辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民二终字第00149号
上诉人（原审被告）：大连普中房地产开发有限公司。
法定代表人：王常凯，该公司总经理。
委托代理人：佟圣玲，北京德恒（大连）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连融信通投资担保有限公司。
法定代表人：李志军，该公司总经理。
委托代理人：佟圣玲，北京德恒（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：单世健。
委托代理人：王金有，辽宁莲城律师事务所律师。
委托代理人：庞宏媛，辽宁莲城律师事务所律师。
原审第三人：李志强。
委托代理人：佟圣玲，北京德恒（大连）律师事务所律师。
原审第三人：大连坤程房地产开发有限公司。
法定代表人：孙秀华，该公司执行董事。
委托代理人：张署华，该公司法务部工作人员。
上诉人大连普中房地产开发有限公司（以下简称普中公司）、大连融信通投资担保有限公司（以下简称融信通公司）与被上诉人单世健，原审第三人李志强、大连坤程房地产开发有限公司（以下简称坤程公司）民间借贷纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2013）大民一初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员刘玉喜担任审判长，审判员徐宏伟主审，审判员黄可心参加的合议庭，经阅卷、询问当事人依法审理了本案。上诉人普中公司、融信通公司及原审第三人李志强的共同委托代理人佟圣玲，被上诉人单世健的委托代理人王金有、庞宏媛，原审第三人坤程公司的委托代理人张署华参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年4月27日，普兰店市土地储备中心发出2010年第6号普兰店市国有建设用地使用权挂牌出让公告，采取公开挂牌方式出让九宗国有建设用地使用权。单世健竞得其中建设用地编号为2010-29号地块的国有土地使用权，该地块位于普兰店市经济开发区李店社区，土地面积为32482平方米、用途为商住。
2010年6月，单世健与其子单连福投资设立大连普中房地产开发有限公司，单世健拥有公司95%的股权，单连福拥有公司5%的股权。
2010年8月10日，单世健父子作为甲方与案外人孙秀华作为法定代表人的第三人坤程公司作为乙方签订了《股权及资产转让协议》，将甲方拥有100%股权（本案中单连福书面申明其股权转让款已得到清偿，尚欠的3000万元余款与其无关）的普中公司全部股权及资产转让给乙方指定的第三方，转让费共计人民币7500万元。协议约定的甲方权利、义务包括：（1）负责向政府足额交纳项目用地的综合价款；（2）提供公司资产的详细资料，并协助乙方办理该项目的开工许可证及后续开发建设等手续，所需费用由乙方承担；（3）负责办理股权转让相关手续；（4）保证已完成的拆迁工作无任何遗留债务及纠纷，施工现场达到净地标准；（5）保证案涉地块不被查封、抵押或涉及其他财产权利、欠费、侵权、有未结纠纷及其他影响本协议履行的情形。否则由甲方负责解决本协议生效前与该地块开发有关的所有纠纷和遗留问题，自行承担本协议生效前与该地块有关的以甲方名义产生的所有债权债务，并保证不影响乙方的开工建设。乙方权利、义务包括：（1）按约定支付转让金（不含相关税费）；（2）筹集项目建设及有关配套费用；（3）全权负责项目的策划、设计、开发、施工、销售；（4）保证项目建设的质量和安全；（5）有权取得项目销售后的全部利润；（6）负责项目的物业管理。转让费的支付方式包括：（1）本协议签订的同时，乙方向甲方支付转让费1000万，甲方将已取得该项目的中标书（成交确认书）及其他与本项目有关的资料提供给乙方；（2）甲方保证在此协议签订生效后30日内将《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》办理完毕交给乙方，同时乙方支付3500万元的转账支票给甲方。甲方五日内将普中公司的公司股权工商登记变更到乙方指定人的名下；（3）余额3000万元在此协议签订的同时，由乙方支付给甲方一张远期支票，并以该项目的建设工程规划许可证确认的在建建筑物作为担保，同时乙方不得再将上述建筑用于抵押、担保或另行出售（此款在取得开工许可证后四个月，乙方支付给甲方）。违约责任包括除因不可抗力因素外，任何一方不按此协议约定的条款执行，违约方每天按未履行金额的百分之一计算违约赔偿金。本协议自双方签章后生效。该协议于签订当日由双方签字盖章，已发生法律效力。
