浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终3612号
上诉人（原审原告）：陈成建，男，1981年6月30日出生，汉族，住福建省建瓯市。
委托诉讼代理人：郭鑫，浙江民衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王柏桦，女，1962年12月31日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：韩森发，杭州市惠民法律服务所法律工作者。
上诉人陈成建因与被上诉人王柏桦房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年5月8日，陈成建与王柏桦签订《房屋租赁协议》，约定王柏桦将其所拥有的位于华元云水苑2幢201号商铺出租给陈成建。租赁期限八年，自2009年9月1日至2017年8月31日。房屋租金第一年18万元，第二年18万元，第三年19万元，第四年20万元，第五年21万元，第六年22万元，第七年23万元，第八年25万元。先付后租，每半年支付一次，每次支付时间为租期到期日的前15天。上述合同签订后，陈成建支付王柏桦租房押金15000元。合同履行过程中，陈成建经王柏桦同意，待找到新承租人后陈成建提前与王柏桦解除房屋租赁合同。2016年8月，王柏桦向陈成建出具《告知书》，要求陈成建支付拖欠的房屋租金。后陈成建找到新承租人即案外人王道成。2016年9月26日，陈成建与案外人王道成签订《酒店转让协议》，约定陈成建将其自营的位于杭州市下沙云水苑2栋2楼的酒店（馨似家酒店管理有限公司第一分公司）全套设备转让给王道成，酒店面积约1000平方米，客房38间，棋牌室5间，及六号大街352号商铺转让费总计65万元。具体财产包括房屋现有的全部设备。王道成与房东重新签订租赁合同。2016年9月27日前完成馨似家酒店管理有限公司第一分公司的所有移交工作。同日，王柏桦与案外人王道成签订《房屋租赁协议》，约定王柏桦将华元云水苑2幢201号商铺出租给王道成，租期六年，自2016年9月1日至2022年8月31日。王柏桦于双方签订正式合同收到王道成交付的第一次房租和押金时将房屋交付给王道成使用。房屋租金第一年、第二年年租金为38万元，第三年、第四年年租金40万元，第五年、第六年年租金42万元。先付后租，每半年支付一次。同日，陈成建通过银行转账支付王柏桦75000元。2017年2月28日，陈成建提起诉讼，请求判令：1、王柏桦退还陈成建租金75000元、押金15000元，共90000元及自2016年9月26日起至付清日止的同期利息损失，暂计算至2017年1月16日为1196.25元，共计91196.25元；2、诉讼费由王柏桦承担。
原审法院认为：本案的争议焦点为陈成建于2016年9月26日支付给王柏桦75000元是房屋租金还是补偿款，是否应当返还陈成建。关于款项支付时间，2016年9月26日，陈成建与案外人王道成签订《酒店转让协议》，将案涉房屋中的设备全部转让给王道成。同日，王柏桦与案外人王道成签订《房屋租赁协议》，约定王柏桦将案涉房屋出租给王道成，自2016年9月1日起房屋租金由王道成直接支付给王柏桦。同日，陈成建支付王柏桦75000元。关于款项支付数额，按照双方《房屋租赁协议》中约定的租金数额，2016年9月1日至2017年2月28日即半年房屋租金为125000元，而陈成建支付王柏桦的款项数额为75000元。现陈成建主张其支付的75000元为2016年9月1日之后的房屋租金，与常理不符。王柏桦辩称75000元系陈成建拖延找到新的承租人，房屋现年租金数额38万元与房屋原年租金数额23万元的差额即15万元，双方各承担一半的损失，故陈成建支付王柏桦75000元作为补偿款，具有合理性，予以采信。陈成建主张其支付的75000元系房屋租金，王柏桦同意收到案外人的房屋租金后退还给陈成建，但陈成建对此并未提供证据加以证明，对其主张不予支持。陈成建诉请利息损失，于法无据，不予支持。