沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第01107号
原告：刘铁军，男。
委托代理人：原爱学，系辽宁普达律师事务所律师。
被告：沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司。
法定代表人：牛晓华，系该公司总经理。
委托代理人：张春兰，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
原告刘铁军与被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2014年4月29日向法院起诉。本院受理后，依法由审判员吕红娇适用简易程序独任审理，于2014年6月23日公开开庭进行了审理，后该案转为普通程序由审判员吕红娇担任审判长，与人民陪审员董秀坤、戢伟组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理，原告刘铁军及其委托代理人原爱学，被告委托代理人张春兰到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：2012年4月，原告与被告签订一份《北京华联房屋租赁合同》。合同约定，原告承租被告位于沈阳市和平区文萃路x号xx层x的房屋用于经营“悠悠面馆”，面积83.3平方米，租期三年自2012年6月1日至2015年5月31日止，合同签订后，原告为履行承租人的合同义务，共投入284，643.14元用于店面装修，购置物品，办理开业审批手续等事项。面馆开业后，原告先后又向被告支付了九个月的房屋租金、营运费、广告位租金及设施维护费等共计73，610.80元。2013年4月8日原告突然接到被告的一份《xx中心闭店装修之告知函》，被告称将于2013年5月1日起对购物中心进行整体闭店装修，限原告于2013年4月30日前撤场。此后，原告再未能继续使用承租的房屋。在被告闭店装修过程中，原告店内的装潢、设施和物品均遭到不同程度的损害破坏。更为重要的是被告对原告承租的房屋加砌出两道围墙，从而在根本上改变了原有的建筑格局，致使租赁合同在事实上已无法继续履行，而xx购物中心至今也没有恢复营业。原告认为在租赁期限内，被告应当提供符合合同约定标准的房屋供原告使用，但被告却无故中断本案合同的履行达一年之久，且在事实上已不能继续履行，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告当初投入的装修、购买物品、办理开业审批手续等花费，是建立在3年租期的基础上，现实际仅使用9个月，剩余租期27个月。由于装修已附着在房屋上无法拆除，购置的物品用于开办面馆这一特定用途，也无法另作他用，故合同解除时，被告作为违约方应按照合同未履行部分的年限对原告的实际花费折价赔偿，此外还应赔偿原告的停业损失。因原告多次与被告协商未果来院诉讼。截至到开庭日，被告公司的商厦仍未开业，且就双方纠纷事项未进行妥善解决。2014年春节前后，由于原告申请的个体工商户需要被告配合提交年检的相应资料，双方无法沟通，且被告商场迟迟未能开业，故原告无法办理年检，个体工商户营业执照已经被吊销。诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《北京华联房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告装修、申请开业和物品损失213，482.36元［赔偿明细为开办费62，780元（包括快餐桌椅、卡座沙发、电脑、收银机、收银软件、高清监控头、人工费、材料费、电话、培训费、广告费、LED灯箱、办理营业执照费、网费、工服）；装修费用198，839.50元（装修工程款、装修管理费、货架、排风机、太阳花、灭火器、电钻）；厨房费用23，023.64元（包括银都四门冰柜、银都1.8米冷台、1.2米水池、818电平扒炉、桶、筐、盒、1.8米工作台、消毒柜、电饭锅、筷子机、碗碟盘杯、煮面炉、微波炉、收餐车、计时器、隔油池），上述费用共计284643.14元，折旧9个月租期后的价值213，482.36元］，停业损失30，743元（按2013年辽宁省城镇单位在岗职工平均工资），返还承租保证金27，364元，共计271，589.36元；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告所述与事实不符，请求法院驳回其诉讼请求。双方所签订的房屋租赁合同合法有效，应当依据合同进行履行，违约方应依据合同承担赔偿责任。我方不存在合同中约定的违约事项，故不应承担各项损失投入及返还保证金等义务。2013年5月1日，我公司正式对整体商厦进行升级改造，属于租赁合同中约定的中断事由，待装修改造结束之后，原告可继续进场经营，双方按照租赁协议约定继续履行合同，中断期间给予扣除。原告在我方进行经营期间拖欠我公司租金及运营管理费等相应费用，其属于违约行为，应当依法依约进行补缴租金和运营管理费。在我方进行升级改造时，原告没有按商厦整体要求进行撤场，给我方的施工带来严重不便和重大损失，应当依法承担赔偿责任。我方进行改造时，没有对原告店面的装修造成任何毁损和破坏，也不存在改变其结构，更不影响其使用。故原告所提到的各项损失的赔偿，均没有法律依据，也没有证据支持，应当驳回其诉讼请求。
