广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民再35号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：广东省珠海市吉大九洲大道中****号锦园*栋*单元*层*****号。组织机构代码：70795911-9。
法定代表人：刘广略，公司执行董事兼经理。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘广略，男，汉族，1964年11月30日出生，住广东省珠海。
上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：陈卓，女，汉族1972年7月13日出生，住广东省珠海市香洲区。系该公司副总经理。
上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）:邓德君，男，汉族，1937年8月5日出生，住广东省珠海市香洲区。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈琼清，女，汉族，1951年5月12日出生，住广东省珠海市香洲区。
上列二被申请人的共同委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。
上列二被申请人的共同委托诉讼代理人：胡巡焕，广东中晟律师事务所律师。
再审申请人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福房产公司）因与被申请人邓德君、陈琼清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院作出的（2015）珠中法民三终字第244号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年3月16日作出（2015）粤高法民一申字第1678号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭审理了本案。再审申请人南福房产公司的委托诉讼代理人陈卓、林伟杰、被申请人陈琼清、邓德君及其委托诉讼代理人张晓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南福房产公司再审请求：1，请求撤销(2014)珠香法民三初字第309号民事判决及（2015）珠中法民三终字第244号民事判决；2，改判驳回邓德君、陈琼清要求南福房产公司承担逾期办证违约金的诉讼请求；3，改判参照陈琼清、邓德君的实际损失数额适当下调南福房产公司逾期交楼的违约金，其中，违约金计算应以318.47㎡作为逾期交付的房屋面积；以合同约定的交楼条件“单体楼房取得《竣工验收报告》”之日起至发出《入伙通知》之日止作为逾期交楼的时间；以合同约定的“5000元/㎡或6000元/㎡”作为计算违约金时的房屋单价；4，改判驳回邓德君、陈琼清要求南福房产公司承担未降低商铺内地台的赔偿责任的诉讼请求；5，改判驳回邓德君、陈琼清要求刘广略为逾期交楼及逾期办证违约金承担连带责任的诉讼请求；6，改判撤销一审判决中要求南福房产公司为邓德君、陈琼清办理负二层B398、B583号车位的判项。
事实理由如下：一、本案二审判决后，经南福房产公司申请，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室（以下简称改建办）作出《关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证情况的复函》，该新证据明确了三点事实：即陈琼清、邓德君的产权证办理需先由改建办等三单位审核后发文至市房地产交易中心；陈琼清、邓德君目前尚未完成结算及缴纳税款，不具备涉案回迁房办证的基本条件；南福房产公司仅承担“协助”办证的义务。一、二审法院在南福房产公司多次主张回迁房办证具有行政审批前置的性质且办证行为需要陈琼清、邓德君配合、是双方、双务法律行为的抗辩下，从未对本案办证条件及办证流程予以查明，即判决南福房产公司承担逾期办证的违约责任，属错误认定事实的裁判，依法应予纠正。
南福房产公司为切实履行《拆迁补偿安置合同》约定的义务，在向陈琼清、邓德君交付房屋后，近一年多来无数次向改建办打报告，就包括陈琼清、邓德君在内的17户村民的回迁房办证问题提出办证申请。但在本案审理期间，市改建办对上述17户村民的办证仍未审查批准，直至二审判决后的2015年7月21日，经南福房产公司烈要求，改建办才向南福房产公司发出珠改办函[2015]34号《关于关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证情况的复函》（下称“[2015]34号复函”），复函中答复的办证流程，证实了南福房产公司在本案一审、二审期间就回迁户办证问题提出的抗辩理由：即涉案回迁房的办证与普通商品房不同，因为回迁户所得的补偿，包含了地方政府给予的地价、税收等方面的优惠，故回迁房的办证需要经过拆迁主管部门市改建办对回迁房产的应补偿产权面积、法定回迁产权人、如何补交超拿面积款等信息进行审核落实后，符合办证条件的向珠海市房地产登记中心下发同意办证的“批文”，然后再由开发商与回迁户办理结算，结算完毕后由各方再次向改建办填报《回迁房产权登记申请表》，由改建办审核无误并盖章后，才能进入与普通商品房购房者同样的在市房地产交易中心的办证“起跑线”。一、二审判决不顾本案回迁房办证须由政府部门主导、陈琼清、邓德君配合、南福房产公司协助，三方共同完成、缺一不可的客观事实及要求，甚至置众所周知的为他人办证需要对方配合的简单道理于不顾，对南福房产公司的抗辩理由不予理会，在尚未查清事实的情况下即草率作出由南福房产公司单方、全部承担逾期办证责任的错误判决，显属不公。
