贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔05民终1375号
上诉人（原审原告）：邓升学，男，1965年5月2日出生，汉族，住贵州省纳雍县。
被上诉人（原审被告）：周红，女，1968年12月30日出生，侗族，住贵州省贵阳市小河区。
被上诉人（原审被告）：被告：贵州富嵩生态茶业有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县王家寨镇大冲村。统一社会信用代码：915205257660898628。法定代表人：周红，该公司副总经理。
上诉人邓升学因与被上诉人周红、贵州富嵩生态茶业有限责任公司（以下至裁判主文前简称“富嵩茶业公司”）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2016）黔0525民初1051号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人邓升学提出上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。
事实及理由：1、2011年6月23日，上诉人与被上诉人周红签订《贵州省农村土地承包经营权转让合同》，将上诉人在纳雍县王家寨镇大冲石村石牛角组的土地转让给被上诉人周红作为从事茶叶种植、加工，观光农业用途，每年每亩支付转让费80元，上诉人按照约定向被上诉人交付了土地，但被上诉人在签订协议后长达五年多的时间里，未按合同约定向上诉人支付土地租金的义务，双方之间的合同应予解除。2、原审法院对上诉人向被上诉人提交的《关于请求支付转让费、违约金的通知》、送达照片的证明力认定错误。3、上诉人请求支付的违约金数额，是依照合同约定计算的，该请求应予支持，原审法院在被上诉人未申请对合同约定的违约金数额进行调整的情况下，擅自变更违约金数额错误。
被上诉人周红、富嵩茶叶公司二审未作书面答辩。
原审原告邓升学一审提出诉讼请求：1、依法解除与被告签订的《贵州省农村土地承包经营权转让合同》；2、被告向我支付2011年1月1日至今的土地转让费3033.33元（按合同约定计算至2016年5月31日）；3、被告向我支付违约金23844.8元（按合同约定计算至2016年5月31日）；4、案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：被告富嵩茶业公司系依法成立经营茶叶种植、农业综合开发的公司，被告周红系该公司法定代表人。2016年6月9日，公司原股东刘学勇、徐富军将其持有的公司50%的股权转让给被告周红。2011年6月23日，周红与原告签订合同，租用原告位于纳雍县××××土地7亩从事茶叶种植、生产加工、观光农业，双方对租赁的土地未进行实地丈量。双方签订的《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》主要约定：1、原告（甲方）自愿将其承包位于纳雍县王家寨镇大冲村石牛角组的7亩已经种植茶树的土地承包经营权及该片土地上的附着物转让给被告（乙方），从事茶叶种植、生产加工、观光农业等项目生产经营；2、土地承包经营权转让期限为26年（自2011年1月1日至2037年12月31日）；3、双方同意每年每亩租金为人民币80元，每年12月31日前支付本年度土地转让费;4、乙方获得土地承包经营权后，不得用于非农建设，不得损坏农田水利设施，乙方依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权，乙方有权享受国家和政府提供的各项支农惠农政策与服务。承包土地被依法征用、占用后补偿费双方平均分配；5、乙方不按时支付土地转让价款，每延迟一天，按转让价款总额的1%承担违约金，甲方不按时交付转让土地，每延迟一天，按转让价款总额的1%承担违约金，因不履行合同致使一方遭受损失的，应由责任方承担赔偿责任，乙方当事人违约的，经书面通知后，30天内仍不履行的，另一方当事人可以解除合同。合同签订后，原告邓升学向被告交付了土地，被告富嵩茶业公司依约定向原告支付了2008年至2010年间的土地转让费。原告自2011年起至起诉时未领取出租给被告富嵩茶业公司的土地租金。被告富嵩茶业公司在租用原告的土地上种植茶树和进行农业开发，租用的土地经本院现场勘验，至原告起诉时土地现状为种植有茶树，被告富嵩茶业公司仍正常生产经营。
