黑龙江省鸡西市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)黑03执异132号
案外人:张蕊，女，1976年2月18日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
申请执行人：鸡西市新兴建筑工程有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区电台路（广播局2号住宅楼1号门市）。
法定代表人：黄宝林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王长发，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：蔡林海，该公司法律顾问。
被执行人：鸡西市京宏房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区富强组团3号楼-门市-5。
法定代表人:佟富文，该公司董事长。
在本院执行鸡西市新兴建筑工程有限公司（以下称新兴公司）与鸡西市京宏房地产开发有限公司（以下称京宏公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张蕊于2017年12月4日对本院（2017）黑03执恢28号之一执行裁定查封的鸡冠区京宏名苑（以下称京宏名苑）9号楼2单元20X室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年12月11日进行了听证审查，案外人张蕊、新兴公司委托诉讼代理人王长发参加了听证。本案现已审查终结。
案外人张蕊称，2013年12月20日，案外人购买京宏名苑9号楼2单元20X室，当天办理了入户手续。于2014年4月入住，并交纳了水电、取暖等费用。有《房屋买卖协议》、房款收条、《建筑电气安装工程合同》、《京宏名苑商品房买卖协议》、中国银行汇款凭条、无房证明，物业费、预收水电费、门卡收费收据，电力销售发票、网络电视收费发票、鸡西龙唐供热公司供暖发票（3份）等证据为证。请求中止对该车库的执行。
新兴公司称，对案外人证据有异议。理由是：1、购房协议非正式合同，绝大多数票据为非正规发票，故不具有合法性；2、案外人证据不具真实性。将该案外人证据与另外三案外人证据进行对比，同一时期的收据有的是京宏公司出具，有的是佰顺物业公司出具,证据相互矛盾；3、供热票据与本案无关；4、无房证明只能证明案外人在鸡西城区内无房的事实；5、抹账协议、收条等证据不能对抗法院的执行行为；6、案外人对未办理房屋预售及产权登记负有过错。请求驳回案外人异议。
本院查明，新兴公司与京宏公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月30日作出（2013）鸡民初字第44号民事判决，判令：一、京宏公司于本判决生效之日起十日内给付新兴公司工程款1296346.16元；二、驳回新兴公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当……加倍支付迟延利息。案件受理费……鉴定费……。新兴公司与京宏公司均提出上诉，黑龙江省高级人民法院于2016年7月18日作出（2016）黑民终字178号民事判决，判令：一、维持鸡西中院（2013）鸡民初字第44号民事判决主文第二项；二、变更鸡西中院（2013）鸡民初字第44号民事判决主文第一项为：京宏公司于本判决生效之日起十日内给付新兴公司工程款2366346.16元及利息（该工程款利息自2013年1月1日起算至本判决送达之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；三、驳回新兴公司上诉请求；四、驳回京宏公司其他上诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当……加倍支付迟延履行的债务利息。一、二审案件受理费……鉴定费……。2016年9月30日，新兴公司依据黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终字178号民事判决申请执行，本院于2016年10月9日立案，案号为（2016）黑03执98号。执行中，本院于2016年11月28日作出（2016）黑03执98号执行裁定，终结本案的本次执行程序。新兴公司因对黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终字178号民事判决不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2017年6月26日作出（2017）最高法民再125号民事判决，判令：一、撤销黑龙江高院（2016）黑民终字178号、鸡西中院（2013）鸡民初字第44号民事判决；二、京宏公司于本判决生效之日起十日内给付新兴公司工程款3966346.16元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2013年1月1日起算至实际给付之日止）；三、驳回新兴公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当……加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费55970元，由京宏公司负担35182元，由新兴公司负担20788元。二审案件受理费60963.26元，由京宏公司负担38320.26元，由新兴公司负担22643元。鉴定费20万元，由京宏公司与新兴公司各负担10万元。2017年8月20日，新兴公司依最高人民法院（2017）最高法民再125号民事判决，向本院申请恢复执行。本院于2017年10月9日立案，案号为（2017）黑03执恢28号。执行中，本院于2017年11月14日作出（2017）黑03执恢28号之一执行裁定，查封被执行人京宏公司所有的坐落于鸡冠区京宏名苑13户车库及15户住宅（详见查封裁定），其中包括本案案涉房屋。另查明，京宏公司在鸡西市鸡冠区开发建设京宏名苑综合住宅楼，2013年8月3日取得商品房预售许可证。2012年6月5日，京宏公司与鸡西佳福电力设备制造安装公司（以下简称佳福公司）签订《建筑电气安装工程合同》，双方约定：京宏公司将京宏名苑1、4、7、8、9、10号楼电照安装及防雷接地工程发包给佳福公司施工，工程总造价约2379827元，以抹账及现金支付方式工程款，抹账房源其中包括京宏名苑9号楼2单元20X室（价格648704元）。2012年11月6日，佳福公司与案外人签订《房屋买卖协议》，双方约定：佳福公司将京宏名苑9号楼2单元20X室房屋，以50万元价格出售给案外人。当日，案外人通过中国银行将50万元房款汇给佳福公司，佳福公司为案外人出具了收条。2012年11月20日，案外人与京宏公司签订《京宏名苑商品房买卖协议》，双方约定：案外人以648704元价格购买京宏名苑9号楼2单元20X室。案外人于2013年4月6日向京宏公司交纳了供热费1000元及门卡、房屋信息卡费90元，于2014年3月11日向鸡西市佰顺物业管理公司交纳2014年度物业费1536元。案外人从2014年1月7日开始，向鸡西龙唐供热公司交纳了2013年至2018年度的供暖费。于2017年4月4日交纳了网络电视费，于2017年9月7日向鸡西供电公司交纳了电费。再查明，2017年12月14日，鸡西市房产产权市场管理处为案外人出具了无房证明。
本院认为，在本院查封之前，佳福公司以工程款抵顶方式从京宏公司处抹账取得案涉房屋，案外人从佳福公司处购买该房并以汇款方式支付了全部购房价款，又与京宏公司签订商品房买卖协议并实际占有该房的事实清楚；且案外人所购商品房系用于居住且名下又无其他用于居住房屋的事实清楚。案外人购买佳福公司抹账房屋后，又与京宏公司形成了商品房买卖关系。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人对案涉标的享有的房屋消费者物权期待权，应受保护。案外人对查封标的提出的排除执行异议请求，应予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院对案外人购买房屋的查封没有依据。案外人异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：
中止对本院（2017）黑03执恢28号之一执行裁定查封的坐落于鸡冠区京宏名苑9号楼2单元20X室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。
审判长 尚士波
审判员 孙禹波
审判员 ＸＸ刚
二〇一七年十二月十五日
书记员 王玉堃
书记员 秦玉凤