广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民提字第28号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）周良印。
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）王远林。
上述两申请再审人的共同委托代理人江南，广西同望律师事务所律师。
上述两申请再审人的共同委托代理人邓景方，广西同望律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）广西华盈房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区明秀东路171号明湖大厦13楼。
法定代表人梁杰，董事长。
委托代理人苏建荣，北京大成（南宁）律师事务所律师。
申请再审人周良印、王远林因与被申请人广西华盈房地产开发有限公司（以下简称华盈公司）排除妨害纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第4号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月4日作出（2014）桂民申字第571号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成由审判员韦晓云担任审判长，代理审判员谢素恒、黄广旗参加的合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。书记员林晓华担任记录。申请再审人周良印、王远林的共同委托代理人江南、邓景方，被申请人华盈公司的委托代理人苏建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月8日，南宁市兴宁区人民法院受理原告华盈公司诉被告周良印及第三人王远林排除妨碍纠纷案。
华盈公司一审诉称：2007年12月25日，华盈公司与广西鑫源置业有限公司（以下简称鑫源公司）签订了《“华天国际”商场租赁合同书》。2008年12月30日，双方又签订了《补充协议》。合同约定：华盈公司将自有的“华天国际”1至5层8368.89㎡的房屋出租给鑫源公司经营使用，租期从2008年5月22日至2020年止。每平方米租金一层为100元；二层为40元；三至五层为32元。合同还约定“租金按三个月交纳一次，采取先交租金后使用房屋”的原则。《租赁合同书》生效后，鑫源公司又与周良印等多位租户转租了“华天国际”一至五层的房屋。但从2009年6月31日起，鑫源公司就严重拖欠华盈公司的租金，到2011年12月31日，鑫源公司拖欠华盈公司的租金累计5154848元，华盈公司以口头、书面形式多次向鑫源公司追讨，但鑫源公司都置之不理，不得已，华盈公司只能诉诸法律解决，华盈公司于2011年10月24日向南宁市兴宁区人民法院起诉鑫源公司，要求解除与鑫源公司的租赁合同并要求其支付所欠华盈公司的巨额租金。后经法院调解，双方达成调解协议，鑫源公司表示如果今后未能按照协议约定的期限付清任何一期款项，同意华盈公司申请解除合同，鑫源公司保证撤出，没有任何异议。2012年3月，鑫源公司又拒不履行调解协议中约定的义务。为此，华盈公司向南宁市兴宁区人民法院申请强制执行。南宁市兴宁区人民法院于2012年3月28日向华天国际大厦商铺转租户下达了《通知》，请各租户从2012年3月28日起将租金交至法院账户。2012年6月25日，法院又再次向华天国际大厦转租户下达了《通知》，通知各租户，华天国际大厦1至5层从该日起由华盈公司管理。在法院的二次通知后，部分转租户向法院或华盈公司交纳了场地占用费，但周良印却拒绝同华盈公司签订租赁合同，又拒绝交场地占用费，严重侵占了华盈公司的合法利益。一、周良印拒绝向华盈公司交纳场地占用费没有法律依据，是侵权行为。周良印声称他曾同鑫源公司签订了房屋转租合同，按合同约定可以一直拒付租金至合同结束。周良印的这种说法是没有法律依据的。周良印什么时候与鑫源公司签订了《租赁合同》？合同的内容是怎么约定的？法院在强制执行前华盈公司完全不知情。2012年6月25日南宁市兴宁区人民法院下达了通知，将华天国际一至五层从该日起由华盈公司管理。这就明确地告诉了华天国际大厦的转租户，鑫源公司原先租用华天国际大厦的合同已经废除，合同已无效。只有华盈公司才拥有该大厦的出租权和处置权。《城市房屋租赁管理办法》第五章第二十八条规定：“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”根据这一规定，周良印不管什么时候，与谁签订的华天国际《房屋租赁合同》没有经过华盈公司同意，都是侵权行为。二、周良印必须向华盈公司交纳使用房屋的场地使用费和滞纳金。根据南宁市兴宁区人民法院2012年3月28日和2012年6月25日的通知，周良印应将其所使用场地的使用费交给法院或华盈公司。在南宁市兴宁区人民法院的通知下达后，周良印仍占用华盈公司的房产使用至今，必须补交场地使用费。每平方米的场地使用费单价按市场每平方米35.20元，违约金按每天1‰计算，这已经是最低的标准。现周良印占用了一层47㎡，五层1771.5㎡，共1818.5㎡，按此计算，每月租金64011.20元，从华盈公司在华天国际大厦召开的各租户大会宣布解除租赁合同的2012年3月22日起，计至2013年3月22日止，周良印应交华盈公司场地使用费768134元以及违约金128256元。综上，周良印已占用了华盈公司十二个多月的场地，未曾交纳场地使用费，严重地侵犯了华盈公司的合法权益。为维护华盈公司的合法利益，特提起诉讼，请求判令：1、周良印立即搬出非法占用华盈公司的华强路202号“华天国际”第五层商场；2、周良印向华盈公司缴纳房屋场地使用费768134元和滞纳金128256元（即2012年3月22日至2013年3月22日止，以后产生的另计）；3本案诉讼费由周良印负担。庭审中，华盈公司主张其第一项诉请中存在笔误，应为“第一、五层商场”；华盈公司要求周良印与王远林承担连带责任；要求由周良印负担本案评估费用。
