重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0243民初2540号
原告（反诉被告）:重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司，住所地：彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村三楼），统一社会信用代码：91500243709306437J。
法定代表人：魏勇，该公司经理。
委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。
原告（反诉被告）:重庆渝云建设有限公司彭水分公司，住所地：彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村三楼），统一社会信用代码：91500243671021486R。
法定代表人：卜天其，该公司经理。
委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭水县银利源建材市场有限公司，住所地：彭水苗族土家族自治县汉葭街道山谷路22号澎湖花园A幢第四层，统一社会信用代码：91500243093135077Q。
法定代表人：张利伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾健，四川乐嘉律师事务所律师。
原告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力房地产公司）、重庆渝云建设有限公司彭水分公司（以下简称渝云建设彭水分公司）与被告彭水县银利源建材市场有限公司（以下简称银利源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，被告银利源公司分别于2017年7月6日、2017年7月28日向本院申请中止审理，本院经审查后未予准许。2017年7月19日，被告银利源公司向本院提起反诉。本院于2017年8月15日依法适用普通程序，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。永力房地产公司及渝云建设彭水分公司的共同委托诉讼代理人冯应明，银利源公司的委托诉讼代理人曾健到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2017年11月9日第二次公开开庭进行了审理，永力房地产公司及渝云建设彭水分公司的共同委托诉讼代理人冯应明，银利源公司的委托诉讼代理人曾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永力房地产公司及渝云建设彭水分公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即支付原告2017年1月25日至2018年1月24日的房屋租赁费3867600元，并承担违约金773520元。2、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月15日签订“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同。合同约定了租赁房屋的位置、面积及用途、房屋租赁期限、房屋租赁费用标准及租赁费用的支付期限；明确约定被告方在房屋租赁期内，次年房屋租赁费用的缴纳，应当在当年租赁期届满前一个月前向甲方一次性支付全额支付房屋租赁费用，以此类推。同时约定了违约金的计算方式。根据《房屋租赁合同》约定，被告方缴纳2017年1月25日至2018年1月24日的租赁费用应在2016年12月25日前一次性全额缴纳。据此，被告应向原告缴纳本年房屋租赁费的期限已逾半年有余，原告不仅多次口头向被告催收，而且于2017年1月7日书面向被告送达催收通知，被告至今仍未缴纳。
被告银利源公司辩称，1、原告未履行合同义务，原告实际交付被告房屋面积未经双方核算并未提供测绘部门对承租房屋的面积测绘报告；2、租赁费用支付应以测绘承租房屋面积报告为依据从2017年5月起计算；3、被告按照合同约定已先支付租赁费用3909718元，在多次要求原告办理租赁费用结算并要求开具租赁费用的税务发票后，至今原告未履行法定、约定义务，被告有权依法行使先履行抗辩权。同时，原告至今未履行与被告办理第一年租赁费用的结算并向被告开具第一年已支付租赁费用的税务发票的行为已严重丧失商业信誉；4、被告所支付的房屋租赁费用中包含房屋维修维护、设施设备管理费用（按月/m2/11元计算已支付），其维护、管理义务应由原告履行，但因原告未履行其义务，致被告使用租赁房屋期间，遭受巨大经济损失，并且拒绝赔偿经济损失，已严重丧失商业信誉，故被告有权行使不按抗辩权。
