广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终1658号
上诉人（原审原告）：广州市少年宫，住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨俊东，职务：主任。
委托代理人：石磊、邓文，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州子曰诗云广告有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：赖琳祥，职务：总经理。
被上诉人（原审被告）：广州快乐琴行有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李永彪，职务：董事长。
原审第三人：广州星睿恒乐器有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘秀群，职务：总经理。
原审第三人：广州海伦钢琴销售有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：童彤，职务：董事长。
原审第三人：广州戈特里安乐器有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：倪穗礼，职务:总经理。
上述上诉人广州子曰诗云广告有限公司及被上诉人及三原审第三人的共同委托：罗凌、韦嘉诗，均系广东卓信律师事务所律师。
上诉人广州市少年宫、广州子曰诗云广告有限公司（以下简称“子曰诗云公司”）因与被上诉人广州快乐琴行有限公司（以下简称“快乐琴行公司”）、原审第三人广州星睿恒乐器有限公司（以下简称“星睿恒公司”）、广州海伦钢琴销售有限公司（以下简称“海伦公司”）、广州戈特里安乐器有限公司（以下简称“戈特里安公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人广州市少年宫、子曰诗云公司分别向本院提起上诉。上诉人广州市少年宫上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、自2007年8月1日以来，广州市少年宫就向子曰诗云公司整体出租讼争房屋(包括首层及二层)，广州市少年宫与子曰诗云公司之间，由始至终只存在一个租赁合同关系。2、子曰诗云公司未能举证在原合同期限届满前，广州市少年宫曾经重新公开招标，因此，根据双方在2008年8月6日签订的《广州市房屋租赁补充协议》第3条，双方在2012年7月31日前签订的原合同及各份补充协议已经自动续期，目前仍然持续有效。3、根据广州市少年宫与子曰诗云公司在2013年1月9日签订的《广州市房屋租赁合同》，广州市少年宫与子曰诗云公司并未约定终止履行原合同，也没有约定子曰诗云公司不再承租二层及／或不需支付二层的租金。因此，该《广州市房屋租赁合同》只是对原合同的部分内容进行了变更，但并没有终止或解除原合同，对于《广州市房屋租赁合同》没有约定的内容(如二层的租金标准)，仍然应该根据原合同及各补充协议的约定执行。4、在2012年7月31日至2013年1月9日期间，子曰诗云公司仍然使用讼争房屋，双方之间的租赁合同关系从未发生间断。根据子曰诗云公司在一审阶段提供的证据5、6，虽然子曰诗云公司一直没有足额向广州市少年宫支付讼争房屋的租金，但子曰诗云公司在2012年7月31日至2013年1月9日期间，仍然断断续续的向广州市少年宫支付了部分租金。且子曰诗云公司未能举证广州市少年宫在2012年7月31日-2013年1月9日期间曾经收回讼争房屋。由此可证明，子曰诗云公司在2012年7月31日至2013年1月9日期间，仍然在使用讼争房屋，双方之间的租赁合同关系从未发生间断。综上，广州市少年宫与子曰诗云公司自2007年8月1日开始就存在租赁合同关系，且期间从未发生间断，广州市少年宫与子曰诗云公司在2012年7月31日前签订各份租赁合同目前仍然持续有效，原审判决认定事实有误。