周良印答辩称：一、华盈公司称对周良印与鑫源公司签订租赁合同完全不知情，与事实不符。1、华盈公司同意鑫源公司的分租行为，即视为对鑫源公司的分租行为自始知情。根据合同及补充协议第三条约定，周良印与鑫源公司签订《租赁合同书》，视为华盈公司同意，分租行为合法有效。华盈公司不得以“不知情”抗辩鑫源公司的分租行为。2、华盈公司无权以“合同内容如何约定”否定周良印应该享有的合同权利。华盈公司与鑫源公司在租赁合同及补充协议中，均未对鑫源公司的转租协议内容进行禁止性的约定，则在不违反法律和行政法规的强制性规定下，鑫源公司的分租合同内容均为合法有效。3、华盈公司称“法院在强制执行前华盈公司完全不知情”，是华盈公司完全不尊重客观事实的说法。第一，根据补充协议第四条约定，华盈公司必须配合鑫源公司与周良印及王远林提供办理开展合法经营活动的相关手续，华盈公司一开始就应知道周良印依法承租的事实，而不可能直到申请执行时还不知情；第二，华盈公司诉称鑫源公司自2009年6月31日起就严重拖欠华盈公司的租金高达5154848元，且多次追讨未果，在此情形下，其不可能对拖欠者的分租行为不知情；第三，华盈公司应将其与鑫源公司的纠纷及时告知各实际承租人，防止租金损失扩大，并避免各实际承租人重复缴纳租金，但其至2012年3月28日法院发出通知前，从未履行告知义务。二、华盈公司诉求的场地使用费和违约金没有事实依据和法律依据。1、华盈公司提出按35.2元缴纳场地使用费没有事实和法律依据。其一，华盈公司向各分租户发出《紧急通知》及南宁市兴宁区人民法院发出《通知》都只是要求各租户自接到通知时起将原应向鑫源公司缴纳的租金向华盈公司缴纳，证明其是认可了各分租户与鑫源公司签订的合同内容，并以通知方式承认了各分租户的原合同权利义务；其二，2012年6月30日华盈公司授权广西华盈物业服务公司（以下简华盈物业服务公司）向各租户发出《通知》及南宁市兴宁区人民法院发出的《通知》，均未有租金需要重新约定之说。2、华盈公司要求周良印支付违约金没有事实依据和法律依据。本案华盈公司与周良印并不存在合同关系及合同的权利义务，故周良印不负有违约责任。三、华盈公司将鑫源公司对其违约的全部风险转嫁给周良印，为挽回周良印巨额成本的投入，请求法院根据公平和诚信原则合理解决这起因鑫源公司的欺诈和违约引起的纠纷。1、周良印、王远林依法享有《租赁合同书》的全部合同权利。2、周良印拒付租金是行使合同权利的结果而非违约行为。3、华盈公司应该尊重周良印的合同权利，是华盈公司在与鑫源公司签订租赁合同时就能够预计承受也应该预计承受的法律后果。4、华盈公司就鑫源公司的违约行为依法负有减损的义务，但却没有尽其义务。5、华盈公司应该承受周良印交纳了40000元履约金的事实。6、周良印对华盈公司未造成任何妨害，本案最公平公正合理的解决方法即是变更合同主体，高效、环保地维护市场交易的稳定、安全和秩序。华盈公司、周良印在各租赁关系中均属无过错方；周良印不负有腾房义务；周良印因鑫源公司的违约，本来有拒付租金的抗辩权。
王远林一审陈述意见与周良印答辩意见一致。
南宁市兴宁区人民法院一审查明：华盈公司系自然人独资有限责任公司，该公司以自建形式取得了南宁市兴宁区华强路202号华天国际大厦1层至5层的房屋所有权证，其中第五层整层建筑面积为1771.5平方米。2007年12月25日，鑫源公司与华盈公司签订《“华天国际”商场租赁合同书》，约定：华盈公司将华强路202号“华天国际”大厦1至5层出租给鑫源公司经营使用；租赁期限共12年，即租赁期从2008年5月22日起至2020年5月22日止；租金价格按面积每平方米按月计算（实际面积＋公摊面积），面积暂定为：一层1238.57平方米，二层1782.58平方米，三至五层5347.74平方米，最终以产权证面积为准进行调整结算；一层每平方米每月租金100元，二层每平方米每月租金40元，三至五层每平方米每月租金32元；租金每3年递增一次，每次递增10%，即2011年5月22日在原租金基础上递增10%；租金按三个月交纳一次，采取先交租金后使用房屋原则，乙方按在上期交租期满前15天交纳下期租金的办法进行交租；乙方不按时交租的，每超一天按日1‰计算违约金，超过一个月不交租金，甲方可单方终止合同……合同还对其他事项进行了约定。2008年12月30日，鑫源公司与华盈公司签订《<；“华天国际”商场租赁合同书>；补充协议》，对租金缴纳方式进行了补充约定，同时约定：双方同意在验收备案面积出来前，房屋的租赁面积及价格仍按《“华天国际”商场租赁合同书》第四条第1款执行；双方进一步明确……，原则上不能整体转租，如乙方因经营需要部分分租的，对乙方的合法经营活动甲方不予干涉，分租收益所得全部归乙方所有；双方同意《“华天国际”商场租赁合同书》第四条第3款修改为“租金每三年递增一次，每次递增加10%，即2012年1月1日在原租金基础上递增10%；……。”
