江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终5446号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京帝博置业有限公司，住所地南京市鼓楼区三牌楼大街151号。
法定代表人：黄河，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭健，江苏苏德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊孝等，江苏苏德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京心动时刻游戏厅，住所地南京市秦淮区洪武路50号。
代表人：蒲宗焕，该公司投资人。
委托诉讼代理人：蒋进，江苏苏商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨天，江苏苏商律师事务所律师。
上诉人南京帝博置业有限公司（以下简称帝博公司）与被上诉人南京心动时刻游戏厅（以下简称心动时刻游戏厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初10608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人帝博公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、双方并未对2014年上半年租金达成任何协议，并未放弃租金主张，上诉人曾多次发函向被上诉人主张该期间的租金。2、没有证据证明通往金贸大厦南侧停车场内的通道被封堵，南京市各级政府均没有发文要求改造，无论是从设计、建造及施工均应当由所在地的政府统一进行，不可能让被上诉人独自进行改造。3、一审法院以被上诉人提供的无原件的《金贸户外广告制作安装合同书》来认定事实，无任何依据，被上诉人没有提供任何批准文件、发票及结算依据，即便是上诉人要求被上诉人自行改造，涉及的改造费用也应当由双方进行结算。4、被上诉人恶意拖欠租金，上诉人有权行使合同解除权。5、人行天桥的所有权并非上诉人所有，天桥是否拆除、什么时间拆除，上诉人及案外人均无法控制，涉及的商业风险应当由其自行承担，与上诉人无任何关联性。6、上诉人出租房屋给被上诉人约定了经营范围，并不包括房屋以外的任何附属设施，在承租期间，被上诉人没有向上诉人提出过任何维修要求，一审法院适用法律错误，依法应当改判。另外，被上诉人一直拒绝承认收到上诉人的函件，实际上该函件的签收人与人民法院传票的签收人是同一人，一审法院未认定律师函的效力属于事实认定不清。
被上诉人心动时刻游戏厅辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
帝博公司向一审法院起诉请求：1、解除帝博公司与心动时刻游戏厅签订的《协议书》，心动时刻游戏厅交还房屋及所有附属设施；2、心动时刻游戏厅立即支付拖欠的房屋租金193698.6元、违约金13465.76元；3、心动时刻游戏厅按604元/天的标准支付2016年10月26日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。
心动时刻游戏厅向一审法院反诉请求：1、继续履行双方签订的《协议书》；2、自2016年1月1日起至租期届满，年租金降低50000元。
一审法院认定事实：
涉案房屋所有权人为南京金贸百货有限公司。2001年10月22日，南京金贸百货有限公司将包含涉案房屋在内的金贸大厦1－4层出租给南京叶氏商贸责任有限公司（以下简称叶氏商贸公司）。2005年10月27日，叶氏商贸公司将涉案房屋转租给帝博公司，租赁期限自2005年10月18日起至2017年2月28日止。2008年8月25日，叶氏商贸公司与帝博公司签订《租赁合同》，约定：叶氏商贸公司将金贸大厦一楼（隧道）、天桥（隧道）、三辅楼（隧道）供帝博公司作为通道、广告位使用，隧道租金为每年140000元；如金贸大厦东面洪武路上的天桥拆除，则帝博公司不再支付隧道的租金，同时通道内客户由帝博公司移交给叶氏商贸公司。2008年9月16日，帝博公司与邱吉茂签订《协议书》，约定：帝博公司将涉案房屋出租给邱吉茂，租赁期限自2008年9月16日起至2017年2月28日止；年租金200000元，每半年支付一次，每次提前15日，先付后使用；租赁期间房屋租金每三年递增5%。签约后，帝博公司按约将涉案房屋交付邱吉茂用于经营心动时刻游戏厅。
