江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民终975号
上诉人（原审原告）：泰州恒瑞商业发展有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区人民东路31号05层。
法定代表人：余德仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈自忠，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：泰州市环境保护局，住所地江苏省泰州市海陵区永晖路18号。
法定代表人：钱忠，该局局长。
委托诉讼代理人：吉登亮，男，该局副调研员。
被上诉人（原审被告）：泰州市政府国有资产监督管理委员会，住所地江苏省泰州市海陵南路302号。
法定代表人：谢成建，该委员会副主任。
被上诉人（原审被告）：泰州市人民政府，住所地江苏省泰州市海陵区凤凰东路58号。
法定代表人：史立军，该市市长。
委托诉讼代理人：杨歆，男，法制办主任。
委托诉讼代理人：许军，男，法制办行政复议二处处长。
上诉人泰州恒瑞商业发展有限公司（以下简称恒瑞公司）因与被上诉人泰州市环境保护局（以下简称泰州环保局）、泰州市政府国有资产监督管理委员会（以下简称泰州国资委）、泰州市人民政府（以下简称泰州市政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院(2014)泰中民初字第00097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒瑞公司委托诉讼代理人陈自忠、被上诉人泰州环保局委托诉讼代理人吉登亮、泰州国资委法定代表人谢成建、泰州市政府委托诉讼代理人杨歆、许军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒瑞公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府连带赔偿恒瑞公司实际损失45731018元及逾期付款利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2013年6月21日起计算至付清之日止），一、二审诉讼费用及鉴定费由泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府共同承担。事实及理由：一、涉案房屋具有土地使用权证和房产证，泰州环保局有权按照《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》转让。恒瑞公司与泰州环保局签订的主楼买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，不存在损害社会公共利益的情形，应为合法有效。1.未有法律、行政法规或规章等规范确定危险房屋为法律禁止流通物。Dsu级危险房屋可以通过加固等多种方法来处理，鉴定意见也仅提出应当采取措施，并未作出应整体拆除的结论，实际上该房屋目前仍未拆除。即使是应拆除的房屋，买受人也可以购买后拆除重建，因此房屋的安全性能问题并不导致合同无效。2.房屋买卖合同不存在损害社会公共利益的情形。本案房屋不属于国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》中确定的“关系社会公共利益的基础设施项目”，故不构成对社会公共利益的损害。《中华人民共和国标准化法》第十四条是管理性而非效力性规定。3.恒瑞公司有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，要求解除合同并赔偿损失。两份备忘录也表明恒瑞公司已经与泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府达成解除合同的意思表示。二、恒瑞公司的可得利益损失应以2013年6月20日对涉案主楼市场估价时点64514300元为依据，扣除已给付的购房款3020万元、税收95.41万元、购房款利息5810382元，为27549818元。恒瑞公司购买涉案房屋后用于改造装修并拟出售，由此产生的营销费用、改造费用、管理费用合计18181200元为恒瑞公司的实际损失。恒瑞公司的各项损失合计为45731018元。即使房屋买卖合同无效，房屋差价损失作为恒瑞公司的信赖利益损失，也应得到赔偿。泰州环保局出售涉案房屋前未按照泰州市政府要求，对房屋安全进行鉴定，构成重大过失，泰州国资委、泰州市政府及泰州环保局应连带赔偿恒瑞公司上述损失，并承担逾期付款利息。
泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府共同辩称：一、涉案房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同，应为无效合同。《中华人民共和国标准化法》第十四条规定，不符合强制性标准的产品禁止生产、销售和进口。涉案房屋安全性鉴定报告适用的《民用建筑可靠性鉴定标准》，发布单位住房和城乡建设部明确该标准为强制性国家标准。故涉案房屋违反该强制性标准，买卖合同应为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于开发商与消费者之间的商品房买卖合同，涉案房屋并非由开发商开发，对本案不适用。该司法解释效力等级也低于法律，本案应适用《中华人民共和国标准化法》认定合同效力。二、关于损失问题。1.恒瑞公司主张的可得利益损失不能成立。可得利益损失应为转售利益，不能以评估价格确定，该资产评估报告双方均未认可，该报告明确有效期为一年，目前已失效。一审中恒瑞公司以转让给上海瑞顿酒店管理有限公司（以下简称瑞顿公司）价格主张，二审要求按照评估报告确定，超出一审诉讼请求范围。2.恒瑞公司主张的损失系装修改造产生，其并未根据建筑工程管理条例，将施工设计图报行政管理部门审批并申领施工许可证，其对此有过错，应自行承担装修损失。3.恒瑞公司主张的损失不能成立，其主张的利息请求也不应得到支持。其一审亦未提出支付利息的诉讼请求。4.泰州市政府并非该买卖合同当事人，其已经履行备忘录确定的义务，不应对恒瑞公司主张的损失承担赔偿责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
恒瑞公司向一审法院起诉请求：一、解除恒瑞公司与泰州环保局签订的房屋买卖合同；二、泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府连带赔偿恒瑞公司实际损失61796718元，并连带返还该房屋过户给泰州市城市建设投资集团有限公司（以下简称市城投公司）支出的税金150319.43元；三、泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府连带承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年11月12日，泰州市政府就泰州环保局办公楼资产处置问题形成专题会议纪要，同意由泰州环保局单独处置位于泰州市人民东路31号楼的办公楼资产及土地。
2010年11月，泰州环保局（甲方）与泰州市拍卖行有限公司、江苏金利丰拍卖有限公司（乙方）签订《委托拍卖协议书》，委托乙方拍卖甲方办公大楼（即主楼）。2011年1月13日恒瑞公司以3020万元拍卖成交，1月24日缴纳了全部价款3020万元，2月25日取得房屋所有权证，3月1日、3月2日取得国有土地使用权证。2011年3月14日，恒瑞公司与泰州环保局办理了交接手续。此后，恒瑞公司未经有权部门批准，即对房屋进行改造、装修。
2013年6月20日，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司对涉案房屋质量作出（2013）省建检中字第1ZJ0320号检测鉴定报告，结论为：该单体主体结构安全性评为Dsu级（安全性严重不符合民用建筑可靠性鉴定标准对安全性的要求，严重影响整体承载）。
此后，恒瑞公司及江苏田禾投资有限公司（以下简称田禾公司）多次向泰州环保局、泰州市政府递交书面报告，请求就房屋被鉴定为危楼进行处理。经过磋商，恒瑞公司、田禾公司（公司方）与泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府（政府方）于2013年11月13日签署备忘录（一），主要内容为：一、政府方同意按恒瑞公司、田禾公司实际购置成本6186.45万元（其中主楼部分建筑面积7506.5平方米，拍卖价3020万元，税费95.41万元，裙楼部分建筑面积3523.12平方米，价款2810万元，税费261.04万元）回购原环保局大楼。政府方指定市城投公司支付该回购款，此款在本备忘录签署之日起7个工作日一次性交付给恒瑞公司、田禾公司。两公司同时将涉及该大楼主楼及裙楼的房屋所有权证、土地使用权证（房屋所有权证、土地使用权证须不含他项权证）交付给市城投公司，并配合市城投公司办理房屋及土地过户登记手续，以便政府及时处置该大楼，化解该大楼造成的公共安全风险。二、关于田禾公司、恒瑞公司提出的损失及其他诉求，待公司方拿出切实可行的损失请求方案后，由双方另行协商讨论确定。恒瑞公司于2013年12月2日前收到泰州市政府、泰州国资委支付的3115.41万元。
2014年6月24日，恒瑞公司、田禾公司（公司方）与泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府（政府方）签署备忘录（二），主要内容为：一、对公司方损失赔偿请求中的拍卖费1057000元及其自公司方支付拍卖费之日起至2014年5月31日止的银行贷款利息258698.59元，以及政府方于2013年12月前已返还给公司方原环保局大楼主楼及裙楼的购置成本61864500元自公司方付款之日起至政府方返还之日止的银行贷款利息11596713.42元，三项合计12912412.01元，政府方同意一次性支付给公司方。二、支付方式及时间：本备忘录签署后五个工作日内由政府方指定的市城投公司出具金额为12912412.01元的银行本票，经公司方确认后，交政府方委托代理人顾宁成保管。在公司方恒瑞公司和田禾公司配合政府方指定的市城投公司办理原环保局大楼和裙楼的房屋及土地过户手续（指公司方按照房管、国土部门规定完善过户签章手续）当日由政府方委托代理人顾宁成将12912412.01元银行本票交于公司方。三、关于恒瑞公司、田禾公司提出的其他损失诉求，双方可以友好协商，也可以由恒瑞公司和田禾公司提起诉讼，通过诉讼程序最终解决损失赔偿争议。2014年9月9日，恒瑞公司缴纳税费150319.43元，并于9月12日将涉案房屋过户至市城投公司，同日，恒瑞公司收到泰州市政府、泰州国资委支付的7126080.18元。
