山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁06民终266号
上诉人（原审原告）：张英超，男，1983年11月7日生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。
委托诉讼代理人：刘英光，山东通昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于文平，男，1985年12月30日生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。
上诉人张英超因与被上诉人于文平排除妨碍纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2016）鲁0685民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张英超上诉请求：1.撤销（2016)鲁0685民初第1604号判决，依法改判并支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。上诉人于2015年9月从于某手中购买位于招远市泉山路81号建筑公司住宅楼一处，上诉人按约给付了房款，双方也已经办理了房屋过户手续，房屋所有权登记为上诉人。一审法院认定于某与被上诉人之间明为房屋买卖实为民间借贷关系，于某无权处分涉案房屋，据此认定涉案房屋所有权尚未确定并驳回上诉人的诉讼请求的判决是错误的。上诉人购买于某的房屋，对于其与被上诉人之间的经济纠纷并不知情。上诉人当时在审查所购买房屋的产权登记人为于某后，即从其手中购买该房屋并无任何违法和不当之处。且双方当时协商的房屋价格为30万元，过户费用等其他费用均由上诉人承担，而该房的当时市场价格大约为38万元左右，加上上诉人承担的过户费等费用，上诉人购买该房实际也支付了32万余元，并不是明显低于市场价格。且当时因为于某急于出售该房屋，并要求一次性全款支付房款，因此该价格略优惠于市场价格也是合理范围之内的，不存在显失公平的情况。被上诉人与于某之间存在任何的经济纠纷是他们之间的问题，与上诉人无关，上诉人作为善意第三人，已经支付了合理的房款，并办理了产权过户手续,依法享有该涉案房屋的所有权，被上诉人占用房屋的行为侵害了上诉人的合法权益，上诉人要求被上诉人腾出房屋排除妨碍，是合理合法的，应当依法予以支持。
于文平辩称，依照一审查明的事实，请求公正判决，认可一审的判决结果，要求维持一审判决。
张英超向一审法院起诉请求：1、判令被告及其家人腾出占用原告的房屋及附属物（小草屋）；2、诉讼费用由被告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向某提交如下证据：1、涉案房屋的房产证、土地证，登记房屋所有权人为原告张英超，共有人周丽芳；2、原告与于某签订的购房合同、发票、完税证明、契税单据、交易费用票据；3、刘洪林中国银行历史交易明细清单；4、于某出具的收到购房款25万元的收条；原告用以上证据证明其以30万元的价款从于某手中购买涉案房屋。被告称不清楚原告与于某之间的房屋买卖事实，但被告并没有意愿将房屋出售给于某，过户只是为了让于某放心，于某未经被告同意私自将房屋过户给原告。本庭通知证人于某到庭，其证词主要内容：被告曾向证人借款50余万元，后无力还款就以房产抵债并办理了过户手续，证人因着急用钱又将房产出售给原告，亦办理了过户手续；证人向某提交了其与被告之间的楼房买卖协议，协议主要内容有：甲方于某以52.5万元的价格购买乙方于文平位于泉山片泉山路南建筑公司10号楼111楼房一处，于2015年1月12日分四次向乙方于文平汇款36万元，剩余16.5万元于2015年1月13日支付，乙方于文平于2015年4月13日前腾出楼房，过户费用由乙方承担。甲乙双方均在协议下方签名，协议日期为2015年1月13日。在该协议双方签名及日期的下方，于文平另书写收条一份，内容为：今收到于某购房款52.5万元（大写伍拾贰万伍仟元整），（其中收现金壹万伍仟元，其余已通过银行汇款收到）收款人：于文平2015年1月13日；证人提供其中国银行历史交易清单一份，证明其转账支付给被告36万元，证人提供其工商银行历史交易清单一份，证明其转账支付给被告15万元，证人主张上述银行转账加上支付给被告现金15000元，共计52.5万元，是购买被告房屋的款项。被告认可与证人签订过购房协议及出具了52.5万元的收条，亦认可收到证人转账15万元，但否认收到证人转账36万元，其主张中国银行转账36万元的记录是用9万元存取4次形成的流水账，最后没有任何款项转到被告账户中。被告提交证据如下：1、被告与证人于某、法律工作者刘某的谈话录音一份；2、被告与于某在中国银行金凤花园网点办理业务的录音一份；3、被告中国银行网上银行交易明细记录一份；被告用上述证据证明其与于某签订买房协议及办理房屋过户是为了保证偿还借款，并无出售房屋的意愿，另证明于某通过中国银行转账给被告的36万元是用9万元存取4次形成的流水，最后没有任何款项转入被告账户中。原告称其不清楚被告与证人之间的事情，证人证言及相关证据亦与原告无关。证人中国银行交易明细载明2015年1月13日确有9万元存取4次的记录，被告中国银行交易明细2015年1月13日亦有9万元存取9万元的记录，两者是相符的；一审调查法律工作者刘某，其在听取被告提交的录音后确认有这么回事，其记得当时被告等人到其法律服务所签订过房屋买卖合同，说过先付15万元，总房款50余万元，合同的具体内容及后来如何履行的记不清了；一审调查中国银行金凤花园网点工作人员，其答复工作视频最多保存3个月。