广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂0202民初298号
原告柳州市恒海商贸有限公司。
法定代表人：吴华强，公司执行董事。
委托代理人户逢春，广西同望律师事务所律师。
委托代理人冯梧楠，广西同望律师事务所律师。
被告徐某。
委托代理人仇胜平，广西甲天下律师事务所律师。
原告柳州市恒海商贸有限公司诉被告徐某租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭，并于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告柳州市恒海商贸有限公司的委托代理人户逢春、冯梧楠，被告徐某的委托代理人仇胜平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告柳州市恒海商贸有限公司诉称，2014年2月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份(以下简称“租赁合同”)，约定由原告向被告出租位于柳州市x号x栋x楼x1、x2、x3号房屋，总建筑面积为196．97平方米。租赁期限为自2014年2月1日起至2016年1月31日止，共2年。租金支付标准为：(1)2014年2月1日-2015年1月31日的月租金为人民币7485元／月；(2)2015年2月1日-2016年1月31日的月租金为人民币8233元／月，租金支付方式以银行转账的方式按季度支付。在被告使用租赁房屋期间产生的水、电费又其自行承担。同时，双方约定若被告逾期交付租金及其他各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的0.5％向原告支付违约金。上述《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告向原告交纳了22455元押金后开始使用租赁房屋。但自2015年11月起，被告开始出现拖欠房屋租金及水电费、物业费的行为。经原告告催收后，被告只支付了部分欠付租金。上述《租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告因经营需要需继续使用租赁房屋，租金标准按照人民币8233元／月计算，其他约定与双方原《租赁合同》的约定一致。但是此后被告均未准时向原告交纳租金，经原告多次催收，被告均未能将拖欠租金、违约金等费用付清。原告认为被告的行为严重违反了双方《房屋租赁合同》的约定，侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失。故原告特依据《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求依法判令，一、被告向原告支付2015年l1月至2016年8月(共10个月)欠付租金共计人民币37875元（已经扣除被告与2016年7月初交付的1万元和被告已经支付的22455元押金）；二、被告向原告支付违约金直至被告支付完所有租金之日止，暂计人民币102287．23元(违约金自2015年11月1日起，暂计至2016年8月31日，之后违约金按双方原《房屋租赁合同》约定“每逾期一日，应按欠交金额的0.5％”的标准计算至被告付清拖欠原告的租金及费用之日止)；三、被告向原告支付2016年6月到2016年8月的拖欠物业费1473．13元；四、被告向原告支付搬运费用500元；以上各项拖欠费用共计人民币142135.36元；五、本案的全部诉讼费用及有关费用由被告承担。
被告徐某辩称，1、从2015年11月份开始被告拖欠原告租金是事实，但是原告从2016年8月份就已经收回租赁房屋，被告不再使用，所以2016年8月的租金被告就不再承担，另外被告交付给原告的1000元的水电押金，也应当冲抵被告拖欠的租金，所以原告最终确认的金额应为28642元。2、原被告在房屋租赁合同中约定的违约金过高，原告按照双方约定的违约金，要求被告支付，是不符合法律规定的，被告认为以被告拖欠的租金为基数，按照银行同期贷款利率计算违约金才符合法律规定。3、因为8月份被告不再租赁房屋，所以8月份的物业费被告也就不再承担。4、原告无法证实原告所支付了500元搬运费就是用于搬运被告的物品，所以对于该搬运费的要求被告不认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的的真实性和证明目的无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对真实性无异议，证明目的有异议的证据，本院对其真实性予以确认，是否达到原告的证明目的，本院将在下文详述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的基本事实，2014年1月6日，原告柳州市恒海商贸有限公司作为出租方（甲方）与被告徐某作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将柳州市城中区x号x栋x楼x1、x2、x3号房屋，总建筑面积为196.97平方米，出租给乙方使用。租赁期限为2年，即2014年2月1日至2016年1月31日止。租金标准为2014年2月1日-2015年1月31日的月租金为7485元，季度租金为22455元；2015年2月1日-2016年1月31日的月租金为8233元，季度租金为24699元。