广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1248号
上诉人（原审原告）：肖秀颖，女，1989年6月19日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：吴萍欢，广东弘新君睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏锦浓，广东弘新君睿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江门越秀城建房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区北环路星汇名庭。
法定代表人：赖明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭唯聪，广东广大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：林昭远，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭唯聪，广东广大律师事务所律师。
上诉人肖秀颖、江门越秀城建房地产开发有限公司（下称“江门越秀公司”）、广州市城市建设开发有限公司（下称“广州城建公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖秀颖的委托诉讼代理人吴萍欢，上诉人江门越秀公司和广州城建公司的共同委托诉讼代理人林鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
肖秀颖上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、变更一审判决第一项为江门越秀公司应立即赔偿人民币61484.95元给肖秀颖；3、变更一审判决第二项为广州城建公司对江门越秀公司的61484.95元债务承担连带责任；4、本案的诉讼费用由江门越秀公司、广州城建公司承担。事实和理由：一、江门越秀公司的行为属于合同欺诈，构成违约，一审法院没有认定江门越秀公司的行为属于虚假宣传，并构成合同欺诈，显属错误。1、江门越秀公司在主观上有欺诈故意。江门越秀公司不仅不特别说明第三期房屋层高只有3米，还混淆视听，并对外宣传、销售中标榜整个星汇名庭为奢适生活居住模式，房屋层高为3.15米，可见其主观上有明显的欺诈故意。2、江门越秀公司在客观上实施了欺诈行为。2014年7月至2015年11月初，江门越秀公司一共面向社会销售了大约一千多套星汇名庭第三期的房屋，但江门越秀公司的销售人员在销售该一千多套房屋时均介绍该批商品房层高为3.15米。根据肖秀颖及星汇名庭第三期的其他业主陈述签约过程，各业主均是在对电子合同条款进行逐条核对，双方对包括房屋层高为3.15米在内的全部合同条款均无异议的情况下才最终签署合同。江门越秀公司与肖秀颖以及涉讼的星汇名庭其他业主在签订《广东省商品房买卖合同》之前及当时均没有告知、提示星汇名庭第三期房屋的实际层高为3米，也没有出示、公示过该房屋的任何设计、规划报建图、竣工验收资料，江门越秀公司也没有提供有效证据证明肖秀颖及诉讼的星汇名庭第三期其他业主在签订商品房买卖合同之前及当时向肖秀颖及其他业主出示过上述资料，肖秀颖及涉讼的其他部分业主得知房屋层高只有3米的首次消息来源是业主群。业主组团到江门越秀公司要求说明情况，江门越秀公司才不得不承认房屋层高不符合约定的事实，并发出《致歉信》。可见，江门越秀公司作出了虚假的销售宣传以后，在商品房买卖合同签订及履行时从来没有主动对虚假信息予以更正，其行为构成合同欺诈的客观要件。3、肖秀颖因受江门越秀公司的虚假宣传而认定其所购的星汇名庭第三期房屋层高为3.15米，可以为家人营造更舒适的生活居住环境，因此与江门越秀公司订立合同，并履行了合同义务。4、江门越秀公司通过虚假宣传，订立合同获取不正当的利益。房屋的层高是影响房屋单价的一个重要因素。肖秀颖受江门越秀公司的虚假宣传所蒙骗，多支付了购房款，造成了实际损失，江门越秀公司通过虚假宣传，获得了巨额的额外收益。另外，江门越秀公司因为减低涉案房屋的层高，节约大量的建筑成本而额外获利。5、肖秀颖因江门越秀公司的虚假宣传，受到物质损失和精神损害。肖秀颖一直以为江门越秀公司销售的楼房层高为3.15米，认为居住的舒适度比较理想才购买，然而，江门越秀公司交付的房屋与合同约定不符，层高仅有3米，导致肖秀颖的居住需求无法满足，造成极大的生活不便及精神困扰。