四川省德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0603民初685号
原告（反诉被告）：德阳市旌阳区农村信用合作联社，住所地四川省德阳市长江西路一段***号。
法定代表人：许兵，该社理事长。
委托诉讼代理人：阳运斌，该社员工。
被告（反诉原告）：李顺军，男，1974年12月2日出生，汉族，住四川省绵竹市遵道镇。
被告（反诉原告）：周琳娟，女，1982年12月11日出生，汉族，住四川省绵竹市剑南镇。
二被告共同委托诉讼代理人：周厚全（周琳娟父亲），住四川省什邡市方亭白保巷*号*幢*单元*楼*号。
二被告共同委托诉讼代理人：林强，四川言品言律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：德阳市三合房地产开发有限责任公司，住所地四川省德阳市天山南路三段88号浅水湾G-02幢2-4号。
诉讼代表人：苟小竹，管理人负责人。
委托诉讼代理人：郑筠，四川仁竞律师事务所律师。
原告德阳市旌阳区农村信用合作联社（以下简称旌阳区信用联社）与被告李顺军、周琳娟、德阳市三合房地产开发有限责任公司（以下简称三合公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月11日作出（2016）川0603民初469号民事判决。被告李顺军、周琳娟不服该判决，向四川省德阳市中级人民法院提起上诉。四川省德阳市中级人民法院于2016年12月21日作出（2016）川06民终926号民事裁定，发回重审。被告李顺军、周琳娟提起反诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本诉与反诉合并审理。原告的诉讼代理人阳运斌，被告李顺军、周琳娟共同委托的诉讼代理人周厚全、林强，被告三合公司的诉讼代理人郑筠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
旌阳区信用联社向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除原告与被告签订的《四川省农村信用社房屋按揭借款合同》（编号：旌按03131号），提前归还所欠原告贷款本息；2.被告李顺军、周琳娟共同偿还原告借款本金1831562.14元并支付截至2015年7月20日所欠利息116842.83元，其后利息从2015年7月21日起按合同约定利率（逾期贷款部分按贷款基准利率1.5倍计收利息）计算至本息付清之日止；3.原告对被告借款抵押物（位于河东区德阳市凯江路3段151号上水湾.东湖山领地19栋1
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1/1/2-1号住房，面积283.62平方米，商品房预售许可证号：德2012房预售证第032号）享有优先受偿权；4.三合公司对被告李顺军、周琳娟在原告处借款本息承担连带清偿责任。事实和理由：2013年11月19日，被告李顺军申请在原告处按揭贷款190万元，用于购买住房，并出具首付款收据（被告李顺军支付给被告三合公司购房款877426元）及首付款证明、借款人收入证明、借款人配偶收入证明、借款人及配偶承诺书等相关资料。2014年1月9日，原告旌阳区信用联社与被告李顺军、三合公司签订一份《四川省农村信用社房屋按揭借款合同》（以下简称《按揭贷款合同》），合同约定如下：本合同包括借款、抵押、保证等内容，被告李顺军向原告借款190万元，用于购买被告三合公司开发的住房（购房合同编号：东湖山领地住065号），借款期限自2014年1月9日起至2024年1月9日止，贷款利率为月利率5.4583‰，还款方式为等额本息还款法，还款总期数为120期，逾期贷款部分按合同约定利率的1.5倍计收利息，贷款采取受托支付的方式，被告李顺军、周琳娟用所购的房屋作抵押担保，抵押物具体内容如下：房屋座落于东湖山领地19栋1
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1/1/2-1号住房一套，建筑面积283.62平方米，房地产价值2777426元，同时在德阳市住房保障和房屋管理局为原告办理了抵押权预告登记（德房预德阳市字第YD0041865号），抵押担保的范围包括合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）等及原告实现债权所发生的费用。在保证期间，被告三合公司对李顺军的债务承担连带责任，保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他的有关资料交原告代保管之日止。2014年1月9日，原告旌阳区信用联社向被告李顺军发放贷款190万元，并按被告李顺军的委托将借款190万元一次性转入其指定的账户，被告李顺军从2014年8月21日以后至今未按合同约定归还贷款本息，三合公司亦未履行担保责任，截至2015年7月20日共欠原告本息1948404.97元，其中本金1831562.14元，利息116842.83元。
