上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三(民)初字第295号
原告上海海滨汽车修理厂，住所地上海市金山区。
法定代表人陈德兴，厂长。
委托代理人华海斌，上海市群成律师事务所律师。
委托代理人刘宝亮，上海市群成律师事务所律师。
被告上海龙宙贸易有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人俞墨观，经理。
原告上海海滨汽车修理厂诉被告上海龙宙贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转换为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人华海斌、刘宝亮、被告法定代表人俞墨观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年6月9日签订《房屋租赁协议书》，约定原告将产权房部分厂房租赁给被告，租期为五年，自2011年6月15日至2016年6月15日止，租赁费每月16740元，先付后租，每半年支付租赁费100000元，同时约定租赁期间的水、电、通信费等均由被告承担。协议签订后，原告按约将租赁物交付被告使用，被告前期能按期支付租赁费及水电费等，但自2013年12月被告无故拖延支付租赁费，经原告多次催讨，均未果，原告遂涉讼。请求判令被告：1、支付租赁费100000元(2013年12月16日至2014年6月15日)；2、支付原告垫付的水电费等共计124999元(2013年11月4日至12月31日)。本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告赔偿损失83750元(三个月租金损失50000元及原告对房屋修复费用33750元)。
被告未作书面答辩。庭审中称，被告于2011年6月15日租赁原告部分厂房，期限五年。后因被告公司经营不善及其他原因，无法继续经营，所以自2013年9月起即向原告提出要求退房并让原告退还押金三万元，当时被告还写了退房协议让案外人张金龙交给了原告法定代表人陈德兴，原告起先没有同意，后来原、被告于12月18日经过沟通，原告让被告于2014年1月1日之前搬出去，故实际租赁厂房至2013年12月31日。关于水电费等，被告支付费用到2013年11月3日，之后的电费确实没有支付，但是原告当时并没有带被告去抄表，被告不清楚具体费用。另外，当时签合同的时候因为原告没有提供房产证，后来得知合同上的租赁面积(1800平方米)与实际使用面积(1640平方米)不一。按实际使用面积，被告已经多支付45000元租赁费，加上被告的押金3万元原告也未退还，因此被告不拖欠原告租赁费及水电费了。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告于2003年9月16日取得涉案租赁厂房编号为沪金地(2003)505号建设用地规划许可证。2011年6月9日，原、被告签订《房屋租赁协议书》。协议约定：房屋建筑面积为1800平方米，租赁期自2011年6月15日至2016年6月15日，每月租金16740元，每年租金按200000元支付，先付后租，每半年支付一次，期间发生的一切费用，包括水、电、通信费等费用由被告承担；协议第五条约定任何一方违约，造成另一方损失的，违约方应负责赔偿一切损失。嗣后，双方按约履行。租赁期间，由原告每月向供电公司交纳电费、职工住宿费(每月1600元)及水费等，再向被告等各承租人收取，其中在向被告收取时按双方电工认可的电表抄表数进行计算。嗣后，双方为电表问题发生争议，于2012年12月30日签订了《新装电表协议》，协议第四条：新表安装前的电费支付问题，如有必要双方可申请审计部门前来审计，按审计结果进行补缴或者退还。2013年12月31日，原告从租赁厂房中搬离，并已付清2013年之前的全部租金，但尚拖欠原告垫付的2013年11月3日之后的水电费、一个月职工住宿费1600元、水费3937元。
另查明，2014年4月，原告已将租赁厂房另行出租。
诉讼中，被告对2013年11月4日至12月3日期间其分摊电费61716元没有异议。原、被告对以下事实存在争议：
1、2013年12月4日至2013年12月31日期间被告分摊电费及被告搬迁后的房屋修复费用。原告向本院提供了2013年12月4日至2014年1月3日电力公司发票联及中国农业银行上海市分行代缴费收据一份，证明2013年12月的电费为48188.52元，原告已通过银行转帐支付；被告对真实性予以认可，认为12月电费系各承租户的全部费用，由于各承租户均开空调，故被告分摊比例应当适当降低，同意按70%比例承担。对于原告搬迁后的房屋修复费用，原告未提供证据予以证明。
2、被告单方解除租赁合同是否提前告知原告。
被告向本院提供一份退房申请、电费缴费清单及证人王某某、张某某出庭作证，证明于2013年9月20日就已将退房申请交与原告，所以原告才会于2013年12月26日去抄电费表；被告未予认可，称没有收到过退房申请，并认为证人王某某系被告公司电工，证人张某某与被告法定代表人是亲戚，与被告存在利害关系；同时又称，被告未告知原告解除合同即于2013年12月31日擅自搬离，租金又不予支付，由于原告不知被告是否继续租赁，为避免损失扩大，才于2014年4月将房屋出租他人。
以上事实，由原告提供了双方当事人主体信息材料、金规(2003)地字第505号关于核发上海海滨汽车修理厂基建工程建设用地规划许可证的通知、沪金地(2003)505号建设用地规划许可证、《房屋租赁协议书》、交费清单、收据、电力公司发票联、新装电表协议、退房申请、证人证言以及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，原、被告订立的《房屋租赁协议书》所指向的租赁房屋存在合法性依据，且不存在法定的无效情形，应自合同成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。
本案争议的焦点是：被告单方解除租赁合同是否已提前告知原告。原告否认收到被告的退房申请，但两位证人证实被告已于2013年9月提前告知原告于2013年12月31日解除合同，与被告所作陈述基本相符，尽管两位证人与被告存在一定利害关系，但结合原告于2013年12月26日提前抄电表与被告结算电费的事实，本院认定被告单方解除租赁合同已提前告知原告，双方间的租赁合同于2013年12月31日解除。被告在租赁合同未期满即以经营不善为由单方解除合同，也未办理交接手续，属违约，应当按照合同约定赔偿原告相应的损失。现涉案厂房原告于2014年4月已另行出租，原告要求被告赔偿三个月租金损失50000元，本院予以支持。原告要求被告赔偿搬迁后房屋修复费用33750元的诉讼请求，没有证据证明，本院不予支持。
关于水电费等，被告确认尚未支付2013年11月电费61716元、水费3937元、一个月职工住宿费1600元，应当支付。2013年12月4日至12月31日的电费，因被告用电并未满月，按照被告先前缴纳电费所占比例，被告要求按70%比例承担当月电费属合理，本院予以准许。综上，被告应支付原告2013年11月4日至2013年12月31日水电费、职工住宿费等共计100984.96元。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告上海龙宙贸易有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海海滨汽车修理厂损失50000元；
二、被告上海龙宙贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海海滨汽车修理厂水电费等100984.96元；
三、驳回原告上海海滨汽车修理厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4674.98元，财产保全费1020元，由原告负担1537.98元，被告负担4157元。被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
代理审判员 钱 静
人民陪审员 陈 瑜
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 张 倩
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。