辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01民再60号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地沈阳市和平区。
负责人：任欧，该支行行长。
委托诉讼代理人：林伟，男，1967年4月11日出生，汉族，该支行员工。
委托诉讼代理人：宫琳琳，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宫民，女，汉族，1973年1月14日出生。
委托诉讼代理人：敖阳，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：佟光明，辽宁良友律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吕龙斌��男，汉族，1970年12月1日出生。
委托诉讼代理人：敖阳，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：佟光明，辽宁良友律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳信盟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市苏家屯区。
法定代表人：赵立夫，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙衍林，男，1959年11月18日出生，汉族，该公司办公室主任。
再审申请人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（简称农行滨河支行）因与宫民、吕龙斌、沈阳信盟房地产开发有限责任公司（简称信盟公司）借款合同纠纷一案，不服本院[2015]沈中民四终字第192号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2016年5月25日作出（2016）辽民申556号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员甘国明���任审判长，审判员徐亮（主审）、戈利利参加的合议庭，于2015年10月26日公开开庭审理了本案。农行滨河支行的委托诉讼代理人林伟、宫琳琳，宫民、吕龙斌及二人共同委托诉讼代理人敖阳、佟光明，信盟公司的委托诉讼代理人孙衍林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行滨河支行再审称，宫民具有完全民事行为能力，能够知晓签订合同的法律后果，其在抵押借款合同上的签字为其真实意思表示，该合同合法有效。依据合同相对性原则，抵押借款合同的效力不因宫民与信盟公司签订的《商品房买卖合同》是否成立受任何影响。宫民以其购买的房屋作抵押，并办理了购房抵押备案手续，抵押权有效，农行滨河支行对抵押房屋具有优先受偿的权利。请求撤销二审判决，改判支持农行滨河支行的请求，即：解除借款合同；宫民、吕龙斌偿还全部贷款本息合计2,981,815.89元，逾期利息按人民银行规定执行；如果宫民、吕龙斌不能全额偿还贷款本息，要求处分抵押物并优先受偿，抵押物拍卖、变卖后所得价款超出所欠贷款本息及相关费用部分归农行滨河支行所有，不足部分由宫民、吕龙斌清偿；信盟公司承担连带保证责任；由宫民、吕龙斌、信盟公司承担诉讼费用。
宫民、吕龙斌辩称，首先，一、二审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。宫民、吕龙斌没有真实的借款意思，《商品房买卖合同》并非宫民签字，抵押借款合同及《承诺书》是宫民在信盟公司要求下签订的空白文件，宫民是履行职务行为，并没有购买房屋、借款的真实意思表示。其次，案涉贷款的首付款及后续还款是由信盟公司支付，因此判决信盟公司承担全部还款责任并无不当。最后，案涉房屋办理了抵押权备案登记，其仅仅是预告行为，农行滨河支行因未设立抵押权而不享有优先受偿权。
信盟公司辩称，我公司同意一、二审判决，本案贷款与宫民、吕龙斌无关，贷款一直由我公司偿还。
2014年8月22日农行滨河支行向沈阳市和平区人民法院诉称，2002年9月9日，宫民、吕龙斌（借款人），信盟公司（担保人）与中国农业银行沈阳市金锋支行（以下简称农行金锋支行）签订了（沈金）农银个人借字（2002）第01091号《个人住房按揭借款合同》，借款金额379万元，期限从2002年9月9日到2030年9月8日，以借款人宫民、吕龙斌购买的沈阳市苏家屯区梧桐大街，面积为481.08平方米的房产作为抵押担保。同时由信盟公司提供连带保证担保责任。2002年9月4日借款人宫民向沈阳市房产局申请办理了个人贷款购房抵押备案登记，抵押登记期限从2002年9月2日到2030年9月2日。《个人住房按揭借款合同》签订后，农��金锋支行于2002年9月9日依约发放了贷款。