重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝01民终1093号
上诉人（原审被告）：重庆恒悦物业管理有限公司，住所地重庆市江北区红黄路10号2707号。统一社会信用代码91500105762667370K。
法定代表人：欧东，总经理。
委托诉讼代理人：何易，重庆合融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘婷，重庆合融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：枫山绣景小区业主委员会，住所地重庆市渝北区人和街道万年路420号。
负责人：姜卫星，主任。
委托诉讼代理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖梦莹，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人重庆恒悦物业管理有限公司（以下简称恒悦物业公司）因与被上诉人枫山绣景小区业主委员会（以下简称枫山绣景小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初10117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人恒悦物业公司的委托诉讼代理人何易、刘婷、被上诉人枫山绣景小区业委会的委托诉讼代理人谭笑、廖梦莹参加了询问。本案现已审理终结。
恒悦物业公司上诉请求：撤销（2017）渝0112民初10117号民事判决中的第一项，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、枫山绣景小区业委会不是本案的适格原告，不能代表全体业主提起本次诉讼。根据《物权法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等相关规定，选聘及解聘物业服务企业是小区全体业主的共同权利，而业主委员会的职责及权利范围并不必然包括代表小区全体业主提起诉讼，如需诉讼，则必须经全体业主的另行委托授权，但本案中枫山绣景小区业委会并未得到业主的任何诉讼授权。一审法院认为，根据枫山绣景小区业委会提供的签名征集表及业主大会表决票，可以推定选聘及解聘的内涵当然包括授权枫山绣景小区业委会提起诉讼。一审法院的这一推定结果显然与法律的基本规定不符。二、枫山绣景小区业委会解聘恒悦物业公司并另行选聘其他物业服务企业不符合法律规定。1、虽然解聘物业服务企业是全体业主的共同权利，但根据法律规定，解聘需要履行严格的法律程序，而枫山绣景小区业委会在解聘程序上未依法进行，未按规定召开业主大会，一审提交的证据不能证明已召开业主大会且解聘程序合法。2、枫山绣景小区业委会在一审中举示的证据不具备必然的关联性，且不能形成完整的证据锁链。一审法院对枫山绣景小区业委会的相关证据予以充分采信从而认定解聘及选聘程序合法是错误的。综上，由于一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误，从而导致作出错误判决，应当予以撤销。
枫山绣景小区业委会辩称，一、有权提起本案的诉讼请求，系本案适格主体。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和第十条的规定，业主大会作出了解聘物业服务企业的决定后、物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会起诉要求解除物业服务合同、要求物业服务企业退场以及移交相关设施、资料、资金，无需经过业主大会专门授权。解聘物业服务企业的决定和物业服务合同的权利义务终止，是业主委员会提起诉讼的前置程序。2、枫山绣景小区业委会提起本案的诉讼请求，系实现业主大会决议的应有内容，未超越业主大会决定事项，并非是对全体业主权益的不当处分，亦未增加全体业主的负担。在本案中，恒悦物业公司管理枫山绣景小区期间怠于行使其物业管理职责，小区环境清洁卫生不达标、电梯多次停运、安保措施不到位。2016年8月，枫山绣景小区通过采用书面征集意见的方式召开了业主大会，决定不与恒悦物业公司续约。2017年1月又通过公开招投标方式决定与重庆龙科物业管理有限公司签订物业服务合同，无论是决定不续约还是决定选聘新的物业服务企业均履行了合法的程序。业主大会决议的结果为不与恒悦物业公司续约，这当然包括要求其撤场。枫山绣景小区业委会作为业主大会决定事项的执行机构，其本次的诉讼行为并未超越业主大会的决定事项范畴。目前恒悦物业公司拒绝撤场和交接的行为直接导致龙科公司无法进场，无法实现业主的诉求，也直接导致业主大会的决议无法实现。故枫山绣景小区业委会起诉要求恒悦物业公司退场，系为实现业主大会的决议，维护全体业主的共同的合法权益。3、依据《物业管理条例》第三十四条、恒悦物业公司与开发商签订的《物业服务合同》第二十条规定，枫山绣景小区业委会代表全体业主与龙科公司签订《物业服务合同》时，恒悦物业公司与开发商签订的前期物业服务合同即告终止，恒悦物业公司应依照相关规定退出物业服务区域。二、枫山绣景小区业主选聘新的物业公司属于业主对小区事务行使管理权的内容，上诉人无权对选聘物业公司的事宜提出异议。
