浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第988号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周建强。
委托代理人：倪智敏，浙江元祐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘仁树。
委托代理人：宋广华。
委托代理人：陈腊英。
上诉人周建强与被上诉人潘仁树租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余良民初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2006年9月1日，良渚街道七贤桥村17组小组村民与潘仁树签订《租用协议书》一份，同意将该组的吕家塘地块租用给潘仁树，租用期从2006年9月1日至2021年8月31日，租用费每年每亩3000元，当年9月1日前付清。2010年5月31日，良渚街道七贤桥村18组小组村民代表与潘仁树签订《关于租用吕家畈土地的协议》一份，同意将吕家畈地块租给潘仁树，租地面积6.620亩，租用期从2010年6月1日至2022年5月31日止，租用费每亩每年2800元，付款期为每年5月31日。2012年2月9日，潘仁树和周建强签订《土地租赁协议》一份，约定潘仁树将位于七贤桥村官井头组杂地约16.5亩（即潘仁树向良渚街道七贤桥村17组、18组租赁的上述土地）及场地所有建筑物以租赁的形式给周建强使用，时间从2012年2月9日至2018年2月8日，租金每年165000元，每年2月1日付清，先付后用。2012年3月1日，良渚街道七贤桥村17组、18组小组长周建立、闻恩忠在《土地租赁协议》上签字，确认租赁期间同意转租。周建强租赁上述土地后用于石料加工，因石料加工对环境造成一定污染，危害群众健康，为此，良渚街道七贤桥村村委和良渚街道办事处曾于2014年1月10日和3月10日先后通知周建强要求其停业搬迁。2015年1月23日，原审法院至涉案租赁场地进行现场勘察，当时场地上尚余一台搅拌机、一套地镑、变压器、二台铲车以及堆放的石子、废料若干，潘仁树、周建强均认可以上设备物品属周建强所有。另，原审庭审中潘仁树、周建强自认双方签订的《土地租赁协议》中约定的“场地所有建筑物”系配电房和两间临时用房，目前配电房尚在，临时用房已经拆除；协议租赁的土地及建筑物均未取得建设用地规划许可和建设工程许可；协议约定的年租金165000元是按照土地面积计算的，不包含房屋租金。潘仁树于2014年8月13日向原审法院起诉，请求判令：一、确认潘仁树与周建强于2012年2月9日签订的《土地租赁协议》无效；二、周建强立即腾空租赁房屋及土地并将房屋及土地交付给潘仁树；三、周建强支付房屋及土地占有使用费合计107500元（暂算至2014年8月9日，2014年8月10日至实际腾退之日止的占有使用费按每日453元计算）；四、本案诉讼费由周建强承担。原审第二次庭审中，潘仁树变更第二项诉讼请求为：周建强立即腾空租赁土地并将土地交付给潘仁树。周建强向原审法院提起反诉，请求判令：一、潘仁树返还因《土地租赁协议》无效而收取的租金330000元；二、潘仁树承担本案本诉及反诉的诉讼费用。原审第二次庭审中，周建强变更第一项诉讼请求的租金金额为305000元。
原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。潘仁树与周建强签订的《土地租赁协议》租赁的场地属农民集体所有土地，周建强租赁该场地用于石料加工属非农业建设，但其并未举证证明该用途符合土地利用总体规划并已依法取得建设用地规划许可，对租赁土地部分应认定为无效。同理，涉案租赁建筑物属临时建筑，潘仁树和周建强均未举证证明涉案建筑物已经过审批或者已取得建设工程规划许可，对建筑物租赁部分也应认定为无效。综上，涉案《土地租赁协议》属无效合同，良渚街道七贤桥村17组、18组村民小组代表与潘仁树签订的租赁协议并未约定土地的实际用途，该二份协议也尚未被确认无效或者依法解除，潘仁树作为转租人要求周建强将其占有使用的土地腾空后返还的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。