海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
琼民二终字第35号
上诉人（原审被告）海南富通投资有限公司。
法定代表人庄碧强。
委托代理人刘海峰、赵雷。
被上诉人（原审原告）海南明珠广场投资有限公司。
法定代表人王成。
委托代理人朱建军、任云。
上诉人海南富通投资有限公司（以下简称富通公司）因与被上诉人海南明珠广场投资有限公司（以下简称明珠公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（2015）海中法民二初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月8日公开开庭审理了本案。富通公司的委托代理人刘海峰、赵雷，明珠公司的委托代理人朱建军、任云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：海南明珠广场物业管理有限公司（以下简称明珠物业公司）、海南明珠广场日用百货有限公司（以下简称明珠百货公司）、海南明珠广场商业服务有限公司（下称明珠服务公司）均系明珠公司的全资子公司。自2001年8月起，明珠公司、明珠物业公司、明珠百货公司、明珠服务公司就明珠广场铺面分别签订下列合同：1、2001年8月28日，海南富珠物业有限公司（以下简称富珠公司）与明珠物业公司签订《关于支付综合物业管理费的办法》，确定富珠公司在明珠广场首层（一层东区铺面）的经营面积约1200㎡，于2001年9月1日起每月按85000元的标准向明珠物业公司缴纳综合物业管理费。2、2009年8月3日，明珠公司、明珠物业公司和富通公司签订《海南明珠广场租赁合同》，约定富通公司以月租金14880元的标准向明珠公司租赁海南明珠广场第一层1350、1360号铺面，面积共32㎡，租赁期限从2009年8月1日起至2012年7月31日，富通公司还应每月向明珠物业公司缴纳公摊水电费1120元和物业管理费1600元。如发生费用拖欠，则每天按拖欠金额的5‰加收滞纳金。3、2004年3月12日，海南明珠广场商业有限公司（以下简称明珠商业公司）与庄碧强签订《租赁合同》，由庄碧强承租明珠广场一楼1168号铺面，面积为9㎡，租赁期限从2004年3月1日至2009年2月28日。每月应支付租金、物业管理费、公摊水电费共计4050元。如发生费用拖欠，则每天按拖欠金额的0.4‰加收滞纳金。4、2008年明珠公司与富通公司签订《办公室租赁合同》，约定富通公司向明珠公司承租明珠广场九楼面积为166.89㎡的办公室，租赁期限自2008年3月1日至2010年2月29日止，每月租金为3338元。如发生费用拖欠，则每天按拖欠金额的万分之四加收滞纳金。5、2005年6月22日，明珠公司、明珠物业公司和富通公司签订《海南明珠广场租赁合同》，约定富通公司承租明珠广场第一层1513号铺面，自2005年9月1日至2008年8月25日期间的月租金为12233元，自2008年8月26日至2010年8月25日期间的月租金为12853元，富通公司还应向明珠物业公司缴纳公摊水电费每月1084元和物业管理费每月1549元。如发生费用拖欠，则每天按拖欠金额的5‰加收滞纳金。2008年9月，该合同的承租方变更为海南双兴明珠商贸有限公司（以下简称双兴公司）。6、明珠服务公司与海口明珠百惠百货有限公司（以下简称百惠公司）签订《海南明珠广场商品联销合同》，约定明珠服务公司提供明珠广场首层大中庭1380号、1381号铺面（大中厅化妆铺面）联销百惠公司所供商品，百惠公司在保证每月销售额的情况下每月仍向明珠服务公司缴纳11025元联销费用，如发生费用拖欠，则每天按拖欠金额的0.5‰加收滞纳金。7、2001年12月4日，明珠商业公司与富珠公司签订《明珠广场承包经营合同》，约定富珠公司承包明珠广场首层北门东侧铺面（东侧化妆铺面），面积为8㎡，富珠公司每月应向明珠商业公司支付物业管理费50.4元／㎡、公摊水电费60元／㎡、商业管理费20元／㎡、公共广告、促销费20元／㎡、承包金1727元。如发生费用拖欠，则每天按拖欠金额的0.4%加收滞纳金。8、明珠商业公司和富珠公司签订《明珠广场承包经营合同》，约定富珠公司承包明珠商业公司位于明珠广场大中厅化妆品经营区（北门化妆铺面），承包经营铺面面积为180.5㎡，承包期限为36个月，自2001年至9月1日至2004年8月31日，富珠公司自2001年10月1日起每月向明珠商业公司支付物业管理费、空调费、公摊水电费、商业管理费、公共广告、促销费共计27000元，支付承包金20800元。如发生费用拖欠，则每天按拖欠金额的0.4‰加收滞纳金。9、2012年12月20日，明珠物业公司与富通公司签订《物业管理合同》，约定富通公司对其自有的明珠广场八楼西区4634㎡的铺面（八楼美食城铺面）每月向明珠物业公司缴纳物业管理费22243元，期限自2013年1月1日至2022年12月31日。如发生费用拖欠，则每天按拖欠金额的0.3‰加收滞纳金。
2013年8月13日，明珠公司与富通公司签订《经营权置换协议》，约定明珠公司将其名下产权位于明珠广场一楼的部分铺面（面积共132.88㎡），与富通公司名下产权位于明珠广场八楼东区的铺面（面积共3861.8㎡）进行置换经营，置换期限为2010年11月1日至2020年10月31日，双方同意以每月180000元作为双方的置换价格。在置换经营期间，明珠公司负责八楼场地的物管费、水电费、公共摊销费用等支出，富通公司负责一楼场地的物管费、公摊水电费等支出。