对于办证问题，南福房产公司、刘广略综合陈述如下：1，涉案回迁房办证的启动与否是由政府部门所主导并决定的，具有明显的行政审批前置的性质。南福房产公司在本案一、二审中多次抗辩，涉案的《房屋拆迁补偿安置合同》签订于2008年，当时拆迁行为的性质及其适用的法律，与现行拆迁合同及普通商品房买卖行为有着重大的区别。该合同的签订是基于珠海市人民政府对官村等“城中村”改建项目的规划及批准后实施的拆迁行为；该合同的内容除了有一般性的民事约定内容外，还涉及到税收、地价款以及重新登记房屋年限等诸多方面的特殊拆迁补偿政策；甚至还包括了对违章建筑的补偿、对单车房、仓库等无产权非住宅功能房产置换为住宅、商铺等功能有产权房产的补偿规定等等。故珠海市人民政府为“城中村”改建的顺利进行，专门成立了“改建办”这一综合负责监管、审批的职能部门，专项监管包括本案在内的各个“城中村”改建项目的拆迁、补偿、安置、产权核定、批准办证等拆迁行为。2，案涉回迁房的办证，结合[2015]34号复函第二条及南福房产公司于二审中提交的《珠海市香洲区改建办公室办文处理表》内容可知，包含陈琼清、邓德君在内的17户回迁户回迁房的办证，必须先通过由改建办、珠海市香洲区吉大街道办事处、珠海市国土局香洲分局拱北管理所三部门对《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》（下称“《产权补偿核定表》”）共同审核并盖章确认，并向珠海市房地产登记中心发出“同意办理回迁房产权证的函”。此为办证的首要条件，但截止至今天，上述三个部门仍未就包括陈琼清、邓德君在内等17户回迁户出具“同意办理回迁房产权证的函”。这说明两点：一是本案的拆迁合同虽是民事主体之间所签订，但从合同签订的背景、内容、履行方式等方面来看，政府部门对《房屋拆迁补偿安置合同》中包括办证等内容的履行是具有主导性和决定性的，并非南福房产公司所能单方掌控并决定进度的。二是按一审判决“逾期办证违约金按502万每日万分之二的标准计算至登记之日”的判项，则政府部门一日不予批准，那么南福房产公司就必须无限期地计算并支付违约金了。这显然是不公平的判决。3，按照《复函》，在三部门出具“同意办理回迁房产权证的函”后，作为开发商的南福房产公司与作为回迁户的陈琼清、邓德君，还必须依据行政部门的指示和要求，完成回迁房的办理结算、缴纳税款、填写书面材料等事项，在这一过程中，陈琼清、邓德君负有提供办证所需资料（包括但不限于身份证、公证书等）、支付超面积款、所有办证资料签名等义务，绝非仅凭一句“你要帮我办证”或一纸法院判决就能解决的问题，而直至南福房产公司提出再审申请之今日，陈琼清、邓德君仍未就其自身需要履行的义务作出任何表示。对此，目前的状况是：按照《产权核定表》陈琼清、邓德君的法定应补偿产权面积为318.47㎡，合同约定回迁面积为632.16㎡，须补交超面积款人民币615650元；实际回迁面积为667.11㎡，超过约定回迁面积34.96㎡。且不说实际回迁面积超过合同约定面积的34.96㎡至今仍因陈琼清、邓德君拒绝结算而搁置着，连合同已经明确约定的“补交超面积款人民币615650元”，陈琼清、邓德君却在取得回迁房、回迁商铺并已入住、对外出租获取收益一年多的今天，仍然分文未付。就此南福房产公司不止一次提出对陈琼清、邓德君先履行的抗辩权主张，并认为“购房者最大的义务就是支付购房款，在购房者未依约付清房款的情况下，开发商不可能给予办证，这是最朴素的道理”。但即便如此，南福房产公司却仍然给予办理入伙、仍然在一年多来不断为其办证问题奔波，丝毫没有任何怠于办证的行为。然而，一、二审法院不顾上述事实的客观存在，其中二审更是以“政府因素与双方约定并无直接关系”作为认定依据，确实违背了客观事实，属错误认定，应予纠正。4，如果说陈琼清、邓德君对于超补偿面积的部分分文未付的情况下，南福房产公司仍向其交付房产并积极为其奔跑办证事宜是出于南福房产公司的善良和诚信的话，那么陈琼清、邓德君一直未与南福房产公司办理结算并补交超补偿面积部分的地价款及税款，导致办证程序不能有效推进，则是属于陈琼清、邓德君以自己的过错导致办证程序停滞的行为。从[2015]34号复函可知，涉案回迁房办理房产证的必备条件及主要流程为：（1）被拆迁人通过抽签后确定具体回迁房房号；（2）被拆迁户和开发商之间完成结算；（3）对于超拿回迁面积部分，由被拆迁户按照商品房征税政策进行缴税；（4）由开发商将所有材料报送政府拆迁管理部门进行审核；（5）政府拆迁管理部门审核同意后函告房地产登记中心进行办证登记。据此，结合本案事实，涉案回迁房之所以在南福房产公司多次提出申请后至今仍未能办理房产证，主要有以下三个原因所致：（1）在南福房产公司多次向改建办申请为包括陈琼清、邓德君在内的17户回迁户办理产权证一年多的时间里，改建办至今仍未作出同意办证的批复。这是主要原因，也是南福房产公司无法代替、无法逾越的障碍。（2）陈琼清、邓德君一直未予履行应当依约支付款项的合同义务，造成相关的结算工作未能完成。从陈琼清、邓德君提交的证据2013年1月9日《官村拆迁补偿回迁结算表》中可知，双方对《房屋拆迁补偿安置合同》中关于超面积款人民币615650元的处理方式为“待定”；而对于确权面积与合同约定面积补差额款及违约金则为“另行协商”。而陈琼清、邓德君在取得回迁房屋、商铺之后既未支付超面积补偿款，也拒绝与南福房产公司就上述待处理事宜进行协商处理。