辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2353号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱晓峰，男，1974年12月17日出生，汉族，住沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：刘燕，辽宁君盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：泛华房地产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路9-1号7门。
法定代表人：黄振明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄卫涛，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李常华，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
原审第三人（反诉被告）：沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅，住所地沈阳市浑南新区浑南西路8号泛华广场四层。
经营者：王淑敏，女，1973年9月25日出生，汉族，住沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：刘燕，辽宁君盈律师事务所律师。
上诉人朱晓峰因与被上诉人泛华房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称“泛华公司”）、原审第三人沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅（以下简称“音乐风演歌厅”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初5694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱晓峰上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，改判解除朱晓峰与泛华公司于2011年10月26日签订的《租赁合同》、2012年3月21日签订的《补充协议》、2011年12月9日签订的《音乐风休闲吧租赁合同》、2012年签订的《音乐风休闲吧租赁合同》、2012年签订的《物业服务委托合同》；2.请求依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项、第九项；3.请求支持朱晓峰的全部诉讼请求并驳回泛华公司的全部反诉请求；4.一审、二审诉讼费用由泛华公司承担。事实与理由：1、一审判决认定租赁合同解除系由于朱晓峰未按时足额支付租金，泛华公司发出解除通知导致，属于事实认定错误，合同解除是由于泛华公司违约导致合同无法继续履行。泛华公司出租的租赁物不符合使用目的，从2014年2月开始泛华公司在未告知朱晓峰的情况下开始对租赁物所在商场进行内部装修改造。2014年11月因消防问题商场被整体查封一个月。朱晓峰合同目的无法实现，泛华公司构成根本违约。朱晓峰未足额支付租金有正当理由，不应认定为违约，不应承担逾期支付租金的违约金，泛华公司无权解除合同。2、一审判决依据（2013）东陵民二初字第383号民事调解书认定全部损失由朱晓峰自行承担属事实认定错误。该调解书系泛华公司利用优势地位恶意达成，不应作为租赁合同解除后责任承担的评判依据。且因泛华公司原因导致朱晓峰无法经营，泛华公司应承担违约赔偿责任，赔偿朱晓峰的装修损失、未完成啤酒销售产生的违约金损失、进店费损失、员工工资等。3、因泛华公司未取得消防许可，致使朱晓峰在2014年11月之后无法营业，不应承担在此期间产生的租金以及逾期支付的违约金。4、朱晓峰一审申请对装修残值进行鉴定，一审法院未做答复，程序违法。
泛华公司辩称，1、租赁合同履行过程中出租人不存在违约行为，租赁物符合合同约定使用目的，朱晓峰未足额支付租金无任何法定理由，2014年2月份前的租金双方通过法院进行调解，调解书生效后，朱晓峰未能及时支付。2014年2月后的租金，朱晓峰也未按照合同约定及时缴纳。2、调解书系在法院主持下达成一致意向，不存在任何一方存在优势地位的情况，朱晓峰也未能提供证据证明上述情况存在。该调解协议是双方真实意思表示，应该作为本案裁决的法定依据。而朱晓峰在签署调解协议后仍未履行已经构成违约，按照调解书约定我方有权单方解除合同，并且由此造成的损失全部由朱晓峰承担。3、朱晓峰所述未取得消防许可与客观事实不符。朱晓峰在2014年12月以后仍在营业，商场其他业主也在营业，不存在未取得消防许可无法营业情形。同时朱晓芳作为租赁场地实际使用人，消防安全义务应当由本人承担。4、朱晓峰申请鉴定的待证事实没有意义，法院不予准许符合法律规定。5、一审法院判令返还履约保证金10万元错误，因朱晓峰违约导致合同解除，按照合同约定该保证金应当予以扣除，同时应当按照占用期间支付占用费用。
音乐风演歌厅述称，同意朱晓峰的上诉请求。
朱晓峰向一审法院起诉请求：1.解除朱晓峰、泛华公司于2011年10月26日签订的《租赁合同》、2012年2月6日签订的《补充协议》及其它2份租赁合同、1份物业服务委托合同；2.泛华公司赔偿朱晓峰的装修损失6,000,000元；3.泛华公司赔偿朱晓峰支付员工的工资损失1,100,000元；4.泛华公司赔偿朱晓峰因停业无法完成酒厂业绩而损失的入店费800,000元；5.泛华公司返还朱晓峰向其支付的履约保证金100,000元；6.泛华公司因其违约行为向朱晓峰支付按照6个月租金标准计算的违约金551,490元；7.诉讼费由泛华公司承担。