房屋层高降低，造成使用不便、影响采光和使用，消防隐患风险增大。此外，江门越秀公司的行为使肖秀颖对社会诚实守信失去信心。二、江门越秀公司虚假宣传的行为已构成欺诈，应承担违约责任，其承担的违约赔偿责任应包括补偿性赔偿和惩罚性赔偿。一审法院判决江门越秀公司按照总房价的2.856%即26916.9元赔偿给肖秀颖，该赔偿金额显属过低。对江门越秀公司承担违约责任的赔偿标准应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定和比照合同附件五《合同补充协议》第一条有关出卖人交付使用房屋面积或实际面积不符合合同约定面积的条款，即实际层高误差比在3%以内的房价款由江门越秀公司返还肖秀颖，实际层高误差比超过3%部分的房价款由江门越秀公司双倍返还给肖秀颖。据此，江门越秀公司应赔偿肖秀颖损失的金额为61484.95元。具体计算公式：3%×942470元＋【（3.15米-3米）/3.15米×100%-3%】×942470元×2=61484.95元。三、江门越秀公司为一人有限责任公司，广州城建公司为江门越秀公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，广州城建公司不能证明江门越秀公司的财产独立于其财产的情况下，应当对江门越秀公司的本案债务承担连带责任。广州城建公司未能提供有效的证据证明江门越秀公司的财产独立于其财产，一审法院判决广州城建公司对江门越秀公司的债务承担连带责任是正确的，但广州城建公司对江门越秀公司承担连带责任的债务金额应为61484.95元。综上，一审法院认定部分事实不清，从而作出错误判决，恳请二审法院依法撤销一审法院的错误判决，改判支持肖秀颖的诉讼请求。
江门越秀公司、广州城建公司辩称：江门越秀公司、广州城建公司不存在合同违约，涉案的商品房的设计规划、施工建设以及竣工验收、交付换届，房屋的层高均为3米，江门越秀公司、广州城建公司认同该系列案件中一审法院对梁嘉茵案件的事实认定以及赔偿标准，恳请二审法院驳回肖秀颖的上诉请求，依据江门越秀公司、广州城建公司的上诉状予以改判。
江门越秀公司、广州城建公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为江门越秀公司按照总房价2%的标准（18849.4元）补偿给肖秀颖；2、上诉费由肖秀颖承担。事实和理由：一、一审法院在事实认定方面存在错误，对部分事实的认定缺乏证据支持，仅依靠与事实不符的推论来做出事实认定。一审判决认定江门越秀公司应承担违约责任论述中的关键理据为：“……江门越秀公司的陈述可知，层高问题所涉房屋共计达900多户，这说明江门越秀公司与购房者至少发生过900多次磋商、议价和签订购房合同的行为……”一审法院以此推论过程来认定江门越秀公司层高真实意思为3.15米，并以此否定江门越秀公司3.15米属笔误的抗辩。实际交易过程中，交易双方均不会实质性的讨论房屋层高具体数据。卖房900多套，实际根本不会发生“对层高的约定反复讨论900多次”的情况，原因有三：其一、层高并不是影响购房人买与不买的关键因素；其二，层高并不是房屋计价依据；其三，购房人已经对样板房进行实地查看，对所购房屋空间已有切身感受，并予以认可。一审法院论述“对层高的约定反复讨论900多次”以及在此基础上形成的认定是错误的。二、一审法院认定层高对于房屋总价的影响权重系数为0.6，是没有事实依据和法律依据的结论。首先，江门越秀公司与肖秀颖双方并未就层高不符应承担的违约责任进行约定，法律对此也没有明确规定，江门越秀公司在一审中认为肖秀颖提出的违约金标准过高，那么根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，一审法院应当首先查明“实际损失”，然后兼顾各项因素根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。一审法院在明确“原告未对市场价值差价大小提出明确证据证明”的情况下，未经查明肖秀颖的“实际损失”而迳行确定层高对房屋总价的影响权重系数，不符合上述司法解释的规定。其次，商品房的价款是以单位面积价格为计算依据，房屋面积直接影响到房屋的价款和实际使用，而层高则与价款无必然联系。因此层高对房屋价款影响有多少，应具体分析涉案房屋小区地理位置、容积率、小区品质、是否有优质学位、教育医疗交通生活的便捷程度、项目质量、小区园林绿化、户型、朝向、面积、层高、装修标准等综合因素后，方可确定涉案的房屋层高对其价款的影响权重，一审法院未综合考虑全部因素即“酌情”确定权重系数为0.6有失公平。