宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2016)宁0122民初2470号
原告：周福（曾用名周伏），男，汉族，1957年2月2日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：陈宏梁，宁夏宁竞达律师事务所律师。
被告：陈月兰，女，汉族，1950年1月10日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，小学文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。
第三人：海荣，女，回族，1982年7月2日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，原银川悦心易居房产代理有限公司负责人，原住宁夏回族自治区贺兰县。
原告周福与被告陈月兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，原告周福向本院提出申请要求追加海荣、海文德为本案的第三人参加诉讼，经本院审查，原告申请追加海荣作为本案第三人符合法律规定，申请追加海文德作为本案第三人不符合法律规定。本院依法追加海荣作为本案的第三人并通知其参加诉讼。后依法适用普通程序于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告周福的委托诉讼代理人陈宏梁，被告陈月兰到庭参加了诉讼，第三人海荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周福向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告购房款226480元（或返还所购买的房屋并赔偿使用房屋给原告造成的经济损失35000元）；2、请求判令被告给付原告使用房屋期间的物业管理费2200元；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年4月19日，原告挂靠宁夏豪森房地产开发有限公司，开发建设了位于贺兰县城马家寨消防队东侧的富荣家园住宅小区。2008年8月15日，原告与银川悦心易居房产代理有限公司签订了一份《房地产代理销售合同》，委托该公司代为销售房屋。
2010年7月13日，被告与银川悦心易居房产代理有限公司签订了一份《购房协议书》，约定被告购买原告开发的富荣家园2-2-402室房屋一套，面积95.84平方米，每平方米2360元，共计购房款226182元。2009年9月28日至2010年7月14日，被告共计给悦心易居房产代理公司交付购房款226000元。2010年11月20日，代理公司给被告出具《承诺书》一份，承诺于2010年11月30日为被告办理房屋手续，否则退还购房款。2011年4月代理公司退还被告购房款50000元，此后代理公司负责人海荣下落不明。2011年8月19日，被告向贺兰县公安局报案，称其被海荣骗了226000元，贺兰县公安局以涉嫌合同诈骗罪对海荣立案侦查。2011年9月7日，被告撬门换锁强行入往房屋。2011年9月20日，海荣父亲海文德给被告写下承诺书，承诺于2011年10月21日付清被告所交的购房款。此后海文德将被告所交的购房款退还。2014年3月3日，贺兰县公安局决定撤销海荣涉嫌合同诈骗案件。2013年10月28日，原告以豪森公司名义起诉，要求被告返还入住的房屋。2013年12月5日，贺兰县法院作出（2013）贺民初字第1535号民事判决书，认定”代理公司的行为已构成表见代理，该代理行为有效”，”代理公司收取房款的行为可视为原告收取了被告的房款”。该判决现已发生法律效力。综上事实，原告认为，既然人民法院已经认定《购房协议书》合法有效，双方已经形成买卖合同关系，而且被告自2011年9月就在所购买的房屋内居住至今，那么被告就应当向原告支付购房款。被告交给海荣的购房款已经退还，被告住在原告的房子里，四年多既不给付购房款也不交纳管理费没有道理。为此特向人民法院起诉，请求受理。
被告陈月兰辩称，涉案购房款我已向原告委托的海荣支付226000元，对原告的诉讼请求，要求原告给我办理房产证，对原告要求退还房屋的请求不予认可，我是合法买卖房屋，不同意退还房屋，不同意支付经济损失。公安机关立案之前，海荣给我退还5万元。因为涉案房屋断水断电，我自行购买水表及电表的空气开关，自行提水，不应支付物业费。
第三人海荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向法庭提交相应的书面意见及证据，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利。
本院经审理认定事实如下：2008年，案外人宁夏豪森房地产开发有限公司(以下简称)豪森公司）与原告周福达成协议，协议约定：”由原告周福挂靠豪森公司名下开发建设贺兰县富荣家园。原告周福以豪森公司的名义对该项目立项、报建、管理、销售，所需一切人力、费用和交纳的税金全部由原告承担，周福使用豪森公司的名义，在开发建设、房屋销售过程中所产生的一切经济民事纠纷，债权债务等均由原告周福负责处理并承担责任。原告开发项目中所使用的资质、证明、印章、资料等一切手续，豪森公司应积极提供，需要豪森公司协助事项，其应予协助”。其后上述项目即进行了开发建设。
