成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初3108号
原告：成都云上信息技术有限公司。住所地：成都高新区肖家河环四巷**号。
法定代表人：侯自强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。
委托诉讼代理人：王薛韬，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。
被告：王良桃，男，汉族，1976年9月7日出生，住四川省仁寿县。
原告成都云上信息技术有限公司（以下简称成都云上公司）诉被告王良桃房屋租赁合同纠纷一案，原系本反诉纠纷，于2015年3月5日立案受理，依法由代理审判员方利敏适用简易程序，于2015年4月14日、2015年7月1日、2015年7月6日、2015年7月16日公开开庭进行了审理。判决后，原、被告因不服该判决，均在法定期限内提起上诉。成都市中级人民法院于2015年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。成都市中级人民法院以原审认定事实不清为由裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2016年2月25日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员王静担任审判长，与人民陪审员钟明、人民陪审员蹇守渝组成合议庭进行审理。本院于2016年4月19日、2016年11月30日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人吕瑞到庭参加诉讼，被告王良桃经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。故，被告王良桃提起的反诉，本院依法按撤诉处理并对就本诉其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告成都云上公司诉称：原、被告于2013年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于成都高新区锦城大道790号1栋第2层的物业，建筑面积为1650平方米。同时，该合同第四条约定，起始租金标准为每月每平方米90元整。第一年被告应按季向原告支付租金，并应于合同签订后七日内向原告支付首期租金人民币445500元，此后在上一期租金到期之日基础上提前7日向原告一次性预付下一期的租金。该合同第三条第2款约定：“交付后因该房屋产生的物业管理费、水电气、通讯、卫生、网络等相关费用及该房屋的使用责任等均由乙方自行承担”。合同签订后，原告按合同约定交付了物业，但被告自2014年4月25日起再未支付任何租金。《房屋租赁合同》第八条第3款约定：“如乙方逾期缴纳租金超过45天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该年度应付租金总额20%的违约金，并赔偿甲方的损失”。据此，原告于2015年1月14日向被告发送了《关于解除<房屋租赁合同>的通知》，通知被告解除合同并要求其支付欠付租金及违约金，并要求被告在3日内返还房屋，但被告至今未履行上述义务。《房屋租赁合同》第七条第2款约定：“若乙方未在本合同终止后3日内腾退并向甲方完好交付租赁房屋的，甲方有权按照当年租金标准的200%向乙方收取房屋占有使用费”，根据上述事实及合同约定，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令如下:一、确认《房屋租赁合同》已于2015年1月14日解除；二、被告王良桃支付租金1288597元；三、被告王良桃支付解除合同违约金356400元；四、被告王良桃支付商业物管费79074.58元、水费197.55元、电费6895.2元；五、被告王良桃返还房屋，并支付《房屋租赁合同》解除后3日起到实际返还房屋之日的房屋占有使用费（暂计至原审起诉之日共计128700元）；六、请求判令被告王良桃承担本案全部诉讼及保全费用。
被告王良桃未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。
原告成都云上信息技术有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
第一组：《房屋租赁合同》（含附件）（原件），该组证据证明合同约定的被告义务及相应的违约责任。
第二组：1、请履行房屋租赁合同的告知函（2014.5.20）（原件）；2、舌尖记忆租金催缴函（2014.11.24）（复印件）。
该组证据证明：被告怠于履行付款义务，原告多次催告。
第三组：1、合同编号为BSC02的《商品房买卖合同》（复印件）；
2、《前期物业服务合同》（复印件）；
3、成都云上信息技术有限公司缴费明细单、锦城大道790号二楼北1-2-1欠费明细表（原件）；
