山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁08民终4478号
上诉人（原审被告）：贾某某，男，1964年10月18日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。
被上诉人（原审原告）：李某某，男，1971年11月17日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。
委托代理人：吕洪光，山东缗城律师事务所律师。
上诉人贾某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2017）鲁0828民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人贾某某上诉请求：一、撤销(2017)鲁0828民初1849号民事判决书第二项；二、一、二审诉讼费由上诉人与被上诉人分担。一、2012年10月9日上诉人与被上诉人签订《回迁房转让协议》，回迁房转让价格为73000元。由于上诉人违约，原审法院于2017年7月12日判决上诉人返还被上诉人73000元购房款，赔偿被上诉人143000元。自2012年10月9日至2017年7月12日，共4年9个月，赔偿损失的数额比73000元的本金增值了接近二倍。金乡县回迁房房价从2012年到2017年几乎没有涨价，原审法院的判决有失公平。二、原审法院在审判程序上存有瑕疵。1、房屋价格未经评估擅自作价，用来计算被上诉人的损失数额。鲁08**民初1849号民事判决书第7页第4行：“庭审后，原告认可被告主张的涉案房屋价值为2400元／平方米”。上诉人和被上诉人之间的行为侵害了财产共有人常允兰的合法权益。原审法院应对涉案房屋的价格先行评估。2、《回迁房转让协议》在未主张解除的情况下做出了返还购房款的判决。被上诉人在起诉前未履行合同解除的通知义务，上诉人未收到合同解除的通知，该转让协议尚未解除。被上诉人起诉状第一项诉讼请求为要求上诉人继续履行转让协议，后来又变更了诉讼请求，但是没要求解除合同。原审法院在当事人未请求的情况下擅自解除合同，继而作出赔偿损失的判决不妥。3、未依职权追加上诉人的配偶为第三人。本案诉争的房产为上诉人夫妻及村委会（××）共有的安置房，常允兰有独立请求权。上诉人将涉案房产以超低价格转让给被上诉人，侵犯了常允兰的合法权益。三、原审判决认定事实不清。1、原审法院把上诉人签订的《回迁房转让协议》的行为定性为表见代理，属于认定事实错误。首先，房屋转让价格明显过低。根据《土地征收勘测调查清单（评估明细表）》的房屋评估价格为116279元，转让价格低至73000元，价格不合理。按照2012年的物价，即便自己建房，73000元不能建成90平方米的住房。其次，双方串通上房后的房屋价格为2400元／平方米，意图多获赔偿金。五年来，金乡县回迁房的价格1500元左右。2、《回迁房转让协议》中的“回迁房”到底是“房屋”还是“权利”，原审法院在认定该事实方面自相矛盾。判决书第7页第9行：原审法院认为是财产权利；判决书第8页第10行，将上诉人所付款项73000元认定为“购房款”。定性为权利应适用《侵权责任法》，如果把转让的标的定性为房屋，则适用《合同法》的相关规定。根据《城市房屋管理法》第三十八条的规定：未经其他共有人书面同意的，共有房地产不得转让，因此，《回迁房转让协议》应为无效合同。3、2012年3月29日，高河镇人民政府与徐楼村委会、贾某某、贾云月、贾岑签订《土地征收补偿安置（实物）协议书》，载明案涉安置房的乙方为金乡县高河镇人民政府大徐楼村村民委会和××贾某某、贾明月、贾岑。从该协议书能够看出案涉房产的共有人有三位：徐楼村委会（××），贾某某和常允兰（××）。根据《物权法》第九十七条的规定：处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。因此，上诉人无权处分涉案房屋，更无权转让涉案房产，该转让协议应为无效合同。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李某某答辩称，一、原审判决公平公正。原审判决已经充分考虑及照顾被上诉人，按上诉人认可的的房屋价格2400元/平方米计算损失，实际上房屋价格现在是3000多元/平方米。被上诉人为减少诉累，认可2400元/平方米房屋价值计算损失。本案涉及的房屋价值近两年增值是三、四倍，这是被上诉人拒绝履行交付房屋的根本原因。上诉人诉称金乡县房屋从2012年到2017年没有涨价，其陈述房屋五年来没有涨价的观点根本不能成立。原审判决公平公正。二、原审判决程序合法。1、在原审中上诉人认可涉案房屋价值为2400元/平方米，被上诉人亦认可。原审法院对双方无异议的房屋价值2400元/平方米予以认定，符合相关法律规定。2、原审法院判决返还被上诉人支付的购房款73000元，亦是被上诉人损失的一部分，和判决上诉人赔偿损失的143000元，共同构成90平方米房屋价值(按每平方米2400计算，90×2400-73000=143000)，因此原审判决上诉人共赔偿216000元（包含73000购房款）并无不当。3、上诉人的配偶不是涉案合同的任何一方，不是本案当事人，无需追加为第三人，原审判决程序合法。