河北省承德市双滦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双滦民初字第110号
原告吴彦红，女，1971年10月28日出生，满族，市民，住承德市双滦区。
委托代理人徐学武，河北汇林律师事务所律师。
委托代理人刘静，承德市双滦区双塔山镇弘维法律服务所法律工作者。
被告回利娟，女，1949年3月11日出生，回族，市民，住承德市双滦区。
被告回丽艳，女，1952年9月14日出生，回族，市民，住承德市双滦区。
被告回丽霞，女，1954年8月27日出生，回族，市民，住承德市双滦区。
被告回丽华，女，1958年8月3日出生，回族，市民，住承德市双滦区。
被告回丽莉，女，1959年12月22日出生，回族，市民，住承德市双滦区。
被告回丽萍，女，1963年5月20日出生，回族，市民，住承德市双滦区。
被告回丽枫，女，1966年2月2日出生，回族，市民，住承德市双滦区。
被告回丽新，女，1968年3月15日出生，回族，市民，住承德市双滦区。
被告回久明，男，1972年5月3日出生，回族，市民，住承德市双桥区。
第三人承德钢铁集团有限公司（以下简称承钢公司），住所地承德市双滦区。
法定代表人王竹民，董事长。
委托代理人崔凯丰，第三人公司职员。
原告吴彦红与被告回利娟、回丽艳、回丽霞、回丽华、回丽莉、回丽萍、回丽枫、回丽新、回久明被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2013年12月18日受理。本院在诉讼过程中，依法追加承钢公司作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告吴彦红及其委托代理人徐学武、被告回利娟、回丽艳、回丽霞、回丽萍、回丽枫、回丽新、第三人承钢公司的委托代理人崔凯丰到庭参加诉讼。被告回丽华、回丽莉、回久明经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴彦红诉称，2004年11月26日，原告与九被告母亲杨静秋签订了房屋有偿转让协议书，杨静秋将位于双滦区承钢中一区13号楼101室楼房（建房面积59.28㎡）有偿转让给原告。合同签订后，原告将购房款全部交付给了杨静秋，并入住所购上述房屋至今。双方在办理房屋产权变更登记期间，杨静秋不幸去世。故原告找到杨静秋的九个子女，要求协助原告办理过户手续，却遭到部分子女的拒绝。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求确认原告与杨静秋于2004年11月26日签订的房屋有偿转让协议书有效，并确认房屋归原告所有；判令九被告协助原告办理房屋变更登记手续。
原告吴彦红向本院提交了以下证据：
1、《承德市职工购买公有住房审批表》1页，拟证明承钢公司于2000年6月30日同意以成本价将承钢中一区13号楼1单元101室出售给杨静秋，该房屋为杨静秋个人所有；
2、承德市房屋产权产籍监理处于2000年6月30日出具的《承德市房改售房勘测报告》1页，拟证明承德市房屋产权产籍监理处对承钢公司出售给杨静秋的房屋进行了勘测；
3、原告与杨静秋于2004年11月26日签订的《房屋有偿转让协议书》1页，拟证明原告与杨静秋之间存在房屋买卖关系；
4、杨静秋于2004年11月26日出具的收条1页，拟证明原告已向杨静秋支付房屋价款70000.00元；
5、承钢公司售房专用票据1页，拟证明杨静秋于2005年6月6日向承钢公司交纳了购房款；
6、2005年6月10日杨静秋与承钢公司签订的《售房协议书》1页，拟证明承钢公司将承钢中一区13号楼1单元101室楼房出售给杨静秋，该楼房归杨静秋所有，并按双方协议约定，杨静秋可以依法出租出售该房屋；
7、《房屋所有权转移登记申请书》1页，拟证明承钢公司同意将本案涉案房屋产权转移至杨静秋名下；
8、被告回丽华、回丽莉、回久明的说明1页，拟证明九被告对杨静秋卖房一事均知情；
9、被告回丽华、回丽莉、回久明的声明书1页，拟证明三人认可杨静秋将该房屋转让给原告的事实。
