四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川14民终182号
上诉人（原审被告）彭小亮，男，汉族，生于1985年6月16日，农民，住丹棱县丹棱镇板桥村*组。
委托代理人李晓勤，四川必应律师事务所律师。
上诉人（原审原告）郑王清，女，汉族，生于1991年7月26日，农民，住丹棱县丹棱镇青龙村。
委托代理人彭家孝，四川维是律师事务所律师。
上诉人郑王清、彭小亮合同纠纷一案，不服四川省丹棱县人民法院（2015）丹民初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人彭小亮及其委托代理人李晓勤、上诉人郑王清及其委托代理人彭家孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2014年12月29日，丹棱县新兴发展投资有限公司、丹棱县国有资产监督管理局与彭小亮签订了《门市租赁合同》。合同约定：“甲方（出租方）：丹棱县新兴发展投资有限公司乙方（承租方）：彭小亮丙方（资产管护方）：丹棱县国有资产监督管理局经甲、乙、丙三方协商一致，共同签订门市租赁合同条文如下：“一、甲、丙两方将所属丹棱镇新北路64号1间门市经营权交由乙方使用。二、租用期12个月（自2015年1月1日起至2015年12月31日止）。乙方须向甲方一次性付清12个月门市租金共计￥14580元（大写：壹万肆仟伍佰捌拾元整），先交后租……八、租用期间，乙方不得将门市擅自转租他人。如需转租，需事先征得甲、丙两方同意，其转租合同送丙方备案，原租赁合同继续有效。若擅自转租，则甲方或丙方有权单方面解除合同，乙方所交押金和剩余租金一概不予退还。因转租造成第三人（新承租人）损失的，甲、丙两方不承担任何责任；造成甲、丙两方损失的，由乙方承担赔偿责任……甲方（盖章）：丹棱县新兴发展投资有限公司（加盖公章）法定代表人（签字）：黄建军印乙方（签字捺印或盖章）：彭小亮丙方（盖章）：丹棱县国有资产监督管理局（加盖公章）法定代表人（签字）：付强2014年12月29日。”2015年9月6日，彭小亮将该门市转租给郑王清，并向郑王清提供书面收条一份，载明：“今收到郑王清转租丹棱县丹棱镇新北路64号门市定金贰仟元整（￥2000.00元），双方商定于2015年9月12日正式签订转让合同，转让金为伍万叁仟元整（￥53000.00元），含房租、押金。收款人：彭小亮2015年9月6日。”2015年9月13日，郑王清与彭小亮签订《门市转让协议》，载明：“转让方：彭小亮513825198506160037（甲方）承转方：郑王清513825199107260027（乙方）甲方自愿将丹棱镇新北路64号城区小学门市转让给乙方。转让金为人民币伍万叁仟元整（￥53000.00元）。甲方签字：彭小亮乙方签字：郑王清2015年9月13日。”当日，彭小亮向郑王清出具收条一份，载明：“今收到郑王清转让丹棱镇新北路64号门市转让金伍万壹仟元整（￥51000.00元）。收款人：彭小亮2015年9月13日。”
2015年10月9日，丹棱县国有资产监督管理局向彭小亮送达《门市腾退通知》，载明：“各城区小学综合楼国有门市承租户：你好！近期，县城区小学在安全检查中发现其所属新北路临街综合楼存在安全隐患，后委托中介机构鉴定，“该楼加固无意义、建议停止使用拆除重建”。为确保你方和行人人身及财产安全，特通知你务必于2015年12月31日租期届满时停止使用并搬离门市。谢谢你的理解与配合！特此通知。丹棱县国有资产监督管理局2015年10月9日。”丹棱县国有资产监督管理局陈述，在向彭小亮送达《门市腾退通知》时才发现该门市已经转租，但没有经过丹棱县新兴发展投资有限公司和丹棱县国有资产监督管理局的同意且没有到丹棱县国有资产监督管理局书面备案。郑王清于同年10月起诉至法院，要求彭小亮退还门市转让金53000元并赔偿装修损失10000元。
上述事实，询问笔录、《门市租赁合同》、《门市转让协议》、收条、门市腾退通知、装修费票据以及双方当事人的陈述等证据证实。
原判认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，郑王清与彭小亮签订的《门市转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，郑王清依约向彭小亮支付了门市转让金及租金，但因彭小亮转租门市未经门市出租人即丹棱县国有资产监督管理局和丹棱县新兴发展投资有限公司的书面同意及备案，现门市出租人按期收回门市将不再继续出租，造成郑王清无法继续使用，对此，彭小亮应承担相应的违约责任。现郑王清要求解除合同，理由正当，应予支持。合同解除后，彭小亮应将已收取的门市转让金及未实际发生的租金返还给郑王清。郑王清要求彭小亮赔偿损失10000元，提供了相应发票证据，但该票据没有加盖印章、没有明确的收货人，也没有正式发票，故对郑王清的该项请求，不予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郑王清在租赁时未对该房屋的相关情况进行了解并到相关部门进行询问，存在一定过错，应承担相应的责任。同时，该门市已经使用并且收益3个月，应扣除租金及相关费用。对郑王清及彭小亮与一审法院不一致的意见，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，第二百一十二条的规定，判决:一、解除郑王清与彭小亮于2015年9月13日签订的《门市转让协议》；二、由彭小亮于判决生效之日起一日内返还郑王清门市转让金及租金26500元；三、驳回郑王清的其他诉讼请求。案件受理费563元由彭小亮负担。