李顺军、周琳娟共同辩称，本案案由应为商品房担保贷款合同纠纷；商品房买卖合同已解除，李顺军、周琳娟于2015年3月向原告送达了解除通知，不再支付贷款，原告申请解除合同不应得到支持；商品房买卖合同解除后，发生债权法定转让；原告对房屋是否有优先受偿权由法院判决。
三合公司辩称，对事实无异议，解除时间依法院判决；商品房买卖合同已解除，仲裁裁决三合公司向李顺军、周琳娟返还房款，如再由三合公司向旌阳区信用联社返还，则构成双重返还；房屋为预告登记，旌阳区信用联社无优先受偿权。
李顺军、周琳娟向本院提出反诉请求：1、请求确认《房屋按揭贷款合同》解除时间为2015年3月3日；2、旌阳区信用联社与三合公司赔偿反诉原告已经给付的贷款利息62607元，旌阳区信用联社的按揭贷款余额由三合公司承担。事实和理由：2015年3月2日，反诉人向旌阳区信用联社发出“因房屋买卖合同解除，所以不再支付贷款、解除合同的意思表示的通知”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第24条规定，买受人有法定解除权。2015年3月3日，旌阳区信用联社收到不再支付贷款的通知书，《房屋按揭贷款合同》已经解除。依据《解释》第二十五条第二款规定，贷款余额应由三合公司承担。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十七条、第一百二十一条，反诉人的利息损失62607元应由旌阳区信用联社及三合公司赔偿。
旌阳区信用联社针对反诉辩称，不认可解除时间为2015年3月3日；仲裁裁决仅针对商品房买卖合同。
三合公司针对反诉陈述，三合公司无过错，不应承担赔偿责任；三合公司与反诉人之间纠纷不能在本案合并审理。
本院经审理认定事实如下：
被告李顺军、周琳娟系夫妻。2013年10月25日，三合公司（甲方）与李顺军、周琳娟（二人为乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定乙方购买甲方开发的位于河东区德阳市凯江路3段151号上水湾·东湖山领地19栋1-1/1/2-1号房，房屋总价2777426元。《商品房买卖合同》约定合同在履行过程中发生的争议，协商解决；协商不成的，提交德阳仲裁委员会仲裁。
同日，李顺军、周琳娟向三合公司支付了购房款877426元。
2013年11月19日，被告李顺军申请在原告处按揭贷款190万元，用于购买住房，并出具首付款收据（被告李顺军支付给被告三合公司购房款877426元）、《借款人、借款人配偶承诺书》等相关资料。其中《借款人、借款人配偶承诺书》内容为李顺军、周琳娟同意用所购房屋作为贷款抵押。
2014年1月3日，李顺军、周琳娟与旌阳区信用联社对房屋进行了预抵押登记。
2014年1月9日，李顺军（甲方）、旌阳区信用联社（乙方）、三合公司（丙方）签订《按揭贷款合同》一份，约定：乙方向甲方提供贷款190万元用于购房；借款期限自2014年1月9日起至2024年1月9日止，贷款利率为月利率5.4583‰，还款方式为等额本息还款法，还款总期数为120期；逾期贷款部分按合同约定利率的1.5倍计收利息，贷款采取受托支付的方式，被告李顺军、周琳娟用所购的房屋作抵押担保。其中《按揭贷款合同》第八节“违约责任”第四十条“甲方的违约责任”第三项规定：“在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同第七条的贷款利率计收利息，对未收利息部分按本合同第七条的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按本合同第六十三条的规定的违约金率收取违约金。”第四项规定：“发生下列情况之一时，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任：3、借款期间，甲方连续三个月或累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的。”
