安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖18民终1127号
上诉人（原审被告）：陆长国，男，1977年1月20日出生，汉族，系国雅办公经营业主，住安徽省宣城市宣州区。
委托诉讼代理人：孙树林，男，1969年10月14日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
被上诉人（原审原告）：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。
法定代表人：钱云霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：华洪涛，安徽众博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：茆恒金，安徽众博律师事务所律师。
上诉人陆长国因与被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人陆长国及其委托诉讼代理人孙树林、被上诉人万家公司的委托诉讼代理人华洪涛、茆恒金到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方共同向本院申请给予庭外和解期限三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
陆长国上诉请求：撤销原判，依法改判驳回万家公司原审全部诉讼请求。事实和理由：原判决认定事实及适用法律错误。1.双方合同约定开业前为免租装修期和免租试营业期不计算房租，万家公司无证据证明百汇市场的开业时间，万家公司主张房屋租金条件不成就，原审计算租金等费用无事实依据。2.原判决认定百汇市场开业时间为2013年5月1日错误。合同约定红星美凯龙商家入住为开业时间，因红星美凯龙商家未入驻，故百汇市场未开业。案争租赁合同于2013年6月1日签订，合同约定“市场开业前乙方（承租人）进场视为免租装修期和试营业期”亦与原判决认定百汇市场开业时间相矛盾。3.万家公司在招商过程中的相关承诺系虚假宣传，涉嫌欺诈商户，该承诺系要约属合同内容的一部分，万家公司未兑现承诺构成违约。4.万家公司主张的租金和房屋占用费标准过高。目前百汇市场未形成成熟稳定的市场，难以保证市场运营利益，租金应据实按该地段仓储租赁费标准调整。5.万家公司无收取物业费的资质，且物业费与运营管理费性质重合，故万家公司主张该两项费用无法律和事实依据。6.其已交纳的经营保证金3万元请求抵扣租金。
万家公司辩称，1.一审证据认定正确，陆长国提举的宣传材料不能证明万家公司系虚假宣传构成违约；2.案涉商场的开业时间业经生效的法律文书确认，一审对开业时间的认定准确；3.万家公司的宣传行为系针对不特定人员，属要约邀请非要约；4.按据法律规定，合同解除后的房屋占用费的标准参照合同标准执行，原判决按合同约定认定房屋占用费符合合同约定；5.运营费和物业费分属不同的项目，万家公司提供了物业服务，其收取物业费符合法律规定；6.陆长国交纳的3万元经营保证金同意抵扣部分租金。综上，陆长国的上诉请求均不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。
万家公司向一审法院起诉请求：1.陆长国立即腾空租赁房屋并交付给万家公司；2.陆长国立即给付截至2015年2月4日的房屋租金293373元及逾期付款违约金（其中217313元自2013年11月1日起、76060元自2014年11月1日起，均按日千分之一计算至给付之日止）并承担自2015年2月8日起至2015年10月8日的房屋占用费289750元及逾期付款违约金（自起诉之日起按日千分之一计算至给付之日止），此后的房屋占用费按每月20元/平方米计算至房屋实际交还之日止；3.陆长国立即给付截至2015年2月4日的物业管理费36400元及逾期付款违约金（其中10866元自2013年6月1日起、10866元自2013年11月15日起、10866元自2014年5月15日起、3803元自2014年11月15日起，均按日千分之一计算至给付之日止）并承担自2015年2月8日起至2015年10月8日的房屋占用期间物业费14488元及逾期付款违约金（自起诉之日起按日千分之一计算至给付之日止），此后的物业管理费自2015年10月9日起按每月1元/平方米计算至房屋实际交付之日止；4.陆长国立即给付截至2015年10月8日的管理运营费51129元及逾期付款违约金（自起诉之日按日千分之一计算至给付之日止），此后的管理运营费自2015年10月9日起按每月1元/平方米计算至房屋实际交付之日止；5.陆长国给付万家公司垫付的电费7775元。
一审法院认定事实:2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇置业公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年6月1日，万家公司为出租方（甲方）与承租方陆长国（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋四层353至368、321至338、100至107号共42间，建筑面积1810.94平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月20元/平方米，年租金为434626元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前6个月为免租期，后6个月租金为217313元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月租金为217313元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第三年租金为434626元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币3万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还；七、乙方应自房屋交付之日起，按每月1元/平方米的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；八、乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；十四、乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”。同日，双方又签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定陆长国自承租之日起按其承租房屋面积每月1元/平方米的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。合同签订后，万家公司向陆长国交付了租赁房屋。陆长国交纳经营保证金3万元，其余费用未交纳。2014年8月12日，万家公司以快递方式向陆长国寄发了《缴款通知书》，通知陆长国于2014年8月20日前交清所欠的租金、物业服务费、运营管理费合计267834.15元，陆长国签收后未缴纳。万家公司又于2015年1月27日向陆长国寄发了《关于解除双方〈房屋租赁合同〉的函》，通知陆长国双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到该函之日解除，陆长国应于解除之日起三日内清空并归还租赁房屋且经营保证金不予退还。该函陆长国于2015年2月4日签收，但未履行结清费用、腾空并交付房屋的义务。