江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏12民终2978号
上诉人(原审被告)：江苏汇银典当有限公司，统一社会信用代码91321282551160684G，住所地靖江市合兴路76号。
法定代表人：杨恒桂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁伟，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄星，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：姚灿彬，男，1969年1月8日生，汉族，住靖江市。
委托诉讼代理人：姚满芳，江苏骥江律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：孙向东，男，1960年12月3日生，汉族，住靖江市春江花城别墅区。
被上诉人(原审被告)：杨丹，女，1961年6月21日生，汉族，住靖江市春江花城别墅区。
上述两被上诉人委托诉讼代理人：刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。
上诉人江苏汇银典当有限公司（以下简称汇银典当公司）因与被上诉人姚灿彬、孙向东、杨丹执行分配方案异议之诉一案，不服靖江市人民法院（2016）苏1282民初6027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇银典当公司的委托诉讼代理人丁伟、黄星，被上诉人姚灿彬的委托诉讼代理人姚满芳，被上诉人孙向东、杨丹的委托诉讼代理人刘小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汇银典当公司上诉请求：一、依法撤销靖江市人民法院2016年10月31日作出的（2016）苏1282民初6027号民事判决，并依法改判驳回被上诉人姚灿彬的诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院对债权数额定义错误。根据《中华人民共和国物权法》以及《房屋登记办法》的规定，靖江市房屋产权产籍管理处于2012年7月4日颁发的靖房他证城字第568**号房屋他项权证（以下简称他项权证）登记的债权数额550万元仅指借款双方可以出借的金额，而非一审法院所理解的包含借款本息以及实现债权的费用等所有债权。二、一审法院混淆了抵押登记记载的债权数额与担保范围。他项权证记载的债权数额应理解为被担保的主债权数额而不是抵押担保范围。根据《房屋登记办法》的规定，在抵押权登记时仅强制要求登记债权数额，没有要求登记担保范围。既然没有登记担保范围，就不存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条所规定的“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的情形，抵押担保的范围应该按照《最高额房屋抵押典当合同》约定的内容来确定。三、一审法院将债权数额理解为抵押担保范围，既未尊重当事人的意思自治，也不符合法律、司法解释的立法本意。设定抵押权时，抵押权人当然以为所有债权（包括本金及附随债权）全面、充分设定担保为目的。如果设定抵押对抵押权人而言，只能就主债权数额优先受偿，那就完全不符合抵押权人设定抵押权的初衷，也不符合抵押人的认知。根据法律规定，一般抵押的优先受偿权范围应根据抵押合同约定的抵押担保范围确定，以实现抵押权时抵押物的价值为限。四、上诉人与被上诉人孙向东于2012年7月3日签订《最高额房屋抵押典当合同》,其中对抵押担保的范围明确进行了约定，该约定系双方自愿达成，应当作为认定上诉人优先受偿权范围的依据。同时，靖江市人民法院（2013）泰靖商初字第0452号民事调解书第一项明确载明还款总额和付款时点，第二项明确上诉人享有优先受偿权，完全可以体现优先受偿权的范围是调解书第一项确认的范围。调解书作为生效法律文书是执行法院的执行依据，抵押权人优先受偿的范围应当严格按照调解书确定的优先受偿范围来执行，无需审查抵押权人在他项权证或登记薄上记载的优先受偿债权数额。