依据[2015]34号复函的要求，基于陈琼清、邓德君取得的回迁面积已远远超过《产权补偿核定表》所记载面积的事实，陈琼清、邓德君若需要依法办理房屋产权证，必须完成如下结算程序：（1）就合同约定面积（632.16㎡）超出《产权补偿核定表》面积（318.47㎡）的部分——313.69㎡签订《商品房买卖合同》并交清原合同约定超面积款615650元；（2）对于确权面积（667.11㎡）与合同约定面积（632.16㎡）之差34.96㎡，与南福房产公司协商确定价格、补签商品房买卖合同并交清购房款。但本案中陈琼清、邓德君经多次催告后对上述的结算义务均未予以履行，涉案回迁房的结算工作也因此无法完成。鉴于办结结算是回迁房办证的必要前置条件，故二审判决中关于陈琼清、邓德君欠付房款157825元仅为小部分义务未履行不阻碍产权证办理的认定，明显与客观事实及政策法规规定不符，更是偏袒一方当事人的重大违法认定。对于购房者拒绝履行其最重要的合同义务——支付购房款的行为，原审居然轻飘飘地认定为“小部分义务”、“不阻碍产权证的办理”。该判决如此“化解”陈琼清、邓德君的重大违约，甚至不顾合同中明确约定的南福房产公司的“该款项交清之前，甲方（南福房产公司）有权不予交付乙方的回迁房”权利。南福房产公司基于善良，在陈琼清、邓德君拒付购房款的情况下仍给予交付房屋，但不等于南福房产公司放弃追究陈琼清、邓德君违约的权利。再者，未曾听闻可以在购房者拒付房款的情形下，要求卖方给其办证的。(3)陈琼清、邓德君至今未缴纳相应的税款。《房屋拆迁补偿安置合同》第七条约定，陈琼清、邓德君依约应对113.13㎡的回迁补偿面积按商品房交易的有关规定缴纳税款。而[2015]34号复函中同样对“超出应补偿面积的部分房产，须按商品房征税”予以了明确。因此，在陈琼清、邓德君未依约依法对超拿面积部分履行自身的缴税义务之前，其同样是无权要求南福房产公司或有关政府拆迁管理部门为其办理房产证的。
二、一、二审判决在计算违约金时依据的面积、计算逾期交楼的时间及违约金计算标准均存在错误之处，致使南福房产公司无故承担巨额的违约金数额，该错误判决依法应予纠正。
1，应以318.47㎡作为计算逾期交楼违约金的房屋面积。如上所述，陈琼清、邓德君依据《产权补偿核定表》依法应得的补偿面积是318.47㎡。而双方在签订《房屋拆迁补偿安置合同》时约定变更了补偿系数，从而导致陈琼清、邓德君补偿面积的变化，但由于该约定仅属于合同主体之间的约定，并未经过市改建办等政府部门的核准，故对于超出318.47㎡以外的面积，均属于合同中约定的陈琼清、邓德君超拿产权面积的部分，不仅需要陈琼清、邓德君支付已确定数额的房款，更需要双方协商处理实际超拿面积部分的购房款。基于该部分面积是双方互负义务的，而且付款更是陈琼清、邓德君负有给付在先的义务，是其取得回迁房的前提，而南福房产公司则享有在未收到房款之前拒绝交付房屋的合同权利（合同第9.2条）。故陈琼清、邓德君在付清款项之前，仅仅是取得了合同的部分权利。虽然南福房产公司在陈琼清、邓德君未付清房款前已经将该部分商品房面积与应补偿的回迁房面积交付给了陈琼清、邓德君，但这种交付只是南福房产公司的善良，并不意味南福房产公司放弃对陈琼清、邓德君违约在先未付房款事实的追究。事实上，现实生活中不可能存在一方拒绝履行支付房款这种购房的主要义务的情况下，还能得到逾期交楼违约金的支持的。原一、二审判决忽略南福房产公司依合同及法律享有的先履行抗辩权，并判决南福房产公司按合同约定面积总数承担违约责任，显然是错误的。需要进一步说明的是，如上所述，二审判决对于逾期办证违约金的认定及判决中，将陈琼清、邓德君未支付的人民币615650元依合同约定对应为面积113.13㎡，并将该113.13㎡当作是1栋2602房的面积，并以此认定陈琼清、邓德君在没有支付615650元款项之前，不能对1栋2602房主张办证义务。但依据《房屋拆迁补偿安置合同》第七条及第九条第二款的约定，办理产权证的前提是交付回迁房，而交付回迁房的前提是支付款项。因此，先不论回迁房处理的不可分割性，二审判决既然对于1栋2602房办证要求作出不予支持的认定，依约依法应当对1栋2602房的逾期交楼违约金同样不予支持。但二审法院却作出与其自身认定的事实相互矛盾的判决，对“该款项交清之前，甲方有权不予交付乙方的回迁房”这一南福房产公司的合同权利予以无视，这无疑侵害了南福房产公司合法权益。因此，仅有《产权补偿核定表》中所记载的318.47㎡属于陈琼清、邓德君依法取得的应补偿面积，超出该面积以外的均属于依约定取得的面积。而对于至今未付清款项未取得合同完整权利的依约定取得的面积，陈琼清、邓德君依约依法无权主张逾期交付的赔偿。
2，应以单体楼房取得《竣工验收报告》之日至申请人发出《入伙通知》之日之间的天数计算逾期交楼的违约时间。双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第四条关于交楼时间的约定是“乙方的回迁房自本合同签订之日起24个月内竣工经有关部门验收合格后才交付乙方”。其中“经有关部门验收合格后才交付”的字眼是两被申请人自己拟定并增加进去的，与其他拆迁合同并不一致。该约定体现了两被申请人在拆迁协商的过程中参与并主导了双方合同拟定的事实，其在交楼时间上明确约定为“经有关部门验收合格后才交付”，表明了其着重点是房屋质量的保证，故特别要求交楼时间至“有关部门验收合格后”。因此验收合格同样是其期待售楼的时间点，该约定完全是两被申请人的真实意思表示。而本案锦园1栋、6栋的竣工验收时间为2012年7月11日，7栋的竣工验收时间为2011年12月7日。即上述单体竣工验收时间依约达到两被申请人交付房屋的条件，这时该回迁房已经完全符合两被申请人所追求的合同目的，可以说此时申请人南福房产公司的这一部分合同义务已经可以向两被申请人履行了。