因周建强实际已经占有使用了相应的场地，潘仁树要求周建强支付实际占有使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，使用费的标准参照双方签订的《土地租赁协议》约定的租金标准计算；因周建强已实际占有使用土地，对周建强反诉要求潘仁树返还租金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年2月10日判决：一、确认潘仁树与周建强于2012年2月9日签订的《土地租赁协议》无效；二、周建强于判决生效之日起三十日内将其占有使用的位于杭州市余杭区良渚街道七贤桥村面积为16.5亩的场地返还给潘仁树；三、周建强支付潘仁树占有使用费107500元，自2014年8月10日起至占有场地返还之日止的占有使用费按合同约定的租金标准另行计算，于判决生效之日起三十日内支付；四、驳回周建强的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2450元，由周建强负担，于判决生效后七日内交纳原审法院；本案反诉案件受理费2937.50元，由周建强负担。
宣判后，周建强不服，向本院提起上诉称：一、一审判决所认定的事实完全与真实情况相悖，直接导致最后的裁判结果严重错误。1、本案所争议的七贤桥村官井头组地块早在2014年初即已由良渚街道七贤桥村村委收回，周建强此后并未再实际使用，因此不存在还要向潘仁树交付所谓2014年占有使用费的问题，也不存在将土地交还给潘仁树的可能性。早在2013年下半年的时候，七贤桥村村委和良渚街道办事处、环保部门即多次要求周建强停产，七贤桥村村委更是发文声称周建强使用土地是不合法的，并严令周建强将土地交还给村里，并恢复原状。再此情况下，周建强已不可能再从事原来的经营活动，再加上良渚街道派人强拆，将废土倾倒在周建强所使用的地块上，并将土地上临时建筑全部拆毁。故此，周建强在2014年年初即已将土地交还给了村委。但村委要求周建强将土地上的机器、碎石、废土等全部清理干净，将土地恢复原状，故而才会有一审法院现场调查所见的搅拌机、地磅、铲车等物件。周建强在原审庭审过程中已经向一审法院解释这只是在应村委的要求而进行的现场清理工作，而不是继续使用。但一审法院在未向村委会核实的情况下，即主观臆断，以此就认定周建强还在继续使用，这显然是错误的，而且是极其不负责任的。仅从常理推断，一审法院现场调查所拍摄的十张照片显示现场已没有任何用于石料加工的机器，而周建强使用这块地的用途既然是用于石料加工的，那没有机器又怎么生产加工？这是一个很明显的事情。再者，一审法院所拍摄的照片里也显示这些设备都不在使用的状态，也说明了周建强已不再使用这块土地从事经营活动了。2、周建强所使用的土地的产权人并不是潘仁树，潘仁树对这块地没有合法使用权，也根本无权将这块地转租给周建强使用。本案所诉争的土地系属良渚街道七贤桥村所有，属村集体经济组织所有，土地权利的行使也只有法定的村委会才能实施，其他任何人都不能代行其职权，包括村集体经济组织的下属组织。故而潘仁树自己都没有本案所争议土地的占有使用权，更不用说有权转租了。更何况土地的权属人代表七贤桥村村委已向周建强出具了《通知书》，通知书中已确认了七贤桥村不承认周建强对该土地有使用权，并要求周建强立即停业搬迁并赔偿损失的事实。这也同时证实了潘仁树对于本案所争议的土地根本就没有转租的权利。3、一审判决认定双方所签订的《土地租赁协议》无效的理由完全是自相矛盾的。一审法院以周建强非用于农业建设为由认定《土地租赁协议》无效，但同时又以七贤桥17组、18组村民小组代表与潘仁树签订的租赁协议并未约定土地的实际用途，该两份协议也尚未被确认无效或者依法解除为由，确认潘仁树有权转租完全执行的就是双重标准。按照一审判决的逻辑，那么周建强与潘仁树签订的《土地租赁协议》也不应该是无效的。因为周建强与潘仁树双方所签订的《土地赁协议》中也并没有约定土地的实际用途，与潘仁树与所谓的17、18组村民代表签订的《租用协议书》的情况是一样的。如果说协议中土地用途没有约定就不属于无效这个观点成立的话，那一审判决认定《土地租赁协议》无效的认定也是不正确的。