四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川13民终3097号
上诉人（原审被告.反诉原告）：杨琼，女，1972年1月8日出生，汉族，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：殷林全，四川省蓬安县相如法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告.反诉被告）：四川省阆中绿野洪泰实业有限公司，住所地阆中市绿野街1号。统一社会信用代码91511381323350646F。
法定代表人：胥勋伟，经理。
委托诉讼代理人：王德平，男，该公司副经理。
委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。
上诉人杨琼因与被上诉人四川省阆中绿野洪泰实业有限公司（以下简称绿野公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初414号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨琼上诉请求：撤销原判，改判绿野公司分担50万元的扩建损失，并自2015年3月19日起至2015年12月31日止按每日500元标准赔偿上诉人的停业损失，并赔偿损坏上诉人财产损失款1万元，一、二审案件受理费由绿野公司负担。事实及理由：一、基本案情。上诉人系残疾人，2004年开始，筹资数十万元，参与到被上诉人花果山公园的开发中，租赁被上诉人的场地，修建房屋从事农家乐经营。2007年，经被上诉人同意，上诉人先后花费80余万元增加碰碰车和海盗船等娱乐设施。双方一直友好合作至2015年初。2014年12月31日，双方签署了租赁期间为2015年1月1日至2015年12月31日的场地租赁合同，上诉人向被上诉人缴纳了租金9500元。2015年3月，被上诉人以升级打造花果山公园，更新娱乐设施设备为由，要求包括上诉人在内的全部商家搬离，并采取停水、停电、组织社会人员上门闹事、打砸等方式阻止上诉人正常经营。自2015年3月19日起，被上诉人切断上诉人碰碰车、海盗船的动力电，导致上诉人无法正常经营。二、一审判决认定的租赁标的物错误。一审判决上诉人腾退租赁的被上诉人的场地和房屋。而上诉人租赁的标的物是场地，没有房屋。该场地上的房屋系上诉人修建的，不是被上诉人的财产，不属于租赁标的物，一审判决腾退房屋错误。三、一审适用法律错误。（一）租赁合同中关于租赁期满对上诉人扩建部分的建筑物拆除不予补偿的约定无效。上诉人在被上诉人土地上扩建的不可移动的房屋、碰碰车、海盗船的所有权在合同终止或解除后应当归属于出租人，出租人因得到该扩建物的所有权而受益，但受益明显不符合租赁合同性质特征，故出租人应基于不当得利支付给承租人扩建的造价费用。这是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的法理所在。被上诉人提供的格式合同第四条“在合同期满10日内无条件拆除全部经营设施和建筑物，出租方不承担任何补偿义务”的规定，将本属于被上诉人应分担的义务通过格式合同免除，应认定该条款无效。另外，绿野公司未经批准出租国有划拨土地的行为无效，本案双方签订的租赁合同是无效的。（二）上诉人主张分担50万元的扩建损失有理。上诉人自2004年承租被上诉人场地期间，陆续扩建的房屋、碰碰车、海盗船属于法律上的添附，均得到上诉人同意的，在租赁合同终止和解除时，均应当由出租人对扩建的造价进行分担。被上诉人作为土地使用权人和花果山公园的业主，明知上诉人扩建的建筑物应当申请办理合法的建设手续，但未履行申办义务，导致扩建物未取得合法的建设手续，对扩建造价费用应当分担损失。上诉人投资80余万元扩建费用，由被上诉人承担50万元并无不当。（三）关于赔偿因停电给上诉人造成损失的问题。一审判决以上诉人无法提供证据证明经营损失，以及上诉人所经营的碰碰车、海盗船本身存在重大安全隐患为由，只判决被上诉人返还2015年3月19日至2015年12月31日的租金7496元，不支持上诉人的经营损失赔偿请求，有失公平。2015年3月19日被上诉人在租赁期间单方终止供电的行为违约，导致上诉人无法继续经营，应当由被上诉人承担赔偿责任。返还租金代替赔偿款于法无据。碰碰车、海盗船并不存在重大安全隐患，上诉人并无过错。上诉人虽无法举证证明具体的经营损失，但完全可以依照公平原则据案件客观情况认定损失。（四）被上诉人打砸上诉人财产的问题。上诉人主张被上诉人打砸上诉人的财产，提供了报警记录，现场照片等证据，并非没有提供证据，关于损失金额，完全可以依据现场照片酌情裁判。一审判决认为上诉人没有提供证据证明损失金额完全不予支持，适用法律错误，应支持上诉人要求赔偿的请求。
