广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终103号
上诉人（一审原告、反诉被告）：庞进强，男，汉族，住所地北海市铁山港区兴港镇石头埠村委冲口坡村58（）号。
委托代理人：董庆江，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
委托代理人：陈丽萍，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：北海市金碧房地产有限公司，住所地北海市北海大道183号北海城市购物广场0302号。
法定代表人：范徽江，董事长。
委托代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。
上诉人庞进强与上诉人北海市金碧房地产有限公司（以下简称金碧公司）商品房预约合同纠纷一案，双方均不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人庞进强及其委托代理人董庆江、陈丽萍，上诉人金碧公司的委托代理人满耀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2006年4月25日，原、被告经友好协商就原告购买被告开发的“北海城市购物广场”五楼商业用房达成一致意见并签订《购房协议》一份，由被告作为甲方，原告作为乙方，约定的内容有：一、乙方购买的商业用房位于北海市北海大道与北京路交汇处“北海城市购物广场”五楼靠北京路一侧（见附件标注部分），建筑面积约为1647.3㎡（含公摊）；二、乙方购买的商业用房按建筑面积计算，价格为l900元／㎡，购房款总金额为人民币3129870元。实际的建筑面积以具有资质的测绘部门出具的测量报告为准，购房款多还少补。在本协议签订之日，乙方应支付甲方购房定金30万元；三、乙方在签订本协议时已阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》的标准条款，并予认可。双方同意待有资质的测绘部门出具了测量报告，甲方将第五层商场的销售方案在北海市房地产交易中心登记备案后，甲、乙双方正式签订《商品房买卖合同》。甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后三日内，乙方应支付甲方购房首期款（购房款总金额的40％）1259870元（包括定金30万元在内）；其余购房款l870000元由乙方向银行申请办理按揭贷款（具体的贷款金额以银行批准为准，如果银行批准的贷款金额达不到l870000元，差额部分由乙方用现金补齐）；四、甲、乙双方应自觉遵守本协议，如有违约，违约方应赔偿对方违约金人民币500000元等内容。协议后附有标注有上述房屋所在位置的图纸一张。
协议签订后的当日，原告即向被告支付了30万元定金，并分别于2006年6月15日、2006年7月5日、2006年10月13日、2006年12月1日、2007年2月15日共向被告支付了总额为1246291元的购房款。
2006年4月25日，被告将案涉房屋交付给原告，原告接收房屋后交由案外人庞进玉开设北海市海城区美仕娱乐所，该会所系个人独资企业，负责人为庞进玉，成立日期为2007年7月5日，吊销日期为2012年2月29日。
2007年12月29日，北海市基业测绘中心对含案涉房屋在内的北海城市购物广场的建筑物进行了面积测绘并出具了相应的测绘报告。庭审中，被告称测量报告出来之后不久就口头告知了原告，并称被告于2008年6月份就将案涉房屋的销售方案向交易中心登记备案并在备案后就口头告知了原告，但原告表示没有告知，均系在庭审过程中才知道的。经本院向北海市房地产交易中心查证，案涉房屋并不存在任何备案记录。
2009年10月20日，被告取得了案涉房屋［即北海大道183号北海城市购物广场0503号（建筑面积为1071.58㎡）、北海大道l83号北海城市购物广场0××5号（建筑面积为789．41㎡）］的房屋所有权证，证书号分别为北房权证（2009）字第018236号、北房权证（2009）字第0182**号，上述房屋的产权均登记在被告名下，被告取得上述房产证后并未告知原告。
2013年8月16日，被告在广西法治日报上刊登《公告》一则，内容为：“庞进强：你于2006年4月25日与我公司签订的购房协议早已具备条件，应办理相关的购房合同，经多次通知皆未到我公司办理相关购房手续，严重损害我公司利益。现我公司郑重公告通知你，请务必在公告见报之日起一个月内到我公司商谈所购房屋处置事宜，否则我公司将依法处理，联系电话：0779—32××××1。特此公告。北海市金碧房地产开发有限公司2013年8月14日”。2013年ll月12日，被告向美仕娱乐会所发出《通知》一份，内容为：“美仕KTV夜总会：由于你们经营的场所存在产权问题及长期拖欠物业费，请立即停止经营活动，我司从今天开始停水停电，待问题处理完后方可经营。”2014年10月9日，原告通过广西桂三力律师事务所北海分所向被告发出《律师函》一份，拟要求被告履行合同义务及停水停电等问题进行协商，但双方协商无果。
