连云港经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0791民初78号
原告：郭荣照，男，1964年1月29日出生，汉族，住福建省建瓯市。
被告：华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司，住所地连云港经济技术开发区临港产业区大港路南新光路东。
法定代表人：梁百忍，该公司行政总裁。
委托诉讼代理人：高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄洁，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
原告郭荣照诉被告华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司（以下简称华东城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭荣照、被告华东城公司委托诉讼代理人高永荣、庄洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郭荣照向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2014年至2017年三年租金共计人民币122844元（2014年12月1日至2017年11月30日）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年6月，原告看到广告宣传单，连云港华东城300万平方米，世界商品交易中心，有十二个功能区，购买商铺享受6年超长返租，保证业主前6年的租金收益，享受团购优惠9.7折，原告前往华东城交了押金5万元。2011年8月31日，原、被告办理相关购房合同手续，原告购买了被告开发的华东城A13-125号商铺。2012年原告到华东城看到原告购买的商铺在销售水晶，在向华东城要求签订后三年返租合同时，华东城经办人员说两证在办理过程中，等两证办好后会派业务代表到原告处或将合同寄至原告处。由于原告工作较忙，至2015年6月，原告听业主说华东城已有个别业主领到第四年返租时，原告再次到华东城，要求签订后三年合同时，华东城经办人称原告没有书面申请委托华东城租房子，所以不给返租金。华东城自2012年至今将原告商铺出租给他人经营水晶，从2017年开始经营越泰乳胶。被告售房时的广告词保证业主前6年收益，现在被告又要求业主按照合同补充规定，提前6个月书面申请，经被告同意才能办理后三年返租，被告以原告没有书面申请委托为由，以按每年1.5万元给付原告返租金的做法与原告无关。被告没有经原告同意将原告商铺出租他人，根据合同补充及合作协议第四条4.3款：2014年12月1日前6个月，乙方如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予甲方的，须书面通知甲方，获甲方同意后双方另行议定有关条件，并办理相关手续。原告没有书面申请华东城将原告商铺出租给水晶城，既然出租的商铺都应该统一，原告也一直要求被告签订后三年合同，原告应享受其他业主同等待遇，要求华东城按照招商广告承诺执行。特诉至法院，请判如所请。
被告华东城公司辩称：1、原告请求被告向其支付122844元租金没有事实及法律依据。原告要求的122844元房屋租金是按照被告的广告宣传计算所得，但根据双方签订的《商品房买卖合同》及《房产买卖补充及合作协议》，双方仅就2011年12月1日至2014年12月1日的租房收益作出约定，被告并未向原告承诺2014-2017年分别按8.5%（38673元）、9.0%（40948元）、9.5%（43223元）支付房屋租金。相反，《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第五条约定“出卖人此前所作的售楼书、广告、宣传介绍资料、房地产模型、样板房等，并不构成本合同的组成部分。自本合同签订之日起，双方分权利义务概以本合同的约定为准”，双方已将广告宣传的内容在合同中排除，被告无义务按广告宣传支付租金。关于被告向房屋买受人返还2014-2017年房屋租金事宜，2015-2016年间已产生数十起诉讼，连云区人民法院共作出数十份判决，均驳回了房屋买受人要求被告按广告宣传支付3年房屋租金的诉讼请求。上述判决部分因上诉期满而生效，部分因买受人上诉后撤诉而生效，部分因买受人上诉后被连云港市中级人民法院作出维持原判终审判决而生效。而原告与其他房屋买受人所处地位相同，根据生效判决的既判力，原告诉请被告按广告宣传支付租金无事实及法律依据。2、原告同意被告将涉案房屋转租。三年租期期满后，由于市场行情欠佳，双方交涉时，被告表达了不再租赁的意思，但原告以路途遥远为由请求被告尽可能按市场价格继续使用，故被告将原告房屋在内的房屋整体转租他人进行水晶销售业务（2017年转为乳胶漆业务），尽可能地增加了原告的收入、减少其损失。3、即使原告否认其请求被告继续使用房屋，连云区人民法院已有对与原告处于相同地位的房屋买受人的租金标准作出判决的案例。该法院生效判决书判决被告按每月1250元计算房屋占有使用费，该案与本案均存在被告将房屋出租的情形，法院对该案租金支付标准的判定可适用本案，被告也同意按此标准向原告支付房屋使用费。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告同意被告转租，被告愿意将转租的收益转付原告，诉讼费用应由原告承担。