4、收付款业务回单（原件），表明原告已代被告缴清了相关物管费、水费、电费。
该组证据证明：被告欠付的费用明细及相关依据。
第四组：1、照片2张（打印件）；2、舌尖记忆清单10张（打印件）。
该组证据证明：被告仍然占用租赁标的物及被告需支付原告场地占用费的依据。
第五组：1、原告所发《关于解除<房屋租赁合同>的通知》（复印件）；2、《关于解除<房屋租赁合同>通知书》的邮寄凭证（原件）。
该组证据证明：原告以被告无故拖欠租金为由，已发函解除了租赁合同。
第六组：1、申请书（2014年4月8日）（原件）；2、车位使用协议（2014年8月28日）（原件）
该组证据证明：原、被告双方一直在履行《房屋租赁合同》，该合同的解除时间并非2014年1月14日。
第七组：高新区舌尖记忆餐厅环境影响评价公众参与信息公示（2014年6月25日）（复印件）
该组证据证明：1、被告王良桃承租的案涉房屋若经营餐厅可以办理环评手续；2、原、被告双方一直在履行《房屋租赁合同》。
第八组：关于高新区舌尖记忆餐厅环评手续办理受阻过程的详细申述（2014年10月27日）（原件）
该组证据证明：1、被告办理环评手续受阻的原因在于被告违反了法定程序以及周边业主的投诉，而非案涉房屋本身存在问题；2、原、被告双方一直在履行《租赁合同》。
第九组：1、高新区舌尖记忆餐厅环境影响评价公众参与座谈会会议纪要及公众调查表（2014年1月23日）；2、舌尖记忆餐厅3层-屋面层烟道平面布置图（2014年9月4日。（均为原件）
该组证据证明：原告客观上可以新建内置烟道，租赁房屋满足经营餐饮的条件。
第十组：成都高新区城市管理和环境保护局关于对“高新区舌尖记忆餐厅”项目《环境影响报告表》的批复（复印件）。
第十一组：情况说明及四张照片（拍摄时间为2016年11月21日，打印件），证明鉴于原、被告双方的纠纷尚未审结，故案涉房屋尚未出租，被告遗留在案涉房屋内的物品也未清理。
被告王良桃未到庭举示证据，但为证明其主张，在法院限定的举证期限内向本院提交了以下证据材料（均为复印件）：
1、《房屋租赁合同》，证明：被告租用案涉房屋的目的是开设餐厅。
2、《收据》，证明：被告已经向原告支付租金和押金595500元。
3、《行政执法限期整改通知书》，证明：该物业不能通过相关环评的要求，不能开设餐饮。
4、《环境影响报告书》，证明：该物业不能顺利通过环评是因为没有内置烟道，规划报批时没有报批该物业从事餐饮等。
5、《关于成都人居置业有限公司南苑小区项目环境影响报告书审查批复》，证明：在环评过程中被环保部门告知的情况，这个情况是原告在订立合同前就知道，被告是在合同订立后、审批过程中才知道的。
6、《申请书》，证明：原告故意隐瞒了相关事实导致餐厅无法经营，被告要求赔偿相关损失。
7、签收单，证明：原告故意隐瞒了相关事实导致餐厅无法经营，被告要求赔偿相关损失。
8、关于依法要求承担赔偿责任的律师函及邮寄回单，证明：原告故意隐瞒了相关事实导致餐厅无法经营，被告要求赔偿相关损失。
9、调查笔录二份（复印件），证明：原告故意隐瞒了相关事实导致餐厅无法经营，被告要求赔偿相关损失。
10、被告开设餐厅费用支出明细表，证明：原告故意隐瞒了相关事实导致餐厅无法经营，给被告造成2695152元以上的损失。
11、录音（经核实被告提交的录音光盘里仅有一个文件名为01-1：黄勋2014.01.14谈话录音的录音文件，当庭播放），证明：因原告订立合同时隐瞒相关重要信息，导致餐厅无法经营，被告要求原告赔偿损失。
上述原告提交的证据，本院对其真实性、合法性予以确认，予以采信。上述被告提交的除原告不予认可的证据7、9、10、11以外（理由同原告质证意见），本院对其真实性、合法性予以确认，予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。
经审理查明，2013年10月1日，原告成都云上公司作为××出租人）、被告王良桃作为××承租人），双方签订了《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），该案涉合同与本案有关的约定如下：“……一、租赁房屋的基本情况：1、租赁房屋位于：四川省成都市高新区锦城大道790号1栋第2层（以下简称案涉房屋），产权证地址为：高新区民丰大道西段400号1栋2层201号（具体位置详见附件1），建筑面积为1650平方米。2、租赁房屋所有权人为成都云上信息技术有限公司。产权证复印件详见附件2。3、甲方应确保对租赁物业具备正常的使用条件，系自有房屋无权属争议……二、租赁房屋的用途：1、租赁期内，乙方使用该租赁物业的用途仅限于：中餐及配套服务（如顾客等候休息区、随行儿童游乐区、美容美发服务区，但不能经营火锅）。2、乙方应按合同约定使用该房屋，不得擅自改变房屋租赁用途。如需改变租赁用途的，须经甲方书面同意，且变更后的用途须符合小区业态的统一要求和规范。……三、房屋的租赁期限。1、租赁期为8年，自2014年1月25日起至2022年1月24日止（含首尾两日）;2013年10月25日至2014年1月24日为装修免租期，免租期期满之日为起租日。