广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1456号
原告（反诉被告）石维河，男，1971年2月10日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区宝城35区。
委托代理人谢长征，广东鼎方律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈创志，男，1988年8月11日出生，汉族，住址湖北省公安县。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人曾莉，广东信荣律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。
法定代表人吴军强，职务执行董事。
委托代理人李常优，系公司职员。
第三人中国银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地深圳市罗湖区宝安南路2048号宝丽大厦一、二楼，组织机构代码892303591。
负责人黄庄，职务行长。
委托代理人吴惠新，广东巨龙律师事务所律师。
委托代理人巫梦婕，广东巨龙律师事务所律师。
第三人王福莹，女，1989年8月9日出生，汉族，住址湖北省公安县埠河镇义和村二组，身份证号码421022198908092464。
第三人杨士文，男，1952年12月10日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区创业一路N5区西城上筑花园2栋A座2901，身份证号码42242119521210727X。
第三人刘凤珍，女，1954年8月20日出生，汉族，住址广东省深圳市宝��区创业一路N5区西城上筑花园2栋A2901，身份证号码422421195408207248。
委托代理人陈朝辉，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托代理人李巧聪，北京市炜辉（深圳）律师事务所实习律师。
第三人黎彩红，女，1969年11月11日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区福永镇德丰路B栋101号，身份证号码441621196911114469。
委托代理人谢长征，广东鼎方律师事务所律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案与（2015）深宝法民三初字第1457号案件进行了合并审理。原告石维河、第三人黎彩红及委托代理人谢长征，被告陈创志的代理人张茂荣、曾莉，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）委托代理人李常优，第三人中国银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称中国银行罗湖支行）的委托代理人吴惠新，第三人王福莹，第三人杨士文、刘凤珍的委托代理人陈朝辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石维河诉称，原、被告于2015年4月25日在第三人世华公司处签订了编号为8203750号的《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2401号房产（深房地字第5000652234号）以250万元的价格转让给原告。合同签订当日，原告向被告支付定金7万元，并于合同约定的期限之内向监管银行支付首期购房款。但被告在合同签订后却于2015年5月28日单方面解除与原告所签订的《房地产买卖合同》，被告的行为严重违反诚信原则，也极大损害了原告合法权益。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行与原告签订的编号为8203750号的《房产买卖合同》，���告将名下位于宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2401号房产（深房地字第5000652234号）强制过户至原告名下；二、被告向原告支付逾期履行合同的违约金39,000元（以250万元为基数，按日万分之四从2015年5月29日开始计算至2015年7月7日，以后计算至合同实际履行完毕之日）；三、第三人中国银行罗湖支行配合完成强制过户手续；四、诉讼费、保全费、担保费被告承担。
庭审中，原告明确第二项诉讼请求中违约金计算至被告交付案涉房产之日，并撤回对第三人中国银行罗湖支行的诉讼请求。
