青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 行 政 判 决 书
(2018)青01行终5号
上诉人（原审原告）陈玉超，男，汉族，1973年12月11日出生，住西宁市。公民身份号码：×××。
委托代理人刘文育、周宁霞，青海立卓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西宁市不动产登记服务中心，住所地西宁市城西区五四西路**号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人陈建强，该中心主任。
委托代理人卫振祺，该中心副主任。
委托代理人李政霖，青海泰宏律师事务所律师。
原审第三人青海大兴源房地产开发有限公司，住所地西宁市长江路53号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人马新民，公司执行董事。
委托代理人马存宝、薛妮，青海佳一律师事务所律师。
上诉人陈玉超因诉被上诉人西宁市不动产登记服务中心（以下简称市不动产中心）不履行房屋登记法定职责一案，不服西宁市城北区人民法院（2017）青0105行初37号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经审查，征得各方当事人同意，决定适用行政案件速裁机制对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定，2004年3月11日，西宁市人民政府（以下简称市政府）作出宁政土【2004】10号《关于对2004年第二批国有土地挂牌出让方案的批复》，确定对西川南路原殷家庄村约16240平方米集体土地，经统征后作为住宅小区建设对外挂牌出让，规划用途为住宅。第三人大兴源公司经挂牌报价交易成交，取得上述国有土地使用权，2004年3月30日，第三人与西宁市国土资源局（以下简称市国土局）签订《国有土地使用权出让合同》，并办理了国有土地使用权登记，确定宗地用途为城镇单一住宅用地。后第三人对该宗土地进行房地产开发，对其中部分土地开发建设为商业用房。2006年6月12日原告陈玉超与第三人签订《商品房买卖合同》，原告购买西川南路49号5号楼49-27室的商业房屋。2011年，西宁市住房保障和房产管理局为原告办理了西川南路49号5号楼49-27室的房屋所有权证，其中载明规划用途为商业。2012年2月8日，市国土局根据第三人的申请，作出《关于青海大兴源房地产开发有限公司西川南路占地面积分摊的说明》，其中商业分摊面积为3734.06平方米，住宅配套设施面积为12399.27平方米。第三人大兴源公司对商业分摊面积的土地出让金至今未能缴纳。2017年4月，原告向被告市不动产中心提交材料要求办理不动产权证书，2017年5月被告答复原告由于第三人未缴纳商业用地的土地出让金，不能给予办理。原告遂提起行政诉讼。
原审法院认为，该案的争议焦点为：被告对原告的商业用房不予办理不动产权证书是否符合法律规定。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条”土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金，未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿”、第十八条”土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”以及国土资源部颁布的《土地登记办法》第二十七条”依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记”的规定，第三人通过出让方式取得案涉国有土地使用权，但登记的土地用途为城镇单一住宅用地。第三人在开发建设中改变了部分土地的用途建成了商业用房，第三人应当取得市国土局的同意，重新签订土地出让合同及调整土地使用权出让金，并且应缴纳相应的土地出让金，才能取得商业用地登记。2012年2月8日，市国土局对第三人的案涉土地进行了分摊，确定了商业用地面积，但第三人未能缴纳商业用地土地出让金，不符合上述规定，无法取得商业用地登记。2.根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条”不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”及第三十七条”申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）发生变更的材料；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（六）其他必要材料。”的规定，原告向被告申请办理不动产权登记，应当提交国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证。由于第三人未能缴纳商业用地土地出让金，无法取得商业用地登记，致使原告无法提供相关缴费凭证。被告经审核查验，认为原告提交的申请不动产登记的资料不全，不符合办理规定，向原告答复不予办理并说明理由的行政行为并无不当，且适用法律法规正确。