河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫民再227号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：洛阳市美力体育健身有限公司。住所地：洛阳市涧西区景华路**号奥斯卡广场*楼。
法定代表人：房羽佳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：房羽佳，男，汉族，1983年1月16日出生，住洛阳市涧西区。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈鹏艳，女，汉族，1982年10月26日出生，住洛阳市涧西区。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：闫春玲（原洛阳市西工区时代美食休闲港个体工商户经营者），女，汉族，1960年2月12日出生，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：刘昭、赵晓阳，河南坤达律师事务所律师。
再审申请人洛阳市美力体育健身有限公司（简称美力健身公司）、房羽佳、陈鹏艳因与被申请人闫春玲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终1777号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月21日作出（2017）豫民申124号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2017年7月25日公开开庭审理了本案。再审申请人美力健身公司的法定代表人房羽佳及委托诉讼代理人郁鹏、陈鹏艳的委托诉讼代理人房羽佳、被申请人闫春玲及其委托诉讼代理人刘昭、赵晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美力健身公司、房羽佳、陈鹏艳申请再审称：一、2012年2月13日，美力健身公司与洛阳市西工区时代美食休闲港(简称美食休闲港)签订《房屋租赁合同》一份。之后，经双方协商已将租金的缴纳方式由年度交付变更为按月交付，实践中双方一直按此方式履行。美力健身公司已将租金交付至2015年6月12日。美食休闲港因自身房屋使用期限将至，无法与房屋所有权人中国人民解放军空军洛阳物资供应协调中心（简称空军洛阳物资协调中心）就继续使用房屋达成共识并续签合同，使得美食休闲港要求美力健身公司将剩余房屋租赁期限尚未产生的租金一次性缴纳，导致本案纠纷。二、由于美食休闲港阻碍美力健身公司正常经营等行为以及多方面原因造成《房屋租赁合同》无法继续履行，根据该合同第18条约定，因乙方（美力健身公司）经营不善或其他原因导致乙方提出提前中止合同履行或乙方违反以上条约，造成本合同无法执行的，乙方须向甲方（美食休闲港）支付人民币200000元，并立即退场，以补偿由此给甲方带来的经营损失。甲方在收到该笔补偿金后，应及时全额退还乙方缴纳的租赁保证金。因此，美力健身公司不应当既承担赔偿损失责任，又承担违约金责任。三、美力健身公司已于2015年7月8日依法解除了《房屋租赁合同》，故不应再支付美食休闲港剩余未使用期间的租金。四、房羽佳、陈鹏艳的个人财产与美力健身公司的财产相互独立，不应就本案债务承担连带清偿责任。综上请求：1、依法撤销一、二审民事判决，依法改判或发回重审；2、确认《房屋租赁合同》已于2015年7月8日解除；3、驳回美食休闲港对美力健身公司、房羽佳、陈鹏艳的全部请求。
美食休闲港辩称：一、《房屋租赁合同》约定的租金年度交付方式没有发生变更。美力健身公司的陈述，证明了其在合同履行过程中，未按照合同约定每年按时缴纳租金，长期存在违约事实。二、《房屋租赁合同》约定，美食休闲港要求美力健身公司付清该公司拖欠的房屋租金，是出租人的合同权利，不能作为美力健身公司解除合同的理由。三、美食休闲港系空军洛阳物资协调中心与洛阳市美伦商贸有限责任公司（简称美伦商贸公司），在2004年通过签订建设合同书合作建设的，部队出地，美伦商贸公司出资，双方合作经营，使用期限截止到2015年10月31日。当时时间已经临近休闲港使用该房屋的最后期限，是否能够继续使用房屋没有得到部队的明确答复，在此情况下，我方要求美力健身公司付清全部租金。双方未就解除合同、房屋交接作出明确约定，美力健身公司单方解除合同，目的是逃避剩余三个月的租金。四、美力健身公司存在严重违约，应当继续履行合同并承担违约责任。美力健身公司系房羽佳一人独资公司，在房羽佳不能证明其与美力健身公司资产分离的情况下，房羽佳应当对美力健身公司的债务承担连带责任。五、陈鹏艳系房羽佳的配偶，应当对房羽佳的债务承担连带责任。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
