江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏01民终3134号
上诉人（原审原告、反诉被告）：戴金春，男，1969年3月3日生，汉族，住南京市栖霞区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：李爱英，女，1940年7月10日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：戴金春（李爱英之子），1969年3月3日生，住南京市栖霞区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:余红，女，1966年8月21日生，汉族，住南京市雨花台区。
原审第三人：曹清华，男，1987年4月24日生，汉族，住南京市雨花台区。
上诉人戴金春、李爱英因与被上诉人余红、原审第三人曹清华合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴金春、李爱英上诉请求：一、请求法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判决被上诉人返还上诉人转让费56.8万元，和237元电话费，及从2016年4月1日至实际归还日期的银行贷款利息。二、判决因被上诉人欺骗上诉人不能提供房产证，不按合同约定交付2间门面房收益25.6万元归还上诉人，并从2016年4月1日至实际归还日期的贷款利息。三、判令被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人于2016年3月3日签订《宾馆转让协议》，该合同约定，案涉宾馆，建筑面积为460平方米，23个房间，2间门面房，（实际一共只有20间，含2间门面房）永久性转让给上诉人。付款当日上诉人拥有经营实际使用权，宾馆收益归上诉人所有(含2间门面房)，被上诉人将宾馆交接给上诉人。上诉人在支付全部转让金前，双方到相关部门办理宾馆经营，相关执照更名手续（如卫生许可证、消防验收合格开业许可证、备案证、工商营业执照等手续），由于被上诉人没有向上诉人提供宾馆的房产证复印件，至今无法正常办理宾馆转让手续，造成所有客房只能按月出租给附近公司员工，客源受到限制，不能按天收费。另宾馆一间门面房一直由被上诉人出租给案外人经营移动营业厅，每年租金7万元，后被上诉人又把门面房出租给他人经营奶茶店，被上诉人收取的门面房租金没有给付上诉人，综上所述，上诉人戴金春、李爱英请求二审法院支持上诉人全部诉讼请求。
被上诉人余红辩称，上诉人将宾馆每年23万转给了曹清华赚起差价，现合同无效，上诉人戴金春、李爱英就应将宾馆及所有设施还给我方，50万元转让费应扣除租金，水电费，赔偿损失费用，故上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉。
戴金春、李爱英向一审法院提出诉讼请求：1.判令余红立即支付戴金春、李爱英同福宾馆其中1间门面房（移动营业厅）租金52497元及利息损失；2.判令余红立即返还戴金春、李爱英转让金200000元及利息损失；3.判令余红立即向戴金春、李爱英支付237元电话费及同福宾馆201、218房间租金2200元；4.判令余红立即与戴金春、李爱英就《宾馆转让协议》的2间门面房办理转让交接手续；5.判令余红立即向戴金春、李爱英提供同福宾馆房产证复印件1份（限用于宾馆变更证照使用）。
余红向一审法院提出反诉请求：1.戴金春、李爱英支付余红转让200000元及利息；2.戴金春、李爱英支付余红代付租金202000元及利息。
一审庭审中，戴金春、李爱英变更诉请求为：如合同无效，请求返还转让费、赔偿装修添附损失以及利息损失。余红变更反诉请求：如合同无效，请求戴金春、李爱英恢复原状、返还房屋及设施设备（或折价赔偿）、赔偿经济损失（按每年230000元计算）、赔偿营业执照损失100000元。
曹清华承认转租事实，主张租赁期间进行了装修并添加物品，如合同无效，装修费用应当补偿给曹清华。
一审法院认定事实：关于合同效力，经查，位于雨花台区××（××）的同福宾馆（心悦宾馆）使用的房屋（面积460平方米）未取得房屋所有权证，未取得建设工程规划许可证，系余红从南京市春江学校承租使用。南京市春江学校现更名为南京市雨花台中学春江分校。租赁合同约定，未经校方书面同意不得转租。2016年3月3日，戴金春、李爱英（个体南京成祐旅馆业主）与余红签订宾馆转让协议，约定建筑面积460平方米、23个房间、2间门面房，并约定保证受让方同等享有原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，约定转让金700000元整，当日支付定金150000元，双方到相关部门办理宾馆相关手续更名并受理后，当日再支付150000元，更名为受让方后二个月内付清余款400000元。另约定，宾馆现有装修、装饰、设备收到转让金后无偿归受让方使用，租赁期满后归受让方所有。合同附件包括：原房屋租赁合同、转让设施清单、身份证复印件、房产证明书复印件。该合同未经校方书面同意。合同签订后，戴金春、李爱英支付了转让费500000元，并接收了房屋。合同约定的2间门面房（大厅）先已由余红出租给案外人李某，合同租金70000元/年，未一并交付。同年3月28日，余红书面提出，与春江学校合同到2018年6月25日止，到期后与之无关，但可以帮助续租。同年5月8日，戴金春与曹清华签订房屋租赁合同，将同福宾馆内（23个房间包括楼下大厅可以部分转租）出租给曹清华，约定，租赁期限三年（自2016年7月10日至2019年7月9日），每年租金230000元，如果春江学校房租涨价，涨价部分由曹清华承担。2017年2月15日，戴金春、李爱英与曹清华约定楼下大厅不再出租，租金变更为200000元。合同履行过程中，因余红不能向戴金春、李爱英提供房屋产权证明，至未能办理特种行业许可证，形成纠纷。合同履行期间，余红按年租金1680000元（2016年6月24日前年租金为160000元）向南京市春江学校支付房租。一审法院认为，戴金春、李爱英与余红2016年3月3日签订的宾馆转让协议转让的房屋未取得建设工程规划许可证，协议无效。
