四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0129民初246号
原告中国工商银行股份有限公司大邑支行。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇东街。
负责人张琨，行长。
委托代理人王宇（一般代理），男，系该公司职工。
委托代理人谢学辉（一般代理），男，系该公司职工。
被告王秀华，女，汉族，住四川省崇州市。
被告倪树根，男，汉族，住四川省崇州市。
二被告委托代理人倪晓敏（一般代理），女，汉族，住崇州市，系二被告女儿。
二被告委托代理人郑宏宇（一般代理），男，汉族，住大邑县，系二被告女婿。
被告成都宇峰置业有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇西岭大道。
法定代表人严明，总经理。
委托代理人蒋雪萍（特别授权），四川英特信律师事务所律师。
委托代理人饶情（一般代理），四川英特信律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司大邑支行（以下简称“工行大邑支行”）与被告王秀华、倪树根、成都宇峰置业有限公司（以下简称“宇峰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理，依法由代理审判员李莉适用简易程序于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宇、谢学辉，被告王秀华、倪树根的委托代理人倪晓敏、郑宏宇，被告宇峰公司的委托代理人饶情到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工行大邑支行诉称，原告于2013年11月19日向被告王秀华、倪树根发放10年期个人住房按揭贷款，贷款金额为300,000.00元，贷款担保方式为抵押和开发商阶段性担保。贷款发放后，借款人未按合同约定如期履行还款义务，截止2016年1月13日，该借款人已连续违约4期，累计违约14期，现拖欠我行贷款本息266,412.28元，其中违约本金8,119.82元，积欠利息5,544.61元。原告长期催收，但被告仍未按期归还贷款，致使原告贷款不能按期收回，现起诉请求判令：1、被告王秀华、倪树根偿还借款本金260,863.67元，并按照借款合同的约定支付利息至付清借款本金之日止（截止2016年1月13日，欠利息、复利及罚息共计5,544.61元）；2、原告对被告王秀华、倪树根位于大邑县房屋享有优先受偿权；3、请求宣布原告与被告王秀华、倪树根于2013年11月19日签订的《个人购房借款/担保合同》提前到期；4、被告王秀华、倪树根归还原告截止2016年1月13日起至本金还清之日止，以本金260,863.67元为基数计算的利息及逾期利息，及实现债权的所有费用；5、被告宇峰公司为上述全部债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由三被告全部承担。
被告王秀华、倪树根辩称，欠款是事实，同意按照合同约定处理。
被告宇峰公司辩称，原、被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》是在2013年11月签订的，原告与我公司之前签订的《按揭贷款业务合作协议》是在2013年6月19日签订的，后签订的合同应当优于先签订的合同，故应适用三方签订的《个人购房借款/担保合同》。对我公司在2016年1月20日向原告出具的《承诺书》与原告与我公司签订的《按揭贷款业务合作协议》内容是一致的，都提到我公司为购房者的按揭贷款提供阶段性担保，担保期从借款合同签订之日起到办理完毕房屋他项权证交贷款银行收执之日止，该两份协议均是框架性协议，而三方签订《个人购房借款/担保合同》是特别规定，是一般与特殊的关系，根据三方签订的《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定，原告已经办理了抵押权预告登记，我公司的阶段性连带保证责任已经解除，故我公司不应对被告王秀华、倪树根的债务承担连带清偿责任。
经审理查明，2013年11月19日,原告与被告王秀华、倪树根、宇峰公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：【住房】字【营业部】行【大邑】支行【xxxx】年【xxx】号），约定：被告王秀华、倪树根向原告借款300,000.00元，用于购买位于大邑县房屋；贷款期限10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但按合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人自愿以其所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以就抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所的价款优先受偿等内容。2013年12月13日，原告向被告王秀华、倪树根发放了上述贷款，并办理了该房屋预告登记证明。后被告王秀华、倪树根未按约还款，被告宇峰公司代被告王秀华、倪树根还款5,932.09元。截止2016年5月5日，被告王秀华、倪树根尚欠原告借款本金260,867.67元，利息9,198.43元。庭审中，原告工行大邑支行将诉讼请求明确为：要求宣布被告王秀华、倪树根的贷款于2016年5月6日到期。
