海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)三亚民三初字第10号
原告(反诉被告)：谭子泓，男，香港居民，1980年10月18日出生，香港永久性居民身份证ID：，现内地无固定住所。
委托代理人：李春光，海南惠海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：三亚亚尚投资管理有限公司，住所地三亚市河东区大东海广场。
法定代表人：王波,该公司总经理。
委托代理人：曾璇钰，海南瑞伊律师事务所律师。
原告（反诉被告）谭子泓与被告（反诉原告）三亚亚尚投资管理有限公司（以下简称亚尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)谭子泓及其委托代理人李春光、被告（反诉原告）三亚亚尚投资管理有限公司的委托代理人曾璇钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谭子泓诉称：原告于2014年5月9日与亚尚公司签订《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》，取得被告亚尚美食风情园一个店铺的经营权，经营期限从2014年5月9日至2015年5月9日。合同明确约定亚尚公司负责水电供应负责提供公共桌椅等经营设施，同时，亚尚公司还承诺美食风情园于2014年7月1日开业。合同签订后，原告先后向亚尚公司支付了4个月的租金人民币40000元及押金20000元，花费11500元对店铺（毛坯房）进行了装修，花去加盟费36800元与广州丰销管理有限公司签订《合作协议书》，经营必需品费用8154元。后由于亚尚公司一直未协助原告办理合法经营手续，且只安排了一小部分公共经营设施，各个经营户之间因为抢占公共经营地区而多次发生纠纷，大东海管理公司也以亚尚公司的建筑系违章建筑为由多次要求亚尚公司停工，风情园一直未按时开业，直到2014年11月份,风情园才开业运营。风情园开业后，被告一直未安置广场内的公共经营设施，且不履行任何管理义务，整个风情园生意惨淡、低价竞争现象严重，原告及其他经营户多次要求被告整改，均被被告拒绝，原告经营的铺面也因为被告管理不善低价恶性竞争等原因无法再继续营业。原告于2015年1月25日将店铺腾空，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，与被告解除《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》，并于2015年1月25日将《解除合同通知函》及1把店铺钥匙送达给了被告。基于上述事实，原告认为，原告为顺利经营该铺面，已经向被告支付了4个月租金40000元、押金20000元，花去装修费11500元、加盟费36800元、经营必需品费用8154元。被告在合同期限届满前，以自己的行为表明不履行主要合同义务，导致原告的店铺无法顺利经营，已经构成了根本违约，应当向原告赔偿相应损失。为维护原告的合法权益，原告特依法起诉至法院，请求人民法院判令被告赔偿原告房屋租金损失10000元、押金损失20000元、加盟费损失36800元、装修费损失11500元、其他损失8154元，合计86454元；本案案件受理费、鉴定费等诉讼费全部由被告承担。
被告亚尚公司辩称：一、亚尚公司与谭子泓签订的《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》合法有效，且亚尚公司已如约履行合同义务，无违约行为。《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》是双方当事人真实意思的体现，是双方在自愿与诚实信用原则基础上签订的，合同中约定的条款对双方均有约束力。合同内容没有违反国家法律法规的禁止性规定。2000年11月，三亚市人民政府与三亚大东海经营管理有限公司（以下简称“大东海公司”）签订了《三亚大东海海滨建设管理经营合同书》，大东海公司取得了大东海景区20年的经营管理权。大东海公司于2013年1月30日将涉案广场出租给孙福洪，孙福洪又将涉案广场转租给亚尚公司。亚尚公司与谭子泓于2014年5月9日签署《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。从2014年5月10日到谭子泓起诉，大东海公司从未提出异议，显然属于默认该转租有效。