广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3932号
上诉人(原审被告)：刘新野，男，汉族，身份证住址：贵州省兴义市。
被上诉人(原审原告):梁国林,男,汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，现住广州市白云区。
委托代理人：刘志恒，广东经国律师事务所律师。
上诉人刘新野因与被上诉人梁国林租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3260号民事判决，向原审法院提起上诉。本院于2018年3月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘新野上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回梁国林的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由梁国林承担。事实与理由如下：一、因梁国林行为造成停水，给刘新野造成重大损失，证据确凿。2014年7月，工厂突然停水，刘新野前往村委会打听停水原因，被告知是梁国林自2013年2月6日至2014年8月6日期间从未向村里缴过水费，但刘新野在2013年8月进驻，从未欠过梁国林水费(而梁国林却连2013年2月至7月每月5元的月租费都没有缴纳过)。按合同约定，刘新野按5.13元/吨向梁国林缴纳水费，而梁国林按3.5元/吨向村里缴纳水费，梁国林也已在起诉书中对刘新野2016年以前的租金、水电费交付情况表示肯定。刘新野及时告知梁国林此事，梁国林请刘新野先行垫付(按3.5元/吨计)，后从租金内扣除，共计1813元。但刘新野替梁国林缴纳水费后，依然停水。经刘新野继续调查发现，真正停水的原因是刘新野在不知情的情况下向梁国林租赁了一块梁国林与南岗村存在土地争议的场地。该村认为梁国林应归还多占出的七百余平方米土地，梁国林却称是法院所判，不予理睬，双方多次交涉无果，导致村里在没有任何通知的前提下突然停了本厂的水。其间，梁国林与南岗村协商该场地买卖一事，于2015年7月来过不到一个月的水，后因谈判无果，停水至今。梁国林称因刘新野不缴纳水费而停水，则梁国林应出示2014年7月至今的水费缴费单及水表读数。若无法提供，则可证明因梁国林自身原因停水是事实，该行为造成违约。因停水，直接造成工厂2014年7月至9月停产三个月(本厂为石制品厂，水是重要的生产资料)，直接及间接损失巨大，其中包括：1、为解决工厂生产问题，刘新野多次向梁国林请求解决用水问题，梁国林不予理睬，刘新野无奈自行雇人打井完善供水设施的费用20000元；2、因地表水不能作生活用水，又因本场地前身为联兴化工厂，水质无法保证，只能作车间用水，导致工厂约1300平方米的工人生活区及刘新野本人住所(其中包括工人宿舍、食堂、洗手间、游泳池、鱼塘、龟池及菜地等，约占租赁总场地2153.62平方米的三分之二)因停水不能使用，刘新野所补偿的愿留下的技术工人二十七人(原为五十人)每人每月的基本工资三千元(直至凿井完毕)，三个月合计243000元；停水初期，时值暑假，许多工人家属前来探亲，刘新野在外为五十名工人租酒店及请工人在大排档吃饭的费用人均100元一天，共十五天，合计75000元(工人家属未算在内)；3、所赔偿的不愿留下的工人每人一个月原计件工资4500元左右(因工人流散各地，此项无法完全统计，目前只统计到六人，合计27000元，保留后续统计到后继续追究赔偿的权利)；4、因停工造成资金周转不灵，刘新野无法及时支付不愿留下选择辞职的工人(共23人)的补偿工资，工人不满，常住刘新野家中、办公室及仓储间讨要工资直至付清(前后约三个月)，因此所产生的电费、水费以及给刘新野及家人造成的生活上的损失费，合计30000元；5、补偿工人每人每月在外居住的住房300元和额外的伙食费(含煤气电费)300元至今(按40个月计算)，合计648000元；6、在工厂停工的三个月期间的生产利润损失150000元和订单违约金30000元(按本厂每月最低平均生产利润计算)。期间，刘新野多次向梁国林要求赔偿损失，减免租金，恢复供水，梁国林不予理睬。以上损失(因技工流失造成的生产力大幅下降，及给刘新野造成的精神损失无法计算)合计1223000元，刘新野向梁国林追讨无果，刘新野保留继续向梁国林要求赔偿的权利。
