海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终3284号
上诉人（原审被告）：海南城垦物业管理有限公司。住所地:海口市海秀中路**号橡胶大厦。
法定代表人:吴楚彬,总经理。
委托诉讼代理人:罗晋京,海南法立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王健骁,海南法立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海岛阳光三期小区第一届业主委员会。住所地:海口市秀英区秀英大道**号。
负责人:吴海,业主委员会主任。
委托诉讼代理人:王凤娟,海南维特律师事务所律师。
原审被告：海南农垦第一物资供销公司。住所地：海口市海秀大道**号。
法定代表人：王建国，总经理。
委托诉讼代理人：王善清，该公司职员。
上诉人海南城垦物业管理有限公司（以下简称城垦物业公司）因与被上诉人海岛阳光三期小区第一届业主委员会（以下简称海岛业委会）、原审被告海南农垦第一物资供销公司（以下简称农垦一供公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院作出的（2016）琼0105民初3337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。城垦物业公司的委托诉讼代理人罗晋京、王健骁，海岛业委会委托诉讼代理人王凤娟到庭参加诉讼，农垦一供公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
城垦物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回海岛业委会的诉讼请求。
事实及理由：（一）一审判决认定电梯广告收益172800元、游泳池收益25000元、地上停车场收益2306880元、设施设备维修养护费1417274.4元、房屋占用费6000元没有事实依据。2008年9月28日，城垦物业公司与农垦一供公司签订《前期物业管理服务合同》，约定城垦物业公司为农垦一供开发的海岛阳光三期小区提供物业管理服务。合同第21条约定物业管理服务费具体标准如下：多层由业主按其拥有建筑面积0.8元/月/平方米交纳（其中管理费0.6元/平方，维修养护费0.2元/平方）；小高层由业主按其拥有建筑面积1.20元/月/平方米交纳（其中管理费0.9元/平方，维修养护费0.3元/平方）；高层由业主按其拥有建筑面积1.3元/月/平方米交纳（其中管理费1元/平方，维修养护费0.3元/平方）；商铺由业主按其拥有建筑面积1.5元/月·平方米交纳（其中管理费1.20元/平方，维修养护费0.3元/平方）。车位管理费不得高于物价部门规定的现行标准，地上停车位小车90元/月。合同约定城垦物业公司按照上述标准收取物业管理服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余和亏损由城垦物业公司享有或承担。合同第17条约定业主委员会与业主大会选聘的物业企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本合同终止时，城垦物业公司必须在合同终止之日起30日内向农垦一供公司或业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。城垦物业公司已按物价部门要求进行备案。在实际经营管理中，根据城垦物业公司财务统计：（1）2011年电梯广告租金收入为26000元，2012年电梯广告租金收入为17600元，2013年电梯广告租金收入为20100元，2014年电梯广告租金收入为30475元，2015年电梯广告租金收入为21300元，2016年1月至城垦物业公司撤离时收取电梯广告租金20851.3元，总共收取电梯广告租赁费用136326.3元。一审判决通过推算的方式计算城垦物业公司从2010年至2016年收取电梯广告收益172800元与事实不符。（2）城垦物业公司对外签订的《游泳池租赁合同》约定每年收取游泳池承包费15000元，但实际仅收到10000元。一审判决认定游泳池承包收入25000元与事实不符。（3）虽然小区划定地上停车位356个，但2010年收入车辆管理服务费14880元、2011年收入123402元、2012年收入210868元、2013年收入221479元、2014年收入237093.2元、2015年收入220647元、2016年1月至城垦物业公司撤离时收入134174.97元，共计1162544.17元。一审判决以推算的方式按356个车位、每个车位每月90元计算，得出2010年至2016年地上停车场收益1750896元与事实不符。（4）2010年收取维修养护费66661.78元，2011年收取216090.7元，2012年收取196928.625元，2013年收取226628.025元，2014年收取219251.875元，2015年收取214708.6元，2016年1月至城垦物业公司撤离时收取152890.76元，共计1293160.36元，支出日常维修养护费共计1649580.6元。