2014年3月18日，叶氏商贸公司向帝博公司发出《回复函》，载明：洪武路天桥暂时封闭属于市政规划，目前政府部门对天桥的规划方案尚未明确，对整栋大楼的业主都有影响，其将继续跟踪协调，并向有关部门反应。同年8月5日，帝博公司致函叶氏商贸公司，载明：因洪武路天桥加固维修，天桥自2014年1月3日至7月28日被停止使用，致承租户不能满足经营需要，造成经济损失，承租户至今仍拖欠帝博公司租金375000元；要求将扣除天桥部分70000元租金的剩余租金先行支付。2016年8月23日，帝博公司致函叶氏商贸公司，再次提出扣除天桥部分租金的问题，同时提出因经济形势压力，尤其是天桥拆除对经营户的影响非常大，导致其2015年至2016年的房租至今未收到，至今还在和经营户商榷租金交付折让事宜。
心动时刻游戏厅承租涉案房屋及三辅楼1002平方米房屋（另案处理），用于经营游戏厅及网吧。上述经营场所位于金贸大厦三楼，心动时刻游戏厅承租上述房屋时，主要出入通道为从洪武路人行天桥进入金贸大厦二楼，由二楼通往三楼的楼梯进入营业场所，另一出道为自金贸大厦南侧停车场院内自动扶梯及楼梯进入。另三楼营业场所有一扇门与金贸大厦内的五星电器相通。2016年初，洪武路天桥被拆除，该处通往金贸大厦的出入通道亦被封堵。
关于双方争议的心动时刻游戏厅是否欠付2014年上半年租金的问题，帝博公司主张心动时刻游戏厅尚未支付2014的上半年租金，心动时刻游戏厅认可该项费用未实际缴纳，但主张因2014年天桥暂时封闭以及心动时刻游戏厅垫资整修金贸大厦南侧停车场门头、围档，双方经协商，同意以两处房屋的半年房租冲抵其花费的装修款。为证明上述事实，心动时刻游戏厅提交以下证据：1、收据，证明双方经协商，以两处房屋半年的租金冲抵心动时刻游戏厅花费的装修门头等费用，涉及本案涉案房屋的租金减免105000元。2、《金贸户外广告制作安装合同书》，证明2014年青奥会期间，因涉案房屋通往金贸大厦南侧停车场院内的通道影响市容，如不改造即会被拆除，故心动时刻游戏厅找帝博公司要求解决，帝博公司要求心动时刻游戏厅自行想办法围挡修饰一下，心动时刻游戏厅即找装修公司进行改造，花费400000元。3、叶氏商贸公司流行广场管理分公司出具的《说明》，证明2014年进行门头改造时叶氏商贸公司参与指导，帝博公司与心动时刻游戏厅达成协议，由心动时刻游戏厅先行垫付建造南侧门头款项，帝博公司同意花相关费用解决此事，同时叶氏商贸公司给予帝博公司70000元天桥房租减免。经质证，帝博公司对收据的真实性不持异议，认为双方就2014年上半年的租金有过协商，但至今协商没有结果；对《金贸户外广告制作安装合同书》的真实性不予认可，认为如涉案房屋需改造，应有新街口管委会下达的行政命令，如有改造系心动时刻游戏厅出于自身宣传需要所做，不能证明系帝博公司要求其制作：对《说明》的真实性亦不予认可，认为该证据由第三方叶氏商贸公司市场部盖章，与帝博公司承租的单位没有任何关系，该第三方不能证明帝博公司与心动时刻游戏厅之间有过协议，没有任何证据证明游戏厅的出入口会被封堵，系心动时刻游戏厅主动臆断。一审法院认为，上述证据结合现场情况能够证明心动时刻游戏厅曾于2014年在金贸大厦南面停车场一侧进出通道外搭建围档并统一装修门头；从帝博公司开具的收据来看，除2014年度少收30余万元租金外（涉及两处房屋，本案涉案房屋少收租金105000元），之后在心动时刻游戏厅缴纳房屋租金时并未首先用于抵付2014年少收的租金，而是均对应开具了缴纳时间段的收据，直至2016年5月31日；心动时刻游戏厅所举证据相互印证能够证明双方已就2014年度半年租金的减免达成了一致意见，心动时刻游戏厅无需再缴纳该期间的租金。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、心动时刻游戏厅是否欠缴租金，帝博公司行使合同解除权有无事实及法律依据；二、心动时刻游戏厅要求降低租金有无事实及法律依据。