上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初1号
原告：上海轩广企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：宋林芳，执行董事。
委托诉讼代理人：沈治平，上海市协力律师事务所律师。
被告：上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：钟明翠，执行董事。
被告：钟明翠，女，1964年8月14日出生，畲族，住福建省。
上述两被告共同委托代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。
被告：上海南塑管业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：钟明翠，董事长。
委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈秋丹，上海市四方律师事务所律师。
第三人：上海永居装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：束为。
原告上海轩广企业管理有限公司(以下简称轩广公司)与被告上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司(以下简称美博汇公司)、钟明翠、上海南塑管业有限公司(以下简称南塑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用普通程序予以审理。2016年1月17日，被告南塑公司向本院提出管辖权异议，本院于2016年1月22日作出民事裁定，驳回被告南塑公司对本案管辖权提出的异议。被告南塑公司不服上述裁定，遂提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理后于2016年3月14日作出民事裁定，驳回了被告南塑公司的上诉。2016年5月9日，本院依据被告美博汇公司的申请，追加案外人上海永居装饰市场经营管理有限公司(以下简称永居公司)作为本案第三人参加诉讼。2016年11月8日，因本案案情复杂，无法在审限内审结，遂报请本院院长批准延长了本案的审理期限。2016年12月8日，原告向本院递交了两份司法鉴定申请书，一份是要求对相关文件的印章进行司法鉴定。本院经审核后予以准许，并经本院立案庭委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行司法鉴定。另一份是要求对欠付的租金金额进行司法鉴定，本院经审核后，经上海市高级人民法院委托上海复兴明方会计师事务所有限公司进行司法鉴定。2017年6月13日，上海复兴明方会计师事务所有限公司向本院出具了《报告书》。2017年6月30日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心向本院出具了《司法鉴定意见书》。本院将上述文件交换给各方当事人，并于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告轩广公司的委托诉讼代理人沈治平，被告美博汇公司、钟明翠、南塑公司共同的委托诉讼代理人张晓、被告南塑公司的委托诉讼代理人陈秋丹到庭参加了诉讼。第三人永居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。基于上述庭审，2017年8月16日，原告轩广公司向本院递交了补充鉴定申请书，本院经审核后予以准许，并交由司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行补充鉴定。2017年10月20日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心向本院出具了《司法鉴定意见书》，本院经交换给各方当事人，并于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告轩广公司的委托诉讼代理人沈治平，被告美博汇公司、钟明翠、南塑公司共同的委托诉讼代理人张晓、被告南塑公司的委托诉讼代理人陈秋丹到庭参加了诉讼。第三人永居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。另，原告轩广公司向本院提出财产保全申请，本院于2016年1月21日作出民事裁定书予以准许。本案现已审理终结。
原告轩广公司向本院提出如下诉讼请求：1.美博汇公司给付租金人民币34,850,000元(截止2014年6月30日，以下币种均为人民币)；2.被告钟明翠、南塑公司对上述诉讼请求承担连带保证责任。事实与理由如下：2006年6月28日，被告美博汇公司与第三人永居公司签署了《房屋租赁合同》，合同约定永居公司将拥有转租权的位于上海市闵行区莲花路XXX号的五层约25,000平方米的建筑物业(以下简称涉案房屋)转租给美博汇公司，租赁期限12年，计自2006年10月1日起至2018年9月30日止。年租金为13,000,000元，前三年租金保持不变，以后每年递增3%。租金每三个月支付一次，先付后用，在每第三个月的25日前支付下三个月租金。合同签订后，被告美博汇公司即入驻。自2007年租赁年度起，被告美博汇公司未能按合同约定的日期和金额向永居公司足额支付当年度租金，截止2014年6月30日，被告美博汇公司已累计拖欠永居公司租金达34,850,000元。2014年4月，涉案房屋所有权人上海华一实业公司(以下简称华一公司)、永居公司及己方签署《房屋场地租赁合同主体变更确认书》，三方约定永居公司将与华一公司签署的《房屋场地租赁合同》中的权利和义务概括变更为己方享有和履行。