2010年8月11日，从廉治锋账户向单世健账户分两笔转账支付转让费人民币1000万元。
2010年11月1日，普中公司取得案涉土地的建设用地规划许可证。该证注明总用地面积为32482平方米，挂牌总建筑面积（建筑规模）为44273平方米（地上）、半地下停车场6531.34平方米。
2010年12月2日、3日，从廉治锋账户分七笔向单世健账户转账支付转让费共计2500万元。
2011年4月18日，普中公司已变更至孙秀华女儿梁甜甜及女婿高鹏名下（高鹏占有由单世健转让的公司80%的股权，任法定代表人；梁甜甜占有由单世健转让的公司15%股权及由单连福转让的公司5%的股权）。
2011年4月27日，普中公司取得建设工程规划许可证，该证注明建设项目名称为坤程花苑一期，建筑面积28500.87平方米。同日，从普中公司账户向单世健女儿单共清账户转账支付转让费1000万元。
2011年4月25日，单世健作为甲方（委托人）与融信通公司作为乙方（受托人）、普中公司作为丙方（欠款人）达成《委托协议书》，约定由乙方代甲方向丙方催收所欠甲方的3000万元。普中公司在该委托协议丙方落款栏上盖有印章并由其法定代表人高鹏签字。
2011年7月22日，普中公司取得案涉土地的建筑工程施工许可证。该证注明的建设规模是28500.87平方米，合同开工日期是2011年7月20日，合同竣工日期是2011年12月31日。
2011年11月24日，第三人李志强作为甲方、普中公司作为乙方、融信通公司作为丙方共同签订了《借款协议书》一份，约定普中公司向李志强借款人民币6550万元，借款期限自2011年11月24日至2011年12月3日，融信通公司为此借款提供无限连带保证责任。同时，普中公司作为抵押人（借款人），融信通公司作为抵押权人（保证人）签订抵押反担保合同一份，由普中公司将其所有的在建房地产项目“坤程花苑”的1#、3#、5#、6#、7#、8#、9#楼中的共计229套、面积约19772.92平方米、估值约1.2亿元的房屋（详见该合同附件《房地产抵押清单》）抵押给融信通公司，作为融信通公司为普中公司借款提供上述无限连带保证责任的反担保。上述抵押反担保已通过普兰店市房地产管理处进行了在建房地产抵押登记。尔后，普中公司、融信通公司签署补充协议一份，证实普中公司2011年11月24日的6550万元借款中包含单世健的土地转让款3000万元。单世健与第三人李志强的通话录音中，李志强亦承认其上述6550万元的出借款中包含单世健的土地转让款3000万元。融信通公司出具了收条一份，证实融信通公司收到了单世健缴纳的担保费20万元。
2012年1月，高鹏将其持有的普中公司50%的股权转让给了廉治锋、30%的股权转让给了迟霞（第三人李志强妻子）；梁甜甜将其持有的普中公司20%的股权转让给了李志强。
土地转让款3000万元，至今未支付给单世健。
单世健诉讼至原审法院，请求判令普中公司、融信通公司支付借款3000万元并承担逾期付款违约金，诉讼费用由普中公司、融信通公司承担。
上述事实，有经原审法院庭审质证的由单世健提供的股权及资产转让协议、建设银行转账凭条、华夏银行账户交易明细对账单、对私存款明细、普中公司的工商登记档案、委托协议书、抵押反担保合同、补充协议、收条、录音；由普中公司提供的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证据证实，足以认定。
原审法院认为：普中公司、融信通公司对单世健提供的补充协议的真实性虽提出异议，认为不是二公司签署，对其中二公司单位的印章不予认可，但未按要求在庭后提交书面鉴定申请，应视为对鉴定申请权利的放弃。普中公司、融信通公司虽以单世健提供的录音证据没有取得当事人同意系非法为由对单世健提供的录音证据的有效性提出异议，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，未取得对方同意进行的录音并非为非法证据。且补充协议的内容与录音证据的内容相互印证，能够证实融信通公司为普中公司提供担保的向第三人李志强所借的款项中包含了本案涉及的普中公司所欠单世健的土地转让款3000万元，故对上述二证据的真实性，予以认可。本案双方争议的主要焦点问题，一是责任主体问题，单世健的土地转让款余款3000万元是否应由普中公司清偿，融信通公司是否应对此承担连带清偿责任；二是清偿款项的条件是否成就；三是逾期付款是否应当承担违约责任。
