江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏07民终1581号
上诉人（原审原告）陈欧岩。
委托代理人程海兵，江苏顺维律师事务所律师。
委托代理人葛凯丽，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司。
法定代表人梁百忍，该集团行政总裁。
委托代理人高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
委托代理人乔志新，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
上诉人陈欧岩因与被上诉人华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司（以下简称华东城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院(2015)港民初字第1818民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人陈欧岩的委托代理人程海兵、葛凯丽，被上诉人华东城公司的委托代理人乔志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈欧岩一审诉称，2011年8月31日，陈欧岩在华东城公司购得商品房，因华东城公司在出售商品房时承诺给购买者返还6年租金，按照购房款的8%计算年租金，前三年租金在房款中直接扣除，后三年租金共计房款的27%以现金方式支付给陈欧岩，并签订租赁合同。基于此承诺，陈欧岩在华东城公司处购买位于华东国际商贸城第34幢的商品房。合同签订后，陈欧岩按承诺将前三年的租金从房款中扣除，但华东城公司却不按照约定与陈欧岩签订后三年的租赁合同以及支付租金，陈欧岩多次找到华东城公司进行协商无果，故诉至法院，请求法院判令：1、华东城公司支付陈欧岩2014年12月2日至2017年12月2日三年租金共计122464元并签订租赁合同；2、华东城公司承担本案的诉讼费。
华东城公司一审辩称，2011年8月31日，华东城公司作为出卖人，陈欧岩作为买受人，签订了编号为XXXXX的《商品房买卖合同》。该合同详细的约定了买卖房产的基本情况、计价方式、面积确认及差异处理、付款方式及期限等条款。同日，双方又签订了《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》，其中第4.2条约定了2011年12月1日至2014年12月1日涉案房屋的三年返租事宜。该期间的返租租金实际已抵冲陈欧岩应付的房款。双方从未约定或华东城公司单方承诺2014年至2017年继续返租陈欧岩的房屋。为防止对前期洽谈内容存在不同理解，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条特别约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，清晰地界定了双方的权利及义务。综上，陈欧岩的诉求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明，2011年8月31日，陈欧岩与华东城公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，陈欧岩购买华东城公司开发的坐落于第34#（B34#）幢无单元商铺。商品房的用途为商业营业用房，建筑面积为84.01平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5399.04元，总价为453573元。华东城公司应当在2011年10月31日前将验收合格的商品房交付陈欧岩使用。同日，陈欧岩（乙方）与华东城公司（甲方）签订《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》，合同约定：乙方购买的编号为家居装饰建材区B34栋、面积为8401平方米的房产仅用于经营家居装饰建材。4.1条甲方将可正常使用的房产交付乙方的时间是2011年10月31日（乙方未按时足额缴纳该房产全部房价款、税费等所有应缴纳费用的除外）。4.2条作为该房产的业主，乙方同意该房产从2011年12月1日至2014年12月1日前的占有、使用、收益权由甲方保留和独享，以此作为乙方享有本协议约定相关权益的充分对价。4.3条2014年12月1日前6个月，乙方如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予甲方，须书面通知甲方，获甲方同意后，双方另行协议有关条件，并办理相关手续。13.3条原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准。双方对商品房买卖合同及补充及合作协议中约定的房屋价款系已扣除了2011年12月1日至2014年12月1日的三年租金后的价格无异议。陈欧岩于2012年7月13日取得涉案商铺的房产证。
陈欧岩称华东城公司承诺2014年至2017年返租涉案房屋，提交华东城公司与陈欧岩相同的区域其他购买业主所签订的后三年返租协议、2011年12月份华东城公司出具的审批单（系复印件）、2014年4月15日华东城公司向陈欧岩出具情况说明一份及2014年4月15日在华东城招商中心华东城公司接待全体业主对于返租六年的录音光盘及通话内容的书面文本，情况说明载明“尊敬的华东城福建业主：你们好！因华东城市场现状，公司对第二个三年返租的细节正在进行综合考虑，现已收到业主申请，具体实施办法，公司将在2014年9月1日之前通知各位业主。陈道坤2014.4.15于波2014.4.15”。陈道坤、于波分别为华东城公司营运副总裁、营销部副总监。华东城公司对陈欧岩所述其就2014年至2017年返租涉案房屋向陈欧岩作出承诺不予认可，且称陈道坤、于波无华东城公司授权不能对外做任何承诺，审批单亦非原件，情况说明、审批单即便属实，也只是华东城公司单位内部意思表示，在没有和陈欧岩达成共识、没有将此意思表示表现于外与陈欧岩达成协议之前，华东城公司仍然享有变更的权利。陈欧岩不能以该内部意思表示约束华东城公司。
陈欧岩称其与华东城公司签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3条及13.3条系无效的格式条款。华东城公司为了缓解资金的压力，销售房屋时向陈欧岩及其他业主承诺返租六年，分两次签订。所以对于先签订前三年，后三年没有签订，陈欧岩也没有提出异议，信任华东城公司的承诺。华东城公司不认可该条款属于格式条款，称该协议是在双方平等协商的基础上签订的，且陈欧岩声称了解并知晓前三年返租、后三年需要审批的事项，不存在陈欧岩所称的格式条款、未尽提示义务的情形存在，该协议是双方真实的意思表示，对双方具有约束力。
上述事实有陈欧岩和华东城公司提供的商品房买卖合同及合作协议、华东城宣传彩页、车贴广告、情况说明、商品房预（售）许可证、审批单、收房通知及当事人陈述等证据在卷予以证实。
