江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民再72号
再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：纪志平。
委托代理人：蒋海，江苏瑞江律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人）：孙红。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：许乐，
委托代理人：张国荣，江苏乐天律师事务所律师。
再审申请人纪志平因与被申请人孙红、许乐撤销权纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院(2014)常民终字第999号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月5日作出（2015）苏审二民申字第01053号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。纪志平及其委托代理人蒋海，许乐的委托代理人张国荣到庭参加诉讼。经本院传票传唤，孙红无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
江苏省常州市钟楼区人民法院(以下简称钟楼法院)一审审理查明：2012年1月28日，孙红、许乐在常州市新家园房产代理有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定孙红将其名下坐落于常州市天宁区雪洞巷5幢102室房屋（建筑面积145.82平方米）以116万元的价格出卖给许乐。2012年2月8日，孙红、许乐签订合同备案号为0024180220120208100015的《存量房买卖合同》（非居间）一份，约定孙红将上述房屋以116万元的价格出售给许乐，其中税费76560元由孙红负担。上述两份买卖合同均由孙红之姐孙琴作为出售方的代理人签字。同日，孙红与许乐办理了上述房屋的过户手续。同年2月9日，许乐领取了房屋所有权证，2月13日，许乐与孙琴在常州市公证处办理了（2012）常常证民内字第2256号公证书，公证书的主要内容为：许乐委托孙琴办理本案所涉房屋的拆迁事宜、签订相关协议、代为领取拆迁款或签订拆迁安置协议等。
同年2月21日，纪志平以孙红、许乐为被告诉至江苏省常州市天宁区人民法院，要求确认孙红与许乐上述2012年2月的房屋交易行为无效。该院经审查将案件移送至钟楼区法院审理。钟楼法院于2012年3月13日以（2012）钟民初字第0444号立案受理。该案审理中，孙琴作为许乐的委托代理人与常州市天宁区建设局于2012年11月12日签订《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，确定拆迁补偿的总金额为2453705元，其中房屋及附属设施的补偿金额为1954263元。2012年12月14日，纪志平就该案向钟楼法院申请撤诉，该院裁定准许撤诉。
2013年1月5日，纪志平向钟楼法院再次提起诉讼称：2011年9月，陈晓飞向其借款，尚有242万元未还，孙红为担保人。孙红为规避债务，与其亲戚许乐恶意串通，于2012年2月8日签订虚假的关于雪洞巷5幢102室的房屋买卖合同，不仅合同转让价为明显不合理低价，而且并未真正付款，实为故意转移财产。故请求撤销孙红与许乐于2012年2月签订的雪洞巷5幢102室房屋买卖合同。孙红、许乐当庭未作答辩。
钟楼法院于2013年4月25日作出（2013）钟民初字第0127号民事判决：撤销孙红与许乐于2012年2月8日签订的关于坐落常州市天宁区雪洞巷5幢102室房屋（合同备案号为0024180220120208100015、建筑面积145.82平方米）的《存量房买卖合同》。许乐不服，提起上诉，江苏省常州市中级人民法院于2013年9月23日作出（2013）常民终字第746号民事裁定书，将本案发回重审。
