广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3284号
上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区国有资产管理办公室（原惠州市惠阳区新信资产管理办公室），住所地：惠州市惠阳区淡水南门东街***号。
法定代表人：陈家阆。
委托诉讼代理人：刘丽梅，广东铸铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨利兴，广东铸铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈文通，男，汉族，1975年10月4日出生，户籍地址：广东省东源县，
委托诉讼代理人：刘兴斌，广东稳健律师事务所律师。
上诉人惠州市惠阳区国有资产管理办公室（以下简称“惠阳国资办”）与上诉人陈文通房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初4015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室诉讼请求：1、判令解除原被告之间关于位于秋长牛郎径厂房一栋（含房后约1000平方米空地）的租赁关系；2、判令被告立即清场迁出租赁厂房并向原告返还厂房（含房后约1000平方米空地）；3、判令被告向原告支付自2014年8月1日起至租赁关系解除之日止的租金及拖欠租金的滞纳金（租金按每月6000元计，滞纳金以每月租金数额为基数自当月6日起按每月5%计至该月租金清偿之日止，暂计至2016年8月31日拖欠租金150000元，滞纳金97500元）；4、判令被告自租赁关系解除之日起至厂房实际返还原告之日止按租金标准每月6000元向原告支付厂房占有使用费以及拖欠占有使用费的滞纳金（滞纳金以每月占用费金额为基数自当月6日起按每月5%计至该月占用费清偿之日止）；5、由被告承担本案的保全费、受理费等全部诉讼费用。事实与理由：2007年5月22日，原告与胡秀青签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于秋长牛郎径厂房一栋（含房后约1000平方米空地）出租给胡秀青作加工家私使用，租期为2007年7月1日至2012年6月30日止，每月租金人民币6000元，于每月5日前将租金交原告，逾期未交，除罚所欠租金5%滞纳金外，原告有权解除合同，并不作任何赔偿。租赁期限届满后，涉案厂房继续租赁使用至今。但自2014年8月起，被告未按约定支付租金，原告以胡秀青为被告向惠州市惠阳区人民法院提起租赁合同纠纷民事诉讼，在诉讼过程中被告陈文通出具书面《关于我租赁惠阳国资办厂房的情况说明》，陈述涉案厂房实际由其承租。惠州市惠阳区人民法院据此作出了（2016）粤1303民初984号《民事判决书》，驳回了原告的全部诉讼请求。暂计至2016年8月31日止，原告的涉案厂房共被拖欠25个月的租金人民币150000元，按月5%计算逾期交租的滞纳金人民币97500元。原告认为，既然被告陈文通出具书面《关于我租赁惠阳国资办厂房的情况说明》，陈述涉案厂房实际由其承租，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“……。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”与第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”等规定，原告与被告之间的租赁关系合法有效，受法律保护，被告未按约支付租金，已构成违约。
原告对其陈述的事实提供了如下证据材料：1、原告事业法人证书、关于同意新信资产管理办公室更名等问题的通知；2、被告的身份证；3、租赁合同；4、关于我租赁惠阳国资办厂房的情况说明；5、（2016）粤1303民初984号《民事判决书》；6、（2016）粤1303民终3053号《民事裁定书》；7、淡水城市信用社与叶斌杰土地转让合同书；8、惠阳县人民政府关于淡水城市信用合作社征地的批复；9、资料移交清单。