关于主体问题，原审法院认为，签订股权及资产转让协议的双方虽是单世健和第三人坤程公司，但在履行过程中，一直是股权转让后的普中公司履行付款义务；且通过委托协议书、借款协议书、补充协议等协议，各方已经确定了尚欠单世健的3000万元土地转让款转变为普中公司的借款，承担还款责任的主体是普中公司。至于普中公司认为其在上述协议上的签名盖章行为没有通过其全体股东同意无效的意见，因是否通过其全体股东同意只是其公司内部管理的问题，对外而言只要其法定代表人签字并盖有公司印章就足以发生法律效力，且其法定代表人高鹏占公司80%的股份，亦足以代表其公司的意见。故本案还款的义务应由普中公司承担。
通过借款协议、补充协议、抵押反担保协议，已经确定了融信通公司对普中公司的6550万元借款（包括单世健的3000万元）承担无限连带担保责任，收条也证实了融信通公司收到了单世健缴纳的担保费用。故单世健起诉融信通公司履行还款的保证义务并无不当。
关于付款的条件是否成就，原审法院认为，1、关于挡光问题。单世健转让的资产主要是案涉的土地，依据股权及资产转让协议，单世健转让的土地应达到净地标准，也就是说土地上不应当有任何的建筑物，单纯的土地是不会给其他建筑物造成挡光的，因此，在单世健转让土地时并不存在挡光的问题。至于以后是否存在挡光问题，是普中公司获得土地后如何开发、设计的问题，依据股权及资产转让协议，案涉土地的开发、设计由第三人坤程公司负责，与单世健无关，因此即使存在挡光的问题，也是第三人坤程公司及股权变动后的普中公司的问题，不应由单世健承担责任。2、关于何时付款问题。依据股权及资产转让协议，第三笔款即尚欠的3000万元应当是在取得开工许可证后四个月支付，而开工许可证的取得根据协议约定主要应由普中公司取得，单世健只是协助普中公司取得。也就是说获得开工许可证的主动权在普中公司，而非单世健。根据普中公司提供的证据，其在2011年4月27日，取得了在案涉土地上建设坤程花苑一期工程（建筑面积为28500.87平方米）的建设工程规划许可证，并于2011年7月22日，取得相应工程的建筑工程施工许可证。至此，应当认定第三笔付款的条件已经成就，应于此后四个月，即应于2011年11月23日支付第三笔土地转让款。至于普中公司是否还进行第二期工程的建设或能否进行第二期工程的建设，与单世健转让土地的行为无关，因普中公司并无充足的证据证实其因单世健的原因不能实施第二期工程，单世健转让其股权及资产的时间是2010年8月10日，而普中公司提供的保证书的出具日期是2011年4月20日，此时普中公司的股权已发生变更，单世健已无权管理公司的印章及相关事务，且保证书上只盖有普中公司的印章，并无单世健的签名，认定该保证书是单世健所出具的证据明显不足。
关于逾期付款违约金，原审法院认为，因股权及资产转让协议中违约责任部分已明确规定除不可抗力因素外，任何一方不按此协议约定的条款执行，违约方每天按未履行金额的百分之一计算违约金，在普中公司所签署的借款协议书上，也约定了不按期还款除支付借款利息外，还应承担按日万分之五的逾期还款违约金。故单世健请求逾期还款违约金应予支持。因借款协议可视为对股权及资产转让协议相关事项的变更，故违约金支付的期限和数额都应按借款协议的约定执行。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决：一、普中公司自判决生效之日起十日内偿还单世健人民币3000万元；二、普中公司自2011年12月4日起至判决第一项确定的给付之日止，以人民币3000万元为基数，按日万分之五的标准给付单世健逾期还款违约金；三、融信通公司对判决第一项确定的普中公司的债务承担连带清偿责任；四、融信通公司承担保证责任后，有权向债务人普中公司追偿；五、驳回单世健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费191800元、保全费5000元，共计人民币196800元（单世健已预交），由普中公司负担。
普中公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决关于本案转让的资产主要是案涉土地的认定错误。案涉标的实际是楼花项目转让，土地仅是本案转让项目资产中的一部分。单世健与坤程公司签订的《股权及资产转让协议》中约定的项目资产除土地使用权证外还包括建设用地规划许可证、建设施工许可证。在协议履行过程中单世健仅交付了土地使用权证和建设用地规划许可证，建设施工许可证因单世健的挡光问题没有解决，不能完全交付给普中公司，根据《股权及资产转让协议》的约定付款条件尚未成就，单世健主张该部分款项没有事实和法律依据。
2010年8月10日，单世健与坤程公司以普中公司为目标公司，签订《股权及资产转让协议》。协议约定坤程公司收购单世健及案外人单连福持有的普中公司全部股权及普中公司的资产，普中公司的资产包括1、“商住”开发中标书（成交确认书），2、国有土地使用权证（签订时申办中），3、建设用地规划许可证（签订时申办中），4、建筑施工许可证（签订时申办中）。上述股权及资产总价值7500万元。同时约定余款3000万元在取得施工许可证后四个月支付。
