黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑2701民初595号
原告李波,男,1978年10月10日生,汉族,现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。
委托代理人王程,黑龙江正旗律师事务所律师。
被告大兴安岭玛凯特商业运营有限公司,住所地:黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。
法定代表人田国军,总经理。
委托代理人邹宗凤,男,1961年3月4日生,汉族,现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区,该公司职工。
原告李波诉被告大兴安岭玛凯特商业运营有限公司合同纠纷一案,于2016年6月6日向本院提起诉讼。本院于2016年6月7日受理后,依法适用简易程序,2016年8月19日公开开庭审理本案,原告李波的委托代理人王程、被告大兴安岭玛凯特商业运营有限公司的委托代理人邹宗凤到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称,2012年10月15日,原告与黑龙江省富生市场管理有限公司签订了商铺认购书,认购书中约定,原告自愿认购中环购物广场A区186号商铺,价格为205300.00元,认购书签订之日付清认购金20000.00元,在认购书签订后5个工作日内交付商铺价格的50%作为商铺的首期购房款,在给付首期购房款后的15个工作日内签订商铺使用权转让合同。原告在与黑龙江省富生市场管理有限公司签订商铺认购书的当日便将认购金20000.00元,首期购房款78035.00元,合计98035.00元全部付清。付清上述款项后,原告要求与之签订商铺使用权转让合同时被告知,所认购的商铺位置发生了变化,认购的商铺无法交付了,并与原告协商,返还原告的购房款,但至今却迟迟不履行返款的义务,现在中环购物广场由被告继续经营与销售,故诉至法院,1.请求依法解除原、被告之间的商铺认购合同;2.依法判决被告双倍返还原告商铺认购金40000.00元,返还商铺首期购房款78035.00元,合计118035.00元;3.依法判决被告给付商铺首付款的利息自2012年10月15日至商铺首付款全部付清止;4.被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称,不同意解除商铺认购合同。理由如下:1.原告所述认购的商铺位置发生了变化,认购的商铺无法交付,没有任何根据,原告2012年10月15日所购商铺位置、面积图纸与被告2013年12月15日至31日实际交付商铺的位置、面积图纸相符,被告负责交商铺的工作人员均可作证,有案可查,被告可随时交付商铺。而且当时胜利路商铺销售的非常好,原告所购商铺已有人交付认购金,考虑到原告的具体情况,为满足原告的需求,被告与原购铺业户沟通、协商,在价格、面积上给予了一定的让步的基础上进行了调换,卖给了原告,原告也如期缴纳了认购金和首付款共计98035.00元,说明原、被告签订的购买合同依法成立。按照商铺认购书第三款第一条约定,若原告因故不能按约定自签署认购书15个工作日内与被告签订商铺使用权转让合同的,原告须以书面形式征得被告同意,原告没向被告作出任何书面情况说明;2.被告于2013年12月向包括原告在内的业主交付商铺,原告如因面积、位置的原因不接受商铺,认为被告欠原告购房款,应在诉讼时效内起诉,现已超过两年的追索时效,原告的诉请不应受到法律保护,不应通过法院诉讼解决;3.在原告所购商铺取得贷款条件后,原告拒不配合银行办理贷款支付剩余所欠商铺款,被告保留追索原告商铺尾款及利息的权利;4.入市有风险,投资需谨慎,原告在商铺销售紧俏时购买的商铺,后因实体店销售受微商、电商等综合因素影响经营惨淡,入不敷出,市场行情不好等原因,以各种理由要求被告退商铺,从个人规避投资风险的角度,可以理解,但作为一种市场投资行为,原告不想承担风险,而要求被告退商铺,被告不能接受。综上,被告不同意解除商铺认购合同,不应承担双倍返还认购金、商铺首付款及利息的责任,恳请贵院查清事实,根据法律有关规定,驳回原告的诉讼请求,作出公正的判决。