在装修免租期内，乙方无需交纳租金，但应自行承担租赁房屋的物业管理及水、电、气等使用费”。2、甲方应于2013年10月24日前将出租房屋交于乙方，交付后因该房屋产生的物业管理费、水电气、通讯、卫生、网络等相关费用及该房屋的使用责任等均由乙方自行承担。若乙方逾期支付上述费用超过7日的，甲方或者物管方有权实施停止向乙方供电供水等措施，由此产生的一切后果均由乙方承担。……四、租金、租赁保证金、物管费等及其支付方式：1、乙方应向甲方按时、足额支付租金，租金标准为：租金按照租赁房屋的建筑面积计算，前两年第2层每月每平方米租金标准为人民币90元整，该房屋租金自第三年开始逐年递增，递增方式和递增条款比例为每年租金在前一年租金总额的基础上递增5%，具体每一年租金标准如下：（1）2014年1月25日至2016年1月24日期间的租金标准为90元/月/平米（大写人民币玖拾元整）……2、乙方支付租金的方式如下：A、第一年乙方按季度向甲方支付租金，从第二年开始到第八年乙方按六个月为一期向甲方支付租金。乙方应于本合同签订后七日内向甲方支付首期租金人民币445500元（大写人民币肆拾肆万伍仟伍佰元整）。此后，乙方应在上一期租金到期之日基础上提前7日向甲方一次性预付下一期的租金。……4、乙方承租物业自收房之日起，按租赁面积每月每平方米3.8元的物管费标准向物业管理办公室缴纳物业管理费，因乙方使用租赁房屋所发生的水电费、电话费、煤气费、光纤费等一切与乙方使用租赁房屋及经营有关的费用均由乙方自行承担，上述费用不包含在租金之内。……七、租赁房屋的返还：……2、若乙方未在本合同终止后3日内腾退并向甲方完好交付租赁房屋的，甲方有权按照当年租金标准的200%向乙方收取房屋占有使用费。3、租赁合同期满或者提前终止或者解除后3日内，乙方仍未依约将设施设备等搬出租赁房屋的，视为乙方放弃租赁房屋内所有设施设备的所有权，甲方有权对上述物件自行处置，无需向乙方赔偿或者补偿。4、租赁合同期限届满或者提前终止或者解除后，乙方应当据实结算房屋租金、水电气费、物业管理费等相关费用。……八、违约责任：1、本合同生效后，甲、乙双方均应严格履行合同约定的权利和义务，除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行合同约定的义务的，均视为违约，违约方应当承担相应的违约责任。……3、如乙方未按本合同约定按时、足额向甲方交纳租金的，每逾期一天，应按该年度租金总额万分之二的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期缴纳租金超过45天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该年度应付租金总额20%的违约金，并赔偿甲方的损失。4、如乙方未按时、足额支付物管费及其他费用（包括但不限于水费、电费、气费、光纤费、电话费、垃圾处理费等），甲方有权督促乙方按时缴纳相关费用，逾期5日仍未缴付的，乙方除应足额缴纳相关费用外，乙方还应每日按逾期未缴费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金。若因乙方未按时足额缴纳上述费用而产生的一切后果，甲方不承担任何责任；若甲方代乙方垫付的，甲方有权向乙方追偿。……九、合同的终止和解除……6、乙方有下列情形之一的，甲方有权提前终止或者解除合同并无条件收回房屋，且不退还保证金：……（3）乙方未按时、足额支付租赁保证金、租金或者其他费用逾期超过45日的。……”
案涉合同签订后，原告成都云上公司按约向被告王良桃交付了案涉房屋。
2013年10月25日，被告王良桃向原告成都云上公司支付了首期（2014年1月25日至2014年4月24日）租金445500元及租赁保证金150000元。
2013年11月15日，被告王良桃在装修案涉房屋过程中收到成都高新区环境监察执法大队下发的《四川省环境保护行政执法限期整改通知书》（川00**成高环监【2013】改字第015号），该整改通知书载明如下：“舌尖记忆（王良桃）：由于你（舌尖记忆）王良桃项目在锦城大道790号经营餐饮环保手续问题，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条的规定，现根据《中华人民共和国行政处罚法》第五条和《中华人民共和国环境影响评价法》第三十一条的规定，限你在2013年11月15日前完成以下整改任务：1、立即停止施工建设；2、于1个月内补办相关环评手续；3、手续补办完成后方可恢复建设。……”
接到环保局的通知后，被告王良桃停止装修，随即开始环评手续的办理。在餐厅环境影响评价公众参与信息公示过程中，因案涉房屋所属的商业楼及周围居民强烈反对及多方投诉，导致被告王良桃环评手续的申办一直受阻，故在被告王良桃申报环评手续期间，其曾多次致函原告成都云上公司进行协调。
2014年1月16日，被告王良桃致函原告成都云上公司，告知原告因案涉房屋开设餐饮项目存在诸多争议和困难，导致其办理餐饮《环境影响报告书》无法顺利完成，损失较大，故申请将原免租金期定为2013年10月15日至环保局批复案涉房屋可经营中餐项目之日止。
