广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5691号
上诉人（原审原告）：张海锋，男，1977年7月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
上诉人（原审原告）：缪丽君，女，1982年8月18日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：袁谦，广东君信律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ雲，广东君信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：钟海生，男，1967年6月4日出生，汉族，住广东省蕉岭县。
委托诉讼代理人：刘惠萍，广东天穗律师事务所律师。
上诉人张海锋、缪丽君因与被上诉人钟海生房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
张海锋、缪丽君上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判钟海生向张海锋、缪丽君支付房屋价款210000元及违约金（违约金以未付房价款210000元为基数，按每日0.05%的标准自2017年3月2日起计算至钟海生付清之日止）；2、本案一、二审诉讼费用由钟海生承担。事实和理由：一、张海锋、缪丽君与钟海生于2016年12月12日签订的《补充协议》明确约定钟海生应于2017年1月12日前确定垫资方式，以及如因买方原因导致交易时间延长，则卖方有权将房价由原来的1300000元提高到1500000元，并由买方承担由此产生的每月的月供款。后因钟海生并未在合同约定的时间内确定垫资方式，导致垫资赎证时间推迟，张海锋、缪丽君有权提高房价。同时，钟海生应支付4个月的月供款，其尚有10000元的月供款未支付。二、张海锋、缪丽君与钟海生于2017年2月15日签订了《补充协议二》，但该协议的签订已距离《补充协议》所约定的确立垫资方式时间超期一个多月。张海锋、缪丽君是考虑到钟海生已经入住案涉房屋等原因，才同意继续交易并签订了《补充协议二》。一审法院不能将张海锋、缪丽君同意继续交易的行为认定为同意钟海生确定垫资方式的时间延长三个月，从而忽略了钟海生已经违约的事实。三、案涉房屋房价提高到1500000元是根据市场房屋价格的合理预测所作的合理提高。且即使是将房价提高到1500000元仍然是低于市场价格。综上，请求二审法院依法改判。
钟海生二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。同意一审判决，请求维持原判。
因本案纠纷，张海锋于2017年10月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、钟海生向张海锋、缪丽君支付房屋价款人民币220000元及违约金（违约金计算方式为：以未付房款人民币220000元为基数，按每日0.05%的标准从2017年3月2日起计算至钟海生付清之日止，暂计至2017年10月19日为25630元）；2、钟海生向张海锋、缪丽君支付房价款人民币100000元及利息（利息以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年8月4日起计算至钟海生付清之日止，暂计至2017年10月19日的利息为930.42元）；3、钟海生承担本案相关之全部诉讼费用（含保全费）。
一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区绿韵街xx号1002房，原所有权人为张海锋、缪丽君，现登记所有权人为钟海生。
2016年11月16日，张海锋、缪丽君（甲方、卖方）与钟海生（乙方、买方）签订房地产买卖合同，约定乙方向甲方购买广州市花都区绿韵街xx号1002房，该房产存在抵押等他项权利情况，总成交价为1300000元。付款方式为涂销抵押付款，签订本合同当天乙方支付给甲方100000元作为购房定金。甲方应在2016年12月15日前向抵押银行办理提前还贷手续，并承担还贷之一切手续费用。乙方按揭付款的，须在2016年12月15日前签订购房抵押贷款合同。首期款770000元须于银行通知还贷之日起七天内付至甲方贷款账号内，到账即视为甲方已收取。甲乙双方应在2017年3月1日前到房屋登记机关办理房屋买卖递件过户手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。