海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)琼96民终105号
上诉人（原审被告）：冯丽荣，女，1971年10月26日出生，汉族，住海南省万宁市万城镇光明南路***号。
委托诉讼代理人：陈代敏，万宁市诚信法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：徐传前，男，1974年4月29日出生，汉族，住海南省万宁市。
委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。
原审被告：王新发，男，1962年6月21日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。
上诉人冯丽荣因与被上诉人徐传前、原审被告王新发所有权确认纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院(2016)琼9006民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冯丽荣的委托诉讼代理人陈代敏、被上诉人徐传前的委托诉讼代理人魏道言到庭参加诉讼。原审被告王新发经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人冯丽荣上诉请求：撤销（2016）琼9006民初1405号民事判决，改判驳回被上诉人徐传前的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实不清。本案涉诉的L栋1O1、102房于2014年12月20日由上诉人转让给原审被告王新发，双方约定该房产由上诉人继续使用，如王新发要转让必须事先告知上诉人。而后上诉人在两间房屋里经营铝合金加工厂。2015年11月2日，被上诉人徐传前欲强行对上诉人正在使用的L栋101、102房进行装修，并破坏了上诉人正在使用的房屋及屋内的设备，遂引发纠纷并闹到当地派出所。涉案房屋至今尚未交付给王新发，还一直由上诉人使用中。被上诉人徐传前应基于其与王新发的房屋转让合同向王新发主张权利。二、原审判决适用法律错误。本案三位当事人的合同有效，但物权均尚未转移。法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，只有因不动产登记簿中的物权归属内容发生争议的法院才以所有权确认纠纷审理，不动产登记簿是法律救济的依据。所以本案涉案房产尚未向房产部门登记。涉案房产的物权归属和内容尚没有根据。被上诉人向法院起诉确认所有权没有事实和法律依据。其次，上诉人以其”购买101房和102房后，因开发商原因，迟迟办理不了产权证”为由要求法院确认所有权也是没有法律依据。如因开发商原因不能办理房产证，被上诉人应与开发商就房屋买卖合同起诉开发商要求承担逾期办理房产证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条”由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，被上诉人不应起诉上诉人要求所有权确认。综上所述，本案讼争的房屋尚未登记，物权的归属和内容尚未确定，房屋买卖合同有效不当然取得物权。被上许人的诉求没有事实与法律依据。原审判决错误，请求二审法院查明事实后，依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人徐传前答辩称，一、被上诉人从原审被告王新发处购买了涉案房屋，并支付了购房款，该交易得到开发商万宁长春城房地产开发有限公司的确认，并在开发商处办理了《商品房买卖合同》的更名确认，且被上诉人已实际占有使用涉案房屋，被上诉人是涉案房屋的合法所有权人。二、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院在查明事实的基础上，驳回上诉人全部上诉请求。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，没有取得房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力。本案中，被上诉人通过合法有效的房屋买卖合同而取得涉案房屋，并己实际占有使用涉案房屋，即使未取得房屋产权证，也已经实际取得了涉案房屋的处分权，是涉案房屋合法所有人。各方当事人之间的房屋买卖合同早己履行完毕，上诉人没有任何理由再对涉案房屋主张任何权益。其次，根据房屋交易习惯，当事人购买房屋后即取得对房屋的处分权利，出租、出售该房屋时无需经过出卖方的同意，上诉人称”如王新发要转让必须事先告知上诉人”的理由显然是不成立的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。因此，上诉人与王新发之间、王新发与被上诉人之间签订的买卖合同都是合法有效的，被上诉人合法购买了涉案房屋，并对涉案房屋实际占有使用，被上诉人是涉案房屋合法所有权人。综上所述，被上诉人是涉案房屋的合法所有权人，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告王新发二审未进行答辩。
