安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖1182民初1396号
原告：李友贵，男，1980年1月10日生，汉族，户籍地安徽省明光市，现住安徽省明光市，
委托诉讼代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。
被告：辛树军，男，1975年4月28日生，汉族，住安徽省明光市，
委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，1979年10月20日生，汉族，住安徽省明光市，
委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。
被告：许春彪，男，1973年9月23日生，汉族，住福建省沙县，
第三人：明光市金港地产开发有限公司，住所地安徽省明光市华亚大酒店一楼，统一社会信用代码91341182550179121A。
法定代表人：陶兴军，董事长。
委托诉讼代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。
原告李友贵与被告辛树军、ＸＸ、许春彪案外人执行异议之诉纠纷一案，于2017年3月17日向本院起诉，本院于2017年3月22日立案受理后，原告李友贵向本院提出申请，要求追加明光市金港地产开发有限公司为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序由审判员万德央担任审判长，与人民审判员李峰、张黎明组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭审理。原告李友贵及其委托诉讼代理人王继明，被告辛树军及其委托诉讼代理人冯天浪，被告ＸＸ的委托诉讼代理人刘旭，第三人明光市金港地产开发有限公司（下称金港公司）及其委托诉讼代理人赵天广到庭参加诉讼；被告许春彪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李友贵向本院提出诉讼请求：1、确认坐落在明光市世纪金港小区32栋3单元102号的别墅归原告所有；2、确认原告对金港小区32栋3单元102号的别墅享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该标的。事实与理由：2013年8月21日，ＸＸ与明光市金港地产开发有限公司（下称金港公司）签订《商品房买卖合同》一份，由ＸＸ购买该公司位于明光市世纪金港小区32栋3单元102号壹套别墅房。该公司于当年年底向ＸＸ交付该套别墅房。2016年11月11日，原告与ＸＸ签订《房屋买卖协议》一份，双方在该协议中约定，ＸＸ将其购买的上述壹套别墅房出卖给原告，总价款为人民币壹佰伍拾万元。原告在签订该协议的当天，通过银行提前向ＸＸ汇付了全部购房款150万元，ＸＸ也提前于2016年年底将此套别墅房交付给原告，并由原告入住。该套房现仍登记金港公司（开发企业）名下。由于该公司未缴齐土地出让金等原因，造成该公司未能将此套房屋过户到ＸＸ名下。
2017年1月，明光市人民法院在审理辛树军诉ＸＸ、许春彪民间借贷一案中，该院根据辛树军的诉讼保全申请，作出（2017）皖1182民初364号民事裁定书，对上述别墅房采取予以查封，明光法院执行局根据查封裁定，对该别墅房采取了查封执行措施。原告于2017年1月25日向明光市人民法院递交《执行异议书》，请求撤销364号民事裁定书。而明光市人民法院于2017年3月3日作出（2017）皖1182执异3号《执行裁定书》，驳回原告李友贵的异议请求。原告不服该裁定，在法定期间，向明光市人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。原告认为其提出的案外人异议，符合以上四种法定情形且其权利能够排除执行的。请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。