2014年5月20日，原告成都云上公司向被告王良桃发出《请履行房屋租赁合同的告知函》，载明如下：“王良桃先生：贵方与成都云上信息技术有限公司于2013年10月1日签订房屋租赁合同，租赁我公司所有的位于成都市高新区锦城大道790号1栋第2层商场用于餐饮经营，合同约定计租期从2014年1月25日开始，到2014年4月24日止应交纳下一季度租金，我司在交纳租金时间到期前已通知贵方交纳下一季度租金，但时至今日贵司仍然没有交纳应交租金，特发此告知函，提示贵方注意合同责任，及时履行合同义务。……”同时，该告知函还附有案涉合同第八条关于违约责任的第3款和合同第九条关于合同的终止和解除的第6款等相关合同约定，并告知被告如确实无力履行合同，也可与原告协商解除合同。被告王良桃于2014年5月23日在上述告知函下方进行签收确认。
后，经环评审查程序的艰难推进，直至2014年8月初，由成都高新区环保局主导的审核和评审程序基本结束，进入等待最后审核批复阶段。
2014年9月2日，被告王良桃和其他四位合伙人联名向成都云上公司发出《关于对高新区舌尖记忆餐厅已交房租顺延及赔偿相关损失的申诉》，载明如下：“……在餐厅筹建过程中，遇到餐厅紧邻的南苑部分业主向成都市信访办强烈抵制和恶意投诉环评问题，鉴于此，高新区环保局叫停了我们的筹建工作（2013年11月15日至今全面停顿）。迄今，通过我们多方努力，环评手续只差最后几道简单程序就有希望顺利办妥，我们面临继续投入资金装修和筹办开业事项。前期我们的餐厅投入已超过人民币300万元，其中包括预交的3个月租金44.55万元和押金15万元共计59.55万元。由于上述环评原因，餐厅未能如期开业，造成我方前期投入的装修费、房租费、培训费、人员工资等各项损失非常惨重，现我方要求贵公司：将原房屋租赁合同中的租金起算日期顺延到我方装修结束试营业之日起算，此前耽误的时间过程中产生的租金，贵公司不再要求我方支付，且应赔偿我方筹备期间员工招聘和培训费用、员工住宿租赁费用个、管理人员工资、装修公司停工补偿等各项该费用共计50万元，该费用在此后的租金中扣交。理由如下：2013年9月初，我与合伙人范中兴、邓建兵、王学超、王良波五人在筹备餐厅并选址过程中，从贵公司负责人处获知位于贵公司所属成都市高新区锦城大道790号南苑小区的1号商业楼具备开办餐饮企业基本条件，期间多次与贵公司负责人接洽商谈租赁各项事项，并最终于2013年10月01日与贵公司签订房屋租赁合同，并在该合同第二款‘租赁房屋的用途’第1条中明确规定‘租赁用途仅限于中餐及配套服务’。但我方与贵公司负责人接洽租赁事项过程中，贵公司负责人至始至终没有如实告知我方餐厅后面的小区居民曾经多次坚决抵制和恶意投诉、阻挠该物业开班医院、餐厅、酒店、菜市场等商业设施，该栋商业楼和相邻的商业楼中已经营业的酒店、茶楼、酒楼等都不断遭受相同或类似的恶意投诉，高新区城管和环保局、石羊街办等主管单位长期为这类恶意投诉进行多次协调未果，这些协调会中贵公司作为参与协调的一方，不可能不清楚实情。而贵公司明知本商业楼开办餐厅会遭受同样的恶意抵制，但没有在任何场合或书面告知材料、租赁合同中强调或提及这些风险因素。此举纯属贵公司故意隐瞒对房屋出租不利的潜在危险因素、应当告知租赁风险却放纵损害自由发生的欺骗行为，此后我方遭受的一切损失，皆因贵公司刻意隐瞒的危险因素最终如期爆发导致。综上所述，我方认为：在出租房屋过程中，贵公司利用双方掌握的房屋相关信息严重不对称的优势地位，明知所出租房屋不具有建设餐厅的重要前提条件却故意隐瞒该重要信息，属于‘应当履行如实告知义务但未予履行’的情形，且存在明显主观故意，在我方遭受巨额损失一事上负有不可推卸的租金顺延和附加赔偿责任……如果贵公司能够正确认识并体恤我方遭遇的显示困难，对我方提出的要求予以批准并落到实处，则一方面救我方于水火危急，另一方面盘活贵公司的物业人气，促成双方皆大欢喜、和谐共赢的美好局面；反之，我方则只能走上漫漫维权之路，不排除使用各种诉讼手段对本次事件中造成我方重大利益损失的各方进行控告，直至正义得到声张、我方损失得到弥补为止。”
2014年10月13日，原告成都云上公司向被告王良桃发出《舌尖记忆租金催缴函》载明如下：“致王良桃先生：您作为承租方于2013年10月1日与我公司签订《租赁合同》，约定我公司南苑小区1号商业楼2层（以下简称‘物业’）租赁于您应于开设餐厅，从事中餐及配套服务，租赁期8年，计租期从2014年1月25日开始。我公司已于2013年10月24日前将物业交付于您进行装修、餐厅筹建工作，直至目前，因餐厅未取得高新区环保局环评手续，仍未开业。我公司在2014年9月12日已对您的房租顺延等申述给予了回复并要求您在2014年10月1日前向我公司一次性足额支付拖欠租金（2014年4月24日至2014年9月24日期间租金共计891000元，大写：捌拾玖万壹仟元整），以保证贵我双方租赁合同继续履行。并提请您积极办理餐厅开业所需各项手续，在2014年10月15日前完成开业审批，保证餐厅进入正常经营。时至本函发出之日，您仍未按我司要求时间缴纳租金，根据双方租赁合同第八条、违约责任第3款：如果乙方未按合同约定交纳租金的，每延迟一天，应按该年度租金金额的万分之二向甲方支付违约金；如乙方逾期交纳租金超过45天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年度租金总额20%的违约金，并赔偿甲方的损失。合同第九条第6款约定，乙方未按时足额支付租金逾期超过45日的，甲方有权提前终止或解除合同并无条件收回房屋，且不退还保证金。根据上述合同的约定条款，请您于收到本函48小时内与我司积极联系，履行合同义务并尽快缴纳租金，以免承担违约责任。我司保留一切诉诸法律追究的权利。……”
