中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)最高法民申3248号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：李世凯，男。
委托诉讼代理人：杨艳慧，辽宁腾达律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴江，男。
委托诉讼代理人：刘玉梅，辽宁申扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓旭，辽宁申扬律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁嘉富房产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市康平县农业经济技术开发中心苇塘组。
法定代表人：苗龙，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郑晓时，该公司员工。
委托诉讼代理人：曹博，辽宁长风律师事务所律师。
再审申请人李世凯因与再审申请人吴江、被申请人辽宁嘉富房产开发有限公司（以下简称嘉富公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2015）辽审一民再终字第7号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
李世凯申请再审称：（一）李世凯提供的证据证明，吴江知道嘉富公司代其向李世凯出售案涉房屋，并在签订合同现场与李世凯商谈房屋价款，出示其与案外人签订的租赁合同及合作协议，承诺与李世凯签订同样的合同。同时，还承诺为坐落在辽宁省XXX34门房屋（以下简称34门房）办理电源。李世凯因此在合同订立后一天内交齐房款，目的是出租房屋早日收取租金。（二）原审判决未支持李世凯关于判令吴江赔偿案涉房屋租金收益及收益孳息等损失，用已付购房款利息取代李世凯合法租金收益，且利息起算时间认定为2007年6月24日（应为2006年11月29日），使吴江获取巨额收益，帮助吴江不当得利。原审判决认为李世凯在重审时变更诉讼请求，对租金损失未支持，认定事实和适用法律均存在错误。请求判令吴江和嘉富公司赔偿李世凯案涉房屋租金收益以及按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的收益孳息；按照中国人民银行同期贷款利率的双倍计算，支付从吴江与案外人签订的租赁合同终止之次日即2015年5月21日起至案涉房屋实际交付日止购房款930万元的利息。（三）原审判决对李世凯关于34门房的诉讼请求未予审理，违反《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第一百四十条规定。（四）新证据辽宁省高级人民法院2016年8月11日《询问笔录》、《综合市场摊位买断合同》证明，吴江将案涉房屋局部已经出售，对李世凯不利。综上，请求依据民事诉讼法第二百条第一项、第六项、第十一项、第十二项规定，对本案进行再审。
针对李世凯的再审申请，吴江提交意见称：李世凯无权主张房屋租金，其要求吴江给付该收益没有法律依据。请求驳回李世凯的再审申请，具体理由与吴江的再审申请意见相同。
吴江申请再审称：（一）案涉房屋系由吴江所有，且经人民法院生效判决予以确认。嘉富公司未经吴江同意和授权，与李世凯签订的房屋买卖合同及协议应认定无效。（二）原审判决认定吴江与嘉富公司形成委托关系，缺乏证据证明。吴江收取的451万元，是委托嘉富公司代为销售的案外三处房屋所得价款。嘉富公司收取李世凯购房款437万元作为自己的资金支配使用，即使如嘉富公司所称代吴江偿还银行贷款207.4万元，也是属于因该公司的担保义务而应承担的连带责任，并通过起诉已经追回。而且，吴江与嘉富公司还存在其他资金借贷、借用关系，嘉富公司一直拒绝对账清算。本案没有证据证明吴江知道嘉富公司代吴江向李世凯出售案涉房屋并出现在签约现场。