二、用电隐患一直存在。2016年年尾，全国进行安保大检查，要进行环评。为了确保过关，刘新野自行先进行厂内安全整改，期间发现由梁国林负责的厂外动力线存在重大安全隐患，电表盒破旧裸露，电闸开关离地面太近，高度不到1.3米。而且，动力线严重老化，电线与树枝相互摩擦。如遇大风，陈旧的电线极容易漏电脱落。由此一来，工厂的安检无法过关，无法正常经营生产。2017年3月，梁国林与法院工作人员来厂里进行财产保全，刘新野也亲自带他们看过该隐患，但梁国林至今不管不问。2017年5月15日一审开庭时，刘新野再次在法庭上向梁国林提出工厂外围电箱及电线存在严重安全隐患，本厂无法通过环评，责令梁国林整改，梁国林至今不予理睬，导致2017年9月7日因该隐患处安检不过关，环保部门直接查封工厂电箱，再次导致工厂停工。后因2017年11月9日电力公司又发现了该处存在严重安全隐患，己发整改通知书，责令梁国林整改。本次工厂停工造成的损失尚在统计中。
三、土地纠纷继续发酵。2017年9月19日，梁国林与南岗村的土地纠纷事件升级，村里强行挖平本厂厂区内三百余方土地，其中包括挖毁工厂内两个化粪池(1000元/立方，约8立方，计价8000元)，一个两层楼的钢架棚(300元/平方，上下约70方，计价21000元)以及一个排污池及管道(计价11000元)，都为刘新野投资建设，共造价人民币40000元，此事件造成厂内污水、粪便横流。刘新野即时通知梁国林。2017年9月21日，梁国林就此事前往江高派出所报案，刘新野也做了笔录。2017年9月28日，因厂内排污系统被挖，又因南岗村原本也不同意本厂将处理过的工业排放水与厂区围墙外村里的排污管道相连接(此管道2016年年初就已修建完毕，与本厂围墙距离不过十米。刘新野及时知会梁国林让其与村里协调此事，因南岗村与梁国林的土地纠纷问题未得到解决，本厂排放管道无法与围墙外村里的管道相连接)，导致环评不能通过，环保部门勒令刘新野2017年10月15日前停产搬迁，并要求刘新野出示保证书。搬迁费用约需人民币200000元（其中包括搬运费，针对本厂生产情况重建污水排放系统，线路安装等），刘新野现有厂区内所有设施为刘新野私人所投的，包括游泳池100000元，工厂内所有装修设施347372.24元，加盖房屋及鸽棚126000元，工厂线路及门窗安装100000元，搭工棚15000元，合计688372.24元。双方租赁合同约定租期为十二年，迄今为止，刘新野只依照合同履行了四年(其中三年因水电及土地纠纷问题都为不正常生产)，现刘新野保留对梁国林追究违约赔偿的权利。根据双方合同中的第四及第五条，梁国林应正常供电供水给刘新野使用(电价1.4人民币/度，水价5.13/吨)。交付使用后，厂内水电及设施由刘新野自行负责，厂外的水电及设施由梁国林负责。现因梁国林与南岗村的土地纠纷导致厂外断水、无法正常排污、并且用电存在重大安全隐患，导致工厂停产，再次造成重大损失(因损失还在扩大，统计正在进行中)。综上，梁国林已严重违约，梁国林交付的租赁物不符合合同约定，刘新野不应当支付2016年5月至2017年5月的租金236880元及其所产生的滞纳金和电费77210元。
被上诉人梁国林答辩称：一、原审判决刘新野向梁国林给付租金236880元及滞纳金，符合事实和法律的规定。2013年7月28日，刘新野与梁国林签订《租赁协议》，协议约定原告将其位于白云区江高镇南岗北路XXX号的厂房(包括仓库、空地)租给被告使用，租期自2013年7月25日起至2024年6月31日止。刘新野自2016年5月起无故拖欠租金，至2017年5月期间的租金共计236880元，故一审法院判决刘新野向梁国林给付租金236880元及滞纳金符合事实和法律的规定；二、原审判决刘新野向梁国林给付电费77210元，符合事实和法律的规定。刘新野在一审庭审中己确认在2017年2月26日前应交电费77210元，刘新野在一审庭审时口头主张其已支付31800元，但却始终未提交任何证据证明。因此，原审判决刘新野向梁国林给付电费77210元，符合事实和法律的规定；三、刘新野在上诉状中所称因梁国林“行为造成停水，给刘新野造成重大损失”，完全是无中生有，混淆是非。梁国林虽然是在2008年参与了白云区江高镇南岗北路XXX号厂房的拍卖，但该厂房的实际交付是在2012年底，所以梁国林在2013年才可以将该厂房用于出租。刘新野与梁国林签订租赁合同后，即与梁国林说好其自行向村委支付水费，然后从租金中抵扣(注：刘新野水费按每吨3.5元支付)，电费则直接支付给梁国林(事实上水、电费也是这样支付的，刘新野在一审庭审之前对此亦无任何异议)。由于刘新野从事工艺品的生产、加工，用水量极大，所以刘新野仅仅在租赁厂房后的前三个月，即2013年8月、9月、10月期间使用了村里提供的工业用水，刘新野发现生产用水量太大，而工业用水的价格高达每吨3.5元，因此刘新野果断地自11月起不再使用村里提供的工业用水，这些事实恰恰从刘新野向一审法院提交的证据得到了证明。而在梁国林起诉要求刘新野支付租金后，刘新野却反过来指责是刘新野的原因导致其无水可用，刘新野的这种指责完全与事实不符，也没有任何证据支持。刘新野在上诉状中所列举的种种损失，梁国林之前更是闻所未闻。刘新野的目的很简单，就是为了能够无偿地使用整个厂房，当然最好还能从房东处得到额外赔偿。
