北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终5894号
上诉人（原审被告）：北京首开天鸿集团有限公司天鸿宝景物业管理中心，住所地北京市东城区安定门外大街189号。
负责人：苍柏。
委托诉讼代理人：卢爱芝，北京金诚同达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京阿瑜家杰文化发展有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街189号B2室。
法定代表人：张芳瑜，总经理。
委托诉讼代理人：李颖，北京市德鸿律师事务所律师。
上诉人北京首开天鸿集团有限公司天鸿宝景物业管理中心因与被上诉人北京阿瑜家杰文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2017)京0101民初20574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京首开天鸿集团有限公司天鸿宝景物业管理中心之委托诉讼代理人卢爱芝，被上诉人北京阿瑜家杰文化发展有限公司之委托诉讼代理人李颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
北京首开天鸿集团有限公司天鸿宝景物业管理中心（下称天鸿物业中心）上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回北京阿瑜家杰文化发展有限公司（下称阿瑜家杰公司）的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由阿瑜家杰公司承担。事实和理由：一、我公司提供的空调服务系有偿服务，阿瑜家杰公司此前十余年一直未使用我公司的空调服务，本案中阿瑜家杰公司提出因我公司未提供空调服务导致其经营损失，既无事实依据，亦无法律依据，不应得到法律的支持；二、至今我们仍然为阿瑜家杰公司提供客梯服务；三、阿瑜家杰公司要求开启所谓的地下车库与地下B2层出入口之间的连接门，首先双方签订的合同并未约定我公司有此义务，其次，该连接门系消防通道，我公司于2016年底按照公安机关的要求予以关闭。综上，一审判决事实认定错误，恳请二审法院查明事实后依法改判。
阿瑜家杰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意天鸿物业中心的上诉请求。2017年2月之前我方一直在使用天鸿物业中心提供的空调服务；其所称的现在仍提供客梯服务实际提供的是一部货梯；连接门此前一直是开着的，关闭后造成我们客户进出非常不便。
阿瑜家杰公司向一审法院起诉请求：1、判令天鸿物业中心按照《天鸿宝景大厦商业用房租赁合同》之约定为阿瑜家杰公司提供空调服务、提供客梯服务，并开启地下车库与地下B2层出入口之间的连接门；2、判令天鸿物业中心赔偿租金损失9万元；3、案件受理费由天鸿物业中心承担。
一审法院认定事实如下：2004年5月31日，阿瑜家杰公司、天鸿物业中心签订了《天鸿宝景大厦商业用房租赁合同》，约定天鸿物业中心将天鸿宝景大厦主楼地下二层商业用房（包括商业用房的任何部分）连同本合同《商业用房设备物品清单》（附表一）所述的所有室内固定设备、可移动设备、物品在良好状态下出租给阿瑜家杰公司。该商业用房建筑面积为556平方米。承租人所租标的仅供承租人经营自用。租赁期限15年，自2004年7月16日起，至2019年7月15日止。租赁标的按建筑面积计算租金，租赁标的分为两部分，其中第一部分278平方米，租期内各年租金计收标准为：自2004年7月16日起，至2004年8月15日止，单位租金为RMB0.36元/建筑面积.天，日租金为RMB100元/天，月租金为RMB3000元/月；自2004年8月16日起，至2004年9月15日止，单位租金为RMB0.58元/建筑面积.天，日租金为RMB133元/天，月租金为RMB4000元/月；自2004年9月16日起，至2019年7月15日止，单位租金为RMB0.6元/建筑面积.天，日租金为RMB167元/天，月租金为RMB5000元/月。第二部分278平方米自该标的腾空交付使用之日起计算，单位租金为RMB0.6元/建筑面积.天，日租金为RMB167元/天，月租金为RMB5000元/月。租赁标的的租金以月计付，承租人应在本合同签订之日交纳本月度租金RMB3000元，以后于每月末的25日前交付下月度租金。承租人向出租人支付空调使用费（包括空调维护保养费及电费）月租金RMB1250元/月，合计RMB15000元/年，承租人缴付费用方式与租赁标的缴付方式及时间一致，若承租人逾期未足额向出租人交纳，视承租人违约，出租人可停止向承租人提供空调服务。承租人应于本合同签订之日一次性向出租人交纳保证金RMB5000元。出租人向承租人保障冷水、热水、电、燃气、电话、电视、集中空调设施的正常使用。集中空调夏季供冷期为每年5月1日至9月30日，冬季供暖期为每年11月1日至次年3月31日，四月和十月送新风。出租人负责保持和维护商业用房及公共场所处于良好的使用状态。
