北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5517号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京海杰物业管理有限公司，住所地北京市海淀区丰智东路7号院1号楼102室。
法定代表人：郭学玉，总经理。
委托诉讼代理人：许梅，北京市天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨燚，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州华三通信技术有限公司，住所地杭州市滨江区长河路466号。
法定代表人：MatthewGeraldGreenly，董事长。
委托诉讼代理人：叶强，北京卓纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱文婕，北京高朋律师事务所律师。
原审被告永创兴业（北京）置业有限公司，住所地北京市海淀区丰智东路11号4层409号。
法定代表人：李建涛，总经理。
委托诉讼代理人：董铁山，男，1975年2月9日出生，该公司职工。
上诉人北京京海杰物业管理有限公司（以下简称京海杰公司）因与被上诉人杭州华三通信技术有限公司（以下简称华三公司）、永创兴业（北京）置业有限公司（以下简称永创兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第08492号民事判决，向本院提起上诉。本院于二○一六年八月二十四日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人京海杰公司之委托诉讼代理人许梅、杨燚，被上诉人华三公司之委托诉讼代理人叶强、钱文婕，原审被告永创兴业公司之委托诉讼代理人董铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
京海杰公司的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判京海杰公司与华三公司签订的《杭州华三通信技术有限公司物业租赁合同》（以下简称《物业租赁合同》）自判决之日起解除，驳回华三公司的一审全部诉讼请求；2.依法改判华三公司向京海杰公司支付租金（自2014年5月1日起至租赁合同解除之日止）；3.依法改判华三公司向京海杰公司支付电力改造费5388413.1元；4.依法改判华三公司向京海杰公司支付被拆除的630A电力工程设备款1889544元；5.依法改判华三公司向京海杰公司支付解除合同的房屋租金损失2648448元；6.依法改判华三公司向京海杰公司支付中介费671308元；7.依法改判华三公司向京海杰公司支付电力资源占用罚款35009.56元；8.依法改判华三公司向京海杰公司支付返还电梯维修费16000元；8.一、二审案件受理费由华三公司负担。事实与理由：1、一审法院仅凭一份《关于永丰B3厂房装修的消防报审情况说明》（以下简称《情况说明》）即认定我方存在根本违约而认可华三公司具有单方解除权过于草率单薄。华三公司证明我方构成根本违约、无法办理后续手续的证据仅有北京住总建设安装工程有限责任公司（以下简称住总建设公司）于2013年6月14日出具的一份《情况说明》，再无其他证据，不足以认定我方根本违约。2、京海杰公司是否能够补办加扩建部分的手续并无定论，一审法院过早认定无法补办手续，属认定事实不清。3、加改扩建部分是否为违法建筑应由相关行政主管部门依法处理，不属于本案一审法院审查范畴，但一审法院却以违法建筑标准对本案进行审理。4、未经行政机关对加改扩建面积认定为违法建筑前，一审法院最多认定合同中加改扩建面积属于无效部分，而不应由此认定华三公司有权单方解除。5、一审法院错误认定华三公司有权依据《物业租赁合同》行使单方解除权。一审法院已认定华三公司在办理交房验收前已经知晓房屋加改扩建的情况，因此其称不知晓房屋加改扩建的合同解除理由不能成立。而在华三公司明知存在加改扩建面积的情况下，其称因无法办理审批手续而无法使用房屋，不能构成根本违约而解除合同的理由。6、华三公司在我方未根本违约的情况下行使单方解除权的行为属于擅自退租、单方违约，应当承担违约责任。7、一审法院未对我方承担的配电箱及其安装费1045000元作出认定，且采用双重标准认定我方电力设备拆除损失和改造损失。8、一审法院对京海杰公司就合同解除承担主要责任的认定错误。
华三公司辩称，服从一审判决，不同意京海杰公司的上诉请求和理由。1、华三公司有权依照合同法及《物业租赁合同》的相关规定解除合同。首先，在缔结合同过程中，京海杰公司并未向华三公司如实披露涉案房屋存在违法加建面积的重大不利事实，其行为构成欺诈。其次，涉案房屋中存在违法加建面积之事实本身已构成京海杰公司根本性违约。第三，京海杰公司违反明示担保义务，华三公司有权依据租赁合同的相关约定解除合同。第四，由于存在违法加建面积，涉案合同根本不能履行。第五，从事实上看，涉案租赁合同已经解除，京海杰公司没有在法定期间内提起诉讼，合同已经解除。2、京海杰公司以华三公司恶意退租为由提出反诉，与事实不符，与法律无据，应予驳回。
