四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终10795号
上诉人（原审原告)：潘丽霞，女，汉族，1966年7月31日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：代鹏，四川法奥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：青春林，男，汉族，1984年6月5日出生，住四川省南充市嘉陵区。
被上诉人（原审第三人)：谢凯，男，汉族，1983年2月18日出生，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：李守忠，四川超越律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：徐奇敏，女，汉族，1983年2月26日出生，住四川省成都市成华区。
委托诉讼代理人：李守忠，四川超越律师事务所律师。
上诉人潘丽霞因与被上诉人青春林、谢凯、徐奇敏合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人潘丽霞上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对案外人龚锐是否取得青春林授权，谢凯、徐奇敏是否为恶意，是否收房装修入住等基本事实认定不清。二、一审判决认定上诉人是案涉房屋的实际买受人，却又将上诉人与青春林之间的借名买房关系，与谢凯、徐奇敏和青春林之间的买卖合同关系等同于合同债权关系，并以青春林已向谢凯、徐奇敏履行合同为由，驳回上诉人的诉请，逻辑前后矛盾。三、谢凯、徐奇敏并非有独立请求权第三人，一审判决准许被上诉人谢凯、徐奇敏以有独立请求权第三人的身份参加诉讼没有法律依据且审判程序违法。潘丽霞与青春林之间的本诉系确权纠纷，与谢凯、徐奇敏提出的参加诉讼标的完全不同且各自独立。四、一审判决忽略被上诉人谢凯、徐奇敏违法购买未取得权属证书的房屋等过错，片面以上诉人未积极通过诉讼维护权利为由，分析评判本案有违公平正义原则。
被上诉人青春林辩称，请求支持一审法院判决。
被上诉人谢凯、徐奇敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
潘丽霞向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认潘丽霞系成都市成华区xx路x号x幢x单元x楼x号住宅商品房（建筑面积126.76平方米）的实际买受人，该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人（借款人）的一切权利义务均归属于潘丽霞；2、请求法院判决青春林在商品房具备办证条件时协助配合潘丽霞将该房屋产权证及国有土地使用权登记到潘丽霞名下；3、请求法院判决该商品房的产权及国有土地使用权登记到潘丽霞名下前，潘丽霞拥有该商品房的使用、占有等权益；4、青春林承担本案全部的诉讼费用。
一审法院认定事实：潘丽霞与青春林于2012年11月在北京认识，后双方关系较好，并共同生活。期间，潘丽霞在北京经营两家餐厅，青春林曾在餐厅帮潘丽霞处理相关餐厅事务。2013年，双方商量在成都投资房产，并实际购买了两套房屋，其中一套即为本案争议房屋。2014年6月，青春林离开北京，双方未再共同生活。
2013年9月25日，青春林与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，青春林购买该公司开发的位于成都市成华区住宅一套，建筑面积126.77平方米，房价1351941元。合同约定买受人支付首付款411941元，其余以按揭的方式支付购房款，2015年6月30日前交房。同日，双方签订《购房协议》约定：2013年9月15日由潘丽霞出资，以青春林名义购买成都房屋，后续各项款项以及贷款之月供均由潘丽霞承担；日后如青春林与潘丽霞分手，不再共同生活，青春林需将此套房产归还潘丽霞；如双方共同生活期间潘丽霞离世，则此套房产作为遗产赠予青春林。
青春林签订《商品房买卖合同》前即2015年9月19日，潘丽霞以青春林名义向开发商支付50000元购房定金，签订《商品房买卖合同》后以青春林名义支付房屋首付款761941元，除2015年8月份银行按揭贷款由青春林支付外，其余按揭贷款均由潘丽霞支付。