2013年8月18日，富通公司向明珠公司出具《还款承诺函》，承诺：1、富通公司将于双方签订一楼铺面和八楼场地经营权置换协议后10日内归还2010年10月31日前租金欠费535934元和办公区截止2013年4月30日前所欠租金168173.9元给明珠公司；2、2013年10月底前归还100万元物管和水电欠款；3、剩余款项待日后双方协商一致后支付。
2013年8月28日，富通公司与明珠公司对明珠广场一层东区铺面、1350号铺面、1360号铺面、1168号铺面、富珠（九楼）办公室、1039号铺面、1513号铺面、八楼美食城、北门化妆铺面、东侧化妆铺面、大中厅化妆铺面进行对账，双方确认截止2013年4月30日，富通公司尚欠明珠公司上述铺面的物管费共计2352013.55元、租金511168.3元、水电费2043723.25元，合计4906905.10元；其中该《对账确认表》中记载：一层东区铺面欠物管费、水电费共计3956645.25元，1350号、1360号铺面欠物管费、租金、水电费共计321760元，1168号铺面欠物管费、租金、水电费共计20250元，富珠办公室（九楼）欠租金、水电费共计148105.9元，1039号铺面欠物管费、水电费共计89216元，1513号铺面欠物管费、租金、水电费共计228768.8元，八楼美食城欠水电费24388.9元，北门化妆铺面欠物管费计51011.65元，东侧化妆铺面欠物管费、租金共计12373.6元，大中厅化妆铺面欠物管费、租金共计54385元。自2010年11月1日至2013年4月30日期间，1513号铺面的租295619元、1350号、1360号铺面的租金342240元，均用于八楼场地置换，不计入欠款总额。
2014年10月15日，明珠公司分别与明珠物业公司、明珠服务公司、明珠百货公司签订了《债权转让协议书》，分别约定明珠物业公司、明珠服务公司、明珠百货公司将其享有的对富通公司、富珠公司、双兴公司、百惠公司、庄碧强等关于物业管理费、水电费、租金、承包金、联销费及相关滞纳金方面的债权均转让给明珠公司，由明珠公司向富通公司主张上述债权。同日，明珠物业公司、明珠服务公司、明珠百货公司均向富通公司邮寄送达了《债权转让通知书》，并办理了公正邮寄送达手续。
因明珠公司的诉讼请求包含租赁、承包、物业服务等多个法律关系，原审法院向明珠公司进行释明要求其对诉讼请求进行甄别，明珠公司认为双方的债权债务在签署《对账确认表》之后已转化为普通的债权债务，不同意变更诉讼请求。原审法院审理过程中，明珠公司明确表示：针对明珠广场1039号铺面，其无法提交合同，对铺面的承租人也不清楚；针对一层东区铺面，明珠公司主张每月物管费、公摊水电费共计78761元，富通公司已支付2014年4月至2014年7月的物管费、水电费。
富珠公司于2001年9月30日更名为海南富珠贸易有限公司，海南富珠贸易有限公司于2004年1月15日更名为富通公司。明珠商业公司于2012年4月11日更名为明珠百货公司。
2015年7月31日，明珠物业公司、明珠服务公司、明珠百货公司分别向原审法院出具《债权额确认书》，表示其系明珠公司的全资子公司，对明珠公司与富通公司于2013年8月28日进行对账并形成的对账确认表中，涉及到该公司的债权额予以确认。
2014年12月31日，明珠公司提起本案诉讼，请求：1、判令富通公司支付欠款6820683.50元，违约金2925887.98元，合计9746571.48元（暂计算至2014年7月31日止）；2、本案诉讼费由富通公司承担。
原审法院认为，本案的争议焦点主要有：1、明珠公司有权主张债权的合同范围；2、富通公司应向明珠公司支付的费用金额。
一、关于明珠公司有权主张债权的合同范围问题。明珠物业公司、明珠百货公司、明珠服务公司把有关明珠广场铺面的部分债权转让给明珠公司并通知了相关债务人，其债权转让合法，明珠公司有权代明珠物业公司、明珠百货公司、明珠服务公司主张债权。但双兴公司、百惠公司、庄碧强并未将其债务转移给富通公司，明珠公司也无证据证明富通公司受让了双兴公司、百惠公司、庄碧强的债务。由于富通公司是由富珠公司更名而来，根据合同相对性原则，明珠公司只能依据与富通公司、富珠公司签订的相关合同向富通公司主张权利。明珠公司以富通公司曾代双兴公司、百惠公司、庄碧强缴纳费用以及富通公司签订的《对账确认表》，要求富通公司对明珠公司在本案中主张的全部合同承担付款义务，无法律依据，应不予支持。因此，对明珠商业公司与庄碧强于2004年3月12日签订的《租赁合同》中所涉1168号铺面的费用、1513号铺面自2008年9月以后的租金、明珠服务公司与百惠公司签订的《海南明珠广场商品联销合同》中所涉首层大中庭1380、1381号铺面的费用，因订立合同一方当事人并非富通公司或富珠公司，明珠公司请求富通公司履行付款义务无事实和法律依据，原审法院对其该主张不予支持。对明珠广场1039号铺面，因明珠公司未能提交证据证明铺面的所有权人或使用人是富通公司，其要求富通公司支付该铺面的费用无事实和法律依据，原审法院不予支持。
