江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏04民终152号
上诉人（原审原告）：许文杰，男，1987年11月6日，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：朱琴芳，江苏常弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许志刚，男，1965年11月21日生，汉族，住常州市武进区。
原审第三人：徐凤大，女，1941年1月20日生，汉族，住常州市武进区。
上诉人许文杰因与被上诉人许志刚、原审第三人徐凤大所有权确认纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初7335号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许文杰上诉称，一、被上诉人许志刚与我母亲王美华离婚时，将登记在许志刚自己名下的房屋赠与给了我，是他自己真实意思表示，所以本案登记在许志刚及许春法名下的二间房屋都应该归我所有。二、对于后排二间没有产权登记的房屋一审法院认定赠与无效也没有事实和法律依据。三、一审没有支持46万元及租金损失无事实与法律依据。
被上诉人许志刚答辩称，我与前妻王美华调解离婚时，错误地认为本案诉争的二间房屋均为我建造，即将自己名下的一间给了大儿子许文杰，而将父亲许春法名下的一间房屋留给了自己，实际我无权处分我父亲的财产。
原审第三人徐凤大答辩称，我不同意将登记在许春法名下的我们夫妻共同共有的房屋赠与给许文杰了。
许文杰一审向法院提出诉讼请求：1、依法确认位于常州市武进区牛塘镇湖滨北路306号价值约40万元的两间三层楼房（包括后面二层半楼房及中间的明堂）归我所有。2、判令许志刚停止侵害、立即搬离上述房屋，并向我返还款项46万元。3、要求许志刚赔偿我自2015年9月起至实际搬离上述房屋之日止的租金损失。4、本案诉讼费由许志刚承担。事实与理由：许志刚与我系父子关系。1993年6月16日我母亲王美华与许志刚达成调解协议，约定坐落于牛塘镇竹园村委前大巷房屋两间（即现湖滨北路306号两间房屋，以下简称案涉房屋），产权登记在许志刚名下的一间归我所有。许志刚于1998年擅自将上述两间诉争房屋以40万元的价格抵给他人。2006年9月许志刚之兄许志坚以许志刚的名义以41万元的价格赎回案涉房屋，并要我以46万元的价格要回诉争房屋。为了要回本属于自己的房屋，我迫于无奈向其支付了上述房款。2007年2月2日，许春法与徐凤大办理公证，自愿将登记在许春法名下的一间案涉房屋赠予我，并将房屋产权证交付给了我。自2007年开始，案涉房屋一直由我占有、使用。2015年10月8日，许志刚将案涉房屋的承租人打伤，并强制要求其退租，此后许志刚一直占有案涉房屋。我曾多次要求许志刚搬离诉争房屋，但均被拒绝。请求法院查明事实，依法公正判决。
许志刚辩称：两间房子均由我建造，其中一间登记在我父亲名下，另一间登记在我名下，不存在确权问题。我与王美华离婚时，认为房子由我建造，所以错误地约定将登记在我父亲名下的房子分给许文杰，实际上我父母的房子不能在离婚协议中处理，另一间登记在我名下，即使协议上表述有错误，也不能改变属于我所有的事实，否则也不可能协议离婚连自己住的房屋都不保留。我名下仅有这一间房屋，必须在该房屋内正常居住生活。如果确认给许文杰所有，一是与事实不符，二是将造成我无安身之处的后果，请求法院驳回许文杰的请求。
第三人徐凤大述称：要求撤销赠与协议及赠与公证书,当时我们的想法是许文杰如果要结婚，可以用我们的房屋结婚，而并不是将房屋送给许文杰。何况许文杰对我不赡养，如果两间房子都登记到他的名下，许志刚就会没有住处，我本人连住的地方都没有。因为许文杰在其他地方有许多房屋，其中多数本来是许志刚的，许志刚还有小儿子，也会造成无安身之处，所以要求法院判决两间房屋归许志刚所有。