关于争议焦点一，一审法院查明截至2016年5月31日，心动时刻游戏厅并不拖欠租金；2016年6月1日之后的租金确未缴纳，起因是2016年初通往金贸大厦的洪武路人行天桥拆除，进入涉案房屋的主要通道被堵，导致心动时刻厅经营环境出现重大变化，其因此与帝博公司就租金减让等问题进行磋商，双方尚未就此达成一致意见，故心动时刻游戏厅并非恶意拖欠租金，帝博公司以此为由行使合同解除权、要求心动时刻游戏厅返还房屋并支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于争议焦点二，一审法院认为，心动时刻游戏厅承租的系经营性用房，且租赁标的物系位于综合性商场内部的店铺，承租店铺的经营行为有赖于整个商场的经营秩序和经营环境的正常有序进行；2016年洪武路人行天桥的拆除，阻断了涉案房屋与户外相通的主要出入口，剩余的出入通道一处位于金贸大厦南侧停车场院内，还有一处虽与大厦内的五星电器相通，但网吧、游戏厅营业时间客观上与电器销售商场的营业时间不同，该处通道不能完全满足游戏厅的经营需要；天桥拆除对大厦内经营户造成的影响，帝博公司以及叶氏商贸公司亦是认可的，故心动时刻游戏厅反诉要求降低租金，有事实及法律依据，应予支持。对于降低租金的起始时间以及降低标准问题，鉴于心动时刻已按原合同标准缴纳2016年5月31日之前的租金，故一审法院认定应自2016年6月1日起降低。对于降低标准，一审法院综合考量原租金标准、经营业态、影响程度等因素，酌定自2016年6月1日起租金标准降低至190000元/年为宜，心动时刻游戏厅应自2016年6月1日起按此标准向帝博公司缴纳租金至合同期满。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、降低南京帝博置业有限公司与南京心动时刻游戏厅关于南京市洪武路50号金贸大厦三辅楼靠自动扶梯一侧210平方米房屋的租金标准，自2016年6月1日起年租金为190000元。二、南京心动时刻游戏厅于本判决生效之日起十日内按190000元/年的标准向南京帝博置业有限公司支付租金142500元（自2016年6月1日起计算至2017年2月28日）。三、驳回南京帝博置业有限公司的其他本诉诉讼请求。四、驳回南京心动时刻游戏厅的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费5619元、反诉案件受理费565元，共计6184元，由南京帝博置业有限公司、南京心动时刻游戏厅各负担3092元。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理中，被上诉人提交案外人单柒利本人工作照片复印件4张，欲证明：1、上诉人提交的函件签收人叫单柒利，而此人是在金茂大厦附近收垃圾的，并不是被上诉人的员工，也不是金茂大厦的员工，其无权代表被上诉人收取任何东西。2、双方就门头制作的费用达成了合意。上诉人对该证据的真实性及证明目的均不予认可，认为单柒利属于合法签收，被上诉人签收人民法院传票的人也是此人。
本院认为，2014年存在天桥封闭的情况，该情况的出现会影响心动时刻游戏厅的经营，帝博公司在该年度少收取了部分租金，之后自2015年至2016年5月31日心动时刻游戏厅正常交纳租金，帝博公司对应开具了该时间段的租金，并未抵扣2014年未交纳的租金，鉴于以上事实，同时一审法院结合《收据》、《金贸户外广告制作安装合同书》及叶氏商贸公司流行广场管理分公司出具的《说明》认定双方就2014年度半年租金的减免达成合意，有事实与法律依据。2016年初洪武路人行天桥拆除，进入涉案房屋的通道被堵，这一事实影响了心动时刻游戏厅的经营，心动时刻游戏厅与帝博公司就租金减让等问题进行磋商，故心动时刻游戏厅未交纳2016年6月1日之后的租金并非恶意，帝博公司以此为由解除合同，依据不足。因洪武路人行天桥拆除影响了心动时刻游戏厅的经营，订立合同时的环境发生较大变化，故一审法院酌定自2016年6月1日起租金按每年190000元标准计算，于法有据。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5619元，由上诉人南京帝博置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 张旭东
审判员 孙 伟
二〇一七年十一月十五日
书记员 郭旭冬