绿野公司辩称：花果山所在地属休闲娱乐的地方，我司将土地出租给杨琼并没有改变土地用途，合同是有效的。一审法院表述腾退土地房屋，租赁土地上面有添附的房屋，这种表述是合理的，腾退土地是包含了腾退房屋的。关于补偿的问题，合同是有明确约定的，合同期满自行拆除，不予补偿。上诉人认为2008年多支付了2万元租赁费，可以起诉主张，在本案中主张超出了本案的审查范围。上诉人主张的损失与我司无关。对经营的风险应由上诉人自行承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
绿野公司向一审法院提出诉讼请求：1.杨琼立即腾退占用场地及房屋并恢复原状；2.杨琼从2016年1月1日起至腾退之日止按每日26.03元向绿野公司支付房屋及场地占用费，并承担违约责任。
杨琼向一审法院提出反诉请求：1.绿野公司分担50万元的扩建损失；2、绿野公司按每日500元标准赔偿我2015年3月19日起至2015年12月31日期间的停业损失；3.绿野公司赔偿我财产损失1万元。
一审法院认定事实：绿野公司系阆中市花果山的土地使用权人。2004年起，杨琼开始租赁绿野公司位于阆中市花果山的场地经营游乐设施。2014年12月31日，绿野公司（甲方）与杨琼（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：“一、乙方自愿租赁甲方花果山，限于经营碰碰车、海盗船项目，租赁期壹年，起止时间为2015年1月1日至2015年12月31日。二、交纳租金的数额及时间：玖仟伍佰元整，已于2014年12月31日交清，如乙方不按时交清租金，过期每天按应交总额的1%向甲方承担违约金，超过15天甲方有权终止合同。三、乙方所租用甲方场地只限本人使用，依法经营，无权转租，无权改变场地用途，无权擅自增加游乐设备，自行办理工商执照。四、租赁时间届满，乙方如续租，必须提前两个月告知甲方，并经甲方同意。若乙方续租，在同等条件下，乙方享有优先续租权；若合同期限届满，乙方应在届满10日内无条件撤除全部经营设施和建筑物，甲方不承担任何补偿义务。协议履行期间，若因土地使用性质或权属发生变化致使协议无法履行时，本协议终止，乙方应在终止后一月内撤除全部经营设施和建筑物，甲方不承担任何补偿义务，不赔偿因此给乙方带来的任何损失。五、乙方必须高度重视安全保卫工作，防火、防盗、防事故发生，加强设施、设备维修，自觉接受技术监督、安全、防疫部门的检查，自行办理保险，保证设备符合国家行业质量标准并独自承担全部安全民事及刑事责任。六、为维护花果山整体形象，给游客提供舒适的游乐环境，乙方所租场地内严禁私自搭建建筑物，严禁损坏绿化带内及树木，否则甲方有权终止合同。七、乙方不得超范围经营，占道经营，自觉遵守甲方的管理制度，严禁有损花果山整体利益的行为发生。八、违约责任：若单方违约，按年承包金的20%处违约金，并赔偿因违约给对方造成的一切损失……”
2015年3月17日，国网四川阆中市供电有限责任公司客户服务中心向绿野公司发出《停（限）电告知函》，函告绿野公司：“你户管辖的…3、杨琼经营的海盗船、碰碰车；…因违反国家相关法律法规和存在重大安全隐患，根据阆质监函[2015]1号文和《中华人民共和国安全生产法》第六十七条之规定，请你公司在24小时后对以上用电户采取停（限）电措施。”2015年3月19日，绿野公司对杨琼经营场所经营用电与居民用电采取停电措施。居民用电于两天后恢复，经营用电未再恢复，杨琼自此未再经营游乐设施。
一审同时查明，杨琼租赁绿野公司的场地后，因经营需要于2007年开始陆续投资购买海盗船、碰碰车等游乐设施，并修建了部分房屋，种植了部分树木。2011年前，杨琼经营之游乐设施均为绿野公司代为申报检测，2012开始杨琼经营之游乐设施未再申报检测。
一审另查明，2016年3月18日，双方因房屋拆除发生纠纷，绿野公司工作人员王德平报警后，阆中市公安局东城派出所出警，处理结果为“调解处理”。
一审法院认为，绿野公司与杨琼签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性的规定，合法有效。现合同期限已满，双方之间的合同关系已经终止。合同终止后，杨琼理应按照合同约定腾退租赁场地和房屋，并向绿野公司返还。绿野公司要求杨琼腾退并交付所租赁的场地和房屋的请求，予以支持。绿野公司要求杨琼按每日26.03元标准（9500元÷365天）支付2016年1月1日至腾退之日的场地及房屋占用费并承担违约责任，杨琼要求绿野公司按每日500元标准向其赔偿2015年3月19日至2015年12月31日的停业损失。