海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1449号
上诉人（原审原告、反诉被告）：牟岚，女，1979年4月10日出生，汉族，住三亚市。
委托诉讼代理人：项黎，上海市海峡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：聂卫平，男，1978年7月3日出生，汉族，住五指山市。
委托诉讼代理人：聂卫城，男，1990年5月6日出生，汉族，住三亚市。系聂卫平胞弟。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：聂卫城，男，1990年5月6日出生，汉族，住三亚市。
原审第三人：陈宗顺，男，1966年8月7日出生，汉族，住海口市。
原审第三人：蔡亲民，男，1953年5月9日出生，汉族，住三亚市。
原审第三人：蔡亲良，男，1963年4月29日出生，汉族，住三亚市。
原审第三人：林卫英，女，1949年1月20日出生，汉族，住三亚市。
原审第三人：邢福香，女，1954年11月15日出生，汉族，住三亚市。
上诉人牟岚因与被上诉人聂卫平、聂卫城及原审第三人陈宗顺、蔡亲民、蔡亲良、林卫英、邢福香房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牟岚及其委托诉讼代理人项黎、被上诉人聂卫平的委托诉讼代理人聂卫城、被上诉人聂卫城到庭参加诉讼。原审第三人陈宗顺、蔡亲民、蔡亲良、林卫英、邢福香经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牟岚上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4647号民事判决第二项、第三项，判决聂卫平、聂卫城返还牟岚已支付的租金27.5万元和保证金13.75万元；2.一、二审诉讼费由聂卫平、聂卫城承担。事实和理由：一、一审判决认定事实多处错误。1.一审判决称本案于2016年6月7日立案，与事实不符。本案是二审发回重审案件，但一审法院拖延了近三个月，将本案作为新案处理，完全忽略了原一审判决中合情合理合法的部分，特别是原一审法官实地勘察的结果以及各方当事人口头陈述和亲笔签认部分，可以证明牟岚按经营物业需要做合理的装修，根本不存在”违约拆墙、破坏设施”的情形。2.一审判决对《租赁合同》第三条第二款、第四条第一款、第七款的内容随意增减、刻意错用。所谓”甲方对乙方装修方案的审核提出意见，无书面意见的，甲方有权要求恢复原状”，只适用于发生”乙方擅自改变租赁物业的使用性质”的情形，对”乙方根据经营需要，在不影响房屋结构和消防安全的前提下，对租赁物业重新进行装修改造，甲方不得提出异议”。事实上，聂卫城从未对牟岚合理的装修方案和图纸提出过任何异议。相反，在之后往来短信中，聂卫城对牟岚的装修方案已书面追认，并积极与房东协调，要求让牟岚顺利完成装修。另外，一审判决认定的事实与《租赁合同》第四条第七款的内容有所不同，将原文中的”使用”和”验收”删掉，将牟岚根本无需经有关部门和房东同意和审批的合理正常装修，编造成牟岚违约的事实。3.牟岚与聂卫平、聂卫城系《租赁合同》的主体，与房东没有合同上的权利义务关系，无须与房东直接接触，但一审判决反复强调牟岚对涉案租赁房屋进行装修没有经过房东的同意。短信记录证明聂卫城知道牟岚的装修是合理正当的，不存在违规违约行为，无须报有关部门审批验收，一审判决无视这一事实。二、牟岚没有违约，是聂卫平、聂卫城单方面的原因造成《租赁合同》无法履行，责任在于聂卫平、聂卫城，其应全额返还牟岚支付的租金和保证金，并赔偿牟岚的经济损失。1.