广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民再终字第5号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：南宁市合泰兴房地产开发有限公司，住所地南宁市东葛路3l号东葛华都三层313号，组织机构代码75123910-0。
法定代表人：邓秀群，该公司执行董事。
委托代理人：苏麟，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人：陈立俸，广西欣源律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：杨丽芳，女，1966年4月15日出生，汉族，住南宁市。
上诉人（原审第三人）：邢秀梅，女，1977年1月19日出生，汉族，南宁市青秀区。
上诉人杨丽芳、邢秀梅共同委托代理人：卢贤军，广西欣源律师事务所律师。
上诉人杨丽芳、邢秀梅共同委托代理人：陈剑锋，广西欣源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：南宁市东宇运输有限公司，住所地南宁市衡阳路13号，组织机构代码71884679-3。
法定代表人：刘德金，该公司董事长。
委托代理人：廖永龙，广西方园律师事务所律师。
委托代理人：潘顶昌，广西方园律师事务所律师。
原审第三人：华夏银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市民族大道136-2号华润大厦B座首层、十四至十七层。组织机构代码66700245-0。
负责人：刘增文，该分行行长。
委托代理人：王少锋，广西欣和律师事务所律师。
上诉人南宁市合泰兴房地产开发有限公司（以下简称合泰兴公司）、杨丽芳、邢秀梅因与被上诉人南宁市东宇运输有限公司（以下简称东宇公司）、原审第三人华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称华夏南宁分行）合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院已作出（2013）西民再初字第2号民事判决。合泰兴公司、杨丽芳、邢秀梅不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年5月26日公开开庭审理了本案。合泰兴公司的委托代理人苏麟，杨丽芳、邢秀梅的共同委托代理人卢贤军、陈剑锋，东宇公司的委托代理人廖永龙、华夏南宁分行的委托代理人王少锋到庭参加诉讼。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。
2008年8月26日，东宇公司起诉称，2003年12月6日，东宇公司的前身南宁市客货运输有限公司与合泰兴公司签订了一份《合作开发合同》，合同约定：东宇公司以其位于南宁市秀厢大道东段29号的5566.14㎡土地使用权作为出资，由合泰兴公司投入约3000万元的资金，双方合作开发建设商住楼项目；在建设项目投资达到总投资额的25％时，东宇公司将土地使用权变更到合泰兴公司名下；项目建设规模为三栋商住楼，其中第一栋是临街综合楼，后两栋是住宅楼，其底层为架空层车库；项目建成后，东宇公司拥有临街综合楼1至3层用房及第二、三栋楼的架空层车库，东宇公司无需再支付房款；合泰兴公司负责为东宇公司办妥所得物业的所有权证；临街综合楼的设计、装饰由双方协商确定；商住楼项目在后期工作中，东宇公司负责将该项目的土地使用权及相关手续交给合泰兴公司，并通知合泰兴公司到土地局办理土地使用权变更手续；为保证合同的实施，合同签订后三日内，合泰兴公司应向东宇公司交纳100万元作为该项目的前期费用，待该项目的投资额达到总投资额的25％后，东宇公司无息退回100万元给合泰兴公司；领取开工许可证后两个月内，合泰兴公司非因东宇公司的原因不能开工建设的，以及商住楼项目开工之后，由于合泰兴公司原因连续停工一个月或累计停工三个月的，东宇公司有权终止该合作合同。此外，双方还对其他权利义务、违约责任等事项进行了具体约定。2004年11月8日，为进一步明确东宇公司获得的位置不同的三处物业及细化临街综合楼的装饰要求，双方当事人对《合作开发合同》进行补充并签订了一份《补充合同》，主要内容为：南宁市客货运输有限公司变更为东宇公司，双方在合同中再次重申东宇公司获得临街综合楼1-3层商场、办公用房以及地下停车场、架空层等物业，具体提出了临街综合楼装饰的三点要求，《合作开发合同》的其他条款不变。2004年11月16日，双方再次签订一份《补充合同》，该合同约定：鉴于合泰兴公司已完成《合作开发合同》第四条1-3项的义务，东宇公司同意将南宁市秀厢大道东段29号的土地使用权变更至合泰兴公司名下。双方在该合同中特别约定：合泰兴公司的合同义务为非金钱给付义务，必须按《合作开发合同》及《补充合同》规定执行。上述合同性质属于合作开发房地产合同，根据最高人民法院法释（2005）第14条的规定，归纳出房地产开发合同的三个要件，一是共同出资，东宇公司出地，合泰兴公司出钱；二是共享利润，合泰兴公司得25层，东宇公司得3层；三是共担风险，东宇公司把地变更至合泰兴公司名下，不收一分钱，立项后实际承担风险。根据最高人民法院案例，只要双方合作合同中没有写明只由出地方或出钱方承担责任，那么双方就一起承担风险，未写明哪方不承担风险就是双方一起承担风险。合作开发房地产合同本就是特殊的转让合同，不能因有“转让”的字眼就认定是土地使用权转让合同，关键是看是否具备上述三个要件。上述合同签订后，东宇公司已依约履行了以土地使用权作为出资的合同义务，便承担了实际的合作风险。之后，东宇公司作为建设单位向南宁市发展计划委员会申请立项，并于2004年6月30日获得批准。自2003年12月6日起至2005年5月17日止，该商住楼合作项目一直都是双方在东宇公司名下合作开发建设的。