云南省迪庆藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云34民终28号
上诉人(原审原告、反诉被告)乔育成，男，1960年5月8日生，汉族，云南省香格里拉市人，住云南省香格里拉市建塘镇。
委托代理人张赵志，云南迪志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人(原审被告、反诉原告)刘辉民，男，1967年11月16日生，汉族，四川省大英县人，住云南省香格里拉市建塘镇。
委托代理人李志春，合发律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人乔育成因与上诉人刘辉民房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省香格里拉市人民法院(2015)香民初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后依法组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人乔育成及其委托代理人张赵志，上诉人刘辉民及其委托代理人李志春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的事实是：2013年11月1日，乔育成与刘辉民签订了《租房合同》。乔育成将其位于独克宗古城独古硕6号房屋楼下三间房出租给刘辉民，合同中约定：租期为2013年11月1日到2018年11月1日，租金为每年40000.00元，于每年11月1日支付，刘辉民在经得乔育成同意后可对房屋进行装潢，任何一方违约应赔偿给守约方经济损失，按房租五年的百分之十给予补偿。乔育成交付了房屋，刘辉民对房屋进行了装修并先后经营了咖啡屋和餐厅。刘辉民于2014年2月18日对餐厅的吊顶、墙壁、电路、酒柜吧台、卫生间及藏式门面进行了装修，支出了38790.00元；于2015年2月18日对餐厅的门面、厨房隔断、操作台、装碗柜钢架、装碗柜木架及灶台进行了装修，支付了9970.00元。刘辉民为经营咖啡屋及餐厅购置了木桌椅、火锅桌椅、冰箱、消毒柜、保鲜柜等多项设备及物品，共计支出了66897.00元。刘辉民已向乔育成预付了2015年11月1日至2016年11月1日的租金10000.00元。
一审法院认为：一、乔育成与刘辉民自愿签订《租房合同》，合同合法有效，应受法律保护，双方均应按合同的约定履行。现合同的租赁期限未过，乔育成以刘辉民未经其同意擅自拆除承重梁及地梁、不爱惜地板导致地板烧毁及塌陷主张解除合同。经庭审及现场调查，存在房屋的地梁被拆除及地板部分塌陷，但该类问题在租赁合同中未约定为一方解除合同的条件。拆除的地梁及塌陷的地板均可被修复，并不能导致合同目的无法实现，也不符合法律规定可以解除合同的条件。乔育成因个人原因要求提前解除合同，其已构成违约。因该违约行为导致刘辉民无法继续履行合同，被迫同意解除《租房合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，刘辉民要求乔育成赔偿因提前解除租房合同造成的损失的反诉请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于实际造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，因实际造成的损失已大于约定的违约金数额，故刘辉民要求按照其实际损失进行赔偿，符合法律规定，予以支持。刘辉民为经营对房屋装修投入了48760.00元，装修与房屋无法分离，租房合同解除刘辉民无法继续使用该装修，此款乔育成应当进行赔偿。刘辉民要求乔育成赔偿购买经营咖啡屋及餐厅购置了木桌椅、火锅桌椅、冰箱、消毒柜、保鲜柜等多项设备及物品的价款的反诉请求，因这些设备及物品可移动，并且还具有使用价值，刘辉民可以带走，故对该项反诉请求不予支持，但对其价值的减损乔育成应承担赔偿责任。