广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终18705号
上诉人（原审原告）:彭寿昌，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：吴剑良，广东德能律师事务所律师。
被上诉人（原审���告）：吴群，身份证住址安徽省六安市金安区，现住广州市。
委托诉讼代理人：丁海才，广东禹优律师事务所律师。
原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：扶伟聪，职务董事长。
委托诉讼代理人：吴嘉贝、孔志斌，均系该司职员。
上诉人彭寿昌因与被上诉人吴群、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人彭寿昌的委托代理人吴剑良与被上诉人吴群的委托代理人丁海才到庭参加诉讼。合富公司经本院传���传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
彭寿昌上诉请求：1、撤销(2016)粤0103民初4329号民事判决；2、判令确认彭寿昌与吴群签署的《存量房买卖合同》已于2016年4月25日解除；3、判令吴群立即腾空并迁离广州市XX大道XX号XX房（以下简称涉案房屋）；4、判令吴群支付违约金人民币180000元；5、判令吴群支付自2011年5月27日起至实际迁离涉案房屋之日止的房屋使用费(按房管局参考租金标准，暂计至2016年6月30日为人民币286770元)；6、判令吴群承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法官没有依法行使释明权，违反《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条。彭寿昌主张确认合同解除，一审认定合同无效时，没有依法履行释明权，告知彭寿昌变更诉请，而是粗暴直接全部驳回，严重违反民诉规定。2、合同属于部分(成交价)无效，而非全部无效。本案的第一份买卖文件即《委托办理房屋买卖转让手续合同》，是在开发商未出证前签署，没有约定具体的申请按揭时间、涂销抵押时间、过户日期以及逾期付款责任等重要条款，仅具主观购买意向，不具有履行性。而第二份买卖文件即《存量房买卖合同》，是在开发商出证后签署，并改变了按揭申请金额(114万改为100万)，还分别在附件付款方式第3、4、5条，第四条、第十一条约定中填补了前一份买卖文件的空白，均属交易中的重要条款，具有实际履行性。吴群和中介为避税(两份买卖文件均约定由吴群承担双方税费)，合同将成交价拆分为成交价与装修款。该拆分行为意图避税，可以认定拆分无效(实际上，对于成交价偏低的合同，税局亦只会改按核定的市场价定税，而不会全盘否定合同)。但合同其他条款（如变更���揭、约定按揭日、涂销抵押日、过户日等）均是双方当事人变更条款的真实意思表示，认定成交总价的拆分无效，并不影响其他条款的效力，其他条款仍然有效。一审判决在可以认定合同部分无效的情况下，却认定整个合同无效。其不顾实际情况，一审判决是为寻找借口驳回彭寿昌请求而一刀切处理，严重偏袒违约方。3、一审判决查明事实错误。一审判决第7页第四行称，彭寿昌未能提供证据证实已涂销抵押，属于查明事实严重错误。相较于彭寿昌提交的证据4《房地产权证》上的抵押登记，证据11《不动产权证书》上已显示没有抵押登记情况，证实此时已涂销抵押。而在一审庭审时没有询问彭寿昌涂销事宜，一审庭审后也没有查明证据11，就匆忙判决。4、一审判决遗漏查明吴群违约的4项重要事实。一审判决有意简化不能过户原因，仅以一句“双方至今未办理涉案��屋的产权从原告名下过户给被告的过户手续。”略过交易过程，紧接着便称彭寿昌发微信解除合同。其意图是掩盖完整事实，造成彭寿昌突然无理解除合同的假象。实际情况是吴群存在以下违约在先的行为：第一，吴群要求再付6万元才过户的违约事实。2016年6月15日，吴群还发短信给彭寿昌“……，现在要过户还是要那么多15万，如果你真想把这件事解决那把剩下的6万给我，我再信用卡套点钱出来凑合凑合把户过了”(详见彭寿昌证据12)；第二，吴群在过户期限后一年多才取得按揭同贷书的违约事实。