泛华公司向一审法院反诉请求：1.确认泛华公司与朱晓峰签订的《租赁合同》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《泛华房地产开发（沈阳）有限公司与音乐风休闲吧补充合同》及《泛华房地产开发（沈阳）有限公司与音乐风量贩式演歌厅补充协议》、《物业服务委托合同》于2015年7月6日解除；2.朱晓峰向泛华公司支付拖欠租金1,158,433.1元（暂计算至2015年8月6日）、电费171,403.1元（2014年10月15日至2015年8月6日）；3.朱晓峰向泛华公司支付逾期支付租金的违约金950,446.59元，自逾期之日开始至实际给付之日止（暂计算至2015年9月17日）；4.朱晓峰向泛华公司支付解除合同违约金2,326,866.4元；5.朱晓峰向泛华公司支付因追缴租金而支出的律师费70,000元；6.朱晓峰向泛华公司支付合同解除后租赁场地占用费5,032,616.00元，自2015年7月7日至朱晓峰实际腾退之日止（暂计算至2017年7月13日）；7.朱晓峰承担由于解除合同导致的一切损失及费用，包括但不限于装修损失、设备折旧、腾退房屋而产生的费用等；8.朱晓峰与音乐风演歌厅共同腾退案涉房屋；9.朱晓峰承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年10月26日，朱晓峰、泛华公司签订《租赁合同》，约定：泛华公司将其所有的位于沈阳市浑南区的综合性商业项目泛华广场购物中心（以下简称“购物中心”，包括地下一层、地上六层）内第四层的部分区域（见附件一平面图所示，以下简称“租赁场所”）出租给朱晓峰使用，作为KTV业态的专业经营商；第1-1条租赁场所建筑面积1782平方米，为本合同项下的计租面积；第2-1条租赁场所的租赁用途为量贩式KTV及其配套产品、服务的经营，以及其经营所需的配套办公、库房。朱晓峰应在租赁场所统一以“音乐风量贩式演歌厅”作为品牌；第3-1条租赁期限为十租约年，自计租日起算；第4-1条双方确认2011年11月20日为进场日；第5-3条自进场日起，朱晓峰可在租赁期限内对租赁场所进行装修，并自行承担全部的责任和费用（包括但不限于施工过程中产生的责任和费用等）；第6-1条装修期为自进场日起算120个日历天。装修期内，朱晓峰无须支付租金及物业服务费，但应支付进场日其租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、空调费、采暖费（如有）等各项费用；第7-1条除本合同另有约定外，自计租日起，朱晓峰应向泛华公司交纳的租赁场所租金开始计算；第7-2条租金的计算标准为月租金=月租金标准×计租面积（如不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金的计算标准为日租金=月租金/30日）；第7.2.1条从第一至第三个租约年的月租金标准为1.5元/天×平方米（建筑面积）；第7.2.2条从第四个租约年至第六个租约年（含），每个租约年的月租金标准为1.65元/天×平方米（建筑面积），从第七个租约年至第九个租约年起（含），每个租约年的月租金标准为1.82元/天×平方米（建筑面积），从第十个租约年起（含），每个租约年的月租金标准为2元/天×平方米（建筑面积）；第7.3.1条朱晓峰应按季支付租金，应提前一个月，向泛华公司一次性足额支付下个季度租金；第8-1条朱晓峰应在本合同签署后的7日内，向泛华公司交纳10万元作为履约保证金；第8.2.1条如朱晓峰未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者朱晓峰违约造成泛华公司损失的，泛华公司可以从履约保证金中扣除相应金额，如履约保证金额度不足扣除的，朱晓峰仍应补足；第9-1条自进场日起，朱晓峰应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用；第10-2条如果朱晓峰未按约定向泛华公司支付或补交租金、物业服务费、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，朱晓峰应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，泛华公司有权解除本合同；第14条租赁期限内，泛华公司投资形成的新增资产所有权属于泛华公司，朱晓峰投资于租赁场所或为使用租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于朱晓峰，本合同另有约定的从其约定；第18.4.1条泛华公司依照约定解除合同（不可抗力除外）或朱晓峰单方面擅自解除合同的，且朱晓峰应按本合同约定承担违约责任，朱晓峰应在接到泛华公司书面通知之日其20日内将租赁场所交还泛华公司，并与泛华公司和物业服务公司结清所有款项；第18.4.2条泛华公司行使合同解除权，如果本合同解除时，朱晓峰实际租赁期限不满五个租约年（包括计租日前解除的情况）的，朱晓峰除承担本合同第18.4.1条责任外，还应向泛华公司支付相当于24个月租金与履约保证金之和的违约金；第18.4.3条第2款前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金，如果合同解除当月尚未开始计租的，则以第一个租约年的月租金为准；第19.1.1条无论何种原因导致合同终止，朱晓峰均应在合同终止之日起20日内（以下称“交还期”）将泛华公司交给朱晓峰保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还泛华公司，并自行承担费用拆除、搬离由朱晓峰所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内朱晓峰安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该物品视为自合同终止后归泛华公司所有），并将租赁场所恢复到符合朱晓峰最有一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还泛华公司；第19.1.2条交还时双方对租赁场所及泛华公司交付朱晓峰使用的所有的设施、设备进行验收，如有任何损坏，朱晓峰负责修复并承担相应费用，如有任何遗失或者造成的损坏无法修复时，朱晓峰应赔偿泛华公司相应损失；第19.1.4条如在交还期届满后，朱晓峰未将其所有物品