刘辉民主张的可得利益损失352113.00元，因该项损失无有效证据证明，缺乏客观性及必然性，该项反诉请求不予支持。刘辉民解除合同必然还造成了刘辉民的其他损失，综合考虑刘辉民购买的设施物品若不继续经营必然导致价值减损、刘辉民现在租用同类型房屋需支付更高的租金，一审法院酌情认定乔育成应赔偿给刘辉民间接损失20000.00元。综上，乔育成应赔偿给刘辉民解除租房合同的损失68760.00元。二、据庭审及现场调查，存在房屋的地梁被拆除及地板部分塌陷的情形，但因合同租赁期限未到，刘辉民也表示合同到期后属于其责任的部分会进行修复，故刘辉民并未违约。乔育成认为刘辉民未经其同意擅自拆除地梁，但未提供有效证据证明，故对该项意见不予采信。现因乔育成与刘辉民需提前解除《租房合同》，故刘辉民对其拆除的地梁应承担修复责任。刘辉民承租的房屋属于老式藏房，地板已使用多年，地板塌陷与其自身有一定的关系，但是刘辉民在使用过程中也存在疏于管理的问题，故应当对地板塌陷承担一定的责任。三、乔育成预收的2015年11月1日至2016年11月1日的租金l0000.00元，因乔育成已于2015年11月向本院提出解除租房合同诉讼请求，刘辉民在此之后也未无法正常经营，故预收的10000.00元租金乔育成应退还给刘辉民，但基于刘辉民还应向乔育成承担地梁修复及塌陷地板修复的部分责任，为便于执行，此款抵作刘辉民修复地梁及地板的费用，故乔育成无需退还给刘辉民预收的l0000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款及第一百一十四条第二款的规定，判决：一、解除乔育成与刘辉民于2013年11月1日签订的《租房合同》。二、乔育成赔偿给刘辉民提前解除合同造成的损失68760.00元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清。三、乔育成预收刘辉民的10000.00元租金折抵为刘辉民应承担的地梁及地板修复费用。四、驳回乔育成其余本诉诉讼请求。五、驳回刘辉民其余反诉诉讼请求。依法征收本诉案件受理费100.00元，由刘辉民承担50.00元，剩余50.00元由乔育成承担；依法征收反诉案件受理费8276.00元，由乔育成承担1519.00元，剩余6757.00元由刘辉民承担。
一审判决宣告后,乔育成不服向本院提起上诉。请求：1、依法维持519号判决书第一项、第五项判决内容；2、依法撤销519号判决第二项、第三项、第四项判决内容并改判刘辉民支付乔育成从2015年11月1日起至法院判决解除合同之日止的租金(按每年40000.00元，每日111.11元计算)，改判刘辉民将拆除的承重梁、地梁，损坏的地板按原状修复；3、本案一、二审诉讼费由刘辉民承担。
其主要上诉理由是：一、1、刘辉民未经乔育成同意，擅自拆除乔育成藏房承重副梁、地梁，乔育成多次要求修复，但刘辉民拒不修复的行为构成违约。2、刘辉民未按时交纳房屋租金的行为构成违约。3、刘辉民使用过程中造成乔育成房屋地板被烧坏一洞，有两处塌陷，经乔育成多次要求修复后仍拒不修复的行为构成违约。4、一审判决认定刘辉民两次装修分别支出38790.00元、9970.00元，购买经营用品支出66897.00元，间接损失20000.00元于法无据。二、一审判决适用法律错误，乔育成与刘辉民双方已约定违约方赔偿守约方损失的计算方法，刘辉民的反诉依法不能成立。1、乔育成与刘辉民双方已约定违约方赔偿守约方损失的计算方法。2、假设将本案中房屋租期未届满时乔育成请求人民法院解除合同的行为视为违约，也因刘辉民、乔育成双方都存在违约情形，双方违约责任抵消后，乔育成不承担违约赔偿责任。
