山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）鲁01民终8880号
上诉人（原审原告）：马春华，女，1989年6月6日出生，汉族，住山东省临清市。
委托诉讼代理人：王宗军，山东博翰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁俊一，山东博翰源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李庄，男，1978年1月6日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：李燕，女，1979年11月10日出生，汉族，泰和泰（济南）律师事务所职员，住济南市。
委托诉讼代理人：李振霞，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨加齐，泰和泰（济南）律师事务所律师。
上诉人马春华因与被上诉人李庄、李燕房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马春华上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判李庄、李燕继续履行《房屋买卖合同》（编号：0000008）；2.依法改判李庄、李燕协助马春华办理济南市高新区新宇北路以西新生活家园37号楼1-****号房产、地下室、车位房屋权属变更登记手续；3.一、二审诉讼费用由李庄、李燕承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。李庄、李燕与马春华签订的《房屋买卖合同》并非效力待定合同，无需李庄追认。2016年7月15日，马春华与李燕签订《房屋买卖合同》，合同明确约定了“李庄全权委托李燕办理该房产手续，且李燕女士承诺本次价格交易有效，若产生不良后果，愿付法律责任”，且李庄于2016年8月1日签订收条，确认收到了张树智(马春华之夫）交付的50000元订金，故李庄明知并认可出售房屋。2016年9月11日，马春华办理贷款审批时，李庄签订了《同意出售证明》，明确表示同意将涉案房产出售，同日又与马春华、张树智签订了《房屋买卖合同》，以及《个人二手房住房贷款资金划转授权委托书》，此授权书明确约定了李庄、李燕与马春华为真实交易，以及马春华申请银行将99万元贷款金额打入李庄账户内，李庄、李燕并无异议，且签字确认，故马春华与李庄、李燕签订的《房屋买卖合同》为有效合同，无须追认即可生效。二、一审法院适用法律错误。不动产的赠与以变更登记为准，马春华与李庄、李燕签订房屋买卖合同时，附条件的赠与合同并未生效，也并没有发生变更登记，马春华有理由相信房屋的所有权人为李燕，故马春华可以善意取得该房产。即使李庄并不知情，马春华也善意取得了该房产。2016年1月20日，李庄与李燕在济南市市中区签订离婚协议，协议约定涉案房产为李燕所有，此时协议已经明确约定了房屋的所有权人为李燕，故马春华有理由相信房屋所有权人为李燕，至于协议约定“被上诉人没有处置权，待婚生子李海泽年满18岁后过户其名下”则属于“附条件的赠与合同”，合同已经成立，但赠与条件并未成立，合同未生效。同时，根据我国《合同法》186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，故李燕与马春华签订《房屋买卖合同》的同时也是默认了对其子的赠与合同撤销。根据李庄、李燕签订的离婚协议，所有权人为李燕，李庄、李燕虽然约定了待婚生子18周岁后过户其名下，但根据法律的相关规定，不动产物权以登记为准，同时根据离婚协议，此时的房屋所有权人为李燕，并未过户给其子李海泽，故马春华也有理由相信房屋所有权人为李燕。综上，马春华与李庄、李燕签订《房屋买卖合同》为有效合同，李庄、李燕应继续履行合同义务，并协助办理相关手续。
李燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李庄未作答辩。
马春华向一审法院起诉请求：1.李庄、李燕依法继续履行《房屋买卖合同》（编号：0000008）；2.李庄、李燕协助马春华办理济南市高新区新宇北路以西新生活家园37号楼1-****号房产（房屋所有权证书号：高字第041344）、地下室（37号楼1-***室）、车位（37号楼***号）房屋权属变更登记手续；3.李庄、李燕向马春华支付违约金100000元（截止2016年10月31日）；4.诉讼费用由李庄、李燕承担。