二、关于富通公司应向明珠公司支付的费用金额的问题。因上述三份合同所涉铺面并非富通公司签订，对三份合同所涉费用以及无合同依据的1039号铺面所涉费用原审法院不予审理外，对明珠公司所主张的关于明珠广场一层东区铺面、1350号铺面、1360号铺面、富珠办公室（九楼）、八楼美食城、北门化妆铺面、东侧化妆铺面（北门东侧铺面）所涉的费用，因该七个铺面所涉合同均属富通公司或其前身富珠公司所签订，且富通公司与明珠公司双方亦于2013年8月28日对上述铺面截止至2013年4月30日所产生的各项费用进行对账，原审法院对双方就该七个铺面所产生的费用已对账确认的费用予以支持。依据双方《对账确认表》中对各项数额的确认，富通公司针对一层东区铺面共欠物管费、水电费3956645.25元，1350号、1360号铺面共欠物管费、租金、水电费321760元，富珠办公室（九楼）共欠租金、水电费148105.9元，八楼美食城共欠水电费24388.9元，北门化妆铺面共欠物管费51011.65元，东侧化妆铺面共欠物管费、租金12373.6元，上述费用共计4514285.3元，因双方均已进行对账，富通公司确认尚欠该笔数额的款项，因此，明珠公司对该笔费用有权向富通公司主张。
对2013年5月1日之后各个铺面产生的费用问题，因明珠公司针对该七个铺面所主张的权利包含不同的法律关系，而本案是物业服务合同纠纷，因此，原审法院仅对产生物管费、水电费的合同进行审查：1、一层东区铺面。根据《关于支付综合物业管理费的办法》约定，富通公司每月应缴纳综合物业管理费85000元，明珠公司仅主张每月78761元，原审法院予以照准。明珠公司主张富通公司已支付2014年4月至2014年7月的费用，因此，富通公司仍应再向明珠公司支付2013年5月至2014年3月的物管费、水电费866371元（78761元×11个月）。因双方未约定逾期缴费的滞纳金，明珠公司主张该铺面的滞纳金无合同依据，应不予支持。2、1350号、1360号铺面。根据《海南明珠广场租赁合同》的约定，富通公司就该铺面每月应缴纳公摊水电费1120元和物业管理费1600元，自2013年5月至2014年7月期间，富通公司应向明珠公司支付40800元（2720元×15个月）。由于富通公司逾期支付物管费及公摊水电费，按双方的合同约定，其应向明珠公司支付2013年5月至2014年7月期间欠缴物管费、水电费的滞纳金。3、东侧化妆铺面。根据2001年12月4日签订的《明珠广场承包经营合同》的约定，该铺面面积为8㎡，富通公司就该铺面每月应缴纳公摊水电费60元／㎡、物业管理费50.4元／㎡，合计每月应缴纳883.2元。自2013年5月至2014年7月期间，富通公司应向明珠公司支付13248元（883.2元×15个月）。由于富通公司逾期支付物管费及公摊水电费，按双方的合同约定，其应向明珠公司支付2013年5月至2014年7月期间欠缴物管费、水电费的滞纳金。4、北门化妆铺面。根据《明珠广场承包经营合同》的约定，该铺面面积为180.5㎡，富通公司就该铺面每月应缴纳公摊水电费60元／㎡、物业管理费50.4元／㎡，合计每月应缴纳19927.2元。自2013年5月至2014年7月期间，富通公司应向明珠公司支付298908元（19927.2元×15个月）。由于富通公司逾期支付物管费及公摊水电费，按双方的合同约定，其应向明珠公司支付2013年5月至2014年7月期间欠缴物管费、水电费的滞纳金。5、八楼美食城铺面。根据明珠公司与富通公司于2013年8月13日签订的《经营权置换协议》的约定，富通公司将其名下位于明珠广场八楼的的铺面与明珠公司名下位于明珠广场一楼的部分铺面进行置换经营，期限为2010年11月1日至2020年10月31日止；置换协议执行期间，明珠公司负责八楼置换场地的物管费、水电费等支出。因该铺面现尚属置换经营期间，故富通公司无需缴纳2013年5月1日之后至今的物管费、水电费。
对于滞纳金部分，双方当事人在就1350号、1360号铺面签订的《海南明珠广场租赁合同》中约定滞纳金标准为每天按拖欠金额的5‰计收，在就东侧化妆铺面签订的《明珠广场承包经营合同》中约定滞纳金标准为每天按拖欠金额的0.4%计收，在就北门化妆铺面签订的《明珠广场承包经营合同》中约定滞纳金标准为每天按拖欠金额的0.4‰计收。由于针对1350、1360号铺面以及东侧化妆铺面约定的滞纳金标准过高，原审法院酌情调整为按北门化妆铺面约定的标准即0.4‰计收滞纳金。
综上，富通公司因使用明珠广场铺面，其应向明珠公司支付截至2013年4月30日产生的各项费用4514285.3元及2013年5月1日至2014年7月31日期间，一层东区铺面、1350号、1360号铺面、东侧化妆铺面、北门化妆铺面的物业管理费、水电费共计1219327元，并向明珠公司支付欠缴物业管理费、水电费的滞纳金（以每月23530.4元为基数，自2013年6月起至2014年7月31日止，按每逾期一日加收未缴纳部分的0.4‰的标准计算）。依据《中华人民共和国合同法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限富通公司于本判决发生法律效力之日起十日内向明珠公司支付4514285.3元；二、限富通公司于本判决发生法律效力之日起十日内向明珠公司支付2013年5月1日至2014年7月31日期间，一层东区铺面、1350号、1360号铺面、东侧化妆铺面、北门化妆铺面的物业管理费、水电费共计1219327元，并向明珠公司支付1350号、1360号铺面、东侧化妆铺面、北门化妆铺面欠缴物业管理费、水电费的滞纳金（以每月23530.4元为基数，自2013年6月起至2014年7月31日止，按每逾期一日加收未缴纳部分的0.4‰的标准计算）。案件受理费80026元，由明珠公司负担32936元，由富通公司负担47090元。
