上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三(民)初字第894号
原告上海东北明园实业发展有限公司。法定代表人李松坚。委托代理人王家德，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告上海尚域实业发展股份有限公司。法定代表人赵建。委托代理人孔令合。委托代理人欧阳锐，北京市京都律师事务所上海分所律师。原告上海东北明园实业发展有限公司(以下简称“东北明园公司”)与被告上海尚域实业发展股份有限公司(以下简称“尚域公司”)排除妨害纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告东北明园公司委托代理人贾润峄、被告尚域公司委托代理人欧阳锐、孔令合到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告东北明园公司诉称，2009年8月31日，原告与案外人曹某签订《上海市房屋租赁合同》，约定由曹某承租原告名下位于本市共和新路XXX弄XXX号XXX-
XXX层及地下室的房屋作商业使用。曹某以此地址与他人设立上海明呈实业投资发展有限公司(以下简称“明呈公司”)后，又以明呈公司的名义对外招商出租。2009年10月20日，明呈公司与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租上述房屋二层的一间即共和新路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)，约定租期为2011年4月18日起至2019年4月17日止，第一年租金为人民币348,000元(以下币种均为人民币)，后每两年租金每平方米涨幅0.1元。另，明呈公司于2010年10月8日将本市共和新路XXX弄XXX号第三层房屋出租与案外人台某某。台某某在未取得旅馆业开业许可及工商登记、未通过消防验收的情况下，将上述房屋分割成数十间用于群租，既改变了房屋的用途，又使整幢房屋存在巨大的消防安全隐患。原告为此诉至法院后，经法院一、二审认定曹某与明呈公司未尽到承租人谨慎注意的监管义务，允许台某某违章分割搭建，损坏了房屋结构且实际改变了房屋的商业用途，存在重大的安全隐患，已构成违约，遂判决解除原告与曹某签订的《上海市房屋租赁合同》，曹某、明呈公司、台某某应迁出本市共和新路XXX弄XXX号，拆除搭建，恢复房屋原状。该案判决生效后，原告曾与被告接洽商谈腾退房屋的具体方案，但遭到被告的拒绝。被告不仅不腾退房屋，也拒绝向原告支付房屋使用费。原告认为，被告系向明呈公司转租而取得系争房屋租赁使用权，鉴于已发生法律效力的生效判决解除了原告与曹某及明呈公司之间的房屋租赁关系，故被告因转租合同所取得的房屋使用权已丧失继续存续的基础。被告在收到原告多次催促腾退占用房屋的通知后仍拒绝腾退房屋，已构成对原告财产权利的侵害。故原告起诉请求判令：1、被告立即迁出系争房屋，将该房腾退归还原告；2、被告向原告支付自2012年10月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费(按照每月29,000元标准计算)；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告表示因解除原告与明呈公司之间租赁合同的判决于2012年12月18日生效，故变更第二项诉请，要求被告向原告支付自2012年12月19日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费(按照每月29,000元标准计算)。被告尚域公司辩称，不同意原告诉请，被告已于2013年1月3日搬离系争房屋，并与明呈公司办理了交接手续，已经实际返还了房屋，无法再次履行返还义务，且生效的判决是明呈公司承担返还义务。被告已在判决生效之后的合理期限内搬出系争房屋，原告向其主张使用费是没有道理，若原告认为系争房屋产生使用费应向明呈公司主张，而不是向被告主张。经审理查明，上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号地下1层与1-3层整幢房屋系原告所有。2009年8月31日，原告(甲方)与曹某(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：由乙方承租2999弄11号地下1层与1-3层整幢房屋，建筑面积3,970.4平方米；乙方向甲方承诺，系争房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用与物业管理的规定；房屋租赁期自2010年3月30日起至2020年3月29日止，月租金10万元。双方还就其他权利义务作了约定。2009年10月26日，明呈公司经工商注册登记成立，曹某为法定代表人，注册地址为共和新路XXX弄XXX号108室。2010年6月7日，明呈公司(甲方)与尚域公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将系争房屋(750平方米)出租给乙方，租期自2011年4月18日起至2019年4月17日止；全年租金为348,000元，以后每两年每平方米涨幅0.1元。该合同尾页加盖明呈公司印章、曹某签名及被告尚域公司签章。