浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终3653号
上诉人（原审被告）：盛建荣，男，1955年7月23日出生，汉族，住杭州市富阳区上官乡大盛村斜黄**号，现住杭州市富阳区。
上诉人（原审被告）：裘祝仙，女，1962年6月17日出生，汉族，住杭州市富阳区上官乡大盛村斜黄**号，现住杭州市富阳区。
被上诉人（原审原告）：张保水（曾用名：张宝水），男，1968年2月27日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被上诉人（原审原告）：张骏杰，男，1997年4月21日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被上诉人（原审原告）：姜红花，女，1968年9月26日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被上诉人（原审原告）：张瑶，女，1991年10月16日出生，汉族，住杭州市富阳区。
四被上诉人共同委托代理人：石小开，浙江德名律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王乃芳，男，1943年6月29日出生，汉族，住杭州市富阳区。
上诉人盛建荣、裘祝仙因与被上诉人张保水、张骏杰、姜红花、张瑶、王乃芳房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1、张保水曾用名张宝水，户下共有四人：张保水，1968年2月27日出生；姜红花，1968年9月26日出生；张骏杰，1997年4月21日出生；张瑶，1991年10月16日出生。2、1997年7月25日，原富阳市土地管理局批准张保水户取得原富阳镇后周村私人建房宅基地123平方米。3、1997年，张保水与王乃芳签订联建住房合同书一份，约定由张保水提供其在后周村批得的地基，由王乃芳负责建造房屋，总共六层加一层地下储藏室，张保水得住房三套，交房款50000元。房屋于1997年年底交付。庭审中，张保水与王乃芳均确认张保水取得第一、二、三层，王乃芳取得第四、五、六层。4、1997年9月18日，盛建荣与王乃芳签订购房协议一份，约定：盛建荣向王乃芳购买位于后周村（蒋家桥南面）第五层房屋，房款为50000元（不包括办房产证费用），协议签订后付10000元，六层结顶后付10000元，交钥匙付清30000元。同日，盛建荣与王乃芳又签订购房协议一份，约定：盛建荣向王乃芳购买位于后周村土地房主张保水的第五层房屋，协议签订后预付10000元，六层结顶后付10000元，其余款项房屋交付使用后一次性付清；总价50000元（不包括房产证费用）包括架空层车库一只在内；交货期限为1998年2月1日。5、房屋建造完成后，王乃芳即将案涉第五层房屋交付给盛建荣。1998年10月20日，王乃芳出具证明一份，确认盛建荣已付清房款。6、王乃芳户籍所在地为杭州市富阳区；盛建荣、裘祝仙户籍所在地系杭州市富阳区。7、庭审中，盛建荣、裘祝仙均确认买房时双方系夫妻，案涉房屋系双方一起购买，盛建荣签字即视为裘祝仙签字，且现两人一直居住在案涉房屋中。现因张宝水要求收回上述房屋，盛建荣、裘祝仙拒绝，因此双方发生纠纷，张宝水等诉至原审法院，请求：一、依法确认张宝水与王乃芳之间的联建住房合同书无效；二、依法确认王乃芳与盛建荣、裘祝仙间的两份购房协议无效；三、盛建荣、裘祝仙立即返还房屋及车库；四、由王乃芳、盛建荣、裘祝仙承担诉讼费用。
原审法院认为，该案争议焦点是涉诉联建住房合同书及购房协议的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，认为宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。故不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋行为应认定无效。张保水与王乃芳签订的联建住房合同书以及王乃芳与盛建荣签订购房协议虽系双方自愿，协议订立后，也已进行实际履行，但该案中，案涉房屋系张宝水等所有，张宝水将其所有的房屋转让给不是同一集体经济组织的农村村民王乃芳，双方间的房屋转让行为违反了集体经济组织的成员权属性，张宝水与王乃芳之间的联建住房合同书的条款规避了法律禁止性规定，应认定为无效。