广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10301号
上诉人（原审被告）：刘明，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘秀，住广东省广州市。
委托代理人：刘国华，广东鹏瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：包华珍，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：廖晓虹，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：周鄂良，身份证住址：湖南省桃江县。
上诉人刘明、刘秀因与被上诉人包华珍一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘明、刘秀分别向本院提起上诉，上诉人刘明上诉称:一、一审法院不予采纳上诉人和被上诉人离婚诉讼期间达成的房屋处理约定(即黄埔大道中路260号xxx房及天河区五山路天华街24号xxx房)，属于事实认定不清。(一)(2013)穗天法民一初字第2937号案件法院受理前，上诉人与被上诉人即已经约定好，黄埔大道中路260号xxxx房由上诉人还清按揭款后归上诉人所有，天河区五山路天华街24号xxx房归被上诉人所有。(2013)穗天法民一初字第2937号案件开庭时，被上诉人并没有主张任何权利，仅只提出对天河法院管辖权异议，上诉人在开庭时为遵守当初约定，当庭提出天河区五山路天华街24号xxx房归被上诉人所有，实质上也完全印证了当初的约定。(二)被上诉人在(2013)穗天法民一初字第2937号案件法院开庭一段时间后，违背举证规则才向法院提交书面意见及部分证据主张权利，上诉人以被上诉人举证超期为由不予质证，完全符合法律规定，也符合常理。现一审法院在本案仅以被上诉人在(2013)穗天法民一初字第2937号案件中对涉案房屋提出权利主张，上诉人没有回应为由，进而推定当初没有约定从而做出一审错误判决，明显属于事实认定不清，置民事诉讼举证规则不顾。并且被上诉人符合举证规则的不予质证，完全符合法法律规定。现一审法院以上诉人不予回应进而认定对上诉人不利的推断，明显偏颇，也没有遵守法律有法必依。(三)被上诉人在(2013)穗天法民一初字第2937号案件判决后上诉(案号：2014穗中法民一终字第3xxx号)，上诉案件庭审笔录第四页中上诉人明确提出，如被上诉人违背约定执意主张其权利，上诉人也会要求对五山路天华街24号xxx房进行分配。由于上诉人与被上诉人离婚案件有一、二审，现本案中，一审法院仅以(2013)穗天法民一初字第2937号案件庭审情况笔录为由，没有考虑(2014)穗中法民一终字第3xxx号二审开庭情况及笔录，以偏概全，明显属于事实认定不清。二、一审法院认定刘秀不知道上诉人与被上诉人诉讼离婚情况，与常理不符，进而推定上诉人与刘秀存在恶意串通，损害被上诉人利益。一审法院的推断认定，没有任何事实与法律根据，也没有任何证据证明。(一)上诉人与刘秀仅属于同族叔侄关系，上诉人与被上诉人离婚诉讼，上诉人从来没有向刘秀透露过，刘秀也没有打听或询问过上诉人的婚姻隐私问题。（二)上诉人与被上诉人离婚感情不好，这不是光彩需广而告之的喜事，刘秀不知道上诉人与被上诉人离婚诉讼情况，才符合常理，并且上诉人与刘秀在2013年3月份进行黄埔大道中路260号xxxx存量房交易时，法院也没有信息公示系统供刘秀查询到上诉人与被上诉人离婚诉讼情况。(三)一审法院推定刘秀应当知道上诉人与被上诉人在诉讼离婚，进而错误的认定黄埔大道中路260号xxxx存量房交易存在恶意串通。