2014年10月27日，被告王良桃和其他四位合伙人再次联名向成都云上公司发出《关于高新区舌尖记忆餐厅环评手续办理受阻过程的详细申诉》，在该书面材料中，被告王良桃将餐厅筹建过程中环评手续办理受阻一事的来龙去脉及其为成功申报环评所做的所有努力进行了详细阐述。在该书面材料的最后，被告王良桃及其合伙人表示如下：“……综上所述，我们从2013年9月初至今1年多来为了推进餐厅的正常营业不遗余力、从未有丝毫懈怠，虽然遭遇到环评过程中被周边居民坚决阻挠导致至今无法营业的悲惨境地，但仍然不放弃任何一线希望；而贵公司负责人黄某从一开始就轻描淡写、避重就轻，当我们迫切需要贵公司帮助的时候，他总是一副你自己的事情自己处理的态度，或者反复强调‘到时候再说’。在此期间我们前期投入的装修费、房租费、培训费、人员工资等各项损失非常惨重，目前已经现金投入近300万元，要保证正常开业还需要继续投入近300万元，如果贵公司不从房租减免方面或以其他有实质性帮助的方式给予我们实实在在的大力支持，餐厅真的是无法为继。……”
2014年11月24日，原告成都云上公司向被告王良桃发出《舌尖记忆租金催缴函》，载明如下：“致王良桃先生：您与我司于2013年10月签订房屋租赁合同，租赁我司所有的位于成都市高新区锦城大道790号1栋第2层商铺（以下简称‘物业’）用于餐饮经营，合同约定计租期从2014年1月25日开始。我司已于2013年10月24日前将物业交付于您进行装修、餐厅筹建工作，直至目前，因餐厅未取得高新区环保局环评手续，仍未开业。……至本函发出之日您已拖欠我司房屋租金2014年4月25日至2014年11月24日期间租金共计1188000元（大写：壹佰捌拾万捌仟元整）（审注：大小写不符，疑为笔误）。另外，从成都润锦城实业有限公司南苑商业而服务中心处了解，您已拖欠商业管理费2014年1月1日至2014年12月31日金额共计72991.92元……欠水电费2014年1月4日至2014年6月5日共计7089.78元……请您于收到本函3个工作日以内缴纳所欠租金及商业物业管理费、水电费，以免承担违约责任，并提请您以函件的方式告知我司何时能够取得环评手续以及准确的开业时间。我司保留一切诉诸法律追究的权利。……”
2014年12月26日，成都高新区城市管理和环境保护局出具《成都高新区城市管理和环境保护局关于对“高新区舌尖记忆餐厅”项目《环境影响报告表》的批复》（以下简称《批复》），载明如下：“高新区舌尖记忆餐厅：2014年8月7日，‘高新区舌尖记忆餐厅’项目《环境影响报告表》（以下简称《报告表》）通过了我局组织的专家评审。评审专家认为：该项目符合国家产业政策和成都高新区规划，报告表编制依据充分、内容全面。工程分析体现了项目特征，现状评价符合实际，影响分析及评价结果合理，提出的环保对策措施可行，在落实报告表中提出的各项环保措施后，污染物可做到达标排放并符合总量控制要求，环评结论可行，从环境保护角度，项目建设可行。经我局认真研究，同意你单位按照报告表中提出的环境保护对策措施及下述要求进行该项目建设。现对该项目《报告表》批复如下：一、项目概况该项目租用成都高新区南部园区锦城大道790号南苑独栋商业楼1栋2层202号进行建设……据现场实际勘察，该项目所在建筑边界距离北面最近住宅楼33m、离西面幼稚园建筑28m，按照《饮食业环境保护技术规范》规定，该项目与敏感点建筑距离符合要求，选址合理。二、项目应采取的主要污染防治措施：（一）废水治理……该项目废水不许进入南苑A区污水管网。（二）废弃治理……排口距南苑A区住宅约68m，距金苹果幼稚园建筑约80m，位于南苑A区及幼稚园的下风向，符合《饮食业环境保护技术规范》规定。……（三）噪声治理……（四）固废治理……（五）交通组织……三、项目建设及运营期应注意的问题：……（三）项目建成后，须报经我局组织验收，合格后方可正式投入使用。否则我局将依法予以处罚。”
