北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00964号
上诉人（原审被告）北京君泰物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路98号21层2102室。
法定代表人郑晓平，董事长。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘长祥，男，1955年9月1日出生。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人王洁宏，北京市中凯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）谢琼，女，1948年6月14日出生。
委托代理人金小兵，北京市昆仑中凯律师事务所律师。
委托代理人王洁宏，北京市中凯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘国兴，男，1962年8月7日出生。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人王洁宏，北京市中凯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）马贵廷，男，1956年7月2日出生。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人王洁宏，北京市中凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京丹阳房产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18－528号。
法定代表人田杰，该公司董事长。
委托代理人李默，北京市创世律师事务所律师。
委托代理人杨贤军，北京市创世律师事务所律师。
上诉人北京君泰物业管理有限公司（以下简称君泰公司）、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷（以下一并提起简称五上诉人）因与北京丹阳房产开发有限公司（以下简称丹阳公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第20913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丹阳公司于2011年6月向原审法院起诉称：2010年1月18日，北京市第一中级人民法院做出（2009）一中执字第55-2号执行裁定书，裁定将北京元鸿房地产开发有限公司（以下简称元鸿公司）所有的位于北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦（以下简称盛鸿大厦）交付申请人抵偿部分债务。依《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，盛鸿大厦的所有权已于2010年1月18日转移给丹阳公司。2010年4月10日，在丹阳公司要求五上诉人办理盛鸿大厦交接事宜时，五上诉人依其与原产权人元鸿公司所签《盛鸿大厦租赁合同》，拒不向丹阳公司交付盛鸿大厦及所有相关资料，反而强行占据盛鸿大厦，继续出租并向租户收取租金、费用。因《盛鸿大厦租赁合同》争议，五上诉人起诉至北京市朝阳区人民法院，要求丹阳公司继续履行《盛鸿大厦租赁合同》，2010年12月27日，北京市朝阳区人民法院做出一审判决，认定盛鸿大厦（6-18层）的租赁合同对丹阳公司不具有约束力，并要求盛鸿大厦（-1至5层）也全部交由丹阳公司经营，一审判决全部驳回了五上诉人要求丹阳公司继续履行《盛鸿大厦租赁合同》的诉讼请求。2011年6月10日，北京市第二中级人民法院做出终审判决，驳回上诉，维持原判。丹阳公司认为，盛鸿大厦全部房产（除106、108外）为丹阳公司合法享有所有权，且经两级法院审判确认，盛鸿大厦全部房产（除106、108外）由丹阳公司享有经营权，五上诉人强行占据盛鸿大厦完全没有法律依据，自2010年1月18日丹阳公司取得盛鸿大厦房屋所有权之日至对方实际向丹阳公司交还房屋之日止，五上诉人有义务连带向丹阳公司支付相应房屋占用费。请求法院判令五上诉人连带向丹阳公司支付：1.房屋占用费52255236.39元；2.房屋占用费计算至实际给付之日止，按同期贷款利率计算的利息（其中截止2010年12月31日的占用费36310000元自2011年1月1日起算，2011年1月1日至2011年4月28日的占用费13648557.08元自2011年4月29日起算，剩余房屋占用费2296679.31元自2012年3月7日起算）。
