北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0119民初7062号
原告：张淑云，女，1954年10月8日出生，住北京市延庆区。
委托诉讼代理人:刘洪备，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。
被告：马凤琴，女，1956年5月2日出生，住北京市延庆区。
委托诉讼代理人：黎晨杰，男，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。
原告张淑云与被告马凤琴农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张淑云的委托诉讼代理人刘洪备、被告马凤琴及其委托诉讼代理人黎晨杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张淑云向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令原、被告双方之间签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告将坐落于××市××区××镇××村新村六排13号房屋返还给原告。事实及理由如下：原告与被告于1993年年底签订了一份房屋买卖合同，原告将位于××市××区××镇××村新村六排13号房屋以总价3.3万元的价格出售给了被告。出售的院落中建有北房四间、南房四间、东西配房各一间。根据我国相关法律之规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，农村房屋仅限于同一集体经济组织成员之间转让，同时办理宅基地使用权变更审批手续，该转让行为方为有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。综上所述，由于被告是城市居民户口，而非本村农业户口，因此被告不具备购买位于××市××区××镇××村宅基地的主体资格，此外，被告也未办理宅基地使用权变更审批手续，因此原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，故我方要求被告返还房屋。
被告马凤琴辩称，我方不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、答辩人与赵××签订的《房屋买卖合同》合法有效。答辩人与赵××签订的《房屋买卖合同》符合法律的规定，系双方真实意思表示，应认定为合法有效。答辩人与赵××系同一村集体成员，均是××市××区××镇××村集体经济组织成员。答辩人的户籍从未离开过该集体。根据法律允许同村村民之间进行房屋买卖交易的原则和规定，被告依法取得了本案诉争宅院内宅基地使用权和诉争房屋的所有权；除此之外，1994年××市××区人民政府亦为答辩人颁发了《集体土地建设用地使用证》；二、答辩人系××村本村长期居住的居民。答辩人系××市××区××镇××村的老门老户，长期居住在延庆镇××村新村六排13号院，且户籍从未离开过该村。答辩人一家的户籍均在购买的本案诉争的位于××市××区××镇××村新村六排13号，且一家人再此长期居住至今，无其他任何居住场所；三、原告张淑云的起诉已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，民事诉讼超过二十年的，不予保护。张淑云的诉讼时效已经超过最长诉讼期间的要求，已超过诉讼时效，故法院应依法对原告的诉讼请求予以驳回。综上所述，原告张淑云的诉讼已超过诉讼时效最长期限的要求，并且答辩人依法取得了本案诉争的位于××市××区××镇××村新村六排13号院落的《集体土地建设用地使用证》，故答辩人不同意原告的诉讼请求，因原告的诉求无事实及法律依据，恳请法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定如下事实：××市××区××镇××村村民赵×1与妻子刘××生前共育有七个子女，分别为：赵×2、赵×3、赵××、赵×4、赵×5、赵×6和赵×7。刘××已于1978年去世，赵×1于1998年去世，赵××于1995年去世。