重庆市江北区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)渝0105执异95号
案外人马中奎，男，1976年10月21日出生，汉族，住重庆市潼南区。
申请保全人袁合，男，1974年10月30日出生，汉族，住重庆市江北区。
申请保全人李智，男，1986年4月12日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
申请保全人李春容，女，1975年12月17日出生，汉族，住重庆市潼南区。
上列申请保全人的委托代理人刘德，重庆首理律师事务所律师。
被保全人王敏，男，1964年10月21日出生，汉族，住重庆市潼南区。
被保全人重庆市潼南双龙房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区。
本院在办理袁合、李智、李春容与重庆市潼南双龙房地产开发有限公司、王敏借款合同诉前财产保全纠纷一案中，案外人马中奎于2017年9月11日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。案外人马中奎，申请执行人袁合、李智、李春容的委托代理人刘德，被保全人王敏参加听证，被保全人重庆市潼南双龙房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未参加听证。现已审查终结。
案外人马中奎称，我于2017年1月28日与重庆市潼南双龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：我购买重庆市潼南双龙房地产开发有限公司名下的位于重庆市潼南区桂林街道办事处金佛大道270附18号及位于重庆市潼南区桂林街道办事处龙潭路23号2层附4号两个门面（均为非住宅），购房款共计1242246元。因属于以物抵债，因此我未实际支付前述购房款。前述门面已于2017年4月3日交付我使用至今，同时我于同年3月6日交清该门面房的大修基金和交易契税。
因袁合、李智、李春容与重庆市潼南双龙房地产开发有限公司、王敏发生民间借贷纠纷，袁合、李智、李春容向江北区法院申请诉前财产保全，江北区法院查封了被保全人重庆市潼南双龙房地产开发有限公司名下的位于重庆市潼南区桂林街道办事处金佛大道270附18号（208房地证2012字第06764号）及位于重庆市潼南区桂林街道办事处龙潭路23号2层附4号（208房地证2012字第06780号）房屋。
我认为，前述房屋属于我购买，并已付清购房款、大修基金和交易契税，属于我所有。现请求贵院中止对重庆市潼南区桂林街道办事处金佛大道270附18号及位于重庆市潼南区桂林街道办事处龙潭路23号2层附4号房屋的执行，解除对该房屋的查封。
申请保全人袁合、李智、李春容称，2014年10月1日，重庆市潼南双龙房地产开发有限公司、王敏向我们借款360万元，并用涉案房屋作抵押，虽然没有办理抵押登记，但是王敏将涉案房屋（登记在重庆市潼南双龙房地产开发有限公司名下）的房屋权属证书交给了我们。现在涉案房屋也未交付马中奎，该房屋仍在王敏控制之下。因此涉案房屋不属于马中奎所有，请求驳回马中奎提出的标的异议。
被保全人王敏称，2014年，我向袁合、李智、李春容借款360万元用于装修莲花市场，然后再行出租。莲花市场是我借用重庆市潼南双龙房地产开发有限公司的名义进行开发的项目，涉案房屋就是莲花市场内的门面，因属借用重庆市潼南双龙房地产开发有限公司的名义进行开发的项目，相应的房地产权也就登记在重庆市潼南双龙房地产开发有限公司名下，但房屋实际属于我所有，并委托该公司代为销售。
我因为借了马中奎的钱未还，马中奎采用极端的方式找我归还借款，我在没有办法的情况下与马中奎签订了涉案房屋的认购协议，但并未履行，至今我也未将涉案房屋交付马中奎使用。此后贵院查封前述涉案房屋，马中奎就与重庆市潼南双龙房地产开发有限公司倒签《商品房买卖合同》，将签订《商品房买卖合同》的时间提前到贵院查封之前。贵院查封涉案房屋的时间是2017年5月31日。
被保全人重庆市潼南双龙房地产开发有限公司未参加听证。
本院查明，2015年4月21日，马中奎与王敏、重庆市潼南双龙房地产开发有限公司签订《江北新城莲花商城门市认购协议》，约定：马中奎购买重庆市潼南双龙房地产开发有限公司（实际产权所有人莲花市场项目部王敏）位于潼南区江北新城莲花商城桂林街道办事处龙潭路23号2层附4号门市和潼南县江北新城莲花商城桂林街道办事处金佛大道270号18号门市，购房款共计180万元；因王敏欠马中奎借款本金200万元，马中奎以王敏欠马中奎借款中的180万元作为购买前述门市的购房款；因购买该门市办理产权转移登记所需税、费由马中奎缴纳；该门市原已签订的租赁合同继续有效，由重庆市潼南双龙房地产开发有限公司将租赁合同交给马中奎并通知承租人，租金至本协议签订时起由马中奎收取。2017年1月28日，马中奎与重庆市潼南双龙房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定重庆市潼南双龙房地产开发有限公司将前述房屋出卖给马中奎，地址变更为重庆市潼南区桂林街道办事处金佛大道270附18号（208房地证2012字第06764号）、重庆市潼南区桂林街道办事处龙潭路23号2层附4号（208房地证2012字第06780号），房价款分别为537388元、704858元，共计1242246元，由马中奎一次性付清购房款。2017年3月6日，马中奎交纳了大修基金及办理产权转移登记税费。2017年4月3日，重庆市潼南双龙房地产开发有限公司向马中奎发出接房通知：你购买的两处房屋现已出租，由你自己协商承租户收取租金，现本公司将该两处房屋交付给你。随后，马中奎在重庆市潼南双龙房地产开发有限公司的工作人员带领下前去接房，接房时该房屋已由王敏出租给杨兴兴、刘阳使用。马中奎称重庆市潼南双龙房地产开发有限公司的工作人员告诉承租人杨兴兴、刘阳，因该房屋已出售给马中奎，以后就将房租交付马中奎。
因袁合、李智、李春容与王敏、重庆市潼南双龙房地产开发有限公司民间借贷产生纠纷，袁合、李智、李春容向本院申请诉前财产保全。本院于2017年5月13日作出（2017）渝0105财保310号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结被保全人王敏、重庆市潼南双龙房地产开发有限公司名下价值800万元的财产。2017年5月25日，本院作出（2017）渝0105执保839号执行裁定书，裁定：查封、扣押或冻结被保全人王敏、重庆市潼南双龙房地产开发有限公司名下价值800万元的财产。同年5月31日，本院查封了前述房屋。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。马中奎虽然在本院查封之前与重庆市潼南双龙房地产开发有限公司签订了购买登记在重庆市潼南双龙房地产开发有限公司名下的位于重庆市潼南区桂林街道办事处金佛大道270附18号、重庆市潼南区桂林街道办事处龙潭路23号2层附4号房屋的《重庆市商品房买卖合同》并已通过冲抵借款的方式支付了全部购房款，但马中奎购买的是商业门市房屋（非住宅）而并非用于居住，且已出租他人使用。因此马中奎提出的标的异议申请不符合前述条件，不享有排除强制执行的权益，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人马中奎对登记在重庆市潼南双龙房地产开发有限公司名下的位于重庆市潼南区桂林街道办事处金佛大道270附18号、重庆市潼南区桂林街道办事处龙潭路23号2层附4号房屋所提出的标的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张必元
审 判 员 鲍伟来
代理审判员 王浚吉
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 王思思