上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第1744号
原告高国兴。委托代理人周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。被告沈欢。委托代理人蔡克，上海市龙襄律师事务所律师。原告高国兴诉被告沈欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法适用简易程序，于2015年4月24日公开开庭进行了审理，后转为普通程序审理，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周春雷、被告的委托代理人蔡克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高国兴诉称：2012年12月18日，原告因缺部分钱款购买奉贤区庄行镇庄南小区XXX号XXX室动迁房屋，就向被告借款190,000元，为了保证偿还该笔借款，被告要求与原告签订《房屋居间合同》与《补充协议》，言明如3个月未还款，则该《房屋居间合同》生效，原告要将该房屋出卖给被告。上述协议签署后，被告将190,000元现金借与原告，再由原告缴入银行，并回单给房屋开发商，领取了钥匙，在被告要求保证的情况下，原告不得不将该房屋抵押给了被告。事后原告多次要求向被告偿还上述190,000元借款，被告返还该房屋，但屡遭被告拒绝。原告认为因购房向被告借款，双方签订《房屋居间合同》与《补充协议》的真实意思只是借款抵押，而非房屋买卖合同关系，故起诉要求：1、确认原、被告双方于2012年12月18日签订的《房屋居间合同》以及《补充协议》无效；2、被告返还奉贤区庄行镇庄南小区XXX号XXX室房屋。原告为其诉请，提交的证据及待证事实如下：1、2012年12月18日《庄行镇房屋动迁安置协议书》以及《结算清单》各一份，证明原告因为动迁取得本案系争房屋的购买资格；2、2012年12月18日《房屋居间合同》与《补充协议》各一份，证明原告向被告借款购买房屋，为了保障被告的出借款项，约定将系争房屋抵押担保；3、2012年12月18日《中国农业银行现金缴款单》及物业公司《收据》一份，证明本案系争房屋是由原告出资购买的；4、2012年12月18日《中国建设银行转账凭条》两份、《中国农业银行贷记凭证》一份，证明2012年12月18日原告向被告借款的其中10万元是通过银行转账，用于原告购买系争房屋；5、2013年8月12日《讯问笔录》一份，证明原告的儿子蒋吉鑫曾在公安机关陈述2012年12月18日实际借到被告钱款170,000元，另20,000元作为利息直接扣除了，其中100,000元通过银行转账，70,000元现金支付；6、2013年4月23日《询问笔录》一份，证明被告在公安机关陈述由被告先垫付10余万元款项，拿到房屋以后再说，证明被告确认是借款给原告10余万元；7、2014年10月31日奉贤法院（2014）奉民三（民）初字第1711号《民事调解书》一份、2013年3月11日与案外人薛某之间的《房地产居间合同》一份，证明原告与案外人薛某就本案系争房屋达成买卖协议，法院确认该协议有效；8、2015年5月21日上海荟萃物业管理有限公司《证明》一份，证明被告提供的该物业公司于2013年8月21日出具的《情况说明》所述内容不是事实。被告沈欢辩称：2012年12月18日，原告向被告交付了系争房屋，同时原告将《庄行镇房屋动迁安置协议书》以及《结算清单》的原件交付被告，同时被告支付了应由原告支付给动迁部门的190,000元房款，并支付原告房款130,000元，共付清320,000元房款，所以房屋买卖应当有效。原、被告之间不是民间借贷关系，而是房屋买卖关系。系争房屋已经由被告出售给案外人顾仁忠，顾仁忠已经装修并入住。即使原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告也不能返还系争房屋，故不同意原告诉请，请求驳回原告的诉请。