广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终2134号
上诉人（原审被告）:杨名红,男,汉族,住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）:陈浩瑜,男,汉族,住天津市宝坻区。
被上诉人（原审原告）:韩雪,女,汉族,住广东省广州市萝岗区。
两被上诉人共同委托代理人：林伟列，广东穗之东律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：吴达渠，广东穗之东律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地：广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼。
法定代表人：阮广杰。
��诉人杨名红因与被上诉人陈浩瑜、韩雪、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人杨名红上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项及第三项，依法改判；2、重新计算一审诉讼费，并判令陈浩瑜、韩雪承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、《广州市存量房买卖合同》不能继续履行的根本原因是满堂红公司虚假承诺转按揭贷款必定能够顺利办理，非杨名红过错，且杨名红与陈浩瑜、韩雪已对首付赎契作了明确约定，原审判决认定杨名红违约，属于查明事实错误，导致判决结果显失公平。其一，合同签订之初，杨名红明确向满堂红公司的工作人员谭肇谦表示，因急需在现工作地惠州购买房产，希望尽快处理并收齐全部房款，同时因杨名红无足额资金赎楼，杨名红也明确需要买家出资赎楼后办理过户手续。后满堂红公司员工谭肇谦便提出以“转按揭”的形式进行赎契，并承诺使用转按揭方式可以在签订买卖合同后两个半月内办完所有手续，并拿到涉案房屋尾款。满堂红公司作为专业的房屋买卖居间方，在未了解杨名红的贷款类型的前提下，便向杨名红虚假承诺转按揭贷款必定能够顺利办理，致使杨名红签订了以转按揭贷款为履行基础的买卖合同。满堂红公司在原审庭审过程中也承认只询问过杨名红贷款银行，未询问贷款类型。因此，满堂红公司的虚假承诺是买卖合同最终不能履行的根本原因，原审法院却将该原因归责于杨名红，认为杨名红受满堂红公司误导系杨名红过错，从而认定杨名���违约，显然属于认定事实错误，且显失公平。其二，在合同因不能办理转按揭手续导致履行不能后，杨名红多次向陈浩瑜、韩雪要求支付首付款赎契。陈浩瑜、韩雪从未有过相反的意思表示，且韩雪在4月2日告知杨名红：“本来是5月中我们拿到钱马上过户的，那样您这边应该5月份就能拿到钱。但是现在多出预约还款赎楼拿回房本的时间，可能要多出几个星期……”，更可看出韩雪认可用首付赎楼后办理过户手续的约定。因此，综合杨名红与陈浩瑜、韩雪在微信上的聊天记录，可以认定双方对买方用首付款赎契后办理过户手续达成了合意，从而变更了合同约定的付款时间和办理过户时间。原审判决无视该事实并认定杨名红违约，属于认定事实错误；二、合同约定违约金明显过高，且陈浩瑜、韩雪对合同不能继续履行存在重大过错，应当自行承担其损失，原审判决杨���红按照合同约定赔偿违约金，属于认定事实与适用法律错误。其一，首先，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”陈浩瑜、韩雪的实际损失为按揭费7800元及已支付的定金利息，其主张的违约金190000元远高于其实际损失的30％，因此违约金应当予以调整。杨名红已对陈浩瑜、韩雪的实际损失完成了举证责任，原审判决却认定杨名红未提供证据证明，显然对证明���任的判断有所失误。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”陈浩瑜、韩雪作为买方，在合同履行不能的情况下，其有防止损失扩大的义务。尤其是在陈浩瑜、韩雪只支付了5万元定金的情况下，其完全可以与杨名红协商解除合同并退回定金，重新购买其他房屋及时止损，却未采取任何积极措施阻止损失扩大，陈浩瑜、韩雪存在过错，应当自行承担该部分的损失。原审判决认为广州地区房价上涨也属于陈浩瑜、韩雪损失系适用法律及认定事实错误。而且，由于杨名红与陈浩瑜、韩雪之间的合同无法继续履行，导致杨名红没有足够的资金在惠州购买房产，杨名红自身也存在巨大的损失。其二，陈浩瑜、韩雪恶意隐瞒���其不具有支付首期款能力的重要事实，导致合同不能继续履行，陈浩瑜、韩雪应自行承担合同无法继续履行造成的损失。杨名红与陈浩瑜、韩雪及满堂红公司得知广州市政府将出台穗府办函[2017]50号文件，规定3月18日起将提高房屋买卖中的首付比例。