广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19312号
上诉人（原审原告）：王耀，男，1988年12月7日出生，土家族，住湖北省天门市。
上诉人（原审原告）：黄琴，女，1987年1月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈春燕，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许双兴，男，1984年4月21日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人王耀、黄琴因与被上诉人许双兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。
王耀、黄琴上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项；2、改判许双兴立即向王耀、黄琴支付违约金人民币205000元；3、改判许双兴立即向王耀、黄琴支付定金及购房款资金占用期间的利息，自2016年3月12日起按本金600000元、利率按中国人民银行规定的同期贷款利率计至清还之日止，暂计至2017年7月17日为人民币39000元。4、改判许双兴支付增加的1153566元，具体计算标准是：（房屋差价）1337066元+（房屋中介费）20500元+评估费1000元-（合同约定的违约金）205000元。5、本案一、二审诉讼费用由许双兴承担。事实和理由：一、许双兴知道且应当知道其无法履行案涉房屋买卖合同的义务。事实上，许双兴因逾期还贷、自身债务纠纷致案涉房屋被查封，无法履行案涉房屋变更登记等义务。合同目的无法实现的责任完全在于许双兴一方，其属于根本违约。一审判决认定事实及适用法律错误，依法应予以纠正。二、案涉房屋买卖合同因许双兴的根本违约行为而无法继续履行，最终解除。许双兴应按照合同约定向王耀、黄琴支付违约金并赔偿损失。一审法院仅支持60000元的违约金显失公平，无法弥补王耀、黄琴的损失。三、一审判决明显加重了王耀、黄琴作为买方的交易责任。许双兴有义务在签订合同前将案涉房屋是否被查封的情况告诉王耀、黄琴，而王耀、黄琴基于对许双兴的信任，相信案涉房屋不存在任何其他情况，所以王耀、黄琴不应承担未尽审查义务的不利后果，而是应该由许双兴承担未尽审查并告知义务的不利后果。综上，请求二审法院依法对本案进行改判。
许双兴二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。许双兴因为做生意失败而经济紧张，导致无法及时还贷。现在已经恢复还款的能力，正常月供，房屋因其他案件被查封的情况也解封了，可以交易。
因本案纠纷，王耀、黄琴于2016年12月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、自王耀、黄琴起诉之日起解除王耀、黄琴与许双兴于2016年3月22日签订的《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》；2、许双兴立即向王耀、黄琴返还定金及购房款共人民币600000元；3、许双兴立即向王耀、黄琴支付违约金人民币205000元；4、支付定金及购房款资金占用期间的利息，自2016年3月12日起按本金600000元、利率按中国人民银行规定的同期贷款利率计至清还之日止；5、许双兴支付增加的1153566元，具体计算标准是：（房屋差价）1337066元+（房屋中介费）20500元+评估费1000元-（合同约定的违约金）205000元；6、本案全部诉讼费用由许双兴承担。
一审法院认定事实：2016年3月21日，许双兴作为委托人就广州市海珠区x房买卖事宜经公证出具了《委托书》。
2016年3月22日，王耀、黄琴（乙方、买方）与许双兴（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址：广州市海珠区x房；该房地产存在抵押等他项权利情况；房地产总价2050000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天；甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方己付的全部费用；其他约定：乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件；备注：甲乙双方协定，1、甲乙双方知悉物业未出房产证，待物业出证后一起到房管局办理过户手续；等。