被告辛树军辩称：2013年8月21日ＸＸ和金港公司签订《商品房买卖合同》以后，金港公司将涉案的房屋交付ＸＸ，ＸＸ进行了装潢并入住多年，ＸＸ和金港公司签订的《商品房买卖合同》是真实有效的，涉案房产的所有权属于ＸＸ，只是没有办理相关的过户的手续；涉案房屋原告ＸＸ没有交付给李友贵，ＸＸ家人现仍居住在该房屋里；明光市人民法院在审理辛树军诉ＸＸ、许春彪民间借贷一案中，根据辛树军诉讼保全申请，明光市人民法院以（2017）皖1182民初364号民事裁定书对位于明光市世纪金港小区32栋3单元102号ＸＸ的壹套别墅房裁定查封，该查封系财产保全措施，并非人民法院在执行程序中采取的执行措施。案外人执行异议针对的是已进入执行程序的执行案件。故，原告的起诉不符合法律规定的条件，请求人民法院驳回原告李友贵的起诉。
被告ＸＸ代理人庭审辩称：同意辛树军代理人关于ＸＸ的家人居住在涉案房屋的答辩意见；我方认可尚欠金港公司部分的购房尾款，金港公司可另行起诉；涉案房屋所有权属于ＸＸ所有；ＸＸ与原告之间的关系名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷性质。双方约定月息5分，并且ＸＸ在借款的当月和次月通过转账向原告支付了两期利息。综上，请求驳回李友贵的诉讼请求。
被告许春彪在法院与其谈话时表示：涉案房屋的产权属于金港公司，金港公司没有将产权过户给ＸＸ的原因是ＸＸ没有付清购房款，ＸＸ购买价格是240万元，尚差欠金港公司94万元；李友贵没有案外人异议权利，因为该房屋产权还在金港公司名下；法院查封之前，ＸＸ一直居住在该房屋里；支持法院查封该房屋。
被告金港公司代理人庭审中述称：金港公司与ＸＸ发生合法的买卖关系，房屋的售价为2400000元，ＸＸ尚欠953136元，故金港公司没有将该房屋产权过户给ＸＸ，该房屋的产权仍属于金港公司。请求确认涉案房屋的产权属于金港公司且上述的房屋不属于辛树军执行标的物。
原告李友贵提供证据及被告辛树军、ＸＸ，第三人金港公司质证情况：
第一组证据：证据1-1：（2017）皖1182民初364号民事裁定书。证明：2017年1月16日明光市人民法院作出（2017）皖1182民初364号民事裁定书，对ＸＸ位于明光市世纪金港小区32栋3单元102号壹套别墅房裁定查封且予以执行。原告李友贵有权提出案外人异议。证据1-2：《案外人执行异议申请书》1份。证明：涉案房屋被执行局查封后，原告于2017年1月25日向明光市人民法院递交《执行异议书》，请求撤销364号民事裁定书。证据1-3：（2017）皖1182执异3号民事裁定书。证明：①2017年3月3日明光市人民法院作出（2017）皖1182执异3号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求。②原告因不服此不合法裁定，在法定期间，依法提起诉讼。本案属于案外人执行异议之诉，法院应当受理。辛树军代理人认为：三份证据的真实性无异议，但是原告提供的证据1民事裁定书是诉讼期间的保全措施，从案号文书标题可以看出不是执行裁定书。原告提出的执行异议不符合法律规定；认可明光市人民法院作出的执异3号裁定书查明的事实，但法院不应当作出该裁定。ＸＸ代理人认为：三份证据的真实性无异议，明光市人民法院在作出驳回李友贵异议请求后，在程序上原告享有提起案外人异议之诉的权利，但依据最高院关于办理执行异议和复议案件的第28条因涉案的房产尚未登记在ＸＸ的名下且原告也没有合法的占有该房产，故原告诉请不能成立。金港公司认为，证据的证明目的没有异议。