根据《存量房买卖合同》第四条第1款的约定，双方应当于2014年12月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，但吴群却于2016年3月18日才取得同贷书(详见上诉人证据9)。第三，彭寿昌自4月18日起多次催促，吴群无法过户，彭寿昌又明确最迟25日必须过户，吴群在25日���无法过户的违约事实。合同约定2014年12月31日过户，但截至2016年4月18日彭寿昌发短信要求过户，吴群仍无法过户（详见彭寿昌证据8）。第四，吴群拒付约定余款14万元的违约事实。《委托办理房屋买卖转让手续合同》约定吴群按揭114万，付首期118.5万(详见彭寿昌证据1)。而合同变更为按揭100万，付首期及装修补偿132.5万(详见彭寿昌证据5)。因吴群已付118.5万，故应再付14万，但是，吴群至今未付。5、本案双方的争议焦点在于彭寿昌是否有权解除合同。一审对吴群是否违约，彭寿昌能否解除合同，均没有进行认定，反而将焦点放在双方均无异议的成交价上。判决没有实际解决矛盾，6、吴群违反约定的购房资格义务及过户期限。截至2016年4月25日，吴群仍不具备购房资格，无法过户，已严重违反双方签订的《存量房买卖合同》的约定。
吴群二审��辩称其不认同彭寿昌的上诉，同意一审判决，吴群认为彭寿昌的上诉没有事实和法律的依据。1、吴群认为一审法院认定合同无效，而对合同无效行使释明权是一审法官的自由裁量权。彭寿昌认为一审法院根据法律认定合同无效不存在法律适用不当问题。2、吴群认为双方签订的合同确实违背了当事人买卖价款的事实，第二份合同约定的价款与事实不符，因为不存在装修款部分，这仅是因为彭寿昌非法避税行为导致的。因此，一审法院认为合同为无效合同符合法律规定。3、关于涂消抵押的问题，吴群认为与房屋买卖没有关联性。因为二手房买卖一般都存在涂消抵押问题。4、在买卖过程中，彭寿昌开始没有取得房产证，不具备过户条件，因此当时没有约定过户时间，但吴群还是按照合同约定及时地将首付款支付1185000元给彭寿昌。彭寿昌才去做了涂消抵押，即吴群积极���行合同义务的。在双方交涉过程中，吴群是要求继续履行合同的，但彭寿昌并不同意，后因彭寿昌的配偶的问题，导致过户存在反复，因此吴群认为双方在过户上都是存在一定问题。后来双方签订第二份合同时，约定支付余款14万元，但这并非事实。在第一份合同中已经约定了购房款，且吴群已经及时缴纳了。至于约定的装修款是不存在的。5、吴群是一直想履行合同。当时的情况是彭寿昌未取得房产证，因此即使吴群补交一年社保也无法办理过户。房产证是在2年后才办理好，但当时广州市的政策已经变化，要求缴纳3年社保才能购房。现吴群已经入户广州，因此不存在不能过户的障碍，合同是可以继续履行的。6、购买涉案房屋时，双方是清楚买家的情况的。吴群认为此前的房产不能过户的责任不能归责吴群。现吴群已经具备购房资格，涉案房产是可以过户的。
合富公司二审提交书面答辩状称：1、合富公司是房屋买卖的经纪方。2011年5月9日，经合富公司介绍买卖双方就买卖涉案房屋相关事宜达成一致，签署了《委托办理房屋买卖转让手续合同》，并于2014年5月9日就该交易签署了《存量房买卖合同》。2、根据合同约定，本次交易的总成交价格为232.5万元，付款方式为涂销抵押后按揭付款，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后10个工作日内配合完成本次交易的递件手续。3、对于买卖双方是否解除合同的买卖关系，合富公司并无异议，但合富公司不同意解除合同中的居间关系，如买卖双方愿意继续进行本次交易，合富公司愿意继续提供居间服务。
彭寿昌向一审法院起诉请求：1、确认彭寿昌与吴群签署的《存量房买卖合同》已于2016年4月25日解除；2、吴群立即腾空并迁离广州市黄沙大道16号3805房；3、吴群支付违约金￥180000元；4、吴群支付自2011年5月27日起至实际迁离涉案房屋之日止的房屋使用费（按房管局参考租金标准，暂计至2016年6月30日为￥286770元）；5、吴群承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年5月9日，彭寿昌（卖方）与吴群（买方）、广东合富房地产置业有限公司（代办方）签订《委托办理房屋买卖转让手续合同》，约定：买卖双方共同委托代办方办理广州市荔湾区XX大道XX湾第XX幢XX层XX房的房屋买卖转让手续，该物业建筑面积为89.