亚尚公司与谭子泓签署的《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》不违反法律禁止性规定，应当受到法律保护。谭子泓诉称的“大东海管理公司也以被告的建筑系违章建筑为由多次要求被告停工”是虚假陈述。谭子泓提供的证据《拆除违建通知书》的主体系孙福洪所建的广场酒吧，并非亚尚公司所建的亚尚美食广场，与本案无关。大东海公司已知孙福洪将涉案广场转租给亚尚公司，从大东海公司下发的通知可以看出其对亚尚公司所建的涉案广场称呼系“王波（大东海亚尚美食扎啤演艺广场）”或“亚尚美食广场”。并且，大东海公司分别于2014年10月14日、2014年11月12日、2015年1月16日向亚尚公司下发缴款通知，通知亚尚公司缴纳水电费。从常理来说，如果涉案美食广场系违章建筑，大东海公司又怎么会通知亚尚公司缴纳水电费呢。亚尚公司已如约履行义务，并且相关合法手续证件齐全。谭子泓诉称的未安置公共设施、不履行任何管理义务等问题均不是事实，不予认可。二、谭子泓中途擅自停业，停止履行合同义务，违约在先，其无权解除合同。合同解除分为约定解除和法定解除，首先，从约定解除来看，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方没有就原告的单方解除权进行约定，且双方对是否解除合同未能达成一致，不具备约定解除合同的情形。其次，从法定解除来看，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了五种法定的合同解除情形，即存在下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，亚尚公司已履行合同主要义务，即交付租赁物并使租赁物适于使用的义务。亚尚公司签订合同后将租赁商铺交付给谭子泓并于2014年10月1日开业。同时亚尚公司也对广场配置了桌椅、舞台演艺设备，并聘请了大量保洁保安人员，履行了管理义务。我国合同法体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，因此在第九十四条规定，在当事人有违约行为和对方因此不能实现合同目的这两个条件都具备时，另一方才有权解除合同。就本案而言，亚尚公司并不存在任何违约行为，而且，退一步讲，即使因为管理方面双方发生争议最终认定亚尚公司构成违约，亚尚公司也不足以构成根本违约以致使谭子泓因此不能实现合同目的，因此，合同法的本条规定对谭子泓并不适用，谭子泓无权单方解除合同，其于2015年1月25日将店铺腾空，擅自停业，属于根本违约行为，应当承担违约责任。三、谭子泓的具体诉求没有法律或合同依据，依法应当予以驳回。关于租金1万元：涉案广场实际于2014年10月1日开业，直至谭子泓搬离商铺业已4个月，谭子泓实际使用物业依法应当支付租金，不存在返还的问题。关于押金损失2万元：谭子泓私自停业搬离物业，属于根本违约。根据合同约定，押金不应当返还。关于加盟费损失：谭子泓擅自解除合同，主动搬离物业，属于其自身处分承租权，依法应予驳回。关于装修费损失：首先，谭子泓的装修方案未经亚尚公司同意，根据最高院关于审理房屋租赁合同司法解释第十三条之规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持”。退一步说，即便亚尚公司同意，根据最高院关于审理房屋租赁合同司法解释，本案系谭子泓根本违约，谭子泓请求出租人赔偿装修费损失的，应不予支持。综上所述，亚尚公司认为：谭子泓的主张既没有法律依据，也没有相应的证据支持其主张成立，毫无事实和法律依据，法院应依法驳回其全部诉讼请求。
反诉原告三亚亚尚投资管理有限公司诉称：谭子泓于2015年1月30日向法院起诉，以亚尚公司违约为由，要求亚尚公司赔偿租金、押金等损失。亚尚公司认为其己完全按照《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》履行了义务，反而是谭子泓中途擅自停业，停止履行合同义务，其行为己经严重违反了合同的约定，给亚尚公司造成了较大的经济损失。2014年5月9日，亚尚公司与谭子泓签订《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》，约定：亚尚公司将座落于三亚市大东海广场面积为10平方米的摊位出租给谭子泓。每月租金为人民币1万元，每三个月交纳一次，每次为人民币3万元。每个摊位每天公摊费用人民币100元。同时还约定：谭子泓私自停业，押金不退。《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》签订后，亚尚公司依约履行义务，向谭子泓交付了出租物并配备了广场公用设备。然而，谭子泓却于2015年1月25日将店铺腾空，擅自停业。其行为己经构成严重违约，应当承担违约责任。综上，亚尚公司认为，谭子泓在无任何正当理由的情形下，于2015年1月25日擅自停业，构成严重违约，应当承担全部违约责任，请求法院依法判令谭子泓缴纳的押金人民币2万元归亚尚公司所有；依法判令谭子泓向亚尚公司支付房屋空置租金损失人民币3万元整、公摊费9000元整；谭子泓承担本案全部诉讼费用。
