福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽01民初940号
原告（执行案外人）：陈国武，男，1980年9月28日出生，汉族，住海南省海口市美兰区蓝天路名门广场*****房，公民身份号码3501821980********。
委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。
被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司福州华林支行，住所地福建省福州市晋安区华林路245号罗马假日花园一楼西北角二、三楼西南角，统一社会信用代码91350100764056557F。
负责人：谢文莉。
委托诉讼代理人：游珑、黄礼赞，福建君立律师事务所律师。
第三人（被执行人）：福建省嘉亿网络科技有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道菏泽巷9号嘉福小区8#楼1层06店面,统一社会信用代码913501006765239957。
法定代表人：郭清梅,总经理。
第三人（被执行人）：郭顺全，男，1969年5月30日出生，汉族，住福建省福安市。
第三人（被执行人）：郭清梅，女，汉族，1975年1月24日出生，住福建省福安市。
第三人（被执行人）：缪希贤，男，1970年10月8日出生，汉族，住福建省福安市。
第三人（被执行人）：福建省启泰电子科技有限公司，住所地福建省福州市台江区广达路349号A座5层501室，统一社会信用代码91350100798363889J。
法定代表人：郭顺全。
原告陈国武因与被告招商银行股份有限公司福州华林支行（以下简称“招商银行华林支行”）、第三人福建省嘉亿网络科技有限公司（以下简称“嘉亿公司”）、郭顺全、郭清梅、缪希贤、福建省启泰电子科技有限公司（以下简称“启泰公司”）案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡绍全,被告的委托诉讼代理人游珑、黄礼赞到庭参加诉讼。诸第三人经本院传唤均未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告陈国武向本院提出诉讼请求：1.撤销福州市中级人民法院作出的（2017）闽01执异129号执行裁定；2.判令不得执行位于福州市鼓楼区的房产（房屋所有权证号依次为：榕房权证Ｒ字第××、13××53、13××07、13××92、13××33、13××23号）；3.判令立即停止对位于福州市鼓楼区的房产（房屋所有权证号依次为：榕房权证Ｒ字第××、13××53、13××07、13××92、13××33、13××23号）的拍卖；4.确认原告与第三人福建省启泰电子科技有限公司、郭顺全签订的《租赁合同》合法有效；5.判令原告与第三人启泰公司、郭顺全签订的《租赁合同》继续履行，由原告继续租赁且租赁合同期限届满后享有优先承租权；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：
2013年9月29日，第三人郭顺全向原告陈国武及其配偶刘美秀借款人民币200万元整，约定借款期限一个月，第三人郭顺全收到借款后出具《借条》确认借款事实。因第三人郭顺全无力依约还本付息，故和第三人启泰公司共同与原告陈国武签订《租赁合同》，自愿将位于福州市鼓楼区的房产（房屋所有权证号依次为：榕房权证Ｒ字第××、13××53、13××07、13××92、13××33、13××23号）出租给原告陈国武，约定租期自2014年6月1日起至2020年5月31日止，月租金为人民币三万元整，租金总计人民币216万元从所欠本息中直接抵扣，租赁期限届满后，原告陈国武享有优先承租权。《租赁合同》签订后，原告陈国武已经实际支付完毕了全部租金并实际装修入住使用至今，且相关物业费均已经实际缴付。原告陈国武使用案涉房屋过程中获悉包括福州市鼓楼区的房产（房屋所有权证号依次为：榕房权证Ｒ字第××、13××53、13××07、13××92、13××33、13××23号）在内的房产经福州市中级人民法院作出（2016）闽01执599号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉上述房产，并要求凡占用或使用上述房屋的单位及个人腾退搬离房屋，故依法向福州市中级人民法院申请执行异议，要求停止上述房屋的执行并将上述房屋交由原告陈国武继续使用等，福州市中级人民法院作出（2017）闽01执异129号《执行裁定书》，裁定驳回原告陈国武的异议请求。原告陈国武认为其与上述房屋所有权人自愿就上述房屋签订《租赁合同》，房屋所有权人自愿将上述房屋出租给原告陈国武使用，租赁期限为六年而且原告陈国武已经实际支付完毕租金，而上述房屋租赁期限截至2020年5月31日，至今仍未到期，该《租赁合同》合法且有效，原告陈国武系上述房屋合法承租人，依法享有相应租赁权益，《租赁合同》应当予以保护并应继续履行。