三、一审法院以2013年3月上诉人与刘秀进行黄埔大道中路260号xxxx存量房交易时，低于市场价格，从而认定上诉人与刘秀存在恶意串通，没有任何证据与法律依据，纯属于主观推断(一)根据被上诉人一审提交的证据，涉案房屋2010年7月购入价格为60万元，2013年3月售予刘秀价格为95万元，不到3年的时间内升值35万元出售，合情合理也符合房地产市场规律。(二)2013年3月售予刘秀价格为95万元，有过户单据、一系列纳税凭证等为证，一审法院无证据认定95万元的价格明显低于市场价格，仅凭主观臆测。(三)阳光家缘网站公布的黄埔大道中路260号房屋参考价格不能真实反映涉案房屋的市场价格，网站公布的参考价格因房屋交易时间即2013年3月，房屋地段，房屋楼层，房屋结构，是否临街，物业配套均有巨大差异。具体到xxxx房屋，上诉人坚持认为2013年3月份95万元的交易价格，符合实际情况。法院认定的95万元交易价格过低，没有任何证据证实，纯属于主观臆测。(四)涉案房屋交易后，上诉人已交由刘秀实际占有及控制，缴费水电单据、有线电视等均由刘秀处理及缴纳。前述证据也证明了刘秀购买房屋的真实性，不存在有恶意串通的可能。四、l、被上诉人包华珍在此前离婚诉讼案件中，已经分割了五山路天华街24号xxx房，依据包华珍在本案一审提交的证据三-2中，该房屋建筑时间是1996年，面积为71.2平方，并且该房屋为学位房，价值不菲。包华珍一审提交的证据五《房屋买卖合同》证实，涉案房屋建筑时间1999年，面积为97.78平方米，涉案两套房产价值相差不远。2、包华珍一审提交的补充证据7阳光家缘网打印信息，其认为天河地区当时房屋交易均价为16433元，本身该份证据与本案没有关联性，并且真实性也无法确认。但我经咨询房屋管理部门人士称，如果这份打印信息即使为真实可信信息，其统计均价的依据实际是根据房屋交易时在税务部门缴税单据进行统计的，而上诉人提交的缴税单据正好能印证该房屋真实价格即为两上诉人房屋交易价格。综上所述，请求二审法院，1、请求广州市中级人民法院依法撤销(2015)穗天法民四初字第111号判决，改判：判令确认刘秀与刘明就广州市天河区黄埔大道中路260号xxxx房于2013年3月27日签定的《存量房买卖合同》有效；2、一审和二审的案件受理费、保全费全部由被上诉人承担。
上诉人刘秀上诉称：一、原审判决认定上诉人刘秀在购买涉案房屋时与刘明“恶意串通”，没有事实依据且认定事实错误。(一)原审判决认定上诉人刘秀“并不清楚刘明的婚姻状况、不知到刘明与包华珍正在离婚，与常理不符”，纯属主观臆断，没有任何事实依据且与事实不符。1、刘明与刘秀，跨区居住，并无交往。(1)从当事人的住址可以看出，刘明和包华珍在越秀区居住，刘秀在番禺区的大学城居住，虽为同村，但并没有交往。(2)包华珍在庭上的陈述，证实刘明与刘秀，并无交往。刘秀已经结婚数年，结婚时曾宴请了亲朋好友；刘秀生小孩时，也曾宴请了亲朋好友，这是众所周知的事实。但是，不管是刘秀结婚，还是刘秀生小孩，刘秀都没有宴请刘明和包华珍。(3)离婚是个人隐私，并不光彩，不会对外张扬。一审法院认定刘秀“不知到刘明与包华珍正在离婚，与常理不符”。这是错误的推断(二)原审判决认定刘秀与刘明进行房屋交易时“明显低于涉案房屋当时的市场价值”，属主观臆断，没有任何事实依据且与事实不符。1、原审法院以2013年3月27日刘秀与刘明进行房屋交易时每平米低于1万元(按一审法院计算为9715.69元)来推定涉案房屋交易低于当时的市场价值，那么，根据包华珍提交证据五，2010年7月1日刘明从其前一手房东蔡晓文以60万元购买该房时每平米只有6135元，这明显更不合理。2、房屋的交易价值，不仅要看地段，更要看房屋本身的实际情况。涉案的房屋，是一单体楼，坐落在马路边上，噪音大、灰尘多，不适合居住，房价自然要比同路段的其他房屋要低。