广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3619号
上诉人（原审被告)：马勇，住广州市天河区。
委托代理人：ＸＸ梅，系上诉人马勇之妻，本案上诉人之一。
上诉人（原审被告)：ＸＸ梅，住湖南省衡南县。
被上诉人（原审原告)：薛蕊，住广州市天河区。
委托代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。
委托代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所实习律师。
上诉人马勇、ＸＸ梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年4月5日，广州市国土资源和房屋管理局向马勇核发位于广州市番禺区市桥镇清河中路36号1504房（以下简称为涉讼房屋）的《房地产权证》，房屋所有权来源为2006年3月法院裁定。
2013年10月17日，马勇（卖方）与薛蕊（买方）及林某（买方的委托代理人）签订《房地产买卖合同》，约定薛蕊以1050000元的价格向马勇购买涉讼房屋；2014年2月16日交房子，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志；卖方应在物业办理过户登记后30天内迁出户口；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务的，则逾期为超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还，逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，合同未明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。备注手写：“本物业为卖方马勇与配偶肖杨某共同拥有财产，若因肖杨某不同意出售涉讼房屋的，违约责任马勇承担；买方受委托人林某为薛蕊配偶，受委托人确认得到买方薛蕊授权委托，若买方于购买此物业过程中生产的责权利受委托人承担连带责任。”马勇、薛蕊和林某均于该合同落款处签名及捺印。
合同签订当日，马勇收取了薛蕊的委托代理人林某支付的定金50000元，并出具了相应的《定金收据》。
2013年10月25日，广州市公安局市桥派出所向马勇出具《核查门牌证明》，载明马勇于2013年10月17日向该所申请核查门牌编列使用情况，经该所核查，番禺区大南路十一巷1号门牌已正式编列使用。
2013年12月19日，薛蕊向马勇支付了购买涉讼房屋的首期款400000元，马勇向其出具了相应的《首期收据》予以确认。
2013年12月24日，广州市国土资源和房屋管理局向薛蕊核发了位于广州市番禺区市桥街大南路十一巷1号1504房的《房地产权证》，权属人为薛蕊。
2014年3月30日，马勇、肖杨某（甲方、出售方）与薛蕊（乙方、买受人）签署《房屋交接书》，双方就涉讼房屋的附属设施设备、配套物品、装修装饰、房屋管理手续过户以及水、电、燃气的读数等情况进行了交接。此外，双方于该交接书中明确约定甲方应在2014年4月15日前迁出户口，每逾期一日甲方按总楼价的千分之一向乙方支付违约金。
原审另查明，马勇与肖杨某为夫妻关系，于2007年1月25日办理了注册登记；薛蕊与案外人林某为夫妻关系。
2014年4月24日，薛蕊以马勇、肖杨某逾期交房及逾期迁出户口为由诉至原审法院，请求判令：一、马勇、ＸＸ梅立即支付给薛蕊逾期交房违约金44100元；二、马勇、ＸＸ梅立即支付逾期迁出户口违约金（按1050000元为计算基数，以每天千分之一的标准，从2014年4月16日开始计算，一直计至户口全部迁出之日为止），暂计至起诉之日为9450元；三、本案诉讼费由马勇、ＸＸ梅承担。
此外，薛蕊起诉后因原审法院以其他方式无法与马勇、肖杨某联系，原审法院依法向其发出应诉公告，但是在公告期限届满前，马勇、肖杨某主动与原审法院联系。
原审诉讼过程中，薛蕊与马勇、ＸＸ梅双方均确认广州市番禺区市桥镇清河中路36号1504房和广州市番禺区市桥街大南路十一巷1号1504房为同一房屋，马勇为原权属人，薛蕊为现权属人。此外，马勇确认其已收取了薛蕊支付的全部购房款。但是薛蕊与马勇、ＸＸ梅双方对于以下问题存在较大争议：