华三公司向一审法院起诉请求：1.判令确认我公司与京海杰公司签订的《杭州华三通信技术有限公司物业租赁合同》于2013年6月28日解除；2.判令京海杰公司向我公司返还房租7323360元及双倍返还押金3661680元；3.判令京海杰公司承担因其违约而给我公司造成的直接经济损失1026558.03元；4.判令京海杰公司承担本案的诉讼费用；5.申请追加永创兴业公司就违法加建导致的无法履行租赁合同的后果（诉讼请求第2-4项）承担连带责任。
京海杰公司向一审法院反诉请求：1.判令我公司与华三公司签订的《杭州华三通信技术有限公司物业租赁合同》自判决之日起解除；2.判令华三公司向我公司支付租金（自2014年5月1日至判决之日止，按每天每平米2.2元主张，6688平方米）；3.判令华三公司根据鉴定结果向我公司支付电力改造费；4.判令华三公司向我公司支付被拆除的630A电力工程设备款1889544元（包括设备购置费和安装费）；5.判令华三公司向我支付解除合同的房屋租金损失2648448元（合同第3.6.2条，擅自退租应该承担6个月的租金损失，2.2元*6688平米）；6.判令华三公司向我公司支付中介费671308元；7.判令华三公司向我公司支付电力资源占用罚款35009.56元；8.判令华三公司向我公司返还电梯维修费16000元；以上第3-8项反诉请求，共计10648722.66元；9.判令华三公司承担反诉费用。
一审法院认定事实：2013年2月5日，就海淀区西北旺镇永丰工业厂房及配套设施B2地块B-3厂房及配套设施（北京市海淀区西北旺镇丰智东路7号院1号楼）租赁事宜，京海杰公司（甲方）与华三公司（乙方）签订《物业租赁合同》。合同注明系鉴于如下三点而就物业租赁一事达成一致并同意签订本合同，即：鉴于华三公司欲承租上述厂房及配套设施用于研发、办公、生产场所；鉴于京海杰公司对该标的与永创兴业公司合作建设，永创兴业公司对房屋附着土地拥有土地使用权并享有开发建设、经营管理的权利（见西北旺镇政府出具《确认函》），永创兴业公司向华三公司出具的《关于永丰科技园厂房及土地权利主体的说明》，委托甲方代为行使出租权的《确认函》、《承诺书》，甲方保证上述文件真实合法有效，是乙方同意承租房屋的前提和基础；鉴于永创兴业公司与甲方协商一致，并委托甲方作为出租方，根据本合同约定的租赁条款将房屋出租给乙方，并连带保证乙方在租赁期间有权持续稳定、不受妨碍的租赁房屋。就具体租赁事宜，合同写明：租赁物业的房屋建筑面积6688平方米，其中地上六层共5016平方米，地下二层共1672平方米，项目占地3426.68平方米，附各楼层平面图及总平面图，若乙方对该数据有疑议，可要求甲方重新测量，并以双方认可的新测量值为最终数据，甲方应向乙方出示房产测量部门认定房屋建筑面积的相关证书或资料，本合同签订时，甲方应向乙方出示房屋的集体土地使用证、竣工验收证明、消防验收合格证明等证件，并提供复印件；签署本合同后，甲方应按附件2的要求进行物业改造，并达到交付标准，甲方的交房日为2013年2月5日，除改造工作标明的时间外，甲方应在交房日前满足乙方可以独立、正常使用物业，另增加3200KVA的电力改造项目应在2013年6月30日前完成……；租赁期限自2013年5月1日起到2018年4月30日止，共五年，自签署合同之日起至2013年4月30日为免租期，乙方在免租期内不支付租金，乙方使用发生的水费、电费等由乙方支付；乙方向甲方支付三个月的房租和电力改造费（两项合计为3元/天/平方米）作为押金，合计1830840元，甲方应在本合同到期日或提前终止日起的5天内将押金无息退还给乙方，对于乙方对房屋造成的损失或拖欠其他费用，甲方有权对押金作相应抵扣以此补偿此等损害的费用……；租金总费用标准为3元/天/平方米，其中包括基础租赁单价2.2元/天/平方米，电力改造分摊费用0.8元/天/平方米（按附件2要求进行电力改造及由此引起的楼层加固等所产生的费用为本合同下本物业的电力改造费，电力改造费由甲方先投入，双方同意将上述费用分摊到租金中，乙方不再向甲方另行支付相关任何费用，乙方在向甲方支付租金时按0.8元/天/平方米的单价一并分期支付电力改造费，本合同约定的租赁期结束时，甲方已全部收回所投入的电力改造费用），房租和电力改造费按照365天每年计算，每月租金为610280元，甲方不另收租金以外的任何费用（包括但不限于物业管理费、停车费、公共能耗费等其他费用）；双方签署合同后，乙方向甲方预付365天的房租和电力改造费……；第3.6.2条，在甲方没有违反本合同之约定的情况下，不允许乙方提前退租，如提前退租，需提前6个月通知甲方并获得甲方同意，否则甲方有权不退回押金，乙方向甲方支付甲方尚未收回的电力改造费用；第3.7.1条，大厦本体及原有附属设备设施的保养、维修由乙方负责及承担费用，但其自然老化更换等非乙方人为损坏的由甲方负责及承担费用，甲方承担设备出厂时的质量问题、房屋暗线、暗管、防水等维修、更换费用；新增加的配电室及附属设备设施由乙方负责及承担费用……；乙方承担水电费，在甲方完成电力户名变更之前，电费由甲方代缴，乙方凭甲方提供的合格有效发票及相关凭证支付；合同第4.1条，甲方保证拥有房屋和土地的合法使用权和出租权，保证乙方依本合同对房屋的使用符合集体土地使用证以及相关法律法规的要求，租赁期间，甲方保证房屋始终处于适租状态，乙方的租赁持续稳定且不受妨碍，如果因甲方或第三方的经济纠纷、甲方违反法律法规、租赁房屋和土地发生权属纠纷等事由而导致该租赁房屋被查封、拍卖或被采取强制措施的，或者其他影响乙方租赁权利的情