广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终17885号
上诉人（原审原告）：王妙华,女,1977年3月24日出生,汉族,住广州市花都区。
委托诉讼代理人：江辉，广东卓明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐德铨,男,1983年2月14日出生,汉族,住广州市花都区。
委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何先芬，女，1986年2月24日出生，住四川省富顺县，系唐德铨的妻子。
原审第三人：杨曼,女,1983年4月3日出生，汉族，住四川省苍溪县。
委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。
上诉人王妙华因与被上诉人唐德铨、原审第三人杨曼房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
王妙华上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判：1、唐德铨立即将广州市花都区新华街紫薇路38号M幢302房交付给王妙华；2、唐德铨立即办理案涉房屋的网签等手续，尽快将案涉房屋的全部产权过户到王妙华名下；3、唐德铨赔偿王妙华违约金20万元，此款直接用于抵扣王妙华应付的相应金���的剩余房款。二、本案一、二审诉讼费用由唐德铨承担。事实与理由：一、民事合同诉讼中，出现合同目的未能实现时需要审查的是谁违约以及是否存在免责事由，而不论是否存在过错。只有当合同无效时，才需要审查合同当事人是否存在过错。一审判决在分析案件时首先审查并认定合同双方“对于合同无法继续履行”是否存在过错，属于适用法律错误。二、即便合同双方当事人都存在违约情形，也只是各自承担违约责任，并不代表合同不能继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定了有效合同只有三种情形不宜继续履行合同，本案并不存在此三种法定情形，唐德铨也未提过案涉合同不宜继续履行的抗辩。三、虽然广州市政府的新政策提高了首付款比例，但是一审中王妙华提供的银行存款证明和自有房价值评估报告，足以证明王妙华有能力履行房款��额的支付义务。四、本案中无法通过按揭贷款支付的剩余房款金额很容易计算。未在合同中直接确定该金额，是鉴于按揭贷款金额需经由贷款机构审批确定。因此，这并不属于《中华人民共和国合同法》第六十一条规定的合同约定不明或者没有约定的情形。且关于无法通过贷款支付的剩余房款金额应何时支付，双方有明确的约定，即在后期过户时一次付清，并非一审判决所认定的双方未进行约定。五、唐德铨在履约过程中存在严重的违约行为。唐德铨在2016年11月底就已经取得产权证原件，但却迟至2017年3月才告知王妙华该事实。唐德铨负有自行准备好按揭手续所需资料的义务，却未积极履行，也未在约定的60日期限内履行交付义务，其恶意违约意图明显。六、案涉合同中是约定甲乙双方各自准备好按揭手续所需资料。因此，王妙华没有将办理按揭贷款需要卖方提供��种资料及办理何种手续告知唐德铨的义务。王妙华已经完成首付款支付义务，公积金贷款须以完成网签手续为前提条件且该条件因唐德铨的先履行义务未履行而导致至今仍未成就。因而唐德铨恶意违约在先，王妙华的行为不构成违约。七、案涉合同双方在签约时对房屋买卖以及交易价格等主要内容已达成一致意见，合同约定中的瑕疵并不足以导致合同目的不能达成，可依法律法规等相关规定、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等确定，如此才能有助于社会主义核心价值观的建立。综上，请求二审法院维护王妙华的合法权益。
唐德铨二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回王妙华的上诉请求。
杨曼二审述称：与唐德铨的意见一致。
