宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0122民初3752号
原告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区5号地5-4-8号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：孔红华，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，宁夏海亮物业服务有限公司法务主管，住宁夏回族自治区贺兰县。
被告：陈咏梅，女，汉族，1968年4月20日出生，宁夏回族自治区银川市人，小学文化，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：戚树宁(被告陈咏梅丈夫)，男，汉族，1961年4月19日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，小学文化，无业，现在宁夏回族自治区贺兰县。
原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告陈咏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人牛彬、被告陈咏梅及其委托诉讼代理人戚树宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告
支付2014年4月17日至2017年4月16日期间的物业服务费20283.12元；2.判令被告承担逾期付费所产生的违约金7389元（暂计算至2017年4月24日，按每日万分之五计算，应算至被告实际交费之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系被告所在小区海亮国际社区的物业服务公司。2012年11月1日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，委托由原告为被告所在银川海亮国际社区提供物业管理服务，同时，合同约定海亮国际社区一期别墅物业的物业服务费为3.5元/平米/月，实际联排别墅按2.2元/平米/月收取。被告系海亮国际社区1-1-01的业主，该房屋建筑面积为256.1平方米，每年应付物业服务费为6761.04元。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2014年4月17日至2017年4月16日的物业服务费20283.12元，产生违约金7389元。就欠费事宜原告多次催讨未果，现诉至本院，请求判如所请。
被告陈咏梅辩称，物业费没有交是有原因的，具体原因是海亮房屋质量存在严重问题，被告、原告的工作人员、海亮地产的相关人士和施工方到现场查看，并且也取了证，当时海亮地产的老总胡鸿鸣、副总经理李建雄、原告当时的经理徐湘、原告现任的经理王银萍、工程主管辛同刚、施工方代表和被告家负责装修的唐国庆师傅都在场，当时海亮地产为了企业的声誉，老总特地安顿被告，不要声张，以免给海亮地产声誉造成不良影响，影响到海亮房屋出售。看完现场后，胡鸿鸣、李建雄、徐湘和施工方答应发生的费用一切由他们承担，让被告把所有的地暖抛开自行维修，直接维修费用大概是四万多，在房屋的装修过程当中又出现三楼漏雨，被告又重新做了防水，所有厕所的地漏全部被电线表皮材料堵塞，被告请工人掏下水，从一楼掏到三楼两次花费大约1500元左右。目前为止，被告家三楼的卫生间下水仍然堵塞，无法使用，事情发生后，被告将当时现场的照片及时发给原告当时的经理徐湘，并且和徐湘多次讨论这个事情如何处理，徐湘说让被告放心，原告会从质保金中对此事进行赔付，但是始终没有给被告兑现。徐湘离职后，王银萍上任，被告也多次到物业催促此事，最后还是没有结果。至于滞纳金，被告感觉莫名其妙，应当是原告给被告支付违约金，被告花了四万多元修理房屋，这应该好几年了，原告应该给被告支付多少违约金。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方对证据进行了质证，本院对证据认定如下：原告提交的证据前期物业服务合同原件一份，该证据加盖原告及案外人宁夏海亮房地产有限公司的公章，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告与案外人宁夏海亮房地产有限公司签订前期物业服务合同，由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务的事实，本院予以采信；贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表原件一份，该证据有贺兰县物业管理中心的盖章确认，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实被告将涉案小区的物业服务费进行备案的事实，本院予以采信；海亮国际社区一期备案标准复印件一份，该证据虽系复印件，但该证据载明的物业费收费标准能够与前期物业服务合同、贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表相互印证，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实涉案房屋的物业费收费标准，本院对该证据中载明的物业费收费标准予以采信；前期物业服务管理协议原件一份、业主交楼流转表原件一份、业主信息登记表原件一份、承诺书原件一份，该证据中的业主交楼流转表和主信息登记表虽无被告签字，但结合被告签字确认的前期物业服务管理协议和承诺书能够证实被告确已接收涉案房屋的事实，与本案具有关联性，对上述证据，本院予以采信；海亮国际社区1、2、8、14号地日常保洁服务合同原件一份、海亮国际社区4、5月绿化物料采购合同原件二份，该组证据与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告提供了保洁、垃圾清运等物业服务，本院予以采信；物业费律师催缴函复印件一份、EMS邮寄单复印件一份、送达回证打印件一份，能够证实原告向被告邮寄物业费催缴单，邮件由门房收取的事实，本院予以采信。被告提交的证据照片三张、施工方唐国庆出具的维修清单原件一张，内容显示的是涉案房屋专属部分的质量问题，本院仅对与涉案物业服务合同纠纷有关的内容予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告陈咏梅系海亮国际社区1-1-01号别墅的业主，房屋建筑面积为256.1平方米。原告海亮物业公司与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，本合同将自动延续至开发商或业主委员会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止，别墅区物业服务费现每平方米每月3.5元（根据国家物价调整指数物业费予以相应调整）。2012年11月1日，原、被告单独签订了《前期物业服务管理协议（一期）》，约定：如原告与宁夏海亮房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》终止，本协议同时失效；物业费每6个月收取一次，每半年第二个月的月初开始收取本季费用；联排别墅3.2元/平方米/月。2014年4月1日，原告在贺兰县物价局备案的联排别墅物业服务费为2.2元/平方米/月，原告也一直按照”联排别墅2.2元/平方米/月”的标准收取物业费。因被告未按时交纳2014年4月17日至2017年4月16日期间的物业服务费，原告向被告邮寄送达律师催告函，投递记录显示由门房收取。现原告诉至本院，望判如所请。
本院认为，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协
助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建议及通过其他途径向物业公司主张权利。
本案中，原告与被告所在小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，原、被告又单独签订了《前期物业服务管理协议（一期）》，均约定由原告对该小区进行物业管理，原告已经按照合同约定向被告所居住的小区提供了物业服务，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系，原告就有权向该小区的业主收取物业服务费用，故对于原告要求被告交纳2014年4月17日至2017年4月16日期间的物业服务费20283.12元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的违约金问题，因原告未按照准确地址向被告送达催缴物业费通知单，且原告在服务的过程中确实也存在一定的瑕疵，故关于原告诉请的违约金部分，本院不予支持。
关于被告辩称的房屋质量问题，被告可依据《商品房买卖合同》向开发商主张权利，而本案审理的是物业服务合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈咏梅支付原告宁夏海亮物业服务有限公司2014年4月17日至2017年4月16日期间的物业服务费20283.12元，于本判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告宁夏海亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费246元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担66元，被告陈咏梅负担180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审判员刘燕军
二〇一七年十月十七日
法官助理郝永春
书记员马晶