海南省海口市琼山区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼0107民初3956号
原告（反诉被告）：丁光，男，1976���9月24日出生,汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：周清兰，海南信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张裕隆，海南信达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李柏平，男，1982年3月21日出生，汉族，住海口市。
被告：邝春梅（系被告李柏平妻子），女，1984年1月1日出生，汉族，住海口市。
二被告共同委托诉讼代理人：谭小艳，海南国岛律师事务所律师。
原告（反诉被告）丁光与被告（反诉原告）李柏平、被告邝春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后,被告李柏平提出反诉，本院决定将本诉与反诉适用简易程序合并审理，并于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁光的委托诉讼代理人周清兰、张裕隆，被告（反诉原告）李柏平、被告邝春梅及其共同委托诉讼代理人谭小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁光向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李柏平于2015年5月20日签订的《店铺租赁合同》；2、两被告立即搬离海口市琼山区府城镇下坎西路83号楼房一楼铺面；3、被告李柏平向原告支付欠缴租金暂计6000元（计算方法：2017年5月20日前按3000元/月，2017年5月20日后按3600元/月，自2017年3月21日起计付至被告实际搬离之日止,）；4、被告李柏平向原告支付欠缴的水电费暂计1000元，（计算方法：按水费15元/月/人、电费按1.0元/度为计算标准，自2017年2月21日起计付至被告实际搬离之日止）；5、被告李柏平向原告支付欠缴租金逾期付款违约金暂计2700元，（计算方法：以欠缴租金为基数，按所欠款额的1%支付每天逾期付款违约金，应向原告支付自2017年3月21日起至付清全部欠缴费用之日止的���期付款违约金）；6、被告李柏平向原告支付欠缴水电费逾期付款违约金暂计300元，（计算方法：以欠缴水电费为基数，按所欠款额的1%支付每天逾期付款违约金，应向原告支付自2017年2月21日起至付清全部欠缴费用之日止的逾期付款违约金）；7、被告李柏平对承租商铺损坏的木门恢复原状并承担修复费用；8、被告邝春梅对上述债务承担连带责任；9、本案诉讼费用由被告李柏平、邝春梅负担。事实与理由：2015年5月20日，原告丁光与被告李柏平签订《店铺租赁合同》，合同约定原告将位于海口市××区铺面出租给被告李柏平经营使用，建筑面积约为150平方米，租赁期为5年，自2015年5月20日起至2020年5月20日止。被告李柏平在承租的铺面经营海口琼山湘缘源超市。被告李柏平2016年将承租铺面分割成两部分，一部分用于其经营超市，另一部分铺面擅自转租给曾某经营餐��店。2016年9月，原告才获知被告李柏平擅自转租之事，便多次要求其须按合同约定与原告签订补充协议才能转租，但其不予理会。此外，被告李柏平未经原告允许私自改变店铺内原有电线的布局,存在极大火灾安全隐患。2017年1月23日，原告向被告李柏平发出《违反合同通知书》，2017年4月28日，原告向被告李柏平发出《关于催缴租金和水电费的通知》。2017年5月6日，被告李柏平再次故意用脚踢涉案铺面木门导致该门损坏，至今未恢复原状也未进行任何赔偿。被告李柏平的上述违约行为已经违反《店铺租赁合同》第四条第十一款第五项、第九条二十四款的规定。被告邝春梅系被告李柏平的配偶，共同经营海口琼山湘缘源超市，被告邝春梅应对被告李柏平在婚姻期间产生的共同债务承担连带责任。
