北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终8150号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部，住所地北京市怀柔区南大街27号。
负责人：张志杰，部长。
委托诉讼代理人：党莹，北京市华德莱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘森平，北京市华德莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京绿林山园餐饮服务有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村北（民兵训练基地院内）。
法定代表人：唐贵宪，经理。
委托诉讼代理人：张秀栋，北京市星元律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部因与被上诉人北京绿林山园餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初5914号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部之委托诉讼代理人刘森平、被上诉人北京绿林山园餐饮服务有限公司之法定代表人唐贵宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部（以下简称怀柔区武装部）上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判北京绿林山园餐饮服务有限公司（以下简称绿林山园公司）支付怀柔区武装部2016年1月1日至2017年1月4日期间房屋使用费161780元，驳回绿林山园公司的全部反诉请求，全部诉讼费用由绿林山园公司承担。主要事实和理由：1.本案《房屋租赁合同》履行届满，怀柔区武装部根据中央军委年内下发的有关的通知精神要求，不再与绿林山园公司续租，双方的房屋租赁合同关系已于2015年12月31日终止，不存在“合同解除”的问题。一审判决认为合同“因不可归责于双方的事由导致合同解除”，没有事实及法律根据，应依法予以纠正。2.绿林山园公司应当向怀柔区武装部支付自2016年1月1日至2017年1月4日期间的房屋使用费161780元。一审法院“酌定”减少绿林山园公司应支付的房屋使用费，没有法律依据，应予纠正。3.绿林山园公司在租赁期内发生的一切装饰装修费用均应由其自行承担。因为租赁合同期满，怀柔区武装部队依法不应补偿任何装饰装修费。即便认为本案合同系“因不可归责于双方的事由导致合同解除”，也不应适用鉴定机构出具的“装饰装修物现值”，而应适用“装饰装修物残值”作为公平补偿的基数，一审法院明显错判。4.绿林山园公司于2006年违法扩建房屋产生的有关费用，应由其自行负担；即便怀柔区武装部队应予以补偿，一审法院亦错误适用了鉴定机构出具的错误的造价数额，导致判决结果明显不公。
绿林山园公司辩称：同意一审判决，不同意怀柔区武装部的上诉请求。
怀柔区武装部向一审法院起诉请求：1.判令绿林山园公司立即从涉案租赁房屋中腾退；2.判令绿林山园公司按照租赁合同的标准向怀柔区武装部支付2016年前三个季度的房屋使用费12万元；3.判令绿林山园公司继续按每日445元的标准支付从2016年10月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：绿林山园公司自2000年起承租怀柔区武装部坐落于怀柔区民兵训练基地内建筑面积为2133㎡（北楼客房38间832㎡、教学楼520㎡；东平房5间107㎡、餐厅478㎡；浴池106㎡；锅炉房90㎡）的房屋，并陆续签订有《房屋租赁合同》。2006年，绿林山园公司将承租范围内的废弃鱼池中的西边鱼池改造扩建成三合院；2012年，绿林山园公司对承租范围内原有房屋进行了装修及维护。2014年12月31日，怀柔区武装部（甲方）与绿林山园公司再次签订《房屋租赁合同》，内容为：第一条、甲方将坐落于怀柔区民兵训练基地的建筑面积2133㎡（北楼客房38间832㎡、教学楼520㎡；东平房5间107㎡、餐厅478㎡；浴池106㎡；锅炉房90㎡）租给乙方使用。由于民兵训练基地正在规划中，租期实行一年制，训练基地进行统一规划，并决定施工时，甲方需提前一个月通知乙方，乙方收到通知一个月内应按照合同规定予以撤出。第二条、本合同从二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日期间有效，合同期满，如甲方房屋继续出租，乙方享有优先权。