重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终1074号
上诉人（原审被告、反诉原告）重庆市建长塑料制品有限公司。
法定代表人彭长群，总经理。
委托代理人陈爱忠，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市万州区昆搏商贸有限公司。
法定代表人周海建，该公司董事长。
委托代理人张丹锦，男，该公司职工。
委托代理人张道荣，重庆法韵律师事务所律师。
上诉人重庆市建长塑料制品有限公司（以下简称建长有限公司）与被上诉人重庆市万州区昆搏商贸有限公司（以下简称昆博商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2015)万法民初字第07968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判长柯言，审判员肖毅，代理审判员杜抗洪组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：昆搏商贸公司系三峡库区移民搬迁安置企业，2004年11月30日，经重庆市万州区移民局批准，在万州区双河口取得移民安置用地2000平方米（无偿划拨）修建移民迁建工程。因昆搏商贸公司修建移民搬迁还房需大量石材，为支持移民搬迁企业，2009年2月4日经昆搏商贸公司申请，同月10日万州区移民局研究决定，移民局将所属位于万州区双河口街道办事处边家村9组一块闲置用地（以下简称边家9组移民用地）无偿提供给昆搏商贸公司开采石材。2012年5月31日，昆搏商贸公司（甲方）、建长有限公司（乙方）签订《开采石材协议》，约定：“甲方���双河口边家9社沿公路场地平整开采石材工程承包给乙方，乙方进行石材开采、地场平整，不得转租；第一年租金1万元，第二年租金3万元，以后长期租金不变，从2015年5月31日起长期租用；甲方提供移民局正规手续，复印一份交乙方；如因国家建设项目工程开工，乙方无条件撤出，甲方不作任何补偿……”。昆搏商贸公司将上述土地交付建长有限公司后，建长有限公司以租赁的边家9组移民用地为住所地，依法登记办理了建长有限公司企业法人营业执照。建长有限公司提交证据显示：同年6月和7月，建长有限公司租用挖机在租赁场地进行采石和修建道路，支付挖机工时费及道路工程款共计83700元；同年8月将进场公路围墙、地平和厂房五间建设工程发包，工程完工后支付上述工程款共计46万元；同年10月和2014年10月，建长有限公司在厂区搭建临时厂棚，支付人工工资及材料款共计140417元。建长有限公司从事生产经营期间，支付2013年至2015年二年的电费共计117131元。2015年3月建长有限公司支付道路、水沟维修费用共计11500元。本案租赁合同履行期间，建长有限公司于2015年5月付清至2016年5月31日一年的租金3万元（4年租金10万元全部付清）。
为加快双河口片区产业发展步伐，促进移民安稳致富，万州区人民政府通过招商引资引进五洲国际集团入驻该片区，建设“五洲国际商贸城”。2013年12月25日上午，万州区人民政府主持召开专题会议，研究五洲国际项目用地有关问题。2014年1月2日万州区人民政府向区财政局等相关职能部门下发电子公文〔万州府纪(2013)72号〕：要求收回7宗建设用地（共计480亩）交万州区土地收储中心作为“五洲国际商贸城”建设用地。其中明确要求双河口办事处负责协调收回凌云房产公司所属8.30亩土地，对收���的上述土地按货币补偿或土地置换的方式进行补偿。为落实万州区人民政府电子公文的会议决定，2014年10月13日，万州区双河口街道办事处（甲方）、重庆市华夏凌云房地产开发有限公司（以下简称凌云房产公司）(乙方）、万州区移民局（丙方）签订《土地置换协议》，约定：“丙方提供位于双河口街道边家村9组5542平方米移民建设工业用地与乙方位于万州区双河口街道厦门路1124号国有出让5542平方米工业用地〔产权证号：301房地证2010字第00734号〕进行等量置换，置换土地中的青苗及附着物补偿由用地单位自行负责，场地平整、临时建构筑物、前期费用待评估定价后再另行签订补偿协议……”。凌云房产公司将所属5542平方米土地交付万州区土地收储中心后，双河口街道办事处召集相关当事人协商，建长有限公司要求补偿自己在租用土地上修建厂房等设施的相应损失未果。同年7月20日昆博商贸公司在租用土地现场张贴通知，提出终止双方2012年5月31日签订的开采石材协议。其后凌云房产公司组织人力、物力要求建长有限公司返还租用土地未果，双方发生纠纷。虽经有关部门多次协调，终因双方分歧较大，建长有限公司至今未归还租赁土地。
