海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1080号
上诉人（原审被告）：海南省国营南新农场，住所地三亚市荔枝沟南新农场机关。
法定代表人：钟路，该场场长。
委托诉讼代理人：刘时云，海南三和元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周志超，海南三和元律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市南边海渔港万宝威尼斯蓝湾6-101室。
法定代表人：孙占德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王惠，海南云帆律师事务所律师。
上诉人海南省国营南新农场（简称南新农场）与被上诉人三亚万宝房地产开发有限公司（简称万宝公司）合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017)琼0271民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人南新农场委托诉讼代理人刘时云、周志超，被上诉人万宝公司委托诉讼代理人刘一凡、王惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南新农场上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初1917号民事判决，改判驳回万宝公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用，由万宝公司承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决对南新农场提交的南场字[2010]67号文件认定有睱疵，不予认定真实性错误。2010年7月底以前，南新农场与部分公司签订的土地转让或合作合同尚未获海南省农垦总局批准，南新农场在2010年7月底前对这部分合同进行统计、清理并形成请示文件，当时形成的请示文件日期多以合同签订日期为准，在编制文件号时并未严格按签订合同的先后顺序，而是作为同一批请示文件随机分配文件号，才造成南场字[2010]67号文件的编号早于签订在前土地转让或合作合同文件编号的情况，并不是事后补正的南场字[2010]67号文件，67号文在2010年7月底前形成并上报了海南省农垦总局，一审判决对其真实性不予认可错误。2、一审判决对南新农场提交的”情况说明”认定有错误。南新农场经向海南省农垦总局档案馆查询，67号文南新农场当年上报后由海南省农垦总局办公室工作人员王丽苹签收后转总局国土局，王丽苹处电脑公文往来的登记记录显示海南省农垦总局办公室收到南新农场报送南场字[2010]67号文件的时间为2010年7月29日，办文编号1083,以上情况是真实的，可向王丽苹核实。该”情况说明”可以与南场字[2010]67号文件相互佐证，一审判决仅以”情况说明”系单方陈述，无证据佐证，不予采信是错误的。
3、一审判决认定南新农场不正当的阻止合同生效的条件成就系错误认定。2010年7月16日，南新农场作出南场字[2010]67号《海南省国营南新农场关于转让我场二区2队50亩土地给三亚万宝房地产开发有限公司的请求》文件报海南省农垦总局审批，南新农场已按合同约定履行了向海南省农垦总局申报审批的义务，并不存在被万宝公司所称的漏报的情况，但海南省农垦总局至今没有作出批准该土地转让的意见，最终导致该合同未生效的过错不在南新农场，南新农场不存在不正当地阻止合同生效的条件成就的故意，一审判决认定南新农场不正当地阻止合同生效的条件成就没有事实依据。4、一审判决认定万宝公司支付土地转让款已超过合同约定的总地价款项2050万元，万宝公司已经按照当时的土地价格支付了40%的土地出让金与事实不符。万宝公司未按合同约定的时间履行支付土地转让款1025万元的义务，已构成违约，其无权要求继续履行合同。《土地转让合同》第七条明确约定万宝公司应自”合同签订后1个月内再根据评估确定的土地转让价款总额的60%支付剩余价款，即1025万元作为预付地价款。”即万宝公司应于2010年8月16日前向南新农场支付1025万元地价款，但万宝公司实际仅在2010年1月13日、同年6月17日向南新农场支付过地价款650万元，南新农场也出具了地价款收据，万宝公司并没有按合同约定在合同签订后一个月内支付1025万元地价款，已构成重大违约，应承担违约责任，其无权要求继续履行合同。根据《土地转让合同》第二条第二款约定：”以上土地转让价格......。但不包含新增建设用地土地有偿使用费、耕地占用税、森林植被恢复费等政府收费、青苗及地面附着物补偿费。”万宝公司提供2010年1月13日向廖丹支付1250万元转帐支票存根不能证明是向南新农场支付地价款，万宝公司实际是向转让土地原承租人支付青苗和地上附着物的补偿款，与南新农场无关。万宝公司提交的其它单据74300元是制图费、绿化人工费、评估费，收款人不是南新农场，不应认定为该费用是支付地价款，万宝公司并未付清2040万元地价款，其要求继续履行合同不应支持。