(二)子曰诗云公司无正当理由拒绝向广州市少年宫足额支付租金，广州市少年宫有权根据合同约定提前解除租赁合同，收回讼争房屋并追究子曰诗云公司的违约责任。1、子曰诗云公司无权拒绝支付二层的租金。根据原合同及双方在2007年8月1日签订的《商铺租赁补充合同》第四条第1点，首层面积为848平方米，每平方米租金为70元，二层面积为643平方米，每平方米租金为50元，每5年递增3％。根据上述约定，二层面积为计租面积的组成部分，子曰诗云公司无权拒绝支付二层租赁面积的租金。2、子曰诗云公司无正当理由拒绝足额支付租金，广州市少年宫有权单方解除合同根据原合同及双方在2007年8月1目签订的《商铺租赁补充合同》第十三条第1点第(1)、第十七条第2第(1)，子曰诗云公司欠付租金的，应按当月租金金额的2％支付滞纳金，欠付租金超过60日的，广州市少年宫有权单方解除合同。因此，广州市少年宫有权单方解除租赁合同，收回讼争房屋并追究子曰诗云公司的违约责任。(三)子曰诗云公司所欠付的租金的诉讼时效，应从子曰诗云公司最后一次作出部分履行行为之日(即2016年7月)起算，至今尚未届满。虽然子曰诗云公司从2012年4月1日开始欠付部分租金，但子曰诗云公司每个月都向广州市少年宫支付讼争房屋的部分租金。根据子曰诗云公司在原审庭审中的陈述，子曰诗云公司最后一次向广州市少年宫支付租金的时间为2016年7月。子曰诗云公司每个月都部分履行租金支付义务的行为，属于《民法通则》第一百四十条规定的“同意履行义务”的行为，子曰诗云公司所欠付的租金的诉讼时效在子曰诗云公司每次作出部分履行行为之日都发生中断并重新计算。由于子曰诗云公司最后一次作出部分履行行为的日期为2016年7月，因此子曰诗云公司所欠付的租金的诉讼时效应从2016年7月起算，至今尚未届满。综上所述，请求二审法院：1．改判解除广州市少年宫与子曰诗云公司之间关于越秀区东风西路167号1-2层房屋的租赁关系；2．改判子曰诗云公司向广州市少年宫支付从2012年4月1日起算至2016年7月27日止的租金总额1798732元，及逾期支付上述租金的违约金总额1103778元；3．改判子曰诗云公司、快乐琴行公司于判决生效之日起十日内腾空并向广州市少年宫交还越秀区东风西路167号1层房屋；4．改判子曰诗云公司、快乐琴行公司向广州市少年宫支付自判决书确定的履行期限届满之次日起至子曰诗云公司、快乐琴行公司交还越秀区东风西路167号1层房屋之日止的物业使用费(按照房管部门公布的同期同地段同类型的房屋租金参考价计算)；5．本案的诉讼费全部由子曰诗云公司、快乐琴行公司承担。
上诉人子曰诗云公司上诉称：一、一审法院判决“上诉人广州子曰诗云广告有限公司一次性向广州市少年宫支付广州市越秀区东风西路167号2楼房屋从2013年3月27日至2016年7月27日止的房屋使用费”，违反了民事诉讼“不告不理”的原则。1、依照民事诉讼“不告不理”的原则，人民法院只能对当事人提出的诉讼请求、案件事实和理由进行审理，对超出当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案中，一审法院只能对广州市少年宫提出的“子曰诗云公司、快乐琴行公司向广州市少年宫支付从2012年4月1日起算至2016年7月27日止的租金总额1798732元”诉讼请求进行审理。如果经审理查明子曰诗云公司与广州市少年宫之间就涉案房屋二楼没有租赁关系，应依法判决驳回广州市少年宫关于要求支付涉案房屋二楼租金的诉讼请求。2．《民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。当事人没有向人民法院主张自己的权利，就应认为其处分了自身的权利，只要处分合法，符合民事处分原则，对其处分行为应予确认。本案中，广州市少年宫并没有提出“子曰诗云公司向广州市少年宫支付广州市越秀区东风西路167号二楼房屋从2013年3月27日至2016年7月27日止的房屋使用费”的诉讼请求，应当视为广州市少年宫对自己诉讼权利的处分，一审法院不得对此进行主动审理。