海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终546号
上诉人（原审原告）：曲歌。
上诉人（原审被告）:三亚天福源度假酒店有限公司，住所地：三亚市三亚湾路208号。
诉讼代表人：任渭生，该公司破产管理负责人。
委托诉讼代理人：林青霞，海南新概念律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王淞，海南新概念律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：海南天福源房地产开发有限公司，住所地：海口市文明东路88号。
法定代表人：李志华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗才平，海南惠海律师事务所律师。
原审被告：海南天福源酒店管理有限公司，住所地：海口市滨海大道123号鸿联商务广场4A-2房。
法定代表人：余金虎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李爱民，海南惠海律师事务所律师。
上诉人曲歌、三亚天福源度假酒店有限公司（以下简称酒店公司）因与被上诉人海南天福源房地产开发有限公司（以下简称房产公司）、原审被告海南天福源酒店管理有限公司（以下简称管理公司）委托经营管理合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初5500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人曲歌，上诉人酒店公司的委托诉讼代理人林青霞、王淞,被上诉人房产公司的委托诉讼代理人罗才平,原审被告管理公司的委托诉讼代理人李爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲歌上诉请求：1、判令房产公司对一审判决的债务承担连带支付责任；2、判决房产公司、酒店公司、管理公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：开发商的广告内容当属合同要约、应当承担合同责任、债务的连带清偿责任。开发商在购房合同中明确的”委托”关系实际上是”指定”关系，开发商理应对指定行为负责。房产公司与酒店公司存在”关联交易”行为，理应对酒店公司的经营行为承担连带责任。酒店公司在开业以来年年亏损的情况下仍然按照业主购房款6%的金额支付经营回报款，房产公司一直为酒店公司垫付亏损,已经形成了交易习惯，理应按交易习惯惯例承担连带支付责任。综上，房产公司的行为已严重侵害了曲歌的合法权益，为维护曲歌的利益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持曲歌的诉讼请求。
针对曲歌的上诉房产公司辩称，双方在商品房买卖合同中约定了曲歌可以选择完全自用、有限自用、委托经营三种模式，曲歌选择了委托经营管理方式并与酒店公司签订委托经营合同，是曲歌自己处分自己物业的权利，也应承担因此带来的相应后果和不利结果，房产公司不是委托经营合同的当事人，依法不应承担责任。房产公司与酒店公司是两个独立的法人，房产公司在售房时关于房屋经营的说明不属于合同要约，房产公司与酒店公司并未有财务混同，不应承担酒店公司经营中产生的债务。
针对曲歌的上诉酒店公司述称，曲歌的上诉与酒店公司无关联，酒店公司不发表意见。
针对曲歌的上诉管理公司述称，曲歌的上诉与管理公司无关联，管理公司不发表意见。
酒店公司上诉请求：1、依法改判一审判决第一项，经营回报款及违约金计算至2016年6月16日止；2、一、二审诉讼费用由曲歌承担。事实与理由：2016年6月16日，三亚市中级人民法院作出的（2016）琼02民破2号之一民事裁定书，正式受理破产清算申请，进入破产程序，根据《企业破产法》第四十六条的规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。因此曲歌的经营回报款及违约金应计算至破产申请受理时，即2016年6月16日止。一审法院判决第一项中计算曲歌的经营回报款及违约金超过2016年6月16日部分应予以更正。
针对酒店公司的上诉曲歌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的委托经营管理合同期间是20年，酒店公司在合同履行期间，违约擅自解除合同，业主并未于2016年6月16日收回房屋也未实际使用，该房屋当时仍在酒店公司管理之下，经营回报款应计算至收房之日止。综上，一审判决将经营回报款及违约金暂计至庭审之日正确。酒店公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回酒店公司的诉求，维持一审判决。