但申请人误以为须在取得《竣工验收备案表》后才能通知交付，故南福房产公司直至2012年12月29日和2013年2月4日才取得《竣工验收备案表》后分别于2012年12月30日和2013年2月5日公告收楼。故若计算申请人南福房产公司的逾期交房时间，应分别为1栋2602房逾期时间为2012年7月12日至2013年2月5日，共208天；6栋三套房屋的逾期时间为2012年7月12日至2012年12月30日，共171天；7栋商铺逾期时间为2011年12月7日至2012年12月30日，共389天。又因为从2009年7月2日至2010年3月19日因珠海市政府部门的原因导致了涉案锦园项目停工了261天。二审法院对此亦予以了认定并在计算违约时间时扣除了该天数。因此，结合上述计算的违约时间，申请人南福房产公司在1栋2602房和6栋三套房屋的交付中不存在任何逾期交付的责任；7栋商铺的交付也仅仅逾期了128天。
因此，原一、二审判决并没有综合考虑《房屋拆迁补偿安置合同》是由两被申请人主导拟定的背景，也没有考察合同内容的含义及两被申请人所追求的合同目的，错误地计算得出961天及924天的违约时间，从而大幅度加重了申请人南福房产公司的违约金，应予纠正。
3，应按合同约定的房屋单价5000元-6000元/㎡的标准计算违约金。原一、二审并未听取申请人南福房产公司关于请求法院对同一案件、同一楼房、同一房价标准予以同一认定的诉求，只为两被申请人追求有利结果，该判决明显违反法律规定的公平原则。《房屋拆迁补偿安置合同》第二条第（五）款及第九条第四款分别约定了补超面积房款按5000-6000元/㎡及违约金计算标准按10000元/㎡两种标准。这种约定明显属于显失公平的约定。在申请人南福房产公司多次提出异议的情况下，法院应当依法予以公平调整，以体现法律的公平性和统一性。但二审法院仅仅依据合同约定即作出判决，甚至没有对为何不予调整作出解释，该不公判决依法应予纠正。
4，应按两被申请人的实际损失调整违约金数额。《合同法》第一百一十四及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条均规定了合同约定的违约金过高或过低时，当事人可以主张调整。基于申请人南福房产公司在逾期交付期间一直支付了安置补助的事实，并综合考虑了同一拆迁项目中其他住户约定的标准，一审判决将合同约定的标准从每日千分之二酌定下调为每日万分之二。尽管如此，根据上述法律规定，违约金调整所参照的唯一依据是“因违约而产生的损失”，故申请人南福房产公司在二审中仍坚持要求对两被申请人的实际损失予以查明，并依据该损失数额调整违约金。但二审法院不仅没有对两被申请人的基本损失情况展开调查或者要求两被申请人就其逾期收楼所造成的损失进行举证，并在判决中直接替两被申请人就损失问题予以解释。二审判决书第32页第五行始，二审法院作出了如下陈述“但在近几年来经济形势的影响下，迟延交房亦可能造成装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此原审法院将违约金数额调整为日万分之二较低，本院予以纠正”。在该陈述中，二审法院以“可能”存在的事实作为了裁判的依据。同时对于其所称的“装修成本的增加，耗费的人、财、物力”等，基于本案案由及事实，若属两被申请人真实存在的损失，必定是已经发生的、客观存在的损失。对于可以固定空间、时间的已发生事实，何以“无法量化到精确的数额”？即使法院确实无法查明精确的数额，但为何又直接免除两被申请人的基本举证责任，甚至是直接不予查明？仅靠想象断案。因此，二审法院在其所查明的损失事实没有任何证据证明的前提下，直接将违约金计算标准调整至每日万分之五，严重违反裁判应以事实为根据、以法律为准绳的法律规定，同时也违反广东省高级人民法院《关于规范民商事审判自由裁量权的意见》第十五条之规定，在缺乏充足理据和充分事实依据的情况下，擅自变更一审自由裁量权的实施，应予以纠正。
综上，对于存在逾期交房的事实申请人南福房产公司并不否认，也愿意给予两被申请人一定的补偿。但请求法院明察两被申请人以318.47㎡的旧房已经获得了4间住宅、3间商铺共667.11㎡的补偿，并且在整个逾期交楼过程中，申请人依旧足额给予租金等补偿金，实在没有大的损失的发生。在拒付超面积购房款的情况下，申请人仍全部向其交付了667.11㎡的房产。但两被申请人拒绝配合办证、夸大违约金的计算，在一审时甚至提出1834万元的诉讼请求。而原审判决不仅没有考虑申请人南福房产公司已经尽力及以最大善意履行合同的姿态；更不考虑两被申请人一直在利用法律赋予的弥补损失的途径作为发财致富的手段。因此，恳请贵院在查明事实的基础上，给双方当事人一个公平、合理、合法的判决。
三、合同关于“内地台降低40厘米”的约定自始因违法而无效，原审判决申请人南福房产公司承担人民币135881元赔偿金没有法律依据。
首先，关于“内地台降低40厘米”的约定，是两被申请人在自己拟定《房屋拆迁补偿安置合同》时，为一己之私，不顾法律规定而加入的内容。而非申请人南福房产公司主动提出的补偿内容。其次，依据《房屋拆迁补偿安置合同》第二条第（二）款可知，对于该约定的履行是在“商铺内地台按设计标高铺设水泥砂浆后，并通过有关部门验收后”实施的，明显违反了相关规划验收的禁止性规定。再有，两被申请人在一、二审中已自认其降低内地台的目的是为将商铺隔为上下两层使用。对于没有经过报建手续擅自改变主体结构的建筑行为，两被申请人的做法即属违章建筑。因此，对于“内地台降低40厘米”的约定，其履行方式及目的均违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十三条的规定，自始无效。原审法院以约定合法为由判决申请人南福房产公司承担赔偿责任，显属错误。申请人在二审上诉状中已经就此提出上诉，并认为如果二审法院认定该约定合法的话，那就应该判决申请人继续履行合同，而不是以现金替代履行，再说两被申请人也从未提出现金替代履行的诉讼请求。原一、二审如此判决同样是超诉讼请求的判决。
