云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云04民终728号
上诉人（原审第三人）：玉溪诚美广告有限公司。住所地:云南省玉溪市高新区东风南路**号南都金座*楼。
法定代表人：庄文亮,经理。
委托诉讼代理人：李志斌、沈忱（实习），云南登闻律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：玉溪南都金座商业管理有限责任公司。住所地:云南省玉溪市高新区东风南路**号。
法定代表人：杨喜，经理。
委托诉讼代理人：者文滨，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审被告：玉溪远弛投资有限责任公司。住所地：云南省玉溪市高新区东风南路44号南都金座A区*层。
法定代表人：沈淑芳，经理。
委托诉讼代理人：陈开燕，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人玉溪诚美广告有限公司（以下诚美公司）因与被上诉人玉溪南都金座商业管理有限责任公司（以下简称南都金座公司）、原审被告玉溪远弛投资有限责任公司（以下简称远弛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
诚美公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人（原审原告）的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。首先，无论被上诉人与原审被告双方如何处理自己的内部纠纷，对外都不应侵犯上诉人的合法权益。1、上诉人签订合同时尽到了审慎的审查义务，被上诉人与原审被告系关联公司，都有对外与上诉人签订合同的资格。根据各方提供的证据，被上诉人与原审被告之间签订了《投资合股协议书》，合作开发南都金座项目，被上诉人占51%股份，原审被告占49%股份，二者都是合作开发该房地产项目的权利人，故上诉人与任何一方签订合同都是合同有效的。经查阅工商登记信息可见，被上诉人与原审被告公司地址一致，且被上诉人公司总经理与原审被告公司监事也系同一人，同时此人还是原审被告公司股东；经查阅网络广告信息可见，被上诉人与原审被告自称之间存在着合伙投资关系，合作开发了诉争的房地产项目。种种情形，可以证明二者系关联公司，均有与上诉人签订合同的资格。2、被上诉人作为原审被告的关联公司，对该合同也是知情的。上诉人与原审被告之间的《广告业务置换合作合同》签订后，被上诉人为方便上诉人进行工商登记，还于2015年10月1日另与上诉人补签了一份《租赁协议》，此证据上诉方已向法院提交，也就是说，被上诉人一早就知道标的房屋已由原审被告出租给上诉人使用，其不仅未做任何反对的意思表示，还协助上诉人补签协议，完全系默示追认。3、上诉人与原审被告签订《广告业务置换合作合同》的时间在被上诉人与原审被告签订《南都金座商业城租赁协议》的时间之前。在整个法律关系中，上诉人并非是接受了原审被告的转租，成为次承租人；而是作为第一手承租人直接从被上诉人和原审被告的手里租得标的房屋。特别需要强调的是，上诉人与原审被告签订《广告业务置换合作合同》的时间是2015年5月22日，而被上诉人与原审被告签订《南都金座商业城租赁协议》的时间是2015年12月20日，也就是说，上诉人与原审被告的合同签订于被上诉人与原审被告的合同之前。所以上诉人与原审被告之间的合同完全独立于被上诉人与原审被告之间的合同，被上诉人与原审被告之间合同解除与否不能影响上诉人合同的履行。在《租赁合同》合法有效的前提下，合同当事人的权利应当得到保障。所以，无论被上诉人与原审被告之间所谓的合同关系作何处理，上诉人与原审被告之间签订的《租赁合同》都不应受其影响。在一审法庭调查过程中，被上诉人称对“被告及第三人之间的协议签订及履行情况不清楚”纯属撒谎。原审法院认为：“不能证明原告及第三人存在房屋租赁关系”实属认定事实不清。上诉人据此有充分的理由怀疑被上诉人与原审被告有串供，提供伪证，恶意欺诈上诉人的嫌疑。即原审被告于2015年5月22日与上诉人签订《广告业务置换合作合同》后，又在事后于2015年12月20日与被上诉人补签了《南都金座商业城租赁协议》；更为离谱的是上诉人已经于2017年3月13日在红塔区人民法院另案起诉原审被告房屋租赁合同纠纷，并于当日获得立案。