style=\'font-size:18.0pt;font-family:黑体\'>新疆维吾尔自治区博乐市人民法院
style=\'font-size:18.0pt;font-family:黑体\'>民事判决书
style=\'font-size:15.0pt\'>（2016）新2701民初
lang=EN-US>472号
style=\'font-size:15.0pt\'>原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司，住所地：博乐市。
style=\'font-size:15.0pt\'>法定代表人ＸＸ，该公司总经理。
style=\'font-size:15.0pt\'>委托代理人（特别授权）梁正辉，新疆亚桥律师事务所律师。
style=\'font-size:15.0pt\'>被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司。住所地：博乐市。
style=\'font-size:15.0pt\'>法定代表人王健，该公司总经理。
style=\'font-size:15.0pt\'>委托代理人（一般代理）王志，新疆爱博律师事务所律师。
style=\'font-size:15.0pt\'>被告博尔塔拉蒙古自治州百乐房地产发展有限责任公司。
style=\'font-size:15.0pt\'>法定代表人蔺耀勇，该公司董事长。
style=\'font-size:15.0pt\'>委托代理人（一般代理）骆京，男，汉族，1984年
lang=EN-US>9月4日出生，该公司销售部经理。电话：
class=fuzzyreplacement>131XXXX****。
style=\'font-
size:15.0pt\'>原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司（以下简称吉通物业公司）诉被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司（以下简称中百博盛房地产公司）、博尔塔拉蒙古自治州百乐房地产发展有限责任公司（以下简称百乐房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董秀君、张馨露、人民陪审员岳宏伟组成合议庭，由审判员董秀君担任审判长并主审该案，书记员孟倩担任法庭记录，于
lang=EN-US>2016年4月20日、
lang=EN-
US>7月20日公开开庭进行了审理。原告吉通物业法定代表人ＸＸ、委托代理人梁正辉，被告中百博盛房地产公司委托代理人王志，被告百乐房地产公司委托代理人骆京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
style=\'font-size:15.0pt\'>原告吉通物业诉称，2015年
lang=EN-US>8月15日，原、被告经过协商，签订1份《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》，双方约定由原告为被告提供物业服务。
lang=EN-
US>2015年12月3日，被告强行安排其他人员到小区提供物业服务，并收回了前期配合阶段的物业办公室。故被告的行为已严重违约，因此根据合同第二条约定：
lang=EN-US>”被告方不得以任何理由单方解除物业管理合同，对不履行约定的行为，被告要承担后期物业管理标的金额相同的违约金，同时承担全部违约责任
lang=EN-US>”。被告的违约行为给原告造成了损失，故请求依法判令被告：1、依法解除双方签订的《物业管理合同》；
lang=EN-US>2、支付原告各项费用70113元；3、承担违约金
lang=EN-US>1247425元；4、承担本案诉讼费用。
style=\'font-
size:15.0pt\'>被告中百博盛房地产公司提交书面答辩状称，1、双方签订《物业管理合同》属实，但原告未按该合同履行，双方约定的
lang=EN-US>”前期物业配合阶段”至今未全部结束。同时在该阶段，物业人员应按被告要求配置到位，员工工资由被告全额承担，但原告对于保安未按要求配置到位
lang=EN-US>;2、原告在配合阶段管理不善。由于原告未按要求配置人员，2015年
lang=EN-US>10月至11月期间，两次发生外来人员跳楼事件，公安机关均出警处理。事件的发生，说明原告未严格履行物业管理职责；
lang=EN-US>3、原告在2015年11月
lang=EN-US>20日撤离了其全部工作人员，不再履行合同约定的配合阶段具体工作，因此被告同意原告要求解除合同诉讼请求；
lang=EN-US>2015年11月16日，被告通知原告来领取
lang=EN-
US>2015年10月份的工资，但原告以种种理由拒绝领取，同时原告之后强行撤离工作人员，致使被告不得不临时委派其他人员管理物业。综上，被告认为是原告违约在先，双方前期物业配合阶段未到期，故合同中约定的违约条款不能适用。对于原告第二项诉讼请求的各项费用，以质证意见为准。据此，希望法院公正判决。
style=\'font-size:15.0pt\'>被告百乐房地产公司与被告中百博盛房地产公司答辩意见一致。
style=\'font-size:15.0pt\'>经审理查明：2015年8月
lang=EN-
US>15日，原告与被告中百博盛房地产公司经共同协商拟定，签订1份《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》。甲方为被告中百博盛房地产公司，乙方为原告吉通物业公司，甲方的担保方为被告百乐房地产公司。双方约定，物业名称为博乐市沿河路与红星路交汇处水岸丽景小区。物业类型为小区内外所有商业、住宅及地下车位、道路、大门绿化、亮化等。物业服务期限为该小区正式移交之日起三年后止（即
lang=EN-US>2015年9月1日至
lang=EN-US>2018年8月31日）。物业管理分为两个阶段：一、前期物业配合阶段，经甲、乙双方暂定：自
lang=EN-US>2015年8月1日起至
lang=EN-
US>2015年10月31日，在此阶段由甲方聘用乙方物业管理人员，开展交房前期的各项物业管理工作。在物业人员按照甲方要求配置到岗后，全部物业公司员工工资总费用由甲方全额承担，甲方在次月
