上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第1677号
原告(反诉被告)王亮喜，男，1953年12月13日出生，汉族，户籍地山西省。原告(反诉被告)魏建萍，女，1952年9月10日出生，汉族，户籍地山西省忻州市。原告(反诉被告)王瑜，女，1979年2月11日出生，汉族，户籍地同原告魏建萍。委托代理人吴戟、金荣，上海市恒业律师是事务所律师。被告(反诉原告)蔡祖清，男，1963年1月20日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人朱奎富、张献玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告王亮喜、魏建萍、王瑜与被告蔡祖清及反诉原告蔡祖清与反诉被告王亮喜、魏建萍、王瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。三原告(反诉被告)的委托代理人吴戟、金荣，被告(反诉原告)蔡祖清的委托代理人朱奎富、张献玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亮喜、魏建萍、王瑜诉称，三原告系夫妻子女关系。上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)属于三原告的共有财产。2010年6月，原、被告就系争房屋达成买卖意向，被告共计支付购房定金人民币110万元(以下币种均为人民币)。2011年6月24日，在上海佑家房地产经纪事务所工作人员房颂忠见证下，由原告王瑜代表三原告与被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋售价为446万元，其中定金为110万元，剩余房款336万元由被告通过银行贷款支付，并约定在协议签订次日起380天内签署《上海市房地产买卖合同》。后由于被告资金问题，经双方协商，在房颂忠见证下，2012年8月15日，原告王瑜再次代表三原告与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋售价为446万元，其中定金为110万元，剩余房款336万元由被告在双方共赴上海市普陀区房地产交易中心申请办理过户手续后支付，在交易中心出具以被告为所有权人的房地产证后3日内，原告应将房地产交付被告，双方再次约定于协议签订次日起380天内签署《上海市房地产买卖合同》。2013年8月2日，应被告要求，原告王瑜将系争房屋交付被告使用。时至今日，被告未依约与原告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，亦未支付剩余房款336万元，原告认为被告的行为已严重违反双方约定，被告应就此承担法律责任。现原告诉至法院，请求判决：1、解除2012年8月15日原、被告就系争房屋订立的《房地产买卖居间协议》；2、被告将系争房屋归返还原告。被告蔡祖清辩称，第一，原告王瑜为了帮助其朋友黄景信筹钱以及自身无力偿还系争房屋剩余贷款，三原告便将系争房屋出售给被告，另外考虑到满五年出售会降低税费的问题，签订正式合同的时间约定为380天内。买卖居间协议签订后，被告通过转账给黄景信或通过其他方式一直在代原告归还系争房屋的剩余贷款，如果过户到被告名下，被告还是一样还贷，没有区别。被告实际是想转售，但一直没有找到买方，故也不急于与原告办理过户手续。第二，原、被告之间的房屋买卖真实，居间买卖协议在正常履行过程中，一直延期过户是双方达成合意的结果，原告从未催过被告要求过户。原告处于房价上涨的因素考虑要求解除合同，已经超出1年的除斥期间。鉴于三份买卖合同均约定系争房屋可由反诉原告转售第三方，该约定具有可操作性，原告应该配合履行。反诉原告蔡祖清诉称，2010年6月24日，双方签订《房地产买卖居间协议》，约定反诉被告将系争房屋出售给反诉原告，房价为446万元，定金110万元。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了110万元首付款，并按月向反诉被告开立的按揭贷款银行账户支付每月按揭贷款，一直支付至2015年9月。反诉被告还向反诉原告履行了交房义务，并从未主张过返还房屋，反诉原告对房屋进行了装修。反诉原告一直催促反诉被告配合办理过户手续，反诉被告均不予理睬。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告继续履行2012年签订的买卖协议，签订示范文本买卖合同，协助办理房屋过户手续，税费各自承担；2、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告王亮喜、魏建萍、王瑜辩称，反诉原告至今未与反诉被告签订正式的买卖合同，无任何积极履约的行为，致使反诉被告订立买卖合同的目的无法实现，反诉原告现在要求继续履行协议超过了诉讼时效，且反诉被告已经属于限购对象。另外反诉原告要求转售案外人，此人属于不确定对象，反诉原告自身无权利购某，案外人的权利更无从谈起。