重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终519号
上诉人（原审原告、申请执行人）：西南绿城房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区冯时行路290号大正10楼，统一社会信用代码915001095880393946。
法定代表人：叶青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：王娅，女，1975年5月17日出生，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：张玉，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆夏宫实业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇仙女路62号，统一社会信用代码9150023267336495X5。
法定代表人：李习中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李云旗，男，1950年12月31日出生，该公司副总经理，住重庆市沙坪坝区。
上诉人西南绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城地产公司）因与被上诉人王娅、重庆夏宫实业有限公司（以下简称夏宫实业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月10日、2018年2月5日进行了开庭审理。上诉人绿城地产公司的委托诉讼代理人周海娟，被上诉人王娅的委托诉讼代理人张玉，被上诉人夏宫实业公司的委托诉讼代理人李云旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿城地产公司上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判确认位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-10号房屋的所有权人为夏宫实业公司；3.准许执行前述房屋。事实和理由：1.王娅与夏宫实业公司签订的《委托定造书》性质上属于预约合同，而非正式的商品房买卖合同，一审法院认定涉案房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。2.现有证据不能证明王娅支付了全部房款。王娅未举示支付房款的银行凭证。根据《委托定造书》的约定，王娅支付房款的方式为“永川七建工程款冲抵房款”，而王娅与夏宫实业公司以及一审判决均确认王娅与永川七建无任何关系，王娅实际上未以永川七建工程款冲抵房款。王娅举示的购房发票也是本案所涉执行案件进入执行程序一年后才补开的。3.现有证据不能证明王娅购买的房屋与本案查封房屋系同一标的物。王娅购买的房屋是“钻石公寓2-009号”，而绿城地产公司申请执行的是夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-10号房屋。4.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定，一审适用第二十八条的规定属于适用法律错误。5.一审未调查取证王娅名下位于重庆市内的房产情况，程序明显不当。
王娅辩称，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.王娅与夏宫实业公司虽然签订的是《委托定造书》，但内容已经具备了商品房买卖合同的基本条款要件。2.王娅已经提交了购房发票，证明已经向夏宫实业公司支付了房款。3.夏宫实业公司在一审审理期间提交了销售情况表、公安局的门牌号对照表，说明了关于争议房屋的门牌号变化，足以证明王娅购买的房屋和被查封房屋系同一标的物。4.一审适用法律正确，本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定中排除执行的全部要件。王娅名下是否还有其他房产与本案无关，一审法院程序并无不当。
夏宫实业公司辩称，绿城地产公司的上诉请求应予驳回。
绿城地产公司向一审法院起诉请求：1.确认位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-10号房屋的所有权人为夏宫实业公司；2.准许执行前述房屋。
一审法院认定如下事实：2010年1月20日，王娅与夏宫实业公司签订《委托定造书》，主要约定：王娅与夏宫实业公司充分协商，夏宫实业公司同意为王娅开发、修建房屋编号为钻石公寓2-009，建筑面积约30平方米，套内面积约为26平方米，房屋单价为3104元/平方米，房屋总价为人民币93120元。付款方式为一次性付款，签订合同时以永川七建工程款进行冲抵房款。2010年12月8日交房……。同日，王娅向夏宫实业公司交纳了钻石公寓2-009房款93120元。2013年2月5日涉案房屋竣工验收。2013年12月2日，王娅向武隆县住房保障办公室交纳（建筑面积36.22平方米）物业专项维修基金1811元。2016年4月29日，夏宫实业公司向王娅出具销售不动产统一发票，载明：付款方王娅，收款方夏宫实业公司，不动产项目名称为夏宫实业公司仙女山假日国际社区钻石公寓，楼牌号为一期3幢负1-10号，建筑面积为36.22平方米，单价为3152.84元/平方米，金额为114196元，款项性质为购房款。
夏宫实业公司在庭审中陈述称，夏宫实业公司差欠永川七建工程款，用几套房屋（含王娅购买的涉案房屋）抵了工程款。后王娅向夏宫实业公司购买后，夏宫实业公司将房款交给了永川七建。王娅在庭审中陈述与永川七建没有任何关系，王娅是向夏宫实业公司购买的房屋。
一审另查明：夏宫实业公司钻石公寓销控表，仙女镇夏宫实业公司户主、门牌号对照表载明，王娅购房的房屋签约房号钻石公寓2-009，后变更为钻石公寓负1-009，最后公安机关确认为武隆县仙女山镇银杏大道1号3幢负1-10。