2010年12月15日，鑫源公司与周良印、王远林共同签订了《租赁合同书》，约定：鑫源公司将华天国际大厦五楼整层和一楼东南角电梯旁约47平米（做大堂用）出租给周良印、王远林做宾馆经营客房使用；租赁期从2010年12月15日至2021年4月30日止共计十年；其中装修免租期为2010年12月15日至2011年5月1日止；从2011年5月1日起为租赁费起算日；第一、二年租金（即2011年5月1日至2012年4月30日、2012年5月1日至2013年4月30日止）每年租金为52万元，从第三年开始在上年度租金基础上按5%每两年递增一次；本合同签订后周良印、王远林全额缴清第一年的房租费，……；为保证双方履行合同，周良印、王远林应向鑫源公司缴纳40000元作为合同履约金，鑫源公司出具财务收据；合同期内，鑫源公司不得在本栋1-4楼内出租给周良印、王远林经营范围相同的单位（即宾馆及住宿业），否则由此造成的损失由鑫源公司负责，周良印、王远林拒绝缴纳租金。周良印、王远林与鑫源公司签订租赁合同后，用所租用的场地，以周良印个人的名义向工商部门申请注册了“南宁市天一商务宾馆”。该宾馆虽经工商登记为周良印个人经营，实为周良印与王远林共同开办。
2010年12月30日，华盈公司向南宁市兴宁区工商局出具一份《证明》，载明：“兹证明我公司开发的位于华强路202号“华天国际大厦”，该房地产项目已竣工，于2007年12月22日至2020年12月31日止将该大楼一至五层租给鑫源公司用于开发商场、租赁、服务，望贵局给予办理工商营业执照。该项目的产权归我公司所有，若发生产权纠纷，我公司负相应责任，特此证明。”
一审法院另查明：2011年10月24日，因鑫源公司拖欠租金，华盈公司将鑫源公司诉至一审法院，请求判令鑫源公司支付拖欠的租金，并解除与鑫源公司的租赁合同。后经一审法院组织双方调解，2011年11月30日，作出（2011）兴民一初字第1152号民事调解书，该调解书载明：一、截止至2011年12月31日，鑫源公司共计拖欠华盈公司租金5154818.66元，定于2011年11月30日前支付20万元，2011年12月31日前支付70万元，2012年1月31日前支付220万元，余款2054818.66元在2012年6月30日前付清。二、如鑫源公司未能按第一款约定的期限足额付清任何一期款项的，华盈公司有权申请法院立即执行本调解书，同意华盈公司申请解除合同，鑫源公司保证撤出，没有任何异议。之后，因鑫源公司未能按时履行调解书约定的义务，华盈公司依法向一审法院申请强制执行，一审法院于2012年3月23日立案受理执行案件，并于2012年3月28日向华天国际大厦商铺各分租户发出《通知》，载明：“一审法院受理华盈公司申请执行鑫源公司租赁合同纠纷一案。现因案件执行工作需要，请各租户从2012年3月28日起将租金交至一审法院账户。”2012年6月25日，一审法院第二次向华天国际大厦商场各分租户发出《通知》，载明：“一、位于南宁市华强路202号华天国际大厦1至5层商场自本日起由华盈公司管理；二、自本日起，一审法院将停止收取各分租户租金。”
一审法院同时查明：2012年3月22日，华盈公司向华天国际大厦商场各租户发出一份《紧急通知》，主要内容为：华盈公司与鑫源公司的租赁合同因鑫源公司长期拖欠租金已被依法解除，鉴于此，特通知各租户从即日起不再将租金交给鑫源公司，而直接交给华盈公司，否则一切后果由各租户自负。2012年6月30日，华盈公司委托华盈物业服务公司又向华天国际大厦的各租户发出了一份《通知》，主要内容为通知各租户与华盈公司重新签约等。2013年3月13日，华盈公司向周良印发送了一份通知，告知周良印：如其需继续使用现商铺，请其在3月20日前与华盈公司协商，签订《商铺租赁合同》书面合同，与此同时结清所欠租金（即使用费），逾期不办的，视为放弃使用权或租用权。同时告知周良印，自2012年3月28日至2013年3月20日收取其占用商铺使用费，参照市场价给予优惠每平方米35元计付，逾期支付的视为放弃使用权或租用权，并以占用商铺费用总额承担每日1‰违约金。
一审法院还查明：周良印与王远林与鑫源公司签订租赁合同后，向鑫源公司交纳了以下费用：合同履约金4万元、2012年4月30日止的（一年）租金52万元、电费预付款1万元。
经一审法院委托广西正意价格评估有限公司对周良印及王远林所使用的华盈公司的第一及第五层商铺场地占用费进行评估，结论为：一层平均每月120元／平方米、五层平均每月35元／平方米，即2012年3月22日至2013年7月17日止，一层47平方米的占用费为89281元，五层1771.5平方米的占用费为981500元，合计为1070781元。
南宁市兴宁区人民法院一审认为，一、关于周良印、王远林是否应搬出华天国际大厦第一及第五层商铺的问题。
华天国际大厦的所有权人为华盈公司，周良印及王远林取得该大厦第一及第五层商铺的使用权源自于其两人与鑫源公司签订的租赁合同，而鑫源公司取得该大厦商铺的使用权则源自于其与华盈公司签订的租赁合同。鑫源公司通过转租的方式将华天国际大厦第一及第五层的使用权转给了周良印及王远林。因华盈公司与鑫源公司签订的租赁合同补充协议中明确约定鑫源公司如因经营需要可以将场地部分分租，故鑫源公司将华天国际大厦第一及第五层转租给周良印、王远林符合其与华盈公司签订的合同的约定，且对鑫源公司的转租行为华盈公司明知却未提出异议，而周良印、王远林与鑫源公司签订的租赁合同亦不违反法律、法规的强制性规定，故周良印、王远林与鑫源公司签订的租赁合同合法有效。对华盈公司称鑫源公司擅自转租及转租行为无效的主张，一审法院不予支持。但鑫源公司与华盈公司签订租赁合同后，因其不按时向华盈公司支付租金，构成违约，在华盈公司向一审法院起诉后，双方的租赁合同已经法院调解及执行，确认华盈公司与鑫源公司的租赁合同已经解除。