三、本案层高差异对房屋价值或肖秀颖损失标准的确定，经江门越秀公司对建筑与房地产行业专业人员的咨询，得出以下结论。1、《住宅设计规范》GB50096-2011对层高2.8m的阐述表明2.8m的层高，房屋舒适性已经予以保障，层高2.8以上的误差不会影响到房屋的功能性和舒适性。2、房屋价值体现在方方面面，而不是单一层高，如若层高在2.8m以上，层高对房屋价值影响微乎其微。本案中，在与多个调解、撤诉的业主沟通过程中，业主表示是因为有紫茶小学的学位，才考虑在星汇名庭购买房屋。大部分业主对于开发商品牌、层高、园林绿化等因素的考虑远远小于对紫茶小学学位的考虑。换言之，星汇名庭层高是3m还是3.15m，对小区业主或对房屋价值产生的影响客观上十分小。反之，如若3米以上层高差异对房屋价值的权重系数为0.6是合理的，那么，房屋所在小区地理位置、容积率、小区品质、是否有优质学位、教育医疗交通生活的便捷程度、项目质量、小区园林绿化、户型、朝向、面积等，对房屋价值影响的权重系数仅为0.4，如此划分权重系数是极其不合理的，与案件实际不符。经咨询建筑行业的设计及工程人员，认为2.8m以上发生层高误差的赔付比例的权重系数确定为0.3-0.4之间较为合理；如若2.8m以上的层高发生误差，在房屋功能性和舒适性均没有影响的情况下，赔偿标准计算方式确定为：（3.15-3）/3.15×0.4×房屋总价=1.9%×房屋总价，四舍五入确定为2%×房屋总价。该计算公示及权重系数的确定符合案件事实，既利于本案纠纷解决，又符合法院定纷止争的原则。四、在本案一审判决之前，一审法院已对案情相同的两个案件（原告梁嘉茵及尹建江）作出了赔偿数额为房屋总价款2%的判决，该两案判决书对事实的认定及说理与案件事实相符，确定的补偿标准换算为权重系数概念与建筑房地产行业专业人员意见一致，权重系数约为0.4。2%的赔偿标准既对业主作出了一定的补偿，又不会与江门越秀公司和未起诉的其他业主达成的补偿方案有太明显的差距，江门越秀公司在一审法院确定了2%的赔偿标准后，与该住宅项目的其他业主作了大量的协调工作，均参照2%的标准进行谈判，并与部分业主达成了和解方案，若将原来2%的标准调高至2.856%，会造成原来和解的业主的不满。综上，江门越秀公司、广州城建公司认为一审认定事实不清，法律适用错误，恳请二审法院予以纠正。
肖秀颖辩称：根据一审法院的认定以及查明的事实，江门越秀公司交付的房屋层高不符合合同约定，已经是不争的事实，江门越秀公司明显存在违约，而且其违约是因其虚假宣传合同导致的，其所述的商品房的设计规划、施工建设以及竣工验收、交付环节的房屋层高均为3米，以及其在上诉状中所说的3.15米仅是笔误，显然不能对抗其违约的基本事实。一审法院对梁嘉茵案件的赔偿标准已经经过二审法院的生效判决改判，因此，其要求按照一审法院对梁嘉茵案件的赔偿标准进行赔偿没有任何的事实和法律依据。由于江门越秀公司是属于合同欺诈导致的合同违约，其对肖秀颖承担的赔偿责任应包括补偿性和惩罚性的赔偿，所以，肖秀颖主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的若干问题解释》第14条以及涉案合同附件五《合同补充协议》第1条的关于出卖人交付使用房屋面积或者实际面积不符合合同约定面积的条款进行赔偿，有充分的事实和法律依据，请求二审法院予以支持。
肖秀颖向一审法院起诉请求：1、江门越秀公司赔偿肖秀颖因层高减少造成的损失61484.95元；2、广州城建公司对江门越秀公司在第一项诉讼请求的债务范围内承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费由江门越秀公司、广州城建公司承担。
一审法院认定事实：由江门越秀公司开发的“星汇名庭”房地产项目位于江门市南侧，属于江门市名校紫茶小学招生地段。该项目共分四期，一至三期均为住宅项目，其中第一期和第二期从规划设计、报建、施工到竣工验收，层高标准均设定为3.15米。第一期于2011年7月21日开盘销售，江门越秀公司为此曾在越秀集团网页及相关网络媒体上宣传该楼盘，宣传的内容除了第一期开售的开阳星院的基本情况外，还就整个“星汇名庭”项目的总占地面积、容积率、绿地率及整体设计风格和理念等做了介绍，其中关于住宅层高的宣传为3.15米。
