天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初7682号
原告:天津市立川物业管理有限公司。
法定代表人张丽梅,总经理。
委托诉讼代理人郭义龙。
委托诉讼代理人钱雨。
被告:康健。
委托诉讼代理人:孙莹。
原告天津市立川物业管理有限公司与被告康健物业服务合同纠纷一案,本院于2016年8月11日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天津市立川物业管理有限公司的委托诉讼代理人钱雨、被告康健的委托诉讼代理人孙莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告给付原告2012年9月1日至2016年4月30日物业服务费4953.3元及滞纳金148.6元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2012年9月1日,原告与天津市河西区景观花园小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》,合同约定由原告向小区提供物业管理服务,合同期限自2012年9月1日至2014年8月31日止。2014年8月31日双方续签《天津市住宅物业服务合同》,合同期限自2014年9月1日至2016年8月31日止,合同约定,原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按建筑面积每月每平方米0.95元缴纳物业费,不含机电设施费,逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的百分之三缴纳滞纳金。被告系上述小区室业主,房屋面积118.5平方米,每月应交112.57元,欠费44个月,被告自2012年9月1日至2016年4月30日物业管理服务费共4953.3元,无故拒绝缴纳,产生自2012年9月1日至2016年4月30日滞纳金148.6元。合同履行至今,原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务,但被告却拒不履行自己的缴费义务,原告多次催促被告履行协议,但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益,原告特向贵院提起诉讼,请求贵院依法判如所请。
原告向本院提交如下证据:1、《天津市住宅物业服务合同》二份、合同备案证明二份,证明原告为小区提供物业服务的依据、收费标准、服务期限;2、受案通知一份、诉前调解通知书照片一份、EMS回执一份,证明原告一直通过法律程序向被告催要物业服务费;3、天津市国家安全局计财装备处房地产管理科出具的被起诉业主确认名单一份,证明被告在此居住,享受了物业服务;4、景观花园业主会出具工作评价一份、景观花园社区居委会出具的满意率报告一份,证明物业公司服务情况。
被告辩称,对原告陈述的房屋地点、房屋面积、欠费时间无异议,但对收费标准、收费数额有异议。我不同意原告的诉讼请求。原因如下:第一、原告诉讼主体不适格,小区业主身份以不动产权证书为准,我没有产权证,故我不是小区业主,小区业主委员会在2014年的9、10月份之间解散了,造成后续矛盾;第二、原告未履行合同约定的义务,原告进驻后小区绿地没有了,小区公共设施等遭到毁损,小区木桥是活动的,存在风险,小区环境脏乱差,小区之前停车不收费,2016年4月8日开始,原告实施门禁车卡收费制,将小区停车位变成停车场,该收费制度实施了一段时间后遭到小区车主不满,引发了矛盾,几乎每天发生争执,我车子被堵门口,车内老人在搀扶下下车进屋,造成了困难,后经多方协调,门禁车卡收费制被迫取消了;第三、原告自进驻之日擅自提高物业费收费标准,从原来每月每平方米0.55元提高到0.95元;第四、该物业之前的物业公司是实施租车位制度,我们向前一物业公司交纳了一年租费,因两个物业公司交接没处理好,我的租车费1000余元至今未退;第五、我三次找到原告主动缴费,因与原告未达成共识没有交纳,所以不同意缴纳滞纳金,诉讼费亦不认可。
被告向本院提交如下证据:1、照片十张,证明因车位问题导致小区居民不满;2、车位费收取收据及协议一份,证明我对前一物业交纳过车位租金;3、照片五张,证明原告服务不到位,要求物业退出小区情况;4、景观花园维权小组证明一百五十页,证明物业管理不到位激起民愤,组成维权小区要求罢免物业。
针对原告提交的证据,被告发表质证意见如下:证据1中合同真实性无异议,对备案证明真实性无异议,但我不是业主,而且业主委员会已经解散,不认可原告对我所诉;证据2中的受案通知、诉前调解通知书没有见过。对EMS回执无异议;证据3来源不合法,是违规的;证据4中居委会主任因不作为已经被调离岗位了,所以他出具的证明我有异议,业委会证明不具有真实性。
针对被告提交的证据,原告发表质证意见如下:证据1照片真实性不认可,拍摄状况及照片内的人员均无法确定;证据2租车位问题,我们与上一物业公司没有交接,我们是与业主委员会签订的合同,租车费与我公司无关;对证据3照片我不认可,我们已经从小区撤出了,无法确定拍照时间,照片中拉横幅的地点不是在小区内,而是在建设单位,我们实施管理小区内车场的服务项目后,小区车场管理出现了好转,只有少部分业主不配合存在不满情绪;对证据4景观花园维权小组证明的真实性不认可,签订人不清楚,他们递交反映材料情况我们也不清楚。
本院认证意见如下:原告提交的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性,本院均予以确认。被告提交的证据1、3、4因原告对证据的真实性有异议,且上述证据不具有证据的关联性,故本院不予认可;被告提交的证据2不具有证据的关联性,故本院不予认可。
经审理查明:2012年9月1日,原告与天津市河西区景观花园小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》,约定:物业管理服务期限为两年,自2012年9月1日起至2014年8月31日终止。物业服务费收费标准为多层住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.95元。2014年8月31日,双方续签了《天津市住宅物业服务合同》,约定:物业管理服务期限为两年,自2014年9月1日起至2016年8月31日终止。物业服务费收费标准为多层住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.95元。被告居住在天津市河西区景观花园小区室,房屋建筑面积为118.5平方米,被告应按每月每平方米0.95元的标准向原告交纳物业服务费,每月应交物业服务费112.57元,被告自2012年9月1日至2016年4月30日未向原告交纳物业服务费4953.3元。原告于2016年4月22日经天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。
本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。原告于2012年9月1日与天津市河西区景观花园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》及2014年8月31日与天津市河西区景观花园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为天津市河西区景观花园小区室的房屋买受人,上述合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务,被告应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。关于被告提出的物业服务质量问题,结合该小区实际情况,对被告应交纳的物业服务费酌情减免30%,即被告应给付原告2012年9月1日至2016年4月30日物业服务费3467.31元。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。关于被告主张的租车位费用损失问题,与本案不属于同一法律关系,宜另行解决,本案不予理论。
综上依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决如下:
一、自本判决生效之日起十日内,被告康健给付原告天津市立川物业管理有限公司2012年9月1日至2016年4月30日物业服务费3467.31元;
二、驳回原告天津市立川物业管理有限公司要求被告康健给付滞纳金148.6元的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取25元,由原告天津市立川物业管理有限公司负担8.1元,被告康健负担16.9元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 王秀
二〇一六年十一月三日
书记员 赵超
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条第(五)项业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费,物业服务企业请求业主支付物业服务费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。