另查，被告与于某办理房屋过户手续时间为2015年4月20日，于某与原告办理房屋过户手续时间为2015年9月23日。一审法院对上述证据的分析意见：证人先主张被告曾向其借款50余万元，因无力偿还借款无奈用房屋抵顶，后又提供银行明细证明支付给被告购房款50余万元，这一说法本身就有矛盾，而证人提供的36万元的银行交易明细与被告提供的网上银行交易明细完全一致，可以印证被告陈述的9万元存取4次的事实。另根据证人于某的陈述，其以52.5万元的价款购买被告的房屋，而以30万元的价款出售给本案原告，这明显是不合理的，抛开于某购买房屋的价款不问，仅考虑涉案房屋的情况，面积105平方，位置靠近学校，总房价30万元，每平方米价款2850元，明显低于市场价。以上情况再结合被告提供的录音材料，可以认定如下事实：被告向于某借款，双方到银行以9万元用存取4次的方式形成转账36万元给被告的流水账，为保证被告能够还款，双方签订了房屋买卖协议，且被告为于某出具了收到购房款52.5万元的收条。因被告无力还款，2015年4月20日被告将涉案房屋过户给于某，于某又于2015年9月23日将房屋过户给本案原告。
一审法院认为，证人于某与被告于文平之间明为房屋买卖实为民间借贷关系，双方发生借款关系之后，为保证借款的偿还订立了房屋买卖协议并过户，其真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，双方签订的房屋买卖协议无效，于某无权处分涉案房屋，其出售房屋的行为为无权处分行为，故涉案房屋所有权尚未确定，原告起诉被告要求腾出房屋，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告张英超的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张英超负担。
二审审理查明的案件事实同一审。
本院认为，证人于某于一审提交的其与被上诉人于文平2015年1月13日签订的楼房买卖协议载明：甲方于某以52.5万元的价格购买乙方于文平位于泉山片泉山路南建筑公司10号楼111楼房一处，于2015年1月12日分四次向乙方于文平汇款36万元，剩余16.5万元于2015年1月13日支付，乙方于文平于2015年4月13日前腾出楼房，过户费用由乙方承担；该协议双方签名及日期的下方，于文平于2015年1月13日另行书写收条载明：今收到于某购房款52.5万元（大写伍拾贰万伍仟元整，其中收现金壹万伍仟元，其余已通过银行汇款收到）；上述协议的签订系基于被上诉人于文平与于某于2015年1月13日的15万元的民间借贷而发生。上诉人张英超提供2015年9月其与于某所签订的购房合同、发票、完税证明、契税单据、交易费用票据，并提供了涉案房屋的房产证、土地证，登记房屋所有权人为张英超、共有人周丽芳，以证明其以30万元的价款从于某手中购买涉案房屋。因被上诉人一直占有涉案房屋，上诉人与被上诉人协商未果，致本案诉讼的发生。以上事实，本院予以确认。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有推定的证据效力。当事人对不动产权属证书记载的权利人有异议，向人民法院起诉对该不动产物权请求确认归属的，有义务提供证据加以证明。本案依庭审查明的事实及当事人所提供的证据分析，首先，本案的被上诉人与作为证人的于某并未当庭提供书面借贷合同，但双方已就借贷15万元达成了合意且于某已实际将款项于2015年1月13日交付借款方被上诉人，即可认定双方的债权债务关系成立。其次，本案的被上诉人与作为证人的于某还于2015年1月13日签订有楼房买卖协议，其目的系融资偿还欠款并担保债务的履行，双方并未办理抵押登记也不符合担保法的担保方式，应认定双方之间系一种非典型的担保关系，属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，即实现到期担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。再次，本院注意到债权债务关系成立与楼房买卖协议的签订系同日进行，楼房买卖协议所载明的价格为52.5万元，经一审查证该款项的履行交付仅有借贷关系的15万元，虽已办理了涉案房屋的过户登记手续，但并非被上诉人买卖涉案房屋的真实意思表示，也无证据证明涉案的楼房买卖协议已实际履行并履行了交付义务；鉴于借贷数额与楼房买卖协议载明的数额不能对等且签订楼房买卖协议之时借贷期限不存在到期的情形，故本案并不存在民间借贷与楼房买卖协议均依法成立并生效的情形。综上，涉案的房屋就买卖协议的内容，依法认定无效。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案依庭审查明的事实看，上诉人与证人于某所签订的房屋买卖合同载明的涉案房屋价格为30万元，双方并于2015年9月23日办理了涉案房屋的过户登记手续，却未履行交付义务，该涉案房屋30万元的成交价参考涉案房屋当地交易市场价格，并非属合理的价格转让，上诉人受让涉案房屋并不属于物权法规定的善意取得；据此，上诉人主张要求被上诉人排除妨碍，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张英超负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 曹红岩
审判员 付景波
二〇一八年三月十二日
书记员 田欣琦