宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)宁02民再22号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）宁夏荣达房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区游艺西街***号。
法定代表人梁生科，宁夏荣达房地产开发有限公司总经理。
委托代理人房海燕，宁夏荣达房地产开发有限公司副总经理。特别授权代理。
委托代理人任欲晓，宁夏永合律师事务所律师。特别授权代理。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）刘某某，男，1976年9月28日出生，汉族，个体，现住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人党平瑞，宁夏平瑞律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人何惠平，宁夏平瑞律师事务所律师，特别授权代理。
再审申请人宁夏荣达房地产开发有限公司与被申请人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）石民终字第39号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，经宁夏回族自治区高级人民法院审查，于2016年11月30日作出（2016）宁民申521号民事裁定，指令本院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭于2017年1月17日公开开庭审理了本案，再审申请人宁夏荣达房地产开发有限公司及其委托代理人房海燕、任欲晓、被申请人刘某某及其委托代理人党平瑞、何惠平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告荣达公司诉称，2011年4月7日，原、被告依法签订房屋租赁合同，合同约定，由被告租赁原告所有的位于大武口区人民路87号房屋即原外贸宾馆1-6层，原告负责对租赁房屋3-4层的改扩建，5层之上加盖钢结构一层，被告自2012年5月1日开始交纳房租，每年180万元，按季度支付。合同签订后，原告依约向被告交付了全部房屋，并自取得政府批复及规划审批后进行改造和加层工程，工程按照合同约定于2011年11月完工并交付被告装修，被告于2012年9月装修完毕并自行投入使用、经营。在此期间，被告按照合同约定，向原告交纳了2012年5月至10月租金，剩余租金一直未交纳，截止今日，欠租金累计达150万元，2013年4月10日，原告向被告送达催款通知书，被告仍然不予理睬。为此原告诉至法院，要求：1.被告向原告支付拖欠租金150万元，自2013年2月1日至2013年12月1日，自2013年12月至今的租金保留诉权；2.本案诉讼费由被告承担。
一审被告刘某某辩称，双方存在房屋租赁关系属实，房屋质量不符合双方合同约定的房屋质量要求，至今也未能提供出租房屋的消防合格证明，由于该房屋是用于酒店经营，如果消防合格证不能提供，将导致该房屋无法正常使用，因此被告要求解除双方的房屋租赁合同，并就被告的损失进行赔偿。就违约责任及赔偿部分被告方已经提出反诉，因此原告的诉讼请求不能成立，请法庭驳回。
反诉原告刘某某诉称，2011年4月7日，反诉被告将位于大武口区人民路87号原外贸宾馆出租给反诉原告经营，双方签订合同一份，其中第四条约定：甲方（反诉被告）保证在2012年5月1日前完成该大楼结构的改造，其中包括3-4层的扩建，5层之上加盖钢结构一层，安装1-6层外挂观光电梯及消防步行通道，完工后须经甲乙双方共同验收并形成验收文件，保证房屋整体及电梯能够作为商业经营用途使用。该楼内外装修和给排水系统、供电系统、消防系统均由乙方负责改造，达到国家有关规定方可投入使用。甲方确认本租赁房屋符合乙方使用要求，并就租赁物基本状况向乙方出具《承诺函》。合同第二十五条约定：甲方（反诉被告）交付的房屋不符合本合同约定条件的，视为未交付。第三十四条约定：乙方（反诉原告）自行办理营业执照，甲方应向乙方提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件，若因甲方未能及时提供相关文件致使乙方办照延误应当赔偿乙方相应的损失，赔偿标准为：每延误一日应赔偿相当于10日租赁费用的损失。第四十二条约定：任何情况下，因租赁房屋及甲方提供的相关设施的质量问题而使租赁房屋存在任何现实或潜在的不安全因素，此不安全因素须由权威部门鉴定后，首先由甲方负责维修，如不能修复的，乙方有权解除合同，甲方按本合同约定承担违约的责任。第四十八条约定：甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用（含银行同期贷款利率计算的利息），赔偿乙方的全部损失（包括装修费、广告费等），同时向乙方支付以六个月租赁费用为标准的违约金。该条第（3）项约定：因租赁房屋的使用权、出租权、房屋用途、房屋质量不符合本合同约定或存在虚假伪造问题。上述合同签订后，反诉被告开始对房屋进行加层和改扩建，施工过程中反诉被告告诉反诉原告房屋装修的前期工作可以开始，反诉原告的施工队便进驻工地进行装修前的水电改造等基础工作。2011年11月反诉被告通知反诉原告工程已经完工并且完全能够达到合同约定和质量要求，相关手续很快就能办好，要求反诉原告对房屋进行装修。反诉原告便与装修、电器改造、消防、空调、广告等各家公司分别签订合同开始施工，并在此期间给反诉被告支付租金135万元，为酒店开业经营购买了家具和大量的摆饰品，总价达800多万元。