天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东民初字第2025号
原告:天津医药集团马光医疗投资管理有限公司,住所地天津市和平区南京路189号津汇广场2座2408室。
法定代表人:黄奕睿,董事长。
委托诉讼代理人:李海波,男,该单位职工。
委托诉讼代理人:贾林,天津四方君汇律师事务所律师。
被告:窦洪庆,男,1971年5月6日出生,汉族,无职业,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:孙子惠,天津元宪律师事务所律师。
被告:天津市阳光集团有限公司,住所地天津市河东区卫国道128号。
法定代表人:姬耀宗,总经理。
委托诉讼代理人:侯建生,天津元宪律师事务所律师。
原告天津医药集团马光医疗投资管理有限公司与被告窦洪庆、天津市阳光集团有限公司(以下简称阳光集团)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年5月4日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告天津医药集团马光医疗投资管理有限公司的委托诉讼代理人李海波、贾林,被告窦洪庆的委托诉讼代理人孙子惠,被告天津市阳光集团有限公司的委托诉讼代理人侯建生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津医药集团马光医疗投资管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令二被告返还原告租房押金88825元;2.判令二被告向原告支付违约金88825元;3.判令二被告赔偿原告各项经济损失7334700.87元;4.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由:2012年7月9日,原告与被告窦洪庆签订了租赁协议,约定被告窦洪庆向原告出租位于天津市河东区卫国道128号房屋,用于原告开设社区医疗机构,出租房屋建筑面积为1003平方米,租赁期限9年,自2012年8月6日至2021年11月20日,房屋租金为每月88825元,每半年支付一次;租赁协议签订前,被告阳光集团向原告出具证明书,证明上述租赁房屋的实际所有人为阳光集团,该公司同意被告窦洪庆在出租房屋所在土地上构建房屋并出租,并同意窦洪庆将上述房屋出租给原告;租赁协议签订后,原告依约向被告支付了相应租金和押金,并对租赁房屋进行了装修,采购了相关医疗设备,聘用了相关医护和行政人员,依法设立了天津医药集团马光医疗投资管理有限公司晨阳道门诊部并投入运营,门诊部运营后,原告投入大量人力、物力提高医疗环境和医疗水平,积极申报并获批成为天津市城镇职工基本医疗保险定点医疗机构;正当原告的晨阳道门诊部逐步进入良性运营状态,以优质的医疗服务获得周边社区居民好评和认可,收入逐步上升时,被告窦洪庆却于2014年9月19日向原告送达了《腾迁通知书》,提出因城市总体规划要求,晨阳道门诊部所临菜市场需要规划和改造,要求原告在2015年3月15日前搬离租赁房屋,并签订终止履行租赁合同协议书;原告与相关部门核实,根本不存在被告所称情况,被告要求原告搬离租赁房屋系为其自身商业利益需要、擅自单方终止合同的违约行为,原告考虑到如搬离房屋将遭受巨大损失,故多次找二被告协商,要求继续履行租赁协议,但遭到二被告拒绝,更为严重的是,在双方协商未果的情况下,被告窦洪庆采取对涉诉房屋断电断水的手段阻挠原告正常营业,企图迫使原告同意提前终止协议。原告认为二被告强行提前终止租赁协议的行为,已导致双方签订的协议不再具备继续履行的条件,被告未经原告同意,擅自单方解除合同的行为违反了相关法律规定和双方约定,给原告造成包括装修损失在内的巨大经济损失,故提起诉讼。
窦洪庆辩称,原告所述签约时间和内容属实,认可其曾向原告提出终止合同并要求原告腾迁,其在要求终止合同的同时,与原告多次协商,应原告要求安排多处小区临街门面,并承诺整体改造之后可回迁,涉诉房屋在菜市场侧面且在其他房屋背面,地点偏僻,人流稀少,而被告为原告安排的多处小区临街门面,商业价值极高,且距离涉诉房屋步行仅需三分钟,如原告果真为了营运问题,应该积极协商,而不是扩大损失,故不同意原告的诉讼请求。
天津市阳光集团有限公司辩称,阳光集团与原告没有任何法律关系,不同意原告的诉讼请求。
经审理查明,被告阳光集团系河东区卫国道南侧93165.36平方米土地的使用权人。2013年2月21日,被告阳光集团为被告窦洪庆开具《证明书》一份,该证明书载明“一、地点位于天津市河东区卫国道128号内增19号房屋之土地使用权归天津市阳光集团有限公司享有。二、窦洪庆有权在该上述土地上构筑房屋,所建的房屋由窦洪庆享有完全的所有权,其中窦洪庆有权出租该房屋。租金收益归窦洪庆所有。三、天津市阳光集团有限公司同意承租方(天津医药集团马光医疗投资管理有限公司)承租该房屋,且无权向其收取任何经济补偿费用。”
2012年7月9日,原告(乙方)与被告窦洪庆(甲方)签订《租赁协议》,约定原告承租坐落天津市河东区卫国道128号1003平方米房屋作为医疗使用,租赁期限自2012年8月6日起至2021年11月20日止,每月租金88825元,每半年支付一次;双方约定押金为一个月的租金88825元;合同第七条“甲方的违约规定”约定为“……2.在租赁期内,甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按照房屋一个月的租金向乙方支付违约金,若支付违约金不足以弥补乙方的实际损失的,甲方还应该负责赔偿……”。2012年8月14日,原告向被告窦洪庆交纳押金88825元。后,原告对涉诉房屋进行了装修。2013年3月18日,天津医药集团马光医疗投资管理有限公司晨阳道门诊部取得营业执照,该营业执照上登记的营业场所为天津市河东区卫国道128号内增19号。
