苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初11056号
原告沈越。
委托代理人吴放。
被告吴鸣霆。
原告沈越与被告吴鸣霆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告沈越的委托代理人吴放到庭参加诉讼，被告吴鸣霆经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈越诉称：原告名下有位于苏州市吴江区松陵镇中山北路万亚商务楼1717-1718办公用房二间，当时，有二家要求承租此房，由于被告答应收购原承租户办公家具，因此，原告为了成全他们选择将房屋出租给被告，并与被告签订了《租房协议》，约定季交租金3800元/月，收押金3800元，租期为2年（自2014年9月5日起至2016年9月4日止），中途不得退租，如违约则以总租期未交付房租金的40%作为赔偿。由于房屋内有原承租户的办公财产，被告又确定购买该财产，因此，房屋钥匙由原承租户直接交给被告，并未经原告之手。协议签订后，被告支付了1个季度租金11400元及押金3800元。2014年11月6日，原告发短信给被告要求支付第二季度租金，被告以开会为由不予理睬，之后，被告约原告和原承租户到“万亚”，说房屋不租了，办公用具也不买了，请求帮忙转租，并承诺再付一个月续延租金，但被告未支付。2014年11月9日，因有人来看房，而被告在苏州不便来开门，便给原告发了一条短信，授权原告帮其处理转租事宜，由于租户未看中，原告遂于2014年11月13日又催促被告交租金，被告回复在开会。2014年11月17日，被告约原告在“万亚”见面，见面时，被告提出一次性支付8000元终止合同，考虑到对方的实际困难，原告同意了被告的意见，当时被告只带3800元，答应剩余4200元于第二天支付，但直至2014年11月25日也没有支付，原告遂与被告联系如何处理，被告于2016年11月26日回复原告，明确告知自2014年11月27日后将不再支付租金，让原告起诉被告。由于被告的行为已构成违约，并造成原告租金损失，故要求判令：1、被告支付违约金30400元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴鸣霆未作答辩。
经审理查明：2014年9月5日，沈越（甲方）与吴鸣霆（乙方）签订一份《租房协议》，约定甲方将位于苏州市吴江区松陵镇中山北路1717-1718号“万亚”商铺（下称涉案房屋）出租给乙方使用，租期2年（自2014年9月5日起至2016年9月4日止），季交租金3800元/月，收押金3800元，中途不得退租退房，如违约则以总租期未付房租金的40%作为赔偿等内容。协议签订后，吴鸣霆支付了三个月租金共11400元及押金3800元。2014年11月6日，沈越给吴鸣霆发短信，内容为：“吴总你好，别忘了转房租”；2014年11月9日，吴鸣霆给沈越发短信，内容为：“姐姐，我今天人不在吴江，无法过来，现委托您帮忙处理续租事情，您直接跟客户签约既可，押金的部分也委托您帮忙收”；2014年11月13日，沈越给吴鸣霆发短信问：“钱转了吗”，吴鸣霆回信称：“我正在开会，开完会打”；2014年11月13日晚上，沈越又提醒吴鸣霆：“吴总，别忘了转钱，我等着呢”，吴鸣霆于2014年11月14日回信称：“我正在开会”，沈越说：“你太没诚信了吧，开会不是不打钱的理由，我等了这么多天，这样我下面怎么帮你转租呢”，吴鸣霆接着说：“在开会，我们一次处理掉吧！我也是帮朋友，不想这样！我之前提的方案，二期我也不要拿回，我这次把这一次付给你，我们就结束掉吧，可以的话，8点左右汇给你”，沈越说：“钱打了我们再商量，诚信第一，按契约办事，否则你已经违约了”；2014年11月17日，吴鸣霆给沈越发短信说：“姐姐，身体刚刚恢复！不好意思！我记得昨天要回你，但是在医院不方便，手机也没开！等会11点30左右我们在万亚见，我把租赁费给你，顺便事情解决掉，我是被朋友骗了，钱都收不到，而且房租都是我在付，现在我自己也出了点事，我真的有困难，目前没办法再承租一个没有起用的房子，我们见面把事情一次处理掉吧！希望你理解”；2014年11月25日，沈越问吴鸣霆：“吴总，方案想好了吗”，吴鸣霆于2014年11月26日回复：“尊敬的房主沈越您好：兹因为朋友张杰要开公司，替其跟您签订租房协议，租房标的为吴江区松陵镇中山北路1717-1718号，租期2014年9月5日至2016年9月4日，月租金3800元。现因为朋友张杰出事，原本承租您在中山北路1717-1718号公寓筹办吴江公司的，目前未开始营业就已倒闭，实际也无任何入住行为。并且我已在2014年11月5日通知到贵方，提出终止租房协议。2014年9月6日已汇15200到您建行卡，2014年11月17日付3800现金，总共合计人民币19000元整！按照租房协议租赁时间算2014年9月5日至2014年10月4日实足一个月。2014年10月5日至2014年11月4日为第二个月。2014年11月5日至2014年12月4日为第三个月。现付于您处的租金有4期，1期押金。现正式通知您，从2014年11月27日后我将不再支付租金给您，请您知悉”。审理中，沈越承认事后已将涉案房屋收回，并于2015年4月至5月出租给了他人，月租金为3800元。
以上事实，有原告提供的《租房协议》、双方短信往来截屏及本案庭审笔录予以证实。
本院认为：原、被告所签订的房屋租赁合同成立并生效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。从双方短信往来可以看出，在原告向被告催讨租金的过程中，被告明确表示将不再支付租金，并要求终止合同，而原告承认已将涉案房屋收回，并再行出租，原告的行为表明其同意被告关于解除合同的请求，因此，本院认定原、被告之间的房屋租赁合同已协商解除。虽然双方的房屋租赁合同已协商解除，但合同解除并不影响守约方追究违约方的违约责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，虽然被告中途要求解除合同已构成违约，且合同约定了违约金计算方法，但考虑到被告已支付4个月租金，且原告承认涉案房屋收回后于2015年4月至5月以相同租金出租给他人，并同意被告的押金也作为租金来支付，由此算来原告的损失也就2个多月租金损失，而合同约定的违约金过分高于原告的上述损失，因此，根据本案实际情况，本院酌定被告应支付的违约金为10000元（已扣除3800元押金）。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，自行承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告吴鸣霆于本判决生效之日起10日内支付原告沈越违约金10000元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告沈越指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
如果被告吴鸣霆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取280元，由被告吴鸣霆负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告沈越，原告沈越已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审判员 姚民
二〇一六年十月二十日
书记员 蔡洁