天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0114民初4108号
原告：天津京城投资开发有限公司，地址天津市武清区杨村泉州北路18号。
法定代表人：崔学乔，董事长。
委托诉讼代理人：窦有冬，天津天弓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈娜，该公司职员。
被告：李学林，男，1971年5月6日生，汉族，住天津市武清区。
原告天津京城投资开发有限公司（以下简称京城公司）与被告李学林租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京城公司的委托诉讼代理人窦有冬、陈娜、被告李学林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
京城公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告立即将其租赁的商业门脸房返还原告；2.判令被告给付原告房屋租金损失117000元（截止2017年4月12日止）以及违约金11700元，二者共计128000元；3.判令被告给付原告自2017年4月13日起至实际还房日止的房屋租金损失；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：天津市武清区杨村镇八街居民委员会（下称八街居委会）与被告于2009年7月13日订立房屋租赁协议一份，约定由被告租用八街居委会集体资产即杨村建设北路丰收路西口综合楼由南第三、四两间门脸房和二楼一层，租期自2009年7月10日至2015年7月9日止，每年租金27000元，其他内容见合同约定。2010年8月因武清区杨村镇撤村建居和旧城改造，原告与八街居委会、杨村街道办事处签订了《杨村街道八街集体资产补偿协议》及《杨村街道八街集体资产接管协议》，依据上述协议，八街居委会的全部集体资产（包括被告租用的房屋在内）已由原告接管和处置；原告接管后将该集体资产委托给天津市武清区杨村企业服务中心（下称企业服务中心）代管，房屋租金亦由企业服务中心代收，被告未向企业服务中心交任何租金。2015年4月原告与企业服务中心解除了房屋代管关系，又因被告租期已于2016年4月30日到期，原告口头通知不再与被告续约，并于2016年4月18日正式向被告送达《房屋返还催告函》和《权利义务告知书》，要求其在收到函件后30日内将房屋腾空并交还原告，并承担原告的全部房屋租金损失，被告拒签上述函件且拒不腾房，原告因此起诉。
李学林辩称，同意返还本案涉及的门脸房，但要求原告就其装修费用和看管场地费用进行赔偿。不清楚原告起诉的租金是如何计算的，不认可房屋租金和违约金。2010年8月杨村八街平改后没有与他人签订任何合同，本被告根据八街居委会的规定，在2010年年底、2011年年底分别向杨村街企业服务中心缴纳了次年度的房屋租金，2012年年底再次去企业服务中心缴纳2013年度房租时，企业服务中心告知他们暂时不收租金了，被告因此关闭了经营的饭店，2013年1月份被告向企业服务中心及其他相关部门提出不租房屋了，将钥匙交还房主，但无人理会。被告与原告没有任何关系，所履行的是与八街居委会的合同，八街居委会与企业服务中心的接管关系被告知情，但被告并不知情前者与原告公司的接管，当时无人通知被告，2016年4月份原告电话通知被告时，因被告并未听说过原告，不能确定内容的真实性，所以未予理会。此外被告在租用房屋时对其进行了装修，费用约450000元，且在涉案房屋后面修建了其他房屋，均经过八街居委会的同意，应当按照拆迁补偿标准对本被告进行补偿，2013年停止经营后还雇佣人员对涉案房屋进行看管，产生了看管费用。
