成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川0114执异119号
案外人（异议人）：何成文，男，1986年1月12日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
案外人（异议人）：万红华，女，1987年7月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人：胡勇，四川君合律师事务所律师，一般授权代理。
申请执行人：四川承继伟业石油钢管有限公司，住所地成都市新都工业东区白云路239号。
法定代表人：高龙水，该公司总经理。
委托代理人：许双凤，四川盛豪律师事务所律师，一般授权代理。
被执行人：成都晶宝实业有限公司，住所地成都市郫县犀浦镇梓潼村。
法定代表人：陶锡奎，该公司总经理。
本院在审理四川承继伟业石油钢管有限公司(以下简称承继伟业公司)与成都晶宝实业有限公司(以下简称晶宝公司)、陶锡奎、郫县聚富商贸有限公司（以下简称聚富公司）企业借贷纠纷一案过程中，作出（2015）新都执保字第248号民事裁定书，将属于晶宝公司企业名下的位于郫县XX镇XX路XX段X号XX小区X层X号车位予以查封。案外人何成文、万红华以其是涉案车位的实际所有人和真实权利人为由，向本院提出执行异议，请求法院停止对涉案车位的执行，解除该车位的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
何成文、万红华异议称，第一，2015年8月11日，何成文、万红华与晶宝公司签订涉案车位的《商品房买卖合同》，并已支付购买车位的全部价款60423元。该车位于签订合同当日已经交付何成文、万红华使用；第二，2017年5月17日，成都市郫都区人民法院作出了（2017）川0124民初1244号民事判决书，判决晶宝公司协助何成文、万红华办理该车位的不动产登记证书。综上，何成文、万红华是该车位的实际所有人和权利人，享有排除对该车位强制执行的权利，为此提出前述执行异议。
何成文、万红华为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.商品房买卖合同一份，用以证明何成文、万红华在法院查封前已与晶宝公司签订了涉案车位买卖合同。
2.发票一份，用以证明何成文、万红华已经向晶宝公司支付了购买车位的全部款项。
3.维修资金交款凭证一份，用以证明何成文、万红华已为涉案车位缴纳维修资金。
4.车位维护费收据、物业证明一份，用以证明涉案车位已经实际交付何成文、万红华使用。
5.（2017）川0124民初1244号民事判决书一份，用以证明何成文、万红华经成都市郫都区人民法院确认为该车位的实际所有人。
承继伟业公司对何成文、万红华提交的证据1的真实性不予认可，认为未提供原件以供核对；对何成文、万红华提交的其他证据不发表质证意见。承继伟业公司认为，第一，本案未进入执行阶段，何成文、万红华作为案外人向法院提出执行异议不属于查封阶段的执行异议的受理范围；第二，何成文、万红华与晶宝公司之间的车位买卖合同签订于承继伟业公司与晶宝公司的诉讼过程中，承继伟业公司当时已向法院提交财产保全申请，并且在实践中没有实际付款也开具发票的情况普遍存在，故承继伟业公司有理由认为何成文、万红华与晶宝公司之间购买车位的行为并非真实存在，而是晶宝公司为转移资产签署的虚假买卖合同；第三，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让未经登记不发生效力，涉案车位至今仍登记在晶宝公司名下，且何成文、万红华与晶宝公司所签订买卖合同后未到房产管理部门进行备案登记，存在重大过错。综上，承继伟业公司认为，解除对涉案车位的查封将会损害承继伟业公司的合法权益，应驳回何成文、万红华提出的执行异议请求。
晶宝公司对何成文、万红华提出的执行异议及所提交证据未发表意见。
经审查本院认为，何成文、万红华所提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。
本院查明，2015年8月11日，何成文、万红华与晶宝公司签订《商品房买卖合同》，约定何成文、万红华以60423元价款向晶宝公司购买前述涉案车位。合同第十条第一款约定，晶宝公司应当在2015年8月31日前向何成文、万红华交付该车位；第十九条约定，晶宝公司应在2015年10月30日前取得车位所在楼栋权属证明，在车位交付之日起365日内为买受人办理车位权属转移登记，如约定期限内未取得则需支付违约金直至实际取得权属证明和所有权证书；第二十二条约定，物业管理企业为成都富雅物业有限公司（以下简称富雅物业公司），地下车位管理费60元每月，按季收取。2015年9月30日，富雅物业公司开出加盖有该公司财务专用章的收据，载明收到何成文、万红华支付的2015年8月1日至2016年9月30日的车位维护费820元。2015年8月13日，晶宝公司向何成文、万红华开具销售不动产统一发票（自开），载明收到何成文、万红华支付购买车位款60423元。2015年9月2日，中国建设银行股份有限公司郫县支行向何成文、万红华出具成都市城市房屋专项维修资金交款凭证，载明何成文、万红华为涉案车位交纳维修资金538.2元。富雅物业公司于2017年11月11日出具的证明载明，何成文、万红华已向物业公司缴纳2015年8月至今的车位服务费。