君泰公司辩称：不同意丹阳公司的诉求，请求法院驳回。君泰公司对原判决的租赁合同不再继续履行的判决还在申诉中，北京市高级法院还没有最终的结果。君泰公司并未占用盛鸿大厦的房屋，该大厦的房屋由其他租户租用，这些租户由于双方的纠纷而没有交纳租金和其他相关费用。在原租赁合同案件和原物业纠纷案审结后，君泰公司已经在2011年4月份撤出了对盛鸿大厦的管理，所有租户都将所欠的租金支付给了丹阳公司或者丹阳公司委托的北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰公司）。盛鸿大厦的地下一到五层的租赁合同在前案的判决中认定合法有效，因此在租赁合同纠纷的诉讼期间属于合法占有使用。五上诉人与元鸿公司的租赁合同直到2011年6月10日北京市第二中级人民法院作出终审判决才确定五上诉人的租赁权未获得法院支持，故丹阳公司要求占用费自2010年1月18日起计算是错误的，应从2011年6月11日起计算。君泰公司自2011年4月28日起，除法院指定房间存放物品外就没有占用其他房屋。丹阳公司应当按照原租赁合同主张租金收益。君泰物业公司占用大厦606、808房间及其他机房、中控室、库房等房屋系依据物业管理合同占用的物业用房，不应交纳房屋占用费。大厦其他房屋均是君泰公司的租户租用的房屋和未出租的空置房屋，并非君泰公司实际占用，不应支付占用费。且丹阳公司一方面主张按照评估价格向被告主张房屋占用费，另一方面又按照被告与小租户签订的租赁合同收取租金，显系自相矛盾。丹阳公司已收取了小租户的租金，即表明丹阳公司认可君泰公司的出租行为，故其亦只能按照君泰公司实际收取的租金数额主张房屋占用费。根据君泰公司与元鸿公司签订的租赁合同约定，租金收益首先用于支付物业管理费和物业租金，其次是君泰公司的管理费用，最后剩余部分才是支付产权人，故丹阳公司只能按照该合同约定向君泰公司主张其应依约收取的租金收益。君泰公司每年的物业管理费应由产权人或使用人向君泰公司支付，丹阳公司作为产权人应当向君泰公司补足物业费。君泰公司承租大厦后支出的装修费应予以扣除。教育电视台进行电力改造垫付了2000多万元工程款，其中冲抵君泰公司租金1939.7万元，即君泰公司实际支付了1939.7万元电力改造款，电力改造提升了大厦的品质，故该款项亦应予以扣除。2010年4月，丹阳公司委托地杰公司强行接管大厦物业管理工作，地杰公司占用1层和21层房屋直到君泰公司2011年4月28日退出大厦。因此，地杰公司占用的房屋面积不应计算在内，应予扣除。评估未考虑大厦可租面积和出租率，评估结果与事实不符。
刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷辩称：不同意丹阳公司的诉求，请求法院驳回。我们并未实际参与盛鸿大厦的经营管理，也从未占用过盛鸿大厦的房屋，因此不同意给付占用费的请求。
原审法院经审理查明：2007年4月27日，北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行（以下简称卢沟桥支行）与中稷实业投资有限公司（以下简称中稷公司）签订《借款合同》，卢沟桥支行向中稷公司提供中期借款，借款金额为175880000元，借款期限2007年5月18日至2009年4月26日，借款利息计收方式为按季计收利息。2007年4月27日，卢沟桥支行与元鸿公司签订《抵押合同》，元鸿公司愿意为中稷公司提供抵押担保，本合同项下的抵押物价值为326250000元（土地使用权总价205200000元、房产总价121050000元）。抵押物名称元鸿公司自有房地产盛鸿大厦（地上6－18层），建筑面积27814.82平方米，土地使用权面积4601.95平方米。2007年4月28日卢沟桥支行取得27814.82平方米建筑面积的《房屋他项权证》（京房朝其07他字第00303号）。2007年4月29日卢沟桥支行取得4601.95平方米土地面积的《土地他项权利证明书》。后中稷公司从卢沟桥支行提取175880000元（2007年5月18日提取100000000元、2007年5月25日提取20000000元、2007年7月12日提取30000000元、2007年8月16日提取15000000元、2007年8月22日提取10880000元）。2007年8月31日中稷公司与卢沟桥支行签订《借款合同》，卢沟桥支行向中稷公司提供中期借款，借款金额为89120000元，借款期限2007年8月31日至2009年4月26日，借款利息计收方式为按季计收利息。2007年8月31日，卢沟桥支行与元鸿公司签订《抵押合同》，元鸿公司愿意为中稷公司提供抵押担保，本合同项下的抵押物价值为165320000元（土地使用权总价107970000元、房产总价57350000元）。抵押物名称元鸿公司自有房地产盛鸿大厦（－1至5层），建筑面积13177.29平方米，相应分摊的土地使用权面积2180.17平方米。2007年8月31日，元鸿公司与卢沟桥支行签订《房屋抵押登记申请书》，抵押建筑面积13177.29平方米，抵押价值165320000元，借款金额89120000元。后卢沟桥支行取得13177.29平方米建筑面积的《房屋他项权证》（X京房朝其他字第064550号），上面载明的设定日期为2007年9月21日。89120000元借款卢沟桥支行未向中稷公司发放。另，元鸿公司持有的盛鸿大厦产权证记载，总建筑面积40992.11平方米（01－18层建筑面积35415.80平方米，附属建筑面积1408.60平方米，地下一层建筑面积3694.81平方米，地下二层建筑面积472.90平方米，另有人防建筑面积3312.56平方米不在以上总建筑面积以内）。