另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。陆长国户电表产生的电度数为7273度，交纳水电费300元、物业服务费10860元、公共能耗费4440元。万家公司于2016年1月7日诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，陆长国与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，陆长国应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，依法确定按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。陆长国未按约定支付相关费用，万家公司于2014年8月12日向陆长国寄发了缴费通知书，陆长国签收后未履行义务，万家公司又于2015年1月27日寄发了《关于解除双方<房屋租赁合同>的函》，该函于2015年2月4日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年2月4日解除。合同解除后三日内应归还租赁房屋即2015年2月8日至房屋实际腾空并交付之日，陆长国占用该租赁房屋已无法律依据，其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，予以支持。占用期间的各项费用损失因未约定给付期限，万家公司可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，不予支持。综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，确定陆长国应负担的各项费用及支付时间如下：1.根据双方关于承租期及免租期的约定，2013年6月1日至2013年11月30日及2014年6月1日至2014年11月30日间陆长国无需交纳租金，因此陆长国第一年2013年12月1日至2014年5月31日的租金217313元，应于2013年11月1日前支付；第二年2014年12月1日至2015年2月4日（合同解除之日）的租金76060元，应于2014年11月1日前支付；合同解除三日后即2015年2月8日至实际交付房屋之日的占用期间租金损失按每月20元/平方米计算，该款未约定给付时间，万家公司可随时主张。2.陆长国应自2013年6月1日起按每月1元/平方米的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，第一期在房屋交付之日支付，其余每期应在每个交费期结束前15日内支付下一期费用，因此第一期2013年6月1日至2013年11月30日间的物业服务费10865元，陆长国应于2013年6月1日支付；第二期2013年12月1日至2014年5月31日的10865元，应于2013年11月15日前支付；第三期2014年6月1日至2014年11月30日的10865元，应于2014年5月15日前支付；第四期2014年12月1日至2015年2月4日的3805元（万家公司诉请）应于2014年12月15日前支付；合同解除三日后即2015年2月8日至实际交付房屋之日的占用期间物业服务费按每月1元/平方米计算，该款未约定给付期限，万家公司可随时主张。陆长国已交付物业服务费10860元、公共能耗费4440元，合计15300元，该款应扣除，因此陆长国第一期的物业服务费已交纳，第二期的10865元已交纳4435元，尚欠6430元。3.陆长国应自2013年6月1日起按每月1元/平方米的标准支付管理运营费至2015年2月4日，合计36400元，以及合同解除三日后即2015年2月8日至房屋实际交付之日止，按每月1元/平方米计算的占用期间运营管理费，均未约定给付期限，万家公司可随时主张。4.商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，陆长国户的电度数为7273度，因此产生的电费为9091元，该费用万家公司已代为垫付，扣除陆长国已交的300元，剩余8791元直接交付给万家公司，万家公司诉请要求支付电费7775元，予以确认。另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，确认陆长国应负担的各项费用的违约金如下：1.房屋租金合计293373元的违约金为：217313元自2013年11月1日起、76060元自2014年11月1日起，均计算至实际给付之日止。2.物业服务费合计21100元的违约金为：6430元自2013年11月15日起、10865元自2014年5月15日起、3805元自2014年11月15日起，均计算至实际给付之日止。3.管理运营费合计36400元自起诉之日即2016年1月7日起计算至实际给付之日止。
关于陆长国在庭审中辩称市场至今未开业，其交纳租金的条件未成就的意见，法院认为，双方在合同中虽未对“开业”作出解释说明，但根据交易习惯，市场的“开业”应为确定某一固定日期作为经营活动的开始，宣布开业主体为万家公司，且万家公司也已在2013年5月1日通过电视媒体、新闻报道等介质以及现场仪式等方式向不特定的群体宣布“开业”，陆长国等商户也自5月1日后在市场内从事经营活动，因此2013年5月1日为开业日期，对陆长国称至今未开业的意见不予采纳。关于陆长国称万家公司在招商及经营过程中存在虚假宣传、欺诈商户等违约情形的意见，法院认为，招商过程中的宣传针对不特定群体、吸引商户入驻市场并与之形成合同关系，因此招商前的宣传报告属要约邀请，不构成违约；在经营过程中，万家公司投放的广告及其他形式的宣传，是为了扩大市场影响力，属运营管理范畴，且陆长国已入驻市场，形成合同关系，双方的权利义务按照合同约定执行，陆长国若认为租赁期间的宣传报道有欺诈成分，可依法行使权力，但陆长国此前并未提出异议，因此关于陆长国此节的辩解意见，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告陆长国于判决生效之日起十日内腾让租赁的位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋四层353至368、321至338、100至107号共42间房屋并交付给原告宣城市万家市场运营管理有限公司；二、被告陆长国于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计293373元及逾期付款违约金（其中217313元自2013年11月1日起、76060元自2014年11月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月8日起按每月每平方米20元计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的租金损失；三、被告陆长国于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费合计21100元及逾期付款违约金（其中6430元自2013年11月15日起、10865元自2014年5月15日起、3805元自2014年11月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月8日起按每月1元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的物业服务费；四、被告陆长国于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费计36400元及逾期付款违约金（自2016年1月7起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月8起按每月1元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的运营管理费；五、被告陆长国于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费7775元；六、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11965元，由被告陆长国负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陆长国对一审提举的三份证据予以复举，除坚持一审的证明目的外另补充证明：万家公司违背承诺时的要约，构成违约，万家公司未能按招商时承诺引进红星美凯龙商家入驻，百汇市场实际未开业，其收取租金的条件未成就。