天津市宁河区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)宁民初字第2177号
原告于丽丽,女,1986年11月3日出生,汉族,住天津市宁河区。
委托代理人郭建会,天津全工律师事务所律师。
委托代理人崔晓筝,天津全工律师事务所律师。
被告马芹,女,1978年11月4日出生,汉族,住天津市宁河区。
委托代理人李壮,天津市宁河区148法律服务所法律工作者。
被告马丽曼,女,1979年3月3日出生,汉族,住天津市宁河区。
委托代理人李壮,天津市宁河区148法律服务所法律工作者。
原告于丽丽与被告马芹、马丽曼租赁合同纠纷一案,本院于2015年6月10日立案受理。依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭建会,被告马芹及被告马芹和被告马丽曼共同委托代理人李壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于丽丽诉称,原、被告于2015年5月1日签订《房屋租赁协议书》。合同约定:租赁房屋为华翠小区对面鸡场路上别墅底商。租期2年4个月,租金每年70000元,押金5000元。合同签订后,原告依约定支付了1年4个月的租金和押金共计98000元,并开始购买、定制相关设备和装修材料等,且组织人员进场装修。在装修过程中,案外人张桂荣(房屋所有权人)由于对原告地砖布线有异议,要求若继续装修使用则原告需向其支付三万元押金,否则自己作为房屋所有人不同意转租原告。为此,原告多次主动与被告和案外人沟通,期盼妥善解决,但最终未果。2015年6月8日,房屋大门被另加上一把锁,致使原告无法再使用该房屋,陷入困境,损失严重。故,原告于丽丽诉至法院,要求1、解除双方签订的《房屋租赁合同》;2、被告马芹、马丽曼返还原告支付的租金93000元,押金5000元,并赔偿损失25465元,合计123465元;3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张,向本院提交的证据有:
一、《租赁协议书》一份,证明原被告存在房屋租赁关系。
二、租金收据、押金收据及银行汇款凭证一份,证明原告向被告支付了押金、租金共计98000元。
三、铝合金门收据一份,证明原告为装修此房屋专门定做了肯德基样式铝合金门共计花费8500元。
四、送货单四份,证明原告装修损失16965元。
五、暖气片款、氧吧收据、空调收据一组,证明原告购买设备等支出77270元。
六、照片一组,证明案外人将房屋大门锁上,原告无法进行装修。
被告马芹、马丽曼辩称“马芹与马丽曼系姐妹关系,承租案外人张桂荣的华翠小区鸡场路上的别墅底商,合伙经营'美玉颜阁店',并与案外人张桂荣订有《房屋租赁合同》。后经张桂荣同意,被告将该别墅底商转租给原告于丽丽使用,并签订合同。合同第二条约定:租赁期限为2015年5月1日至2017年9月1日,租金为每年70000元,并交设施押金5000元。合同第五条约定:租赁期内原房屋结构于丽丽不得私自改动,如需改动须经被告及房管部门同意,否则出现一切责任均由于丽丽承担。合同签订后,于丽丽按照合同约定支付了一年四个月的租金98000元,之后原告开始装修该房屋,在装修过程中,原告未取得被告同意擅自在地面刨沟布线(破坏地面),并破坏承重墙,严重影响到房屋安全。后案外人张桂荣得知此事,阻止原告继续装修,并在该房屋另加锁。原告于丽丽的行为违反合同第五条规定,擅自改动原房屋结构,并严重影响到房屋安全,致使案外人阻止其继续装修,后加锁,如造成损失,应自行承担,与被告无关。故,请求法院驳回原告的诉讼请求。”
被告为支持其主张,向本院提交的证据有:
一、《房屋租赁协议书》一份,证明原、被告之间存在租赁关系。
二、照片一组(41张),证明原告违反合同约定,装修过程中破坏房屋的结构。
经庭审质证,被告马芹、马丽曼对原告提供的证据一、二、六的真实性予以认可;对证据三、四、五的真实性不予认可,称原告装修费用应当由其自行承担。原告于丽丽对被告提交的证据一无异议,对证据二存在异议,认为无法证明该照片显示房屋现状。
为查明案件事实,本院依法组织原、被告双方到租赁房屋进行现场勘验,对整个过程进行录像和拍照。原、被告双方对整个录像过程无异议。
经审理查明,原、被告经人介绍于2015年5月1日签订《房屋租赁协议书》一份,甲方马芹、乙方于丽丽,合同约定将案外人张桂荣所有的位于华翠小区鸡场路上的别墅底商,由甲方马芹转租给乙方于丽丽,合同约定租赁期限自2015年5月1日至2017年9月1日止,约定租赁费为每年70000元,押金5000元。乙方须按期交付房租费,不得拖欠,否则甲方有权终止协议。合同第五条约定:租期内房内各种设施由乙方保管使用,如有损坏按价赔偿。原房屋结构乙方不得私自改动,如需改动必须经甲方及房管部门同意,否则出现一切责任均由乙方承担。合同签订后,原告一次性支付一年四个月的房租98000元,押金5000元。并按照合同约定接收房屋,开始装修。在装修过程中,原告装修方案未征得被告及房屋所有权人张桂荣和房屋主管部门的同意,导致房屋地面墙体遭到破坏。案外人张桂荣与原告协商未果后将房屋大门加锁。上述事实有房屋。
上述事实有《房屋租赁协议书》、现场勘验录像和照片及当事人陈述,本卷证实。
本院认为,原、被告在协商一致的情况下订立的《房屋租赁协议书》,建立在双方平等、自愿基础之上,并已实际履行,该合同合法、有效,双方应按合同约定履行各自义务。被告依约定履行向原告交付租赁房屋的义务。原告与被告租赁合同的期间尚未届满,合同的权利义务尚未终止,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,原告要求解除与被告签订的《房屋租赁协议书》及返还租金93000元,押金5000元的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。原告称案外人张桂荣将房屋加锁,导致无法使用等情形与本案被告无关,被告并不存在违约情形,并不存在解除合同的条件。因被告未构成违约,原告诉称损失非本案被告造成,故原告要求被告赔偿因不能继续租赁该房屋的损失25465元,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条,第九十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
驳回原告于丽丽的全部诉讼请求。
案件受理费2770元(原告已垫付1385元),由原告于丽丽承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。并向天津市第二中级人民法院交纳上诉费(交纳上诉费的期限为上诉期满后七日内),并将交费凭证交予本院,逾期视为放弃上诉权。
审 判 长 岳孟秋
审 判 员 王永胜
人民陪审员 宁程泽
二〇一六年一月十二日
书 记 员 郑庆福
附相关法律规定:
附法律规定:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。
没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。