恒瑞公司于2015年7月7日交付主楼。
一审审理过程中，恒瑞公司于2014年10月13日申请对主楼的市场价值及对房屋进行改造所支出的费用进行评估，后于2015年1月9日变更申请，不再要求对改造所支出的费用（不含样板房）进行工程造价鉴定、对营销和管理费用不再进行审计鉴定。2015年2月15日，泰州中兴房地产估价资产评估有限公司作出中兴房鉴字[2015]0004号-0006号房地产估价报告，内容为：估价时点2013年6月20日，市场价值6451.43万元（含样板房装潢价值60.13万元）；估价时点2013年11月13日，市场价值6390.7万元（含样板房装潢价值59.52万元）；估价时点2014年10月8日，市场价值6114.13万元（含样板房装潢价值58.31万元）。就主楼、裙楼中恒瑞公司拆除的装潢、附属设施价值作出[2015]0011号价格咨询报告，内容为：估价对象的市场价值为6516300元，其中主楼5148953元，裙楼1367346元。双方对上述估价报告和估价咨询报告均持异议，恒瑞公司认为整体估价过低，拆除的装潢、附属设施估价过高。泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府认为整体估价过高，比照的交易案例无论在使用年限、商业氛围还是人流量等方面，与主楼不具有可比性。
一审本案争议焦点为：一、合同效力及恒瑞公司要求解除房屋买卖合同的诉讼请求应否支持；二、恒瑞公司要求赔偿损失61796718元并返还过户税金150319.43元的诉讼请求应否支持。
一审法院认为：关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，泰州环保局委托拍卖的标的物即主楼，地处泰州市城市中心地段，相邻建筑较多，为人口密集的繁华区域。其建筑面积7506.5平方米，地下一层，地上局部十五层，与裙楼一并鉴定为主体结构安全性Dsu级。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》及原建设部《城市危险房屋管理规定》的相关规定，Dsu级房屋承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，应当整体拆除。显然，本案合同的标的物为法律所禁止流通的物。如果允许此类房屋进行流通、买卖和使用，不仅会使入驻该房屋的企业、公民的人身、财产安全造成严重损害，使“房毁人亡”的悲剧随时发生，而且该房屋面积巨大且可能被用于不限于居住的其他功能，会对众多进入该房屋的其他公民的人身及财产造成极大的损害，周边的环境和社会公共秩序也将可能因危楼的倒塌而产生不可估量的损害后果。因此，恒瑞公司与泰州环保局之间房屋买卖合同的订立及履行，有悖于国家的法律法规，有损于社会公共利益，依法应认定为无效。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因一审法院审查认定的房屋买卖合同效力与恒瑞公司主张的合同效力不一致，一审法院依据上述规定，对恒瑞公司行使释明权，告知其可以变更诉讼请求，否则自行承担诉讼风险，恒瑞公司拒绝予以变更。恒瑞公司认为房屋买卖合同有效并进而要求解除，与法相悖，不予支持。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。泰州环保局因疏忽大意，将使用多年、主体结构安全性为Dsu级整幢危楼，通过委托拍卖的方式出售，导致存在重大安全隐患的危楼流向社会，对于合同无效存在过错。恒瑞公司通过竞买的方式购得房屋，拍卖作为一种有别于普通合同的特殊交易形式，恒瑞公司按照交易习惯应该对拍卖人通过拍卖公告、拍卖通知书等方式告知竞买人的注意义务与风险有充分的了解，依行规充分审视和了解拍卖标的状况，自行决定竞买行为并尽到审慎的注意义务。且恒瑞公司购房后未经审批即动工实施装修样板房等行为，故恒瑞公司对无效合同的订立及履行也存在过错。双方应依照各自的过错承担相应的民事责任。
涉案房屋鉴定为危房后，双方经过磋商，于2013年11月13日签订备忘录（一），约定由泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府返还恒瑞公司购房款3020万元及税费95.41万元，并已履行。此后，双方又签订备忘录（二），约定由泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府赔偿恒瑞公司拍卖费和拍卖费的银行贷款利息，以及恒瑞公司购房款自支付之日至返还期间的银行贷款利息，共计7126080.18元，泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府亦已履行。即在诉讼之前，泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府已经返还恒瑞公司因无效合同取得的财产，并赔偿恒瑞公司实际支出的拍卖费、税费及所支付费用产生的利息损失。