原审被告和被上诉人在收到法院传票、举证通知书及出庭通知书的情况下，公然在法院开庭审理该案件的前三天即2017年4月10日，在上诉人毫不知情的情况下擅自将其双方签订的《南都金座商业城租赁协议》恶意违法解除；另外最重要的是原审被告和被上诉人迄今为止均没有在法庭上出示提供过任何关于解除《南都金座商业城租赁协议》的原件；而且经上诉人法人代表询问原审被告现法人沈淑芳和现任负责人尹杰，该二人均表示对解除协议的事情毫不知情，也从未授权任何人办理过该协议的解除事宜。据此上诉人认为原审法院认定支持“原审被告和被上诉人签订的房屋租赁协议解除，原审被告要求返还租赁房屋的请求”与事实不符，于情无理，于法无据，依法应当改判。4、上诉人已依约履行了已方的合同义务，其权利应当得到保障。合同签订后，上诉人依约履行已方义务，应当享有约定的权利。但时隔一年之久，被上诉人与原审被告两公司突然发生内部矛盾，产生纠纷，引起诉讼。上诉人认为：我方依法签订合同，依约履行义务，如今却因为相对方与自家的关联公司产生内部矛盾而受到严重影响，纯属受害。依据法律的规定，无权处分订立的买卖合同尚不能对抗第三人的善意取得，本案中，无论对内被上诉人与原审被告两公司内部的纠纷如何解决，对外均不得对抗上诉人的合法权益。原审法院认为：“第三人与被告一同负有返还原告租赁房屋的义务”，完全无视善意第三人的合法权益。上诉人在整个法律关系中，完全处于善意第三人的地位：审慎签订合同、依约履行义务、不违反法律规定、未以违背市场行情的价格得利，其合法权利完全应当得到保护。原审法院判令已经完全履行自己义务的上诉人承担返还房屋的义务，于情无理，于法无据，依法应当改判。其次，上诉人与原审被告之间签订的合同合法有效。1、合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。2015年5月22日，上诉人与原审被告签订了《广告业务置换合作合同》，在签订合同过程中，上诉人尽到了审慎的审查义务，有理由相信原审被告正是租赁标的实际权力人，且订立合同的双方都具有相应的缔约行为能力。2、合同当事人意思表示真实。合同约定：上诉人向原审被告提供广告服务，折价人民币780000元（柒拾捌万元整）。原审被告将位于玉溪××××区东风南路南都金座A栋四层的房屋租赁给上诉人使用，租赁期限为五年，租金人民币650000元（陆拾伍万元整）；另提供价值人民币130000元（壹拾叁万元整）的现金抵用卡（劵）给上诉人，上诉人享有在原审被告下辖的餐饮、酒店、水疗及KTV等消费场所直接用上述现金抵用卡（劵）等同于现金消费使用；合同金额共计人民币780000（柒拾捌万元整）。双方各提供已方上述服务项目进行置换合作。合同的内容符合双方的商业利益和经营计划，并且双方均在合同上签章，作出了真实的意思表示。3、合同不违反法律或社会公共利益。上诉人与原审被告所签订的《广告业务置换合作合同》，恰当的处分已方的权利，适当地承诺向对方所负的义务，没有违反任何法律法规的禁止性规定，亦未损害社会公共利益。
南都金座公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。
远弛公司述称，对原判第一、二、四、五项无异议，原判第三项计算过高，应按银行6个月以下年贷款利率4.35%计付。
南都金座公司向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告双方解除2015年12月20日签订的《南都金座商业城租赁协议》，并将租赁房屋返还原告；2、依法判令被告向原告支付房屋租金人民币210000元；3、依法判令被告向原告支付2016年12月31日至2017年3月16日期间的违约金79800元，以后违约金按照应付款的日5‰计算至全部款项付清为止；4、判令本案案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年7月19日，玉溪京智民投资有限公司向玉溪××××区凤凰路街道葫芦社区居委会五组承租了玉溪××××区东风南路44号面积为15亩的土地开发建设了玉溪南都金座A幢和B幢各六层房屋。2014年6月10日，原告的法定代表人杨喜与玉溪京智民投资有限公司签订了《租赁协议》，约定：玉溪京智民投资有限公司将位于玉溪××××区东风南路44号南都金座A幢及B幢，共计建筑面积21880平方米的房屋整体出租给原告，租赁期限为20年，自2014年9月1日起至2034年8月31日止。2015年12月20日，原、被告签订了《南都金座商业城租赁协议》，约定：原告将位于玉溪市××区××南都金××层商铺，建筑面积为350平方米的房屋出租给原告办公使用，租期为五年，即自2016年1月1日起至2020年12月31日止，原告应于2016年1月1日前将租赁房屋交付给被告，原告给予被告2016年1月1日前的装修免租期，基准租金为每月每平方米25元，合计每年租金为105000元，租金每年支付一次（一年为一个租金支付周期），第一个租赁年度租金支付时间为2015年12月20日，以后每期租金于上一个租赁年度届满前30日支付，采取先支付租金后使用房屋的方式。