四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终11620号
上诉人（原审原告）：王晓雪，女，1987年12月7日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：郑晓，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邱镜汀，女，1989年7月30日出生，汉族，住成都市天府新区。
被上诉人（原审被告）：李俊毅，男，汉族，1990年1月28日出生，住天津市塘沽区。
委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺江，四川维尊律师事务所律师。
上诉人王晓雪因与被上诉人邱镜汀、李俊毅房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王晓雪上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判邱镜汀、李俊毅继续履行与王晓雪签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将案涉房屋过户至王晓雪名下；3、本案一、二审案件受理费由邱静汀、李俊毅承担。事实与理由：一、案涉房屋是邱静汀与李俊毅夫妻关系存续期间的财产，双方并未举证证明实行约定财产制且王晓雪明知，因此案涉房屋是夫妻共同财产。王晓雪没有义务审查该房屋是否是一方父母出资购买且该房屋的产权证尚未办理，王晓雪有理由相信该房屋是夫妻共同财产。二、夫妻双方对夫妻共同财产有平等的处理权，在非因日常生活处理夫妻共同财产时，双方应当平等协商，第三人有理由相信其为夫妻共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中的定金收据中载明了邱静汀、李俊毅的名字，王晓雪有理由相信出卖案涉房屋是夫妻双方共同的意思表示。李俊毅不能以其对该房屋买卖合同不知情对抗王晓雪。三、王晓雪与邱静汀、李俊毅的债务关系形成于2016年9月15日，而邱静汀、李俊毅的夫妻关系形成于2014年5月1日，因此双方的债务形成于婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务。邱静汀、李俊毅在不能举证证明债务是个人债务时双方均应承担责任。
李俊毅辩称，一、王晓雪明知该房屋不属于邱静汀所有。诉争房屋不是夫妻共同财产。李俊毅的购房时间是2014年5月6日，女方要求结婚时必须男方出资购买房屋，所以李俊毅父母出资购买了案涉房屋，房屋产权证上也载明李俊毅个人单独所有。在签订合同时，邱静汀是以代理人的身份进行签订的。二、邱静汀与王晓雪签订的买卖合同属于无权处分。2016年9月15日，李俊毅在国外，有出入境记录佐证。李俊毅并不知道房屋出卖一事，也未出具过任何形式的委托书以及其他证明文件，所以没有经过李俊毅认可，案涉房屋买卖合同以及补充协议、居间服务合同、过户按揭代理合同对李俊毅均不发生法律约束力。三、邱静汀系个人行为，不是夫妻共同行为。
邱静汀辩称，同意李俊毅的答辩意见。
王晓雪向一审法院起诉请求：判令邱静汀、李俊毅继续履行与王晓雪签订的《房屋买卖合同义务》及其《补充协议》，将天府新区（庐山国际社区）的房屋产权过户至王晓雪名下。
一审法院认定事实：2016年9月15日，王晓雪与邱静汀签订《成都市存量房屋买卖合同》，及《补充协议》，王晓雪购买邱静汀、李俊毅位于天府新区（庐山国际社区）的房屋一套，房屋成交总价为1050000元。合同第二条约定：“1.该房屋的所有权人为李俊毅……”第六条约定：“1.甲方（李俊毅、邱镜汀）保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。”《补充协议》第二条约定：“1.乙方（王晓雪）在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时乙方所支付的定金）100000元（人民币壹拾万整）；2.乙方同意采用下列第（1）种方式支付首付款（除定金以外的购房款）：（1）通过资金托管专用账户划拨：乙方在银行贷款审批通过后三个工作日内将首付款110000元（人民币壹拾壹万元整）存入理房通资金托管账户，待乙方取得产权证书后，由丙方进行理房通资金托管账户解冻，将首付款支付给甲方。”