广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤04民终2871号
上诉人（一审被告）：中国人民人寿保险股份有限公司珠海市中心支公司。
负责人：蔡奋勇。
委托诉讼代理人：黎鹏,广东维克胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁森,广东维克胜律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：珠海市星光房产有限公司。
法定代表人：曾星群，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：丰收，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人中国人民人寿保险股份有限公司珠海市中心支公司（以下简称人寿保险公司）因与珠海市星光房产有限公司（以下简称星光公司）房屋租赁合同纠纷一案中，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2017）粤0403民初1867号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人人寿保险公司委托诉讼代理人黎鹏、梁森，被上诉人星光公司委托诉讼代理人丰收、马华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
人寿保险公司的上诉请求为：1、撤销珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初1867号民事判决第二、三项，并改判以人寿保险公司拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率来计算损失；2、本案一、二审诉讼费用由星光公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，因而所作出的部分判决结果是错误的，应当予以纠正。一、一审法院偷换概念，主动以人寿保险公司拖欠租金为由判决人寿保险公司按照《房屋租赁合同》第十六条的约定承担违约责任，这明显超出了星光公司的请求范围，明显是错误的。星光公司一审的诉讼请求的第二项是要求人寿保险公司支付逾期支付租金的利息，第三项诉讼请求是要求人寿保险公司支付单方解除合同的经济赔偿金和违约金。从星光公司的上述请求可以看出，针对人寿保险公司逾期支付租金的情况星光公司只要求人寿保险公司支付利息，并没有要求人寿保险公司按照《房屋租赁合同》第十六条的约定承担违约责任，星光公司要求人寿保险公司按照《房屋租赁合同》第十六条的约定承担违约责任的依据是人寿保险公司单方解除合同。一审法院审理案件只能按照星光公司的诉讼请求进行审查，也就是说一审法院只能审判，人寿保险公司拖欠租金应不应当向星光公司支付逾期支付租金的利息，人寿保险公司单方解除合同应不应当同时向星光公司支付经济赔偿金和违约金。但是在本案中一审法院偷换概念，主动以人寿保险公司拖欠租金为由判决人寿保险公司按照《房屋租赁合同》第十六条的约定承担违约责任，这明显超出了星光公司的请求范围，明显是错误的。二、在本案中，星光公司同时要求人寿保险公司支付逾期支付租金的利息、解除合同的经济赔偿金及违约金，上述请求星光公司是属于重复要求人寿保险公司承担违约责任，一审法院判决人寿保险公司同时支付经济赔偿金及违约金明显是错误的。无论是逾期支付租金的利息，还是解除合同的经济赔偿金或违约金，都是在人寿保险公司的行为构成违约的前提下要求人寿保险公司承担违约责任的方式，在合同法理论与审判实践中，在一个租赁合同中人寿保险公司只须承担一种违约责任。提前解除合同本身就是一个违约行为，如果星光公司要求人寿保险公司支付解除合同的经济赔偿金就不可以再要求人寿保险公司承担解除合同的违约金。星光公司在诉讼请求第二项中要求人寿保险公司支付逾期支付租金的利息，在诉讼请求第三项中要求人寿保险公司支付解除合同的经济赔偿金及违约金，星光公司的第二项和第三项诉讼请求属于重复要求人寿保险公司承担违约责任。一审法院判决人寿保险公司同时支付经济赔偿金及违约金明显是错误的。三、星光公司一审中主张要求人寿保险公司支付的经济赔偿金和违约金明显过高，一审法院同时支持星光公司要求的经济赔偿金和违约金是错误的。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。又根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第11款的规定：”，非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。”和第二条第6款的规定:”在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”根据本案的实际情况，人寿保险公司并没有实际占有和使用涉案的商铺，更没有从涉案商铺中获得任何收益，而且人寿保险公司拖欠的租金在扣除30000元押金后也只是49461.37元,星光公司在该事件中除了人寿保险公司拖欠租金产生的利息之外,人寿保险公司并未有举证证明其有产生其它损失。因此，星光公司要求人寿保险公司承担经济赔偿金68110元及违约金107266元的违约责任均明显过高，在本案中并不适用。一审法院同时支持星光公司要求的经济赔偿金和违约金是错误。所以在本案中应当以人寿保险公司拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率来计算违约金是比较适合的，也符合法律的精神。被上