牟岚按约定预付了租金和保证金，在装修期内进场，按经营需要，在不影响房屋结构和消防安全的前提下对租赁房屋重新装修改造，事先告知聂卫城并提交相关施工图纸，同时，聂卫城向牟岚提供了进入租赁房屋的钥匙和装修用电，聂卫城已经用实际行动认可牟岚的装修方案和行为，后来又以短信的方式加以追认。在装修受阻后，聂卫城积极与房东沟通，争取装修可以继续完成。牟岚耐心与聂卫平、聂卫城沟通，却等待无果。可见，牟岚没有任何违约行为。2.原一审法官现场勘察结果证明牟岚的装修没有违约违规。房东封门阻止装修是因为聂卫平、聂卫城的租赁主体权利受限所致，聂卫平、聂卫城因与房东沟通失败而无法守约，也无法继续将租赁房屋提供给牟岚正常使用，导致牟岚无法使用该租赁房屋。因此，一审判决牟岚支付聂卫平一个月租金，与事实和法律不符。3.牟岚经聂卫城同意，按约定安排装修工人进场，并委托装修师傅徐晋给聂卫城提供相关装修图纸，牟岚也向徐晋支付了相应费用2万元。但一审判决认为牟岚违约，不认可牟岚2万元的装修损失，要求牟岚自行承担，无法律依据。4.聂卫城代理行为失当，造成牟岚的经济损失严重扩大，之后与聂卫平合谋撒谎造假，推卸责任，理应承担连带责任。
聂卫平、聂卫城辩称，牟岚的上诉请求无理，应予驳回。一、牟岚未经聂卫平、聂卫城和有关部门书面同意，擅自装修并破坏房屋主体结构，既违约又违法。《租赁合同》第三、第四条约定了牟岚装修租赁房屋的条件和程序，即牟岚根据经营需要，在不影响房屋结构和消防安全的前提下，可对租赁物业重新装修改造，聂卫城不得提出异议，但装修方案及标准须事先取得聂卫城书面同意方可进行，且装修须经有关部门审批验收合格，否则一切后果由牟岚承担。牟岚在进场装修前，仅口头告知聂卫城，聂卫城看了一张按现状绘制的结构布局图，当场否定该结构布局图，并让其提供完整的书面装修设计方案，但牟岚坚持按该布局图施工。聂卫城告知牟岚如果房东同意就可装修。聂卫城向房东电话沟通并准备报房东审批时，牟岚已于2015年1月11日组织工人进场施工。房东在第一时间获悉牟岚正对房屋进行破坏式施工，为避免对房屋造成损害，房东便电话通知聂卫城，要求一同到现场查看情况。因聂卫城不在三亚，房东自行到现场查看。当时现场多处墙体被推倒，房屋主体结构被改变，其中一堵承重墙损坏严重。为避免造成更大的损坏，房东加以阻止，在与牟岚交涉未果后，将装修工人驱离现场。事后，聂卫城多次致电牟岚，要求牟岚保证不再破坏房屋的主体及承重结构，让装修公司作担保，但牟岚置之不理，表示必须按照其方案装修。牟岚的装修行为违反了双方合同约定，既未提供装修方案和标准，又未取得聂卫平、聂卫城的书面同意，也未接受检查监督。按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，牟岚作为非业主的住宅使用人，对涉案房屋进行装修应当取得房东和聂卫平、聂卫城的书面同意，装修方案须事先报经相关行政主管部门批准，在装修过程中不得有影响建筑结构和使用安全的行为，但牟岚反其道而行之。房东及时制止牟岚的装修行为，合理合法。二、聂卫平、聂卫城不存在违反约定义务和法定义务的情形。1.聂卫城和牟岚签订的《租赁合同》约定了聂卫城保证有权将房屋出租给牟岚，且在合同期内不得以任何理由提高租金的义务。涉案房屋系聂卫平向房东承租，经房东的许可转租给牟岚，房屋转租至今，从未提出过提高租金的要求。2.聂卫平、聂卫城不存在违反法定义务的情形。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定，出租人具有保持租赁物符合约定用途的一般义务。聂卫平、聂卫城与牟岚约定，牟岚租赁房屋作为培训机构，该房屋现有条件完全符合该用途，无需装修或仅需简单装修即可，但牟岚任意扩大作为培训场所应具备的条件，滥用装修权利，改变房屋结构。3.牟岚要求聂卫平、聂卫城承担违约责任没有法律依据。