原告主张其已经具备办理不动产权属证书的条件，被告应为原告办理不动产权证书的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。3.对第三人提出的西宁市城乡规划建设局颁发的建设用地规划许可证、原西宁市房产管理局颁发的商品房预售许可证与市国土局确定的土地用途不同，三家主管机关的不同行政行为不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条的规定的诉讼意见，该院认为，第三人是依据市政府《关于对2004年第二批国有土地挂牌出让方案的批复》文件经出让而取得案涉土地，该文件中确定土地用途为住宅。市国土局与第三人签订《国有土地出让合同》，确定土地用途为城镇单一住宅符合该文件规定。并且第三人在改变部分土地用途建成商业用房后，市国土局对宗地面积进行了分摊，第三人未按分摊的商业用地面积补缴土地出让金，责任在于第三人。因此对第三人的诉讼意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第一百零二条之规定，判决：驳回原告陈玉超的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈玉超承担。
宣判后，原审原告陈玉超不服，向本院提起上诉称，1.一审判决认定事实不清，与判决结果相互矛盾。一审法院认定第三人在对涉案土地进行开发的过程中对其中部分土地开发建设为商业用房，忽略了土地用途由单一住宅变商住系西宁市规划部门依法变更，非第三人擅自变更，且本案的商业用房与住宅系同一地块，并非是其中的部分土地。一审法院以第三人未对商业用地面积补缴土地出让金判令驳回上诉人的一审诉求，客观上将补缴土地出让金的责任转嫁给了上诉人。2.一审判决适用法律明显错误。上诉人因房屋买卖要求进行不动产登记，是典型的转移登记，故本案应适用《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，而依据此条的规定，转移登记并不需要缴纳土地出让金的凭证。请求二审法院：1.依法撤销西宁市城北区人民法院（2017）青0105行初37号行政判决；2.判令被上诉人对上诉人所有的西宁市城西区西川南路49号5号楼49-27室的房屋办理不动产权证书。3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人市不动产中心答辩称，根据市政府《关于对2004年第二批国有土地挂牌出让方案的批复》（宁政土【2004】10号），第三人大兴源公司通过招拍挂方式取得了位于西川南路殷家庄村用途为城镇单一住宅用地的宗地，在开发过程中其对规划进行变更，由住宅用地变为商业用地。市国土局多次向第三人催缴因改变土地用途产生的土地出让金，第三人一直未缴纳。被上诉人已告知上诉人因未缴清土地出让金，无法办理案涉房产不动产权证，被上诉人不存在不履行职责的情况。故原审法院认定事实清楚，上诉人的诉讼请求无法律依据，请二审法院予以驳回。
原审第三人大兴源公司述称，1.一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。原判查明2004年第三人通过招拍挂取得案涉土地使用权后土地用途发生了变更，但未进一步表述土地用途发生变更的原因是由于城市规划的调整,如果第三人不按要求进行变更就不能取得规划许可证。土地变更后第三人也去缴纳过土地出让金，但因需缴纳的土地出让金过高，第三人未予交纳。2.本案的争议焦点是上诉人是否符合办理所有权证的条件，而原审判决将上诉人不能办理所有权证的责任归结于第三人。第三人认为一审法院的判决超出了上诉人诉讼请求及法院审理范围。请求二审法院在维持一审判决的基础上对此表述予以改正。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条：”不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”的规定，本案被上诉人市不动产中心具有对辖区范围内不动产进行登记管理的法定职责。根据《土地登记办法》第二十七条”依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记”的规定，以出让方式取得土地使用权的使用者应当支付全部土地出让金后申请办理相关登记。本案第三人在土地改变用途后未缴纳土地出让金。《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条及第十八条对不动产登记申请人应提交的材料及不动产登记机构收到不动产登记申请材料后的办理要求均作了明确规定。同时《不动产登记暂行条例实施细则》对房屋所有权登记应提交的材料予以细化。本案被上诉人在受理上诉人的登记申请后对申请材料进行了审查，履行了审慎审查的法定职责，因上诉人提交的申请材料不符合上述规定的形式要件，故被上诉人不予办理不动产权证登记有据可依。另本院认为对于上诉人提出被上诉人应向第三人催缴土地出让金的建议应引起被上诉人的足够重视。
综上，原审判决认定事实清楚、程序合法、判决结果正确、应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈玉超负担。
本判决为终审判决。
审判长金爱萍
审判员祁小芹
审判员丁笑曦
二〇一八年一月十日
书记员杨子琪