钟楼法院另查明：2011年9月21日，案外人陈晓飞向纪志平出具借条一张，言明借到纪志平250万元整，于2011年11月21日归还。2011年12月5日，陈晓飞在该借条上补充载明：2011年11月9日付50万元整，于2011年12月21日付200万元整。同日，孙红在该借条上作出承诺：到期未还，孙红愿承担一切责任。后陈晓飞归还纪志平借款8万元，余款242万元未能归还。纪志平向陈晓飞及孙红催要借款未果，遂于2012年2月16日以陈晓飞、孙红为被告诉至钟楼法院，要求判令陈晓飞、孙红向纪志平归还借款242万元。在该案审理过程中，纪志平申请撤回对陈晓飞的起诉，钟楼法院裁定予以准许。后纪志平又就该民间借贷纠纷提起诉讼，钟楼法院以（2012）钟民初字第0312号立案审理，于2012年9月26日对该案作出判决：孙红于判决生效之日起十日内支付纪志平担保款242万元，孙红承担保证责任后有权向陈晓飞追偿。该判决生效后，纪志平于2013年3月20日向钟楼法院申请执行，至今未执行到任何财产，孙红名下也未查到有其他财产可供执行。
2013年8月6日，江苏省常州市中级人民法院对常州市房产登记中心相关工作人员的笔录显示，在二手房交易过程中，税收部门的征税依据是物价局开发的一个二手房存量评估系统，把房屋面积、地址、楼层录入电脑，系统会自动评估房屋总价，这个房屋总价就是计税的依据。审理中，法院分别与常州市物价局价格认证中心及常州市天宁区房屋征收与补偿办公室（以下简称拆迁办）相关工作人员进行调查，物价局相关工作人员证实，本案房屋的交易参考价为6300元/平方米，自2010年发布二手房交易价格以来，该价格没有按照年度更新，目前仍为6300元/平方米。拆迁办工作人员证实，本案所涉房屋的拆迁在2012年2月开展入户调查前几年，已经进行过两次入户调查。2012年2月23日，拆迁办向常州市房产产权监理处发出常天建征（2012）1号《关于国有土地上房屋征收暂停办理有关手续的函》，要求自接函之日起暂停办理房屋过户等手续。
钟楼法院一审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中纪志平对孙红享有担保债权在先，孙红与许乐签订诉争房屋买卖合同在后，孙红、许乐的交易行为符合该情形，纪志平享有撤销权。理由如下：1、本案所涉房屋属于以明显不合理低价转让。关于明显不合理低价，应当以交易当地一般经营者判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案中所涉房屋的成交价为116万元，即7955元/平方米（扣除税费后的实际价格为7430元/平方米）。该价格虽高于房屋的交易参考价格6300元/平方米，但一则交易参考价为房屋过户缴纳税费的参考，不能直接作为市场交易价格，且该价格自2010年发布以来未进行更新，不能及时准确反映该房屋的实际市场交易价格；二则孙红、许乐在明知涉案房屋可能拆迁的情况下，仍然参照两年前完税基准价格标准进行交易，明显与一般经营者预期及交易行为不符。涉案房屋的拆迁补偿款为245万元（总金额为2453705元，其中房屋及附属设施的补偿金额为1954263元），明显高于其成交价，两相印证，足以证明本案房产的交易价格明显低于正常市场价格。在买卖合同的订立和履行上，孙红之姐孙琴作为孙红的代理人将房屋出售给许乐，又作为许乐的代理人与拆迁办协商补偿事宜，并向许乐出具收取房款的收条，该行为明显与常理不合；2、本案买卖合同的履行给债权人造成损害。从现有证据看，孙红没有其他财产可供执行，本案所涉房产是其履行债务唯一的财产，该房屋的转让对债权人的损害显而易见；且孙红在抗辩意见中明确，其出卖本案房产的部分目的是为还债，可见，孙红的房产转让行为确对债权人的债权构成损害；3、本案中许乐应当知道孙红转让的房产系不合理低价。受让人许乐作为理性的经济人，应当知道孙红的明显低价转让行为是一种非正常的交易，必然会减少孙红的财产，损害其利益。许乐在明知涉案房产可能拆迁的情况下，仍然按照不合理价格购买诉争房产，并在本案审理过程中，委托出卖人的代理人孙琴作为其代理人与房屋拆迁部门洽谈拆迁补偿事宜、订立拆迁协议并授权其领取拆迁款，明显与一般经济人的行为不符。综上所述，孙红、许乐签订《存量房买卖合同》，存在孙红将其名下房产以明显不合理低价转让给许乐、损害债权人的情形，且许乐对此应当知情，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定之情形，纪志平作为孙红担保债权人，有权请求人民法院撤销该买卖合同。