根据单世健与坤程公司签订的协议可以明确双方转让的不只是土地，而是整个楼盘的项目，这一事实从普中公司申请原审法院从普兰店市城乡建设规划局调取的“普发改备案”（2010）0062号普兰店市企业投资项目备案确认书可以证明，该确认书出具的时间为2010年7月15日，从该确认书中可以明确单世健取得案涉土地的费用为840万元，项目建设的内容为商住。建设面积为44273平米（其中住宅面积41395.22平方米，公建面积2877.74平方米）；项目总投资为8000万元。正是基于单世健取得的这个建设项目，2010年8月10日坤程公司才与单世健签订了《股权及资产转让协议》，并明确约定转让资产项目包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设施工许可证。如果仅是价值840万的土地，普中公司不可能出资7500万元购买该土地，这严重违背常理，也不会约定在建设施工许可证取得后的四个月内支付剩余3000万元的转让款。
因此，原审判决将整个楼盘的转让简单认定为土地转让显然属于断章取义，严重违背事实常理。
（二）原审判决关于“案涉土地的开发、设计由第三人坤程公司负责，与原告无关，因此即使存在挡光的问题也是第三人坤程公司及股权变动后的被告普中公司的问题，不应由原告承担责任”的认定，及关于“原告转让土地给被告时并不存在挡光的问题”的认定属于事实认定错误。单世健在申请《原李店仓库改造》项目时，已经明确了该地块规划改造设计条件，对用地性质、用地面积、建筑密度、建筑高度等内容均做了详细的说明，这说明单世健在申请李店仓库改造项目时已经对整个项目如何建设作出了全面的设计，否则建筑面积、容积率、建筑高度等数据没有依据。而普中公司则是根据单世健的规划设计出具施工设计图纸，否则无法与单世健申报的规划建设面积为44273平米相吻合。因此，单世健在做出规划设计的时候挡光问题既已存在，原审判决却将这一设计过错强加在普中公司身上，显然系事实认定错误。
在本案中，单世健取得该项目的审批时就对整个项目的建筑面积、规划、容积率做了详尽的说明并报普兰店市城乡建设规划局进行审批，普中公司在原审中申请法院调取的规划审批档案可以证明。由此可以说明单世健在报批项目时对整个楼盘的建设已经有了详尽的规划、设计。普中公司在建设此地产时，只能按照单世健当时报请审批的规划设计方案来建设施工。因为按照单世健的规划方案施工才产生了挡光问题，导致案涉项目的另一部分的施工许可证至今没有申办成功，这都是因为单世健的过错导致的。因此原审判决认为挡光责任系普中公司造成的认定是错误的。
另单世健对该项目的规划设计存在影响临近居民采光的侵权问题，违反了《股权及资产转让协议》第四条的规定，应当承担违约责任。
该侵权问题导致普中公司未能取得该项目15772.13平方米地块的建设工程施工许可证。而该项目的施工总面积为44273平方米，未能取得施工许可证的地块占项目总面积的36%。根据《股权及资产转让协议》的约定，该地块的施工许可证作为协议目标转让的资产之一，单世健应尽完全交付的义务，而事实与结果上看，单世健并未尽到此义务。且根据《股权及资产转让协议》第六条第三项“余额….此款在取得开工许可证后四个月，乙方支付给甲方”的约定，由于单世健违反协议约定，致使普中公司无法取得全部地块的施工许可证，所以即使普中公司应当支付该款项，也应待取得全部地块的施工许可证后再支付给单世健。
综上，原审判决关于案涉项目不存在挡光问题，即使存在也应由普中公司负责承担的认定是错误的。
（三）原审判决关于违约金的认定是错误的。普中公司与单世健之间没有签订任何借款合同，也没有任何关于违约金的约定，原审法院判决普中公司支付违约金没有事实和法律依据。
原审判决认为普中公司签署的借款协议中约定了违约金为日万分之五，但原审判决故意忽略普中公司签署借款协议的相对方不是单世健，借款协议中的任何约定都与单世健无关，原审判决依据与单世健没有任何关系的协议判决普中公司承担违约责任显然与事实不符。
（四）原审判决关于还款义务主体为普中公司的认定属于诉讼主体错误，程序违法。在本案中，普中公司仅是案涉《股权及资产转让协议》的目标公司，是该协议的标的，而非合同签订主体。且原审中单世健提供的委托协议书等协议应属无效，对普中公司不产生效力。单世健向普中公司主张权利系主体错误。
原审中普中公司提供的《股权及资产转让协议》明确记载合同签订的主体系单世健与坤程公司，普中公司仅是转让协议中的标的物，且普中公司在没有取得坤程公司同意的情况下自行做出的承担给付转让款的决定损害了坤程公司的合法权益，且程序上没有经过全体股东同意，该行为违反《公司法》及公司章程的规定，不符合法律规定是无效的，因此单世健向普中公司主张权利系主体错误，应当依法驳回单世健起诉。