一审再查明：绿城地产公司与夏宫实业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，一审法院于2014年7月7日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事裁定，对登记在夏宫实业公司名下的位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道1号夏宫实业公司仙女山假日国际社区一期、二期、三期的部分房产进行查封，其中包括本案诉争的夏宫实业公司仙女山假日国际社区一期3幢34套房屋中的负1-10号房。一审法院于2014年11月17日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事判决，判决：夏宫实业公司在本判决生效后十五日内退还绿城地产公司履行合同的投入资金13027173元及利息损失。该判决生效后，义务人未履行生效法律文书所确定的义务，绿城地产公司向一审法院申请执行，一审法院以（2015)渝三中法民执字第00031号立案执行，并于2015年5月26日对上述房产进行继续查封。执行中，王娅于2017年2月23日向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2017年3月20日作出（2017）渝03执异30号执行裁定，裁定中止对夏宫实业公司仙女山假日国际社区一期（钻石公寓）3幢负1-10号房屋的执行。绿城地产公司对该裁定不服，于2017年5月15日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，一审法院于2017年5月18日立案。
一审法院认为，本案争议的焦点是王娅对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的权利，绿城地产公司关于许可执行涉案房屋的请求应否支持。
首先，关于王娅提出异议的房屋与本案查封的房屋是否同一的问题。夏宫实业公司陈述称，签订合同时的面积、房号与最终发票不一致，是因为签订合同时房号是公司从左到右编的房号；房屋验收后，到公安机关申请了正式房号，是从右到左进行编号，存在与原合同签订的房号不一致。签订合同时的面积是设计面积，最终面积是修建后，进行验收的房屋面积，因而存在不一致。根据夏宫实业公司提交的证据及王娅提交的委托定造书及收据的房屋编号均为钻石公寓2-009，王娅向武隆县住房保障办公室交纳的物业专项维修资金发票的房号为钻石公寓负1-009及夏宫实业公司最后开具的发票的房号为钻石公寓1期3幢负1-10，虽然房号名称不一致，但有规律可循，且夏宫实业公司作出了合理的解释。综合相关证据，一审法院认为，王娅提出异议的房屋与本案查封的夏宫实业公司仙女山假日国际社区一期3幢负1-10房屋是同一房屋。
其次，本案系申请执行人执行异议之诉，涉案房屋登记在房地产开发企业即夏宫实业公司名下，夏宫实业公司又是执行案件中的被执行人，本案到底应该适用《执行异议复议规定》第二十八条还是第二十九条，亦是本案的争议焦点所在。
一审法院认为，对于本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条还是只能适用第二十九条的问题，不能片面理解，而应从司法解释条文的文义和立法本意等进行全面分析：首先，《执行异议复议规定》第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，一般不动产购买人就包括各类住宅商品房（无论是购买首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系；第二，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无需占有房屋，只须支付百分之五十以上购房款等，故第二十九条明显系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购房人（包括非首套住宅商品房购房人和非住宅商品房购房人）的保护。因此，本案虽因王娅购买的不是首套住宅商品房而不能适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定处理，但只要王娅的执行异议符合该司法解释第二十八条的规定，本案仍应适用该司法解释第二十八条的规定处理。王娅是否还有其他房产，与本案处理结果无关联。因此，对于绿城地产公司申请调查王娅名下房产情况的申请，一审法院不予准许。
《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院认为，根据查明的事实，王娅的执行异议符合上述司法解释第二十八条的规定，应予支持。理由如下：1.王娅就涉案房屋与夏宫实业公司签订《委托定造书》的时间为2010年1月20日，对涉案房屋查封时间为2014年7月7日。主要涉及《委托定造书》是否属合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《委托定造书》具备了当事人名称及住所、房屋的基本状况，房屋价款、付款方式、时间、房屋交付条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法及违约责任等《商品房销售管理办法》第十六规定的主要内容。夏宫实业公司并于2010年1月20日签订《委托定造书》之日收取了王娅93120元房款。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”该《委托定造书》由王娅与夏宫实业公司公司自愿签订，不违背国家法律、法规规定的强制性规定，亦无证据证明合同存在无效情形，应认定王娅就案涉房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.从一审法院在执行阶段的现场勘验看，夏宫实业公司已交付涉案房屋，王娅已入住，属合法占有。3.