新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新0109民初603号
原告：陈喜民，男，1967年7月18日出生，住乌鲁木齐市米东区。
被告：韩卫东，男，1959年2月24日出生，住乌鲁木齐市米东区。
被告：刘正元，男，1960年10月23日出生，住乌鲁木齐市米东区。
被告：张义升，男，1992年2月29日出生，住乌鲁木齐市。
原告陈喜民与被告韩卫东、刘正元、张义升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日受理后，依法由审判员张娜独任审判，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告陈喜民、被告韩卫东、刘正元、张义升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月26日，我与被告韩卫东、刘正元、张义升就坐落于乌鲁木齐市上沙河小学旁面积为340平方米房屋签订租赁合同，租赁期限自2014年3月26日至2024年3月25日，租期十年，租金前二年每年为40000元，从第二年起以上一年度租金为基数，每年租金递增百分之十。被告按期交纳2014年至2016年度租金，至今未能按期交纳剩余租金。原告现起诉来院，要求判令：被告支付原告房租77600元（1、2016年3月26日至2017年3月26日合同约定340平方米门面房的租金44000元；2、340平方米门面房2014年至2017年三年暖气费22440元（340平方米×22元/平方米/年×3年＝22440元）；3、口头约定40平方米监控室2014至2017年房租15000元，其中2014年已经交纳3000元的定金；4、监控室暖气费880元（22元/平方米/年×40=880元）；5、口头约定二楼两套宿舍共150平方米2014年3月26日至2015年3月26日租金21600元（1800元/月×12月=21600元）；6、二楼两套宿舍共150平方米暖气3300元（150平方米×22元/平方米/年=3300元）；7、延期拖欠租金的违约金24180元，包括340平方米门面房宿舍和监控室在内总租金金额80600元×30%=24180元；上述七项共计131400元；8、本案诉讼费用由被告承担。
被告韩卫东辩称：房屋租赁合同中签名是我签的，340平方米的房子我们付了前两年的房租，监控室付了3000元的定金。第三年没有支付房租的原因，是由于经营餐厅过程中，原告将物品堆放在门口导致经营环境差，且餐厅冬天因原告自行烧锅炉供暖温度过低只有14度，餐厅无法经营及低价转让困难。故我只同意按照22元/平方米/年的标准承担340平方米门面房一年一半的租金。二楼监控室就使用了一年，其他没有签订合同的口头约定我不承认。两间宿舍没有使用。暖气费，我只承认2014年至2015一年的，2015年9月因为餐厅合伙人之间存在意见分歧，没有再经营，我通知原告把暖气停掉。违约金30%,没有协商过这个问题，不同意给付。如果法院判决违约金，要求减少。诉讼费不同意承担。
被告刘正元辩称：房屋租赁合同中签名是我签订的，40平方米监控室我们使用过，150平方米的宿舍没有实际使用。租金我不同意承担，因为我2016年4月2日把我退伙将自己的全部股份转让给第一被告韩卫东。请驳回原告对我的所有诉讼请求。
被告张义升辩称：租赁合同认可。实际使用了40平米监控室，150平米宿舍曾经有过口头约定，但并未实际使用。我同意按照合同约定支付第三年租金44000元。合伙初期，我投资份额50%，其他被告各投资25%，我同意按照50%来承担租金费用。同意支付40平米监控室的租金共计15000元，暖气费同意按22元/平方米/年元标准支付。
经审理查明：原告陈喜民作为甲方与被告韩卫东、刘正元、张义升作为乙方于2014年3月26日签订房屋租赁合同，合同记载：“1、甲方将坐落于乌鲁木齐市上沙河小学旁面积为340平方米的房屋租赁给乙方使用；2、租赁期限2014年3月26日至2024年3月25日，租期十年，租金前二年40000元，从第二年以上一年度租金为基数，每年租金递增百分之十，租金每年一次性交清，于每年的3月26日付清，每逾期交纳一天，按年度租金的百分之一支付违约金。双方口头约定40平方米监控室2014年至2017年每年的租金为5000元。签订合同后，原告收到被告支付340平方米合同约定前两年租金80000元。三被告认可其用租赁房屋合伙经营餐厅。被告韩卫东认可2016年4月2日被告刘正元将其名下份额转让自己后，刘正元退伙。
以上查明事实有租赁合同及法庭审理笔录在卷为证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告要求被告给付2016年3月26日至2017年3月26日合同约定340平方米门面房的房租44000元、口头约定40平方米监控室2014年至2017年三年房租共15000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；原告要求被告支付340平方米门面房2014年至2017年3年暖气费22440元（340平方米×22元/平方米/年×3年）的诉讼请求，因被告未提供证据证明其在2015年9月通知原告停暖，原告对此亦不认可，故本院对被告此项辩解意见不予采纳，原告此项诉讼请求本院予以支持。原告要求被告支付监控室2014至2015年度暖气费880元（22元/平方米×40平方米=880元）的诉讼请求，被告予以认可，本院予以支持；原告要求被告支付口头约定二楼两套宿舍共150平方米租金1800元、暖气费3300元的诉讼请求，因其未提供证据证明双方存在上述租赁协议及被告实际使用该房屋的证据，被告亦不认可使用此房屋，原告的此项诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告支付延期拖欠租金的违约金24180元（欠付总租金金额80600元×30%=24180元）的诉讼请求，根据合同法第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告请求按欠付租金总额30%计算违约金无法律依据，且违约金过高，本院参照银行利率标准对违约金予以调整，调整后本院依法予以支持的违约金额为4942.08元（340平方米门面房租金暖气费共计66440元×自2016年3月26日合同约定应付款之日至2017年2月6日起诉之日共计10个月×月息4.875‰＝3238.95元+40平方米监控室租金暖气费共计15880元×自2015年3月26日应付款之日至2017年2月6日起诉之日共计22个月×月息4.875‰＝1703.13元）。被告韩卫东辩解称因原告原因导致环境差和供暖温度不达标要求减半收取租金的辩解意见，因原告对此不予认可，故本院不予采信。被告刘正元辩解称因其出资款已经全部转让后退伙，其不同意承担给付租金的辩解意见，因其系与原告签订租赁合同相对方，应按合同履行，原告亦坚持要求其承担责任，其与被告韩卫东之间内部的转让协议不具有对抗外部租赁协议之效力，其辩解意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告韩卫东、刘正元、张义升于判决生效后十日内一次性支付原告房屋租赁费59000元；
二、被告韩卫东、刘正元、张义升于判决生效后十日内一次性支付原告暖气费23320元；
三、被告韩卫东、刘正元、张义升于判决生效后十日内一次性支付原告违约金4942.08元。
上述三项费用共计87262.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案起诉标的为131400元，核定给付金额为87262.08元，占诉讼标的66.41%。案件受理费2928元，因适用简易程序，受理费减半收取1464元（原告预交2885.2元），向原告退还1421.2元，实际收取受理费1464元，原告承担33.59%，即491.77元，被告承担66.41%，即972.24元。邮寄送达费180元，由被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 张 娜
二〇一七年四月二日
书记员 吐鲁娜依