银利源公司向本院提出反诉请求：1、二反诉被告连带赔偿反诉原告各项经济损失共200万元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年10月15日反诉原告与反诉被告签订“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同，2015年3月7日签订《补充协议》，约定由反诉被告承担“xx花园”项目A、B栋商住混合楼的部分商业清水房（仅按设计标准提供水源、电源）招商经营。2015年7月6日反诉原告与彭水县林彬家具经营部等商家签订《银利源精品建材城摊位租赁管理合同》，将从反诉被告处所租赁房屋转租赁给彭水县林彬家具经营部等商家从事建材、家具等销售经营。在租赁使用期间，2016年9月29日凌晨，发生二反诉被告出租xx花园A栋第四层主水管爆裂，造成彭水县林彬家具经营部等多户商家卖场被水淹浸泡，所展销商品及商场装修因水淹浸泡受损和报废的重大事故（其维修维护义务为反诉被告的法定义务）。事故发生后彭水县林彬家具经营部因与反诉原告及二反诉被告交涉赔偿事宜未果诉至人民法院，要求解除合同并由反诉原告和反诉被告赔偿商品、装修及人员工资、租金等多项损失共计5171049元。经法院审理后，作出（2016）渝0243民初4720号民事判决，判决由反诉原告赔偿彭水县林彬家具经营部水淹商品损失1028719元，对彭水县林彬家具经营部所提出的装修等其他损失应由反诉原告修复或自行修复后再求赔偿，同时认为“原告（彭水县林彬家具经营部）与被告永力房地产公司及渝云建设彭水分公司的关系表现在双方对涉案经营用房都享有权利义务，但这种关系仅限于事实层面，两方之间并无设立、变更、种植民事权利义务的合同关系存在……”即被告永力房地产公司及渝云建设彭水分公司与彭水县林彬家具经营部并无租赁合同存在，不是彭水县林彬家具经营部损失求偿的适格主体，因此基于租赁合同关系的相对性而认定该案中应由反诉原告作为承担民事责任主体。反诉原告认为反诉被告作为房屋的出租人其具有法定的维修维护、管理义务，同时，按照反诉人与被反诉人所签订的《房屋租赁合同》约定，租赁费用包含房屋维修维护、设施设备管理，对房屋及设施的维护和管理的责任已明确约定为反诉被告，应由反诉被告积极履行，反诉被告对出租房屋及其设施的安全使用负有法定和约定义务。反诉被告未履行前述义务，造成彭水县林彬家具经营部及其他承租商户均因此事件遭受重大经济损失，但却拒绝承担相关赔偿责任，严重违反合同约定和法律规定，造成反诉原告大额租金无法收取，同时还面临承担众多商家所提出的巨额损失赔偿。
永力房地产公司及渝云建设彭水分公司对银利源公司的反诉辩称，反诉依法不成立，应驳回反诉：1、所称的损失已由法院依法裁决，损失应由反诉原告承担；2、反诉不符合反诉的条件，反诉与本诉属于不同性质的法律关系；3、反诉原告所称的损失并非反诉原告所遭受的损失，是第三人的损失，究竟该由谁承担，本案中不应一并审理。
本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年10月15日，本诉原告（反诉被告）永力房地产公司及渝云建设彭水分公司分别作为甲方1、甲方2，与本诉被告（反诉原告）银利源公司（乙方）签订《“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》。甲方将其所有的位于“xx花园”的部分商业用房出租给乙方整体招商经营。合同第二条约定租赁面积为：A栋负二层至负四层建筑总面积约10021m2（最后以测绘部门的实际测绘面积为准），B栋从标高250标高层起至滨江一层的部分商业用房，建筑总面积约4437m2（以测绘部门的实际测绘面积为准）。第三条约定租赁期限为十五年。甲方从2014年11月1日起将出租的房屋分别交给乙方进场装饰装修。从甲方将租赁房屋消防验收合格手续交付给乙方之日起顺延六个月开始计算房屋租赁费用和租赁期限。甲方最迟于2015年6月30日前向乙方移交租赁房屋的消防验收许可手续。第三条约定：1、经甲、乙双方议定，若乙方承租房屋建筑面积以14458m2计算，十五年的房屋租赁费用总额约为7615万元，其中房屋维修维护费用占总金额的25%、设施设备管理费占总金额的25%、房屋租金占总金额的50%三部分组成，其具体明细如下：（1）第一年至第三年（预计在2015年7月1日至2018年6月30日），租赁费用单价按22元/月/m2计算（其中房屋维护维修、实施设备管理费用11元/月/m2、房屋租金11元/月/m2），合计金额为381.69万元/年×3年=1145万元……2、上述约定的租赁费用总额及预计的分期租赁费用数额，若因乙方承租的房屋建筑面积有出入时，最终以测绘部门的实际测绘面积为准，据实结算多退少补，但约定的房屋租赁费用单价不变。