四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川14民终752号
上诉人（原审原告）：郭刚，男，生于1970年9月26日，汉族，城镇居民，住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李强，四川达宽律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司仁寿县支行，住所地仁寿县文林镇金马路一段269号。
负责人：周新国，行长。
委托诉讼代理人：周崇新，四川洪运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊琼，四川洪运律师事务所律师。
原审第三人：仁寿县国土资源局，住所地仁寿县文林镇江家坝江心街30号。
法定代表人：李文学，局长。
委托诉讼代理人：刘子林，四川力恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程先勇，男，系该局干部。
上诉人郭刚、中国农业银行股份有限公司仁寿县支行(以下简称仁寿农行)、原审第三人仁寿县国土资源局（以下简称仁寿县国土局）拍卖���同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院(2015)仁寿民初字第4321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。上诉人郭刚的委托诉讼代理人刘科，上诉人仁寿农行的委托代理人周崇新，原审第三人仁寿县国土局的委托代理人刘子林、程先勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭刚上诉请求：撤销原判，改判由仁寿农行返还郭刚超额支付的转让价款1697160元并从2014年12月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止。事实和理由：一审判决按照溢价比例计算超额支付的274平方米土地转让价款，系对事实认定不清，上诉人竞买案涉房地产是为了取得485平方米土地使用权进行房地产建设，按照一审判决计算方式，404.14平方米房屋的价值将达到121.88万元，即使不算土地成本，建安成本单价将达到3015.79平方米，明显远超建安市场价格，对上诉人不公平。因此案涉房地产的竞拍溢价应是485平方米土地使用权的溢价，故计算方式应为：335万（房、地竞拍价）-34.59万（404.14平方米房屋评估价）=300.41万，超额支付的274平方米土地转让价款为：300.41平方米÷485平方米×274平方米=169.716万元。即使按照一审计算方式，不能交付的土地使用权面积为274平方米而非271平方米，返还价款也应为120.41万元。
仁寿农行上诉请求：撤销原判，改判驳回郭刚的诉讼请求。事实和理由：仁寿农行在拍卖前已经声明标的物依现状进行拍卖，不应该承担瑕疵担保责任；郭刚对“标的面积以最终颁证为准，颁证面积不作为计价依据，不影响拍卖成交及成交价格”的约定系明知的。
针对郭刚的上诉，仁寿农行答辩，郭刚主张超支转让款不成立：仁寿农行是依现状拍卖，买受人认同标的所有的瑕疵，标的面积不作为计价依据，且标的瑕疵不影响拍卖成交及成交价格；农行没有确认土地面积的职能，土地使用权证记载的面积具有公信力；郭刚主张的利息无法律规定也无合同约定；减少的274平方米土地仍然在那里，登不登记是国土局的事，应当由郭刚与国土局解决，与仁寿农行无关。本案不是民事争议而是土地登记行政争议，应驳回郭刚的起诉。
针对仁寿农行的上诉，郭刚答辩，本案面积减少的原因是国土局只以建筑物占地面积办理变更登记，仁寿农行在拍卖时没有明确告知；拍卖标的包含了404.14平方米房屋和485平方米土地，现仁寿农行不能按拍卖载明的标的进行交付，应当减少价款；本案系因郭刚与仁寿农行因履行拍卖合同产生的民事纠纷，郭刚只能向合同相对人仁寿农行主张权利。请求支持郭刚的上诉请求。
原审第三人仁寿县国土局答辩，原判关于原审第三人在本案中不承担责任的判决正确。
郭刚向一审法院起诉请求：仁寿农行返还郭刚因拍卖宗地面积减少274平方米而超额支付的转让价款170万元（最终以评估报告价值确定），并按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失。
