广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016)粤13民终3392号
上诉人（原审原告）：周某，女，1987年6月17日出生，汉族，住址：湖南省城步苗族自治县。
委托诉讼代理人：刘颖颖、李娜，均系广东普罗米修律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中惠源公司，住所：惠阳区淡水。
法定代表人：王某。
委托诉讼代理人：郑某、蒋某，均系中惠源公司的员工。
上诉人周某与中惠源公司（以下简称中惠源公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交楼违约金1711.74元；2.被告向原告支付租赁协议到期至原告实际验收精装房之日（即2015年5月1日至2015年12月20日）期间的租金损失7700元；3.被告向原告支付装修工期延误违约金共计47381.14元（自2013年9月5日计至精装修验收之日即2015年12月20日）4.被告支付延期办证违约金3056.68元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年6月28日签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告将惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场X号楼X层X号房出售给原告，合同签订后，原告依约履行自己的合同义务，但被告却存在如下诸多违约行为：（一）被告未及时向原告交付房屋，违反了合同约定的交房义务，应当承担逾期交楼的违约责任；（二）被告未能在合同规定时间内办理并取得房地产权属证书，按合同约定，应承担延期办证的违约责任；（三）被告未能按照约定及时完成原告委托的装饰装修工程，违反了双方签订的委托装修协议，应承担装修工期延误的违约责任，同时，自约定装修竣工日期至今被告仍未完成装修工程，已构成根本违约，原告有权要求被告承担原告因此产生的违约损失；（四）按约定，被告将出售房屋返租并愿意按照约定的租金标准支付房屋租金，这是原被告双方租赁协议书的规定，但被告自2015年4月30日起至今，被告已付在房价款中扣除的租金已用完，但被告既未向原告发出终止租赁合同，收回房屋的有关通知，也未实际发生向原告交付房屋的行为，且在该期间内房屋仍一直被被告的占有，因此被告应承担原告验收精装房之前的房屋租金费用。被告未履行出卖人应尽义务，故诉至法院。
原审被告庭审时辩称，对原告的第1项诉讼请求被告认为其已经过了诉讼时效；对原告的第2项诉讼请求租金的损失没有任何依据；对原告的第3项诉讼请求违约金已经超过法定的最高金额，且被告不认为存在违约；对原告的第4项诉讼请求，也是过了诉讼时效，我们合同约定2012年10月31日，按照法律规定，2年诉讼时效已过，原告请求的违约金和办证违约金都已经超过诉讼时效。
一审法院查明的事实
原审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告对原告提交的定金、首付款以及其他房款收款收据的“三性”有异议。经审查，原告提交了四张连号的收款收据，记载内容是住房维修基金、代收杂费、首期款，结合买卖房屋应当缴交相关费用的常理，予以采信。被告对原告提交的律师函、EMS邮寄单、EMS网络查询单、退回律师函邮寄快递袋有异议，认为被告没有收到律师函件，不予认可。经审查，原告分别于2015年9月6日、2015年9月10日向被告的合同约定地址及被告的工商注册登记地址寄出律师函，快递单号均能对应，予以采信。
一审法院的判决理由和结果
原审法院认为，原告与被告于2012年6月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2012）000044XX）、《玛斯兰德中心（鼎盛广场）委托装修协议书》和《玛斯兰德中心（鼎盛广场）租赁协议书》，三份合同相关联，是当事人真实意思表示，合法有效。本案争议焦点：被告在履行三份合同中是否存在违约行为；原告主张权利是否超过诉讼时效。一、依《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2012年10月31日将商品房交付原告使用；合同补充协议第四条还约定，被告应向原告寄出《收楼通知书》，原告验收楼房后签署《收楼确认书》，完成房屋交付使用。被告未能举证证明其在约定期限内向原告发出《收楼通知书》,原告承认被告交楼日期为2013年10月31日，被告对此无异议，应承担延期交楼的违约责任，原告诉请被告支付违约金1711.74元，不违反法律规定，应以支持。原告于2015年9月6日通过邮寄主张权利，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项规定的情形，诉讼时效中断，被告抗辩已过诉讼时效不符上述规定。二、《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在房屋交付使用后180日内将办证资料报产权登记机关备案，原告在规定期限内未能取得房地产权属证书的责任在于被告，故被告应承担逾期办证按已付房款百分之一的违约责任，共3056.68元，应予支持。被告抗辩该项请求已过诉讼时效同样不符上述规定。三、根据租赁协议约定租期至2015年4月30日止，合同期满后双方再没有签订书面租赁合同，也未终止租赁合同。一般常理，房屋租赁要达到一定的装修条件才能出租，本案合同约定房屋装修完成后被告及时通知原告验收，原告在2015年12月20日前未经验收房屋，双方不能形成实际的房屋租赁关系，原告诉请租金损失从租期满后的2015年5月1日起算至实际验收房屋之日2015年12月20日止，没有事实依据，不予支持。四、委托装修协议第一条约定，装修施工期从2012年11月1日起至2013年4月30日止，被告未在期限内完成装修工程，应按协议第六条之6.2约定逾期30天以上的向原告支付工期延误违约金，但按法律规定应以不高于损失30%为限。本院认为，原告的损失是基于一旦被告在期限内装修完毕即可对外出租或转让差价等收益，而被告直到2015年12月20日才完成装修并经过原告验收，导致原告的预期收益落空，被告应承担参照该房租金收益损失每月962.5元，期限共30个月20天，按30%向原告承担违约责任计8854.8元。被告抗辩原告主张该项违约金过高，符合法律规定，应予采纳。
