广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14695号
上诉人（原审被告）：广州河山置业有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：梁金辉。
委托代理人：苏华亮，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：广州市潮市场经营有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：宋天宇，董事长。
委托代理人：寇晓波，广东国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：孔梓娜，广东君厚（黄埔）律师事务所实习人员。
上诉人广州河山置业有限公司（以下简称河山公司）与被上诉人广州市潮市场经营有限公司（以下简称潮公司）租赁合同纠纷一案，上诉人广州河山置业有限公司不服(2016)粤0111民初5575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理此案，现已审理终结。
河山公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人潮公司承担。事实和理由：1.其并没有一直正常使用涉案物业，一审判决对其使用涉案地的起始时间有违事实。2014年9月河山公司股东陈某乙粲与潮公司签订合同，随即投入大量资金对涉案物业进行装修及招商。但在装修过程中，涉案物业陆续出现漏水反水等大面积工程质量问题，而且消防验收资料不齐全，由此造成其长时间无法正常使用该涉案物业。且潮公司至今仍未处理好涉案物业的工程质量问题，已造成其巨大的经济损失。2.一审判决以租金、物业管理费及物业服务费的总和作为房屋使用费与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第五条规定不相符,该使用费标准明显已经叠加了一定的物业服务费，并且远远高于双方之前签订《广州海航YH城租赁合同》中约定的租金标准。3.该涉案物业所有权归属于广州市白云区嘉禾街道办，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《合同法》等相关规定对于房屋租赁合同无效，返还原物的原则，房屋使用费应当由广州市白云区嘉禾街道办提出，并向房屋实际使用者收取。潮公司无权要求其支付房屋使用费。4.合同无效是自始无效，因此所有由主合同《广州海航YH城租赁合同》衍生的从合同应当无效。涉案场地所产生的水电费属于因合同无效，其出于对潮公司的信赖所造成的损失，潮公司应当赔偿其相应的损失，而非再次增加其的经济损失。5.一审判决其应返还潮公司代缴的水电费不合理。潮公司通过水电费差价已赚取部分收益，且根据合同无效相关规定，潮公司应当返还获利部份。6.因潮公司在签订合同时故意隐瞒涉案物业没有合法报建手续的事实，导致合同无效，存在重大过错责任，应予以赔偿并承担缔约过失责任。
被上诉人潮公司辩称:1.其有权享有YH城的使用、收益权。2002年7月1日后，YH城归属鹤龙街道(原嘉禾街道)，由广州嘉航物业管理有限公司所有。2009年7月开始，鹤龙街道、广州嘉航物业管理有限公司通过以YH城所属的土地及房屋等实物资产入股，广州海航地产开发有限公司(原广州海航置业有限公司)以建设资会的方式入股，三方共同投资开发成立潮公司YH城，故由潮公司享有YH城的使用权和收益权。2.涉案场地并不存在影响河山公司进场使用的工程质量问题，涉案场河山公司已正常开业，并将大部分场地转租使用并取得收益。3.河山公司的违约行为是导致双方终止履行合同的根本原因。河山公司在签署合同时已清楚了解涉案场地的报建情况，且涉案场地的权属瑕疵并不影响双方对三份《广州海航YH城租赁合同》的履行。在其已依约履行合同义务的前提下，河山公司拒不缴付物业管理服务费，且长期拖欠其代缴的水电费，严重违反合同约定。4.一审法院认定的金额无误，二审法院应予维持。一审法院认定的水电费数额以及按双方约定的标准计算房屋使用费并无误。其中，其代缴水电费的过程中亦付出了人力资源和资金成本，其收取小部分水电费差价合情合理也符合双方约定。综上，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，审判程序合法。虽然，对一审判决中关于物业管理协议和物业服务协议的效力认定及逾期付款违约金的处理部分有异议，但其还是尊重一审的判决结果。
