四川省巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1902民初2641号
原告：冯邦家，男，生于1944年，汉族，中专文化，退休干部，住四川省巴中市巴州区。
原告：杨琼华，女，生于1948年，汉族，中专文化，退休干部，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人：陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
被告：四川省阳升房地产开发有限公司。
法定代表人：刘宪泽（曾用名刘现策），该公司董事长兼总经理。
委托（特别授权）代理人：郑子男，南江县正义法律服务所法律工作者。
被告：贾文兴，男，生于1966年，汉族，高中文化，四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司股东，住四川省巴中市巴州区。
被告：四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司。
法定代表人：贾崴，该公司董事长兼总经理。
委托（特别授权）代理人：张育德，巴中市诚信法律服务所法律工作者。
原告冯邦家、杨琼华与被告四川省阳升房地产开发有限公司（以下简称“阳升公司”）、贾文兴、四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司（以下简称“新雄伟公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯邦家、杨琼华及其委托代理人陈刚，被告阳升公司的特别授权委托代理人郑子男，贾文兴、新雄伟公司的委托代理人张育德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯邦家、杨琼华诉称：第一、二被告因从事“巴中市明珠花园”房地产开发，需拆除原告房屋。2011年8月二被告与原告协商达成《房屋拆迁安置补偿协议书》约定第一、二被告拆除原告房屋测绘确认被告拆迁房屋207.7平方米、空坝62.269平方米，拆迁后被告应还原告新房308.76平方米，并约定将原告还房安置在明珠花园3单元9楼1号、4单元7楼1号、4单元15楼2号三套房屋；并同时约定了违约责任。原告同意委托被告对安置房屋以120万元对外销售，如被告销售款未在合同约定期限内付清前，原告继续享有安置房屋所有权。约定的销售房屋期限届满被告仅向原告给付房款60万元，经第二被告向原告提出展期请求，原告同意先后为被告展期5次，最后一次展期至2015年6月20日。期满后被告仍未向原告履行合同义务，致使原告合同目的不能实现而酿成纠纷。补充协议中第二被告称该开发项目的开发单位已由原第一被告变更为第三被告，但至今第一、二被告未向原告出示相关证件，也未和原告达成变更合同主体的合意。为了查清事实原告对第三被告一并提起诉讼，该安置还房工程已全部竣工。现起诉请求：1、判令被告将巴中市明珠花园3单元9楼1号（115.58平方米）、4单元7楼1号（77.60平方米）、4单元15楼2号（115.58平方米）三套房屋限期一个月内安置给原告行使所有权。2、依法判令被告按照《房屋拆迁安置补偿协议书》的约定向原告承担合同违约责任（120万元*20%）；并同时判令承担超期过渡费（合同期满后的次日起超出半年内，按6元每平方每月，超出半年的12元每平方每月，超过第一年的次日按照两倍，以此类推）至还房时止。3、依法判令被告限期三个月为原告办理安置还房的《不动产所有权证》；4、本案案件受理费全部由被告承担。
被告阳升公司辩称：一、阳升公司及第二被告与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效且双方按约定履行。二原告旧房拆除后应安置三套安置房屋双方进行了接交，对安置的三套房屋面积、座落等均无异议，我司对被拆迁人应尽义务履行完毕。二、诉争三套安置房屋是第二、三被告与原告签订的安置房对外代销售合同。双方订立后，履行了部分，即支付了60万元，对下欠60万元，第二、三被告至今未付，代售合同至今未履行完毕。三、我司与第二、三被告两个均具有法人资格民事主体，6年前后河桥城市旧房改造工程是我司以开发商名义从事改造，但拆迁人与被拆迁人之间的《拆迁补偿协议》既无争议也对该合同履行完毕，房屋交付后，本案第二、三被告与本案二原告又重新对拆迁补偿交付的房屋予以代售，这与初订且早已履行完毕的第一合同无关系。