再查明，上述《购房协议》签订后至今，双方均未签订正式的《商品房买卖合同》。现原告以拒不履行合同义务构成违约为由诉至一审法院，请求：l、判令被告北海市金碧房地产有限公司依法履行与原告签订的《购房协议》；2、判令被告北海市金碧房地产有限公司给原告庞进强办理位于北海市北海大道与北京路交汇处“北海城市购物广场”五楼靠北京路一侧即北海大道183号北海城市购物广场0503号、0××5号的房屋产权证书；3、判令被告北海市金碧房地产有限公司承担违约金50万元，并承担本案的诉讼费用。被告金碧公司提出反诉，请求：1、解除反诉原告与反诉被告在2006年4月25日签订的《购房协议》；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金50万元；3、判令反诉被告赔偿因占用反诉原告的房屋期间给反诉原告造成的经济损失270万元；4、本案反诉费用由反诉被告全部承担。
一审法院认为：本案系商品房预约合同纠纷，争议焦点为：一、案涉的《购房协议》是否应予解除二、原、被告各自请求对方赔偿50万元违约金的请求是否合法有据三、原告请求被告为其办理案涉房屋的产权证书及反诉原告请求反诉被告支付占用房屋经济损失270万元有无依据四、原告的起诉是否超过了诉讼时效
（一）关于案涉的《购房协议》是否应予解除的问题。
一审法院认为，原、被告之间经友好协商就案涉房屋的买卖达成一致意见进而签订了相应的购房协议，双方就合同项下房屋的位置、面积及价款进行了明确具体的约定，双方达成了房屋买卖的合意，原、被告之间成立的是房屋买卖法律关系，案涉的《购房协议》的性质属于预约合同。该《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，亦未侵犯他人的合法权益，属合法有效的合同，原、被告双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，原告请求继续履行合同并要求被告办理案涉房屋的产权证书及支付相应的违约金；被告则基于请求解除《购房协议》提起反诉，请求原告支付违约金及房屋占用经济损失。
关于案涉《购房协议》应否解除的问题，一审法院认为，在协议签订的初期，原告即按约支付了相应的购房款，被告也已将房屋交付给原告使用，双方在该阶段均能较好地履行合同义务。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《购房协议》及其他相关书面文件中均未对合同的单方解除作出约定，而根据《购房协议》的约定，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，原告已经在签订协议当日按约支付了30万元定金，后又于2006、2007年分五次共向被告支付了1246291元购房款，在未签订正式的《商品房买卖合同》前就已履行了大部分付款义务，其履行合同义务的意愿强烈、行为积极，且其在诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付剩余购房款的义务，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，没有导致合同解除情形的出现。现被告已取得案涉房屋的所有权，被告完全有条件、有能力履行《购房协议》约定的义务与原告签订正式的《商品房买卖合同》而完成房屋买卖。被告抗辩称其多次以包括登报方式在内的方式通知原告履约，但原告予以拒绝的行为表明原告具备迟延履行债务致使不能实现合同目的的行为，被告因此有权解除合同，但从被告登报的内容可见，被告并未明示有与原告解除合同的意思表示，该登报行为并不产生解除合同关系的效力，被告也不具备单方解除合同的法定解除事由，现被告以其因此享有合同解除权的理由抗辩缺乏事实、法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，被告主张解除《购房协议》的反诉请求没有事实、法律依据，一审法院不予支持；反之，原告主张继续履行《购房协议》的请求合法有据，予以支持。
（二）关于原、被告各自请求对方赔偿50万元违约金的请求是否合法有据的问题。
一审法院认为，根据《购房协议》第四条“甲、乙双方应自觉遵守本协议，如有违约，违约方应赔偿对方违约金人民币50万元”的约定，原、被告双方均以对方存在违约为由要求对方向己方支付该违约金，原告主张被告存在违约的理由是被告在取得测绘报告及登记备案后未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，而被告主张原告存在违约的理由是被告在取得测绘报告及登记备案后已采取包括登报公告在内的方式通知了原告前来签订正式的《商品房买卖合同》，但原告均拒绝前来签订合同。一审法院认为，关于签订正式的《商品房买卖合同》的具体时间，双方在《购房协议》中未作明确约定，且在《购房协议》之外亦未形成其他约定。现双方在诉讼中均以己方有过多次寻求对方履约的行为，但除了被告的登报行为之外，其他方式均无证据证实，且对方均予否认。因此，在被告登报行为发生之前，双方以对方存在违约而主张权利的请求均不予支持。但在被告登报之后，原告并未如约前来签订商品房买卖合同的行为可以认定原告具备怠于履行合同义务的违约行为存在，因此应按约定向被告支付50万元的违约金。
