浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终5868号
上诉人（原审原告）：宋镭，男，1985年8月4日出生，汉族，住杭州市上城区,
上诉人（原审原告）：裘静，女，1985年12月1日出生，汉族，住杭州市拱墅区,
两上诉人共同委托诉讼代理人：杜斌斌、姜汉清，浙江泽鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王伟，男，1981年10月3日出生，汉族，住杭州市西湖区,
被上诉人（原审被告）：龚书娜，女，1982年12月21日出生，汉族，住杭州市西湖区，
两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡浩明、林璐，浙江金道律师事务所律师。
上诉人宋镭、裘静因与被上诉人王伟、龚书娜房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初3935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2017年4月9日，宋镭、裘静（甲方，卖方）与王伟、龚书娜（乙方，买方）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017转让0452616）一份，约定:甲方将其坐落于杭州市上城区凤凰苑6幢505室房屋（建筑面积为79.96平方米，所有权证号为杭房权证上改字第××号，共有权证号为杭房权证上改字第××号）以2800000元转让给乙方。付款方式：双方同意委托中国银行股份有限公司杭州新中国支行37×××78帐号对房产交易资金进行监管支付；乙方须于2017年4月12日前支付首期款人民币捌拾肆万元整（小写：840000元）至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2017年4月12日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款人民币壹佰玖拾陆万元整（小写：1960000元）发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。乙方在2017年4月12日前将首付款￥840000元整打入监管账户，乙方同意首付款到账、银行按揭审批通过且银行监管盖章完毕二个工作日后转付甲方￥840000元整，余款1960000元整申请商业按揭，等不动产权证书过户到乙方名下、按揭款到达监管账户且物业交割完毕二个工作日后转付甲方￥1960000元整。乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算；逾期付款超过5天，乙方向甲方支付违约金560000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿等。
2017年4月17日，王伟、龚书娜支付440000元至合同约定的监管账户。剩余首付款400000元因公积金抵扣转账手续办理问题未按约支付。
2017年4月18日上午，宋镭通知王伟要求解除合同、承担违约责任。王伟、龚书娜遂停止支付后续款项。
现宋镭、裘静起诉至原审法院，请求判令：1、解除宋镭、裘静与王伟、龚书娜签订的《杭州市房屋转让合同》及其补充协议；2、王伟、龚书娜支付宋镭、裘静违约金560000元；3、本案诉讼费由王伟、龚书娜承担。
原审法院认为：宋镭、裘静与王伟、龚书娜签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，依法有效，对双方均具有法律约束力。根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《杭州市房屋转让合同》的约定，王伟、龚书娜逾期付款超过5天的，应向宋镭、裘静支付违约金560000元，且合同终止。现王伟、龚书娜未按约于2017年4月17日前足额支付首付款已构成违约，根据合同约定，宋镭、裘静可解除合同，并要求王伟、龚书娜支付违约金。银行征信记录错误导致公积金抵扣转账手续延迟不构成其逾期付款的正当理由。关于合同约定的违约金金额，该院认为，根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，宋镭、裘静并未提供相应证据证明其实际造成的损失，本案王伟、龚书娜认为宋镭、裘静主张的违约金偏高，该院考虑到王伟、龚书娜的主观过错、违约情节、宋镭、裘静要求解除合同的理由，兼顾合同的履行情况以及预期利益等因素，确定由王伟、龚书娜支付王伟、龚书娜违约金50000元。王伟、龚书娜已支付的440000元系支付至监管账户，合同解除后该款并不由宋镭、裘静占有，王伟、龚书娜可循其他法律关系主张返还该款。
依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除宋镭、裘静与王伟、龚书娜于2017年4月7日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》。二、王伟、龚书娜于判决生效之日起十日内支付宋镭、裘静违约金50000元。三、驳回宋镭、裘静的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4700元，由宋镭、裘静负担4280元，王伟、龚书娜负担420元。
