江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0583民初11467号
原告（反诉被告）：昆山新城多奇妙企业管理咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路XX号兆丰广场207-211、234-237号，统一社会信用代码91320583MA1MABTN6A。
法定代表人：邱晓军，该公司总经理。
委托代理人：叶巧英，女，系该公司法务。
委托代理人：卞文静，女，该公司职员。
被告（反诉原告）：昆山兆丰广场管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路111号1709号房，统一社会信用代码9132058307993071X8。
法定代表人：齐彩虹，该公司总经理。
委托代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托代理人：黄昕，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
第三人：上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定区众仁路3XX号1幢A区901-3室，统一社会信用代码913101143246910635。
法定代表人：王振华，该公司执行董事。
委托代理人：邱静，女，系该公司员工。
原告昆山新城多奇妙企业管理咨询有限公司（以下简称“昆山新城公司”）与被告昆山兆丰广场管理有限公��（以下简称“兆丰公司”）、第三人上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司（以下简称“上海新城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙学谦独任审理。被告兆丰公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉进行合并审理，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。昆山新城公司委托代理人卞文静、兆丰公司委托代理人陈军杰、上海新城公司委托代理人邱静到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭于2016年11月23日、2017年4月10日两次公开开庭进行了审理。昆山新城公司委托代理人卞文静、兆丰公司委托代理人陈军杰、上海新城公司委托代理人邱静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山新城公司向本院提���诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及相关协议已于2016年5月10日解除；2.判令被告退还原告预付的租金、管理费203930元；3.请求3.判令被告双倍返还租赁保证金336348元；4.判令被告赔偿原告投入损失2435761.01元；5.判令被告赔偿房屋漏水造成的质量及营业损失17714元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司与被告分别签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，被告将其位于昆山市花桥镇花安路XX号兆丰广场二层XX至XX号及XX至XX号商铺的出租予上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司，之后原告、被告及上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司又签订了《权利义务转让协议》，将上述商铺的承租方由上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司变更为昆山新城多奇妙企业管理咨询有限公司。一、根据《<���铺租赁合同>的补充协议》第一条约定，2016年3月24日前被告兆丰广场内一至四层阳光新生活广场于开业率未达到70%，原告有权提前解除《商铺租赁合同》及相关协议，被告应退还原告预交款项，双倍退还租赁保证金，赔偿由此造成原告的损失。截止2016年3月24日，被告阳光新生活广场仍存在二楼精品超市、三楼美食广场、三楼KTV等多家商铺没有开业的情形，兆丰广场内一至四层阳光新生活广场于2016年3月24日整体开业率未达到70%。二、被告昆山兆丰广场一次消防系统问题导致原告在开业后5个月仍不能办理二次消防相关证照，无法取得包含儿童游乐或游乐类的经营证照及文化许可证，严重影响原告商铺合法正常经营。根据《商铺租赁合同》第9.1（6）、15.3条，被告应保证房产符合政府规定的消防建筑要求，因被告原因造成原告不能通过二次消防验收��，原告有权提前解除《商铺租赁合同》及相关协议，被告应退还原告预交款项及租赁保证金，赔偿由此造成原告的损失。三、根据《商铺租赁合同》第8.1、15.1、15.3条，被告应对商场管理范围内进行维修和保养、被告不及时履行合同约定的维修、养护责任，造成原告损失的，被告应赔偿，致使原告无法继续租用商铺的，原告有权提前解除《商铺租赁合同》及相关协议，被告应退还原告预交款项及租赁保证金，赔偿由此造成原告的损失。在原告经营期间，商铺天花板漏水情况经常发生，漏水问题直接导政原告商铺地坪脱落，经营区域被淹被迫停止经营，原告曾就此多次致函被告沟通漏水解决方案，但被告始终未提供解决方案，被告的不作为严重影响了原告正常经营，侵害了原告及消费者的财产人身安全。2016年5月3日原告致函被告，明确于2016年5月10日解除《商铺租赁合同》及相关协议。被告根本违约行为严重损害了原告的合法权益，现特向法院提起诉请，望法院判如所请，支持原告的全部诉讼请求！