潮公司向一审法院起诉请求：1.河山公司向其支付各项物业管理服务费1417052.26元及其违约金（物业管理费按照49358元/月的标准，从2015年1月1日计至河山公司实际交还场地之日，即2015年12月15日；物业服务费按照74037元/月的标准，从2015年1月1日计至2015年12月15日；违约金以当月欠缴的物业管理费及物业服务费为本金，按照每日3‰的标准，从当月6日起计至实际清偿之日止）；2.河山公司向其支付自2015年7月15日起计至2015年12月18日止的水电费43661元及其违约金（违约金以当月欠缴的水电费为本金，按照每日3‰的标准，从当月6日起计至实际清偿之日止）；3.本案受理费由河山公司负担。
一审法院认定事实：2009年8月7日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处（甲方）、广州嘉航物业管理有限公司（乙方）、广州海航置业有限公司（丙方）三方签订《合作合同》，合同约定：原镇泰玩具厂项目的所有建筑物、构筑物等总建筑面积为81560平方米，上述总面积69269平方米用地及81560平方米建筑物、构筑物及附属设施设备的物业划归白云区嘉禾街道办。该物业属历史遗留用地及违法建筑，未办理房产证。甲乙丙三方同意，根据项目实施需要，由乙方和丙方共同投资成立产业园项目合资公司。乙方以该物业项下的用地及房屋等实物资产入股项目公司，丙方以投入建设资金的方式入股。项目公司由丙方控股经营。项目公司为有限责任公司等等。
2010年9月19日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处出具《证明》，将上述69269平方米用地全部委托给属下的广州嘉航物业管理有限公司管理及使用。广州嘉航物业管理有限公司与广州海航地产开发有限公司为潮公司的法人股东，潮公司提交上述《合作合同》及《证明》，拟证明其司是负责管理上述《合作合同》所涉用地及相关建筑物的公司。
2014年9月12日，潮公司（出租方，甲方）与案外人陈某乙燊（承租方，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼第三层西北区（具体以《租赁物位置示意图》为准）号物业（以下称“该租赁物”）出租给乙方使用；该租赁物的具体位置在本合同附件一（租赁物位置示意图）中以红色标注，该红色标注只作为位置确定及方便鉴别之用；该租赁物建筑总面积为3335平方米，租赁场地以乙方在签订合同之前已经现场察看的现状为准，总面积如有误差，租金及物业管理费不作任何调整；租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。本合同签订之日起，装修优惠期至2014年12月31日。装修优惠期间，乙方无须支付租金，但需要承担物业装修管理费、水电费等其他费用；租赁期间的租金如下：2014年10月1日至2015年9月30日为0元/月，建筑面积3335平方米×0元/月/平方米；2015年10月1日至2016年9月30日为0元/月,建筑面积3335平方米×0元/月/平方米；2016年10月1日至2017年9月30日为49358.00元/月，建筑面积3335平方米×14.80元/月/平方米；2017年10月1日至2018年9月30日为63965.30元/月，建筑面积3335平方米×19.18元/月/平方米；2018年10月1日至2019年9月30日为79573.10元/月，建筑面积3335平方米×23.86元/月/平方米；上述租金并不包括乙方需支付的物业管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如代收代缴的水、电、中央空调等）。