广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂01民终7666号
上诉人（原审原告）：叶洪均，男，1971年Ｘ月Ｘ日出生，汉族。
委托诉讼代理人：谢自强，广西万合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆伟仙，广西观复律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南宁市万科城房地产有限公司。
法定代表人：常乐，总经理。
委托诉讼代理人：黄娜，该公司职员。
上诉人叶洪均因与被上诉人南宁市万科城房地产有限公司（以下简称万科城公司）商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初3472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人叶洪均及委托诉讼代理人谢自强、陆伟仙，被上诉人万科城公司的委托诉讼代理人黄娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人叶洪均上诉请求：1、撤销一审判决，改判撤销上诉人与被上诉人于2017年1月8日签订的《认购协议书》，判令被上诉人返还上诉人认购定金35000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，《认购协议书》存在重大误解和显失公平。重大误解表现在：1、认购书约定未签署本约合同即要求先交首付款，与交易习惯不符，与上诉人理解签署认购书仅是确认购买意向，双方进一步磋商签订本约合同才交首付款的本意有悖。2、上诉人强调现在认购将给予优惠，但一直未明确如何优惠，事实上认购价格比市场偏高，认购书却约定上诉人对此明知，与常理不符。3、认购书已注明房屋面积以政府最后批文为准，上诉人认为此时认购书约定的预售面积是不确定的，应以正式合同为准。显失公平表现在：1、双方快速地签订认购书，是基于被上诉人承诺的购房优惠，但事实上没有优惠。2、认购书规定给予上诉人的优惠价属附条件的承诺，没有真实履行。以不能完全归责于当事人的原因为给予优惠的条件，显失公平。3、被上诉人滥用优势地位，利用上诉人没有经验，导致双方的权利义务违反公平。被上诉人将主合同内容捆绑于认购书中，有悖预约合同的基本特征，且上诉人至今未看到正式的本约合同以及需要双方协商的内容尚未确定，因此不能依“自愿接受上述全部条款”之表述认定上诉人应受该不恰当捆绑方式的约束。被上诉人要求上诉人提前支付首付款、楼款，履行本约的合同义务，以及将不能贷款作为归责上诉人的事由等，都显失公平，致使本约合同未能签订。二、一审法院认定认购书的性质与履行《商品房买卖合同》的义务自相矛盾。预约合同的目的是约束双方当事人要在约定时间内就签订正式的《商品房买卖合同》进行磋商并签约，协商不成，非因双方原因的，双方免责地解除认购书，而不是必须签订本约合同，一审认定认购书的目的是必须签订购房合同，且未签合同即认定上诉人应先履行本约合同的义务，与认购书的性质相矛盾。
被上诉人万科城公司辩称：本案认购书不存在重大误解，上诉人签订文件时可以看出，被上诉人对交首付款和签订本约的顺序、房屋总价及优惠、房屋面积均有明确的约定。也不存在显失公平，享受房屋优惠价格的权利和义务对等，本案商品房的价格较为偏高经过上诉人的认可。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
叶洪均向一审法院起诉请求：1.撤销双方于2017年1月8日所签的《认购协议书》；2、万科城公司返还叶洪均认购定金35000元；3、本案诉讼费用由万科城公司承担。
一审法院查明：2017年1月8日，叶洪均（买受人，乙方）通过电子签名方式与万科城公司（出卖人，甲方）签订《认购协议书》（以下简称“认购书”）。认购书第一条约定：乙方认购甲方开发的位于广西南宁市青秀区长虹路7号万科城南区项目的14号楼ＸＸＸＸ号房，预售建筑面积127.84㎡，预售套内建筑面积99.88㎡。（上述面积以政府最后批准文件为准）。认购书第二条约定：该房产的毛坯房价格为：按建筑面积计价，成交单价为人民币11740元/㎡，按套内建筑面积计价，成交价格为人民币15026元/㎡，成交总价合计人民币1500817元。该商品房属性为装修房，买受人应另付装修价款。装修价款按套内建筑面积计价，装修单价为人民币4000元/㎡，装修总价为399520元。