四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终482号
上诉人（原审被告）：张德全，男，汉族，生于1958年3月1日，住四川省泸州市龙马潭区。
被上诉人（原审原告）：彭世其，男，汉族，生于1969年11月27日，住四川省泸州市龙马潭区。
原审第三人：张世贵，男，汉族，生于1948年4月23日，住四川省泸州市龙马潭区。
上诉人张德全因与被上诉人彭世其、原审第三人张世贵房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日受理本案后，依法组成合议庭于2018年5月2日采取听证形式进行审理。上诉人张德全、被上诉人彭世其、原审第三人张世贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张德全上诉认为，《房屋买卖合同》约定购房价格为30000元，口头约定另加装修费7000元。《补充协议》约定另加购房款18000元。被上诉人总共只向上诉人支付32000元，尚欠23000元未付。因被上诉人拖延支付余款，双方口头约定被上诉人再增加购房款7000元。被上诉人至今尚欠上诉人30000元购房款，被上诉人需付清房款后，上诉人和第三人才配合其办理房屋过户手续。因此，上诉人张德全请求二审法院撤销原审判决，并依法予以改判。
被上诉人彭世其答辩认为，彭世其已将房款付清，张德全应按合同约定为其办理房屋过户手续。因此，被上诉人彭世其请求二审法院驳回上诉、维持原判。
原审第三人张世贵答辩认为，张世贵从未将涉案房屋过户给张德全，证明张世贵从未将涉案房屋卖给张德全。因此，原审第三人张世贵请求二审法院依法判决。
彭世其于一审起诉时请求判令：一、张德全和张世贵将坐落于房屋过户给彭世其；二、诉讼费用由张德全承担。
原判认定，2005年5月11日，彭世其（乙方）与张德全（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方位于（张家祠社区南路派出所民警，原张世贵私有产权卖给张德全所有）房屋一套，房屋所有权证为泸龙房权字第××号，国有土地使用证号为泸龙国用（2004）字第833号，并由甲方办理过户事宜达成协议如下：一、甲方自愿将其坐落于龙马潭区派出所民警，原张世贵私有产权卖给张德全所有）房屋一套，建筑面积93.81平方米，为砖混结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房产作了充分了解并同意购买。二、甲乙双方议定上述房产成交价格为30000元，乙方于本合同签订之日起将全额购房款以现金方式一次性支付给甲方。由甲方办理过户手续，乙方应予积极协助……八、其他约定事项。双方达成协议后，彭世其当日向张德全支付了购房款30000元，并居住该房屋从2015年底至今。2013年4月11日，张德全向彭世其出具收条一张，载明“今收到彭文举付张世贵一套房购买办证金2000元”。彭文举系彭世其的哥哥。2016年11月13日，彭世其与张德全又达成《关于彭世其购买张德全位于房屋的补充协议》，约定：根据《房屋买卖合同》第八条约定作补充，张德全购买张世贵位于房屋一套，因张德全于2005年5月11日以30000元出售给彭世其，其后彭世其叫张德全办理房屋过户手续，张德全称未跟张世贵达成一致协议而一直未办理过户手续，现经张德全与彭世其协商达成如下补充协议：1、彭世其支付张德全现金5000元，张德全将房屋产权证及国有土地使用证交给彭世其。2、有关办理房屋产权证及国有土地证过户手续由张德全全责办理，房屋产权证及国有土地证过户手续办理完毕后由彭世其一次性支付张德全13000元。如果该房屋涉及拆迁，所涉及的拆迁手续由张德全提供，手续应具有法律效力，以有关部门认可为准，办理期限为2016年11月20日。该协议签订后，彭世其当日向张德全支付了5000元，张德全将位于房屋的房屋所有权证（泸龙房权字第××号）及国有土地使用证（泸龙国用（2004）字第833号）交付于彭世其。
另认定，本案诉争的位于泸州市龙马潭区房屋系张世贵所有。一审庭审中，张世贵称房屋产权证遗失正准备补办，且不认可与张德全之间就诉争房屋有买卖协议，并要求张德全举证证实张世贵与其之间的房屋买卖事实，同时张世贵现居住于泸州市龙马潭区柏香林，这些年未对诉争房屋进行管理。现张德全无证据证实与张世贵之间有买卖房屋的事实，张德全仅称上述房屋系2005年通过石洞派出所调解从张世贵处购买，同时张世贵将房屋所有权证及国有土地使用证交付给了自己，随后张德全再将房屋出卖于彭文举，后来应彭文举及彭世其要求，在受到胁迫的情况下与彭世其重新签订房屋买卖合同，同时将房屋所有权证及国有土地使用证交与彭世其。后经原审法院调查核实，2005年，经石洞派出所协调，张德全与张世贵就泸州市龙马潭区房屋达成买卖合意，双方各完成了支付房款及交付房屋等义务，当时未签订有房屋买卖协议，也未办理房屋过户手续。后彭世其经其兄长彭文举介绍，与张德全就本案争议房屋达成买卖协议，张德全再将房屋上述证件交与彭世其，也未办理房屋过户手续。