在此情形下，因转租是以承租人存在有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。本案中，因鑫源公司与华盈公司的租赁合同已被解除，故周良印、王远林基于其向鑫源公司转租而来的租赁权即已消灭，没有了存在的基础，其亦不能因此而向华盈公司主张租赁权。因此，周良印、王远林称因转租合同已经出租人即华盈公司的同意，故而在华盈公司与鑫源公司的租赁合同解除后其仍然享有完全的合同权利，于法无据，一审法院不予支持。根据合同相对性的原则，周良印、王远林能够享有完全合同权利的相对人是鑫源公司，如周良印、王远林因不能享有完全的合同权利或遭受损失，应向鑫源公司主张权利或要求赔偿，而不应向与其不存有合同关系的华盈公司主张或进行抗辩，其得以对抗合同相对人的权利亦不能得以对抗本案中的出租人即华盈公司。综上，周良印、王远林在其与鑫源公司的转租合同因鑫源公司的租赁合同被解除后，已无存在的基础，租赁权已不存在，其无权再占用华盈公司的商铺。现华盈公司作为租赁物的所有权人，要求周良印、王远林腾退租赁物，搬出属华盈公司所有的华强路202号“华天国际大厦”第一及第五层商铺，于法有据，一审法院应予以支持。对于周良印、王远林辩称的，在华盈公司发出的通知中要求各分租户按原合同履行交租义务视为华盈公司承诺了各分租户依然享有原合同权利义务及华盈公司向其主张权利是转嫁风险的行为的问题，因华盈公司在其与鑫源公司的租赁合同解除后，要求各租户不再向鑫源公司交纳租金，而向其交纳租金，是为避免及减少不必要的损失，保护自己的权利的一种行为，并非承诺各租户依然享有原合同的各项权利和义务。故周良印、王远林的上述辩称理由不充分，一审法院不予支持。
二、关于周良印、王远林应否向华盈公司支付商铺占用费及其数额的问题。
因周良印、王远林的租赁权不存在后，其依然占用华盈公司的第一及第五层商铺，已对华盈公司构成侵权。周良印、王远林除负有退还商铺给华盈公司的义务外，还负有向华盈公司支付商铺占用费的义务。因一审法院于2012年3月23日受理华盈公司申请执行其与鑫源公司的租赁合同纠纷案，故可认定华盈公司与鑫源公司的租赁合同于2012年3月23日解除。周良印、王远林应从2012年3月24日起向华盈公司支付商铺占用费。华盈公司起诉主张2012年3月22日起至2013年3月22日止的商铺占用费为768134元，除计算商铺占用费的起算日期应调整为2012年3月24日外，华盈公司主张的商铺占用费768134元不超过评估机构1070781元的评估结果，故对华盈公司请求判令周良印、王远林支付商铺占用费768134元，一审法院予以支持。因华盈公司主张的每月按35.2元／平方米计算商铺占用费，低于评估机构的评估标准，故对华盈公司的这一主张，一审法院予以支持。周良印、王远林还应按每月35.2元／平方米的标准，向华盈公司支付从2013年3月23日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的商铺占用费。同时，周良印、王远林还应从华盈公司起诉之日起即2013年4月8日起向华盈公司支付商铺占用费的滞纳金，其中，从2013年4月8日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以768134元为基数；从2013年4月9日起至2013年5月8日止，以64011.2元（即35.2元／平方米×1818.5平方米）为基数计算；从2013年5月9日起至6月8日止，以64011.2元×2=128022.4元为基数计算；从2013年6月9日起至7月8日止，以64011.2元×3=192033.6元为基数计算；……以此类推至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行同期流动资金借款利率分段计算。周良印、王远林主张其曾向鑫源公司交纳了合同履约金40000元，该款应由华盈公司承受。因周良印、王远林在本案中未提起反诉，且如前所述，如周良印、王远林认为其在履行与鑫源公司的租赁合同过程中遭受损失，应向其合同相对人即鑫源公司要求赔偿，而不应向华盈公司主张。故对周良印、王远林的该项主张，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条之规定，判决：一、周良印及王远林搬出南宁市华强路202号“华天国际”大厦第一层及第五层，将商铺退还给华盈公司；二、周良印及王远林应向华盈公司支付2012年3月24日至2013年3月22日止的商铺占用费768134元；三、周良印及王远林应按每月35.2元／平方米的标准，向华盈公司支付从2013年3月23日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的商铺占用费；四、周良印及王远林应向华盈公司支付上述二、三项商铺占用费的滞纳金［滞纳金计算：从2013年4月8日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以768134元为基数；从2013年4月9日起至2013年5月8日止，以64011.2元（即35.2元／平方米×1818.5平方米）为基数；从2013年5月9日起至6月8日止，以64011.2元×2=128022.4元为基数；从2013年6月9日起至7月8日止，以64011.2元×3=192033.6元为基数；……以此类推至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行同期流动资金借款利率分段计算］。一审案件受理费12764元，评估费35000元，合计47764元，由周良印及王远林负担。