一审法院认定的事实：2014年10月23日，四川成都华联拍卖行有限公司（以下简称华联拍卖公司）与中国农业银行股份有限公司眉山分行签订委托拍卖合同，约定由华联拍卖公司拍卖包括仁寿农行所属的仁寿县富家镇××街××号1栋1至2层商业、办公用房在内的标的物。2014年10月28日，华联拍卖公司登报刊登拍卖公告，公告了拍卖标的物的相关情况、参考价、保证金、拍���时间等。2014年11月11日，郭刚向郭建康出具授权委托书，全权委托郭建康办理参与竞买“四川省仁寿县富家镇××街××号1栋1至2层商业、办公用房”缴纳竞买保证金、竞买登记手续、拍卖会举牌、签署《拍卖成交确认书》、缴纳拍卖成交价款及佣金等一切相关事宜。2014年11月11日，郭建康在华联拍卖公司的《竞买须知》、《拍卖规则》上签名，并承诺已认真阅读拍卖须知，无异议，知悉拍卖规则，自愿遵守。同日，郭建康在华联拍卖公司《2014年11月12日眉山拍卖会标的拍卖及瑕疵说明》上签名承诺：我已认真阅读，无异议，自愿以现状竞买。郭建康还于当日与华联拍卖公司签订了《竞买人佣金支付协议书》，同意竞买成功后按成交价5%支付佣金。
2014年11月12日，华联拍卖公司在眉山市岷××饭店会议室举行拍卖会，经过23轮举牌，郭建康最终以335万元的价格竞得四川省仁寿县富家镇××街××号1栋1至2层商业、办公用房，并在《拍卖成交确认书》上签名予以确认。该确认书载明：一、买受人应于2014年11月27日前交纳人民币335万元；二、其他约定：1、标的面积以最终颁证为准，颁证面积不作为计价依据，不影响成交及成交价格。2、房产及国土用途以有权部门颁证为准，所涉税费由买受人承担。2014年12月2日，郭刚交纳了成交价款335万元、佣金16.75万元。2015年3月3日，仁寿县地方税务局出具《土地使用权、房屋产权转移税收证明单》，证明交纳了税费1813307.2元。
2015年8月10日，仁寿县国土局向仁寿农行发出仁国土资函（2015）174号《关于农行仁寿支行（原富家网点支行营业房）办理土地变更登记的函》，载明因相邻地块权利人对处置范围和边界存在异议，要求仁寿农行向仁寿县国土局���确指出此次处置资产的用地范围、边界及原农行住户通道如何解决。2015年8月19日、11月4日，仁寿农行两次函告仁寿县国土局，载明仁寿农行是按标的现状进行拍卖，标的物的房、地产权证合法有效，拍卖手续合规合法，恳请仁寿县国土局在符合国家相关法律法规的情况下办理土地变更登记。2015年11月12日，仁寿县国土局向仁寿农行出具仁国土资函（2015）284号《关于农行仁寿支行（原富家网点支行营业房）办理土地变更登记的函》，载明经实地测量标的物占地面积为211平方米，若无异议，仁寿县国土局将依据拍卖成交确认书予以办理过户登记手续，登记土地为郭刚独自使用权，面积为211平方米。2015年12月25日，四川洪运律师事务所接受仁寿农行的委托，就仁国土资函（2015）284号《关于农行仁寿支行（原富家网点支行营业房）办理土地变更登记的函》向仁寿县国土局���具《关于土地变更登记的复函》，要求仁寿县国土局确认和书面回答以下问题：1、土地使用权证记载农行单独所有的土地面积是485平方米，贵局“经实地测量标的物占地面积为211平方米”的依据和理由是什么；2、仁寿农行位于富家镇江西街82号房地产拍卖后，农行已不享有该宗土地上的房屋所有权和土地使用权，对于不能过户登记给郭刚的274平方米院坝及通道占地将如何处理。
另查明，仁寿农行用于拍卖的房地产位于仁寿县富家镇××街××号，该地块的土地使用权证为仁国用(2009)第7398号，使用权面积为485平方米，仁寿农行具有单独使用权，用途为商务金融用地；房屋所有权证为仁房权证监证字第××号，建筑面积为404.14平方米，用途为商业、办公。2014年6月20日四川大成房地产土地评估有限公司对该房地产的估价为142.95万元。
2016年11月10日，郭刚申请对拍得的眉山市仁寿县富加镇江西街82号房地产（404.14平方米房产及对应的211平方米土地使用权）的市场价值进行评估鉴定，2016年12月9日，成都宏涛价格评估咨询有限公司出具《价格评估意见书》，对郭刚申请评估的标的物评估价为107.5821万元。仁寿农行对此评估结果提出异议，申请重新评估。2017年3月20日，博文房地产评估造价集团有限公司对眉山市仁寿县富加镇江西街82号房地产（404.14平方米房产及485平方米土地使用权）评估价为95.07万元，其中404.14平方米房屋评估价为34.59万元，485平方米土地使用权评估价为60.48万元。郭刚、仁寿农行及仁寿县国土局对此评估结果均无异议。