一、肖杨某是否为《房地产买卖合同》的当事人之一。薛蕊主张认为虽然肖杨某并未在《房地产买卖合同》签名，但是在2014年3月30日双方交接涉讼房屋时，其与马勇一起作为出售方于《房屋交接书》中签名确认，应当视为其对《房地产买卖合同》追认，肖杨某应为《房地产买卖合同》的当事人之一，其与马勇应为涉讼房屋的共同卖方。马勇和肖杨某对此则不予认可，其抗辩认为涉讼房屋为马勇的婚前财产，卖方仅为马勇一人。
二、马勇是否存在逾期交房的违约行为。薛蕊主张认为根据《房地产买卖合同》的约定，马勇和肖杨某应于2014年2月16日向其交付涉讼房屋，但是实际上马勇和肖杨某于2014年3月30日方才向其交付涉讼房屋，并签署《房屋交接书》。马勇和肖杨某逾期交房超过十天的行为已经违反了《房地产买卖合同》的约定，现薛蕊同意继续履行合同，故马勇和肖杨某应按每日总楼价的千分之一的标准向其支付违约金。对于薛蕊的上述意见，马勇、肖杨某则不予认可，其反驳虽然合同约定其应于2014年2月16日将涉讼房屋交付薛蕊使用，但是由于其新购买的房屋尚未装修完毕，无法入住，故其重新与薛蕊达成了租赁协议，约定由其自该日起向薛蕊租赁涉讼房屋，故2014年2月16日开始，双方另行就涉讼房屋建立了房屋租赁合同关系。为证明其上述主张，马勇、肖杨某在原审中提交了以下证据予以证实：1、薛蕊作为出租方和作为承租方的马勇于2014年2月16日签订的《房屋租约》，该租约约定薛蕊将涉讼房屋出租给马勇使用，租期8个星期，即2014年2月17日起至2014年4月13日止；每星期租金为1000元，交租金时间为每星期提前2天交于甲方：过期乙方仍未能将租金交给甲方，甲方有权终止合约。薛蕊质证认为，其对于该份租约的真实性无异议，但是落款甲方签名处“薛蕊”的签名并非其本人所签，是由其丈夫林某代为签署，然后交由马勇的；林某只有签署《房地产买卖合同》的代理权，其并没有授权其签署《房屋租约》，林某超越了代理权限。2、中国工商银行自动柜员机客户凭条复印件一张及马勇名下中国工商银行灵通卡的汇款明细单一份，证明马勇于2014年2月18日向薛蕊支付了两个星期的租金2000元。薛蕊确认其收取了马勇转账支付的该笔款项。3、汇款时间为2014年3月31日、汇票号码为14103216414316、汇款金额为4000元的《邮政储蓄银行汇款收据》，证明马勇支付了2000元租金后，由于双方在协商房屋内家具、电器抵扣租金的过程中产生分歧，薛蕊拒绝接收剩余的租金，马勇只能通过邮局汇款的方式向其支付2014年2月17日至2014年3月30日期间的剩余租金4000元。该收据载明汇款人为马勇，收款人为薛蕊，附言：番禺升平大厦1504租金3月3日-3月30日。薛蕊质证认为其并未收到该笔款项，而马勇亦无法提供证据证明薛蕊收取了该4000元。
三、马勇是否存在逾期迁出户口的违约行为。薛蕊主张认为根据《房地产买卖合同》的约定，马勇和肖杨某应在办理涉讼房屋的过户登记后30天内迁出户口，后双方在办理交楼手续时，重新于《房屋交接书》中约定马勇和肖杨某于2014年4月15日前迁出户口，然而截止起诉时马勇和肖杨某仍未将涉讼房屋内的户口迁出。因此，根据《房屋交接书》的约定，马勇、肖杨某须每逾期一日按总楼价的千分之一向薛蕊支付违约金。马勇和肖杨某则抗辩认为马勇是通过司法拍卖的形式于2006年购买的涉讼房屋，其并不清楚涉讼房屋内是否登记有户籍信息，其并没有将户口登记在涉讼房屋内。
为查明案件事实，根据薛蕊的申请，原审法院向广州市公安局市桥派出所调查涉讼房屋的户籍登记情况。该所经查历史户籍档案和人口信息系统，于2014年12月17日回复：马勇和薛蕊在市桥范围内没有户籍登记信息，涉讼房屋现有户籍登记信息，该址户籍人员于1994年4月由湖北省迁入，至今未有迁移变动。薛蕊对于上述复函的真实性、合法性和关联性均无异议，其坚持认为马勇和肖杨某在出售涉讼房屋时隐瞒了该房内有户籍信息的事实，而该事实是影响薛蕊决定是否购买的重要因素。马勇和肖杨某对于上述复函的真实性、合法性和关联性亦无异议，亦坚持认为户籍属于公安机关行政管理的问题，亦非其个人能左右，在其能力范围以外，其并无过错。
