四川省巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1902民初1934号
原告：胡佳滢，女，生于1998年，汉族，大学文化，居民，住巴中市。
委托（特别授权）代理人：张美君（系胡佳滢之母），女，生于1973年，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人：王巡，巴中市巴州区平梁法律服务所法律工作者。
被告：成都富景达房地产开发有限公司。
法定代表人：李凤华，该公司董事长。
委托（特别授权）代理人：陈晋（系该司监事），男，生于1954年，汉族，住四川省平昌县。
委托代理人：肖杰，四川宏坤律师事务所律师。
被告：巴中市弘业建筑工程有限公司。
法定代表人：侯文学，该公司董事长。
委托代理人：彭才荣，四川宏坤律师事务所律师。
被告：杨兵，男，生于1974年，汉族，初中文化，农民，住巴中市巴州区。
委托代理人：于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。
被告：冯玉琼，女，生于1965年，汉族，初中文化，农民，住巴中市巴州区。
委托代理人：杨胜友,巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。
原告胡佳滢与被告成都市富景达房地产开发有限公司（以下简称“富景达公司”）、巴中市弘业建筑工程有限公司（以下简称“弘业公司”）、杨兵、冯玉琼房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告胡佳滢的委托代理人张美君、王巡，被告富景达公司的委托代理人陈晋、肖杰，被告弘业公司的委托代理人张涛、彭才荣，被告杨兵的委托代理人于书和，被告冯玉琼及其委托代理人杨胜友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡佳滢诉称：2013年10月11日原告购买被告富景达公司开发建设的位于巴中市巴州区，价款110000元。约定2014年12月31日将房屋交付给原告，在本合同生效之日起30天内，由被告申请登记备案。原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告随即向被告支付了购房款108000元，剩下尾款2000元在被告富景达公司、弘业公司办完房屋产权两证时交清，原告履行了自己付款义务，可被告拒不履行合同义务。经了解，被告迟延履行合同的原因是2011年10月8日被告弘业公司巴州区平梁乡凤凰居委会四组灾后重建工程项目部与被告杨兵、冯玉琼签订了《危房改造承包建筑合同》，其中第二条3款约定的新建房屋分得住房一套，由被告弘业公司还被告杨兵、冯玉琼，该门市与被告杨兵、冯玉琼购买的房屋属同一房屋，原告认为被告弘业公司未改造被告杨兵、冯玉琼的危房，且也不是危房，被告之间约定的合同事实客观上不成立，合同内容违背了法律上规定，应予无效。为维护合同的严肃性，保障原告的合法权益，现诉至法院请求：1、依法判决确认原告与被告富景达公司于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判决确认被告弘业公司与被告杨兵、冯玉琼于2011年10月8日签订的《危房改造承包建筑合同》无效；3、依法判决被告富景达公司和被告弘业公司按合同约定向原告支付违约金（延迟交房按已付房款的1%）；4、本案案件受理费判决由被告承担。
被告富景达公司辩称：富景达公司将开发建设的平梁富景苑B栋1单元301室卖给原告属实，收购房款属实。但逾期交房的责任不在公司，不应承担违约金，弘业公司与杨兵、冯玉琼所签订的危房改造合同无效。
被告弘业公司辩称：一、原告诉请的与被告富景达签订的商品房买卖合同，效力待定，富景名苑应取得预售许可证合同方有效；二、被告弘业公司不是本案合同纠纷的适格主体，原告与被告富景达签订的合同，而非与弘业公司签订合同，依据合同相对性原则，即使《商品房买卖合同》有效，但约束的合同双方当事人，不是弘业公司，由我方承担责任没有依据；三、杨兵、冯玉琼与弘业公司签订的《危房改造合同》，并非弘业公司的真实意思表示，是灾后重建项目部私刻印章，并非授权李凤华签订危房改造合同，请驳回对我方的起诉。