第二份补充合同订立后，由于东宇公司不具有房地产开发经营资质，为便于将来合泰兴公司所分得的25层商品房可对外公开发售，在双方合作开发建设至项目总投资额的25％之后，东宇公司又按约履行了自己的合作义务，将用作出资的土地使用权于2005年5月17日变更至具有房地产开发经营资质的合作方合泰兴公司名下。在双方合作开发该商住楼项目过程中，为了让东宇公司及时掌握合泰兴公司履行合作义务的进展情况，合泰兴公司先后向东宇公司发来了十二期《关于合作开发项目的工作通报》，将其履行合作开发合同义务而以东宇公司名义办理的有关商住楼项目报建、勘探、设计、招标、施工等方面的工作逐一向东宇公司通报。经过双方的友好通力合作，建设项目第2、3号各6层的两栋住宅楼于2007年1月25日验收合格，16层的临街综合楼于同年1月25日竣工，于2007年2月5日验收合格。合作方合泰兴公司依照合同约定分配而取得的不动产为临街综合楼第4至16层和第2、3栋住宅楼各6层的楼房；合作方东宇公司分得的物业为临街综合楼l至3层和地下停车场以及第2、3栋住宅楼的架空层。因合泰兴公司不履行该项合同义务，东宇公司为维护自己的合法权益，请求人民法院依法判令：1、确认东宇公司与合泰兴公司之间的合同为合作开发房地产合同；2、确认东宇公司与合泰兴公司之间的合同为有效合同；3、确认东宇公司依约应分得的不动产为“万宇苑”临街综合楼1至3层楼房和地下停车场；4、本案的诉讼费用由合泰兴公司承担。在本案重审过程中，东宇公司变更第3项诉讼请求，要求判令合泰兴公司依合同约定立即将地下停车场移交给东宇公司，判令合泰兴公司、杨丽芳、邢秀梅依法将临街综合楼l至3层楼房移交给东宇公司，由合泰兴公司协助东宇公司办理上述全部房产的房屋所有权过户登记手续；增加诉请要求确认合泰兴公司与第三人杨丽芳签订的关于南宁市秀厢大道东段29号“万宇苑”临街综合楼第1层及第3层的商品房买卖合同及与第三人邢秀梅签订的关于南宁市秀厢大道东段29号“万宇苑临街综合楼第2层的商品房买卖合同均为无效合同。
合泰兴公司答辩及反诉称，东宇公司与合泰兴公司签订的合作开发合同及相关补充合同是合法有效的，但东宇公司不承担风险，只出资土地，不存在合作开发的事实，合同中已明确土地使用权转让关系和价格，根据最高人民法院司法解释规定，开发合作房地产合同的定义是指当事人共享投资、共享利润、共担风险。而本案中东宇公司只收取固定利益，故本案合同性质名为合作开发，实为土地使用权转让。东宇公司跟合泰兴公司已经于2005年5月17日办理土地使用权转让手续，所有权发生转移，双方所产生的法律关系应是债权债务关系，不存在物权关系。合泰兴公司已分别于2007年11月14日和12月17日将“万宇苑”临街综合楼第1层和第3层交付给杨丽芳，于2007年10月20日将“万宇苑”临街综合楼第2层交付给邢秀梅，东宇公司要求返还的房产已归杨丽芳、邢秀梅所有，其请求没有事实和法律依据，应予以驳回。杨丽芳、邢秀梅和华夏南宁分行不是本案适格主体。本案是东宇公司与合泰兴公司之间关于土地使用权转让纠纷的案件，发回重审的民事裁定书已经定性为土地使用权转让纠纷，合泰兴公司和杨丽芳、邢秀梅之间是商品房买卖纠纷，不应并入本案审理。合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，首先，合泰兴公司独立开发房地产，办理有开发和销售的各种手续和权证，有权卖给杨丽芳和邢秀梅；其次，合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅签订的合同已经在房管部门履行相关行政手续，所有权已经发生转移，是合法有效的。合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅不存在恶意串通，只有手续完备才能备案，且房产价格没有明显低于市场价，按2007年价格来看，价格并未明显过低，两者之间不存在恶意串通的事实。根据合泰兴公司与东宇公司签订的《合作开发合同》约定，合泰兴公司先支付100万元给东宇公司作为项目的前期费用，待合泰兴公司投入建设资金达总投资额的25％时予以退回。合同签订后，合泰兴公司分四次将100万元付给了东宇公司。合泰兴公司按约定进行投资后，要求东宇公司依约退还100万元资金，但东宇公司不予退还。2007年5月22日，合泰兴公司再次以书面形式要求东宇公司于同年5月30日前退款，但其至今未退。为此，合泰兴公司提出反诉，请求法院判令东宇公司返还资金100万元及利息（利息按中国人民银行流动资金贷款利率，自2007年5月31日分段计付至还清之日止），并承担反诉费用。
东宇公司针对合泰兴公司的反诉答辩称，东宇公司与合泰兴公司签订的《合作开发合同》是真实有效的，按合同约定合泰兴公司应在签约后三日内向东宇公司支付100万元前期费用，但事实上合泰兴公司已迟延支付，也存在违约情形。东宇公司对合泰兴公司主张返还资金100万元及利息没有异议，但双方未约定具体的返还时间，利息应从2007年5月30日合泰兴公司来函明确要求履行之次日起计付。
第三人杨丽芳、邢秀梅共同陈述称，1、本案存在程序违法情况。一是法院依职权追加杨丽芳、邢秀梅作为有独立请求权第三人参加诉讼，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第56条及相关司法解释规定，有独立请求权的第三人参加诉讼是主动申请的，法院不能依职权追加；二是根据相关司法解释的规定，人民法院对已经履行并依法取得财产的相关人，不得将其作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院的做法不符合该规定；本案根据东宇公司的诉求涉及两个不同法律关系，一个是土地使用权转让纠纷，一个是确认合同效力的法律关系，两个关系涉及的法律不同，是不符合合并审理条件的，如果法院强行合并审理，不利于对案件各方利益的保护，故本案存在违法审理情况。