浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）台三民初字第749号
原告（反诉被告）：三××县工××管理局。住所地：
三门县××路××工商大楼。
法定代表人：高某某。
委托代理人：吴某某。
被告（反诉原告）：周某某。
委托代理人：任某某。
原告（反诉被告，以下均称原告）三××县工××管理
局（以下简称三××县××局）与被告（反诉原告，以下均称
被告）周某某房屋租赁合同纠纷一案，原告于2009年10月19日
起诉至本院，本院于当日受理。同年11月23日，被告向本院提
起反诉，本院亦于当日受理。后本院依法适用普通程序，分别
于2010年3月31日、2010年7月9日两次公开开庭审理了本案。
原告的委托代理人吴某某、被告周某某及其委托代理人任某某
均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原、被告双方于2009年
12月24日向本院申请庭外调解3个月；另外，2010年3月31日，
原告向本院提出申请，要求对被告的装潢损失进行重新鉴定，
本院于同年6月28日收到鉴定报告书。本案现已审理终结。
原告三××县××局起诉称：2006年11月21日，原告与
被告周某某开办的三门县大富豪家俬经营部签订了一份《房屋
租赁合同》。合同约定：原告将位于三门县××楼的房屋租赁给被告作为商业用房；房屋租赁期限为八年，自2007年1月1日
起至2014年12月31日止；租金每年一次性付清，先交款后使用
，前三年每年租金为人民币295000元，在上一年12月30日前付
清，从第四年即2010年1月1日起，每年按租金总额的5%递增，
并且每年租金在上一年10月份前向原告缴纳；如逾期支付租金
，应支付给原告逾期部分租金日千分之三的滞纳金，逾期达2
个月未付房租的，则原告有权终止合同，收回房屋。合同签订
后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告仅支付了前二年
的租金，第三年的租金至今未付。原告多次催讨未果，故提起
诉讼，请求法院判令解除原告与被告以三门县大富豪家俬经营
部名义于2006年11月21日签订的《房屋租赁合同》；判令被告
按每年295000元的标准支付自2009年1月1日起至法院判决确定
的付款之日止的租金，并按日万分之十支付自2009年1月1日起
至付清之日止的逾期付款滞纳金；同时承担本案的诉讼费用。
被告周某某答辩并向本院提起反诉称：一、原告诉称的
原、被告双方签订房屋租赁合同、合同约定的事项以及被告已
经支付了二年的房屋租金是事实。二、原、被告签订的《房屋
租赁合同》为无效合同，本案过错在于某告，理由如下：1、
原告在出租房屋时隐瞒了房屋的设计用途，从双方签订的租赁
合同看，当时原告向被告及社会大众介绍的房屋是商业用房，
但根据本案原告提供的房产证，房屋的性质是办公用房；2、
由于某告的房屋是办公用房，没有按照商业用途设计，以致不
符合消防的要求，无法取得消防许可证，而原告又不愿意按照
消防部门的要求进行整改，原告出租无法取得消防许可证的房屋，租赁合同应当认定为无效；3、由于某告没有如实告知租
赁的房屋不具有商业用途，导致被告签订合同的目的不能实现
，因此本案的过错在于某告。三、原告要求被告支付从第三年
开始的房租，缺乏事实和法律依据，被告只能支付适当的房屋
占用费；由于办公用房与商业用房的售价比例为1：3.5，因此
房屋占用费按合同约定租金的1／3.5计算比较合理；另外，原
告在2009年9月份就提出解除合同并要求被告关门某某，因此
房屋占用费只能计算到2009年9月份；原告要求支付逾期利息
的诉讼请求则根本不成立。四、被告租赁房屋后，投入了大量
的资金对房屋进行了经营所需的装潢、组织货源及广告宣传，
因原告租赁给被告的房屋未能通过消防验收，且原告不让通过
工商营业执照年检，以致被告的家俬经营部无法正常营业，给
被告造成了经济损失，故提起反诉，要求原告赔偿下列损失：
1、租金损失，被告已经支付了二年租金，超过房屋占用费的
部分应当由原告予以返还；2、房屋装潢及广告损失，被告的
装潢损失经评估以及折旧后为698008.50元，要求原告赔偿；
另外，被告投入了广告宣传费用330631.50元，也要求原告赔
偿；3、经营损失，由于被告没有建立正常的台账，预期可得
利润无法计算，故经营损失要求按赔偿投资款的利息损失和计
算工资的方式来弥补；投资款的利息损失以装潢损失和广告宣
传费用为基数，按月利率0.897%计算；被告的工资按每月3000