本案讼争涉及的天璇星院7幢31层3101单元属于“星汇名庭”第三期项目。2013年8月16日，“星汇名庭”第三期项目开工建设，并于2015年8月18日完成竣工验收备案登记。从该期项目的规划设计、报建、施工到竣工验收等各个阶段的相关资料所记载的内容来看，层高标准均设定为3米。
2014年7月22日，江门越秀公司经依法审批取得了第三期天璇星院第5、6、7幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2014087号。
2015年7月27日，肖秀颖与江门越秀公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：肖秀颖向江门越秀公司购买由其开发的位于江门市蓬江区“星汇名庭”天璇星院7幢31层3101室房屋；该房屋为预售商品房，用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.15米，建筑面积共126.54方米，套内建筑面积100.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.68平方米；该商品房单价为每平方米7448元，总价款为942470元，肖秀颖通过申请办理银行按揭方式支付房款；江门越秀公司应当在2016年3月30日前将符合合同约定的商品房交付肖秀颖使用等。双方在该合同中还对商品房面积差异情形应如何处理作了明确而具体的约定，但并未就商品房层高差异问题的处理予以约定。
合同签订后，肖秀颖依约履行了支付全部房款942470元的义务，江门越秀公司并为其开具了相应的发票。
2015年11月开始，江门越秀公司陆续向肖秀颖及“星汇名庭”第三期其他业主分别寄发《致歉信》，主要内容为：“……为便于阁下尽早入住，我司早于2015年11月进行内部验收检查。检查时发现合同约定存在误差，把三期商品房实际层高3米写成3.15米。而实际层高与报建图、施工图及实际样板间展示区的数据相符（有所有报建图纸及实体样板间为证）。经核查，证实我司相关人员在确认网签买卖合同时，沿用了一、二期的旧网签合同版本，数据录入时由于工作人员失误所导致。目前层高仍符合国家《住宅设计规范》第5.5.1条规定的住宅层高≥2.8米的要求，不影响居住和使用功能。现我公司就合同内容数据录入有误一事郑重告知阁下，请阁下知悉并向您真诚道歉，恳请取得您的谅解……”。
江门越秀公司在该《致歉信》中还提出了补偿方案，拟赠送一年物业管理费或车位购买优惠代金券5000元的礼包，同时明确告知肖秀颖等业主如同意该补偿方案的可在十五天内通过签订《确认函》的方式予以确认，并在2015年12月20日前办理收楼手续。随后，经肖秀颖对涉案房屋进行现场核查和验收，发现江门越秀公司所述层高差异情况属实。
江门越秀公司在向包括肖秀颖在内的其他业主发《致歉信》的同时，还通过张贴公示、与相关业主召开会议通报情况以及向江门市住房和城乡建设局申请更正数据等措施进行善后处理。另据江门越秀公司反映，截至2016年6月7日，在该公司已出售的934套商品房中，已有656户业主接受该公司上述补偿方案并与其签订了《确认函》，但本案肖秀颖并未接受该公司的补偿方案。该层高差异问题后经双方多次协商，由于分歧较大，最终未能就赔偿标准达成一致意见，肖秀颖遂诉至一审法院。
2016年4月1日，江门越秀公司向江门市蓬江公证处就“星汇名庭”第三期的施工图纸、预售许可证、商品房交付使用告知书、户型示意图及层高标识等资料的公示现状及内容申请进行保全证据公证。该公证处公证人员于某下午到达“星汇名庭”交楼接待中心，对该中心的现场以及涉案相关楼盘分别进行了查看、拍照及录像并制作了（2016）粤江蓬江第000600号《公证书》。根据该《公证书》的内容显示，当日“星汇名庭”交楼接待中心有摆放第三期施工图纸、楼盘宣传等资料，其中施工图纸资料中记载层高数据为3米。另外，第三期的天玑星院和天璇星院部分单元张贴有户型图及印有“本产品标准层高3米”字样的标示牌。
一审法院还查明，江门越秀公司成立于2009年7月23日，其类型属于法人独资有限责任公司，股东为广州城建公司。
另外，截至一审法庭辩论终结时止，广州城建公司仅提供了江门越秀公司、广州城建公司的工商查档基本资料和验资报告，未能提供经会计师事务所审计的财务会计报告等其他能证明江门越秀公司的财产独立于广州城建公司财产的证据。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。肖秀颖与江门越秀公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，其双方间的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案纠纷系因涉案商品房的实际层高与合同约定层高不符而引起的，根据肖秀颖的起诉意见和江门越秀公司、广州城建公司的抗辩意见，双方争议的焦点主要体现在三方面，现分别作具体分析和认定意见如下：