经审理查明：原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《北京华联房屋租赁合同》一份，合同约定出租方出租给承租方的房屋坐落于沈阳市和平区文萃路x号xx购物中心三层x单位。承租方租赁该房屋用于经营餐饮品类，所经营店铺的名称为唐人面食，房屋租用面积为83.3平方米。出租方应于2012年4月15日将该房屋交付承租方，出租方同意在租赁期内给予承租方自该房屋交付日期47天的装修期。租赁期限三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。房屋的起租日为2012年6月1日。购物中心的开业日暂定为2012年6月1日。租金的计算方式为第一年2012年6月1日至2013年5月31日，每日每平方米固定租金为人民币1元，即每日历月固定租金为人民币2，533.70元；第二年2013年6月1日至2014年5月31日，每日每平方米固定租金为人民币1.3元，即每日历月固定租金为人民币3，293.80元；第三年2014年6月1日至2015年5月31日，每日每平方米固定租金为人民币1.6元，即每日历月固定租金为人民币4，053.90元。双方对房屋租金的补充条款为1、营业期间电费1.6元／度，水费4.5元／立方米。2、工牌押金50元／人，工牌工本费10元／人。3、工商、税务等相关手续自理。4、乙方须按合同签订的品牌经营，如超范围经营，甲方有权解除本合同。合同第五条保证金及其他费用，甲乙双方约定，承租方应于本合同签订的同时或之前，向出租方支付房屋租赁保证金。房屋租赁保证金相当于承租方向出租方支付三个月的租金（按合同期内最高租金计算）及三个月的物业管理费之和，共计人民币27，364元。承租方应于交付日之前向出租方或管理公司支付装修押金。装修押金为人民币7，601.10元，承租人应于交付日之前向出租方或管理工商支付装修管理费，装修管理费按每平米25元计算，共计2，082.50元，承租方应自起租日或至租赁期结束，向出租方或管理工商支付该房屋的物业管理费和广告推广费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每日人民币2元计算，每个日历月共计人民币5，067.40元。合同第五条关于保证金及其他费用5.5款约定租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同第12.2条之规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋且结清本合同项下乙方应付的所有款项后三十个工作日内凭收款收据将保证金一次性无息退还乙方。
嗣后，原、被告双方又签订《场地租赁合同》补充协议一份，内容为“本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2012年5月21日签订的《场地租赁合同》（以下简称原合同）中的定义相同。鉴于甲乙双方于2011年10月1日共同签署了《场地租赁合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，达成补充协议如下：1、原起租日：2012年6月1日，调整后起租日：2012年7月15日；2、原合同期限：2012年6月1日至2015年5月31日，调整后合同期限：2012年7月15日至2015年7月14日；3、原品牌：唐人面食更名品牌：悠悠面馆；4、《场地租赁合同》中其他条款不变。本协议自签字盖章之日起生效。本协议生效后，即成为《场地租赁合同》不可分割的组成部分，与《场地租赁合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效”。
原告提供证据显示为筹备开业其在开办费上支出明细如下：于2012年6月25日订购餐桌椅17套（金额13，600元）、卡座沙发15米（金额9，750元）；于2012年7月10日购买电脑一套（金额5，560元）、收银机一台（金额2，200元）、收银软件一套（金额840元）、高清监控头2个（单价1，750元，金额3，500元）、监控录像机（金额3，500元）、人工费1，000元、材料费1，500元；安装LED灯箱（安装制作费6，500元）；于2012年7月20日参加消防培训（10人，标准260元／人，计2，600元）；2012年9月6日办理电信宽带一年费用1，580元；2012年10月20日由沈阳飞马美术亮化装饰有限公司为原告制作2012年10月至2013年10月广告宣传海报、展架、进行室外宣传等设计安装（费用10，000元）。