杨名红为配合陈浩瑜、韩雪能以合同约定数额支付首付款，由满堂红公司于3月16日晚在广州市房管局打印网签合同，即《广州市存量房买卖合同》，并约定三方于3月20日先办理转按揭手续再签订网签合同。3月20日，三方到广州亿达按揭服务有限公司签署按揭合同时，被工作人员告知商业性房贷与公积金贷款相结合的组合贷款无法办理转按揭手续。此时，杨名红明确要求陈浩瑜、韩雪尽快支付首付款赎楼，陈浩瑜、韩雪与满堂红公司均未作明确回应。因网签合同已不能再进行修改，且基于对陈浩瑜、韩雪与满堂红公司的信任，杨名红认为陈浩瑜、韩雪的沉默即是同意支付首付款赎楼，才会签订该网签合同。然而，合同签订后，陈浩瑜、韩雪才告知杨名红最快在5月中下旬才能凑齐首付款进行赎楼交易，按此时间进度，完成整个交易流程需要额外耗费将近四个月的时间，不仅严重拖延了杨名红在惠州购房的时间，也大大增加了杨名红在惠州买房的成本。故此，陈浩瑜、韩雪恶意隐瞒资金状况的行为违反了诚实守信原则，现合同无法继续履行，其行为属于重大过错，应当自行承担交易不能完成所造成的损失；三、满堂红公司作为居间方未完成中介义务，无权获取居间费用。满堂红公司在居间活动中恶意隐瞒陈浩瑜、韩雪的资金状况，虚假承诺转按揭能顺利办理，具有重大过错，应当赔偿买卖双方的损失。原审判决忽视该事实，认定由杨名红承担中介费系认定事实与适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。满堂红公司无权取得中介服务费。再者，《存量房买卖合同》第八条第2项约定，“丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责”。满堂红公司作为居间方，向杨名红和陈浩瑜、韩雪作出虚假承诺，又向杨名红故意隐瞒陈浩瑜、韩雪无支付首付款能力的事实，其行为严重违背了如实提供信息、注意及勤勉的居间义务，属于重大过错。满堂红公司的行为导致双方无法协商一致继续履行合同，引发本次诉讼，造成杨名红严重经济损失。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。故此，陈浩瑜、韩雪所支付的中介费应由满堂红公司予以返还，因办理按揭手续所支付的相关费用应由过错方(即满堂红公司)负责赔偿。原审判决杨名红赔偿陈浩瑜、韩雪中介费系适用法律错误；四、原审诉讼费过高，未按照标准计费，且诉讼费负担分配不合理。陈浩瑜、韩雪在原审的诉讼请求金额为266800元，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，其诉讼费用应为5302元，但原审实际收取诉讼费为21900元，远高于诉讼费计算标准。且交易非因杨名红原因不能完成，原审判决杨名红负担诉讼费过高，对杨名红显失公平。
被上诉人陈浩瑜、韩雪共同答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人满堂红公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。
2017年6月14日，陈浩瑜、韩雪向原审法院共同提起本案诉讼，请求判令：1.解除陈浩瑜、韩雪与杨名红之间的《广州市存量房买卖合同》；2.杨名红向陈浩瑜、韩雪赔偿违约金190000元、中介费19000元和按揭费损失7800元；3.杨名红向陈浩瑜、韩雪返还定金50000元；4.杨名红承担本案诉讼费（包括诉讼费、保全费）。
原审法院经审理查明:2017年3月12日，陈浩瑜、韩雪与杨名红签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，约定陈浩瑜、韩雪向杨名红购买位于番禺区石楼镇××504的房产，建筑面积为122.89平方米，总金额为1900000元。第八条约定杨名红不按本合同约定将该房产出售给陈浩瑜、韩雪的，应当向陈浩瑜、韩雪支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回陈浩瑜、韩雪已付的全部费用。陈���瑜、韩雪与杨名红双方均在合同上签字捺印。同日，陈浩瑜、韩雪向满堂红公司支付中介服务费19000元及向杨名红支付定金50000元。2017年3月20日，陈浩瑜、韩雪（乙方）与杨名红（甲方）及满堂红公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定买卖房产地址为番禺区石楼镇××504房，建筑面积122.8868平方米，总金额为1900000元。甲乙双方选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付人民币50000元作为购房定金，并按照按揭方式付款方式按期付款：首期款乙方应于递件成功当天向甲方支付房款600000元，剩余房款1300000元由乙方于2017年3月25日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。