2014年6月22日，己方、美博汇公司、案外人上海日汇投资有限公司(以下简称日汇公司)、钟明翠、南塑公司签署了《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》，各方在上述协议中确认了被告美博汇公司累计拖欠永居公司租金34,850,000元(截止2014年6月30日)，并商定了上述款项的清偿期限。此后，因协议当事人未履行协议，己方于2014年9月16日向法院提起诉讼【案号为(2014)闵民五(民)初字第2063号】，要求解除与日汇公司间的租赁合同，同时要求日汇公司、美博汇公司、钟明翠、南塑公司给付拖欠的租金34,850,000元。该案经法院主持调解，各方当事人就上述诉讼请求达成如下调解协议，即己方与被告美博汇公司就2014年7月1日前欠付的租金通过对账自行协商或另案解决，被告钟明翠、南塑公司对届时确定的欠租金额承担连带保证责任。嗣后，己方多次要求与被告美博汇公司对欠付租金金额进行对账，但均遭拒绝，被告美博汇公司根本没有清偿欠租的意愿。现己方为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。
被告美博汇公司、钟明翠、南塑公司辩称，一、关于欠付的租金金额问题。欠付的租金金额存在以下几个问题：1.2006年10月至12月间，被告缴纳了保证金1,000,000元，现双方租赁合同终止，原告理应将该款予以退还。2.双方对于2010年度、2011年度。3.2014年度欠付的租金金额中应扣除案外人代为支付的租金计4,659,625元。4.欠付的租金金额中应扣除免租期租金。在扣除上述费用后，被告确认欠付租金金额应为23,633,959元。二、关于欠付租金的承担主体问题。2015年6月25日，永居公司、原告、美博汇公司、日汇公司签订了《协议书》，协议明确约定了原告自愿放弃对钟明翠、南塑公司主张连带保证责任的权利，故钟明翠、南塑公司对欠付租金不应承担连带担保责任。
本院经审理认定事实如下：2006年6月28日，第三人永居公司(出租方，甲方)与被告美博汇公司(原名上海虹港商业管理有限公司，承租方，乙方)就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方。
2014年4月2日,华一公司(甲方)、永居公司(乙方)与原告(丙方)签订《房屋场地租赁合同主体变更确认书》，协议约定甲方与乙方于2003年9月11日就涉案房屋租赁事宜签订的《房屋场地租赁合同》以及相关房屋租赁的其他法律文件的出租方为甲方，承租方为乙方。现乙方有意将其在租赁合同中的所有权利和义务概括转让给丙方，甲方对此不持任何异议。
2014年6月22日，原告(新出租方，甲方)、被告美博汇公司(原承租方，乙方)、案外人日汇公司(新承租方，丙方)及被告钟明翠、南塑公司(担保方，丁方)签订《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》一份(3页)，协议第1页内容如下：先列明各签约主体的身份。本协议中，甲方、乙方、丙方合称“三方”，单称“各方”。鉴于：(a)涉案房屋原出租方永居公司于2006年6月28日与乙方就涉案房屋签订了房屋租赁合同。但截止2014年6月30日，乙方已累计拖欠原出租方租金合计34,850,000元(不包括国美2013年10月至2014年6月应付的9个月租金4,660,000元)。现甲方与业主方通过协议取代原出租方主体资格，包括承继原出租方对乙方的34,850,000元债权。(b)丙方有意概括的受让乙方在租赁合同项下的所有权利和义务(包括前述拖欠的租金34,850,000元)。(c)各方均有意按照本协议约定的条款及条件处理租赁物业承租主体变更及拖欠租金的清偿事宜。为此，根据国家有关法律法规的规定，经各方友好、自愿、平等协商，就租赁合同承租方主体变更及欠租清偿事宜，达成如下协议，以资信守。1.三方一致确认，自2014年7月1日起，租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方，丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解租赁合同项下的所有内容，并同意承继乙方在租赁合同项下的所有权利。协议第2页内容：(上接权利)和义务(包括拖欠的租金34,850,000元)。鉴于此，甲方同意接受丙方为新的承租方。2.甲方同意，丙方承继租赁物业的租赁期限自2014年7月1日起至2018年9月30日止(即与原租赁合同中乙方的租赁期限同时届满，本协议另有约定的除外)。在丙方无违约情形下，租期届满后按原租赁合同约定条件自动延续至2023年9月30日止。3.丙方承诺在租赁期限内完全适当地遵守及履行租赁合同及本协议项下的各项条款、条件、协议、条文，包括但不限于按时足额地向甲方缴纳租金、物业管理费及其他一切款项，遵守租赁物业的管理公约，履行租赁合同项下其他义务及责任。4.丙方特别承诺：承担乙方租赁期间拖欠甲方的租金34,850,000元，并承诺按下列还款计划向甲方偿付欠租：2014年7月10日偿还1,500,000元；2015年12月31日前偿还2,500,000元。2016年12月31日前偿还2,500,000元。2017年12月31日前偿还2,500,000元。2018年9月30日前偿还2,500,000元。剩余拖欠租金23,350,000元，若到期合同顺延的，再协商偿还时间、额度和方式。如合同到期不再续约的，则丙方承诺在合同到期前十日内一次性偿还。乙方承诺对上述债务承担连带清偿责任。(该条文字用黑体加粗)。5.