浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终2938号
上诉人（原审原告）：赵玉兰，女，1965年10月11日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：楼富春、赵明，杭州市公望法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：章海红，女，1968年9月6日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被上诉人（原审被告）：吴金森，男，汉族，1966年4月27日出生，住杭州市富阳区。
上诉人赵玉兰因与被上诉人章海红、吴金森房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初9610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：1.章海红、吴金森于2009年年底开始在杭州市富阳区他人联建住宅一幢，该房屋于2012年年初建成，底层为店面二间。该房屋所在地块的土地性质为国有出让土地，土地使用权人为富阳区银湖街道高桥村村民委员会。
2.2014年1月1日，章海红与案外人谢某签订租赁合同1份，将上述房屋的底层二间店面出租给谢某使用，租赁期限五年，年租金每间店面14000元，共28000元。该合同为打印件。在该租赁协议原件抬头的出租人一栏章海红签名后面有章海红事后添注的“赵玉兰”三字。后因谢某与案外人徐某合伙经营磁砖店，为办理营业执照之需，由徐某与章海红手写租赁协议1份，内容及落款时间与打印件内容一致，承租人改为徐某。
3.2014年3月10日，由章海红、吴金森作为甲方与赵玉兰作为乙方签订购房协议1份，约定：一、甲方位于高桥镇高桥村新街第二排第三幢8号西边店面一间出售给乙方赵玉兰所有，购店面款为人民币伍拾贰万元整（￥520000）；二、该西边一间店面是因集体土地使用证，暂不能分割到户，故暂由甲方统一保管有关审批手续原件，如今后政策许可，甲方可以分层办理房产证及土地证，甲方无条件协助乙方办理各种手续，各自承担自己店面费用；三、甲方应提供三通一平整（即：通水、通电、通路；平整包括卫生间、排污管、水、电畅通，如乙方需一户一表，则水、电、有线电视的开户费由乙方自己承担，甲方只负责代办）；四、乙方拥有自己店面的处置权和继承权包括出售；五、本协议经双方夫妻签字印章后生效，如任何一方违约，违约方支付守约方违约金为该店面售价总价的十倍；六、未尽事宜，双方可友好协商解决；七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议落款处有章海红、吴金森，赵玉兰的签名及捺印。
4.2014年3月10日，章海红向赵玉兰借款人民币20万元，并出具借条1份，载明“今由富阳市高桥镇村民章海红向赵玉兰借到人民币贰拾万元整（200000.00）”，在该借条的落款人签名及日期签署下方空白处，由章海红添注“假如到期贰拾万还不清，已（应为“以”）高桥新街8号东面店面一间作抵押”的字样。关于该借款的交付，赵玉兰陈述系原先章海红向其借款72万元，扣除购买店面房的52万元后的余欠款。章海红则称是当天上午现金交付，其中10万元为当于上午赵玉兰在平安银行富阳支行柜面取款后交付。经一审法院调查取证，当天上午赵玉兰确有在平安银行富阳支行柜面取款10万元的交易记录。该借款后经赵玉兰起诉，在一审法院主持调解下双方当事人达成调解协议，目前在执行中。
5.2015年1月1日，赵玉兰前往徐某所经营的磁砖店向徐某收取租金，徐某通知章海红到场后将14000元租金付给了赵玉兰。
6.2015年5月，章海红、吴金森向一审法院提起诉讼，要求确认其与赵玉兰于2014年3月10日签订的《购房协议》无效。理由是该《购房协议》是为了章海红向赵玉兰借款提供担保所签，协议并未真正履行，且该协议违反了有关农村宅基地禁止违法转让的规定。审理中，章海红、吴金森变更诉讼请求，要求继续履行2014年3月10日签订的购房协议，支付购房款52万元，并支付自起诉日起至房款付清日止的利息损失。后在该案审理过程中，章海红、吴金森于2015年6月29日以双方存在庭外和解的可能为由申请撤诉，予以准许。
2016年11月17日，赵玉兰诉至一审法院，请求判令：1.判令章海红、吴金森立即将位于富阳区西边店面房交付给赵玉兰，并办理相关过户手续；2.判令诉讼费用由章海红、吴金森承担。
一审法院认为，赵玉兰与章海红、吴金森于2014年3月10日签订《购房协议》的事实清楚，予以确认。本案的争议焦点在于：一、该《购房协议》的性质是真实意义的房屋买卖还是为章海红向赵玉兰借款提供的抵押担保？二、如果《购房协议》是真实意义的房屋买卖，则购房款有无支付？对于焦点一，赵玉兰主张该《购房协议》是一份真实意义上房屋买卖合同，而章海红、吴金森则主张是一份为章海红向玉兰借款20万元的担保协议。一审法院认为，该《购房协议》对标的物坐落地址、所在层次、方位及交易价格明确，具备合同构成的主要要件，虽欠缺价款支付时间及标的物交付时间的约定，则可以由交易双方通协协商或通过诉讼另行解决，且在2015年5月章海红、吴金森作为原告起诉赵玉兰要求确认该《购房协议》无效的诉讼中，章海红、吴金森在审理中变更诉讼请求，要求赵玉兰继续履行该协议，支付购房款并支付利息，也在事实上承认该《购房协议》是真实意义上的买卖合同，与本次审理中的抗辩理由不符。故确认该《购房协议》性质是一份真实意义上的房屋买卖合同。