新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)新0103执异16号
案外人：刘燕，女，1976年4月11日出生，汉族，重庆西南铝装饰有限公司新疆分公司经理，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：刘骁，新疆天阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：南粉霞，新疆天阳律师事务所律师。
申请执行人：招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地乌鲁木齐市黄河路2号。
法定代表人：王博，该行行长。
委托诉讼代理人：马瑞婷，女，1990年3月3日出生，回族，该行工作人员，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：谭启军，男，1990年2月11日出生，汉族，该行工作人员，住乌鲁木齐市新市区。
被执行人：张建荣，男，1956年9月3日出生，汉族，无固定职业，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：于永新，男，1968年9月22日出生，汉族，山东省青岛市华海国际旅行社驻新疆办事处经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
被执行人：陈水妹，女，1964年5月18日出生，汉族，无固定职业，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：张慧芳，新疆鼎卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马晓琴，新疆鼎卓律师事务所律师。
在本院执行已经发生法律效力的（2016）新证经字第7173号执行证书中，案外人刘燕对本院查封、拍卖其购买的位于乌鲁木齐市汇珉园B栋5单元301室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘燕称，请求在执行（2016）新0103执1425号案件中，停止对其购买的位于乌鲁木齐市××单元××室房屋的查封、拍卖。事实和理由：（2016）新0103执1425号执行案件的执行标的是位于乌鲁木齐市××单元××室的房屋，但本人已购买并实际占有该执行标的。现贵院根据申请执行人的申请，拟对该房屋进行拍卖处置，侵犯了案外人的合法权益。一、被执行人张建荣已于2006年将该房屋出售给案外人刘燕，刘燕已付清房款并实际居住至今。2006年张建荣将该房屋以150000元的价格出售给刘燕，刘燕在付清房款后于2008年入住该房屋。该房屋由于张建荣在出售给刘燕时并未取得房产证，且张建荣经常在外地做生意，故一直未给刘燕办理房屋过户手续，但刘燕一直实际占有并使用该房屋至今。2013年2月12日，张建荣及其配偶陈水妹在刘燕不知情的情况下，将该房屋抵押给招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称招行乌鲁木齐分行）贷款，并向招行乌鲁木齐分行隐瞒了该房屋已出售的现状。二、（2015）沙民三初字第978号民事判决和（2016）新01民终461号民事判决均确认刘燕与张建荣的买卖合同成立，但由于房屋已抵押给招行乌鲁木齐分行，故无法办理房屋过户手续。三、刘燕对于执行标的房屋未过户无过错，法院不得查封、拍卖该执行标的。张建荣在法院确认买卖合同成立后，恶意拖欠招行乌鲁木齐分行的贷款，以使招行乌鲁木齐分行对执行标的进行拍卖，损害了刘燕的合法权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”刘燕已向张建荣支付了全部房款并实际占有该房屋，而一直未办理过户手续也是由于张建荣的原因所致。基于上述原因，案外人刘燕请求停止对位于乌鲁木齐市××单元××室房屋的查封、拍卖。
申请执行人招行乌鲁木齐分行称，我行申请对于张建荣及陈水妹作为被执行人，按照强制执行程序采取执行张建荣名下位于沙依巴克××单元××室房屋的行为合法有效。1、2013年12月12日，经新疆维吾尔自治区公证处对上述材料进行公证并制作（2013）新证字第39431号公证书，该公证书被赋予强制执行效力；2、截止2016年3月21日，借款人9次未按时还贷；3、我行与张建荣、陈水妹签订的抵押合同合法有效，对该房屋享有合法抵押权；4、我行对该房屋已办理合法抵押登记手续；5、我行对该房屋享有优先受偿权。
被执行人张建荣称，案外人刘燕的异议不能成立。1、刘燕称本案涉案房屋的全部房款已付清不符合客观事实。刘燕只是支付了150000元的购房意向金，并未支付全部房款，刘燕与我并未就房屋买卖的价款、过户时间等重要条款达成一致意见，尽管法院认定刘燕与我的房屋买卖合同成立，但是并不能据此认定150000元就是该房屋的全部价款，这也不能成为刘燕取得该房屋所有权的依据；2、当时该房屋抵押给招行乌鲁木齐分行时，房屋所有权登记在张建荣名下，刘燕支付的款项达不到购买房屋的价格，现我自愿将该房屋拍卖用于偿还招行乌鲁木齐分行的借款。
被执行人陈水妹称，该房屋是张建荣与我的共同财产，张建荣在向招行乌鲁木齐分行抵押该房屋时并未告知我，现我同意将该房屋拍卖用于偿还借款。