2007年9月19日，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与元鸿公司签订《盛鸿大厦租赁合同》，约定元鸿公司将其所有的位于北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦（不含一层中国农业银行已购买的盛鸿大厦部分面积）出租给君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷经营，总建筑面积40992平方米，地上可用于出租面积36825平方米，地下可用于出租面积4168平方米。除已出卖给中国农业银行的面积外，目前出租率约50％（租赁期限及租金数额以元鸿公司与各承租人签订的具体租赁合同为准）。元鸿公司指定君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷将该大厦作为商务用途再次整体或分别出租，租期20年（自2007年9月19日至2027年9月18日）。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于28000000元（含28000000元），在本合同约定的租赁期限内，盛鸿大厦租金收益按照以下顺序由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷负责支出，在前一顺序费用未足额支付时，不得支付后一顺序费用：1.物业管理费及物业管理佣金；2.君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷日常管理费用（包括税费、折旧、维修、办公用品、人员工资、中介服务佣金等，以实际支出数额为准）；3.电力改造费用600万元；4.支付应付元鸿公司原股东（列明的四位股东）的股权转让款，每年按照应付数额各支付本金和利息数额的10％；5.支付应付中国空间技术研究所的补偿款；6.剩余租金收益归元鸿公司所有；7.2006年11月元鸿公司股权转让前，原股东的负债。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷委派财务人员对租金收益进行管理和支出，每一租赁年度最后一个月，进行财务结算及租金收益分配，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷每月向元鸿公司提供财务报表。合同10.1条约定，如元鸿公司或本合同其他股东干预君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷自主经营，造成君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷不能如期达到租金收益，元鸿公司或其他违约股东应承担赔偿君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷在本合同约定租赁经营期内的全部经济损失。合同10.2条约定，除10.1的情形外，如君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷未在本合同经营期内完成租金收益，则元鸿公司可以书面形式解除本合同，收回租赁经营权。如有证据证明君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷恶意损害元鸿公司的收益权益，则由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷赔偿因此给元鸿公司造成的全部经济损失。合同10.3条约定，除10.2外，如元鸿公司无故解除本合同，则应赔偿由此给君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷造成的全部收益损失。2007年9月19日，元鸿公司出具《授权书》，授权君泰公司有权以君泰公司的名义对外出租盛鸿大厦房屋，签订租赁及相关合同，收取相关租金及费用。本授权书签署前，元鸿公司与任何第三方签订的盛鸿大厦租赁合同，由君泰公司作为元鸿公司的代理人，依前述租赁合同的约定以君泰公司的名义直接向承租人收取租金及租赁合同约定的其它费用。本授权书签署前，元鸿公司与任何第三方签订的盛鸿大厦租赁合同，君泰公司有权以君泰公司名义签订前述租赁合同的补充协议。
