陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)陕01民终11061号
上诉人（原审原告、反诉被告）:许江涛，男，1977年9月4日出生，汉族，无业，住河南省三门峡市湖滨区。
上诉人（原审原告、反诉被告）:宋静，女，1977年4月7日出生，汉族，个体户，住河南省三门峡市湖滨区。
委托代理人:许江涛，男，1977年9月4日出生，汉族，无业，住河南省三门峡市湖滨区。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：夏兵，女，1962年12月31日出生，汉族，西安工艺品进出口公司退休职工，住西安市碑林区。
委托代理人：蔡治，陕西再创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：欧阳宏，男，1962年11月19日出生，汉族，陕西省出入境检验检疫局职工，住西安市碑林区。
委托代理人：蔡治，陕西再创律师事务所律师。
原审第三人：西安百代信息咨询有限责任公司，住所地：西安市碑林区测绘西路55号临街门面房。
法定代表人:王举鹏，该公司经理。
上诉人许江涛、宋静与被上诉人夏兵、欧阳宏、原审第三人西安百代信息咨询有限责任公司（以下简称百代公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
许江涛、宋静共同上诉请求：1.撤销原审判决。2.改判被上诉人向上诉人返还定金6万元。3.承担本案诉讼费用。事实及理由：1.原审判决对引起纠纷的原因认定错误。欧阳宏拒绝过户的原因在于要求房价上涨5000元、贷款问题、钥匙问题以及定金支付等问题，其根本原因还是在于要求房价上涨。2.原审判决对付款方式认定完全错误，刻意混淆付款方式与资金筹措方式的区别。上诉人一直坚持全额资金监管，不存在变更付款方式的问题，按揭贷款是资金筹措方式，不是支付方式。且房屋贷款是与银行发生借款关系，存在不确定性，即买房时是否贷款均在合同约定范围内，不存在变更问题。3。原审判决认定银行贷款无证据证明无法办理，违反客观事实。被上诉人一审提交邮政储蓄银行三门峡市陕州区支行出具证明，证明宋静于9月20日办理综合消费贷款181514.1元。但在一审判决被忽略。综上原审判决违反法律规定，请求二审法院对本案依法改判。
欧阳宏、夏兵针对许江涛、宋静的上诉答辩称，我方自始至终要求按照原合同条件履行合同，是对方隐瞒一次性付款，而且临时通知过户带钥匙，与三方书面约定不符。对方违反合同应当协商。请求驳回其上诉。
欧阳宏、夏兵共同上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第二项。2.请求依法改判被上诉人向上诉人支付剩余15000元定金。3.请求依法判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：根据合同约定，任何一方无权变更合同的约定，需要变更应当与对方协商，我方并不拒绝办理过户，也并未不履行合同主要义务，只是对方存在变更时，应当依据合同协商。
许江涛、宋静针对上诉人欧阳宏、夏兵上诉进行答辩：1.关于一次性支付问题、土地出让金问题，事实是很清楚的，一审法院也已认定。关于5000元涨价是上诉人额外提出的，不是合同中约定的。2.我买房问题与本案无关，但是对方应当承担违约责任。
许江涛、宋静向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖居间合同；2、判令夏兵、欧阳宏双倍返还定金6万元整（其中在原告方支付中介费后仍有5000元定金由第三人百代公司暂为保管，故要求第三人百代公司返还其中5000元定金）；3、判令夏兵、欧阳宏赔偿中介费损失1万元整；4、判令夏兵、欧阳宏赔偿报纸公告费用300元整；5、判令夏兵、欧阳宏承担本案诉讼费用。诉讼过程中，许江涛、宋静增加诉讼请求：赔偿经济损失8万元。
