金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕金婺民初字第576号
原告：张必胜。
委托代理人：徐旻，浙江振进律师事务所律师。
被告：金华市印刷物资有限公司，住所地：金华市五一路88号。
委托代理人：黄雄，公司员工。
委托代理人：葛和平，公司员工。
原告张必胜为与被告金华市印刷物资有限公司（以下简称印刷物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月6日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王晓萍独任审判，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告张必胜及其委托代理人徐旻，被告的委托代理人黄雄和葛和平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张必胜起诉称：2014年7月16日，原、被告双方签订《营业房租赁合同》一份，合同约定由原告租赁被告位于金华市五一路88—94号一楼营业用房开展经营活动，租期为5年。每年租金为人民币450000元，实行先付后用。合同签订后，原告于2014年7月16日支付给被告2014年7月20日至2015年7月19日的租金450000元及10000元水电费、租房押金，同时原告立即对该租赁房屋进行装修，装修花费150000元，并于2014年7月24日注册了金华市婺城区必胜百货经营部，进行日用品批发、零售。在营业房租赁合同履行期间，2014年9月16日，婺城区政府公布了《婺城区二七旧城改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，要求对包括原告租赁的房屋在内的二七区块相关房屋实施征收，原告要求长期履行该房屋租赁合同客观上已经不可能。根据政府要求在2015年3月19日之前该租赁房屋搬离腾空，政府可奖励人民币2000000元。后原、被告经过协商，原告同意根据被告要求在2015年3月19日之前终止履行该租赁合同。原告向被告提出该房屋拆迁停产停业损失补偿977000元由原告享受，同时被告应立即返还房屋租金150000元、水电、租房押金10000元、房屋装修补偿款150000元，但均遭被告拒绝。现原告诉至本院，要求判令：1.解除原、被告于2014年7月16日签订的《营业房租赁合同》（合同履行至2015年3月19日）；2.被告返还2015年3月20日至2015年7月19日期间的房屋租金194897元；3.被告支付房屋拆迁停产停业损失补偿费977000元（以评估报告为准）；4.被告退还水电、房屋押金10000元；5.被告支付房屋装饰装修款150000元及房屋搬迁费2883元；6.本案诉讼费由被告承担。
被告印刷物资公司辩称：1.对解除合同的诉请无异议，原告现在没有腾空租赁房屋，原告已超出了合同履行中止时间，超出期间的房屋租金应不予以支持。2.原告主张房屋拆迁停产停业补偿费977000元没有事实与法律依据，补偿费是因房屋被政府拆迁而造成产权所有人不能生产经营或租赁产生的经济损失，原告并非涉案拆迁房产的所有人，无权享有该补偿费用。3.本案涉案房产装饰装修经评估为146041元，其中地面铜条水磨石是被告建造房子时施工一直沿用至今，卷帘门、玻璃门等都是原告租赁前就已存在，原告承租后只是对地面和顶棚进行了更换，其装修价值仅30000元，原告要求全额装修补偿款无任何事实依据。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告提交的证据：1.原告身份证、被告工商登记材料复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格；2.营业房租赁合同1份，证明原、被告双方2014年7月16日订立租房合同并约定双方的权利义务的相关事实；3.收款收据2份，证明原告2014年7月16日支付给被告2014年7月20日至2015年7月19日租金450000元及10000元水电、租房押金；4.个体工商户营业执照复印件1份，证明原告于2014年7月24日注册了金华市婺城区必胜百货经营部，租赁被告所有的位于金华市婺城区城西街道五一路88号房屋从事经营活动，原告系该营业部业主的事实；5.婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案复印件1份，证明原告租赁的房屋纳入金华市婺城区二七区块旧城改造征收范围，造成生产经营者停产停业损失的，按被征收房屋价值5%计算，停产停业的损失补偿费应支付给原告。
被告提出质证意见：对证据1、3、4：无异议。本院对上述证据的证明力予以确认。对证据2：无异议，但需说明的是合同中第六条第三项中约定了可解除合同的情形，不追究有关违约责任及赔偿责任。本院对该份证据的证明力予以确认。对证据5：对证明目的有异议，该补偿方案中补偿主体是房屋所有权人，而不是承租人。按被征收房屋价值5%计算补偿是按房屋价值补偿，不是按经营者的损失进行补偿。本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人，即被征收人给予公平补偿。另据《婺城区二七旧城改造房屋征收补偿方案》第四条第五项规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算。拆迁将给房屋所有权人造成租金收益减少的损失，故停产停业损失的补偿主体应为被征收人。但房屋的实际使用人即承租人也因租赁合同的终止而产生损失，出租人应依据公平原则给予承租人适当的补偿。
