四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终63号
上诉人（原审被告）：杨爱民，男，生于1967年3月1日，汉族，住四川省岳池县。
上诉人（原审被告）：叶仁珍,女，生于1945年5月10日,汉族,住四川省岳池县。
上诉人（原审被告）：ＸＸ,男，生于1972年10月19日,汉族,住四川省岳池县。
上诉人（原审被告）：袁小玲，女，生于1970年2月27日,汉族,住四川省岳池县。
上诉人（原审被告）：袁小燕,女,生于1971年8月24日,汉族,住四川省岳池县。
上诉人（原审被告）：袁小飞，女，生于1972年3月21日,汉族,住四川省岳池县。
上诉人（原审被告）：袁小波,男,生于1974年7月5日,汉族,住四川省岳池县。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：胡廷宇，四川通典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:蒲勇，男，生于1964年7月1日，汉族，住四川省岳池县。
委托诉讼代理人：杨明，四川天吉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司岳池支行，住所地四川省广安市岳池建设路169号。
负责人：刘钲，行长。
委托诉讼代理人：彭青山，男，生于1974年10月1日，汉族，住四川省邻水县，系中国农业银行股份有限公司广安分行客户经理。
委托诉讼代理人：杨洪，男，生于1970年3月22日，汉族，住四川省岳池县，系中国农业银行股份有限公司广安分行客户经理。
原审被告：袁月，女，生于1993年8月28日，汉族，住四川省。
原审被告：邓燕果，女，生于1971年8月21日，汉族，住四川省岳池县。
上诉人叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波因与被上诉人蒲勇、中国农业银行股份有限公司岳池支行（以下简称农行岳池支行）、原审被告袁月、邓燕果房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院(2017)川1621民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。袁小燕,袁小飞及其与叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小波共同委托诉讼代理人胡廷宇,被上诉人蒲勇及其委托诉讼代理人杨明，被上诉人农行岳池支行的委托诉讼代理人彭青山、杨洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销原判，依法改判驳回蒲勇对上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定袁小舟与蒲勇签订《房屋买卖合同》有效系认定事实错误。袁小舟（已故）在没有产权人ＸＸ、杨爱民、袁龙明授权的情况下与蒲勇签订《房屋买卖合同》，事后也未得到追认。一审法院仅仅因袁小舟和ＸＸ、杨爱民存在亲戚关系，以及袁龙明到现场进行丈量的行为认定为追认，从而认为袁小舟构成表见代理，与客观事实不符。蒲勇在一审庭审中承认购买房屋时，知晓房屋产权人是ＸＸ、杨爱民和袁龙明仍与袁小舟签订合同，不排除有恶意串通损害权利人利益的可能，且蒲勇在2006年签订合同，相隔10年主张权利，证明其订立合同时存在恶意。2.原审适用法律错误。上诉人认为原审法院认定蒲勇请求办理产权证属于物权性质的债权请求权而不适用诉讼时效，有违法律规定，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中列举不适用诉讼时效的四种情形，物权性质的债权请求权未在之列，故袁小舟签订的《房屋买卖合同》应当适用诉讼时效的规定，即使合同有效，蒲勇主张权利已过诉讼时效。
被上诉人蒲勇答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
农行岳池支行答辩称：该行对诉争房屋享有优先受偿权，不排除蒲勇与权利人恶意串通损害抵押权人利益。
原审被告袁月、邓燕果未作答辩。
蒲勇向一审法院提出诉讼请求：1.判令蒲勇所购买岳池县九龙镇城南路东段114号门市一通（约74平方米）归其所有；2.判令叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月、邓燕果限期内为其办理位于岳池县门市房屋所有权证、土地使用权证，并交付给蒲勇；3.判令叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月、邓燕果支付其违约金14,000元；4.本案诉讼费由叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月、邓燕果承担。