梁国林于2017年2月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘新野向梁国林支付2016年5月至2017年3月期间的租金共计199920元及滞纳金19545.5元（按年利率24%计算至实际支付之日），及至2017年3月前的电费8万元；（庭审中当庭变更为租金计算至2017年5月，共计236880元，滞纳金计算至2017年5月15日29486.6元，电费计算至2017年5月12日共99050元）；2、刘新野承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：2013年7月28日，梁国林（出租人、甲方）和刘新野（承租人、乙方）签订《租赁协议》，约定：1、梁国林将位于广州市白云区江高镇南岗北路XXX号的厂房（包括仓库、空地）租给刘新野使用，租期为12年，自2013年7月25日起至2024年6月31日止。2、自双方签订本协议当天，刘新野需交付2个月的租金33600元给梁国林作为履行保证金。3、每月租金不含税，2013年7月25日至2016年6月31日期间的租金为16800元，2016年7月1日至2019年6月31日期间的租金为18480元，2019年7月1日至2022年6月31日期间的租金为20328元，2022年7月1日至2024年6月31日期间的租金为22361元。4、租金起算时间为2013年9月1日起计，每月5日前刘新野向梁国林支付当月租金和当月水电费，逾期未支付租金和水电费的，应每日按应支付金额的5%支付滞纳金，逾期5天未缴清，梁国林有权停水、停电，视为刘新野单方违约，梁国林有权收回厂房仓库并追收所欠款项，保证金不作退回。5、梁国林供电、供水给刘新野使用，电费按每千瓦1.4元计付，水费按每吨5.13元计付，水、电费按供水、电部门的增减幅度进行调整。
协议签订后，刘新野于2013年11月19日领取了个体工商户营业执照，名称为广州市白云区江高石将工艺品加工厂。
2017年2月26日，水电费催缴通知单记载上月电表读数120400度，本月用电量为55150度，应交电费77210元。
原审中，刘新野确认租金交至2016年4月，从2016年5月开始拖欠租金，电表读数120400度后的电费未缴纳，至2017年2月电表读数175550度共拖欠电费77210元。
刘新野庭后提供微信记录及转账记录，证实支付电费31800元。
原审法院认为：梁国林与刘新野之间签订的《租赁协议》，是双方真实意思表示，各方应恪守履行。按协议约定，租金从2013年9月1日至2016年6月31日期间的租金为每月16800元，从2016年7月1日至2019年6月31日期间的租金为每月18480元，刘新野确认从2016年5月开始拖欠租金，梁国林请求刘新野支付从2016年5月至2017年5月的租金236880元，符合合同约定，原审法院予以支持。刘新野抗辩涉案场地缺水无法正常使用而拒付租金，但未就此提供证据证明，也从未就此向梁国林提出异议，刘新野以此拒付租金，理由不成立，原审法院不予采纳。合同约定逾期未缴纳各项费用，应按每日5%支付滞纳金，尽管梁国林主动降低至年利率24%计算，仍然过高，应调整为按中国人民银行同期贷款利率自逾期之日起计算。
刘新野确认至电表读数175550度共拖欠电费77210元，原审法院予以确认。梁国林主张电费计算至2017年5月12日，刘新野主张已支付31800元电费，双方互不确认，本案不作处理，待双方在今后合同履行过程中进行结算。