46平方米；买卖双方同意该物业之成交价为人民币2325000元；买卖双方同意按涂销抵押后按揭付款方式自行交收楼款，买方应在2011年5月9日交付定金人民币50000元给卖方，买方应在2011年5月16日交付首期楼款人民币1135000元给卖方，银行交付尾期楼款人民币1140000元给卖方；买卖双方须按照广州市房地产交易所的要求，将办理该物业买卖转让手续所需的全部证件和资料交给代办方；合同签订后，代办方在收齐买卖双方的上述资料和费用后，向广州市房地产交易所办理该物业的买卖转让手续；买卖任何一方不办理或不按期办理交易手续，即视为违约，由违约方承担相应的违约责任；代办方只负责办理以上委托事项，有关上述房屋的产权纠纷、债务、税项及其他行为，或代办房产交易前买卖双方约定出现分歧或买卖过程中出现纠纷，由双方协商或通过法律途径处理，代办方对此不负任何责任；卖方于收齐首期楼款当天交付该物业给买方使用；买卖双方知悉该物业尚未出具一手房地产权证，卖方需到发展商处办理一手房地产权证手续并支付相关费用，本次交易过户税费由买方支付买卖双方过户税费等等。上述合同签订后，吴群依约向彭寿昌支付了定金、首期楼款共计1185000元，彭寿昌也依约将涉案房屋交付给吴群使用。
2011年5月27日，彭寿昌（卖方）与吴群（买方）签订补充协议，约定：卖方不按照合约出售该物业，应支付违约金人民币1185000元给买方联营退还已支付房款人民币1185000元给买方；买方不按照该合约之约购买该物业的，不能要求卖方退还已支付房款人民币1185000元等等。
2013年5月27日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋的产权登记至彭寿昌名下，且登记地址为荔湾区XX大道XX号XX房，即彭寿昌向开发商购买涉案房屋后，此时才取得涉案房屋的产权。
2014年5月9日，卖方彭寿昌（甲方）与买方吴群（乙方）、房地产中介服务机构广东合富房地产置业有限公司（丙方）签订《���量房买卖合同》及附件付款方式，约定：房地产地址荔湾区XX大道XX号XX房，该房地产按整套出售并计价，总金额人民币1800000元整；甲乙双方应于2014年12月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；买方承担全部税费；买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付525000元作为房屋装修费及家电设施的补偿款，该款项在2014年12月31日（不迟于递件当天）付清；且上述附属设施补偿款项与房地产价款为不可分割，任何一方不得主张分开出售或者分开承购等等。该合同落款处的重要提示4写明：“经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力，购买资格等承担完善义务和相关法律责任。如合同约定因政策原因延迟交易的，延迟交易期间内，任何一方不因依政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担。”该合同附件付款方式约��：定金人民币140000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年100万元的银行贷款（以银行批准为准）；买卖双方同意经银行审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后10个工作日内配合完成本次交易的递件手续；卖方收取定金后10日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受贷款申请之日起10日内一次性付清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同��贷款后，首期楼款（不含定金）人民币660000元，买方应在2014年12月31日前（不迟于递件日）直接支付卖方；楼价款（即申请贷款）人民币1000000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接支付给卖方等等。但上述存量房买卖合同签订后，吴群并没有支付定金140000元给彭寿昌，彭寿昌也未能提供证据证实其已经涂销了涉案房屋的抵押登记，双方至今未办理涉案房屋的产权从彭寿昌名下过户给吴群的过户手续。
