北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终4439号
上诉人（原审被告）：刘序工，男，1953年6月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：金小鹏，北京市百瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张国栋，北京市百瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘小斌，男，1979年3月12日出生。
被上诉人（原审原告）：张雪凤，女，1986年9月15日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：杨宏涛，北京市中允律师事务所律师。
上诉人刘序工因与被上诉人刘小斌、张雪凤房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀人民法院（2017）京0108民初46018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘序工向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判驳回刘小斌、张雪凤的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由刘小斌、张雪凤负担。主要事实与理由：1.一审遗漏当事人北京我爱我家房地产经纪有限公司，严重违反法定程序。2.刘序工一直积极履行合同，其将不能办理涉案房屋上市手续的事实告知刘小斌、张雪凤，并与其二人协商，是善意且对对方有利的。3.一审判决显失公平，在认定刘小斌二人也存在过错的情况下，却基本支持刘小斌、张雪凤的诉讼请求。
刘小斌、张雪凤辩称：同意原判，不同意刘序工的上诉请求。中介公司并非房屋买卖合同的相对方。刘序工向刘小斌二人发送过不能履行，解除合同的文件，构成违约。
刘小斌、张雪凤向一审法院起诉请求：1、解除刘小斌、张雪凤与刘序工签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、刘序工支付违约金119万元；3、刘序工退还定金10万元；4、刘序工退还房款（装修补偿款）3万元；5、物业费674.04元；6、刘序工赔偿刘小斌、张雪凤居间费用112455元，合计：1433129.04元；7、诉讼费由刘序工承担。
一审法院认定事实：北京市方正公证处于2016年11月18日出具的《公证书》载明刘序工之父刘某于2003年5月10日去世，之母王某于1994年11月10日去世，刘某名下的海淀区9号房屋由刘序工继承所有。截至本案诉讼时，9号房屋仍登记于刘某名下。
2016年12月18日，刘序工作为出售方（甲方）与刘小斌、张雪凤（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》合同（以下简称“买卖合同”），约定向刘小斌、张雪凤出售9号房屋。买卖合同中约定有：9号房屋的性质为已购公有住房【央产】，甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》，该房屋成交总价为595万元人民币，其中房屋主体价格为385万元，装饰装修和相关设施的补偿价格为210万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。……因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同，适用本合同第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……不可抗力是指本合同签订后，发生了买卖交易双方无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害（如战争、罢工、征收、征用、台风、地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责……但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。
上述合同中的《签约提示》写明有：对出售方的风险提示为央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋，需提前确认是否符合上市交易条件，以免承担合同不能履行的风险……对买受方风险提示为合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明，如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料……。
2016年12月18日，刘小斌、张雪凤向刘序工支付定金10万元、购房款3万元。同年12月21日，刘小斌向物业部门缴纳了9号房屋的物业费用674.04元。
