广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8620号
上诉人（原审被告）：粤海物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区洛浦街南浦岛xxxx。
法定代表人：李远超，董事长。
委托代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹一鸣，男，汉族，身份证地址：天津市南开区。
上诉人粤海物业管理有限公司(下简称粤海公司)因与被上诉人尹一鸣物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人粤海公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二、三项；2、改判驳回尹一鸣全部诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费、评估费等诉讼费用由尹一鸣承担。事实与理由如下：一、本案没有证据证明尹一鸣主张的“化粪池反涌”现象是因粤海公司的过错导致，不应当由粤海公司对其房屋维修费、租金损失、家私电器损失等承担赔偿责任。首先，地下化粪池以及污水管道属于小区的共用设施，是由建设单位建设，质量以及设计是否可靠并非粤海公司作为物业管理公司能够决定和掌握。同时，污水管道作为公共设施，同时存在多个使用人，使用过程中有无不当是粤海公司无法控制的。虽然粤海公司作为物业服务企业负有维修养护管理等责任，但并不具有保证或保险功能。本案中，之所以能及时发现涉案房屋被浸泡的情况，正是因为粤海公司的工作人员有尽量履行合同约定的检查、巡查、清理等义务，所以才没有导致损失扩大。由此可见，粤海公司确实已经履行相关清理义务。其次，参考《物业服务收费管理办法》第11条第2款的规定，物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支。由此可见，污水管道作为小区共用设施，如要对其进行中修以上的维修，必须经过业主大会决定才能进行，粤海公司无权直接进行维修。因此，因无法对地下粪池、污水管道进行有效维修导致尹一鸣的损失，不应当由粤海公司承担；二、原审判决粤海公司向尹一鸣赔偿3个月的租金损失于法无据。首先，如前所述，粤海公司在本案中不应当承担赔偿责任，也包括无需对所谓租金损失承担赔偿责任。其次，本案事件发生后，粤海公司已经积极为尹一鸣处理相关后续事宜，包括及时通知保险公司上门勘察等。之后为顺利解决双方争议，粤海公司也同意在保险公司评估损失范围内对尹一鸣进行一定的补偿，但因双方就补偿金额问题协商不一致，尹一鸣没有对涉案房屋进行维修，也就无法将房屋重新出租，才会产生租金损失。参考《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，本案事件发生后，尹一鸣对其房屋应当及时维修，避免房屋因长期空置造成损失扩大。由于尹一鸣没有及时采取适当措施致使房屋损失扩大，不得就扩大损失部分要求赔偿。依据常识可知，如果是正常的工程安排，这种重新铺设地板的装修工程需时非常短，根本不可能需时3个月。因此，原审法院判决粤海公司赔偿3个月租金损失，没有事实依据及法律依据；三、在没有任何证据证明尹一鸣因涉案事件导致家私电器损失的情况下，原审判决粤海公司向其赔偿损失，缺乏事实和法律依据。首先，如前所述，粤海公司在本案事件中不应当承担赔偿责任，也包括无需对所谓家私电器损失承担赔偿责任。其次，尹一鸣在本案中主张家私电器损失，但无法提供任何证据证明相关家私电器的价值以及损坏情况。在此情况下，原审法院判令粤海公司向尹一鸣赔偿3000元费用，没有任何事实与法律依据。另外，本案原审判决的第二至三项判项的理由均为“酌定”，但尹一鸣在本案中的实际损失并非完全无法确定，而是能够通过举证以及鉴定等方式确定；四、本案的鉴定评估费用不应当按照诉讼费用的分配方式进行分配，而应当按照诉讼费用缴纳办法中第12条的规定，按谁主张谁负责的原则，由尹一鸣承担。