第三条、租金按季度结算，每季度房屋租金为40000元，逾期一天向甲方缴纳滞纳金5%，逾期一个月视为违约，甲方将收回房屋，终止合同。第四条、场地范围：乙方使用范围限于第一条明确的生活区域范围内，另甲方愿意将产权属于自己生活区南侧的两鱼池提供给乙方使用，如乙方需要在场地范围内改变现状或新增建筑必须书面得到甲方同意，方可实施。其次，合同期内各种房屋、设施、设备的维修由乙方负责。第五条、租赁期间，甲乙双方不得借故解除合同，如双方遇到不可抗力的自然灾害或因国家、军队政策变动，不能履行或不能完全履行合同时，由双方协商解决。第十条、合同终止后，乙方将使用区域范围内的不动产及原属甲方的设备、设施及房屋移交给甲方，甲方的设备、设施及房屋如有损坏乙方应修缮后方可移交，如果不予修缮，甲乙双方将就损坏情况予以评估，乙方按照评估价格支付甲方。绿林山园公司按照每季度租金4万元的标准向怀柔区武装部交纳租金至2015年12月31日。2016年2月17日，怀柔区武装部向绿林山园公司发出《通知》，内容为“为严格落实习主席关于‘军队全面停止开展对外有偿服务’的重要指示，根据卫戍区《军队空余房地产租赁问题整改实施细则》等相关规定要求，我部与贵单位签订的《2015年房屋租赁合同》到期后不再续签。按照《2015年房屋租赁合同》第八条（一）、（四）款规定，并结合腾退搬迁实际，定于2016年3月31日前，贵单位将房屋内个人所属物品全部搬出腾空后将承租房屋退回武装部。2016年3月31日未能腾退的，房屋内所有物品视为自动放弃，我单位有权自行处理，由此产生的一切后果和损失由承租单位自行承担。”绿林山园公司认可收到上述通知，表示同意解除租赁合同，但要求对租赁地上物进行补偿。在本案审理过程中，绿林山园公司于2017年1月4日完成腾退。就绿林山园公司提出的地上物补偿评估申请，经怀柔法院报北京市高级人民法院随机确定，依法委托北京双圆工程咨询监理有限公司对位于北京市怀柔区民兵训练基地所建房屋及装修造价进行鉴定，北京双圆工程咨询监理有限公司于2016年12月20日作出鉴定结果：1.房屋工程造价为1077171元（其中：结构部分163794元；装饰部分234355元；给排水、采暖造价115353元；电气工程造价51422元；无法踏勘（隐蔽工程）造价512246元）；2.争议金额374053元。在现场勘查中,双方当事人对室外道路、回填、两座污水井、两座给水井存在分歧，怀柔区武装部认为不应计算上述项造价，绿林山园公司认为上述项为绿林山园公司施工，应计入造价，故北京双圆工程咨询监理有限公司按现场实际测量进行造价鉴定并单独列为争议项。绿林山园公司对该鉴定报告无异议。怀柔区武装部称该鉴定报告擅自扩大鉴定范围，不认可争议项，且提出计价标准不合理，应考虑折旧问题，按照房屋建造时的价格乘以折旧率。经与北京双圆工程咨询监理有限公司联系，该鉴定机构称上述鉴定结论系工程造价，没有进行折旧，并针对怀柔区武装部的质证意见于2017年3月20日出具《造价鉴定补充意见书》，鉴定现值（重置成新价*折余率）为921552元（房屋工程822591元、争议部分98961元），其中装饰工程的现值为197006元，计价原则按照《北京市国土资源和房屋管理局北京市物价局》京国土房管拆（2003）808号文的2-14砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定及折余率计算，计算基数人工费执行2016年北京工程造价12月信息价、材料费按2016年北京工程造价12月信息价计入，鉴定时点为2016年12月；鉴定残值为20871元（房屋工程18754元、争议部分2117元），计价原则按照《北京市国土资源和房屋管理局北京市物价局》京国土房管拆（2003）808号文的残值率2%计入，计算基数按照建设工程建设期价格即人工费执行2006年北京工程造价7月信息价均价、材料费按2006年北京工程造价7月信息价计入。经质证，双方对《造价鉴定补充意见书》真实性无异议，但怀柔区武装部认为应该按照残值计算地上物补偿数额，绿林山园公司则认为应该按照现值计算地上物补偿数额。绿林山园公司为此次鉴定支出鉴定费用15300元。
就扩建房屋是否经过怀柔区武装部同意一节，绿林山园公司向法庭提供2016年4月6日《关于在承租范围内建四合院的请示》（以下简称《请示》），上签有“同意。巫。6∕4。”绿林山园公司以该证据证明扩建房屋经过了时任怀柔区武装部部长巫捷的同意。经质证，怀柔区武装部以《请示》上未加盖怀柔区武装部公章为由，不予认可真实性。就扩建费用，绿林山园公司向法庭提供了《2006年自建三合院及鱼池附属工程造价书》，证明其建造费用为2040510元；就装饰装修费用，绿林山园公司向法庭提供了《2012年原有房屋装修及维护工程造价表》，证明装修费用为691555元。经质证，怀柔区武装部对上述证据的真实性、合法性均不予认可。