四、一、二审判决申请人刘广略超出合同约定的担保范围承担逾期交房和逾期办证违约金的担保责任，没有事实和法律依据，依法应予纠正。
《担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”结合本案《房屋拆迁补偿安置合同》第九条第五款“回迁房保证回迁的担保和回迁房的房地产权证能保证办到给乙方的担保”的约定，申请人刘广略的担保责任分为两部分：一、交付回迁房的担保，即对回迁房不存在灭失、变卖等而能够实际交付的担保。这一点已经实现。二、房产证办到两被申请人名下的担保。目前两被申请人因自身未履行义务的原因并未达到办证的基本条件，而申请人也未有将涉案回迁房房产证办理在他人名下的违约行为。因此，本案至今未出现申请人刘广略需要承担担保责任的情形。原审判决违反了上述《担保法》的规定及合同约定，依法应予纠正。
五、关于负二层B398、B583号车位的办证事宜不属于本案的审理范围，对二审判决中为该两车位办证的判项属于超诉讼请求审判，违反《民诉法》第二百条第（十一）项之规定，依法应当予以撤销。
根据两被申请人一审的起诉状及其增加诉讼请求的材料显示，在本案一审过程中，两被申请人并未就车位的办证问题向人民法院提出明确的诉讼请求。两被申请人辩称在2014年10月29日“请求判令被告立即为原告办理房地产权证书”的增加诉讼请求中，包含了两个车位的办证请求。但依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，当事人提出的诉讼请求应当具体、明确。而两被申请人所提出的诉讼请求内容仅为“办证”，并没有具体、明确指明办理何处房产的权属证书，依法理应驳回该诉请。但结合两被申请人在起诉状中针对逾期办证问题所陈述的内容，一审法院相应支持了1栋2602房、6栋三套房产及7栋三间商铺的办证主张。但两被申请人在本案上诉状中却突然增加了两个车位的办证要求，并得到二审法院的支持。申请人南福房产公司认为，原一审法院判决申请人南福房产公司为其共7套的房产、商铺办理产权证，已有法院替当事人具体化诉讼请求的嫌疑。二审法院更是在两被申请人没有任何明确指向的前提下违反法律规定超出诉讼请求之外审理并裁判，已严重侵犯了申请人南福房产公司的实体及程序权利。涉案负二层B398、B583号车位自始不属于本案的审理范围，对为其办证的判项依法应予撤销。
综上所述，原一、二审判决对涉案回迁房办证、违约金计算、合同主体权利义务等事项的认定中均存在错漏之处，更没有适用正确的政策、法律等作为本案裁判的依据。故请求贵院对原一、二审判决依法予以变更，维护两申请人的合法权益。
陈琼清、邓德君辩称：一、关于逾期办证违约责任承担问题。合同第2.7条有明确约定，由南福房产公司办理好9个产权证交给陈琼清、邓德君备用。9个房产证包括4个住宅、3个商铺、2个车位。由此可见，办证主体是南福房产公司，办证过程中需要陈琼清、邓德君协助办理，应由南福房产公司通知陈琼清、邓德君协助其办理。关于办证费用承担。合同第7条约定，陈琼清、邓德君超出合同补偿面积部分按商品房交易的有关约定缴纳税费，其余补偿面积免除一切费用，由此约定可见，对于双方约定补充面积的办证所有费用由南福房产公司承担。超出该面积的税费，才按商品房的规定由南福房产公司缴纳，而陈琼清、邓德君只需要承担契税。本案中，还不具备缴纳契税的条件。从南福房产公司庭前提交的34号复函来看，办证有4个必经的程序。本案仅仅确定了房号，4个程序中的第2个程序未完成。根据34号复函第2点，南福房产公司提交的汇总表没有审核通过，是因为南福房产公司提交的汇总表中潘牛方未在补偿核定表中签字，不符合审核要求。因此，无法共同审核程序。而且，该函第2条也向开发商提出要求，要求剔除潘牛方一户，先走16户回迁房的办证流程。但南福房产公司仍然没有将陈琼清、邓德君应该办证的第2步程序办妥。只有开发商提供的汇总表审核通过之后才能进行办证程序的第3步。南福房产公司与陈琼清、邓德君结算的前提，就是要通过汇总表才能进行结算。该案办证程序还停留在第2步，并没有达到第3步的条件。南福房产公司以双方未进行结算和陈琼清、邓德君未缴纳税费和房款为理由，认为其不存在违约的事实是不成立的。本案房产证仍未办下的原因是因为南福房产公司错误提交汇总表，导致审批无法通过，才导致逾期办证的事由的出现。违约责任完全在于南福房产公司，与陈琼清、邓德君没有任何关系，因为开发商提交汇总表和三部门审核汇总表无需陈琼清、邓德君参与。
二、关于逾期交楼的房屋面积。合同第9条第4点，对于逾期交楼、办证违约金的计算标准。以回迁房的总面积为基数，以每平米10000元，按逾期每日千分之二来计算。而南福房产公司错误认为应该按照产权补偿核定表核定的面积来计算逾期交楼的违约金是完全错误的。房屋补偿核定表签订时间是在2003年，而安置补偿合同签订是在2008年，南福房产公司在与陈琼清、邓德君签订安置补偿合同时已经明确陈琼清、邓德君已经核定补偿面积。南福房产公司愿意与陈琼清、邓德君在安置合同中约定违约责任、补偿金，完全是其真实的意思表示，不存在任何的误解。
三、关于逾期交楼的违约时间。交楼时间是在签订合同起24月内交付，这是房屋交付的条款，不是建设工期的条款。关于交付的时间是在24个月内，交付条件的约定，要交付就必须验收合格。所以，南福房产公司应该在24月内将符合条件的房屋交付。
