四川省平武县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0727民初460号
原告：绵阳市商业银行股份有限公司平武支行,住所地四川省平武县。
法定代表人：颜庆，该支行行长。
委托诉讼代理人：钟伟，平武县腾飞法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告:李福林,男,生于1960年1月27日,回族,住四川省平武县（未到庭）。
原告绵阳市商业银行股份有限公司平武支行(以下简称绵阳市商业银行平武支行)与被告李福林金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳市商业银行平武支行到庭参加诉讼，被告李福林经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绵阳市商业银行平武支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李福林立即还清借原告1500000元本金并支付约定的利息、罚息、复利及相关费用;2.若被告李福林不能履行该债务,判决原告对被告位于平武县XXX所有的房产拍卖、变卖优先受偿。事实和理由：原告绵阳市商业银行平武支行与被告李福林于2014年11月28日签订《个人循环借款合同》，合同对借款数额、借款期限、利率及利息、罚息和诉讼管辖法院等事项作了明确约定。合同签订后，原告绵阳市商业银行平武支行向被告李福林共计借款1500000元，被告归还部分利息后现尚欠原告本金1500000元。同日，原、被告签订《最高额抵押合同》，被告李福林自愿以其所有的房产为该笔借款担保，并对该房产进行了抵押登记。贷款到期后被告李福林未按约定归还本息，原、被告经协商后，就该笔贷款签订了《借款展期协议》。借款展期到期后，原告多次要求被告李福林及时归还借款本息，但被告至今未履行还款义务，遂起诉来院，要求判如所请。
被告李福林经传票传唤无正当理由未到庭，亦未提供书面答辩意见。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告所提交的《个人循环借款合同》、《绵阳市商业银行借款支取凭证》、《最高额抵押合同》、《借款展期协议》、《委托代理合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年11月28日，原告绵阳市商业银行平武支行与被告李福林签订《最高额抵押合同》一份，其主要内容为：被告李福林自愿以其所有的位于平武县XXX的房产，为其自2014年11月28日起至2017年11月27日期间，在原告绵阳市商业银行平武支行处办理约定的各类业务，实际形成的债务的最高余额折合人民币1500000元提供担保；抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金以及诉讼费用、律师费等原告绵阳市商业银行平武支行实现债权的一切费用。同日，原告绵阳市商业银行平武支行与被告李福林签订《个人循环借款合同》一份，主要内容为：原告绵阳市商业银行平武支行向被告李福林贷款人民币1500000元；贷款期限为本合同生效之日起至2015年11月27日止；贷款年利率8.96%，借款按月付息、一次性还本，如被告李福林不按合同约定的期限归还贷款，原告绵阳市商业银行平武支行有权在本合同载明的贷款利率水平上加收50%的罚息；如被告李福林违约致使原告绵阳市商业银行平武支行采取诉讼方式实现债权的，被告李福林应当承担原告绵阳市商业银行平武支行支付的律师费、评估费、拍卖费等费用。2014年12月3日，原告绵阳市商业银行平武支行向被告李福林发放借款1500000元。合同到期后，被告李福林未按约定归还本息。2015年12月2日，原、被告就该笔贷款签订了《借款展期协议》一份，主要内容为：借款人展期继续按照其与贷款人签订的《最高额抵押合同》的约定提供担保；展期期限为6个月，展期到期时间2016年6月1日；年利率为9.025%；还款方式为展期到期一次性偿还；借款人未按照协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，对借款人逾期借款自逾期之日起按日3.7089‰罚息利率计收利息，对未按时结清的利息，按照规定计收复利。借款展期到期后，原告绵阳市商业银行平武支行向被告李福林催收借款未果，遂起诉来院，要求判决如其诉请。
另查明，被告李福林给付原告绵阳市商业银行平武支行借款利息至2016年3月24日止。
本院认为,原、被告签订的《个人循环借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应视为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告李福林逾期未归还贷款，属违约行为，故原告绵阳市商业银行平武支行要求被告李福林归还借款本金，支付借款利息、罚息及实现债权相关费用的主张，本院予以支持；原、被告签订的《最高额抵押合同》亦是当事人真实意思表示，并且在担保期限内，约定的担保责任有效，应按合同履行。原告绵阳市商业银行平武支行主张的实现债权相关费用，参照律师和基层法律服务收费标准，本院酌定为45000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十四条、<最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释>第五十、第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告李福林于本判决生效之日起十日内给付原告绵阳市商业银行股份有限公司平武支行归还借款本金1500000元，及承担从2016年3月25日起至本金还清之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照被告李福林与原告绵阳市商业银行股份有限公司平武支行签订的《个人循环借款合同》、《借款展期协议》约定标准计算）；
二、被告李福林未在上述期间内履行上述债务时，被告李福林以其所有的位于平武县xxx的房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款清偿上述债务；
三、由被告李福林于本判决生效之日起十日内给付原告绵阳市商业银行股份有限公司平武支行为实现债权的费用45000元。
如果被告李福林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18300元，减半交纳9150元，由被告李福林负担。
如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 陈东
二〇一六年九月二十八日
书记员 付静
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第八十七条出质人代质权人占有质物的，质押合同不生效；质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。