合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，聂卫平作为出租方，没有因房东的行为而存在任何违约情形，故聂卫平不应承担违约责任。4.《租赁合同》至今未解除。根据合同法规定，合同的解除方式有约定解除和法定解除。首先，牟岚称《租赁合同》已于2015年1月20日解除，但牟岚装修受阻后双方进行协商的不是合同解除的问题，而是聂卫平、聂卫城要求牟岚继续履行合同及承担违约责任的问题。双方从未商谈解除合同事宜，也未达成解除合同的意向。其次，《租赁合同》未出现法定解除情形。聂卫平、聂卫城没有违反合同约定，牟岚的合同目的仍有可能实现，即使合同目的不能实现，其根本原因也是因牟岚滥用装修权利而非不可抗力，故牟岚不具备解除合同的法定理由。退一步说，即使牟岚主张聂卫平、聂卫城违约需要解除合同，也应该书面通知聂卫平、聂卫城，但聂卫平、聂卫城从未收到牟岚要求解除合同的通知。三、聂卫平、聂卫城的反诉请求应当得到支持。1.关于请求解除合同的问题。牟岚违反合同义务，未经允许擅自装修，并以自己的行为表明不履行继续交付租金的义务，致使聂卫平出租房屋以获取租金的合同目的无法实现，合同应该解除。解除时间应以法院判决生效之日为准。2.关于请求牟岚支付2015年9月10日至合同解除之日的租金问题。聂卫平、聂卫城于2015年1月1日将涉案房屋交付给牟岚使用，牟岚因装修问题与房东发生纠纷，合同至今尚未解除，且涉案房屋至今未退还给聂卫平，牟岚应继续向聂卫平支付租金。根据合同约定，牟岚应支付2015年9月10日至2016年9月9日的租金55万元，2016年9月10日至合同解除之日的租金应另行计算。3.关于请求确认不予退还牟岚保证金13.75万元的问题。《租赁合同》约定，在租赁期间，如牟岚违反合同约定，聂卫城除可解除合同外，还有权没收保证金。现牟岚违反合同约定，依法应承担一切后果，包括保证金被没收。因此，聂卫平、聂卫城不予退还牟岚保证金13.75万元，符合双方约定及法律规定。
原审第三人陈宗顺、蔡亲民、蔡亲良、林卫英、邢福香未作陈述。
牟岚向一审法院起诉请求：1.解除牟岚与聂卫城于2014年12月25日签订的《租赁合同》；2.聂卫平返还牟岚租金27.5万元及保证金13.75万元；3.聂卫平赔偿牟岚装修设计费2万元；4.聂卫城对聂卫平的上述债务承担连带责任。
聂卫平、聂卫城向一审法院反诉请求：1.解除聂卫城与牟岚签订的《租赁合同》，牟岚赔偿聂卫平、聂卫城从房屋出租至合同解除之日的租金损失；2.聂卫平不予退还牟岚保证金13.75万元；3.牟岚赔偿聂卫平、聂卫城三个月的租金损失13.75万元。
对于当事人无争议的事实和证据，一审法院认定如下：2009年4月10日，邢福香、林卫英、蔡亲良、蔡亲民与陈宗顺签订《合同书》，约定：陈宗顺出资在邢福香、林卫英、蔡亲良、蔡亲民位于三亚市河西路、门牌号分别为251、253、255、257号的土地上建设一栋整体框架结构五层住宅楼；该楼房由邢福香等四业主分别按照户号享有所有权，陈宗顺自2008年12月1日至2021年11月30日享有占有、使用、收益的权利；陈宗顺的权利范围为一至四层，五楼及楼顶由邢福香等四业主居住。该项目已于2007年7月6日取得三亚市规划局颁发的建设工程规划许可证。2010年2月6日，陈宗顺与聂卫平签订《楼房租赁合同》，陈宗顺将上述251-257号楼房二楼至五楼，建筑面积2000㎡出租给聂卫平，租期自2010年2月8日至2021年11月30日。其中第五条约定，未经陈宗顺书面同意，聂卫平将租赁标的物使用权整体转租时，陈宗顺有权解除合同，但陈宗顺允许聂卫平在承租期内分租经营。