1、江门越秀公司的行为是否构成违约及应否承担违约责任？合同中约定的商品房层高为3.15米，实际层高为3米，双方在庭审中对此均予确认，但江门越秀公司认为此系工作人员录入错误所致，而非其真实意思表示，且3米的层高仍高于国家的强制性标准，故该情形不构成违约，其不应承担违约责任。对此一审法院认为：首先，双方签订的《商品房买卖合同》由江门越秀公司单方提供，合同中记载的层高等相关数据亦为江门越秀公司所提供，且根据江门越秀公司的陈述可知，层高问题所涉房屋共计达900多户，这说明江门越秀公司与购房者至少发生过900多次的磋商、议价和签定购房合同的行为，但江门越秀公司在层高问题曝光之前长达两年左右的时间内均未对合同载明的3.15米的层高数据主动提出属其意思表示错误的更正或声明。鉴于此，江门越秀公司工作人员在房屋销售过程中代表该公司向原告作出的包含3.15米层高等内容在内的要约，应认定为江门越秀公司的真实意思表示。其次，肖秀颖作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的江门越秀公司而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的，对于商品房层高的确认一般只能依赖于合同的约定，且根据江门越秀公司在“星汇名庭”第一、第二期开盘时通过公司网页等渠道所做销售广告的内容来看，关于总占地面积、容积率、绿地率等数据是针对整个“星汇名庭”项目的，这在一定程度上也可能致使肖秀颖将3.15米的层高理解为是针对“星汇名庭”项目的整体宣传。江门越秀公司虽然向江门市蓬江公证处就“星汇名庭”第三期的施工图纸、预售许可证、商品房交付使用告知书、户型示意图及层高标识等的公示现状及内容申请进行保全证据公证，但该公证行为系发生在肖秀颖起诉之后，且无法直接证明江门越秀公司在涉案商品房销售当时就已处于《公证书》所载明的公示现状。鉴于此，肖秀颖有理由相信江门越秀公司在合同中关于层高3.15米的意思表示，故原报建时的设计规划层高数据不应作为双方真实意愿之表达，应认定双方对《商品房买卖合同》中记载的层高数据等事项达成合意。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，江门越秀公司作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定条件，现其拟交付商品房的实际层高与合同约定不符，该情形即构成瑕疵履行，即使商品房实际层高符合甚至高于国家强制性标准，也构成违约。综合以上分析，本案中江门越秀公司的行为客观上已构成违约情形，且无论其主观上是否有过错，无论是否存在故意抑或疏忽，均应依法承担违约责任。
2、在既无法律明确规定又无合同约定的情形下江门越秀公司应如何承担违约责任？该争议焦点实质就是层高误差赔偿标准如何确定的问题。该问题目前法律法规及司法解释对此均没有明确规定，双方对此也无合同约定。本案肖秀颖在诉讼请求中所列的赔偿计算依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在《合同补充协议》中约定的关于面积误差的处理原则。对此一审法院认为，商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且买受人的诉讼主张主要就是要求出卖人承担违约责任，如返还相应购房款、解除合同、赔偿损失等，但毕竟层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，例如涉案商品房是按面积计算单价而非按层高计算单价、面积大小决定着商品房交易契税税率的高低和住宅专项维修资金的数额等等。因此，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用上述司法解释或合同约定中关于面积误差的处理原则。故肖秀颖主张适用上述法定或约定的面积误差处理原则来直接处理层高误差赔偿标准问题，没有法律依据，一审法院不予支持。