四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川06民初17号
原告：四川省兴楠工艺制品厂，住所地：四川省德阳市黄许镇，统一社会信用代码：91510600795814701D。
法定代表人：朱怀忠，厂长。
委托诉讼代理人：黄佳，女，该厂员工。
委托诉讼代理人：李俊，四川公生明律师事务所律师。
被告：四川星和汇商贸有限公司，住所地：资中县城南开发区东干道广场花园7幢1单元,统一社会信用代码：91511025584231434D。
法定代表人：罗勇，男，1974年4月17日出生，汉族，住四川省资中县，该公司总经理。
被告：四川天鹰房地产开发有限公司，住所地：资中县球溪镇新市街，统一社会信用代码：91511025206757164C。
法定代表人：叶思杰。
四川省兴楠工艺制品厂（以下简称“兴楠制品厂”）与四川星和汇商贸有限公司（以下简称“星和汇商贸公司”）、四川天鹰房地产开发有限公司（以下简称“天鹰房产公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告兴楠制品厂的委托诉讼代理人黄佳、李俊到庭参加了诉讼，被告星和汇商贸公司、天鹰房产公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴楠制品厂的诉讼请求：一、判令被告星和汇商贸公司向原告兴楠制品厂归还借款本金2350万元，并按月利率2%从每期借款计息日起（其中：400万元从2016年7月27日起、400万元从2013年3月15日起、200万元从2014年1月3日起、600万元从2014年1月27日起、350万元从2014年7月14日起、400万元从2014年12月10日起）支付利息至还清时止；二、判令被告星和汇商贸公司向原告兴楠制品厂支付律师费19万元；三、确认原告兴楠制品厂对被告星和汇商贸公司位于资中县凤凰岭的七宗土地使用权享有优先受偿权；四、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：天鹰房产公司于2012年7月10日向四川省兴楠贸易有限责任公司（以下简称“兴楠贸易公司”）借款400万元，并于2013年3月15日将该400万元债务转移给四川中正信远商贸有限公司（以下简称“中正商贸公司”）承担、又于2014年7月14日、2014年12月10日先后向兴楠贸易公司借款350万元、400万元，并于2014年12月10日将该750万元债务转移给中正商贸公司承担，三次借款共计1150万元，约定月利率2%。中正商贸公司于2013年3月15日、2014年1月3日、2014年1月27日先后向兴楠贸易公司借款400万元、200万元、600万元，三次共计1200万元，约定月利率2%。借款后分次签订《续借款协议》。中正商贸公司于2016年6月24日变更为星和汇商贸公司。2016年7月23日，兴楠贸易公司与被告签订《债务转移确认书》，约定由被告承接原中正商贸公司对兴楠贸易公司的债务，包括借款2350万元本金、利息、诉讼费、律师费等。2016年9月6日兴楠贸易公司、原告与被告三方签订《债权转移确认书》，约定兴楠贸易公司对被告享有的债权包括借款2350万元本金、利息、诉讼费、律师费等转移给原告，并于2016年12月31日前还清。原告、被告于2016年9月22日签订《还款协议书》和《借款抵押协议》。约定：被告在2017年10月31日前还清，未归还的借款按原借款协议约定的年利率24%计算，原告主张债权的诉讼费、律师费等全部由被告承担，被告以其位于资中县凤凰岭的“资中现代粮食物流中心”土地房产作为抵押担保。但被告至今未归还本金，且仅付3938600元利息后未再付息，故起诉至法院，请判如所求。
在诉讼过程中，兴楠制品厂于2018年3月30日申请追加天鹰房产公司作为本案被告，并请求判令天鹰房产公司对所欠本金、利息及律师费承担共同还款责任，其它诉请不变。
星和汇商贸公司、天鹰房产公司未作答辩。
根据证据，本院认定以下事实：