被告陈创志答辩称，一、原告诉称其如约监管首期款不是事实，实际情况是原告至今没有监管首期款。被告与（2015）深宝法民三初字第1457号案件被告王海兵系亲戚关系，两案交易房屋为不可分割使用的双拼房，必须同时出售方可正常使用。签约时，原告故意隐瞒不具备同时购买两套房资格的事实，与被告和王海兵同时签署《房地产买卖合同》，并因此不能同时监管首期款，直到2015年5月7日原告才提出换人购买、更改两份合同成交价并要求被告和王海兵配合虚增成交价套取银行高额贷款，被告和王海兵均予以拒绝。其后，为防止对被告违约，原告又于首期款监管期限届满次日串通被告的代理人，在被告不知情的情形下与黎彩红签订了资金监管协议，在被告发现并质疑时，原告才不得不承认不具备购房资格，无法以原告的名义监管首期款继续交易。因此，��告实际至今并未履行首期款监管义务。二、原告诉称被告单方违约擅自解除合同不是事实。被告在口头得知原告不具备购房资格后，为进一步确认该事实，了解交易能够进行，2015年5月14日，被告和王海兵委托律师致函原告，依法行使不安抗辩权，但原告、居间人等全部拒收。后被告通过媒体公告送法，原告仍不理睬。因被告急于出售案涉房屋购买其他房屋，原告拒不提供购房资格以证明其具备履约能力，亦不提供担保。2015年5月28日，被告根据《中华人民共和国合同法》第六十九条依法解除合同。三、案涉房屋为被告夫妻婚后共同出资购买，被告单方出售，签约后被告妻子及第三人王福莹拒不同意出售，案涉合同不具备继续履行条件。综上，本案实为原告签约时不具备购房资格不能履行合同构成根本违约所致，被告只是依法行使合同约定和法律规定的解约权，没有任何违约行为，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人世华公司答辩称，一、本案属于买卖合同纠纷，第三人世华公司与本案的原、被告属于居间服务合同关系，在本案中无需承担责任。二、第三人世华公司处监管涉案定金7万元，愿意按照法院判决进行处理。三、若法院判决继续履行合同，第三人愿意配合履行居间义务，协助原、被告办理相关手续。
第三人中国银行罗湖支行答辩称，被告已经把贷款本息结清，而且涉案房产已于2015年7月1日解除了抵押登记，请求驳回原告对第三人中国银行罗湖支行的诉讼请求。
第三人王福莹答辩称其不知晓案涉交易。
第三人杨士文、刘凤珍答辩称，第三人杨士文、刘凤珍在签订合同时对之前的事情一概不知，2015年7月1日办理递文过户，也取得了产权登记部门的收文回执，7月3日被国土局通知房产被查封无法过户。合同约定7月5日交楼，后续卖方继续履行了交楼义务，现第三人杨士文、刘凤珍对房产进行了装修，卖方承诺于2015年9月底会申请结束查封过户给第三人杨士文、刘凤珍，因此在查封后第三人杨士文、刘凤珍没有继续支付后续的���款。第三人杨士文、刘凤珍认为合同是双方真实意思表示合法真实有效，第三人杨士文、刘凤珍当事人已实际占有、使用涉案房屋，享有优先顺序的购买权，第三人杨士文、刘凤珍不同意原告继续履行合同的意见。
第三人黎彩红答辩称，同意原告的诉讼请求，被告在本案中提供不真实的材料以阻止原告向法院申请继续履行合同，在本案中被告解除买卖合同的理由系认为原告不具备购买两套房的资格，并且其解除方式是单方解除，因此应当支持原告的诉讼请求。
被告陈创志反诉称，被告与��2015）深宝法民三初字第1457号案件被告王海兵系亲戚关系，案涉房屋深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2401号房产与（2015）深宝法民三初字第1457号案件所涉房屋深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2402号房产系不可分割使用的双拼房，必须同时出售方可正常使用。经第三人世华公司居间介绍，2015年4月25日，原告和被告陈创志、王海兵签订了编号为8203750、8203745两份《房地产买卖合同》，以250万元购买被告陈创志2401房屋，以120万元购买王海兵2402房屋。原告应于签约当日支付定金7万元，15日内（5月10日前）监管首期款并申请按揭贷款，被告于签约后5日内做全权委托公证给担保公司融资赎楼，双方于原告取得贷款承诺且被告完成赎楼后3个工作日内办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过10日，对方有权解除合同并要求��承担成交价20％的违约金或承担定金罚则。上述合同签订后，被告如约办理公证委托给深圳市万通融资担保公司及其指定的毛牡丹、向庆源、陈文小、练晓亮融资赎楼，但在监管案涉房屋首期款前的5月7日，原告突然提出换人购买、更改两份合同成交价并要求被告和王海兵配合虚增成交价套取银行高额贷款（本案房屋改为案外人朱雯雯购买，成交价从250万元改为220万元，1457号案成交价从120万元改为150万元，两套成交价虚高30万元），并串通第三人世华公司草拟了两份新的《二手房买卖合同》让被告和王海兵签署，因不了解新买家的支付能力，不同意更改合同成交价、不同意配合原告虚增成交价骗取贷款，被告和王海兵拒绝签署两份新合同。其后，为防止对被告违约，原告又于首期款监管期限届满次日串通被告的代理人深圳市万通融资担保有限公司的工作人员毛牡丹��在被告不知情的情形下与案外人黎彩红签订了资金监管协议，在被告发现并质疑时，原告才不得不承认不具备购房资格，无法以原告的名义监管首期款继续交易。