夏兵、欧阳宏向一审法院反诉请求：1、依法判决许江涛、宋静支付延期履行利息损失5220元，直至付款结清（暂定三个月）；2、依法判决许江涛、宋静承担全部诉讼费用。诉讼过程中，夏兵、欧阳宏同意解除合同，变更反诉诉讼请求为：1、依法判令许江涛、宋静支付剩余定金1.5万元；2、许江涛、宋静承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2016年8月31日、许江涛、宋静作为乙方，夏兵、欧阳宏作为甲方、百代公司作为丙方共同签订《商品房居间买卖合同》，约定：许江涛、宋静购买夏兵、欧阳宏共有的位于西安市碑林区××室房屋一套，房屋价款为人民币49.5万元；百代公司促成本合同签订完毕，视为居间成功，由许江涛、宋静即日向百代公司支付佣金1万元，佣金必须在资金监管前付清；房屋产权过户所需的税、费均由许江涛、宋静承担；合同签订之日，许江涛、宋静将购房定金人民币3万元交由百代公司代为保管；双方协商同意许江涛、宋静采取商业贷款形式付款，即在合同签订之日起30工作日内，双方须同百代公司到房管局及相关部门办理房产过户手续领取过户受理单，同时许江涛、宋静按照相关部门要求或约定将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币12.5万元存入资金监控银行；如许江涛、宋静上述商业贷款遇到困难，双方协商同意许江涛、宋静变更为组合贷款的付款方式；夏兵、欧阳宏委托百代公司收取许江涛、宋静缴付的购房定金及预付款，百代公司在收款收据中应载明系代理夏兵、欧阳宏收取；若夏兵、欧阳宏违约其应双倍返还定金给许江涛、宋静，但是若许江涛、宋静事先给百代公司的佣金未付或未付完全，百代公司有权优先从定金中扣除佣金，由夏兵、欧阳宏补齐自己应付的赔偿金与百代公司扣除佣金后剩余的定金一并支付给许江涛、宋静。若许江涛、宋静违约其已支付的定金不得索回，应归夏兵、欧阳宏所有，但是若许江涛、宋静事先给百代公司的佣金未付或未付完全，百代公司有权优先从定金中扣除佣金，由许江涛、宋静补齐自己应付的佣金，与百代公司扣除佣金后剩余的定金一并支付给夏兵、欧阳宏；根据合同需要一方向另一方发出的全部通知以及三方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用当面送交方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式；本合同履行期间发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知其他方，征得他方同意后，三方在规定的时限内（书面通知发出2天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分，未经三方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则由此造成对方的经济损失由责任方承担；若夏兵、欧阳宏单位已交土地出让金，则过户时许江涛、宋静另支付人民币5000元给夏兵、欧阳宏。另合同附《西安百代公司温馨提示》一份，载明：“…出售方过户需要提供资料：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房主邮政银行卡、房产证。…”合同签订后同日，许江涛、宋静按约支付购房定金3万元，百代公司向其出具3万元定金收款收据，并将其中1.5万元转交夏兵、欧阳宏，剩余1.5万元由百代公司代为保管。后在合同履行过程中，许江涛、宋静为如期尽快履行合同，将付款方式由银行贷款变更为一次性付款。2016年9月26日，百代公司法定代表人王举鹏通过短信通知夏兵、欧阳宏：“明天上午9点办理过户手续，来时带上您及爱人的身份证、户口本、结婚证、房产证、收房款银行卡、已收定金（钱放卡里），房子里的水电卡及钥匙，您夫妻二人一起来。…”夏兵、欧阳宏因认为上述该通知与《西安百代公司温馨提示》中所列事项不完全相符，以及许江涛、宋静付款方式由合同约定的贷款方式变更为一次性付全款，遂与许江涛、宋静、百代公司产生分歧。期间，许江涛、宋静许江涛、百代公司员工及法定代表人与夏兵、欧阳宏多次电话、短信沟通，均未能达成一致，夏兵、欧阳宏均拒绝许江涛、宋静一次性付款方式，其在电话及短信中表示：“你们两方都变，我也想变”、“对不起，我房价要回到50万了”、“那对不起，你现在去贷款吧”、“我不过户了，我现在不过了”、“凡是符合合同的就可以办理过户！与合同不相符的无法办理”。；2016年10月9日，百代公司通过《西安晚报（2016年10月9日第12版）》刊登“通知”一则通知二夏兵、欧阳宏于2016年10月17日之前前往配合办理房产过户手续。2017年3月12日，百代公司向许江涛、宋静许江涛出具收款收据一份，载明：“今收到许江涛中介费（此款从定金中扣除，非另外支付）10000元”。