海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终67号
上诉人(原审被告)：海南盛达房地产开发有限公司，住所地海南省海口市白龙南路73号滨河小区白龙大厦B903号。
法定代表人：庄学添，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐海涛，黑龙江诺成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：翟铁山。
委托诉讼代理人：杜国华，海南邦威律师事务所律师。
上诉人海南盛达房地产开发有限公司（以下简称盛达公司）因与被上诉人翟铁山商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
盛达公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，维持该判决第二项；2、一审案件受理费按照判决承担数额比例各自负担，二审案件受理费由翟铁山负担。事实和理由：一、一审判决查明事实部分存在内容缺失、偏允和错误之处，具体体现在以下几个方面，恳请二审法院予以纠正。1、判决书第5页下数第10行中段遗漏了”2014年10月8日，三亚市综合执法局向盛达公司制作并送达了《责令（限期）改正通知书》，要求盛达公司将翟铁山房屋在内的所有违章建筑予以拆除，直至2015年5月27日执法局才拆除违建并恢复至规划审批原状”的事实，该部分遗漏事实足以说明项目因违建而导致逾期办证的客观因素，并非是盛达公司所为。2、判决书第5页下数第7行遗漏了盛达公司提交的证据6-交房通知书、物业交付流程表和证据7-收款收据，这两组重要证据与盛达公司举示的证据8-房屋租赁合同和租金收款凭证相互印证，充分证明翟铁山于2011年2月16日实际接收了所购房屋，并将所购房屋出租给海南双大集团有限公司，并于2011年7月13日补签《商品房买卖合同》和办理了诉争房屋的书面交接手续。3、判决书第5页下数第4行表述”但是盛达公司没有提交该份证据的原件予以核实，对真实性无法确认”错误。庭审中，盛达公司举示了两份房屋租赁合同的原件，仅是租金收款凭证和两份中国工商银行业务委托书回执是复印件而已，对此复印件盛达公司提出可以在庭后核对记账凭证的原件，或由翟铁山代理人与翟铁山核对后自认等形式予以确认承租人给付租金的真实性。但一审却没有认真对待案件的重要事实，无视两份房屋租赁合同的客观签署就径行裁决错误。4、判决书第5页下数第2行至第6页上数第3行段落部分的表述的双方举示的证据仅为12份和当事人陈述，然根据一审双方提供的证据目录和双方当庭举示的证据来看，翟铁山举示2组共计4份证据，盛达公司举示13组共计31份证据，总计35份证据，一审判决却未能全面体现并表述和认定。对于遗漏部分证据的表述和业已表述对证据予以认定，然后又否认证据所反映的客观事实，认定错误。二、一审判决认定部分存在严重错误，有悖公序良俗和法律规定，恳请二审法院予以纠正。具体体现在以下几个方面：1、关于盛达公司是否逾期交房问题。盛达公司认为，盛达公司实际于2011年2月16日当天向翟铁山交付了诉争房屋，并于2011年7月13日办理了诉争房屋的书面交接手续，盛达公司没有逾期交房。其一、盛达公司实际于2011年2月16日当天向翟铁山交付了诉争房屋，对此，翟铁山举示了证据8《房屋租赁合同》和租金收款凭证等足以证实翟铁山实际接收了诉争房屋，并将诉争房屋出租给海南双大集团有限公司使用，直至2015年2月16日止租赁合同期满。目前，诉争房屋由翟铁山分别出租给婚纱影楼和汽车美容业主，翟铁山的租赁收益持续进行中。其二、双方于2011年7月13日办理了诉争房屋的书面交接手续，针对该事实，盛达公司举示了证据5城建档案之建设工程竣工验收报告、住宅使用说明书和住宅质量保修书、证据6交房通知书和物业交付流程表和证据7收款收据等足以证实。对此，翟铁山收房时的亲笔签字和房屋租赁合同等证据，结合房地产销售领域中实际交付房屋后才办理收集办证资料的惯例和交易习惯，足以认定诉争房屋业已实际交付，盛达公司不存在逾期交房的事实。其三、双方于2011年7月13日签订《商品房买卖合同》并于当日办理了诉争房屋的书面交接手续，然《商品房买卖合同》却约定盛达公司应于2011年6月25日前交付所购房屋，显然是有悖常理的。