成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0114民初3893号
原告：成都市晓初物业有限公司，住所地成都市新都区新都镇下南街36号。
法定代表人：张文恩，董事长。
委托诉讼代理人：张英，四川普联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡通，四川普联律师事务所律师。
被告：四川巨龙头商贸有限公司，住所地成都市金牛区二环路西三段35号1幢4层7号。
法定代表人：邓萍，总经理。
委托诉讼代理人：邓宇，男，1957年8月2日出生，汉族，住四川省自贡市大安区，该公司员工。
原告成都市晓初物业有限公司（简称晓初物业公司）诉被告四川巨龙头商贸有限公司（简称巨龙头商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月11日在本院斑竹园法庭公开开庭审理。原告委托诉讼代理人张英、胡通及被告委托诉讼代理人邓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晓初物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将涉案房屋恢复原状；2.消除安全隐患。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告支付保证金65万元、租金90万元、违约金184.0634万元，共计3390634元。事实与理由：2013年7月23日，原、被告签订《博雅新城E区农贸市场和第一商业楼商楼整体租赁合同》，约定：原告将位于大丰镇晓初滨河路一巷266号第一商业楼和高堆路222号E区农贸市场整体出租给被告，面积4286.98平方米，租期从2013年8月1日至2034年7月31日，其中2013年8月1日至2014年7月31日作为装修优惠期，不计入租期；年租金330万元；前三年租金不变，从第四年开始每年在上一年租金基础上递增5%。但在履行合同过程中，被告仍欠保证金65万元及租金90万元。2017年3月，原告发现被告未经原告同意，也未向原告提交施工方案擅自装修，撤除位于房屋中央的扶梯，另行在外墙临街违章占道搭建扶梯，占用消防通道违章搭建建筑物等，其行为已严重改变和损坏房屋主体结构，存在严重安全隐患。被告多次口头通知被告整改无果。
被告巨龙头商贸公司辩称，1.原告陈述与事实不符合，其要求恢复房屋原状、消除隐患的请求不能成立。2.原告主张的租金未扣除已发生的维修费：由于涉案房屋漏水，原告未及时维修，被告维修后其费用应由原告承担。3.被告没有违约行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对双方当事人提交的证据，能证明案件的基本事实，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月23日，原告晓初物业公司与被告巨龙头商贸公司签订《博雅新城E区农贸市场和第一商业楼商楼整体租赁合同》（简称《整租合同》），约定：原告将位于大丰镇晓初滨河路一巷266号面积4286.98平方米的第一商业楼和高堆路222号E区农贸市场（简称商楼）整体出租给被告使用；租赁期20年（从2013年8月1日至2034年7月31日），2013年8月1日至2014年7月31日为装修优惠期，不计入正式租赁期；首期支付租金及履约保证金430万元；年租金的50%为履约保证金，总计165万；租金按年交纳，前三年每年租金330万元；从第四年开始每年在上年度租金基础上递增5%；被告应于年租期满前十五日内支付次年租金；原告同意先期支付履约保证金100万元，剩余部分在2016年7月31日前补齐；若逾期支付租金，逾期一日，需按年租金的5‰支付违约金；除合同附件三（商楼公共部分的使用范围、条件和要求）外，承租方另需装修或增设附属设施设备的，应事先向出租方提交施工方案，并得到城市管理局、建设局、规划局、商务局、公安消防等相关部门书面认可后方可实施。合同还对其他事项进行了详细约定。整租合同签订后，原告将商楼交付被告使用。2013年8-12月，被告交纳租金及保证金共计420万元，其中保证金100万元、租金320万元（租金期间为2014年8月1日至2015年7月31日）。第二年租金（2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金）被告分三次共计交纳170万元，其中2015年8月5日交纳50万元、8月24日交纳80万、2016年1月15日交纳40万。
