上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第668号
原告上某甲，住所地上海市嘉定区。法定代表人庄某某，总经理。委托代理人张昭国、何友胜，上海劲力律师事务所律师。被告上某乙，住所地上海市嘉定区。法定代表人王某甲。委托代理人王乙。委托代理人应朝阳，上海俊豪律师事务所律师。原告上某甲与被告上某乙财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张昭国、何友胜(其中何友胜参加了第一次庭审)、被告的委托代理人王乙、应朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月29日，原、被告双方签订《租房合同》一份，约定由被告向原告租赁位于上海市嘉定区嘉罗公路XXX号厂房一栋，厂房租赁面积为1650平方米，合同租赁期限为3年，从2011年6月1日至2014年5月30日，每年租金为335000元。合同还约定被告须合法经营，做好生产安全防火工作等，由于被告在厂房内管理不善而引发的一切事故由被告承担。2013年7月24日，原告通知被告租房期限届满后将收回房屋，而被告因另行寻找厂房困难，未能按期交还厂房，租期届满后仍一直使用。2014年7月8日，上述租赁厂房因被告原因发生大火。火灾过火面积约1000平方米，未造成人员伤亡。上海市嘉定区公安消防支队经调查对起火原因认定如下：该起火灾起火部位为被告厂房南侧上胶机偏东烘箱处，起火原因排除放火、物质自燃、遗留火种、使用明火不慎、极端天气引发火灾的可能，无法排除设备故障引发火灾的可能。上海市嘉定区公安消防支队于2014年7月17日出具重大火灾隐患整改通知书，责令原告于2014年11月30日前改正，并对原告进行处罚。厂房烧毁后，原告多次与被告协商重建工作，但被告以各种理由拖延，导致重建工作无法进行，原告无法出租厂房获得收益，造成原告重大损失。原告认为，被告应对原告的损失承担赔偿责任，故原告起诉要求：1、判令被告赔偿系争厂房的重建费用83万元(诉讼中，原告变更此项诉请为804291元)；2、判令被告赔偿因火灾致使系争厂房无法使用的损失(按每月租金27917元计算12个月为335000元)；3、判令被告支付水电费26902元。被告辩称：系争租赁房屋是违章建筑，不应建造使用。被告曾经出资30万元打算重建房屋，但被村委会阻止。火灾的形成与被告无关，火灾事故认定书中对起火原因无法确定，原告要求被告赔偿没有依据。原告所出租房屋的消防设施不健全导致损失巨大，原告应承担主要责任。且被告本身存在很大损失，被告保留索赔的权利。因违章建筑不能建造和出租，故原告第二项诉请的使用费没有依据，应予驳回。至于原告主张的水电费被告予以认可，愿意支付。经审理查明，原告在上海市嘉定区嘉罗公路XXX号建有厂房。2011年3月29日，原、被告双方签订《租房合同》一份，约定由原告将其所建厂房中的一栋(面积为1650平方米)出租给被告。合同约定租赁期限为3年，从2011年6月1日至2014年5月30日，每年租金为335000元。甲方负责厂房外面消防设施，乙方负责厂房内消防设施，乙方须合法经营，做好生产安全防火工作等，由于乙方在厂房内管理不善而引发的一切事故由乙方自负，甲方不承担任何责任。签约后，原告按约将厂房交付被告使用，被告亦按约向原告支付租金。2013年7月24日，原告通知被告租房期限届满后将收回房屋，但被告在租期届满后未能按期交还厂房，仍一直使用。2014年7月8日，上述租赁厂房发生大火。火灾过火面积约1000平方米，未造成人员伤亡。上海市嘉定区公安消防支队经调查对起火原因认定如下：该起火灾起火部位为被告厂房南侧上胶机偏东烘箱处，起火原因排除放火、物质自燃、遗留火种、使用明火不慎、极端天气引发火灾的可能，无法排除设备故障引发火灾的可能。上海市嘉定区公安消防支队于2014年7月17日向原告出具重大火灾隐患整改通知书，内容主要为消防支队于2014年7月14日对原告单位进行检查，发现原告单位存在未按规定设置消防水源、厂区内未按要求设置室外给水设施、厂区内未按要求设置室内消防栓系统、建筑之间的既有防火间距被占用等火灾隐患，不符合建筑设计防火规范及消防法之规定，责令原告于2014年11月30日前改正。嗣后，因双方对火灾造成损失的赔偿事宜未能达成一致，原告遂起诉来院。审理中，根据原告申请，本院依法对原告因本次火灾被烧毁的厂房及简易棚的建安重置价通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行了司法鉴定。