搬离的，视为朱晓峰放弃对该租赁场所内朱晓峰物品的所有权，泛华公司有权依法处理，包括作为垃圾丢弃；第19.3.1条因租赁期限届满、泛华公司违约或不可抗力引起的合同提前终止，泛华公司在交还期限内不收取占用费，因朱晓峰违约导致合同提前终止，在交还期内，朱晓峰应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向泛华公司支付占用费；第19.3.2条无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后朱晓峰仍未交还租赁场所的，朱晓峰应按合同终止时租金的两倍标准及实际天数向泛华公司支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；第23-2条泛华公司有权将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无需再通知朱晓峰，朱晓峰应予以接受，不得异议，本合同中关于物业服务公司的权利，可直接由物业服务公司行使，无须泛华公司再出具任何授权；第23-4条任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式（朱晓峰、泛华公司确认该等联系方式均为正确并可以有效送达），朱晓峰通讯地址沈阳市东陵区五三乡浑河堡村28组11号，泛华公司通讯地址沈阳市浑南区三义街10号。倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效，如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。朱晓峰确认租赁期限内，租赁场所也是其有效通知地址。该合同附件一为租赁场所平面图。附件二为进场确认书，朱晓峰、泛华公司确认于2011年10月28日对租赁场所的进场条件进行了验收，租赁场所以基本符合《租赁合同》约定的初步装修进场条件，双方同意交接，朱晓峰按《租赁合同》约定，于2011年11月20日进场装修，确保租赁场所在2012年3月20日对外开业。2011年9月9日，朱晓峰以张杰颖、沈阳寰亚科贸有限公司的名义支付合同保证金100,000元。
2012年3月21日，朱晓峰、泛华公司签订《补充协议》，约定：第1条泛华公司将泛华广场购物中心建筑物中4层430铺位、面积共32平方米（详见铺位图附件一）出租给朱晓峰使用；第2条交铺标准以现场实际情况交付；第3条该铺位仅作为音乐风量贩式演歌厅的办公室使用；第4条租赁期限10年，自2012年3月20日起至2022年3月19日，2011年11月20日至2012年3月19日为朱晓峰免租装修期，免租期为4个月，2012年3月20日至2012年6月19日为朱晓峰营运免租期，免租期为3个月，租金中已包含空调供暖制冷费用及物业费；第5条租金标准朱晓峰自2012年3月20日至2015年3月19日租金标准为1.5元/天/平方米，年租金为17,520元，自2015年3月20日至2018年3月19日，租金标准为1.65元/天/平方米，年租金为19,272元，自2018年3月20日至2021年3月19日，租金标准为1.82元/天/平方米，年租金为21,258元，自2021年3月20日至2022年3月19日，租金标准为2元/天/平方米，年租金为23,360元；第6条朱晓峰在本协议签订后7日内向泛华公司支付首季租金4,380元；第7条本补充协议及附件均为《租赁合同》不可分割的部分，两者内容如有冲突，以本协议条款为准，本补充协议未约定的，按《租赁合同》条款执行。
2011年12月9日，朱晓峰、泛华公司签订《音乐风休闲吧租赁合同》，约定：第2.1条泛华公司将其所有的坐落在沈阳市浑南区浑南西路8号的泛华广场购物中心建筑物中四层432A/432B号房屋或场地（以下简称“房屋或场地”）出租给朱晓峰使用；第2.2条实用面积共计62平方米（详见房屋或场地位置及面积平面图附件，具体面积以现场实际测量为准）；第2.3条交付标准现状交铺（格栅吊顶、玻璃门、瓷砖地面）；第3.1条租赁房屋或场地仅用于朱晓峰进行音乐风休闲吧的食品及水吧所规定的经营活动；第4.1条租赁期限5年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止（租赁期不含免租装修期，朱晓峰无免租装修期，2012年1月1日为起租日）；第5.1条合同租赁期内，租金按实用面积计算，首年、次年及第三年2元/天/平方米，每年租金总计45,260元，第四年2.3元/天/平方米，每年租金总计53,049元，第五年2.63元/天/平方米，每年租金总计59,517元；首季租金在朱晓峰进场的前一个月支付给泛华公司，之后每次提前一个月支付下一个季度的租金；第7.1条本合同签署后，朱晓峰还需在每月支付租金的同时支付管理费，包括在泛华公司的购物中心规定的营业时间内向房屋或场地和公共区域提供中央空调的费用，以及向公共区域提供水、电、清洁、保安、厨艺、房屋或场地管理和维修等服务所需的费用；第7.2条朱晓峰应于每月第一日（到期日）当日或之前根据付款通知单向泛华公司的购物中心支付朱晓峰使用房屋或场地而发生的相应的电费、水费、煤气费、通讯费等；第7.4条倘若朱晓峰未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、管理费、逾期付款违约金、损害赔偿金等，朱晓峰应承担泛华公司为追讨欠款所发生的相关费用（例如手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等），所指欠款应每天按逾期支付的全部款项的1.5%支付利息；第13.2条安装额外设施时，泛华公司有权自行或准许任何其他人，在建筑物中或在建筑物的任何部分当中、或在附近土地上建造的建筑物内，进行任何改建、拆除、翻新、或扩建工作，亦可变动或改建建筑物内的走廊、通道、或公共区域；第14.2.5条因泛华公司改建或改造建筑物或其他任何部分，造成房屋或场地或公共区域不能使用，或造成泛华公司提供的服务水准下降，朱晓峰同意泛华公司无需向朱晓峰承担任何责任；第14.2.6条火灾、水灾、机件故障、爆炸、溢漏、水淹、异味、烟气、通讯故障、公共设施故障等引起的朱晓峰损失；第15.5.1条朱晓峰拖欠应付租金或其他应付费用3个星期以上，且在收到泛华公司要求其纠正违约的通知后7天内，未予纠正，泛华公司有权解除合同；第16.1条在租赁期内，如朱晓峰出现了上述第15.5条的违约行为，泛华公司有权单方面解除本合同，收回房屋或场地，由此造成泛华公司损失的，朱晓峰应据实予以赔偿；第16.4条本合同租赁期满或被解除后双方权利义务提前终止时，朱晓峰应于7日（包括公共节假日）内将其所属物品全部搬离房屋或场地，并将房屋或场地恢复原状，否则即被视为已经放弃其在该物品中享有的权利，且泛华公司有权处置该物品。