广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2595号
上诉人（原审被告，反诉原告)：简永杰，住广州市海珠区。
委托代理人：伍婉明，住广州市海珠区。
委托代理人：高伟成，广州市海珠区和谐街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告，反诉被告)：钟志文，住广州市海珠区。
委托代理人：黄光华，广东伟邦律师事务所律师。
上诉人简永杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：钟志文多年前向简永杰租赁广州市海珠区赤沙小学正门旁东至西第6号商铺。
2011年12月18日，钟志文与简永杰续签《房屋场地租赁合同》，约定：钟志文租赁上述铺位，面积约45平方米，经营零售婴儿用品；租期2年，从2012年1月1日至2013年12月31日；每月租金6200元，不递增，在每月的1号前缴清；固定水电装修，包括天花板、电线、灯管、开关制、水管、厕所、厨板台、门架等；签约当天钟志文须交付保证金12400元；在钟志文退租或期满后，简永杰负责对房屋场地进行检查验收，验收合格，如钟志文交清各项费用，即将保证金或按金如数退回(不计息)，如钟志文未交清费用，可将保证金或按金抵扣所欠款项，如不足抵扣应继续向钟志文追收；钟志文不按时交付租金及其它费用，除须补交外，每逾期一天，应缴费额1%比例向简永杰交付违约金，逾期超过5天的，简永杰有权收回房屋场地；租赁期满前一个月，如双方续约，需提前商议并应重新签订租赁合同。
签约后，简永杰向钟志文出具了“收到保证金12400元，期限从2011年12月18日；原保证金11400元作废等内容”的单据。钟志文一直经营上述商铺。
合同期满后，双方没有另签订书面合同，但钟志文仍然继续租赁该商铺。之后，由于简永杰与涉案商铺的原出租方广州市海珠区赤沙物业管理部的租赁期限届满而未能续约，导致广州市海珠区赤沙物业管理部将涉案商铺另出租给案外人。钟志文为此另与案外人建立租赁关系，继续租赁涉案商铺。
钟志文于2014年12月22日向原审法院提起本案诉讼称：钟志文与简永杰结清了所有的费用，但简永杰拒绝退还保证金12400元，据此起诉要求判令：1、简永杰退还钟志文交付的租赁保证金12400元，并支付从2014年1月1日至实际支付日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息；2、简永杰退回多收的水费306元；3、简永杰负担本案诉讼费。
简永杰在原审中答辩并反诉称：由于按照约定，商铺租赁期满，经验收合格，才能退回保证金，但商铺一直未验收，且钟志文拖欠相关费用，故不同意退回保证金。反诉要求：1、判决钟志文向简永杰支付2014年1月1日至2014年8月12日的入场装修费8857元、2014年8月12日拖欠的(最后租期)电费80元，并支付从2013年1月1日起至实际支付日止，按照上述欠款以中国人民银行公布的同期贷款利率计算的违约金和利息；2、判决钟志文向简永杰支付2013年1月1日至2014年8月12日不按时交付租金及其它费用而产生的违约金8490.1，并支付从2013年1月1日至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费由钟志文承担。
原审诉讼中，钟志文、简永杰确认：涉案商铺的2013年1月租金在2013年1月5日支付，2013年2月租金在2013年2月5日支付，2013年3月租金在2013年3月5日支付，2013年4月租金在2013年4月7日支付，2013年5月租金在2013年5月7日支付，2013年6月租金在2013年6月5日支付，2013年7月租金在2013年7月3日支付，2013年8月租金在2013年8月9日支付，2013年9月租金在2013年9月5日支付，2013年10月租金在2013年10月8日支付，2013年11月租金在2013年11月7日支付，2013年12月租金在2013年12月15日支付，2014年1月租金在2014年1月4日支付，2014年2月租金在2014年2月14日支付，2014年3月租金在2014年3月5日支付，2014年4月租金在2014年4月5日支付，2014年5月租金在2014年5月5日支付，2014年6月租金在2014年6月4日支付，2014年7月租金在2014年7月7日支付，2014年8月租金在2014年8月7日支付。按照当月租金在当月1日支付的约定，上述租金迟延履行共112天。