被告（反诉原告）李柏平、被告邝春梅辩称：一、原告于2017年2月4日断电、2月10日断水，导致被告无法正常使用租赁房屋是导致本次纠纷的根本原因。在此前被告一直严格遵守合同约定，按时足额缴纳租金、水电费。被告将房屋转租给次承租人也是经过原告同意的，其提交的《违反合同通知》足以证实其已经同意转租的事实。因原告断水断电行为先违反了《店铺租赁合同》第十条第一款之约定，导致被告从2月份开始就无法正常经营使用且造成了巨大经济损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告先违约的行为导致被告的经济损失没有得到补偿，因原告的原因导致被告不能正常使用租赁房屋，原告无权要求被告支付2017年3月21日以后的房租、水费及电费。同样，被告不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。二、原告的违约行为是引起本次纠纷的直接原因，存在重大过错。根据《侵权责任法》第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。因此，对于木门修复的费用原告与被告因各承担一半的赔偿责任。
被告（反诉原告）李柏平向本院提出反诉请求：一、解除被告与原告之间签订的《店铺租赁合同》；二、原告赔偿被告的损失42000元（店铺转让费20000元、经营损失14400元、赔偿给次承��人曾某的损失4000元、违约金3600元）；三、原告返还被告的押金3000元；四、案件受理费由原告承担。事实与理由：2017年2月4日，原告在没有对被告及次承租人进行任何通知的情况下，拔掉电源，停止对该店铺供电，严重影响被告及次承租人的经营，被告因此与原告发生肢体冲突，后报警处理。事后原告并没有恢复供电，被告无奈只得自己解决供电问题，接了电线以保证超市得以正常经营。但原告并未停止违约行为，在继停止供电后的几天即2月10日又停止供水。为此，被告多次向居委会、信访办、12345等部门反映情况寻求帮助，但问题最终还是没能得到解决。停止供水不仅造成被告无法正常经营，更是严重影响了次承租人曾某的经营。这期间被告多次想找原告协商解决租赁合同纠纷事宜，但原告拒绝协商解决。直到2017年5月21日，再次切断电源，自此被告与次承租人已无法经营关门歇业。被告认为，《店铺租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，在合同签订后被告依约及时足额缴纳押金及租金，从未有过任何违约行为，把铺面部分转租给次承租人也是经过原告的同意。而原告在没有任何正当理由的前提下，无故停电停水，其行为已经严重违反了合同约定，已构成根本违约。现被告为维护自身的合法权益，提起反诉，望法院依法支持被告的反诉请求。
原告丁光对被告李柏平的反诉辩称，一、原告同意解除原告与被告双方于2015年5���20日签订的《店铺租赁合同》。原告认为，《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，依法成立，受法律保护，双方均应遵守执行。被告违反《店铺租赁合同》第十条第二项、第十一条乙方（被告）的权利和义务第三项、第五项之规定，私自改变店铺电表线路、未与原告签订补充转租协议就擅自将承租的铺面部分出租给次承租人。此外，被告还拖欠自2017年3月21日至今租金及2017年2月21日至今的水电费未付，欠缴租金及水电费经原告多次催缴仍未支付，以上行为已经构成根本违约。鉴于被告违约在先，通知后也未履约等原因，原告同意解除双方于2015年5月20日签订的《店铺租赁合同》。二、被告反诉要求原告赔偿其损失42000元。原告并没有对被告经营造成任何损失，被告没有证据佐证其存在损失；被告未按双方签订的《店铺租赁合同》中的约定另行签订补充转租协议，擅���转租，该转租行为因缺乏附条件签订补充协议而归于无效，被告的擅自转租行为本身就是违约行为。次承租人与被告解除合同关系，是因为次承租人曾某提供虚假店铺租赁合同，骗取注册成立海口琼山曾某餐饮店后被投诉到12345，经查证属实后停止营业，完全与原告无关。况且原告与次承租人之间也没有合同关系，根据合同相对性原则，被告要求原告承担次承租人损失4000元于法无据。合同的违约主体是被告，原告没有任何违约行为，被告反诉主张违约金3600元也毫无依据。三、原告知道被告转租事实的时间是2016年9月，而非被告称的2016年4月，原告至今仍未同意被告转租。被告隐瞒其实际转租的时间，2016年9月被告才告知原告其想转租，原告口头同意，当月其又告知原告已经于2016年6月办理了转租事宜。原告获知后立即告知其必须按合同约定与原告另行签订补充转租��议方可转租，否则按合同约定其不能转租。但被告不予理睬，之后原告多次口头要求被告签订补充转租协议遭到拒绝。无奈之下，原告才于2017年1月23日向其出具《违反合同通知》，要求被告自通知之日起三天内停止侵权行为并协商解决，但时至今日，被告仍未就转租事宜与原告签订补充转租协议。被告私下与次承租人签订的转租合同，也没有向原告公示过，原告也毫不知情该转租合同的内容。四、被告反诉称其每月按时足额缴纳房租及水电费与客观事实不符。