山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁09民终2377号
上诉人（原审被告）：泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司，登记住所地：山东泰山工业园区创业大街东段（现泰山大街333号泰安。
法定代表人：游国岚，董事长。
委托诉讼代理人：魏成，男，1983年11月10日出生，汉族，泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司法务部职员，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：杨连振，山东民昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石某，男，1987年11月10日出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：叶庆美，女，1964年4月1日出生，汉族，住新泰市，系石某之母。
上诉人泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司（以下简称志高公司）因与被上诉人石某房屋买卖合同纠纷一案，不服泰山区人民法院（2017）鲁0902民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人志高公司委托诉讼代理人魏成、杨连振，被上诉人石某的委托诉讼代理人叶庆美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人志高公司上诉请求：撤销泰山区人民法院（2017）鲁0902民初1625号民事判决，予以改判。事实和理由：虽然双方当事人在《商品房预售合同》中约定“出卖人在交付房屋之日起90日内办理房产证”，但实际上任何开发单位均不可能在交房之日起90日内完成产权登记手续，该约定应属无效条款。合法有效的约定应为“出卖人在交付房屋之日起合理期限内办理房屋产权证”。因此一审法院依据上诉人未在交付房屋之日起90日内办理房屋产权证，而判决上诉人承担逾期办证违约责任没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人石某辩称，双方在《商品房预售合同》中约定“出卖人在交付房屋之日起90日内办理房产证”合法有效，被答辩人自愿将此条款作为格式条款与被上诉人进行约定，应受该条款约束。上诉人主张该条款无效没有法律依据，一审法院判决上诉认承担违约责任于法有据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
一审原告石某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告违约金22185.5元（自2013年8月27日至实际办理房屋权属转移登记之日止的违约金，暂计算至2017年3月31日）；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2012年3月2日，原被告签订《商品房预售合同》，被告将泰山区明堂路岳秀阳光城102号楼1单元2层202室房产（房号代码为185513）出卖给原告。原告依约支付给被告购房款（首付及银行按揭转账）共计338453元。2013年5月29日，原被告双方对合同中约定的商品房进行验收交付，合同约定“被告应当在商品房交付使用后90日内，保证为原告办理该商品房的所有权转移登记”，但至今被告未办理该商品房的所有权转移登记。根据合同第二十条第二款约定“如因被告的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意：原告不退房的，合同继续履行，自被告承诺的办理该商品房的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金”。虽经原告多次催促，但被告至今未办理房屋所有权转移登记，亦未支付违约金。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。
一审法院认定事实：2012年3月2日，原、被告签订编号为YS0033926的《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于泰山区明堂路岳秀阳光城102号楼1单元2层202室房产一套，预测建筑面积82.12㎡，单价3610元/㎡，总价款296453.2元；房屋交付期限为2013年4月30日前；出卖人应当在房屋交付使用后90日内保证买受人办理商品房的所有权转移登记，因出卖人的责任未能在约定期限内办理产权转移登记的，若买受人不退房，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，原被告均认可，原告向被告缴纳购房款296453.2元。被告于2013年5月29日向原告交付房屋，原告在业主交房验收交接表上签字。
被告提交收件明细一份，用于证实2014年12月份前曾以EMS形式向原告发出通知催要办理涉案房屋产权的相关材料，但原告亦否认收到过该通知，被告亦未提交相应寄送上述材料的证据。
一审法院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，系有效合同。
根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后90日内保证办理商品房的所有权转移登记（办理产权职能部门受理时间除外），因双方对房屋交付时间及逾期未办理房产证等事实均无异议，被告亦未提交证据证实相关部门已经受理其办理产权登记的情况，因此，被告应当对逾期未给原告办理房产证的行为承担违约责任；对于被告辩称已经通过EMS形式通知原告提交相关办理房产证相关资料，并藉此要求原告承担相应责任的抗辩主张，因被告提交的收件明细并没有原告认可签字，其主张系通过EMS形式送达亦未提交相应证据，故一审法院对被告的上述主张均不予支持。
关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效，原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，系持续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，双方认可的交房后应办理房产证的最后时间2013年8月27日次日起至原告起诉时，已超过两年的诉讼时效，且原告未提交证据证明存在时效中断或中止情形，故违约金起算日应为原告起诉之日向前倒推两年，即应自2015年3月31日起计算违约时间，故一审法院对被告辩称原告主张违约金部分超过诉讼时效予以采纳。
原告要求将购买储藏室的价款42000元一并计算支付违约金，但原被告双方签订的《商品房预售合同》中并没有关于储藏室的约定，因此对原告的该部分诉讼请求一审法院不予支持。故应按原告已付房款296453.2元计算违约金，至原告起诉时，被告就本案应支付的违约金数额应为296453.2元（实际已付房款）×0.5/10000×365日×2=10820.54元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告石某违约金10820.53元（自2015年3月31日起计算至2017年4月1日；自2017年4月2日起至实际办理房屋产权转移登记之日止，以296453.2元为基数，每日万分之零点五计算，办理产权职能部门受理时间除外）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由原告石某负担110元，被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司负担70元。
二审期间，当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。双方在合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”（办理产权职能部门受理时间除外），而上诉人交付商品房后未在合同约定的期限内办理产权登记手续，其行为已违反合同约定，应承担相应违约责任。上诉人主张该条款无效，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人志高公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360元由上诉人泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 阎 鹏
审判员 张 岩
审判员 张晓丹
二〇一七年十一月二十二日
书记员 高学茹