广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤01执异435号
案外人：广州都尔德贸易有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科珠路232号3栋701房。
法定代表人：陈飞龙，该公司董事。
委托代理人：陈艳、邓锁霞，均为广东匡鼎律师事务所律师。
申请执行人：招商银行股份有限公司广州滨江东支行，住所地广东省广州市海珠区滨江东路586号101及586号之一205、206房。
负责人：陈俊华，该支行行长。
委托代理人：郦莉、石冰林，均为广东瀛杜律师事务所律师。
被执行人：广州中伯欧投资有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科汇一街14号901房。
法定代表人：郭伯钦。
被执行人：广州奥原商贸有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区科学城科珠路232号2栋209房。
法定代表人：刘霞花。
被执行人：广州市益民饮用水技术有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科珠路232号。
法定代表人：郭伯钦。
被执行人：广州保兰德箱包皮具有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇联合迳口经济合作社107国道边厂房。
法定代表人：郭顺元。
被执行人：福建保兰德箱包皮具有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石工业园区内。
法定代表人：郭顺元。
被执行人：郭顺元，男，1970年8月6日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。
被执行人：郭伯钦，男，1989年4月23日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
被执行人：陈秋香，女，1971年8月25日出生，汉族，住内蒙古包头市九原区。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司广州滨江东支行（以下简称招行滨江东支行）和被执行人广州中伯欧投资有限公司（以下简称中伯欧公司）、广州奥原商贸有限公司（以下简称奥原公司）、广州市益民饮用水技术有限公司（以下简称益民公司）、广州保兰德箱包皮具有限公司（以下简称广州保兰德公司）、福建保兰德箱包皮具有限公司（以下简称福建保兰德公司）、郭顺元、郭伯钦、陈秋香金融借款合同纠纷一案中，于2017年10月10日发出拍卖公告，其中第三条告知拍卖标的物无优先购买权人。案外人广州都尔德贸易有限公司（以下简称都尔德公司）对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年11月17日举行了听证。都尔德公司的委托代理人、招行滨江东支行的委托代理人参加了听证。现已审查终结。
案外人都尔德公司称：1、其司与被执行人签订共十五份《房产租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》，并提交了相应的转帐流水印证，且法院也查明该十五份《房产租赁合同》均在涉案房屋抵押登记日之前签署，因此其与被执行人的租赁关系真实存在且合法有效，其是真实的承租人，且也实际占有并经营管理涉案物业，依据法律规定应具有优先购买权。2、在没有任何反证可推翻该十五份《房产租赁合同》及相应银行转帐流水所证明事实的情况下，法院凭主观臆断推理代替事实认定，作出不利于其司的（2017）粤01执异158号《执行裁定书》。其司不服该裁定书，已于2017年8月15日向广东省高级人民法院提出复议申请，目前该案仍处于复议阶段。在复议结果未出来前，法院公告其司不属于涉案房产的承租人，不具有优先购买权的情况说明是不合时宜的。3、招行滨江东支行的债权已转让给了嘉兴东润熙锦投资管理合伙企业（有限合伙），招行滨江东支行作为申请执行人主体不适格。4、其司的实际控股人陈飞龙在2014年已经入股了广州市耀进企业管理有限公司，是涉案房屋的物管公司，说明其司实际管理涉案房屋，租赁关系真实存在。故请求撤销（2017）粤01执922号《拍卖公告》的第三项内容，认定其司在本案执行拍卖中具有优先购买权。
都尔德公司提交的证据有：1、（2017）粤执复333号广东省高级人民法院《受理案件通知书》；2、（2017）粤01执异158号《执行裁定书》；3、《债权转让通知书》；4、广州市耀进企业管理有限公司企业信用信息公示报告。
申请执行人招行滨江东支行称：1、拍卖公告中认定异议人不是涉案房产的承租人，不具有优先购买权，是法院依据（2017）粤01执异158号裁定文书认定的事实而作出的，该裁定书也是本执行案中由异议人提出的执行异议案。拍卖公告载明的事实有明确的裁定认定事实为依据，是合法有效的。2、异议人提出的本异议案与158号案属于民事诉讼法规定“一事不再理”的情形，本异议案与158号案所基于主张的权利基础均在异议人认为其是涉案房产的合法承租人，只是具体的异议请求事项不一致，所依据的基础事实是一致的。两案的当事人也是一致，两案的标的也是一致、事实和理由也是一致。如果本案异议成立的话，就否定之前的异议裁定，本案不应当受理，已受理的法院从程序上应当予以驳回申请。3、关于债权转让，在执行主体变更前由权利义务受让前的申请人作为本案的申请执行人。4、针对入股的问题，异议人补充的事实不能足以证明异议人是合法有效的租赁关系。
