广东省紫金县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1621民初1527号
原告河源市崇远实业发展有限公司。
法定代表人梁某崇。
委托代理人赵某竣，广东国信信扬律师事务所律师。
被告河源市新生压铸金属制品有限公司。
法定代表人刘某淙。
委托代理人焦某洋，广东正显律师事务所律师。
委托代理人刁某海，公司员工。
原告河源市崇远实业发展有限公司（下简称“崇远公司”）诉被告河源市新生压铸金属制品有限公司（下简称“压铸公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘越东独任审判，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告“崇远公司”的委托代理人赵某竣，被告“压铸公司”的委托代理人焦某洋、刁某海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告“崇远公司”诉称：一、2016年，被告压铸公司将其厂区内的三栋办公宿舍楼及周边空地一并出租给原告崇远公司用于开办古竹崇远学校，并承诺将喷油车间搬离至古竹崇远学校范围120米以外区域；原告“崇远公司”依约履行了相关合同义务。
2016年5月26日，原告“崇远公司”与被告“压铸公司”签署《租赁合同》，约定：压铸公司将其位于紫金县古竹镇经济开发区新生工业园厂区内的1号办公楼、2号宿舍楼、3号宿舍楼及周边10000余平方米的可用空地一并出租给“崇远公司”，用于教学或教学配套相关用途。
2016年7月14日，“崇远公司”取得了《关于同意筹设江东新区古竹镇崇远实验学校的批复》，学校暂定名为江东新区古竹镇崇远实验学校（下称古竹崇远学校），校址为江东新区古竹镇经济开发区新生工业园区内，筹建期为二年。嗣后，“崇远公司”依约支付了押金、租金并陆续投入数百万元对租赁物进行改造、装修并购置大量教学生活设备设施等。
2016年12月6日，压铸公司与“崇远公司”签订《补充协议》约定：压铸公司为配合崇远公司取得政府环保部门合法环保手续，同意将现有喷油车间（又称喷涂车间）搬离距崇远公司租赁范围120米以外自用场地。
二、被告“压铸公司”始终拒不履行喷油车间搬迁承诺，致使古竹崇远学校无法顺利完成学校筹办活动，以致办学活动一再受阻，原告合同目的即将落空。
2017年初，“崇远公司”向河源市环境保护局提交了《江东新区古竹镇崇远实验学校的建设项目环境影响报表》。然而在2017年3月的审核期间却被告知：古竹崇远学校租赁取得的办学场地已被压铸公司的喷涂车间扩建项目的100米卫生防护距离包络线所覆盖，故古竹崇远学校无法通过环境影响评价。
鉴于“压铸公司”迟迟拒不履行喷油车间搬迁承诺且已严重影响古竹崇远学校的筹办活动，“崇远公司”于2017年3月向“压铸公司”行使同时履行抗辩权：先支付一半租金、并以“压铸公司”立即搬迁喷油车间之合同义务为前提再支付另一半租金；2017年5月，“压铸公司”主动向“崇远公司”作出口头允诺立即搬迁喷油车间，故“崇远公司”于当月付清了半年租金；然而“压铸公司”在收齐租金后，故伎重施仍拒不履行搬迁承诺。2017年7月，“崇远公司”再次书面函告“压铸公司”《请贵司尽快全面履行搬迁喷油车间合同义务的通知》，“压铸公司”仍置之不理。
原告认为：古竹崇远学校从事生产教学活动具有很强的时效性，因“压铸公司”始终拒不履行喷油车间搬迁承诺，古竹崇远学校办学活动自2017年3月以来已被延误6个月之久，且已错过2017年9月1日这一重要教学时点，“压铸公司”的严重违约行为已导致“崇远公司”签订租赁合同之目的即将落空，为维护自身合法权益，请求判令：1、被告“压铸公司”继续履行原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议》；2、被告“压铸公司”立即将喷油车间搬离至距江东新区古竹镇崇远实验学校范围120米以外的场地；3、诉讼费用由被告“压铸公司”全部负担。
