河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0191民初10272号
原告（反诉被告）张超，男，1986年10月19日出生，汉族，住河南省永城市。
委托代理人张大成、王长兴，河南德慧律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨常建，男，1980年4月20日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。
委托代理人李卿，河南金豫律师事务所律师。
第三人河南弘业房地产代理咨询有限公司，住所地郑州市金水区红旗路南政七街东花园尊邸1幢2单元1层中户，统一社会信用代码：914101007355193480。
法定代表人毕文国，职务董事长。
委托代理人万二辉，男，1986年6月20日，汉族，住河南省禹州市，系该公司员工。
原告（反诉被告）张超诉被告（反诉原告）杨常建、第三人河南弘业房地产代理咨询有限公司（下简称“弘业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张超本人及其委托代理人王长兴、被告（反诉原告）杨常建本人及其委托代理人李卿、第三人河南弘业房地产代理咨询有限公司委托代理人万二辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告张超诉称，2016年6月11日，原被告双方在弘业公司居间下签定了房屋买卖合同，被告同意将位于郑州市郑东新区××楼××单元××号的房子售于原告，合同约定：甲方同意在房产证下发后7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清银行贷款；同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款60万元，用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集；甲方解押手续办理完毕后的7个工作日内，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。在房屋解押时原告支付给被告61万元解押款后，被告却并未按照合同约定在房屋解押后7个工作日内到房管局办理过户手续等，被告拒不继续履行合同的行为已经违反了房屋买卖合同，也给原告造成了极大的经济损失。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋过户手续；2、被告支付原告逾期履行合同的违约金100000元；3、本案诉讼费由被告承担。
本诉被告杨常建辩称，被答辩人所诉与事实不符，根本不存在答辩人未按合同约定办理房产过户手续的违约情形。答辩人与被答辩人于2016年6月11日签订的《房屋买卖合同》,在该合同第七条明确约定：原被告双方同意共同委托居间方弘业公司代为办理房屋过户手续。根据原被告双方的约定，办理该套房产过户是答辩人与被答辩人共同委托居间方代为办理，答辩人根据合同约定，在办理完毕房产解押手续后，就多次催促居间方及时按约办理房产过户手续，居间方每次均以房产过户需要预约为由进行拖延，致使该房产未能在合同约定的解押手续办理完毕后七个工作日内，也就是至迟于2016年9月8日仍未能办理过户，事实上根本不存在答辩人主观不予办理过户的情形。二、该房产未能办理过户，以及引起本案诉争的事实真相均是被答辩人与居间方恶意串通为达到低价购买答辩人房产的目的。居间方未能按照合同约定在办理过户的最后一天，即2016年9月8日为答辩人与被答辩人办理过户，之后仍以房产过户需要预约，预约不上，以及需要进行不动产权籍调查等不同理由答复答辩人催促办理过户的问题。答辩人多次催促无果的情况下，亲赴郑州到郑州市郑东新区房管局询问房产过户办理程序，得知郑州市的房产过户从不需要预约，一直正常办理，并且在这期间，被答辩人也从未向答辩人要求办理房产过户。就这样，答辩人在完全信任居间方即被答辩人的情况下，被动的被违了约。被违约的答辩人在无任何权利保障的情况下，只能按照居间方提供的格式合同被动的接受违约条款，承担违约责任。三、答辩人行使同时履行抗辩权，不存在任何违约情形。该买卖合同第十二条约定，解押手续办理完毕后的七个工作日内办理房产过户、维修基金过户等手续；合同第十条约定，买方在过户当日向卖方支付除已支付的解押款和定金以外的房款。根据合同约定第十二条和第十条的约定，可以确定房产过户与支付下余房款实在同一天，遗憾的是该合同没有明确房产过户与支付下余房款的先后顺序，那么按照交易习惯可以确定应当是先支付下余房款后再办理房产过户。