同日，王耀、黄琴与许双兴还签订了《存量房买卖合同附件》，约定定金100000元乙方须在2016年3月12日支付；甲方应在房管部门对交易物业核发登记于甲方名下的房地产权证后30日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用；甲方在原抵押银行发还贷通知之日起3天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款400000元乙方于甲方做全权委托当天付给甲方；楼价余款：按揭付款；甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后3天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；等。
2016年3月25日，许双兴出具《收款证明》：收到王耀承购上述房屋之首期款500000元。
2016年11月20日，王耀、黄琴向许双兴作出《通知函》，部分内容为：“你我双方于2016年3月22日……签订了《广州市存量房买卖合同》……但之后我方及中介公司人员多次致电及发送短信、微信催促交房及办理你方房产证、过户手续，你方却不接电话，不回复短信、微信，直至11月6日才经由上述房产的原租户交付钥匙给中介公司人员，并交给我方”、“催促你方尽快归还中国建设银行广州天河支行的欠款，并按照合同约定尽快配合开发商办理房产证，同时完成过户交易手续”。许双兴在此通知函下方签名。
另查，王某曾起诉许双兴，该案由广州市越秀区人民法院审理，案号：（2016）粤0104民初1002号。该案中，许双兴因下落不明经该院依法公告传唤未到庭参加诉讼，依据王某的申请，广州市越秀区人民法院作出（2016）粤0104民初1002-1号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押许双兴名下价值970448.63元的财产。据广州市房地产档案馆于2016年11月23日出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册》记载：该房产登记在广东珠江投资股份有限公司名下；于2016年3月11日被广州市越秀区人民法院以（2016）粤0104民初1002-1号协助执行通知书及裁定书查封，查封时效：2016年3月11日至2019年3月10日；执行明细中注有“该业以许双兴名义办理了预告登记：14预登1305595号”；等。
中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称“建行省分行”）、中国建设银行股份有限公司广州天河支行也曾起诉许双兴、广东珠江投资股份有限公司（以下简称“珠投公司”），该案由广州市越秀区人民法院审理。该院于2016年12月13日作出（2016）粤0104民初12740号民事判决书，该判决中记载：查明（部分）：2012年6月13日，建行省分行（贷款人）与许双兴（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定：售房人为珠投公司；许双兴借款用途为购买广州市海珠区南洲路88号广州耐火材料厂厂区地段x房；借款金额为1140000元；期限为360个月（即2012年6月14日至2042年6月14日）；等。2014年3月3日，建行省分行与许双兴就抵押房产盛景家园自编A3-A5;A6-A7栋,自编x房办理了抵押预告登记。合同签订后，建行省分行依约向许双兴发放了贷款，许双兴取得贷款后未能依约还款，成讼。珠投公司于2016年11月7日向许双兴邮寄关于解除《广州市商品房买卖合同》的函，但根据珠投公司提供的EMS快递查询单显示，该邮件收件人名址有误，已被退回。
王耀、黄琴于2016年12月13日提起本案诉讼。诉讼中，王耀、黄琴确认：许双兴曾向王耀返还过20000元，但当事人没说明是什么钱；签合同时说8月份交楼，后来许双兴又迟延到10月份交付，钥匙在王耀、黄琴手上，但没有居住。许双兴表示：收了购房款后用于生意周转，王耀、黄琴也了解这个情况；确认王耀、黄琴说的10月份，按合同约定收楼款当天给就钥匙，后来又有了新的约定，就交了房屋。
王耀、黄琴还表示：签订合同时，许双兴拿了一份一手房买卖合同，中介按这份一手房买卖合同在阳光家园网站上查询，没有到房管局进行查册，2016年3月12日中介在阳光家园网查了并没有标注就以为没有查封。
