广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8621号
上诉人（原审原告）：广州市天河区沙河供销合作社，住所地：广州市天河区龙口东路133号首层。
法定代表人：林伟苗，主任。
委托代理人：余玮玮，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：罗凌，广东卓信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄伟，男，1969年9月26日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人广州市天河区沙河供销合作社(下简称沙河供销社)因与被上诉人黄伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人沙河供销社上诉请求判令：1、撤销原审判决第五项，判令黄伟向沙河供销社支付2017年8月29日至2017年12月15日的占有使用费74477.42元【20800元×3个月+20800元÷31天×18天】；2、黄伟立即向沙河供销社支付逾期付款违约金(按照同期银行贷款利率的1.3倍，自2017年8月30日起计算至黄伟实际支付完毕所拖欠的占有使用费之日止，现暂计至2018年2月14日为1490.33元);3、黄伟承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：一、黄伟与沙河供销社签订的《租赁合同》真实有效，《租赁合同》解除后，黄伟负有将涉案场地交还给沙河供销社的义务。沙河供销社与黄伟签订的《租赁合同》于2017年8月29日解除，在原审法院协商组织下，黄伟于2017年l2月15日交还涉案场地给沙河供销社；二、原审法院关于“黄伟与沙河供销社在2017年7月前后确有就解除《租赁合同》进行过协商，沙河供销社应清楚知悉黄伟的违约事实，故沙河供销社在依法解除《租赁合同》后，亦应采取适当措施防止损失扩大。……酌情判令黄伟向沙河供销社支付2017年8月29日至2017年12月15日的占有使用费37238．7l元【(20800元×3个月+20800元÷31天×18天)×50％】”的认定有误。其一，《租赁合同》第十五条约定：“本合同终止(包括期满终止和提前解除)的，乙方(即黄伟)应于本合同终止之日交还该物业给甲方(即沙河供销社)，否则，甲方除责令乙方限期迁出和补交无权占有期间的租金和服务费(无权占有期间的租金及服务费标准等同于本合同终止前最后一个月的标准)外，还有权每日按无权占有期间月租金及服务费合计总额百分之百收取违约金。本合同终止后，该物业内的一切乙方物品视作遗弃物由甲方全权处理。”其二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”法律规定“次承租人”具有腾房义务，与沙河供销社存在直接的租赁关系并且实际占有使用涉案场地的黄伟同样具有腾房义务。黄伟逾期腾房交还涉案场地，应向沙河供销社支付逾期腾房的占有使用费。其三，沙河供销社曾多次要求黄伟交回场地，签订交回场地的书面文件，黄伟却一直推脱，不配合沙河供销社收回涉案场地。交还涉案场地是黄伟的义务，沙河供销社已多次催告黄伟交还涉案场地。沙河供销社已在法律所允许的力所能及的范围内采取措施避免损失继续扩大，由于黄伟的原因导致沙河供销社于2017年12月15日才收回涉案场地。因此，黄伟应支付涉案房屋2017年8月29日至2017年12月15日期间全部的占有使用费。
被上诉人黄伟答辩称：原审判决结果公平公正。原审判决认定利息支付到清偿之日止，但由于沙河供销社就本案提起了上诉，故该款项无法及时支付。黄伟曾询问原审法院是否应按照原审判决的金额和标准将违约金支付给沙河供销社，但原审法院认为原审判决尚未生效，故暂时无需支付。
沙河供销社于2017年9月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认沙河供销社与黄伟就广州市天河区沙和路35号二楼及首层一号卷闸签订的《租赁合同》已于2017年8月28日解除；二、黄伟立即将上述场地内属黄伟的物品清空并将上述场地交还沙河供销社；三、沙河供销社立即向黄伟支付2017年5月1日至2017年8月28日的租金81187.1元；四、黄伟立即向沙河供销社支付上述场地的占有使用费（按照20800元/月的标准，从2017年8月29日起计至黄伟向沙河供销社交还场地之日止）；五、黄伟立即向沙河供销社支付逾期付款违约金（其中租金的违约金以每月拖欠的租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，分别自当月11日起计至付清之日止；占用使用费的违约金以20800元为本金，分别自每月1日起计至付清之日止）；六、沙河供销社有权没收黄伟已交纳的租赁押金42000元；七、黄伟承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：沙河供销社系广州市天河区沙和路35之2号二楼的登记产权人。