后农行金锋支行于2008年变更为沈阳市滨河支行管理，依据借款合同的约定，宫民、吕龙斌应每月及时履行还款义务，否则该行将根据借款合同的约定解除合同并提前收回全部贷款，同时有权依据合同第十一条第5款的约定依法处分抵押物并优先受偿。另依据借款合同第十一条的约定，保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。综上，由于借款人已经拖欠我行贷款本金2,764,843.29元，利息216,972.60元（截止到2014年7月30日），本息合计2,981,815.89元，经该行信贷人员多次催讨无果，现申请采取法律手段收回贷款本息。为维护合法权益，诉至法院。请求：1、判令与宫民、吕龙斌解除借款合同；2、判令宫民、吕龙斌偿还所欠全部贷款本金人民币2，764,843.29元，利息216,972.60元（截止到2014年7月30日），本息合计2,981,815.89元，逾期利息按人民银行规定执行;3、如果宫民、吕龙斌不能全额偿还贷款本息，要求处分抵押物并优先受偿。抵押物拍卖、变卖后所得价款超出所欠贷款本息及相关费用部分归农行滨河支行所有，不足部分由宫民、吕龙斌清偿；4、判令沈阳信盟房地产开发有限公司对借款承担连带保证责任；5、要求承担本案全部诉讼相关费用。
宫民辨称，此借款系信盟公司要求作出，签订贷款合同期间宫民系信盟公司员工，此次贷款系职务行为，宫民本人从未交付首付款，从未偿还过贷款，从未签订过购房合同，从未接收过房产。据宫民所知该房产早就由信盟公司出售给案外人黄健所有，并由黄健接收了房产。据此，本案与宫民并无法律关系，应由借款的实际使用人信盟公司进行偿还。
吕龙斌辩称，答辩意见同宫民。
信盟公司到庭人邵晶（男，1962年7月11日出生，汉族，系该公司员工）述称，2002年我公司缺少经营资金，以职工宫民名义到农行贷款，两年后，我公司将标的房产出售给案外人黄健。贷款偿还及首付均系公司所为，近期公司资金紧张，未能如期偿还借款，导致本次诉讼发生，我公司愿意承担此笔贷款清偿义务，与宫民无关。
沈阳市和平区人民法院一审查明，2002年9月9日，中国农业银行沈阳市金锋支行作为贷款人与宫民（借款人）及信盟公司（保证人）签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》（简称抵押借款合同），约定农行金锋支行向宫民发放贷款379万元，用于购买位于沈阳市苏家屯区梧桐大街、建筑面积481.08平方米的房产，期限自2002年9月9日到2030年9月8日，借款年利率5.04%，并由信盟公司提供连带保���担保责任。同时，宫民以其所购房产为涉案借款提供抵押担保（已在沈阳市房产局办理个人贷款购房抵押备案登记的批复），吕龙斌作为抵押共有人亦在抵押承诺书上签字。上述协议签订后，金锋支行于2002年9月9日依约发放了贷款，但借款人宫民未按合同约定履行还本付息义务。
2008年2月15日，中国农业银行辽宁省分行下发《关于省行营业部部分机构行政级别和隶属关系调整的通知》，农行金锋支行由原省行营业部变更为本案的农行滨河支行管理，其债权债务亦由农行滨河支行承继。
现因涉案贷款至今未受清偿，截止到2014年10月17日，尚欠贷款本金余额2,764,843.29元及利息（包括罚息）241,320.53元，故农行滨河支行诉至法院。
诉讼中，宫民提供《商品房买卖合同》一份，该合同签订于2002年8月18日，载明出卖人为信盟公司，买受人为宫民，标的物为位于沈阳市苏家屯区梧桐大街（建筑面积481.08平方米）的房产，该合同落款买受人处仅有一枚“宫民之印”的印鉴，没有宫民本人签名。宫民称该合同从信盟公司取得，本案诉讼前也从未见过这份商品房买卖合同，该合同并非宫民本人签署，合同落款处“宫民之印”也不是宫民本人的印章。宫民从未交纳过首付款，没有偿还过贷款，没有占有使用过该房产。
另查明，宫民自2000年起至2005年2月1日在信盟公司工作。宫民、吕龙斌系夫妻。
再查明，涉案贷款一直由信盟公司偿还。
沈阳市和平区人民法院一审认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案信盟公司经该院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据农业银行及宫民、吕龙斌提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以确认。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”本案中，宫民虽于2002年9月9日与农行金锋支行、信盟公司签订抵押借款合同用于购买位于沈阳市苏家屯区梧桐大街（建筑面积481.08平方米）房产，但宫民并未实际购买房屋，而且从信盟公司在庭审中的陈述内容可以认定，此借款合同并非宫民本人的真实意思表示，而是其作为信盟公司员工在信盟公司要求下签订的，故该借款行为因不具备民事法律行为成立的要件之一“意思表示真实”而不产生法律约束力。故农行金锋支行与宫民之间的借款行为未成立，抵押借款合同没有法律约束力，亦不存在解除该借款合同的问题。同时，对农行滨河支行主张宫民、吕龙斌偿还涉案贷款本息的诉请，一审法院不予支持。