故纪志平要求撤销孙红、许乐订立的诉争房产买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，应依法予以支持。孙红、许乐的辩称意见缺乏法律和事实依据，应不予采信。孙红经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对纪志平所举证据进行抗辩的权利，因此引起的法律后果由其自己承担。据此，钟楼法院作出（2013）钟民初字第2632号民事判决：撤销孙红与许乐2012年2月8日签订的关于坐落于常州市天宁区雪洞巷5幢102室房屋（合同备案号为0024180220120208100015、建筑面积145.82平方米）的《存量房买卖合同》。
许乐不服该判决，提起上诉称：1、一审判决认为交易参考价不能直接作为市场交易价格，但又未查清市场实际交易价格。2、房屋拆迁补偿与房屋买卖是两个不同的法律关系和法律行为，两者的价格无可比性。3、孙红为陈晓飞承担的保证责任为一般保证，在承担一般保证责任前，其处分自己的房产并非法律所禁止，孙红的买卖行为谈不上对债权人造成损害。4、一审判决认定许乐应当知道孙红转让的房产系不合理低价系属主观臆断。综上，请求撤销一审判决，改判驳回纪志平的诉讼请求。
纪志平、孙红在法定期限内未作书面答辩。
江苏省常州市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。该院认为，本案系债权人撤销权纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”及第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，债权人行使撤销权须同时具备三个条件：一是债务人有使自己的财产不当减少的行为，是指债务人放弃其到期债权、无偿转让财产或者债务人以明显不合理的低价转让财产的行为。二是债务人的相关行为对债权人造成损害。有两种情况，一种是指债务人放弃其到期债权、无偿转让财产，使自己的资产不足以清偿债权人的债权；另一种是债务人以明显不合理的低价转让财产，使自己的资产不足以清偿债权人的债权，并且受让人知道该情形的。三是在法定期间内行使。此外，债权人行使撤销权应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对自己提出的主张，承担相应的举证责任。
本案中关于孙红转让自己的房产给许乐是否构成“债务人以明显不合理的低价转让财产”的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的'明显不合理的低价'，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”该规定中对“明显不合理的低价”作了明确的界定。本案中，孙红将自己的房屋出售给许乐，并于2012年2月10日办理了房屋过户手续。涉案房屋成交总价为116万元，单价为7955元/平方米，该交易价格高于交易时交易地的指导价6300元/平方米，故孙红将自己的房屋出售给许乐，不能认定为以明显不合理的低价转让财产。
关于孙红转让财产的行为是否对债权人纪志平造成损害，且受让人许乐是否知道该情形（即孙红与许乐是否存在恶意患通）的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，纪志平应当对孙红转让财产的行为对纪志平造成损害，受让人许乐是知道该情形的事实承担举证证明的责任。纵观纪志平自知道孙红将房屋转让给许乐的事实后，提起的相关诉讼，无论是原审法院于2012年3月13日立案的（2012）钟民初字第444号纪志平要求确认孙红与许乐2012年2月8日签订的雪洞巷5幢102室房屋买卖合同无效案，还是原审法院于2013年1月5日立案的（2013）钟民初字第0127号债权人撤销权纠纷案及本案诉讼中，纪志平均无充分的证据来证明该讼争事实。故根据上述司法解释的规定，纪志平应当承担举证不能的法律后果。综上，江苏省常州市中级人民法院二审判决：一、撤销常州钟楼法院（2013）钟民初字第2632号民事判决；二、驳回纪志平的诉讼请求。