王耀、黄琴为证明其主张，还提交了以下证据：
1、王耀、黄琴于2016年3月22日自行签署的《买卖代理费支付承诺书》，该承诺书后附有“温馨提示”，其中提示如下：1、交易过程中，卖方/出租方对交易物业享有完整的、合法的产权应承担保证责任：卖方/出租方须提供房产权属以供参考（房产信息以查册纸为准）……；等。
2、银行交易凭证，其中：中国建设银行、中国工商银行的凭证显示：王耀、黄琴及王言斌于2016年3月12日向许双兴转账两笔49000元的款项，中国银行的凭证显示王言斌于2016年3月25日、2016年5月4日分别向许双兴转账400000元和100000元“王耀购房款”；
3、满堂红（中国）置业有限公司于2016年3月28日向王耀、黄琴开具的涉案房屋代理费20500元的发票；
4、广东公评房地产与土地估价有限公司于2017年4月27日向王耀出具的涉案房屋《房地产预评估答复》，该答复记载涉案房屋2017年4月26日的市场价值为3387066元；
5、广东公评房地产与土地估价有限公司于2017年4月27日向王耀开具的初评费1000元的发票。
许双兴表示：对上述证据的真实性予以确认。
许双兴为证明其主张，还提交了广州市越秀区人民法院送达诉讼文书的资料作为证据。王耀、黄琴表示：上述证据无法显示查封的送达情况，至于真实性、合法性由法院认定。
一审法院认为，王耀、黄琴与许双兴通过签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》的形式就涉案房屋建立了买卖关系。现王耀、黄琴主张于2016年12月13日解除上述合同中的买卖关系，许双兴表示同意，并无不当，故予以支持。
鉴于合同应当解除，且许双兴同意退还已收房款，故王耀、黄琴要求许双兴退还王耀、黄琴已付款项的诉讼请求，合法有理，予以支持。根据许双兴出具的收据、许双兴提交的银行凭证以及王耀、黄琴与许双兴的确认，王耀、黄琴已向许双兴支付了600000元。许双兴表示2016年12月已退还房款20000元，虽然王耀、黄琴表示不清楚该笔款项的用途，但其确认收到该笔款项，鉴于双方之间的买卖关系及诉前争议的焦点，应当认定该款为房款，故该款应在上述款项中扣除。因此，许双兴实际应退还款项为600000元-20000元=580000元。
本案中，王耀、黄琴还主张许双兴应承担违约及赔偿责任。王耀、黄琴主要理由为许双兴未履行合同义务、未及时还贷被银行诉讼以及涉案房屋被查封。对此分析如下：
一、根据房管部门的登记，涉案房屋登记在珠江公司名下，而何时能过户至许双兴名下尚未确定，且王耀、黄琴与许双兴的合同中也并未发现关于具体办妥许双兴名下的房产证的时间的约定。对于交房的条件，合同约定“甲方收齐楼款当天”，王耀、黄琴仅支付了部分房款，并未达到上述条件。根据王耀、黄琴与许双兴的陈述，双方在签订合同后对于交付房屋有新的约定，但双方仅共同确认2016年10月交付了房屋，对于新约定的交房时间并未举证证明，故不足以认定许双兴在上述时间交房已构成违约。因此，王耀、黄琴关于许双兴未履行办理过户、交房义务的主张，不予采纳。
二、许双兴在本案中陈述其将收取王耀、黄琴的购房款用于生意周转，而非用于还贷。虽然根据合同约定“应在房管部门对交易物业核发登记于甲方名下的房地产权证后30日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续”，但许双兴已收取房款，则应首先用于解决涉案房屋的问题，以便合同能顺利履行。许双兴将房款挪作他用的行为有悖于合同的目的，且其未及时还贷的直接结果便是引发了银行的诉讼，使王耀、黄琴认为合同无法履行，故许双兴应承担一定的违约责任。至于具体的违约金的计算：1、如前说述，许双兴并非直接违反了合同的具体约定，且从许双兴交付房屋的行为看，许双兴亦未有不出售涉案房屋的意思表示，故王耀、黄琴所依据的合同中关于房价款10%的违约金的约定应作为参照，而非必然、直接适用。2、通常而言，交付房屋与房屋总价有对应关系，本案中王耀、黄琴仅支付了600000元便接收了房屋，且至今未将涉案房屋交还给许双兴，现又以总房价为计算违约金的基数，不具有对等性。综上，对于王耀、黄琴主张的以已付款项为基数、按10%计算违约金的部分即60000元，予以支持；超出部分，依据不足，不予支持。
