**山西省临汾市中级人民法院** ****
**民** **** **事** **** **判** **** **决** **** **书** ****
**（ 2017）晋10民终** **2579** **号** ****
****
上诉人（原审 被告）贾建卫，男，1970年4月25日生，汉族，住临汾市尧都区解放西路朝殿三巷。
委托代理人焦国栋，山西尧城律师事务所律师。 ****
被上诉人（原审 原告）黄鹏，男，1982年1月2日生，汉族，住临汾市尧都区向阳路9号。
委托代理人袁鹏，山西金贝（临汾）律师事务所律师。
上诉人贾建卫因与被上诉人黄鹏租赁合同纠纷一案，不服临汾市尧都区人民法院（2016）晋1002民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾建卫及其委托代理人焦国栋、被上诉人黄鹏委托代理人袁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年3月21日，黄鹏与案外人王育贤签订房屋租赁协议一份，黄鹏从王育贤手中租赁位于临汾市尧都区平阳北街32号的四层楼房共计2800平方米，租赁期限为十年。在征得王育贤同意后，2013年5月25日，黄鹏与贾建卫签订了《租赁合同书》，合同约定：黄鹏将位于临汾市平阳北街32号商铺租赁给贾建卫，租赁期限从2013年7月1日起至2018年6月30日止，租金第一年总金额为260000元，逐年递增，后一年的租金在前一年租金的基础上每年递增5%，第二年租金于2014年5月1日支付，以后租金于每年5月1日支付。贾建卫拖欠商铺租金、物业代管费以及水、电、气费用的，黄鹏有权要求贾建卫暂停该商铺的���用经营，由此产生的相关责任及损失由贾建卫承担，黄鹏有权在贾建卫不按时支付租金的情况下单方面解除合同。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。但在2015年5月1日，贾建卫应交纳下一年租金时却未交纳，该贾的行为已经构成违约。黄鹏于2017年3月29日在律师见证下将贾建卫占用的房屋腾空。贾建卫应承担2015年7月1日至2017年3月29日期间的租赁费，并承担该期间的取暖费。
原审认为，���鹏与贾建卫签订的《租赁合同书》系双方真实意思的表示，并不违反法律规定，双方已经实际履行，并且黄鹏经房屋使用权人同意享有转租的权利，故对双方签订的《租赁合同》予以确认。贾建卫应按合同约定履行按时给付租金的义务，但其逾期未付，且在黄鹏通知其在一定期限内支付后，仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条"承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同"的规定，黄鹏要求解除合同，该院予以支持。鉴于黄鹏在诉讼前已经实际收回了出租的房屋，且当庭放弃要求判令贾建卫立即搬离，将所租赁的房屋交还的诉讼请求，该意思表示不违反法律规定，该院予以支持。对于黄鹏主张的租金510250元、取暖费14000元一节，因双方签订的《租赁合同书》明确约定"黄鹏将位于临汾市平阳北街32商铺租赁给贾建卫，租赁期限从2013年7月1日起至2018年6月30日，租金第一年总金额为260000元，逐年递增，后一年的租金在前一年租金的基础上每年递增5%，第二年租金于2014年5月1日支付，租金于每年5月1日提前支付。"2017年3月29日，黄鹏在律师见证下腾空房屋时，贾建卫并未支付自2015年7月1日至当日租赁费，且黄鹏提供的取暖费票据三张，证明其代为交纳取暖费的事实，故该院对黄鹏要求贾建卫支付从2015年7月1日起至2017年3月29日的租赁费以及取暖费524250元的诉讼请求予以支持。对于贾建卫要求黄鹏返还财物包括红木家具、玉石、玛瑙、奇石、古玩、字画、账务账本及其他私人物品共计400万余元的诉讼请求一节，贾建卫未提供相关证据证明，黄鹏虽认可，但双方未对贾建卫所诉明细进行详细认证及清点，该院无法查实。贾建卫可另案诉讼，主张其合法权益。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中��人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告黄鹏与被告贾建卫于2013年5月25日签订的租赁合同。二、被告贾建卫向原告黄鹏支付自2015年7月1日至2017年3月29日的租赁费及取暖费共计524250元。案件受理费5848元，由被告贾建卫承担。