被告应在协议签订后7个工作日内，向原告支付履约保证金8750元，履约保证金于租赁期满后一个月内原告全额无息退还被告。原、被告还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约将租赁标的物交付被告，但被告未按约支付原告租金和履约保证金。2016年11月11日，被告股东谢天富及其原法定代表人、股东袁杰向原告出具了一份《欠条》，载明：原、被告签订的租赁合同，期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，每年租金为人民币105000元，五年租金总额为525000元，于2016年12月31日分期支付人民币210000元，剩余租金于2017年6月30日前支付。但被告至今未支付原告租金。2015年5月22日、2015年6月1日，被告与第三人分别签订了《广告业务置换合作协议》和《房屋租赁合同》，约定被告将向原告承租来的玉溪××××区东风南路44号南都金座A幢四楼，面积为350平方米的商业经营用房一套及四个地面固定停车位出租给第三人作为商业经营使用，租期五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，每年房屋租金130000元，五年租金共计650000元，被告向第三人发放价值130000元的现金消费卡，在被告直属下辖的餐饮、酒店、水疗及KTV等娱乐会所进行消费；第三人在玉溪××××区350辆出租车后窗上方为被告张贴单透贴广告，在550辆出租汽车及200辆公交车LED电子显示屏上为被告发布LED广告条，广告发布时间均为一年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，发布费用共计780000元。双方用房屋租金和广告发布费进行置换、冲抵，互不再支付费用。同时，双方仍对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告按约向原告交付了租赁标的物，第三人按约给被告发布了广告。2017年3月24日，原告向法院起诉，提出上述诉请。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。……。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原、被告于2015年12月20日签订的《南都金座商业城租赁协议》系双方在平等、自愿的基础上签订的，系合法有效的合同，原、被告应全面认真履行。但在合同履行过程中，被告未按约支付原告房屋租金，已构成违约，应承担违约责任。之后经原告催要被告至今仍未支付原告房屋租金。现原告以被告未支付房屋租金为由，要求与被告解除双方于2015年12月20日签订的《南都金座商业城租赁协议》并由被告将租赁房屋返还原告，该院于2017年4月10日将原告的民事起诉状副本、应诉通知书等相关材料送达被告，该院认定双方于2015年12月20日签订的《南都金座商业城租赁协议》已于2017年4月10日解除。因原、被告双方签订的房屋租赁协议解除，原告要求被告返还租赁房屋的请求，予以支持，但由于被告将租赁房屋转租给第三人，现租赁房屋的实际使用人是第三人，则第三人与被告一同负有返还原告租赁房屋的义务。原告要求被告支付租金人民币210000元因与实际租期据实计算不符，不予全部支持，实际租金应自双方签订协议之日起计算至双方解除协议之日止，实际租金应为134167元（350×25×15＋350×25÷30×10）。原告要求被告按应付租金的日5‰计算支付自2016年12月31日起至全部租金付清之日止的违约金，因原、被告双方约定被告应严格按本协议的约定支付相关费用，每延期支付一天，被告应按应付款额的5‰向原告支付违约金，由于双方约定的违约金支付标准过高，被告要求按银行六个月以下的年贷款利率4.35%计算支付，根据被告的要求对原告主张的逾期支付租金的违约金作适当调整，因双方通过被告向原告出具《欠条》的形式重新约定了付款时间，违约金数额该院确定以未付租金为基数，按年利率24%计算支付，支付时间自2017年1月1日起至租金付清之日止。第三人主张原、被告之间合股共同经营南都金座无事实依据，不予支持。