退一步讲，过户与付款也应当是同时履行，时至今日，被答辩人仍未向答辩人支付下余房款，就起诉答辩人违约不但缺乏事实根据与法律依据，也更加体现了被答辩人与居间方恶意串通低价购房的目的。四、《房屋买卖合同》是一份显失公平、恶意串通损害答辩人利益的买卖合同，依法应予以撤销。《房屋买卖合同》是一份由居间方提供的格式合同，该合同中约定答辩人共同委托居间方代为办理房产过户，并且还在合同的第十条约定了被答辩人支付解押款后剩余房款是在办理过户当日，居间方未在合同约定的期限代为办理过户，被答辩人截至开庭亦未支付剩余购房款，就此答辩人对其束手无策。由此可见，该合同中既无答辩人在面临被答辩人、居间方违反合同约定的情形下如何保障自己的权益的权利，也无解除合同的权利，该合同显属显失公平，依法应予以撤销。综上，对于被答辩人的诉讼请求应依法予以驳回。
本诉第三人弘业公司针对本诉辩称，原告所述事实经过与真实情况相符，涉案房屋未能办理过户的真实原因是被告未对涉案房屋办理完毕解押手续，本案原告损失理应由被告承担。另涉案房屋不存在其他的查封抵押等情形，具备过户条件，我方愿意继续配合原被告双方办理涉案房屋过户相关手续。
反诉原告杨常建反诉称，2016年6月11日，反诉人、被反诉人在第三人弘业公司的居间下签订了《房屋买卖合同》一份，反诉人将其拥有的位于郑州市郑东新区××楼××单元××房房产出售给被反诉人。三方在合同中约定，反诉人与被反诉人均委托第三人代为办理房产过户等手续，在反诉人办理完毕房产解押手续后的七个工作日内办理过户，被反诉人应于过户当日向反诉人支付除解押款和定金以外的房款，任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金16万元整。合同签订后，反诉人于2016年7月22日将该房产的房产证原件壹本、原购房合同原件壹本、房屋维修基金、契税、购房发票等手续原件全部交于第三人。反诉人按照合同约定于2016年8月26日向郑州市郑东新区房管局提出了房产解押申请，于2016年8月28日将房产解押手续办理完毕，就立即告知第三人及时办理房产过户事宜并多次催告，第三人均以房产过户需要预约，预约不上，以及需要进行不动产权籍调查等不同理由予以拖延，在此期间，被反诉人从未要求反诉人过户，且未支付下余房款。反诉人认为:《房屋买卖合同》是一份由第三人提供的格式合同，第三人未在合同约定的在房产解押手续办理完毕后的七个工作日内完成过户，还向反诉人提供虚假信息，被反诉人也未向反诉人支付剩余购房款，还恶意诉讼，被反诉人和第三人的行为显属违约，且是为了达到低价购买反诉人房产的目的，并且该合同中既无保障反诉人在面临被反诉人、第三人违反合同约定时的权利，也无解除合同的权利，该买卖合同显属显失公平，依法应予撤销，并承担违约责任，支付违约金赔偿反诉人的损失。
反诉被告张超答辩称，一、被答辩人所述的案件情况与本案实际事实严重不符。三方签订房屋买卖合同后，在答辩人向被答辩人支付了61万元解押款后，被答辩人理应按照合同约定对涉案房屋进行解押，但实际情况为被答辩人并没有对涉案房屋解押完毕，因此就无法按照合同约定继续办理网签手续。此事实根据答辩人向法院提交的两份不动产登记中心对涉案房屋的登记信息查询结果可以证明，而被答辩人所述的2016年8月28日就已经办理完毕了解押手续，明显与事实不符。涉案房屋买卖合同未能履行下去的根本原因为被告未办理完毕解押手续，而根据房屋买卖合同第十二条第3款、第十条第1款之约定，涉案房屋的网签过户手续应在涉案房屋解押完毕后的7个工作日内办理，且答辩人应在网签过户的同时支付房屋尾款。然而，涉案房屋由于至今未能解押完毕，答辩人也就不存在向被答辩人支付房屋尾款的问题。二、我方多次要求反诉第三人通知被答辩人对涉案房屋继续办理解押手续，以便按合同约定办理网签过户手续。答辩人了解到被答辩人末解押完毕的情况下，多次要求反诉第三人继续督促被答辩人对房屋进行解押，以便尽快办理网签过户手续，且通过答辩人从反诉第三人处了解的信息得知，第三人也与被答辩人就解押手续进行了沟通，但不知何故，被答辩人至今未能对涉案房屋进行解押。此过程中，无论是答辩人还是反诉第三人，均没有任何理由拖延涉案房屋过户手续的办理，也无可能在被答辩人没有履行完毕解押手续的情况下不与其沟通而直接提起诉讼，更无可能如被答辩人所称的答辩人与第三人恶意串通以侵害被答辩人权益的情况。三、被答辩人所主张的违约金无事实和法律依据。通过答辩人答辩意见的一、二点可知，本案违约方为被答辩人，而非答辩人，其所主张的违约金也就没有任何事实依据。四、答辩人为购置涉案房屋，将老家房子出售并借款几十万元，且己经向被答辩人支付了近70万元一年有余，答辩人付出了极大的代价，现在被答辩人因为自己的原因致使合同未能履行下去而要求解除合同，这严重违背了法律的公平、公正、公序良俗等原则，且与合同约定相悖;涉案房屋解押款答辩人已经足额支付，房屋解押完毕后不存在其他任何过户障碍，因此，我方不同意解除房屋买卖合同，同时要求继续履行合同，请求被答辩人继续配合答辩人及第人办理过户手续。
