北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0107民初6223号
原告（反诉被告）孙国强，男，1979年7月22日出生，住北京市海淀区。
委托代理人李蕾，北京市法拓律师事务所律师。
委托代理人孙锐，北京市法拓律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）北京丰业红工艺美术品市场有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路6号（瑞达公司东侧）。（统一社会信用代码：×××）
法定代表人袁孝山，总经理。
委托代理人汪斌，北京市华城律师事务所律师。
委托代理人杨茂山，男，1980年8月25日出生，该单位职员，住北京市石景山区。
原告（反诉被告）孙国强与被告（反诉原告）北京丰业红工艺美术品市场有限公司（以下简称丰业红公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙国强的委托代理人李蕾、孙锐，被告（反诉原告）丰业红公司的汪斌、杨茂山均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）孙国强起诉称：2014年被告向社会发布招商公告，原告与被告签订《京西国际珠宝交易中心租赁经营管理合同》。原告按租赁合同约定向被告缴付租金和质量保证金，被告向原告开具收据。根据租赁合同约定，具体租期起止时间以市场实际开业时间为准并相应顺延。租赁合同项下京西国际珠宝交易中心于2015年5月1日开业，举办了开业仪式，开通市场官方公众号，原告已依约缴付第一年租金。2016年7月11日，被告在市场张贴《通知函》，以原告未交纳下一年度租金为由强行解除合同，责令原告于2016年7月13日将摊位退还市场。由于承租期限未届满，原告曾多次与被告交涉，但被告却采取威胁、恐吓、故意毁坏原告财产（砸玻璃、割门锁）等恶劣行为，强行将原告清场，致原告财产毁损或丢失，被告行为当属根本性违约。根据《合同法》第94条规定，合同期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，且合同目的已经不能实现，本租赁合同解除。诉讼请求：1.确认双方《京西国际珠宝交易中心租赁经营管理合同》于2016年7月31日解除；2.判令被告返还原告质量保证金15000元，并向原告支付自起诉之日起至实际给付之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）丰业红公司针对本诉答辩称：被告未针对原告发出通知。退一步讲,通知函是不针对全部或具体特定商户的告知，针对不缴纳租金的商户提出一种合同要约行为。通知函不属于租赁经营管理合同专用条款第九条第2款约定的送达方式。通知函的内容也不能证明是被告单方面解除合同。被告没有将原告强行清离的行为。原告行为属于单方面严重违约，并给被告造成巨大损失，不存在双方合同已经解除的事实。原告不按照约定缴纳租金私自撤离，并未签订任何变更合同的协议，亦未办理任何退出摊位交接手续，明显属于单方面违约行为。没有任何证据证明双方就解除租赁经营管理合同按照通用条款第四条第1款约定达成一致意见，双方也未曾签订任何解除或变更合同的协议。原告自签订合同后就开始进场装修，按照合同约定的时间装修期3个多月，另外被告同意租期可以顺延至正式开业开始计算，实际被告已经给原告免费提供装修期近5个月。但并没有约定缴纳租金日期延后。原告不按照合同约定缴纳租金，并单方面撤离，造成被告摊位闲置，造成巨大的经济损失。原告未按照合同约定履行缴纳租金义务，未和被告办理任何交接，单方面退出，属于原告的根本违约。保证金要按照合同专用条款第五条的约定处理。综上，原告所诉与事实不符，属于单方面违约造成合同无法履行，不存在确认双方合同已经解除的任何事实，其要求退还保证金无事实依据和合同依据，希望驳回原告的诉讼请求。被告就此提出反诉。反诉人与被反诉人签订租赁经营管理合同，约定被反诉人租赁反诉人京西国际珠宝交易中心一层彩宝租赁场地。合同生效后，被反诉人缴纳了一年的租金。应该缴纳下一周期租金时，被反诉人未按照合同约定履行，之后被反诉人单方面撤出租赁摊位，没有告知反诉人，没有办理任何退场交接手续。反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2015年3月9日签订的租赁经营管理合同；2.判令被反诉人承担违约金15000元、滞纳金4932.26元、房屋空置损失4504.35元、免租期租金8125.49元；3.诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告（本诉原告）孙国强针对反诉答辩称：根据合同约定，原告应于2016年7月2日前向被告支付租金。