乙方还需向甲方支付的物业管理费、推广费及其他费用，具体的收费标准及支付方式见《物业管理协议》；租金按月收取，在免租期届满前25天内，乙方向甲方支付首月租金，合计49358.00元；以后乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金，甲方在收到租金后开具发票给乙方；在本合同签订的10个工作日内，乙方先向甲方交纳第一笔履约保证金123395元，并在甲方开业后10个工作日内后再交第二笔履约保证金123395元，为乙方履行本合同的保证；租赁期满后，商户办理完所有手续，包括结清所有租金、管理费、水电费、租赁物归还等，甲方将履约保证金余款无息在租赁期满后1个月内退还；该租赁物的交付日期为2014年9月1日前，甲方应当于该日期前交付该租赁物，而乙方应当于该日期前接受交付；具体交付时间以甲方书面通知为准；乙方的装修期自该租赁物交付或视为交付之次日起至2014年12月31日；装修期内，乙方除免交基本租金外，本合同及附件规定的其他义务均不免除；免租期从2014年10月1日至2019年9月30日止；免租期间，甲方免收乙方租金，乙方仍需承担物业管理费、物业装修管理及其他费用（如水、电、空调费等）；……。上述租赁合同后附：附件一为租赁物位置示意图。附件二为甲乙双方于2014年9月11日签订的《广州海航YH城物业管理协议》，约定：租赁期间的物业管理费如下：2014年10月1日至2014年12月31日为0元/月，建筑面积3335平方米×0元/月/平方米；2015年1月1日至2015年9月30日为49358元/月，建筑面积3335平方米×14.8元/月/平方米；2015年10月1日至2016年9月30日为49358元/月，建筑面积3335平方米×14.8元/月/平方米；2016年10月1日至2017年9月30日为49358元/月，建筑面积3335平方米×14.8元/月/平方米；2017年10月1日至2018年9月30日为51158.9元/月，建筑面积3335平方米×15.34元/月/平方米；2018年10月1日至2019年9月30日为53059.85元/月，建筑面积3335平方米×15.91元/月/平方米；公共区域分摊电费为1.2元/度；公共区域分摊水费为5.7元/立方米；乙方应于每月5号前（遇法定节假日则顺延）缴纳当月物业管理费、推广费；应于每月5号前（遇法定节假日则顺延）缴清上月水电、空调费等相关费用，每逾期一日，乙方须按应缴交总额的千分之三支付滞纳金（滞纳金金额=应缴费用总额×3‰×实际拖欠天数）；在2014年12月31日之前，乙方须向甲方支付水电使用押金40020元；乙方的权利和义务：……合同终止后，乙方租赁物业须按《广州海航YH城租赁合同》约定将交付甲方，否则不退还商铺（写字间）租赁合同押金。……甲乙双方签订合同后，乙方按《广州海航YH城租赁合同》约定提交承租区域的装修方案及相关图纸，甲方审批完毕后如未按时进场施工，影响开业时间，则视乙方违约；本协议依据物业所在租赁物的《广州海航YH城租赁合同》制定，并作为其附件，如有关物业管理的条款与《广州海航YH城租赁合同》相冲突的，以本协议的规定为准；只要乙方和本合同项下物业所在租赁物物业管理部持续保持物业服务关系，则本协议一直有效；本协议期限与《广州海航YH城租赁合同》期限一致……。附件四为甲乙双方于2014年9月11日签订的《广州海航YH城物业服务协议》，约定：租赁期间的物业服务费如下：2014年10月1日至2014年12月31日为0元/月，建筑面积3335平方米×0元/月/平方米；2015年1月1日至2015年9月30日为74037元/月，建筑面积3335平方米×22.2元/月/平方米；2015年10月1日至2016年9月30日为74037元/月，建筑面积3335平方米×22.2元/月/平方米；2016年10月1日至2017年9月30日为24679元/月，建筑面积3335平方米×7.4元/月/平方米；2017年10月1日至2018年9月30日为12806.4元/月，建筑面积3335平方米×3.84元/月/平方米；2018年10月1日至2019年9月30日为0元/月，建筑面积3335平方米×0元/月/平方米；乙方应于每月5号前（遇法定节假日则顺延）缴纳当月物业服务费，每逾期一日，乙方须按应缴交总额的千分之三支付滞纳金（滞纳金金额=应缴费用总额×3‰×实际拖欠天数）；……。