二、一审法院将广州市少年宫诉请的租金直接认定为房屋使用费，并据此认定应当适用两年的诉讼时效是认定事实错误，此认定严重损害了子曰诗云公司的实体权益。广州市少年宫向一审法院提出的诉请是要求子曰诗云公司支付租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)款规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因此本案应当适用一年的诉讼时效。一审法院将广州市少年宫诉请的租金直接认定为房屋使用费，并据此认定应当适用两年的诉讼时效实际上延长了本案的诉讼时效，严重损害了子曰诗云公司的实体权益。三、一审法院认定事实错误，应当依法予以改判。1.子曰诗云公司与广州市少年宫从来没有约定涉案房屋二楼需要支付租金或房屋使用费，广州市少年宫也无法提供证据证明双方有约定子曰诗云公司需要向广州市少年宫支付涉案房屋二楼的租金或房屋使用费以及租金或房屋使用费的具体标准、缴纳方式。因为当初双方协商的情况是：广州市少年宫邀约子曰诗云公司共同合作开办国际艺术交流项目，由广州市少年宫负责提供涉案房屋二楼作为运营场地，子曰诗云公司负责协助交流事项。双方共同合作开办的国际艺术交流项目主要是公益性质，其目的是为了推动艺术文化的交流，子曰诗云公司并没有从中盈利，因此，双方从来没有约定过涉案房屋二楼需要另行支付租金或房屋使用费。也正是因为如此，从2013年2月子曰诗云公司开始使用涉案房屋二楼以来，广州市少年宫从来没有向子曰诗云公司主张过涉案房屋二楼的租金或房屋使用费。2．子曰诗云公司与广州市少年宫共同合作使用涉案房屋二楼，而一审法院却判决子曰诗云独自承担全部的房屋使用费，这有悖于民事活动公平、合理的原则。从广州市少年宫一审提交的《公证书》中可见涉案房屋二楼直都是以广州市少年宫文化交流中心”的名义对外运营，由此可证，涉案房屋2楼并非子曰诗云公司独占、排他使用的，而一审法院判决子曰诗云公司承担全部的房屋使用费明显有悖于民事活动公平、合理的原则。综上所述，请求二审法院：1．撤销(2015)穗越法民三初字第1182号民事判决书第一项判决结果，改判驳回广州市少年宫的全部诉讼请求。2．本案一、二审诉讼费用由广州市少年宫承担。
上诉人广州市少年宫针对子曰诗云公司的上诉答辩称：1、在一审阶段，子曰诗云公司从未举证上诉人少年宫重新招标，也未能举证其在2012年7月31日将一楼交还给上诉人少年宫，因此根据双方在2008年8月6日签订的广州市房屋租赁补充协议，即上诉人少年宫在一审提交的证据6，双方在2007年8月1日双方签订的租赁合同已经自动续约，且合同条款不变。2、关于二楼，子曰诗云公司一直主张双方之间存在合作关系，但是未能举证双方曾经签署合作协议，或者就合作意向达成一致的任何书面文件，因此双方之间根本不存在所谓的合作关系，一楼和二楼自2007年8月1日以来就是一个整体的租赁标的。
上诉人子曰诗云公司针对广州市少年宫的上诉答辩称：一、子曰诗云公司与广州市少年宫于2007年8月1日至2012年7月31日期间签订的所有租赁合同均已因合同期限届满而自然终止，不存在自动续约的情形。子曰诗云公司与广州市少年宫于2013年1月9日签订的《广州市房屋租赁合同》是一份新的租赁合同，与双方之前签订的租赁合同无关。2008年6月22日，子曰诗云公司与广州市少年宫就涉案房屋租赁事宜签订《房屋租赁补充合同》，双方约定将涉案房屋的租赁期限变更为五年，即自2007年08月01日起至2012年07月31日止。同时约定，广州市少年宫在租赁期限届满前12个月未书面通知子曰诗云公司或明确不对外公开招标，即视为自动续约(合同条款不变)。事实上，广州市少年宫在《房屋租赁补充合同》约定的租赁期限届满后，委托广州产权交易所于2012年11月12日公开发布了涉案房屋一楼的招标信息。广州市少年宫在一审庭审中也自认2012年8月1日至2012年12月31日属于招标免租阶段，子曰诗云公司不需要缴纳租金。子曰诗云公司于2013年1月9日通过投标的方式再次中标承租涉案房屋一楼。