万家公司提交（2016）皖18民申33号民事裁定书一份，证明案涉商场的开业时间为2013年5月1日，已具备收取房屋租金的条件。本院经审查认为，陆长国提举的宣传资料能反映百汇置业公司为扩大经营拟吸引红星美凯龙商家入驻百汇市场的事实存在，对该证据的真实性，本院予以认定，但不能反映系双方合同约定的内容，故对陆长国的证明目的不予采纳。对万家公司提交的证据予以采信。对一审证据的认证意见与一审一致。
根据采信的证据并结合当事人的陈述，本院对原审查明的案件事实予以确认。
二审另查明，宣城百汇商贸物流园一期家居大市场为百汇置业公司开发建设，工程于2012年12月22日竣工验收。（2016）皖18民申33号民事裁定书认定百汇市场于2013年5月1日开业，该裁定书已生效。陆长国于2016年3月15日已腾空大部分房屋，目前已撤出全部租赁场地。二审中，万家公司同意陆长国交纳的3万元运营保证金抵扣部分租金。
本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1.陆长国支付房屋租金的条件是否成就，若成就，租金及逾期付款违约金应如何确定；2.陆长国称万家公司虚假宣传构成违约的理由能否成立；3.万家公司收取物业管理费、运营管理费及相应的逾期付款违约金是否适当，费用计算是否正确。
关于焦点1。陆长国上诉称百汇市场未开业，万家公司收取房屋租金的条件未成就。经查，双方于租赁合同中约定，市场开业日前，为免租试营业期，但双方对开业时间和开业形式未明确约定。根据交易习惯，市场的“开业”应为确定某一固定日期作为经营活动的开始。万家公司负责百汇市场运营管理宣传工作，2013年5月1日，万家公司通过电视媒体、新闻报道等介质以及现场仪式等方式向不特定的群体宣布“开业”，并有生效法律文书予以确认，原判认定2013年5月1日为百汇市场开业日期正确。案争房屋租赁合同签订时，百汇市场已开业，陆长国称至今未开业，应为免租试营业期的意见无事实依据。原判决认定自双方合同签订之日（即2013年6月1日）起计算租金及逾期付款违约金符合法律规定。
关于焦点2。万家公司为扩大市场影响力和提升市场品牌形象，吸引商户入驻百汇市场，针对不特定群体发布广告宣传属运营管理范畴，该宣传广告是对不特定的人发出，并希望他人向自己发出要约的意思表示，该宣传广告实质是要约邀请，不属合同约定内容，对双方不产生合同的约束力，双方的权利义务应按照合同约定执行，故陆长国上诉称万家公司构成违约的理由不能成立。
关于焦点3。双方签订的《房屋租赁合同》《市场商业经营管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。陆长国应按合同约定交纳租金、物业服务费，陆长国以百汇市场未形成成熟稳定的市场，应据实减少租金的理由无事实依据。因万家公司同意陆长国交纳的运营保证金3万元抵扣部分租金，故陆长国应付房屋租金为263373元（293373元-3万元）。因合同约定迟延履行违约金过高，原判酌定陆长国按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付逾期付款违约金并无不当。
综上，陆长国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。鉴于二审中万家公司同意陆长国交纳的运营保证金3万元抵扣部分租金，本院据此对涉案租金数额予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初105号民事判决第一、三、四、五项即“一、被告陆长国于判决生效之日起十日内腾让租赁的位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋四层353至368、321至338、100至107号共42间房屋并交付给原告宣城市万家市场运营管理有限公司；三、被告陆长国于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费合计21100元及逾期付款违约金（其中6430元自2013年11月15日起、10865元自2014年5月15日起、3805元自2014年11月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月8日起按每月1元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的物业服务费；四、被告陆长国于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费计36400元及逾期付款违约金（自2016年1月7起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月8起按每月1元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的运营管理费；五、被告陆长国于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费7775元”；
二、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初105号民事判决第六项即“驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求”；
三、变更安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初105号民事判决第二项为：上诉人陆长国于本判决生效之日起十日内给付被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计263373元及逾期付款违约金（其中187313元自2013年11月1日起、76060元自2014年11月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月8日起按每月20元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的租金损失；
四、驳回被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费11965元，由上诉人陆长国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈月银
审 判 员 包 娟
代理审判员 冯忠山
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 肖 忞