四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终1096号
上诉人（原审被告）:何渝，男，1972年9月10日出生，汉族，教师，住泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：胡云，古蔺县唯理法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：中国人民银行古蔺县支行，住所地四川省泸州市古蔺县古蔺镇迎宾大道旁，统一社会信用代码11510424008375165X。
负责人：屈波，行长。
委托诉讼代理人：刘泽超，四川秉和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗代刚，四川秉和律师事务所律师。
上诉人何渝因与被上诉人中国人民银行古蔺县支行（以下简称古蔺人行）返还原物纠纷一案，不服四川省古蔺县人民法院（2017）川0525民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案开庭进行了审理，上诉人何渝的委托诉讼代理人胡云、被上诉人古蔺人行的委托诉讼代理人刘泽超、罗代刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何渝上诉请求：1.依法撤销原判决，查明本案事实依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，一审法院未能正确认定本案被上诉人违背诚信原则，严重违约，上诉人与被上诉人2014年7月24日双方签订的《人行古蔺县支行老办公楼租赁合同》是双方真实意思表示，双方主体适格且内容没有违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同，双方在合同签订时已经明确了约定了终止或解除该合同的特定条件，所约定的条件并未成就，双方应当继续履行，其次一审法院审理本案时遗漏了重要的当事人，即古蔺县卓雅艺术幼儿园及其合伙人，三是一审法院没有查明被上诉人一再违约的事实和背景，在一定程度上支持并怂恿了被上诉人的违约行为，有失公平正义，被上诉人与上诉人签订的《人行古蔺县支行老办公楼租赁合同》时隐瞒了该房屋存在瑕疵的重要事实，合同签订后上诉人知道时已经不得不接受，经被上诉人同意，上诉方才投入巨资对所租赁的房屋进行加固型装修，装修后，被上诉人还对已加固的租赁物进行鉴定，符合安全标准后才投入使用，产生本案是被上诉人在职工上访过程中害怕追责才冒险违约。二、一审判决审判程序存在违法，根据本案一审在案证据，上诉人与被上诉人2014年7月24日双方签订的《人行古蔺县支行老办公楼租赁合同》明确载明双方当事人情况，法庭应该追加卓雅艺术幼儿园的其它合伙人到庭参加本案诉讼，然而一审法院在审理本案时非但没有追加判决书中也只字未提，显然遗漏了本案的其它利害关系人，其判决严重损害了他人利益。三、一审判决适用法律错误，依照合同法第一百零七条规定，一审法院对法律断章取义，没有正确的认定上诉人与被上诉人签订合同的明确约定以及所涉及标的物适用的特殊性，错误的适用了法律，作出了错误的判决。综上一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序存在瑕疵，其判决结果损害了上诉人和其他人的合法权益，请二审法院查明本案事实，支持上诉人的上诉请求。何渝的委托诉讼代理人在二审庭审中明确其提出具体改判请求为驳回被上诉人古蔺人行的一审诉讼请求，并对上诉理由补充如下：关于一审法院适用法律存在不足或遗漏问题，被上诉人在本案中系违约，按照民法精神以及合同法诚信原则，违约方没有合同解除权，其请求解除合同也不该得到法律支持。
