重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0111民初1203号
原告：刘阳，女，1970年8月17日出生，汉族，住重庆市荣昌区。
委托代理人：陈健康，重庆志和智律师事务所律师。
被告：重庆巴月庄实业有限公司（统一社会信用代码91500111563485451B），住所地重庆市双桥经开区星湖路三号。
法定代表人：蒋永，董事长。
破产管理人：重庆巴月庄实业有限公司清算组。
委托代理人：兰智慧，男，1984年1月20日出生，汉族，住四川省资阳市，系破产管理人工作人员。
原告刘阳诉被告重庆巴月庄实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法由代理审判员江恺适用简易程序于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告刘阳特别授权委托代理人陈健康，被告重庆巴月庄实业有限公司一般授权委托代理人兰智慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、判决确认原、被告签订涉案《重庆市商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX号巴月庄附2号XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄附2号XX号房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以43万元为基数，按每日万分之一的标准从2014年1月1日起计算至交付房屋之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订了巴月庄附2号XX号号房屋的《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX号巴月庄附2号的XX号房屋销售给原告，采取按揭付款方式，被告于2014年3月31日前交付房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋的首付款43万元，但被告没有在约定的2014年3月31日前向原告交付房屋，且至今仍未交付。为维护原告的合法权益，特依法起诉，诉前所请。
2016年10月27日，原告当庭变更诉讼请求，最终确认诉讼请求如下：1、判决确认原、被告签订的涉案《重庆市商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行巴月庄涉案《重庆市商品房买卖合同》；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX号巴月庄附2号XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄附2号XX号房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以1475862元为基数，按每日万分之一的标准从2014年4月1日起计算至交付房屋之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。
被告重庆巴月庄实业有限公司辩称：1、被告已于2016年7月7日进入破产诉讼程序，由重庆市江北区人民法院裁定受理被告的重整申请，并于2016年8月8日指定巴月庄实业有限公司清算组作为破产管理人；2、继续履行涉案合同不具备可行性，因为该涉案合同的房屋现已停工，是否恢复施工，现在不确定，合同目的现在不能实现；3、请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，被告自2016年7月7日，重庆市江北区人民法院受理破产程序之后，于2016年9月5日在人民法院报、重庆日报向社会公告，要求各位债权人向被告破产管理人申报债权，所以被告已经履行了破产的告知义务。
本院经审理认定事实如下：2013年1月17日，案外人荣昌县阳旭园林工程有限公司（乙方）与被告重庆巴月庄实业有限公司（甲方）签订《抵款协议》一份，约定：甲乙双方同意将“巴月庄.万商会馆”XX号好商品房作家1475862元抵偿给乙方，用于冲抵甲方应支付乙方因承建“巴月庄.万商会馆一期B区绿化工程”的部分工程款；乙方指定将XX号号商品房登记给刘阳，即乙方指定由甲方签订商品房买卖合同，购房费用由甲方在乙方“巴月庄.万商会馆一期B区绿化工程”工程款中全额扣除；交房时总房款若有增减，多处部分的房款由甲方退还给乙方指定人刘阳，差额部分的房款由乙方指定人刘阳向甲方补足；双方还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，同日，原告与被告签订了原告购买被告开发的位于重庆市双桥经济技术开发区XX号巴月庄附2号XX号房屋的《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：甲方（被告）将重庆市大足区双桥经济技术开发区巴月庄2号XX号的房屋一套出售给乙方（原告），房屋建筑面积264.04平方米，总成交金额为1420000元。原告于签订合同之日首付房款430000元，余款990000元由银行按揭支付。甲方（被告）应当在2014年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用。甲方（被告）逾期交房超过30日的，乙方（原告）有权要求解除合同，乙方（原告）要求继续履行合同的，有权要求甲方（被告）按日支付已付房价款万分之一的违约金。2013年5月30日，原告刘阳（借款人）、被告重庆巴月庄实业有限公司（保证人）与中国银行股份有限公司重庆大足支行签订《个人购房贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定由刘阳向中国银行股份有限公司重庆大足支行贷款990000元支付购房款，保证人以位于重庆市双桥经济技术开发区XX号巴月庄附2号XX号房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记；上述合同签订后，中国银行股份有限公司重庆大足支行将贷款已全部支付给被告。