被告招商银行华林支行辩称：一、答辩人的抵押权设立早于原告陈国武承租权的设立时间，原告承租权不得对抗答辩人的抵押权。答辩人对本案讼争房产的抵押权于2013年8月1日设立，原告陈国武与启泰公司、郭顺全于2014年5月29日签订《租赁合同》。自2013年8月1日起，被执行人郭顺全提供福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座17层06室、07室、08室、09室、10室，福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场A、B、C座连体地下1层1057车位、1058车位及其相应土地使用权作为抵押物，抵押给答辩人，并于福州市房屋登记中心办理了他项权证（权证号：榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号）。根据原告陈国武与启泰公司、郭顺全签订的《租赁合同》，被执行人启泰公司、郭顺全于2014年5月29日将位于福州市鼓楼区连体地下1层1057车位、1058车位共7间出租给原告。该事实已被（2017）闽01执异129号《民事裁定书》所确定。根据《物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”之规定，原告承租权不得对抗答辩人的抵押权。二、本案原告与被执行人签订的《租赁合同》实质上是以让渡本案抵押物一定期限使用权为代价抵偿被执行人所欠原告的的款项的合同之债，不适用“买卖不破租赁”原则。根据原告与被执行人签订的《租赁合同》所约定的内容，该《租赁合同》是以讼争房产的租金收益抵偿债务，事实上是一种擅自处分未来的债权收益来抵偿其他债权的行为，该行为损害执行案件中已经过生效裁判确定的债权人的债权，不应当予以支持。三、原告租用本案的讼争房产的时间亦在贵院查封之后，原告的租赁权依法不受保护。原告提供的《物业缴费证明》仅体现2014年9月至2017年5月的物业缴纳情况，不能证明原告在福州市中级人民法院2014年6月26日查封案涉房屋前就占有使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，原告的主张不应支持。四、根据原告提供的证据，无法确认《租赁合同》的真实性，无法确认其与启泰公司、郭顺全存在租赁关系。原告并未提供借款的借条及相应的转账凭证予以证明该笔借款的真实存在。根据该份《租赁合同》，借款自2013年9月29日开始，借款期限一个月，自借款合同到期后至该份《租赁合同》签订的时间长达七个月，其产生的借款利息数额较大。另，根据房屋租赁的行业规则，租金的计算《租赁合同》约定的6年租金按每年3万计算亦不合常理。
诸第三人未作答辩。
原告陈国武围绕诉讼请求依法提交了以下证据：A1、租赁合同；A2、物业缴费证明；A3、物业缴费凭证（建设银行流水）；A4、（2017）闽01执异129号民事裁定书。被告招商银行华林支行向本院提交了以下证据：B1、（2014）榕民初字第1784号民事判决书；B2、《他项权证》；B3、（2017）闽01执异129号民事裁定书。诸第三人未提交证据。诸第三人无正当理由未到庭，视为放弃举证及质证的权利。经质证，被告对原告提交的证据A1、A2、A3的真实性及证明对象均不予确认，对证据A4无异议。原告对被告提交证据的真实性均无异议，但对证明对象均有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据A1虽有原件核对，但相关债务人未到庭、其债权亦未经生效裁判确认的情况下，该债权的真实性、合法性无法确认，故本院对证据A1不予采纳；原告提交的证据A2、A3体现的收款主体并不一致，本院亦不予采纳。
根据本案现有证据，本院认定事实如下：