被告杨兵、冯玉琼辩称：1、原告诉讼请求不成立，被告杨兵、冯玉琼与被告巴中市弘业建筑工程有限公司签订了“危房改造承包建筑合同”，实际是被告冯玉琼1**㎡的自留地，被答辩人应在2013年4月将诉争之房平梁镇街道“富景茗苑”小区B栋1单元301号交付给杨兵、冯玉琼所有，富景达公司不让被告杨兵、冯玉琼知情，却将诉争之房屋于2013年10月11日以11万元卖给原告，属一房多卖。因此，原告与富景达公司签订的商品房买卖合同无效。2、2011年10月8日，弘业公司授权该公司职工李凤华为该项目经理，由李风华全权处理，2011年1月26日李凤华为弘业公司与凤凰居民组长彭跃荣以集体承包土地建房，合同写为灾后重建、危房改造承包建筑合同。2013年10月巴州区人民政府就李风华在住宅楼做出了复工告知书，由违法建筑变成了合法建筑工程。3、弘业公司的项目经理李凤华2012年10月15日到成都市工商行政管理局登记注册，起名成都富景达房地产开发有限公司，由弘业公司项目经理演变成房地产开发有限公司法定代表人，由此表明李凤华对平梁镇街道的建房拥有开发权、建筑权、销售经营权。富景达公司、弘业公司与原告签订的商品房买卖合同应当视为无效的民事法律行为。恳请人民法院驳回原告的诉请，本案受理费由原告负担。
经审理查明：2012年10月15日，被告富景达公司成立，经营范围为房地产开发及销售，其法定代表人为李凤华。
2013年10月11日，原告胡佳滢（为“买受人”）与被告富景达公司（为“出卖人”）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20131011002）约定：“……第一条：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于编号为
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的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，富景名苑……。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的第B【幢】【座】一【单】【层】301号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共103.45（含公摊）平方米……。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款……3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（¥110000.00币）壹拾壹万元整。……第五条面积确认及面积差异处理：……1、双方自行约定：按套计算与实际面积如有差异，互不找补。……第六条付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：买受人於2013年10月11日一次性付壹拾萬零捌仟元整。剩余贰仟元在领取产权证时一次性缴清（以收款收据为准）。……第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、因出卖人原因逾期交付180天，买受人不追究出卖人的任何责任，逾期超出180天，则出卖人须按已付房款的1%支付买受人违约金，合同继续履行。……”。合同出卖人处加盖富景达公司合同专用章由富景达公司法定代表人李凤华签字并加盖个人私章；买受人处由原告签名、捺印，委托代理人处由原告之母张美君签名、捺印。合同签订后，原告即向被告富景达公司交付购房款108000元，由被告富景达公司向其出具购B栋1单元301号一套房屋的《收款收据》，并加盖被告富景达公司财务专用章。
同时查明：被告弘业公司是从事房屋建筑工程施工总承包二级，公路工程施工的建筑工程公司。公司法定代表人为侯文学。
2011年10月8日，李凤华以弘业公司平梁乡凤凰居委会四组灾后重建项目部（作为乙方）的名义与被告冯玉琼、杨兵（作为甲方）签订了《危房改造承包建筑合同》：约定甲方位于巴中市巴州区平梁凤凰居委会四组有房屋一幢，……。经组、居委会研究决定，同意杨列强、杨大云、陈从锐、杨大云等5户集中原基自建，统一设计、统一修建。经共同商议，决定聘用有资质的巴中市弘业建筑工程有限公司、二级建造师、中级工程师李凤华同志对该房实施帮建，现就有关事宜达成如下协议，双方必须遵照执行。一、改建房屋位置及规模：1、甲方将自己危房东临/、南临/、西临/、北临/，面积/平方米，按规划参加5户联建。自留土地按冯玉琼制图为准，杨茂章担保图附后。2、改建房屋由甲方出面依法办理好相关的危房改造手续，乙方承担办理该手续的全部费用。二、建房形式及分配方法：1、甲方出危房改造地基交乙方全额垫支承建。……3、房屋的处分：新建房屋甲方分得住房壹套，面积约127.98㎡或现金柒万元。《危房改造承包建筑合同》尾页备注：此合同不能外讲，对外讲因此而代来的损失由杨兵、冯玉琼负损失的50%的赔偿。《危房改造承包建筑合同》的甲方由冯玉琼、杨兵签名，乙方由李凤华签名并加盖弘业公司巴州区平梁乡凤凰居委会四组灾后重建工程项目部印章。庭审中，被告弘业公司对该公司巴州区平梁乡凤凰居委会四组灾后重建工程项目部印章不予认可，认为李凤华私刻的。