古蔺人行的委托诉讼代理人辩称：一、根据合同相对性原则，一审查证的过程中，本案原审被告是适当的，一审中古蔺人行提交的合同是没有加盖卓雅幼儿园公章的；二、在诉讼后，被上诉人也去相关部门查实，卓雅幼儿园并没有成立，所以幼儿园没有主体资格，因此租赁人是何渝不再涉及其他人；三、关于上诉人提出被上诉人存在违约行为和责任与本案无关联，如果上诉人认为被上诉人存在违约行为，可另案主张，不再本案的审理范围内；四、一审法院是依法进行审查，上诉人提到违约方不具有合同撤销权，这个是依法进行的审查，综上请求驳回上诉人的全部上诉请求。
古蔺人行向一审法院起诉请求：1.请求依法判决确认古蔺人行与何渝已经解除《人行古蔺县支行老办公楼租赁合同》；2.请求依法判决何渝将租赁的房屋返还古蔺人行；3.请求依法判决何渝支付古蔺人行自2016年9月1日起至2017年4月1日止的租金73500元；4.请求依法判决何渝向古蔺人行支付从2016年9月1日起至租金支付完毕止按合同约定计算的滞纳金；5.请求依法判何渝赔偿古蔺人行从2016年4月2日起至何渝返还古蔺人行租赁物时止按第一年以126000元为基数，以后每年递增5%的标准计算的损失；6.本案诉讼费由何渝承担。
一审法院认定事实：古蔺人行与何渝于2014年7月24日签订《人行古蔺县支行老办公楼租赁合同》，其主要内容约定古蔺人行将坐落于古蔺县古蔺镇大巷子25号老办公楼及其附属设施出租给何渝；第一次租赁期限为2014年9月1日至2016年8月30日。由于何渝租赁办公楼及场地用于举办学校，办学具有长期性和稳定性，也具有公益性。何渝对此投资较大，收益缓慢。因此，在没有政府政策拆迁改造文件和古蔺人行的上级行处置固定资产要求方面的文件的情况下，原则上何渝长期租赁；租金每年120000元，两年后每年按5%递增；租金每半年支付60000元；如何渝逾期未交租金，则除应及时如数补交外，还应向古蔺人行支付按月5%的滞纳金；如何渝不交付或者经古蔺人行一次催告后仍不按约交付租金、未经古蔺人行同意擅自改变出租楼用途、在出租房经营违禁物资或者进行违法活动，则古蔺人行有权解除合同。后何渝将租得的房屋用于开办古蔺县卓雅艺术幼儿园，同时，何渝亦于2014年8月14日、2015年4月7日、2015年9月23日、2016年7月20日各支付了古蔺人行60000元的租金。2015年12月23日，古蔺人行向何渝送达了解除租赁合同的通知，以其总行和成都分行要求其组织开展办公用房的清理工作为由限何渝于2016年2月1日前返还租赁房屋。2015年12月25日，何渝回复古蔺人行，在古蔺人行全额赔偿何渝的损失的前提下同意解除合同，否则，不同意解除合同。2016年8月30日租期届满后，古蔺人行拒绝与何渝继续签订租合同，但何渝仍继续占用租赁房屋至今。
一审法院认为：一、对古蔺人行请求依法判决确认古蔺人行与何渝已经解除《人行古蔺县支行老办公楼租赁合同》的主张，不予支持。其主要理由是：（一）古蔺人行、何渝告签订的房屋租赁合同的租期为两年，但在租期届满前和租期届满后古蔺人行均要求何渝返还租赁房屋，因此，古蔺人行、何渝之间的房屋租赁合同不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，不属于不定期租赁合同，而属于租期为两年的定期租赁合同；（二）何渝租用古蔺人行房屋的租期已经届满，古蔺人行现在请求确认古蔺人行与何渝已经解除《人行古蔺县支行老办公楼租赁合同》无实际意义；（三）虽然古蔺人行于2015年12月23日向何渝送达了解除房屋租赁合同的通知，但本案诉讼过程中古蔺人行未提供证据证明合同约定的解除条件已经成就或古蔺人行通知解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故对古蔺人行请求依法判决确认古蔺人行、何渝告已经解除《人行古蔺县支行老办公楼租赁合同》的主张，不予支持。二、对古蔺人行请求何渝返还其租赁房屋的主张，予以支持。