四川省郫县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0124民初4021号
原告（反诉被告）张道文，男，1968年3月8日出生，汉族，住成都市金牛区。
被告（反诉原告）黎佳明（曾用名：黎佳权），男，1987年3月12日出生，汉族，四川省仪陇县。
原告（反诉被告）张道文与被告（反诉原告）黎佳明房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）张道文于2016年11月1日诉至本院，本院受理后，被告（反诉原告）黎佳明于2017年1月16日提起反诉。本院依法适用简易程序，由审判员赵波独任审判，分别于2017年1月5日、2月15日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张道文、被告（反诉原告）黎佳明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张道文诉称，双方于2015年12月1日签订了一份《租房协议》，约定张道文将其自有的红光镇广场路265号西华枫林房屋租赁给黎佳明，租期2年，租金每月2000元，双方按约履行至2016年9月28日，黎佳明要求提前终止合同，并于2016年10月7日搬出该房，房租及水电物业等费用均未结清，损坏家具也未赔偿。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、判令黎佳明支付2016年10月1日至正式办理退房手续时止的房租费2000元/月，支付租房期间所欠物业、水电费491元，赔偿家具损坏费用3650，支付违约金4000元，支付卫生费600元，支付误工费6000元，共计16741元。2、承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）黎佳明辩称，2016年8月30日，因不想继续居住，就已告知原告不再租房了，并且没有再向原告支付过房租，张道文也将房屋租赁给他人，不能证明家具其损坏，不同意承担租金、违约金及赔偿损失。
被告（反诉原告）黎佳明诉称，双方签订《租房协议》第9条约定：租赁期间甲方未经乙方允许，不得将房屋另租、出售或改动。张道文于2016年8月29日将房屋私自转租给其他人，没有征得其所在的四川永嘉天意网络科技有限公司（以下简称永嘉公司）的许可，属于违约。现请求判令：1、由张道文退还租房保证金2000元。2、由张道文承担违约金1200元。
原告（反诉被告）张道文辩称，在租房期间内黎佳明一直未支付过房租，均是通过其公司王某某支付房租，2016年9月房租是该公司温某某支付。黎佳明涉嫌将房屋转租给第三方。黎佳明在8月31日告知不想再租房后，既未结清欠费，也没有支付违约金并交还房屋，而是继续让其公司工作人员居住，直到2016年10月7日才让居住者搬出并准备交房。其反诉理由不成立，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明，张道文作为甲方与乙方黎佳明，于2015年12月1日签订《租房协议》，张道文自愿将自有房屋出租于黎佳明使用。其中载明：5、租赁期限从2015年12月1日至2017年11月30日止。租金每月2000元，并缴纳2000元家具等保证金，租期不满不退保证金。6、乙方每三月向甲方交纳一次租金（三个月），租赁起始之日收取。7、租赁期间的水、电、气、光纤、网络等费用由乙方负担……。9、租赁期内，甲方未经乙方允许，不得将房屋另租、出售或改动，否则，甲方应退还剩余租金及保证金，并赔偿租金总额20%的违约金。如乙方要提前终止合同，乙方需另外支付两个月房租作为违约费。协议中对双方其他权利义务等进行了约定，并附家电、家具清单由双方签收。协议签订后，黎佳明将租赁房屋用作其所在公司永嘉公司的员工宿舍，一直由该公司多名员工居住。房屋租金亦由该公司员工王某某按约以转账方式向张道文支付。2016年8月底，黎佳明电话告知张道文因公司原因，将不再继续租赁该房。2016年8月29日，居住在该房的永嘉公司员工之一温某某以转账方式向张道文支付租金2000元。2016年10月7日，黎佳明会同其公司员工李某某将租赁房屋钥匙三把交还给原告。张道文认为黎佳明提前解除租房协议违约，且欠交物管、水电费，并对房内家具损坏情况进行了拍照。诉讼中，双方认可解除租房协议的事实，但对解除租房协议的时间存在争议，原告（反诉被告）张道文增加确认双方租房协议于2016年10月7日解除这一诉讼请求。
上述事实，有原告（反诉被告）张道文提交的《租房协议》及附录家电家具清单、张道文与黎佳明手机短信记录、支付宝电子对账单、物业、水电欠费通知、房屋设施和家具照片及维修收款收据，以及被告（反诉原告）黎佳明提交的王某某、温某某付款账单、永嘉公司相关委托书等证据证实，并有双方的陈述予以印证，足以认定。
本院认为，双方于2015年12月1日签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律或行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同约定对双方均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定享有合同权利，并诚实守信地履行合同义务。租房协议签订后，原告（反诉被告）张道文将其所有的房屋及房内物品交付给被告（反诉原告）黎佳明使用，已履行了自己的合同义务，黎佳明一直安排包括温某某在内的永嘉公司员工居住，并由该公司员工代为支付租金，张道文亦知晓上述事实。后被告（反诉原告）黎佳明因其自身原因要求提前解除租房协议，并提前实际搬出租赁房屋未支付租金的行为已违反双方协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。本案双方签订租房协议期限为两年，因被告（反诉原告）黎佳明不履行协议义务已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告（反诉被告）张道文的诉讼请求，本院部分予以支持。
