宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)宁0104民初4075号
原告（执行案外人）：马振虎，男，1966年11月13日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：崔亮，宁夏国信嘉华律师事务所律师。
被告（申请执行人）：孙长军，男，1982年8月22日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
委托诉讼代理人：韩智，宁夏诚托律师事务所律师。
被告（被执行人）：银川恺祥达房地产开发有限公司，住所地宁夏银川回族自治区兴庆区溪桥花园2号商住楼1-601-602号。
法定代表人：姚鹰，该公司总经理（该信息由原告提供）。
第三人：银川恺祥达房地产开发有限公司赛马分公司，住所地宁夏回族自治区银川兴庆区立新巷3-7号。
负责人：尤兆贵，该公司经理。
原告马振虎与被告孙长军、银川恺祥达房地产开发有限公司（以下简称：恺祥达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月16日立案受理后，追加银川恺祥达房地产开发有限公司赛马分公司(以下简称:恺祥达赛马分公司)为本案第三人,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马振虎的委托诉讼代理人崔亮，被告孙长军及其委托诉讼代理人韩智,第三人恺祥达赛马分公司的负责人尤兆贵到庭参加诉讼，被告恺祥达公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
马振虎向本院提出诉讼请求：一、停止对位于银川市兴庆区某室房屋产权的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、案件受理费由被告承担。事实与理由:2015年6月26日,银川市兴庆区人民法院作出(2015)兴财保字第426号民事裁定书,裁定冻结了银川市兴庆区某室房屋产权产籍。该房屋被告恺祥达公司于2010年12月23日与原告签订购房协议，并于2013年4月3日正式出售给原告，房屋作价679366元，原告于2010年12月29日、2013年6月20日两次支付了全部房款，被告恺祥达公司于2013年6月30日向原告交付了涉案房屋供原告使用。原告为此向物业公司交付了物业费、电梯费、垃圾清理费、装修保证金等各项费用。房屋交付后，原告曾多次催促被告恺祥达公司办理产权过户，被告以工程未决算，缺少相应手续为由不予办理。虽然上述房屋未办理过户登记，但原告已依据合同支付全部价款且实际占有标的物至今。原告取得涉案房屋后未能办理过户登记非因原告原因导致。故原告诉至法院，请求判如所请。
孙长军辩称，涉案房屋的所有权人为恺祥达公司，原告未取得涉案房屋的所有权，且未实际占有。原告诉称其已经与被告恺祥达公司签定了房屋买卖协议，并缴纳了相关费用，但是原告并没有取得涉案房屋的所有权。2015年6月银川市兴庆区人民法院裁定冻结了房屋产权，在该裁定书作出时至现在，房屋产权始终登记在被执行人恺祥达房地产公司的名下，物权并没有发生变动。孙长军在诉讼时就已经申请了财产保全，该保全行为原告提出了保全复议，银川市兴庆区人民法院已经作出了驳回保全复议通知书，驳回原告的复议申请，原告请求解除查封没有法律和事实依据。即便原告与被告恺祥达公司签订了买卖合同，但至今未办理过户或登记手续的责任及过错也是原告自身原因造成，且原告至今未实际占有涉案房屋，故不能以”原告实际占有该房屋，原告对此无过错为由对抗执行。原告虽然称从被告恺祥达公司购买了涉案房屋，但直至2015年6月银川市兴庆区人民法院查封涉案房产仍未办理过户或登记手续，不符合房产交易中一般正常人的惯性思维和做法。被告孙长军认为，在涉案房屋未办理过户登记问题上，原告存在严重过错，就本案起诉前的执行异议案件审理中已经做出了准确的认定。涉案房屋初始登记在恺祥达公司名下，截止保全时仍然在该公司售楼部对外出售登记中，直到银川市兴庆区人民法院张贴执行通知时，该房屋仍然无人居住。综上所述，根据物权法定原则，原告不是本案涉案房屋的所有权人，未取得房屋所有权，请求驳回原告诉讼请求。
恺祥达公司未作答辩。
恺祥达赛马分公司述称，原告所述属实，项目整体的开发是赛马分公司运作的，赛马分公司实际挂靠被告恺祥达公司，实际开发房屋的债权债务及房屋销售均由恺祥达赛马分公司负责，恺祥达赛马分公司按照每平方米10元向被告恺祥达公司交纳管理费。开发项目实际属于恺祥达赛马分公司，与恺祥达公司无关。
