北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第35266号
原告高式江，男，1962年9月6日出生。
被告姜瑞玲，男，1965年1月17日出生。
原告高式江（以下简称原告）与被告姜瑞玲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯蓓丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月18日，我与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区东五环路外沿朝阳北路南侧东150米处大黄庄苗圃×号，坐南朝北，左边（西）为美创馆，面积约750平方米的房屋及场地（以下简称租赁标的）出租给我。2014年7月23日，北京市朝阳区高碑店乡人民政府公告，要对包括租赁标的在内的无规划手续的建筑进行拆除，要求我于2014年8月4日前搬离租赁标的，否则由此产生的后果由我自行承担。2014年7月31日，北京市朝阳区人民法院发布公告，租赁标的所在的大黄庄苗圃场地及地上房屋要进行腾空交付，该判决书系2014年4月15日发生的法律效力。我认为被告在明知上述判决内容的情况下，仍与我签订《房屋租赁合同》并收取租金，其行为明显属于欺诈，且被告已经违约。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除我与被告于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还我2014年6月18日所交房屋年租金150000元；3、被告赔偿我违约金150000元。
被告辩称：我同意解除《房屋租赁合同》。但我不同意退还原告15万元租金，因为原告已经使用租赁标的。我是从案外人潘有禄处承租的租赁标的，之后转租给原告的，租赁标的位于大黄庄苗圃内，房屋系彩钢板房。从2009年起，我与原告就签订过租赁合同，约定由原告承租租赁标的，主要用于开办学校。2014年6月18日是原告找到我要续签合同。因案外人潘有禄在另案中被判决腾房，该判决生效后，2014年8月26日租赁标的已被政府拆除。我与案外人潘有禄之间的问题还没有解决。另案法院判决时，我不在北京居住，我住在丰宁，我不知道判决内容，也不知道判决何时生效，因为我不在租赁标的居住，故我也不知道涉案房屋将要被拆除的事情，所以我不同意赔偿原告违约金。
经审理查明：北京市朝阳区高碑店乡白家楼村南国有土地使用权人系北京市朝阳区园林局大黄庄苗圃，使用面积为43460.58平方米，土地用途为园地。
北京市朝阳区大黄庄苗圃与潘有禄先后于2002年1月1日、2007年12月29日签订《租赁协议》，约定由潘有禄向北京市朝阳区大黄庄苗圃承租北京市朝阳区大黄庄五环路东侧的场地5144平方米、房屋270平方米，租赁期限为2002年1月1日至2012年12月31日。
被告与潘有禄先后于2003年10月20日、2008年10月20日签订《房屋、土地租赁协议》，约定潘有禄同意由被告承租大黄庄苗圃35号（五环路东、京通路南小河以北）土地6亩，每年租金8万元，租期自2003年10月20日起至2013年10月20日止。
2009年6月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租租赁标的，年租金2009年6月18日至2014年6月17日为12万元，2014年6月18日至2019年6月17日为15万元。合同签订后，原告依约交纳了租金，被告将租赁标的交付原告。2013年6月18日，原告与被告就租赁标的再次签订《房屋租赁合同》，约定年租金12万元。2013年6月15日，原告向被告交纳租金12万元。
2014年6月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租租赁标的，年租金15万元，租赁期限为2014年6月18日至房屋拆迁日结束。租金为每年交纳一次，即每年6月18日交齐。《房屋租赁合同》当日，原告向被告交纳租金15万元，并继续使用租赁标的。
2014年3月，本院作出（2013）朝民初字第10936号判决，确认北京市朝阳区大黄庄苗圃与潘有禄签订的《租赁协议》约定的租赁期限已于2012年12月31日届满，双方未重新订立协议继续租赁，潘有禄亦未继续交纳租金，故判决潘有禄于本判决生效之日起十五日内负责将位于北京市朝阳区高碑店乡白家楼村南五环路东侧、朝阳北路南侧两块面积为五千一百四十四平方米的场地及地上房屋腾空后交还北京市朝阳区大黄庄苗圃。该判决书于2014年4月15日发生法律效力。北京市朝阳区大黄庄苗圃于2014年5月27日向本院申请强制执行，本院责令潘有禄自公告之日起三日内将上述场地及地上房屋腾空后交还北京市朝阳区大黄庄苗圃。
2014年7月23日，北京市朝阳区高碑店乡人民政府发布公告，内容为：为落实防汛清障、环境整治、拆除违法建设、消除安全隐患等一系列工作部署，高碑店乡政府将于2014年7月对黄杉木店沟大黄庄苗圃（东至：大黄庄苗圃北门；西至：五环路辅路；南至：黄山木店沟；北至朝阳北路辅路）开展专项清理整治行动。该区域存在人口居住密集、堆物堆料、私拉电线等消防安全隐患，极易引发火灾事故，非法经营，影响河道行洪，直接危及住户生命安全，且属于无规划手续的违法建设，是区政府重点整治工作之一。为确保各租户人身和财产安全，请于2014年7月28日至8月1日（5日内）搬离该区域。高碑店乡政府将协调区综治等相关执法部门，于2014年8月4日起对该区域开展联合清理整治行动并拆除违法建设。各租户若逾期未搬离，由此产生的一切后果自行承担。
2014年7月31日，北京市朝阳区人民法院发布公告，责令潘有禄腾空场地及房屋并交还北京市朝阳区大黄庄苗圃。
2014年8月25日原告搬出租赁标的。经询，原、被告均称租赁标的已于原告搬出后被拆除。
以上事实，有《房屋租赁合同》、（2013）朝民初字第10936号民事判决书、庭审笔录、当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，潘有禄与北京市朝阳区大黄庄苗圃签订的《租赁协议》约定的租赁期限已于2012年12月31日届满，原告与被告于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经超过2012年12月31日，故本院确认原告与被告于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》无效，对于原告要求解除《房屋租赁合同》的请求本院不予支持，本院判决确认原、被告于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应当将收取的租金返还原告，因租赁标的已拆迁，故不存在租赁标的返还之事实。另，因原告在签订《房屋租赁合同》之日起至搬离租赁标的期间一直占用并使用租赁标的，故其应当支付占用租赁标的期间的占用使用费。对于原告主张的违约金，因《房屋租赁合同》已被本院确认无效，故其此项主张缺乏依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：
一、原告高式江与被告姜瑞玲于二〇一四年六月十八日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告姜瑞玲于本判决生效之日起七日内返还原告高式江房屋租金十五万元；
三、原告高式江于本判决生效之日起七日内给付被告姜瑞玲房屋占用使用费二万八千三百五十六元；
四、驳回原告高式江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由原告高式江负担900元（已交纳），由被告姜瑞玲负担2000元（于本判决生效之日起七日内给付原告高式江）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 侯蓓丽
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 张 帆