所以一审判决认定万宝公司支付土地转让款已超过合同约定的总地价款2050万元，万宝公司已经按照当时的土地价格支付了40%的土地出让金错误，与事实不符。
二、一审判决适用法律错误。涉案《土地转让合同》签订于2010年7月31日前，该合同至今未获得海南省农垦总局批准，也未获得三亚市人民政府批准，现在万宝公司与南新农场也未商定同意继续履行，也无海南省农垦总局和三亚市人民政府同意继续履行的批示，故涉案合同根据法律规定和海南省高级人民法院《全省民事审判工作会议（2016年）纪要》的精神，涉案《土地转让合同》不应认定有效，该合同无法继续履行。
三、涉案《土地转让合同》无效且无继续履行的可能。南新农场目前已经移交三亚市政府管理，土地资产处置应执行新的文件规定。根据省委、省人民政府的统一部署，南新农场移交三亚市人民政府管理，并改名为三亚市南新农场，属于三亚市国有企业。市属国有企业土地资产处置必须执行《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》和《三亚市人民政府关于印发〈三亚市国有单位土地资产处置管理办法〉的通知》（三府〔2012〕189号)。从国有划拨土地的管理角度讲，国有划拨土地转让必须经三亚市人民政府及三亚市国土行政主管部门批准同意，本案土地转让行为同样没有获得批准，不具有履行的法律效力。尤其海南省2015年5月11日出台的《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》第三十四条第二款规定：”除法律法规和省政府另有规定外，以划拨、出让、租赁等方式取得的农用地不得改变土地用途用于非农业建设，确需转为建设用地的，由市、县、自治县人民政府依法收回或者征收土地，并按照有关规定统一供地。”也就是说，不允许直接转让国有划拔农用地，农用地转为建设用地后，必须由政府收回后统一供地。因此，涉案《土地转让合同》无效且无继续履行的可能。即便退一步讲，根据南新农场与万宝公司2010年7月16日签订的《土地转让合同》第十条”本《土地转让合同》报经海南省农垦总局批准后生效”的规定，由于涉案合同至今未得到海南省农垦总局批准，该合同成立但并未生效，综合前述万宝公司未按约支付地价款的事实，一审判决以《土地转让合同》签订于2010年7月31日前，该合同已经实际履行为由认定《土地转让合同》有效并继续履行，缺乏事实和法律依据。
综上所述，鉴于本案处理可能涉及到国有资产保护和流失的问题，请求二审法院查明事实，依法判决，支持南新农场上诉请求。
万宝公司辩称，一、关于南新农场提交的南场字[2010]67号文件，与66、68号文件时间排序和出文时间信息不正确的问题。一审已经作出认定，文件编号在前而落款时间在后，该证据有瑕疵应不予认定。二、关于情况说明问题。南新农场只是单方陈述，应有其他证据相佐证，该说法没有证据予以印证，应不予认定。三、关于不正当阻止合同生效条件成就系错误认定的问题。就算南新农场有报请文件，其也提供不出证据予以证明。万宝公司以漏报起诉南新农场是善意保护，实际上南新农场就是没有上报，属故意阻止合同的生效。四、关于合同金额的问题。按照合同约定支付总价款2050万元的百分之三十也就是500多万元，南新农场一审时也认可了650万元，万宝公司已实际支付了1907.43万元，所以万宝公司不存在违约。五、关于适用法律方面。南新农场没有提出具体的理由，一审判决适用法律正确。
万宝公司向一审法院起诉请求：确认万宝公司与南新农场于2010年7月16日签订的《土地转让合同》合法有效，并继续履行。
一审法院认定事实：2009年12月22日，南新农场和万宝公司签订《土地转让补充合同》，约定：因双方于2003年5月1日签订的《土地经营管理责任书》未经农垦总局批准，南新农场同意将该责任书约定二区2队的承包项目用地中50亩转让给万宝公司开发建设”丹儿阁”，上述《土地经营管理责任书》终止履行。2010年7月16日，南新农场与万宝公司签订正式《土地转让合同》，约定：南新农场为妥善处理土地流转历史问题，同意将位于2队50亩国有土地使用权转让给万宝公司开发建设；土地现状为农业用地，土地转让价格为41万元/亩，总地价为2050万元；上述土地转让价格包含土地补偿费、安置补助费和划拨土地转让补办出让手续应当向当地政府补交的40%地价款(按现价确定）。