广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀民初字第676号
原告：张华威。
委托代理人：王万林，广西中远律师事务所律师。
被告：雷蕾。
原告张华威与被告雷蕾租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告张华威及其委托代理人王万林、被告雷蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张华威诉称：2013年11月，被告与原告口头约定，被告将其承租的桂林某剧场地下层（位于桂林市某路某号）转租给原告，用作经营停车场。双方另约定被告支付合同履约保证金13万元，转让费7万元。原告分别于2013年11月26日、2013年12月6日通过银行转账2万��、18万元给被告。2013年12月24日，原、被告签订书面租赁合同。之后，原告通过了解得知，出租人桂林市中心剧场有限责任公司（以下简称“中心剧场公司”）与被告签订的租赁合同约定，被告不能转租，因此原告无法从出租人中心剧场公司及被告处得到办理停车场相关手续的文件和资料，无法履行合同和实现合同目的。原告为维护合法权益诉至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的《桂林中心剧场地下层承包租赁合同》无效，若合同有效则请求解除；2.被告返还原告保证金13万元；3.被告返还原告转让费7万元；4.被告赔偿原告损失1万元（暂计1万元，此后以20万元为本金，从2013年12月7日起至本案生效判决之日止，按银行同期贷款利率计算）；5.本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张提交如下证据：1.桂林中心剧场地下层承包租赁合同，证明原、被告转租桂���中心剧场地下层的事实；2.中国工商银行历史明细清单两张，证明原告已支付被告20万元的事实，13万是合同履行保证金，7万元是转让费；3.中国工商银行电子银行回单两张，证明原告已支付被告20万元的事实；4.微信记录，证明被告一直没有给原告看过其与中心剧场公司签订的租赁合同。
被告雷蕾答辩称：一、被告于2013年12月23日与中心剧场公司签订一份《桂林中心剧场地下层租赁合同》，取得中心剧场地下层八年承租权。承租后被告即与原告合伙经营。2013年12月，原告提出由其个人经营，原告亦同意双方即于2013年12月24日签订《桂林中心剧场地下层承包租赁合同》，约定：由原告向被告承租八年，第一、二年租金均为每月37500元，以后第三年起每年递增5%。被告转租给原告已经取得中心剧场公司的口头同意，原告是因经营不善才提出合同无效，合同无���的责任应由原告承担。二、按照无效合同处理，原告应支付其使用场地期间的场地使用费每月37500元至其交还被告止，扣除其已交的履约保证金13万元，至2014年7月31日止，原告还应支付被告2万元。从2014年8月1日其至实际交还之日止，按每月37500元计算。三、原告于2013年11月26日、12月6日分两笔转给被告20万元，其中13万元为合同履约保证金，7万元为归还被告的借款，双方并未谈及场地转让费事宜。四、原告提出的1万元的损失没有事实依据和法律依据。
被告对其辩解未提交证据。
本院依原、被告的申请调取如下证据：《桂林中心剧场地下层租赁合同》一份、水电登记单一张、退租申请函一份。
经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议。原、被告对本院调取证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2013年11月，原、被告双方就租赁桂林中心剧场地下层的相关事宜达成口头协议，约定被告准备将其承租的桂林中心剧场地下层转租给原告经营，原告交纳13万元合同保证金及7万元的转让费。2013年11月26日，原告通过网上银行转款2万元给被告，2013年12月6日，原告通过网上银行转款18万元给被告。
2013年12月23日，中心剧场公司作为甲方与被告雷蕾作为乙方签订《桂林中心剧场地下层租赁合同》一份，约定：甲方将桂林中心剧场地下层（约1800平米）租赁给乙方做停车场经营使用；租赁期限八年，从2014年3月1日至2022年2月28日；乙方每月5日前向甲方交纳本月租金；乙方第一年的场地年租金40万元，以后每年的场地租金在上年基础上递增5%，即2014年3月1日至2015年2月28日年租金40万元，月租金33334元；合同双方签字后，乙方向甲方交纳合同履约保证金13万元，租赁期满合同终止后，不计息退还乙方；2014年1月1日至2014年2月28日作为乙方装修期，装修期甲方免收乙方租金（水电费由乙方自理）；合同生效后，甲方将租赁场地移交乙方，甲方协助乙方办理经营所需的相关手续，乙方自己办理经营所需各种证照，不得无证经营；乙方不按时交纳租金的，应按照银行关于迟付款的规定，向甲方偿付滞纳金，逾期一个月不交租金的，视为违约，甲方有权单方面解除与乙方的租赁合同，不退履约保证金，不承担任何赔偿责任；乙方租赁期没满要求提前终止合同的，虽经甲方同意，履约保证金也不能退还乙方；甲乙双方在都没有违反合同的情况下，任何一方没经对方同意单方面解除合同属违约，违约方将承担赔偿对方由此造成的一切经济损失；乙方不得将场地转租转让给他人，租赁���满，乙方如需续签，在同等条件下有优先租赁权；等等。2013年12月24日，被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《桂林中心剧场地下层承包租赁合同》，约定甲方将桂林中心剧场地下层（约1800平米）承包给乙方做停车场经营使用；租赁期限八年，从2014年3月1日至2022年2月28日；乙方每月1日前向甲方交纳本月租金；乙方第一、二年的场地年租金45万元，以后每年的场地租金在上年基础上递增5%，即2014年3月1日至2015年2月28日年租金45万元，月承包金37500元；合同其余内容与被告和中心剧场公司签订的租赁合同基本一致。2014年1月1日，原告到中心剧场公司签字确认了水电度数，从保安处取得了钥匙。2014年3月27日，原告与被告联系办理经营停车场的相关手续事宜，要求被告提供停车场合同及房产证，被告要求原告先交付2014年3月的租金。原告一直未能办理经营手续，未进���经营。原告未向被告交付承包金，被告未向中心剧场公司交付租金。在庭审过程中，原、被告表示若合同有效，同意解除合同。
