福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽06民终2349号
上诉人（原审被告）：吴凌燕，女，1981年7月8日出生，住福建省南靖县。
被上诉人（原审原告）：厦门鑫飞耀物业管理有限公司龙池分公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇菁英花园，统一社会信用代码91350681768589318R。
负责人：邱毅生，总经理。
委托诉讼代理人：陈丽婷，福建翔联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林春梅，福建翔联律师事务所实习律师。
上诉人吴凌燕因与被上诉人厦门鑫飞耀物业管理有限公司龙池分公司（以下简称“鑫飞耀龙池分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴凌燕，被上诉人鑫飞耀龙池分公司的委托诉讼代理人陈丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴凌燕上诉请求：1、撤销（2017）闽0681民初2956号民事判决，改判支持上诉人的请求；2、判令被上诉人承担本案受理费。事实与理由：
一、一审判决上诉人支付给被上诉人2008年9月至2017年4月（计103个月）的物业费3644.6元没有法律依据，认定事实错误。1、上诉人没有与被上诉人签订物业服务合同，与被上诉人完全没有法律关系。2、被上诉人以其名义向一审法院起诉上诉人没有法律依据，一审被告主体不适格。3、上诉人认定的建坤花园小区物业管理企业是2005年10月与上诉人签订书面物业服务合同的厦门凤凰名都物业服务有限公司龙池分公司。合同至今有效期未届满，长期有效。4、被上诉人通过强制收费管理的形式向上诉人索要物业费，上诉人不得不向被上诉人缴纳水电公摊费，但并非认可其行为。被上诉人无资质，长期用其他企业的资质证书进行营业，属于违法营业。5、依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效二年”规定，一审法院判决上诉人支付被上诉人2008年9月至2017年4月（103个月）的物业费3644.60元已超过二年时效。
二、一审根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定认定被上诉人的《物业服务合同》对建坤花园小区业主有约束力，明显错误。2005年9月，漳州建坤置业有限公司前期物业管理企业为厦门凤凰名都物业服务有限公司龙池分公司。2005年10月，厦门凤凰名都物业服务有限公司龙池分公司与上诉人签订了书面合同，合同有效期未届满，合同长期有效（具体详见编号为00478154的商品房买卖合同及上诉人与厦门凤凰名都物业服务有限公司龙池分公司签订的书面内容）。2008年8月28日，被上诉人未经过上诉人的同意，在上诉人不知情的情况下私下与漳州建坤置业有限公司签订建坤花园小区物业服务合同。被上诉人以停水停电的方式强制向业主索要费用，业主不得不向其交纳水、电公摊费，并非是业主认可被上诉人。
三、上诉人要求一审法院驳回起诉，而非驳回诉讼。一审法院表述“吴凌燕要求驳回原告的诉讼请求”与实际不符（详见2017年7月21日的开庭笔录）。一审法院表述:“辩解漳州建坤置业有限公司未告知其变更物业服务公司一事”错误，上诉人在一审中从未提及到“变更”两个字（详见2017年7月21日的开庭笔录）。一审法院以“变更”小区物业企业为由的角度判决错误。根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条，合同一方将合同的权利义务或者部分转给第三人的，应当取得合同的另一方的同意，并不得牟利。上诉人与厦门凤凰名都物业服务有限公司龙池分公司签订物业服务合同，若厦门凤凰名都物业服务有限公司龙池分公司变更或转让物业企业，也要经过上诉人的同意，未经上诉人的书面同意，其变更或转让合同无效。
四、被上诉人弄虚作假，借用、冒用他人证件长期违法营业。1、被上诉人的企业营业执照体现的营业地址并非建坤花园。被上诉人套用营业场所为“漳州台商投资区角美镇菁英花园”的营业执照，经营建坤花园小区物业，明显是超范围违法营业。2、被上诉人违反中华人民共和国《物业管理企业资质管理办法》第六条规定，2017年之前没有取得与其营业执照地址相符的物业服务企业资质证书，借用其他物业服务企业的资质证书，长期违法营业。被上诉人弄虚做假，以“外地进漳物业服务企业信用档案检查申报表、外地进漳物业服务企业备案登记证明书”企图替代《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》规定的物业服务企业资质证书。一审认定被上诉人有资质、合法营业错误。
鑫飞耀龙池分公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人吴凌燕的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：
一、答辩人具有营业资质和诉讼主体资格。一审法院认定答辩人具有资质、诉讼主体适格正确，判决合法。答辩人系依法取得营业执照，并按照相应的法律法规进行备案登记的合法物业服务企业，具备相应的管理资质。厦门鑫飞耀物业管理有限公司是鑫飞耀龙池分公司的总公司，鑫飞耀龙池分公司的资质应该由总公司厦门鑫飞耀物业管理有限公司出具。
