广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第1493号
原告（反诉被告）罗骏，男，汉族，1978年11月14日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
原告（反诉被告）夏冬梅，女，汉族，1985年9月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。
两原告共同委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
两原告共同委托代理人黄斯英，广东信荣律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）谢元辉，男，汉族，1978年6月9日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。
被告（反诉原告）郭祥艳，女，汉族，1978年10月15日出生，身份证住址湖北省荆州市沙市区。
两被告共同委托代理人张雨平、陈增源，广东蛇口律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301－303、305、306、308－313、315、316、318－321、2503B，组织机构代码
法定代表人李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人张慧，该公司职员。
第三人平安银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南中路1099号，组织机构代码
负责人姚贵平，行长。
委托代理人张玉锦、肖宁，该公司职员。
原告罗骏、夏冬梅与被告谢元辉、郭祥艳及第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）、平安银行股份有限公司深圳分行（以下简称平安银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告亦在法定期限内向本院提起诉讼，本院依法将两诉合并，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗骏、夏冬梅及其委托代理人张茂荣、黄斯英，被告委托代理人张雨平、陈增源，第三人中原地产公司委托代理人张慧到庭参加了诉讼。第三人平安银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2015年4月12日，原被告经第三人居间服务签订《二手房买卖合同》，原告向被告购买位于深圳市宝安区龙华镇梅龙路西侧风和日丽花园D组团A栋43座103号的物业，合同成交价2600000元；并约定买方在签约当日支付定金100000元、4月23日前监管首期款并提交材料申请按揭贷款，卖方应于签约之日起3日内委托担保公司赎楼，双方应于买方取得贷款承诺函且卖方取得房地产证原件之日起3个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》、办理递件过户手续，且最晚不得迟于5月23日；合同还约定如卖方未按照约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。4月19日，原被告双方签订《补充协议》，约定买方监管首期款时间变更为6月10日前，办理递件过户时间变更为7月10日前，并增加定金150000元，买方于4月21日前支付卖方。上述合同签订后，原告依约向被告支付了定金250000元（其中10000元作为交楼押金监管在第三人处），被告亦公证委托担保公司赎楼。6月9日，原被告到银行办理首期款监管时，被告以监管资金不能直接由本人收取为由拒绝配合。此后，经原告及第三人多次催告，被告仍拒绝配合导致交易无法继续。原告严格按照合同约定履行了各项义务，被告无正当理由拒绝履行合同超过5日致使交易无法进行构成违约。原告请求法院判令：1、被告（反诉原告）继续履行《二手房买卖合同》、《补充协议》；2、被告（反诉原告）配合原告（反诉被告）办理首期款监管手续并申请银行按揭贷款；3、被告（反诉原告）注销涉案房屋抵押登记并将房地产证原件交付第三人托管；4、被告（反诉原告）将涉案房产过户至原告（反诉被告）名下；5、被告（反诉原告）按合同约定交房并将户口迁出；6、被告（反诉原告）申请免税，拒不履行导致增加的税费由被告（反诉原告）承担；7、被告（反诉原告）支付直至过户交房之日迟延履行违约金；8、被告（反诉原告）承担本案诉讼费、保全费。
被告（反诉原告）辩称，两被告于2004年11月15日在深圳市宝安区民政局登记结婚，是夫妻关系。涉案房屋是两被告于2005年11月30日购买，房屋产权虽然登记在被告谢元辉一人名下，但该房屋是两被告夫妻共同财产。2015年4月12日，被告谢元辉通知郭祥艳到第三人中原地产公司办公场所，郭祥艳明确表示不同意出售房屋。两原告在明知郭祥艳不同意出售房屋的情况下，与谢元辉签订了《二手房买卖合同》及《资金托管协议》。因两原告要以夏冬梅的名义申请公积金贷款，而夏冬梅暂不符合贷款条件，不能在2015年4月23日前办理首期款监管，两原告与被告谢元辉在郭祥艳不知情的情况下于2015年4月19日签订《补充协议》，将首期款监管时间变更为2015年6月10日前，办理递件过户时间变更为最迟不得晚于2015年7月10日，并增加定金150000元。事后郭祥艳知悉后坚决表示不同意卖房。2015年6月9日，两原告及谢元辉、第三人中原地产公司到银行办理首期款监管。谢元辉配合办理银行卡后，郭祥艳明确表示反对并将谢元辉拉走。两外，因两被告急用资金，于2011年2月1日以郭祥艳名义以涉案房屋向第三人平安银行申请抵押贷款，至今尚欠694221.15元本金未偿还。基于上述答辩意见，两被告反诉请求法院判令：1、确认《二手房买卖合同》、《补充协议》及《资金托管协议》无效；2、被告（反诉原告）退还向原告（反诉被告）定金240000元（另1万元定金由第三人中原地产代理（深圳）有限公司直接退还）；3、原告（反诉被告）负担本诉及反诉费用。
