陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终9034号
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安兆胜实业有限公司，住所地西安市莲湖区西关正街209号9幢1单元10501室。
法定代表人：蒙大农，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈榕，陕西旺园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦君妤，陕西旺园律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳巍，女，1973年11月15日出生，汉族，市政设施管理局管理大队职员，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。
上诉人西安兆胜实业投资有限公司（以下简称兆胜公司）因与被上诉人岳巍房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2015)莲民初字第01206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年11月16日，岳巍、兆胜公司之间签订房屋买卖，合同编号:B200907048，购买西安市莲湖区御笔华章项目第2幢1单元22层12203号房屋。约定建筑面积110.1平方米，每平米单价4584.9元。合同约定，岳巍应于2009年11月16日前付清全部房款即人民币504797元；兆胜公司应于2010年6月30日前，将经验收并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。同时关于产权登记双方约定：出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，岳巍于2009年11月16日交纳购房款人民币504797元，2010年8月18日交纳大修基金15964.5元、契税7572元、工本费80元。兆胜公司于2010年6月30日向岳巍交付房屋。
审理中，岳巍认为双方约定损失与其实际损失相较过低，要求以实际损失予以计算，并申请对西安市莲湖区御笔华章小区第2幢1单元22层12203号房屋室内装修价值及房屋增值价值进行评估。2015年12月30日中和资产评估有限公司陕西同盛分公司出具中和评报宇(2015)第XAL1021号委托资产评估报告，评估意见为：房屋装修市场价值为38800元、房屋增值市场价值为273800元。
诉讼中兆胜公司向本院提交的2008108号预售许可证，并称岳巍购买的房屋包含在预售许可证中；岳巍称通过西安市房地局官网查询，所购买的房屋均显示为“不可售”，经向房地局了解，也不能获知详细原因。本院遂就御笔华章小区预售及产权情况向西安市房屋产权产籍管理中心发出调查函，西安市房地局复函称：御笔华章项目系西安兆胜实业有限公司与西安市莲湖区教育局合作建设项目。2008年，西安兆胜实业有限公司向我局申请办理了2号楼房屋预售许可手续（预售许可证号2008108），但12203房不在预售许可范围内。按照其双方约定，上述房屋属莲湖区教育局分配房源。经查，目前该项目2号楼整体，按照《房屋登记办法》的规定，我局暂无法为购房人办理房屋买卖确权手续，待初始登记完成，我局才可办理相应确权手续。
诉讼中，兆胜公司在第二次庭审中向本院提交书面鉴定申请，要求依法委托鉴定机构对涉案房屋同等地段的房屋租金市场价进行评估。本院经合议后未启动该鉴定程序。
岳巍在原审诉称，2009年11月16日，岳巍、兆胜公司签订房屋买卖合同，约定岳巍于2009年11月16日前付清全部房款504797元，兆胜公司于2010年6月30日前将符合合同约定的房屋交付岳巍使用，并在房屋交付后365日内办理权属登记手续，如因兆胜公司原因不能如期取得房屋产权证的，兆胜公司依约向岳巍支付违约金。合同签订后，岳巍如期履行了付款义务，兆胜公司亦如期交房，但迟迟未给岳巍办理房屋产权证，岳巍多次找兆胜公司协商未果，故诉至法院，请求：1、解除岳巍、兆胜公司双方房屋买卖合同；2、判决兆胜公司赔偿岳巍购房款及各项损失共计100万元；3、本案诉讼费用由兆胜公司承担。后岳巍变更诉讼请求为：1、确认岳巍、兆胜公司订立的房屋买卖合同无效；2、由兆胜公司赔偿岳巍已付房款504797元、房屋装修损失38800元、房屋增值损失273800元，由兆胜公司返还代收取岳巍的房屋大修基金15964.5元、契税加工本费7652元、物业费602.6元，以上共计841616.1元；3、由兆胜公司承担本案诉讼费用、鉴定费用。
兆胜公司在原审辩称，岳巍要求兆胜公司赔偿购房款及各项损失无事实和法律依据。本案涉案的鉴定报告所依据的证据材料，因没有双方质证，不能作为鉴定依据，故鉴定报告应依法不予采信；房屋增值部分在现实中具有很大的不确定性，不能认定为岳巍的损失；房屋装修属于岳巍为了改善居住环境增加居住舒适度的支出，该支出与合同无效后果之间并无因果关系，不属于直接损失。故岳巍的各项诉讼请求，均无法律依据，应依法驳回岳巍的诉讼请求。
