湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘31民终386号
上诉人（原审原告）：瞿继宁，男，1952年10月26日出生，土家族。
委托诉讼代理人：瞿南岳，男，1985年9月1日出生，土家族。
上诉人（原审原告）：瞿继佳，男，1955年2月23日出生，土家族。
委托诉讼代理人：瞿汉文，男，1938年12月3日出生，土家族。
被上诉人（原审被告）：李宗政，男，1948年5月8日出生，土家族。
原审第三人：张金阳，男，1973年4月16日出生，土家族。
委托诉讼代理人：张春阳，男，1970年2月7日出生，土家族。
上诉人瞿继宁、瞿继佳与被上诉人李宗政、原审第三人张金阳确认合同无效纠纷一案，不服永顺县人民法院（2016）湘3127民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瞿继宁、瞿继佳，上诉人瞿继宁的委托诉讼代理人瞿南岳，上诉人瞿继佳的委托诉讼代理人瞿汉文到庭参加诉讼，被上诉人李宗政，原审第三人张金阳及其委托诉讼代理人张春阳经本院���票依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
瞿继宁、瞿继佳的上诉请求：1、依法撤销（2016）湘3127民初1205号民事判决；2、依法撤销被上诉人李宗政与第三人张金阳签订的房屋买卖《契约》；3、由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、电话录音内容被原审法院严重曲解。原判认定的：“被告李宗政处分该房屋时，已通过电话与原告瞿继宁夫妇沟通，当时电话中原告瞿继宁同意了被告李宗政把房屋卖给第三人张金阳，且附加了三年内不能拆除房屋的条件”。而实际情况是，被上诉人李宗政电话告知上诉人瞿继宁要买房屋的人是张老四（张老四系李宗政二姐李安玉继女的丈夫），并且张老四已经买了张金阳的房屋，张老四为了居住方便欲购买瞿礼文所遗留的房屋。瞿继宁夫妇表示老人刚去世，房屋三年不准动——即不能拆除也不能买卖。（见电话录音第29秒、1分13秒、1分33秒、2分9秒、2分30秒、2分54秒、3分13秒、3分35秒、3分56秒、6分1秒。或录音整理第二页第5、6、13、14、19行，第三页第1、12、16行，第四页第7、13、17行，第五页第1行，第六页第3行）并不是一审法院所述的上诉人瞿继宁、瞿继佳已经同意被上诉人李宗政把房屋卖给张金阳。二、原审法院法律适用严重错误。原判认定：“由于瞿继爱在其父瞿礼文之前亡故，瞿继爱应当继承其父母的财产份额应由其法定继承人李宗政继承”。根据《继承法》第十一条规定：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代为继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额”。李宗政作为瞿继爱的丈夫，并不是瞿继爱的晚辈直系血亲，因此李宗政不符合代为继承的法定条件，对该房屋并不拥有任何权利，��审法院认定错误。三、原审法院认定第三人为善意第三人与实际情况严重不符。原判认定：“第三人张金阳买受瞿继佳、瞿继宁、李宗政共同共有的两件砖瓦房时付出了合理的价格，还告知了瞿继宁，张金阳并无欺诈行为，是一种善意取得。”根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”以及第十六条：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无权处分。”至规定。张金阳与瞿礼文是同村村民，邻居三十余年，张金阳对瞿礼文的家庭情况非常了解，并且也知道该房屋由瞿礼文修建。在瞿礼文去世后，张金阳应当知道该房屋作为遗产，由其子女共同继承，李宗政作为瞿礼文女婿，在没���出现《继承法》第十二条的情况下是没有继承权的。因此被上诉人李宗政与第三人张金阳签订的房屋买卖《契约》应当撤销。
被上诉人李宗政未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见。
原审第三人张金阳未到庭参加诉讼，未向本院提交书面陈述意见。
上诉人瞿继宁、瞿继佳向一审法院起诉请求：确认被告李宗政与第三人张金阳签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：原告瞿继宁、瞿继佳与被告李宗政的妻子瞿继爱系兄弟姊妹关系。瞿继宁、瞿继佳自参加工作后，一直居住在湘西州吉首市，瞿继爱与被告李宗政婚后一直居住塔卧镇广荣村。三兄妹的父母亲瞿礼文、易葵英于1986年以易葵英的名义在永顺县塔卧镇广荣村登记有私建宅基地证一份，并在该宅基地上建有两间砖房。易葵英于1993年去世，瞿继爱于2009年去世，瞿礼文于2011年3月24日去世。瞿礼文、易葵英夫妇在世时，对其所有的两间砖房未作处理。瞿礼文、易葵英相继去世后，被告李宗政认为自己曾经常照顾二老，且瞿礼文在世时已经说过将两间房屋送给被告李宗政，便认为自己对该房屋有处理权，故准备将该房屋卖给第三人张金阳。2012年农历正月26日，第三人张金阳要求被告李宗政给原告瞿继宁打电话，目的是为了确认房屋的相关情况。被告李宗政当即与原告瞿继宁电话联系，把欲将房屋卖给第三人张金阳的情况告知瞿继宁夫妻二人，瞿继宁夫妻二人电话中明确表示：“我们讲话算话……你准备多少钱卖?……”等谈话内容已明确同意李宗政将房屋卖给第三人张金阳，同时瞿继宁在电话中还问了被告李宗政的生活情况。得到瞿继宁同意后，被告李宗政便与第三人张金阳签订房屋买卖《契约》，以26000元的价格将两间砖房卖给第三人张金阳，但没有到相关部门办理产权过户登记。2012年10月中旬，原告瞿继宁认为被告李宗政未经原告同意，强行将原告父母生前留下的两间砖房卖给了第三人张金阳系不合法的，要求张金阳退回房屋未果，遂申请塔卧镇司法所解决亦无明确处理结果，二原告便诉至本院。本案在审理过程中，原告瞿继佳当庭对其兄瞿继宁处理父母房屋的行为表示认同。
