上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3831号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海兴梅旅馆，住所地上海市徐汇区XX路XX号。投资人沈三弟。委托代理人徐康伟，上海市商海律师事务所律师。上诉人（原审被告）沈三弟，男，xx年x月xx日，汉族，住上海市徐汇区XX村XX号XX室。委托代理人徐康伟，上海市商海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海金宇经贸有限公司，住所地上海市徐汇区XX路XX号XX室。法定代表人陈学林，总经理。委托代理人侯杰，上海鼎城律师事务所律师。委托代理人冉军超，上海鼎城律师事务所律师。上诉人上海兴梅旅馆（以下简称兴梅旅馆）、沈三弟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2009年11月20日，上海金宇经贸有限公司（以下简称金宇公司）（甲方）、兴梅旅馆（乙方）签订《场地租赁合同》，金宇公司将上海市徐汇区XX路XX号西侧经双方约定的区域出租给兴梅旅馆使用，协议约定：承租面积1,178平方米；本合同起租日为2010年1月1日至2014年12月31日；2010年1月1日至2010年12月31日，每年租金为人民币（下同）223,488元；2011年1月1日至2011年12月31日，每年租金为235,104元；2012年1月1日至2012年12月31日，每年租金为247,404元；2013年1月1日至2013年12月31日，每年租金为260,448元；2014年1月1日至2014年12月31日，每年租金为274,272元。场地租金应先付后用，每年租金分两次支付。每次支付50%，即每年逢12月、6月的下旬支付。甲方应在收款日前5天，向乙方提供税务局印制的正式场地租赁发票，乙方财务部门凭发票付款。该场地上建筑系乙方在上期租赁合同期内自行建造，其建造的合法性、建筑物的质量及安全、内部保卫、消防治安、环保卫生、各项税费及在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害所产生的法律及民事责任均由乙方承担，与甲方无关。如遇政府动迁、土地批租，属于土地的补偿归甲方所有，建筑物的补偿由乙方自行与实施动迁或批租单位洽谈。租赁期限届满或合同中止后，乙方向甲方办理交接手续，交接时乙方应负责在期满时场地内的人员清退、设备腾清。租赁范围内的垃圾杂物等清理外运、建筑物拆除等事务及发生的所有费用均由乙方承担。逾期乙方应向甲方支付双倍租金。合同期满后，在同等条件下乙方有优先承租权。合同期限届满或合同中止后，如乙方未能按照本合同规定向甲方返还该土地，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该场地的房屋并对该房屋内的物品做如下处理后，将该房屋重新租予其他租户：该房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行处置。对于该房屋内乙方遗留的其他物品，甲方有权将该物品搬离并按照合理的方式储存；自该物品搬离后一个月内，乙方未向甲方提出提取的要求，则甲方有权自行处置该物品。储存及搬离产生的一切费用，应由乙方承担。合同签订后，上述场地由兴梅旅馆实际使用至今。后金宇公司诉至法院，要求判令：1、确认金宇公司与兴梅旅馆于2009年11月20日签订的《场地租赁合同》于2015年1月1日终止；2、兴梅旅馆、沈三弟从上海市XX路XX号场地搬离并向金宇公司移交场地；2、兴梅旅馆、沈三弟支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按45,712元每月计算。兴梅旅馆则提出反诉，要求判令：金宇公司与兴梅旅馆就上海市XX路XX号场地签订期限为两年的租赁合同。原审另认定，2014年6月27日，金宇公司向兴梅旅馆发函表示系争场地到期不再续租，要求其于2014年12月31日前清场。2014年7月10日，兴梅旅馆向金宇公司就系争场地提出续签申请。2015年1月27日，金宇公司委托上海鼎城律师事务所向兴梅旅馆、沈三弟发律师函，要求兴梅旅馆立即搬离上海市徐汇区XX路XX号西侧的场地。原审再认定，2015年3月12日，系争场地产权人上海纸盒十六厂就要求金宇公司返还该场地并支付房屋使用费诉至法院。原审认为，金宇公司与兴梅旅馆签订的场地租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，应恪守履行。合同约定系争场地租赁期限于2014年12月31日届满，故金宇公司要求该场地租赁合同于2014年12月31日终止履行，具有合同和事实依据，法院予以确认。金宇公司已经告知兴梅旅馆系争场地合同到期后不再续租，租期届满后兴梅旅馆理应按照合同约定及时返还系争场地，故金宇公司要求兴梅旅馆返还系争场地的诉讼请求，具有法律依据和事实依据，法院予以支持。该合同就租赁期满后，未及时返还场地应当支付的场地使用费的标准做出明确约定，该约定没有违反法律法规之规定，故金宇公司要求兴梅旅馆依据合同按照2014年租金的双倍支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，于法无悖，法院予以支持。根据有关法律规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。现沈三弟系兴梅旅馆的投资人，兴梅旅馆财产不足以承担相应付款义务时，投资人应以其应以其个人其他财产承担相应责任。金宇公司已经告知兴梅旅馆系争场地合同到期后不再续租，合同到期后兴梅旅馆亦未支付租金，故对兴梅旅馆辩称的双方形成事实的租赁关系的意见法院不予采信。兴梅旅馆辩称金宇公司承诺续签合同，对此金宇公司不予认可，兴梅旅馆亦未提供相应的证据予以证明，法院不予采信。