重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0119民初2166号
原告:王正书,男,汉族，1965年4月27日出生,住重庆市南川区。
委托代理人：程洪，重庆春意律师事务所律师。
委托代理人：韩松，重庆春意律师事务所律师。
被告:邓斯铭,男,汉族，1964年5月4日出生,住重庆市涪陵区。
被告:重庆祥庆房地产开发有限公司,住所地重庆市南川区西城街道办事处长远居委八组，统一社会信用代码91500119091226864L。
法定代表人：邓胜杰，该公司总经理。
原告王正书与被告邓斯铭、重庆祥庆房地产开发有限公司（以下简称祥庆房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日受理后，依法由审判员张钊燕适用简易程序独任审判,于同年5月3日公开开庭进行了审理。原告王正书及其委托代理人程洪、韩松到庭参加诉讼，被告邓斯铭、祥庆房地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王正书诉称，2016年12月24日，原、被告双方签订了《<长远国际商贸城>商铺认租协议》，约定：原告自愿租用被告位于重庆《长远国际商贸城》1层4-6号商铺，商铺建筑面积952.73平方米，租赁期限8年，原告于协议签订后7日内向被告支付认租定金4万元。协议签订后，原告于当日向被告支付了认租定金4万元。其后，原、被告双方又签订了《借款协议》一份，该协议约定：原告将资金60万元转入被告指定账户（户名：邓同利，开户行：中国工商银行，账户：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），原告该笔资金只要进入被告指定账户后，即作为双方于2016年12月24日签订的《<长远国际商贸城>商铺认租协议》的定金，以认租定金行使权力，被告邓斯铭对该笔资金承担保证责任。协议签订后，原告于2017年1月25日至2017年1月26日期间分13次向原告指定的账户转账60万元。但协议签订至今，被告建设的长远国际商贸城项目仍未竣工，并被南川区人民法院挂牌进行司法拍卖。商铺认租协议是双方的真实意思表示，原告已按协议约定及时履行了义务，而被告现已履行不能，致使原告合同目的无法实现。故请求人民法院判决解除原告与被告祥庆房地产于2016年12月24日签订的《<长远国际商贸城>商铺认租协议》及《借款协议》；判令被告祥庆房地产双倍返还原告定金人民币128万元，被告邓斯铭承担连带责任；本案的诉讼费用由被告承担。
被告邓斯铭、祥庆房地产未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，2016年12月24日，原告与被告祥庆房地产签订【长远国际商贸城】商铺认租协议，约定：乙方（原告）自愿租用甲方（被告祥庆房地产）位于重庆《长远国际商贸城》1层4-6号商铺，该商铺建筑面积为952.73平方米；租金及定金合计为人民币：【23333元/平方米·月】。乙方自愿在签订本认租协议时向甲方支付认租定金人民币（大写）：肆万元整【小写：¥40000.00元】，甲、乙双方签订《长远国际商贸城租赁合同》时该定金转为租赁保证金，租赁期满，甲方无息退还乙方。乙方租赁期限为：8年。优惠免租期为30个月，从第4年，按5%递增。乙方签订《长远国家商贸城租赁合同》时，需一次性缴纳租赁期限内的租金及定金人民币：¥350000.00元。备注：乙方租赁起始时间为物业交房时间，如遇物业交房时间推延，则乙方租赁起始时间顺延。乙方应在签订本认租协议之日起7日内，即2016年12月31日前携本认租协议、身份证或者营业执照至营销中心签署《长远国家商贸城租赁合同》，并缴纳租金及定金。若乙方未在约定时间内签署《长远国际商贸城租赁合同》则视为乙方违约并自动放弃租赁本物业，逾期则视作乙方自愿放弃优先承租该意向商铺的权利，所交定金不予退还，甲方有权对该物业另行处置商铺而无需事前知会乙方，即：不再另行通知。当日，原告向被告祥庆房地产支付了40000元定金，被告祥庆房地产也为原告出具了收款收据。后原告与被告祥庆房地产又签订了一份借款协议，协议写明“经甲（祥庆房地产）乙（王正书）双方友好协商，乙方同意将一笔资金借款给甲方，为了保证资金安全、实用可靠，协议如下：1、借款金额大写：陆拾万元整（小写：600000.00元），免息期20天。