楼价余款为530000元申请贷款，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于缴交税费前付清。贷款方式为公积金、商业组合贷款。交楼时间为交定金当天。第七条逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同第二条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金。备注：1、乙方已知悉该房产暂有两次查封状态，乙方愿意承担由此带来的相关风险。2、甲方同意收齐定金当天交房，也允许乙方装修使用房子。如甲方出现违约情况，甲方愿赔偿乙方所支付的装修费用（具体金额看相关发票为准）。3、甲方收齐定金后须尽快到查封所属法院解封房产并配合乙方完成房产交易过户手续，如再有查封情况出现，甲方应尽快完成解封直至该房产完成全部交易过户出新产权证为止。
2016年12月12日，张海锋、缪丽君（卖方）与钟海生（买方）签订补充协议，约定：该物业目前处于银行抵押状态，原本买方同意提前支付首付款给卖方赎证，现买方要求卖方通过垫资方式赎证，经双方友好协议达成以下垫资方式为：1、该物业垫资赎证所产生的全部费用由买方自行承担——包括垫资所产生的利息、手续费等。2、如果因买方原因，包括（垫资赎证时间问题）导致交易时间延长的，卖方除了有权将房价由原来1300000元提高到1500000元，买方还需承担由此产生的每月的月供款（即从2016年11月16日起每月卖方应付该物业的月供款10000元整，该款不能在成交房价抵扣），买方需在卖方房贷每月扣款日（28号）之前打入10000元到卖方供房账号，逾期3天不到账卖方有权视为买方放弃交易，合同终止。月供额：9673.2元整、相应的垫资费及利息等。3、卖方办理垫资赎证过程所产生的车费食宿费用等（预计3000元）由买方承担；付款方式为手机网银转账。4、自买卖双方签署本补充协议同意垫资方式起一个月内，如该垫资方式不通过，卖方不负任何责任，买方如果还是想放弃购买该房产，但仍不履行双方所签署的房地产买卖合同中规定的支付首付款给卖方赎证的（以银行扣款为准），本补充协议一个月满后视买方自动放弃购买该房产，买方必须解除网签合同，卖方可单方解除双方所签署的房地产买卖合同并没收定金。本补充协议满期后即：（自签署本补充协议一个月后）买方不能以任何理由影响卖方对该房产作再次出售，卖方有对该房产再次出售的权利。5、买方有权选择由垫资方垫资或者买方自己垫资，但必需在签署协议一个月之内明确立定是否由垫资方垫资还是买方自己垫资。
2017年2月15日，张海锋、缪丽君（卖方）与钟海生（买方）签订了《补充协议二》，相关内容约定如下：买卖双方、中介方于2016年11月16日签订房地产买卖合同，2016年12月12日签订补充协议，买卖物业为花都区绿韵街xx号1002房。本协议作为上述房地产买卖合同的补充条款，经买卖双方友好协商达成以下约定：一、该物业垫资所得到的款项，直接打入卖方账户，用于办理该物业的赎证手续；二、因处于过年休假期，双方同意原补充协议第四条“自买卖双方签署本补充协议同意垫资方式起一个月内”中“一个月”放宽至“三个月”，其他条款不予变更；三、买卖双方及垫资方需在相关流程规定约定时间内买方应协助卖方完成房屋过户手续，如果因买方原因无法完成房屋过户，视为买方自动放弃购买该物业，买方必须解除网签合同，卖方可单方解除双方所签署的房地产买卖合同并没收定金。
2017年2月21日，石可劲辉（甲方、出借人）与张海锋、缪丽君（乙方、贷款人）、钟海生（担保人）、广州超创投资有限公司（丙方、保证人）签订《借款合同》，相关内容约定如下：甲方向乙方提供借款670000元，期限从2017年2月21日至2017年4月20日。借款利率为月息2%，同时乙方向丙方缴纳借款总额的3%作为风险管理费。钟海生作为担保人。同时约定买卖双方以同贷书金额为准扣除垫资费用670000元以后，剩余部分转给卖方，以放款到账为准。诉讼中，张海锋、缪丽君与钟海生均确认向石可劲辉所借的款项是用于垫资赎契，实际借款人为钟海生，只是以张海锋、缪丽君的名义签订《借款合同》。借款合同签订后，钟海生向石可劲辉支付了2017年2-4月的利息，之后的利息未支付。
2017年3月3日，张海锋、缪丽君收到石可劲辉指定人员支付的670000元借款。
2017年3月9日，钟海生与贷款人中国建设银行股份有限公司广州花都支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为1000000元；借款用于购买案涉房屋；借款以案涉房屋为抵押物进行担保；贷款人将借款资金划入石可劲辉的银行账户等。
