山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁17民再6号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张东利，男，1975年10月13日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：苏海建，山东曹州律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李广成，男，1954年1月3日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：鲍文佩，山东天清律师事务所律师。
再审申请人张东利与被申请人李广成房屋租赁合同纠纷一案，山东省菏泽市牡丹区人民法院经审理于2013年5月10日作出（2013）菏牡民初字第87号民事判决，驳回李广成的诉讼请求。李广成不服，向本院提出上诉。本院经审理于2013年11月28日作出（2013）菏民一终字第507号民事裁定，撤销原判，发还重审。山东省菏泽市牡丹区人民法院经重审于2014年10月14日作出（2013）菏牡民重字第87号民事判决，驳回李广成的诉讼请求。李广成仍不服，提起上诉，本院于2015年10月21日作出（2015）菏民一终字第62号民事判决。张东利不服本院（2015）菏民一终字第62号民事判决，向本院申请再审。本院经审查于2016年12月6日作出（2016）鲁17民申141号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张东利向本院申请再审称，请求撤销(2015)菏民一终字第62号民事判决，改判驳回被申请人李广成的诉讼请求。事实及理由：再审申请人提交赵彬与李广成签订的房屋租赁合同一份，该份新证据能够证实李广成已于2012年10月22日将房屋租赁给赵彬，李广成要求支付半年租金没有事实根据；再审申请人与李广成、信用社签订的三方协议可以证实其替李广成偿还贷款（以其儿子李波名义贷款）10万元，可以抵扣相应房屋租金。再审申请人不欠李广成租金，并没有违约，不应支付违约金。
李广成辩称，(2015)菏民一终字第62号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人的申请理由不成立。再审申请人未按合同约定的时间和方式支付房屋租金，构成违约。张东利租赁涉案房屋后并未自己使用，以高价转租赵彬使用，并一直由张东利实际收取赵彬的房屋租金。被申请人虽与赵彬补签了《房屋租赁合同》，但赵彬在支付房租时扣除了已经支付给张东利的部分，被申请人并未重复收取租金。张东利是否替李波偿还贷款与本案无关，其所谓的10万元无论是否属实都不能抵偿房租。
李广成向菏泽市牡丹区人民法院起诉请求：2011年1月31日，我（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定将我的位于菏泽市双河路115号的一楼房屋租赁给被告使用，租赁期限为六年，即自2011年2月1日至2017年2月1日，年租金为88000元，分别在每租赁年度的1月1日和7月1日前交付上半年和下半年的房租，房租必须每半年一次性交清，乙方如未按合同约定的时间完成每期交付租金的义务，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付违约金200000元，乙方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金，甲方向乙方寄出特快专递之日起合同解除。按照双方签订的合同，被告应于2012年7月1日前向我支付2012年下半年租金44000元，但被告并未如期支付。我于2012年7月15日、2013年1月8日向被告发出特快专递，告知其解除合同、支付租金、并承担违约金200000元。以后我多次找被告催要，被告则拒绝支付。现请求人民法院判决被告支付租金44000元，违约金200000元，诉讼费用由被告承担。
菏泽市牡丹区人民法院重审查明：自2003年以来，被告张东利开始租赁原告李广成的位于菏泽市双河路115号的一楼门市房，并多次签订房屋租赁合同，双方最后一次签订房屋租赁合同的时间是2011年1月31日。原、被告在该租赁合同中约定原告为甲方，被告为乙方。该房屋租赁合同约定：一、甲方自愿将座落于菏泽市双河路115号的一楼房屋从甲方所加木墙以南80平方米租给乙方使用，甲方允许乙方自由使用13楼外墙面积制作广告牌，乙方不得使用甲方的水和电，甲方保证上述出租房屋产权归甲方所有，租赁期内甲方保证上述房产不能出售或被拍卖，不能危及乙方的财产和人身安全，不得影响正常经营，否则应赔偿乙方违约金200000元，甲方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金。