lang=EN-
US>10日之前向乙方付上月费用。前期物业配合阶段到期后，甲方不得以任何理由单方解除与乙方的协议，对不履行约定的开展后期物业管理的行为，甲方必须向乙方承担与后期物业管理标的金额相同的违约金，同时承担全部违约责任。二、后期物业管理阶段，在合同期限内，甲方及小区所在的社区配合下，及时组建小区业主委员会，由乙方与业主委员会订立物业管理合同后，甲方不再向乙方付费，乙方开始自收自支，自负盈亏。具体物业收费项目：
lang=EN-US>1、已售出房屋：针对已入住的住宅房屋（最终以甲方提供的售房数据为准），甲乙双方约定物业收费标准为（
lang=EN-US>1.1元/平方米/月），由甲方在业主交房办理交房手续时统一一次性收取，而后在
lang=EN-
US>2015年11月1日前（以实际交接日为准）将已收取的业主一年的物业费用整体转付给乙方。之后的物业费用，由乙方与业主签订物业管理合同，乙方自行收取。
lang=EN-US>2、未售出房屋：针对未售出的住宅房屋，甲乙双方约定物业收费参照上述小高层住宅楼收费标准1.1元
lang=EN-US>/平方米/月的60%（
lang=EN-US>0.66元/月）收费，由甲方全额承担此费用，并按上述约定时间在
lang=EN-US>2015年11月1日前（以实际交接日为准）次月
lang=EN-
US>10日之前向乙方支付上月末售住宅物业费用全额的60%的物业服务费用。对于管理人员配置方案双方约定，在不影响服务质量及用工编制的基础上，前期物管人员配置由甲方确定物业工作员工的数量，按工作要求增减保安人员、保洁及物业维修工等，乙方向甲方提供管理人员、以及保安人员、保洁、维修工，在前期物业配合阶段人员薪资均由甲方向乙方次月
lang=EN-
US>10日之前全额支付上月的人员薪资费用。后期物业管理阶段，物管人员由乙方确定用工人数及薪资标准。甲方给乙方提供物业管理用房，由乙方在管理期间无偿使用，日常维护费用、水、电、暖、通讯等费用乙方自行承担（所有权属于甲方），并在乙方管理期满时予以收回。甲方在合同生效之日起按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料，包括：业主信息、档案资料、缴费情况资料等，并在乙方管理期满时予以收回乙方负责小区院内的公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理及管理工具的采购费用自理，包括但不限于清洁用具、清扫工具或设备、办公设施设备等。对于违约责任双方约定，如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，经济损失数额巨大乙方无偿还能力的，有权终止合同。因甲方房屋建筑或设施安装技术等原因，在维保期内造成重大事故的，由甲方协调建筑方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。物业管理合同范围内，由于乙方管理不当（不包括设施设备的质量原因）造成人员伤亡、财产损失火灾事故等，由乙方全权承担。甲、乙双方均不能单方面无故解除合同，否则违约方将承担履行方全部的经济损失。双方还约定了其他权利义务。在合同落款处原告及二被告均加盖公司印章。在合同的附件一、二中，双方对人员配置及甲方未正式给乙方移交物业前的用工说明上，约定了管理人员、保安人员、保洁人员、维修工的岗位职责及工资标准。双方在履行合同过程中，被告认为原告管理不善，导致两次有人上到小区楼房楼顶跳楼，并称终止合同。而原告认为其已履行了物业管理义务，双方发生纠纷，原告诉至本院，请求依法判令解除原、被告之间的物业管理合同、由被告支付其各项费用
lang=EN-US>70113元、违约金1247425元，并由被告承担本案的诉讼费用。
style=\'font-
size:15.0pt\'>另查，庭审中，原、被告均同意解除双方签订的《物业管理合同》，双方未进行正式交接、被告给原告提供的物业管理用房已收回。原告于
lang=EN-US>2015年9月22日正式进驻被告水岸丽景小区，被告中百博盛房地产公司对原告派驻的工作人员工资发放至
lang=EN-US>2015年9月。双方在前期配合阶段，被告中百博盛房地产公司未向住户代收一年物业管理费，也未向原告移交过物业管理费用。
style=\'font-size:15.0pt\'>再查，原告所诉各项费用70113元包括：
lang=EN-US>1、物业清洁费用（大小扫帚、拖把、桶、抹布、垃圾袋、洗也粉、毛巾等）800元；
lang=EN-US>2、物业办公室简易安装费用（门、卫生洁具等）1500元；
lang=EN-US>3、人员工资2015年10月接管员、保洁员、维修员
lang=EN-US>5人资13023元；2015年
lang=EN-US>11月1日至18日接管员、保洁员、维修工
lang=EN-US>6人工资20200元、保安队长、其他管理人员工资
lang=EN-US>10000元；4、交通费3600元；
lang=EN-US>5、通讯费900元；6、策划书
lang=EN-US>16000元；7、办公用品2690元；
lang=EN-US>8、接待费1400元。
style=\'font-size:15.0pt\'>原告提出的违约金1247425元的计算方法：按住宅总面积
lang=EN-US>82033.90平方米、小区共计842户、住宅平均面积
lang=EN-US>97.43平方米、商业门面房面积14881.28平方米、地下停车场总面积
lang=EN-US>15991.2平方米、小区共计385个停车位。
lang=EN-US>1、计算已售出房屋违约金：95户×97.43平方米×
lang=EN-US>1.1元/平方米/月
lang=EN-US>/＝10181.44元/月，三年物业费违约金
lang=EN-US>10181.44元/月×36个月＝
lang=EN-US>366531.84元。2、未售出房屋违约金：（
lang=EN-US>842户-95户）×97.43平方米×
lang=EN-US>1.1元/平方米/月×
lang=EN-US>60%＝48034.94元/月。三年物业费违约金为
lang=EN-US>48034.94元/月×36个月＝