为确认原告是否确实具备两套房购买资格，案涉房屋是否能顺利交易，出于谨慎需要，被告于2015年5月14日和王海兵共同委托律师致函原告，依法行使不安抗辩权，通知原告必须于接函后3日内提供具备购买两套房的购房资格证明，在不能提供的情况下终止履行合同，律师函同时发送了被告身份证地址、中介方转交、中介方，但全部被拒收。后被告又通过媒体公告送达，原告仍不理睬。
因被告急于出售案涉房屋购买其他房屋，要求原告尽快提供购房资格以证明其具备履约能力，原告拒不提供，亦不提供担保。2015年5月28日，被告委托律师发出《解约通知函》给原告，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条依法解除合同，即被告解除合同一方面是因为原告逾期监管首期款超过10日构成根本违约，另一方面时因为原告不具备购房资格没有履约能力行使不安抗辩权，属合法解约。鉴于原告的根本违约行为导致合同不能履行，被告依法解除合同，为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》（编号为8203750）已于2015年5月29日解除；二、原告支付被告购房违约金50万元；三、原告承担本案全部诉讼费、保全费。
原告石维河针对反诉的答辩意见与起诉意见一致。
第三人世华公司针对反诉的答辩意见与本诉答辩意见一致。
第三人中国银行罗湖支行针对反诉的答辩意见与本诉答辩意见一致。
第三人王福莹针对反诉的答辩意见与本诉答辩意见一致。
第三人杨士文、刘凤珍针对反诉的答辩意见与本诉答辩意见一致。
第三人黎彩红针对反诉的答辩意见与本诉答辩意见一致。
经审理查明：2006年2月16日，黎彩红与石维河登记结婚；黎彩红和石维河名下各有一套房产；2015年3月20日，黎彩红将名下唯一一套富盈门的房产转让给案外人。
2014年1月23日，陈创志与王福莹登记结婚。2014年4月23日，陈创志购买了深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2401号房地产。2015年3月12日，深圳市房地产权登记中心向陈创志颁发了深房地字第5000652234号《房地产证》，陈创志系深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2401号房地产权利人，该房产建筑面积为64.68平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2014年4月24日，王海兵购买了深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2402号房地产。2015年3月19日，深圳市房地产权登记中心向王海兵颁发了深房地字第5000653131号《房地产证》，王海��系深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2402号房地产权利人，该房产建筑面积为58平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年4月8日，王海兵出具了一份公证委托书，委托杨国英办理深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2402号房地产出售事宜。2015年4月23日，陈创志出具了一份公证委托书，委托喻道银办理深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2401号房地产出售事宜。
2015年4月25日，原告作为买方（代理人一栏为黎彩红）与作为��方的被告陈创志（代理人一栏为喻道银）签订了一份编号为8203750号《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2401号房地产（房地产证号码为深房地字第5000652234号）出售给原告，合同价为250万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金7元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起15日内付清首期房款（以银行评估为准，不含已付定金），买方应于约定的应付首期房款之日向银行提交按揭贷款申请及相关材料，买方无条���配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。过户所产生的税费均由买方承担。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。买卖双方协���在定金中预留0.5万元作为交房保证金，由居间方托管，该款在房屋实际交付后由居间方退还给卖方。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定业主、买方双方不能违约，如有一方违约，赔偿另一方违约金��房价的20％即74万元；买方从6月份开始供楼，供楼款由买方承担；如卖方资料齐全银行贷款批不下来，卖方收定金10万元，不再追究其他任何违约责任。合同卖方签章一栏由喻道银签名，买方签章一栏由石维河签名。