二、租赁期限为六年，即自2011年2月1日至2017年2月1日，年租金捌万捌千元整，交付租金方式：本合同签订当日交清第一年上半年租金，下半年租金在2011年7月1日前交清。以后租赁年度的租金分别在每租赁年度的1月1日和7月1日交清上半年和下半年的租金。房租款乙方可直接向甲方本人支付，由甲方出具收条为证；房租款乙方也可向甲方在中国工商银行开具的账户内存入房租款，存入账号之日是交付租金之日，以乙方打款凭条为证。甲方保证在该租赁期内不得注销该银行账号，否则视为甲方违约并支付违约金200000元，房租必须每半年一次性交清，甲方不接受乙方零星的房租款。乙方未按本条约定的时间完成每期交付租金的义务，甲方有权解除本租赁合同，乙方还应向甲方支付违约金200000元，乙方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金。甲方因乙方未按期交付租金解除本租赁合同的方式：自甲方向乙方寄出特快专递之日起合同即时解除，乙方的收件地址以乙方身份证上的地址为准，无论乙方是否收到甲方寄出的特快专递。甲、乙双方签订本租赁合同以前的全部租赁合同和甲方及甲方妻子王敏向乙方出具过的一切房租收条和保证金收条一律作废。本合同是全新的租赁合同，以后均按本合同办事。原、被告分别在该租赁合同上签上了自己的名字。2006年11月2日，原、被告与原城区信用社信贷员袁建新共同签订协议书一份，该协议约定：一、原告保证按期向城区信用社支付贷款利息，如不能按期支付利息，由被告所租原告的房屋租金偿还。二、被告用房租替原告偿还利息后，该利息金额直接冲减所租原告房屋的当年租金，被告拿还款利息凭条交给原告后，原告给被告打房租收到条。2014年8月26日，菏泽市牡丹区农村信用合作联社城区信用社出具证明一份，该证明内容为：借款人李波（身份证号码为）于2008年5月31日在我社贷款100000元，2008年12月10日到期，截止到2014年8月21日，该笔贷款仍结欠本金0元，欠息60833.29元。该借款人李波为原告李广成之子。原告在庭审中表明：曾经在菏泽市牡丹区农村信用联社城区信用社贷款100000元给其子李波使用，该款到期后，李波以自己的名义在该信用社贷款100000元，偿还了原告以自己的名义办理的100000元贷款，被告在李波的这笔贷款中作了担保。被告在庭审中表明：原告通过我认识了城区信用社的信贷员袁建新，通过袁建新从城区信用社贷款100000元。贷款到期后，原告一直没有偿还该笔贷款，原告也不能再以自己的名义从信用社贷款，原告就以其子李波的名义从该信用社贷款100000元，以借新还旧的方式偿还了自己的100000元信用社贷款。我为李波的这笔贷款作了担保。
菏泽市牡丹区人民法院重审认为，原告李广成与被告张东利于2011年1月31日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，原、被告各自在该租赁合同上签了自己的名字，且双方已实际履行，应为有效合同。原告认可其子李波以借新还旧的方式偿还了自己在城区信用社的贷款，而李波的上述贷款由被告张东利担保。菏泽市牡丹区农村信用联社城区信用社出具的证明显示李波的上述贷款已经全部偿还了本金，结合被告提供的两份城区信用社记账还款凭证，应认定被告张东利代替原告之子李波偿还了为李波担保的城区信用社贷款。原、被告及城区信用社原信贷员袁建新签署的三方还款协议证实原告如不能偿还信用社贷款，同意被告以应支付原告的房租偿还利息，而该协议书约定的贷款同被告偿还的贷款系同一笔贷款。综上，应认定被告偿还的贷款能抵偿应支付原告的房租。原告要求被告支付2012年下半年的房租44000元，而被告已经偿还了原告在城区信用社的100000元贷款本金。故原告要求被告支付2012年下半年房租44000元的诉讼请求，本院不予支持。因被告偿还的贷款能抵偿应支付原告的房租，被告在双方的房屋租赁合同中不构成违约，故原告要求被告支付200000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，经审判委员会研究，判决：驳回原告李广成的诉讼请求。案件受理费4960元，由原告李广成负担。