一审判决以推算的方式按照多层、小高层、高层和商铺的所有面积计算维修养护费共计1417274.4元，这是主观臆断所有的建筑物都有业主入住并且都缴纳物业服务费，认定的维修养护费数额与事实不符。（5）物业管理用房为73.62平方米，海岛业委会在一审时举证的租赁合同载明的房屋建筑面积为118.89平方米，月租金2500元，故一审认定服务用房每月租金3000元没有事实依据。况且，从2017年7月5日至8月26日为办理交接手续期间。城垦物业公司一直在为小区业主提供物业管理服务，一审认定城垦物业公司拒绝移交并抢占物业用房与事实不符。（6）城垦物业公司管理海岛阳光三期小区期间曾被海口市爱国卫生委员会授予”卫生先进单位”称号，一审仅凭海岛业委会的一面之词和海口市秀英区住房保障中心的通知和报告，便认定城垦物业公司怠于履行合同义务与事实不符。
（二）一审判决没有法律依据。（1）根据《前期物业服务合同》第21条的约定，电梯广告费的收入136326.3元应在扣除城垦物业公司的管理费、税费、合理的利润等之后，首先用来弥补城垦物业公司的经营亏损，余下部分才属于全体业主的收益。（2）地面停车位的产权属于农垦一供公司所有，不属于业主共有。车辆停放服务费系按《前期物业服务合同》的约定标准收取，且已经到海南省物价局备案登记，城垦物业公司有权收取该费用并可用于补充物业服务费之不足。（3）城垦物业公司实际收到的游泳池收入1万元应由全体业主共有，但根据收益与风险责任相匹配的原则，2013年游泳池经营中发生赔偿65万元的损失也应由全体业主按比例承担。业主作为游泳池收入的受益人应向城垦物业公司返还64万元。（4）按《物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条的规定，设施设备维修养护费1293160.36元属于物业服务费的一部分，已经为《前期物业服务合同》和城垦物业公司与每位业主签订的《物业管理服务协议》所确认，并且该收费得到物价部门的备案批准，维修养护费包含在物业服务费中，不属于乱收费及不当得利。况且，部分业主至今还拖欠城垦物业公司几十万元的物业服务费，造成公司经营困难。即使如一审判决认定，维修养护费属于不当得利应予退还，也应当由每位业主来行使诉权，海垦业委会不具有该费用的诉讼主体资格。（5）以上四项内容均存在2014年11月之前的收益已超过两年的诉讼时效的问题，法院不应支持该诉讼请求。（6）虽然《前期物业服务合同》应于2016年7月5日终止，但合同明确约定城垦物业公司在一个月之内办理物业管理用房交接手续，由于对海岛业委会选聘物业公司的程序存在异议，在办理交接的这两个月内，城垦物业公司一直为小区业主提供物业管理服务，直到2016年8月25日在秀英区政府主持下才正式达成物业服务移交意向。因此，一审判决城垦物业公司承担占用物业管理用房二个月的租金不当。
（三）一审没有兼顾现实，作出的判决没有事实和法律依据。城垦物业公司属于国有企业，经营负担大。在现有的收支下，经营管理海岛阳光三期小区仅有1280.03元的盈余，无法按一审判决承担返还300多万元的费用。目前物业服务企业均是依法依合同将车辆停放费、维修养护费等收入弥补物业服务费之不足，一审判决的结果极有可能引起业主纷纷校仿，从而导致物业服务行业的消亡。
（四）海岛业委员会未经业主授权，其诉讼主体资格不适格。
综上，请求支持海垦物业公司的上诉请求。
海岛业委会辩称：（一）物业服务费与小区共有部分的经营收益分属于不同的权利主体，城垦物业公司仅有权收取物业服务费，无权侵占小区公共部分的经营收益。物业服务费是物业管理企业对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境和秩序，向业主所收取的费用，实质是物业管理企业的劳务报酬。物业服务企业不因管理和维护物业而获得被管理维护对象的经营收益。物业是属于业主共有，其经营收益当然也属于业主所有。物业管理企业擅自占有业主共有部分的收益属于非法侵占。城垦物业公司所称的”包干制”的包干范围在其提供相应物业管理服务的范围之内，其收入和支出项目都有明确的规定，即其收取物业服务费之后，其在物业服务费的服务内容当中自负盈亏。业主共有部分产生的收益不属于物业公司应当收取的物业服务费，不应当用于弥补物业公司的亏损，而应当返还业主。
（二）城垦物业公司应当向海岛业委会返还海岛阳光三期小区共有部分的经营收益，包括地上停车位、电梯广告、游泳池租赁收益。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，小区范围内的权属分类只有专有部分和共有部分，共有部分属于全体业主共有，经营收益也属于全体业主共有。本案中，海岛阳光三期小区的地上停车位、电梯广告以及游泳池属于全体业主共有部分，因经营该共有部分所产生的收益，依法应当属于全体业主所有。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《物业管理条例》第五十五条、《物业服务收费管理办法》第十八条的规定：公共收益的所有权人有权要求行为人将小区内的公共收益扣除合理成本后用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。本案当中，城垦物业公司在对海岛阳光三期小区提供前期物业服务的过程当中，利用小区公共部分的经营收益应当在物业服务合同终止时归还小区全体业主。再次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对小区公共部分实行经营的行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任，本案当中城垦物业公司因未能对该部分成本的支出提供有效证据，应当承担举证不能的法律后果。
