陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)西中民二初字第00038号
原告（反诉被告）：西安银行股份有限公司城南支行，住所地西安市朱雀大街37号。
负责人：李培林，该行行长。
委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李春雷，陕西联强律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陕西秦埔房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区南关正街1号。
法定代表人：韩全柱，董事长。
委托诉讼代理人：高琨，北京中盈（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张小丽，北京中盈（西安）律师事务所律师。
原告西安银行股份有限公司城南支行（以下简称西安银行城南支行）与被告陕西秦埔房地产开发有限公司（陕西秦埔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月13日作出（2013）西民二初字第00036号民事判决，被告陕西秦埔公司不服该判决，向陕西省高级人民法院法院提起上诉。陕西省高级人民法院法院于2015年7月13日作出（2015）陕民二终字第00038号民事裁定，将本案发回重审。本院于2015年8月19日立案受理，依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告西安银行城南支行之委托诉讼代理人蔡新鹏，被告陕西秦埔公司之委托诉讼代理人高琨、张小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西安银行城南支行诉称，1994年6月6日，原告（原西安友谊城市信用社）与被告签订《购房合同》一份。合同约定：（1）乙方（原告）购买甲方（被告）位于西安市南稍××字东北角泛××大厦××、××房产，面积合计860平方米，竣工时以实际面积结算；（2）购房单价5750元/㎡，总价款495万元。第八条第一款：工程完工后三个月内甲方负责办理产籍过户手续，其费用按国家有关规定各自承担。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款495万元。合同签订后，由于在施工过程中，因设计图纸的变更，导致所购房屋面积增加。经过双方协商沟通，于1997年11月7日就增加的面积及补交房款另行签订补充合同，约定：……，2、泛美大厦一、二层房产面积在原合同约定基础上增加了140㎡，确切面积按结算时实际增加的计算；3、增加面积计算方法和单价按原合同不变；……，5、其他仍按原合同执行。补充协议签订后，由于被告其自身建设原因，直到1999年5月18日原告才正式入住泛美大厦，被告逾期交房近三年之久。交房后，双方就争议的事项，比如所购房屋具体面积、逾期交房违约补偿以及原告为被告代垫的装修费用等事宜，经过双方协商，于2000年3月16日达成最终一揽子协议即第二次补充协议。协议约定：1、按合同约定乙方购买甲方所开发泛美大厦营业用房共计1000平方米，……，按实际面积应付总价款5525750元整，乙方实际支付了5502500元整。……。2、被告以泛美大厦29层住宅商品房一套（面积约186㎡），作为给乙方无偿补足。……,过户手续完备。5、原告则免除其代被告垫付的装修费及违约滞纳金，且被告不再向原告追偿剩余购房款及金库的装修费等费用。6、办理房产证的费用以房产部门登记为准，按国家规定甲、乙双方分摊。
根据上述购房合同及第一份补充合同，特别是最终的第二次补充合同的约定内容可知，原、被告就双方的争议事项已经达成一致，对所购房屋的面积、购房款、违约补偿等事宜已再无争议，并且确认原告对上述三处房产拥有所有权和约定被告应为原告办理房产证。除此之外，双方之间的权利与义务已基本履行完毕（除被告为原告办理房产证外）。之后，原告依据《购房合同》第八条第一款“泛美大厦工程完工后三个月内甲方负责办理产籍过户手续，其费用按国家有关规定各自承担。”的约定，多次督促被告为其办理房产证，但被告以种种理由拖延不予办理，至今未办理房产证，被告的行为严重违反了合同中关于办理房产证的约定。按照法律相关规定，被告应向原告支付逾期办理房产证的违约金。