招商银行华林支行因与嘉亿公司、郭顺全、郭清梅、谬希贤、启泰公司金融借款合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院经审理作出（2014）榕民初字第1784号民事判决，该案判决中查明以下事实：招商银行华林支行与郭顺全于2013年7月26日签署了编号为“2013年最高抵字第55-0037号”的《最高额抵押合同》，郭顺全以其案涉房产、车位为嘉亿公司债务向招商银行华林支行提供抵押担保，并于2013年8月1日办理了抵押权登记手续。（权证号：榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号、榕房他证TR字第××号），并判决：一、嘉亿公司偿还招商银行华林支行流动资金借款本金人民币1200万元并支付利息、罚息、复利；……三、招商银行华林支行有权就郭顺全名下位于福州市鼓楼区连体地下1层1057、1058的两个车位（房屋所有权证号依次为：榕房权证Ｒ字第××、13××53、13××07、13××92、13××33、13××23、13××86、13××45号）拍卖、变卖所得价款在人民币1200万元的限额内优先受偿本判决第一、二项确定的债权，被告郭顺全在承担抵押担保责任后，有权向嘉亿公司追偿。该判决已发生法律效力。由于嘉亿公司等未履行生效法律文书所确定的义务，招商银行华林支行向本院申请强制执行。本院于2017年4月17日作出（2016）闽01执599号之一执行裁定书，裁定拍卖上述六套房产及两个车位。2017年6月8日，本院作出清场公告，要求凡使用（占用）上述房屋的单位及个人自行腾退搬离，逾期将强制执行。其后，陈国武以其与启泰公司、郭顺全签订的房屋租赁合同合法有效、其有权继续使用案涉房产为由，向本院提出了书面执行异议。本院于2017年8月14日作出（2017）闽01执异129号执行裁定书，裁定驳回陈国武的异议申请。陈国武遂提起本案诉讼。
另查明，根据（2017）闽01执异129号执行裁定书所查明的事实，本院在另案财产保全过程中，以（2014）榕民保字第359号民事裁定和协助执行通知书于2014年6月26日第一顺位查封案涉抵押财产，另案进入执行后，立案号为（2015）榕执字第1221号案件，上述保全查封自动转为执行中的查封。2016年12月8日，（2015）榕执字第1221号执行案件将上述财产移交本案处置。
再查明，陈国武提交的证据A1《租赁合同》载明如下内容：2014年5月29日，出租方启泰公司、郭顺全（甲方）与承租方陈国武（乙方）签订《租赁合同》，约定因乙方与女友刘秀美于2013年9月29日共同出具借款给甲方人民币200万元，借款期限一个月，至今甲方无力还款，甲方将案涉房产出租给乙方使用；租赁期限自2014年6月1日起至2020年5月31日至合计6年；租金每月3万元，乙方无须实际支付，从甲方欠款中抵扣。
本院认为，首先，讼争《租赁合同》中约定案涉房屋的租金无须实际支付，而是以租金抵扣启泰公司、郭顺全对债权人陈国武的欠付借款本息，故双方形成的租赁合同实际是“以租抵债”协议。但原告与启泰公司、郭顺全之间的债权债务，在启泰公司、郭顺全未到庭，亦无生效判决确认的情况下，本院无法查明前述借贷关系是否真实存在。其次，原告陈国武虽提交了《物业缴费证明》及物业费缴费银行流水单，但前述《物业缴费证明》落款人为“佳盛广场物业客户服务中心”，与其提供的物业费缴款凭证建设银行流水上体现的收款人“福州兴鸿物业管理有限公司”并不一致。其提交的物业费缴费银行流水单仅体现其在若干月份向福州兴鸿物业管理有限公司支付过款项，其支付记录并不连续、完整，且前述银行流水上载明的每月物业费用，均存在明显数额差异，原告虽辩称物业费每月存在差异系因物业费包含水电费用，但前述理由未能对每月物业费用存在明显差异构成合理解释，且物业缴费凭证亦无法证明原告已经实际占有使用案涉房产的事实。再次，即使陈国武与郭顺全存在以租金抵扣欠款且实际占有使用案涉房产的事实，但案涉《租赁合同》系签订于2014年5月29日，而案涉房产抵押登记于2013年8月1日，即《租赁合同》签订时，案涉房产已经实际办理了抵押登记，并产生对抗第三人之公示效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，讼争租赁关系不得对抗被告招商银行华林支行已依法登记的抵押权，本院对陈国武提出的排除执行异议诉请不予支持。
诸第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：
驳回原告陈国武的全部诉讼请求。
案件受理费13700元，由原告陈国武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 吴 华
审 判 员 薛闳引
人民陪审员 徐苏琳
二〇一八年三月三十日
法官 助理 赖钟炜
书 记 员 江焰星