上述事实，有当事人的陈述、《竞买须知》、《拍卖规则》、《拍卖成交确认书》、《竞买人佣金支付协议书》、《2014年11月12日眉山拍卖会标的拍卖及瑕疵说明》、《土地使用权、房屋产权转移税收证明单》、《关于农行仁寿支行（原富家网点支行营业房）办理土地变更登记的函》、《价格评估意见书》、《估价报告书》、庭审记录等予以证实。
原判认为，本案争议的焦点有三个：一、本案是否应当中止诉讼，先进行行政诉讼；二、郭刚拍得的标的物不能全部取得，责任应当由谁承担；三、郭刚主张返还的价款及损失应当如何计算。第一，本案是履行拍卖合同过程中产生的民事纠纷，审理的对象是郭刚与仁寿农行双方签订的拍卖成交确认书，即拍卖合同的内容能否履行的问题，因此属于民事法律法规调整的范畴。仁寿县国土局向仁寿农行作出的《关于农行仁寿县支行办理土地变更登记的函》只是仁寿农行不能按拍卖合同约定的范围向郭刚交付拍卖标的物的原因，是仁寿农行与仁寿县国土局之间的纠纷，与郭刚的主张无关。仁寿农行在向郭刚承担责任后，可与仁寿县国土局依照相关法律规定解决。因此本案不应中止诉讼。第二，在拍卖过程中，华联拍卖公司的拍卖公告明确载明拍卖标的为：四川省仁寿县富加镇江西街82号1栋1至2层商业、办公用房，证载建筑面积404.14平方米，证载土地使用权面积485平方米。郭刚竞拍成功后，在办理土地使用权变更登记时，仁寿县国土局函告仁寿农行标的物占地面积为211平方米，能办理给郭刚的土地使用权面积为211平方米，因此郭刚不能全部按照拍卖成交确认书载明的内容取得相应标的物。仁寿县国土局只是土地使用权属变更的登记机关，对郭刚不能全部取得拍卖标的物不应承担责任。仁寿农行作为拍卖标的物的所有人，因其用于拍卖的标的物存在瑕疵，导致拍卖合同确定的内容不能全部履行，��此应承担相应的责任。第三，拍卖成交确认书载明的标的内容为四川省仁寿县富加镇江西街82号1栋1至2层商业、办公用房，证载建筑面积404.14平方米，证载土地使用权面积485平方米。现能够交付的内容是404.14平方米的建筑物和211平方米的土地使用权，对不能办理过户登记的274平方米土地使用权仁寿农行应当折价予以退还，退还的价款应当计算资金利息。退还的价款依据拍卖成交确认的价格与郭刚、仁寿农行及仁寿县国土局均认可的博文房地产评估造价集团有限公司评估的价格按照溢价比例计算，其溢价比例为：335万元÷95.07万元=3.524，退还的271平方米土地计价为：60.48万元×3.524×271÷485=119.089万元。依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第三十一条、第四十条的规定，判决：一、中国农业银行股份有限公司仁寿县支行在本判决生效后九十日内将位于仁寿县富加镇江西街82号房屋所有权证为仁房权证监证字第××号，建筑面积为404.14平方米的房产及其对应的土地使用权证为仁国用(2009)第7398号，面积为211平方米的土地使用权变更给郭刚。二、中国农业银行股份有限公司仁寿县支行在本判决生效后十日内返还郭刚119.089万元，并从2014年12月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至款付清时止。三、驳回郭刚的其他诉讼请求。本案受理费10500元，由郭刚负担3500元，中国农业银行股份有限公司仁寿县支行负担7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审庭审过程中，就减少274平方米土地的原因，仁寿县国土局陈述：现测量的211平方米是拍卖成交确认书上确认的拍卖标的“四川省眉山市仁寿县富加镇江西街82号农行仁寿支行所属1栋一至二层房地产”的占地面积，而不是原土地使用权证的四至界限的测量面积。原土地使用权证上的485平方米土地中211平方米为房屋的占地面积，其余为空地和通道。二审同时查明，成都宏涛价格评估咨询有限公司作出宏价评[2016]088号价格评估意见，并收取鉴定费11000元，该费用由郭刚预交；博文房地产评估造价集团有限公司作出博文房估字（2017）第6791号房地产咨询性估价报告并收取费用10458元，该费用由仁寿农行预交。