这种现象解释只有一种，那就是先交房，后签署合同，完全符合逻辑和交易特例。其四、一审判决认定”根据双方提交的证据，盛达公司直至2016年2月1日方才取得由三亚市住房和城乡建设局颁发的关于涉案小区项目的《工程竣工验收备案证》，因此在此期间盛达公司向翟铁山交付涉案房屋的行为因违反法律规定及合同规定而属无效行为”，从该段认定中不难发现，一审判决是在承认盛达公司实际交付的基础上进行效力性否定的，对此认定和前述认定两者是自相矛盾的。2、盛达公司实际交房的效力性问题。盛达公司认为，盛达公司实际交房的行为并不违反法律强制性规定，是合法有效的，理应受到法律的保护。其一、从法理和立法目的上看，《建筑法》第六十一条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的相关规定仅是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。对此情形，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条将《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”限定为效力性强制性规定，而非管理性强制性规定。故而，盛达公司实际交房的行为即使交付条件存在瑕疵，也不能否定其合法有效性。其二、房屋交付条件和房屋交接是两个不同的概念和范畴，按照履行顺位讲，应属前提和结果。本案中，翟铁山于2011年2月16日起从盛达公司处接收诉争房屋并出租使用至今，业已形成了事实上的转移占有，应视为房屋的交付使用。况且《商品房买卖合同》第十一条还约定”出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。根据该约定，假设盛达公司在交付房屋时未能提供相关的证明文件，翟铁山享有的权利为拒绝交接。而翟铁山并未行使拒绝交接的合同权利而接受了房屋，形成了房屋实际交付的事实，应视为对盛达公司交付房屋的认可，亦视为对交付条件的变更或瑕疵的默认和逾期交房违约责任的放弃，依法盛达公司不应承担逾期交房的违约责任。其三、双方需进一步明确承担逾期交房违约责任的前提条件。根据《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人承担逾期交房违约责任的前提条件是出卖人未按本合同规定的”期限”将该商品房交付买受人使用，而非是出卖人未按本合同规定的”交付条件”将该商品房交付买受人使用。其四、从实践操作和促进合同交易上讲，如若一审法院认定交房行为无效，按照无效处理原则，是否应该导致翟铁山应返还实际收房期间对承租人海南双大集团有限公司四年来1172万元的租赁收益。对此问题，如若本案维持原判，另案诉讼在所难免。3、关于拆除业主违章建筑，加速办证导致盛达公司申请向三亚市市政府和三亚市综合行政执法局予以处罚的问题。盛达公司认为，鉴于项目房产销售后的诸多业主存在违章建筑现象，导致盛达公司无法推进备案验收和证照办理，在法律形式上的权利人只能是开发商即盛达公司，实质权利上的购房人暂不能作为被处罚的相对人。故而，为尽快解决违建拆除和证照办理事宜，盛达公司不得不以违章建筑或被拆除义务人的身份向市政府申请处罚，绝非论证自相矛盾。4、盛达公司应否承担逾期交房和逾期办证违约金的问题。盛达公司认为，盛达公司没有逾期交房，理应不予承担逾期交房违约金。至于没有逾期交房的具体理由如前所述，在此不再赘述。关于逾期办证问题，虽然并非盛达公司主观因素所致，但因情况复杂和责任主体众多，故盛达公司暂且放弃上诉权并服从一审判决的第二项判决内容。
翟铁山辩称，翟铁山认为盛达公司在一审中所举证的证据不符合证据的三性。一、盛达公司无从得知翟铁山是否与他人签订租赁合同且租赁合同没有落款时间，该证据不具备合法性。其二，相关证据无论是否产生均与涉诉的房屋买卖合同无关，根据合同的相对性，盛达公司没有将符合法定和约定要求的房屋交付给翟铁山，显然侵害了翟铁山的合法权益，理应按照合同约定承担违约责任，至于翟铁山与其他人是否产生何种的法律关系均与盛达公司无关。根据双方合同的约定以及房地产管理条例的相关法律规定，即便盛达公司与翟铁山签订了交房手续，但可以看出在翟铁山收房时盛达公司并没有按照法律的规定和合同的约定向翟铁山出具房屋质量保证书，盛达公司没有消防证明的时候就交付了涉案房屋。根据盛达公司提交的备案证，证明不管盛达公司内部如何验收房屋，根据合同约定和法律规定，只有盛达公司取得了备案证之后才有能力才有资格向购房人交付商品房，直到2016年2月份盛达公司才取得备案证，才取得交付条件，之前的行为是严重违法违约的，但根据政府部门文件可知，盛达公司作为开发商擅自对房屋进行加层，相关的证据也印证。翟铁山均无过错，盛达公司应当承担违约责任。
