福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0103民初2978号
原告：福州华升投资开发有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路国际大厦23层，统一社会信用代码91350100611301478K。
法定代表人：赖敬康，董事长。
委托诉讼代理人：李巍、杨波，福建远东大成律师事务所执业律师。
被告：陈剑，男，1973年3月6日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人：陈利、蔡良青，福建谨而信律师事务所执业律师。
原告福州华升投资开发有限公司（以下简称华升公司）与被告陈剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华升公司的委托诉讼代理人李巍、杨波和被告陈剑及其委托诉讼代理人蔡良青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华升公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2016年1月13日签订的《店面租赁合同》于2017年6月10日解除；2.依法判决被告向原告支付2017年4月25日至6月10日的租金10837.5元；3.依法判决被告向原告支付违约金61412.5元；4.确认原告有权没收租赁保证金13380元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月13日，原被告签订《店面租赁合同》（下称合同），原告将坐落于台江区XX路XX号XX商场部分铺位租赁给被告经营体育用品。合同约定：“租赁期限两年，自2016年1月25日起至2018年1月24日止。2017年起月租金为7225元。被告应于每月25日前缴纳租金。租赁保证金13380元，被告逾期支付租金达30天，原告有权解除合同，被告应支付当年一年的租金总额作为违约金，并且原告有权没收租赁保证金。因合同所产生的争议，由商铺所在地的法院管辖。”被告自2017年4月起未按约定支付当月的租金，原告多次催缴，但被告均置之不理，原告于2017年5月25日向被告发送《催租函》，要求被告支付租金，但被告还是置之不理。原告于2017年6月9日向被告发送《解除告知函》，正式解除双方间签订的合同，要求被告按合同约定承担违约责任，为维护其合法权益，诉至本院。
被告陈剑辩称：原告仅提供一份《店面租赁合同》，不能证实双方房屋租赁关系依法成立并生效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。同时第五条规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”。另外根据《民法通则》第五十五条的规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。因此原告必须举证证明双方的租赁合同关系依法成立并且已经生效的相关证据。原告仅提交一份《店面租赁合同》并未完成所有的举证责任。首先，原告并未提交相关证据证实其系诉争房屋的所有权人或者依法有权签订该份《店面租赁合同》。其是否为房屋租赁关系的适格的主体。其次根据《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告也应举证证实XX城业经消防等验收合格，已经获得质量监管部门的核验，房屋质量是否符合交付条件不明确。另外根据《消防法》第十三条之规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。XX城作为一家大型商场，为人口聚集地，因此在投入使用时应当依法进行消防验收。但是原告也未证实其是否有经过消防验收，是否违反了《消防法》的强制性规定？因此在原告未提供充分的证据证实双方的房屋租赁合同关系已经依法成立生效，未就房屋出租是否违反法律法规的强制性规范予以说明就认定双方房屋租赁合同关系成立生效，并要求被告承担违约责任，系证据不足。二、原告擅自更改租赁场所的基础设施，使得被告经营目的不能实现。在被告拟打算承租XX城时，原告承诺被告，表示该场所今后将形成一个人气商圈。然在被告使用后，因原告自身原因，使得XX城的经营出现了困难，因此原告关闭了商城的主要通道
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扶梯。这给进场消费的消费者造成了极大的不便，消费者不愿走楼梯进场消费，这使得被告的客源急剧减少，直接导致了被告的亏损。另外原告将商场的货梯改成客梯，使得被告在搬运货时出现了极大的不便。之前的租户也因为原告擅自更改场地基础设施也纷纷搬离了XX城。因此系原告的过错，导致被告经营目的不能实现，最终导致了被告的亏损。而且被告实际使用该场地仅到四月份，之后就搬离了该场地，而且并不影响到原告继续使用该场地。在搬离前均按约支付场地的使用费及物业费。三、原告主张违约金过高，违背公平原则。首先，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。其次，在被告承租时，原告承诺在短时间内XX城会形成一个高人气的商圈，然在被告进驻至今一直在亏损，且现在XX城的商户都纷纷撤出。与原告当时承诺的情形已经大相径庭。第三，原告要求被告承当相当于一年的租金总额并没收租赁保证金系违背公平原则，使得被告的利益受到了严重的损失。在被告承受一年的亏损之后还要求被告承担如此巨额的违约金，已经远远超过了原告的损失，同时对于被告而言亦是不能承受之重。综上，原告诉求证据不足，且所主张的违约金过高。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院事实认定如下：
坐落于台江区XX路XX号XX城XX铺位、XX铺位、XX铺位、XX铺位、XX铺位、XX铺位、XX铺位、XX铺位、XX铺位、XX铺位于2015年9月17日登记于原告福州华升投资开发有限公司的名下。