贾建卫上诉请求，维持原判第一项，撤销原判第二项，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人已于2015年12月5日以封门的形式单方解除了与上诉人之间的租赁合同。2016年3月，被上诉人在该房屋大门上刊登房屋出租广告，上诉人只应当承担自2015年7月1日起至2015年12月止的租赁费用，原判认定事实不清，判决有误。2、原判中称"庭审中，原告提供了临汾市建设工程规划许可证及国有土地使用证"，上诉人在庭审中未见到该证据，一审法院在庭审后也未对该证据进行质证，原判程序不当。3、被上诉人强行封门、私自扣押上诉人财物的行为严重侵害了上诉人的合法权益并造成了损失，应予赔偿。
被上诉人黄鹏答辩称，1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定，在上诉人拖欠商铺租金的情况下，黄鹏有权暂停该商铺的租用，产生的损失由上诉人承担。本案诉争的房屋出租后，被上诉人多次通知上诉人支付租金，并告知上诉人如果不支付租金被上诉人则要求其腾空房屋，但上诉人拒不履行，故于2016年5月24日被上诉人才将上诉人诉至法院，要求解除合同。并称封门不是事实，一审判决中认为诉讼前已经收回出租房屋，确属错误，应为笔误，而且开庭前，即2017年3月29日，被上诉人通过律师见证的方式对诉争的房屋物品进行了清点，并腾空了房屋。2、被上诉人���一审中提供了与出租人王育贤的租赁合同，证明被上诉人经过出租人的同意后，才与上诉人签订的租赁合同，被上诉人提供的临汾市建设工程规划许可证以及国有土地使用证，并不影响上诉人与被上诉人之间的租赁关系的成立。3、上诉人的物品现在确由被上诉人保管，上诉人诉称"被上诉人扣押其财物的行为侵害了上诉人的合法权益并造成了损失，应予赔偿"的请求，不属于本案的审理范围，如果上诉人能支付租金，被上诉人可以返还。
经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：原判程序是否适当，原判判令上诉人贾建卫承担自2015年7月1日至2017年3月29日的租金及取暖费是否适当。上诉人贾建卫诉称"一审庭审中，其未见到被上诉人提供的临汾市建设工程规划许可证及国有土地使用证，庭审后一审法院也未对该证据进行质证，原判程序不当"的理由，经查：案外人王育贤与被上诉人黄鹏签订的转租委托书、房屋租赁协议，以及上诉人与被上诉人签订的租赁合同，能够证实上诉人与被上诉人之间存在租赁关系的事实，被上诉人提供的临汾市建设工程规划许可证以及国有土地使用证是否作为证据，未不影响对本案基本事实的认定。关于原判判令上诉人贾建卫承担自2015年7月1日至2017年3月29日的租金及取暖费是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租���无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，以催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，2013年5月25日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同书》，合同约定：被上诉人将自己承租的部分房屋租赁给上诉人，租赁期限为五年，即：自2013年7月1日起至2018年6月30日止。第一年年租金为26万元，以后每一年的租金在前一年的基础上递增5%，以后租金应于每年5月1日支付。上诉人拖欠商铺租金、物业代管费以及水、电、气费用的，被上诉人有权要求上诉人暂停该商铺的使��经营，由此产生的相关责任及损失由上诉人承担，被上诉人有权在上诉人不按时支付租金的情况下单方面解除合同。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2015年5月1日，上诉人应按合同约定履行按时给付租金义务，但其逾期未付，且在被上诉人通知其在一定期限内支付后，其仍未支付，上诉人可以解除合同，并有权要求被上诉人承担违约责任及损失，即上诉人贾建卫应承担自2015年7月1日至2017年3��29日的租金及取暖费。至于上诉人诉称"被上诉人已于2015年12月5日以封门的形式单方解除了其与上诉人之间的租赁合同以及上诉人诉称被上诉人扣押其财物的行为侵害其合法权益并造成了损失，应予赔偿"一节，上诉人在一审中提供的律师见证书，能够证实2017年3月29日，被上诉人在律师见证下对诉争的房屋物品进行清点后，腾空了上诉人所租赁的房屋。上诉人诉称"被上诉人扣押其财物造成损失，应予赔偿"的请求，不属于本院审理范围，上诉人可另案主张。故上诉人贾建卫的上诉请求，本院不予支持。被上诉人黄鹏的辩称理由，予以采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》���一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9042元，由上诉人贾建卫负担。
本判决为终审判决。
审判长柴卫红审判员张俊青
审判员梁祥伟
二O一七年十一月二十一日
书记员张琳洁