李广成不服一审重审判决，向本院上诉请求：一审重审判决认定事实和适用法律错误，被上诉人张东利无论是否替李波偿还贷款，都不能抵偿欠李广成的房租。张东利应当支付李广成房租44000元，并承担违约金20万元。具体理由是：一、李广成与李波是不同的民事主体，李波是成年人，独立从事民事活动，李广成从未委托李波从事民事活动。张东利无论是否替李波偿还贷款，都与本案没有任何法律关系。二、2006年11月2日，李广成、张东利与袁建新签订的协议书（以下简称三方协议）对李广成、张东利签订的房屋租赁合同没有约束力。该租赁合同第十一条约定：甲乙双方签订本租赁合同以前的全部租赁合同和甲方及甲方妻子王敏向乙方出具过的一切收条和保证金收条，一律作废。本合同是全新的租赁合同，以后均按本合同办事。该条否定了《三方协议》对租赁合同的约束力，张东利应当按照房屋租赁合同约定的时间和方式向李广成支付房租。三、即使《三方协议》对双方有约束力，但张东利没按《三方协议》约定履行，无论是否偿还贷款都不能抵偿房租。该协议仅对是否偿还利息进行了约定，没有约定贷款本金，菏泽市牡丹区农村信用合作联社城区信用社出具的证明显示，李波至2014年8月21日，尚欠利息60833.29元，没有任何人为李波偿还利息，更不存在偿还利息后冲减租金的问题。按照《三方协议》约定，偿还利息的金额冲减当年的租金。2011年1月31日签订房屋租赁协议后，至2012年7月1日前张东利一直正常缴纳房租，从未提出以还贷抵房租。张东利一审称于2010年5月31日和2011年3月31日分别替李广成偿还贷款8万元和2万元，为何不及时主张自己的权利，按照《三方协议》的约定及时冲减当年房租，而是一直正常缴纳房租。综上，请二审查清事实，依法撤销一审重审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
本院二审查明的案件事实与一审法院重审查明事实基本一致。另查明，张东利对涉案违约金数额过高提出抗辩。
本院二审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人李广成与被上诉人张东利于2011年1月31日签订的房屋租赁合同，是双方在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同内容履行各自义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李广成依据双方签订的房屋租赁合同，要求张东利支付房屋租金及违约金，其虽称张东利偿还李波名下贷款10万元，已经抵偿房租，但对抵偿房租的具体时间陈述不一致，又未能提供有效证据予以证明，对该主张不予采信。张东利辩称其替李广成偿还贷款10万元，应抵偿涉案房租，提交了2010年5月31日、2011年3月31日贷款还款记账凭证。经查，张东利于2010年5月31日偿还李广成之子李波名下贷款8万元，2011年3月31日偿还李波名下贷款2万元，总计10万元。李广成与李波是不同的民事主体，且李广成、李波、张东利三人之间对偿还贷款或抵偿房租并未作出明确约定，因此一审重审判决认定张东利偿还李波名下的10万元贷款能抵偿张东利欠李广成的房租，并据此驳回李广成的诉讼请求不当。李广成要求张东利支付房屋租金的诉请有事实和法律依据，依法予以支持。张东利已经偿还的李波名下贷款，可另行主张权利。
关于李广成主张的逾期支付租金的违约金问题。张东利未依照双方签订的房屋租赁合同约定的时间支付租金，构成违约，应依法支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。对李广成的租金请求予以支持，如按双方约定的违约金20万元，明显显失公平，且张东利对违约金数额过高提出抗辩，因此对违约金应予调整，对李广成主张的违约金部分予以支持。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则，对违约金酌定支持6000元。
综上，一审重审判决认定事实正确，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民重字第87号民事判决；二、被上诉人张东利于本判决生效后十日内支付上诉人李广成房屋租金44000元及违约金6000元；三、驳回上诉人李广成的其他诉讼请求。
一审案件受理费4960元由李广成负担1960元，张东利负担3000元。二审案件受理费4960元，由张东利负担。
本案再审期间，张东利提交赵彬与李广成签订的房屋租赁合同一份，拟证实被申请人李广成已于2012年7月15日向张东利寄送了解除合同通知书，并于2012年10月22日将房屋租赁给赵彬。李广成质证称，对房屋租赁合同的真实性无异议，其将与赵彬签订房屋租赁合同情况告知了张东利，自此张东利不再租赁涉案房屋，但其只收取了2013年1月1日之后的租金，以前的租金由张东利收取。
本院再审查明的其他事实与本案一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案再审存在二个焦点问题：一、张东利称其代李广成偿还了10万元银行借款应予以抵扣房租的意见是否成立；二、李广成请求张东利支付2012年下半年房租的请求是否成立。
一、关于第一个焦点问题。