原告向法庭提供的证据有：1、《租赁合同》、《补充协议》、紫府国用（2004）第765号土地使用证、“压铸公司”的企业信用信息公示；2、《关于同意筹设江东新区古竹镇崇远实验学校的批复》、三张电汇凭证及收据（含授权书）；3、“压铸公司”平面图、古竹崇远学校项目的四至图、总平面布置图；4、“压铸公司”关于喷涂车间扩建项目的环境影响评价文件的受理公告、紫环批[2017]5号批复、环境影响报告书的部分摘录内容；5、《请贵公司尽快全面履行搬迁喷油车间合同义务的通知》、寄送单底。
被告“压铸公司”主要答辩意见：1、被答辩人诉状所述不是事实；2、答辩人无违约且一直在履行合同义务；3、被答辩人有无故违约及丧失商业信誉的行为，且违法解决争端；4、依据合同法规定，答辩人有权利要求被答辩人先履行合同义务；5、对于搬迁喷油车间问题，《补充协议》约定搬迁喷油车间已经有明确的条件，原告丧失商业信用，在满足其他搬迁条件同时必须预先支付足额的搬迁费用；被答辩人先行违约且丧失商业信誉，无权要求答辩人无条件立即搬迁喷油车间，如被答辩人欲继续履行合同，须提供合法手续，达到搬迁条件，且被答辩人必须提前支付搬迁费用，或依法提供担保，否则，自行承担因其消极履行合同义务的一切法律后果。故请求驳回其第二项诉讼请求，立即履行合同约定足额支付租金、水电费等义务。
被告“压铸公司”向本院提交证据有：1、被告工商登记信息；2、租赁合同、押金；3、补充协议；4、催缴水电费、租金通知函；催缴时间是2017年4月7号，对方收到通知函后一直到5月4号才支付了租金的四分之一，以证明原告未按合同履行义务；5、租金收据；收到一半租金22.5万，对方按季度缴，擅自变更方式；6、责令整改通知书；对方违法招生被责令整改，以证明原告是违法经营；7、复函、邮寄回执；8、律师函、邮寄回执；9、照片、报警记录。
经审理查明，原告“崇远公司”在江东新区古竹筹设“崇远学校”。
2016年5月26日，原告“崇远公司”与被告“压铸公司”经协商，签订了一份《租赁合同》，主要约定：
1、被告位于紫金县古竹镇经济开发区新生工业园新生压铸金属制品有限公司内。1号办公楼一栋三层面积为1600左右平方米、2号楼宿舍楼一栋四层4300，3号宿舍楼一栋2000左右平方米，全部都为钢架混凝土结构的楼房（下称该物业），及周边可用空地10000多平方左右，按图纸所规划的出租范围及位置和现有的供水供电等设备及现有的装修设施，租给原告用于教学或教学配套相关用途，不可作为其他用途，原告自愿承租。
2、租赁期限为十五年，从2016年10月1日起至2031年10月1日止；被告应在本合同生效当日将上述租赁场所交付原告使用。
3、押金为人民币25万元，原告在办学许可证下达后3个工作日内付给被告押金；租金收取（1）2016年10月1日至2019年10月1日年租金为人民币每年450000元。（2）2019年10月1日至2022年10月1日年租金为人民币每年500000元。（3）2022年10月1日至2025年10月1日年租金为人民币每年530000元。（4）2025年10月1日至2028年10月1日年租金为人民币每年600000元。（5）2028年10月1日至2031年10月1日年租金为人民币每年640000元。租金每半年收取一次，时间为每年3月1日至3月10日和每年9月1日至9月10日前，由原告按上述时间将租金汇入被告指定账户。
4、变更和解除合同条件：（1）租赁期间，双方不得无故解除合约；（2）合同期满，如原告要求续租，须在租赁期满前两个月告知被告，经被告同意后重新签订租赁合同，同等条件下原告有优先续租权利。
5、违约责任：（1）原告需按照国家法律法规合法经营，若原告利用该物业进行违法活动，损坏公共利益，被告有权单方面解除合同，押金不予退回，原告另需支付半年的租金给被告作为赔偿；（2）合同终止时，原告拒不搬迁，被告有权向人民法院起诉和申请执行，被告因此所发生的损失由原告负责赔偿；（3）原告在租赁期内不得将该物业擅自分租或分割经营，否则视为违约……
合同签订后，双方按照约定履行了一定相关交付租赁场所和支付租金等的义务；至2016年12月6日，双方又经协商，签订了一份《补充协议》，主要约定如下：