因此，广州市少年宫在《房屋租赁补充合同》约定的租赁期限届满后对涉案房屋一楼进行了重新招标的事实不容否认。二、《广州市房屋租赁合同》约定：广州市少年宫将涉案房屋一楼出租给子曰诗云公司使用，租赁期限自2013年01月09日起至2018年01月08日止，每月租金114360元。1．子曰诗云公司一审提交的证据6可以证明，子曰诗云公司依约向广州市少年宫支付了涉案房屋一楼的租金，适当、全面地履行了《广州市房屋租赁合同》的约定，不存在违约行为。2．子曰诗云公司没有向广州市少年宫承租涉案房屋二楼，2013年1月9日签订的《广州市房屋租赁合同》也没有任何关于涉案房屋二楼的约定。广州市少年宫以子曰诗云公司未支付涉案房屋二楼租金为由要求单方解除《广州市房屋租赁合同》，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。三、关于涉案房屋二楼，子曰诗云公司与广州市少年宫双方基于共同合作开办国际艺术交流项目而共同使用；双方从来没有约定子曰诗云公司需要支付租金或房屋使用费。子曰诗云公司再次明确，子曰诗云公司每月向广州市少年宫支付的114360元是涉案房屋一楼的租金，子曰诗云公司从未向广州市少年宫支付涉案房屋二楼的租金或房屋使用费，也无需支付涉案房屋二楼的租金或房屋使用费。广州市少年宫认为子曰诗云公司每月支付的涉案房屋一楼租金是“同意履行支付涉案房屋二楼租金”纯属主观臆想，没有任何事实依据。广州市少年宫基于主观臆想子曰诗云公司“同意履行支付涉案房屋二楼租金”而主张的诉讼时效中断也是没有任何事实和法律依据。此外，就原审法院判决子曰诗云公司向广州市少年宫支付涉案房屋二楼的房屋使用费的判项，子曰诗云公司已提起上诉。综上所述，子曰诗云公司认为，广州市少年宫的上诉请求均缺乏事实和法律依据，请依法驳回。
被上诉人快乐琴行公司答辩称：快乐琴行公司经广州市少年宫同意，向广州子曰诗云广告有限公司合法承租部分涉案房屋。被上诉人快乐琴行公司适当、全面地履行合同义务，每月按时向子曰诗云公司支付租金，不存在任何违约行为。广州市少年宫与子曰诗云公司之间关于涉案房屋的租赁合同纠纷，与被上诉人快乐琴行公司无关。被上诉人快乐琴行公司不同意提前向广州市少年宫交还合法承租部分的涉案房屋。综上所述，被上诉人快乐琴行公司认为，广州市少年宫的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回广州市少年宫上诉请求。
原审第三人星睿恒公司、海伦公司、戈特里安公司共同答辩称：同意子曰诗云公司的上诉意见。
广州市少年宫于2015年5月20日向原审法院起诉请求：1、解除广州市少年宫与子曰诗云公司之间关于越秀区东风西路167号1-2层房屋的租赁关系；2、子曰诗云公司、快乐琴行公司向广州市少年宫支付从2012年4月1日起算至2016年7月27日止的租金总额1798732元（其中2012年4月1日至2012年7月31日的一楼的租金，按照50880元的标准计算，2012年4月1日至2012年12月31日止的二楼的租金是按照32150元的标准计算；2013年起一楼的租金按照每月114360元的标准计算，2013年起二楼的租金按照每月32150元的标准计算；2012年4月1日至2012年12月31日止子曰诗云公司已经缴纳了415520元的租金，从2013年起广州市少年宫视为子曰诗云公司均每月按时支付114360元）及逾期支付上述租金的违约金总额1103778元（计算方式详见附表）；3、子曰诗云公司、快乐琴行公司及星睿恒公司、海伦公司、戈特里安公司于本判决生效之日起十日内腾空并向广州市少年宫交还越秀区东风西路167号1层房屋；4、子曰诗云公司、快乐琴行公司向广州市少年宫支付自本判决书确定的履行期限届满之次日起至子曰诗云公司交还越秀区东风西路167号一层房屋之日止的物业使用费（按照房管部门公布的同期同地段同类型的房屋租金参考价计算）。
原审法院经审理查明：广州市越秀区东风西路167号1-2楼房屋登记在广州市少年宫名下，总建筑面积为2593.45平方米。