（五）本案系合同纠纷而非民间借贷，因此，原审法院案由认定错误，所以其适用法律也是错误的。
本案系因《股权及资产转让协议》的履行产生的纠纷，因此应当是合同纠纷，原审法院将其认定为民间借贷纠纷，适用民间借贷的法律规定是错误的。
另补充以下上诉意见：第一，普中公司、融信通公司与单世健签订的《委托协议书》以债务转让的合法形式达到掩盖其抽逃出资的非法目的，应当认定为无效协议。
《公司法》第三十五条规定“公司成立后，股东不得抽逃出资。”而本案中单世健将自己成立的普中公司通过股权转让的方式转给坤程公司，坤程公司转让款却通过委托协议由普中公司代替坤程公司支付，其实质是帮助坤程公司抽逃其在普中公司的出资，该行为违反了《公司法》第三十五条的强制性规定，是以合法债务转让的形式达到其抽逃出资的非法目的，符合《合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”应当认定为无效合同的规定，因此普中公司、融信通公司与单世健签订的委托协议应当是无效协议。
第二，单世健在履行《股权及资产转让协议》过程中存在欺诈行为。单世健隐瞒取得《建设用地规划许可证》时存在挡光问题的事实真相，坤程公司在认为该证不存在任何瑕疵的情况下支付转让款3500万元。
《股权及资产转让协议》第六条关于“转让费的支付方式”第二项中约定“甲方保证在此协议生效后30日内将《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》办理完毕交给乙方，同时乙方支付三千五百万元给甲方。”单世健与坤程公司的《股权及资产转让协议》是2010年8月10日签订，合同签订次日即2010年8月11日坤程公司按照约定支付给单世健转让款人民币1000万元。但因其转让项目存在挡光问题，正常情况下该项目在挡光问题没有解决前无法取得建设用地规划许可证，可单世健又急于取得转让款，于是单世健在2010年10月21日以普中公司的名义向普兰店市城乡规划建设局出具了一份《承诺书》，承诺先办理《建设用地规划许可证》，待办理《建设工程规划许可证》开工前与被遮挡户达成协议。基于这一承诺普兰店市城乡规划建设局于2010年11月1日颁发了《建设用地规划许可证》。因办理该证系单世健的义务，坤程公司对单世健取得该证的内幕并不知情，仍然按照《股权及资产转让协议》的约定分别于2010年12月2日、3日，2011年4月27日向单世健支付了转让款3500万。但在诉讼过程中，普中公司申请原审法院调取规划档案材料时发现规划局存档的《承诺书》替换成了《保证书》，并且《保证书》的出具时间变成为2011年4月20日。《保证书》显然是伪造的，因为办理规划许可的规程是取得建设用地规划许可时，其规划项目不得存在任何侵权行为，否则不能取得建设用地的规划许可，如果该承诺书变成了后来的保证书，规划局在存在挡光问题的情况下颁发《建设用地规划许可证》是严重违反规定的，而规划局在没有得到普中公司承诺前是不可能违规发放《建设用地规划许可证》的。因此普中公司怀疑单世健为隐瞒其欺诈行为，对承诺书进行了替换，因此普中公司要求对《保证书》上的普中公司的公章的形成时间进行鉴定，以证明其欺诈行为。
第三，3000万付款条件尚未成就，单世健主张付款没有依据。《股权及资产转让协议》第六条第三项约定余额3000万元在取得开工许可证后四个月支付给甲方。同时《协议》中第四条第二项约定“甲方提供普中公司资产的详细资料，并协助乙方办理该项目的开工许可证及后续开发建设等手续，费用由乙方承担。”通过该约定可以明确甲方即单世健负责办理项目所需的各项审批手续，乙方坤程公司承担相应费用，但至今该项目的建设施工许可证尚未完全取得，因此其主张该笔款项的付款条件尚未成就，应当依法驳回其起诉。
综上，原审法院判决事实认定错误，程序违法，请求二审：1、撤销大连市中级人民法院做出的（2013）大民一初字第67号民事判决，改判驳回单世健的诉讼请求；2、判令单世健承担本案诉讼费用。
单世健针对普中公司的上诉请求和理由答辩称：（一）一审判决认定的单世健转让的资产主要是案涉土地（即国有建设用地使用权）是完全正确的。
1、单世健转让的不是楼花项目即在建工程。双方签订转让协议时建设项目尚未得到国家最终审批通过，虽然当时正在申请办理建筑开发手续，但是根据股权及资产转让协议第四条4规定，甲方“负责保证已经完成的拆迁工作无任何遗留债务及纠纷，使施工现场达到净地标准”。可见协议体现的转让标的主要是国有建设用地使用权资产而不是楼花项目。
