上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第157号
原告陆颖明，女，1950年2月2日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。原告姚新青，女，1956年12月4日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。上列两原告共同委托代理人何志胜，上海兆辰汇亚律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。被告上海青池房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人钱汉新，执行董事。委托代理人顾慧敏，上海钧正律师事务所律师。委托代理人金荣，上海钧正律师事务所律师。原告陆颖明、原告姚新青诉被告上海青池房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。原告提出质量鉴定，本院经审查依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定。原告提出修复费用审价，本院经审查依法通过上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行审价。本案于2016年4月18日公开开庭进行审理，原告陆颖明及其两原告委托代理人何志胜、被告委托代理人顾慧敏、金荣到庭参加诉讼。本案于2016年7月29日再次公开开庭进行审理，原告陆颖明及其两原告委托代理人何志胜、被告委托代理人金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆颖明、原告姚新青诉称，2009年11月10日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号别墅房屋，并约定房屋交付标准以及出现质量问题如何补偿，也约定墙裙及外墙均为砂岩板，檐口为凹凸线条等。2011年2月20日，被告向原告交付房屋。2011年3月8日，原告登记为系争房屋权利人。原告装修入住后，发现外墙饰面砖产生严重脱落现象，内墙多处渗水，导致装修受损。同期，小区其余房屋亦陆续出现类似状况。经小区业主交涉，被告承认房屋存在质量问题，但不愿按原标准修复外墙饰面。被告擅自与部分业主达成维修协议，将小区别墅外墙饰面由“砂岩板”改为“真石漆”涂料，侵害小区公共利益。原告认为，根据被告楼书宣传，原告购买的房屋定位于“澳洲风格的国际别墅区”、外墙是“希贵的砂岩板材质，塑造百年不变的建筑风貌”，应属高档别墅社区。当初，原告也是基于小区整体品质才选择购买系争房屋，但被告交付不久后就出现外墙砖脱落、内墙渗水的状况，被告不但不采取必要补救措施，相反通过不当维修行为导致小区整体品质下降，被告行为已构成严重违约，应承担相应的民事责任。现小区整体品质下降，应视为被告交付的标的物有瑕疵，原告有权要求减少合同价款。故原告提起诉讼，要求判令：1、被告对上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋进行整体维修，使其外墙饰面符合法定交付标准且不低于预售合同约定标准，内墙不渗水(修复方案以鉴定为准，修复费用以评估为准)；2、被告对上址房屋内部装修受损部位进行修复(修复方案以鉴定为准，修复费用以评估为准)；3、被告按上述修复费用的0.1倍给予原告经济补偿(暂计人民币1万元，以评估金额为准)；4、被告赔偿原告上址修复期间的房屋空置损失(暂计1万元，以评估金额为准)；5、被告减少原告买受上址房屋的合同价款(暂计1万元，以评估金额为准)；6、本案受理费被告负担。审理中，原告认为修复方案不能保证保温层不被破坏，不认可修复方案，修复费用审价金额过低，保温层修复费用应计算在内，因此第3项诉讼请求金额暂为14,045.90元以及保温层修复费用；原告主张修复期间的空置损失，因此认为第4项诉讼请求的金额以每月14,842.82元为标准,要求如实际修复期间超过4个月的，按实际修复期间计算；系争房屋质量存在瑕疵，虽经维修无法恢复原貌，房屋所在小区环境发生很大改变，与当初购买时有很大区别，属于被告交付房屋存在瑕疵导致，因此可通过评估方式确定原先被告承诺的房屋质量与小区环境下房屋的价格与房屋质量及小区环境下降情况下的差价，如果无法评估确定金额，要求法院酌情确定，因此第5项诉讼请求原告主张按照购房款的百分之一计算为76,446.90元。被告上海青池房地产开发有限公司辩称，同意按照质量鉴定意见书中的修复方案进行修复，同意按照鉴定意见书中的修复费用的0.1倍进行赔偿。系争房屋一直处于自住使用状态，不存在空置状态。合同对房屋存在质量问题如何赔偿进行了约定，原告主张该项违约金的同时又主张空置损失，不能同时适用。原告主张减少合同价款，没有事实和法律依据，被告交房时符合楼书广告中的描述，房屋是经过相关部门验收合格后再预售，原告提到的现有小区内部分住宅外立面由砂岩板材料变更为涂料等是有关住户自行处置自有房屋的行为，被告无权进行过多干涉，实际上更换的真石漆涂料与原先砂岩板保持统一颜色和风格，风貌和格调未下降。