北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0107民初16820号
原告（反诉被告）：史秀娟，女，1972年12月2日出生，住北京市海淀区。
（身份证号：×××）
原告（反诉被告）：王浩，男，1972年10月16日出生，住北京市海淀区。
（身份证号：xxx）
二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：夏铮，北京华标律师事务所律师。
二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：郝岑晨，北京华标律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：张林若，女，1987年4月11日出生，住北京市玉泉新里二区。
（身份证号：×××）
被告（反诉原告）：李扬志，男，1986年5月17日出生，住北京市玉泉新里二区。
（身份证号：×××）
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘占国，北京市雨仁律师事务所律师。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：冼春雷，北京市雨仁律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：梁淑敏，女，1961年5月26日出生，住郑州市金水区。（身份证号：×××）
委托诉讼代理人：刘占国，北京市雨仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冼春雷，北京市雨仁律师事务所律师。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
（注册号：110XXXXXXXX6550）
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：胡伟琴，女，1986年2月21日出生，该公司法务部职员，住公司宿舍。
委托诉讼代理人：靳泽宇，女，1995年5月4日出生，该公司职员，住公司宿舍。
原告（反诉被告）史秀娟、王浩与被告（反诉原告）张林若、李扬志，被告（反诉第三人）梁淑敏，第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史秀娟、王浩之共同委托诉讼代理人夏铮、郝岑晨，原告（反诉被告）王浩，被告（反诉原告）张林若、李扬志之共同委托诉讼代理人刘占国、冼春雷，被告（反诉原告）李扬志，被告（反诉第三人）梁淑敏及其委托诉讼代理人刘占国、冼春雷，第三人麦田公司之委托诉讼代理人胡伟琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）史秀娟、王浩向本院提出诉讼请求：1.判令史秀娟、王浩支付张林若、李扬志、梁淑敏剩余购房款690万元；2.判令张林若、李扬志、梁淑敏协助史秀娟、王浩办理北京市石景山区玉泉西里二区X号楼XX层X单元XXXXX（X京房权证石字第XX**号）房屋、京石私国用（2013出）第00207号土地使用权人的过户登记；3.判令张林若、李扬志、梁淑敏将北京市石景山区玉泉西里二区X号楼XX层X单元XXXXX（X京房权证石字第XX**号）房屋交付史秀娟、王浩；4.判令张林若、李扬志、梁淑敏赔偿史秀娟、王浩自2016年11月16日至实际过户之日止的违约金（以790万元为基数，每日万分之五计算）；5.判令张林若、李扬志、梁淑敏承担诉讼费用。事实和理由：2016年7月25日，史秀娟、王浩通过麦田公司和张林若签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》：史秀娟和王浩购买张林若位于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼XX层X单元XXXXX号房屋，该房屋土地使用权证为京石私国用（2013出）第00207号；房屋成交价为790万元，定金100万元；由金诚担保公司提供200万元供张林若解抵押使用。史秀娟、王浩按约支付定金100万元后，张林若拒绝配合办理涉案房屋的解抵押手续，以各种理由拖延履行。史秀娟、王浩已将原有住房出售而在外租住房屋。
被告（反诉原告）张林若、李扬志辩称，合同约定史秀娟、王浩提供200万元解押款，由张林若、李扬志进行解押。但史秀娟、王浩未提供200万元解押款，合同无法继续履行，违约责任在史秀娟、王浩。并同时提出反诉，反诉请求：1.判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令史秀娟、王浩向张林若、李扬志支付违约金158万元；3.判令史秀娟、王浩向张林若、李扬志支付律师费5万元；4.史秀娟、王浩承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）史秀娟、王浩针对被告（反诉原告）张林若、李扬志的反诉辩称，史秀娟、王浩将自己房屋出卖而购买涉案房屋，有能力支付200万元，张林若、李扬志在2016年11月14日明确表示不履行合同，不配合办理相关房屋手续。合同应继续履行。
被告（反诉第三人）梁淑敏辩称，梁淑敏并非涉案房屋的所有权人，是代张林若、李扬志办理房屋买卖事宜，梁淑敏不是合同当事人，请求驳回对梁淑敏的起诉。
第三人麦田公司述称，双方的诉求与第三人无利害关系，听从法院判决。
