重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0232民初325号
原告（反诉被告）中国农业发展银行重庆市南川支行，住所地重庆市南川区南大街，组织机构代码711620170-7。
负责人张谷，该支行行长。
委托代理人李开科，重庆升华律师所事务所律师。
被告（反诉原告）韦军华，男，1967年出生，汉族，城镇居民。
委托代理人张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）中国农业发展银行重庆市南川支行（以下简称农发行南川支行）与被告（反诉原告）韦军华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓林独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国农业发展银行重庆市南川支行及其委托代理人李开科，被告（反诉原告）韦军华的委托代理人张仁福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业发展银行重庆市南川支行诉称，2014年1月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将位于重庆市南川区XX街XX号附楼（X楼及X楼左边两间门面）的建筑面积为346.6平方米的房屋租赁给被告，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，被告于当年第一天向原告缴纳租金，租赁期满后，原告有权收回房屋，被告必须搬出全部物件，搬迁后15日内房屋仍有余物，应视为被告放弃所有权，由原告处理，如被告逾期未搬迁，原告因此所受损失由被告赔偿，同时合同第十条约定，如违反合同第四条、第五条、第六条、第八条、第九条之约定，均由违约方向守约方支付月租金金额10%的违约金……。同日，原、被告签订《租房补充协议》，约定原告出租给被告的房屋年租金为70000元，被告承租后将该房屋用于开设茶楼。但房屋租赁期满后，在原、被告双方未再续签房屋租赁合同的情况下，被告拒不将房屋返还原告。综上，原告认为，原、被告签订的房屋租赁合同期满且未再续签，原房屋租赁合同关系已经终止，被告无权继续使用房屋，应当立即返还租赁房屋给原告，并承担逾期返还房屋的后果。请求人民法院判决：一、被告立即将位于重庆市南川区XX街XX号附楼（X楼及X楼左边二间门面）租赁房屋返还原告，并由被告从2015年1月1日起按每月5833.3元的标准向原告支付房屋占用费直至租赁房屋实际返还原告时止（至2015年11月1日暂计58333元）；二、被告立即从2015年1月1日起按每月1166.66元标准向原告支付违约金直至租赁房屋实际返还原告时止（至2015年11月1日暂计11666.6元）。
被告韦军华辩称，原告方利用自己的合同优势地位，严重违反合同的公平原则。该房屋在被告承租之前，原告方租赁给他人经营。后因经营不善，原告方主动找到被告出租该房屋。被告方承租后花费大量资金对该房屋进行了重新装修，但由于该房屋是国有资产，房屋租赁合同只能够一年一签，故房屋租赁合同均是一年的时间。之后原告收回了房屋的部分楼层。现由于原告更换了负责人，便将房屋租金从2014年的7万元增加至14万元，并要求被告无条件返还房屋，现被告遣散了员工，但原告一直未出面协商处理。
反诉原告韦军华诉称，反诉被告购买原南川煤联公司的办公楼后，空置了相对独立的一栋楼，该楼X-
X层共计1184平方米，早年是租赁给他人经营XX茶楼。2009年6月30日，经得反诉被告同意后，反诉原告以285000元承接了XX茶楼的房屋租赁权，更名为现在的XXX茶楼，并于同年8月5日与原告方签订房屋租赁合同，合同约定房屋面积1184平方米，租金每年3万元。因该房屋是国有资产，租赁合同只能一年一签。之后反诉原告投入了九十多万元重新对房屋的X-
X层进行了装修。2011年，由于反诉被告要重新装修办公楼，便借用了反诉原告装修好的第二层房屋一年的时间。之后反诉原告又重新出资对该层房屋进行了装修，由办公用房恢复成商业用房。2013年，反诉被告为了牟利，将反诉原告承租且装饰一新的X-
X层房屋收回。反诉被告借用和收回房屋均未给对反诉原告进行任何补偿，只是承诺今后将X-
X层房屋长期租赁给反诉原告，且不涨房租。之后由于反诉被告负责人更换，反诉被告于2014年将房屋租金涨到14万元，并要求反诉原告无条件返还房屋。反诉原告接到书面通知后就遣散了茶楼员工，等待反诉被告来洽谈移交房屋的事宜，但是反诉被告至今未与反诉原告商谈交房事宜。故请求人民法院判决：一、由反诉被告赔偿反诉原告经营损失18万元（从反诉被告发出书面通知至今）；二、由反诉被告赔偿反诉原告1-5房屋的装修损失20万元；三、由反诉被告支付借用反诉原告房屋租赁费15万元（反诉被告2011年借用房屋和2012年将3-5层房屋收回租赁给他人使用）。
