安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)皖民四终字第00362号
上诉人（原审原告、反诉被告）：淮北金冠房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区长山路、桓谭路交叉口东南角。
法定代表人：李军，该公司总经理。
委托代理人：黄国华，安徽辰元律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：濉溪文武中等职业学校，住所地安徽省濉溪县经济开发区玉兰大道。
法定代表人：李怀树，该校校长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李怀树，男，1960年8月22日出生，汉族，濉溪文武中等职业学校校长，住安徽省濉溪县濉溪经济开发区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：江红文，女，1966年8月30日出生，汉族，无固定职业，住址，系李怀树妻子。
上述三上诉人的共同委托代理人：许继光，安徽许继光律师事务所律师。
上述三上诉人的共同委托代理人：吕坤鹏，安徽许继光律师事务所律师。
上诉人淮北金冠房地产开发有限公司（简称金冠房产公司）与上诉人濉溪文武中等职业学校（简称文武学校）、李怀树、江红文因合同纠纷一案，均不服安徽省淮北市中级人民法院作出的（2015）淮民一初字第00020号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人金冠房产公司的委托代理人黄国华，上诉人文武学校的法定代表人李怀树、上诉人李怀树、江红文及该三上诉人的共同委托代理人吕坤鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2003年8月8日，濉溪经济开发区与李怀树签订合同，由李怀树在濉溪经济开发区投资创办文武学校，选址地点为濉溪经济开发区西部、玉兰路以南、淮北龙华学校（预留地）以西，占地面积16000平方米（24亩），使用期限50年，土地转让费每亩2.90万元，总计69.6万元。2005年9月底付款后，濉溪经济开发区为李怀树办理土地使用证。该合同于2003年9月25日由濉溪县公证处公证。合同签订后，李怀树于2006年6月4日取得濉溪县教育局颁发的《民办学校办学许可证》，学校名称为“濉溪文武中等职业学校”，有效期为2006年6月至2011年6月；2007年3月2日，濉溪县民政局向文武学校颁发了《民办非企业单位登记证书》。但文武学校至今未取得案涉土地的国有土地使用权证书，2014年12月24日，濉溪经济开发区证明土地使用权证书正在办理中。
2011年5月3日，文武学校（甲方）与金冠房产公司（乙方）签订《转让协议书》，约定：一、甲方将其土地使用权及地面附属物转让给乙方。二、先决条件：甲方必须保证学校的教育用地能够转换为商业用地；学校的一切遗留问题及债权债务由甲方负责。以上先决条件得不到满足时，本协议将不发生法律效力，协议双方不得就本协议向对方索赔。四、转让价款为1500万元。五、该教育用地具备转换为商业用地条件时乙方支付200万元，土地证办好后15日内一次性付清1280万元。六、甲方需配合乙方办理前期教育用地转换为商业用地的相关事宜等。七、本合同签订后一日内乙方支付定金20万元整；双方均不得违约，如违约应向对方支付违约金500万元，并赔偿对方的损失。上述协议签订后，金冠房产公司即日向文武学校支付了定金20万元，后于2011年12月28日、2012年1月12日、2013年4月15日以借款的形式分别支付30万元、50万元、100万元，合计200万元。
原审另查明：2013年2月26日，濉溪县规划委员会召开第16次主任会议，会议纪要第6项载明：会议听取了濉溪县建委关于县开发区玉兰路南、王引河东地块用地性质变更可行性的汇报，原则同意变更该地块性质（由防护绿地、教育科研用地变更为商住用地）。
