上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四(民)初字第1855号
原告（反诉被告）上海耀光物业管理有限公司，住所上海市祁宜山路1768号。???法定代表人吴耀光，总经理。???委托代理人杨大伟，北京长安（上海）律师事务所律师。???委托代理人任银龙，北京长安（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）天津融亨贵金属经营有限公司，住所天津市空港经济区西二道82号丽港大厦裙房二层201-C114。???法定代表人张体勇，董事长。???委托代理人巫小莉，上海言知律师事务所律师。???原告上海耀光物业管理有限公司与被告天津融亨贵金属经营有限公司、反诉原告天津融亨贵金属经营有限公司与反诉被告上海耀光物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）上海耀光物业管理有限公司的法定代表人吴耀光及其委托代理人杨大伟、任银龙，被告（反诉原告）天津融亨贵金属经营有限公司的委托代理人巫小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海耀光物业管理有限公司诉称：2013年7月17日，原被告签订房屋租赁协议，约定被告承租上海市祁连山南路2888弄1号601室作为商务办公用房，租赁期限自2013年7月19日起至2015年7月18日止，月租金为人民币17062.50元（以下币种均为人民币），物业管理费每月3870元，先付后用，上述费用以两个月为一期交纳，如有拖欠按每天应交费用的5‰向原告支付逾期滞纳金至实际支付之日止。协议签订后，被告向原告支付押金及两个月的首期租金，原告按约于2013年7月18日向被告交付房屋，但在系争房屋使用期间，被告一直未按约定按期足额支付各项费用，虽经原告多次催告仍不予理睬，给原告造成损失。现要求判令1、被告继续履行合同；2、被告支付原告自2013年11月16日起至判决生效之日止的租金（按月租金17062.50元的标准计算）；3、被告支付原告自2013年11月16日起至判决生效之日止的物业管理费（按每月3870元的标准计算）；4、被告支付原告自2013年8月1日起至同年12月31日止的电费5840.50元；5、被告按每天应交租金、物业管理费的5‰的标准向原告支付逾期支付租金、物业管理费的滞纳金。被告天津融亨贵金属经营有限公司辩称：同意支付电费5840.50元。因原告出租的系争房屋靠外立面的玻璃幕墙已成破碎状，存在重大安全隐患，虽经被告要求，原告未予修复，故原告的行为构成违约，租赁合同无法继续履行，虽对原告主张的租金、物业管理费的起算时间、标准予以认可，但原告于2013年12月中旬采取停电措施，并更换房屋门锁，致被告无法经营，不同意原告要求支付租金、物业管理费及相关滞纳金的诉讼请求，若法院认定被告违约，被告认为合同约定的滞纳金标准过高，要求调低。反诉原告天津融亨贵金属经营有限公司反诉称：2013年7月17日，反诉原被告签订租赁合同，约定反诉原告承租上海市祁连山南路2888弄1号601室用于办公，反诉原告为此支付两个月租金及相当于两个月租金金额的押金，但签约时，系争房屋靠外立面的玻璃幕墙已成破碎状，非常危险，当时反诉被告承诺五日内更换，供反诉原告安全使用，但直至反诉原告装修完毕，反诉被告仍未履行承诺，虽经反诉原告多次催促，反诉被告仍继续拖延，2013年12月10日，反诉被告提起本案诉讼，要求解除租赁合同，同时，反诉被告采取停电措施，致反诉原告无法经营而搬离系争房屋，并另行承租其他办公处所，现要求判令1、反诉原被告签订的租赁合同于2013年12月10日解除；2、反诉被告返还押金34125元；3、反诉被告赔偿装修损失106253元；4、反诉被告赔偿经营损失130875元；5、反诉被告支付违约金34125元。反诉被告上海耀光物业管理有限公司辩称：系争房屋玻璃幕墙的材质是双层钢化玻璃，即便因为热胀冷缩的原因产生花纹也不影响使用，更没有安全隐患，反诉被告出租房屋时，玻璃破损的现象虽客观存在，但反诉原告当时准备装修，反诉被告认为该问题在装修时完全可以解决，且根据合同约定，如反诉原告发现房屋及其附属设施损坏或故障时，应及时通知反诉被告修复，反诉被告应在接到反诉原告通知后1-5日内进行维修，逾期不维修的，反诉原告可代为维修，费用由反诉被告承担。但反诉原告始终未予更换，并以此为由拖欠租金、物业管理费，反诉被告于2013年12月采取停电措施后，反诉原告于12月底锁门离开，反诉原告的行为构成违约，不同意其反诉请求。