针对酒店公司的上诉房产公司述称，酒店公司对我方没有诉求，请维持一审对我方判决的部分。
针对酒店公司的上诉管理公司述称，酒店公司的上诉请求具有事实和法律依据，同时因为一审判决认定酒店公司与这些业主之间是委托经营合同管理关系，管理公司不应当承担连带责任。因此，酒店公司于2016年3月份已经向他们发出了解除合同的意思表示，并且依据合同法的规定双方都有权解除合同，合同已经解除。
曲歌向一审法院起诉请求：1、酒店公司支付曲歌物业经营回报款39977.76元，滞纳金8372.76元(按所欠金额0.055%/日比率计算)，违约金14982.37元(按所欠金额月3%的比率计算)，均暂计算自2014年4月1日起至2015年l2月31日止共21个月，此后经营回报款支付至判决生效之日，滞纳金和违约金计算到经营回报款实际付清之日；2、酒店公司支付曲歌维权费用5517.49元；3、房产公司、管理公司与酒店公司对上述债务承担连带支付责任；4、酒店公司、房产公司、管理公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：1、2003年8月24日，案外人李某与房产公司签订《商品房买卖合同》，向房产公司购买其所有的位于三亚市三亚湾路海坡开发区天福源酒店第C栋215号房，总价款为442068元，付款方式为签订合同后首付30%加按揭付清总房款100%。但事实上该房屋仅以案外人李某的名义签订合同，其并未付款，是曲歌及其前夫曾铁平以夫妻共同财产支付了全部房款。后曲歌与曾铁平离婚，约定该房屋由曲歌所有。三亚市城郊人民法院作出的（2013）城民一初字第2552号民事判决书，判决确认海南三亚天福源海滨温泉度假中心C座C215房归曲歌所有，该判决书已发生法律效力。该《商品房买卖合同》的补充协议约定本物业为产权式酒店公寓，买受人同意房产公司委托的酒店管理公司从酒店开业日期后的二十年进行经营管理，买受人在同房产公司签订《商品房买卖合同》时，须同时在完全自用、有限自用、委托经营三种方式中选定一种与酒店公司签订正式管理合同。同日，案外人李某与酒店公司签订《委托经营管理合同》，因该房屋于曲歌所有，所以曲歌继受取得该《委托经营管理合同》的权利义务。该《委托经营管理合同》约定：曲歌将其要购买的上述房屋及其附属设施与物品委托给酒店公司管理、经营，委托经营期限从签订合同之日起20年；曲歌通过委托酒店公司经营其物业获得投资收益，该投资收益在委托经营管理期间每年最低为曲歌物业总房款的6%；若实际获得的收益超过总房款的6%，则超过部分的60%为曲歌收益，40%为酒店公司收益；曲歌同意酒店公司从委托物业的总营业收入中提成5%作为管理费用及每年从委托物业的营业总收入中提取5%作为酒店大修基金；酒店公司于每年1月20日前，向曲歌及其他业主递送经会计师事务所审计的上年度年终财务报告，并依照财务年度决算，将曲歌投资收益扣除本合同规定应优先扣除部分外的净收益，于次年2月10日前支付给曲歌；在受托经营期间，酒店公司受托经营物业所应缴纳的经营税费应由酒店公司代为负责依法缴纳，但依照国家法律、法规和条例规定需由曲歌自行支付的税费则由曲歌负责依法缴纳；如酒店公司未能履行本合同规定的经营管理事项，则应承担违约责任。2、合同签订后，酒店公司向曲歌支付了2012年12月份之前的经营回报款，但自2013年1月起未再全额支付。2014年3月，酒店公司向曲歌补付2013年一整年的经营回报款16633.33元，同年，曲歌在酒店消费1668元。曲歌及其他业主于2014年5月份、2014年12月份和2015年2月份分别向酒店公司维权追讨经营回报款，双方发生争执。经双方协商后，酒店公司于2014年5月28日、2014年12月4日出具《承诺书》、《还款承诺书》，《承诺书》载明：酒店公司承诺在2015年1月20日前补齐4月和5月6%的欠款；《还款承诺书》载明：承诺在2015年2月28日前向各业主付清所有拖欠的经营回报款，并按0.055%/日支付滞纳金，如再次违约，除所欠经营回报款和滞纳金外，支付所欠经营回报款月3%的违约金，并支付业主代表维权所产生的所有的费用。管理公司副总经理张伟方在《还款承诺书》上管理公司一栏处签名确认。3、期限届满后，酒店公司未付清所欠经营回报款，曲歌及其他业主选出曲歌作为业主代表，于2015年9月22日委托海南上哲律师事务所向酒店公司发出《律师函》，要求在三日内付清全部经营回报款、滞纳金、违约金。但酒店公司未支付，曲歌遂向法院起诉。曲歌等共计68户业主委托律师诉讼支出了律师服务费8.3万元，曲歌分担的律师服务费为1017.49元。曲歌无其他维权费用证明。4、酒店公司应每月最低付给曲歌经营回报款2210.34元（442068元×6%÷12月）。