重庆市第三中级人民法院
行 政 判 决 书
(2015)渝三中法行终字第00125号
上诉人（原审被告）垫江县国土资源和房屋管理局，住所地垫江县桂溪镇桂西大道南段南阳内转盘，组织机构代码74285759-9。
法定代表人邬吉强，局长。
委托代理人曹新，垫江县土地房屋权属登记中心副主任。
委托代理人谭庆锋，垫江县国土资源和房屋管理局工作人员。
上诉人（原审第三人）重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南内街31号，组织机构代码20865022-1。
法定代表人孔德余，董事长。
委托代理人闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）周某某，男，2002年11月18日出生，汉族，住重庆市垫江县。
法定代理人周荣（周某某之父），1967年11月23日出生，汉族，住重庆市垫江县。
被上诉人（原审原告）熊状，男，1975年3月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人邓华，重庆欣凯律师事务所律师。
上诉人垫江县国土资源和房屋管理局（简称垫江国土房管局）、重庆市垫江房地产有限责任公司（简称垫江房地产公司）、周某某因房屋行政登记一案，不服重庆市丰都县人民法院（2014）丰法行初字第00068号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定，1997年，垫江县人民政府决定对县城南内街实行旧城改造，改造项目名称槐荫花园安居工程，建设单位垫江房地产公司（原重庆市垫江房地产开发建设公司），建设地址桂溪镇南内街槐荫巷片区，使用性质商住综合楼。1997年11月21日，垫江国土房管局与垫江房地产公司签订《国有土地使用权出让合同》，垫江县桂溪镇槐荫巷2653平方米宗地出让给垫江房地产公司。该公司于2002年7月15日取得桂溪镇南内街槐荫花园A座（幢）垫国用（2002让）字第0991号国有土地使用证。槐荫花园安居工程A幢楼房于1998年12月30日竣工，1999年1月31日通过工程竣工验收。1999年9月27日，垫江国土房管局为本案诉争房屋办理了房权证305字第0207**号房屋所有权登记，登记内容：房屋所有权人垫江房地产公司；房屋坐落垫江县桂溪镇槐荫花园；房屋幢号A；房号3号；房屋结构钢混；房屋所在层数第一层；房屋建筑面积83.52平方米；房屋设计用途营业。同日，垫江国土房管局为坐落于垫江县桂溪镇槐荫花园A幢第二层钢混结构房屋办理了房权证305字第0207**号房屋所有权登记，房屋所有权人垫江房地产公司，建筑面积602.29平方米，设计用途营业。登记资料有：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收证。垫江槐荫花园A座（幢）第一层平面规划图、施工图和测绘图显示，本案诉争门面无楼梯通道，事实上有楼梯通道存在，竣工图上显示有楼梯通道。2003年10月6日，垫江房地产公司与周某某签订房屋买卖合同，以417600元价格将本案诉争门面即坐落于垫江县桂溪镇槐荫花园某幢X号第一层钢混（砖混）结构房屋出售给周某某，周某某于同年10月9日付清购房款。周某某缴纳契税后，垫江国土房管局于2012年12月5日为周某某办理了305房地证2012字第06801号房地产权登记。
因垫江房地产公司欠建设银行垫江支行（简称建设银行垫江支行）借款，重庆市第三中级人民法院依据重庆市高级人民法院（2008）渝高法民终字第6号民事判决和重庆市第三中级人民法院（2007）渝三中法民初字第21号民事判决，对垫江房地产公司予以强制执行。2008年11月5日，重庆汇丰拍卖有限公司受重庆市第三中级人民法院的委托，拍卖垫江房地产公司所有位于垫江县城中心广场附近的房屋，其中包括垫江县桂溪镇槐荫花园A座第二层营业用房（建筑面积602.29平方米）。重庆汇丰拍卖有限公司于2008年11月25出具的《委托拍卖流标报告》载明：“从流标反馈情况看，部分价格偏高，第二层商业用房由于从正面（人行道）进入的通道不属于拍卖范围，据说第二层的通道全部在房屋的背后，影响经营者的经营，因此流标。”经重庆汇丰拍卖有限公司三次公开拍卖，拍卖流标。重庆市第三中级人民法院在《重庆商报》上公告进行公开变卖，亦无人购买。后经垫江房地产公司与建设银行垫江支行协商，建设银行垫江支行同意将垫江房地产公司所有的位于垫江县桂溪镇槐荫花园A座第二层营业用房的房屋所有权及相应的土地使用权，以第三次拍卖流标价抵偿其相应债务。重庆市第三中级人民法院于2009年3月4日作出（2008）渝三中法民执字第38-8号民事裁定，将垫江房地产公司所有的位于垫江县桂溪镇槐荫花园A座第二层营业用房的房屋所有权及相应的土地使用权，以第三次拍卖流标价抵偿其欠建设银行垫江支行的相应债务。