2008年，丹阳公司以合同纠纷为由向北京市第一中级人民法院起诉中稷公司、元鸿公司。丹阳公司诉讼要求为：1.请求判令中稷公司、元鸿公司向丹阳公司偿还款项247364390.27元（包含丹阳公司已付中信信托投资有限责任公司借款合同项下的165000000元及该借款合同下截止2008年2月29日欠付的款项82364390.27元）；2.请求判令中稷公司、元鸿公司向丹阳公司偿还4000000元（地杰公司转让的26000000元债权中欠付的部分）；3.请求判令中稷公司、元鸿公司向丹阳公司支付违约金，以246000000元为基数，按日万分之五的标准，自2007年1月1日至实际给付之日止，暂计至2008年2月29日，为52275000元；4.全部诉讼费用（含案件受理费、诉讼保全费等）均由中稷公司、元鸿公司承担。2008年10月14日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民初字第2144号民事判决书，判决：一、中稷公司、元鸿公司给付丹阳公司251364390.27元；二、中稷公司、元鸿公司向丹阳公司支付违约金（以246000000元为基数，按日万分之五的标准，自2007年1月1日计算至实际给付之日止）。该判决已发生法律效力，该案进入执行阶段。2009年2月16日，卢沟桥支行向北京市第一中级人民法院递交《关于对盛鸿大厦拍卖价款行使优先受偿权的申请》，要求在拍卖盛鸿大厦所得价款中优先清偿中稷公司欠卢沟桥支行抵押贷款175880000元。2009年12月4日卢沟桥支行给北京市第一中级人民法院递交《申请》，称2007年4月29日卢沟桥支行在盛鸿大厦设立抵押权，《盛鸿大厦租赁合同》是在卢沟桥支行抵押权成立之后签订的，未事先征得卢沟桥支行的同意，故卢沟桥支行请求北京市第一中级人民法院在办理盛鸿大厦房产抵债过程中，先行除去君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的20年“租赁权”，并将盛鸿大厦抵债价格在第三次拍卖确定的保留价基础上下浮5％至10％。2009年12月18日，北京地杰昌盛置业投资有限公司代中稷公司偿还了欠卢沟桥支行的借款本金175880000元及相应利息、罚息。2010年8月16日，北京地杰昌盛置业投资有限公司向法院出具《情况说明》，称该公司代丹阳公司向卢沟桥支行支付款项197781410.17元。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷对该《情况说明》真实性认可，但称不能证明丹阳公司享有了卢沟桥支行享有的抵押权。2010年1月25日，卢沟桥支行出具《房产抵押权注销同意函》，同意办理京房朝其07他字第00303号他项权利证号及X京房朝其他字第064550号他项权利证号项下的房地产他项权注销登记。
2010年1月18日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中执字第55－2号执行裁定书，裁定将元鸿公司所有位于北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦（《房屋所有权证》证号：京房权证朝其04字第008**号，《国有土地使用证》证号：京朝国用（2003出］字第0128号，除一层106、108外），总建筑面积为40264平方米及相应分摊国有土地使用权面积交付丹阳公司抵偿部分债务。［北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦（除一层106、108外）房地产的所有权及土地使用权自本裁定送达时起转移。］。丹阳公司可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。后丹阳公司办理完毕产权过户登记手续，对盛鸿大厦的所有权及土地使用权都取得了拥有自主行使的权利。
2010年4月8日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中执字第55号公告，告知盛鸿大厦内所有租户自本公告发出之日起十日内，与丹阳公司联系登记事宜，并提供相关租赁合同及交纳租金收据。2010年4月12日，丹阳公司向盛鸿大厦各位租户发出通知，告知丹阳公司已依法委托北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰公司）接管盛鸿大厦的物业管理并负责收取承租户应付租金，请各位租户务必不要再向其他单位和个人交纳租金、物业管理费等。2010年6月18日，丹阳公司取得朝阳区东三环南路98号1幢盛鸿大厦（建筑面积40260.81平方米）的《房屋所有权证》（01层101、102、103、105、107建筑面积622.38平方米，02－18层建筑面积36486.15平方米，－01层建筑面积3152.28平方米，另有人防建筑面积3312.56平方米不在以上总建筑面积以内）。
