河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫0102民初6150号
原告（反诉被告）：乔刚，男，1985年12月23日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人：田海康，河南豫和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张孝兰，女，1965年1月27日出生，汉族，住河南省商丘市。
委托代理人：关宁飞，河南博扬律师事务所律师。
原告（反诉被告）乔刚与被告（反诉原告）张孝兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。乔刚委托代理人田海康，张孝兰及委托代理人关宁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔刚向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿装修损失51万元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，原、被告就租赁被告名下位于郑州市××路北××路东××楼××号商铺有关事宜签订了《房屋租赁合同》，随后原告投入巨额资金用于餐饮经营。2016年下半年，原告正常经营期间，有相关法院工作人员来店问询，明确告知被告涉及民事纠纷，原告所租赁房屋已被查封，要求原告停止支付租金，并配合相关拍卖程序，否则承担法律责任。在此情况下，原告服从法院指令，暂停向被告支付租金，但被告要求原告不予理睬法院，继续支付租金。此后，被告单方解除了与原告签订的《房屋租赁合同》，导致原告无法经营，损失严重。
被告张孝兰辩称：1、答辩人解除合同的行为是因被答辩人违约所致，该解除合同行为符合合同约定和法律规定，并不构成违约，不应当承担赔偿责任；2、法院对答辩人房产的查封措施，并没有限制其房屋的使用权、收益权，答辩人向被答辩人行使的合同权利并无不妥之处；3、被答辩人根本不存在损失，即使存在损失也是因其合伙经营不善所导致，属于商业经营活动中自身存在的风险，不应当由答辩人承担，其诉求依法应当予以驳回。综上，答辩人的解除合同行为是符合合同约定和法律规定的，并不构成违约；被答辩人的拖欠房租行为和私自转让行为已经严重构成了违约；被答辩人在合伙生意经营不善的情况下不再经营，对于商业经营活动中的风险所造成的损失应由其自己承担，于情于理都不应当由答辩人承担，故请求法院依法驳回被答辩人的诉求。
反诉原告张孝兰向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同；2、依法判令被反诉人将租赁房屋拖欠的水电费、物业费结清，并按照合同约定将楼梯和墙恢复后交付给反诉人；3、判令被反诉人向反诉人支付租金78984元（暂计两个月），剩余租金按照合同约定的租金数额向反诉人支付自2016年12月15日起至实际交付房屋之日期间的租金（即2016年每月39492元，2017年每月43441.2元，2018年每月47829.2元）；4、判令被反诉人支付违约金94000元；5、判令本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：2015年8月24日，反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同及补充协议，约定将位于郑州市中原区棉纺西路北、伏牛路东8号楼1-2层102号商铺出租给被反诉人使用，还约定了双方的权利和义务。合同履行过程中，按约被反诉人应在2016年9月1日缴纳第四期3个月的租金共计118476元，但被反诉人不但逾期缴纳，还只缴纳了一个月的租金。2016年10月1日，反诉人发现被反诉人在门口贴出转让告示，并紧锁房门，反诉人便与被反诉人联系，被告知因其合伙经营不善不再经营，随后反诉人多次联系被反诉人商量腾房、交房事宜，被反诉人每次都是在约定好的时间找各种理由拒绝见面，最后无法与被反诉人联系。反诉人于2016年11月23日向被反诉人发出解除合同通知，于第二日提起了诉讼。综上反诉人与被反诉人之间的合同是合法有效的，依法应受到保护。被反诉人并未按照合同的约定按时缴纳房租，给反诉人造成了经济损失，且被反诉人已经明确表示不再经营，在未经反诉人同意的情况下进行房屋转让，构成违约。
