上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三(民)初字第3469号
原告（反诉被告）上海建云商贸有限公司。法定代表人池达芳，董事长。委托代理人杭炜，上海市四方律师事务所律师。委托代理人金婉萍，上海市四方律师事务所律师。被告（反诉原告）上海东ＸＸ少年培训中心。法定代表人徐经建，总经理。委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。原告上海建云商贸有限公司诉被告上海东ＸＸ少年培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法由审判员武春华独任审判。2013年10月28日，本案进行了第一次公开开庭审理，原告委托代理人杭炜、金婉萍，被告法定代表人徐经建及委托代理人陆月辉到庭参加诉讼。因本案的审理结果需以（2013）青民三（民）初字第533号案件的审理结果为依据，本案遂于2013年11月29日中止审理；2014年2月21日，本案恢复审理。被告于2014年2月26日提出反诉，2014年3月26日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告委托代理人杭炜，被告法定代表人徐经建及委托代理人陆月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海建云商贸有限公司（下称建云公司）诉称：2011年6月7日，原、被告签订了《租赁合作协议书》一份，被告将其承租的位于上海市青浦区西庆路220号的房产物业出租给原告使用，原、被告双方以十年为一个租赁周期（2011年6月10日至2021年6月10日）；该地方用于开设养老院，被告承诺将在协议生效后将自己的培训中心另行选址撤出该处，保证不影响原告的正常使用，20天内将搬出原有的空调、家具、办公桌椅等，保证原告的正常装修。上述协议签订后，原告积极履行了合同义务，但被告未能及时将租赁物交付给原告。2012年12月4日，被告起诉原告，在诉讼过程中原告得知被告的承租期限只有三年，其向他人的承租合同已经于2013年4月30日到期，并在到期后未签订新的租赁合同，后原告又了解到该处房屋已经房东明确不同意开设养老院。因被告一直未向原告交付房屋，因此原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2011年6月7日签订的《租赁合作协议书》；2、被告返还原告保证金人民币700,000元；3、被告支付原告损失（以700,000元为计算基数，按照银行同期贷款利率自2011年6月24日计算至判决生效之日止）。后在诉讼过程中，原告撤回了第一项诉讼请求，并调整第三项诉讼请求为按照银行同期贷款利率的4倍计算损失。被告上海东ＸＸ少年培训中心（下称培训中心）辩称：不同意原告的诉讼请求。导致房屋权利人不同意开设养老院是由原告造成的，因为原告并未办理开办养老院的手续，自己一方在得知权利人不同意开设养老院一事后立即将该情况告诉给了原告，但是原告表示自己将想办法解决此事，被告因此就继续出租该房屋给原告，最后开办养老院一事一直没有解决，因此自己将门锁更换并收回了房屋。在此期间原告表示房屋一直要承租，并愿意支付房租，其后原告也在闵行区民政局拿到了开设养老院的手续，但是由于政策原因养老院不能异地开设。因此被告反诉请求：反诉被告赔偿反诉原告房屋空置损失1,750,000元（自2011年10月12日起计算至2012年12月11日止）。反诉被告上海建云商贸有限公司辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。因在前案中已经处理过部分，且反诉原告一直未将房屋和场地交付给反诉被告，因此反诉被告不应当承担任何责任。经开庭审理查明：位于上海市青浦区外青松公路天圣庄的房屋和场地属于案外人上海市第三劳动教养管理所所有，该所一直委托上海东江实业有限公司代管，并授权该公司出租和收取租金。2010年11月12日，被告向上海东江实业有限公司承租了该处的部分房屋，租期自2010年5月1日至2013年4月30日，双方签署的租赁合同约定：被告享有租赁物的使用权，若需转租必须征得出租人的同意。2011年6月7日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订了《租赁合作协议书》一份，协议约定：甲方委托乙方开办拥有七百张床位的养老院，甲方合作出租的220号房产占地38.50亩，房产证建筑面积11,200平方米，拥有房产证，甲方在该物业中注册登记了营业执照等，甲乙双方签署协议生效后，甲方负责将甲方另行选址，撤出该房屋，保证不影响乙方的正常使用；甲方自筹资金建造宿舍、办公用房等3,400平方米……；租赁期限以十年为一个租赁周期，自2011年6月10日至2021年6月10日止；每年租金为1,500,000元，乙方应于每季度当月的3号前付清当季租金，若不按照合同约定时间及金额支付，乙方要按照千分之五的月息补偿……；签订协议生效十天内，乙方支付甲方700,000元作为保证金……;乙方向甲方免交四个月的租金（500,000元）；乙方在租赁期间不得变更经营项目、不得擅自转租、只许设立养老院；双方并对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告于2011年6月24日向被告支付了700,000元的保证金，并于2012年3月8日取得了上海市长宁区民政局社会福利机构设置批准证书，批准在系争场地设立“上海健安敬老院”，设置有效期限自2012年3月8日至2012年10月7日。