2007年8月1日，广州市少年宫（甲方、出租人）与子曰诗云公司（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在越秀区东风西路167号1-2楼房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1491平方米；2007年8月1日至2008年3月31日，装修期、招租期免收租金；2008年4月1日至2013年3月31日，月租金为91510元；2013年4月1日至2018年3月31日，月租金为94255元；2018年4月1日至2023年3月31日，月租金为97083元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前转账缴付给甲方；乙方向甲方交纳20万元保证金；乙方逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；等。
同日，广州市少年宫（甲方、出租人）与子曰诗云公司（乙方、承租人）签订了《商铺租赁补充合同》，其中约定：租赁的场地首层商铺建筑面积为848平方米，二层商铺建筑面积643平方米；第一年至第五年每月的租金为91510元（首层每平方米租金为70元、二层每平方米租金为50元）；第六年至第十年每月租金94255元；第十一年至第十五年每月租金97083元；每五年按3%递增；甲方同意乙方根据经营需要将场地转租或分租给第三人；乙方拖欠租金超过60日，甲方有权解除合同、收回场地；乙方迟延支付租金，每逾期一日，须按当月租金额的2%向甲方支付滞纳金；乙方违反本合同约定，尚未致使合同无法履行的，甲方可没收合同保证金，乙方赔偿甲方实际损失，并继续履行合同；等。
2007年9月23日，广州市少年宫（甲方、出租人）与子曰诗云公司（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁补充协议》，约定：场地交付分两期进行，第一期交付首层，面积为848平方米，已于2007年8月1日交付；第二期交付二层面积为643平方米，交付时间为2011年1月1日；乙方按实际接受租赁场地面积向甲方缴纳租金，第一期交付租金为2008年4月1日至2010年12月31日，每月租金59360元（即首层租金）；第二期交付租金为2011年1月1日至2013年3月31日，每月租金为91510元（即一、二层全部租金），自2013年4月1日起，分月按原租赁合同递增的比例缴纳租金。
2008年6月22日，广州市少年宫（甲方、出租人）与子曰诗云公司（乙方、承租人）签订了《房屋租赁补充合同》，约定：甲方与乙方于2007年8月1日签订的广州市东风西路167号房屋租赁合同的租赁期限原为十五年，现因甲方根据广州市财政局下发穗财督[2007]62号文，要求场地租赁期限变更为五年，新的租赁期限为2007年8月1日至2012年7月31日，鉴于乙方根据原合同15年租赁期限所做的场地改善、装修及整体策划等项目投资，甲方同意就项目款项补偿及场地租赁续期方面给予乙方优先权及其他优惠待遇；双方确认至2008年4月17日止，乙方投入及应付的场地改善、装修款项，及对场地整体策划产生和应确认的款项总额为500万元；甲方应在租赁合同期满前12个月书面通知乙方场地是否公开招标，以便乙方做好各项准备工作，甲方在上述期限内未书面通知乙方或明确不对外公开招标，则视为自动续约（合同条款不变）；因甲方变更原租赁合同期限，所以甲方给乙方的场地免租期顺延，新场地免租期自签订本补充合同之日起顺延至甲方的相关审批手续办理完毕之日止。
2013年1月9日，广州市少年宫（甲方、出租人）与子曰诗云公司（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区东风西路167号大门东侧一楼房屋出租给乙方作办公用途使用，出租面积约848平方米；租赁期限从2013年1月9日至2018年1月8日，月租金为114360元，租金按月结算，乙方应将首月租金于租赁合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性支付，此后每月租金于当月的10日前向甲方一次性支付，乙方逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；等。