第三人弘业公司辩称，我方不同意反诉原告反诉请求，实际情况是我方一直在通知反诉原告办理手续，但反诉原告不配合办理。
本诉原告（反诉被告）张超为支持其诉讼请求提交以下证据：证据一、编号为1512082的房屋买卖合同一份，证明：1、原、被告之间签订了合法有效的房屋买卖合同，存在法律意义上的买卖关系；2、对于原被告双方的权利义务作了明确约定，尤其是原告的支付定金、解押款义务和被告的对房屋解押义务；证据二、被告开具的定金收据一份、中国银行支付系统收付款通知书一份、中国银行交易记录明细清单一份，证明：原告已经按照合同约定支付了购房定金；证据三、被告开具解押款收条一份、汇款收据一份，证明：原告已经按合同约定向被告支付了足够的房屋解押款；证据四、涉案房屋的不动产查询情况一份，证明：1、涉案房屋至今没有解押完毕，无法继续办理网签手续，涉案合同无法继续履行的根本原因在于被告未履行合同约定义务，已构成违约，2、房屋无查封，仅存在原始抵押未解押完毕，在被告解押完毕后，涉案房屋不存在其他任何过户障碍。
本诉被告（反诉原告）杨常建对上述证据发表如下质证意见：对房屋买卖合同、定金收据真实性无异议；对证据三解押款无异议；对不动产查询情况有异议，抵押信息表述内容不完整,该套房产曾经抵押于邮储银行河南省分行直属支行，但于2016年8月30日办理解押手续，现已解押完毕。且在反诉人催促第三人办理房产过户中，第三方曾提出于2016年10月17日办理房产过户，也说明该套房产早已解押，不存在尚未解押状态。
第三人弘业公司质证称，对原告证据一、二、三真实性及证明目的无异议，对证据四真实性无异议，且房屋在不动产登记中心尚未解押完毕。
经本院审查，本诉原告提交的证据均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
本诉被告（反诉原告）杨常建提交如下证据材料：第一组证据、《身份证复印件》1份，证明居民杨常建的身份信息；第二组证据、《房屋买卖合同》1份，证明该买卖合同于2016年6月11日由杨常建、张超和弘业公司签订，三方在合同中约定，甲方与乙方均委托丙方代为办理房产过户等手续，在甲方办理完毕房产解押手续后的七个工作日内办理过户，乙方应于过户当日向甲方支付除解押款和定金以外的房款，任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金16万元整，分别约定在合同的第七条、第十条、第十二条、第十八条；第三组证据《收条》2份，证明杨常建于2016年6月11日已将该房产的原购房合同原件壹本、房屋维修基金、契税、购房发票等手续原件交于中介公司,2016年7月22日将该房产的房产证原件壹本交于弘业公司，办理房产过户的全部手续均由办理房产过户受托方持有；第四组证据：1.《电话录音笔录》3份，证明杨常建在提交解押手续后就及时并多次催告弘业公司办理房产过户，弘业公司工作人员答复暂办理不了过户的原因包括房产过户需要预约，预约不上，以及需要进行不动产权籍调查等,导致房屋买卖合同履行瑕疵,弘业公司对此存在过错,应当承担相应责任，2.《通话清单》3份，证明杨常建分别在2016年8月30日16时53分04秒、2016年9月7日12时20分18秒与弘业公司工作人员万二辉通话，在2016年10月17日13时47分07秒与弘业公司工作人员赵庭庭通话，杨常建提供的与万二辉、赵庭庭在该时间段的通话录音是真实的，3.《视频资料光盘》1份，该组证据符合证据规则所规定的合法性、客观性和关联性，依法应予采信。
本诉原告（反诉被告）张超对上述证据发表如下质证意见：一、真实性无异议。二、真实性无异议。三、真实性无异议。四、1、真实性无法核实，且这是被告与第三人之间沟通的情况，根据郑州市出台的政策，2016年8月20日以后就需要办理不动产权证，过户前确实需要进行不动产权籍调查，以了解房屋是否存在查封、抵押等情况。2、真实性无法核实，不能证明其证明目的。3、不能证明其证明目的。
第三人弘业公司辩称，对证据一二三无异议，对证据四真实性无异议，但不能证明其证明目的，我与被告有过多次通话，被告提供并非全部通话内容，期间我方多次要求被告继续办理房产相关解押手续。
第三人弘业公司未提交证据。