2014年10月1日，聂卫平向聂卫城出具《委托书》，委托聂卫城可以自己的名义对外出租分租上述房屋及收取租金等。2014年12月25日，聂卫城（甲方）以自己的名义与牟岚（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将三亚市河西路251-257号房屋第3-5层约1700㎡房屋出租给牟岚，用途为”培训机构”；租期六年，自2015年3月10日至2021年3月9日；装修期70天，自2015年1月1日至3月10日；保证金13.75万元，第一年（2015年3月10日至2016年3月9日）租金为55万元......；在合同签订后三日内，乙方将合同保证金及第一年前半年的租金支付至甲方指定的银行账户；甲方有权制止乙方擅自改变租赁物业的使用性质，并对乙方对铺面装修或改造的方案进行审核、监督并提出意见，无书面意见的，甲方有权要求恢复原状；乙方根据经营需要，在不影响房屋结构和消防安全的前提下可对租赁物业重新进行装修改造，但装修方案及标准须事先取得甲方书面同意，并经有关部门通过和审批验收合格后方可进行，否则一切后果由乙方自负；若乙方在租赁期间违反本合同所约定条款的，均视为违约，甲方可解除合同，甲方有权扣押和处置乙方在租赁物业内的物品和设备，甲方具有追偿权，同时没收保证金归甲方所有等。
2015年1月4日，牟岚向聂卫城支付保证金13.75万元及2015年3月10至9月9日的租金27.5万元。2015年1月11日，牟岚进场对涉案房屋进行装修，但施工过程中遭到房屋所有权人邢福香、林卫英、蔡亲民、蔡亲良（以下称四业主）的阻扰，牟岚的施工队被迫退场。当天，四业主将涉案房屋的大门钉上，牟岚无法使用租赁房屋。
对于当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、关于牟岚提供的证据。1.电子银行回单。2015年1月15日，牟岚向徐晋转账支付”装修预付款5万元”，该证据的真实性予以认定。但牟岚没有提供设计合同、设计主体资格等证据，因此不能证明其中的2万元是设计费。2.《律师函》和《公证书》。2015年3月13日，牟岚在三亚市公证处公证员的见证下，通过圆通速递方式向聂卫城邮寄《律师函》，牟岚在《律师函》中称，聂卫城同意解除合同，并承诺三日内退还租金及押金41.25万元。牟岚在《律师函》中请求聂卫城退还上述款项。《律师函》经公证向聂卫城邮寄送达，真实性予以认定。3.短信信息。牟岚提供的手机信息与短信发送清单记录的时间相符，真实性予以认定。证明以下事实：2015年2月2日至3月11日期间，牟岚装修受阻后曾通过短信信息和聂卫城进行沟通。当中提到装修方案要经过四业主同意，并要求与聂卫平谈解约和退款事宜，但聂卫平未和牟岚见面商谈。4.电子邮件及附件。2015年2月2日，牟岚通过QQ邮箱向聂卫城发送”装修同意书”的电子邮件，2015年2月27日，牟岚再向聂卫城发送协商解除合同的电子邮件。该项证据的真实性予以认定，但聂卫城并未回复，其不能证明双方已经达成解除合同的合意。5.证人证言。证人潘某、李某出庭作证，证明牟岚装修受到四业主阻挠，牟岚曾经和聂卫城见面商谈，并涉及到双方解除合同、退还押金、租金的内容。
二、关于聂卫平、聂卫城提供的证据。现场照片的真实性予以认定。
三、关于一审法院调查的证据。1.邢连妹（蔡亲良妻子）的《调查笔录》。牟岚、聂卫平、聂卫城对邢连妹陈述的内容无异议。证明：四业主同意陈宗顺将涉案房屋（包括五楼的一部分）出租给聂卫平。牟岚对涉案租赁房屋进行装修没有经过四业主同意。牟岚在装修过程中将四业主之间的房屋隔墙打掉，并破坏厕所和水电设施，四业主阻止牟岚装修施工，并将租赁房屋门锁上、钉紧。在这期间，聂卫城也出面协调，但四业主不同意。之后，涉案房屋一直空置。2.对陈宗顺的《调查笔录》。证明：陈宗顺同意聂卫平将涉案房屋出租给牟岚搞教育。牟岚对涉案房屋进行装修的方案没有经过陈宗顺审核，四业主不同意装修，陈宗顺进行过协调。牟岚不能使用涉案租赁房屋而长期空置。2015年8月后聂卫平不再支付租金。2016年底陈宗顺收回涉案房屋重新出租。
