上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三(民)初字第3814号
原告(反诉被告)高华。委托代理人任银龙，北京长安(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)上海鎏元置业有限公司。法定代表人黄小芳。委托代理人钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。第三人上海立居房地产经纪有限公司。法定代表人王立平。委托代理人朱明，上海益澄泓律师事务所律师。原告高华诉被告上海鎏元置业有限公司(以下简称“鎏元公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序。经原告申请本院依法追加上海立居房地产经纪有限公司(以下简称“立居公司”)为第三人参加诉讼。审理中被告鎏元公司于2015年4月7日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本院于2014年12月25日、2015年4月2日、2015年5月18日三次公开开庭进行审理。原告高华及委托代理人任银龙、被告鎏元公司的委托代理人钱亦肖三次到庭参加诉讼；第三人立居公司的委托代理人朱明到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告高华诉称：2014年5月11日，原告前往第三人代理销售、被告开发的“佘山天地休闲广场”项目实地查看，听取相关介绍后决定购买酒店式公寓。5月26日，原告与被告签订了《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买松江区佘山镇桃源路“佘山天地休闲广场”XXX号4层XXX室房屋，房屋建筑面积为43.63平方米，单价8,500元/平方米，总价370,855元(合同载明价格低于实际价格，实际应付总价为453,200元)。《上海市商品房出售合同》签订当天原告向被告支付了190,855元首付款，被告开具了发票；加上此前被告的销售代理第三人向原告收取的20,000元定金、30,000元VIP卡费、62,345元房屋装修费，合计112,345元，立居公司开具了相应收据(后因得房率较推销时保证的标准偏低8%，双方协商后第三人向原告退回30,000元作为补偿)，原告总计向被告支付了购房款273,200元。原告在购房时就向被告及其销售代理立居公司表明，没有能力全款购房，需要贷款，被告及第三人表示同意，并承诺为原告办理贷款。《上海市商品房出售合同》签订后，原告按照第三人的要求，提供了相应的材料，先后向兴业银行、邮政储蓄银行申请贷款，但都因为贷款金额低于其最低金额，一直未办理成功。而按照《上海市商品房出售合同》第六条约定，原告支付房价款若采用银行贷款付款的，因被告原因而导致银行未按合同约定的期限代原告向被告付款的，不视为原告未按合同约定的时间付款，原告并未逾期付款。2014年9月11日，原告至松江区房地产交易中心查询系争房屋权利状况时，发现系争房屋已于2014年8月27日被贵院查封，原因为被告在(2014)松执字第4804号案件中被申请强制执行，进一步查询发现，执行依据为贵院2013年12月20日作出的(2012)松民三(民)初字第1911号民事判决。合同事实上已经无法履行。被告在《上海市商品房出售合同》签订时，并未告知原告前述重大涉讼争议，现在该处系争房屋已经被依法查封，被告承诺帮助原告办理的购房贷款也一直未能办理成功，合同事实上已经无法履行。因此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第四十八条、第四十九条等相关法律法规的规定，诉至本院请求判令：1、解除原告与被告于2014年5月26日签订的《上海市商品房出售合同》；2、判令被告返还原告已付房购房款273,200元；3、判令被告赔偿原告已付购房款273,200元的利息损失(按中国人民银行同期人民币贷款利率计算，自2014年5月26日计算至判决生效时止)，暂计至2014年10月21日为6,691.53元。被告上海鎏元置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告不符合法定或者约定解除合同的条件。相反，根据合同约定原告应在合同签订时支付首付款人民币190,855元，并于2014年7月26日前支付房款人民币180,000元。原告未按照合同约定时间付款的，每天应按逾期未付款的日万分之五向被告支付违约金，逾期超过30天，被告有权单方面解除合同，原告还应支付房价款的1%作为赔偿金。合同签订后，原告按约支付首付款，但剩余房价款人民币180,000元迟迟未付，经被告多次催讨无果。据此，被告认为原被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告未按约付款已属违约，被告为维护自身合法权益，依法向法院提出反诉请求判令：1、解除原被告之间的《上海市商品房出售合同》；2、原告向被告支付违约金人民币22,860元(自2014年7月27日起计算至2015年4月7日止，共计254天)；3、原告向被告支付赔偿金人民币3,705.55元。原告针对反诉辩称：被告在签订合同时并不存在出售的条件，存在欺诈，认为反诉请求没有事实和法律依据。第三人立居公司述称：在签订合同时系争房屋并未查封，签订的合同是合法有效的，现在系争房屋虽被法院限制交易，但是不能确定以后不能交易，故原告要求解除合同尚未成熟，要求驳回诉请。经审理查明：2014年5月12日，原告与第三人签订《“佘山新天地”认购书》，约定原告购买被告开发的“佘山新天地”商业用房，认购房号为4楼XXX室，建筑面积暂测为43.63平方米(最终以实则面积为准)，单价为人民币8,500元，总房价为370,855元。第五条约定付款方式为按揭贷款，原告于2014年5月26日前，至本项目接待处签订《商品房买卖合同》，支付房款计人民币253,200元整(含装修费62,345元整)，贷款计人民币180,000元。第六条约定协议认购定金为人民币20,000元整；支付方式为刷卡。第七条约定该项目装修费用为人民币62,345元整。第八条原告与第三人约定2014年5月26日于佘山新天地售楼中心签订《商品房买卖合同》。备注中写明今交定金20,000元整，概不退还；今交30,000元卡费，还剩20,000元于5月26日补齐。认购书签订后，原告支付第三人溢价款112,345元，后因得房率较推销时保证的标准低8%，第三人退换原告30,000元作为补偿，第三人实收原告溢价款82,345元。2014年5月26日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买松江区佘山镇桃源路“佘山天地休闲广场”XXX号4层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋建筑面积为43.63平方米。原告购买系争房屋每平方米房屋建筑面积单价(不包括房屋全装修价格)为人民币8,500元，总房价款(不包括房屋全装修价格)370,855元。