一审法院经审理认定事实如下：争议门市位于岳池县，该房原属岳池县农机有限责任公司所有，2002年6月4日吴昊以953万元在广安市民生拍卖行岳池办事处竞买获得该房（还包括争议房以外的其它房屋），2002年7月18日，吴昊又以同样价格转让给ＸＸ、杨爱民、袁龙明、曾桂华、蒋晓霞、蒲勇、王英、王义勇等八人，当时蒲勇就从袁小舟手中以244,200元买了争议房屋。2002年9月14日，该房房屋所有权证办到了ＸＸ名下，但共有产权人为杨爱民、袁龙明，三人产权各占1/3，2003年6月17日袁小舟以借条名义向蒲勇借款185,000元，2003年6月24日袁小舟写收条收到蒲勇现金15,000元，2003年10月14日袁小舟写收条收到蒲勇代办购房产权证、土地使用证办征费及税共计9000元，蒲勇2002年9月对该房进行了装修，2002年10月入住并使用。2006年10月1日，袁小舟代ＸＸ、杨爱民签订了房屋买卖协议，以244,200元将诉争之房卖与蒲勇，约定2006年10月1日蒲勇将200,000元付与卖方，税费各自承担，2007年12月30日将两证交与买方，袁小舟将前两次的借条和收条收回，写了一张收条，收到蒲勇购房款20万元，具体按协议书执行。但时至今日，未将两证办下来。为此蒲勇提起本案诉讼。另外：袁龙明已于2008年1月28日因病死亡，叶仁珍系袁龙明之妻，袁小舟、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波系袁龙明子女，均属合法继承人,袁小舟已于2016年4月19日因病死亡，邓燕果系袁小舟前妻（离婚登记时间为2007年4月18日）,袁月系袁小舟之女。
袁小玲、袁小波分别于2005年4月29日向农行岳池支行借款27万元，并与该行签订了《最高额担保个人借款合同》，ＸＸ、杨爱民和袁龙明用其三人共有的位于岳池县的营业用房（产权证号为00016767，登记的持证人为ＸＸ，杨爱民、袁龙明、ＸＸ为共有人，各占1/3）为该笔借款进行抵押担保，并于2005年4月29日在岳池县房地产交易所办理了抵押登记。2009年9月15日，岳池县人民法院作出（2008）岳池民初字第472号、475民事判决书，判决书均认定抵押合同有效，判决结果的主要内容为：袁小玲、袁小波在判决书生效后五日内各自向中国农业银行岳池县支行偿还借款人民币270,000元，利随本清。杨爱民、ＸＸ在共有财产份额内、叶仁珍、袁小舟、袁小燕、袁小飞、袁小波（袁小玲）在继承袁龙明抵押担保财产份额内对袁小玲（袁小波）应偿还本息承担连带责任。上述两份判决已生效。第三人王义勇称该房的抵押担保人没有取得房屋的土地使用权证，抵押担保无效，但判决其于法无据，不予采纳，理由是无土地使用权不影响抵押的效力。
一审法院认为：1.应当认定袁小舟在房屋买卖协议书代ＸＸ、杨爱民签字。因蒲勇称协议上的字就是袁小舟签的，但叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波认为是不是袁小舟签名不清楚，袁小飞、袁小燕已提出对是否是袁小舟的签名进行鉴定申请。在移交审监庭准备鉴定过程中，又撤回了申请。叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波否认其签名，应当提供证据证明不是袁小舟签名的证据，举证责任应当在叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波，因不举证，应承担举证不能的后果，故应认定是袁小舟代ＸＸ、杨爱民签名。另外，袁小舟收了20万元房款及办证费和税费9000元，虽叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波否认袁小舟签名，是否收房款不清楚，但未提供相应证据，故应认定袁小舟代收了20万元房款及办证费和税费9000元。2.2006年10月1日杨爱民、ＸＸ与蒲勇签订的房屋买卖协议书有效。（１）从房屋主体看，该房的产权人为ＸＸ、杨爱民、袁龙明，三人共有各占1/3，但协议上甲方为ＸＸ、杨爱民，袁小舟代，乙方为蒲勇。《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。袁小舟的代签行为构成表见代理；因从家庭关系看，袁小舟代ＸＸ、杨爱民卖该房，蒲勇应该有理由相信袁小舟有代理权。《中华人民共和国民法通则》第六十六条，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。从曾某、夏某、谭某的证言看，蒲勇买该房进行装修时，袁龙明、袁小舟还到现场进行丈量打干壁、连水泥、沙石都是袁龙明提供，ＸＸ、杨爱民有时也要来现场看。从证人证实情况看,杨爱民、ＸＸ、袁龙明三人是知道袁小舟卖了该房、蒲勇买了该房的，但未提出异议，也是他们三人对袁小舟卖该房的认可。（２）从卖房的时间看，该房虽签订房屋买卖协议是2006年10月1日，袁小舟出收条收到购房款200,000.00元也是2006年10月1日，但从蒲勇陈述看，在2002年7月18日就买了该房，买后就一直至今对该房进行占有、使用、收益。出收条是把原2003年6月17日的借条185,000元、2003年6月24日收现金15,000元两张条子收后出的一张条子。另外2003年10月14日袁小舟收蒲勇代办购房房屋所有权证、土地使用证办证费及税共计9000元，于2003年11月10日交清相关手续。（３）从房屋的占有情况看，蒲勇从2002年就一直在占有，2013年起至今还租给他人在使用该房，这么多年ＸＸ、杨爱民、袁龙明一直未提出异议，根据日常生活经验，自已有门市而不使用，不符合常规。叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波提出是租给蒲勇的，但租期、租金如何？叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波不清楚，也未提出相关租赁证据，且叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波也从未向原告收取过租金，只是房屋买卖协议书有一句话“乙方违约按年租金7000元赔付给甲方”，但这句话并不表明就是租给蒲勇的。