从2017年3月21日起至今，被告拖欠租金已达4个多月未付，水电费从2017年2月21日起至今也未支付，原告代垫费用严重占用原告资金，造成资金周转困难。从被告提供的证据材料来看，其缴纳的租金才支付至2017年2月份，水电费也欠缴。五、原告并未对被告经营的涉案商铺采取停水停电措施。2017年1月23日前，被告��已经私自改变涉案铺面线路，存在安全隐患，造成线路故障停电。另因被告拒绝支付租金和水电费，经原告口头多次催缴未果。2017年4月29日，原告提前通知了被告欠缴水电费将会停电等信息，要求其尽快补缴，已尽到通知提醒的义务，但被告仍不予理睬，原告因没有资金为被告垫付拖欠的水电费，才导致涉案商铺短期停电。根据供电部门的规定，每月26日必须按时缴纳电费，否则供电部门将追缴滞纳金，超两个月不缴做停电处理。本案中，被告于2017年2月21日起至今拖欠水电费未缴已达5个多月，即使截止2017年5月20日也拖欠水电费长达4个月。逼于无奈，停电后，原告又及时代付电费后才又恢复了供电。关于停水问题。2017年2月10日，停水是因为水压不够，属于客观的、不可抗力因素，原告也向被告作了解释，桂林社区的调解记录中也反映了停水的原因是水压不够，并不是原告停止向被告供水，证据《微信信息》也印证了凤翔桂林社区出具的《证明》仅是调解停水情况，并不是证明原告停止向被告供水，被告反诉称原告对其停水停电缺乏充分证据予以佐证。综上，本案中原告不存在任何违约行为，并已按合同约定全面履行了合同义务，但被告却违反合同约定，根据《合同法》第六十条规定，被告需承担违约责任并按照合同约定完整履行合同义务。故被告提出的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。补充一点：关于押金问题。根据双方签订《店铺租赁合同》第四条及第七条规定，本案中因被告的原因违约中途解除合同，造成租期未满，且基于反诉人损坏涉案房屋木门及卫生清理工作尚未清理完毕等等综合因素，押金不予退回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证。原告一并提交的本诉、反诉证据：1.《店铺租赁合同》、2.海口琼山湘缘源超市营业执照、3.铺面照片、4.海口琼山曾某餐饮店企业信用信息公示系统、5.《违反合同通知》及签收照片、6.单相电子式电表和线路照片、7.房租水电费（专用）收据、8.《关于催缴租金和电费的通知》、9.签收照片、10.光盘、11.受案回执、12.调解解决纠纷意见、13.短信、14.治安调解协议书、15.微信聊天记录、16.个体工商户开业登记申请书、17.曾某身份证复印件、18.店铺租赁合同（丁仕民与曾某）、19.死亡医学证明书及谈话记录单、20.承诺书、21.琼山区工商局证明。
二被告对原告证据1、2、3、7、8、9、11、12的三性及证明内容没有异议，本院予以确认。被告对证据4、5、6、10、13、14、15、18三性没有异议，对证明内容有异议；本院对三性予以认定。被告认为证据16、17、19、20、21与本案无关；本院认为证据16、17、20、21系原告从工商局调取，对真实性予以认定。
被告李柏平、邝春梅对本诉���反诉一并提交证据：1.《店铺租赁合同》、《违反合同通知》、2.营业执照、3.工商登记信息、4.桂林社区居委会信访受理登记表、海口市质量技术监督局文件、5.收据、转款凭证、6.承诺书、转款凭证、7.手机通话清单、云露派出所证明、8.照片、手机信息往来记录、9.押金收据、10.卷闸门修理收据。原告对被告证据1、2、4、5、9三性予以认可，本院对三性予以认定。原告对二被告提交的证据6、7的真实性不予认可，证据10与本案无关。本院对证据7的真实性不予认定；对二被告提交的证据6，相互印证，本院对三性予以认定；证据10的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，原告作为出租方（甲方）、被告李柏平作为承租方（乙方），双方签订一份《店铺租赁合同》，主要内容约定：甲方将位于海口市××区铺面出租给乙方，建筑面积为150平方米；租赁期五年，自2015年5月20日起至2020年5月20日，押金3000元，到期后不计利息归还乙方，未到租期不退押金；合同有效年度第一时间段的铺面租金每年36000元（不含税），第三年始（第二时间段）按每月3600元收取租金（不含税）；租期满后，乙方应做好房屋内外（包括墙上）的卫生清理和恢复损坏部分的设施，经甲方验收合格后退押金，否则甲方不退还押金；乙方暂按每月水费15元/人，电费1元/度支付给甲方，电动车充电费2.5元/月；甲方保证室内原有的电线电缆满足乙方正常使用，其余在甲方的允许下由乙方自��；乙方按合同内容并按期交纳租金及其他费用，在每个月的25日前交纳......