富通公司上诉称：第一，原审判决对上诉人主张的先履行抗辩权未做任何分析，便判决上诉人向被上诉人履行付款义务，适用法律不当。本案的案由是物业服务合同纠纷，如果物业管理者有违约行为，业主有权暂停支付物业费。本案中上诉人拒缴部分物业管理费，是对被上诉人存在以下违约行为行使的先履行抗辩权：1、被上诉人作为物业管理者，未经业主同意，将公摊面积对外出租牟利，而且取得的租金从未向上诉人分配，损害了上诉人的合法权益。自2001年起，被上诉人利用明珠广场的公摊面积对外出租：原一层南侧约200㎡的卸货区被改造为商铺；南门西侧的公摊面积约300㎡被改造为商铺；一层的四个大门的门口，各楼层的手扶梯两侧、电梯缓冲区以及走廊、消防通道两侧也作为商铺，均出租他人。另外，自明珠广场开业以来，被上诉人每逢节假日都会利用明珠的外广场等公摊面积，对外出租临时摊位。但是，被上诉人从未将公摊面积收取的租金，向包括上诉人在内的业主进行分配，损害了上诉人对公摊面积取得收益的权利。2、被上诉人擅自利用建筑物外墙等业主共有的部分，对外出租广告位，取得的广告费从未向上诉人分配，损害了上诉人的合法权益。建筑物外墙属于全体业主共有，自2001年以来被上诉人擅自将外墙广告位对外出租，而且取得的广告费从未向包括上诉人在内的业主进行分配，侵害了上诉人的合法权益。3、2009年起，被上诉人利用明珠广场前后的公摊面积开发成停车场收取停车费，却从未向上诉人分配，损害了上诉人的合法权益。4、被上诉人未能及时将电梯、水电等基本设施配套到位，且未按照《经营权置换协议》履行相应的义务。上诉人于2005年1月向被上诉人购买了明珠八层的房产，但是被上诉人迟迟未能将明珠八层的相关设施配套到位，主要有电梯、消防、空调、水电等。为此，上诉人曾多次致函被上诉人，但是被上诉人一拖再拖不予解决，上诉人无奈之下于2006年自己花钱解决了水电、空调等问题。关于电梯的问题，明珠八层没有安装扶手电梯，唯一能够通往八楼的电梯位于商场内侧，客人很难找到，因此上诉人要求增加观光电梯。2013年8月13日，上诉人与被上诉人双方达成《经营权置换协议》，被上诉人同意协调解决6、7楼的电梯不畅问题。此后，上诉人与6、7楼的业主共同出资安装了电梯，但是电梯只开通至7楼，8层始终未能开通。上诉人多次找到被上诉人协调此事，被上诉人均未予协调解决。正因为被上诉人存在上述违约行为，并没有提供合格的物业服务，上诉人暂停支付部分物业管理费是对被上诉人违约行为的合理抗辩。但是原审判决对上诉人提出的合理抗辩理由及证据未做任何说明，直接判决上诉人对被上诉人履行付款义务，剥夺了上诉人依法享有的抗辩权。
第二，原审法院未追加庄碧强、庄贵鹏、庄贵斌等一层东区业主作为第三人，关于上诉人提出的一层东区的抗辩理由，原审判决未作出认定，直接判决上诉人承担一层东区的物业、水电等费用，明显不当。首先，原审法院没有将一层东区业主列为第三人参与本案的审理，因此对涉及第三人的纠纷进行判决，实属不当。上诉人只是受托付款人，并不是债务人。原审过程中并没有通知一层东区的业主作为第三人参与本案的审理，关于业主是否已经向被上诉人付款，以及业主未付款是否存在抗辩理由等关键问题都没有查明。因此，原审判决在本案关键事实没有查明，一层东区的业主（即利害关系人）没有出庭的情况下，仅仅依据一张上诉人无权代理他人确认的《对账确认表》，要求上诉人承担一层东区业主的物业费、租金、水电费等费用，实属不当。其次，2001年起，上诉人接受庄碧强、庄贵鹏、庄贵斌等一层东区业主的委托，向被上诉人代为支付物业、水电费。上诉人在代为付款过程中，因被上诉人存在以下行为，上诉人受业主的指示拒缴部分物业管理费：1、2010年2月，由于被上诉人安保措施不力，导致庄碧强等业主的多个商铺被盗，直接经济损失高达300多万元。《明珠广场物业管理公约》中明确规定了被上诉人负责商场的安全保卫工作，但是被上诉人并没有尽到安全保卫义务，导致2010年2月明珠广场一层庄碧强等业主的商铺被盗，直接损失达300多万元，被上诉人却拒绝给予赔偿。2、2005年5月起，因被上诉人未做好沟通工作，导致“海台”工程施工给庄碧强、庄贵鹏、庄贵斌等业主的店铺带来严重影响，租金受到严重损失。2001年海口市人民政府办公室作出了《关于配合海台大厦拆迁重建工作的通知》，要求海台大厦“西侧与明珠大厦衔接，底层全部架空”。被上诉人代表明珠的全体业主参与了海口市人民政府及建设单位的商谈，海口市人民政府根据被上诉人关于“同意暂时借用明珠广场的东侧通道”的意见作出了施工决定。2003年底，海口市人民政府在《研究海汽商城项目建设有关问题》中再次明确要求被上诉人“应以'业主会议'的方式做好200多家业主的思想和沟通工作，妥善解决问题”。但是直至海台工程开始施工，被上诉人都没有召开过“业主会议”，向业主说明情况，更没有征求过业主的意见，对业主反映的问题也不予理睬。此后，海台大厦把一楼架空层封死，导致原来的小东门无法通行，使一层东区多个店铺受影响，而且施工过程中东门无法通行，导致一层东区的客流明显减少，给业主带来了严重的经济损失。