2、《股权及资产转让协议》第二条所体现的内容只是描述双方签订协议时所转让的土地相关的土地使用证等手续办理的现状，并不能以此确认为整个项目的转让，更不能以此确认为单世健应对整个项目的开发建设审批手续负责。根据转让协议其他条款的规定，协议签订后，相关手续办理的责任主体将随之发生转移，比如转让协议第四条2规定，开工许可证（建设工程施工许可证）及后续开发建设手续的办理主体是乙方即受让方。单世健仅负责继续办理并向受让方交付国有土地使用权证和建设用地规划许可证。因此单世健没有办理和向受让方交付建设工程施工许可证的义务，不对建设工程施工许可证的办理结果负责。
3、普中公司以转让价款的数额来判断转让的标的是整个楼盘没有任何依据可言。首先，单世健为取得涉案土地所付出的价款远不止840万元国有土地出让金，单世健先期还付出了涉案土地使用权及地上物所有权的转让款和拆迁补偿费用。其次，投资项目备案确认书体现的项目总投资8000万元是指完成涉案地块开发建设大概所需的投资费用，与双方协议确定的转让价款系风马牛不相及。
（二）普中公司所提到的挡光问题应由普中公司及坤程公司自行承担责任。
首先，单世健所转让的案涉土地，规划设计条件是由国家规划建设部门制定的。根据单世健与普兰店市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》以及2010年4月20日普兰店市城乡规划建设局出具的《原李店生产资料仓库地块改造规划设计条件》规定：用地面积32482平方米、容积率1.363以下，规划建设面积为44273平方米。普中公司上诉状所提到的普兰店市企业投资项目备案确认书也是据此申报并经过国家主管部门依法确认的。这说明被普中公司转让的土地上，规划设计条件包括用地性质、建筑面积、容积率、建筑密度和高度等是国家规划部门定的，不是单世健自己申报、自己定的。
其次，挡光问题的出现与普中公司的策划设计有关。在国家主管部门给出的规划设计条件基础上，只要设计科学合理，就完全可以设计出满足要求的建筑。普中公司所提出的挡光问题的出现说明存在设计问题。根据《股权及资产转让协议》第五条3规定，乙方“全权负责项目的策划、设计、开发、施工、销售”。可见工程建设设计方案是由普中公司及坤程公司实施的，与单世健无关。
另一方面按照普中公司的设计方案，普中公司也应该自己去解决挡光问题，比如进行赔偿或进行拆迁征地，普中公司在2011年4月20日向普兰店市城乡建设局出具的《保证书》就是针对其设计问题所提出的补救方案，否则开发建设项目就不会得到规划部门的开工审批。
（三）普中公司所主张的付款条件未成就与事实不符。
首先，双方《股权及资产转让协议》约定的第三笔付款时间为受让方取得开工许可证后四个月支付。普中公司于2011年7月22日取得了建筑工程施工许可证，即应依此确定余款3000万元的付款时间为2011年11月22日起。
其次，建筑工程施工许可证确定的准许普中公司施工面积多少不应作为普中公司拒付余款的理由。如答辩意见第二条所述，建筑面积未足额取得工程施工许可不是单世健的原因造成的，是普中公司自己设计问题。根据普中公司向规划部门出具的承诺书，只要普中公司解决了挡光问题，即会得到另两栋楼的开工审批。普中公司因自身的责任推卸其应向单世健承担的付款责任于法无据。
普中公司以其积极的行为确认了应向单世健及时履行第三笔付款义务。行为一，2011年4月20日，普中公司向普兰店市城乡建设局出具了《保证书》，承诺保证解决4#楼和10#号楼对后面居民挡光问题。2011年4月25日普中公司与单世健、融信通公司签订了三方协议，一方面确定了所欠转让款3000万元由普中公司承担责任；一方面确定了由单世健委托融信通公司向普中公司索要。行为二，普中公司于2011年7月22日取得了建设工程施工许可证，2011年11月24日普中公司、融信通公司之间形成了关于6550万元借款债权的抵押反担保合同并进行了抵押权登记，结合之后由普中公司、融信通公司给单世健出具的补充协议以及由原审法院调取的普中公司与李志强的借款协议，可以确定普中公司同意由融信通公司提供保证担保，普中公司向融信通公司提供抵押反担保，将原先确定的所欠单世健3000万元转让款债务转化为借款形式，并明确了付款的期限至2011年12月4日。行为三（言词证据），2013年6月24日单世健与第三人李志强就3000万元债权所涉各方面问题进行了详细交谈，此时第三人李志强已经成为了普中公司的股东。在这次谈话中，李志强认可普中公司欠单世健3000万元；认可这3000万元包含在普中公司与其签订6550万元的借款协议当中；认可普中公司应该向单世健履行。
普中公司的上述行为充分说明，所拖欠的单世健3000万元是应该偿还的，不存在其他附加条件。
