天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津02民终5860号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王艳艳，女，1986年2月24日，汉族，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：王雨，天津鼎双铭月律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小虎，男，1983年9月26日，汉族，户籍地河北省沧州市海兴县，现住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张彦荣，天津明洲律师事务所律师。
上诉人王艳艳因与上诉人刘小虎房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初84400号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王艳艳上诉请求：改判刘小虎向王艳艳支付违约金30000元；一、二审诉讼费用由刘小虎承担。事实和理由及针对刘小虎上诉的答辩：刘小虎构成违约，应当按照合同约定的数额支付违约金。
刘小虎上诉请求：撤销一审判决第六项，改判王艳艳赔偿刘小虎的装修损失32674元；二审诉讼费由王艳艳承担。事实和理由及针对王艳艳上诉的答辩：刘小虎未对房屋主体结构进行改动，刘小虎不构成根本违约，王艳艳也存在重大过错。应根据双方过错程度，对于装修损失予以分担。
王艳艳向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决双方解除房屋租赁合同；2、请求判令刘小虎将承租房屋天津市开发区东岸名仕花园2-2-301室私自改造处恢复原状，并腾空房屋；3、请求判令刘小虎赔偿其违约金30000元整；4、诉讼费用由刘小虎承担。
刘小虎向一审法院提出反诉请求：1、王艳艳退回其押金3000元，赔偿其装修损失32674元（合计35674元）；2、诉讼费及其他一切费用由王艳艳承担。
一审认定事实：2016年10月18日，王艳艳为甲方，刘小虎为乙方，双方签订《房屋租赁合同书》，合同约定，甲方将座落于天津市经济技术开发区东岸名仕花园2-2-301室，建筑面积约为154平方米的房屋出租给乙方使用。合同约定房屋用途为居住，乙方不能擅自改变。租赁期内乙方若将房屋转租，必须事先得到甲方同意。租期为三年，自2016年11月3日至2019年11月2日止，甲方应在2016年10月19日前将房屋交付乙方。合同约定的租金为3000元每月，租金月付，在合同签订后三日内，乙方应向甲方支付3个月租金。在合同签订后三日内，乙方向甲方支付相当于一个月租金的租赁押金。若合同期满不再续租，甲方应将押金退还乙方。如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额。合同第七条第4款约定，“使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途。……违反上述约定的，甲方有权终止合同、收回房屋，造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”合同“其他条款”约定：“……违约金三万元整。租期到期后租户恢复原状，主体不能变动。”合同还对其他事由进行了约定。
双方系在天津市滨海新然居信息咨询服务部经纪人崔怀朝的居间介绍下签订本案租赁合同，刘小虎提供了崔怀朝作为证人，同时也提供了证人与王艳艳间的微信聊天记录。王艳艳认可证人的中介人员身份，亦认可证人与王艳艳间微信聊天记录的真实性。根据证人与王艳艳的微信聊天记录及证人证言显示，王艳艳在签订房屋前就知晓刘小虎要对房屋进行转租及装修的事实，并且给予了刘小虎装修期，合同签订时间与租赁起始时间相差的日期就是装修期。据证人陈述，当时说好的装修方式是在客厅拉一道墙、餐厅拉一道墙，即加两道隔断。关于转租事项王艳艳同意，但当时并没有约定转租给几个人。同时，在刘小虎装修后不到一个月，王艳艳即对房屋装修提出了异议。
另查明，刘小虎房屋确存在转租事实，刘小虎认可曾经将房屋餐厅隔墙拆改成门，次卫生间加隔墙变成两个卫生间，客厅和次卧室各私建卫生间一处，主卫生间拆墙变成门，主卫生间加隔墙变为两个卫生间。