合同第七条约定基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费。���约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。第十条约定甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第十九条约定甲方收到定金款项后10日天内向原抵押银行办理转按手续，如实向乙方提供所欠贷款情况，并在银行通知的时间内备齐相关资料协助乙方申请银行按揭。上述合同还对其他相关事项进行了约定，陈浩瑜、韩雪与杨名红双方均在网签合同上签字捺印，满堂红公司在合同上盖章确认。合同签订后,陈浩瑜、韩雪委托广州亿达按揭服务有限公司办理按揭手续并支付按揭费用7800元。嗣后,因杨名红贷款方式为组合贷款导致双方无法办理转按揭手续。
原审庭审中，杨名红述称得知转按揭不能办理后，其明确要求陈浩瑜、韩雪支付首付款进行赎楼,陈���瑜、韩雪没有提出异议。
原审法院认为：陈浩瑜、韩雪与杨名红经协商一致签订的《广州市存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。现陈浩瑜、韩雪主张解除双方签订的存量房买卖合同，杨名红亦表示同意解除合同，并表示合同再无继续履行的可能，故陈浩瑜、韩雪与杨名红签订的《存量房买卖合同》依法应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状，采取其他措施并要求赔偿损失。纵观全案事实，本案争议的焦点为原、杨名红哪方违约的问题。陈浩瑜、韩雪主张系由于杨名红的贷款方式为组合贷款，不能办理转按揭，以致双方不能继续履行合同，应由杨名红承担违约责任。杨名红主张系受满堂红公司误导以为组合贷款可以办理转按揭才同意与杨名红通过转按揭的方式进行交易，在得知转按揭不能办理后，曾要求陈浩瑜、韩雪提前支付首付款解决贷款问题，陈浩瑜、韩雪没有表示反对，但陈浩瑜、韩雪并没有提前支付首付款，才导致合同不能继续履行，杨名红并没有违约。原审法院认为，双方签订的《广州市存量房买卖合同》中已对付款时间进行了明确约定，如对付款时间进行变更，应由双方作出明确及肯定的意思表示。在陈浩瑜、韩雪并没有作出明确同意变更的意思表示的情况下，杨名红不能就此推定双方已对付款时间进行了变更。陈浩瑜、韩雪与杨名红应按原合同约定的付款时间履行付款义务。按合同约定，陈浩瑜、韩雪应于递件成功当天才支付首付款，杨名红不能以此对抗其在先履行的办理转按手续的义务。至于杨名红认为其受满堂红公司误导的问���，杨名红作为完全民事行为能力人，其在签订合同时应充分了解自身的履行能力，杨名红是否受他人影响而作出错误判断，并不影响其与陈浩瑜、韩雪之间所签订的合同效力。为此，杨名红由于其自身按揭方式的原因，未能按约定办理转按手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，原审法院对陈浩瑜、韩雪要求杨名红向其支付违约金的主张予以支持。现杨名红主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定的违约金数额明显高于陈浩瑜、韩雪的实际损失，而且合同中违约金约定的标准对双方当事人公平一致，任何一方违约承担的支付违约金的数额，并未超出双方当事人签订合同时应当预见的范围，合同约定以物业成交价10%计算违约金，亦符合行业惯例，综合考虑在合同签订后，广州地区房屋价值普遍上涨的客观情况，合同约定的违约金标准适当，不予调整。合同另对咨询及中介服务费已有明确约定，本案系因杨名红方违约导致交易不能进行，故杨名红应当根据合同的约定向陈浩瑜、韩雪赔偿其已支付给经纪方的咨询及中介服务费19000元。陈浩瑜、韩雪主张杨名红应返还定金50000元，陈浩瑜、韩雪的此项主张合法合理，亦符合合同的约定，予以支持。至于陈浩瑜、韩雪主张杨名红另需向其支付按揭费7800元的损失，杨名红承担房屋成交价的10%作违约金既有惩罚性,也有补偿性，陈浩瑜、韩雪主张的按揭费损失可在上述违约金中得到相应补偿，故酌定对陈浩瑜、韩雪另行提起的赔偿按揭费损失的主张不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年11月10日作出判决如���：一、解除陈浩瑜、韩雪与杨名红之间签订的《广州市存量房买卖合同》；二、杨名红在本判决发生法律效力之日起十日内向陈浩瑜、韩雪赔偿违约金190000元；三、杨名红在本判决发生法律效力之日起十日内向陈浩瑜、韩雪赔偿中介费19000元；四、杨名红在本判决发生法律效力之日起十日内向陈浩瑜、韩雪返还定金50000元；五、驳回陈浩瑜、韩雪的其余诉讼请求。本案受理费21900元，保全费1854元，合计23754元，由陈浩瑜、韩雪负担50元，由杨名红负担23704元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，杨名红向本院提交满堂红公司工作人员在