2015年4月25日，原告作为买方（代理人一栏为黎彩红）与作为卖方的被告王海兵（代理人一栏为杨国英）签订了一份编号为8203745号《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2402号房地产（房地产证号码为深房地字第5000652234号）出售给原告，合同价为120万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金3元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存���监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起70日内付清首期房款（以银行评估为准，不含已付定金），买方应于约定的应付首期房款之日向银行提交按揭贷款申请及相关材料，买方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。过户所产生的税费均由买方承担。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。买卖双方协商在定金中预留0.5万元作为交房保证金，由居间方托管，该款在房屋实际交付后由居间方退还给卖方。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定业主、买方双方不能违约，如有一方违约，赔偿另一方违约金总房价的20％即74万元；买方从6月份开始供楼，供楼款由买方承担。合同卖方签章一栏由杨国英签名，买方签章一栏由石维河签名。
2015年4月25日，石维河向第三人世华公司分别支付3万元、7万元。同日，陈创志作为托管��（收款方）、世华公司作为居间方出具了一份《业主收据及托管单》，载明买方交付的7万元定金交由居间方托管。世华公司员工刘安益签名并书写“过户当天放此笔款项，最晚向后推迟1个工作日，银行转账为准”；第三人世华公司出具了一份收据，载明收到石维河支付的认购领航里程花园2栋A单元2402号房保证金3万元，经手人为刘安益。
2015年4月26日，石维河与案外人签订了一份《房地产买卖合同》，约定将其名下唯一一套中海西岸华府的房地产转让给案外人。
2015年4月27日，陈创志出具了一份公证委托书，委托深圳市万通融资担保公司、毛牡丹等人办理领航里程花园2栋A单元2401号房产买卖合同签订、资金监管办理等事宜。
2015年5月8日，石维河向中国银行股份有限公司深圳西丽支行转账存入89万元。
2015年5月11日，陈创志、黎彩红和中国银行股份有限公司深圳西丽支行签订了一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定就交易领航里程花园2栋A单元2401号房地产委托中国银行股份有限公司深圳西丽支行监管89万元。陈创志签章一栏由毛牡丹签名。2015年5月11日，中国银行股份有限公司深圳西丽支行出具了一份《交易资金委托监管业务收款收据》，载明收到监管资金89万元。
2015年5月14日，陈创志、王海兵委托律师向石维河、发出《行使不安抗辩权通知函》，称在收到两套房产购房定金10万元后发现石维河不具备同时购买两套房的资格，于是通知石维河提供购房资格证明，但石维河不予理睬，并串通担保公司人员于2015年5月11日将深领航里程花园2栋A单元2401号房地产首期款89万元监管在石维河的妻子黎彩红名下。现通知石维河在接到函件后3日内提供具备购买两套房的购房资格证明，在石维河不能提供的情况下，陈创志、王海兵终止履行合同义务，深圳市万通融资担保有限公司、毛牡丹不得���越代理权限从事代理。
2015年5月18日，陈创志、王海兵在《深圳特区报》刊登一份《通知》，内容为“石维河，请你自本通知见报之日起三日内向现业主提供具备购买深圳市宝安区领航里程花园两套房产的有关购房资格证明（个人房产信息单），逾期业主将按合同规定依法处理”。
2015年5月28日，陈创志、王海兵委托律师向石维河发出《解约通知函》，称其于2015年5月14日通过快递方式向石维河发出《行使不安抗辩权通知函》，要求石维河在接到函件后3日内提供具备购买��套房的购房资格证明，但该邮件因查无此人退件；世华公司亦拒收上述函件。2015年5月18日，陈创志、王海兵在《深圳特区报》上刊登了通知，要求石维河三日内提供购房资格证明。2015年5月19日，陈创志、王海兵委托的律师事务所亦在《南方都市报》上刊登了通知函，要求石维河提供购房资格证明，但石维河均没有在期限内提供。现通知石维河两份《房地产买卖合同》及其他相关协议于石维河收到《解约通知函》之日起解除，并应支付违约金74万元，同时废止卖方对深圳市万通担保融资担保公司、毛牡丹等人的全部授权。陈创志、王海兵委托律师亦于同日在《南方都市报》上刊登了上述《解约通知函》。
2015年6月25日，石维河向���创志发出《履约催告函》，称其已在合同约定期限内办理了首期款资金监管手续，但陈创志拒绝配合办理按揭贷款申请，催促陈创志收到函件后3日配合办理按揭贷款申请。