2016年12月18日，刘小斌、张雪凤与刘序工、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《房地产经纪服务告知和提示》，其中约定有：居间方的义务是在提供居间服务过程中如实向委托人陈述居间方所获知的关于交易的相关信息，不得有故意隐瞒和误导；但是给基于居间方企业法人的民事主体性质，在提供居间服务过程中，居间方不能代表政府机关对买卖双方的资质及房屋实际情况进行判定；对于交易房屋及交易对象的资质情况，居间方可以根据从业经验进行判断和预测，不作为构成居间方约束性义务。2016年12月18日，刘小斌、张雪凤与北京伟嘉安捷投资管理有限公司就购买刘某名下的9号房屋签订了《履约服务合同》。
2016年12月18日，刘小斌、张雪凤、刘序工与北京我爱我家房地产经纪有限公司就购买刘某名下的9号房屋签订了《居间服务合同》，约定主要有：居间服务费112455元，支付方可向违约方追偿居间服务费，在签署本合同时甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的丙方居间服务已完成等内容。2016年12月25日，刘小斌、张雪凤向北京我爱我家房地产经纪有限公司交纳服务佣金112455元。
2017年1月12日，刘序工向北京我爱我家房地产经纪有限公司的业务员况某发信息：“现在链家告知我的房买家出610万了，你说说能否让他们再加些？”、“差一点也就算了，问题是查（差）了近二十万”、“绝对真实，一会把链家短信发你，而且现在的大多数房价都卖7万一平米，我的房卖不到七万，这房子的高度比其他房都高”。
2017年2月7日，刘序工向刘小斌、张雪凤（乙方）、服务方（丙方）北京伟嘉安捷投资管理有限公司发出《关于不能按约履行合同告知书及由于不可抗力原因要求免除履行该合同的情况说明》，内容主要有：……元月18日我们提前去蓝岛询问，刘序工知要去原我母亲红庙租赁房的产权单位对租赁房进行审核，必须由原录入的产权单位去除后电脑才能完成核查确认，而核实红庙租赁房所导致的事件更是我们无法克服的难题，红庙租赁房的产权单位（中国自动化控制系统总公司）从2004年至今已经两次通过法院起诉，要求返还租赁给我们的红庙房屋，而已经发生的这两个事件足以使我们认识到对红庙租赁房审核只能促使其产权单位再一次提出收房问题，这是我们不能接受的。由于审核租赁房和返还租赁房这两个意外因素，形成了我们在履行合同中发生了无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件由此导致合同履行中出现不可抗力。现在，租赁房要审核，产权单位要收房，避免产权单位收房只能通过司法途径；不核实租赁房，蓝岛的央产上市审核就不能通过，上市审核不能通过，合同就无法继续履行。以服从产权单位收房来达到红庙租赁房核实进而履行本合同对双方是不平等的，我们作为合同出售方额外丢失租赁房……特此，我们提出请买受方（乙方）和服务方（丙方）认真考虑，免除履行合同。
2017年2月12日，刘小斌、张雪凤向刘序工发出《履行合同告知书》，写有：我们是合同的买受方，我们希望履行合同，特向出售方（甲方）刘某代理人刘序工，郑重提出继续履行合同，请服务方（丙方）北京伟嘉安捷投资管理有限公司监督。……为保护甲乙双方利益，请甲方认真阅读合同的第十条与第十一条中都有提及房屋总成交价20%的违约金。（注惩罚违约金是可以累加的）
2017年3月7日，刘小斌、张雪凤向刘序工发出《催告函》，内容有：刘序工，2016年12月18日双方签订《北京市存量房屋买卖合同》我方已按合同规定支付10万元定金及3万元购房款。2017年2月7日收到你们发出告知书，但我们认为你们说情况不属于不可抗力事件，你们应当按照你我双方签订的上述买卖合同履行，你方应当履行合同义务，尽快办理央产房上市等房屋审核手续。继续履行合同义务。特致此催告函。
2017年3月9日，刘序工向刘小斌、张雪凤发出《对催告函的答复》，主要内容有：刘小斌、张雪凤，收到你们3月7日催告函，特答复如下：……办不下去的情况是：央产上市管理部门要求审核红庙租赁房，因我们父亲是红庙租赁房的租赁人，但红庙租赁房的产权管理单位不更改红庙租赁房的租赁人名称，不同意我们作为租赁人继续租赁该房屋，他们要收回红庙租赁房，这就是我们无法尽快办理央产上市等房屋审核手续，继续履行合同义务的根本原因，对此我们没有妥善解决的办法。……在此，我们只能正式向你们提出，我们要求解除合同。
刘小斌、张雪凤向法庭申请证人北京我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员况某、刘某出庭。况某出庭陈述主要有：在买卖双方签订合同前，其作为房屋中介人员将央产房上市的管理办法发给了刘序工，后买卖双方签订了买卖合同，约定9号房屋以595万元成交，随后买方交纳购房定金10万元、购房款3万元并办理了供暖物业结清证明；况某曾2次陪同刘序工到在京中央和国家机关住房交易中心办理9号房屋央产上市，但均未成功，原因为刘序工父亲所在单位信息传输错误，该单位一直未修改错误信息；后刘序工在2017年1月12日向其发短信称9号房屋可以卖到610万元，其告知买方刘小斌后，买方不同意涨价；后刘序工告知况某，9号房屋无法交易，原因是刘序工之母有一套红庙房屋要被所在单位收回；2017年3月9日，刘序工向况某书面答复正式解除合同，后刘小斌向法庭提起诉讼；2017年10月12日，刘序工向况某、刘小斌发函称红庙房屋已解决，诉争房屋可以办理上市，并要求继续履行合同，刘小斌表示因已经在诉讼阶段所以不同意继续履行合同；况某称在京中央和国家机关住房交易中心未表示9号房屋不能办理央产房上市。证人刘某出庭作证称当时与况某一同负责9号房屋的买卖一事，称况某于2017年5月到在京中央和国家机关住房交易中心询问9号房屋是否能办理央产上市，该单位答复称提供判决书可以申请继续履行合同，但将此情况告知刘序工后，刘序工表示要求解除合同。
