海南省第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)琼96执异49号
异议人（案外人）：杨桂兰，女，1952年12月26日出生，汉族。住海口市美兰区德利路。
申请执行人：海南兆南小额贷款股份有限公司。住所地：琼海市银海路。
法定代表人：林克周，该公司总经理。
被执行人：海南捷联实业有限公司。住所地：海口市滨海大道。
法定代表人：张增源，该公司总经理。
被执行人：海南金富源房地产开发有限公司。住所地：海口市滨海大道。
法定代表人：张增源，该公司总经理。
被执行人：张增源，男，1968年7月24日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被执行人：海南金富源投资控股有限公司。住所地：海口市。
法定代表人：张增源，该公司总经理。
本院在执行申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）与被执行人海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）、海南金富源房地产开发有限公司（以下简称金富源开发公司）、张增源、海南金富源投资控股有限公司（以下简称金富源投资公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人杨桂兰于2016年5月31日对本院查封的位于海口市美兰区德利路11-6号海岸*郁金香花园5号楼704号房提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人杨桂兰称：一、郁金香花园5号楼704号房为异议人所有。2012年3月26日，异议人与被执行人捷联公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海口市美兰区德利路11-6号海岸.郁金香花园6号楼704号房，并于合同签订当天付清全部购房款734643元，同时支付办理房产证及税费的费用24039元，燃气开通费3000元，维修基金5216元，有线电视开通及使用费950元。同年4月2日支付水电费及装修垃圾清运费635元，并于同年10月进行装修花费66155元，年底入住。二、异议人债权优先于兆南公司债权。异议人于2012年3月26日即取得对捷联公司的债权，而兆南公司再2012年5月8日才签署借款协议，兆南公司的债权后于异议人。根据最高院2003年《关于商品房买卖合同的解释》第十条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故异议人已全部履行了合同义务并已实际取得该房屋。请求停止对该房的执行，并解除对该房的查封。
申请执行人兆南公司辩称：申请执行人与被执行人捷联公司于2012年3月26日签订《商品房买卖合同》，但合同内容中有关房屋交付的期限却约定为2011年12月31日前，兆南公司有理由质疑该合同的真实合法性，且案外人未能提供其已支付全部购房款给捷联公司的银行付款凭证。结合《商品房买卖合同》存在的问题，案外人提供的证据无法证明其与被执行人之间存在合法的买卖合同关系，且已支付超过50%的购房款。案外人情形不足以排除执行，对于其执行异议申请应当予以驳回。
本院查明：本案执行依据为本院于2014年9月11日就原告兆南公司诉被告捷联公司、金富源开发公司、张增源、金富源投资公司金融借款合同纠纷一案作出的（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书，该调解书确认双方当事人自愿达成的如下协议：一、捷联公司确认尚欠原告借款本金人民币1000万元及逾期还款利息（自2013年9月21日起以贷款本金1000万元为基数按月利率20‰计付至被告捷联公司实际偿还全部贷款本金之日止）；二、捷联公司应于2014年9月20日前向原告偿还所欠的逾期还款利息1983333.33元（自2013年9月21日至2014年9月20日）；三、捷联公司应自2014年9月20日起，每月20日前按时足额支付当月的逾期还款利息给原告；四、捷联公司应在2014年10月31日前将借款本金1000万元一次性偿还给原告，利随本清；五、若捷联公司未按时足额履行上述二、三、四条任何一条还款义务，原告可就全部债权立即向人民法院申请强制执行；六、金富源开发公司、被告张增源、金富源投资公司对捷联公司的上述债务承担连带清偿责任；七、原告放弃追究被告捷联公司复利449423.58元的诉讼请求；八、案件受理费人民币42248.27元，四被告在2014年10月31日前直接支付给原告。该调解书已经发生法律效力。因被告未履行该调解书，根据兆南公司的申请，本院于2014年11月5日立案执行本案。2014年12月16日，本院以（2014）海南一中执字第189-2号执行裁定及（2014）海南一中执字第189-3号、第189-4号协助执行通知，查封被执行人捷联公司位于海口市美兰区德利路11-6号海岸.郁金香花园25套房屋及相应面积的土地使用权（含本案5号楼704号房）。案外人杨桂兰以该5号楼704号房为其实际所有为由提出书面异议。
另查明：海口市房屋档案馆于2016年6月12日出具的《情况说明》显示，经房产管理信息系统（内网）查询，杨桂兰、史春发无产权记录。史春发系杨桂兰的丈夫。
以上事实有本院（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书及本案执行相关法律文书、《商品房买卖合同》、收款凭据、销售不动产统一发票、海口市房屋档案馆《情况说明》等证据为凭，足资认定。
本院认为：因本案属金钱债权案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依该条规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。该规定旨在保护买受人为自然人的、以满足生活消费为目的的基本住房需求的生存权。首先，异议人杨桂兰与被执行人捷联公司在本案房屋查封之前存在合法有效的书面买卖合同，该情形符合上述司法解释之规定。其次，对于前述解释规定的买受人所购商品房用于居住且名下无其他用于居住之房屋之情形，应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住之房屋，方符合该司法解释本意。根据本案性质及当事人举证能力判断，申请执行人兆南公司作为抗辩人，应对异议人杨桂兰所购本案房屋未用于居住且其名下有其他用于居住之房屋之事实负有举证责任，但申请执行人兆南公司未提供证据予以证明。海口市房屋档案馆于2016年6月12日出具的《情况说明》证明未发现异议人杨桂兰在海口市内有其他的房产登记记录。该情形符合上述司法解释之规定。再次，根据异议人杨桂兰出具被执行人捷联公司出具的收款凭据和销售不动产统一发票，证实异议人杨桂兰已付清全部购房款。该情形符合上述司法解释之规定。因异议人杨桂兰同时具有上述司法解释规定排除执行之情形，其对本案房屋之期待物权能够排除本案执行，故其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条之规定，裁定如下：
中止对位于海口市美兰区德利路11-6号海岸*郁金香花园5号楼704号房的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 何 旭
审 判 员 包允贤
审 判 员 李达光
二〇一六年七月十一日
法官助理 董 菲
书 记 员 张 鹂
附：本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国
民事诉讼法>的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。