湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘06民终1331号
上诉人（原审被告）：平江县大福星商贸有限责任公司，住所地平江县城关镇东街平东大楼二楼。
法定代表人王柏如，该公司董事长。
委托诉讼代理人郑明，湖南湘杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：平江县购得乐贸易有限公司，住所地平江县浏家滩桥头左侧（富康大厦二楼）。
法定代表人钟再兴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钟跃龙，平江县启明法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：何满怀，平江县启明法律服务所法律工作者。
上诉人平江县大福星商贸有限责任公司（以下简称大福星公司）因与被上诉人平江县购得乐贸易有限公司（以下简称购得乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2015）平民初字第2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大福星公司的委托诉讼代理人郑明，被上诉人购得乐公司的委托诉讼代理人何满怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大福星公司上诉请求：1、撤销平江县人民法院（2015）平民初字第2065号民事判决，驳回购得乐公司的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费均由购得乐公司承担。
事实和理由：1、购得乐公司经营同类产品的行为已构成违约，该行为严重影响了大福星公司的经营，导致合同无法继续履行；2、大福星公司与购得乐公司已达成解除租赁合同的口头协议；3、合同解除后，购得乐公司因短期无法将铺面出租才诉至法院，是恶意诉讼行为。
购得乐公司辩称：1、购得乐公司并未经营同类产品，履行合同过程中无违约行为；2、大福星公司在租赁合同期限内单方搬离房屋且未按时支付租金的行为已构成根本违约；3、购得乐公司诉至法院是诉讼权利的正当行使。一审判决正确，应予维持。
购得乐公司向一审法院起诉请求：要求与大福星公司解除合同，由大福星公司支付租金346664元并赔偿损失173336元。
一审法院认定事实:购得乐公司系平江县刘家滩桥头富康大厦二楼商铺的产权管理人。2013年3月29日，购得乐公司、大福星公司签订《购得乐购物广场租赁合同》，约定由购得乐公司将够得乐购物广场第二层中门左侧位置租赁给大福星公司经营；经营范围为大、小家电；承租期限从2013年5月1日起至2017年4月30日止；每年租金为520000元，缴纳租金的方式为半年交租且提前一个月交租（每年10月30日和4月30日前交纳另半年的租金）转账支付。合同签订之日，乙方即应交纳5000元的押金给甲方。合同终止，乙方交清租金及水电等相关费用后，甲方方可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。并在合同第五条第11款中约定：“甲方不得经营与乙方经营范围的同类产品（前期甲方已经营的产品在双方协商的时间内撤除）。”合同签订后，大福星公司按约向购得乐公司交纳了押金5000元及2013年5月至2015年10月的租金和其他相关费用。2015年6月22日，大福星公司向购得乐公司送达要求终止租赁协议的函，表示自己因受国家整体市场经济的影响，销售额不断下滑，公司已经连续六个月亏损严重。为摆脱困境，压缩开支，出于战略布局调整，要求购得乐公司同意自2015年10月30日起终止与大福星的租赁协议。同年7月23日，购得乐公司向大福星公司送达复函，表示大福星公司不具有解除合同的条件，不同意大福星公司终止协议的要求，要求继续履行合同。2015年9月中旬，大福星公司将经营的产品从租赁场所全部撤离，将其经营场所转移至开发区原田正电脑处继续经营。此后，大福星公司一直未再向购得乐公司支付租赁费。购得乐公司遂诉至法院。
一审法院认为,本案系房屋租赁合同履行过程中引发的纠纷。房屋租赁合同的目的是出租方通过提供租赁房屋收取租金，承租方交付租金后通过使用租赁房屋进行经营。双方签订房屋租赁合同后，前期均按合同约定履行了各自的义务。合同后期大福星公司搬至其他场所进行经营，拒绝继续交纳租金及使用购得乐公司提供的租赁物，导致双方的合同已无法继续履行。现双方均要求解除合同，法院予以准许。双方争议的焦点是：1、谁是造成合同无法继续履行的违约方？2、违约方应如何承担违约责任？关于焦点一，本案合同无法继续履行的直接原因是大福星在合同期限尚未届满之前，中途将经营的产品从租赁场所全部撤离，将其经营场所转移。本院认为，大福星公司对其主张购得乐公司违约经营同类产品的事实并没有提供充分有效的证据予以证明，且大福星公司向购得乐公司送达要求终止租赁协议的函时，其理由是“自己因受国家整体市场经济的影响，销售额不断下滑，公司已经连续六个月亏损严重”，故法院对大福星公司的该项主张不予采信。双方签订的房屋租赁合同依法成立，对双方具有法律约束力，现大福星公司没有正当理由擅自终止履行，其行为构成违约，依法应向购得乐公司承担违约责任。关于焦点二，大福星公司作为违约方应向购得乐公司承担以下违约责任：1、大福星公司与购得乐公司未就解除租赁合同协商一致。大福星公司未依照法定程序与购得乐公司解除合同，而是强行终止了合同的履行。所以双方的合同一直还未解除。在合同尚未解除之前，大福星公司应按约支付租金。购得乐公司于2016年5月20日变更诉讼请求同意与大福星公司解除合同，可以此时间点作为双方合同解除的节点。所以大福星公司首先应向购得乐公司支付自2015年11月1日至2016年5月20日的租金284932元（520000元÷365天×200天）；2、根据双方合同的约定，若乙方提前解除合同，视为违约，押金5000元不予退还。