2016年12月31日，沙河供销社（出租方/甲方）与黄伟（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市天河区沙和路35号二楼及首层一号卷闸（以下简称“案涉场地”）出租给乙方作按摩用途使用；租赁期为2017年1月1日至2019年9月30日，其中2017年1月1日至2017年9月30日的租金为20800元/月；每月租金由乙方于当月10号前支付；乙方如有迟延，除付清所欠款项外，每逾期一日，甲方按当月租金总额的2%处罚滞纳金；若乙方拖欠月租金的，甲方有权立即停水停电，因停水停电导致的一切损失由乙方自负，与甲方无关；若乙方拖欠月租金超过一个月的，则甲方有权立即解除本合同且收回该物业，并没收租赁押金，该物业内的一切乙方物品视作遗弃物由甲方全权处理；乙方于本合同生效之日起向甲方交纳租赁押金42000元；甲方应在租赁期满或解除合同之日将抵销了本合同约定的应由乙方承担的所有费用后余下的租赁押金无息退回乙方；乙方拒不交纳任何应缴之款达一个月的，甲方可单方终止本合同，并没收租赁押金，停水停电，收回该物业，由此引起的一切经济损失由乙方负责；若甲方违约提前收回该物业的，应向乙方退回租赁押金本金，并给付与租赁押金相等的违约金；若乙方提前解约的，则甲方可没收租赁押金；本合同终止（包括期满终止和提前解除）的，乙方应于本合同终止之日交还该物业给甲方，否则甲方除责令乙方限期迁出和补交无权占有期间的租金及服务费(无权占有期间的租金及服务费标准等同于本合同终止前最后一个月的标准)外，还有权每日按无权占有期间月租金及服务费合计总额的百分之百收取违约金，本合同终止后，该物业内的一切乙方物品视作遗弃物由甲方全权处理；有关本合同的任何事宜，任何一方均可发送书面文件到对方的指定收件地址和收件人，如任何一方拟变更收件地址和收件人的，须盖章后书面通知对方，否则视为未变更：甲方的收件地址为广州市天河区龙口东路139号后座三楼，收件人为沙河供销社，乙方的收件地址为案涉场地等。
原审诉讼中，双方共同确认：黄伟就案涉场地向沙河供销社交纳了租赁押金42000元；黄伟足额向沙河供销社交纳了案涉场地2017年1月至4月的租金；但自2017年5月开始，黄伟未再向沙河供销社交纳租金。
沙河供销社主张黄伟逾期交租，且在沙河供销社催收无果的情况下，沙河供销社于2017年8月25日分别根据《租赁合同》约定的黄伟收件地址及黄伟的身份证地址发出了《解除租赁合同通知书》，要求解除双方的《租赁合同》，并要求黄伟在收到通知之日起三日内与沙河供销社办理案涉场地的交接手续、清缴欠费等；就沙河供销社提交的《速递邮件改退批条》及《邮递详情单》打印件显示，寄往《租赁合同》约定的黄伟收件地址的邮件因“人已他往/收件人名址有误”于2017年8月29日被退回，寄往黄伟身份证地址的邮件因“人已他往/收件人要求退回”于2017年8月28日被退回。且沙河供销社称，由于黄伟一直未将案涉场地的钥匙交还沙河供销社，导致沙河供销社至今无法收回案涉场地，给沙河供销社造成了损失。
黄伟否认其收到了上述邮件，理由为：2017年5月1日后其已搬离了案涉场地，故寄往案涉场地的邮件其无法收到；而寄往其身份证地址的邮件，其也没有印象了。黄伟称：2017年5月1日，黄伟因无法继续经营案涉场地，故要求员工处理了案涉场地内的物品，但钥匙一直由员工保管，故不清楚钥匙此后的去向；黄伟搬离当天也有口头告知沙河供销社其不再承租案涉场地；2017年5月底，因台风问题，沙河供销社、黄伟还一起到案涉场地进行了查看，沙河供销社要求黄伟处理好二楼的空调架以消除安全隐患，沙河供销社还就案涉场地的漏水问题拍摄了录像，沙河供销社是清楚知道黄伟未再经营的事实的；2017年6月，黄伟也多次与沙河供销社通过电话及口头的方式协商案涉场地的问题，沙河供销社还要求黄伟签署保证书，但因双方最终未能达成一致，故未能签署。
沙河供销社确认黄伟曾于2017年5月提出改变合作方式的口头申请，但黄伟并未要求解除《租赁合同》、交还案涉场地，且从黄伟陈述的2017年5月底双方还一起到案涉场地查看台风隐患的情况来看，双方的《租赁合同》并未解除；2017年7月，沙河供销社确有要求黄伟签订解除《租赁合同》的协议，但黄伟拒绝，以致沙河供销社不敢自行处理案涉场地。
因沙河供销社、黄伟均表示同意先行交接案涉场地，原审法院于2017年12月15日组织双方办理交接手续；在沙河供销社、黄伟均表示不持有案涉场地首层卷闸门钥匙的情况下，该卷闸门后系聘请的案外人破锁打开，当天案涉场地内仍放有黄伟经营使用的桌椅若干。后沙河供销社确认其于2017年12月15日收回了案涉场地，亦确认黄伟结清了案涉场地的水、电费。
原审法院认为：沙河供销社、黄伟签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
根据《租赁合同》的约定，黄伟应在每月10日前向沙河供销社支付当月租金；逾期支付的，每逾期一日，沙河供销社有权要求黄伟按当月租金总额的2%支付违约金，且在黄伟拖欠租金超过一个月的情况下，沙河供销社有权解除《租赁合同》、收回案涉场地并没收租赁押金。虽黄伟称其自2017年5月开始未向沙河供销社支付租金是因为黄伟已于2017年5月1日停止使用案涉场地并搬离，但沙河供销社予以否认，黄伟亦无法提供相应证据予以证明；且在《租赁合同》约定的租赁期内，黄伟亦无权在未经沙河供销社同意的情况下单方提前解除《租赁合同》；故此，黄伟仍负有按《租赁合同》约定向沙河供销社支付租金的义务，黄伟自2017年5月开始拖欠租金，已构成违约，沙河供销社于2017年8月25日根据《租赁合同》约定的黄伟收件地址向黄伟发出《解除租赁合同通知书》，要求解除《租赁合同》，并要求黄伟与沙河供销社办理案涉场地的交接手续、清缴欠费等，系沙河供销社依法行使其合同权利，虽该邮件于2017年8月29日被退回，亦应视为沙河供销社已依约行使了合同解除权，《租赁合同》已于2017年8月29日解除。