海南省屯昌县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9022民初312号
原告:陈俊琪，男，1969年7月3日出生，汉族，现住海南省屯昌县。
委托诉讼代理人：肖青，女，1947年10月11日出生，汉族，现住海南省屯昌县。由屯昌县美林湖国际��区业主委员会推荐。
被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。
法定代表人：马进明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈思麒，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。
原告陈俊琪与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称”美丰公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈俊琪的委托诉讼代理人肖青、被告美丰公司委托诉讼代理人魏颖峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈俊琪向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金17859.47元；2.判令被告支付商品房未达到使用条件前原告已支付但应有被告承担的16个月的物业管理费2085.12元；3.判令被告加倍支付天棚抹灰费12507.24元；4.由被告承担案件受理费。事实和理由：一、根据原告与被��签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2013年6月30日前，将经过验收合格的房屋交给原告使用。而事实是被告2015年1月28日才通过竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案，但考虑到我们于2013年11月11日在不知房屋未经验收合格的情况下接收了房屋钥匙，办理了交接手续，并对房屋进行了装修。因此，被告应承担2013年6月30日至2013年11月11日期间的逾期交房违约金。计算数额为447606元（购房款）×133天（7月1日至11月11日）×0.0003（万分之三）=17859.47元。二、根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如果在规定日期内未达到市政供电、供水......等交付条件”由出卖人代买受人支付物业服务费直至达到使用条件之日止。”由于被告至今未达到市政供水的条件，因此被告应赔付我们自2013年8月1日至2015年1月28日期间向屯昌美林物业管理���限公司缴纳的16个月的物业费2085.12元。计算如下：86.88（面积）×1.5元×16个月=2085.12元。三、依据《商品房买卖合同》第十三条明确约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，”出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三的标准），达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”被告并未按约定进行天棚抹灰。该项费用为86.88㎡（面积）×71.98元/㎡（每平方米费用）×2=12507.24元。
被告美丰公司辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求，案件受理费由原告承担。事实与理由：1、原告各项诉求均已超过法律规定的两年诉讼时效期限，按照法律对诉讼时效的有关规定，应依法驳回原告的诉讼请求；2、关于原告计算逾期交房违约金，其计算至2015年1月28日，但该日期为美林湖国际社区二期通过综合验收的日期，并非合同约定的经验收合格日期。美林湖社区二期于2013年6月28日通过了由建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位五方验收，达到了合同第八条第一款第一项经验收合格的交房标准。3、原告关于抹灰赔偿的计算标准为按建筑面积计算，实际上应当扣除公摊面积及墙体面积。4、关于16个月物业管理费由谁承担的问题，合同第十四条虽然约定交房时应达到市政供水供电标准，目前美林湖社区早已安装了独立的变压器，属于市政供电，但目前用水仍然是采用自备井获取地下水，之所以未能使用市��供水原因在于屯昌县政府修理雨水岭大道以及屯昌县政府在2014年之前未按会议纪要的约定将排水管网接至美丰公司，达到市政供水并非美丰公司一己之力能完成，更何况美丰公司在报建备用时已经将市政供水的费用报至屯昌县人民政府。屯昌县人民法院以及海南省第一中级人民法院生效裁判文书证明，未能达到市政供水的责任不在于被告美丰公司，不应由美丰公司承担相关的责任，故原告要求被告承担16个月管理费的诉求既不公平也不合理，应予收回。
原告为支持其诉讼主张，提供的证据有：1.《商品房买卖合同》、购房款发票，证明原告对房屋的所有权；2.身份证，证明原告主体适格；3.屯昌福泉自来水有限公司《关于恢复美林湖国际社区段供水工程管网铺设施工完成期限的函》，证明被告供水不到位，没有接进美林湖社区，被告存在违约；4.照片、鑫欣装饰工程公司出具的证明，证明被告没有进行天棚抹灰的事实；5.美林湖业委会致屯昌县人民政府《关于请求政府依法处理美林湖社区存在问题的函》、美林湖业委会致美丰公司《关于解决二期产权逾期等问题的函》，证明原告起诉未超过2年诉讼时效；6.美林湖业委会致海南美丰不动产有限公司《美林湖国际社区业主委员会对社区存在的问题的建议》，证明原告起诉未超过2年的诉讼时效。