2010年4月，元鸿公司向君泰公司发出通知，要求解除与君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷签订的2007年9月19日《盛鸿大厦租赁合同》。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷对此不予认可，称该通知是元鸿公司单方提出的，没有法律效力。
2010年9月14日，北京市第一中级人民法院作出《北京市第一中级人民法院关于北京丹阳房产开发有限公司、中稷实业投资有限公司及北京元鸿房地产开发有限公司合同纠纷案件的情况说明》，内容为：“法院在执行北京丹阳房产开发有限公司诉中稷实业投资有限公司、北京元鸿房地产开发有限公司合同纠纷一案中，依法拍卖查封北京元鸿房地产开发有限公司名下的位于朝阳区东三环南路98号的盛鸿大厦，在三次流拍办理以房抵债的过程中，北京丹阳房产开发有限公司、北京地杰昌盛置业投资有限公司、北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行在向法院递交的《申请书》及相关材料中显示，盛鸿大厦六层以上房屋及相应土地使用权的抵押权人为北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行，抵押时间为2007年4月29日。北京君泰物业管理有限公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与北京元鸿房地产开发有限公司签订《盛鸿大厦租赁合同》的时间为2007年9月19日。经北京丹阳房产开发有限公司、北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行及相关公司协调，由北京丹阳房产开发有限公司或其委托的第三方代中稷实业投资有限公司偿还欠付北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行的全部贷款本息；北京丹阳房产开发有限公司获得中稷实业投资有限公司借款合同项下的全部债权以及卢沟桥支行对'盛鸿大厦'房屋及土地使用权享有的因抵押权产生的全部相关权利。截止2009年12月17日，中稷实业投资有限公司17588万元借款合同项下欠付北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行的全部本息197781410.7元已由北京丹阳房产开发有限公司委托的北京地杰昌盛置业投资有限公司代为偿还，北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行的抵押权得以实现。2010年1月18日，法院裁定将'盛鸿大厦'（除106、108外）交付北京丹阳房产开发有限公司抵偿部分债务。在北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行的配合下，'盛鸿大厦'上的抵押及查封已解除，'盛鸿大厦'（除106、108外）已由北京丹阳房产开发有限公司办理完毕过户登记手续”。
2010年4月，君泰公司以租赁合同纠纷为由将丹阳公司起诉至法院，要求丹阳公司继续履行《盛鸿大厦租赁合同》，法院依法追加刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷为共同丹阳公司参加诉讼。2010年12月27日，法院以盛鸿大厦（6-18层）的租赁合同对丹阳公司不具有约束力，现盛鸿大厦绝大部分标的物已不在继续履行原租赁合同的范围内，因此盛鸿大厦由丹阳公司一方经营较为妥当为由，判令驳回君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的诉讼请求。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷对判决不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2011年6月10日，北京市第二中级人民法院以相同理由判决驳回上诉，维持原判。
2003年4月15日，君泰公司与元鸿公司签订《盛鸿大厦物业管理委托协议》，约定由君泰公司对盛鸿大厦进行物业管理，管理期限自2003年4月18日起，共计10年。另外，君泰公司与元鸿公司还签有《北京市盛鸿大厦物业管理委托合同》，亦约定君泰公司对盛鸿大厦进行物业管理，管理期限为5年，从2006年12月1日起至2011年11月30日止。