赵××与本案原告张淑云系夫妻关系，二人共育有一女即赵×8。赵××一家原住××市××区××镇××村新村六排13号宅院，后赵××作为卖方于1993年12月24日将本案诉争房屋卖与本案被告马凤琴，双方签订了《买房契约》，载明：兹立卖房契约人赵××因乔迁新居，愿将原坐落在东临街、南临街、北临街、西至宋××家的北房四间、南房四间、东西配房各一间及其院落和自来水设施等一并卖给本村马凤琴，属于永久为业。总出售价为三万三千元整，房款于93年12月24日一次性付清，交卖房主赵××收存。房权证发后由赵××交与马凤琴。空头无凭、立据为证。立约人：卖主：赵××；买主：马凤琴，中证人：张某，立约日期：1993年12月24日。上有卖主赵××、买主马凤琴和中证人张某的签字。1995年赵××去世。后原告张淑云作为非农业家庭户的户主于1998年7月1日搬至××市××区××镇××村191号院居住；后原告张淑云又于2005年3月14将住所搬至，住××市××区。现因涉案房屋即位于××市××区××镇××村新村六排13号宅院的买卖合同效力问题双方产生争议，原告张淑云于2017年8月9日诉至本院，请求法院查明事实，依法判令双方签订的《卖房契约》无效，并要求被告向原告返还本案诉诉房屋。本院受理后，经审查因《卖房契约》的一方当事人即赵××已去世，本院依法释明原告张淑云追加赵××的继承人（涉及法定继承和转继承）参与诉讼；经本院释明后，原告张淑云将相关法律规定以及本院释明内容向相关权利人进行了转达，2017年9月13日，赵×2、赵×3、赵×4、赵×5、赵×6、赵×7、赵×8均作出如下书面意思表示和承诺：本人对原告张淑云与被告马凤琴农村房屋买卖合同纠纷案件不参与诉讼，对，住××市××区房产放弃继承，本声明为本人真实意思表示，上有各位声明人的签字加印指纹，时间为2017年9月13日。
本案庭审过程中，原告张淑云向本院提交了如下证据材料：1、卖房契约一份，证明原、被告双方于1993年12月24日签订了卖方契约，显示的是农村房屋买卖。我方认为农村房屋不能卖与村集体以外的人；2、××市公安局××派出所出具的证明信，证明原告张淑云与卖房人赵××系夫妻关系，均是××村村民，赵××已去世；3、××市××区××镇××村委会于2017年9月14日开具的《村民特殊情况证明》一份，证明赵××的父亲系在赵××之后去世的，诉争房屋属因赵××去世而转化为其继承人享有继承权；4、放弃声明七张，证明本案原告张淑云系唯一主张权利之人，其他继承人均已放弃继承房屋权利并且承诺不参与诉讼，本案处理结果与其无关；5、户口本复印件一份，证明原告张淑云系××村村民；6、××市××区××镇××村委会于2017年12月15日开具的《村民特殊情况证明》一份，证明目的有三：一是赵××在出售本案涉诉房屋前已经和张淑云结婚，该房屋属于婚后财产；二是针对本案诉争房产而言，张淑云享有相关的权益，张淑云系××村集体经济组织成员，对房屋享有所有权；三是张淑云在1989年因村里占地，其户口由村内集体农转非，这也能证明为什么现在张淑云系非农业户口，但这并不影响原告张淑云作为村集体经济组织成员的身份。经质证，被告马凤琴对证据1真实性认可，但不认可证明目的，并强调该协议已经将本案涉诉房屋卖与被告，协议属合法有效；对证据2真实性认可；对证据3真实性认可；对证据4认为因当事人未出庭，无法核实；对证据5真实性认可；对证据6认为与本案无关，无法达到原告方欲证明的目的。
被告马凤琴庭审中向本院出示了如下证据材料：1、××市公安局××派出所调取的户籍档案一份，证明被告马凤琴系××村村民；2、××市××区××镇××村委会开具的《村民特殊情况证明》两张，证明被告马凤琴系××村的老门老户村民，系集体经济组织成员，长期居住在位于××市××区院内，且被告马凤琴与户籍档案中登记的“马凤勤”系属同一人；3、户口本复印件及户口登记表，证明被告马凤琴与其丈夫黄××一家人一直居住在本案诉争的位于××京市××区宅院内，且被告马凤琴一家除该宅院外，无其他住所；4、集体土地建设用地使用证一份，证明本案诉争的位于××市××区院的宅基地使用权已经由××县人民政府于1994年4月15日登记在被告马凤琴名下；5、××市公安局××派出所出具的《常住人口登记表》一张和《户口登记簿》两张，证明被告马凤琴的户口一直在××村，亦长期在该村六排13号宅院内生活、居住，属于“久居”，被告马凤琴就是石河营人；另外，被告马凤琴与其丈夫黄××及孩子黄超一直居住在本案诉争宅院内，且无其他宅基地或者其他住所。