被告兆丰公司辩称，一、经统计，阳光新生活广场开业率已经达到79.1041%，完全符合补充协议的要求，不存在任何违约情形。开业率属于动态变化的，根据补充协议约定，只要在2016年3月24日前任一时间点开业率达到70%即可，而并非是指2016年3月24日这一节点达到70%。而且补充协议约定的开业不仅仅指正式开业，还包括试营业。经兆丰公司统计，开业率已经达到79.1041%，完全符合补充协议的要求，不存在任何违约情形。根据“谁主张谁举证”的原则，昆山新城公司没有提供充分证据证明开业率未达到70%，应承担举证不能的不利后果。二、二次消防设计审核及��收备案由昆山新城公司自行负责，由于其拒不向二次消防施工单位提供消防报验申请及相关资料导致二次消防设计及验收均未能通过，与兆丰公司无关。阳光新生活广场工程消防验收合格，不存在昆山新城公司主张因为兆丰公司原因导致其二次消防无法通过的情况。《商铺租赁合同》通用条款第9.3条第（5）款明确约定“乙方自行办理经营、设计、装修涉及的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家规定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担”，换言之，昆山新城公司应自行办理经营、设计、装修涉及的消防等国家规定的申请报批手续。而根据昆山新城公司所委托的二次消防施工单位南京高科消防机电工程有限公司昆山耀华分公司出具的证据，商铺二次消防无法通过的原因是昆山新城公司一直拒不提供消防报验申请及相关资料导致，与兆丰公司无任何关系。三、根据相关法律法规，在二次消防设计及验收未通过审核的情况下，昆山新城公司不能进场装修并安装设备。否则，因此产生的损失是由于其自身违法行为导致的，应自行承担，与兆丰公司无关。开业率与其现在主张损失不存在任何因果关系。根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”和公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍”，昆山新城公司租赁总套内面积就已经达到1097平方米，必须通过消防设计审核及消防验收才能进场装修并安装设备。兆丰公司在例行商铺巡查时，发现昆山新城公司实际开业的店铺已关店。经核实后竟发现，昆山新城公司尚未取得公安机关消防机构出具的消防设计审核合格意见，进场装修并安装设备的条件都没有具备，已违反了《商铺租赁合同》的约定及相关法律法规。为此，兆丰公司于2016年5月26日发函通知昆山新城公司予以限期整改。在二次消防设计及验收未通过的情况下，昆山新城公司不能进场装修并安装设备，否则，因此产生的损失是由于其自身违法行为导致的，应自行承担，与兆丰公司无关。开业率与其现在主张损失不存在任何因果关系。综上所述，兆丰公司不存在任何违约情形，昆山新城公司是由于自身经营不善而单方违约解除合同，并企图将自身经营风险转嫁给兆丰公司。故请求依法驳回其全部诉讼请求。
第三人上海新城公司发表意见称，首先原告的视频证据表明除了2016年3月24日当天开业的商铺外，其余均为毛坯，所以3月24日所得出的开业率结果为最大值，其次即使在开业率计算过程中我们将分母定义为30542.47平方，基于被告自认的未开业面积加上原告提出的5家争议商铺面积总计为13252.804平方，即使其余商铺均视为开业也未达到70%的要求。请求法院支持原告诉请。
反诉原告兆丰公司向本案提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金及物��费暂计人民币883739元；2.判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金暂计人民币474985元（按拖欠金额的日千分之三，暂计算至2016年8月15日）；3.判令反诉原告没收租赁保证金计人民币168174元；4.判令反诉被告向反诉原告支付电线改造费计人民币17000元；5.判令反诉被赔偿反诉原告拆除硬装等恢复原状的费用计人民币118136元；6.本案反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2015年7月初，反诉原告与第三人签署了《商铺租赁合同》及补充协议，约定第三人承租反诉原告的商铺用于商业经营。2015年7月，反诉原告、反诉被告与第三人签署了《权利义务转让协议》，约定第三人作为承租人的权利义务全部转让给反诉被告。合同签订后，反诉原告依约履行了各项出租人义务。然而，合同履行过程中，反诉被告屡屡违约。反诉被告拖欠反诉原告租金及物业费，经多次催告后均未能支付，根据���同约定，应按拖欠金额的日千分之三支付滞纳金。根据约定，反诉被告应自行办理装修涉及的建设、消防等国家规定的审批手续，并应在该商铺开业前取得在该商铺内进行合法经营的所有批准、营业执照及许可证等。事实上，反诉被告未能在承诺的日期前开业；且，2016年5月中下旬，反诉原告在例行商铺巡查时，发现反诉被告实际开业的店铺已关店；经核实后竟发现，反诉被告未能取得营业前的消防安全检查合格证书，尚不具备开业条件，已违反了《商铺租赁合同》的约定。反诉原告遂发函通知反诉被告限期整改。孰知，在收到整改通知后，反诉被告拒不整改，却于2016年7月14日擅自单方解除合同并撤场，给反诉原告造成了巨额经济损失。无奈之下，为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请贵院判如所请。本案审理过程中，反诉原告变更第一项诉请租金及��业费金额为889943.05元（计算至2016年7月14日），变更第二项诉请金额为484240.78元（暂计至2016年8月15日，至实际支付之日止）。