原告（反诉被告）辩称，被告反诉称原被告于2015年4月12日签订《二手房买卖合同》、《资金托管协议》，及2015年6月9日到银行办理首期款监管时，被告郭祥艳均有在场，原告对上述事实予以确认。反诉状称被告郭祥艳对签订补充协议不知情不属实。涉案合同是原告与两被告合意的结果，对双方均具有法律约束力。
第三人中原地产公司针对本诉、反诉述称，中原地产公司作为居间人，积极提供居间服务，履行了协助、诚实告知的义务，促成原被告签署房屋买卖合同，中原地产公司对买卖双方的违约行为不承担违约责任。查档结果和产权登记资料显示，涉案房屋产权人为被告谢元辉，谢元辉具有处分该房屋的权利外观，中原地产公司在提供居间服务的过程中，已经尽到了审慎审查义务。
第三人平安银行针对本诉、反诉述称，涉案房产系平安银行贷款抵押物，平安银行依法对涉案房产享有抵押权。被告谢元辉及其配偶郭祥艳在平安银行的房屋按揭贷款尚未结清。在被告结清全部贷款本息前提下，平安银行愿意协助办理担保赎楼等相关手续。
经审理查明，2015年4月12日，原告罗骏、夏冬梅与被告谢元辉签订一份《二手房买卖合同》，约定被告谢元辉将其名下所有的位于深圳市宝安区龙华镇梅龙路西侧风和日丽花园D组团A栋43座103号房屋（深房地字第××号）转让予两原告，合同成交价2600000元，买方于合同生效之日起2日内支付定金100000元，定金交由第三方托管；定金之外的购房款由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前3个工作日内办理监管手续，如卖方不配合办理，买方有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；买方须于2015年4月23日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合；若银行贷款承诺函金额加上买方已付首期款、定金后少于合同约定成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函之日起3个工作日内补足，如多于转让成交价的，买方可向监管银行要求将多出部分退回；在买方将房款一次性支付至双方指定的第三方监管账号或取得贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年5月23日；涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须予以配合；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将房屋赎出的，卖方应当自行赎楼，还清贷款，注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将房地产证原件交予第三方；涉案房屋不带租约；买卖双方因房屋转让产生的税费均由买方负担，若物业存在逾期未支付供楼款的，该款项由卖方自行承担；卖方应于收到全部购房款（除交楼押金）3日内将涉案房屋交付买方；双方协商同意在定金或首期款中预留10000元作为交楼押金，待卖方实际交付房屋时结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。上述合同签订时，被告郭祥艳在签约现场，但主张其不同意出售涉案房屋。
2015年4月12日，原告罗骏、夏冬梅、被告谢元辉与第三人中原地产公司签订一份《资金托管协议》，约定买卖双方将涉案房屋转让的定金100000元交由第三人中原地产公司托管。同日，原告支付定金100000元，其中10000元作为交楼押金在第三人中原地产公司处托管，其余定金已支付被告谢元辉。
2015年4月13日，原告罗骏、夏冬梅向广东省深圳市深圳公证处支付公证费400元，该费用系被告公证委托赎楼所需公证费。
2015年4月19日，原告罗骏、夏冬梅与被告谢元辉签订一份《<二手房买卖合同>补充协议》，对《二手房买卖合同》有关首期款资金监管时间、递件过户时间以及定金数额作出变更约定，变更后约定为买方须于2015年6月10日前将首期款支付至双方指定的银行监管账户、递件过户时间最迟不得晚于2015年7月10日、买方于2015年4月21日向卖方补交定金150000元。同日，原告罗骏、夏冬梅向被告谢元辉支付定金150000元。
2015年5月1日，原告夏冬梅与被告郭祥艳微信聊天记录显示，郭祥艳向夏冬梅询问贷款事宜进展情况，夏冬梅回复已与谢元辉协商定于2015年6月10日左右申请贷款，郭祥艳予以认可。
2015年6月9日，接第三人中原地产公司工作人员通知，原告罗骏、夏冬梅及被告谢元辉到达中国农业银行深圳市龙华支行办理资金监管事宜，被告郭祥艳也到达了现场。被告谢元辉已办理了银行储蓄卡，但后来双方发生争议未能办理资金监管手续。至于未能办理监管手续的原因，原被告双方存在争议，原告和第三人中原地产公司主张系因两被告要求当日首期款由其个人账户直接到账收取，不应由银行监管而拒绝提供银行卡，不同意办理资金监管，被告主张系因郭祥艳不同意出售房屋所致。原告提供的录音资料与其主张的事实基本印证。