2014年1月17日，巴中市巴州区规划管理局向平梁乡建管站出具《巴中市巴州区两清项目专家评审意见书》，要求对平梁乡富景名苑（A、B、C）进行修改完善。2014年1月26日，巴中市巴州区清理整治违法用地违法建设领导小组办公室发出《通知书》：“兹平梁镇（乡）猿门街道富锦茗苑B幢李凤华（姓名）占地面积1002平方米，建筑面积7921.24平方米，共8层。根据区政府“两清”清理工作，现已缴纳国土、建设相关费用，根据相关政策即向区房管局申请办理房屋产权证”。2014年3月16日，巴中市巴州区清理整治违法用地违法建设领导小组办公室出具《复工通知》：“平梁乡人民政府：你乡李凤华在巴州区，C栋住宅楼（B栋占地面积：1006.46平方米、建筑面积：6038.76平方米，C栋占地面积629.52平方米，建筑面积3777.12平方米），其占地和建筑行为已经处理完毕，准予复工，不得超占、不得超建，搞好监管。复工时间以区“两清”办发放的复工告知牌为准”。2014年3月19日，巴中市巴州区平梁乡人民政府加盖印章并签署“同意复工”。
2014年8月27日，被告富景达公司法定代表人李凤华取得了巴州区平梁乡猿门街的巴州国用（2014）第329、330、331号国有土地使用权证书。目前，案涉项目B栋房屋主体已建成，但尚未取得商品房预售许可证。
2015年1月15日，巴中市巴州区城市建设管理监察大队出具《证明》“兹有平梁乡'两清'项目李凤华B幢，已按规划（七层）缴清配套费”。
2016年4月11日，富景达公司的法定代表人李凤华向原告胡佳滢出具《证明》：胡佳滢购1单元301号属购房，所有权属胡佳滢所有。
上述事实，有原告陈述，被告答辩，原、被告身份信息，《商品房买卖合同》、《收据》、国有土地使用权证复印件、《复工通知书》及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，原告与被告富景达公司于2013年10月11日签订《商品房买卖合同》，原告胡佳滢向被告富景达公司购买了富景达公司开发建设的“富景名苑”B幢一单元301号房屋一套；双方对房屋基本情况、质量要求、房屋总价款、付款方式、交房时间、两证办理、违约责任等均进行了明确约定。原告亦按该合同约定于签订合同当日向被告一次性支付购房款108000元，庭审中被告富景达公司对《商品房买卖合同》予以认可，且该《商品房买卖合同》的双方当事人（原告胡佳滢和被告富景达公司）均认可该合同为正式商品房买卖合同。案涉项目虽未办理商品房预售许可证，但该项目现已竣工，巴中市巴州区清理整治违法用地违法建设领导小组办公室已发出《通知书》案涉项目已缴纳国土、建设相关费用，根据相关政策即向区房管局申请办理房屋产权证。我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人将尚未建成的商品房预售的，应当取得商品房预售许可证，否则应当认定预售合同无效。预售许可制度是为了规范商品房开发销售秩序、保护购房者的合法权益，预售许可制度仅是手段，最终的目的是办理房地产权属证。本案案涉项目已经主体竣工，且已在办理产权初始登记中，该房屋实质上已符合了现房销售的条件，不属于商品房预售范畴。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。
对于原告主张被告弘业公司与被告杨兵、冯玉琼签订的《危房改造承包建筑合同》无效的问题。因合同具有相对性，原告胡佳滢并非该《危房改造承包建筑合同》的当事人，与该合同不具直接利害关系，故对于该项请求，本院不予支持。
对于原告主张的违约金问题。原告主张被告富景达公司与弘业公司按约定向原告支付违约金，据合同相对性原则，与原告签订合同的相对方是被告富景达公司，其主张被告弘业公司承担违约责任，本院不予支持。庭审中，原告明确其主张被告承担违约责任理由是被告延迟交房，但本案原告诉请仅主张其与被告富景达公司签订的《商品房买卖合同》有效而并未主张被告富景达公司交付房屋；加之我国合同法中规定的违约金制度目的系对守约方的损失补偿，以当事人的损失为基准，庭审中，原告亦未提供造成其损失程度的相关证据，故对于该项主张，本院不予支持。
据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告胡佳滢与被告成都富景达房地产开发有限公司于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》合法、有效。
二、驳回原告胡佳滢的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告成都富景达房地产开发有限公司负担。
如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 杨 青
人民陪审员 杨志高
人民陪审员 赖金华
二〇一七年十一月八日
书 记 员 孙晓琴