一审法院认为，聂卫城与牟岚签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规禁止性规定，系有效合同。本案的焦点是：1.造成《租赁合同》解除的原因和法律责任；2.聂卫城是否对聂卫平的债务承担连带责任。
一、关于造成《租赁合同》解除的原因和法律责任问题
牟岚对涉案房屋进行装修未取得四业主同意，四业主阻止牟岚装修施工，并将租赁房屋门锁上、钉紧，聂卫城、陈宗顺曾经和四业主交涉未果。牟岚始终不能使用租赁房屋，陈宗顺已经收回，签订合同的目的不能实现，牟岚和聂卫平都请求解除合同，应予支持。《租赁合同》约定，牟岚装修方案及标准须事先取得聂卫城书面同意，并经有关部门审批合格后方可进行。牟岚虽将装修方案口头告知聂卫城，但未取得聂卫城的书面同意，并未经有关部门审核合格，就对租赁房屋进行装修施工，且在装修过程中将四业主之间的房屋隔墙打掉，并破坏厕所和水电设施，导致四业主阻止施工。严格按照合同约定，牟岚的上述行为已经构成违约，应承担违约责任。《租赁合同》约定，若牟岚在租赁期间违反本合同所约定的条款，均视为违约，聂卫平有权没收保证金归其所有。牟岚违约导致租赁房屋长期闲置，聂卫平未取得预期利益，聂卫平请求不予退还牟岚保证金13.75万元，符合合同约定，予以支持。虽然牟岚违约，但聂卫平应采取措施防止损失扩大。牟岚装修受阻后曾与聂卫城见面商谈，并通过发手机短信和电子邮件试图与聂卫平、聂卫城沟通，但没有得到回复。2015年3月13日，牟岚在三亚市公证处公证员见证下通过圆通速递向聂卫城邮寄《律师函》，该《律师函》经过公证送达，送达方式合法，视为送达。聂卫平没有采取适当措施致使损失扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。因此确定牟岚应向聂卫平支付一个月即2015年3月份租金45833元，聂卫平应将已收取的剩余租金229167元退还牟岚。
二、关于聂卫城是否对聂卫平债务承担连带责任问题
因牟岚诉请聂卫城对聂卫平的债务承担连带责任，聂卫城系本案被告，其具有提起反诉的主体资格。2014年10月1日，聂卫平向聂卫城出具的《委托书》中写明”委托聂卫城可以以自己的名义对外出租、分租上述房屋及收取租金”。牟岚对《委托书》的真实性无异议。聂卫平出具的授权委托书是明确的，聂卫城可以以自己的名义与牟岚签订房屋租赁合同，并收取租金等。牟岚认为聂卫平授权不明而请求聂卫城承担连带责任，不符合事实，不予支持。聂卫城是代理人，聂卫平对聂卫城的代理行为承担民事责任，聂卫城的反诉请求予以驳回。牟岚诉请聂卫平支付设计方案费2万元，因牟岚违约，其诉请聂卫平承担该项费用不符合法律规定，而且牟岚提供的证据也不能证明有该项费用的发生。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第三款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款规定，判决：一、解除牟岚与聂卫城签订的《租赁合同》；二、聂卫平于本判决生效之日起五日内返还牟岚租金229167元；三、驳回牟岚的其他诉讼请求；四、驳回聂卫平的其他反诉请求；五、驳回聂卫城的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7786元（牟岚已预缴），由牟岚负担3659元，聂卫平负担4127元；反诉案件受理费2712元（聂卫城已预缴），由聂卫平负担895元，牟岚负担1817元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