2009年5月，重庆市拍卖中心有限公司受建设银行垫江支行的委托主持拍卖。之前，重庆市拍卖中心有限公司向竞买人发放了《竞买须知》。《竞买须知》告知：“标的物以现状进行拍卖，竞买人务必于拍卖日前亲自对该拍卖标的物的法律及自然现状进行深入而全面的了解，包括亲自查验拍卖标的物、向相关管理部门了解标的物现状或聘请专家鉴定。竞买人一经签订《拍卖成交确认书》，即表明对该标的物的现状已作全面了解。委托人和拍卖人不承担对拍卖标的物的一切已知和未知的瑕疵及缺陷的任何担保责任。”熊状于2009年5月20日在《竞买须知》上签名确认。同年5月22日，熊状与重庆市拍卖中心有限公司签订《成交确认书》，熊状以585000元成交价格购买了位于垫江县桂溪镇槐荫花园A座第二层营业用房。垫江国土房管局于2009年6月22日为熊状办理了房地证305字第200904425号房地产权登记。熊状自2011年5月起租用周某某门面，用于通行，合同签订时间2011年3月17日。
另查明，垫江县桂溪镇槐荫花园A座楼后侧有两条通道可通行至第二层楼。
还查明，熊状以要求确认垫江国土房管局向垫江房地产公司颁发房权证305字第0207**号房屋所有权证违法为由诉至人民法院。丰都县人民法院经审理后认为，熊状与垫江国土房管局作出的房权证305字第0207**号房屋初始登记行为及其颁证行为不存在法律上的利害关系，并于2014年12月19日作出（2014）丰法行初字第00065号行政裁定，驳回其起诉。熊状不服，提出上诉。重庆市第三中级人民法院于2015年5月25日作出（2015）渝三中法行终字第00042号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。
原审判决认为，本案争议焦点：熊状对本案被诉行政行为提起行政诉讼是否具备诉讼主体资格；熊状的起诉是否超过法定起诉期限。
关于熊状的诉讼主体资格问题，垫江国土房管局将垫江县桂溪镇槐荫花园某幢X号门面（现南内街某号门面）即本案诉争门面首次作为营业用房登记给第三人垫江房地产公司所有，并向其颁发了房权证305字第0207**号房屋所有权证。熊状在竞买垫江县桂溪镇槐荫花园A座第二层营业用房之前，垫江国土房管局对本案诉争门面作出的初始登记行为及颁证行为已经形成，且垫江县桂溪镇槐荫花园A座第二层营业用房的初始登记的权利人亦为垫江房地产公司，垫江国土房管局将本案诉争门面作为营业用房登记而未作为楼梯通道登记，其利益会受到减损的则是垫江房地产公司。因此熊状与本案诉争门面的初始登记行为及其颁证行为不存在法律上的利害关系，其起诉被驳回。虽然熊状与本案诉争门面的初始登记行为及颁证行为无法律上的利害关系，但本案被诉房屋登记行为即房屋转移登记行为的时间在垫江国土房管局为熊状办理房地产权登记的时间之后，熊状认为竣工图所显示的本案诉争门面为楼梯通道，应当无偿使用，享有通行权，而客观上其不能无偿享有通行权，因此熊状对被诉房屋登记行为即房屋转移登记行为具有诉权，熊状具有本案诉讼主体资格。
关于起诉期限的问题，本案被诉行政行为是垫江国土房管局于2012年12月5日作出的305房地证2012字第06801号房地产权登记，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”该条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”熊状是针对不动产登记行为提起行政诉讼，本案被诉行政行为作出的时间是2012年12月5日，但垫江国土房管局及第三人均未举示证据证明熊状是何时知道作出被诉行政行为的时间。熊状对本案诉争门面呈现的状况的知晓，不能推定其对垫江国土房管局作出的被诉行政行为的知道。故熊状的起诉未超过法定起诉期限。
虽然垫江国土房管局举示的关于房屋登记资料中有《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收证》，但其指向是整体槐荫花园工程，包括A座、B座、C座、D座房屋工程，垫江国土房管局未举示关于本案诉争门面的竣工验收资料，垫江国土房管局所提供的据以登记的证据材料中不能证明本案诉争门面的实际状况。虽然第三人举示的垫江县桂溪镇槐荫花园A幢第一层及第二层的规划设计图、施工图并未显示本案诉争门面为楼梯通道，但竣工图显示本案诉争门面为楼梯通道，且本案诉争门面呈现的实际状况为楼梯通道，竣工图显示的内容与本案诉争门面呈现的实际状况一致，而本案诉争门面的登记内容与其呈现的实际状况不符。