反诉被告乔刚辩称：1、涉案房屋被商丘市梁园区人民法院查封，原告经法院告知后停止支付租金，并无过错；2、停止支付租金后被告到原告店铺吵闹导致无法正常经营，并且被告早在九月份就开始转让出售商铺，对合同的解除被告存在过错；3、因原告无过错，故不应当承担违约责任，被告应当赔偿原告装修残值损失。
经审理本院认定事实如下：2015年8月24日，原、被告签订房屋租赁合同，主要约定：出租方（甲方）张孝兰，承租方（乙方）乔刚，甲方将坐落于郑州市中原区棉纺西路北、伏牛路东×号楼×-×层×××商铺出租给乙方做经营使用，建筑面积219.4平方米，租赁期限为5年，甲方从2015年8月24日将出租房交付给乙方使用，截止到2020年8月23日到期。第一年租金按180元/月/平方米，共计473904元；第二年租金按198元/月/平方米，共计521294元。交纳方式为每三个月支付一次，在签订租赁合同时需要把首期三个月的租金缴纳给甲方，同时包括一个月押金；首期交款共计157968元（包括押金39492元），之后租金由乙方在每三个月到期前15日交纳给甲方。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，应事先得到甲方书面同意后可对承租房进行装饰施工。对装饰物租赁期满后的权属处理，由乙方自行处置。因乙方原因造成房屋损坏由乙方负责修缮；造成甲方损失的，乙方应赔偿。房屋租赁期间，甲方保证租赁房屋权属清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责。租赁期间，租赁房屋的物业管理、水电费等费用由乙方负担并按时交纳，如乙方拖欠以上费用，甲方有权用押金抵扣。如果乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交租金外，还应按照1000元/日的标准向甲方支付违约金。同日，双方签订补充协议一份，约定于2015年8月24日开始正式起租，租金从2015年12月15日开始计算，租赁期限从2015年12月15日至2020年12月15日止。其他条款遵照原协议执行。租赁期限届满，如不续约合同，乙方需将商铺内的楼梯及隔墙恢复原貌，交付于甲方。
合同签订当日，乔刚向张孝兰支付了157960元，为合同约定的前三个月的租金以及押金。乔刚即对涉案房屋进行装饰装修，在该房内经营餐饮业务。
2016年9月1日，原告向被告支付租金39492元。9月22日，商丘市梁园区人民法院工作人员找到乔刚，告知乔刚拍卖、变卖张孝兰名下的房产偿还案件执行款，乔刚对涉案房产有优先购买权，并告诉乔刚，从当日开始房租不要交给张孝兰，交到法院，如果将房租交给张孝兰，乔刚需要承担法律责任，乔刚表示房租不再交给房东了，房租交给法院，并表示如果将房租交给房东，愿意承担法律责任。
后，因房租问题双方发生纠纷，2016年10月涉案房屋锁门停止营业。11月20日乔刚委托资产评估公司对涉案的102商铺资产进行评估。11月23日张孝兰向乔刚发出《解除合同通知书》。11月28日资产评估公司出具《资产评估报告书》，该评估报告书显示:本次资产评估范围为截止2016年11月20日郑州市中原区锦记港式茶餐厅8号楼1-2层102商铺所申报的全部资产，评估基准日为2016年11月20日，评估结论:考虑到评估目的和目前资产现状，委托评估资产的价值为501689元。该评估报告书所附资产明细表显示了地板、软包椅、传菜梯、中央空调、精装修工程及设计费等资产名称，其中地板6226元，成新率56%，评估值3486.6元；中央空调51000元，成新率63%，评估值32130元；精装修工程及设计费630000元，成新率67%，评估值422100元。
2017年5月4日乔刚将涉案房屋钥匙交付给张孝兰，但房屋交付状态为：楼梯、隔墙未恢复，物业费未结清。5月5日，张孝兰交纳本案房屋2017年1月1日至5月31日的物业费2742.5元。
另查明，本案房屋乔刚接收时为毛坯房。乔刚还租赁了本案房屋隔壁的房屋，并将两房屋之间的隔墙拆除，将本案房屋的楼梯拆除。张孝兰自认乔刚已将2016年9月1日前及9月当月租金支付完毕。
还查明，商丘市梁园区法院于2016年3月7日对赵远起诉杨培峰、张孝兰民间借贷纠纷一案作出（2015）商梁民初字04381号民事判决书，判决杨培峰偿还赵远50万元借款及利息，张孝兰承担连带清偿责任。2016年9月19日，该法院作出（2016）豫1402执1751号执行裁定书，裁定保全张孝兰、杨培峰名下财产77万元。2016年9月22日，该法院工作人员找到乔刚告知了相关事项。后，乔刚未向该法院交付房租。2016年12月17日，赵远出具收款条一份，表示已经收到（2016）豫1402执1751号执行裁定书中的执行款，同意该执行案件结案。2017年1月4日，该法院作出执行裁定书，裁定解除对张孝兰名下本案房产的查封措施。