一审法院审理后认定如下事实：许志刚与许文杰母亲王美华系事实婚姻，1987年11月6日生育许文杰。1990年11月12日，牛塘乡竹园村委前大巷一间房屋（仅指现存房屋的前排）登记的权利人为许志刚，另一间房屋（仅指现存房屋的前排）登记的权利人为许春法。许春法系第三人徐凤大之夫，系许志刚之父。1993年6月16日，在原牛塘乡人民政府的主持下，许志刚与王美华达成调解协议书，双方确认1985年认识并自由恋爱，后以夫妻名义同居生活，于一九八七年七月十七日（换算成阳历即1987年9月9日）生育一子许文杰。双方约定自愿解除非法同居关系（实为离婚）；儿子许文杰由王美华抚养，由许志刚负责生活费等至其独立生活为止；坐落于牛塘新街76号一间房屋归王美华所有，坐落于牛塘乡竹园村委前大巷两间楼房屋（即现牛塘镇湖滨北路306号）一间归许文杰所有（东邻闵宗银），另一间归许志刚所有（东邻许文杰、西邻王志方），归许文杰所有的一间在其未达到法定年龄前暂由许志刚接管。该调解书签订后，案涉的二间房屋由许志刚占有使用。
1999年，许志刚因借史志林40万元，将案涉的二间房屋作价40万元出卖给史志林，双方之间的债务抵销。2006年9月28日，因案涉的二间房屋登记的土地使用人为沈祥海，史志林、沈祥海与许志刚三方达成协议，约定许志刚支付史志林41万元，案涉的二间房屋及副房归许春法、许志刚所有，沈祥海协助办理土地使用权证手续。2007年1月1日，许志刚之兄许志坚收取了王美华支付许志刚、许春法湖滨路房屋价款46万元。
2007年2月2日，第三人徐凤大、许春法与许文杰签订赠与合同一份，将案涉登记在许春法名下的一间房屋及未登记在房屋所有权证内的后排二间二层半楼房一并赠与许文杰，并于同日办理了赠与合同公证书。
2015年7月25日，王美华将案涉二间房屋的一楼及院后底楼二间出租给史继洋使用，年租金3万元，租期2年。
2015年10月，许志刚出狱后，认为前排一间登记为其所有、上述后排二间二层半楼房不在房屋所有权证登记的范围内，不能一并赠与，且无居住之处，与许文杰及王美华交涉无果后，要求史继洋终止租赁、腾空让房，双方发生纠纷而报警求助。后许志刚对案涉的二间房屋进行装修后，和其母亲即第三人徐凤大在其中居住、生活。
许文杰多次要求许志刚搬离案涉房屋，因协商未果而起诉来法院，要求判如所请。
诉讼中，经法院复核，案涉二间房屋的后排的二间二层半楼房未进行合法登记。许文杰、许志刚及第三人徐凤大均未能提供案涉的二间房屋的后排的二间二层半楼房建造的合法审批手续。
上述事实，由调解书、房屋所有权证、协议书、租赁合同及当事人的陈述等予以证实。
一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，案涉的登记在许春法名下的前排一间房屋的实际的所有权人为许春法和徐凤大，其将合法所有的房屋赠与许文杰，并办理合同公证，是两人真实意思的表示，且不违反法律规定，故法院对许文杰要求确认前排一间房屋归其所有的请求依法予以支持。但对于赠与合同一并赠与的后排的二间二层半楼房，因该房屋的建造未办理合法审批手续，房屋所有权证登记的范围也不包括该房屋，许春法和徐凤大将该房屋赠与许文杰无效，即许文杰不能根据赠与合同取得该房屋的所有权或占有、使用权，故法院对许文杰要求将该房屋一并确认归其所有的诉讼请求不予支持。由于前排一间房屋赠与许文杰后，第三人徐凤大名下已无合法的房屋，因此第三人徐凤大仍可享有对已赠与房屋的居住、使用权，以维持其正常的晚年生活所需，希望许文杰对此有正确的认识，不可滥用判决确认所获得的权利。对于案涉的另一间房屋，虽然许文杰的父母在离婚时约定将房屋归许文杰所有，但从调解书的内容中将许文杰的出生年月记载错误（将1987年11月6日错误记载为1987年9月9日）、将事实婚姻当作非法同居解除、将登记在许春法名下的房屋当作夫妻共同财产进行处理来看，可以认定该调解书中将案涉房屋的东面（实为南面）一间归许文杰所有、西面一间（实为北面）一间归许志刚所有属于记载错误。理由是如果认可该错误的记载，则会造成因离婚王美华分得牛塘新街76号一间房屋，许文杰分得登记在许志刚名下的一间房屋，而许志刚所分得的是登记在许春法名下的一间房屋，而事实上登记在许春法名下的房屋是不能作为夫妻共同财产予以分割的。因此有理由认为分给许志刚的房屋就是登记在其名下的一间房屋（即案涉房屋的南面一间），而事后许春法夫妻通过签订赠与合同并进行公证，将原许志刚、王美华离婚时无权处分给许文杰的房屋通过合法的程序，使许文杰合法取得了一间房屋（即案涉房屋的北面前排一间），此赠与行为也印证了离婚协议对案涉二间房屋的分割确有错误。因此，法院对许文杰要求确认登记在许志刚名下的房屋为其所有的请求不予支持。由于案涉的二间房屋共用设在北面前排一间室内楼梯，且二间房屋一楼贯通，为了保证许志刚、第三人徐凤大对房屋的合理使用，许文杰在取得北面前排一间房屋所有权的前提下，应当为其父亲许志刚的正常居住、生活提供应有的便利，同样不得滥用权利，故法院对许文杰要求许志刚搬离案涉房屋的请求不予支持。