湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0104民初547号
原告：武汉雅兰物业管理有限公司。住所地：武汉市古田四路北区***栋2-1-1。
法定代表人：宋兰丽，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵博、成振球，湖北楚风德浩律师事务所律师（特别授权）。
被告：武汉市硚口区人民政府六角亭街办事处。住所地：武汉市硚口区利济东街***号。
法定代表人：王凯，该办事处主任。
委托代理人：黄牧川、丁雪松，湖北赞达律师事务所律师（一般授权）。
原告武汉市雅兰物业管理有限公司（以下简称雅兰物业）与被告武汉市硚口区人民政府六角亭街办事处（以下简称六角亭街办事处）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月19日受理后，于2018年3月12日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的法定代表人宋兰丽及其委托诉讼代理人赵博、成振球、被告的委托诉讼代理人黄牧川、丁雪松到庭参加诉讼。原、被告同意进行庭外调解，调解期限一个月，该期限不计入审理期限。因双方终未能达成一致调解意见，调解未果，现本案已审理终结。
原告雅兰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费人民币130873元；2、判令被告向原告支付由于延期支付上述款项产生的滞纳金（从2015年8月20日起按日万分之三计算至全部支付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与武汉市志诚房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为位于武汉市硚口区游艺路的金成世家小区提供物业服务。非住宅房屋按照每月每平方米1.5元的标准交纳物业费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的万分之三的标准交纳滞纳金。2013年8月起，经相应程序将物业收费标准上调，上调后非住宅房屋即商铺物业费为3.5元/平方米。2010年2月被告经武汉市中级人民法院确认，成为金成世家C栋（2栋）第一至二层（建筑面积885.47平方米）的合法所有权人，此后被告占有使用该房屋至今，但被告从2010年2月5日至2015年8月19日拒绝向原告交纳物业费，共拖欠物业费130873元，故原告提出如上请求。
被告六角亭街办事处辩称：原告未与被告签订物业服务合同，也未为被告提供物业服务，其对物业费的上调也未经过被告同意，且原告的请求已超过了诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告从2008年6月2日起为位于武汉市硚口区游艺路金成世家商住两用房屋提供物业管理服务，其中住宅房屋的物业服务费标准为每月每平方米1.2元，非住宅房屋服务服务费标准为每月每平方米1.5元。2010年2月经武汉市中级人民法院最终判决，判决武汉金兴达房地产有限公司将金成世家C栋（2栋）第一至二层房屋（建筑面积885.47平方米）用于安置武汉市硚口区人民政府六角亭街办事处使用。2010年3月被告占有使用上述房屋，但未使用原有水表，而是于2010年8月向武汉市水务集团单独报装水表。原、被告一直未签订物业服务合同，被告也未向原告交纳物业服务费用。2013年8月19日原告的物业服务期限届满，经过广泛征求小区业主意见，大多数业主同意与原告续签物业服务合同，合同期为两年，且同意将原告将金成世家物业服务费进行上调，住宅房屋的物业服务费标准为每月每平方米1.7元，非住宅即商铺的物业服务费标准为每月每平方米3.5元，其中28户商铺业主中只有6户业主签字同意上述物业费标准。2013年8月20日原告正式以新的物业服务费标准收取物业费。2015年7月金成世家第一届业主委员会产生，同年8月19日原告的物业服务合同期限届满，由金成世家业主委员会对小区的物业进行管理服务。2016年经相关部门实地测量，被告使用的房屋建筑面积为771平方米，被告从2015年8月20日起按照建筑面积771平方米，每平方米3元的标准向金成世家业主委员会交纳物业服务费。
上述事实，有当事人陈述、前期物业管理服务合同、（2009）武民终字第44号《民事判决书》、函告、《联系函》、回函、催缴物业服务费的通知、快递单、律师函及快递单、武汉市水务集团有限公司用户报装办公室发票、照片等证据予以证实。
本院认为，原告是武汉市硚口区游艺路金成世家商住两用房屋的物业管理服务者，为该小区的业主们提供物业服务，尽管原、被告间未签订《物业服务合同》，但原告为金成世家小区的提供物业服务，被告系业主之一，享受了其物业服务，双方的物业服务合同关系成立，被告应向原告支付物业服务费，因被告一直未支付物业服务费，原告要求被告支付物业服务费用的主张于法有据，本院予以支持。被告从2010年3月占有使用诉争房屋，一直未缴纳物业服务费用，但原告直至2015年5月28日才向被告催缴物业费用。根据1986年制定的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。尽管2017年10月1日正式实施的《中华人民共和国民法总则》中将请求保护民事权利的诉讼时效期间由二年调整为三年，但是原告权利受损害的事实发生在《民法总则》实施之前，在2017年9月30日前二年诉讼时效已经届满的，被告已经取得了诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭，故原告要求被告支付2013年5月28日以前的物业服务费的请求，超过了诉讼时效，对其超出诉讼时效的部分，本院不予支持。
关于物业费用费的标准问题，根据《物业管理条例》第四十二条的规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中原、被告未签订物业服务合同，但根据前期物业管理服务合同中约定的标准，非住宅房屋的物业费标准为每平方米1.5元。2013年8月20日原告将此物业费标准上调至每平方米3.5元，该标准未经过被告在内的过半数的非住宅房屋业主的同意，故该标准不产生法律效力，故被告应按照每平方米1.5元的标准向原告缴纳从2013年5月28日至2015年8月19日止的物业服务费。
关于被告房屋的面积问题，被告认为应按2016年测量的实际面积771平方米计算物业费，但2010年2月生效的民事判决书上明确说明，将金成世家C栋（2栋）第一至二层房屋（建筑面积885.47平方米）用于安置给被告。被告在接收该房屋时未对其面积提出异议，且被告认为房屋的实际面积只有771平方米并无证据证明，故对其要求按771平方米计算物业服务费的抗辩意见于法无据，本院不予支持。至于被告按771平方米，每平方米3元的物业服务费标准向金成世家业委会缴纳物业服务费，系其与业委会协商一致的结果，与本案无关，本院不予干涉。
综上，原告为被告提供物业服务，虽未签订书面的合同，但形成了物业管理服务合同关系，被告应向原告缴纳物业服务费。被告一直未缴纳物业服务费侵犯了原告的合法权利，但原告直至2015年5月28日才向被告进行催缴，被告提出超出二年诉讼时效期间的抗辩意见于法有据，本院予以支持。被告应向原告按885.47平方米的建筑面积支付从2013年5月28日至2015年8月19日（共计26个月23天）期间的物业服务费，其标准为每月每平方米1.5元，即物业费共计35551.62元。关于滞纳金的请求，因双方对延期支付的违约行为没有约定，原告要求按日万之三计算滞纳金的标准于法无据，本院酌情按照同期中国人民银行贷款利率的标准支付滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉市硚口区人民政府六角亭街办事处于本判决生效后十日内向原告武汉雅兰物业管理有限公司支付从2013年5月28日至2015年8月19日的物业服务费共计35551.62元；
二、被告武汉市硚口区人民政府六角亭街办事处于本判决生效后十日内向原告武汉雅兰物业管理有限公司按中国人民银行同期贷款利率向原告武汉雅兰物业管理有限公司支付以35551.62元为本金的滞纳金；
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费已减半收取的1458元，由被告武汉市硚口区人民政府六角亭街办事处负担（该费用已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 余敏
二〇一八年五月十六日
书记员 王玥