一、对一审认定的当事人无争议的事实。牟岚称，一审在认定当事人无争议事实时对《租赁合同》第四条第七项的内容引述不准确，应予更正。经查，牟岚的该项主张理由成立，予以采纳，本院将一审认定的当事人无争议事实的下列内容”乙方根据经营需要，在不影响房屋结构和消防安全的前提下可对租赁物业重新进行装修改造，但装修方案及标准须事先取得甲方书面同意，并经有关部门通过和审批验收合格后方可进行，否则一切后果由乙方自负”，更正为”乙方根据经营需要，在不影响房屋结构和消防安全的前提下可对租赁物业重新进行装修改造，甲方不得提出异议，但装修方案及标准须事先取得甲方书面同意方可进行且装修须经有关部门通过和审批验收合格后方可进行和使用，否则一切后果由乙方自负”。除前述事实外，一审认定的当事人无争议的其他事实属实，本院予以确认。
二、对一审认定的当事人有争议的事实。（一）关于牟岚提供的证据。1.电子银行回单。一审对该证据的真实性予以认定，证明牟岚已向徐晋转账支付装修预付款5万元，但对其中的2万元系装修设计费不予认定。本院对该证据的真实性亦予以采信，认定牟岚已向徐晋转账支付装修预付款5万元。牟岚一审诉请聂卫平、聂卫城赔偿装修设计费损失2万元，但未获一审法院支持。因牟岚未在法定期限内针对该项诉求提出上诉，故本院对该项诉求不予审理。2.《律师函》和《公证书》。一审对该证据的真实性予以认定，证明牟岚以公证方式向聂卫城邮寄送达《律师函》。本院对该证据亦予以采信。3.短信信息。一审对该证据的真实性予以认定正确，但对证明内容的叙述不准确，应予纠正。该证据证实：2015年2月2日至3月11日期间，牟岚在装修受阻后，通过短信与聂卫城进行沟通。聂卫城在短信中称，装修方案不用经过四业主同意，只是告诉他们怎么改造而已，徐晋有目前的图纸。牟岚在短信中要求与聂卫平商谈解约和退款事宜，但聂卫平未与牟岚见面商谈。4.电子邮件及附件。牟岚依据该电子邮件及短信，主张其与聂卫城已就解除合同达成一致，仅是退款时间需与聂卫平协商。从电子邮件及短信的内容看，2015年2月27日，牟岚向聂卫城发送协商解除合同的电子邮件，聂卫城已收到该电子邮件，但并未回复牟岚，未明确表示其同意解除合同并退款。该证据不能证明双方已就解除合同及退款事宜达成合意。一审对该证据的真实性及证明内容的认定正确，本院予以确认。5.证人证言。一审对该证据的证明内容认定正确，本院予以确认。（二）关于聂卫平、聂卫城提供的现场照片。一审对该证据的真实性予以认定。牟岚虽然对该证据的真实性提出异议，但未能提供相应的反驳证据，且二审当庭表示该现场照片中反映的情景与原一审法官勘察现场时的情景差不多，故本院亦对该证据予以采信。（三）关于一审法院调查的证据。1.邢连妹的《调查笔录》。一审对该证据予以采信。牟岚对该证据的真实性无异议，但认为一审叙述事实不完整，在笔录中邢连妹承认四业主阻止装修的主要原因是牟岚装修时将隔墙打通了，并强调任何人承租都不能破坏隔墙；装修之事最后未能协调成功的主要原因是未按照四业主要求支付装修保证金所致。聂卫城二审中亦承认四业主曾要求支付装修保证金。本院对该证据予以采信，对一审判决就该证据认定的事实及牟岚就该证据主张的事实均予以确认。2.陈宗顺的《调查笔录》。一审对该证据予以采信。牟岚对该证据的真实性无异议，但认为该证据对牟岚有利的部分一审均未认定。从该证据的内容看，本院确认一审就该证据认定的事实不完整。该证据除证明一审已认定的事实外，还证明以下事实：牟岚装修受阻后，陈宗顺进行过协调，四业主要求支付40万元装修保证金，牟岚、聂卫城各执己见，相持不下。陈宗顺认为牟岚是占理的，打掉的墙可以恢复，闹成这样主要是双方协调不好所致。