2012年9月上述工程全部完工，而反诉被告迟迟不能提供房屋改扩建和加层工程的政府相关部门的审批手续，导致反诉原告的营业执照无法办理，在反诉原告几乎不间断的催促下，反诉被告只提供了一份《建设工程规划许可证》，其他手续尤其是加盖的第六层消防验收合格手续仍然不能提供。后反诉原告了解到，反诉被告的改扩建和加层工程中所使用的材料及施工设计不符合公安部的相关规定，特别是后加盖的第六层根本无法通过消防验收。反诉原告认为，反诉被告的行为已构成根本违约：第一，租赁房屋改扩建及加层部分使用材料及设计为公安消防部门明令禁止，存在火灾及潜在的不安全隐患，并且在相当长的时间内不能通过整改而予以消除，无法通过政府专管部门的验收；第二，租赁房屋加盖的第六层审批手续不齐全，属违章建筑，不能投入使用；第三，因租赁房屋手续缺陷致使反诉原告无法办理工商登记。为此反诉原告诉至法院，要求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.反诉被告退还房屋租金135万元；3.反诉被告支付房屋装修等各项费用28458918.85元；4.反诉被告支付违约金270万元；5.反诉被告赔偿损失866万元；6.本案全部诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告荣达公司辩称，反诉原告提出解除合同赔偿损失的请求没有事实依据及法律依据，不符合双方签订的合同约定，请求依法驳回反诉人的全部反诉请求。理由如下：1.反诉原告对涉案房产所经营的酒店一直正常使用至今；2.反诉被告对涉案房产拥有合法所有权，并对夹层改造工程经石嘴山市规划局依法审批、施工，经竣工验收后交付反诉原告使用；3.反诉原告主张的酒店工程无法通过正常消防验收等原因，是由于反诉原告装修迟延，迟延报验导致消防验收标准变更所致；4.反诉被告没有义务向反诉原告提供消防合格证明，消防合格证明在法律上并不存在；5.即便本案交付房屋无法通过消防验收，根据合同第四十二条约定：”首先应当经权威部门鉴定，被反诉人进行维修，不能修复的才可解除合同”。综上，反诉原告诉讼请求不符合法律规定，请求依法驳回。
石嘴山市大武口区人民法院一审查明，2011年4月7日，原告宁夏荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）与被告刘某某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的坐落在石嘴山市大武口区人民路87号的外贸宾馆1-6层大楼全部出租给被告。合同第四条约定，租赁房屋的用途为商用，原告要保证在2012年5月1日前完成该大楼结构的改造，其中包括3-4层的扩建，5层之上加盖钢结构一层，安装1-6层外挂观光电梯及消防步行通道（一至六层），完工后须经双方共同验收并形成验收文件，保证房屋整体及电梯能够作为商业经营用途使用。该楼内外装修和给排水系统、供电系统、消防系统均由被告负责改造，达到国家有关规定方可投入使用。第六条约定，合同的租赁期限为2012年5月1日至2018年4月30日止。第九条约定，租金为每年180万元，付款方式为先付后用的形式按季度支付。第二十三条约定，原告交付的房屋必须满足如下条件，三、四层钢结构部分及六层钢结构加层经双方共同竣工验收，符合合同约定的设备齐全及合同第四条的约定要求。第三十四条约定，被告自行办理营业执照，原告应当向被告提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件（仅限于房屋租赁合同合同租赁证明），若因原告未能及时提供相关文件致使被告办照延误，应当赔偿被告相应的损失，赔偿标准为每延误一日应当赔偿相当于10日租赁费用的损失。第四十二条约定，任何情况下，因租赁房屋及原告提供的相关设施的质量问题而使租赁房屋存在任何现实或潜在的不安全因素（此不安全因素须由权威部门鉴定后，首先由原告负责维修，如不能修复的，被告有权解除合同），原告按本合同约定承担违约责任。第四十八条约定，因租赁房屋的使用权、出租权、房屋用途、房屋质量不符合合同约定或存在虚假伪造问题，视为原告根本违约，被告有权解除合同，原告应当退还被告已支付但尚未到期的租赁费用，赔偿被告的全部损失（包括装修费、广告费等），同时向被告支付以六个月租赁费为标准的违约金。2014年4月27日（注：实际应为2011年4月27日，一审判决错写为2014年4月27日），原告与被告签订了交接清单将租赁房屋交给被告，2011年4月底，原告开始对租赁房屋进行扩建、加建，2011年11月底结束。被告已向原告支付租金135万元（2012年5月1日至2013年1月31日），2013年2月1日至今的租金未支付。2011年4月18日，被告与深圳市建艺装饰集体股份有限公司签订了一份关于涉案房屋的内外装修工程设计合同，设计费用为196万元。2011年6月29日，被告与深圳市建艺装饰集体股份有限公司签订了一份施工合同（工程造价为2500万元），2013年6月12日，经双方结算，工程实际造价为23440475.53元（其中装修13389907.50元，安装5571562.26元，签证部分为4479005.77元），工程税金为1739932.57元。2011年7月20日，被告与石嘴山贺兰山惠威电器有限公司签订了空调供需安装合同，被告购买、安装空调，价款为230500元。2012年3月23日，被告与深圳光琪数码科技有限公司签订了一份关于门头、楼顶LED灯广告屏买卖合同，价款为104万元。被告为筹建酒店总共购买家具及摆饰工艺品经石嘴山市价格认证中心鉴定的价格为4138068.89元。2011年7月，被告进驻租赁房屋进行装修，2012年9月全部装修完毕。被告占有、使用涉案房屋所产生的水费为36623.10元，电费为158995.75元。2013年年初，原、被告发现租赁房屋不能通过消防验收，为此，双方多次协商整改事宜，但没有协商成功。2013年1月29日，被告办理了企业名称预先核准，因租赁房屋不能通过消防验收，被告不能办理宾馆的工商营业执照，无法正常经营。租赁房屋无法通过消防验收系因原告在对涉案房屋进行改扩建过程中，未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工。现租赁房屋处于被告占有、使用状态。原告认为，被告未按照合同约定支付房屋租金，故诉至法院，请求判令被告支付租金150万元。被告认为，原告交付的租赁房屋不符合合同约定，原告构成根本违约，提出反诉，要求判令解除双方签订的房屋租赁合同，原告承担违约责任并赔偿损失。