王乃芳将他人所有的农村房屋转让给不是同一集体经济组织的农村村民盛建荣、裘祝仙，双方间的房屋转让行为同样违反了集体经济组织的成员权属性，且诉争房屋的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至盛建荣、裘祝仙名下，因此王乃芳与盛建荣、裘祝仙于1997年9月18日签订的两份房屋转让协议应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于双方签订的房屋转让协议无效，盛建荣、裘祝仙应将本案所涉房屋返还给四原告。故四原告提出的要求确认购房协议无效、返还房屋及车库的诉讼请求，该院予以支持。关于盛建荣、裘祝仙已付房款，由于系王乃芳收取，在庭审中，盛建荣、裘祝仙亦未要求返还，故可另行主张。对于买受人盛建荣、裘祝仙信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑双方对合同无效所应承担的责任、出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人盛建荣、裘祝仙因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等方面因素予以确定。因盛建荣、裘祝仙在审理期间未就其损失提出反诉主张，其可就赔偿问题另行主张。盛建荣、裘祝仙在第一次、第四次开庭时经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张保水与王乃芳于1997年签订的《联建住房合同书》无效；二、确认王乃芳与盛建荣、裘祝仙于1997年9月18日签订的《购房协议书》、《购房协议》无效；三、盛建荣、裘祝仙于判决生效之日起三个月内将于1997年9月18日签订的《购房协议书》及《购房协议》中的房屋[即座落于杭州市富阳区间]返还给张保水、张骏杰、姜红花、张瑶。案件受理费80元，由盛建荣、裘祝仙、王乃芳负担。
宣判后，盛建荣、裘祝仙不服，向本院提起上诉称：1、盛建荣、裘祝仙与王乃芳签订的合同没有损害其他人利益，且张宝水只能确认其与王乃芳签订的合同无效，而不能确认王乃芳与盛建荣、裘祝仙签订的合同无效。2、盛建荣、裘祝仙年事已高，在不了解联建房买卖合同无效的情况下，与王乃芳签订了买卖协议，盛建荣、裘祝仙没有任何过错。3、盛建荣、裘祝仙购买房屋20余年，之前张宝水没有提出过要求确认合同无效，而现在提出的原因就是按涉房屋价值上涨。4、一审法院判令合同无效并要求返还案涉房产，但没有审理返还现值对价，是不合理的。综上，请求：撤销原判，改判驳回张宝水等的全部诉讼请求。
针对盛建荣、裘祝仙的上诉，张保水、张骏杰、姜红花、张瑶共同答辩称：王乃芳与盛建荣、裘祝仙签订的购房协议书，属于变相买卖张保水、张骏杰、姜红花、张瑶的宅基地所有权，与张保水、张骏杰、姜红花、张瑶有重大利害关系，不存在原告不适格的情形。盛建荣、裘祝仙明知其非所购房屋所在地集体经济组织成员，不能取得或变相取得该房屋所在地集体的宅基地使用权，但盛建荣、裘祝仙仍通过违反法律规定购买案涉房屋的形式变相取得该房屋宅基地的使用权，过错是明显的。张保水、张骏杰、姜红花、张瑶之所以向盛建荣、裘祝仙提出确认购房协议及房屋联建协议无效完全是因为案涉房屋质量问题，并被鉴定为危房，且鉴定报告建议拆除重建，所以在一审起诉前双方协商愿意拆建后按原楼层安置，但要求盛建荣、裘祝仙出一定的建造费用，对该方案盛建荣、裘祝仙不同意，反而提出拆除重建后按原楼层安置外，还要求提供一间沿街的营业用房，以致纠纷产生。起诉是为了保障该房屋内所有成员的生命财产安全，并非以合法形式掩盖非法目的，损害盛建荣、裘祝仙的合法权益。一审法院依法确认案涉两协议无效，是完全正确的，盛建荣、裘祝仙要求返还和车库的对价一审时一审法官已释明，提醒盛建荣、裘祝仙可以在该案中提起反诉或另案起诉。
针对盛建荣、裘祝仙的上诉，王乃芳未到庭进行答辩。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：案涉房屋系建造于宅基地之上，宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织成员之间，本案中，盛建荣、裘祝仙、王乃芳均非案涉房屋所在地集体经济组织成员，故原审法院据此判令张保水与王乃芳于1997年签订的《联建住房合同书》以及王乃芳与盛建荣、裘祝仙于1997年9月18日签订的《购房协议书》、《购房协议》无效并无不当。因上述协议均被确认无效，故盛建荣、裘祝仙再占有使用案涉房屋没有法律依据，原审法院据此判令盛建荣、裘祝仙返还案涉房屋并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由盛建荣、裘祝仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 王勤