因被告与第三人之间存在转租关系，被告要求与第三人终止房屋租赁合同，根据合同相对性原则，双方之间的租赁关系应另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司与被告玉溪远弛投资有限责任公司于2015年12月20日签订的《南都金座商业城租赁协议》已于2017年4月10日解除；二、由被告玉溪远弛投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司房屋租金人民币134167元；三、由被告玉溪远弛投资有限责任公司按年利率24%计算支付原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司未付租金134167元自2017年1月1日起至全部租金付清之日止的违约金；四、由被告玉溪远弛投资有限责任公司、第三人玉溪诚美广告有限公司于本判决生效后三十日内将位于玉溪市××区××南都金××层商铺（建筑面积为350平方米）返还原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司；五、驳回原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5646元，减半征收计2823元，由被告玉溪远弛投资有限责任公司负担。
本院二审期间，诚美公司为证明其上诉主张，向本院提交云南省农村信用社电子银行转账凭证复印件一张，证明诚美公司于2015年10月20日向南都金座公司支付了装修及水电费保证金25000元，该单据与一审期间提交的水电费押金一起支付，两项费用支付后，诚美公司聘请的装修公司进场装修，远弛公司交付房屋给诚美公司的时间也是2015年10月1日，诚美公司与远弛公司所签房屋租赁合同以及诚美公司与南都金座公司所签租赁协议是相互关联的。经质证，南都金座公司认为：对真实性无异议，但该证据与本案无关，证据达不到上诉人的证明目的，南都金座公司是总的出租人，承租人或是次承租人需要动到水电及装修的都需要向南都金座缴纳保证金，交纳款项最终都会归还。远弛公司认为：对证据无异议。
经审查，本院认为，对于诚美公司提交的证据一审期间已客观存在，其未提交，二审期间提交，因南都金座公司及远弛公司对真实性无异议，本院确认该组证据的真实性，但证据不能直接证明诚美公司与远弛公司所签房屋租赁合同以及诚美公司与南都金座公司所签租赁协议系相互关联的事实。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为:本案争议的焦点是南都金座公司与远弛公司于2015年12月20日签订的《南都金座商业城租赁协议》是否应解除？如应解除，远弛公司是否应支付租金及违约金？诚美公司与远弛公司是否应返还位于玉溪市××区××南都金××商铺？
关于《南都金座商业城租赁协议》是否应解除？远弛公司是否应支付租金及违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”南都金座公司以远弛公司未支付房租为由，要求解除两公司于2015年12月20日签订的《南都金座商业城租赁协议》，远弛公司未按约支付租金且同意解除该协议，一审判决解除南都金座公司与远弛公司于2015年12月20日签订的《南都金座商业城租赁协议》，远弛公司支付南都金座公司租金及违约金符合法律规定，两公司作为合同权利义务主体对此均未提出上诉。二审期间，南都金座公司与远弛公司对解除签订的《南都金座商业城租赁协议》亦无异议，因此，原审判决第一、二、三、五项正确，本院予以维持。关于诚美公司与远弛公司是否应返还位于玉溪市××区××南都金××层商铺问题。经查，上诉人诚美公司一审期间虽提交了南都金座公司与远弛公司投资合股协议书复印件，但远弛公司原法定代表人袁杰、股东谢天富，南都金座公司法定代表人杨喜均陈述该份协议已经解除，在案证据不能证实南都金座公司与远弛公司系关联公司，一审法院根据在案证据，认定远弛公司将租赁房屋转租给诚美公司，现租赁房屋的实际使用人是诚美公司，判决诚美公司与远弛公司一同将南都金座四层商铺返还南都金座公司并无不当,综上，诚美公司上诉要求撤销原判，改判驳回南都金座公司的全部诉讼请求无法律依据，二审不予支持。根据合同相对性原则，诚美公司与远驰公司所签《房屋租赁合同》及诚美公司与南都金座公司装修水电费押金事宜可另行协商解决或另案处理。
综上所述，诚美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5646元，由上诉人玉溪诚美广告有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严光辉
审 判 员 李文玉
审 判 员 方明慧
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 王 丽
书 记 员 王航宇