酒店公司主张在2013年一年时间内帮曲歌代付代扣代缴的税费每月121.57元；酒店公司截止2012年12月尚欠曲歌经营回报款3969.98元；从2014年1月1日至2016年11月30日，酒店公司尚欠经营回报款57114.95元（2014年共计12426.06元，其中1月81.51元，2月287.53元，3月、4月各2210.34元，5月150.24元，6月81.25元，7月至9月各2210.34元，10月81.25元，11月150.24元，12月2210.34元，酒店消费1668元；2015年共计20375.15元，其中1月81.25元，2月287.26元，3月121.57元，4至9月各2210.34元，10月2202.35元，11月、12月各2210.34元；2016年共计24313.74元，1月至11月各2210.34元）；酒店公司尚欠曲歌经营回报款共计62543.77元。5、房产公司系酒店公司的主要股东（控股）；房产公司的主要股东系海南大禹投资开发有限公司；管理公司的主要股东系海南大禹投资开发有限公司、小股东是酒店公司及其他股东。损益表记载了酒店公司经营天福源酒店的收支情况。曲歌原诉求包括：解除双方签订的《委托经营管理合同》，酒店公司立即搬离涉案房屋。曲歌在诉讼过程中撤回该项诉求，酒店公司因此申请撤回反诉。6、在诉讼中，酒店公司主张张伟方是其公司职员，同时提供光碟，主张因曲歌聚众闹事致使酒店公司无法正常经营，是在受到曲歌的胁迫下签订的《还款承诺书》。曲歌对酒店公司提供光碟中拍摄照片的真实性无异议，但认为酒店公司仅将对其有利的照片作为证据提供至法院。法院限期酒店公司提供其职员2014年工资表，期限届满酒店公司未向法院提供。
法院重审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。法院组织当事人进行了证据交换和质证。法院认定如下：2005年9月23日房产公司在新闻晨报D31版发布广告以及相应的宣传手册中记载房屋为产权式酒店，每年有6%固定租金及分红；2016年4月15日管理公司副总经理张伟方的证言，明确张伟方为管理公司副总经理，代表管理公司在《还款承诺书》中签字；曲歌在重审期间变更诉讼请求为酒店公司支付曲歌物业经营回报款至判决生效之日止。
一审法院认为，曲歌与酒店公司签订的《委托经营管理合同》有效。该合同除约定曲歌每月取得固定收益外，还对其他收益作出处理约定，该合同性质不属租赁合同。酒店公司未按合同约定支付经营回报款的行为已构成违约，应承担违约责任。酒店公司主张《还款承诺书》是在受胁迫的情况下所签订的，却不能提供充分证据证明，该主张法院不予支持。酒店公司在《还款承诺书》中承诺给付的滞纳金实为违约金，酒店公司按《还款承诺书》约定支付违约金及滞纳金，在客观上造成其承担双重违约责任，并酒店公司已在庭审中请求法院调整，法院调整酒店公司承担的违约金为回报款月利率3%标准计算。酒店公司未能提供证据证明其在截止2012年12月份时已支付曲歌3969.98元，同时也未能提供税票来证明其在2013年一年期间替曲歌交纳税费每月121.57元，因此，酒店公司主张已付以上两笔款项共计5428.82元，法院不予支持。本案暂计算回报款至2016年11月30日，之后产生回报款，每月以所欠的经营回报款3068.86元为基数，从2016年12月计算至本判决确认的偿还之日止。故，酒店公司应向曲歌支付回报款62543.77元（每月以所欠的经营回报款2088.77元为基数，从2016年12月计算至本判决确认之日止）及违约金（按每月所欠的经营回报款的3%，从次月起计算至本判决确认之日止）。
曲歌为追讨经营回报款，支出律师服务费1017.49元，属其维权产生的合理损失，酒店公司应当赔偿。曲歌无其他维权费用证明。对曲歌主张5517.49元维权费法院予以支持1017.49元。
房产公司与曲歌签订的合同补充协议中约定买受人在完全自用、有限自用、委托经营三种方式中选择其中之一进行处分，曲歌选择了委托经营方式，并与酒店公司签订了《委托经营管理合同》，曲歌自主处分权利，应自行承担相应的不利后果；房产公司不是《委托经营管理合同》相对人，承担连带责任没有法律依据；曲歌主张酒店公司与房产公司存在主体混同，但不能提供充分证据证明，该主张法院不予支持；房产公司在销售时发放广告中关于定期收取租金的广告语，是对销售房屋为产权式酒店公寓的性质进行说明，不属合同要约。曲歌请求房产公司对酒店公司债务承担连带责任的诉求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