经法庭质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对于证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，原告主体确实适格；证据5、6系复印件不是原件，对其真实性、合法性不予确认，业委会向屯昌县政府反映情况的函，不是向被告主张权利，不能引起诉讼时效的中止和中断，关于二期逾期办证的函、社区存在问题的函，发函的主体是业委会而不是原告，也不能引起原告诉讼时效的中止中断，关于存在问题的函，只是说收取的契税、维修基金应当尽快支付，认为收取物业管理费没有达到约定标准，不应收取，在存在问题的函中也没有主张逾期办证、交房违约金及天棚抹灰赔偿费用的任何请求，只是提到了装修保证金、管理费和契税的问题，与本案无关，因此，原告出示函件不能证明诉讼请求的中止中断。
被告美丰公司为支持其主张，向本院提交的证据有：1.《竣工验收证书》，证明美林湖国际社区二期已于2013年6月28日通过了包括建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位等五方验收，验收结论为全部达到合格，故被告向原告交房符合合同第八条第一款第一项该商品房经验收合格的交房标准即五方验收合格，2015年1月28日是综合验收合格日期，与交房标准无关；2.美林湖业主签收钥匙表，证明原告实际领取钥匙及房屋转移占有的日期为2013年11月11日，原告主张逾期交房���约金已过诉讼时效，原告在接房当日就知道天棚没有抹灰，从接房之日起就应当计算天棚抹灰的赔偿金诉讼时效，也就是2016年前，而原告在2017年主张天棚抹灰的诉求已超过诉讼时效。
原告对被告提供的证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，不能证明2013年6月28日验收合格，对证据2的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，不能证明原告的起诉超过了诉讼时效。
本院对双方当事人提供的证据的认证意见如下：一、对原告的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性被告没有异议，本院予以确认；对原告证据3由于该证据是复印件，也没有出具函件单位印章，无法考证其真实性，因此本院不予确认；对于原告提交的证据5、6是业主委员会致屯昌县政府和美丰公司的函件，时间分别是2015年3月12日、2015年2月16日、2015年11月8日，均造成了诉讼时效的中断，对这些证据证明尚未超过诉讼时效的问题，本院予以采信。二、对被告提交的《竣工验收证书》，该证据证明包括18号楼竣工验收时间是2013年6月28日，与被告庭审中认可的综合竣工验收时间2015年1月28日不一致，因此本院对于被告提交的证据1不予确认；对被告提交的证据2，有原告签名捺手印，可以证明原告领取钥匙的时间，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年1月15日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第18幢508号房以总价447606元出售给原告，原告付款方式为一次性付款。该商品房为预售商品房，建筑面积为86.88平方米。合同第八条约定：”出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件......。”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：”出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期的时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。......买受人��求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”合同第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：”出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”合同的附件三的装饰、设备标准中约定：”天棚为水泥砂浆抹灰。”
合同签订后，原告依约于签订合同之日向被告一次性缴纳了商品房总价款，屯昌县地方税务局第一税务分局于2016年12月27日出具原告交纳购房款的销售不动产统一发票（发票联）。2013年11月11日，原告领取了该商品房的钥匙。原告于2013年11月11日实际接收所购商品房后进行装修并居住至今。原告装修商品房前，该商品房天棚尚未抹灰。业主委员会于2015年4月份通过邮政邮寄给美丰公司《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，该函是业主委员会代表业主提出美丰公司给付逾期交房、逾期办证违约金以及未达到使用条件承担物业费的要求，但没有涉及天棚抹灰的问题。
另查明，该美林湖国际社区18幢于合同签订前已在屯昌县住房保障与房产管理局办理房产预售许可证，于2015年1月28日竣工验收合格，于2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。至开庭之日被告尚未将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案。
本院认为，原、被告双方于2013年1月15日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案争议的焦点是：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、原告主张的各项费用是否计算准确，是否应予支持。
