江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终3630号
上诉人(原审被告)：沛县新源房地产开发有限公司,住沛县沛城汤沐中路汽车站楼上。
法定代表人：李洪灿，该公司董事长。
委托代理人：李庆辉。
委托代理人：李强，江苏竞自由律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李学。
委托代理人：邢文强，江苏金维律师事务所律师。
委托代理人：魏伟，江苏金维律师事务所律师实习律师。
上诉人沛县新源房地产开发有限公司（以下简称新源公司）因与被上诉人李学房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2013）沛民初字第1664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新源公司的委托代理人李庆辉、李强，被上诉人李学及委托代理人邢文强、魏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新源公司上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人不承担责任或发回重审。事实和理由：1、上诉人是2003年经法院从沛县农业银行取得涉案房屋，2005年卖给李学时完全有处分权。按照与被上诉人签订的合同，上诉人已经履行完各项约定，被上诉人完全占有使用了该房。房屋目前被他人占有是案外人林本军及沛县法院执行局的错误造成的，是侵权行为，与上诉人履行合同无关，这不是上诉人的违约行为。一审法院以上诉人存在着重大违约解除合同不当。2、一审法院认定损失为房屋增值部分，于法无据。被上诉人要求解除合同，表明不再受合同约束，故不能将因合同履行产生的增值作为损失。3、一审程序违法，应当追加林本军与沛县农业银行为第三人参加诉讼。
被上诉人李学辩称：1、上诉人诉称侵权行为不能成立，本案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方为上诉人与被上诉人，双方均不存在侵权行为，只有上诉人一方存在违约行为，即没有按照合同约定履行产权过户手续的义务。2、上诉人提出双方不受合同约束的理由不能成立，被上诉人要求赔偿经济损失，依据的基础是双方签订的房屋买卖合同的相关约定。3、上诉人要求追加沛县农业银行和林本军为本案第三人参加诉讼无事实和法律依据，因为这两个当事人均不是合同相对方。综上，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请维持原判，驳回上诉。
李学向一审法院起诉请求：请求1、判令准予李学与新源公司解除于2005年1月28日签订的4-103/104/105三套房屋的买卖合同；2、判令新源公司返还购房款45万元，并赔偿李学经济损失225万元，计270万元；3、诉讼费用由新源公司承担。事实和理由：李学于2005年1月28日在新源公司购买了沛县向阳路装饰城103、104、105号三套房屋，一直居住使用。2013年4月初，李学欲装修房屋，将该房屋腾空。案外人安红娥、ＸＸＸ、孙家伟趁李学腾房之机以自己已经购买该三套房屋办理了产权证为由强行占有了该房屋。新源公司将有权利瑕疵的房屋出售给李学，给李学造成了严重的经济损失，应承担赔偿责任。
一审法院认定事实：沛县新源房产开发有限公司原为沛县源洲房产开发有限公司，2005年2月企业名称变更为沛县新源房产开发有限公司。
2001年3月26日，林本军、吕传花用沛县装饰城4#103、104、105房屋作抵押与中国农业银行沛县支行签订了个人住房按揭（抵押）借款合同，向中国农业银行沛县支行借款40万元，由沛县源洲房产开发有限公司为借款担保。林本军、吕传花未按照借款合同的约定偿还借款本息。2003年7月17日，沛县公证处出具了（2003）沛证执字第97号执行证书。2003年7月21日，中国农业银行沛县支行依据执行证书向沛县人民法院申请强制执行，被执行人为林本军、沛县源洲房产开发有限公司。2003年8月6日，中国农业银行沛县支行（甲方）与沛县源洲房产开发有限公司（乙方）签订协议书一份，主要内容：一、乙方同意用沛县向阳路装饰城4号楼103室、104室、105室房地产抵偿给甲方，计欠款37.2万元，如能变卖余款退回乙方。二、乙方承担担保还款责任，执行费用。如林本军任何时候出现均和乙方进行清算，与甲方无关，房地产的处分与法院无关。三、为使林本军出现和乙方进行清算后能承担民事责任，乙方提供位于汽车站办公楼为变卖后余款清算担保。