四、关于违约金的单面积、单价的标准问题，合同第9条第4点约定很清楚。
五、关于调整违约金数额的问题。合同第9条第4点也有约定按照日千分之二约定。即使以法律为依据申请减少违约金，但是也是适当减少。陈琼清、邓德君已经减少违约金以日千分之一进行计算。陈琼清、邓德君认为南福房产公司还需要降低是没有依据的。
综上，应驳回南福房产公司及刘广略的再审申请。
陈琼清、邓德君一审起诉请求：1、南福房产公司支付延迟交房违约金5801414元；2、延迟办理房产证违约金暂计算至2014年3月31日为2956779元，直至邓德君和陈琼清领取房地产权证书之日止；3、27、28号商铺层高赔偿金607.468万元，38号商铺因层高不足的赔偿金50万元；4、38号商铺面积赔偿金38万元；5、南福房产公司立即为邓德君和陈琼清办理房地产权证书；6、南福房产公司和刘广略对上述请求承担连带赔偿责任。
一审法院认定事实：2008年6月20日，南福房产公司（甲方）与邓德君、陈琼清（乙方）及刘广略签订《珠海市吉大官村一街十九号房屋拆迁补偿合同》，约定：第一条、乙方同意将官村一街十九号房屋交由甲方拆迁改建。第二条、补偿方式，（一）乙方应获补偿产权总面积596.86㎡，地下车库车位2个，其中住宅面积276.93㎡×2=553.86㎡；原有商铺、楼梯、天面小房间共80多㎡，换取商铺43㎡；原门楼院内空地换取地下车库车位2个。（二）鉴于乙方的实际情况，甲方同意乙方将回迁房面积1.35㎡换取甲方商铺面积1㎡，乙方换取商铺总面积约265.42㎡（三个商铺），减去原有的商铺等80㎡换取的商铺43㎡，即265.42-43=222.42×1.35=300.26㎡（属于商铺的面积按1.35换算回住宅）。其中从七号楼底层认领商铺三个，①15号约105.56㎡靠东边，紧贴保险公司楼旁，前面九洲大道。②七号楼10、11号约为85.28和74.58㎡都靠西边，紧贴官村综合楼后面位置。另：商铺内地台按设计标高铺设水泥砂浆后，并通过有关部门验收后，再由甲方在内地台降低40厘米打砼铺地砖。③甲方免除乙方三个商铺的分摊公共面积，住宅除外。（三）甲方同意乙方选择89㎡一套、74㎡一套及129.73㎡一套。从六号楼地下停车入口处30米选定2个泊车位置，甲方免除乙方的车位管理费用，甲方为乙方办理车位的房地产权证两本。（四）以上回迁房面积366.73㎡，乙方剩余面积187.13㎡，再将甲方持有的商铺面积300.26㎡-187.13㎡=113.13㎡为乙方超拿甲方产权面积。（五）乙方超拿面积，以现金方式多退少补，将63.13㎡按5000元/㎡计算给甲方315650元，50㎡按6000元标准计算30万元，合计615650元。在甲方通知入伙时一个月内支付50%，剩余50%办理号房产证后一次性支付，也可以分期付款或十年期按揭。乙方因资金周转不及亦可取消超拿产权面积，由此从第六栋另选89㎡作为第四套回迁房。第四条、乙方回迁房自合同签订之日24个月竣工经相关部门验收合格后交付乙方。第六条，回迁房装修标准，层高要求住宅不少于3米，商铺不少于4.5米，由砼板面至砼板面高度。甲方补偿给乙方的装修费和综合费用按319.93㎡×1700元=54.3881万元，在合同签字后3日内一次性付清。第七条，乙方接受回迁房入伙居住之日起甲方在360日内将房地产权证办妥，交给乙方备用，甲方办理的住宅房地产权证和商铺的房地产权证，乙方不负责任何办证费用。乙方回迁房超出的实际应获得补偿产权面积部分即113.13㎡须按商品房交易规定交纳税费，其余回迁房补偿面积免除乙方一切税费。第九条违约责任，甲方未按合同约定期限将回迁房交付给乙方使用和未按合同约定的期限办妥房地产权证给乙方，应支付延期交房和延期办证的违约金，（按应补偿回迁房面积市场总额每日千分之二计算），计算方法：596.86㎡×10000元=5968600元。回迁房保证回迁的担保和回迁房的房地产权证能保证办到给乙方的担保，两项全由刘广略执行董事兼总经理担保，并以珠海市启恒物流公司作为担保。第十条，合同上数字待回迁时实际面积才是准确的，合同所指面积均为建筑面积，含公共分摊面积。合同还约定了其他相关内容。南福房产公司刘广略在合同担保人处签名确认。
2012年12月30日，南福房产公司登报通知业主6栋、7栋可办理入伙手续。2013年2月5日，南福房产公司登报通知1栋、2栋可办理入伙手续。2013年1月9日，陈琼清、邓德君与南福房产公司签订《官村拆迁补偿回迁结算表》，内容为：陈琼清、邓德君选择6栋1单元305（74㎡）、3005（74㎡）、2704房（89㎡）及1栋2602房（129.73㎡），因双方争议较大，暂时交付6号楼三套回迁房，三间商铺及1栋2602房及两个车位待入伙后，另行协商。2013年1月9日，陈琼清、邓德君办理了6栋三间房屋的入伙手续。2013年7月8日办理了7栋三间商铺的入伙手续。陈琼清、邓德君尚未办理1栋2602房的入伙手续。
2013年7月8日，双方签订《官村旧村旧城改建项目商铺确认书》，确定陈琼清、邓德君回迁商铺为10号、11号和15号三间，现址为锦园7栋一层27号、28号及38号。
上述房屋及商铺经珠海市测绘院测绘建筑面积分别为6栋1单元305房83.35㎡，3005房81.92㎡，2704房92.21㎡，1栋2602房133.17㎡，7栋27号商铺72.30㎡，28号商铺97.36㎡，38号商铺106.80㎡。
经现场查看，双方确认三间商铺交付状况均与竣工图和平面图相符。其中27、28号商铺地面至二层地面（含二层楼板）高4.1米，38号商铺地面至二层地面（含二层楼板）4.8米。从竣工图中也可以看出27、28号商铺地面至本层砼板面高度为0.7米，南福房产公司陈述是因为房屋验收的需要和防止雨水倒灌做了回填。