三、原审判决认定事实清楚。1、上诉人认为双方签订的《回迁房转让协议》属于双方恶意串通，无任何事实及法律依据。首先，上诉人不可能与作为一般朋友关系的被上诉人串通损害自己及作为夫妻关系的所谓财产共有人常允兰的合法权益，与外人串通损害自己夫妻的合法权益，不符合人之常情。原审法院引用的《土地征收勘察调查清单（评估明细表）》中载明的116279元是上诉人所有房屋的评估价值，是包含涉案转让房屋在内的补偿安置三套房屋的所有价值，而不是转让的一套房屋价值。另涉案房屋实际价值已远超过2400元/平方米，上诉人认为仅为1500元/平方米；如果上诉人坚持认为其认定的房屋价值成立，被上诉人愿意出资2000元/平方米购买上诉人的房屋，或者让上诉人购买同样地段的类似房屋。原审认定双方签订的《回迁房转让协议》合法有效正确，上诉人认为无效的观点不能成立。首先被上诉人完全相信上诉人能代表其家人签订《回迁房转让协议》，因为被上诉人转让房屋的时候，向被上诉人出示的《土地征收补偿安置(实物)协议书》中仅有上诉人一人签名，《土地征收勘察调查清单（评估明细表）》中载明的所有权人亦为上诉人一人。上诉人转让安置房屋的目的是为家人共同经营的营运车辆资金周转，被上诉人多次将购房款当上诉人妻子的面交付与上诉人，上诉人辩称其妻子不知情的观点不能成立。至于补偿安置协议书的徐楼村委会，尽管在协议书上盖章，但并不享有合同上的权利义务关系，享有安置权利的是土地的使用权人及房屋所有权人，而不是土地的所有权人。之所以拆迁补偿协议上有村委会的签章，仅仅是因为土地的所有权人涉及到村委会，拆迁须征得其同意，而不是因为其享有拆迁补偿协议上的安置权益。因此上诉人关于双方签订的《回迁房转让协议》无效的观点不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人李某某向一审法院起诉请求：１、依法判令被告协助办理转让房屋手续，并交付房屋。诉讼过程中，原告李某某变更依法判令被告协助办理转让房屋手续，并交付房屋的诉讼请求为依法判令被告赔偿损失及支付违约金为21.9万元；2、诉讼费用由被告负担。
一审法院审理查明，被告贾某某系金乡县高河街道办事处徐楼村村民，其父为贾云月，其母为王秀云，其妻为常允兰，其长女为贾岑。2012年，政府对徐楼村进行拆迁。2012年3月28日，金乡房星房地产评估有限责任公司对被告贾某某及贾云月、贾岑的房屋、土地和附属物进行了评估，并出具了两份《土地征收勘测调查清单（评估明细表）》，一份载明姓名为贾云月、贾岑，编号为8-030，房屋小计111.09㎡，价值49064元，土地21753元，附属物小计5482元，合计76299元；另一份载明姓名为贾某某，房屋小计172.28㎡，价值88947元，土地19890元，附属物小计7442元，合计116279元。2012年3月29日，高河镇人民政府与徐楼村委会、被告贾某某、贾云月、贾岑签订《土地征收补偿安置（实物）协议书》，内容为：“土地征收补偿安置（实物）协议书住宅№：捌拾玖甲方：高河镇人民政府乙方：徐楼村委会、土地使用人房屋所有人贾某某、贾云月、贾岑……第一条被征收土地座落在征收改造范围内高河镇徐楼村。土地征收勘测调查清单（评估单）号1
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030共计人口数4人，其他成员名单贾云月贾某某常允兰王秀云。……第四条补偿方式及数额。甲方以房屋补偿的形式进行补偿。乙方被征收住宅主房建筑面积248.79㎡、土地使用面积711.85㎡。乙方房地产、配房、附属设施及其它补助评估价值共计192578元。……第五条甲方为乙方补偿的住宅房屋地点在莱河社区。应安置面积（多层、小高层或高层）248.79㎡，实选面积90＋90＋60㎡……甲方：金乡县高河镇人民政府（盖章）乙方：金乡县高河镇大徐楼村民委员会（盖章）土地使用人房屋所有人贾某某（签名按捺）……二○一二年3月29日”。原告李某某与被告贾某某原系朋友关系。2012年10月份，因被告家庭经营的汽车分期贷款逾期未还，车辆被扣押，被告急需资金偿还车辆分期贷款，原告与被告签订了《回迁房转让协议》，内容为：“回迁房转让协议甲方：贾某某（签名按捺）乙方：李某某（签名）经甲、乙双方协商，共同制定以下协议：一、甲方将回迁90平方房屋一套自愿转让乙方，评估价700元/平方，合计陆万叁仟元，另加壹万元补偿费，共计柒万叁仟元，房款预付伍万叁仟元，欠余款贰万元一个月内付清（至2012年11月10日）二、如房屋评估价不属实，按房屋评估价计算，从余款中扣除（如650元/平方，500元/平方）三、双方签字后生效，双方不得反悔，一方反悔将房屋款三倍赔付，可向当地人民法院起诉。四、房屋建成后，甲方协助乙方办理过户。本合同一式二份，双方签字生效。预交壹万叁仟元。甲方：贾某某（签名按捺）乙方：李某某（签名按捺）2012年10月9日”。合同签订后，原告李某某共向被告贾某某支付购房款73000元，被告分别于2012年10月12日、2012年10月30日和2013年1月2日向原告出具收条各一份，收到金额分别为53000元、10000元和10000元。2017年4月21日，被告贾某某办理了回迁安置房上房手续，住宅安置房地点分别为莱河一期南区5号楼2单元1003室（主房面积为67.09㎡）、4号楼2单元202室（主房面积为95.57㎡）、2号楼2单元202室（主房面积为96.99㎡）。之后，原、被告因房屋交付问题多次协商未果，形成诉讼。在庭审过程中，被告辩称上述房屋中的5号楼2单元1003室已分配给其父母贾云月、王秀云；4号楼2单元202室分配给被告贾某某和妻子常允兰；2号楼2单元202室分配给其女儿贾岑和女婿刘文昊。被告认可涉案房屋为莱河一期南区4号楼2单元202室，原告亦予以认可。被告明确表示不同意向原告交付涉案房屋。庭审后，原告认可被告主张的涉案房屋价值为2400元/平方米。