石嘴山市大武口区人民法院一审认为，本案争议的焦点是原、被告于2011年4月7日签订的房屋租赁合同应继续履行还是予以解除。该合同系原、被告真实的意思表示，双方应按照合同约定严格履行合同义务。合同约定租赁房屋系商业用途，原告应保证交付的房屋符合商业用途标准，现因原告在对租赁房屋进行改扩建过程中，未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工，致使租赁房屋无法通过消防验收，被告无法办理宾馆工商营业执照，无法正常营业，可见，原告存在违约行为。虽然根据租赁合同第四十二条约定，任何情况下因租赁房屋及原告提供的相关设施的质量问题而使租赁房屋存在任何现实或潜在的不安全因素，此不安全因素须由权威部门鉴定后，应由原告负责维修，如不能修复的，被告才有权解除合同，但是原告对租赁房屋进行维修、整改，势必需要被告予以配合，而双方多次就房屋整改事宜进行协商，均不能达成一致性意见，可见，通过房屋维修、整改来减少双方财产损失的方式已不具有可行性。而且被告对租赁房屋已装修完毕，若原告对房屋进行整改，势必对被告装修造成相应损失，损失的大小目前无法确定。同时，租赁房屋处于被告占有、使用状态，若依据租赁合同第四十二条的规定，以原告未对租赁房屋进行维修、整改，被告无权解除合同为由判令双方的合同继续履行，势必造成被告继续占有、使用租赁房屋但不支付房屋租金，原告房屋整改措施客观上也无法落实，双方继续僵持的状态，表面上是促进交易，实际上并不能有效解决双方的纠纷，而且有可能进一步扩大原、被告双方的财产损失，故解除双方租赁合同是解决双方纠纷的有效方式。因此，对刘某某提出解除双方租赁合同的诉求，原审法院予以支持。原告交付的房屋不符合合同约定用途，以及被告未按约支付租金，均属于违约行为，应当各自承当相应的违约责任。租赁房屋处于被告占有、使用状态，被告应当支付租金，故对原告要求被告支付租金150万元的诉求，原审法院予以支持，对被告要求原告返还租金135万元的诉求，原审法院不予支持。关于刘某某反诉的各项损失，由于原告原因致使租赁房屋不能通过消防验收，无法实现合同约定的用途，故原告应当承担主要责任。被告在原告扩建、加建尚未结束的情况下即进驻装修，且在原告扩建、加建结束后，在并不确定租赁房屋是否符合商业用途的情况下，继续投入巨资装修直到装修结束，显然，刘某某对其在反诉请求中所提到的财产损失其自身存在过错，应承担次要责任。原、被告双方的责任比例为70%和30%比较符合客观实际。关于反诉原告要求反诉被告赔偿对于酒店经营所购买的物品886万元的诉讼请求（该酒店物品经石嘴山市价格鉴定中心鉴定价格为4138068.89元），应以鉴定价格4138068.89元为计算标准，反诉原告购买物品系用于酒店经营，具有特定性，双方合同解除后，该物品理应归反诉被告所有，反诉被告应按照责任比例赔偿反诉原告2896648元（4138068.89元×70%），原审法院予以支持。关于反诉原告第三项诉求中反诉被告支付房屋装修等各项费用28458918.85元，其中水费36623.10元，电费158995.75元，均系反诉原告占有、使用涉案房屋所产生的相关费用，水、电费用应由反诉原告自行承担；其他费用：反诉原告购买、安装空调，价款为230500元，门头、楼顶LED灯广告造价104万元，均系反诉原告用于酒店经营所购置，具有特定性，双方合同解除后，该物品理应归反诉被告所有，内外装修工程实际造价为23440475.53元，工程税金为1739932.57元，设计费用为196万元，均系反诉原告为装修租赁房屋支出的正常、合理费用，上述费用合计28410908元（230500元+104万元+23440475.53元+1739932.57元+196万元），反诉被告应按照责任比例赔偿反诉原告19887636元（28410908元×70%），对此原审法院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金270万元的诉讼请求，反诉原告是依据租赁合同第三十四条约定，以18个月的时间计算违约金为270万元，但第三十四条是赔偿损失的计算标准，以此来计算违约金不妥，考虑到反诉被告交付的房屋不符合商业用途标准，确实存在违约行为，原审法院参考双方租赁合同第四十八关于违约金的规定，酌情将违约金调整为90万元（即六个月租赁费的标准），对此原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条以及第二百一十二条之规定，判决：1、被告刘某某向原告荣达公司支付2013年2月1日至2013年12月1日期间的房屋租金150万元，于本判决生效后十日内付清；2、解除反诉原告刘某某与反诉被告荣达公司于2011年4月7日签订的《房屋租赁合同》；3、反诉被告荣达公司向反诉原告刘某某支付违约金90万元，于本判决生效后十日内付清；4、反诉被告荣达公司向反诉原告刘某某赔偿损失22784284元（2896648元+19887636元），于本判决生效后十日内付清；5、驳回反诉原告刘某某其他诉讼请求。本诉案件受理费18300元，由被告刘某某负担；反诉案件受理费123823元，由反诉原告刘某某负担55295元，反诉被告荣达公司负担68528元。鉴定费30000元，由反诉原告刘某某承担。