2015年7月10日，美食休闲港向洛阳市西工区人民法院起诉请求：1、解除美食休闲港与美力健身公司签订的《房屋租赁合同》；2、美力健身公司向美食休闲港支付租金357719.3元；3、美力健身公司向美食休闲港支付违约金200000元；4、房羽佳、陈鹏艳对美力健身公司的债务承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费由美力健身公司、房羽佳、陈鹏艳承担。
美力健身公司反诉请求：1、确认美力健身公司与美食休闲港2012年2月13日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月8日予以解除，美力健身公司于2015年7月8日解除合同当日已将租赁房屋返还美食休闲港；2、美食休闲港返还违法扣押房羽佳身份证原件、户口本原件及美力健身公司营业执照原件等证件，健身器材521件、更衣柜228个、工具柜1个、体测用品柜5个、冰柜1台、柜机空调11台、吸顶式空调1台、灭火器13个等物品；3、美食休闲港返还美力健身公司保证金50000元；4、诉讼费由美食休闲港承担。
洛阳市西工区人民法院一审认定事实：美食休闲港（甲方）与美力健身公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于洛阳市××工区××路××号院内，租赁面积为2006.08㎡的经营场地出租给乙方作健身俱乐部用。经营场地一年租金为738008.6元，其中一层每㎡每月租金为35元，二层每㎡每月租金为35元，三层每㎡每月租金为25元，第二年度租金在上一年度基础上每㎡每月租金递增5元。从第三年度开始到本合同结束，第一、二层租金为在上一年度基础上每㎡每月租金递增5元，第三层租金不再递增（执行第二年度每㎡的租金）。租金由乙方在每年度的前五日一次性交给甲方，付款方式转账或现金支付。租赁期限自2012年2月13日至2015年10月31日止。签订合同时，乙方需向甲方支付50000元作为定金，待乙方开业后，该定金即转为场地租赁保证金，租赁期满后10内，甲方全额退还乙方。租赁期间，因乙方经营不善或其他原因导致乙方提出提前终止合同履行或乙方违反以上条约造成合同无法执行的，乙方须向甲方支付200000元并立即退场，以补偿由此给甲方带来的经营损失。甲方在收到该笔补偿款后，应及时全额退还乙方缴纳的租赁保证金。租赁期间，因甲方导致本合同无法继续履行的，甲方须向乙方支付200000元，以补偿由此给乙方带来的经营损失。同时全额退还乙方缴纳的场地租赁保证金。美力健身公司缴纳保证金50000元后，租赁涉案房屋进行经营。2015年6月8日，美食休闲港向美力健身公司发出《房租通知》一份，要求美力健身公司缴纳拖欠的租金357719.3元。2015年6月9日，美力健身公司法定代表人房羽佳向美食休闲港承诺于2015年6月15日前交清2015年5月13日至6月14日期间的房租77800元，并自愿将身份证、户口本、美力健身公司营业执照押至美食休闲港。美食休闲港认可其留有房羽佳的身份证、户口本及美力健身公司营业执照。后双方因房屋租金缴纳问题发生争议，导致本案纠纷。另查明：一、空军洛阳物资协调中心（甲方）与美伦商贸公司（乙方）签订《时代广场美食城建设合同书》一份，约定：甲方要在洛阳市××工区××路××号建设时代广场美食城项目。该项目由甲方自愿出地，乙方自愿出资，双方合作经营，期限为10年（2005年11月1日至2015年10月31日）。不管盈利或亏损，乙方在10年合作期内每年付给甲方800000元管理费。合作期满，终止合同，乙方将时代广场美食城全部房地产及设施设备无偿交给甲方。二、美伦商贸公司出具《委托书》一份，显示其就洛阳市××工区××路××号“时代广场美食城”房屋对外出租，管理等服务事项，全权委托美食休闲港代为经营管理。三、美力健身公司提供的房租收据显示，自2013年11月起，美食休闲港每月收取美力健身公司租金并向其出具收据，租金一直缴纳至2015年6月14日。此后租金美力健身公司再未支付。四、美力健身公司自2014年9月1起由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），房羽佳为变更后的唯一股东。在变更为自然人独资的有限责任公司前，美力健身公司存在多个股东。五、河南省洛阳市老城公证处出具（2015）洛老证民自第411号、412号两份《公证书》，公证事项为保全行为。《公证书》显示：美力健身公司分别于2015年7月7日、7月9日向河南省洛阳市老城区公证处申请，对其向洛阳市西工区时代美食休闲港送达及邮寄送达《解除租赁合同及退回房屋通知》和钥匙的行为及过程进行保全证据公证。六、证人李某、高某、张某出庭作证。证明：美食休闲港要求美力健身公司一次性支付剩余租期的租金，双方因此发生纠纷。美食休闲港干扰美力健身公司正常营业，造成美力健身公司无法正常经营。七、2015年2月13日至2015年10月31日期间的房屋租金共计666541.68元，美力健身公司已经支付308822.4元，剩余357719.28元租金未支付。