丙方承继租赁合同后，若再发生拖欠正常租金或未按前述第4条约定期限和金额清偿拖欠租金等任何一项违约情形，甲方有权解除合同并有权要求丙方提前偿还前述第4条承诺清欠的所有未清欠租金，并可以按租赁合同约定追究丙方拖欠租金的违约责任。6.丁方承诺：自愿对乙、丙方履行租赁合同项下义务和本协议第4条约定的拖欠租金的偿付义务承担连带清偿担保责任。担保范围为租赁合同项下的租金、违约金及本协议项下的拖欠租金34,850,000元及甲方为实现上述债权而支付的律师费和诉讼费等费用。担保期限为乙、丙方按租赁合同和本协议约定的最后一期应付款之日起两年。(该条文字用黑体加粗)。协议第3页内容如下：7.因本协议签署而引致的登记备案手续或其他行政登记手续的变更(如需)由丙方负责办理，甲方应积极协助、配合。由此产生的费用由丙方承担。8.本协议与原《房屋租赁合同》和《房屋租赁协议书》不一致的，以本协议为准。本协议未约定的仍按原《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议书》的有关约定处理。9.本协议自各方签字盖章之日起生效。本协议一式柒份，甲、乙、丙各方各持壹份，丁方持贰份，其余贰份存放于甲方处供行政备案登记等用途(如需)，各份均具有同等法律效力。本协议附件为：乙、丙、丁各方加盖公章的营业执照和个人居民身份证影印件。钟明翠在协议最后一页下方签名，各方在协议最后一页加盖了各自的公章。协议各页间加盖各方当事人的公章以作为骑缝章。
2014年9月16日，原告以日汇公司未按《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》约定于2014年7月10日前清偿欠付的租金1,500,000元为由，以日汇公司、美博汇公司、钟明翠、南塑公司为被告，向法院提起诉讼【案号为(2014)闵民五(民)初字第2063号】。原告要求法院判令：1.确认永居公司与美博汇公司签署的《房屋租赁合同》、原告与日汇公司签署的《房屋租赁协议书》自2014年8月20日起解除；2.日汇公司支付自2014年7月1日至2014年8月19日止的租金1,780,800元及自2014年8月20日至30日的房屋占用使用费356,160元(按日租金35,616元标准计算)；3.日汇公司给付原告拖欠租金34,850,000元；4.日汇公司偿付违约金3,250,000元；5.日汇公司给付律师费50,000元；6.美博汇公司对日汇公司第3项判决义务承担连带清偿责任；被告钟明翠、南塑公司对日汇公司第2至5项判决义务承担连带清偿责任；7.次承租人上海勇卫物业管理有限公司、上海国美电器有限公司、上海绿色建设工程有限公司、上海永琪美容美发经营管理有限公司于2014年8月31日前向原告腾退房屋，逾期则根据各自租赁合同约定的租金标准向原告支付逾期腾房占用使用费。
在该案的审理过程中，众被告共同辩称日汇公司并没有违约，原告无权解除合同。因为2014年7月22日，原告、永居公司、日汇公司、美博汇公司、钟明翠及南塑公司签订了《租赁合同出租方承租方变更协议书》，取代了原告据以起诉的2014年6月22日原告、日汇公司、美博汇公司、钟明翠及南塑公司签订的《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》。根据2014年7月22日的协议约定，日汇公司的付款期限并未届满，原告不具有单方解除合同的权利。众被告为证明其抗辩主张，向法院提供了一份署期为2014年7月22日的《租赁合同出租方承租方变更协议书》一份(3页)，协议第1页内容如下：原出租方永居公司(甲方)，现出租方轩广公司(乙方)，原承租方美博汇公司(丙方)，现承租方日汇公司(丁方)，担保方钟明翠、上海谷翠实业有限公司(戌方)。本协议中，甲方、乙方、丙方、丁方合称“四方”，单称“各方”。鉴于：(a)甲方于2006年6月28日，与丙方就丙方承租甲方合法持有的位于上海市莲花路XXX号的物业签订了房屋租赁合同，合同约定丙方承租的租赁面积为25,000平方米，租赁期限为2006年10月1日至2018年9月30日止。但截止至2014年6月30日丙方已累计拖欠甲方租金合计34,850,000元(不包括国美2013年10月至2014年6月应付的9个月租金4,660,000元，若届时国美将上述4,660,000元交付给甲方或乙方，则丙方累计拖欠租金为30,190,000元)。(b)此后，甲方已将在原租赁合同中的所有权利和义务概括的转让给乙方(包括甲方享有的对丙方拖欠租金债权)。(c)此后丁方有意单独承租上述租赁物业，丙方亦有意退出租赁。为此，乙方和丁方经协商一致后已于2014年6月22日就租赁事宜签订了《房屋租赁协议书》。同一日，甲方、乙方、丙方、丁方、钟明翠、南塑公司于2014年6月22日签订《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》。(d)各方均有意按照本协议约定的条款及条件处理租赁物业租赁关系变更及拖欠租金的支付事宜现因根据各方再一次友好、自愿、平等协商的结果，对此。协议第2页内容如下：(上接对此)前约定有较大变更，为此，根据国家有关法律法规的规定，各方或甲方、丙方退出原租赁合同中拖欠租金处理、乙方与丁方建立新的租赁关系等事宜重新达成如下协议，前述《租赁合同承租方变更及欠租偿还协议书》作废，不再有效，以资信守。1、四方一致确认，自2014年7月1日起，甲方、丙方均退出原租赁合同。乙方作为出租方、丁方作为承租方就上海市莲花路XXX号租赁物建立新的租赁关系。2、丙方退出租赁前累计拖欠甲方的租金34,850,000元由丙方偿还给乙方，并由戊方担保，上述债务与丁方无关，不再由丁方承担清偿责任。3、各方同意,丁方承租租赁物的租赁期限自2014年7月1日起至2018年9月30日止(即与原租赁合同中丙方的租赁期限同时届满)。