肖秀颖在本案中要求被告承担违约责任的方式为赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，由于本案涉案房屋层高与合同约定不符，在通风、采光等有关居住的舒适度方面与预期相比均有下降，致使肖秀颖的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，从而造成肖秀颖损失，其损失大小应主要体现为符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价，但因肖秀颖未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，故一审法院根据案件的实际情况进行综合考量，并引入数学领域中的“权重系数”这一概念予以调整，酌情确定违约责任的计算标准。对于商品房而言，房屋面积误差与层高误差对房屋总价影响的权重系数并不一致。目前除按套计价的以外，房地产市场交易习惯主要是按总建筑面积计价（房屋总价=总建筑面积X面积单价）。因此，面积误差对房屋总价影响的权重系数为1,面积减少的比例即为房屋总价相应减少的比例。除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别有求的房屋外，对普通住宅而言，购房者购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响。在层高达到或超过国家强制标准的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，故此时层高变化对普通人在使用房屋时所起的影响作用要小于面积变化的影响作用。虽然购房者最终获得的是空间使用权，但如前分析，由于房屋这种特殊商品的面积和层高的作用影响不一样，并且面积绝对数远大于层高绝对数，因此，即使同样比例的减少空间体积，层高降低导致空间体积纵向减少对住户的影响，要明显小于面积减少导致空间体积横向减少带来的影响。由此可以认定，在层高达到或超过国家强制标准的情形下，层高对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。鉴于以上分析，并以面积对房屋总价的影响权重系数为1作参考，一审法院认为在层高达到或超过国家强制标准的前提下，层高对于房屋总价的影响权重系数应酌定为0.6为宜。因此，结合本案实际，房屋层高误差比绝对值为：（合同约定层高3.15米-实际层高3米）X100%/合同约定层高3.15米=4.76%，故房屋层高误差赔偿标准的计算公式应为：房屋层高误差比绝对值X权重系数X房屋总价。根据上述公式计算出江门越秀公司应赔偿给肖秀颖的金额为4.76%X0.6X942470元=26916.9元。对于肖秀颖本案中主张的赔偿金额61484.95元，超出26916.9元的部分，一审法院不予支持。
3、广州城建公司应否对江门越秀公司的债务承担连带责任？经庭审调查查明，江门越秀公司为法人独资的有限责任公司，即公司法意义上的一人有限责任公司，其唯一股东为广州城建公司。一审法院认为，一人有限责任公司作为独立的法人，有着独立于其股东的人格，该独立人格表现在一人有限责任公司有独立的财产、独立的名称、能以自己的名义独立参加民事活动，享有民事权利，承担民事义务，特别是能用自己的财产独立地承担公司对外经营产生的一切债务。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”。从该条规定的立法目的来看，主要是为了维护正常的交易秩序，防止公司的股东利用公司法确立的有限责任制度，滥用公司的人格，致使其公司在财产、人格方面混淆，从而给公司的债权人或社会造成损害。该条款明确规定了一人有限责任公司的股东承担举证责任这一举证责任倒置的特别情形。故在本案中，应由广州城建公司举证证明该公司与江门越秀公司不存在公司人格混同和资产混同等情形。本案审理过程中，广州城建公司虽提交了江门越秀公司、广州城建公司的工商查档基本资料和验资报告，但该类证据仅能证明江门越秀公司、广州城建公司工商登记的基本情况以及注册资本和实收资本的出资额及变动情况。除此之外，广州城建公司未能提供经会计师事务所审计的财务会计报告等其他能证明江门越秀公司的财产独立于广州城建公司财产的证据。故依照上述法律的规定，广州城建公司应对江门越秀公司的本案债务承担连带责任。