在装修费用上支出明细如下：原告于2012年5月8日与沈阳龙林装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，工程工期自2012年5月10日至6月28日，工程价款为193，400元；于2012年5月14日购买电度表一块（金额555元）；于2012年6月29日购入货架一组（金额150元）；于2012年7月1日购买灭火器（金额220元）、于2012年7月18日三角1600W（金额330元）；于2012年8月20日角钢配件（金额240元）。
在厨房费用上支出明细如下：于2012年6月16日购买厨具一批（金额1，379元）；于2012年6月13日购买银都四门冰柜（金额3，200元）、银都1.8米冷台（金额2，300元）、1.2米水池（金额850元）、818电平扒炉（金额450元）、估和单炸（金额210元）、杜裕3KW开水器（金额400元）、大白桶2个（单价80元／个，计160元）、大号漏筐2个（单价30元／个，计60元）、小号漏筐2个（单价15元／个，计30元）、下兰盒2个（单价45元／个，计90元）、1.8米工作台（金额900元）、消毒柜（金额750元）；于2012年6月20日在沈阳国美电器有限公司购入海尔微波炉一台（实付金额200元）；于2012年8月29日购买隔油池一台（金额430元）；于2012年11月21日购买粉筐3个（单价10元，计30元）。
另查：2012年5月9日，原告向被告交纳装修／施工管理费2，082.50元、质量验收费100元；同月17日交纳设施维护费（D充电）500元；2012年6月29日，原告向被告交纳2012年7月1日至2012年7月31日的租金及营运费4，168.35元、交纳承租保证金27，364元；2012年8月2日原告向被告交纳出入证工本费10元；2012年8月22日原告向被告交纳营运费5，067.4元、交纳2012年8月租金2，533.7元、交纳设施维护服务费（D）1，000元；2012年9月24日原告向被告交纳2012年10月1日至2013年3月31日广告位租金1，800元、交纳承租保证金300元；2012年9月27日，原告向被告交纳营运管理费5，067.4元、2012年9月租金2，533.7元；2012年10月15日原告向被告交纳设施维护服务费（S）373.5元；2012年10月24日交纳营运费5，068.1元、2012年10月租金2，533.7元（共计7，601.1元）；2012年11月26日原告向被告交纳营运管理费5，067.4元、2012年12月租金2，533.7元；2012年12月20日原告向被告交纳设施维护服务费（S）148.5元；2013年1月5日原告向被告交纳营运费5，067.4，、交纳2012年11月租金2，533.7元；2013年1月16日原告向被告交纳设施维护服务费（S）112.5元；2013年1月25日原告向被告交纳营运管理费2，533.7元；2013年2月20日，原告向被告交纳设施维护服务费（S）72元；2013年2月26日原告向被告交纳管理费2，533.7元；2013年3月18日，原告向被告交纳设施维护服务费电费1，000元、水费67.5元；2013年3月19日原告向被告交纳设施维护服务费（D）2，000元；2013年3月26日原告向被告交纳营运管理费2，533.7元（该收据标注“租”字）；2013年4月11日，原告向被告交纳设施维护服务费（D）3，000元；2013年4月23日原告向被告交纳管理费（暂存款）2，533.7元（该收据标注“租”字）、交纳设施维护服务费63元（该收据标注“水费63”）；2013年4月28日，原告向被告交纳设施维护费（S）27元（该收据标注“水费27”交款人姜明）、交纳设施维护费（D）6，680.8元（该收据标注“电6，680.80”，交款人姜明）。
又查：2013年4月8日，被告向承租商户发布《xx购物中心闭店装修之告知函》，内容为“现我司定于2013年5月1日起对本司主体房屋进行改、扩建等升级改造，即定于5月1日起对本购物中心进行闭店装修。对于改造期间给贵司的经营带来的不便，我司表示抱歉，依据贵我双方签订的《租赁合同》之有关条款，但望贵司根据此约定，给予理解并积极配合我司的改造工作。为保证改造工程的顺利进行，希贵商户于2013年4月30日前将商品和柜台撤离商场”。
再查：原告刘铁军系沈阳市东陵区（浑南新区）悠悠面馆经营者，经营场所为沈阳市和平区文萃路x号三层x号。