一、关于原告主张��期交房违约金的诉讼时效期间是否届满及逾期交房违约金应如何确定的问题。业主委员会代表全体业主于2015年4月份向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，应视为是原告在被告逾期交房之日（即2013年11月11日）起两年之内主张逾期交房违约金，应产生诉讼时效中断的效力，因此原告主张逾期交房违约金的诉讼时效于2015年4月中断，至起诉之日尚未超过两年诉讼时效期限。被告已经超过双方约定的2013年6月30日交付商品房，所以应当承担给付逾期交房违约金的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：”对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被告已经在2013年11月11日将房子交付给原告，所以被告承担给付逾期交房违约金时间应从2013年7月1日至2013年11月11日止。原告主张被告逾期交房违约金应从2013年7月1日计算至2013年11月11日止，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定”被告逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”被告诉求主张133天的逾期交房违约金，故违约金的计算数额为：447606元×133天×0.3‰=17859.47元，因此对原告诉请被告支付逾期交房违约金17859.47元的主张，本院予以支持。
二、关于原告主张由被告承担商品房未达到使用条件前16个月物业管理费的诉讼时效期间是否届满及其主张应否支持的问题。从业主委员会于2015年4月份通过邮政邮寄给美丰公司《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》来看，其中有要求被告承担商品房未达到使用条件前物业管理费的内容，故原告主张应由被告承担物业管理费的诉求至起诉时尚未超过两年诉讼时效。但原告并没有证据证明被告在商品房交付时未达到使用条件，相反（2015）屯民初字第380号民事判决书（系列案件之一）确认”屯昌县美林湖国际社区在2015年6月30日前已经实现正常供电供水”的事实。该系列案件生效判决认为：市政供水前提必须由地方政府及其职能部门将供水管道铺设至小区接入口，被告才能接通实现市政供水，现被告在政府未按照计划将供水设施铺设至小区接入口的情况下，在小区内挖井取水，通过挖井取水代替市政供水实现了小区居民的正常供水需求，并且被告提供的取水许可证及屯昌县疾病预防控制中心对生活用水的检查报告说明被告提供的自备井供水符合居民的用水标准。因此对于原告以所购商品房未达到正常使用条件要求被告承担物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于原告主张天棚抹灰费用的诉讼时效期间是否届满及其主张应否支持的问题。原告在2013年11月11日商品房交付时已经知道���棚尚未抹灰，其主张支付天棚抹灰费用的诉讼时效应当从交付之日起计算，但原告没有证据证明在2017年3月31日起诉之前的两年期间内曾向被告提出支付天棚抹灰费用的主张，也没有诉讼时效中止情形；另外业主委员会于2015年4月份通过邮政邮寄给美丰公司《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》未有涉及天棚抹灰的问题，因此原告主张天棚抹灰费用的诉讼时效期间至起诉时已经届满，因此被告在审理中提出诉讼时效抗辩事由成立，所以对原告主张被告加倍支付天棚抹灰费用的诉讼请求，本院依法予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈俊琪支付逾期交房违约金17859.47元；
二、驳回原告陈俊琪的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费611.3元，由原告陈伟强负担274.9元，被告海南美丰不动产有限公司负担336.4元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长黎家雄
人民陪审员郑进
人民陪审员李运雄
法官助理陈茜茜
法官助理陈茜茜
书记员黄小蕾
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[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》\',Items:[{法条名称:\'第一百一十九条\',法条内容:\' 第一百一十九条
起诉必须符合下列条件：[ly][ly] （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；[ly] （二）有明确的被告；[ly]
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；[ly]
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第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。[ly]
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。[ly]
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。[ly]\'}]}]};if
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