又认定，彭世其及张德全均认可2005年5月11日的《房屋买卖合同》系在2016年11月13日补签，但本案诉争房屋的买卖实际发生于2005年，当时彭世其已向张德全支付了购房款，张德全亦向彭世其交付了房屋。
原判认为，彭世其与张德全签订的《房屋买卖合同》虽系补签合同，但该补签行为是对2005年双方发生房屋买卖的事实予以确认，并无不当，故该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，是有效合同。张德全庭审中辩称其不是本案适格主体，因未取得房屋产权，而将房屋卖给彭世其系无权处分，故与彭世其签订的协议均是无效协议；同时张德全是与彭文举达成的房屋买卖协议，非彭世其，在补签合同时受到了彭世其及其兄长彭文举的胁迫，故该合同是无效合同，现要求收回房屋，愿意按彭世其实际支付的购房款返还并适当支付合法的损失。彭世其认为张德全所说不属实。结合一审庭审查明事实和各证人证言，本案争议房屋的产权证上载明的权利人为张世贵，虽张世贵否认与张德全之间的房屋买卖事实，张德全亦无证据提交，但原审法院经调查核实后发现，各证人对张德全与张世贵之间房屋买卖事实的陈述与张德全陈述一致，可相互印证；同时，张世贵称房产证遗失正准备补办，但因彭世其已居住该房屋及彭世其、张德全持有房屋产权证均达12余年之久，在此期间，张世贵一直居住在泸州市龙马潭区柏香林，与争议房屋在同一辖区内，却未对房屋产权证进行申报，未对房屋进行管理，不符合日常生活经验法则；现张德全支付有购房款，张世贵交付了房屋及房屋所有权证和土地使用权证，仅是未协助张德全办理产权过户手续，不影响二人之间关于房屋买卖行为的效力，故原审法院对张世贵该述称不予支持，依法确认张德全及张世贵之间房屋买卖关系成立并生效。继而张德全辩称其非本案适格主体，系无权处分的理由不成立，原审法院不予支持。因张德全未提交与彭文举之间关于诉争房屋的买卖协议，且彭文举述称与张德全之间关于诉争房屋无买卖协议，张德全亦未举证证实其在签订协议时受到了胁迫等情形，故对张德全该辩解原审法院不予支持。张德全持有争议房屋的房屋所有权证及土地使用权证，与彭世其发生房屋买卖关系，并将房屋交付了彭世其使用至今，本案双方当事人之间的房屋买卖协议双方均已履行合同主要义务，即彭世其支付房款、张德全交付房屋及双证，仅张德全未完成协助彭世其办理房屋过户手续的附随义务，因此，张德全要求收回房屋无事实及法律依据，原审法院不予支持。买卖合同的效力包括了价款支付、标的物交付及其所有权的转移，买受人支付购房款后，出卖人有义务交付房屋且协助买受人办理房屋产权的转移登记。彭世其、张德全之间、张德全、张世贵之间均完成了购房款的支付及交付房屋，但未履行办理房屋过户的义务。张世贵系诉争房屋的权利人，与张德全同属诉争房屋的出卖人，均应协助彭世其办理该房屋产权过户手续。故现彭世其要求张德全及张世贵协助办理房屋过户手续的诉请，合理有据，原审法院应予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：张德全、张世贵于本判决生效之日起五日内协助彭世其办理位于泸州市龙马潭区房屋所有权及土地使用权过户变更手续。案件受理费500元，本院减半收取250元，由张德全负担。
本案在二审审理过程中，各方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：彭世其是否有权要求张德全、张世贵为其办理房屋过户手续。上诉人张德全认为，彭世其未付清房款，无权要求张德全、张世贵为其办理房屋过户手续。经审查，2005年5月11日，彭世其与张德全签订的《房屋买卖合同》中约定，双方议定讼争房屋成交价为30000元。彭世其当日已向张德全支付了30000元购房款。有张德全向彭世其出具的收款收据为证。2016年11月13日，双方在签订的《补充协议》中约定，彭世其向张德全支付现金5000元，张德全将房屋产权证及国有土地证交给彭世其，相关过户手续由张德全办理，待过户手续办理完毕后彭世其一次性支付张德全13000元。协议签订当日，彭世其向张德全支付了5000元。也有张德全向彭世其出具的收款收据为证。因此，彭世其已按合同约定履行了相应的付款义务，张德全应按合同约定协助彭世其办理涉案房屋的过户手续。因涉案房屋仍登记在张世贵名下，张世贵在与张德全的房屋买卖关系中也未履行过户义务，故张世贵也有义务协助办理涉案房屋所有权及国有土地使用权的过户变更手续。上诉人虽主张彭世其曾口头承诺支付装修费7000元并增加购房款7000元，但彭世其并不认可，上诉人也未举证证明其主张，上诉人应承担举证不能的法律后果。因此，上诉人张德全以彭世其未付清房款拒绝为其办理过户手续的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人张德全的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由张德全负担。
本判决为终审判决。
审判长 林乐斌
审判员 曹天全
审判员 李 平
二〇一八年六月二十日
书记员 杨 雯