鉴定结论为：(一)上海市嘉定区嘉罗公路XXX号厂房一栋的建安重置价为804291元(工料机价格按鉴定时点2015年9月信息价计取)；(二)上海市嘉定区嘉罗公路XXX号厂房一栋的建安重置价为376298元(工料机价格按建造时点2003年7-12月信息价计取)。对此，原告认为应按鉴定时点的信息价计取重置造价；被告则认为应按鉴定时点信息价计取重置造价，同时被告认为安装费用由被告自行建造，故不应计入建造成本内。鉴定单位认为应按鉴定时点的信息价计取重置造价，但发生火灾时建筑物已使用12年，故应计取建筑物的残值。工业用房耐用年限一般按50年计取，简易房一般按10年计取。建筑物残值=建筑物重置造价*(耐用年限-
已使用年限)/耐用年限。同时被告认为发生火灾后被告实施部分抢修工程及间接支出。抢修费用包括新砌外墙及搭设脚手架，抢修费用为16930元；间接费用为现场堆置了部分建筑材料及人工停工损失，被告认为应扣除抢修费用和间接费用。上述司法鉴定费用共计36000元，原告已垫付24000元，被告已垫付12000元。上述事实，由租房合同、进账单、收据、函、律师函、发票、土地使用协议书、火灾事故认定书、鉴定报告等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，公民合法的财产权利受法律保护。由于过错侵害他人财产的，应当承担民事赔偿责任。本次火灾起火部位位于被告管控、使用之地，被告作为租赁厂房的实际使用人，对房屋及设施负有合理使用和安全注意义务，而被告未能尽到上述义务，故其对本次火灾的发生、蔓延存在过错，其过错行为系火灾发生、蔓延的原因，与原告所受损失之间存在直接因果关系，也是导致原告损失的主要原因，理应对原告损失承担主要赔偿责任。根据消防部门于2014年7月17日向原告出具重大火灾隐患整改通知书的内容来看，原告单位存在未按规定设置消防水源、厂区内未按要求设置室外给水设施、厂区内未按要求设置室内消防栓系统、建筑之间的既有防火间距被占用等火灾隐患，不符合建筑设计防火规范及消防法之规定，显然原告也未能尽到善良出租人之义务。上述消防隐患虽非火灾发生的直接原因，但会影响到火灾发生后的施救，应视为是火灾蔓延以及造成原告自身损失扩大的原因，故原告应对其自身损失承担次要责任。根据本案实际情况，本院确定，被告应对原告损失承担70%的赔偿责任、原告自担30%的赔偿责任。本案双方争议的焦点在于被烧毁厂房的建安重置价如何确认？本院认为，尽管原告建造厂房和简易房均未经相关政府部门批准，但如果按照被告的主张即按建造时点2003年7-12月信息价计取的建安重置价，显然不足以填补原告的实际损失。而按鉴定时点2015年9月信息价计取建安重置价，再考虑建筑物年限计算建筑物的残值，能够比较合理地确定原告的损失范围。根据鉴定单位关于建筑物残值的计算方式，本院核算出可纳入损失范围的金额为573245.2元，被告应赔偿70%计401271.64元。被告认为鉴定报告中的安装部分费用由被告自行建造，但未能提供依据，本院不予认可；另被告主张的发生火灾后被告实施部分抢修工程及间接支出费用即便客观存在，也与本案原告诉请的赔偿金额无关，被告认为应扣除抢修费用和间接费用的主张，本院不予认可。鉴于在确认原告损失范围时已充分考虑建筑物的耐用年限，原告再行要求被告赔偿因火灾致使系争厂房无法使用的损失属重复计算，本院不予支持。原告主张的水电费被告予以认可且愿意支付，于法不悖，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告上某乙应于本判决生效之日起10日内赔偿原告上某甲经济损失401271.64元；二、被告上某乙应于本判决生效之日起10日内支付原告上某甲水电费26902元；三、原告上某甲的其他诉讼请求，不予支持。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15527元，司法鉴定费36000元，合计诉讼费，有原告负担15458.1元，由被告负担36068.9元，被告负担之款应于本判决生效之日起7日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一六年四月十八日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。??根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。