《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”鉴于宫民与农行金锋支行之间借款合同的行为并未成立，故该借款合同中的保证条款及抵押条款因属于从合同，亦属于无效条款，农行滨河支行作为涉案贷款的承继者，诉请行使抵押权优先受偿及要求信盟公司承担连带保证责任，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因信盟公司为该笔款项的实际用款人，应承担赔偿该笔款项的义务。
另，信盟公司在2014年10月20日的庭审调查中虽派员出庭，但未提交合法的应诉手续，视为缺席。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、沈阳信盟房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金余额2,764,843.29元及截止2014年10月17日的利息（包括罚息）241,320.53元，并自2014年10月18日起至该判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率支付中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行利息（包括罚息）；二、驳回中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的其他诉讼请求。若沈阳信盟房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付���延履行期间的债务利息。案件受理费30,755元、保全费5,000元，均由沈阳信盟房地产开发有限责任公司负担。
农行滨河支行不服一审判决，上诉请求依法改判，判令借款人宫民偿还所欠全部贷款本息，借款人不能全额偿还本息，该行要求处分抵押物优先受偿，不足部分由借款人清偿；信盟公司对上述款项承担连带保证责任；宫民、吕龙斌、信盟公司承担全部诉讼费用。
本院二审认定的事实与沈阳市和平区人民法院一审查明的事实基本一致。
另查明，农行金锋支行与宫民签订的个人住房按揭（抵押）借款合同中约定还款账号、个人住房贷款凭证的账号，及宫民转账给信盟公司的账号，经向农行金锋支行核实，上述账户在系统中均未能查询到。
再查，涉案贷款的实际还款账号，名为宫民。
本院二审认为，依据《最高人��法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，农行滨河支行主张宫民、吕龙斌夫妻二人分别在借款合同及抵押承诺书上签字，借款行为系其真实意思表示，应承担还款责任。从现有证据可以看出，签订借款合同时所约定的还款账号与实际还款账号不同，且约定的还款账户并不存在，现农行滨河支行主张实际还款账号为系统升级后的账号，但并未有证据证明已将升级后的账号告知宫民本人或办理了变更账号的手续，现宫民主张并未实际办理该账号，并未偿还涉案款项，其为信盟公司的员工，系按照公司的要求签订的借款合同，信盟公司在诉讼中对宫民主张予以认可，承认涉案贷款均由其实际使用并偿还。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”结合未有证据证明约定的还款账号实际存在，而实际还款账号亦未有证据证明通知宫民本人的情形，可以认定农业银行对于以宫民名义借款，信盟公司实际使用并还款的事实是清楚的，信盟公司作为涉案款项的实际用款人，应承担偿还款项的义务。原审法院对此认定并无不当。
综上，农行滨河支行的上诉理由不能成立，一审法院判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,755元，由中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行承��。
本案再审查明事实与本院二审认定事实基本一致。
另查明，涉案贷款在实际还款过程中多次出现超期登记、超期还款情形。
本院再审认为，一、抵押借款合同书系宫民的真实意思表示。宫民自认签订了涉案的抵押借款合同，该合同首页即明确载明合同的性质为“个人住房按揭（抵押）借款合同”，合同条款中载明了合同的目的、所购的商品房信息、借款的金额、偿还、抵押等内容，即从整个合同的条款中可以明确辨悉其自身的权利义务及所应当承担的责任，但其仍在该合同上签字，系对其自身权利的行使以及对合同内容的确认。从宫民、吕龙斌签订的《保证书》内容来看，该保证书明确载明了“购房行为是真实的”、“愿意承担法律责任”，再从《中国农业银行辽宁省分行个人住房贷款凭证》及《中国农业银行乙类转账支票》内容来看，上述两份材料上载明了首期还款额和借款用途为房款，但宫民、吕龙斌亦予签名，该二人的签名行为亦是对该上述文件内容的确认。虽该二人抗辩系遵从信盟公司的指示，在空白文件上签字，但二人作为完全民事行为能力人，在涉及金额巨大，直接关系自身重大利益且合同内容明确的情况下，二人均负有审查合同内容及责任承担并审慎作出民事行为的义务，且现亦无证据证明二人在作出民事行为时存在不能依自身真实意思作出表示的客观情形，因而抵押借款合同书应认定为系依宫民的真实意思表示而签订。