二、被答辩人应当支付物业服务管理费，被答辩人是适格主体。一审认定答辩人的《物业服务合同》对被答辩人有约束力正确，判决合法。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。答辩人系2008年8月28日与开发商漳州建坤置业有限公司依法签订建坤花园前期物业服务合同，漳州建坤置业有限公司作为建设单位，其与答辩人签订的物业服务管理合同对建坤花园小区的业主具有约束力，所以被答辩人应该依法遵守，被答辩人是适格的主体。
三、被答辩人所欠物业服务等费用未超过诉讼时效，一审判决正确，与事实一致。首先，答辩人与被答辩人之间的物业服务费的债权债务关系包括物业费、公共维修资金、水电公摊费等。这些费用属于同一债权，同一法律关系。且答辩人具备建坤花园的物业管理资格才替建坤花园所有的业主包括被答辩人代缴水电公摊费用。而根据被答辩人提供的2008年至2017年答辩人为被答辩人缴纳水电公摊费的证据，能证明缴纳物业服务费用中水电公摊费，属于同一笔债务中的部分履行，并且也证明被答辩人是认可答辩人进行物业管理及代缴行为。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”的规定，应当认定为诉讼时效的中断。故答辩人与被答辩人双方的债权债务关系不存在诉讼时效已超过的情形。其次，民事方面应当遵循当事人意思自治的原则，答辩人与建坤置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中并无约定业主的缴费期限，适合法律中关于未约定履行期限合同的确定。本案不能机械的认定起诉的前两年内视为未超过诉讼时效，其他的则视为超过诉讼时效。物业服务合同属于合同，应结合合同法相关法律知识来认定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，本案的诉讼时效应从答辩人主张债权，被答辩人明确表示不履行义务之日开始计算。由于被答辩人未能对其明确表示不履行义务的时间提供相应的证据证明，故本案不存在诉讼时效超过的问题。另依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第5条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。据此规定，本案不存在诉讼时效的问题。第三，被答辩人在一审审理期间亦未提出诉讼时效问题，二审提出不能支持。
鑫飞耀龙池分公司一审诉讼请求：判令吴凌燕支付2008年9月至2017年4月的物业管理费3644.60元、公共维修资金1822.30元、水电公摊费168元及利息（从起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利息计算）。
一审法院查明：鑫飞耀龙池分公司于2004年6月4日成立，经营范围：楼宇物业管理服务等内容。漳州市住房和城乡建设局批准鑫飞耀龙池分公司进漳备案。2008年8月28日，漳州建坤置业有限公司与鑫飞耀龙池分公司签订《物业管理服务合同》，约定漳州市建坤置业有限公司将建坤花园委托鑫飞耀龙池分公司实行物业管理，其中第三条“乙方（鑫飞耀龙池分公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任”、第十七条“期限自2008年9月1日起至第一届业主委员会合法正式成立后，业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订合法正式的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止”、第二十一条“物业管理综合服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：每月0.5元/㎡、公共维修金：每月0.25元/㎡”等内容。另查明，建坤花园小区至今尚未成立业主委员会。吴凌燕系建坤花园3号C单元502号房产的业主，其房产建筑面积70.77平方米。2009年至2016年期间，吴凌燕多次向鑫飞耀龙池分公司缴纳水费及水电公摊费用。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因建坤花园至今尚未成立业主委员会，建设单位漳州建坤置业有限公司于2008年8月28日选聘鑫飞耀龙池分公司为建坤花园的物业服务企业，并签订书面合同《物业管理服务合同》，符合法律规定，对小区的业主具有约束力。吴凌燕辩解其非《物业管理服务合同》的当事人，无需履行合同义务，于法不符，不予采纳；辩解漳州建坤置业有限公司未告知其变更物业服务公司一事，但从其多次向鑫飞耀龙池分公司交纳水费、水电公摊费的行为可以看出，与事实不符。鑫飞耀龙池分公司依据上述服务合同为建坤花园提供物业管理服务，吴凌燕作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的费用。吴凌燕认为鑫飞耀龙池分公司不具有资质，不能收取费用，鑫飞耀龙池分公司提供了营业执照、资质证书、外地进漳物业服务企业审批表等证据予以证明其合法经营，内容真实，可以认可，吴凌燕的辩解不能成立。因此，鑫飞耀龙池分公司主张吴凌燕支付2008年9月至2017年4月的物业服务管理费，应予支持。但鑫飞耀龙池分公司要求吴凌燕支付公共维修资金1822.30元，因吴凌燕于2005年9月22日已支付公维金2031.10元，再要求其按月支付该项费用，缺乏法律依据；要求吴凌燕支付水电公摊费每月7元，但未提供水电公摊实际支出情况及计算方法；要求利息的赔偿，缺乏依据，故均不予支持。吴凌燕认为鑫飞耀龙池分公司物业服务不到位，仅从其提供的照片尚无法证明，故不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴凌燕应于判决生效之日起十日内支付厦门鑫飞耀物业管理有限公司龙池分公司物业管理费3644.65元（0.5元/平方米/月×70.77平方米×103月）；二、驳回厦门鑫飞耀物业管理有限公司龙池分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由厦门鑫飞耀物业管理有限公司龙池分公司负担9元，吴凌燕负担16元。