宣判后，宋镭、裘静不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。本案宋镭、裘静卖房是为了买房。2017年3月28日宋镭、裘静与王伟、龚书娜以及杭州云房源件服务公司三方签订了居间协议,时隔8天即4月4日,宋镭和案外人钱明与浙江绿城房屋置换有限公司(以下简称绿城公司)签订了《房地产买卖居间协议》,约定以315万元首付八成购买钱明位于杭州市拱墅区.79平方米的一套住房,双方约定需于4月14日正式签订《杭州市房屋转让合同》。由于王伟、龚书娜未按合同约定在4月12日给付首期购房款,4月13日宋镭对钱明在微信中陈述“下午给你说法,确实没有想到这一出,稍微缓几天事情会圆满处理掉的”,而钱明当天两次回复说“就一天”、“明天”,也就是说4月14日宋镭、裘静如果不与钱明签订房屋买卖合同，就按照宋镭、裘静对钱明违约处理。然而,从4月12日到4月14日,宋镭、裘静既没有等到王伟、龚书娜按约定的时间支付购房首付款的信息,也没有收到王伟、龚书娜未予支付首付款的情由。即使宋镭、裘静主动询问王伟、龚书娜时,王伟、龚书娜也不能确定何日能支付首付款。由于宋镭、裘静一是不知道王伟、龚书娜何时能支付首付款,二是在王伟、龚书娜没有明确支付首付款日期的情况下,难以对所要购买的房屋支付八成的首付款。为了防止与钱明签订房屋买卖合同后可能出现更大的违约责任和造成扩大的损失,不得已在钱明的要求下,4月14日与钱明以及绿城公司约定解除了居间协议,忍痛放弃了全家人物色多时并相对满意的钱明房屋的购买计划。以上可以清楚看出,正是由于王伟、龚书娜的违约,宋镭、裘静失去了卖出房屋后即购入视界轩钱明房屋的预期目的,并且支付了案外人及经纪人一定数额的违约金。为证明以上事实,宋镭、裘静提供了《房地产买卖居间协议》、宋镭与杭州云房源软件有限公司经纪人、宋镭与钱明、宋镭与王伟的微信往来、以及与钱明、绿城公司签订的《合同解除协议书》等证据,根据高度盖然性原则,应该认定宋镭、裘静与钱明具有房屋买卖的合意并支付相应违约金的事实,然而一审判决却作出宋镭、裘静提供的证据“不足以证明宋镭、裘静未与钱明签订房屋买卖合同及支付相应违约金系王伟、龚书娜导致,证明力不予认定”的错误认定。二、一审判决适用法律错误。首先,宋镭、裘静与王伟、龚书娜双方在房屋买卖合同中约定的56万元违约金具有惩罚性的作用。双方在房屋买卖合同中明确约定,一方违约,应支付守约方56万元违约金。依据《合同法》第四条的规定,“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”同时，依据我国《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的体系解释、目的解释以及目的性限缩,结合《最高人民法院关于适(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条可以看出,法律绝对否认当事人约定的法律效力其实只发生两种情形:一是,当事人的约定违反法律、行政法规效力性的强制性规定;二是,当事人的约定存在其他损害公共利益的情形。本案上述违约金不存在违反法律法规强制性规定和损害公共利益的情形。并且，对于违约金的惩罚性规定，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条分别对导致商品房买卖合同目的不能实现和合同无效或者被撤销、解除的两种情形都作了“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的惩罚性规定。因此,应对本案约定的违约金数额于以确认。其次,宋镭、裘静的期预利益难以用货币来计算。由于王伟、龚书娜不按约定的时间支付合同首付款的违约行为,导致宋镭、裘静未能与钱明签订房屋买卖合同,使宋镭、裘静失去与王伟、龚书娜签订房屋买卖合同的目的。“房子是用来住的”,宋镭、裘静不是房屋开发商销售商品房,更不是社会上的炒房者,宋镭、裘静卖出现住房屋是为了买入物色到的更为合适自己居住的钱明的房屋,机会难得,却因王伟、龚书娜违约未能实现,使宋镭、裘静精神上受到巨大的打击,可能过了很多年以后,回想起这一现实仍很纠结。第三,宋镭、裘静的直接损失和维权成本与一审判决王伟、龚书娜支付的违约金极不相适应。因王伟、龚书娜没有按约定兑现首付造成了宋镭、裘静对钱明和房屋置换公司的违约,并支付了违约金；为了维护自身的合法权益,还支付了律师代理费和一审判决承担减半收取的诉讼费,宋镭、裘静的直接损失和维权成本已经超出一审判决王伟、龚书娜支付50000元的违约金数额。综上,请求：1、撤销原审判决，依法改判由王伟、龚书娜支付宋镭、裘静约定违约金56万元2、一、二审诉讼费由王伟、龚书娜承担。
