浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终6645号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州晗西教育信息咨询有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区西子国际中心*号***室。
法定代表人：施莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贾鑫，该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜坚，女，1963年4月1日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
委托诉讼代理人：沈金松，男，1963年10月15日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。系杜坚丈夫）。
上诉人杭州晗西教育信息咨询有限公司（以下简称晗西公司）因与被上诉人杜坚房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2016年5月12日，杜坚（出租人，甲方）与晗西公司（承租人，乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，乙方承租甲方所有的位于杭州市江干区房屋；租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止；租金每月4660元，支付方式为半年付（每半年27960元）；押金2个月为9320元；合同期满，甲方验收房屋，乙方注销或迁移房屋内注册的公司后退还；首期六个月租金加押金共计37280元，于合同签订后立即支付；以后每年的9月30日前及3月30日前分别支付下一个半年的租金，逾期视为违约并应承担每日万分之五的违约金；租赁期间的物业费（能耗费）、水电费等由乙方支付；若任何一方提前解除合同或租给他人，视为违约，负责赔偿对方至少3个月租金。合同签订后，晗西公司依约支付了第一期租金27960元，押金9320元；并于2016年11月24日支付了第二期租金27960元。2016年12月，晗西公司单方要求解除租赁合同，双方协商未果。2016年12月24日，晗西公司向杜坚丈夫沈金松寄送了解除合同通知书，载明其要求解除合同，并要求退还其四个月租金，同意两个月押金归出租人。2016年12月27日，杜坚回函表示不同意解除合同，并主张晗西公司支付第二期租金的逾期滞纳金及第三期租金。2017年1月9日，晗西公司向沈金松寄送了房屋钥匙，该快递被拒收退回，钥匙被留置在物业公司处。2017年2月18日，沈金松与中介公司签订了钥匙托管协议，将放置在物业公司处的钥匙交中介公司使用。杜坚支付了广茵大厦1002室、1004室房屋2017年1月1日至2017年2月28日的物业费、能耗费共计774元。2017年2月4日，晗西公司提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、将违约金调整为2个月租金；三、杜坚退还2个月租金9320元及押金9320元。在审理中，杜坚提出反诉，请求判令：一、晗西公司支付第二期租金的逾期付款违约金7549.20元；二、晗西公司支付第三期租金27960元，并自2017年3月30日起按日万分之五的标准支付违约金直至租金付清；三、晗西公司支付2017年1月至6月的物业费、能耗费共计3300元。经原审法院释明，杜坚变更反诉请求为判令：一、晗西公司支付第二期租金的逾期付款违约金7549.20元；二、晗西公司支付解约违约金13980元；三、晗西公司支付2017年1月1日至2017年2月18日的物业费、能耗费。
原审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同，出现约定或法定的解除合同的条件时，解除权人可以解除合同。而本案中，在无约定或法定解除事由出现的情形下，晗西公司仅以2个月押金被没收为对价主张解除合同，没有事实和法律依据，不予支持。晗西公司发出的解除通知书不发生合同解除效力，搬离房屋未再使用的责任应由其自行承担。但杜坚于2017年2月18日将房屋钥匙托管给中介公司另行寻租。该行为应视为杜坚于该日收回房屋，同意终止双方的合同关系。因此，租金应计算至该日止。晗西公司已将租金支付至2017年4月30日，故杜坚应退还2017年2月19日至2017年4月30日期间的租金6324元。晗西公司主张杜坚退还其未占有使用房屋期间的全部租金，不予支持，仅对合理部分予以支持。因双方约定物业费、能耗费由晗西公司承担，2017年1月1日至2017年2月18日的物业费、能耗费已由杜坚向物业公司缴纳，晗西公司理应予以支付。经折算，晗西公司应当支付643元。根据上文分析及本案案情，合同权利义务已于2017年2月18日终止，确认房屋租赁合同于该日解除，故无需再行判令解除合同。本案纠纷系因晗西公司无正当理由提出解除合同引起，晗西公司构成违约。根据双方合同约定，一方提前解除合同的，应赔偿对方至少3个月的租金。该约定系双方真实意思表示，综合衡量晗西公司的违约情形及杜坚另行出租房屋需要相应时间等因素。对晗西公司认为合同约定按三个月租金计算违约金过高，不予采信；并对杜坚反诉主张晗西公司支付违约金13980元，予以支持。至于杜坚反诉主张晗西公司支付第二期租金逾期付款违约金的问题。根据本案查明的事实，晗西公司逾期支付第二期租金的事实清楚，杜坚反诉主张按日万分之五的标准支付违约金7549.20元，具有合同依据，予以支持。晗西公司辩称，因第一期租金是在五月份支付的，故双方默认第二期租金在此后半年内支付。晗西公司未提供证据证明双方已协议变更了合同约定的租金支付时间，故对其辩称不予采信。另，杜坚就合同履行过程中相关费用的问题提出了反诉主张，且晗西公司已将公司注册地址予以变更，故合同约定的押金退还条件已经成就。对晗西公司主张退还押金的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，于2017年8月1日判决：一、杜坚退还晗西公司租金6324元；二、杜坚退还晗西公司租房押金9320元；三、晗西公司支付杜坚逾期付款违约金7549.20元；四、晗西公司支付杜坚解约违约金13980元；五、晗西公司支付杜坚物业费、能耗费643元；六、上述第一、二项与第三、四、五项折抵，晗西公司应支付杜坚6528.20元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、驳回晗西公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费266元，由晗西公司负担43元，由杜坚负担223元。按规定减半收取的反诉案件受理费177元，由晗西公司负担。