2、东宇公司请求确认合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅签订的合同无效，没有事实和法律依据。（1）合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅所签订的《商品房买卖合同》，主体合法，内容不违反强制性规定，并已经履行完毕，合同有效。东宇公司提出该三份合同无效，用杨丽芳、邓秀群、韦雄、邢秀梅等人之间的关系来证明签订合同是恶意的，这是对法律的片面理解。现行法律规定并没有禁止公司法人和员工之间签订合同，用这种所谓的亲属关系来考量合同有效性没有法律依据；（2）东宇公司与合泰兴公司所签订的合同性质是债权关系，合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅通过买卖关系已实际交付物业，杨丽芳、邢秀梅二人已付清购房款，杨丽芳交纳的2178086元首付款是一次性现金向合泰兴公司支付，邢秀梅的首付款704399元则分三次现金交纳，合泰兴公司分别开具了一张收据，从本案事实看，杨丽芳和邢秀梅实际上拥有了涉案标的物的物权，而东宇公司并没有取得涉案标的物物权，物权和债权发生冲突时，物权具有优先性；（3）杨丽芳和邢秀梅已履行房产买卖的行政手续并已取得房产，合泰兴公司与东宇公司之间的关系实际上是内部关系，邢秀梅和杨丽芳是外部买卖关系，不能用内部关系对抗外部关系，故杨丽芳和邢秀梅取得的物权具有优先性；3、东宇公司称合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅是恶意串通，以明显不合理价格成交，没有事实和法律依据。本案并无确实证据证明合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅二人互相串通，以他们之前存在的亲属关系来认定恶意串通是没有法律逻辑关系的，从2007年南宁市房价情况看，成交价格并没有明显不合理，原一审已经委托鉴定，但鉴定程序违法，不具有效力，在鉴定过程中没有通知杨丽芳和邢秀梅参与鉴定过程，其二人没有提出救济的机会，所以鉴定结果不能作为杨丽芳、邢秀梅购买价格明显不合理的依据。4、东宇公司与合泰兴公司签订的合作开发合同是何种性质及合泰兴公司是否应该返还物业的问题，杨丽芳、邢秀梅同意合泰兴公司的答辩意见。
原审第三人华夏南宁分行陈述称，1、东宇公司与合泰兴公司之间签订的《合作开发合同》约定东宇公司以自有的土地使用权出资，合泰兴公司投入资金，建设商住楼项目，项目建成后，东宇公司获得临街综合楼1-3层用房及第二、三栋楼的架空层车库，此后签订的《补充合同》也再次确认东宇公司在项目建成后获得如前所述各项房产，由于上述合同未明确约定东宇公司需承担项目亏损，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条及第二十四条之规定，涉案合同名为合作开发，实为土地使用权转让合同；2、合泰兴公司具备房地产开发资质，其开发建设本案所涉的“万宇苑”项目手续完备、证照齐全，其与杨丽芳、邢秀梅签订的《商品房买卖合同》，未违反禁止性法律规定，且买卖双方均已到政府部门履行了合同备案登记和完税手续，是合法有效的合同，应受法律保护，且房屋已交付给其二人使用，东宇公司主张合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅签订的《商品房买卖合同》无效没有依据，东宇公司与合泰兴公司因转让土地使用权所形成的债权关系，不能对抗合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅之间因不动产买卖形成的物权关系；3、华夏南宁分行为杨丽芳、邢秀梅办理抵押贷款合法合规，相应贷款已按合同约定实际发放，并办理了相应房产的抵押登记。综上，东宇公司诉请没有依据，应依法予以驳回。
南宁市西乡塘区人民法院一审查明，东宇公司的前身为南宁市客货运输有限公司，2003年11月24日经南宁市交通局同意，南宁市客货运输有限公司名称变更为南宁市东宇运输有限公司。南宁市客货运输有限公司在秀厢大道东段29号拥有一块面积为5566.14㎡的土地，并取得了国有土地使用权证，宗地号为0102045（土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地、其他商业用地）。2003年12月6日，因还未办理工商变更企业名称手续，便以南宁市客货运输有限公司名义与合泰兴公司签订了一份《合作开发合同》，合同约定：东宇公司与合泰兴公司双方开发建设位于南宁市秀厢大道东段29号，土地宗地号0102045号，土地面积5566.14㎡；在建设项目投资额达到总投资额的25％时，东宇公司将土地使用权转让给合泰兴公司；合泰兴公司投资对该土地开发建设，项目建设规模为三栋商住楼，其中一栋临街综合楼，长约50米，纵深不得少于20米，后二栋底层为架空层车库，其面积为2000㎡—3500㎡，总投资额约人民币3000万元（具体按规划部门批准及实际投资结算为准）；项目建成后，东宇公司拥有临街综合楼1—3层用房及架空层车库，3层用房用于商场及办公，东宇公司无需支付房款，但东宇公司拥有的面积不包括公用电梯间、公用电梯通道及公用送风井；临街综合楼的设计、装饰由双方协商确定；东宇公司负责在开工前向有关土地资源、建设、规划等部门申请办理相关手续，费用由合泰兴公司负责；在建设项目后期工作中，东宇公司负责将建设项目土地使用权及相关手续交给合泰兴公司，通知合泰兴公司到国土局办理土地使用权变更为合泰兴公司的手续，费用由合泰兴公司负责；合泰兴公司负责承担建设项目的三通一平、建设报建、土建、水电、消防、工程监理、建设配套设施费用和国家依法征收的建设税费，负责选定设计单位、施工工程监理单位，并对建设工程质量负责；负责依法发包工程、聘请监理、与中标单位签订施工合同，履行施工合同的义务，负责项目销售的各项工作及费用，负责为东宇公司办妥所得物业的房屋所有权证；如东宇公司不按合同约定协助合泰兴公司向有关部门申报办理将建设项目用地使用权变更为合泰兴公司的手续，合泰兴公司有权终止合同；如合泰兴公司领取开工许可证后两个月内因非东宇公司的原因不能开工建设的，东宇公司有权终止合同；建设项目开工后，由于合泰兴公司的原因连续停工一个月或者累计停工三个月的，东宇公司有权终止合同；双方未经另一方同意单方终止合同的，单方终止合同的一方视为违约，违约方按本合同投资总额的30％支付给另一方违约金，并赔偿经济损失；为保证合同的实施，合同签订三日内，合泰兴公司向东宇公司缴纳100万元为该项目的前期费用，待该建设项目的投资额达到总额的25％后或者合同因免责条件无法履行后，东宇公司无息退回100万元给合泰兴公司。