广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1971民初27008号
原告东莞市和信数码电子有限公司，住所地：东莞市大朗镇松佛路61号商铺。
法定代表人赵南源。
委托代理人曾艳玲，广东名成律师事务所律师。
委托代理人吴泽军，广东名成律师事务所律师。
被告东莞市石龙镇王屋洲股份经济联合社，住所地：东莞市石龙镇王屋洲村。
理事长王春松。
委托代理人周春茂，王屋洲村党工委第一书记。
委托代理人郭树根，王屋洲村村民委员会副主任。
原告东莞市和信数码电子有限公司（以下简称“和信公司”）与被告东莞市石龙镇王屋洲股份经济联合社（以下简称“王屋洲经济联合社”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日受理后，依法由审判员谭添荣适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告和信公司的委托代理人吴泽军，被告王屋洲经济联合社的委托代理人周春茂、郭树根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方就东莞市石龙镇濠兴逸苑17A号商铺签订《商铺租赁合同书》，约定：承租方为原告，租赁期从2015年4月1日至2017年8月31日，租金为9600元/月,在签订合同之日，原告需一次性缴交定金为16000元，租赁期满后原告需要继续租赁的，在同等条件下，原告享有优先承租权。在上述租赁期届满两个月前，原告要求续租案涉店铺，被告在2017年8月3日向原告发出通知，如需续约，原告需在2017年8月20日前缴清所欠租金及电费，案涉店铺续约单价为每月每平方米65元，合同期由2017年9月1日至2019年8月31日止。原告在收到该通知后，已缴清所有租金及电费，并要求签署新的商铺租赁合同。2017年9月4日，原告按最新的租金标准缴纳了新租约期的第一期租金，同时被告于2017年9月4日开具了相应的收据。但是，在原告为迎来新一阶段的经营做好一切准备工作后，被告却一直拖延不与原告签订书面租赁合同，更甚者突然反悔、意图毁约，在2017年9月9日突然单方退回了9月的租金，随后即在2017年9月9日强行停水、停电，更于2017年9月10日强行撬门，暴力冲击店铺，意图驱赶原告离开正常租用的店铺。后原告无奈退让，搬离了店铺。但原告认为根据原租赁合同约定原告具有店铺的优先承租权，且在被告通知续约的情况下，原告已经缴纳了新租期的第一个月的租金被告也已接收并开出收据，双方之间实际上已经建立新的租赁合同关系。而被告不仅拖延签署正式的书面商铺租赁合同更甚者暴力毁约。原告认为，被告作为基层政府组织，罔顾法律，集体知法犯法，违背契约精神，其行为已经违反诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、确认原、被告关于东莞市石龙镇濠兴逸苑17A号商铺的租赁合同关系正式解除；二、被告向原告支付违约金16000元（参照原租赁合同第八条第2款）；三、被告赔偿原告停业期间损失340202.8元、装修装饰损失94253.05元、店铺转让费损失115000元、员工遣散费61880元、临时租赁费18000元，退股赔偿违约金50000元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告违约在先，且原租赁合同已期满，被告遂决定不再续租，合法合理。2015年4月1日，被告与原告签订《商铺租赁合同书》，被告将濠兴逸苑一期商铺17A号出租给原告使用，租赁期从2015年4月1日至2017年8月31日止，每月租金9600元，租金由原告于每月5日前转账到被告在石龙农商行开设的尾号为0243的银行账户，约定若原告拖欠超过15日租金的，被告有权收回商铺及解除合同，又约定租赁期满，双方没有重新签订租赁合同的，原告应在合同期满后二天内将商铺完好归还被告，不得拆除商铺的固定装修。租赁期间，原告拖欠被告2017年4月、5月、6月共三个月的租金，经被告多次催讨并口头通知其解除合同后，其才于2017年7月12日补交上述拖欠租金。