被告陈文通辩称，1、请依法驳回原告的诉讼请求。涉案房屋无房产证，也没有建设工程规划许可证，因此双方的租赁关系无效；2、我方一再要求与原告签订合同，但是原告拒绝签订，并且总是威胁我方说要将场地随时收回。由于原告拒不签订书面合同，也不提供场地证明，导致我方无法办理营业执照；3、早在2012年的时候，我方就多次告知原告，我方无法经营，场地也没有使用了，尤其是在2014年8月后，我方就没有进入过场地，我方一再要求与原告办理交接，但是原告不予理会，因此，涉案租赁关系无效的过错在于原告，对于造成的损失全部由原告承担；4、我方曾经对场地进行装修，包括水电设施，消防设施，机器设备的安装，这些损失都要原告承担，尤其是我方无法经营导致设备闲置，因此，设备的折旧费由原告承担，特别是在原告为了起诉案外人胡秀青，将我方设备错误查封，整个场地都贴了封条，场地和设备也是由原告保管。这次诉讼将我的设备再次查封，但是从现场看，设备都遭受了损坏，有一些设备已经丢失，这些损失都应由原告负责赔偿；特别是原告现在还将我方的设备查封，我方在此再次强调，要求原告配合办理交接手续，我方多年没有使用场地了，如果不交接，双方损失巨大。我方的设备闲置，逐步老化，这些损失都是原告的过错造成的。综上，由于原告的过错，导致在租赁关系无效，我方根本就没有使用场地，原告要求我方支付租金和滞纳金，无依据，尤其是原告提出的场地占用费计算至场地实际交付之日止，更是无依据。
被告对其辩解的事实没有提供证据。
原审法院查明的事实
经审理查明，1992年9月29日，叶斌杰与淡水城市信用社签订一份土地使用权转让合同，合同约定叶斌杰将牛郎径永淡公路边的一块2200平方米土地转让给淡水城市信用社。1993年9月15日，广东省惠阳县人民政府办公室出具《关于淡水城市信用合作社征地的批复》【惠阳府办函[1993]××号】，同意淡水城市信用社在秋长镇牛郎径惠淡公路旁征用土地2200平方米作为综合办公楼建设用地。后来因为淡水城市信用社停业整顿清算，原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室（原惠州市惠阳区新信资产管理办公室）通过购买淡水城市信用社的债权资产包取得上述土地的使用权。2012年6月份，被告陈文通与原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室达成口头协议，陈文通以每月6000元租下该土地上的一栋厂房，未约定租期，事后也没有签订书面合同。自2012年6月至2014年7月，被告陈文通一直正常使用该厂房并按时足额向原告支付租金。2014年8月起，被告陈文通未向原告支付租金，但其用于生产的机器设备仍放置在该涉案厂房内。后因原告认为案外人胡秀青拖欠涉案厂房租金，在另案中申请财产保全，本院作出（2016）粤1303财保44号《民事裁定书》，于2016年3月18日采取执行措施查封了在涉案厂房内的机器设备并对厂房大门更换门锁，门锁钥匙及查封设备均由原告保管。2016年11月25日，原告以被告不支付租金为由起诉至本院。
另查明，涉案厂房无房产证，也无建设工程规划许可证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方就涉案厂房的租赁事宜达成口头协议，双方均按照协议履行各自的义务，即原告交付涉案厂房，被告按月足额支付租金。原、被告双方之间成立事实的房屋租赁合同关系，但因涉案厂房未取得建设工程规划许可证并办理相关产权证书，且在法庭辩论终结前亦未取得相关证件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告之间成立的房屋租赁合同关系无效，无效的合同自始无效，原、被告之间的房屋租赁合同关系无需解除。合同无效后，因合同取得的财产应予返还，故原告诉请被告立即清场迁出涉案厂房并返还，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付自2014年8月至租赁关系解除之日的租金及返还厂房之前的房屋占用费问题，因原、被告之间的房屋租赁合同关系无效，则原告不能请求被告按照双方的协议约定支付租金，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应参照双方协议约定的租金标准支付房屋占有使用费，2014年8月之前被告均按月足额支付相关费用，之后并未支向原告支付相关费用。至2016年3月被告仍留有机器设备在涉案厂房内并实际控制涉案厂房。后因原告的查封申请，本院采取保全措施，涉案厂房已由原告实际控制，故被告应按双方之间的约定即每月6000元的标准，向原告支付房屋占用使用费至2016年3月止，计得120000元。关于原告诉请滞纳金的问题，原告将未取得建设工程规划许可证的涉案厂房出租给被告，其自身存在过错，且双方的口头约定并未涉及滞纳金，故对原告诉请被告支付滞纳金问题，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室与被告陈文通之间的房屋租赁合同关系无效。被告陈文通应在本判决生效之日起十日内清场迁出，并向原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室返还位于惠阳区秋长牛郎径惠淡公路旁的厂房。
二、被告陈文通应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室支付房屋占有使用费120000元。