被告贾文兴、新雄伟公司辩称：一、原告方与雄伟公司、阳升公司签订的合同，现应由新雄伟公司履行合同，2011.8.7签订的拆迁安置补偿合同，还房308.6平米属实，原告将房屋以120万元价格对外销售，新雄伟公司已经将房屋买下，本息共计121.8万元，也按约定支付了迟延的利息；房屋拆迁安置由产权调换变更为货币补偿，也按约定支付原告资金利息了，原告在此之前未主张过还房屋，是在主张金额债权；二、诉状上说支付了60万元，不属实；三、根据合同约定，雄伟公司已经对本案案涉三套房产进行了处置，按维护合同延续性和当事人权益的合法性考虑，我们进行结算支付。
经审理查明：2011年8月7日，原告冯邦家、杨琼华夫妇（为“被拆迁人、乙方”）与阳升公司巴中市明珠花园项目部（为“拆迁人、甲方”）签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》为了实施巴中市明珠花园项目建设，甲方需拆迁乙方位于后河宕梁街粗丝厂宿舍的房屋。甲、乙双方达成房屋拆迁安置补偿协议：1、甲方拆迁乙方砖混结构房屋207.7平方米，空坝占地62.269平方米。2、乙方房屋拆迁实行作价补偿与产权调换方式安置；甲方支付如下费用：12个月临时安置补偿费14800元，本协议不再计算超期还房过渡费；甲方一次性付给乙方搬家费1200元；合计1.6万元在乙方交付旧房钥匙时支付。3、乙方定于2011年8月8日10时前腾空旧房交出钥匙。4、甲方安置乙方住房建筑面积308.76平方米。①所安置住房建筑面积308.76平方米乙方委托甲方以市场价118.4万元对外销售；②甲方在2011年8月8日前乙方腾空房屋交旧房钥匙时支付预售房款48.4万元；③所售房款下差70万元甲方于2012年1月31日前一次性支付给乙方。④此款未支付前甲方用明珠花园正在建设的三号楼住房三套抵押给乙方，其住房三套位于明珠花园在建的3号楼（电梯公寓）3单元9楼1号房建筑面积115.58平方米、4单元15楼2号房建筑面积115.58平方米、4单元7楼1号建筑面积77.6平方米。甲方预安置乙方的住房三套乙方不得对外销售。⑤甲方按约定期限支付乙方下差的房款后，本协议所预安置的308.76平方米住房全部归甲方所有。若甲方未能于2012年1月31日前支付乙方下差的房款，所预安置的住房即安置给乙方，其产权归乙方所有，甲方原支付乙方的50万元不再返还给甲方。安置房若乙方需对外转让，甲方无条件的按照乙方提供的户主姓名变更拆迁安置补偿协议，分别办理房屋产权证、土地证。由此所发生的一切费、税及水、电、气入户由甲方承担。5、甲乙双方不得违约，若单方违约，由违约方承担本协议所安置住房面积总价值30%的违约金赔付对方，并赔偿由此给对方造成的其他损失。《房屋拆迁安置补偿协议书》落款甲方由被告贾文兴作为阳升公司法定代表人签名并加盖阳升公司巴中市明珠花园项目部印章；乙方由二原告签名。当天，阳升公司巴中市明珠花园项目部向二原告出具了《明珠花园3号楼电梯公寓拆迁还房调整安置表》，注明预安置原告杨琼华房屋位于“明珠花园”3号楼三单元9楼1号、四单元7楼1号、四单元15楼2号。二原告立即向被告贾文兴移交了旧房钥匙。当天，被告贾文兴向二原告支付了预销售房款48.4万元和安置搬家费等1.6万元，共计50万元。
2012年1月20日，被告贾文兴（以阳升公司明珠花园项目部负责人名义）与二原告（为乙方）签订了《补充协议》约定，双方于2011年8月7日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》第四条第4款约定，甲方于2012年1月31日前一次性支付乙方售房款下差额人民币柒拾万元。现因甲方开发项目房屋市场销售缓慢，甲方请求乙方延期支付下差的款额，就此协商如下：一、乙方同意甲方延期支付下差房款陆拾万元。二、甲方于2012年1月31日前支付乙方房款壹拾万元。三、下差房款陆拾万元，甲方于2012年12月20日前支付给乙方，并于每月20日前支付下差款额2%的月资金利息。四、原协议所预安置的住房3套，在甲方未完全支付乙方售房款之前，不得对外销售或抵押（偿）给他人。五、违约责任：甲、乙方双方信守协议约定，不得违约。若乙方违约由乙方承担下差款总额20%的违约金。若甲方违约，按原协议第4条第5款执行，已支付的60万元不退还。当天（2012年1月20日），被告贾文兴又向原告方支付了10万元。
