广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3170号
上诉人（原审被告）：黄建义，男，1980年9月29日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
上诉人（原审被告）：陈志文，男，1988年9月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：江永潜，广东道隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李杰华，男，1985年1月6日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：张庆松，广东盈隆律师事务所律师。
上诉人黄建义、陈志文因与被上诉人李杰华返还原物纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
黄建义、陈志文上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判黄建义、陈志文在2034年12月1日之前无须交还案涉房屋。2、本案一、二审诉讼费用由李杰华承担。事实和理由：一、黄建义、陈志文向一审法院提交了《房地产租赁合同》、《房屋租赁登记备案证明》、《证明收据》、《收款证明》以及2014年12月至2015年11月的租金发票等多项证据，足以证明租赁关系的合法存在，但一审法院却没有采纳，违背证据规则与原则。二、黄建义与陈志文都是外地户口，不能在广州市花都区购买房屋，只能购买小产权房。正好有中介介绍案涉房屋原产权人可以长期出租房屋，但需要交纳大额的保证金，并以低价租金作为补偿。黄建义、陈志文认为这与购买小产权房相比是不错的选择，故签订了租赁合同，这完全是合情合理合法的。三、根据“买卖不破租赁”原则，在租赁合同有效期内租赁物的所有权发生转移，新的所有权人应当按照原合同继续履行。案涉房屋拍卖前，黄建义、陈志文向法院进行了权利申报，在拍卖公告及李杰华提交的《拍卖成交确认书》中均明确列出“存在他人使用或租赁情况”。李杰华在明知道该事实的情况下，仍然购买该房屋，表明其已自愿接受案涉房屋租赁的事实。因此，李杰华应当按照原租赁合同履行，不得提前收回房屋。综上，请求二审法院查清事实后依法改判。
李杰华答辩称，黄建义、陈志文的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。具体理由如下：一、李杰华通过法院拍卖取得案涉房屋，在买受前李杰华不知道案涉房屋存在租赁，更不知道该房屋租赁合同长达20年之久。同时该租赁合同还约定了1000000元的违约金，明显不符合常理，也不是客观事实。不管从黄建义、陈志文与案外人所形成的付款凭证，还是签订的租赁合同均不是真实的。二、一审法院在拍卖案涉房屋之前，没有主持进行查看，李杰华作为非专业的买家，本身就是受害者。三、根据法律规定，拍卖是行使公权力，因公权力形成的交易不适用买卖不破租赁的规定，买卖不破租赁原则的适用主体是平等的民事主体。综上，请求驳回黄建义、陈志文的上诉请求。
因本案纠纷，李杰华于2017年10月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄建义、陈志文立即腾空广州市花都区迎宾大道xx号4栋501房并将钥匙交还给李杰华；2、黄建义、陈志文以月租3500元/月的标准从2017年7月21日起向李杰华交纳租金，租金交到实际腾空房屋及交还钥匙之日止；3、黄建义、陈志文交清占有房屋期间的所有物业管理费、水电费、垃圾费（2017年7月21日至交还腾空房屋之日止，具体金额未能确定）；4、黄建义、陈志文承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区迎宾大道xx号4栋B座501房，建筑面积为128.98平方米，权属人李春、桂联因拖欠他人债务导致案涉房屋于2015年5月4日被一审法院以（2015）穗花法执字第2438号民事裁定查封并依法委托广东创利拍卖有限公司进行拍卖。陈志文曾于2016年7月向一审法院提出执行异议【案号：（2016）粤0114执异69号】，认为其与李春、桂联之间就案涉房屋已签订20年租期的租赁合同，并已一次性支付保证金300000元，后一审法院经审查认为异议不成立，驳回陈志文的执行异议。之后李杰华于2017年2月27日与广东创利拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，竞得案涉房屋，并于2017年7月2日办理权属登记于李杰华名下。
