广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23706号
上诉人（原审原告）：广东文星酒店有限公司，住所地广州市天河区石牌东路99号二楼。
法定代表人：郑培农，职务：董事长。
委托代理人：胡周雄，广东博浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州珠江投资股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路421号601房。
法定代表人：朱伟航，职务：董事长。
委托代理人：郑志铠，公司员工。
委托代理人：谢志诚，公司员工。
上诉人广东文星酒店有限公司因与被上人广州珠江投资股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广东文星酒店有限公司向本院提起上诉称：一、关于涉案场地是否通过一级消防验收以及涉案场地是否己交付承租人等关键问题上，原审均事实认定不清。1、涉案场地至今未通过一级消防验收，据了解，涉案场地建成已有十几年，因一级消防未顺利通过验收，该物业一直闲置。原审庭审中，对于涉案场地走廊净宽最窄处只有1.10米而且是承重墙无法改变，不符合消防要求的事实，广州珠江投资股份有限公司仍旧采取回避否认的态度，有违诚信原则。2、涉案场地自始至终仍在广州珠江投资股份有限公司的控制之下，未移交广东文星酒店有限公司使用。广东文星酒店有限公司交付预付租金与保证金后，涉案场地走廊净宽导致无法通过消防验收问题，先是与广州珠江投资股份有限公司协商解决，在确定消防问题无法解决通过之后，广东文星酒店有限公司己多次提出解除租赁合同并退回租金、保证金。因消防问题广州珠江投资股份有限公司也未将涉案场地移交给广东文星酒店有限公司使用。二、广州珠江投资股份有限公司违约却未承担相应的法律责任，原审适用法律错误。向承租人人交付符合合同约定用途的房屋，是出租人的基本义务。广州珠江投资股份有限公司预收租金与保证金之后，因场地结构消防验收存在障碍等因素，最终未将涉案场地交付广东文星酒店有限公司使用，其行为己构成违约，原审却未判决其承担相应的违约责任，反而驳回广东文星酒店有限公司要求退还保证金等诉讼请求，属于适用法律错误。三、广州珠江投资股份有限公司存在严重的欺诈及失信行为。双方签约之前观看现场时，广州珠江投资股份有限公司强调涉案物业已出房产证，相关的消防及权属均没问题。由于涉案物业达5千多平方面，积较较大，未充分注意到二楼通道有一处净宽只有1.10米。广东文星酒店有限公司预付租金、保证金后，经建筑设计人员现场查勘，二楼通道有一处净宽只有1.10米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》关于走道净宽不低于1．3米的规定，消防水喉没水供应等问题。广东文星酒店有限公司遂即向广州珠江投资股份有限公司提出物业存在的消防问题，广州珠江投资股份有限公司则回应广东文星酒店有限公司找专业的消防单位解决。广东文星酒店有限公司找到消防单位广东新南方公司，对于二楼净宽1.10米处的拓宽措施，因1.10米两端，一边是实体墙、一边是主楼实柱，最终未有可行的拓宽措施。广州珠江投资股份有限公司从一开始隐瞒物业存在消防隐瞒事实，后来对广东文星酒店有限公司发现提出的问题，则一直采取回避、拖延态度，这是一种带有欺诈性的不良商业行为。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决第二项，改判广州珠江投资股份有限公司返还保证金、租金663608元及资金占用费12349元（暂计至2017年5月31日）；2、一、二审诉讼费由广州珠江投资股份有限公司承担。