另查明，（一）本院关联案件审理情况：2015年8月10日，本院立案受理（2015）新都民初字第4145号承继伟业公司诉晶宝公司、陶锡奎、郫县聚富商贸有限公司企业借贷纠纷案。2015年8月25日，本院依据承继伟业公司提交的诉讼保全申请作出（2015）新都民保字第449号民事裁定书，裁定准予对被申请人晶宝公司、郫县聚富商贸有限公司价值10000000元的银行存款或等值财产予以查封、扣押、冻结。2015年8月26日，本院作出（2015）新都执保字第248、248-1、248-2号民事裁定书，裁定查封财产包括本案涉案车位。9月7日，本院向晶宝公司邮寄送达保全裁定书；（二）市中院商请移送执行情况：2016年5月27日，成都市中级人民法院作出（2015）成执字第1471号商请移送执行函，要求本院将中国华融资产管理股份有限公司对被执行人晶宝公司开发的塞纳国际项目、盛世桃园项目、维吉尼亚项目中享有顺位在先的抵押权的房产移送市中院执行。2016年8月24日，本院作出（2015）新都执保字第248号移送执行函，将晶宝公司位于郫县XX镇XX路房产及车位（车位唯一号：XXXXXX、XXXXXX）移送市中院执行。（三）其他关联案件情况：2017年5月17日，成都市郫都区人民法院作出（2017）川0124民初1244号民事判决书，判令晶宝公司于该判决生效之日起五日内协助何成文、万红华办理涉案车位的不动产登记证书。
再查明，何成文、万红华提出的执行异议标的位于成都市××镇××路××宝*××小区××号车位（唯一号：XXXXXX），该车位的首封法院为新都区人民法院，该限制登记文号为（2015）新都执保字第248号，对应的查封期限为：2015年8月28日至2018年8月28日止。该车位于2015年9月28日被成都市中级人民法院作出的（2015）成执字第1471-1号民事裁定书裁定查封。
以上事实有商品房买卖合同、发票、收据、维修资金交款凭证、（2017）川0124民初1244号民事判决书、（2015）成执字第1471-1号执行裁定书、（2015）新都执保字第248号、（2015）新都民保字第449号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷为证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第二款规定，“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。本院在承继伟业公司与晶宝公司企业借贷纠纷诉讼中对登记在晶宝公司名下、并非争议标的的涉案车位予以保全查封，何成文、万红华作为案外人基于实体权利提出异议，应按照民事诉讼法第二百二十七条关于案外人执行异议的规定审查处理。本案争议的焦点在于：何成文、万红华对涉案车位是否享有真实、合法、足以排除执行的权利。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，何成文、万红华与晶宝公司于2015年8月11日签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》已经为（2017）川0124民初1244号民事判决书确认合法有效，应视为何成文、万红华与晶宝公司于法院查封前已就涉案车位签订合法有效的书面买卖合同；城市房屋专项维修资金交款凭证及涉案车位所在小区物业管理公司开具的收据显示，何成文、万红华已为涉案车位缴纳2015年8月1日至2016年9月30日的车位维护费，并交纳了专项维修资金，已构成在本院查封前对涉案车位的合法占有；现何成文、万红华已按合同约定向晶宝公司交付购买车位的全部价款共计60423元，未能办理过户登记的原因为本院诉讼过程中对涉案车位予以保全查封、并非何成文、万红华自身原因，故本院认为何成文、万红华对涉案车位主张权利符合司法解释规定的无过错不动产买受人的保护条件，其权利能够排除人民法院强制执行。
综上，案外人何成文、万红华提出的执行异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下：
中止对成都市郫县XX镇XX路XX段X号XX小区X层X号车位（唯一号：XXXXXX）的强制执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王议伟
审判员 蒋建军
审判员 余 晨
二〇一七年十一月二十三日
书记员 曾 妙