现因被告在闭店装修过程中改变原告承租房屋结构及面积，原告来院诉请解除合同并由被告赔偿损失。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》补充协议、《装饰工程施工合同》、收款收据、《北京华联五里河购物中心闭店装修之告知函》、照片、发票、发货清单、培训交款凭证、等证据材料，被告提供的《房屋租赁合同》及原、被告的当庭陈述，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》补充协议，均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方约定的承租期限为三年，原告实际经营九个月被告对商场进行升级装修，至今该商场尚未开业，且被告闭店升级装修改造后导致原告承租房屋的面积发生变化，双方又未能达成新的租赁合同，即双方在事实上已经无法继续履行《房屋租赁合同》，而导致合同无法继续履行的原因在于被告的闭店装修行为，故原告提出解除合同并请求赔偿的诉请符合法律规定，本院予以支持。
关于具体的赔偿金额，原告主张开办费用为62，780元，装修费用198，839.50元，厨房费用23，023.64元，上述费用折价9个月租期后剩余价值为213，482.36元，对此本院认为原告主张的开办费中的桌椅、沙发、电脑、收银机及收银软件、监控录像机、高清监控头，原告主张的装修费用中的电度表、灭火器，货架及角钢三角，原告主张的厨房费用中的厨具、冰柜、扒炉、单炸、开水器、桶、筐、盒、微波炉、隔油池、消毒柜等物品并未与被告商场形成附合物不可拆分，合同解除后，上述物品可由原告自行拆卸带走，故对原告主张上述物品损失本院不予支持。对原告主张的开办费中的人工费、材料费、LED灯箱费、消防培训费、宽带费、广告费，对装修费用中的装修工程款，对厨房费用中的工作台、水池、冷台等无形费用或拆除后影响其实际功能的物品损失，扣除原告实际使用9个月后的价值（或损失），本院认定开办费损失17，385元，即（1，000元＋1，500元＋6，500元＋2，600元＋1，580元＋10，000元）÷36月×27月；装修损失145，050元，即193，400元÷36月×27月；厨房费用损失3，038元，即（2，300元＋850元＋900元）÷36月×27月。上述费用共计165，473元。
关于原告主张的停业损失30，743元，其依据为原告系餐饮服务业个体经营者，比照2013年辽宁省统计局发布的分行业城镇单位在岗职工平均工资（服务业），被告认为原告系具有从业能力资格的人不应主张工资，本院认为因被告违约行为导致原告停业期间的损失被告应承担给付责任，原告虽未能提供证据证明其实际停业损失，但一年多的时间里原告未能在承租场地经营的事实存在，故本院对原告该项诉求予以支持。
关于原告主张由被告返还承租保证金27，364元，因双方在租赁合同中约定在原告办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且原告所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同约定恢复原状且为可租赁状态的前提下，被告在原告交还该房屋且结清所有款项后三十个工作日内凭收款收据将保证金一次性无息退还，依据该约定现承租保证金尚未达到返还条件，原告可在达到返还条件时另行主张。
关于被告提出的原告拖欠租金及运营管理费及在进行升级改造时，原告没有按商厦整体要求进行撤场，给施工带来严重不便和重大损失等抗辩理由，因证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘铁军与被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》补充协议；
二、本判决生效之日起十日内，原告刘铁军将沈阳市和平区文萃路x号xx购物中心三层x商铺位腾空后返还被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司给付原告刘铁军开办费损失17，385元；
四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司给付原告刘铁军装修损失145，050元；
五、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司给付原告刘铁军厨房费用损失3，038元；
六、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司给付原告刘铁军停业损失30，743元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告刘铁军其他诉讼请求。
案件受理费5，374元，由被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司负担3，882元，由原告刘铁军负担1，492元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕红娇
人民陪审员 董秀坤
人民陪审员 戢 伟