上诉人刘辉民答辩称，一、关于乔育成认为刘辉民未经乔育成同意，擅自拆除藏房承重副梁、地梁，乔育成多次要求修复，刘辉民拒不修复的行为构成违约的观点，明显没有事实依据。二、刘辉民先期交纳了10000.00元的房租，后续30000.00元的房租在刘辉民按时交纳时被乔育成拒绝接收。因此不存在刘辉民违约的行为。三、刘辉民在使用中造成乔育成房屋地板烧坏一洞，两处塌陷，经多次要求修复后拒绝修复的行为构成违约的问题并不存在。四、乔育成提出一审认定两次装修支出38790.00元、9970.00元和购买用品66897.00元，间接损失20000.00元于法无据的问题，因为普通百姓的经营行为，从观念和能力、法律意识上要求必须都有正规的票据和合同是苛刻和不符合情理的。一审中刘辉民提供的证据已经充分证实了自己的直接损失。并且这些证据也符合租赁房屋进行经营使用的目的。因此一审法院加以认定完全符合法律规定和事实。只是对间接损失20000.00元因过低，我方也提起了上诉。五、关于违约损失已经约定了违约金的问题。因为《合同法》明确规定如果损失超过违约金的话，可以按照实际损失要求赔偿。乔育成提出这个观点不符合法律规定。如果本案直接按照乔育成的一审诉讼请求，承担违约金解除合同的话，明显对刘辉民不公平。六、双方违约责任抵销更是无稽之谈。
一审判决宣告后,刘辉民不服向本院提起上诉。请求：1、依法撤销一审第一、第二和第五项判决，判决赔偿刘辉民直接和间接经济损失251715.8元。2、依法撤销一审第三项判决，改判乔育成退回多交的租金10000.00元。3、判决上诉费用由乔育成承担。
其主要上诉理由是：一、一审法院认定刘辉民在本案中的直接投入即直接损失为110196.80元，但一审法院只认定了房屋装修的费用48760.00元。二、一审法院认定刘辉民确实投入了110196.80元经营咖啡店和饭店，但是间接损失没有证据支持而只酌情支持20000.00元。三、一审法院认定对拆除的地梁和地板刘辉民有修复的责任有误。
上诉人乔育成答辩称：1、乔育成与刘辉民双方已约定违约方赔偿守约方损失的计算方法。2、假设将本案中房屋租期未届满时乔育成请求人民法院解除合同的行为视为违约，也因刘辉民存在违约情形，双方违约责任抵消后，乔育成不承担违约赔偿责任。3、刘辉民未按时交纳房屋租金的行为构成违约，刘辉民应承担从2015年11月1日起至终审判决宣判时止的房屋租金。刘辉民关于判令乔育成退还多交的10000.00元房租的诉讼请求依法不能成立，根据双方合同第三条关于租金的约定，刘辉民应在2015年11月1日前交纳下年度的租金40000.00元，2005年9月份时，乔育成向刘辉民借支10000.00元，并承诺刘辉民可在40000.00元房租中抵扣，即刘辉民需在2015年11月1日前向乔育成交纳剩余30000.00元，故刘辉民未按约交纳租金的行为构成违约。4、刘辉民未经乔育成同意，擅自拆除乔育成藏房承重副梁、地梁，并在使用过程中造成乔育成房屋地板被烧坏一洞，有两处塌陷，经我多次要求修复后仍拒不修复的行为构成违约。
二审庭审中，乔育成对一审认定事实部分提出异议认为：刘辉民的这些损失，没有合法证据进行证实。因为刘辉民之前经营咖啡屋，生意不好，才改成餐厅，两次装修有重复，而且有一次还是跟其弟弟签订的装修协议。购置设备没有正式发票，仅有白条，无法证明。其次，认为10000.00元是乔育成借刘辉民的，并不是刘辉民预付的租金，遗漏了拆除地梁的事实。
刘辉民对一审认定的事实提出异议认为：并没有拆除地梁，只是拆除了木隔断。地板并没有塌陷，只是存在轻微晃动。
双方当事人对一审法院认定的事实无异议的，本院予以确认。
二审庭审中，刘辉民向法庭提交了其女儿的银行取款明细账一份，欲证明取款交纳租金的事实。上诉人乔育成对其三性不予认可。本院认为，因该份证据与本案无关联性，故不予采信。
本院认为，乔育成与刘辉民签订的《租房合同》属双方的真实意思表示，不违反法律的规定，故双方签订的该份合同为有效合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，合同的内容对双方均有约束力。因双方在一、二审中均同意解除合同，本院予以确认。本案中，合同约定租赁期为：“2013年11月1日到2018年11月1日”，期限为五年，现该合同履行一年多，乔育成以刘辉民未经其同意擅自拆除承重梁及地梁、不爱惜地板导致地板烧毁及塌陷为由主张解除合同，刘辉民租赁乔育成房屋后进行了两次装修，一审法院也到租赁的房屋现场进行了实地查看，并不存在拆除承重梁的情况，只是拆除了部分地梁，地板存在部分的塌陷，乔育成居住地在该租赁房屋背后，进出均需通过租赁的房屋，刘辉民装修房屋乔育成不可能不知晓，而乔育成没提出任何异议，视为乔育成对房屋装修的认可。