在此基础上，恒瑞公司提起诉讼，要求泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府赔偿下列损失：可得利益损失43615518元、营销、改造、管理费用18181200元、房屋过户至市城投公司的税金150319.43元。对于可得利益损失43615518元，在合同无效的情况下当事人所应当承担的赔偿损失的责任是指对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。信赖利益的损失，是指缔约人信赖合同的有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失。缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或者被撤销而遭受的损失，从而使其利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益，并不包括合同履行后可以获得的利益即履行利益。恒瑞公司依据合同法第一百一十三条的规定，要求泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府赔偿可得利益损失。根据该条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即可得利益损失以当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定为前提，而本案中合同已被确认无效，泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府承担的是因合同无效导致的信赖利益损失，而非违约产生的可得利益损失，故恒瑞公司主张的上述损失并不属于赔偿之范围。
对于营销、改造、管理费用18181200元，恒瑞公司提供的费用明细及部分合同、发票、款项支付凭证，泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府均不予认可。审理中，恒瑞公司对该部分损失曾申请司法鉴定，后又变更申请，对除样板房改造费用以外的部分不再要求鉴定。恒瑞公司所提供的证据尚不足以证明其主张，且恒瑞公司为商业开发而对房屋进行改造，并未取得行政主管部门的许可，违反了相关法律规定，因此造成的损失系其自身过错导致，与合同无效之间无直接因果关系，该损失应当由原告自行承担。
对于过户税金150319.43元，恒瑞公司根据备忘录（二）将房屋过户至市城投公司，实际支付费用150319.43元，泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府对此并无异议，一审法院予以确认。
考虑到泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府已接受房屋，对于其中恒瑞公司添附的样板房装潢价值595200元，泰州环保局应当折价予以补偿。泰州国资委、泰州市政府对于恒瑞公司要求其一并承担责任的诉讼请求不持异议，恒瑞公司的损失应由泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府共同承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府于判决发生法律效力后十日内给付恒瑞公司过户税金、样板房装潢价值合计745519.43元；二、驳回恒瑞公司其他诉讼请求。一审案件受理351535元、鉴定费263800元，合计615335元，由恒瑞公司负担307667.5元，泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府负担307667.5元。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，涉案房屋建于1995年，土地性质为商业金融用地，恒瑞公司申领的土地使用权证载明的土地终止期限为2034年10月21日。
二审中，双方一致确认：1.恒瑞公司对涉案房屋的改造、装修未取得建筑工程施工许可证。其申领该许可证过程中，应行政机关要求，对涉案房屋安全性申请鉴定。2.备忘录（二）中的利息计算标准为在中国人民银行发布的同期同类基准贷款利率基础上上浮10%。
恒瑞公司确认，其与瑞顿公司的房屋买卖合同并未继续履行，恒瑞公司已经将瑞顿公司支付的定金退还，瑞顿公司并未向恒瑞公司主张其他损失。
本案二审争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的效力如何认定？二、泰州环保局、泰州国资委、泰州市政府是否应连带赔偿恒瑞公司45731018元及利息？
本院认为，关于争议焦点一。恒瑞公司与泰州环保局签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方对合同效力的争议在于，涉案房屋安全性能为Dsu级是否导致合同无效，亦即房屋买卖合同的标的物是否属于损害社会公共利益的禁止流通物。对此，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第二款规定，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。因此，禁止流通物是指法律、行政法规明确禁止流通的物，如国有土地所有权、矿藏等。涉案房屋显然不属于禁止流通物。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。由此可见，房屋主体结构质量不合格的，买卖合同仍然有效，只是买受人可以解除。