本院经审理认定事实如下：2011年8月31日，原告郭荣照与被告华东城公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于连云港市经济技术开发区新光路22号华东国际商贸城第13＃（A13＃）幢无单元125铺，商品房用途为商业营业用房，建筑面积84.27平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4655.82元，总金额叁拾玖万贰仟叁佰肆拾陆元整。同日，原告（已方）、被告（甲方）签订《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》，协议第4.1条约定：“甲方可将正常使用的房产交付乙方的时间是2011年10月31日……”第4.2条约定：“作为该房产的业主，乙方同意该房产2011年12月1日至2014年12月1日前的占有、使用、收益权由甲方保留和独享，以此作为乙方享有本协议约定相关权益的充分对价。”第4.3条约定：“2014年12月1日前6个月，乙方如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予甲方的，须书面通知甲方，获甲方同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。”第13.3条约定：“原合同、本协议及附件构成了甲、已双方之间关于房产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准。”上述协议签订后，原告按照合同约定交付了购房款，并办理了涉案商铺的房产证、土地使用证，商品房买卖合同和房产买卖补充及合作协议中约定的价款系为已扣除了2011年12月1日至2014年12月1日的三年租金后的价格。
2012年4月25日，被告与案外人董骐签订《房产租赁合同》，约定由被告将位于开发区新光路22号华东城A13号楼102铺-126铺（面积为1497.47平方米）给董骐使用，租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。其中A13-119号房屋至A13-125号房屋的租赁面积均为42.14平方米（一楼面积），第三年、第四年、第五年租金均为5627.55元。该租赁协议到期后，双方未续签合同，至本案庭审时上述商铺继续由董骐经营使用，目前原告的商铺仍由被告控制，尚未交还原告。
原告向本院提供了被告关于华东国际商贸城的广告宣传单，载明内容：连云港华东城（300万平方米），世界商品交易中心，投资华东城商铺，享受6年超长返租，保证业主前6年租金收益，团购优惠低至9.7折。被告对广告宣传单真实性认可，但认为双方在补充协议及合作协议中已经将广告予以排除，应以第13.3条约定为准。
原告向本院提供的被告与案外人金秀琴、彭继红在2012年6月27日签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议（二）》，约定金秀琴、彭继红将位于连云港市经济技术开发区新光路22号华东国际商贸城茶艺区A6栋105号、建筑面积为84.27平方米的房产同意2015年12月1日至2018年11月30日前的占有、使用、收益权由被告保留和独享。2015年12月1日至2016年11月30日租金总额为40203元；2016年12月1日至2017年11月30日租金总额为42568元；2017年12月1日至2018年11月30日租金总额为44933元。并提供该业主商铺的房产证、土地使用证，表明在办理该两证之前，被告与该业主签订了六年合同。原告还提供了被告与案外人陈建文签订的《商品房买卖合同》、《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》、《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议（二）》及其商铺房产证、土地使用证，华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议（二）》约定陈建文将位于连云港市经济技术开发区新光路22号华东国际商贸城茶艺区A20栋105号、建筑面积为84.27平方米的房产同意2014年12月1日至2017年11月30日前的占有、使用、收益权由被告保留和独享。2014年12月1日至2015年11月30日租金总额为38673元；2015年12月1日至2016年11月30日租金总额为40948元；2016年12月1日至2017年11月30日租金总额为43223元。说明该业主的一个商铺在办理两证后，被告与该业主签订了后3年合同。原告作为商铺业主应享受同等待遇。被告则表明是在返租期满后与上述业主的业务合作。
另被告向本院提供了新光路22号华东国际商贸城34户业主与被告签订的委托租赁协议，其中A13栋106、110、111、112、115、116、118、119、120、121号商铺房产业主与被告签订的委托租赁协议，委托租赁期限自2014年12月1日至2017年5月31日止，该10套房产中有3套房产的面积为84.27平方米、3套房产的面积为87.71平方米、4套房产的面积为81.69平方米，租金均为共计37500元，平均每月1250元；其中A14栋102、103、104、105、106、107、110、111、112、115、116、119、120、123、124、125及A15栋104、105、116、117、118、119、121、122号房产业主与被告签订的委托租赁协议，委托租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日止，该24套房产的面积均为81.72平方米，租金均为共计45000元，平均每月1250元。原告认为上述协议均与本案无关，与原告商铺租赁情况不同，与原告主张的租金无关。
