广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3999号
上诉人（原审被告、反诉原告）：庞祖兴（曾用名：庞富源），男，1984年1月2日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：尚慧敏，女，1987年12月16日出生，汉族，住广州市海珠区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：周佳平，广东南国德赛律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：方远骞，广东南国德赛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢金汉，男，1981年5月21日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈曦，女，1983年11月26日出生，汉族，住广州市海珠区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李国，广东益道律师事务所律师。
原审第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广州市天河区林和东路200号首层自编10号房。
法定代表人：王宝玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贾秀芳，该公司职员。
委托诉讼代理人：陈宇轩，该公司职员。
上诉人庞祖兴、尚慧敏因与被上诉人谢金汉、陈曦、原审第三人广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
庞祖兴、尚慧敏上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判没收谢金汉、陈曦5万元定金，并赔偿庞祖兴、尚慧敏因此造成的损失；3.一、二审诉讼费由谢金汉、陈曦承担。庞祖兴、尚慧敏于二审期间变更上诉请求第二项为：改判没收谢金汉、陈曦5万元定金。事实和理由：（一）一审判决认定合同签订后庞祖兴、尚慧敏违背诚实信用原则，属于认定事实不清。庞祖兴、尚慧敏在委托出售涉案房屋之前已经明确告知乐有家公司其需要使用涉案房屋的学位，乐有家公司表示已经知道该情况，并将涉案房屋推荐给谢金汉、陈曦，故谢金汉、陈曦签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》之前已经对涉案房屋的学位问题有充分了解，且在双方签订房屋买卖合同中未对学位作任何约定，因此庞祖兴、尚慧敏使用学位的行为未违背诚实信用原则。（二）房屋买卖合同签订后，谢金汉、陈曦多次无正当理由推迟网签时间，导致合同无法继续履行，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。（三）谢金汉、陈曦提交的证据并不足以认定其签订合同时的目的是获得学位，其作为购买者，在购房之前已对涉案房产的地理位置、面积结构、用途及自己的经济情况等各方因素做了考量，庞祖兴、尚慧敏已尽了适当的告知义务，若谢金汉、陈曦购买涉案房屋是为了学位，理应在合同中明确体现。一审法院仅以合同签订之后发生的不真实情况认定谢金汉、陈曦的购房目的，依据不足。（四）关于学位问题，根据涉案合同第二点约定，户口迁出之后，涉案房屋的学位会随之迁出，根据乐有家公司一审时的表述证明，双方口头商定庞祖兴、尚慧敏使用学位1-2学期，且谢金汉、陈曦的孩子未达到学龄，有时间等待庞祖兴、尚慧敏户口和学位迁出涉案房屋。据此双方交易没有成功的违约责任在于谢金汉、陈曦。
谢金汉、陈曦二审答辩称，一审查明事实部分说明清楚，中介在卖房子的广告中注明涉案房屋有学位。当双方就学位问题发生争执时，谢金汉、陈曦要求庞祖兴、尚慧敏将使用学位1-2个学期的情况写明，但庞祖兴、尚慧敏拒绝。关于学位与户口迁出的问题，若户口迁出但庞祖兴、尚慧敏不办理当前学校的转学，学位仍然可以使用，学位可以不与户口一起转出。如果谢金汉、陈曦买了该房屋，仍旧使用不了学位。