lang=EN-US>1729257.84元；3、未售出门面房物业违约金：
lang=EN-US>14881.28平方米×2元/平方米
lang=EN-US>/月×60%＝17857.54元
lang=EN-US>/月，三年物业费违约金17857.54元/月×
lang=EN-US>36个月＝642871.44元；4、未售出车位物业违约金：
lang=EN-US>15991.2平方米×1.1/平方米/月×
lang=EN-US>60%÷385个车位＝27.41元
lang=EN-US>/位/月/车，三年物业费违约金
lang=EN-US>27.41元位/月/车×
lang=EN-US>385个车位×36个月＝379902.60元。以上四项合计
lang=EN-US>3118563.72元。原告要求被告承担40%即
lang=EN-US>1247425元。
style=\'font-size:15.0pt\'>上述事实，有原告提供的《物业管理合同》、电话录音及原、被告当庭陈述在案佐证。
style=\'font-
size:15.0pt\'>本院认为，原、被告双方签订的《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。庭审中原、被告均同意解除双方签订的《物业管理合同》，故对于原告主张解除与被告之间签订的《物业管理合同》的请求本院予以支持。
style=\'font-size:15.0pt\'>对于原告主张要求被告支付各项费用70113元，通过报警记录可以认定，截止
lang=EN-US>2015年11月18日，原告的相关工作人员仍在岗，故对原告要求被告承担接管员、保洁员、维修员
lang=EN-US>5人工资13023元、6人工资
lang=EN-
US>20200元本院予以支持。原告在向被告提供前期物业管理期间，为了开展业务工作，进行了一定的投入，双方解除合同后该项损失应由被告承担，故对原告对物业办案室的简易安装费用
lang=EN-US>1500元、办公桌椅等办公用品2690元、物业清洁费用
lang=EN-US>800元、策划书16000元本院予以支持，以上合计
lang=EN-US>54213元。对于交通费3600元、通讯费
lang=EN-US>900元、接待费1400元未提供相应的证据本院不予支持。对于保安等其他人员管理工资
lang=EN-US>10000元，原、被告双方当庭认可未向被告提供保安，故对该费用本院不予支持。
style=\'font-
size:15.0pt\'>对于原告主张的违约金1247425元，原、被告双方在合同中约定了违约责任，被告在合同履行过程中，擅自将提供给原告的物业管理用房收回并抵债，而原告提交的被告百乐房地产公司法定代表人蔺耀勇的电话录音中，可证实被告已单方提出终止合同，故被告的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。但违约金的主要作用是弥补守约方的经济损失，而原告按三年物业管理费的
lang=EN-US>40%来计算违约金明显过高，显失公平，应予调整。因原告所诉各项费用共计为54213元，故违约金酌定按原告所诉各项费用
lang=EN-US>54213元的30%计算，即16263.90元。
style=\'font-
size:15.0pt\'>被告百乐房地产公司在原告与被告中百博盛房地产公司签订的《物业管理合同》中担保人处签字盖章，三方对担保方式未予明确约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条规定：
lang=EN-
US>”当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带保证承担保证责任”。故被告百乐房地产公司应承担连带担保责任。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七、第一百零七条、第一百零八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，判决如下：
style=\'font-
size:15.0pt\'>一、解除原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司与被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司于
lang=EN-US>2015年8月15日签订的《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》；
style=\'font-
size:15.0pt\'>二、被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司各项费用
lang=EN-US>54213元；
style=\'font-
size:15.0pt\'>三、被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司各项费用违约金
lang=EN-US>16263.90元；
style=\'font-size:15.0pt\'>四、被告博尔塔拉蒙古自治州百乐房地产发展有限责任公司对以上二、三项承担连带偿付责任；
style=\'font-size:15.0pt\'>五、驳回原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司其他诉讼请求。
style=\'font-
size:15.0pt\'>如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
style=\'font-size:15.0pt\'>本案案件受理费16728元，由原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司负担
lang=EN-US>15166元，由被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司负','2018-10-02
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