具体租赁根据原租赁合同和租赁合同的约定内容履行，但鉴于本协议存在反复商议过程的特殊情况，对于丁方根据租赁合同应付乙方首期三个月租金现宽限丁方于2014年9月30日前付清。4、丁方再一次承诺在租赁期限内严格履行各项约定义务，包括但不限于按时足额向乙方缴纳租金、遵守租赁物业的管理公约等。5、丙方特别承诺：继续承担丙方原租赁期间拖欠甲方的租金34,850,000元，并承诺自2014年7月1日起按下列还款计划向乙方偿还上述欠租：2014年7月10日前偿还1,500,000元；2015年12月31日前偿还2,500,000元；2016年12月31日前偿还2,500,000元；2017年12月31日前偿还2,500,000元；2018年9月30日前偿还2,500,000元；剩余欠租在2018年10月1日起三年内付清。6、戊方承诺：自愿对丙方履行原租赁合同期间所有欠偿和本协议第五条约定的拖欠租金的偿付义务对乙方承担连带清偿责任。担保范围为原租赁合同项下的租金、违约金及本协议项下的拖欠租金34,850,000元及乙方为实际上述债权而支。协议第3页内容如下：(上接支)付律师费和诉讼费等费用。担保期限为丁方按租赁合同和本协议约定的最后一期应付款之日起两年。(本条加粗打印)。7、因本协议签署而引致的登记备案手续或其他行政登记手续的变更(如需)，由丁方负责办理，乙方应积极协助、配合。由此而产生的费用由丁方自行承担。8、本协议与租赁合同不一致的，以本协议为准。本协议未约定的内容仍适用租赁合同中的有关约定。9、本协议自各方签字盖章之日起生效。本协议一式柒份，甲、乙、丙、丁、戊各方各持壹份，其余贰份由乙方保存供行政备案登记用途(如需)，各份均具有同等法律效力。10、本协议附件为：丙、丁、戊三方加盖公章的营业执照和个人居民身份证影印件等。在该协议最后一页，永居公司、原告、美博汇公司、日汇公司加盖了公章。在落款打印文字为“上海谷翠实业有限公司”处加盖的公章为南塑公司。钟明翠在最后一页落款处签名。协议各页间加盖有永居公司、美博汇公司的公章作为骑缝章。
上述协议经庭审质证，原告认为，上述协议最后一页的公章均为真实，但盖章时间应为2014年4月。当时，双方对承租方、出租方主体变更达成一致后，形成了第一次协议文本，原告在文本上盖章后交给永居公司。待需要被告盖章时，被告称需更换一家担保公司，即由原文本上载明的担保人上海谷翠实业有限公司(以下简称谷翠公司)变更为南塑公司，所以协议暂时尚无法签订。原告一时疏忽，未取回已盖章的协议文本。2014年6月22日，经协商，双方达成了一致意见，签订了《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》。上述协议书的版本与2014年4月形成的版本是一致的，仅是变更了一家担保公司。现众被告提供的协议系拼接伪造，文本上字体的行距都不一样，故申请法院就众被告提供的署期为2014年7月22日的《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》进行司法鉴定。
2015年2月25日，华东政法大学司法鉴定中心向本院出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：1.检材《租赁合同出租方承租方变更协议书》第一、二页和第三页不是一次形成；2.限于送检材料条件以及本中心技术支持程度，难以判断检材上七枚印章印文的具体形成时间；3.检材第一、第二页和第三页打印工具的种类相同；4.限于送检材料条件以及本中心技术支持程度，难以判断检材料第一、二页和第三页的具体形成时间。
2015年4月28日，各方当事人在本院主持下，就(2014)闵民五(民)初字第2063号案件达成如下调解协议：一、原告与美博汇公司之间，就2014年7月1日前欠付的上海市闵行区莲花路XXX号房屋的租金，因双方对欠租金额各有主张，双方同意通过对账自行协商或另案解决，钟明翠、南塑公司对届时确定的欠租金额承担连带保证责任；二、原告、日汇公司、美博汇公司、钟明翠及南塑公司于2014年6月22日签订的《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》，以及永居公司、原告、日汇公司、美博汇公司、钟明翠及南塑公司于2014年7月22日签订的《租赁合同出租方承租方变更协议书》于2015年4月28日终止履行；三、上海市闵行区莲花路XXX号房屋租赁合同在2014年7月1日至2015年4月30日期间由美博汇公司与原告履行，期间的租金人民币10,830,000元由美博汇公司承担；四、美博汇公司同意上海国美电器有限公司以4,312,500元的标准支付2014年7月15日至2015年4月30日期间的租金，上述租金由上海国美电器有限公司于收到本案民事调解书及美博汇公司开具的租金发票后的十五日内直接向原告支付；五、上述10,830,000元租金中剩余的6,517,500元，由美博汇公司于2015年6月30日前向原告支付；六、日汇公司于2015年5月1日起向原告承租上海市闵行区莲花路XXX号房屋；七、日汇公司于2015年5月11日前向原告支付第一期租金人民币3,250,000元，若逾期支付即视为合同解除，应立即腾退房屋。2015年5月11日之后的租金按照2014年6月22日原告与日汇公司签订的《房屋租赁协议书》履行，若逾期支付即视为合同解除，日汇公司需立即交还房屋。若不腾退房屋，原告可向法院申请强制执行。其他条款仍按照《房屋租赁协议书》履行；八、日汇公司与上海勇卫物业管理有限公司、上海国美电器有限公司、上海绿色建设工程有限公司、上海永琪美容美发经营管理有限公司的关系和原告无关，日汇公司不得以收不到上述第三人的租金为由，拒绝支付租金；九、双方于本案无其他争议；十、案件受理费99,800元，减半收取计49,900元，保全费5,000元，司法鉴定费101,050元，以上合计155,950元(此款已由原告先行垫付)，由原告负担77,975元，美博汇公司负担77,975元(美博汇公司负担部分，于2015年6月30日前支付给原告)。