（三）关于原告请求被告为其办理案涉房屋的产权证书及反诉原告请求反诉被告支付占用房屋经济损失270万元有无依据的问题。
1、关于原告请求被告为其办理案涉房屋的产权证书的问题，一审法院认为，因双方当事人在《购房协议》中未就房屋过户的时间进行约定，且双方亦未能达成一致意见。虽然登记是取得不动产物权的根据，但作为房屋买卖合同出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，买受人的主要义务则是向出卖人支付价款，过户登记则是登记机关的职能，出卖人只负有协助办理过户登记的义务，与交付房屋和支付价款相较而言，出卖人履行协助过户义务属于附随义务。由于被告已于2006年4月25日向原告交付了房屋，原告已向被告支付了共计l546291元的购房款，剩余l989590元购房款未支付，在双方当事人对过户登记没有约定，且原告未支付大部分购房款的情况下，原告请求被告先行履行协助过户的条件尚不成就。待原告向被告全部履行付款义务后合理期限内，被告有义务协助原告办理产权过户手续。一审法院确定被告应在收到全部购房款后l0日内协助原告办理案涉房屋的产权过户手续。因原告在被告登报之后既不前来与被告协商合同事宜，也不支付剩余购房款，因此原告应为该违约行为承担相应的违约责任，应赔偿相应的损失予被告。原告除向被告支付剩余购房款外，还应自2013年8月16日起按中国人民银行同期贷款利率的标准向被告支付尚欠购房款的利息。
2、关于反诉原告请求反诉被告支付占用房屋经济损失270万元有无依据的问题。本案中，反诉原告主张该部分请求的计算标准是从2006年5月1日起算至2013年11月共90个月，每个月3万元包括租金和管理费（租金是每个月18000元，管理费是每个月12000元，酌情请求的最低标准）。一审法院认为，反诉原告主张反诉被告支付场地占用经济损失应有相应的法律依据，如前所述，双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系，反诉原告将案涉房屋交付给反诉被告的行为是基于房屋买卖法律关系而为的交付，而不是基于房屋租赁法律关系而为的交付，因此反诉原告要求反诉被告支付场地占用经济损失没有事实和法律依据，不予支持。
（四）关于原告的起诉是否超过了诉讼时效问题。
一审法院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定可知，因双方未在《购房协议》中明确约定签订正式《商品房买卖合同》的具体时间，双方签订正式《商品房买卖合同》的时间一直处于等待、持续的状态，故被告以原告的起诉已超过诉讼时效为抗辩没有依据，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，遂判决：一、反诉被告庞进强须支付购房款1989590元及利息（利息计算：以1989590元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自2013年8月16日起算至清偿之日止）给反诉原告北海市金碧房地产有限公司；二、反诉被告庞进强须支付违约金500000元给反诉原告北海市金碧房地产有限公司；三、被告北海市金碧房地产有限公司须在原告庞进强支付完毕上述购房款后的l0日内协助将位于北海市北海大道183号北海城市购物广场0503号、北海大道l83号北海城市购物广场0××5号房屋过户给原告庞进强；四、驳回原告庞进强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告北海市金碧房地产有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费8800元，诉讼保全费5000元，合计l3800元，由原告庞进强负担8800元，由被告北海市金碧房地产有限公司负担5000元；反诉案件受理费16200元，由反诉被告庞进强负担2531元，由反诉原告北海市金碧房地产有限公司负担l3669元。
庞进强不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：