为此，一层东区的业主曾多次向被上诉人要求补偿，被上诉人均不予理睬。3、被上诉人在明珠一层西区经营“鑫生”和“六福”铺面，与一层东区已有的品牌业态重复，不仅经营内容同为珠宝首饰，甚至品牌也完全相同，给一层东区业主带来严重的经济损失。2001年起，上诉人与被上诉人签订了《协议书》，约定经营业态不能重复。《协议书》到期后上诉人向被上诉人送达了《关于明珠商场经营业态协议条款应连续执行的函》，提出被上诉人继续履行《协议书》条款，对方表示同意。此外，在《明珠广场经营管理公约》中也明确规定了“统一布局、统一业态分布设置”。2013年，被上诉人开始在一层西区经营“鑫生珠宝”和“六福珠宝”。这与一层东区已经存在的“鑫生珠宝”和“六福珠宝”，不仅业态重复，甚至品牌都是重复的。这样操作不仅是违约行为，而且严重违反了商业习惯。被上诉人不顾双方的约定和商业惯例，在同一楼层搞同业竞争，是只顾赚取租金而不顾其他业主利益的行为。为此，一层东区业主曾多次去函给被上诉人协调此事，以制止这种“涸泽而渔”的行为，但均未得到妥善处理。综上，庄碧强、庄贵鹏、庄贵斌等一层东区业主之所以拒付部分物业费，是对被上诉人以上违法行为的合理抗辩，以期引起对方的重视，尽快履行义务，承担相应的责任，以解决多年以来的问题。原审法院在未追加一层东区业主作为第三人参加庭审的情况下，判决上诉人承担一层东区业主的债务，明显不当。
第三，原审判决将完全不同的法律关系，在本案中一并处理，不仅导致本案法律关系混乱，而且不利于查明案件事实，直接导致原审判决出现错误。原审判决将涉及上诉人、被上诉人、其他业主等不同主体，以及物业服务合同关系、租赁合同关系、承包合同关系等不同法律关系，十多份合同全部杂糅在本案中一并解决，看似提高效率，实则不利于查清案件事实。原审法院如果要查清本案事实，就要对本案涉及到的每一份合同进行审查，合同履行过程中，双方是否存在违约行为，是否存在合理抗辩。如果在本案中对这十几份合同的履行进行审查，不仅会花费大量时间和精力，而且会使本案的焦点问题和关键事实不能得到充分的调查，从而导致原审判决对上诉人提出的合理抗辩理由未做任何分析，就直接要求上诉人履行付款义务，实属不当。因此，本案中凡涉及上诉人不是合同当事人的，以及法律关系不属于物业服务合同法律关系的部分，应当另案处理。只有这样才能便于查清本案的事实，避免因事实不清导致的误判。
第四，在认定事实方面，原审判决认定上诉人应当承担的债务数额明显错误，错将他人的债务强加给上诉人承担，应当予以纠正。原审判决对第一个争议焦点“明珠公司有权主张债权的合同范围问题”，做出了最终认定：“根据合同相对性原则，明珠公司只能依据与富通公司、富珠公司签订的相关合同向富通公司主张权利。明珠公司以……富通公司签订的《对账确认表》，要求富通公司对明珠公司在本案中主张的全部合同承担付款义务，于法无据，本院不予支持。”但是原审判决在解决第二个争议焦点“富通公司应向明珠公司支付的费用”时，却错将部分不属于上诉人的债务，判归上诉人承担，属于事实认定错误，具体如下：1、上诉人并非明珠广场一层东区的业主，无需向被上诉人支付物业管理、水电等费用，原审判决要求上诉人承担其他业主的债务，于法无据。上诉人不是一层商铺的业主，不应当承担一层东区的物业管理、水电费等。上诉人之所以向被上诉人缴费，完全是代庄碧强、庄贵斌、庄贵鹏等一层东区的业主支付相关费用。一层东区商铺物业、水电费应当由庄碧强、庄贵斌、庄贵鹏等业主承担，但是原审判决在计算上诉人的债务数额时，却根据《对账确认表》，要求上诉人承担一层东区的物业管理费、水电费，缺乏法律依据。《对账确认表》是上诉人与被上诉人进行往来账目的数额核对，但是上诉人代为付款，不能以此来认定上诉人就是法律上的债务人。一层东区的业主才是物业、水电费的债务人，原审判决要求上诉人承担他人的债务，明显违反合同的相对性。2、原审判决关于1350、1360铺面的租金、物业费计算的时间认定存在错误。根据《海南明珠广场租赁合同》的约定，上诉人租赁1350、1360铺面的租赁期为2009年8月1日至2012年7月31日。而且，自2010年11月1日起被上诉人以一层1350、1360等铺面，与上诉人八层东区的商铺进行置换，并签订了《经营权置换协议》。该协议约定，双方的租金为18万元／月，相互抵扣，互开发票，物业费各自负担。因此，上诉人仅对《海南明珠广场租赁合同》有效期内的债务承担责任。原审判决根据《对账确认表》要求上诉人承担2009年8月1日之前，以及2010年11月1日之后的租金、物业费等费用，都是明显错误的。3、原审判决关于九楼办公室的租金、物业费计算的时间认定存在错误。2008年，上诉人与被上诉人签订了《办公室租赁合同》，约定由上诉人承租明珠九层办公室，租赁期为2008年3月1日至2010年2月29日。自2010年2月29日起，该租赁合同已经到期，上诉人不再承担此后的租金及物管费。原审判决根据《对账确认表》要求上诉人承担2008年3月1日之前，以及2010年2月29日之后的租金、物管费等费用，都是明显错误的。4、原审判决关于东侧化妆铺面的物业、水电费计算的时间认定存在错误。2001年12月4日，上诉人与被上诉人签订了《明珠广场承包经营合同》，约定由上诉人承租海南明珠广场首层北门东侧的铺面，租赁期为2001年9月1日至2004年8月31日。自2004年8月31日起，该租赁合同已经到期，上诉人不再承担此后的物管、水电等费。因此，原审判决上诉人承担2013年5月之后的物管、水电费，是明显错误的。5、原审判决关于北门化妆铺面的物业、水电费计算的时间认定存在错误。2001年，上诉人与被上诉人签订了《明珠广场承包经营合同》，约定由上诉人承租海南明珠广场大中厅化妆品经营区，租赁期为2001年9月1日至2004年8月31日。自2004年8月31日起，该租赁合同已经到期，上诉人不再承担此后的物管、水电费。因此，原审判决上诉人承担2013年5月之后的物管、水电费，是明显错误的。