综上所述，原告已经履行了合同义务，被告未按照合同约定为原告办理房屋所有权证，属于违约行为。根据《城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》18、19条等相关法律的规定，被告应该立即办理房屋所有权证并支付相应违约金。为了维护原告的合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第119条特向法院提请诉讼，希望判令支持原告的诉讼请求。1、判令确认原告拥有：“在被告处购买的位于西安市南稍门什字东北角泛美大厦南关正街一层、二层营业用房和泛美大厦29层壹套商品房（约186㎡）”三处房屋的所有权。2、判令被告全面履行合同义务，立即为原告办理该三处房屋的所有权证。3、判令被告承担逾期办理房屋所有权证违约金计2587500元(从1999年8月18日至2013年9月18日)。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告陕西秦埔公司辩称，一、《购房合同》及两份《补充合同》中的销售面积均为暂定面积，且2000年3月16日最后一份《补充合同》缔结时，确定了以房地产部门登记的实测面积为准，据实结算的处理原则。1、合同依据：1994年6月6日《购房合同》第二条：“购买面积：一、二层合计约860平方米……竣工时实际面积结算”1997年11月7日《补充合同》第二条：“确切面积按结算时实际增加的计算”；2000年3月16日《补充合同》第一条：“面积的最后核定依照房地产部门的登记为准”。2、事实依据：《购房合同》和第一份《补充协议》签订时涉案房产尚未交付，双方仅依据设计图纸协商暂定了销售面积，原告亦于2011年10月8日回函再次明确销售面积暂定，最终以房产证登记确定的面积为准。2011年9月13日，被告发函要求原告对其多占的228.6平方米面积支付购房款及租赁费，并要求其支付2901号房屋的租金。针对前述问题，原告于2011年10月8日回函称：“对于还没有取得房产证的房屋，暂时以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。待房产证办好后，以实际面积为准，结算各项费用。”证明面积、计费标准暂定，处理原则为以房地产部门登记的实测面积为准，据实结算。二、原告主张“销售面积为套内面积”既无合同依据亦无法律依据，违背商业习惯和诚信原则，属于恶意解释。1、1994年6月6日《购房合同》签订时“商品房销售以建筑面积为面积计算单位”已是商品房买卖的行业规则和惯例，行业规则和惯例是立法基础，1994年5月5日叶如棠在第八届全国人大常委会第七次会议上所作的关于《中华人民共和国城市房地产管理法（草案）》的说明时强调：“把法律的科学性和可行性结合起来。总结近几年来房地产业发展中的经验和教训，对于那些成功的经验或者经过努力可以实行的办法，就用法律的形式确定下来”。后1995年《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中确定商品房销售以建筑面积为面积计算单位，就是当时商品房买卖过程中所涉“销售面积为建筑面积”的行业规则和惯例的最好证明。2、原告主张销售面积为套内面积违反了诚实信用原则，不具有可行性。1997年11月7日《补充合同》第二条：“确切面积按结算时实际增加的计算”；2000年3月16日《补充合同》第一条：“面积的最后核定依照房地产部门的登记为准”及2011年10月8日原告回函：“待房产证办好后，以实际面积为准”。原告主张销售面积为套内面积与前述约定相悖，违反了诚实信用原则。若原告主张的销售面积为套内面积成立，那么其只对房产证标明的套内面积享有所有权，对公摊面积只有使用权，在实践过程中被告应如何为其办理房产证？其主张根本不具有可行性。3、以房产证登记的建筑面积为准结算销售面积符合合同约定及公平原则。因原告的擅自外扩红线装修导致规划变更和设计变更，致使其多占的228.6平方米面积办理到10102和10202室房产证中，最终导致多占部分和已购买部分从事实上成为一个不可分割的整体销售给原告。原告以实际使用、同意测量标线及回函等实际履行行为变更了《购房合同》及两份《补充协议》对面积的临时约定，增加了购买面积，因此，结算销售面积以房产证登记的建筑面积为准，符合合同约定及公平原则。4、原告“销售面积为套内面积”的主张损人利已，显失公平。（1）若该主张成立，那么原告偷梁换柱，将原本根据《购房合同》的约定仅享有使用权的公用面积，成功变成产权证登记享有所有权建筑面积的一部分，即原告可将涉案10102室和10202室产权证登记的所有建筑面积进行处置。