经审理查明,涉案商铺位于加格达奇区地下人民防空工程内。2012年10月15日原告作为乙方与黑龙江省富生市场管理有限公司作为甲方签订商铺认购书,双方约定:双方经过商议,乙方对甲方所售项目的基础情况已充分了解,自愿按下列条款认购甲方开发的位于加格达奇区胜利路、步行街、人民路、兴安大街围合区域中环购物广场的商铺。一、乙方自愿认购中环购物广场项目A区域186号商铺,建筑面积/套内建筑面积13.95平方米。按套计价,该套商铺总款为(人民币)贰拾万伍仟叁佰元整(￥205300.00元)。205300.00元×0.95=195035.00元。二、付款方式:银行按揭。其中:1.认购金(大写)人民币:贰万元整(小写:￥20000.00元)。乙方须于签订本认购书当日付清。2.首付50%即(人民币)玖万捌仟零叁拾伍元整(小写:￥98035.00元);按揭贷款50%即(人民币)玖万柒仟元整(小写:￥97000.00元)。三、相关约定:1.乙方同意在签署本认购书之日起计5个工作日内按照甲方通知到中环购物广场商铺销售中心交纳50%首期房款共计人民币98035.00元或补齐一次性付款差额,并于15个工作日内与甲方签订商铺使用权转让合同;若乙方因故不能按此约定履行付款和签约义务,须以书面形式征得甲方同意。若乙方未按甲方通知的时间和数额付款,甲方有权解除本认购书,将该商铺另行出售,乙方所交付之认购金不予退还。2.甲乙双方在签订商铺使用权转让合同后,乙方所缴付的认购金(不含利息)将转为乙方所认购商铺的首期款项。3.在商铺使用权转让合同签订前,若因最终图纸审核导致商铺位置发生变化,乙方愿意服从甲方调整的,由甲方与乙方协商调整;若乙方不接受甲方调整,则甲方全额退还乙方认购金,该认购书终止。4.若因最终图纸审核导致商铺面积发生误差,在签订商铺使用权转让合同时,遵循多退少补原则执行;若乙方无法接受发生误差商铺,则甲方全额退还乙方认购金,该认购书终止。5.签订商铺使用权转让合同所产生的公证费等属乙方应支付的费用由乙方承担。四、甲乙双方对本认购书的权益均以书面形式记载列明,任何口头形式承诺均无效;乙方若要求变更本认购书的相关条款内容的,须经甲方书面同意,并支付变更资料的手续费用后办理相关的变更手续。五、本认购书一式三份,甲方执二份,乙方执一份,经甲乙双方签署后即时生效。自商铺使用权转让合同正式签订之日起,本认购书乙方所执的其中一份将由甲方收回。落款处有甲方代理人签字并盖单位公章,乙方李波签字。原告于当日交纳首付款98035.00元(包括认购金20000.00元)。原告称商铺位置、面积发生变化及被告未给原告办理银行按揭贷款,所以至今未接收该商铺。被告称卖给原告的商铺位置、面积未发生变化,2013年12月15日至31日至今可随时交付商铺,只要原告符合按揭贷款的条件,原告可自行办理按揭贷款。被告承认原告在2015年找过被告协商此事。
另查明,2012年10月20日和2014年12月10日黑龙江省富生市场管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订中环购物广场经营管理合同和经营管理合同补充协议,双方约定:甲方将位于大兴安岭加格达奇区胜利路、华洋步行街、人民路围合区域中环购物广场地下商铺(建筑面积约8120平方米)的物业经营管理转让给乙方(该物业包含甲方自有商铺、已售商铺及公共部位和配套设施);经营模式:由乙方对中环购物广场统一进行经营管理,可以自己的名义以各种形式对外进行招商,并与客户签订相关的合同或协议;乙方招商及客户签约的形式包括但不限于:租赁经营、承包经营、合作经营等;乙方对甲方的自有商铺出租收入全部归乙方所有,补充乙方的管理费用,并代为甲方销售甲方的自有商铺,收入所得归甲方所有,乙方提取10%手续费,并由乙方代为甲方缴纳相关税费,乙方经营该物业所发生的收益或亏损均由乙方享有,同时乙方应当承担经营该物业过程所发生的一切税费;经营的期限:乙方经营的期限为2014年1月1日起至2023年12月31日止,期限届满后,仍由乙方继续经营的,双方另行签订经营管理合同。