简永杰表示多收了钟志文的水费220元，同意退回给钟志文。钟志文予以确认。
另简永杰撤回了第一项请求中“要求钟志文支付拖欠电费80元”。
原审法院认为，钟志文向简永杰租赁涉案商铺，双方形成租赁合同关系。钟志文在双方2011年12月18日签订合同所约定的租赁期限届满后，继续租赁商铺至2014年8月12日。之后，因简永杰与原出租方的租赁期限届满而与简永杰终止合同。因此，应认定钟志文、简永杰的租赁关系于2014年8月12日终止。经双方原审庭审确认，简永杰多收了钟志文水费220元，应由简永杰退回给钟志文。简永杰主张因双方履行固定租金，故每次合同期满续约时，会根据装修情况收取入场装修费。因此，简永杰认为钟志文应支付2014年1月1日至8月12日期间的入场装修费8857元。钟志文提出异议。对此，虽然在2013年12月31日之前的合同履行中，钟志文有交纳入场装修费，但双方并未在合同中进行约定。在2013年12月31日合同期满后，钟志文继续租用商铺时，亦未对此进行约定。现简永杰也不能举证证明其主张，故对简永杰的该项请求及主张的违约金、利息，均不予支持。
关于本诉的租赁保证金。虽然合同约定“在钟志文退租或期满后，简永杰负责对经营场地进行检查验收，验收合格，如钟志文交清各项费用，即将保证金或按金如数退回(不计息)，如钟志文未交清费用，可将保证金或按金抵扣所欠款项，如不足抵扣应继续向钟志文追收”，但因简永杰不能举证证明经其验收涉案商铺存在不合格的情况，且商铺已实际由案外人继续出租给钟志文使用，不存在装修的损失。因此，简永杰应将保证金12400元退回给钟志文。
关于违约责任。原审庭审中，经钟志文、简永杰确认钟志文并不欠简永杰电费，反而是简永杰多收了钟志文的水费，且简永杰已撤回了对电费的主张。因此，对于简永杰主张电费的利息和违约金，不予支持。
钟志文表示实际履行合同中对缴纳租金的时间进行变更。由于合同已明确每月租金在当月1日交纳，且简永杰开具的缴费收据也没有承诺租金可以迟延支付。因此，对钟志文的主张不予采信。钟志文超出每月1日支付租金都属于违约，应承担违约责任。根据合同中“租金在每月的1号前缴清，若超过，每天收滞纳金10元”和“钟志文不按时交付租金及其它费用，除须补交外，每逾期一天，应缴费额1%比例向简永杰交付违约金”的约定，对于迟延支付租金分别约定了两种违约责任。现简永杰主张按照每逾期一天按欠款额1%计，钟志文对此提出异议，并表示即便要算，也属于过高，要进行调整。对此，鉴于简永杰不能举证证明其因迟延收租所导致的损失，故可调整为按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率9%(年利率6%×1.5倍)计算，故违约金为171.22元(6200元×0.09÷365天×112天)。关于退还保证金的利息，可从租赁关系终止次日即2014年8月13日起按照银行同期贷款利率计算。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决:一、被告简永杰在本判决生效之日起10日内向原告钟志文退还保证金12400元及利息(从2014年8月13日起至本判决确定付款期限届满之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算)；二、被告简永杰在本判决生效之日起10日内向原告钟志文退回水费220元；三、原告钟志文在本判决生效之日起10日内向被告简永杰支付违约金171.22元；四、驳回原告钟志文的其他诉讼请求；五、驳回被告简永杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费184元(本诉受理费59元、反诉受理费125元)，由被告简永杰负担本诉受理费59元；由原告钟志文负担反诉受理费2元，由被告简永杰负担反诉受理费123元。
