内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)内05民终542号
上诉人（原审被告、反诉原告）：通辽市平安房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
法定代表人：任国儒，职务：总经理。
委托代理人：杨丽红，内蒙古金利律师事务所律师。
委托代理人：孙艳萍，内蒙古金利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜斌，男，1961年1月15日出生，汉族，无职业，户籍地：内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
委托代理人：王景和，内蒙古擎正律师事务所律师。
上诉人通辽市平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安公司）因与被上诉人杜斌房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2015）科民初字第6115号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
平安公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订《关于收购杜斌房子的协议》，被上诉人返还购房款50万元；二、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决将一层商业用房，认定为具有物权效力的财产，属认定事实错误。一层商业用房，被上诉人出示的土地证证实该地块土地使用用途应是“过道”，上诉人擅自改变土地用途在土地上加盖房屋，所盖房屋没有任何规划、建设审批手续，属于违法行为，并非《物权法》第三十条规定的情形，一审法院将该房屋认定为合法建造，具有物权效力的财产，属认定事实错误。二、一审判决确认被上诉人对“商业用房与王某、石某某的空20平方米”具有使用权，无法律依据。该空间因被上诉人无权处分而无效。三、一审判决认定涉案协议不符合合同解除条件，与事实不符。本案因上诉人与被上诉人之间相邻，为了将相邻房屋链接从而提高上诉人当时拟建办公楼的最大效用而签订。这是双方签订涉案协议的根本目的。合同自签订至今，协议约定的三楼房屋被上诉人没有履行链接义务，也没有将一层商业用房交付给被上诉人，导致最终相邻建筑没有达成链接一体的整体效用。实际上涉案协议是各个部分紧密作为整体才能实现最佳效用，如割裂出任何一部分都无法达到合同目的，被上诉人的违约行为导致合同目的不能实现。
杜斌向一审法院起诉请求：1.平安公司继续履行购房协议，支付购房款3170000元；2.支付逾期给付购房款利息190173.94元；3.支付自2015年11月10日至付款期间按照中国人民银行同期贷款利率计算后的利息；4.承担本案诉讼费用。
平安公司向一审法院反诉请求：1.解除平安公司与杜斌订立的《关于收购杜斌房子的协议》；2.杜斌返还购房款500000元；3.杜斌承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月15日，杜斌与平安公司订立《关于收购杜斌房子的协议》，约定由平安公司购买杜斌位于三层的两户房屋（两户房屋面积合计为355.09平方米，房权证号为0XXX**号房屋坐落于通辽市某区某办事处某委某路XX号，面积为207.19平方米；房权证号为0XXX**号房屋坐落于通辽市某区某办事处某委某路XX号，面积为147.90平方米）；由平安公司购买位于三层两处住宅楼的空间9米，面积为127平方米，价格为每平方米4500元，金额为571500元；由平安公司购买位于一层的商业用房，建筑面积90平方米，价格为每平方米15000元，金额为1350000元；由平安公司购买商业用房与王某、石某某的空20平方米。上述房屋及空间使用权价款合计为3670000元。协议第2条约定，由杜斌协调位于二层的两户住户，将127平方米空间连接一起，所发生费用由杜斌承担。协议还约定在平安公司收取钥匙时付清购房款。涉案一层的商业用房没有在房产部门登记，其土地使用权人为杜斌，并由杜斌出资建造。协议约定的“商业用房与王某、石某某的空20平方米”，位于一层房主陈某某房屋的墙体外侧。《关于收购杜斌房子的协议》订立后，平安公司于2015年6月30日与陈某某订立协议，双方在协议中约定，基于平安公司占用陈某某建筑物的散水坡进行建设，因施工产生噪声、粉尘可能会对陈某某造成影响，由平安公司补偿陈某某350000元，并当日支付完毕。