朱晓峰应承担泛华公司为清除上述物品发生的支出以及将房屋或场地修复原状的费用。如朱晓峰逾期交还房屋或场地，则每逾期一天，应向泛华公司支付原日租金3倍的违约金；第18条租赁期满或提前终止时，朱晓峰应搬离其全部财产和装置，将房屋或场地恢复原状，并使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，朱晓峰应以房屋或场地的“现状”和良好、清洁和适于出租的状况及条件将房屋或场地交还泛华公司，泛华公司有权保留房屋或场地的全部装置而无需向朱晓峰作出补偿；第18.2条租赁期满或提前终止时，倘若朱晓峰未按上款规定的要求交还无人占据的房屋或场地，则朱晓峰应继续支付自本合同终止日第二日起，至其全部办妥有关交还无人占据的房屋或场地的所有手续之日止的应付租金和其他费用，同时朱晓峰亦必须赔偿泛华公司因未能按时交还无人占据的房屋或场地而发生的全部损失或损害；第18.3条租赁期满或提前终止时，朱晓峰无权要求泛华公司赔偿其因装修房屋或场地而发生的任何费用和支出或朱晓峰发生的搬迁费；第26条按本合同条款发出的通知须采用书面形式，并下述地址发出，朱晓峰地址沈阳市东陵区五三乡浑河堡村28组11号或朱晓峰书面通知的其他人员、公司，泛华公司沈阳市浑南区三义街10号，双方确定通知有效送达的方法经专人送交的通知应于专人送交当日视为有效送达，经邮件发出的通知应于寄出日后第5日视为有效送达。
2012年，朱晓峰、泛华公司签订《音乐风休闲吧补充合同》，约定：第1条修订《音乐风休闲吧租赁合同》中租赁期限，“租赁期限5年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止”更改为“租赁期限5年，自2012年1月1日至2016年12月31日止”；第2条增加租赁面积，泛华公司同意位于商场四层433铺60平方米出租给朱晓峰；第4条《音乐风休闲吧租赁合同》是本补充合同存在的前提，朱晓峰违反《音乐风休闲吧租赁合同》规定的义务，经泛华公司催告后十日内，朱晓峰仍不纠正的，泛华公司有权单方解除本补充合同。朱晓峰违反《音乐风休闲吧租赁合同》规定的义务达到根本违约或其他具有单方解除合同情形时，泛华公司无须催告可直接单方解除该补充合同；第5条新增房屋或场地使用期限2013年1月1日至2016年12月31日，租赁期4年；第6条合同租赁期内（自签约之日起）租金按租赁面积计算，首年、次年收取2元/年/平方米，首年、次年租金总计4.38万元，第三年收取2.32元/年/平方米，第三年租金总计5.037万元，第四年收取2.632元/年/平方米，第四年租金总计57,597元；第8条朱晓峰不得擅自停止营业活动，因其擅自停止营业，经泛华公司催告纠正后十日内，朱晓峰仍未纠正的，泛华公司有权单方解除本协议；第12条本补充合同期限届满或提前终止、单方解除合同的，朱晓峰应于上述期限届满之日起十日内，自主搬离租赁房屋或商铺，因朱晓峰怠于撤场，泛华公司有权在约定的本条十日后向朱晓峰收取占有使用费、物业管理费、违约金及逾期利息，标准按本补充协议第8条约定计算；第13条朱晓峰有违反《音乐风休闲吧租赁合同》及本补充协议约定的，泛华公司有权无偿收回433铺位，因此造成的损失朱晓峰自行承担，造成泛华公司损失的，朱晓峰应负赔偿责任；第15条本补充协议及附件均为《音乐风休闲吧租赁合同》不可分割的部分，本补充协议未约定的，按《音乐风休闲吧租赁合同》条款执行。
2012年，朱晓峰与沈阳泛华商业物业管理有限公司（以下简称“泛华物业公司”）签订《物业服务委托合同》，约定：泛华物业公司将其合法拥有的房屋或场地物业服务权授权给朱晓峰使用，朱晓峰在授权范围内对该房屋或场地行使物业管理权；第1条经朱晓峰申请并保证履行2011年10月26日签订的《租赁合同》约定义务、保证租赁合同期限内正常营业、按约支付租金及其他费用的前提下，泛华物业公司同意L01铺使用面积10平方米的物业管理权限委托朱晓峰管理，并在管理期限内免费使用该房屋或场地；第3条《租赁合同》是本合同存在的前提，朱晓峰违反租赁合同规定的义务，经泛华物业公司催告后十日内，朱晓峰仍不纠正的，泛华物业公司有权单方解除本合同；朱晓峰违反租赁合同规定的义务达到根本违约或其他具有单方解除合同情形时，泛华物业公司无须催告可直接单方解除本合同；第4条物业管理权委托权限与《租赁合同》一致；第9条本合同期限届满或提前终止、单方解除合同的，朱晓峰应于上述期限届满之日起十日内，自主搬离租赁房屋或商铺，因朱晓峰怠于撤场，泛华物业公司有权在约定的本条十日后向朱晓峰收取占有使用费、物业管理费、违约金及逾期利息，标准按《租赁合同》约定计算；第10条朱晓峰有违反《租赁合同》或本合同约定的，泛华物业公司有权无偿收回L01铺位，因此造成的损失朱晓峰应负赔偿责任。
《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》签订后，泛华公司将上述合同约定的房屋和场地交付朱晓峰。2012年9月4日，音乐风演歌厅取得个体工商户营业执照，经营场所位于沈阳市浑南区浑南西路8号泛华广场购物中心4层，即上述合同约定的房屋和场地。