昆搏商贸公司在一审中诉辩称，2009年2月10日，我公司租用万州区移民局所属位于万州区双河口街道办事处边家村9组一块闲置移民土地进行石材开采。2012年5月31日，我公司与建长有限公司签订《开采石材协议》，将上述场地转租建长有限公司，同时约定如国家建设项目工程开工，建长有限公司无条件撤出，不作任何补偿。2015年4月移民局电话通知该地块已交付双河口街道办事处与案外人凌云房产公司相关土地进行了置换，要求我公司尽快将租用土地返还。经我公司多次通知并经有关��门协调，建长有限公司拒不返还租用土地。请求判令解除双方2012年5月31日签订的《开采石材协议》；被告立即归还上述租用土地。根据合同约定，被告要求我公司补偿租用场地厂房设施及整治场平的相关费用没有合同依据，应依法驳回其反诉请求。
建长有限公司在一审中辩诉称，本案土地长期租赁合同已履
行，但昆搏商贸公司并非租赁土地使用权人，双方签订的《开采石材协议》应为无效合同。依照合同约定，场地租赁合同的解除条件为国家建设工程项目开工，并无证据证明该土地已经批准用于国家建设工程项目，故要求解除合同没有合同依据，不应支持。即使该土地使用权人发生变更，我公司与土地使用权人协商达不成续租协议，但我公司在租用场地修建厂房搭建临时设施、整治场平等费用应得到合理补偿。请求判令昆搏商贸公司返还已收���的租金10万元；赔偿我公司在租用场地修建厂房、搭建临时设施、整修场坪、修建公路及维修费及二年电费支出共计80万元。
一审法院认为，昆搏商贸公司虽非边家9组移民用地使用权人，但为支持昆搏商贸公司修建移民搬迁还房，2009年2月10日，上述移民用地使用权人万州区移民局已将该宗土地无偿提供给昆搏商贸公司开采石材，昆搏商贸公司无偿占有和使用边家9组移民用地于法有据。案件审理期间，万州区移民局向该院递交书面函，对昆搏商贸公司将上述移民用地转租建长有限公司并不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，双方当事人于2012年5月31日订立的《开采石材协议》已经权利人万州区移民局追认，该协议合法有效受法律保护，建长有限公司应按协议约定按期支付租金。建长有限公司反诉主张协议无效并要求昆搏商贸公司返���10万元租金没有法律依据，对该项反诉请求不予支持。《开采石材协议》的性质应为土地租赁合同，合同条款约定的租赁期限为长期租用，并未约定明确的租赁期限。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，本案租赁合同应为不定期租赁合同，当事人可随时解除合同。现有证据证明案外人凌云房产公司为支持万州区人民政府招商引资工作，已将所属厦门路1124号5597.30平方米国有土地与本案租赁土地进行了等量置换，在土地使用权人发生变更的情况下，为保护企业的合法权益，万州区移民局理当将置换土地尽快交付凌云房产公司。本案租赁合同约定解除条件原文表述为“国家建设项目工程开工”，虽无证据证明凌云房产公司置换后的土地用于国家建设项目，但因本案租赁合同为不定期租赁合同，依照上述法律规定，昆搏商贸公司可随时行使合同解除权。故其请求解除合同符合法律规定，该院予以支持。昆搏商贸公司已于2015年7月20日书面通知建长有限公司解除双方签订的《开采石材协议》，双方订立的《开采石材协议》土地租赁合同已经依法解除，自建长有限公司返还租赁土地之日止，双方应具实结算租金费用。本案租赁合同的解除昆搏商贸公司并无违约行为和过错，合同约定建长有限公司租用土地用于开采石材和场地平整，但其租用土地后在租赁场所投资建厂并未按合同约定租赁物的性质和使用方式使用租赁物，其反诉要求昆搏商贸公司赔偿合同解除后在租赁场地的建厂投资等损失共计80万元没有合同依据和法律依据。建长有限公司在租赁合同履行期间投资建厂应属不争的客观事实，如果土地置换协议履行后案外人凌云房产公司确需对取得的边家9组移民用地5542平方米宗地上的场地平整、临时建构筑物及附着��进行合理补偿，建长有限公司可依照土地置换协议的约定，与相关当事人协商解决上述问题，本案不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第（五）项、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百三十二条的规定，判决：一、解除重庆市万州区昆搏商贸有限公司2012年5月29日与重庆市建长塑料制品有限公司签订的性质为租赁合同的《开采石材协议》；二、重庆市建长塑料制品有限公司在判决生效后二十日内自行将位于重庆市万州区双河口街道边家村9组租赁土地上修建的附着物拆除后，将上述土地交还重庆市万州区昆搏商贸有限公司；三、驳回重庆市建长塑料制品有限公司在本案中的全部反诉请求。本诉案件受理费775元，反诉案件受理费12800元，合计13575元，由重庆市建长塑料制品有限公司负担。