现没有证据证明酒店公司与管理公司主体混同，曲歌以主体混同主张管理公司对酒店公司债务承担连带责任，法院不予支持。酒店公司主张张伟方是其职员，不是管理公司副总经理，却没有按法院规定的期限提供工资表等证据证明，对该主张法院不予支持。张伟方的证言中明确其为管理公司的副总经理代表管理公司在《还款承诺书》中签字，且《还款承诺书》是在各业主维权向酒店公司追讨经营回报款过程中酒店公司作出的承诺，已在业主中产生广泛影响，法院认定张伟方的行为属履行管理公司的职务行为。曲歌请求管理公司对酒店公司债务承担连带责任的诉求，理由成立，法院予以支持。判决：一、三亚天福源度假酒店有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向曲歌支付经营回报款62543.77元（自2016年12月起每月以2210.34元为基数，计算至本判决确认的偿还之日止）并支付违约金[以每月所欠的经营回报款（2014年1月81.51元，2月287.53元，3月、4月各2210.34元，5月150.24元，6月81.25元，7月至9月各2210.34元，10月81.25元，11月150.24元，12月2210.34元；2015年1月81.25元，2月287.26元，3月121.57元，4至9月各2210.34元，10月2202.35元，11月、12月各2210.34元；2016年1月至11月各2210.34元）为基数，从次月起按每月3%标准分别算至本判决确认的偿还之日止]；二、三亚天福源度假酒店有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向曲歌赔偿损失律师服务费1017.49元；三、海南天福源酒店管理有限公司对三亚天福源度假酒店有限公司承担的第一项、第二项债务负连带清偿责任；四、驳回曲歌的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1621.25元（曲歌已预缴），由三亚天福源度假酒店有限公司、海南天福源酒店管理有限公司负担。
二审中，曲歌提交如下证据：证据一，2017年5月15日审计酒店公司的瑞华会计师事务所给酒店公司管理人的审计沟通函复印件，显示资料不全，审计无法有效进行；证据二，两份酒店公司的记账凭证复印件。该两份证据系曲歌在瑞华会计师事务所审计时，曲歌自己复印的，共同欲以证明房产公司与酒店公司存在关联交易。经质证，酒店公司对证据的真实性予以确认，但认为证据来源不合法。房产公司对证据的三性均不予认可，认为证据超出举证期限，且来源不合法。管理公司对证明内容不予认可，沟通函并非最终意见，不具有确定性，证据来源不合法。本院认为，曲歌提交的证据虽系复印件，但经酒店公司核对确认证据的系真实，故对该两份证据的真实性予以采信。其他当事人未提交新证据。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，2016年6月16日，本院裁定受理酒店公司的破产申请。
再查明，2003年8月24日，案外人李某与房产公司签订《商品房买卖合同》的合同附件四即合同补充协议第八条第2款关于经营管理方面约定，具体物业收费标准及投资回报方式、双方义务、权限等详细内容，以业主与酒店公司签订的管理合同为准。
本院认为，本案的争议焦点是：一、酒店公司支付涉案经营回报款和违约金理应计算到何时止；二、房产公司是否应当对酒店公司的债务承担连带责任。
一、酒店公司支付涉案经营回报款和违约金理应计算到何时止
《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定”未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”。本案中，酒店公司主张的是已到期应支付的经营回报款，并未主张未到期的经营回报款，因此，酒店公司主张经营回报款计算至破产申请受理时，不符合《中华人民共和国企业破产法》第四十六条的规定，不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定”人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。本案中，2016年6月16日，本院裁定受理酒店公司的破产申请。酒店公司管理人未通知曲歌是否继续履行涉案合同，依据上述规定，涉案合同应自本院受理破产申请后两个月视为解除，即涉案合同应于2016年8月31日解除。合同解除后，酒店公司停止向对方当事人支付经营回报款和违约金。一审判决支付经营回报款和违约金至判决生效之日计算期限错误，应予纠正。酒店公司应支付给曲歌的经营回报款和违约金时间截止到2016年8月31日，一审法院计算经营回报款时间至2016年11月错误，多计算3个月的经营回报款应予扣除，因此，酒店公司应支付给曲歌的经营回报款为55912.75元（62543.77元-2210.34元×3）。
二、房产公司是否应当对酒店公司的债务承担连带责任
