江西省萍乡市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)赣03行终11号
上诉人（原审原告）郭格展，住萍乡市。
委托代理人单建明，江西尚颂律师事务所律师。
委托代理人钟艳萍，江西尚颂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）萍乡市不动产登记局，住所地萍乡市安源区滨河西路399号。
法定代表人黎春源，局长。
委托代理人陈华，萍乡市不动产登记中心干部。
委托代理人王鸿萍，江西赣西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）萍乡市国土资源局，住所地萍乡市安源区滨河西路399号。
法定代表人黎春源，局长。
第三人刘梅芳，女，1968年4月29日，住萍乡市，。
委托代理人施雪亮，江西亿仁律师事务所律师。
第三人萍乡市宏厦房地产开发有限公司，住所地萍乡市安源区房地产经营公司五楼。
法定代表人彭萍建，经理。
委托代理人吴玥，该公司员工。
郭格展因诉萍乡市不动产登记局、萍乡市国土资源局房屋所有权转移登记一案，不服萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302行初66号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭格展及其委托代理人单建明、钟艳萍，被上诉人萍乡市不动产登记局委托代理人陈华、王鸿萍，第三人刘梅芳及其委托代理人施雪亮，第三人萍乡市宏厦房地产开发有限公司吴玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年原告之女郭凝聪代原告与第三人萍乡市宏厦房地产开发有限公司（以下简称市宏厦公司）办理了学前巷一栋二单元八楼左边小户型房屋（面积80.54平米，房款32000元）的购房事宜，并缴纳了首付款1.2万元，余款2万元未付而申请贷款，但之后未偿还贷款。2012年4月24日，原告与第三人刘梅芳协商买卖上述房屋，约定房款为人民币12万元，并签订了房屋买卖协议书，刘梅芳向原告支付了房款12万元。事后，原告认为房屋售价太低，而与刘梅芳发生纠纷。至2012年5月28日，经当地公安派出所、社区调解，双方达成了《一次性调解协议书》约定：郭格展在协议之日起十天内一次性退回刘梅芳购房款12万元，刘梅芳收到房款后先前纠纷一次性调解完结，不再有其他经济纠纷；郭格展如果届时未如期退回刘梅芳房款12万元，郭格展无条件交付房屋给刘梅芳，并协助办理房屋过户手续。过户费用由刘梅芳负担。郭格展、刘梅芳及调解人均签字。之后，原告仍未能将房屋卖出高价后，按调解协议约定便将房屋及房屋钥匙交给了刘梅芳，并与刘梅芳在市宏厦公司办理了清偿欠房款结算等手续。期间第三人刘梅芳居住该房屋，向被告市不动产登记局（原萍乡市房产管理局）申请办理房屋产权登记，2012年8月27日，被告经审核，第三人申请房屋产权转移登记的材料齐全，符合法律、法规的规定要求，向刘梅芳核发了萍房权证安字第××号房屋产权证。2016年9月，该房屋被公告要征收，原告知晓征收拆迁公告内容后，以原告购买的该房产被被告登记在刘梅芳名下错误为由，要求被告市国土局依法予以撤销。被告市国土局于同年10月11日对原告答复：2012年8月27日为刘梅芳颁发了萍房权证安字第××号房屋所有权证，经核查上述登记档案，登记申请材料齐全，程序合法。原告不服，遂于2016年10月28日向萍乡市安源区人民法院提起行政诉讼，请求法院判令撤销被告颁发的萍房权证安字第××号房屋所有权证。
