陕西省商南县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕1023民初1090号
原告：严某，女，汉族，个体户。
委托代理人：陈亚军，陕西秦东律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告：商洛市皇家潮街商贸有限公司（简称皇家潮街公司）。
法定代表人：陈林红，系皇家潮街公司经理。
陈林红的委托代理人：闵克，陕西书宝律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告严某与被告皇家潮街公司房屋租赁合同纠纷一案，原告严某于2016年11月21日诉至本院，本院受理后，依法独任审判，于2016年11月29日公开开庭进行了审理，原告严某及其委托代理人陈亚军，被告皇家潮街公司的法定代表人陈林红、陈林红的委托代理人闵克到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告严某诉称，2016年1月，原告承租被告皇家潮街公司商铺，双方签订了租赁合同，合同约定租期五年，自2016年1月14日至2021年1月13日，原告一次性交付被告三年房租72000元、保证金5000元、管理费1000元，计78000元。2016年1月23日，被告承租商场开始营业，原告经营商铺至2016年8月底，被告公司实际管理人员下落不明，潮街商场处于混乱状态，商铺无法正常营业。2016年10月9日，因被告未交房租，商场出租人向原告送达收房通知，并于2016年11月14日封锁商场大门，给原告造成重大经济损失。因被告违约导致合同目的无法实现，遂起诉要求：1.解除租赁合同；2.被告返还租金56000元、保证金5000元；3.被告承担违约金14400元；4.被告承担本案诉讼费。
被告皇家潮街公司辩称，1.原、被告签订租赁合同属实，对外出租商铺是公司行为，陈林红虽为公司法定代表人，但未申请或委托他人设立公司，也不参与公司日常经营，公司是案外人冒用陈林红身份设立，陈林红保留撤销公司注册登记的权利；2.被告虽有违约行为，但导致合同目的无法实现系第三方侵权，若解除合同，对外债务应由公司承担，与陈林红无关；3.原告要求被告支付违约金14400元，不符合合同约定的承担违约金的前提条件，请求依法予以驳回。
经审理查明，被告皇家潮街公司成立于2015年12月14日，工商登记法定代表人陈林红。在被告公司成立前的2015年10月25日，商洛市国力工贸有限责任公司（甲方）（简称国力工贸公司）与被告皇家潮街公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将位于商南县长新路中段176号原“喜洋洋超市”一至二楼商场租与乙方独立经营，建筑使用面积545平方米，租期五年，自2015年10月25日至2020年9月30日，每年租金34万元，租期内不再递增等条款。陈林波（陈林红兄弟）在该合同上签字，并加盖了被告公司的公章。合同签订后，被告支付了第一年房租，出租方依约交付了房屋。合同履行期间，被告将租赁的商场对外招商，出租摊位，2016年1月14日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：皇家潮街公司（甲方）将位于商南县长新路中段（原喜洋洋超市）一楼大厅西侧1003号铺位租与严某（乙方）经营电子通讯器材；合同期限五年，自2016年1月14日至2021年1月13日，起租日自商场开业之日起算；总租金12万元，分三次交清，保证金5000元，年度管理费1000元；合同履行期间，双方不得解除合同，如甲方因经营需要整体调整的，须经双方同意，否则按违约处理，即退付乙方剩余租期租金，并承担本合同总租金20%的违约金等条款。被告皇家潮街公司和法定代表人陈林红在合同上盖章，原告严某在合同上签字确认。合同签订后，原告严某于2016年1月14日向被告交商铺租金72000元，保证金5000元，管理费1000元，被告向原告交付了商铺摊位，原告于2016年1月23日开业，2016年8月后，被告公司实际管理人陈林波失联，商场无人管理，商户无法购电，原告不能正常营业，2016年10月9日，因被告未交商场2017年商场租金，国力工贸公司向原告发出收房通知，2016年11月13日，国力工贸公司发出公告，并封锁商场大门，致使商场全部关门停业，原被告签订的租赁合同无法继续履行，2016年11月21日，原告诉至本院。
上述事实，经双方当事人当庭举证、质证及认证，有下列证据证实：
1.原告严某的身份证复印件、被告皇家潮街公司的工商登记信息证实：双方当事人诉讼主体适格。
2.公司设立登记申请书、审批表、委托授权书、公司章程等证实:皇家潮街公司成立的时间、法人股东信息、经营范围、公司类型等基本情况。
3.《场地租赁合同》、《场地使用证明》证实：被告承租国力工贸公司商场的时间、租赁期限、面积、租金以及双方权利义务等事实。
4.《租赁合同》（附“消防安全责任书”、“治安防范责任书”）、收款收据三张、照片一张、当事人当庭陈述证实：原告承租被告商铺时间、租赁期限、各项费用交纳以及双方权利义务的情况，同时证明被告皇家新概念潮街商场开始营业的时间。
5.证人张娅楠证言、收房通知书、公告证实:皇家新概念潮街商场2016年8月底以后的经营状况及关停原因等事实。
6.调查陈林红笔录、公司登记基本情况证实：被告皇家潮街公司实际管理人为陈林波，股东为李红星和陈林红，陈林红知道其为法定代表人身份后未变更工商登记。
本院认为，原告严某与被告皇家潮街公司签订的租赁合同，双方当事人意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性、效力性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，原告依约交纳了租金、管理费等费用，被告因实际管理人员陈林波下落不明，公司、商场无人管理，应交第三方国力工贸公司的商场租赁费未交，导致商场关门停业，被告的行为构成根本违约，依法应承担相应违约责任，现原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，依法予以准许；要求被告返还保证金5000元，于法有据，本院应予支持；要求被告退还剩余租金56000元，因原告已交3年租金72000元，自2016年1月23日起租，2016年8月后商场大门被锁，原告实际经营8个月，尚有28月无法经营，为此，原告要求退还不能使用期间的租金，符合法律规定和合同约定，依法应予满足；原告要求被告支付20%违约金14400元，因合同约定“如甲方因经营需要整体调整的，须经乙方同意，否则按违约处理，即退还乙方剩余租金，并承担合同总租金的20%违约金”，本案被告虽然违约，但不属该合同条款约定的违约情形，故原告该项请求，本院不予支持；被告辩称违约金以甲方因经营需要整体调整时未经乙方同意为前提，该辩解符合合同约定，本院应予采纳；被告皇家潮街公司辩称，若解除合同，对外债务应由公司承担的观点，符合法律规定，本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告严某与被告商洛市皇家潮街商贸有限公司签订的《租赁合同》。
二、限被告商洛市皇家潮街商贸有限公司于本判决生效后10日内向原告严某退还租金56000元、保证金5000元，共计61000元。
三、驳回原告严某的其他诉讼请求。
上述给付义务如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1686元，减半收取843元，由原告严某承担80元，被告商洛市皇家潮街商贸有限公司承担763元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。
判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内权利人可以向人民法院申请强制执行，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。
审判员 李哲
二〇一六年十二月八日
书记员 张丽