因此，涉案房屋不符合安全性能标准，合同有效，买受人有权解除合同，而并非合同无效。被上诉人提出的《中华人民共和国标准化法》，规范的是产品标准包括产品的质量标准、技术条件等。该法第四章法律责任第二十条规定，生产、销售、进口不符合强制性标准的产品的，由法律、行政法规规定的行政主管部门依法处理，法律、行政法规未作规定的，由工商行政管理部门没收产品和违法所得，并处罚款；造成严重后果构成犯罪的，对直接责任人员依法追究刑事责任。因此，涉案房屋虽存有严重的质量问题，但不属于法律、行政法规规定的不得上市交易的标的物，不能依据该法的规定认定涉案房屋属于禁止流通物。因此，泰州环保局与恒瑞公司就涉案房屋的买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原审法院认定涉案合同为无效，属适用法律错误。
关于争议焦点二。由于涉案房屋经鉴定不符合安全性能标准，导致恒瑞公司无法正常使用涉案房屋，故其合同目的不能实现。双方于2013年11月13日签订备忘录（一），约定政府方回购涉案主楼，并在此后继续就房屋收回及赔偿的部分问题达成一致意见，故可以认定双方的房屋买卖合同于2013年11月13日合意解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。泰州环保局作为涉案房屋的出售方负有保证房屋能满足正常使用需求的义务，且2011年政府会议纪要明确要求泰州环保局应对涉案房屋的安全性进行鉴定，但其并未据此履行。恒瑞公司已将涉案房屋交还并办理变更登记，已经依据双方备忘录约定交付房屋并转移物权。因此，泰州环保局仍应对恒瑞公司承担相应的违约责任，赔偿恒瑞公司由此造成的损失。
关于恒瑞公司上诉主张的损失中，对于营销、改造、管理费用，系恒瑞公司为将涉案房屋进行开发所支出的费用，但原审法院对该费用启动鉴定程序后恒瑞公司又变更申请，对除样板房改造费用以外的部分不再要求鉴定，且恒瑞公司未取得相关的审批手续即开始改造，相关损失系其自行造成，故本院对恒瑞公司要求三被上诉人承担营销、改造、管理费用18181200元，不予支持。
关于恒瑞公司主张的可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。恒瑞公司的可得利益是在合同适当履行的情况下可以获得的利益，即涉案房屋增值的利益。恒瑞公司与瑞顿公司的买卖合同订立在恒瑞公司与被上诉人协商返还房屋之后，且已经终止履行，故不能以该合同中约定的转售价格作为认定其可得利益损失的依据。一审法院委托了鉴定机构评估涉案房屋的市场价，在不同的评估时点，评估价各不相同，但总体上较之于恒瑞公司的购买价，都增长了3000余万元。泰州环保局作为违约方应承担的违约责任应限定于合理范围之内，其赔偿的可得利益，应符合可预见规则、损益相抵规则等。据此，恒瑞公司可获得的赔偿应以违约方泰州环保局在订立买卖合同时能够预见的范围为限。而涉案房屋价格涨幅过大，远非泰州环保局在订立合同时所能预见，且恒瑞公司已将包含装修后的样板房在内的涉案房屋返还给政府方，该样板房装修价值已为政府方所取得。因此，考虑到以上因素，并兼顾双方的利益，本院酌定恒瑞公司可获得的可得利益赔偿为1500万元。据此，泰州环保局应支付给恒瑞公司的金额为：3020万元（拍卖价）+1500万元（溢价赔偿）+95.41万元（税费）+15.031943万元（过户税金）+105.7万元（拍卖费）-514.8953万元（被拆除的装潢、附属设施）=4221.246643万元，其已经给付恒瑞公司为：3115.41万元+712.608018万元=3828.018018万元，泰州环保局尚应支付恒瑞公司：4221.246643万元-3828.018018万元=393.228625万元。一审中，恒瑞公司并未提出逾期付款利息的诉讼请求，其上诉要求相应的利息，本院不予支持。
关于责任主体问题，三被上诉人就涉案房屋的返还及赔偿问题已与恒瑞公司签订两份备忘录，并在备忘录（二）第三条中明确，恒瑞公司提出的其他损失诉求，双方可以友好协商，也可以由恒瑞公司提起诉讼，通过诉讼程序最终解决损失赔偿争议。且一审法院判决三被上诉人共同承担付款责任后，三被上诉人并未提起上诉，故恒瑞公司要求三被上诉人承担连带偿还责任，予以支持。
综上所述，恒瑞公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省泰州市中级人民法院（2014）泰中民初字第00097号民事判决；
二、确认泰州恒瑞商业发展有限公司与泰州市环境保护局之间的房屋买卖合同于2013年11月13日解除；
三、泰州市环境保护局、泰州市政府国有资产监督管理委员会、泰州市人民政府于本判决发生法律效力后十日内给付泰州恒瑞商业发展有限公司过户税金及损失合计3932286.25元；
四、驳回泰州恒瑞商业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费351535元、鉴定费263800元，合计615335元，由泰州恒瑞商业发展有限公司负担576275元，泰州市环境保护局、泰州市政府国有资产监督管理委员会、泰州市人民政府负担39060元。二审案件受理费320392元，由泰州恒瑞商业发展有限公司负担292842元，泰州市环境保护局、泰州市政府国有资产监督管理委员会、泰州市人民政府负担27550元。
本判决为终审判决。
审判长 马绍恒
审判员 邰虓颖
审判员 吴 艳
二〇一七年五月三十一日
书记员 张敏慧