2014年9月30日，潮公司与陈某乙燊签署《房屋交接确认书》，将涉案租赁物交付给陈某乙燊使用。
2015年3月，潮公司（甲方）、陈某乙燊（乙方）与河山公司（丙方）签署《广州海航YH城三层西北区租赁合同补充协议二》，约定将乙方陈某乙燊的相关权利、责任和义务，由丙方享有和承担；租赁合同的租赁物业位置为广州市白云区鹤龙一路208号商业主楼三层西区B301-330号（以《租赁物位置示意图》为准）。
自2015年1月至2015年10月期间，潮公司多次向河山公司（发出《催收函》，要求河山公司（支付2015年1月起的管理服务费、水电费等，河山公司（签收上述《催收函》。
2015年12月15日，潮公司向河山公司送达《关于终止三层西北区租赁合同的函》，通知河山公司将于2015年12月15日终止与河山公司履行《广州海航YH城租赁合同》及其附件、《补充协议》等。河山公司表示于2015年12月18日已将涉案租赁物交还潮公司并放弃涉案租赁物内由河山公司享有的所有权利。潮公司确认于本案开庭审理之前收回涉案租赁物。河山公司欠缴2015年1月之后的物业管理费、物业服务费，2015年7月15日至2015年12月18日的水电费43661元。潮公司向一审法院提交电量租户核准单、缴费通知单等证据，拟证明河山公司欠付水电费的事实；向一审法院提交水费、污水处理费缴费发票、电费缴费发票，拟证明代河山公司缴纳上述水电费的事实。
另审理中，河山公司抗辩《广州海航YH城物业管理协议》与《广州海航YH城物业服务协议》并非真实的物业协议，上述协议所涉的物业管理费、物业服务费实为租金分拆用以降低发票成本，自2015年1月1日至2017年9月30日的租金、物业管理费、物业服务费之和均为37元/月/平方米，表明双方协议的租金为恒定价格。涉案租赁物的保洁、安保等日常维护均由河山公司自行负责。为证明上述事实，河山公司向一审法院提交《安保、保洁配套申请》、《垃圾清运函》、协议、《函件批复单》、信息表、排班表等证据，拟证明河山公司自行负责保洁与安保的事实。潮公司对河山公司的抗辩意见不确认，主张双方当事人存在物业管理关系，并向一审法院提交保洁合同书、电梯保养合同、保洁照片、安保照片等证据。河山公司对上述证据的关联性均不予确认。
另据生效的（2015）穗云法民四初字第1407号民事判决书查明，涉案租赁物无合法的规划报建手续。潮公司在审理中向一审法院提交《建设用地规划许可证》、《临时经营场所使用证明》、土地权属确认函等证据，拟证明涉案租赁物有合法的规划报建手续的事实。一审法院在审理中向潮公司释明合同效力及双方当事人的租赁合同法律关系，潮公司申请将物业管理费及物业服务费变更为房屋使用费，违约金变更为损失，损失的计算标准由3‰减至中国人民银行同期同类贷款利率。对于潮公司减少部分诉讼请求标的的申请予以准许。
以上事实，有合作合同、证明、广州海航YH城租赁合同、物业管理协议、物业服务协议、补充协议、房屋交接确认书、水电费发票、申请、函、协议、照片、排班表及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案租赁物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故潮公司、河山公司（所签订的《广州海航YH城租赁合同》及其补充协议应为无效。