因本案纠纷，王妙华于2017年5月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令:1、请求确认王妙华与唐德铨于2016年8月25日签订的《二手房买卖合同》有效；2、判令唐德铨立即将广州市花都区新华街紫薇路38号M幢302房交付给王妙华；要求唐德铨及第三人杨曼立即办理案涉房屋涂销按揭、网签等手续，尽快将案涉房屋的全部产权过户到王妙华名下；3、唐德铨赔偿王妙华违约金20万元；此款直接用于抵扣王妙华应付的相应金额的剩余房款；4、唐德铨应立即将户籍地址从案涉房屋迁出，并自起诉之日起按每日2760元的标准赔偿王妙华的损失；5、本案诉讼费用全部由唐德铨承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区新华街紫薇路38号M幢302房，权属人为唐德铨及杨曼，各占二分之一产权。唐德铨与杨曼于2014年5月8日登记离婚，双方在离婚协议中约定涉案房屋归唐德铨所有。王妙华现居住的房屋与涉案房屋相邻，唐德铨居住在���案房屋。
2016年8月25日，唐德铨（卖方、甲方）与王妙华（买方、乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方的涉案房屋，面积为111.04平方米；房产转让总价为920000元。三、付款方式及期限：1、甲乙双方同意以公积金按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）276000元给甲方，剩余房款640000元申请公积金按揭（如公积金实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于公积金管理中心放款当日付给甲方。3、甲、乙双方同意的具体付款日期、金额和方式如下：（a）甲乙双方约定由公积金管理中心（律师或第三方）代办银行按揭贷款手续的，另行签订代理协议作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。甲方应协助乙方办理银行按揭手续，并各自准备好办理按揭手续��需资料。四、权利与义务：3、甲乙双方自本合同签订日起六十日内需完成房屋产权转移及房屋交接的所有事项。如由甲方或乙方个人非不可抗原因逾期不配合办理的，视为单方违约，按本合同第五条违约责任条款实施。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订当日，王妙华向唐德铨支付房款200000元，王妙华认为双方在签订合同后将合同约定的首期款金额276000元变更为200000元，并在收据中予以明确。王妙华认为该200000元是定金，唐德铨认为该200000元是首期款，为此双方各自提交两张收据，其中王妙华提交的收据为：“定金收据：2016年8月25日，唐德铨把涉案房屋出售给王妙华，售价92万元。今唐德铨收到王妙华20万元，作为27.6万元的首付款（三成首付计）之一部分。剩余72万元由按揭办理，后期过户一次付清。立此为据。注：提供给唐德铨的收据���配合银行，公积金管理中心按揭之作用，成功办理按揭手续后，提供给卖方的收据自动作废。见证人：张娣、唐焕章，收款人唐德铨，日期：2016年8月25日。”唐德铨提交的收据为：“2016年8月25日，唐德铨把涉案房屋出售给王妙华，现在唐德铨收到王妙华20万元，剩余72万元由按揭办理，后期过户一次付清。注：成功办理按揭手续后，提供给卖方的收据自动作废。付款人：王妙华；见证人：张娣；收款人：唐德铨，日期2016年8月25日”。王妙华对此解释称该两份收据均是真实的，唐德铨提供的收据是先形成的，当时唐德铨父亲唐焕章未过来，后来过来了又写了一张收据，当时在现场经唐德铨同意将定金二字添加上去。唐德铨表示在收取200000元的当日即将该200000元存入唐德铨名下的中国银行账号，后唐德铨于2016年8月29日向涉案房屋的抵押银行即中国银行广州珠江支行申请提前还贷，唐德铨表示当时银行告知需等三个月才能扣款，后来在2016年11月18日接到银行电话告知可以提前还款，因此就将200000元存入供款账户，并于2016年11月18日当日还清了涉案房屋的抵押贷款，为此唐德铨提交银行出具的贷款提前还款受理通知书、贷款结清证明予以佐证。