又查明，合同签订后，刘小虎向王艳艳支付房屋三个月租金9000元、房屋押金3000元。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款的规定，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案本诉部分的审理，根据合同约定，刘小虎不得擅自改变房屋的结构和用途，否则王艳艳有权解除合同并要求赔偿损失。现根据刘小虎提供的证人证言及微信记录等证据，虽可得出王艳艳对于转租知情且允许刘小虎进行装修的结论，但王艳艳允许的装修是在不改变房屋结构及用途、及不改变房屋主体的范畴内的装修。根据刘小虎提供的微信记录及证人证言显示，王艳艳对于房屋结构的改变也仅限于“同意打两个隔断”。但在本案中，刘小虎认可曾经将房屋餐厅隔墙拆改成门，次卫生间加隔墙变成两个卫生间，客厅和次卧室各私建卫生间一处，主卫生间拆墙变成门，主卫生间加隔墙变为两个卫生间，其中拆墙、加卫生间等行为显然系对于房屋主体结构的改变，对于上述改变，刘小虎亦未提供证据证明经过了王艳艳的同意，根据刘小虎提供的微信记录，更可看出王艳艳对于刘小虎改加卫生间等行为提出了强烈反对。综上，刘小虎对于王艳艳房屋的结构的改变行为未经王艳艳同意的行为，显然违反了合同的约定。依据双方租赁合同第七条第4款之规定，王艳艳主张解除合同并收回房屋有据。故对于王艳艳的第一项诉讼请求，予以支持，双方的租赁合同应在王艳艳通过本次起诉提出的解除合同的意思表示送达刘小虎之日起，即2016年12月1日解除。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款之规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故对于王艳艳的第二项诉讼请求，予以支持，刘小虎应将承租房屋天津市开发区东岸名仕花园2-2-301室私自改造处恢复原状，并腾空房屋。至于王艳艳主张的第三项诉讼请求，因刘小虎违约，王艳艳主张违约金于法有据，但合同约定的违约金显然高于王艳艳实际的损失，刘小虎亦就违约金的数额过高提出了抗辩。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，一审法院以王艳艳因刘小虎违约所可能造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，酌情支持王艳艳违约金3000元，王艳艳第三项诉请超出部分，不予支持。
就本案反诉部分的审理，结合本案本诉部分的审理，因本案系反诉违约，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。故对于刘小虎主张的装修损失32674元的诉讼请求，无法支持。至于刘小虎要求退还押金的诉讼请求，因双方合同已解除，且合同中并未约定王艳艳违约即不退押金的事由，王艳艳亦未举证证实扣减押金的事实及法律依据，故对于刘小虎该项诉讼请求，予以支持。
一审法院判决：“一、双方签订的《房屋租赁合同书》于2016年12月1日解除；二、刘小虎于本判决生效之日起十日内将承租房屋天津市开发区东岸名仕花园2-2-301室私自改造处恢复原状，并腾空房屋；三、刘小虎于本判决生效之日起十日支付王艳艳违约金3000元；四、王艳艳于本判决生效之日起十日内返还反诉王艳艳刘小虎房屋押金3000元；五、驳回王艳艳其他诉讼请求；六、驳回刘小虎其他诉讼请求。”
二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于：1、刘小虎是否构成违约，违约金数额如何确定；2、刘小虎的装修损失是否应由王艳艳承担。关于违约及违约金问题。刘小虎对于房屋的改造涉及室内墙体拆改和增加卫生间，该行为应属于对于房屋主体结构的改变，据此一审认定刘小虎构成违约，处理并无不当。违约金的数额，一审法院结合合同履行情况以及案件实际情况予以酌情确定，亦无不妥。关于刘小虎的装修损失问题。因刘小虎作为承租人构成违约，王艳艳依约解除合同并无过错，刘小虎上诉提出由王艳艳承担装修损失的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，王艳艳、刘小虎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1092元，由上诉人王艳艳负担475元，上诉人刘小虎负担617元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚增途
审 判 员 李纪申
代理审判员 田 雷
二〇一七年九月十一日
书 记 员 底 健