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 张 崇
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原告刘铁军与被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2014年4月29日向法院起诉。本院受理后，依法由审判员吕红娇适用简易程序独任审理，于2014年6月23日公开开庭进行了审理，后该案转为普通程序由审判员吕红娇担任审判长，与人民陪审员董秀坤、戢伟组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理，原告刘铁军及其委托代理人原爱学，被告委托代理人张春兰到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：2012年4月，原告与被告签订一份《北京华联房屋租赁合同》。合同约定，原告承租被告位于沈阳市和平区文萃路x号xx层x的房屋用于经营“悠悠面馆”，面积83.3平方米，租期三年自2012年6月1日至2015年5月31日止，合同签订后，原告为履行承租人的合同义务，共投入284，643.14元用于店面装修，购置物品，办理开业审批手续等事项。面馆开业后，原告先后又向被告支付了九个月的房屋租金、营运费、广告位租金及设施维护费等共计73，610.80元。2013年4月8日原告突然接到被告的一份《xx中心闭店装修之告知函》，被告称将于2013年5月1日起对购物中心进行整体闭店装修，限原告于2013年4月30日前撤场。此后，原告再未能继续使用承租的房屋。在被告闭店装修过程中，原告店内的装潢、设施和物品均遭到不同程度的损害破坏。更为重要的是被告对原告承租的房屋加砌出两道围墙，从而在根本上改变了原有的建筑格局，致使租赁合同在事实上已无法继续履行，而xx购物中心至今也没有恢复营业。原告认为在租赁期限内，被告应当提供符合合同约定标准的房屋供原告使用，但被告却无故中断本案合同的履行达一年之久，且在事实上已不能继续履行，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告当初投入的装修、购买物品、办理开业审批手续等花费，是建立在3年租期的基础上，现实际仅使用9个月，剩余租期27个月。由于装修已附着在房屋上无法拆除，购置的物品用于开办面馆这一特定用途，也无法另作他用，故合同解除时，被告作为违约方应按照合同未履行部分的年限对原告的实际花费折价赔偿，此外还应赔偿原告的停业损失。因原告多次与被告协商未果来院诉讼。截至到开庭日，被告公司的商厦仍未开业，且就双方纠纷事项未进行妥善解决。2014年春节前后，由于原告申请的个体工商户需要被告配合提交年检的相应资料，双方无法沟通，且被告商场迟迟未能开业，故原告无法办理年检，个体工商户营业执照已经被吊销。诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《北京华联房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告装修、申请开业和物品损失213，482.36元［赔偿明细为开办费62，780元（包括快餐桌椅、卡座沙发、电脑、收银机、收银软件、高清监控头、人工费、材料费、电话、培训费、广告费、LED灯箱、办理营业执照费、网费、工服）；装修费用198，839.50元（装修工程款、装修管理费、货架、排风机、太阳花、灭火器、电钻）；厨房费用23，023.64元（包括银都四门冰柜、银都1.8米冷台、1.2米水池、818电平扒炉、桶、筐、盒、1.8米工作台、消毒柜、电饭锅、筷子机、碗碟盘杯、煮面炉、微波炉、收餐车、计时器、隔油池），上述费用共计284643.14元，折旧9个月租期后的价值213，482.36元］，停业损失30，743元（按2013年辽宁省城镇单位在岗职工平均工资），返还承租保证金27，364元，共计271，589.36元；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告所述与事实不符，请求法院驳回其诉讼请求。双方所签订的房屋租赁合同合法有效，应当依据合同进行履行，违约方应依据合同承担赔偿责任。我方不存在合同中约定的违约事项，故不应承担各项损失投入及返还保证金等义务。2013年5月1日，我公司正式对整体商厦进行升级改造，属于租赁合同中约定的中断事由，待装修改造结束之后，原告可继续进场经营，双方按照租赁协议约定继续履行合同，中断期间给予扣除。原告在我方进行经营期间拖欠我公司租金及运营管理费等相应费用，其属于违约行为，应当依法依约进行补缴租金和运营管理费。在我方进行升级改造时，原告没有按商厦整体要求进行撤场，给我方的施工带来严重不便和重大损失，应当依法承担赔偿责任。我方进行改造时，没有对原告店面的装修造成任何毁损和破坏，也不存在改变其结构，更不影响其使用。故原告所提到的各项损失的赔偿，均没有法律依据，也没有证据支持，应当驳回其诉讼请求。