2015年1月14日，原告云上公司向被告王良桃发出了关于《解除<房屋租赁合同>的通知》，载明如下：“致王良桃：贵我双方于2013年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定由你承租位于高新区锦城大道790号1栋第2层物业，建筑面积为1650平方米。同时，该合同第四条约定，租金标准为每平方米90元整。第一年你应按季度向我公司支付租金，并应于合同签订后七日内向我公司支付首期租金人民币445500元，此后在上一期租金到期之日基础上提前7日向我公司一次性预付下一期的租金。合同签订后，我公司按合同约定向你交付了物业，但你自2014年4月25日起再未支付任何租金。截止本通知出具之日，你已逾期缴纳租金达264日，累计欠付租金1288597元。我公司多次催收，但你至今未履行上述义务。《房屋租赁合同》第八条第3款约定：‘如乙方（你）未按本合同约定按时、足额向甲方（我公司）交纳租金的，每逾期一天，应按该年度租金总额万分之二的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期缴纳租金超过45天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该年度应付租金总额20%的违约金，并赔偿甲方的损失。’我公司认为，根据上述事实及合同约定，你的行为构成根本违约并严重侵害到本公司的合法权利。据此，我公司向你郑重提出：我公司单方解除《房屋租赁合同》，请你于收到本通知日其3日内腾退并返还该物业，同时结清所欠租金以及因逾期付款而产生的违约金和因我公司单方解除合同而产生的违约金。否则，我公司将采取包括但不限于诉讼等措施追究你的法律责任。”同时，原告成都云上公司通过EMS邮政特快专递将上述《解除<房屋租赁合同>的通知》邮寄至案涉合同约定的被告王良桃的通讯地址如下：成都市新都区大丰街道华美东街悉尼湾4栋2单元25层4号。EMS邮件跟踪记录显示被告王良桃于2015年1月18日签收该EMS邮政特快专递。
2015年2月9日，被告王良桃委托重庆新源律师事务所向原告成都云上公司发出《关于依法要求承担赔偿责任的律师函》载明如下：“成都云上信息技术有限公司：2013年王良桃拟承租你公司位于成都高新区锦城大道790号1栋第2层物业用于开设中餐餐馆，你公司明知该物业不能顺利通过环境评估要求、无法经营餐馆，却故意隐瞒该重要信息。……合同签订之后，王良桃将自己所有的血汗钱加上向亲戚朋友借款筹资，投入到对租赁物业进行装修、招聘员工培训、定制餐厅用具等，同时也积极向相关部门申请进行环境评估。后因为你公司物业的原因导致该餐厅迟迟不能通过环境测评，致使该餐厅至今无法开设经营，王良桃只好被迫与你公司解除合同放弃餐厅经营，现王良桃的所有投入都血本无归，同时还欠下多人的外债，损失金额在200万元以上。期间，你公司虽然多次承诺延长免租期，但对于王良桃提出要求给于适当赔偿的合理要求却一直没有给予答复。鉴于此，王良桃特委托我律师事务所函告你公司：根据法律规定如实全面告知与订立合同有关的重要事实是你公司应尽的先合同义务，交付满足合同需要的租赁物业是你公司应当履行的合同义务。因你公司提供的租赁物业存在重大瑕疵导致无法开设餐厅、合同目的无法实现，且你公司在订立合同过程中故意隐瞒该物业与订立合同有关的重大瑕疵，导致王良桃遭受了重大经济损失，根据《合同法》第四十二条第（二）项‘当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应担承担损害赔偿责任；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况’及第九十四条、第九十七条之规定，你公司应当对王良桃遭受的损失给予赔偿。为避免不必要的诉争，防止损失进一步扩大，请你公司在收到本律师函之日起七日内向王良桃进行赔偿。否则我方将采用包括诉讼在内的一切手段维护委托人王良桃的一切合法权益，届时因此造成的一切损失将由你公司全部承担。”
于本案中，被告王良桃未到庭应诉亦未举证证明原告成都云上公司同意其关于租金减免的申请或原告成都云上公司与其协商一致解除案涉合同。
另查明，成都人居置业有限公司作为建设单位于2006年3月委托成都科技大学环保科技研究所开展案涉房屋所属的南苑小区项目的环境影响评价工作。成都科技大学环保科技研究所于2006年5月作出环评证书号：国环评证乙字第3217号《成都人居置业有限公司南苑小区房地产开发建设项目环境影响报告书（报批稿）》，从该报告书的插表2-4《项目主体建筑工程组成汇总表》上可以看出案涉房屋所属的商业楼（北区）二层的工程组成为：商场、办公、空调机房、库房，并无餐厅。后，成都市环境保护局于2006年5月19日向成都人居置业有限公司出具成环建[2006]复字第280号《关于成都人居置业有限公司南苑小区项目环境影响报告书审查批复》，载明：“一、在项目建设过程中，须严格落实《环境影响报告书》所提环保措施。……商业用房餐饮油烟经净化后由内置管道升至屋顶排放……二、按本《报告书》的要求对商业用房进行招商，商业用房不得从事娱乐经营，若引进餐饮经营项目须向当地环保部门另行申报，未经批准，不得营业。……”又，案涉房屋规划用途为商业，但在原告成都云上公司将案涉房屋交付被告王良桃使用前并不具备内置烟道。被告王良桃在申报环评期间向原告成都云上公司提交了一份名为《舌尖记忆餐厅层-
屋面烟道平面布置图》拟新建内置烟道并征求社会公众意见，该平面布置图经原告成都云上公司和成都润锦城事业有限公司南苑商业服务中心予以确认。但成都高新区城市管理和环境保护局出具《批复》后，被告王良桃因与原告成都云上公司就租金减免问题未协商达成一致意见，故没有再继续改造亦未进场继续装修。
