葫芦岛市连山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽1402民初2471号
原告王某某，
法定代理人王某某
委托诉讼代理人岳某某
被告宋某某，
二被告共同委托诉讼代理人黄某某、杨，系辽宁凯阳律师事务所律师。
原告王某某与被告王超、宋某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某的法定代理人王学华及其委托诉讼代理人岳俊伟，被告王超、宋某某及其委托诉讼代理人黄艳秋、杨静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2017年7月19日，被告在未核实王某某有无民事行为能力的情况下与其签订一份“房屋买卖协议”，约定：王某某将自己所有的坐落在葫芦岛市连山区怀仁街8号楼4单元203室，建筑面积99.62平方米以240000.00元的价值出售给被告，价款一次性给付，过户费由王某某全部承担等…。合同签订后，在房产部门办理了过户手续。王某某为无民事行为能力，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条之规定，王某某所签订的合同为无效合同，且未得到法定监护人的追认，请求依法确认王某某于2017年7月19日与被告签订的房屋买卖合同无效；被告立即将楼房返还给我方，我方愿返还给被告房款，被告承担一切损失。
被告王超、宋某某共同辩称：我们与原告王某某于2017年7月19日签订的房屋买卖合同属实，我们认为买房人根本无能力甄别原告是否曾经患有精神病，也没有这个法定义务。我们在买卖的过程中均未感觉到王某某存在不正常情况，如果感觉到不可能与其购买房屋。首先原告是成年人，曾向其询问过家属情况，王某某表示与妻子离婚，父母去外地了。我们已经做到了相关义务，没有任何过错。尤其是王某某协助我们在房产部门办理的过户手续，可见王某某进行房屋交易时行为正常，国家部门都予以认可的，我们已经取得了该房屋的所有权，王某某出售该房屋后，又新购买一套房产。从上述情况看王某某出售房屋的过程中其行为能力完全正常，具有完全的行为能力。综上，我们认为原告具有完全民事行为能力，根本不需其监护人的追认，双方的买卖行为合法有效，请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，王某某系精神分裂症患者，2013年12月9日由《中国残疾联合会》为其特发此残疾证，残疾等级叁级，监护人王学华，二被告系夫妻关系。位于连山区怀仁街8号楼4单元203室，面积99.62平方米，所有权证号201713117，系王某某单独所有楼房。2017年7月19日，王某某、王超通过家福中介所签订一份房屋买买卖协议：出卖人（以下简称甲方）王某某，男，身份证号码211402198110060655。买受人（以下简称乙方）王超，男，身份证号码211404198207286215。甲乙双方均是完全民事行为能力人，甲方有能力处分自己的财产，包括不动产。乙方也有能力决定买入财产，包括不动产。甲乙双方经平等协商，就房屋买卖事宜达成如下协议：一、甲方自愿将位于葫芦岛市水泥街职工住宅开发水泵厂13栋-4-3号楼，面积99.62平方米的楼房出售给乙方。二、楼房的出售价格及房款交付方式：此楼房的出售价格最后双方确定为元，乙方以一次性付款的方式购买。三、购房款的交付时间：甲方保证自己就是此楼房的唯一所有权人，甲方并保证此楼房无任何纠纷。在甲乙双方办理房屋所有权转移手续时，乙方将购房款240000.00元整（即人民币贰拾肆万元整）一次性交付给甲方，由甲方向乙方出具收条。如果违反本条，甲方应当承担违约责任，并按照购房款的数额向乙方支付违约金。四、对于此楼房在双方签订协议之前发生的水、电、物业等费用由甲方负责支付，与乙方无关。五、如果甲方无权出售此楼房，甲方需向乙方承担违约责任，并按照购房款的数额向乙方支付违约金。六、过户费用由甲方承担，与乙方无关。本合同一式二份。甲乙双方各执一份，本协议自双方签字之日起生效。甲方：王某某，乙方王超。