2010年4月1日，地杰公司与丹阳公司签订《北京市物业服务合同》，约定地杰公司进行盛鸿大厦的物业管理，服务期限为2010年4月1日至2011年3月31日。
2010年4月10日，地杰公司和丹阳公司向君泰公司发出告知函，告知北京市第一中级人民法院裁定情况，要求君泰公司将盛鸿大厦移交给地杰公司。
2010年5月，农行北京经济技术开发区支行出具同意书，载明同意丹阳公司选聘地杰公司为盛鸿大厦提供物业管理房屋，认可丹阳公司与地杰公司所签《北京市物业服务合同》，同意地杰公司以自己名义接管盛鸿大厦的物业管理财产，行使对盛鸿大厦的物业管理权，并以自己名义排除他人对盛鸿大厦物业管理财产、物业管理权的占有、使用、限制、妨害等。
2010年，地杰公司以排除妨害纠纷为由将君泰公司起诉至法院，要求判令君泰公司立即向地杰公司移交盛鸿大厦物业管理财产和物业管理权（包括但不限于）向地杰公司移交大厦保安、保洁、绿化、停车场等全部管理服务工作，移交大厦共用部位，移交大厦共有设施设备，移交公用设施和附属建筑物、构筑物，移交大厦产权范围内实际存在的其他物业管理服务的设施、设备。2010年12月28日，法院判决君泰公司向丹阳公司北京地杰公司管理有限公司移交北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦保安、保洁、绿化、停车场等全部管理服务工作，移交盛鸿大厦共用部位，移交盛鸿大厦共有设施设备，移交盛鸿大厦公用设施和附属建筑物、构筑物，移交盛鸿大厦产权范围内实际存在的其他物业管理服务的设施、设备。君泰公司对判决不服上诉至北京市第二中级人民法院。2011年2月22日，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2011年4月28日，经地杰公司申请，法院对上述生效判决内容进行了强制执行，并指定大厦部分房间用于存放君泰公司物品。
盛鸿大厦（除106号、108号）于2012年3月7日过户至案外人名下。
经丹阳公司申请，法院委托北京首佳房地产评估有限公司对位于北京市朝阳区东三环南路98号的盛鸿大厦（配楼尚品酒店6700平方米面积除外）自2010年1月19日至2012年3月7日期间按建筑面积每平方米的房屋租赁市场价格进行评估。丹阳公司向北京首佳房地产评估有限公司支付了评估费5万元。2013年2月28日，首佳评估公司出具评估报告，报告详细列明了盛鸿大厦分用途、分楼层的市场租赁价格。评估结果如下：
单位：天租金：元／平方米*天，月租金：元／平方米*月，租金总额：万元，现值：万元
时间
用途
所在层数（层）
天租金
月租金
租期（月）
建筑面积
（平方米）
租金
总额
租金
现值
二〇一〇年一月十九日
-2010年12月31日
商业
471.54
1165.98
办公
1572.42
1939.69
1941.63
1941.63
1941.63
1941.63
1941.63
1941.63
1941.63
1941.63
1936.91
1345.02
1949.99
1345.47
1952.82
1306.56
1954.28
小计
32473.72
2011年1月1日
-2011年12月31日
商业
471.54
1165.98
办公
1572.42
1939.69
1941.63
2011年1月1日
-2011年12月31日
办公
1941.63
1941.63
1941.63
1941.63
1941.63
1941.63
1941.63
1936.91
1345.02
1949.99
1345.47
1952.82
1306.56
1954.28
小计
32473.72
2012年1月1日
-2012年3月7日
商业
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办公
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小计
32473.72
总计
32473.72
经询，丹阳公司称2010年1月18日至2011年4月28日期间，除106、108房间外的盛鸿大厦全部房产由五上诉人占据；2011年4月29日，经法院强制执行，五上诉人移交了盛鸿大厦部分房间，尚有101、103房间（276.52平方米）占用至2011年9月30日，6层整层（1941.63平方米）、2113、2111A、2112房间（95.84平方米）22层台球厅、会议室（531.32平方米）占用至2012年1月21日，703房间（267.73平方米）占用至2011年10月31日，801、802房间（368.54平方米）占用至2011年12月1日，803房间（267.73平方米）占用至2011年8月9日，1510、1512房间（399.