一审法院认为：双方签订的《房屋拆迁补偿合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，内容合法有效，双方应依约履行。对双方争议的问题，一审法院分析认定如下：
一、延期交房违约金的问题。合同约定“回迁房自合同签订之日起24个月内竣工经有关部门验收合格后才交付乙方居住”，应理解为南福房产公司应该在合同签订之日起24个月内达到竣工和经验收合格两个条件，也是交付应该具备的条件。南福房产公司理解为24个月内仅指竣工时间，验收合格并无时间限制，不符合双方对于交付时间进行约定的真实目的，不应采信。所以，南福房产公司应该在2010年8月20日前交付回迁房，而南福房产公司在2012年12月30日通知6栋、7栋入伙，2013年2月5日通知1栋、2栋入伙，违反合同约定，分别延迟924天和961天。合同约定按补偿回迁房面积市场价总额每日千分之二计算违约金，标准约定明显过高，南福房产公司答辩中也要求调整，参照同一拆迁项目中其他住户约定的标准，考虑到南福房产公司违约期间一直按约定支付安置补助的实际情况，酌定按每日万分之二的标准计算违约金为宜。综上，6栋的3套住宅应补偿回迁房面积237㎡，7栋三层商铺面积265.43㎡，共计502.43㎡，计算延期交房违约金为502.43×10000×0.0002×924=928490.64元；1栋2602房129.73㎡，计算违约金为129.73×10000×0.0002×961=249341.06元。共计1177831.7元。南福房产公司在通知交付时已经取得房屋验收备案，其通知行为应该确定为已经履行了交付义务，而邓德君和陈琼清要求计算至实际收房的日期没有依据，不予支持。合同约定市场价按每平方米10000元计算，约定明确，南福房产公司要求按照邓德君和陈琼清购买超面积的5000-6000元的标准计算，不予采纳。
二、办证及延期办证违约金的问题。
合同约定南福房产公司在邓德君和陈琼清接受回迁房入伙居住之日起360日内将房地产权证办妥，办理住宅及商铺房产证，邓德君和陈琼清不负责办证任何费用。至法庭辩论结束之日，南福房产公司仍未能办理案涉房产的所有权证和登记手续，邓德君和陈琼清要求南福房产公司履行办证义务，符合法律规定和合同约定，应予支持。在交付6栋的三套房产时，双方对于邓德君和陈琼清需要补缴的超拿面积的房款约定为“处理方式待定”，所以南福房产公司以邓德君和陈琼清没有如期缴纳房款抗辩延期办证，理由不充分，不予支持。合同对于办证费用的承担有明确约定，南福房产公司以需补缴地价、税款为由抗辩，不应支持。
合同约定延期办证应按补偿回迁房面积市场价总额（每平方米10000元）每日千分之二计算违约金，该标准明显过高，一审法院酌情将标准调整为日万分之二计算违约金。其中6栋237㎡的三套房产的延期办证违约金应以237×10000=2370000元为基数，自2014年1月4日（即邓德君和陈琼清入伙的2013年1月9日之后360日）起按每日万分之二的标准计算至登记之日，7栋265.43㎡商铺的延期办证违约金应以2654300元为基数自2014年7月3日（邓德君和陈琼清入伙的2013年7月8日之后360日）起按每日万分之二计算至登记之日，1栋2602房邓德君和陈琼清现仍未入伙居住，要求计算延期办证违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。
三、商铺层高、面积以及邓德君和陈琼清相应的赔偿要求。
双方合同关于商铺层高的约定为砼板面至砼板面的高度不少于4.5米，根据竣工图显示，在27、28、38号商铺下的砼板面至上层砼板面的高度为均为4.8米，符合双方合同的约定。27、28号商铺交付时地面下至本层的砼板面有0.7米，应计入层高范围，即层高为4.8米，符合合同约定。邓德君和陈琼清以地面至上层砼板面高度4.1米来认定层高，一审法院不予采纳。
合同还约定，27、28号商铺（原合同约定编号为10号、11号）内地台按设计标高铺设水泥砂浆，并通过有关部门验收后，再由南福房产公司在内地台降低40厘米打砼铺地砖后交付，南福房产公司在实际交付前并未实施上述内地台降低的措施，由此造成了邓德君和陈琼清在使用商铺上与签订合同时的预期存在差异，南福房产公司应承担相应的违约责任，赔偿邓德君和陈琼清因此造成的损失。南福房产公司违约在于未能按照合同约定降低40厘米打砼铺地砖，应该以南福房产公司完成内地台降低40厘米所需的费用来认定南福房产公司应当承担的责任较为符合客观实际。双方对此都没有提交相关证据，一审法院参照双方合同约定的装修和综合费用的标准1700元/㎡的50%确定27、28号商铺未依约降低内地台打砼铺地砖应赔偿金额为159.86平方米×850元=135881元。因商铺在设计时并没有设计为两层，且邓德君和陈琼清在没有降低内地台的情况下，已自行装修，现以不能做双层使用，进而以商铺的市场价值来要求赔偿，理据不足，不应支持。
内地台降低40厘米的约定在合同第二条第（二）项第②项中，该项约定是针对第27、28号商铺（原编号10、11号）的，所以邓德君和陈琼清要求38号商铺层高不足的赔偿金50万元，没有事实依据，一审法院不予支持。