宣判后，晗西公司不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误。一、合同的解除时间。本案租赁合同在沈金松收到《解除房屋租赁合同通知书》时已解除。2016年12月24日，施莉向沈金松寄出《解除房屋租赁合同》的通知书，有沈金松签收证明。沈金松在一审否认收到该通知书，但在2016年12月27日回应了《解除房屋租赁合同通知书》。施莉多次联系沈金松无果，已于2016年12月底搬离房屋，并交清了所有物业和水电费用。二、关于原审判决施莉支付杜坚逾期付款违约金7549.20元错误。施莉于11月24日支付第二期租金前，沈金松没有进行任何的催款，收款时也没有提出任何异议，现施莉提出解除合同，沈金松对已经确认并且履行完毕的事项，再次提出滞纳金的请求，有违诚信，不应得到支持。三、从2016年12月开始，施莉做了很多挽回损失的行为，故从12月24日后的损失属于扩大的损失，由沈金松的个人行为造成，与施莉无关。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回杜坚全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费及晗西公司的律师费由杜坚承担。
上诉人晗西公司在二审中提交微信聊天记录复印件6页，证明上诉人晚交房租是有原因的。当时在签订合同的时候虽然是双方协商的，5月12日签订房屋租赁合同，但是租期是从5月1日起算的，晗西公司在5月12日交了六个月房租，两个月押金，此时到9月30日才过了四个月，时间间隔很短，双方均忘记第二期房租缴纳。被上诉人第一次提醒上诉人缴纳房租是在11月23日晚上，上诉人转账给被上诉人房租是11月24日，被上诉人也认可了。
被上诉人杜坚在二审中辩称：1、双方签订的租赁合同经过充分协商，表达真实有效,非经双方协商一致，不得单方解除合同。广茵大厦1002-1004房屋，晗西公司看房后，双方商量确定租期2年，月租金4660元，租期从2016年5月1日起。5月10日-12日双方就草拟的合同用电话微信进行了磋商，5月12日双方正式签署合同。合同还约定了每期租金应交的具体期限以及滞纳金，并特别在第五条约定了“经双方协商一致才可以解除本合同”。本合同经过充分协商，合理合法。上诉人在没有与被上诉人协商一致的情况下，无正当理由，单方强行提前解除合同行为违反了合同第五条约定。且上诉人要求提前解约的过程简单粗暴，被上诉人没有任何过错和违约行为。为期2年的合同上诉人在租了7个月后就提出提前解约，经上诉人要求，被上诉人12月24日微信表示可以同意其转租，但上诉人没有积极寻找转租而是要求强行提前解约，强行退钥匙，在双方没有协商一致的情况下，被上诉人拒收了钥匙。上诉人还半夜微信骚扰，还用“奇葩”，“极品”嘲讽，自诩“你知道租你房子的人是哪里毕业的吗”。被上诉人本同意双方协商一致后可考虑提前解约，但上诉人一定要用这样简单粗暴的方式试图逼迫按她的时间、金额、方式提前解约。被上诉人没有任何过错，在双方没有就解约问题达成一致前，不同意也没有接受大门钥匙。上诉人单方发出解除通知书不构成解约。2、在法律规定的有效期内，被上诉人要求上诉人按合同规定支付的滞纳金，符合合同和法律规定。合同明确规定了每期缴纳房租的时间，即“每年的9月30日前和3月30日前分别支付下一个半年的租金。如逾期10天以上的将承担按每日万分之五的滞纳金”。由于上诉人在缴纳第二期租金时比合同明确约定的时间逾期了54天，被上诉人在法律规定的有效期内要求上诉人按合同规定支付7549.20元的滞纳金，符合合同和法律规定，合理合法。在合同签订执行等整个过程中，被上诉人没有任何过错和违约行为。上诉人在签订合同前缺乏对自己业务扩张需要的预期，招收的学生太多，嫌房子小了，导致合同执行不到三分之一就想完全按其设想的时间、金额解约。上诉人的上诉请求缺乏法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人杜坚在二审中未提交新证据。
上诉人晗西公司在二审中提交的证据，经出示，被上诉人杜坚认为已经超过了二审指定的举证期限，且这些证据的真实性无法核实，缴纳租金的时间是合同明确预定的，不需要杜坚提醒晗西公司，这不是杜坚的义务，这些聊天记录里也未提到免滞纳金的问题。本院认为，上诉人晗西公司提交的上述证据已经超过了举证期限，不属于二审程序中新的证据，且为复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，2016年5月12日杜坚与晗西公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。晗西公司在合同履行过程中，在没有法定或约定解除事由存在的情形下，以2个月押金被没收为对价向杜坚提出提前解除合同，已构成违约，晗西公司不享有合同的解除权。故，晗西公司于2016年12月24日向杜坚的丈夫沈金松寄送的《解除房屋租赁合同》通知书不发生法律效力。晗西公司上诉认为自沈金松收到该《解除房屋租赁合同》通知书时双方的租赁合同关系解除缺乏依据，不予采纳。晗西公司逾期支付第二期租金的事实清楚，杜坚按合同约定要求晗西公司承担逾期付款违约金均有合同依据。作为承租人，应按合同约定及时支付租金，出租人没有提醒承租人支付租金的法定义务，杜坚没有催款，不代表晗西公司可以不按合同约定支付租金，杜坚在晗西公司逾期付款后接收租金的行为，也不代表杜坚放弃向晗西公司主张违约责任。2016年12月24日双方并没有解除租赁合同，故至双方解除前，杜坚还应继续承担合同约定的义务，承担法律责任。晗西公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费354元，由杭州晗西教育信息咨询有限公司负担（杭州晗西教育信息咨询有限公司已向本院预缴上诉案件受理费443元，杭州晗西教育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费89元）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 艳
审判员 盛 峰
审判员 毕克来
二〇一八年三月七日
书记员 袁其伟