元计算，被告妻子的工资按每月2000元计算，至少计算24个月
。另外，本案的诉讼费用由原告承担。
针对被告的答辩及反诉，原告反驳称：一、原、被告签订的租赁合同是合法有效的。首先，取得消防许可是办理房屋
产权证的前提条件，既然原告取得了房屋产权证，说明消防部
门对房屋的消防条件是认可的，虽然三门县公安局消防大队现
在认为租赁房屋存在消防瑕疵，但三楼的其他经营户以前都取
得了消防许可，现在该大楼的二楼仍在营业，经营户也取得了
消防许可，因此，在三门县公安局消防大队出具情况说明前，
原告不知情也不认可该租赁房屋存在消防瑕疵。而被告没有根
据消防法的规定对营业场所进行消防安全申报，也是其无法取
得消防许可的原因之一，被告也应当承担相应责任。其次，原
告将办公用房当作商业用房出租，仅仅是违反行政管理法规的
规定，并不必然导致合同无效。二、对被告在反诉中所提的各
项经济损失有异议，具体如下：1、对于房屋占用费，应当按
照所处地段和商业价值来确定；2、对于装潢损失，经重新鉴
定，总额为615417元，前二年每年应当按照30%的比例进行折
旧，后六年按照平均折旧；对于广告费用，被告的广告费用均
在经营期间支出，为正常的经营投入，与本案没有关联性；3
、对于经营损失，被告方没有提供任何证据证明其有预期可得
收益的损失，被告要求赔偿利息损失和计算工资，没有依据。
原告三××县××局为支持自己的诉讼主张，提供了以
下证据：
证据一、房屋租赁合同一份，拟证明租赁房屋的位置、
租赁期限、租金及支付方式、违约责任等事实。
被告周某某质证认为：对真实性及证明内容没有异议，
但认为该证据载明的房屋的性质为商业用房，但原告提供的房产证显示该房屋为办公用房，二者明显矛盾。
证据二：房产证一份，拟证明租赁房屋系原告所有，且
整幢大楼的消防和质量均符合消防法规定。
被告周某某质证认为：对真实性及房屋产权均无异议，
但对该房屋符合消防要求有异议，房产证上明确记载房屋的设
计用途是办公，该证据只能证明租赁房屋符合办公用房标准，
而不符合商业用房标准。
证据三、台州安信工程某某有限公司出具的鉴定报告书
一份，拟证明被告的装潢费用为615417元，由于鉴定报告书没
有考虑折旧，建议前二年每年按照30%的比例进行折旧，后六
年按照平均折旧。
被告周某某质证认为：对该证据有异议，首先，鉴定程
序存在瑕疵，鉴定人员在出具鉴定报告书前没有就鉴定项目及
价值与双方当事人进行征询、核实，以致鉴定结果与实际装修
情况有较大出入，其中灯具、柱面、外厅隔墙等漏算部分的价
值为54372元，鉴定价格明显偏低的部分为32445元，希望法庭
在核定损失的时候给予更正；其次，被告提出前两年每年按照
30%折旧没有依据，也缺乏合理性，应当按照八年的平均数进
行折旧。
被告周某某为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据：
证据一、个体工商户营业执照及换照登记表各一份，拟
证明2008年被告的营业执照进行年审时没有通过的理由是原告
的房屋未取得消防许可证。
原告三××县××局质证认为：对真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据只能证明被告的营业场所没有经过消
防部门的验收，从而不能取得消防许可证，并非是整幢大楼未
通过消防部门验收。
证据二、陈某的调查笔录一份，拟证明整幢大楼因不
符合消防要求而未通过消防部门验收，且原告知晓该房屋不能
作为营业场所使用。
原告三××县××局质证认为：证人应当到庭作证，证
人只有接受双方当事人的询问后，其证言才能作为证据使用，
证人陈某未到庭作证，被告又未向法庭说明证人不能到庭作
证的理由，故该证言不能作为本案的证据使用。另外，证言的
内容不实，当时是因为证人所在的企业扩大规模，租赁的房屋
不再适合其经营，双方才终止了合同，从调查笔录上看，由于
证人没有提出补偿问题，说明双方当时是协商解除了合同，而
不是因为房屋不符合消防要求才终止合同。
证据三、浙江宏诚工程某某管理有限公司出具的大富豪
家俬经营部装修工程结算书一份，拟证明被告为经营需要进行
了装潢，经评估，装潢价值是992001元，扣除折旧2年的费用2
48000元，被告的装潢损失是744001元，由于该价值包括了部
分外墙广告，故被告只主张装潢损失698008.5元。
原告三××县××局质证认为：对真实性无异议，但对
证明内容有异议。该评估是被告单方委托，材料价格都是按建
设单位提供的价格计算，显然是不合理的。正确的评估方法应