被告于2013年1月22日向原告出具销售不动产统一发票一份，载明收到原告支付的巴月庄附2号XX号首付款430000元，并到房屋管理部门办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案。现被告一直不履行交房、办证义务，原告特起诉来院，请求判令：1、判决确认原、被告签订的巴月庄2号XX号房屋《重庆市商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行巴月庄2号XX号房屋《重庆市商品房买卖合同》；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX号巴月庄附2号XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄附2号XX号房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以43万元为基数，按每日万分之一的标准从2015年1月1日起计算至交付房屋之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告当庭变更诉讼请求，最终确认如下1、判决确认原、被告签订的涉案《重庆市商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行巴月庄涉案《重庆市商品房买卖合同》；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX号巴月庄附2号XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄附2号XX号房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以1475862元为基数，按每日万分之一的标准从2014年4月1日起计算至交付房屋之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。
另查明，本案所涉房屋现尚未完成建设工程竣工验收备案登记，也未进行所有权初始登记。
上述事实，有当事人陈述、《抵款协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、销售不动产统一发票及（2016）渝0105民破8号民事裁定书及（2016）渝0105民破8号决定书等证据以及庭审记录载卷为凭，上述证据经本院依法核实后，本院予以采信。
本院认为，合法的商品房预售合同受法律保护。本案中，双方对原、被告签订的巴月庄附2号XX号房屋《重庆市商品房买卖合同》均表示没有异议，本院予以确认。对原告要求继续履行该合同的诉讼请求，本院认为，根据（2016）渝0105民破8号民事裁定书及（2016）渝0105民破8号决定书，现被告仍处于破产重整阶段，虽然尚未宣布正式破产，但由于现在被告已经处于破产重整阶段，是否继续履行合同不具有确定性，被告在庭审中也辩称合同目的现在无法实现，被告也无法达到原告要求继续履行合同的要求。所以，本院认为，因双方签订的合同现在是否能够继续履行现不具有确定性，待被告企业破产重整之后，根据被告的实际情况，原告可以另案起诉。
关于交房和办理房地产权证。本案涉讼房屋上设有抵押权，在抵押权解除前不能转移登记，且本案涉讼房屋所在的楼栋尚未取得建设工程竣工验收备案证明，并且也一直处于停工阶段，恢复施工时间不确定，也不具备交房的条件，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十条规定，现无法办理初始登记。所以，本案所涉讼房屋无法办理房屋产权证，到目前为止不具备交房的条件，该房屋在法律或事实上均无法履行，归对原告要求被告交付房屋和办理房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。
关于违约金。根据双方签订的合同，被告应于2014年3月31日前将所购房屋交予原告使用，如因被告的原因超过30日未交房的，原告要求继续履行合同的，有权要求被告按日支付已付房价款万分之一的违约金。依照该约定，被告交房的期限已过，原告经本院释明后要求继续履行合同，所以被告应当承担相应的违约责任。根据合同约定，违约金应当以所缴纳的购房款作为基数进行计算，所以本案中原告所缴纳的契税、大修基金不应当计算在购房款当中，现原告举示的被告开具的发票、贷款合同以及银行支付明细足以证明原告已付清全部房款1420000元。故对原告要求被告支付从2014年4月1日起以1420000元为基数，按照每日万分之一的标准计算至房屋交付之日止的诉讼请求本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第一项、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、第三十八条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告刘阳与被告重庆巴月庄实业有限公司签订的涉及位于重庆市双桥经济技术开发区XX号巴月庄附2号XX号号房屋《重庆市商品房买卖合同》有效；
二、被告重庆巴月庄实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘阳逾期交房违约金（利息以1420000元为本金，从2014年4月1日起按照每日万分之一的利率计算至交房之日止）；
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告刘阳的其他诉讼请求。
案件受理费8790元（已减半），由被告重庆巴月庄实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 江恺
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 李琴