荣达公司的上诉理由为：1、涉案改扩建工程无法通过消防验收存在诸多因素，且不是荣达公司的过错造成。涉案房屋改扩建的钢结构工程符合国家法律强制性规定，不存在不能通过验收的法律障碍；涉案改扩建工程于2013年报石嘴山市消防支队进行涉消防报验的结果为合格并附整改意见，其中第10项、第11项为：消防设施设计和建筑内部装修设计要求按照宁夏方正建筑设计有限公司设计的建筑说明整改，根据合同规定内部建筑装修部分由乙方负责，仅此事实，说明刘某某自行施工的”建筑内部装修”也存在消防验收缺陷。原审法院故意混同荣达公司与刘某某分别施工和负责的各自工程，认定荣达公司”未按照向消防部门申报的消防设计及图纸进行施工”，错误的将消防不能通过验收的责任全部强加在荣达公司身上，该认定与事实严重不符。庭后刘某某提交的石嘴山市消防支队（2014）第0002号行政指导建议书中明确显示，第3、4、5项及第1项中的三层厨房部分系刘某某单独施工完成，消防验收责任与荣达公司无关。2、涉案改扩建工程暂时无法通过消防验收不构成合同根本违约。涉案工程不能通过消防验收的部分只占到租赁房屋整体的很小部分，刘某某实际占有并使用了大部分房屋，该部分房屋本身并无瑕疵，且刘某某一直正常营业。原审法院认定刘某某不能办理宾馆工商营业执照的原因系因租赁房屋不能通过消防验收造成，缺乏证据支持。依据涉案房屋租赁合同第42条约定，任何情况下，因租赁房屋及荣达公司提供的相关设施的质量问题而使租赁房屋存在任何现实和潜在的不安全因素（此不安全因素须由权威部门鉴定），首先由荣达公司负责维修，如不能修复的，刘某某才有权解除合同。在权威部门（消防部门）给予整改意见后，荣达公司也积极、主动协商整改事宜，而刘某某不同意整改，在此情况下，荣达公司认为，本案房屋租赁合同既不存在约定解除的条件，也不存在法定解除的事实。刘某某不同意整改属于违反房屋租赁合同的约定，存在违约。3、原审法院认定刘某某损失严重证据不足。刘某某提供的装修损失、水电费、购买空调费、门头、楼顶LED灯广告、装修工程税金、设计费等等，该部分费用仅仅为其单方提供，不具有真实性，也无相关具有司法鉴定资质的鉴定机构给予价格评估，根据民事诉讼证据规则，不应给予认定。同时，涉案酒店物品评估的鉴定机构不具有司法鉴定资格，鉴定程序违法；鉴定物品属于重复可利用的物品，并且一直由刘某某在使用，认定损失866万元没有依据，不应由荣达公司承担。综上，荣达公司认为，原审法院在认定事实方面，严重悖离事实真相，导致最终判决结果明显不公；判决刘某某反诉部分成立，并判决解除合同，赔偿天价损失，该判决存在严重证据不足，认定事实不清，并适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判第二、三、四项判决并依法改判驳回刘某某的全部反诉请求；本案上诉费及一审诉讼费全部由刘某某承担。
刘某某针对荣达公司的上诉请求答辩称，1、房屋租赁合同中出租方依照合同约定以及根据相关法律规定，应当承担权利瑕疵担保义务和质量瑕疵担保义务。涉案房屋的所有权人是荣达公司，进行扩建也是由荣达公司进行，涉案房屋用途为开设酒店，必须通过消防部门的验收，并颁发合格证书才能使用，至今荣达公司也未向法庭或刘某某提供其房屋改扩建之后消防验收合格的证据。本案首先是房屋符合法律规定，符合合同约定才能评价装潢工程的问题，因此即使装潢工程存在不合格因素，但本案并不涉及此问题；2、关于本案合同的解除问题，涉案房屋不能通过消防验收，不具适租性；荣达公司只是口头表示进行整改，但从2011年至今并没有实施任何整改行为，本合同的租赁期限为6年，至今已经过去了4年，因荣达公司的违约行为使合同的目的不能实现，因此，刘某某行使法定解除权依法有据；3、关于刘某某是否进行正常营业的问题，荣达公司在一审中并没有提供充分的证据予以证明，因未办理相应法定证照，而不能公开正常经营，本案房屋无法使用，但始终处在刘某某的占有状态下，不能认为占有就意味着正常使用；4、关于涉案房屋能否通过整改而消除违约状态的问题，荣达公司只是口头有此意思表示，并未提供过任何整改设计方案及造价预算，对损失的评估预测，并且也不能向法庭提供任何关于荣达公司进行整改而遭到刘某某阻止，因此关于该问题，荣达公司的理由不符合实际情况；5、关于房屋装修及酒店设施造价的问题，刘某某在一审中就装修造价向法庭提供了完整的施工合同及施工资料，以及与施工方进行竣工结算的充分证明，关于酒店的物品也经过了物价部门的价格评估，但是荣达公司并未向法庭申请要求进行司法鉴定，其自愿放弃此项权利，应当承担相应的法律后果，在本案上诉时再次提出，不符合法定的程序，综上，刘某某认为荣达公司的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回。
刘某某的上诉理由为：1、一审判决要求刘某某支付荣达公司2013年2月1日至2013年12月1日期间的房屋租金150万元，不符合法律规定，判决错误。一审判决已经认定因荣达公司未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工，致使涉案房屋无法通过消防验收，荣达公司交付的房屋不符合合同约定用途存在违约行为，那么，刘某某根据合同法的规定就有权拒绝支付租金。2、一审判决对合同解除后双方的财产处理于法不通，并且有失公平。首先，合同解除后刘某某退还承租房屋并要求荣达公司返还已收取的租金，是根据法律规定的顺序首先将合同恢复到履行前的状态。本案导致合同解除的原因，是因为荣达公司的根本违约行为交付房屋不符合合同约定，而一审法院解除了合同却未判决荣达公司返还租金，明显与法律的精神不相符。其次，合同解除后，刘某某将涉案房屋返还给荣达公司，那么依附在房屋上的装修装饰品也必然随同房屋而归于荣达公司，同时，刘某某为履行合同所购买的其他物品具有特定性应当归属于荣达公司，因此刘某某主张荣达公司支付房屋装修及其他物品等费用，是以货币方式要求返还刘某某的财产，这与双方主观上是否存在过错没有关系。而一审判决却以处理侵权纠纷的方式，划分给了刘某某百分之三十的过错，这与处理合同纠纷所适用的基本原则是不相符的。