第五条约定：“在签订本合同时，因有以下第二种情况，甲方同意将全部定金100000元交丙方托管，待甲方将已选的情况全部完善后，丙方将按约定时间将托管定金退还给甲方：2.《买卖合同》及相关协议签署时，甲乙双方任何一方不能亲自到场签署的，代理人承诺其委托人完全同意和认可合同的所有条款，若因此产生任何风险，由代理人承担。代理人保证其委托人于2016年9月30日之前对本合同进行追认（指委托人亲自签署《买卖合同》及相关协议及出具委托公证书）。否则，其他方有权单方书面解除《买卖合同》及相关协议。甲方产权人追认前应将定金交丙方托管。待甲方产权人追认后5个工作日内将托管定金退还给甲方。”合同签订后，邱静汀向王晓雪出具了收据一张，载明收到王晓雪购买位于成都市天府新区房屋所属楼盘麓山国际社区1幢1单元22层2206号房屋购房定金100000元，且邱镜汀在收据上同时签署了邱静汀、李俊毅的名字。2017年3月27日，李俊毅向法院出具一份《不认可邱镜汀与王晓雪房屋买卖合同的说明》，载明：“本人李俊毅，在邱镜汀与王晓雪签订房屋买卖合同期间，我在国外，并且这套房子为我父母出全款购买，实际产权为我父母所有……邱镜汀在我不知情的情况下，私自把我的父母的房子卖了，但我和父母从未想卖掉，也没有要求和委托邱镜汀将它卖掉。最后，在收到法院传票时才知道，邱镜汀将我的父母的房子卖给了王晓雪。他们签订的的合同应该是无效的和违法的。对此，我坚决不同意邱镜汀将房子卖掉。”
一审法院另查明，涉案房屋的所有权人为李俊毅，权证号：川（2017）成天不动产权第0000200号。
一审法院同时查明，邱静汀与李俊毅是夫妻关系，于2014年5月1日登记结婚。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。邱静汀以李俊毅的委托代理人身份与王晓雪签订房屋买卖合同，将李俊毅个人所有的房屋出售给王晓雪。签订合同当日，邱镜汀并未出具李俊毅的授权委托书，邱镜汀出售房屋时未取得房屋所有权或者处分权，李俊毅也未在事后对邱镜汀的代理行为予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，故在李俊毅拒绝追认的情况下，该合同对李俊毅不发生效力。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，邱静汀并未取得涉案房屋的所有权或处分权，王晓雪主张将涉案房屋过户至王晓雪名下在法律上和事实上均不能履行，且一审中经庭审释明，王晓雪不变更诉讼请求，故对王晓雪的主张一审法院不予支持。同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，根据该规定，因邱静汀签订合同时未取得房屋的所有权或者处分权，导致该房屋的所有权不能转移，王晓雪可要求邱静汀承担责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回王晓雪的诉讼请求。案件受理费100元，由王晓雪负担。
二审中，各方对一审查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。
二审中，各方均无新证据提交。
本院认为，本案的争议焦点为：邱静汀与王晓雪签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对李俊毅是否发生法律效力。虽然双方签订合同时，涉案房屋的所有权证尚未办理，但合同明确载明涉案房屋所有权人为李俊毅。补充协议中亦有代理人保证其委托人于2016年9月30日前对合同进行追认，即委托人亲自签署买卖合同及相关协议及出具委托公证书的约定。从上述约定来看，王晓雪作为房屋买受人应是知晓邱静汀非涉案房屋所有权人，邱静汀为李俊毅的代理人，李俊毅于2016年9月30日之前对邱静汀代理李俊毅出售涉案房屋的行为进行追认。本案中，案涉合同及补充协议以及之后的房屋购房定金收据中李俊毅的签字均为邱静汀所签，李俊毅也未在合同约定的时间对邱静汀代理其签订合同的行为进行追认，因此，案涉合同对李俊毅不发生法律效力。一审法院已向王晓雪释明，王晓雪不变更诉讼请求，因此，一审法院驳回王晓雪的诉讼请求正确，本院予以支持。
综上，王晓雪的上诉请求不成立。原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费100元，由王晓雪负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹 英
审判员 唐云国
审判员 袁晟翔
二〇一七年十一月二十七日
书记员 芶冰皓