广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法审监民再字第33号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：中航物业管理有限公司。
法定代表人：石正林，董事长。
委托代理人：王再鸣，广东金唐律师事务所律师。
委托代理人：黄媛琳，广东金唐律师事务所律师。
申请再审人（一审第三人）：深圳市福田区嘉园小区业主委员会。
负责人：翟翔，业主委员会主任。
委托代理人：阎斌，广东信达律师事务所律师。
委托代理人：陈敏学，广东信达律师事务所律师助理。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市国免房地产开发有限公司。
法定代表人：王鹏志，总经理。
委托代理人：朱哲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：苏君湛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市南光物业管理有限公司。
法定代表人：刘文波，董事长。
委托代理人：岑佩，公司员工。
申请再审人中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业”）、深圳市福田区嘉园小区业主委员会（以下简称“嘉园业委会”）与被申请人深圳市国免房地产开发有限公司（以下简称“国免房地产公司”）、深圳市南光物业管理有限公司（以下简称“南光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，我院于2013年9月23日作出的（2013）深中法房终字第1175号民事判决已发生法律效力。中航物业、嘉园业委会不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审。经审查，广东省高级人民法院于2014年7月18日作出民事裁定书，裁定由本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人中航物业委托代理人王再鸣、嘉园业委会委托代理人阎斌、被申请人国免房地产公司委托代理人朱哲、苏君湛、南光公司委托代理人岑佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
深圳市福田区人民法院查明：位于深圳市福田区梅林水厂西侧的嘉园1栋商场建筑面积343.05平方米，权利人是国免房地产公司。国免房地产公司与南光公司于1999年9月22日签订《国免嘉园物业管理合同书》，约定国免房地产公司委托南光公司对嘉园小区进行物业管理，期限5年。2002年12月2日，国免房地产公司与南光公司签订一份《合同书》，约定国免房地产公司将嘉园会所（面积为343.05平方米）和超市（面积为165平方米）出租给南光公司，国免房地产公司拥有会所和超市的房产及现有设备所有权；南光公司在经营期间应保持房产及设备完好（具体设备详见附表），要保证现有房屋原设计功能（健身室、麻将室、乒乓球室、咖啡室、游泳池、娱乐室和超市等）及正常运作，不能用作他途；国免房地产公司不再承担会所和超市的日常费用及相关补贴；会所和超市的租金暂定为每月4000元，超市在确定经营者后，南光公司应在每月10日前将租金支付给国免房地产公司；双方签订的由国土部门印制的房屋租赁合同书只作为本合同的附件，如有冲突，以本合同为准；合同暂定3年。合同附有3张《国免房地产公司嘉园固定资产明细表》，详细列明了存放在会所的冰箱、空调、电视、健身器材等物品。12月27日，双方签订了一份国土部门印制版本的《房屋租赁合同》，约定国免房地产公司将嘉园小区一栋一楼商业场所出租给南光公司作商业用途使用，每月租金4000元，建筑面积共计508.05平方米，租期自2002年12月1日至2005年12月30日。签订合同后，南光公司将超市出租给他人，并且将每月收取的4000元租金交给了国免房地产公司或国免房地产公司的关联公司深圳市国有免税商品（集团）有限公司，该两公司均有向南光公司出具收款收据，注明收到福到来超市租金。343.05平方米的会所及设备物品由嘉园业主免费使用。2004年5月16日、2007年4月22日，嘉园小区业主委员会与中航公司先后签订两份物业管理合同，约定由中航公司对嘉园小区进行物业管理，期限分别从2004年5月16日至2007年5月16日、2007年5月16日至2012年5月16日。中航公司接管嘉园小区的物业管理后，将接管后至2005年12月期间的超市租金每月4000元付给了深圳市国有免税商品（集团）有限公司。