关于双方所签订的《广州海航YH城物业管理协议》和《广州海航YH城物业服务协议》是否有效的问题，依照《物业管理条例》有关规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。在本案中，潮公司认为《广州海航YH城物业管理协议》和《广州海航YH城物业服务协议》是单独的物业管理协议，应为有效，效力与原来签订的租赁合同无关。但是在《广州海航YH城租赁合同》的目录页上标明了附件二为《物业管理协议》，即《广州海航YH城物业管理协议》，附件四为《服务协议》，即《广州海航YH城物业服务协议》，即《广州海航YH城物业管理协议》和《广州海航YH城物业服务协议》实为《广州海航YH城租赁合同》的组成部分。另外，在《广州海航YH城物业管理协议》中也明确写明“本协议依据物业所在租赁物的《广州海航YH城租赁合同》制定，并作为其附件，如有关物业管理的条款与《广州海航YH城租赁合同》相冲突的，以本协议的规定为准。只要乙方和本合同项下物业所在租赁物业管理部持续保持物业服务关系，则本协议一直有效。本协议期限与《广州海航YH城租赁合同》期限一致”，即《广州海航YH城物业管理协议》的履行必须以双方当事人存在租赁关系为前提和基础。而从租金、物业管理费、物业服务费的构成来看，物业服务费自2016年9月30日开始呈递减趋势与物业管理服务费收费模式并不相符；2017年9月30日之前，租金、物业管理费、物业服务费相加均为一恒定金额，亦体现了三笔费用为一整体的事实。潮公司主张的物业管理服务实为出租人对其所出租的租赁物进行日常管理的行为，收取的物业管理费、物业服务费为出租人对租赁场地维护管理的对价、是对租金的补充。《广州海航YH城物业管理协议》和《广州海航YH城物业服务协议》与《广州海航YH城租赁合同》应为一整体，双方当事人依据上述合同及协议形成的为租赁合同关系而非物业服务合同关系，本案立案案由为物业服务合同纠纷，一审法院依法更正为租赁合同纠纷。《广州海航YH城租赁合同》无效的情形下，作为同一整体的《广州海航YH城物业管理协议》和《广州海航YH城物业服务协议》当属无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”河山公司实际占有使用涉案租赁物，仍应向潮公司支付房屋使用费。双方当事人在《广州海航YH城租赁合同》、《广州海航YH城物业管理协议》、《广州海航YH城物业服务协议》分别约定了各租期内对应费用的履行标准，故潮公司主张的涉及《广州海航YH城物业管理协议》、《广州海航YH城物业服务协议》约定费用标准的房屋使用费部分应参照上述两份协议的标准执行，而非参照《广州海航YH城租赁合同》租金及免租期的约定。河山公司自2015年1月1日起欠缴房屋使用费，并确认于2015年12月18日放弃涉案租赁物，潮公司主张河山公司应支付自2015年1月1日至2015年12月15日期间的房屋使用费的诉讼请求，予以支持。房屋使用费标准应为49358元/月＋74037元/月=123395元/月。经计算，河山公司应付房屋使用费为1417052.26元，予以准许。合同无效，双方当事人均有过错，因合同无效而导致的损失应由合同双方各自负担，潮公司要求河山公司支付房屋使用费损失的诉求，不予支持。
潮公司举证证明代河山公司缴纳了讼争期间的水电费43661元，河山公司应将上述费用返还潮公司，并支付自潮公司代缴该笔费用之日起的利息损失，潮公司并无举证证明代河山公司缴纳上述水电费用的确切时间，双方亦未约定返还上述费用的期限，故潮公司主张的水电费损失应自潮公司提起本案诉讼之日，即2016年5月12日起算为宜并计至实际付清欠付的水电费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，河山公司支付潮公司自2015年1月1日至2015年12月15日止的房屋使用费1417052.26元；二、本判决生效之日起十日内，河山公司返还潮公司代垫的水电费43661元及利息损失（利息损失以43661元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年5月12日计至实际付清本金之日止）；三、驳回潮公司其他的诉讼请求。一审案件受理费12405元，由潮公司负担3432元，河山公司负担8973元。