判决后，简永杰不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人钟志文有两个违约行为：不按时交付每月的租金，不按时支付入场装修费。被上诉人租赁涉案商铺约有十年之久，上诉人每次续租都会收取25000元的入场装修费用，已成惯例，即行业行规的自律公约，既然2014年1月1日至8月12日该段时间形成了事实上的续租关系，上诉人与被上诉人口头约定了该笔款项，被上诉人理应支付这八个半月的入场装修费8857元及利息。该费用虽没有任何的书面协议，但该费用的收取是民间的租赁规则及出租人和承租人行使权利义务的保障，被上诉人对于保证金的延迟退还存在过错。2、法院应尊重双方的真实意思表示即“应缴费额百分之一比例交付违约金”，原审判决违约金按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算，违背了当事人当时签订合同的真实意思表示，没有体现违约金的保障作用，且认为违约金过高是依法无据。3、被上诉人没通知上诉人去验收商铺便重新装修商铺，把原装修全部拆除，导致上诉人无法验收商铺使用后的损失情况，故上诉人有权以保证金冲抵被上诉人未缴清的商铺租赁费用。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审中的全部诉讼请求，改判支持上诉人一审中的全部诉讼请求，判令一审、二审的诉讼受理费用由被上诉人承担。
被上诉人钟志文答辩称：不同意上诉人简永杰的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，上诉人简永杰提交了以下证据：证据1、其本人记录的其他商户已交的入场装修费记账本，拟证明其他商户均依据行规交付入场装修费用；证据2、其本人在原审判决后所拍摄的被上诉人钟志文已重新装修的涉案商铺相片，拟证明其还没有验收涉案商铺，被上诉人钟志文已重新装修该商铺。被上诉人钟志文质证意见为：证据1不属新证据，且是上诉人简永杰单方书写，不能证明其所称的收取过其他商户入场装修费的事实，与本案无关；对证据2的真实性确认，但相片显示的是被上诉人钟志文与新的出租人签订新的租赁合同后对涉案商铺所作的装修，与本案无关。被上诉人钟志文二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人简永杰主张的入场装修费的问题，虽然被上诉人钟志文在2013年12月31日之前的合同履行中有交纳该款项，但双方对该款项并无在合同中进行明确的约定，在2013年12月31日合同期满后，被上诉人钟志文继续租用涉案商铺时，双方亦未对此进行明确的约定，故原判对上诉人简永杰的该项请求及主张的利息均不予支持正确。上诉人简永杰在二审中提交的记账本，是其单方所书写，其在二审庭询中亦承认没有其他租户的签名确认，故其以该记账本为据上诉再次主张入场装修费不成立，本院不予采纳。
上诉人简永杰在原审庭审中承认其不能举证证明2014年8月13日之后涉案商铺存在验收不合格的情况，且涉案商铺已实际由案外人继续出租给被上诉人钟志文使用，故原判认定上诉人简永杰应将保证金12400元退回给被上诉人钟志文正确。现上诉人简永杰以被上诉人钟志文没通知其验收涉案商铺便重新装修，导致其无法验收涉案商铺使用后的损失情况为由，抗辩称其有权以保证金冲抵被上诉人钟志文未缴清的商铺租赁费用，缺乏事实依据，本院不予采纳。
合同中约定，“乙方（即被上诉人钟志文）不按时交付租金及其它费用，除须补交外，每逾期一天，应缴费额1%比例向甲方（即上诉人简永杰）交付违约金”。被上诉人钟志文对此认为过高，要进行调整，原判鉴于上诉人简永杰不能举证证明其因迟延收租所导致的损失，调整为按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率9%(年利率6%×1.5倍)计算并无不当。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人简永杰的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费368元，由上诉人简永杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年××月××日
书 记 员 党春婷