甲乙双方还约定了各自的权利义务及其他约定。在补充协议中约定:1.乙方负责追收甲方已售商铺应收的账款,约人民币肆佰万元(400万元)左右,包括应贷款而未贷部分,以财务实际到账为准,收回款项全部给乙方;销售甲方商铺,销售价格不得低于开盘价,销售商铺款人民币陆佰万元(600万元)以内归乙方所有;以上留给乙方的款项作为甲方补助给乙方经营、销售和交接商铺等善后费用,产生的相关税费由乙方负责交付。2.甲方已售商铺委托乙方向购买商铺业主交付,并负责处理销售、交接商铺等相关善后事宜,由此产生的收益和费用均由乙方享有或承担,即交铺时商铺实际面积和购铺面积的误差部分的多退少补等事项。3.原合同期限变更至2028年12月31日止,甲乙双方相关权利与义务等相关事项至此期限。落款处有双方单位盖章法定代表人名章。
以上事实有原、被告陈述、原告提供的商铺认购书和收据的复印件各1份、被告提供的经营管理合同和经营管理合同补充协议的复印件各1份及庭审笔录在卷予以证实,足以认定。
本院认为,涉案商铺位于地下人民防空工程内,不属于房地产开发商在商住建设用地上建设的商品房,该商铺只有经营使用权,而无所有权,是用益物权。原告与黑龙江省富生市场管理有限公司签订的商铺认购书是商铺的预约合同,是双方真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,认购书合法有效,双方形成合同关系。后黑龙江省富生市场管理有限公司将商铺的经营管理权转让给被告,被告有权处理销售、交接商铺等相关善后事宜,故原、被告之间承接了原有的合同关系。
原、被告形成合同关系后,应按认购书约定履行义务,原告在签订认购书后按约定在5个工作日内交付了首付款98035.00元(含20000.00元认购金),但被告明知涉案商铺是地下防空工程内规划的商铺,没有所有权,无法办理银行按揭贷款而约定剩余购房款银行按揭,致使原告无法办理银行按揭贷款,被告构成违约,且原告明确表示不购买该商铺,故原告主张解除认购合同的诉请,予以支持。原告提出被告提供的商铺位置面积发生变化,但其未提供证据证明,不予采信。
原告要求被告双倍返还认购金的诉请,因认购金不是定金,不适用定金的规定,故原告主张双倍返还认购金的诉请不予支持,被告应将首付款98035.00元退还给原告。原告要求被告支付首付款的利息,因被告违约,给原告造成了损失,故该项诉请予以支持。利息应从2012年10月30日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。
关于诉讼时效,被告承认原告于2015年找过被告协商此事,诉讼时效中断,原告起诉未超过法定的诉讼时效期限。
综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条,《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、解除原告李波与被告大兴安岭玛凯特商业运营有限公司于2012年10月15日签订的商铺认购书;
二、被告大兴安岭玛凯特商业运营有限公司返还原告李波首付款98035.00元;并以此款为基数,自2012年10月30日起,按中国人民银行同期同档次贷款基准利率给付利息,至付清时止;
三、驳回原告李波的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取1330.00元(原告已预交),由被告大兴安岭玛凯特商业运营有限公司负担1125.00元,原告李波负担205.00元。
以上有给付内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大兴安岭地区中级人民法院。
审判员 徐文波
二〇一六年十月十三日
书记员 纪 巍
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。