重庆市九龙坡区人民法院
行 政 判 决 书
(2016)渝0107行初239号
原告：马春店，男，汉族，1962年11月5日生，住重庆市渝中区。
原告：呙远秀，女，汉族，1943年11月15日生，住重庆市渝中区。
二原告共同委托代理人：罗华艳，重庆新隆基律师事务所律师。
被告：重庆市大渡口区房屋管理局，住所地重庆市大渡口区松青路88号，统一社会信用代码115001040092865517。
法定代表人：杜位彬，局长。
委托代理人：史宜生，男，该局工作人员。
委托代理人：袁成，重庆渝敏律师事务所律师。
原告马春店、呙远秀诉被告重庆市大渡口区房屋管理局履行行政协议一案，由重庆市第五中级人民法院指定本院管辖，本院于2016年8月1日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告马春店及二原告共同委托代理人罗华艳，被告委托代理人史宜生、袁成到庭参加诉讼，原告呙远秀未到庭，本案现已审理终结。原告
二原告共同诉称，原告马春店、呙远秀和杨志红原系重庆市大渡口区新山村街道文体路××号房屋的所有权人。由于重庆市大渡口区人民政府对该房屋所在片区实施征收，原告马春店、呙远秀和杨志红与被告于2013年6月7日签订《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议》，约定：被征收房屋产权与大渡口区新山村街道文体路88号附3号2-3号房屋产权调换；被告承诺在2014年6月31日前将房地产权证办理完毕并交付原告，逾期则支付逾期办证违约金。同日，双方还签订《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议的补充协议》，约定：被告向原告交付房屋期限延迟到2015年11月25日，逾期交付则按每月9584元向原告支付逾期交房的停产停业损失费。但是，被告未按照协议约定期限办理房地产权证及交付房屋，经原告多次催促未果。原产权人之一的杨志红已将其产权份额出卖给杨志琳。2016年4月21日，被告将用于产权调换房屋的房地产权证交付原告。因被告不履行行政协议，原告遂起诉要求：1、被告立即履行房屋征收补偿协议，将重庆市大渡口区新山村街道文体路88号附3号2-3号房屋交付原告，并支付2015年11月26日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金（从2015年11月26日起至2016年9月25日止，按每月9584元计算，从2016年9月26日起至实际交房之日止按每月14376元计算）；2、被告支付2014年7月1日至2016年1月20日止的逾期办证违约金200051元。本案诉讼费由被告承担。
原告在举证期限内提供了以下证据材料：
1、《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议》、房屋面积分户汇总表，证明双方合同关系、协议对产权调换情况、办理产权证时间及逾期办证的违约责任进行了约定；
2、《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议的补充协议》，证明双方约定交房时间延迟至2015年11月25日，延迟期间的停产停业费已冲抵原告应交纳的费用，从第31个月起，按照每月9584元支付停产停业费；
3、快递单、《关于要求履行房屋征收协议的函》，证明原告催促被告履行征收协议；
4、《关于再次要求履行房屋征收协议的函》，证明原告再次要求被告履行征收协议；
5、《房地产权证》，证明办证时间是2016年4月21日。
被告重庆市大渡口区房屋管理局辩称，大渡口区文体路××号房屋属于征收范围，被告作为征收人，马春店、杨志红、呙远秀作为被征收人符合法律规定。由于双方签订补充协议约定交房时间为2015年11月，迟延办证违约金应从交房后90日起算，即便没有明确约定，也应该从交房之日起算，而办证之日为交件之日，故迟延办证违约金应从2015年11月计算至交件之日，产权证于2015年6月11日过户至原告名下，被告不应承担迟延办证违约金。因交房时间变更，从2015年12月至2018年6月的违约金应按每月4792元计算，31-40个月的违约金按双倍计算，41-50个月按三倍计算，原告请求的逾期交房违约金过高，应不予支持。因原告与被告签订协议时明知用于产权置换的房屋所有权人为重庆海翔房地产开发有限公司，没有交房是第三人的责任，原告现在是房屋所有权人，原告才有权利要求第三人腾房交付。
被告在举证期限内提供了以下证据材料：
1，《工会及原证券营业旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定及公告》、《工会及原证券营业旧城改造项目国有土地上（非住宅）房屋征收补偿方案》征求意见情况及修改情况的公告及补偿方案，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第四条，证明原告原有房屋在征收范围内，征收协议应符合征收方案，原、被告主体适格；