原审认为，根据《房屋登记办法》的相关规定，被告市不动产登记局具有全市辖区内的不动产登记发证行政管理工作的法定职责。关于当事人争议的“原告是否具备诉讼主体资格”的问题，根据《中华人民共和国行政诉讼法》及其司法解释的规定，原告郭格展认为行政机关侵犯了其合法权益，请求撤销行政机关作出的行政行为，其诉讼事实是鉴于萍乡凤凰街学前巷一栋二单元八楼左边小户型房屋曾被原告及其家人使用，原告与被诉行政行为有利害关系，因而具有原告诉讼主体资格。关于被告市不动产登记局向第三人刘梅芳核发萍房权证安字第××号房屋产权证的行政行为是否合法的问题，《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因”。据此，房屋产权登记是依申请及提供的办证材料，房屋登记机构依法定要件进行审核而作出的行政行为。涉案房屋的登记材料与申请人记载的主体是否一致，申请内容与材料证明的事实一致，这是房屋登记机构应该依法审核的。至于郭格展与市宏厦公司及刘梅芳之间是否有民事权益争议，被告在办理产权转移登记时并不知晓，原告也从未提出异议。被告对刘梅芳申请办证的材料进行审核后，申请办理房屋产权转移登记材料齐全，符合法律、法规的规定要件而向第三人刘梅芳核发萍房权证安字第××号房屋所有权证，被告市不动产登记局的行政行为符合法律、法规及规范性文件的规定。原告所诉没有理由，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决驳回郭格展的诉讼请求。
郭格展不服一审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销一审判决并依法改判。其主要理由：一、一审判决认定事实错误，故意掩饰被上诉人提供的《商品房销（预）售合同》系伪造这一客观事实。从被上诉人为第三人刘梅芳办理争议房屋所有权登记及“萍房权证安字第××号”房屋所有权证的依据来看，主要是根据第三人市宏厦公司与刘梅芳2004年2月22日所签订的《商品房销（预）售合同》。本案的客观事实是，即使按照原审判决所认定的上诉人与第三人刘梅芳有过房屋转移行为，也是发生在2012年4月，但被上诉人所举证据《商品房销（预）售合同》证明的房屋转移行为发生在2004年2月22日，原审判决所认定的上诉人与第三人刘梅芳房屋转移行为提早了8年之久，明显是第三人签订、被上诉人向法院提供的证据《商品房销（预）售合同》系伪造，也就是说第三人市宏厦公司与第三人刘梅芳2004年2月22日所谓的商品房交易行为的事实根据就不存在，因此，被上诉人将争议房屋登记在第三人刘梅芳的名下显然无事实根据。但原审判决对这一客观事实避而不谈，故意掩饰。另外，原审法院既然认定上诉人与第三人刘梅芳有房屋交易的事实，被上诉人就应当根据这一交易事实进行登记办证，但原审法院却认定被上诉人凭伪造的“买卖合同”登记办证为合法，显然是自相矛盾。二、上诉人认为被上诉人为第三人刘梅芳办理争议房屋登记，被上诉人应对作为利害关系人的上诉人公示告知，保障上诉人的知情权。正因为被上诉人未公示告知，上诉人如何提出异议？三、原审法院对本案的证据认定错误、审查不清。如对于被上诉人所举证据《商品房销（预）售合同》，即第三人刘梅芳申请办理产权时提交给被上诉人申请办证材料之一，在原审庭审中上诉人对该证据明确提出了该合同系伪造，但原审法院对该证据未进行审查和认定，不置可否。四、一审判决适用法律错误且存在程序违法。原审法院是在本案第一次开庭之日即2016年12月28日庭审中，才将被上诉人市不动产登记局提交的行政答辩状交给上诉人，原审法院违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条“人民法院应当在收到答辩状之日起五日内，将答辩状副本送达原告”之规定，构成程序违法。综上所述，上诉人认为，由于原审判决认定事实错误，对证据认定错误、审查不清，适用法律错误，程序违法，导致其判决结果错误。