经本院审查，本诉原告（反诉被告）提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本诉被告（反诉原告）提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信，第四组证据不能达到证明目的，本院不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2016年6月11日，原告张超与被告杨常建在第三人弘业公司的居间下签订了《房屋买卖合同》一份，约郑东新区××楼××单元××号号1号楼2单元23层2304号的房屋一套出售给原告，房屋的总价款为1170000元。另约定：被告杨常建保证自本合同签订后房产证下发后的七个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清银行贷款；同时原告张超应于还款现场向被告杨常建支付解押款60万元，用于被告杨常建办理解押事宜，剩余解押款由被告自行筹集。被告杨常建解押手续办理完毕后七个工作日内，原被告双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；还约定：合同签订后原被告双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。
被告杨常建于2016年郑东新区××楼××单元××房路89号1号楼2单元23层2304号房产的购房定金5万元整，于2016郑东新区××楼××单元××房路89号1号楼2单元23层2304号房产的解押款610000元整。
庭审中，被告称涉案房屋目前处于空置状态，并且被告杨常建明确表示涉案房屋不存在抵押、查封等其他影响房屋过户的情形，本院询问原告张超是否可以随时支付剩余房款，原告张超表示可以随时支付，并称其在郑州服役，2004年已缴纳社保，具备购房资格。
本院受理该案后，经调解未果。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以申请人民法院予以适当减少。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，经查《房屋买卖合同》有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。原告已经履行支付解押款的义务，被告杨常建应依法履行自己的义务，关于本诉原告张超请求判令本诉被告杨常建继续履行房屋买卖合同，配合原告办理房产过户手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；关于本诉原告张超请求判令本诉被告杨常建支付违约金的诉讼请求，因被告在实际履行房屋买卖合同过程中未按合同约定时间在房屋解押后7个工作日内到房管局办理过户手续，结合原告提交的证据以及中介的陈述，虽然足以认定为被告杨常建存在违约，但鉴于本院已支持原告要求过户的诉求，且目前房价上涨，原告方也没有举证证明其存在直接的损失，故对违约金不再予以支持。关于反诉原告杨常建请求判令依法撤销《房屋买卖合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，反诉原告没有提供充足的证据证明本案存在法定撤销合同的情形，故反诉原告请求撤销原被告双方签订的房屋买卖合同没有事实和法律依据，故本院不予支持；关于反诉原告杨常建请求反诉被告张超、第三人共同向反诉原告杨常建赔偿违约金损失41.5万元的诉讼请求，因反诉原告杨常建提交的证据，不足以证明反诉被告张超以及第三人违约，故反诉原告杨常建的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》九十四条、九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本诉被告杨常建继续履行与本诉原告张超签订的《房屋买卖合同》，并于本判决书生效后三十日内协助本诉原告张超办理位于郑东新区康平路89号1号楼2单元23层2304号房屋的过户登记手续，手续办理完毕当日本诉原告张超向本诉被告杨常建支付剩余房款510000元；
二、驳回本诉原告张超的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告杨常建的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16230元，由本诉原告张超负担1380元、本诉被告杨常建负担14850元；反诉案件受理费9533元，由反诉原告杨常建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 李建涛
二〇一七年十一月八日
书记员 马正茁