乐有家公司二审述称，2017年4月17日签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》是三方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。同日，谢金汉、陈曦依约缴纳5万元定金给庞祖兴、尚慧敏，当时其双方协商，允许庞祖兴、尚慧敏使用房源学位1-2个学期，随后经纪人协助谢金汉、陈曦免费在增城除名，以便其腾出名额购房。2017年5月2日乐有家公司得知谢金汉、陈曦的反馈，表示庞祖兴、尚慧敏已经报名申请使用该房产所属学位，乐有家公司协助双方协商，庞祖兴、尚慧敏并不同意，后续数次协商中表示同意签署补充协议，但谢金汉、陈曦不同意签署。2017年5月13日，乐有家公司联合双方协商办理网签及按揭贷款事宜，但谢金汉、陈曦以涉案房屋的学位被占问题未得到解决为由不同意网签，暂停履行合同。乐有家公司多次联合双方协商并办理网签及按揭贷款事宜，但双方均不配合办理，均表示通过诉讼解决该纠纷。综上，乐有家公司已忠实勤勉地履行了合理告知与调解义务，在其双方产生分歧后积极沟通与调解，但无奈其双方无法谈拢而致合同无法继续履行。
谢金汉、陈曦向一审法院起诉请求：1.解除庞祖兴、尚慧敏与谢金汉、陈曦、乐有家公司签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同关系；2.庞祖兴、尚慧敏双倍返还谢金汉、陈曦购房定金10万元整；3.诉讼费用由庞祖兴、尚慧敏承担。
庞祖兴、尚慧敏向一审法院反诉请求：1.谢金汉、陈曦立即共同支付庞祖兴、尚慧敏违约金282000元（按房屋转让总价的20%计算）；2.反诉费用由谢金汉、陈曦承担。
一审法院认定事实：庞祖兴、尚慧敏与谢金汉、陈曦及乐有家公司于2017年4月17日签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：谢金汉、陈曦以人民币141万元的价格购买庞祖兴、尚慧敏位于广州市海珠区南洲北路×××街×××号×××房；该房产交易定金共计人民币5万元整，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元整；谢金汉、陈曦须于2017年5月20日前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为人民币846000元整（具体以银行承诺发放贷款金额为准）；卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约……买方须于成功办理产权递件过户手续当天向卖方支付首期款（不含定金）514000元给卖方；……如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；等。合同签订当天，谢金汉、陈曦向庞祖兴、尚慧敏支付了定金5万元，向乐有家公司支付了中介服务费31150元。
2017年5月13日庞祖兴、尚慧敏与谢金汉、陈曦及乐有家公司签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定网签时间调整为2017年5月31日前完成，递交贷款资料时间为网签后十个工作日内完成。
谢金汉、陈曦提交了一份录音光盘和录音文字资料作为证据，拟证明庞祖兴、尚慧敏曾承诺不占用学位，之后出尔反尔占用学位，同时庞祖兴、尚慧敏在录音中还陈述占用学位是中介指导下实施的行为。庞祖兴、尚慧敏质证意见如下：根据法院对视听资料的审查要求，谢金汉、陈曦提供的录音光盘必须是原始载体，所以庞祖兴、尚慧敏对其真实性不予认可；关于谢金汉、陈曦整理的录音文字资料，庞祖兴、尚慧敏认为文字资料存在遗漏和删改；就其内容而言，也体现了庞祖兴、尚慧敏根本没有承诺有学位的问题，且签订合同属于要约性质，学位问题不能作为谢金汉、陈曦解除合同的依据。
