贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔0102民初5941号
原告：岳洪艳，女，1981年6月18日生，汉族，住贵州省开阳县。
委托代理人：王泮林，男，1978年4月5日生，汉族，系原告岳洪艳之夫，住址同上。
被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在本市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人：肖春红，总经理。
委托代理人：黄思铭，宏益房开法务专员。
委托代理人：王涛，宏益房开法务专员。
第三人：贵州宏立城物业服务有限公司（原名为贵阳山水黔城物业管理有限公司，以下简称宏立城物业公司），住所地在贵阳市南明区四方河路1号。
法定代表人：彭家恒，总经理。
委托代理人：黄思铭，宏益房开法务专员。
委托代理人：王涛，宏益房开法务专员。
原告岳洪艳诉被告宏益房开及第三人宏立城物业公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员冯雪独任审判，公开开庭进行审理。原告岳洪艳的委托代理人王泮林，被告宏益房开及第三人宏立城物业公司的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳洪艳诉称：根据双方签订的《商品房买卖合同》被告于2015年5月31日通过《贵阳晚报》、手机短信通知原告收房，原告根据《中华人民共和国消防法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》对商品房交房的规定，以涉案房屋未达到收房条件为由将被告诉之南明区法院和贵阳市中级人民法院，根据贵阳市中级人民法院判决房屋以取得《竣工验收备案表》为合格条件判决涉案房屋不合格，违约金从2015年1月1日起算至达到规定交房条件时间为止，这期间原告是没有缴纳物业管理费的义务。根据贵州省住房和城乡建设厅下发的《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》及原告与被告签订的《商品房买卖合同》中关于物业费的内容，及原告在2016年9月28日向被告交纳了16个月的物管费的事实，请求法院判决被告取得《房屋竣工备案表》并通知原告收房之日起三个月后开始收取物业管理费，原告不承担涉案房屋从登报交房之日起至取得竣工备案表期间的物管费。故诉至法院请求判令：一、被告退还已经收取原告2015年8月31日至2016年11月24日期间的物管费共计2253元。
被告宏益房开辩称：原、被告之间不存在物业合同关系，并非被告收取原告物业管理费，被告不是该案的适格主体，原、被告双方仅存在商品房买卖合同关系，前期物业协议是原告与第三人宏立城物业公司签订，被告无权收取原告的物业费，也没有权利退还原告物业费，合同主体和收费主体均不是被告，请求驳回原告的诉请。
第三人宏立城物业公司述称：物业服务合同是原告与第三人真实意思表示，系合法有效合同，原告要求第三人退还管管费没有事实依据。
经审理查明：2012年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告宏益房开开发建设的位于本市南明区花果园项目S2区第3栋2单元13层X号房屋一套，该合同附件十物业服务约定：“前期物业服务合同：卖方已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务，《前期物业服务合同》主要内容摘要如下：一、前期物业服务企业和委托期限，花果园项目的前期物业服务企业为贵阳山水黔城物业管理有限公司，合同期限自2012年1月1日起，至2016年12月31日止；……第四条、物业管理服务费用：一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间：从出卖人登报通知房屋交付之日起开始计算物业服务费。……其他约定：……5、请您与物业公司签订《业主规约》、《前期物业管理协议》、《房屋装饰装修管理协议》，自签订之日起，双方应严格履行各自的权力、职责和义务。”2015年5月31日，被告宏益房开在贵州都市报刊登交房公告，通知交房，但此时原告所购房房屋未经消防验收合格，未取得建设工程竣工验收备案表。原告以逾期交房为由于2015年将宏益房开诉至本院，要求宏益房开支付逾期交房违约金，该案经本院一审作出（2015）南民初字第4696号《民事判决书》及贵阳市中级人民法院二审作出（2016）黔01民终2389号《民事判决书》认定，被告宏益房开因未取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案表，房屋尚未达到交付条件，故判决逾期交房违约金应计算至该商品房符合交付条件之日止。2016年8月24日，原告所购房屋取得建设工程竣工验收备案表，原告于2016年9月28日与被告办理房屋交接手续，被告向原告交付所购房屋。2016年9月28日，原告与第三人宏立城物业公司就上述所购房屋签订《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，《前期物业服务合同》约定：“……第四条物业管理服务费用，一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间，从出卖人登报通知房屋交付之日起开始计算物业服务费。……三、……6、业主应自出卖人登报通知房屋交付之日起交纳物业服务费，如实际交付时间早于销售合同签订时间，按实际交付时间交纳物业服务费。……”。同日，原告向第三人交纳了2015年8月31日至2016年12月31日期间的物管费2409.17元，每月物管费为150.57元。2016年9月，原告诉至本院，诉请如前。审理中，原告向本院变更诉讼请求为：第三人宏立城物业公司退还已经收取原告2015年8月31日至2016年11月24日期间的物管费共计2253元。原告表示要求第三人退还物管费主要基于两点：一是根据贵州省住房和城乡建设厅下发的《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》：“……一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九的规定，必须在办理商品房交付备案后，才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后，物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。……四、按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定条件交付使用的新建商品住房，物业服务费应按以下规定执行：……2、对于非精装修商品住房，房屋交付后，应当给购房人半年至一年的时间用于房屋装修，该期间物业服务企业不得全额收取物业服务费，应当按不高于50%的标准收取物业服务费，超过该期限后，可全额收取物业服务费，具体比例和期限在前期物业服务合同中约定。”；二是根据（2015）南民初字第4696号《民事判决书》及（2016）黔01民终2389号《民事判决书》，交房时间应按所购商品房取得建设工程竣工验收备案表，符合交付条件之日即2016年8月24日为房屋交付时间，而不应以原告与第三人签订的《前期物业服务合同》中约定的从出卖人登报通知房屋交付之日为交房时间并开始计算物业服务费；原告基于以上两点要求第三人退还已交纳的2015年8月31日至2016年11月24日期间的物管费共计2253元；原告称2016年9月28日，原告到被告处收房时被要求先交纳物管费并签订物管合同，否则不予交房，因房屋已达到交付条件，原告不收房将向被告承担违约责任，原告迫于无奈与第三人签订了《前期物业服务合同》并交纳了物管费。被告及第三人对原告以上主张及陈述均不认可，被告及第三人表示《前期物业服务合同》是原告自愿交纳，合同中已约定交纳物管费的起止时间，应按合同约定履行，故要求驳回原告诉请。上述事实，有原、被告及第三人陈述、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、物业管理票据等证据材料在卷为凭，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，本案中，原告虽主张应从所购商品房符合交房条件之日起认定交房时间并交纳物管费，但因其在与第三人签订上述《前期物业服务合同》中自愿约定从出卖人登报通知房屋交付之日开始计算并交纳物管费，原告实际也按该约定向第三人履行了交纳物管费的义务，而原告与第三人签订的上述《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行，原告虽主张该《前期物业服务合同》是迫于无奈与第三人签订，但未对此举证证实，且被告及第三人对此予以否认，故原告要求被告退还其2015年8月31日至2016年11月24日期间的物管费共计2253元的诉请于法无据，本院应予驳回。对原告称应根据贵州省住房和城乡建设厅下发的《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》交纳物管费的主张，本院认为贵州省住房和城乡建设厅下发的《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》并非法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，原告与第三人签订的上述《前期物业服务合同》并不符合法律规定的合同无效的情形，故对原告的该主张本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告岳洪艳的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告岳洪艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 冯雪
二〇一六年十二月二十一日
书记员 彭毅