吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉02民终128号
上诉人（原审原告、申请执行人）：张国庆，住吉林市。
被上诉人（原审被告、案外人）：赵淑媛，住吉林市。
委托诉讼代理人：王帅然，吉林鑫美律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：吉林省鎏洋房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区长江路14号。
法定代表人：龙云鹏，总经理。
上诉人张国庆因与被上诉人赵淑媛、原审被告吉林省鎏洋房地产开发有限公司（以下简称鎏洋公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院(2017)吉0291民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张国庆，被上诉人赵淑媛及其委托诉讼代理人王帅然到庭参加诉讼。原审被告鎏洋公司经法院合法传唤，无正当理由拒未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
张国庆上诉请求：撤销原审判决，改判支持原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定赵淑媛与鎏洋公司签订的《富华佳园商住楼订购协议书》具有买卖合同性质,应认定在查封前已经签订买卖合同错误。订购协议不是买卖合同而且与吉林市房屋产权交易中心的房屋商品房备案合同不一致,备案信息中的买受人为丛刚。这证明赵淑媛与鎏洋公司并未签订商品房买卖合同,订购只是一个意向性协议,不能代替房屋买卖合同。2.一审判决认定赵淑媛已经实际占有诉争房屋错误。一审判决认定鎏洋公司在2015年9月23日将诉争房屋交付给赵淑媛没有证据,鎏洋公司、赵淑媛均未提交入住手续、交付凭据等证据证明。而且,电费的存折名称为鎏洋公司,从该存折的流水可以看出该房屋的电费并未发生费用,该房屋也没有供热，不可能供幼儿园儿童使用,其他挨着的8个用于幼儿园儿童使用的车库均有供热和装修。该房屋是2017年5月开始装修的。3.一审判决认定赵淑媛已经支付全部价款错误。虽然赵淑媛提供了交款收据,但是鎏洋公司的账簿上和银行流水并没有这笔收入。而且从订购协议约定的价款可以看出该协议是虚假的，协议约定单价每平方米2800元,赵淑媛此前在鎏洋公司购买了8个车库,单价均是4000元,其中与诉争房屋同样面积的房屋买价也是4000元,所以该房屋单价不符合常理。4.一审判决认定诉争房屋未办理过户登记的原因系由于鎏洋公司无资金缴纳税费造成错误。第一,鎏洋公司在2015年10月14日、21日、26日、11月6日,2016年5月16日、6月3日,共收入43万余元,有资金能力缴纳税款;第二,此前赵淑媛在鎏洋公司购买了8个车库,均已办理房屋备案、登记过户手续,而诉争的房屋未进行房屋备案登记过户与常理不符，也与赵淑媛和鎏洋公司的此前交易不符。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定赵淑媛享有能够排除执行的权利错误。赵淑媛买卖事实虚假,其没有签订买卖合同,没有证据证明实际占有,交易价款明显偏低且无正当理由,也没有证据证明是鎏洋公司的责任未办理过户,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件,其依法不享有排除执行的权利。
赵淑媛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
张国庆向一审法院起诉请求:一、对吉林市龙潭区富华佳园1号楼两套房产，户号分别为0001012号、0001013号的房屋继续执行。二、诉讼费用由赵淑媛和鎏洋公司承担。
一审法院认定事实：张国庆与鎏洋公司民间借贷纠纷一案，吉林高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）于2016年2月17日作出（2016）吉0291民初57号民事调解书。该民事调解书生效后，张国庆申请执行。高新法院于2016年4月13日立案，案号：（2016）吉0291执166号。高新法院于2016年7月11日作出（2016）吉0291执166/168号之一执行裁定书，查封了鎏洋公司名下坐落于吉林市龙潭区富华佳园小区1号楼，户号为0001012号、0001013号的两套房产。赵淑媛向高新法院提出执行异议。高新法院认为，赵淑媛对其购买的房产支付了全部价款，并已实际占有，且在未办理产权变更登记上无过错。因此，赵淑媛的请求符合相关法律规定，予以支持。高新法院于2017年6月12日作出（2017）吉0291执异27号执行裁定书，裁定：中止对吉林省鎏洋房地产开发有限公司名下坐落于吉林市龙潭区富华佳园小区1号楼房号为0001012号、0001013两套房产的执行。
赵淑媛与鎏洋公司于2015年9月22日签订《富华佳园商住楼订购协议书》，约定：赵淑媛订购鎏洋公司12、13号车库，面积21.95平方米、18.3平方米，单价每平方米2800元，总房款112700元。同日，赵淑媛向鎏洋公司交纳了购房款，鎏洋公司为赵淑媛出具了收款收据，载明：交款人赵淑媛，项目：富华佳园小区0001012号、0001013号车库，面积为21.95平方米、18.3平方米、单价2800元，合计112700元。
2015年9月23日，鎏洋公司将讼争的上述房屋交付给赵淑媛。
赵淑媛未办理房屋所有权登记的原因系鎏洋公司未给办理造成。
吉林市龙潭区富华佳园小区1号楼0001012号、0001013号车库在吉林市房屋权属交易服务中心办理了商品房合同备案信息，备案信息中买受人为丛刚。