三、涉案房屋在王耀、黄琴与许双兴签订合同前已于2016年3月11日被广州市越秀区人民法院以（2016）粤0104民初1002-1号文书查封。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，该房产不得转让。一方面，综合本案的证据看，不足以认定许双兴在签订合同前已知晓涉案房屋被查封的事实。另一方面，根据王耀、黄琴提交的证据，其曾由专业的房产中介提供居间服务，王耀、黄琴也自行确认了中介机构提供的“温馨提示”中的“房产信息以查册纸为准”的内容。就此而言，王耀、黄琴对于涉案房屋的查封情况具有更谨慎的审查义务。如其及时到房管部门查册，则可从根本上避免此次纠纷的发生。故王耀、黄琴应承担未尽审查义务的不利后果。而且：1、对于违约责任，已有前述定论，王耀、黄琴再要求许双兴支付已付款的利息，依据不足；2、房地产价值随市场变化而波动，房价上涨幅度并非在签订合同时可以预见；3、王耀、黄琴为交易支付了中介费，但此次交易未能成功，则王耀、黄琴并非必然支出全部款项，在王耀、黄琴未尽谨慎义务追索该笔款项前，主张许双兴承担责任，有失妥当。故王耀、黄琴要求支付利息、赔偿损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条的规定，于2017年8月2日作出判决如下：一、王耀、黄琴与许双兴在2016年3月22日签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》于2016年12月13日解除；二、许双兴于本判决生效之日起10日内返还580000元给王耀、黄琴；三、许双兴于本判决生效之日起10日内支付60000元违约金给王耀、黄琴；四、驳回王耀、黄琴的其他诉讼请求。本案受理费22427元，王耀、黄琴负担12227元、许双兴负担10200元。上述受理费已由王耀、黄琴预交，王耀、黄琴同意许双兴履行判决时将其应负担的部分直接支付给王耀、黄琴。本案财产保全费4545元，由许双兴承担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审过程中，王耀、黄琴向本院提交许双兴在中国建设银行广州天河支行（账户：44xxx11）的2015年1月14至2016年7月22日的个人贷款对账单、2015年10月14至2016年12月6日个人贷款逾期明细表。拟证明许双兴从2015年1月开始出现了逾期还款情况，在向王耀、黄琴出售房屋时，许双兴随时可能丧失对房屋的处分权。建行省分行在2016年8月已经在广州市越秀区人民法院起诉许双兴，越秀区法院作出了（2016）粤0104民初12740号民事判决。且开发商也就涉案房屋向越秀区法院提起了诉讼。对于王耀、黄琴二审提交的证据，许双兴发表如下质证意见：对证据没有异议，许双兴现在已正常月供。
本院认为，王耀、黄琴与许双兴于2016年3月22日签订的《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。但是，鉴于房屋被查封等实际情况无法完成交易过户，王耀、黄琴要求自2016年12月13日解除双方之间的合同关系，许双兴表示同意，一审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同及其附件，并无不当，本院予以维持。
合同解除后，王耀、黄琴要求返还已付购房款580000元，许双兴予以同意，一审法院判决返还已付购房款，处理正确，本院予以维持。
双方在签订房屋买卖合同前，案涉房屋已被法院查封，双方当事人在明知案涉房屋只是预告登记在许双兴名下、存在抵押等情况下，仍未对房屋进行查册而签订合同，均未尽到审慎义务。对房屋交易不能，双方当事人均存在过错。因此，一审法院对王耀、黄琴主张的房屋差价款损失不予支持，并无不当，本院予以维持。
在履行合同过程中，许双兴将王耀、黄琴支付的购房款挪作他用，未及时办理提前还贷凃销抵押等手续，导致被银行和开发商起诉，引起本案房屋交易不安定因素，一审法院认定许双兴构成违约，并考虑到双方履约对等性，判令按照已付购房款10%支付违约金60000元，并无明显不妥，本院予以维持。王耀、黄琴并无提供证据证明其包括已付款银行利息在内的损失超出60000元，因而对其主张的已付款利息及更高违约金请求，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，王耀、黄琴上诉缺乏理据，本院不予支持。一审判决并无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17918元，由王耀、黄琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十一月十三日
书记员 眭 翘
李倩妤