根据吴江与嘉富公司以书面协议建立委托关系的模式和惯例，也应当推断吴江从未委托嘉富公司销售案涉房屋。原审判决以资金走向作为认定委托关系成立的依据错误。（三）李世凯与嘉富公司所签订的合同仅对该双方有约束力，不能约束吴江，更不可能由吴江承担理应由嘉富公司承担的合同责任和义务。吴江与李世凯之间不存在任何法律关系，李世凯无依据向吴江主张权利。原审判令吴江履行向李世凯交付案涉房屋的义务，适用法律不当。（四）李世凯自2007年以来的诉讼行为证明，其为了牟取更大的利益将本案拖延至今，对此，其存在重大过错，对其主张不应支持。（五）房屋手续应该由开发商办理，原审判令吴江负责为李世凯办理房屋过户手续没有道理。而且，嘉富公司还擅自修改房屋规划设计，造成吴江无法依据购房合同办理房屋产权登记手续。综上，请求依据民事诉讼法第二百条第二项、第六项规定，对本案进行再审。
针对吴江的再审申请，李世凯提交意见称：（一）吴江主张案涉房屋系吴江所有，并经人民法院生效判决确认，但并未提供相关判决，且其以被撤销的民事判决为依据取得案涉房屋确权判决，不符合民事诉讼法第二百条规定的再审事由。（二）根据原审判决查明的事实，嘉富公司收取的李世凯购房款绝大部分为吴江所用，可以推断吴江对嘉富公司出售案涉房屋给李世凯的行为明知并认可，嘉富公司与吴江之间的委托关系成立，嘉富公司处置案涉房屋合法有效，吴江应对嘉富公司的代理行为承担责任和义务。（三）李世凯历次诉讼所主张的权利都符合法律规定，不存在任何过错。请求驳回吴江的再审申请。
针对李世凯、吴江的再审申请，嘉富公司提交意见称：（一）本案三方之间为委托法律关系，并非商品房买卖法律关系。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百零二条及民法通则相关规定，本案房屋买卖行为应直接约束李世凯和吴江，嘉富公司作为受托人与本案无关。（二）吴江收到李世凯购房款后，拒不将房屋交付给李世凯，具有严重过错。（三）李世凯在本案中隐瞒事实，长达几年诉讼中更改诉讼请求，以适应不同诉求，其自身存在重大过错。（四）李世凯曾于2011年向最高人民法院申请再审，该院裁定发回重审。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民事诉讼法解释）第三百八十三条规定，李世凯和吴江对重审后作出的二审判决申请再审，不符合受理条件。请求驳回李世凯、吴江的再审申请。
本院经审查认为，本案为商品房买卖合同纠纷。根据李世凯和吴江的再审申请，本案的审查重点为：吴江与嘉富公司之间是否存在委托售房关系，案涉房屋买卖合同是否应认定无效；原审对李世凯主张的房屋租金收益及收益孳息损失未予支持，对其关于34门房的诉讼请求未予审理，是否存在认定事实缺乏证据证明、适用法律错误的问题。
关于吴江与嘉富公司之间是否存在委托售房关系，案涉房屋买卖合同是否应当认定无效的问题。首先，原审查明：1.吴江以由贵某、张某某等9人名义购买位于辽宁省XX号建筑面积共计5722.23平方米的门市房。2005年12月20日，吴江出具《授权书》一份，内容为:“本人不在沈阳期间，特授权黄某女士及嘉富公司联络洽谈转让位于铁西区××号商业网点事宜。授权人：吴江”。2.2006年11月28日，嘉富公司与李世凯签订《协议书》一份，嘉富公司将由贵某、张某某名下的门市房出售给李世凯，总价款930万元，同日签订8份《商品房买卖合同》。次日，李世凯向嘉富公司支付购房款8880700元（其中现金337万元，支票5510700元），支票上盖有李世凯名章。3.2006年12月1日，嘉富公司将该支票交付给吴江，吴江出具《收条》一份，确认收到嘉富公司支票金额5510700元；李世凯所支付的购房款现金337万元，嘉富公司代替吴江偿还银行贷款2074000元、代替吴江偿还债务被辽宁省抚顺市中级人民法院执行1266139元。从上述事实看，虽然《授权书》没有载明授权嘉富公司转让的具体房屋，但是，吴江委托嘉富公司出售房屋的意思表示明确，而且李世凯支付的购房款绝大部分由吴江收取或使用。吴江主张嘉富公司支付给吴江的款项系其委托嘉富公司出售案外三处房屋的价款，与案涉房屋无关。