广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5787号
上诉人（原审被告）：曾少芬，女，1982年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：张小波，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼。
法定代表人：阮广杰，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周掌珠，女，1985年3月18日出生，住广东省开平市，系该司员工。
上诉人曾少芬因与被上诉人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称“满堂红公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
曾少芬上诉请求：1、撤销一审判决第二、四、五、六项，改判曾少芬无需向满堂红公司返还入场费80000元、支付赔偿金120000元、赔偿装修费50000元、返还2016年1月1日至2016年8月30日期间的租金347826.4元；2、本案一、二审诉讼费用由满堂红公司承担。事实和理由：一、曾少芬并不存在违约的行为。双方合同签订后，曾少芬依约到广州市越秀区建设街街道办理了租赁登记及依法缴纳了房屋租赁税，但因曾少芬不懂满堂红公司办理工商登记的流程及所需资料，故未将办理租赁登记的凭证交与满堂红公司。满堂红公司在办理工商登记的过程中应负有催促曾少芬配合其办理工商登记的义务，但其从未要求曾少芬予以配合，其负有一定责任。二、双方合同签订后，案涉房屋一直由满堂红公司占有使用并收益。满堂红公司装修入场后一直正常经营，按月向曾少芬支付相应租金。因此，曾少芬向满堂红公司收取租金的做法合情合理，一审判决曾少芬返还2016年1月1日至2016年8月30日期间的租金违反了公平原则。三、案涉房屋于2016年8月31日后仍然由满堂红公司向物业产权人承租，并使用至今。被上诉人根本不需要重新投入装修费用，也没有产生实际的装修损失。且一审法院判决曾少芬向满堂红公司赔偿120000元，足以弥补满堂红公司的全部损失。四、曾少芬并不存在违约情形，一审法院判决曾少芬向满堂红公司赔偿相当于租赁保证金等额的违约金120000元，没有依据。综上，请求二审法院改判支持曾少芬的上诉请求。
满堂红公司二审辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。满堂红公司向曾少芬提出解除合同前，已经多次电话及书面要求曾少芬办理证照及相应的手续，但曾少芬未予配合。且在2016年8月，曾少芬甚至中断联系，导致满堂红公司无法跟其沟通，在此情况下，满堂红公司才不得已向法院起诉要求解除合同并主张损失。2、曾少芬向满堂红公司收取租金，但却拖欠案涉房屋业主的租金，导致业主多次到案涉房屋维权，要求收回房屋，妨碍满堂红公司经营。因此，满堂红公司实际无法通过承租房屋达到经营的目的。3、根据双方合同约定，只要发生合同约定的违约情形时，满堂红公司有权要求曾少芬支付相应的违约金及赔偿金。故曾少芬所说的违约金及赔偿金并合的问题是不存在的。
因本案纠纷，满堂红公司于2017年3月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除满堂红公司与曾少芬之间的租赁合同；2、判令曾少芬向满堂红公司返还入场费用80000元；3、判令曾少芬向满堂红公司返还租赁保证金120000元及支付租赁保证金等额赔偿金120000元；4、判令曾少芬向满堂红公司支付装修赔偿金50000元；5、判令曾少芬向满堂红公司返还2016年1月1日至2016年8月30日租金347826.4元。
一审法院认定事实：广州市越秀区建设四马路xx号首层物业（建筑面积73.6412平方米）为案外人区泽礼、区泽智及赖海强所有，并出租予曾少芬。
2015年12月7日，满堂红公司与曾少芬签订《租赁合同补充协议》，约定满堂红公司向曾少芬承租上址商铺，租期自2015年12月15日至2018年7月9日；签订合同10天内满堂红公司向曾少芬支付租赁保证金120000元；满堂红公司须在本合同签订后三日内向曾少芬支付100000元入场费，若曾少芬在合同租赁期间提前终止合同的，须向满堂红公司退还入场费100000元，因满堂红公司违约造成曾少芬提前终止合同的，则该费用无须退还满堂红公司；从签约起5个工作日内，曾少芬须到当地租赁登记所办理租赁登记，手续及印花税费按国家规定双方各自支付，曾少芬并保证在起租日前完成租赁登记；曾少芬须提供上址商铺清晰的产权资料及曾少芬身份资料予满堂红公司办理工商营业执照等手续，曾少芬提供的租赁并能保证满堂红公司的营业执照在租赁期内有效续期；曾少芬提供的资料须保证满堂红公司的营业执照在租期内可有效续用；若曾少芬不能提供有效的资料办理证照逾期超过30天，满堂红公司有权解除合同且无需支付期间的租金，且曾少芬应按合同的约定承担违约责任；如曾少芬与产权人之间租赁合同因任何原因终止而使本合同不能继续履行，或违反本合同的约定给满堂红公司造成经济损失的，曾少芬除退还满堂红公司所交保证金外，还应支付与租赁保证金等额的违约金，如有其它损失的，还应赔偿损失；曾少芬单方面提前终止合同的，曾少芬除须向满堂红公司退回保证金及赔偿与保证金等额的违约金；另曾少芬还须向满堂红公司赔偿50000元装修赔偿金；如因曾少芬交付的房屋存在安全隐患或因曾少芬不能提供满堂红公司合法办理证照所需资料而导致无法继续经营的，则属曾少芬违约，曾少芬应退回满堂红公司所交的保证金、租金等所有款项并赔偿相当于按金金额的违约金，如满堂红公司已入场装修的，还需按上述约定赔付装修赔偿金等。
2015年12月9日，满堂红公司与曾少芬签订《广州市房屋租赁合同》，约定满堂红公司向曾少芬承租上址房屋作商业用途使用，租期自2016年1月1日至2018年7月9日，其中2016年期间，每月租金43478.3元，租金按月结算；满堂红公司向曾少芬交纳120000元承租保证金，曾少芬应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回满堂红公司等。
同日，满堂红公司与曾少芬签订《补充协议》，约定满堂红公司承租案涉物业应向曾少芬支付入场费100000元；满堂红公司于签署《租赁合同》及《补充协议》三日内向曾少芬支付部分入场费80000元，在曾少芬办理完成出租屋租赁备案及工商营业执照后，满堂红公司向曾少芬支付余下的入场费20000元等。