第二组证据：证据2-1：原告身份证复印件1张；证明：①原告出生年月、民族、籍贯和住址等身份状况；②原告有购买房屋的主体资格和诉讼主体资格。证据2-2：ＸＸ身份证复印件1张；证明：①ＸＸ出生年月、民族、籍贯和住址等身份状况；②ＸＸ有出售房屋的主体资格和诉讼主体资格。证据2-3：阚婷婷身份证复印件1张；证明：①阚婷婷出生年月、民族、籍贯和住址等身份状况；②阚婷婷有出售房屋的主体资格和诉讼主体资格。证据2-4：ＸＸ与阚婷婷结婚证复印件1张；证明：①ＸＸ与阚婷婷系夫妻关系；②ＸＸ与阚婷婷夫妻关系存续期限购买的房屋属于夫妻共有财产，出售给原告时，也由夫妻双方共同出售，出售协议合法有效。辛树军代理人认为：真实性无异议，涉案的房屋没有登记在ＸＸ和阚婷婷名下，主体和买卖均不合法。上述两人没有处分权。ＸＸ代理人质证意见、金港公司代理人质证意见同辛树军代理人质证意见。
第三组证据：证据3-1：《商品房买卖合同》复印件：证明：①2013年8月21日ＸＸ与明光市金港房产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》一份，购买了涉案房屋；②合同约定房屋交付期限为2013年12月31日；证据3-2：《房屋买卖协议》复印件：证明：①2016年11月11日ＸＸ、阚婷婷夫妇将其从明光市金港房产开发有限公司购买的涉案壹套别墅出售给原告；②该协议约定2017年4月10日出卖方ＸＸ夫妇将房屋交付给原告，同日李友贵将房款交付给出卖人ＸＸ夫妇；③后因ＸＸ急等用款，所以原告于签订协议当天将全部房款150万元汇付给ＸＸ，ＸＸ则于2016年年底提前将该房交付原告；④协议系双方自愿签订，不违反法律强制性规定，且双方已履行支付全部房款和交付房屋义务，该协议合法有效。证据3-3：电汇凭证1张：证明：2016年11月11日ＸＸ因急用款要原告提前付款，在ＸＸ提前于2016年年底交付房屋的情况下，原告提前将150万元购房款汇付给ＸＸ。证据3-4：第三人ＸＸ与阚婷婷出具的收条1张：证明：ＸＸ已收到原告汇付的150万元购房款。证据3-5：第三人金港公司工商登记信息单1张：证明：①涉案房屋系金港公司出售给ＸＸ，因该公司出售的房屋不具备办理分户房产证的条件，造成该公司没有将房屋产权过户到ＸＸ名下；ＸＸ转卖给原告后无法登记的原因不在于原告；②现涉案房屋产权仍登记在金港公司名下。辛树军代理人认为：《商品房买卖合同》的真实性无异议，涉案房屋的裸价是240万元，《房屋买卖协议》以及收条真实性，不发表意见；对加盖银行印章的电汇凭证没有异议；工商登记信息单没有异议。上述协议和证据可以看出原告与ＸＸ实际上是民间借贷关系，ＸＸ在收到150万元时支付给了原告两次的利息。ＸＸ代理人认为：对ＸＸ与金港公司《商品房买卖合同》质证意见同辛树军代理人的质证意见；原告与ＸＸ《房屋买卖协议》并非双方的真实意思表示，原告在向ＸＸ支付150万元以后，我方已经向其出具150万元的欠条一张，现原件在原告处；工商登记信息单没有异议。金港公司代理人认为：《商品房买卖合同》真实性无异议，但是该交易没有履行完毕，ＸＸ至今尚欠金港公司购房款95万余元，因此金港公司没有将产权过户给ＸＸ，该房屋的产权仍属于金港公司；ＸＸ与原告的《房屋买卖协议》真实性不清楚，即使是真实的也是无效的，该协议违反法律的规定。
被告辛树军提供证据及原告李友贵，被告ＸＸ，第三人金港公司质证情况：
1.明光市人民法院执行局与李友贵谈话笔录一份。证明涉案的房屋ＸＸ并没有交付给原告，原告也没有实际居住。原告谈话中自认其采取了不当的手段进入了该房屋。原告代理人认为：原告已经在涉案房屋中放入物品并居住在沙发上，说明涉案的房屋已经交付给原告。被告ＸＸ代理人认为：原告并没有实际占有该房屋，即使存在极少次数的入住也是采用的不当的手段入住的。我方没有将房屋交付给原告，因为ＸＸ与李友贵签订的《房屋买卖协议》仅仅是双方民间借贷保障的形式。金港公司代理人认为：对该笔录不了解，不发表意见。
被告ＸＸ提供证据及原告李友贵，被告辛树军，第三人金港公司质证情况：
1.银行流水两份，证明2016年11月11日原告向ＸＸ转账150万元，因双方约定是民间借贷关系并口头约定五分的月息，ＸＸ在借款当日及2016年12月13日分两次，每次向原告支付了7.5万元的利息，ＸＸ与原告签订的《房屋买卖协议》只是作为双方民间借贷的一种保障，房屋买卖不是双方真实的意思表示。李友贵认为：出借的当天和2016年12月13日汇给我的金额是事实，但是该钱款是ＸＸ偿还以前欠我的借款钱。辛树军代理人认为：真实性无异议，ＸＸ与李友贵签订的《房屋买卖协议》是民间借贷的行为。金港公司代理人对此不予质证。