2016年4月25日21.06时，彭寿昌发微信给被吴群说：“很遗憾，我已经没有时间了，由于你不具备买房资格，没有办法过户，合同自行解除。”吴群则说：“我在想办法呀！造成这样又不是我一个人的错，你如果不拖那么久早就过户了。”
又查，吴群从2015年5月13日起取得广州市社会保障（市民）卡，在本市购买社保至今未满三年。
一审法院认为：彭寿昌（卖方）与吴群（买方）、广东合富房地产置业有限公司（代办方）于2011年5月9日签订的《委托办理房屋买卖转让手续合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应切实履行。上述合同约定涉案房屋的总成交价款为人民币2325000元，其中定金人民币50000元、首期楼款人民币1135000元，余款1140000元通过银行按揭贷款支付。吴群已经依约向彭寿昌支付了定金人民币50000元、首期楼款人民币1135000元共计1185000元，彭寿昌也依约将涉案房屋交吴群使用。
在彭寿昌依约将涉案房屋交吴群使用3年的情况下，各方当事人就涉案房屋的买卖还重新签订合同即卖方彭寿昌（甲方）与买方吴群（乙方）、房地产中介服务机构广东合富���地产置业有限公司（丙方）于2014年5月9日签订的《存量房买卖合同》及附件付款方式，约定涉案房屋按整套出售的总金额为人民币1800000元、吴群向彭寿昌一次性支付525000元作为房屋装修费及家电设施的补偿。其中总金额人民币1800000元分为定金人民币140000元、首期楼款人民币660000元，余款1000000元通过银行按揭贷款支付。但上述《存量房买卖合同》及附件付款方式，约定涉案房屋按整套出售的总金额为人民币1800000元、吴群向彭寿昌一次性支付525000元作为房屋装修费及家电设施的补偿，两项合计人民币2325000元，这与各方当事人于2011年5月9日签订的《委托办理房屋买卖转让手续合同》约定的涉案房屋的总成交价款为人民币2325000元相符，实质是各方当事人将涉案房屋的总成交价由2325000元变更为1800000元，以达到少交交易税即逃税的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益。”的规定，一审法院认定卖方彭寿昌（甲方）与买方吴群（乙方）、房地产中介服务机构广东合富房地产置业有限公司（丙方）于2014年5月9日签订的《存量房买卖合同》及附件付款方式无效。合同无效不存在解除的问题，故彭寿昌诉请确认彭寿昌与吴群签署的《存量房买卖合同》已于2016年4月25日解除的诉讼请求，一审法院不予支持；彭寿昌诉请吴群支付违约金￥180000元的诉讼请求，一审法院也不予支持。
彭寿昌并没有诉请解除彭寿昌（卖方）与吴群（买方）、广东合富房地产置业有限公司（代办方）于2011年5月9日签订的《委托办理房屋买卖转让手续合同》，即该合同并没有解除，故彭寿昌诉请吴群立即腾空并迁离广州市黄沙大道16号3805房的诉讼请求，一审法院不予支持。
彭寿昌将涉案房屋交给吴群使用，是彭寿昌履行彭寿昌（卖方）与吴群（买方）、广东合富房地产置业有限公司（代办方）于2011年5月9日签订的《委托办理房屋买卖转让手续合同》的义务，吴群使用涉案房屋无需向彭寿昌支付房屋使用费，故彭寿昌诉请吴群支付自2011年5月27日起至实际迁离涉案房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于吴群申请一审法院向广东合富房地产置业有限公司调取该公司曾向彭寿昌与吴群发出的律师函的问题，因该律师函由本案当事人保管，应由本案当事人提供，不属一审法院调查取证范围，故一审法院不予调取。
广东合富房地产置业有限公司经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年10月19日作出如下判决：驳回原告彭寿昌的全部诉讼请求。本案受理费4151元，由原告彭寿昌负担。
经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。另查明：2014年5月9日，彭寿昌与吴群签订的《存量房买卖合同》第九条交易不成的违约责任第（2）项约定：乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为（该房地产成交价的10%）。