兆胜公司针对岳巍变更诉讼请求提起反诉称，岳巍请求确认双方订立的房屋买卖合同无效，合同无效后因该合同取得的财产应予以返还。岳巍从2010年6月30日起开始实际使用兆胜公司交付的房产，所获得的因房屋使用财产利益应当向兆胜公司予以返还，该财产利益应当比照同等地段的房屋租金标准执行，依法应向兆胜公司折价补偿，故请求：由岳巍赔偿因占用房屋获得的租金利益，按照每月2200元标准，从2010年6月30日计算至提起反诉之日应为167200元，要求岳巍支付至实际腾交房屋之日止，并承担本案反诉费用。
岳巍针对兆胜公司的反诉辩称，兆胜公司对岳巍采取欺诈的方式订立房屋购买合同，截止第一次庭审时兆胜公司仍称涉案房屋有预售许可证。直到法院依职权调取了房屋相关信息后，才在诉讼中确认了涉案房屋不具有房屋预售许可，订立合同时该房屋是否具有预售许可岳巍不得而知，岳巍自己通过购买获得的房屋无需支付租金，即便存在损失也是因兆胜公司自身原因所致。请求驳回兆胜公司的反诉请求。
原审法院认为，自然人、法人的合法权益依法受法律保护。2009年11月16日，岳巍、兆胜公司之间签订西安市莲湖区御笔华章项目第2幢1单元22层12203号房屋买卖合同，兆胜公司虽提供了西安市住房保障和房屋管理局2008年12月3日颁发的2008108商品房预售证，但经本院查证涉案房产不包含在预售许可证记载的面积内。庭审中，兆胜公司未能提供相关证据证明涉案房屋已取得销售许可的证据，故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”之规定，双方订立的商品房买卖合同应属无效。
本案审理期间，岳巍申请对涉案房屋的装修部分和增值部分进行评估，以确定岳巍的实际损失。对装修价值的评估，所依据的证据为房屋内装修现状；对增值部分为市场调查分析。故对兆胜公司质证中认为评估之前未进行证据质证的意见，本院不予采纳，该评估报告程序合法，可以作为本案定案依据。
关于岳巍诉请由兆胜公司赔偿合同无效后的增值部分。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》中，对出卖人存在欺诈行为，导致合同无效或者被撤销的，买受人可以要求出卖人给付不超过已付购房款一倍的损失。岳巍称正是基于对兆胜公司在销售房屋时宣传有预售许可证的信赖，加之本案第一次庭审时，兆胜公司仍坚称合同有效，房屋有预售许可证之抗辩理由。可以认定：兆胜公司在销售房屋时故意向岳巍隐瞒了涉案房屋不包含在已取得预售许可证面积内的事实。显然兆胜公司在出卖房屋时存在过错，应当赔偿房屋增值部分给买受人，从法律上讲并未加重出卖人的责任，因为出卖人收回房屋后，完全可以再次出售。谋取利益的最大化是出卖人违法、违约的直接动因，如果对买受人房屋增值不予保护，就会使出卖人出现即是违法、违约，也完全可以收回房屋，再出售给他人以谋取利益，甚至刺激和助长出卖人实施违法和违约行为，于社会交易持续的稳定不利。
关于兆胜公司反诉由岳巍承担房屋使用费的问题。虽然合同因没有预售许可证而被宣告无效，但自出卖人将房屋交付岳巍后，买受人实际取得了房屋的居住使用权，虽该利益不能直接反映为货币和实物，但是确实具有一定的价值利益。商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。正是基于以上考虑，本院为了减少当事人诉累，没有启动兆胜公司对房屋使用费用的评估申请。本案岳巍从2010年6月30日取得房屋，交款504797元，折算有效年限50年每年为10096元。
关于房屋装修价值赔偿问题，在评估报告中评估价值采取重置成本×成新率计算，按照2015年9月9日的基准日进行评估，已考虑了岳巍实际使用中的折旧费问题，故处理时按照评估报告为准计算。岳巍在使用房屋期间的缴纳的物业费用，系物业服务单位提供了物业服务后收取的对价，为岳巍使用房屋的合理必须支出，其诉请由兆胜公司予以返还，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第九条之规定，判决如下：一、原告岳巍与被告西安兆胜实业投资有限公司2009年11月16日签订的房屋买卖合同（合同编号:B200907048）无效;二、本判决生效后十日内，被告西安兆胜实业投资有限公司退还收取原告岳巍的购房款504797元，并支付房屋增值价值273800元；三、本判决生效后十日内，被告西安兆胜实业投资有限公司返还代收原告的房屋大修基金15964.5元，契税、工本费7652元；四、本判决生效后十日内，被告西安兆胜实业投资有限公司赔偿原告岳巍房屋装修价值38800元;五、原告岳巍收到上述款项十日内，将位于西安市莲湖区御笔华章项目第2幢1单元22层12203号房屋现状向被告西安兆胜实业投资有限公司返还；六、本判决生效后十日内，原告岳巍向被告西安兆胜实业投资有限公司支付房屋使用费至房屋实际腾交之日（按照每年10096元标准，从2010年7月1日起算）；七、驳回原告岳巍其余诉讼请求；八、驳回被告西安兆胜实业投资有限公司其余反诉请求。