鉴于原告违约在先，且缺乏履约诚信，被告于2017年7月31日向其发出解除合同的书面《通知》，要求其于8月15日前搬离。原告收到《通知》后，于8月4日向被告交来《检讨书》，为欠租一事表示道歉，但被告坚持要求其解除合同，原告一直拖延不予答复。二、合同期满后，原告用欺瞒手段以期阻止被告收回商铺。《商铺租赁合同书》于2017年8月31日期满，当天，被告即口头通知原告不再签订续租合同，并要求其按照合同约定的2天内搬迁。2天期满后，被告发现，原告罔顾被告的要求，仍旧在营业，被告遂不断电话催促其依约搬迁。另外，原告法定代表人赵南源于2017年9月3日通过其银行账户偷偷将10400元转账到被告银行账户，被告的出纳员（石龙镇政府委派驻村）在对被告没有与原告签订续约合同一事毫不知情的情况下，于9月4日因原告法定代表人赵南源的刻意隐瞒事实和欺骗而向其出具了电子收据，其丑恶用心可见一斑。后来，被告于9月8日发现此事，当天即将该款转账退回给原告法定代表人赵南源的银行账户，并要求其交回收款收据，但其拒不交回。被告深感原告缺乏基本的商业道德和履约诚信，遂坚持要求其于9月10日前搬离。三、原告到期后拒不搬离，被告前往收回商铺，双方达成一致。因原告拒不搬离并交回商铺给被告，2017年9月10日被告前往濠兴逸苑一期商铺17A号，找原告要求收回商铺，为避免可能发生的不必要冲突，被告将此事及时向石龙镇公安分局黄洲派出所进行通报，黄洲派出所获悉后即派出民警前来执勤，全程进行了录音录像。被告与原告在现场协商多时，最后双方在被告办公楼签订《协议》，被告同意再给原告一周时间即9月18日前搬离。上述过程，被告谨守法律，没有进入原告商铺，也没有造成原告的人身财物的任何损失。9月18日，原告自愿搬离并将商铺交还给被告。四、原告没有按租赁合同约定的期限书面通知被告，故不享有优先承租权。双方签订的《商铺租赁合同书》第四条第2款约定“乙方（即原告）租赁期满后要继续租赁的，应当在租赁期最后二个月之前书面通知甲方（即被告），甲方应当在租赁期最后一个月之前向乙方正式书面答复。在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方在租赁期最后二个月之前不通知甲方的，视为放弃优先承租权。甲、乙双方同意继续租赁的，则应在合同期届满前重新签订租赁合同。”由于原告没有按照上述约定在租赁期最后二个月之前书面通知被告要求续租，被告更没有书面答复同意续租，加上双方在合同期满前没有重新签订租赁合同，因此，按照上述合同约定，原告不享有优先承租权。五、租赁合同期满，且被告没有任何违约行为，故被告无需承担任何违约责任。
经审理查明，案涉东莞市石龙镇濠兴逸苑一期17A号商铺位于东莞市××龙××路旁濠兴逸苑1、2、3幢裙楼商场01房产内。东莞市××龙××路旁濠兴逸苑1、2、3幢裙楼商场01房产登记在东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司名下，由该公司在2006年9月交给东莞市石龙镇王屋洲村村民委员会出租使用。原、被告双方签订一份《商铺租赁合同书》，合同约定：被告同意将东莞市石龙镇新城区裕兴路濠兴逸苑一期的商铺17A号出租给原告使用。商铺为一层，面积共160平方米；租赁期限自2015年4月1日起至2017年8月31日止；计租期租金按每平方米60元/月计算，共计人民币9600元/月；原告须于每月的5日前将当月租金转入被告银行账户；合同签订之日，原告须支付被告定金16000元，合同期满，在原告付清租金等经营费用后，被告将定金无息退还原告；原告租赁期满后要继续租赁的，应在租赁期最后两个月之前书面通知被告，被告应当在租赁期最后一个月前向原告正式书面答复；在同等条件下，原告享有优先承租权，原告在租赁期最后两个月之前不通知被告的，视为放弃优先承租权，原、被告双方同意继续租赁的，则应在合同期满前重新签订租赁合同；租赁期满，原、被告双方没有重新签订租赁合同的，原告应在期满后两天内将商铺完好归还被告，不得拆除商铺的固定装修；被告违反本合同在租赁期限内收回商铺的，应双倍返还原告定金；原告拖欠被告超过十五日租金的，被告有权没收定金，追回原告拖欠款项，收回商铺及解除合同，由此造成原告经济损失的不予赔偿。