本院查明，2013年12月12日，经新疆维吾尔自治区公证处公证，被执行人张建荣作为授信申请人及抵押人与申请执行人招行乌鲁木齐分行作为授信人（即抵押权人）签订《个人授信及担保协议》，第2条约定：经授信申请人向授信人申请，授信人同意向授信申请人提供总额为人民币（大写）贰佰零壹万元整的授信额度。该授信额度为可循环（一次性或可循环，二者择一）授信额度。抵押物登记为：沙依巴克区巴州路8号汇珉小区1D栋3层5单元301。同日，被执行人张建荣向申请执行人招行乌鲁木齐分行出具《借据》一份，载明：根据139999100588066392号合同，（债务人）张建荣于2013年12月12日向（债权人）招行乌鲁木齐分行申请借款本金（授信额度）贰佰零壹万元。张建荣在债务人处签字捺印，张建荣、陈水妹同时在担保人处签字捺印。同日，被执行人张建荣、陈水妹与申请执行人招行乌鲁木齐分行签订《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》，将张建荣名下的位于本市沙依巴克区巴州路8号汇珉小区1D栋3层5单元301的房屋抵押给招行乌鲁木齐分行。2013年12月16日，双方办理抵押登记（房他证沙依巴克区字第××号）。
2016年6月2日，新疆维吾尔自治区公证处出具《执行证书》，载明执行标的为：1、本金人民币壹佰伍拾捌万贰仟壹佰柒拾壹元陆角壹分（小写：1582171.61元）;2、利息人民币叁万壹仟陆佰叁拾元伍角捌分（小写31630.58元）；合计人民币壹佰陆拾壹万叁仟捌佰零贰元壹角玖分（小写：1613802.19元）。
经招行乌鲁木齐分行申请，本院于2016年9月6日出具（2016）新0103执1425号之一执行裁定书，裁定：一、依法冻结、扣划、扣留、提取被执行人张建荣、陈水妹的存款、收入909085.92元（其中包含执行费11377.09元），或者查封、扣押、变卖、拍卖其同等价值的财产；二、被执行人张建荣、陈水妹加倍支付迟延履行期间的债务利息（按实际付款时间计算）。同时出具（2016）新0103执1425号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人张建荣名下的位于乌鲁木齐市××路××小区××单元××室房屋（房屋产权证：20××33）。
被执行人张建荣与案外人刘燕曾口头达成关于乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路8号汇珉小区1D栋3层5单元301的房屋买卖合同。2006年刘燕系张建荣公司员工，汇珉园B栋5单元301室房屋系该公司办公室。自2008年起刘燕一直实际占有并使用该房屋至今。2006年8月16日，被执行人张建荣向案外人刘燕出具借条一张，载明：今借到刘燕人民币壹拾万元整（汇珉园B栋5单元301室房屋出售预付款）。2007年9月7日，被执行人张建荣向案外人刘燕出具收条一张，载明：今收到刘燕301室房款伍万元整。至此，张建荣共收到刘燕房款150000元。
另查，刘燕从2008年5月10日开始缴纳该房屋的物业费、采暖费、水电费等费用，并清缴了该房屋之前所欠的物业费、收视费等费用。
再查，张建荣与陈水妹系夫妻关系，双方于1984年9月27日登记结婚。汇珉园B栋5单元301室房屋系张建荣于2003年12月6日以211000元从新疆广厦房地产交易网络有限责任公司购买，属于张建荣与陈水妹的夫妻共同财产。
本院认为，经乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终461号民事判决书认定，刘燕与张建荣虽然没有签订房屋买卖合同，但从刘燕向张建荣支付15万元，张建荣向刘燕出具借条、收条的行为以及刘燕占有使用该房屋的行为来分析，能够确定刘燕与张建荣之间有订立房屋买卖合同的意思表示，刘燕与张建荣的房屋买卖合同成立。同时未采纳陈水妹辩称其对于张建荣出卖房屋的行为不知情、不追认的意见，认定刘燕与张建荣的房屋买卖合同为有效合同。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，案外人刘燕与被执行人张建荣之间虽未订立书面的房屋买卖合同，但经生效法律文书认定二者之间的买卖合同有效。本院于2016年7月4日将涉案房屋查封，从刘燕2008年5月10日开始缴纳该房屋的物业费、采暖费、水电费等费用的行为来看，刘燕在法院查封之前已实际占有该房屋。张建荣辩称刘燕支付的150000元为购房意向金，并不是全部房款，因其作为出卖人不能提供充分有效的证据证明房款的具体数额，同时刘燕自2007年9月7日付完第二笔房款后，张建荣一直未向刘燕继续主张房款的剩余部分，这与常理不符，本院不予采信。刘燕曾于2015年8月26日将张建荣诉至本院要求其协助办理该房屋的过户手续，本院因房屋已设立抵押登记，该请求不能实现为由驳回其诉讼请求，这属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件，案外人刘燕具有排除执行的权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路8号汇珉小区1D栋3层5单元301室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 徐 莉
人民陪审员 安德烈
人民陪审员 樊永登
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 师 爽