被上诉人星光公司辩称：一、人寿保险公司认为因为星光公司并未针对其逾期支付租金而主张违约金，并且认为星光公司“在诉讼请求第三项中要求人寿保险公司支付解除合同的经济赔偿金及违约金”，就片面认为星光公司仅就人寿保险公司单方解除合同同时主张了经济赔偿金和违约金。很显然，人寿保险公司并没有仔细认真的看阅星光公司的诉状。星光公司的诉状第三项请求中，经济赔偿金和违约金之间是有个顿号的，而不是人寿保险公司想当然的“及”字，且星光公司诉状的“事实与理由”部分，已经明确了“人寿保险公司逾期支付租金且在租赁期限尚未届满之前请求终止合同已经构成违约”。据此，星光公司主张人寿保险公司违约，不仅指其提前解除合同，也包括了人寿保险公司逾期支付租金等情形。因此，一审法院的判决并没有超出星光公司的请求范围，不存在所谓的“错误”之说。二、星光公司认为，一审法院判决的违约金并不存在过高的情形。1、星光公司认为，租赁合同中的违约金应当兼具惩罚性及赔偿性。本案中的违约金的约定，既是对人寿保险公司违约的惩罚，也是对星光公司实际损失及可期待利益的赔偿。星光公司的可期待利益即指如果按照合同继续履行，则星光公司的租赁收益是明确的，而因为人寿保险公司的违约行为，不仅导致星光公司不能按时收取租金，且失去了之后的可期待收益。相对星光公司应当收到当至今仍未收到的租金79000余元，以及可期待收取的租金214万余元，107266元的违约金不仅不过高，而是过低了。且上述损失均是人寿保险公司可以预见的。2、本案中，经济赔偿金与违约金共存，且是独立的，互不涵盖的。本案中的经济赔偿金与违约金。本案中的经济赔偿金仅是针对人寿保险公司没有按照“提前三个月”的约定条件解除合同而给星光公司造成损失的赔偿。而本案中的违约金是针对提前解除合同以及逾期支付租金等违约行为而设定的。因为人寿保险公司没有“提前三个月”解除合同，必然导致星光公司寻找新的承租人时间及其他成本以及寻找到新的承租人之前的房屋空置、新的免租期等相应的损失。而人寿保险公司提前解除合同及逾期支付租金的损失包括星光公司可期待的租金损失及以应当收到但至今未收到的租金收入及利息等，双方约定的违约金予以赔偿。退一步而言，如果人寿保险公司解除合同时满足了“提前三个月”的条件，则其当然无需承担给付经济赔偿金的责任，但其仍需承担提前解除合同及逾期支付租金的违约金。人寿保险公司主张违约金过高的期限已过。根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条的规定，如果认为违约金的约定过高，应当在反诉或者抗辩中，向人民法院要求予以调整。但人寿保险公司在一审审理过程中并没有任何的相关请求，在一审缺席审判的情况下，现在以上诉状的形式提出，明显不符合法律的规定。
星光公司向一审法院起诉请求：1.判令人寿保险公司支付2017年1月1日至2017年7月31日的租金238385元；2.判令人寿保险公司赔偿因其逾期支付租金给星光公司造成的利息损失2872.25元（其中2017年1月的租金利息自2017年1月16日起算，2017年2月的租金利息自2017年2月16日起算，2017年3月的租金自2017年3月16日起算，2017年4月的租金利息自2017年4月16日起算，2017年5月的租金利息自2017年5月16日起算，2017年6月的租金利息自2017年6月16日起算，2017年7月的租金利息自2017年7月16日起算，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算暂计至2017年7月25日，实际计至租金付清之日止）；3.判令人寿保险公司支付单方解除合同的经济赔偿金68110元、违约金107266元；4.判令人寿保险公司支付2017年7月的物业管理费、电费和水费；5.判令人寿保险公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2016年12月16日，星光公司作为甲方，人寿保险公司作为乙方，双方签订《房屋租赁框架协议书》，约定甲方将坐落于珠海市××区××路××楼南面（××地址为斗门县××西××号××楼，建筑面积695平方米，房地产证号为粤房地证字第××号）的房屋出租给乙方，乙方需交付3万元作为定金；乙方应在2017年1月20日前与甲方签订正式合同。该合同落款甲方处有星光公司盖章，乙方处有蔡奋勇的签名，并注明“已收到锁匙一套，梁立强，2016年12月22日。”
2016年12月23日，人寿保险公司向星光公司支付定金3万元。