形，乙方有权通知甲方解除本合同，同时甲方应双倍返还乙方押金、全额退还已付未发生的租金，并赔付乙方的全部装修费用作为解约赔偿金；乙方装修、消防报批及验收由乙方负责，甲方不指定消防公司，甲方协助维护消防局关系，甲方提供现有630A的电供乙方装修，装修期间电费不提供增值税发票……；对于乙方对房屋进行的装修，乙方退租时不需恢复原状，也不承担任何恢复原状的费用；甲方应确保乙方在整个租期内都能独自、正常使用房屋，否则乙方有权解除合同，并主张赔偿；关于电力改造进度，如2013年6月30日电力改造仍未达到交房标准（不低于3200KVA），则作为甲方逾期交房……；合同第6.4条，甲方有下列行为之一的（包括：隐瞒产权或房屋瑕疵致使乙方无法使用的；房屋/土地产权存在纠纷的，导致乙方无法继续正常租赁的；未按合同约定办理或不具备与房屋租赁有关的手续，致使乙方无法在合同约定时间内正常入住或使用的，上述手续包括但不限于房屋合法出租的证明材料、消防验收证明、竣工合格证、办理工商更改登记需要的其他材料等……），乙方有权解除合同，而不承担任何责任，并要求甲方双倍返还押金，并赔偿乙方因此而遭受的一切损失，该损失包括但不限于乙方租赁房屋的认证费、代理费、搬迁费、装修费、误工费等，如因以上原因导致乙方解除合同的，乙方对甲方的装修（无论是原装修还是二次装修）不承担恢复原状责任，也不承担恢复原状的费用；乙方在租赁期限内，在甲方没有违反本合同任何约定的情况下，未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权不退还押金，并有权要求乙方补偿甲方尚未收回的电力改造费用，但因甲方有违反本合同之约定或乙方行使本合同赋予之权利而导致乙方提前退租或解除合同的情形不属于擅自退租……
合同签订后，京海杰公司依约将租赁标的交付华三公司，并进行电力改造。华三公司如约向京海杰公司支付2013年5月1日至2014年4月30日租金7323360元及押金1830840元，并已经着手装修设计。2013年4月8日，京海杰公司与华三公司、深圳市特发物业管理有限公司北京分公司（以下简称特发物业公司）签订《永丰B3物业资料接收记录》，确认京海杰公司将租赁标的物业资料移交华三公司。移交材料包括施工图、电梯资料、空调移机、项目批准文件。其中，项目批准文件中包括集体土地使用证、建筑工程施工许可证、工程竣工备案表、竣工验收单、消防备案表等材料，相关材料中涉案物业建筑面积为5291.4平方米（或5291平方米），建筑结构包括地上5层、地下2层。电力改造工程完成后，京海杰公司、华三公司与物业公司于2013年6月14日进行完工验收及物业钥匙交接。
2013年5月23日，华三公司与住总建设公司签订《2013年H3C北研永丰科技园B3装修工程合同书》，将涉案物业装修工程发包给住总建设公司。2013年6月14日，住总建设公司向华三公司出具《情况说明》，称在2013年6月向北京市海淀区消防局递交消防报审文件时，因项目原备案面积5291.4平方米与现申报面积6688平方米不符、加建部分无报建及审批手续等原因，无法按照实际面积报审，并表示如以原有5291.4平方米建筑面积办理消防备案会对消防验收结果带来极大不确定性，该说明同时称，涉案项目无产权证会导致办理开工许可证有很大难度。涉案房屋未开工装修。
2013年6月28日，华三公司向京海杰公司发出《关于解除<物业租赁合同>的通知》，以在双方办理交房验收手续时发现涉案物业存在违章加建、未经审批面积，且无法提供全部面积消防验收证明、竣工合格证等材料为由，主张依据合同约定之“未按合同约定办理或不具备与房屋租赁有关的手续，致使乙方在合同约定的时间内无法正常入住或使用的，上述手续包括但不限于房屋合法出租的证明材料、消防验收证明、竣工合格证、办理工商更改登记需要的其他材料等”条款，行使合同解除权。2013年7月1日，京海杰公司收到华三公司标注时间为2013年7月1日的《关于解除<物业租赁合同>的通知》，通知内容不变。2013年7月8日，京海杰公司向华三公司发出《关于解除<物业租赁合同>回函》，要求华三公司收回解除函，并主张华三公司在签约前已经知晓加建情况并予以认可，涉案房屋整体结构符合设计要求；提出京海杰公司负责解决并承担华三公司因为夹层面积受到的任何法律或行政执法或其他后果，确保华三公司继续承租不受影响；提出京海杰公司配合专业消防公司确保华三公司装修消防报审通过及消防报审的问题……2013年9月18日，华三公司向京海杰公司发出《关于：解除<物业租赁合同>之善后事宜》，称京海杰公司未能按其承诺解决因违章建筑而导致物业无法通过消防验收的问题，也未就解除合同善后事宜进行磋商，提出退还物业钥匙和场地，以减少因纠纷持续而遭受的经济损失。2013年9月26日，华三公司对涉案标的现场进行拍摄、上锁，并将钥匙等送至京海杰公司办公地点，并由公证机关对上述过程予以公证。京海杰公司工作人员未接收相关资料、钥匙。同日，华三公司向京海杰公司邮寄送达涉案标的图纸、资料、钥匙等材料，并申请就此进行公证保全。京海杰公司未签收上述材料。2013年9月27日，京海杰公司针对《关于：解除<物业租赁合同>之善后事宜》函件出具回函，不认可华三公司主张的解除合同事由，不同意解除合同，称因华三公司未向其提供办理装修消防报批手续、未派员磋商相关细节导致尚未办理相关手续，并要求华三公司在收到本函后三个工作日内提交确定具有消防资质的施工单位以及消防验收报审手续等。