3、乙方向甲方交纳的房屋租赁费用，采取按年度支付的方式向甲方交纳，具体交纳的支付方式和时间约定如下：（1）本合同签订后五日内，除乙方原预付的50万元定金外，再缴纳房屋租赁费用100万元；在2015年2月15日前再付给甲方房屋租赁费用100万元；第一年房屋租赁费用余款在乙方商场开业后10日内，乙方一次性向甲方支付。（2）本合同签订后五日内，乙方应与甲方聘请的物业管理公司签订《物业服务合同》和《装饰装修管理协议》，并按合同约定缴纳各种费用。（3）乙方在服务质量期内，次年房屋租赁费用的缴纳，乙方应在当年租期届满一个月前向甲方一次性全额支付房屋租赁费用，依此类推。合同第七条约定：甲、乙方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：3、向乙方提供按设计标准的供水水源、供电电源、排水管线、消防和设施设备安装的场地。另提供有线电视、电话、网络预留线路，乙方开户缴费后方能使用。4、甲方向乙方提供设计标准的外墙玻璃窗、外墙装饰，室内房屋交房标准为现状的清水房。甲方应保证其出租房屋达到规定的质量要求，在租赁期内能正常使用。由于房屋本身的工程质量问题，甲方应及时负责修复，甲方拒不整改或维修，经双方协商同意，乙方可代为维修，其维修费用，乙方可从租赁费用中直接予以扣除。（二）乙方权利和义务：7、承租期间，乙方有权将商场的专柜、展台、部分租赁物业租赁给其他商家使用，但仍由乙方与甲方履行本合同约定的全部义务。9、乙方应正常使用并爱护租赁房屋及甲方提供的各项设施设备，乙方使用房屋或设施设备出现损坏或发生设施设备故障，乙方应负责及时维修赔偿。若乙方无法维修，甲方可代为维修，维修所产生的全部费用由乙方承担（除国家规定的保修期除外）。第八条：租赁房屋设施设备的管理：3、甲方提供原设计标准的电功率供乙方使用，由物业管理公司控制。甲方应对本租赁物业的表前供水、供电设施设备进行维护保养，并承担全部费用；乙方应对本租赁物业的表后供水、供电设备设施进行维护保养，并承担全部费用。第十条：违约责任：1、该合同签字生效后，如因一方违约，致使合同不能正常履行的，给对方造成损失，违约方向守约方按当年租赁费用总额的二倍支付违约金。3、乙方违反本合同约定，延迟交付房屋租赁费用，装修损坏房屋结构或使用功能；未按时足额向甲方缴纳房屋租赁费用及其他相关费用，甲方有权解除合同并按规定由乙方进行赔偿。
2015年3月7日，本诉原告（反诉被告）永力房地产公司及渝云建设彭水分公司与本诉被告（反诉原告）银利源公司（乙方）签订《“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同的补充协议》，第一条约定：根据“主合同”第三条“房屋租赁期”的约定，甲方取得消防验收合格证后（以证书日期为准），在原来免租期限的基础上再延期四个月。
另查明,根据重庆市国土资源和房屋勘测规划院彭水苗族土家族自治县土地房屋勘测所的测绘数据，本诉被告（反诉原告）银利源公司实际承租“xx花园”商业用房建筑面积为：A栋11818.55m2、B栋3343.95m2，合计15162.5m2。2014年12月26日，彭水苗族土家族自治县公安消防大队出具彭公消验字【2014】第xxx5号《建设工程消防验收意见书》，综合评定xx花园B、C栋建设工程消防验收合格。2015年3月25日，彭水苗族土家族自治县公安消防大队出具彭公消验字【2015】第xxx3号《建设工程消防验收意见书》，综合评定xx花园A栋建设工程消防验收合格。
2017年6月7日，永力房地产公司xx花园开发部向银利源公司发出《催款通知》，称按照合同约定乙方（银利源公司）应于2016年12月25日前缴纳2017年的房屋租赁费，租金金额为租赁面积14650m2×22元/月/m2×12个月=3867600元（大写叁佰捌拾陆万柒仟陆佰元）。
此外，2015年7月6日，林彬家具经营部经营者宋林兵与银利源公司签订《银利源精品建材城摊位租赁管理合同》。2016年9月29日凌晨，xx花园A栋供水管阀门（位于林彬家具经营部办公区）阀口脱落，将林彬家具经营部部分经营场地浸淹，家具、办公用品泡损。因此次水淹事故的损失赔偿问题，林彬家具经营部将银利源公司、永力房地产公司及渝云建设彭水分公司诉至本院，本院于2017年4月20日作出（2016）渝0243民初4720号民事判决，判决银利源公司赔偿林彬家具经营部产品损失1013389元、办公用品损失15330元，共计1028719元。后因当事人上诉，现该案正在二审中。本诉被告亦因需等待该案二审结果而两次向本院申请对本案中止审理，本院经审核后认为本诉被告的申请理由不成立而未予准许。
