北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终111号
上诉人（原审原告）北京艾斯特装饰有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路104号楼4层419。
法定代表人周林莲，经理。
委托代理人赵德芳，北京昊庭律师事务所律师。
委托代理人王雪峰，男，1973年10月12日出生。
上诉人（原审被告）孟婷，女，1985年10月13日出生。
上诉人北京艾斯特装饰有限公司（以下简称艾斯特公司）因与上诉人孟婷房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第67616号民事判决，向本院提起上��。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京艾斯特装饰有限公司之委托代理人赵德芳及王雪峰、上诉人孟婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
艾斯特公司在一审中起诉称：我公司与孟婷于2013年9月3日签署《房屋租赁合同》，租期一年，每月房租7200元，押金7200元。合同到期后，双方又续租一年。2015年9月12日，双方租赁合同到期我公司搬离房屋，后接到孟婷电话称我公司租赁期间在墙上钉钉子要求恢复原状，但因我们已经将钥匙交还无法进入房屋，遂于2015年10月初打电话跟孟婷约维修时间，孟婷答复电话联系。2015年10月14日，我公司要求孟婷退押金，孟婷知押金和工商注册押金7200元都要用来抵偿我公司没有维修钉子孔以及一个月房屋未出租的损失不予退还。我公司认为孟婷抵扣押金的行为没有事实和法律依据，故诉至法院，请求判令孟婷返还押金7200元及工商注册押金7200元。
孟婷在一审中答辩称：艾斯特公司在使用房屋时对房屋墙壁有损坏，还拆除了我的水晶灯和柜子，而且艾斯特公司搬走之后没有迁走公司的注册地址，导致我的房子空了一个月才再次租出去，所以我才扣除艾斯特公司的押金。工商注册的7200元并不是押金，而是办理工商营业执照的地址使用费。因为我出租给艾斯特公司的租金是低于市场价的，原因就是艾斯特公司说不需要用房屋地址注册，但三个月以后艾斯特公司又说要注册，所以才给了我一个月房租7200元作为使用费，故该笔费用不存在返还问题。
一审法院经审理查明：2013年9月3日，艾斯特公司与孟婷在北京玥盛行房地产（经纪）有限公司居间下签署《北京市房屋租赁合同》，约定孟婷将北京市朝阳区朝阳北路×号楼×室（以下简称涉案房屋）出租给艾斯特公司作为办公使用，租期自2013年9月13日至2014年9月12日，月租金7200元，支付方式为押1付3。押金7200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由艾斯特公司承担的费用、租金，以及艾斯特公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给艾斯特公司。租赁期内，因艾斯特公司保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，艾斯特公司应负责维修或承担赔偿责任。合同签订当日，艾斯特公司向孟婷交纳了第一季度的房租21
600元及押金7200元。合同到期后，双方又续租一年，但未签订新的房屋租赁合同。
2015年9月12日，双方新一年的租期届满，艾斯特公司于当日搬离涉案房屋，双方未进行交接，通过中介办理了交还房屋手续。艾斯特公司搬走后曾联系孟婷退还押金事宜，孟婷称因墙面有损坏要求艾斯特公司修复，但双方未商定修复时间。2015年10月14日，艾斯特公司再次联系孟婷，孟婷表示因房屋有损坏一直未主动维修故押金不退。后艾斯特公司又通过电话联系孟婷要求退押金，孟婷仍称因房屋有损坏及注册地址未迁走不予退还。
2013年12月12日，艾斯特公司在向孟婷支付下一季度租金时多支付7200元。庭审中，艾斯特公司陈述经双方口头协商该笔费用是工商注册押金，即使用涉案房屋地址作为公司注册地址，租赁合同到期后将注册地址迁走则该笔押金退还；孟婷则称这是注册地址使用费，即使用涉案房屋作为注册地址应交的费用，并非押金，未约定需要退还。孟婷于一审庭审中提交赵亚杰的证人证言一份，加盖北京玥盛行房地产（经纪）有限公司公章，上载2013年9月艾斯特公司承租涉案房屋时未要求对该处房屋进行公司注册，所以当时以稍低于市场租金价格成交，当时已提示双方若日后承租方使用该房屋地址注册公司，可适当增加地址注册的租金以补偿房主。艾斯特公司对该证人证言不予认可。经询，艾斯特公司搬走后并未主动将注册地址迁走，而是由孟婷至工商部门办理了迁出手续。