2014年9月19日,被告窦洪庆向原告送达《腾迁通知书》,该通知书载明“天津医药集团马光医疗投资管理有限公司:根据城市总体规划要求,本菜市场需要重新规划和改造,计划2015年3月15日开始动工,请各承租户自接到此通知后天内到菜市场管理部协商善后问题的处理事项,并签订《终止履行租赁合同协议书》。”2014年10月16日,原告给被告窦洪庆回复《关于对腾迁通知的回函》,该函载明“窦洪庆先生:您好!我司于2012年8月承租您位于河东区卫国道128号及内增19号房屋用于医疗机构经营。合作期间双方保持良好的合作关系,在此,我司也对您这两年以来给予的各方协调与支持表示感谢。2014年9月19日我司接到由您签章的一份《腾迁通知书》,文件显示由于城市总体规划要求,我司承租的房屋需要拆迁的信息。接到通知后,我司及各方投资股东均表示十分重视此事,也希望双方协调好房屋租赁的后续事宜。鉴于我司各方投资主体的特殊情况:天津医药集团为500强国有企业,涉及敏感国有资产;天津骏展公司为中信集团(集团)旗下企业也为国有独资企业,资产处置也极为慎重;新加坡马光为新加坡外商,外商对于自身投资权益更是十分慎重。综上,我司还请窦先生能够提供本次政府规划的相关通知文件或者政府拆迁公告。我司拿到政府公告性文件方可向各位股东单位进行汇报,以便尽早和您达成进一步的商谈进展。请您于收到本函件10个工作日内回复我司。”2015年1月21日,阳光菜市场物业办公室发出《通知》,该通知载明“鉴于马光医院未交2014年11月20日至今的物业费,暖气费,房费的款项。现阳光菜市场决定于2015年1月22日对其停水,停电的处理。”2015年1月22日,被告窦洪庆对涉诉房屋采取了停水、停电的措施,晨阳道门诊部自此不再实际经营。
对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。
案件审理过程中,原告申请对涉诉房屋进行装饰装修产生的费用及采购相关附属设施、设备(含固定资产)而支出的费用进行评估鉴定。天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司做出津滨海造价(2016)建鉴字第010号司法鉴定意见书,对除消防工程、空调工程、进出风口工程、安防工程等隐蔽工程外的司法鉴定意见为1026852元。
案件审理过程中,原告将存放在涉诉房屋内的设备自行取回。且,经询,原告放弃对隐蔽工程继续进行鉴定。
本院认为,原告与被告窦洪庆签订的租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,本院予以确认。合同签订后,双方均应按照约定履行各自义务。被告窦洪庆在没有任何正当理由的情况下向原告提出终止合同,该行为属违约行为,故原告要求解除合同的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。双方在合同中约定,被告窦洪庆应在合同期满后将押金如数无息返还给原告,现双方合同解除,被告窦洪庆应将原告交付的押金如数返还,故原告要求被告窦洪庆返还押金88825元的诉讼请求,符合法律规定及双方约定,本院予以支持。双方在合同中约定了被告窦洪庆违约应当承担的违约责任,故原告要求被告窦洪庆支付违约金88825元的诉讼请求,符合法律规定及双方约定,本院予以支持。双方合同约定的租赁期限为九年,原告为此投入资金装修涉诉房屋,但被告窦洪庆在租赁期限届满前提前终止合同,因此,应当对原告的装修损失予以赔偿,经鉴定,原告的装修损失为1026852元,故被告窦洪庆应当赔偿原告装修损失1026852元,原告主张超出部分,本院不予支持。原告主张的经营损失没有法律依据,本院不予支持。原告与被告窦洪庆之间系房屋租赁关系,被告天津市阳光集团有限公司与原告不存在租赁关系,故原告要求被告天津市阳光集团有限公司与被告窦洪庆承担连带责任的诉讼请求没有事实及法律依据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定,判决如下:
一、原告天津医药集团马光医疗投资管理有限公司与被告窦洪庆就坐落天津市河东区卫国道128号1003平方米房屋签订的《租赁协议》于本判决生效之日解除;
二、本判决生效之日起十五日内,被告窦洪庆返还原告天津医药集团马光医疗投资管理有限公司押金88825元;
三、本判决生效之日起十五日内,被告窦洪庆支付原告天津医药集团马光医疗投资管理有限公司违约金88825元;
四、本判决生效之日起十五日内,被告窦洪庆赔偿原告天津医药集团马光医疗投资管理有限公司装修损失1026852元;
五、驳回原告天津医药集团马光医疗投资管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64386元,由原告天津医药集团马光医疗投资管理有限公司负担54063元,由被告窦洪庆负担10323元,评估费6万元,由被告窦洪庆负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 任 璐
代理审判员 张 楠
人民陪审员 王 力
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 刘智慧