2006年1月20日，嘉园小区业主委员会向中航公司发函，认为原开发商免税集团没有履行开设免税超市、划拨专项基金义务，导致业主权利受到侵害，并且国免房地产公司只对会所拥有产权，对超市没有产权，超市的收益应属业主所有，要求中航公司从2006年1月起不得将超市租金交给免税集团，应单独记账，作为全体业主的收入。中航公司因此未再向国免房地产公司或深圳市国有免税商品（集团）有限公司支付每月4000元的租金。国免房地产公司在2007年11月6日、2008年10月14日、2010年6月2日先后向中航公司去函，主张租金及收回房屋。其中2008年10月14日的函件表示“会所没有计入公共分摊面积，产权完全属于我公司所有。目前是由我公司免费提供给业主使用，我公司同意仍然维持其现状”。中航公司曾回复国免房地产公司，是嘉园业主委员会认为超市产权属于业主，国免房地产公司无权收取超市租金，要求中航公司将租金交给业主委员会，中航公司要执行业主委员会的决定；会所的产权属于国免房地产公司，中航公司同意国免房地产公司收回会所使用权，但国免房地产公司应按月交纳会所的管理费。原审另查，嘉园超市未核发房地产证，由中航公司出租给他人经营并收取租金，中航公司按嘉园业主委员会的决定使用租金。国免房地产公司与南光公司签订的《合同书》附表列明的物品现仍放置在嘉园会所或库房中。
国免房地产公司诉至一审法院，请求判令：1、南光公司支付房屋使用费2865402元；2、南光公司将资产明细表中的全部资产返还给国免房地产公司；3、南光公司腾出房屋并将房屋及交还给国免房地产公司；4、中航公司对南光公司的上述义务承担连带责任；5、诉讼费由南光公司、中航公司承担。
一审法院认为，虽然国免房地产公司与南光公司签订的《合同书》约定月租金4000元，出租的房屋包括会所和超市，但国免房地产公司和深圳市国有免税商品（集团）有限公司在2002年至2005年每月出具的收款收据注明是超市租金4000元，并且国免房地产公司也表示会所是免费提供给业主使用，实际上会所及设备物品也是免费供业主使用，因此，《合同书》出租的实际是超市。《合同书》约定的租赁期限届满前的2004年5月16日，嘉园的物业服务单位已由南光公司变更为中航公司，南光公司已将会所、超市移交给了中航公司管理，中航公司继续向国免房地产公司交付超市租金至2005年12月，国免房地产公司对此没有异议，应视为国免房地产公司、南光公司、中航公司一致同意，南光公司将其在《合同书》中的权利义务转由中航公司继受。此后，南光公司在合同中已没有义务，也未占有会所、超市及合同附属的设备物品，国免房地产公司在本案中主张南光公司承担责任，没有法律依据，应予驳回。由于超市未核发房地产证，国免房地产公司与嘉园业主委员会均声称产权属于自己，并且国免房地产公司与中航公司也没有签订租赁合同，在国免房地产公司未能提供超市产权归属于其的证明文件的情况下，国免房地产公司向中航公司主张超市2006年以后的房屋使用费及收回超市，依据不足，原审法院不予支持。由于国免房地产公司表示会所免费提供给业主使用，《合同书》所附的设备物品属于会所的配套设备，会所及《合同书》所附的设备物品的实际使用人是嘉园业主，中航公司作为物业服务单位，对会所进行管理是履行物业管理服务职责，并未实际占有、使用会所及其设备，国免房地产公司主张中航公司交还会所及设备物品，亦无依据，原审法院不予支持。南光公司、中航公司、第三人的答辩有理部分，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回国免房地产公司的诉讼请求。本案案件受理费29723元（已由国免房地产公司预交），由国免房地产公司负担。
国免房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、国免房地产公司是会所物业的物权人，对会所拥有全部的合法权益，南光公司、中航公司占有并将会所交付他人使用，南光公司、中航公司应支付房屋使用费。一审法院对此事实调查不清，认定事实错误。1、国免房地产公司拥有会所的房地产证，是会所物业的物权人，对会所拥有全部的合法权益。2、南光公司、中航公司通过与国免房地产公司签订的房屋租赁合同，取得对会所的占有权，并将会所交付他人使用，南光公司、中航公司应向国免房地产公司即物权人支付房屋使用费。3、南光公司、中航公司并非业主，无权免费使用会所；南光公司、中航公司交付给非业主的他人使用或将会所用于商业用途，更应付费。4、南光公司、中航公司一直占有和使用会所物业，南光公司、中航公司应向国免房地产公司支付房屋使用费。一审法院认定“由于国免房地产公司表示会所免费提供给业主使用”、“中航公司并未实际占有、使用会所及其设备”是调查不清，认定事实错误，二审法院应予以纠正。二、国免房地产公司是超市物业的权益所有人，南光公司、中航公司应向国免房地产公司支付房屋使用费。