一、2012年7月10日，兴楠贸易公司与天鹰房产公司签订了《借款协议》。约定：天鹰房产公司向兴楠贸易公司借款400万元，借款期限三个月（2012年7月10日至2012年10月9日），月息2%，到期还本付息。同时约定，天鹰房产公司以其位于资中县重龙镇东外街31号房产和土地为借款担保，如到期未还，兴楠贸易公司有权对担保的房产和土地进行处置。当日，兴楠贸易公司通过资中县农村信用合作联社向天鹰房产公司转账400万元。
2013年1月15日，兴楠贸易公司与天鹰房产公司签订了《续借款协议》。约定：400万元借款续期六个月，月息2%，按月计息。同时，天鹰房产公司承诺，先以资中县天顺运业有限公司及资中县天通运输有限公司名下的二十个车辆登记证作抵押担保，待中正商贸公司位于资中县工业园区学府路约三十亩的土地使用证办下来后将该地的土地使用证作为此次借款的抵押担保；如未在期限内归还款项，则兴楠贸易公司有权将车辆登记证所属的车辆或位于资中县工业园区学府路的土地进行处置。
二、2013年3月15日，兴楠贸易公司与中正商贸公司签订《借款协议》。约定：中正商贸公司向兴楠贸易公司借款800万元，借款期限1年（2013年3月15日至2014年3月14日），月息2%。同时，中正商贸公司承诺以资中县凤祥中路面积为20300平方米的土地使用证作为借款抵押担保；如到期未还，兴楠贸易公司有权将位于资中县凤祥中路的土地进行处置。
当日，兴楠贸易公司通过资中县农村信用合作联社向中正商贸公司转账400万元。
天鹰房产公司和中正商贸公司亦于当日作出《情况说明》：我公司于2013年3月15日向兴楠贸易公司借款800万元，其中400万元为中正商贸公司收到的银行借款，其余400万元由天鹰房产公司向兴楠贸易公司借款转入。天鹰房产公司、中正商贸公司及其法定代表人叶思杰对《情况说明》盖章确认。
兴楠贸易公司在其财务处理凭证上备注“支借款400万，另400万为天鹰公司借款，转为中正信远商贸有限公司，予以调账”。
三、2014年1月3日，中正商贸公司与兴楠贸易公司签订《借款协议》。约定：中正商贸公司向兴楠贸易公司借款200万元，借款期限不超过10天，以月息2%为标准，按天数计息。中正商贸公司承诺以资中县凤祥中路20300平方米的土地使用权作为抵押担保，如到期未还，兴楠贸易公司有权处置该土地。当日，兴楠贸易公司通过资中县农村信用合作联社向中正商贸公司转账200万元。
四、2014年1月27日，中正商贸公司与兴楠贸易公司签订《借款协议》。约定：中正商贸公司向兴楠贸易公司借款600万元，借期不超过六个月，利息以月息2%为标准，按实际借款天数计算，按月支息。中正商贸公司承诺将资中县凤凰岭苌弘广场1500平方米商铺作为抵押担保，如到期未还，兴楠贸易公司有权处置商铺。同年1月27日，兴楠贸易公司通过资中县农村信用合作联社向中正商贸公司转账500万元，次日转款100万元。
2014年3月15日，中正商贸公司与兴楠贸易公司签订了《续借款协议》。约定：中正商贸公司向兴楠贸易公司的借款800万元已于2014年3月14日到期，兴楠贸易公司同意续借一年（2014年3月15日至2015年3月14日），利息以月息2%为标准，按月还息。同时，中正商贸公司承诺：以资中县凤祥中路面积为20300平方米土地上的房屋产权作为借款抵押担保，如到期不还，兴楠贸易公司有权处置该房产。
2014年4月27日，中正商贸公司与兴楠贸易公司签订了《续借款协议》。约定：中正商贸公司向兴楠贸易公司的借款200万元已于2014年4月26日到期，兴楠贸易公司同意续借一年（2014年4月27日至2015年4月26日），利息以月息2%为标准，按月还息。同时，中正商贸公司承诺：以资中县凤祥中路面积为20300平方米土地上的房屋产权作为借款抵押担保，如到期不还，兴楠贸易公司有权处置该房产。
五、2014年7月4日，天鹰房产公司出具《借条》：“因公司经营需要，特委托法定代表人叶思杰、四川天鹰房地产开发有限公司向您单位借3500000元整（大写：叁佰伍拾万元整），于今年7月9日前归还”。叶思杰签名捺印，天鹰房产公司盖章确认。兴楠贸易公司于当日向天鹰房产公司转款350万元。
六、2014年7月14日，天鹰房产公司出具《借条》：“今借到四川兴楠贸易有限公司人民币3500000.00元整（大写：叁佰伍拾万元整），此款用于我公司经营业务，用期15天，到期归还。”天鹰房产公司在借款人处加盖印章。当日，兴楠贸易公司通过资中县农村信用合作联社向中正商贸公司转账350万元。