合同签订后，阿瑜家杰公司向天鸿物业中心交纳租金交至2018年2月5日，并交纳押金5000元。
2018年1月17日，法院至北京市东城区安定门外大街天鸿宝景大厦现场勘验，阿瑜家杰公司租赁标的位于天鸿宝景大厦地下二层，经营项目为台球厅、棋牌室。天鸿宝景大厦目前只运行一部电梯，其余电梯均已关闭，大厦整体中央空调已停止运行。阿瑜家杰公司承租区域有电供应，空调、排风、取暖为阿瑜家杰公司自行解决。租赁区域所在地下二层与地下车库之间的连接门已被锁上。天鸿宝景大厦地上共19层均已关停，地下仅剩天鸿物业中心物业工作人员及阿瑜家杰公司一家商户。关于集中空调系统的关停时间，阿瑜家杰公司称是2017年2月10日，天鸿物业中心称大约是在2017年3、4月，但双方均未对此举证。鉴于该栋大楼目前仅有阿瑜家杰公司一家商户的客观情况及天鸿物业中心明确表示集中空调系统无法运行的意见，经法院询问，现阿瑜家杰公司仍然坚持要求继续履行合同，并赔偿其自2017年2月至2017年10月期间每月1万元共计9万元的租金损失。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。阿瑜家杰公司与天鸿物业中心于2004年5月31日签订的《天鸿宝景大厦商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案天鸿物业中心以不可抗力为由作为不能继续为阿瑜家杰公司提供相应服务的意见，缺乏依据，本院不予采信。本院认定天鸿物业中心构成违约。但鉴于案涉大厦目前的客观情况及运行成本，阿瑜家杰公司主张提供空调服务、运行其他电梯、开启地下车库连接门等请求，本院无法支持。同时应当指出，在目前情况下，阿瑜家杰公司应当享有因天鸿物业中心违约而解除合同的权利。阿瑜家杰公司现并不主张解除合同，而要求天鸿物业中心赔偿其租金损失。按照合同约定，阿瑜家杰公司每月向天鸿物业中心支付租金1万元，该1万元系在天鸿物业中心能够按照合同约定履行相应义务情况下的租金标准，而在天鸿物业中心停止相应服务后，势必导致租赁标的的使用功能受损，租赁价值下降，阿瑜家杰公司主张相应租金损失并无不当。但应当指出，阿瑜家杰公司仍在实际使用案涉房屋，其要求按照所支付的全额租金标准进行赔偿，本院不予支持，具体每月应赔偿的租金数额，由本院酌情确定。关于天鸿物业中心应赔偿租金的期间，鉴于双方对于空调关停时间的陈述并不一致，且均不能举证的情况，本院结合双方的陈述酌情确定为2017年3月。故天鸿物业中心应赔偿阿瑜家杰公司2017年3月至2017年10月期间的租金。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2018年4月判决：一、北京首开天鸿集团有限公司天鸿宝景物业管理中心于本判决生效后七日内赔偿北京阿瑜家杰文化发展有限公司租金三万二千元；二、驳回北京阿瑜家杰文化发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。二审庭审中天鸿物业中心称天鸿宝景大厦地下一、二层空调系统作为一个整体独立运行，与该大厦地上部分的空调系统相分离，由于阿瑜家杰公司未使用空调服务致使地下一层亦无空调服务，天鸿物业中心即位于地下一层，其工作人员自行解决空调问题。天鸿物业中心认可双方签订租赁合同确定租金标准时租赁物的设施及提供包括空调、客梯等的相应服务也是确定租金价格考量因素。二审审理时双方租赁合同仍处于履行状态。
本院认为：阿瑜家杰公司与天鸿物业中心于2004年5月31日签订的《天鸿宝景大厦商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案租赁合同履行中，天鸿物业中心因其自身经营原因停止案涉大厦的空调服务及部分客梯运行，其行为构成违约。但鉴于案涉大厦目前的客观情况及运行成本，阿瑜家杰公司主张提供空调服务、运行其他电梯的请求，对于天鸿物业中心目前情况会导致陷入经营困境，考虑此客观情况，鉴于双方合同仍在履行阶段，阿瑜家杰公司选择要求天鸿物业中心赔偿其租金损失违约责任承担方式，本院认为系合情合理。按照合同约定，阿瑜家杰公司每月向天鸿物业中心支付租金1万元，该1万元系在天鸿物业中心能够按照合同约定履行相应义务情况下的租金标准，天鸿物业中心在本院审理中也认可双方签订租赁合同确定租金标准时租赁物的设施及提供包括空调、客梯等的相应服务也是确定租金价格考量因素。因此，在天鸿物业中心停止相应服务后，势必导致租赁标的的使用功能受损，租赁价值下降，阿瑜家杰公司主张赔偿相应赔偿租金损失也属公平合理，应予支持。
综上所述，天鸿物业中心的上诉请求依据不足，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由北京首开天鸿集团有限公司天鸿宝景物业管理中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一八年六月六日
法官助理 黄 骏
书 记 员 孙国栋