经质证，原告张淑云对上述证据材料中的1、2、3真实性认可，但不认可被告的证明目的，并称1993年我方已经将本案诉争宅院及房屋卖与被告方，被告亦在此居住是事实，但无法证明被告马凤琴系××村的村民，被告购买房屋之际系工人户口，并不具备购房资格；另外，虽然××村委会为被告开具了有关被告马凤琴与马凤勤系同一人的证明，但二人的出生年月不一致，自相矛盾，故不能证明系同一人；除此之外，被告的户口本显示被告一家属于非农业家庭户，与其出具的证明被告马凤琴系××村村民的“证明”相矛盾，被告马凤琴的户口本显示的身份证号与××村委会开具的“证明”上记载的被告马凤琴的身份证号有出入，故本案中被告马凤琴与户口登记表（老户籍证）登记的马凤勤是否为同一人，不能证明；对证据4真实性认可，但不认可被告的证明目的，因为被告表示该集体土地建设用地使用证系根据买卖协议办理的，因买卖协议本身无效，因此我方对被告的证明目的以及该证据的合法性均不予认可；对证据5真实性认可，但不认可证明目的，称通过被告提交的上述证据恰恰能证明被告马凤琴在1990年前其本人以及家庭已经系非农业家庭户，从1975年由本村转到了××所，至1981年时其又从××所迁到了××场，其与丈夫均不是农民身份。1990年时被告本人以及家庭都是非农业户籍，最后以非农业户口身份转入到了××村，证明被告本人以及其家庭成员均不是该村农户，只是户籍登记在该村居民，亦充分证明了被告本人不是××村的集体经济组织成员。1990年前被告马凤琴就不再是××村村民了，故其在1993年购买本案诉争房屋及院落时并不具备购买资格。
另查明，原告张淑云已于1989年将其户口从农业户转为非农业户；被告马凤琴的父母马××、闫××生前一直居住在××市××区××镇××村，属于该村第四生产队16号。被告马凤琴自出生至今亦一直居住在××市××区××镇××村；1990年被告马凤琴与丈夫黄××将户口自××县××场迁至本案诉争的位于××市××区宅院后，一家人至今居住在该院落内。
另，2000年9月29日，被告马凤琴的身份证号经××市公安局××分局延庆派出所更改，即由原来的身份证号码×××变更为×××,；另查明，北京市公安局延庆派出所出具的《户口登记表》上记载的“马凤勤”与本案被告马凤琴系属同一人。
另外，1994年4月15日，××县人民政府为被告马凤琴颁发的《集体土地建设用地使用证》上记载的“土地使用者”为马凤琴，且登记在宅院及房屋与本案诉争的位于××市××区××镇××村新村六排13号系属同一处宅院；且登记在宅基地四至与《卖方契约》中记载的四至完全吻合。
庭审过程中，因原、被告双方就房屋买卖合同的法律效力以及本案诉争宅院及房屋归属问题争执较大，故未能协商解决。
上述事实，有双方当事人的陈述，村委会证明、派出所户籍登记表、被告户口本复印件、集体土地建设用地使用证、常住人口登记表、户口登记簿、证明信、卖房契约、××村委会证明、放弃声明、原告户口本复印件、村民特殊情况证明等证据材料以及谈话笔录、庭审笔录等在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。
另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同（协议）具有法律约束力，如无欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同（协议）被撤销、认定无效等法定情节外，合同双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。
就诉讼时效期间而言，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
就本案而言，双方当事人争议的焦点在于双方签订的农村房屋买卖合同以及双方买卖房屋的行为效力问题。本院结合庭审认定的事实以及诉争房屋从本案卖房人赵××手中转移至被告马凤琴处这一交易过程分析，综合认定本案中房屋买卖行为有效，原告的诉讼请求应依法予以驳回，具体裁判理由概述如下：