仅支付以公摊面积使用权为标准定价的购房款，却能以建筑面积（包含公摊面积）的所有权为标准定价出售，显失公平。（2）若该主张成立，则被告不但要“拱手相送”228.6平方米门面房，自担228.6平方米销售价款无法收回的损失，在为原告办理房产证过程中还要替其补交228.6平方米的大修基金、契税、营业税及其附加和并未产生销售收入的所得税，前述各项税费合计已高达销售价款的37%，卖房子不收对价还替买方承担税费，正常的商事行为中怎能出现此等违背常理逻辑之交易？三、原告尚未支付多占的228.6平方米对价，其无权主张泛美大厦10102室和10202室的所有权，亦无权要求被告为其办理房屋所有权证书。1、原告根据1997年11月7日《补充合同》的约定支付增加的约140平方米购房款的行为表明：《购房合同》约定的合同价格不变指的是在诚实履行合同义务的情况下，合同单价不变，在购买面积增加的情况下，原告应支付增加面积的对价，合同总价亦相应变化。2、《购房合同》、两份《补充协议》及双方往来函件一致证明双方约定了涉案纠纷以产权证登记实测面积为准，据实结算的处理原则。2008年3月的《房产测绘成果报告》显示，原告实测使用面积比协议销售面积多228.6平方米，且原告在明知多占的情况下违背双方确定的据实结算处理原则，不但恶意拒付多占面积款，还故意混淆事实，将销售面积故意缩小解释为套内面积，导致双方无法协商一致，致使涉案纠纷产生。根据诚信原则、公平原则及《合同法》的相关规定，在过错方为原告的情况下，以《购房合同》价格确定原告多占面积的价款显失公平。四、被告将2901室“补足”给原告是双方权利义务暂定状态下的，尚未据实结算的临时措施。产权证证明不存在应补足的事实基础，原告在超面积的状态下以暂定强占违反诚实信用原则，其无权主张2901的所有权。被告作出将泛美大厦2901室“补足”给原告的意思表示是双方权利义务暂定状态下的，尚未据实结算的一种临时措施，西安市碑林区字第1100106015-50-2-10102号、10202号《房屋所有权证》证明原告实际占用面积比销售面积足足大了228.6平方米，“补足”的前置条件根本不存在，原告企图以暂定状态强占并主张2901的所有权对被告极其不公平，法院不应支持其违反诚信原则的行为。因此，2901室所有权人为被告，原告理应归还并支付其使用期间的占用费。五、造成10102室和10202室尚未过户的过错责任在原告，过错责任不能转嫁，原告要求被告承担逾期办证的违约金违背事实且显失公平。1、泛美大厦交房、办证受到了政府政策变更影响，属于因不可抗力免责的情形，被告不应承担由此导致的违约责任。1993年2月22日西安市房地产管理局下发的《关于对南廓村旧城改造建设用地的批复》[市房地字（93）20号文件]确定被告应向西安市房地产管理局申请办理《国有土地使用证》，并明确了办证的前置条件。被告接文后，积极按照文件要求办理完毕了申请土地使用证的前置手续。后西安市委、市政府于1996年4月15日发[1996]16号文件，撤销了市房地产管理局，导致被告土地使用证的办理工作转由西安市碑林区土地管理局办理。碑林区土地管理局接到被告的申请材料后，按照当时的政策提出了新的要求，无奈被告只能立即准备并再次报送。直至2001年6月29日西安市碑林区土地管理局才将碑土建发（2001）11号《关于陕西秦埔房地产开发公司征用碑林区永宁村、南廓村一组集体土地和申请调拨南廓村四村旧城改造项目用地的请示》上报西安市土地管理局，确定被告征地、申请调拨国有土地资料完备，符合上报手续。被告交房、办证工作受到了上述政府机构改革及政策变更影响，属于不可抗力的免责情形，不应承担由此导致的违约责任。2、因原告的过错导致10102和10202室未能过户，根据过错责任原则，其不仅无权主张所谓逾期办证的违约金，还应承担由此给被告造成的损失。原告是泛美大厦第一户入住装修的业主，因其擅自外扩红线装修，致使被告在向规划局缴纳25万元罚款后不得不进行设计变更和规划变更（以罚代纠），给办理房产证的进度造成了极大的影响，被告承担的罚款损失理应由原告承担。3、10102和10202室未办理过户的过错责任在原告，根据过错责任原则，相应的不利后果应由其自行承担，过错责任不能转嫁，其无权主张逾期办证的违约金。基于前述原因，泛美大厦房屋产权大证于2004年9月才取得，为了给包括原告在内的广大业主办理房产证，被告多次与原告沟通指线定标等测量事宜，但原告利用其银行业金融机构的特殊地位，以其内部机构改革，面积、欠费问题无法处理为由故意推脱，搁置不谈。因指线定标测量事宜亦关系到其他相邻商户房产证的办理，被告经过近四年的反复努力，直到2008年3月才完成了分割测量报告。而同期其他商铺的产权证早在2005年就已办理完毕。测量标线必须经原告同意才能确定，其对多占事实心知肚明，但对被告的洽商要求却百般推诿，拒不补交多占面积款，导致过户事宜一拖再拖，其无权主张逾期办证的违约金。