3、房管部门和税务部门，已经审核通过涉案的交易，说明交易价格合理,房管部门和税务部门为履行其职责，通过调查和收据相应的数据，形成了一套各区域的房价评估系统，以保障依法征税。涉案的房屋，刘秀在一审提交的证据二《存量房交易计税价格核定通知书》足以说明交易时交易的价格是合理的，且是国家机关出具的文件是具有公信力的。(三)刘秀在购买涉案房屋时，尽到了普通人的审查义务。1、刘秀在交易前，询问过刘明是否属于其个人所有，刘明陈述是其个人所有，与他人无关，并将房产证的原件给刘秀看过，房产证的记载的产权人仅刘明1人。2、刘秀还找熟人，查阅了涉案房屋的登记状况，涉案房屋相关权利人仅刘明1人，并无其他人员登记的记录。通过上述审查，刘秀确信刘明有权出售涉案的房屋。3、房屋主管部门在办理过户登记时，也未遇到任何异议或或被要求补交其他材料，这也足以证明刘秀尽到一般人的审查义务。二、一审判决适用法律的错误，将本应由被上诉人包华珍承担的举证责任毫无依据地转嫁上诉人刘秀，有违公平原则和法律的明文规定。1、依据法律规定，被上诉人包华珍主张刘秀与刘明“恶意串通”，应当由包华珍承担举证责任，否则，应当有包华珍承担举证不能的不利法律后果。可是，在整个一审过程中，包华珍并没有提交任何证据予以证明。在这种情况下，依据法律的规定，应当由包华珍承担举证不能的法律后果。在包华珍并没有提交任何证据予以证明而导致法官产生合理怀疑的情况下，一审法院直接将举证责任倒置，显然是没有任何事实依据和法律依据，不但显失公平，还违法了法律的明文规定。2、依据法律规定和审判实践，对“善意”一般是以消极的善意作为认定标准，对善意的证明事项和举证责任的分配，应当由包华珍对其认为刘秀购房的恶意承担举证责任。刘秀已经以事实证明他在购买涉案房屋时，不知道且不应知道该房还有其他的共有人，已经完成了举证责任。包华珍依法应当对其主张的刘秀购买该房与刘明“恶意串通”，承担举证责任。一审法院对善意的认定采用积极善意的认定标准有违公平原则。同时，在包华珍没有提交任何证据证明的情况下，认定刘秀与刘明恶意串通，显然，已经违反了法律的明文规定。三、一审法院的判决，显失公平，严重损害刘秀的合法利益。刘明于2010年7月1日以60万元的价格从其前一手房东蔡某购买了涉案房屋，2013年3月27日又以95万元的价格在带银行按揭的情况下将涉案房屋售与刘秀，2年多的时间，价格增长的58%，即增值了35万元。一审法院在毫无事实依据和法律依据的情况下，判决刘秀与刘明于于2013年3月27日签定的《存量房买卖合同》无效。这意味着刘秀将损失了涉案房屋两三年来增值部分的合法利益，且无法通过另行诉讼的途径获得赔偿，而增值部分的合法利益，将被刘明和包华珍据为己有，刘秀却要承担购房借款的高额利息。同时，刘秀还要面临承担将自己购买的涉案房屋出租出去的租赁合同的违约责任。这对刘秀而言，是极不公平。综上所述，请求二审法院，1、请求广州市中级人民法院依法撤销(2015)穗天法民四初字第111号判决，改判：判令确认刘秀与刘明就广州市天河区黄埔大道中路260号xxxx房于2013年3月27日签定的《存量房买卖合同》有效；2、一审和二审的案件受理费、保全费全部由被上诉人承担。
被上诉人包华珍答辩称：上诉人上诉主张的事实和理由没有证据证实。刘秀无论是否知道刘明是否离婚，但肯定是知道刘明有过婚姻状态，理应知道涉案房屋属夫妻共同财产。关于房屋交易价格的问题。二手房存在阴阳合同的现象，根据地税价格认定交易价格没有低于市场价不符合市场行情。我方有申请评估，评估价是最客观的。刘秀没有提供证据证实其有了解过刘明的婚姻状况，刘秀没有尽到审查义务。两套房屋的面积和地理位置均不相同，因此，上诉人所说的两套房屋价格相差无几的主张不成立。刘秀和刘明是叔侄关系，刘秀主张不知道刘明婚姻状态是不符合常理的。我方认为刘秀至今没有向刘明支付购房款项。刘秀提供的证据不能证明真实交易及善意取得涉案房产。
