上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民二(商)初字第1034号
原告戴治强，男，1954年11月8日生，汉族，住浙江省杭州市。
委托代理人王耀程，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托代理人何彬，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人吴建元，执行董事。
委托代理人李汉卫，男。
被告上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人相迪龙，董事长。
委托代理人唐炯，男。
第三人罗美云，女，1958年11月11日生，汉族，住上海市嘉定区。
第三人杨政文，男，1986年10月24日生，汉族，住上海市虹口区。
原告戴治强与被告上海金丽华房地产发展有限公司(以下简称金丽华公司)、上海悦合置业有限公司(以下简称悦合公司)民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年12月17日、2016年3月24日公开开庭进行了审理。因罗美云、杨政文与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其作为本案的第三人参加诉讼。之后，本院于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王耀程、何彬分别参加了三次的庭审，被告金丽华公司的委托代理人李汉卫三次庭审均未到庭参加诉讼；被告悦合公司的委托代理人唐炯参加了第一次的庭审，第二、第三次庭审悦合公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉；第三人罗美云参加了第三次的庭审，第三人杨政文未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月14日，原告与被告金丽华公司签订抵押借款合同，金丽华公司向原告借款人民币(下同)35万元用于生产经营，借期18个月，自2013年8月14日起至2015年2月13日止，借款月利率1.5%，每月利息为5,250元，每月16日付息。金丽华公司房产作抵押担保，原告为抵押权人。之后，原告与被告悦合公司签订连带保证合同，悦合公司对金丽华公司的上述借款承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、实现债权的费用等。合同签订后，原告履行了出借义务。自2014年4月起，金丽华公司未按约定支付利息，悦合公司也未按约履行连带保证责任。为此，请求判令被告金丽华公司归还原告借款本金35万元，支付利息47,775元(从2014年5月16日起至2015年1月22日止，按合同约定的月利率1.5%计算)及按银行同期贷款利率4倍计算的逾期利息(从2015年1月23日起至判决生效之日止)；被告悦合公司对金丽华公司的上述付款义务承担连带担保责任；依法拍卖被告金丽华公司位于爱特路XXX弄XXX号XXX室的房产用于优先偿还上述债务。
原告为证明其主张提供如下证据：1、抵押借款合同、他项权利证书，证明原告与被告金丽华公司之间存在的借款合同关系，金丽华公司将相关房产抵押给原告；2、付款凭证和收据，证明原告已经履行协议；3、连带保证合同，证明被告悦合公司为原告的借款提供连带保证责任。
被告金丽华公司辩称：对原告诉请的本金无异议，因被告经济困难希望能减少利息。
被告金丽华公司提供房地产登记申请书作为证据，证明涉案房屋已经安置第三人。
被告悦合公司辩称：对原告主张的事实无异议，但希望能减少计算利息。
被告悦合公司均未提供证据。
第三人罗美云述称：涉案房屋是其用老房子置换的。因老房子被拆迁，如果该房没有了，其也没地方住了。
第三人杨政文未作述称。
经第一次庭审质证，两被告对原告提供的证据均无异议，本院予以认定。
为查明案件事实，本院依职权向有关部门调取了涉案抵押房屋建造的相关批复，在第二次的庭审中予以出示。
原告对法院依职权调取的批复真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，反而证明被告金丽华公司对于涉案抵押房屋合法拥有；被告金丽华公司对批复无异议。
经第三次庭审质证，原告认为房地产登记申请书上没有加盖公章，对其真实性提出异议，与本案的借款事实也无关。第三人罗美云对该份证据无异议，并且确认其已经于2013年拿到涉案房屋的钥匙。
本院根据以上有效证据及当事人的陈述查明以下事实：2013年8月14日，原告与被告金丽华公司签订抵押借款合同。约定，金丽华公司向原告借款35万元用于生产经营，借款期限为18个月，从2013年8月14日起至2015年2月13日止，借款利率为月利率1.5%，月利息为5,250元。还款方式为按月付息，金丽华公司于收到全部借款当日向原告支付当月利息，此后每月该日为付息日，到期一次性归还本金。金丽华公司以坐落于嘉定区爱特路333弄10幢20号401室的房产作抵押担保，原告于收到房屋他项权证当日交付借款并从该日起计收利息。当金丽华公司不按期支付利息超过10天，原告有权终止合同收回全部借款，金丽华公司自欠息之日起按欠息金额的每日1‰支付违约金或赔偿损失。借款若发生逾期或部分逾期，金丽华公司每日按逾期金额的1‰支付违约金。原告有权选择要求金丽华公司按逾期金额以同期银行贷款日利率的4倍支付原告违约金或赔偿损失。
