浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙杭民终字第464号
上诉人（原审原告）汪某。
上诉人（原审原告）华某。
二上诉人共同委托代理人张某某、覃某某。
被上诉人（原审被告）浙江××集团有限公司，住所地
浙江省杭州市××路××楼。
法定代表人王某某。
委托代理人乔某某。
委托代理人施某某。
被上诉人（原审第三人）建工××××责任公司，住所
地浙江省××××号。
法定代表人来某某。
委托代理人陈某某。
上诉人汪某、华某因与被上诉人浙江××集团有限公司
（以下简称广通××）、杭州建工××××责任公司（以下简
称建工××）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民
法院（2006）拱民一初字767号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2010年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理
。本案现已审理终结。
原审法院查明：汪某、华某于2001年5月向广通××购买
了坐落于某某市拱墅区信义坊9幢2单元102室建筑面积171.09平方米的房屋（跃层），2003年9月汪某将房屋出租给他人使
用，租赁期间为2003年9月8日至2006年9月7日。2005年5月信
义坊9幢2单元102室房屋内二楼卫生间热水管发生漏水，因当
时承租人未居住在内，直至2005年7月中旬才发现该情况。200
5年8月26日，汪某与房屋承租人、信义坊小区业主委员会、物
业管理公某，以及开发商广通××、施工单位建工××各方召
开协调会，确定漏水原因是由于房屋内二楼热水管三通堵头腐
蚀损坏所致；损失包括房屋整体装修、承租人放置在房屋内价
值2-
3万元的服装、床头柜二只、电视柜、衣柜、经理办公桌各一
张及打印机一台。由于汪某、华某与广通××对赔偿金额未能
达成一致，遂形成诉讼。
另查明，汪某、华某与广通××在商品房买卖合同中约
定《住宅质量保证书》作为合同附件，广通××自商品住宅交
付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修
责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，广通×
×应当履行保修义务。《住宅质量保证书》应当符合《浙江省
实施＜中华甲共和国消费者权益保护法＞办法》第二十九条的
规定，也即广通××承诺的给排水管道保修期为2年。本案讼
争的房屋于2003年7月25日交付使用。
又查明，汪某、华某与承租方约定：房屋出租第一年每
月租金2800元，自第二年起月租金每年递增5%。汪某、华某出
租给承租人的房屋系毛某某，由承租方自行承担装修费某（计
5万元左右），租赁期满后固定装修（不包括电器及设备）归汪某、华某，若汪某、华某提前收回房屋，应赔偿承租方装修
费某。漏水事件发生后，承租人于2005年7月搬离信义坊9幢2
单元102室房屋，其租金已经支付至2005年9月，物业管甲缴纳
至2004年年底，尚欠电费及滞纳金计1484.01元未付。2006年8
月汪某、华某作为原告起诉承租人要求支付租赁期间未支付的
租金、物业管甲及拖欠的水电费，承租人则反诉要求退还多付
的房租、赔偿装修损失及其他物品损失，2006年11月6日本诉
及反诉均撤回起诉。根据浙江房产专业门户房易网登载的相关
租赁信息，2006年-
2008年期间信义坊周某与涉案房屋相同面积普通住宅的租金价
格在4000－6000元左右。
漏水导致信义坊9幢2单元102室房屋装修受损严重，根据
浙江方圆检测集团的鉴定报告，恢复至装修原状所需费某为86
307元。由于房屋被水浸泡导致墙体疏松、剥落，墙体、墙面
、地面找平等必须进行拆除、重新砌筑、粉刷并对垃圾清运，
恢复至毛某某状态所需费某为51314元。此外，涉案房屋长期
积水，加之通风不够潮气积聚，经对房屋内环境进行检测后发
现，在居室内墙面和空气中存在霉菌、细菌等对人体有害的微
生物，需对室内环境进行消毒处理并检测合格后方可居住使用
。汪某、华某为鉴定支付鉴定费35000元。汪某、华某于2006
年6月16日向原审法院提起诉讼，请求法院判令广通××赔偿
损失225978元。根据汪某、华某的申请，原审法院追加建工×
×为第三人参加诉讼。在案件审理期间，汪某、华某将其诉讼
请求变更为：1、赔偿房屋装修损失86307元；2、支付房屋恢复原状的费某864550元（含环境监测费某及邻居因房屋漏水要
求修复的费某）；3、赔偿租金损失262653元（计算至法院判
决时止）；4、支某某告精神损害赔偿300000元；5、赔偿物业
