四川省泸县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0521民初2903号
原告：周绍怀，男，1968年2月16日生，汉族，四川省泸县。
委托诉讼代理人：沈留杰，四川九狮律师事务所律师。
被告：王光兵，男，1977年10月8日生，汉族，住四川省泸县。
委托诉讼代理人：罗怀利，四川京泸律师事务所律师。
原告周绍怀与被告王光兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法由代理审判员刘大超适用简易程序，分别于2016年10月20日和2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告周绍怀及其委托诉讼代理人沈留杰、被告王光兵及其委托诉讼代理人罗怀利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告王光兵支付原告周绍怀购房余款114992元及其利息（利息以购房余款114992元为基数按月利率2%从2013年8月1日起计算至房款付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月，原告周绍怀与案外人周岐珍、彭方莲签订《房屋拆建协议书》，后原告周绍怀通过对两案外人的房屋进行拆建并与两案外人达成协议，取得了位于泸县百和镇土主街富丽花园小区第二单元第三层六号住房的处分权。2012年12月16日，原告周绍怀与被告王光兵签订《购房协议书》，将原告周绍怀取得处分权的上述住房卖给被告王光兵，双方在《购房协议书》中对房屋的单价、付款期限、违约责任等事项进行了约定。根据约定，被告应在交付房屋钥匙时付清购房余款。2012年12月原告将房屋钥匙交付给了被告，其成就了被告支付协议中约定的第二期房款和第三期房款的条件，由于双方约定第二期房款的支付时间为2013年7月30日，故根据本案事实和双方约定，被告应于2013年7月30日前付清全部房款。被告在支付了原告150000元房款后，经原告多次催收余款未果，故起诉至本院要求被告支付原告购房余款114992元及以114992元为基数按月利率2%从2013年8月1日计算至付清款之日止的利息。
被告辩称，原、被告通过签订《购房协议书》确立的房屋买卖关系属实，但是双方在签订协议后又达成了口头的协议，将《购房协议书》中约定的付款方式及期限变更为了：1、首付100000元，交钥匙交房；2、2013年7月30日前再付100000元；3、余款拿证付清。该口头约定具有其合理性，双方也是按该口头约定实际履行。按约定被告应在2013年7月30日前再付原告100000元，而被告只支付了原告50000元，是因为房屋出现了贯穿性拉裂及渗水，造成被告家具家电的损坏及无法居住的情形，被告履行不安抗辩权，扣留了原告50000元房款作为修复房屋使用，在被告要求原告作修复处理时，原告多次查看也未作处理。至于余款，根据双方口头约定为拿证付清，因为房屋在没有房监部门作出实际测绘面积的情况下，也不能够准确计算出其总房款，原告所提供的房屋产权证的权利人并非被告，其所载房屋的单元和号数也与《购房协议书》上所约定的不一致，因此原告要求被告支付的余款还未到履行期限。被告母亲还与原告口头约定了用其为原告打扫卫生的工资抵扣房款。综上所述，原告要求被告支付房款没有事实和法律依据，被告也不构成违约，因此要求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年12月16日，原告周绍怀与被告王光兵签订《购房协议书》，将原告通过与他人签订拆建协议取得处分权的坐落于泸县百和镇土主街富丽花园小区第二单元第三层六号的房屋卖予被告。双方约定房屋单价为2080元/㎡,房屋面积以房管部门测绘登记的面积为准。经泸县不动产登记中心登记所示该房屋的准确位置为泸县百和镇土主街69号1幢1单元5号，面积为127.4㎡。被告在按约定支付原告房屋首付款100000元时领取了所买房屋的钥匙。双方约定在2013年7月30日前被告支付原告第二笔房款100000元，被告按约支付了原告50000元。双方在《购房协议书》中约定“三、付款方式及期限：经双方共同协商，乙方按以下第1种方式及期限付款：1、分期付款：……乙方凭此协议书和缴清结算款项的收据方可领取钥匙和办理房产证、土地证过户手续”。双方在《购房协议书》中约定“六、甲方按本协议书附乙方的联系电话或通讯地址通知乙方交纳余款，从通知之日起一月内，如果乙方没有交付清全部余款，视为乙方违约承担违约责任……”。双方在《购房协议书》中约定“十、违约责任：如乙方在约定的付款之日起15日内没有缴纳房款，逾期每日按应交款的0.5%计算滞纳金，超过45日，甲方有权解除合同，如甲方解除合同，乙方应支付甲方总房款的10%的违约金”。
上述事实，有原、被告身份信息复印件、《房屋拆建协议书》、《购房协议书》、不动产登记权证复印件、证人证言及原、被告双方的陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告于2012年12月16日签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，双方均应按照约定全面履行自己的义务，原告按照约定在收到被告支付的首付款100000元后提前履行了交付房屋钥匙并让被告入住的义务，被告应当按照合同约定的期限支付其余的购房款。