彭小亮上诉称，郑王清无法继续使用门市的原因是房屋存在安全隐患而非一审法院认定的出租方未备案；转让协议签订后，双方已经完全按照协议内容履行完毕，不存在可以解除的法定情形，原判判决解除错误；彭小亮与郑王清签订协议时并不知道系危房，国资局的腾退通知是在之后才作出，而且通知是要求在12月31日租期届满时停止使用，国资局并没有因为合同未备案宣布转让协议无效，彭小亮的转让行为没有给郑王清造成任何损失。请求撤销原判，改判驳回郑王清在一审中的诉讼请求。
郑王清上诉称，原判查明事实清楚，但只判决彭小亮返还门市转让金26500元不当，请求改判彭小亮再退还门市转让金20000元并赔偿郑王清损失10000元。
郑王清针对彭小亮的上诉答辩称，签订合同时彭小亮告诉郑王清门市可以使用5年，如果只能使用3个多月，不会支付大额转让费；案涉合同目的不能实现，郑王清可以请求解除；本案过错在彭小亮，原判判决退还26500元过少，不能让违约者获利，郑王清装修门市花了1万元，装修费用有收据但无发票，原判未支持不当。
彭小亮针对郑王清的上诉的答辩意见与其上诉意见一致。
本案二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明的事实予以认定。
二审另查明，郑王清支付给彭小亮的53000元中含租房押金2000元和2015年9月13日至2015年底的房屋租金。在郑王清腾退门市时，丹棱县国有资产监督管理局已将该2000元押金退还给郑王清，另因配合搬离，还奖励了2个月的房屋租金（按与彭小亮的租赁合同约定的租金标准即年租金14580元计算，即14580÷12×2=2430元）。
本院认为，根据原审法院在诉讼过程中对丹棱县新兴发展投资有限公司的询问笔录，丹棱县新兴发展投资有限公司表示该门市的房产证是办理在该公司名下，但实际出租是丹棱县国有资产监督管理局承办，另彭小亮方在二审庭审中也陈述“我从别人那里接过来的时候也是这么做的，没有备案，到期以后才跟国资局签订合同，国资局也没有说什么，打算以后再跟国资局说”，表明彭小亮也认可丹棱县国有资产监督管理局是案涉门市的出租人。以上事实表明，丹棱县国有资产监督管理局作为国有资产的管理人，是案涉门市的实际出租人。
对于本案中彭小亮与郑王清签订的《转让协议》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；同时最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。该款规定了两个方面的内容：一是出租人知道或者应当知道承租转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租；二是承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。因此，对于转租协议是否有效取决于权利人是否追认和无处分权人是否取得处分权。本案中，丹棱县新兴发展投资有限公司、丹棱县国有资产监督管理局与彭小亮签订的《门市租赁合同》第八条约定，租用期间，乙方（指彭小亮）不得将门市擅自转租他人。如需转租，需事先征得甲、丙两方同意……而彭小亮在将门市转租给郑王清前并未征得权利人的同意，其不能处分租赁物，无处分权应属当然。如果出租人事后对彭小亮的违法转租行为进行了追认或者在知道彭小亮的转租行为后，在6个月内未提出异议，那么合同有效，但丹棱县国有资产监督管理局在2015年12月16日一审法院的询问笔录中明确陈述“在2015年10月9日到门市准备向彭小亮发腾退通知，发通知后才发现彭小亮已将门市未经允许擅自转租给郑王清……不认可彭小亮的擅自转租行为”，表明该局并不追认彭小亮的转租行为并且表示异议。因此彭小亮与郑王清签订的门市转租协议应为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对该因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，郑王清向彭小亮支付的53000元中含租房押金2000元，该2000元已从丹棱县国有资产监督管理局退还；另因郑王清实际使用了门市三个月，应支付占用费，比照彭小亮与出租方签订的《门市租赁合同》的租金标准，年租金14580元÷12×3=3645元；郑王清还因配合腾退门市收到丹棱县国有资产监督管理局奖励了2个月租金计2430元，除去以上三笔费用后，彭小亮应返还郑王清门市转让费44925元（53000-6075）。对于郑王清主张的装修损失，因郑王清在签订合同时未审查彭小亮是否有处分权就与其签订合同，自身也存在过错，该损失由其自行承担。
综上，原判对双方转租协议的效力认定错误，导致适用法律错误，依法应予纠正。上诉人郑王清关于改判彭小亮退还46500转让费的上诉请求部分成立，彭小亮请求改判驳回郑王清的诉讼请求的上诉主张不成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省丹棱县人民法院（2015）丹民初字第965号民事判决；
二、彭小亮于本判决生效后五日内返还郑王清门市转让费44925元；
三、驳回郑王清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费563元，由彭小亮负担500元，郑王清负担63元；二审案件受理费550元，由彭小亮负担500元，郑王清负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓华
审 判 员 李 迪
代理审判员 张澌岷
二〇一六年三月三十日
书 记 员 沈晓娟