原告迟延支付租金的行为不构成违约责任。被告承诺在底层不设翡翠、餐饮，但是被告没有做到，而且还发生火灾、漏雨。被告与原告协商第二年承租事情时，不赠送和一层一样的免租期，因此造成迟延交付租金。合同通用条款第四条、第五条第3款是格式条款，应该无效。被告在2016年7月10日发出通知责令原告退场，催缴的通知签收人并非原告。且此仅属通知而非书面警告或催要。合同已经解除，原告没有继续支付租金的义务。原告迫于被告压力，无法达到合同目的，于2016年7月31日全部退场。原告享有三个月免租期，补足差额没有依据。故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2004年5月15日，北京市石景山区北方农工商总公司与北京丰业红农贸市场有限公司签订租赁协议，载明：租赁用地范围：现丰业红菜市场用地，范围共计七千平方米，租赁时间二十年，自2004年4月1日起至2024年3月31日。
2008年1月10日，北京市石景山区北方农工商总公司出具同意租赁证明，载明：位于北京市鲁谷路6号丰业红建材市场，整体所用土地（以院墙为限）为我公司所有，现租赁给北京丰业红建材市场有限公司，租赁期限至2024年3月31日。根据租赁协议，我公司同意北京丰业红建材市场有限公司根据经营需要分租或整租地上物，但租赁期限不得超过双方签订的租赁协议。
2012年1月31日，北京市石景山区人民政府办公室下发《石景山区人民政府办公室关于为使用集体性质房屋的相关企业办理工商登记注册的通知》。
2016年4月11日，北京市石景山区人民政府集体经济办公室出具集体经济系统经营场所证明，载明：位于北京市石景山区鲁谷路6号瑞达公司东侧一层19号的经营场所，属北京金宝山投资管理公司所有，由其建设投资，该场所不属违法建设，用途为商业办公。
2010年10月25日，北京市石景山区北方农工商总公司更名为北京金宝山投资管理公司。2006年8月15日，北京丰业红农贸市场有限公司更名为北京丰业红建材市场有限公司。2014年9月5日，北京丰业红建材市场有限公司更名为北京丰业红工艺美术品市场有限公司。
2015年3月9日，出租方（甲方）丰业红公司与承租方（乙方）孙国强签订《京西国际珠宝交易中心租赁经营管理合同》，其中载明：专用条款：第一条、租赁场地(展位)概况：1、甲方将位于北京市石景山区鲁谷路六号京西国际珠宝交易中心二层玉石玉器区域37号租赁场地（展位）租赁给乙方用于本合同约定商品的经营。2、甲方租赁给乙方的场地（展位）的面积为14.72平方米，该面积即为双方确定的计算支付租金、市场物业费等以面积计付款项的依据(使用面积加18%公摊面积）。第二条、租赁场地(展位)用途：1、乙方租赁甲方本合同所涉租赁场地(展位)，用于经营彩宝、镶钳类商品。第三条、租赁场地(展位)期限：1、租赁期自2015年3月28日至2017年6月27日止，共27个月（此起止时间为暂定时间，具体租期起止时间以市场实际开业时间为准并相应顺延。合同期内交一年，送三个月的免租期。）第四条、场地租金和物业管理费：1、在本合同约定租赁期限内乙方需向甲方缴纳下列款项：场地租金单价为6元/日/平方米，总面积为14.72平方米，日付款金额88.32元，年付款金额为32237元，付款方式为：壹年，实际付款总额为32237元。备注：免两年物业费。2、付款方式为：每个付款周期前30日为付款日期截止日，以先付后用为原则。第五条、保证金：1、为保证乙方在租赁期限内依法、按约经营，维护消费者的合法权益，乙方须在按合同上述约定向甲方支付第一期场地（展位）租金和市场物业费时一并向甲方支付商品质量保证金15000元。该质量保证金用于本合同约定的商品质量、客户投诉等相关事项的处理费用，若被实际使用导致金额减少时乙方应及时补足。在乙方正常履约情况下，合同终止一年后，甲方则将保证金退还乙方（不计利息）。2、以上称为履约保证金。第九条、通知和送达：1、乙方给甲方的书面文件应通知和送达至北京市石景山区鲁谷路6号；2、由于甲方日常经营管理的需要，乙方同意并确认甲方可将相关通知和法律文件送达至乙方租赁场地展位，并由乙方向甲方报备的营业员签收后即视为送达。3、上述地址和通知方式即为甲乙双方向对方通知和送达相关文件合法通知方式。通用条款：第三条：经营管理：1、商品质量保证金履约保证金：1.1：乙方应按本合同约定向甲方缴纳商品质量保证金，如遇一方经销的商品出现质量投诉，包括但不限于向京西国际珠宝交易中心相关行政管理部门、消费者协会的投诉而在三个工作日之内无法及时解决的，则乙方应当无条件服从甲方作出的决定，甲方因此付出的一切费用包括但不限于赔偿金、差旅费、鉴定费、律师费等，将从乙方交纳的商品质量保证金中扣除，若该保证金尚不足以抵扣的，乙方应在收到甲方通知之日起五个工作日内，将不足部分向甲方支付到位且乙方应在收到甲方通知之日起十个工作日内将该保证金补足至本合同专用条款第五条第1款约定的金额。