2016年1月13日，原告为甲方(出租方)，被告陈剑为乙方(承租方)双方就坐落于福州市××商场××＃××、××＃、××＃部分商铺签订了《店面租赁合同》，合同约定甲方租赁给乙方作为体育用品批发场所，该商铺产权建筑面积为78.7平方米，租赁期限为二年，从2016年1月25日起至2018年1月24日止，每月租金为85元/㎡，计人民币6690元，第一年月租金不变，第二年2017年1月25日至2018年1月24日的月租金在前一年月租金的基准上递增8%，即第二年月租金为7225元。租金按月支付，租金存入甲方指定的银行账户。乙方在签订本合同当日向甲方支付第1个月租金6690元，之后的租金，乙方应于每月25日前将当月租金存入甲方指定的银行账号。保证金为第一年2个月的租金总额，即人民币13380元，乙方在本合同签订当日内向甲方支付该租赁保证金，甲方应同时出具收款收据给乙方，待租赁合同期满后15日内，在乙方不存在拖欠租金、水电费等违约情形下，甲方将保证金如数无息退还给乙方，租赁期限届满或租赁合同解除、终止后，甲方要求该商品恢复原样的，乙方应按甲方要求恢复该商品的原状，甲方不要求该商铺恢复原样的，因装修新增的不可移动构筑物无偿归甲方所有，若甲方发现乙方将不可移动构筑物进行大面积拆除并存在严重损毁行为的，甲方有权没收房屋租赁保证金。乙方违反本合同约定逾期支付租赁保证金及租金的，每逾期一日，按欠缴金额的2.5%向甲方支付违约金，甲方有下列行为，乙方可提前解除合同，甲方支付乙方当年壹年的租金总额作为违约金（1）因甲方原因而只是本合同无法履行的（2）租赁期未满，甲方非因法定或约定事由要求提前终止租赁合同。乙方有下列行为，甲方可提前解除合同，乙方支付甲方当年壹年的租金总额作为违约金，并且甲方有权没收租赁保证金：（1）乙方逾期支付租金达30日以上（含30日）……（4）租赁期未满，乙方未依法定或约定事由单方提前终止租赁合同的。根据本合同需要发出的全部通知以及甲乙双方的文件往来等，应以书面形式进行，如以人传达，受送达人应当签署，如以邮寄方式发出的通知，应在寄出日（以邮戳为凭）后第五日视为送达。如双方的送达地址有变更，应提前书面通知对方。甲方确认送达地址：福州市鼓楼区XX路XX大厦XX区，乙方确认送达地址：福州市仓山区XX路XX苑XX。双方在该合同中还约定了其他权利义务。被告按照合同约定向原告缴纳了租赁保证金13380元，现原告向本院提出上述诉请。诉讼中，被告提出其于2017年4月20日已搬离讼争店面，原告提出其于2017年6月10日收回讼争店面。
本院认为，原、被告签订的《店面租赁合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，租赁合同内容未违反法律法规强制性规定，诉讼中，被告认为原告提供的验收合格意见书仅是XX城2003年的整体消防竣工验收报告，未提供证据证实商城在装修后投入使用前符合消防条件的相关证据并据此为由抗辩原被告签订的《店面租赁合同》违反《消防法》的强制性规定而无效，本院认为被告提出合同无效的抗辩意见于法无据，本院不予采信。被告提出原告擅自更改租赁场所的基础设施，使得被告经营目的不能实现的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。本案讼争合同应认定合法有效，双方均应依约履行。被告提出其于2017年4月20日搬离讼争店面并已交付给原告，本案讼争合同已于2017年4月20日解除，但未提供相应的证据证实，因此被告辩解，本院不予采信。现原告诉请确认原被告2016年1月13日签订的《店面租赁合同》于2017年6月10日解除，被告对合同已解除未持异议，原告亦自认于2017年6月10日收回讼争店面，被告对原告提出的合同解除时间持异议但未提供证据辩驳，因此本院确认本案讼争《店面租赁合同》于2017年6月10日解除，原告为证实被告欠租事实提供了《催租函》及邮件为据，被告否认欠租，否认收到邮件。鉴于被告提出其自2017年4月20日搬离讼争店面后就未再支付租金，被告亦没有证据证实其已于2017年6月10日之前将讼争店面交付给原告，故原告主张被告欠租，本院予以确认，现原告诉请被告支付2017年4月25日至6月10日租金10837.5元，经核算，原告诉请合法合理，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金61412.5元并没收租赁保证金13380元，原告提出违约金61412.5元（7225元/月×8.5个月），即从被告未支付租金起剩余租期10个月扣除2017年4月25日至2017年6月10日期间后剩余约8.5个月租金。对此，被告提出违约金过高要求予以调整，本院认为，原被告合同约定“乙方支付甲方当年一年的租金总额作为违约金，并且甲方有权没收租赁保证金”，现原告诉请没收被告租赁保证金因有合同上的约定，本院予以支持，对于被告提出违约金明显过高予以调整，本院予以采信。鉴于合同于2017年6月10日解除，本院酌定被告向原告赔偿两个月租金合计14450元作为违约金为宜，原告诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：
一、确认原告福州华升投资开发有限公司与被告陈剑于2016年1月13日签订的《店面租赁合同》于2017年6月10日解除；
二、被告陈剑应当于本判决生效之日起十五日内一次性向原告福州华升投资开发有限公司支付2017年4月25日至6月10日止尚欠租金10837.5元；
三、被告陈剑应当于本判决生效之日起十五日内一次性向原告福州华升投资开发有限公司支付违约金14450元；
四、被告陈剑向原告福州华升投资开发有限公司缴纳的租赁保证金13380元由原告福州华升投资开发有限公司收取，不予返还；
五、驳回原告福州华升投资开发有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1940元，由原告福州华升投资开发有限公司负担1064元，被告陈剑负担876元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 锦
人民陪审员 李 芬
人民陪审员 林 娟
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 熊晓冰
附：本案适用的主要法律条款及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。