二、抵押借款合同的效力应予认定。
首先，《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》中有关银行对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等进行严格审查的规定属于管理性规定，而并非是效力性的规定，农行金峰支行违反相关规定，疏于对宫民、吕龙斌贷款条件、偿还能力等的审查，不影响贷款合同的有效成立，更不影响作为贷款人宫民的还款责任。关于宫民、吕龙斌主张本案实际借款人为信盟公司的问题，由于本案借款系住房按揭贷款，宫民在《个人住房贷款凭证》上签字确认，就能够证明农行金峰支行已经按照合同的约定向宫民支付了贷款款项，贷款款项后又从宫民账户划到信盟公司账户，但贷款资金的实际使用情况不影响合同当事人的主体地位，借款人仍应是宫民，宫民与信盟公司之间的关系不能成为其拒绝偿还借款的理由。
第二，商品房买卖是否存在是否真实亦不影响抵押借款合同的效力。抵押借款合同虽用于买卖商品房，但其亦为单独成立的合同，在贷款已经发放的情形下，各方当事人仅需依照抵押借款合同的约定承担各自责任，商品房买卖合同成立或有效与否并不影响抵押借款合同的效力。
三、关于农行滨河支行提出的处分本案抵押物并优先受偿问题。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案涉案房屋并未进行抵押物登记，仅进行了备案登记，抵押权未能成立。即使按照房产登记查询证明载明的系争房屋存在抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农行金峰支行作为系争房屋抵押权预告登��的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的也只是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故对农行滨河支行提出的处分本案抵押物享有优先受偿权的主张不予支持。
四、吕龙斌的责任承担问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定，因本案的债务发生在宫民与吕龙斌婚姻关系存续期间，且二人均未提交证据证明本案中存在司法解释规定的应属夫妻一方债务的情形，也无充分证据证明该债务不属于夫妻共同债务，此外，吕龙斌在保证书等相关文件上的签字行为亦可以表明其对借款的明知，故吕龙斌应与宫民共同承担还���责任。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院[2015]沈中民四终字第192号民事判决和沈阳市和平区人民法院[2014]沈和民三初字第1027号民事判决；
二、解除宫民与中国农业银行沈阳市金锋支行、沈阳信盟房地产开发有限责任公司于2002年9月1日签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》；
三、宫民、吕龙斌于本判决发生法律效力后十日内赔偿中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金余额2,764,843.29元及截止2014年10月17日的利息（包括罚息）241,320.53元，并自2014年10月18日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率支付中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行利息（包括罚息）；
四、沈阳信盟房地产开发有限责任公司对上述欠款承担连带保证责任；
五、驳回中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行其他诉讼请求。
若宫民、吕龙斌、沈阳信盟房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30,755元、保全费5,000元，二审案件受理费30,755元，共计66，510元，由宫民、吕龙斌承担33，255元，沈阳信盟房地产开发有限责任公司承担33，255元。
本判决为终审判决。
审判长 甘国明
审判员 徐 亮
审判员 戈利利
二〇一七年三月十四日
书记员 黄 卓
本判决所依据的相关法律
《中华人��共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序��理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。