对于押金15000元，王柏桦同意退还陈成建，予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2017年4月21日判决：一、王柏桦于判决生效之日起十日内退还陈成建押金15000元；二、驳回陈成建其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，减半收取1040元，由陈成建负担869元，王柏桦负担171元。陈成建于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费；王柏桦于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，陈成建不服，向本院提起上诉称：原审认定2016年9月26日陈成建通过银行转账王柏桦的75000元为补偿款与事实不符，有悖常理。王柏桦没有证据证明双方已经就涉案房屋现年租金与原租金之间的差额补偿问题进行过协商。王柏桦已经通过陈成建的转租获得了每年38万元的高额租金，根本不需要再进行补偿。原审仅凭原租金为23万元，两者差价15万元再除以2等于7.5万元的简单数学方式认定该款项的性质系补偿款，明显属于主观推断。在本次转租过程中，王柏桦要求王道成将租金提高至第一年38万元，已经远远超过了周边的租金价格，而陈成建本来就没有拖欠租金。原审认定证据无法证实75000元是补偿款。综上，原判认定事实不清，证据不足，请求二审法院：1、撤销原判；2、依法改判王柏桦返还陈成建75000元；3、上诉费由王柏桦承担。
上诉人陈成建在二审中未提交新证据。
被上诉人王柏桦在二审中辩称：一、上诉人陈述的事实是不存在的。第一、上诉人从租赁房屋的第六年2015年9月起由于经营不好，无法按租赁合同的规定支付房租费了，半年的房租费都要分6、7次在最后一个月才能付清，这个事实在一审和上诉人的上诉状中已经得到确认。上诉人一直向被上诉人诉苦并表示准备转让，被上诉人也明确表示可以提前终止租赁合同。第二、2016年2月15日起是上诉人按租赁合同缴纳第七年下半年的房屋租赁费的日子，但是上诉人没有按合同支付房租费，而此时房租在当时已经可以租到40万元一年了。为此被上诉人无数次要求上诉人要么按合同付款，要么终止合同收回房屋。上诉人对被上诉人的要求是一次次的保证尽快确定转让人并愿意承担房租费损失的补偿，同时通过银行汇款分别在2016年的2月29日付房租2万元、3月31日付房租2万元、5月2日付房租2万元、7月15日付房租5000元、7月23日付房租5000元。到8月中旬上诉人既没有确定转让人也没有付清房租费（还欠45000元），被上诉人只能于同年8月23日向上诉人发出《告知书》，明确通知上诉人必须在8月31日前交清拖欠的房租和下一期的房租，否则到9月1日起依据双方签订的合同约定终止合同，收回房屋。上诉人请求无论如何帮帮忙，如果现在按合同规定终止租赁，其全部旅馆用品和设备就没有用了，损失实在太大了，现在他已经找到转让的人了，目前正在商讨中，一旦转让成功由其来承担一年的房租损失，被上诉人答复这是最后一次了。2016年9月1日，上诉人支付了4万元上期所欠的房租费并告知已经基本谈好转让的方案即由上诉人转让旅馆，由被上诉人与对方重新签订租房协议。9月12日上诉人付清了上期所欠房租费的余款5000元并具体说了来接手其旅馆人的一些情况，同时约定在9月中旬一起商谈有关签约的事宜。根据上诉人的通知，被上诉人在2016年9月26日去上诉人的旅馆，第一次见到要接受转让的人王道成。在知道上诉人已经与王道成签订了65万元的转让协议后，被上诉人先要求上诉人就未能在2015年下半年办好转让事宜，造成被上诉人实际房租费损失的补偿约定先商谈，上诉人表示说过的承诺一定兑现，具体补偿数等确定新的房租费再说。为此根据当时的房租市场价格，被上诉人提出第一、二年40万元，第二、三年42万元以此类推，在上诉人和来接手其旅馆的王道成的再三要求下，被上诉人同意房租费整体下降2万元，也就是第一、二年38万元、第三、四年40万元以此类推并与王道成达成了房屋租赁意向。