江西省上犹县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣0724民初1362号
原告：黄志伟。
委托诉讼代理人：张俊宗，江西腾龙律师事务所律师。
被告：江西腾辉置业有限公司，住所地：上犹县东山镇一街水南大道208号。统一社会信用代码：913607245816243714。
法定代表人：张均生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方名权，江西泓越律师事务所律师。
第三人：江西上犹农村商业银行股份有限公司，住所地：上犹县东山镇水南大道88号。
法定代表人：蔡忠伟，该行董事长。
委托诉讼代理人：王传宇，该行客户经理。
原告黄志伟与被告江西腾辉置业有限公司（以下简称腾辉置业公司）、第三人江西上犹农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告黄志伟的委托诉讼代理人张俊宗（原告黄志伟第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审未到庭）、被告腾辉置业公司的委托诉讼代理人方名权、第三人江西上犹农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王传宇均到庭参加了诉讼。因案情复杂，依法延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告黄志伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年2月11日签订的编号为20140202387、201302022371的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付的购房首付款390000元、按揭贷款本息70325.25元、契税21000元、住宅专项维修金2946.14元、共计人民币484271.39元，并自交款之日起按中国人民银行规定计收逾期利息标准计付利息至款项付清之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告首付款的违约金12740元（按照首付款390000元从2014年4月28日起至2014年11月27日按年利率5.6%计算）；2、判令被告支付原告从2014年11月28日起至涉案房屋实际交付之日止以已付购房款840000元为本金按照年利率5.6%计算的违约金（截止2016年12月8日的违约金为94080元）；3、本案诉讼费由被告承担。同时，原告明确表示对第三人江西上犹农村商业银行股份有限公司无独立的诉讼请求。事实和理由：2014年2月11日，原告与被告签订编号为20140202387、20140202371的《赣州市商品房买卖合同》，合同约定，原告按合同约定支付首付款390000元给被告，剩余房款450000元以向第三人按揭贷款的方式支付，原告已按合同约定支付了房款，被告未按约定于2015年12月31日之前办理完竣工验收之后交付房屋给原告。双方多次协商无果，遂提起诉讼，要求判如所请。
被告腾辉置业公司辩称，1、被告至今未交付房屋是事实，应从2015年12月31日起算违约金；2、原告要求支付违约金的标准过高，按照合同约定应以2000元为限；3、被告逾期交房违约是事实，还未竣工验收，希望与原告协商。
第三人江西上犹农村商业银行股份有限公司辩称，逾期交房与其无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对涉案建筑未竣工验收，被告亦未交付涉案房屋的事实，双方当事人均不持有异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年2月11日，原告与被告签订了合同编号分别为20140202371、20140202387的《赣州市商品房买卖合同》两份合同，合同约定，原告购买被告开发的腾辉大厦1号楼802复式、803复式两套房屋，每套420000元，总价款为840000元，付款方式为按揭付款，原告通过支付首付款后再向第三人申请贷款的方式按约定支付了全部房款。合同第八条、第九条约定，被告应当在2015年12月31日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告。如逾期交付，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，原告应向被告按日支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，原告应向被告按日支付已付购房款万分之五的违约金，但又载明逾期交房违约金不超过2000元。截止本案辩论终结前，涉案建筑未竣工验收，故被告未交付涉案房屋给原告，遂产生纠纷，原告诉至本院要求处理。
本院认为，原告黄志伟与被告腾辉置业公司签订的两份《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务，原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告无合同约定的事由或其他正当理由，未完成竣工验收导致逾期交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。被告逾期交付房屋已近2年，原告选择要求被告支付逾期交房违约金而不解除合同，符合法律规定和合同约定，予以支持。
本案的争议焦点在于如何计算逾期交房违约金。合同第九条载明：“……逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，出卖人应向买受人按日支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，出卖人应向买受人按日支付已付购房款万分之五的违约金，但双方约定该违约金累计不超过2000元。”，该条款系被告提供的格式条款，未做特别提示及说明，按照上述条款核算，逾期60日的交房违约金为5040元，高于2000元两倍多，逾期60日后却以2000元为限计算交房违约金，自相矛盾，明显违反合同法第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务的规定，故被告要求按2000元为限承担逾期交房违约金，不符合法律规定，不予支持。如按合同约定的日支付已付购房款万分之二或万分之五的其他计算预期交房违约金，亦与当地实际情况不符，不宜采用。关于如何调整本案逾期交房违约金标准的问题，根据合同法第一百一十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九之规定，约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告无合同约定的事由或其他正当理由，截止法庭辩论终结前仍不能确定竣工时间和交房时间，导致原告的合同目的仍无法实现，必然造成损失，结合原告的实际损失（诸如已付房款的利息损失等），被告的过错程度以及原告的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则以及当地同地段同类房屋租金实际，本院酌情将逾期交房违约金调整为按已付总房款840000元按日万分之一计算。
关于逾期交房违约金起止时间的认定问题。被告未按约定期限交付房屋，按《赣州市商品房买卖合同》第八条约定，逾期交房违约金应自约定交房日期的次日即2016年1月1日起算，原告要求从2014年4月28日起计算逾期交房违约金，不符合合同约定，本院不予支持。鉴于被告当庭陈述涉案工程竣工验收日期仍不能确定，逾期交房违约金应计算至实际交付验收合格的房屋之日止。
原告诉讼请求中合法合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。原告主张待实际交付房屋后，视办证情况，对逾期办理不动产权证的违约责任另行主张，符合法律规定和合同约定，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告江西腾辉置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告黄志伟逾期交房违约金，该逾期交房违约金按已付总房款840000元按日万分之一自2016年1月1日起计算至实际交付验收合格的房屋之日止；
二、驳回原告黄志伟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2436元（原告已预交12200元），由被告江西腾辉置业有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。原告黄志伟预交案件受理费中超出的9764元，予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。
审 判 长 罗荣标
代理审判员 刘国庆
人民陪审员 罗香伟
二〇一七年十一月十日
代理书记员 顾亚慧