广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5900号
上诉人（原审被告）：秦文华，男，汉族，1967年7月12日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。
上诉人（原审第三人）：广州市立富制冷设备有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：郑立武，执行董事。
两上诉人共同委托诉讼代理人：谭向华，广东中天律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市光塔路。
法定代表人：曾健庆，所长。
委托诉讼代理人：龚健，该所职员。
委托诉讼代理人：劳坚强，该所职员。
上诉人秦文华、广州市立富制冷设备有限公司（以下简称立富公司）因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀区房管二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初22409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
秦文华上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回越秀区房管二所的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费用由越秀区房管二所承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，秦文华没有违反与越秀区房管二所之间租赁合同的约定，涉案商铺的实际使用人仍为秦文华。秦文华向越秀区房管二所承租的物业为商铺，双方租赁合同明确约定租赁用途为商业用途，故必须办理合法经营证照，持照经营。秦文华因此在涉案商铺先成立了“广州市越秀区立富制冷设备贸易商行”，后因经营需要，进行企业升级为“广州市立富制冷设备有限公司”即原审第三人。由于有限责任公司的股东必须为两人以上(一人有限公司除外)，故秦文华引入了郑立武作为升级后的企业股东之一，秦文华亦为升级后的企业股东。秦文华与越秀区房管二所的租赁合同并未限制或禁止在涉案商铺办理有限公司证照进行经营。且秦文华升级为立富公司是为使用商铺作商业用途，开展经营所需，是利于秦文华在涉案商铺经营，实际经营人仍为秦文华，即成立立富公司仅是秦文华使用商铺的手段、方法。综上所述，秦文华并非利用企业升级，使得该公司及其他股东可以在涉案商铺经营，导致实际经营人发生变化，一审判决认定事实有误。
立富公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回越秀区房管二所的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费用由越秀区房管二所承担。事实和理由：立富公司是由秦文华个人成立、经营的“广州市越秀区立富制冷设备贸易商行”升级而成，由于有限责任公司的股东需为两人以上，故秦文华引入了郑立武作为立富公司的股东之一，秦文华亦为股东之一。立富公司的经营、运作仍由秦文华负责。秦文华之所以进行企业升级，是为更好地在涉案商铺开展经营活动。涉案商铺的实际经营人仍为秦文华。
越秀区房管二所答辩称，同意一审判决，不同意秦文华与立富公司的上诉请求。秦文华是以其个人的名义承租涉案房屋，但是其把房屋转租、转让给立富公司，秦文华与立富公司是两个独立的法律民事主体，所以秦文华违反了与越秀区房管二所签订的租赁合同中的相关条款，因此越秀区房管二所要求解除与秦文华之间的租赁关系，收回房屋。
越秀区房管二所于2017年9月14日向一审法院起诉请求判令：一、解除越秀区房管二所与秦文华的租赁关系；秦文华及立富公司将广州市越秀区XX房屋腾空交还给越秀区房管二所；二、秦文华向越秀区房管二所支付自2017年9月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费（每月按9500元计付）。
一审法院认定事实：广州市越秀区XX房屋（建筑面积37.73平方米）为越秀区房管二所管理的经租房。2016年3月4日，越秀区房管二所（出租人，甲方）与秦文华（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区XX号地下部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积37.16平方米，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日，月租金9500元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。在乙方承租期内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超过乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格，乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任；前款所列转租、分租、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；等。
合同签订后，越秀区房管二所依约将商铺交付秦文华使用，越秀区房管二所按每月9500元的标准向秦文华收取租金至2017年8月31日止。越秀区房管二所确认秦文华交租的方式为银行划账，因本案诉讼，越秀区房管二所停止划扣秦文华自2017年9月起的租金。
一审庭审中，秦文华为证明其主张，向一审法院提供如下证据：《个体工商户升级设立企业申请书》《关于同意升级企业使用字号名称的函》《广州市越秀区立富制冷设备贸易商行营业执照（注销）》《企业信用信息公示报告》《无偿提供场地使用证明》。越秀区房管二所对以上证据的真实性予以认可，但认为个体工商户升级为有限公司，已是主体的变更，立富公司为独立的民事主体，与秦文华原设立的个体工商户无关，秦文华未经越秀区房管二所同意，将其承租的房屋用作成立公司的投资资产，已属违约。
一审法院认为：越秀区房管二所、秦文华签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。合同明确约定秦文华不得转租、分租、转借他人，包括所有导致房屋实际经营人与秦文华不相符的行为。立富公司作为有限责任公司，为独立的民事主体，其在涉讼商铺的经营、收益等情况，已不受秦文华个人的控制及影响，即房屋的实际经营人已非秦文华。秦文华在未经越秀区房管二所同意的情况下，以个体工商户升级为有限责任公司为由，实际上使得立富公司及其他股东得以在涉讼商铺经营、使用、收益，已属违约，应承担违约责任。故对越秀区房管二所主张解除租赁关系、秦文华腾空交还房屋并支付租金的诉讼请求，予以支持。立富公司作为涉讼房屋的实际使用人，应共同承担腾空交还房屋的责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院于2017年12月13日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区第二房屋管理所与秦文华就广州市越秀区XX号地下房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，秦文华及广州市立富制冷设备有限公司将广州市越秀区XX号地下房屋腾空交还给广州市越秀区第二房屋管理所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，秦文华一次性向广州市越秀区第二房屋管理所支付自2017年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按9500元计付）；此后的房屋使用费，由秦文华按照上述标准逐月向广州市越秀区第二房屋管理所支付至实际腾空交还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由秦文华负担。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，越秀区房管二所、秦文华签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定秦文华不得转租、分租、转借他人，包括所有导致房屋实际经营人与秦文华不相符的行为，并约定任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同。立富公司作为有限责任公司，与秦文华互为独立的民事主体，一审法院认定房屋的实际经营人已非秦文华，秦文华违反合同约定，据此解除合同，判令秦文华、立富公司交还涉案房屋及秦文华支付租金、房屋使用费，均无不当，本院予以维持。
综上所述，秦文华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人秦文华、广州市立富制冷设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二十四日
书记员 彭文悦
黄妙丽