李杰华认为其已通过拍卖的方式合法取得案涉房屋的所有权，黄建义及陈志文占有使用案涉房屋没有依据，遂通过上门及发函的形式要求黄建义及陈志文交还案涉房屋，但黄建义及陈志文均不予理睬，李杰华遂诉至一审法院成讼。
黄建义及陈志文表示二人为朋友关系，当时想购买花都的小产权房，后来得知案涉房屋出售，遂通过经纪方广州市诚实房地产咨询有限公司以陈志文的名义与原业主李春、桂联于2014年12月1日签订租赁合同，约定：租赁案涉房屋作住宅使用，租期从2014年12月1日至2034年12月1日，共20年，免租期2014年12月1日至2015年12月1日。保证金300000元，租金1000元。交付使用日期为2014年12月1日，承租方逾期交纳租金或缴交管理费、水电费达180日视为违约，出租方有权解除合同，收回该房产。其他事项：该房屋出租方于2009年交付给承租方装修，所有装修费用是承租方支付，包括在室内的家私电器、如出租方强行解除租赁合同，需赔偿承租方1000000元，自2017年起每月租金从保证金中扣减。该租赁合同还就双方其他权利义务进行约定。签订当日，李春、桂联向陈志文出具收据，载明收到案涉房屋的按金300000元，李春、桂联要求将该租房押金转账到梁晃韬名下，黄建义及陈志文表示该300000元的保证金分三次支付，由黄建义以转账的方式支付到梁晃韬的账户，在2014年12月8日转了58000多元；12月17日转了88000多元，2015年1月21日转了150000多元。2014年12月1日当日，李春、桂联出具收据载明收到陈志文2016年1月至2017年1月的租金。黄建义与陈志文表示其从2014年12月1日开始与陈志文共同使用案涉房屋至今，各自使用案涉房屋的一个单间。2015年4月21日，陈志文与李春、桂联就案涉租赁合同进行了备案登记。黄建义及陈志文提交物业管理费收据及自来水收费单等以证明其居住在案涉房屋并缴纳相应的费用。
一审法院认为，本案的争议焦点为陈志文、黄建义与李春、桂联之间的租赁关系是否真实合法有效？对此，分析如下：一、关于租期及使用人，作为自然人承租房屋用于居住，在租赁合同中约定租期20年，且由两个朋友之间共同承租20年，与常理不符；二、关于保证金，在普通住宅房屋的租赁合同中约定保证金300000元，而租金标准约定为每月1000元，该保证金的金额明显高于合理范围，且该保证金由非签订合同的主体黄建义向出租方指定的其他人分期支付，根据黄建义自己的陈述，该300000元从2014年12月8日至2015年1月21日期间支付完毕，但在该300000元未支付完毕的情况下，李春、桂联已于2014年12月1日出具收据载明收到陈志文支付按金300000元，该行为明显与日常交易习惯不符；三、关于房屋交付问题，租赁合同载明房屋已于2009年交付承租方使用，但黄建义及陈志文在庭审中却表示从2014年12月1日才在案涉房屋居住，该陈述与合同约定的内容相矛盾。合同约定承租方对案涉房屋进行装修，若出租方违约须承担1000000元的违约金，对此黄建义及陈志文未提交证据证明其对案涉房屋进行了装修，应承担举证不能的后果。综上所述，黄建义及陈志文主张其与李春、桂联之间成立真实合法有效的租赁关系与常理不符，不予采纳。
李杰华通过拍卖依法取得案涉房屋的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”现案涉房屋登记于李杰华名下，李杰华要求黄建义、陈志文腾空并交还案涉房屋，合理有据，予以支持。在租赁关系并非真实合法有效的情况下，黄建义、陈志文占有使用案涉房屋没有依据，因此李杰华要求黄建义及陈志文支付2017年7月2日起至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费，合理有据，予以支持，占有使用费参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准，从2017年7月2日起计至黄建义、陈志文腾空交还上述房屋之日止。
因李杰华未能举证证明案涉房屋至一审庭审之日尚拖欠物业管理费、水电费、垃圾费等，即使拖欠费用，亦未举证证明拖欠费用的具体金额，对此李杰华应承担举证不能的后果，因此对于李杰华该项诉讼请求，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十八条第（五）项规定，于2017年12月5日作出判决如下：一、黄建义、陈志文于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区迎宾大道xx号4栋501房腾空交还给李杰华；二、黄建义、陈志文于本判决发生法律效力之日起十日内向李杰华支付房屋占有使用费，占有使用费参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准，从2017年7月2日起计至黄建义、陈志文腾空交还上述房屋之日止；三、驳回李杰华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由黄建义、陈志文负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审查明，一审法院在拍卖案涉房屋公告和拍卖成交确认书中均载明：拍卖标的按现状拍卖，存在他人使用或租赁情况，法院不负责清场。2017年6月5日，一审法院作出裁定，案涉房屋所有权及相应其他权利归李杰华所有，财产权自裁定书送达李杰华时起转移。