被上诉人徐传前向一审法院起诉请求：1.确认位于万宁市××园、102房（以下简称涉案房产）归原告徐传前所有；2.二被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2010年4月20日，被告冯丽荣与万宁长春城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同向其购买涉案房屋，被告冯丽荣已全部付清购房款。2014年12月20日，被告冯丽荣与被告王新发签订房屋买卖合同，约定：冯丽荣将涉案房产出售给王新发，房价款为50万元；在双方签订房屋买卖合同当日由王新发向冯丽荣一次性付清房价款，被告冯丽荣保证房屋使用权清楚，无其他权利设定或其他纠纷。合同还约定了其他事项。同日，双方签订补充协议，约定：因冯丽荣已将涉案房产出售给王新发，冯丽荣之前与万宁长春城房地产开发有限公司签订的购房合同以及一切手续作废。合同签订后，王新发按约定向冯丽荣支付了50万元房价款，冯丽荣于2014年12月22日向王新发出具了收条表示其已收到50万元房价款。2015年2月28日，原告徐传前与被告王新发签订房屋买卖合同，约定：王新发将涉案房产出售给原告，房价款为80万元；在双方签订房屋买卖合同当日由原告徐传前向王新发一次性付清房价款；从出售之日起，此房屋的任何事项均与王新发无关，由原告徐传前自行解决。合同还约定了其他事项。同日，原告徐传前与涉案房产的开发商万宁长春城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，确认购买涉案房产。合同签订后，原告按约定向王新发支付了80万元房价款，王新发于2015年3月1日向原告出具了收条表示其已收到80万元房价款。2015年11月2日，原告徐传前欲装修涉案房产时，被告冯丽荣予以阻挠，双方就涉案房产的所有权归属发生争议，原告徐传前遂诉至一审法院。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告冯丽荣与万宁长春城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、被告王新发与被告冯丽荣签订的房屋买卖合同系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。被告冯丽荣根据商品房买卖合同依法取得涉案房产的所有权，依法有权处分涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，该条规定的立法本意在于确定物权的归属，保护交易安全与交易秩序，其作用在于向社会不知情者公示不动产的物权状况，明确所有人的排他性权利。本案中，万宁长春城房地产开发有限公司、冯丽荣、王新发之间的买卖合同均未办理登记，但并不影响合同的效力，基于合同的目的，各方都各求所需，实现了交易目的。根据被告冯丽荣与王新发签订的合同及补充协议的约定，此时，涉案房产的产权归于王新发。被告王新发在事实上取得涉案房产的所有权后再将涉案房产出售给原告徐传前，对被告王新发来说是有权处分，被告王新发与原告徐传前签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审对其效力予以确认，原告徐传前依法取得涉案房产的所有权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：位于万宁市××园、102房归原告徐传前所有。案件受理费50元，由被告冯丽荣负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。
本院认为，根据当事人的诉讼请求以及本案已查明的事实可知，本案争议的焦点问题是：被上诉人徐传前是否已经取得涉案房屋的所有权。本案中，虽然各方当事人在涉案房屋的买卖过程中均已签订了相关的房屋买卖合同，且这些合同均是合同各方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，包含不动产所有权在内的不动产物权，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得。本案中的各方当事人均未对涉案房屋进行依法登记，且本案中的涉案房屋属于依照法律规定应当登记的不动产，因此涉案房屋尚未发生物权变更。故被上诉人徐传前诉请将涉案房屋确认归其所有，缺乏充分的事实根据和法律依据，不应予以支持。一审判决认定”徐传前依法取得涉案房产的所有权”，并作出涉案房屋归徐传前所有的判决错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉理由基本成立，本院予以支持。一审判决虽查明事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初1405号民事判决；
二、驳回被上诉人徐传前的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人徐传前负担。上诉人冯丽荣已预缴二审案件受理费100元，本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中才
审 判 员 彭志新
审 判 员 王思霖
二〇一七年二月十五日
法官助理 王超慧
书 记 员 涂立辉
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。