经审理查明：张林若与李扬志系夫妻关系，二人于2013年6月22日登记结婚。北京市石景山区玉泉西里二区X号楼XX层X单元XXXXX号房屋（以下简称涉案房屋）于2013年9月18日登记在张林若名下，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为134.27㎡，房屋所有权证号为X京房权证石字第XX**号，土地使用权证号为京石私国用（2013出）第00207号。涉案房屋已设定抵押，权利价值为259万元，抵押权人为交通银行股份有限公司北京官园支行。他项权证号为京石私他项（2013）第00085号，抵押期限自2013年9月30日至2043年9月30日。涉案房屋属于张林若、李扬志夫妻共同财产。梁淑敏系张林若、李扬志出卖涉案房屋的委托代理人。
2016年7月22日，出卖人张林若（梁淑敏代）与买受人史秀娟、王浩在麦田公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），将涉案房屋出售给买受人，涉案房屋已经设定抵押，抵押登记时间为2013年9月30日。成交总价为790万元。若该房屋有《国有土地使用权证》，买卖双方应于办理完该房屋的所有权转移登记后十个工作日内办理申请土地使用权转移登记手续。同日，双方签订的《买卖合同》附件二约定：第二条、付款方式。1、定金：签订本附件当日买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）50万元。该笔定金作为购房款的一部分。2、解押款：抵押权人为交通银行，抵押数额为250万元。出卖人承诺：除上述抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保。出卖人应于2016年9月30日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。3、物业交接保证金：出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。4、户籍迁出保证金：出卖人确认该房屋的户籍登记情况为无户籍登记。5、公积金贷款部分房款：买受人委托担保公司向相关机构办理公积金贷款。买卖双方应于2016年11月15日与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为120万元。6、剩余购房款：买受人于2016年12月26日支付出卖人购房款215万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管，买受人于2016年12月26日支付出卖人购房款403万元，支付方式为银行资金监管。第七条、违约责任（买卖双方如无特别约定，违约方应按本条向守约方承担违约责任）。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
2016年7月25日，甲方张林若（梁淑敏代）与乙方史秀娟、王浩签订《补充协议》：1、甲乙双方将本次成交定金变更为100万元，乙方以自行交接的方式于2016年9月30日前（含当日）向甲方支付剩余50万元房屋定金。2、乙方于2016年11月15日前（含当日）以麦田房产公司提供的金诚担保方式向甲方支付200万元首付款，此房款用于该房屋解抵押使用，金城丰担保公司必须于银行规定解押时间内将该笔房款打入甲方在银行的还款账户。甲乙双方积极配合居间方做手续。3、因该房屋解押时间变更，双方同意后续该房屋交易的乙方办理公积金面签、剩余首付款监管时间按照正常手续顺延，甲方配合乙方于该房屋缴税、过户前一个工作日办理剩余首付款建委资金监管215万元和银行托管153万元手续。4、双方约定甲方于收到该房屋全部房款的三个工作日内（含当日）将该房屋交付于乙方，乙方于腾房当日且物业交接完毕后支付甲方2万元物业交接保证金。
2016年7月22日，梁淑敏代张林若收到史秀娟、王浩支付的定金50万元。2016年9月29日，史秀娟、王浩支付张林若定金50万元。
2016年9月6日，麦田公司工作人员周苗告知张林若办理金诚担保手续需要夫妻双方本人到场及需要准备的材料。10月18日，周苗告知张林若后期手续下一步是买卖夫妻双方于2016年11月15日前（含当日）办理福建金诚丰担保手续，请其提前确认好手续。
2016年11月12日，梁淑敏同意按照合同约定于11月15日一起去办理手续，但称李扬志不能去。麦田公司告知若李扬志不去，则公证手续不能做，不能代办。梁淑敏称有公证书可以办成，若11月15日办成就算，办不成则顺延一周，想办法也得办成。
2016年11月13日，周苗告知张林若11月15日办理手续需要夫妻双方到场及需要携带的材料。11月14日，周苗告知张林若约其于11月15日下午13点30前，前往北京市朝阳区复星国际中心15层办理相关手续，并询问材料是否准备齐全，要求准时到达，收到请回复。
2016年11月14日，周苗告知买卖双方：明天定的时间是下午1点半到朝阳区复星国际中心15层。梁淑敏当日收到后回复称,麦田公司提供金诚担保，要求用来解押的200万元打入金诚丰担保公司账户，违反政策，故要求买方把200万元直接打入卖方的还款账户，由银行监管，用于解押，并表示11月15日不能去北京市朝阳区复星国际中心15层。周苗回复称：金诚担保手续是为了保证客户的资金安全，并且专款用于房屋解押，中间不收取任何手续费，未违反国家规定，请其于11月15日下午13点30分前，前往朝阳区复星国际中心15层办理相关手续，并且带齐周苗发的材料。
2016年11月15日下午13时13分许，麦田公司工作人员到达约定地点，未看到买卖双方，后离开。11月15日14时30分许，梁淑敏和李扬志到达约定地点，未看到麦田公司人员和买受人。梁淑敏称其11月14日表示不能办理手续后，后多次联系买受人告知其11月15日去办理手续，但王浩的手机停机或无人接听，并申请廖兴江作证。史秀娟和王浩称其未到达约定地点，原因是出卖方于11月12日明确表示李扬志于11月15日不能到场，11月14日明确表示11月15日不去办理，故麦田公司让买受人随时准备，买受人并不知晓梁淑敏和李扬志去了约定地点，张林若当日未到场亦无法办理相关手续，不认可证人证言。