综上，原审判决将不同主体、不同法律关系的纠纷，在本案中一并处理，超出了本案的审理范围，且无视上诉人的合理抗辩及证据，直接判决上诉人履行他人的付款义务，令上诉人难以服判。而且，原审在认定事实方面也存在多处明显错误。因此，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
富通公司答辩称：一、富通公司的上诉请求及事实和理由依法不能成立。富通公司的“先履行抗辩权”没有事实和法律依据。首先，没有证据证明明珠公司违约在先；其次，富通公司所主张的“先履行抗辩权”的事实与本诉不属于同一法律关系，富通公司可以另行起诉；其三，富通公司于2013年8月18日给明珠公司的《还款承诺书》，及于8月28日给明珠公司的《对账确认书》已证明，富通公司没有“先履行抗辩权”，即使有，该权利也因《还款承诺书》、《对账确认书》而消灭。二、富通公司主张追加第三人的观点不能成立。第一、所谓的第三人庄碧强、庄贵鹏、庄贵斌并没有向法院递交申请书，要求作为第三人参加诉讼。第二、富通公司也没有向法院递交申请，请求法院将庄碧强等三人追加为第三人。第三、人民法院依法有职能决定是否追加无独立请求权的第三人。三、关于不同法律关系共同审理问题。第一、不同的法律关系形成的债权债务纠纷，法院一并审理，并没有违反法律的强制性或禁止性规定，人民法院有权利根据实际情况决定是否一并审理。第二、本案起源于几个合同关系，涉及几个法律关系，几个合同关系、法律关系形成的均是合同之债，且合同之债的债权人均是明珠公司。第三、富通公司于2013年8月18日向明珠公司出具的《还款承诺书》，于2013年8月28日向明珠公司出具的《对账确认表》是合同构成的邀约行为；明珠公司在《对账确认表》上加盖公章，是合同构成的承诺行为。《对账确认表》就形成了合同，因此，先前的合同之债已转化为普通之债，普通之债中就不存在不同的法律关系“一并处理”之说。四、关于错误地判决将他人的债务强加给富通公司的问题。原审判决是以合同之债转化为普通之债为基础，以合同的相对性原则，依据合同条款的具体约定，逐笔确认明珠公司与富通公司之间的债权债务，根本不存在错误地将他人债务纠纷强加给明珠公司。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持，故请求驳回富通公司的上诉请求。
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明：1、富通公司于2009年12月31日向明珠公司发送的《关于铺面使用问题的说明》载明：“明珠广场开业前，一楼从中厅划界，东区由我司布置装修，费用也由我司投入；西区由贵司布置装修，并划清经营业态即我司经营黄金、珠宝、钻戒******贵司经营皮具、服装等”。2、富通公司于2010年8月18日向明珠物业公司发送的《关于'2*2'盗窃案财产损失赔付的函》载明：“2010年2月2日我司经营区域多个品牌铺面商铺被盗，造成直接财产和间接经济损失的问题，我司先后于2月8日和5月24日发函到贵司要求6月30日前解决损失赔付问题，贵司至今未付。”、“事发后，商户纷纷向我司要求加强管理，减少费用，负面的商业信誉直接受到影响，受损失的商户向我司提出具体减免租金数额为45万元。”对于上述两份证据，因明珠公司于一审时已发表质证意见，对其真实性没有异议，故对该两份证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原审法院审理的范围是否正确；2、富通公司主张的先履行抗辩权是否有依据；3、本案是否应当追加庄碧强等一层东区业主为第三人；4、原审法院判决富通公司应支付的款项是否有事实和法律依据。
一、关于原审判决审理范围是否正确的问题
首先，虽然本案所审理的部分合同当事人涉及明珠物业公司、明珠百货公司及明珠服务公司等三公司，但上述三公司已将有关明珠广场铺面的部分债权转让给明珠公司并通知了相关债务人，其债权转让合法，明珠公司有权代明珠物业公司、明珠百货公司、明珠服务公司主张债权。其次，在同一案件中处理不同法律关系并不违反法律禁止性规定。《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》（法发（2011）42号）中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”可见，基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理符合立法本意。第三，同一诉讼中涉及两个以上法律关系，并不影响当事人诉讼权利的行使。且原审法院审理的富通公司与明珠公司2013年4月30日之前的租金、物业管理费、水电费是基于双方核对并签字确认的对账确认表，已明确债务数额，而在2013年4月30日以后，原审法院仅对双方的物业管理费、水电费进行了审理。综上，本案一并审理明珠公司与富通公司之间的物业服务合同和商铺租赁合同，有利于彻底解决纠纷，减少当事人诉累，节约司法资源，并无不当。富通公司关于本案凡涉及明珠公司不是合同当事人以及不属于物业服务合同法律关系的合同应当另案审理的主张没有法律依据，本院不予支持。