反诉被告谭子泓辩称，一、亚尚公司的请求没有法律依据，涉案房屋并没有取得房屋土地权证，也没有规划报建手续，按照《关于审理商品房买卖合同案件的司法解释》第二条，出租人就未取得房屋土地权证的房屋与承租人签订的出租合同无效，同时，从本案中双方提供的证据看出，孙福洪转租给亚尚公司的行为是违法的，根据合同法第二百二十四条的规定，应当认定涉案合同无效。二、亚尚公司主张谭子泓违约没有法律和事实依据，事实上是亚尚公司存在根本违约行为。亚尚公司一直未给谭子泓办理相关合法手续，在水电供应不正常的情况将房屋出租给谭子泓，谭子泓在经营的过程中多次断水断电，损失惨重;亚尚公司对广场管理不善，整个广场没有设置安全设施，存在安全隐患，也没有按照合同约定提供相应的服务人员；当时在签约时亚尚公司向所有商家承诺同样的商品不会超过两家，但是最终出现了一个商品在一个园区内有十家卖的现象，广场内的经营秩序混乱，且出现恶意竞争,故亚尚公司的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
经审理查明，2013年1月30日，三亚大东海经营管理有限公司与孙福洪签订《临时租赁经营协议》，将涉案大东海广场场地租赁给孙福洪经营。2014年5月10日，孙福洪与王波（亚尚公司法定代表人）签订《租赁经营协议》，将涉案场地转租给王波经营餐饮项目。2014年5月9日，原告（反诉被告）谭子泓与被告（反诉原告）亚尚公司签订《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》，合同有效期一年。合同约定亚尚公司将座落于三亚市大东海广场面积为10平方米的摊位出租给谭子泓，每月租金为人民币1万元，每三个月交纳一次，每次为人民币3万元，每个摊位每天公摊费用人民币100元（含服务员、治安保卫费、物品保管费、演艺舞台费等），亚尚公司协助办理相关经营手续，负责水电供应并提供公共桌椅等配套设施。2014年5月9日至2014年7月29日，谭子泓先后向亚尚公司缴纳了押金20000元及四个月房租40000元；2014年5月12日，谭子泓以36800元的加盟费与广州丰铂餐饮管理有限公司签订《合作协议书》；2014年6月24日之后，谭子泓开始进行装修事宜；2014年6月27日，三亚大东海经营管理有限公司向孙福洪发出大东海经字内[2014]06号《拆除违建通知书》，认为孙福洪所建的广场酒吧为违章建筑，要求其在一周内自行拆除完毕。2014年10月，亚尚美食广场开始正式营业，但因电压不稳多次停电，营业期间多次停水、停电、管理混乱等问题产生纠纷；2014年12月至2015年1月，谭子泓先后向亚尚公司缴纳2014年10月至12月的公摊及水电费人共计人民币11306元。大东海经营管理有限公司曾于2014年10月14日、2014年11月12日、2015年1月16日直接向亚尚公司发出水电费缴款通知。后原告谭子泓认为，亚尚公司对美食广场管理混乱致使其无法正常经营，遂于2015年1月25日腾空商铺，并通过顺丰快递公司向亚尚公司寄送了快递（快递单号：906875549443，快递单据载明托寄物品为“文件、钥匙”），亚尚公司于2015年1月26日签收该快递。
另查，本案亚尚美食风情园扎啤演艺广场因系违章建筑，已于2015年9月被三亚市执法部门依法拆除。
以上查明事实有《临时租赁经营协议》、《租赁经营协议》、《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》、租金及押金收据、加盟合同及收据、装修购买设备的凭证、《拆除违建通知书》、快递单据及回执单、《关于印发大东海景区旅游旺季海滩环境卫生综合整治工作方案的通知》、亚尚公司劳动聘用合同书、三亚大东海经营管理有限公司《关于节约用电的通知》、证人证言及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点为：1、谭子泓与亚尚公司签订的《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》的是否有效；2、亚尚公司是否应补偿谭子泓房屋租金、押金、加盟费及装修费等损失；3、谭子泓是否应向亚尚公司支付房屋空置的租金损失及公摊费。