为确保上述借款合同的履行，原告与被告悦合公司签订连带保证合同。约定，悦合公司作为保证人，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金(包括罚息)和损害赔偿金及实现债权的费用(包括诉讼费、律师费等)，保证方式为连带责任保证。保证期间自本合同生效之日起至主合同履行期限届满后两年止。
2013年8月15日，被告金丽华公司办理了嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房产的抵押权登记，原告成为上述房地产的抵押权人。
2013年8月16日，原告交付被告金丽华公司35万元。金丽华公司支付原告利息至2014年5月15日，自2014年5月16日起未支付利息。
又查明，涉案抵押房屋属于上海市嘉定区江桥1号地块(北至爱特路、东临自然河道、南至十号桥、西至星华路)，江桥1号地块属上海市配套商品房建设项目暨两个“1000万”工程公开招标地块。2006年6月，上海市嘉定区发展和改革委员会同意在江桥1号地块建造一期配套商品房28238平方米、二期配套商品房28238平方米、三期配套商品房28238平方米，在江桥1号地块四街坊建造公建配套用房9736平方米。
再查明，2013年3月26日，涉案抵押房屋作为动迁安置房交付给第三人罗美云、杨政文，两名第三人取得房屋钥匙。
本院认为，原告与被告金丽华公司签订的抵押借款合同及原告与悦合公司签订的连带保证合同均出于签约人各自的真实意思表示，两份合同合法、有效，各方均应恪守。按照抵押借款合同约定，被告金丽华公司不按期支付利息超过10天，原告有权终止合同收回全部借款。原告交付金丽华公司借款后，金丽华公司未支付利息从2014年5月起算已经超过10天，违反了合同约定的义务，理应承担相应的违约责任，被告悦合公司作为连带责任的保证人应承担相应的保证责任。悦合公司在承担担保责任后，有权向被告金丽华公司行使追偿权。
从现有材料查明的情况看出，本案所涉抵押房屋性质为配套商品房，是因重大市政工程动迁而为居民建造的房屋。故本案的争议焦点集中体现在：原告的抵押权能否优先于案外被拆迁人对于动迁安置房屋的物上请求权？
首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。换言之，抵押权和其他债权不能优于建筑工程承包人的优先受偿权，更不能对抗已经支付房屋全款或大部分款项的买受人。本案中，被拆迁人以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取动迁安置房屋的权利，可以认为，被拆迁人已经提前全额支付了房屋的全部款项。举轻以明重，本案中原告的抵押权不能对抗被拆迁人。
其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条之规定，对于明确以特定位置、用途对被拆迁人予以补偿安置的房屋，即采用了房屋所有权调换形式安置的被拆迁人，赋予了其一种特殊的优先权，具有物权的优先效力和排他性，即使第三人已办理房屋所有权转移登记手续，第三人的物权变动也不能对抗被拆迁人的物上请求权。
就其背后的法律价值而言，上述两项规定一脉相承。房屋是安身立命之根本，是被拆迁人最基本的生活资料，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，获取的是动迁安置时尚未建成或异地购买的房屋，若该权利得不到法律保障对被拆迁人极不公平，直接影响到其生存居住的基本权利。当发生权利冲突时，保障实现被拆迁人居者有其屋的社会目标是法律的基本价值。尽管原告与被告金丽华公司签订了抵押借款合同并办理了抵押登记手续，但原告的抵押权不能对抗以房屋所有权调换形式安置的被拆迁人，故原告要求就抵押物优先受偿的诉讼请求，本院难以支持。被告悦合公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告戴治强借款本金人民币35万元。
二、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戴治强利息人民币47,775元。
三、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戴治强逾期利息(从2015年5月16日起至判决生效之日止以人民币35万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算)。
四、被告上海悦合置业有限公司对被告上海金丽华房地产发展有限公司的上述第一、第二、第三项付款义务承担连带清偿责任。
五、被告上海悦合置业有限公司承担保证责任后，有权向被告上海金丽华房地产发展有限公司追偿。
六、原告戴治强的其余诉讼请求不予支持。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7,226.63元，由被告上海金丽华房地产发展有限公司、上海悦合置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张志良
代理审判员 胡晓艺
人民陪审员 沈知芳
二〇一六年八月十五日
书 记 员 徐 磊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。