关于租房协议解除的时间问题。双方对租房协议已提前解除的事实无异议，但对解除的时间存在争议。租房协议签订后，张道文知晓黎佳明将租赁房屋用于包括温某某在内的永嘉公司员工居住的事实。虽然黎佳明辩称于2016年8月底表示不再继续租房，但基于该房租金一直由永嘉公司员工代为支付而非黎佳明本人支付的事实，张道文有理由相信由其实际居住该房的永嘉公司员工温某某继续支付同年9月的租金系代理支付行为，具有继续租住的意思表示，且黎佳明安排居住于租赁房屋内的人员并未搬离，也未与张道文办理相关移交手续。至同年10月7日黎佳明才将租赁房屋内的人员搬离并将房屋钥匙移交给张道文，以其交还房屋的实际行为表明不再继续履行租房协议。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行”。因此张道文解除租房协议符合法律规定。故对原告（反诉被告）张道文要求确认租房协议于2016年10月7日解除的诉讼请求，本院予以支持。
关于欠交房租和相关费用、违约金问题。对于欠交房租和相关费用，本案房屋租金由永嘉公司员工代为支付至2016年9月30日，双方于2016年10月7日实际解除租房协议，期间8天的租金应由黎佳明承担，双方协议约定租金为每月2000元，即黎佳明应承担欠交租金533元。2016年8月至10月的物管、水、电费491元有西华枫林物业服务中心欠费通知为证，该费用发生于双方租房协议期间内，按照协议约定应由黎佳明承担。对于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，本案双方签订的《租房协议》期限至2017年11月30日，因黎佳明不履行约定义务已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在《租房协议》第9条中明确约定“租赁期内，甲方未经乙方允许，不得将房屋另租、出售或改动，否则，甲方应退还剩余租金及保证金，并赔偿租金总额20%的违约金。如乙方要提前终止合同，乙方需另外支付两个月房租作为违约费”。对该条约定的违约金标准双方均无异议。故原告（反诉被告）张道文要求黎佳明支付违约金4000元的主张符合上述规定和双方约定，本院予以支持。
关于赔偿损坏家具费用和其他费用的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。双方在《租房协议》第3条中约定“乙方应爱护室内设施，不得损坏、丢失，否则照价赔偿”。本案张道文主张房内马桶盖、淋浴喷头、毛巾架、门锁等损坏赔偿，在协议签订后，双方对房内家电、家具进行了清点移交签收，张道文已尽到将约定物品移交给黎佳明的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，黎佳明主张未损坏房内物品，负有上述物品已在协议解除时完好的交还张道文或不是由其损坏的举证责任。诉讼中黎佳明未能提供相关证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。双方在《租房协议》第5条中约定“……并缴纳2000元家具等保证金，租期不满不退保证金”，从约定条文来看，2000元保证金既是保证承租人在租赁关系结束后完好退还家具等设施的押金，又是承租人的履约保证金。本案现场照片能够证明房内马桶盖、淋浴喷头、毛巾架、门锁损坏的事实。张道文为修复上述设施支出500元，承租人应承担赔偿责任，优先从该家具保证金中扣除，剩余的保证金按照双方约定，作为履约保证金，在黎佳明未按协议履行的情况下不予退还。故对原告（反诉被告）张道文要求被告（反诉原告）黎佳明再行赔偿家具损坏费用3650元，不符合双方约定且没有法律依据，本院不予支持。对于卫生费，双方在《租房协议》第11条中约定“房租到期，乙方需做好房屋的清洁卫生再交房”，黎佳明在解除租房协议后仅将房屋钥匙交付张道文，未按照约定做好清洁卫生，张道文请求黎佳明支付卫生费的主张符合双方约定。虽然在诉讼中张道文未能提供有效的清洁费用支出的相关证据，但该房屋的清洁卫生必然会产生相应的劳动或费用，本院根据租赁房屋面积、房屋所在地经济发展水平，酌情确定该房屋的清洁卫生费400元。对于误工费，张道文未能提供相应的证据证明因黎佳明的违约行为造成其误工损失，该费用本院不予支持。
被告（反诉原告）黎佳明认为张道文于2016年8月29日将房屋私自转租给其他人，没有征得其所在的永嘉公司许可，属于违约，主要理由系温某某居住于租赁房内并支付2016年9月的租金。但温某某等人系因永嘉公司员工身份而经黎佳明安排居住于租赁房内，并非张道文安排温某某等人入住该房，永嘉公司更非本案租赁关系的当事人，何人入住亦无须经过该公司同意。温某某作为黎佳明安排的实际居住人代为支付租金，并非张道文私自转租他人。被告（反诉原告）黎佳明的反诉主张，与查明事实不符，其要求原告（反诉被告）张道文退还租房保证金2000并承担违约金的反诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张道文与被告（反诉原告）黎佳明签订的《租房协议》于2016年10月7日解除。
二、由被告（反诉原告）黎佳明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张道文租金533元、物管和水电费491元、清洁卫生费400元、违约金4000元，合计5424元。
三、驳回原告（反诉被告）张道文的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）黎佳明的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，减半征收本诉案件受理费109元，征收反诉案件受理费25元，共计134元，由被告（反诉原告）黎佳明承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 赵波
二〇一七年三月六日
书记员 周珮
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。