再查明，原告成都云上公司代被告王良桃向案涉房屋所属的物业管理公司（即成都润锦城实业有限公司）缴纳了2014年1月1日至2016年1月31日期间的商业物管费152066.50元、2013年11月5日至2014年6月5日期间的代收水费194.58元、代收电费5875.20元。原告成都云上公司自认除其主张期间的商业物管费、代收水费和电费外，其余商业物管费、代收水费和电费被告王良桃已缴清。但除首期租金外，被告王良桃经原告成都云上公司多次催缴，均未再缴纳任何租金。
还查明，截止一审辩论终结时，被告王良桃的卧式暗装风机盘管、排风机、包柱、洗衣机、棉絮、消防管、支架方角框、隔门板、脚钢框、空调支架、床、床板、佛大厕所墙面砖、马赛克砖、复古马赛克砖、方砖、墙角砖（角线转）、长形砖、地砖、腻子粉（乐诚牌）、石膏板、塑料管、压木板、吊顶支条、石膏板扣条、过期水泥、沙、文件柜、饮水机、办公桌椅、活动柜、圆桌、墙砖地砖（已装）、建渣等还在案涉房屋内。经本院多次传唤，被告王良桃仅到庭参与过一次庭前调解，但因双方争议较大导致协商无果后，被告王良桃拒不到庭应诉亦不配合法院组织双方清点案涉房屋内的相关物资，导致损失进一步扩大。
就本案审理重点和争议焦点，本院逐一审核认定如下：
一、关于案涉合同的效力及解除事由、时间应如何认定的问题？
本院认为，原告成都云上公司和被告王良桃签订的案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，合同应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自权利、义务。
于本案中，原告成都云上公司之义务为提供适格之租赁房屋，而被告王良桃之义务为按约支付租金。现双方当事人对被告缴纳租金的义务是否应按时履行产生争议。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故，被告应当承担已经依约履行租金支付义务的举证责任。于本案中，被告王良桃未到庭应诉亦未向本院提交书面答辩状，应视为其放弃答辩权利。但结合庭审查明事实和被告王良桃之前的反诉请求来看，被告王良桃对于案涉合同已解除并不持有异议，双方的争议主要在于合同解除事由及解除时间的认定。
对此，本院认为，根据案涉合同的相关约定及庭审查明事实，如被告王良桃逾期缴纳租金超过45天，原告成都云上公司即有权解除案涉合同。原告成都云上公司于2015年1月14日向被告王良桃邮寄送达《关于解除<房屋租赁合同>的通知》，被告于2015年1月18日本人签收该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条“当事人一方依照第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”之规定，本院认为，原、被告双方在签订案涉合同时，就合同约定解除权成立的条件已进行了明确约定，且该约定并不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定。故，在被告王良桃事实上逾期缴纳租金超过45天的情况下，原告成都云上公司依法享有合同约定解除权。鉴于被告王良桃系2015年1月18日签收的《解除<房屋租赁合同>的通知》，故本院认定原、被告双方签订的案涉合同于2015年1月18日解除。
二、关于原告成都云上公司是否存在违反合同约定、隐瞒实情，将依法不能经营餐饮和实际不具备经营餐饮配套条件的案涉房屋交付被告王良桃，致使合同目的不能实现的问题？
被告王良桃于本案中虽未提交书面答辩状，但根据其原审抗辩意见及于本案中提交的证据材料可以看出，被告王良桃拒付租金的主要抗辩理由在于其认为原告与其签署案涉合同时未全面如实告知与订立合同有关的重要事实且提供的租赁物业存在重大瑕疵，导致其无法开设餐厅，合同目的无法实现，故原告存在缔约过失的行为。对此，本院认为，所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方当事人因违背其应依据诚实信用原则所尽的义务，而导致另一方的信赖利益的损失，应承担的民事责任。换言之，缔约过失责任是在缔结合同中基于合同不成立、合同无效或被撤销的情况而产生的责任，缔约一方当事人违背以诚实信用原则所负的通知、说明、效力、忠实、照顾等先合同义务，此时合同并未生效，即未发生合同之效力，因此，缔约过失责任产生的根据是先合同义务。于本案中，案涉合同依法成立并生效且经审查属合法有效，故并不符合缔约过失的条件。其次，虽然案涉房屋未规划为餐厅、没有内置烟道，该事实并不必然导致案涉房屋不能通过环评手续。具体而言：1、《房屋用途分类标准》第31小类规定：“商业服务：指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。”由此可见，只要房屋规划用途为商业，就可以用于经营餐饮业。