被告陕西秦埔公司反诉称，被告与原告因买卖南稍门十字东北角泛美大厦南关正街一、二层营业大厅，于1994年6月6日签订了《购房合同》；后又分别于1997年11月7日和2000年3月16日签订了两份《补充合同》。约定：交易的房屋面积为1000平方米；房屋价款为每平方米价格为5750元，总价为575万元；付款方式为合同签订后原告在被告处开立账户，在双方均取得合法的售、购资格后五日内付总房价的50%，泛美大厦工程完成正负零时再付15%，裙楼（1-8层）主体完工后再付15%，交付原告使用时再付15%，余款在办理完过户手续并保修期满后十日内全部付清。商品房竣工交付原告使用后，在没有经过实测的情况下，原告断然提出房屋面积只有961平方米，不足销售面积；而被告根据自己的专业经验认为，交付的实际面积可为1020平方米，已超出合同约定的面积，双方对此未能达成一致意见。被告为了双方长期合作，遂同意在认同房屋实际面积为961与1020平方米之间的基础上，将泛美大厦29层2901房作为补偿交付原告使用。随后原告占用该房屋使用至今。2008年3月份，西安市房产测量事务所就所购房屋出具《建筑物分户实测报告》。该报告显示，原告所购10102号和10202号房屋实测面积共为1228.6平方米，比原先约定的购买面积多出228.6平方米，该数据大大超出了双方预计的961平方米与1020平方米，多出的面积相当于原面积的近四分之一。被告所售房屋不仅没有“缺斤少两”，反而远远超出了合同中约定的面积。因实际情况远超出被告与原告的预期，被告多次找原告协商上述问题，请求合理支付超出部分相关费用，但原告一直借故推脱不予配合。同时，因交付的房屋实际面积远远超出合同约定面积和双方对房屋实际面积的预期，使泛美大厦29层2901号房屋的“补足”失去了前提。如果继续履行补足条款，则完全违背了签订合同最初的目的和民法的公平原则。依据上述事实及《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定。原告取得泛美大厦29层2901号商品房的前提已消灭，该房屋的无偿补足条件已经丧失，原告无权主张其所有权。并且应当支付房屋占用期间的费用。据此，原告的行为严重侵害了被告的合法权益，根据《民事诉讼法》第五十一条之规定，特向法院提起反诉请予支持，以维护被告的合法权益。反诉请求：1、判令原告分层按比例分割、腾让未支付价款的228.6平方米房屋（价值16432200元），并支付自1999年5月1日起的房屋占用费12252450元（计算至2013年11月30日），并支付至实际返还房屋之日止。2、确认原告无权取得泛美大厦29层2901号房屋产权，认定原告为占用、租赁关系。3、判令原告支付自2000年4月1日起泛美大厦29层2901号的房屋占用费1739938元（计算至2013年11月30日），并支付至房屋实际返还之日为止。4、本案诉讼费用由原告承担。2015年9月16日，被告变更反诉请求1、变更反诉请求第一项为：判令原告按照市场价支付其多占的228.6平方米购房款16432200元，并支付自1999年5月1日起至实际支付购房款之日的多占面积使用费13792758元（暂计算至2015年9月30日）。2、变更反诉请求第三项为：判令原告返还泛美大厦29层2901号房屋，并支付自2000年4月1日起至实际返还之日的房屋占用费1973344元（暂计算至2015年9月30日）。3、增加反诉请求：判令原告赔偿因其擅自外扩装修给被告造成的损失共计25万元。
原告对被告的反诉辩称，一、被告要求原告按照市场价格支付多占用228.6平方米购房款并支付房屋占用费的反诉请求，无任何事实和法律依据。1、原告是所购房屋的合法所有权人，是在使用自己的房屋，已经对所购房屋支付过全部购房款，不存在多占用被告的房屋的事实，被告要求原告支付228.6平方米的购房款及房屋占用费无事实依据。1994年6月6日，原告与被告签订《购房合同》，购买南稍门十字东北角泛美大厦南关正街一、二层营业用房；后又分别于1997年11月7日和2000年3月16日签订了两份《补充合同》。上述购房合同和两份补充合同均真实合法有效，是双方真实意思表示。合同内容明确确认了原告是所购房屋的合法所有权人，原告是在使用自己所购买的房屋，是合理合法的。不存在占用被告房屋的情况，更谈不上房屋占用费的问题。