周良印、王远林不服一审判决，向南宁市中级人民法院上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销一审判决，改判驳回华盈公司的诉讼请求。理由如下：1、华盈公司因怠于行使合同解除权而对本案负有全部过错责任。华盈公司于2009年6月31日起就已得知鑫源公司拖欠其巨额租金，在长达一年半的时间内，华盈公司怠于行使合同解除权并放任损失的扩大。华盈公司甚至在2011年10月24日至2012年3月28日与鑫源公司诉讼解除租赁合同期间，任由周良印、王远林继续向鑫源公司交纳租金，致使周良印、王远林将租金交纳到2012年5月15日。华盈公司上述行为导致周良印、王远林陷入巨额投资全盘倾覆、合法权益遭受严重侵害的焦虑不安的处境。2、即便华盈公司与鑫源公司签订的租赁合同已解除，华盈公司亦应遵守诚信原则，承受包括周良印、王远林在内的各分租人享有对原合同的权利义务。华盈公司与鑫源公司在原租赁合同中对分租行为未进行禁止性约定，事实上华盈公司也允许鑫源公司就华天大厦进行分租，那么，在华盈公司与鑫源公司解除原租赁合同时，华盈公司应当能够预计承受鑫源公司对各分租人履行不能的后果。因此，华盈公司应对其选择合同当事人的失误承担相应的过错责任。3、华盈公司与鑫源公司存在恶意串通损害包括周良印、王远林在内的各分租人利益的嫌疑。华盈公司与鑫源公司故意终止合同，造成鑫源公司无法交付租赁物的局面，华盈公司再对租金“坐地起价”，使得包括周良印在内的各分租人陷入进退两难的境地。在华盈公司确已收到周良印、王远林向鑫源公司缴纳的租金的情形下，华盈公司与周良印、王远林就是实际的出租人与承租人关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，若周良印、王远林按一审判决支付“房屋占用费”就足以继续租赁关系，又何来房屋占用费一说？4、一审判决对经不起推敲的鉴定意见进行了认定，却又未按鉴定意见判决。首先，华盈公司一审主张房屋占用费为每月35.2元／平方米，但鉴定意见为每月35元／平方米，一审判决却认为华盈公司的主张低于鉴定意见的标准而予以认定，可见一审判决系××目支持华盈公司的主张。其次，鉴定程序存在瑕疵，鉴定结论轻率、主观、不足信。鉴定意见载明，“价格评估作业期间：2013年7月15日至2013年7月17日”，因此，鉴定时间仅为两天显然是不客观的。在价格评估过程中，仅用“经查”二字一笔带过鉴定的过程和依据是值得怀疑的。鉴定人员到涉案商铺进行查看时，仅拍了几张照片，并没有对商铺面积和位置情况进行深入了解，更没有客观了解涉案商铺的租金行情。实际上，涉案商铺一层中47平方米的大堂位于一个死角内，不仔细看根本不会发现，且一楼当街商铺的租金价格也仅为每月100元／平方米，若以每月120元／平方米计算是荒唐的。至于五楼按每月35元／平方米，酒店哪怕天天客满也不足以承担如此高昂的租金，又怎么会是市场价？所以，桂正价鉴字（2013）50249号鉴定意见因鉴定程序不合法、鉴定结论不客观不足以作为租金标准的参考意见。5、（2011）兴民一初字第1152号民事调解书不合法，应予以撤销。（2011）兴民一初字第1152号案关系到周良印是否要返还涉案房屋，但该案自起诉至调解结案，周良印、王远林完全不知情，法院没有追加与该案有直接利害关系的周良印及王远林为第三人系程序违法。（2011）兴民一初字第1152号民事调解书的作出，侵害了周良印、王远林的合法权益。6、一审判决遗漏了《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，属于适用法律不完整。华盈公司一审的诉讼请求基于所有权而产生，却不能对抗周良印、王远林租赁债权和有权占有结合的抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和传统理论的解释，承租人的租赁权之所以能够对抗所有权人，是因为承租人占有标的物战胜登记之所有权人，即占有强化了债权的效力，债权与占有配合，形成能够对抗登记所有人的力量。也就是说，债权与占有配合，能够彰显承租人对租赁物使用收益的事实，这种表征是承租人的租赁权能够对抗第三买受人所有权的合理内涵所在，这也是基于公平的角度保护在租赁关系中相对弱势、善意的承租人出发的立法导向。
华盈公司答辩称：一、周良印、王远林主张华盈公司怠于行使合同解除权存在过错无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用＜合同法＞若干问题的解释（一）》第十三条第一款“合同法第七十三条规定的债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人到期债权未能实现”的规定，因鑫源公司拖欠租金，华盈公司于2011年10月24日向法院起诉，请求判令鑫源公司支付拖欠的租金并解除与鑫源公司的租赁合同，表明华盈公司已积极通过诉讼的方式行使合同解除权。二、周良印、王远林无权教育华盈公司遵守诚信原则。鑫源公司依约交付涉案商铺给周良印、王远林进行经营，其二人却仅支付至2012年4月30日止的租金52万元，其后的租金分文未付。对于鑫源公司而言，周良印、王远林的行为已构成违约。且一审法院曾于2012年3月28日向华天国际大厦商铺各分租户发出《通知》，要求各租户从2012年3月28日起将租金交至一审法院账户，还于2012年6月25日告知分租户华天国际大厦一至五层商场自通知之日起由华盈公司管理。