关于合同的履行情况，双方各执一词。王妙华认为其多次前往公积金管理中心了解办理按揭贷款手续，在签订合同并支付首期款后，需由唐德铨提前还贷并涂销抵押，然后由唐德铨配合王妙华签订网签合同，但唐德铨在办理了提前还贷手续后并未将具体情况向王妙华告知，期间，王妙华一直催促唐德铨提供涂销抵押的相关文件包括涉案房屋的房产证原件以提交公积金管理中心办理王妙华的按揭贷款，为此提交王妙华向唐德铨发送的短信记录予以佐证，2016年9月4日的短信显示：“铨：���积金贷款处消息：房产证原件可以没有，复印件上盖你放贷的银行章就有效”，2016年9月7日的短信显示：“铨：房产复印件盖章，星期五/下星期一前，办不办得到呀？我老公只有下星期得闲，争取下星期二～四去公积金办。另，老唐手上“小区盖章”搞好快滴俾我交评估公司”，2016年9月12日的短信显示：“铨：你问下你按揭银行办什么手续可以马上拿回房产证。例如，做个抵押登记？或者一次性交齐9月、10月月供和剩余息本金，能不能把房产证拿来用着先？勿电中行其它支行，花都和广州各行规矩不一样。经房管局网签，交易才算稳定”。此后，王妙华表示需要网签合同才可办理公积金贷款，遂一直催促唐德铨配合签订网签合同，但唐德铨均未理睬，且唐德铨亦未按合同约定的时间将房屋交付王妙华使用。后王妙华在2017年3月才看到唐德铨涂销抵押后的房产证原���，但唐德铨在2017年4月10日委托律师向王妙华发送律师函，表示因王妙华一直未办理银行按揭手续，且广州市政府出台新的购房政策，导致合同目的以及客观上存在不可能，遂要求解除涉案合同。王妙华对此进行了回复，认为唐德铨故意拖延办理涂销抵押手续，拖延办理杨曼的产权过户手续导致无法办理网签，因此王妙华才未能完成公积金贷款手续，因此不同意解除合同并要求唐德铨配合完成过户手续并支付相关损失。后双方协商不成，王妙华遂诉至法院成讼。唐德铨对王妙华的陈述不予确认，认为王妙华未按合同约定支付首期款三成，将首期款变更为200000元及签订相应的收据均是王妙华的要求。随后唐德铨已按合同约定提前还贷并涂销抵押，唐德铨在2016年11月23日取回涉案房屋的房产证，当时已口头并电话通知王妙华，亦向王妙华出示房产证原件，并告知王妙华��有下一步需要唐德铨配合的就告知唐德铨，但因王妙华怀孕准备待产故不敢催促王妙华，后王妙华在2016年12月6日产下一男孩，直至2017年3月18日广州市政府出台新的购房政策，若名下有房屋的，购买第二套房屋首付需支付五成，当时王妙华表示除了已支付的首期款，剩余首期款暂时不支付，并要求唐德铨配合其办理网签以及银行公积金的按揭贷款手续，唐德铨对此不同意，故没有配合王妙华办理网签等手续，并发律师函给王妙华要求解除合同，为此唐德铨提交2017年4月8日双方的对话录音予以佐证，其中王妙华陈述：“贷款嘛，贷款怎么贷哪用你来操心？你把你的办好，你把你的证啊、产权都弄好了，我自己两个月，轮到我做事，我两个月没做好的，你可以罚我70万”。王妙华对该录音的真实性予以确认，但认为该录音反映合同无法继续履行的原因在于唐德铨未配合��妙华办理网签手续，并表示按揭贷款不足的部分房款可以以现金方式支付给唐德铨。王妙华表示关于催促唐德铨配合办理网签手续没有证据提交。
杨曼表示当时唐德铨在签订合同后才将出售涉案房屋的事宜告知杨曼，当时杨曼表示若唐德铨出售涉案房屋再重新购买一套就同意出售房屋并同意协助办理过户手续，但唐德铨现已无法再另行购买房屋，故不同意协助配合办理相关过户手续。庭审中，王妙华表示若因杨曼不认可涉案合同导致合同无效，则变更诉讼请求为：1、唐德铨退还定金200000元，并赔偿房价差损失280000元；2、唐德铨承担本案诉讼费。对此，唐德铨表示同意解除涉案合同，而200000元只是首期款，并非定金，在解除合同的情况下，同意在200000元中扣除相应利息后向王妙华退还剩余房款，同时认为合同是因王妙华的原因导致解除，因此不同意向王��华赔偿房价差损失。
一审诉讼中，王妙华提出保全申请，一审法院审查后依法作出（2017）粤0114民初3920号民事裁定，裁定：一、查封王妙华名下位于广州市花都区新华街紫薇路38号M幢301房；二、查封唐德铨、杨曼名下位于广州市花都区新华街紫薇路38号M幢302房。后一审法院依法采取了查封措施，为此王妙华预缴了保全费5000元。