二、关于富通公司主张先履行抗辩权是否有依据的问题
富通公司主张明珠公司存在诸多违约行为，其拒缴部分物业管理费，是在行使先履行抗辩权。对此，本院认为，所谓先履行抗辩权，一般指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。先履行抗辩权发生于有先后履行顺序的双务合同中，适用于先履行一方违约的情形，抗辩事由必然基于合同的约定。物业服务合同属于双务有偿合同，其核心权利义务就是缴交物业管理费和提供物业管理服务，这一对权利和义务为合同双方行使抗辩权提供了法律基础。富通公司本案中主张明珠公司存在的诸多所谓违约行为均不是违反物业管理合同的约定，不属于本案的抗辩理由，故富通公司主张的先履行抗辩权依法不能成立，本院不予支持。
其一，富通公司主张明珠公司作为物业管理者，未经业主同意，将公摊面积对外出租牟利，取得的租金从未向富通公司分配；明珠公司擅自利用建筑物外墙等业主共有部分对外出租广告位，取得的广告费从未向富通公司分配；明珠公司利用明珠广场前后的公摊面积开发成停车场，收取的停车费从未向富通公司分配。对此，本院认为，上述事项均为建筑物共有部门的使用、收益问题，涉及到全体业主的权益，依法应由全体业主共同协商解决，与本案审理的物业服务合同无关。
其二、富通公司主张明珠公司未按照《经营权置换协议》履行相应的义务及违反《协议书》关于经营业态不能重复的约定。对此，本院认为，上述二协议与物业服务合同无关，如富通公司认为明珠公司在履行该两份协议时存在违约行为，可另行起诉主张，其以拒缴物业费的方式行使权利，于法无据。
其三，富通公司主张因明珠公司未做好沟通工作，导致“海台”工程施工给庄碧强等业主的商铺带来严重影响，租金受到严重损失。对此，本院认为，富通公司主张的上述事由与物业服务合同中约定的权利义务缺乏关联性，其以此为由拒缴物业费亦于法无据。
其四，富通公司主张明珠公司违反《明珠广场物业管理公约》，未尽到安全保卫义务，导致庄碧强等业主的多个商铺被盗。对此，本院认为，物业服务合同中所约定安保义务，一般是指物业管理企业为维护本社区公共秩序和物业使用的安全有序而实施的必要的防范性安保义务，并不是保障社区业主的人身、财产安全不遭受不法侵害的义务。故商铺被盗不能成为拒缴物业费的理由。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如庄碧强等业主认为因明珠公司违反《明珠广场物业管理公约》，未尽到安全保卫义务，导致其商铺被盗，可另行提起诉讼，请求明珠公司承担赔偿损失等违约责任。
三、关于是否应当追加庄碧强等一层东区业主为第三人的问题
首先，富通公司与明珠物业公司于2001年8月签订的《关于支付综合物业管理费的办法》载明明珠广场一层东区为富通公司的经营区域；富通公司于2009年12月31日向明珠公司发送的《关于铺面使用问题的说明》载明“明珠广场开业前，一楼从中厅划界，东区由我司布置装修，费用也由我司投入”；富通公司于2010年8月18日向明珠物业公司发送的《关于'2*2'盗窃案财产损失赔付的函》载明“事发后，商户纷纷向我司要求加强管理，减少费用，负面的商业信誉直接受到影响，受损失的商户向我司提出具体减免租金数额为45万元”；一直以来明珠广场一层东区的物业管理费、水电费均由富通公司支付。综合以上事实可以得出，富通公司为明珠广场一层东区的实际经营管理者。其次，明珠公司依据多份协议提起本案诉讼，涉及诸多民事主体。其中，明珠物业公司、明珠百货公司、明珠服务公司已把有关明珠广场铺面的部分债权转让给明珠公司并通知了相关债务人，富通公司由富珠公司更名而来。原审判决根据合同相对性原则，仅对明珠公司、明珠物业公司、明珠百货公司、明珠服务公司与富通公司、富珠公司之间签订的相关合同进行审理并作出判决，而对庄碧强等民事主体签订的协议并未进行审理，故庄碧强等一层东区业主并非本案实际审理的合同的当事人。综上，富通公司为明珠广场一层东区的实际经营管理者，明珠广场一层东区的物业管理费、水电费一直以来也由富通公司缴纳，《对账确认表》也是富通公司核对并确认的，故本案无需追加庄碧强等一层东区业主为本案第三人。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第八十一条第二款规定“第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许。”可见，如庄碧强等一层东区业主如认为本案处理结果与其具有法律上的利害关系，在本案一审、二审阶段均可申请参加诉讼，但其并未申请。
四、关于原审法院判决富通公司应支付的款项是否有事实和法律依据的问题