华三公司未向京海杰公司提交报审手续等材料。2013年10月10日至11月初期间，华三公司与京海杰公司就合同事宜进行了沟通，但在合同解除以及物业管理、维护责任方等方面存在争议。2013年11月7日，华三公司向京海杰公司发出《关于：委托第三方对物业进行管理和维护的声明》，重申解约主张，告知京海杰公司为避免冬季水管爆裂而造成的损失，其将把钥匙交给永创兴业公司，由该公司作为独立第三方对租赁物业进行管理和维护，且相关费用由京海杰公司负担。2013年11月11日，永创兴业公司员工郑维国以个人名义在确认函中签字，并接受涉案物业钥匙，并主张可应华三公司要求随时返还接受的钥匙，保留向华三公司和京海杰公司要求支付看管物业费用的权利。2013年11月19日，华三公司就钥匙移送情况函告京海杰公司。
另查，涉案物业所在土地为集体土地，永创兴业公司为集体土地使用权人。永创兴业公司就永丰工业厂房及配套设施B2地块B-3厂房建设先后获得北京市规划委员会乡村建设规划许可证、[2010]施[海]建字0048号建筑工程施工许可证，并办理北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）。其中，乡村建设规划许可证显示总建筑面积为5291.4平方米，地上5层，地下2层；建筑工程施工许可证显示项目建设规模为5291.4平方米，工业用途。京海杰公司认可与永创兴业公司对上述工程进行合作建设开发，永创兴业公司提供建设用地，京海杰公司出资建设。2011年10月9日，涉案工程进行网上竣工验收消防备案。备案信息显示：备案建筑物建筑面积5291平方米，地上5层、地下2层。2011年11月3日，北京京安顺消防技术检测有限公司出具《电气防火技术检测报告》和《建筑消防设施检测报告》。两份报告均显示检测（建筑）面积5291平方米，检测区域包括地上1-5层，地下1-2层。《电气防火技术检测报告》同时注明：本检测报告为建筑现场消防设施状况的即时反映，该建筑能否通过验收还需消防监督部门确定。涉案工程由京海杰公司进行了改建、加建、扩建。原第一层改建成两层，原顶层面积扩大，实际总建筑面积达到6688平方米，包括地上6层、地下2层。上述加改扩建未报规划许可，未进行验收备案。
再查，2012年11月9日，永创兴业公司出具《关于永丰科技园厂房及土地权利主体的说明》，说明了涉案物业厂房及土地的权利主体，京海杰公司对涉案物业拥有合法的所有权、使用权和出租权，华三公司租赁行为符合法律法规和土地规划使用用途，永创兴业公司保证华三公司租赁状态稳定且不受妨碍。2012年11月12日，西北旺镇人民政府出具《确认函》对永创兴业公司将永丰工业厂房及配套设施项目分拆与各合作方开发建设、经营、管理并转租给华三公司作为研发办公生产场所予以认可。同日，永创兴业公司曾出具《确认函》，内容为：租赁房屋是京海杰公司与我公司合作建设的项目，我司确认，京海杰公司对上述合作建设项目的全部建筑、构筑物及其他附着物（包括租赁房屋）拥有使用权、经营管理权和收益权；我司同意，京海杰公司已获得关于租赁房屋的充分授权，京海杰公司有权将租赁房屋出租给华三公司用于研发办公生产等使用用途；如果出现产权/出租权属纠纷、土地规划使用性质、收益权纠纷等可能妨碍华三公司租赁的情况，我司将采取一切必要措施维护华三公司的租赁权益；上述确认具有法律效力，我司承担因违反此确认的全部法律后果。
为减少双方损失，一审诉讼中，华三公司与京海杰公司于2014年7月3日就涉案物业资料进行交接，京海杰公司自永创兴业公司郑维国处接收涉案物业钥匙。现涉案物业由京海杰公司控制使用。
一审庭审中，双方主要就无证加改扩建是否导致合同无法继续履行，无证加改扩建情况的告知，解除合同的损失认定，永创兴业公司责任承担问题存在争议。
争议点一，无证加改扩建是否导致合同无法继续履行。
双方对涉案物业存在增加夹层、加大面积且未经规划审批许可一节不持异议，但对上述情形是否足以导致合同无法继续履行存在争议。华三公司主张上述情形导致合同无法继续履行，并以北京住总建设安装工程有限责任公司2013年6月14日《关于永丰B3厂房装修的消防报审情况说明》佐证主张。京海杰公司对此不予认可，主张华三公司并未就消防、装修许可等进行申请，主张加建、扩建部分无需单独办理相关审批手续，且可补办相关手续，并以2013年9月27日回函证明其要求华三公司提交确定具有消防资质的施工单位、消防验收报审材料，由其负责办理装修消防报审，但华三公司未配合。京海杰公司另主张加扩建部分可以补办相关审批手续，可经装修报审通过消防验收，但未就此提交证据。就涉案物业消防备案及装修手续办理问题，法院先后向北京市海淀区消防支队工程审核科、北京市规划委员会海淀分局执法大队、海淀区建设委员会工程科进行调查核实，并确认：2012年11月1日之前，消防竣工验收备案通过网络进行，消防审核部门仅以随机抽查的方式对相关项目进行审查，即进行备案不当然等于符合审查要求；在原有备案规模基础上进行加改扩建，需要再行进行消防备案和验收；建筑物消防、装修报审手续的办理以获得规划审批为前提；本例工程现有实际面积与原规划许可面积相差巨大，其加改扩建应获得规划许可并办理施工许可证；符合补办规定的可在缴纳罚款后补办规划手续；本例集体土地上加扩建工程的定性、查处由当地镇政府进行；申报装修的面积与建委登记备案面积不相符合，无法办理装修许可证。截至庭审结束，加改扩建部分仍未补办相应规划审批手续。
