广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初2662号
原告曾雪梅，女，汉族，住英德市。
委托代理人李文方，广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人刘虹，广东浈阳律师事务所律师。
被告王瑞凌，男,住英德市。
委托代理人彭金才，广东英都律师事务所律师。
被告朱玉全，男,汉族，住英德市。
被告吴志平，男，汉族，住英德市。
原告曾雪梅诉被告王瑞凌、朱玉全、吴志平民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理，依法由审判员刘越适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾雪梅的委托代理人刘虹、被告王瑞凌的委托代理人彭金才到庭参加诉讼，被告朱玉全、吴志平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告曾雪梅诉称，2014年9月，被告王瑞凌提出因家庭资金周转困难需向原告借款35万元，并自愿提供位于英德市X西路X幢X号、英德市X西路X幢首层的房产作为借款抵押，原告经考虑后应允。2014年9月24日，原告与被告王瑞凌、朱玉全及吴志平共同在英德市住房和城乡建设局办理了前述抵押物的抵押登记，并于2014年9月25日领取了粤房地他项权证英德字第010012XXXX号和粤房地他项权证英德字第××号《房地产他项权证》。之后，原告即通过银行卡转账方式或网上银行转账方式分两次向被告王瑞凌账户转入了350000元，其中2014年9月25日转入300000元、2014年10月7日转入50000元。
2014年11月24日，原告与被告王瑞凌补签了《借款合同》，明确约定了借款本金为350000元，借款期限为2014年11月24日至2015年1月23日共两个月，每月利息标准为所欠本金之2.5%，逾期利息标准为每日所欠本金之5‰；其中该合同第九条第2款还约定“乙方（即被告王瑞凌）以其夫妻共同财产对本合同承担共同还款的义务，并由乙方向其配偶释明”。
之后，被告王瑞凌尚且能够按照合同约定履行义务，直至约定的借款期限届至时，原告要求其归还借款本金及利息，但其多次借故推脱，仅支付利息拒不归还本金，至2016年1月1日起连利息亦不予支付，直至起诉日止其尚欠借款本金206000元。以上借款本金及利息经原告多次催告，被告王瑞凌仍拒绝支付，其行为已违反了双方约定和相关法律规定，构成违约，应当承担违约责任；被告朱玉全和吴志平作为抵押担保人，依法应当承担相应的抵押担保责任。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决：1、被告王瑞凌归还原告借款本金206000元及逾期利息（逾期利息按年利率24%自2016年1月1日起计算至本金还清之日止，截至起诉日止的利息为32960元）；2、原告对被告提供的抵押物即位于英德市X西路X幢X号、英德市X西路X幢首层的房产及该房产占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并对该抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交的证据有：一、原被告身份证复印件，证明原被告的诉讼主体资格。二、《借款合同》，证明原被告之间权利义务情况。三、中国农业银行银行卡取款业务回单、网上银行交易明细，证明原告已经履行了向被告王瑞凌支付35万元的合同义务。四、《英德市房地产抵押权登记申请书》两份复印件、房地产权证书两份复印件、广东省房地产他项权证两份，证明原告在被告朱玉全所有的位于英德市X西路X幢X房及首层的房产上设立了抵押权及该抵押物的基本情况。五、国有土地使用权属证书复印件，证明前述抵押物所占范围内的建设用地使用权的基本情况。六、说明，证明80×××20是原告本人英德市农村信用社银行账号。