一审法院认为，被告贾某某的房屋被拆迁，其享有被安置的权利，该权利系被告被拆迁而享有的一项财产性权利。涉案协议签订于安置房安置之前，未有确定的房屋位置和具体房屋面积，被告向原告转让的是其享有的安置补偿的财产权利，该项财产权利的转让并无法律上的禁止性规定。在涉案《土地征收补偿安置（实物）协议书》中载明，被告贾某某为房屋所有人之一；评估价值为116279元的《土地征收勘测调查清单（评估明细表）》中载明所有权人为被告贾某某一人，且被告自认4号楼2单元202室系其和妻子常允兰共同所有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条关于“婚姻法第十七条关于'夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权'的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，被告贾某某系其家庭户主，且在《土地征收补偿安置（实物）协议书》中的土地使用人、房屋所有人处只有被告一人签名。在涉案协议签订前，被告向原告出示了该《土地征收补偿安置（实物）协议书》，原告有理由相信被告可以处置涉案财产。且被告在本案处置其财产的目的是用于偿还家庭经营车辆的贷款，涉案协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在涉案房屋交付条件成熟后，被告本应和原告结算90平方以外的多余面积差价，并向原告交付涉案房屋，但原、被告一直协商未果，且在本案审理期间，被告又明确表示不同意向原告交付涉案房屋。被告不履行合同义务，构成违约，应返还原告购房款，并向原告赔偿因被告不履行合同义务造成的损失。对于损失的数额，应以涉案房屋中的90平方米面积产生的溢价损失为准。在本案审理过程中，原、被告均认可涉案房屋价值为2400元/平方米，本院予以确认。原告的损失数额应为：90平方米×2400元/平方米－73000元=143000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贾某某于本判决生效之日起十日内向原告李某某返还购房款73000元；二、被告贾某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某经济损失143000元；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4585元，减半收取2293元，保全费750元，均由被告贾某某负担。
二审查明的事实与一审查明的相一致。
本院认为，被上诉人在原审起诉时的诉讼请求为依法判令上诉人协助办理转让房屋手续并交付房屋，在原审诉讼过程中，被上诉人李某某变更诉讼请求为依法判令上诉人赔偿损失及支付违约金219000元。经本院审查，上诉人与被上诉人于2012年10月9日签订回迁房转让协议，该协议为双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效协议。协议第三条约定，双方签字后生效，双方不得反悔，一方反悔将房屋款三倍赔付。被上诉人以该条款的约定请求上诉人给付房款三倍赔偿，应视为双方签订的回迁房转让协议不再履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在本案中，上诉人在原审中认可本案争议的房屋现价值为2400元/平方米，被上诉人对该价格予以认可。由于上诉人不履行回迁房转让协议，其违约行为而导致的被上诉人的实际损失，为该房屋的现有价值与签订合同时的价格差价。原审法院以涉案房屋90平方米面积产生的溢价计算损失，符合法律规定。
本案所争议的房屋，系上诉人根据2012年3月29日的土地征收补偿安置（实物）协议书的约定取得的三套安置房中的其中一套。上诉人作为出卖方与被上诉人于2012年10月9日签订回迁房转让协议，该回迁房转让协议为有效协议，上诉人应按协议的约定来履行。上诉人在协议签订后，共收到被上诉人李某某支付的购房款73000元。原审法院认定上诉人处置其财产的目的是用于偿还家庭经营车辆的贷款，涉案协议为有效协议，符合法律规定。上诉人所称的本案诉争的房产为上诉人夫妻及村委会（××）共有的安置房，常允兰有独立请求权，上诉人无权处分争议房屋的请求，不符合法律规定。
综上，上诉人的上诉请求不符合法律规定，本院依法不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3160元，由上诉人贾某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张阿梅
审判员 王衍琴
审判员 张 婕
二〇一七年十月十二日
书记员 翟梦若