争议点二，无证加改扩建情况的告知。
华三公司主张于2013年6月14日获悉加扩建情况，并就此提交北京易丰行房地产经纪有限公司（以下简称易丰行公司）永丰科技园介绍材料、2013年4月8日《永丰B3物业资料接收记录》、北京住总建设安装工程有限责任公司2013年6月14日《关于永丰B3厂房装修的消防报审情况说明》，以介绍材料中关于涉案物业建筑面积6688平方米的表述、接收记录中以5291.4平方米进行备案的相关资料以及情况说明中关于加扩建无相关审批手续的表述佐证主张。京海杰公司、永创兴业公司对上述材料真实性无异议，但不认可证明目的。
京海杰公司主张尽到告知义务，华三公司在签约前已经知晓房屋无证加改扩建情况且未提出异议。
京海杰公司提交华三公司向易丰行公司出具的授权委托书，证明华三公司授权杨昊、谢雪梅、宋承明、朱传坤代表华三公司负责涉案物业租赁事宜磋商、合同谈判的全部相关事宜，其中杨昊的联系邮箱为×××,谢雪梅的联系邮箱为x.×××，朱传坤的联系邮箱为zhuchuankun@h3c.com。对该份证据的真实性，华三公司、永创兴业公司均予以认可。
京海杰公司提交易丰行公司向其转发的中介过程中的电子邮件，证明华三公司在签约前获悉涉案物业无证加扩建情况。其中，2012年10月25日2:14易丰行公司赖云峰向朱传坤、谢雪梅、永创兴业公司贾鹏等人发送主题为“关于华三有意租赁永丰科技园沟通会”的电子邮件，并以附件形式发送“建设工程竣工房屋面积测量成果”、“房屋分层平面示意图”等材料电子文档，“建设工程竣工房屋面积测量成果”中注明涉案物业2011年测量面积为5351.08平方米，包括地上5层、地下2层；2012年10月30日20:15，易丰行公司李占建向杨昊等人发送主题为“永丰科技园B3权属证明”的电子邮件，以附件形式发送包括集体土地使用证、建设用地规划许可证、涉案物业乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收备案表等在内的权属证明材料电子文档，其中，乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收备案表均显示涉案物业建设规模为5291.4平方米；2012年12月11日17:32，易丰行公司赖云峰给谢雪梅等发电子邮件：“谢总，您好！合同修改见附件，……关于面积说明：总面积6688平方米，测绘报告无2、5层，2、5层为后加建的面积……”；2012年12月14日9:20，谢雪梅向易丰行公司李占建发送电子邮件：“请问6688平方米是如何计算得来的？”；2012年12月14日11:07，易丰行公司李占建给谢雪梅等人发电子邮件：“谢总：你好！测绘报告明细见附件。业主方原报面积6688平方米是自己通过图纸算出来的单层836平米（取整）。乘以8个楼层。按照测绘报告及现有增加的2层、6层部分，面积为5351.08+854.55+（854.55-249.2）=6810.98平方米，（另外按照现状一层东门厅外延，与2-6层一样，面积还应增加9.97平方米，合计6820.95平方米）”；2012年12月14日12:44，易丰行公司赖云峰给谢雪梅等人发电子邮件：“谢总，根据测绘报告，B3整栋建筑面积应为7070.15平方米，测绘报告面积5351.08+增加了2层、6层面积854.55*2层+一层东侧增加面积为9.97平方米”……上述邮件均办理公证。华三公司对赖云峰、李占建的身份无异议，但不认可其工作人员收到上述邮件，且认为即便邮件属实，京海杰公司也未明确告知加扩建面积未获得规划审批手续的事实。永创兴业公司对上述邮件无异议。
京海杰公司另以《物业租赁合同》关于“本合同签订时，甲方应向乙方出示房屋的集体土地使用证、竣工验收证明、消防验收合格证明等证件，并提供复印件”之约定，主张华三公司知晓房屋无证加改扩建情况且未提出异议。华三公司主张签约时京海杰公司未出示相关证件原件并提供复印件。
京海杰公司另以2013年4月8日《永丰B3物业资料接收记录》，主张最晚于2013年4月8日向华三公司交付竣工验收材料、消防备案材料等证件材料，华三公司并未在合同约定装修期内就此提出异议。华三公司认可于当日签收永丰B3物业资料，且未审查涉案物业备案材料。
同时，永创兴业公司提交的公证电子邮件显示，2012年11月13日21:33，易丰行公司李占建给永创兴业公司贾鹏发送电子邮件：“贾经理：您好！附件为永丰权属证明文件，均请加盖红章。其中包含：1、西北旺镇政府确认函；2、永创给各方确认函；3、永创主体说明；4、永创营业执照复印件；5、各楼座权属证明（土地证、用地规划证、建设规划证、施工证及备案表）均查收附件，周四（注：指2012年11月15日）会议时需要，请备齐。”永创兴业公司据此主张在2012年11月15日会议中向华三公司出具涉案物业的权属证明。京海杰公司对上述邮件无异议。华三公司不予认可。另，2012年11月15日易丰行公司李占建向华三公司杨昊、永创兴业公司贾鹏等人发送邮件，显示华三公司、易丰行公司、永创兴业公司及包括京海杰公司人员在内的相关投资方于当日参加了“关于华三与永丰科技园租赁谈判会”。对于该邮件体现的会议情况，京海杰公司、永创兴业公司均无异议，华三公司表示不清楚会议参加人员情况。
争议点三，华三公司因合同解除产生的损失认定问题。