金冠房产公司以文武学校违约致使合同无法继续履行为由，于2014年12月8日起诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《转让协议书》；2、文武学校返还出让金180万元及定金20万元；3、文武学校及李怀树、江红文支付违约金20万元；4、李怀树、江红文相互承担连带责任；5、诉讼费用由文武学校及李怀树、江红文负担。文武学校、李怀树、江红文在法定审限内提起反诉，请求判令：1、金冠房产公司继续履行合同，支付尚欠的前期预付款20万元；2、如判决解除双方的协议，则判令金冠房产公司另承担违约金500万元或赔偿文武学校各项经济损失500万元；3、本案诉讼费用由金冠房产公司承担。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，文武学校与金冠房产公司签订《转让协议书》，文武学校将该校的土地使用权及地面附属物转让给金冠房产公司，该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方虽约定，文武学校保证学校的教育用地能够转换为商业用地作为协议生效的先决条件，但根据濉溪县规划委员会的会议决定、金冠房产公司已支付定金及转让款200万元等综合分析，案涉土地已具备转换为商业用地的可能性，协议已生效。金冠房产公司关于双方所签协议无效的理由与上述规定相悖，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。双方所签的合同虽然合法有效，但是由于文武学校至今未取得国有土地使用权证，仅对案涉土地享有部分权能，且本案标的物国有土地使用权涉及国家政策，不同于一般买卖合同的标的物，文武学校对案涉土地不具有法律规定的占有、使用、收益、处分等全部权能。据此，案涉合同的履行具有不确定性，合同目的难以实现。在此情况下，金冠房产公司主张解除双方签订的《转让协议书》有事实和法律依据，该院予以支持。同时，对文武学校关于金冠房产公司继续履行合同的反诉请求不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方所签协议未予履行有多种原因，如：文武学校至今未取得案涉土地的国有土地使用权证、协议标的物的特殊性、双方缔约时对风险预计不足等原因。双方对此均有一定的责任，故双方互不承担赔偿责任，对双方所主张的违约金或赔偿责任均不予支持。在上述协议解除的情况下，金冠房产公司关于文武学校返还金冠房产公司已支付出让金180万元、定金20万元的诉讼请求符合法律规定。但虑及文武学校因案涉协议的签订与履行，已停止教学活动，存在一定的经济损失，根据公平原则，该院酌定文武学校返还100万元为宜，其余部分不予支持。根据合同相对性原理，案涉转让协议系文武学校与金冠房产公司签订，文武学校的法定代表人李怀树及李怀树之妻江红文并非转让协议的当事人，故对金冠房产公司要求李怀树、江红文返还转让款180万元及定金20万元，以及二人与文武学校互负连带责任的诉讼请求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除金冠房产公司与文武学校签订的《转让协议书》；二、文武学校于判决生效后三十日内返还金冠房产公司转让款及定金合计100万元；三、驳回金冠房产公司的其他诉讼请求；四、驳回文武学校的诉讼请求。本诉案件受理费24400元，由金冠房产公司、文武学校各负担12200元；反诉案件受理费24100元，由文武学校负担。
金冠房产公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二、三项，改判文武学校、李怀树、江红文返还出让金180万元、定金20万元，支付违约金20万元，合计220万元。主要理由为：1、李怀树、江红文应当与文武学校共同承担民事责任。文武学校已不再经营，不具备独立承担民事责任的条件。该校系私立学校，出资人及受益人均为李怀树，江红文与李怀树系夫妻关系，且出让金180万元也是支付至江红文个人银行账户，出资、受益人应当共同承担责任。2、金冠房产公司没有任何过错，不应承担责任。（1）《转让协议书》明确了文武学校必须保证教育用地能够转换为商业用地，无论协议约定是否有效，已支付的转让款和定金都应当全部返还。（2）文武学校是在经营不下去的前提下才与金冠房产公司签订转让协议，学校关停是减少损失，不存在原审判决所认定的损失。原审判决既然认定双方互不承担赔偿责任，却又判令金冠房产公司承担损失。3、即便文武学校存在损失，也是由于其自己的原因造成，金冠房产公司没有任何过错，不应当承担过错责任。