四川省巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1902民初521号
原告：四川省巴中市集洲物业管理有限公司。
法定代表人：陈杰，该公司经理。
委托代理人：王晔，四川宏坤律师事务所律师。
被告：周永祥，男，生于1972年，汉族，户籍地四川省乐山市市中区。
被告：蒲建宏，男，生于1976年，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托代理人：雍兴友，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。
被告：傅朝树，男，生于1969年，汉族，住四川省巴中市。
原告四川省巴中市集洲物业管理有限公司(以下简称“集洲公司”)与被告周永祥、蒲建宏、傅朝树房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告集洲公司的委托代理人王晔，被告蒲建宏的委托代理人雍兴友均到庭参加了诉讼。被告周永祥、傅朝树经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告集洲公司诉称：三被告于2016年9月22日与我公司签订了《房屋租赁合同》承租了我司巴中市江北九洲商业城三楼商铺700平方米的房屋经营餐饮业。《房屋租赁合同》第四条第一款：“2016年11月30日前的租金按月支付，其支付时间为当月首日一次性付清该月租金；12月1日以后的租金按季度支付，其支付时间为本季度首月的首日一次性付清本季度租金。”三被告应于2016年10月1日支付10月份租金44520元，经多次催收被告方仅支付30000元，2016年10月租金尚下欠14520元；2016年11月1日应支付11月份租金44520元，但分文未付；2016年12月1日应支付2016年12月1日至2017年2月底一个季度的租金133560元亦未支付，现共欠三笔租金192600元。合同还约定乙方拖欠租金或费用超过一个月乙方除必须缴清被拖欠的租金及费用并按甲方应收金额的日千分之五向甲方支付违约金外，本合同自动解除，押金不予退还，乙方必须无条件撤场，向甲方交付合格房屋及完好的设施设备，本合同解除时间以乙方拖欠租金及费用满一个月的时间为准，合同解除后5日内乙方必须撤场。三被告2016年10月的租金14520元已拖欠达4个月，2016年11月的租金44520元已欠达3个多月，2016年12月1日以后按季度所交纳租金已拖欠1个多月，并拖欠物业管理费用16800元。2016年12月1日三被告的代表傅朝树书面承诺，定于12月20日前付清全部租金及费用，如不付清，立即解除合同，但三被告并未履行承诺。我司数次去函和电话催收租金，三被告对我司函告置之不理。现诉至法院请求：1、解除《房屋租赁合同》。2、判令三被告立即偿付已拖欠房屋租金192600元（从欠租之日算至2017.2月底）、物业管理费用（从2016.10.1计算至2017.9.30日）、水电费38157.8元及违约金10万元；占用房屋期间的租金及费用依约计算至返还房屋之日为止。3、本案诉讼费由三被告负担。
被告周永祥、傅朝树未提出答辩意见。
被告蒲建宏辩称：一、本案的租赁合同是附条件解除的租赁合同，本案原告主张解除不妥；二、从原告请求看，三被告承担的房屋租金、水电费、物管费来看，我方理解是水电费、物管费违约金合计，但原告请求违约金单的10万元，我方认为这是增加诉请；三、双方签订合同属实，被告租的房屋履行到2017年2月6日，原告就强行接管了房屋，原告计算到2017年9月30日，我方认为不应得到支持；原告所主张的违约金过高，请求法院酌定，我方拖欠租金不属实。