被告未在举证期间提交书面证据。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2014年7月16日，原告张必胜与被告印刷物资公司签订《营业房租赁合同》一份，合同约定：被告将其所有的位于金华市五一路88—94号一楼营业用房出租给原告展开经营活动；租赁期为伍年，自2014年7月20日起至2019年7月19日止，每年租金为450000元，合同签订时支付第一年租金，以后每年支付一次，实行先付后用；原告在不影响房屋整体安全、不破坏房屋原主体结构的基础上。可根据营业需要对上述房屋进行装璜及增加设备；双方因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的，租赁期间房屋被征收、征用或拆迁的可变更或解除合同等等。原、被告双方在该合同上签字并捺印确认。合同签订后，原告于2014年7月16日支付给被告2014年7月20日至2015年7月19日的租金450000元及10000元水电费、租房押金，并对该租赁房屋进行装修，于2014年7月24日注册了金华市婺城区必胜百货经营部，进行日用品批发、零售。后金华市婺城区政府公布《婺城区二七旧城改造房屋征收补偿方案》，要求对包括原告租赁的房屋在内的二七区块相关房屋实施征收，并对补偿方式、搬迁费和临时安置费等各类补偿费标准、奖励标准等作了规定，同时对被征收人进行了确认。其中对停产停业损失补偿费，规定按被征收房屋价值的5%计算等。2015年1月30日，被告与金华市婺城区住房和城乡建设局签订《货币补偿协议》一份，约定：被告同意将坐落在五一路88号西北侧房屋（所有权证号：金房权证婺字第××号）征收，房屋价值等的补偿及货币补偿奖励为21650719元，其他补偿费996149元，其中搬迁补偿费2883元、设备搬迁和安装补偿费9142元、非住宅房屋停产停业损失补偿费984124元；被告应于2015年4月3日前腾空房屋等。《货币补偿协议》签订后，被告向原告提出解除双方签订的租赁合同并要求原告腾空房屋，但原告一直占用该房屋未腾空。2015年1月20日，金华市正大房地产估价师事务所有限公司出具评估报告一份，其中对该房屋内的装修价值评估为146041元，该评估总额包括了评估明细中的“地面、墙面、天棚、门窗类、卫生间、水电”的装修装潢损失。另查明，本案被告在将该房屋租赁给原告之前，曾将涉案房屋出租给何某、夏某开办商贸公司从事经营活动，后因经营亏损，双方于2014年6月17日签订终止租赁合同协议书，本案被告同意原承租人拆除其原安装在营业房内的空调、货架、木地板、监控及广告显示等设施。2014年7月16日，原告租赁该房屋的同时，与夏某达成转让上述物品的协议，并由原告出具给夏某收条，载明：“今收到原承租五一路88号营业房空调、LED电子屏、全套监控、地板等物品折价给张必胜合计人民币伍万元整。”
本院认为：原告张必胜租赁被告印刷物资公司所有的营业用房从事经营活动，双方已签订《营业房租赁合同》，双方本应依约履行，但由于该租赁房屋涉及政府征收而不得不终止合同。故本案的争议焦点为终止租赁合同后给原告造成的损失如何认定问题。首先，关于装修装潢补偿费问题。原告承租被告所有的房屋，约定租期2014年7月20日起至2019年7月19日止，所涉房屋在双方房屋租赁关系存续期间被列为政府征收范围，评估及签订补偿协议均发生在双方租赁期间，虽补偿协议的签订主体为房屋所有权人，但评估事务所将原、被告双方的装修装潢进行了混合评估，现双方对评估报告确定的补偿总数额无异议，拆迁装修补偿款中包含了原告的装修装潢部分，在已确定被告为总补偿款的申领主体的前提下，被告应将属原告享有的部分利益支付给原告。原告认为，根据原告与该房屋的原承租人签订的物品转让协议所载明的内容，原承租人已将该营业房内所有装修装潢设施以50000元价格全部转让给原告，包含房地产征收评估报告确定的所有部分。被告则认为原告从原承租人转让的部分系已在协议中罗列的可移动部分，该部分可由原告拆除，未列入装修评估明细，不可移动的部分已在终止租赁协议时确定全部留予被告，故房地产征收评估报告确定的数额应扣除原承租人装修但留予被告的部分，该部分并未转让给原告。本院认为，原承租人与被告签订的终止租赁协议中已确认由原承租人可自行拆除的部分，应认定其他部分即为留予出租人即本案被告。且原承租人可拆除的部分，与原承租人与原告签订的转让物品协议中确定的物品相吻合，即便原告出具给原承租人的收条中写有“等物品”，但仅从该条款的字面内容来看，显然双方转让的仅为可拆除物品，并非房屋内所有装修和设施。且原告关于“等”字含意的扩大化解释，也未提供充分证据证明，故依据公平原则及交易惯例，结合本案合同条款内容及双方转让价款等事实，认定为该处的“等”仅指其他不需要罗列的微小部分，而非理解为包括房屋内的所有装修装潢。故原告认为原承租人转让的是营业房内所有的装修装潢部分，不予认可，对由原承租人重新装修但依据终止协议留予被告的部分，包括“地面的第1、3项、门窗类第2、4项、卫生间”部分，即总额为10921元，应予以扣除。