3、一审判决根据房屋租赁合同第48条调整违约金是错误的。涉案租赁合同第34条明确约定：若因甲方（荣达公司）未能及时提供相关文件致使乙方（刘某某）办照延误应当赔偿乙方相应的损失，赔偿标准为：每延误一日应赔偿相当于10日租金的损失。因考虑到以此标准计算数额过大，考虑到对方的偿付能力及刘某某当时的实际损失，便主动以18个月租金为标准计算了270万元，实际上刘某某的现实损失和可得利益损失要远大于这个数字，一审法院对此予以调整减少有失公正。4、本案合同解除的事由是因为租赁房屋不能使用，既然不能使用，承租人何来的支付租金的合同义务，因此，刘某某无法按照合同约定使用房屋，已经支付的租金依法应当予以返还。综上，一审判决适用法律原则错误，请求二审法院依法撤销一审判决第一项，驳回荣达公司的诉讼请求；改判支持刘某某一审中的全部反诉请求（1、判令荣达公司退还房屋租金135万元，2、改判荣达公司再支付违约金180万元，3、改判荣达公司再支付房屋装修等各项费用8523272元；4、改判荣达公司再支付损失赔偿金1241420元。以上四项合计12914692元）；本案全部诉讼费用均由荣达公司承担。
荣达公司针对刘某某的上诉请求答辩称，1、刘某某提出一审法院判决其支付150万元的租金不符合法律规定，并引用了《合同法》第66条的规定，认为荣达公司交付的房屋无法通过消防验收，从而认为其有权拒绝支付租金的上诉理由错误。依据涉案租赁合同的约定，房屋交付时间是在2012年5月1日，而租金是采用先付后用的形式支付，具体就是提前10天支付下一期的租赁费，这说明当事人之间互负的债务有先后履行的顺序，而不是同时履行，所以刘某某引用《合同法》第66条的规定是错误的。刘某某提出一审判决已经认定荣达公司未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工，致使租赁房屋无法通过消防验收的观点不能成立。首先，一审判决并未生效，未生效的判决书认定的事实并不一定是正确的；其次，荣达公司并不是未按照向消防部门申报的消防设计图纸进行施工，荣达公司2011年施工时是按照2010年6月石嘴山市规划局审批通过的北京市京旅建筑设计院有限公司的结构设计总说明而施工的，是完全按照图纸施工的，在2013年初报消防验收时，因为消防材料等级的变化，需要整改，在此情况下，2013年6月，荣达公司才委托宁夏方正建筑设计有限公司重新制作了《建筑设计总说明》，并得到了石嘴山市消防支队的认可，2013年7月24日消防设计审核通过，附整改意见就是按照宁夏方正建筑设计有限公司《建筑设计总说明》施工。所以2013年的图纸是为整改而设计的，并不是荣达公司未按图施工。最后，本案的租赁房屋并不是无法通过验收，如果不整改，的确无法通过验收，但由于刘某某拒绝配合整改，造成荣达公司无法施工，所以租赁房屋无法通过消防验收是因刘某某拒绝整改而造成的。2、刘某某提出一审法院判决荣达公司承担70%的赔偿款显失公平的理由不能成立。根据《消防法》及《建设工程消防监督管理规定》第24条、25条的规定，宾馆等人员密集的场所在装修前应当先申报消防设计图纸，在通过审核之后才可以施工。而刘某某在装修前，并未申报消防设计图纸，一直是在工程完工后才进行申报。如果在装修前进行申报，并进行整改，就不可能发生巨额损失。所以损失的发生及扩大是因刘某某违反法律的规定，自行扩大了损失。同时，依据涉案租赁合同约定，荣达公司在完工后，双方需对房屋共同验收才能交接，房屋的消防系统是由刘某某负责改造，达到国家有关规定后方可投入使用。2011年4月27日刘某某接收了房屋，并未提出任何异议，就视为其对所租赁的房屋质量是认可的；依据涉案租赁合同的约定，消防系统是由刘某某负责改造，但刘某某既不改造又不进行装修消防图纸的申报，那么后果就应当由其自行承担。假设一审判决合同解除的理由能够成立，也应当是刘某某承担70%的责任。3、刘某某提出一审判决应同时使用涉案租赁合同第34条和48条的约定判决违约金的理由不能成立。依据涉案租赁合同第34条约定，荣达公司给刘某某提供的文件仅限于房屋租赁合同租赁证明，没有约定提供消防验收合格的文件，荣达公司并未违反该条约定，因此，违约金的计算就不能适用这一条的约定；涉案租赁合同第48条约定的是对合同解除后应承担的违约责任所定。荣达公司并未违反此条的约定，因此要求承担六个月租赁费的违约金没有依据。即使租赁房屋外墙面和屋面的消防存在整改事宜，那也应依据租赁合同第42的约定由荣达公司进行整改，整改不成的，才可以适用48条的规定。而依据现有证据已清楚证实，租赁房屋不是不能整改，而是刘某某不让整改，因此，本案适用租赁合同48条是错误的。综上，荣达公司认为刘某某所提上诉理由、上诉请求全部不能成立，故请求驳回其上诉。
本院二审经审理查明，2011年4月7日，荣达公司与刘某某签订《房屋租赁合同》一份，约定荣达公司将其所有的坐落在石嘴山市大武口区人民路87号的外贸宾馆1-6层大楼全部出租给刘某某。合同第四条约定，租赁房屋的用途为商用，荣达公司要保证在2012年5月1日前完成该大楼结构的改造，其中包括3-4层的扩建，5层之上加盖钢结构一层，安装1-6层外挂观光电梯及消防步行通道（一至六层），完工后须经双方共同验收并形成验收文件，保证房屋整体及电梯能够作为商业经营用途使用。该楼内外装修和给排水系统、供电系统、消防系统均由刘某某负责改造，达到国家有关规定方可投入使用。第六条约定，合同的租赁期限为2012年5月1日至2018年4月30日止。第九条约定，租金为每年180万元，付款方式为先付后用的形式按季度支付。第二十三条约定，荣达公司交付的房屋必须满足如下条件，三、四层钢结构部分及六层钢结构加层经双方共同竣工验收，符合合同约定的设备齐全及合同第四条的约定要求。第三十四条约定，刘某某自行办理营业执照，荣达公司应当向刘某某提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件（仅限于房屋租赁合同合同租赁证明），若因荣达公司未能及时提供相关文件致使刘某某办照延误，应当赔偿刘某某相应的损失，赔偿标准为每延误一日应当赔偿相当于10日租赁费用的损失。