其一，原告张淑云之夫赵××在将本案诉争房屋及宅院于1993年12月24日处分给本案被告马凤琴之前，诉争的位于××市××区宅院及院落内的房屋属于本案原告张淑云和其丈夫赵××的夫妻共同财产。1993年12月24日赵××作为卖方将本案涉诉房屋及宅院卖与本案被告马凤琴，双方签订了书面的《卖房契约》，当时本案诉争房屋买卖行为虽未经××村委会核准，但该买买协议确系双方真实意思表示，在该《卖房契约》中亦载明卖方赵××因乔迁新居自愿将本案诉争宅院及院落内的房屋连同自来水设施等一并卖与本村村民马凤琴，且属于马凤琴永久为业，房权证待政府部门发放后交给马凤琴，上有赵××、马凤琴的签字以及中证人的签字，故该合同签订系双方真实意思表示，无任何欺诈、胁迫、重大误解或者显失公平之处；且该买买合同签订后双方依约履行了各自的合同义务，即被告马凤琴当时就以人民币3.3万元支付给了赵××，履行了合同义务；作为出卖方，即本案原告张淑云之夫赵××接受了被告给付的房屋价款，并腾退了相关物品，并将本案涉诉房屋交与被告居住、使用，且约定了《集体土地建设用地使用证》待政府颁发后一并交与被告马凤琴。这一房屋买卖交易过程已成既定事实，证实了双方在签订协议以及履行协议内容过程中均系双方的真实意思表示。时至今日，房屋买卖行为已时过境迁近二十四年之久，该期间内包括卖方赵××及原告张淑云以及赵××去世后其相关享有继承权的权利人均从未向被告马凤琴主张过任何权利（包括主张认定房屋买卖行为无效、要求房屋返还等），从这一过程分析，应认定赵××与马凤琴在履行该房屋买卖协议的过程中具有自愿性、真实性、连贯性；
其二，从庭审查明的事实看，原告张淑云虽居住在××市××区××镇××村，但其户籍性质属于非农业户口；被告马凤琴作为长期居住在××村的老门老户，其父母生前亦系××市××区××镇××村的村民，属于该村集体经济组织成员，且系农业户口；被告马凤琴于1975年12月27日到××所上班而将农业户口转为非农业户口，且1990年3月14日之后，被告马凤琴将户籍从××县××场转到××市××区××镇××村，属于我国法律规定的回乡落户的职工身份。依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的认定效力以认定无效为原则、以认定有效为例外，例外情形主要包括如下几个情形：（一）买卖合同双方在签订合同后均系同一集体经济组织成员的；（二）诉讼时买受人已将户口迁入所购买房屋所在地的集体经济组织的；（三）对于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的；上述三种情形应认定为农村房屋买卖合同有效。就本案而言，从查明的事实看，被告马凤琴作为回乡落户的职工，其于1990年3月14日将户口迁至××市××区××镇××村，并于1993年12月12月24日购买本案诉争宅院及房屋。从这一过程分析，被告马凤琴与赵××就本案诉争房屋的交易过程完全符合上述“例外情形”中第（三）种情形之规定，本院应以认定双方农村房屋买卖行为有效为宜；鉴于这一市场交易行为并不存在任何违法之处，没有损害国家、集体或任何第三人的合法权益，故应受法律保护，故本案被告马凤琴与赵××于1993年签订的《卖房契约》合法有效；本院认定自被告马凤琴将户口自1990年3月14日迁至××村之日起，其基于回乡落户职工的身份、亦作为××村常住居民从本村村民赵××手中交易农村房屋的行为有效，且这一交易行为的效力并不受交易双方是否均系××村同意集体经济组织成员的束缚和左右，故原告张淑云主张因赵××与被告马凤琴签订的农村房屋买卖行为无效进而要求对方返还房屋的请求，缺乏法律依据和法理支撑；综上，本院从维护市场交易秩序和交易安全、当事人合理预期、尊重诚实信用的市场交易原则以及引导当事人积极维权的角度出发，本院对原告的诉讼请求以不予支持为宜；
其三，就本案而言，依据法律规定，如果原告张淑云或被继承人赵××的相关继承人在知道或者应当知道其权利受到损害（原告方认为权利受到损害）之日起三年内向人民法院起诉，人民法院应当依法予以受理并作出实体处理；但现状是基于原告方怠于行使自身权利致使赵××、马凤琴之间的农村房屋买卖行为已经时过境迁近二十四年之久，根据《中华人民共和国民法总则》有规时效期间的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，本案中原告本次提起的确认房屋买卖行为无效的确认之诉以及要求被告返还房屋的给付之诉，均超过了我国现行法律规定的最长保护时效期间的规定；鉴于庭审过程中被告方明确提出了诉讼时效抗辩，故本院认为因原告方的权利保护的最长诉讼时效期间已过，其相关权利基础已不复存在，现其起诉要求确认合同无效并据此要求被告返还诉争宅院及院落内的房屋的相关诉求，已无法律依据，本院依法不予支持；