经审理查明，2016年9月22日，三被告周永祥、蒲建宏、傅朝树（作为承租方，乙方）因经营餐饮需要与原告集洲公司（作为出租方，甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋概况：甲方同意将其位于巴中市江北新区九洲商业城第三层部分商用房屋，建筑面积700㎡出租给乙方经营使用。第二条租赁期限：租赁期限为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。第三条承租经营范围：乙方承租的房屋其经营项目为餐饮。第四条房屋租金及相关税、费的币种：1、房屋租金：第一个租约年（2015年10月1日至2016年9月30日）租金按60元/㎡.月计算，全年租金计伍拾万肆仟元（¥504000元）；从第二个租约年起每年租金在上一个租约年租金的基础上递增6%。支付方式：在签订本合同时，乙方向甲方支付租金计人民币伍拾万元整（其中包含2014年10月1日至2015年9月30日全年租金299327元和2015年10月1日以后的部分租金200673元）。从2015年10月1日起每个租约年的租金乙方分两次向甲方支付（即每半年全额租金乙方分别在上一年的10月1日前及下一年的3月31日前向甲方各支付一次）。2016年9月22日经双方协商：在2016年11月30日前的租金按月支付，其支付时间为当月的首日一次付清该月租金；12月1日以后的租金按季度支付，其支付时间为本季度首月的首日一次性付清本季度租金。2、物业管理费：乙方另行与巴中市集洲物业管理有限公司签订物管合同。3、租赁押金：原交押金壹万元。该押金在乙方租赁期满撤场后经甲方验收房屋及设施设备没有任何遗留（含质量）问题时退还，该押金不计利息。……第五条租赁管理：1、……租期满后，乙方装修的固定设施不得拆走或损坏。……。6、甲方交付给乙方的房屋及所有设施设备完好无损。乙方在租赁期间必须管理和维护好甲方房屋和现有的设施设备，对房屋和各种管、线不得造成损毁。……第六条违约责任：1、甲方未按合同约定向乙方交付房屋，甲方按乙方已交租金的日千分之三向乙方支付违约金。2、甲方未按期向乙方退还押金（在无任何遗留或质量问题的条件下），甲方按乙方交付押金的日千分之五向乙方支付违约金。3、乙方必须无条件按合同约定时间向甲方交纳租金及相关费用。若乙方逾期7日内未向甲方缴纳租金及相关费用，除甲方不退还乙方押金外，乙方还应按甲方应收金额的日千分之五向甲方支付违约金；乙方拖欠租金或费用超过一个月，乙方除必须缴清被拖欠的租金及费用并按甲方应收金额的日千分之五向甲方支付违约金外，本合同自动解除，押金不予退还，乙方无条件撤场，向甲方交付合格房屋及完好的设施设备。本合同解除时间以乙方拖欠租金及费用满一个月的时间为准，合同解除后5日内乙方必须撤场。乙方承诺：若逾期撤场，由甲方直接收回该房屋另行出租，乙方不得向甲方和第三方主张承租房内的财产损失赔偿。承租期届满合同终止后，乙方既不与甲方签订续租合同，又不撤场向甲方交付合格房屋（含完好的设施设备），每逾期一日，乙方按房屋租赁期最后一年的日租金的双倍向甲方支付违约金，且押金不予退还，由此给甲方造成的损失，乙方还应全额赔偿。……第七条附则2、因履行本合同需要，甲、乙双方互发文书，可采取下列之一送达方式：挂号邮寄、特快专递、传真、人员送达，并由甲、乙对方人员签收；如送达或被通知方拒收则视为通知方已尽通知义务，由此带来的法律后果由拒收方自行负责。通讯地址以本合同约定为准：甲方通讯地址：巴中市江北巴人广场旁九洲商业城五楼，乙方通讯地址：巴中市恩阳区柳林镇七棵石村荣川合作社：傅朝树，联系电话：139××××1888.如果通讯地址发生变化，尚未书面通知对方则以合同约定地址为准。3、本合同发生争议时，可由甲、乙双方协商解决；若协商不成，甲、乙双方均可向房屋所在地人民法院起诉。……6、本合同一式三份，甲方执两份，乙方执一份，自双方签字盖章生效。2014年9月24日周永祥与四川省巴中市集洲房地产开发有限公司所签《房屋租赁合同》同时作废。原告集洲公司在甲方处加盖公司印章，乙方处有三被告签名、捺印。当天（2016年9月22日），三被告向原告集洲公司缴纳了（三楼维多利亚）租金10万元。
2016年8月5日，原告集洲公司在《巴中晚报》上刊登《通知》要求解除被告周永祥与原告于2014年9月24日签订的《房屋租赁合同》。