现查明的证据不能证明许文杰向许志刚支付了46万元，也不能证明许志刚收到了46万元，故法院对许文杰要求许志刚返还46万元的请求也不予支持。由于许志刚与许文杰系父子关系，且许志刚出狱不久，生活困难，许志刚即使占有、使用了属于许文杰前排的一间房屋，许文杰要求其支付租金，一方面未有支付租金的约定，另一方面即使要支付租金许文杰也未明确计算标准，故法院对许文杰的该项请求同样不予支持。由于当事人系祖孙三代之直系亲属，所以更加应当互相宽容，互相帮助，珍惜亲情，倡导父慈子孝，努力消除分歧。本案因调解未成，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、坐落于常州市武进区牛塘镇湖滨北路306号北侧前排一间房屋归许文杰所有。二、驳回许文杰的其余诉讼请求。案件受理费3925元（已减半收取）,由许志刚负担2000元（该款因许文杰已预缴，许志刚于本判决生效之日起三十日内直接支付给许文杰），由许文杰负担1925元。
二审中，双方当事人没有提交新的证据。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。经多次调解双方当事人未达成一致意见。
本院认为，本案的争议焦点是许志刚与王美华为解除以夫妻名义同居生活关系而形成的调解协议中将登记在许志刚名下的一间房屋归给许文杰所有、将登记在许春法名下的一间房屋归许志刚所有是否有效的问题。经查，该二间房屋所有权登记时间为1990年9月和12月，许志刚与王美华1993年6月签订调解协议时，对房屋登记的情况许志刚是明知的，许志刚将自己名下房屋赠与给儿子许文杰是其真实意思表示，虽然该协议在处分许志刚名下房屋时涉及到案外人许春法名下的房屋，但这并不影响许志刚对自己名下房屋处理的效力，故调解协议中许志刚将登记在自己名下的一间房屋归许文杰所有是有效的，一审法院的判决对此处理有误，本院予以纠正，上诉人许文杰的该部分上诉理由成立，本院予以采纳。对于许志刚在调解协议中将登记在许春法名下一间房屋归自己所有，因事后没有得到许春法、徐凤大的追认，且许春法与徐凤大在2007年通过赠与合同并同时进行公证确认，将登记在许春法名下的这间房屋赠与给了许文杰，也进一步否认了许志刚在调解协议中将该房屋归其所有的效力，一审法院根据许春法与徐凤大的赠与行为作出登记在许春法名下的这间房屋归许文杰所有的判决并无不当，本院予以维持。对于上诉人许文杰所提“赠与合同中一并赠与的后面二间没有产权登记的也应该归其所有”的上诉理由，因后面二间房屋（含天井部分）没有进行产权登记，即没有证据表明该二间房屋属于许春法与徐凤大所有，故许春法与徐凤大无权处分该二间房屋，一审法院对此处理并无不当，上诉人许文杰的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于上诉人许文杰上诉所提“许志刚应该返还46万元及赔偿租金”的上诉理由，因本案是确认房屋所有权的案件，案件所涉登记在许志刚和许春法名下的这二间房屋的所有权从未发生过变更，故上诉人许文杰要求许志刚支付46万元及房屋租金的该上诉理由没有事实依据支持，故本院不予采纳。上诉人许文杰在取得前排原登记在许志刚和许春法名下的二间房屋所有权的前提下，应当为其父亲许志刚、第三人徐凤大的正常居住、生活通行等提供应有的便利，确保许志刚、第三人徐凤大对房屋的合理使用，上诉人许文杰不得滥用权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初7335号民事判决第一项。
二、变更常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初7335号民事判决第一项为坐落于常州市武进区牛塘镇湖滨北路306号前排二间房屋（原房屋所有权分别登记在许志刚名下和许春法名下）归许文杰所有。
三、维持常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初7335号民事判决的第二项及一审案件受理费负担部分。
二审案件受理费7850元，由许文杰负担3925元，由许志刚负担3925元。
本判决为终审判决。
审判长 吕 捷
审判员 汪杏芬
审判员 王 佳
二〇一七年四月十四日
书记员 孙 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……