一审法院认为：一、本合同纠纷中涉及的两间砖房系瞿继宁、瞿继佳、瞿继爱父母去世后遗留的财产。三姐弟的母亲易葵英最先去世，瞿继爱于易葵英之后去世，瞿礼文在其妻易葵英及其女瞿继爱亡故后去世。易葵英、瞿继爱、瞿礼文生前均未留下遗嘱，故易葵英、瞿继爱、瞿礼文生前留下的遗产不能按遗嘱继承处理。瞿继宁、瞿继佳、瞿继爱作为瞿礼文、易葵英夫妇的子女对瞿礼文、易葵英留��的两间砖房享有继承权。《最高人民法院于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第52条规定：“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。”本案中，由于瞿继爱在其父瞿礼文之前亡故，瞿继爱应当继承父母的财产份额应由其法定继承人李宗政继承，故本案涉及的两间砖房应由原告瞿继宁、瞿继佳及被告李宗政共同享有继承权，该两间砖房应由瞿继宁、瞿继佳及李宗政共同所有。二、关于被告李宗政对此房屋是否有处分权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，被告李宗政处分该���屋时，已通过电话与原告瞿继宁夫妇沟通，当时电话中原告瞿继宁同意了被告李宗政把房屋卖给第三人张金阳，且附加了三年内不得拆除房屋的条件。按照上述法律规定，被告李宗政处分共同享有的房屋给他人的时候已经取得其他共有权人即二原告的同意，具有合法性。李宗政将房屋卖给第三人张金阳的时候，虽未与原告瞿继佳沟通，但原告瞿继佳对原告瞿继宁的行为均表示认可，应认定为原告瞿继佳对原告瞿继宁行为的事后追认。同时，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当��记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”本案中，第三人张金阳买受瞿继佳、瞿继宁、李宗政共有的两间砖房时付出了合理的价格，还告知了瞿继宁，张金阳买房屋无任何欺诈行为，是一种善意的取得。该房屋虽未进行过户登记，但已经交付使用给第三人，即使在原告提出反悔前未过户，也是因为买卖双方有三年后才能收拾房子的约定，故第三人张金阳取得诉争房屋所有权的途径是善意的，并已实际交付使用，其买卖行为应认定合法、有效。事后瞿继宁反悔，不同意李宗政把房屋卖给第三人张金阳的行为有失《中华人民共和国民法通则》规定的诚实、信用原则。综上所述，二原告认为被告李宗政强行将诉争房屋卖给第三人张金阳系无效行为的理由不充分，证据不扎实，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五十二条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告瞿继宁、瞿继佳要求确认被告李宗政与第三人张金阳签订的《买卖房屋及基地契约》无效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告瞿继宁、瞿继佳负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实除对“瞿继宁夫妻二人电话中明确表示
：我们讲话算话……你准备多少钱卖?……等谈话内容已明确同意李宗政将房屋卖给第三人张金阳”、“本案在审理过程中，���告瞿继佳当庭对其兄瞿继宁处理父母房屋的行为表示认同”这两处事实认定不予确认以外，其余查明的案件事实与原审查明的事实基本一致，对一审查明的其他事实部分予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人李宗政处分房屋的行为是否得到瞿继宁、瞿继佳两兄弟的同意。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案属于确认合同无效纠纷，涉及到李宗政处分房屋的行为是否得到了瞿继宁、瞿继佳的口头或者书面同意。李宗政为了证明其已经得到了瞿继宁、瞿继佳两兄弟的同意，向法院提交了录音资料。本院经审查认为，该份录音资料系2012年农历正月26日李宗政与���继宁、曾满玉两夫妻通的电话，从电话内容上看，瞿继宁并未明确表示同意李宗政卖屋给张金阳。至于瞿继佳的态度，至始至终没有同意卖屋给张金阳，一审判决“原告瞿继佳当庭对其兄瞿继宁处理父母房屋的行为表示认同”的事实认定系错误认定。因此，李宗政处分诉争房屋的行为，既没有提供证据证明得到瞿继宁、瞿继佳的书面或者口头同意，也不存在瞿继宁、瞿继佳对该份房屋买卖协议的效力进行追认的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条和第五十二条的法律规定，该房屋买卖协议因损害了瞿继宁、瞿继佳的利益而归于无效。
至于张金阳支付的26000元购买房屋及基地款项，由于合同已确认无效，根据法律规定，李宗政继续占据该笔款项已无法律规定，应当将26000元返还给张金阳。
综上所述，上诉人瞿继宁、瞿继佳的上诉请求于法有据，于情理相符，本院予以支持。原审法院认定事实错误，处理不当，依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省永顺县人民法院（2016）湘3127民初1205号民事判决书；
二、被上诉人李宗政与原审第三人张金阳于2012年农历正月二十六日签订的《买卖房屋及基地契约》无效。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人李宗政负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨光福
审 判 员 向才文
审 判 员 曾浩恒
二〇一七年八月八日
代理书记员 邓自彤
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。