经审理查明：原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《北京华联房屋租赁合同》一份，合同约定出租方出租给承租方的房屋坐落于沈阳市和平区文萃路x号xx购物中心三层x单位。承租方租赁该房屋用于经营餐饮品类，所经营店铺的名称为唐人面食，房屋租用面积为83.3平方米。出租方应于2012年4月15日将该房屋交付承租方，出租方同意在租赁期内给予承租方自该房屋交付日期47天的装修期。租赁期限三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。房屋的起租日为2012年6月1日。购物中心的开业日暂定为2012年6月1日。租金的计算方式为第一年2012年6月1日至2013年5月31日，每日每平方米固定租金为人民币1元，即每日历月固定租金为人民币2，533.70元；第二年2013年6月1日至2014年5月31日，每日每平方米固定租金为人民币1.3元，即每日历月固定租金为人民币3，293.80元；第三年2014年6月1日至2015年5月31日，每日每平方米固定租金为人民币1.6元，即每日历月固定租金为人民币4，053.90元。双方对房屋租金的补充条款为1、营业期间电费1.6元／度，水费4.5元／立方米。2、工牌押金50元／人，工牌工本费10元／人。3、工商、税务等相关手续自理。4、乙方须按合同签订的品牌经营，如超范围经营，甲方有权解除本合同。合同第五条保证金及其他费用，甲乙双方约定，承租方应于本合同签订的同时或之前，向出租方支付房屋租赁保证金。房屋租赁保证金相当于承租方向出租方支付三个月的租金（按合同期内最高租金计算）及三个月的物业管理费之和，共计人民币27，364元。承租方应于交付日之前向出租方或管理公司支付装修押金。装修押金为人民币7，601.10元，承租人应于交付日之前向出租方或管理工商支付装修管理费，装修管理费按每平米25元计算，共计2，082.50元，承租方应自起租日或至租赁期结束，向出租方或管理工商支付该房屋的物业管理费和广告推广费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每日人民币2元计算，每个日历月共计人民币5，067.40元。合同第五条关于保证金及其他费用5.5款约定租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同第12.2条之规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋且结清本合同项下乙方应付的所有款项后三十个工作日内凭收款收据将保证金一次性无息退还乙方。
嗣后，原、被告双方又签订《场地租赁合同》补充协议一份，内容为“本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2012年5月21日签订的《场地租赁合同》（以下简称原合同）中的定义相同。鉴于甲乙双方于2011年10月1日共同签署了《场地租赁合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，达成补充协议如下：1、原起租日：2012年6月1日，调整后起租日：2012年7月15日；2、原合同期限：2012年6月1日至2015年5月31日，调整后合同期限：2012年7月15日至2015年7月14日；3、原品牌：唐人面食更名品牌：悠悠面馆；4、《场地租赁合同》中其他条款不变。本协议自签字盖章之日起生效。本协议生效后，即成为《场地租赁合同》不可分割的组成部分，与《场地租赁合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效”。
原告提供证据显示为筹备开业其在开办费上支出明细如下：于2012年6月25日订购餐桌椅17套（金额13，600元）、卡座沙发15米（金额9，750元）；于2012年7月10日购买电脑一套（金额5，560元）、收银机一台（金额2，200元）、收银软件一套（金额840元）、高清监控头2个（单价1，750元，金额3，500元）、监控录像机（金额3，500元）、人工费1，000元、材料费1，500元；安装LED灯箱（安装制作费6，500元）；于2012年7月20日参加消防培训（10人，标准260元／人，计2，600元）；2012年9月6日办理电信宽带一年费用1，580元；2012年10月20日由沈阳飞马美术亮化装饰有限公司为原告制作2012年10月至2013年10月广告宣传海报、展架、进行室外宣传等设计安装（费用10，000元）。