对一审查明的事实，吴凌燕对“鑫飞耀龙池分公司于2004年6月4日成立……公共维修金：每月0.25元/㎡等内容”有异议，认为不属实，对一审查明的其他事实没有异议。鑫飞耀龙池分公司对一审查明的事实没有异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。二审期间，吴凌燕向本院提出调查取证申请。经审查，其申请的事项不属于法律规定的当事人可以申请人民法院调查收集证据的范围，本院未予采纳。
本案争议的焦点：一、吴凌燕作为本案被告主体是否适格的问题；二、本案是否超过诉讼时效问题；三、鑫飞耀龙池分公司的资质问题。对此，本院分析认定如下：
一、关于吴凌燕作为本案被告主体是否适格的问题
经查，第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第二，吴凌燕一审提供的编号为00478154的《商品房买卖合同》附件约定“业主委员会成立之前，本物业的物业管理单位由出卖人指定，买受人应遵守市物业管理相关规定”。第三，吴凌燕于2008年8月及之后向鑫飞耀龙池分公司缴交了水费、公摊费。综合上述法律规定、合同约定和当事人的行为表现，本院认为，在讼争小区尚未成立业主委员会之前，漳州建坤置业有限公司有权选择其他物业服务企业提供服务，即漳州建坤置业有限公司有权解除与厦门凤凰名都物业管理服务有限公司的物业管理服务合同关系，改聘鑫飞耀龙池分公司为建坤花园提供物业服务。作为建设单位的漳州建坤置业有限公司与物业服务企业鑫飞耀龙池分公司签订的《物业管理服务合同》，依法对作为业主的吴凌燕具有约束力。在漳州建坤置业有限公司改聘鑫飞耀龙池分公司作为建坤花园的物业服务企业后，吴凌燕也实际向鑫飞耀龙池分公司缴交了水费、公摊费，故其上诉所称其与鑫飞耀龙池分公司完全没有法律关系与事实不符。吴凌燕作为业主，虽然非物业服务合同形式上的当事人，但其系物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，依法应当受该合同的约束。鑫飞耀龙池分公司为案涉小区提供了物业管理服务，业主吴凌燕未按照合同的约定缴足物业管理费，鑫飞耀龙池分公司以其为被告提起本案诉讼，主体资格适格。吴凌燕关于其作为被告主体不适格的上诉理由不能成立，不予采信。
二、关于本案的诉讼时效问题
本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。本院经审查包括吴凌燕提交的答辩状及庭审记录等一审卷宗材料，均未发现吴凌燕在一审审理期间有就诉讼时效问题进行抗辩。对其在二审中所称其在一审有抗辩诉讼时效而法庭上书记员没有记录的说法，经查，一审二次庭审所做的笔录均提示“若以上笔录属实，请当事人签名或盖章”。吴凌燕在该两份庭审笔录上均做了核对，均有签名，部分庭审陈述其亦做了补充，故其最后签名应视为对庭审笔录内容的确认。但综合审查两份庭审笔录，上均未发现其有对诉讼时效问题进行抗辩，故其提出书记员漏记一说与事实不符，不予采信。据上述法律规定，其在一审时未抗辩诉讼时效，一审法院没有主动适用诉讼时效的规定进行裁判有法可依，并无不当。吴凌燕在二审中亦无提供新证据，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。因此，对吴凌燕上诉提出的有关诉讼时效的问题，本院依法不予支持。
三、关于鑫飞耀龙池分公司的资质问题
本院认为，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业系根据物业合同的约定收取物业服务费，物业服务企业是否有资质与收取物业服务费无关。物业服务企业经营资质情况不是业主拒付物业管理服务费的理由。根据《物业管理企业资质管理办法》第十九条规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理服务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告等。据此规定，法院不是物业服务企业的主管部门，鑫飞耀龙池分公司的资质问题也不是本案审理的范围。因此，吴凌燕以鑫飞耀龙池分公司没有经营资质为由而拒付物业服务费于法不符，理由不能成立。本案审查的是合同法律关系，吴凌燕有关鑫飞耀龙池分公司对其侵权、应承担侵权赔偿责任等上诉理由，不属于合同法调整的范畴，其一审亦无提出反诉，故其主张本案判令鑫飞耀龙池分公司赔偿其损失于法不符，不予采信。
综上所述，本院认为，上诉人吴凌燕的上诉请求理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴凌燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林良志
审 判 员 杨小红
代理审判员 谢建才
二〇一七年十一月六日
书 记 员 薛怡婷