北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0105民初38306号
原告（反诉被告）李梅香，女，1967年2月24日出生，汉族，住北京市东城区。
委托代理人张永杰，男，1963年11月20日出生，汉族，住北京市东城区，系李梅香配偶。
委托代理人刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱成泉，男，1947年10月2日出生，汉族，住北京市崇文区。
委托代理人朱娜，女，1977年12月19日出生，汉族，住北京市崇文区，系朱成泉之女。
委托代理人李宝柱，北京市金栋律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生，汉族，我爱我家房地产经纪有限公司员工。
原告（反诉被告）李梅香（以下称姓名）与被告（反诉原告）朱成泉（以下称姓名）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李梅香的委托代理人张永杰、刘松鸿，朱成泉的委托代理人李宝柱、朱娜，我爱我家公司的委托代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李梅香向本院提出诉讼请求：判令朱成泉协助李梅香办理北京市朝阳区102号房屋（以下称102号房屋）的过户手续，将该房屋产权过户至李梅香名下（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2017年3月5日，李梅香与朱成泉签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：朱成泉将102号房屋出卖给李梅香，成交价为295万元，定金5万元，网签后一日内，李梅香向朱成泉支付30万元，商贷面签当天，李梅香以资金存管的方式向朱成泉支付205万元，其余购房款55万元由李梅香办理商业贷款。合同签订后，李梅香于签约当日向朱成泉支付定金5万元，网签当日即2017年3月22日，李梅香支付朱成泉购房款30万元，并于同日双方办理了商贷面签。之后，朱成泉一直拖延办理资金存管账户，致使李梅香无法根据合同约定通过资金存管账户支付朱成泉205万元购房款。2017年4月，朱成泉以房屋价格上涨，需要增加39万元房款为由拒绝履行合同。
朱成泉辩称：不同意李梅香的诉讼请求。我方认为李梅香系违约方，应当驳回李梅香的诉讼请求。双方签订合同后，朱成泉一直积极配合，李梅香一直拖延，造成合同已经解除，因此不同意李梅香的诉讼请求。
朱成泉向本院提出反诉请求：1、确认朱成泉与李梅香签订的102号房屋买卖合同已于2017年4月14日解除。2、判令李梅香支付给朱成泉违约金59万元。事实和理由：李梅香与朱成泉2017年3月5日签订房屋买卖合同，约定朱成泉将102号房屋以295万元的价格出售给李梅香，合同签订后李梅香向朱成泉支付了5万元定金及第一次首付款30万元，朱成泉与李梅香于2017年3月22日通过银行办理了商贷面签。合同约定李梅香应在商贷面签当天支付205万元，但李梅香并未按合同约定履行付款义务，朱成泉多次通过短息催促李梅香付款，李梅香均以各种理由拒绝。根据合同第10条第2款第2项，未按约定时间付款，乙方逾期超过10日的，甲方有权选择单方解除合同。朱成泉于2017年4月14日向李梅香发出解除合同通知书。合同第11条第1款约定了解除合同的方式和违约金的计算方法，即总房款的20%，已经收取的35万元房款同意折抵违约金。
李梅香对朱成泉的反诉辩称：不同意朱成泉的反诉请求，李梅香不存在违约行为。合同第4条第2款第2项约定，第二笔首付款205万元通过资金监管方式支付，双方没有约定资金存管账户的开立时间，双方约定共同去银行开设资金存管账户，但是中介一直没有约双方去办理，朱成泉以外出旅游为借口，不配合办理，后来我们联系朱成泉去办理时，朱成泉告知我们解除合同。由于朱成泉一直没有开立资金存管账户，故李梅香无法通过资金存管的方式支付首付款，导致合同无法继续履行，我方没有任何违约行为。朱成泉反诉请求要求确认2017年4月14日双方合同解除，缺乏事实与法律依据。李梅香没有收到解除合同的通知，并且朱成泉所提解除合同理由不符合合同法规定和合同约定，不发生解除的效力。朱成泉反诉请求李梅香支付违约金59万元没有事实与法律依据，我方不存在违约行为，如法院认定我方违约，请求法院减少违约金。
我爱我家公司述称：李梅香的诉讼请求及朱成泉反诉请求与我方无关，我方服从法院判决。双方买卖合同已经履行到银行贷款面签，并且银行已经批贷。根据合同约定，李梅香应于2017年3月22日贷款面签当天去银行办理资金存管手续支付首付款205万元，因为当天李梅香钱没有到位所以没有办理资金存管手续，没有支付首付款。3月23日、24日我公司经办人与李梅香联系，但李梅香购房款仍没有到位。3月29日朱成泉要求首付款交接，双方没有到我公司，没有办理。直到4月7日李梅香告诉我公司要办理首付款交接，我方告知朱成泉后，朱成泉说没有时间。4月14日，双方到我公司见面，朱成泉称首付款的时间已经逾期，向我方及李梅香出具了解除合同通知书。4月16日后店面经理赵志强协调双方继续履行合同，没有成功。