案件受理费13800元、鉴定费5000元，由被告西安兆胜实业投资有限公司承担（原告已预付）；反诉费1822元，由原告承担1000元，被告承担822元（被告已预付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，兆胜公司不服原审判决向本院提起上诉称，1、原审法院认定其公司在销售房屋时，故意向岳巍隐瞒了涉案房屋不包含在已取得预售许可证面积内的事实，与客观事实不符。客观事实是岳巍在购房时完全了解房屋现状。涉案房屋属于莲湖区教育局分配房源，但土地性质，房屋状况，房屋权属等基本事实均未查清，因此本案的基本事实并未查清。2、原审的鉴定程序违法，所得鉴定报告无效，鉴定所依据资料包括《房屋买卖合同》未经双方当事人质证便开始鉴定，鉴定房屋装修时，未通知其公司派员到场，现场鉴定所依据物证、书证等未经双方质证，程序违法，鉴定报告应属无效。3、涉案房屋的买卖并不属于商品房买卖关系，不应适用最高法院《审理商品房买卖合同司法解释》的规定。岳巍入住至今已多年，购房的根本目的已经实现，无效合同自始无效，岳巍占有涉案房屋自双方买卖合同签订之始便无效，岳巍占有房屋便无任何法律依据，因市场价格变动交易而产生的所谓增值部分，并不属于岳巍，且房屋增值利益属于期待利益，绝非损失。合同无效的最终后果，即应恢复合同签订前的状态，原审判令其公司支付岳巍房屋增值部分以及装修部分，属于适用法律错误。4、其公司并不能再次将涉案房屋出售，更无法谋取利益。5、原审判决中其公司的名称错误，应为“西安兆胜实业有限公司”，应予纠正。6、大修基金并非其公司收取，而是由西安市房屋维修资金管理中心收取的，不应由其公司退还。故上诉请求二审法院：1、撤销原审判决第一项、第四项及第二项中关于房屋增值价值部分的内容或将本案发回重审。2、本案上诉费用由岳巍承担。
岳巍辩称，1、请求驳回兆胜公司的上诉请求，兆胜公司的上诉是恶意拖延行为，兆胜公司在原审中就以各种理由拖延，导致本案一直没有得到判决，其为此花费大量时间及金钱。2、涉案房屋实在没办法使用居住。3、其在购买时，兆胜公司告知涉案房屋是有预收许可证的，365天内可以办理房产证，但是一审查明涉案房屋是不可预售房屋。兆胜公司超过规划加盖一个单元房屋，一层多加两户，共32楼，地下四层商业。其他户已经调解了，要了违约金。现在就剩涉案的这四、五户，这一栋房屋规划局不认，房管局不认。3、兆胜公司的欺诈是很明显的，按照最高法院司法解释其可以要求兆胜公司赔偿一倍房价款，但是经过商量后其决定要求兆胜公司赔偿其实际损失，装修实际损失及相邻楼房差价是客观真实的。4、考虑到本案的诉讼时间，从2015年初到现在，已经很长时间了，其与兆胜公司因为本案发生多次冲突。请求法院考虑本案的现实情况，驳回兆胜公司的上诉请求，维持原审判决。
二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
岳巍购买兆胜公司开发建设的房屋，双方签订《房屋买卖合同》，因涉案房屋未在合同约定的期限内办理房产证发生纠纷诉至法院，岳巍称在签订《房屋买卖合同》时，兆胜公司称涉案房屋有预售许可证，原审审理时，兆胜公司仍称涉案房屋有预售许可证，并向原审法院提供了涉案楼房的预售许可证。但经原审法院调查，涉案房屋所在的2号楼虽然取得预售许可证，但该预售许可证的预售范围内并无涉案房屋。
兆胜公司在涉案房屋没有预售许可证明的情况下，仍一直称有预售许可证明，并提供了不包含涉案房屋的预售许可证，兆胜公司的行为明显构成故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，岳巍可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求兆胜公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
本案中岳巍对涉案房屋的装修投入，因涉案合同无效，房屋要返还兆胜公司，该装修损失属于岳巍的实际损失范围。因兆胜公司的故意隐瞒行为导致合同无效，涉案房屋价值增值、价格上涨，岳巍要重置与涉案房屋同地段同面积的房屋需多支付相关费用，原审已进行评估鉴定，该部分费用应计入岳巍的损失范围。原审判令兆胜公司支付岳巍房屋装修、房屋增值价值的损失是正确的，兆胜公司上诉认为其公司不应支付的请求无事实与法律依据，本院不予支持。
关于兆胜公司在二审庭审时称其公司不应返还岳巍房屋大修基金的请求，因兆胜公司的该请求在提出时已超过法定的上诉期限，故对该请求，本院不予审理。
综上，原审判决正确，应予维持。兆胜公司上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5407元，西安兆胜实业有限公司已预交，由西安兆胜实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二〇一七年十一月二日
书 记 员 袁萱