2014年7月，青春林收房。2014年12月15日，谢凯、徐奇敏通过四川伊诚房地产经纪有限公司与青春林委托的代理人签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，青春林向谢凯、徐奇敏转让位于成都市成华区房屋一套，销售总价为1160000元，付款方式为合同签订当日支付定金50000元，青春林在开发商处接到房屋后10日内将房屋交给谢凯、徐奇敏，交房当日内再支付150000元，过户递件前3个工作日，谢凯、徐奇敏将420000元购房款存入资金托管账户，待青春林取得产权后，由四川伊诚房地产经纪有限公司持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续；青春林承诺2016年6月30日前取得房屋的所有权证书，并在取得房屋所有权证书后5个工作日内通知谢凯、徐奇敏和中介方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。青春林委托龚锐代为签订合同，龚锐代表青春林，谢凯、徐奇敏，中介方三方均在合同上签名盖章。合同签订当日，谢凯、徐奇敏通过转账方式支付50000元定金，2015年6月21日，青春林将从开发商处验收的房屋交付给谢凯、徐奇敏，当日，谢凯、徐奇敏委托他人通过银行转账支付300000元给青春林。谢凯、徐奇敏收房后，装修入住。
一审法院认定以上案件事实，主要采信了以下证据：当事人身份证明、《购房协议》、银行卡POS凭证、《收款收据》、个人网上银行付款凭证、北京银行个人业务客户综合回单、《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》及其附件和补充协议、《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议、《收条》、《银行卡客户交易查询》、当事人陈述。
一审法院认为，本案争议焦点为：一是案涉房屋是否为潘丽霞、青春林共同出资购买；二是谢凯、徐奇敏诉讼主体资格是否适格；三是潘丽霞与谢凯、徐奇敏谁能取得诉争房屋的使用权益，及房屋过户登记在谁的名下。
关于案涉房屋是否为潘丽霞、青春林共同出资购买问题。
双方签订的《购房协议》，青春林辩称该协议系潘丽霞胁迫所签，但其并未提供充分的证据证明存在着胁迫的事实，故青春林胁迫的辩称理由因事实证据不足，一审法院依法不予支持。案涉《购房协议》应系双方的真实意思表示，且并未违反法律、法规强制性规定，应认定为有效。但该《购房协议》中，表述有“日后如青春林与潘丽霞分手，不再共同生活，青春林需将此套房产归还潘丽霞”，该协议为双方自愿签订，证明双方对共同生活的事实认可，且双方并不具有婚姻家庭身份关系，这种共同生活应区别于婚姻家庭关系中的共同生活，故能认定双方之间存在同居生活的事实。
最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理……。该司法解释虽对同居关系解除时关于同居关系期间取得的财产作出了原则性规定，但并未排除同居关系期间对财产取得的约定。《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有，约定应当采用书面形式。即使在夫妻关系之间，我国法律允许夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产进行约定。即现行法律并不禁止财产权的归属约定。结合本案，双方在购置财产时，明确约定从2013年9月15日起所购房屋均由潘丽霞出资，所购房屋在双方不再共同生活时，归还潘丽霞，如双方共同生活期间潘丽霞离世，则此套房产作为遗产赠予青春林。即双方约定案涉房屋由潘丽霞个人出资，以青春林名义买房，房屋权属归潘丽霞所有。该约定并不违反法律及相关司法解释的规定，对双方当事人具有法律约束力。潘丽霞主张的借名买房、其为实际买受人的事实成立，一审法院予以支持。青春林抗辩涉案房屋为双方共同出资购买并归共同所有的意见，因与双方约定相悖，一审法院不予支持。
关于第三人诉讼主体资格是否适格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。潘丽霞、青春林的诉讼标的系诉争房屋的商品房买卖合同、借款合同权利、义务确认、使用权及产权归属。第三人谢凯、徐奇敏的诉讼请求为确认第三人与青春林的购房合同有效，诉争房屋使用权及产权归属。谢凯、徐奇敏提起的确认该房的使用权及产权归属的独立请求，该请求程序上的引入并通过潘丽霞、青春林在实体上的对抗能够确定青春林应向谁履行交房义务，并能最终确定案涉房屋使用权及所有权归属。属于第三人之诉的提起范围，谢凯、徐奇敏符合提起第三人之诉的主体资格。
