广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终7321号
上诉人（原审被告）：冯庆芬，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：莫春英，广东君直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈泽欣，广东君直律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：胡元强，住广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：李德智，广东登丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄文俊，广东登丰律师事务所实习律师。
上诉人冯庆芬因与被上诉人胡元强物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人冯庆芬及其委托诉讼代理人莫春英、陈泽欣，被上诉人胡元强的委托诉讼代理人李德智、庄文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人冯庆芬上诉请求：撤销一审判决，改判双方继续履行租赁合同，重新确定20年租赁期，或改判由被上诉人胡元强参照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》向上诉人进行补偿后，上诉人搬离涉案房屋。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间存在永久租赁关系，并非不定期租赁关系，被上诉人不能任意解除租赁合同。涉案房屋的租赁合同并非租期无约定或约定不明，事实上是基于永迁而导致的永久租赁。根据“买卖不破租赁”原则，被上诉人在购买涉案房屋后，应继承权利义务，继续履行租赁合同。且上诉人一直按照公房的租金标准缴纳租金，是公房租赁关系，不应单纯适用《合同法》关于租赁合同的规定认为本案是不定期租赁关系。2、被上诉人购买涉案房屋时应知悉上诉人对涉案房屋有永久租赁关系，本就附随了让上诉人等住户的永久租赁的义务。3、上诉人在回迁之初就被告知是永久租赁，也无任何人告知上诉人承租的房屋期限是不定期，上诉人并无其他房产，请求改判维持租赁关系。4、即使上诉人不能继续承租涉案房屋，在涉案房屋转为私房且被上诉人要求上诉人搬离的情况下，被上诉人应对居住在内的住户进行补偿，尤其是被上诉人在以公房价格、已知悉有人永久租赁的前提下购买涉案房屋，应对其内居住的居民进行合理补偿。5、上诉人无意拖欠租金，只是无法联系到被上诉人也不知收取租金账户等信息而无法缴纳租金。
被上诉人胡元强辩称：1、一审判决查明双方是不定期租赁关系，被上诉人已于2015年3月26日发函给上诉人冯庆芬解除不定期租赁关系，且函件中留有被上诉人律师的联系方式，但上诉人并无联系律师缴纳租金。2、生效判决已认定涉案房屋为私房性质，且双方均非《广州市国有土地上房屋征收办法》中的适格主体，故上诉人的补偿主张没有法律依据。3、上诉人在一审中自认其妻有其他住所，不存在无处可住的情形，被上诉人已给予了六个月搬迁宽限期。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求维持原判。
2017年1月3日，被上诉人胡元强向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除胡元强、冯庆芬之间关于广州市荔湾区中山八路周门街35号108房的不定期租赁合同关系，冯庆芬立即将房屋交还给胡元强；2.冯庆芬向某强支付租金（自2010年1月起计至冯庆芬交还房屋之日止，每月按照《穗国房字[2001]174号文》规定的月租金240.77元）；3.本案诉讼费用由冯庆芬承担。
一审法院认定事实：荔湾区中山八路周门街35号108房是登记在胡元强名下的房产，建筑面积38.71平方米。
2008年10月21日，一审法院受理胡元强起诉冯庆芬房屋清租纠纷一案，案号为（2008）荔法民三初字第2497号。该案查明：冯庆芬原承租光复北路三甫水脚10号房屋，1988年10月13日，广州市西关建设开发公司（以下简称西关公司）征用上述房屋。1989年1月西关公司安排冯庆芬永迁至广州市荔湾区周门街35号108房。冯庆芬按每月101.85元向西关公司交纳租金至2007年12月。2007年2月10日，胡元强与深圳市英纳拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》以不交吉价购买得案涉房屋。2008年6月2日，胡元强取得了案涉房屋的产权证。冯庆芬没有向某强缴纳过租金等。该案根据“买卖不破租赁”原则，认定胡元强应承继西关公司的权利义务，且冯庆芬不具备搬迁条件，故对于胡元强要求冯庆芬搬迁退房的诉讼请求不予支持。但冯庆芬应按私房租金标准向某强支付使用金。为此判决：一、冯庆芬从2008年6月2日至本判决发生法律效力之日止的房屋租金，由胡元强向房管部门申请按同期私房租金标准评定，冯庆芬在评定后10日内一次性清缴给胡元强。二、驳回胡元强的其他诉讼请求。判后，胡元强不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2009年12月9日作出（2009）穗中法民五终字第635号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。目前案涉房屋由冯庆芬及其女儿居住，房屋的户主为冯庆芬。冯庆芬没有其他房屋可供搬迁。冯庆芬没有向某强交纳过租金。