双方在《购房协议书》中约定房屋的单价为2080元/㎡，房屋面积经房管部门测绘为127.4㎡，由此可得房屋的总价款为264992元，减去被告已支付的首付款100000元和第二笔房款50000元，被告还应支付原告房款114992元。对于第二笔房款中被告未支付的50000元，双方有付款期限的约定，被告应当按约付款。对于前两期房款以外的余款，根据双方在协议中的约定被告的支付要以原告的通知为前提，原告的起诉构成了原告对被告交纳余款的通知。因此对于原告要求被告支付购房余款共计114992元的诉讼请求，本院予以支持。
根据双方在《购房协议书》中的约定，被告应在2013年7月30日前支付原告第二笔房款100000元，而原告只支付了50000元。被告提出未支付原告另外50000元房款是因房屋存在质量问题而履行不安抗辩权，被告辩称的理由不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款中规定的可以行使不安抗辩权的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，本院认为，被告主张履行不安抗辩权的理由不成立，对其未按约支付其余50000元房款的行为不构成违约的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当对其未按约支付第二笔房款中50000元的行为承担违约责任，但是双方在《购房协议书》中“十、违约责任：如乙方在约定的付款之日起15日内没有缴纳房款，逾期每日按应交款的0.5%计算滞纳金，超过45日，甲方有权解除合同，如甲方解除合同，乙方应支付甲方总房款的10%的违约金”对违约责任的约定过高，不符合相关法律规定，原告主张按月利率2%计算利息至付清款之日止作为被告承担违约责任的方式，不违反相关法律规定，本院予以采纳。因此被告对该未按约支付的50000元房款的违约责任，本院依法确定为以该50000元为基数按月利率2%从2013年8月1日起计算利息至付清之日止。
根据双方在《购房协议书》中“六、甲方按本协议书附乙方的联系电话或通讯地址通知乙方交纳余款，从通知之日起一月内，如果乙方没有交付清全部余款，视为乙方违约承担违约责任……”的约定，除前两期房款外的余款64992元，被告的支付要以原告的通知为前提，而原告在庭审中所提供的证据不足以证明其已按照合同约定的方式通知了被告交纳余款，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，原告应当对此承担举证证明不能的法律后果，因此，对于原告要求被告支付以前两笔房款以外的余款为基数按月利率2%从2013年8月1日计算至付清之日止的利息的诉讼请求，本院不予以支持。但是原告的起诉构成了原告对被告交纳该部分余款的通知，根据原、被告在协议中的约定，从原告通知之日起一个月内，被告未付清余款，则构成违约。原告于2016年9月27日向本院起诉后，被告未履行支付原告该余款的义务，因此从2016年10月28日起被告应当对未付清的该部分余款承担违约责任。但是双方在协议中对违约责任的约定过高，不符合相关法律规定，原告主张按月利率2%计算利息至付清款之日止作为被告承担违约责任的方式，不违反相关法律规定，本院予以采纳。因此被告对该未支付余款的违约责任，本院依法确定为以该64992元为基数按月利率2%从2016年10月28日起计算利息至付清之日止。
双方在《购房协议书》中约定“余款在交房领取钥匙时全部付清”与原告在签订该协议时就已将房屋钥匙交付对方的行为自相矛盾，属于无效约定，并且原告提前履行交付房屋钥匙的义务，不能当然成就其要求被告提前支付房款的权利。被告提出双方存在口头约定对2012年12月16日签订的《购房协议书》中约定的付款方式及期限作出了变更，余款在被告拿房产证时付清，但是被告所提供的证据不足以证明双方在签订《购房协议书》后作出了对双方签订的书面协议予以变更的口头约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，被告应当对此承担举证证明不能的法律后果。至于被告提出的原告所提供房屋产权证的权利人并非被告的问题，根据合同约定被告应当在付清房款后凭付款依据和双方签订的《购房协议书》办理房产证及土地使用权证的过户手续，因此在被告未付清房款的情形下，原告便没有将其具有处分权的房屋产权过户到被告名下。至于被告所述原告提供房屋产权证上所载房屋的单元和号数与《购房协议书》上的约定不一致的问题，是因为房管部门对房屋产权登记的单元和号数与拆建方对房屋建设规划时预编的单元和号数不一致所致，实际为同一产权，且不影响对房屋的使用，因此房屋的实际单元和号数应当以房管部门的登记为准。至于被告提出的房屋质量问题及被告母亲与原告存在口头约定用其为原告打扫卫生的工资抵扣房款的问题，被告及其母亲可以另案向原告主张权利，本案中不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
被告王光兵于本判决生效之日起10日内支付原告周绍怀房款114992元及利息（利息以50000元为基数按月利率2%从2013年8月1日起计算至付清该款之日止，以64992元为基数按月利率2%从2016年10月28日起计算至付清该款之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4336元减半收取2168元，由被告王光兵负担，保全费1570元由原告周绍怀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 刘大超
二〇一三年四月一日
书 记 员 黄胜漪
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。