一审法院对此事实调查不清，认定事实错误。1、根据国免房地产公司与买方签订的《深圳市房地产买卖合同》的约定，在附表四中明确约定公共房屋及公共设备的所有权归国免房地产公司所有。2、超市物业（165平方米）属于2栋一层架空层，根据2栋的《房屋建筑面积查丈报告》中的《房屋建筑面积总表》，明确计入容积率的面积为16519．41平方米，套内建筑面积与分摊公共面积之和为15097．4平方米，两者相减为1422．01平方米。该面积与基底面积（即架空层面积）完全相符，架空层面积是不分摊面积。因此，架空层面积属于国免房地产公司所有，在架空层中的超市亦当然属于国免房地产公司所有。3、南光公司、中航公司是通过与国免房地产公司签订的房屋租赁合同取得对超市的占有，并转租给他人使用。因此，一审法院认定“国免房地产公司未能提供超市产权归属于其的证明文件”是错误的，国免房地产公司主张的超市房屋使用费及收回超市依据充分，二审法院应予以改判。请求：1、请求依法撤销（2012）深福法民三初字第346号民事判决书；2、请求依法判决支持国免房地产公司的全部诉讼请求；3、由南光公司、中航公司，嘉园业委会承担所有的诉讼费用。
中航公司、南光公司共同进行口头答辩：一、国免房地产公司的第一点上诉理由与事实不符，一审法庭已查明南光公司物业管理时间至2005年，此后由中航公司管理，中航公司、南光公司对嘉园小区只是履行物业管理公司的职责，是受嘉园业主委员会对该小区提供物业管理服务，中航公司、南光公司从未占有会所。二、国免房地产公司认为是超市物业的权属人，中航公司、南光公司应支付房屋使用费，中航公司、南光公司认为超市属于嘉园小区二栋一层架空层，架空层属于全体业主所有，中航公司、南光公司对该物业只是提供物业管理服务，所以中航公司、南光公司也不应该向国免房地产公司支付超市的物业使用费。综上，国免房地产公司的两项上诉事实和理由均不能成立。请法庭查明事实，驳回国免房地产公司的全部上诉请求。
原审第三人嘉园业委会口头答辩称：一、关于国免房地产公司第一点上诉理由，一审已查明其所争议的会所是免费供所有业主使用，这是国免房地产公司所有的文件中承诺的，现在据此又提出所谓的房屋使用费的问题，是违反其自己的承诺，并且其提出的事实和法律依据均不充分。二、超市使用费的问题，超市是小区共用部位架设的房屋，按照物权法和深圳市物业管理条例，共用部位架设的所有权属于全体业主，而且共用部位的收益必须经过所有业主的同意用于公共设施的维护，而国免房地产公司主张超市物业所有权是其所有没有法律依据，并且侵犯了全体业主的权益。一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回国免房地产公司的上诉。
经本院二审查明，上诉人国免房地产公司与业主签订的房地产买卖合同中，在附表四第3项中约定甲方（国免房地产公司）保留地下室、未售车位、公共、商业等房屋及公共设备等的所有权。本案争议的超市物业位于二栋一层的架空层。深圳市规划国土局于2000年5月23日向上诉人出具了涉案嘉园小区的《建设工程竣工测量报告》，显示嘉园二栋的基底面积为1422.01平方米，建筑面积为16519.41平方米（含架空层1422.01平方米）。2000年5月22日，深圳市地籍测绘大队向上诉人出具了嘉园二栋的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，显示嘉园二栋计入容积率的建筑面积16519.41平方米，基底面积为1422.01平方米，02层-12层建筑面积（套内面积与分摊公共面积之和）为15097.4平方米。
一审法院查明的其他事实清楚，二审予以确认。
本院二审认为，由于在国免房地产公司与南光公司签订的《合同书》约定的租赁期限届满前嘉园的物业服务单位已由南光公司变更为中航公司，南光公司已将会所、超市移交给了中航公司管理，中航公司继续向国免房地产公司交付超市租金至2005年12月，国免房地产公司对此没有异议，应视为国免房地产公司、南光公司、中航公司一致同意南光公司将其在《合同书》中的权利义务转由中航公司继受，原审判决对此认定正确。国免房地产公司在本案中主张南光公司承担责任的理由不成立，不应支持。
《合同书》约定月租金4000元，出租的房屋包括会所和超市，但国免房地产公司和深圳市国有免税商品（集团）有限公司在2002年至2005年每月出具的收款收据注明是超市租金4000元，并且国免房地产公司也表示会所是免费提供给业主使用，因此，原审判决认为《合同书》出租的物业实际上是超市这一认定正确。但同时亦应认定，出租超市和免费提供会所是互为条件的。超市物业位于嘉园二栋一层的架空层。架空层的建筑面积包含在嘉园二栋总建筑面积内，结合上述《建设工程竣工测量报告》与《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，嘉园二栋总建筑面积16519.41-业主房屋（02层-12层）建筑面积15097.4=1422.01平方米即架空层的面积。由于上述业主房屋建筑面积包括套内面积与分摊公共面积之和，故该架空层面积1422.01平方米不属于分摊公共面积。由于在国免房地产公司与业主签订的房地产买卖合同附表四第3项中约定甲方（国免房地产公司）保留地下室、未售车位、公共、商业等房屋及公共设备等的所有权，故国免房地产公司对架空层包括超市物业享有占有、使用、收益、处分的权利。