优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在房屋租赁合同期届满时，该房屋继续出租的情况下，在同等条件下有优先于其他第三人第三人承租的权利。如果出租人将房屋收回自用或者意欲出卖时，便不存在优先承租权的产生；只有出租人愿意继续出租原租赁合同中的标的房屋时，原承租人才有可能主张优先承租权。法律对于承租人优先承租权并无明文规定，兴梅旅馆依据《场地租赁合同》中有关其具有优先承租权的条款，要求金宇公司将系争场地继续出租给兴梅旅馆。就系争场地，现金宇公司在合同期届满前即已提前通知兴梅旅馆，明确告知合同期满，不再续签合同，要求兴梅旅馆做好搬离准备。合同期满后，兴梅旅馆未搬离所承租的场地，金宇公司又发通知要求兴梅旅馆立即搬离系争场地。因此兴梅旅馆在《场地租赁合同》期满前后均应明知金宇公司不同意续租，在此前提下，兴梅旅馆要求继续履行合同及要求法院确认双方之间存在新的租赁关系，缺乏依据，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，于二○一五年十月二十三日作出判决：一、金宇公司与兴梅旅馆2009年11月20日签订的《场地租赁合同》于2014年12月31日终止履行；二、兴梅旅馆于判决生效之日起十日内向金宇公司返还上海市XX路XX号场地；三、兴梅旅馆于判决生效之日起十日内向金宇公司支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按45,712元每月计算；四、兴梅旅馆的财产不足以清偿上述第三项付款义务中欠付的房屋使用费时，沈三弟应当以其个人财产对兴梅旅馆的债务承担无限责任；五、驳回兴梅旅馆的请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取计4,118.40元，由兴梅旅馆、沈三弟负担。反诉案件受理费减半收取计4,643元，由兴梅旅馆承担。判决后，兴梅旅馆、沈三弟不服，上诉于本院，诉称:上诉人享有优先承租权，但上海纸盒十六厂将房屋另行出租给他人；上诉人承租的房屋不是被上诉人建造的，即便上诉人返还房屋也应当返还给上海兴梅医药商店，而非被上诉人；支付使用费的标准应依照合同的约定；沈三弟不应承担个人责任；原审中上诉人拒绝延长审限，然原审审理期限超出民诉法规定的期限，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、四项，改判其按每月22,856元的标准支付2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。被上诉人金宇公司辩称:正是由于上诉人的原因导致建筑物存在安全隐患，上海纸盒十六厂遂收回房屋，依据合同相对性原则，在被上诉人没有承租权的情形下，自然无法保障上诉人的优先承租权；建筑物系案外人建造，上诉人应将其使用的场地、房屋返还，即便房屋由上诉人搭建，依据合同约定也应归被上诉人所有；依据合同第十二条之规定，上诉人应双倍支付使用费；依据个人独资企业法第二条之规定，沈三弟应承担无限连带责任；原审中上诉人多次故意拖延审理期限，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示以下证据材料：1、关于同意上海兴梅医药商店改制为股份合作企业的批复，旨在证明沈三弟仅为上海兴梅医药商店的出资人之一；2、档案机读材料，旨在证明上海兴梅医药商店的法定代表人是沈法。被上诉人表示无法确认证据1的真实性，并认可证据2的真实性，同时认为该些材料恰恰证明了沈三弟与上海兴梅医药商店间的关系。被上诉人出示下列证据材料：1、企业公示信息资料；2、场地租赁协议，均证明沈三弟原为上海兴梅医药商店的法定代表人。上诉人表示无法确认证据1的真实性，但认可证据2的真实性，同时认为上海兴梅医药商店的法定代表人为沈法，沈三弟与沈法系父子关系。本院确认前述材料具有真实性，可以反映出沈法系上海兴梅医药商店的法定代表人，沈三弟系出资人之一。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的合同名为场地租赁合同，合同约定租赁范围为XX路XX号西侧经双方约定的区域，场地面积为1,178㎡。鉴于合同租期届满，原审判决终止履行合同并判决兴梅旅馆返还场地，并无不妥，可予维持。二审中，双方一致确认兴梅旅馆使用（未经产权登记）房屋系案外人于涉讼合同订立前建造。本院认为，兴梅旅馆基于涉讼合同而转移占有使用该建筑物，故建筑物有无合法产权，建筑物建造主体是否为金宇公司均不能成为兴梅旅馆租期届满后继续占用涉讼场地、房屋的合法抗辩理由。合同约定期满后，关于兴梅旅馆优先租赁权问题。本院认为，兴梅旅馆实现优先租赁权的前提是金宇公司有权出租涉讼房屋。而依据双方之陈述，上海纸盒十六厂已将房屋另租他人，兴梅旅馆的优先租赁权失去了实现的基础，金宇公司的相关辩解理由，符合客观事实，应予采纳。兴梅旅馆逾期返还场地、房屋，原审判决之使用费，符合合同约定，可予维持。兴梅旅馆的营业执照显示类型为个人独资企业，投资人为沈三弟，因此，原审判决沈三弟以个人财产对企业不能清偿之债务承担无限责任，于法有据，可予维持。关于本案原审审限问题，经审查当事人原审中申请追加第三人，依法应重新计算审限，有关该部程序违法之主张依法不能成立。综上而言，兴梅旅馆、沈三弟关于撤销原审判决主文第一、二、三、四项，改判其按每月22,856元的标准支付2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,756.92元，由上诉人上海兴梅旅馆、沈三弟负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年二月十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……