江苏省泰州市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)苏12行终168号
上诉人（原审原告）江苏锦林制衣有限公司,住所地江苏省泰兴市济川街道马岱村。
法定代表人ＸＸ强，该公司董事长。
委托代理人王效锋、范仕祥，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泰兴市国土资源局,住所地泰兴市文昌东路6号。
法定代表人孙红东，该局局长。
参与诉讼负责人栾俊，该局副局长。
委托代理人丁佐荣，江苏辉丰律师事务所律师。
原审第三人江苏泰兴农村商业银行股份有限公司城中支行，住所地泰兴市鼓楼南路春区2-74号。
负责人沈志祥，该行行长。
委托代理人张秀成、翁刚，江苏博诚律师事务所律师。
原审第三人江苏华康医药塑料有限公司，住所地泰兴市江平南路48号。
法定代表人孙浩洁，该公司总经理。
委托代理人李沪麟，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。
上诉人江苏锦林制衣有限公司因土地行政登记一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院(2016)苏1291行初327号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2005年12月13日，原告江苏锦林制衣有限公司（以下简称锦林公司）（乙方）与原审第三人江苏华康医药塑料有限公司（以下简称华康公司）（甲方）签订《资产转让协议》一份（附有厂区平面图二份，其中附图一将厂区划分为101地块和102地块，附图二将厂区划分为201地块和202地块），约定转让资产为：1.甲方南厂区内除市规划长征路占用面积外的土地使用权（即附图一101地块）；2.甲方南厂区内除宿舍楼及道路规划以外的全部房产及其他无证房产；3.南厂区内供电、供水设备、道路、围墙等公用设施。转让金额为236万元，于协议签字生效后支付50万元，余额在全部房产过户手续完成后凭双证结清。房地产过户手续由甲方负责办理，全部费用由甲方承担，45天办完。协议还约定：如市规划长征路延伸工程取消，甲、乙双方将互相置换如下土地使用权（见附图二），置换费用由甲方负责：1.甲方负责将原道路占用面积（附图二201地块）的土地使用权转让给乙方；2.甲方宿舍区的土地（附图二202地块）和房产使用权置换归甲方所有，乙方提供相应手续给甲方办理土地使用权；3.本次资产转让完成后，乙方享有厂区内资产的全部产权及土地使用权。如市规划长征路延伸工程不取消，发生动迁时该路在厂区内的土地使用权归乙方所有，宿舍区的土地使用权归甲方所有。
《资产转让协议》签订后，锦林公司支付了华康公司全部转让款，并取得了附图一中101地块的土地使用权，第三人华康公司将附图一中102地块保留登记在其名下，并领取了泰国用（2005）第436605号国有土地使用权证。根据双方部分履行资产转让协议后房产和地产登记情况，一审法院以附图一为基础制作了判决附件2，对锦林公司、华康公司房产及土地状况进行了备注说明。
2006年1月24日，华康公司以判决附件2中102地块土地使用权（证号为泰国用（2005）第436605号）作为抵押，与原审第三人江苏泰兴农村商业银行股份有限公司城中支行（以下简称城中农商行）签订最高额抵押借款合同和抵押合同，两位第三人向被告泰兴市国土资源局（以下简称泰兴国土局）申请办理抵押登记，泰兴国土局经审核后向城中农商行发放了案涉泰他项（2006）第128号土地他项权利证明书（以下简称128号他项权证）。
2007年8月2日，华康公司出具《承诺书》一份，承诺：1.无论是否置换或动拆迁，目前锦林公司实际使用土地（附图二中201地块）及土地上附属房产的产权和使用权，自2005年12月28日起归锦林公司所有；2.附图二中201地块土地及房屋如遇动拆迁，则动拆迁谈判事宜由锦林公司全部负责，谈判结果的所得权益全部归锦林公司所有，华康公司不得以任何理由干涉；3、按原《资产转让协议》的约定进行双方土地置换时，置换所引起的税费及其他费用全部由华康公司承担。
2014年4月23日，锦林公司提起民事诉讼，要求华康公司按照《资产转让协议》的约定置换登记土地使用权，泰兴市人民法院经审理后作出（2014）泰虹民初字第0359号民事判决，判令华康公司于判决生效之日起十日内协助锦林公司办理土地变更登记手续，将双方于2005年12月13日签订的《资产转让协议》附图二中所示201地块、202地块的土地使用权分别登记到锦林公司及华康公司名下。判决生效后，锦林公司向泰兴市人民法院申请强制执行，执行过程中，城中农商行以其持有的案涉他项权证书向泰兴市人民法院提出撤销之诉，该案尚在审理中。