同日，旌阳区信用联社将190万元贷款支付至李顺军指定账户。
李顺军按照《按揭贷款合同》的约定偿还借款至2014年8月，共偿还借款本金68437.86元，支付利息62607.70元，支付罚息48.03元。李顺军未于2014年8月20日前偿还当期借款本息，从2014年8月21起，李顺军未按照合同约定偿还借款。
2014年9月，李顺军、周琳娟以三合公司逾期交房为由，向德阳仲裁委员会申请仲裁，请求解除《商品房买卖合同》，三合公司支付利息、违约金等。
2015年2月26日，德阳仲裁委员会作出（2014）德仲字第373号仲裁裁决，裁决确认李顺军、周琳娟与三合公司签订的《商品房买卖合同》于2014年8月21日解除；三合公司于裁决生效之日起十日内向李顺军、周琳娟返还购房款2777426元，支付利息、违约金27774元。
2015年4月20日，德阳市旌阳区人民法院受理三合公司解散清算组的破产清算申请。
2016年1月27日，本院向被告李顺军、周琳娟送达了起诉状副本及应诉材料。
因李顺军、周琳娟申请执行仲裁裁决，且在执行过程中申请减少执行金额。2016年8月8日，四川省德阳市中级人民法院作出（2015）德执字第145-1号执行裁定，裁定认为：申请执行人申请变更申请执行金额，系其真实意思表示，符合法律规定，应予准许。因三合公司进入破产清算程序，且本案无其他可供执行财产。德阳市中级人民法院裁定：对德阳仲裁委员会作出的（2014）德仲字第373号《裁决书》终结本次执行。
2016年8月18日，李顺军、周琳娟向三合公司破产管理人提交《债权申报书》，请求将申报金额变更如下：购房款本金2777426元变更为945863.86元，其余申报金额及请求不变。（购房款本金2777426元为2015年5月申报）。
以上事实有本案证据在卷支持，本院予以确认。
庭审中，李顺军、周琳娟向本院提交《通知》一份，其内容为：德阳市农村信用社庐山分社：周琳娟、李顺军在你社贷款190万元用于购买德阳市东湖山领地房屋。当事人与三合公司关于退房纠纷一案，德阳市仲裁委员会已经以（2014）德仲字第373号裁决书裁决：解除双方签订的购买合同，三合公司返还购房款并支付违约金。因此周琳娟、李顺军不再支付按揭贷款。
本院认为，《按揭借款合同》系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于本案的诉争焦点，本院评析如下：
一、关于案由
《最高人民法院关于民事案由的规定》无被告李顺军、周琳娟主张的商品房担保贷款合同纠纷这一案由，原告基于按揭借款向借款人与担保人主张权利，而借款合同为主合同，本院以金融借款合同纠纷立案并无不妥。
二、关于《按揭借款合同》解除问题
《解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该条赋予当事人解除商品房担保贷款合同的权利，属于法定解除的情形，被告李顺军、周琳娟认为商品房买卖合同解除后，有解除《按揭贷款合同》的权利。
《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……。”李顺军、周琳娟虽有解除《按揭贷款合同》的权利，但必须通知对方，且有解除合同的意思表示。即使其所提交的《通知》真实，并已到达旌阳区信用联社，但因无解除合同的意思表示，也不能达到解除合同的效果。最重要的是，《按揭贷款合同》解除，仅仅是使李顺军、周琳娟可以不按照《按揭贷款合同》按月还款，并不当然使李顺军、周琳娟不再偿还借款。李顺军、周琳娟并无权利仅凭通知免除自己的债务。
因李顺军、周琳娟未按约定偿还借款，原告诉请解除《按揭贷款合同》符合合同约定，本院于2016年1月27日将原告的起诉状副本送达了李顺军、周琳娟，解除合同的意思表示已到达李顺军、周琳娟，《按揭借款合同》于2016年1月27日解除。
三、关于李顺军、周琳娟是否应返还借款
《解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
从本案来看，就按揭贷款款项而言，旌阳区信用联社为债权人，李顺军为债务人，三合公司为次债务人。因合同解除，基于合同的相对性，三合公司本应将购房款返还给李顺军、周琳娟，李顺军、周琳娟应将按揭款返还给旌阳区信用联社，现司法解释赋予债权人向次债务人直接主张款项的权利，可以减少诉累，保护债权人的利益，这也是司法解释规定分别返还的目的。（2014）德仲字第373号裁决书已裁决，三合公司向李顺军、周琳娟返还全部购房款，该裁决已生效，再判决三合公司向旌阳区信用联社返还按揭款没有法律依据。被告周琳娟在合同中抵押物共有人处签字捺印，表明其知晓贷款相关事宜，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，该借款为夫妻共同债务，周琳娟应承担共同清偿责任。