（三）海岛业委会的一审诉求并未超过诉讼时效，应当予以支持。首先，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定：”当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中城垦物业公司显然没有提出任何关于诉讼时效的新证据，其上诉请求没有法律依据。其次，退一步讲，属于业主共有部分的经营收益自始属于全体业主所有，业主委员会仅是业主大会的执行机构，其代表业主提起诉讼，追回财产，而非该部分财产收益的所有者，当然不应当以业主委员会成立的时间或者前期物业服务合同签订的时间来起算诉讼时效。物业公司收取业主共有部分经营收益的行为实质上是一种非法侵占财产的行为。该侵权行为是在终止物业服务合同时，物业公司应当返还财产而未予返还时，被侵权的业主们才知道权利受到侵害，因为此时物业公司负有应当向业主委员会移交资料和相应财产的义务，而在其拒绝移交资料和返还财产时候，才开始计算诉讼时效。
（四）关于海岛业委会的诉讼主体资格的问题。海岛业委会经业主大会依法选举，并于2013年5月20日经秀英区住房保障中心依法备案，根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》，业主委员会符合其他组织的条件，可以以自己的名义提起诉讼。其次，海岛阳光三期业主大会议事规则第17条规定，业主委员会在业主共有财产和权益受到侵害时，有权代表业主提出诉讼和非诉讼程序，履行相应义务，并承担责任。该议事规则经业主大会全体表决生效，且经秀英区住房保障中心进行备案，故海岛业委会有权依据业主大会的授权在业主共有财产和权益受到侵害时依法提起本案诉讼。
（五）关于停车位权属的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三、六、十四条的规定，海岛阳光三期小区内占用小区绿地建设的地上停车位及由此获得的收益，依法应当属于全体业主共有，城垦物业公司无权侵占小区业主的共有财产。
综上，请求驳回城垦物业公司的上诉请求。
农垦一供公司未作答辩。
海岛业委会向一审法院起诉请求：1.城垦物业公司如实公布海岛阳光三期小区公共区域经营收益情况；2.城垦物业公司与农垦一供公司连带承担向海岛业委会移交海岛阳光三期小区公共区域经营所得财产约3371970.4元(包括:电梯广告收益约172800元;游泳池经营收益约25000元;停车场停车费收益约1750896元)；3.城垦物业公司向海岛业委会返还海岛阳光三期小区设施设备维修养护费1417274.4元；4.城垦物业公司向海岛业委会支付小区房屋占有使用费6000元；5.本案诉讼费由城垦物业公司、农垦一供公司承担。
一审法院确认的事实：海岛阳光三期小区由农垦一供公司开发建设,小区建成后农垦一供公司委托城垦物业公司管理。2008年9月28日，双方签订了《前期物业管理服务合同》，约定由城垦物业公司对小区提供前期物业管理服务，在物业管理期间,城垦物业公司怠于履行合同义务,小区内环境卫生脏乱差,共用设施设备损坏后无人修理,影响小区业主的生活质量。2013年4月16日,海岛阳光三期小区成立业主委员会,业委会于2013年5月20日经海口市秀英区住房保障中心登记备案，业委会于2016年3月11日召开业主大会会议,表决通过解聘、选聘物业服务企业的决议,并于2016年7月5日与海南吉羽物业服务有限公司签订（以下简称吉羽物业公司）《物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十六条的规定,城垦物业公司与农垦一供公司签订的前期物业服务合同于2016年7月5日终止，城垦物业公司应当在合同终止后10日内向原告移交相关资料和财物。但城垦物业公司拒不移交且强行占用物业服务用房长达三个月,2016年9月,城垦物业公司在海口市秀英区政府相关部门的介入下,才退出小区范围，经新物业公司及海岛业委会清点，小区内监控设施、照明用路灯、监控摄像机等物业共用设施设备均遭到损坏。自2010年小区业主入住以来,城垦物业公司负责管理小区物业并收取小区内共用部分的经营所得,小区内24部电梯每年产生广告费收益每年1200元，从2010年至2016年，计算24×1200×6=172800元，六年共计172800元;小区公共泳池由城垦物业公司对外承包2015年收入10000元,2016年收入15000元，小区356个地面停车场由城垦物业公司收取停车费,每个车位每月90元。