反诉被告昆山新城公司辩称：1.答辩人有权自起租日（2015年12月24日）起即免付租金及管理费，被答辩人应退还答辩人预付的租金及管理费203930元。按照《补充协议》第一条第1款，被答辩人阳光新生活广场一至四层物业阳光新生活广场整体开业率未达70%，答辩人有权免付租金及管理费，直至开业率达到标准为止。答辩人提供的商场空铺视频及图片显示被告商场空铺或为毛坯房或处于装修中，充分证明商场一至四层自开业日至2016年3月24日期间从未满足上述开业率。另外，根据租赁合同第4.3条、第5.2.2条，被答辩人应当在答辩人支付相应租赁费用后开具相关发票，否则答辨人有权拒付租赁费用，但被答辨人实际从未开具过发票。综上，答辩人有权自开业日起免付租金及管理费，更不存在拖欠任何滞纳金的情况，故反诉诉请第1项、第2项不成立。2.答辩人无法办理二次消防相关证照，并且无法办理包含儿童游乐或游乐类经营范围的营业执照及文化许可证，均是由于被答辩人一次消防系统问题所造成的。（1）2015年7月30日，第三人与被答辩人指定的消防工程改造公司“南京高科消防机电工程有限公司昆山耀华分公司”（下称“消防公司”）签订了《消防工程合同》，该合同约定由消防公司于2015年9月26日前为答辩人办理完毕二次消防相关证照（如被答辩人商场延期开业的，办理日期可相应顺延）；2016年1月16日消防公司致函第三人称由于被答辨人原因导致无法按时办理二次消防相关证照。此后，答辨人多次通过消防公司与被答辨人沟通二次消防办理事宜，但被答辩人始终未完成一次消防系统修缮工作，导致答辨人于开业后5个月内仍不能办理二次消防及相关经营证照。事实上，阳光新生活广场其他租户的二次消防证照均未在商铺开业日前办理完毕，非答辩人个案，而是商场商户普遍存在的问题，直接说明了被答辩人一次消防存在严重同题导致包括答辩人在内的商户未能及时办出二次消防证照。（2）答辩人于2015年10月26日已办理完毕以租赁商铺为住所地的营业执照。但该营业执照经营范围未包括答辩人经营所需的“小型室内儿童乐园”经营范围。按江苏省人民政府办公厅文件（苏政办发[2015]113号）规定，“小型室内儿童乐园”等儿童游乐或游乐类经营范围需在二次消防前置办理完毕后才能办理。因被答辩人原因导致答辩人无法办理经营证照，被答辩人于2015年10月19日向第三人出具《承诺函》，保证协助答辩人办理上述经营范围变更事宜，并暂免首期租金50000元作为履约保证金，被答辩人同意向答辩人提供履约保证金的承诺，直接说明了被答辩人知晓必须先办出二次消防证照，才能办出相关“小型室内儿童乐园”的经营范围。同时，被答辩人从未要求答辩人支付未付的首笔租金5万元，更表明被答辩人自知一次消防系统存在问题，为与答辩人继续合作，故出具保证。综上，答辩人未能在开业日取得相关经营证照系被答辩人原因所致，被答辩人无理由没收答辩人168174元保证金，反诉诉请第3项及反诉状所述与事实不符。3.被答辩人反诉要求答辩人支付电缆改造费17000元无依据。（1）被答辩人提出的该项诉请无任何书面依据支持，双方从未就电缆改造费用的承担问题进行书面约定。���2）根据《房屋租赁合同》第8.7、8.12、9.1（1）、12.2（8)条约定，被答辩人应保证租赁商铺电缆处于良好状态，并满足答辩人用电满负荷正常运转，故被答辩人应按合同约定保证含电缆在内的商铺符合答辩人正常运营要求。故电缆改造为被答辩人应尽的合同义务，改造费用与答辩人无关，反诉诉请第4项不成立。4、被答辩人反诉要求答辩人赔偿拆除、恢复原状的费用118136元无依据。被答辩人提出的实际拆除硬装等恢复原状的赔偿费用118136元未提供任何相关合同及付款凭证。故反诉诉请第5项不成立。综上所述，答辩人认为，被答辨人的反诉诉讼请求与事实不符、证据不足，故请求法院依法驳回其诉讼请求。
第三人上海新城公司发表意见称，同反诉被告的答辩意见一致，补充一点根据合同第4.3、5.2.2条要求被告在第三人支付完租金和管理费相应时间内开具发票，否则第三人可以拒付下一期。而实际情况是第三人支付了相应的第一笔费用之后，反诉原告没有开具相应发票，根据该两条约定，第三人或者反诉被告可以不支付费用，即不存在任何滞纳金的说法。请求法院驳回被告反诉请求。
院经审理认定事实如下：2015年7月3日，兆丰公司（甲方）与上海新城公司（乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：Ｚ858ＣＰ＃01-01）一份，约定由上海新城公司向兆丰公司租赁位于昆山市花桥镇花安路XX号兆丰广场二层XX、XX、XX、XX、XX号商铺。涉案租赁商铺的具体位置在合同附件一（商铺位置示意图）中以红色予以标注，用于计算租金的套内面积为677平方米，用于计算管理费、推广费及其他费用的套内面积为677平方米，上海新城公司承诺租赁该商铺作为经营以“新城多奇妙乐园”为品牌的、“儿童娱乐”业态之用途，并保证未得兆丰公司书面同意不擅自改变上述用途、业态。租赁面积为暂测面积，最终面积以房屋竣工面积实测报告套内面积为准。租赁期限约定为：自甲方同意的免租装修期届满次日起8年的时间，即2015年9月26日至2023年9月25日。甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起2个月的免租装修期，即2015年7月26日至2015年9月25日，乙方无需承担该免租装续期内的租金、管理费、推广费，但在免租装修期内乙方应承担除上述费用外本合同约定的其他费用。双方暂定该商铺交付日为2015年7月26日。