2、甲方借款指定账户：户名邓同利开户行中国工商银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。3、此笔资金特定用途，由于时间原因，甲乙双方来不及完善和签订长远国际商贸城商铺租赁合同，乙方暂作借款给甲方，乙方此笔资金只要进入甲方指定账户成功后，此资金也自动升级为2016年12月24日甲乙双方签订的商铺认租协议中的认租定金作用，可作为认租定金行使权力，以保证乙方有长远国际商贸城一层4-9号商铺租赁的绝对优先选择权和乙方租赁决定权。4、甲方为了保证乙方资金安全，自愿将长远国际商贸城中一层6号商铺（大门正中那间）作抵押担保。5、甲乙双方本着互惠互利、公平诚信原则尽量在免息期内完善合同，待合同完善后冲抵这笔借款。未尽事宜，可协商解决。……”被告邓斯铭在甲方担保人处签名，未约定担保方式。原告于2017年12月25日、26日通过其妻子高小兰的银行账号向借款协议指定的账户转账600000元。
另查明，原告与被告祥庆房地产签订的认租协议所约定的商铺位于长宏汽车销售中心的在建工程。该工程所涉土地使用权及在建工程因本院执行其他相关案件已经被司法查封。
上述事实，有原告提交的【长远国际商贸城】商铺认租协议、被告祥庆房地产盖章确认的工商服务业统一收款收据、银行卡刷卡小票、借款协议、银行账户对私客户对账单、原告结婚证复印件、房地产司法估价结果报告复印件以及原告的陈述等证据在案证明，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与被告祥庆房地产签订的【长远国际商贸城】商铺认租协议是双方的真实意思表示，也不违反法律规定，对双方具有约束力。关于合同的解除，因被告祥庆房地产目前已履行不能，根据合同法第九十四条的规定，原告要求解除双方签订的认租协议的请求本院予以支持。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，当事人也有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，因被告祥庆房地产的原因导致双方未能签订正式租赁合同，原告要求双倍返还商铺认租协议约定的定金共计80000元的诉讼请求应当得到支持。关于原告与被告祥庆房地产签订的借款协议中约定的借款金额600000元能否适用定金法则的问题。本院认为，原告提交的借款协议约定了免息期，约定了了抵押担保，符合民间借贷的一般法律规定。协议第3条约定的资金特定用途“只要进入甲方指定帐户成功后，此资金也自动升级为2016年12月24日甲乙双方签订的商铺认租协议中的认租定金作用，可作为认租定金行使权利”，与协议第5条再次强调甲乙双方尽量在免息期内完善合同，待合同完善后冲抵“这笔借款”相矛盾。同时，原告与祥庆房地产签订的认租协议已经明确约定了认租定金为40000元，并已于签订协议当日支付完毕，若该600000元系双方对认租定金的变更，就与双方签订借款协议的行为相矛盾。故该600000元自始至终都是作为借款支付给被告祥庆房地产，不存在借款转化为定金不再是借款的情况。600000元不能即作为借款又同时作为签约定金，因此借款合同中表述的借款升级具有定金作用的约定应属无效约定。即使借款合同第3条表述的是原告庭审陈述的600000元先借给对方，20天后签了正式的租赁合同就作为定金的意思，那么事实上双方并没有签订正式的租赁合同，该600000元还未达到转化为定金的条件，仍然是借款。此时若适用定金法则，与国家关于民间借贷的法律规定相违背，故本院对原告要求双倍返还该600000元的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告王正书与被告重庆祥庆房地产开发有限公司于2016年12月24日签订的【长远国际商贸城】商铺认租协议。
二、限被告重庆祥庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即双倍返还原告王正书认租定金共计80000元。
三、驳回原告王正书的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8160（原告已预交），由被告重庆祥庆房地产开发有限公司负担900元，由原告王正书自行负担7260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张钊燕
二〇一八年六月十二日
书记员 章弋航