包华珍于2014年12月31日向原审法院起诉请求：1、确认刘明与刘秀就广州市天河区黄埔大道中路260号xxxx房于2013年3月27日签订的《存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字130××××9008）无效；2、本案的受理费由刘明与刘秀承担。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆于2011年10月13日出具的《广州市房地产产权情况证明》显示，刘明名下的房产档案信息登记有两套房产，分别为广州市天河区五山路天华街24号xxx房（登记字号为定字59243号；以下简称xxx房）和广州市天河区黄埔大道中路260号xxxx房（登记字号为2010登记字910xxx2号；以下简称涉案房屋）。
2010年7月1日，刘明向案外人蔡某购买涉案房屋，交易价格为600000元。2013年3月27日，刘明将涉案房屋以950000元的价格出售给刘秀，并办理了产权转移登记手续。包华珍持有的广州市房地产档案馆于2014年6月18日出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号为2010登记字910xxx2号），载明涉案房屋的建筑面积为97.7836平方米，产权人为刘明，登记时间为2010年7月13日，登记附注栏显示2010年8月9日刘明，广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行申请持房产证抵押；2013年3月27日刘秀申请转移或交换；2013年3月27日刘明；广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行申请涂销抵押等。
原审另查，刘明于2011年10月8日起诉要求与包华珍离婚，经审理，原审法院作出（2011）穗天法民一初字第2917号民事判决，不准许双方离婚。2012年，刘明再次起诉要求与包华珍离婚，后于2012年12月5日申请撤诉。2013年11月18日，刘明再次以要求与包华珍离婚为由诉至原审法院，要求解除和包华珍之间的婚姻关系并依法分割共同财产，原审法院经审理于2014年5月5日作出（2013）穗天法民一初字第2937号民事判决，该判决经审理查明：“刘明、包华珍于1990年7月自行认识，××××年××月××日登记结婚。在夫妻关系存续期间，以刘明的名义购买了位于广州市天河区五山路天华街24号xxx房，刘明表示该房归包华珍所有，无须包华珍对其作出补偿。本案庭审后，包华珍向原审法院提交书面意见，表示刘明存在出轨行为，其与刘明的夫妻感情并未破裂不同意离婚；同时为主张刘明存在出轨行为及夫妻共同财产等情况，提供了《相片》、《各医院怀孕记录》、《车辆记录》、《公积金记录》、《房产记录》及《光盘》；包华珍并同时向原审法院申请调查刘明名下银行账户的情况。刘明认为包华珍的证据材料超过举证期限，不予质证等”，“原审法院认为，包华珍于本案庭审后向原审法院提交的证据，因超过法定的举证期限，刘明对此不予质证，且经原审法院审查也不属于庭后取得的新证据，故原审法院对包华珍所提交的证据不予采纳，如若包华珍认为双方尚有夫妻财产未依法分割，包华珍可另案主张权益。包华珍向原审法院申请调查刘明的银行账户，但未在法定期限向原审法院提出，原审法院对此不予采纳”，判决如下：“一、准许刘明与包华珍离婚。二、离婚后，位于广州市天河区五山路天华街24号xxx房归包华珍所有”。包华珍对判决不服提出上诉，广州市中级人民法院于2014年7月3日作出（2014）穗中法民一终字第3xxx号民事判决，经审理认为：“关于包华珍上诉主张刘明存在过错及双方还有其他未予分割的夫妻共同财产问题……因包华珍在原审期间并未提出相关诉请，故在双方二审无法进行调解的情况下，包华珍可另行提起诉讼”，判决驳回上诉，维持原判。经查阅（2013）穗天法民一初字第2937号案卷，包华珍在该案中提交的《房产记录》即为广州市房地产档案馆于2011年10月13日出具的《广州市房地产产权情况证明》，该证据包华珍在本案中亦有提交。