2016年11月25日，原告集洲公司向三被告发出《四川省巴中市集洲物业管理有限公司关于按合同尽快缴清房屋租金等费用的函》(巴集物业函（2016）07号)：截止2016年11月30日，你方下欠我公司房屋租金142755.75元，物管费10500元，水电费810元。经我公司多次电话催收，你方仍未按合同约定履行义务，你方的行为构成违约。为此，特函告如下：一、限你方于2016年11月30日前，必须缴清所欠我司的房屋租金142755.75元，物管费10500元，水电费810元。二、若你方超过期限不履行付款义务，我公司将按《房屋租赁合同》第六条4款的约定，解除本合同，你方无条件撤场并严格履行其承诺。
2016年12月1日，原告集洲公司委托了四川宏坤律师事务所向三被告发出《律师函》：……贵方已拖欠租金超过一个月以上，2016年10月份租金拖欠已超过两个月。函告如下：一、贵方与集洲物业公司于2016年9月22日所签订《房屋租赁合同》自2016年12月2日即行解除。二、此函告以邮局收寄时间为准，发寄后五日内贵方务必来人或书面回复集洲物业公司，并于12月7日前付清所欠房租及物业费、水电费154065.75元，逾期未来人或书面复函便视为贵方已放弃权利，由集洲物业公司直接收回房屋，另行出租，所欠费用依法通过诉讼追收。
2016年12月2日，被告傅朝树向原告集洲公司出具《承诺》：一、现欠集洲物业公司房租、水电及物业管理费100350（拾万零叁百元）今付叁万元整。余下部分于12月20日止付清。二、如不付清此款，立即解除合同。
2017年2月4日，原告集洲公司向三被告发出《关于解除合同的函告》一、贵我双方于2016年9月22日所签订的《房屋租赁合同》于2017年1月27日即行依法解除。二、《房屋租赁合同》解除后，贵方应在收到本函告3日内无条件撤场。同时付清拖欠的房屋租金、物管费、水电费及合同约定的违约金。三、……。
原告集洲公司与三被告签订了《房屋租赁合同》后，原告向被告交付了房屋，三被告利用租赁房屋开办了“巴蜀龙虾”（原取名“维多利亚”）。庭审中，原告认可被告向原告支付截止2016年9月30日止的房屋租金；2016年12月，三被告又支付了30000元房屋租金，之后未再支付。
同时查明：三被告承租房屋经营的“巴蜀龙虾”已经关闭，但至今三被告仍未将租赁房屋返还原告集洲公司。原告主张解除《房屋租赁合同》，被告蒲建宏认可“巴蜀龙虾”经营至2017年2月止并同意解除租赁合同。
另：2014年10月1日，被告周永祥与原告集洲公司签订了《物业管理委托合同》将承租原告的700平方米的商业用房委托四川省巴中市集洲物业管理有限公司管理。
以上事实，有原告陈述，原、被告身份信息，《房屋租赁合同》及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，三被告与原告集洲公司签订了《房屋租赁合同》，从原告集洲公司处承租了巴中市江北新区九洲商业城第三层700㎡的商用房屋。合同签订后，原告向三被告交付了租赁物，被告方利用租赁房屋经营“巴蜀龙虾”并向原告交付了部分租金，由此可见，《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照《房屋租赁合同》的约定全面履行自己的义务。而三被告在使用租赁房屋过程中，仅履行了部分支付租金的义务后未足额交纳房屋租金。现原告作为出租人要求解除与三被告签订的《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。且庭审中，被告蒲建宏表示同意解除合同，被告周永祥、傅朝树经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩。故对于原告起诉主张要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，三被告虽然关闭了“巴蜀龙虾”但至今仍未将租赁房屋交还出租方，故双方租赁合同解除后30日内，三被告应当将租赁物返还原告。