枫山绣景小区业委会向一审法院起诉请求：1、确认枫山绣景小区业委会与恒悦物业公司之间的物业服务合同已解除；2、判令恒悦物业公司立即退场；3、判令恒悦物业公司转移公共收益账册，并返还2012年1月至今的公共收益（预计5万元，以公共收益账册实际数额为准）；4、诉讼费用全部由恒悦物业公司承担。
一审法院认定事实：2010年4月16日，重庆昌昂置业有限公司作为甲方（开发企业）、恒悦物业公司作为乙方（物业管理企业）签订了《枫山绣景小区物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方对枫山绣景小区实施前期物业管理。合同第十二条和十九条中均约定：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会。第二十条约定：本合同期限为三年，合同期未满或业主委员会依法与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
2015年11月19日，成立的枫山绣景小区业主委员会在重庆市渝北区人和街道办事处备案。
2016年7月28日，枫山绣景小区业委会向恒悦物业公司发送函件，主要载明，由于广大业主对恒悦物业公司的服务质量意见较大，且恒悦物业公司的物业服务合同也到期，在广大业主及业主委员会的多次商谈下恒悦物业公司的物业服务质量及态度仍无有效改观的情况下，请恒悦物业公司在收到函件后以函件方式回复是否愿意重新投标对枫山绣景小区提供物业服务，若到期未回复，视为放弃对小区的物业服务工作。
2016年8月，枫山绣景小区业委会就选聘物业服务企业事宜向业主征集意见，形成《枫山绣景小区业主签名征集表-
不同意与原物业公司续约》、《枫山绣景小区业主签名征集表-
同意与原物业公司续约》两份表单，其中前一份表单上显示，162户业主签名不同意与原物业公司续约，后一份表单显示24户业主签名同意与原物业公司续约。
2016年10月9日，枫山绣景小区业委会在小区发布公告，告知业主业委会通过表决决定，将委托人和街道推荐的第三方专业机构制作专业的招标文件，对枫山绣景小区物业管理项目进行公开招标。
2016年10月24日，枫山绣景小区业委会向重庆市两江新区人和街道物业科发送《关于枫山绣景小区重新选聘物业服务企业的报告》，主要载明，枫山绣景小区业委会于2016年8月就选聘恒悦物业公司对小区进行物业服务相关事宜召开了业主大会，按照全体业主投票表决结果为重新选聘物业服务企业，枫山绣景小区业主委员会在小区范围内将业主签字表决结果进行了公示（并将业主签字表决票花名册原件呈交人和街道万紫山社区），公示期15天，从2016年9月3日至2016年9月18日。全体业主投票表决结果如下：本小区业主共计294户，建筑面积共计21928.59平方米，同意重新选聘物业服务企业的业主户数为160户，面积11934.6平方米，超过了双过半。故小区将启动重新选聘物业服务企业事宜。
2016年12月7日，枫山绣景小区业委会发布《枫山绣景小区关于选聘物业服务企业项目招投标开标结果通报》，上主要载明，第一中标人为重庆龙科物业管理有限公司；第二中标人为重庆沛能物业管理有限公司……。
2017年1月，枫山绣景小区业委会采取入户征求意见的方式就是否与龙科物业公司签订服务合同征求业主意见，形成184张《业主大会表决票》，其中同意与龙科物业公司签订物业服务合同的表决票171张，不同意的表决票9张，弃权票4张。
2017年2月8日，重庆市渝北区人和街道万紫山社区居民委员会向枫山绣景小区全体业主发出《关于枫山绣景小区更换物业征求业主意见投票结果情况核实的公告》，载明：枫山绣景小区业主委员会于2017年1月6日至14日采取入户征求意见的方式，就是否与重庆龙科物业管理有限公司签订物业服务合同征求业主意见。此次意见征求共收回表决票184张，其中：反对票9张，同意票171张，弃权票4张。万紫山社区于2017年2月8日通过对参与投票的业主进行逐一电话核实，所有投票结果均为业主真实意愿。
2017年2月14日，枫山绣景小区业委会向恒悦物业公司发送《枫山绣景小区物业管理企业工作交接告知函》，载明：枫山绣景小区于2017年1月，在万紫山社区居委会主持下召开了业主大会，就是否与第一中标人重庆龙科物业管理有限公司签订物业服务合同征求业主意见，共171户同意，面积16835.59平方米，达到法定双过半要求，现将结果告知贵方，请贵方做好工作交接准备。
2017年3月28日，枫山绣景小区业委会与重庆龙科物业管理有限公司签订《重庆市物业管理服务合同》，聘请该物业公司对枫山绣景小区提供物业服务。同日，枫山绣景小区业委会向小区全体业主发布《关于与中标物业企业签订物业合同的公告》，告知业主已与重庆龙科物业管理有限公司签订物业服务合同，由于恒悦物业拒绝退场，造成龙科物业管理有限公司无法正常进场管理，请业主不再向恒悦物业公司缴纳合同签订后的物业费。