2015年6月26日，陈创志、王海兵提前偿还银行贷款；2015年7月1日，领航里程花园2栋A单元2401号、2402号房地产抵押登记被注销。
2015年7月3日，本院依据石维河的诉前财产保全申请查封了领航里程花园2栋A单元2401号、2402号房地产。
石维河提交一份与刘安益的通话录音，并主张在签订合同时已经明确告知卖方其不具备购买两套房产的资格，所以约定一套房的首期款支付及申请按揭贷款的期限为合同签订后70日内。刘安益在上述录音中确认了上述事实；第三人世华公司对上述录音的真实性、合法性和关联性均予以认可。
陈创志、王海兵、刘凤珍、杨士文均提交了《深圳市二手房买卖合同》、《房屋订金收据》、《深圳市房地产转移登记申请表》、《交楼确认书》，并依据上述证据主张领航里程花园2栋A单元2401号房地产已出售给杨士文，并交交付给杨士文。上述证据主要内容为：2015年6月27日，刘凤珍作为买方与作��卖方的王海兵（代理人杨国英）签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定王海兵将领航里程花园2栋A单元2402号房地产以150万元的价格出售给王海兵，交易定金为30万元，买方于签订合同时向卖方支付定金7.5万元，签订后3日内支付定金22.5万元，交房保证金为5,000元；剩余购房款1,195,000元，买方须于2015年6月27日之前支付至买卖双方约定的银行监管账户；卖方应于2015年7月5日20点前将房地产交付买方。2015年6月27日，刘凤珍和王海兵（代理人杨国英）签署了《深圳市房地产转移登记申请表》。2015年7月1日，王海兵出具了一份《房屋定金收据》，载明收到刘凤珍购房领航里程花园2栋A单元2402号房地产定金7.5万元。2015年7月5日，刘凤珍和王海兵（代理人杨国英）签署了《交楼确认书》，确认领航里程花园2栋A单元2402号房地产已于2015年7月5日交付给杨国英。2015年7月1日，杨��文作为买方与作为卖方的陈创志签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定陈创志将领航里程花园2栋A单元2401号房地产以220万元的价格出售给杨士文，交易定金为44万元，买方于签订合同时向卖方支付定金11万元，签订后10日内支付定金33万元，交房保证金为5,000元；剩余购房款1,755,000元，买方须于2015年6月27日之前支付至买卖双方约定的银行监管账户。卖方应于2015年7月5日20点前将房地产交付买方。2015年7月1日，陈创志出具了一份《房屋定金收据》，载明收到杨士文购房领航里程花园2栋A单元2401号房地产定金11万元。2015年7月1日，杨士文和陈创志签署了《深圳市房地产转移登记申请表》。2015年7月5日，杨士文和陈创志签署了《交楼确认书》，确认领航里程花园2栋A单元2401号房地产已于2015年7月5日交付给杨士文。庭审中，杨士文、刘凤珍称在2015年7月3日在产权登记部门办理递件过户时被告知案涉两套房产被查封，致使未能完成过户转移登记。石维河、黎彩红对上述证据的真实性不认可，称上述交易为现金支付大额定金，且一次性付清全部款项，并签订用于办理递件过户的合同，不符合深圳市二手房交易通常做法，系为阻止案涉合同履行而伪造。王海兵、陈创志称杨士文、刘凤珍系年迈老人，不会用网银转账，因此现金支付定金，属正常现象。
陈创志提交了一份《深圳市房地产认购书》、《<深圳市房地产认购书>补充协议》、《收款收据》和《关于尽快履行买卖合同备案登记手续的函》，并依据上述证据主张其已向案外人深圳中海地产有限公司认购中海锦城花园一套房产，��出售领航里程花园2栋A单元2401号房地产系为购买上述房产腾出购房资格，石维河的违约行为导致陈创志对深圳中海地产有限公司构成违约。庭审中，石维河对上述证据的真实性不予认可。
杨士文、刘凤珍提交了一份《结婚证》、《委托银行代收款协议书》、银行历史交易明细清单、收款收据、《深圳市家庭装饰装修工程施工合同》、《施工图册》、《中国银行自动柜员机客户通知书》、《格力空调采购安装合同》、《装修开工登记证》、《房屋装修管理协议书》、照片，并依据上述证据主张杨士文、刘凤珍系夫妻关系，领航里程花园2栋A单元2401号、2402号房地产已出售给杨士文、刘凤珍，并于2015年7月5日交付给杨士文、刘凤珍��杨士文、刘凤珍已办理物业服务过户手续，并于2016年3月6日取得装修许可，且对案涉房产进行了装修并已入住。上述《中国银行自动柜员机客户通知书》显示杨士文多次通过中国银行自动柜员机向案外人账户转账。
在本案庭审过程中，石维河称合同签订时，喻道银和杨国英称其系案涉两套房产的真实业主；签订合同时，石维河和黎彩红在现场，并且告知卖方石维河和黎彩红系夫妻关系，对于房产登记在石维河还是黎彩红名下一时没有确定，因合同买方一栏没有足够空间填写身份证信息，所以将黎彩红的名字写在了买方一栏下方的代理人一栏。第三人世华公司对原告的上述主张事实予以确认。石维河同时称，据其了解，杨士文、刘凤珍与喻道银、杨国英系直系亲属关系，案涉房产出售给杨士文、刘凤珍根本就是虚假买卖，目的是为了阻止案涉买卖合同继续履行；本院责令杨士文、刘凤珍在庭审后五个工作日内提交户口本复印件及直系子女身份情况相关材料，但其并未向本院提交。杨士文、刘凤珍称其在房产过户后即一次性付清案涉两套房产的购房款，本院责令其在庭审后五个工作日内提交其在办理递件过户时具备一次性支付剩余购房款的相关证据材料，但其并未向本院提交。