本案二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1、郭刚竞拍的土地使用权面积为485平方米，现只能办理其中211平方米土地使用权的过户，仁寿农行是否应当返还减少的274平方米土地的相应价款；2、减少的274平方米土地使用权对应的价款是多少。
关于第一个焦点，根据本案查明事实，仁寿农行委托拍卖的标的除仁寿县富加镇江西街82号（农行仁寿县支行所属）1栋1至2层商业、办公用房外，还包含了485平方米的仁国用（2009）第04901号国有土地使用权。郭刚通过竞拍，并与拍卖公司签订拍卖成交确认书，由此郭刚与仁寿农行之间形成买卖合同关系。现郭刚因不能完全取得约定的485平方米国有土地使用权起诉委托人仁寿农行，要求返还不能交付的274平方米土地对应的价款，系因拍卖成功后买卖合同履行过程中的纠纷，应属民事纠纷，仁寿农行关于本案应为土地登记行政争议的主张不成立。
仁寿农行与郭刚通过拍卖建立买卖关系后，仁寿农行应当将拍卖标的的所有权转移给郭刚。土地作为不动产，其权属的转移当然以办理过户登记为准。本案中，仁寿农行与郭刚之间买卖的标的除404.14平方米房屋外，还有485平方米的国有土地使用权，但现仅其中的211平方米的国有土地使用权能够变更登记至郭刚名下，郭刚不能依约取得另外274平方米的国有土地使用权。仁寿农行认为不能办证的原因在仁寿县国土局，与仁寿农行无关，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，仁寿农行应当向郭刚承担274平方米的土地使用权交付不能的法律责任，故郭刚要求返还因不能交付的274平方米的国有土地使用权的价款的主张符合法律规定，仁寿农行关于其不应当承担责任的主张不成立，不予支持。
关于第二个焦点，对于不能交付的274平方米国有土地使用权对应的价款问题。本案中郭刚是房、地一并以335万元的价格拍得，该335万元价款中并未区分土地和房屋分别的拍卖价，经一审法院委托评估，案涉拍卖标的评估价为95.07万元，一审以335万÷95.07万元计算溢价比并无不当。上诉人郭刚关于竞买案涉房地产是为了取得土使用权进行房地产建设，利用价值主要体现在国有土地使用权，故对应当先减去房屋的评估价后再计算溢价比的主张于法无据，不予支持。
对于应返还的价款金额，原审判决在计算时将274平方米计算成了271平方米有误，返还的价款应为：335万÷95.07万元=3.524，60.48万元×3.524×274÷485=120.408万元。
综上，上诉人郭刚关于一审对于溢价比计算不当的主张不成立；上诉人仁寿农行关于其不应当返还价款的主张也不成立。原判认���基本事实清楚、适用法律正确，但对返还的款项数额计算有误，本院予以纠正。另外，一审中郭刚作为原告并未提出办理房屋所有权证和土地使用权证的变更登记手续的诉讼请求，一审超出其诉讼主张予以判决不当，也应予以纠正。依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第三十一条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）的规定，判决如下：
一、撤销四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第4321号民事判决第一项；
二、变更四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第4321号民事判决第二项为：中国农业银行股份有限公司仁寿县支行在判决生效后十日内返还郭刚120.408万元，并从2014年12月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止；
三、驳回郭刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费10500元，由郭刚负担3500元，中国农业银行股份有限公司仁寿县支行负担7000元；鉴定费21458元，由郭刚负担11000元、仁寿农行负担10458元。二审受理费15518元，由郭刚负担5518元，中国农业银行股份有限公司仁寿县支行负担10000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓华
审判员 李 迪
审判员 孙春红
二〇一七年八月七日
书记员 陈乐奕