在庭审中，当事人均认可目前xx花园是由第三方物业管理公司在提供物业管理与服务。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。本案的焦点有二，一是本诉原告的请求是否应当得到支持；二是反诉原告的反诉请求是否成立。现分述于后。
一、关于本诉原告的诉讼请求是否应当得到支持。
本诉原告与本诉被告之间签订《“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》及《“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同的补充协议》，本诉被告据此取得本诉原告所有的“澎湖花园”项目A、B栋建筑面积15162.5m2商业用房的租赁使用权，并实际投入了商业营运，本诉被告理当根据合同约定缴纳房屋租赁费用。
本诉原告请求判令本诉被告支付2017年1月25日至2018年1月24日的房屋租赁费用3867600元，并承担773520元违约金。其在2017年6月7日向银利源公司发出的《催款通知》中称，按照合同约定乙方（银利源公司）应于2016年12月25日前缴纳2017年的房屋租赁费，租金金额为租赁面积14650m2×22元/月/m2×12个月=3867600元。本诉被告辩称房屋租赁费用应以测绘部门的测绘数据为结算依据。同时，本诉原告于2015年7月才将《消防验收意见书》交付给本诉被告，在此基础上计算10个月免租期，租金应该从2017年5月起计算第二年租金。本院认为，根据重庆市国土资源和房屋勘测规划院彭水苗族土家族自治县土地房屋勘测所的测绘数据，本诉被告（反诉原告）银利源公司实际承租“xx花园”商业用房建筑面积为：A栋
11818.55m2、B栋3343.95m2，合计15162.5m2。本诉原告按照租赁面积14650m2×22元/月/m2×12个月=3867600元计算房屋租赁费用，按照低于测绘面积计算收取租金，是对自己权益的处分，也未损害本诉被告的合法权益，法律应予支持。同时，本诉原、被告双方在《“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》中约定的免租期为6个月，在《“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同的补充协议》中约定，“甲方取得消防验收合格证后（以证书日期为准），在原来免租期限的基础上再延期四个月”。彭水苗族土家族自治县公安消防大队分别于2014年12月26日、2015年3月25日，出具彭公消验字【2014】第xxx5号《建设工程消防验收意见书》、【2015】第xxx3号《建设工程消防验收意见书》，综合评定xx花园B、C、A栋建设工程消防验收合格。故租赁期限应以2015年3月25日为起点，加上10个月免租期，第一年实际应从2016年1月25日起算；以此类推，第二年应从2017年1月25日起算。本诉被告辩称从2017年5月起算第二年租金的理由不能成立。本诉被告在庭审中举示了两份中国农业银行《账户交易明细单》及永力房地产公司澎湖花园开发部出具的《收据》两张，并据此称其向本诉原告缴纳了定金及第一年租赁费，但双方并未结算。本院认为，关于第一年租赁费用双方是否结算，应由双方自行处理，并不属于本案审理范围。
关于本诉原告主张违约金773520元，本诉原告在庭审中称，按照房屋租赁费用3867600元的20%计算违约金，计为773520元。本诉被告辩称双方当事人在合同中并未约定违约金。本院认为，《“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》第十条第一项约定：“该合同签字生效后，如因一方违约，致使合同不能正常履行的，给对方造成损失，违约方向守约方按当年租赁费用总额的二倍支付违约金。”本诉原告主张按照当年房屋租赁费用的20%计算违约金，既未违反合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。
二、关于反诉原告的反诉请求是否成立。
本诉被告（反诉原告）银利源公司认为，本诉原告（反诉被告）永力房地产公司及渝云建设彭水分公司因对出租房屋未尽到应有的维护管理义务，导致房屋供水管爆裂而对承租商户造成了损失，应当对此承当赔偿责任。为此，本诉被告（反诉原告）银利源公司在反诉中提出了200万元的反诉请求：（1）（2016）渝0243民初4720号民事判决银利源公司赔偿林彬家具经营部1028719元；（2）反诉原告对受损场所进行维修垫付费用及赔偿受损商户合计190750元；（3）林彬家具经营部从2016年10月-2017年7月的租金损失879641.2元。为了支持起反诉请求，本诉被告（反诉原告）银利源公司向本院提交（2016）渝0243民初4720号民事判决及林彬家具经营部对该判决不服的上诉状、《江城名都工程墙面砖购买合同》及《送货单》12份，以及《“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》《“xx花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同的补充协议》等。