洛阳市西工区人民法院一审认为：美伦商贸公司委托美食休闲港对涉案房屋的租赁等活动代为经营管理，且美食休闲港与美力健身公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，故该合同合法有效，予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同中并未约定美力健身公司可单方解除合同的相关条款，美力健身公司单方送达解除合同通知的行为并不能实际产生解除合同的法律效果。合同约定2015年10月31日租赁期限到期，因在诉讼过程中合同已到期，故对双方要求解除合同的诉求不再处理。合同约定美力健身公司缴纳租金的方式为每年度的前五日一次性交给美食休闲港，付款方式转账或现金支付。支付租金方式属于合同的重要条款，如有变更需要双方另行正式明确的约定。虽然美力健身公司自2013年11月起支付租金是按月支付，但双方并未进行明确的书面变更，且美食休闲港不认可租金支付方式有所变更，故美食休闲港有权要求美力健身公司按照合同约定一次性支付剩余租金357719.28元。因美力健身公司未按约定方式支付租金，故应当承担相应的违约责任。合同约定美力健身公司如逾期交付租金，每逾期1日，美食休闲港按年租金额的2%向美力健身公司加收违约金。违约金约定过高，酌定美力健身公司支付美食休闲港违约金90000元。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。房羽佳作为美力健身公司唯一股东，其并未提交充分证据证明其个人财产与公司财产分离，故房羽佳对美力健身公司的债务承担连带责任。房羽佳、陈鹏艳系夫妻关系，房羽佳的债务发生在夫妻关系存续期间，陈鹏艳应对夫妻关系存续期间的夫妻债务承担共同偿还的义务。双方的合同已到期，美食休闲港应当退还美力健身公司缴纳的保证金50000元，并将美力健身公司的营业执照及房羽佳的身份证、户口本退还，美力健身公司可将涉案房屋内自有物品搬离。洛阳市西工区人民法院于2015年12月28日作出（2015）西民二初字第520号民事判决：一、美力健身公司于本判决生效之日起十日内支付美食休闲港租赁费357719.28元；二、美力健身公司于本判决生效之日起十日内支付美食休闲港违约金90000元；三、美食休闲港于本判决生效之日起十日内返还美力健身公司保证金50000元；四、美食休闲港于本判决生效之日起十日内返还美力健身公司营业执照原件、房羽佳身份证原件、户口本原件；五、房羽佳对美力健身公司应支付款项承担连带还款责任；六、陈鹏艳对房羽佳应支付款项承担连带还款责任；七、驳回美食休闲港的其他诉讼请求；八、驳回美力健身公司的其他反诉请求。以上第一、二、三项折抵后，美力健身公司应支付美食休闲港款项397719.28元。如美力健身公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9380元、保全费3370元，共计12750元，由美食休闲港承担3050元，美力健身公司承担9700元；反诉受理费625元，由美食休闲港承担。
美力健身公司、房羽佳、陈鹏艳不服一审判决，向河南省洛阳市中级人民法院上诉请求：一、依法撤销原审判决第1、2、5、6、8项或将本案发回重审；二、依法改判确认《房屋租赁合同》已于2015年7月8日解除，美力健身公司当日已将房屋返还美力健身公司；三、依法改判驳回美食休闲港对美力健身公司、房羽佳、陈鹏艳的全部诉讼请求，美力健身公司无需向美食休闲港支付房屋未使用期间租金357719.3元及违约金90000元。