原审庭审中，刘明表示包华珍一直知道涉案房屋的存在，而且在离婚诉讼一审时双方已经对涉案房屋协商一致进行处理，xxx房归包华珍所有，涉案房屋归刘明所有，所以在（2013）穗天法民一初字第2937号案诉讼过程中双方均未提及涉案房屋，并出示（2012）穗天法民一初字第1681号民事裁定书（刘明诉包华珍离婚一案，后刘明于2012年12月5日撤诉，其上载明刘明及包华珍的住址均为涉案房屋）及（2013）穗天法民一初字第2937号民事裁定书（载明刘明的住址为涉案房屋），包华珍对该两份民事裁定书的真实性予以确认，并表示其在与刘明进行离婚诉讼之前并不知道涉案房屋的存在，是在2011年进行离婚诉讼的一审时在房地产管理部门查询才得知，但由于其当时没有聘请律师代理，所以不清楚如何提出主张，在二审中已对涉案房屋主张权利，但由于超过举证期限，二审法院没有处理。
包华珍表示刘秀是刘明的哥哥的儿子，刘秀与刘明是叔侄关系，刘秀在与刘明进行房屋交易的时候完全知道刘明与包华珍正在进行离婚诉讼。刘明则表示刘秀为其族里的堂哥的儿子，在进行房屋交易的时候其并未向刘秀披露其与包华珍正在进行离婚诉讼。刘秀表示其与刘明为同一个本家，其父亲与刘明并非亲兄弟而只是堂兄弟，其在与刘明进行房屋交易的时候并不清楚刘明与包华珍正在进行离婚诉讼。
关于涉案房屋的房款支付情况，刘明表示其在2013年3月12日、同年3月13日、同年3月27日、同年4月9日分别收到300000元（转账）、100000元（转账）、50000元（现金）及300000元（转账），剩余款项由刘秀用现金分几次支付，在付清房款后其向刘秀出具收据。刘秀表示其在2013年3月12日借朋友李某300000元直接向刘明转账、同年3月13日以妻子吴某的账户向刘明转账130000元、同年3月27日向刘明支付现金50000元、同年4月9日借朋友易某300000元直接向刘明转账，剩余款项由其用现金向刘明分几次支付，付清房款后刘明向其出具收据，并提交各项转账凭证及银行流水予以证明。在本案审理过程中，刘秀向原审法院申请证人吴某及易某到庭作证，吴某到庭后作出证人证言，表示其在2013年3月13日以其个人账户向刘明转账130000元，该款项用于购买涉案房屋；易某到庭后作出证人证言，表示刘秀于2013年3月向其借款300000元用于购买房屋，其在2013年4月9日直接向刘明账户转账300000元。
原审法院认为：夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。包华珍与刘明于××××年××月××日登记结婚，于2014年11月3日经广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民一终字第3xxx号民事判决书判决准予离婚，刘明购买涉案房屋的时间为2010年7月1日，仍处在其与包华珍的婚姻关系存续期间，涉案房屋应属于夫妻共同财产。房屋在现实生活中属于重大财产，刘明在婚姻关系存续期间出售涉案房屋，应征得包华珍的同意。