由于南光公司将其在《合同书》中的权利义务转由中航公司继受，而《合同书》约定的租赁期限为三年，故至2005年底租赁期限已届满。其后，中航公司继续使用超市物业，国免房地产公司当时没有提出异议，故《合同书》依法继续有效，但租赁期限为不定期，国免房地产公司依法可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知中航公司。国免房地产公司在2007年11月6日、2008年10月14日、2010年6月2日先后向中航公司去函，主张租金及收回房屋，依法应认定国免房地产公司履行了通知解除合同的义务，故国免房地产公司于2012年在本案中请求收回超市物业的理由成立，应予支持。同时，中航公司应向国免房地产公司交付超市2006年以后的租金，租金标准仍按《合同书》约定的每月4000元计，自2006年1月至国免房地产公司主张的2011年12月合计人民币288000元。
由于国免房地产公司在2008年10月14日致中航公司的函件中表示会所免费提供给业主使用，《合同书》所附的设备物品属于会所的配套设备，会所及《合同书》所附的设备物品的实际使用人是嘉园业主，中航公司作为物业服务单位，对会所进行管理是履行物业管理服务职责，并未实际占有、使用会所及其设备，国免房地产公司主张中航公司交还会所及设备物品的理由不成立，原审判决不予支持，适用法律正确。
综上，国免房地产公司的上诉理由部分成立，本院对上诉理由成立部分予以支持。一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第346号民事判决；二、中航物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市国免房地产开发有限公司支付2006年1月至2011年12月位于深圳市福田区梅林水厂西侧的嘉园二栋一层架空层超市的房屋租金人民币288000元；三、中航物业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾出位于深圳市福田区梅林水厂西侧的嘉园二栋一层架空层超市并交还给深圳市国免房地产开发有限公司；四、驳回深圳市国免房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共59446元，由深圳市国免房地产开发有限公司负担48206元、中航物业管理有限公司负担11240元。
中航物业不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，请求撤销二审判决第一、第二、第三项，本案一、二审及再审案件受理费全部由被申请人承担。主要理由是：
一、本案二审判决法律适用错误。因国免房地产公司不服一审判决提起上诉，在二审期间，国免房地产公司提供了嘉园小区房产买卖合同一份，合同附表四第3项中约定了开发商保留地下室、未售车位、公共、商业等房屋及公共设备等的所有权。同时提供了深圳国土局2000年5月23日嘉园小区《建设工程竣工测量报告》，证明架空层不属于分摊公共面积。二审法院由此得出国免对架空层包括超市物业享有占有、使用、收益、处分的权利。同时认定申请人应向国免房地产公司交付超市自2006年1月至国免主张的2011年12月租金合计人民币288000元。二审判决存在以下三个错误：
1、二审判决认为架空层不属于分摊公共面积就得出国免房地产公司对架空层包括超市物业享有占有、使用、收益、处分的权利错误。
中航物业认为，并非不计入分摊公共面积的面积就属于开发商所有，涉案架空层作为公开开放空间，是嘉园二栋的附属设施，不能组成封闭的供人活动的独立空间，其功能为公众活动、休憩、行走及通风、停车等场所。涉案架空层在构造和利用上均不具有独立性，根据《中华人民共和国物权法》第七十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的架空层依法不能构成建筑物区分所有权的专有部分，只能属于共有部分，其权益属于嘉园小区全体业主共同享有。
2、二审判决要求申请人向国免房地产公司支付2006年1月至2011年12月租金288000元错误。
