河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫01民初1854号
原告（执行案外人）：冯福亭，男，1969年2月11日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：崔钢锋，河南开达律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李剑，男，1969年8月6日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：赵爱军，女，1957年2月3日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：陈红，河南大河律师事务所律师。
第三人（被执行人）：郑州市九基房地产开发有限公司，住所地郑州市航海路中段11号。
法定代表人：何保军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：康顺杰，河南松杉律师事务所律师。
第三人（被执行人）：河南省天助镀膜玻璃有限公司，住所地郑州市二七区郑平路距南四环500米路西。
法定代表人：何保军，该公司董事长。
第三人（被执行人）：何保军，男，1962年10月2日出生，汉族，住郑州市二七区齐礼阎乡张魏砦村南三街工业园**号院*号楼*号。
第三人（被执行人）：何丽，女，1982年8月30日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。
原告（执行案外人）冯福亭与被告（申请执行人）李剑及第三人（被执行人）郑州市九基房地产开发有限公司（以下简称九基公司）、河南省天助镀膜玻璃有限公司（以下简称天助公司）、何保军、何丽案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯福亭的委托诉讼代理人崔钢锋，被告李剑的委托代理人赵爱军、陈红，第三人九基公司的委托诉讼代理人康顺杰，第三人何丽的委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯福亭向本院提出诉讼请求：1、确认冯福亭与第三人九基公司之间签订的位于郑州市××东段“天地惠城”B区门面房3号、4号1-2层房屋买卖合同有效；2、请求法院停止对上述房屋的执行并解除查封措施；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月21日，冯福亭与第三人九基公司签订房屋买卖合同，购买了第三人位于郑州市××东段“天地惠城”B区1号楼3号、4号1-2层的门面房，并一次性付清了购房款500万元。该房屋同时交付原告使用，相关手续正在办理中。而后，贵院在执行被告李剑申请执行第三人九基公司等一案中，对上述房产进行了查封并拟执行，该做法侵害了原告的合法权益，原告随即提出的执行异议申请也被裁定驳回。请法院支持原告诉讼请求。
李剑辩称：一、一审和二审法院的民事裁定书认定事实准确，九基公司无权转让原告请求确权的争议房产，九基公司与原告签订的购房合同无效，应驳回原告的诉讼请求。九基公司对原告请求确权的房产所在的土地未取得土地使用权证，更未取得争议房产的预售证，销售该房产违反法律的禁止性规定，根据《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”九基公司对该房产无权进行预售，与原告签订的购房合同也无效。并且，依照《物权法》的相关规定，不动产的权属应当以登记公示为原则，根据规划许可证及郑州市政府文件，原告请求确权的房产及土地仍登记在第三人九基公司名下，原告与九基公司签订的购房合同不能对抗规划许可证及郑州市政府文件的公示效力。故原告请求确权的请求于法无据。二、原告与九基公司名为购房实为借款。第一，《房屋买卖合同》中约定的房屋位置和编号均不清楚，与房位确定不同，并且与诉状中的房屋编号、面积不同；第二，原告签订购房合同时明知九基公司未取得使用权证，更未取得预售许可证，却仍购买大额房产。一般购房人都知道开发商应取得预售许可证可卖房，买房人购买大件资产都会小心谨慎，而原告却置自己的合法权益于放任状态，连购买的房产具体位置、房号、面积都不清楚，任意支付巨额购房款，完全不符合一般购房人的交易习惯。从上述特点来看，原告名为购房实为借款给九基公司，故原告与九基公司之间是债权债务纠纷，而不是商品房买卖纠纷，应驳回原告的诉讼请求。
九基公司述称，本案的起源是执行程序，是执行异议之诉，九基公司已经偿还了2000万元借款，李剑不应再提起执行程序。九基公司自愿对九基公司收的案外人购房款承担义务，双方之间的房屋买卖关系建立，且所涉房屋已经交付给原告，原告也对其所占有使用收益，九基公司对原告的诉请房屋归原告所有不持异议。房号虽然不是房管局确定的，不影响原告实际占有的情况，原告主张的房屋是客观的存在。本案涉及的房屋正在办理房产证，因政府在处理协调的程序中没有办理房产证的原因不是因为本案原告及第三人。九基公司认为本案的执行程序应当终止。原告对本案的房屋有所有权。
何丽述称，原告入住房屋并出租没有异议，本案是利用公证书违法执行引起的群体诉讼。公证书依据合同13条有强制执行力，但合同中没有第13条一共只有10条。公证书的基本事实与客观不符。何丽已经将2200万元借款支付给李剑，双方之间的债权债务已经履行完毕，李剑利用不实的公证书违法执行，不能对抗其他人的合法权利。
根据当事人的诉辩意见及提交的证据，本院认定事实如下：2013年11月21日，九基公司与冯福亭签订《商品房买卖合同》，约定将本案争议房产出售给冯福亭，冯福亭现已实际占有使用该房产。郑州市中级人民法院在执行李剑申请执行九基公司、天助公司、何保军、何丽一案中，于2014年12月31日作出（2014）郑法执字第680-1号民事裁定，预查封九基房地产公司开发的位于郑州市××××南、冯庄路东土地使用权（建设用地面积：2.4775公顷）及地上建筑物、位于郑州市××、××路以北土地使用权（建设用地面积2.7006公顷）及地上建筑物。郑规地字第410100201119171号《建设用地规划许可证》显示长江路南、冯庄路东“天地尚城”项目是由九基房地产公司开发建设，《郑州市人民政府关于下达郑州市“站桥路”工程拆迁安置项目经济适用住房计划的通知》文件显示冯庄路以东、宝成路以北“天地惠城”项目是由九基房地产公司开发建设。上述土地及地上建筑物被查封时均未在土地及房地产管理部门办理登记手续。
本院认为：一、关于房屋买卖合同的效力。涉案房屋所属九基公司开发的“天地尚城”（或“天地惠城”）项目，只办理了建设用地规划许可证，没有办理商品房预售许可证等其他开发销售商品房所需的其他许可证明，九基公司违反法律强制性规定，与原告冯福亭签订《商品房买卖合同》，该合同无效。原告诉请确认《商品房买卖合同》有效，该诉讼主张没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。二、原告对涉案房屋享有的权益能否对抗人民法院对房屋保全和执行。本院认为，九基公司的《建设用地规划许可证》及郑州市人民政府《关于下达郑州市“站桥路”工程拆迁安置项目经济适用住房计划的通知》等政府相关部门文件载明，涉案房屋由九基公司开发建设，九基公司基于原始取得享有涉案房屋的所有权。原告冯福亭虽然实际占有涉案房屋，但由于双方签订的《商品房买卖合同》无效，且涉案房屋为门面房，原告实际将涉案房屋出租他人用于经营，原告收取租金，并非用于居住，原告冯福亭对涉案房屋享有权益不能对抗人民法院对涉案房屋的查封和执行。因此，原告冯福亭诉请停止对涉案房屋的执行并解除查封，没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
驳回原告冯福亭的诉讼请求。
案件受理费46800元，由原告冯福亭负担。
如不服本判决，应当自收到判决书之日起十五内向本院提交上诉状，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 石红振
审判员 马常有
审判员 李文兵
二〇一七年十二月十四日
书记员 胡保亚