关于潘丽霞与谢凯、徐奇敏谁能取得诉争房屋的使用权益，及房屋过户登记在谁的名下问题。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，青春林虽与开发商签订了商品房买卖合同，也实际接收了房屋，但未进行产权登记，根据上述法律规定，青春林并未取得涉案房屋物权。青春林与潘丽霞及谢凯、徐奇敏分别签订合同约定交付房屋，在物权并没转移至相对人名下时与相对方仅产生合同关系。因此，青春林未实现转移物权之目的，与谢凯、徐奇敏及潘丽霞之间发生的纠纷，其法律关系均为合同债权关系。
潘丽霞辩称谢凯、徐奇敏所购房屋低于其所购房屋价值，其购价不合理，不应为善意的辩解意见。一审法院认为，潘丽霞对于借名买房存在的潜在风险应当预知，且在分手后，潘丽霞有权利要求青春林及时退还占有的房屋，并可为防止青春林转移财产，可进行预告登记或通过诉讼途径进行查封，以备实现将来之物权。但潘丽霞明知其权利可能遭受侵害的情况下，未积极维护自己的合法权益。谢凯、徐奇敏通过中介合法途径，且在房屋登记部门并未发现存在其他权利人及其他司法行为时决定购买备案在青春林名下的房屋，其购房行为应为善意。其次，房屋价格波动是正常的市场行为，潘丽霞借名买房时房价为10000元左右，谢凯、徐奇敏购房价格在9000元左右，价值波动在1000元左右应属正常。购房人在购房中选择购买价格偏低的房屋是普通人均具有的正常心态，且其所购价格并不低于潘丽霞所购价格的30%，谢凯、徐奇敏购买价格应为合理价格。谢凯、徐奇敏与青春林签订的合同，不违反合同法第五十二条的规定，该合同应为合法有效。
两份具有冲突性合同的存在，且标的物唯一，青春林只能向其中一个相对方履行合同。潘丽霞虽为案涉房屋实际出资人，但并不能意味着其必然取得该房屋。理由为：一、成都市早在2011年2月就实施了限购政策，规定在成都市主城区外地户籍只能限购一套住房，潘丽霞以自己名义购买一套，并借名购得一套，存在规避限购政策的行为；二、购房协议仅为其与青春林之间的债权合同，潘丽霞取得房屋要以履行该合同为前提，而事实上青春林已将该房屋交付给了谢凯、徐奇敏装修入住，即青春林已先行向谢凯、徐奇敏履行了合同，青春林再向潘丽霞交付房屋已存在事实上不可能。
综上分析，青春林与谢凯、徐奇敏履行合同在先，并实际占有房屋，谢凯、徐奇敏要求青春林继续履行合同并确认其使用权益，符合法律规定和合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形除外：（一）法律或事实上不能履行……。根据上述法律规定并结合本案事实，青春林已在事实上不能向潘丽霞履行合同，故潘丽霞主张青春林履行购房协议，并要求占有房屋及符合条件时进行房屋过户登记的诉讼请求，一审法院不予以支持。潘丽霞可依购房协议另行向青春林主张债权。青春林应在符合过户条件时，将房屋过户登记在谢凯、徐奇敏名下。
关于潘丽霞主张该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人（借款人）的一切权利义务均归属于潘丽霞的请求，因上述两份合同的相对方为青春林与开发商及银行，且潘丽霞无法实际取得房屋，故对该请求一审法院不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定，一审法院判决：一、确认潘丽霞系成都市成华区xx路x号x幢x单元x楼x号住宅商品房的实际买受人。二、确认谢凯、徐奇敏与青春林签订的购房合同合法有效。三、青春林在成都市成华区xx路x号x幢x单元x楼x号住宅商品房具备办证条件时协助谢凯、徐奇敏将房屋产权及国有土地使用权过户登记到谢凯、徐奇敏名下。四、该商品房的产权及国有土地使用权登记到谢凯、徐奇敏名下前，谢凯、徐奇敏对案涉房屋享有使用权。五、驳回潘丽霞其他诉讼请求。潘丽霞交纳的案件受理费8475元、财产保全费5000元，谢凯、徐奇敏申请参加诉讼交纳的案件受理费7620元，均由青春林负担。
二审期间，潘丽霞向本院提交了北京银行电子回单，拟证明后续诉争房屋的按揭借款是潘丽霞在还。被上诉人青春林质证认为，真实性无异议。被上诉人谢凯、徐奇敏质证认为真实性无异议，对关联性有异议。本院经审查认为，前述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。
结合二审中各方的陈述以及一审庭审中各方提交的证据与陈述，本院二审查明：1、青春林签订《商品房买卖合同》前即2015年9月19日，潘丽霞以青春林名义向开发商支付50000元购房定金；2、2015年6月，青春林收房，本院查明的其它事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉以及被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题为：1、谢凯、徐奇敏能否作为有独立请求权第三人提出诉求？2、谢凯、徐奇敏一审的诉讼请求能否支持？3、潘丽霞要求协助过户及对诉争房屋享有占有、使用权益的诉求能否支持？对此，本院评述如下：