合同附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为不贷款，原告于2014年5月26日与甲方签约，并付首付房款计人民币190,855元；原告于2014年7月26日前支付房款计人民币180,000元。合同第五条约定原告如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按预期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同。合同第七条约定被告在收到原告全部房价款之日起45天内，被告有权向原告交付系争房屋。第八条约定被告应当向原告保证在交付系争房屋时系争房屋没有产权纠纷和财务纠纷。第十二条约定被告行使合同第五条中约定的单方面解除权时，应书面通知乙方。在书面通知发出之日起60日内将原告已支付的房价款扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房价款退还原告。赔偿金额以总房价款的1%计算。合同第十三条约定除不可抗力外，被告如未在本合同第七条约定的期内将房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，原告有权单方面解除合同。第二十条约定，原告行使本合同条款中约定的单方解除权时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知之日起60天内将原告已支付房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的1%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年5月26日向被告交付了190,855元。又查明，系争房屋曾因(2012)松民三(民)初字第1911号民事裁定书被本院正式查封，限制起始日期为2012年9月11日，预计结束日期为2014年9月10日，后于2013年5月13日解除查封。2014年8月27日，系争房屋因(2014)松执字第4804号被本院正式查封，限制起始日期2014年8月27日，预计结束日期为2016年8月26日。庭审中，原告提供佘山天地的宣传资料，用于证明第三人受被告委托销售系争房屋。被告质证表示对此事不清楚，认为网站是案外人的某某，不符合证据要件。第三人质证表明宣传资料是其制作的，但是第三人事实上并没有和被告签订过书面的代理协议，只是有客户就帮被告销售。对于第三人收取的款项，第三人认为是销售溢价，以装修款形式收取，与被告无关。庭审中，原告提供其于张蕾的通话记录，用于证明由于被告和第三人的原因，原告的贷款申请没有成功，且其没有过错。被告对此证据的真实性不予认可，表示被告并没有工作人员张蕾，无法核实证据的真实性，亦不能达到原告的证明目的。第三人质证称张蕾并非其员工，其不能代表第三人和被告的意思表示。庭审中，原告提供了其与霍大海、王立平的对话记录，证明合同签订时，合同上写的是不贷款，其向被告表示过质疑，但是霍大海表示这是标准模板，肯定会贷款。被告质证称，其没有工作人员霍大海，只有霍云海。而且霍云海只是普通工作人员，并非被告的经理。经与本人核实，霍云海从未向原告作出任何承诺，被告也从未授权其向客户作出任何承诺。第三人认为其作为中介代理机构对合同履行只有协助、忠实尽责的义务，没有保证义务。庭审中，被告提供其与上海众原房地产投资顾问有限公司与2014年4月27日签订的《佘山天地委托协议》，证明在佘山天地项目中，被告委托的代理销售方系上海众原房地产投资顾问有限公司。原告对被告提供的该项证据质证表示对证据证实性有异议，并表示上海众原房地产投资顾问有限公司盖章处有第三人法定代表人王立平的签字，认为第三人与被告之间存在委托代理关系，原告提供系争房屋时由第三人提供中介服务。第三人对该证据的真实性没有异议，不清楚是否为王立平的签字。庭审中，被告提供了催款通知以及EMS寄件凭证，证明被告按照合同约定向原告催讨房款。原告表示未收到催款通知，对催款函的内容也不认可。第三人质证表示其知道被告曾向原告催讨房款，对催款函的真实性没有异议。以上事实，有“佘山新天地”认购书、《上海市商品房出售合同》、宣传资料、收据、银联签购单、销售不动产统一发票、房地产权利限制状况信息、当事人陈述等证据予以认定。本院认为：原告与被告于2014年5月26日签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性效力性规定，应当合法有效。因自2014年8月27日起系争房屋被本院司法查封，合同事实上已经不能继续履行，鉴于被告亦同意解除合同，故原告诉请解除合同，本院予以支持。合同解除的时间为起诉状副本送达被告之日，即2014年12月2日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损害赔偿。故原告主张返还已经支付给被告的190,855元房价款于法有据，本院予以支持。对于原告支付给第三人的款项82,345元，因非被告收取，原、被告之间的《上海市商品房出售合同》对此没有约定，原告要求被告返还，依据不足。至于违约责任，本院认为，本案房屋买卖合同未能履行之原因在于被告出售的房屋被查封，此系被告之责任，故对原告要求被告承担已付房款的贷款利息，本院予以支持，被告主张的原告解除合同违约责任，依据不足，本院不予支持。至于被告辩称原告亦存在逾期付款也应承担相应的违约责任，本院认为房屋买卖合同非继续性合同，在合同已解除的情况下，被告要求原告承担逾期付款的违约责任，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)高华与被告(反诉原告)上海鎏元置业有限公司于2014年5月26日签订的《上海市商品房出售合同》于2014年12月2日解除；二、被告(反诉原告)上海鎏元置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)高华房款190,855元;三、被告(反诉原告)上海鎏元置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)高华利息损失(按190,855元为本金，自2014年5月26日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。四、驳回被告(反诉原告)上海鎏元置业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,307元，反诉案件受理费272元，合计诉讼费10,579元,由原告(反诉被告)高华负担6,382元(已付)，被告(反诉原告)上海鎏元置业有限公司负担4,197元(已付272元，其余3,925元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张孜
二〇一五年七月二十日
书记员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。