第四十二条约定，任何情况下，因租赁房屋及荣达公司提供的相关设施的质量问题而使租赁房屋存在任何现实或潜在的不安全因素（此不安全因素须由权威部门鉴定后，首先由荣达公司负责维修，如不能修复的，刘某某有权解除合同），荣达公司按本合同约定承担违约责任。第四十八条约定，因租赁房屋的使用权、出租权、房屋用途、房屋质量不符合合同约定或存在虚假伪造问题，视为荣达公司根本违约，刘某某有权解除合同，荣达公司应当退还刘某某已支付但尚未到期的租赁费用，赔偿被告的全部损失（包括装修费、广告费等），同时向刘某某支付以六个月租赁费为标准的违约金。2011年4月27日，荣达公司职工房海燕与刘某某的嫂子刘海霞代表出租方与承租方在《交接清单》上签字，荣达公司将租赁房屋交给刘某某。2011年4月底，荣达公司开始对租赁房屋进行扩建、加建，2011年6月27日，石嘴山市规划管理局为外贸宾馆加层项目颁发了《建设工程规划许可证》，2011年11月外贸宾馆加层改造工程通过竣工验收。在荣达公司组织实施加层改造工程的同时，刘某某从2011年7月开始对租赁房屋进行装修，2012年9月全部装修完毕；装修完成后，刘某某用租赁房屋开办的酒店开始营业。根据酒店经营的需要，刘某某购买了一批家具及摆饰工艺品，经石嘴山市价格认证中心鉴定购买的家具及摆饰工艺品的价格为4138068.89元。2012年5月至2012年12月刘某某累计给荣达公司支付租金135万元，其后刘某某未再给荣达公司支付租金。2013年1月29日，石嘴山市工商行政管理局向用涉案租赁房屋开办酒店的投资人刘某某、宁夏浪潮实业有限公司颁发《企业名称预先核准通知书》，通知预先核准的”宁夏瓦伦汀酒店有限公司”企业名称保留期至2014年1月29日。2013年4月18日，因该酒店所用建筑未经消防检查擅自投入使用被石嘴山市消防支队行政处罚。因租赁房屋不能通过消防验收，工商行政管理机关一直未给涉案租赁房屋开办的酒店办理营业执照。目前，租赁房屋由刘某某管理。2013年9月，荣达公司将刘某某诉至原审法院，要求刘某某支付拖欠的租金，审理中，刘某某提出反诉，要求解除双方签订的房屋租赁合同，由荣达公司退还租金、支付装修费、违约金及赔偿损失。
本院二审认为，本案中，荣达公司与刘某某签订的《房屋租赁合同》不违反法律和行政法规的规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方当事人都具有约束力。本案双方当事人明确约定租赁的涉案房屋为商业用途，故荣达公司交付的房屋应符合商业用途的相关标准，现荣达公司交付的房屋因无法通过消防部门的验收，刘某某无法办理合法的营业手续，无法实现签订租赁合同的目的，荣达公司对此应承担相应的违约责任，且合同履行至今已过去四年，故对于刘某某提出的解除合同、赔偿损失、承担违约责任等方面的请求，原审法院依法支持并无不当，上诉人荣达公司要求继续履行合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方合同解除后，应相互返还各自财产，考虑到刘某某装修部分财产已添附至荣达公司房产中，可由荣达公司折价返还刘某某。考虑到刘某某虽经荣达公司同意对租赁的房屋进行了内部装修，但是在荣达公司提供的房屋未经消防验收合格的情况下进行的施工，故刘某某对此也应承担一定的责任。本案因荣达公司交付的涉案房屋不符合合同的约定，导致刘某某无法办理经营手续，原审法院按70%和30%的比例由双方承担责任并无不当，本院予以支持。对于荣达公司主张刘某某应支付其拖欠的租赁费问题，因其提供的涉案房屋不符合消防部门的验收标准，未经消防部门验收合同，致使刘某某所租赁的涉案房屋无法办理正常的营业手续，故对于其要求刘某某支付拖欠的房屋租赁费的请求，原审法院予以支持不妥，本院予以纠正。因刘某某已对涉案房屋进行了部分经营，故对于刘某某要求荣达公司返还已支付的租赁费的请求，本院不予支持。关于刘某某要求荣达公司赔偿酒店经营所购的物品886万元损失问题，因物品系用于酒店经营，具有特定性，双方合同解除后，该物品理应归荣达公司所有，由荣达公司按鉴定机构所认定的价格返还刘某某，考虑到鉴定机构在鉴定时已对该部分的物品进行了折价处理，原审法院对此再按70%的价值返还刘某某不当，刘某某的上诉理由成立，本院对此应予调整，以鉴定机构认定的价值，由荣达公司按价返还刘某某。对于刘某某主张的其装修部分的费用问题，因刘某某对涉案房屋进行了实际装修，同时向法庭提供了装修设计合同、装修合同、工程变更单、工程结算书、联系函等证据，荣达公司虽不认可该部分费用，但无相反证据予以证实，且经本院委托鉴定机构对此装修价值进行评估鉴定，鉴定机构亦无法进行鉴定，故原审法院对其装修等费用以28410908元认定并由荣达公司按70%返还刘某某正确。关于违约金，双方在合同的第三十四条与四十八条均作了规定，考虑到本案的具体情况，原审法院酌情以四十八条进行处理，并无不当，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条以及第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决：1、维持宁夏回族自治区大武口区人民法院（2013）石大民初字第1690号民事判决第二项、第三项、第五项，即：”二、解除反诉原告刘某某与反诉被告荣达公司于2011年4月7日签订的《房屋租赁合同》”、”三、反诉被告宁夏荣达房地产开发有限公司向反诉原告刘某某支付违约金90万元，于本判决生效后十日内付清”、”五、驳回反诉原告刘某某其他诉讼请求”；2、撤销宁夏回族自治区大武口区人民法院（2013）石大民初字第1690号民事判决第一项，即”一、被告刘某某向原告宁夏荣达房地产开发有限公司支付2013年2月1日至2013年12月1日