广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1302民初5192号
原告：惠州市宏昌工贸有限公司，住所地：惠州市潼侨镇工业基地宏川大道旁。
法定代表人：杨建明。
委托代理人：何俊林，系广东尚典律师事务所律师。
委托代理人：陈咏华，系广东尚典律师事务所实习律师。
被告：惠州大迪实业有限公司，住所地：惠州仲恺高新区潼侨工业基地宏川大道北122号（A栋厂区）。
法定代表人：覃玉少。
被告：东莞大迪音响器材有限公司，住所地：东莞市寮步镇石埗村。
法定代表人：陈明智。
以上两被告的共同委托代理人：江晓华、徐峰，系广东宝晟律师事务所律师。
原告惠州市宏昌工贸有限公司诉被告惠州大迪实业有限公司、东莞大迪音响器材有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市宏昌工贸有限公司诉称，2015年8月28日，原告与被告一签订《厂房租赁合同》，被告二为被告一进行上述事项进行担保。《厂房租赁合同》约定，由被告一承租原告所有的位于惠州市仲恺高新区潼侨区宏川大道旁北122号厂房（A栋）及宿舍建筑共计20550平方米用于生产经营。同时，《厂房租赁合同》分别于第三条、第四条、第十条对租金、保证金及违约责任等事项进行了具体约定。至2016年4月7日，被告一向原告发送《解除租赁合同通知书》，通知原告提前至2016年4月30日单方解除租赁合同，直至2016年6月3日，被告一才将场地移交给原告。原告认为，被告一单方违约解除合同，此举给原告造成重大损失，而被告二作为担保方，其应为被告一的违约责任承担连带责任。综上，请求：1、判令解除原告与被告一于2015年8月8日签订的《厂房租赁合同》（合同编号：YS2015082701);2、判令被告一向原告支付自2016年5月1日至2016年6月3日的场所占用费为169537.50元，被告二对被告一的上述费用承担连带责任；3、判令原告无须退还被告一已交纳的保证金50万元；4、判令被告一赔偿原告损失157.70万元并支付原告已垫付的电梯建造费10.24万元，被告二对上述款项承担连带责任；5、判令被告一向原告支付违约金3697000元，被告二对上述违约金承担连带责任；6、判令被告一、被告二承担本案诉讼费用。
被告惠州大迪实业有限公司、东莞大迪音响器材有限公司辩称，因合同目的无法实现，答辩人与原告协商解除涉案租赁合同，答辩人不存在违约行为。答辩人为了履行其与三星公司相关业务订单，向答辩人承租涉案土地。答辩人与原告签订租赁合同后，原告又指定其选择的工程队对租赁厂房的相关增置设施和新增的建筑物（包括但不限于电梯、配电房、变压器、水泥地、围墙等）进行承建。然而，由于承租的厂房及宿舍、相关增置设施和建筑的工程质量均无法达到三星公司要求，导致答辩人丧失了三星公司的供应商资格，直接影响合同目的实现。因此，答辩人依法向原告提出解除涉案租赁合同。二、答辩人对租赁厂房和宿舍增置的设施和新增建筑物，总计投资达人民币4211332.4元，具体投资项目及数额包括：铁皮棚回收区84000元，整栋厂房办公室隔墙100000元，电力安装工程（牵电线）383500元，厂内电力设备及吊顶工程345153元，厂内水泥地、保安亭、排水管道工程560800元，电梯工程（电梯、缆线、土建）408000元，饭堂改造工程193321元，消防整改相关费用41400元，变压器安装款项253000元，围墙工程款项57500元，电房报建费10000元，电房土建工程款210000元、其他所有厂房、宿舍装修1564658，原告依法应当补偿答辩人。三、原告依法应当返还答辩人支付的保证金50万元；四、即便答辩人的行为构成违约，原告主张的违约金数额也过高，应当予以调整。根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金的目的是为了弥补损失。在本案中，解除合同并未造成原告实际的损失，答辩人无需支付违约金。即便存在损失，其主张的违约金3697000元也明显过高，依法应当予以调整。五、原告在主张违约金的同时，又主张赔偿损失。故此，原告的第四项请求与第五项请求构成重复请求。综上所述，答辩人认为，答辩人依法解除合同，并无不当，不应当承担违约责任。请求法院依法驳回原告诉讼请求。
查明的案件事实