乐有家公司提交了一份《情况说明》，主要内容如下：签合同前，乐有家公司已核实涉案房产拥有学位并如实反馈谢金汉、陈曦与庞祖兴、尚慧敏，已尽查明告知义务；另就学位使用问题庞祖兴、尚慧敏与谢金汉、陈曦口头商定：允许庞祖兴、尚慧敏使用房源学位1-2个学期；双方协商并预约办理网签合同及按揭贷款事宜，但庞祖兴、尚慧敏与谢金汉、陈曦均不配合办理，协商无果，故向法院提起诉讼。本案具体时间节点如下：1.2017年5月2日乐有家公司与谢金汉、陈曦沟通得知：庞祖兴、尚慧敏已经报名申请使用该房产所属学位。因谢金汉、陈曦担心后期无法使用学位，故乐有家公司协助谢金汉、陈曦与庞祖兴、尚慧敏协商学位使用问题，但协商无果。2.2017年5月13日，乐有家公司联合双方协商关于办理网签及按揭贷款事宜。庞祖兴、尚慧敏同意网签合同，但不配合谢金汉、陈曦签订关于学位使用问题的补充协议。谢金汉、陈曦因交易的房源学位被占问题未解决不同意网签，暂停履行合同。3.2017年5月22日，乐有家公司再次联合双方协商办理网签及按揭贷款事宜，但双方因学位问题未达成一致无法配合办理网签，暂停履行合同。4.乐有家公司多次联合双方协商并预约办理网签合同及按揭贷款事宜，但双方均不配合办理。双方均表示通过诉讼解决该纠纷。
针对乐有家公司提交的上述《情况说明》，谢金汉、陈曦陈述意见如下：1.乐有家公司有过承诺，涉案房屋是有学位的；2.签订合同时，谢金汉、陈曦就学位问题一再与庞祖兴、尚慧敏进行沟通，乐有家公司也是清楚的，但与乐有家公司陈述的情况不一样，乐有家公司是帮助庞祖兴、尚慧敏隐瞒了学位的情况，房屋出售后，学位继续给庞祖兴、尚慧敏使用，不过户到谢金汉、陈曦名下；3.签订合同之后，在5月初谢金汉、陈曦发现庞祖兴、尚慧敏使用了学位，就与庞祖兴、尚慧敏进行了沟通，庞祖兴、尚慧敏提出是否可以使用学位一到两个学期，谢金汉、陈曦说允许的情况下必须有书面约定，如果一两个学期后还继续占用学位应承担违约责任，但是庞祖兴、尚慧敏不同意；4.签订合同前庞祖兴、尚慧敏明确告诉谢金汉、陈曦不需要使用学位，要去别的地方读书，但是签约两个星期之后，庞祖兴、尚慧敏就为自己的小孩报名入学。谢金汉、陈曦购买的是学位房，如果没有学位，谢金汉、陈曦不会购买涉案房屋。
庞祖兴、尚慧敏则陈述了如下意见：谢金汉、陈曦的陈述不是事实，双方无论在签约前还是签约后，甚至签订补充协议过程中，均未重点就学位问题进行过承诺，且庞祖兴、尚慧敏也没有约定使用一至两个学期，即使按照中介的说明，允许庞祖兴、尚慧敏使用学位一至两个学期，也不影响谢金汉、陈曦购买房屋及谢金汉、陈曦的4岁小孩使用学位的权利，谢金汉、陈曦小孩距离上学还很久，不可能需要考虑学位的问题，所以谢金汉、陈曦提到的不是事实；谢金汉、陈曦后来提出学位问题，双方是有洽谈过，但谢金汉、陈曦要求就学位问题约定高额的违约责任，所以庞祖兴、尚慧敏无法接受。
一审诉讼中，庞祖兴、尚慧敏还陈述了如下意见：庞祖兴、尚慧敏是在2017年5月初使用涉案房屋的学位为小孩报名入学（南武小学一年级），在使用学位前没有与谢金汉、陈曦沟通过这个问题；庞祖兴、尚慧敏认为没有义务与谢金汉、陈曦沟通这个问题，小孩学位问题只是一个过渡，庞祖兴、尚慧敏购买新的房屋后小孩也要跟着转学。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”；第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。
涉案《广州市二手房买卖及居间服务合同》并没有就涉案房屋附属的学位问题作出明确约定，乐有家公司表示在签订合同前已核实涉案房产拥有学位并如实反馈给庞祖兴、尚慧敏与谢金汉、陈曦，谢金汉、陈曦表示签订合同前庞祖兴、尚慧敏明确表示不会使用涉案房屋的学位，庞祖兴、尚慧敏对此予以否认，并表示并未对学位作出约定。即使按庞祖兴、尚慧敏所述，假设双方并未就学位问题作出专门约定，考虑到房屋对口学校的学位是附属于房屋所有权的权利，房屋附属学位对房屋成交价格也有重大的影响，则在买卖双方并未就学位问题作出特别约定的情况下，涉案房屋的学位也理应由购买方支配使用，庞祖兴、尚慧敏在合同签约之后，在未告知谢金汉、陈曦的情况下私下占用涉案房屋学位的行为有违公平原则和诚实信用原则，该行为已构成违约，庞祖兴、尚慧敏应承担违约责任。在得知庞祖兴、尚慧敏私自使用学位后，谢金汉、陈曦同意在就学位使用问题签订补充协议的基础上允许庞祖兴、尚慧敏使用学位一、两个学期亦属合理的约束要求，但庞祖兴、尚慧敏仍拒绝就学位问题签订补充协议以及约定违约责任。综合考虑本案的实际情况，本案房屋买卖合同未能继续履行的责任显然在于庞祖兴、尚慧敏。综上，谢金汉、陈曦要求解除涉案房屋买卖合同关系及要求庞祖兴、尚慧敏双倍返还购房定金，合法合理，一审法院予以支持。