该是综合施工图纸、现场实际情况、材料市场信息价等各种因
素，然后得出评估价格。证据四、三门广播电视台广告承揽合同及收款收据各三
份，三门县新闻中心广告宣某某同一份、收款收据二份、发票
二份，三门县中宇广告有限公司某某发布长期协议一份、广告
承揽合同五份、业务清单及收款收据各二份，三门县扬名广告
有限公司某揽合同、收款收据各二份，台州恒昌广告有限公司
某某承揽合同及收款收据各三份，三门百盛门户网络有限公司
网络广告发布合同及收款收据各一份，拟证明被告的广告损失
为330631.50元。
原告三××县××局质证认为：除个别某某的合同期限
到2009年4月份外，其他广告基本上都是2009年1月之前的，由
于被告以前对履行合同是没有异议的，而这些广告均只对当时
的经营起作用，不应当纳入损失范围。
证据五、照片二份，拟证明原告于2009年9月14日强行关
掉被告所租赁的房屋的事实，同时说明被告没有营业执照，经
营状态一直不正常。
原告三××县××局质证认为：对真实性无异议，当时
由于被告没有根据相关规定取得营业执照，原告有职责对无照
经营的个体工商户进行检查，并采取相应措施。但之后被告仍
然在继续营业，故其损失只有2009年9月14日这一天的损失。
为查明案件事实，经被告申请，本院于2010年7月5日到
三门县公安局消防大队调查取证，三门县公安局消防大队出具
了三门县大富豪家俬有关情况说明一份，认为三门县公安局消
防大队之所以没有向三门县大富豪家俬经营部颁发消防许可，
是因为三门县城关中心市场整座大楼没有通过消防验收。原告三××县××局质证认为：原告对该情况并不知情
，按照消防法规定，办理房屋产权证书之前必须取得消防许可
，原告已经办理了房屋产权证书，这说明租赁房屋符合法律规
定的消防条件。
被告周某某质证认为：对该证据无异议，该证据证明原
告出租给被告的房屋不符合法律要求。
对于某、被告提供的证据以及本院调取的证据，本院认
证如下：
1、对于某告提供的证据一、证据二，即房屋租赁合同和
房产证，由于被告对证据的真实性没有异议，本院予以采信，
并认定该房屋的产权为原告所有，以及原告将该房屋租赁给被
告的事实。对于被告周某某所提的原告将办公用房作为商业用
途出租，本院认为该问题对本案没有实质性的影响。另外，原
告认为取得房产证，即能证明整幢大楼的消防已经符合消防法
的规定，本院认为，该推理不能成立，该大楼是否符合消防要
求，应当以消防部门的证明为准。
2、对于某告提供的证据三即台州安信工程某某有限公司
出具的鉴定报告书以及被告提供的证据三即浙江宏诚工程某某
管理有限公司出具的大富豪家俬经营部装修工程结算书，本院
认为，被告提供的证据系被告单方委托形成，原告对此提出异
议，要求重新鉴定，经原、被告协商，本院依法委托台州安信
工程某某有限公司对被告的装修工程的造价进行了重新鉴定，
虽然被告周某某对于鉴定结论有异议，但并未向本院提交足以
推翻该鉴定结论的证据，故应当将台州安信工程某某有限公司出具的鉴定报告书作为认定被告装修工程造价的依据。
3、对于被告周某某提供的证据一即个体工商户营业执照
及换照登记表，本院认为，由于某告对该证据的真实性没有异
议，本院予以采信，并据此认定被告的营业执照在2008年没有
通过年审的理由是原告的房屋未取得消防许可证。
4、对于被告提供的证据二即陈某的调查笔录，本院认
为，该证据为律师依法所取得的书证，能够作为证据使用，证
人在调查笔录中所陈述的原告所出租的大楼不符合消防要求的
内容，与消防部门的意见一致，因此内容真实，本院予以采信
，对于其他内容，因与本案无关，本院不作认证。
5、对于被告提供的证据四即有关某某宣传损失的证据，
本院认为，由于某告没有对该证据的真实性提出异议，本院予
以确认，至于损失如何认定，本院将在判决理由部分再作分析
。
6、对于被告提供的证据五即照片，本院认为，由于某告
对该证据的真实性没有异议，本院予以采信，并据此认定原告
于2009年9月14日强行关掉被告所租赁的房屋的事实。
7、对于三门县公安局消防大队出具的情况说明，本院认
为，三门县公安局消防大队系进行消防验收、颁发消防许可证
的职能部门，其所作的证明具有较强的证明力，故本院予以采
信，并据此认定被告所租赁的房屋之所以没有取得消防许可，
是因为该房屋所在三门县××楼没有通过消防验收。
通过开庭审理及举证、质证和认证，结合原、被告的陈
述，本院对本案的事实认定如下：2006年11月21日，原告三××县××局与被告周某某开
办的三门县大富豪家俬经营部签订了一份《房屋租赁合同》。
合同约定：原告将位于三门县××楼的房屋租赁给被告作为商