期间的房屋租金150万元，于本判决生效后十日内付清”;3、变更宁夏回族自治区大武口区人民法院（2013）石大民初字第1690号民事判决第四项为：上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司赔偿刘某某各项损失24025704.89元（4138068.89元+19887636元），于本判决生效后十五日内付清；4、驳回上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审本诉案件受理费18300元，由上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费123823元及鉴定费30000元，按一审判决执行；上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费160221元,由上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司负担；刘某某交纳的二审案件受理费99288元，由上诉人刘某某负担78212元，由上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司负担21076元。
再审申请人宁夏荣达房地产开发有限公司再审请求依法撤销本院（2015）石民终字第39号民事判决,判决支持再审申请人一审诉讼请求，并驳回再审被申请人的反诉请求；一审、二审诉讼费由再审被申请人承担。理由如下：
1、二审判决书中认定的事实与客观事实不符。租赁房屋未通过验收是双方的责任导致的，且再审申请人认为主要责任在于刘某某，但二审判决在确认事实中只认定了荣达公司的责任，对刘某某的违约行为及拒绝维修的行为丝毫未做出说明和认定，造成认定事实与客观事实严重不符的情况。2、二审判决书适用法律错误，导致错误判决的结果。二审判决依据《合同法》九十四条（四）款的规定解除了双方的租赁合同，该条规定属于合同的法定解除。也就是说二审判决并没有适用《合同法》九十三条约定解除条款，说明合同的解除不符合合同的约定。3、由于二审判决在认定事实和适用法律上严重错误，导致错误的判项，使荣达公司不仅无法收取租金，还要承担巨额损失。假设合同符合法定解除条件，那么主要责任应由刘某某承担，但二审判决的比例划分责任，明显不当。4、一审法院就鉴定问题未做释明，二审法院直接委托造价鉴定程序违法。
被申请人答辩意见，1、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条明确规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案是因酒店建筑物本身未通过消防验收而引起纠纷，酒店的建设单位就是被答辩人，申报消防验收的义务应当由被答辩人依法进行。本案一、二审，被答辩人没有证据证明答辩人有拒绝维修的行为，被答辩人也未提供整改方案。2、本案涉案房屋所有权人及对房屋进行改建扩建是被答辩人，对其改扩建的设计方案也是被答辩人向消防部门进行申报的，不能通过验收的根本原因是使用的建筑材料不符合国家规定，因此不能通过消防验收责任应当由被答辩人承担。被答辩人把自己的责任与承租方酒店装修后的责任混为一谈。答辩人对房屋进行装修，是经过被答辩人许可同意后进行装修的，答辩人是没有责任的。3、本案租赁合同的租赁期是6年，已经过去4年多，房屋没有取得规划许可证，原主体结构也未经消防验收，被答辩人的根本违约导致合同目的不能实现，符合《合同法》第94条的规定。4、收取租金的前提是提供适租的房屋，被答辩人的提供的房屋不具有适租性，导致答辩人无法办理相关的经营手续，不能正常使用房屋，被答辩人收取租金，是没有任何法律依据的。5、由于酒店所购物品是用于酒店经营，具有特定性，因此合同解除后，该物品理应归被答辩人所有。关于装修等费用，答辩人为了经营酒店，对涉案房屋进行了装修，并提交了相应的证据予以证实，并不存在证据相互矛盾的情形，装修的折旧损失理所应当由被答辩人承担。6、一审法院就鉴定问题释明的问题，经法庭询问后被答辩人放弃此项权利不向法庭申请司法鉴定。二审中的鉴定是基于被答辩人的申请，严格按照程序征求双方当事人意见后委托鉴定机构进行鉴定，对此二审不存在程序违法。二审判决认定事实正确，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，被答辩人的再审请求没有事实根据和法律依据，依法不能成立，应予驳回。
再审庭审中再审申请人提交的新证据：证据一，《消防整改及施工方案》，欲证明申请人针对宾馆外墙和屋面防火材料不合格在二审中提出了消防整改意见。为了证实该方案的可行性，申请人于2016年10月邀请部分专家对该方案进行了论证，以证实宾馆外墙和屋面的防火材料完全可以通过整改而达到合格的目的。证据二，《建筑工程消防验收意见书》欲证明1999年8月10日石嘴山市公安消防支队对荣达公司所属的外贸宾馆进行了消防验收，结论为合格。所以荣达公司提供的房屋1-5层的消防是合格的。证据三，荣达公司与刘国柱及刘某某签订的《房屋租赁合同》各一份，欲证明本案发生前部分房屋租赁给刘国柱、刘某某，并收取租金。
被申请人的经质证认为：对证据一的三性不予认可，该证据落款是企业法人，该公司施工工程不能通过消防验收，与本案存在利害关系，且专家会签意见，其专家的身份是否具备评价资格显示不出来。该证据对可能会造成的破坏和损失不能作出客观的评估。对证据二的真实性和合法性无异议，缺乏关联性和证明目的。该证据出具时间是1999年8月10日，所评价的是1999年以前的情况，而我方租赁该房屋是在2011年4月份改扩建，而且改扩建应当重新申请报批。证据三，刘某某对其本人签订的合同认可，对刘国柱签订的合同不了解。