2016年6月17日，双方签订《博雅新城商楼租赁合同附加条款》（简称《附加条款》），约定：将《整租合同》年租金由330万元调整为240万元，调整期限暂定5年，从2015年8月至2020年8月；原合同中租赁年限不变、支付年租金的时间及方式不做调整；2020年后年租金以240万元为基数按原合同递增方式调整；本条款自双方签字盖章且被告支付2016年至2017年首期租金40万元后生效。附加条款签订后，被告共计支付租金230万元，其中2016年6月19日支付40万、7月10日支付30万、10月31日支付160万。原告提起诉讼后，双方对2014年8月1日至2017年7月31日期间的租金进行对账，确认被告欠原告租金90万元。2017年7月5日被告支付75万元，尚余15万元未付。
本院另认定如下事实：2017年3月左右，被告对承租的商楼进行二次装修。原告认为，被告未经原告同意擅自装修，擅自拆除房屋中央扶梯，在外墙临街违章占道搭建扶梯，占用消防通道等，其行为严重改变损坏房屋主体结构及外墙，存在严重安全隐患。于是通知要求停止装修、消除隐患、恢复原状。现装修已完工并已投入使用。在诉讼中，被告为证明不存在原告所称的问题，向法庭提交了室内装修工程施工图、建设工程消防设计备案表、建设工程消防设计审核合格单、建设工程竣工验收消防备案表、建设工程消防验收合格单、消防安全检查合格证、自动扶梯与自动人行道定期检验合格报告、外挂电梯钢结构施工图、楼面钢结构结构安全性鉴定报告等。由于双方对争议的问题无法协商一致，原告诉至本院，请求处理。
本院认为，原、被告签订的《整租合同》，系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。被告在承租商楼后，未按合同约定期限足额支付履约保证金及租金的行为已构成违约，原告要求支付未支付的履约保证金、租金及违约金的请求，本院予以支持。（1）履约保证金：《整租合同》约定为年租金的50%，总计165万；先期支付100万元，剩余部分在2016年7月31日前补齐。2016年6月17日双方签订的《附加条款》将年租金调整为240万元。由于双方明确履约保证金为年租金的50%，并且在应支付剩余履约保证金前对年租金总额进行了调整，剩余履约保证金也应予以调整，被告应补足的履约保证金应为20万元（120万元-100万元）。（2）租金：15万元。（3）利息：由于被告并不承认有违约行为，应视为对违约金提出调整要求，法院应依法审查。本案中，原告并没有证明被告违约给其造成的损失，本院以中国人民银行同期基准贷款利率作为损失依据；以此判断，原告按年利率24%的比例计算支付违约明显过高。本院以其实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍按未付金额为基数分段计算违约金。
依据合同法的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。但本案中，被告承租商楼用于商业用途，承租后进行必要的装修改善、增设必要的设施，应属合理使用的范围。并且，其装饰装修履行了建设工程施工消防安全的相关手续并检验合格、相关的设施设备也有相应的合格报告。原告称被告的装修严重改变损坏房屋主体结构及外墙，但并未提交充分的证据。故原告要求恢复原状、消除安全隐患的诉讼请求证据不足，本院不予支持。
对于被告提出维修费用应抵扣租金的问题：《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”本案中，被告并未证明其向原告提出过维修要求而原告不维修的情形。因此，被告自行维修行为发生的费用原告可以拒绝承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川巨龙头商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都市晓初物业有限公司支付租金150000元、履约保证金200000元及违约金（违约金按中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍按以下期间和计算基数计算：2014年8月1日至2015年7月31日以100000元为基数；2015年8月1日至2015年8月4日以2500000元为基数；2015年8月5日至2015年8月23日以2000000元为基数；2015年8月24日至2016年1月14日以1200000元为基数；2016年1月15日至2016年6月18日以800000元为基数；
2016年6月19日至2016年7月9日以400000元为基数；2016年7月10日至2016年7月31日以100000元为基数；2016年8月1日至2016年10月30日以2700000元为基数；2016年10月31日至2017年7月4日以1100000元为基数；2017年7月5日至本判决生效之日止以350000元为基数）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17013元，原告负担15013元，被告负担2000元（此款被告应负担的部分原告已垫付，被告在履行本判决时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 佘冰
二〇一七年九月二十七日
书记员 汪娅