经开庭审理查明，2009年11月10日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋，被告交付房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.1倍给予补偿。系争房屋的《新建住宅质量保证书》确定屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2011年2月20日，双方签订房屋交接书。两原告于2011年3月8日取得系争房屋的房地产权证。原告认为系争房屋存在外墙脱落等问题故起诉到法院。审理中，上海市房屋建筑设计院有限公司受托出具《司法鉴定意见书》、补充说明及参考意见，确定修复方案及鉴定意见，并载明房屋现场检测状况，房屋目前已装修入住使用。原告为此支付47,000元鉴定费。该单位出庭明确修复时间为4个月。上海大华工程造价咨询有限公司受托出具《司法鉴定意见书》，确认系争房屋修复费用为140,459元。原告为此支付了7,100元鉴定费。原、被告一致确认系争房屋的租金标准参照(2015)青民三(民)初字第160号案件的上海国衡房地产估价有限公司受托出具《房地产估价报告》中确定房屋自2015年1月5日至2015年12月28日的租金共计174,700元。原、被告一致确认对系争房屋所作补充鉴定确定的修复方案修复的费用为6,000元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、预售合同、新建住宅质量保证书、房地产权证、司法鉴定意见书、补充说明、参考意见等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，质量鉴定报告中没有把保温层进行拆除，但实际上保温层和外墙砖是连接在一起的，无法进行分割，在拆除外墙的时候一定会破坏保温层，鉴定报告中对此也特意进行描述。因此，原告有理由认为修复方案不能解决目前问题，会造成新问题。鉴定单位表示，只要具备相应资质按照规范要求进行外墙拆除就可以修复，不当拆除行为导致保温层破损非修复方案本身问题，在进行拆建行为时必然有相应的要求，故而报告上有保温层如遭破坏需要修复的描述。原告又认为鉴定报告中关于防潮层的修复方案不具体，不能根本解决质量问题。鉴定单位表示，修复方案中已经提及了按设计要求重设防潮层。另外，原告认为审价报告缺少保温层修复费用。审价单位表示，因修复方案并无保温层修复内容，所以审价报告中不包括这部分。被告认为对修复方案本身无异议。审价报告的异议在报告书上已列明，不认可原告对保温层的意见。被告认为原告主张空置费依据不足，房屋一直处于居住使用状态，原告没有损失，若计算损失也应按照原告在外借房的实际费用予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效，双方当事人均应恪守合同约定，履行各自义务。鉴定意见书为有资质机构作出且鉴定人员到庭接受当事人询问，原告对修复方案的异议意见并不足以否定鉴定方案的可行性，本院确认系争房屋的修复方案以司法鉴定意见书、补充说明、参考意见为准，修复工期以鉴定单位确认为准，本院确定为4个月。房屋修复期间原告不能使用系争房屋，原告以系争房屋在修复期间的租金主张相应损失，于法有据，本院予以支持。被告抗辩以原告在外实际发生的借房费用为标准，依据不足，本院不予采信。系争房屋虽然没有租金评估报告，但双方一致确认参照(2015)青民三(民)初字第160号案件中的《房地产估价报告》中确定的租金标准，本院确定标准时以此为参照。原告主张0.1倍修复费用的赔偿款实为违约金，原告同时又主张空置费损失，对于被告认为不能同时适用的抗辩意见，本院予以采信。原告主张的0.1倍修复费用的赔偿款没有超过空置损失费，因此确定被告需要赔偿的为空置损失费。原告主张减少合同价款依据不足，本院不予支持。鉴定费为确定系争房屋是否存在问题及相关赔偿金额而发生，均应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴(2015)建鉴字第1044号《司法鉴定意见书》及补充说明、参考意见中列明的修复方案对原告陆颖明、原告姚新青购买的位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋存在的质量问题予以修复；二、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆颖明、原告姚新青实际修复期间按照每月人民币14,800元的标准计算的房屋空置损失费;三、原告陆颖明、原告姚新青的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,297.28元，减半收取计人民币1,648.64元，由原告陆颖明、原告姚新青负担人民币1,031.16元，被告上海青池房地产开发有限公司负担人民币617.48元；鉴定费人民币54,100元，由被告上海青池房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙佑正
二〇一六年八月二十五日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
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一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。