《关于收购杜斌房子的协议》订立后，杜斌于2014年10月15日将涉案房屋钥匙交给平安公司，平安公司当即付款500000元，但平安公司没有支付剩余款项3170000元。此外，关于127平方米“空间连接”问题，尚未经有关规划部门批准建设，同时杜斌也未能完成对位于二层的两户住户协调工作。一审法院认为，杜斌与平安公司订立的《关于收购杜斌房子的协议》意思表示真实。在协议中，双方关于127平方米“空间连接”的约定，由于涉及“空间连接”需要建设，依法必须经有关部门批准，由于未经规划部门批准许可建设，因此，该约定无效；除此之外，协议其他部分内容不违反效力性法律规定，协议的其他内容有效，应当受到法律保护，平安公司应当按照协议约定支付相应价款并承担逾期付款的违约责任。关于位于三层的127平方米“空间连接”能否建成问题，与提高平安公司新建商业楼使用效用的合同目的之间并不存在必然因果关系，因此，平安公司反诉请求解除合同及返还已付款500000元不能成立，本院不予支持。位于一层的商业用房虽然没有在房产部门登记，但其土地使用权人为杜斌，并由杜斌出资建造，属于《中华人民共和国》第三十条规定的具有物权效力的财产，作为权利人的杜斌处分该财产属于有权处分，因此，平安公司提出的“因无处分权导致协议无效”的抗辩理由不能成立，本院不予支持。《关于收购杜斌房子的协议》约定的“商业用房与王某、石某某的空20平方米”，为杜斌具有使用权的空间，已经被平安公司占用，由平安公司占用杜斌土地使用权通过协议的方式给付杜斌一定的补偿并非违反效力性法律规定；而平安公司“因施工产生噪声、粉尘可能会对陈某某造成影响”对陈某某作出的补偿，与平安公司对杜斌的补偿无关，因此，杜斌请求平安公司给付“商业用房与王某、石某某的空20平方米”相应价款成立。综上所述，原告杜斌的部分诉讼请求成立，其“关于位于三层的127平方米”价款的诉讼请求因其约定无效而不成立；反诉原告平安公司的反诉请求因缺乏事实依据不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、被告通辽市平安房地产开发有限责任公司给付原告杜斌2598500元（已扣除支付的500000元），赔偿逾期利息损失157643元（自2014年10月16日至2015年11月10日，按照中国人民银行一年期贷款利率计算；2015年11月11日至付款日期的利息仍按照中国人民银行一年期贷款利率计算后支付），合计2756143元，于本判决发生法律效力后立即执行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告杜斌的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告通辽市平安房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费33681元，反诉案件受理费4400元，合计38081元，由原告杜斌负担4832元，被告通辽市平安房地产开发有限责任公司负担元33249元。
二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人平安公司在开发建设过程中为解决新建楼房的相邻关系问题与杜斌订立的《关于收购杜斌房子的协议》意思表示真实。该协议中，除双方关于127平方米“空间连接”的约定，涉及“空间连接”需要建设，依法必须经有关部门批准，由于未经规划部门批准许可建设，因此，该约定无效；除此之外，协议其他部分内容不违反效力性法律规定，协议的其他内容有效，应当受到法律保护，平安公司应当按照协议约定支付相应价款并承担逾期付款的违约责任。原审判决并无不当，应予确认。由于平安公司在签订协议后开发建设的楼房已经施工，合同目的已经实现，平安公司主张解除合同及返还已付款500000元的理由不能成立，不予采纳。位于一层的商业用房虽然没有在房产部门登记，但其土地使用权人为杜斌，并由杜斌出资建造，原审确认杜斌处分该财产属于有权处分，并无不当，平安公司主张“因无处分权导致协议无效”的理由不能成立，本院不予采纳。《关于收购杜斌房子的协议》约定的“商业用房与王某、石某某的空20平方米”，为杜斌具有使用权的空间，已经被平安公司占用，由平安公司占用杜斌土地使用权通过协议的方式给付杜斌一定的补偿并非违反效力性法律规定；上诉人平安公司主张该空间因被上诉人无权处分而无效的理由不能成立，不予采纳。
综上所述，平安公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38081元，由上诉人平安公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘景国
审判员 王琳琳
审判员 郑旭然
二〇一七年四月七日
书记员 金 玲