四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1503民初2198号
原告（反诉被告）：四川广莱商业管理有限公司，住所地：宜宾市南溪区滨江新城鑫宇大厦8楼。
法定代表人：陈航，职务：财务经理。
委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师，执业证号：15115201611700173。
被告（反诉原告）：滕德秀，女，1972年3月3日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区石鼓乡桂山村。
委托诉讼代理人：黄佩，四川富绅律师事务所律师，执业证号：15115198911569579。
委托诉讼代理人：黄可心，四川富绅律师事务所律师，执业证号：511502199003190025。
原告四川广莱商业管理有限公司（以下简称：广莱商管公司）与被告滕德秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序。被告滕德秀在答辩期间向本院提出反诉请求，经审查，本院于2017年9月21日受理了反诉。因本案案情复杂，本院于2017年10月25日作出（2017）川1503民初2198号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序进行审理。本院于2017年11月23日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）广莱商管公司的委托诉讼代理人郭芳莉，被告（反诉原告）滕德秀及其委托诉讼代理人黄佩、黄可心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广莱商管公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原被告双方签订的《鑫宇*钻石城商铺租赁合同》，并判令被告向原告返还房屋；2、请求人民法院判令被告向原告支付自2015年9月20日起至房屋归还之日产生的租赁费用；3、请求人民法院判决被告向原告支付迟延缴纳租金的违约金；4、请求人民法院判决被告向原告支付因本案诉讼原告已经支付的律师代理费4000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月26日，张隆全、秦大芳购买了由四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司开发的【鑫宇*钻石城】商铺，并于当日与原告签订【鑫宇*钻石城】委托代理租赁协议，约定由原告对商铺进行代理租赁。
后原告与被告签订【鑫宇*钻石城】商铺租赁合同，约定被告承租的【鑫宇*钻石城】商铺。双方在合同中对商铺租赁的相关事宜约定如下：1、商铺租赁期限为5年，即从2015年5月1日起至2020年4月30日止；2、承租商铺的面积为55.72平方米，租金标准为第一年66元/月/平方米、第二年70.6元/月/平方米、第三年76.3元/月/平方米…；3、租金按季度支付，第一次支付租金的时间为原告交付商铺或交付商铺通知确定之日，该日期为商铺的起租日，以后每个季度租金应予上个季度结束前支付原告。租赁期内原告给予被告2个月的免租期，免租期内，原告免收租金；4、被告逾期支付按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金、物业管理费、商业运作费、能源费、租赁保证金、临时场地租赁费及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向原告支付违约金；5、原告因向被告催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及原告因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由被告承担。
2015年4月20日，原告向被告交付商铺，自2015年6月20日起，被告应当按照合同约定向原告缴纳租金，但截止原告起诉之日，被告未向原告缴纳租金。原告曾书面向被告催缴租金，也委托律师以《律师函》的形式向被告催缴租金，但被告均拒绝缴纳。
原告认为，根据双方签订的《鑫宇*钻石城商铺租赁合同》之约定，被告承租商铺的起租日应为2015年4月20日；被告实际占有使用承租商铺后一直未支付租金，其行为已构成根本性违约，且依法并不享有先履行抗辩权，原告有权解除合同并要求其依约承担违约责任；原被告双方签订的《鑫宇*钻石城商铺租赁合同》并不存在租金过高，与市场行情不符的情形。