被告为其答辩意见，提交的证据及待证事实如下：1、2012年12月18日《庄行镇房屋动迁安置协议书》以及《结算清单》各一份，证明原件在被告处，原告提供的是所谓遗失后补办的；2、2012年12月18日《收据》一份，证明2012年12月18日原告收到被告支付的130,000元；3、2013年8月21日上海荟萃物业管理有限公司《情况说明》一份，证明2012年12月18日原告陪同被告在物业公司领取系争房屋钥匙，原告确认出售给被告，并同意由被告领取钥匙；4、《居民用户天然气新装施工单》一份、2013年8月14日《建筑业统一发票》一份、2013年8月14日《上海市商业零售统一发票》一份、2013年8月19日《上海市商业零售统一发票》一份，证明原告对涉案房屋实际占用，并办理天然气的安装；5、2013年3月29日被告与案外人顾仁忠《房屋买卖合同》一份、《付款凭单》五份、《收据》一份，证明被告将系争房屋出售给案外人顾仁忠，并支付全部房款，案外人顾仁忠已对房屋装修；6、2014年10月31日奉贤法院（2014）奉民三（民）初字第1711号《民事调解书》一份、2014年2月7日奉贤法院（2014）奉民三（民）初字第211号《参加诉讼通知书》一份，证明211号案件沈欢作为第三人参加诉讼后该案原告薛某即撤诉，而在之后另外起诉的1711号案件中薛某、高国兴、蒋吉鑫达成调解协议，属于恶意串通。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见为：证据1真实性无异议，原件由被告方保管；证据2真实性无异议，证明是真实的房屋买卖，并约定在2013年3月18日前原告可以原价赎回，而不是原告陈述的借款的性质；证据3真实性无异议，系争房屋是原告原始购买，被告再从原告处购买；证据4真实性无异议，借款100,000元通过银行转账，另90,000元系现金支付；证据5真实性无异议，但蒋吉鑫与原告系父子关系，陈述内容不能单独作为证据；证据6真实性无异议，证明签订好协议后到物业公司拿到房屋，并交付给被告；证据7真实性无异议，但系恶意串通，对于民事调解书的内容不予认可；证据8真实性无异议，但是对于证明内容不予认可。原告对被告提供证据的质证意见为：证据1真实性和证明内容无异议；证据2真实性不认可，否认签名的真实性，但并不提出鉴定申请；证据3证明内容不认可；证据4认可，2013年8月19日系争房屋已由被告实际控制和使用；证据5不确认真实性；证据6真实性无异议，但并非恶意串通。经本院审查，认定原告提供的证据1、2、3、4、6、7具有真实性，能证明原告要证明的事实，作为定案证据；证据5不能证明原告要证明的事实。认定被告提供的证据1、2、4具有真实性，能证明被告要证明的事实，作为定案证据；证据5因涉及案外人，本案中不作认定；证据6具有真实性，但不能证明案外人薛某、蒋吉鑫与高国兴之间存在恶意串通的事实。另外，原告提供的证据8与被告提供的证据3，均系同一物业公司出具，但内容互相矛盾，故均不作为定案证据。经审理查明：2012年12月18日，原告与奉贤区庄行镇动迁部门签订《庄行镇房屋动迁安置协议书》以及《结算清单》，约定因原告房屋被动迁，给原告安置奉贤区庄行镇庄行新苑364号XXX室房屋一套，建筑面积127平方米，房屋价格218,313元，补偿款和应付房屋维修基金等款项相抵后，实际应付房款190,822元。2012年12月18日，原告与被告签订《房屋居间合同》，约定原告将拆迁所得的奉贤区庄行镇庄南小区XXX号XXX室（即奉贤区庄行镇庄行新苑364号XXX室）房屋一套出卖给被告；转让价格为320,000元；合同签订当日被告预付购房定金190,000元；合同签订后，该定金抵作第一笔购房价款；原告于2013年3月18日腾出房屋并通知被告进行验收交接等。2012年12月18日，原、被告签订《补充协议》，约定：“关于2012年12月18日双方所订房屋买卖合同，如甲方（即本案原告）于2013年3月18日之前向乙方（即本案被告）付清借款，则合同作废；如未能付清借款，则合同生效，借款抵作购房款。”2012年12月18日，被告通过银行转账，支付原告100,000元，另外，被告支付原告现金90,000元，共计190,000元，均于当天由原告用于支付系争房屋的房款。之后，原告将其与奉贤区庄行镇动迁部门签订的《庄行镇房屋动迁安置协议书》以及《结算清单》等原件、系争房屋钥匙等交付被告，被告实际占有系争房屋，并且，被告于2013年8月办理了天然气安装，支付了相关安装费用。2013年3月11日，高国兴、蒋吉鑫（原告高国兴之子）作为出售人，薛某作为购买人，签订《房地产居间合同》，约定将系争房屋出售给薛某，转让价格520,000元等。2013年4月23日，被告在公安机关对其询问时陈述：“2012年12月的时候，蒋吉鑫托朋友找到我，对我讲他父亲是无房户，现在庄行政府给他一套平价房，但是要拿这套房产，需要十余万元的资金，他没有钱，就找到了我。