本院认为，本院于2017年4月20日作出（2016）渝0243民初4720号民事判决，判决银利源公司赔偿林彬家具经营部产品损失1013389元、办公用品损失15330元，共计1028719元。后因林彬家具经营部上诉，现该案正在重庆市第四中级人民法院审理中。故本诉被告（反诉原告）银利源公司所诉称的该项损失尚未确定。本诉被告（反诉原告）银利源公司却要求本诉原告（反诉被告）永力房地产公司及渝云建设彭水分公司承担该项损失，显然不能得到法律的支持。本诉被告（反诉原告）银利源公司可待损害后果确定后，另行主张权利。
重庆贯博物资贸易有限公司（买方）与四川新中源陶瓷有限公司（卖方）于2015年11月5日签订的《xx名都工程墙面砖购买合同》第四条约定：“砖送到工地验收合格后抵付彭水县银利源建材市场有限公司向重庆市彭水永力房地产开发有限公司澎湖花园开发部的房屋租赁费用。”但该项费用是否抵扣，或者是否存在银利源提出抵扣请求后永力房地产公司拒付的情形，银利源公司并未提供证据加以证明。因此将其列入本案反诉请求并不恰当，其可另寻途径解决。
此外，本诉被告（反诉原告）银利源公司举示了《林彬家具经营部房租损失清单》《关于爆管受损商场通道吊顶的维修报告》及附件、《关于爆管受损商场地砖维护的维修报告》及附件、《关于爆管受损骏程陶瓷店铺的维修报告》及附件、拉斐尔陶瓷专卖店翻新协议及附件、观奇陶瓷门市部翻新协议及附件等证据，拟证明因2016年9月29日阀口脱落浸水事故造成林彬家具经营部租金损失688711.2元、店铺维修损失190750元。本诉原告（反诉被告）永力房地产公司及渝云建设彭水分公司辩称，自己对出租物业尽到了管理维护义务，2016年9月29日阀口脱落导致浸水事故属于意外事件。同时，本诉原告（反诉被告）永力房地产公司及渝云建设彭水分公司以及本诉被告（反诉原告）银利源公司均与第三方物业管理公司签订了物业管理与服务协议。阀口脱落还可能是闸阀本身的质量问题而引起的产品质量责任。因此2016年9月29日阀口脱落导致浸水事故所造成的损失，其赔偿责任究竟由谁承担尚不确定。并且，该次事故所造成的损失还需要进一步核实，仅凭本诉被告（反诉原告）银利源公司单方面举示的证据还无法认定。
本院认为，对2016年9月29日阀口脱落导致浸水事故所造成的损失，其责任承担可能涉及案外人，或者需要追加相关当事人才能进一步查明案件事实，明确责任。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第一款规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。”因此，本诉被告（反诉原告）银利源公司将上述损失（包括〈2016〉渝02**民初4720号民事判决所确定的损失）列入反诉请求并不恰当。对此请求，本诉被告（反诉原告）银利源公司可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由本诉被告（反诉原告）彭水县银利源建材市场有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告（反诉被告）重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司2017年1月25日至2018年1月24日的房屋租赁费3867600元，并承担违约金773520元；
二、驳回本诉被告（反诉原告）彭水县银利源建材市场有限公司的反诉请求。
如本诉被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费43930元（本诉原告〈反诉被告〉重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司已预交43930元），减半收取21965元，由本诉被告（反诉原告）彭水县银利源建材市场有限公司负担；反诉受理费22800元（本诉被告〈反诉原告〉彭水县银利源建材市场有限公司已预交22800元），减半收取11400元，由本诉被告（反诉原告）彭水县银利源建材市场有限公司自行负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审 判 长 彭 然
代理审判员 洪诗波
人民陪审员 胡 健
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 朱亚玲