上诉人庞进强与被上诉人金碧公司商品房预约合同纠纷一案，北海市海城区人民法院于2015年12月22日作出的（2014）海民一初字第2076号判决，原审法院在案件审理过程中已实际查明被上诉人金碧公司故意推诿拖延不与上诉人办理房屋买卖合同及产权过户手续，上诉人在不得已的情况下才向法院起诉要求被上诉人履行《购房协议》，但原审法院却判决上诉人向被上诉人支付购房款利息及违约金的错误判决。为此上诉人向二审法院上诉，请求：1、二审法院依法维持一审判决第三项、第五项。2、二审法院依法撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担50万元违约金的请求。3、二审法院依法撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付50万元违约金。4、二审法院依法撤销第一项判决，改判上诉人庞进强支付购房款1769211元给被上诉人北海市金碧房地产有限公司。5、判令被上诉人承担本案一审、二审保全费用、诉讼费用。
具体事实理由如下：
一、原审法院以“被告登报之后，原告并未如约前来签订商品房买卖合同的行为可以认定原告具备怠于履行合同义务的违约行为存在，因此应按约定向被告支付50万元的违约金”为由判决上诉人承担赔偿违约金50万元属断章取义。有以下事实足以说明：
1、上诉人与被上诉人金碧公司于2006年4月25日签订了《购房协议》后，上诉人即向被上诉人超额支付了购房款1546291元的购房款，并在房屋交付后又垫付消防安装工程款220379元。此后，该房屋一直由上诉人及其妹妹经营KTV业务。在经营期间，上诉人一直按期交纳水、电及物业费用，双方一直保持业务往来。截止原审起诉前，被上诉人从未通知或要求上诉人签订《购房合同》或催收购房款并办理房屋过户手续。
2、涉案房屋在2007年2月即取得了房屋预售许可证（许可证号为北建房预字0541号），并于2007年12月29日由北海市基业测绘中心对涉案房屋进行了测绘。依据双方签订的《购房协议》被上诉人理应在具备上述条件后与上诉人签订《商品房买卖合同》，但被上诉人于2009年10月20日却将涉案房屋办置自己名下，这充分说明被上诉人严重违约事实，根本不存在上诉人违约情况。
3、被上诉人2013年8月16日在《广西法制日报》登载公告“通知上诉人庞进强办理相关商品房屋合同及相关手续”其实际目的是预谋解除《购房协议》作为借口，属于恶意违约行为。因为上诉人根本无法得知《广西法制日报》公告情况，如果被上诉人欲与上诉人签订《购房合同》完全可以到上诉人经营的KTV场所告知，或在《北海日报》登载公告。并且上诉人的手机电话一直没有改变过号码，同时上诉人与被上诉人的法定表人及相关股东一直存在联系，期间上诉人多次要求签订合同都没有得到确切答复。在《购房协议》签订并交付房屋给上诉人使用长达七年后，被上诉人在一个不为普通百姓熟知的报纸登载公告，恰恰说明其恶意违约的目的，这一点从原告的原审反诉请求足以说明其悔约的目的。
综上，原审法院以此为由要求上诉人承担违约责任并承担购房款利息实属错误，二审法院应予改判。
二、上诉人所垫付的消防安装工程款220379元应抵扣房款，被上诉人应支付未付购房款应为1769211元。一审判决未将上诉人垫付的2202179元消防工程款抵减房款，导致上诉人合法权益受到损害，应予纠正。
上诉人与被上诉人签订《购房协议》并办理房屋交接手续后，上诉人即对该房屋进行装修经营使用，但由于被上诉人所交付的房屋并没有进行消防设施安装，上诉人垫付款项进行安装使用。为此，上诉人垫付的理应由被上诉人承担的消防安装工程款220379元应由被上诉人承担从购房款中予以抵扣，但原审法院对此不予认可，导致上诉人合法权益受损。原审法院的判决有失公正，望二审法院能够支持上诉人请求。
三、被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，应向上诉人支付违约金50万元，一审法院驳回上诉人此项请求存在在错误。
1、被上诉人依约将房屋交付给上诉人后，上诉人即投入资金对房屋进行装修。按合同约定，被上诉人应当在测绘机构测绘报告后且其将第五层商场的销售方案在北海市房地产交易中心登记备案后，与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，但被上诉人上述签订《商品房买卖合同》的条件具备后，一直未通知上诉人签订《商品房买卖合同》。同时，被上诉人早于2009年l0月20日取得了涉案房屋的《房地产所有权证书》，但其仍未通知原告办理签订《商品房买卖合同》，期间上诉人多次催问合同签订一事，但均未有回复。2013年12月份，被上诉人才以报纸公告方式通知上诉人，试图以此造成上诉人违约，为其悔约制造条件。
2、被上诉人在房屋已交付且合同尚未解除的情况下，擅自停水停电，导致上诉人无法对房地产屋正常使用，造成违约，给上诉人造成损失。随后，上诉人又在合同未解除，房屋未收回的情况下，擅自与他人签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给第三方，同样构成违约，给上诉人造成损失。
被上诉人上述违约事实清楚，证据确实，一审判决却以“无证据证实”为由，对被上诉人违约的事实不予认定，驳回上诉人要求被上诉人支付违约金50万元的诉讼请求，明显存在错误，应予改判。