翟铁山向一审法院起诉请求：1、盛达公司向翟铁山支付逾期交房违约金共计2786072.59元（计算至2016年2月1日，最终金额应当计算至被告暂自2011年6月26日实际支付之日止）；2、盛达公司向翟铁山支付逾期办证违约金共计16573.9元；3、本案诉讼费用由盛达公司承担。
一审法院认定事实：2011年1月7日，翟铁山向盛达公司支付定金100万元用于购买位于三亚市金鸡岭路揽海听涛1-101、1-102商铺，2011年1月18日，翟铁山一次性支付了商铺尾款共计16262280元。2011年7月13日，双方补充签订《商品房买卖合同》，合同约定，翟铁山以总金额16573900元的价格购买盛达公司开发的警苑小区第1#幢商铺01号房。合同第八条、第九条约定盛达公司应当在2011年6月25日前将具备该商品房经政府主管部门验收合格条件的商品房交付给翟铁山使用，逾期交付房屋的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向翟铁山支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定盛达公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，超过上述期限，若买受人不退房，盛达公司按已付房价款的0.1%向翟铁山支付违约金。2011年7月13日，翟铁山向盛达公司缴纳了公共维修基金、代办证费用等款项。翟铁山认为盛达公司没有依约交付房屋及办证，盛达公司抗辩称已经向翟铁山交付房屋且翟铁山将房屋出租并收取租金，无须承担违约责任，翟铁山遂诉至法院，请求判如所请。另查明，盛达公司于2010年6月30日取得包括涉案房屋在内的三亚警苑小区建筑工程竣工验收报告，因涉案小区项目存在违法改建问题，盛达公司向三亚市人民政府作出《关于三亚警苑小区商铺骑楼增建面积申请处罚的请示》，后三亚市规划局于2013年8月27日作出规划意见，要求责令改正并补缴超建面积的地价款。2016年2月1日，盛达公司取得由三亚市住房和城乡建设局颁发的《工程竣工验收备案证》。另，直至庭审辩论终结前，涉案小区仍未取得房屋产权初始登记。还查明，盛达公司提交房屋租赁和租赁收款凭证，旨在证明自2011年2月16日起，翟铁山就接收了涉案房屋并出租给海南双大集团有限公司，直至2015年2月16日止租赁合同期满。依法应认定盛达公司没有预期交付房屋。但是盛达公司没有提交该份证据的原件予以核实，对真实性无法确认。一审法院认为，翟铁山与盛达公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。一、关于盛达公司是否逾期交房的问题。按照合同约定，盛达公司向翟铁山交房的时间为2011年6月25日，虽然合同签订日期在此日期之后，但双方均认可买卖合同系双方在缴纳房款后补签产生，故应认定2011年6月25日为涉案房屋约定的交房时间。对于是否逾期交房问题，盛达公司主张已于2011年2月16日便将涉案房屋交给翟铁山使用，但并无任何证据予以支持，且翟铁山对此事实不予认可，故一审法院对此主张不予认可。其次对于盛达公司又称其已于2011年7月13日将涉案房屋实际交付给翟铁山使用，不存在逾期交房情形这一主张，一审法院认为，我国《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法律法规均对商品房交付的前提和条件予以明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对设计公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。此为国家法律的强制性规定，作为房地产开发企业的盛达公司应当依法遵守。