被上诉人萍乡市不动产登记局、市国土资源局辩称，一、关于上诉人认为市宏厦公司与刘梅芳之间的房屋买卖合同是“伪造”问题，被上诉人认为，这是毫无根据之说。所谓“伪造”，是指无中生有。根据上诉人在一审提交的诉状和证据，并结合其在一审庭审时陈述，涉案房屋已经卖给了刘梅芳是不争的客观事实，况且，该房屋买卖合同是市宏厦公司与刘梅芳双方真实意思表示，双方签字、印章属实（上诉人并未提出鉴定申请），至于合同落款时间提前与否，并不能因此否认涉案房屋已由刘梅芳占有的客观事实。更为重要的是，本案为行政诉讼，是审查本案涉诉房屋的转移登记行为是否合法，而不是审查上诉人与市宏厦公司之间或者上诉人与刘梅芳之间的民事行为是否有效，这是两个完全不同的法律关系，前者是行政法律关系，而后者是民事法律关系，性质截然不同。二、被上诉人对涉案房屋颁发房屋所有权证的行政行为系严格依照法定程序作出的合法行政行为。第三人刘梅芳于2012年8月申请办理坐落于萍乡市××区××街武官××前××单元××楼左边的房屋所有权转移登记。其提交了办理房屋所有权转移登记的所需材料，即萍乡市房屋所有权登记申请表、刘梅芳的身份证复印件、萍乡市宏厦房地产开发有限公司的房屋所有权证、商品房销（预）售合同、契税缴款书、销售票据（收款收据）、萍乡市宏厦房地产开发有限公司出具的《承诺书》等材料。经被上诉人审核，申请房屋登记材料与申请事项一致，形式符合法定要求，并且申请材料齐全、完整，符合法定登记要件。被上诉人对涉案房屋转移登记的行政行为严格履行了相应的法定程序。另外，需要特别提出的是，“公告”并非法律法规规定的房屋登记机构办理房屋转移登记的必经程序。三、被上诉人对涉案房屋颁发房屋所有权证的行政行为有明确的法律根据。根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，被上诉人依法对申请人刘梅芳提交的材料履行了审核义务，认为申请人系提交材料记载的主体，申请转移登记的房屋与其提交的原房屋所有权证记载一致，申请登记的内容与其提交的有关材料记载的事实相符，申请登记的事项与房屋登记簿记载的其他房屋权利不冲突，且不存在法定不予登记的情形。故被上诉人据此作出对该涉案房屋所有权转移登记符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，上诉人的上诉请求既无事实根据也无法律依据，故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
第三人刘梅芳述称，上诉人已将涉案房屋转让给了我方，我方已付清房款，这是不争的事实。我方与市宏厦公司补签商品房销售合同是双方真实意思表示，不能认为是伪造。被上诉人在本案房屋产权登记程序中没有任何违法行为。郭格展不具有原告主体资格，因为上诉人没有诉争房屋购买合同和发票。请求二审依法公正处理。
第三人萍乡市宏厦房地产开发有限公司述称，我方与刘梅芳补签商品房销售合同是双方真实意思表示，不能认为是伪造。被上诉人对涉案房屋的转移登记行为合法。郭格展不具有原告主体资格，因为上诉人没有诉争房屋购买合同和发票。请求二审依法公正处理。
二审庭审中当事人仍持一审质证意见，二审对前述一审查明的事实予以确认。二审补充查明，根据萍乡市机构编制委员会2015年10月9日下发的《关于萍乡市不动产统一登记机构设置有关事项的通知》（萍编发【2015】4号），萍乡市国土资源局增挂不动产登记局的牌子，即被上诉人萍乡市不动产登记局与萍乡市国土资源局属“一套人马，两块牌子”，下设不动产登记中心，具体负责不动产登记、办证工作。原萍乡市房产管理局的房屋登记职能已划归不动产登记中心。二审还查明，上诉人2012年4月将涉案房屋转给第三人刘梅芳后，上诉人已将其与第三人市宏厦公司签订的就涉案房屋的有关协议原件交回给了市宏厦公司，并将房屋钥匙交给了刘梅芳。上诉人未向当时的房屋登记机构即萍乡市房产管理局提出过申明（即要求该局不能将涉案房屋的所有权转移登记给刘梅芳）。在萍乡市房产管理局2012年8月为刘梅芳办理房屋转移登记之前，该局对涉案房屋仅为第三人市宏厦公司作出过初始登记，未做其他任何登记。第三人刘梅芳2012年8月7日向萍乡市房产管理局申请涉案房屋转移登记时，其提交了办理房屋所有权转移登记的所需材料，即萍乡市房屋所有权登记申请表、刘梅芳的身份证复印件、萍乡市宏厦房地产开发有限公司的房屋所有权证、商品房销（预）售合同（该合同落款时间提前为2004年2月22日）、契税缴款书、销售票据（收款收据）、萍乡市宏厦房地产开发有限公司出具的《承诺书》等材料。涉案房屋转移登记的前后过程中，萍乡市房产管理局未收到包括上诉人在内的其他人的任何异议或房屋权属主张。