在装修费用上支出明细如下：原告于2012年5月8日与沈阳龙林装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，工程工期自2012年5月10日至6月28日，工程价款为193，400元；于2012年5月14日购买电度表一块（金额555元）；于2012年6月29日购入货架一组（金额150元）；于2012年7月1日购买灭火器（金额220元）、于2012年7月18日三角1600W（金额330元）；于2012年8月20日角钢配件（金额240元）。
在厨房费用上支出明细如下：于2012年6月16日购买厨具一批（金额1，379元）；于2012年6月13日购买银都四门冰柜（金额3，200元）、银都1.8米冷台（金额2，300元）、1.2米水池（金额850元）、818电平扒炉（金额450元）、估和单炸（金额210元）、杜裕3KW开水器（金额400元）、大白桶2个（单价80元／个，计160元）、大号漏筐2个（单价30元／个，计60元）、小号漏筐2个（单价15元／个，计30元）、下兰盒2个（单价45元／个，计90元）、1.8米工作台（金额900元）、消毒柜（金额750元）；于2012年6月20日在沈阳国美电器有限公司购入海尔微波炉一台（实付金额200元）；于2012年8月29日购买隔油池一台（金额430元）；于2012年11月21日购买粉筐3个（单价10元，计30元）。
另查：2012年5月9日，原告向被告交纳装修／施工管理费2，082.50元、质量验收费100元；同月17日交纳设施维护费（D充电）500元；2012年6月29日，原告向被告交纳2012年7月1日至2012年7月31日的租金及营运费4，168.35元、交纳承租保证金27，364元；2012年8月2日原告向被告交纳出入证工本费10元；2012年8月22日原告向被告交纳营运费5，067.4元、交纳2012年8月租金2，533.7元、交纳设施维护服务费（D）1，000元；2012年9月24日原告向被告交纳2012年10月1日至2013年3月31日广告位租金1，800元、交纳承租保证金300元；2012年9月27日，原告向被告交纳营运管理费5，067.4元、2012年9月租金2，533.7元；2012年10月15日原告向被告交纳设施维护服务费（S）373.5元；2012年10月24日交纳营运费5，068.1元、2012年10月租金2，533.7元（共计7，601.1元）；2012年11月26日原告向被告交纳营运管理费5，067.4元、2012年12月租金2，533.7元；2012年12月20日原告向被告交纳设施维护服务费（S）148.5元；2013年1月5日原告向被告交纳营运费5，067.4，、交纳2012年11月租金2，533.7元；2013年1月16日原告向被告交纳设施维护服务费（S）112.5元；2013年1月25日原告向被告交纳营运管理费2，533.7元；2013年2月20日，原告向被告交纳设施维护服务费（S）72元；2013年2月26日原告向被告交纳管理费2，533.7元；2013年3月18日，原告向被告交纳设施维护服务费电费1，000元、水费67.5元；2013年3月19日原告向被告交纳设施维护服务费（D）2，000元；2013年3月26日原告向被告交纳营运管理费2，533.7元（该收据标注“租”字）；2013年4月11日，原告向被告交纳设施维护服务费（D）3，000元；2013年4月23日原告向被告交纳管理费（暂存款）2，533.7元（该收据标注“租”字）、交纳设施维护服务费63元（该收据标注“水费63”）；2013年4月28日，原告向被告交纳设施维护费（S）27元（该收据标注“水费27”交款人姜明）、交纳设施维护费（D）6，680.8元（该收据标注“电6，680.80”，交款人姜明）。
又查：2013年4月8日，被告向承租商户发布《xx购物中心闭店装修之告知函》，内容为“现我司定于2013年5月1日起对本司主体房屋进行改、扩建等升级改造，即定于5月1日起对本购物中心进行闭店装修。对于改造期间给贵司的经营带来的不便，我司表示抱歉，依据贵我双方签订的《租赁合同》之有关条款，但望贵司根据此约定，给予理解并积极配合我司的改造工作。为保证改造工程的顺利进行，希贵商户于2013年4月30日前将商品和柜台撤离商场”。
再查：原告刘铁军系沈阳市东陵区（浑南新区）悠悠面馆经营者，经营场所为沈阳市和平区文萃路x号三层x号。
现因被告在闭店装修过程中改变原告承租房屋结构及面积，原告来院诉请解除合同并由被告赔偿损失。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》补充协议、《装饰工程施工合同》、收款收据、《北京华联五里河购物中心闭店装修之告知函》、照片、发票、发货清单、培训交款凭证、等证据材料，被告提供的《房屋租赁合同》及原、被告的当庭陈述，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》补充协议，均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方约定的承租期限为三年，原告实际经营九个月被告对商场进行升级装修，至今该商场尚未开业，且被告闭店升级装修改造后导致原告承租房屋的面积发生变化，双方又未能达成新的租赁合同，即双方在事实上已经无法继续履行《房屋租赁合同》，而导致合同无法继续履行的原因在于被告的闭店装修行为，故原告提出解除合同并请求赔偿的诉请符合法律规定，本院予以支持。