万宝公司自行承担土地利用总体规划的调整责任；万宝公司在合同签订前已缴纳地价总额的10%，即205万元作为支付给南新农场的土地转让定金。万宝公司在合同签订后1个月再支付土地转让价款总额的60%，即1025万元；若转让地块现行规划能予以调整为建设用地，则在办理农用地转用后土地过户前支付余款。若转让地块现行规划不能调整为建设用地的，南新农场收取的60%地价款作为现状条件下的土地转让总价款，并配合万宝公司办理土地过户手续；转让合同所涉及的南新农场国有土地使用权由南新农场向农垦总局书面申请批准，万宝公司支付完60%土地转让价款后即可按照土地利用现状图所确定的用途开发利用。若因南新农场原因造成项目终止，已收取万宝公司的地价款应原数退回，土地定金双倍返还。《土地转让合同》报经农垦总局批准后生效等。
合同签订后，万宝公司已经先后向南新农场支付土地转让定金205元、土地转让款和其他费用共计l907.43万元。南新农场已经将涉案土地交给万宝公司，万宝公司已经通过评估单位对涉案土地转让时的价值进行评估。万宝公司正在管理使用当中。对当事人无争议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，一审法院认定如下：1、万宝公司提供的补充证据四，真实性予以认定。证明：2010年12月13日，万宝公司就包括涉案土地在内的转让、付款和开发建设情况向海南省农垦总局作了说明。2、南新农场提供的证据一中的南场字[2010]67号文件落款时间为2010年7月16日，而南场字[2010]68号文件的落款时间为2010年6月30日，即文件编号在前而落款时间在后，67号文件证据存在瑕疵，并结合农垦总局没有回复的事实，该证据的真实性不予认定，不能证明南新农场已经将涉案土地的转让事宜报农垦总局审批。3、南新农场提供的”情况说明”，系其单方陈述，无相关证据佐证，不予釆信。
一审法院认为，南新农场与万宝公司签订的《土地转让合同》，系双方真实意思表示。虽然合同约定报经农垦总局批准后生效，是附生效条件的合同，但南新农场未履行义务及时办理申请批准手续。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定，南新农场的行为违背诚实信用原则，与其同期转让的其他项目都得到海南省农垦总局的批准，但南新农场未将涉案土地转让事项上报。现在由于体制改革的原因，海南省农垦总局已经丧失审批权限。南新农场不正当地阻止合同生效条件成就，视为条件成就，南新农场关于合同未经海南省农垦总局批准而未生效的抗辩不予采纳。万宝公司为履行《土地转让合同》，已经先后支付土地转让定金205万元和土地转让款及各种费用1907.43万元,已经超过合同约定的总地价款2050万元。《土地转让合同》约定，2050万元总地价款包含划拨土地转让补办出让手续应向当地政府补交的40%地价款，万宝公司已经按照当时的土地价格支付了40%的土地出让金，万宝公司实际上按照出让地转让的方式履行了合同。《土地转让合同》是南新农场为妥善处理土地流转历史问题而签订的，该合同约定”若转让地块现行规划不能调整为建设用地的，南新农场收取的60%地价款作为现状条件下的土地转让总价款，并配合万宝公司办理土地过户手续。”该条款表明，若涉案土地不能调整为建设用地，南新农场也愿意继续履行合同，其意思表示是真实、明确的，万宝公司也愿意履行合同，故该合同应继续履行。自2003年5月起，南新农场就拟将涉案土地交给万宝公司开发建设，2009年起万宝公司就一直管理使用涉案土地，万宝公司受让该地并不违反土地利用总体规划和产业政策。《土地转让合同》签订于2010年7月31日以前，该合同已经实际履行，万宝公司已经向南新农场支付巨额款项，为维护交易安全，结合本案的实际情况，认定《土地转让合同》为有效合同，并继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条规定，判决：一、确认万宝公司与南新农场于2010年7月16日签订的《土地转让合同》有效；二、万宝公司与南新农场继续履行双方于2010年7月16日签订的《土地转让合同》。案件受理费144300元（万宝公司已预缴)，由南新农场负担。