2008年8月15日，原告周福以豪森公司（甲方）的名义与第三人海荣（乙方）签订房地产代理销售合同一份，合同约定：”甲方指定乙方为其贺兰地区的独家销售代理，销售甲方指定的富荣家园2＃楼项目，34套住宅、16套商用房，暂定销售面积5000㎡,代理期限为12个月，自2008年8月15日至2009年8月15日。在合同到期前30天内，如双方均未提出反对意见，合同代理期自动延长1个月。合同到期后，如双方未提出终止合同，则按本合同终止条款处理。本合同有效代理期内，双方不得单方面解除本合同。销售基价由甲乙双方确定，住宅为2388元/㎡，商用房5600元/㎡。乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。乙方代甲方收取房款，在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。若乙方代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同前后并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定印章账户，属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方在与客户正式签订售楼合同之前，乙方以代理人身份签订房产临时买卖合约，并收取定金。在客户同意购买时，乙方应按甲、乙双方确定的付款方式向客户收款。在合同到期后，双方若同意终止合同，双方应通力协作，妥善处理终止合同后的有关事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲、乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的约定向乙方支付应付费用的除外。经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力”。其后第三人海荣即以贺兰县富荣花园售楼部的名义对外销售房屋，并于2009年8月3日成立银川悦心易居房产代理有限公司。
2010年7月13日，第三人海荣、悦心公司以豪森公司（甲方）的名义与被告陈月兰（乙方）签订购房协议书一份，约定：被告认购富荣家园2号楼2单元402室房屋，建筑面积95.84㎡，单价2360元/㎡，总价226180元。被告自愿在签订协议书后向甲方交付购房诚意金50000元，在签订协议书后20天内、即2010年7月13日前交付总房款的100%，即人民币226180元，并及时签署”房地产买卖合同”，被告所购房屋甲方不得再次出售。此后，被告分四次向第三人海荣、悦心公司支付购房款226000元，于2011年9月入住涉案房屋。豪森公司于2013年10月28日以陈月兰非法占用上述房屋为由向本院起诉陈月兰要求返还上述房屋，并支付物业费910元。经本院于2013年12月5日作出（2013）贺民初字第1535号民事判决书，认定第三人海荣、悦心公司向陈月兰出售上述房屋并收取房款的行为系代理豪森公司所为，陈月兰与豪森公司之间存在房屋买卖合同关系，陈月兰有权占有涉案房屋，最终判决驳回了豪森公司的诉讼请求。现涉案房屋一直由陈月兰占有使用，原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，2011年8月4日，贺兰县公安局就第三人海荣及其作为法定代表人的银川悦心易居房产代理有限公司以豪森公司的名义销售涉案富荣花园小区的房屋，并向包括原告在内的相关购房者收取房款以涉嫌合同诈骗立案侦查。贺兰县人民检察院于2014年2月28日就该案作出”贺检侦监通撤〔2014〕2号”通知撤销案件书，认定第三人海荣向梁慧、陈月兰、ＸＸ等人出售房屋并收取房款的行为构成表见代理，其代理行为可视为是豪森公司的行为，第三人海荣的行为不构成合同诈骗罪，并通知贺兰县公安局撤销海荣涉嫌合同诈骗案。贺兰县公安局于2014年3月3日作出”贺公（刑）撤案字〔2014〕第3号”撤销案件决定书，决定撤销海荣涉嫌合同诈骗一案。
本院认为，原告主张依照本院作出的已经生效的（2013）贺民初字第1535号民事判决书，其与被告陈月兰之间关于涉案富荣家园2号楼2单元402室房屋已经形成买卖合同关系。但上述判决书确认第三人海荣构成表见代理的事实，与贺兰县人民检察院于2014年2月28日就该案作出”贺检侦监通撤〔2014〕2号”通知撤销案件书确认的事实一致，均为第三人海荣向梁慧、陈月兰、ＸＸ等人出售房屋并收取房款的行为构成表见代理，其代理行为可视为是豪森公司的行为，而非代理原告的行为。原告生效法律文书认定的上述房屋买卖合同关系的出卖人。
原告周福向本院提交的由豪森公司签订的挂靠协议已于豪森公司于2016年6月10日向本院出具的证明，主张涉案房屋系由其挂靠豪森公司开发，房屋的所有权以及出售、收取房款的权利均归其个人所有。但上述挂靠协议属于原告与豪森公司之间的约定，仅对其双方之间有效。涉案小区自其开发、建设及出售均系以豪森公司的名义进行，按照法律规定，涉案房屋自其新建完成以后，所有权依法应当归豪森公司所有，未经相应的变更登记，所有权并不当然转移至原告周福。豪森公司在（2013）贺民初字第1535号民事判决书主张由被告陈月兰返还房屋，也能够说明涉案房屋在建成并出售被告陈月兰后，房屋所有权并未转移至原告周福。
上述挂靠协议及证明均载明涉案房屋的一些权利由原告周福享有，义务由原告周福承担，其意思在于由豪森公司将与涉案房屋相关的权利即义务转让于原告周福，但豪森公司作为涉案小区的开发人，其在出售房屋的同时负有向购买人出具商品房买卖合同及发票、协助办理房屋过户登记等义务，且上述义务有且只有豪森公司能够履行，原告周福并不具备相应的履行能力和条件。豪森公司的转让行为属于依据合同性质不得转让的内容，其转让行为无效。现原告依据上述证据主张要求被告陈月兰支付房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。
原告主张由被告陈月兰支付其在涉案房屋内居住期间的物业管理费，但涉案房屋的物业服务并非由其个人提供，其并非与涉案房屋相关的物业服务合同关系的相对一方，其主张要求被告支付物业费没有法律依据，本院不予支持。
第三人海荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告周福的全部诉讼请求。
案件受理费4730元，由原告周福全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长李义军
人民陪审员郭同合
人民陪审员杨兵国
二〇一六年十二月二十日
书记员郭娟