广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终8588号
上诉人（原审被告）:广东省番禺广地房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇塘埗西村。
法定代表人:连杰，职务:董事长。
委托诉讼代理人:谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:彭灼芬，女，1964年1月16日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人:柯曦，广东正平天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人:金映儿，广东正平天成律师事务所实习人员。
原审第三人:连家桦，男，1963年10月14日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人:黄廉靖，广东正平天成律师事务所律师。
上诉人广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）因与被上诉人彭淑芬、原审第三人连家桦房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人广地公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回一审重审；2.由彭灼芬承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定事实不清。1.本案是由民间借贷法律关系转化为以房抵债法律关系，进而转化为商品房买卖合同法律关系。一审仅审查部分商品房合同法律关系，忽略民间借贷法律关系的前提性、基础性与关键性。事实上，广地公司未收到彭淑芬约309万元借款，彭淑芬作为一个自然人，不具备出借如此巨大款项的资信能力，其也未就出借该款项提供证据证明，一审对此遗漏查明。何况，彭灼芬不是涉案民间借贷关系、以房抵债法律关系的主体，根据合同的相对性原则，其不存在以此向广地公司主张权利的基础。2.没有实际借款就不可能存在以房抵债事实，更不会有真实的商品房买卖合同关系。同时，根据买卖合同的约定，购房款为485560元，彭灼芬也未能提供广地公司收到房款后出具的收款收据与交款发票，即彭灼芬根本未向广地公司交纳购房款项。因此，一审法院在漏查《借款合同》及其《收据》的合法性以及未通知借款经手人杨某、吴某出庭说明的情况下，直接认定买卖合同成立有效，属于舍本逐末、本末倒置。（二）一审认定案件事实证据不足。涉案民间借款高达309万元，一审既未查明该借款方式、用途等事实，也未通知借款人杨某、吴某出庭参加诉讼以查明借款事实，就认定双方借款事实存在，进而认定以房抵债与商品房买卖关系存在，明显属于认定事实证据严重不足。（三）对于之前广地公司提出解除双方商品房买卖合同，而本案主张双方商品房买卖合同无效，是基于广地公司向公司工作人员了解到涉案309万元借款是没有进入公司账户，且无合法依据和支付凭证，或者偿还的节点，因此，广地公司已撤回之前解除合同之诉。（四）一审严重违反法定程序。1.连家桦与本案无法律上的利害关系，不应成为本案的当事人，一审无故将其列为第三人，程序违法。2.一审已责令彭灼芬庭后5个工作日补充出借款书面凭证的证据，该证据未经广地公司质证，一审将未经质证的证据作为认定本案事实的依据，程序违法。3.一审以连家桦为本案第三人为由，拒绝将本案与广地公司此前立案主张解除双方商品房买卖合同纠纷合并审理，程序违法。4.杨某、吴某是《借款合同》的实际借款人，一审遗漏追加该二人参加诉讼。
被上诉人彭灼芬二审辩称，不同意广地公司的上诉请求事实和理由，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。具体理由如下：（一）广地公司所述的民间借贷法律关系是合法有效的，彭灼芬提供的借款合同收据等一系列证据证明当时民间借款协议已经成立并且合法有效。关于广地公司称借款为赌博款的性质，并没有任何证据主张证明其内容。（二）关于广地公司申请证人出庭说明该借款未入公司账户的问题，属于广地公司内部财务自行处理的事情，与本案没有关联。（三）广地公司之前提起过的（2017）粤0113民初2254号诉讼，主张解除其与彭灼芬的房屋买卖合同，与广地公司在本案一审认为双方买卖合同无效的答辩相互矛盾的。广地公司对于双方签订买卖合同是无效的还是解除，一直混淆不清，如果按照解除合同来进行答辩，则合同是有效的，所以应该按照商品房买卖合同约定的相关义务来履行。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人连家桦未到庭陈述意见。