原审法院认为，2006年4月5日，广州市国土资源和房屋管理局向马勇核发了涉讼房屋的《房地产权证》，而马勇与肖杨某于2007年1月25日方才办理了结婚登记。根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定,一方的婚前财产为夫妻一方的财产;《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外，即涉讼房屋为马勇的婚前个人财产，为其一方所有，且薛蕊并无任何证据证明马勇和ＸＸ梅就涉讼房屋的权属问题另有约定。因此，ＸＸ梅并非涉讼房屋的权属人和《房地产买卖合同》的当事人，ＸＸ梅作为马勇的配偶于《房屋交接书》上签名确认并不能认定为是其对《房地产买卖合同》的追认。综上，《房地产买卖合同》是薛蕊和马勇双方真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约定力，双方均应遵照履行。薛蕊已经按照《房地产买卖合同》的约定向马勇支付了全部的购房款，马勇亦应当按时履行交付房屋及迁出户口的合同义务。
关于马勇是否存在逾期交房的违约行为的问题。薛蕊主张认为其与马勇于2014年2月16日签订的《房屋租约》中的“薛蕊”的签名并非其亲笔所签，是其丈夫林某代为签署后交付给马勇的，其并未授权林某签署《房屋租约》，林某超越代理权限的行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，薛蕊与林某为夫妻关系，林某亦作为薛蕊的委托代理人就购买涉讼房屋与马勇签订了《房地产买卖合同》，并向马勇支付了50000元的定金，即林某签署《房屋租约》时不仅在客观上形成其具有代理权的表象，而且薛蕊亦未提交任何证据证明作为相对人的马勇在主观上存在恶意或是过失地相信林某有代理权；结合《房地产买卖合同》签订和履行过程中的各种因素，马勇完全有理由相信林某具有代理权，有权代薛蕊签署《房屋租约》。因此，对于薛蕊提出林某超超代理权限签署《房屋租约》的行为无效的主张，缺乏理据，不予采纳。《房地产买卖合同》约定马勇应于2014年2月16日将涉讼房屋交付薛蕊使用，但是薛蕊和马勇于该日重新就涉讼房屋签订了《房屋租约》，约定薛蕊将涉讼房屋出租给马勇使用，租期8个星期，即2014年2月17日起至2014年4月13日止，每星期租金为1000元，且薛蕊亦确认收取了2014年2月18日马勇向其支付的两个星期的租金2000元。故，对于马勇提出其并不存在逾期交房的违约行为，自合同约定交房之日起，双方另行就涉讼房屋建立了房屋租赁合同关系的抗辩意见，合理合法，理据充分，予以采纳。至于薛蕊反驳认为其并未收到马勇通过邮局汇款的方式向其支付的剩余租金4000元的问题，属双方因租赁合同法律而产生的纠纷，与本案并非同一法律关系，本案不作处理，双方可另循法律途径解决。
关于马勇是否存在逾期迁出户口的违约行为。根据《房地产买卖合同》的约定，马勇应在办理涉讼房屋的过户登记后30天内迁出户口；后，双方于《房屋交接书》重新约定，马勇应在2014年4月15日前迁出户口，每逾期一日应按总楼价的千分之一向薛蕊支付违约金。广州市公安局市桥派出所于2014年12月17日复函显示，虽然马勇和薛蕊在市桥范围内均没有户籍登记信息，但是涉讼房屋内现有户籍登记信息，该址户籍人员于1994年4月由湖北省迁入，至今未有迁移变动；即涉讼房屋内至今仍留有案外人的户口未迁出，显然马勇已经违反了《房屋交接书》中对于限期迁出涉讼房屋内户口的约定，理应承担相应的违约责任。至于马勇提出其是通过司法拍卖的形式于2006年购买的涉讼房屋，其并不清楚涉讼房屋内是否登记有户籍信息，案外人的户籍迁移并非其所能控制的抗辩意见，首先，马勇作为涉讼房屋的原权属人，在出售涉讼房屋时理应尽到一名善良的出售方应尽的注意义务，对其名下的涉讼房屋的基本情况有充分的了解，并如实、详细地将涉讼房屋的相关情况告知买受人；其次，《房地产买卖合同》和《房屋交接书》均对涉讼房屋内的户籍迁移的问题作出了明确的约定，可见涉讼房屋内是否有户口这一问题是薛蕊决定是否购买涉讼房屋的重要因素，而马勇对于该约定并未提出任何异议；最后，《房地产买卖合同》和《房屋交接书》均明确约定了马勇将涉讼房屋内的户口迁出的时间及逾期迁出应承担的违约责任，即将涉讼房屋内的户口按时迁出是作为卖方的马勇应承担的附随义务，其应当按照约定全面履行自己的义务，而涉讼房屋内的户籍信息是否是马勇或其家人的，马勇是否知晓该房内的户籍信息情况，即马勇主观恶意与否，均不能成为阻却其承担违约责任的事由。