双方还对其他事项进行了约定。东宇公司的法定代表人在合同上签名盖章，合泰兴公司的法定代表人邓秀群的儿子韦雄也代表公司签名并盖了公章。合同签订后，合泰兴公司于2003年12月26日、2004年1月15日及18日、2004年2月12日分四次将100万元的前期费用转付给东宇公司。因南宁市客货运输有限公司已正式更名为东宇公司，2004年11月8日，东宇公司与合泰兴公司签订了一份《补充合同》，对2003年12月6日签订的《合作开发合同》进行补充。补充合同约定：南宁市客货运输有限公司变更为东宇公司，以后的签证文件均冠以新的公司名称；因东宇公司以土地投资南宁市红木棉运输有限责任公司，因此东宇公司在合作开发中获得的临街综合楼1-3楼商场、办公用房以及架空层、地下停车场（其面积不低于2000㎡-3500㎡）等物业，由合泰兴公司将房屋所有权证等办理到南宁市红木棉运输有限责任公司名下，产权归南宁市红木棉运输有限责任公司所有，东宇公司获得的物业，合泰兴公司必须于2005年12月31日前交付使用；除本补充合同约定外，原来签订的《合作开发合同》的其他条款不变，仍按《合作开发合同》履行。双方还就临街综合楼的装饰要求进行了具体约定。东宇公司的法定代表人、合泰兴公司法定代表人邓秀群的儿子韦雄均在补充合同上签名并加盖了本企业公章。2004年11月16日，东宇公司与合泰兴公司又签订了一份《补充合同》，约定：鉴于合泰兴公司已完成《合作开发合同》第四条第一至三项义务，东宇公司同意将南宁市秀厢大道东段29号合作的土地（宗地号0102045号）转让给合泰兴公司，转让价格为300万元；合泰兴公司不能以货币或者其他形式支付土地转让价格，必须确保双方所签订的所有合同的条款执行；转让的税费由合泰兴公司承担。该补充合同签订后，东宇公司和合泰兴公司双方到国土部门办理了国有土地使用权转让手续，合作土地的使用权于2005年5月17日变更至合泰兴公司名下，合泰兴公司取得了《国有土地使用权证》（证号为南宁国用2005第430154号）。接着合泰兴公司依约向相关部门申请办理了立项、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等手续，项目正式名称为“万宇苑”。经建设，合泰兴公司于2006年1月13日取得《商品房预售许可证》，允许销售“万宇苑”临街综合楼（1号楼）。合泰兴公司委托南宁市佳景居房产置换有限公司（以下简称佳景居公司）开展对外销售。“万宇苑”l号楼工程于2007年1月25日竣工，于2007年2月5日验收合格。“万宇苑”第二栋楼（2号楼）于2005年12月25日竣工，于2007年1月25日验收合格。
2007年2月25日，合泰兴公司向东宇公司发函称：“我公司得到贵公司大力协助，已于2007年2月5日完成万宇苑工程项目高层商住楼1号楼（1-16层）竣工验收，现已整体交付使用。现按规划设计及业主要求，万宇苑小区周边围墙部分拆除，出于双方小区安全及各方面情况，贵公司对此有何建议，请给予提出宝贵意见”，3月13日，东宇公司回复称：“关于函中所谈到的小区周边围墙部分拆除以及小区安全问题，因贵公司未将该楼房房产正式交付我公司，故此我公司不能作出答复，请贵公司尽快确定该楼房产交付我公司的日期”。3月16日，合泰兴公司复函：“关于函中贵公司提及房产交付事项，需待该楼完成相关消防、人防、环保、规划验收以及备案一系列手续后方能办理。届时，我公司将按合同履行相关义务。同时请贵公司按双方签定的合作开发合同退回我公司100万元，以便我公司能更好履行合同相关条款”。5月22日，合泰兴公司函告东宇公司：至2004年11月8日，合作项目投资额已达到总投资额的25％，至今已二年六个月，要求东宇公司于2007年5月30日前履行退款100万元的条款。东宇公司于6月1日回复：东宇公司一直没有得到合泰兴公司的投资情况的报告，实际投资相关资料也从未收到，因此谈不上不履行退款的义务。反而是合泰兴公司没有履行双方约定的于2005年12月31日前将物业房产交付东宇公司的义务，现再次要求合泰兴公司尽快履约，将物业房产交付东宇公司。6月7日，合泰兴公司复函：相关资料已显示东宇公司早已认可投资额已达到总投资额的25％，称不知晓此事是借故不履行合同，东宇公司违反合同约定实质上已经终止了合同，给合泰兴公司造成的损失，公司将保留诉讼的权利。
合泰兴公司于2008年9月18日向南宁市规划管理局提交一份《万宇苑1号楼项目停车位调整申请报告》，其内容为：“由我公司开发的万宇苑1号楼项目已于2007年2月5日全部完工，并已交付业主使用。该项目在报建时为满足车位配套，曾于地下一层设置立体车库一座（升降式，分上下两层，共计16辆）。由于各设计单位沟通不到位，忽略了消防、人防设施占用的空间，导致净高不足以安装该设备。经我公司与相关设计单位咨询，决定放弃安装该立体车库，原安装位置恢复为普通车位；由此减少的8个车位改为在此楼底层东侧增设（详见图纸），面积为176平方米。该楼l-3层均为我公司自留办公共场所，如由此产生纠纷均由我公司自行承担解决。为能尽快给该楼住户办理产权证，便于他们日后的工作和生活，请贵局给予通过为盼!”