2014年7月27日，中正商贸公司与兴楠贸易公司签订了《续借款协议》。约定：中正商贸公司向兴楠贸易公司的借款600万元已于2014年7月26日到期，兴楠贸易公司同意续借一年（2014年7月27日至2015年7月26日），利息以月息2%为标准，按月还息。同时，中正商贸公司承诺：以资中县凤凰岭苌弘广场1500平方米商铺为借款抵押担保，在商铺房产证未办好之前，将抵押商铺的国有土地使用证原件交由兴楠贸易公司保管。如到期不还，兴楠贸易公司有权处置该商铺。
2014年7月29日，天鹰房产公司与兴楠贸易公司签订了《续借款协议》。约定：天鹰房产公司向兴楠贸易公司的借款350万元已于2014年7月29日到期，兴楠贸易公司同意续借一年（2014年7月30日至2015年7月29日），利息以月息2%为标准，按月还息。同时，天鹰房产公司承诺：以资中县凤凰岭苌弘广场的1500平方米商铺为借款抵押担保，承诺在商铺房产证未办好之前，将抵押商铺的国有土地使用证原件交由兴楠贸易公司保管。如到期不还，兴楠贸易公司有权处置该商铺。
七、2014年12月10日，天鹰房产公司与兴楠贸易公司签订了《借款协议》。约定：天鹰房产公司向兴楠贸易公司借款400万元，借款期限十五天，利息以月息2%为准，按实际天数计息。天鹰房产公司承诺：以资中县重龙镇东外街31号的房产和土地作为本次借款的抵押担保。如到期不还，兴楠贸易公司有权处置该房产。
当日，兴楠贸易公司通过资中县农村信用合作联社向天鹰房产公司转款200万元，次日转款200万元。
八、2014年12月10日，天鹰房产公司、中正商贸公司和兴楠贸易公司签订《债务转让协议》。约定：天鹰房产公司向兴楠贸易公司的750万元借款债务转移给中正商贸公司，由中正商贸公司承担还款责任。在中正商贸公司未将债务完全偿还之前，天鹰房产公司仍然承担连带清偿责任。同日，中正商贸公司与兴楠贸易公司签订了《借款展期协议》。约定：兴楠贸易公司同意将中正商贸公司的750万元借款展期一年（2014年12月15日至2015年12月14日止），利息以月息2%为标准，按实际使用天数计息。中正商贸公司承诺：以中正商贸公司位于资中县凤凰岭苌弘广场的“资中现代粮食物流中心粮食贸易区”（一期工程）工程项目中市场部分的房产作为抵押担保，在房产证未办好之前，将抵押房产的国有土地使用证原件交由兴楠贸易公司，如到期未还，兴楠贸易公司有权对处置该房产。
2016年7月23日，兴楠贸易公司和星和汇商贸公司签订了《债务转移确认书》。载明：鉴于中正商贸公司于2016年7月20日工商变更为星和汇商贸公司，经兴楠贸易公司、中正商贸公司和星和汇商贸公司确认：一、中正商贸公司欠兴楠贸易公司的2350万元债务转移给星和汇商贸公司承接清偿；二、中正商贸公司与星和汇商贸公司（以下统称债务人）都将对2350万元的债务负有还款义务；三、债务人应将中正商贸公司位于资中县凤凰岭的“资中现代粮食物流中心”三期工程项目中的部分商业用房（根据办理预售许可登记后确定的相应面积、位置及第三方评估机构确定的抵押单价）作为2350万元的抵押担保，在预售许可证办理完成后立即到产权登记部门办理相关网签手续。抵押期限：自本协议签订时，到产权登记部门办理相关抵押网签手续之日起至还清借款止；四、债务人如因自身责任不按此合同规定办理，债务人应负全部违约责任。因其产生的律师费、诉讼费等费用由债务人全部承担。
2016年9月6日，兴楠贸易公司、兴楠制品厂和星和汇商贸公司签订了《债权转移确认书》。载明：经债权转让方兴楠贸易公司、债权受让方兴楠制品厂、债务方星和汇商贸公司三方确认，兴楠贸易公司借给星和汇商贸公司的2350万元借款（其中：750万元的借款合同在2015年12月14日已到期，1600万元的借款合同在2017年3月14日到期），在综合考虑债务方的清偿能力及债权转让方的债权实现风险的基础上，协议如下：一、兴楠贸易公司将2350万元债权转让给兴楠制品厂；二、还款金额2350万元；三、自签订此协议之日起，星和汇商贸公司应在2016年12月31日前还清所有借款；四、债务人应将中正商贸公司位于资中县凤凰岭的“资中现代粮食物流中心”三期工程项目中的部分商业用房（根据办理预售许可登记后确定的相应面积、位置及第三方评估机构确定的抵押单价）作为2350万元的抵押担保，在预售许可证办理完成后立即到产权登记部门办理相关网签手续。抵押期限：自本协议签订后，到产权登记部门办理相关抵押网签手续之日起至还清借款止；五、星和汇商贸公司如因自身责任不按此合同规定办理，应负全部违约责任，因其产生的律师费、诉讼费等费用由星和汇商贸公司人全部承担。