2016年1月4日，原告以美博汇公司未按约履行为由向法院提起诉讼。
以上事实，由原告轩广公司提供的《房屋租赁合同》(2006年6月28日)、《房屋场地租赁合同主体变更确认书》(2014年4月2日)、《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》(2014年6月22日)、(2014)闵民五(民)初字第2063号民事调解书及各方当事人的陈述在卷佐证。
本案事实部分争议焦点有二：一是原告、永居公司、美博汇公司、日汇公司有否于2015年6月25日签订《协议书》？二是美博汇公司欠付租金的金额？
针对事实部分争议焦点一，本院查证情况如下：
被告为证明原告、永居公司、美博汇公司、日汇公司于2015年6月25日签订了《协议书》，向本院提供了《协议书》(署期为2015年6月25日，3页)，协议第1页内容如下：甲方永居公司、乙方原告，丙方美博公公司，丁方日汇公司。本协议中，甲方、乙方、丙方、丁方合称“四方”，单称“各方”。鉴于：(a)2003年9月11日，甲方与上海华一实业公司就上海市漕宝路XXX号房屋租赁事宜(即上海市莲花路XXX号的房屋，以下简称该房屋)签订了《房屋场地租赁合同》，约定租赁期限为20年，自2003年12月31日起至2023年12月30日止。(b)2006年6月28日，甲方与丙方就该房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为12年，自2006年10月1日起至2018年9月30日止。(c)2014年4月2日，甲方、乙方与上海华一实业公司签订了《房屋场地租赁合同主体变更确认书》，明确了甲方将其在《房屋场地租赁合同》中的所有权利和义务概括地转让给乙方，上海华一实业公司对此无异议。(d)2014年6月22日，乙方与丁方就该房屋租赁事宜签订了《房屋租赁协议书》，约定租赁期限自2014年7月1日起至2018年9月30日止；同时，乙方、丙方、丁方与钟明翠、南塑公司签订了《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》。(e)2014年7月22日，甲方、乙方、丙方、丁方与钟明翠、南塑公司又签订了《租赁合同出租方承租方变更协议书》。协议第2页内容如下：(f)2015年4月28日，乙方以丙方、丁方及钟明翠、南塑公司为被告向上海市闵行区人民法院提起诉讼，但最终由法院出具(2014)闵民五(民)初字第2063号《民事调解书》，明确了丁方向乙方承租改(该)房屋，租赁期限自2015年5月1日起。综合上述情况，现四方在《民事调解书》的基础上，特就租赁关系履行及此前欠租金额、承担方式等协商一致后签订本协议书如下：1.四方一致确认，乙方、丁方之间将独立地就该房屋建立租赁关系。甲方及丙方对此不得干涉，且其双方之间的租赁关系不再履行。2、乙方与丁方之间的租赁关系的租赁期限自2015年5月1日起至2018年9月30日止。在租赁期限届满时，若乙方能够继续承租该房屋的，在同等条件下丁方有优先续租的权利。其他双方之间租赁关系的权利义务以租赁合同约定及《民事调解书》所确定的内容为准进行履行。3、丁方不得拖欠租金逾期不付，否则乙方有权追究丁方违约责任；但同时，乙方亦应当及时向上海华一实业公司支付租金，否则丁方有权拒付租金或直接代乙方向上海华一实业公司支付租金。双方因违约行为造成的后果由其自行承担。4、关于丙方此前结欠的截止至2014年6月30日的租金，由丙方直接向乙方承担支付责任，甲方对此无异议。5、关于丙方应付乙方租金的具体金额，双方均存在不同意见，在《民事调解书》中也未明确，现出于平衡各方利益、避免不必要争议之目的，丙方自愿放弃争议并同意按34,850,000元作为一揽子结算金额。但同时，乙方自愿放弃对钟明翠、南塑公司主张连带担保责任的权利，即乙方不得再以《民事调解书》或其他约定要求钟明翠、南塑公司对丙方结欠的租金承担连带担保责任。6、丙方承诺于本协议签订后4年内按季度平均付清34,850,000元，若任意一期未付的，乙方有权要求丙方提前一次性付清该34,850,000元，但乙方明确该情况即使发生亦不影响前述第5条约定的继续有效。协议第3页内容如下：7、本协议与租赁合同不一致的，以本协议为准。本协议未约定的内容仍适用租赁合同中的有关约定。8、本协议自各方签字盖章之日起生效。本协议一式伍份，甲、乙、丙、丁各方各持壹份，另壹份存于乙方处供行政备案登记用途等(如需)，各份均具有同等法律效力。9、本协议附件为：丙、丁加盖公章的营业执照和法定代表人身份证影印件。在该协议第3页盖有字样为“上海永居装饰市场经营管理有限公司合同专用章”的印章，盖有原告、美博汇公司、日汇公司的公章。协议各页间未加盖各方当事人的公章作为骑缝章。