不仅如此，本案中，双方在《商品房买卖合同》中亦约定涉案房屋交付的条件为该商品房经政府主管部门验收合格，双方在庭审中均认可政府主管部门指的是三亚市住房和城乡建设局，故应认定盛达公司在取得政府主管部门验收合格的相关手续后方才具备向翟铁山交付涉案房屋的条件。但根据双方提交的证据，盛达公司直至2016年2月1日方才取得由三亚市住房和城乡建设局颁发的关于涉案小区项目的《工程竣工验收备案证》，因此在此期间盛达公司向翟铁山交付涉案房屋的行为因违反法律规定及合同规定而属无效行为，翟铁山主张盛达公司逾期交房时间为自约定时间至盛达公司取得《备案证》时间止于法有据，理应予以支持。另，盛达公司主张涉案小区及房屋存在违法改建问题导致主管部门迟迟不对涉案小区进行竣工验收，但根据盛达公司自行提交的证据显示，是盛达公司向市政府请示申请处罚，而行政部门也是以盛达公司作为处罚责任人，故盛达公司所提违法改建系翟铁山及承租人所致这一主张与其提交的证据相互矛盾且无其他证据予以佐证，不予采信，盛达公司可通过其他途径予以解决。其次，对于盛达公司所提翟铁山已将涉案房屋对外出租并获取相应利润这一主张，盛达公司提供两份《房屋租赁合同》加以证明，因该份证据没有原件，无法核实其真实性且无其他证据予以佐证，故此据不足以认定翟铁山将涉案房屋出租给他人并收取租金这一事实，因此一审法院对此主张不予支持。如盛达公司有证据证明翟铁山有出租行为并对盛达公司造成损失，应另行提起诉讼。关于翟铁山是否实际产生损失，是否应适当调低逾期交房违约金的问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方在《商品房买卖合同》中对于按照已支付房款每日万分之一支付违约金的这一约定并不明显过高。翟铁山购买的商铺金额相对较高且翟铁山已经依约支付了所有的款项，而盛达公司没有按照约定履行自己的义务，明显对翟铁山造成了损失。二、关于盛达公司是否逾期办证的问题。直至庭审辩论终结前，涉案小区仍未取得房屋产权初始登记，逾期办证的事实可以确认。盛达公司抗辩称逾期办证是由于出现第三方无法预见的事由，加上所有商铺业主在骑楼违建而政府行政行为又滞后造成的。但是，合同并未约定在出现不可抗力或政府原因等情形可以扣除办证期限且盛达公司抗辩的事实没有合法有效的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，盛达公司作为商品房合同中的出卖人，由于自身原因导致无法按照合同约定的时间和条件向翟铁山交付涉案房屋和提交办理房屋权属登记备案资料，理应承担相应的违约责任。从合同约定的交房时间2011年6月25日至备案证办妥之日2016年2月1日，盛达公司共逾期1681天，盛达公司应向翟铁山支付逾期交房违约金2786072.59元（16573900元×0.0001×1681天），支付逾期办证违约金16573.9元（16573900元×0.001）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、海南盛达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向翟铁山支付逾期交房违约金2786072.59元；二、海南盛达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向翟铁山支付逾期办证违约金16573.9元；案件受理费29221元（翟铁山已预缴），由海南盛达房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。
经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
另查明,二审中，翟铁山认可2011年7月13日收房。