（上述总价均已包含签署本认购书时甲方对乙方所承诺的所有优惠，最终优惠详见《签约备忘及审核表》）本协议书中所提及的房款均指包含装修价款。双方一致认可乙方购买的房屋为装修房，房屋交易总价为乙方购买装修房的总价款，包含毛坯房及装修房价格总和，不可拆分。认购书第三条约定：乙方应于签署本认购书的同时向甲方支付定金合计人民币35000元。协议第四条约定：乙方自愿选择按揭方式（商业银行贷款或公积金贷款）付款：买方须于2017年1月12日前支付不低于20%的房款，即人民币380337元（含定金）。认购书第八条约定：乙方自签订本认购书之日5日内，须携带本认购书、定金收据、身份证或相关证件、办理合同备案所需资料、银行出具的有关证明文件（如采取按揭方式）等，到南宁市甲方指定销售中心按认购书的约定交齐首付款并与甲方签署《商品房买卖合同》（及补充协议等有关文件）。若乙方自本认购书签订之日起5日内未按照本认购书约定到按揭银行提交有关贷款所需资料或未携带有关资料文件到甲方指定销售中心交齐房款或未与甲方签订该房产的《商品房买卖合同》或未提交办理按揭及合同备案所需全部资料，则均视为乙方违约并自动放弃其对该房产的认购权，甲方无需通知乙方，有权单方面解除本认购书、没收定金并对该房产另行处理。签订合同后，叶洪均按合同约定通过银行账户（卡号：439188******5547）支付了定金35000元，万科城公司出具《收款回执》，载明：购房人：叶洪均，收款方式：POS（借记卡），收款时间：2017-01-08，款项性质：定金，收款内容：南宁万科城-
南宁万科城南区四期-14号楼ＸＸＸＸ，金额：35000。同日，叶洪均在《购房须知》、《销售信息确认单》上签名。《购房须知》载明：购房总体流程、认购注意事项、按揭购房注意事项、《商品房买卖合同》签署、房屋交付（交付）、《房屋权属证书》办理、重要提示、交付标准提示，并在签名页有黑体大一号字体提示：买方于此确认已详细阅读认购书及补充协议、《购房须知》全部条款并完全理解其内容和含义，并愿意严格履行其全部义务。《销售信息确认单》载明：4、置业顾问已经提示我查看了销售现场展示的其他文件并知悉相关条款内容：认购书、商品房买卖合同（含附件）及补充协议；所购房屋的户型图；《房地产预售许可证》等五证；《商品房销售管理办法》、《前期物业服务合同》及《临时管理规约》。2017年1月16日，万科城公司向叶洪均发出《关于催促履行认购协议书的通知》（VKYX-
CQ-2017-001），载明：尊敬的叶洪均阁下：阁下于2017年1月8日与我司签订了《认购协议书》（以下简称“认购书”），购买我司位于南宁市青秀区长虹路7号万科城南区14号楼ＸＸＸＸ号房，并于签订认购书当天缴交了定金35000元。根据阁下与我司签订认购书中第八条约定：乙方自签订本认购书之日5日内，须携带本认购书、定金收据、身份证或相关证件、办理合同备案所需资料、银行出具的有关证明文件（如采取按揭方式）等，到南宁市甲方指定销售中心按认购书的约定交齐首付款并与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议等有关文件。截止目前阁下仍未履行上述义务，根据阁下与我司签署的认购书的约定，阁下的行为已经构成违约。现我司正式通知阁下，请阁下务必于2017年1月20日前，按约履行上述义务。如逾期的，则我司将根据认购书约定，对阁下缴交的定金不予退还并对认购的房产另行处理。2017年1月23日，万科城公司向叶洪均发出《关于催促履行认购协议书的通知》（VKYX-
TD-2017-002），载明：尊敬的叶洪均阁下：阁下于2017年1月8日与我司签订了《认购协议书》（以下简称“认购书”），购买我司位于南宁市青秀区长虹路7号万科城南区14号楼ＸＸＸＸ号房，并于签订认购书当天缴交了定金35000元。根据阁下与我司签订认购书中第八条约定：……。我司于1017年1月16日通知阁下，要求阁下务必在2017年1月20日前履行上述义务。截止目前阁下仍未履行上述义务，根据阁下与我司签订认购书中的约定，阁下的行为已经构成违约。现我司正式通知阁下，阁下所付之定金由我司依约没收，该房产由我司另行处理，我司将不做另行通知。2017年4月7日，叶洪均以认购书系因重大误解订立，订立时合同显失公平为由诉至法院。另查明：涉案商品房所在的青秀区长虹路7号万科城南区14号楼于2016年11月14日取得南房预字（2016）第307号《商品房预售许可证》。