再者，潘仁树在转租之前，也是在做石料加工（潘仁树自认是做拌山渣，石料加工）业务的。如果说一审法院适用的协议无效理由成立的话，那么，潘仁树与所谓村民代表签订的协议也一样是无效的。为什么同样的情况，一审法院却适用的是完全不同的标准？另外，一审所判决所称的村民小组代表与潘仁树签订的二份协议尚未被确认无效或者依法解除这一论点也是不成立的。因为七贤桥村村委会已经明确了周建强属非法用地，如果潘仁树有权转租的话，又何来非法用地一说。故此，上述二份协议其实已被土地的产权人确认为无效了。二、一审判决所依据的证据根本不能证明一审判决书中所认定的事实。首先，本案中的证据不能证明周建强与潘仁树所签订的《土地租赁协议》中约定的七贤桥村官井头组杂地约16.5亩就是潘仁树向七贤桥村17组、18组租赁的土地。潘仁树与所谓的17组小组村民签订的《租用协议书》租赁的标的是吕家塘地块，而且具体位置和土地大小均没有约定。与18组签订的《关于租用吕家畈土地的协议》中的租赁标的物是吕家畈地块，面积也仅为6.62亩。而周建强与潘仁树签订的《土地租赁协议》约定的标的物是官井头组杂地，面积为16.5亩。三份协议所约定的土地名称完全看不出有任何一致之处，土地大小也完全不一样，怎么就能认定是属于同一块地呢？其次，怎么证明本案的租赁标的物官井头组杂地是属于七贤桥村17组、18组所有或这两个组有权出租？又怎么证明在两份协议上签字的就是17组、18组的村民并且这些村民有权代表本组签字同意土地出租？一审判决书始终对这两个问题没有任何证据能够予以证明，甚至连一个合理的解释都没有，可以说完全没有提及。第三、仅凭场地现场遗留的搅拌机、地镑、变压器、铲车和堆放的石子、废料等物品不能证明周建强仍在本案所涉土地上从事生产经营活动，即便有使用也是应七贤桥村委的要求在清理场地，与潘仁树无关。因为该土地早在2014年年初就已经被七贤桥村收回了。但收回时，场地上仍存有周建强加工石料所需的机器设备和石子等原料，并且场地上也满是废土、废料、废渣，故七贤村委要求周建强要将场地清理干净。所以周建强在此后一直在从事清理工作，并且已经将机器设备和大部份原料清理搬走。现场所遗留的变压器也已断电，铲车也是用于清理场地所用。完全与此前的经营无关。即便有使用也是由于七贤桥村村委的授权，而不是依据《土地租赁协议》所取得。三、一审判决适用的法律依据存在重大错误，导致判决结果的严重不公。一审判决所认定的判决依据分别《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条等。合同法第五十二条第（五）项为“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。土地管理法第六十三条为“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”对于这两条依据，周建强认为还是可以予以认可的，但就是不明白，为什么潘仁树从所谓的村民代表处租来的土地一样也是从事非农建设的，为什么就没有依此认定为是无效呢？合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”据此，在双方所确定的合同被确认无效后，潘仁树因合同所取得的财产（即所谓租金）就应当返还给周建强。这一条正是周建强提出反诉的依据。而判决结果却为什么却是周建强还要支付给潘仁树占有使用费这又是什么道理？而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》则对本案应该完全不适用。因为该解释所调整的范围是城镇房屋租赁，而本案所涉及则是农村集体土地租赁所产生的相关法律关系，虽然土地上确也有一两间临时建筑，但完全是可以忽略不计的。周建强和潘仁树都确认租金是按土地面积计算的，每亩一万元一年，不包含房屋租金的。故此，本案完全不受上述司法解释的约束范围，该司法解释不能适用本案。一审法院依据该解释判案完全是错误的。四、潘仁树签订合同存在重大过错，依法应向周建强承担赔偿责任。潘仁树在签订《土地租赁协议》前就是在同一场地内从事石料加工业务的，他在签订上述《土地租赁协议》的同时还将场地内用于石料加工的轧石机、变压器、地磅及场地内的石子、废料等全部一并转让给了周建强。