二审中，黄建义、陈志文表示案涉房屋租金已交至2016年12月，自2017年起其愿意按照市场价向李杰华支付租金。
本院认为，李杰华通过法院拍卖竞得案涉房屋，并已登记过户至其名下，李杰华应享有对案涉房屋的占有、使用、收益、处分权。本案争议的焦点是黄建义、陈志文与案外人李春、桂联所签订的租赁合同是否真实？黄建义、陈志文能否依据“买卖不破租赁”法律规定继续享有案涉房屋使用权？
黄建义、陈志文与案外人李春、桂联就案涉房屋所签订的租赁合同虽然与正常房屋租赁合同相比存在诸多可疑之处，但黄建义、陈志文提交了租赁合同、按金和租金收据等证据证明存在租赁关系，提交了物业管理费和水费单等证据证明其实际使用案涉房屋，提交租赁合同登记备案材料证明租赁合同已经有关部门登记备案，提交法院执行异议裁定书证明其在法院执行案涉房屋时其以存在租赁事实为由提出执行异议，以上证据和事实构成完整证据链条，能够证明黄建义、陈志文与案外人李春、桂联存在真实的房屋租赁合同关系。一审法院以租赁合同存在诸多可疑之处为由认定租赁合同不真实，与黄建义、陈志文提供证据证明存在的租赁事实相比，缺乏证据优势，一审认定不当，本院予以纠正。
一审法院在对案涉房屋进行拍卖时已经在拍卖公告和成交确认书中均注明案涉房屋存在他人使用或租赁情况，法院不负责清场。李杰华在竞拍时应充分了解拍卖标的的情况，履行竞买成功后法律赋予的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，李杰华要求黄建义、陈志文立即腾空交还房屋的诉讼请求，不应得到支持。黄建义、陈志文抗辩认为其在租赁合同约定的租赁期内享有使用案涉房屋的权利，依法有据，本院予以采纳。一审法院对此处理失当，本院予以纠正。但是，李杰华享有对案涉房屋的收益权，黄建义、陈志文也同意自2017年起按照市场价格向李杰华支付房屋租金，黄建义、陈志文应向李杰华支付房屋租金。一审法院判令黄建义、陈志文参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋租金标准向李杰华支付占有使用费，并无不当。但是，李杰华经法院裁定其自2017年6月取得案涉房屋所有权，其起诉要求自2017年7月21日起支付租金，视为其对之前租金收益权的放弃，一审法院判令黄建义、陈志文自2017年7月2日起向李杰华支付占有使用费，超过了李杰华的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。黄建义、陈志文应自2017年7月21日起向李杰华支付房屋占有使用费至本判决发生法律效力之日止。本判决生效后的房屋使用情况暂不确定，使用费也没有实际产生，本判决不予处理。
综上所述，黄建义、陈志文的部分上诉请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。一审判决认定和处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8799号民事判决第三项；
二、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8799号民事判决第一项；
三、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8799号民事判决第二项为：黄建义、陈志文于本判决发生法律效力之日起十日内向李杰华支付房屋占有使用费，占有使用费参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准，从2017年7月21日起计至本判决发生法律效力之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由李杰华负担25元，黄建义、陈志文负担25元。二审案件受理费100元，由李杰华负担75元，黄建义、陈志文负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年三月二十七日
书记员 眭 翘
李倩妤