一审法院认定事实：坐落于济南市高新区新宇北路以西新生活家园37号楼1-****室的房产（产权证号为高字第0413**号）房产登记产权人为李庄。李庄与李燕原系夫妻关系，婚内于2009年3月4日育有一子，取名李海泽。双方于2016年1月20日在济南市市中区民政局协议离婚。2016年7月15日，李燕以李庄的名义与马春华及案外人齐润不动产签订《房屋买卖合同》，约定乙方（即李庄）将诉争房产出售给甲方（即马春华），另包括地下室37号楼1-***室、车位37号楼***号，该房产有抵押及出租。房屋总价款为125万元，付款方式及时间为：在合同签订时乙方向甲方支付定金人民币2万元；在银行审批贷款通过3日内，乙方将首付款人民币30万元存入甲方指定账户；剩余购房款人民币95万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。甲乙双方在签订合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。双方对于其它的权利义务在合同中进行了约定。李庄未在该合同上签字，李燕以李庄名义签字、摁手印，并在委托代理人处签字并摁手印。李燕、马春华均未提交李庄出售该房屋相关授权材料。合同签订后，马春华分别于2016年7月20日、2016年8月11日向李燕支付定金2万元、5万元，李燕以李庄的名义分别为马春华出具收条。案涉房屋并未交付马春华。
一审法院另查明，李庄与李燕于2016年1月20日在济南市市中区民政局办理协议离婚，离婚协议中案涉房产的处理为归李燕所有，但李燕没有处置权，待婚生子李海泽年满18周岁后过户其名下，由李海泽自行处置。
一审诉讼中，马春华自认于2016年9月23日通过农业银行贷款审批手续，但在一审法院向银行查询相关资料时，银行出具的材料显示，未查询到该笔贷款的相关材料。
一审法院认为，李庄与李燕在婚姻登记机关达成的离婚协议，系双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力。李庄与李燕对夫妻共同财产中案涉房产依法作出了处理，离婚协议约定案涉房产的处理为归李燕所有，但李燕没有处置权，待婚生子李海泽年满18周岁后过户其名下，由李海泽自行处置。该约定应视为双方达成的赠与，是一种以解除双方婚姻关系为条件的赠与，依法不得撤销。李庄、李燕应按照该离婚协议约定履行对李海泽的赠与义务。另，马春华与李燕均未提供有效证据证实，出卖房产的行为系为李海泽作为未成年人的利益。综上，李燕、李庄对案涉房屋无处分权。
《房屋买卖合同》中载明出卖人为李庄，李燕系李庄的委托代理人。李燕自认其是以李庄的名义与马春华签订《房屋买卖合同》，且合同中李庄的签名为李燕所签。李庄主张其并未授权李燕出售案涉房屋。虽然马春华认为李燕出售案涉房屋，系李庄的委托，但马春华未提供有效证据证实，李燕出售案涉房屋系李庄的委托，李燕亦未提供相关证据。一审法院认定，李庄并未授权李燕出售案涉房屋，李燕系无代理权而代理李庄与马春华签订《房屋买卖合同》。
根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。可见，买卖合同并不因无权处分而无效。本案中，李燕以李庄名义出售案涉房屋系无权处分，但并不影响其与马春华签订的房屋买卖合同的效力。马春华明知案涉房屋产权登记人为李庄而非李燕，且在签订《房屋买卖合同》时，已知晓李庄与李燕已离婚。案涉房屋也未依照法律规定进行变更登记，不能满足不动产善意取得的构成要件。李燕作为无代理权人而代理李庄与马春华签订《房屋买卖合同》，属于效力待定合同，后李庄对此不予追认，主张李燕与马春华签订的《房屋买卖合同》无法律效力。因此该房屋买卖合同对李庄不发生法律效力，由李燕自行承担责任。