所租房屋系乙方所经营，如乙方因故不能继续经营，经双方协商同意后，签订补充协议后，乙方可以将经营使用权转给第三方；双方在签订合同后，乙方应立即向甲方交付租金，收取租金后甲方需向乙方提供收款收据，合同签订时间为房屋租赁时间；乙方未按时向甲方支付租金属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的滞纳金，超过30日甲方有权采取措施收回铺面。原告及被告李柏平均在合同上签名捺印确认。被告承租后，二被告在涉案铺面共同经营海口琼山湘缘源超市。被告支付押金3000元，并每月20日左右向原告支付下月租金和当上月水电费至2017年2月20日，原告亦每月向被告出具收据。2017年2月20日的房租收据显示，电费度数是70+158。原、被告均认可该158度为新电表当月度数，原告称截止庭审时新电度数为1401度，被告也表示其搬离铺面时新电表的度数亦为1401度。
被告李柏平与案外人曾某于2016年3月12日签订的《店铺租赁合同》，被告将其承租的铺面隔出约70平方米的面积，转租给曾某，租赁期二年，自2016年3月12日至2018年3月12日，押金3000元，租金每年30000元。李柏平将部分铺面转租给他人，并经原告口头同意。
2017年1月23日，原告向被告李柏平出具并送达了《违反合同通知》，主要内容如下：1、你租赁我商铺过程中，仅经我口头同意，便于2016年6月将一个铺面转租给他人，但你并未按《店铺租赁合同》的要求签订补充协议，已严重违反《店铺租赁合同》第四条第十一款第五项的要求，所产生矛盾及造成一切损失由你承担；2、你未经甲方许可，私自改变店铺中电表处的线路，根据《店铺租赁合同》第四条第十款第二项的要求，已严重违反合同，自通知之日起二天内停止侵权行为，否则甲方将采取严厉措施收回店铺。
2017年2月初，原、被告因一楼铺面停电停水，导致双方矛盾升级。2017年2月4日，海口市公安局云露派出所接到报警称下坎西路83号有剪电线纠纷，出警后经调查为丁光和李柏平产生肢体冲突，丁光的衣服被李柏平扯破，后经调解由李柏平一次性赔偿丁光500元。被告于2017年2月初自行安装新电表。2017年2月又因被告承租的铺面停水，被告曾向海口市琼山区凤翔街道桂林社区居民委员会及海南省海口质量技术监督局反映情况，经两部门对原、被告双方进行过协调无果。
2017年4月29日，原告向被告李柏平出具并送��了《关于催缴租金和电费的通知》，催促被告李柏平缴纳2017年3月21日至2017年5月20日两个月的店铺租金6000元、及2017年2月21日至2017年4月20日的水电费1000元共计7000元以及滞纳金。2017年5月6日，原告的妻子李梅惠报警称当日上午6时40分有人损坏下坎西路83号大门卷闸及铺面木门。2017年5月19日，海口市公安局云露派出所组织李梅惠和李柏平调解，并作出治安调解协议书，确认李柏平于2017年5月6日清晨将承租的铺面木门及卷闸门踢损，因李梅惠要求李柏平赔偿500元，而李柏平只同意赔偿350元，双方未对赔偿达成一致，调解不成。
案在审理过程���，即2017年6月22日，二被告已搬离涉案铺面，并以短信形式通知原告，原告以二被告未将铺面恢复至原状为由拒收铺面钥匙。原告表示涉案铺面没有取得房屋产权证，也未取得合法有效的建设工程规划许可证。
本院认为，一、关于《房屋租赁合同》的效力及是否应解除问题。原告与被告李柏平于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》中所出租的铺面未办理产权证也未取得合法有效的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程���划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告李柏平于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。无效合同自始无效，不存在解除。原告本诉请求，被告反诉请求均要求解除与对方签订的《店铺租赁合同》，该请求没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此原告有权要求被告李柏平返还所占用的涉案铺面。因二被告已于2017年6月22日搬离涉案铺面，故原告诉请二被告立即搬离铺面的请求已不存在事实基础，本院不予支持。
