广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0306民初14636号
原告杨振河，男，汉族，1974年9月12日出生，身份证住址深圳市罗湖区，
委托代理人杨志伟，广东德荣律师事务所律师。
被告何景赞(曾用名：何锦赞)，男，汉族，1973年9月17日出生，身份证住址深圳市南山区，
被告张惠仙，女，汉族，1975年6月11日出生，身份证地址深圳市龙华新区，
两被告共同委托代理人李玮，广东王芬律师事务所律师。
原告杨振河诉被告何景赞、张惠仙确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨志伟，被告的委托代理人李玮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月6日，原告与被告何景赞签订《合作建房协议》，约定原告认购被告何景赞与他人合建的农民房第七楼（位于深圳市龙华××街道××社区××村××号宅基地）。2015年5月11日，原告依据该协议向被告何景赞转账首期认购款20万元。实际上，依照现有法律规定，农民房是不允许进入市场流通的，《合作建房协议》本身不产生任何法律效力。此外，由于被告何景赞也未能兴建涉案的房产，实际无法履行该协议。原告多次要求被告退还首期认购款未果。被告张惠仙与被告何景赞为夫妻关系，因此债务形成于两被告夫妻关系期间内，因此被告张惠仙应当对此债务承担连带责任。原告为维护其合法权益，请求法院判令：1、确认原告与被告何景赞之间的《合作建房协议》无效；2、被告何景赞退还原告首期认购款人民币20万元及逾期付款利息（按月利率3%计息，自2015年5月11日算至还清之日止）；3、被告张惠仙对被告何景赞的上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，《合作建房协议》系双方真实意思表示，签订协议过程中不存在欺诈、胁迫、显失公平的法定情形，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形，依法应认定为有效。被告何景赞与原告签订《合作建房协议》，是原告以为有利可图，主动找何景赞参与合作建房合同．双方签订《合作建房协议》时，原告还要何景赞在交付房产前不得对乙方提出退出认购，而何景赞本人也和别人合作建房多栋，可见，原告签订协议时对协议实质很熟悉。本案中，《合作建房协议》的实质是何景赞与原告合作建房，理由如下：1、协议第一条第四行约定“以认购形式合作建设”、协议第二条约的付款方式为“每建好一层付人民币直至13万元整，余款在在电梯安装之日起一周内付清”、协议第三条“不承担任何建房风险（指工人受伤、施工事故），也不参与甲方建房具体事宜”，这三条均约定了原告参与合作建房的方式。涉案房产已开工建设，已经开支的有给付宅基地所有人款项、拆除房屋、清理垃圾、目前何景赞的支出已超过100万元左右，光明滑坡发生后，涉案标的房屋被政府停止建设，何景赞也蒙受了巨大损失，这些风险应当由合作建房方共同承担，趋利避害不是市场经济中的诚信行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，合同无效是制合同约定违反强制性效力性规定，即使违反强制性规范性规定，都不能认定为无效，司法实践中，司法裁判者判定合同无效慎之又慎。本案中，原告以房子无法上市流通为由起诉合同无效十分牵强，本案是合作建房合同，双方取得房屋的权利机遇合作建房，并不是买卖。因此，不能以房屋无法上市买卖为由判定合同无效，原告要求被告何景赞退款无法律和事实依据。而其诉求中的利息，双方无任何约定，也没有法律关于支付利息的规定。另，何景赞和张惠仙在2013年1月14日已经离婚，本案协议签订于2015年5月6日，发在离婚之后，协议上又无张惠仙本人签字，因此，没有事实证据让被告张惠仙承担连带责任。综上，本案实质为合作建房，何景赞与原告均应对政府行政命令产生的行政风险共同分担。不应当将该协议认定为买卖合同，原告主张协议无效的理由不成立，依法应当予以驳回其全部诉讼请求。
经审理查明，2015年5月6日，原告杨振河（乙方）与被告何景赞（甲方）签订《合作建房协议》，约定甲方与本地村民翁玉文（身份证号：)位于深圳市龙华××街道××社区××村××号宅基地（约六百平方米）签订了一份合作建房协议，本宅基地拟建房一栋十三层（以实际建筑面积为准），现乙方同意与甲方以认购形式合作建设本宅基地第七楼一整层六套住房（约五百平方米），认购单价人民币2200元／平方米，具体认购总价及面积以实际建筑面积为准；付款方式：本协议签订之日起三天内乙方向甲方支付人民币贰拾万元整，以后每建好一层付人民币5万元直至13层为止，外墙完工后在拆除全部脚手架的三天内再付人民币壹拾万元整，余款在电梯安装之日起一周内付清，甲方在乙方付清所有认购款的