城垦物业公司从2016年7月5日-8月26日占有海岛业委会房屋，按照小区房屋租赁合同每个月3000元计，城垦物业公司应支付小区房屋占有使用费6000元。城垦物业公司在前期物业服务合同终止时应当向海岛业委会移交业主所有的公共收益。至今还私自侵占本属于小区全体业主所有的公共收益,根据《前期物业管理服务合同》第二十一条规定，时间自2010年1月1日至2016年7月止，分为四个类型计算，前期合同附件1对于具体建筑面积物业构成明细，按照每平方、建筑面积、时间计算为：（1）多层：2257.99（平方米）×0.2×12×6=32515元，（2）小高层：21477.07×0.3×12×6=463904.7元，（3）高层：36472.24×0.3×12×6=787800元，（4）商铺：6160.02×0.3×12×6=133056元，合计1417275.7元。
一审另查明，城垦物业公司提供海岛阳光三期（2010年-2016年）日常养护支出情况表及财务凭证，证明其在对海岛阳光三期小区提供物业服务期间，对小区投入以及产生的养护费用约为165万元，因2013年游泳池事件产生赔偿费65万元。
一审法院认为：本案业委会已经政府部门备案登记，符合国务院《物业管理条例》相关规定，具有原告主体资格，有权代表海岛阳光三期小区全体业主起诉城垦物业公司和农垦一供公司。城垦物业公司对海岛业委会关于主体资格的抗辩，理由不成立，不予采纳。（一）关于城垦物业公司是否如实公布海岛阳光三期小区公共区域经营收益情况的问题。根据《海南经济特区物业管理条例》第十七条第（四）款规定：”业主委员会履行监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的职责。”本案中城垦物业公司在管理小区物业期间对小区公共区域经营收益情况属于海岛业委会的监督范围,故海岛业委会诉请公布经营收益情况，于法无据，不予支持。（二）关于城垦物业公司与农垦一供公司是否连带承担向海岛业委会移交海岛阳光三期小区公共区域经营所得财产约3371970.4元(包括:电梯广告收益约172800元;游泳池经营收益约25000元;停车场停车费收益约1750896元)的问题。农垦一供公司系1986年10月15日在海南省工商行政管理局依法登记设立的全民所有制企业法人,城垦物业公司系2006年11月15日在海南省工商行政管理局登记设立的有限责任公司,农垦一供公司只是城垦物业公司的股东,农垦一供公司与城垦物业公司均系独立企业法人,独立核算,自负盈亏,不存在管理与被管理关系,因此海岛业委会主张农垦一供公司承担连带责任的诉请，理由不成立，不予支持。农垦一供公司对此抗辩理由成立，应予采信。城垦物业公司负责管理小区内24部电梯属业主共用部分供他人发布商业广告所得收益，理应归全体业主所有。海岛业委会主张电梯广告收益120960元（电梯24部，每部1200元，自2010年1月1日至2016年8月23日，应为24×1200×6=172800元的70%即120960元）诉请理由充分，应予支持。海岛业委会主张超出部分不予支持。城垦物业公司辩称公益广告收入极低,其收益用于小区公共建设，缺乏证据佐证，不予采信。海岛业委会主张游泳池经营收益25000元（自2015年游泳池承包收费为10000元，2016年收费为15000元，共计25000元）的诉请理由充分，应予支持。城垦物业公司以2013年游泳池事件产生赔偿费65万元的抗辩，因成本支出与泳池收入无关，不予采信。城垦物业公司为海岛阳光三期小区提供物业管理服务属实，并对小区内占用公共道路及公共场地停车收取了停车费。根据物权法的相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，故基于上述车位产生的收益也应当系全体业主共有。海岛业委会主张停车场停车费收益1614816元（依据前期物业合同中约定356个车位，每个车位每月90元，自2010年1月1日至2016年7月止，扣除合理成本后356×90×12×6（年）×70%=1614816元）的诉讼请求，于法有据，应予支持。海岛业委会主张超过部分不予支持。（三）关于城垦物业公司是否向海岛业委会返还海岛阳光三期小区设施设备维修养护费1417274.4元的问题。根据《物业服务收费管理办法》第二条的规定,”物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用”。所以，城垦物业公司依法应当承担小区内设施设备的维修、养护、管理义务。根据《前期物业管理服务合同》约定,城垦公司依约应当承担小区内设施设备的维修养护管理义务。根据《海南经济特区物业管理条例》第三十九条规定:物业服务企业不得擅自提高收费标准,增加收费项目,扩大收费范围。城垦物业公司在《前期物业管理服务合同》当中收取的”维修养护费”既不属于物业服务成本,法定税费,也不属于管理利润,违反了《物业服务收费管理办法》第十一条的规定,应当认定为违规收费所得的不当得利,应予返还。