另查明，案涉房产系双拼房，石维河具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套，并愿意一次性支付剩余购房款。
杨士文、刘凤珍、杨国英身份证上所记载的住址均为同一地址的同一房号。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、收据、房地产证、录音、公证委托书、结婚证、产权信息单、履约催促函、解约通知函等证据，被告提交的行使不安抗辩权通知函、快递单、报纸刊登公告、解约通知函、深圳市二手房转移登记表、深圳市二手房买卖合同、交楼确认书等证据，杨士文、刘凤珍提交的深圳市二手房转移登记表、深圳市二手房买卖合同、交楼确认书、结婚证、委托银行代收款协议书、银行历史交易明细清单、收款收据、深圳市家庭装饰装修工程施工合同、施工图册、中国银行自动柜员机客户通知书、格力空调采购安装合同、装修开工登记证、房屋装修管理协议书、照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于涉案合同不能履行的原因。原告主张被告单方面解除合同，已构成根本违约；被告主张在合同履行过程中得知原告不具备购房资格，并依法行使不安���辩权，因原告未在合理期限内提供具备购房资格相应材料，其根据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定解除合同，属于合法解约。对此，本院认为，一、关于案涉交易买方主体。第三人世华公司作为案涉交易居间方，其参与案涉合同的签订、定金托管等交易过程，对交易事实较为清楚；作为居间方，其陈述亦较为可信。第三人世华公司和原告均陈述在签订合同时已向卖方披露原告石维河和第三人黎彩红系夫妻，且对于两套房产登记在谁名下一时无法确定，因此，在合同买方主体部分同时记载了石维河和黎彩红的名字及身份证信息。案涉合同同时显示黎彩红虽然出现在案涉双拼房买卖两份合同买方主体代理人一栏，但黎彩红均未在两份买卖合同买方签章栏签名，均由原告石维河在买方一栏签名。上述事实足以说明在签订案涉合同时，作为夫妻的黎彩红和石��河均系案涉房产买卖交易的买方，否则，无法解释黎彩红登记在合同买方代理人一栏，但又不在合同签章栏签名。上述事实亦与作为居间方的第三人世华公司的陈述一致。综上，本院认定原告石维河和第三人黎彩红均系案涉交易买方。二、关于买方购房资格披露。案涉交易房产为双拼房，按照一般交易实践，两套房产办理首期款资金监管、按揭贷款申请、赎楼、过户等应当约定相同的交易履行期限，但本案交易所涉两份合同就首期款资金监管和按揭贷款申请办理约定了不同的履行期限，且相距较远，明显有别于一般交易实践，必定系出于特定原因。原告主张系因为原告在签订合同时不具备同时购买两套房产的购房资格，故约定给予原告时间出售名下房产。参与案涉交易过程的中介经纪人刘安益在与原告通话录音中确认原告上述主张事实，案涉交易居间方的第三人世华公司在庭审时亦确认原告上述主张事实。2015年4月26日，原告与案外人签订买卖合同，将原告和第三人黎彩红家庭唯一一套房产出售给案外人，并已于2015年6月11日办理了过户登记；此事实与原告和第三人黎彩红关于向卖方披露暂不具备同时购买两套房产资格事实一致。上述事实足以证明原告在订立合同时已向卖方披露原告家庭不具备同时购买两套房产的购房资格，需出售名下唯一一套房产后方能完成案涉交易；卖方对此予以认可，并给予买方70日出售名下房产。三、关于首期款资金监管。领航里程花园2栋A单元2401号买卖合同签订于2015年4月25日，根据上述合同关于首期款资金监管应于合同签订之日起15日办理的约定，买方应于2015年5月10日前办理首期款资金监管，卖方应予配合。根据审理查明的事实可知买方已于2015年5月8日将首期款89万元存入待监管银行账户，卖方陈创志的委托代理人亦于2015年5月11日与买方之一的黎彩红和监管银行签署了《二手楼交易资金委托监管协议》，足以说明领航里程花园2栋A单元2401号买卖双方已办理了首期款资金监管，买方已履行合同义务，案涉交易不存在无法履行的障碍。四、关于不安抗辩权。领航里程花园2栋A单元2401号房产买卖首期款资金监管于2015年5月8日办理完毕，卖方陈创志、王海兵于2015年5月14日委托律师发出《行使不安抗辩权通知函》，并在报纸上刊登了公告，称案涉交易所涉房产为不可分割使用的双方户型，石维河必须具备两套房购买资格，通知石维河在接到函件后3日内提供具备购买两套房产的购房资格证明，否则将中止履行合同义务。因未收到石维河的相关购房资格证明材料，卖方陈创志、王海兵于2015年5月28日委托律师发出《解约通知函》，通知解除案涉两份房产买卖合同及相关协议，并要求石维河支付成交价20％的违约金，同时废止对深圳市万通融资担保有限公司、毛牡丹等人的委托授权。