纪志平不服二审判决，向本院申请再审称：1、许乐系在校学生身份，其从事高于其能力的民事行为，应到庭对事实进行陈述。2、孙琴既代理孙红进行涉案房屋的出售，又代理许乐签订房屋拆迁补偿协议，说明本案房屋系虚假买卖。3、一、二审法院未查清许乐是否支付房款，许乐自己陈述尚有15万元未完成支付，在该情形下，其不能取得完全物权，不能对抗纪志平的债权。综上，纪志平依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
许乐辩称：二审判决认定事实清楚、适用法律正确。许乐提供了银行转账单、收条、房地产转让涉税信息报告表，充分证明116万元房屋转让款已全部付清。孙红亦认可收到全部房款，其中部分用于还债，××和生活，故纪志平认为二审法院对房屋买卖事实未查清，房屋对价未支付，不能成立。综上，请求驳回纪志平的再审申请。
双方当事人对一、二审法院查明事实无异议，本院予以确认。
本院再审另查明：关于本案，纪志平先诉至江苏省常州市天宁区人民法院，后该院将案件依法移送至钟楼法院，钟楼法院于2012年3月13日以（2012）钟民初字第0444号立案受理。2012年12月14日，纪志平申请撤诉，钟楼法院裁定予以准许。后纪纪志平又提起诉讼，钟楼法院于2013年1月5日以(2013)钟民初字第127号立案受理。在（2012）钟民初字第0444号案件审理过程中，钟楼法院于2012年3月7日向许文华制作谈话笔录一份，许文华在笔录中陈述：“其所购的雪洞巷5幢102室房屋的购房款交给了孙红，全部是现金；第一笔30万元是其借给王继业，王继业于2012年1月底或2月初还款给其，还款金额是33万元，其把30万元作为预付款由王继业直接到银行交给了孙琴，地点在银行，那一个银行不清楚了，还有3万元是其到王继业的公司拿的；第二次付给孙红6万元，地点在房管局，交给了孙琴，时间是2012年2月8日，钱是其从家中拿的；第三次付给孙红50万元，地点在王继业公司，钱交给了孙琴，时间在2012年2月8日后的星期一，该款项系其向王继业所借；第四次付给孙琴15万元，孙琴到其家中拿的，时间大约是2012年2月17日中午12点之前，钱是其向亲戚借的；还有15万元没有支付，出了该事后其决定不再支付，等事情查实后再付；其与王继业是朋友，其不清楚孙红是否欠王继业的钱。”同日，钟楼法院向孙琴制作谈话笔录一份，孙琴在笔录中陈述：“其作为孙红的代理人，将孙红的房屋（雪洞巷5幢102室）卖给了许乐，许乐的父亲已把房款全部付清了；第一笔30万元在2012年2月8日前，钱是许乐父亲支付的，地点在银行，当时在场人有孙红、许文华、还有王继业，银行在博爱路，具体的银行名称其不清楚；后面的款项其没有参与，不清楚，均是孙红个人收的钱，但其知道孙红仅是收钱，把钱交给了王继业，因为王继业将钱借给了孙红，金额为100万元多，孙红现将房屋卖了，用于还债，孙红欠王继业的款项有没有还清，其不清楚。”
许乐在2012年6月25日的庭审中向钟楼法院提供孙琴于2012年2月13日、17日、3月6日出具的收条三张，收条载明孙琴代孙红分别收到许乐房款50万元、15万元、15万元。
2012年9月26日的庭审中，许文华陈述：实际在2012年3月6日已付15万元，由孙琴向许乐的奶奶打了收条，2012年3月7日作笔录时脑筋有点糊涂。孙琴作为证人在该日庭审时表示，2012年3月7日对其所作笔录的内容其有点记不清楚了，当时没有讲真话。
本院再查明，许乐于2014年12月25日收到2458705元拆迁款(华夏银行支票)，当日即一次性全部汇入王继业的中国银行账户。对为何全部汇给王继业，许乐陈述款项的用途为：1、归还王继业垫付的多次诉讼律师代理费共计14.4万元。2、归还向王继业借款及利息183.5万元。2012年2月13日借王继业50万元用于买房月息2.5分，利息42.5万元；2013年3月中旬借王继业40万元，用于归还买房时向亲戚的借款，月息2.5分，利息21万元；2013年4月底借王继业现金20万的本息，用于许乐到上海念书、培训，月息2.5分，利息10万元；3、余款479705元，王继业以现金于2015年1月初付给许文华。江苏省常州市中级人民法院二审期间于2014年9月29日曾向王继业制作谈话笔录一份，王继业陈述：其与许文华熟悉，系其介绍许文华购买孙红的房屋，与陈晓飞、孙红原有债权债务，在孙红卖房前已全部结清；其先把许文华借给他的30万元归还，后许文华又另外向其借了50万元，50万元中还有20万元未还，其他没有债权债务。对于两者之间陈述的差异，许乐称其是根据其父亲许文华与王继业之间的对帐清单作出上述陈述。纪志平质证认为许乐与王继业所作陈述之间的矛盾，说明许乐对拆迁款的解释不具可信性。