河南省洛阳市中级人民法院二审认定事实：一、原审中，美食休闲港提交一份2015年6月9日房羽佳出具的保证书，内容为，保证于6月15日前交清美力健身公司欠美食休闲港房租（5月13日至6月14日之间）77800元，且“本人自愿将身份证、户口本、时代美食广场店营业执照押至洛阳市西工区时代美食广场休闲港”。一审庭审中，房羽佳称，该保证书系被美食休闲港非法拘禁的情况下被迫出具。二审庭审中，美食休闲港称，“因房租没有交清，其自愿将证件押在公司”；对于在房羽佳报警之后仍未将证件返还，称“不存在违法扣押。报警之后我方要求房羽佳清偿房租，再把证件拿走，他一直没有清偿房租”。二、一审中,美食休闲港与美力健身公司分别向法庭提交洛阳市公安局金谷派出所社区警务大队出具的证明，落款时间分别在2015年8月26日和27日。两份证明内容一致，主要内容为：2015年6月16日房羽佳报警，称其证件被美食休闲港物业公司扣押不还。经了解是双方因房租问题发生纠纷，调解由物业公司立即退还房羽佳证件，房羽佳尽快还清房租；2015年7月14日，李秦州报警称，房羽佳让其到美食休闲港店中拉东西被物业公司阻拦。经了解此事系因房租问题引发，双方现场不能达成一致意见，民警告知双方通过法律途径解决。三、房羽佳称，2015年6月10日，美食休闲港对其经营场所实施了锁门、断电、阻拦会员入店锻炼等行为，之后无法经营。美食休闲港对此予以否认。法庭询问房羽佳在2015年6月10日是否报警，房羽佳称未报警。四、原审中，美力健身公司提交的洛阳市老城公证处出具的（2015）洛老证民字第411、412号公证书显示，2015年7月8日，美力健身公司将《解除租赁合同及退回房屋通知》及钥匙一把交美食休闲港物业经理被拒绝，次日将通知及钥匙邮寄给美食休闲港。2015年10月31日，原审法院通知双方到庭对房屋交接问题发表了各自意见。二审庭审中，双方认可之后美力健身公司将物品拉走。五、原审中，房羽佳、陈鹏艳提交了一份河南凯桥会计师事务所有限公司出具的《专项审计报告》，拟证明房羽佳与美力健身公司的财产是独立且分离的。该审计报告系对美力健身公司截止2015年5月31日的资产负债表以及2014年9月1日至2015年5月31日的损益情况进行审计。美食休闲港质证认为，该报告系单方委托，且不能证明房羽佳、陈鹏艳的主张，报告书显示美力健身公司有大量银行流水交易，但法院查询其账户并没有大量交易流水，实际是房羽佳、陈鹏艳账户频繁收取营业款项。房羽佳称，其名下招商银行尾号0928银行卡一直为公司使用，从未以个人名义使用。
河南省洛阳市中级人民法院二审认为，根据查明的事实，双方之间系因租金问题引起纠纷，故美力健身公司是否欠付租金问题是解决本案纠纷的基础。根据双方合同约定，租金应在每年度的前五日一次性缴纳。美力健身公司主张双方已协商将租金缴纳方式变更为使用满一个月后按月支付，并一直按此履行。美食休闲港对此未予以认可，并认为美力健身公司按月缴纳的行为属违约行为。故美力健身公司应对双方约定的租金缴纳方式已变更的事实承担举证责任，因其未提供证据予以证明，对其该项主张，不予采纳。美力健身公司未按合同约定及时缴纳租金，其行为构成违约，其应缴纳租金并承担违约责任。关于2015年7月8日、9日美力健身公司向美食休闲港送达《解除租赁合同及退回房屋通知》及钥匙的行为是否构成租赁合同的解除问题。因租赁合同中并无美力健身公司可单方解除合同的条款，且直至租赁合同到期，双方亦未对所租赁的房屋进行交接，故美力健身公司在2015年7月8日、9日向美食休闲港送达通知以及退回一把钥匙的行为并不能产生解除合同的效力。关于美食休闲港是否存在干扰美力健身公司经营问题。派出所证明显示，因租金问题双方发生纠纷，美力健身公司曾两次报警，一次是因证件被扣，一次是因消防器材送检被阻拦。美力健身公司两次报警时间均在其所称被锁门断电的2015年6月10日之后，两次均未提及锁门、断电、阻拦会员入店锻炼问题，故美力健身公司主张其在2015年6月10日之后因美食休闲港的原因导致无法经营、租赁合同无法履行的证据不充足，不予采纳。对于美力健身公司主张美食休闲港存在违约行为致其无法经营、双方自2008年7月8日起解除租赁合同的上诉请求，不予支持。此外，原审已查明，美食休闲港对本案所涉房屋在2005年11月1日至2015年10月31日期间享有招商及经营管理权，对于美力健身公司主张的美食休闲港无房屋出租及原告主体资格的上诉请求，不予支持。房羽佳与陈鹏艳系夫妻关系，房羽佳系美力健身公司的唯一股东，其未提交充分证据证明其个人财务与公司分立，原审判决房羽佳对美力健身公司的债务、陈鹏艳对房羽佳的债务承担连带还款责任并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当。河南省洛阳市中级人民法院于2016年9月6日作出（2016）豫03民终1777号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8015元由美力健身公司、房羽佳、陈鹏艳负担。
本院再审除确认河南省洛阳市中级人民法院二审认定事实外，另查明：一、美食休闲港为个体工商户，经营者为闫春玲，经洛阳市工商局西工分局纱东工商所于2017年7月10日核准注消该美食休闲港。二、2013年11月18日至2015年6月15日期间美力健身公司每月向美食休闲港缴纳租金，所缴租金为本月15日至下月15日期间的租金。