若法院认定反诉被告违约，反诉被告同意按合同约定的标准计算违约金。经审理查明，1、案外人上海达创科技投资发展有限公司系上海市祁连山南路2888弄1-3号房屋权利人，该公司委托原告经营管理，并负责对外租赁。2、2013年7月17日，原被告签订租赁协议，约定被告承租上海市祁连山南路2888弄1号601室房屋用于商务办公，租赁期限自2013年7月19日起至2015年7月18日止，月租金为17062.50元，物业管理费每月3870元，两月一付，先付后用，如有拖欠，按每天应交费用的5‰向原告支付逾期滞纳金至实际支付日，保证金相当于两个月的租金，2013年7月19日至2013年9月15日为免租装修期。原告交付的房屋存在严重安全隐患，危及被告安全的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失，如被告发现房屋及其附属设施损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到通知后1-5日内进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担等。协议签订后，被告向原告支付保证金34125元及两个月的首期租金，原告按约向被告交付房屋，被告装修后开始使用系争房屋，因原告未将房屋内破损的玻璃幕墙予以更换，被告自2013年11月16日起未再支付租金、物业管理费，同年12月底，原告采取停电措施，被告离开系争房屋，但未将室内相关物品同时搬离。2014年8月，原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、被告提请证人吴阳庆、罗晓慧到庭作证。吴阳庆称其是上海苏兴室内装饰工程有限公司施工队长，2013年7月开始装修系争房屋，进场当天发现外墙玻璃钢化龟裂，便与原告联系，原告答应在装修完成前修复，但直至二十多天后装修结束，破损玻璃仍未更换，被告为该次装修共花费十多万元。同年12月，证人前往系争房屋内对装修进行维修，发现破损玻璃还未修复，因房屋内没有供电，维修未能进行。罗晓慧称其是上海易米实业有限公司技术人员，与被告之间存有设备租赁关系，证人所在单位是出租方。2013年12月中旬，被告称办公室断电致设备无法运行，要证人将设备取回，12月27日，证人至系争房屋内准备将出租给被告的投影机、幕布取回，但因幕布是挂在墙上的，没有电取不下来，联系原告后被告知停电，证人只能先取回投影机，但到了一楼大厅后保安不同意放行，称被告欠原告费用，不能将设备取走，证人只得将投影机重新放回系争房屋内。原告对证人身份及其所做证言不予认可，表示证人所在单位与被告之间存在业务往来，但对停电之事实予以确认。被告对证人证言不表异议。2、被告作为反诉原告，申请对系争房屋内装修价值进行评估，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行该项评估，2015年1月15日，该公司出具书面鉴定报告：系争房屋内装修工程残值为43658元。反诉原被告均表示对该鉴定结论无异议。反诉原告为本次鉴定预付3180元，同时，反诉原告将要求反诉被告赔偿装修损失的金额调整至43658元。3、原被告确认上海华瑞建设经济咨询有限公司上门查看系争房屋时，在原被告均在场的情况下，由原告派员将系争房屋门锁割开，发现房屋内原龟裂的钢化玻璃仍未更换，鉴定单位勘察完毕后，由被告购买门锁，原告协助安装，被告锁门后携钥匙离开。4、原告表示如法院判令租赁协议解除，不同意继续使用原装潢。5、反诉原告表示要求反诉被告赔偿的经营损失是反诉原告单位2013年12月份的员工工资，并提供相应工资表，反诉被告对此不予认可，表示反诉原告违约在先，相应损失应由其自行承担。反诉查明事实同本诉。本院认为，原被告签订的关于系争房屋之租赁协议系双方真实意思表示，且于法无悖，当事人均应恪守履行。现原被告对被告自2013年11月16日起未再支付租金、物业管理费，同年12月底，原告采取停电措施，被告离开系争房屋，但未将室内相关物品同时搬离，现房屋钥匙由被告持有之事实均不表异议，同时，被告同意支付电费5840.50元，本院予以确认。关于本诉，由于租赁关系非金钱义务而无法强制履行，在承租人不愿继续履行租赁协议，且已于2013年12月底自行搬离的情形下，协议已确实无法履行，故对原告继续履行涉案租赁协议之主张，本院难予支持。基于被告拒付租金、物业管理费是因系争房屋内玻璃幕墙发生龟裂而原告未予修缮导致，原告应为其所交房屋存在瑕疵承担相应责任，同时，自2014年起系争房屋仍由被告掌控，但因停电原因，被告并未正常使用，相关租金、房屋使用费、物业管理费、滞纳金的标准由本院酌定。