租金支付方式为每月支付一次，乙方应于每月20日前向甲方交纳下一个月租金，乙方按甲方指定存入甲方账户。乙方还应于签订合同之日起一周内向甲方支付履约保证金人民币22455元。合同还约定物业管理费、水电费、公摊水电费都是由乙方承担。合同第五部分违约责任第29条中有约定，乙方逾期支付租金或各自其他费用达30日，经甲方催告，乙方在甲方限定期限内仍未交清的，甲方有权单方解除本合同，收回该租赁房屋，免租优惠取消，并没收乙方缴纳的履约保证金，若履约保证金不足以赔偿甲方损失，甲方有权继续向乙方追偿。合同第32条约定，若乙方逾期交付租金及各种其他费用，每逾期一日，应按欠交金额的0.5%向甲方支付违约金，同时甲方有权采取停水、停电等措施。乙方按本合同约定应缴纳的租金、水、电费，在未经甲方书面同意之前，不得与其所享有的任何债权相抵消。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金22455元。原、被告双方于2014年1月6日又签订了一份《补充协议》。补充协议第二条约定，若乙方在租赁期满后，不再续租。乙方则须在租赁期满前30日内，负责恢复：A.恢复6、7号公寓的卫生间。B.恢复7、8号公寓的隔离墙，墙面须水泥沙浆抹平，共计二幅。C.恢复6、7号公寓的入户门。第三条约定，乙方支付甲方人民币30000元作为改造押金，若乙方不履行补充协议第二条之约定，甲方将不予退还改造押金。该补偿协议签订后，被告向原告支付了30000元改造押金。
另，《房屋租赁合同》到期后，被告因经营需要继续使用租赁房屋，原被告双方同意租金标准按照8233元/月计算，其他权利义务仍按照双方签订的《房屋租赁合同》的标准。
另查明被告于2016年5月7日写了一份欠条，认可尚欠被告从2015年11月至2016年4月的租金共计37398元（已扣除支付的12000元），扣除房屋押金及水电押金23455元后，尚欠13943元。被告向原告出具欠条后于2016年7月份向原告支付了租金10000元。2016年12月7日，原告将被告留在该出租房内的空调、冰箱、办公桌等物品搬出。
本院认为，原告与被告签订了《租赁合同》，双方之间已经产生了租赁合同的民事法律关系，双方应按合同规定的条款履行。
关于支付租金问题。根据《租赁合同》的约定，虽然双方租赁期限从2014年2月1日至2016年1月31日止。但因为被告因经营需要继续使用租赁房屋，故和原告口头约定租金标准按照8233/元计算，其他权利义务仍按照双方签订的原《租赁合同》的标准。在履行合同中，被告从2015年11月份开始未缴纳租金，原告诉请未缴纳租金的月份是从2015年11月至2016年8月，共计10个月，诉请被告应支付的租金为37875元（8233元/月×10月-22455元-12000元-10000元）。被告反驳原告于2016年8月就收回了房屋，被告不再使用，不应当计算8月份的租金。本院认为被告搬离、不再使用涉案房屋的前提就清空一切属于被告的物品，并且恢复涉案房屋原状，而8月份涉案房屋内仍有属于被告的物品，故原告主张2016年8月的租金，本院予以采纳。另被告要求扣除水电费押金1000元的抗辩意见，根据租赁合同约定，抵扣租金需要原告的书面同意，因为原告未书面同意抵扣租金，故本院不予认定水电押金抵扣租金的事实。综上，对原告要求判决被告向原告支付2015年11月至2016年8月欠付租金37875元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金问题，原告主张按照每逾期一日，应按欠交金额的0.5％的标准计算违约金，共计102287.23元。被告认为违约金过高。根据法律的规定，当事人主张的违约金过高可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原告主张的102287.23元违约金，过分高于造成的损失，本院根据被告的请求予以适当减少，按照租金损失的30%予以酌情支持的违约金为（8233元/月×10个月-12000元-10000元）×30%=18099元，原告诉请超过部分本院不予支持。
关于物业费问题，因为被告使用涉案房屋的时间持续至2016年8月份，根据《租赁合同》约定，物业费、公摊水电费等费用是由被告负担，故原告要求被告支付2016年6月至2016年8月的物业费、公摊水电费等共计1473.13元的诉讼请求，本院予以支持。
关于搬运费问题。被告认可其有空调、冰箱、热水器等物品留在涉案出租房内，原告为清空出租房而支付的拆空调及搬运费500元，应有被告承担，故原告要求被告支付搬运费500元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐某向原告柳州市恒海商贸有限公司支付租金37875元。
二、被告徐某向原告柳州市恒海商贸有限公司支付违约金18099元。
三、被告徐某向原告柳州市恒海商贸有限公司支付物业费、公摊水电费等共计1473.13元。
四、被告徐某向原告柳州市恒海商贸有限公司支付搬运费500元。
五、驳回原告柳州市恒海商贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费3142元（原告已预交），由被告徐某负担1642元，原告柳州市恒海商贸有限公司负担1500元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 杨美艳
人民陪审员 杨 勇
人民陪审员 杨念华
二〇一七年五月二十二日
代书 记员 韦 灿