彭灼芬向一审法院起诉请求：1.广地公司将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园D6康颐楼复式A房屋过户至彭灼芬名下；2.广地公司承担案件所有诉讼费用。
一审法院认定事实：广地公司是于1997年1月22日登记设立的有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营、土地使用权出让的前期开发等。
2002年1月31日，广地公司作为甲方与彭淑芬作为乙方签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款3096000元，用甲方在国土局办理确权登记的二期商品房碧湖轩C4栋确权证书，编号为NO004721，总建筑面积为20332平方米作为此次借款的抵押物，甲方同意以1800元/平方米为此次抵押物的单价；此次借款时间为两个月，即2002年2月1日至2002年4月1日；甲方同意由乙方付款之日起两个月内以归还现金3096000元回购该栋商品房的确权书，甲方回购款划入乙方账户后，乙方将确权书退还甲方。
同日，广地公司开具《收据》，载明：兹收到上水夜宵城彭淑芬交来人民币叁佰零玖万陆仟元正（3096000元）。
2003年8月2日，广地公司作为甲方与彭淑芬作为乙方又签订《借款转抵顶房屋的协议》，约定甲方在2002年2月1日向乙方借款，现经双方协商同意将借款转作购房，具体协议如下：1、甲方同意把广地花园内康廷楼复式A146.7平方米，房价为485560元，康颐楼复式A146.7平方米，房价为485560元出售给乙方，作抵减部分借款；2、甲方同意在二个月内（即从2003年8月至2003年9月底）办好一切房产证给乙方，办证一切费用由甲方负责；3、如下30万元的借款，甲方保证在2003年11月30日前一次性归还给乙方；4、协议签订之日起生效，甲方即把两套房屋锁匙交给乙方，财产属乙方所有。
2003年9月2日，广地公司作为出卖人与彭灼芬作为买受人签订《商品房买卖合同》[编号：穗（番）房合字NO.0425176号]，约定买受人购买位于广州市番禺区迎宾大道塘西路段广地花园D6康颐楼复式A号房（以下简称涉讼房屋），建筑面积共146.7平方米，其中，套内建筑面积135.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.9平方米；该商品房屋属预售，按套出售，单价为3309.88元/平方米，总金额485560元；买受人一次性支付房款；出卖人应当在2003年11月13日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。
2015年2月16日，广地公司在《南方日报》中刊登一则《催告通知》，向众多购房人发出通知，内容为：鉴于贵我双方签署商品房买卖合同后，贵方未能依约向我司支付购房款及其他税费，虽经我司多次催告，并先后在《番禺日报》、广地花园管理处的公告栏，广地花园社区居民委员会侧边的宣传栏公告，但贵方至今仍拒不履行。为此，我司再次通知贵方，请贵方在通知见报之日起10日内持房屋买卖相关资料前往广地公司核对，协商房屋买卖合同履行事宜，如再逾期，将视为贵方无意继续履行合同，我司将采取包括但不限于：解除合同等的法律措施。该通知附件中包括记载了涉案房屋及彭灼芬的名字。
2015年3月25日，广地公司在《南方日报》刊登《解除买卖合同通知》，称彭灼芬在签署商品房买卖合同后未能依约支付购房款及其他税费，特通知彭灼芬在本通知见报之日起解除双方签订的《房屋买卖合同》。
2017年3月23日，广地公司以彭灼芬逾期未支付涉讼房屋购房款为由向一审法院提起（2017）粤0113民初2254号诉讼，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求彭灼芬腾退房屋。
2017年8月23日，彭灼芬向一审法院提起本案诉讼，要求广地公司将涉讼房屋过户至其名下。同日，彭淑芬亦向一审法院提起（2017）粤0113民初7146号诉讼，要求广地公司将位于广州市番禺区迎宾大道塘西路段广地花园D9康廷楼复式A号房过户至彭淑芬名下。因该两案的诉讼标的物约定于同一《借款转抵顶房屋的协议》中，均从广地公司向彭淑芬的3096000元借款中抵扣，一审法院依法将两案合并审理。
在本案诉讼中，彭灼芬称彭淑芬与广地公司在签订《借款转抵顶房屋的协议》后，口头约定将广地花园D9康廷楼复式A号房屋过户至彭淑芬名下，同时将涉讼房屋过户至彭灼芬名下，故彭灼芬与广地公司签订了涉讼房屋的《商品房买卖合同》，将彭淑芬的部分借款转为涉讼房屋的购房款，后广地公司向彭灼芬交付涉讼房屋的钥匙办理了收楼，但由于历史原因，房屋当时也存在抵押，故当时没有办理过户。但广地公司认为因涉讼《商品房买卖合同》的性质为广地公司以借款转抵房屋，而该借款属于时任广地公司股东的吴某、杨某的赌博债务，来源非法，合同违反了法律法规的强制性规定，且当时房屋存在第三方抵押权，吴某、杨某与彭灼芬恶意串通，企图通过虚构债务的方式来损害抵押权人的利益，故涉讼《商品房买卖合同》应属无效，此外，涉讼《借款合同》及《借款转抵顶房屋的协议》的相对方均为彭淑芬与广地公司，彭灼芬不具有本案的诉讼主体资格，本案应追加彭淑芬作为第三人参加诉讼。