这充分说明了潘仁树完全知道周建强租用该场地是用做相同的经营业务的。并且从常理推断肯定是潘仁树告知周建强在该场地上可以从事这项业务周建强才会租下这块场地的，否则周建强如果是用来种地或从事其他农业生产的话，何必要花六、七十万元的大代价买下潘仁树的这些石料加工设备呢？但在周建强接手后，却被相关政府职能部门多次警告、罚款、强拆，致使合同目的不能实现，并且受到了惨重的经济损失。对此，虽然在本案中周建强没有提出相关索赔请求，但保留另行追偿的权利。五、诚然，周建强确实在本案所争议的土地上从事过一段时间的经营活动，确实也应该支付相应土地使用费。但这里存在着向谁支付的问题。潘仁树要求周建强把土地使用费支付给他，那么他首先得要能证明是这块土地的合法使用权人，有转租的权利，否则无凭无据，仅靠一张协议就能收取费用无论如何也是说不过去的。本案中，潘仁树拿不出有效的证据能证明其拥有合法的转租权。而七贤桥村村委会则是集体土地所有权人的法定代表，作为所有权人享有占有、使用、收益、处分等绝对权利，且村委会已书面形式向周建强主张了权利，要求周建强向其支付款项。在此情况下，周建强认为在潘仁树不能拿出有效证据证明其土地权利的情况下，周建强只能将土地使用费交给合法的产权人。否则，如果土地使用权交给了潘仁树，而村委会又向周建强来主张权利，那周建强岂不是要支付两笔费用。六、既然双方所签订的《土地租赁协议》被确认是无效的。那么，依据合同法的规定属于自始无效、全部无效，包括协议中约定的所谓租金的计算标准也是无效的。而依据无效合同获取利益也是我国法律所不允许的。如果按双方协议约定的标准，则潘仁树显然因无效合同获取到了巨大的利益，这部分利益是属于不当得利，不应得到法律的支持。一审判决认为使用费的标准参照双方签订《土地租赁协议》约定的租金标准计算显然与法有悖。七、最后周建强认为一审法院在审理此案的过程中，存在比较明显的偏袒潘仁树一方的情况。具体理由如下：1、本案中的潘仁树所提供的证据只有《土地租赁协议》和与所谓与17组签订的《租用协议书》。都不能证明潘仁树对本案所争议的土地有何权利，也不能证明土地现在的使用情况。本来本着民事诉讼遵循的是谁主张、谁举证的原则。应由潘仁树负责举证，否则应承担败诉的后果。而一审法院却主动依职权进行调查，而调查的内容都是针对潘仁树证据上的漏洞，调查结果明显对潘仁树有利。2、一审法院依职权调查的对象明显带有选择性。比如为什么不去最有发言权的七贤桥村村委会进行调查，而要找特定的村民调查，这几个受调查的村民审判人员应该是不认识的，找他们进行调查，周建强推断应该是潘仁树所提出的。那么在这样的情况下，受调查者名为接受的是法院的调查，但实为潘仁树一方的证人。连证人应到庭接受质证的程序也可以免除了。并且因为形式上属于法院调查，所以尽管周建强提出异议，证据的效力还是被一审法院所认定。3、一审第一次庭审时，潘仁树明确表示其没有了与18组签订的土地租赁协议，后来也是一审法院主动依职权帮助其调取，从而弥补了他证据上的一个漏洞。综上，请求：撤销原审判决，重新审理并驳回潘仁树的诉讼请求，支持周建强的反诉请求，由潘仁树承担本案的一、二审全部诉讼费用。
针对周建强的上诉，潘仁树答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，请求驳回周建强上诉，维持一审判决。根据土地管理法的规定，农民所有的土地不得转让用于非农建设，涉案土地属于农民集体所有土地，周建强租赁用于非农建设，石料加工污染环境，且周建强现仍占用，所以应支付占有使用费，所以一审认定正确，请求驳回周建强上诉，维持一审判决。
二审举证期限内，周建强向本院提交如下证据材料：
余杭区良渚街道七贤桥村村委会出具的证明两份，拟证明：一、涉案土地村委会已收回且要求周建强进行清理；二、七贤桥村村委会认定村里未将涉案土地租赁给潘仁树且17、18组无权将土地出租给潘仁树，证明一审潘仁树出具的两份协议是无效的。
上述证据经出示，周建强发表意见认为：证据不属于新证据，一审已经形成，不予质证。在此基础上，对三性均有异议，1、经核对原件与复印件一致，但单位出具的证明无法定代表人签名，真实性不认可，形式不合法；2、土地与村委无关，签订合同的相对方是17、18小组，不是村委会，所以村委会无权收回，根据法律规定，集体土地是两级所有制，所以17、18组对土地享有处分权，与村委会无关，所以关联性有异议，且土地现仍归周建强占有使用；3、该证据合法性有异议，村委会不是土地的所有权人，不具有出具的权利。
