天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初3823号
原告刘蕾,女,1989年4月19日出生,汉族,天津市和平区艺术中学教师,住址天津市和平区。
委托代理人穆雅彤,天津众晓律师事务所律师。
委托代理人郑洋,天津众晓律师事务所律师。
被告武宏梅,女,1972年5月6日出生,汉族,住址天津市和平区。
委托代理人王宏伟(夫妻关系),男,1971年7月19日出生,汉族,住址天津市和平区。
被告天津百联房地产信息咨询有限公司,住所地天津市和平区河沿道卫华里59-601-604,现办公地址天津市和平区新兴路60号。
法定代表人蓝静,总经理。
委托代理人张洋,该公司职员。
原告刘蕾与被告武宏梅、天津百联房地产信息咨询有限公司(以下简称“百联公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月29日受理后,依法由代理审判员周宁适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘蕾的委托代理人穆雅彤、郑洋,被告武宏梅及其委托代理人王宏伟,被告天津百联房地产信息咨询有限公司的委托代理人张洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘蕾诉称,原告与武宏梅、百联公司签订房屋买卖合同约定武宏梅将坐落于天津市和平区气象台路**里52-511-514号房屋售予原告,房屋价款1320000元。合同约定原告刘蕾向武宏梅交付定金30000元,被告武宏梅于2015年12月6日与案外人张扬及被告百联公司另行签订房屋买卖协议,将涉案房屋出售给案外人张扬。被告武宏梅的行为导致合同目的不能实现,属于根本违约行为,按照合同约定应向原告支付违约金。原告向百联公司支付13000元信息服务费,但是其完全没有履行居间合同义务,导致原告没有成功购买房屋,还与武宏梅一同将涉案房屋另行出售给案外人。百联公司的行为属于根本违约,应向原告返还信息服务费13000元。因此原告诉至法院要求1、判令被告武宏梅向原告支付违约金137280元(自2015年12月6日起至2015年12月31日,共26天,1320000元×0.004×26天=137280元);2、判令被告百联公司返还信息服务费13000元;3、诉讼费由二被告承担。
原告提交证据材料为:1、房屋买卖合同,证明原告与二被告在2015年10月29日签订房屋买卖合同,以及合同约定的双方权利义务。2、2016年3月30日武宏梅诉刘蕾案件第二次开庭笔录,证明二被告均认可涉案房屋于2015年12月6日卖给了案外人。3、收据,证明被告百联公司收取了13000元信息服务费。
被告武宏梅质证意见为:对证据1的真实性认可,但是不认可证明目的,被告武宏梅并未将房屋卖给张扬,而是在2015年12月30日卖给了王丽,出售行为是在收到原告发出的解约函之后;对证据2的真实性认可,没有异议;对证据3不发表意见,与武宏梅无关。
被告百联公司质证意见为:三份证据真实性均认可,均没有异议。
原告提交的上述证据材料的真实性本院予以确认,与本案具有关联性,可作为证据使用。
被告武宏梅辩称,不同意原告诉请,被告武宏梅无违约行为。原告另行出售房屋是在收到刘蕾发出的解除合同通知函之后,因此没有违约。对于原告对被告百联公司的诉请,武宏梅不发表意见。不同意承担本案诉讼费。
被告武宏梅提交证据材料为:1、房产证,证明武宏梅系房屋原产权人;2、(2016)津0101民初592号判决书,证明我方并非违约方;3、武宏梅与刘蕾的买卖协议,证明双方权利义务关系;4、刘蕾发出的解约函,证明我方于2016年12月16日收到该解约函;5、刘蕾户口本复印件,证明刘蕾户口实际2015年12月9日才办理好,原告购买房屋时由于户口没有落户导致无法买房;6、天津市房屋买卖协议,证明原告在与我解约后,我于2015年12月30日将房屋卖给了王丽,我2015年12月6日与张洋签订买卖协议并未履行。
原告刘蕾质证意见为:对证据1没有异议;证据2的判决我已经上诉,并未生效;证据3的真实性认可,不认可证明目的,原告是否存在违约行为与本案中武宏梅是否构成违约没有联系;证据4的真实性认可,2016年3月30日的开庭笔录中显示武宏梅是在2016年4月12日收到的该解约函;证据5的真实性认可,证明目的不认可,原告是否存在违约行为与本案中武宏梅是否构成违约没有联系;6、真实性认可,证明目的不认可,我方认为武宏梅在2015年12月6日将涉案房屋卖给了案外人张扬,根据合同逾期30天视为单方面合同解除,因此我方认为的合同解除日期应为2016年1月5日即2015年12月6日往后顺延30天。
被告百联公司的质证意见为:对证据的真实性均认可,没有异议。
被告武宏梅提交的上述证据材料的真实性本院予以确认,与本案具有关联性,可作为证据使用。
被告百联公司辩称,不同意返还信息服务费。因为在合同中约定违约方信息服务费不予退还,并且根据之前案件的开庭情况,已经认定原告是违约方,因此我方不退还中介费。被告百联公司未提交证据材料。