2013年7月3日，泛华公司主张朱晓峰于2011年11月20日使用《租赁合同》场地，经营KTV业务，于2012年3月20日使用《补充协议》租赁场地，但仅向其支付40万元租金，为确认其2013年6月17日向朱晓峰送达的解除《租赁合同》及《补充协议》的通知合法有效，朱晓峰向其支付租金、电费、迟延支付租金及电费的违约金、占用费、解除合同违约金等，诉至一审法院。经一审法院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、朱晓峰于2013年11月10日还泛华房地产开发（沈阳）有限公司10万元（已支付）；二、朱晓峰于2014年3月10日、4月10日、5月10日、6月10日、7月10日、8月10日、9月10日、10月10日、11月10日、12月10日每月还泛华房地产开发（沈阳）有限公司10万元；三、朱晓峰于2015年1月10日还泛华房地产开发（沈阳）有限公司129,793.78元；四、朱晓峰与泛华房地产开发（沈阳）有限公司签署的《租赁合同》中租赁期限延长31日至2022年4月19日，延长期限内的租金冲抵截至本协议生效时因泛华房地产开发（沈阳）有限公司过错致使朱晓峰遭受的全部损失；五、朱晓峰未依约偿还任意一笔欠款或支付租金、电费等各项费用的，视为朱晓峰违约，未足额支付任一笔费用超过15日的，泛华房地产开发（沈阳）有限公司有权解除双方租赁关系，并有权要求朱晓峰一次性偿还全部欠款（含欠款期间的违约金508,690元）、租金以及其他应交费用；六、因朱晓峰违约导致泛华房地产开发（沈阳）有限公司行使解除权而造成的一切损失（包括但不限于装修损失、设备折旧等）由朱晓峰自行承担；朱晓峰在接到泛华房地产开发（沈阳）有限公司解约通知后15日内，将租赁房屋恢复原状并交还泛华房地产开发（沈阳）有限公司，逾期需承担占用费以及按照双方租赁合同承担违约责任，计算标准比照租金；七、双方无其他争议。一审法院于2014年2月20日制作[2013]东陵民二初字第383号民事调解书，对上述协议予以确认，并于同日向双方送达。另，上述协议第一项至第三项，朱晓峰向泛华房地产开发（沈阳）有限公司支付款项总计1,229,793.78元，系2012年1月1日-2013年10月31日租金及2012年1月1日-2013年6月26日电费。2014年3月10日、3月18日，朱晓峰分别向泛华公司支付5万元，共计10万元。2014年4月14日、4月17日，朱晓峰分别向泛华公司支付3.8万元、3.2万元，共计7万元。2014年5月15日，朱晓峰分2次分别向泛华公司支付2万元、3万元，共计5万元。2014年6月17日，朱晓峰向泛华公司支付2万元。以上款项系朱晓峰为履行调解书向泛华公司支付，不包括调解书第一项确认的朱晓峰已向泛华公司支付的10万元。2015年1月，泛华公司申请执行，因朱晓峰暂无财产可供执行，一审法院2015年6月11日做出[2015]浑南执字第546号民事裁定书，裁定：撤回[2015]浑南执字第546号的执行申请，待朱晓峰有可供执行财产时再予回复执行。2015年7月，泛华公司再次申请执行，因“泛华房地产开发（沈阳）有限公司已于2015年1月26日向本院申请执行该调解书的第二、三、五项内容，本院已受理。申请执行人又于2015年7月21日再次向本院申请执行的事项属于重复申请，且申请的其它申请执行内容与生效法律文书确定的内容不一致”，一审法院2015年12月15日做出[2015]浑南执字第02079号民事裁定书，裁定：驳回泛华房地产开发（沈阳）有限公司的执行申请。
依据《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》的约定，2014年3月1日-2014年12月31日日租金为2,965元[1.5元×（1782平方米+32平方米）+2元×（60平方米+62平方米）]，2015年1月1日-2015年3月19日日租金为3,001.6元[1.5元×（1782平方米+32平方米）+2.3元×（60平方米+62平方米）]，2015年3月20日-2015年8月6日日租金为3,273.7元[1.65元×（1782平方米+32平方米）+2.3元×（60平方米+62平方米）]。2014年4月1日、4月4日，朱晓峰分别向泛华公司支付5.4万元、1.6万元，共计7万元，系2014年3月租金，3月租金欠付21,915元（2,965元×31天-70000元）]。2014年5月4日朱晓峰分2笔分别向泛华公司支付69,500元、10,500元，2014年5月11日朱晓峰向泛华公司支付8,950元，共计88,950元，系2014年4月租金。2014年6月10日，朱晓峰向泛华公司支付91,915元，系2014年5月租金。2014年7月7日朱晓峰分2笔分别向泛华公司支付1.3万元、4万元，7月14日朱晓峰分2笔分别向泛华公司支付1.5万元、2.095万元，共计88,950元，系2014年6月租金。自2014年7月起朱晓峰未向泛华公司支付租金。朱晓峰尚欠2014年10月15日-2015年8月6日期间电费171,403.10元。
2014年2月11日-2014年12月12日，音乐风演歌厅多次向泛华公司发函，提出电梯故障、公共卫生间损坏、KTV入口被封堵、商场内部装修影响KTV经营等问题。2014年8月，泛华公司开始对泛华广场购物中心内部进行改造。因包括音乐风演歌厅经营场所在内的泛华公司单位“疏散指示标示损坏；消防自动控制无法实现，控制器存在故障和误报；中庭内及周边感烟探测器探头拆除损坏；1-6层中庭装修改造，管网无水，处于故障状态；因施工停用喷淋；中庭周边防火卷帘损坏，失去消防功能。消防设施未保持完好有效，不及时消除火灾隐患可能严重威胁公共安全”，2014年11月5日，沈阳市公安局浑南区消防公安大队对泛华公司下发临时查封决定，查封商场大门及商铺外门、场所范围为整体，查封期限2014年11月5日14时-2014年12月4日14时。查封期限届满后，音乐风演歌厅恢复了经营。