本院认为，本案被诉行政行为是房屋登记部门作出的房屋所有权转移登记行为。综合当事人的诉辩意见，本案的焦点问题是：1、郭格展是否具备原告主体资格。2、房屋登记部门对涉案房屋所有权的转移登记行为是否合法。
关于郭格展是否具备原告主体资格的问题，本院同意原审观点，即认为其原告主体适格，理由不再赘述。关于房屋登记部门对涉案房屋所有权的转移登记行为是否合法的问题。本院认为，对此应根据《房屋登记办法》的有关规定加以判断。《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形”，《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，第三人刘梅芳2012年8月7日向当时的房屋登记部门即萍乡市房产管理局申请涉案房屋转移登记时，其提交了办理房屋所有权转移登记的所需材料，即萍乡市房屋所有权登记申请表、刘梅芳的身份证复印件、萍乡市宏厦房地产开发有限公司的房屋所有权证、商品房销（预）售合同、契税缴款书、销售票据（收款收据）、市宏厦公司出具的《承诺书》等材料。房屋登记部门经审核，涉案房屋的所有权曾被初始登记在市宏厦公司（卖方）名下，涉案房屋未设定其他权利，市宏厦公司对该房屋有处分权。申请人刘梅芳（买方）系提交材料记载的主体，申请转移登记的房屋与其提交的原房屋所有权证记载一致，申请登记的内容与其提交的有关材料记载的事实相符，且无其他任何人对该房屋主张权利，不存在法定不予登记的情形，遂将涉案房屋的所有权转移登记为刘梅芳名下，该登记行为完全符合《房屋登记办法》的规定。
关于上诉人提出刘梅芳与市宏厦公司签认的商品房销（预）售合同将合同时间提早了8年之久，因而系伪造的意见。本院认为，上述合同当事人的签名或盖章均是真实的，并不是伪造的签名或盖章，上诉人对此也未持异议或提出鉴定申请，表明据以作出涉案房屋所有权转移登记的基础民事行为即房屋买卖行为是刘梅芳与市宏厦公司真实意思的表示，合同落款时间提前并不影响意思表示的真实性，不能认定伪造合同。
关于上诉人提出被上诉人在进行转移登记前未对拟登记事项进行公告的问题。《房屋登记办法》第七条第二款规定：“房屋登记机构认为有必要时，可以就登记事项进行公告”，该规定表明，公告并非房屋登记的必经程序，是否公告由房屋登记机构自由裁量，如房屋登记机构认为登记的事项清晰、明确、不存在权利冲突时，可以不公告。故本案中房屋登记机构未公告并不构成程序违法。
关于上诉人提出原审法院是在第一次开庭之日即2016年12月28日庭审中，才将市不动产登记局提交的行政答辩状交给上诉人，违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条“人民法院应当在收到答辩状之日起五日内，将答辩状副本送达原告”之规定，原审法院程序违法的意见。本院认为，因上诉人未提交原审法院是于何时收到答辩状的相关证据，故不能证明原审法院“在收到答辩状之日起五日内，未将答辩状副本送达原告”的问题，上诉人提出原审法院程序违法缺乏事实依据。
综上所述，被上诉人就涉案房屋所有权转移登记给刘梅芳的行为，事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，该登记行为是合法的。上诉人要求判令撤销“萍房权证安字第××号”房屋所有权证的主张不能支持。一审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭格展负担。
本判决为终审判决。
审判长 李修贵
审判员 刘 薇
审判员 周丽娜
二〇一七年五月八日
书记员 邱玉西