这是双方对违约金的约定，该约定不违反法律规定，法院予以支持；3、虽然在合同中约定了提前解除合同押金不予返还，但因大福星公司提前解除合同，导致购得乐公司通过合同收取2016年5月20日至2017年4月30日租金的目的无法通过本合同实现，购得乐公司因此遭受的租金损失远远大于约定的押金金额，购得乐公司要求增加，法院予以支持。但当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方合同解除后，购得乐公司应在合理的期限将房屋另行出租。参照本地的市场行情，以及本案大福星早于2015年9月就已搬迁，购得乐公司对合同无法继续履行已有一定的心理准备的实际情况，本院酌情认定在双方合同依法解除后原告另行出租的合理期限为一个月，购得乐公司因此遭受的损失为该期限内因房屋空置而造成的租金损失，按照双方合同对租金的约定应为43333元。另外，大福星公司反诉要求购得乐公司赔偿其经营损失635707.8元及装修损失159000元，反诉要求原告予以赔偿。因大福星公司未向本院提供合法有效的证据证明，不予支持。大福星公司主张购得乐公司在合同范围外收取了空调使用费和消防罚款，此系大福星公司自愿向购得乐公司交纳，且已经履行，不违反法律规定，故对该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除平江县购得乐贸易有限公司与平江县大福星商贸有限责任公司2013年3月29日签订的《购得乐购物广场租赁合同》；二、由平江县大福星商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向平江县购得乐贸易有限公司支付租金284932元，并赔偿损失43333元，共计328265元；三、驳回反诉原告平江县大福星商贸有限责任公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费9000元，由平江县购得乐贸易有限公司承担2776元，平江县大福星商贸有限责任公司负担6224元；反诉受理费12552元，减半收取6276元，由反诉原告平江县大福星商贸有限责任公司负担。
二审中，上诉人大福星公司提交了购物小票一张、消费者身份证复印件及购买商品照片，用以证明大福星公司在承租期间购得乐公司违反合同约定经营同类产品。被上诉人对该证据的真实性提出异议，其认为该公司出具的商品发票一般没有加盖公章。本院认为，该证据单一，购物发票持有人未出庭作证，无法核实真实性。且发票出具时间是2014年3月3日，大福星公司未提交该时段或其承租期间向购得乐公司就经营同类产品提出异议的证据，故本院对该证据不予采信。被上诉人购得乐公司没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为违约责任主体认定及违约责任划分问题。首先，关于违约责任主体的认定问题。上诉人大福星公司认为其承租期间购得乐公司违反合同约定经营同类产品，严重损害其经营，购得乐公司是违约方。本院认为，关键在于认定购得乐公司是否存在违约经营同类产品的行为。1、从举证责任来看，因大福星公司提交的购物小票等证据不足以证明其事实，大福星公司应承担举证不能的法律责任；2、从合同约定来看，因双方签订的《购得乐购物广场租赁合同》第三条经营范围中约定：仅限于本合同规定的大家电、小家电。该合同条款中并未就大家电、小家电的具体范围进行明确约定；3、从逻辑推理及日常生活经验来看，大福星公司二审中提交的购物小票显示2014年3月3日购得乐公司销售了电饭煲，而大福星公司于2015年6月22日才向购得乐公司送达要求终止租赁协议的函，且该函中载明的理由是“自己因受国家整体市场经济的影响，销售额不断下滑，公司已经连续六个月亏损严重”，并未提及购得乐公司经营同类产品的影响其经营的问题，这与日常情理不符，故本院对大福星的该项上诉意见不予采纳。大福星公司在租赁期限内无正当理由擅自搬离租赁场所，大福星公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。其次是违约责任的划分问题。1、租赁合同解除前的租金损失。大福星公司未与购得乐公司协商一致，也未依法定程序行使解除权，其擅自搬离租赁房屋的行为不会产生合同解除的效力。在合同解除前其仍按合同约定支付租金。因大福星公司已支付租金至2015年11月1日。2016年5月20日购得乐公司同意解除合同，可以该时间点作为合同解除之日，故大福星公司应支付给购得乐公司的租金为2015年11月1日至2016年5月20日的租金284932元（520000元÷365天×200天）。2、合同解除后违约金的认定。合同解除后，购得乐公司有权要求大福星公司赔偿损失。按照合同的约定，大福星公司交纳的5000元押金不予退还。但该约定的违约金低于购得乐公司实际损失，购得乐公司有权要求增加。同时，购得乐公司作为出租人，在明知大福星公司搬离的情形下，也应及时另行出租以避免损失的扩大。综合大福星公司腾房时间、购得乐公司的起诉时间、相同地段租赁市场行情、出租人的减损义务等方面，同时兼顾诚实信用原则及公平原则，原审法院酌情确定违约金为一个月的租金43333元并无不当，本院予以维持。至于大福星公司上诉提出其已与购得乐公司达成解除合同的口头协议的意见，因其未提交相应的证据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人大福星公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定本案的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6224元，由上诉人平江县大福星商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 许 进
审判员 曹 维
二〇一六年十一月三日
书记员 荣晴瑶