诉讼中，双方为证明合同履行期间对方转让店铺，均提供了照片，照片上显示本案房屋的门窗玻璃上贴有“转让”、“出售、出租”等信息，但双方均不认可为己方张贴，双方亦未提供证据证明系对方所为，“转让”、“出售、出租”等信息上亦未显示日期。张孝兰为证明楼梯、隔墙恢复的费用，提供了一份其与潞城市海之城商贸有限公司签订的装修合同一份，在该公司出具的《锦艺城拆装预算表》上显示：合计金额60776.64元，其中一楼砌墙粉刷5130元，二楼砌墙粉刷5130元，钢板楼梯搭建10800元，楼梯扶手2160元。乔刚对此不予认可，认为其通过咨询专业人员，楼梯和隔墙恢复的费用为1万元。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、银行电子回单、民事判决书、执行裁定书、问话笔录、收款条、资产评估报告书、装修合同、电话录音、证人证言、收条、发票及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效,对双方具有约束力。乔刚在诉讼请求中要求张孝兰赔偿装修损失，涉案房屋2017年5月4日已经返还给张孝兰，张孝兰反诉请求中要求解除双方的房屋租赁合同。双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，故本院准许张孝兰该项反诉请求，解除双方于2015年8月24日签订的《房屋租赁合同》。针对本案中双方争议的焦点，本院分析论述如下：
关于违约金问题。合同约定租金每三个月支付一次，在签订合同时需要把首期三个月的租金缴纳给甲方，之后的租金由乙方在每三个月到期前15日交纳给甲方。由此可知，双方约定的是先交租金后用房。张孝兰自认乔刚已将2016年9月1日前及9月当月租金支付完毕。那么，乔刚应在2016年8月30日前支付2016年9月15日至12月14日共3个月的租金，但其于2016年9月1日仅支付了1个月的租金，属违约行为，应当承担违约责任。9月22日，商丘法院告诉乔刚，从当日开始房租不要交给张孝兰，交到法院，乔刚作为公民有义务配合司法机关的执法行为，乔刚此后的行为不属于违约行为，不承担违约责任。从8月31日至9月21日共计22天，合同约定逾期交付租金按照1000元/日的标准支付违约金，故乔刚应当向张孝兰支付的违约金为1000元/天×22天=22000元。乔刚辩称，未支付租金是由于商丘法院的告知而配合执法行为，从时间节点上看，2016年9月19日，商丘法院作出保全张孝兰财产的裁定，9月22日，该法院找到乔刚告知了相关事项，而乔刚应当履行支付房租义务的时间是8月30日，早于法院的执法行为，因此其迟延支付房租的行为与执法行为无关，不是法律规定的免责事由。合同约定甲方保证租赁房屋权属清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责。商丘法院于2016年3月7日判决张孝兰承担民事责任，9月19日裁定保全张孝兰的财产，9月22日向乔刚告知了相关事项，此乃对租赁房屋有重大影响的情况，此后不久乔刚的店铺锁门停止营业，12月17日该执行案件结案，2017年1月4日裁定解除对张孝兰名下本案房产的查封措施。张孝兰未及时处理其债务情况，客观上影响了乔刚的经营，属于违约行为，亦应承担违约责任。
关于房屋租金问题。对于乔刚的店铺锁门停止营业的时间，乔刚陈述是2016年11月，张孝兰陈述是2016年9月底10月初，均不能确定具体日期，根据本案证据综合分析，本院认定店铺停止营业的时间为2016年10月15日。庭审中，张孝兰自认乔刚已经将2016年9月及之前的租金已经结清，即乔刚尚欠2016年10月15日之后的房租。乔刚停止营业后，占用涉案房屋直至2017年5月4日，应当支付自2016年10月15日至2017年5月3日的房屋租金。如前述，张孝兰存在违约行为，应当承担违约责任，降低租金数额，故锁门停业期间的房屋租金按合同约定标准的50%计算。合同约定2015年12月15日开始收取租金，第一年租金以180元/平方米/月的标准计算，房屋面积219.4平方米，故自2016年10月15日至2016年12月14日的租金为180元/月/平方米×219.4平方米×2个月=78984元，乔刚承担50%为39492元。第二年租金标准为198元/月/平方米，自2016年12月15日起至2017年5月3日共计4个月又19天，租金为198元/月/平方米×219.4平方米×4个月+198元/月/平方米÷30天×219.4平方米×19天=173764.8元+27512.76=201277.56元，乔刚承担50%为100638.78元。综上，乔刚应当支付给张孝兰的房屋租金为39492元+100638.78元=140130.78元。