同时查明：合泰兴公司成立于2003年7月31日，为有限责任公司，股东为邓秀群、韦凤，邓秀群占68％的股份，是公司的法定代表人。佳景居公司成立于2004年4月13日，股东为杨丽芳、古松，杨丽芳占94％的股份，任公司法定代表人。合泰兴公司的总经理韦雄是邓秀群的儿子，杨丽芳是韦雄的妻子。邢秀梅是佳景居公司员工，参与项目全程策划和代理销售“万宇苑”项目。2007年9月3日，合泰兴公司与邢秀梅签订《商品房买卖合同》，约定合泰兴公司将“万宇苑”临街综合楼第2层的办公用房出售给邢秀梅；2007年10月26日和12月1日，合泰兴公司与杨丽芳签订二份《商品房买卖合同》，约定合泰兴公司将“万宇苑”临街综合楼第l层、第3层的办公用房出售给杨丽芳。邢秀梅、杨丽芳还分别与华夏南宁分行签订了抵押借款合同，并办理了抵押登记手续。上述房产均已办理了商品房买卖合同登记备案证明，但因涉及权属纠纷，法院应东宇公司申请，于2008年9月24日对上述房产采取了查封措施，故至今尚未办理房屋产权证。杨丽芳在庭审中辩称，其交纳的2178086元首付款是一次性现金向合泰兴公司支付，邢秀梅在庭审中辩称其首付款704399元则分三次现金交纳，但合泰兴公司只分别开具了一张收据，法院要求杨丽芳、邢秀梅提供所交房款现金来源的证明，并要求合泰兴公司提供现金入账凭证或银行收入对帐单，但在指定的期限内，杨丽芳、邢秀梅、合泰兴公司均未提供相关证据。法院依职权对讼争房产的实际占有和使用情况进行了调查，核实目前“万宇苑”临街综合楼第1层和第3层由杨丽芳出租给他人使用，第2层由邢秀梅出租给他人使用。
另查明：在重审过程中，东宇公司、合泰兴公司双方均认可“万宇苑”第二栋楼（2号楼）系“凹”型结构，在共用的架空层上建造有两栋独立的塔楼，《合作开发合同》中约定的“万宇苑”第三栋楼实际不存在。根据东宇公司的申请，法院在原审委托了广西无双房地产评估有限公司对“万宇苑”项目临街综合楼1-3层于2007年7月至12月间的销售单价及出租单价进行评估。2009年3月4日该公司出具评估报告：“万宇苑”临街综合楼第一、二、三层的销售单价分别为9053元／㎡、4072元／㎡、3625元／㎡。
南宁市西乡塘区人民法院一审认为，（一）关于东宇公司与合泰兴公司签订的《合作开发合同》及两份《补充合同》的合同性质及效力问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险，合作开发房地产项目的合同。土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作方共有或者归于项目公司名下，通常是这类合同的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。确认合同是以土地使用权出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同，应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。从东宇公司与合泰兴公司签订的《合作开发合同》以及后面的《补充合同》的内容和双方在“万宇苑”项目上的权利义务关系看，双方关系符合合作开发房地产关系的特征，应为合作开发关系，所签订的合同为合作开发房地产合同。表观为：1、合作各方符合法律规定的主体资格。东宇公司以土地使用权出资，而具有房地产开发经营资格的合泰兴公司负责投资建设，具备了合作开发房地产主体法律特征。2、合作各方共同投资、共同开发。在本案中，东宇公司不是单纯的转让土地，其与合泰兴公司签订的土地使用权转让协议，目的是把原来属于自己名下的土地使用权变更到有房地产开发经营资质的合泰兴公司的名下，以实现其以土地出资的开发房地产项目的目的，从而完成自己的出资。如果是单纯的土地使用权转让关系，东宇公司只要将土地变更至合泰兴公司的名下就完成了自己的义务，而在本案中，东宇公司还参与了“万宇苑”项目的其他合作，如综合楼的设计和装饰由双方协商确定，开工前东宇公司还承担向相关部门申请、办理手续的义务；同时，合泰兴公司还支付了100万元的前期费用。3、合作双方共享利润，也共担风险。《合作开发合同》中规定了各方在合作中获得的利益，即东宇公司分配到一定的房产，合泰兴公司销售其他房产获取利益；同时，合同中没有约定东宇公司与合泰兴公司双方或者任何一方无论项目盈亏都不承担合作风险而只获取固定利益。可见，合作各方是要承担实际风险的。也就是说，只有合同中当事人约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，才会被认定为土地使用权转让合同。本案中，东宇公司与合泰兴公司约定其以指定的房屋作为支付的对价，即合泰兴公司的合同义务为非金钱给付义务，东宇公司获取的利益就是“指定的房产”，而房产价值是跟随市场不断变化，上下浮动的，故该利益并非固定的。4、根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条的规定，东宇公司有权将宗地号0102045号土地使用权进行转让或出资，是出资还是转让根据双方合同约定判定，东宇公司与合泰兴公司签订的《合作开发合同》明确约定是合作开发房产，东宇公司主要履行土地使用权出资并负责办理前期手续，共同参与设计、装饰等。后双方签订《补充合同》是为了履行《合作开发合同》约定的合作开发房产，而非为转让土地使用权，双方签订《合作开发合同》及《补充合同》符合物权法第一百四十四条、一百四十五条规定的采取书面合同和办理变更登记的规定。因此，可以确认东宇公司与合泰兴公司签订的《合作开发合同》及两份《补充合同》为合作开发房地产合同，该三份合同系双方的真实意思表示，没有违反我国强制性法律规定，是真实、合法、有效的，对双方均具有法律约束力，均应依约履行合同义务。任何一方违反合同约定均应依照合同或者法律承担违约责任。（二）关于合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅分别签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。