张东利申请再审称，其与李广成、信用社签订的三方协议可以证明其替李广成偿还贷款（以其儿子李波名义贷款）10万元，可以抵扣相应房屋租金。从张东利提交的三方协议内容来看，该协议签订于2006年11月2日，该协议约定“由丙方（张东利）用房租替甲方（李广成）偿还利息后，该利息金额直接冲减丙方所租甲方房屋的当年租金，丙方拿还款利息凭条交给甲方后，甲方给丙方打房租收到条”。经查，张东利于2010年5月31日偿还李广成之子李波名下贷款8万元，2011年3月31日偿还李波名下贷款2万元，总计10万元。按照以上三方协议内容，如果张东利主张其于2010年及2011年间代为偿还的银行贷款冲减对李广成的租金，应当冲减2010年及2011年“当年”的租金，不应冲减李广成所起诉请求的2012年下半年的租金；按照三方协议，张东利以代为偿还贷款冲减租金时，李广成应给张东利“打房租收到条”，但张东利未能提交李广成向其“打房租收到条”的证据；并且，张东利偿还的是李波名义的贷款，而李广成与李波是不同的民事主体。综上，张东利主张其代为偿还贷款的10万元可抵扣2012年下半年房租的主张缺乏有效证据予以证实。本院原审判决张东利已经偿还的李波名下贷款，可另行依法主张权利，并不损害张东利的利益。张东利该项意见不能成立，本院不予支持。
二、关于第二个焦点问题。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以要求解除合同。张东利与李广成签订的租赁合同第二条：约定分别在每租赁年度的1月1日和7月1日前交付上半年和下半年的房租，房租必须每半年一次性交清，乙方如未按合同约定的时间完成每期交付租金的义务，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付违约金200000元，乙方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金，甲方向乙方寄出特快专递之日起合同解除。2012年7月1日前，张东利并未交付租金，张东利违反了双方的合同约定，应当承担违约责任。本院原审判决张东利向李广成支付违约金6000元考虑到了案件实际情况，符合法律规定，并无不当。2012年7月15日，李广成向张东利发送了解除合同通知的特快专递，依据合同法的规定，应视为双方解除合同。李广成于2012年10月22日与赵彬签订房屋租赁合同，自此，李广成与张东利之间不再存在占有使用关系。李广成与张东利解除合同并与赵彬形成租赁关系后，李广成再要求张东利交付2012年10月22日起下半年的租金显属不当。关于2012年7月1日至2012年10月22日期间房屋租金问题，因李广成于2012年7月15日通知张东利解除合同，张东利应当依照其与李广成的合同约定向李广成支付2012年7月1日至2012年7月15日期间的租金；又因在2012年10月22日之前案涉房屋事实上一直由张东利转租给赵彬使用，张东利一直收取转租租金，故张东利仍应参照其与李广成的合同约定支付2012年7月16日至2012年10月21日期间的占有使用费用。至于李广成称其虽于2012年10月22日与赵彬签订了房屋租赁合同，但未实际向赵彬收取2012年10月22日起下半年租金，2012年10月22日起下半年租金仍应由张东利支付的意见，因其已通知张东利解除合同并与赵彬签订房屋租赁合同属实，其也称将其与赵彬签订房屋租赁合同情况告知了张东利，其是否收取赵彬2012年10月22日起下半年租金则与张东利无关，故李广成该项意见不能成立，本院不予支持。从2012年7月1日至2012年10月21日，共计3个月21天，按半年租金44000元的标准计算，该期间的租金和使用费用共计27133元。因此，本院二审判决被申请人李广成支付租金44000元应予以纠正。
综上，再审申请人张东利在本案再审期间提交了新证据，其部分再审请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼》第二百零七条、第一百七十条一款第二项之规定，判决如下：
一、维持本院（2015）菏民一终字第62号民事判决第一项，即撤销菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民重字第87号民事判决；
二、维持本院（2015）菏民一终字第62号民事判决第三项，即驳回李广成的其他诉讼请求。
三、变更本院（2015）菏民一终字第62号民事判决第二项为张东利于本判决生效后十日内支付李广成房屋租金、使用费用共27133元及违约金6000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4960元由李广成负担1960元，张东利负担3000元。二审案件受理费4960元由李广成负担1960元，张东利负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 李学军
审判员 陈尔森
审判员 常 静
二〇一七年三月十六日
书记员 刘翠芝