当事人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月23日，第三人与原告签订《宁青园南城雅居预约鉴赏书》一份，该鉴赏书条款载明，原告意向购买宁青园南城雅居某室房屋，据此鉴赏书原告享受5240元/平方米的特惠售价。鉴赏书签订后，原告于2012年11月2日交付涉案房屋物业专项维修资金1286.7元，后于2010年12月29日向第三人支付款项200000元，第三人向原告出具收据一份。2013年4月3日，第三人与原告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，第三人将位于银川市兴庆区某室房屋出售给原告，房屋建筑面积129.65平方米，每平方米5240元，购房总价679366元。原告因与第三人签订《宁青园南城雅居预约鉴赏书》，已经支付购房款定金200000元，本次支付479366元。合同签订后，原告于2013年6月20日向第三人以银行转账方式交付购房款479366元。2013年6月30日，第三人向原告交付了涉案房屋，原告为此签写《分户移交表》一份，确认涉案房屋经其验收，并签写《业主情况登记表》一份。同时与第三人宁青园物业服务处分别签订《住宅室内装修管理协议》、《前期物业服务协议》各一份。
另查明，2015年7月13日，本院受理了孙长军与恺祥达公司民间借贷纠纷一案。根据孙长军的诉前财产保全申请，本院于2015年6月26日作出（2015）兴财保字第426号民事裁定书，裁定冻结恺祥达公司、姚鹰名下价值1500000元的财产。2015年6月29日，本院向银川市房管局发出（2015）兴财保字第426-1号协助执行通知书，冻结了恺祥达公司名下涉案房屋。就孙长军与恺祥达公司之间的民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月10日作出（2015）兴民初字第5011号民事判决书，判决：被告恺祥达公司于本判决生效之日起七日内偿还原告孙长军借款1000000元，并按中国人民银行同期同类贷款年利率的四倍支付1000000元自2013年8月1日至本判决确定的付款之日的利息。该判决生效后，孙长军申请强制执行。原告遂向本院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。经本院审理后于2016年4月29日作出（2016）宁0104执异49号执行裁定书，裁定驳回马振虎所提异议。针对该裁定，原告提起执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点是原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告与第三人针对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，且原告向第三人足额支付了购房款，故可认定原告与第三人之间形成了合法有效的商品房买卖关系。原告交付购房款后，第三人即向原告交付了涉案房屋，虽然原告并未举证其对涉案房屋进行使用，但其交付涉案房屋物业专项维修基金等的行为可以视为其对房屋已经合法占有。原告与第三人《商品房买卖合同》的签订及原告合法占有涉案房屋均在人民法院采取强制措施之前，原告虽未办理涉案房屋产权变更登记手续，但原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告关于停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。虽然涉案房屋权属被告恺祥达公司所有，但第三人作为恺祥达公司的分公司，具有表见代理的权利外观，故第三人签订合同产生的法律后果应对被告恺祥达公司产生效力。被告恺祥达公司未到庭应诉，视为对其答辩、质证及其他诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
不得执行被告银川市恺祥达房地产开发有限公司名下位于银川市兴庆区某室房屋。
案件受理费100元，由被告孙长军、银川市恺祥达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
本院（2016）宁0104执异第49号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 宋志军
人民陪审员 沈素梅
人民陪审员 倪晓星
二〇一七年十二月六日
书 记 员 王华宁
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。