被上诉人姚灿彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法维持。理由如下：一、根据上诉人与被上诉人孙向东、杨丹的民事调解书，上诉人对被上诉人孙向东、杨丹的债权包含借款本金550万元及至还款之日的利息、综合费用等，但上诉人与被上诉人孙向东签订的《最高额房屋抵押典当合同》第一条约定“典当最高额度人民币550万元”。根据法律规定，抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力。因此，尽管上诉人对被上诉人孙向东、杨丹所享有的债权超过550万元，但优先受偿的债权以最高额550万元为限，超过部分不具有优先受偿的效力。二、他项权证登记了上诉人享有抵押权的债权数额为550万元，上诉人称他项权证未登记担保范围不恰当。他项权证登记：他项权种类为抵押权，债权数额为550万元。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”；第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。”据此，他项权证登记的债权数额为上诉人设立抵押权的债权数额，上诉人只能在550万元范围内享有优先权。三、上诉人与被上诉人孙向东签订的《最高额房屋抵押典当合同》中抵押担保范围包括本金、利息等，该范围是上诉人与被上诉人孙向东约定的抵押合同的权利，在没有依法办理登记的情况下，不能根据抵押合同确定上诉人享有的抵押权。四、靖江市人民法院（2013）泰靖商初字第0452号民事调解书虽然确定了上诉人对被上诉人孙向东、杨丹所享有的本金、利息及其他费用的债权数额，但双方未对上诉人享有优先受偿权的金额达成一致，法院也未对优先权金额进行确认，不能笼统地认定上诉人对全部债权本息享有优先受偿权。同时，如果抵押人在民事诉讼中就未经登记的普通债权与他人通过调解的方式即可确认抵押权，那么必将损害其他普通债权人的分配权。
被上诉人孙向东、杨丹辩称，我方意见同被上诉人姚灿彬的意见。另需补充的是，虽然抵押合同约定了担保范围，但一审法院依据他项权证记载的最高额债权的数额认定上诉人享有优先受偿权的金额是550万元，符合法律规定。抵押登记的内容与抵押合同的内容不一致的情况下，应当以抵押登记的内容为准。上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。
姚灿彬向一审法院起诉请求：一、请求判令撤销靖江市人民法院作出的《关于被执行人孙向东、杨丹房屋拍卖款的分配方案》；二、请求确认汇银典当公司的优先债权金额为550万元，姚灿彬可得分配款为1230888.97元（包括诉讼费）。
一审法院认定事实：姚灿彬与孙向东、杨丹民间借贷纠纷一案，一审法院经审理，作出（2015）泰靖民初字第0159号民事判决书，判决孙向东、杨丹于判决生效后十日内偿还姚灿彬借款355万元并支付逾期利息；诉讼费17600元由孙向东、杨丹承担。汇银典当公司与孙向东之间的《借款典当合同》、《最高额房屋抵押典当合同》、《当票》反映孙向东、杨丹向汇银典当公司借款的金额是550万元，以房产典当的金额为550万元，最高额抵押额度为550万元。在抵押登记机关进行抵押登记时，登记机关颁发的他项权证记载的最高额抵押权债权数额亦为550万元。汇银典当公司起诉孙向东、杨丹后，经调解，一审法院作出（2013）泰靖商初字第0452号民事调解书，确认孙向东、杨丹结欠汇银典当公司借款本金550万元及利息、综合费用等，并确定汇银典当公司对孙向东、杨丹坐落于靖江市春江花城别墅区秀隐居X-E90幢的房屋（以下简称X-E90幢房屋）拍卖款享有优先受偿权。
一审法院执行过程中，拍卖了孙向东、杨丹所有的X-E90幢房屋，拍卖得款962万元。因多名申请执行人申请强制执行孙向东、杨丹，一审法院作出并向姚灿彬、孙向东、杨丹等人送达了《关于被执行人孙向东、杨丹房屋拍卖款的分配方案》，分配方案确定X-E90幢房屋拍卖款由四个执行案件的申请人共同分配，其中汇银典当公司优先受偿8807759.44元，包括姚灿彬在内的其他三位申请人的债权金额为10310470.07元，除诉讼费外，姚灿彬仅能分配到235177.7元。在姚灿彬向法院提出分配方案异议后，汇银典当公司表示反对。据此，法院通知姚灿彬，建议姚灿彬提出执行分配方案异议之诉。
一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。孙向东、杨丹向姚灿彬及汇银典当公司等人借款，借款本金及利息、违约金等双方约定或由法律规定由借款产生的其他费用总和统称为姚灿彬等对孙向东、杨丹享有的债权数额。《房屋登记办法》中关于房屋抵押登记的被担保债权的数额亦应包括借款本金及利息等所有债权，而X-E90幢房屋他项权证仅登记最高额债权数额为550万元，应认定X-E90幢房屋抵押担保的金额为550万元。虽然抵押合同约定的抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，但因与他项权证记载的内容不一致，根据担保法司法解释规定，应以登记记载的内容为准，即汇银典当公司对X-E90幢房屋拍卖款在最高550万元限额内享有优先受偿权。