2017年3月8日，重庆市渝北区人民政府人和街道办事处物业管理科办公室形成《会议纪要》，主要载明：3月8日上午，人和街道物管科组织两江新区国土房管分局、法制局、人和派出所、街道信访办、万紫山社区居委会、龙科物业、恒悦物业、枫山绣景业主委员会、人和街道物管科相关负责人在街道信访办会议室组织召开关于枫山绣景小区新旧物业服务企业移交工作联席会议，会议议定事项纪要如下：一、会议决定重庆恒悦物业管理有限公司按照业主大会表决意见，应尽快将枫山绣景小区物业服务相关资料移交给重庆龙科物业管理有限公司，并做好相关的交接工作。二、会议决定枫山绣景业主委员会要严格履职，与重庆恒悦物业管理有限公司做好相关经费的清算工作。
庭审中，恒悦物业公司、枫山绣景小区业委会确认枫山绣景小区业主总户数317户，其中住户294户，商业店铺22户，开发商车库1户，业主建筑总面积21928.59平方米。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，从枫山绣景小区业委会举示的《枫山绣景小区业主签名征集表-
不同意与原物业公司续约》可以看出，枫山绣景小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主不同意与恒悦物业公司续签物业服务合同。同时，根据枫山绣景小区业委会在2017年1月就业主是否同意与龙科物业公司签订服务合同形成的184张《业主大会表决票》显示，171户业主同意与新的物业服务公司即重庆龙科物业管理有限公司签订物业服务合同，人和街道万紫山社区居民委员会发布的公告亦反映该投票结果为业主的真实意愿，故枫山绣景小区业委会选聘新的物业公司即重庆龙科物业管理有限公司并与其签订《重庆市物业管理服务合同》程序合法，符合法律规定。
根据《重庆市物业管理条例》第五十四条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，重庆昌昂置业有限公司与恒悦物业公司签订的《枫山绣景小区物业服务合同》在枫山绣景小区业委会与重庆龙科物业管理有限公司于2017年3月28日签订物业服务合同时已到期终止,即此时起恒悦物业公司与小区业主间的物业服务关系已终止。恒悦物业公司辩称，枫山绣景小区业委会解聘恒悦物业公司、选聘重庆龙科物业管理有限公司的决定无效。一审法院认为，悦物业公司辩称《枫山绣景小区业主签名征集表-
不同意与原物业公司续约》上业主签名不真实，未举示相应的证据证明，且从184张《业主大会表决票》可以看出，枫山绣景小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意与新的物业公司签订物业服务合同，即不同意由恒悦物业公司提供物业服务。万紫山社区居民委员发出的《关于枫山绣景小区更换物业征求业主意见投票结果情况核实的公告》和重庆市渝北区人和街道办事处物业管理科办公室形成《会议纪要》亦可证明枫山绣景小区业委会选聘新的物业公司系小区业主的真实意愿，选聘程序符合法律规定，故对恒悦物业公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。
因重庆昌昂置业有限公司与恒悦物业公司签订的《枫山绣景小区物业服务合同》已终止，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，枫山绣景小区业委会要求恒悦物业公司退出物业服务区域，一审法院予以支持。因枫山绣景小区业委会并未与恒悦物业公司签订物业服务合同，其请求确认双方之间的物业服务合同已解除，一审法院不予支持。公共收益账册并非物业服务所必须的相关资料，枫山绣景小区业委会要求恒悦物业公司移交公共收益账册无法律依据，一审法院不予支持。枫山绣景小区业委会要求恒悦物业公司返还2012年1月至今的公共收益未举示证据证明，一审法院不予支持。
恒悦物业公司辩称，枫山绣景小区业委会无权提起本案诉讼，应裁定不予受理。一审法院认为，从枫山绣景小区业委会举示的《枫山绣景小区业主签名征集表-
不同意与原物业公司续约》可以看出，该次业主大会决议中通过的事项是不再与恒悦物业公司续签物业服务合同。从184张《业主大会表决票》中可以看出，该次业主大会决议通过的事项是选聘重庆龙科物业管理有限公司提供物业服务。解聘恒悦物业公司、选聘新的物业公司在内涵上当然包括授权枫山绣景小区业委会根据法律规定提起诉讼，处理原物业合同权利义务关系终止后的退场、移交物业设施和资料等事宜，故枫山绣景小区业委会提起本案诉讼经过了业主大会同意，符合法律规定。对恒悦物业公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条，《重庆市物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告重庆恒悦物业管理有限公司在本判决生效后五日内退出重庆市渝北区人和街道万年路420号枫山绣景小区的物业管理区域；二、驳回原告枫山绣景小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告枫山绣景小区业主委员会负担525元，被告重庆恒悦物业管理有限公司负担525元。”