经查阅（2013）穗天法民一初字第2937号案卷可知，包华珍在离婚诉讼的审理期间已对涉案房屋提出权利主张，刘明辩称在离婚诉讼的一审期间双方已经对涉案房屋的处理协商一致，xxx房归包华珍所有，涉案房屋归刘明所有，但对此并未举证予以证明，且包华珍对此亦予以否认，原审法院对刘明的抗辩不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”。刘明与包华珍的婚姻关系存续了将近二十年，刘明从2011年起开始提起离婚诉讼，历经三次诉讼，并于2014年经二审判决准许离婚，在2011年至2014年间长达三年的时间里刘明与包华珍间一直存在离婚诉讼，刘秀与刘明存在亲属关系，刘秀称其并不清楚刘明的婚姻状况、不知道刘明与包华珍正在进行离婚诉讼，与常理不符。涉案房屋处于广州市中心地段，刘明与刘秀进行房屋交易时（2013年3月27日）约定的每平方米单价低于10000元（950000元÷97.7836平方米），明显低于涉案房屋当时的市场价值。刘明在其与包华珍婚姻关系存续期间以个人名义将涉案房屋出售并与刘秀签订《存量房买卖合同》，包华珍在（2013）穗天法民一初字第2937号案中对涉案房屋提出权利主张，刘明亦不予回应，刘明在婚姻关系存续期间以个人名义处分共有财产，主观上具有损害另一方利益的恶意。刘秀与刘明存在亲属关系，其在刘明与包华珍的婚姻关系存续期间与刘明进行涉案房屋的交易并将涉案房屋过户至本人名下，其辩称该交易行为为善意缺乏依据，原审法院对刘秀的抗辩不予采纳。包华珍要求确认刘秀与刘明签订的《存量房买卖合同》无效，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年1月25日作出如下判决：被告刘明与被告刘秀就广州市天河区黄埔大道中路260号xxxx房于2013年3月27日签订的《存量房买卖合同》无效。本案受理费18300元、保全费5000元，均由被告刘明、刘秀负担。
本院二审期间，上诉人刘明、刘秀围绕上诉请求依法提交了证据。证据1：（2016）粤0104民初8910传票及应诉通知书，拟证明被上诉人在越秀法院提起其他财产分割诉讼；证据2：（2014）穗中法民一终字第3xxx号案件庭询笔录，拟证明上诉人给予原告五山路天华街24号xxx房产后，被上诉人如主张黄埔大道财产，上诉人可对xxx房起诉。被上诉人包华珍对以上证据质证称：证据1、证据2的真实性确认。产生该诉讼的前提条件是在前期离婚案件中刘明隐瞒转移共同财产，导致法院并不知道该共同财产的存在，广州市中院也主张另行诉讼。经审核，上诉人提交证据均发生于原审判决之前，且对本案事实认定不具决定性作用，本院不予采纳。
经审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，主要争议在于上诉人刘明与被上诉人之间是否存在涉案房屋的归属协议，上诉人刘明与上诉人刘秀之间对涉案房屋的买卖是否存在恶意。
关于涉案房屋归属协议问题，首先，涉案房屋属于上诉人刘明与被上诉人包华珍夫妻关系存续期间的共同财产，对此，双方当事人均未提出异议。其次，在此基础上，上诉人刘明坚持认为，离婚诉讼期间，夫妻双方对于涉案房屋已经就归属达成一致协议，但并未充分举证。同时，在双方已经多次诉讼离婚，并且对相关房产判决析产的情况下，庭外另行约定涉案房产的归属，并不具合理性，上诉人该部分陈述，本院不予采信。至于，两上诉人之间的交易性质，涉及对当事人主观认知的判定，原审根据双方当事人的陈述，结合上诉人刘秀对于涉案房屋交易时期价格以及交易双方的亲疏关系进行综合分析，进行合理判定，符合一般认知，并无明显不当。本院亦予以维持。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人刘明、刘秀共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十月十三日
书记员 冯冠豪