被告王瑞凌辩称，一、根据原告提交的2014年9月25日银行卡取款业务回单及2014年10月7日的转账交易单反映，本案借款是属于借款期内无约定利息及逾期计付逾期利息的借款。故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，原告只能要求从起诉之日起按照年利率6%计付利息至付清本金之日止。二、原告诉请要求被告归还借款本金206000元，缺乏事实和法律依据。被告是分别于2014年9月25日、2014年10月7日向原告借款共35万元。但是根据原告提供的八张银行柜员机转账单记载，被告于2015年1月14日还本金14000元、2015年2月17日还本金14000元、2015年10月26日还本金5万元、2015年10月27日还本金5万元、2015年10月28日还本金5万元、2015年10月30日还本金5万元、2016年2月6日还本金8200元、2016年3月23日还本金8200元，合计还本金244400元。因此，被告实际仍欠原告借款本金105600元。综上，请求法院作出公正、合法判决。
被告王瑞凌向本院提交的证据有：银行转账清单，证明被告王瑞凌从2015年1月14至2016年3月23日分八次共偿付原告借款本金244400元的事实；广东农村信用社《客户回单》，证明农村信用社账号80×××20是原告曾雪梅在农村信用社的账号；英德市公安局城中派出所出具的《证明》，证明王江林、王妍娉与王瑞凌是父子女关系；王江林出具的《证明》及居民身份证复印件，证明王瑞凌通过儿子王江林、女儿王妍娉在银行卡转账偿还借款本金共6笔金额为228000元给原告曾雪梅。
被告朱玉全、吴志平均未答辩，未提交证据。
经审理查明，2014年11月24日，原告曾雪梅作为甲方（××），被告王瑞凌作为乙方（借款人）签订《借款合同》，约定乙方因家庭资金周转困难，向甲方借款解决。该《借款合同》主要约定如下内容：一、借款金额：35万元，借款期限自2014年11月24日至2015年1月23日，共2个月，利息为每月2.5%；二、还款方式为：1、借款本金在还款期届满前一次性归还给甲方，2、利息按月支付，乙方须于每月23日前支付本息人民币元（￥8750元）本金半5250元给甲方，共应付14000元；三、乙方自愿提供坐落于英德市X西路X幢首层车库（房屋产权证号：01××68）和X幢X房（房屋产权证号：01××16），作为上述借款的抵押物。
2014年9月25日，原告曾雪梅通过银行转账30万元给被告王瑞凌。2014年10月7日原告曾雪梅通过银行转账5万元给被告王瑞凌。英德市X西路X幢首层和X房的权属人为被告朱玉全，2014年9月25日办理了抵押登记，抵押权人为原告曾雪梅，抵押的债权数额为30万元。原告要求对抵押房屋占用的朱玉全、吴志平名下位于英德市X西路X幢X座的土地使用权[证号为：英德国用（2005）第0XX号]享有抵押权，但未办理土地使用权的抵押登记。
原告主张其分别于2014年9月25日、2014年10月7日借30万元、5万元借款给被告王瑞凌，后来于2014年11月24日补签了《借款合同》，是对35万元借款的确认。被告认可35万元借款，但是主张由于双方没有约定利息，应为无息借款，被告所还款项应全部是偿还本金。被告主张2014年11月24日签的《借款合同》是另外一个独立的借款合同，由于原告没有实际出借款项，所以该合同未履行，没有生效。
被告王瑞凌于2016年2月6日、3月23日分别通过银行汇款还款各8200元，共计16400元。另，被告王瑞凌通过其儿子王江林、女儿王妍娉银行转账还款，2015年1月14日还款14000元，2015年2月17日还款14000元，2015年10月26日还款5万元、2015年10月27日还款5万元、2015年10月28日还款5万元、2015年10月30日还款5万元，共计228000元。被告共还款244400元。
以上事实，有原被告提交的证据以及本院的庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，被告王瑞凌向原告曾雪梅借款35万元，其中2014年9月25日借款30万元，被告朱玉全以其房屋提供抵押，并办理了抵押登记，2014年10月7日又借款5万元。被告王瑞凌对35万元的借款亦予以认可。双方的争议在于2014年11月24日签订的《借款合同》是另外一份没有实际履行的合同，还是对之前35万元借款的确认，并重新约定了借款期限和利息。从被告朱玉全提供抵押的房屋办理抵押登记的日期来看，抵押登记日为2014年9月25日。至2014年11月24日，原告已经借款35万元给被告王瑞凌。而《借款合同》中，借款数额亦为35万元，并且再次约定了被告自愿提供坐落于英德市X西路X幢首层车库（房屋产权证号：01××68）和X幢X房（房屋产权证号：01××16）作为抵押，由此可以看出原告主张的2014年11月24日补签《借款合同》是对之前的35万元借款进行确认，并约定了借款期限和利息的说法，是与其提供的一系列证据相吻合的，本院对原告该主张予以采信。