综上，上诉人认为原审法院在审理过程中对被上诉人的违约行为没有确认，相反要求上诉人承担违约责任，有失公正，望二审法院依法给予改判并支持上诉人的诉讼请求。
金碧公司针对庞进强的上诉答辩称：
1、庞进强认为一审已经查明了我方是推诿过户的行为，这是与一审判决不符的，因为实际上是我方一直在催促对方签订房屋买卖合同，我方通过电话联系对方，对方说不在北海，要么说没空，要么说过段时间再来签订，我方甚至到娱乐所那边去找对方，娱乐所的人说人不在，要找就打电话联系他，反反复复经过多次，我方在无奈的情况下，只能通过广西法制日报登报公告，要求对方前来签订商品房买卖合同，这种情况，真正违约的是上诉人庞进强，而不是我方。
2、庞进强认为我方办理过户手续在我方名下的行为是我方违约，这是庞进强的误解，因为按照办证的手续及条件，必须要我方即开发商办到自己的名下，是房产部门登记办证所规定的。
3、我方在法制日报上登报公告，是因为我方与对方多次联系以及面谈，均谈不下来办理商品房买卖合同，后来再向对方协商，对方电话告诉我方是在广西的某个地方，无奈之下我方才在广西法制日报刊登公告的。
4、对于消防手续的问题，因为房屋没有办好证，是不能办理消防手续的，庞进强说有人熟悉消防部门，可以办理消防，所以就办理了消防手续，但庞进强的消防工程方面的票据不是正式的票据，我方无法辨别庞进强消防安装工程的款项是否真实。而且庞进强在没有取得房屋权利的情况下将房屋租赁给欧壮志，一直获取暴利，导致我方的合法权益受到损害。美仕娱乐城已转让给欧壮志并取得对价，现要消防工程款没有事实理由。
综上，庞进强的上诉请求是不能成立，请二审法院依法驳回。
金碧公司不服一审法院上述判决，向本院上诉称：
上诉人金碧公司因与被上诉人商品房预约合同纠纷一案不服北海市海城区人民法院作出的（2014）海民一初字第2076号的判决，特向贵院提起上诉。请求：1、二审法院依法维持一审法院判决书的第二项、第四项（即维持庞进强向金碧公司支付50万元违约金及驳回庞进强的其他诉讼请求的判决）。2、二审法院依法撤销一审法院判决书的第一项，改判为判令被上诉人庞进强因占用上诉人金碧公司的房屋期间给上诉人金碧公司造成的经济损失270万元。3、二审法院依法撤销一审法院判决书的第三项，改判为解除上诉人金碧公司与被上诉人庞进强在2006年4月25日签订的《购房协议》。4、判令被上诉人庞进强承担本案一审、二审的诉讼及保全费用。
事实及理由如下：
一、一审判决存在的问题。l、一审法院既认定被上诉人庞进强在金碧公司登报之后，并未如约前来签订商品房买卖合同的行为可以认定庞进强具备怠于履行合同义务的违约行为存在，因此判决庞进强违约并向金碧公司支付违约金50万元，该认定事实及判决均是正确的。但一审判决又同时认定被上诉人庞进强在未签订正式的《商品房买卖合同》前就已履行了大部分付款义务，其履行合同义务的意愿强烈、行为积极，且其在诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付剩余购房款的义务，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，没有导致合同解除情形的出现。进而判决上诉人金碧公司继续履行合同，协助被上诉人庞进强办理房产过户手续。而事实上，被上诉人庞进强在未签订正式的《商品房买卖合同》前就已履行了大部分付款义务的认定是错误的，因为一审判决查明事实已清楚被上诉人庞进强至今未将60％购房款支付给上诉人金碧公司，显然认定被上诉人庞进强履行了大部分付款义务是错误的。双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，故不存在一审判决内容的判决上诉人金碧公司继续履行合同，协助被上诉人庞进强办理房产过户手续的合同义务。一审判决拟定合同双方义务，超越审判权限。2、结合本案证据，由此得出的案件法律事实是：上诉人金碧公司与被上诉人庞进强至今没有签订正式的《商品房买卖合同》，仅签订一份《购房协议》，即购房意向书，该意向书约定双方需要签订《商品房买卖合同》。被上诉人庞进强至今未将60％购房款支付给上诉人金碧公司，上诉人金碧公司在收到购房款40％的情况下就将房产交付给被上诉人庞进强经营使用7.5年，获取巨额利润。但一审法院不顾上述法律事实，作出不支持上诉人金碧公司的反诉请求即解除双方签订《购房协议》，即购房意向书及被上诉人庞进强赔偿上诉人金碧公司的损失是错误的，仅仅判决被上诉人庞进强支付50万元的违约金给上诉人金碧公司。在判决书中判决被上诉人庞进强支付其余60％购房款及利息，该利息从2013年8月16日起才计算。而2006年4月25日被上诉人庞进强已经开始使用涉案房产，按一审法院的判决，被上诉人庞进强占有、使用、收益上诉人金碧公司的房产，没有交付其余60％购房款可以免除该款的利息。故该判决显失公平、公正。
二、上诉的主要事实和理由
关于一审的本诉部分