合同签订后，双方于2017年7月20日在葫芦岛市不动产登记中心将该楼房的产权转移至王超的妻子宋某某的名下，现所有权人为宋某某，共有人王超，房屋坐落怀仁街8号楼4单元203室，建筑面积99.62平方米，不动产证号20170014134，王超给付王某某楼款24万元，王某某为王超出具了收款收条。办理该楼房所有权转移的过程中，王某某支付契税6244.76元，专项维修基金5977.00元，不动产登记、土地出让价款3202.00元，共计15423.76元，王超支付中介费2400.00元。二被告购买过户后，未在此房居住，处于闲置状态。王某某的监护人王学华知道后，对王某某与王超之间所签订的房屋买卖合同不予认可,就此事王某某的法定代理人王学华与被告方多次协商未果。2017年10月12日，王某某民事行为能力程度，经王学华申请后由本院作出（2017）辽1402民特10号民事判决书，判决条款：一、宣告王某某为限制民事行为能力人。二、指定王学华为王某某的监护人。另因原告的申请，查封了现所有权人为宋某某，共有人王超，房屋坐落怀仁街8号楼4单元203室，建筑面积99.62平方米，不动产证号20170014134的楼房一户，原告交纳保全费1500.00元。
上述事实，有原、被告的陈述，《房屋买卖合同》、医疗诊断证明、《残疾证》、房产查询结果证明、收款收条、证人证言、（2017）辽1402民特10号民事判决书、（2017）辽1402民初2471号民事裁定书及庭审笔录等证据材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以采信。
本院认为，签订房屋买卖合同的双方当事人应当具有完全的民事行为能力，限制民事行为能力人只可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。原告王某某因其患有精神分裂症，依法被宣告为限制民事行为能力人不能有效辨认自己的权利和义务，作出完整、正确的意思表示，部分丧失了保护个人利益的能力，本院予以采信。本案中，王某某于2017年7月19日与王超所签订的房屋买卖协议时不具有完全民事行为能力，属于限制民事行为能力人。协议签订后王某某的监护人王学华对王某某与王超之间所签订的房屋买卖合同不予认可，故王某某于2017年7月19日与王超签订的房屋买卖协议无效。被告王超、宋某某应将位于怀仁街8号楼4单元203室，建筑面积99.62平方米，所有权人宋某某，不动产证号20170014134的楼房一户返还给王某某，王某某亦将返还给被告王超、宋某某楼款24万元。因王某某系限制民事行为能力人，民事责任应由其法定代理人王学华承担，故王学华应返还给被告王超、宋某某楼款楼24万元。房买卖后双方已进行了产权变更，发生各种合理费用共计15423.76元，事实清楚，双方均无异议，本院予以采信。在本次买卖协议无效的过程中，原告方明知王某某患有精神疾病，但疏于监护职责有过错，应承担相应的民事责任。二被告在房屋买卖及过户过程中符合正常交易习惯无过错，不承担相应的民事责任。故因该房屋买卖后过户所产生的全部费用均应由原告方承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第二十三条、第三十四条、第三十五条、第一百四十五条及《中华人民共和国合同法》第九条、第四十七条、第五十八条、第一百三十条之规定，结合本案具体情况，判决如下:一、原告王某某与被告王超于2017年7月19日签订的房屋买卖合同无效。
二、被告王超、宋某某于本判决生效后十日内将位于葫芦岛市连山区怀仁街8号楼4单元203室，现所有权人宋某某，建筑面积99.62平方米，不动产证号20170014134的楼房返还给原告王某某。
三、原告王某某的法定代理人王学华于本判决生效后十日内返还给二被告楼款24万元，给付二被告中介费2400.00元。
四、产权变更费用共计15423.76元，由原告方负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100.00元由原告承担，保全费1500.00元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 韩 景 龙
人民陪审员 郑红人民陪审员李静
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 杜 妮 宣