一审法院根据汇银典当公司与孙向东的调解协议出具的调解书，只是对双方协商一致的孙向东、杨丹结欠汇银典当公司债权的数额、还款期限及汇银典当公司对X-E90幢房屋拍卖款享有优先受偿权进行确认，但双方并未对汇银典当公司对X-E90幢房屋拍卖款享有优先受偿权的金额协商并达成一致，法院更未进行确认，故汇银典当公司称调解书第二项确定的优先受偿权范围即为调解书第一项的所有债权，与事实不符，不予采信。综上所述，汇银典当公司对X-E90幢房屋拍卖款享有优先受偿权的金额为550万元，一审法院作出的执行分配方案确定汇银典当公司对X-E90幢房屋拍卖款享有优先受偿权的金额为8807759.44元不当，应停止执行，并根据本案认定的汇银典当公司对X-E90幢房屋拍卖款享有优先受偿权的金额重新作出分配方案。关于姚灿彬在分配方案被撤销后可得的分配额，应由一审法院执行部门根据有关规定重新确定，本案不予理涉。判决：一、停止一审法院于2016年6月14日作出的《关于被执行人孙向东、杨丹房屋拍卖款的分配方案》的执行。二、汇银典当公司对孙向东、杨丹房屋拍卖款的优先受偿金额为550万元。三、驳回姚灿彬要求确认其可得分配款1230888.97元的诉讼请求。案件受理费80元，由孙向东、杨丹负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实有一审法院（2015）泰靖民初字第0159号民事判决书、《关于被执行人孙向东、杨丹房屋拍卖款的分配方案》、于2016年8月22日向姚灿彬发出的通知、（2013）泰靖商初字第0452号民事调解书、孙向东与汇银典当公司签订的《最高额房屋抵押典当合同》、他项权证等在卷作证，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案当事人争议焦点为:一、一审法院对抵押债权数额的认定是否正确，抵押担保的范围是仅指借款本金550万元还是包含全部债权。二、对一审法院审理过程中依据的他项权证记载的最高额550万元如何理解。三、上诉人能否依据（2013）泰靖商初字第0452号民事调解书合法取得具有物权效力的借款本金、利息及其他费用的抵押权。
关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。”本案中，上诉人与被上诉人孙向东签订的《最高额房屋抵押典当合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效。该合同约定了抵押担保的范围包括全部本金、利息、综合费用、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用，在双方当事人之间因此而设定的抵押合同之债是合法有效的。但依照上述法律规定，该抵押合同之债的效力仅及与合同双方，在未依法办理抵押登记的情况下，该合同约定的抵押之债并不具有受法律保护的抵押权的效力，因而也不得对抗第三人。
关于争议焦点二，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，上诉人应以房产管理部门颁发的他项权证作为其享有的抵押债权具有物权效力的请求权基础，而该他项权证明确注明他项权利种类为“抵押权”，债权数额为“550万元”，且在附记栏内又注明“最高额”，故本院认定上诉人享有物权效力的抵押权的最高额度只能是550万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款规定：“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”依照上述规定，最高债权额是最高额抵押必须具备的内容，决定着被担保的债权的最大范围。最高额抵押担保范围包括债权本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用的，上述费用之和不超过最高限额的，应予优先受偿，超过最高限额的部分不具有优先受偿的效力。故上诉人依法仅能在最高限额550万元范围内，对被上诉人孙向东、杨丹抵押的X-E90幢房屋拍卖价款享有优先受偿权。
关于争议焦点三，本院认为，上诉人也不能依据（2013）泰靖商初字第0452号民事调解书取得具有物权效力的借款本金、利息和其他费用的抵押权。因为该民事调解书主文第二项的内容仅为对原《最高额房屋抵押典当合同》约定的抵押数额的确认，优先受偿权的行使仍应以经抵押登记产生物权效力为前提，未经登记的，不得对抗第三人。据此，上诉人该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人汇银典当公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人江苏汇银典当有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 军
审判员 冯 涛
审判员 赵 旭
二〇一七年一月五日
书记员 彭世美