业用房；房屋租赁期限为八年，自2007年1月1日起至2014年12
月31日止；租金每年一次性付清，先交款后使用，前三年每年
租金为人民币295000元，在上一年12月30日前付清，从第四年
即2010年1月1日起，每年按租金总额的5%递增，并且每年租金
在上一年10月份前向原告缴纳；如逾期支付租金，应支付给原
告逾期部分租金日千分之三的滞纳金，逾期达2个月未付房租
的，则原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告依约
将房屋交付给被告使用，被告对房屋进行了装潢后开始营业，
并及时支付了前二年的租金。2008年，因被告租赁的房屋未取
得消防许可，原告没有批准被告营业执照的年检。2009年9月1
4日，原告以被告无证经营为由，强行关闭被告所租赁的房屋
。2009年10月19日，原告以被告没有支付租金为由，向本院提
起诉讼，要求解除原、被告之间签订的租赁合同。
另外，为查明案件事实，经被告申请，本院于2010年7月
5日到三门县公安局消防大队调查取证，三门县公安局消防大
队出具了三门县大富豪家俬有关情况说明一份，认为三门县公
安局消防大队之所以没有向三门县大富豪家俬经营部颁发消防
许可，是因为三门县城关中心市场整座大楼没有通过消防验收
，存在防火分区超面积、未按规定设置封闭楼梯间、消防通道
堵塞等问题。
本院认为，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》［（2003）民一他
字第11号］规定，出租《中华人民共和国消防法》第十条（《
中华人民共和国消防法》已于2008年10月28日修订，第十三条
作了相同的规定）规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，
未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。原告三
××县××局出租的房屋系必须经过公安消防机构验收的房屋
，但根据三门县公安局消防大队出具的证明，该出租房屋所在
的大楼至今未通过消防验收，未经消防验收的房屋，禁止投入
使用，原告将未经消防验收的房屋予以出租，违反了《中华人
民共和国消防法》的效力性的强制性规定，故原、被告签订的
房屋租赁合同，应当认定为无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效
的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五
十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返
还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的
一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当
各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁
合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房
屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房
屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定，被
告周某某应当将租赁房屋交还给原告三××县××局，并支付
相应的房屋占有使用费，但原告将未经消防验收的房屋予以出
租，以致被告无法通过营业执照年检、无法继续经营而不能实
现合同目的，本案的过错在于某告，故原告也应当赔偿被告相应的损失。
对于房屋占有使用费如何计算问题，最高人民法院民一
庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释》答记者问时提到，考虑到实践中存在因房
屋质量问题或因其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参
照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获得的
占有利益不符，有失公平，所以第五条使用了“一般”两字，
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