2014年4月1日，被告向中心剧场公司提交一份退租申请函，载明：“桂林中心剧场有限责任公司：本人于2013年12月23日与贵公司就中心剧院地下层以停车场用途签订租赁合同以来，深受贵公司照顾和支持，但在实地进场勘察改建中遇到以下问题：1.在靠近杉湖酒店这一侧的进出口，均无法做停车场进出口使用，且该侧进出口位置前存在长期无证私营停车收费现象，对该场地未来的经营秩序产生严重影响；2.在面向漓江大瀑布、靠近粥城的地下通道出入口处，由于建筑物基础设施的局限性，作为唯一可做车道使用的出口无法实现双向进出口车道用途；因此在经过长期的考虑及努力解决无果的情况下，同时也希望不影响贵公司该场地的重新招租，故忍痛向贵公司提出退租申请，希望贵公司在合作中止后退还场地押金，缓解经营压力。”
本院认为，本案争议的焦点一是双方的承包租赁合同是否有效；二、被告是否应将收取的保证金及转让费退还原告。
一、关于双方的承包租赁合同是否有效的问题。
原、被告双方签订的承包租赁合同实为转租合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同。原告认为被告将停车场转租给其未经过中心剧场公司的同意，应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”���合同法对承租人转租需要出租人同意的要求，是为出租人设定了一个法定的合同解除条件，并非规定未经出租人同意的转租合同无效，在无其他无效原因存在的情况下，转租合同对于承租人与次承租人来说应当认定有效。现原、被告均表示合同有效的情况下，同意解除合同，故本院确认双方的合同解除。
二、关于被告是否应将收取的保证金及转让费退还原告的问题。
收取转让费现已成为转租活动中的交易习惯和商业惯例。转让费数额的确定，一般考虑以下几个因素：1.有形资产的费用，即原承租人在租赁物内进行装修、添附的固定物所包含的价值。这些固定物、添附物已经固着于租赁物，原承租人无法将其投资收回，只能从转让的后手中获得一些补偿。2.无形资产的费用，即该租赁物的地理位置、客流量及经过原承租人的经营，积累的人脉基础等，这些都是一种无形的商业价值。3.租赁期限。原承租人提前退回承租租赁物，受让人才能取得在租赁物中从事商业活动的权利。原承租人在原租赁期限内应获得一部分的经营预期利益。原告通过银行向被告两次支付2万元、18万元，合计20万元，其中13万元为合同履约保证金，剩余的7万元原告主张是转让费，被告主张是归还之前的借款。本院认为，被告主张7万元系归还之前的借款，但未能提供证据证实双方之前存在借贷关系，结合原告的转款情况及双方签订的承包租赁合同及交易习惯和商业惯例，本院认定7万元应为转让费。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原、被告双方约定：被告有义务��助原告办理经营所需的相关手续，原告自己办理经营所需各种证照，不得无证经营，但从原告提交双方的微信记录来看，被告方并未将原告办理证照需要的租赁合同、房产证等相关材料提供给原告，导致原告无法办理证照，无法进场经营，被告已构成违约。且被告辩称其转租经过中心剧场公司同意，亦未能提交证据证实。2014年4月1日，被告在未通知原告的情况下，向中心剧场公司提出了退租申请，原告也无法再使用该出租场地。因原告一直未能租赁使用出租场地，其交付给被告的履约保证金及转让费，被告应当予以退还，由此遭受的损失，被告应予赔偿。原告主张从2013年12月7日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算损失，本院认为应从原告主张权利即起诉之日起计算损失。
关于被告提出原告应支付场地使用费的问题，因被告未提起反诉，故本案不进行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告张华威与被告雷蕾2013年12月24日签订的《桂林中心剧场地下层承包租赁合同》；
二、被告雷蕾退还原告张华威保证金13万元；
三、被告雷蕾返还原告张华威转让费7万元；
四、被告雷蕾赔偿原告张华威损失（损失计算，从2014年7月2日起至本案生效判决确定的履行期限之日止，按中国人民银行同期流通资金贷款利率分段计付）；
本案案件受理费4450元，因适用简易程序减半收取2225元（原告已预交），由被告雷蕾负担。
上述应履行义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法���第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费4450元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 阳 瑜
二〇一四年八月十二日
书记员 韦素素