关于38号商铺的面积问题。合同中商铺仅约定了建筑面积，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（2013）规定，“建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算，结构层高在2.20米及以上的应计算全面积。”外墙、柱子均应计入建筑面积，商铺最终确定建筑面积106.8平方米，符合双方合同的约定。双方在合同中明确要求选择靠东边、紧贴保险公司楼旁，并最终选定了38号商铺，经双方现场确认，38号商铺的结构与竣工平面图相符，邓德君和陈琼清没有证据证明在38号商铺的结构和设计存在违反规定或者双方约定的情形，现以商铺内柱子过多，要求柱子面积的补偿，没有依据，一审法院不予支持。
四、关于刘广略的保证责任。
合同约定刘广略对回迁房保证回迁和回迁房的房地产权证能保证办到给邓德君和陈琼清作担保。刘广略对南福房产公司履行合同约定的回迁房交付和办证义务提供担保，在南福房产公司未能依约履行时，应承担相应的担保责任，对南福房产公司应承担的违约责任付保证义务，承担连带责任，南福房产公司抗辩对违约金不承担担保义务，没有依据，不予采纳。
一审法院判决：综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、南福房产公司于判决生效之日起七日内向邓德君、陈琼清支付延迟交房的违约金1177831.7元。二、南福房产公司于判决生效之日起三十日内为邓德君、陈琼清办理珠海市吉大九洲大道中2088号锦园6栋1单元305房、3005房、2704房，1栋2602房及7栋27、28、38号商铺的房地产权证。三、南福房产公司于判决生效之日起七日内向邓德君、陈琼清支付延迟办证违约金，其中6栋237㎡的三套房产的延期办证违约金以2370000元为基数，自2014年1月4日起按每日万分之二的标准计算至登记之日，7栋265.43㎡商铺的违约金以2654300元为基数自2014年7月3日起按每日万分之二计算至登记之日。四、南福房产公司于判决生效之日起七日内向邓德君、陈琼清支付27、28号商铺未依约降低地台打砼铺地砖的赔偿金135881元。五、刘广略对上述支付义务承担连带责任。六、驳回邓德君、陈琼清其他诉讼请求。一审案件受理费131864元，邓德君、陈琼清负担113403元，南福房产公司、刘广略负担18461元。
邓德君、陈琼清不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第六项；二、对一审判决第一至五项判决予以改判，判令南福房产公司向邓德君、陈琼清支付如下款项：1、支付延迟交房违约金：6栋的3套住宅应补偿回迁面积237平方米，7栋三间商铺面积265.43平方米，共计502.43平方米，计算延期交房违约金为502.43平方米×10000元×1‰×924天=4,642,453.20元;1栋2602房129.73平方米，计算延期交房违约金129.73平方米×10000元×1‰×961天=1,246,705.30元。共计:5,889,158.50-615,650元(扣减邓德君、陈琼清应支付南福房产公司的款项)=5,273,508.50元。2、支付延迟办理房产证违约金：从南福房产公司延期办证时间暂计至2015年5月15日（实际计至南福房产公司将产权证办妥为止）,6栋3套住宅延期办证违约金237平方米×10000元×1‰×465天=1,102,050元；7栋三间商铺延期办证违约金265.53平方米×10000元1‰×311天=825,468.30元；1栋2602房住宅延期办证违约金129.73平方米×10000元×1‰×441天=572,109.30元。共计2,499,627.60元。3、支付27、28号商铺因层高不足(仅为4.1米,与合同少了0.8米)应付赔偿金：27、28号商铺总面积159.86×18000元=2,877,480元。38号商铺因层高不足(层高4.8米,与合同约定少了0.1米)酌情支付赔偿金50万元。4、支付38号商铺因水管、柱子太多造成上诉人实际商铺面积减少，应赔偿邓德君、陈琼清酌情按10平方米×3.8万元=38万元。上述五项合计为：11,530,616.10万元。三、判决南福房产公司为邓德君、陈琼清办理珠海市吉大九洲大道中2088号锦园6栋1单元305房、3005房、2704房，1栋2602房，7栋27、28、38号商铺及负二层B398号、B583号车位的房地产权证。四、刘广略对上述义务承担连带责任。
南福房产公司、刘广略亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求撤销（2014）珠香法民三初字第309号民事判决第一至第五项；2、改判以单体楼房取得《竣工验收报告》之日至发出《收楼通知》之日之间的天数计算南福房产公司逾期交付房屋的违约时间；3、改判逾期交付房屋的面积为318.47㎡以及计算违约金的房屋单价为5000元/㎡或6000元/㎡；4，请求驳回被要求南福房产公司承担逾期办证违约金的诉讼请求；5，改判南福房产公司无需因未降低商铺内地台承担赔偿责任或者改判南福房产公司为邓德君、陈琼清降低商铺内地台；6、判令由邓德君、陈琼清承担本案未获支持部分的诉讼费。
经审理，本院二审查明，2009年7月2日，珠海市建设局向南福房产公司发出《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》，根据市规划局《关于官村旧村改建项目（锦园）违法建设事宜的函》的意见，官村旧村改建项目（锦园）容积率正在核实、调整，为避免造成更大损失，现暂停官村旧村改建项目（锦园）所有楼盘的施工，待规划落实后方可复工。2010年3月19日，珠海市住房和城乡规划建设局向南福房产公司发出《关于锦园项目复工的函》，认为锦园项目于2010年1月26日','2018-09-29
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