关于具体的赔偿金额，原告主张开办费用为62，780元，装修费用198，839.50元，厨房费用23，023.64元，上述费用折价9个月租期后剩余价值为213，482.36元，对此本院认为原告主张的开办费中的桌椅、沙发、电脑、收银机及收银软件、监控录像机、高清监控头，原告主张的装修费用中的电度表、灭火器，货架及角钢三角，原告主张的厨房费用中的厨具、冰柜、扒炉、单炸、开水器、桶、筐、盒、微波炉、隔油池、消毒柜等物品并未与被告商场形成附合物不可拆分，合同解除后，上述物品可由原告自行拆卸带走，故对原告主张上述物品损失本院不予支持。对原告主张的开办费中的人工费、材料费、LED灯箱费、消防培训费、宽带费、广告费，对装修费用中的装修工程款，对厨房费用中的工作台、水池、冷台等无形费用或拆除后影响其实际功能的物品损失，扣除原告实际使用9个月后的价值（或损失），本院认定开办费损失17，385元，即（1，000元＋1，500元＋6，500元＋2，600元＋1，580元＋10，000元）÷36月×27月；装修损失145，050元，即193，400元÷36月×27月；厨房费用损失3，038元，即（2，300元＋850元＋900元）÷36月×27月。上述费用共计165，473元。
关于原告主张的停业损失30，743元，其依据为原告系餐饮服务业个体经营者，比照2013年辽宁省统计局发布的分行业城镇单位在岗职工平均工资（服务业），被告认为原告系具有从业能力资格的人不应主张工资，本院认为因被告违约行为导致原告停业期间的损失被告应承担给付责任，原告虽未能提供证据证明其实际停业损失，但一年多的时间里原告未能在承租场地经营的事实存在，故本院对原告该项诉求予以支持。
关于原告主张由被告返还承租保证金27，364元，因双方在租赁合同中约定在原告办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且原告所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同约定恢复原状且为可租赁状态的前提下，被告在原告交还该房屋且结清所有款项后三十个工作日内凭收款收据将保证金一次性无息退还，依据该约定现承租保证金尚未达到返还条件，原告可在达到返还条件时另行主张。
关于被告提出的原告拖欠租金及运营管理费及在进行升级改造时，原告没有按商厦整体要求进行撤场，给施工带来严重不便和重大损失等抗辩理由，因证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘铁军与被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》补充协议；
二、本判决生效之日起十日内，原告刘铁军将沈阳市和平区文萃路x号xx购物中心三层x商铺位腾空后返还被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司给付原告刘铁军开办费损失17，385元；
四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司给付原告刘铁军装修损失145，050元；
五、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司给付原告刘铁军厨房费用损失3，038元；
六、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司给付原告刘铁军停业损失30，743元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告刘铁军其他诉讼请求。
案件受理费5，374元，由被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司负担3，882元，由原告刘铁军负担1，492元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长吕红娇
人民陪审员董秀坤
人民陪审员戢伟
二〇一四年十月二十一日
书记员张崇
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
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