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定,于2017年10月23日作出判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，刘新野向梁国林给付租金236880元及滞纳金（滞纳金按合同约定自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止，分别为以16800元为本金自2016年5月5日起，以16800元为本金自2016年6月5日起，以18480元为本金自2016年7月5日起，以18480元为本金自2016年8月5日起，以18480元为本金自2016年9月5日起，以18480元为本金自2016年10月5日起，以18480元为本金自2016年11月5日起，以18480元为本金自2016年12月5日起，以18480元为本金自2017年1月5日起，以18480元为本金自2017年2月5日起，以18480元为本金自2017年3月5日起，以18480元为本金自2017年4月5日起，以18480元为本金自2017年5月5日起）；二、自本判决生效之日起三日内，刘新野向梁国林给付电费77210元；三、驳回梁国林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5792元、财产保全费2017元，由刘新野负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，刘新野向本院提交以下证据：1、《南岗村水电管理组收据》，以证明：梁国林没有向村缴纳水电费，水费由刘新野替梁国林交纳；在2014年7月以后就基本上没有水费产生，证明已经被停水；2、视频及图片，以证明：因为梁国林与南岗村之间于2017年9月19日就土地使用产生纠纷，造成停水；3、水费催缴通知单，以证明：2015年之后就没有水费产生。梁国林对此发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对关联性不予确认。梁国林在2012年底才真正收到厂房，在2013年7月将厂房出租给刘新野，之后才产生水费。在此之前，因为没有使用，只有5元的租赁费，但村里从来没有通知梁国林缴纳租赁费5元。合同虽然约定水费是按每吨5.13元来收取，但事实上梁国林没有按5.13元每吨的标准来收取，而是由刘新野直接向村里缴纳，然后从租金中扣除。刘新野在2013年7月承租之后，发现水费很贵，之后就没有使用村里的水。因此，没有水费发生不是因为梁国林的原因导致停水，而是因为刘新野自己主动不再使用村里的水；对证据2的真实性、合法性、关联性都不予确认。视频所反映的情况发生在一审判决之后的2017年9月，与本案没有关联性。经梁国林了解，刘新野所称的纠纷的起因是刘新野在厂里饲养猪、狗，村民对此有异议，故产生了纠纷；对证据3的真实性无法确认，该单据只显示了电费，没有水费。从一开始，都只有电费产生，因为水费是由刘新野直接向村交纳。
刘新野称：在2013年7月至2014年7月期间，刘新野使用南岗村提供的用水。2014年10月，刘新野自己打了一口井，井水作经营用水，但员工的生活用水仍需要梁国林解决。
二审庭询后，梁国林向本院确认刘新野曾向其交纳电费31800元，并表示同意将该款项从一审判决刘新野应付的77210元电费中扣减。
本院认为：双方签订的《租赁协议》合法有效，双方均应遵照约定严格履行各自义务。刘新野自2016年5月起拖欠租金，同时拖欠部分电费未付，故梁国林诉请刘新野继续支付租金及相应的滞纳金、电费，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。
刘新野以因梁国林原因导致涉案厂房停水、梁国林提供的用电存在安全隐患及梁国林与南岗村之间存在用地纠纷，致使刘新野无法正常使用涉案租赁物为由，上诉认为其无需向梁国林支付租金，但一方面，刘新野并未充分举证证明，因梁国林未提供用水、涉案租赁物存在用电安全隐患及梁国林与南岗村之间存在用地纠纷，导致刘新野事实上无法正常使用该租赁物。另一方面，刘新野亦未充分举证证明，其曾以涉案租赁物存在使用障碍为由向梁国林主张权利，要求梁国林消除障碍，相反，刘新野一直向梁国林支付租金至2016年4月，且明确表示不同意解除合同。因此，刘新野的上诉理由不成立，本院不予采纳。
鉴于梁国林在二审中确认刘新野已向其交纳部分电费31800元，并同意将该款项从刘新野应付的77210元电费中扣减，本院据实对一审判决作相应变更。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3260号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分；
二，变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3260号民事判决第二项为：自本判决生效之日起三日内，刘新野向梁国林给付电费45410元。
本案二审案件受理5792元，由上诉人刘新野负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年六月五日
书记员 马婷婷