其主要理由是：（一）古蔺人行、何渝告签订的房屋租赁合同的租期已于2016年8月30日届满；租期届满后古蔺人行、何渝告未重新订立房屋租赁合同，因此，租期届满后何渝继续占用古蔺人行的房屋没有合法根据；（二）虽然古蔺人行、何渝在合同中载明古蔺人行、何渝认识到何渝租赁房屋的用途是用于开办学校，具有长期性、稳定性、公益性、投资大、收益慢的特点，故古蔺人行在没有政府拆迁改造需要的文件和上级行处置固定资产要求方面的文件的情况下，原则上长期将何渝租赁的房屋出租给何渝，但古蔺人行、何渝的该约定只能说明每次租期届满后古蔺人行在没有拆迁要求和处置固定资产要求的情况下应与何渝继续签订租赁合同。如果每次租期届满后古蔺人行符合与何渝续签房屋租赁合同的条件而又拒绝与何渝签订房屋租赁合同，只能说明古蔺人行存在违约行为，而不能说明古蔺人行、何渝之间当然的就存在房屋租赁合同，因此，对何渝关于房屋租赁合同的租期并非两年，而是长期的理由，不予采纳。三、对古蔺人行请求何渝支付其2016年9月1日到2017年4月1日的租金73500元的主张，予以支持。其主要理由是：（一）2016年8月30日租期届满后虽然古蔺人行、何渝之间没有重新订立房屋租赁合同，但何渝仍然继续占用古蔺人行的房屋，给古蔺人行造成了损失，故何渝对古蔺人行遭受的损失应当予以赔偿；（二）古蔺人行的损失宜参照房租损失计算。古蔺人行、何渝在房屋租赁合同中约定两年后租金按每年5%增加，故2016年9月1日至2017年4月1日古蔺人行的房租损失为10500元/月×7个月=73500元；四、对古蔺人行请求何渝支付其滞纳金的主张，不予支持。其主要理由是2016年9月1日起古蔺人行、何渝之间没有房屋租赁合同关系，没有何渝告要向古蔺人行支付滞纳金的约定。五、对古蔺人行请求何渝赔偿其自2017年4月2日起至何渝返还房屋时止按第一年以126000元计算，以后按每年递增5%计算的房屋占用费的主张，予以支持。其主要理由是：（一）2017年4月2日至今古蔺人行、何渝之间虽然没有房屋租赁合同关系，但何渝仍占用所租的房屋，给古蔺人行造成了房屋租金的损失，故古蔺人行有权请求赔偿；（二）古蔺人行、何渝在租赁合同中约定租金每年120000元，两年后，租金每年递增5%。因此，2016年9月1日起至2017年8月31日止的租金应为126000元。现古蔺人行主张从2017年4月2日起至何渝返还房屋时止按第一年以126000元计算，以后按每年递增5%计算房屋占用费系古蔺人行合法处分自己民事权利的行为，且古蔺人行的该行为不违反法律规定和不损害他人利益，故对古蔺人行的该主张，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决，一、限何渝于判决发生法律效力之日起90日内将租赁的房屋及其附属设施等租赁物返还给中国人民银行古蔺县支行，并同时赔偿中国人民银行古蔺县支行从2017年4月2日起至返还租赁物时止按第一年以126000元计算，以后按每年增加5%计算的租金损失；二、限何渝于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中国人民银行古蔺县支行2016年9月1日起至2017年4月1日止的租金损失73500元；三、驳回中国人民银行古蔺县支行的其他诉讼请求。
本案二审审理中，上诉人何渝的委托诉讼代理人提交了何渝本人出具的情况说明和何渝与另三名合伙人签订的《合伙办学协议》，拟证明卓雅艺术幼儿园是合伙机构，承租被上诉人的房屋进行办学，不仅涉及到何渝的个人利益，并同时向法庭说明上述两组证据证明的内容一审虽没有出具，但一审法院在庭审中对合伙情况进行了审查。被上诉人的委托诉讼代理人质证认为，从新证据的角度，上诉人提供的个人说明不能作为证据使用，但对证据的真实性无异议，但一审中并没有提交，不属于二审新证据，合伙与本案没有关联性。经审查，本院认为，因何渝系本案上诉人（一审被告），其提交的情况说明系其个人向法庭的陈述，故不属于证据，且何渝的委托诉讼代理人已在二审庭审中进行了宣读。关于何渝提交的其与另三名合伙人签订的《合伙办学协议》，系形成于本案一审审理前，且是对一审何渝提交证明其他人合伙办学事实的补强证明，不属于二审新证据范围，本院不予采纳。