2013年5月22日，广州市少年宫出具《关于同意广州子曰诗云广告有限公司分租的函》，同意分租给广州快乐琴行有限公司。
广州子曰诗云广告有限公司将涉案一楼房屋其中的300平方米出租给广州快乐琴行有限公司，租期至2015年12月31日止；将其中的185平方米出租给广州星睿恒乐器有限公司，租期至2017年1月31日止；将其中的130平方米出租给广州戈特里安乐器有限公司，租期至2018年1月8日止；将其中的200平方米出租给广州海伦钢琴销售有限公司，租期至2018年1月8日止。
原审案件审理过程中，子曰诗云公司向原审法院申请对广州市越秀区东风西路167号1、2层物业的装修残值进行评估，原审法院经摇珠委托了广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。原审法院于2016年3月16日组织广州市少年宫、子曰诗云公司及评估公司至讼争场地进行查看，查看情况大致如下：从现场可见二楼由一个独立通道可上至二楼，该独立通道属于一楼的独立空间，该独立空间有铁闸门封闭；快乐琴行的工作人员打开铁闸门上至二楼，二楼为空置状态。子曰诗云公司表示由于我方与广州市少年宫在合作使用二楼的房屋，双方都有钥匙，快乐琴行的钥匙是我方给的，是为了当天的评估使用。广州市华盟价格事务所有限公司于2016年10月20日出具《关于广州市越秀区东风西路167号1层物业的装修残值价格评估结论书》、《关于广州市越秀区东风西路167号2层物业的装修残值价格评估结论书》，内容主要为：评估基准日为2016年3月18日，价格评估结论如下：1层物业的装修残值在评估时点的总价为474281元；2层物业的装修残值在评估时点的总价为110165元。
2016年7月27日，子曰诗云公司将广州市越秀区东风西路167号大门东侧第2层物业交还给广州市少年宫。
广州市少年宫为了证明已将涉案的二楼房屋于2011年8月交付给子曰诗云公司，向原审法院提交了（2011）穗中法民五终字第2146号《民事判决书》，该判决书中查明了广州市卓越琴行有限公司于2011年3月18日将涉案的二楼房屋交还给了广州市少年宫。
广州市少年宫为了证明在起诉前已向子曰诗云公司主张欠缴的租金，向原审法院提交了向子曰诗云公司于2015年2月7日发出的《关于缴纳租赁租金的通知》及2015年3月25日的《关于缴纳租金和管理费的通知》，上述通知均有“张某”签收。2015年2月7日的《关于缴纳租赁租金的通知》，催缴的是2014年12月和2015年1月的租金。2015年3月25日的《关于缴纳租金和管理费的通知》催缴的是2011年8月至2015年2月的租金，该通知是于2015年3月26日签收。广州市少年宫称，2015年2月7日的《关于缴纳租赁租金的通知》催收的时间有问题，是财务出错，以2015年3月25日的《关于缴纳租金和管理费的通知》为准。子曰诗云公司称，对上述通知均不予确认，张某也并非子曰诗云公司职员。广州市少年宫为证明张某是子曰诗云公司的职员，向原审法院提交了2015年3月25日的《会议通知》及回执，该通知回执中记载子曰诗云公司委派张某出席会议，子曰诗云公司在该回执中有盖章。