经审理查明，2015年8月28日，原告与被告惠州大迪实业有限公司签订《厂房租赁合同》（合同编号为YS2015082701），约定：甲方（即本案原告）将其位于惠州市仲恺高新区潼侨工业区宏川大道旁惠州市宏昌工贸有限公司的厂房租赁给乙方（即本案被告惠州大迪实业有限公司）使用，A厂房建筑面积16000平方米，宿舍建筑面积4550平方米，合计建筑面积20550平方米，该场地为生产经营用途；租赁期限为229个月，即自2015年9月1日至2034年9月30日止；每月租金应于次月15号前付清，且租赁税由乙方负责承担，2015年9月1日至2019年9月30日租金单价为人民币7.5元/平方米收取，合计154125元/月（不含税）；2019年10月1日至2024年9月30日租金单价按人民币8.25元/平方米收取，合计169537.5元/月（不含税）。2024年10月1日至2029年9月30日租金单价按人民币9元/平方米收取，合计184950元/月（不含税）；2029年10月1日至2034年9月30日租金单价按人民币10元/平方米收取，合计205500元/月（不含税）；乙方应于每月5号前向甲方交付水电费及按上述规定期限内付清每一期租金，逾期壹个月未付租金或者水电费，甲方有权向乙方停水停电，且甲方有权解除本合同，并有权留置乙方设备、物品、没收保证金；除了上述赔偿外，甲方仍享有向乙方追讨一切损失的权利，包括但不限于按租金的三倍追索乙方继续占用租赁物的权利，直至乙方搬走为止；本协议签订时，乙方应支付甲方保证金（免息）人民伍拾万元（小写￥500000元），乙方因自身原因要求提前解除本协议的，保证金不予退还；合同期满后，乙方在付清全部厂房、宿舍使用费及有关部门收取的费用，交回经验收合格的厂房、宿舍后，凭原收据领回保证金，如收据丢失，保证金不予退还；乙方因使用需求现增置两部电梯，费用由甲、乙双方各承担一半，租赁期满或者乙方违约导致合同被终止的，电梯所有权归甲方所有；租用期间，所有电梯（含原有电梯）因损耗、维修、侵权所产生的费用均由乙方承担，与甲方无关；本合同期满后，乙方撤离场地时应还原厂房、宿舍原貌（除经甲方同意的装修外），或者双方约定由乙方承担相应的费用；本协议签订之日起，除因不可抗力外，如甲方因自身原因要求提前解除本合约，应向乙方赔偿24个月的租金作为违约金；乙方因自身原因要求提前解除本合约的，应向甲方赔偿24个月的租金作为违约金；担保方同意为乙方提供连带保证责任，保证范围及于租金、违约金、诉讼费、保全费、保函费、律师费、差旅费、税费等，保证期限为本合同生效之日起至协议期满或解除后二年内；双方还对其他费用及增置设施、合同终止及续约、厂房、宿舍权益、厂房、宿舍使用期内乙方经营权转让及争议解决方式进行了约定。被告东莞大迪音响器材有限公司在上述《厂房租赁合同》的担保方处签字并加盖了印章。
另查一，两被告称，上述合同签订后，其承租的由原告指定施工队施工的厂房及宿舍、相关增置设施和建筑的工程质量均无法达到三星公司要求，导致其丧失了三星公司的供应商资格，直接影响合同目的实现，进而影响了其继续租赁涉案厂房的必要性。为对此进行证明，两被告向本院提交了被告惠州大迪实业有限公司于2015年5月6日向原告出具的《关于厂房漏水联络公函》和《电梯问题联络公函》及日期显示为2015年4月7日的《关于惠州大迪水泥地验收报告》以及以惠州三星电子有限公司名义发出的电子邮件等。2016年4月7日，被告惠州大迪实业有限公司向原告发出载有如下内容的《解除租赁合同通知书》：“现正式通知贵公司，我公司与贵公司签署的《厂房租赁合同》从2016年4月30日提前解除。”上述通知发出后，原告于2016年5月30日向被告惠州大迪实业有限公司发出载有如下内容的《通知书》：“自2016年4月9日收到贵司的《解除租赁合同通知书》，贵司要求单方违约解除租赁关系，鉴于贵司的违约，现经公司研究，解除与贵司的租赁关系，同时，贵司自发送《解除租赁合同通知书》后，一直占用场地而未按约定进行移交，因此我司将依约收取场地占用费直到移交完成。此外，见于贵司的违约解除租赁合同关系之行为，我司将通过法律途径追究贵司的违约责任。”2016年6月3日，原告（甲方）与被告惠州大迪实业有限公司（乙方）签署了载有如下内容的《厂房租赁合同场地移交清单》：“于2016年6月3日甲方接收该场地移交，乙方经营期间所产生的税务及债务由乙方自行负责，与甲方无关。甲方继续保留追究乙方违约责任之权利。”两被告称，其缴纳租金至2016年4月30日。