l、合泰兴与杨丽芳签订的《商品房买卖合同》效力问题。依照合泰兴公司与东宇公司签订的《合作开发合同》及两份《补充合同》，东宇公司应获得临街综合楼1-3层的物业及地下停车场的所有权，但项目建成后，合泰兴公司未按合同约定将上述物业交付给东宇公司，反而于2007年10月26日、2007年12月1日与杨丽芳签订《商品房买卖合同》将临街综合楼的第1、3层转让给杨丽芳，东宇公司因此提出异议，主张其二者间的买卖合同无效。从查明的事实来看，二者间的确存在恶意串通，损害东宇公司利益的情形：（1）合泰兴公司的法定代表人为邓秀群，在公司任董事长职务，其子韦雄任公司总经理，全面负责项目的合作及开发建设；而全程策划及负责销售“万宇苑”项目的佳景居公司的法定代表人就是杨丽芳，其与合泰兴公司总经理韦雄系夫妻关系；基于这层特殊的身份关系，可以推定也有理由相信作为买受人的杨丽芳是知道或应当知道“万宇苑”综合楼第1至3层为分配给东宇公司的合作利益，却采取表面合法的买卖形式将上述房产进行买卖，以达到自己人卖给自己人的目的，合泰兴与杨丽芳双方主观上存在恶意串通，损害他人合法利益的故意；（2）合泰兴公司转让的价格明显过低，据本院委托评估的报告显示，万宇苑”综合楼第1、3层的市场价格分别为9053元／㎡、3625元／㎡，该综合楼临街，可作为商铺或者写字楼使用，市场价值很高，合泰兴公司却与杨丽芳合意以明显低于市场的价格的4110元／㎡和1960元／㎡的价格转让，恶意串通、损害东宇公司利益的主观意图非常明显；（3）从合泰兴公司与杨丽芳签订的《商品房买卖合同》内容看，虽然约定杨丽芳交付首期款后，余下的款项由杨丽芳办理银行按揭，但合泰兴公司在杨丽芳还未办理银行按揭手续之前就将房产交付给杨丽芳，这种做法有悖常理，恰恰说明他们是在自己人之间进行交易，目的是尽快取得原本属于东宇公司的房产；（4）临街综合楼第1层的首期款为130多万元，第3层的首期款为80多万元，如此大额的款项，杨丽芳称均是现金一次性交付，却又无法说明该款项的来源，合泰兴公司也只出具了一张内部收款收据而无入账凭证或银行收入对帐单，并无直接的证据加以证明，再加上对买卖双方特殊的身份关系存在合理的怀疑，现有证据不足以证明杨丽芳已真正交纳了首期房产款项。基于上述理由，可以认定杨丽芳明知“万宇苑”项目临街综合楼的1至3层为东宇公司应该获得的房产，却与合泰兴公司互相串通、相互配合，假借签订合同欲将应属于东宇公司的房产转移，主观上有串通的故意，客观上损害了他人（东宇公司）的合法利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，合泰兴公司与杨丽芳签订的《商品房买卖合同》应属无效。
2、合泰兴公司与邢秀梅签订的《商品房买卖合同》的效力问题。本案涉及的“万宇苑”临街综合楼包括第2层在内的1至3层房产是东宇公司和合泰兴公司合作开发项目的产物，依约由东宇公司以土地使用权作为出资而分得的不动产，虽然项目以合泰兴公司名义进行建设、开发、出售，但依然不能改变上述房产为东宇公司所有的性质，合泰兴公司未经东宇公司同意擅自将该楼的第2层房产出卖给邢秀梅属无权处分的行为。邢秀梅作为受让人受让该房产，是否构成善意取得，则取决于是否符合法律规定的善意取得的必要条件。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，必须同时符合三个条件，一是受让人受让该不动产或者动产是善意的，二是以合理的价格转让，三是转让的不动产或者动产依照法规规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。结合本案事实来看，首先，据评估报告显示，邢秀梅与合泰兴公司进行房屋买卖时，“万苑宇”临街综合楼第2层的市场价格为4072元／㎡，合泰兴公司却以2060元／㎡的价格转让给邢秀梅，明显过低且不合理，对此，邢秀梅虽以其已按财政局核定的价格交纳契税为由提出抗辩，但财政部门仅仅是核定一个价格征缴税费，是一种行政行为，不能据此推定邢秀梅购买房屋的价格是不低于市场的合理价格。邢秀梅应交纳的首期款为70多万，邢秀梅称均是现金付款，作为一名普通的房产销售人员，虽不能排除其拥有支付房屋首期款能力的可能性，但如此大额的款项，没有银行领款、转款记录，也无亲朋好友向其提供资金的证明，身边或者家中时时保有如此巨额的现金也与常理不符，邢秀梅不能清楚说明该款项的来源和具体的交款方式，仅凭合泰兴公司一纸内部收款收据而无公司财务入账凭证或银行收入对帐单，很难证明其真正支付了该房屋对价，而合泰兴公司于2008年9月18日提交给市规划局的《申请报告》也自行确认该公司没有向邢秀梅出售“万宇苑”临街综合楼的第2层房产。其次，邢秀梅作为全程策划并代理销售“万宇苑”的佳景居公司的业务员，对于合泰兴公司与东宇公司的合作开发及合作利益，其知道或者应当知道“万宇苑”临街综合楼l至3层为东宇公司应当取得的房产，而合泰兴公司与邢秀梅合意以明显低于市场的价格将其中的第2层进行买卖，二者恶意串通、损害东宇公司利益的主观意图非常明显，难以反映邢秀梅主观上存在“善意”。再者，邢秀梅在签订合同后，虽已到房产局办理了合同备案，但根据法律规定，符合善意取得的不动产还必须依照法律规定办理产权登记，其办理的仅是合同备案，不能等同于产权登记，在邢秀梅未取得产权登记的情况下，显然也不符合善意取得的条件。基于上述三点，可以认定邢秀梅不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的情形，而合泰兴公司无权处分讼争房产，事后又得不到权利人东宇公司的追认，其与邢秀梅订立的《商品房买卖合同》应属无效。（三）关于东宇公司的本诉请求及合泰兴公司的反诉请求问题。