因《按揭借款合同》于2016年1月27日解除，合同解除前，李顺军、周琳娟应依照《按揭贷款合同》的约定承担责任。从2016年1月28日起，因《按揭贷款合同》已解除，原告要求按照借款期间的利率标准计算利息无合同依据，但基于李顺军、周琳娟未偿还借款本息，造成原告损失，本院酌定从2016年1月28日起按照中国人民银行公布的同期同类基准利率计算资金占用利息。
四、关于保证、优先受偿权
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”主合同虽被解除，在三合公司与原告未在保证合同中另有约定的情况下，保证人三合公司仍应对借款人的债务承担连带清偿的保证责任。
《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”因本院于2015年4月20日裁定受理三合公司解散清算组的破产清算申请，如旌阳区信用联社向三合公司主张破产债权，应按照《中华人民共和国企业破产法》的规定向管理人申报，破产债权的认定不属本案审查范围。
预售商品房抵押贷款中，虽然原告与借款人对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，原告不能对该预售商品房行使抵押权，故本案原告诉请的对所涉抵押物享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。
五、关于李顺军、周琳娟主张的62067元损失
李顺军、周琳娟依据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定及依据《合同法》第一百一十二条（其列明条文为第一百二十一条，但依据其引用内容，应为第一百一十二条）“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施的，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，要求被告赔偿已支付利息62607元。旌阳区信用联社履行合同无过错，不存在赔偿问题。《商品房买卖合同》的纠纷应为仲裁裁判，李顺军、周琳娟对三合公司的赔偿请求不属本院审理范围，本院不予审查。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十六条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国婚姻法解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告德阳市旌阳区农村信用合作联社解除与被告李顺军之间签订的《四川省农村信用社房屋按揭借款合同》（编号：旌按03131号）于2016年1月27日解除；
二、被告李顺军、周琳娟于本判决生效之日起十日内向原告德阳市旌阳区农村信用合作联社偿还借款本金1831562.14元及截止2015年7月20日的利息116842.83元，从2015年7月21日起至2016年1月27日的利息按照合同约定计算；从2016年1月28日起的资金占用利息以2016年1月27日的借款本息为基数，按照中国人民银行公布的同期同类基准利率计算至本息还清之日；
三、被告德阳市三合房地产开发有限责任公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任（如原告在破产程序中向德阳市三合房地产开发有限责任公司破产管理人申报债权，其破产债权金额按照《中华人民共和国企业破产法》的规定计算）；
四、驳回原告德阳市旌阳区农村信用合作联社的其他诉讼请求；
五、驳回被告李顺军、周琳娟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应征收案件受理费11170元，诉讼保全费5000元，合计16170元，由被告李顺军、周琳娟、德阳市三合房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审 判 长 彭诗文
人民陪审员 黄书萍
人民陪审员 廖 谦
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 杨 帆