2000年3月16日，双方达成一揽子协议，签订了第二次补充协议第五条中明确约定：“……，乙方同意不再向甲方追索其代垫的装修费及违约的滞纳金，否则乙方保留对其的追索权。甲方也同意不再向乙方追偿剩余的购房款及金库的装修费等。”从上述约定中可以看出，原告已经支付了所购房屋的全部价款，被告也已经明确表示同意不再向原告追偿剩余购房款，除被告为原告办理房产证外，双方之间的权利义务已经全部履行完毕。2、原告所购买的房屋面积是按照使用面积（即套内面积）计算而不是以建筑面积计算，被告所交的房屋使用面积不足1000平方米，其应向原告补足51.84平方米的使用面积（即套内面积）。原告不是多占房屋面积而是少收了房屋面积。首先，根据第二份补充合同第一条中“……，而据乙方测算甲方实际只提供了961平方米（面积按合同约定相当于使用面积），……，而据甲方测算其给乙方提供了1020平方米的使用面积。”可以看出，原告所购买的房屋面积计量标准是房屋套内的使用面积，而非建筑面积。若是建筑面积，为何在上述约定中对其自行测量的1020平方米后面专门强调是使用面积，而不是只写明1020平方米。通过这点可以看出，签订该协议是双方为避免争议，特别对房屋面积计算标准进行了明确，达成一致协议，已经很明确购买的房屋是以使用面积（即现在的套内面积）计算。其次，若不是按使用面积计算，双方就不可能在《购房合同》第三条中明确约定“此价格已经包含乙方对甲方泛美大厦所有的公用设施及公用面积的使用权。”所以，从上述约定中可以看出，双方当时签订的购买合同是以使用面积计算的，而不是以建筑面积计算，是双方意思真实表示。若是按照建筑面积计算，就与最初的购房合同约定明显相矛盾，是错误的。再次，根据被告提供的《房产测绘成果报告》可以计算出，被告交付的房屋的使用面积是948.16平方米，按照合同约定被告应向原告补交51.84平方米，原告保留对其剩余使用面积的追索权，所以原告不存在多占房屋面积的问题。3、若被告能够按照合同约定，根据当时的政策和历史条件为原告办理房产证，就不可能存在多出面积问题，这是由被告自身原因造成的，应承担法律责任。根据1994年6月6日，双方签订的《购房合同》第四条第1款：“交工期限为1996年6月30日，…”，第八条第1款“泛美大厦工程完工后三个月内甲方负责办理产籍过户手续，其费用按国家有关规定各自承担。”被告向原告交付房屋的实际日期是1999年5月18日。按照上述合同约定，被告应该在1999年8月18日之前为原告办理房产证。但是被告迟迟未办理房产证，从被告提供的《房产测绘成果报告》可以看出，被告在2008年3月份才开始测量房屋面积，着手办理房产证，截止到今日，与约定的办证期限长达14年之久。由于国家政策的变化，无论测量方法、面积计算方法还是办理房产证的要求等因素，都有了很大的变化，若是被告能够按照合同约定办理房产证就不存在多出面积的问题。现在由于被告的迟延办证原因导致购房面积的增加，又出尔反尔的向原告主张多出面积价款，是一种不讲诚信的表现。以上三点可以总结出，无论从双方合同约定还是从法律规定来看，原告对其享有所有权，是在使用自己的房屋，不存在多占用被告房屋面积的事实，相反的，被告应该向原告补足差额的房屋面积，并因此承担逾期办证的违约责任，所以被告的反诉请求是没有任何事实和法律依据的。二、被告请求确认原告无权取得泛美大厦29层2901号房屋产权，认定是占用、租赁关系，并主张占用费无事实和法律依据。1、原告享有泛美大厦29层2901号房屋所有权，是合法的所有权人，与被告不是占用、租赁关系，被告无权向原告主张占用费。2000年3月16日，原告与被告签订的《补充协议》中约定：“1、……。另甲方尚欠乙方代垫装修费（按原合同标准）约60万元整，未按时履行合同滞纳金约数百万元。……，此争议不影响下列条款的补偿内容。2、甲方以泛美大厦29层住宅商品房一套（面积约186㎡），作为给乙方无偿补足。……,过户手续完备，于2000年4月1日前交付乙方使用。3、……，29层住宅房乙方只承担相应的物业费等费用。5、乙方则免除其代被告垫付的装修费及违约滞纳金，且甲方不再向原告追偿剩余购房款及金库的装修费等费用。”根据上述合同约定可以看出，首先，被告向原告补偿的泛美大厦29层2901号房屋，是对其由于延期交房应向原告支付数百万元滞纳金和代垫的装修费所作的补偿。所以被告反诉状中所说的“被告为了双方长期合作，遂同意在认同房屋实际面积为961与1020平方米之间的基础上，将泛美大厦29层2901房作为补偿交付原告使用。随后原告占用该房屋至今。”与补充合同第一款中“……，此争议不影响下列条款的补偿内容。”