三、对一审遗漏的事实。2015年6月30日下午，原一审法官组织牟岚、聂卫城到涉案租赁房屋进行了现场勘验，制作了《勘验笔录》，牟岚、聂卫城在笔录上签名。《勘验笔录》及聂卫城提交的现场照片显示：当时三、四楼房屋大门均被钉上，无法进入。五楼无单独大门，只能经由四楼房内楼梯进入。双方将四楼房屋大门撬开后进入四楼房屋装修现场。该层房屋内部分墙体已被拆除，聂卫城当场认可牟岚拆除的墙体均为非承重墙，但指认牟岚拆除其中一面隔墙时破坏了房梁。从聂卫城指认被破坏的房梁部位看，该处有小面积外层涂料脱落，导致钢筋混泥土外露。《勘验笔录》记载：法官问：”原告（即牟岚）施工的只有这一楼层（即四楼）的部分吗？”聂卫城答：”是的，就只有四楼。当时房东跟我说砸墙砸到房梁了，就不让他们施工，把门钉上了。”法官问：”被告（即聂卫城）说原告的装修破坏房屋主体结构，还有哪些部分？”聂卫城答：”没有，其实就是这个梁的问题。房子是框架结构的，她砸的都不是承重墙。”法官问：”原告刚提交的施工图纸在他们进场前你是否看过？”聂卫城答：”看过，当时也没有意见。其实我们对她的施工都没有意见，但是房东认为他们砸到梁。房子是房东的，我只有使用权，所以我们也没办法。”
本院认为，聂卫城受聂卫平的委托与牟岚签订的《租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。本案二审争议焦点：1.造成《租赁合同》被解除的原因及法律责任；2.聂卫平是否应当退还牟岚房屋租金、保证金及应当退还的金额；3.聂卫城是否应当对聂卫平的债务承担连带责任。
关于焦点一。首先，造成《租赁合同》被解除的原因。经查，《租赁合同》签订后，牟岚依约支付了租金和保证金，并将施工图纸交给聂卫城审核。在取得聂卫城口头同意后，牟岚雇请装修工人于2015年1月11日进入租赁房屋进行装修。在装修过程中，工人将四业主之间的房屋隔墙(均为非承重墙)拆除，并对卫生间着手进行改造。在拆除其中一面隔墙时，造成房梁一处小面积外层涂料脱落，导致钢筋混泥土外露。当日，四业主得知房屋隔墙被拆除后，前来阻止工人继续施工，并将租赁房屋的大门锁上、钉紧，装修工人被迫退场。聂卫城、陈宗顺就此事与四业主进行多次协调，四业主坚持要求支付40万元保证金后才能继续装修，牟岚、聂卫城对此各执己见，相持不下，协调未能成功。此后，牟岚、聂卫城就解除合同和退还租金、保证金之事进行协商，但未能达成合意。由于牟岚始终不能使用租赁房屋，导致租赁房屋长期空置。2015年8月起聂卫平不再向陈宗顺支付租金。2016年底，陈宗顺收回租赁房屋另行出租给他人。因《租赁合同》事实上已不能履行，合同目的已不能实现，且双方当事人均诉请解除《租赁合同》，故一审法院判令解除《租赁合同》，具有事实根据和法律依据，本院予以维持。其次，造成《租赁合同》被解除的法律责任。《租赁合同》约定，牟岚根据经营需要，在不影响房屋结构和消防安全的前提下可对租赁房屋重新进行装修改造，聂卫城不得提出异议，但装修方案及标准须事先取得聂卫城书面同意方可进行，否则一切后果由牟岚自负。在进场装修前，牟岚已将施工图纸交给聂卫城审核，并取得聂卫城的口头同意；在装修过程中，牟岚拆除的房屋隔墙均系非承重墙，虽然牟岚在拆除其中一面隔墙时，造成房梁一处小面积外层涂料脱落，导致钢筋混泥土外露，但尚不足以影响房屋结构安全，采取必要的防范和维修措施即可解决。四业主称其阻止牟岚继续装修的主要原因是房屋隔墙被拆除，这是他们不能答应的。但在四业主与陈宗顺签订的《合同书》中约定”乙方可以作不改变该房产框架架构的装修”，并未特别约定房屋隔墙不能被拆除。牟岚拆除的房屋隔墙均系非承重墙，并不影响房屋结构安全，四业主要求支付40万元保证金后才能继续装修，缺乏事实根据和法律依据。虽然聂卫城与四业主进行过协调，但是未能协调成功，导致牟岚始终不能使用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同；第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，因四业主的原因，导致聂卫平无法按照约定将租赁房屋交付牟岚使用，合同目的不能实现，造成《租赁合同》被解除，聂卫平应当向牟岚承担违约责任。至于聂卫平与四业主之间的纠纷，可另循法律途径解决。一审认定牟岚的行为构成违约，应承担违约责任，缺乏事实根据和法律依据，应当予以纠正。