虽然《委托定造书》载明王娅以永川七建工程款进行冲抵房款，但王娅与永川七建无任何关系，王娅是向夏宫实业公司购买房屋；夏宫实业公司在签订《委托定造书》之日向王娅出具了收款93120元的收据；2013年12月2日王娅又交纳了专项维修资金1181元；正式销售发票金额为114196元，证明王娅已经支付了全部的购房款。4.夏宫实业公司陈述是因为本案查封，故无法办理房产过户手续；现无证据证明未办理过户登记系王娅自身原因造成。综上，本案中绿城地产公司关于准许对涉案房屋执行的主张，不能成立，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《执行异议复议规定》第二十八条之规定，判决驳回绿城地产公司的诉讼请求。案件受理费2128元，由绿城地产公司负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.夏宫实业公司举示了该公司于2010年1月20日出具的收据，载明收到房款93120元，案涉房屋销售发票、2013年12月武隆县住房保障办公室出具的《重庆市物业专项维修资金专用收据》、案外人樊时英向夏宫实业公司出具的领（借）款申请单、樊时英在另案中出庭作证的证人证言，以上证据之间可以相互印证，形成完整证据链条，可以认定王娅按照《委托定造书》约定的“以永川七建工程款进行冲抵房款”的方式向夏宫实业公司履行了支付案涉房屋房款的义务。2.根据王娅与案外人熊瑞祥签订的《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》，合同载明工程名称“武隆仙女山镇夏宫钻石公寓2-009室内装修”，签订日期“2011年4月9日”，结合一审现场查勘王娅已经装修入住的事实，可以认定王娅已于2011年4月占有使用了武隆区仙女山镇夏宫钻石公寓2-009房屋。
各方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是:王娅对位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-10号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定王娅就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。主要事实和理由如下：
1.一审判决适用《执行异议复议规定》第二十八条并无不当。《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了可以排除强制执行的两种物权期待权：无过错不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权。当案外人就执行标的享有其中一项物权期待权，即可以排除对执行标的的强制执行。绿城地产公司关于本案必须适用《执行异议复议规定》第二十九条的上诉理由不能成立。案涉房屋系不动产，王娅作为不动产买受人，一审判决适用《执行异议复议规定》第二十八条判断其是否享有足以排除强制执行的物权期待权，并无不当。王娅是否还有其他房产，与本案的处理结果并无关联性，故一审法院未调查王娅的房产情况，亦无不当。
2.《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王娅与夏宫实业公司于2010年1月20日就夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓2-009号房屋签订了书面的《委托定造书》。根据《商品房买卖合同司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。王娅与夏宫实业公司签订的《委托定造书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且夏宫实业公司已按约收取了王娅房款，《委托定造书》符合《商品房买卖合同司法解释》第五条规定的情形，应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同是王娅与夏宫实业公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于王娅所购房屋与本案查封房屋是否同一标的的问题，本院认为，对照夏宫钻石公寓销控表，仙女山镇夏宫户主、门牌号对照表和公安机关确认的门牌号，结合一审法院的现场查勘，当事人的陈述等证据，可以认定王娅所购房屋与本案查封房屋是同一标的。综上，王娅与夏宫实业公司在案涉房屋被查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同。
关于王娅是否支付全部购房款的问题。虽然《委托定造书》载明王娅以永川七建工程款进行冲抵房款，但王娅与永川七建无任何关系，王娅是向夏宫实业公司购买房屋；夏宫实业公司在签订《委托定造书》之日向王娅出具了收款93120元的收据；2013年12月2日王娅又交纳了专项维修资金1181元；正式销售发票金额为114196元，证明王娅已经支付了全部的购房款。
另根据王娅已于2011年4月装修使用房屋的情况，可以认定王娅在查封前已经使用了案涉房屋。因案涉房屋于2013年2月5日通过竣工验收，2014年7月7日被查封。审理中，王娅称其在此之前多次催促夏宫实业公司办理过户登记手续未果，夏宫实业公司予以认可，现无证据证明案涉房屋未办理过户登记系因王娅自身原因造成。
综上所述，王娅就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，绿城地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2128元，由西南绿城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 贵
代理审判员 黄 巍
代理审判员 陈青青
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 ＸＸ平