福建省三明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽04执异30号
案外人：陈永祥，男，汉族，1973年10月5日出生,住福建省沙县。
案外人：吴牡丹，女，汉族，1979年6月10日出生,住福建省沙县。
委托诉讼代理人：ＸＸ福，福建竞成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱启兰，福建竞成律师事务所律师。
申请执行人:福建沙县农村商业银行股份有限公司，住所地：福建省沙县李纲中路100号。组织机构代码：15594282-8。
法定代表人：钟先礼，董事长。
申请执行人:明溪县农村信用合作联社，住所地：福建省明溪县雪峰镇河滨北路***号。组织机构代码：15574651-X。
法定代表人俞承安，理事长。
申请执行人:清流县农村信用合作联社，住所地：福建省清流县龙津镇文化街***号。组织机构代码：85578329-0。
法定代表人谢晓宏，理事长。
申请执行人:建宁县农村信用合作联社，住所地：福建省建宁县青山北路**号。组织机构代码：15606118-4。
法定代表人黄水波，理事长。
申请执行人:泰宁县农村信用合作联社，住所地：福建省泰宁县金湖东路*号。组织机构代码：15602114-X。
法定代表人陈瑜，理事长。
被执行人：福建省沙县嘉宇纺织有限公司，住所地：福建省沙县三明高新技术产业开发区金沙园。组织机构代码：66038943-7。
法定代表人蓝景升，董事长。
在本院执行申请执行人福建沙县农村商业银行股份有限公司（以下简称沙县农商银行）、明溪县农村信用合作联社（以下简称明溪农信社）、清流县农村信用合作联社（以下简称清流农信社）、建宁县农村信用合作联社（以下简称建宁农信社）、泰宁县农村信用合作联社（以下简称泰宁农信社）与被执行人福建省沙县嘉宇纺织有限公司（以下简称嘉宇纺织公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人陈永祥、吴牡丹于2018年1月26日对本院执行拍卖三明高新技术产业开发区金沙园（高速路北）嘉宇纺织综合楼第A座401单元房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈永祥、吴牡丹称，2016年2月17日，案外人陈永祥、吴牡丹与嘉宇纺织公司签订了一份《房屋使用权转让协议书》，嘉宇纺织公司将三明高新技术产业开发区金沙园（高速路北）嘉宇纺织综合楼第A座401单元宿舍使用权永久转让给案外人，案外人支付转让款160000元。因房屋土地使用性质为工业用地，故房屋产权未能变更登记至案外人名下。案外人无过错，三明高新技术产业开发区金沙园（高速路北）嘉宇纺织综合楼第A座401单元宿舍使用权应永久归案外人，不能作为嘉宇纺织公司的财产予以查封、评估、拍卖。参照“买卖不破租赁”的原则，嘉宇纺织公司涉及的债务也不能影响案外人永久使用该房屋的权利。请求对三明高新技术产业开发区金沙园（高速路北）嘉宇纺织综合楼第A座401单元房地产解除查封及停止评估、拍卖。
本院查明，2009年9月3日，嘉宇纺织公司办理位于三明高新技术产业开发区金沙园土地使用权证，证号为虬国用（2009）第1386098号，地类用途：工业，使用权面积3697.6平方米。2013年5月10日，嘉宇纺织公司办理位于三明高新技术产业开发区金沙园房屋产权证，证号为沙房权沙县字第××号号，房屋总层数11层,建筑面积18138平方米，规划用途综合。2014年1月17日，贷款人（抵押权人）沙县农商银行、清流农信社、明溪农信社、建宁农信社、泰宁农信社与借款人（抵押人）嘉宇纺织公司签订《社团贷款抵押借款合同》，合同约定：贷款人同意向借款人发放贷款4000万元。2014年1月17日，沙县农商银行与嘉宇纺织公司签订《最高额抵押借款合同》、《土地使用权抵押合同书》，合同约定：抵押物为坐落于三明高新技术产业开发区金沙园的土地使用权（虬国用2009第1386098号），抵押期限自2014年1月17日至2016年1月16日止。合同签订后，沙县农商银行于2014年1月17日对前述抵押物办理了抵押登记，并取得沙房他字第××号号房屋他项权证和沙土他项2014第236号土地使用权他项权证。