一审法院认为：叶洪均、万科城公司签订的《认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。关于本案《认购协议书》是否因重大误解订立的问题。《认购协议书》中明确约定了房屋的房号、面积以及价款，不存在叶洪均主张其因房屋面积、房屋价款存在重大误解的情形。《认购协议书》第四条明确约定了首付款的支付时间，且叶洪均签名确认的《购房须知》载明了购房总体流程，叶洪均在签名确认的《销售信息确认单》中明确其已清楚交款、按揭、签约、办证的流程说明，因此，亦不存在叶洪均主张其因支付首付款及签订正式商品房买卖合同的先后顺序存在重大误解的情形。对于叶洪均主张其因听信万科城公司工作人员承诺给予的购房优惠、未能详细解读合同条款的情形下签订认购书，对此认为，叶洪均作为完全民事行为能力人，应当知晓签署合同的法律意义，应承担其行为所可能导致的法律后果。综上，叶洪均主张的《认购协议书》因重大误解订立，理由不成立，不予采信，并认定本案《认购协议书》不存在因重大误解订立的情形。关于本案《认购协议书》是否在订立合同时显失公平的问题。《认购协议书》为商品房预约合同的性质，双方签订《认购协议书》后所负义务，就是根据《认购协议书》的约定订立本约合同。《认购协议书》并不存在排除、限制叶洪均权利、加重叶洪均责任或免除万科城公司责任的条款。因此，叶洪均主张订立《认购协议书》时显失公平，理由不成立，不予采信，并认定本案《认购协议书》不存在因重大误解订立的情形。综上所述，本案《认购协议书》并不存在因重大误解订立或在订立合同时显失公平的情形，叶洪均要求撤销《认购协议书》并据此要求返还定金，没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第七十一条、第七十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回叶洪均的全部诉讼请求。案件受理费675元，由叶洪均负担。
本案争议焦点：万科城公司是否应返还叶洪均定金35000元？
二审期间，双方当事人均没有提交新证据。双方对一审查明事实无异议，一审查明事实客观、真实，本院予以确认。二审庭审中，上诉人叶洪均陈述：其于签订认购书后第五天（2017年1月13日）到万科城公司售楼部，要求先签订正式房屋买卖合同再交首付款，并协商延期支付首付款，万科城公司销售人员答复不同意，于是其要求退回定金。被上诉人万科城公司认可叶洪均陈述的上述事实。因双方认可，本院对该事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。
本案中，万科城公司提供的《认购协议书》为格式条款，其中约定先支付首付款、楼款再签订本约合同；承诺总价包含优惠但如何优惠又并不明晰和确定，且设定了以购房者“完全履行认购书约定”、“须符合银行贷款审批条件”等为优惠前提条件；未出示《商品房买卖合同》示范文本及补充约定、《前期物业服务合同》等文件，而要求购房者签字已阅读并同意按该些文件签署……诸多条款不恰当地将本约合同的全部内容捆绑于预约合同中，而且要求完全履行预约合同约定，只要买受方到期不签本约均是违约，势必将购房者置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房买卖格式合同的不利境地，出售方则可以藉此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。叶洪均缴纳定金后，于规定的时间内到万科城公司进行协商，表明其愿意继续磋商本约，其对显失公平的条款提出异议，是合理的，万科城公司不同意，故应当认定未能于约定日期订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔。现双方均同意解除《认购协议书》，故叶洪均交付的35000元定金，万科城公司依法应当返还。
综上，因二审期间出现新的情况，本院补充查明相关事实并据此改判，上诉人叶洪均的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初3472号民事判决书；
二、解除被上诉人南宁市万科城房地产有限公司与上诉人叶洪均签订的《认购协议书》；
三、被上诉人南宁市万科城房地产有限公司返还上诉人叶洪均定金35000元。
一审案件受理费675元，二审案件受理费675元，均由被上诉人南宁市万科城房地产有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 文 莲
审判员 覃尹柔
审判员 韦 欣
二〇一八年五月二十三日
书记员 张宁佳