上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3280号
上诉人（原审被告）上海真古投资管理有限公司。法定代表人王斌，总经理。委托代理人朱磊。委托代理人卢兴顺。被上诉人（原审原告）上海证大喜玛拉雅有限公司。法定代表人叶文斌，总裁。委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。上诉人上海真古投资管理有限公司（以下简称真古公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第25044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行审理。上诉人真古公司的法定代表人王斌及其委托代理人朱磊、被上诉人上海证大喜玛拉雅有限公司（以下简称证大公司）的委托代理人程先林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经审理查明，位于上海市浦东新区芳甸路***弄（樱花路***号）的房屋权利人为证大公司。证大公司原名上海证大喜玛拉雅置业有限公司。真古公司原名上海xx投资管理有限公司（以下简称xx公司），其于2015年2月9日更名为真古公司。2011年10月8日，证大公司（出租方、甲方）与xx公司（承租方、乙方）签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》（以下简称《预租合同》），约定甲方同意乙方预租位于上海市浦东新区芳甸路***弄“证大喜玛拉雅中心”6层101房屋（以下简称系争房屋），该房屋预测实用面积535平方米。乙方承诺租赁该房屋从事千释汉医堂、脊美宝贝的品牌销售经营活动。甲方同意乙方的租赁期限为8年5个月，自2012年1月1日起至2020年5月31日止（含装修期）。租金标准及支付方式：2012年6月1日至2014年5月31日，保底租金人民币（下同）8元/平方米实用面积/日，2014年6月1日至2016年5月31日，保底租金9元/平方米实用面积/日，2016年6月1日至2017年5月31日，保底租金10元/平方米实用面积/日，2017年6月1日至2018年5月31日，保底租金11元/平方米实用面积/日，2018年6月1日至2020年5月31日，第七年、第八年租金标准在前六年平均月租金的基础上上调50%以内。乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，于每月25日前按约定的保底租金标准向甲方预付下月保底租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金。如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金390,550元，乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方均有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索。乙方应在本合同终止或者提前解除之日起十日内返还房屋，……。甲、乙双方同意乙方逾期不支付租金、物业费或者本合同约定其他费用累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按相当于三个月的租金承担违约金，……。合同签订后，证大公司向xx公司交付了系争房屋。xx公司着手装修后，用于经营千释汉医堂养生服务至今。xx公司已支付证大公司租赁保证金390,550元。2014年1月，证大公司起诉xx公司，请求法院判令xx公司支付欠付租金、物业管理费，xx公司提起反诉，请求法院判令证大公司赔偿因违约造成xx公司不能正常合理使用租赁物导致的经济损失。法院经审理于2014年10月9日作出（2014）浦民一（民）初字第2612号民事判决书，判决：一、xx公司于判决生效之日起十日内支付证大公司截至2014年8月31日止的租金2,603.724元；二、xx公司于判决生效之日起十日内支付证大公司截至2014年8月31日的物业管理费802,500元；三、驳回xx公司的全部反诉请求。一审判决后，xx公司提起上诉。本院二审判决驳回上诉，维持原判。之后，xx公司继续欠付自2014年9月1日至今的租金。2015年7月6日，证大公司诉至法院，请求判令：一、解除证大公司、真古公司签订的《预租合同》；二、真古公司将系争房屋恢复原状并返还给证大公司；三、真古公司向证大公司支付解约违约金433,350元；四、真古公司向证大公司支付2014年9月1日起至真古公司实际迁出之日止的租金及使用费（标准为：2014年9月1日至2016年5月31日期间的日租金标准为4,815元、2016年6月1日至2017年5月31日期间的日租金标准为5,350元、2017年6月1日至2018年5月31日期间的日租金标准为5,885元、2018年6月1日至2020年5月31日期间在前六年平均租金的基础上上调50%以内）；五、真古公司向证大公司支付2014年8月26日起至2015年8月25日止的欠付租金的滞纳金332,712.15元。审理中，证大公司明确第三项诉讼请求“判令真古公司向证大公司支付解约违约金433,350元”的计算方式为：三个月的租金，租金按照起诉之日的月租金144,450元计。第五项诉讼请求“判令真古公司向证大公司支付2014年8月26日起至2015年8月25日止的欠付租金的滞纳金332,712.15元”的计算方式为：1、2014年8月26日至2015年5月25日的滞纳金为该期间内每月26日未付租金金额的千分之一分别乘以其至2015年5月25日的逾期天数的总和，计198,488.75元；2、2015年5月26日至2015年8月25日期间的滞纳金为2014年8月26日至2015年5月25日的未付租金总金额1,458,945元的千分之一乘以逾期天数92天,计134,223.40元，上述两项共计332,712.15元。