租金支付方式约定为：采用固定租金模式，本合同固定租金总额为5381732元，其中：首期固定租金自2015年9月26日缴纳至2016年1月25日，日租金标准为2.55元／平方米，共计103020元；自2016年1月26日至2017年9月25日，日租金标准为2.55元／平方米，每月租金为52510元。租赁保证金约定为：乙方应于本合同签订之前或商铺交付时（以日期在先者为准）向甲方支付商铺租赁保证金103020元。租赁保证金仅作为乙方履行本合同义务的保证，合同到期后甲方退还该保证金（无息）。租赁期间，如果乙方（经司法机关认定）有违反或不履行本合同的行为，并给甲方或第三方造成损失或损害，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该行为并赔偿加分那个损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金。管理费约定为：甲方目前对该商铺管理费暂时按照套内面积每平方米每天1.3元核算，即该商铺每月管理费为26770元。乙方每次向甲方交纳的管理费为2个月的管理费共计52540元，先付后用，直至本合同终止。合同第6.6条约定：甲方同意并承诺���该商铺所在的甲方物业阳光新生活广场整体开业率（包括乙方商铺面积）未达70%，则相应经营免租期顺延，直至阳光新生活广场（指位于兆丰广场一至四层商业部分）整体开业率达到以上标准为止。若商场于2015年12月26日前仍不能开业并满足本条约定之开业要求，则乙方有权终止本合同，甲方双倍返还租赁金，并赔偿由此给乙方造成的损失。合同第8.1条约定：甲方应对商场管理的范围内进行维修和保养。合同第15.1条约定：合同期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该商铺毁损、灭失，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。合同第15.3条约定：甲方违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。合同第9.1.6条约定：甲方房产应符合消防、环保要求，并（在乙方进场装修前）提供当地政府部门出具的消防、环保验收许可证件。同时甲方有责任积极协助乙方租赁区域内的消防、环保报批、施工和验收。如因甲方原因造成乙方不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保等许可的，由此造成的损失由甲方负责赔偿，同意乙方有权解除本合同。合同第9.3.5条约定：乙方自行办理经营、设计、装修涉及的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家规定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担，但甲方应按本合同约定给予配合；合同第14.1条约定：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除时，将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该商铺，并将其添置的在商铺范围之内的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该商铺恢复原状���由此发生的费用由乙方承担。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该商铺。乙方逾期不交还商铺的，甲方除按照本合同第十四条约定执行外，还有权要求乙方按每日每平方米10元的标准支付逾期期间的商铺占用费。
上述合同签订后，兆丰公司与上海新城公司及昆山新城公司又签订《权利义务转让协议》一份，约定上海新城公司将上述合同项下的全部权利义务全部转由昆山新城公司享有和承担，原合同中除乙方履行主体变更为昆山新城公司外，其他条款内容不变。上海新城公司在与兆丰公司履行原合同期间产生的债权债务、违约责任等均由昆山新城公司独立承担，昆山新城公司对此知晓并同意，兆丰公司同意不再向上海新城公司进行追索。
后兆丰广场与上海新城公司因商铺竣工交付时间延迟就上述合同的相关条款进行了补充约定并签订《补充协议》一份，约定：合同第6.6条变更为：甲方同意并承诺，该商铺所在的甲方物业阳光新生活广场整体开业率（包含乙方商铺面积）未达70%，则相应经营免租期顺延，直至阳光新生活广场整体开业率达到以上标准为止。若商场于2016年3月24日前仍不能开业并满足本条约定之开业要求，则乙方有权终止本合同，甲方双倍返还租赁保证金，并赔偿由此给乙方造成的损失。租赁期变更为：自甲方公司的免租装修期届满次日起8年的时间，即2015年12月24日至2023年12月23日，如出现租赁合同约定情形的，甲方应保证乙方的租赁期限能相应顺延。免租装修期变更为：2015年9月23日至2015年12月24日。交付商铺的时间变更为：暂定为2015年8月23日。租金支付方式变更为：采用固定租金模式：本租赁期限租金总额为5381732元，其中首期固定租金自2015年12月24日缴纳至2016年4月23日，日租金标准为2.55元/平方米，共计103020元；自2016年4月24日至2017年12月23日，日租金标准为2.55元/平方米，每月租金为52510元……。商铺租赁保证金支付方式变更为：乙方应于商铺交付时向甲方支付商铺阻力你保证金103020元。
上述合同及协议签订后，上海新城公司向兆丰公司支付了租金、管理费共计203930元及租赁保证金168174元。兆丰公司称前述租金系42天的租金，管理费系60天的管理费。