2015年12月14日，满堂红公司向曾少芬转账支付租赁保证金120000元，并通过案外人黄倩如向曾少芬转账支付了入场费80000元。
满堂红公司于2016年1月1日至2016年8月30日期间，共计向曾少芬支付租金347826.4元。
在本案审理过程中，满堂红公司述称：因曾少芬未能按约定提供相关资料，导致未能办理营业执照，故于2016年8月31日搬离了案涉房屋，产权人业已收回该房屋。
一审法院认为，满堂红公司与曾少芬自愿签订的上述《租赁合同补充协议》、《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。曾少芬未按约定提供相应资料以配合满堂红公司办理营业执照，已构成违约，应依约向满堂红公司承担违约责任。满堂红公司提出的诉讼请求符合上述合同的约定，予以支持。曾少芬经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2017年9月28日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，满堂红公司与曾少芬就广州市越秀区建设四马路xx首层房屋签订的《租赁合同补充协议》、《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》均予以解除。二、曾少芬应在本判决发生法律效力之日起7日内向满堂红公司返还入场费80000元。三、曾少芬应在本判决发生法律效力之日起7日内向满堂红公司返还租赁保证金120000元。四、曾少芬应在本判决发生法律效力之日起7日内向满堂红公司赔偿120000元。五、曾少芬应在本判决发生法律效力之日起7日内向满堂红公司赔偿装修费50000元。六、曾少芬应在本判决发生法律效力之日起7日内向满堂红公司返还2016年1月1日至2016年8月30日期间的租金347826.4元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10978元，由曾少芬负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审庭审中，满堂红公司与曾少芬均确认双方权利义务以2015年12月9日签订的《广州市房屋租赁合同》为准。满堂红公司称其搬离案涉房屋后又与产权人达成了协议，于2017年1月开始继续使用案涉房屋。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对曾少芬的上诉请求进行审理。
满堂红公司与曾少芬签订的《租赁合同补充协议》、《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。一审法院判令满堂红公司与曾少芬就案涉房屋所签订的上述合同于本判决发生法律效力之日均予以解除，虽与案涉合同实际解除时间有异，但双方对此并无提起上诉，也无对双方当事人实体权利构成影响，本院予以维持。
在合同履行过程中，曾少芬未按照合同约定于签约起5个工作日内到当地租赁登记所办理租赁登记，也未提供相应资料以配合满堂红公司办理营业执照等手续，构成违约。根据合同约定，曾少芬应向满堂红公司赔偿相当于按金金额的违约金。但鉴于满堂红公司未提供证据证明其有催促曾少芬办理租赁登记和告知曾少芬办理工商登记所需的资料，亦负有一定过错。因此，本院酌情调整曾少芬按70%承担违约责任，应向满堂红公司赔偿违约金84000元（120000×70%=84000）。一审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。曾少芬上诉认为其已依约办理了房屋租赁登记并未违约，但其没有提供证据予以证明，本院不予采信。
关于曾少芬需向满堂红公司返还入场费的数额问题。因满堂红公司于2016年8月31日搬离了案涉房屋，双方租赁期限尚未届满，故支付入场费的数额应按照满堂红公司实际使用房屋的时间来计算。双方约定的入场费为100000元，满堂红公司实际使用房屋时间从2016年1月1日至2016年8月31日，共计243天。双方确认权利义务以2015年12月9日签订的租赁合同为准，租期共计920天，已使用243天，故满堂红公司应向曾少芬支付的入场费为26413元[（100000元÷920天）×243天=26413元]，满堂红公司实际已支付入场费80000元，故曾少芬还应向满堂红公司返还入场费为80000元-26413元=53587元。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
关于曾少芬是否应向满堂红公司赔偿装修费的问题。满堂红公司确认其与案涉房屋产权人达成了协议，并于2017年1月继续使用案涉房屋，其并未举证证明存在返场实际装修费损失。因此，对于满堂红公司要求曾少芬赔偿装修费损失的诉请，缺乏事实根据，不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
关于满堂红公司是否应返还2016年1月1日至2016年8月30日期间的租金问题。因满堂红公司在此期间并未与曾少芬解除租赁合同关系，且实际占有使用案涉房屋，故其应向曾少芬支付该期间的租金。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
综上所述，曾少芬的上诉请求部分有理，本院予以支持，对于其他上诉请求，本院予以驳回。一审法院处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6460号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6460号民事判决第五、六项；
三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6460号民事判决第二项为：曾少芬应在本判决发生法律效力之日起7日内向满堂红（中国）置业有限公司返还入场费53587元；
四、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6460号民事判决第四项为：曾少芬应在本判决发生法律效力之日起7日内向满堂红（中国）置业有限公司赔偿84000元。
一审案件受理费10978元，由原告满堂红（中国）置业有限公司负担7058元，由被告曾少芬负担3920元。二审案件受理费10978元，由上诉人曾少芬负担3920元，由被上诉人满堂红（中国）置业有限公司负担7058元。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年五月二十四日
书记员 眭 翘
李倩妤