另查明，城中农商行于2016年8月16日向泰兴市人民法院提起诉讼，要求华康公司偿还借款并支付利息，同时对华康公司提供抵押的土地使用权主张优先受偿权，该案尚在审理中。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.锦林公司对泰兴国土局向城中农商行发放案涉他项权证书的行为之间是否具有利害关系；2.泰兴国土局所作行政行为的合法性。
关于焦点1，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
案涉他项权证书的行政相对人为城中农商行及华康公司，锦林公司并非案涉行政登记行为的相对人。
现锦林公司认为其对案涉他项权证书存在利害关系的理由在于其在先取得了判决附件2中102地块上的A-
C号房屋所有权证。泰兴国土局为102地块土地使用权办理抵押登记的行为使锦林公司对102地块土地使用权置换登记的权利受限。根据锦林公司与华康公司之间《资产转让协议》约定，初步转让土地范围限于除了规划长征路占用面积外的土地使用权，对于因规划调整而后续可能发生的土地置换登记则还停留在合同约定上，至今未发生使用权变动。在此情况下，锦林公司于2005年12月21日取得102地块上A-
C号房产登记，上述房产所占土地因泰兴国土局对102地块土地使用权登记行为而造成房地分离的状况，对锦林公司权利产生了明显的影响，锦林公司对A-
C号房产所占土地的抵押登记行为之间有利害关系；对102地块中除了A-
C号房产所占土地外的土地使用权，因锦林公司仅享有要求华康公司按照《资产转让协议》约定履行办理转移登记的请求权，锦林公司作为一般债权人不具有利害关系，应驳回其起诉。
关于焦点2，根据《土地登记规则》第十条之规定，土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：1.土地登记申请书；2.单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；3.土地权属来源证明；4.地上附着物权属证明。泰兴国土局在2005年12月份对判决附件2中锦林公司101地块及华康公司102地块进行土地权属登记时进行了地籍调查，在2006年1月华康公司以102地块为抵押向泰兴国土局申请抵押登记时，泰兴国土局并未按照《土地登记规则》的规定，要求其提供102地块附着物权属证明，未尽到合理审慎的审查义务，涉及102地块上锦林公司名下A-
C号房产所占土地的抵押登记行为依法应予撤销。
城中农商行陈述其接受华康公司提供抵押的土地使用权出于善意的辩解，一审认为，根据《中华人民共和国担保法》第三十六条之规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。城中农商行作为专业金融机构，在判决附件2中102地块土地使用权和地上房产登记明显不一致的情况下，接受土地使用权抵押却未关注房产登记情况或刻意回避该登记的做法，明显违反了《中华人民共和国担保法》的上述规定，其出于善意的辩解意见不予采信。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项之规定，判决：一、撤销泰兴国土局于2006年1月25日所作128号他项权利证中涉及锦林公司名下房产在判决附件2中102地块上所占土地的抵押登记；二、驳回锦林公司对128号他项权利证中除锦林公司名下房产在判决附件2中102地块上所占土地外其他土地使用权抵押登记的起诉。案件受理费50元，由泰兴国土局承担。
锦林公司不服，向本院提出上诉称，1、上诉人的诉讼请求及在一审中陈述的事实、理由均有充分的事实和法律依据，一审法院应当予以支持。2、一审判决适用法律、法规错误。泰兴国土局已明确作出具体行政行为适用的是《土地登记规则》。《土地登记规则》第二十九条规定：“依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他向权利证明书”。第六十五条规定，土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。本案中，被上诉人并未在土地登记卡上做任何登记，因此，作为副本的128号他项权证系被上诉人非法颁发的，应当予以撤销。3、一审判决将被诉具体行政行为认定为可部分撤销的行为缺乏法律、法规依据。请求二审法院依法撤销一审判决及128号他项权证。