合同签订后，原告向被告支付了定金16000元，被告将案涉商铺交给原告使用。在合同履行过程中原告没有按照合同约定的期限向被告交纳2017年4月、5月、6月共三个月的租金，后于2017年7月12日交纳该期间的租金。2017年9月3日，原告法定代表人赵南源通过其银行账户向被告转账10400元，转款摘要为“濠兴一期17A2017年9月份租金”。2017年9月8日，被告向原告法定代表人赵南源银行账户转账10400元，转款摘要为“退回9月份租金”。2017年9月10日，原、被告双方签订一份协议，内容为：“兹有甲（被告）、乙（原告）双方就东莞市石龙镇濠兴逸苑17A号铺租赁合同纠纷一事，甲、乙双方为避免冲突激化，现达成如下协议：一、乙方保证在2017年9月18日前搬离东莞市石龙镇濠兴逸苑17A号铺位，按照《商铺租赁合同书》第七条第8点清空铺内自由物品。二、甲方保证在2017年9月18日前乙方能够正常使用东莞市石龙镇濠兴逸苑17A号铺位，不采取停水、停电等措施妨碍乙方营业或搬迁。三、双方为避免冲突签订本协议，双方仍保留追究对方相关法律责任的权利。”对于该协议，原告主张2017年9月10日被告组织人员强行收回案涉店铺，在公安的调解下为避免冲突激发，原告才签订该协议书，但原告仍保留追究被告责任的权利，被告则认为2017年9月10日原、被告达成一致，约定原告2017年9月18日前搬离案涉商铺交还给被告，该协议是当场签订一式两份。
2017年9月15日，被告向原告收取案涉商铺2017年9月1日至15日的租金5200元，退回原告按金16000元。原告在2017年9月18日搬离案涉商铺，案涉商铺现已由被告出租给案外人。
被告主张，其工作人员于2017年7月31日当面向原告送达《通知》一份，内容为：“东莞市和信数码电子有限公司：由于贵公司长期不按时向王屋洲股份经济联合社缴纳濠兴一期17a号铺租，按照商铺租赁合同书第九条第3第（2）点条款：拖欠甲方超过十五日租金，甲方有权单方面解除合同。现我社通知如下，我社于2017年7月31日解除与贵公司的濠兴一期17a号铺商铺租赁合同书（该合同租赁期2015年4月1日至2017年8月31日）。请贵公司在2017年8月15日前搬迁完毕，否则，后果自负。特此通知。”被告未提供原告已收到该通知的证据，原告主张没有收到该通知。
原告主张，其确实有迟交租金的事实，但是已经得到被告的谅解，所以被告于2017年8月3日向原告发出续租通知一份，内容为：“各商户：濠兴一期商铺的合同将在2017年8月31日到期，如果贵公司需要续租请在2017年8月20日前缴清所欠租金及电费，否则不予续约，并且要在2017年8月31日前搬离该铺位。同时，濠兴一期商铺的续约单价为每月每平方65元，合同期由2017年9月1日至2019年8月31日止。”被告主张该通知并没有送达给原告，仅仅送达了案涉商场的其他商户。原告主张，2017年8月4日其向被告发出检讨书，内容为：“尊敬的领导：您好，本人是濠兴一期17A号铺的租客，因之前公司管理不善，出现拖延租金的情况，给村委会工作带来许多麻烦和不良影响，本公司希望与贵村继续合作，为表达我司最诚挚的歉意。在此作出以下承诺：1.本公司愿意先预交一年租金或提高租金。2.本公司愿意多交一个月租金或缴纳相应的滞纳金作为处罚，为之前给村委会带来的麻烦和不良影响负责。3.保证往后都准时交租，全力配合村委会工作，望请村委会领导谅解给予机会改正和续租，本公司深表感谢村委会领导的支持与帮助。检讨人:赵南源。”原告主张该检讨书视为双方达成要约承诺，双方新的合同租赁关系应自2017年8月4日开始成立，具体的租赁期限、租金标准根据被告2017年8月3日发出的通知内容来确定。被告主张，虽然该检讨书有续租的字眼，但是该检讨书仅是原告对欠租事宜进行检讨，且抬头也有注明是检讨书，该检讨书不能证明被告有续租的想法，当时被告也拒绝了原告的续租要求。