综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告滕德秀辩称：1、实际起租日应从2015年12月22日计算；2、被告滕德秀不缴纳租金是行使先履行抗辩权；3、被告滕德秀不存在违约行为，不应支付逾期付款违约金；4、被告滕德秀所应缴纳的租金标准应与市场实际行情相符。综上，因广莱商管公司违反合同约定，没有积极履行自身的义务，被告滕德秀行使先履行抗辩权的行为是符合法定规定的。同时，要求按照与市场实际行情相符的租金标准进行缴纳也是符合社会公序良俗的。故请求人民法院采纳被告滕德秀的答辩意见，维护被告滕德秀的合法权益，维持正常的经济秩序。
反诉原告滕德秀向本院提出反诉请求：1、依法判令解除原被告双方签署的《【鑫宇*钻石城】商铺租赁合同》；2、依法判令反诉原告从2016年1月1日起，租金按照每平方35元/月进行缴纳；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：鑫宇*钻石城商业地产由反诉被告广莱商管公司进行商业管理，并在对外招商中宣传：1、鑫宇*钻石城是宜宾首家商业综合体；2、项目招商率已经超过70%；3、引进的主力商家有：永辉超市、华联百货、大世界影城、南溪区农村商业银行等。正是基于相信鑫宇*钻石城项目的对外招商宣传，反诉原告滕德秀与反诉被告广莱商管公司签署了《【鑫宇*钻石城】商铺租赁合同》。在合同签署和交付商铺后，鑫宇*钻石城才分别于2015年10月14日和2015年12月21日通过建设工程消防验收和竣工验收。
在合同的实际履行过程中，反诉原告滕德秀发现鑫宇*钻石城未达到当初对外招商的宣传效果，并存在如下问题：1、整个商场仅有10多户商家入驻，没有达到宣传所述招商率超过70%；2、大量商铺空置未得到合理利用；3、人流量稀少；4、卫生环境极差；5、观光电梯、扶梯等物业配套设施从未使用；6、内部规划和布置混乱且不合理；7、从未有相应的物管公司进行配套服务。正是因为反诉被告广莱商管没有实际履行自己的基本义务，以致商场管理混乱，从而导致商家经营困难，在缴纳了3个月租金后再无力缴纳合同款约定的高昂租金。
反诉原告滕德秀和其他租户曾多次找到反诉被告广莱商管公司希望能够解决以上问题，也曾通过拉横幅、报警和信访等方式向有关单位进行反映，希望能和反诉被告广莱商管公司就目前合同履行过程中的问题进行有效沟通，并在降低租金的基础上继续履行合同，但至今未得到广莱商管公司的有效回复。
同时，反诉被告广莱商管公司在近期与其他租赁鑫宇*钻石城1层商铺的商户签署的《租赁合同》中约定：1、租赁期限为2017年9月9日至2020年9月8日；2、第一年租金为每平方30.34元/月，第二年租金为每平方31.86元/月，第三年租金为每平方33.78元/月。合同中约定的租金相比反诉原告滕德秀所需缴纳的租金大幅降低。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，反诉被告广莱商管公司不履行自身义务，反诉原告滕德秀不缴纳租金并请求起租日从2015年12月22日起算，同时降低租金的要求合情合理，符合法律法规规定，为维护自身的合法权益，特向人民法院提出反诉，请求人民法院依法判决。
反诉被告广莱商管公司辩称：1、反诉原告无解除权；2、商场卫生环境差及虚假宣传等并不属实，反诉原告主张其不缴纳租金系先履行抗辩权不符合法律规定；3、反诉被告从未签订过反诉原告陈述的那么低的租金。鑫宇公司已对外出售了商铺，对于买受人如何处置商铺是其权利，与反诉被告无关。
本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，张隆全作为买受人，秦大芳作为共有人购买了四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司出卖的坐落于宜宾市南溪区文化路西段鑫宇钻石城负一层商业服务房屋。2013年9月26日，张隆全、秦大芳委托原告广莱商管公司代为租赁鑫宇钻石城商业服务房屋。