广州珠江投资股份有限公司辩称：根据双方签订的《租赁合同补充协议》第1条约定广东文星酒店有限公司已知悉该物业的房屋产权证及现状，同意按照现状接收物业，并不向甲方表示任何异议，同时附件一第9项约定本合同签订时广东文星酒店有限公司已对该物业的现状有充分了解，同意按照现状接收交付，因此广东文星酒店有限公司是在充分了解该商铺现状的前提下签署的租赁协议。广东文星酒店有限公司具有丰富酒店经营和管理经验，在承租涉案物业时十分清楚该物业是否满足经营酒店的消防条件，或者如何整改才能满足经营酒店的消防条件，而广东文星酒店有限公司在承租涉案物业后又以物业不满足消防条件为由，要求退还保证金和租金，实属违反合同约定，没有契约精神的表现。广东文星酒店有限公司既不缴纳租金，又以物业不满足酒店消防为由，单方解除合同，违约责任均在广东文星酒店有限公司，因此广州珠江投资股份有限公司无需退还保证金及租金。房屋交付问题，实际的情况是广州珠江投资股份有限公司想要将涉案物业交付给广东文星酒店有限公司，但是广东文星酒店有限公司以该物业不符合酒店消防为由拒绝接收，这也是广东文星酒店有限公司至今没有提起逾期交楼诉讼的原因，应当视为物业已经交付。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回广东文星酒店有限公司上诉请求。
广东文星酒店有限公司于2017年5月31日向原审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2、判令广州珠江投资股份有限公司返还保证金、租金663608元及资金占用费123192元，共787800元；3.本案受理费由广州珠江投资股份有限公司承担。
原审法院经审理查明：2014年12月25日，广东文星酒店有限公司(乙方)与广州珠江投资股份有限公司(甲方)签订《罗马家园东一区物业租赁合同补充协议》，主要约定：1、甲方将坐落于广州市海珠区南洲路#1068﹟1070-101、120、201，东盛街8号102、6号103、4号104，盛宏街13号201的物业（以下称为涉案物业）出租给乙方。乙方已知悉该物业的房屋产权现状，同意按现状接收物业，并不向甲方表示任何异议；2、承租场地作为经营肉菜市场、生活配套、酒店使用；3、租赁期限拾年即从是2015年4月至2025年3月31日止；4、该物业建筑面积5469.0997平方米;5、第一年月租金165902元、第二年月租金165902元、第三年月租金170877元、第四年月租金181283元……；6、乙方应向甲方一次性交纳保证金331803元，租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数退还。如乙方违反本补充协议约定对甲方造成损失的，甲方有权从租赁保证金中直接扣除乙方逾期支付的租金、违约金、赔偿金等费用；7、免租期12个月（含一次性消防整改4个月免租期），即2015年4月1日至2016年3月31日；8、乙方迟延缴交租金、租赁保证金及其他应纳之费用，须向甲方支付违约金，每迟延一天，应按所欠缴金额的0.1%支付违约金，如连续两个月未能缴足租金或物业管理费及其它应缴之费用,甲方有权单方解除本补充协议,收回物业,乙方的保证金不予退还;等。上述合同签订后，广州珠江投资股份有限公司将讼争场地交付给广东文星酒店有限公司使用，广东文星酒店有限公司也根据广州珠江投资股份有限公司的指示于2014年12月30日支付了合同保证金331804元、首两期租金331804元给广东康景物业服务有限公司。广州珠江投资股份有限公司确认收到合同保证金331804元，另外首两期租金331804元要回去核实。原审法院指定其7天内答复原审法院，否则承担举证不能的责任。广州珠江投资股份有限公司在原审法院指定的期限内没有答复原审法院。
2017年3月28日，广东文星酒店有限公司向广州珠江投资股份有限公司发出《律师函》，以其承租的物业尚未通过第一次消防验收及二楼走廊宽度小于1.3米不符合酒店消防规定为由,要求与广州珠江投资股份有限公司解除租赁合同,并于2017年4月10日前退还收取的保证金及两个月的租金663608元。
在原审诉讼过程中，广东文星酒店有限公司表示由于承租物业的二楼的通道只有1.1米宽，且是承重墙体无法进行改动扩宽，所以不符合酒店的消防验收条件。广州珠江投资股份有限公司表示要回去核实是否属实，原审法院指定其7天内回复原审法院，否则承担举证不能的后果。广州珠江投资股份有限公司在原审法院指定的期限内没有答复原审法院。
另，在原审庭审过程中，广州珠江投资股份有限公司向原审法院提出反诉，但没有在原审法院规定的期限内缴纳反诉费。