另查二，两被告认为，原告在双方办理移交手续后一个月内将涉案厂房及土地租赁给了惠州市金宏惠实业投资有限公司，惠州市金宏惠实业投资有限公司在涉案土地及厂房上开办了金宏惠工业园并进行招商，因此，原告主张空置期租金损失，与事实不符。为对此进行证明，两被告向本院提交了照片，照片中显示，照片中的厂房门口悬挂有“金宏惠工业园”字样的招牌。
另查三，庭审中，原、被告双方确认，按照合同约定，对于增置电梯的102.4万元费用，由原、被告双方各承担一半，其中，原告已按约定履行了付款义务，但被告尚有10.24万元尾款未付。被告辨称，我方确实有10.24万元尾款未付，但应在我方未付的10.34万元尾款中扣除18600元的电梯安装损失费；但两被告并未对其主张的上述电梯安装损失费举证予以证实。
另查四，原告提交的两份《房地产证》[粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号]分别显示，原告为本案所涉16095㎡、4306.54㎡厂房、员工食堂、员工宿舍的所有权人。
另查五，依照原告提出的诉讼财产保全申请，本院于2016年7月18日作出（2016）粤1302民初5192号民事裁定书，裁定：冻结被告东莞大迪音响器材有限公司银行账户（开户行：中国农业银行东莞分行寮步支行，账号：44×××99）中的存款3500000元；查封原告惠州市宏昌工贸有限公司提供担保其名下所有的位于惠州仲恺高新区潼侨工业基地宏川大道北122号（B栋宿舍楼）（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为4306.54平方米）的房产。
裁判的理由与结果
本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》（合同编号为YS2015082701），合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应恪守、履行。原、被告双方在本案中争议的焦点为：一、本案所涉《厂房租赁合同》何时解除？二、被告惠州大迪实业有限公司是否存在违约行为，双方约定的违约金是否过高，是否应予调整及如何调整？
对于焦点问题一，两被告认为，双方之间的《厂房租赁合同》的解除时间应为其向原告发出的《解除租赁合同通知书》中所提出的时间即2016年4月30日；而原告认为，该《厂房租赁合同》的解除时间应为本案租赁物的移交时间即2016年6月3日。按照双方在《厂房租赁合同》中的约定，租赁期限为自2015年9月1日至2034年9月30日共229个月，除因不可抗力外，任何一方如提前解除合同应赔偿对方24个月的租金作为违约金。本案中，被告惠州大迪实业有限公司在合同期限届满前于2016年4月7日向原告发出《解除租赁合同通知书》，要求从2016年4月30日提前解除双方之间的租赁合同，但其并未举证证明存在导致该租赁合同无法继续履行的不可抗力或其他法定事由，因此，被告惠州大迪实业有限公司无权单方解除本案租赁合同，其主张本案租赁合同于其在通知书中提出的时间解除，理据不足，本院不予采纳。原告收到被告惠州大迪实业有限公司发出的上述通知后，于2016年5月30日通知被告惠州大迪实业有限公司，鉴于其违约，现解除与其之间的租赁关系。自此，双方对提前解除本案租赁合同形成了合意，本案土地租赁合同因被告惠州大迪实业有限公司提出而于2016年5月30日解除。原告认为，本案土地租赁合同的解除时间为本案租赁物的移交时间（2016年6月3日），于法无据，本院亦不予采纳。
对于焦点问题二，首先，被告惠州大迪实业有限公司提前解除本案租赁合同是否构成违约的问题，如上文所述，被告惠州大迪实业有限公司并未能举证证明存在其有权单方解除本案合同的约定事由或法定事由，因此，其要求提前解除本案租赁合同构成违约，应承担相应的违约责任。两被告抗辩称，由原告指定的工程队对租赁厂房的相关增置设施和新增的建筑物的工程质量均无法达到三星公司要求，导致其丧失了三星公司的供应商资格，直接影响了合同目的实现；但关于对厂房增置设施及建设的问题涉及的是双方在本案租赁合同之外的其他法律关系，在两被告并未举证证明其有权以此行使对本案租赁合同的解除权的情况下，其提出的上述抗辩，本院不予采纳。