城垦物业公司在从开发商手中接管小区物业的时候,小区内所有设施设备均完好无损,现小区物业交接时发现,因城垦物业公司未履行其应尽义务,导致小区大量设施设备损坏后无人维修无法使用,所以,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”的规定，城垦物业公司应当将业主已经缴纳的维修养护费进行退还并承担维修费用。根据《前期物业服务合同》第二十一条规定，时间自2010年1月1日至2016年7月止，分为四个类型计算，前期合同附件1对于具体建筑面积有列明，按照每平方、建筑面积、时间计算为：（1）多层：2257.99（平方米）×0.2×12×6=32515元，（2）小高层：21477.07×0.3×12×6=463904.7元，（3）高层：36472.24×0.3×12×6=787800元，（4）商铺：6160.02×0.3×12×6=133056元，合计1417275.7元。海岛业委会只主张城垦物业公司返还海岛阳光三期小区设施设备维修养护费1417274.4元，予以照准。城垦物业公司以小区投入及产生的养护费用为165万元的抗辩，因证据不足，不予采信。（四）关于城垦物业公司是否向海岛业委会支付小区房屋占有使用费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:建筑区划内的物业服务用房,属于业主共有。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十三条规定:”物业服务企业应当在物业服务合同终止后移交物业服务用房,”但城垦公司在被业主大会决议解聘之后,拒绝移交并强占物业服务用房,城垦物业公司应当向海岛业委会支付在此期间的房屋占有使用费。因此，海岛业委会主张城垦物业公司支付小区房屋占有使用费6000元是按照小区房屋租赁合同每个月3000元计算，从2016年7月5日至8月26日2个月，共计6000元的诉请有事实和法律依据，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《海南经济特区物业管理条例》第十七条第（四）款、第三十九条、第四十三条、《物业服务收费管理办法》第二条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、城垦物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向海岛业委会移交电梯广告收益120960元、游泳池经营收益25000元、地上机动车停车场收益1614816元，合计1760776元；二、城垦物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向海岛业委会返还海岛阳光三期小区设施设备维修养护费1417274.4元；三、城垦物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向海岛业委会支付从2016年7月5日至2016年8月26日小区房屋占有使用费6000元；四、驳回海岛业委会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41222元，海岛业委会负担8949.6元，城垦物业公司负担32272.4元。
二审中，城垦物业公司提交如下证据：1.《海口市爱国卫生委员会关于命名2015年海口市卫生先进单位和卫生村的决定》（海爱卫会[2016]1号），拟证明内容：城垦物业公司提供物业服务的海岛阳光三期小区被命名为2015年度海口市卫生先进单位。
2.《海南省物业服务收费备案登记表》，拟证明内容：2009年11月30日城垦物业公司向省物价局进行物业收费备案，并确定了收费标准。
3.《普通住宅区物业服务收费备案通知书》（琼价费管（备案）[2010]08号），拟证明内容：2010年1月8日，海南省物价局对海岛阳光三期小区的物业服务收费进行备案。
4.《关于海岛阳光三期收费标准会议纪要》，拟证明内容：2013年12月12日城垦物业公司与海岛阳光三期业主代表就物业管理收费标准进行协商达成一致，收费标准及范围按原物价局审批收费标准执行。
5.《海南省普通住宅物业服务收费予以备案通知（2014年第018号）》，拟证明内容：海南省物价局于2014年2月14日对城垦物业公司的物业收费标准进行了备案。
6.海岛阳光三期截止2016年8月住户拖欠物业费统计表，拟证明内容：截止2016年8月份，海岛阳光三期共有438户拖欠物业费共计416862.5元。
7.海岛阳光三期截止2016年8月31日未装修住户欠费统计表，拟证明内容：截止2016年8月31日，海岛阳光三期共有未装修的54户拖欠物业费共计428477.1元。
8.《海岛阳光三期小区新旧物业移交协议》，拟证明内容：城垦物业公司与海南吉羽物业服务有限公司（以下简称吉羽物业公司）于2016年8月29日签订了《物业移交协议》，约定交接事项。
9.《物品交接登记表》，拟证明内容：城垦物业公司与吉羽物业公司办理了设施物品的交接手续，海岛业委会在交接表上盖章确认，除了第12项注明”地下室3号2单元漏水”，其他交接的设施设备完好。