据此，沙河供销社主张黄伟支付案涉场地2017年5月1日至8月28日的租金81187.1元（20800元×3个月+20800元÷31天×28天），有其合同依据，予以支持。黄伟迟延支付租金，沙河供销社要求黄伟支付逾期交纳租金的违约金，亦有其合同依据，因沙河供销社主张按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金并无不妥，予以支持，故黄伟支付的违约金应以每月欠付的租金为本金（其中2017年5月至7月每月以20800元为本金，2017年8月以18787.1元为本金），参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，分别自当月11日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限。此外，因《租赁合同》系黄伟拖欠租金而解除，沙河供销社有权没收黄伟已交纳的租赁押金42000元。
《租赁合同》解除后，黄伟负有将案涉场地交还沙河供销社的义务，但黄伟无法举证证明其已在2017年12月15日前向沙河供销社交还了案涉场地，故应由黄伟承担举证不能的法律后果，黄伟应承担其未能及时将案涉场地交还沙河供销社的赔偿责任。但结合本案双方当事人的陈述，沙河供销社、黄伟在2017年7月前后确有就解除《租赁合同》进行过协商，沙河供销社应清楚知悉黄伟的违约事实，故沙河供销社在依法解除《租赁合同》后，亦应采取适当措施防止损失扩大。综合上述情况，就沙河供销社要求黄伟按20800元/月的标准支付案涉场地占有使用费及迟延交纳占有使用费违约金的诉讼请求，根据公平原则，酌情判令黄伟应向沙河供销社支付2017年8月29日至12月15日的占有使用费为37238.71元【（20800元×3个月+20800元÷31天×18天）×50%】；对沙河供销社诉请的迟延交纳占有使用费违约金，不予支持。至于沙河供销社要求黄伟腾空并交还案涉场地的诉讼请求，因案涉场地已在本案审理过程中由沙河供销社收回，该诉请已丧失事实基础，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年2月7日作出判决如下：一、确认广州市天河区沙河供销合作社与黄伟签订的《租赁合同》已于2017年8月29日解除；二、确认广州市天河区沙河供销合作社有权没收黄伟已交纳的租赁押金42000元；三、黄伟自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市天河区沙河供销合作社支付2017年5月1日至2017年8月28日的租金81187.1元；四、黄伟自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市天河区沙河供销合作社支付迟延交纳上述租金的违约金（其中2017年5月至7月每月以20800元为本金，2017年8月以18787.1元为本金；参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，分别自当月11日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限）；五、黄伟自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市天河区沙河供销合作社支付2017年8月29日至2017年12月15日的占有使用费37238.71元；六、驳回广州市天河区沙河供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9330元，由黄伟负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
本院认为：本案的争议焦点是2017年8月29日至12月15日期间涉案房屋占用费的负担问题。
依据已查明的事实，黄伟自2017年5月开始即已拖欠租金。黄伟称其在2017年5月1日后即已搬离涉案房屋并告知沙河供销社，沙河供销社虽对此予以否认，但确认双方曾于2017年7月就合同解除协议的签订等事项进行协商，但双方最终未能就此达成一致。由此可知，最迟在2017年7月，沙河供销社即已知晓黄伟违约且不再继续承租涉案房屋的事实。因此，在双方无法就解除合同事宜达成一致意见之后，黄伟负有及时交还涉案房屋的义务，而沙河供销社亦负有采取适当措施及时收回涉案房屋，以防止损失扩大的义务。而现有证据不足以证明，因可单独归责于黄伟一方的原因，导致双方直至2017年12月15日才办理交接手续。因此，原审酌情判决黄伟按原租赁合同约定标准的50%向沙河供销社支付2017年8月29日至12月15日期间的占用费，并驳回沙河供销社要求黄伟支付该期间占用费的违约金的诉请，合理适当，可予维持。综上，沙河供销社上诉请求改判被上诉人按原租赁合同约定的标准全额支付2017年8月29日至12月15日期间的占用费并按同期银行贷款利率的1.3倍支付该期间的逾期付款违约金，依据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人沙河供销社的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费731元，由上诉人广州市天河区沙河供销合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二十四日
书记员 彭文悦