关于装修损失问题。本案房屋乔刚接收时为毛坯房，面积219.4平方米，合同约定租赁期限为5年。房屋交付后乔刚进行了装修，2017年5月4日房屋返还给张孝兰，乔刚实际占有房屋不足2年。为证明房屋装修残值，乔刚自行委托资产评估公司对涉案的102商铺资产进行评估，评估的价值为501689元。评估报告书所附资产明细表显示了地板、软包椅、传菜梯、中央空调、精装修工程及设计费等资产名称，其中地板6226元，成新率56%，评估值3486.6元；中央空调51000元，成新率63%，评估值32130元；精装修工程及设计费630000元，成新率67%，评估值422100元。但乔刚提交的资产评估书不是司法鉴定评估，且评估书的相关内容亦不具体，比如，乔刚租赁的是相邻的两处房产，评估结论中的地板、软包椅、中央空调是一处房产中的还是两处房产中的未说明，如果是一处房产中的，中央空调是怎么估价的亦未说明，张孝兰对该评估书亦不予认可，故乔刚提供的资产评估书本院不予采信。但若因此否定乔刚的装修的残值，又有悖于民法公平原则，故根据房屋面积、合同约定期限、实际使用期限、经营的业务内容、装修市场普通价格等情况，乔刚撤离租赁房屋时，本院酌定其装修部分残存价值为10万元。因形成附合的装饰装修物的残值归张孝兰所有，张孝兰应当赔偿乔刚该部分损失10万元。
关于其他问题。张孝兰要求乔刚将租赁房屋拖欠的水电费、物业费结清，并按照合同约定将楼梯和墙恢复后交付。因张孝兰未提交相关证据证明水电费的数额，故对其要求乔刚结清水电费的诉讼请求本院不予支持。张孝兰提供物业费发票证明2017年1月1日至2017年5月31日产生物业费为2742.5元，但因涉案房屋已经于5月4日返还，故乔刚仅应承担自2017年1月1日至2017年5月3日的物业费，经计算得出为2742.5元÷151天×123天=2233.96元。为证明涉案房屋中楼梯和隔墙恢复费用，张孝兰提供了一份其与潞城市海之城商贸有限公司签订的装修合同，在该公司出具的《锦艺城拆装预算表》上显示：合计金额60776.64元，其中一楼砌墙粉刷5130元，二楼砌墙粉刷5130元，钢板楼梯搭建10800元，楼梯扶手2160元。乔刚对此不予认可，认为楼梯和隔墙恢复的费用为1万元。本院认为张孝兰提供的是一份其单方与装修公司签订的尚未履行的合同，乔刚对此亦不予认可，故该装修合同本院不予采信。根据双方的主张情况，本院酌定涉案房屋中楼梯和隔墙恢复费用为2万元。合同解除，乔刚应将楼梯和隔墙恢复后将房屋返还给张孝兰，由于乔刚未能将该两项恢复，故应当承担该2万元恢复费用。合同签订当日，乔刚向张孝兰支付了157960元，为合同约定的前三个月的租金以及押金，扣除3个月房租39492元×3个月=118476元，剩余157960元-118476元=39484元为押金，合同解除，张孝兰应当退回押金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
解除乔刚与张孝兰签订的房屋租赁合同；
二、张孝兰于本判决生效之日起十日内赔偿乔刚装修损失100000元；
三、乔刚于本判决生效之日起十日内支付张孝兰房屋租金140130.78元；
四、乔刚于本判决生效之日起十日内支付张孝兰违约金22000元；
五、乔刚于本判决生效之日起十日内支付张孝兰物业费2233.96元；
六、乔刚于本判决生效之日起十日内支付张孝兰楼梯和隔墙恢复费用20000元；
七、张孝兰于本判决生效之日起十日内退回乔刚押金39484元；
八、驳回乔刚其他诉讼请求；
九、驳回张孝兰其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8900元，由乔刚负担5810元，张孝兰负担3090元；反诉费1880元，由乔刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李忠贤
人民陪审员 杨爱香
人民陪审员 刘 红
二〇一七年六月七日
书 记 员 南慧仁