原审庭审中，广州市少年宫表示：广州市少年宫要求解除租赁关系是因为子曰诗云公司拖欠租金；广州市少年宫、子曰诗云公司不存在广州市少年宫提供场地给子曰诗云公司组织活动的合作关系，广州市少年宫一直以口头方式向子曰诗云公司主张二楼的租金，广州市少年宫认为子曰诗云公司每一期租金都在填补上一期欠付的租金，出于长久以来的租赁关系，广州市少年宫一直容忍子曰诗云公司欠付租金的行为，且广州市少年宫、子曰诗云公司的办公地点很近，双方之间的沟通主要以口头方式为主；2012年8月1至2012年12月31日一楼的租金不需要缴纳，因为是属于招标免租阶段，一楼有重新招标，二楼无重新招标；广州市少年宫视为子曰诗云公司均是每月按时缴纳114360元；2013年1月签署的租赁合同只是对首层的租金标准进行了变更，并无终止2007年8月签署的租赁合同。子曰诗云公司表示：涉案二楼的房屋大概是在2013年2月或3月才与广州市少年宫合作经营，二楼不存在需要交租的情况，广州市少年宫并无催缴租金；实际上2012年9月-2012年12月是重整交租阶段，一楼有重新招标，二楼无重新招标，2012年8月的租金是在2012年9月21日支付的，一楼的租赁，子曰诗云公司也是通过投标的方式再次中标，子曰诗云公司中标之后与广州市少年宫在2013年1月9日重新签署了租赁合同，故2007年的合同双方履行完毕，2013年1月签署的租赁合同是双方通过招投标的方式重新签署的，与2007年8月签署的租赁合同无关。
原审法院认为：根据2007年9月23日签订的《广州市房屋租赁补充协议》约定，二楼房屋交付的时间为2011年1月1日，但实际履行中广州市少年宫并无按该时间交付。广州市少年宫认为其已于2011年8月交付给子曰诗云公司，并提供了（2011）穗中法民五终字第2146号《民事判决书》，而根据该判决书查明的内容，也仅能证明广州市少年宫从案外人处收回二楼房屋的时间，并不能证明交付给子曰诗云公司的时间。因此，广州市少年宫应对交付房屋的时间承担举证不能的责任。子曰诗云公司自认其在2013年2月或3月才与广州市少年宫在二楼的房屋合作经营，但对于合作经营无需交租却未提供充分证据证明，因此原审法院对其抗辩不予采纳。另外，依据子曰诗云公司的上述陈述，可以认定子曰诗云公司已在2013年2月或3月使用了涉案房屋的二楼，因广州市少年宫无法说清具体时间，原审法院认为应视为子曰诗云公司已于2013年2月使用涉案的二楼房屋。
根据2008年6月22日签订的《房屋租赁补充合同》，广州市少年宫与子曰诗云公司将租赁期限变更为2007年8月1日至2012年7月31日。且广州市少年宫也自认从2012年8月1至2012年12月31日一楼的租金不需要缴纳，因为是属于招标免租阶段，即一楼有重新招标。而根据原审法院认定的事实，在2013年2月之前，广州市少年宫也并未将涉案房屋二楼交付给子曰诗云公司，故实际上在2012年8月，广州市少年宫、子曰诗云公司之间的租赁关系已终止。2013年1月9日《广州市房屋租赁合同》，应为一份新的租赁合同，与之前的租赁合同无关。从2013年1月起，子曰诗云公司每月向广州市少年宫交纳的租金114360元，从金额来看，应理解为仅是支付一楼的租金，并非按照广州市少年宫所述其中部分是支付二楼欠付的租金。故在2013年1月9日的《广州市房屋租赁合同》中，子曰诗云公司不存在违约，广州市少年宫无权解除双方关于涉案房屋一楼的租赁关系，也无权要求子曰诗云公司、快乐琴行公司及星睿恒公司、海伦公司、戈特里安公司交回涉案房屋的一楼。因原审法院不支持广州市少年宫要求搬迁的诉请，故对于广州市少年宫要求子曰诗云公司、快乐琴行公司支付自本判决书确定的履行期限届满之次日起至交还一楼房屋之日止的物业使用费，原审法院不予调处。
对于二楼房屋，因2012年8月广州市少年宫、子曰诗云公司之间的租赁关系已终止，双方也无再签订租赁合同，故广州市少年宫要求解除二楼房屋的租赁关系，已无必要。子曰诗云公司是于2013年2月使用涉案房屋的二楼，双方之间虽无租赁关系，但子曰诗云公司仍应承担2013年2月起二楼的房屋使用费。子曰诗云公司对此提出诉讼时效的抗辩，使用费的诉讼时效应为两年，广州市少年宫已举证证明于2015年3月26日已向子曰诗云公司员工主张该期间的费用，但之前未有证据证明其主张过该期间的租金或使用费，故2013年3月26日之前的房屋使用费已过诉讼时效，原审法院不予保护。广州市少年宫要求欠付的租金，实际上是二楼房屋的使用费，对于广州市少年宫要求从2013年3月27日至2016年7月27日止的房屋使用费，原审法院予以支持。对于房屋使用费的标准，广州市少年宫参照2007年9月23日签订的《广州市房屋租赁补充协议》中约定的32150元，原审法院也予以照准。因广州市少年宫、子曰诗云公司对于二楼房屋已无租赁关系，故广州市少年宫要求按照原租赁合同约定的逾期交租违约金计算违约责任，没有依据，原审法院不予支持。由于广州市少年宫没有证据证明快乐琴行公司也占用二楼房屋，故对于二楼房屋的使用费，快乐琴行公司无需承担连带责任。
