江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终5026号
上诉人（原审被告、反诉原告）：卜俊德，男，汉族，1973年3月7日出生，住安徽省颍上县，现住常熟市。
委托诉讼代理人：伍宏光，江苏政纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：常熟市颉良纺织有限公司，住所地常熟市常昆工业园区。
法定代表人：袁建良，经理。
委托诉讼代理人：庞福根，该公司会计。
委托诉讼代理人：庞祖根，常熟市双成法律服务所法律工作者。
上诉人卜俊德因与被上诉人常熟市颉良纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2016)苏0581民初6996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
卜俊德上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判；2、一、二审诉讼费用均由常熟市颉良纺织有限公司承担。事实和理由：1、卜俊德与常熟市颉良纺织有限公司订立的合同内容既包括厂房租赁，又包括加工承揽两部分，一审法院认定合同全部无效属认定事实不清。导致双方租赁无效的过错责任在被上诉人。一审法院未予审查确认。卜俊德因常熟市颉良纺织有限公司不履行加工承揽合同造成的损失及厂房租赁无效所造成的损失，一审法院置之不理，显失公平。2、双方租赁协议无效的过错责任在常熟市颉良纺织有限公司一方，常熟市颉良纺织有限公司依法应对无效造成上诉人的实际损失承担赔偿责任。卜俊德租金未予足额交纳的原因系常熟市颉良纺织有限公司不按约定向其提供足够货物加工。加工承揽协议有效，如不继续履行其实际损失也依法应判定由常熟市颉良纺织有限公司承担。
常熟市颉良纺织有限公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
常熟市颉良纺织有限公司向一审法院起诉请求：1、终止房屋租赁协议；2、判令卜俊德立即给付原告房屋租金230522.67元；3、诉讼费由卜俊德承担。
卜俊德向一审法院反诉请求：1、请求常熟市颉良纺织有限公司继续履行合同，恢复加工，供水供电等；2、请求常熟市颉良纺织有限公司承担损失，暂计24万元；3、本案诉讼费由常熟市颉良纺织有限公司承担。
一审法院认定事实：常熟市海虞镇精彩服饰印花厂经管理部门登记，为个体工商企业，经营者为卜俊德，该厂于2015年6月14日被注销。
2014年9月3日，常熟市颉良纺织有限公司（甲方）与常熟市海虞镇精彩服饰印花厂（乙方）签订了厂房租赁协议一份，协议内容为：1、经双方充分协商，乙方向甲方租用位于常熟市颉良纺织公司厂区内彩钢厂房一栋，（包括空压机房共用）面积1050平方米，作为服装台板印花之用。2、租赁时间：从2014年9月1日到2017年8月31日，承租期为三年；以后如需续租的则另签协议。3、租金约定：第一年租金为20万元，以后每年递增5%，甲方不开具租赁税票给乙方，如乙方要求甲方开具租赁税票的，所产生的税费由乙方承担。4、租金的给付方式：甲方每月在乙方为甲方所做的加工费中扣除。5、乙方在租赁期间应保证甲方生产需要为甲方产品进行加工，甲方承诺：甲方的印花业务在乙方有能力的前提下，基本满足乙方加工，乙方如有空闲时间在不影响甲方生产的前提下可承接对外加工业务。6、乙方在租赁期间应上交给当地政府的各项税费由乙方承担，与甲方无关。7、乙方在租赁期间使用的水、电费由乙方承担，水费每吨4元，电费每度1元，按水、电表反映数据按月结算。8、乙方职工工资、各项福利待遇均由乙方承担，与甲方无关。9、乙方如需在甲方食堂搭伙的，乙方合理承担甲方食堂费用及就餐费等相关费用。10、乙方如需向甲方租赁宿舍的，按住房租赁协议执行。11、甲方为乙方生产车间提供除水、电到位和原有的设施外不再提供其他设施，乙方在租赁期间如需增加其他设施的，征得甲方同意后方可增加设施，增加设施的成本费用由乙方自行承担；租赁期满乙方不再续租的，则经双方协商折价给甲方。12、乙方在租赁期间应遵守以上各条款、服从甲方的管理制度，服从政府的各项政策、法律、法规、管理条例，如有违反，甲方将采取相应措施，所产生的一切后果均由乙方承担。
协议签订后，常熟市颉良纺织有限公司按约定向卜俊德交付房屋，之后常熟市颉良纺织有限公司、卜俊德双方多次签订《绣印花外加工合同》，由常熟市颉良纺织有限公司委托卜俊德进行加工印花。期间，卜俊德于2015年1月30日向常熟市颉良纺织有限公司出具了担保函一份，内容为“本精彩（印花厂）给颉良纺织有限公司2015年1月份加工印花单，客户：骑士，款号：JPF10款、总数量3168件、其中510球队162件、543球队282件。大货印花有轻度拉裂。本厂申请出货，如有客人不要货或打折，由我精彩印花厂自愿承担赔偿一切损失。2015年10月15日被告又向原告出具了担保函一份，内容为：“本精彩（印花厂）给颉良纺织有限公司2015年10月份加工印花单，客户：骑士，款号：LDH01款、54F球队，数量140件，大货定位与客人定位相差2CM。由于货期紧，又欠缺布料原因，经同服装厂沟通担保出货，如客人不要货或打折，由我精彩印花厂自愿承担赔偿一切损失。之后，常熟市颉良纺织有限公司未再委托卜俊德进行加工业务。经双方结算，常熟市颉良纺织有限公司应给付卜俊德加工费281988.04元，加上原结欠卜俊德加工费28858.70元，常熟市颉良纺织有限公司实际应给付卜俊德加工费310846.74元。