然而，周良印、王远林不但不将租金支付至法院账户及华盈公司，还拒绝协助法院强制执行。因此，周良印、王远林在向鑫源公司承租涉案房屋过程中若有经济损失，应向鑫源公司主张，而不应赖在场地上经营又拒不交纳租金。三、周良印、王远林主张华盈公司与鑫源公司恶意串通损害其利益，无证据证实，纯属主观臆断。华盈公司曾于2013年3月13日通知周良印、王远林自2012年3月28日至2013年3月20日按每月35元／平方米计付商铺使用费，而一审法院委托评估公司对周良印、王远林所使用的场地进行评估，结论为：第一层平均每月120元／平方米，第五层平均每月35元／平方米，一层与五层场地占用费均价为［（47×120）＋（1771.5×35）］÷1818.5=37.2元／平方米，表明华盈公司系依据市场价格计收占用费。且华盈公司主张房屋占用费按每月35.2元／平方米计付，指的是周良印、王远林使用一层47平方米及五层1771.5平方米的平均单价，而非仅指第五层1771.5平方米的市场均价。四、关于周良印、王远林提出（2011）兴民一初字第1152号民事调解书违法的主张，如其二人认为（2011）兴民一初字第1152号民事调解书损害其合法权益，应依法另案诉讼解决，而不应在本案作无用的抗辩。五、一审法院适用法律是正确的。出租人作为所有权人，可基于《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定向次承租人主张返还租赁物。承租人基于租赁债权占有、使用承租房屋虽具有一定的占有公示的物权表面特征，但是房屋属于不动产，对于不动产的公示是应以房产登记部门的登记公示为准，承租人的承租权无论如何强化甚至赋予优先购买权，但其仍然属于合同债权的一种。因此，本着“物权优于债权”的法理，一审判令周良印、王远林腾退房屋是正确的。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，周良印、王远林始终没有主张替鑫源公司向华盈公司支付拖欠的租金及违约金，甚至都未向鑫源公司足额支付应付的租金。因此，周良印、王远林不能依此条款的规定抗辩华盈公司解除与鑫源公司租赁合同的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回周良印、王远林的上诉请求，维持原判。
双方当事人在二审期间均无新证据向南宁市中级人民法院提交。
二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。
二审中，周良印、王远林及华盈公司均认可华盈公司与鑫源公司签订的租赁合同于2012年3月23日解除。
南宁市中级人民法院根据双方当事人的意见，将二审争议焦点归纳为：华盈公司要求周良印、王远林搬出华天国际大厦第一层和第五层商铺并要求支付商铺占用费及滞纳金是否合法有据。
南宁市中级人民法院认为，一、关于周良印、王远林是否应搬出华天国际大厦第一层及第五层商铺的问题。
根据本案查明的事实，华盈公司为华天国际大厦的所有权人，其与鑫源公司签订租赁合同及补充协议，将华天国际大厦一至五层出租给鑫源公司；鑫源公司又与周良印、王远林签订租赁合同，将华天国际大厦第一层中的47平方米和第五层出租给周良印、王远林经营使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，华盈公司对鑫源公司将涉案商铺转租给周良印、王远林虽未明确表示同意，但华盈公司与鑫源公司签订的租赁合同补充协议中明确约定鑫源公司如因经营需要可以将场地部分分租，故鑫源公司将涉案商铺转租给周良印、王远林符合其与华盈公司签订的合同的约定，且华盈公司明知鑫源公司存在转租行为却未提出异议，而周良印、王远林与鑫源公司签订的租赁合同亦不违反法律、法规的强制性规定，故一审认定周良印、王远林与鑫源公司签订的租赁合同合法有效正确，二审法院予以认可。
鑫源公司与华盈公司签订租赁合同后，鑫源公司拖欠华盈公司租金，华盈公司为此起诉至一审法院，一审法院组织双方调解后作出（2011）兴民一初字第1152号民事调解书。因鑫源公司未能按时履行调解书约定的支付租金的义务，华盈公司申请执行该调解书，鑫源公司与华盈公司的租赁合同已确认解除。周良印、王远林上诉提出（2011）兴民一初字第1152号民事调解书程序及内容违法的主张，因上述调解书已发生法律效力，周良印、王远林认为上述调解书违法，依法应另案处理，本案不予审查。因原租赁合同与转租合同系两个有关联但相互独立的法律关系，合同的双方当事人不同，原租赁合同的出租人与转租合同的次承租人没有直接的权利义务关系。因此，周良印、王远林辩称华盈公司与鑫源公司签订的租赁合同解除后，其二人与鑫源公司签订的转租合同中的权利义务由原租赁合同出租人即华盈公司享有和承担，于法无据，二审法院不予支持。至于周良印、王远林主张华盈公司与鑫源公司解除合同后致使其二人遭受巨大经济损失，华盈公司存在过错，应承担赔偿责任。二审法院认为，由于华盈公司并未直接与其二人形成租赁关系，根据合同相对性原则，周良印、王远林若认为其在履行与鑫源公司的租赁合同过程中不能享有完全的合同权利或遭受损失，应向其合同相对人即鑫源公司主张权利或要求赔偿。故对周良印、王远林要求华盈公司向其承担赔偿责任的主张，二审法院不予支持。周良印、王远林辩称华盈公司与鑫源公司恶意串通损害包括周良印、王远林在内的各分租人的利益，无证据证实，二审法院不予采信。