（一）、上诉人金碧公司与被上诉人庞进强双方于2006年4月25日签订一份《购房协议》，协议约定（见双方签订的协议书），合同签订当日，被上诉人庞进强按协议约定交付30万元给上诉人金碧公司，（上诉人金碧公司应被上诉人庞进强的要求即将房屋预先交付其进行装修，但协议没有约定上诉人金碧公司在未收到足额购房款就交付房屋给被上诉人庞进强）。根据协议的约定，被上诉人庞进强此后应分笔支付达到购房总款的40％之后，被上诉人庞进强应向银行申请贷款支付余款或者现金支付余款。但被上诉人庞进强除分笔支付达到购房总款的40％之后，其既不办理银行贷款又不支付其余购房款，更没有按协议与上诉人金碧公司签订正式的购房合同，而是占有上诉人金碧公司的房产，用于经营娱乐场所获取巨额利润。对此，被上诉人庞进强在一审庭审中予以承认，因此，该事实二审法院应当予以认定。然而被上诉人庞进强把不支付大部分其余款项及不签订正式的购房合同归责于上诉人金碧公司，显然与事实和情理不符。l、作为房产开发商的上诉人金碧公司与被上诉人庞进强签订购房协议，合同的目的就是获取全额房款，从预先交付房屋给被上诉人庞进强进行装修至2013年12月长达7.5年之久，上诉人金碧公司仅仅收取40％的购房款，而被上诉人庞进强利用上诉人金碧公司的房产经营收益7.5年，获取的利益远远高于其余60％的购房款。因此，被上诉人庞进强在庭审中否认上诉人金碧公司向其催款的事实，显然与事实和情理不符。2、被上诉人庞进强在庭审中称多次要求与上诉人金碧公司签订正式购房合同，但上诉人金碧公司不同意，明显不合乎常理。上诉人金碧公司已经把房屋预先交付被上诉人庞进强进行装修，上诉人金碧公司的合同目的就是收取购房款，没有理由不签订正式合同，这与上诉人金碧公司实现合同目的没有冲突。上诉人金碧公司向法庭举证已经证明上诉人金碧公司于2010年出售同楼层的房产价格对比与被上诉人庞进强买受上诉人金碧公司房产的价格，可知房价无大的变化，而且还略低于出售给被上诉人庞进强的价格，故不存在上诉人金碧公司因房产涨价不想卖房产给被上诉人庞进强之说。3、若上诉人金碧公司的目的是毁约，在被上诉人庞进强不支付大部分余款的前提下，完全可以行使诉权解除合同，收回房产，但上诉人金碧公司是在多次要求被上诉人庞进强继续履行合同义务未果的情况下，才于2013年8月l6日通过登报的形式通知被上诉人庞进强，可是被上诉人庞进强始终不予理会，因上诉人金碧公司的合同目的不能实现，才解除与被上诉人庞进强签订的购房协议，收回了房产。这既符合法律的规定，也合情合理。
（二）、被上诉人庞进强的行为违背了合同法诚实信用、公平交易原则，法庭对其诉讼理由不应予以采信，对其诉讼请求应当予以驳回。l、被上诉人庞进强请求上诉人金碧公司继续履行双方签订的购房协议，将涉案房产证办理到其名下。首先，从该协议的内容看，被上诉人庞进强应当先履行协议的义务即支付全部购房款并签订正式的购房合同，上诉人金碧公司才存在合同义务，即将房屋正式交付给一被上诉人庞进强（办理正式的交房手续并缴纳物业管理费）并协助被上诉人庞进强办理房产权证的相关手续，但被上诉人庞进强没有履行协议义务，其无权要求被告履行所谓的合同义务，合同没有签订，当然不存在合同义务，况且该购房协议并没有约定上诉人金碧公司为被上诉人庞进强办理房产证的义务，故不存在上诉人金碧公司继续履行合同义务的诉讼请求，故对该诉讼请求法院应当直接予以驳回。2、根据双方协议的约定，显然被上诉人庞进强没有履行合同的全部义务，仅支付少部分购房款就占有上诉人金碧公司的房屋经营收取巨额利益。现其提出诉讼，企图用公权的方式掠夺上诉人金碧公司的房产。在诉讼中，被上诉人庞进强始终没有涉及其违反合同约定，不交付大部分购房款而违约的事实，一再强调上诉人金碧公司违约，其又不能提供任何证据证明上诉人金碧公司违约的事实。3、被上诉人庞进强请求上诉人金碧公司支付违约金50万元。显然，通过以上法律事实，本案上诉人金碧公司没有违约，是被上诉人庞进强违约，非法占有上诉人金碧公司的房产牟利，其诉讼请求应当予以驳回。但是，一审法院在事实清楚的前提下，仍然支持被上诉人庞进强的诉讼请求，无理判决上诉人履行所谓的合同义务，协助被上诉人庞进强办理房产过户手续。
（三）本案双方签订的《购房协议》是一份预约协议，按房地产交易的相关规定，任何一方出现违约行为，均可不再签订正式买卖合同，本案中，被上诉人庞进强存在多项违约行为，因此，解除《购房协议》是合理合法的。
关于一审反诉部分
（一）、上诉人在一审诉讼中，反诉请求解除双方签订的购房协议有事实和法律依据。l、双方签订的该协议合法有效，上诉人金碧公司己履行了合同全部义务，而被上诉人庞进强违约不支付大部分购房款逾期达7.5年之久。对此一审法院予以认定被上诉人庞进强违约，判决其承担违约责任，该判决是正确的，请求二审法院予以维持。2、被上诉人庞进强故意不履行合同义务，恶意掠夺上诉人金碧公司的房产。作为房产买受人，其只有支付全部房产对价，合同的义务才能履行完毕。被上诉人庞进强不可能不知晓其仅支付少部分购房款就占有上诉人金碧公司的房产而不违约，显然，被上诉人庞进强是以其行为表明其不愿意再履行合同义务，其己认同合同已解除的事实。3、上诉人金碧公司不能实现合同目的是被上诉人庞进强的过错。被上诉人庞进强仅支付少部分购房款就占有上诉人金碧公司的房产，上诉人金碧公司当然有权解除不能实现合同目的的合同。根据合同法第九十四条第一款（二）、（三）、（四）项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。故被告的反诉请求符合法律规定。