原告提供收据一张，主张被告已收取案涉商铺2017年9月的租金，结合上述被告于2017年8月3日向原告发出续租通知和原告在2017年8月4日作出的检讨书，可证明原、被告实际上已就案涉铺位的续签事宜达成一致，并已实际履行。该收据开票单位为被告，收款项目为濠兴一期17a号铺9月份租，金额为10400元。被告主张该收据没有盖有财务专用章，不确认真实性。
原告提供定金协议书一份、收据一张，主张因被告违约并将案涉店铺转租给他人，导致原告无法按照一般交易习惯取得案涉店铺的转让费，而根据之前原告从第三人处承租该店铺的转让费为115000元可知，被告应赔偿原告115000元的店铺转让费损失。被告则认为其直到9月18日才收回案涉店铺，给原告充足的时间搬离，但因为原告自身的原因才迟迟没有搬离，该损失应由原告自行承担。
原告提供商品销售统计线性表，主张2016年9月至2017年8月，原告的月平均营业额为56700.47元，根据一般习惯，准备新店铺、员工等重新开业需要半年时间，被告应当赔偿原告停业期间（半年）的营业损失340202.8元。被告不确认该证据的真实性，主张该表只是电脑的打印件，且是原告单方制作，原告也没有提交相关的库存、销售记录等予以佐证，根据企业信息查询系统，原告的行政记录中有记载其曾于2015年4月10日被行政部门处罚。
原告提供劳动合同、解除劳动合同协议书、转账记录，主张被告违约导致原告不得不解雇案涉店铺的员工，原告为此支出了经济补偿金，被告应当承担原告该部分的损失。被告主张签订劳动合同的时间分别为2017年8月14日、2017年8月15日，均是接近案涉租赁合同期限届满，被告对劳动合同、劳动关系的真实性不予确认。
原告提供租赁合同、收款收据，主张因被告违约导致原告需要租用场地临时摆放货物和设备，原告为此支出了租赁费用来堆放货物，并不是为了经营，被告应当承担原告该部分的损失。被告不确认该组证据的真实性、关联性。
原告提供店铺合作协议、转账凭证，主张因被告违约导致原告与第三人签订的关于案涉店铺的合作协议违约，原告为此赔偿了第三人违约金50000元，被告应当承担原告该部分的损失。被告不确认店铺合作协议真实性，主张合同甲方名称与盖章名称不一致，被告于2017年7月底已经提出解除合同，但该协议是2017年8月4日签订的，不符合事实。对于转账凭证，被告不确认真实性、关联性，对该证据的来源有异议，主张这仅是个人之间的转收款情况，并不是签订合同的甲方。
原告提供装修费用单、收据，主张其为租用案涉店铺，曾对案涉店铺进行装修和翻新，但因被告违约导致原告无法再使用案涉店铺的装修，被告应当赔偿原告装修装饰损失94253.05元。被告对该组证据的真实性不予确认。
原告提交原告法定代表人赵南源的中信银行账户流水，主张自2012年5月起，原告就通过法定代表人赵南源的账户向被告交纳案涉店铺的租金，原告早在2012年5月就正式开始接手承租案涉店铺，且交租行为均得到被告承认。原告提交原告法定代表人赵南源中国银行账户流水，主张原告从2015年开始通过法定代表人赵南源中国银行账户向案外人叶炳恒、何燕敏、王临豪、王庆东支付工资。
以上事实，原告提交的有商铺租赁合同书、收款收据(2012年3月14日出具)、告知书、收据（2017年2月至8月出具）、通知书、检讨书、收据（2017年9月4日出具）、定金协议书、收据（2017年4月2日出具）、商品销售统计线性表、劳动合同、解除劳动合同协议书、转账记录、租赁合同、收款收据（2017年9月15日出具）、店铺合作协议、转账凭证、装修费用单、装修款收据、案涉铺位现状照片、银行流水、查询结果、信息查询，被告提交的广东省农村集体经济组织证明书、东莞市农村（社区）集体经济组织支出凭证、银行业务凭证、东莞农村商业银行对账单、通知（2017年7月31出具）、协议书、租赁合同书、退回定金支出凭单、石龙镇农村集体经济组织收据、承诺函、濠兴逸苑商铺房产证过户计划书、企业信息公示报告，本院调取的不动产（房产）登记查询结果及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同书》，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行，一方不履行合同义务的，应该承担相应的违约责任。本案双方争议的焦点在于：1、原、被告双方有无就案涉商铺的续租达成一致；2、原、被告双方的租赁关系于何时解除；3、被告有无违约，是否需要承担违约责任。下面围绕该争议焦点分析如下：