1、关于东宇公司的本诉请求。东宇公司与合泰兴公司签订的《合作开发合同》及两份《补充合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应恪守履行。任何一方违反合同义务均应依照合同或者法律承担违约责任。东宇公司已依约以土地使用权出资并将该土地使用权过户至合泰兴公司名下，但合泰兴公司在项目建成后未按约将讼争房产转移给东宇公司，已构成违约，依法应承担违约责任。东宇公司要求合泰兴公司继续履行合同，依约取得“万宇苑”临街综合楼1至3层楼房和地下停车场的所有权，合法有据，应予以支持，合泰兴公司应依约向东宇公司交付上述房产。虽然合泰兴公司主张已将“万宇苑”临街综合楼的第1、3层及第2层分别转让给杨丽芳、邢秀梅，但基于前述理由，合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅分别签订的《商品房买卖合同》均属无效，杨丽芳、邢秀梅占有使用上述房产没有法律依据，应予以返还合泰兴公司。鉴于本案的实际情况，按照上述相互返还的原则程序繁琐，也不利于判决的顺利执行。据此，可以由实际占有人杨丽芳向东宇公司交付“万宇苑”临街综合楼的第l、3层房产，由邢秀梅向东宇公司交付“万宇苑”临街综合楼的第2层房产，由合泰兴公司承担协助东宇公司办理上述房产权属凭证的义务。依照《合作开发合同》的约定，“万宇苑”临街综合楼地下停车场亦属于东宇公司应获得的开发利益，但该处房产仍在合泰兴公司的控制之下，合泰兴公司亦应依照合同约定将该房产交付给东宇公司，并承担协助东宇公司办理该房产权属凭证的义务。
2、关于合泰兴公司的反诉请求。东宇公司与合泰兴公司签订《合作开发合同》时约定，合泰兴公司先支付给东宇公司的100万元前期费用，待项目投资达到总投资额的25％后无息退回给合泰兴公司，现该公司请求东宇公司返还该项资金100万元，并支付从2007年5月31日起按中国人民银行流动资金贷款利率分段计至还清之日止的利息，东宇公司无异议，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，并经审判委员会讨论决定，南宁市西乡塘区人民法院于2014年10月11日作出（2013）西民再初字第2号民事判决：一、确认南宁市东宇运输有限公司与南宁市合泰兴房地产开发有限公司签订的《合作开发合同》及两份《补充合同》为合作开发房地产合同；二、南宁市合泰兴房地产开发有限公司与杨丽芳于2007年10月26日及2007年12月1日订立的《商品房买卖合同》为无效合同；三、南宁市合泰兴房地产开发有限公司与邢秀梅于2007年9月3日订立的《商品房买卖合同》为无效合同；四、南宁市秀厢大道东段29号“万宇苑”临街综合楼（1号楼）的第2层房产由邢秀梅交付给南宁市东宇运输有限公司，该楼第1、3层房产由杨丽芳交付给南宁市东宇运输有限公司，“万宇苑”地下停车场由南宁市合泰兴房地产开发有限公司交付给南宁市东宇运输有限公司，南宁市合泰兴房地产开发有限公司协助南宁市东宇运输有限公司办理上述全部房产的权属登记手续，将上述房产的产权过户至南宁市东宇运输有限公司名下；五、南宁市东宇运输有限公司退还南宁市合泰兴房地产开发有限公司100万元；六、南宁市东宇运输有限公司支付南宁市合泰兴房地产开发有限公司100万元的利息（利息的计算，以100万元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，自2007年5月31日起分段计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。案件受理费50900元，诉讼保全费5000元，评估费50900元，共计106800元（东宇公司已预交），由合泰兴公司负担。反诉费8053元（合泰兴公司已预交），由东宇公司负担。双方当事人应负担的诉讼费在履行本案债务时一并结清。
合泰兴公司提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。合泰兴公司与东宇公司签订的《合作开发合同》及相关补充合同名为合作开发，实为土地使用权转让。合泰兴公司与东宇公司签订的合同中约定东宇公司不承担风险，只出资土地，不存在合作开发的事实，且本案发回重审的裁定书中已经明确将本案定性为土地使用权转让合同纠纷。二、一审认定合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅签订的《商品房买卖合同》无效系认定事实、适用法律错误，涉嫌程序违法。1、法院追加杨丽芳、邢秀梅作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，是程序违法。有独立请求权的第三人法院不能依职权追加参加诉讼，且本案涉及土地使用权转让和确认合同效力属于两个不同的法律关系，一审法院在本案中进行一并审理，违法了法律的规定。2、一审法院确认合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅签订的《商品房买卖合同》无效缺乏事实和法律依据。首先，合泰兴公司与东宇公司的《合作开发合同》实为土地使用权转让的性质，合泰兴公司已经取得该土地使用权，合泰兴公司有权将该土地上建设、开发的物业出卖给杨丽芳和邢秀梅，一审法院认为合泰兴公司出卖行为属于无权处分是认定事实错误；其次，合泰兴公司与杨丽芳、邢秀梅签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，主体合法，内容不违反法律的强制性规定，应为有效合同，一审法院适用无权处分和善意取得的法律规定判定合泰兴公司的处分行为缺乏事实和法律依据，属于适用法律错误。综上，请求：一、撤销南宁市西乡塘区人民法院作出的（2013）西民再初字第2号民事判决的第一、二、三、四项，改判驳回东宇公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由东宇公司负担。