管甲损失13536元；6、赔偿其他损失30210元；7、承担鉴定费
36000元；8、建工××对上述广通××应赔偿的所有损失承担
连带责任；9、本案诉讼费由广通××承担。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约
束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定
的，应某某担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责
任。本案中，广通××在与汪某、华某签订的商品房买卖合同
中约定房屋给排水管道保修期为2年，而信义坊9幢2单元102室
房屋二楼卫生间热水管漏水事件发生在保修期内，广通××作
为房屋出卖人应当履行保修义务，并且对由此而造成的损失应
某某担赔偿责任。对于汪某、华某主张漏水系由于施工单位建
工××在施工中的过错造成，并由此要求建工××承担连带赔
偿责任的请求，由于汪某、华某选择的请求权基础是合同违约
，根据合同相对性原则，与第三人建工××之间不存在合同关
系，其要求建工××承担违约责任没有法律依据，不予支持。
对于汪某、华某请求赔偿的损失是否合理，原审法院认为，漏
水导致涉案房屋内的装修全部毁损，尽管装修系承租人出资，
但租赁合同中约定租赁期满后固定装修归出租人所有，因此对
汪某、华某要求赔偿装修损失86307元的请求应当予以支持。
由于房屋内长时间积水，致使墙面、地面疏松剥落，重新装修
首先需进行拆除、重新砌筑、粉刷并对垃圾清运才能恢复至毛某某状态，鉴定结论确定恢复原状所需费某51314元在合理范
某，对该部分请求该院予以支持。汪某、华某主张恢复原状费
某864550元缺乏证据支持，但针对该864550元中所包含的7224
0元消毒、环境治理及检测的费某，考虑到鉴定结论认为涉案
房屋内存在对人体有害的微生物，需对室内环境进行消毒处理
并检测合格后方可居住使用这一实际情况，对该项费某广通×
×应当酌情予以赔偿。但汪某、华某在漏水事件发生后没有积
极处置开窗通风也是导致霉菌、细菌滋生的一个因素，且其主
张赔偿的金额过高，本院酌情认定为30000元。汪某、华某于2
003年9月起将涉案房屋出租给他人，发生漏水事件后承租人搬
离，而赔偿问题未能得到妥善处理导致房屋至今空置，期间的
租金损失是汪某、华某的可得利益，广通××应当赔偿。至于
租金损失的具体数额可分两部分计算，在原租赁合同期间内的
租金损失按照合同约定的金额计算，原承租人已经支付租金至
2005年9月，2005年9月至2006年9月的租金按合同约定为37044
元（3087元／12个月）；租赁合同届满后参照市场租金价格每
月5000元从2006年10月计算至2009年12月为195000元（5000元
×39个月）。汪某、华某向广通××主张赔偿物业管甲损失13
536元，但其并没有举证证明其已经向物业公某缴纳了相应的
物业管甲，该损失目前是否实际存在尚不能确定，故对该项请
求不予支持。对于汪某、华某主张的其他损失30210元，在庭
审中其明确表示该损失具体指承租人摆放在出租房屋内的服装
、家具、打印机等物品以及承租人拖欠的水电费。对此原审法
院认为，按照汪某、华某与承租人签订的房屋租赁合同，租赁期满后装修归原告，但不包括电器及设备，所以摆放在出租房
内物品的所有权属于承租人，原告与承租人之间的房屋租赁合
同纠纷已于2006年11月以撤诉结案，汪某、华某并无证据证明
其已经向承租人先行赔偿损失，故其在本案中不具有追偿权，
对汪某、华某主张的物品损失不予支持。至于承租人拖欠的电
费及滞纳金共计1484.01元，考虑到承租人拒绝向汪某、华某
支付该笔费某是由于漏水造成承租人损失而引起，根据目前的
状况汪某、华某已经不可能请求承租人支付，故该1484.01元
应当是汪某、华某的实际损失，应当予以支持。汪某、华某为
鉴定而支出的鉴定费是实际损失，广通××应当予以赔偿。对
于汪某、华某主张的精神损害赔偿300000元，缺乏事实依据及
法律依据，不予支持。综上，依照《中华甲共和国民法通则》
第一百零六条第一款、《中华甲共和国合同法》第六十条第一
款、第一百零七条、第一百一十二条、《中华甲共和国民事诉
讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、浙江××集团有
限公司赔偿汪某、华乙屋装修费损失86307元、房屋恢复原状
费某损失51314元、电费损失1484.01元、鉴定费损失35000元
。二、浙江××集团有限公司赔偿汪某、华乙屋租金损失2320
44元。三、浙江××集团有限公司赔偿汪某、华某对房屋消毒
、环境治理及检测的费某损失30000元。上述款项共计436149.