被上诉人尹一鸣答辩称：不同意粤海公司的上诉请求，理由如下：一、粤海公司在未征得尹一鸣同意的情况下自行委托鉴定，尹一鸣不同意相应的鉴定结果。鉴定结论对房屋损毁状态的描述避重就轻，而且部分损毁照片没有在鉴定书中反映。原审法院通过摇珠重新选定鉴定机构，鉴定费应当由粤海公司承担；二、粤海公司在上诉状中的陈述属于断章取义，事实是涉案房屋确实损毁严重；三、涉案房屋在本案诉讼之前已多次发生化粪池返涌现象，当时粤海公司在事件发生后采取的处理方式不妥，没有及时与尹一鸣进行沟通，也没有将相关情况及时向尹一鸣反馈，更没有聘请专业的公司去清理；四、尹一鸣一直按时缴纳涉案房屋的物业管理费，粤海公司应当承担及时清理化粪池的义务，出现问题也应当及时与业主沟通，其将责任推给业主不合理；五、关于租金损失，尹一鸣与之前的租户曾达成续租协议，且承租人有按时交租。污水返涌事件的发生影响承租人的正常居住，之后承租人因此而搬离。涉案房屋因损毁而无法出租，尹一鸣遭受了部分租金损失，粤海公司应当对此予以赔偿；六、涉案房屋曾被粪水浸泡，导致全部家具无法使用，粤海公司原应赔偿全部的家私电器，而不限于地面的家私电器。
2017年3月22日，尹一鸣向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.粤海公司赔偿房屋维修费80000元，房屋租金、物业费（半年）共计18000元、家私电器20000元、往返机票3000元、开锁费300元；2.粤海公司将尹一鸣室内卫生间下水道改为独立下水道；3.起诉费、鉴定费及涉及的所有费用由粤海公司承担。
原审法院经审理查明：1997年1月12日，案外人钟丽萍购买广州市番禺区xxxx华林居XX路8座201，并于1997年2月24日收楼，收楼时诉涉房屋装修包括木地板及连脚线。尹一鸣于2013年11月购买该房产，于2013年12月4日办理房产证。诉涉物业由尹一鸣出租，新年期间，承租人于2017年1月24日至2017年2月1日期间未在诉涉房屋居住。2017年2月1日，粤海公司工作人员发现该物业下方车库天花板有渗水，其工程部到现场检查，发现诉涉物业发生污水返涌，后粤海公司工作人员通知尹一鸣到场处理，因尹一鸣不在本地，其安排亲戚到达现场处理相关事宜，发现诉涉物业厕所下水道出现返涌现象，粪便及污水返涌至房间及客厅。其中，客厅有电视柜、电视机一台、茶几一个、两个双人沙发、餐桌一个、冰箱一台，主卧有衣柜一个、床一个，化妆桌一个，客卧有床一个。粤海公司称其立即对排污管进行维修，并安排清洁人员进行打扫。尹一鸣、粤海公司双方确认发生返涌的原因在于化粪池排污管堵塞，粤海公司确认其对楼层连接化粪池的排污管道以及化粪池附有日常维护及疏导义务，且称其定期进行检修，发生本次返涌的原因在于其他住户对下水道使用不当，厨余垃圾、固体垃圾堵塞化粪池，故其不存在过错，无需承担相应赔偿。
2017年2月8日，粤海公司申报保险，中国太平洋财产保险股份有限公司广州分公司委托北京格林保险公估有限公司对诉涉物业发生的事件定损，北京格林保险公估有限公司工作人员于2017年2月7日到诉涉物业现场勘查，并于2017年2月8日出具公估报告，现场勘查情况：2017年2月7日查勘人员到达位于广州市番禺区xxxxXX路8座201，出险原因为污水管下水道维护不当造成堵塞，使污水返涌至卧室、客厅，经过污水浸泡，造成室内地板翘起；水浸深度为3厘米，且一楼为架空层；现场查勘发现主卧、客卧、客餐厅地板均有不同程度翘起，脚踩明显感觉到空鼓。经询问得知，2016年本屋内还发生过类似事故，因处理及时未造成重大财产损失；现场查勘得知，家具家电未见明显受损，墙面未见受损，木地板（复合）完全受损，室内有轻微异味。询问物业得知，本小区交楼时间为1997年，且交楼时木地板、瓷砖等室内装修已经由开发商完成，且本室20年来未进行过重新装修；此业主为2013年购买此房屋；经测查勘房产证受损木地板面积为55平方米，受损踢脚线长度为50厘米，墙面未见水浸痕迹，墙面面积为140平方米。公估结论为：1.根据事故责任分析，此次事故属于保险责任。2.经本公估公司派员现场查勘、检测、核损，并收集相关资料及查证有关凭证后详细核损理算，此次事故造成被保险人属于保险范围内的损失金额为10000元。3.建议保险人以理算金额9000元作为理赔参考。对此，尹一鸣不予认可，遂申请对诉涉房屋内原有木地板清除、铺设新地板所需要的人工、物料费用及对铺设新木地板后产生新的垃圾的清除费用进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司于2017年10月16日作出穗华价估[2017]319号《关于广州市番禺区洛浦街xxxx华林居XX路8座201房屋内原有木地板清除、铺设新地板所需要的人工、物料费用及铺设新木地板后产生新的垃圾的清除费用价格评估结论书》。