1.2：如乙方退场解除或终止合同后，甲方授予乙方经营商品三包期内的投诉一周内未得到乙方的明确答复，甲方有权先行处理，所需费用从商品质量保证金中扣除。若该保证金尚不足以支付的，乙方应在甲方通知的期限内向甲方支付到位，且乙方需在收到甲方通知之日起十个工作日内将该保证金补足至本合同专用条款第五条第1款约定的金额。如乙方退场后一年后无售后遗留问题则由甲方在乙方经销商品三包期结束后如数无息退还该商品质量保证金。但乙方对消费者承诺的商品质量保证期超过法律规定的三包期的，按其承诺期限执行。第四条、合同的变更解除和终止：1、在合同期内，如乙方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知甲方，经甲方同意后，办好所有退租手续，并交足所有合同约定费用，方可停止经营退场，所交纳的押金租金不退。第五条、违约责任：1、签约双方应本着诚信合作，严肃认真的态度签订合同。合同签订后即具有法律效力，甲乙双方须严格遵守，若有违反,按《中华人民共和国合同法》等法律法规和合同约定处理。2、若乙方未按合同约定向甲方交纳支付租赁展位租金、市场物业费、商品质量保证金等费用的，应按应付未付款项金额的每日千分之三向甲方支付逾期付款违约金，甲方还有权按合同约定行使合同解除或终止权。3、在合同期内，乙方及/或乙方工作人员出现下列情况之一，甲方有权解除合同，同时要求乙方支付与商品质量保证金相等的违约金并另行赔偿甲方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)；（1）未按时交纳租赁展位租金、市场物业费、商品质量保证金、水电费、税费等费用经甲方电话或书面警告或催要30日内仍未交纳的；（2）违反工商、物价、税务、治安、卫生、消防等法规，经有关部门或甲方书面警告后仍不纠正；（3）因商品质量或服务质量被新闻单位曝光牵涉甲方及/或京西国际珠宝交易中心，影响甲方商誉及/或京西国际珠宝交易中心声誉；（4）违反本合同各附件有关约定及/或管理人（如有)、市场制定的管理制度，根据附件或管理制度规定可解除、终止合同的；（5）不妥善使用、维护设备设施。造成甲方和/或第三人重大人身伤害（造成残疾或死亡）或重大财产损失（直接损失超过人民币1万元）；（6）在经营过程中，产品多次（三次及以上）出现质量问题或存在销售假冒伪劣商品行为。经甲方警告，仍不纠正；（7）经甲方查实，与消费者吵架、打架三次以上，或者有其他严重侮辱消费者行为影响京西国际珠宝交易中心声誉。4、甲方按合同通用条款第四条第4款之约定，处置乙方商品时，该商品的变卖价格可自上述赔偿金额中相应扣除，剩余部分仍由乙方负责清偿。附件七：承诺书：致丰业红公司：我是一层114号商户，在以后的经营中为配合市场升级改造施工之需要，可能导致我商户：经营摊位调整、经营场地调整、经营业态调整、间歇性停业并将商品移出经营场地存放（自己安排存放场地）、升级改造后的租金押金调整等。对以上内容我绝对服从安排，坚决同意没有异议，绝不以签订过的合同内容期限租金价格来和市场扯皮，如果本人没有遵守自己的承诺，就按合同规定的违约条款处罚我，本承诺书和场地租赁合同具有同等法律效力承诺书和合同条款相抵触时，以本承诺书内容为准。本承诺书已在签订合同时，由甲方明确告知乙方并作必要解释，乙方愿意接受约定和承诺，本商户特此慎重承诺，孙国强。
2015年3月9日，原告向被告交纳质保金15000元，并预付租金32237元。
庭审时，各方当事人均认可京西珠宝城开业时间为2015年5月1日。
2016年7月11日，丰叶红公司发出通知函，载明：依据京西国际珠宝城租赁合同，对未在约定期间内交纳房屋租金的商户欲清退，不缴纳租金的商户须在2016年7月12日前将营业执照交回珠宝城，未上交营业执照的我方将自行去工商局注销，并列为黑名单，并于2016年7月13日将摊位退还市场。如拒不执行，珠宝城将依照合同条款执行。原告称此函系被告通知其解除合同的告知，遂原告于2016年7月31日前撤场。被告对此否认，但认可原告已经撤场。
庭审时，原告提供被告出具的项目规划招商手册，称被告与原告签订合同时，曾承诺经营业态中一层不含翡翠、餐饮等。被告对此予以认可，但称在原告与被告签订的合同附件七中，原告已明确同意经营业态的调整。原告称被告存在强行清场、火灾、漏雨等行为，被告对此否认。
庭审中，被告提供手机短信息、证人证言及通知函回执等证据以证实被告向原告告知催缴款项的事实，原告对此不予认可。被告提供摊位照片，以证实原告已经不在摊位经营，单方面撤场，且摊位至今一直空置，被告另提供招商活动及广告以证明其为避免损失扩大采取了必要措施。原告对此不予认可。