（二）、上诉人金碧公司在一审诉讼中反诉请求被上诉人庞进强赔偿上诉人金碧公司的经济损失270万元具有事实和法律依据。由于被上诉人庞进强占有上诉人金碧公司的房产经营多年，获取巨额收益，而该收益应为上诉人金碧公司之房产所产生的收益。由于被上诉人庞进强从来都不是涉案房产的产权人，涉案房产是上诉人金碧公司的财产，经对比上诉人金碧公司租赁该房产的收益计算，被上诉人庞进强应当赔偿（实际是返还）270万元给上诉人金碧公司。
综上所述，原判决认定事实和判决结果矛盾，既认定被上诉人庞进强违约，但又作出不利于守约方上诉人金碧公司的判决，即不解除购房意向书，不判决违约方赔偿守约方上诉人金碧公司的经济损失。上诉人与被上诉人没有约定的合同义务，一审判决拟定了上诉人的合同义务判决上诉人履行拟定义务，故判决显失公正。上诉人一审的反诉请求具有事实和法律依据，却不予支持，故提出上述上诉请求，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求即为一审的反诉请求。
庞进强针对金碧公司的上诉答辩称：
我方认为金碧公司的上诉请求不成立，应当予以驳回。
1、我方没有构成违约，协议的履行条件明确，本案中的第二笔款项的支付时间是不明确的，但我方积极主动的交付了合同条款约定的款项的40%，显然我方是在积极的履行义务，在房屋办证条件成熟之后，我方一直都是向金碧公司催促签订合同，但金碧公司却不断的推诿，所以我方就无法和对方签订合同，也因此没有得到向银行贷款，这就是对方的违约行为导致我方无法签订正式的商品房买卖合同。对于对方的报纸公告，我方认为那不是来催促我方来签订正式的商品房买卖合同，因为公告内容是要求我方来洽谈事宜，不是要求我方来签订合同或解除合同，没有明确的公告内容，所以该登报公告的事项不成立，对我方没有约束力。
2、合同有约定的，就按照合同约定，没有约定的，就依照法定。因为合同中没有约定具体的办证时间，但是约定有具体的办证条件，当条件成熟，义务人就应当全面履行义务，因此，涉案协议没有约定的事项，就按照法定的规定处理。
3、关于对方请求的损失赔偿，我方首先没有构成违约，既然没有违约，就不能予以赔偿。
4、一审法院判决我方支付50万元的违约金，认定我方违约是错误的，所以我方不服一审判决而提起了上诉，因此，一审认定我方违约的判决尚未生效，怎么说我方是违约呢？现我方已经上诉了，所以对方说我方违约，要求赔偿违约金的要求不成立。商品房管理办法的规定，我方已经支付了订购金，购房款已经支付达到了40%，并且已经入住，所以已经达到了购房合同的条件，双方签订的协议就不再是预约协议了，依法应当认定为商品房买卖合同。
5、本案不具备单方解除的条件，一方面协议中没有约定，另一方面，催告的法定条件是3个月，对方说穷尽一切办法都找不到我方来签订合同，那途径是多方面，法院是法律保护的最后一道防线，对方可以起诉解除，但对方没有起诉解决，也没有就解除双方协商过，我方投资很大，装修就花费了700多万，在没有通过法律途径的情况下，想解除就解除吗？所以对方请求确认解除权不成立。
6、对方要求我方予以赔偿270万元的理由不成立，因为我方不是对方的承租人，我方是购房人即买受人，对方的损失在哪里？损失的依据是什么？同时我方投资了这么多，至今都还没有赚取到270万，那对方270万的损失是如何的来的？对方说与我方之前关系很好，那为什么要登报才可以通知我方呢？实际上是因为房产价格飙升，对方想违约，不给于我方签订正式的合同的，图谋将该房高价售出。对方的行为是见利忘义，有失诚信的行为，严重违反合同法第六条的规定。
在本院二审期间，上诉人金碧公司向本院提供如下新的证据：
证据1、2010年1月7日，金碧公司与案外人朱贵帅签订的《商品房买卖合同》原件（销售合同编号：245号），该合同销售的房屋是北海城市购物广场5层0502号房，单价为1860元／平方米。拟证明该房屋与庞进强的楼房是同一层，金碧公司在2010年销售同楼层的商业用房时，售房平均单价比庞进强签订的预约合同还低，金碧公司不可能不积极的催促庞进强签订正式的商品房买卖合同。证实金碧公司催促庞进强签订正式合同的事实存在，反而证明了庞进强经催告后拒不签订正式合同迫使金碧公司解除预约合同的事实。同时反驳了庞进强主张的因为房价涨了就出卖给别人的说法。
2、2007年3月14日，金碧公司与案外人李长泰签订的《商品房买卖合同》原件（销售合同编号：124号）该份合同的封面有一个北海市房产交易中心于2008年盖的章。拟证明北海城市购物广场自2008年起已具备商品房预售登记备案条件，金碧公司多年一直催促庞进强签订正式的商品房买卖合同而庞进强拒不签订的事实。