2016年9月22日，兴楠制品厂和星和汇商贸公司签订了《还款协议书》，双方为鼓励还款达成了协议。
2016年9月22日，兴楠制品厂与星和汇商贸公司签订了《借款抵押协议》。约定将星和汇商贸公司位于资中县凤凰岭的“资中现代粮食物流中心”三期工程项目中的下沉式商业用房全部作为23500000元借款本金及利息的抵押物,并到产权部门办理网签备案。
以上协议，约定的借款抵押资产均未到法定的抵押登记部门办理抵押登记手续。
另查明，向兴楠贸易公司的还款情况：天鹰房产公司通过江枝伟于2012年12月12日向其支付利息32万元、于2013年3月15日支付利息32万元，叶思杰于2013年5月24日支付利息32万元，通过江枝伟于2013年6月26日支付利息17万元，叶思杰于2013年7月26日向其支付利息15万元、于2013年8月20日支付利息16万元、于2013年9月27日支付利息16万元，通过刘万才于2013年10月29日支付利息16万元，叶思杰于2013年11月22日支付利息64.66万元、于2013年12月26日支付利息16万元、于2014年1月27日支付利息19.2万元、于2014年3月4日支付利息16万元、于2014年4月1日支付利息16万元、于2014年4月30日支付利息16万元，天鹰房产公司于2014年7月11日归还借款本金350万元，叶思杰于2015年1月9日支付利息60万元，通过陈昌海于2015年1月14日支付利息10万元。其后，天鹰房产公司、星和汇商贸公司未继续履行还款义务。兴楠制品厂经催收未果，遂向本院提起了诉讼，并申请了财产保全。
还查明，2016年6月24日，中正商贸公司将其名称经工商变更为星和汇商贸公司。
再查明，2018年2月5日，兴楠制品厂与四川公生明律师事务所签订了《委托代理合同》。约定：兴楠制品厂委托四川公生明律师事务所代理本案，代理费为风险代理，兴楠制品厂向律师事务所支付基本代理费19万元，在收回借款后10日内按收回本金的2%、收回借款利息的8%支付风险代理费。
在诉讼过程中，经核算，截止2015年1月14日，星和汇商贸公司累计尚欠兴楠制品厂借款本金23064066.67元、累计欠息2980349.07元，兴楠制品厂对此予以确认。
以上事实，有协议、银行转款回执、财务凭证、情况说明、工商登记信息、借款还款及利息明细表等证据在卷佐证。
本院对本案的焦点问题评析如下：一、关于合同的效力问题。本院认为，本案所涉《借款协议》《续借款协议》《借条》《债务转让费协议》《借款展期协议》《债务转移确认书》《还款协议书》《借款抵押协议书》《委托代理合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规范，合法有效。
二、关于借款本息的问题。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，叶思杰于2013年11月22向兴楠贸易公司归还了64.66万元资金，当期23天利息应为122666.67元，其余款项在先行冲抵前期累计欠息8.8万元后尚余435933.33，剩余的435933.33元应转抵累计本金。
虽然兴楠贸易公司、星和汇商贸公司在2016年多次书面确认累计下欠本金2350万元，但在诉讼过程中，兴楠制品厂本着诚实信用原则，以双方约定的月利率2%为标准，按照法定的还本充息顺序计算出下欠本息，本院亦确认：截止2015年1月14日，星和汇商贸公司累计尚欠兴楠制品厂借款本金23064066.67元、累计欠息2980349.07元。
三、关于律师费。兴楠制品厂主张星和汇商贸公司应向其支付律师费19万元。根据查明的事实，原告和被告在2016年的多次协议中均约定，如星和汇商贸公司违约，应向其支付律师费，该约定是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，故本院对兴楠制品厂的该项主张依法予以支持。