是相矛盾的，相反的更加说明了，被告补偿给原告2901号房屋是基于其逾期交房和所欠装修费对原告所作的补偿，而不是被告所说基于房屋面积差异而作的补偿。其次，若是像被告反诉状中所说的只是交付原告使用，就不可能在补充合同第二条中约定的“……，过户手续完备，……”，也更不可能在第三条中约定“……，29层住宅房乙方只承担相应的物业管理费等费用。”最后，根据公平原则考虑，被告不可能仅仅因为双方就59平方米面积有争议，就将远远大于该面积的186平方米的房屋让原告无偿使用，这从常理上也是无法说通的。2、被告应向原告支付逾期交房罚金和装修费共计约640万元，被告用2901号房产补偿给原告，原告享有完全的所有权。根据《购房合同》第四条第1款：“交工期限为1996年6月30日，…”，第七条第1款规定：“甲方未按合同规定期限内将乙方所购买房屋交付使用，每逾期一日按购房价格的1‰向乙方交纳罚金。”被告向原告交付房屋的实际日期是1999年5月18日。逾期时间长达三年之久，根据购房合同第七条第一款关于逾期交房罚金的约定，被告应向原告支付罚金共计近580万元。加上原告为其代垫的约60万元的装修费，共计约640万元。被告考虑到巨额的罚金和装修费才将29层2901号房产补偿给原告。所以，被告在反诉状中所说的用该房屋补足961与1020平方米的房屋面积的说法是错误的，没有任何事实依据。三、被告要求原告赔偿因擅自外扩装修损失25万元没有任何事实依据。首先，被告说是因为原告擅自外扩装修导致处罚与事实不符，通过被告自己提供的证据可以看出，原告进行装修是已经被告同意批准的，何来擅自一说。其次，缴纳罚款25万元收条日期是2004年，原告申请装修日期是2006年，难道被告已经提前两年预料到会遭受处罚，且其已提前缴纳的罚款，这明显从逻辑上还是常理上均行不通，这恰好证明，被告遭受行政处罚与原告没有任何关系。再次，只有收据，没有处罚决定及事由，就认定是原告的原因造成的损失，明显是恶意转嫁责任。只能证明是被告曾因其他事情遭受过行政处罚，而不是因为原告的装修遭受的处罚。所以，要求原告赔偿损失没有任何事实依据。
综上所述，被告本应为原告按时办理房产证，但是由于被告的原因，迟迟不予办理，被告是单方面违约，其提出的反诉请求无任何事实与法律依据。因此，法院应当依法驳回被告的反诉请求，依法支持原告的本诉请求，以维护原告的合法权益不受侵犯。
经审理查明，1994年6月6日，原告与被告签订《购房合同》，约定购房面积：一、二层合计约860平方米，双方按被告提供的泛美大厦一、二层平面图确认的范围里，竣工时实际面积结算。购房价格：每平方米人民币伍仟柒佰伍拾元整，总价格约为肆佰玖拾伍万元，此价格已包含原告对被告泛美大厦所有配套的公用设施及公用面积的使用权，当该合同生效后，双方均不得以各种理由（包含各种建材涨价的理由）提高或降低合同价格。交工期限：交工期限为一九九六年六月三十日。违约责任为：被告按合同规定期限内将原告所购房屋交付使用，每逾期一日按购房价格的1‰向原告交纳罚金（不可抗因素除外）。泛美大厦工程完工后三个月内被告负责办理产籍过户手续，其费用按国家有关规定各自承担等内容。
1997年11月7日，原告与被告签订《补充合同》，约定：二楼增加A、B、C、D、E面积，减少Y面积（标识见设计图），合计净增加面积约140平方米。确切面积按结算时实际增加的计算。增加面积计算方法和价格按原合同不变。净增部分价款捌拾万元整在补充合同签订后三日内一次付清等内容。
2000年3月16日，原告与被告再次签订《补充合同》约定：按合同约定原告购买被告开发泛美大厦营业用房共计1000平方米，而据原告测算被告实际只提供了961平方米（面积按合同约定相当于使用面积），按实际面积应付总价款5255750元整，原告实际支付5502500元整。另被告尚欠原告代垫装修费（按原合同标准）约60万元整，未按时履行合同的滞纳金约数百万元。而据被告测算其给原告提供了1020平方米的使用面积，此争议不影响下列条款的补偿的内容。面积的最后核定依照房地产部门的登记为准。被告同意用泛美大厦29层住宅商品房一套，面积约186平方米，作为给原告无偿补足。……，过户手续完备，于2000年4月1日前交付原告使用。如以上条款内容落实且交付原告使用后，原告同意不再向被告追索其代垫的装修费及违约的滞纳金，否则原告保留对其的追偿权。被告也同意不再向原告追偿剩余的购房款及金库的装修费等。办理房产证的费用以房产部门登记为准，按国家规定原告、被告双方分摊等内容。