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。2005年9月23日房产公司在新闻晨报D31版发布广告以及相应的宣传手册中记载房屋为产权式酒店，每年有6%固定租金及分红的宣传内容，不属于上述规定中”出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的内容，因此，该广告宣传内容不是要约，应当属于要约邀请。房产公司与曲歌签订的合同补充协议中约定买受人在完全自用、有限自用、委托经营三种方式中选择其中之一进行处分，也约定了关于经营管理回报方式等详细内容，是以曲歌与酒店公司的管理合同为准，曲歌选择了委托经营方式，并与酒店公司签订了《委托经营管理合同》，曲歌自主处分权利，应自行承担相应的不利后果。瑞华会计师事务所与酒店公司管理人之间的审计沟通函非最终审计结果，曲歌提交的两份对账凭证也不足以证明房产公司与酒店公司存在财务混同情形，故对曲歌主张两公司财务混同的主张，因证据不足，不予支持。综上，曲歌主张房产公司对酒店公司的债务承担连带责任，无事实及法律依据，亦不予支持。
二审中，管理公司提出其不应承担连带责任，但因其未就该问题提出上诉，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条”第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，故对管理公司提出的上述请求，本院不予审理。
综上所述，曲歌的上诉请求不成立，不予支持。酒店公司的上诉请求部分成立，应予支持;一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初5500号民事判决第二、四项；
二、变更三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初5500号民事判决第一项即”三亚天福源度假酒店有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向曲歌支付经营回报款62543.77元（自2016年12月起每月以2210.34元为基数，计算至本判决确认的偿还之日止）并支付违约金[以每月所欠的经营回报款（2014年1月81.51元，2月287.53元，3月、4月各2210.34元，5月150.24元，6月81.25元，7月至9月各2210.34元，10月81.25元，11月150.24元，12月2210.34元；2015年1月81.25元，2月287.26元，3月121.57元，4至9月各2210.34元，10月2202.35元，11月、12月各2210.34元；2016年1月至11月各2210.34元）为基数，从次月起按每月3%标准分别算至本判决确认的偿还之日止]”为”三亚天福源度假酒店有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向曲歌支付经营回报款55912.75元并支付违约金[以每月所欠的经营回报款（2014年1月81.51元，2月287.53元，3月、4月各2210.34元，5月150.24元，6月81.25元，7月至9月各2210.34元，10月81.25元，11月150.24元，12月2210.34元；2015年1月81.25元，2月287.26元，3月121.57元，4至9月各2210.34元，10月2202.35元，11月、12月各2210.34元；2016年1月至8月各2210.34元）为基数，从次月起按每月3%标准分别算至本判决确认的偿还之日止]”；
三、变更三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初5500号民事判决第三项即”海南天福源酒店管理有限公司对三亚天福源度假酒店有限公司承担的第一项、第二项债务负连带清偿责任”为”海南天福源酒店管理有限公司对三亚天福源度假酒店有限公司承担的上述判项确定的债务负连带清偿责任”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1621.25元（曲歌已预交），由三亚天福源度假酒店有限公司、海南天福源酒店管理有限公司负担。二审案件受理费1467.95元（三亚天福源度假酒店有限公司已预交103.92元，曲歌已预交1364.03元），由三亚天福源度假酒店有限公司负担103.92元，由曲歌负担1364.03元。
本判决为终审判决。
审判长扆成塘
审判员李桂祥
审判员高建刚
书记员罗瑛
附相关法律条文：
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