关于原告主张三被告立即偿付已拖欠房屋租金192600元（从2016.10.1算至2017.2月底）、占用房屋期间的费用（计算至返还房屋之日为止）及违约责任的诉请。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定第一个租约年（2015年10月1日至2016年9月30日）全年租金¥504000元；从第二个租约年起每年租金在上一个租约年租金的基础上递增6%。原告集洲公司认可被告方已付清2016年9月30日前的房屋租金，之后的房屋租金支付了30000元。对于被告方已付租金的事实及金额应由被告方负举证责任，而除了被告蒲建宏向本院提供了2016年9月22日三被告向原告支付租金10万元的《收据》之外，未提供任何已付房屋租金的证据。从三被告支付时间看是双方2016年9月22日签订《房屋租赁合同》当天。依据《房屋租赁合同》第四条房屋租金的支付方式约定：“在签订本合同时，乙方向甲方支付租金计人民币伍拾万元整（其中包含2014年10月1日至2015年9月30日全年租金299327元和2015年10月1日以后的部分租金200673元）”，该支付费用应当包括在2016年9月22日应支付的50万元中，而原告已认可三被告支付租金至2016年9月底，故被告蒲建宏的举证不能达到抵扣其未缴纳房屋租金的目的。依据双方约定第二租约年度（从2016年10月1日至2017年9月30日）租金应为504000元×（1＋0.06）＝534240元。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定，对于三被告已付房屋租金的事实和金额，本应由三被告承担举证责任，但是原告认可的三被告已付租金的事实，明显对已不利，故对于原告自认三被告已付清2016年10月1日之前房屋租金，之后又支付了3万元租金的事实，本院予以确认。从2016年10月1日算至2017年2月底租金应为：534240元/年÷12个月×5个月＝222600元，扣减被告已付30000元，尚欠192600元未付。从2017年3月1日起至三被告返还租赁物止的占用费按照1463.67元/天（534240元/年÷365天）计算。
对于原告主张三被告支付违约金的问题。法律规定的违约责任以实际损失为基础，原告并未向本院举证证明其损失的大小，被告违约造成的原告方损失实际为占有期间的租金损失，本院已经支持该部分损失，故原告主张的违约金，本院不予支持。
关于原告主张三被告承担物业管理费用的诉求。因本案系房屋租赁合同纠纷，而被告周永祥与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告公司管理租赁物业，双方形成的物业管理合同关系，系另一法律关系，不属于本案的房屋租赁合同关系范畴，权利人可以另案主张权利。
关于原告主张三被告承担水电费的诉求。因原告未向本院举证其实际代三被告承担了多少水电费的依据，故该项诉求，缺乏证据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条，第九十三条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、解除原告四川省巴中市集洲物业管理有限公司与被告周永祥、蒲建宏、傅朝树于2016年9月22日签订的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后30日内，被告周永祥、蒲建宏、傅朝树将经营“巴蜀龙虾”而租赁的巴中市江北新区九洲商业城第三层部分商用房（建筑面积700㎡）腾空并返还给原告四川省巴中市集洲物业管理有限公司。
二、被告周永祥、蒲建宏、傅朝树于本判决生效后15日内支付给原告四川省巴中市集洲物业管理有限公司下欠租赁费192600元及房屋占有使用费（占有使用费的计算方式为：从2017年3月1日起，按1463.67元/天计算至被告周永祥、蒲建宏、傅朝树将租赁房屋退还给原告四川省巴中市集洲物业管理有限公司之日止）。
三、驳回原告四川省巴中市集洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5950元，由被告周永祥、蒲建宏、傅朝树负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 杨 青
人民陪审员 张丛志
人民陪审员 仲小玫
二〇一七年十一月八日
书 记 员 孙晓琴