湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘31民终823号
上诉人（原审被告）：湘西自治州恒德投资置业有限公司。
法定代表人：张万斌。
委托诉讼代理人：龙习东，湖南生元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王倩，女，1987年12月25日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：向东，男，1983年6月3日出生，土家族。
委托诉讼代理人：向加生，男，1951年5月12日出生，土家族。
上诉人湘西自治州恒德投资置业有限公司因与被上诉人王倩、向东房屋买卖合同纠纷一案，不服古丈县人民法院（2016）湘3126民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人湘西自治州恒德投资置业有限公司的上诉请求：1、维持原审判决第二项；2、变更原审判决第一项为：上诉人从2015年9月28日起至2015年11月3日止，向被上诉人赔偿逾期交房35天违约金；3、由上诉人承担一、二审案件受理费的20%，被上诉人承担一、二审案件受理费80%。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定“2015年11月3日，被告给原告发放了装修钥匙。之后原告对房屋进行了装修并入住”，可以看出被上诉人当时已实际使用该房屋，被上诉人未行使拒绝接收房屋的权利，故应当认定实际交付时间为2015年11月3日。二、原审判决适用法律错误。对于商品房交付条件的认定，目前依据的是合同约定或交易习惯，法律对此没有强制性规定。而一审判决却认为“只有满足取得建设工程竣工验收备案证明文件同时亦进行了交付房屋钥匙的行为，方可视为原、被告双方完成交付”，该裁判理由无事实和法律依据。综上所述，原审判决存在认定事实及适用法律的错误，依法应予纠正。
被上诉人王倩、向东辩称：一、原审法院认定事实清楚，应予维持；二、目前我国房地产行业，法律法规是比较完善和健全的，能做到有法可依；三、被上诉人王倩领取装修钥匙，上诉人与被上诉人没有实施交付房屋过程。拒收是对弱势群体的保护，而非是出卖人免责的护身符。
被上诉人王倩、向东向一审法院起诉请求：1、判令被告承担逾期交付的违约责任，向原告支付从2015年9月28日起至2017年5月10日止的由于房屋逾期交付产生的违约金60000余元，2、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，查明以下事实：2014年4月，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2015年6月16日又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的鑫裕茗都A单元七层02号，合同总价款为299051.00元。该合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条、十二条约定：被告承诺于2015年9月28日前向原告向交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，被告自约定的期限届满次日起至实际交付日止，按日计算向原告支付全部房价款的万分之五的违约金，超过90日的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告按约支付了房款。而被告未按合同约定时间交付。2015年11月3日,被告给原告发放了装修钥匙。之后原告对房屋进行了装修并入住。但是因未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故未达到合同约定的条件。同时，如取得建设工程竣工验收备案证明文件同时亦进行了交钥匙入住行为，可视为完成交付。
经该院依原告的申请进行调查取证，本案合同中争议的商品房于2017年1月5日取得建设工程竣工验收备案证明文件。
一审法院认为，本案的争议焦点是何时满足房屋交付条件的问题。被告认为依据该合同第十一条中的的规定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”因此提出的辩论意见，认为当出卖人不出示证明文件时，买受人有权拒绝接收却又不拒绝接收，应当视为已接收，完成交付。该院认为从该合同第十一条的内容上看，按字面上通常语义解释，并不能得出买受人在此情况下不拒绝接收的就视为默认已交付意思表示。综合全案上看，2015年11月3日,被告给原告发放了装修钥匙。之后原告对房屋进行了装修并入住。可以看出原告实际已使用该房屋，但是因被告未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故未达到合同约定的条件。结合本案案情，而只有满足取得建设工程竣工验收备案证明文件同时亦进行了交付房屋钥匙的行为，方可视为原、被告双方完成交付。2017年1月5日被告取得建设工程竣工验收备案证明文件时方满足本案的交付条件，视为交付条件成就。对于被告提出由于原告擅自更换电话号码导致无法通知原告的辩论意见，因其没有向该院提供证据，且本案中的交付并不以电话通知取到房屋钥匙即可视为交付，故该院不予采纳。本案中原告提出是由于被告售卖的商品房未达到竣工验收备案条件而主张逾期交付违约金的辩论意见，基于上述原因对此该院予以采纳。原告主张被告赔偿其预期交付的违约金损失，但未提交相应的证据证实其实际损失。根据本案实际情况及被告提出降低违约金的请求，该院认为合同约定的违约金计算标准过高，酌情调整为按2016年中国人民银行三年期贷款利率（4.75%）计算。综上所述，被告从2015年9月29日起至2017年1月5日止，经过464日(不含2017年1月5日当天)，按原告购房款299051元的年利率4.75%支付违约金，该违约金经计算约为299051×0.0475×(464÷365)=18058元，超过部分不予支持。
综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款及相关费用，按合同约定，被告应在2015年9月28日前将已经竣工验收备案，并满足合同第九条的商品房交付给两原告。本案中双方买卖的商品房在2016年12月26日经竣工验收合格，在2017年1月5日进行验收备案，该商品房在交付时未达到合同约定的交付条件，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决如下：一、被告湘西自治州恒德投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王倩、向东支付违约金18058元；二、驳回原告王倩、向东其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告湘西自治州恒德投资置业有限公司承担（已交纳）。
双方当事人在二审中均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于上诉人向被上诉人交房时间的认定。合同虽然约定了商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但根据合同约定，未取得该备案文件，被上诉人享有的是拒绝接收房屋的权利，即竣工验收备案证明文件的取得与否，并非判断上诉人交付房屋的时间的必要条件，关键在于，被上诉人是否以此拒绝接收房屋。若因缺少竣工验收备案证明文件而产生其他纠纷，则不属于因逾期交房所产生的违约责任，不属于本案的审理范围。本案中，上诉人于2015年11月3日向被上诉人交付了房屋钥匙，被上诉人并未因缺少竣工验收备案证明文件就拒绝接收房屋，相反，还对房屋进行了装修和入住，故本院认为上诉人向被上诉人交付房屋的时间为2015年11月3日。当事人双方对一审判决关于违约金的计算标准均未提出异议，本院予以采用。经计算，上诉人应当向被上诉人支付的违约金为299051×0.0475×(35÷365)=1362元。原审法院认定逾期交付时间错误，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对该部分上诉理由予以支持。原审判决认定案件事实基本清楚、审判程序合法，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第七条，第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
撤销湖南省古丈县人民法院民事判决书（2016）湘3126民初470号第一项，即“一、被告湘西自治州恒德投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王倩、向东支付违约金18058元；”
维持湖南省古丈县人民法院民事判决书（2016）湘3126民初470号第二项，即“二、驳回原告王倩、向东其他诉讼请求；”
三、上诉人湘西自治州恒德投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人王倩、向东支付违约金1362元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，共计2600元，由上诉人湘西自治州恒德投资置业有限公司承担1820元，由被上诉人王倩、向东承担780元。
审判长 余 霞
审判员 彭志友审判员龙少松
二〇一七年十一月十四日
书记员 龚 利 春
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
民事主体从事民法活动，应当遵循自愿原则，按自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；