再查明，翟铁山与海南双大集团有限公司均认可如下事实：双方签订的两份《房屋租赁合同》，第一份《房屋租赁合同》显示海南双大集团有限公司承租翟铁山的涉案房屋，租期自2011年2月16日始至2014年2月15日，租金总计8877744元。第二份《房屋租赁合同》显示海南双大集团有限公司承租翟铁山的涉案房屋，租期自2014年2月16日始至2015年2月16日，租金每年2841240元。2011年1月18日，翟铁山向海南双大集团有限公司出具收条，显示翟铁山收到该公司交来涉案商铺2011年2月16日至2014年2月的租金8877744元。2014年2月25日、2014年9月5日，海南双大集团有限公司分两次通过银行转账向翟铁山转款共计2841240元。翟铁山认可两份《房屋租赁合同》及收据、转帐的真实性,但其主张2011年2月16日始至2014年2月15日房屋租赁合同内容是虚假的，并未实际履行，租金8877744元并未收到。翟铁山确认第二份租赁合同已实际履行完毕且也收到租金2841240元。盛达公司主张两份《房屋租赁合同》都已实际履行且翟铁山也收到了全部租金，翟铁山已获得利益。
对二审当事人争议的事实，本院认定如下：翟铁山主张第一份2011年2月16日始至2014年2月15日房屋租赁合同内容是虚假的，并未实际履行，租金8877744元并未收到。本院认为，在双方对该租赁合同及翟铁山出具收到租金8877744元收据真实性均予以确认的情况下，翟铁山应当对其主张负举证责任，在其未能提供证据予以充分证明的情况下，对其该主张，不予认可。本院认定双方签订的2011年2月16日始至2014年2月15日期间的房屋租赁合同真实、有效，翟铁山收到该公司交来涉案商铺2011年2月16日至2014年2月的租金8877744元。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
本案双方争议的焦点为盛达公司是否逾期交房构成违约的问题。
一、双方均认可合同系先交房款后签合同。按照2011年7月13日双方签订的合同约定，盛达公司向翟铁山交房的时间为2011年6月25日，双方合同约定的交房日期早于合同签订之日，显然按照合同约定及市场交易惯例，无法履行，也不符合常理。故，本院认为，在此情况下，以双方就各自的权利义务进行明确约定之时，也就是双方签订合同之时即2011年7月13日认定为交房时间，符合客观情况。
二、诉讼中，翟铁山认可于2011年7月13日收房，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，盛达公司将房屋交给翟铁山占有、使用，视为履行了房屋交付义务。
三、翟铁山与案外人海南双大集团有限公司签订涉案房屋从2011年2月16到2015年2月16日4年期间的两份租赁合同，翟铁山也收到海南双大集团有限公司支付的4年房租达1千余万元。翟铁山出租商铺收取租金的行为表明翟铁山对涉案房屋从收房后进行了正常的占有、管理、使用、收益，足以说明翟铁山实质接收了房屋，也应视为2011年7月13日盛达公司履行了房屋交付义务。
由上可见，2011年7月13日盛达公司已交房给翟铁山，盛达公司交房不构成违约，亦不应承担逾期交房的违约责任。翟铁山主张盛达公司逾期交房且应承担违约责任，不符合事实,无合同与法律依据，不予支持。
综上所述，盛达公司的上诉请求成立，应予支持;一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4307号民事判决第二项，即”海南盛达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向翟铁山支付逾期办证违约金16573.9元”；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4307号民事判决第一项，即”海南盛达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向翟铁山支付逾期交房违约金2786072.59元”；
三、驳回被上诉人翟铁山的其他诉讼请求。
如果当事人未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29221元（翟铁山已预交），二审案件受理费29322.35元（海南盛达房地产开发有限公司已预交），共计58543.35元，由翟铁山负担58113.35元；由海南盛达房地产开发有限公司负担430元。
本判决为终审判决。
审判长扆成塘
审判员李新建
审判员陈太洪
二〇一七年三月二十七日
书记员罗瑛
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
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