杨琼租赁绿野公司场地的目的是为了从事经营活动盈利，2015年3月19日后杨琼因营业用电被断导致合同目的无法实现，双方此时本应就终止合同事宜进行协商；客观上虽存在绿野公司停电造成杨琼无法经营的事实，但绿野公司对杨琼游乐设施断电是因为游乐设施未检测存在重大安全隐患，杨琼自身存在过错，加之杨琼未提供证据证明其主张的停业损失标准。鉴于本案实际情况，酌定由绿野公司向杨琼退还2015年3月19日至2015年12月31日的租金7496元（9500元÷365天×288天），且杨琼不再向绿野公司支付2016年1月1日至腾退之日的场地占用费及承担违约责任，以此作为补偿杨琼停业损失。杨琼主张由绿野公司分担其50万元的扩建损失，但未提交证据证明其主张，且其投资扩建目的是为了盈利，要求绿野公司对投资进行分担无法律依据，对杨琼此反诉请求，不予支持。杨琼主张由绿野公司向其赔偿财产损失1万元，但未提交证据证明其主张，对杨琼此反诉请求，不予支持。判决：一、杨琼在本判决发生法律效力之日后七日内向绿野公司腾退其租赁的位于阆中市花果山的土地和房屋。二、绿野公司退还杨琼20**年3月19日至2015年12月31日的租金7496元。三、驳回绿野公司的其他诉讼请求。四、驳回杨琼的反诉请求。本诉案件受理费50元由绿野公司、杨琼各自负担25元，反诉案件受理费免收。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，本案争议焦点：1、绿野公司与杨琼签订的《场地租赁合同》的效力。2、绿野公司是否应当赔偿杨琼扩建损失、停电损失及打砸造成的损失。
（一）关于绿野公司与杨琼签订的《场地租赁合同》的效力问题。杨琼认为双方签订的《场地租赁合同》中的租赁标的物系国有划拨土地，绿野公司未经相关部门批准出租给杨琼无效。绿野公司则认为花果山所在地属休闲娱乐的地方，该司将土地出租给杨琼并没有改变土地用途，合同是有效的。本院认为，第一，绿野公司与杨琼签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，至绿野公司起诉时合同期限已届满。第二，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条关于“土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”之规定系针对划拨土地出租主体的出租行为进行程序性管理的管理性规范，并非效力性规范。第三，对于未经批准擅自出租划拨土地使用权的违法行为，据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条之规定，市、县人民政府土地管理部门应当没收非法收入，并根据情节处以罚款。但《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其他相关法律法规没有规定划拨土地使用权人未经批准擅自出租划拨土地使用权，所签租赁合同应当确认无效，也没有规定此类出租合同在办理批准、登记等手续后生效。事实上，在本案双方当事人履行《场地租赁合同》长达十余年期间，阆中市人民政府国土管理部门既未要求补办批准、登记手续，又未要求双方终止合同。故绿野公司出租于杨琼的土地即使属于划拨土地，双方之间签订的《场地租赁合同》亦应认定为有效合同。杨琼上诉称案涉《场地租赁合同》应认定为无效合同的理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于绿野公司是否应当赔偿杨琼扩建损失、停电损失及打砸造成的损失的问题。
《场地租赁合同》合法有效，绿野公司与杨琼均应依约履行。双方在《场地租赁合同》中约定杨琼在租赁期限届满10日内无条件拆除全部经营设施和建筑物，绿野公司不承担任何补偿义务。故杨琼上诉请求租赁期限届满后绿野公司赔偿其扩建损失缺乏依据，本院不予支持。
因杨琼经营的海盗船、碰碰车违反国家相关法律法规和存在重大安全隐患，绿野公司据国网四川阆中市供电有限责任公司发出的《停电告知函》对杨琼采取停电措施。绿野公司系协助国网四川阆中市供电有限责任公司对杨琼采取停电措施，对杨琼并不存在侵权行为，杨琼上诉请求绿野公司赔偿其停电损失缺乏依据，本院不予支持。
杨琼上诉请求绿野公司赔偿对其经营场所打砸造成的损失，但其提供的证据并不能证实绿野公司对其经营场所存在打砸行为的事实，其该上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上，杨琼的各项上诉请求均缺乏依据，应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人杨琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 雷发军
审判员 任雅莉
二〇一八年一月十一日
书记员 陈昱灿