评估具体项目包括：受损地板拆除、受损踢脚线拆除、地面原有表层铲除、重做水泥砂浆找平层、铺设新模板、新装踢脚线、建筑垃圾清理及清洁等7项，其中前6项的具体数量按照房产证内的《房地产分户图》，经计算后客厅和卧室的面积为44.82平方米，踢脚线长度为52.72米。重置单价根据评估时点广州市番禺区同类型室内装修工程的市场平均价格水平，结合标的个别因素进行比准修正后，评估各项目在评估时点的重置单价，此单价已包含材料费、人工费、税费。成新率计算根据广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》的相关规定，室内装修的使用年限为十年，本次评估的木地板已使用超过20年，远远超过了使用年限。由于现场勘查时木地板已损坏至不能使用，未能确认木地板在浸泡损坏前的具体状况。但结合评估对象房屋内的其他装修项目的现状，我们认为其他装修项目是尚可继续正常使用的状态，由此推断木地板在受损前与其他室内装修项目一致,是可以正常使用的状态,踢脚线情况与木地板一致,综合上述情况，确定木地板和踢脚线的综合成新率为10%。除铺设新木地板、新装踢脚线两项以外，其他项目不存在折旧问题。评估价格的计算各项目的重置单价和数量，按以下公式计算各项目的评估价格及标的评估总值：铺设新木地板评估价格=重置单价×数量×成新率=1927元，新装踢脚线评估价格=重置单价×数量×成新率=185元，其他项目评估价格=重置单价×数量=3977元，标的评估总值=∑各项目评估价格=6089元。具体价格评估明细：受损木地板拆除896元，原踢脚线拆除264元，地面原有表层铲除672元，重做水泥砂浆找平层1345元，铺设新木地板1927元，新装踢脚线185元，建筑垃圾清理及清洁800元。合计重置价格为21118元，评估价值为6089元。因此，价格评估结论为：诉涉房屋原有木地板清除、铺设新地板所需要的人工、物料费用及铺设新木地板后产生新的垃圾的清除费用合共6089元。尹一鸣垫付评估费用3450元。尹一鸣对于铺设新木地板和踢脚线的评估价格计算标准有异议，称不应用新的木地板的价格乘以成新率计算评估价格，其只需粤海公司对损毁的木地板进行恢复即可。粤海公司对该评估报告的结论予以认可。
尹一鸣称诉涉房屋是用于出租，因本次返涌造成其2017年2月起半年租金损失，租金标准为2700元/月，其为此向原审法院提交了以下证据：1、其与租客张馨匀签订的《租赁合同》，该合同约定尹一鸣将诉涉物业出租给张馨匀，租赁期自2016年1月12日起至2017年1月11日止，共计12个月，租金为每月2700元整。2、尹一鸣与张馨匀及陈颖希于2016年6月22日至2017年2月期间的微信聊天记录，该聊天记录反映了承租人于2017年1月18日支付房租2700元、承租人向尹一鸣反映诉涉房屋于2016年期间出现过污水返涌、承租人表达的“我就想你那房子没事，我和小匀当初还说，要努力住到嫁出去呢”等内容。3、承租人陈颖希、张馨匀向原审法院出具的说明，二人称其于2016年1月12日期至2017年1月11日期间，租住诉涉房屋，租期为一年，期满后与尹一鸣沟通欲续租一年，续租期间租金不变，经双方沟通后，于2017年1月18日下午14时续交房屋押金2700元。2017年1月底即春节期间，诉涉房屋发生下水道返涌，严重影响日常生活。此类事件在2016年期间发生过两次，但并无工程人员修复。因返涌问题一直存在，且多次发生，得不到充分解决，不得不搬离诉涉房屋。其中，该证明的落款时间为2016年6月7日。对此，粤海公司认为租赁期已过，诉涉房屋并非出于租赁状态；而承租人的聊天记录只能证明其提及过续租，但并未涉及续租多久；两承租人并未出庭接受质证，且尹一鸣未能提供承租人的身份信息，对其真实性、合法性不予认可，同时，诉涉返涌发生在2017年，但该证明作出的时间为2016年6月7日，故该证明不具有真实性。粤海公司称其在事后向尹一鸣提出了相应的赔偿金额，由于尹一鸣未能接受而未对房屋进行维修，造成其诉涉房屋产生扩大损失。尹一鸣提供的2017年2月23日《南方都市报》对返涌时间进行了报道，其中载明：“小区物管估算后开出总共1万元的核损金额，但尹先生认为房子被弄成‘这个鬼样子’，家中像‘遭遇地震一样’，1万元太少，实在难以接受。”
