安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0207民初472号
原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市鸠江区。
法定代表人：查秉忠，总经理。
委托诉讼代理人：刘腾腾，安徽国伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所律师。
被告：邹敏，男，1984年10月5日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。
原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告邹敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司委托诉讼代理人刘腾腾、孙润尧，被告邹敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投公司）之间的房屋租赁关系已经解除；2、判令被告立即腾让其占用的坐落于鸠兹家苑广场156-105号、建筑面积为53.9平方米的门面房并交付给原告；3、判令被告向原告支付自2016年9月1日至2016年11月29日止的房屋租赁费6292.4元；4、判令被告按照22080元/年标准向原告双倍支付自2016年11月30日起至其实际腾让房屋之日止的违约赔偿金44523元（暂计算至2017年11月30日）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2013年8月15日，被告邹敏与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称为“鸠江建投”）签订《房屋租赁合同》，承租鸠兹家苑156-105号门面房一间，租赁期限为2013年9月1日至2016年8月31日，三年租金为66240元整。同时合同约定租赁期届满后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双方租金标准向甲方承担违约责任。
租赁合同到期后，鸠江建投未再与被告续签租赁合同，被告也未向鸠江建投支付租赁费，但一直占用该房屋。2016年11月18日，鸠江建投函告被告要求其于十日内腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。另，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将鸠兹家苑门面房及公建房整体委托原告进行管理。因被告的行为构成违约，故诉至本院，请求判如所请。
被告辩称：1、被告同意与鸠江建投解除涉案房屋的租赁合同；2、租赁合同存续期间，被告按合同约定履行了缴纳租金和保证金的义务。合同到期后，被告继续在该处经营。2016年11月18日，被告收到了原告发出的《不再续租及腾空房屋通知书》，便在10内准备搬离和与原告结清等事项。但原告一直未联系被告，被告也没有原告的联系方式，无法联系上原告。后被告于2017年2月20日将房屋腾空，一直到收到法院传票期间，原告一直未与被告联系。故责任不在于原告，请求驳回诉讼请求第二项、第三项和第四项。3、被告腾空房屋后，原告一直未退还保证金10000元。根据租赁合同第十七条约定，一方住所地发生变更的，应当及时书面通知另一方。原告怠于通知，故责任不在于被告，应该退还被告保证金。4、本案诉讼费用应由原告承担。
本院经审理查明：2013年8月15日，被告邹敏与鸠江建投公司签订房屋租赁合同，约定由被告邹敏承租位于芜湖市鸠江区鸠兹家苑156-105门面房一间，建筑面积约为53.9平方米，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，租赁期满即合同终止，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还。三年租金为66240元，履约保证金10000元。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中第十五条约定“在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，承租方（乙方）无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租房（甲方）承担违约赔偿金。合同租赁期内被告按照合同约定的标准缴纳了房屋租金。”租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告亦未交还房屋。2016年11月18日，鸠江建设公司将“房屋租赁合同期满不再续租并腾空房屋的通知书”张贴于被告承租的门面房，要求其十日内腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务，此后双方未办理交房手续。
另查明：1、被告已于2017年2月20日将涉案房屋腾空；2、涉案房屋所在土地使用权人系鸠江建投公司，该房屋在本案立案受理前已由鸠江建投公司委托原告管理。
上述事实，有原告提交的国有土地使用证、国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、房屋租赁合同、房屋租赁合同期满不再续租并腾空房屋的通知书；被告提交的水电费单据、保证金的银行转帐凭证及原、原被告双方的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：一、被告邹敏与鸠江建投公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应���照合同约定履行各自的义务。因鸠江建投公司已将涉案房屋所在的鸠兹家苑小区门面房及公建房整体委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，其有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。
二、房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但被告仍继续使用该房屋，鸠江建投公司也未提出异议，根据法律规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，鸠江建投公司于2016年11月18日向被告发送腾房通知书要求其十日腾空房屋应视为鸠江建投公司要求解除租赁合同的行为。因此，可以认���双方的租赁关系已于腾房期限届满次日即2016年11月29日解除。故本院对于原告确认被告与其之间的房屋租赁关系已经解除的诉请予以支持。
三、租赁合同解除后，被告无权继续占有和使用租赁房屋。被告辩称其已于2017年2月20日腾空涉案房屋，原告未提交相反证据证明被告在2017年2月20日后仍在占有和使用该房屋，故本院对被告在2017年2月20日腾空房屋的事实予以确认。故原告在本案中再次要求被告邹敏腾退房屋、恢复原状并交付给原告的诉请与事实不符，本院不予支持。
四、对于原告主张的2016年9月1日至2016年11月29日期间的租金，由于被告在租赁合同到期后仍然占用和使用涉案房屋，故应按照合同约定的三年租金为66240元，即年租金22080元（66240元/3年）的标准向原告支付租金。2016年9月1日至2016年11月29日，共计90日。故被告应支付的租金为：22080元/365天*90日=5444元。
五、由于2016年11月29日起双方的租赁关系已经解除，并且被告已于2017年2月20日腾空房屋。依照合同约定应向原告支付无权占用期间的占房使用费。关于占房使用费的标准，虽然合同约定以租金两倍计算，但该项约定实际系对逾期腾房违约责任的约定，而被告则认为不应支付。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确认被告应按照租赁期限内年租金即22080元/年的标准向原告支付自2016年11月30日至2017年2月20日期间的房屋占用使用费。2016年11月30日至2017年2月20日，共计83天，故被告应支付的费用为5021元(28704元/365天*83天)。
六、对被告提出的返还履约保证金的请求，不包括在原告的诉请范围内，在本案中一并处理缺乏法律依据，但双方在办理房屋租赁费用结算时，可本着诚实信用的原则将保证金纳入一并予以结算，如协商不成，被告可就保证金返还事宜另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告邹敏与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2016年11月29日解除；
二、被告邹敏应于本判决书生效后十日内向原告支付���2016年9月1日至2016年11月29日的房屋租赁费5444元及自2016年11月30日至2017年2月20日的房屋占用使用费5021元，共计10465元。
三、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费615元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司
负担470元，被告邹敏负担145元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 员 范云茂
二〇一八年四月十二日
法官助理 焦 颖
书 记 员 叶 青
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条第一款第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民��院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。