另查明：昆山新城公司称截至2016年3月24日，阳光新生活广场的整体开业率未达到70%。为此，其向本院提交2016年3月24日、4月7日、6月8日分别在该广场内拍摄的视频，并根据当时的商铺开业情况制作了平面图，将未开业的店铺位置���编号、面积进行了标注。另外，其还提交了广场2层LXX、XX、XX、XX、XX精品超市2016年4月8日的开业宣传单、XX层LXX好兄好弟肉蟹煲2016年5月7日的开业宣传单、XX层LXX、XX、XX、XX美食广场2016年5月1日的开业宣传单、XX层LXX、XX、XX、XX、XX、XX四川人家五月开业餐饮宣传单。经其统计，截至2016年4月7日的未开业面积为15095.94平方米，总面积为31130.93平方米，总开业率仅为51.508%。对此，兆丰公司认为昆山新城公司录制的视频的真实性无法确认，即使是在2016年3月24日、4月7日、6月8日录制的，也无法反映3月24日之前的开业情况。开业不仅指正式开业还包括试营业，涉案广场早在2016年1月份就已开业，且开业率属于动态变化的，只要在2016年3月24日前任一时间点开业率达到70%即可，而非是指2016年3月24日这一节点达到70%，对于昆山新城公司自认已开业的商铺没有异议，除此��外还有部分其标注未开业的商铺实际均已开业，经其统计的开业率已达79.1041%。为此，兆丰公司提交阳光新生活广场的房屋建筑面积测量报告以及除昆山新城公司自认已开业的商铺外其余已开业商铺的承租人与其签订的商铺租赁合同、承租人出具的情况说明、支付租赁保证金和部分租金的凭证。其中，昆山市房屋建筑面积及测量报告（预测）显示兆丰广场一至四层商业部分的总面积为30542.47平方米；承租人蒋祥勇承租XX、XX、XX-X、XX-
X号商铺经营青春花艺，租赁面积717.02平方米，已于2016年2月22日营业；承租人吕杰承租XX号商铺经营品牌女鞋草样年华，租赁面积63.97平方米，已于2016年2月22日开始试营业；承租人郭纪明、孙平高承租XX号商铺经营朕品牛肉面，租赁面积228.99平方米，已经在2015年12月12日交付，之后一直处于营业状态；承租人鲜德宝公司承租XX、XX、XX、XX、223号商铺经营精品超市，二楼承租面积2035.99平方米，已于2016年1月1日试营业；承租人周震雄承租XX、XX、XX、XX、XX号商铺经营美食广场，租赁套内面积1204.74平方米，建筑面积1876.65平方米，已于2016年1月9日开业并举办台湾特色美食节；承租人昆山杰特曼网络科技有限公司承租XX、XX、XX、XX商铺经营嗨淘/全球购，租赁面积796.15平方米，已于2016年2月22日营业；承租人韩践为承租XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺经营KTV，租赁套内面积1384.02平方米，建筑面积2153.05平方米，已于2016年2月22日试营业；承租人韩践为承租XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺经营绝世双椒/四川人家，租赁面积576平方米，已经在2016年3月1日。另，兆丰广场提交昆山新城公司自认已开业商铺的承租人刘继平、庞海青等与其签订的商铺租赁合同，以此证明昆山新城公司计算已开业面积时少计算了265.996平���米。经兆丰广场统计前述未开业商铺的面积为6382.124平方米，开业率为79.1041%。对此，昆山新城公司对前述部分租赁合同的真实性不予认可，且部分商铺在2016年3月24日的视频中显示为毛坯状态，部分商户的付款凭证是基于租赁合同约定的时间必须支付的第一笔费用，与是否开业无关，还有部分商铺取得工商营业执照的时间在2016年3月24日之后，不应算作开业。为此，昆山新城公司提交了兆丰公司主张已开业的部分商户的工商登记信息，显示：昆山好兄好弟餐饮管理有限公司成立日期为2016年6月15日；鲜德宝企业管理（上海）有限公司昆山分公司成立日期为2016年6月12日；昆山易欧餐饮有限公司成立日期为2016年6月14日；昆山市钮乐客文化娱乐有限公司成立日期为2016年3月28日；昆山市花桥镇绝世双椒原味川菜馆注册日期为2016年5月10日。对此，兆丰公司认为工商注册与���铺是否开业不存在直接关系，且双方在合同中对于开业率计算是否需要工商注册没有任何要求，双方对于开业率的计算公式、计算依据均没有作出明确约定。
再查明：昆山新城公司称因兆丰公司的一次消防系统问题导致其在开业后5个月仍不能办理二次消防相关证照，无法取得包括儿童游乐或游乐类的经营证照及文化许可证，严重影响原告商铺合法正常经营。为此，昆山新城公司提交了进行二次消防验收的南京高科消防机电工程有限公司昆山耀华分公司于2016年1月16日通过QQ发送给上海新城公司的《关于消防验收延期事宜的情况说明》，载明“由于兆丰广场商铺和公共区域装潢时，将消防回路线打断了，目前物业正在对消防火灾报警系统维修当中，无法进行消防验收工作，将该问题维修结束后，再重新申请消防验收！”对此，兆丰广场认为该情况说明并非原件，对真实性不认可，并称该说明仅是表明由于因为物业正在对消防火灾报警系统维修而延迟二次消防验收，并不能得出因此不能通过二次消防验收这一结算，事实上是由于原告拒不提供消防报验申请及相关资料而导致至今未进行二次消防验收。为此，兆丰公司向本院提交2015年8月11日苏州市公安消防局出具的苏公消验字（2015）第0705号《建设工程消防验收意见书》、南京高科消防机电工程有限公司昆山耀华分公司2016年4月26日与新城公司的工程联系单以及该公司于2016年5月23日出具的情况说明。