另原告认为明细中“地面的第2项、门窗类的1、3项”部分虽不是自己装修，但已从原承租人处转让所得，应归原告所有。庭审中经双方确认及现场勘查，评估明细中“地面的第2项、门窗类的1、3项”部分为出租人即本案被告自行装修部分，被告在租赁给原承租人时，并未将其转让给原承租人，原承租人非该部分的所有权人，无处分权利，故原告认为原承租人以50000元全部转让予给原告，补偿主体为原告的主张，不予支持。评估明细中“地面的第2项、门窗类的1、3项”部分即总额为41192元应予以扣除。其中“门窗类的第5项”即店招部分，虽为原承租人留予被告，但原告根据自身经营需要对其进行更换并重新装修具有合理性，且结合庭后调查、现场勘查及双方确认，原告对该部分进行过适当更改及修缮，酌定原告对其装修的价值为25000元，店招部分的其余5728元装修价值予以扣除。被告抗辩无法分辨原有装修及原告装修的部分，不应补偿给原告，因双方确认及现场勘查，原告确已对其余进行重新装修，原告有权获得相应补偿，对被告的抗辩，不予采信。据此，原告可获得装修房地产估价报告中88200元装修装潢价值的补偿。其次，关于终止合同给原告造成损失补偿问题。双方当事人在租赁合同中对因房屋征收致使合同解除情形下如何补偿未作约定。涉案房屋被征收后至重新置业期间，房屋所有人存在租金损失，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。另根据《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》第二条第（三）项对被征收人作出如下定义：指征收范围内房屋所有权人。第四条第（五）项规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即原告。但政府征收而导致租赁终止，确实也给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告虽未提供其经营损失的相关证据，但考虑原告因承租期限长、承租面积大、租金较高，致使其投入的装修装潢成本及囤货数量较大，并结合原告租赁剩余期限、同行业经营收入等情况，酌情确定由被告支付原告因合同终止产生的损失补偿费250000元。再次，关于被告是否应向原告支付搬迁费及退还租金问题。关于原告请求的搬迁费，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施进行腾空，被告也应支付原告予以搬迁费。结合双方租赁事实、相关政策规定及被告签订的《货币补偿协议》，原告承租的被告房屋可获得房屋搬迁费2883元，该部分费用包含在被告与相关拆迁部门签订协议并可领取的款项中，现双方对需搬迁的物品均未提供证据，结合双方装修及现场物品归属情况，酌定由被告支付原告搬迁费1441.50元。经双方确认，原告已向被告支付了2014年7月20日至2015年7月19日的租金450000元。被告与金华市婺城区住房和城乡建设局签订《货币补偿协议》，约定被告应于2015年4月3日前腾空房屋，但原告至今尚占用房屋未腾空。因被告未领取全部补偿款，征收协议并未实际履行完毕，被告对涉案房屋仍具有所有权，原告占用房屋至今，仍应按租赁合同约定向被告支付租金至实际腾空之日止。原告在2015年4月3日后继续占用房屋，被告应予退还原告的租金数额无法确定，原告可待腾空房屋之后另行主张。故对原告要求被告返还租金的诉请，本院无法支持。至于原告认为2015年4月3日之后因终止合同造成了损失，应在折价销售货物期间的租金予以免除，因货物损失已在本案中通过被告给予的终止合同损失补偿费中予以弥补，其不予支付2015年4月3日之后租金的主张于法无据，本院不予支持。对于原告主张房屋装饰装潢补偿费、搬迁费及因终止租赁合同而产生的损失补偿的合理部分，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项等之规定，判决如下：
一、解除原告张必胜与被告金华市印刷物资有限公司于2014年7月16日签订的《营业房租赁合同》。
二、判决被告金华市印刷物资有限公司于本判决生效之日起7日内，给付原告张必胜因终止合同的损失补偿费250000元、房屋装修装潢款88200元及房屋搬迁费1441.50元，共计人民币339641.50元
三、驳回原告张必胜其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8192元（原告已预交），由原告张必胜负担6108元，由被告金华市印刷物资有限公司负担2084元（被告在履行时加付上述款项给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在提交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费，可汇至金华市财政局帐户，非税资金财政专户开户银行：中国农业银行金华市分行，银行帐号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日7日起仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 王晓萍
二〇一五年五月十日
代书记员 张 凯