根据前文认定可知，石维河在签订合同时已向卖方披露了其暂不具备同时购买两套房产的购房资格，作为卖方的陈创志、王海兵已知晓，并给予石维河、黎彩红一定的期限出售家庭唯一一套房产，但在之后的合同履行过程中、上述期限届满前，作为卖方的陈创志、王海兵又以石维河不具备同时购买两套房产购房资格为由行使不安抗辩权，没有任何事实和法律依据，违背最基本的诚实信用，本院不予支持。陈创志、王海兵行使所谓不安抗辩权以及解除合同的行为，表明其拒绝履行合同，已构成根本违约。根据案涉合同的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条有关违约责任的规定，原告有权选择要求继续履行，并要求被告支付迟延履行违约金。被告��张原告违约并据此提出的解除合同、支付违约金等反诉诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
关于杨士文、刘凤珍与陈创志、王海兵签订的案涉房产买卖合同是否优先履行，对此，本院分析如下：一、刘凤珍、杨士文与喻道银、杨国英的身份关系。根据前文认定可知，喻道银、杨国英在签订案涉买卖合同时声称案涉房产系其实际所有，整个案涉交易卖方实际均由喻道银、杨国英代理办理，陈创志、王海兵并未实际参与案涉交易。庭审中，原告主张刘凤珍、杨士文与喻道银、杨国英存在近亲属关系，本院亦注意到刘凤珍、杨士文与杨国英的身份证地址均为同一地址的同一房号，因此责令刘凤珍、杨士文向本院提交其子女及近亲属身份关系的相关证件，其持有相关证件，但其并未向本院提交；根据民事诉讼证据规则，对于刘凤珍、杨士文与喻道银、杨国英是否存在近亲属关系的争议事实，应作出对杨士文、刘凤珍不利的认定，即应当采信原告关于刘凤珍、杨士文与喻道银、杨国英存在近亲属关系的主张，刘凤珍、杨士文有可能与卖方或卖方代理人实施恶意串通的行为。二、杨士文、刘凤珍与陈创志、石维河之间有关案涉房产的买卖合同是否真实。首先，众所周知，二手房买卖交易数额较大，一般均通过银行转账方式支付定金、购房款等，杨士文、刘凤珍和被告均称杨士文、刘凤珍通过现金支付定金，有悖常理。其次，被告称杨士文、刘凤珍为年迈老人，不会使用网银转账，因此使用现金。本院认为，支付款项并非一定需要网银转账，可以到银行柜台或自动柜员机办理，且根据审理查明的事实可知杨士文多次使用自动柜员机办理转账，足以说明杨士文具备使用银行卡转账支付的能力，被告上述主张不可信。再次，杨士文、刘凤珍称其在房产过户完后即一次性支付全部剩余购房款，庭审时，本院责令杨士文、刘凤珍向本院提交其在办理过户申请时具备一次性支付剩余购房款能力的证据材料，但其并未向本院提交，其上述陈述不足采信。最后，刘凤珍、杨士文、陈创志、王海兵均称办理递件过户的合同为双方之间的真实买卖合同，不存在其他买卖合同。根据上述合同，刘凤珍和王海兵于2015年6月27日签订房产买卖合同，签订当日支付部分定金，剩余定金于合同签订后三日内支付，并约定2015年6月27日将剩余购房款支付至资金监管账户，但双方在未办理剩余购房款资金监管的情形下即办理递件过户手续，有悖合同约定，亦有悖交易惯例；且在首期款监管��支付合同定金，明显有悖常理。杨士文和陈创志于2015年7月1日签订房产买卖合同，但合同居然约定于2015年6月27日将剩余购房款支付至资金监管账户，且在未办理剩余购房款资金监管的情形下即于2015年7月3日办理递件过户手续，明显有悖交易惯例，违反基本逻辑。综上，本院认为，杨士文与陈创志、刘凤珍与王海兵之间签订的案涉房产买卖合同系为了追逐不当利益而签订的虚假合同，损害了原告合法权益，应属无效。退一步而言，假使杨士文与陈创志、刘凤珍与王海兵之间签订的案涉房产买卖合同合法有效，陈创志、王海兵另行出售房产的行为属于一房二卖。杨士文、刘凤珍在2015年7月3日办理递件过户时发现案涉房产被查封，之后仍于2015年7月5日与陈创志、王海兵办理了案涉房产的交付手续，陈创志、王海兵与后一手买方杨士文、刘凤珍之间的房产交付行为系在争��涉诉后人为改变房产占有状态，不得对抗已申请查封的前一手买方石维河、黎彩红继续履行合同的权利主张；否则，将导致卖方在一房二卖中享有自主选择交易对象的权利，实际上肯定和鼓励卖方一房二卖这一违反合同原则的行为，明显违反诚实信用的基本原则，不应得到法律的保护。
关于第三人王福莹共有权人权益。本院认为，首先，王福莹和陈创志系夫妻关系，没有证据显示两人存在婚姻家庭关系纠纷，案涉房产作为夫妻间重大财产形式，作为夫妻一方的王福莹知晓或应当知晓陈创志出售房产。其次，案涉房产登记在被告陈创志名下，原告基于物权登记的公示公信力与被告陈创志订立案涉买卖合同，原告不存在任何过错，其合法权益应受到法律保护。王福莹对于房产登记在陈创志一方名下的事实是明知的，其对陈创志可单方出售案涉房屋亦是知晓的，其对因此可能遭受损失是可以预见的。最后，王福莹在本案诉讼过程中只是声称不清楚案涉交易，并未提出其他抗辩主张或独立诉讼请求；在本院追加杨士文、刘凤珍作为第三人后，本院又重新开庭审理了本案，王福莹并未到庭参加诉讼；王福莹在合同履行过程中，甚至争议产生后、本院第一次开庭前均未提出不同意出售案涉房产的主张。综上，本院认为，案涉房产买卖合同应继续履行，以保障无过错买方的合法权益，维护诚实信用原则。如王福莹认为其合法权利遭受侵害，其可另寻法律途径向陈创志主张赔偿损失。