其中，苏公消验字（2015）第0705号《建设工程消防验收意见书》载明“综合评定该工程消防验收合格”，兆丰公司以此证明不存在昆山新城公司所述的因其一次消防原因导致二次消防无法通过的情况；工程联系单显示该公司要求昆山新城公司在2016年4月底之前将消防报验所需资料准备齐全，以便该公司在2016年5月13日之前完成消防安全检查；情况说明载明“2015年6月30日，上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司（以下简称新城）与我南京高科消防机电工程有限公司昆山耀华分公司签订《消防工程合同》，将位于昆山市花桥镇曹安路111号的兆丰广场的商铺（商铺号：XX至XX,XX至XX）面积为1684平方米委托我司进行消防设计、消防施工和消防报审报验。2015年7月20日新城向我司支付合同款84200元。2015年9月12日我司委托昆山城建设计院完成消防设计蓝图，在我司按照消防蓝图施工完成后申报消防安全检查过程中，新城未予以及时配合，也未配合提供消防报验申请及相关资料。虽经我司多次催促，新城至今仍未提供消防报验申请及相关资料，直接导致该商铺无法取��昆山公安消防大队核发的合格证明。”兆丰公司认为根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”和公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关申请消防验收：（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房、儿童游乐厅等室内儿童活动产所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍”，昆山新城公司租赁的套内总面积就已��达到1097平方米，必须通过消防设计审核及消防验收才能进厂装修并安装设备，根据合同约定二次消防应由其自行负责，由于其据不向二次消防施工单位提供消防报验申请及相关资料导致二次消防设计及验收均未能通过，与兆丰公司无关。对此，昆山新城公司认为《建设工程消防验收意见书》并不表示后续消防改造需要整改，工程联系函没有收到，情况说明的真实性予以认可，但消防验收不通过的原因并非是原告不提供消防报验资料。
昆山新城公司还提交由兆丰公司于2015年10月19日向其出具的承诺函一份，主要内容为：由于昆山新城公司在工商证照的办理过程中遇到阻碍（无法在经营范围内明确“小型室内儿童乐园”种类），为了不影响兆丰广场的顺利开业，针对上述情况可以由新城公司先行办理符合工��要求的营业执照，确保商铺可以进入正常的装修、营运。为避免上述问题给新城公司带来经营风险，兆丰公司承诺可以协助办理变更营业执照经营范围，并由新城公司在首期租金中暂扣50000元费用作为兆丰公司协助办理营业执照变更的履约保证金，此费用直至证照变更完毕后再行支付。昆山新城公司以此证明兆丰公司在知晓其二次消防验收未能办理的情况下才提供了50000元的免租保证。对此，兆丰公司认为该承诺函仅涉及其同意协助办理营业执照经营范围的变更，并不表明其需要承担相应的责任和后果，昆山新城公司在未取得消防设计备案及施工备案的情况下投入经营，其营业执照变更的后果及经营的损失应由其自行承担。
再查明：昆山新城公司称在其经营期间，商铺天花板漏水情况经常发生，漏水问题直接导致其商铺地坪脱落��经营区域被淹没被迫停止经营，其曾就此多次致函兆丰公司沟通漏水解决方案，但兆丰公司始终未提供解决方案。为此，其提交2015年12月19日、2016年1月7日、2016年1月20日向阳光新业地产股份有限公司、兆丰公司发送的电子邮件或函件、2016年1月1日、1月20日拍摄的漏水区域的视频以及2016年1月13日兆丰公司的回函。对此，兆丰公司称阳光新业地产股份有限公司与其并无关系，并非涉案商铺的管理公司，且其在回函中明确表态产生漏水的问题原因在于昆山新城公司聘请的装修单位存在野蛮施工的情况，而且主张的质量问题并不严重。
再查明：2016年5月3日，昆山新城公司向兆丰公司发出告知函，以阳光新生活广场的整体开业率未在2016年3月24日前达到70%以及因兆丰广场一次消防系统问题导致其至今无法办理二次消防验收合格证严重影��正常经营为由要求解除关于涉案商铺的《商铺租赁合同》、《补充协议》及《权利义务转让协议》，并要求兆丰公司承担违约责任：1.退还预付的租金、管理费共计253930元；2.双倍返还租赁保证金336348元；3.承担截止2016年3月底其已投入的各类设计、装修等费用共计366.43万元。同时要求兆丰公司收函后7个工作日内与其洽谈合同终止的后续事宜。2016年5月16日，兆丰公司回复昆山新城公司，称其并不存在任何违约行为，要求昆山新城公司尊重契约精神，切实履行《商铺租赁合同》约定的各项承租人义务，若执意解除，则构成根本违约，其将主张违约赔偿责任。2016年7月8日，昆山新城公司再次向兆丰公司发出告知函，告知其现已安排全部办理，请兆丰公司安排商铺的清洁打扫等相关事宜，并于7月15日前办理钥匙签收手续。2016年7月26日，兆丰公司回复昆山新城公司，再次要���昆山新城公司切实履行《商铺租赁合同》约定的各项承租人义务，若执意解除，则构成违约，其将主张违约赔偿责任，另，其已于2016年7月14日收到昆山新城公司交还的租赁房屋钥匙，并获悉昆山新城公司已将所有设备设施等全部清理并撤出租赁房屋，出于止损的考虑，尚留在租赁房屋内的物品将视为废弃物，其将于近期清理并将该房屋另外对外招租。
庭审中，昆山新城公司称其已于2016年7月8日从涉案商铺中搬迁完毕，并提交2016年6月21日由昆山市国信公证处对涉案商铺内的装修现状和设备设施现状进行证据保全的公证书及相应视频资料。对此，兆丰公司认可双方已在2016年7月14日办理了移交手续，但称昆山新城公司未将不可移动的物品拆除，其为拆除该些物品恢复原状自行委托第三方进行拆除，为此支出拆除费用118136元及电缆改��费用17000元，并提交报价单为证。