2015年3月31日，吴群委托广州保某理财顾问有限公司办理涉案房产的按揭贷款手续，广州保某理财顾问有限公司向吴群出具《收款收据》收取吴群向该司支付5000元。
2016年3月7日，涉案房屋办妥《不动产权证书》，该证书附记中无显示有抵押登记情况。
2016年3月22日，涉案房屋通过合富公司于存量房网上交易系统办理了存量房买卖合同（合同编号：16030194342）的签约手续。双方（甲方：彭寿昌，乙方：吴群）约定：该房地产按整套出售并计价，总金额人民币1800000元整。合同第三条约定付款方式为：甲乙双方经协商先择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付人民币140000元整。首期款：乙方应2014年12月31日前（不迟于递件日）直接向甲方支付房款人民币660000元整。剩余房款1140000元整，由乙方于2016年4月15日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲方双方应当及时提供按揭手续��需资料。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照下列第a种方式处理：a、乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天以现金方式向甲方补足差额。合同第十条约定交易不成的违约责任第2项约定，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。
2016年4月18日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支付出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，通知吴群同意发放1140000元贷款用于支付购房款。
2016年4月29日，合富公司向彭寿昌出具《知会函》，该函中记载有：“至彭寿昌，2014年5月9日，阁下就出售位于荔湾区XX大道XX号XX房之物业（下称“该物业”）一事，与我司及买方吴群小姐签署了编号为GHA0010145的《存量房买���合同》(下称“合同”)，合同约定，阁下同意银行经审批出具同意贷款通知书及阁下办妥该物业的涂销抵押手续后10个工作日内配合完成本次交易的递件手续。合同签署后……”，通知彭寿昌在收到本函后五日内与该司荔湾广场分行主管俞某先生（联系电话：137××××0809）或相关经办人联系，按照合同约定尽快配合办理本次交易的递件手续，继续与买方进行余下交易。
2017年1月13日，广州市人力资源和社会保障局向广州市人力资源市场服务中心出具《关于引进吴群的批复》，同意吴群引进到广州宝铭人力资源有限公司工作，户口迁入广州市。
2017年1月19日，广州保某理财顾问有限公司向吴群出具发票，该发票记载为服务费，4707.55元整。
2017年1月25日，公安部门出具粤准字07921167号《准予迁入证���》。
2017年2月8日，广州市公安局多宝派出所办理《常住人口登记卡》准予吴群迁入广州市，并向其出具《居民身份证领取凭证》。
二审期间，经本院询问，彭寿昌同意返还吴群已支付的款项1185000元。
二审期间，彭寿昌回复本院提交《广州市房屋交易监管中心》出具的穗房监管【2017】17号《关于查询网签情况的复函》及彭寿昌、吴群于2016年3月22日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：16030194342），证明网签合同中的房产交易价款为180万元，是按2014年5月9日双方签订的《存量房买卖合同》中约定的180万元交易价款约定的，证实2014年5月9日双方签订的《存量房买卖合同》是双方真实的意思表示。吴群质证认为：网签合同中价款180万元，与2014年5月9日签订的《存量房买卖合同》都为180万元，可���证明《存量房买卖合同》真实意思是为了避税，真实的房屋价款是232.5万元，中介公司答辩状中也明确交易价格是232.5万元，说明双方的交易价款是按第一份合同确定的，而不是按照《存量房买卖合同》及网签合同确定的。彭寿昌想证明2014年5月9日双方签订的《存量房买卖合同》是双方真实的意思表示与事实不符。