被告对《协议书》签订的原因及经过作如下陈述：根据(2014)闵民五(民)民初字第2063号民事调解书的要求，双方要进行对账，但双方未能达成一致意见。被告南塑公司的股东不希望承担担保责任，经协商，原告与被告美博汇公司予以认可，免除了被告南塑公司的担保责任。涉案房屋新的履约双方是原告与日汇公司，日汇公司根据民事调解书给付了第一期租金，但原告未将租金给付华一公司。华一公司将此情况告知了日汇公司，并称若原告继续不给付租金，那么作为次承租人的日汇公司可能也将受到这一情况的影响而要离场。基于上述情况，新老合同的履行双方通过协商签订了《协议书》。协议主要内容分为两个部分：一是美博汇公司、钟明翠、南塑公司如何给付拖欠租金。因己方对欠付租金的金额有异议，但由于美博汇公司找不到相应租金付款凭证，故考虑到诉讼风险以及以前打包贷款被骗提供担保的情况，双方各让一步，原告认可放弃对钟明翠、南塑公司的权利，被告认可欠付租金的金额。二是在法院出具民事调解书之后，原告未将租金给付华一公司，日汇公司担心作为次承租人地位受到影响，遂要求原告及时将租金给付华一公司，因此统一起草、签订了该协议。《协议书》签订的时间为2015年6月25日，在场人员为钟明翠及日汇公司的股东王春友。协议文本由原告与日汇公司负责起草，王春友将盖有永居公司、原告、日汇公司印章(除了美博汇公司的章)的一式多份的《协议书》交给了钟明翠。钟明翠自己留了一份，其他都退还给了王春友。
经庭审质证，原告认为，该《协议书》与日汇公司在(2014)闵民五(民)民初字第2063号案件中提供的署期为2014年7月22日的《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》均为被告变造，理由如下：1.《协议书》没有骑缝章；2.《协议书》最后一页没有任何内容，仅仅是各方盖章；3.2015年6月25日时，原告与日汇公司就欠付租金矛盾激化，原告已准备向法院申请执行，双方根本不可能签订该协议。
被告针对原告上述异议作如下回应：1.骑缝章并非合同生效必要要件。2.原告认为《协议书》为变造，需要举证与该协议最后一页相同的协议。3.导致连环诉讼的原因是原告未将租金给付华一公司，该后果亦应由原告承担。
原告为证明《协议书》系被告变造，向法院递交了两份《证人出庭作证申请书》，申请证人黄某1、黄某2到庭作证，并向本院递交了司法鉴定申请书。
1.证人黄某2到庭作如下陈述：原告的法定代表人变更前，其系原告的股东。法定代表人变更后，其将股份转让给他人，不再对原告享有股份。目前，其在原告处负责与被告美博汇公司的相关业务。在2015年期间，原告与被告美博汇公司等企业未就涉案房屋的欠付租金进行对账，双方亦未签订过2015年6月25日的《协议书》。另需说明，双方自2014年6月22日之后再未曾签订过协议书。
2.证人黄某1到庭作如下陈述：其曾经是第三人的总经理，从何时开始任职记不清楚了。第三人永居公司与钟明翠间就涉案房屋存在房屋租赁关系，有欠付租金的事实，双方为此对过账，但何时对账记不清楚。2014年，因涉案房屋所涉租赁关系的双方主体均需发生变更，即出租方由第三人永居公司需变更为原告，承租方由美博汇公司变更为日汇公司，而日汇公司的营业执照上的注册资金低于欠付租金，存在商业风险，故第三人永居公司不同意。钟明翠提出让某一公司提供担保，由此签了一份协议。这份协议由其于2014年4月份送给了钟明翠，让钟明翠盖章，但钟明翠称当时没有公章，所以其将协议放在了钟明翠处。该协议上已盖有第三人永居公司及原告的公章，一共6份，都交给了钟明翠，内容都是相同的。嗣后，钟明翠称如果要提供担保，那么生意就不太好谈，故要其将协议上有关担保的内容去掉，并且要其提供一份没有担保方的协议。其认为钟明翠要做生意，且这个协议也不派用场，所以就给了，给了几份记不清楚了。这些协议，钟明翠一直没盖章，也未归还给其。2014年5月，公司里有其他人参与租赁业务，因此这些事情其就很少管了，很多事情其都不清楚了。
经质证，原告确认上述两位证人所述均为真实。被告认为证人所述与事实不相符。
3.2016年11月17日庭审过程中，原告向法院提出要求对《协议书》第1、3页纸张的形成时间、第3页落款的墨迹及印章的形成时间进行司法鉴定。同时，要求对被告曾向法院提供的署期为2014年7月22日的《租赁合同出租方承租方变更协议书》继续进行司法鉴定。被告当庭认为，首先，如果鉴定结论为《协议书》第1页与第3页并非形成于同一时间，亦不能否认协议书的真实性。其次，对原告提出的鉴定申请无异议，在鉴定时可予以配合。最后，确认鉴定机构由法院决定。
2016年11月22日，美博汇公司向本院提交了《情况反馈》，主要内容如下：被告向委托诉讼代理人反映，印象中《租赁合同出租方承租方变更协议书》(署期为2014年7月22日)的原件在(2014)闵民五(民)初字第2063号案后，留在该案另一被告日汇公司处。现向日汇公司索要时，日汇公司反馈因(2014)闵民五(民)初字第2063号的《民事调解书》已明确《租赁合同出租方承租方变更协议书》终止履行，故没有太注意，后来该公司内部又发生股东诉讼纠纷的原因，公司目前有点乱，现在无法找到《租赁合同出租方承租方变更协议书》原件。据此，现无法向法院提供，但原告应当保留上述《租赁合同出租方承租方变更协议书》的原件。
2016年12月2日，原告向本院递交了《司法鉴定申请书》，要求对被告提供的《协议书》进行司法鉴定，鉴定内容如下：1、文件第1、2页和第3页是否为一次打印制作；2、文件第1、2页和第3页的形成时间；3、文件第1、2页和第3页是否为同一台打印机打印；4、文件第1、2页和第3页的文本排版布局是否一致；5、文件第3页落款日期墨迹及各印章的形成时间；6、文件落款处原告印章的盖印时间是否在2014年6月前。本院经审核后，予以同意，并交由本院立案庭委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行司法鉴定。