第三人金港公司提供证据及原告李友贵，被告辛树军，被告ＸＸ质证情况：
1.商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、ＸＸ购房的购房付款凭证。证明：金港公司与ＸＸ发生合法的买卖关系，房屋的售价为2400000元，2013年8月19日付款756864元，2014年1月13日付690000元，尚欠953136元，ＸＸ未付清购房款是金港公司没有为其办理产权过户的原因，该房屋产权仍属于金港公司。李友贵认为：对证据的三性无异议。辛树军代理人认为：真实性无异议，但是ＸＸ与金港公司签订的《商品房买卖合同》之后即使产权证没有办理，因该合同是合法有效的，故该房屋所有权已经不属于金港公司而属于ＸＸ。ＸＸ代理人质证意见同意辛树军代理人质证意见。
对李友贵提供的三组证据，其他各方对其真实性无异议，故其真实性予以采信。其证明目的，本院将结合其他证据予以综合分析认定。
对辛树军提供的明光市人民法院执行局与李友贵谈话笔录一份。其他各方对其真实性无异议，故其真实性予以采信。其证明目的本院将结合其他证据予以综合分析认定。
对ＸＸ提供的银行流水两份，其他各方对其真实性无异议，故其真实性予以采信。但仅凭该份证据不足以达到其证明目的。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：2013年8月21日，ＸＸ与明光市金港地产开发有限公司（下称金港公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司位于明光市世纪金港小区32栋3单元102号壹套别墅房，合同约定价款240000元，2013年8月19日支756864元，2014年1月13日付690000元，尚欠953136元。该公司于2013年年底向ＸＸ交付了该套别墅房。由于ＸＸ未能按合同约定足额支付金港公司购房款，金港公司没有将该房屋产权转移登记至ＸＸ名下，该房屋产权仍在第三人金港公司名下。2016年11月11日，ＸＸ在涉案房屋产权仍登记在金港公司名下情况下，与原告签订了《房屋买卖协议》一份。该协议约定：ＸＸ将其购买的上述壹套别墅房出卖给原告，总价款为人民币壹佰伍拾万元；ＸＸ应于2017年4月10日将上述房屋以及附属建筑物交付李友贵，并且将房屋产权证明等相关证书、证明一并交付给李友贵。李友贵于收到房屋同日向ＸＸ支付所有房款。原告在签订买卖协议的当天，通过银行提前向ＸＸ汇付了全部购房款150万元。2017年1月，本院在审理辛树军诉ＸＸ、许春彪民间借贷一案中，根据辛树军申请，作出（2017）皖1182民初364号民事裁定，对ＸＸ位于明光市世纪金港小区32栋3单元102号壹套别墅房裁定查封，明光市人民法院执行局根据该裁定采取的查封执行措施。原告于2017年1月25日向明光市人民法院递交了《执行异议书》，请求撤销（2017）皖1182民初364号民事裁定，中此对涉案房屋的执行。2017年2月25日明光市人民法院执行局与李友贵作书面谈话时，原告李友贵陈述：“因为ＸＸ急等用钱，所以叫我提前支付购房款；…在ＸＸ出走后的第三天我就找到ＸＸ妈了，他家人不同意交房子，后来在你们查封以后我将ＸＸ家的门打开进去，隔几天去住一次”。本院于2017年3月3日作出（2017）皖1182执异3号《执行裁定书》。该裁定书认定：李友贵本应在ＸＸ交付房屋之日即2017年4月10日交付购房款，变更为提前至合同签订的当日即2016年11月11日交付；双方对房屋交付时间未作任何变更；李友贵进住上述房产系明光市人民法院执行局对该房屋查封之后。明光市人民法院据此驳回李友贵的异议请求。李贵友不服该裁定，依法向明光市人民法院提起诉讼，请求人民法院裁判。