经本院审理查明事实及证据与一审一致，依法予以确认。本案二审审理过程中，因被上诉人古蔺人行未授权其委托诉讼代理人代为调解，故本院未再主持调解。
本院认为，本案的争议焦点为本案中《人行古蔺县支行老办公楼租赁合同》（以下简称租赁合同）是否应当继续履行。经审查，根据被上诉人古蔺人行与上诉人何渝签订租赁合同第二条、第十二条第3项的约定，确有双方就长期租赁本案讼争房屋达成的租赁意向，且就古蔺人行违反该租赁意向达成了补偿约定，但同时根据古蔺人行与何渝签订的租赁合同第二条、第十一条、以及第十五条第1项的约定，双方已就本案租赁合同的两年租赁期间即2014年9月1日至2016年8月30日进行了明确约定，因此古蔺人行与何渝在本案租赁合同中就讼争房屋进行长期租赁达成的合作意向，仅可以认定为双方在“没有政府政策撤迁改造需要文件和人行古蔺县支行上级行处置固定资产要求方面的文件”的情况下，就双方愿意对本案讼争房屋可连续签订租赁合同作出了意思表示，而非就本案租赁合同系长期租赁进行约定，且作为出租人的古蔺人行已于2015年12月23日明确向承租人何渝通知解除租赁合同，何渝亦于2015年12月25日进行了回复，应当视为出租人解除租赁合同通知已到达承租人，因此本案租赁合同在2016年8月1日到期后即古蔺人行与何渝就本案讼争房屋进行的租赁合同已履行完毕，故上诉人提出双方签订租赁合同时已经明确约定终止或解除合同的特定条件并未成立合同应继续履行的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于何渝提出本案一审遗漏重要当事人卓雅艺术幼儿园以及其他合伙人系审理程序违法的上诉意见，经审查，本案租赁合同系何渝作为承租方与古蔺人行签订，虽然租赁合同中有古蔺县卓雅艺术幼儿园的盖章，但在一审庭审中已经对该幼儿园是否具有民事诉讼主体资格进行了审查，何渝在一审庭审中亦明确该幼儿园只有餐饮许可证，故一审未将不具备民事诉讼主体资格的古蔺县卓雅艺术幼儿园作为当事人追加进入本案诉讼并无不当，而关于是否应当追加何渝的其他办学合伙人的问题，本院认为，何渝虽主张与其他合伙人合伙进行办学，但合伙关仅系各合伙人间处理合伙内部事务的基础，其合伙关系并不能及于合伙关系事务以外的第三人，且在何渝与古蔺人行所签订的租赁合同中并未提及相关合伙事项，故一审法院根据签订本案讼争租赁合同的双方确定诉讼当事人并无不当，综上，何渝提出一审审理程序违法的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于何渝提出本案适用法律错误应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的上诉意见，经审查，本案系古蔺人行起诉请求返还租赁房屋之诉，本案租赁合同已经履行完毕，而何渝上诉提出古蔺人行履行合同违约且对其造成损失的主张系另一法律关系，与本案审理无直接关联，本次二审程序不予审查，何渝提出适用法律错误的上诉意见不能成立，本院不予采纳。
综上所述，何渝的上诉请求不能成立，应予以驳回；本案事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4290元，由上诉人何渝负担。
本判决为终审判决。
审判长 余琦
审判员 刘颖
审判员 赵娜
二〇一七年十二月五日
书记员 张静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
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