2、《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议》及补充协议，证明征收协议真实有效，但超出了征收方案规定的范围，补充协议变更了交房时间，原告主张从2015年11月26日起至2016年11月25日止按每月9584元计算迟延交房的违约责任不符合约定；
3、户室详细信息，证明于2015年4月22日交件办理房地产权证，并于2015年6月11日过户至原告名下，交房前产权证已办理。
经庭审质证，被告对原告举示的1-2号证据真实性、合法性、关联性无异议；对3-4号证据的真实性无异议；对5号证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为办理产权证的时间应为房屋权属登记机构受理办件时间。
原告对被告举示的1号证据真实性、合法性、关联性无异议；对2号证据的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为《补充协议》第1条约定计算停产停业损失的逾期交房时间应以产权调换协议约定的交房时间为准，而不是补充协议约定的延迟交房时间；对3号证据的真实性无异议，认为合同约定的是交证时间，并不是向产权登记机构交件时间，被告领取产权证的时间即交付原告产权证时间。
本院对以上证据确认如下：
原告举示的1-4号证据真实合法，与本案具有关联性，依法予以采纳，5号证据真实、合法，但不能达到原告的证明目的。
被告举示的1号证据真实合法，与本案具有关联性，依法予以采纳；2号证据真实合法，但不能达到其证明目的；3号证据真实合法，与本案具有关联性，依法予以采纳。
经审理查明，2012年11月20日，被告重庆市大渡口区房屋管理局发布了《工会及原证券营业部旧城改造项目国有土地上（非住宅）房屋征收补偿方案》征求意见情况及修改情况的公告及补偿方案，补偿方案明确了征收范围、房屋征收签约期限、征收实施单位、征收补偿的对象、补偿方式及其依据。2012年11月23日，重庆市大渡口区人民政府作出《重庆市大渡口区人民政府关于工会及原证券营业部旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》（大渡口府发[2012]77号），决定对包括原告马春店、呙远秀及案外人杨志红共有的位于大渡口区文体路××号房屋在内的134户被征收人房屋实施征收。2012年11月26日，重庆市大渡口区人民政府发布了《工会及原证券营业部旧城改造项目国有土地上房屋征收公告》。
2013年6月7日，原告马春店、呙远秀及案外人杨志红作为乙方与作为甲方的被告签订《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议》，载明：大渡口区人民政政府作出的工会及原证券营业部旧城改造项目房屋征收决定以及该项目征收补偿方案，应对乙方所有的文体路××号房屋进行征收。按照乙方选择的房屋产权调换方式，经双方协商达成如下产权调换协议。约定：产权调换房屋的地点为文体路88号附3号2-3；甲方应补偿乙方款项共计1014608.014元，乙方应交纳甲方房款共计1169889元；乙方在协议签订同时将被征收房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等权属证明文件全部交与甲方，并在协议签订后15日内将被征收房屋及其水电设备交付甲方；甲方在协议签订后15日内，将产权调换房屋交付乙方，并在2014年6月31日前将产权调换房屋的房地产权证办理完毕并交付乙方，办证所发生的税、费等全部费用由甲方承担。违约责任约定：如甲方未能在约定的期限内将产权调换房屋房地产权证办理完毕并交付乙方，则应当以房款1169889元为基数，按每日万分之三向乙方支付逾期办证违约金，从逾期之日起至办证完毕并交付乙方之日止，累加计算；如甲方违约导致不能将房屋安置乙方，则构成根本性违约，甲方应按照确定根本性违约时房屋的市场价值以货币方式赔偿乙方，并支付房屋征收补偿总额20%的惩罚性违约金。同日，原告马春店、呙远秀及案外人杨志红与被告签订《〈重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议〉的补充协议》，约定：一、因甲方不能按照房屋产权调换协议约定的期限向乙方交房，甲方确认房屋交付时间延迟至2015年11月25日，房屋交付前按每月4792元支付乙方停产停业损失费，共计143760元（计算期限为2013年6月起至2015年11月止）；二、根据征收补偿协议约定，乙方还需支付甲方房屋差价165918元，此款用甲方应支付的停产停业损失费143760元进行冲抵，冲抵后乙方还需支付22158元，甲方予以减免；三、甲方如不能按补充协议约定的期限交付房屋构成违约，则甲方应从31-40个月起按每月9584元支付停产停业损失，从41-50个月起按每月14376元支付停产停业损失。如50个月后未交房，则构成根本性违约，按照房屋产权调换协议第六条第（一）款约定承担违约责任。协议签订后，原告马春店、呙远秀及案外人杨志红将被征收房屋及房屋权属证明文件全部交付被告。