2014年1月17日，沙县农商银行、泰宁农信社、明溪农信社分别向嘉宇纺织公司发放贷款800万元、800万元、800万元；2014年1月18日，建宁农信社向嘉宇纺织公司发放贷款800万元；2014年1月20日，清流农信社向嘉宇纺织公司发放贷款800万元。还款日期为2016年1月16日。借款期限到期后，嘉宇纺织公司未还款，沙县农商银行、明溪农信社、清流农信社、建宁农信社、泰宁农信社诉至本院请求归还借款本金及利息。本院于2016年5月9日作出（2016）闽04民初33号民事判决，判令：被告福建省沙县嘉宇纺织有限公司偿还原告福建沙县农村商业银行股份有限公司、明溪县农村信用合作联社、清流县农村信用合作联社、建宁县农村信用合作联社、泰宁县农村信用合作联社借款本金4000万元及利息；原告福建沙县农村商业银行股份有限公司有权对被告福建省沙县嘉宇纺织有限公司提供抵押的沙房他字第××号号房屋他项权证、沙土他项2014第236号土地使用权他项权证项下的房产、土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款在被告福建省沙县嘉宇纺织有限公司所负上述债务范围内优先受偿。因被告未履行生效判决确认义务，沙县农商银行、明溪农信社、清流农信社、建宁农信社、泰宁农信社于2016年7月11日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年9月21日本院对查封的抵押物三明高新技术产业开发区金沙园房屋所有权证号为沙房权沙县字第××号号及土地使用权证号为虬国用（2009）第1386098号的房地产进行评估。
另查明，2016年2月17日，案外人陈永祥、吴牡丹与嘉宇纺织公司签订《房屋使用权转让协议书》。协议约定：1、嘉宇纺织公司将三明高新技术产业开发区金沙园（高速路北）嘉宇纺织综合楼第A座401单元宿舍的永久使用权转让给案外人。2、案外人支付嘉宇纺织公司房屋使用权转让费人民币160000元。3、房屋交付时间：2016年12月31日前。4、房屋使用年限：2007年6月30日起至2057年6月29日止。等等。协议书签订后，案外人依约向嘉宇纺织公司支付房屋使用权转让款160000元。嘉宇纺织公司按约定于2016年2月将房屋交付案外人。后案外人对房屋进行装修并居住、使用至今。
本院认为，福建省沙县嘉宇纺织有限公司转让三明高新技术产业开发区金沙园（高速路北）嘉宇纺织综合楼第A座401单元房时未取得房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，不得转让不具备转让条件的房地产，三明高新技术产业开发区金沙园土地用途为工业用地，涉案房屋属综合楼，案外人受让的目的是用于家庭生活普通居住，改变土地使用用途。福建省沙县嘉宇纺织有限公司与案外人陈永祥、吴牡丹签订转让协议，不具有合法有效的书面买卖合同，不符合能够排除执行的情形。福建省沙县嘉宇纺织有限公司作为抵押人在转让房产给陈永祥、吴牡丹使用前，已将房产登记抵押给福建沙县农村商业银行股份有限公司，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，案外人陈永祥、吴牡丹受让使用的房产不能排除作为抵押物的执行。案外人陈永祥、吴牡丹执行异议提出已支付全部价款，并占有管理至今，以及“买卖不破租赁”的原则，主张解除查封及停止评估、拍卖，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条第（六）项、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人陈永祥、吴牡丹的异议请求。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向福建省三明市中级人民法院提起诉讼。
审判长 周春平
审判员 邓水清
审判员 陈永辉
二〇一八年五月三十日
书记员 林玉芬
附：引用的法律条文
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。（一）案外人是否系权利人；（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。