本院经审理认定事实如下：2009年7月13日被告与天津市武清区杨村镇八街居民委员会（下称八街居委会）签订房屋租赁协议，被告承租了八街居委会所有的地处武清区杨村建设北路丰收路西口综合楼由南第三、四两间门脸房和二楼一层，租赁期限自2009年7月10日至2015年7月9日止，租金每年27000元，被告对该合同内容无异议。2010年8月30日原告与八街居委会、天津市武清区杨村街道办事处签订集体资产补偿协议及集体资产接管协议，协议约定因城区撤村建居之需要，原告取得八街居委会全部集体资产。同时原告与天津市武清区杨村街企业服务中心签订杨村八街集体资产委托管理协议，原告将原杨村八街所有集体资产授权该中心负责管理，2015年4月原告与天津市武清区杨村街企业服务中心签订备忘录，解除了杨村八街集体资产委托管理协议，在此期间杨村街企业服务中心未与被告另行签订涉案房屋的租赁合同。2016年4月18日原告向被告送达房屋返还催告函及权利义务告知书，告知被告其所租赁的原属于八街居委会的房屋由原告取得所有权，该房屋已于2015年7月9日租赁期满，被告应向原告交纳自2013年1月1日至当时的租金87750元，并于接到函件后30日内将房屋腾空并返还原告；上述房屋返还催告函及权利义务告知书记载为接收人拒签，原告派员去涉案房屋处送达，但电话联系被告未果，在场人员亦不知情，此后原告联系到被告时被告拒绝腾房。涉案的租赁房屋目前未被拆迁，仍由被告实际占用，原告认可被告交纳租金至2012年，被告自2013年至合同期满未交纳任何房屋租金。
本院认为，原告与八街居委会签订了集体资产接管协议及补偿协议，其范围包括了被告所租赁的涉案房屋，就该房屋租赁合同的相关权利理应由原告继续享有，被告作为承租人应当履行交纳租金的合同义务。就原告所起诉的房屋租金，被告抗辩称八街居委会向原告移交房屋时未通知被告，但在2016年4月18日原告向被告送达权利义务告知书及房屋返还催告函时，其内容即包含通知被告所承租的房屋已由原告接管处置，被告作为涉案房屋的实际占用人，在明知欠交租金的情况下有必要探明事实真相，拒签不能成为其不知晓该内容的正当理由；虽然被告曾向杨村街企业服务中心交纳租金未被收取，但其有义务在合同期满前查清涉案房屋新的实际权利人并向其交纳租金，合同期满后2016年4月18日原告派员向被告送达上述函件时，被告仍有必要按照函件规定时间及时履行补交租金的义务，拖延拒交已经构成了根本违约，因此原告作为涉案房屋权利人可以主张收回房屋、追缴租金；另外，涉案房屋的租赁期限至2015年7月9日届满，但直至2016年4月18日原告代替原权利人八街居委会才向被告发出权利义务告知书，通知被告原权利人已将租金收取的权利转让给了原告京城公司，作为债权人迟延行使通知义务，在此期间所产生的房屋占用费用被告不应当承担，房屋返还催告函所给予被告的腾房时间为30日，即应不迟于2016年5月18日履行腾房义务，该日期届至时被告未履行腾房的义务，且自该日期至今被告仍无正当理由继续占用房屋，应当比照租赁合同的租金标准向原告继续支付房屋占用使用费。原告所主张的房屋租金117000元，其中自2013年1月1日至2015年7月9日止为房屋租金，计算为68175元，被告应予交纳，并按照房屋租赁协议的约定赔偿原告租赁款10%作为违约金，计6817.5元。被告主张原告应当按照拆迁补偿标准补偿其装修及看管场地的费用，本院认为，被告的装修花费应当按照租赁协议第二条第3款的约定归八街居委会所有，如果与八街居委会另有书面约定可另行主张，或等待拆迁补偿方案明确后另行解决，看管场地的费用缺乏书面约定及法律依据，本院对上述主张不予采纳。本案经调解双方未能达成协议，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、被告李学林于本判决生效后十日内将位于武清区杨村建设北路丰收路西口综合楼由南第三四间门脸房及二楼一层腾出交付原告天津京城投资开发有限公司；
二、被告李学林于本判决生效后十日内给付原告天津京城投资开发有限公司2013年1月1日至2015年7月9日房屋租金68175元（27000元/年÷12个月×30个月+27000元/年÷360天×9天）及违约金6817.5元；
三、被告李学林应向原告天津京城投资开发有限公司支付自2016年5月18日至本判决确定的腾房之日的房屋使用费，每月按照2250元计算（27000元/年÷12个月；其中2016年5月份以75元/天计费：27000元/年÷360天）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4260元，减半收取计2130元，由被告李学林承担1500元，由原告天津京城投资开发有限公司承担630元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 沈刚
二〇一七年七月六日
书 记 员 陈楠
附引用法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
……(四)返还财产；……