濉溪县规划委员会主任会议对变更地块性质仅仅是原则同意，但文武学校还应当完善相关手续，其至今未能办理相关土地使用证及产权证明，使变更土地性质的可能变为不可能。原审判决仅依据规划委员会主任会议的原则同意就认为案涉土地性质已经具备了转换的可能，并不客观，据此认定合同有效更加错误。4、原审判决认定协议未能履行双方均有一定责任，互不承担赔偿责任，与事实不符。金冠房产公司的义务是按约付款，该义务已完成；文武学校的义务是办证，该义务未完成。因此，金冠房产公司没有责任。文武学校在签订协议时明知没有取得土地使用证，其对缔约时的风险预计是充分的，原审判决却将此风险也强加给了金冠房产公司。原审判决致使守约方金冠房产公司不仅损失了100万元，还损失了200万元几年的银行利息，违约方文武学校却获取了巨大利益，显然不公平。
文武学校、李怀树、江红文在二审庭审中共同答辩称：1、《转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，案涉土地已具备转换为商业用地的可能性，协议已生效。原审判决对此认定正确。2、文武学校于2003年11月18日申请土地登记，相关部门经审定同意发证，案涉土地使用证没有拿到是因为濉溪经济开发区管委会将土地证抵押给了银行。原审判决认定文武学校对案涉土地仅享有部分权能错误。3、2013年2月26日濉溪县规划委员会第16次主任会议明确表示同意案涉土地性质由教育用地变更为商业用地，文武学校已经履行了土地性质转换的义务，不存在违约行为。4、文武学校按照协议约定解散了在校学生并停止招生，且因为停止招生导致办学许可证也被收回，造成的损失巨大。
文武学校、李怀树、江红文不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。主要理由为：1、原审判决没有支持继续履行合同的反诉请求错误。濉溪县规划委员会第16次主任会议已原则同意变更案涉土地性质为商住用地，文武学校的土地使用证正在办理中，案涉合同能够继续履行，且金冠房产公司以支付共计200万元的形式明确表达继续履行合同的意愿。双方在签订协议时并未约定办理土地证的期限，不存在迟延履行导致合同目的无法实现的情形。2、原审判决文武学校返还金冠房产公司转让款及定金合计100万元显失公平。为履行《转让协议书》，文武学校解散了在校学生300余人，并已经停止招生4年，造成达380万元的直接经济损失。办学许可证因学校停办被收缴，按照当前民办学校的办学要求，已不再具备申领办学许可证的条件。金冠房产公司单方解除合同属于违约，应当承担与实际损失相当的违约金。原审判决未充分考虑文武学校的损失，未适用违约金显失公平。二审庭审中，合议庭要求文武学校、李怀树、江红文明确上诉请求。明确后的上诉请求为：改判解除双方签订的协议，判令金冠房产公司支付违约金500万元。
金冠房产公司在二审庭审中答辩称：1、解除合同符合客观实际，也符合法律规定。到目前为止文武学校没有把土地性质变更为商业用地，也没有把相关证件和资产交付金冠房产公司，根据约定，双方协议没有发生效力，无法继续履行。2、200万元应当全部返还。返还100万元是让金冠房产公司变相补偿文武学校的损失，违反了合同约定，与原审判决认定的事实相违背。3、金冠房产公司没有违反协议的任何条款，同时该协议也未生效，故金冠房产公司不存在违约，没有理由支付所谓的500万元违约金。4、金冠房产公司没有对文武学校占有使用，对其自己停业，即使存在损失，也是其自己行为造成的。
二审期间，文武学校向本院新提交土地登记申请相关资料1套，证据来源于濉溪县国土资源局，证明文武学校于2003年11月18日申请土地登记，濉溪县人民政府经审批同意登记发证。
金冠房产公司对文武学校提交的上述证据质证认为：对该组证据的真实性没有异议，对合法性和证明目的有异议。仅仅是申请材料，不是核发的土地使用证，不能进行交易或者处置。到目前为止仍然没有办理土地使用证。
本院对文武学校提交的上述证据认证意见如下：金冠房产公司对该组证据的真实性不持异议，予以采信。
双方当事人所举的其他证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
经二审审理，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：金冠房产公司起诉要求解除双方签订的《转让协议书》，原审判决予以支持。文武学校、李怀树、江红文在二审庭审中对上诉请求予以明确时，亦要求解除合同。双方当事人对解除《转让协议书》达成一致意见，本院予以确认。