被上诉人王伟、龚书娜答辩称：一、王伟、龚书娜虽然逾期支付剩余的40万元首付款，但在宽限期后仅逾期一天，造成逾期不是王伟、龚书娜主观上故意违约所致，是人民银行征信系统的一个记录错误造成的，逾期一天也不影响合同目的实现，不构成根本性违约。王伟、龚书娜在4月17号其实已经纠正了错误记录，4月17日办完手续的时候，已经下班了，那只能在4月18号再去公积金中心办剩余40万的手续。办理手续的时候，接到宋镭解除合同的通知，在这个情况之下，王伟、龚书娜自然只能被迫暂停后续的付款，所以造成没有支付剩余40万元款项的原因，主要是银行征信系统的记录错误造成时间的延误，主观上不是王伟、龚书娜所能够预期到的一个情况。二、合同约定56万元违约金过高，法院依法调整是恰当。1、从宋镭与案外人钱明签订的买卖合同情况来衡量，宋镭的主张是不能成立的。首先宋镭与案外人签订的买卖合同，跟本案没有关联。其次从宋镭一审的举证可以看出，宋镭与钱明约定的合同，是在2017年的6月1号才需要支付首付款。即便王伟、龚书娜有几天违约，只要继续履行4月18号不解除，4月18号左右宋镭就可以把案涉合同项下的首付款拿到手，可以正常的继续履行与案外人的合同，所以从时间上也可以推断解约跟本案没有必然关系。2、宋镭、裘静援引商品房买卖合同司法解释第八条、第九条不当。第八条、第九条规定的惩罚性赔偿，针对的是出卖人故意隐瞒房屋抵押或者出售的事实再次与买受人签订买卖合同或者将房屋进行二次出售等欺诈行为。上述规定适用的主体和适用的情形，都显然不同于本案的情况。至于上诉状中陈述的因为经济合同的违约而产生的精神损害则没有法律依据。3、宋镭、裘静缺乏实际损失的证据，宽展期之内的违约责任参照银行的利息损失来认定合同有明确约定，宽展期之后实际上只逾期一天，按照贷款利息，合计起来只有303元，一审判决综合全案的情况，酌定了5万元的违约金。王伟、龚书娜认为一审对事实查明是清楚的，虽然王伟、龚书娜认为不必解除合同，完全可以继续履行。判决的5万元违约金也过高，但是尊重法院的判决，没有提起上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，宋镭、裘静向本院提交了下列证据：
1、绿城公司业务员姚某的证人证言，证明宋镭卖房是为了买房，有与案外人钱明在4月4日委托绿城公司签订居间协议，达成承诺购买钱明房屋的事实以及宋镭与钱明签订的居间协议中约定签订正式房屋买卖合同的时间以及双方解约的原因。
2、证人姚某与宋镭微信往来记录，证明姚某在最后期限催促宋镭、裘静与钱明签订《房屋转让合同》，而因王伟、龚书娜违约未能签订房屋转让合同的事实。
3、个人社保信息查询、姚某的账户，证明姚某为绿城公司业务员的基本事实。
4、裘静及其父裘乐春户籍资料、宋楚乔幼儿园缴费发票、常住户口登记卡，证明宋镭、裘静购买钱明房屋的目的，是为了在外公、外婆住地上幼儿园，以后上小学的儿子宋楚乔，方便老人接送的事实。
5、宋镭与钱明分别在4月4日、4月23日的《账单详情》，证明因王伟、龚书娜违约，造成宋镭、裘静在与钱明在签订居间协议后，未能签订房屋转让合同而承担违约责任的损失。
6、杭州市二手房监管服务平台和湘湖信息，证明因王伟、龚书娜违约，其经纪人称诉讼未结束前不得出售，造成宋镭、裘静至今未能出售案涉房屋，现因政策变化，宋镭、裘静受到实际损失的事实。
被上诉人王伟、龚书娜对上述证据1的真实性有异议，认为证人陈述的支付首付款时间与居间协议约定不一致，证人陈述内容也自相矛盾,证人关于本案合同解除的原因是听宋镭、裘静说的，是传来证据。对证据2的真实性以及关联性有异议。对证据3-6关联性有异议。本院经审查认为，王伟、龚书娜的异议成立，对宋镭、裘静上述证据的证明力不予确认。
被上诉人王伟、龚书娜未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是原审法院对双方当事人合同中约定的违约金进行调整有无不当的问题。首先，根据合同法的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故虽然案涉合同中的违约金条款是有效的，但是只要约定的违约金过分高于实际损失，法院依法可以对违约金进行调整。其次，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中就实际损失而言，宋镭、裘静并未举证证明其因解除案涉合同所遭受的实际损失数额已经超过50000元，即便认定其与案外人钱明未签订正式买卖合同与本案有关，根据现有证据，其也仅支付了16000元（包含给中介的6000元和给钱明的10000元）。就当事人的过错和合同履行情况而言，王伟、龚书娜未在2017年4月17日之前将840000元首付款支付至监管账户，虽已构成违约。但是王伟、龚书娜已经在4月17日将自筹的440000元支付至监管账户，公积金转账部分的400000元因银行征信记录错误导致抵扣转账手续延迟未能依约及时到账，表明王伟、龚书娜违约的主观故意不明显。就预期利益而言，虽然若宋镭、裘静顺利购买案外人钱明的房屋可以获得相应的预期利益，但是案涉房屋为学区房，同样有增值，宋镭、裘静并未举证证明有明显预期利益损失。综上，宋镭、裘静的上诉理由不成立，原审法院将违约金酌定为50000元，兼顾了公平和诚实信用原则。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元，由宋镭、裘静负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 金瑞芳
审判员 陈 艳
二〇一七年十月三十一日
书记员 赵 勤