四川省成都市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)川01行终1151号
上诉人（原审原告）周良英，女，1957年12月22日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
法定代理人阮荣星，男，1983年5月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系周良英之子。
被上诉人（原审被告）成都市国土资源局。住所地：四川省成都市高新区蜀绣西路**号。
法定代表人胡斌，局长。
被上诉人（原审第三人）李乾坤，男，1988年2月5日出生，汉族，住四川省渠县。
上诉人周良英因诉被上诉人成都市国土资源局（以下简称市国土局）、李乾坤不动产行政登记一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108行初81号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，阮荣星系周良英之子。2016年12月16日，阮荣星申请法院认定周良英为限制民事行为能力人。同年12月28日，成都市成华区人民法院作出（2016）川0108民特107号判决，认定周良英为限制民事行为能力人。2017年1月16日，周良英与李乾坤签订房屋买卖合同，将登记在周良英名下的××××××××××××××房屋出售给李乾坤，并于当日向市国土局申请变更该房屋的产权转移登记。市国土局受理申请后，于2017年1月20日向李乾坤颁发了不动产权证书。2017年2月6日，周良英的法定代理人阮荣星以周良英系限制民事行为能力人，不具备买卖房屋的完全民事行为能力，不具有签订合同的能力为由向法院提起诉讼。2017年4月24日，成都市成华区人民法院作出（2017）川0108民初901号民事判决，认定周良英与李乾坤签订的《成都市存量房买卖合同》无效。阮荣星据此要求被告市国土局撤销案涉房屋的权属变更登记。另查明，阮某曾于2010年7月7日因患“急性精神障碍”到四川大学华西医院入院治疗，2010年7月20日出院。
原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款“直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”的规定，市国土局具有作出房屋产权登记行政行为的法定职权。市国土局在受理周良英与李乾坤的变更房屋权属登记申请时，依法审核了买卖双方提交的申请书、存量房买卖合同、不动产权证、完税凭证、土地出让金补缴凭证等申请材料，并对买卖双方进行了询问，依据《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人对申请材料的真实性负责”、第十七条第一项“（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人”、第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”的规定，市国土局依法履行了法定程序，为周良英与李乾坤办理案涉房屋权属变更登记的行为符合法律规定，并无不当。关于周良英认为案涉房屋买卖合同已被法院判决认定为无效，因而应撤销根据该合同引发的房屋所有权变更登记的意见，因买卖合同只是交易发生的原因，其无效并不必然导致物权转移无效，同时，合同无效导致的民事法律后果应该是双方各自返还房屋和价款，且房屋和价款的返还应当同时进行，在民事诉讼尚未对房屋及价款返还进行认定的基础上，周良英仅以买卖合同无效要求撤销案涉房屋产权登记，缺乏事实及法律依据。因此，周良英要求撤销关于案涉房屋的产权转移登记的诉讼请求，不予支持。对于周良英要求市国土局将案涉房屋恢复登记至其名下的诉讼请求，因恢复登记的前提是对现有登记行为进行撤销，由于对周良英要求撤销房屋登记的诉讼请求未予支持，因而其该项诉讼请求应一并予以驳回。另，市国土局关于“阮荣星曾患有精神疾病，不具有合法的监护资格，不能代理周良英提起、参与本诉讼”的答辩意见与四川大学华西医院2010年7月20日出具的“出院病情证明书”载明的事实不一致，故不予支持。遂判决：驳回周良英的全部诉讼请求。案件受理费50元由周良英承担。
宣判后，上诉人周良英不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律、法规错误。周良英系限制民事行为能力人，涉及重大权益的民事活动应当由监护人代理；其不具备申请房屋买卖转移登记的行为能力，申请转移登记也应由监护人代理进行。案涉买卖合同自始无效，不适用善意第三人制度，且被上诉人李乾坤是否属于善意第三人不能肯定。人民法院审理行政案件应当以事实为依据，以法律为准绳，对行政机关的行政行为是否合法进行审查。原审判决忽视《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条的规定，导致适用法律错误。被上诉人市国土局在履行职责过程中没有尽到合理审慎的审查义务，导致限制行为能力人办理的转移登记。请求撤销原判，撤销案涉转移登记并恢复原登记。
被上诉人市国土局答辩称，市国土局具有作出案涉行政行为的法定职权。受理申请后，查验了买卖双方身份信息，并对到场本人进行比对、分别询问；查验了相关材料，认为符合转移登记条件，遂依法办理转移登记，程序合法，并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李乾坤二审中未提交答辩意见。
本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。案件事实有房屋所有权证、土地使用权证、公证书、存量房买卖合同、民事判决、不动产登记受理凭证、不动产登记审核意见等证据在案为证。
本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款和第七条第一款的规定，被上诉人市国土局作为本行政区域内的不动产登记机构，具有作出案涉不动产转移登记的法定职权。
根据当事各方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被上诉人市国土局作出的不动产转移登记是否应当撤销？二、如登记行为被判决撤销，是否应当将案涉不动产的权利恢复至转移登记前的状态？上述焦点，本院分别评述如下：
关于第一个焦点。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条所指的转让不动产物权的合同，应当是指依法成立且生效的合同，并不包括无效合同。而根据本案查明的事实，上诉人周良英与被上诉人李乾坤签订的房屋买卖合同已被人民法院确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此该买卖合同本身并不发生让不动产权利转移的效力，即不能以此买卖合同作为不动产权利变动的事实基础。被上诉人市国土局虽然在办理转移登记的过程中查验了相关资料，尽到了审查义务，但鉴于作为登记基础的民事合同被确认无效，案涉转移登记行为便失去了客观、真实、合法、有效的事实根据，故应予撤销。
关于第二个争议焦点。本院认为，《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条第一款规定“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。”该条款一方面旨在维护无民事行为能力人、限制民事行为能力人的合法权益，避免其因自身民事能力的欠缺而失去不动产权利；另一方面旨在维护交易安全，避免日后发生更加复杂的争议。该条款意味着，如果没有监护人代为申请，对无民事行为能力人或限制民事行为能力人本人提出的申请，不动产登记机构将不得受理或办理。根据本案事实，上诉人周良英已被人民法院经法定程序认定为限制民事行为能力人，故由其本人提交的申请将不能启动转移登记程序。尽管被上诉人市国土局在办理转移登记时可能无法判断，但作为事后司法审查的人民法院，不能无视周良英民事行为能力有所欠缺的事实。在周良英本人提出申请不能启动转移登记的情况下，市国土局已经作出的转移登记是不应当出现的结果。因此，在转移登记行为被撤销后，市国土局应当将案涉不动产权利恢复至转移登记之前的登记状态。
综上，被上诉人市国土局作出的转移登记因欠缺事实基础而主要证据不足，且明显不当，应予撤销。原审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（六）项、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108行初81号行政判决；
二、撤销被上诉人成都市国土资源局作出的××××××××××××××××房屋的不动产权利转移登记；
三、责令被上诉人成都市国土资源局将××××××××××××××××房屋的不动产权利恢复至案涉转移登记之前的登记状态。
一审、二审案件受理费各50元，共计100元，均由被上诉人成都市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审判长 宣 磊
审判员 喻小岷
审判员 盛 莉
二〇一八年二月九日
书记员 张 楠
**附相关法律条文：**
**《中华人民共和国行政诉讼法》**
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（二）适用法律、法规错误的；（四）超越职权的；（六）明显不当的。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。