2015年5月11日，尚振威以沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅为被告，主张沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅自2014年6月开始不能完成销售啤酒的任务，要求其返还进店费10万元、支付违约金25.65万元，诉至一审法院，双方自愿达成如下协议：一、沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅于2015年6月30日前一次性返还尚振威进店费10万元并支付违约金10万元；二、双方就本案无其他纠纷。一审法院[2015]浑南民三初字第413号民事调解书对上述协议予以确认。2015年9月，沈阳金茅伟业商贸有限公司以沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅为被告，主张沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅自2014年6月开始不能如约完成销售任务，要求其返还进店费12万元、支付违约金501,984元，诉至一审法院。一审法院于2015年11月做出[2015]浑南民三初字第00782号民事判决书，判决：一、沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅于判决生效之日起10日内向沈阳金茅伟业商贸有限公司返还进店费12万元；二、沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅于本判决生效之日起10日内向沈阳金茅伟业商贸有限公司支付利息（以12万元为基数，自2014年7月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回沈阳金茅伟业商贸有限公司其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2015年7月5日，泛华公司以EMS快递向朱晓峰发出《关于解除与朱晓峰签订的租赁合同的通知》，主要内容朱晓峰“没有完全按调解书的规定履行支付租金及其他费用的义务，截止今日，共计拖欠调解书项下的租金889,793.78元，违约金508,690元，以及支付迟延履行期间的债务利息（按照实际给付日期计算），以及案件受理费12,523元。同时自2014年3月至2015年6月30日，您仍未依据双方签订的租赁合同支付租金等相关费用，共计拖欠租金80.36万元、物业服务费33.48万元、违约金（逾期支付的违约金按照实际支付日期另行计算）。泛华公司已多次对上述费用进行催缴，但朱晓峰至今仍未予支付。泛华公司依据[2013]东陵民二初字第383号民事调解书的规定，解除双方于2011年10月26日签订的《租赁合同》、《物业服务委托合同》、2012年2月6日签订的《补充协议》、2011年12月9日签订的《音乐风休闲吧租赁合同》，终止双方的租赁合同关系。同时要求朱晓峰务必在接到本通知之日起15日内按民事调解书的规定将租赁房屋恢复原状并交付泛华公司，一次性付清民事调解书项下的欠款，并按合同约定支付场地占用费等”。2015年7月6日朱晓峰收到该《关于解除与朱晓峰签订的租赁合同的通知》。针对上述通知，2015年7月20日，音乐风演歌厅向泛华公司送交《意见函》，提出“1、我方不按期交纳房租是泛华公司原因造成的，不同意解除合同。泛华公司未按约定为返还广场内的商户提供良好的经营环境，多次对商场进行改造，造成场内商户无法正常经营。此外广场内消防设施不合格，被消防支队将整个商场全部进行了查封，时间长达半年之久，泛华公司未对商户进行合理解释及赔偿。2、我方先后投入一千多万对场地进行装修，泛华公司在未通知情况下，私自对商场进行改造，造成我方无法经营，已经无法完成与供货方签订的协议，供货方已经将我方起诉。如泛华公司强行解除合同，我方要求泛华公司对上述损失如数进行赔偿”。
2015年8月下旬，泛华公司对泛华广场购物中心进行室内外整体装修改造，造成音乐风演歌厅营业区域内严重安全隐患，且多次停电、停水，已不能正常经营。
现因朱晓峰、泛华公司对案涉房屋租金等产生纠纷，双方协商未果，故朱晓峰起诉至一审法院。
一审法院认为，《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》是朱晓峰、泛华公司在平等、自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。
[2013]东陵民二初字第383号民事调解书第二、三项约定的是朱晓峰陈欠泛华公司的2012年1月1日-2013年10月31日租金及2012年1月1日-2013年6月26日电费，朱晓峰陈欠租金及电费的行为与调解书送达后泛华公司装修改造泛华广场购物中心无关，且双方已经对泛华公司截至调解书生效时的过错致使朱晓峰遭受的全部损失做出了约定（调解书第六项），朱晓峰未按调解书第二、三项约定履行，即应承担调解书第五、六项规定的违约责任。朱晓峰提供的现有证据只能证明自2014年2月中旬至2014年11月5日被查封前，及2014年12月5日音乐风演歌厅恢复经营后至2015年7月6日泛华公司收到《关于解除与朱晓峰签订的租赁合同的通知》期间，涉案房屋及场地存在电梯故障、公共卫生间损坏、KTV入口被封堵、商场内部装修等问题，但以上标的物瑕疵不足以证明泛华公司已丧失或可能丧失履行合同的能力，故朱晓峰提出其不向泛华公司支付租金系履行不安抗辩权的主张，一审法院不予采信。
朱晓峰不履行[2013]东陵民二初字第383号民事调解书第二、三项规定义务，应承担调解书第五项规定的违约责任，泛华公司因此享有合同解除权。依照《租赁合同》第19.3.2条“朱晓峰确认租赁期限内，租赁场所也是其有效通知地址”的约定，泛华公司于2015年7月5日发出的《关于解除与朱晓峰签订的租赁合同的通知》，朱晓峰已于次日收到，《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》即解除。朱晓峰租赁涉案房屋及场地是为经营沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅，具有整体性，根据《音乐风休闲吧补充合同》第4条约定，该《音乐风休闲吧补充合同》同时解除。合同解除后，朱晓峰应将承租房屋腾退给泛华公司，而音乐风演歌厅作为案涉房屋的实际使用人，应共同承担腾退房屋的义务。泛华公司关于朱晓峰提供的由沈阳泛华商业物业管理有限公司于2011年9月9日出具的《收款收据》，虽然付款单位为张杰颖、沈阳寰亚科贸有限公司，因沈阳寰亚科贸有限公司认可该款项系替朱晓峰支付的履约保证金，且沈阳泛华商业物业管理有限公司系该时期泛华广场的物业管理公司，现泛华公司未提供证据证明沈阳寰亚科贸有限公司与其存在租赁或其他合同关系，亦无法说明该款项收取的原因，故一审法院对朱晓峰支付保证金100,000元的事实予以确认，合同解除后，泛华公司应在朱晓峰支付全部租金并腾退房屋后，退还该笔保证金。依照调解书第六项约定，朱晓峰要求泛华公司赔偿其装修损失6,000,000元、员工工资损失1,100,000元、因停业无法完成酒厂业绩而损失的入店费800,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。