因卜俊德未按约定支付房屋租金，2016年6月7日，常熟市双成法律服务所向卜俊德发出了公函，内容为：卜俊德老板：我所受常熟市颉良纺织有限公司的委托，特发你此函：据常熟市颉良纺织有限公司介绍，截止2016年5月31日止，你累计结欠常熟市颉良纺织有限公司房屋租金230522.67元，现限你在2016年6月15日前将上述租金及时缴付给常熟市颉良纺织有限公司，否则将采取措施，谢谢合作。卜俊德接函后未进行处理。
另查明：常熟市颉良纺织有限公司（甲方）与常熟市海虞镇精彩服饰印花厂（乙方）分别于2014年9月3日，2015年3月15日分别签订了住房租赁协议各一份，约定由乙方租赁甲方厂区东北区住房，协议对租赁期限、租金等均进行了约定。
又查明：本案的租赁房屋系常熟市颉良纺织有限公司所有，但该房屋未办理建设工程规划许可证。
庭审中，双方一致确认2014年10月至2016年5月厂房租金为340833.33元，2014年9月至2015年12月租赁车间水电费为43580元，卜俊德应承担环保垃圾桶费3000元，期间卜俊德支付了常熟市颉良纺织有限公司水电费4100元；常熟市颉良纺织有限公司应支付卜俊德加工费318046.74元（含原结欠的加工费28858.70元），常熟市颉良纺织有限公司已支付卜俊德的40000元，相抵后卜俊德实际结欠常熟市颉良纺织有限公司厂房租金（计算至2016年5月）及厂房水电费（计算至2015年12月）计105266.59元。宿舍租金及水电费等双方另行结算。常熟市颉良纺织有限公司陈述，按照约定在卜俊德有能力的情况下常熟市颉良纺织有限公司可以基本满足卜俊德的加工业务，后由于卜俊德在加工的业务过程中存在质量问题，故卜俊德不再向卜俊德提供加工业务。由于卜俊德未按约交付租金及水电费，其责任在卜俊德。卜俊德陈述，按照租赁协议约定，在卜俊德有能力的前提下常熟市颉良纺织有限公司要满足卜俊德的印花业务，但常熟市颉良纺织有限公司未按约定履行，导致卜俊德无法用加工费抵扣房屋租金，而并不是卜俊德不支付房屋租金。所谓的质量问题是不存在的，卜俊德虽出具了担保函，但事实上并未发生质量问题或因质量问题造成了损失。由于常熟市颉良纺织有限公司停电停水，造成常熟市颉良纺织有限公司损失每月按20000元（自2015年6月至2016年5月）计240000元。
一审法院认为，常熟市颉良纺织有限公司、卜俊德双方于2014年9月3日签订的厂房租赁协议，因常熟市颉良纺织有限公司未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证，故双方就涉案房屋签订的厂房租赁协议应属无效。按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故卜俊德应当将涉案房屋返还给常熟市颉良纺织有限公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。故对双方确认的卜俊德实际结欠常熟市颉良纺织有限公司厂房租金（计算至2016年5月）及厂房水电费（计算至2015年12月）计105266.59元，一审法院予以认定。由于卜俊德未支付房屋租金及水电费，造成停电停水，其责任在被告，卜俊德要求常熟市颉良纺织有限公司因停电停水赔偿每月20000元的损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卜俊德于本判决生效之日起十日将涉案房屋腾空并交还给原告（反诉被告）常熟市颉良纺织有限公司；二、被告（反诉原告）卜俊德于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）常熟市颉良纺织有限公司涉案房屋使用费（计算至2016年5月）及水电费（计算至2015年12月）计105266.59元；三、驳回被告（反诉原告）卜俊德的反诉诉讼请求。本诉案件受理费4758元，保全费1673元，合计6431元，由原告（反诉被告）常熟市颉良纺织有限公司负担2353元，被告（反诉原告）卜俊德负担4078元；反诉费2450元，由被告（反诉原告）卜俊德负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。卜俊德未按约交付租金及水电费，引起本案纠纷责任在卜俊德。卜俊德要求常熟市颉良纺织有限公司赔偿其租赁合同无效产生的损失的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。双方2014年9月3日双方租赁协议中约定“甲方的印花业务在乙方有能力的前提下，基本满足乙方加工”，常熟市颉良纺织有限公司认为其系在卜俊德经营的常熟市海虞镇精彩服饰印花厂不具备加工能力情况下，未再委托卜俊德进行加工业务。卜俊德经营的常熟市海虞镇精彩服饰印花厂于2015年6月14日被注销，卜俊德不能证明其经营的常熟市海虞镇精彩服饰印花厂具有加工能力，其主张常熟市颉良纺织有限公司违反双方承揽加工协议约定的主张不能成立。因此，卜俊德的上诉理由不能成立，本院予以驳回。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7208元，由上诉人卜俊德负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年七月二十八日
书记员 姜 瑛