二审中，恒悦物业公司提交了发票和收取物业费的凭据，拟证明其仍在履行物业服务，业主也同意其提供服务。枫山绣景小区业委会以不是新证据为由不予质证。经审查，本院认为恒悦物业公司提交的证据不符合新证据的规定，且在恒悦物业公司未退场，提供了物业服务的情况下，业主缴纳物业服务费，应予鼓励与支持。该证据与本案诉请恒悦物业公司退出物业服务区域不存在必要的关联性，故对该证据不予采信。
恒悦物业公司申请对枫山绣景小区业委会提交的证据《枫山绣景小区业主签名征集表——不同意与原物业公司续约》中第151-164号业主签名是否系同一人签字进行鉴定，经审查，该证据在一审庭审过程中已经出示，恒悦物业公司未就此提出鉴定申请，二审中亦未举示充分证据证明该签名不真实，且本院认为该签名真实与否与本案的处理结果没有必然联系，故本院对恒悦物业公司提出的鉴定申请不予准许。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。对一审认定的事实和证据予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：枫山绣景小区业委会是否是本案适格的诉讼主体；枫山绣景小区业委会解聘恒悦物业公司并另行选聘新物业服务企业是否符合法律规定。现针对当事人的上诉理由和争议焦点，评判如下：
1、关于枫山绣景小区业委会是否是本案适格的诉讼主体的问题。枫山绣景小区业委会于2015年11月19日在重庆市渝北区人和街道办事处备案，二审庭审过程中恒悦物业公司亦承认未对枫山绣景小区业委会的成立提出过异议。因此枫山绣景小区业委会是合法的业主大会的执行机构，应依法履行法律规定和业主大会赋予的职责。即《重庆市物业管理条例》第二十七条中规定的代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;协助物业服务企业履行物业服务合同；协调业主、使用人与物业服务企业的关系；根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁等等。本案中，枫山绣景小区业主大会通过了选聘重庆龙科物业管理有限公司的决议，枫山绣景小区业委会负责执行业主大会的决议，当然包括代表全体业主处理在解聘原物业服务企业和选聘新的物业服务企业过程中产生的纠纷，故本院认为枫山绣景小区业委会是本案适格的诉讼主体，对恒悦物业公司提出的主体不适格的主张不予支持。
2、关于枫山绣景小区业委会另行选聘新物业服务企业是否符合法律规定的问题。《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。因此枫山绣景小区采取书面征求业主意见的形式召开业主大会，符合规定。本案中，枫山绣景小区业委会通过向业主征集意见的形式，于2016年8月形成不同意与原物业公司续约和同意与原物业公司续约两份表单，前者有162户业主签名，后者有24户业主签名。于2017年1月形成184张业主大会表决票，其中同意与重庆龙科物业管理有限公司签订物业服务合同的表决票171张，不同意的表决票9张，弃权票4张。经一审法院查明，同意与重庆龙科物业管理限公司签订物业服务合同的业主和区分所有权面积达到了双过半的要求。因此枫山乡景小区业委会重新选聘的物业服务企业符合规定。枫山绣景小区业委会于2017年2月14日将重新选聘物业服务企业的结果函告恒悦物业公司，确定已与重庆龙科物业管理有限公司签订了物业服务合同，请对方做好工作交接准备。从选聘的程序来看，经过了业主大会讨论并作出决议，也符合法律规定的双过半的条件。《重庆市物业管理条例》第四十条第二款规定，业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。第五十四条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。按照该规定，枫山绣景小区业委会已经依法选聘了新物业服务企业并签订了物业服务合同，开发商与恒悦物业公司签订的前期物业服务合同依法终止。所以恒悦物业公司提出的枫山绣景小区业委会解聘恒悦物业公司、选聘新物业服务企业不符合法律规定的主张，本院不予支持。
一审法院判决支持枫山绣景小区业委会重庆恒悦物业管理有限公司退出重庆市渝北区人和街道万年路420号枫山绣景小区的物业管理区域理由充分，本院予以支持。
综上所述，恒悦物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人重庆恒悦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 张欲晓
审 判 员 刘 静
二〇一八年三月二十九日
法官助理 王 玲
书 记 员 李 莉