01元，于判决生效后十日内履行完毕。四、驳回汪某、华某对
浙江××集团有限公司的其他诉讼请求。五、驳回汪某、华某
对杭州建工××××责任公司的诉讼请求。若未按判决书指定
的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华甲共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务
利息。案件受理费19139元，由汪某、华某负担11282元，由浙
江××集团有限公司负担7857元。
宣判后，汪某、华某不服，向本院提起上诉称：一、原
审认定上诉人的租金损失为232044元，低于市场标准，不能弥
补上诉人的实际损失。受损房屋位于信义坊，属杭州市的黄金
地段，房屋经过精装修。2006-
2009年周某地区类似房屋租金在6000元以上。一审按5000元每
月的标准计算租金损失远低于市场标准，无法弥补上诉人的实
际损失。二、原审法院委托的司甲定机构对房屋恢复原状的费
某未全面合理量化。一审据此酌情认定房屋消毒、环境治理及
检测费某损失为3万元缺乏依据，不符合受损房屋恢复原状的
客观需要，也未考虑重新装修期间的租金损失。一审鉴定仅对
砖墙拆除及恢复、其他拆除及恢复、安装工程、建筑垃圾外运
等四个方面进行了局部量化，未考虑到对墙面水泥找平、防潮
处理等受损部位的恢复。同时鉴定报告也明确了要对受损房某
某行环境治理与消毒，并进行检测。而对该部分鉴定报告未合
理量化。原审酌情认定3万元不足以支付该部分的治理及检测
所需。环境治理、消毒及检测至少需要二年以上的周期，该期
间的租金也是上诉人的可得利益，应当由被上诉人赔偿。三、
一审未支持上诉人的物业管甲13536元，其他损失费30210元，
没有事实和法律依据。物管费是物管向受损房屋业主收取的费
某，是确定发生的。水管爆裂后造成的上诉人的损失，除装修
费、恢复原状费、租金损失、鉴定费损失、电费损失外，还包括屋内的服装、家具、打印机等物品损失28516元及上诉人的
取证费某210元。该损失事实被上诉人在物业公某组织的赔偿
协调会议上也已经认可。以上费某均应由被上诉人承担。四、
一审未支持精神损害赔偿30万元没有事实和法律依据。上诉人
因为处理受损房屋的相关事项，多次到过受损房屋，并因此加
重了原有病情，付出了大量医疗费，严重影响了上诉人的身心
健康。五、一审法院认定上诉人与建工××之间没有合同关系
，要求其承担责任没有法律依据系适用法律错误。受损房屋发
生水管爆裂系建工××未经设计部门同意，擅自变更设计，最
终直接导致上诉人财产受到损害。依据《建筑法》第58、80条
，及相关司法解释第13条之规定，建工××作为涉案房屋施工
方，应当对房屋水管的爆裂与广通××承担连带赔偿责任。综
上，请求二审法院依法撤销原判第二、三、四、五项判决主文
，改判：1、广通××赔偿房屋租金损失至二审终审判决之日
；2、广通××支付房屋恢复原状的费某803236元（含恢复原
状中的房屋消毒、环境治理和检测费某以及治理期及后续装修
期的租金损失）；3、广通××支付物业管甲损失13536元、其
他损失30210元、精神损害赔偿300000元；4、以上款项广通×
×与建工××承担连带责任。5、本案一、二审诉讼费由广通
××、建工××承担。
被上诉人广通××答辩称：原审判决符合法某某，事实
认定清楚。上诉人第一项诉讼请求认为租金明显过低不符合事
实，原审已经依据房屋实际情况和市场价位作出了评估。上诉
人房屋之所以现状是由于房屋漏水造成细菌霉生，这是上诉人未对房某某行维护和管乙成的，这个义务应当是上诉人承担的
，而不是我公某承担。第三项的理由同第二项。
被上诉人建工××答辩称：我公某是作为第三人参加本
案诉讼的，一审判决我公某不承担责任正确。上诉人要求我公
某承担责任主体不妥。关于租金的损失，一审已经算到2009年
12月，计算方式及标准并无不当，上诉人指出房屋经过精装修
不是事实。对恢复原状的损失，一审已经认定且上诉人也没有
异议。墙面水泥凿平、粉刷等事项，鉴定机构已经回复了上诉
人，上诉人仍以个人经验来判断不当。对消毒、环境治理、检
测的费某，上诉人没有任何证据，也没有计算依据，一审对此
酌情判决是正确的。关于治理以及装修期间的损失，我公某认
为上诉人有故意扩大损失的行为，也未尽到主动减少损失的义