其四，从庭审查明的事实看，被告马凤琴于1990年以回乡落户者的身份将户口从延庆县××场迁至××市××区××镇××村后，由于无房居住，其又于1993年从本村村民赵××手中购买了本案涉诉的位于××市××区宅院及院落内的房屋的使用权及所有权；1994年4月15日，××县人民政府根据诉争房屋的来龙去脉和权属的前因后果，为本案被告马凤琴颁发了《集体土地建设用地使用证》，以国家公权力的形式为本案诉争房屋的最终权利归属以及房屋坐落范围内的宅基地使用权进行了确定，该行为应认定相关国家机关对本案诉争物权已经做出了行政性质上的划定，且《集体土地建设用地使用权证》自颁发至今已有二十三年之久，期间包括原告张淑云在内的相关权利人并未提出过任何异议；且从该《集体土地建设用地使用证》登记的宅基地四至看，与赵××和马凤琴签订的《卖房契约》记载的房屋院落四至完全吻合，故被告马凤琴作为回乡落户的职工长期在××村居住的事实已经得到××村委会、××市××区人民政府的一致认可，本院对此不持异议；现原告张淑云仅以被告马凤琴买受房屋之际以及之后均属非农业户口且不属于××村集体经济组织成员身份为由认定《卖房契约》无效并进而要求被告马凤琴返还本案诉争房屋及院落的请求，无事实及法律依据，本院亦应不予支持；
其五，本案中被告马凤琴作为长期居住的××市××区××镇××村的村民，虽系非农业户口，但自其于1993年从本村村民赵××手中买受本案诉争宅院及房屋后，一家人一直居住在该院落内；并且除本案诉争的、由被告马凤琴一家长期居住的位于，住北京市延庆区院外，其并无别的住所或者居所，故本案诉争宅院及房屋作为被告马凤琴一家的唯一住所已经与马凤琴及家人形成须臾不可分的一部分；原告张淑云及其丈夫赵××于1993年将本案诉争房屋卖与被告马凤琴后，其迁居到××市××区××镇××村191号院内居住，且在赵××1995年去世后，原告张淑云继续在位于××市××区××镇××村191号院内生活、居住，张淑云变为该院落内的非农业家庭户的户主；后原告张淑云又于2005年3月14日将住所迁至××市××区××镇××东街13号楼104室。从原告张淑云一家的住所变迁来看，其并非一处居住场所；本案中原告张淑云并非基于其无房居住之原因而向本院起诉要求确认赵××与马凤琴签订的《卖房契约》无效并进而要求被告马凤琴一家返还诉争宅院及房屋。故本院综合本案诉讼双方矛盾纠纷形成的时代背景和前因后果，结合双方庭审中举证质证和法庭辩论等，以事实为依据、以法律为准绳，综合认定原告张淑云之夫赵××于1993年与被告马凤琴签订的《卖房契约》合法有效，原告张淑云的诉讼请求依法应予驳回。
综上所述，本院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发，根据相关法律、法规及司法解释的规定，鉴于本案中被告马凤琴作为回乡落户的职工依法享有在本村村民手中购买农村房屋的权利，同时考虑到本案涉诉宅院及房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，本院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和精神，兼顾各方利益平衡，综合认定原告张淑云要求确认房屋买卖协议无效并据此要求被告马凤琴返还房屋的诉讼请求无法律依据和法理支撑，本院对此应予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第二条之规定，判决如下：
驳回原告张淑云的诉讼请求。
案件受理费626元，由原告张淑云负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 王得存
人民陪审员 耿万利
人民陪审员 郑书琴
二〇一七年十二月三十日
书 记 员 张 旭