3、2008年1月8日，案外人庞进玉与欧壮志签订的《美仕娱乐会所财产转让协议书》复印件。拟证明庞进强于2008年将美仕娱乐会所转让给欧壮志经营后，金碧公司只能通过电话联系庞进强，经多次催促无果，金碧公司只能通过登报公告来通知庞进强的事实；同时，庞进强转让会所后，一直收取欧壮志的租金，庞进强利用预约合同占有房屋获取巨大的利益，却拒绝签订正式的合同并支付剩余购房款，庞进强的行为有违诚实信用的原则，金碧公司解除该合同应得到人民法院的支持。庞进强将房屋出租给别人，从中收取了利益，这就是利用金碧公司的房产收取利益，导致了金碧公司的损失。
4、证人范某的证人证言。拟证实金碧公司在2013年的时候，已收回了房屋，庞进强经过多次催告都没有来签订正式合同，是庞进强违约在先，金碧公司有权解除合同。
庞进强对上述证据的质证意见：对证据1-3，从该证据的形成时间来说，这些证据是在一审之前形成的，不属于新证据的范畴，另外对该三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。不能通个一个买卖合同就可以推定庞进强方违约，也不能推定对方出售给庞进强的房产价格比别人的价格要高，就愿意积极出售给庞进强。对方的这些证据，恰巧可以证明了对方在2008年就具备了办证条件，而对方至今时隔多年没有与庞进强签订商品房买卖合同，所以能证实违约的是对方。同时，也不能证明我方与庞进玉、欧壮志签订转让协议。证据4证人证言，证人是对方的办公室主任，与对方有利害关系，相反，证人证明是庞进强主动交款的，证人说庞进强每一年都去对方处，问道具体为什么没有签订合同，证人也答不出理由，问为什么没有在北海日报刊登公告，其说是老板交代的，这就证实了对方是在预谋解除合同。证人正好证明了对方违约的事实。
本院认为，对上述证据1、2的真实性予以认定，可以证明2010年1月，金碧公司以1860元／平方米的单价销售与涉案房屋同楼层房屋的事实，可以证明涉案房屋在2008年5月已具备了登记备案的条件。对于证据3，因金碧公司未提供原件，庞进强对其真实性不予认可，本院不予认定。对于证据4证人证言，证人已出庭作证，接受了双方当事人的质询，形式合法，对于其能否证明金碧公司的主张，将结合其他证据综合认定。
在本院二审期间，上诉人庞进强未向本院提供新的证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明，2006年5月19日，美仕娱乐会所与广西华业建筑工程有限公司北海公司签订《工程施工合同》，由广西华业建筑工程有限公司北海公司为美仕娱乐会所卡拉OK包厢进行消防安装工程建设。因上述工程，美仕娱乐会所提供了支付工程款等款项的收款收据，合计金额为220379元。2010年1月7日，金碧公司与案外人朱贵帅签订了两份《商品房买卖合同》（销售合同编号：244、245号），分别销售的是北海城市购物广场5层0501、0502号房，单价均为1860元／平方米。该房屋与本案涉案房屋属同一楼层房屋。金碧公司提供的其与案外人李长泰签订的销售北海城市购物广场房屋的《商品房买卖合同》书的封面上，加盖有北海市房产交易中心的方形印章，注明“经审核，符合预售合同备案条件，予以备案登记”，日期为“2008年5月20日”。2013年12月，金碧公司将涉案房屋收回，出租给案外人朱远建使用。
综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：1、涉案购房协议的法律性质如何？；2、双方在履行购房协议时是否存在违约行为？如果有违约行为，应如何承担责任？；3、涉案合同是否已经解除？如果没有解除，两上诉人分别要求继续履行、予以解除有无事实和法律依据？；4、庞进强要求用消防安装工程款220379元抵扣购房款以及金碧公司要求庞进强赔偿270万元有无事实及法律依据
关于本案的第一个焦点，即涉案购房协议的法律性质如何的问题。
本院认为，从本案《购房协议》的形式和内容上看，该协议均属于预约合同的性质，双方在协议第三条也约定“待有资质的测绘部门出具了测量报告，甲方将第五层商场的销售方案在北海市房地产交易中心登记备案后，甲、乙双方正式签订《商品房买卖合同》”，因此，该《购房协议》系双方为签订本约为目的而签订的预约合同。','2018-10-02
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《最高人民法院关于执行 干问题的解释》
第一条公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围： （一）行政诉讼法第十二条规定的行为;
（二）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为; （三）调解行为以及法律规定的仲裁行为; （四）不具有强制力的行政指导行为;
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