陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕05民终1658号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行。负责人秦艳琳，任行长职务。
委托诉讼代理人王燕，陕西法智律师事务所律师。
委托诉讼代理人武姿，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张建美。
被上诉人（原审被告）李美荣。
被上诉人（原审被告）华阴市鑫福房地产开发有限公司。
法定代表人：王佐军。
委托诉讼代理人李勇，华阴市华山法律服务所法律工作者。特别授权
上诉人中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行因与被上诉人张建美、李美荣、华阴市鑫福房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，不服华阴市人民法院(2016)陕0582民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行的委托诉讼代理人王燕，被上诉人华阴市鑫福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李勇参加了本案诉讼。本案现已审理终结。
中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项，依法改判为：“被上诉人张建美、李美荣、华阴市鑫福房地产开发有限公司向上诉人连带清偿借款合同项下借款本金余额125639.79元，以及至借款本息全部清偿之日止产生的所有利息（包括偿还利息、偿还罚息、复利等），具体金额按照《个人住房公积金借款抵押合同》的约定计算”；二、依法撤销原审判决第三项，依法改判“中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行对被上诉人张建美、李美荣位于华阴市府北路万象街区3幢3单元33302号抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”；三、本案的一审、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实及理由：原审法院判决事实认定不清，适用法律错误。一、一审判决在事实认定中认定上诉人对于位于华阴市府北路万象街区3幢3单元33302号房产依法签订了抵押合同并办理了抵押物登记，但在判决中却驳回了上诉人对上述房产的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，违反了《物权法》的相关规定及当事人的意思自治。2009年8月10日，上诉人与被上诉人张建美、李美荣签订了《个人住房公积金借款抵押合同》（以下简称借款合同），约定被告张建美、李美荣向原告借款壹拾伍万捌仟元整（￥158000元），用于购买华阴市府北路万象街区3幢3单元33302号。2009年9月15日原告与被告张建美、李美荣签订了《华阴市房地产抵押贷款合同》，并有《房屋在建工程证明书》等证据证明办理了抵押物登记。担保范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。一审法院在事实认定中认定了这一事实，根据《物权法》第179条的规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因此，一审法院判决驳回上诉人对抵押房产享有优先受偿权是不符合法律规定的。二、本案的利息（包括罚息、复利）的计算期间应按照合同约定计算。根据张建美、李美荣与上诉人签订的《个人住房公积金借款抵押合同》，合同中约定了具体利息（包括罚息、复利等）的计算方法与计算期间，应当根据合同约定来确定利息计算方法与计算期间，借款合同解除后，债务人及其保证人应当清偿至贷款清偿之日的利息（包括罚息、复利等）剩余的全部贷款本息。一审判决中的利息计算期间只有2014年12月26日至2016年6月20日，2014年12月26日前的利息和2016年6月20日之后的利息都未处理，是不符合法律规定与合同约定的。综上，原审法院适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，现向二审法院提起上诉，望二审法院还上诉人公正判决。
华阴市鑫福房地产开发有限公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决正确，事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与被告张建美、李美荣签订的合同编号为2009-0171《个人住房公积金借款抵押合同》；二、判决被告张建美、李美荣向原告清偿借款合同项下借款本金余额125639.79元，以及至借款本息全部清偿之日产生的所有利息（包括偿还利息、偿还罚息，具体金额以银行柜台计算金额为准）及原告为收回债权所产生的合理费用;三、依法处置位于华阴市府北路万象街区3幢3单元33302号抵押房产，以该抵押房产拍卖或变卖所得优先清偿上述债务，原告对该抵押房产享有优先受偿权；四、依法判决被告华阴市鑫福房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：被告张建美、李美荣系夫妻关系，在2009年8月10日与原告签订了《个人住房公积金借款抵押合同》。2009年10月27日原告向被告张建美借款壹拾伍万捌仟元整（￥158000元），用于购买华阴市府北路万象街区3幢3单元33302号，借款期自2009年8月19日起至2021年8月18日至。2009年9月15日原告与被告张建美、李美荣签订了《华阴市房地产抵押合同》并办理了抵押物登记。被告华阴市鑫福房地产开发有限公司与原告签订的《个人住房公积金借款抵押合同》，合同中约定了保证条款，为借款人履行借款合同义务提供连带责任保证。借款合同签订后,原告依约履行合同义务,但是被告却未能如约履行合同义务,截至2014年12月26日,借款合同项下尚欠借款本金余额125639.79元，截止2015年12月7日拖欠利息共计20299.62元。一审法院认为，原告与被告张建美、李美荣签订了《个人住房公积金借款抵押合同》意思表示真实，内容合法，不违反法律规定，均系有效合同。合同当事人均按照合同履行各自相应的义务，原告依约履行合同义务,但被告张建美却未能如约履行合同义务。张建美理应偿还借款本金人民币125639.79元及利息。利息应计算至2016年6月20日，因原告与被告张建美意思自治约定解除合同条件，故对原告的请求应予支持。在签订合同时张建美与李美荣系夫妻关系故被告李美荣应承担连带清偿责任，被告华阴市鑫福房地产开发有限公司提供担保应对上述债务承担连带清偿责任，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条，第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条之规定判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行与被告张建美的借款合同；二、被告张建美、李美荣、华阴市鑫福房地产开发有限公司连带清偿借款125639.79元及利息于本判决生效20日内付清。(利息计算：2014年12月26日至2016年6月20日按借款合同利率计算。);三、驳回其他诉讼请求。案件受理费3000元、由被告张建美、李美荣、华阴市鑫福房地产开发有限公司各负担1000元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明案件事实与一审认定事实一致。
本院认为，上诉人中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行与被上诉人张建美、李美荣签订的《个人住房公积金借款抵押合同》，符合自愿原则，不违反相关法律规定，应属有效合同，双方均应按合同约定履行各自应尽义务。上诉人依约给付了借款，被上诉人张建美、李美荣应依约偿还该借款本金及利息。该合同保证条款约定了保证方式为连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息和借款人所有其他应付费用，保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；被上诉人华阴市鑫福房地产开发有限公司在该合同保证人处盖有公章，故其应依约对被上诉人张建美、李美荣以上债务承担连带清偿责任。上诉人中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行与被上诉人张建美、李美荣签订的《华阴市房地产抵押合同》虽办理了抵押物登记，华阴市房地产管理所亦出具了房屋在建工程证明书，但该抵押登记为预告登记，依据《物权法》第20条“预告登记是保证将来实现特权的权利，其效力是未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，该合同所涉抵押房产并未产生物权效力，故上诉人要求对该抵押房产享有优先受偿权的诉求，依法不予支持。该合同的违约责任条款约定了解除合同的条件，属双方意思自治约定，原审法院依法予以解除是正确的，对解除合同后的迟延支付债务利息按《民诉法》第253条判处并无不当，上诉人要求按借款合同约定确定利息计算方法及期间的理由，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人中国建设银行股份有限公司西安友谊东路支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓宁
审 判 员 徐新卫
代理审判员 文 茜
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 王 芳