10.2010年6月至2016年9月停车费记帐凭证，拟证明内容：自2010年1月至2016年9月，城垦物业公司共收取1162544.17元停车管理费。
11.2011年1月至2016年9月电梯广告收入记帐凭证，拟证明内容：自2011年1月至2016年9月，城垦物业公司共收取136326.3元广告经营收入。
12.2010年1月至2016年9月小区设施设备维修养护费收支记帐凭证，拟证明内容：自2010年1月至2016年9月，城垦物业公司共收取1293160.36元日常维护费。
13.《关于停车费、维修养护费及包干制等相关问题的请示》及《海口市物业协会的回函》，拟证明内容：城垦物业公司就停车费、维修养护费及包干制等相关问题请示海口市物业协会，海口市物业协会作出答复。
14.《关于海岛阳光三期停车服务费等问题的请示》（2018年1月12日）、《关于海岛阳光三期停车服务费等问题的意见》，拟证明内容，城垦物业公司就停车服务费等相关问题再次请示海口市物业协会，海口市物业协会作出答复。
海岛业委会的质证意见：对证据１的真实性没有异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。对证据2、3、4、5、8、9、10、11的真实性、关联性、合法性无异议，对证明内容有异议。其中证据2的附表七以及证据3中，海南省物价局明确指示维修养护费单独列账，专款专用；证据8显示交接时城垦物业公司仍然占用小区物业用房；证据9仅列明交接项目却没有对物品设备功能的描述，不能证明设备交接的实际情况。证据10和证据11的记帐凭证没有银行对帐单等辅助核算明细帐本，无法体现收入的真实数额。对证据6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据12的真实性、关联性没有异议，但城垦物业公司所举证维修养护费未单独列帐，形式不合法，在没有银行对帐单及辅助核算明细帐本，无法体现收入的真实性，且该证据仅体现维修养护费的部分收取情况，不能证明支出情况。证据13、14的真实性予以认可，但对合法性及关联性不予认可。关于小区共有部分的经营收益归属问题属于专业法律问题，海口市物业协会作为民间组织，其意见不具备参考价值。
对城垦物业公司提交的证据，本院认证如下：海岛业委会对证据１的真实性无异议，本院对其真实性及合法性予以确认，根据证据内容，可以证明海岛阳光三期小区在2015年度获得海口市卫生先进单位的事实。海岛业委会对证据2、3、4、5、8、9、10、11的真实性、关联性、合法性无异议，本院对其真实性、关联性及合法性及证明效力予以确认；海岛业委会对证据12的真实性和关联性没有异议，对合法性有异议，但城垦物业公司是否将维修养护费单独列帐属于财务管理问题，与证据本身的合法性无关，故本院对其合法性予以确认。该８份证据结合海岛业委会二审中对城垦物业公司主张的各项收费金额予以认可的陈述，可以证明海岛阳光三期小区物业收费标准、收费备案、物业交接，以及城垦物业公司收取的车位管理费、电梯广告收入及设备维修费的具体金额。证据6、7属于城垦物业公司自行制作的统计表格，且业主是否欠费与本案基本事实及双方争议的焦点问题无关联，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明效力不予确认。证据13、14的真实性海岛业委会无异议，本院对其真实性予以确认，由于海口市物业协会是履行协调、监督、沟通职能的行业组织，其作出的答复意见不具有法律效力，故本院对该两证据的证明效力不予确认。
海岛业委会和农垦一供公司二审中未提交新证据。
本院经审理查明：海岛阳光三期小区由农垦一供公司开发建设。2008年9月28日，农垦一供公司与城垦物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定城垦物业公司提供以下物业管理服务：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物和设施的维修、养护和管理，共用绿地、花木的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、客户档案与竣工验收资料，协助组织开展物业管理区域内的商业宣传活动，根据委托对业主或物业使用人自用、自管部分的维修、养护并按协商收费，规劝、制止业主或物业使用人违反临时管理规约或物业守则的行为。物业管理服务费具体标准如下：多层由业主按其拥有建筑面积0.8元每月每平方米交纳（其中管理费0.6元每平方米；维修养护费0.2元每平方米）小高层由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元交纳（其中管理费每平方米0.9元，维修养护费每平方米0.3元）高层由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.3元交纳（其中管理费每平方米1元，维修养护费每平方米0.3元）。车位管理费按以下标准收取：地上停车位小车每月90元，摩托车每月20元，自行车每月8元；地下停车位小车每月200元，业主拥有使用权的停车位每月60元。2009年11月30日，城垦物业公司向海南省物价局申报物业服务收费备案，海南省物价局予以登记备案。2013年12月12日，城垦物业公司与海岛阳光三区小区业主代表就小区物业收费达成协商一致的意见，同意物业服务费用按原收费标准及范围收取。2013年12月24日，城垦物业公司根据协商的结果向海南省物价局申报物业收费备案登记，2014年2月14日，海南省物价局予以备案。