上述事实,有当事人当庭陈述，房屋租赁合同、《通知》等证据在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。上述租赁合同于2015年12月31日到期后，绿林山园公司继续使用本案所涉房屋及场地，应视为双方之间形成不定期租赁法律关系，当事人可以随时解除合同，现怀柔区武装部已于2016年2月17日通知绿林山园公司解除《房屋租赁合同》，该解除通知对绿林山园公司发生法律效力，故对怀柔区武装部要求腾退租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持。因解除通知要求绿林山园公司在2016年3月31日前腾退，故绿林山园公司应支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的房屋租金40000元，并应支付此后至其实际腾退之日止的涉讼房屋使用费，现绿林山园公司于2017年1月4日完成腾退，考虑到绿林山园公司后期未在租赁房屋处实际经营，房屋使用费应比照租赁标准进行酌减，法院院酌定房屋使用费数额共计100000元。
怀柔区武装部与绿林山园公司在2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》中并未约定双方在解除租赁关系时无偿移交装饰装修物及扩建部分。关于绿林山园公司提出的装饰装修部分的赔偿问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。所谓装饰装修残值是指租赁合同解除时，装饰装修部分在剩余租赁期限内尚存在的价值，依据鉴定机构出具的鉴定结论，涉讼装饰工程的现值为197006元，怀柔区武装部按照公平原则补偿绿林山园公司98503元。对于绿林山园公司扩建三合院的行为，虽怀柔区武装部否认绿林山园公司扩建房屋行为经过其同意，但考虑到绿林山园公司的自建工程规模可观，怀柔区武装部作为出租方理应明知，且从未在自建工程完工后的合理期限内提出异议，应认为其认可了绿林山园公司的自建行为。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。扩建造价费用的性质属于费用支出，绿林山园公司出具的《2006年自建三合院及鱼池附属工程造价书》属于单方证据，应参照鉴定机构于2016年12月20日出具的鉴定结论作为依据。根据鉴定意见，扩建部分包括结构部分、给排水采暖造价、电气工程造价和无法踏勘（隐蔽工程）造价，因绿林山园公司就争议部分向法庭提供了相应证据证明为其所建，怀柔区武装部虽否认，但未向法庭提供证据，法院对其意见不予采信，故法院对结构部分、给排水采暖造价、电气工程造价、无法踏勘（隐蔽工程）造价和争议部分金额予以考虑，因扩建房屋未办理合法建造手续，故扩建的造价费用由双方按照过错承担，由于双方对未办理批准手续均有过错，故对于工程造价现值由双方各承担50％，即怀柔区武装部赔偿绿林山园公司扩建部分费用608435元。怀柔区武装部要求按照残值20871元予以补偿依据不足，法院不予支持。评估费用由怀柔区武装部、绿林山园公司平均分担。
一审法院判决：一、北京绿林山园餐饮服务有限公司于判决生效后七日内进行腾退（已执行）；二、北京绿林山园餐饮服务有限公司于判决生效后七日内支付中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部二〇一六年一月一日至二〇一六年三月三十一日期间房屋租金40000元；三、北京绿林山园餐饮服务有限公司于判决生效后七日内支付中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部二〇一六年四月一日至二〇一七年一月四日期间房屋使用费100000元。四、中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部于判决生效后七日内支付北京绿林山园餐饮服务有限公司补偿费用706938元、评估费7650元。
二审中，怀柔区武装部围绕其上诉请求提交如下证据：于2017年8月10日拍摄的照片四张，证明绿林山园公司已经自行拆除了空调、热水器、顶层观光台，这部分价值不应计算在内。绿林山园公司发表如下质证意见：认可上述证据的真实性，不认可证明目的，绿林山园公司确实于2017年3月份拆除了上述设施，但该部分钱仍应该补偿给绿林山园公司。
经查，绿林山园公司提交的2006年4月6日的《关于在承租范围内建四合院的请示》中载明“所建四合院的费用将由我山庄独自承担，合同到期后，如我们不再承租，也不会要求区人民武装部给予补偿，特恳请领导同意”。怀柔区武装部主张上述内容应视为双方之间就扩建费用负担的约定。