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2017年3月5日，经我爱我家公司居间介绍，朱成泉（卖方、甲方）与李梅香（买方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：朱成泉将102号房屋出卖给李梅香，成交价295万元；乙方于签约当日向甲方支付定金5万元，乙方选择商业贷款，拟贷款55万元，乙方于网签后1日内通过资金监管向甲方支付30万元，乙方于商贷面签当天通过资金存管向甲方支付205万元。合同第十条“违约条款”第（二）款约定，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款，逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。合同第十一条“合同解除条款”第（一）款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。
李梅香于签约当日向朱成泉支付了定金5万元，于2017年3月22日网签当天向朱成泉支付了购房款30万元。原被告于2017年3月22日办理了商业贷款面签手续，商贷面签当天，李梅香未按照合同约定以资金存管的方式向朱成泉支付购房款205万元。朱成泉于2017年4月14日在我爱我家公司向李梅香送达解除合同通知书，李梅香不同意解除买卖合同，未收取解除合同通知书。
原被告对于李梅香未能在商贷面签当天按照合同约定支付购房款205万元的原因存在争议，本院对此认定如下：
朱成泉就此提交了其与中介公司业务员和李梅香之间的手机短信截屏，从短信内容可见朱成泉一直在催促李梅香尽快筹集房款并去银行办理资金存管手续。朱成泉做为卖方，在3月22日收取了李梅香的30万元首付款，并配合办理了网签和商贷面签手续，根据交易习惯和生活常识，在此情况下，朱成泉没有理由或动机拒收李梅香的其余205万元首付款。李梅香所称朱成泉拒不配合办理资金存管手续、拒收购房款一节有悖常识，李梅香未提交有效证据证明其主张，本院对此不予采信。综合在案证据和各方陈述，可以认定系由于李梅香未及时筹集房款导致李梅香未能在商贷面签当天按照合同约定支付购房款205万元，且直至2017年4月14日朱成泉要求解除合同，李梅香仍未能筹集该笔房款。
本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。按照合同约定，买方应在办理商业贷款面签手续当天支付房款205万元，双方于2017年3月22日办理了商业贷款面签，但李梅香未能按时筹集并支付房款205万元。此后，经朱成泉多次催促，直至逾期超过10日，以及朱成泉于2017年4月14日要求解除合同时，李梅香仍未能及时筹集并支付该笔款项。李梅香的行为已构成违约，根据合同约定，朱成泉有权单方解除合同。
《中华人民共和国合同法》规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。朱成泉在依据合同约定获得合同解除权的情况下，于2017年4月14日向李梅香送达解除合同通知书，李梅香明知该通知书的内容和目的，而拒绝受领。该行为属于“为自己的利益不正当地阻止条件成就”，依据法律规定，此种情况下“视为条件已成就”，即视为解除合同通知书已于2017年4月14日送达李梅香。原被告的房屋买卖合同已于2017年4月14日解除。朱成泉要求确认双方买卖合同已解除的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。李梅香要求继续履行合同的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于朱成泉要求李梅香支付违约金59万元的反诉请求，该反诉请求有合同依据，但综合案件事实，合同约定的违约金标准确属过高，李梅香申请减少违约金的抗辩意见有法律依据，本院予以采信。对于违约金数额，本院依据公平原则，依法酌定为6万元，本院酌减违约金部分的诉讼费仍由李梅香负担。李梅香已付购房款35万元，扣减违约金后剩余29万元，朱成泉应予返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李梅香与被告（反诉原告）朱成泉2017年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已于2017年4月14日解除。
二、被告（反诉原告）朱成泉于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）李梅香返还购房款二十九万元。
三、驳回原告（反诉被告）李梅香的全部诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）朱成泉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费负担如下：本诉案件受理费15200元，均由李梅香负担（已交纳）。反诉案件受理费15200元，均由李梅香负担（朱成泉已预交，李梅香于本判决生效之日起15日内支付给朱成泉）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 宋培海
二〇一八年五月十六日
书记员 姜 真