昆山新城公司为证明其在租赁涉案商铺期间投入的资金达2435761.01元，向本院提交其与第三方签订的设备供应合同、安装合同、装修合同、运输合同等及相应付款证明。另外，其还提交该公司2016年度的审计报告，显示当年度的实际亏损为2953792.41元。对此，兆丰公司不予认可，并认为二次消防设计未通过审核及验收的情况下，昆山新城公司是不能进行装修、设备安装并投入运营的，由此产生的损失应当由其自行承担，其作为经营主体应承担自身经营不善的损失，相应的设备已经全部由其拆走，不存在损失。另外，其在经营期间也有营业收入，该部分应当从其主张的损失中扣减。
现昆山新城公司以兆丰公司违约为由要求解除合同并主张违约责任，兆丰公司则反诉要求昆山新城公司支付拖欠的租金并主张没收租赁保证金等违约责任，为此，引起纠纷。
以上事实有昆山新城公司提交的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《权利义务转让协议》、平面位置图、开业宣传单、情况说明、承诺函、电子邮件、告知函、公证书，兆丰公司提交的昆山市房屋建筑面积及测量报告（预测）、《商铺租赁合同》、说明、付款凭证、苏公消验字（2015）第0705号《建设工程消防验收意见书》、情况说明、回复函以及当事人的陈述予以证实。
本院认为，兆丰公司与昆山新城公司、上海新城公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《权利义务转让协议》系各方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。根据《权利义务转让协议》的约定，上海新城公司在《商铺��赁合同》、《补充协议》项下的全部权利及义务均概括转让给昆山新城公司，由昆山新城公司享有相应权利、履行相应义务。本案的争议焦点为：昆山新城公司要求行使合同解除权解除合同及相应协议所依据的三项理由（1.2016年3月24日前阳光新生活广场的整体开业率未达到70%；2.兆丰公司一次消防系统问题导致其无法办理二次消防验收，无法取得相应的经营证照和许可证；3.兆丰公司未履行维修义务解决漏水问题，影响其正常经营）是否能够成立。
关于昆山新城公司要求解除合同及相应协议的理由之一：2016年3月24日前阳光新生活广场的整体开业率未达到70%，《补充协议》约定：甲方同意并承诺，该商铺所在的甲方物业阳光新生活广场整体开业率（包含乙方商铺面积）未达70%，则相应经营免租期顺延，直至阳光新生活广���整体开业率达到以上标准为止。若商场于2016年3月24日前仍不能开业并满足本条约定之开业要求，则乙方有权终止本合同，甲方双倍返还租赁保证金，并赔偿由此给乙方造成的损失。昆山新城公司与兆丰公司关于该条中约定的开业率如何定义以及计算方式产生争议。昆山新城公司以其于2016年3月24日、4月7日、6月8日分别在该广场内拍摄的视频，并将未开业的店铺位置、编号、面积进行了标注来证明2016年4月7日前总开业率仅为51.508%。兆丰公司则提交除昆山新城公司自认的已开业商铺之外其余已开业的商铺的承租人与其签订的租赁合同、付款凭证以及书面证明用以证明开业率已达79.1041%，并认为开业率只要在2016年3月24日曾达到过70%即可。对此，本院认为，本案的合同及相关协议中仅约定有开业率这一概念，但未对开业率的内涵以及计算方式有明确性可供执行���约定，属于约定不明，双方亦未能就此达成一致意见。事实上，昆山新城公司承租涉案商铺的用途明确约定为“新城多奇妙乐园”为品牌的、“儿童娱乐”业态之用途，而阳光新生活广场的其他商铺并没有经营与之相类似的业态，对昆山新城公司的独立经营不足以构成根本性的影响。实践中，商铺的开业或歇业均与其自身的经营状况相关，并非由出租方来决定，开业率应当处在不断的变动当中。昆山新城公司主张开业率未在2016年3月24日这一时间节点达到70%，所依据的视频资料均为2016年3月24日之后制作，且未经兆丰公司全程参与，故其主张所依据的证据存在不足之处。另一方面，兆丰公司虽举证了其余商铺的承租人签订的商铺租赁合同以及该些承租人出具的已在2016年3月24日之前开业经营的书面证明，但根据原���举证的部分商铺的工商登记信息，确有部分商铺注册成立日期处在2016年3月24日之后。兆丰公司作为出租人，相对于该些商铺的承租人而言，本身就属优势方，且与该些商铺存在管理与被告管理关系，故兆丰公司的举证并不能达到证明该些商铺在2016年3月24日之前确已开业经营的证明目的。加之双方已完成商铺移交手续，兆丰公司也已将涉案商铺重新对外招租，无法对2016年3月24日之前的实际状态进行确认，因此，本院无法确认该广场的开业率是否在2016年3月24日之前达到过70%。
关于昆山新城公司要求解除合同及相应协议的理由之二：兆丰公司一次消防系统问题导致其无法办理二次消防验收，无法取得相应的经营证照和许可证。本院认为，合同第9.3.5明确约定乙方自行办理经营、设计、装修涉及的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家规定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担。根据苏公消验字（2015）第0705号《建设工程消防验收意见书》以及南京高科消防机电工程有限公司昆山耀华分公司于2016年5月23日出具的情况说明，结合《中华人民共和国消防法》第十一条以及公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，本院能够认定在兆丰公司开发的兆丰广场已经取得一次消防验收合格的情况下，二次消防验收的义务在于昆山新城公司，其聘请的南京高科消防机电工程有限公司昆山耀华分公司已出具情况说明证明其至今仍未提供消防报验申请及相关资料，直接导致该商铺无法取得昆山公安消防大队核发的合格证明，故未能取得相应的经营证照的后果应当由昆山新城公司，兆丰公司对此并无过错。因此，昆山新城公司主张解除合同的该项理由不能成立。