另查明，2013年6月19日，原告与被告宇峰公司签订了《按揭贷款业务合作协议》一份，约定原告对购买被告宇峰公司开发并销（预）售的“圣桦城*圣桦公馆”项目的借款人提供总额12000万元纯按揭贷款，其中：住宅提供最高7成30年，9000万元，商用房提供最高5成10年，3000万元的按揭贷款，并约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预计登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告宇峰公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证等内容。2014年1月6日被告宇峰公司的股东决议，决定公司投资开发“圣桦城”项目，向工商银行大邑支行申请办理住房按揭贷款；公司愿为“圣桦城”项目的购买者（办理按揭贷款的购房者）提供不可撤销的连带责任担保，担保时间从购买者签订贷款合同起至办完房屋他项权证直到交到工商银行大邑支行止。2016年1月20日，被告宇峰公司向原告出具《承诺书》一份，载明“我成都宇峰置业有限公司在大邑开发'圣桦城'项目，于2013年6月与大邑工行开展按揭合作，根据与工行、借款人签订的按揭合作协议和个人购房借款/担保合同的约定，本公司承诺为'圣桦城'项目按揭借款人在中国工商银行股份有限公司大邑支行的个人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期从借款合同签订之日起到办妥房屋他项权证交贷款银行收执之日止。”
上述事实，有原告的陈述及原告向本院提供的《个人购房借款/担保合同》、房屋预告登记证、借款发放凭证、还款历史明细列表、《按揭贷款业务合作协议》、《成都宇峰置业有限公司股东决议》、《承诺书》等证据材料予以证明。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，意思表示真实，不违反相关法律规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依照约定履行了向被告王秀华、倪树根发放贷款的义务，被告王秀华、倪树根即应按合同约定履行按月还本付息的义务。被告未按约定还本付息，原告按照借款合同中约定宣布贷款提前到期并要求借款人立即清偿全部贷款，以及产生的利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告王秀华、倪树根以其共有的房屋为贷款提供抵押担保，且办理了房屋预告登记证明，符合法律规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”本案中，抵押房屋虽仅办理了房屋预抵押登记，但该房屋占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押。原告主张对上述抵押财产享有优先受偿权的请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告宇峰公司按照《按揭贷款业务合作协议》的约定，对被告王秀华、倪树根的全部债务承担连带清偿责任。被告宇峰公司抗辩称，根据原、被告三方所签订的《个人购房借款/担保合同》第10.2条明确约定，本案所涉抵押权预告登记手续办理完毕，且原告已收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件时，被告宇峰公司的保证责任应当免除。本院认为，被告宇峰公司于2016年1月20日向原告出具了《承诺书》，承诺为“圣桦城”项目按揭借款人在中国工商银行股份有限公司大邑支行的个人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期从借款合同签订之日起到办妥房屋他项权证交贷款银行收执之日止，该承诺书是在三方签订《个人购房借款/担保合同》后向原告出具的，且承诺的范围为“圣桦城”项目按揭借款人，而本案的被告王秀华、倪树根即为该项目的按揭借款人，按揭购买的也是该项目的房屋，被告宇峰公司的承诺是对原合同的变更，对借款人王秀华、倪树根的权利并无损害，仅是对自身担保期限的变更，故对被告宇峰公司的抗辩意见本院不予采纳，根据被告宇峰公司的承诺，被告宇峰公司的担保期限应到办理完毕房屋他项权证交原告收执之日止，而至今被告王秀华、倪树根的房屋未办理房屋他项权证，故被告宇峰公司应对被告王秀华、倪树根的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条之规定，判决如下：
一、确认被告王秀华、倪树根与原告中国工商银行股份有限公司大邑支行签订的《个人购房借款/担保合同》的贷款于2016年5月6日到期；
二、被告王秀华、倪树根在本判决生效之日起三十日内归还原告中国工商银行股份有限公司大邑支行借款本金260,867.67元及截止2016年5月5日止的利息9,198.43元，并支付从2016年5月6日起至本判决确定的还款之日止，以260,867.67元为基数，按合同约定计算的利息及罚息；
三、如被告王秀华、倪树根未按照上述第二项履行还款义务，则原告中国工商银行股份有限公司大邑支行对被告王秀华、倪树根所有的位于大邑县房屋享有优先受偿权；
四、如被告王秀华、倪树根未按照上述第二项履行还款义务，则被告成都宇峰置业有限公司对上述第二项给付内容承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2,648.00元，由被告王秀华、倪树根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 李莉
二〇一六年五月十六日
书 记 员 王卓