2017年4月7日，案涉房屋登记至钟海生名下。
2017年8月2日，中国建设银行股份有限公司广州花都支行发放了银行借款1000000元至石可劲辉的银行账户。2017年8月3日，石可劲辉指定人员将1000000元扣除670000元借款和100000元利息后，将剩余230000元支付至缪丽君账户。
2017年10月12日，张海锋、缪丽君委托广东君信律师事务所周华章律师向钟海生发出律师函，要求钟海生将剩余房款320000元及违约金支付张海锋、缪丽君。后双方协商未果，张海锋、缪丽君提起本案诉讼。
关于购房款的支付情况，签订合同当天，钟海生向张海锋、缪丽君支付了100000元定金。2017年3月20日支付190000元购房款，共计290000元。另外，2016年12月7日，钟海生向张海锋、缪丽君支付了两个月的月供款共计20000元。2017年2月27日，钟海生向张海锋、缪丽君支付了10000元，张海锋、缪丽君认为该10000元是2月份的月供款，钟海生则认为是购房款，理由是案涉房屋的月供款是每月28日扣款，垫资赎契的款项在2017年2月21日已经支付给张海锋、缪丽君，若张海锋、缪丽君在2017年2月28日前还清贷款，则不需要再支付月供款。根据张海锋、缪丽君提交的中国银行交易流水明细清单显示，张海锋分别在2016年12月28日、2017年1月28日偿还银行贷款9528.89元，2017年2月27日收到钟海生转账10000元，次日偿还按揭贷款9528.89元。2017年3月3日，偿还案涉房屋按揭贷款631082.66元。
一审诉讼中，张海锋、缪丽君申请财产保全，要求对钟海生名下价值人民币320000元的财产进行查封、冻结，一审法院依法作出（2017）粤0114民初8598号民事裁定：冻结被申请人钟海生银行存款320000元或查封、扣押等值的其他财产。
一审法院认为:张海锋、缪丽君与钟海生签订的房地产买卖合同和两份补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。
本案争议的焦点为案涉房屋的总价款是否由1300000元提高到1500000元？
房地产买卖合同约定双方应在2017年3月1日前到房屋登记机关办理房屋买卖递件过户手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。2016年12月12日签订的补充协议中约定：“如果因买方原因，包括（垫资赎证时间问题）导致交易时间延长的，卖方除了有权将房价由原来1300000元提高到1500000元，买方还需承担由此产生的每月的月供款（即从2016年11月16日起每月卖方应付该物业的月供款10000元整，该款不能在成交房价抵扣）”。同时该补充协议将原买卖合同中首期款的支付方式变更为卖方垫资赎证，期限为该补充协议签订一个月内，补充协议（二）中又将垫资时间一个月放宽至三个月，即钟海生在2017年3月12日前完成垫资事宜即可。由于补充协议对付款方式及垫资时间进行了变更，垫资时间延长三个月，相应的交易时间亦应顺延。根据双方的陈述，卖方垫资赎证实际上为买方以卖方的名义向案外人借款，用于赎契，所产生的利息、手续费均由买方承担。从本案查明的事实，2017年2月21日，张海锋、缪丽君与钟海生及石可劲辉签订借款合同。2017年3月3日，张海锋、缪丽君收到石可劲辉指定人员支付的670000元借款。2017年3月9日，钟海生与贷款人中国建设银行股份有限公司广州花都支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》,钟海生履行的时间均在约定时间内，并未超过补充协议约定的时间。至于银行直到2017年8月3日才放款，属于合同约定的交易时间相应顺延的事由。因此，张海锋、缪丽君主张房价款变更为1500000元的请求，依据不足，不予支持。张海锋、缪丽君提出钟海生未在签订补充协议后一个月内选择垫资方式构成违约，补充协议约定的提高房价和支付月供款是并列关系，钟海生支付月供款的行为也足以证明钟海生已经违约。但是，张海锋、缪丽君并没有证据证明钟海生未在一个月内选择垫资方式，即使未在一个月内选择垫资方式亦未对履约造成影响。钟海生虽然有支付月供款的行为，但是其第一笔月供款支付时间在签订补充协议之前，是钟海生的自愿行为，并不能反证出钟海生已经违约，故张海锋、缪丽君上述意见理据不足，不予采纳。