综上，鑫源公司作为承租人，其取得华天国际大厦商铺的使用权源自于其与华盈公司签订的租赁合同；周良印、王远林作为次承租人，其取得涉案商铺的使用权则源自于其二人与鑫源公司签订的租赁合同，当承租人鑫源公司与华盈公司之间的租赁合同解除时，次承租人周良印、王远林基于其向鑫源公司转租而来的租赁权即已消灭，其二人无权再占用华盈公司的商铺，故一审判决周良印、王远林搬出涉案商铺，将商铺归还华盈公司正确，二审法院予以维持。
二、关于华盈公司要求周良印、王远林支付商铺占用费及滞纳金是否合法有据的问题。
如前所述，周良印、王远林对涉案商铺享有的租赁权随华盈公司与鑫源公司之间的租赁合同的解除而归于消灭，其二人无权再继续占用涉案商铺。二审中，周良印、王远林认可涉案商铺至今仍由其二人占有使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，华盈公司要求周良印、王远林支付商铺占用费合法有据。关于商铺占用费的计算标准，周良印、王远林提出广西正意价格评估有限公司评估程序不合法、评估结论不客观而不应采信的主张。二审法院认为，根据一审法院于2013年7月3日、7月10日向本案三方当事人所作的询问笔录，一审法院委托广西正意价格评估有限公司对涉案商铺的场地占用费进行评估系本案三方当事人一致同意选定并确认的，符合法定程序；广西正意价格评估有限公司亦具有相应的评估资质，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，周良印、王远林主张评估程序违法、评估结论不客观，但未提交足以反驳的相反证据和理由，一审法院采信该评估结论并无不当，二审法院予以认同。因法院于2012年3月23日受理华盈公司申请执行其与鑫源公司的租赁合同纠纷案，周良印、王远林与华盈公司在二审中亦认可华盈公司与鑫源公司的租赁合同于2012年3月23日解除，故2012年3月23日应为华盈公司与鑫源公司之间租赁合同解除之日。周良印、王远林应从2012年3月24日起向华盈公司支付商铺占用费。因华盈公司主张第一层和第五层的商铺占用费均按每月35.2元／平方米计算，故2012年3月24日起至2013年3月22日止的商铺占用费为768134元［计算方式：（47平方米＋1771.5平方米）×35.2元／平方米×12个月=768134元］，未超过评估机构1070781元的评估结果，故一审判决支持华盈公司要求周良印、王远林支付商铺占用费768134元的诉讼请求，并无不当，二审法院予以维持。至于从2013年3月23日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的商铺占用费，因华盈公司主张第一层和第五层每月均按35.2元／平方米计算，低于评估机构第一层按每月120元／平方米、第五层按每月35元／平方米的标准，故一审判决周良印、王远林应按每月35.2元／平方米的标准，向华盈公司支付从2013年3月23日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的商铺占用费，并无不当，二审法院予以维持。关于滞纳金问题，华盈公司与鑫源公司合同解除后，周良印、王远林未向华盈公司支付商铺占用费，势必影响华盈公司的资金利用，给华盈公司造成了经济损失。一审判决周良印、王远林向华盈公司支付相应的滞纳金，并无不当，二审法院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12764元（周良印、王远林已预交），由周良印、王远林负担。
周良印、王远林不服南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第4号民事判决，向本院申请再审。请求：1、撤销南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第905号民事判决；2、撤销南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第4号民事判决；3、判令华盈公司按2010年12月15日签订的《租赁合同书》内容继续履行；4、请求追加鑫源公司为本案第三人。其主要理由如下：一、一、二审以程序明显违法的《民事调解书》作定案依据，是枉法裁判。二、一、二审判决遗漏必要当事人鑫源公司，侵犯了周良印、王远林的质证、申辩权利。三、一、二审判决认定事实不清，机械适用法律，明显违法。1、周良印、王远林的投入得不到保障；2、华盈公司没有将其与鑫源公司的纠纷及时告知次承租人周良印、王远林，致使次承租人周良印、王远林仍向鑫源公司交租金。华盈公司有减损义务未履行。华盈公司未及时行使合同解除权，使周良印、王远林巨额投入陷于不安；3、一、二审判决没有处理4万元履约金；4、一、二审错误解读法定的“腾房义务人”；5、一、二审对经不起推敲的鉴定意见进行了认定，却又未按鉴定意见判决。四、一、二审判决机械适用、选择性适用法律，有悖法律目的。五、一、二审判决偏袒华盈公司，故意遗漏周良印、王远林的巨额装修和优先承租权两个关键问题的处置。
华盈公司答辩称：一、一、二审判决均以生效的《民事调解书》作为认定案件事实依据，符合证据规则。二、一、二审判决就本案的审理没有遗漏必要当事人，已充分维护了周良印、王远林质证、申辩的诉讼权利。三、一、二审判决认定事实清楚，周良印、王远林指责华盈公司怠于行使合同解除权存在着过错，既无事实依据，亦无法律依据，且与其一审答辩观点自相矛盾。四、一、二审判决均判周良印、王远林搬出“华天国际”大厦第一层及第五层，将商铺退还给华盈公司，并支付占有使用费，适用法律正确，依法维护了产权人华盈公司的合法财产权利。请求高级法院驳回周良印、王远林的再审申请，维持一、二审正确判决。