经审理查明,2015年10月29日原告刘蕾与被告武宏梅及被告百联公司签订0130210号《房屋买卖协议》。约定主要事项:武宏梅将其名下位于天津市和平区气象台路**里52-511-514房屋出售给刘蕾,总房款1320000元,刘蕾应在2015年11月30日前,准备好除贷款申请额之外的剩余房款,即首付房款,并配合办理贷款、过户相关手续。刘蕾应在合同签订之日向原告交付定金30000元。还约定,刘蕾与武宏梅应积极配合办理过户或贷款之相关手续,如不按约定时间亲自到场办理过户或贷款手续不全或不按本合同条款约定时间向被告百联公司提供相关有效证件材料的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房屋售价千分之四的违约金,所付之违约金归守约方支配。逾期30天视为单方面合同解除,适用上述违约责任。
合同签订后,刘蕾按照合同约定交付武宏梅定金30000元,刘蕾支付被告百联公司信息服务费13000元。
刘蕾与武宏梅在合同履行过程中到房管局签订买卖协议的时候,因刘蕾无法提供户口本(页)原件,故房管部门拒绝为双方办理签订买卖协议的相关手续。刘蕾于2015年12月9日办理了天津市非农业集体户口,并将户口办理情况于2015年12月10日通知原告。
被告百联公司在原、被告三方签订0130210号房屋买卖协议的时候,未审验被告刘蕾的户口本(页)原件。
武宏梅于2015年12月6日与案外人张扬及本案被告百联公司另行签订了0130262号房屋买卖协议,约定房屋价款为1340000元,后将诉争房屋实际售与案外人王丽,并已办理完毕房屋过户手续。
2015年12月10日,刘蕾出具解约函,要求编号0130210的合同自2015年11月29日期解除,并以EMS的形式于2015年12月15日将该解约函寄出,2015年12月16日,被告百联公司收到该解约函,并于当日告知武宏梅。
上述事实,有当事人的当庭陈述和提交的证据予以证实,经质证,本院予以确认。
本院认为,刘蕾在2015年12月15日向被告百联公司发出了要求于2015年11月29日解除0130210三方协议的解约函,该解约函于2015年12月16日到达被告百联公司并告知武宏梅,武宏梅也认可2015年12月16日解除协议,应当认定房屋买卖合同已经解除。解除日期应为解除通知送达之日即2015年12月16日。
原告刘蕾与被告武宏梅签订0130210号房屋买卖协议后,没有按期办理房屋过户手续,系因为刘蕾无法提供户口本(页)原件所致,2015年12月9日原告刘蕾取得户口本原件,在此情况下继续履行障碍消除,且2015年12月10日合同三方已经就如何履行进行协商,但武宏梅要求刘蕾先予支付违约金而后才同意履行,本院认为武宏梅与刘蕾之间为双务合同,刘蕾拒不支付违约金并不导致合同目的无法实现,故武宏梅拒绝履行的行为不当,应当承担违约责任。根据武宏梅与刘蕾、百联公司之间的房屋买卖协议第9条之规定“每逾期一日,违约方应向守约方支付该房屋售价千分之四的违约金”。则武宏梅应支付自拒绝履行合同之日2015年12月10日至合同解除之日2015年12月16日,期间的违约金36960元(1320000元×4‰×7天=36960元)。
原告主张应自2015年12月6日开始计算武宏梅的违约期间,本院认为2015年12月6日系武宏梅与案外人张扬签订房屋买卖协议的时间,虽武宏梅此时已经有意将涉案房屋出售给案外人张扬,但此时物权尚未发生变动,武宏梅仍可以选择与刘蕾继续履行房屋买卖协议,因此对于原告主张以该时间点作为违约期间的起算点本院不予认可。
对于原告要求被告百联公司返还中介费13000元一节,《房地产经纪管理办法》第二十一条第二项之规定,房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知下列事项:(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料。本案中,被告百联公司并未尽到对刘蕾的提示义务。另根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定“房地产经纪机构应当查看委托人的身份证明等有关资料”。百联公司作为居间服务方,在签订三方协议时,并没有审核刘蕾的户口本(页)原件,亦存在过错。综上鉴于原告刘蕾在与武宏梅房屋买卖过程中亦有违约行为,居间人在从事居间活动中产生了必要费用,因此本院酌定被告百联公司返还原告刘蕾中介费8000元。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内,被告武宏梅支付原告刘蕾违约金36960元;
二、本判决生效之日起十日内,被告百联公司返还原告刘蕾居间服务费8000元;
三、驳回原告刘蕾的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3306元,减半收取1653元,原告负担1266元,被告武宏梅负担362元,被告百联公司负担25元。二被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 周 宁
二〇一六年九月二日
书 记 员 高汐滢
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。