产权调换房屋由重庆海翔房地产开发有限公司开发建设。2015年4月22日，原告马春店、呙远秀、案外人杨志红和重庆海翔房地产开发有限公司向大渡口区土地房屋权属登记中心申请办理产权调换房屋的土地房屋权属转移登记，2015年6月11日，房地产权证办结，2016年1月15日，被告在完善相关税费后领取了房地产权证，2016年1月20日，被告将房地产权证交付原告马春店、呙远秀、案外人杨志红。因案外人杨志红将其所占房屋产权份额出售给杨志琳，2016年4月21日，二原告、杨志红与杨志琳申请办理了房屋土地权属转移登记，二原告与杨志琳现为房屋共有权人。因重庆海翔房地产开发有限公司未将产权调换房屋与相邻房屋隔断，相邻房屋产权人将其房屋出租，承租人将原告的产权调换房屋占用，致使被告至今未向原告交房。
二原告与杨志红作为被征收人与被告签订了房屋产权调换协议及补充协议，现杨志红明确表示不参加本案诉讼，放弃其诉讼权利。
本院认为，公民、法人或者其他组织对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议有权提起行政诉讼。原告认为被告未按照约定履行协议提起行政诉讼，符合法律规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定：“市、县人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”，被告与二原告、案外人杨志红签订房屋征收补偿协议符合法律规定。房屋征收补偿协议及补充协议是原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按照协议约定将被征收房屋的权属证书及房屋交付被告，被告未按照协议约定办理产权调换房屋的房地产权证并交付房屋已构成违约，应当继续履行协议并承担迟延办证及延期交房违约责任。协议约定被告于2014年6月31日前将产权调换房屋的房地产权证办理完毕并交付原告，办证所发生的税、费等全部费用均由被告承担，虽然房屋权属登记部门于2015年4月22日受理了原告房屋权属转移登记申请，但因被告未及时交纳税费延误了领证时间，被告于2016年1月20日才将房地产权证交付原告，被告应当支付从2014年7月1日起至2016年1月20日止的逾期办证违约金。
关于延期交房期间停产停业损失的计算标准问题。虽然补充协议约定交房时间延迟至2015年11月25日，但补充协议同时约定在门面交付前停产停业损失从2013年6月起按4792元/月开始计算，被告以2013年6月至2015年11月期间30个月的停产停业损失冲抵了原告应当支付的房屋差价，应当认定被告延期交房的停产停业损失从征收补偿协议约定的交房时间逾期之日起开始计算，被告辩称停产停业损失从补充协议约定的交房时间逾期之日起计算缺乏事实依据，本院不予采纳。因补充协议约定如被告逾期50个月后未交房，构成根本性违约，被告应当按照确定根本性违约之时房屋的市场价值赔偿原告，并支付征收房屋补偿总额20%的违约金，本案中，原告对逾期超过50个月的停产停业损失选择按照逾期交房41-50个月的标准计算，因延期交房对原告造成了实际损失，逾期超过50个月按照该标准计算停产停业损失并未加重被告违约责任，本院予以主张。原告要求被告履行房屋征收补偿协议，将重庆市大渡口区新山村街道文体路88号附3号2-3号房屋交付原告，并支付2015年11月26日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金、逾期办证违约金事实清楚、证据充分，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告重庆市大渡口区房屋管理局继续履行于2013年6月7日与原告马春店、原告呙远秀、案外人杨志红签订的房屋征收补偿协议及补充协议，被告于本判决生效后十日内将位于重庆市大渡口区新山村街道文体路88号附3号2-3房屋交付原告马春店、原告呙远秀；
二、被告重庆市大渡口区房屋管理局于本判决生效后十日内支付原告马春店、原告呙远秀从2014年7月1日起至2016年1月20日止的逾期办证违约金（以房款1169889元为基数，按每日万分之三计算）；
三、被告重庆市大渡口区房屋管理局于本判决生效后十日内支付原告马春店、原告呙远秀逾期交房的停产停业损失（从2015年11月26日起至2016年9月25日止按每月9584元计算；从2016年9月26日起至实行交房之日止，按每月14376元计算）。
案件受理费6600元，由被告重庆市大渡口区房屋管理局承担（因原告已预交，被告将承担的受理费连同违约金一并支付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 刘静秋
人民陪审员 彭 芳
人民陪审员 杨兴仁
二〇一七年五月三日
书 记 员 胡 峤