经查，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院二审期间，河山公司提交证据：1、关于整改漏水、街铺抽排风及清理建筑垃圾的函；2、关于西区一楼漏水反水的联络函；3、关于西区一层预埋排污管未接通及十余处漏水或反水问题尚未处理的函；4、关于西区首层反水情况联络函；5、关于西区一层申请试业及现场遗留问题催促处理的函；6、工程质量问题图片；7、光盘；8、确认书；9、关于商业楼例行维修施工的通知；10、通知、停电通知；11、关于西区一楼超市前期工程问题汇总及解决方案的函；12、广州海航YH城租赁意向书；13、广州海航YH城一层西区街铺租赁合同补充协议三；14关于西区超市等协议的复函；15；关于签订补充协议事宜的函。拟证明涉案物业存在严重的工程质量问题，经多次反映后，潮公司自2015年6月才开始维修，导致其一直无法正常使用租赁物，其实际正常使用房屋起始时间为2015年7月1日至2015年12月15日。相关法律规定的租金标准与判决书不符。潮公司质证称：一审法院就本案审理两次开庭，河山公司在一审期间没有提交上述证据，故上述证据不属于新证据。河山公司主张的涉案场地工程问题均发生在装修期间，其已经妥善处理完毕，河山公司开业后并未出现影响其正常经营的工程质量问题。
本院认为，一审判决对《广州海航YH城租赁合同》及其补充协议、《广州海航YH城物业管理协议》、《广州海航YH城物业服务协议》的性质及效力认定合法有据，双方当事人对此没有提出异议，本院予以确认。
关于潮公司的诉讼主体资格，一审中，潮公司已提供嘉禾街道办事处出具的《证明》及嘉禾街道办事处与广州嘉航物业管理有限公司、广州海航置业有限公司三方签订的《合作合同》，证实其对涉案物业享有经营管理权；而且，潮公司作为涉案租赁合同的出租方，已实际提供了涉案场地给河山公司使用经营，潮公司依据双方之间的租赁合同关系向河山公司主张涉案场地的使用费，事实、法律依据充分。一审判决对此予以支持处理正确。河山公司仅以潮公司并非涉案场地所有权人为由上诉主张潮公司无权主张涉案场地房屋使用费，理由不成立，本院不予采纳。
关于房屋使用费的计算标准，《广州海航YH城物业管理协议》、《广州海航YH城物业服务协议》均为《广州海航YH城租赁合同》的组成部分，潮公司依据上述协议收取的物业管理费、物业服务费均为出租人对涉案场地进行维护管理的对价，是对租金的补充。一审采纳潮公司的主张，参照《广州海航YH城物业管理协议》、《广州海航YH城物业服务协议》约定的计费标准计算房屋使用费，依据充分。河山公司依据案外人陈某乙燊与潮公司签订的《广州海航YH城租赁意向书》约定的租金及物业管理费标准，上诉主张一审确认的使用费叠加了一定的物业服务费，高于双方约定的租金标准，证据不充分，本院不予采纳。
关于房屋使用费的起算时间，河山公司二审提供证据上诉主张涉案场地存在严重工程质量问题导致其一直无法正常使用租赁物，其实际正常使用房屋的起始时间为2015年7月1日，故房屋使用费的起算时间应为2015年7月1日。经审查，河山公司二审提交的上述证据均形成于本案诉讼前且一直由河山公司持有，河山公司的上述证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十三条规定的新证据，本院不予采纳。河山公司该项上诉主张不能成立。鉴于河山公司已于2014年9月30日接收并实际使用涉案场地，但自2015年1月1日起欠交房屋使用费，一审判决河山公司支付自2015年1月1日起欠缴的房屋使用费，依据充分，本院予以确认。
关于水电费返还，河山公司接收涉案场地后实际发生水电费支出，该部分费用潮公司垫付后向河山公司追偿，一审判决予以支持并无不当。至于具体的水电费计算标准合同已有约定，潮公司参照合同约定要求河山公司返还依据充分，一审判决予以照准亦无不当，本院予以维持。
鉴于河山公司一审没有提出反诉，故对其二审提出的潮公司应予以赔偿并承担缔约过失责任的意见不予审查。
综上所述，河山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8973元，由上诉人广州河山置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年一月五日
书记员 袁 蕾
林飘云