因此，对于马勇提出的上述抗辩主张，理据不足，不予采纳。至于薛蕊要求马勇按总楼价的千分之一向其支付自2014年4月16日至户口全部迁出之日止的违约金的诉讼主张，鉴于涉讼房屋内的户籍信息早在马勇购买涉讼房屋时已存在，而迁出案外人户口的行为系客观上马勇无法履行的义务，且薛蕊亦未能举证证明其存在因涉讼房屋存在他人户籍信息而产生实际损失的情况；马勇亦抗辩认为《房屋交接书》约定的违约金的标准过高，故依法酌情确定马勇应向薛蕊支付的逾期迁出户口违约金20000元。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、被告马勇应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告薛蕊支付违约金20000元；二、驳回原告薛蕊的其余诉讼请求。如被告马勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1138元，由原告薛蕊负担713元，被告马勇负担425元；公告费260元，由原告薛蕊负担163元，由被告马勇负担97元。
判决后，马勇、ＸＸ梅均不服，共同向本院提起上诉称：1、被上诉人薛蕊在原审庭审中撒谎做假证，不承认和上诉人马勇签订租约，不承认收取租金，欺瞒法院，隐瞒返租合同和收到返租租金的事实，挑起不必要的诉讼，构成伪证罪和诈骗罪，请求法院予以惩罚。2、涉讼房屋的户口之事，上诉人马勇及其家人买房后从未迁入过户口，与上诉人马勇无关，且户口问题也没有给被上诉人薛蕊造成损失，关于合同中户口的违约条款也是格式合同，请求法院不予认定。3、如果要执行违约金，被上诉人薛蕊提出的违约金过高，请求法院按照实际损失的1.3倍考虑。综上，请求撤销原审关于上诉人马勇承担逾期迁出户口违约金20000元的判决，诉讼费由被上诉人薛蕊承担，并追究被上诉人薛蕊与林某伪证罪、诈骗罪。
被上诉人薛蕊答辩称：不同意上诉人马勇、ＸＸ梅的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
上诉人马勇、ＸＸ梅及被上诉人薛蕊在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原判已就上诉人马勇应承担逾期迁出户口的违约责任的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。上诉人马勇虽在二审庭询中抗辩称，涉案《房地产买卖合同》约定“卖方应在物业办理过户登记后30天内迁出户口”中的“30”是中介公司添加上去的，但其亦承认对此没有证据证明，而事实上，上诉人马勇、ＸＸ梅与被上诉人薛蕊在之后的《房屋交接书》中还重新约定了迁出户口的期限及逾期迁出户口的违约责任。现上诉人马勇在没有新证据的情况下，上诉再次提出合同中关于迁出户口的违约条款是格式合同、其不应承担逾期迁出户口的违约责任的抗辩，本院不予采纳。
关于上诉人马勇、ＸＸ梅抗辩认为《房屋交接书》约定的违约金的标准过高的问题。原判已鉴于涉讼房屋内的户籍信息早在上诉人马勇购买涉讼房屋时已存在，而迁出案外人户口的行为系客观上上诉人马勇无法履行的义务，且被上诉人薛蕊亦未能举证证明其存在因涉讼房屋存在他人户籍信息而产生实际损失的情况，故依法酌情确定上诉人马勇应向被上诉人薛蕊支付逾期迁出户口违约金20000元并无不当，本院予以维持。现上诉人马勇、ＸＸ梅在没有新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。
关于上诉人马勇、ＸＸ梅请求法院追究被上诉人薛蕊伪证、诈骗的责任的上诉意见，经本院依法释明不属于本案调处范畴的情况下，上诉人马勇、ＸＸ梅坚持不撤回该上诉请求，本院依法不予调处。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人马勇的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人马勇、ＸＸ梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年××月××日
书 记 员 党春婷