一审庭审中，夏兵、欧阳宏主张许江涛、宋静擅自将付款方式变更为一次性付款，且未依约提出书面变更并签订变更协议，致使合同至今不能继续履行，许江涛、宋静应承担相应违约责任，许江涛、宋静诉求解除合同无合同、法律依据，其要求履行合同，现在同意许江涛、宋静以一次性付款方式以原合同约定价款继续履行合同；许江涛、宋静主张夏兵、欧阳宏要求涨价，构成违约，坚持要求解除合同，不同意继续履行合同；后在本案审理过程中，夏兵、欧阳宏同意解除合同，提交涉案房屋所在物业出具的物业费、暖气费收据及附近房屋网上出租信息截图，主张其因许江涛、宋静违约亦导致其损失，要求许江涛、宋静承担违约责任，按约支付剩余定金1.5万元；许江涛、宋静亦增加诉请要求夏兵、欧阳宏支付因近期房价上涨导致的溢价损失8万元，对于该溢价损失的主张，其仅提供涉案房屋附近小区网上售房信息截图两份，并表示不申请司法鉴定。
一审法院认为，本案三方签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同文本实则包含两个合同法律关系：一是许江涛、宋静与夏兵、欧阳宏之间的房屋买卖合同，系本案中许江涛、宋静起诉夏兵、欧阳宏要求解除之合同法律关系；二是三方之间的居间合同法律关系，与本案不属同一法律关系，本案依法不予处理。根据当事人的陈述及答辩意见，本案的争议焦点在于许江涛、宋静，夏兵、欧阳宏哪一方根本违约以及违约责任如何承担。涉案合同签订后，许江涛、宋静主张夏兵、欧阳宏按约准备房贷各项手续，但其后为如期尽快履行合同等原因，变更付款方式为一次性付款。从夏兵、欧阳宏的通话录音及短信内容可知，夏兵、欧阳宏不同意接受一次性付款，遂引发纠纷。其表示：“你们两方都变，我也想变。对不起，我房价要回到50万了。那对不起，你现在去贷款吧。我不过户了，我现在不过了”“凡是符合合同的就可以办理过户！与合同不相符的无法办理”，均明确拒绝许江涛、宋静的一次性付款方式。且对于夏兵、欧阳宏辨称其并未涨价、增加的5000元系土地出让金的主张，因涉案合同中对土地出让金有“若甲方单位已交土地出让金，则过户时乙方另支付人民币伍仟元给甲方”的明确约定，且在江涛明确表示如果过户时得知该土地出让金夏兵、欧阳宏单位已缴纳，则其依约支付夏兵、欧阳宏5000元的情况下，欧阳宏仍然表示：“对不起，我房价要回到50万了”，故对夏兵、欧阳宏该辨称，不予采信；对于夏兵、欧阳宏提出第三人在通知其办理过户手续需携带事项中多了要求其携带钥匙等内容亦与温馨提示不符的情形，亦不能构成其拒绝履行合同之理由；对于夏兵、欧阳宏上述明确拒绝一次性付款方式的行为，本院认为，在房产买卖中，付款是买方最核心的义务，亦是卖方最重要的权益，但本案中，夏兵、欧阳宏为尽快如期履行合同，在合理期限内，自愿要求一次性支付购房款，付款方式由按揭贷款变更为一次性支付，并不损害夏兵、欧阳宏收取购房款的相关权益，反而更能缩短交易周期，更有利于合同目的的实现，是房屋买受人积极履约的行为，本着诚实信用的原则，出卖人不应予以拒绝，更不应以此要求增加房屋价款。故本院认定系夏兵、欧阳宏的行为导致涉案交易无法继续履行，夏兵、欧阳宏构成根本违约。因此，许江涛、宋静有权要求解除合同，本案审理过程中，夏兵、欧阳宏亦同意解除合同，故对于许江涛、宋静要求解除双方房屋买卖合同的主张，本院依法予以支持；对于许江涛、宋静要求夏兵、欧阳宏双倍返还定金6万元整（其中扣除中介费后有5000元定金由第三人暂为保管，故要求第三人返还其中5000元定金）以及赔偿中介费损失的主张，双方约定定金3万，许江涛、宋静按约支付，夏兵、欧阳宏实际占有其中1.5万元，另外1.5万元由第三人代为保管，本案中因夏兵、欧阳宏根本违约导致涉案交易无法继续履行，应适用定金罚则承担违约责任，但考虑到在合同履行过程中，许江涛、宋静在合同明确约定付款方式为商业贷款且若商业贷款办理遇到困难则变更为组合贷款的情况下，擅自变更付款方式为一次性付款，且客观上银行贷款并无证据证明系无法办理，许江涛、宋静具有相应过错，综合本案案情，本院酌情认定夏兵、欧阳宏应向许江涛、宋静支付2.5万元为宜，对于第三人代为保管并依约扣除1万元中介费后剩余5000元定金，由第三人支付许江涛、宋静；对于许江涛、宋静要求中介费损失1万元的主张，该中介费依约应由许江涛、宋静支付，若未支付可由第三人代为保管的定金中予以扣除，在诉讼过程中，第三人已将该笔款项从其代管定金中扣除，故该中介费1万元许江涛、宋静实际并未另行支付，而系从第三人代为保管的许江涛、宋静支付给夏兵、欧阳宏之定金中直接扣除，故许江涛、宋静主张其该损失并未实际产生，故本院不再另行支持；对于许江涛、宋静要求夏兵、欧阳宏赔偿报纸公告费用300元的主张，该公告通知的形式不符合合同约定的条件，无合理依据，亦无相应证据证明该费用实际产生数额，