本院查明，关于招行滨江东支行诉中伯欧公司、奥原公司、益民公司、广州保兰德公司、福建保兰德公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月16日作出（2015）穗中法金民初字第1039号民事判决，判令：一、中伯欧公司于判决生效之日起十日内向招行滨江东支行偿还借款本金12910万元及支付利息；二、中伯欧公司不履行第一判项时，招行滨江东支行对中伯欧公司提供的涉案房产享有抵押权，并有权就抵押物变现所得优先受偿；三、奥原公司、益民公司、广州保兰德公司、福建保兰德公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香对第一判项债务承担连带清偿责任，奥原公司、益民公司、广州保兰德公司、福建保兰德公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香在承责后，有权向中伯欧公司追偿；等。上述判决生效后，本院根据招行滨江东支行的申请，以（2017）粤01执922号立案执行。
在执行过程中，本院查封了被执行人中伯欧公司、益民公司、福建保兰德公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋负一层、101、201、301、401、501、601及3栋101、201、301、401、501、601、701等房产。2017年9月29日，本院作出（2017）粤01执922号执行裁定，拍卖益民公司所有的位于广州市开发区科珠路232号1栋负一层、101、201、301、401、501、601房产；中伯欧公司所有的位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701房产。2017年10月10日，本院发出拍卖公告，公告第三条内容为：“本标的物优先购买权人的情况说明：无优先购买权人。本院（2017）粤01执异158号案件异议人（利害关系人）都尔德公司不属于上述房产的承租人，不具有优先购买权；现在上述房产中的租赁户或场地使用人，不属于整体拍卖房产的租赁人或使用人，不具有优先购买权。”都尔德公司遂提出本案异议。
另查明，本院于2017年3月27日作出（2017）粤01执922号执行裁定，裁定扣留、提取被执行人中伯欧公司、奥原公司、益民公司、广州保兰德公司、福建保兰德公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香在广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301、401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（以下简称涉案房产）的租金收入，扣留、提取金额以161235336.66元为限。2017年4月18日，本院按上述裁定内容，向涉案房产的租赁人或场地使用人发出协助执行通知书，要求从2017年4月1日起，不得就涉案房产向被执行人支付租金或场地使用费，相关费用只可向本院缴纳。都尔德公司对此不服，向本院提出书面异议。本院审查后于2017年7月27日作出（2017）粤01执异158号执行裁定，认为“都尔德公司以该公司承租、转租涉案房产为由异议要求不得扣留、提取众被执行人在涉案房产的租金收入，缺乏事实依据”，遂裁定驳回都尔德公司的异议请求。都尔德公司不服，向广东省高级人民法院提出复议申请。该院于2017年11月19日作出（2017）粤执复333号执行裁定，认为：“……本案当事人之间的争议本质上是都尔德公司与福建保兰德公司、益民公司、中伯欧公司之间是否存在真实、合法、能够排除对租金执行的房产租赁关系。事实上，广州中院的异议审查也是围绕该问题进行，结论是都尔德公司承租、转租涉案房产的主张缺乏事实依据。广州中院作为异议审查法院，围绕争议焦点进行异议审查并作出异议裁定符合法律规定。但因事涉实体权利义务争议，应当在异议审查之后，通过民事诉讼法第二百二十七条，将不服异议裁定的当事人引入诉讼程序，而不是适用过民事诉讼法第二百二十五条，导入复议程序。诉讼程序以对抗制为基础，有辩论、质证、上诉等制度设计，更有利于在查明案件事实的基础上作出公正的裁判，最大限度地保护当事人的合法权益。综上，都尔德公司的异议是案外人异议，应该适用民事诉讼法第二百二十七条审查。广州中院认定为执行行为异议，适用民事诉讼法第二百二十五条审查错误。都尔德公司撤销异议审查裁定的请求符合法律规定，本院予以支持，但对其事实和理由是否成立不作审查”；并裁定撤销（2017）粤01执异158号执行裁定书，发回本院重新作出裁定。
本院认为，关于都尔德公司提出其是本院（2017）粤01执922号案拍卖标的物的承租人的问题，本院（2017）粤01执异158号执行裁定对此已作审查，都尔德公司对该裁定不服申请复议，广东省高级人民法院复议审查后作出（2017）粤执复333号执行裁定，以本院审查适用法律错误为由，发回本院重新作出裁定。该裁定同时认为，都尔德公司与福建保兰德公司、益民公司、中伯欧公司之间是否存在真实、合法、能够排除对租金执行的房产租赁关系，事涉实体权利义务争议，应引入诉讼程序进行裁判。现都尔德公司主张优先购买权，同样涉及其实体权利，在租赁关系的实体权利义务未作最终认定的情况下，都尔德公司要求确认对拍卖标的物具有优先购买权缺乏依据，本院不予支持。
至于都尔德公司提出债权转让的问题，与其司无利害关系，也不属于本案审查范围。都尔德公司与其提及的广州市耀进企业管理有限公司是两个独立的法人主体，其实际控股人是否入股该公司不能证明都尔德公司的承租关系。
综上所述，都尔德公司的异议不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回广州都尔德贸易有限公司的异议请求。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵建文
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一七年十一月二十八日
书记员 黄翠燕