本院对再审申请人提交的证据分析认证意见，证据一，消防整改及施工方案是2016年10月出具，且没有具体实施，不具有证据的属性。证据二能证明1999年外贸宾馆消防验收合格，不能证明改、扩建后消防验收合格，故对证据一、证据二不予认定。证据三可以证明涉案房屋此次租赁给刘某某前，曾经部分租赁给刘国柱、刘某某，且刘某某对本人曾经签订的合同认可，但该证据与本案无关联性，本院不予认定。
被申请人提交以下新证据：证据一，授权委托书一份，李平恩身份证复印件。欲证明涉案装修工程项目负责人李平恩全权代表装修工程施工单位履行合同并收取全部工程款项。证据二，承兑汇票收条15份，承兑汇票复印件63份，共计19650000元、现金收条34份，银行取款凭证58份，共计6901611元，欲证明被申请人已付涉案装修工程款26551611元，尚欠473747.1元，工程总造价为27140408.1元。证据三，刘某某银行贷款凭证15份，小贷公司借款凭证7份，欲证明被申请人刘某某因涉案合同未能履行负债3645万元，给个人和家庭造成巨大的损失。证据四、证明一份，欲证明为了保全涉案房屋的财产不扩大损失，被申请人自2012年11月1日至2016年已付取暖费420963.1元。
再审申请人对以上证据质证后认为，证据一的三性和证明目的不认可。首先印章的真实性无法判断；其次，刘某某是与深圳市建艺装饰集团股份有限公司签订的协议，公司将款项授权给李平恩个人收取，违反了《支付结算办法》16条二款的规定，同时违反《税法》规定，存在偷漏税问题。对证据二承兑汇票收条的证据三性及证明目的均不认可。首先该证据是复印件，真实性无法确认，其次根据《票据法》第10条、《支付结算办法》22条、《票据法》30条、31、32条规定：票据转让必须进行背书，背书必须是连续的。而该证据无任何背书，无法显示付款人、收款人，再有，银行承兑汇票的背书转让不能给个人，个人只可以开具现金汇票。因为只有单位才能在银行开立结算账户，而个人是不能开立银行结算账户的，所以刘某某不可能合法持有承兑汇票，李平恩也不可能是合法的受让人。对证据二现金收条的三性及证明目的均不认可。首先，李平恩书写的收条的真实性无法判断，其次，款项应当支付给深圳市建艺装饰集团股份有限公司公司而不是给个人，再有，如果李平恩是深圳公司的人员，为什么不通过银行转账便捷的方式支付，而非要李平恩从深圳到大武口多次来收取现金，道理上讲不通。对证据三的证据三性及证明目的均不认可。首先从被申请人提供的证据二体现出来其付款时间主要集中在2011年-2013年之间，但证据三的贷款时间是在2014年-2016年之间，二者之间是否有关联性不得而知，其次，该证据也无法证实所贷款项全部用于酒店装修，再有，证据三中宁夏亿信小额贷款公司是李晓龙和刘海霞所开，公司股东与刘某某之间具有亲属关系，同时也无法证实刘某某的借款行为与本案的关联性。对证据四的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不认可。首先，刘某某使用宾馆理所应当支付采暖费，其次如果为了保全涉案房屋的财产不扩大损失，刘某某可以交回房屋，即便是原二审判决解除合同后，刘某某也并未向荣达公司交回房屋，如果没有足够的利润，没有人会为他人交纳采暖费。几年来房屋一直由刘某某占有使用收益，所以支付采暖费是其义务。
对以上证据再审申请人认为，支付凭证属于本案的重要证据，应属于一审中就提交的证据，但刘某某一直未提交，也未说明理由。《民事诉讼法》64条规定：”当事人逾期提供证据，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”所以对以上证据法庭不应当采纳。
本院对被申请人提交的证据分析认证意见，证据一具有证据属性，且授权委托书有委托人加盖的公章和具体的委托事项，可以证明李平恩接受深圳市建艺装饰集团股份有限公司的委托，办理收取工程款等事宜，对该证据本院予以认定。证据二具有证据属性，可以证明李平恩受委托收取工程款，同时可以证明被申请人已付涉案装修工程款26551611元。对该证据本院予以认定。证据三能证明刘某某曾向银行贷款，向小贷公司借款，但该证据不能证明该款的用途，更不能证明该款用于涉案房屋装潢工程，不具有证据属性，本院不予认定。证据四具有证据属性，可以证明被申请人自2012年11月1日至2016年共支付取暖费420963.1元，本院予以认定。
本院再审查明的事实与本院二审查明的事实一致。
同时查明，截止本案再审庭审前，被申请人刘某某已向涉案房屋装修工程施工单位深圳市建艺装饰集团股份有限公司支付装修工程款26551611元。
本院认为，再审申请人宁夏荣达房地产开发有限公司与被申请人刘某某于2011年4月7日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。房屋租赁合同明确约定了双方当事人的权利及义务，再审申请人依照合同约定，对租赁物进行改建、扩建部分工程施工，取得建设管理部门颁发的《建设工程规划许可证》后，没有及时将消防设计文件报公安机关消防机构备案，进而导致改建、扩建工程竣工后不能办理消防验收手续。根据《中华人民共和国消防法》的规定，出租必须经过公安消防机构验收的房屋未经验收或者验收不合格的不得使用。由于再审申请人宁夏荣达房地产开发有限公司的行为致使被申请人刘某某签订该合同的合同目的无法实现，对此应当承担过错责任，被申请人刘某某关于解除合同、赔偿损失并由再审申请人承担违约责任等诉讼请求并无不当。被申请人刘某某作为租赁房屋用于开设经营宾馆的公众聚集场所的开办经营者，违反相关规定，所用建筑未经消防验收，擅自投入使用应当受到行政处罚，同时对该合同的不能履行亦应承担责任。本院二审经综合考量，对双方当事人各自应当责任进行划分不失公平，并无不当。再审申请人请求被申请人支付房屋租赁费，因其提供的房屋未经消防部门验收，致使刘某某所租房屋无法办理营业手续、不能正常营业，故对再审','2018-10-02
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