案涉房屋完全符合餐营业要求；2、《成都市大气污染防治管理规定》第29条规定：“项目选址应当严格执行建设项目环境保护管理规定，并符合下列要求：（一）不得在商住楼内紧邻居住层开设可能产生油烟的饮食服务业（含食堂）项目……”这是法律对于经营餐饮的唯一限制性规定，而根据《批复》内容显示，案涉房屋选址合理，完全不受上述法规限制；3、案涉房屋没有内置烟道，被告王良桃在签订案涉合同时即已经知悉该事实并对此予以认可。况且被告王良桃完全可以通过加装烟道的方式来实现经营需求，本案中并无证据显示客观上存在障碍；4、对于被告王良桃在原审中认为案涉房屋没有内置烟道，导致该物业在前期无法通过环境测评、消防、规划等检查的抗辩意见，因被告王良桃并未提交相应证据予以证明且结合《批复》相关内容：“……经我局认真研究，同意你单位按照报告表中提出的环境保护对策措施及下述要求进行该项目建设”，可以进一步佐证案涉房屋已初步通过环评手续，接下来只要按照环保局的要求进行施工，即可完全正常投入经营，不存在合同目的无法实现。因此，被告王良桃关于原告成都云上公司存在违反合同约定、隐瞒实情，将依法不能经营餐饮和实际不具备经营餐饮配套条件的案涉房屋交付被告王良桃，致使合同目的不能实现的主张不能成立，本院不予支持。
三、关于原告成都云上公司与被告王良桃在履行合同的过程中对于损失的发生是否均应承担相应责任的问题？
本院认为，根据前述分析，原告成都云上公司于本案中并不存在违反合同约定、隐瞒实情，将不能依法经营餐饮和实际不具备经营餐饮配套条件的案涉房屋交付被告王良桃的情形，故，原告成都云上公司不存在交付标的物不符合订立合同的目的、导致合同目的无法实现的根本性违约行为。但是，成都市环境保护局于2006年5月19日向成都人居置业有限公司出具成环建[2006]复字第280号《关于成都人居置业有限公司南苑小区项目环境影响报告书审查批复》，载明：“一、在项目建设过程中，须严格落实《环境影响报告书》所提环保措施。……商业用房餐饮油烟经净化后由内置管道升至屋顶排放……二、按本《报告书》的要求对商业用房进行招商，商业用房不得从事娱乐经营，若引进餐饮经营项目须向当地环保部门另行申报，未经批准，不得营业。……”，案涉房屋规划用途为商业，在原告成都云上公司将案涉房屋交付被告王良桃使用前并不具备内置烟道，且原告明知案涉房屋开设中餐馆存在申报环评的限制条件，原告在诉讼中并未提交证据证明其已经充分提示被告知悉上述情况××方面，被告王良桃作为房屋承租人，在签订案涉合同前理应已到案涉房屋进行过实地踏勘并予以认可，其作为一名有经验的餐饮行业的经营者，理应对其租赁的案涉房屋是否符合经营需要以及经营餐饮需要办理哪些行政手续进行必要充分的了解、作出正确判断。被告王良桃不能仅以其与原告成都云上公司在案涉合同第二条约定的租赁房屋用途就直接地简单推定案涉房屋无需进行环境影响评价，从而盲目进行中餐经营的前期装修施工，导致该项目的施工最终被环保部门叫停整改，被告王良桃对此应负主要责任；原告成都云上公司对案涉房屋开设中餐馆存在环境影响评价的前置条件的信息未充分披露和提示，也存在一定过错。本案中，原、被告双方在签订案涉合同时未将环境影响评价的申报时间、租金如何缴纳、如不能通过环境影响评价时合同如何处理等问题纳入双方合同考量范围，在案涉房屋无法通过环评手续发生纠纷时，被告王良桃一直采取积极主动的态度与原告成都云上公司进行沟通，但原告成都云上公司则在一定程度上采取了回避、拖延、不与协商的态度，最终引发本案纠纷，导致损失扩大。鉴于原、被告双方就案涉房屋经营中餐馆进行环境影响评价的申报期间的租金如何缴纳未进行充分协商均存在一定过错，故本院综合全案，根据公平原则认定原告成都云上公司与被告王良桃在履行合同的过程中对于损失的发生均应在不同程度上承担相应责任，具体认定金额及理由见下。
四、关于原告主张的租金、合同解除违约金、商业物管费、水费、电费和房屋占有使用费有无法律依据或合同依据，是否应予以支持的问题？
本院认为，鉴于案涉合同已于2015年1月18日解除，故案涉合同解除前的未付租金计算时间为2014年1月25日至2015年1月18日。关于原告成都云上公司主张的租金1288597元的诉讼请求，本院认为应根据庭审查明事实兼顾考虑双方过错程度和公平原则进行分段计算：1、从2014年4月25日（即被告王良桃欠缴房屋租金之日）至2014年12月26日（《批复》显示环评手续已通过，被告王良桃可以施工建设之日）期间，因原告交付的案涉房屋客观上存在一定瑕疵导致环评手续申办艰难、被告在未与原告就免租期协商一致的情况下径行拒付租金亦存在过错，基于公平原则的考虑，该期间产生的房屋租金由原、被告双方各自承担一半为宜，经核算为600509.59元；2、从2014年12月27日（《批复》出具的次日）至2015年1月18日（案涉合同解除之日）期间，因被告王良桃在环评手续已初步通过且可以施工建设的情况下仍然拖延租金不予支付，过错明显，故应严格按照合同约定的租金标准进行支付，经核算为112290.41元；故，本院认定被告王良桃应承担的租金金额共计为712800元。故，本院对原告该项诉请中的合理部分予以支持。
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