关于焦点二。如前所述，造成《租赁合同》被解除，聂卫平应当承担违约责任，牟岚不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，因牟岚尚未使用租赁房屋，故聂卫平应全额返还牟岚已支付的租金27.5万元和保证金13.75万元。牟岚诉请聂卫平全额返还牟岚已支付的租金和保证金，于法有据，应予支持；牟岚诉请聂卫平赔偿装修设计费损失2万元，未获一审法院支持，牟岚未在法定期限内针对该项诉求提起上诉，故本院对该项诉求不予审理。聂卫平、聂卫城反诉要求牟岚赔偿租金损失并不予退还保证金，于法无据，不予支持。一审认定聂卫平仅需返还牟岚租金229167元，缺乏事实根据和法律依据，应当予以纠正。
关于焦点三。聂卫平向聂卫城出具的《委托书》明确授权，聂卫城可以以自己的名义与牟岚签订房屋租赁合同，并收取租金等。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、第二款关于”公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，聂卫平对聂卫城的代理行为承担民事责任。牟岚对《委托书》的真实性无异议，但其认为聂卫平授权不明，且聂卫城代理行为失当，造成牟岚经济损失扩大，主张聂卫城对聂卫平的债务承担连带责任，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。一审认定聂卫城不承担连带责任正确，本院予以维持。
综上所述，牟岚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百二十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4647号民事判决第一项、第五项；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4647号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、聂卫平于本判决生效之日起五日内返还牟岚租金27.5万元、保证金13.75万元，合计41.25万元；
四、驳回牟岚的其他诉讼请求；
五、驳回聂卫平的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7786元（牟岚已预缴），由牟岚负担360元，聂卫平负担7426元；反诉案件受理费2712元（聂卫城已预缴），由聂卫平负担。二审案件受理费3966.66元（牟岚已预缴），由聂卫平负担。
本判决为终审判决。
审判长黄学文
审判员孙媛
审判员范启鹏
二〇一七年十二月二十五日
法官助理李理
书记员黄芳菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
......
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
......
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
......
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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