在确定房租费后，上诉人与被上诉人就本来应该可以不损失的一年的房租差价15万元（原年房租费是23万元，现在是38万元，差价是15万元）的补偿问题进行了协商后确定，双方各承担一半。谈好后上诉人当场用银行转账的方式，支付补偿费75000元后，被上诉人才与王道成签订了自2016年9月1日起至2022年8月31日止的租房协议，第一、二年的年租金为38万元，半年支付，先付后租。同时被上诉人还要求上诉人签订一份解除双方房屋租赁的协议以及保证金退还的事宜。王道成按协议在第二天向被上诉人支付了半年的租金。期间关于退还保证金的事，被上诉人几次电话都是明确要么请上诉人来拿要么告诉银行账号，但上诉人都没有来也没有告诉账号，当时被上诉人以为是上诉人还没有完成与第三方的交割，等完了上诉人就会来拿押金的。这就是全部过程的事实，所以上诉人所陈述的不是事实。二、上诉人的上诉理由是不成立的。上诉人在一审时诉请要求被上诉人归还其多交付的租金75000元，现在又提出是被上诉人收到的不当得利，这完全是不成立的。第一、因为这75000元根本就不是其所谓的租金当然也不存在其所谓的不当得利，而是2015年9月1日至2016年8月31日期间由于上诉人的原因造成被上诉人没有按当时租赁价格的标准去租赁给第三人而产生的租金损失的补偿费，因为当时被上诉人完全可以根据合同终止双方的租赁关系。第二、这个损失补偿的承诺是上诉人在2015年下半年提出要转租时作出的，是双方在2016年9月26日与第三方签订新的协议时作出的各承担50%的约定。第三、现在接受转让的王道成是上诉人找来的，具体的转让协商也都是上诉人和王道成谈的，2016年9月26日被上诉人是在他们已经就转让协议达成后才与王道成签订房屋租赁合同的，从2016年9月1日起被上诉人都已经把该房屋租赁给了王道成并且第二天要收其租金，怎么可能在9月26日上诉人还要支付给被上诉人75000元已经租赁给别人的房租。第四、2017年3月1日被上诉人收到了法院寄来的诉讼文书才知道上诉人居然起诉了，上诉人是由于其所谓的股东不同意补偿75000元的事情，才出尔反尔的。综上所述，一审判决认定的事实是客观公正的，是合情合理合法的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王柏桦在二审中未提交新证据。
上诉人陈成建与被上诉人王柏桦对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案二审争议在于陈成建于2016年9月26日支付给王柏桦的75000元款项的性质以及是否应予归还。对于该75000元，陈成建主张系其支付的第八年即2016年9月之后半年租金125000元中的部分租金；王柏桦则主张该75000元是因陈成建未及时转租，给其造成的2015年9月1日至2016年8月31日期间年租差额50%的补偿款（原第七年约定租金23万元，当年可出租租金38万元）。本院认为，该75000元是陈成建于2016年9月26日支付的，而该日也是陈成建与王道成签订《酒店转让协议》和王柏桦与王道成签订《房屋租赁协议》的时间，按合同约定，王道成在签约的第二天即向王柏桦支付了租金及押金。即2016年9月开始的房屋租金的支付义务人是王道成，陈成建没有理由在退出租赁后再向王柏桦支付下半年的租金，且下半年的租金数额按原合同应为125000元，按王柏桦与王道成的合同半年租金为190000元，与陈成建的75000元相差甚远。但按王柏桦的主张，年租金差额为15万元（38万元-23万元），双方各承担一半的损失，即为75000元，与陈成建支付的数额相符。故虽然该75000元款项的性质没有直接证据证明，但根据双方的主张进行分析判断，王柏桦的主张更符合常理，原审据此采纳王柏桦的事实主张并无不当。陈成建诉请要求王柏桦退还75000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈成建的上诉理由不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由陈成建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 袁其伟