重庆市建长塑料制品有���公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、依法改判继续履行合同或者发回重审；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担；4、要求撤回一审时的反诉。主要事实及理由：1、双方签订《开采石材协议》后，我公司投入83.7万元用于修路、挖运土石，平场后又投入46万元建厂房，14万元修厂棚。2014年凌云房产公司因开发需要，经审批获得位于万州区双河街道厦门路1124号国有出让5542平方米的土地使用权，凌云公司想用该地块与本案诉争土地等量置换，被上诉人在未与我公司协商解除合同前就已经同意与凌云房产公司置换，并因此要求解除合同，不符合法定解除条件，也未协商解除，应承担违约责任，并赔偿我公司相应的损失。2、一审程序不当，未依法追加凌云房产公司作为当事人参加诉讼，因凌云房产公司是诉争地块今后的实际使用人，只有将其追加进来才能查清事实，便于公平公正处理本案。另外，一审既然认为我公司的反诉请求不予调整，就应告知上诉人撤回反诉，而一审并未告知导致加重了我公司12800元的诉讼费用负担。一审告知我公司就租赁期内的各项投入损失与案外人凌云房产公司协商处理，不符合法律规定。
被上诉人答辩称，一审判处正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求维持一审判决。
本案二审过程中，双方当事人均无新证据提交。
根据当事人陈述，本院二审查明：建长有限公司在租赁期内在租赁土地上修建的厂房等建筑物均未依法获得批建手续，亦未取得相应的权属登记证书。双方当事人之间并未签订一份落款时间为2012年5月29日《开采石材协议》，一审判决第一项关于合同签订时间的表述实为文字上的笔误，对此一审法院已经依法裁定予以补正。
人租��期内在土地上修建的房屋、厂棚等建筑物均未依法获得批建手续本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，双方当事人于2012年5月31日签订的《开采石材协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同标的物的权利人万州区移民局也予以认可，故而《开采石材协议》合法有效。需要指出的是，该协议从形式到内容上存在诸多不规范之处，虽名为《开采石材协议》，但内容却为土地的租赁，一审对法律关系的认定正确。双方当事人就租用时间约定的是“从2012年5月31日起长期租用”，现为此发生争议，上诉人基于对“长期租用”的预期而在租赁土地上进行了相应的投入，但“长期租用”的表述本身较为模糊，并无明确的截止期限，争议发生后双方也未能达成补充协议，根据协议中的其他条款或者交易习惯也无法��定，依法只能认定为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，出租人解除的应在合理期限之前通知承租人，因而昆搏商贸公司行使合同解除权具有法律依据。由于是不定期租赁，上诉人应该预见到其在租赁土地上进行相应投入所可能面临的风险。被上诉人系合法解除合同，双方在合同中也未约定修建厂房等内容，也无证据表明上诉人修建厂房等建筑物的行为获得了被上诉人的明确同意，且上诉人修建的厂房等建筑物也未取得合法批建手续，故上诉人主张合同解除的损失赔偿缺乏事实和法律依据。另外，上诉人已经支付的10万元租金系其实际占有使用租赁土地期间的对价，现请求返还毫无事实和法律依据。
关于上诉人的反诉问题，一审对其反诉的诉讼请求作出了实体裁判，所谓的“��予调整”并非是针对本案双方当事人之间的争议事项，故不存在应告知而未告知其撤回反诉的程序违法的情形。上诉人在二审中请求撤回一审中的反诉，未征得对方当事人同意，本院不予准许。此外，凌云房产公司与本案争议事项的审理并无法律上的利害关系，并非必须参加本案诉讼的当事人，一审程序并无违法之处。
综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人重庆市建长塑料制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一六年六月十五日
书 记 员 欧阳星宇