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2010年6月24日，原告(出售方、甲方)与被告(买受方，乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定房价款为446万元，定金为110万元；甲、乙双方应根据国家法律、法规等规定各自承担本交易所产生的税、费；甲、乙双方确认：如乙方在交易过户之前需要出售该房屋，则甲方需无条件配合，另乙方同意此房屋包租给甲方一年，每月租金为1万元；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起380天内签署《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务。任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房屋买卖未能最终完成的，则应承担相当于定金数额的违约金，违约者如系甲方，则应向乙方全额返还定金，并承担违约金，违约者如系乙方，则已交付的定金抵扣违约金，甲方可不予返还。该协议还对提前还贷、注销抵押、过户、户口等事宜作了明确约定。上述协议签订后，被告向原告支付了定金110万元。2011年6月24日、2012年8月15日，双方分别就系争房屋买卖再次签订《房地产买卖居间协议》，基本内容同2010年的合同。2013年8月，原告将系争房屋交付被告。自2010年签订第一份协议至约定签订《上海市房地产买卖合同》的最晚期限即2012年协议约定的380天内，双方始终未签订《上海市房地产买卖合同》，且双方均无任何催告对方要求签订合同、履行房屋买卖过户手续的书面文件或明确的意思表示。另查明，系争房屋尚有贷款未结清，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市静安支行。又查明，被告与妻子谢孝辉于1985年登记结婚，被告家庭在本市共有四套房屋，分别为松林路XXX弄XXX号XXX室(产权人为被告妻子谢孝辉，产权登记日期为2002年4月11日)、松林路XXX弄XXX号XXX室(产权人为被告妻子谢孝辉、产权登记日期为2002年4月11日)、浦明路XXX弄XXX号XXX室(产权人为被告妻子谢孝辉、产权登记日期为2003年8月1日)、锦绣路XXX弄XXX号XXX室(产权人为被告与儿子蔡小江、产权登记日期为2011年1月30日)。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。反诉部分查明事实同本诉。庭审中，被告提供黄景信的银行账户对账单，以证明被告通过转账给黄景信的账户代原告还贷。审理中，原告补充意见如下：第一，因黄景信欠原告钱，系争房屋剩余贷款由黄景信归还，被告并未代原告还贷。第二，三份合同履行期内，双方一直有电话沟通，后来与被告失去联系。第三，因被告违约，故原告不同意将110万元定金返还被告。本院认为，原告、被告就系争房屋签订的一系列《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。就本诉而言，原告主张因被告的违约行为致使其合同目的不能实现而要求解除与被告的买卖协议。根据本院查明的事实，被告家庭名下在本市目前有四套房产，被告属于限购对象，故原、被告之间的买卖协议事实上无法继续履行，应当予以解除。另外根据双方提供的证据结合庭审中双方陈述，无论是三份协议约定的超过一般合理期限的长达“380天”履行期，还是纵观实际履行中原、被告的行为，双方对于协议的履行采取了消极懈怠的态度，均未有主动要求履行或催告对方履行或解除的意思表示，亦无证据证明延期过户是双方达成合意的结果，协议最终解除非因任何一方的违约行为所致，故原告以被告违约为由不同意退还110万元定金，无法律与事实依据，本院不予支持。原告实际已将系争房屋交付给被告，协议解除后，被告应当将房屋交还原告。至于被告所称已对房屋进行装修以及帮助原告还贷一节，被告可以另寻途径解决。就反诉而言，基于上述论述，本院对反诉原告要求其继续履行与反诉被告的买卖协议、协助过户的诉讼请求不予支持，此外反诉原告还认为协议约定系争房屋可由案外人购某，反诉被告需无条件配合，本院认为该条款因买受方以及履行协议期限的不确定性，在实际中难以操作，且不利于二手房交易市场的稳定，本院对反诉原告的该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告王亮喜、魏建萍、王瑜与被告蔡祖清就上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告蔡祖清应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交还原告王亮喜、魏建萍、王瑜；三、原告王亮喜、魏建萍、王瑜应于本判决生效之日起十日内退还被告蔡祖清定金人民币XXXXXXX元；四、对反诉原告蔡祖清的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币40元，已减半收取，由被告负担。本案反诉受理费人民币40元，已减半收取，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈文丽
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
附相关的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。