原审法院认为，陈欧岩和华东城公司双方签订的《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，双方应当遵照履行。按照《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3条的约定，2014年12月1日前6个月，陈欧岩如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予华东城公司，须书面通知华东城公司，获华东城公司同意后，双方另行协议有关条件，并办理相关手续。该合同没有向陈欧岩作出2014年至2017年返租涉案房屋的承诺，华东城公司亦不同意就后三年签订租赁合同，合同的缔结应当尊重当事人的意思自治，陈欧岩不能因为华东城公司与其相同的区域其他购买业主所签订的后三年返租协议要求华东城公司强制缔约，故陈欧岩无权要求华东城公司与其签订后三年租赁合同并支付租金。关于陈欧岩所述的宣传彩页及车贴广告均构成要约，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3条及13.3条系无效的格式条款，原审法院对此认为，宣传彩页内容明确、具体，对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应视为要约，但《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条明确约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，实际上通过双方合意的形式将广告、宣传资料等排除在合同内容之外，且双方在《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中第4.3条的约定系对要约的内容作出实质性变更，陈欧岩接受该变更并签字确认，原宣传资料及车贴广告已经失效。陈欧岩与华东城公司作为平等的民事主体，在补充及合作协议中未就2014年至2017年返租事宜作出承诺，陈欧岩所举的证据亦不能证明华东城公司向陈欧岩作出后三年继续返租的承诺，故华东城公司不负有强制缔约的义务，其在《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中第13.3条款的约定并非免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，非无效的格式条款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院遂判决：驳回陈欧岩要求华东城公司支付2014年12月2日至2017年12月2日三年租金122464元并签订租赁合同的诉讼请求。案件受理费2750元，由陈欧岩承担。
上诉人陈欧岩不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院已经认为被上诉人华东城公司在销售房屋时作出的宣传彩页、车贴广告中关于被上诉人销售房屋“承诺六年返租”的内容明确、具体，对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应当视为要约，构成买卖合同的组成部分。但却根据上诉人与被上诉人签订的格式合同《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中的第13.3条格式条款，认定排除被上诉人之前所作的所有宣传资料，上诉人在签订该补充协议时是接受该条款的，明显事实认定不清。首先，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》是被上诉人预先拟定，重复使用，并且在订立该协议时未与上诉人协商的条款。符合法律上关于格式合同的定义；其次，上诉人作为一名普通群众，在签订《商品房买卖合同》与《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》时，根本没有充足的时间，也没有足够的法律识别能力理解每一条条款，“签订六年返租合同”是上诉人选择购买被上诉人商铺的最根本依据，所以该协议中的第13.3条格式条款，排除被上诉人之前所作的所有宣传资料，更改了买卖合同的实质内容，是排除上诉人的权利，应当视为无效条款。故原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人华东城公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1、《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》合法有效，双方应当遵照履行。涉案合同系上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》规定的无效或者可撤销情形。《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.2条明确约定了2011年12月1日至2014年12月1日涉案房屋的返租事宜，被上诉人依约履行，将该期间的返租租金抵冲上诉人应付的购房款，上诉人作为出租人就合同约定期间的租赁权益已得到保障。2、《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条应当约束双方。为防止对前期洽谈内容存在不同理解，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条特别约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，清晰地界定了双方的权利及义务。涉案合同并未免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利。上诉人作为具有完全民事行为能力的购房人对合同内容能够作充分理解，其接受这一条款并签字确认，这一条款应当约束双方。上诉人所称的“其作为普通群众没有充足时间和足够法律识别能力理解每一条条款”的理由不应当被采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人的上诉请求应当予以驳回。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条是否有效，如何理解。
本院认为：《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”。关于该条款是否有效的问题，本院认为，该问题分为三个方面：
第一，该合同条款是否是格式条款。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。由此可知，格式条款需符合三个条件：预先拟定、重复使用、订立时未与对方协商。本案中，双方签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》符合上述三个条件，因此该条款应属于格式条款。
第二，该格式条款是否有效。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。本案中，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，同时，华东城公司也未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。故《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条的条件，因此，原审法院认定该条款有效并无不当，上诉人称该条款更改了买卖合同的实质内容，排除了上诉人权利的理由不能成立。
第三，该条款如何理解。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条清晰的明确了双方的权利义务，并无使人产生歧义的条款，因此原审法院的认定并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。
综上，上诉人陈欧岩的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2750元，由上诉人陈欧岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万子榕
代理审判员 程 艳
二〇一六年七月五日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。