广地公司向一审法院申请证人黄某（男，1949年9月12日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区和平路103号901房）出庭作证，黄某陈述称其为广地公司的财务总监，2002年间广地公司的账目全部经其审核并记录，黄某未曾收到过彭灼芬的3096000元借款，广地公司曾在2000年开始出现融资，2003年经济下滑，杨某及吴某曾分别任公司的董事长及副董事长，两人均有赌博习惯，也存在个人对外借款经营公司的情况，且账目都是通过公司财务，以公司名义签署借款合同，财务出具相应收据；黄某确认彭灼芬提交的涉讼《借款合同》、收据及《借款转抵顶房屋的协议》上所加盖公章即广地公司公章，吴某、杨某的签名亦是其本人签名。彭灼芬、广地公司及连家桦对证人黄某的上述庭审陈述均无异议。
2017年11月15日彭淑芬在庭审后提交了其本人的一份《声明》，内容为，“因广东省番禺广地房地产开发有限公司未能如期偿还借款，本人与广东省番禺广地房地产开发有限公司签订《借款转抵顶房屋的协议》后，指定彭灼芬与广东省番禺广地房地产开发有限公司签订位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园D6康颐楼复式A房屋《商品房买卖合同》并自愿将上述房屋过户至彭灼芬名下”。另查明，现涉讼房屋仍登记在广地公司名下，并无其他他项权利内容。
一审法院认为，广地公司于2002年1月31日向彭淑芬借款3096000元并签订《借款合同》，约定借款时间自2002年2月1日至2002年4月1日；后在广地公司未偿还借款的情况下，为履行借款合同，彭淑芬与广地公司双方于2003年8月2日签订《借款转抵顶房屋的协议》，将部分借款转作涉讼房屋及广地花园康廷楼复式A两套房屋的购房款，彭灼芬在庭审中陈述彭淑芬与广地公司口头约定将涉讼房屋过户至彭灼芬的名下，彭灼芬与广地公司并于2003年9月2日签订《商品房买卖合同》，将彭淑芬对广地公司的部分借款转为彭灼芬购买涉讼房屋的已付购房款，并对房屋交付、房屋过户及违约责任等权利义务作出约定，该约定并非为双方之间的借款合同履行提供担保，彭淑芬亦确认以其对广地公司的借款转为彭灼芬购买涉讼房屋的购房款，故一审法院认为，彭灼芬与广地公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定。广地公司答辩认为，用以抵顶涉讼房屋的3096000元借款属于时任公司股东吴某、杨某的赌博债务，损害了他项权利人的利益，但对此广地公司并未提交任何证据予以证明。从彭灼芬提供的案外人彭淑芬与广地公司的《借款合同》、《收据》和《借款转抵顶房屋的协议》来看，三份文件上都有杨某、吴某的签名以及广地公司的盖章。广地公司在庭审时自认杨某、吴某在2002年、2003年是广地公司股东，杨某是公司的董事长（占55%股份）、吴某是公司的副董事长（占45%股份），两股东杨某、吴某自2002年开始不和。黄某作为广地公司的财务总监作证时陈述，广地公司最后倒闭是因为两个老板内讧；吴某、杨某在同一份借款合同上签名的情况是不常见的，吴某是管理工程，杨某是管理公司财务，如果有融资，财务部门办理后再由杨某签名。广地公司认为吴某、杨某两人当时的个人关系不和，其主张的3096000元借款属于吴某、杨某的赌博债务不合乎情理。如果是吴某、杨某的任一个人赌债，另一方是不会配合在不同时间、不同文件上签名，并加盖公章；如果说是吴某、杨某的共同举债去赌博，这在个人情感上也很难讲得通。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对于广地公司认为3096000元借款属于吴某、杨某的赌博债务的主张，并据此抗辩认为涉讼《商品房买卖合同》无效，一审法院不予采信。事实上，广地公司与彭灼芬在2003年9月2日签订《商品房买卖合同》后，一直未主张合同无效。广地公司在2015年2月16日《南方日报》刊登的《催告通知》，目的也是催告购房人持房屋买卖相关资料前往广地公司核对，协商房屋买卖合同履行事宜。广地公司在2015年3月25日《南方日报》刊登《解除买卖合同通知》，以及广地公司在2017年3月23日提起（2017）粤0113民初2254号案的诉讼，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，皆未主张涉讼《商品房买卖合同》无效，只是要求解除合同，广地公司在聘有律师提起诉讼的情况下，应该知道主张合同无效与主张解除合同的区别，主张解除合同前提意味着其认可了合同的有效性，而非合同无效。