（四）原审判决所确定的违约金计算标准依据充分。
首先普中公司与单世健之间存在借款合同关系。原审查明的事实很清楚，普中公司欠单世健3000万元，欠第三人李志强3550万元，合计6550万元，为了办理抵押登记，以李志强的名义与普中公司签订了6550万元的借款协议，因此借款协议中关于债权人的权利，单世健作为债权人之一同样应该享有。
根据普中公司与第三人李志强于2011年11月24日所签订的借款协议第六条，不按期还款的违约责任约定为按逾期还款金额的日万分之五计算违约金。根据借款协议第二条，借款期限自2011年11月24日至12月3日。因此原审判决关于违约金的计算时间和标准正确。
（五）普中公司是本案适格的还款义务主体。
首先普中公司两次以书面协议的形式确认了其自愿承担还款的义务；其次普中公司以其主动的还款行为履行了转让协议约定的前期还款义务。作为所转让资产的所有者和受益者，普中公司的上述承担债务的行为合法有效。
（六）原审法院判决确定的案由正确、适用法律正确。
案涉3000万元是在付款期限届满后，由双方协商一致由土地转让欠款转化民间借贷欠款的，双方的这一约定并不违反国家法律规定，应认定有效；原审判决对本案的事实、过程已经进行了全面清晰地表述和认定，适用法律亦完全正确。
针对普中公司补充上诉意见答辩如下：第一，不存在所谓的掩盖抽逃出资的问题，根据普中公司的工商档案坤程公司不是普中公司的股东，不存在替坤程公司抽逃出资的问题。第二，单世健不存在欺诈问题。根据双方的转让协议可以体现，双方是对土地的现状进行转让，签订转让协议的时候并未取得国家的建设开发审批手续，根据协议约定在签订协议的时候除了即将取得的国有建设用地使用权证，及建设用地规划许可证之外，其他的开发审批手续均由受让方负责，普中公司强调的建设施工许可证的取得需要两个前提条件，一个是需要普中公司提供涉案地块的规划设计图纸，另一个是需要普中公司办理建设工程规划许可证，只有解决了这两个问题才可以办理建设工程施工许可证，因此工程的设计是由普中公司自己负责的，因为设计问题导致后来的后果应该由普中公司承担。第三，单世健并未如普中公司所言向规划局出具承诺书，也不存在将承诺书替换为保证书的问题，规划局的规划档案是国家严格管理，并不是说替换就能替换的。第四，对普中公司提出对规划局保证书的公章进行鉴定的理由不应该得到支持，原审法院根据普中公司的申请调取的上述材料，普中公司并未提出异议，更没有提出鉴定。
综上，单世健请求二审法院依法驳回普中公司的上诉，维持原判。
融信通公司亦不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决关于融信通公司为普中公司与单世健之间债权债务提供担保的认定属于事实认定错误。原审中单世健出具的《委托协议书》是委托收款合同而非担保合同。融信通公司与李志强之间没有签订担保合同，也没有收取担保费用，因此双方之间并不存在担保合同关系。
（一）融信通公司与单世健签订的《委托协议书》是委托合同而非担保合同。
2011年4月25日，融信通公司与单世健签订了《委托协议书》，单世健委托融信通公司代为向普中公司催收欠款，《委托协议书》约定融信通公司收取的欠款首先用于偿还融信通公司，剩余部分再偿还给单世健，同时约定单世健应当向融信通公司支付委托费40万元。协议中并没有约定如果普中公司不能偿还单世健欠款，融信通公司承担连带偿还责任。因此，在原审中单世健出具的《委托协议书》是委托合同而非担保合同。
（二）《借款协议书》、《抵押反担保合同》均由融信通公司与普中公司签订，单世健并非合同当事人，根据合同相对性的原则，融信通公司对单世健没有任何合同义务，当然也就没有担保义务。原审法院依据这两份合同认定融信通公司应当承担担保责任没有依据。
2011年11月24日，李志强作为甲方、普中公司作为乙方签订《借款协议书》，融信通公司作为丙方为普中公司该借款提供担保。同时普中公司作为抵押人为融信通公司提供反担保，与融信通公司签订《抵押反担保合同》。从上述合同可以明确融信通公司是为普中公司向债权人李志强的借款提供担保，至于李志强提供给普中公司的借款由什么组成与融信通公司无关，即使李志强借给普中公司的钱都是从不同的人手中借的，也与融信通公司无关，融信通公司只对李志强提供担保，与其他人没有任何关系。因此，原审法院以《借款协议书》及《抵押反担保合同》认定融信通公司为单世健的借款提供担保是错误的。
（三）单世健提供的“担保费”收条中的款项，是融信通公司与其签订《委托协议书》后所应收取的委托费用。该收条非任何担保费收条。