被告回丽萍辩称，位于双滦区承钢中一区13号楼101室的楼房是承钢公司于1993年分配给其父亲回玉春的福利房，该楼房经房改后，应为回玉春与母亲杨静秋的共同财产。回玉春过世后，应由杨静秋及九被告共同继承。杨静秋在被告并不知情的情况下，于2004年11月26日将房屋卖给原告，侵害了被告的合法权益，且杨静秋卖房时尚未取得房屋所有权证，该买卖行为违反法律规定，应为无效。故要求驳回原告的诉讼请求。
被告回利娟、回丽艳、回丽霞、回丽枫、回丽新的答辩意见同被告回丽萍。
被告回利娟、回丽艳、回丽霞、回丽萍、回丽枫、回丽新共同向本院提交了2005年6月10日杨静秋同第三人签订的《售房协议书》1页（同原告证据6），拟证明杨静秋将房屋转让给原告吴彦红时，尚未取得房屋所有权证，其与原告签订的房屋转让协议无效。
被告回丽华未作答辩，亦未向本院提交证据，但在本案诉讼过程中表明对母亲杨静秋卖房一事不知情，该房系承钢的房改房。
被告回丽莉、回久明未作答辩，亦未向本院提交证据，但在本案诉讼过程中表明，九被告对杨静秋卖房一事均知情，原告于2004年买房后即入住。回玉春于1999年已去世，该房系2000年承钢进行房改时卖给杨静秋的，该房的买卖与回玉春无关。
第三人承钢公司辩称，对原、被告诉讼的房屋目前仍属于承钢公司所有无异议。因第三人已将所争议房屋出售给杨静秋，现第三人对该房不主张任何权利。原、被告的争议与第三人无关，请法院依法判决。
第三人承钢公司未向本院提交证据。
本案在诉讼过程中，为查清案件事实依法调查、收集如下证据：
1、本院对承钢公司资产运营管理部房产管理科科长王少书作调查笔录1份；
2、本院在双滦区钢城街道果山社区居委会调取了回玉春、杨静秋常住人口登记卡1页；
3、本院在承德市双滦区城镇房屋产权产籍监理所调取了关于本案争议房屋的承德市房屋所有权登记发证存根3页；
4、本院在承德钢铁集团有限公司资产运营管理部调取了有关本案争议房屋的承德市职工购买公有住房审批表、售房协议书、承钢公司售房专用票据各1页（同原告证据1、6、5）；
5、本院在承德钢铁集团有限公司资产运营管理部调取了承钢公司于2000年5月15日下发的《承德钢铁集团有限公司关于以成本价出售现住房及标准价向成本价过渡有关规定的通知》1份8页；
6、本院在承德钢铁集团有限公司资产运营管理部调取了承钢公司以成本价出售房屋办理房屋所有权证人员的明细表1页。
经审理查明，杨静秋与回玉春系夫妻关系，九被告系二人婚生子女。回玉春原为第三人承钢公司职工，第三人曾将位于承钢中一区13号楼101室公有住房（建筑面积59.28㎡）分配给回玉春居住使用。回玉春于1999年病故。第三人于2000年5月15日下发《承德钢铁集团有限公司关于以成本价出售现住房及标准价向成本价过渡有关规定的通知》，该通知对职工公有住房成本价售房相关事宜作出了规定。2004年11月26日，杨静秋将该房以70000.00元的价格转让给了原告吴彦红，双方签订了房屋有偿转让协议。原告吴彦红向杨静秋支付了购房款70000.00元后，杨静秋将该房交付给原告居住使用至今。2005年6月6日，杨静秋向第三人交纳了10774.50元购房款，第三人向杨静秋出具了售房专用票据，票据摘要记载“优惠后应交17653.28-标准价购房款6878.78-福利房冲抵款0-集资款0-公积金0-保证金0-沉淀款0-贷款0-教龄补贴0＋折旧款0=实交10774.5”。2005年6月10日第三人与杨静秋签订了售房协议书。2013年1月25日该房获得房管部门批准，能够办理产权变更登记。杨静秋于2013年2月份死亡，同年4月17日，被告回丽莉将办理该房屋所有权变更登记材料从第三人处领回。
另查明，至本案法庭辩论终结前，该房屋所有权仍登记在第三人名下。