庭审中，史秀娟、王浩提交房屋买卖合同和房屋租赁合同，证明其将自有房屋出卖，现只能租房居住，每月租金4100元。
对于史秀娟、王浩主张的自2016年11月16日至实际过户之日止的违约金（以790万元为基数，每日万分之五），张林若、李扬志否认己方违约，若法院认定其违约，则合同约定的违约金数额过高，请求法院酌减。
王浩、史秀娟明确表示其具有全款支付剩余购房款的能力，并愿意代张林若、李扬志向交通银行股份有限公司北京官园支行清偿债务以消灭抵押权。
本案审理过程中，经史秀娟、王浩申请，本院依法对涉案房屋采取了保全措施。
上述事实，有结婚证、房屋所有权证、土地使用权证、《买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、收据、转账凭证、短信、微信、录音、照片、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，张林若、李扬志与史秀娟、王浩之间签订的《买卖合同》、《补充协议》等系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行各自义务。史秀娟和王浩作为买受人，依法负有支付房屋价款的义务。张林若和李扬志作为出卖人，依法负有交付房屋和转移房屋所有权的义务。
本案争议的焦点是违约方的认定。依据查明的事实，首先，依据《补充协议》，史秀娟和王浩于2016年11月15日前（含当日）以麦田公司提供的金诚担保方式向张林若、李扬志支付200万元首付款，金城丰担保公司于银行规定的解押时间内将该笔房款打入张林若的还款账户。买卖双方积极配合居间方做手续。其次，梁淑敏作为张林若、李扬志出卖涉案房屋的委托代理人于11月14日明确表示11月15日不能去办理金诚担保手续，张林若、李扬志已经构成违约。再次，依据麦田公司的要求，办理金诚担保手续必须夫妻均到场，张林若于11月15日未到场，李扬志亦未按约定时间到场。最后，出卖人已明确表示11月15日不能去办理金诚担保手续，且未提供充分证据证明此后于该日去办理手续已经通知买受人，史秀娟、王浩于11月15日未至约定地点办理相关手续并无不当。故史秀娟、王浩于11月15日前（含当日）未支付200万元首付款的责任在出卖人，张林若和李扬志为违约方，史秀娟和王浩并无违约行为。综上分析，本院对张林若、李扬志以史秀娟、王浩未支付购房款构成违约为由提出的解除合同及其他反诉请求均不予支持。
依据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行等违约责任。涉案房屋虽然被抵押，但是史秀娟、王浩明确表示具有全款支付的能力且愿意代为偿还贷款以消灭抵押权，涉案房屋并不存在法律上或事实上不能履行的情形，故房屋买卖合同应继续履行，本院对于史秀娟和王浩主张的支付剩余购房款、转移房屋所有权及相应土地使用权并交付涉案房屋的诉求予以支持。
因张林若、李扬志存在违约行为，故应依约向史秀娟、王浩支付相应的违约金。对于违约金数额，本院以史秀娟、王浩因合同未按期履行另行解决住房问题的租金损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平和诚信原则进行酌定。
梁淑敏是房屋买卖合同中出卖方张林若和李扬志的委托代理人，并非房屋买卖合同当事人，故本院对史秀娟、王浩要求梁淑敏承担相关法律责任的诉求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、史秀娟、王浩于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼XX层X单元XXXXX号房屋在交通银行股份有限公司北京官园支行的抵押贷款偿还完毕，张林若、李扬志予以协助；
二、张林若、李扬志于上述第一项判决内容履行完毕后七日内协助史秀娟、王浩办理位于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼XX层X单元XXXXX号房屋的抵押权注销手续；
三、史秀娟、王浩于上述第二项判决内容履行完毕后七日内给付张林若、李扬志剩余购房款（具体金额以六百九十万元减去实际代张林若、李扬志偿还的贷款数额为准）；
四、张林若、李扬志于上述第三项判决内容履行完毕后十五日内协助史秀娟、王浩将位于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼XX层X单元XXXXX号房屋的所有权以及相应的土地使用权转移登记至史秀娟、王浩名下，并将该房屋交付史秀娟、王浩；
五、张林若、李扬志于本判决生效后七日内支付史秀娟、王浩违约金四万元；
六、驳回史秀娟、王浩的其他诉讼请求；
七、驳回张林若、李扬志的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六万七千一百元（史秀娟、王浩已预交三万三千五百五十元），由张林若、李扬志负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三万三千五百五十元，由张林若、李扬志负担（已交纳）。
保全费五千元（史秀娟、王浩已预交），由张林若、李扬志负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张 鸣
代理审判员 孙 莉
人民陪审员 杨尚云
二〇一七年十一月十日
书 记 员 袁 帅