中航物业认为，嘉园超市属全体业主享有，中航物业作为物业管理单位根据嘉园业委会决定使用租金合理合法。中航物业收取的嘉园超市自2006年1月-2011年4月租金278787元，已全部按嘉园业委会要求使用，剩余人民币45301元已按嘉园业委会要求转入该会的账户，详见嘉园小区超市2006年1月至2011年4月往来明细表及附件，每项开支均有具体金额和用途，这些均有嘉园业委会的书面确认或指令。一审法院已经质证并已查明这一事实，一审判决并未要求中航向国免支付任何租金；而二审法院没有调查这部分事实，错误判决中航向国免支付2006年1月至2011年12月租金288000元（自2011年5月至2011年12月的租金，中航没有代收，由超市直接交付第三人嘉园业委会）。中航物业作为物业管理单位，代收租金只是履行物业管理的职能，对超市租金从未享有任何权利，在中航物业收取的租金已经按业委会要求使用的情况下还要中航物业另行向国免交付租金，没有任何依据，对中航公司显失公平。
退一步讲，就算超市物业属于国免房地产公司享有，国免房地产公司对中航物业主张租金已过诉讼时效。根据民法通则第136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，国免房地产公司的租金请求已过时效。一、二审法院查明，国免房地产公司于2007年11月6日、2008年10月14日、2010年6月28日三次向中航物业发函主张租金并收回房屋。从三次发函时间看，已经过了诉讼时效。对此，中航在一审期间就明确指出该主张，而二审法院无视诉讼期间规定，判令申请人向国免房地产公司支付租金288000元，严重侵犯了申请人的合法权益。
3、二审判决要求中航物业腾出超市并交还国免房地产公司没有可操作性。
超市物业自小区入伙后至今一直作为超市使用，当初国免房地产公司与南光物业签订租赁合同是基于南光物业是小区物业管理单位，实际是委托南光公司作为物业管理，代为收取租金。中航物业承接管理小区物业后并未与国免房地产公司签订租赁合同，也是作为物业管理单位代为收取超市租金，收来的租金收入单独记账，根据嘉园业委会的指令用于小区开支，即归嘉园业委会享有和支配。如果要腾出超市场地，须获小区业主的认可，中航物业作为物业管理单位只能尽管理职责，二审法院的判决能否得到执行不是中航物业能够决定。
嘉园业委会也不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，请求：1、撤销二审判决，依法再审改判，维持一审判决，判决嘉园小区一栋架空层建筑物归全体业主所有。2、请求判令国免房地产公司承担一、二审全部诉讼费用。主要的事实及理由是：
一、原二审的认定不符合事实和法律，理由如下：架空层如果作为建筑物，其不动产权属应当依照物权法的规定，“不动产物权设立经依法登记发生效力；未经登记不发生法律效力”。所以，架空层的权属应当以登记的权利证书为准，未经登记确权，应当综合案件事实以《物权法》为基础的一系列法律法规综合来认定，仅以《建设工程竣工测量报告》来来认定权属是没有法律依据，并且与现行法律规定相违背。
二、法律、法规均规定架空层属于全体业主共有。1、依照物权法，架空层属于业主共有。《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的非城镇公共道路、非城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。”架空层在规划中属于业主其他公共场所，附属公用设施，依法由业主所有。2、最高人民法院司法解释确认架空层归业主属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备问等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”嘉园小区2栋架空层，是属于建筑物基本结构部分，其中主要作用为业主的通行大堂，依法当然属于业主共有部分。3、依据最高人民法院司法解释，嘉园小区架空层并不具备专有部分的法律特征，属于全体业主共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”嘉园2栋架空层，系小区业主的通行和公共活动场所，其与楼梯、通道、公用消防等设备连成一体，构造上不独立；在利用上和单元业主楼梯等空间结合使用，无法排他使用；最主要的是该部分空间属于不可分摊的公用面积，属于业主所有，不能够登记成为特定业主的所有权客体。所以，从最高法院关于专有部分的司法解释也能判定该架空层不具有专有属性，属于业主共有。4、依照测量法规，架空层属于公用面积中的不分摊公用面积部分，其本质是公用部位，其所有权权属属于业主共有。