肖秀颖的该项诉讼请求合法有据，一审法院依法予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、江门越秀城建房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿人民币26916.9元给肖秀颖；二、广州市城市建设开发有限公司对江门越秀城建房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；三、驳回肖秀颖的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1337元，由肖秀颖负担752元，由江门越秀城建房地产开发有限公司和广州市城市建设开发有限公司共同负担585元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对各方的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审期间的争议焦点是：一、江门越秀公司应否承担违约责任；二、如需承担违约责任，该违约责任应如何确定，具体包括该违约责任的大小如何确定，广州城建公司应当如何承担连带责任。
第一，关于江门越秀公司应否承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现有证据显示，涉案《商品房买卖合同》由江门越秀公司单方提供，合同中记载的层高等相关数据亦为江门越秀公司所提供，江门越秀公司工作人员在房屋销售过程中代表该公司向肖秀颖作出的包含3.15米层高等内容在内的要约，在“星汇名庭”第一、第二期开盘时通过公司网页等渠道所做销售广告的内容一定程度上也可能致使肖秀颖将3.15米的层高理解为是针对“星汇名庭”项目的整体宣传，使肖秀颖有理由相信江门越秀公司在合同中关于层高3.15米的意思表示，应认定双方对《商品房买卖合同》中记载的层高数据等事项达成合意。一审法院认为江门越秀公司拟交付商品房的实际层高与合同约定不符，已构成违约并应依法承担违约责任，具有事实及法律依据。
第二，关于该违约责任的大小如何确定，广州城建公司应当如何承担连带责任的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，由于本案涉案房屋层高与合同约定不符，在通风、采光等有关居住的舒适度方面与预期相比均有下降，致使肖秀颖的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，从而造成肖秀颖损失，肖秀颖有权要求江门越秀公司赔偿。肖秀颖主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和比照合同附件五《合同补充协议》第一条有关出卖人交付使用房屋面积或实际面积不符合合同约定面积的条款计算，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差超过3%的按二倍予以赔偿的规则，包括了补偿性赔偿和惩罚性赔偿，本案中，合同双方未对相关内容进行约定，亦无证据显示江门越秀公司存在恶意损害购房者利益的严重不法行为。因此，肖秀颖参照该解释第十四条计算赔偿数额的上诉理由，理据不足，本院不予支持。在既无法律明确规定，合同又无约定房屋层高不符合交付要求的情况下，一审法院根据案件的实际情况进行综合考量，并引入数学领域中的“权重系数”这一概念予以调整，通过参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，从而酌情认定房屋层高对于房屋总价的影响权重系数为0.6，并以该影响权重系数计算江门越秀公司应赔偿给肖秀颖26919.6元（4.76%×0.6×942470元），并无不当，江门越秀公司关于按照涉案房屋总房价2%的标准补偿亦无事实及法律依据。因江门越秀公司、广州城建公司仅对连带责任的数额上诉，本院对一审法院关于广州城建公司承担连带责任的认定予以确认，广州城建公司应对上述26919.6元债务承担连带责任。
综上所述，肖秀颖、江门越秀公司、广州城建公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律，应予维持。依照第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费714元，由肖秀颖负担664元，由江门越秀城建房地产开发有限公司、广州市城市建设开发有限公司共同负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 张海疆
审判员 甄锦瑜
审判员 徐 闯
二〇一七年七月十七日
书记员 曾慧燕