湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0181民初4116号
原告邱双喜，女，1982年1月16日出生，汉族。
委托代理人陶建新、邱志，浏阳市公信法律服务所法律工作者。
被告罗梅珍，女，1964年4月8日出生，汉族。
委托代理人黄敏，浏阳市泰阳法律服务所法律工作者。
原告邱双喜与被告罗梅珍房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员吴昺阳担任审判长，人民陪审员田小平、彭继成参加的合议庭，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。书记员文兰担任记录。原告邱双喜及其委托代理人陶建新、邱志，被告罗梅珍及其委托代理人黄敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱双喜向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告宾馆转让金200000元、租金8000元及水电押金5000元；3、判令被告向原告支付违约金20400元；4、判令被告负担本案全部诉讼费用。
被告罗梅珍辩称：1、原告所述与事实不符。原告到期不付租金，为此还与被告发生争吵，被告一气之下才将宾馆门锁上，但之后原告又将门锁撬开，并更换了新锁，故原告所说“锁门至今，无法经营”的说法纯系无稽之谈；2、原告起诉真正目的是为解除租赁合同，拒付剩余租金；3、被告锁门是情急之中的无奈之举；4、原告应承担违约责任，并支付剩余租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、《房屋租赁合同书》，拟证明原、被告间签订的房屋租赁合同真实有效；
2、收条，拟证明被告收取原告转让金200000元、水电押金5000元及房屋租金8000元的事实；
3、报警案件登记表，拟证明原、被告发生纠纷后，被告锁门的事实及存在合同违约的行为；
4、照片2张，拟证明宾馆至今仍被上锁的事实；
5、光盘1张，拟证明通过周围邻居印证，由于被告外欠工程款，导致常有人来宾馆里催讨工程款和欠款，致使原告无法经营的事实。
对于上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据1-3无异议；对证据4有异议，从照片上看宾馆的大门确实已上锁，之所以上锁是因为今年7月份发大水，被告进行了大扫除和财产清点，一楼有大量的财物，原告在大水过后从未来清理财物或打扫卫生，被告这样做只是为了防盗，并没有影响原告正常经营；对证据5有异议，被告并没有影响原告的正常经营，即使被告的债权人来要账也不会影响原告，且从视频上看，视频中的女主人与原告有亲属关系，该证人证言有瑕疵，法庭应不予认可。
被告在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、私人住宅建设用地规划审批单、村民建设用地许可证、常住人口登记卡，拟证明被告有权出租涉案宾馆；
2、浏阳市出租房屋旅馆业经营治安责任书，拟证明被告所有的宾馆是特许经营，转让费包括特许经营转让费；
3、照片，拟证明宾馆大门被原告撬开，原告再自行购买了大锁锁住大门后，锁的外包装遗留在前台；
4、证明1份，拟证明原告在自己锁上大门后又将大门打开，宾馆2、3楼没有上锁；
5、询问笔录2份，拟证明原告解除合同并非真实意思，在产生纠纷后原告收取了长期客户的租金；
6、水电缴费明细，拟证明原告已经欠缴水电费。
对于上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1没有异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但房屋租赁合同中收取转让金不包含特许经营转让费，现被告提交该证据，正好证明转让金中包含该项费用；对证据3有异议，照片无法反映事物的客观真实性，且该照片也反映了涉案宾馆大门被上锁的事实；对证据4有异议，该证明不符合证据形式，证人也没有出庭接受询问，该证据不应被采信；对证据5有异议，证人未出庭接受询问，且证人也未提供身份信息，其中内容也不完整。证人租的房子是月租房，是从被告手上接过来的。该证据不能作为定案依据；对证据6有异议，该证据并非原件，票据上也没有反映出宾馆名字，内容也不能反映系原告欠缴水电费。
原告在本院指定的期限内向本院提交了以下证据：
电费发票5张、水费发票2张及网络宽带费发票4张，拟证明原告在租赁宾馆期间均按时交纳了水、电、宽带费。
对于上述证据，被告发表如下质证意见：
电费票据只能证明5-7月份两个电表产生的电费，但该票据不能证明原告交纳了上述费用；对水费票据没有异议，但原告仅交到了3月份，之后的水费全由被告交纳；网络宽带费与本案无关。
被告在本院指定的期限内向本院提交了以下证据：
电费发票1张、水费发票2张及网上缴费明细，拟证明被告交纳电费及水费的事实。
对于上述证据，原告发表如下质证意见：
对上述证据真实性无异议，但对关联性有异议，这些票据仅代表了被告在今年5月30日锁门后自行缴纳的费用，锁门前的费用都是由原告缴纳的。
经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：
对原告提交的证据认证如下：
对证据1-3的真实性、合法性及关联性均予以认定；对证据4、5的证明目的不予采信；对在本院指定期限内提交的水费发票予以采信；电费票据仅为应交费票，不能证明原告已交纳该费用，故不予采信；网络宽带费票与本案无关，不予采纳。
对被告提交的证据认证如下：
对证据1的真实性、合法性及关联性均予以认定；对证据2证明目的及证据3不予采信；证据4证人未出庭接受质询，待证事实亦无其他证据予以佐证，本院不予采信；对证据5中关于原告收取证人租金的事实予以认定，但该组证据不能证明原告在宾馆大门被锁后仍对外营业的这一事实；证据6系复印件，本院不予采信；对在本院指定期限内提交的证据予以采信。