关于昆山新城公司要求解除合同及相应协议的理由之三：兆丰公司未履行维修义务解决漏水问题，影响其正常经营。本院认为，昆山新城公司提交的相应证据不足以证明漏水问题确因兆丰公司的单一原因造成，且双方从未对其主张的漏水问题进行过确认。加之双方已办理涉案商铺的移交手续，无法就漏水问题是否存在以及相应原因进行司法鉴定，故应当由昆山新城公司承担举证不能的法律后果。因此，昆山新城公司主张解除合同的该项理由亦不能成立。本院对昆山新城公司主张兆丰公司赔偿房屋漏水造成的质量及营业损失17714元的诉请不予支持。
综上所述，昆山新城公司与兆丰公司就开业率问题产生争议，双方虽对各自的主张均未能提供足够的证据证明，但对此均不存在过错。鉴于双方已办理涉案商铺的移交手续，兆丰公司也已将该商铺重新对外招租，双方均未再实际履行涉案的合同及相应协议，且已无继续履行之必要。故本院认定上述合同及协议因不可归责于双方的原因而解除，解除时间为2016年7月14日双方办理钥匙移交手续之日。对于昆山新城公司主张兆丰公司返还其预付的租金、管理费203930元，因自2015年12月24日装修免租期截至合同及协议解除之日止的租金、管理费已超203930元，且涉案商铺在昆山新城公司自行搬离前仍由其实际使用，故昆山新城公司现要求返还该笔费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于昆山新城公司已付的租赁保证金168174元，因本案合同及协议系因不可归责于双方当事人的原因而解除，故本院对昆山新城公司要求兆丰公司双倍返还该笔保证金的诉请不予支持，兆丰公司应当将该笔保证金168174元返还给昆山新城公司。对于昆山新城公司主张兆丰公司赔偿其投入损失2435761.01元，本院认为，首先，本案合同及协议系因不可归责于双方当事人的原因而解除，昆山新城公司主张的上述投入资金损失已经明显超过兆丰公司在与其签订合同时所能预见的范畴，其作为市场经营活动的主体承租兆丰公司的涉案商铺进行经营，本身就存在经营风险；其次，昆山新城公司在二次消防未经验收合格的情况下未能充分考虑相应的风险即进行如此之大的投入，对损失扩大的部分存在一定过错；再次，昆山新城公司并未在2016年3月24日之后及时以开业率未达标为由提出解除合同，而是直到2016年5月才提出，其有将自身作为经营者在正常经营活动中所应当承担的风险转嫁他人之嫌。加之昆山新城公司在向兆丰公司发出解除合同的告知函后及时将投入的设备设施搬离涉案商铺，并未毁损或灭失的损害后果。因此，本院对其该项主张不予支持。
对于兆丰公司反诉主张昆山新城公司支付拖欠的租金、物业费889943.05元及滞纳金484240.78元的诉请，本院认为，其举证足以证明开业率是否在2016年3月24日之前达到过70%，本案合同及协议系因不可归责于双方当事人的原因而解除，合同解除后尚未履行的无须继续履行，且昆山新城公司在向其发出解除合同的告知函后在合理期间内即将全部设备设施搬离涉案商铺，履行了及时止损的义务，故本院对其该项诉请不予支持。对于兆丰公司反诉主张的为拆除昆山新城公司留在涉案商铺内的不可移动物品而支出拆除费用118136元及电缆改造费用17000元，因其在2016年7月26日回复昆山新城公司的函件中明确表明已于2016年7月14日收到交还的租赁房屋钥匙，并认可昆山新城公司已将所有设备设施等全部清理并撤出租赁房屋，能够认定其已对涉案房屋在昆山新城公司搬离后的状态进行了确认，故其再主张所谓的拆除、改造费用，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、第三人上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司与被告昆山兆丰广场管理有限公司签订的《商铺租赁合同》（合同编号：Z858CP#01-01）、《补充协议》，原告昆山新城多奇妙企业管理咨询有限公司与第三人上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司、被告昆山兆丰广场管理有限公司签订的《权利义务转让协议》于2016年7月14日解除。
二、被告昆山兆丰广场管理有限公司返还原告昆山新城多奇妙企业管理咨询有限公司租赁保证金168174元，于本判决生效后十日内支付完毕。
三、驳回原告昆山新城多奇妙企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告昆山国仁置业有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费30750元，由原告昆山新城公司承担27075元，由被告兆丰公司承担3675元。该款原告已预交，本院不再退还，被告承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。反诉案件受理费9880元，减半收取6915元，由反诉被告兆丰公司承担，该款反诉原告昆山国仁置业有限公司已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 孙学谦
人民陪审员 王思思
人民陪审员 陆 芳
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 徐ＸＸ
附：
1.《中华人民���和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
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