江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终9775号
上诉人（原审原告）：昆山锦城毛纺有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇，组织机构代码60827852-9。
委托诉讼代理人：黄克明，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昆山恒胜泰纸业有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇南吉山村，组织机构代码30220763-X。
上诉人昆山锦城毛纺有限公司（以下简称锦城毛纺公司）因与被上诉人昆山恒胜泰纸业有限公司（以下简称恒胜泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
锦城毛纺公司的上诉请求：撤销原审判决，恒胜泰公司支付租金77640元，并承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定恒胜泰公司于2015年12月26日退租没有依据，锦城毛纺公司重新出租房屋的日期为2016年5月1日，因此，恒胜泰公司需承担2016年5月1日前的租金，并承担违约责任。
恒胜泰公司二审未作答辩。
锦城毛纺公司向一审法院起诉请求：恒胜泰公司支付租金78040元，并承担从2015年7月1日起至判决生效日止，按每日1‰计算的违约金，承担本案诉讼费。审理中，锦城毛纺公司明确其诉请，要求恒胜泰公司支付租金77640元，电费部分不再主张，其余不变。
一审法院认定事实：2014年7月7日，出租方锦城毛纺公司作为甲方与乙方承租方恒胜泰公司签订《厂房租赁契约》一份，该合同约定：1、甲方出租乙方的厂房座落在昆山市××城镇××号，租赁建筑面积730平方米；租赁期2年（从2014年7月30日至2016年7月29日止）。2、厂房租赁每月每平方米租金13元（不含税），年租金113880元，开票税款由乙方承担。3、租金支付方式：租金113880元在2014年7月20日前一次性付清，下期租金在上期期满前30天一次性付清；第二年租金价格不变，第三年年租甲方递增5%-8%。4、一旦签订合同，乙方应当向甲方支付厂房租赁保证金，（按一个月租金）9490元。5、甲方提供乙方25KV电容量，并按每年5000元（不含税）价格租用给乙方，第一年租金在2014年7月20日前付清，下年租金在上期期满前30天一次性付清。6、租赁期间，乙方应当按年缴纳厂区管理费，每月每平方米管理费为1元，全年管理为8760元。7、上述年度厂房租金113880元、电容量租金5000元、管理费8760元，合计为127640元；如含保证金9490元，合计为137130元。上述合同同时约定了其他相关事项。此后双方按约履行，恒胜泰公司也支付了合同约定的第一期的租金和保证金。2015年7月27日，由于恒胜泰公司未能按约履行第二期(2015年7月30日至2016年7月29日)租金，锦城毛纺公司向其发出《催缴房租通知书》，要求其支付欠付房租127640元。恒胜泰公司收到该通知，在该书面通知书上加盖公章回复：“因我司货款在月初十号左右到，现向贵司说明于8月10号前支付房屋，为谢”。后恒胜泰公司实际仅支付50000元，剩余租金未支付。锦城毛纺公司认为恒胜泰公司尚欠租金77640元（137130-9490-50000），遂诉诸法院。
庭审中，原审法院问及恒胜泰公司何时搬走的，锦城毛纺公司表述为：对方于2015年12月26日搬走了五台机器设备，但没有接到对方退租的书面通知，目前厂房已经重新租出去了。
上述事实由锦城毛纺公司提供的房屋租赁合同一份、加盖恒胜泰公司公章的租金催缴通知书以及庭审笔录在案佐证。
一审法院认为：锦城毛纺公司与恒胜泰公司之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。根据双方租赁合同约定，恒胜泰公司应当在2015年7月1日前支付第二期(2015年7月30日至2016年7月29日)的租金113880元，锦城毛纺公司账面记账恒胜泰公司结欠锦城毛纺公司租金77640元（137130-9490-50000）；同时由于恒胜泰公司所付租金涵盖即将发生的下期租赁事实，因此，锦城毛纺公司应当有义务证实下期租金年度的实际租赁事实。锦城毛纺公司仅自认对方于2015年12月26日搬走五台机器、未收到对方退租通知、目前厂房已重新出租，未能进一步提供依据证实本案第二期出租义务完成的依据，据此原审法院推断：恒胜泰公司于2015年12月26日退租，恒胜泰公司第二期租赁实际天数为150天。由此，恒胜泰公司实际结欠锦城毛纺公司租金（含厂房租金、电容量租金、管理费）为52454.79元（127640/365*150），现恒胜泰公司第二期的租金实际已经支付50000元，恒胜泰公司实际尚欠锦城毛纺公司第二期的租金实际仅为2454.79元。另恒胜泰公司在锦城毛纺公司处有租赁合同保证金9490元，本案租赁合同的保证金也就是租赁合同押金，本身具有对租金保证支付属性。因此，据此核算，本案不存在恒胜泰公司欠付锦城毛纺公司租金的事实。锦城毛纺公司诉求无事实依据，也无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回昆山锦城毛纺有限公司全部诉请请求。案件受理费1751元，公告费690元，合计2441元，由锦城毛纺公司负担。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审另查明，双方签订的《厂房租赁契约》第5条约定，如恒胜泰公司逾期支付租金十天，锦城毛纺公司可终止合同，收回房屋（保证金不退作为违约金），保留向恒胜泰公司追索违约赔偿的权利。第11条约定，如恒胜泰公司提前终止合同，所交保证金不退，还需全额赔偿给锦城毛纺公司，因提前终止合约造成的损失，赔偿金额按未到期的全部房租金额。
二审中，锦城毛纺公司陈述于2016年5月1日将厂房重新出租。
本院认为：锦城毛纺公司与恒胜泰公司签订的房屋租赁合同合法有效。根据合同约定，恒胜泰公司每年应支付租金、电容量租金、管理费合计127640元，于上期期满前三十天一次性付清。据此，恒胜泰公司应于2015年6月29日前支付下一年度（2015年7月30日至2016年7月29日）租金127640元，但恒胜泰公司仅支付了50000元，并于2015年12月26日搬走了部分机器设备，但未与锦城毛纺公司协商一致提前解除合同，也未向锦城毛纺公司交还承租厂房。一审判决认为恒胜泰公司于2015年12月26日退租不当，应予纠正。根据二审中锦城毛纺公司的自认，其于2016年5月1日将厂房重新出租，故本院认定双方间房屋租赁合同于2016年4月30日终止。恒胜泰公司应当支付截止至2016年4月30日的租金96517元（127640/365*276），扣除恒胜泰公司已经支付的50000元，尚欠租金46517元。因合同提前终止的违约责任在于恒胜泰公司，故保证金9490元根据合同约定作为违约金，锦城毛纺公司无需退还。锦城毛纺公司未能举证其存在其他损失，故对其要求恒胜泰公司承担每日1‰的违约金的请求本院不予支持。
综上，锦城毛纺公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初1792号民事判决。
二、昆山恒胜泰纸业有限公司支付昆山锦城毛纺有限公司租金46517元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1751元，公告费690元，合计2441元，由昆山锦城毛纺有限公司负担1021元，昆山恒胜泰纸业有限公司负担1420元。二审案件受理费1751元，公告费600元，合计2351元，由昆山锦城毛纺有限公司负担983元，昆山恒胜泰纸业有限公司负担1368元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一七年五月十二日
书 记 员 吉宇璐