一审经查，广州市荔湾区房地产租赁管理所于2010年3月18日作出《广州市荔湾区房屋租金评估答复书》确定，荔湾区西华路中山八路周门街35号108房从2008年6月2日起至（2008）荔法民三初字第2497号民事判决书发生法律效力之日止的私房租金为240.77元/月；租金标准为穗国房字[2001]174号文。
一审另查，胡元强曾于2015年3月26日通过邮政特快专递的方式向冯庆芬在案涉房屋的住所寄送解除合同通知书，该快递于2015年3月28日由他人签收。冯庆芬称其没有收到该邮件。
一审法院认为：胡元强是荔湾区中山八路周门街35号108房的产权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。胡元强于2008年6月2日取得房屋产权后，于2008年10月21日向一审法院提起（2008）荔法民三初字第2497号案诉讼，该案一、二审判决书均以胡元强应延续原租赁关系，且冯庆芬当时不具备搬迁条件为由，驳回胡元强要求冯庆芬搬迁的诉讼请求。之后冯庆芬继续使用案涉房屋，但却一直未交纳租金。胡元强作为案涉房屋的产权人，其合法权益应受法律保护，现胡元强取得案涉房屋产权已超过8年，冯庆芬自1989年回迁后在案涉房屋居住已超过20年，且在法院生效判决书确定冯庆芬需向某强交纳租金后仍未支付，现胡元强再次起诉主张解除双方的不定期租赁关系，并要求冯庆芬交还案涉房屋是依法正当行使其自身权利，依据公平合理原则对胡元强的诉请予以支持。鉴于冯庆芬暂没有其他房屋可搬迁的事实，一审法院认为胡元强应给予冯庆芬一定的搬迁宽限期，冯庆芬在宽限期内应积极寻找其它房屋搬迁。关于租金，因生效判决书已确定胡元强从2008年6月2日起可按私房租金标准收取租金，并判令冯庆芬需向某强支付从2008年6月2日至该判决生效之日即2009年12月9日的租金，现胡元强依据广州市荔湾区房地产租赁管理所于2010年3月18日作出的《广州市荔湾区房屋租金评估答复书》所确定的私房租金标准（240.77元/月），要求冯庆芬支付从2010年1月至冯庆芬实际交还房屋之日的租金（房屋使用金）合法合理，予以支持。冯庆芬抗辩认为永迁的房屋无需搬迁及租金应按150元/月计付均缺乏依据，均不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，于2017年2月16日作出如下判决：一、解除原告胡元强和被告冯庆芬之间关于广州市荔湾区中山八路周门街35号108房的租赁关系；二、被告冯庆芬（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起半年内，迁出广州市荔湾区中山八路周门街35号108房，将该房屋腾空交还原告胡元强；三、被告冯庆芬从2010年1月1日至本判决发生法律效力之日止没有交纳的租金，由被告按每月240.77元的标准一次性支付给原告胡元强；从本判决发生法律效力之次日起至被告（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，被告仍应按上述标准按月支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，由被告冯庆芬负担。
二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审中，上诉人冯庆芬承认其收到被上诉人胡元强于2015年3月26日发出的解除合同通知书。
本院认为，被上诉人胡元强是涉案房屋荔湾区中山八路周门街35号108房的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。法院已生效的民事判决虽以被上诉人胡元强应延续原租赁关系而驳回其要求上诉人冯庆芬搬迁的诉讼请求，但之后上诉人冯庆芬继续使用涉案房屋却一直未交纳租金。上诉人冯庆芬虽抗辩称其按被上诉人胡元强于2015年3月26日发出的解除合同通知书载明的联系方式无法联系被上诉人胡元强收取租金，但上诉人冯庆芬对其该抗辩未能举证证明，且其亦未举证证明在未联系到被上诉人胡元强的情况下，其有以通过提存、公证等方式交纳租金，事实上直至本案诉讼期间，上诉人冯庆芬仍未交纳租金，故本院对上诉人冯庆芬的上述抗辩不予采信。因此，被上诉人胡元强作为涉案房屋的产权人，其合法权益应受法律保护，现被上诉人胡元强取得涉案房屋产权已超过9年，上诉人冯庆芬自1989年回迁后在涉案房屋居住亦已超过20年，且在法院生效判决书确定其需向被上诉人胡元强交纳租金后仍未支付，故一审判决依据公平合理原则，对被上诉人胡元强起诉主张解除双方的不定期租赁关系，并要求上诉人冯庆芬交还涉案房屋的诉请予以支持并无不当。
法院已生效的民事判决已确定被上诉人胡元强从2008年6月2日起可按私房租金标准收取租金，故一审判决认定被上诉人胡元强依据广州市荔湾区房地产租赁管理所于2010年3月18日作出的《广州市荔湾区房屋租金评估答复书》所确定的私房租金标准（240.77元/月），要求上诉人冯庆芬支付从2010年1月至上诉人冯庆芬实际交还房屋之日的租金（房屋使用金）合法合理而予以支持正确。上诉人冯庆芬抗辩认为永迁的房屋无需搬迁及租金应按公房的租金标准缴纳均缺乏依据，一审判决均不予采纳正确。上诉人冯庆芬关于被上诉人胡元强应对其进行补偿的上诉意见亦缺乏依据，本院不予采纳。
综上，上诉人冯庆芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费312元，由上诉人冯庆芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年六月二十六日
书记员 党春婷