2003年8月7日，沛县人民法院发出（2003）沛执字第1138号民事裁定书，裁定：被执行人同意以林本军位于沛县向阳路装饰城4#楼105、104、103室房地产价值伍拾玖万肆仟元抵给申请执行人，超出执行标的四十万叁仟五百四十二元的款十九万零四百五十八元由申请人退给被执行人。2003年8月4日，中国农业银行沛县支行（甲方）与沛县源洲房产开发有限公司（乙方）签订协议书一份，主要内容：中国农业银行沛县支行向沛县人民法院申请执行林本军、沛县源洲房产开发有限公司借款合同纠纷一案，经沛县人民法院裁定将沛县向阳路装饰城4#楼103、104、105室房地产裁决给甲方。因林本军失踪，无法联系。经甲乙双方协商，达成如下协议：一、乙方承担担保责任，负责按期偿还银行借款，并承担执行费用。房产归乙方所有。二、甲方将沛县向阳路装饰城4#楼103、104、105室房产移交沛县源洲房产开发有限公司使用。
2005年1月28日，沛县源洲房产开发有限公司（甲方）与李学（乙方）签订合同书一份，主要内容：乙方通过认真了解愿以陆拾万元的价格购买装饰城内里3-103、4-103、104、105房屋，为明确双方的权利义务共同鉴定（注：应为签订）以下合同：一、本房屋的面积为149.76㎡/每户（以房产局部门计算为准）一次性价格为陆拾万元不包括室内物品。二、该房屋4-103、104、105乙方交现金45万元人民币、3-103房已出售给赵本荣，甲方与赵本荣协商现已转买给赵本荣，鉴于该房已贷款，现已还贷款7184.06元，还余本金142815.94元没还，乙方愿将剩余贷款还清。三、乙方必须认真还贷款，如因还款不到位引起的一切责任由乙方承担。四、该房屋价格中不含各种税费，一切税费应由乙方承担。五、甲方负责协助办理房产证件出具相关证明。费用由乙方自付。六、合同鉴定（注：应为签订）后乙方应付甲方所欠甲方所有款项。如三日内付不清迟一天追加滞纳金千分三交给甲方。七、如乙方还清贷款后办理房产证，甲方提供有关证件，保证办到李学户上。八、本合同鉴定（注：应为签订）之日起生效。李学交纳45万元后，实际占有使用了4-103、104、105房屋，使用至2013年4月，一直未办理产权变更登记。
2011年9月30日，沛县人民法院发出（2003）沛执字第1138-1号民事裁定书，认为：“涉案房屋产权人为新源公司执行人林本军，2003年8月6日沛县农业银行与源洲公司未经林本军同意自行协议以房抵债，事后也未经林本军追认，该处分行为无效，所签协议不具有法律效力。本院在执行中，未经依法委托评估、拍卖，直接依据该协议及申请人自行委托评估的价格裁定将房屋抵给申请执行人。并准许申请执行人将剩余价款交付给被执行人源洲公司违反法律规定，应依法予以撤销。”遂裁定：撤销（2003）沛执字第1138号民事裁定。
沛县向阳路装饰城4#楼103、104、105室房屋所有权证和国有土地使用权证登记在林本军名下，李学取得房屋后未办理产权过户变更登记，也未缴纳办理产权证所需的各项费用。该房屋的产权证及土地使用权证不在林本军手中，（2003）沛执字第1138号民事裁定撤销后，林本军补办了房屋所有权证和国有土地使用权证，并将该房屋出卖给了安红娥、孙家伟、ＸＸＸ，并办理了产权变更登记，房屋现登记在安红娥、孙家伟、ＸＸＸ名下。
经法院委托，对沛县向阳路装饰城4#楼103、104、105室房屋在2005年1月28日至2013年4月1日期间如果承租使用，可能产生的租金进行鉴定，鉴定意见为：在2005年1月28日至2013年4月1日期间客观租金价值为37.88万元。李学支出鉴定费14000元。
一审法院认为，一、关于李学与新源公司之间的合同是否有效，李学能否要求解除合同的问题。沛县向阳路装饰城4#楼103、104、105室房屋的所有权人为林本军，因林本军欠中国农业银行沛县支行的借款未偿还，沛县人民法院在执行中国农业银行沛县支行申请执行林本军、源洲公司一案时，依据中国农业银行沛县支行与源洲公司的和解协议，将林本军名下的涉案房屋裁定抵给了中国农业银行沛县支行，中国农业银行沛县支行又出卖给了源洲公司，源洲公司又将房屋出卖给李学，连续的买卖之间均未办理产权变更登记，源洲公司取得、出卖该房屋的依据为（2003）沛执字第1138号民事裁定书及新源公司与农业银行签订的协议，因（2003）沛执字第1138号民事裁定书已经被沛县人民法院撤销，新源公司取得、出卖该房屋就没有了依据，其出卖房屋的行为属于无权处分行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”尽管新源公司无权处分涉案房屋，但是李学与新源公司源洲公司之间签订的房屋买卖合同应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”沛县向阳路装饰城4#楼103、104、105室房屋所有权证和国有土地使用权证登记在林本军名下，李学取得房屋后未办理产权过户变更登记，也未缴纳办理产权证所需的各项费用。（2003）沛执字第1138号民事裁定撤销后，林本军补办了房屋所有权证和国有土地使用权证，并将该房屋出卖给了安红娥、孙家伟、ＸＸＸ，并办理了产权变更登记，房屋现登记在安红娥、孙家伟、ＸＸＸ名下，并实际由安红娥、孙家伟、ＸＸＸ占有使用。因李学和新源公司双方均存在违约行为，致使房屋买卖合同目的无法实现，李学无法继续占有使用涉案房屋，李学要求解除与新源公司之间的房屋买卖合同，符合法律规定的解除条件，予以支持。