关于合同继续履行。关于购房款支付，本院认为，原告石维河和第三人黎彩红基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，本院无法径行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，只有判令原告和第三人黎彩红一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所做出的判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加原告履行涉案合同的负担。对此增加的负担，原告和第三人黎彩红已经知晓，并在庭审中作出同意一次性支付购房款的承诺。综上，本院认为，原告石维河、第三人黎彩红应当将剩余购房购房款243万元（250万-7万元）一次性支付给被告，第三人世华公司应将托管款项7万元中的6.5万元一次性支付给被告。关于过户登记，原告和第三人黎彩红均为案涉交易买方，但并未约定房产登记份额，原告诉求将案涉房地产过户登记至原告名下，第三人黎彩红亦予认可，因此，被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并于过户后二日内将涉案房地产实际交付给原告；涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由原告和第三人黎彩红承担。第三人杨士文、刘凤珍实际占有控制案涉房地产，但其系无权占有，其负腾退义务。第三人世华公司在案涉房产交付给原告后三日内将交房保证金0.5万元支付给被告。
关于迟延履行违约金。本院认为，根据审理查明的事实可知，被告在合同履行过程中主张原告不具备购房资格、被告代理人签署的资金监管协议无效，并于2015年5月14日发出《行使不安抗辩权通知函》，中止履行合同义务，说明被告于2015年5月14日起不配合办理首期款监管和申请按揭贷款等合同义务，合同约定的迟延履行违约金应从2015年5月14日起计算至本判决指定的购房款支付之日止。本案中，被告恶意违约，违反诚实信用，且并未提出调整迟延违约金的请求，为制裁民事违法行为，体现违约金的惩罚功能，本着尊重当事人意思自治的原则，本院决定不予调低合同约定的迟延违约金计算标准。综上，该迟延履行违约金数额以合同转让价250万元为基数，按日万分之四的标准从2015年5月14日起计算至本判决指定的购房款支付之日止。原告诉请被告支付截至房屋交付之日的迟延履行违约金，但案涉合同因被告拒绝配合办理首期款监管及申请按揭贷款的义务致使履行迟延，因此，原告上述诉请违约金计算期限不符合事实，对于超过部分的期限所涉迟延履行违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告石维河和第三人黎彩红与被告陈创志继续履行编号为8203750号《房地产买卖合同》；
二、原告石维河和第三人黎彩红应于本判决生效之日起三十日内支付被告陈创志剩余购房款243万元；第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起三十日内将托管款项6.5万元退还给被告陈创志；被告陈创志应于本判决生效之日起三十日内将深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园2栋A单元2401号房地产（房地产证号码为深房地字第5000652234号）过户登记至原告石维河名下（过户登记的税费由原告石维河、第三人黎彩红承担）；
三、被告陈创志应于上述房地产过户登记至原告石维河名下之日起二日内将涉案房地产实际交付给原告石维河，第三人杨士文、刘凤珍负有腾空案涉房屋的协助义务；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于上述房地产实际交付给原告石维河之日起三日内将托管交房保证金0.5万元退还给被告陈创志；
五、被告陈创志应于本判决生效之日起三十日内支付原告石维河迟延履行违约金（迟延履行违约金数额以合同转让价250万元为基数，按每日万分之四的标准从2015年5月14日起计算至本判决第二项指定的购房款支付之日止）；
六、驳回原告石维河的其他诉讼请求；
七、驳回被告陈创志的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费27,112元、保全费5,000元，由被告负担，本��受理费、保全费原告已预交；反诉受理费4,400元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年七月六日
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"王光辉与王会杰买卖合同纠纷一审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-06-28\\\\\",\\\\\