合同签订后，原告于1994年6月23日、1994年6月24、1995年12月27日、1996年5月20日、1997年11月7日1998年8月8日、1999年5月14日等时间先后向被告共计支付5502500元。1997年，根据西安市城市合作银行西合银发（1997）1号文件，西安友谊城市信用社更名为西安市城市合作银行友谊支行。1998年，根据西安市商业银行西商银发（1998）2号文件，西安市城市合作银行友谊支行更名为西安市商业银行友谊支行。2010年，根据中国银行业监督管理委员会银监复（2010）203号批复，西安市商业银行友谊支行更名为西安银行股份有限公司城南支行。
2008年3月，西安市房产测量事务所就涉诉原告所购房屋出具《房产测绘成果报告》，其中《建筑物分户实测明细表》显示，原告所购买的10102号和10202号房屋实测套内建筑面积分别为390.42平方米、557.74平方米，合计948.36平方米，建筑面积分别为513.47平方米、715.13平方米，合计1228.60平方米。
2016年6月22日，被告申请对涉案的10102、10202室门面房的市场单价进行评估鉴定，本院委托陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司进行评估。2016年10月13日，陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司作出陕宏光房评报字（2016）第117号房地产估价报告，涉案的10102室房屋评估单价为35192元/平方米，10202室房屋评估单价为24634元/平方米。
以上事实，有原告与被告1994年《购房合同》、1997年《补充合同》、2000年《补充合同》以及付款凭证、房屋测绘成果报告等证据在卷佐证。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
本案原告与被告就西安市南稍××字东北角泛××大厦××、××房屋，自1994年6月6日到2000年3月16日，先后订立一份《购房合同》及两份《补充合同》。以上合同是双方当事人在平等自愿基础上，协商订立，其意思表示真实，合同的形式及内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效成立的合同，因此，上述合同对双方当事人均有约束力。
在合同中，原告与被告约定买卖房屋，即涉案的西安市南稍门什字东北角泛美大厦一层10102号、二层10202号房屋，被告已将该房屋交付原告，原告已支付部分购房款并占有、使用该房屋，故原告诉请确认该房屋归其所有，并诉请被告协助办理房屋所有权证，依法支持。
泛美大厦29层2901号房屋，系原告与被告在2000年3月16日签订《补充合同》中约定，被告以该房屋向原告补偿代垫的装修费及违约的滞纳金，故该房屋应归原告所有。原告诉请被告协助办理该房屋所有权证，依法应予支持。而被告反诉主张原告返还该房屋并由原告支付占有费用，没有合法依据，不予支持。
关于原告主张被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金，因双方在合同里对逾期办理房屋所有权证并无违约责任的相应约定，且双方在2000年3月16日签订《补充合同》中，被告已用泛美大厦29层2901号房屋向原告做了补偿，原告承诺不再追究被告违约的滞纳金。故原告请求被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金，不予支持。
关于原告与被告在合同中约定的房屋面积是使用面积还是建筑面积？双方认识有分歧。本院认为，双方的购房行为从1994年延续到2000年，在1994年6月6日订立的购房合同中，关于房屋面积约定为860平方米，以被告提供的泛美大厦一、二层平面图确认的范围里，竣工时按实际面积结算。1997年11月7日，双方签订补充合同，约定二楼增加A、B、C、D、E面积，减少Y面积（标识见设计图），合计净增加面积约140平方米。确切面积按结算时实际增加的计算。较1994年的合同，房屋面积增加140平方米。2000年3月16日，双方第二份补充合同约定购房面积为1000平方米。从以上合同内容分析，双方在订立购房合同时，没有明确约定所购房屋面积属于何种性质。因此，应认定双方订立合同时关于对房屋面积是指使用面积还是指建筑面积，约定不明确。根据法律规定，合同生效后，当事人就合同的有关内容没有约定或约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。目前，当事人双方就该问题各执一词，不能协商一致，就此已无订立补充协议的可能。依据房屋市场交易习惯，一般交易中所称房屋面积通常指的房屋建筑面积，如特指房屋使用面积，需在文字中明白表述出来。另外，商品房必须到政府房屋管理机关办理权属证即房产证。而房屋管理机关办理权证上载明的面积亦是建筑面积。而且，双方前两份合同中关于面积的最后确定都指明按设计图计算面积。而图纸上标注的面积亦是建筑面积。因此，本院认定本案双方争议的房屋面积为房屋建筑面积。