至于钟海生是否付清购房款的问题，张海锋、缪丽君与钟海生对定金100000元、2017年3月20日支付的房款190000元、2017年3月3日支付的房款670000元及2017年8月3日石可劲辉指定人员划入张海锋、缪丽君账户的230000元无异议，予以确认。对2017年2月27日支付的10000元款项，钟海生认为是购房款，其理由是2017年2月21日垫资款已经到账无需再支付月供款，可经审理查明的事实，垫资款到账的时间是2017年3月3日，因此其陈述与事实不符，不予采纳，故认定该10000元为月供款，属于钟海生自愿支付的行为。至于被石可劲辉扣除的100000元利息，因银行迟延放款，导致张海锋、缪丽君应收的款项被石可劲辉扣除100000元利息后只收到230000元，而补充协议约定垫资产生的利息由钟海生承担，实际上张海锋、缪丽君亦没有收到该100000元购房款，因此该100000元利息应由钟海生承担，其尚欠张海锋、缪丽君购房款100000元。综上，钟海生向张海锋、缪丽君共支付了购房款1190000元，尚欠110000元购房款未支付，钟海生应支付给张海锋、缪丽君，对张海锋、缪丽君该部分的主张予以支持，超过部分，不予支持。至于利息，均按照张海锋、缪丽君主张的标准计算，即从2017年8月4日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。张海锋、缪丽君在本案中的其他诉讼请求，依据不足，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，于2017年12月29日作出判决如下：一、钟海生自本判决发生法律效力之日起十日内，向张海锋、缪丽君支付房款110000元；二、钟海生自本判决发生法律效力之日起十日内，向张海锋、缪丽君支付利息，利息的计算方式为：以110000元为本金，从2017年8月4日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止；三、驳回张海锋、缪丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3249.2元，由张海锋、缪丽君负担2218元，钟海生负担1031元；诉讼保全费2120元，由张海锋、缪丽君负担1391元，钟海生负担729元。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，张海锋、缪丽君与钟海生签订的《房地产买卖合同》与两份补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。
本案的争议焦点是案涉房屋的房价款是否应由1300000元提高至1500000元？
双方当事人在2016年11月16日签订的《房屋买卖合同》中约定，房屋总成交价款为1300000元。但在2016年12月12日，双方当事人签订《补充协议》将原本由买方提前支付首付款给卖方赎证的方式变更为垫资赎证，完成期限为补充协议签订后一个月内，并约定，如果因买方原因，包括（垫资赎证时间问题）导致交易时间延长的，卖方除有权将房价由原来1300000元提高到1500000元，买方还需承担由此产生的每月的月供款。同时，在2017年2月15日，双方当事人又签订了《补充协议二》，将垫资时间由一个月放宽至三个月。因此，张海锋、缪丽君与钟海生通过协商一致将完成垫资赎证的时间进行了变更，钟海生应于2017年3月12日前完成垫资事宜。钟海生于2017年3月3日通过案外人石可劲辉将垫资款支付给张海锋、缪丽君，并于2017年3月9日与贷款人中国建设银行股份有限公司广州花都支行签订了《个人住房（商业用途）借款合同》，在约定的时间内完成了垫资事项,没有超过合同约定的垫资期限。故张海锋、缪丽君主张案涉房价款由1300000元提高至1500000元的条件不成立。张海锋、缪丽君上诉主张钟海生未在约定时间内完成垫资赎证构成违约，与事实不符，本院不予支持。张海锋、缪丽君上诉认为签订《补充协议二》并不代表其放弃追究钟海生违约责任的权利，但张海锋、缪丽君在明知钟海生未能在一个月内完成垫资的情况下，仍与其签订《补充协议二》，应视为张海锋、缪丽君同意变更合同该项内容。且，张海锋、缪丽君在之后配合钟海生完成了过户登记，案涉房屋现已登记在钟海生名下，张海锋、缪丽君再来诉请主张违约责任，没有理据，本院对其上诉主张不予支持。
综上所述，张海锋、缪丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2319元，由上诉人张海锋、缪丽君负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年四月二十四日
书记员 眭 翘
李倩妤