2017年6月30日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心向本院出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：一、检材第1、2页与第3页的文字排版布局不同。二、检材第1、2页与第3页不是同一机具一次制作形成。三、无法判断检材料第1、2页与第3页上打印体字迹的形成时间。四、无法判断检材第3页上落款日期形成时间。五、无法判断检材落款处“上海永居装饰市场经营管理有限公司合同专用章”印文、“上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司”印文和“上海日汇投资有限公司”印文的形成时间。六、根据现有样本，倾向认为检材上需检的“上海轩广企业管理有限公司”印文是2014年8月18日之前盖印形成，但无法判断其形成时间是否为2014年6月前。原告为此次鉴定垫付鉴定费89,050元。
2017年7月25日，本院就上述《司法鉴定意见书》进行质证。原告对上述意见书无异议。被告对鉴定报告结论的第六项提出异议，理由是鉴定的材料、依据、使用的技术手段有异议，因此被告认为该项结论缺乏足够的结论依据。鉴定人员当场答复如下：检材由被告提供，并已由被告取回。样本是由原告提供，并经法院邮寄给鉴定单位。第六项鉴定结论意见的得出是以原告提供的样本3-15的印章确实形成于标记的落款时间为前提条件,仅根据检材和样本1-2不能得出上述结论。作为鉴定部门，如果要比对一个印文是否真实，需要各时间的印文。就本案而言，若需鉴定，则需以下印文：一是2015年6月25日前后三个月的印文，二是怀疑的可能时间形成的印文。提供的印章需尽可能多，但无数量上的要求。
2017年7月28日，原告向本院递交了《补充司法鉴定申请书》，要求以法院在(2014)闵民五(民)初字第2063号、(2015)闵执字第7194号、(2015)闵执字第8795号及(2016)沪0112民初1号卷宗内存放的原告盖印文件作为鉴定比对样本。
2017年10月20日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具了《司法鉴定意见书》，上载：一、基本情况：(一)需鉴定材料(以下简称检材)：落款日期为“2015.6.25”的《协议书》原件1份3页，落款页“乙方”处的“上海轩广企业管理有限公司”印文为需检印文。(二)供对比材料(以下简称样本)：样本1：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“2014.6.22”的《房屋租赁协议书》原件1份。样本2：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“2014.6.22”的《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》原件1份。样本3：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“二O一四年九月十日”的《民事起诉状》原件1份2张。样本4：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“二O一四年九月十日”的《授权委托书》原件1张。样本5：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“二O一四年九月十六日”的《财产保全申请书》原件1份2张。样本6：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“二O一五年七月十三日”的《强制执行申请书》原件1份2张。样本7：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“二O一五年七月十三日”的《授权委托书》原件1张。样本8：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“二O一五年七月十三日”的《债权保全申请书》原件1份2张。样本9：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“二O一五年九月八日”的《强制执行申请书》原件1份2张。样本10：留有“上海轩广企业管理有限公司”印文，落款日期为“二O一五年九月八日”的《授权委托书》原件1张。委托事项：检材落款处需检的“上海轩广企业管理有限公司”印文是否为2015年4月28日前盖印形成。委托日期：2017年8月16日。二、鉴定过程及分析说明。本鉴定依据SF/ZJD201001-2010和SF/ZJD201013-2015鉴定规范进行。本鉴定借助放大镜、显微镜等仪器进行检验。2017年9月14日，本鉴定中心派员至闵行法院档案室调取了样本3至样本8原件，对其进行检验和扫描提取；2017年9月26日，本鉴定中心派员至闵行法院第五庭调取了样本1、样本2、样本9和样本10原件，对其进行检验和扫描提取。检材上需检的“上海轩广企业管理有限公司”印文盖章清晰，印文特征能够得到反映，具备鉴定条件。样本1至样本10上的“上海轩广企业管理有限公司”印文时间跨度为2014年6月22日至2015年9月8日。样本印文均为红色圆形带五角星印文，盖印清晰，印文特征反映明显且一致，具备比对条件。将检材料上需检的“上海轩广企业管理有限公司”印文与样本上的“上海轩广企业管理有限公司”印文进行比较检验发现，检材料印文与样本印文为同一枚印章所盖印。进一步比较检验发现，在墨迹分布特征上，检材印文与2014年9月10(含2014年9月10日)之后的样本印文存在差异，而与2014年6月22日的样本印文存在符合。故根据现有样本，经综合分析，倾向认为检材上需检的“上海轩广企业管理有限公司”印文是2014年9月10日之前盖印形成。三、鉴定意见。根据现有样本，倾向认为检材上需检的“上海轩广企业管理有限公司”印文是2014年9月10日之前盖印形成。原告为此次鉴定垫付鉴定费3,300元。