朱晓峰诉请的“由于泛华公司的违约行为，朱晓峰不再向泛华公司支付任何费用”的诉讼请求及泛华公司诉请的“朱晓峰承担由于解除合同导致的一切损失及费用，包括但不限于装修损失、设备折旧、腾退房屋而产生的费用等”的反诉请求不明确，一审法院不予审理。因朱晓峰未按[2013]东陵民二初字第383号民事调解书规定义务履行，此后未按合同约定期限向泛华公司支付租金，构成违约，其诉请的泛华公司因其违约行为向朱晓峰支付按照6个月租金标准计算的违约金551,490元的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于泛华公司诉请的要求朱晓峰支付拖欠2014年3月1日-2015年7月6日租金1,158,433.1元及2014年10月15日-2015年8月6日电费171,403.1元的诉讼请求，2014年11月5日-2014年12月4日泛华公司被有关部门查封，非朱晓峰及音乐风演歌厅过错导致，此期间音乐风演歌厅无法营业，即泛华公司向朱晓峰提供的租赁房屋及场地不具备使用功能，朱晓峰不应向泛华公司支付此期间的租金及逾期支付租金的违约金；2014年12月12音乐风演歌厅向泛华公司发出的公函足证音乐风演歌厅在查封期限届满后已经恢复经营。故朱晓峰应依照合同约定向泛华公司支付2014年3月尚欠租金21,915元及2014年7月-2015年7月6日期间租金（扣除2014年11月5日至2014年12月4日），2014年10月15日-2015年8月6日期间电费171,403.1元。
朱晓峰未按《租赁合同》第7.3.1条、《音乐风休闲吧租赁合同》第5.1条约定期限向泛华公司支付2014年3月至2015年7月6日租金（扣除2014年11月5日-2014年12月4日），构成违约，但《租赁合同》第10-2条、《音乐风休闲吧租赁合同》第7.4条约定的违约金及利息标准过高，且泛华公司未举证证明因朱晓峰逾期或未支付租金给其造成的实际损失，违约金应适当减少。
合同解除后，朱晓峰未及时腾退涉案房屋及场地，依照[2013]东陵民二初字第383号民事调解书第六项规定，应自2015年7月22日起支付占用费，但泛华公司自2015年8月下旬开始对泛华广场购物中心进行室内外整体装修改造，涉案房屋及场地已不能满足《租赁合同》第2-1条约定用途，此后朱晓峰不应再行支付占用费，故朱晓峰向泛华公司支付占用费的期间为31天。朱晓峰应付占用费的金额为3,273.70元×31天=101,484.70元。《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》虽因朱晓峰违约解除，但此后一个月涉案房屋及场地因泛华公司原因不再具备约定用途，即未因合同解除给泛华公司造成租金及其他损失，故泛华公司主张的解除合同违约金2,326,866.4元，一审法院不予支持。泛华公司诉请朱晓峰支付因追缴租金而支付的律师费70,000元的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。
2012年《物业服务委托合同》是朱晓峰与泛华物业公司签订，合同主体并非本案当事人，一审法院在本案中不予审理。
一审法院判决：一、朱晓峰与泛华公司于2011年10月26日签订的《租赁合同》、2012年3月21日签订的《补充协议》、2011年12月9日签订的《音乐风休闲吧租赁合同》、2012年签订《音乐风休闲吧补充合同》于2015年7月6日解除；二、朱晓峰、音乐风演歌厅于判决生效之日起十五日内，将前款《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》约定的房屋及场地恢复原状，腾退给泛华公司；三、朱晓峰于判决生效之日起十五日内，一次性支付泛华公司2014年3月尚欠租金21,915.00元，2014年7月1日-2015年7月6日期间（扣除2014年11月5日-2014年12月4日）租金1,047,568.10元；四、朱晓峰于判决生效之日起十五日内，一次性支付泛华公司2014年10月15日-2015年8月6日期间电费171,403.10元；五、朱晓峰于判决生效之日起十五日内，一次性支付泛华公司2015年7月22日-2015年8月21日期间房屋及场地占用费101,484.70元；六、朱晓峰于判决生效之日起十五日内，支付泛华公司逾期支付2014年3月-2015年7月6日租金的违约金，以每季度应付租金为基数（2014年第四季度应付租金扣除2014年11月5日-2014年12月4日期间），自2013年12月1日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，于每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日起分段计付，至判决确定的给付之日止；七、泛华公司于朱晓峰履行完上述二至六判项所确定的义务后七日内返还朱晓峰保证金100,000.00元；八、驳回朱晓峰的其他诉讼请求；九、驳回泛华公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71,660元，由朱晓峰负担69,360元、泛华公司负担2300元。反诉费39,883元，由泛华公司负担33,383元、朱晓峰负担6500元。