综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、文武学校应否返还收取的款项，返还金额应当如何确定；文武学校应否承担违约金20万元；李怀树、江红文应否与文武学校共同承担责任。2、金冠房产公司应否承担违约金500万元。
（一）关于文武学校应否返还收取的款项，返还金额应当如何确定；文武学校应否承担违约金20万元；李怀树、江红文应否与文武学校共同承担责任。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方均同意解除所签订的《转让协议书》，根据上述规定，文武学校收取金冠房产公司的定金20万元和转让款180万元，合计200万元应当全额予以返还，双方的损失赔偿责任可以依据过错责任另行认定。原审判决判令减少返还金额100万元，是混淆了合同解除后的返还责任和赔偿责任；且既认定双方互不承担赔偿责任，又判令减少返还金额，亦属相互矛盾。因此，金冠房产公司要求文武学校返还定金20万元、转让款180万元的上诉理由成立，本院予以采纳。
双方合同未能履行的原因在于案涉土地性质没有实际变更，且文武学校一直未能取得土地使用权证。但文武学校于2003年11月18日即已申请土地登记，经濉溪县国土资源局审核，濉溪县人民政府同意登记发证；濉溪县规划委员会第16次主任会议也原则同意将案涉土地性质变更为商住用地。金冠房产公司未提交证据证明是因为文武学校的责任导致土地性质没有实际变更及未能取得土地使用权证，故不能认定文武学校在合同履行中存在过错，不应承担赔偿责任。因此，金冠房产公司要求文武学校支付违约金20万元的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
《转让协议书》的合同主体是文武学校和金冠房产公司，李怀树、江红文不是合同当事人。金冠房产要求李怀树、江红文返还转让款180万元、定金20万元，支付违约金20万元的上诉请求，违反了合同相对性原则，本院不予支持。
（二）关于金冠房产公司应否承担违约金500万元。金冠房产公司作为案涉土地使用权和地面附属物的受让方，主要合同义务是按照约定及时足额付款。金冠房产公司在合同履行过程中已经支付了共计200万元，符合合同约定，不存在违约行为，不应当承担赔偿责任。因此，对文武学校要求金冠房产公司承担违约金500万元的上诉请求，本院不予支持。
李怀树、江红文不是案涉合同主体，并非本案适格当事人，原审判决也驳回了金冠房产公司要求其承担连带责任的诉讼请求，根据合同相对性原则，其不具有提起反诉的主体资格。对李怀树、江红文的上诉，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省淮北市中级人民法院（2015）淮民一初字第00020号民事判决的第一项，即：解除淮北金冠房地产开发有限公司与濉溪文武中等职业学校签订的《转让协议书》；第三项，即：驳回淮北金冠房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
二、变更安徽省淮北市中级人民法院（2015）淮民一初字第00020号民事判决的第二项“濉溪文武中等职业学校于本判决生效后三十日内返还淮北金冠房地产开发有限公司转让款及定金合计100万元”为：濉溪文武中等职业学校于本判决生效后三十日内返还淮北金冠房地产开发有限公司转让款及定金合计200万元。
三、撤销安徽省淮北市中级人民法院（2015）淮民一初字第00020号民事判决的第四项，即：驳回濉溪文武中等职业学校的诉讼请求。
四、驳回濉溪文武中等职业学校、李怀树、江红文的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费64100元，由淮北金冠房地产开发有限公司负担10000元，濉溪文武中等职业学校负担54100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 宝 定
审 判 员 李 家 宏
代理审判员 李 周 洋
二〇一七年七月十八日
书 记 员 徐珍妮（代）
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。