2017年1月20日，星光公司作为甲方，人寿保险公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容如下：甲方将坐落于珠海市××区××路××楼南面（××地址为斗门县××西××号××楼，建筑面积695平方米，房地产证号为粤房地证字第××号）的房屋出租给乙方；租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日止，免租期2016年11月1日至2016年12月31日；租金每平方米每月49元，每月租金34055元，租金从2017年11月1日起每年递增4%；签订合同三天内，乙方需交付5万元作为押金，甲方开具收据给乙方，在租赁期满清场完毕并结清所有费用后无余额无息返还给乙方；乙方在收到甲方出具的合法发票之后，于每月15日前将租金交付给甲方或甲方指定的银行账号；甲方应于2016年11月1日起，将该房屋以现状交付给乙方使用，如有延误，租赁期顺延；若乙方确因客观原因需提前终止合同的，需提交三个月书面通知甲方，并按月租金额的双倍向甲方支付经济赔偿金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向守约方交纳合同约定租金总额5%作为违约金等。
2017年3月1日，星光公司向人寿保险公司发出关于催交欠费通知，称人寿保险公司拖欠押金2万元，租金68110元，要求人寿保险公司在3月8日前支付。
2017年4月20日，星光公司向人寿保险公司发出关于催交欠费通知，称人寿保险公司拖欠押金2万元，租金136220元，要求人寿保险公司4月底前支付。
2017年5月2日，人寿保险公司向星光公司发出《关于终止执行与珠海市星光房产有限公司签订租赁合同的函》，其内容如下：“我司与贵司于2017年1月20日签订的位于广东省珠海市××区井岸镇××西××号××楼的《房屋租赁合同》，因未报经我上级公司批准同意，现终止该合同的执行，终止日期为2017年4月30日。经请示我上级公司，该合同终止后，我司将于近期妥善处理租金赔偿等相关事宜。”
星光公司在庭审中确认人寿保险公司在发出《关于终止执行与珠海市星光房产有限公司签订租赁合同的函》的同时将涉案房产的钥匙以留置的方式退还给了星光公司。
另查明，位于珠海市斗门区井岸镇南湾西二苑222-246号二楼的房屋登记的权属人为斗门县星光房产有限公司，建筑面积2941.48平方米。珠海市斗门县星光房产有限公司于2002年5月28日申请将名称变更为珠海市斗门星光房产有限公司。2014年2月18日，珠海市斗门星光房产有限公司的名称变更为珠海市星光房产有限公司。
一审法院认为，星光公司与人寿保险公司之间的《房屋租赁合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。
一、关于涉案房屋计付租金的期间。
星光公司主张租赁期限从2016年11月1日起开始计算租金。一审法院认为，根据星光公司提交的证据，星光公司向人寿保险公司实际交付涉案房屋的时间是2016年12月22日。双方在《房屋租赁合同》中约定星光公司应于2016年11月1日起，将该房屋以现状交付给人寿保险公司使用，如有延误，租赁期顺延。因此涉案房屋的租赁期间应从2016年12月22日开始计算。《房屋租赁合同》约定人寿保险公司享有自2016年11月1日至2016年12月31日的免租期。由于星光公司交付涉案房屋迟延，相应的免租期也应顺延，故人寿保险公司开始计付租金的起始时间为2017年2月22日。
星光公司主张租金的计算截止时间为2017年7月31日。一审法院认为，人寿保险公司于2017年5月初向星光公司发出终止房屋租赁合同的通知，并返还了涉案房屋的钥匙，已不再实际控制涉案房屋。虽然人寿保险公司没有按照涉案合同的约定提前三个月提出，违反了合同的约定，但星光公司应当在人寿保险公司违约后，采取适当措施防止人寿保险公司违约行为造成的损失扩大，及时对涉案房屋进行经营管理。因此，一审法院对星光公司主张的人寿保险公司返还钥匙后发生的租金不予支持。
综上，人寿保险公司应向星光公司支付2017年2月22日至2017年5月2日的租金79461.67元（34055元÷30天×70天）。扣除星光公司同意抵扣的人寿保险公司已支付的押金3万元后，人寿保险公司仍需支付49461.67元。
二、关于迟延支付租金的利息、经济赔偿、违约金问题。
双方在涉案合同中没有约定迟延支付租金的利息损失的计算标准，但是双方在涉案合同的违约责任条款中约定租赁期间任何一方违反本合同的规定，须向守约方交纳合同约定租金总额5%作为违约金。人寿保险公司逾期支付租金属于违反双方的合同约定，星光公司已按该约定向人寿保险公司主张了违约金，且该违约金足以弥补人寿保险公司迟延支付租金给星光公司造成的损失，故星光公司请求人寿保险公司支付迟延支付租金的利息，没有依据，一审法院不予支持。星光公司要求人寿保险公司按合同约定向星光公司支付违约金，依法有据，一审法院予以支持。双方约定的租赁期限为5年，其中前两个月为免租期，实际计算租金的期间为58个月，租金每年递增4%，涉案合同约定的租赁期内人寿保险公司应向星光公司支付的租金总额2145324.56元，人寿保险公司应支付的违约金为107266.23元。星光公司主张人寿保险公司支付违约金107266元，不足一审法院核算部分视为星光公司放弃。