综上，原告诉请被告支付延期交楼违约金、支付延期办证违约金，本院予以支持；原告诉请支付装修工期延误违约金47381.14元应调整为8854.8元；原告第2项诉请没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中惠源公司在本判决生效之日起七日内支付延期交楼违约金1711.74元,逾期办证违约金3056.68元，装修工期延误违约金8854.8元，共13623元给原告周某。二、驳回原告周某其他诉讼请求。本案诉讼费1296元减半收取为648元，由被告中惠源公司负担。
当事人二审的诉辩意见
上诉人周某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销原审判决第一项中第三款“装修工期延误违约金8854.80元人民币”的判决结果，依法改判被上诉人向上诉人支付装修工期延误违约金小计38370.80元人民币。2、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。以上共计人民币38370.80元。事实和理由：上诉人与被上诉人于2012年6月28日签订《广东省商品房买卖合同》，同日双方另外签订了《委托装修协议书》。按照该协议约定，由被上诉人为涉案房屋进行装修，工程施工期为2012年11月1日至2013年4月30日；若因被上诉人原因导致工期延误且逾期超过30天以上的，每延迟一日被上诉人向上诉人支付装修费用总价千分之一的违约金（协议6.2条）。但直至2015年12月20日，被上诉人才基本完成房屋的装饰装修及家私家电配置并安排上诉人进行房屋验收。基于被上诉人的上述违约行为，依据协议约定应承担装修工期延误的违约金损失。一审法院认定迟延履行的行为导致上诉人的租金预期收益落空，但协议中约定的违约金标准过高，因而按照租金收益损失的30%认定违约金标准，即8854.80元人民币。我方认为一审法院适用法律错误，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中即使约定的违约金过高，也应按照上述规定执行，除去本身造成的损失，剩下的主张部分不得超过损失的30%为限，因此请求二审法院予以核实，并依法改判被上诉人向上诉人支付装修工期延误违约金38370.80元人民币。
被上诉人中惠源公司口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实
经本院审理查明，2012年6月28日，周某与中惠源公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买鼎盛广场X号楼X层X号房。合同第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过60日，按本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2012年6月28日，周某与中惠源公司签订了《玛斯兰德中心（鼎盛广场）委托装修协议书》，将涉案房屋委托中惠源公司进行装修，第1.3条约定，甲乙双方确认，工程施工期为180天，从2012年11月1日起至于2013年4月30日止。第2条约定，工程装修费为1200元每平方米，工程装修费用总计人民币56676元。第3.1约定，甲方周某应为乙方中惠源公司装修施工提供必要的进场条件（包括但不限于办妥上述物业的收楼手续），甲方按双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议的约定由乙方发出入伙通知书之日起30日内亲自到场办理交楼手续。若甲方延迟入伙，装修施工期相应顺延，造成的损失由甲方自行承担，甲方需赔偿由此给乙方造成的损失。
另查明，在一审审理中，周某承认中惠源公司交楼日期为2013年10月31日，中惠源公司对此没有提出异议。
本院的判决理由及结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人惠州市惠源实业投资有限公司应该向上诉人周某支付装修工期延误违约金的具体数额是多少。本院对此分析如下：
上诉人与被上诉人签订的涉案《委托装修协议书》中约定，工程施工期从2012年11月1日起至2013年4月30日止，装修费总计56676元，因被上诉人原因延误工期超过30天以上，按每迟延一日支付装修费用总价千分之一的违约金。由于双方约定的违约金标准过高，本院酌情认定以装修费用总价56676元为基础，按月利率2%为标准计算违约金。至于起止日期问题，由于交房时间为2013年10月31日，在此之后才能进行装修，并且一审法院已经支持了上诉人的延期交房违约金，故在此不再重复计算迟延交楼导致的装修工程延误的部分违约责任，则按照合同约定扣除六个月的装修期，上诉人所诉请的装修工程延误违约金应从2014年5月1日起计算，至2015年12月20日，一共是19个月20天，以装修费56676元为基数，违约金数额则为22292.56元。
综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律略有不当，本院予以纠正。上诉人的上诉，部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1411号民事判决第二项及诉讼费用承担。
二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1411号民事判决第一项为：被上诉人中惠源公司在本判决生效之日起七日内支付延期交楼违约金1711.74元，逾期办证违约金3056.68元，装修工期延误违约金22292.56元，共27060.98元给上诉人周某。
本案二审案件受理费用759元，由上诉人周某负担370元，被上诉人中惠源公司负担389元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 胡 江
二〇一七年五月十二日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 刘惠芳