被告认为35万元借款没有约定利息，《借款合同》是另外一个独立的未生效、未履行的合同的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，《借款合同》约定的利率超出了民间借贷利率的上限，所以原告要求按照年利率24%计付利息，符合法律规定，本院予以支持。由于《借款合同》约定借款本金到期后一次性还清，利息按月支付，所以对于被告王瑞凌的还款，应当按照先还息再还本的原则予以扣减。经计算，截止至2016年3月23日，被告王瑞凌欠原告曾雪梅借款为204720元（详见附本金利息计算表），该期利息已清，从2016年3月24日起，继续按照年利率24%计算利息至还清借款时止。
因抵押人朱玉全未在《借款合同》签字，且没有提供答辩意见，所以引发了关于抵押物的优先受偿权范围的问题，抵押权于2014年9月25日登记，担保的债权数额为30万元，当时没有签订合同，应视为没有约定利息和还款时间的借款。原告曾雪梅与被告王瑞凌未经过抵押人同意，擅自变更主合同内容，增加约定利息，加重债务人责任，责任加重的部分对抵押人的利益造成了损害，因此对抵押人不具有约束力。从抵押人朱玉全的角度来说，被告王瑞凌的还款应当全部抵扣借款本金，而不应当作利息扣减。由于被告王瑞凌于2014年10月7日又向原告借了一笔5万元借款，此笔借款于抵押登记之后所借，未经抵押人朱玉全确认，所以朱玉全对此笔借款不承担抵押担保责任。被告的还款应当根据借款先后顺序，先抵扣2014年9月25日借的30万元，后抵扣10月7日借的5万元。被告王瑞凌共还款244400元，先抵扣30万元借款，剩余55600元。被告朱玉全仅以其抵押物对剩余借款55600元及从起诉之日起按照年利率6%计算至清偿之日的利息承担抵押担保责任。
因被告朱玉全、吴志平的土地使用权未办理抵押登记，所以原告要求对被告朱玉全、吴志平提供抵押的房屋占用范围内的土地使用权享有抵押权，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告朱玉全、吴志平经本院合法传唤无正当理由而未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，不影响案件审理，本院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告王瑞凌于本判决发生法律效力之日起五日内偿还原告曾雪梅借款204720元及利息（利息自2016年3月24日起按照年利率24%计至借款还清之日止）。
二、原告曾雪梅有权以被告朱玉全名下位于英德市X西路X幢首层（房屋产权证号：粤房地权证英德字第××）和X幢X房（房屋产权证号：粤房地权证英德字第××）在上述借款本息中本金55600元以及从2016年9月9日起按照年利率6%计算至还清之日止的利息范围内折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
三、驳回原告曾雪梅的其他诉讼请求。
本案受理费2442.20元，由被告王瑞凌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 刘 越
二〇一六年十一月十八日
书记员 华倩文
附：
一、本金利息计算表
还款周期
未还本金（元）
应还利息
实际还款
扣除利息
抵扣本金
剩余未还利息
剩余未还本金
2014.11.24-12.23
350000
7000
0
0
0
7000
350000
2014.12.24-1.23
350000
14000
14000
14000
0
0
35000
2015.1.24-2.23
350000
7000
14000
7000
7000
0
343000
2015.2.24-3.23
343000
6860
0
0
0
6860
343000
2015.3.24-4.23
343000
13720
0
0
0
13720
343000
2015.4.24-5.23
343000
20580
0
0
0
20580
343000
2015.5.24-6.23
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