被上诉人泰兴国土局答辩称，虽然被上诉人没有上诉，但是被上诉人坚持认为，1、上诉人没有原告主体资格。上诉人虽然与华康公司签订了土地转让协议，但一直没有办理土地使用权变更登记手续，华康公司仍然拥有完整的土地使用权，上诉人仅拥有要求华康公司交付土地的债权。2、案涉土地在进行抵押登记时，土地抵押与房产抵押登记分属不同的行政部门，按照当时的惯例，在办理土地抵押登记时无需提供地上附着物的权属证明，且城中农商行作为专业金融机构，应当对抵押物的现状进行审查，被上诉人基于对城中农商行的信任，按照当时的惯例进行抵押登记并无不当。请求二审法院依法判决。
原审第三人城中农商行陈述，城中农商行虽然没有上诉，但城中农商行已经尽了谨慎注意义务，城中农商行没有过错。请求二审法院驳回上诉。
原审第三人华康公司在二审中未应诉。
本院经审理除确认一审已经认定的事实外，另查明，锦林公司与华康公司签订的《资产转让协议》中提及的长征路延伸工程，至二审中仍未实施。
本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩及陈述意见，本案在二审中的主要争议焦点是被上诉人为城中农商行颁发的128号他项权证是否应当全部撤销。
《土地登记规则》第十条规定，土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。本案中，被上诉人在为华康公司及城中农商行办理土地抵押登记时，未能按照上述规范性文件的规定，要求申请人提供用于抵押土地的地上附着物的权属证明文件，显属违法。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销……。根据上诉人与华康公司签订的资产转让协议及附图，转让资产被划分为101和201两块相对可分的地块，而在被上诉人为华康公司和城中农商行办理土地抵押登记时，上诉人除获得了101地块的土地使用权外，仅领取了102地块上附着物A、B、C房屋的产权证，102地块其余的土地使用权及附着物的产权仍归华康公司所有，因此，被上诉人为华康公司及城中农商行办理的128号他项权证，客观上仅造成了102地块上A、B、C房屋产权与其所占土地的权属分离，损害了上诉人的合法权益，该部分土地抵押登记应予撤销，其余部分的土地及地上附着物因在办理抵押登记时的权利人仍是华康公司而非上诉人，上诉人与该部分土地的抵押登记行为无法律上的利害关系，其无权就该部分土地的抵押登记行为提出异议，上诉人要求撤销该部分土地的抵押登记，亦于法无据，本院不予采纳。一审判决部分撤销被上诉人的抵押登记行为符合上述行政诉讼法的规定，本院予以支持。
关于上诉人认为被上诉人未将涉案土地的抵押登记情况记载于土地登记卡，抵押登记因此应予撤销的上诉意见。本院认为，《土地登记规则》第二十九条及第六十五条虽规定，土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记抵押情况及“土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。”但并未规定土地管理者不在土地登记卡上记载抵押登记情况，土地抵押登记因此就无效或应当被撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，只有行政行为“（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的；”才可以判决撤销。被上诉人未将土地抵押情况记载于土地登记卡，并不符合上述法律规定，故对上诉人的该上诉意见，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，程序合法，本院予以维持；上诉人的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人锦林公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾金才
审判员 曹海霞
审判员 苏媛媛
二〇一七年九月十九日
书记员 秦 檑
附：本案适用法条
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。