1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：“公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份”。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。依据《深圳房屋建筑面积测绘技术规范》的下列规定：“6．3．1．1公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。6．3．1．3不分摊的公用建筑面积包括：b）建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共建筑空间；嘉园小区架空层属于不分摊的公用面积，该部分不应该分摊给业主承担费用。但不分摊并不等于不是业主共有，该部分所有权依旧属于业主共有，只是对该部分不分摊给业主承担相关费用。本案判决中，将不分摊面积的测量规范作为认定权属的根据，没有事实和法律的依据，依法应当纠正。
三、本案涉及的房产买卖合同附表四第3项的约定违反法律规定，约定无效。1、本案涉及房产买卖合同附表四第3项约定，国免房地产保留地下室、未售车位、公共、商业房屋及公共设备等的所有权。该条约定，将公共房屋和公共设备都约定为由开发商所有，违反了《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》的关于共有的规定，依据《合同法》违反法律强制规定的合同条款无效，所以该条款属于无效条款，不具备法律约束力。2、房产买卖合同附表四第3项约定不明，该条约定的是“公共、商业房屋及公共设备”，并未约定架空层空间，而超市是在架空层空间的公用面积上搭建的房屋，不属于规划报建的公共用房，所以，以该条约定来判定架空层公用部位约定属于国免房产公司缺乏事实依据。
四、依据法律和法规，架空层的经营应经业主同意，并用于业主维修基金，本案判决违反法律规定。1、国务院《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”国免房产公司利用物业共用部位进行经营，属于擅自占用、处分业主共有部分的行为，其经营活动并未征得业主大会和物业管理企业的同意，依法应当对其行为撤销并将受益用做专项维修基金。（2013）深中法房终字第1175号判决书，将受益判决返还给国免房产公司显然违反法律规定，依法应当纠正。
国免房地产公司针对中航物业的再审申请答辩如下：
一、我方认为本案不应适用《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》，中航物业引用上述法律、法规来支持其主张显然适用法律错误。本案竣工销售及产权登记时间，均在上述两个法律的之前，显然该规定不适用于该小区。
二、再审申请书中中航物业陈述到诉讼时效的问题，国免房地产公司认为不管是一审还是二审，均已查明，支付租金的诉讼没有超过诉讼时效。
国免房地产公司针对嘉园业委会的再审申请答辩如下：
一、本案不应该使用《物权法》和建筑物区分所有权司法解释，嘉园业委会引用上述法律、法规来支持其主张显然适用法律错误。
二、嘉园业委会是根据深圳市房屋建筑面积计算细则来支持其主张，我方认为即使根据上述细则，也应该得出一个结论就是本案架空层不属于公共面积，小区业主对本案的架空层不应享有权益。
三、嘉园业委会引述深圳市房屋建筑面积测绘技术规范认为本案架空层属于不分摊的公用面积，并进而认为属于业主共有是理解错误。
南光公司针对两位申请再审人的申请答辩如下：南光公司于2004年5月15日正式退出嘉园小区，自2004年5月16日起不再为嘉园小区提供物业管理服务，同时南光公司将在租赁合同中的权利义务一并转给申请人中航物业，无须对本租赁合同纠纷承担任何责任。
本院再审查明，原审查明的事实无误。
再审另查明：2015年3月，本院就涉案架空层是否属于小区分摊公共面积问题致函深圳市规划和国土资源委员会。该会将函件转交深圳市地籍测绘大队后，2015年4月8日，该会书面回复本院称：“依据《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》（2000年版）中3.4.5.3条‘第一层架空用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积’属于不分摊公用建筑面积，故上述报告均将嘉园2栋1层架空空间作为不分摊的公用建筑面积”。