1、网签合同的时间为2016年3月22日,2016年3月31日吴群就委托中介机构办理房屋的按揭贷款手续，可见吴群是积极配合办理按揭贷款手续的。2、从涉案房产的交易总金额看，涉案房款并无装修价款的约定，因此《存量房买卖合同》及网签合同均非双方实际履行的合同。3、从贷款金额看，贷款金额114万元，是与第一份合同的尾款一致，而不是彭寿昌之前所说的100万元，吴群已经交付前期款118万元，剩下款正好是114万元，因此说明《存量房买卖合同》及网签合同���吴群还需支付14万元首期款与事实不符。所谓的还需支付14万元首期款是无需支付的，也再次可见网签合同及《存量房买卖合同》不是双方实际履行的合同。从网签合同第五条看双方并无约定产权转移的明确时间，双方在第一份合同中也无约定产权转移及登记的时间，网签合同是后签订的一份合同，而最后签订的网签合同并无按照《存量房买卖合同》的约定来确定过户时间，可见双方是就产权过户登记时间并无明确约定。这是因为各方都明确知道吴群属于限购限贷范围，只是要求吴群对购房资格承担完善义务，因此没有约定双方的具体过户时间，即吴群具备了过户条件就有权要求继续履行合同。现吴群已经获得广州市户籍，已完全具备过户条件，因此吴群请求法院判决合同继续履行。
二审期间，吴群向本院提交下列证据证明其主张：证据一、《收款收据》，拟证明吴群已在2015年3月31日委托中介机构办理涉案房产的按揭贷款手续；证据二、《增值税普通发票》，拟证明因上述收款收据未注明收费用途，中介机构应吴群要求重新开具了正式发票，并在备注栏中注明了费用用途；证据三、《个人二手房贷款初审结果通知书》，拟证明双方于2016年4月18日已通过按揭贷款手续；证据四、《知会函》，拟证明彭寿昌故意拖延不配合过户（一审已提交）；证据五、《关于引进吴群的批复》，拟证明吴群已获广州市有关部门同意入户；证据六、《2017年度广州市入户人员信息卡》，拟证明吴群已获广州市接收入户；证据七、《准予迁入证明》，拟证明吴群已获广州市有关部门准予迁入；证据八、《常住人口登记卡》，拟证明吴群已获得广州市户籍。彭寿昌质证认为：对《收款收据》的真实性由法庭依法确认，对关联���有两点意见：1、2014年5月9日《存量房买卖合同》已约定吴群应当于2014年5月19日前申请按揭，而该收据的日期为2015年3月31日，即使该收据属实，也证明吴群明显违约；2、对证据二《发票》的关联性意见与第一项证据一致。对证据三、《同贷书》的真实性予以确认，但该《同贷书》的落款日期是2016年4月18日，远超过2014年5月9日《存量房买卖合同》约定的日期，也证明吴群严重违约。对证据四、《知会函》，彭寿昌没有收到，真实性由法庭依法确认，对该《知会函》有三点意见。1、该函印证2014年5月9日《存量房买卖合同》真实有效，是双方实际履行的合同。该函是在网签之后发出的，但合富公司第一句援引的是2014年5月9日《存量房买卖合同》，而不是援引网签合同，更不是2011年《委托办理转让房屋买卖合同》，证明2014年5月9日《存量房买卖合同》是双方真实认可的���同。2、彭寿昌提交的微信及短信截图，已证实是吴群没有购房资格，而非彭寿昌不配合，吴群也承认其无购房资格，所以不配合的是吴群，而非彭寿昌。因此合富公司在函中所称彭寿昌不配合是与事实不符。3、彭寿昌提交的关于中介方的短信及与吴群之间的微信都已经证实是彭寿昌主动催中介让吴群过户，而非中介或吴群催促彭寿昌过户，因此该函中称彭寿昌不配合的说法是不实真实的，请法院对该部分内容不予采信。对证据五、《关于引进吴群的批复》，证据六、《2017年度广州市入户人员信息卡》，证据七、《准予迁入证明》，因无原件，彭寿对证据的三性均不予确认。对证据八、《常住人口登记卡》的真实性予以确认，但彭寿昌认为合同已解除，该证据与本案无关。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民���诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对彭寿昌的上诉请求与吴群、合富公司的答辩意见，分析如下：