一、关于第一个争议焦点。原告主张被告于2017年8月3日向其发出的通知视为续租要约，其在2017年8月4日向被告发出的检讨书视为对续租要约的承诺，再结合被告向其出具2017年9月的租金收据，原、被告双方已就续租达成一致。被告则主张并未向原告送达续租通知，也未向原告出具2017年9月的租金收据，是原告法定代表人赵南源单方面向被告账户汇入款项，被告并未同意原告续租。对于该问题，本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”根据被告于2017年8月3日作出的通知，该通知中虽然明确了续租的租金标准和期限，但缴清拖欠的租金是续租的必要条件而非充分条件。虽原告已缴清拖欠的租金，但并不等同被告同意与其续租。该通知并不构成续租的要约，不能证明被告同意原告续租案涉商铺。其次，根据《商铺租赁合同书》第四条第2点，原告租赁期满后要继续租赁的，应在租赁期最后两个月之前书面通知被告，被告应当在租赁期最后一个月前向原告正式书面答复，在同等条件下，原告享有优先承租权，原告在租赁期最后两个月之前不通知被告的，视为放弃优先承租权，原、被告双方同意继续租赁的，则应在合同期满前重新签订租赁合同。原告未能举证证明其在租赁期最后两个月之前书面通知被告续租，同时原、被告双方一直未就续租问题签订合同。最后，原告法定代表人赵南源于2017年9月3日向被告账户转入10400元作为案涉商铺2017年9月份的租金，被告开具收据确认收到原告2017年9月份的租金，但被告在2017年9月8日即向原告退回该租金，并在2017年9月10日要求原告搬离。被告开具收据确认收到原告款项，并不等同被告同意原告续租案涉商铺。综上，本院认定原、被告双方并无就案涉商铺续租达成一致。
二、关于第二个争议焦点。原告主张双方在2015年签订的租赁合同在2017年8月31日合同期满后自动解除，双方在2017年9月1日至2019年8月31日的合同因被告违约而解除。被告主张2015年4月1日至2017年8月31日商铺租赁合同书因原告拖欠租金，符合解除合同的条件，所以被告于2017年7月31日发出解除合同的通知时合同即解除。本院认为，原、被告双方并未就续租达成一致，故不存在2017年9月1日至2019年8月31日的合同何时解除的问题。被告未能举证证明原告已收到其在2017年7月31日作出的解除合同的通知，本院确认原、被告双方的租赁关系在2017年8月31日租赁合同期满后解除。
三、关于第三个争议焦点。原告主张被告已同意其续租案涉商铺至2019年8月31日，却在2017年9月10日提前收回案涉商铺，构成违约，应赔偿原告违约金、停业期间损失、装修装饰损失、店铺转让费损失、员工遣散费、临时租赁费，退股赔偿违约金等合共695335.9元。原、被告双方并未就续租达成一致，根据《商铺租赁合同书》第四条第3点的约定，租赁期满，原、被双方没有重新签订租赁合同的，原告应在合同期满第二天将商铺完好归还被告，不得拆除商铺的固定装修。案涉商铺租赁期限截止至2017年8月31日，原告在2017年9月10日要求被告搬离案涉商铺并未构成违约，故无需承担违约责任。对于原告该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原、被告双方的租赁关系在2017年8月31日解除。
二、驳回原告东莞市和信数码电子有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费5376.68元（原告已预交），由原告东莞市和信数码电子有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 谭添荣
二〇一八年一月二十五日
书记员 梁彬仪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。