双方在涉案合同中约定人寿保险公司提前终止合同的，须按月租金金额向星光公司支付经济赔偿金。现人寿保险公司因自身原因，无法继续履行合同，星光公司依照该约定要求人寿保险公司支付经济损失赔偿金，依法有据，一审法院予以支持。人寿保险公司应向星光公司支付的经济赔偿金为68110元（34055元×2）
人寿保险公司申请一审法院调取涉案房屋的水、电费缴费记录，拟证明其没有实际使用涉案房屋。星光公司在庭审中确认涉案房屋交付给人寿保险公司后，人寿保险公司没有实际使用。因此一审法院认为没有调取该证据的必要。
人寿保险公司在调查取证申请书中称其没有使用涉案房屋的原因是涉案房屋不符合租赁条件，这与其在向星光公司发出的《关于终止执行与珠海市星光房产有限公司签订租赁合同的函》中陈述的终止合同的理由不一致，且人寿保险公司没有提供证据予以证明，故一审法院对人寿保险公司的该抗辩不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、人寿保险公司于本判决生效之日起七日内向星光公司支付租金49461.67元；二、人寿保险公司于本判决生效之日起七日内向星光公司支付经济赔偿金68110元；三、人寿保险公司司于本判决生效之日起七日内向星光公司支付违约金107266元；四、驳回星光限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7550元，减半收取3775元，由星光公司负担1738元，人寿保险公司负担2037元。
二审期间，双方均未向本院提交证据。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人人寿保险公司上诉主张被上诉人星光公司同时向上诉人人寿保险公司请求支付逾期支付租金的利息、解除合同的经济赔偿金及违约金，属于重复请求人寿保险公司承担违约责任，且星光公司主张的经济赔偿金及违约金过高。为此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约责任的一般原则是“补偿性为主，惩罚性为辅”。同时根据该法第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，而不能同时主张损失赔偿。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条作了明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”因此，人寿保险公司主张星光公司不能同时主张经济赔偿金及违约金有法律依据，本院予以支持。本案中，《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应恪守合同约定，履行自己的义务。人寿保险公司无故提前解除合同，违反了合同约定，应承担相应违约责任。依据本院上述分析，人寿保险公司承担的违约责任应以星光公司实际损失为限。在租赁合同中，承租人单方解除合同时，作为出租人的损失主要是再次寻租期间房屋空置的租金损失。而根据双方租赁合同第十五条第1点之约定，作为承租人的人寿保险公司若需提前解除合同，需按月租金额的双倍向星光公司支付经济赔偿金，即承租人单方解除合同时，双方对出租人的损失在签订合同时即预见到了并作了明确约定，更何况双方租赁合同约定的租赁期限为5年，人寿保险公司仅承租了5个月时间便提前解除了合同，因此，本院认为，人寿保险公司赔偿星光公司2个月的租金损失符合公平原则，也符合关于“补偿性为主，惩罚性为辅”的合同法违约责任的一般原则。一审法院在认定人寿保险公司应支付2个月租金损失的经济赔偿金基础上又认定人寿保险公司再支付违约金107266元，有失公平，也不符合合同法违约责任的一般原则，本院对此予以纠正。综上，人寿保险公司的部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但法律适用部分错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初1867号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费负担部分内容；
二、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初1867号民事判决第三项；
三、驳回中国人民人寿保险股份有限公司珠海市中心支公司其他上诉请求。
二审案件受理费人民币3808元，由中国人民人寿保险股份有限公司珠海市中心支公司负担1904元，由珠海市星光房产有限公司负担1904元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年十二月二十九日
书记员 谭慧莹