谢金汉、陈曦在5月初就得知庞祖兴、尚慧敏私下占用了涉案房屋学位，庞祖兴、尚慧敏违约在先，庞祖兴、尚慧敏反诉要求谢金汉、陈曦支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，于2017年12月6日作出如下判决：一、解除谢金汉、陈曦、庞祖兴、尚慧敏及广州市乐有家房产经纪有限公司签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同关系；二、庞祖兴、尚慧敏在本判决生效之日起10日内双倍返还谢金汉、陈曦购房定金10万元；三、驳回庞祖兴、尚慧敏的反诉请求。本诉受理费17490元、反诉受理费2765元均由庞祖兴、尚慧敏负担。
本院二审期间，庞祖兴、尚慧敏提供了以下证据：1.与房子放盘时直接对接的中介店员微信记录，拟证明庞祖兴、尚慧敏已经在和中介签订速销协议（4月7日）之前告知放盘的房子学位还要继续使用的情况；2.和中介店长梁伟斌的微信记录，拟证明2017年5月15日，庞祖兴、尚慧敏微信向中介店长梁伟斌表示，买到了房子学位就会转走，5月21日主动联系督促梁伟斌尽快拟定第二份补充协议及再次提出去网签，约定条件具备的情况下转学；3.5月22日双方协商后半段录音及5月21日、5月22日共三段录音文字，拟证明庞祖兴、尚慧敏承诺签订合同之后会将户口迁走；4.《入学证明》，拟证明庞祖兴、尚慧敏的儿子已经在2016年5月正式申请入学，并于2016年9月正式入读，后因身体原因而休学半年（2017年2月-2017年9月），2017年下半年继续就读一年级，而非谢金汉、陈曦所称在合同签订之后恶意报名，2017年10月才恢复市的学籍，但是省的学籍没有恢复；5.中介费发票，拟证明因谢金汉、陈曦不按约履行合同，造成庞祖兴、尚慧敏经济损失；6.网签合同延期告知函，拟证明谢金汉、陈曦单方面对庞祖兴、尚慧敏表示，其将违反双方于2017年5月13日签订的《二手房买卖合同补充协议》中对网签时间的约定；7.5月22日二手房屋买卖合同补充协议，拟证明谢金汉、陈曦提出要签补充协议，补充协议是中介根据庞祖兴、尚慧敏及谢金汉、陈曦的意思拟定，通过中介微信发给庞祖兴、尚慧敏，庞祖兴、尚慧敏方同意签订，谢金汉、陈曦故意难为庞祖兴、尚慧敏，提出过多的要求，要求扣押楼款；8.证人何某的证明，其系庞祖兴、尚慧敏邻居，拟证明庞祖兴、尚慧敏有明确告知中介学位的事情，庞祖兴、尚慧敏对来看房子的人也都明确告知；9.律师发票，拟证明庞祖兴、尚慧敏为了维权花费的经济损失；10.5月22日双方协商后半段录音，拟证明庞祖兴、尚慧敏同意网签，同意2018年8月31日前迁出，同意签订关于学位的二手房补充协议，谢金汉、陈曦以不相信为由拒绝网签、拒绝签订补充协议；11.（2018）粤0105民初301号开庭笔录，拟证明庞祖兴、尚慧敏在签订买卖合同时已经告知谢金汉、陈曦涉案房屋学位的使用情况，谢金汉、陈曦在增城有房屋，其需要卖掉房屋并除名后申请银行贷款，但直到5月22日谢金汉、陈曦没有如期卖出，无法办理房屋贷款，谢金汉、陈曦没有实际能力履行合同；12.教育局资料，拟证明庞祖兴、尚慧敏已经承诺履行了迁出户口的责任，谢金汉、陈曦的子女可以入读公办小学，不会有任何经济损失；13.房价资料，拟证明庞祖兴、尚慧敏出售房屋的价格远低于市场均价。谢金汉、陈曦经质证认为：1.对证据一和证据二：和房子放盘时直接对接的中介店员微信记录、和中介店长梁伟斌的微信记录，收到的副本与庞祖兴、尚慧敏出示的手机原件一致，对真实性予以确认，对合法性、关联性不予认可，该证据形成于一审庭审之前，其并没有在举证期限提出，不属于新证据，从其微信记录中可以看出，庞祖兴、尚慧敏对中介并没有说明其学位不予转让的事宜，且微信聊天记录与谢金汉、陈曦提交的广告证据是相互矛盾的，中介广告明确说明了涉案房屋有学位；2.对证据三：5月22日双方协商后半段录音及5月21日、5月22日共三段录音文字，对录音真实性予以确认，关联性、合法性由法庭认定，对录音内容与文字部分是否一致的问题，若有异议在庭后3日内书面回复法庭；3.入学证明的原件与复印件一致，对真实性予以确认，对合法性、关联性不予认可，说明了庞祖兴、尚慧敏占用了涉案房屋对应学位且不肯离开的事实，一审时庞祖兴、尚慧敏明确表示在签订合同时学位没有被占用，与现提交的证据相互矛盾；4.对中介费发票的真实性予以确认，对关联性及庞祖兴、尚慧敏的证明目的不予确认；5.