一、关于谢凯、徐奇敏能否作为有独立请求权第三人提出诉求的问题。上诉人潘丽霞基于其与青春林签订的《购房协议》主张对诉争房屋享有占有、使用等权益，第三人基于其与青春林签订的商品房买卖合同亦主张对诉争房屋享有占有、使用的权益，从其诉讼请求来看，第三人认为其对诉争房屋享有独立请求权，故其作为第三人提出独立诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
二、关于谢凯、徐奇敏一审的诉讼请求能否支持的问题。本案中，潘丽霞与青春林存在同居共同生活的客观事实，故双方所签订的《购房协议》并非借名买房协议，双方亦无借名人与被借名人权利义务关系的意思表示，故该协议应当认定为双方对同居生活期间关于诉争房产归属的约定。根据双方所签《购房协议》载明的内容来看，潘丽霞与青春林对共同生活期间购买房屋的出资以及房屋归属进行了明确的约定，即诉争房屋在双方共同生活期间若潘丽霞去世，房屋作为遗产赠予青春林，双方共同生活期间青春林仅享有使用权，并不享有处分权，该处分权亦包括对合同权利的处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，无处分权人处分他人财产所订立的合同，属于效力待定的合同，只有经权利人追认或者后续取得处分权的情况下，合同才有效。本案中，潘丽霞作为诉争房屋的实际买受人，其享有诉争房屋的相应权利，青春林系无处分权人，其将诉争房屋的合同权利转让给谢凯、徐奇敏系无权处分，故其与谢凯、徐奇敏所签订的商品房买卖合同属于效力待定的合同，因潘丽霞以提出诉讼方式明确拒绝追认该合同效力，故青春林与谢凯、徐奇敏签订的商品房买卖合同未生效。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”之规定，未取得权属登记的房屋不得转让。谢凯、徐奇敏购买未依法登记领取权属证书的房屋，应当能够预见相应的风险，因其与青春林签订的购房合同未生效，故其主张要求青春林协助过户以及享有占有、使用诉争房屋权益的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
三、关于潘丽霞要求协助过户及对诉争房屋享有占有、使用权益的诉求能否支持的问题。因诉争房屋目前并未登记在青春林名下，目前仍有按揭抵押贷款存在，客观上过户条件还未实现。人民法院的判决内容应当明确、具体，具有可执行性，在过户条件未满足时，不宜判决由青春林协助办理过户手续。故潘丽霞主张青春林在商品房具备办证条件时，协助配合潘丽霞将房屋产权证及国有土地使用权证登记到潘丽霞名下的请求不能得到支持，本院予以驳回。关于潘丽霞主张其享有该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人（借款人）的一切权利义务以及拥有诉争房屋占有、使用等权益的理由，因前述权利的实现均涉及抵押权人以及开发商的相关利益，本案中难以作出处理，故对其前述请求，本院予以驳回。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，对于合理部分本院予以支持。一审法院适用法律不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6391号民事判决第一项即“确认潘丽霞系成都市成华区xx路x号x幢x单元x楼x号住宅商品房的实际买受人。”、第五项即“驳回潘丽霞其他诉讼请求。”；
二、撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6391号民事判决第二项即“确认谢凯、徐奇敏与青春林签订的购房合同合法有效。”、第三项即“青春林在成都市成华区xx路x号x幢x单元x楼x号住宅商品房具备办证条件时协助谢凯、徐奇敏将房屋产权及国有土地使用权过户登记到谢凯、徐奇敏名下。”、第四项即“该商品房的产权及国有土地使用权登记到谢凯、徐奇敏名下前，谢凯、徐奇敏对案涉房屋享有使用权。”；
三、驳回谢凯、徐奇敏一审诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决确定的方式负担；二审案件受理费8475元，由上诉人潘丽霞负担4475元、青春林负担2000元、谢凯与徐奇敏负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 牛玉洲
审判员 黄小华
审判员 邓凌志
二〇一七年十一月三日
书记员 杨春容