对于焦点二，赵玉兰主张其已经履行协议约定的付款义务，支付方式为章海红尚欠其的借款72万元中的52万元抵付。而章海红、吴金森否认双方在协议签订前存在债权债务关系，案涉购房款未支付。一审法院认为，赵玉兰主张案涉购房款的支付方式为以物抵债，则赵玉兰有义务举证证明该《购房协议》签订之前双方债权存在的事实，现赵玉兰并未能提供诸如借条或章海红、吴金森收到案涉房款的收条等证据佐证双方债权债务存在的事实，故应承担举证不能的法律后果，对其主张已履行付款义务的理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。现赵玉兰与章海红、吴金森双方签订的《购房协议》并未约定履行时间和顺序，故应同时履行。本案中，赵玉兰并未能充分举证证明其已履行付款义务，故其要求章海红、吴金森交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵玉兰的诉讼请求。案件受理费9000元，由赵玉兰负担。
宣判后，赵玉兰不服，向本院提起上诉称：一、一审法院不采纳赵玉兰的有效证据，不尊重客观事实和一般常理，也不适用我国民法所规定的高度盖然性，导致了对本案判决结果的完全错误。一审法院己认定本案诉争的《购房协议》是双方真实意义上的房屋买卖合同，那么本案的唯一争议焦点：就是赵玉兰应付的房款有否支付?赵玉兰认为以下证据事实足以证明赵玉兰以物抵债的事实：1.赵玉兰提供的(2013年记载)章海红借款72万元的原始记录本，且章海红、吴金森绝口否认她从没有向赵玉兰借过钱，在(2015)杭富民初字第971号案件中章海红说借款已经清了，后又说没有借过，前后矛盾。2.2014年1月1日章海红在租赁协议原件抬头出租人一栏中增添了“赵玉兰”的名字。3.2015年1月1日章海红与赵玉兰到徐某所经营的磁砖店赵玉兰与徐某签订了该房屋的租赁合同，赵玉兰并收取了一年的房屋租金14000元，以上证据事实一审法院均以确认。
二、《购房协议》实际就是章海红、吴金森交给赵玉兰的一份购房凭证该《购房协议》不是一般常用的格式合同，而且该合同内容的特点就是一份以物抵债的协议，该协议就是章海红、吴金森给赵玉兰的一份购房凭证。根据该协议的第一条、第四条、第五条非常明确该房屋已出售给了赵玉兰所有，一旦夫妻双方签字生效任何一方不能违约，违约金是总价的10倍，还明确了乙方有处置权、继承权、另行销售权。按常理一般买卖合同的出卖方均要求约定付款方式，因是以物抵债不需要另行支付款项，这就是合同中没有约定购房付款方式的原因所在。综上，请求判令：一、撤销一审判决改判将位于杭州市富阳区高桥镇高桥村新街8号西边店面房交付给原告，并办理相关过户手续；二、一二审诉讼费由章海红、吴金森承担。
被上诉人章海红答辩称：赵玉兰没有支付房款，所以章海红不能交付房屋办理过户手续。
被上诉人吴金森答辩称：一审判决是正确的，章海红、吴金森无需交付赵玉兰房屋并办理过户手续，请求维持原判。
二审中，当事人没有提交新证据。本院依职权向杭州市富阳区国土资源局调取了富阳市发展计划局富计投[2004]226号文件，上诉人赵玉兰对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对该证据章海红、吴金森对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认为该证据系本院从富阳区国土部门调取，予以采信。
本院经审理查明，2004年5月21日，富阳市发展计划局作出富计投[2004]226号文件《关于高桥村新建开发性安置房项目初步设计的批复》，该批复载明：“一、建设内容及规模：新建开发性安置房。总建筑面积57752平方米。住宅由村民享用，不得上市交易。其余事实与一审查明一致。
本院认为，赵玉兰与章海红、吴金森于2014年3月10日签订《购房协议》后，章海红在其与谢某、徐某的《租赁合同》中甲方出租人栏中加入赵玉兰名字。2015年1月1日在章海红在场的的情况下，徐某将案涉房屋的租金14000元支付给赵玉兰。二审期间章海红称将赵玉兰名字加在《租赁合同》中是其与他人聊天时说起了赵玉兰的名字就写在了合同上，该陈述与《租赁合同》中赵玉兰名字签署位置，章海红至今保存该合同并作为证据提交以及赵玉兰持有该合同复印件以及之后徐某将租金支付给赵玉兰等事实不符，章海红的陈述本院难以采信。章海红二审期间还陈述同意徐某支付14000元给赵玉兰，是要支付赵玉兰借款利息，但若仅为支付利息，并无需在租赁合同中添加赵玉兰姓名。结合前述事实，以及章海红在本案中的陈述，本院认为，赵玉兰与章海红、吴金森签订《购房协议》后，章海红将赵玉兰姓名添加至其与他人签订的案涉房屋《租赁合同》出租人栏，并同意承租人徐某将案涉房屋租金支付给赵玉兰。若《购房协议》签订后购房人从未支付房款，售房人显不会将赵玉兰添加为五年期租赁期限的《租赁合同》的出租人，也不会将房屋的受益支付至购房人。再结合双方之间曾存在借贷关系，本院认为赵玉兰陈述案涉房屋房款系之前借款抵扣更具合理性。
本院二审期间依职权向杭州市富阳区国土资源局调取了富阳市发展计划局富计投[2004]226号文件系对案涉房屋所在项目设立的批复，该文件已经载明：新建开发性安置房。总建筑面积57752平方米。住宅由村民享用，不得上市交易。故赵玉兰主张章海红、吴金森交付案涉房屋，办理过户手续的请求本院不予支持。综上所述，赵玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9000元，由赵玉兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年十月十七日
书记员 赖雪珂