一、关于双方所签订协议效力及解除问题。彭寿昌与吴群就涉案房屋的买卖于2011年5月9日签订的《委托办理房屋买卖转让手续合同》；2011年5月27日，签订的《补充协议》；2014年5月9日，彭寿昌与吴群、合富公司签订的《存量房买卖合同》；2016年3月22日，买卖双方通过合富公司于存量房网上交易系统办理《存量房买卖合同》（合同编号：16030194342）的签约手续（下称网签合同），均是双方的真实意思表示，但上述《存量房买卖合同》及网签合同中对涉案房屋交易价格约定部分无效，该部分无效，并不影响其他约定条款的效力。对此，本院分析如下：首先，从本案证据及当事人陈述可知，2011年5月9日彭寿昌在未取得涉案房屋房产证的情况下与吴群签订了《委托办理房屋买卖转让手续合同》，约定房屋转让价值为2325000元。双方此后在《存量房买卖合同》中所约定的涉案房屋交易费用总金额，经计算与上述房屋转让价值2325000元是一致的。另，从中介方合富公司在该司答辩意见中所述的“本次交易的总成交价格为232.5万元”亦可印证上述交易价格的约定。由此可认定，本案双方就涉案房屋真实交易的价格为2325000元。上述合同签订后，吴群依约向彭寿昌支付了定金、首期楼款共计1185000元，彭寿昌也依约将涉案房屋交付给吴群使用。虽然该份合同并未约定具体的申请银行按揭1140000元时间、彭寿昌涂销抵押时间、递件过户日期以及逾期付款责任等重要条款，但双方已部分履行该合同。其次，2011年5月27日，双方签订《补充协议》中约定的是任何一��不继续履行合同应承担的违约责任，但已为双方后续签订《存量房买卖合同》中约定的违约责任所变更，不具有继续履行性。再次，彭寿昌与吴群所签订《存量房买卖合同》、网签合同中将涉案房屋的总成交价由2325000元变更为1800000元，以达到少交交易税即逃税的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益。”的规定，彭寿昌与吴群、房地产中介服务机构广东合富房地产置业有限公司在《存量房买卖合同》、网签合同中将涉案房屋出售价格约定部分无效，该部分无效，并不影响其他约定条款的效力，法院可对有效部分进行审理。对彭寿昌上诉认为一审法院未依法行使释明权，程序不当的主张，本院不予采纳���最后，根据广州市房管部门颁布的房屋限购政策，购房人应具备相应的购房资格才可以买卖房屋。从本案二审查明事实来看，就本次交易的后续履行，双方在《存量房买卖合同》及网签合同中对涂销抵押、办理按揭手续、递件等继续作出了约定。彭寿昌与吴群在2014年5月9日签订的《存量房买卖合同》中约定：双方应当于2014年12月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。此后双方又于办理网签的合同中提及首期款乙方（吴群）应2014年12月31日前（不迟于递件日）直接向甲方（彭寿昌）支付房款人民币660000元整。由于双方网签合同至2016年3月22日才办理，故上述有关2014年12月31日递件的约定事实上已无法履行。然而，合富公司于2016年4月29日向彭寿昌发出《知会函》中提及了双方于2014年5月9日的合同中约定，银行经审批出具同意贷款通知书及阁下办妥该物业涂销抵押手续后10个工作日内配合完成本次交易的递件手续，为此，该司催促彭寿昌履行递件手续。合富公司二审答辩意见亦述及该约定。由此可见，本案双方对于办理递件手续的时间是有明确约定的，即银行经审批出具同意贷款通知书及办妥该物业涂销抵押手续后10个工作日内完成本次交易的递件手续。对吴群认为双方之后并没有重新约定递件时间，应视为递件时间待定的主张，本院不予采纳。本案一审彭寿昌提交2016年3月7日办理涉案房屋《不动产权证书》显示已不存在抵押情况，而吴群二审提交2016年4月18日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，则通知吴群同意发放1140000元贷款用于支付购房款。另，再从合富公司发出上述《知会函》可知，双方实际上已迟于前述约定办理递件手续。导致未办理递件手续的原因，从二审查明的事实来看，吴群虽于2017年2月8日取得广州入户资格，但已迟于双方签订第二份《存量房买卖合同》近一年的时间，加之上述有关递件时间的约定，吴群至2016年4月25日彭寿昌向其提出解除合同时仍是不具备广州市购房资格的，故，由于吴群不具备购房资格导致双方实际无法办理递件手续，该原因导致了双方签署的所有协议均无法继续履行，吴群已构成根本性违约，彭寿昌享有解除合同的权利。