被告还向本院提供了王亚双与被告租赁合同案件的一、二审判决书及徐玉龙与被告租赁合同案件的一审生效判决书，反映王亚双以被告出售华东国际商贸城商品房时承诺的返还6年租金，后三年按房款的27%支付，主张被告给付其2014-2017年后三年返还租金的诉求，被一审连云港市连云区人民法院判决驳回，上诉至连云港市中级人民法院后，二审法院判决维持了原判。徐玉龙诉讼主张被告按相邻的华东城A13栋109号房屋租赁标准给付占用其华东城A13栋109号房屋期间的房屋实际使用费，连云港市连云区人民法院的生效判决按同区域多套商铺的租赁价格反映的市场租赁价格即每月租金1250元计算房屋实际使用费。原告认为上述判决书与本案无关。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议、华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议(二)、房产证、土地使用证、华东国际商贸城的广告宣传单，被告提供的房产租赁合同、房产委托协议、法院判决书等相关证据以及当事人在案陈述予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应认真按约履行。原、被告签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中约定返租期限为2011年12月1日至2014年12月1日前。第4.3条约定“2014年12月1日前6个月，乙方如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予甲方的，须书面通知甲方，获甲方同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。”2014年12月1日前租赁期间届满后，双方未续签租赁合同，房屋也未交还原告，由被告继续租赁给案外人董骐使用，被告未返还租赁物，应当赔偿原告损失，原告的损失即房屋占有使用费应按照逾期腾房期间涉案房屋的市场租赁价格来确定，对此，原告主张其应享受与被告签订后三年租赁合同的其他业主同等待遇，按照被告售房时的广告宣传计算。本院认为，被告售房时所作的广告宣传等内容明确、具体，对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应视为要约。但是在原、被告双方签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条明确约定“原合同、本协议及附件构成了甲、已双方之间关于房产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，该买卖补充及合作协议，系双方真实意思表示，不属于法律规定的合同无效情形，合同第13.3条条款的内容，也未免除华东城的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此该条款非无效的格式条款。该13.3条实际上是通过双方合意将广告、宣传资料等排除在合同内容之外，系对被告售房时的宣传内容作出实质性变更，原告郭荣照接受该变更并签字确认，被告的宣传广告已经失效。华东国际商贸城的宣传广告并不是《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》的一部分，双方的权利义务应当以上述合同及协议约定为准。原告郭荣照与被告华东城公司作为平等民事主体，在补充及合作协议中未就2014年至2017年返租事宜作出承诺，原告所举证据亦不能证明华东城向原告作出后三年返租的承诺，被告与其他业主在三年返租期满后达成新的租赁协议所约定的权利义务，只能约束签订协议的双方当事人，且被告对此也不认可，故原告主张应享受签订新租赁合同业主的同等待遇，被告按售房时广告宣传计算给付2014年至2017年三年租金122844元不能成立，本院不予采纳。
从被告提供的新光路22号华东国际商贸城A13栋、A14、A15栋34户业主与被告签订的委托租赁协议来看，该34套房产委托租赁期限期间在2014年12月1日至2017年11月30日止之间，房产的面积为81.72平方米至87.71平方米，上述34套房产与涉案A13栋125号房产（建筑面积84.27平方米）位置及建筑面积均相近，因此该34套房产的租赁价格能够反映出涉案房产的市场租赁价格，该10套房产在此期间的租赁价格均为每月1250元，故被告应向原告支付自2014年12月1日起至本案判决之日即2017年11月10日按每月租金1250元计算的房屋占有使用费44167元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月租金1250元标准计算支付原告郭荣照自2014年12月1日起至本案判决之日即2017年11月10日的房屋占有使用费44167元。
二、驳回原告郭荣照其他诉讼请求。
案件受理费2757元（原告已预交），由原告负担1757元、被告负担1000元，被告负担部分于给付原告上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2757元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：10×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 蒋丽萍
二〇一七年十一月十日
书记员 潘亚群
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。