华三公司主张《物业租赁合同》于2013年6月28日解除，要求京海杰公司依据合同第4.1、6.4条返还已付未发生租金、返还双倍押金，并依据合同第6.4条“包括但不限于乙方租赁房屋的认证费、代理费、搬迁费、装修费、误工费等”的内容要求获赔中介费22万元、装修设计费29万元、工程咨询造价费50204.74元、机电顾问费92400元、物业管理费93953.29元、律师费28万元。
就中介费，华三公司提交2013年2月所签《永丰B3项目服务协议书》及发票。其中，协议书约定因华三公司委托易丰行公司提供涉案物业选址和居间服务，华三公司支付半个月租金作为基础服务费，基础服务费22万元，分三次支付。华三公司实际支付中介费10万元。
就装修设计费，华三公司提交2013年3月7日与杭州银江实业有限公司所签《建设工程设计合同》、图纸及发票。其中，合同显示：对涉案物业的装修设计正式启动时间为2012年11月1日，设计单位于2012年12月26日前提交全部图纸；华三公司应向设计单位提供设计工作所需的依据性文件；合同总价32万元，包括方案设计（含投资估算）及施工图设计两个阶段的设计费、图纸资料费、配合招标人完成施工图审查及修改完善施工图设计费、施工招标至竣工验收期间相关服务（包括派驻现场设计代表）等的服务费以及相应的利润、税费等；截至方案设计全部完成并经发包人确认，华三公司应当支付合同总价的30%，截至施工图及工程量清单完成并通过审批后，华三公司应当一共支付合同总价的65%，装饰施工配合完成，施工队退场后支付完合同总价的90%；合同履行期间因华三公司原因终止合同的，按照已经完成的某一设计阶段的实际工作量支付合同款，其中不足一半时，按该阶段设计费的一半支付，超过一半时，按该阶段设计费的全部支付。图纸显示出图日期为2012年4月30日。发票显示：2013年12月20日，杭州银江实业有限公司向华三公司出具总价格为29万元的设计费发票。华三公司另提交杭州银江实业有限公司于2014年3月14日出具的说明函，主要内容包括：杭州银江实业有限公司对永丰科技园B3项目进行装修设计并出具设计图纸，杭州银江实业有限公司出具的设计图纸的依据是该项目现状及其实际测量结果，设计图纸出图日期笔误，实际出图日期为2013年4月30日。就合同履约进度，华三公司称不清楚。
就工程咨询造价费用，华三公司提交其与浙江中汇工程咨询有限公司北京分公司所签《建设工程造价咨询合同》、发票，主张工程咨询造价费用损失。《建设工程造价咨询合同》显示华三公司委托浙江中汇工程咨询有限公司北京分公司就北京永丰科技园B3装修施工工程项目提供施工全过程工程造价控制及结算审计服务；施工阶段全过程工程造价控制基本服务费用按项目建安总造价（暂定计费基数1000万元作为付款依据）的5‰计取，合同签订后15个工作日内，支付施工阶段全过程工程造价控制服务费的10%；招投标及合同签订阶段，应该进行工程量清算编制及审核，工程量清单编制及审核服务完成后15个工作日内，按照工程预算造价的2‰支付该项费用。华三公司共计支付咨询费45204.74元。华三公司未就上述钱款构成作出解释。
就机电顾问费，华三公司提交与北京格林贝斯装饰工程有限公司2013年12月5日所签《华三公司引入机电顾问项目技术咨询合同终止补充协议》、总数为92400元的发票。合同显示华三公司于2013年4月委托北京格林贝斯装饰工程有限公司就涉案物业装修、强弱电、暖通、消防、给排水安装工作提供机电顾问咨询服务，原合同总额12万元，因华三公司在2013年7月13日提出需要对项目重新选址，签订此补充协议，确认已完成部分工作内容，工程金额92400元。
就物业管理费用，华三公司提交与特发物业公司北京分公司《物业管理服务协议》、《关于交纳永丰项目物业管理费的通知》及93953.29元发票。合同显示，特发物业公司北京分公司为华三公司提供涉案物业的物业服务，服务期自2013年6月14日至2013年9月26日，物业服务费93953.29元。通知显示，特发物业公司北京分公司于2013年12月10日要求华三公司支付服务期间物业费93953.29元。
就律师费，华三公司提交于2013年10月13日与北京卓纬律师事务所所签委托代理合同及总金额为161695元的专项顾问律师费发票，主张因本案诉讼事宜产生律师费损失。合同约定一审律师代理费28万元，其中，起诉前支付首期律师费15万元，一审判决作出后支付13万元。
对于上述主张，京海杰公司均不予认可，认为华三公司擅自退租。就上述证据，京海杰公司主张均由与华三公司具有利害关系的公司出具，不予认可。永创兴业公司认为上述证据及费用与其无关。
争议点四，京海杰公司因合同解除产生的损失认定问题。
京海杰公司主张华三公司擅自退租，要求华三公司承担2014年5月1日起的租金，并依据《物业租赁合同》第3.6.2条“在甲方没有违反本合同之约定的情况下，不允许乙方提前退租，如提前退租，需提前6个月通知甲方并获得甲方同意，否则甲方有权不退回押金，乙方向甲方支付甲方尚未收回的电力改造费用”的约定，不同意退还押金，且要求华三公司支付6个月的租金损失2648448元，同时赔偿因合同解除产生的电力改造费损失7811584元、拆除原有630A电力工程设备损失1889544元、中介费损失671308元、2013年6月14日至2013年12月16日电力资源占用罚款35009.56元，2013年4月28日至2014年4月28日期间电梯维修费损失16000元。