但是，根据原审查明的事实，2006年3月11日，吴江与嘉富公司签订《协议书》，约定吴江委托嘉富公司销售吴江、张某某、肖某某名下三处房屋。2006年8月至11月，嘉富公司将该三处门市房出售，合同约定总价款为11753068元，实收房款共计1167万元。其中，嘉富公司代替吴江偿还债务被辽宁省抚顺市中级人民法院执行679万元、嘉富公司代替吴江偿还银行贷款3668433.71元、吴江自认从嘉富公司取走7万元，以上款项共计10528433.71元。原审基于上述事实，对吴江的上述主张未予支持，依据充分。嘉富公司与李世凯签订的《协议书》、《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不存在法律规定的应认定无效的情形。综上，吴江关于其与嘉富公司之间不存在委托售房关系，不应承担向李世凯交付案涉房屋的责任，以及案涉房屋买卖合同应认定无效的再审申请理由均不能成立。
关于李世凯请求的房屋租金收益及收益孳息损失应否支持的问题。首先，吴江收取李世凯于2006年11月29日支付的购房款后，迄今未交付房屋，亦未办理房屋过户手续，构成违约。根据合同法第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，吴江应承担相应的违约责任。根据原审查明的事实，吴江从嘉富公司购买的房屋面积为5722.23平方米，其将包括李世凯购买的案涉1289.343平方米在内的房屋出租给案外人，租赁期限自2006年5月21日至2011年5月20日止，年租金为270万元。从本案历次诉讼中李世凯的诉讼请求看：李世凯2007年第一次向辽宁省沈阳市中级人民法院（以下简称沈阳中院）提起诉讼，以及2008年12月1日辽宁省高级人民法院将本案发回沈阳中院重审后，所提出的诉讼请求为解除案涉《协议书》、《商品房买卖合同》，返还已付购房款及利息，赔偿已付购房款一倍的损失，均未主张房屋租金收益及收益孳息等损失。2012年11月6日本院作出（2011）民提字第294号民事裁定将本案发回沈阳中院重审后，李世凯将诉讼请求变更为确认案涉房屋归李世凯所有，判令嘉富公司和吴江交付房屋、协助办理房屋过户手续，并赔偿自2006年11月29日至房屋实际交付之日止的税后租金收益及按同期银行贷款利率4倍计算的收益孳息、迟延交付违约金（按银行同期利率计算）。鉴于上述情况，原审判决认为李世凯的此项主张缺乏法律依据，按李世凯已付购房款的中国人民银行同期贷款利率计算损失，处理结果并无明显不当。其次，李世凯与嘉富公司签订的《协议书》及8份《商品房买卖合同》对交房时间未作出明确约定，根据合同法第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，李世凯可以随时要求交房。2007年6月11日，李世凯向嘉富公司邮寄《催告函》，要求嘉富公司收到该函5日内交付房屋，而嘉富公司于2007年6月19日收到该《催告函》，故原审判决从嘉富公司收到《催告函》的第5日即2007年6月24日开始计算利息损失，也无不妥。李世凯主张按照支付购房款之日即2006年11月29日开始计算利息，缺乏依据。综上，原审判决并不存在李世凯申请再审所称认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律错误而应予再审的情形。
关于李世凯主张的34门房问题。本案为商品房买卖合同纠纷，李世凯的诉讼请求主要为确认案涉《协议书》及8份《商品房买卖合同》项下房屋归其所有，判令吴江和嘉富公司交付房屋、协助办理房屋过户手续，并赔偿损失和违约金。原审判决认为李世凯关于判令嘉富公司为其办理34门房独立电表动力电源及支付相关费用的主张与本案诉讼标的不符，对此项主张未予审理，亦无明显不当。
综上，李世凯和吴江的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
一、驳回李世凯的再审申请；
二、驳回吴江的再审申请。
审 判 长 李桂顺
审 判 员 骆 电
审 判 员 万 挺
二〇一七年六月二十九日
法官助理 唐荣娜
书 记 员 关 月