务。一审也尽可能保护了上诉人的利益。对租金损失上诉人已
经在一审请求第三项进行了明确，不包括现在上诉状的部分。
一审依据不告不理的原则判决正确。上诉人的其他诉讼请求也
没有事实和法律依据。一审判决适用法律正确。上诉状中提出
的建筑法及最高院关于审理建筑工程施某某同司法解释都是调
整上诉人与被上诉人浙江××集团有限公司的关系，不适用本
案。即使按照建筑法第62条，具体的保修范围和期限由国务院
制定，依据国务院的规定，本案中涉及的上下水管的保修期限
是2年，从工程竣工验收之日起计算，本案中原审第三人的保
修期已经届满。但被上诉人浙江××集团有限公司的保修责任
是从房屋交付开始计算，一审判决由被上诉人房屋浙江××集
团有限公司承担责任是正确的。本案上诉人以房屋买卖合同纠纷为由，要求我公某承担连带责任，没有合同依据也没有相应
的法律支持。我们认为一审判决正确。请求二审法院予以维持
，驳回上诉人的上诉请求。
在本院审理期间，上诉人汪某、华某提交以下新的证据
：
1、信义坊房屋租赁信息，证明受损房屋目前市场实际的
租金标准。
2、黄曲霉毒素概述，证明受损房屋内所滋生微生物的危
害性。
3、医疗证明，证明上诉人因受损房屋内阻生的大量危害
人身健康的微生物，导致身体受到较大程度的损害，严重侵害
了上诉人的健康。
4、天台县建筑公某出具的建筑工程预算书。
5、天台县建筑公某的营业执照。
以上证据4、5，证明受损房屋恢复治理的项目及费某标
准。
6、郑某某业公某出具的建筑工程结算书。
7、郑某某业公某的资质证书。
以上证据6、7，证明受损房屋恢复治理的项目及费某标
准。
被上诉人广通××、建工××在二审中均未提交新的证
据。
对上诉人在二审中提交的证据，被上诉人广通××发表
质证意见如下：对证据1的真实性、合法性均有异议，因为是复印件，不
符合法定形式。对关联性，由于是目前房屋租赁的价格，但本
案纠纷发生是在05年，而上诉人也没有防止损失扩大，也有一
定的责任，以现在的租金价格来衡量损失是不合理的，我们认
为不能作为赔偿依据。
对证据2、3的真实性、合法性均有异议，不能证明上诉
人的身体损害与房屋质量有直接关系。
对证据4、5的真实性、合法性没有异议，但对关联性有
异议，因为这是上诉人单某作出的，而且只是预算书，不能作
为损失依据，我们认为应当依据一审中鉴定机构作出的鉴定结
论为依据，这是双方及法院均认可的。
对证据6、7的真实性、合法性没有异议，但对关联性有
异议，不能作为认定赔偿的依据。应当以一审法院鉴定机构认
定的数额为准。
被上诉人建工××认为，上诉人递交的七份证据均不是
二审新证据。在保留该意见的前提下，发表质证意见如下：
对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。上诉人并
未提供一个确切的标准来证明实际的租金损失，证明对象也不
是很清楚。
对证据2，不符合证据的形式要件。
对证据3，对真实性、合法性、关联性均有异议。医疗费
某的凭证其一审中已经提交过了，新产生的费某，我们认为不
符合二审新证据的要件，而且无法证明因果关系，不予认可。
对证据4、6的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据5、7，因没有原件，对真实性有异议，也不能达
到上诉人的证明目的。
本院认为，二被上诉人所提异议成立，对上诉人汪某、
华某在二审中提交证据的证明力均不予确认。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以
确认。
本院认为：1、在一审审理过程中，汪某、华某明确其是
基于合同关系起诉，对原审法院归纳的争议焦点“是否存在违
约责任？违约造成的损害后果是多少？第三人在本案中是否要
承担责任？”未持异议，而汪某、华某与建工××之间并不存
在合同关系，根据合同相对性原则，原审法院对汪某、华某要
求建工××承担违约责任不予支持正确，故汪某、华某上诉请
求判令建工××对广通××应付款承担连带责任无事实和法律
依据，本院亦不予支持。2、关于汪某、华某上诉要求改判房
屋租金损失的问题。汪某、华某认为，2006-
2009年周','2018-09-27
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