原告作为出租人（甲方）与被告滕德秀作为承租人（乙方）签订了《【鑫宇*钻石城】商铺租赁合同》，约定：原告租赁的商铺位于四川宜宾南溪区【鑫宇*钻石城】商铺；商铺的建筑面积为55.72平方米，全部为买受人委托甲方经营管理，由甲方代行商铺买受人履行本合同约定的相关权利与义务；租赁期限、租金及费用的支付期限和方式：租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月31日止；租金：第一年66元/月/平方米、第二年70.6元/月/平方米、第三年76.3元/月/平方米、第四年83元/月/平方米、第五年91.4元/月/平方米，日租金等于月租金标准除以30日；免租期2个月，免租期内甲方免收租金；上述租金不包括乙方需支付的物业管理费、商业管理费以及产生的水、电、燃气、税费等各种费用；租金按季度支付，第一次支付租金的时间为甲方交付商铺或交付商铺通知确定的交付之日，该日期为商铺的起租日，以后每个季度租金应于上个季度结束前支付甲方;乙方应当在签订本合同时向甲方支付租赁保证金，作为履行本合同的保证。租赁保证金按照第一年度贰个月的租金标准缴纳，即7355元；商铺的交付：甲方应当将商铺于2015年5月1日前交付乙方，如甲方迟延或提前交付商铺的，起租日以甲方实际交付或《商铺交付通知》确定的日期为准，并相应调整本合同的租赁起止日期；经双方协商一致，甲、乙双方可以对本合同进行变更或解除；本合同依法解除或终止后，乙方应当将商铺腾空，在结清租赁期间的租金和其他费用后退还甲方，并办理书面的商铺移交手续；违约责任：乙方逾期支付按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金、物业管理费、商业运作费、能源费、租赁保证金、临时场地租赁费及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向甲方支付违约金；甲方因向乙方催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及甲方因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由乙方承担；合同的生效：本合同经甲、乙双方签字或者盖章后生效。原告广莱商管公司及被告滕德秀分别在上述合同上加盖公司印章、签字并捺印。
2015年4月20日，原、被告双方办理了交接房手续。2015年10月14日，鑫宇*钻石城通过了建设工程消防验收。2015年12月21日，鑫宇*钻石城经竣工验收合格。
自合同签订后，被告滕德秀向原告支付了保证金7355元，未向原告支付房屋租赁费用。
对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案本诉与反诉争议的焦点为：一、涉案合同是否应当解除；二、涉案合同租金的支付时间及标准；三、涉案合同双方是否存在违约行为及如何承担违约责任。
关于焦点一：广莱商管公司经房屋所有权人委托，与滕德秀签订的《【鑫宇*钻石城】商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反合同效力性强制性规定，故自合同成立之日起，产生法律效力。
在涉案商品房经消防验收合格和竣工验收合格，免租期届满后，滕德秀仍未按照合同约定的期限和租金标准向广莱商管公司支付房屋租赁费用，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定。因此，《【鑫宇*钻石城】商铺租赁合同》符合法定解除条件，应予解除。
关于焦点二：原、被告双方虽于2015年4月30日完清交接房手续，但该该商品房分别于2015年10月14日、2015年12月21日才经建设工程消防验收合格和竣工验收合格。由于该商品房系商场的商铺，属公众聚集场所，其交付使用时应当符合经消防验收合格的条件，且同时也应当符合建筑法第六十一条的规定，在建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用。因此，广莱商管公司主张滕德秀支付房屋租金的起算时间应当在涉案商品房消防验收合格和竣工验收合格后开始计算。涉案租赁合同约定的免租期为2个月，故滕德秀应从2016年2月22日起支付商铺的租赁费用。
涉案租赁合同对案涉商品房租金标准进行明确约定，双方按照合同约定交接了房屋，且在合同履行过程中并未对租金支付标准进行变更。涉案合同的租金约定系双方真实意思表示，且约定并未损害第三人的利益，故双方应当按照合同约定的租金支付标准支付租金，即第一年66元/月/平方米、第二年70.6元/月/平方米、第三年76.3元/月/平方米、第四年83元/月/平方米、第五年91.4元/月/平方米。被告（反诉原告）滕德秀认为应当比照鑫宇*钻石城其他承租人的租金标准予以降低至每平方35元/月的请求，本院依法不予支持。