另查明，本院在诉讼过程中向第三人金港公司释明，案外人异议之诉的提起须经过案外人执行异议审查程序，第三人金港公司未经案外人执行异议程序，直接针对执行标的物提出诉讼请求不符法律规定。本院释明后第三人金港公司撤回了其诉讼请求。金港公司在诉讼中主张涉案房屋所有权没有发生转移，金港公司系涉案房屋所有权人，ＸＸ尚欠金港公司购房款953136元，执行该房屋损害金港公司的利益。
本院认为，根据原告的陈述、被告的抗辩、第三人陈述及各方举证、质证意见，本案争议焦点如下：一、涉案房屋权属归属；二、原告李友贵的诉讼请求应否支持；三、李友贵提起案外人异议之诉本院应否受理。
一、关于涉案房屋权属归属。第三人金港公司作为涉案房屋的开发者原始取得涉案房屋的房产权益，无论其是否办理房产权属登记，均对该房产享有权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”ＸＸ虽主张涉案房屋系由其合法购买，但未办理房产变更登记手续，该房产未发生物权变动，第三人金港公司主张涉案房屋产权仍归金港公司所有的主张于法有据本院予以采纳。被告ＸＸ、被告辛树军关于该房屋所有权属于被告ＸＸ的主张于法无据，本院不予支持。
二、关于李友贵的诉讼请求应否支持。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的四种情形必须同时具备，但原告李友贵主张的事实并不能同时满足上述四个条件：一是本院查封之前原告并没有合法占有该套涉案房屋；查封涉案房产时李友贵尚未入住，因此其亦未取得该房产的占有权和使用权。该事实事系李友贵在明光市人民法院执行局与其谈话时自认的事实，明光市人民法院执行局在（2017）皖1182执异3号《执行裁定书》中对该事实予以认定并据此驳回其执行异议并无不当。二是自ＸＸ与李友贵签订《房屋买卖协议》之日至现在，该房屋的产权并没有登记在ＸＸ名下，该事实李友贵并无异议。李友贵异议成立的前提条件之一是涉案房屋登记在被告ＸＸ名下，但这个前提条件自始不存在。故李友贵关于请求确认涉案房屋产权归原告所有的诉讼请求本院不予支持。查封涉案房产时李友贵尚未入住，故查封涉案房屋前其亦未取得该房产的占有权和使用权。鉴于李友贵未取得涉案房产的物权，其主张阻却明光市人民法院执行涉案房产请求，没有事实根据和法律依据本院亦不予支持。
三、关于原告李友贵提起案外人异议之诉本院应否受理。被告辛树军认为查封涉案房屋的裁定是诉讼保全裁定而不是执行裁定，原告提出的案外人执行异议不符合法律规定，请求驳回原告起诉。2016年12月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本院在审理辛树军诉ＸＸ、许春彪民间借贷一案中，根据辛树军申请，对位于明光市世纪金港小区32栋3单元102号壹套别墅房进行保全，查封了该套别墅房，李友贵基于其与ＸＸ签订了《房屋买卖协议》，通过房屋买卖关系取得该套别墅房所有权为由向明光法院提出书面执行异议。明光市人民法院按照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出驳回其异议请求的执行裁定，李友贵不服该裁定提起案外人异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定的条件，故被告辛树军要求驳回李友贵起诉的辩称意见没有法律依据，本院不予支持。原告李友贵起诉符合法院受理的案外人异议之诉条件，依法应予受理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定判决如下：
驳回原告李友贵的诉讼请求。
案件受理费100元由原告李友贵负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 万德央
人民陪审员 李 峰
人民陪审员 张黎明
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 王经伟
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。