原审法院认为：广东文星酒店有限公司与广州珠江投资股份有限公司签订的《罗马家园东一区物业租赁合同补充协议》，合法有效，对双方均有约束力。根据合同的约定，广东文星酒店有限公司在承租该物业时已知悉该物业的房屋产权证、现状，同意按现状接收物业，并不向广州珠江投资股份有限公司方表示任何异议。即视为广东文星酒店有限公司在承租讼争物业时知道或应该知道该物业是否能满足其经营酒店的消防条件。广东文星酒店有限公司在承租后才提出承租物业的二楼的通道只有1.10米宽，由于是承重墙体无法进行改动扩宽，所以不符合酒店的消防验收条件，对此，责任应由广东文星酒店有限公司承担。但考虑到广东文星酒店有限公司承租讼争物业主要是用于经营酒店，而现时因该物业的二楼的通道只有1.10米宽，又不能扩宽到符合酒店的消防验收标准，合同目的己无法实现，广东文星酒店有限公司提出解除合同是可以的，原审法院予以采纳。由于广东文星酒店有限公司己接收了租赁的物业，而合同解除的责任在广东文星酒店有限公司，故广东文星酒店有限公司要求广州珠江投资股份有限公司退还己交纳的两期租金331804元及支付资金占用费，依据不足，原审法院不予支持。
根据合同的约定，广东文星酒店有限公司迟延缴交租金、租赁保证金及其他应纳之费用……,广东文星酒店有限公司的保证金不予退还。因广东文星酒店有限公司从2016年6月1日开始一直没有支付租金给广州珠江投资股份有限公司，己违反了合同的约定，故广东文星酒店有限公司要求广州珠江投资股份有限公司返还保证金331804元，理由不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，于2017年10月25日作出如下判决：一、解除原告广东文星酒店有限公司与被告广州珠江投资股份有限公司签订的《罗马家园东一区物业租赁合同补充协议》；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11678元，由被告负担100元，原告负担11578元。
二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案争议的焦点在于涉案物业是否因本身结构问题无法实现合同目的，责任归属问题。首先，双方当事人对于涉案物业用途的约定问题，双方签订的《罗马家园东一区物业租赁合同补充协议》第六条明确约定经营范围是“肉菜市场、生活配套、酒店”，故此，双方合意涉案场地可用于酒店经营的约定明确，再结合广东文星酒店有限公司就是酒店经营公司的事实，本院对于广州珠江投资股份有限公司不知是进行酒店经营的陈述不予采信。其次，关于涉案物业是否已经交付的问题，上述合同第四条约定“甲方（广州珠江投资股份有限公司）向乙方（广东文星酒店有限公司）发出的收楼通知中规定的交付日视为该物业的实际交付日”，诉讼中广州珠江投资股份有限公司并未提交其已经向对方当事人发出收楼通知，且明确收楼日期。故此，已经交付的举证责任归属广州珠江投资股份有限公司，其举证不充分的情况下，应承担举证不能的责任，广东文星酒店有限公司对于未交付的上诉理由本院予以采纳，原审该部分认定有误本院予以纠正。最后，本案是广东文星酒店有限公司因涉案物业可能无法通过二次消防验收而提出解除，对于涉案合同双方并未达成解除的一致表示，但鉴于原审判决解除合同而广州珠江投资股份有限公司并未就此提出上诉，故此对于合同解除本院予以确认。而解除原因，广东文星酒店有限公司并未向法院提交相关部门的结论性资料，二审审理中亦明确其未就涉案场地的消防报建向有关管理部门提出申请，而涉案场地是否符合合同约定的使用用途即酒店经营，属于有关行政主管部门的审核范围，就现有证据不足以支持广东文星酒店有限公司关于合同目的无法实现而要求退回保证金、租金及赔偿损失的原审诉讼请求。综上，原审认定事实有误本院予以纠正，但鉴于其处理结果并无不当，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10559元，由上诉人广东文星酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年三月十五日
书记员 冯冠豪