故本院依法不予支持；对于许江涛、宋静主张房价上涨损失8万元，未能提交充分的证据予以证明，本院不予采信；对于夏兵、欧阳宏反诉要求许江涛、宋静支付剩余定金1.5万元的主张，原、夏兵、欧阳宏双方责任的认定已如前所述，本案中夏兵、欧阳宏自身构成根本违约，许江涛、宋静亦具有一定过错，上述本院认定夏兵、欧阳宏应支付许江涛、宋静的款项中已综合考量本案案情中双方各项因素，故对此反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日，原告许江涛、宋静与被告夏兵、欧阳宏2016年8月31日签订的房屋买卖合同予以解除，终止履行；二、本判决生效之日起十五日内，被告夏兵、欧阳宏一次性支付原告许江涛、宋静25000元；三、本判决生效之日起十五日内，第三人西安百代信息咨询有限责任公司一次性返还原告许江涛、宋静5000元；四、驳回原告许江涛、宋静其他诉讼请求；五、驳回被告夏兵、欧阳宏要求原告许江涛、宋静支付剩余定金15000元之反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3306元，由原告许江涛、宋静负担2647元，被告夏兵、欧阳宏负担659元（原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告）；反诉费87.5元，由被告夏兵、欧阳宏负担（被告已预交）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实。
本院认为，本案中三方签订的《房屋买卖居间合同》系其真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。涉案合同在实际履行过程中，双方出现纠纷导致不能继续履行。对于许江涛、宋静要求解除合同的请求，夏兵、欧阳宏在一审中亦同意解除合同，故一审判决双方之间房屋买卖合同予以解除并无不妥。关于本案房屋买卖合同的违约方及违约责任承担问题。夏兵、欧阳宏称应当严格按照合同约定，因为许江涛、宋静变更付款方式未与其协商，其拒绝继续履行合同。本院认为，夏兵、欧阳宏的核心合同权利是收取约定的房款，许江涛、宋静的付款方式由按揭贷款变更为一次性支付，并不损害夏兵、欧阳宏收取购房款的相关权益，付款方式变更并不影响合同的履行，不妨碍合同目的的实现。故夏兵、欧阳宏所称理由不能成立，其因许江涛、宋静变更付款方式及百代公司的通知而拒绝履行合同主要义务，其行为构成根本违约。对于夏兵、欧阳宏称百代公司在通知其办理过户手续事项中多了要求其携带钥匙等内容亦与之前提示不符，亦不是构成夏兵、欧阳宏拒绝履行合同主要义务之理由。综合涉案合同实际履行情况，夏兵、欧阳宏构成根本违约，应当承担违约责任，许江涛、宋静履行了合同的主要义务，并不存在违约情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定”。许江涛、宋静支付定金3万元，其中1.5万元由夏兵、欧阳宏收取，另外1.5万元由百代公司保管，因三方的合同约定定金3万元由百代公司代为保管，故本案中实际履行的定金应认定为3万元。夏兵、欧阳宏作为违约方，应依照合同约定和法律规定，向许江涛、宋静双倍返还定金，因夏兵、欧阳宏实际占有1.5万元，故其应向许江涛、宋静支付4.5万元。综上所述，许江涛、宋静的上诉请求成立，夏兵、欧阳宏的上诉请求不能成立。一审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初136号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项及诉讼费负担部分。
二、变更西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初136号民事判决第二项为：本判决生效之日起十五日内，夏兵、欧阳宏一次性支付许江涛、宋静45000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1900元（夏兵、欧阳宏已预交600元，许江涛、宋静已预交1300元），由夏兵、欧阳宏承担1400元，由许江涛、宋静承担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹守鸣
审 判 员 杨晓昱
代理审判员 张 楠
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 郑 瑜