综上，本案彭寿昌诉请双方签署《存量房买卖合同》已于2016年4月25日解除于法有据，本院予以支持。由于彭寿昌与吴群就涉案房屋买卖所签订的《委托办理房屋买卖转让手续合同》、《补充协议》、《存量房买卖合同》、网签合同，后签订的协议补充及更改了签订在前协议约定的内容，双方所有协议约定是连续且不可分割的，故，双方所签订《存量房买卖合同》解除后，此��所签订的《存量房买卖合同》、《委托办理房屋买卖转让手续合同》、《补充协议》及后续办理的网签合同应一并予以解除为宜。一审法院认定卖方彭寿昌（甲方）与买方吴群（乙方）、房地产中介服务机构广东合富房地产置业有限公司（丙方）于2014年5月9日签订的《存量房买卖合同》及附件付款方式无效。合同无效不存在解除的问题，对彭寿昌诉请确认彭寿昌与吴群签署的《存量房买卖合同》已于2016年4月25日解除的诉讼请求，不予支持错误，本院予以纠正。双方所签协议解除后，吴群应腾空并迁离广州市黄沙大道16号3805房，对彭寿昌该项诉请，本院予以支持，而彭寿昌亦应将其收取吴群的款项1185000元返还给吴群。鉴于彭寿昌二审明确表示其同意返还已收取吴群的款项1185000元，为避免诉累，本院在本案中一并判处彭寿昌返还吴群已付款项1185000元。至于该款项的��息处理如后所述。
二、关于违约责任问题。如前所述，吴群至2016年4月25日仍不具备广州市购房资格已构成根本性违约导致双方所签订协议均解除。根据2014年5月9日，彭寿昌与吴群签订的《存量房买卖合同》第九条交易不成的违约责任第（2）项约定：乙方（吴群）不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方（彭寿昌）支付违约金，违约金为（该房地产成交价的10%），且彭寿昌与吴群于2016年3月22日办理网签合同中第十条第2项亦有一致的约定。故，吴群未按合同约定买入涉案房屋应承担的违约责任应为房地产成交价2325000元的10%即232500元，本案彭寿昌仅向其主张180000元是其对自己权利的处分，本院予以支持。
三、关于房屋使用费问题。如上所述，彭寿昌、吴群作为买卖双方，在彭寿昌未取得房地产权证、吴群未���备购房资格的情况下签订《委托办理房屋买卖转让手续合同》，彭寿昌依约将涉案房屋交付给吴群使用，而吴群是根据双方协议约定收楼后入住涉案房屋的，其使用涉案房屋有一定的原因。为此，对彭寿昌要求吴群向其支付合同解除之前的房屋使用费，本院不予支持，但，吴群使用涉案房屋期间实际产生了一定的获益，故在本案本院一并判处彭寿昌返还吴群已付款项1185000元后，吴群亦无权向彭寿昌主张其已付款项的利息。因吴群构成根本性违约，对彭寿昌诉请双方所签订《存量房买卖合同》于2016年4月25日解除，本院亦予支持。故，合同解除之后，吴群已无权继续在涉案房屋居住，彭寿昌要求吴群支付2016年4月25日合同解除后到实际迁离涉案房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费的标准以房管部门公布的参考租金标准计算）合理合法，本院予以支持。
综上所述，一审查明事实不清，适用法律错误，应予纠正。上诉人彭寿昌上诉请求、理由部分成立，本院予以支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4329号民事判决；
二、确认彭寿昌、吴群签署的《存量房买卖合同》已于2016年4月25日解除；
三、自本判决送达之日起十日内，吴群腾空并迁离广州市黄沙大道16号3805房，将房屋交还给彭���昌；
四、自本判决送达之日起十日内，彭寿昌向吴群返还1185000元；
五、自本判决送达之日起十日内，吴群向彭寿昌支付违约金180000元；
六、自本判决送达之日起十日内，吴群向彭寿昌支付广州市黄沙大道16号3805房的房屋使用费（该费用按房管部门公布的参考租金标准计算，自2016年4月25日起计算至实际迁离涉案房屋之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4151元，由吴群负担；二审案件受理费8302元，由吴群负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 郑怀勇
审判员 万力平
二〇一七年三月九日
书记员 杨仁义
王心怡