2011年9月21日，上海东江实业有限公司向被告书面答复，不同意被告提出的申办养老院的请求，在不改变原先用途的前提下，同意对租赁的房屋进行简单维修，因租赁合同至2013年4月30日到期，因此要求被告严格控制维修费用。后本案被告作为原告起诉建云公司，要求解除双方之间的租赁合同，并要求建云公司支付自2011年10月10日起至2012年4月10日止的租金共计750,000元和相应利息损失。后本院以培训中心转租房屋用于开设养老院未得到房屋权利人的同意为由，判决确认双方之间的租赁合同无效；且因其自述一直未与建云公司进行房屋交接，并未支持培训中心的诉讼请求。后该判决生效。以上事实，由原、被告陈述，原告提供的租赁合作协议书、支票、答复、判决书，被告提供的批准证书存根等证据予以证实，上述证据已经庭审质证属实，本院予以确认。原告自述，其要求返还保证金是在2013年7月17日第一次提出。原告曾经被告公司的同意装修了两个房间以应付考察，大概一个多月以后就将钥匙交给门卫撤场了，但是并未提供证据。被告陈述自己在2012年12月11日因发现该场地空置进入了该场地，此前已经将场地和房屋交付给原告，被告也未能提供证据。原、被告一致陈述，该两个房间共计约48平方米。原告表示愿意就两间房屋的使用支付使用费，使用时间由法院确定。原、被告对原告在承租房屋时是否明知该房屋的权利情况存在争议。原告认为，自己在签订合同时并不知晓系争房屋的权利来源，也未看过产权证和其租赁合同，因被告实际使用该地块，且被告也承诺租赁十年，认为其有权出租；被告认为，自己已经将产权证、图纸、租赁合同等都交由原告审核，并告知原告需要东江公司的同意才能开设养老院，其后自己在得到东江公司的否认后要求与原告解除合同，但是原告不同意并表示自己有能力解决。双方对此均未提供证据。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告之间的租赁合同已经生效判决确认为无效，无效的合同自始无效。因此被告应当将收取的保证金返还给原告。因合同无效给对方造成损失的，应当按照自己的过错程度给予赔偿。被告作为房屋的出租方，应当保证自己有权出租并保证原告对该房屋按照合同约定的用途使用。现其未能提供依据证明其具有转租十年的权利，且在此处开设养老院也未能取得权利人的同意，因此其应当承担合同无效的主要责任。原告作为房屋的承租方，有义务核查房屋的权利状况，其未能有效核查，应当承担合同无效的次要责任。双方的损失各自应当依照双方的过错程度承担。被告认为其已经告知了对方房屋的情况，其未能提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。双方均陈述原告使用了其中的两间共计48平方米的房屋，原告也愿意向被告支付房屋使用费，本院根据被告陈述的进场接管的时间确定其使用期限，使用期间的费用由原告支付给被告，费用标准本院参照双方之间的合同约定。原告自述其此前并未向被告讨还保证金，因此本院参照其自认的第一次讨还的时间确定被告应当返还的时间，逾期不返还的由被告承担原告的利息损失。反诉原告认为该房屋产生了空置损失，但因其并未提供证据证明其将房屋交付给原告，且合同无效与空置状态并无直接因果关系，对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海东ＸＸ少年培训中心应于本判决生效之日起十日内返还原告上海建云商贸有限公司租赁保证金人民币700,000元；二、被告上海东ＸＸ少年培训中心应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建云商贸有限公司租赁保证金利息损失（以人民币700,000元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率自2013年7月17日起计算至被告实际返还之日止）；三、反诉原告上海东ＸＸ少年培训中心要求反诉被告上海建云商贸有限公司支付房屋空置损失的诉讼请求不予支持；四、准予反诉被告上海建云商贸有限公司支付反诉原告上海东ＸＸ少年培训中心房屋使用费人民币7,121.41元，此款反诉被告应于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14,587元，减半收取计7,293.50元，由原告负担1,800元、被告负担5,493.50元；反诉受理费10,275元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 武春华
二〇一四年四月二十五日
书记员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。