原判认为，本案的争议焦点是原、被告诉争的合同是否能够解除；双方诉争的土地租金、违约金被告应否支付。依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。虽然双方签订合同时使用了“转让”一词，但根据合同主体、内容和合同的履行情况，该合同实质上应为土地承包经营权出租合同，约定的土地转让费实为土地租金。原告按约定履行了将土地交付被告从事农业生产经营的义务后，被告也应按约定履行给付租金的义务。原告主张“被告经书面通知后，30天内仍不履行的，另一方当事人可以解除合同”的意见，因原告不能证明其通知的合法性、真实性，亦不能证明二被告已收到，该通知不符合证据要求，故对该意见本院不予采纳。作为被告富嵩茶业公司自2011年6月23日与原告签订合同以来，一直将租用土地用于种植茶树和农业用途,已实际接收原告土地并进行生产经营，应视为对土地状况的认可，故其有按照合同约定自2011年1月1日起计算，且于每年12月31日前将承租的土地租金支付给原告的义务。被告自2011年6月23日合同签订后未支付原告土地租金的事实已客观存在，被告应根据双方合同约定标准向原告支付土地租金，计算至2015年12月31日为：7亩×80元／年/亩×5年=2800元，对原告超过的部分不予支持。
关于原告主张违约金的问题。原、被告双方在《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》中对违约责任进行了约定，该约定对双方均有约束力。被告辩称其未给付原告土地租金的原因，系原告不交付土地及不领取租金，其并未违约不应支付违约金，是对违约责任的抗辩。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。被告富嵩茶业公司申请出庭作证的证人证言不能够证实被告已履行通知原告领取土地租金义务的事实，应自行承担举证不能的不利后果。双方合同约定“每延迟一天，按转让价款总额的1%承担违约金”的约定标准过高，原告的损失为年土地租金560元，该约定明显超出给原告造成的损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。于此，被告应支付的违约金计算为：560元／年×5年×30%=840元，560元／年×4年×30%=672元，560元／年×3年×30%=504元，672元／年×2年×30%=336元，560元／年×1年×30%=168元，以上共计2520元，对原告超过的部分不予支持。关于承担义务的主体，由于被告周红系被告富嵩茶业公司的法定代表人，其签署合同的行为属代表被告富嵩茶业公司行使权力，其行为亦得到被告富嵩茶业公司的认可，其承担的义务应由被告富嵩茶业公司承担。综上所述，为维护土地承包经营权转让秩序，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州富嵩生态茶业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓升学2011年1月1日至2015年12月31日的土地租金2800元，违约金2520元。二、驳回原告邓升学的其他诉讼请求。案件受理费472元，由被告贵州富嵩生态茶业有限责任公司负担。
二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经二审审理查明：原判认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》应否解除；2、一审法院对违约金的计算是否正确。经查，本案上诉人主张应解除合同的理由是，被上诉人在签订合同后五年多未履行给付租金的义务，上诉人已通知被上诉人给付租金和违约金，该通知已送达被上诉人，依照《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》第五条第（四）项：“一方当事人违约，经书面通知后，30天内仍不履行合同，另一方当事人可以解除合同。”的约定，应当解除合同，但上诉人提供的证实送达上述通知的照片上，体现收到该通知的是胡锋群，胡锋群是否属于富嵩茶叶公司管理收发文件的人员或者指定的代收人员，上诉人未提供证据证实，其主张的解除合同通知已送达对方的理由，无事实和法律依据。同时，被上诉人在租用土地后是用于茶叶种植，经营周期较长，并作了较大投入，解除合同会给被上诉人造成较大损失，有失公平。因此，被上诉人的违约行为，不构成合同约定的解除条件，上诉人主张解除合同的理由不成立，不予支持。上诉人上诉称，本案的违约金应依照双方签订的合同，按租金每延迟支付一天，按转让价款总额的1%计算支付违约金的主张，因本案双方约定的违约金过分高于所造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，原判对双方约定的违约金数额作适用调整正确。上诉人的该上诉主张，不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费472元，由上诉人邓升学负担。
本判决为终审判决。
审判长 舒 平
审判员 李厚军
审判员 张 伟
二〇一七年六月九日
书记员 李道义