审理中，证大公司表示愿意返还真古公司保证金390,550元。原审认为，证大公司、真古公司签订的《预租合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。按照《预租合同》的约定，真古公司应以先付后用原则按月预付房屋保底租金。但真古公司自起租日起一直拖欠租金，截至2014年8月31日真古公司的欠付租金已由生效民事判决书予以处理。之后真古公司继续拖欠2014年9月1日之后的租金。真古公司长期拖欠租金的行为显然违反了承租人的主要合同义务。故证大公司依据“真古公司逾期支付租金30天以上，证大公司有权解除合同”的约定，诉请解除《预租合同》，于法有据，法院予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《预租合同》因证大公司欠付租金而解除，故证大公司请求真古公司将系争房屋恢复原状并返还给证大公司，法院予以支持。关于解约违约金，《预租合同》约定，真古公司逾期不支付租金累计超过30天的，真古公司应向证大公司按相当于三个月的租金承担违约金。现证大公司依据上述约定主张违约金433,350元，法院予以支持。关于租金及使用费，证大公司要求真古公司按照合同约定的标准支付2014年9月1日至真古公司实际迁出之日止的租金及使用费，法院予以支持。关于逾期付款的滞纳金，《预租合同》约定证大公司应于每月25日前按照约定的保底租金标准向证大公司预付下月保底租金；真古公司逾期支付租金的，每逾期一日，则真古公司需按未付租金的千分之一支付滞纳金。证大公司要求真古公司按照上述约定标准，支付2014年8月26日起至2015年8月25日止的逾期付款滞纳金共计332,712.15元,法院予以支持。关于租赁保证金，证大公司表示愿意返还真古公司，法院予以准许。真古公司经法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，法院依法缺席判决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一五年九月二十五日作出判决：一、解除上海证大喜玛拉雅有限公司与上海真古投资管理有限公司就上海市浦东新区芳甸路***弄证大喜玛拉雅中心6层101室签订的《证大喜玛拉雅中心预租合同》；二、上海真古投资管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区芳甸路***弄证大喜玛拉雅中心6层101室恢复原状后返还给上海证大喜玛拉雅有限公司；三、上海真古投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅有限公司从2014年9月1日至上海真古投资管理有限公司实际迁出之日止的租金及使用费(2014年9月1日至2016年5月31日期间的日租金标准为4,815元、2016年6月1日至2017年5月31日期间的日租金标准为5,350元、2017年6月1日至2018年5月31日期间的日租金标准为5,885元、2018年6月1日至2020年5月31日期间在前六年平均租金的基础上上调50%以内)；四、上海真古投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅有限公司逾期付款滞纳金332,712.15元；五、上海真古投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅有限公司违约金433,350元；六、上海证大喜玛拉雅有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海真古投资管理有限公司租赁保证金390,550元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,768.37元，减半收取计13,384.19元，由上海真古投资管理有限公司负担。判决后，真古公司不服，上诉于本院，诉称：双方签订租赁合同的前提条件系证大公司在招商手册中所做的承诺，该手册载明商场定位世界著名品牌，环境营运服务管理档次定位五星级酒店标准。但在实际使用过程中证大公司未兑现任何承诺，商场人气严重不足，致使真古公司无法实现租赁目的。原审仅依据租赁合同，不考虑招商手册的承诺条件，不考虑真古公司500万元的投资，作出的判决有违公平，要求二审法院撤销原审判决，改判驳回证大公司的原审诉请。被上诉人证大公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，真古公司主张招商手册应当作为证大公司的单方承诺，作为租赁合同的前提条件一并认定，但其未提供相应的证据予以证明。招商手册并非本案租赁合同或其有效的附件，上诉人亦无证据证明其为租赁关系项下权利、义务之依据，从而不具有法律上的约束力，真古公司的该项主张本院难以支持。根据本案查明的事实，真古公司欠租行为构成违约，应当依法承担解约、付租等违约责任，原审对此认定正确，本院应予维持。上诉人真古公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,768元，由上诉人上海真古投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 许 京
二〇一六年一月二十日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……