尹一鸣称因本次反涌对其造成影响，主张粤海公司免收诉涉房屋自2017年2月起半年的物业管理费，尹一鸣为此提供了2016年1月至2016年3月、2016年4月至2016年6月、2016年7月至2016年9月、2016年10月至2016年12月、2017年1月至2017年6月期间的xxxx收费通知单，其中每3个月的物管费为197.10元。对此，粤海公司不予认可，认为不因房屋空置或不能居住而免除物业管理费。
尹一鸣主张：因本次返涌,诉涉房屋内的家电、家私被粪便浸泡不能维修，只能更换，其中包括冰箱一个、2014年新买的柜子两个、2014年新买的床一个。对此，粤海公司不予认可，其称尹一鸣并未提供相关家私家电的损毁证明,其主张的数额亦无依据。
尹一鸣称发生返涌时其亲戚没有钥匙，不能进屋查看，产生开锁及配钥匙费用300元，尹一鸣为此提供了收据一张，载明“华源8-201.开锁换锁280.00。”对此，粤海公司不予认可，认为上述费用是尹一鸣因自身原因产生的额外费用，且收据载明的费用为280元，非300元。
尹一鸣主张其母亲到广州处理返涌事情产生往返机票费3000元，尹一鸣为此提供了王玉琴的两张机票及发票联8张，其中一张机票的时间为2017年2月6日、天津至广州、费用为1280元，另一张机票的时间为2017年3月27日、广州至天津、费用费730元，发票联的出具单位分别为众安在线财产保险股份有限公司、上海华程西南国际旅行社有限公司、广州携程国际旅行社有限公司、中国人民财产保险股份有限公司武汉市分公司，金额合共145元。对此，粤海公司称：机票并非尹一鸣本人使用，交通费发票与本案无关，且上述费用是尹一鸣因自身原因产生的额外费用。尹一鸣主张粤海公司将诉涉房屋室内卫生间下水道改成独立下水道，粤海公司抗辩下水道属于建筑物的附属设施，其无权进行改进，应提交业主大会讨论处理。
原审法院认为：粤海公司作为小区物业管理服务公司，对小区地下化粪池及排污管等小区公共设施负有清理和维护的义务，因地下化粪池及排污管堵塞导致化粪池秽物返涌至诉涉房屋，在现有证据无法证明粤海公司完全履行清理及维护义务且存在其他导致化粪池及排污管堵塞的因素的情况下，粤海公司应对化粪池秽物反涌造成的损失承担赔偿责任。广州市华盟价格事务所有限公司做出的穗华价估[2017]319号《关于广州市番禺区洛浦街xxxx华林居XX路8座201房屋内原有木地板清除、铺设新地板所需要的人工、物料费用及铺设新木地板后产生新的垃圾的清除费用价格评估结论书》，诉涉物业更换木地板等维修所需费用的重置价格合共21118元、评估价格合共6089元，但尹一鸣对计算成新率持异议。首先，上述评估机构具备价格评估机构资质、两价格评估人员具备注册价格鉴证师的资质，现有证据无法证明评估程序存在严重违法情形；其次，诉涉物业于1997年2月24日交付，交付时即带有装修，诉涉房屋的木地板及踢脚线使用至事故发生时已有20年，而被浸泡的木地板及踢脚线损害严重需要重新铺设及新装，故该评估报告对该两项目按照10%的综合成新率计算评估价格并无不妥。因此，粤海公司应向尹一鸣赔偿房屋维修费用6089元。
关于尹一鸣主张的房屋租金损失的诉请，根据尹一鸣提交的房屋租赁合同、微信聊天记录及承租人出具的情况说明，可以确认诉涉房屋于事故发生时用于出租，房屋租金为每月2700元。承租人在事故发生后亦表明了其本想继续租住的意愿，因发生返涌导致诉涉房屋无法出租从而减损收益，粤海公司应按照每月2700元的标准向尹一鸣赔偿租金损失。尹一鸣在明知木地板及踢脚线等附着装饰需进行更换，粤海公司同意赔偿，仅因双方对数额协商不一致的情况下，尹一鸣应积极进行维修更换而非搁置损害，以避免房屋空置，从而产生扩大损失。综合考虑本案的客观情况，原审法院酌定粤海公司按照2700元/月的标准，向尹一鸣赔偿3个月租金损失合共8100元（2700元/月×3月）。
关于尹一鸣主张免除其房屋自2017年2月起半年的物业管理服务费的诉请。鉴于粤海公司未向原审法院主张该时间段的物业管理费，而物业管理费的收取除了考虑本案发生的事故外，还需全面审查粤海公司提供物业管理服务的情况，如清洁、安保等，因此，对尹一鸣的该项诉请在本案中不作调处。