本院再审查明的事实与二审法院查明的事实相同。
再审期间的争议焦点为：1、周良印、王远林应否搬出华天国际大厦第一层和第五层，将商铺退还给华盈公司；2、华盈公司请求判令周良印、王远林支付商铺占用费及滞纳金是否合法有据；3、本案是否遗漏当事人鑫源公司。
本院认为，华盈公司与鑫源公司签订的《“华天国际”商场租赁合同书》和《<；“华天国际”商场租赁合同书>；补充协议》，双方主体合格，内容合法，意思表示真实，均应认定有效。该合同签订后，华盈公司依约将华天国际大厦第一至第五层出租给了鑫源公司。此后，鑫源公司又与周良印、王远林签订《租赁合同书》，将华天国际大厦第一层中的47平方米和第五层商铺转租给了周良印、王远林经营使用。虽然华盈公司对鑫源公司将涉案华天国际大厦第一层中的47平方米和第五层的商铺转租给周良印、王远林的行为没有明确表示同意，但是根据华盈公司与鑫源公司签订的《<；“华天国际”商场租赁合同书>；补充协议》关于“如鑫源公司因经营需要可以将场地部分分租”的约定，鑫源公司将涉案商铺转租给周良印、王远林是符合其与华盈公司签订的租赁合同的约定，并且事后华盈公司明知鑫源公司存在转租行为也未提出异议。因此，鑫源公司与周良印、王远林签订的《租赁合同书》，亦应认定有效。
一、关于周良印、王远林应否搬出华天国际大厦第一层和第五层，将商铺退还给华盈公司的问题。
在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人华盈公司与承租人鑫源公司之间的租赁合同和承租人鑫源公司与次承租人周良印、王远林之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人华盈公司与承租人鑫源公司之间的权利义务关系和承租人鑫源公司与次承租人周良印、王远林之间的权利义务关系。基于合同相对性原理，出租人华盈公司与次承租人周良印、王远林并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人华盈公司的同意，但出租人华盈公司与次承租人周良印、王远林之间并不存在租赁合同法律关系，出租人华盈公司仅能向租赁合同相对人，即承租人鑫源公司要求其承担违约责任。当然出租人华盈公司与次承租人周良印、王远林不发生法律关系指的是基于合同责任关系。但在出租人华盈公司与承租人鑫源公司的租赁合同解除的情形下，出租人华盈公司可以基于其对出租房屋“华天国际”商场的所有权，与次承租人周良印、王远林发生物权法律关系。由于承租人鑫源公司未依约给付租金而致其与出租人华盈公司的租赁合同被解除，导致其与次承租人周良印、王远林的转租合同处于履行不能的状态。在出租人华盈公司与承租人鑫源公司租赁合同解除后次承租人周良印、王远林对出租的涉案商铺的占有就从有权占有变成了无权占有。出租人华盈公司作为涉案商铺所有权人有权要求次承租人周良印、王远林搬出商铺。同时，根据合同相对性原理，因出租人华盈公司不是转租合同的当事人，次承租人周良印、王远林不能要求出租人华盈公司继续履行转租合同。在承租人鑫源公司拖欠租金，出租人解除合同时，次承租人周良印、王远林也不愿意代承租人鑫源公司支付欠付出租人华盈公司的租金和违约金。因此，一、二审判决周良印、王远林应搬出华天国际大厦第一层和第五层，将商铺退还给华盈公司并无不当。
二、关于华盈公司请求判令周良印、王远林支付商铺占用费及滞纳金是否合法有据的问题。
（一）关于商铺占用费的问题，由于周良印、王远林至今仍占有使用涉案商铺，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，华盈公司请求判令周良印、王远林支付商铺占用费合法有据。
（二）关于广西正意价格评估有限公司的鉴定结论能否采纳的问题，广西正意价格评估有限公司作为依法成立的机构，具有相应的商铺占用费鉴定资格，其接受法院委托对涉案商铺占用费进行鉴定，所依据的材料，经双方举证、质证、认可，计算标准于法有据，鉴定结论已经双方质证，虽然周良印、王远林对鉴定结论提出异议，但周良印、王远林提出的证据也证实不了鉴定结论存在错误，鉴定程序亦无违法之处。故一、二审判决采信广西正意价格评估有限公司的鉴定结论并无不妥。
（三）关于滞纳金的问题，由于周良印、王远林未向华盈公司支付商铺占用费，给华盈公司造成占用费的利息损失。因此，华盈公司请求判令周良印、王远林支付滞纳金依法有据，一、二审判决周良印、王远林向华盈公司支付相应的滞纳金，并无不当。
三、关于本案是否遗漏当事人鑫源公司的问题。
由于出租人华盈公司与承租人鑫源公司之间的租赁合同和承租人鑫源公司与次承租人周良印、王远林之间的转租合同，是两个独立的合同。在出租人华盈公司与承租人鑫源公司之间的租赁合同解除后，出租人华盈公司基于其对出租房屋“华天国际”商场的所有权，与次承租人周良印、王远林发生物权法律关系，因而本案就没有必要追加鑫源公司作当事人。因此，周良印、王远林主张本案遗漏当事人鑫源公司的理由不成立，不予支持。对于周良印、王远林主张华盈公司与鑫源公司恶意串通损害包括周良印、王远林在内的各分租人的利益，因其未能向法庭提供证据证实其主张，不予支持。
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"洪建与解国满、闪景山等民间借贷纠纷一审民事调解书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-09-18\\\\\",\\\\\