一审法院认为，虽然涉案房屋登记在唐德铨及杨曼名下，但唐德铨与杨曼的离婚协议已约定涉案房屋归唐德铨所有，且杨曼事后得知唐德铨与王妙华签订合同后亦予以追认，故唐德铨与王妙华签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应履行各自的义务。故王妙华要求确认双方签订的《二手房买卖合同》有效，合理有据，予以支持。
本��的争议焦点为合同未能继续履行的责任应归责于何方。对此，分析如下：首先，关于首期款，根据王妙华及唐德铨提供的收据均显示双方同意将付款方式变更为支付200000元后剩余的720000元由按揭办理，后期过户一次付清，故确认双方已就合同付款方式进行变更。其次，关于剩余的720000元办理按揭贷款问题，王妙华认为其已通知并催促唐德铨提交相关资料，但从王妙华提交的2016年9月的短信可知，王妙华通知唐德铨提交的资料包括房产证原件或房产证复印件加盖放贷银行的公章，而涉案房屋在2016年9月尚未完成提前还贷涂销抵押，故唐德铨在2016年9月实际无法按王妙华的要求配合办理按揭贷款手续。而作为付款方，王妙华对申请办理按揭贷款所需何种资料及办理何种手续应负更重的注意义务，现王妙华未能举证证明其已将办理按揭贷款需要卖方提供何种资料及办理何种手续已告知唐德铨，唐德铨对此亦不予确认，王妙华对此应承担举证不能的责任，故对于合同无法继续履行王妙华负有一定的过错。另外，根据双方的合同约定：“甲乙双方约定由公积金管理中心代办银行按揭贷款手续的，另行签订代理协议作为本合同的附件，与本合同具有同等法律。甲方应协助乙方办理银行按揭手续，并各自准备好办理按揭手续所需资料。”即唐德铨有义务准备好办理按揭手续所需资料，但唐德铨未能举证证明其办理了涉案房屋的提前还贷及涂销抵押后通知王妙华并将有关资料提供给王妙华，故唐德铨亦未完全履行作为卖方在买方办理银行按揭手续中的协助义务，唐德铨对于合同无法继续履行亦负有一定的过错。再者，无论根据广州市人民政府办公厅2016年10月4日公布的《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函〔2016〕146号），还是2017年3月17日公布的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）的文件，王妙华贷款购买涉案房屋均需执行最低首付款比例30％或50%的要求，现王妙华仅支付200000元的首付款，剩余720000元客观上无法全额通过按揭贷款的方式支付，而关于无法通过按揭贷款支付的剩余房款金额应为多少以及应何时支付等双方均未进行约定，亦未在事后达成一致意见，买卖双方在履行合同过程中对此产生争议亦为涉案合同不能继续履行的原因之一。综上，涉案合同无法按照合同约定的自签订日起六十日内完成房屋产权转移及房屋交接的所有事项不能完全归咎于其中一方，且现买卖双方对于继续履行合同产生分歧并未达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“���事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，在双方均存在违约行为且唐德铨不同意继续履行合同的情况下，涉案合同不宜继续履行，故王妙华要求唐德铨交付涉案房屋、赔偿违约金200000元、将户籍迁出涉案房屋并按每日2760元的标赔偿损失以及要求唐德铨及杨曼协助办理过户手续等，依据不足，均不予支持。
因王妙华主张的返还200000元及赔偿房价差损失是基于若涉案合同无效的情况下变更的诉讼请求，现涉案合同合法有效，故对王妙华该主张不予处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于2017年7月20日作出判决如下：一、确认王妙华与唐德铨于2016年8月25日签订的《二手房买卖合同》有效；二、驳回王妙华的其他诉讼请求。案件受理费7440元及保全费5000元，均由王妙华负担。
经审查，一审法院认定事实并无不当，本院予以确认。