关于尹一鸣主张的家私电器损失20000元的诉请，从尹一鸣的陈述及其提交的照片可见，秽物浸泡深度为3厘米的区域主要集中在卫浴间，卫浴间外的区域为浅层污水覆盖，虽尹一鸣并未能证明这些家私家具因污水浸泡至不能正常使用或者需要更换的程度，但考虑到该污水为秽物污水，具有异味，原审法院酌定粤海公司家私电器损失为3000元。
关于尹一鸣主张的开锁及配匙费300元、往返机票费3000元的诉请，因该部分费用产生的原因在于尹一鸣非在本地居住，与本案并无直接关联，故对该部分的损失不予支持。
至于尹一鸣主张粤海公司将诉涉房屋室内卫生间下水道改为独立下水道的诉请，排污管属于建筑物的公共部分，粤海公司作为物业管理服务企业并无权进行处理，应由相关业主通过法定程序进行商议并经有关部门进行审批，故对尹一鸣的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百十一条、第一百一十二条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2018年1月19日作出判决如下：一、粤海物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向尹一鸣赔偿房屋维修费用6089元；二、粤海物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向尹一鸣赔偿租金损失合共8100元；三、粤海物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向尹一鸣赔偿家私电器损失3000元；四、驳回尹一鸣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726元、评估费3450元，合共6176元，由尹一鸣负担2000元，粤海物业管理有限公司负担4176元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
本院认为：粤海公司作为涉案房屋所属物业小区的物业管理公司，对小区地下化粪池及排污管等小区公共设施负有清理和维护的义务，现小区地下化粪池及排污管堵塞导致化粪池秽物返涌至涉案房屋，致使尹一鸣的财物受损，在无证据反映系其他原因导致堵塞发生的情况下，粤海公司应对地下化粪池及排污管堵塞事实的发生承担相应的法律后果。因此，尹一鸣诉请粤海公司赔偿房屋维修费用、租金损失及家私电器损失，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。
粤海公司以无证据证明“化粪池返涌”现象系因粤海公司过错所致为由，上诉认为其无需向尹一鸣承担赔偿责任，但北京格林保险公估有限公司已认定涉案房屋出险原因系污水管下水道维护不当造成堵塞，进而使污水返涌至涉案房屋，而粤海公司并不否认其对污水管等公共设施负有清理和维护的义务，且粤海公司并未举证证明前述排污管堵塞系由粤海公司维护不当之外的其他原因所致，故粤海公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。
粤海公司以双方无法补偿事宜达成一致，尹一鸣未及时对涉案房屋进行维修导致损失扩大为由，上诉认为其无需向尹一鸣赔偿三个月的租金损失，对此，本院认为，依常理，涉案房屋因被秽物污水浸泡而受损，需维修后方能正常使用，房屋在维修期间所产生的空置损失应由粤海公司承担，考虑到涉案房屋受损的方位及程度等实际情况，原审酌情认定粤海公司向尹一鸣支付三个月的空置期损失，符合实际情况，故本院对粤海公司的该项上诉理由亦不予采纳。
依据北京格林保险公估有限公司出具的公估报告，涉案房屋的受损情况包括污水返涌至涉案房屋的客厅、卧室，水浸深度为3厘米，依常理判断，前述受损事实在一定程度上会影响涉案房屋内家私电器的正常使用，故原审酌定粤海公司赔偿尹一鸣3000元家私电器损失合理适当，粤海公司以无证据证明尹一鸣实际遭受家私电器损失为由上诉认为其无需对此予以赔偿，理据不充分，本院亦不予采纳。
综上所述，上诉人粤海公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费230元，由上诉人粤海物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二十四日
书记员 彭文悦
黄妙丽