03平方米）、2010、2012房间（405.55平方米）占用至2011年6月28日，1505、1507、1509房间（522.54平方米）占用至2012年2月23日；直至丹阳公司将盛鸿大厦转让，606、608、610、612房间（782.82平方米）、701、702房间（368.54平方米）、805、807、809房间（522.54平方米）、810、812房间（399.03平方米）、1808、1810、1812房间（605.1平方米）、1902、1906房间（368.24平方米）、2001、2003房间（454.77平方米）、2101、2102、2103、2105、2109、2115、2116、2117、2118房间（749.23平方米）仍被五上诉人占用。
庭审中，丹阳公司自认其向大厦部分承租人收取2010年10月至2011年4月30日期间租金共计5835263.35元。
原审法院认为：五上诉人与元鸿公司就盛鸿大厦签订的租赁合同已于2011年6月10日经法院生效判决确定其中6-18层对丹阳公司不具有约束力，且以盛鸿大厦绝大部分标的物已不在继续履行原租赁合同的范围内，盛鸿大厦由丹阳公司一方经营较为妥当为由确认-1层至5层的租赁合同亦不继续履行。租赁合同6-18层对丹阳公司无约束力应自丹阳公司取得盛鸿大厦所有权之日始，而-1至5层应自2011年6月10日判决生效起不继续履行，故五上诉人应当就2010年1月18日至2011年6月9日期间其对盛鸿大厦6-18层区域内占用的房间向丹阳公司支付占用费，五上诉人应当就2011年6月10日至2012年3月7日期间其对盛鸿大厦全部区域内占用的房间向丹阳公司支付占用费。五上诉人应按照其与元鸿公司签订的租赁合同就其在2010年1月18日至2011年6月9日期间对盛鸿大厦-1至5层的占有使用支付租金，而非占用费，丹阳公司可另行主张租金。
在丹阳公司取得盛鸿大厦所有权时，盛鸿大厦除106、108房间均由五上诉人依据其与元鸿公司签订的租赁合同使用或出租，因此，应当由五上诉人举证证明其已将盛鸿大厦由其使用的房屋移交给丹阳公司及丹阳公司指定的管理人及移交时间，或已主动通知其出租房屋的承租人向丹阳公司及丹阳公司委托的管理人支付租金及通知时间。现五上诉人提交的证据不足以证明其履行了上述交付房屋的义务，故法院对丹阳公司关于五上诉人占用盛鸿大厦的房屋和期间的陈述予以采信。
根据评估报告、房屋土地测绘技术报告书和丹阳公司主张的房屋占用期间，经计算得出2010年1月18日至2010年12月31日期间盛鸿大厦6-18层租金收入价值25463170元，2011年1月1日至2011年4月28日期间盛鸿大厦6-18层租金收入价值9734192元，2011年4月29日至2011年6月9日盛鸿大厦6-18层由五上诉人占用部分租金收入价值和2011年6月10日至2012年3月6日盛鸿大厦由五上诉人占用部分租金收入价值共计8143083元。
君泰公司与丹阳公司未订立物业管理合同，其在丹阳公司取得大厦所有权后继续对大厦进行管理无合法依据，故其主张物业管理用房不应交纳占用费的辩解意见，法院不予采纳。
丹阳公司虽是盛鸿大厦所有权人，但盛鸿大厦未由丹阳公司实际占有、使用，且丹阳公司与君泰公司未签订物业管理合同，君泰公司本无权进行物业管理并收取费用。即使君泰公司以实际管理人的身份向实际受益人收取物业管理费，则应由占有使用人负担房屋物业管理费，君泰公司不应主张由其自身占用房屋产生物业管理费由丹阳公司负担。君泰公司的大厦管理费用应自其收取的物业管理费中支出，故不应再主张将大厦管理费用从大厦占用费中扣除。
君泰公司主张其支出的装修费发生在丹阳公司取得大厦所有权之前的部分，因此装修价值应当已经作为大厦整体价值的一部分在丹阳公司参与竞拍、以房抵债过程中予以考虑，君泰公司不应单独就此部分装修价值再向丹阳公司主张。君泰公司主张的装修费用若发生在丹阳公司取得大厦所有权之后，则对6-18层的装修因未取得丹阳公司同意，不应予以补偿；对于-1至5层的装修，如能证明系依据其与元鸿公司签订的租赁合同约定进行，可另案主张。
君泰公司主张的租金折抵电力改造费用，未提交证据证明费用发生事实。且其主张的电力改造发生在丹阳公司取得大厦所有权之前，由元鸿公司与教育电视台约定后者垫付电力改造费用，再从租金中抵扣，因此电力改造费用实为元鸿公司的债务，由五上诉人以免除租金方式代偿。而电力改造添附在大厦上的价值在丹阳公司参与竞拍、以房抵债过程中应已予以考虑，不宜重复支付对价。即使五上诉人确因电力改造以租金冲抵教育电视台支付的电力改造费，折抵租金非系丹阳公司与各方约定，不应主张该费用由丹阳公司负担。
五上诉人无证据证明地杰公司自2010年4月占用大厦房间的事实，故其要求扣除地杰公司占用房屋对应的占用费的主张，法院不予采纳。