四、关于担保的问题。（一）关于债权、债务的权利义务主体。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条的规定，债权人可依法转让其债权。本案中，天鹰房产公司、星和汇商贸公司与兴楠贸易公司、兴楠制品厂通过债务转移协议、债权转移确认书形式将兴楠贸易公司的债权转移给兴楠制品厂，将天鹰房产公司、中正商贸公司的债务转移给星和汇商贸公司符合法律规定，兴楠制品厂依法取得兴楠贸易公司的债权主体资格，星和汇商贸公司依约承担天鹰房产公司、中正商贸公司的债务。
（二）关于优先受偿权问题。兴楠制品厂请求确认兴楠制品厂对被告星和汇商贸公司位于资中县凤凰岭的七宗土地使用权享有优先受偿权。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，抵押物优先受偿权建立在合法有效的抵押权基础上。本案中，借贷双方虽在历次协议中约定将相关房产、土地用于抵押担保，但均未办理抵押登记，故其抵押权未设立，兴楠制品厂对资中县凤凰岭的七宗土地使用权主张享有优先受偿权于法无据，本院对该诉讼请求不予支持。
（三）关于天鹰房产公司的责任问题。1、保证责任。2014年12月10日，天鹰房产公司虽通过协议将其750万元债务转移给了中正商贸公司，但协议同时约定“在中正商贸公司未将债务完全偿还之前，天鹰房产公司仍然承担连带清偿责任。”本院认为，依照《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十二条、第二十三条的规定，天鹰房产公司应依约在750万元借款本息范围内向兴楠制品厂承担连带清偿责任。
2、抵押担保责任。根据查明的事实，天鹰房产公司通过借款协议、续借款协议承诺等将相关房产和土地、车辆、商铺用作抵押担保，但未办理抵押登记。故本院认为，天鹰房产公司与兴楠贸易公司之间达成了以土地、房产和车辆的抵押合意，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，天鹰房产公司承诺的担保物虽未办理抵押登记，但并不影响抵押条款的效力。兴楠制品厂依据天鹰房产公司的承诺主张其承担清偿责任的诉请，本院予以支持，故天鹰房产公司还应在协议约定的抵押土地、房屋以及车辆价值范围内向兴楠制品厂承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十二条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和前引司法解释的规定，判决如下：
一、被告四川星和汇商贸有限公司应于本判决生效后十日内向原告四川省兴楠工艺制品厂支付借款本金23064066.67元、利息2980349.07元以及律师费19万元；
二、被告四川星和汇商贸有限公司应于本判决生效后十日内向原告四川省兴楠工艺制品厂支付利息。利息的计算方法：以23064066.67元为基数，按月息2%从2015年1月15日起计算至还清之日止；
三、被告四川天鹰房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项的借款本息在750万元范围内向原告四川省兴楠工艺制品厂承担连带清偿责任；
四、被告四川天鹰房地产开发有限公司还应在约定的抵押财产的价值范围内（什么时候的价值要不要确定下，友升泛亚讨论的是判决生效之日的价值）对本判决第一项、第二项债务向原告四川省兴楠工艺制品厂承担连带清偿责任[其抵押财产包括：位于资中县重龙镇东外街31号房产和土地、资中县工业园区学府路三十亩土地、资中县天顺运业有限公司及资中县天通运输有限公司名下的二十个车辆、资中县凤凰岭苌弘广场的1500平方米商铺和土地]；
四、驳回原告四川省兴楠工艺制品厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费261545元，由被告四川天鹰房地产开发有限公司、四川星和汇商贸有限公司负担200000元，原告四川省兴楠工艺制品厂负担61545元，财产保全费5000元由四川省兴楠工艺制品厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 朱格林
审判员 李玉兰
审判员 杨 轩
二〇一八年五月十五日
书记员 陈浩瑀