本院认为，本案再审的争议焦点是：一、案涉《房屋租赁合同》约定的租金缴纳方式是否发生变更；二、美力健身公司是否于2015年7月8日依法或者依约解除了《房屋租赁合同》，原审判决美力健身公司向美食休闲港承担租金以及违约金理由是否充分；三、房羽佳和陈鹏艳对美力健身公司的债务应否承担连带责任。
关于第一个焦点问题，虽然根据《房屋租赁合同》第2条的约定，租金由美力健身公司在每年度的前五日内一次性交给美食休闲港，但是在合同履行过程中，美力健身公司从2013年11月18日至2015年6月15日期间，均按照每月一付的方式缴纳租金。合同的变更可以是书面形式，也可以是口头形式，还可以是行为。本案中，美力健身公司以其实际履行行为已经变更了《房屋租赁合同》第2条约定的按照年度缴纳租金的方式。对此，美食休闲港也予以接受并表示默认。因此，美力健身公司再审主张租金缴纳方式已经变更的理由成立，本院予以支持。
关于第二个焦点问题，根据《房屋租赁合同》第3条约定，租赁期限自2012年2月13日至2015年10月31日止。美力健身公司于2015年7月8日，以公证送达的形式通知美食休闲港解除《房屋租赁合同》，缺乏合同依据和法律依据，其行为属于违约行为，是对合同解除权的滥用，亦是造成本案纠纷的主要原因。根据诚实信用原则，美力健身公司应当通过协商，在合理的期间内提前通知美食休闲港解除《房屋租赁合同》的相关事宜，以避免给对方造成损失。故美力健身公司应承担相应的赔偿责任。因美食休闲港作为出租方在双方变更租金缴纳方式以后，没有重新达成合意的情形下，即要求美力健身公司一次性缴纳剩余3个多月的租金，在协商未果情况下采取不当行为，也是造成本案纠纷的原因之一，其存在一定的过错，故对自己主张的租金损失也应当承担相应的责任。综上，根据本案中双方均存在违约的实际情况，本院认为，对租金损失，美力健身公司应承担80%的责任，美食休闲港承担20%的责任为宜，美力健身公司应向美食休闲港赔偿租金损失357719.28元×80%=286175.42元。对美食休闲港主张的违约金不予支持。鉴于美食休闲港已经注销，其权利义务应由闫春玲承继。
关于房羽佳和陈鹏艳对美力健身公司的债务应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”房羽佳个人开设的银行卡是用于美力健身公司的实际经营。该事实证明房羽佳个人的财产与美力健身公司的财产处于混同状态，房羽佳亦未提供证据证明美力健身公司的财产独立于自己的财产。故房羽佳对美力健身公司债务应当承担连带责任。陈鹏艳与房羽佳系夫妻关系，案涉债务系两人夫妻关系存续期间产生的共同债务，按照《中华人民共和国婚姻法》的规定，理应共同承担。原审判决房羽佳对美力健身公司债务承担连带责任以及陈鹏艳对房羽佳债务承担连带责任正确，本院予以维持。
综上，美力健身公司的再审请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但部分适用法律和实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终1777号民事判决和洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第520号民事判决主文第二项；
二、维持洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第520号民事判决主文第三、四、五、六、七、八项；
三、变更第洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第520号民事判决主文第一项为：洛阳市美力体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付闫春玲租金286175.42元；
上述债务折抵后，洛阳市美力体育健身有限公司、房羽佳、陈鹏艳应于本判决生效后十日内支付闫春玲款项236175.42元。
如洛阳市美力体育健身有限公司、房羽佳、陈鹏艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9380元、保全费3370元，共计12750元，由闫春玲承担2550元，美力健身公司承担10200元；反诉受理费625元，由闫春玲承担。二审案件受理费8015元，洛阳市美力体育健身有限公司、房羽佳、陈鹏艳共同承担6412元，闫春玲承担1603元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞亚峰
代理审判员 万宗杰
代理审判员 魏佳佳
二〇一七年九月一日
书 记 员 韩 宇