对网签合同延期告知函的真实性予以确认，双方因学位问题有了纷争，谢金汉、陈曦发函给庞祖兴、尚慧敏要求解决学位问题，要求解决之后再签订合同；6.对5月22日二手房屋买卖合同补充协议的真实性、合法性、关联性均不予认可，谢金汉、陈曦没有见过；7.对证人何某的证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，何某是否做出该份书面说明谢金汉、陈曦无法得知，如果作为证人证言应该出庭作证，即使何某是存在的，其与庞祖兴、尚慧敏的关系与谢金汉、陈曦和庞祖兴、尚慧敏之间的关系并没有直接或间接的关联，谢金汉、陈曦无法得知何某所签的名是否是其本人所签；9.对律师费发票的真实性予以确认，对合法性、关联性和证明内容均不予认可，与本案无关；10.对5月22日双方协商后半段录音的形式真实性予以确认，关联性、合法性由法庭认定，对录音内容与文字部分是否一致的问题，若有异议在庭后3日内书面回复法庭；11.对（2018）粤0105民初301号开庭笔录的真实性予以确认，该证据形成于一审判决之后，对庞祖兴、尚慧敏所要证明的目的不予确认，庞祖兴、尚慧敏与谢金汉、陈曦在另案的庭审中，各自对涉案所引起的事实及法律适用都做了说明；12.对教育局资料、房价资料，对形式真实性予以确认，但对关联性、合法性不予认可，该证据是网上打印件，是否是普遍真实的情况谢金汉、陈曦不认可。谢金汉、陈曦无提供新的证据。
经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，谢金汉、陈曦一审期间提供的录音中，谢金汉、陈曦与庞祖兴、尚慧敏就涉案房屋对口学校的学位问题进行协商时，庞祖兴、尚慧敏表示签合同的时候学位还有，庞祖兴称“没有说过这种话，我们是迁完户口，小孩再跟着迁过去读书”。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：庞祖兴、尚慧敏认为其二人对涉案《广州市二手房买卖及居间服务合同》的解除不应承担违约责任，而应由谢金汉、陈曦承担违约责任的主张是否成立。
涉案房屋是否具备学位、学位是否可为买受人使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息，作为出卖人，庞祖兴、尚慧敏负有向买受人如实披露与房屋交易有关信息的义务。庞祖兴、尚慧敏称涉案《广州市二手房买卖及居间服务合同》未能继续履行的原因是因为谢金汉、陈曦的贷款问题所致，但未能提供充分的证据予以证实，本院对其二人的该主张不予采信。本案《广州市二手房买卖及居间服务合同》中，对于涉案房屋学位的问题并无作出特别约定，但是根据本案现有证据，特别是根据谢金汉、陈曦提供的录音资料以及双方协商的过程来看，谢金汉、陈曦购买涉案房屋确实有考虑到涉案房屋具备对口学校学位的因素。庞祖兴、尚慧敏在一审期间称是在2017年5月初使用涉案房屋的学位为其小孩报名入学，但其二人二审期间提供的《入学证明》却反映出涉案房屋附属学位于2016年9月已经被占用，庞祖兴、尚慧敏直至诉讼期间对其占用学位的情况仍存在陈述前后不一的情形，故其二人称签订涉案《广州市二手房买卖及居间服务合同》前已如实告知谢金汉、陈曦相关学位的占用情况，依据不足，本院不予采信。庞祖兴、尚慧敏没有证据证明其二人在涉案《广州市二手房买卖及居间服务合同》签订前已将涉案房屋附属学位的占用情况如实告知谢金汉、陈曦，致使双方在合同签订后因学位被占用的问题产生争议，且因双方未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能继续履行，一审法院认定涉案房屋买卖合同未能继续履行的责任在于庞祖兴、尚慧敏并无不当。庞祖兴、尚慧敏认为其二人并无违约，不应承担合同解除的违约责任依据不足。一审法院支持谢金汉、陈曦要求解除涉案房屋买卖合同关系的诉讼请求，并判令庞祖兴、尚慧敏双倍返还购房定金，符合合同约定，本院予以维持。
综上所述，庞祖兴、尚慧敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元,由上诉人庞祖兴、尚慧敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年五月二十二日
书记员 贾妍
游瑞娜