关于返还财产及赔偿损失的争议，一审经查，戴金春、李爱英已付转让费500000元，已接收房屋（除大厅两间门面房）。戴金春、李爱英主张装修添附损失以及利息损失，曹清华亦主张其转租后进行了装修添附，但未就装修添附具体损失数额提供证据。可以另行主张。余红主张恢复原状、返还房屋及设施设备（或折价赔偿）、赔偿经济损失（按每年230000元计算）、赔偿营业执照损失100000元，亦未就房屋设施设备实际损失数额和营业执照损失具体事实提供证据。
上述事实有宾馆转让协议、收条、证明、门面房租赁合同书、房屋租赁合同、门面房租赁合同、房屋租赁合同（第三人）、微信记录、房租收据、电话费发票、照片、营业执照、卫生许可证、安全检查记录表、及当事人陈述等证据在卷。
一审法院认为，戴金春、李爱英与余红间接宾馆转让协议是无效的。对本案合同无效，戴金春、李爱英与余红双方均存在过错。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。戴金春、李爱英、余红有义务返还转让费及房屋。房屋装饰装修和设施设备，可以根据能够证明的具体情况折价补偿，需要在实际交付时清单另行商定补偿事项或诉讼处理。戴金春、李爱英、余红有权就因合同无效所受损失根据双方过错情况请求分担。因双方均有过错，请求对方赔偿损失，没有法律依据，一审法院不予支持。戴金春主张利息损失，因其转让期间获得收益，损失主张，没有事实根据。余红主张戴金春、李爱英转让期间的收益是其损失，以及营业执照损失，事实及理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条之规定，一审法院判决：一、戴金春、李爱英与余红间宾馆转让协议无效；二、余红返还戴金春、李爱英转让费500000元，扣除房屋占有期间应支付南京市春江学校的租金（自2016年3月3日起至实际归还房屋之日止实际支付租金金额为准，扣除2/25未交付部分房屋租金金额），于判决生效后十五日内付清；三、戴金春、李爱英返还余红转让的房屋及设施设备，于判决生效后十五日内交付；四、驳回戴金春、李爱英其他诉讼请求；五、驳回余红其他诉讼请求。一审案件受理费5124元，戴金春、李爱英负担2562元，余红负担2562元。反诉案件受理费3058元，戴金春、李爱英负担1529元，余红负担1529元。
二审中上诉人戴金春、李爱英提供二份收据，第一份收据证明余红收到戴金春2016年3月4日至6月26日的房租53000元；第二份收据证明余红收到转让费15000元。余红认可戴金春给付了至2016年6月26日的房租53000元；余红认为第二份收据中15000元不是转让费，是其介绍曹清华承租宾馆收取的中介费用。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。位于雨花台区××同福宾馆（心悦宾馆）使用的房屋未取得房屋产权证、未取得建设工程规划许可证，故被上诉人余红与上诉人戴金春、李爱英订立的《宾馆转让协议》系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审根据双方合同履行情况及过错责任，判令余红返还戴金春、李爱英转让费500000元，戴金春、李爱英返还其承租房屋（含转让的设施设备）及其占有房屋期间的使用费用，具有事实与法律依据，本院予以维持。关于收据53000元的问题，现余红庭审中认可收到戴金春、李爱英交付至2016年6月26日的房屋租金53000元，故戴金春、李爱英上诉主张收据中53000元为给付的房屋租金，理由成立，本院予以支持。据此，扣除占有房屋期间使用费的起算时间应从2016年6月27日起算，一审认定有误，本院予以纠正。戴金春、李爱英上诉要求余红返还另张收据中的15000元，因该项费用与本案转让费及房屋租金无关，故该上诉请求，本院不予支持。上诉人戴金春、李爱英上诉要求被上诉人余红给付2间门面房收益25.6万元，属上诉过程中增加诉讼请求，因双方调解不成，本院不予理涉。
综上所述，上诉人戴金春、李爱英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初8号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初8号民事判决第二项为：余红返还戴金春、李爱英转让费500000元，扣除房屋占有期间应支付南京市春江学校的租金（自2016年6月27日起至实际归还房屋之日止实际支付租金金额为准，扣除2/25未交付部分房屋租金金额），于本判决生效后十五日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5124元，由戴金春、李爱英负担3999元，余红负担1125元。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 马帅
审判员 付双
二〇一八年五月二十九日
书记员 王慧