三、驳回原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室其他诉讼请求。
本案受理费2507元、保全费1770元，原告负担1157元，被告负担3120元。
当事人二审的意见
上诉人惠州市惠阳区国有资产管理办公室、陈文通均不服原审判决，分别向本院提出上诉。
上诉人惠州市惠阳区国有资产管理办公室请求：1、依法变更惠阳区人民法院(2016)粤l303民初4015号民事判决书的第二项判项为由被上诉人陈文通向上诉人惠州市惠阳区国有资产管理办公室支付从20l4年8月起的房屋占用使用费150000元（暂计至20l6年8月31日止，之后的占有使用费参照租金标准每月6000元计算至将涉案厂房返还之日止）；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
主要事实和理由：一审法院因上诉人申请查封被上诉人在涉案厂房内的机器设备，认为涉案厂房已由上诉人实际控制，驳回上诉人请求被上诉人支付20l6年4月1日至涉案厂房实际返还之日期间的房屋占用使用费没有事实和法律依据。1、被上诉人自认其于2014年8月开始没有向上诉人支付租金，停止了经营，但把机器设备一直留存在涉案厂房，也未通知上诉人办理厂房移交手续。同时，一审庭审中，上诉人与被上诉人对机器设备至今存放在涉案厂房内的事实无异议。2、上诉人申请查封被上诉人的机器设备，而查封并不改变该机器设备的权属及实际占用涉案厂房的事实；并且，因被上诉人机器设备至今仍占用涉案厂房，导致上诉人无法对涉案厂房进行实际使用或收益等，也直接对上诉人造成了损失。综上，上诉人认为一审判决认定因上诉人申请查封被上诉人在涉案厂房内的机器设备，认为涉案厂房已由上诉人实际控制，驳回上诉人请求被上诉人支付2016年4月1日至涉案厂房实际返还之日期间的房屋占用使用费是错误的，依法应当改判，请二审法院支持上诉人的上列诉请。另补充，涉案厂房是我方通过拍卖取得的，并且当时涉案厂房已经建成了的。
陈文通答辩意见与其上诉状一致。
上诉人陈文通请求：请依法撤销惠阳区人民法院作出的(2016)粤1303民初4015号民事判决第二项，依法改判上诉人陈文通无需向被上诉人支付房屋占有使用费120000元。
主要事实和理由：一、从2014年8月开始，陈文通已经没有占有使用涉案房屋了。1、由于惠州市惠阳区国有资产管理办公室(简称:国资办)用于出租的厂房无房产证，也无建设工程规划许可证，并且国资办拒绝与陈文通签订书面出租合同，也不提供场地证明，导致陈文通无法办理营业执照。因此，陈文通不得不停止营业，将房屋交给了国资办。2、陈文通也不敢继续使用该出租房屋。从国资办提交的证据4“关于我租赁惠阳国资办厂房的情况说明”中可知，国资办不同意与陈文通签订书面租赁合同，并且说该出租房屋随时都可能要处置，该租期不能确定。由于陈文通开办的是经营性的工厂，要进行大量的机器设备、房屋装修的投资，必须具有长远规划，如果房屋随时收回，那么大量的投资就会付之东流，接到的客户的订单也无法完成，会遭受客户的索赔。国资办的行为完全是坑害陈文通。因此，面对此种情况，陈文通也不敢继续使用该房屋了。
二、国资办处于强势地位，对平民百姓陈文通根本就不理睬，也不出具任何书面交接手续。并且将大门紧闭，不许陈文通将机器设备搬走。从2014年8月开始，该机器设备一直处于闲置状态。
三、一审法院认定陈文通应从2014年8月至2016年3月期间支付房屋的占用使用费。一审法院的该认定明显错误。1、涉案房屋有三层，陈文通的机器设备仅仅只是放在一层。在2014年8月，陈文通己经将二层和三层腾空交给了国资办。这是客观事实，不用证明的，也无法举证。退一步说，即使要支付租金也只是支付三分之一的租金。2、国资办明知陈文通无法举证证明场地己经实际没有使用了，于是恶意提起诉讼，并要求陈文通一直支付租金，其用心险恶。3、从经验法则来分析，也可以得知，陈文通在20l4年8月之前一直按时交纳租金，从2014年8月开始之所以不交租金，就是陈文通用其实际行为表明，房屋已经交给国资办了。再说，陈文通没有交租金，长达两年的时间，国资办也是不闻不问，也是表明其完全认同，陈文通己经将涉案房屋没有使用了。
四、由于过错在于国资办，对于国资办给陈文通造成的损害，陈文通将另行追偿。1、特别是在2O16年3月，国资办为了起诉案外人胡秀青，将陈文通的设备错误查封，整个场地都贴了封条，场地及设备也是由国资办在负责保管，这次诉讼又将陈文通的设备再次查封，这次查封通知陈文通到场了，但是，从现场看，设备都遭受到了损坏，有一些设备都已经丢失，这些损失都由国资办负责赔偿。2、陈文通对场地进行了装修，包括水电设施、消防设施，设备的安装，这些损失都要求国资办承担。尤其是陈文通无法经营，导致设备闲置，因此，设备的折旧费也全部由国资办承担。综上，请法院依法支持上诉人的诉求。