2013年4月16日，海岛阳光三期小区召开首次业主大会，以过半数的投票表决选举业主委员会，并通过《业主大会议事规则》和《管理规约》，该表决事项已在小区公示，海口市秀英区住房保障中心于2013年5月20日予以备案。《业主大会议事规则》规定：在业主共有财产和权益受到侵害时业主委员会有权代表业主大会提起诉讼和非诉讼程序，履行相应义务并承担责任。2016年4月11日，海岛阳光三期小区召开第一届业主大会第二次会议，表决通过解聘、选聘物业服务企业的决定，海口市秀英区住房保障中心于2016年4月20日予以备案。2016年7月5日，海岛业委会与吉羽物业公司签订《海岛阳光（三期）物业管理服务合同》，约定吉羽物业公司的管理期限自2016年8月15日起至2019年8月14日止。2016年8月25日，海口市秀英区人民政府召集海岛业委会、农垦一供公司、城垦物业公司、吉羽物业公司商议物业交接的相关事项，确定交接截止时间为2016年8月26日24时。此后，城垦物业公司退出对海岛阳光三期小区的管理。吉羽物业公司进驻管理后，对小区公共设备、设施等进行了维修。
城垦物业公司在管理海岛阳光三期小区期间的2010年-2016年1月共收取电梯广告收益136326.3元、游泳池租金收益10000元、车位管理费1162544.17元、维修养护费1293160.36元。城垦物业公司以其在管理海岛阳光三期小区期间共投入养护费用165万元及2013年因游泳池事件支付赔偿款65万元为由主张收取的收入应优先折抵支出，但海岛业委会不予认可。
二审审理中，本院依职权向海口市国土资源局、海口市规划局(现海口市规划委员会），以及承担海岛阳光三期小区项目设计的海南柏森建筑设计有限公司发出调查函，核实海岛阳光三期小区土地使用权的分摊情况以及地面停车位的规划设计情况。海口市国土资源局向本院函复确认地上生态停车位未办理产权登记，小区全部土地使用权已分摊到户；海口市规划委员会函复建议本院向海口市园林局咨询小区绿地面积核算情况；海南柏森建筑设计有限公司函复称小区绿地面积包含该小区地面生态停车位的相应面积（生态停车位按20%面积核算绿地面积）。
二审另查明：2015年11月11日，海口市秀英区住房保障中心向城垦物业公司发出《关于海岛阳光三期小区物业公司整改的通知》，要求该公司对小区环境卫生、安全设施配备和保安管理制度等进行整改，提高管理服务水平。2016年1月，海口市爱国卫生运动委员会授予海岛阳光三期小区海口市卫生先进单位称号。
以上事实，有一审审查确认的前期物业管理服务合同、关于海岛阳光三期小区第一届业主委员会备案的通知、海岛阳光三期业主大会议事规则、关于海岛阳光三期小区物业公司整改的通知、关于海岛阳光三期小区第一届业主大会表决解聘选聘物业服务企业的决定予以备案的公告、会议纪要、海岛阳光（三期）物业管理服务合同、电梯大修工程合同及维修更换配件报价单、墙砖修补工程预算、消防设备维修报价单、下水管道维修费明细、停车场系统应用合作协议、电动车刷卡系统产品订购合同、停车场监控系统供货安装合同、答复函、二审审查确认的证据及当事人的陈述为凭，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1.海岛业委会是否具有诉讼主体资格？2.城垦物业公司关于诉讼时效的抗辩意见是否成立？3.城垦物业公司的上诉请求应否支持？
（一）关于海岛业委会的诉讼主体资格问题。首先，海岛业委会作为业主大会的执行机构，已经依法设立，具备其他组织的主体条件，可以作为诉讼参加人参加诉讼。其次，海岛业委会的诉讼请求涉及业主的共有利益，且《业主大会议事规则》明确在业主共有财产和权益受到侵害时业主委员会有权代表业主大会提起诉讼和非诉讼程序，履行相应义务并承担责任。因此，海岛业委会提起本案诉讼，已经经过业主大会授权，其提起诉讼的主体适格。城垦物业公司关于海岛业委会诉讼主体不适格的上诉意见，没有事实依据，本院不予支持。
（二）关于诉讼时效问题。城垦物业公司在一审中未提出诉讼时效抗辩意见，视为其放弃该项主张，故其在二审中以本案超过诉讼时效为由请求驳回海岛业委会的诉讼请求，没有事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。
（三）关于城垦物业公司的上诉请求应否支持的问题。城垦物业公司与农垦一供公司签订的《前期物业管理服务合同》缔约主体适格，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业服务合同对海岛阳光三期小区业主具有约束力，农垦一供公司、城垦物业公司、海岛阳光三期小区业主均应依约履行。城垦物业公司应否向海岛业委会退还维修养护费、车位管理费、游泳池和电梯广告出租收入，关键在于其收取该几项费用及收入的依据是否充分，以及城垦物业公司是否存在非法占有物业用房的情形。