综上，一审法院认为，案涉房屋权属登记人为李庄，李庄、李燕在离婚协议中约定案涉房产归李燕所有，但李燕没有处置权，待婚生子李海泽年满18周岁后过户其名下，由李海泽自行处置。李燕、李庄对案涉房屋均无处分权。后李燕以李庄委托代理人的身份与马春华签订《房屋买卖合同》，该合同应属效力待定合同，后李庄对此不予追认，合同对李庄不发生效力，由行为人李燕自行承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中有过错，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。诉讼中，一审法院对是否变更诉讼请求，向马春华进行了释明，马春华并未变更诉讼请求。因此，马春华要求李庄、李燕继续履行《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属变更登记手续及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回马春华的诉讼请求。案件受理费2400元，由马春华负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马春华提交两份录音，拟证明李庄对李燕代其签订房屋买卖合同的事情是知情的，因其拖延导致合同履行未果。李庄与李燕将房屋出卖之后计划给孩子购买新房，因李庄拖延致使房屋价格上涨，李庄与李燕均因房屋价格上涨不予履行。李燕质证称，因为李燕的委托诉讼代理人没有见过李庄，也没有听过李庄的声音，对第一份录音证据的真实性不认可；其次，如果该证据是李庄声音的话，该证据也无法证明马春华的主张。因为该录音中李庄对李燕出卖房屋的价格及相关问题也明确表示不予认可。根据第二份录音显示的声音，李燕的委托诉讼代理人认为该声音应当是李燕的声音，但是该录音无法证明马春华的主张，反而恰好能证明该房屋迟迟未办理过户手续是因为马春华拖延的原因。马春华同时申请证人李磊出庭陈述涉案房屋买卖从开始签订合同、到后期办理银行贷款手续、解押审批手续的整个过程。马春华对证人证言质证称，证人证言可以证明在签订房屋买卖协议时，马春华对李庄、李燕之间的离婚事实是不知情的，构成善意第三人；李庄在办理银行贷款审批手续时，进行现场面签，说明李庄、李燕对房屋买卖均是同意认可的。李燕对证人证言质证称，马春华对李燕与李庄的离婚事实及其离婚协议内容是知情的，该涉案房屋已归李庄、李燕之子李海泽所有，马春华不构成善意第三人。因一审庭审中，李燕对马春华提交的李磊与李庄、李燕的微信聊天记录的真实性并未否认，亦未于庭审后向一审法院反馈核实情况，且该聊天记录与马春华提交的两份录音内容能够相互印证，故本院对微信聊天记录及两份录音证据予以采信。
本院二审另查明，1.李庄、李燕之子李海泽于2009年3月4日出生；2.李庄、李燕已就出售涉案房屋达成了合意。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点有三个：一是李庄、李燕达成合意后是否可以撤销涉案房屋的赠与；二是涉案《房屋买卖合同》是否有效；三是马春华请求李庄、李燕继续履行合同协助办理涉案房屋权属变更登记手续并支付违约金的主张是否应予支持。
关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”本案中，虽然李庄、李燕在离婚协议中约定，待婚生子李海泽年满18周岁后将案涉房屋过户其名下，但涉案房屋仍在李庄名下，并未过户给李海泽，故李庄、李燕达成合意后可以撤销涉案房屋的赠与。
关于第二个争议焦点，本院认为，李庄、李燕达成合意后与马春华签订涉案《房屋买卖合同》的行为，应视为李庄、李燕已撤销涉案房屋的赠与。李庄、李燕作为涉案房屋所有权人，依法享有处分权。因涉案《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故《房屋买卖合同》合法有效。
关于第三个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，买卖双方已在涉案《房屋买卖合同》中约定，双方同意使用按揭贷款方式付款，在银行审批贷款通过3日内，马春华将首付款人民币30万元存入李庄指定账户。因马春华的银行审批贷款尚未通过，故李庄有权拒绝其履行要求。因此，马春华请求李庄、李燕继续履行合同协助办理涉案房屋权属变更登记手续并支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，马春华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，虽然适用法律部分欠当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由马春华负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 李 静
审判员 刘 洋
二〇一七年十二月十三日
书记员 郭婷婷