上诉人陈文通补充陈述称，国资办拒绝与我签订书面出租合同，也不提供场地证明，我办不了营业执照。如果长期不办理营业执照，我也害怕税务机关找我的麻烦，并且国资办的说房子随时都会被收回的，所以我又不敢投资，也不敢接客户的订单，我根本没法做了，在2014年8月开始我就走了。我要和国资办进行交接，国资办的人说没有什么好交接的，你不干你就走。我要将机器设备搬走，他们不许我搬走。我亏得一干二净，根本没钱跟他们打官司了。从2014年8月开始，该机器设备一直处于闲置状态。目前，机器设备已经成了一堆废铁皮。我的损失应由国资办赔偿。
上诉人惠州市惠阳区国有资产管理办公室答辩称，针对对方的上诉请求，我们认为一审法院作出的民事判决书第二判项，有充分的事实和法律依据支撑，首先原审被告认为其设备一直存放在涉案厂房，这个事实是不争的，但是对方不再经营后，也没有搬走厂房内的机器设备，也没有与我方进行交接工作，我们有去现场看，现场是非常凌乱的，存放了各种物品。因此并不存在只收取部分租金的问题。在我们提起诉讼时，在2014年8月—2016年3月份，原审被告原本就可以将涉案厂房的机器设备搬走的，但对方并没有这么做，因此，原审被告陈文通的上诉是没有事实和法律依据作为支撑的。
上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：陈文通向惠州市惠阳区国有资产管理办公室支付房屋占有使用费的计算期间。
关于陈文通向惠州市惠阳区国有资产管理办公室支付房屋占有使用费的计算期间问题。惠阳国资办主张陈文通自2014年8月停止经营，但其机器设备仍留存在涉案厂房，陈文通应参照合同约定的租金标准从2014年8月起支付房屋占有使用费，包括厂房设备被查封后，直至陈文通将涉案厂房清场返还；陈文通称其自2014年8月停止经营后已经没有占有使用涉案厂房，但惠阳国资办不配合其进行移交手续且不允许其将机器设备搬离厂房，过错在于惠阳国资办，其无需支付房屋占有使用费。对此，本院认为，自2016年3月涉案厂房内机器设备因惠阳国资办的查封申请被法院采取保全措施后，涉案厂房和机器设备已经不在陈文通的控制之下，陈文通无权也无法将设备搬离涉案厂房。惠阳国资办已实际控制了涉案厂房，一审法院认定陈文通无需支付2016年3月后的房屋占有使用费，处理并无不当，本院予以支持。至于陈文通在2014年8月停止经营后至2016年3月厂房设备被查封前，并未及时将机器设备等搬离涉案厂房，也并无证据证明已将房屋交还给惠阳国资办，导致事实上对涉案厂房的占有使用，应当支付适当的房屋占有使用费。但因惠阳国资办将涉案厂房租赁给陈文通时尚未取得涉案厂房的建设工程规划许可证及相关产权证书，致使陈文通无法办理营业执照，是导致租赁合同无效的根本原因，惠阳国资办对于租赁合同履行不能应承担主要过错。且在陈文通无法办理营业执照要求解除双方租赁合同并拒绝交纳2014年8月后的租金，惠阳国资办并未提供证据证明其已通知陈文通进行清场而被其拒绝，及时采取措施防止其损失的进一步扩大，而是任由陈文通的机器设备留置涉案厂房处。对于扩大的损失部分应自行承担相应的法律责任，无权就扩大的损失要求承租人赔偿。综合本案的基本案情和双方当事人的诉讼能力，本院酌定2014年8月至2015年1月共计6个月期间为惠阳国资办的合理损失期间，2015年2月以后的房屋占用损失为其扩大部分损失，无权主张陈文通进行赔偿。故陈文通应向惠阳国资办支付房屋占有使用费36000元（参照双方约定的每月6000元的租金标准计算六个月，共计36000元）。另，陈文通主张惠阳国资办应当对厂房内机器设备因被查封造成的折旧损毁等扩大损失承担赔偿责任，由于在被依法采取保全措施前陈文通是否及时提出过要求自行搬走设备而被惠阳国资办拒绝，以及采取保全措施时设备的状况如何等，陈文通并未提交证据予以证明。该部分问题的处理在双方当事人无法调解的情况下，可在本案诉讼终结后持相应的证据另循法律途径解决。
综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初4015号民事判决书第一项、第三项及诉讼费分担部分。
二、变更惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初4015号民事判决书第二项为：陈文通应于本判决生效之日起十日内向惠州市惠阳区国有资产管理办公室支付房屋占有使用费36000元。
二审受理费用7714元，由上诉人惠州市惠阳区国有资产管理办公室负担5014元，由陈文通负担2700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十月十八日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；