（４）从蒲勇提供的2004年10月10日办理产权过户手续说明，该说明据蒲勇称，是袁小舟交给他的，上面打印有袁龙明、ＸＸ、杨爱民的名字，蒲勇在上面签字同意,商定于2005年元月30日过户。逾期按银行双倍利率计息赔偿。虽袁龙明、ＸＸ、杨爱民三人未签名，但也说明出卖人是袁龙明、ＸＸ、杨爱民。故该协议未违反法律的规定，应为有效合同。叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波在房屋所有权证、土地证办理完毕时，可按合同约定另行主张卖房余款44,200元。3.蒲勇要求判令购买岳池县九龙镇银城南路东段114号门市一通属于其所有，实际上是要求确认该房的产权归其所有，因诉争之房是因买卖引起，不是自己合法建造房屋，必须将产权过户在自己名下，才能引起所有权的变动，在未过户之前，该房仍是出卖人所有，故蒲勇要求判令购买岳池县九龙镇银城南路东段114号门市一通归其所有的诉讼请求不予支持。蒲勇要求叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波限期为其办理位于岳池县门市房屋所有权证、土地使用权证，因办理两证是房屋买卖协议中的一项合同内容，既然该项协议有效，叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波应履行合同义务，为其办理两证。4.该案案由应定房屋买卖合同纠纷，理由是：蒲勇诉讼请求要求判决该房归其所有，实际上要求确权，但其又要求办理两证、支付违约金14,000元，这又是一个债权请求权，但其基础法律关系为房屋买卖合同纠纷。开庭时虽宣布的是物权纠纷，但最终以审理后诉争的法律关系而定，审理后该项案由应定房屋买卖合同纠纷。5.该案是否过诉讼时效？蒲勇要求过户办理两证是债权请求权，但该房早在2002年起出卖人已将该房交付给蒲勇，因此办理两证是交付房屋时的一项带有物权性质的债权请求权，故蒲勇要求办理两证不适用诉讼时效的规定。但蒲勇要求给付违约金的请求，虽提供了录音资料，但据蒲勇自称是2016年5月、10月的录音，叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波也不认可，且称已过诉讼时效，蒲勇未提供其他证据，故其要求给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不予支持。6.蒲勇起诉了邓燕果、袁月，袁小舟于2016年4月19日因病去世，邓燕果系袁小舟之前妻（离婚登记时间为2007年4月18日），袁月系袁小舟之女。开庭前，袁月已书面放弃对袁龙明、袁小舟财产的继承，明确表明不参加诉讼，原审法院已口头予以允许。邓燕果未参加诉讼，但在2007年4月18日已离婚，故应驳回蒲勇对邓燕果的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、ＸＸ、杨爱民、叶仁珍、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波在判决生效后三十日内为蒲勇办理位于岳池县的房屋所有权证和土地使用权证并交付给蒲勇；二、驳回蒲勇对邓燕果的诉讼请求；三、驳回蒲勇的其他诉讼请求。案件受理费4000元，由蒲勇负担280元，ＸＸ、杨爱民、叶仁珍、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波共同负担3720元。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
二审审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，袁龙明、ＸＸ、杨爱民虽未在案涉《房屋买卖协议书》上签字，但证人曾某、夏某、谭某的证言能够证实蒲勇购买诉争门市后，袁龙明曾亲自到该门市丈量门市面积，足以说明袁龙明知晓袁小舟将该门市卖与蒲勇这一事实，其未提出异议，应视为其对袁小舟卖房行为予以认可。在叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月与王义勇等房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人对杨爱民、ＸＸ与王义勇签订的房屋买卖《协议书》的真实性予以认可。在该《协议书》第三条办证时间的约定下明确标注“与原公司职工蒋晓霞、蒲勇等办证时间同期”。由此可见，杨爱民、ＸＸ对诉争门市已出卖给蒲勇并约定了为其办理房屋产权证期限的事实予以认可。结合蒲勇已实际占有、使用诉争门市多年，上诉人从未向其主张相关权利这一客观事实，足以认定袁小舟与蒲勇签订《房屋买卖协议书》将诉争门市出卖给蒲勇系袁龙明、ＸＸ、杨爱民真实意思表示，该协议合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。现蒲勇已按协议约定履行了支付购房款的义务，其关于袁龙明、ＸＸ、杨爱民应按照该协议履行办证义务的主张于法有据，理应予以支持。
关于蒲勇主张办证是否已过诉讼时效的问题。本院认为，上诉人作为出卖人已将门市交付于买受人蒲勇，蒲勇也实际占有该门市，其请求上诉人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。故对上诉人关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。
综上所述，上诉人叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑绍刚
审判员 陈 萱
审判员 张 波
二○一八年三月二十八
法官助理杨应清
书记员周甜甜