反诉被告辩称，反诉被告在2009年1月1日至2012年12月31日期间，将位于南川区XX街XX号房屋X-X层出租给反诉原告。后因X-
X层房屋租赁合同到期，反诉被告于2013年1月将X-X层房屋收回。2013年1月1日至2014年12月31日反诉被告将X-
X层房屋出租给反诉原告使用，租赁期满后，原被告未就续租事宜达成一致意见。2011年，反诉被告没有借用反诉原告租赁的房屋，也没有承诺将房屋X-
X层长期租用给反诉原告并且不涨租金。反诉被告曾多次要求反诉原告返还房屋，但其一直拒绝返还。反诉原告提出的反诉请求不属于反诉的范围，本案解决的是X-
X层房屋租赁合同关系，但反诉原告主张的系X-
X层的相关费用，同时第三项反诉请求与本案不属于同一法律关系。反诉原告应当提交证据证明其损失。反诉被告收回房屋是基于房屋租赁合同到期，因此反诉被告不承担相关损失。反诉原告主张的X-
X层房屋的反诉请求已经超过了诉讼时效。反诉原告方主张的借用房屋的费用，其应当提供证据证明且已经超过诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，农发行南川支行系南川市隆化镇XX街1XX、2XX号房屋（即现在的南川区XX街XX号房屋）的权利人。2009年1月1日至2012年12月31日期间，农发行南川支行（甲方）与韦军华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定农发行南川支行将位于南川区XX街XX号的建筑面积为1184平方米的房屋（1至5层）出租给韦军华使用。2013年1月1日，农发行南川支行收回了X至X层房屋。2013年1月1日至2014年12月31日期间，农发行南川支行与韦军华签订《房屋租赁合同》和《租房补偿协议》，约定将位于重庆市南川区XX街XX号附楼的建筑面积计346.6平方米的房屋（第二层和第一层左边的两个门面）出租给韦军华使用。租赁期满，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途。乙方如因故改变房屋的结构及用途，或因过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状，或赔偿经济损失。乙方如需装修门、窗、墙，必须事先征得甲方同意，并经房管、城管部门批准方能施工。乙方在租用房屋内装修墙窗等物，在迁出时可自行拆除，但必须恢复房屋原状，不得有损；如乙方不自行拆除，甲方不予任何补偿。租赁期间，乙方不得将所租房屋转租他人，否则转租无效，甲方有权解除合同，乙方承担责任。租赁期满或合同解除，甲方有权收回房屋，乙方须按时搬出全部物件，搬迁后15日内如房屋仍有余物，应视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受损失，由乙方负责赔偿。甲乙双方任何一方违反合同约定，均应由违约方向守约方支付月租金额10%的违约金。若因一方违约给对方造成经济损失的，违约方还应向守约方赔偿实际经济损失。从2009年至2014年，双方约定的房屋租赁合同的租赁期间均为一年，即从当年1月1日起至当年12月31日止。2009年、2010年的年租金均为3万元，2011年、2012年的年租金均为116000元。2013年、2014年的年租金为7万元。2014年12月31日，租赁合同到期后，韦军华仍占有使用第二层房屋、第一层左边两个门面。2015年11月18日，农发行南川支行于向重庆市南川区人民法院提起诉讼。2015年12月18日，重庆市第三中级人民法院指定本院管辖。2016年1月21日，农发行南川支行向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。庭审中，韦军华提出前述反诉请求。
另查明，在韦军华承租房屋之前，农发行南川支行南川区XX街XX号房屋出租给“XX茶楼”经营。2009年，韦军华通过转让取得“XX茶楼”的经营权，其继续承租农发行南川支行的房屋，并将“XX茶楼”更名为“XXX茶楼”。因综合办公楼装修需要，农发行南川支行于2011年1月4日借用韦军华承租的第二层房屋用于办公，约定借用期限至2011年4月底。
还查明，2015年3月6日，农发行南川支行发布闲置房屋招租公告，将原韦军华承租的二层和一层左边门面对外招租。2015年3月26日，农发行南川支行将位于南川区XX街XX号的3至5层房屋出租给南川区农业委员会作为办公使用，租赁期间从2015年3月1日至2017年12月31日。2015年4月28日，农发行南川支行发布函告，告知韦军华因双方的租赁合同到期，现要求韦军华于2015年4月30日前交付房屋，搬出全部物件，并支付2015年1月至4月的租金23333元。
上述事实，有原、被告的陈述、渝房权证3XX隆化字第006X**号房屋所有权证、照片、个体工商户营业执照、房屋租赁合同、租房补充协议、收条、通知、闲置房屋招租公告、函告等证据在案佐证，经庭审质证、审查，确认具有证明效力，本院依法予以确认。