本院认为，针对原告吴彦红的诉讼请求，本案需要解决以下三个问题：一是关于本案争议房产的物权确认问题。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，自记载于不动产登记簿时发生效力。经审理查明，截至本案法庭辩论终结前，该房屋所有权仍登记在第三人承钢公司名下，故该房的所有权人还应确定为第三人。原告要求确认该房归原告所有，其依据只是因为原告与杨静秋签订了房屋买卖合同，并且双方已经履行了合同的主要义务，但该买卖行为并不必然导致房屋所有权的转让，原告在变更房屋登记前尚不能被确定为该房的所有权人。故原告要求确认该房为原告所有的主张不能成立。二是关于原告吴彦红与死者杨静秋于2004年11月26日所签的房屋买卖合同的效力问题。认为该合同无效的被告的理由主要为本案争议房产原为九被告父亲回玉春与母亲杨静秋的共同财产，回玉春死亡后应由杨静秋及九被告共同继承，杨静秋擅自将该房卖给原告侵害了其他共有人的合法权益，且杨静秋卖房时尚未取得房屋所有权证。经审理查明，本案争议房屋原系第三人承钢公司的公房，经历了标准价、成本价两次房改，的确使用了回玉春的工龄、职务等条件进行了房价折算。第三人承钢公司按照政策规定，最终将该房出售给杨静秋个人，且不包括其他人员，而杨静秋出售该房时回玉春已经死亡，故不能认定杨静秋出售房产的行为侵犯了他人的权益。杨静秋卖房时尚未取得房屋所有权证，的确违法了我国城市房地产管理法中关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，但按照我国合同法及司法解释的规定，合同中有违反法律、行政法规的强制性规定的情形才会导致合同无效，强制性规定则是指效力性强制性规定，而杨静秋违反的只是管理性强制性规定，且司法解释还规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对诸被告中关于该合同无效的主张本院不予支持，本院确认该合同有效。三是关于九被告及第三人是否有义务协助原告办理本案争议房屋变更登记的问题。在买卖合同关系中，买受人的目的是取得标的物的所有权，所以交付标的物并转移标的物所有权是出卖人最基本的义务。本案全部当事人对第三人将房屋出售给杨静秋的合同不持异议，该房经承德市房改办审批同意后即可办理将该房产变更登记在杨静秋名下的手续，故第三人有义务向杨静秋转移房屋的所有权，杨静秋是债权人，承钢公司是债务人。而在杨静秋与原告的买卖合同关系中，原告早已支付了购房款且入住多年，故在办理房产过户方面，原告是债权人，杨静秋是债务人。两份合同均合法有效，则当事人均应当诚信全面履行合同义务。杨静秋在该房获得房改批准后死亡，则从杨静秋死亡时继承开始。按照我国继承法的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括财产权利和财产负担。杨静秋对第三人的债权、对原告的债务都是杨静秋生前财产的组成部分，在其死亡后应当一并列入遗产范围。也就是说，杨静秋对第三人的债权和对原告的债务同时依照继承法的规定转移给杨静秋的继承人即九被告，故九被告及第三人均有义务协助原告办理该房的所有权变更登记手续。但也不得不指出，原告在与杨静秋的买卖合同关系中明知杨静秋未取得该房屋所有权而购买该房，实际上承担了可能不能取得房屋所有权的风险。因第三人在本案中没有过错，被告回丽华、回丽莉、回久明一直同意为原告办理过户手续，故第三人承钢公司、回丽华、回丽莉、回久明不应承担本案的诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国继承法》第三条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告吴彦红与杨静秋于2004年11月26日签订的房屋有偿转让协议书有效。
二、被告回利娟、回丽艳、回丽霞、回丽华、回丽莉、回丽萍、回丽枫、回丽新、回久明、第三人承德钢铁集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告吴彦红将位于承德市双滦区承钢中一区13号楼101室楼房的房屋所有权变更登记在原告吴彦红名下。
三、驳回原告吴彦红的其他诉讼请求。
案件受理费3900.00元，由原告吴彦红负担300.00元，被告回利娟、回丽艳、回丽霞、回丽萍、回丽枫、回丽新各负担600.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 张东虎
审 判 员 李国辉
人民陪审员 王 雪
二〇一四年四月八日
书 记 员 毕勇城