虽然（2017）粤0113民初2254号案与本案是两个诉讼，但处理的是同一涉案房屋的买卖合同关系，广地公司前后矛盾的主张也违反了民事诉讼中的禁反言规则。因此，对于广地公司的上述答辩意见，一审法院不予采信。彭淑芬与广地公司签订的《借款转抵顶房屋的协议》及就彭灼芬与广地公司涉讼房屋签订的《商品房买卖合同》[编号：穗（番）房合字NO.0425176号]主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。彭淑芬已于2002年1月31日借款3096000元给广地公司，后广地公司与彭淑芬均同意将涉讼房屋出售给彭灼芬作抵减部分借款，广地公司应依约将涉讼房屋过户至彭灼芬名下，故对于彭灼芬起诉要求广地公司将涉讼房屋过户至其名下的诉讼请求，一审法院予以支持。另外，广地公司认为涉讼《借款合同》及《借款转抵顶房屋的协议》的相对方均为彭淑芬与广地公司，彭灼芬不具有本案的诉讼主体资格，本案应追加彭淑芬作为第三人参加诉讼。一审法院认为，由于彭淑芬与彭灼芬同时起诉广地公司，两人委托相同的诉讼代理人，代理人在起诉及庭审时都陈述彭淑芬同意将涉案房屋过户至彭灼芬名下，且彭淑芬也在庭审后提交了其本人的《声明》，因此，本案的相关事实已经查明清楚，无需再追加彭淑芬作为第三人参加诉讼。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年1月26日作出如下判决：广地公司于判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园康颐楼复式A的房屋过户至彭灼芬名下。一审案件受理费22800元，财产保全费5000元，均由广地公司负担。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，彭灼芬陈述彭淑芬是以现金及银行转账方式将3096000元借给广地公司。同时，彭灼芬称广地公司除了用包括涉讼房屋在内的两套房屋房款抵扣彭淑芳的部分借款外还欠彭淑芬30万元，其他借款1824880元已通过现金方式支付给彭淑芬。彭灼芬还表示前年发现物业公司的人使用涉讼房屋。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
本院认为，二审双方当事人争议的焦点是彭灼芬主张将涉讼房屋过户至其名下应否支持问题。首先，彭灼芬主张将涉讼房屋过户至其名下，提供了《借款合同》、《收据》、《借款转抵顶房屋的协议》和《商品房买卖合同》等予以佐证，上述《借款合同》、《收据》、《借款转抵顶房屋的协议》的相对方是彭淑芳与广地公司，彭灼芬主张其与广地公司签订《商品房买卖合同》涉及的购房款已通过前面证据中彭淑芳借给广地公司的款项予以抵扣，但对于彭淑芬的借款并无提供任何转账凭证予以证实；其次，彭灼芬认为除了《借款转抵顶房屋的协议》约定的包括涉讼房屋在内的两套房屋房款以及该协议约定剩余未付300000元款项外，广地公司已将其余借款1824880元以现金方式支付给彭淑芬，上述行为显然与企业财务管理制度不符；再次，《借款转抵顶房屋的协议》约定，如下300000元的借款，广地公司保证在2003年11月30日前一次性归还给彭淑芬，但彭灼芬至今未举证证明彭淑芬曾就上述款项起诉广地公司主张返还，不合常理；最后，彭灼芬称《商品房买卖合同》签订后，广地公司向其交付涉讼房屋钥匙并办理了收楼，但并无提供证据证实其现在控制涉讼房屋，且对于其从2003年9月2日签订《商品房买卖合同》至本案诉请之前未主张广地公司协助其办理涉案房屋产权证均没有作出合理解释。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条的规定，在广地公司否认收到借款，而彭灼芬未能提供充分证据证明其支付涉讼房屋对价的情况下，对于彭灼芬主张将涉讼房屋过户至其名下的诉请，本院难以支持。一审法院判决支持彭灼芬上述诉请不当，本院予以纠正。
综上所述，一审在未审查彭灼芬是否支付涉讼房屋对价的情况下，判决将涉讼房屋过户至彭灼芬名下不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》六条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7144号；
二、驳回彭灼芬全部诉讼请求。
本案一审案件受理费22800元、财产保全费5000元，二审案件受理费22800元，均由被上诉人彭灼芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年五月二十一日
书记员 李志康
胡秀红