一、关于谭子泓与亚尚公司签订的《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》是否有效的问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。亚尚公司作为涉案广场的经营者，在美食广场摊位未取得建设许可证的情况下与谭子泓签订《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》，根据上述法律规定，双方签订的该协议无效。
二、关于亚尚公司是否应补偿谭子泓房屋租金、押金、加盟费及装修费等损失的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予以支持。亚尚公司与谭子泓签订的《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》已无效，则根据上述法律规定，亚尚公司应将20000元押金返还给谭子泓。谭子泓交纳了4个月的租金但其已使用2个半月则参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定及合同的约定，谭子泓应向亚尚公司支付2个半月的占用费25000元，则亚尚公司应向谭子泓返还租金15000元。但谭子泓只主张10000元，则亚尚公司应向谭子泓返还租金10000元。谭子泓为了提高收益于2014年5月12日以36800元的加盟费与广州丰铂餐饮管理有限公司签订《合作协议书》，并对摊位进行了装修，装修费为11500元。虽然亚尚公司对于谭子泓支付的加盟费与装修费不予认可，但其并未提供证据予以佐证。因此，由于亚尚公司在明知美食广场摊位未取得建设许可证的情况下与谭子泓签订《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》，亚尚美食风情园扎啤演艺广场因系违章建筑被三亚市执法部门依法拆除，造成谭子泓无法经营，其因此造成的损失应由亚尚公司承担。故谭子泓主张亚尚公司向其支付加盟费36800元理由成立，应予以支持。但谭子泓在承租该摊位时未能审核该摊位是否是合法建筑，其对于因合同无效造成的损失，亦应承担一定的责任。根据双方在该合同无效中起的作用大小，应认定亚尚公司对该责任承担70%的责任。则亚尚公司应向谭子泓支付装修费8050元。对于谭子泓主张的其他损失8154元，经营必须品是属于谭子泓的，而且谭子泓在清场的时候也全部都搬走了，因此谭子泓要求支付的这部分款项于法无据，依法不予支持。
3、谭子泓是否应向亚尚公司支付房屋空置的租金损失及公摊费。
亚尚公司认为谭子泓中途擅自停业，停止履行合同义务，给亚尚公司造成较大的经济损失，为此主张谭子泓向亚尚公司支付房屋空置租金损失30000元和公摊费9000元。2014年6月27日，三亚大东海经营管理有限公司向孙福洪发出大东海经字内[2014]06号《拆除违建通知书》，由于该店铺是违章建筑，并限其在1月内拆除。亚尚公司对美食广场管理混乱致使谭子泓无法正常经营，遂于2015年1月25日腾空商铺，并通过顺丰快递公司向亚尚公司寄送了快递将钥匙交还给亚尚公司，亚尚公司于2015年1月26日签收了快递。由于亚尚公司作为涉案广场的经营者，在美食广场摊位未取得建设许可证的情况下与谭子泓签订《大东海亚尚美食风情园扎啤演艺广场摊位合作协议》，双方签订的该协议无效。故谭子泓将店铺交还给亚尚公司并无过错。因此，亚尚公司要求谭子泓支付房屋空置的租金损失及公摊费，于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、亚尚公司应于本判决生效之日起十五日内向谭子泓退还押金20000元、租金10000元、加盟费36800元及装修费8050元；
一、驳回谭子泓的其他诉讼请求。
三、驳回亚尚公司的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
谭子泓缴纳的诉讼费1961元，由谭子泓承担150元，亚尚公司承担1811元，亚尚公司缴纳的反诉费637.5元，由亚尚公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 欧 颖
审判员 尹合欢
审判员 吴 忠
二〇一六年十月二十六日
书记员 符雅慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。