刘小斌、张雪凤对以上证人证言均予以认可。刘序工称没有办理央产上市的原因为其父亲所在单位将其母亲单位的房屋信息登记了，影响到诉讼房屋的上市，并表示证人刘某所称的判决书与本案无关。
刘序工称上述红庙房屋指的是北京市朝阳区1008房屋，主张该房屋的承租人是他本人，而不是他父亲刘某，并主张不知道该房屋在在京中央和国家机关住房交易中心的电脑系统中显示承租人是他父亲刘某的名字，并向法庭提交了《中央国家机关公有住宅租赁合同》，写有：产权单位为中国自动化控制系统总公司，承租方为刘序工，住宅坐落为朝阳区1008。刘小斌、张雪凤称该证据与本案无关。刘序工主张依据其与刘小斌、张雪凤以及北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《房地产经纪服务告知和提示》，中介人员没有告知其买卖房屋前要将9号房屋产权人变更为他本人。但刘小斌、张雪凤对此不予认可，称上述材料中对央产房买卖有明确提示，中介的责任不构成约束性义务，在居间合同中对卖方有明确提示。刘序工主张双方就买卖房屋一直在沟通，并提供了短信内容，刘小斌、张雪凤对此主张刘序工应提交其主张不可抗力的证据。刘序工主张曾向刘小斌、张雪凤提出要求继续履行合同，由中介公司将《关于继续履行合同的催告函》交给刘小斌，刘小斌、张雪凤对该函的真实性、关联性不予认可。刘序工主张刘小斌在2017年2月12日的发函是借机敲诈，主张刘小斌在2017年3月7日的发函证明自己不是不履行而是无法履行。刘小斌对刘序工的上述主张均不予认可。刘序工向法庭提交《办理中航工业产权房上市（变更）提交材料》，主张其要办理完所有手续才能办理央产上市，刘小斌、张雪凤对此真实性、关联性均不予认可，称与争议房产无关。刘序工主张9号房屋不欠物业费，提交了物业公司的证明，刘小斌对真实性认可，称与央产上市无关。刘序工主张其母亲所在单位中国自动化控制系统总公司给在京中央和国家机关住房交易中心出具函件，要求刘序工将该函交给给在京中央和国家机关住房交易中心，刘序工亦认可至今其未将该材料交给在京中央和国家机关住房交易中心,该函内容有：……我单位已把朝阳区1008室二间（非单元房）承租人变更为刘序工（注刘某的儿子），请审核。刘小斌、张雪凤主张该函中所写的朝阳房屋与本案无关，且可以证明9号房屋不是不能办理央产上市，也不是刘序工所说的不可抗力。诉讼中，刘序工主张9号房屋有希望解决交易问题，并向法庭提交了其自己向相关单位写的《请求变更租赁房租赁人的申请与说明》、《关于解决租赁房变更问题的情况告知书》，刘小斌、张雪凤对以上两份证据的真实性、关联性均不予认可，称与本案无关。
刘小斌、张雪凤主张刘序工在没有证据证明9号房屋不能办理央产房上市手续的前提下提出解除买卖合同系违约行为，因此刘序工应按照买卖合同约定向其赔偿9号房屋总价款595万元的20%的违约金。同时，刘小斌、张雪凤主张其因刘序工违约产生的损失具体有：1、支付购房定金13万元产生的利息，按年贷款利率4.5%计算为5850元；2、支付中介费112455元产生的利息，按年贷款利率4.5%计算为5060.47元；3、涉诉9号房屋同地段的房屋与9号房屋成交价格之间产生的差价损失，现同地段房屋价格为860万元，与9号房屋差价为265万元；4、天通苑房屋较之前降价后的损失，如购买涉诉9号房屋需将原有的天通苑房屋出售，天通苑房屋在2017年可售450万元，现价格为363万元，差价为87万元；5、受2017年“三一七”新政影响产生的贷款利息损失，购买诉争房屋属第二套房屋，银行利率上浮20%，利息损失为49.02万元。就以上主张，刘小斌向法庭提交了相关房产网上交易信息。
刘序工对刘小斌主张的上述损失不予认可，表示不同意赔偿，后经法院释明其如果违约是否申请减少违约金，刘序工明确表示不同意赔偿亦不主张减少。刘序工主张房屋中介人员未尽到审查义务，未提示央产房上市交易注意事项，但刘序工未就该主张向法庭提交相应证据予以证明。
另查，北京市住房和城乡建设委员会于2017年3月17日发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，载明“……居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%……暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）”。
一审法院认为，刘小斌、张雪凤与刘序工签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，依据1、刘序工在2017年2月7日向刘小斌的发函内容有“……红庙租赁房的产权单位（中国自动化控制系统总公司）从2004年至今已经两次通过法院起诉，要求返还租赁给我们的红庙房屋，而已经发生的这两个事件足以使我们认识到对红庙租赁房审核只能促使其产权单位再一次提出收房问题，这是我们不能接受的……不核实租赁房，蓝岛的央产上市审核就不能通过，上市审核不能通过，合同就无法继续履行。