宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0122民初1084号
原告：贺兰县正达物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街居安苑4号楼12号房。
法定代表人：张某某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王某某，女，汉族，1979年5月4日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，贺兰县正达物业服务有限公司办公室主任，现住宁夏回族自治区贺兰县桃源路亲水嘉苑1-3-1602室。
被告：孙某某，男，汉族，1966年5月7日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。
原告贺兰县正达物业服务有限公司（以下简称正达物业公司）与被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，由审判员李义军依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正达物业公司的委托代理人王某某、被告孙某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告正达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费1695元；每日按拖欠金额万分之六支付物业费违约金371元，两项合计2066元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受被告所居住的御景世家小区业主大会公开选聘、并与小区业主委员会确定了《物业管理服务合同》，自2014年1月1日起负责小区物业管理服务工作。合同约定：小区商业用房物业费标准为1元/㎡/月；多层住宅物业费标准为0.5元/㎡/月，逾期缴费每日按未交金额的3‰支付物业费违约金。被告系御景世家小区2-7-302室业主，该房屋面积94.18㎡。
原告按照合同约定充分履行了对御景世家小区包括被告在内物业管理服务义务，按照约定被告应该按时向原告交纳2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费共计1695元，但被告一直拖欠未主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均拒不缴纳。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律法规之规定，原告诉至法院，请求判如所请。
被告孙某某辩称，原告所诉的房号和房屋面积属实。我于2011年入住涉案房屋后，第一年的物业费按期缴纳了，当年冬天涉案房屋三楼自来水上水管冻住了，与物业公司沟通，当年冬天很多住户的水管都冻住了，物业公司用暖气水化了一部分管道，但我的管道没有解冻。后与物业公司沟通，物业公司答复解决，但一直没有处理，2014年水管再次冻住，我找物业公司，没有处理，所以2014年至今的物业费我没有缴纳，水管冻住的问题解决了，我全额缴纳物业费。对原告所诉物业费违约金及诉讼费我不应承担。
原告为证明其诉讼主张提交了证据一、贺兰县物业管理中心2014-003号批复一份，证据二、贺兰县经济发展和改革局文件复印件一份，证据三、御景世家小区物业服务合同复印件一份，证据四、催费光盘一张，证据五、宁夏嘉苑物业公司物业费缴费表一张。被告为抗辩原告诉讼主张提交证据照片一张。原告提交的证据一、二客观、真实、与本案具有关联性，本院予以采信；证据三与本案具有关联性，该证据在第十一页签章落款处的落款时间”二〇一四年一月一日”中，”一日的一系手工填写，而其他合同条款均系机打格式条款，故结合原告提供的证据二中记载的内容，可以确定原告为被告提供物业服务的起始时间为2014年1月21日；证据四、证据五因被告当庭认可欠费属实，故本院对该证据予以采信。被告提交的证据所证明事实，经原告当庭确认属实，对该证据所证明的事实本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：贺兰县御景世家小区2-7-302室房屋建筑面积为94.18㎡，被告孙某某系该房屋业主。2014年1月22日经贺兰县物业管理中心以（2014）003号批复准予原告正达物业公司于2014年1月21日正式进驻贺兰县御景世家小区进行物业服务。原告正达物业公司与御景世家小区业主委员会签订御景世家小区物业服务合同一份，约定由原告正达物业公司对银川贺兰县御景世家小区提供物业服务事宜。合同中约定物业服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线、配电系统、楼道内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通、车辆行驶及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8.社区文化娱乐活动；9.物业及物业管理档案、资料；10.法规和政策规定有物业管理公司管理的其他事项；11.提供便民服务；12.提供有偿服务和无偿服务。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月（季）交纳物业服务费用。多层住宅物业为0.5元/月/㎡。商业物业为1.0元/月/㎡。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额3‰支付违约金。2014年1月21日至2016年12月31日期间，被告因楼梯间管道井中自来水分户管道冰冻无法正常使用为由拒绝交纳物业费，双方纠纷成诉，请求法院依法裁判。
本院认为，原告正达物业公司与被告所属的业主委员会签订了《御景世家小区物业服务合同》，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告正达物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用。但是收取费用的同时应提供符合《御景世家小区物业服务合同》约定的服务内容，被告抗辩自来水分户管道冬天冰冻无法使用，该维修项目属于双方物业合同约定的维修内容，因原告认可被告居住的2号楼6至10单元存在自来水管道冰冻现象，但是未能提供相关维修并正常使用的证据，对被告的抗辩意见本院予以采纳，综上原告正达物业公司存在管理瑕疵应承担20%的责任。
根据贺兰县物业管理中心（2014）003号批复的内容记载，原告正达物业公司自2014年1月21日正式入驻贺兰县御景世家小区进行物业服务，被告孙某某应当支付自2014年1月21日至2016年12月31日期间80%的物业服务费1350元（94.18㎡×0.5元／月／㎡÷30天／月×1075天×80%四舍五入，保留整数），故对原告要求被告支付物业服务费1695元的诉讼请求在1350元范围内予以支持。
关于违约金，《御景世家小区物业服务合同》中虽作出明确约定，但是原告未尽到物业管理责任导致被告未能及时交清物业费，鉴于原告物业服务中的管理瑕疵以及被告客观上并非无理违约,故原告主张的违约金,本院不予支持。
被告孙某某作为贺兰县御景世家小区10-2-301室业主拒绝交纳物业服务费的行为，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。综上，被告孙某某支付原告正达物业公司物业服务费1350元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告孙某某向原告贺兰县正达物业服务有限公司支付2014年1月21日至2016年12月31日的物业费1350元，于判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告贺兰县正达物业服务有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，已减半收取25元，由原告贺兰县正达物业服务有限公司负担9元，被告孙某某负担16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审判员李义军
二〇一七年三月十六日
书记员郭娟