关于反诉，反诉原告表示其从系争房屋内搬离的时间为2013年12月底，其主张涉案租赁协议于2013年12月10日解除的观点与事实不符，本院确认租赁协议于2013年12月31日解除。反诉原告表示因反诉被告采取停电措施致其无法正常经营而搬离，同时也确认反诉被告交付系争房屋时，屋内有一块玻璃幕墙已发生龟裂，因反诉被告未予更换而拒付2013年12月15日之后租金、物业管理费的事实，本院认为反诉被告在履行交房义务时存有瑕疵，但该履行瑕疵不足以构成根本违约，反诉原告却以此为由拒付租金、物业管理费，最终导致租赁协议解除，反诉原告的行为构成违约，对其要求反诉被告赔偿经营损失，支付违约金的反诉请求，本院难予支持。另，基于涉案租赁协议的解除系反诉原告违约所致及反诉被告交付房屋存在瑕疵之事实，反诉被告对反诉原告的装修损失应承担相应责任，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告天津融亨贵金属经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀光物业管理有限公司2013年11月16日至2013年12月31日期间的租金（按月租金人民币17062.50元×80%的标准计算）；二、被告天津融亨贵金属经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀光物业管理有限公司2013年11月16日至2013年12月31日期间的物业管理费（按每月人民币3870元×80%的标准计算）；三、被告天津融亨贵金属经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀光物业管理有限公司自2014年1月1日起至被告实际迁出上海市祁连山南路2888弄1号601室房屋之日止的使用费（参照月租金人民币17062.50元×50%的标准计算）；四、被告天津融亨贵金属经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀光物业管理有限公司自2014年1月1日起至被告实际迁出上海市祁连山南路2888弄1号601室房屋之日止的物业管理费（按每月人民币3870元×50%的标准计算）；五、被告天津融亨贵金属经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀光物业管理有限公司逾期支付上述判决主文第一、二项租金、物业管理费的滞纳金（自2013年11月16日起至被告实际支付之日止，租金滞纳金按人民币13650元、物业管理费滞纳金按人民币3096元，均按日万分之五的标准计算）；六、被告天津融亨贵金属经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀光物业管理有限公司电费人民币5840.50元；七、对原告上海耀光物业管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持；八、反诉原告天津融亨贵金属经营有限公司与反诉被告上海耀光物业管理有限公司签订的关于上海市祁连山南路2888弄1号601室房屋之租赁协议于2013年12月31日解除，反诉原告应于本判决生效之日起十日内（携可移动物品）迁出上述房屋；九、反诉被告上海耀光物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告天津融亨贵金属经营有限公司押金人民币34125元；十、反诉被告上海耀光物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告天津融亨贵金属经营有限公司装修损失人民币8731.60元；十一、对反诉原告天津融亨贵金属经营有限公司其余的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案司法鉴定费人民币3180元（反诉原告预付），反诉原告负担人民币2544元，反诉被告负担人民币636元。本案本诉受理费人民币1844元（原告预付），原告负担人民币50元，被告负担人民币1794元。本案反诉受理费人民币2684元（反诉原告预付），反诉原告负担人民币2248元，反诉被告负担人民币436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。