五上诉人与元鸿公司签订了租赁合同，依据租赁合同对盛鸿大厦进行占用、使用，并向法院起诉本案丹阳公司要求继续租赁合同。在无相反证据佐证的情况下，应认定君泰公司对大厦的占有、使用是君泰公司与刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的共同意思，即五上诉人系共同侵权人。故刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷主张其未实际占有大厦，不应承担赔偿责任的辩解意见，法院不予采纳，五上诉人应对丹阳公司承担连带赔偿责任。
五上诉人与元鸿公司签订的租赁合同对丹阳公司没有约束力，部分房屋承租人向丹阳公司交付租金的行为，也不应认定丹阳公司对被告出租房屋租金标准的认同。丹阳公司的实际损失应为出租盛鸿大厦可得的租金损失，故房屋占用费的赔偿标准应以评估得出的房屋租金价值予以确定。丹阳公司自认已向大厦承租人收取了2011年4月28日以前的租金5835263.35元，应从占用费总额中予以扣除。
丹阳公司要求五上诉人支付占用费利息的诉讼请求，法院酌情支持。
据此，原审法院于2013年9月作出判决：一、北京君泰物业管理有限公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷判决生效之日起七日内共同赔偿北京丹阳房产开发有限公司房屋占用费三千七百五十万零五千一百八十一元六角五分，北京君泰物业管理有限公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷相互承担连带责任。
二、北京君泰物业管理有限公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷判决生效之日起七日内共同支付北京丹阳房产开发有限公司以二千五百四十六万三千一百七十元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自二○一一年一月一日起至第一项给付义务履行完毕之日止的利息，刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷相互承担连带责任。
三、北京君泰物业管理有限公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷判决生效之日起七日内共同支付北京丹阳房产开发有限公司以三百八十九万八千九百二十八元六角五分为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自二○一一年四月二十九日起至第一项给付义务履行完毕之日止的利息，刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷相互承担连带责任。
四、北京君泰物业管理有限公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷判决生效之日起七日内共同支付北京丹阳房产开发有限公司以八百一十四万三千零八十三元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自二○一二年三月七日起至第一项给付义务履行完毕之日止的利息，刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷相互承担连带责任。
五、驳回北京丹阳房产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：第一，原审判决认定的房屋占有费计算标准有误，不应按照评估价格，应按照实际租赁合同约定的价格计算；第二，原审判决认定从2010年1月18日开始计算房屋占用费有误，应从2011年6月北京市第二中级人民法院作出生效判决之后起算，而该判决生效前上诉人已退出大厦，并未占用房屋；第三，原审法院认定的占用面积有误，上诉人除物业管理用房和法院指定存放物品的房屋外，并未占用大厦的其他房屋；且原审法院未考虑到空置率等情形；第四，物业管理费、装修费和电力改造费用等系予以扣除的费用，原审未予以扣除有误；第五，一审时丹阳公司自认收取2011年4月28日前的大厦租金5835263.35元，上述租金对应了相应房屋面积，在进行扣减时不应仅扣减上述金额，而应按照上述租金对应的房屋面积进行扣减，因上述租金的租金标准与评估的租金标准是不一样的。第六，刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷并未实际占用大厦任何房屋，其参加诉讼系被法院依职权追加，不应承担侵权责任等。基于上述理由，其上诉请求为，撤销原审判决第一、二、三、四项，发回重审。丹阳公司同意原审判决。
本院经审理查明：刘长祥','2018-09-28
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