广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终105号
上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。
法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。
委托诉讼代理人：龙天然，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：张海梅，女，1987年10月3日出生，汉族，住广东省雷州市，
委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。
上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称广东元邦公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人广东元邦公司上诉请求：撤销（2017）粤0111民初11988号民事判决第一项中其向被上诉人支付2015年3月30日至2015年9月5日的逾期办证违约金的内容，即免除逾期办证违约金39936.58元，判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：根据“法不溯及既往”的原则，本案应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，而非《民法总则》规定的三年诉讼时效。
一审法院查明的事实：2012年4月1日，被上诉人与上诉人签订购房合同及补充协议，其中购房合同约定：被上诉人向上诉人购买明月金岸花园环洲四路920号A栋12层1204号房，建筑面积112.74平方米，总金额1359736元；付款方式为先行支付首期款409736元，剩余房款950000元在案外人交通银行股份有限公司广州荔湾支行处办理按揭贷款支付；上诉人应当在2013年3月30日前将房屋交付被上诉人使用，上诉人向被上诉人交付房屋时，应当向被上诉人发出收楼通知书；被上诉人委托上诉人办理产权证及产权登记。
补充协议约定：被上诉人委托上诉人办理房地产权证，上诉人应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为被上诉人办妥产权登记，并将以被上诉人为产权人的房地产权证交付被上诉人；在此情况下，被上诉人应当在收到上诉人书面通知后2个工作日内向上诉人提供房地产登记机构要求的、需被上诉人提供的证件资料；办理产权登记之前，被上诉人必须向上诉人付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向上诉人提供产权登记机关要求的被上诉人提供的证件资料，否则上诉人无法为被上诉人办理房地产权证，应免除上诉人延期办证的责任；被上诉人委托上诉人办理产权登记的，如因上诉人未履行相关义务造成被上诉人不能按本合同补充协议约定期限办妥《房地产权证》的，上诉人应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，上诉人每日按总房价款0.003%的标准向被上诉人支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，上诉人每日按总房价款0.005%的标准向被上诉人支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，上诉人每日按总房价款0.008%的标准向被上诉人支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，被上诉人有权单方面解除合同。被上诉人要求继续履行的，上诉人每日按总房价款0.008%的标准向被上诉人支付违约金，合同继续履行；等等。上述合同及补充协议签订后，被上诉人已向上诉人付清全部房款。2013年3月2日，原上诉人签署《收楼确认书》，确认被上诉人收到涉案房屋的全部房屋锁匙，确认完全接收涉案房屋。2016年4月25日，广州市国土资源和规划委员会出具涉案房屋产权证。2016年5月16日，被上诉人在上诉人处签收涉案房屋产权证。以上事实，有购房合同、补充协议、发票、产权证、收楼确认书、签收表及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，被上诉人与上诉人签订购房合同、补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述购房合同、补充协议签订后，被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款。根据双方约定，上诉人应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为被上诉人办妥产权登记，并将以被上诉人为产权人的房地产权证交付被上诉人。上诉人已经于2013年3月2日向被上诉人交付了涉案房屋，自2013年3月2日起500个工作日为2015年3月3日，即上诉人最迟应当在2015年3月3日前为被上诉人办妥产权证并交付给被上诉人，但上诉人于2016年5月16日才办妥产权证已构成违约，故上诉人应承担违约责任。上诉人以被上诉人要求支付逾期办证违约金部分期间超过诉讼时效为由提出抗辩，主张逾期办证违约金起算时间应当以立案之日倒推两年即2015年9月6日起计算，但因《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起实施，该总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故上诉人现仍主张诉讼时效为2年，一审法院不予采纳。现被上诉人诉请尚未超过3年的诉讼时效，一审法院予以支持，故逾期办证违约金的起算之日应为被上诉人主张的2015年3月30日。关于截止时间，根据被上诉人签收表显示，被上诉人签收房产证的时间为2016年5月16日，故逾期办证违约金应自2015年9月6日计算至2016年5月16日止。
关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，被上诉人主张违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%）计算合理合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：在本判决生效之日起五日内，上诉人广东元邦房地产开发有限公司向被上诉人张海梅支付逾期办证违约金（违约金以1359736元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%从2015年3月30日计至2016年5月16日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1252元，上诉人广东元邦房地产开发有限公司全部负担，上诉人负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向被上诉人直接支付544.4元，在本判决生效之日起五日内向一审法院支付707.6元。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人于2012年4月1日签订《商品房预售合同》，同时在该合同附件七《本合同补充协议》第八条中明确作出约定广东元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为张海梅办妥产权登记，并将以张海梅为产权人的房地产权证交付张海梅。根据双方合法有效的约定，广东元邦公司最迟应当在2015年3月3日前为张海梅办妥房产证并交付给张海梅，但广东元邦公司未能按时办理，故广东元邦公司应承担逾期交付房产证的违约责任。
本案系约定为按日计付的违约金等继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。因本案起诉时间为2017年9月5日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条关于两年诉讼时效期间的规定，自2015年9月6日起至不动产权证完成交付之日，张海梅的诉讼权利受到《中华人民共和国民法通则》保护。因此，本案逾期办证违约金的起算时间应为2015年9月6日，对在此之前的违约金上诉人已取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，因此，上诉人广东元邦公司的上诉理由充分，本院应予以支持。原审判决不当，本院应予以纠正。关于逾期办证违约金的截止时间，因张海梅购买涉案房屋需办理按揭贷款，广东元邦公司在为张海梅办妥房产证后直接将不动产权证交付银行以办理按揭贷款，广东元邦公司向银行交付的行为也应视为履行了不动产权证交付义务，本案广东元邦公司办妥并交付不动产权证的日期为2016年5月16日，故该日为逾期办证违约金的截止之日。对此，一审法院认定无误，本院依法予以支持。
综上所述，本案上诉人广东元邦公司上诉理由充分，本院应予以支持。原审判决不当，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市白云区人民法院(2017）粤0111民初11988号民事判决；
二、在本判决生效之日起五日内，广东元邦房地产开发有限公司向张海梅支付逾期办证违约金（违约金以1359736元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%从2015年9月6日计至2016年5月16日）。
一审案件受理费1252元，由广东元邦房地产开发有限公司负担682.91元，由张海梅负担569.09元。二审案件受理费798.41元，由张海梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟育周
审判员 肖逸思
审判员 曾文莉
二〇一八年三月十日
书记员 胡玮瑶