本案的装修评估与本案的处理无关，评估费用应由申请人即子曰诗云公司自行承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年12月9日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州子曰诗云广告有限公司应一次性向原告广州市少年宫支付广州市越秀区东风西路167号2楼房屋从2013年3月27日至2016年7月27日止的房屋使用费（按照每月32150元的标准计算）。二、驳回原告广州市少年宫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费68020元（其中受理费30020元、评估费38000元），由原告广州市少年宫负担16708元，被告广州子曰诗云广告有限公司负担51312元。
二审审理期间，各方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
二审主要焦点在于就涉案第二层物业双方当事人之间的法律关系以及法律责任。
首先，关于对于涉案第二层物业何时交付问题，上诉人广州市少年宫坚持认为其在2011年已经将涉案第二层物业交付上诉人子曰诗云公司。为此也进行了举证，证实其已于2011年从案外人处收回涉案第二层物业，但该证实内容与将该物业交付上诉人子曰诗云公司并不等同，该主张仍然缺乏证据支持，本院不予采纳，原审结合当事人陈述，尤其是上诉人子曰诗云公司自认，认定上诉人广州市少年宫在2013年2月交付涉案第二层物业，并无明显不当，本院予以维持。其次，上诉人广州市少年宫认为，就涉案第二层物业的使用，双方当事人形成租赁关系，虽然基于行政主管部门的规定，双方在2008年变更之前合同约定，但该变更合同亦约定到期不通知或不公开招标的情况下视为延续前租赁合同，故此，即使双方并无就涉案物业第二层另行签订合同，但实际应履行2008年之前关于二层物业的租赁合同。本院认为，双方当事人在2008年6月22日签订了《房屋租赁补充合同》，是就涉案整体物业，对双方之前的合同约定进行变更，且约定了履行时限。该合同约定的合同期限为2012年，而基于前一点关于涉案物业第二层的交付时间认定，上诉人广州市少年宫无论在该合同期限还是之前的合同约定交付时间内，均未将涉案第二层物业交付上诉人子曰诗云公司。即，无论变更前还是变更后的合同，就涉案物业第二层均未实际履行。并且，从2013年双方就涉案物业首层签订的合同审视，合同对于租金交2008年之前约定作了大幅提升，如果二层物业租金仍然维持2008年前的标准，显然并不据合理性。同时，延续前合同的表述亦与上诉人广州市少年宫关于2008年后对名下物业均要求公开招标租赁的陈述相悖。故此，本院对该部分上诉理由不予采纳。
上诉人子曰诗云公司上诉坚持认为，双方当事人就涉案物业第二层的使用属于合作关系，但并无就此充分举证，原审不予支持，并无不当。同时，在无充分证据证实双方当事人就涉案第二层物业存在明确的租赁关系的基础上，上诉人子曰诗云公司自认于2013年接收涉案第二层物业，原审判定上诉人子曰诗云公司应对该物业的使用交付使用费，符合等价有偿的基本原则。在此基础上，对诉讼时效的适用亦并无不妥，本院予以维持。
综上，两上诉人上诉理据不足，本院均依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43332元，由上诉人广州市少年宫负担30020元，上诉人子广州子曰诗云广告有限公司负担13312元。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年五月三日
书记员 冯冠豪