根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：
2017年3月3日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于浏阳市方竹路118号房屋除阁楼和401号房间外的一楼至四楼共计20间房出租给原告经营“恒大家庭旅馆”，租赁期限为三年，自2017年3月3日起至2020年3月2日止。合同第三条“租金、押金及其交纳方式”约定：“1、年租金为陆万捌仟元……。2、年租金为每年支付一次。第一年签订合同之日，乙方须在2017年5月30日付甲方一年租金……。3、转让金为贰拾万元整，合同签订当日一次性付清（转让范围不包括卫生间设施，旅馆手续租用给乙方）。”第五条约定：“乙方向甲方交纳墙体、墙面、旅馆电路、管道及水、电费押金伍仟元整，租期满如房屋无损坏，水、电费无拖欠，押金无息退还。”第六条“违约责任”约定：“1、甲方违约：退回乙方余下押金，乙方有权解除本合同，并按年租金的百分之三十计算违约金，由甲方赔偿给乙方。2、乙方违约：甲方有权随时解除本合同，甲方不退回乙方租金及押金，并按年租金的百分之三十计算违约金，由乙方赔偿给甲方。”合同签订后，原告按约向被告支付了宾馆转让金200000元、租金8000元及水、电押金5000元。2017年5月31日，双方因原告未按约交纳剩余租金发生争执，被告将宾馆大门从外锁住，并报警，直至原告起诉时仍未开锁，自此原告经营宾馆一直处于歇业状态。为此，原告诉至本院，要求本院判如所请。诉讼过程中，被告表示同意解除涉案房屋租赁合同。
另查，原告经营宾馆期间仅在2017年3月份缴纳了一次水电费。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。
一、关于合同的解除。自2017年5月31日原、被告因租金问题发生争执，被告将宾馆大门上锁后至今未打开，原告一直处于歇业状态，期间双方并未就是否继续履行合同、如何履行合同进行有效协商，而是原告直接诉诸法院要求解除该合同，可见涉案合同已没有继续履行的可能性，加之被告在庭审过程中已作出同意解除租赁合同的意思表示，为此，对于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同书》的请求，本院予以支持。
二、关于租金及水、电押金的返还问题。首先，原告交纳的租金是否应返还。原告仅在合同签订后向被告交付租金8000元，按双方约定年租金68000元核算，原告交纳的租金尚不足两个月，而原告实际使用租赁物时间已超过两个月，现原告主张被告返还8000元租金，缺乏事实及法律依据，亦有违商业诚信，本院不予支持。被告抗辩原告欠付租金，但因其未提起反诉，本院无权在同案中一并处理，被告可另案主张。其次，原告交付的水、电押金是否应返还。因有证据证实原告仅在合同签订后的当月缴纳了一次水电费，其余为被告缴纳，故根据合同关于“水、电费无拖欠，押金无息退还”的约定，本院综合考虑双方缴费情况，根据公平原则，酌定被告部分返还押金，其返还金额本院酌定2000元。为此，对于原告要求被告返还押金5000元的请求，本院予以部分支持。
三、关于被告是否支付违约金的问题。原、被告建立了房屋租赁合同关系，合同双方都应当严格按照合同约定履行自己的义务。原告未按合同约定及时将剩余租金交付被告，属于违约，被告完全可以依法行使自己的权利，要求原告支付剩余租金，或根据合同约定行使合同解除权。但在租赁合同尚未解除的前提下，被告采取过激手段，擅自将宾馆外大门上锁，导致原告宾馆歇业长达两个多月。涉案合同的解除，原、被告均有过错，且双方过错责任大小等同，为此，根据公平原则及过失相抵原则，对原告要求被告支付违约金20400元的请求，本院不予支持。被告抗辩称原告在宾馆大门被锁后仍在营业，并提交了证人熊琦、贝承珍的证词予以佐证。考虑到两证人为原告经营宾馆的月租户，宾馆大门被锁并不影响二人对租赁房屋的正常使用，被告以此来证实原告在宾馆大门被锁后仍对外营业，其证明力不足。本院对被告该抗辩不予采信。
四、关于宾馆转让金的返还问题。庭审中，被告抗辩其向原告收取的转让金系宾馆内财产转让费及特许经营权转让费。但通过原、被告的陈述及对涉案合同的分析，双方在合同中并未约定转让内容，且合同中订有“合同终止后旅馆设施原告不得带走”的内容，加之宾馆特许经营权人一直为被告罗梅珍，并未变更登记。为此，本院认定，原、被告仅构成租赁关系，被告系将其经营的“恒大家庭旅馆”转租给原告经营，被告未将任何财产或经营权进行转让。
如上所述，被告收取的宾馆转让金，即为房屋转租费。房屋转租费虽无法律上的明确依据，但未违反国家禁止性规定，故依法应当保护。被告在收取原告房屋转租费后，理应保证原告在房屋租赁合同约定期限内对房屋的合法使用权。现涉案合同已解除，被告应当按照原告实际使用房屋的期间收取房屋转租费，对于原告未按合同约定的租赁期限内使用房屋的转租费应退还。故此，对于原告要求被告返还宾馆转让金的请求，本院综合考虑双方合同履行情况，原告实际经营宾馆时间，以及双方在合同履行过程中的过错程度，根据公平原则，酌定被告返还原告宾馆转让金180000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除邱双喜与罗梅珍于2017年3月3日签订的《房屋租赁合同书》；
二、罗梅珍自本判决生效之日起5日返还邱双喜宾馆转让金180000元及押金2000元，共计182000元；
三、驳回邱双喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7741元，由邱双喜负担1550元，罗梅珍负担6191元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 吴昺阳
人民陪审员 彭继成
人民陪审员 田小平
二〇一七年八月十一日
书 记 员 文 兰
附相关法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。