在庭审中，被告认为合同至今尚未解除，故请求法院判决解除合同，并主张原告给付因原告未按时交纳租金的违约金。被告明确表示其诉求中的滞纳金系合同通用条款第五条第2项中约定的违约金，该金额计算自2016年7月31日计算至2016年9月20日，以未支付租金为基数，按照日千分之三计算。原告在否认存在上述违约行为的前提下，主张违约金标准过高，从而申请法院酌情减少。被告主张的房屋控制损失自2016年7月31日计算至2016年9月20日，比照租金为基数。
上述事实，有租赁协议、同意租赁证明、通知、证明、更名手续、租赁经营管理合同、收据、通知函、项目规划招商手册、手机短信息、证人证言及通知函回执及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于：第一，对于合同解除的认定；第二，合同解除后的权利义务处理问题。
针对焦点问题之一，第一，应当对于合同约定的付款日期进行明确。首先，合同专用条款第四条第1项明确载明付款方式为每一年一付，第四条第2项明确付款方式以先付后用为原则。根据上述约定，综合原告在签订合同时交纳的租金费用，本院认定每个付款周期应为一年。其次，按照实际开业日期2015年5月1日计算，扣除三个月免租期，第二个付款周期起算时间应计算为2016年8月1日，因此第二个付款周期前30日即为2016年7月2日，此日期即为付款日期。最后，在庭审时，原告对此付款日期亦予认可。综合上述认定，本院认定原告并未按照上述约定付款日期，对第二个付款周期的租金进行给付。
第二，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。
具体至本案中，原告迟延给付租金，导致被告已经具备合同约定的解除权及法定解除权。此外，原告已经于2016年7月撤场，合同履行的目的已经无法实现，且原告以其撤场的实际行为表明不再履行合同主要义务。故被告请求判令合同解除的反诉请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。原告请求确认合同于2016年7月31日解除的诉求，并无事实及法律依据，本院难以支持。
对于原告称上述合同条款系格式条款的答辩意见，首先，该条款对于双方权利义务均进行了明确约定，不存在明显排除、免除被告义务，或者限制原告权利的条款。其次，被告即使不依据上述条款，亦具备合同解除的权利。故对于原告上述答辩意见，本院不予采纳。对于原告称被告存在因业态调整而产生同态竞争的主张，因原告已经在附件承诺书中对此进行了明确承诺，故对于原告上述意见，本院不予采纳。原告称被告存在强制清场、火灾、漏雨等行为，但并未就此提供有效证据予以证实，被告对此亦否认，故本院对原告上述意见不予采纳。
针对焦点问题之二，第一，双方合同现已解除，双方应当按照合同约定处理合同解除后质量保证金的处理问题。因合同约定原告退场一年后无售后遗留问题，则被告退还原告质量保证金，故现原告主张退还质保金的条件尚不具备，原告可在条件具备后再行主张退还质保金及利息等。对于原告该项诉求，本院不予支持。
第二，免租期系双方约定的内容，并不能因为任何一方存在违约行为而变化。因此被告主张原告给付免租期租金的诉求，并无事实及法律依据，本院不予支持。
原告存在导致合同解除的违约行为，故应当给付被告相应违约金。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。关于被告请求原告给付解除合同违约金的诉讼请求，本院综合被告对于其实际损失的举证情况，兼顾合同履行情况、原告过错程度及被告预期利益等因素，参照合同约定，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌定。被告主张原告给付迟延付款违约金的诉求，因该违约金已经被上述违约金所包含，故对于被告该反诉请求，本院不予支持。对于被告主张原告作为承租人拒绝履行租赁合同，导致房屋空置，给被告出租人造成损失的反诉请求，首先，被告并未就此提供有效证据证实该损失的存在。其次，被告的该损失亦被上述违约金所包含，故对于被告该反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除孙国强与北京丰业红工艺美术品市场有限公司签订的租赁经营管理合同；
二、孙国强于本判决生效后七日内给付北京丰业红工艺美术品市场有限公司违约金四千八百元；
三、驳回孙国强的诉讼请求；
四、驳回北京丰业红工艺美术品市场有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百四十五元，由孙国强负担（已交纳八十八元，剩余一百五十七元于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三百四十二元，由北京丰业红工艺美术品市场有限公司负担二百八十二元（已交纳），由孙国强负担六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 吴宝杰
人民陪审员 张丹茹
二〇一七年二月十三日
书 记 员 徐 瑶