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个月内无条件向乙方保质保量交付本栋第七楼整层六套房产，如果甲方在本房产完工后无故拖延交房时间，甲方须向乙方赔偿因此而造成的损失（甲方按乙方已付认购款全额以月利率3%计算利息，以乙方第一次付款时间起算按月赔付乙方利息，直至甲方交付乙方本房产为止），本层房产出现质量问题须由甲方负责整改维修；3、本房产交付以室内毛坯，水电安装到户，铝合金窗结构；4、本次认购房产乙方不承担任何建房风险，也不参与甲方建房具体事宜，本次认购期为16个月，在交付本房产前，甲方不得向乙方以任何形式提出增加单价及提出退出认购，如甲方出现以上情形，则视为甲方违约，乙方可向甲方要求退回乙方已付甲方全部认购房款，并且甲方须按乙方已付认购款全额以月利率4%计算利息赔付乙方（以乙方第一次付款时间起算，每月赔付乙方利息直至本协议终止），如本房产在建期间，乙方要求甲方退还已付购房款时，那么甲方不支付乙方任何利息，反之如果是甲方在建期间或协议期内因乙方其他原因不能按时支付认购款，经甲方第一次通知乙方支付款项起超过10天，乙方还不能支付，即甲方有权终止本协议；5、乙方在转让本房产时，甲方须无条件协助乙方办理转让手续。
上述合同签订后，原告于2015年5月11日向被告何景赞支付了首期款人民币20万元。被告何景赞出具了收据。
另查，被告何景赞与被告张惠仙于2013年1月14日登记离婚。
以上事实，有合作建房协议书、银行转账流水、收条和离婚证等证据及庭审笔录在卷佐证，并经质证，足以认定。
本案的争议焦点，为涉案合同的性质。原告主张涉案合同系房屋买卖合同，因买受标的物非商品房，违反国家强制性规定，涉案合同应当认定为无效。被告何景赞主张，涉案合同为合作建房合同，没有违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效。
本院认为，从合同约定的内容看，原告与被告何景赞签订的《合作建房协议》中约定了原告向被告认购拟建楼房的第七层共6套房产，且在合作过程中原告不承担任何建房风险、不参与建房具体事宜，被告何景赞在认购期间不得以任何形式提出增加单价。如涉案合同为合作建房合同，则本着权利义务相对等的原则，约定原告不承担建房风险、不参与建房事宜明显不符合常理，且合同对合作建房收益的分配没有进行约定，只是约定房屋建成后，原告拥有第七层六套房屋的固定收益，上述约定与合作建房合同要件不符，更符合房屋买卖合同的实质要件。本着尊重当事人意思表示的原则，涉案合同认定为房屋买卖合同更为合理。
关于合同效力。因涉案合同实质上为房屋买卖合同，且原被告均明确涉案合同买卖的房产没有合法报批报建手续，亦不能获得房地产权证书，故涉案合同违反国家强制性法律规定，依法应当认定无效。
由于合同无效，合同双方基于涉案合同获得的利益均应当予以返还。因涉案房产尚未建成，故被告何景赞没有向原告交付合同标的，原告无需承担返还房产的责任。被告何景赞应当返还原告已支付的购房款人民币20万元。
关于利息，由于合同无效，合同中关于利息的约定亦无效。原告请求被告何景赞以人民币20万元为基数，依照月3%的利率自2015年5月11日起支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于原告在涉案合同签订时已经知晓该合同标的违反国家强制性法律规定，对合同无效采取放任的态度，故对其利息损失应当由其自行承担。因此，对原告请求被告何景赞支付利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告张惠仙的责任。经审查被告何景赞与被告张惠仙于2013年1月14日登记离婚，而涉案合同签订于2015年5月6日，并非在被告何景赞和张惠仙的婚姻关系存续期间内。故因涉案合同导致的债务，应当认定为被告何景赞的个人债务，被告张惠仙无需承担连带赔偿责任。对原告请求被告张惠仙承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨振河与被告何景赞于2015年5月6日签订的《合作建房协议书》无效；
二、被告何景赞于本判决生效之日起十日内向原告杨振河返还购房款共计人民币200000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费3230元，保全费人民币2240元，由原告杨振河承担2297元，被告何景赞承担3173元。上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一七年十月二十三日
书记员 周 彤
书记员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（1）以合法形式掩盖非法目的；
（1）损害社会公共利益；
（1）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。