双方在平等，自愿的基础上，就原告承租甲方房屋场地，能取得环保部门合法环保手续，用于教学及教学配套设施使用，特签此补充协议；1、被告为配合原告取得政府环保部门合法环保手续，同意将现有喷油车间，搬离距原告租赁范围120米以外自用场地。（1）原告负责被告搬迁喷油车间所产生的所有费用（改建及搬迁费用）；（2）原告必须按环保要求，做好环保防护设施，确保承租场地环境安全，并取得环保部门合法环保手续；（3）因原告原因未能履行补充协议，原告要赔偿被告喷油车间迁移产生的损失（房屋修复款、误工费用及违约项款）；（4）若原告未取得政府合法手续，违规经营，后果自负，被告不承担任何责任；（5）如政府部门对喷油车间迁移不作强制性要求，双方当首先选择不搬迁方案；（6）喷油车间迁移采用投资最小化原则，政府部门若同意利用被告现有空置厂房的，以搬迁移到当前符合距离要求的被告现有厂房为首选。本补充协议为租赁合同的组成部分，与双方于2016年5月26日在新生压铸金属制品有限公司签订的《租赁合同》具有同等法律效力，双方签字盖章后生效。
在《租赁合同》、《补充协议》履行过程中，因原告认为被告压铸公司始终没有履行喷油车间搬迁承诺，将喷油车间搬迁距崇远公司租赁办学范围的120米以外自用场地，导致崇远学校不能办理合法环保手续，致使古竹崇远学校无法顺利完成学校筹办活动，以致办学活动一再受阻，合同目的即将落空为由，经原告催促无果，遂向本院提出上述诉讼请求。
本院根据双方的争议焦点，于2017年10月17日汇同双方当事人现场勘查，经现场勘查：1、原告租赁被告筹办学校的地点坐落于河源市江东新区古竹四维村范围，被告公司位于租赁筹办的崇远学校场所后面，现被告公司与筹办学校仍为共同大门方向出入；2、争议搬迁的喷油车间位于被告公司一长约80米，下宽约75米、上宽约42米的仓库范围内，上宽42米线与原告租赁范围最近线处为26米。
上述事实，有原、被告双方提供的相关证据、现场勘查和庭审笔录等证据证实。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。
原告在合同订立后，已经接收了租赁场所和履行了合同支付租金的义务；被告亦已经履行了交付租赁场所义务和接收了原告租金的权利，作为出租人的被告于本案，按原告的诉讼请求及根据《补充协议》，其主要的合同义务就是履行厂区内的喷油车间搬迁至离租赁场所120米外的地方；经本院派员进行现场勘查，该喷油车间位置属于距离租赁场所120米内被告厂区的仓库范围内，且被告又未按《补充协议》约定的“如政府部门对喷油车间迁移不作强制性要求，双方当首先选择不搬迁方案”，向本院提供“政府部门对喷油车间迁移不作强制性要求”的证据，故本院应当按照双方的约定要求，确定该厂区内的喷油车间应当按照双方的约定，搬迁至离租赁场所120米外的地方为宜；因被告未按合同约定将喷油车间搬迁至离租赁场所120米外的地方，该行为违反了双方合同的约定，构成违约；据此，原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持；至于被告认为原告拖付租金和“丧失商业信用，在满足其他搬迁条件同时必须预先支付足额的搬迁费用，无权要求其无条件立即搬迁喷油车间，必须提前支付搬迁费用，或依法提供担保，否则，自行承担因其消极履行合同义务的一切法律后果”的辩解问题，经本院审查认为，原告拖付租金于本案是另外不同的法律关系，被告可以另行主张权利；至于“喷油车间搬迁费”问题，《补充协议》约定“原告负责被告搬迁喷油车间所产生的所有费用（改建及搬迁费用）”，并未约定搬迁费（改建及搬迁费用）必须先行支付；当然，被告履行了喷油车间的搬迁后，相关费用问题双方不能协商解决，同样可另循途径主张权利；据此，被告辩解要求原告先行支付“喷油车间搬迁费”才搬迁的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、确认原告河源市崇远实业发展有限公司与被告河源市新生压铸金属制品有限公司于2016年5月26日、2016年12月6日签订的《租赁合同》和《补充协议》有效，双方继续履行。
二、限被告河源市新生压铸金属制品有限公司于本判决生效之日起30日内，将喷油车间搬离至距江东新区古竹“崇远”实验学校租赁场所范围120米以外的场地。
本案受理费8050元，因适用简易程序减半收取4025元，由被告河源市新生压铸金属制品有限公司负担；立案时原告河源市崇远实业发展有限公司先行预交受理费4025元，本判决生效后予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审判员 刘越东
书记员 钟叔明
书记员 钟叔明