另外，对双方约定的违约金是否过高，是否应予调整及如何调整的问题，按照双方在《土地租赁合同》中的约定，租赁期限为自2015年9月1日至2034年9月30日共229个月，除因不可抗力外，任何一方如提前解除合同应赔偿对方24个月的租金作为违约金。两被告抗辩称，双方约定的上述违约金过高，应予调整。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，在原告并未举证证明对于被告惠州大迪实业有限公司的提前解约其存在租金以外的其他损失的情况下，其在本案中的损失应为被告方提前解约后其另行寻租的合理寻租期租金损失，据此，双方约定的24个月租金的违约金应属过高，本院酌情调整为按三个月租金计算，即462375元（154125元/月×3个月），原告请求的违约金中超出该462375元以外的部分，因理据不足，本院不予支持。另，根据双方在《厂房租赁合同》中的约定，被告惠州大迪实业有限公司因自身原因要求提前解除本协议的，保证金不予退还。因此，原告请求不予退还被告惠州大迪实业有限公司交纳的保证金500000元，合法有据，本院予以支持。
因被告惠州大迪实业有限公司仅支付了2016年4月30日之前的租金，而直至2016年6月3日被告惠州大迪实业有限公司才将本案所涉租赁物交还给原告，故，原告请求其支付2016年5月份租金及2016年6月1日至3日期间相当于租金的占用费合计169537.5元，合法合理，本院予以支持。按照原、被告在《厂房租赁合同》中的约定，对于增置电梯的费用问题，由原、被告双方各承担一半。原告称，其已履行了对上述电梯的应付款义务，被告惠州大迪实业有限公司尚欠102400元的电梯建造费尾款未付，被告对此予以认可，因此，原告请求被告惠州大迪实业有限公司支付电梯建造费102400元，于法有据，本院予以支持；被告惠州大迪实业有限公司抗辩称，上述建造费中应扣除18600元的电梯安装损失费，但其并未对此举证予以证实，因此，本院对此不予采纳。原告请求被告惠州大迪实业有限公司赔偿损失1577000元，但其并未对此举证予以证明，而且其也已对被告惠州大迪实业有限公司提前解约的违约行为主张了违约金，因此，原告的该项请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
被告东莞大迪音响器材有限公司在原告与被告惠州大迪实业有限公司之间签订的《厂房租赁合同》中承诺，为被告惠州大迪实业有限公司提供连带保证担保，保证范围及于租金、违约金、诉讼费、保全费、保函费、律师费、差旅费、税费等，因此，被告东莞大迪音响器材有限公司应对被告惠州大迪实业有限公司应承担的上述违约金、租金及占用费承担连带清偿责任。
两被告辩称，其对案涉厂房和宿舍增置的设施和新增建筑物，总计投资达4211332.4元，原告应对其进行补偿，因两被告并未对此提起反诉，本案对此不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告惠州市宏昌工贸有限公司与被告惠州大迪实业有限公司之间签订的《厂房租赁合同》于2016年5月30日解除。
二、被告惠州大迪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市宏昌工贸有限公司支付自2016年5月1日至2016年6月3日的租金及占用费合计169537.5元。
三、被告惠州大迪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市宏昌工贸有限公司支付违约金462375元。
四、被告惠州大迪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市宏昌工贸有限公司支付电梯建造费102400元。
五、被告东莞大迪音响器材有限公司对上述第二、三、四项判决承担连带清偿责任。
六、被告惠州大迪实业有限公司已交纳的50万元保证金归原告惠州市宏昌工贸有限公司，原告惠州市宏昌工贸有限公司对此无需退还。
七、驳回原告惠州市宏昌工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费54222元、保全费5000元，合计59222元，由原告负担30000元，由被告惠州大迪实业有限公司、东莞大迪音响器材有限公司负担29222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 丁金亮
代理审判员 张淦如
人民陪审员 何子贤
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 赵 瑶