一审法院认为，本案性质为申请执行人执行异议之诉。张国庆的诉讼请求是否能得到支持，取决于赵淑媛是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”赵淑媛是否享有能够排除执行的权利，应看赵淑媛购买讼争的房屋是否符合该规定。本案中，第一，赵淑媛与鎏洋公司在本院查封之前签订了《富华佳园商住楼订购协议书》，对房屋位置、面积、价款进行了约定，并且已实际履行，故该“富华佳园商住楼订购协议书”具有买卖合同的性质，应认定在本院查封前已经签订买卖合同。第二，赵淑媛已经实际占有讼争房屋。赵淑媛持有讼争房屋的电费存折，且鎏洋公司对在2015年9月23日将房屋交付给赵淑媛的事实并无异议，故可认定赵淑媛在本院查封前已经实际占有房屋。虽然，赵淑媛持有讼争房屋的电费存折名称为鎏洋公司，但在房屋所有权未登记在赵淑媛名下的情况下，存折未更名符合常理。第三，赵淑媛已经支付全部价款。赵淑媛提供了交款收据，并且鎏洋公司对已经收取赵淑媛购房款的事实并无异议，故可认定赵淑媛已经支付了全部购房款。第四，非赵淑媛自身原因未办理过户登记。因鎏洋公司自认赵淑媛未办理房屋过户登记的原因系由于鎏洋公司无资金缴纳税费的原因造成，故赵淑媛对未办理房屋过户登记并无过错。需要说明的是，虽讼争房屋在吉林市房屋权属交易服务中心办理的商品房合同备案信息中载明买受人为丛刚，但因本案审理的是对该房屋能否执行，并没有确认房屋权属，故本案无需追加丛刚为案件当事人，如丛刚对讼争的房屋享有权利，可另行主张。综上，赵淑媛享有排除执行的权利，对张国庆的请求无法支持。
一审法院判决：驳回张国庆的诉讼请求。
案件受理费100元，由张国庆负担。
本院二审期间，鎏洋公司未到庭，视为放弃举证、质证权利。赵淑媛没有提交新证据。张国庆围绕上诉请求依法提交了证据：证据一、1.吉林高新技术产业开发区人民法院公告、贴公告当时的照片2张，证明2017年4月28日诉争车库并没有被赵淑媛占有，更没有给幼儿园儿童做活动室；2.照片2张，证明诉争车库是评估拍卖公告下达以后，赵淑媛违法占用装修的，现在已经装修完毕，照片可以看出两次装修不一样，有接的痕迹。证据二、房证和发票，证明涉案房屋可以办理产权证书。
本院组织当事人进行了质证。
赵淑媛发表质证意见为：对证据一，吉林高新技术产业开发区人民法院公告与本案诉争事实没有关系；贴公告的两张照片，当时做仓库使用，实际上是赵淑媛占有使用，而且所有照片均无法证明形成时间；装修的两张照片，确实是后装修的，赵淑媛改变了用途，所以对诉争房屋进行装修。对证据二，赵淑媛不清楚张国庆是怎么办下房产证的，但事实上是因鎏洋公司的违约行为，导致赵淑媛无法办理产权证。
经审查，虽赵淑媛持有异议，但上述证据能够与张国庆的陈述及其一审提交的证据相互佐证，可以形成完整闭合的证据链，故对上述证据，本院均予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵淑媛与鎏洋公司均认可双方之间的《富华佳园商住楼订购协议书》签订于2015年9月22日。该协议书约定：赵淑媛订购鎏洋公司12、13号车库，面积21.95平方米、18.3平方米，单价每平方米2800元，总房款112700元。赵淑媛持有鎏洋公司出具的日期为2015年9月22日的收款收据，该收据载明：交款人赵淑媛，项目：富华佳园小区0001012号、0001013号车库，面积为21.95平方米、18.3平方米、单价2800元，合计112700元。
赵淑媛与鎏洋公司均认可：2015年9月23日，鎏洋公司将讼争的上述房屋交付给赵淑媛。
本案诉讼期间，赵淑媛陈述其未办理房屋所有权登记的原因系鎏洋公司未给办理造成。
另查明，涉案房屋所在的吉林市龙潭区富华佳园小区的房屋具备办理房屋过户手续的条件。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。张国庆的诉讼请求是否能得到支持，取决于赵淑媛是否享有能够排除执行的权利。赵淑媛是否享有能够排除执行的权利，取决于赵淑媛购买讼争的房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。具体到本案中，首先，赵淑媛与鎏洋公司签订的《富华佳园商住楼订购协议书》约定的诉争房屋买卖单价过低，明显低于此前赵淑媛购买同一小区、同一栋楼、同一用途房屋的单价，与常理不符。其次，赵淑媛持有鎏洋公司出具的购房款收据及鎏洋公司承认收到诉争房屋房款，上述证据及当事人自认并不足以证明赵淑媛交付了购房款，赵淑媛于本案诉讼期间未能对购房资金来源、款项交付日期、次数等作出清晰准确陈述，亦与常理不符。最后，诉争房屋具备办理过户登记条件，若赵淑媛为正常购买人而其又一直不主张权利，亦有违常理，故一审判决仅因赵淑媛及鎏洋公司自认系鎏洋公司原因导致赵淑媛未办理过户登记手续，即认定符合前述司法解释第二十八条第四项规定，不当。综上，赵淑媛对诉争房屋不享有排除执行的权利。
综上所述，张国庆的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初873号民事判决；
二、准许执行吉林高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0291执166、168号之一执行裁定，继续执行吉林市龙潭区前进街103号富华佳园小区1号楼01幢0001012号、0001013号两套房产。
一审案件受理费100元，二审案件受理费2554元，均由吉林省鎏洋房地产开发有限公司、赵淑媛负担。
吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291执异27号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
审 判 员 付 广
审 判 员 郝 奇
二〇一八年一月三十一日
代理书记员 徐俊茹