2012年12月20日，被告贾文兴（以巴中市雄伟房地产开发有限公司后河明珠花园项目负责人的名义）与二原告（为乙方）签订《补充协议》约定，双方于2012年1月20日签订《补充协议》，补充协议第三条，因甲方的责任未能于2012年12月20日前支付给乙方下差房款陆拾万元。对此，双方补充协议如下：一、甲乙双方一致同意，甲方下差乙方房款陆拾万元延期至2013年5月30日前支付给乙方。二、甲方下差乙方房款陆拾万元按月支付乙方资金利息，其标准按月息3%计付。三、原《补充协议》其余条款约定不变。被告贾文兴在该《补充协议》下面备注：“原四川阳升房地产开发公司现变更巴中市雄伟房地产开发公司”。
2013年5月20日，被告贾文兴（以雄伟公司明珠花园项目负责人名义）与二原告（为乙方）签订《补充协议》，甲方无力按约定的2013年5月30日支付下差的款额陆拾万元给乙方。乙方再次表示谅解与帮助。双方共同协商补充如下条款：一、乙方同意甲方再次延期支付下差房屋拆迁补偿款陆拾万元。二、延期时间为2013年12月20日前一次性支付给乙方。三、下差款陆拾万元，甲方于每月20日前按月息3%的资金利息支付给乙方。四、原协议所预安置的住房3套：即……。在甲方未完全支付乙方补偿款之前，甲方不得对外销售或抵押（偿）给他人。五、原双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》甲方是挂靠四川阳升房地产开发有限公司所订协议和补充协议条款现变更成巴中市雄伟房地产开发有限公司，具有同等法律效力。原协议和补充协议乙方名字冯邦家的“帮”应为“邦”字，现予以更正。六、违约责任：甲乙双方信守协议约定，不得违约。若乙方违约，由乙方承担下差款总额20%的违约金。若甲方违约按原协议四款第4、5条执行，即3号楼所预留的3套房屋归乙方所有，并且甲方已支付的60万元乙方不再退还甲方。
2013年12月20日，原告冯邦家与被告贾文兴在2013年5月20日双方签订的《补充协议》下面书写添加“经双方协商同意延期到2014年6月底”。2014年7月4日，原告冯邦家与被告贾文兴又在2013年5月20日双方签订的《补充协议》下面书写添加“经双方协商同意再延期至2014年12月底前，履行完毕”。2015年1月5日，原告冯邦家与被告贾文兴再次在2013年5月20日双方签订的《补充协议》上面书写添加：“经双方协商同意再次延期付还60万元的拆迁补偿款。期限2015年6月20日前付清”。
2014年11月30日，雄伟公司与案外人吴波、郁昕签订《商品房买卖合同》将案涉“明珠花园二期”A幢15层Z4单元2号房屋卖与吴波、郁昕。2015年5月25日，被告雄伟公司与案外人李奎签订了《商品房买卖合同》将案涉“明珠花园二期”A幢7层Z4单元1号房屋卖与李奎。2015年10月3日，被告新雄伟公司与案外人廖旭东签订了《商品房买卖合同》将案涉“明珠花园二期”A幢9层Z3单元1号房屋卖与廖旭东。被告新雄伟公司将案涉三套房屋均已交付购房户。
2016年5月28日，新雄伟公司出具《说明》：原巴中市雄伟公司（简称“雄伟公司”）负责开发建设位于巴中城区后河桥的明珠花园项目。该项目的实际投资者和权利人是贾文兴。该公司的法定代表人是常建强。由于明珠花园项目在开发建设过程中形成历史遗留问题而运行困难，无法正常办理相关行政许可手续，导致该项目的相关户主上访不断。为了彻底妥善解决明珠花园项目的问题，维护稳定，市府根据雄伟公司和贾文兴的请求，同意由贾文兴再登记注册公司继续雄伟公司的开发建设明珠花园的未完事项。2015年5月7日，贾文兴与其妻刘琼共同出资800万元，重新在巴中市工商行政管理局登记注册了（注册号511900000042017）四川省巴中市新雄伟房地产开发有限公司（简称新雄伟公司），并聘任其子贾崴为法定代表人。新雄伟公司承继雄伟公司的权利、义务。
另查明：2011年，被告贾文兴系挂靠被告阳升公司从事案涉“明珠花园”的开发建设，后由雄伟公司承继了阳升公司在“明珠花园”的开发权利义务。因雄伟公司被吊销了营业执照，2015年5月被告贾文兴又注册登记成立了新雄伟公司，由其子贾崴担任法定代表人，新雄伟公司继承了阳升公司、雄伟公司在“明珠花园”的开发权利义务。