1.电梯和泳池的经营收益。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，财产所有权人对财产享有占有、使用、收益和处分的权利。电梯和游泳池是海岛阳光三期小区公共附属设备及设施，属于全体业主共有，城垦物业公司对外出租属于代为经营行为，收取的租金作为经营收益应属于全体业主共有。城垦物业公司主张其不应返还该两项收益，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
2.关于设备维修养护费。《前期物业管理服务合同》约定城垦公司的物业服务收支实行包干制。根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，包干制下的物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，其中，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用属于物业服务成本费用的组成部分。本案争议涉及的维修养护费作为城垦物业公司为维持小区正常运行的必要成本支出，在性质上属于日常维修养护费，与小区公共物业大修、中修而应从物业维修基金中支出的费用有本质区别。《前期物业管理服务合同》将海岛阳光三期小区业主根据专有建筑面积缴交物业管理服务费细化为管理费与维修养护费，不违反《物业服务收费管理办法》的规定，城垦物业公司收取维修养护费符合合同约定和法律规定，不属于重复收费。城垦物业公司关于维修养护费的上诉意见理由充分，本院予以支持。一审认定城垦物业公司收取维修养护费构成不当得利，适用法律错误，本院予以纠正。海岛业委会在一审中提交的证据未能证明其因城垦物业公司违约而造成财产损失，一审判决返还维修养护费不当，本院予以纠正。
3.关于车位管理费。海岛阳光三期小区地面停车位面积按20%核算为小区绿地，且该小区全部土地使用权已分摊由全体业主共有，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款”占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有”的规定，该地面停车位属于全体业主共有。海岛业委会以此主张不应支付车位管理费，但车位管理费属于前期物业服务合同约定的物业服务费用，并非城垦物业公司因出租停车位使用权而取得的经营收益。城垦物业公司主张地面停车位属于农垦一供公司所有的理由虽然不能成立，但其收取车位管理费具有合同依据和事实依据，并未侵犯业主的共有权益，城垦物业公司的此项上诉请求成立，本院予以支持。一审判决城垦物业公司返还车位管理费不当，本院予以纠正。
4.物业服务用房占用费。《物业管理条例》第三十八条规定：”物业管理用房的所有权依法属于业主。”第三十九条规定：”物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。”海岛阳光三期小区业主大会于2016年3月11日表决通过解聘、选聘物业服务企业的决议后，前期物业管理服务合同终止，城垦物业公司应将物业服务用房返还海岛业委会。由于海岛业委会于2016年7月5日才与新选聘的吉羽物业公司签订物业服务合同，且合同约定的委托管理期限自2016年8月15日才开始起算，此后，农垦一供公司、海垦物业公司、吉羽物业公司和海岛业委会经海口市秀英区人民政府协调，同意物业交接截止时间为2016年8月26日24时，故城垦物业公司在吉羽物业公司接管海岛阳光三期小区物业服务工作之前继续提供物业服务有利于维持小区正常秩序，其因物业服务的需要而使用物业服务用房不属于非法占用。因此，海岛业委会请求城垦物业公司支付占有使用费的证据和理由均不充分，一审判决城垦物业公司支付物业用房的占有使用费不当，本院予以纠正。城垦物业公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。
5.关于城垦物业公司的经营支出和损失的负担问题。《前期物业服务合同》第九条约定，”乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”故城垦物业公司在经营期间支出的费用和损失仅能在其合法收入中予以抵扣，其请求在业主共有的收益中抵扣经营支出，不符合合同约定，本院不予支持。
综上，城垦物业公司的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。一审判决认定事实不够清楚，适用法律存在错误，应予纠正。海岛业委会代表海岛阳光三期小区全体业主提起本案诉讼而取得的财产权益属于该小区全体业主共有。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三','2018-09-27
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