本院二审期间，上诉人南新农场围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：１、归档文件目录、海南省国营南新农场制文稿签文件稿纸，拟证明南场字[2010]68号文件制文程序合法、真实，与南新农场同一批请示文件一样，并不明事后补办的。万宝公司认为如果是真实的，也不能证明南新农场上报了海南省农垦总局。本院认为对南场字[2010]68号文件真实予以确认，对于其他证明事项应结合本案其他事实予以确认。２、琼垦局字【2011】3736号文件及公文呈批单、公文呈批单、海南省人民政府【2015】84号专题会议纪要、三亚市人民政府市长办公会议纪要（第198期），拟证明海南省人民政府、省国土环境资源厅对海南省农垦总局未批准的土地转让问题，建议收回国有土地使用权手续，由三亚市政府依法招拍挂，不能直接转让给万宝公司。且政府已将涉案土地规划用于热带海洋学院建设。万宝公司认为上述证据不能证明政府已将涉案土地规划建设热带海洋学院，政府没有相关文件，该地块旁边有驾驭学校，又有动车铁路线，不可能建学校。本院认为对证据的真实性予以确认，但对其证明政府已将涉案土地规划建设热带海洋学院不予确认。
一审法院认定事实除”万宝公司已经先后向南新农场支付土地转让定金205元、土地转让款和其他费用共计l907.43万元。南新农场已经将涉案土地交给万宝公司，万宝公司已经通过评估单位对涉案土地转让时的价值进行评估。”外，其他事实属实，本院予以确认。
二审另查明：合同签订后，万宝公司已先后向南新农场支付土地转让款650万元和其他费用。2010年1月13日，万宝公司向廖丹支付1250万元实际是向转让土地原承租人支付青苗和地上附着物的补偿款，与南新农场无关，不应认定为该费用是支付地价款。
本院认为，本案的争议焦点是：万宝公司与南新农场签订的《土地转让合同》是否生效。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：”依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”。万宝公司与南新农场签订的《土地转让合同》：1、涉案合同至今未得到海南省农垦总局批准，且由于体制改革的原因，海南省农垦总局已无审批权限。万宝公司主张南新农场未将涉案土地上报，对于合同未生效存在不正当地阻却行为，但并不影响该合同因未得到海南省农垦总局的批准而未生效的认定。2、根据海南省委、省政府的统一部署，南新农场目前已移交三亚市人民政府管理，并改名为三亚市南新农场，属于三亚市国有企业，市属国有企业土地资产处置必须执行《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》和《三亚市人民政府关于印发〈三亚市国有单位土地资产处置管理办法〉的通知》（三府〔2012〕189号)。国有划拨土地转让必须经三亚市人民政府及三亚市国土行政主管部门批准同意，涉案土地转让行为同样没有获得三亚市人民政府及三亚市国土行政主管部门批准。3、2015年5月11日，海南省出台的《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》第三十四条第二款规定：”除法律法规和省政府另有规定外，以划拨、出让、租赁等方式取得的农用地不得改变土地用途用于非农业建设，确需转为建设用地的，由市、县、自治县人民政府依法收回或者征收土地，并按照有关规定统一供地。”政府不允许直接转让国有划拔农用地，农用地转为建设用地后，必须由政府收回后统一供地。综上所述，涉案土地即在合同签订时就没有获得海南省农垦总局的批准，也没有在南新农场改制之后获得三亚市政府的批准，而且农用地转为建设用地，须由人民政府依法征收，并按有关规定统一供地。所以万宝公司与南新农场签订的《土地转让合同》成立但并未生效。
另，万宝公司2010年1月13日向廖丹支付1250万元不能证明是向南新农场支付地价款，万宝公司实际是向该土地原承租人支付青苗和地上附着物的补偿款，与南新农场无关，不应认定为该费用是支付地价款，万宝公司并未付清地价款。一审判决认定万宝公司支付土地转让款已超过合同约定的总地价款2050万元，万宝公司已经按照当时的土地价格支付了40%的土地出让金错误，与事实不符。一审法院认为合同已得到实际履行无事实依据和法律根据，其要求继续履行合同的诉求，因违反国有划拨土地转让的规定而实际无法履行，故本院不予支持。
综上所述，南新农场的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2017)琼0271民初1917号民事判决；
二、驳回被上诉人三亚万宝房地产开发有限公司一审的诉讼请求。
一审案件受理费144300元（被上诉人三亚万宝房地产开发有限公司已预缴144300元），二审案件受理费144300元（上诉人海南省国营南新农场已预缴144300元），均由被上诉人三亚万宝房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长梁泽
审判员李柔翰
审判员王晓艳
二○一七年九月三十日
书记员陈田
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