另查，原告罗骏、夏冬梅自愿一次性付清全部购房款以保证本案房屋买卖合同履行，两原告具备在深圳市住房限购区域的住房购买资格。两被告于2004年11月15日缔结婚姻关系，涉案房屋于2005年11月30日购买并登记在被告谢元辉一人名下。第三人平安银行系涉案房屋抵押权人，被告郭祥艳为借款人，谢元辉为抵押人。庭审时被告表示对合同约定的逾期违约金计算标准无异议。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《<二手房买卖合同>补充协议》、《收款收据》、公证费发票、录音资料、微信记录等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告罗骏、夏冬梅与被告谢元辉签订的《房产买卖合同》、《<二手房买卖合同>补充协议》系双方真实意思表示，且未违法法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
本案被告主张郭祥艳作为涉案房屋的共有权人不同意出售涉案房屋，提出解除双方买卖合同，但从原告提供的微信记录、录音资料和双方当事人庭审陈述看，2015年4月12日，郭祥艳在原告罗骏、夏冬梅与被告谢元辉签订《二手房买卖合同》时在签约现场；2015年5月1日，郭祥艳与夏冬梅的微信聊天中郭祥艳还向原告询问购房贷款进展情况并对原告提出的申请贷款时间予以了认可；买卖双方于2015年6月9日在银行办理资金监管手续时郭祥艳也在场，双方未能按约办理资金监管原因在于被告要求当日直接入账收取首期款。本院认为，上述证据及双方陈述意见能够形成证据链条，能够证实郭祥艳对本案房屋买卖交易系知情并认可的，本院予以采信。被告未能提供证据予以反驳，对被告该项主张，本院不予采纳。对于被告以共有权人不同意处分房产为由提出确认双方买卖合同无效并主张返还原告已付定金等反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
结合本案，原告罗骏、夏冬梅于2015年4月12日、4月19日分别支付定金100000元、150000元，并于2015年6月9日到达双方指定银行积极履行办理首期款监管手续的义务，原告已经按照合同约定履行了自己的义务。按照合同约定，卖方应当配合买方办理首期款资金监管手续。本案合同履行至首期款资金监管阶段，被告因要求当日个人账户直接入账收取首期款致使双方发生争议，导致双方资金监管事项未能如期履行，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。鉴于两被告的夫妻关系，原告罗骏、夏冬梅有权要求被告谢元辉、郭祥艳支付逾期履行的违约金。结合双方《二手房买卖合同》有关逾期履行违约金的约定，有关违约金以2600000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年6月11日起计付至本判决生效之日止。被告支付违约金后，仍应当承担继续履行双方《二手房买卖合同》、《<二手房买卖合同>补充协议》。被告谢元辉、郭祥艳应当履行向第三人平安银行清偿债务、注销抵押登记的义务，第三人平安银行应当予以协助配合。鉴于原告同意一次性支付购房余款以保障双方买卖合同的顺利履行，原告应当在涉案房产注销抵押登记后，向被告谢元辉、郭祥艳支付购房余款2350000元。被告谢元辉、郭祥艳在原告付清购房款后，应配合原告办理房屋过户登记手续，并将涉案房屋交付原告。过户登记产生全部税费由原告罗骏、夏冬梅负担。至于原告提出被告在交付房产后迁出户口、被告申请免税等诉讼请求，双方合同未作明确约定，且该事项应属行政部门处理范围，本院不作处理。对于原告的诉讼请求，超过本院认定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）罗骏、夏冬梅与被告（反诉原告）谢元辉继续履行双方签订的《二手房买卖合同》、《<二手房买卖合同>补充协议》；
二、被告（反诉原告）谢元辉、郭祥艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）罗骏、夏冬梅违约金（违约金以2600000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年6月11日起计付至本判决发生法律效力之日止）；
三、被告（反诉原告）谢元辉、郭祥艳于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区龙华镇梅龙路西侧风和日丽花园D组团A栋43座103号房屋（深房地字第××号）抵押债务、注销房产抵押登记，第三人平安银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；
四、原告（反诉被告）罗骏、夏冬梅于被告（反诉原告）谢元辉、郭祥艳注销深圳市宝安区龙华镇梅龙路西侧风和日丽花园D组团A栋43座103号房屋抵押登记之日起十五日内支付被告（反诉原告）谢元辉、郭祥艳房屋转让余款2350000元；
五、被告（反诉原告）谢元辉、郭祥艳于原告（反诉被告）罗骏、夏冬梅付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告（反诉被告）罗骏、夏冬梅名下（过户登记产生全部税费由原告罗骏、夏冬梅负担），并将上述房屋交付原告（反诉被告）罗骏、夏冬梅；
六、驳回原告（反诉被告）罗骏、夏冬梅其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）谢元辉、郭祥艳的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费27600元、财产保全费5000元、反诉受理费2450元，由被告（反诉原告）谢元辉、郭祥艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 曾 庆 森
人民陪审员 林 长 福
二〇一五年十月十二日
书记 员代 盼 盼
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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