二审期间当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，朱晓峰与泛华公司签订的《租赁合同》《补充协议》《音乐风休闲吧租赁合同》《音乐风休闲吧补充合同》均是当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。朱晓峰未全面履行[2013]东陵民二初字第383号民事调解书的义务，且自2014年7月起未向泛华公司支付租金，违反了承租人支付租金的最基本的法律义务，应当承担违约责任。朱晓峰辩称调解书系泛华公司利用其优势地位恶意达成，并不能提供证据证明，且并未依法主张撤销，故朱晓峰应当按照调解书履行其义务。朱晓峰辩称其未支付租金是由于泛华公司违约所致。但根据双方签订的《音乐风休闲吧租赁合同》，“泛华公司有权自行或准许任何其他人，在建筑物中或在建筑物的任何部分当中、或在附近土地上建造的建筑物内，进行任何改建、拆除、翻新、或扩建工作，亦可变动或改建建筑物内的走廊、通道、或公共区域”。且结合朱晓峰提交的函件、现场照片、当事人陈述，朱晓峰在其所称的泛华公司装修改造期间仍在经营，仅在2014年11月5日至2014年12月4日案涉商场被查封期间停止经营，而对于该段租金，一审法院已经予以扣除。因此朱晓峰以泛华公司装修改造致使其不能经营为由拒绝交纳租金，本院认为实不能成立。但结合本案证据，泛华公司的装修改造及被查封的情况，确实会对泛华广场的客流量及经营环境造成不利影响，进而对朱晓峰的经营造成影响。且在朱晓峰、音乐风演歌厅向泛华公司致函反映问题时，泛华公司并未妥善处理，故泛华公司也应当承担一定的责任。根据双方的过错程度，本院酌定朱晓峰按照80%的比例交纳泛华公司装修改造期间即2014年8月1日至2015年7月6日的租金。关于逾期支付租金违约金，因2014年4月、5月、6月租金朱晓峰已经全额交纳，故不应再收取上述部分租金的违约金，本院予以扣除。
关于本案《租赁合同》《补充协议》《音乐风休闲吧租赁合同》《音乐风休闲吧补充合同》的解除问题。本案上述合同的解除系由于朱晓峰未履行[2013]东陵民二初字第383号民事调解书义务及未完全支付2014年3月之后租金所致，如前所述，朱晓峰应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，泛华公司享有合同解除权。泛华公司于2015年7月5日向朱晓峰发送解除合同通知，朱晓峰于2015年7月6日收到通知，产生合同解除的法律效力，故原审法院判决上述合同于2015年7月6日解除并无不当，本院予以维持。合同解除后，朱晓峰、音乐风演歌厅负有恢复原状，腾退场地的法律义务。关于《物业服务委托合同》系朱晓峰与案外人泛华物业公司签订，合同主体非本案当事人，朱晓峰应另行起诉泛华物业公司解决争议。
关于朱晓峰要求泛华公司赔偿装修损失、工资损失、入店费损失及要求泛华公司支付违约金的诉讼请求。如前所述，本案中合同解除系由于朱晓峰未履行[2013]东陵民二初字第383号民事调解书义务及未完全支付2014年3月之后租金所致。[2013]东陵民二初字第383号民事调解书第六项已经约定因朱晓峰违约导致泛华公司行使解除权而造成的一切损失（包括但不限于）由朱晓峰自行承担。朱晓峰未按照该调解书的约定按时支付租金，应当承担该调解书确定的责任。退一步讲，泛华公司虽对装修改造期间朱晓峰未足额交付租金负有一定的责任，但该调解书的作出时间在装修改造时间之前，泛华公司的责任也不应影响朱晓峰全面履行该调解协议确定的义务。因此，朱晓峰提出的前述诉讼请求，缺乏法律和事实依据，与朱晓峰提出其他案件的具体案情并不相同，故本院无法予以支持。因对装修损失赔偿本院不予支持，朱晓峰申请对音乐风演歌厅装修残值进行鉴定，亦无鉴定意义，本院不予准许。
综上所述，朱晓峰的上诉请求部分成立，本院对其合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初5694号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；
二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初5694号民事判决第八项、第九项；
三、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初5694号民事判决第三项为“朱晓峰于本判决生效之日起十五日内一次性支付泛华房地产（沈阳）有限公司2014年3月尚欠租金21,915元，2014年7月1日至2015年7月6日期间（扣除2014年11月5日至2014年12月4日租金，2014年8月1日至2015年7月6日租金按80%缴纳）尚欠租金856,437.50元”；
四、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初5694号民事判决第六项为“朱晓峰于本判决生效之日起十五日内一次性支付泛华房地产开发（沈阳）有限公司逾期支付2014年3月和2014年7月1日至2015年7月6日（扣除2014年11月5日-2014年12月4日期间）租金的违约金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，于每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日起分段计付，至判决确定的给付之日止”；
五、驳回朱晓峰的其他诉讼请求；
六、驳回泛华房地产开发（沈阳）有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费71,660元，由朱晓峰负担69,360元，泛华房地产开发（沈阳）有限公司负担2300元。一审反诉案件受理费39,883元，由泛华房地产开发（沈阳）有限公司负担24,721.80元，朱晓峰负担15,161.20元。
二审案件受理费75,860元，由朱晓峰负担69,437.40元，泛华房地产开发（沈阳）有限公司负担6,422.60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年六月三日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
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