本院认为，关于债权人撤销权，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，纪志平主张撤销孙红与许乐于2012年2月8日签订的《存量房买卖合同》，应举证证明孙红系以明显不合理低价转让房产，该转让财产的行为对纪志平的债权造成损害且许乐知道该情形。
首先，关于本案是否存在孙红以明显不合理低价转让房产的问题。本案所涉房屋拆迁补偿款为2453705元，其中房屋及附属设施的补偿金额为1954263元(单价1341.88元/平方米)，远高于房屋买卖合同约定的116万元(单价7955元/平方米，扣除税费后实际价格为7430元/平方米)。常州市天宁区人民政府2012年9月7日征收决定的附件中载明，被征收住宅房屋的预评估基准价格为11000元/平方米。常州市房产局、物价局、地税局发布的二手房平均交易价格中，虽然雪洞巷地域房屋的平均价格为6300元/平方，但该价格从2010年至今没有变动，亦主要是作为纳税时的参考价格，并不能反映实时的市场价。再从本案《存量房买卖合同》签订的过程来看，双方系2012年2月8日签订合同，当日办理过户，2月13日办理拆迁事宜委托公证，2月23日被拆迁地区户口冻结，而在此之前拆迁部门已进行过两次入户调查。由此可以确认的是，孙红在签订房屋转让合同时对房屋即将拆迁是明知的，而拆迁价一般会高于市场价。综合以上情况，本院认为，可以认定本案房屋存在孙红以明显不合理低价转让的情形。
其次，关于本案房屋转让是否侵害纪志平债权的问题。孙红与许乐的房屋买卖合同签订于2012年2月8日，纪志平对于陈晓飞的242万元债权则于2011年11月21日已到期。孙红承诺“到期未还，担保人愿承担一切责任。”钟楼法院(2012)钟民初字第0312号民事判决亦认定孙红对陈晓飞的债务承担连带保证责任。故纪志平对孙红享有的保证债权在先，孙红转让唯一一套房产在后，且无其他财产可供执行，故本案房产的转让存在损害纪志平债权的情形。
第三、关于购房人许乐是否知道的问题。从合同签订、履行、房款给付及拆迁款走向等事实来看，可以认定许乐在取得本案房屋时已经知道孙红的行为有害于债权人的债权。理由如下：1、本案房屋约定的转让价明显低于市场价，许乐作为完全民事行为能力人，对此应当有清晰的判断。2、许乐在庭审中称不知道房屋将要拆迁，但其在房屋过户后，即委托孙琴办理包括签订拆迁补偿合同、领取拆迁款在内的所有拆迁手续。孙琴系孙红之姐，作为孙红的代理人向许乐出售房屋，又在取得许乐的授权后向许乐出具收取房款的收条，该系列行为与常理明显不合。3、关于房款给付情况，钟楼法院于2012年3月7日分别与许文华和孙琴谈话，该日距房款的给付时间相隔仅十几天，但二人的陈述不仅语焉不详、互相矛盾，而且亦不能自圆其说。双方在合同中约定税款及中介费由许乐承担，但按照许乐对房款支付情况的陈述，其仅支付了合同约定的116万元，税款和中介费实际由孙红承担。以上事实均反映出交易的不正常。4、许乐在领取拆迁款后即一次性交付给王继业，对给付原因未作出合理解释，而孙琴陈述王继业与孙红之间本身有债权债务关系，许乐的父亲许文华与王继业为好友，许乐的房款多数来源于王继业。故从房屋的买卖、拆迁及拆迁款的流向来看，本案的房屋买卖都异于正常的交易，可以推断许乐在取得本案房屋时已经知道孙红以不合理低价转让房产且该行为有害于债权人的债权。
综上，本案二审判决认定纪志平撤销权不成立属认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省常州市中级人民法院(2014)常民终字第999号民事判决。
二、维持江苏省常州市钟楼区人民法院(2013)钟民初字第2632号民事判决。
一审案件受理费26160元，保全费5000元，合计31160元，由孙红负担。二审案件受理费26160元，由孙红负担。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 陈 皓
代理审判员 王 芬
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 戚亦萍