2015年7月1日，本院致函深圳市福田区规划土地监察局，咨询案争房产福田区侨乡路嘉园小区2栋一层架空层超市物业（165平方米）是否属于违法建筑。2015年10月27日，该局回函称：“我局执法人员到市城建档案馆调取了竣工验收图纸，图纸显示该位置楼盘竣工验收时为停车位，且未调取到竣工验收后再次报建材料，结合对超市经营者的调查询问笔录等资料，初步判定嘉园小区2栋一层架空层超市属于违法建筑。该建筑形成年代较久，尚须进一步调查取证”。中航物业、南光物业和嘉园小区业委会对上述回函的真实性、关联性和合法性予以确认，并认为应当采纳复函意见，认定超市属于违法建筑且超市归全体业主所有，二审法院判决要求申请人向国免房地产公司支付租金错误，应予纠正。国免房地产公司对回函的真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为监察局没有向国免房地产公司进行调查，因此调查不全面，复函的意见也不全面，结论不可信，并且监察局表明需要继续调查，因此现有的复函不是最终的结论，不能作为定案的依据；监察局认定违建的程序根据土地监察条例应启动合法的调查程序，现没有启动行政调查程序，不能作为证据。
本院再审认为，再审案件依法应围绕当事人申请再审的
范围进行审理，对双方当事人均无异议的原审其他认定，再审予以确认。
现本案争议焦点为，国免房地产公司对涉案嘉园小区一栋一楼架空层的超市有无主张租金收益和请求返还的权利？
对此本院认为，国免房地产公司主张其享有讼争权利依据不足。理由如下：
一、国免房地产公司对涉案超市所在房屋并不拥有产权证，非该房屋的法定权利登记人。
二、依据《中华人民共和国物权法》和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》的相关规定，架空层属于小区公共场所，不属于开发商专有。
三、国免房地产公司与嘉园小区业主签订的《商品房买卖合同》附表四第3项的约定是否包含小区架空层并不明确。上述合同条款的原文是“在中国法律和法规的许可下，下列权益保留于甲方或其权利承让人名下。3、甲方（指国免房地产公司）保留地下室、未售车位、公共、商业等房屋及公共设备、广告权益等的所有权”。对于上述条款中的“公共、商业等房屋”，国免房地产公司解释为“公共部分和商业性房屋”，并认为涉案超市所在架空层为公共部分，故主张为国免房地产公司所有；而嘉园业委会解释为“公共和商业性房屋”，并认为小区架空层非公共性房屋，故不属于国免房地产公司所有。本院认为上述约定内容有争议且未明确表述包含“架空层”或“公共场所”，在此情况下，国免房地产公司据此主张嘉园小区的架空层在出售时已明确约定由开发商保留所有权，理由不充分，本院再审不予支持。
四、1999年嘉园小区入伙后，南光公司是开发商国免房地产公司自行选定的物业管理公司。南光公司于2002年12月2日与国免房地产公司签订租赁超市三年的《合同书》中，确认国免房地产公司对涉案超市所在房屋拥有所有权未经全体业主同意和授权，不代表全体业主的意思表示，不能据此确定国免公司对涉案架空层拥有所有权。
五、再审期间，深圳市地籍测绘大队给本院的复函表示，该队将涉案嘉园2栋架空层视为用于停放车辆或用作公共开放空间的部分，故将该空间作为不分摊的公用建筑面积予以测绘，该复函对架空层的所有权问题未予确认。
另，深圳市福田区规划土地监察局初步判定嘉园小区2栋一层架空层超市属于违法建筑。
综上所述，国免房地产公司非房屋权利登记人，嘉园小区的商品房买卖合同未明确约定涉案架空层属于国免房地产公司所有，国免公司未能提供其他证据证明其对嘉园小区架空层超市享有收取租金和请求返还的权利，国免房地产公司诉请南光公司支付租金、返还房屋并由中航物业承担连带责任不能成立，一审驳回其诉讼请求正确，本院再审予以维持。二审认定事实部分有误，再审予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第七条、第十条、第十七条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条第一项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）深中法房终字第1175号民事判决；
二、维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第346号民事判决。
本案一、二审案件受理费共59446元，由深圳市国免房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 劭
代理审判员 彭 亮
代理审判员 刘 真
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 李林怿
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
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