河南省光山县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫1522民初1319号
原告：光山县龙鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：刘家敏，董事长。
委托诉讼代理人：易海燕，河南紫弦律师事务所律师。
被告：光山县棉麻公司。
法定代表人：管荣根，经理。
委托诉讼代理人：陈功勤，河南人天律师事务所律师。
原告光山县龙鑫房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫公司”）与被告光山县棉麻公司（以下简称“棉麻公司”）借款合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙鑫公司委托诉讼代理人易海燕、被告棉麻公司委托诉讼代理人陈功勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
龙鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告借款1657074元及约定利息（从2014年1月13日起至2015年4月13日止按月息15‰计算；2015年4月13日以后按月息20‰计算至付清日止）或者以约定抵押物（弦山南路门面地块）作价抵付。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月13日，被告因给职工发放生活费等需要，以弦山南路门面地块作抵押，向原告借款120万元。双方签订《抵押借款协议》约定月利率15‰，借期2年，利息一年一结清。2014年1月13日到期，利息为457074元，被告无款支付，自愿将本息合计1657074元继续借用。并重新签订《抵押借款协议》，约定仍以弦山南路门面地块作抵押，借期一年，月利率15‰，到期本息一次性付齐。逾期超过三个月利息加罚三倍。同时诉至法院以抵押地块作抵。但到期后，原告多次催要，被告以经济困难为由拒付。按照协议约定，一年零三个月内按月息15‰计算，逾期加罚三倍，此约定高出有关规定，为此，请求逾期利息按月息20‰计算至付清日止。为维护合法权益，特依法起诉，并列前述请求，请依法裁判。
棉麻公司辩称，2012年因给职工发放生活费，缴纳养老保险费、医疗保险费，经与县供销总社、县人民政府协商，借用被答辩人120万元属实。当时考虑企业宣布破产，可以土地拍卖款归还该款，但事与愿违，政府不同意宣布破产。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，被答辩人将利息计入本金后，仍然要求按月利率2%计息，违背上述规定，请求人民法院予以调整。2012年1月13日和2014年1月13日，双方签订的《抵押借款协议》中，约定以弦山南路门面地块作抵押，未办理抵押登记，未确定四界，约定不明确。依据《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十三条第二款的规定，土地抵押不生效。被答辩人诉求以“约定的抵押物作价抵付”依法不能成立。被答辩人多年来将售房部建在抵押的土地上不支付土地使用费，答辩人多次要求拆除，也不拆除，导致该地块无法出租，每年损失几十万，也引起职工强烈不满。这也是答辩人还不上借款的一个重要原因。为此,请求将被答辩人占用答辩人的土地使用费在借款本息中扣除。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、后期借款本金的利息计算问题。由于双方在前期借款120万元的利息约定为月利率15‰，未超过年利率24%，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款的规定，所以2014年1月13日被告重新出具的债权凭证载明的1657074元的金额，可以认定为后期借款的本金。对该本金的利息，双方约定借期一年，即至2015年1月13日，月息15‰，按此计算一年后本息之和为1955347.32元【1657074元＋利息298273.32元（1657074元×15‰×1年）】。而依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款规定，按最高的年利率24%，最初借款本金120万元，计算至同一时间段的2015年1月13日，本息之和为2064000元（120万＋利息120万×24%×3年），显然双方约定的月息15‰的本息之和未超过依法核定的本息之和，故就后期借款本金双方约定月息15‰，符合法律规定。2015年4月13日之后，原告主张逾期还款利息按月息20‰计算。以2017年1月13日为时间段计算，本金1657074元，月利率20‰，则本息之和为2750742.84元【本金1657074元＋298273.32元（1657074元×月利率15‰×2015年度12个月）＋795395.52元（1657074元×月利率20‰×2016年度至2017年度24个月）】。按最初借款本金120万元，按月利率20‰计算至2017年1月13日，则本息之和为2640000元【120万＋利息1440000元（120万×20‰×2013年度至2017年度60个月）】。相比较，原告诉求的本息之和2750742.84元超出法定的2640000元本息之和，故对2015年4月13日之后的月利率调整为17‰。对此，后期借款本金的利息，本院认定为2015年4月13日之前为月利率15‰，2015年4月13日之后为月利率17‰。2、弦山南路门面地块作抵押的效力问题。原告主张有效，被告以《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十三条第二款的规定予以抗辩认为不生效。由于双方签订抵押借款协议后，未对协议中约定的土地依法进行抵押登记，故被告的抗辩理由，依法成立。对此，就该土地应认定双方的抵押协议不生效。
根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月13日，被告为了发放职工生活费，向原告借款120万元，借期2年，月息15‰，利息一年一结清。并将被告弦山南路门面地块作抵押，双方签订《抵押借款协议》之后，原告两次共给付被告120万元，但双方未对抵押的地块到有关部门进行抵押登记，期限届满两年后的2014年1月13日，双方对本息进行了结算，共计为1657074元。当天双方再次签订《抵押借款协议》，约定借款本金为1657074元，以弦山南路门面地块作抵押，月息15‰，期限一年，逾期超过三个月利息加罚三倍。该协议签订后，双方仍未就土地抵押到有关部门进行抵押登记。借款期限届满后，经原告多次催要，被告至今未有还本付息。
本院认为，双方的借贷行为合法有效。约定后期借款本金1657074元亦符合有关规定，被告未能按期归还给原告本息，属违约，依照双方的约定，应承担加罚的利息。但原告主张的自2015年4月13日起以月利率2%计息，超出法定利率，应予调整。对此，被告抗辩的部分理由，本院予以采纳。由于双方在签订两份抵押借款协议后，均未到有关行政部门依法办理抵押登记，故该协议就土地抵押的约定不生效。被告对此抗辩的理由本院予以采纳。对被告抗辩主张的原告占用其地块不给使用费的理由，并要求从借款本息中予以扣除的要求，与本案属两个不同的法律关系，本案不予调整。
综上所述，原告第一项诉求中，本金1657074元及该本金的月利率15‰计算至2015年4月13日止，本院予以支持；对该本金自2015年4月13日以后按月息20‰计算至付清之日止的利息请求，月利率调整为17‰。对于原告或者以约定抵押物作价抵押的请求，因双方对此的约定不生效，本院则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
被告光山县棉麻公司于本判决生效后十日内给付原告光山县鑫龙房地产开发有限公司借款本金人民币1657074元及利息（其中从2014年1月13日起至2015年4月13日止，按月息15‰计算；2015年4月14日起，按月息17‰算至付清之日止）。
驳回原告光山县龙鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28000元，由被告光山县棉麻公司负担28000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 李敏生
审 判 员 陈 钢
人民陪审员 陈谟良
二〇一七年六月一日
书 记 员 滕梦鸿