第一，就电力改造费损失。京海杰公司主张按照未履行合同期限*0.8元/天/平方米的方式计算电力改造费用损失，一共计算4年，并提交《建设工程施工合同》、《产品购销合同书》、《建设工程勘察合同》、发票等证据证明该主张的合理性。华三公司认可京海杰公司依约进行了电力改造，且达到合同约定标准，但认为上述证据反映的电力改造费用明显高于公平市场价格，并于2014年5月16日提交鉴定申请，坚持就配电室电力改造工程进行造价鉴定。北京基建业工程管理有限公司依据本院委托对本例进行了鉴定，鉴定费109930元由华三公司预交。鉴定意见书确认鉴定造价合计5388413.1元。
京海杰公司主张鉴定结果低于实际花销，但认可鉴定结果，主张华三公司据此赔偿电力改造费损失并变更该项反诉请求。永创兴业公司对鉴定意见书无异议，认可鉴定结论，但认为与其无关。华三公司提出如下异议：1、鉴定机构鉴定范围包括非因电力改造而发生的工程以及虽与电力改造同期发生，但与电力改造工程无必然联系的工程（如加固工程）；2、加固工程并非基于涉案电力改造而必然发生的内容，且加固工程图纸缺乏原结构设计单位或相应资质设计单位盖章确认，有违《建筑装饰装修工程质量验收规范》，其造价费用不应纳入本例鉴定范围；3、分界室造价中有50%的设备和工程专用于其他楼盘，与本案无关，有关分界室的三个专业工程，分界室工程单独列明，建筑工程和装饰工程等专业中关于分界室的工程量没有单独列明；4、涉案工程设备必须采取招投标方式进行采购，鉴定机构应选择咨询中的最低价格作为配电设备的造价标准，鉴定机构采取询价企业的平均价，与《北京市建设工程材料设备采购招标投标管理办法（试行）》的规定不符。
鉴定机构针对上述异议进行书面答复如下：本例鉴定范围都属于电力改造工程范围内，加固工程是否因为电力改造而必然发生由实施方解释说明；第二个问题与鉴定机构无关，无法回答；分界室中是否有50%的设备和工程专用于其他楼盘，超出鉴定范围，分界室建筑工程和装饰工程本身是一个整体工程，不是若干个独立的工程，所以分界室建筑工程和装饰不能肢解；关于价格标准，鉴定机构选择市场平均价格是站在公平公正的角度上来计入造价，确保了设备价格可以满足使用需求，华三公司的问题超出了鉴定机构的工作范围。
就所称鉴定对象包含电力改造前既有电力工程的范围，华三公司表示无法予以明确，且未提交证据，但主张加固工程系电力改造前已经实施的工程，与电力改造无关。京海杰公司提交经公证的电子邮件证明加固工程基于电力改造产生，且华三公司对此知情。其中，2012年11月23日16:13，易丰行公司赖云峰向华三公司谢雪梅等人发送邮件：“谢总，3000KVA的电力改造方案，估算788万元+30万元的加固费，比之前（2500KVA）750万高出68万，平场分摊0.07元/天/平米。业主方希望租金价格按3元/天/平方米。”
就所称分界室同时用于其它楼盘，华三公司认为京海杰公司提交图纸中标有7家用电单位，且涉案房屋2进6出8台高压柜中含有备用高压柜2台及6号楼使用的高压柜2台。就所称6号楼使用涉案物业高压柜，华三公司未提交证据。京海杰公司不予认可，并提交北京市亿丰电力安装有限公司出具的《京海杰电缆分界室情况说明》，证明涉案物业分界室中8台高压柜全部用于涉案物业，且不存在浪费。该情况说明内容为：“我单位受甲方京海杰委托施工的201301198760号方案，路由为永创开闭站至下一户用户之间的双路电缆，本户京海杰位于此两者之间，故采取破口断接引入京海杰电缆分界室，再引出至原下一户电缆分界室。京海杰电缆分界室采用2进6出方式，共8面高压柜。进线两面柜，本户出线2面高压柜，反送回下一户出线2面高压柜，备用抢修、检修2面高压柜。故此需用2进6出8面高压柜。”北京市电力公司海淀供电公司在“情况属实”处加盖营销部业扩报装专用章。
另，双方均认可进行电力改造是因为华三公司对房屋有较高的用电要求，其研发团队用电量高于一般写字楼的用电需求。改造后的电力设备未进行撤销更换。
第二，就被拆除的原有630A电力工程设备损失，京海杰公司主张包括分摊配电室、外电源造价844554元，配电箱及其安装费用1045000元，并提交永创兴业公司与北京市海淀区远大汽车驾驶学校所签《永丰工业厂房及配套工程项目合作建设协议书》补充协议、发票等证明北京市海淀区远大汽车驾驶学校为使用永创兴业公司投资之配电室、外电源设施，承担分摊费用844554元；提交北京大陆方圆汽车信息咨询有限公司与北京市亿丰电力安装有限公司《协议书》、结算表、发票等，证明北京大陆方圆汽车信息咨询有限公司垫付原有630A电力工程设备配电箱及其安装费用1045000元；提交永创兴业公司、北京市海淀区远大汽车驾驶学校、京海杰公司《主体变更三方协议》，证明京海杰公司继受北京市海淀区远大汽车驾驶学校针对涉案物业电力设备的权利义务。其中，《主体变更三方协议》约定，北京市海淀区远大汽车驾驶学校在本协议签订前基于合作建设项目对永创兴业公司产生的债务由京海杰公司全部承担，北京市海淀区远大汽车驾驶学校与京海杰公司承担连带责任。京海杰公司主张《协议书》中北京大陆方圆汽车信息咨询有限公司应予支付的费用实际由北京市海淀区远大汽车驾驶学校负担，但未就此提交证据。另，京海杰公司认可该套设备的拆除费用已经包含在前述电力改造费用中。