合同签订前手写的交易流程，以证明满堂红公司和陈浩瑜、韩雪当时承诺保证在两个半月的时间完成全部交易，杨名红可以拿到尾款。陈浩瑜、韩雪对此发表如下质证意见：首先，该证据不属于二审新证据。其次，该证据与陈浩瑜、韩雪无关，不管满堂红公司与杨名红之间如何商谈如何承诺，都与陈浩瑜、韩雪和杨名红之间的交易无关。
杨名红另申请证人王某出庭作证，该证人到庭作如下陈述：其与杨名红系朋友关系，其参与了2017年3月12日下午买卖合同签署的整个过程；2017年3月12日，其陪同杨名红到广州番禺区的链家门店签订买卖合同。杨名红一开始要求买家付首付款赎契，然后中介公司提出以转按揭的方式赎契，但中介公司未说明转按揭的具体操作流程。在整个协商过程中，各方都没有提出首付款的支付问题。杨名红曾询问中介公司转按揭是否会存在走不通、不成功的可能，中介公司很肯定地回复称可以，也没有提出其他的可能性。三方并没有指明杨名红办转按揭手续。
另，为查明案件事实，本院依法向中国���行股份有限公司广州番禺支行调查本案当事人办理转按揭的相关情况，该行于2018年4月8日回复本院称：1、针对已抵押房产的交易，我行受理转按揭业务。操作流程需由买卖双方共同申请办理，银行受理申请后进行贷款审批，贷款通过审批后出具同意贷款书，买卖双方到房管局办理涂销、过户、抵押等手续，由我行认可的第三方（按揭公司）提供担保至办妥买方名下的房产证的登记、抵押手续且我行收到不动产登记证明之后进行放款审核，审核通过后排队等候放款；2、2017年3月，杨名红（卖家）与韩雪、陈浩瑜（买家）就广州市番禺区石楼镇××504房向我行申请130万元的商业住房贷款，但并非转按揭贷款，我行于2017年4月6日审批通过出具同意贷款意向书，2017年12月我行收到通知，该笔房屋买卖交易不成功，取消该笔贷款。
本院认为：本案的争议焦点是杨名���是否构成违约。
依据已查明的事实，在《广州市存量房买卖合同》履行过程中，因合同约定的转按揭手续无法办理，双方协商变更付款方式及期限未果，因此产生纠纷，进而引发本案诉讼，最终导致合同未能继续履行。对于转按揭手续，虽然《广州市存量房买卖合同》约定由杨名红在收到定金款后10日内向原抵押银行具体办理，但从中国银行股份有限公司广州番禺支行向本院出具的回函来看，转按揭手续事实上需要买卖双方共同申请办理，其中包含按揭贷款手续及提前还贷手续，而按揭贷款手续的办理属于买方即陈浩瑜、韩雪履行付款义务的范畴，提前还贷手续的办理则属于卖方即杨名红履行消除出卖物权利瑕疵的范畴，即转按揭手续的办理同时包含买方义务与卖方义务的各自履行。综合考察现有证据，暂无法认定转按揭手续无法办理系可单独归责于杨���红的原因所致，而杨名红与陈浩瑜、韩雪之间的微信往来记录也可以反映，双方在知晓转按揭手续无法办理之后，均未坚持要求对方当事人承担违约责任，而是继续协商变更付款方式及期限，只是因为双方各自基于对交易风险的预判而无法就付款方式及期限的变更达成一致，才导致双方就买卖合同的继续履行产生争议，陈浩瑜、韩雪因此而提起本案诉讼要求解除合同，杨名红在诉讼过程中也表示对解除合同无异议。由此可知，买卖合同最终未能继续履行系双方无法就合同履行相关事项达成一致所致，而非杨名红单方违约所致。因此，原审认定杨名红构成违约，并据此判决杨名红向陈浩瑜、韩雪支付违约金190000元及赔偿中介费19000元有失妥当，应予纠正。关于陈浩瑜、韩雪已付的中介费19000元，如前所述，对于交易最终未能完成，双方均负有一定的责任，而陈浩瑜、���雪已支付该项费用却无法获取相应的回报，该项费用的支出构成陈浩瑜、韩雪的损失，基于公平合理原则，该项损失宜由杨名红与陈浩瑜、韩雪平均分担，即杨名红应向陈浩瑜、韩雪补偿中介服务费9500元。
关于本案一审诉讼费的具体处理，陈浩瑜、韩雪在本案中提出的诉讼请求包含解除合同的内容，该项诉讼请求应当计算相应的诉讼费用，故一审法院确定本案一审受理费为21900元符合诉讼费用交纳的相关规定，本院予以确认。
综上所述，上诉人杨名红的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4918号民��判决第一、四项；
二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4918号民事判决第二、三、五项；
三、杨名红在本判决发生法律效力之日起十日内向陈浩瑜、韩雪补偿中介费9500元；
四、驳回陈浩瑜、韩雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费21900元，保全费1854元，由陈浩瑜、韩雪共同负担18109元，杨名红负担5645元。二审案件受理费4435元，由陈浩瑜、韩雪共同负担4232元，杨名红负担202元。
本判决为终审判决。
审判长 谭 红 玉
审判员 张 燕 宁
审判员 郑 怀 勇
二〇一八年五月十六日
书记员 ��马婷婷