潘仁树向本院提交如下证据材料：
余杭区良渚街道七贤桥村村委出具的《关于本村17组18组土地租赁有关问题的说明》，拟证明：1、反驳周建强向法院提交的证据即2015年2月17日、3月10日由余杭区良渚街道七贤桥村村民委员会出具的证明两份；2、本案所涉土地权利享有者是17、18组；3、本案所涉土地七贤桥村村民委员会未收回的事实；4、周建强提交的两份证明的事实是伪造的。
上述证据经出示，周建强发表意见认为：对证据的形式真实性无异议，经核对原件与复印件一致，内容真实性有异议，该说明最后一句“2014年1月10日前收回承租土地”，证明称不是该时间收回土地，村里于2014年1月10日已经通知要求周建强将土地交还村里，并承担非法占用期间的经济损失，与村里出具的证明可以相互印证，村里又出具了这样的说明是因为上次庭审结束后，潘仁树通过在良渚当地的关系，通过街道向村里施压，所以村里向潘仁树出具了这样的说明，不是七贤桥村村委会的真实意思表示。该说明也无法达到潘仁树证明目的，村里是不知道也是不同意土地租赁给潘仁树的，潘仁树转租给周建强村里也是不同意且要求收回的。该说明最后表述的是街道要求在2014年1月10日前收回土地，而不是已经收回土地。所以村里没有否认现在土地已经被收回了。
为了查明本案事实，本院依法向余杭区良渚街道七贤桥村村民委员会进行调查，并制作了调查笔录。
该笔录经出示，周建强认为，对该调查笔录的三性均有异议，章荣堂的身份笔录上写的是治保主任，不是村里的村长等可以代表村里行使权利的人员，只是村里的普通干部，且负责的是村里的社会治安事务，他陈述的17组、18组是土地的所有权人，与此前周建强提交的证据即说明内容是矛盾的，说明中明确出租土地是村集体土地，只是17、18组长期使用，土地所有权的性质依照土地管理法的规定是村集体经济组织所有的而不是小组所有的。另外，上次调查时也提到了良渚街道向七贤桥村村民委员会施压要求他们改变说法，所以才有了矛盾的说法。涉案土地现场堆满了废土，不存在继续使用的迹象，没有不退还村里的道理。
潘仁树认为：对三性均无异议，明确土地是17、18组所有的且有权利出租，该土地至今仍由周建强控制使用。
本院认为，本院依职权所做的调查及制作的调查笔录，程序合法，本院予以确认。根据本院依法调查的结果，对潘仁树提交的证据予以采信，对周建强提交的证据不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：潘仁树与周建强签订《土地租赁协议》，租赁杭州市余杭区七贤桥村17组、18组的农村集体所有土地，应按照法律的规定进行使用。现周建强在未举证证明其符合土地利用总体规划并依法取得建设用地规划许可证的情况下，利用案涉土地从事非农业建设的石料加工，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应认定为无效。合同被确认无效后，基于该合同所取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，故潘仁树要求确认合同无效、腾退返还土地交还案涉土地并支付占有使用费符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。周建强主张案涉土地已被杭州市余杭区良渚街道七贤桥村村民委员会收回，与本案查明的事实不符，本院不予采信。至于潘仁树与杭州市余杭区七贤桥村17组、18组签订的租赁协议的效力，不属于本案审查的范围。综上，周建强的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5387.50元，由上诉人周建强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 赵瑞玲
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年七月二十日
书 记 员 王 颖