关于明珠广场一层东区2014年3月份以前的费用。富通公司主张其不是明珠广场一层东区的业主，原审法院判决富通公司承担明珠广场一层东区的物业管理费和水电费缺乏法律依据。对此，本院认为，如前所述，富通公司为明珠广场一层东区的实际经营管理者及合同相对人，应当缴纳明珠广场一层东区的物业管理费、水电费。原审法院依据《对账确认表》和《关于支付综合物业管理费的办法》判决富通公司向明珠公司支付明珠广场一层东区2013年4月30日以前所欠物业管理费、水电费3956645.25元及2013年5月至2014年3月期间所欠物业管理费、水电费866371元，有事实和法律依据，应予维持。富通公司主张其不是明珠广场一层东区的业主，无需缴纳明珠广场一层东区物业管理费、水电费的理由不能成立，本院不予支持。
关于1350号铺面、1360号铺面、八楼美食城、富珠办公室（九楼）、北门化妆铺面、东侧化妆铺面（北门东侧铺面）2013年4月30日以前的费用。1350号铺面、1360号铺面、富珠办公室（九楼）、北门化妆铺面、东侧化妆铺面（北门东侧铺面）等五个铺面所涉合同均为富通公司或其前身富珠公司所签订，八楼美食城为富通公司所有并经营，富通公司与明珠公司双方亦于2013年8月28日对上述铺面截止至2013年4月30日所产生的各项费用进行对账，原审判决依据双方《对账确认表》中富通公司确认的金额，判决富通公司向明珠公司支付1350号铺面、1360号铺面、富珠办公室（九楼）、八楼美食城、北门化妆铺面、东侧化妆铺面（北门东侧铺面）等六个铺面2013年4月30日以前所欠租金、物业管理费、水电费共计557640.05元，有事实和法律依据，应予维持。
关于1350号铺面、1360号铺面2013年5月1日以后的费用。2013年8月13日，明珠公司与富通公司签订《经营权置换协议》，约定明珠公司将其名下产权位于明珠广场一楼的部分铺面（包括1350号铺面、1360号铺面），与富通公司名下产权位于明珠广场八楼东区的铺面进行置换经营，置换期限为2010年11月1日至2020年10月31日。在置换经营期间，明珠公司负责八楼场地的物管费、水电费、公共摊销费用等支出，富通公司负责一楼场地的物管费、公摊水电费等支出。故原审法院依据《经营权置换协议》的约定，判决富通公司向明珠公司支付1350号铺面、1360号铺面2013年5月至2014年7月期间欠缴物管费、水电费共计40800元及其滞纳金有合同依据，应予维持。富通公司关于其不应承担1350号铺面、1360号铺面2010年11月1日以后的物业管理费、水电费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于北门化妆铺面和东侧化妆铺面2013年5月1日以后的费用。明珠公司本案一审诉讼请求及事实理由中并无请求富通公司支付北门化妆铺面与东侧化妆铺面2013年5月以后的物业管理费和公摊水电费的内容，且北门化妆铺面与东侧化妆铺面的承包期限于2004年8月31日即已到期，富通公司与明珠公司也已对北门化妆铺面与东侧化妆铺面至2013年4月30日以前所欠费用进行了核对确认，故富通公司无需向明珠公司支付北门化妆铺面与东侧化妆铺面2013年5月1日以后的物业管理费与公摊水电费。因此，富通公司关于其不应承担北门化妆铺面和东侧化妆铺面2013年5月以后的物业管理费、水电费的主张成立，本院予以支持。原审法院判决富通公司向明珠公司支付北门化妆铺面与东侧化妆铺面2013年5月1日至2014年7月31日期间的物业管理费、公摊水电费合计312156元及其滞纳金错误，本院予以纠正。
综上所述，富通公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，导致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2015）海中法民二初字第10号民事判决第一项；
二、变更（2015）海中法民二初字第10号民事判决第二项为：限海南富通投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向海南明珠广场投资有限公司支付2013年5月1日至2014年7月31日期间，一层东区铺面、1350号、1360号铺面物业管理费、水电费共计907171元，并向海南明珠广场投资有限公司支付1350号、1360号铺面欠缴物业管理费、水电费的滞纳金（以每月2720元为基数，自2013年6月1日起至2014年7月31日止，按每逾期一日加收未缴纳部分的0.4‰的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费80026元，由海南明珠广场投资有限公司负担33436元，由海南富通投资有限公司负担46590元。二审案件受理费80025元，由海南富通投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐正伟
审判员 郭龙滨
审判员 梁永新
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案件唯一码
二○一五年十二月二十一日
法官助理张永荣
书记员吴天鸿
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原','2018-10-02
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