第三，就中介费，京海杰公司提交2013年2月5日与易丰行公司所签《客户确认书》及671308元服务费发票。其中，确认书显示，易丰行公司为京海杰公司提供介绍客户租赁涉案物业的服务，京海杰公司向易丰行公司支付1.5个月租金作为代理费；华三公司系易丰行公司的客户，华三公司与京海杰公司签署正式租赁合同并支付押金及首期租金后，京海杰应向易丰行公司支付上述代理费。
第四，就2013年6月14日至2013年12月16日电力资源占用罚款35009.56元，京海杰公司提交用电客户电费交费通知单及总数额25755.05元的电费发票。京海杰公司主张所负担电费中包括维持涉案物业基本设施运转的电费以及电力资源占用罚款，同时认可上述证据无法显示其所称罚款情况。
第五，就2013年4月28日至2014年4月28日电梯维修费损失16000元，京海杰公司提交与北京九方基业机电工程有限公司所签《北京市电梯日常维护保养合同》及发票。合同显示合同期限自2013年4月28日至2014年4月28日，维护保养费8000元×2台，总计16000元。北京九方基业机电工程有限公司于2013年11月14日向京海杰公司开具B-3电梯维保费16000元的发票。
就所称6个月租金损失，京海杰公司称依据合同提前6个月退租的约定主张。
就京海杰公司所主张的上述损失，华三公司均不认可。永创兴业公司对京海杰公司提交证据无异议。就京海杰公司主张之原有630A电力工程设备钱款支付情况，京海杰公司表示不清楚。
对于争议点五，永创兴业公司责任承担问题。
华三公司要求永创兴业公司承担连带责任，理由包括：永创兴业公司系产权人、实际出租方；永创兴业公司2012年11月9日《关于永丰科技园厂房及土地权利主体的说明》、2012年11月12日《确认函》中关于本例标的物享有合法所有权、使用权、出租权的确认与实际存在无证加改扩建情况相违背；永创兴业公司在《确认函》中做出“出现产权/出租权属纠纷、土地规划使用性质、收益权纠纷等可能妨碍华三公司租赁的情况，我司将采取一切必要措施维护华三公司的租赁权益。上述确认具有法律效力，我司承担因违反此确认的全部法律后果”的承诺。
对于上述主张，永创兴业公司均不予认可，主张其与京海杰公司系合作建设开发关系，涉案物业的出租使用及收益权归京海杰公司，永创兴业公司不是租赁合同当事人；其仅就租赁标的房产权属清晰、不存在土地使用性质争议进行了确认。永创兴业公司提交涉案标的权属证件，证明房产权属清晰；提交2009年8月17日西北旺镇人民政府文件、2012年11月12日西北旺镇人民政府《确认函》以及《永丰工业厂房及配套工程项目合作建设协议书补充协议》、《主体变更三方协议》，证明京海杰公司取得涉案物业的出租权及出租收益权；提交公证电子邮件，主张《关于永丰科技园厂房及土地权利主体的说明》、《确认函》由华三公司起草，永创兴业公司系配合华三公司对上述文件予以确认，不存在欺骗、隐瞒及诱使华三公司签署合同的情况。对上述主张及证据，京海杰公司均无异议。华三公司不认可上述证据证明目的。
上述事实有当事人陈述、《物业租赁合同》、鉴定意见书、发票等证据材料在案佐证。
一审法院认为，华三公司与京海杰公司所签《物业租赁合同》系双方真实意思表示，租赁标的虽涉及无规划审批手续加改扩建问题，但是否属于违法建筑，应由行政部门认定，且违法建筑在一定条件下亦存缴纳罚款后补办规划手续的可能，现并无证据显示相关部门已就此予以确认，故该《物业租赁合同》属于有效合同，对双方均具约束力。
就华三公司是否有权解除合同，法院认为，尽管无规划审批手续尚未对合同效力产生不利影响，但根据查明事实，华三公司因为涉案房屋存在一千多平米无规划审批手续加改扩建面积、楼层而无法办理消防备案、装修开工许可的事实客观存在且一直持续。虽京海杰公司坚持无规划审批手续不影响消防、装修相关手续的办理，但并未就此提交证据，且其抗辩之主张与法院向相关部门调查核实的情况相抵触。因此，由于尚无证据显示涉案房屋符合补办相关审批手续条件，具备可继续履行的事实基础，华三公司租赁目的客观上无法实现，其有权提出解除合同。京海杰公司主张华三公司赔偿因擅自退租导致的额外6个月房屋租金损失，法院不予支持。
当事人行使解除权，合同自通知到达对方时解除。对方有异议，但未约定异议期限的，可以在通知到达后三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力。本案中，华三公司解除合同的通知于2013年7月1日送达京海杰公司。京海杰公司虽对该解约通知提出异议，但并未就此提请人民法院或仲裁机构予以确认，同时，京海杰公司收到该解约通知后亦未就华三公司因夹层面积产生的履约困难采取积极明确措施予以解决，故法院确认，本《物业租赁合同》应于2013年7月1日解除。
本案中，涉案合同系因存在无证加扩建导致无从按照实际情况办理相应备案手续，进而无从继续履行而解除。对于合同解除的责任，法院认为：
一方面，华三公司、京海杰公司、永创兴业公司以及易丰行公司之间往来邮件显示，华三公司在签订合同前已经通过电子邮件往来获悉涉案房屋规划审批备案、实际面积组成及加改扩建等情况。双方所签《物业租赁合同》也明确约定，本合同签订时，京海杰公司应向华三公司出','2018-09-28
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连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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