本院二审期间，王妙华向本院提交证据5份：1、证据一，2017年4月7日唐德铨与王妙华的通话录音，整个录音16分钟，文字资料有14页（附光盘及文字整理资料、通话清单），拟证明唐德铨因自身原因而无法办理网签，以及因房价上涨唐德铨要求解约。2、证据二，2017年8月9日王妙华与案外人李泽坤通话录音（附光盘及文字整理资料、通话清单），李泽坤是广州市宏峰置业公司的中介人员，案涉房屋是放在李泽坤处出售，该通话录音确认唐德铨在2017年7月将案涉房屋以150万元的价格放盘出售。拟证明唐德铨恶意毁约，欲以高价重新出售谋取暴利。3、证据三，王妙华在工商银行广州花都紫薇支行借记卡账户(账号是62×××92)，2017年9月21日至2017年10月21日期间银行流���明细，拟证明王妙华名下有存款54万余元可以支付案涉合同房款。4、证据四，王妙华的母亲张带娣出具的《证明》、王妙华及张带娣居民户口本、张带娣的储蓄一本通（尾号为4219）、张带娣个人客户卡内详细清单（尾号4071），拟证明王妙华母亲张带娣愿意用其名下款项代王妙华支付购房款。5、证据五，2017年10月21日王妙华与广州市花都三祥轩书画院的借款承诺书，王妙华借款20万元用于支付购房款，拟证明王妙华有能力支付案涉款项。
对于王妙华二审提交的证据，唐德铨及杨曼发表如下质证意见：1、对于证据一，三性不予确认，不属于新证据，在一审时已经存在。该份录音经过修剪，且录音的内容与文字不一致，完全是以王妙华认为的观点编造的，其观点很主观。2、对于证据二,三性不予确认，不属于新证据，唐德铨不认识李泽坤，对其身份存疑。唐��铨一家人一直居住在案涉房屋，没有将案涉房屋放盘出售。且案涉房屋已经在查封阶段，不可能冒着违约风险出售房屋。通话内容不符合事实。3、对于证据三，三性不予确认，到目前为止，王妙华没有证据证明其有支付剩余房款的能力，根据王妙华提供的银行10月22日流水，仍是表明其存款余额不足，没有能力支付房款。4、对于证据四，三性不予确认，该证据与本案无关。从存款来看，都是定期存款，明显是张带娣的个人养老钱，不应当为本案动用老人的养老金。且养老金是给老人专款专用，如果动用这笔钱，老人的生活如何保障？另，该《证明》属于证人证言，应该要证人出庭表示是其本人真实意思表示。5、对于证据五，三性不予确认，该证据没有日期，不确定是否生效。借款和放款时间、通过哪个银行放款、是否可以放款、贷款方是否有出具贷款的能力等都��明确。
二审过程中，唐德铨承认双方一起去办网签手续时，杨曼没有到场。唐德铨主张杨曼有给其授权，但没有提供证据证明，王妙华对此予以否认。
本院认为，王妙华二审提供的证据与本案对其诉讼请求的处理没有关联性，且唐德铨及杨曼对其二审提供的证据的三性均不予确认，本院不予采信。
王妙华与唐德铨于2016年8月25日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。但是，鉴于杨曼事后同意出售案涉房屋是以“唐德铨再重新购买一套”为前提条件的，广州市政府对房地产市场政策进行调整，唐德铨和杨曼明确表示拒绝出售案涉房屋等原因，一审法院认为案涉合同不宜继续履行，并进而判决驳回王妙华除要求确认合同��效外的其他全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。王妙华上诉要求唐德铨和杨曼继续履行合同，交付房屋并办理过户手续，缺乏事实基础，本院不予支持。
至于双方对合同不能履行应承担的违约责任问题。首先，双方在合同中约定自合同签订之日起六十日内完成房屋产权转移和交接的所有事项，是双方对合同履行过程的预估不足，是不可能完成的，双方对此均负有责任。其次，在合同履行过程中，王妙华未能及时将办理按揭贷款手续需要卖方提供的资料及办理程序告知唐德铨，王妙华对此负有一定的责任。唐德铨明知案涉房屋登记在其与杨曼二人名下，却没有要求杨曼在买卖合同上签名，也没有安排杨曼一起去办理网签手续，且没有提供证据证明其有及时办理凃销抵押手续并将情况告知王妙华，应当说，唐德铨对合同履行不能，负有重要责任。据此���一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，判决驳回王妙华的诉讼请求，并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人王妙华的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14880元，由上诉人王妙华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十一月六日
书记员 眭 翘
李倩妤