以服从产权单位收房来达到红庙租赁房核实进而履行本合同对双方是不平等的，我们作为合同出售方额外丢失租赁房……特此，我们提出请买受方（乙方）和服务方（丙方）认真考虑，免除履行合同”；2、刘序工在2017年3月9日向刘小斌的发函内容有“……办不下去的情况是：央产上市管理部门要求审核红庙租赁房，因我们父亲是红庙租赁房的租赁人，但红庙租赁房的产权管理单位不更改红庙租赁房的租赁人名称，不同意我们作为租赁人继续租赁该房屋，他们要收回红庙租赁房，这就是我们无法尽快办理央产上市等房屋审核手续，继续履行合同义务的根本原因，对此我们没有妥善解决的办法……”，可以看出刘序工知晓9号房屋是可以办理央产房上市手续的，其亦清楚导致9号房屋央产上市手续受阻的原因是有关单位需收回案外租赁房屋后再将9号房屋相关信息进行更改才能办理9号房屋央产上市手续，但刘序工明确表示不愿向相关单位交付案外租赁房屋。庭审中，刘序工未向法庭提交9号房不能办理央产房上市的证据，故刘序工以不可抗力作为买卖合同不能继续履行进行抗辩缺乏事实和法律依据，法院对其该项抗辩主张不予支持。同时，刘序工在诉讼中亦提出9号房屋现可以办理央产上市手续，可见9号房屋不属于不能办理央产上市的情形，买卖合同亦不属于遭遇不可抗力。综上，刘序工多次向刘小斌表示解除买卖合同表明其不愿继续履行合同义务，属于合同中约定的“因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书”的情形，即属于根本违约行为，应承担相应的违约责任。
同时，《签约提示》中对买方有风险提示即“合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明，如果出售方的房产性质是央产房在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料。”由此可见，刘小斌、张雪凤在与刘序工签订买卖合同前应履行审慎的注意义务，即核对产权人身份、要求出售方提供央产房符合上市资料，但其在9号房屋仍登记于刘某的情况下便与刘序工签订了买卖合同，亦未向刘序工提出出具央产房上市的资料的要求。合同履行中，遭遇了9号房屋登记于案外人名下、央产房上市受阻情形，因此刘小斌、张雪凤对合同履行不利亦存在过错，其亦应承担相应的过错责任。
综上，刘小斌、张雪凤在刘序工发出解除合同通知后向法庭起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后已付款项应予以返还，刘序工应返还刘小斌、张雪凤已付的定金10万元、购房款3万元，因刘小斌向相关物业部门交纳的9号房屋物业费674.04元属于代刘序工交纳，因此刘序工应向刘小斌赔偿该钱款。关于违约金，因法院已向刘序工释明是否申请减少违约金数额，刘序工明确表示不申请，因此，结合刘序工的违约行为、刘小斌、张雪凤的履约行为及相关购房政策，法院认为刘序工应按照合同约定向刘小斌支付房屋交易总价款20%的违约金即119万元。关于刘小斌、张雪凤主张的要求刘序工赔偿购房居间费用112455元，因刘小斌在合同履行中亦存在过错，其应对因自身过错行为产生的损失承担相应责任，故法院对刘小斌该项主张不予支持。
综上所述，法院对刘小斌、张雪凤要求解除双方签订的买卖合同、返还购房款等诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘小斌、张雪凤与刘序工于2016年12月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、刘序工于本判决生效后七日内返还刘小斌、张雪凤定金10万元、购房款3万元，共计13万元；三、刘序工于本判决生效后七日内赔偿刘小斌、张雪凤物业费674.04元；四、刘序工于本判决生效后七日内支付刘小斌、张雪凤违约金119万元；五、驳回刘小斌、张雪凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。另查，9号房屋已于2017年12月28日变更过户至刘序工名下，刘序工与刘小斌、张雪凤均对此事实予以确认。
本院认为，刘序工与刘小斌、张雪凤签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
依据现有证据查明的事实，9号房屋不能办理上市交易手续并非因为不可抗力。本案中，刘序工作为出卖人应当依约向刘小斌、张雪凤履行合同义务，现因刘序工原因致使刘小斌、张雪凤未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书，刘小斌、张雪凤有权依约解除合同并要求刘序工承担违约责任。一审法院判决刘序工返还刘小斌、张雪凤定金、购房款及赔偿物业费，并无不当。北京我爱我家房地产经纪有限公司并非涉案房屋买卖合同的缔约方，不属于必须参加诉讼的当事人，故刘序工主张的一审遗漏当事人违反法定程序，缺乏法律依据，本院不予采信。刘序工未依约履行合同，构成根本违约，且其在一审法院释明是否申请减少违约金时亦明确表示不主张违约金减少，故其主张一审判决显失公平，亦无事实及法律依据，本院不予采信。一审法院认定的违约金数额符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，刘序工的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53450元，由刘序工负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年六月四日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星