在确定了双方合同中约定房屋面积为建筑面积，依据西安市房产测量事务所《房产测绘成果报告》，原告购房的建筑面积为1228.60平方米，比双方2000年3月16日补充协议中所约定的1000平方米，增加了228.60平方米，而增加面积如何计算价款？依据2003年6月1日实施的最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。”
1995年12月27日施行的《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》开宗明义：“房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实，分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是，合情合理地处理。”及第33条“合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。”的规定。1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第（四）项“价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。”综上，本案双方开始进行房屋交易的时间在1994年，相继订立补充合同到2000年，直至本案诉讼双方对有关事项仍有争议，故本案双方争议的增加房屋面积的价格，应当由上述法律规定调整。据此，涉案的10102室房屋增加的121.47平方米，应按评估出的市场单价35192元/平方米计算房屋价款，为4274772.24元。10202室房屋增加的107.13平方米，应按评估出的市场单价24634元/平方米计算房屋价款，为2639040.42元。据此，原告应向被告补交该部分购房款，被告该项反诉请求应予支持。
被告反诉主张原告赔偿因擅自外扩装修所造成的损失，因被告提交证据不能证明原告擅自外扩装修给其造成损失，故其该项反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第二款第四项、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、位于西安市南稍门什字东北角泛美大厦一层10102号、二层10202号房屋和泛美大厦29层2901号房屋归原告西安银行股份有限公司城南支行所有；
二、被告陕西秦埔房地产开发有限公司于本判决生效后90日内，协助原告西安银行股份有限公司城南支行办理位于西安市南稍门什字东北角泛美大厦一层10102号、二层10202号房屋和泛美大厦29层2901号房屋所有权证；
三、驳回原告西安银行股份有限公司城南支行要求被告陕西秦埔房地产开发有限公司承担逾期办理房屋所有权证违约金2587500元的诉讼请求；
四、本判决生效30日内，原告西安银行股份有限公司城南支行向被告陕西秦埔房地产开发有限公司支付南关正街泛美大厦一层10102号房屋价款4274772.24元；
五、本判决生效30日内，原告西安银行股份有限公司城南支行向被告陕西秦埔房地产开发有限公司支付南关正街泛美大厦二层10202号房屋价款2639040.42元；
六、驳回被告陕西秦埔房地产开发有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告西安银行股份有限公司城南支行预交案件受理费70163元，由原告西安银行股份有限公司城南支行负担21049元，被告陕西秦埔房地产开发有限公司负担49114元。
被告陕西秦埔房地产开发有限公司预交案件受理费108456元，由原告西安银行股份有限公司城南支行负担75920元，被告陕西秦埔房地产开发公司承担32536元。
如不服本判决，可在判决书送达后15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 王 宏
代理审判员 张 伟
人民陪审员 樊答省
二〇一七年七月十七日
书 记 员 李 涛