虽然垫江房地产公司述称其为提升第二层的价值于初始登记后改建楼梯，未改变A幢的房屋结构，无需向建设机关申请批准，垫江国土房管局辩称其不清楚第三人或者初始权利人重庆市垫江房地产开发有限责任公司何时在诉争门面内修建不符合规划的楼梯，但均未举示证据证明本案诉争门面内的楼梯通道是否属于房屋竣工后违规建设所形成，因此被诉房屋登记行为违法。因垫江房地产公司将本案诉争门面已出售给周某某，买卖合同成立及生效时间在熊状竞买营业用房之前，且熊状亦未举示证据证明垫江房地产公司与周某某之间的房屋买卖行为属于恶意串通，故意损害他人利益的行为，因此周某某取得本案诉争门面的产权应属于善意取得。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”虽然本案被诉房屋登记行为违法，但因该房屋即本案诉争门面已为周某某善意取得，故不应撤销其登记。据此，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决确认垫江国土房管局于2012年12月5日对周某某作出的305房地证2012字第06801号房地产权登记违法。
垫江国土房管局上诉的主要理由是：1、被上诉人熊状提供的竣工图，不能作为证据使用。该竣工图没有加盖规划、设计部门的印章，缺乏必要的形式要件，不具有合法性。该竣工图是否有楼梯间，与转移登记是否合法没有关联性；2、讼争门面的转移登记内容与实际状况不符不是确定垫江国土房管局转移登记行为违法的依据，实地察看不是转移登记的必须程序。垫江国土房管局在转移登记时严格按照《房屋登记办法》第三十三条规定履行了审查义务，办理转移登记手续齐全，程序合法，《房屋登记办法》第三十三条规定的审查范围并不包括房屋竣工图。在转移登记时，垫江国土房管局无权要求申请人双方提供初始登记时的房屋竣工验收资料；3、熊状对转移登记行为无法律上的利害关系，不享有诉讼原告主体资格。
垫江房地产公司上诉的主要理由是：被上诉人熊状系对转移登记行为提起诉讼，原审判决对初始登记进行审理属违法审判。熊状不是本案原房屋权利人、原利害关系人，不具有原告主体资格。
周某某上诉的主要理由是：原审判决对现场勘测图、建设银行的证明以及熊状租赁争议门面上二层的事实等没有在判决中载明，造成案件事实不清。原审判决认定熊状具有原告主体资格错误。垫江国土房管局对争议门面的初始登记和转移登记都是合法有效的。
熊状答辩称，被上诉人举示的竣工图虽系复印件，但经过了当事人的核实。垫江国土房管局将公共楼梯通道的所有权转移登记给周某某侵害了被上诉人的合法权益。《房屋登记办法》第三十三条第五项规定，申请房屋所有权转移登记应当提交的其他必要材料，包含竣工图。被上诉人的起诉没有超过起诉期限，被上诉人系在查询竣工图时才知道垫江国土房管局将公共楼梯通道转移登记给周某某。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，熊状认为竣工图所显示的本案诉争门面为楼梯通道，因行政机关的错误登记行为，导致其客观上不能无偿通行。因此熊状对被诉房屋登记行为具有诉权，熊状具有本案原告主体资格。
垫江国土房管局作为国家行政机关，作出具体行政行为时应当事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。根据《房屋登记办法》第二十条第一款规定，“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”本案中，涉及争议门面的规划图无楼梯，竣工图显示有楼梯，而诉争门面呈现的实际状况为楼梯通道，竣工图显示内容与诉争门面呈现的实际状况一致，垫江国土房管局核准登记内容与房屋现状不符，故其核发305房地证2012字第06801号房地产权证事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。因垫江房地产公司已将本案诉争门面于熊状竞买营业用房之前出售给周某某，且熊状不能提供证据证明周某某不属于善意取得。故原审判决根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，判决确认垫江国土房管局于2012年12月5日对周某某作出的305房地证2012字第06801号房地产权登记违法，并无不当。垫江国土房管局、垫江房地产公司以及周某某上诉所持理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费50元，由上诉人垫江县国土资源和房屋管理局、重庆市垫江房地产有限责任公司以及周某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 伦 泰
代理审判员 刘 厚 勇
代理审判员 袁 钦 明
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 ：景闻亚