二、被告李柏平是否应向原告支付所欠缴的租金及水电费。关于租金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，被告李柏平在租赁期间实际占有和使用了涉案铺面，原告主张铺面占有使用费按照《房屋租赁合同》所约定的月租金作为计算标准，应予支持。被告自2017年3月21日起至2017年6月22日（搬离涉案铺面之日）期间的租金未支付。参照合同约定第三年开始前的租金按每年36000元(即每月3000元)支付，第三年开始租金按每月3600元支付。因此被告应支付2017年3月21日至2017年5月20日的（二个月）使用费6000元，2017年5��21日至被告搬离6月22日（一个月零2天）使用费3840元，共计9840元。原告提出的第二项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于水、电费的问题。在占有和使用涉案铺面期间，二被告进行生活生产及经营实际产生了水、电费，被告应当支付。2017年2月20日至被告搬离铺面时，被告未缴纳水、电费，原告主张自2017年2月21日起至实际搬离之日水、电费，合法有据，本院予以支持。水费可参照《房屋租赁合同》约定的水费按15元/月/人，电费按1元/度的标准计算。故被告应向原告给付2017年2月21日至2017年6月22日的水费120元（15元/月/人×2个人×4个月）。因被告搬离时新电表上显示的用电度数为1401度，扣除2月20日前所用158度（已付费），即为被告从2017年2月21日至实际搬离时的用电度数。参照合同约定电费标准，被告应向原告给付欠缴电费1243元【1元/度×（1401-158度）】��综上，被告应支付拖欠水电费共计1363元。
三、关于违约金的问题。原、被告均认为对方违约，根据合同关于违约金的约定要求对方支付违约金。因原告与被告李柏平签订的《房屋租赁合同》无效，违约责任条款亦无效，故原、被告要求对方支付违约金的请求，没有法律依据，本院不予支持。
四、被告李柏平是否应承担对涉案铺面木门、卷闸门修复的责任。派出所的调解协议认定的事实，是被告损坏了木门和卷闸门，被告虽否认损坏木门，但没有相反证据，故本院不予采信。因被告已花费80元维修卷闸门，鉴于派出所调解时原、被告各自提出赔偿数额，同时考虑便于执行和履行，本院酌情确认被告再向原告赔偿270元作为修理费用，由原告自行修理。
五、原告是否应向被告李柏平赔偿损失的问题。（包括店铺转让费20000元、经营损失14400元、赔偿给案外人曾某的损失4000元、违约金3600元）。《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，原、被告双方均负有责任，应各自承担损失。且店铺转让费损失20000元、经营损失14400元被告李柏平未提交证据证明，故对被告的赔偿损失的请求本院不予支持。
六、原告是否应向被告李柏平返还押金3000元。《房屋租赁合同》无效，原告应向被告李柏平返还所缴纳的押金3000元，被告李柏平要求退还押金的反诉请求，本院予以支持。
七、被告李柏平与被告邝春梅在夫妻存续期间共同经营海口琼山湘缘源超市，故上述李柏平应承担的债务属于夫妻共同债务，被告邝春梅应承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告(反诉原告)李柏平于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）丁光支付2017年3月21日起至实际搬离之日即2017年6月22日止的铺面占有使用费9840元及自2017年2月21日起至实际搬离之日即2017年6月22日的水费120元、电费1243元，被告邝春梅对上述债务承担连带责任；
二、限被告（反诉原告）李柏平于本判决生效之日起五日��向原告（反诉被告）丁光赔偿270元木门修理费；
三、限原告（反诉被告）丁光于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）李柏平返还押金3000元；
四、驳回原告（反诉被告）丁光的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李柏平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元（丁光已预交），由李柏平、邝春梅负担；反诉案件受理费462.5元（李柏平已预交），由李柏平负担430.5元，丁光负担32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员袁艺畅
二○一七年八月二十四日
法官助理庄梦婷
法官助理庄梦婷
书记员许莹莹
速录员吕碧霞
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