2017年11月17日，本院就上述《司法鉴定意见书》进行质证。原告对上述意见书无异议。被告对上述意见书有异议，首先，原告在庭后单方提出补充鉴定申请，且未经上海市高级人民法院委托，被告不予认可。其次，鉴定结论是鉴定人的主观判断，没有综合考虑用印的角度、介质等问题，故鉴定结论不准确，希望对本案印章的形成做复检。再次，与原告有利害关系的除了原告的印章外，还有第三人永居公司的印章，该枚印章是第三人的印章，如果证明该印章形成于2016年，也就能证明《协议书》上印章的形成时间，故希望对第三人印章进行鉴定。最后，原告称《协议书》上的印章形成于2014年，原告这一说辞在前案中已提出。根据当时的庭审情况，原告未能提供证据证明还有其他文书在被告处。现原告在本案中继续使用这一方式，不能排除原告打印且提交给被告的《协议书》是先有盖章的文书。
2017年11月17日，美博汇公司、钟明翠、南塑公司向本院递交了《鉴定申请书》，申请事项如下：一、申请重新委托司法鉴定机构对案涉落款时间为2015年6月25日的《协议书》中“上海轩广企业管理有限公司”印文盖印形成时间进行鉴定。二、申请法院委托司法鉴定机构对案涉落款时间为2015年6月25日的《协议书》中“上海永居装饰市场经营管理有限公司”印文的盖印形成时间进行鉴定。
本院认为，首先，对于公章的司法鉴定从程序上无需由上海市高级人民法院确定，且在本案审理过程中，双方亦一致确认鉴定单位由法院予以决定，故法院根据双方的意思表示，将原告提交的鉴定申请交由司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行司法鉴定，程序合法。其次，关于原告提交的《补充鉴定申请》，此系基于鉴定单位在庭审中的答复意见所进行的补充鉴定，并未启动新的鉴定程序，且补充鉴定的样本均系双方在曾经的诉讼、执行过程中所形成的书面材料，由鉴定单位至本院进行调取，鉴定程序合法。最后，鉴定单位派员两次参加庭审，接受双方当事人的询问，并当场就被告提出的问题逐一进行了回答。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条，即人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。基于此，本院认为司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心向本院出具的两份《司法鉴定意见书》对本案待证事实具有证明力。同时，本院对被告提出的要求重新委托司法鉴定机构对案涉落款时间为2015年6月25日的《协议书》中“上海轩广企业管理有限公司”印文盖印形成时间进行鉴定的申请不予准许。
在听取了双方各自的陈述，并经双方就各自的主张向法院提供证据材料、对对方提供的证据材料发表质证意见后，本院认为，双方所争议之事实可能存在以下两种情形，一是双方确实于2015年6月25日签订了《协议书》，且协议系由原告起草，原告将协议文书交由美博汇公司盖章。二是《协议书》系被告利用事先留存的尾页变造形成。
下面，本院结合已查明之事实、两份《司法鉴定意见书》及双方提供的证据材料，就争议之事实作如下分析：
一、《司法鉴定意见书》的鉴定结论：1.《协议书》第1、2页与第3页的文字排版布局不同。2.《协议书》第1、2页与第3页不是同一机具一次制作形成。3.根据现有样本，倾向认为检材上需检的“上海轩广企业管理有限公司”印文是2014年9月10日之前盖印形成。由此可见，《协议书》在形成的过程中存在诸多疑点。
二、《协议书》在内容上存在以下疑点：
1.民事调解书中确认的涉案房屋的协议主体中并未出现永居公司，即永居公司已将涉案房屋的出租方的权利义务交由原告承继，为何署期为2015年6月25日《协议书》中，永居公司再次成为协议书中的甲方？
2.在民事调解书载明的协议内容中，对涉案房屋于2015年4月30日前的房屋租赁关系的主体、欠付租金金额的负担主体及2015年5月1日后的房屋租赁关系主体、租金给付主体、租金给付时间及逾期给付的后果均有明确的约定。而署期为2015年6月25日《协议书》，共计3页，第1页至第2页，用了长达1页又4行文字，共计6条条款，将涉案房屋自2003年9月起至2015年4月间的房屋租赁关系的主体、房屋租赁关系主体间签订协议的时间节点、租赁合同的期限等再逐一进行描述，是否需要？
3.署期为2015年6月25日《协议书》第2页所载明的6项协议内容，其中第1条内容如下：“四方一致确认，乙方、丁方之间将独立就该房屋建立租赁关系。甲方及丙方对此不得干涉，且其双方之间的租赁关系不再履行”。其中第4条内容如下：“关于丙方此前结欠的截止至2014年6月30日的租金，由丙方直接向乙方承担支付责任，甲方对此无异议”。上述内容，民事调解书中均有详载，为何要一再重复？
4．署期为2015年6月25日《协议书》第2页所载明的6项协议内容，其中第2条内容如下：“乙方与丁方之间的租赁关系的租赁期限自2015年5月1日起至2018年9月30日止。在租赁期限届满时，若乙方能够继续承租该房屋的，在同等条件下丁方有优先续租的权利。其他双方之间租赁关系的权利义务以租赁合同约定及《民事调解书》所确定的内容为准进行履行”。而《协议书》第3页第7条内容如下：“本协议与租赁合同不一致的，以本协议为准。本协议未约定的内容仍适用租赁合同中的有关约定”。为何出现在同一文本中的协议内容，已在第2页强调了本协议与租赁合同、民事调解书间的关系，又在尾页上再次强调本协议与租赁合同的关系？本院听取了被告对《协议书》形成背景介绍，可见《协议书》主要是针对双方达成民事调解书之后产生的新情况进行协商的结果，那么协议尾页上为何只强调租赁合同，对民事调解书却只字未提？
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