单世健在原审中提供的融信通公司收到其支付的20万元款项的收条，并不是单世健支付的所谓担保费，而是签定《委托协议书》后，单世健应支付融信通公司的办理委托事项的委托费。而且原审判决及单世健关于该款项是担保费的主张不符合常理及法律逻辑。担保费应当是担保人为债务人就其债务的履行提供担保时，所应向债务人即被担保人收取的费用。因此，如果融信通公司收取担保费也应当是向普中公司收取而不是单世健。单世健出具的收条中记载的所谓的担保费实际就是委托费，因为原审中单世健没有出示任何向融信通公司支付委托费的证据，由此可证该收条融信通公司收取的款项就是委托协议项下的委托费。
综上，原审中单世健所提交的《委托协议书》、《抵押反担保合同》、《借款协议书》、《补充协议》、录音证据及收条等皆不能证明融信通公司与单世健之间存在担保法律关系。
另补充以下上诉意见：融信通公司与普中公司签订的《补充协议》系债务转让协议，该债务转让没有通知债权人单世健，也没有得到单世健的认可，因此该协议系无效协议。
首先，普中公司并没有与融信通公司签订借款协议，而是与第三人李志强签订的《借款协议书》，融信通公司只是该笔借款的担保人，因此该补充协议针对的主协议并不存在，该补充协议的存在也没有任何基础。
其次，即使融信通公司与普中公司签订了借款合同，普中公司向融信通公司借款6550万元，根据补充协议中约定该借款中含单世健的土地转让款3000万元，那么这一补充协议的性质是债务转让协议，按协议字面意思理解即原来由普中公司应偿还给单世健的土地转让款变成由融信通公司偿还。根据《合同法》的规定，债务转让必须通知债权人，并经债权人同意方可生效。而本案中该债务转让协议没有得到单世健的认可，因为通过其诉讼行为即已明确表示他并不同意融信通偿还土地转让款，而是依然起诉普中公司偿还土地转让款。由此可见该补充协议因没有得到单世健的认可并没有发生法律效力。
同理2011年11月24日普中公司与李志强签订的借款协议中，即使李志强、普中公司认可借款总金额中包含单世健土地转让款3000万元，因为该债务转让协议没有得到单世健的同意，该部分的约定是无效的。且融信通公司是对普中公司的借款合同提供担保，只对普中公司承担担保责任。如果单世健认可普中公司与李志强的债务转让，则其无权再向普中公司主张还款责任。本案中因债务转让协议没有得到单世健的认可，导致该协议无效，即融信通担保的借款合同中关于这部分的内容是无效的，主合同无效导致担保合同无效，因此单世健主张融信通公司对其承担担保责任没有事实依据。
再次，李志强个人做出的担保意思表示并不能代表融信通公司意思表示，因为李志强并不是融信通公司的法定代表人，其无权对融信通公司对外做出任何承诺，其承诺对融信通公司没有任何约束力。
综上，原审法院判决事实认定错误，融信通公司不应承担任何担保责任。融信通公司上诉请求：1、撤销大连市中级人民法院做出的（2013）大民一初字第67号民事判决，改判驳回单世健的诉讼请求；2、判令单世健承担本案诉讼费用。
单世健针对融信通公司的上诉请求和理由答辩称：（一）单世健一审提供的《委托协议书》并不是用来证明双方之间的担保关系的。单世健提供这份证据，一是用来证明普中公司自愿承担3000万元转让款债务；二是为了全面阐述本案的客观事实和发生过程。它确实不是一份担保合同，而是一份委托索款合同。
（二）《借款协议书》、《抵押反担保合同》、《补充协议》是确定融信通公司作为债务保证人的确凿有效的证据。
首先，就《借款协议书》来说，书面借款协议体现的借贷双方虽然只有普中公司和第三人李志强，没有单世健，但是普中公司和李志强均认可《借款协议书》所约定的6550万元借款中，有单世健的3000万元。普中公司是通过与融信通公司的《补充协议》来确定的；李志强对这一事实的认可是通过单世健与其谈话录音可以体现的。融信通公司签订的《补充协议》本身就是对这一事实的认可。可见6550万元是单世健与李志强按份共有的对普中公司的债权数额。
其次，融信通公司是普中公司6550万元债务的担保人，《借款协议书》及《抵押反担保合同》足以证明融信通公司的担保人身份。因为普中公司6550万元债务中，有单世健的3000万元，故融信通公司为普中公司提供的担保当然包括欠单世健3000万元的债务。
另外，融信通公司收取单世健20万元担保费正是基于其提供了保证担保从而取得了普中公司的抵押反担保，为单世健的债权提供了履行的保障，所以才收取了单世健20万元的担保费，否则单世健没有理由需要向其支付费用。融信通公司提出收取的20万元是委托费用与事实不符，三方在2011年4月25日虽然签订了《委托协议书》，但是这份委托协议最终没有履行，而是被后来的《借款协议书》和《抵押反担保合同》取代，融信通公司的身份由原先作为单世健的委托收款人而变成作为普中公司的债务担保人。
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