在《租房合同》中第二条约定“乙方（刘辉民）在甲方（乔育成）同意下，不伤房主体建筑下装潢并一切事宜由乙方负责”，所以刘辉民的装修行为不属于合同解除的条件，对于地板存在部分的塌陷，是由使用时间、地质方面等多方面原因所致，亦不属于合同解除的条件，故乔育成单方要求解除合同的行为构成违约。对于刘辉民两次的装修投入48760.00元，虽然刘辉民提交的两份装修合同存在瑕疵，但根据装修情况并结合当地的实际，对刘辉民装修投入48760.00元，经营咖啡屋及餐厅购置的木桌椅、火锅桌椅、冰箱、消毒柜、保鲜柜等设备及物品，本院予以确认。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，乔育成应当赔偿刘辉民装修投入48760.00元，经营咖啡屋及餐厅购置的木桌椅、火锅桌椅、冰箱、消毒柜、保鲜柜等设备及物品由刘辉民自行处置。关于经济损失的计算问题，《租房合同》第七条中约定：“在此房出租签约后如那方违约。违约方将赔偿守约方经济损失，按签房协议房租五年的百分之十的补偿”，按照尊重合同的原则，对于刘辉民要求直接和间接经济损失251715.80元的上诉请求，本院不予支持，乔育成应当按照合同约定赔偿刘辉民经济损失20000.00元。关于10000.00元是房租还是借款的问题，刘辉民提交的《收条》已明确写明是房租款，故乔育成应退还刘辉民预交的10000.00元房租。关于刘辉民是否违约的问题，因乔育成2015年10月就要求解除合同，2015年11月向香格里拉市法院起诉要求解除合同，刘辉民也愿意解除合同，故乔育成认为刘辉民不交纳其余30000.00元房租是违约的上诉理由，本院不予支持。对于乔育成要求刘辉民支付从2015年11月1日起至法院判决解除合同之日止的租金(按每年40000.00元，每日111.11元计算)，及要求刘辉民将拆除的承重梁、地梁，损坏的地板按原状修复的上诉请求，因双方均同意解除合同，而合同的违约方为乔育成，故对该上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款。判决如下：
一、维持香格里拉市人民法院(2015)香民初字第519号民事判决第一、二项。即“一、解除乔育成与刘辉民于2013年11月1日签订的《租房合同》。二、乔育成赔偿给刘辉民提前解除合同造成的损失68760.00元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清。”
二、撤销香格里拉市人民法院(2015)香民初字第519号民事判决第三、四、五项。即“三、乔育成预收刘辉民的10000.00元租金折抵为刘辉民应承担的地梁及地板修复费用。四、驳回乔育成其余本诉诉讼请求。五、驳回刘辉民其余反诉诉讼请求。”
三、上诉人乔育成退还上诉人刘辉民预交的10000.00元房租，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回上诉人乔育成的其它诉讼请求。
五、驳回上诉人刘辉民的其它诉讼请求。
一审本诉案件受理费100.00元，由乔育成承担50.00元，由刘辉民承担50.00元；反诉案件受理费8276.00元由乔育成承担1576.00元，由刘辉民承担6700.00元。二审案件受理费7044.00元，由上诉人乔育成承担2269.00元，由上诉人刘辉民承担4775.00元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不在本判决书规定的期限内自动履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决书的规定履行期限届满后二年内向云南省香格里拉市人民法院申请强制执行。
审判长 孙黎明
审判员 和永平
审判员 唐晓冬
二〇一六年六月十三日
书记员 赵国彪