二、新源公司应否返还李学购房款并赔偿损失，损失的数额如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方签订合同后，新源公司已经将涉案房屋交付给李学，李学占有使用了该房屋，并交付了合同约定的购房款，双方的合同已经履行。但是，在合同履行过程中，双方均有违约之处，具体为：1、从中国农业银行沛县支行与源洲公司签订的协议内容看出源洲公司在出卖该房屋时，明知中国农业银行沛县支行和新源公司取得涉案房屋存在瑕疵，仍然出卖该房屋，有违约行为；2、从合同内容及李学的当庭陈述可以认定李学在购买房屋时已经了解了房屋的情况也知道房屋是法院裁定以物抵债，占有使用涉案房屋长达八年的时间内未缴纳税费，也未采取积极的措施要求办理产权过户手续，致使房屋产权长期处于不稳定状态，也有违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原新源公司双方的违约行为导致合同无法继续履行，因此，解除合同后新源公司应承担返还购房款的责任；对于损失，根据双方的违约程度应由双方分担，酌定新源公司承担70%的赔偿责任。李学主张损失即为房屋差价部分，符合合同法的规定，予以采信。涉案房屋经本院委托评估，2013年4月的市场总价为244.63万元。李学在2005年1月28日至2013年4月1日期间占有使用涉案房屋的费用应当按照损益相抵的原则抵消新源公司的赔偿款，具体数额可以参照租金价格，酌定参照鉴定价值确认占有使用期间费用为37.88万元。新源公司应返还李学李学购房款45万元，赔偿损失113.225万元〔（244.63万元-45万元-37.88万元）*70%〕，合计158.225万元。李学要求新源公司赔偿损失225万元，对超出部分，不予支持。综上，遂判决：一、解除李学与沛县新源房产开发有限公司于2005年1月28日签订的沛县向阳路装饰城4#楼103、104、105室三套房屋的买卖合同；二、沛县新源房产开发有限公司于判决生效后十日内返还李学购房款45万元，赔偿损失113.225万元，合计158.225万元；三、驳回李学其余诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，双方争议焦点为：1、上诉人对于合同解除是否存在违约，应否承担赔偿责任；2、被上诉人主张的经济损失如何认定，应否支持。3、一审程序是否违法。根据庭审查明事实、双方陈述情况，本院分析评判如下：
关于上诉人对于合同解除是否存在违约，应否承担赔偿责任的问题。双方当事人签订的合同书第五条约定“甲方负责协助办理房产证件出具相关证明。”第七条约定：“如乙方还清贷款后办理房产证，甲方提供有关证件，保证办到李学户上。”根据上述约定，将涉案房屋产权登记变更到被上诉人名下是上诉人的合同义务。上诉人未履行该项合同义务，导致涉案房屋被案外人林本军处置并被登记于他人名下。上诉人存在违约行为，且导致合同履行不能。被上诉人有权要求解除合同，并要求上诉人赔偿其损失。
关于被上诉人主张的经济损失如何认定，应否支持的问题。被上诉人向上诉人支付了购房款并实际占有使用房屋至2013年4月1日。一审法院根据委托评估的涉案房屋的现值，扣除被上诉人已支付的购房款及实际占有使用期间的费用（参照租金），计算出合同解除造成的经济损失，该计算方法并无不当。因上诉人对合同解除存在过错，理应根据过错比例赔偿被上诉人。
关于一审程序是否违法的问题。上诉人认为应将沛县农业银行和林本军列为本案第三人。本案系房屋买卖合同关系，上诉人与被上诉人系合同双方当事人，沛县农业银行和林本军不是合同当事人。根据合同相对性原则，一审未将沛县农业银行和林本军列为本案第三人，并无不当。上诉人如认为其与沛县农业银行及林本军之间存在其他纠纷，可以另案诉讼解决。
综上，上诉人新源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19040.25元，由沛县新源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一七年一月十日
书 记 员 侯梦池