2012年3月2日，原告以曹某、明呈公司、台某某为被告诉至本院【案号为(2012)闸民三(民)初字第480号】，请求判令解除原告与曹某签订的《上海市房屋租赁合同》，要求三被告将系争房屋恢复原状，并腾空归还给原告，并要求曹某与明呈公司支付拖欠的房租、电费等费用。本院于2012年10月24日作出一审判决，判决原告与曹某签订的《上海市房屋租赁合同》应自该判决生效之日解除，曹某、明呈公司、台某某(含物品)应于该判决生效之日起十五日内迁出本市闸北区共和新路XXX弄XXX号房屋，曹某、明呈公司、台某某应于本判决生效之日起十五日内拆除本市闸北区共和新路XXX弄XXX号房屋三层楼面上的搭建，恢复房屋原状，并判决曹某、明呈公司给付原告相关的费用。后明呈公司、曹某提起上诉，上海市第二中级人民法院于2012年12月18日作出维持原判的终审判决。2012年12月10日，被告向明呈公司发出回函一份，载明：告知函已收到，鉴于明园公司停水、停电严重影响我司的正常经营，我司决定于2012年12月底办理。届时将把房屋交予你司处理，并由你司处理善后事宜。2013年1月3日，明呈公司工作人员季玉华在上述回函中签字“房屋我司已交接”，并加盖明呈公司印章。审理中，被告方证人曹某到庭作证称：其系明呈公司的法定代表人，从原告处承租上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号房屋后将一部分转租给被告。其公司与原告之间的纠纷二审判决后明呈公司就搬离了，被告的租金向其支付至2012年10月17日，明呈公司向原告支付的租金付至2012年10月份，当时被告与明呈公司协商，在2013年元旦前后陆续搬离一些物品，最后于2013年1月3日向明呈公司交房，在被告出示的回函中签章确认的是其公司员工季玉华。系争房屋交接后门就锁上了，还有部分被告物品。原告表示从证人证言可以看出被告的回函载明的并非真实情况，且被告至今未向原告履行交付手续。被告则认为被告将房屋返还租赁合同向对方，且和明呈公司的装修损失在租赁合同有约定，基于将来主张权利的考虑将房屋交给了明呈公司，并无不妥，2013年1月3日以后系争房屋内仅有废弃物，被告已表示由明呈公司自行处置。另查明，2013年12月，经工商核准登记，被告名称由上海市尚域实业发展有限公司变更登记为上海市尚域实业发展股份有限公司，2015年7月28日，上海市闸北区市场监督管理所向被告发出准予注销登记通知书，载明准许注销被告在系争房屋内申请注册登记的闸北分公司。审理中，被告提交其于2014年6月9日拍摄的系争房屋的照片，显示当时系争房屋已有其他公司人员在内办公。被告还提交其另外承租上海市闸北区彭江路XXX号E座4楼420室房屋的租赁合同，租期自2013年4月27日至2016年4月26日止。用以证明其已经另外承租其他房屋用于办公，从系争房屋搬离后曾在公司另外承租的宝山区洛场路房屋过渡了几个月。对于被告向明呈公司支付的租金，被告确认付至2012年10月17日。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、(2012)闸民三(民)初字第480号民事判决书、(2012)沪二中民二(民)终字第2481号民事判决书，明呈公司欠租统计表，被告提交的《房屋租赁合同》两份、通知函、照片8张及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，根据前案生效判决，原告与曹某之间的租赁合同已于2012年12月18日解除，自该合同解除之日，明呈公司因该租赁合同所获得的将系争房屋转租给被告尚域公司的转租权也一并终止，现根据被告尚域公司提供的证据证明，尚域公司已于2013年1月3日将系争房屋返还明呈公司，且明呈公司作为共和新路XXX弄XXX号房屋的承租人理应作为腾退房屋的义务人，根据合同相对性原则，次承租人尚域公司向明呈公司返还房屋并无不妥，且根据现有证据系争房屋已由他人实际使用，故原告再行要求被告腾退系争房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。至于2012年12月18日原告与曹某之间的租赁合同解除后至被告向明呈公司返还系争房屋期间的房屋使用费，根据本案查明的事实，该期间的房屋使用费，被告并未向明呈公司支付，明呈公司亦未向原告予以支付，现原告作为系争房屋产权人，依照明呈公司与被告签订的租赁合同约定的租金标准向被告主张上述期间的占有使用费，本院可予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告上海尚域实业发展股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东北明园实业发展有限公司支付上址房屋使用费(自2012年12月19日起至2013年1月3日止，按每月29,000元的标准支付)；二、驳回原告上海东北明园实业发展有限公司其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4,645.80元(原告上海东北明园实业发展有限公司已预缴)，由原告上海东北明园实业发展有限公司负担4,552.50元，被告上海尚域实业发展股份有限公司负担93.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴晓婕
二〇一五年八月十四日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。