东宇公司答辩称，一、东宇公司与合泰兴公司之间的合作开发合同及补充合同依法属于合作开发房地产合同。首先东宇公司与合泰兴公司签订的合同具备合作开发房地产合同中共同出资、共享利润、共担风险的法定条件。东宇公司提供自己享有所有权的土地，合泰兴公司提供自有资金作为出资方式来实现双方共同出资；合作项目建成后，合泰兴公司分得合作房产25层，东宇公司分得临街综合楼1-3层和住宅楼的架空层及地下停车库以实现双方共享利润；双方签订的合同及补充协议中未写明双方中的哪一方不用承担合作风险，依法应认定为双方在本项目合作中均承担了实际风险。其次，从双方签订的合同中约定的权利义务内容来看，合作开发房地产项目是双方的真实意思表示。第三，从双方履行合同的角度来看，两公司之间的法律关系亦表现为房地产项目的合作开发关系。本案所涉项目的立项、报建申请等都是东宇公司作为建设方办理的，东宇公司将其名下土地转给合泰兴公司是履行合同的表现，且东宇公司从未收取、未要求合泰兴公司给付土地使用权转让金、转让款；合作项目的进展，合泰兴公司均按合作分工向东宇公司逐一进行通报。合泰兴公司在本案第一次应诉答辩时，不仅书面确认双方属于房地产项目合作开发合同关系，而且也确认东宇公司应该分得三处物业房产。本案一审认定双方的关系为合作开发合同关系，事实清楚，适用法律正确。二、东宇公司与合泰兴公司之间的合同是双方真实意思表示，属于合法有效的合同。三、一审法院确认合泰兴公司和杨丽芳、邢秀梅签订的商品房买卖合同系无效合同既有事实依据，又有法律依据。综上，合泰兴公司上诉主张无理，应予以驳回，本案一审判决正确，应予以维持。
杨丽芳、邢秀梅共同陈述称，二人对合泰兴公司的上诉意见无异议。
华夏南宁分行陈述称，一、东宇公司与合泰兴公司签订的《合作开发合同》及《补充合同》名为合作开发，实为土地使用权转让。双方签订的合同中并未约定东宇公司需承担项目亏损，仅约定了东宇公司在项目建成后分配到固定数量的房产，不符合合作开发合同应具备的共享利润，共担风险的基本特征。二、杨丽芳、邢秀梅与合泰兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。合泰兴公司具备房地产开发资质，其开发建设万宇苑项目手续完备，证照齐全，其与杨丽芳、邢秀梅签订的《商品房买卖合同》未违反禁止性法律规定，是合法有效的合同。综上，本案一审判决有误，应依法改判并驳回东宇公司的诉讼请求。
杨丽芳上诉称，一、一审认定杨丽芳与合泰兴公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，缺乏事实和法律依据，判决错误。首先，法律并不禁止家庭成员或亲属与有亲属担任股东或高管人员的公司进行交易活动，且一审判决认为明显不合理低价是以原一审的委托鉴定为依据，而该鉴定是在程序违法的基础上进行的；其次，杨丽芳向合泰兴公司购买万宇苑临街综合楼第一、三层时，合泰兴公司证照齐全，杨丽芳足以相信合泰兴公司是本案诉争房产的所有人；第三，即使合泰兴公司无权处分，根据现行法律规定，杨丽芳与合泰兴公司签订的《商品房买卖合同》也是合法有效。二、一审判决判令杨丽芳将万宇苑临街综合楼第一、三层房产交付给东宇公司没有事实和法律依据。首先，杨丽芳与合泰兴公司不仅成立了有效的房屋买卖合同，杨丽芳也已依约支付合同对价，且已依法受让该涉案房产，杨丽芳已经拥有该房产的产权，并已经在房产管理局登记备案且已经交付使用；其次杨丽芳与东宇公司没有合同关系，东宇公司的请求没有合同依据。三、一审法院未理清本案各方当事人之间的关系，造成法律关系错乱，属程序违法。杨丽芳与合泰兴公司之间的商品房买卖合同属于物权关系，东宇公司与合泰兴公司之间的则属于债权债务关系，东宇公司有权请求合泰兴公司向其支付其应得的土地使用权转让对价，但是其对合泰兴公司的财产，无直接的物权请求权。另，杨丽芳已经与华夏南宁分行签订了《个人房屋抵押借款合同》，且已经办理了抵押登记，如果认定杨丽芳与合泰兴公司签订的《商品房买卖合同》无效，势必带来一系列的连锁反应。四、法院依职权追加杨丽芳为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，违反法律规定，程序违法。根据现行法律规定，有独立请求权的第三人是申请加入正在审理中的民事案件，且杨丽芳已经依法履行了其与合泰兴公司之间的合同义务，并实际取得合同约定的房产，不应将杨丽芳作为第三人参加本案诉讼。五、东宇公司的代理人在再审一审过程中变更或补充诉讼请求，违反了我国民诉法规定，属于程序违法。综上，本案一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求：1、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民再初字第2号民事判决第一、二、三、四项；2、判决驳回东宇公司对杨丽芳的诉讼请求；3、本案的诉讼费、鉴定费由东宇公司承担。
合泰兴公司、邢秀梅对杨丽芳的上诉意见无异议。
东宇公司答辩称，一、杨丽芳无权撤销一审判决的第一、三项。一审判决第一项是确定东宇公司与合泰兴公司之间的合同属于合作开发房地产合同，第三项确认邢秀梅与合泰兴公司之间签订的《商品房买卖合同》无效，该两项均无杨丽芳无关，其无权主张撤销。二、杨丽芳的上诉请求无理，应予以驳回。（一）合泰兴公司与杨丽芳签订的买卖合同依法应属于无效合同。首先，双方并无买卖该房屋的真实意思表示。合泰兴公司没有出卖楼房的真实意思表示，合泰兴公司未能举证证明其收到过杨丽芳的首付款，杨丽芳也未能证明其交付过首付款，双方签订买卖合同的主要目的是为了套取银行贷款；其次，杨丽芳和合泰兴公司在签订合同时具有明显的恶意串通，具有法定无效的情形。第一，杨丽芳是合泰兴公司法定代表人邓秀群的儿媳，其丈夫韦雄是合泰兴公司的总经理，也是本案合作项目的洽谈者、合同签','2018-09-29
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