庭审中，原告方认可，被告方以60万元为基数，从2012年1月20日起按照月息2分；从2012年12月20日起按照月息3分计付资金利息至2015年3月；原告方共计收到被告贾文兴支付的预售房款和资金利息共计119.4万余元。
上述事实，有原告的诉状、陈述，被告的答辩，《房屋拆迁安置补偿协议》,《明珠花园3号楼电梯公寓拆迁还房调整安置表》,《补充协议》,《说明》及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。
本院认为：2011年8月7日，原告冯邦家、杨琼华夫妇与阳升公司巴中市明珠花园项目部签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》约定拆除原告家旧房后对原告安置还房308.76㎡，但双方未对安置还房具体位置明确约定，同时又约定原告方委托拆迁方将安置还房以作价118.4万元对外销售。且在销售标的尚未建成，尚未对外销售时就由拆迁方向原告支付了预售房款48.4万元，对下差房款双方还约定期限由拆迁方支付。故原告方只是向拆迁方收取固定款项，双方名为委托销售还房，实际系将安置补偿方式由产权调换变更为货币补偿的方式，即由安置还房308.76㎡变更为支付货币118.4万元。并且货币安置方式在2011年8月7日已经履行48.4万元，在2012年1月20日又履行了10万元，贾文兴共计向原告支付了补偿款584000元，即已经履行了约49.3%（584000÷1184000元）。双方对于余下补偿款还约定了履行期限，即因拆迁方下差原告方的货币安置补偿款，双方形成了债权债务关系。原告系债权人、拆迁方系债务人。为了担保该笔债务的履行，双方在《房屋拆迁安置补偿协议书》第四条第4款约定甲方用明珠花园三套住房抵押給乙方，并对三套抵押住房的具体位置作了约定（3号楼3单元9楼1号房建筑面积115.58㎡、4单元15楼2号房建筑面积115.58㎡、4单元7楼1号建筑面积77.6㎡）；且约定抵押的三套住房拆迁方不得对外销售。可见，三套住房仅是抵押担保财产，不得对外销售。但同一天，双方确定的《明珠花园3号楼电梯公寓拆迁还房调整安置表》预安置的三套还房又与三套抵押房屋一致，共计面积308.76㎡。由此，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》一方面委托拆迁方对外销售还房，一方面又禁止销售抵押担保房屋，该约定相互矛盾。《房屋拆迁安置补偿协议书》第四条第5款约定若甲方未能在期限内支付下差款，所预安置房（即“抵押住房”）就归乙方所有，原已支付的预售房款50万元不再返还。该约定显失公平，明显不符合《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。且依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”之规定，该约定无效。2011年8月7日，贾文兴代表拆迁方向原告方履行第一笔补偿款48.4万元，2012年1月20日履行第二笔补偿款10万元；且从2012年1月20日起按月息2分、从2012年12月20日起按月息3分，实际按月向原告支付了补偿款的资金利息至2015年3月。由此，双方在2011年8月7日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》时就对产权调换的安置方式变更成了货币补偿，且从2011年8月7日至2015年3月，双方一直按照货币补偿方式在履行协议，起诉前原告也从未向几被告主张过安置还房。并且在这期间，被告新雄伟公司已经将案涉三套房屋予以销售处理，现原告要求产权调换安置住房的诉求明显不能实现。综上，原告主张被告向其安置还房并承担超期过渡费、违约责任等诉求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告冯邦家、杨琼华的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告冯邦家、杨琼华负担。
如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 杨 青
人民陪审员 张丛志
人民陪审员 张克彬
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 孙晓琴