福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0721民初1482号
原告：福建顺昌三松物业管理有限公司，住所地福建省顺昌县城南东路6号，统一社会信用代码913507216740496286。
法定代表人：何崇雄，总经理。
委托诉讼代理人：吴斌，福建臻永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史君莉，女，福建顺昌三松物业管理有限公司综合办主任，住福建省顺昌县。
被告：张洪，男，1987年4月29日出生，汉族，顺昌县天龙公交公司员工，住福建省顺昌县。
原告福建顺昌三松物业管理有限公司（以下简称三松物业公司）与被告张洪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三松物业公司的委托诉讼代理人吴斌、史君莉，被告张洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三松物业公司向本院提出诉讼请求：1.张洪立即支付物业管理费774元、水电公摊费41.2元、违约金500元；2、本案诉讼费用由张洪负担。庭审中，三松物业公司放弃了要求张洪支付违约金500元的诉讼请求。事实和理由：2013年11月15日，张洪向福建省顺昌瑞城置业有限公司（以下简称瑞城置业公司）购买了蝶景湾小区C区8幢103室房屋，双方签订的《商品房买卖合同》约定，买受人同意接受前期物业管理服务，遵守小区《业主临时管理公约》规定，物业管理费按物价部门批准的价格执行。三松物业公司是瑞城置业公司选聘的前期物业管理服务企业，为小区业主提供了房屋建筑主体、环卫、绿化、治安、消防、车辆道路等常规性物业管理服务。但张洪却未按物业管理规定承担物业管理费用，拖欠物业管理等费用共计815.20元，其中物业费774元（从2016年10月计算至2017年6月30日止），水电公摊费41.2元（从2016年6月计算至2017年2月止）。三松物业公司多次向张洪催缴物业管理费用，并发出《法律顾问催款函》督促交纳，张洪仍未交纳。
张洪辩称，三松物业公司未尽物业管理服务职责，致使答辩人拒交物业费：1.三松物业公司未按合同约定收取物业费。按照合同约定张洪的房屋位于一层，应当按照每月每平方米0.5元交纳物业费（即95.58平方米×0.5元=47.79元每月），三松物业公司按照每月每平方米0.9元收取，不符合合同约定。2.2016年9月，因答辩人家中厨房共用的下水管道堵塞，三松物业公司维修后，要求业主自行承担维修费，其行为未尽共用部位的维修、养护和管理义务。3.答辩人主卧靠近空调下水道（公共部位）的墙角位置有渗水现象，要求三松物业公司维修，三松物业公司置之不理。4.三松物业公司管理不到位，未按约定对小区进行巡逻、24小时监控，造成答辩人新买的摩托车（停放在蝶景湾C区8号楼大厅）丢失。5.三松物业公司擅自在答辩人所在的楼内张贴广告，收取广告费，损害了业主的利益。6.对水电公摊费用的计算有异议。据了解物业公司的保安室等用电也算在业主水电公摊费用中，该部分属于三松物业公司办公费用，应由三松物业公司自行支付。综上，三松物业公司未尽到物业管理服务工作职责，请求法院驳回三松物业公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年11月15日，张洪与瑞城置业公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，张洪向瑞城置业公司购买蝶景湾C区8幢103号房，房屋建筑面积95.58平方米，建筑层数地上最高18层，地下0层；本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘瑞城物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四；合同附件四《蝶景湾前期物业服务合同》约定：由瑞城物业公司提供前期物业服务，服务内容包括：①物业共用部位的维修、养护和管理；②物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；④公共绿化的维修、养护；⑤车辆停放管理；⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；⑦装饰装修管理服务；⑧物业档案资料管理。物业服务收费标准：多层住宅0.5元每月每平方米、高层住宅（6-11层电梯房）0.70元每月每平方米、高层住宅（12层以上电梯房）0.90元每月每平方米；车辆停放秩序维护费（不包括场地费）由车主或使用人按标准交纳。
2012年8月9日，瑞城物业公司变更名称为三松物业公司。
2015年1月1日，三松物业公司与瑞城置业公司签订《蝶景湾前期物业服务合同》，该份合同在前合同约定的基础上，对业主入住前的服务、业主入住后的服务、前期物业服务合同期限、瑞城置业公司的权利义务、三松物业公司的权利义务、业主权利义务、物业服务标准、物业服务费用等内容进行了约定。其中双方约定前期物业服务期限为自2015年1月1日起至2017年12月31日止，本合同期满，若双方均无异议的，则本合同自动延续一年，依此类推，本合同期限未满，若业主大会与物业企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。
张洪购房至今，三松物业公司持续为蝶景湾小区提供物业服务。张洪自2016年10月起未依约交纳物业服务费，自2016年6月起未依约交纳水电公摊费。截止2017年6月30日，张洪结欠物业管理费774元；截止2017年2月，张洪结欠水电公摊费41.2元。2017年6月8日，三松物业公司向张洪发出《法律顾问催款函》，要求张洪交纳物业管理费、水电公摊费合计815.2元。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。蝶景湾小区业主至今未成立业主大会并选举业主委员会，未选聘新的物业服务企业签订物业服务合同，故瑞城置业公司与三松物业公司（更名前为瑞城物业公司）签订的《蝶景湾前期物业服务合同》，对业主张洪具有约束力。三松物业公司持续为蝶景湾小区全体业主提供前期物业管理服务，张洪实际亦接受了物业管理服务，则其应按照《前期物业服务合同》约定的收费标准和交纳期限支付物业服务费用及水电公摊费。张洪未按期支付，构成违约，应承担继续履行支付物业服务费用及水电公摊费的义务。三松物业公司主张的物业费用有合同及法律依据，本院予以支持。
本院对张洪提出的抗辩理由不予采纳，理由如下：1.物业费收取标准系按整栋楼的性质收取的，张洪的住宅系18层高的住宅，符合合同关于“12层以上住宅每月按0.9元每平方米收取物业费”的标准；2.张洪提供的证据不足以证明其家中厨房下水管道堵塞的部分系公共的管道，亦不足以证明其家中卧室墙角位置渗水系公共管道漏水导致，因此无法证明三松物业公司未尽公共管道维护的义务。3.关于张洪摩托车丢失事宜，张洪未按要求将摩托车停放在指定地点，其自身的行为存在过失，且《蝶景湾前期物业服务合同》约定三松物业公司具有“车辆停放管理”、“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”的义务，而并非具有车辆保管的义务，也不是治安管理部门，三松物业公司设置了门岗专人执勤、对小区进行定时巡逻已经履行了其协助治安管理的义务。4.关于三松物业公司经营电梯广告位及停车位问题，不属于本案物业服务合同的审查范围，如业主认为因三松物业公司擅自经营导致其损失，应另行主张权利，但以此为由拒交物业费用缺乏依据。5.张洪未提供证据证明三松物业公司的保安室的用电费用也计算在业主水电公摊费用中，对该意见不予采纳。
综上所述，三松物业公司的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
张洪应于本判决生效之日起三日内支付福建顺昌三松物业管理有限公司2016年10月至2017年6月期间的物业服务费774元及2016年6月至2017年2月期间的水电公摊费41.2元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由张洪负担。
本案受理费应在本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 范荷莲
二〇一七年十一月十四日
书记员 曹 强
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
五、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。