关于焦点三：租赁合同的主要权利义务应为：出租人交付房屋，承租人支付租金。本案中，原告（反诉被告）广莱商管公司在合同约定的时间向被告（反诉原告）滕德秀交付了房屋，在涉案商铺无瑕疵之日起，被告即不享有先履行抗辩权。因此，在涉案商品房消防验收合格和竣工验收合格后，双方约定的免租期届满后，被告（反诉原告）滕德秀应当按照合同约定向原告（反诉被告）广莱商管公司支付租金。被告（反诉原告）滕德秀一直未履行支付租金的合同义务，存在违约行为。被告（反诉原告）滕德秀出示接处警登记表及信访登记记录上报案人及信访之人均不是本案当事人，与本案无关联性，本院依法不予采信。
反诉原告滕德秀出示的反诉被告广莱商管公司广莱商管公司与其他商户签订的租赁合同，并非是同期的商铺租金标准，且广莱商管公司对其余商铺之间约定的租金与本案无关联性，故本院对上述证据依法不予采信。涉案租赁合同并未对商场环境进行约定，且被告（反诉原告）提供的证据不足以证明广莱商管公司在招商时对商场环境进行了承诺，故被告（反诉原告）抗辩的商场环境未达到合同约定，存在违约行为的抗辩理由和要求按35元/月/平方米计算租金的反诉请求，本院依法不予支持。
在涉案商品房经消防验收合格和竣工验收合格，免租期届满后，滕德秀仍未按照合同约定的期限和租金标准向广莱商管公司支付房屋租赁费用，存在违约行为。租赁合同中约定自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向广莱商管公司支付违约金，广莱商管公司主张以月利率2%为标准进行计算违约金，不违反法律规定，本院依法予以支持。租赁合同中约定”甲方因向乙方催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及甲方因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由乙方承担”。本案中，广莱商管公司为催收租金，委托了四川契合律师事务所向本院提起诉讼，并实际产生了代理费4000元。因此，广莱商管公司主张滕德秀支付律师费4000元的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定判决如下：
一、解除原、被告（反诉原、被告）双方签订的《【鑫宇*钻石城】商铺租赁合同》，被告滕德秀于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司腾空返还座落于宜宾市南溪区文化路西段鑫宇钻石城负一层商业服务房屋；
二、被告滕德秀于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付房屋租赁费用，房屋租赁费用的计算方法为：从2016年2月22日起2017年2月21日止，按照66元/月/平方米×55.72平方米为标准进行计算；从2017年2月22日起至房屋实际归还之日止，按照70.6元/月/平方米×55.72平方米为标准进行计算；
三、被告滕德秀于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付违约金，违约金的计算方法为：从2016年2月21日起，以欠交的租金11032.50元为计算基数；2016年5月21日起，以欠交的租金11032.50元为计算基数；2016年8月21日起，以欠交的租金11032.50元为计算基数；2016年11月21日起，以欠交的租金11032.50元为计算基数；从2017年2月21日起，以欠交的租金11801.40元为计算基数；2017年5月21日起，以欠交的租金11801.40元为计算基数；2017年8月21日起，以欠交的租金11801.40元为计算基数；2017年11月21日起，以欠交的租金11801.40元为计算基数；上述违约金均计算至欠交的房屋租赁费用付清之日止，按照月利率2%为标准进行计算；
四、被告滕德秀与本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付律师费4000元；
五、驳回原告四川广莱商业管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告滕德秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1976元，依法减半收取计988元，由被告滕德秀负担700元，由原告四川广莱商业管理有限公司负担288元。
本案反诉受理费450元，依法减半收取计225元，由反诉原告滕德秀负担200元，由反诉被告四川广莱商业管理有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 胡 平
审 判 员 曹继军
人民陪审员 罗洪培
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 胡其勤