我们商量下来，就是先由我垫付这十余万元的款项，拿到这套房产，如果他在三个月后没有还给我这笔钱的话，这套房产就以30万元左右的价格卖给我。为此，我们还在2012年12月我打钱的时候，我们签订垫付十余万元钱拿房的协议的同时，还签订了一个协议，说明就是说他在三个月内没有还我钱的话，该套房产就卖给我，购房合同就生效了。”2013年12月26日，薛某起诉至本院，诉讼请求：一、确认薛某与高国兴、蒋吉鑫于2013年3月11日签订的《房地产居间合同》有效；二、判令奉贤区庄行新苑103幢XXX号XXX室房屋归薛某所有；三、判令高国兴、蒋吉鑫继续履行《房地产居间合同》，并协助薛某办理过户手续。该案中沈欢作为第三人参加诉讼。后薛某于2014年4月23日向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。该案案号（2014）奉民三（民）初字第211号。2014年5月28日，薛某再次起诉，高国兴、蒋吉鑫提起反诉，经本院调解，双方达成调解协议：一、原告（反诉被告）薛某与被告（反诉原告）高国兴、蒋吉鑫于2013年3月11日签订的房地产居间合同有效；二、被告（反诉原告）高国兴、蒋吉鑫于2015年10月31日前将位于奉贤区庄行镇庄行新苑103幢XXX号XXX室房屋交付原告，原告在收到上述房屋同时支付被告上述房屋余款154,000元；三、双方无其他争议。该调解协议于2014年10月31日生效。该案案号（2014）奉民三（民）初字第1711号。本院认为：关于双方是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系的问题。2013年4月23日，被告在公安机关陈述，在2012年12月时，原告拿房缺钱，被告垫付10余万元给原告；2012年12月18日原、被告签订《补充协议》时，明确钱款的性质为借款，这明确表明，在2012年12月18日原告向奉贤区庄行镇动迁部门接收系争房屋时，被告支付给原告的190,000元为借款，双方存在民间借贷关系。至于原告主张借款金额为170,000元，并没有证据证明，相反，原告在诉状中明确借款为190,000元，故原告的这一主张不予采信。被告主张另支付原告130,000元购房款，有收据为证，而原告对此收据中原告的签名予以否认，但又不申请鉴定，应认定原告收到该笔130,000元的钱款；该笔130,000元的钱款是被告为占有系争房屋而支付给原告。关于本案民间借贷关系之下，签订的房屋买卖合同是否有效问题。因为原告拿房缺钱，向被告借款，双方存在借款关系，从补充协议的约定看，双方约定的还款到期日是2013年3月18日。而借款的当日即2012年12月18日，双方就签订了《房屋居间合同》，就其本意而言，房屋买卖并非原、被告真实意思表示，而是对债务的担保，实质是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。原告将《庄行镇房屋动迁安置协议书》、《结算清单》等的合同原件放置被告处，应是抵押行为。原告将系争房屋钥匙交付被告，由被告实际占有系争房屋的行为，包括由被告安装天然气的行为，性质上均是对债务履行的保证。《房屋居间合同》无效，同日签订的《补充协议》也为无效，故对原告的第一项诉讼请求应予以支持。合同无效后，因合同取得的财产应予返还。被告为占有系争房屋而支付给原告130,000元，该笔钱款应由原告返还被告。另外原告取得的190,000元，因系民间借贷性质，故应另行处理，本案不予处理。被告因无效合同而占有的系争房屋，因可能涉及他人的权益，本案中也不作处理，可由本案当事人或案外人另行主张。故本案对原告的第二项诉讼请求不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告高国兴与被告沈欢于2012年12月18日签订的《房屋居间合同》以及《补充协议》无效；二、原告高国兴于本判决生效之日起十日内返还被告沈欢人民币130,000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,100元，由原告负担2,900元，由被告负担1,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 唐祖峰
审 判 员 张劲松
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。