本院认为，农发行南川支行与韦军华签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。该合同约定租赁期间至2014年12月31日止，租赁期满后，韦军华继续使用该房屋，农发行南川支行未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故农发行南川支行与韦军华之间存在不定期租赁合同关系，韦军华应当向农发行南川支行支付房屋租金。关于租金标准，在不定期租赁关系期间，双方未对租金进行重新协商，故租赁标准应按原租赁合同履行，即年租金70000元，日租金为191.78元（70000元/年÷365日）。韦军华应当在2015年1月1日至2015年4月28日期间向农发行南川支行支付房租22630.04元（191.78元/天118天）。
根据合同法第二百三十二条之规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据2015年4月28日的函告可知，农发行南川支行要求韦军华于2015年4月30日前搬离房屋包含了解除租赁合同的意思表示。该函告系韦军华向本院提交，视为解除合同的意思表示已经到达韦军华，故双方的不定期租赁合同已于2015年4月28日解除。因农发行南川支行没有提交证据证明其在合同解除前已经在合理的期限内通知韦军华，故本院认为在合同解除后，农发行南川支行仍应给予韦军华合理的期限搬离房屋。农发行南川支行仅给予2天（2015年4月29日至4月30日）的时间不合理，根据原租赁合同的约定，韦军华应在15日内搬离全部物件，故本院认定韦军华应当于合同解除后15日内即2015年5月13日前搬离该房屋。在租赁合同解除后，韦军华继续占用房屋已没有合法根据，其应当赔偿农发行南川支行的相应损失即通过另行出租房屋获得的收益。因双方对继续占有房屋的使用费没有明确约定，参照原租赁合同的约定，韦军华应当从2015年5月14日起按照日租金191.78元/天的标准向农发行南川支行支付占有房屋期间的使用费。
原租赁合同约定任何一方违反合同约定，均应由违约方向守约方支付月租金额10%的违约金。本案中国，韦军华拒不返还房屋，已经违约；农发行南川支行在尚未解除不定期租赁合同前便发布招租公告亦属于违约，因双方均存在违约行为，农发行南川支行主张违约金，于法无据，本院不予支持。
关于韦军华提起反诉要求农发行南川支行支付经营损失的诉讼请求。因农发行南川支行解除了租赁合同，韦军华要求支付经营损失无法律依据，本院不予支持。关于装修损失的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”韦军华可以在搬离房屋时拆除未形成附合的装饰装修物。韦军华主张X-
X层房屋的装修损失，但未提交装修损失的相关证据，故对装修损失不予支持。关于借用房屋使用费的反诉请求。农发行南川支行虽然于2011年借用第二层房屋，被告于2015年11月向本院提出诉讼请求，已经超过两年的诉讼时效期间，故对借用第二层房屋使用费反诉请求，本院不予支持。农发行南川支行于2015年将3-5层房屋出租给南川区农委，原告主张其于2013年收回3-5层房屋并出租，但没有提交证据予以证明，故对韦军华主张借用3-5层房屋使用费的反诉请求，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韦军华在本判决生效后五日内将位于重庆市南川区XX街XX号附楼第X层、第X层左边两个门面交还给原告（反诉被告）中国农业发展银行重庆市南川支行；
二、被告（反诉原告）韦军华在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）中国农业发展银行重庆市南川支行支付2015年1月1日至2015年4月28日期间的房屋租金22630.04元；
三、被告（反诉原告）韦军华在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）中国农业发展银行重庆市南川支行支付房屋占用使用费（按照191.78元/天的标准，从2015年5月14日起计算至实际返还房屋时止）；
四、驳回原告（反诉被告）中国农业发展银行重庆市南川支行的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）韦军华的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1550元，减半收取775元（中国农业发展银行重庆市南川支行已预交），由韦军华负担700元，由中国农业发展银行重庆市南川支行负担75元；反诉案件受理费9100元，减半收取4550元（韦军华已预交），由韦军华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 吴晓林
二〇一六年四月十五日
书 记 员 傅健强