经询，怀柔区武装部表示同意补偿绿林山园公司20871元。就合同签订的事实，双方均称从2009年开始双方每年签订一份一年期限的租赁合同。
本院经审理查明的其他事实同一审法院查明的事实一致。
上述事实，有照片、《请示》、双方二审陈述等在案佐证。
本院认为：结合双方当事人的诉辩意见及法院查明的事实，本案二审的争议焦点为怀柔区武装部是否应对绿林山园公司的装饰装修物损失及扩建费用进行补偿的问题。
对于装饰装修物的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
本案中，怀柔区武装部与绿林山园公司从2000年开始建立租赁合同关系，陆续签订数份租赁合同。从2009年开始双方每年签订一份一年期限的租赁合同，最后一份合同的租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。装饰装修部分系于2012年进行，当时双方签订租赁合同的习惯已经是一年一签，绿林山园公司对租赁合同在当年的期限届满后的处理应有预期。即使双方在当年的期限届满后又续签新的一年期合同，双方最后一份租赁合同的期限在2015年12月31日也已经届满，双方并未再续签合同。绿林山园公司继续使用涉诉租赁房屋及场地的行为，无论是否应认定为双方之间形成不定期租赁法律关系，均不存在剩余租赁期限的问题，不属于《租赁合同司法解释》第十一条规定的应赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的情形，而应属于《租赁合同司法解释》第十二条规定的合同期限届满的情形。故对绿林山园公司主张的该部分损失赔偿，不应予以支持。一审判决法律适用有误，本院予以纠正。
对于扩建费用的负担。《租赁合同司法解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
本案中，绿林山园公司虽提交《请示》以证明2006年其经怀柔区武装部同意扩建，但根据该《请示》中载明的内容，绿林山园公司承诺扩建费用由其独自承担，合同到期后，如其不再承租，也不会要求怀柔区武装部给予补偿，该承诺应视为双方之间对扩建费用的约定。在双方之间有约定的情况下，本案的情形不应适用《租赁合同司法解释》第十四条关于双方没有约定的处理。根据双方的上述约定，扩建费用不应由怀柔区武装部负担。一审判决法律适用有误，本院予以纠正。
对于装饰装修物损失及扩建费用，怀柔区武装部在诉讼中表示自愿补偿绿林山园公司20871元，对此本院不持异议。
对于房屋使用费的酌减一节，考虑绿林山园公司后期未在涉诉租赁场地实际经营的情况，一审法院比照租金标准对使用费进行酌减，并无不当，本院予以维持。
综上所述，怀柔区武装部的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、维持北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初5914号民事判决第一、二、三项；
二、撤销北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初5914号民事判决第四项；
三、中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部于本判决生效之日起七日内支付北京绿林山园餐饮服务有限公司补偿费用20871元；
四、驳回北京绿林山园餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费15300元，由北京绿林山园餐饮服务有限公司负担（已交纳）。
一审本诉案件受理费2700元，由北京绿林山园餐饮服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉案件受理费13200元，由中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部负担322元（于本判决生效后七日内交至原审法院），由北京绿林山园餐饮服务有限公司负担12878元（已交纳）。二审案件受理费10946元，由中国人民解放军北京市怀柔区人民武装部负担322元（已交纳），由北京绿林山园餐饮服务有限公司负担10624元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 薛 妍
代理审判员 周艳雯
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 李 越
书 记 员 杨俊逸