关于涉案房屋的损坏情况，孟婷提供通话记录、照片、证人证言、装修工程施���合同及租赁合同，证明艾斯特公司租赁期间对涉案房屋墙面有损坏，并拿走了屋内的水晶灯和柜子，经其要求艾斯特公司未主动修复，只能自行聘请装修队修复，造成涉案房屋空置一个月的损失，故不能退还押金。艾斯特公司仅认可在涉案房屋墙上钉钉子造成对墙面的损坏，且孟婷一直未要求其进行维修，对其他损失均不予认可。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履��自己的义务。艾斯特公司与孟婷签署的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。租赁合同终止后，双方应交接房屋并结清相关费用。根据庭审查明的事实及现有证据，双方租赁合同到期后艾斯特公司虽按时搬出了涉案房屋，但确实对涉案房屋墙面有损坏且并未维修或者赔偿，虽然艾斯特公司主张系孟婷不主动联系导致未修理，但合同约定对因使用造成的房屋损坏的维修义务在承租人，艾斯特公司提交的证据不足以证明完全因孟婷的阻碍导致其无法履行维修责任，现涉案房屋已经维修完毕并另行出租，故对此部分损坏艾斯特公司应承担赔偿责任，具体数额由一审法院结合损坏情况在押金中予以扣除。孟婷主张的包括水晶灯、柜子在内的其他损坏未提供充足证据予以证明，提供的装修合同中载明的装修项目无法证明均系艾斯特公司租赁期间使用造成，空置损失亦无证据证明系因艾斯特公司原因造成，一审法院不予采信。艾斯特公司交纳的租赁押金在扣除相应损失后，孟婷应予退还。
关于2013年12月12日的7200元，双方均认可是使用涉案房屋作为艾斯特公司公司注册地址而交纳的费用，艾斯特公司虽主张为押金，但未提交任何证据证明，且租赁合同到期后艾斯特公司亦未主动履行地址迁出义务，故一审法院对艾斯特公司该笔费用为工商注册押金应予退还的主张无法采信，对艾斯特公司的退还请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百四十七条之规定，判决：一、孟婷于判决生效后七日内退还北京艾斯特装饰有限公司押金五千二百元；二、驳回北京艾斯特装饰有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
艾斯特公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上���，请求：请求撤销一审判决书第二项，改判支持艾斯特公司一审诉讼请求。上诉理由是：艾斯特公司对一审查明的艾斯特公司对于房屋租赁押金的事实以及法律适用没有异议，但一审判决书中对于工商注册押金的事实没有查明，艾斯特公司对此已予以举证，工商注册押金孟婷也已承认收到了7200元，既是押金就应当在退还房屋时一并退给付款人。
孟婷不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，依法驳回艾斯特公司全部诉讼请求。上诉理由是：1.艾斯特公司五次违约，7200押金应当作为违约金抵扣；2.房屋到期未作交接，艾斯特公司应当如数承担维修费用并赔偿损坏的家具家电；3.承租方应赔偿因其未及时修复房屋及迁走注册地址而对孟婷造成的时间损失。
针对艾斯特公司的上诉，孟婷的答辩意见为坚持其上诉理由；针对孟婷的上诉，艾斯特公司答辩意见为坚持其上诉理由。
本院经审理查明的事实与一审法院查��的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：本案焦点问题是艾斯特公司是否有权要求孟婷返还两次交纳的7200元。
关于第一笔7200元，其押金性质不存争议，合同解除后理应返还承租人，然艾斯特公司在使用房屋期间确实造成了一定损坏，故依合同约定理应承担赔偿责任，一审法院在此基础上确定的孟婷应返还的押金数额适当。孟婷上诉所主张的其他损失缺乏证据支持，本院不予采信。
关于第二笔7200元，双方对其性质存在争议。双方的书面合同并未约定以此房屋作为公司注册地址，故该项义务的发生本质上增加了出租人房屋上的义务负担，且即使依据艾斯特公司的陈述，其亦未及时尽到迁走注册地址的义务，再结合经纪公司出具的证明，本院认为艾斯特公司以上述钱款属于工商注册押金为由要求退还缺乏法律和合同依据，不予支持。
综上，本院认为，艾斯特公司和孟婷的上诉请求均无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由北京艾斯特装饰有限公司负担50元（已交纳），孟婷负担110��（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 史智军
代理审判员 薛 源
二〇一七年二月二十八日
法官助理 邱 江
书 记 员 王秋岩