福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽09民终364号
上诉人（原审被告、反诉原告）：霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所地霞浦县松港街道福宁大道32号百花新村B号楼B-4。
法定代表人：张朝华，总经理。
委托诉讼代理人：陈郑凡、陈洋熠，福建建达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李丰孟，男，1970年1月12日出生，汉族，住福建省霞浦县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢恩惠，女，1971年9月11日出生，汉族，住福建省霞浦县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李向招，男，1966年6月19日出生，汉族，住福建省霞浦县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈爱淋，女，1968年5月19日出生，汉族，住福建省霞浦县。
委托诉讼代理人：曾亦挺，霞浦县中心法律服务所法律工作者。
上诉人霞浦东方伟业商用置业有限公司（下称：东方伟业公司）因与被上诉人李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋商品房预售合同一案，不服霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2314
号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东方伟业公司的委托诉讼代理人陈郑凡、陈洋熠、被上诉人李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋的委托诉讼代理人曾亦挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方伟业公司上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法将本案发回重审或改判。事实与理由：
一、原审未对被上诉人提交的录音进行司法鉴定，属于程序错误。上诉人就被上诉人提交的录音证据书面申请鉴定，原审法院在未对录音证据进行专业司法鉴定的基础上迳行判定录音系真实并以此作为定案依据，明显错误。
二、原审法院依据霞浦县国土资源局《复函》及录音资料认定被上诉人延期领证系上诉人之原因所致存在事实认定不清。
1.被上诉人不动产权证已于2016年12月份前办理并制作完毕，上诉人已履行完毕协助被上诉人办理讼争房屋不动产权证的义务，不存在违约的情形。
2.录音资料未经司法鉴定不能作为本案定案依据。一审法院调取的霞浦县国土资源局《复函》所涉内容均为其他行政主管部门之行为(包括霞浦县人民政府指令停止发放不动产权证)及主观臆测尚未发生之情形(如“有可能被银行起诉损害购房户利益”)，且霞浦县国土资源局《复函》所述与事实亦不严重不符，即霞浦县人民政府从未做出因上诉人税费欠缴或因存在可能发生的银行诉讼案件而暂停办理讼争房屋产权证的行政命令，该证据依法不能作为定案之依据。故原审法院判决认定上诉人应承担被上诉人迟延领取不动产权证书之责任没有事实依据。
三、讼争合同补充协议第八条第4点明确约定被上诉人在未清缴讼争合同项下所有款项(包括面积补差款等)前无权要求上诉人承担任何违约责任，故原审法院在上诉人尚未清数所有款项前判决上诉人承担违约责任没有合同依据。
四、原审判决就反诉事实认定错误，被上诉人逾期办结银行按揭贷款及缴纳面积补差款应承担相应的法律责任。
1.原审判决认定诉争合同系格式条款，被上诉人无需承担责任错误。第一、诉争合同系双方真实意思表示，尤其《合同补充协议》第三条第1点系双方对办结银行按揭约定的再次确认，被上诉人已充分知悉可能的风险，并就此达成30日内办结按揭事实的合意；第二、诉争合同并非格式条款，未加重买受人的责任。
2.原审判决认定诉争面积补偿款支付时间没有约定，被上诉人对补偿细节无法确定错误。对于诉争房屋测量结果，上诉人及行政主管部门已于2016年10月出具测量结果并公告公示，被上诉人已知悉测量结果，并应及时承担缴纳补差款的义务。
李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确。
一、被上诉人与上诉人有签订《商品房买卖合同》，合同约定：“……如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条第1、2项约定承担违约责任。”按照合同第十四条第二款之约定，“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。”由于上诉人在受领购房款后，没有积极交纳税款，导致被上诉人未能在合同约定的时间内取得房屋权属证书，因此上诉人行为已构成违约，应当承担违约责任。一审法院对上述事实认定清楚，适用法律准确。
二、上诉人的上诉理由不成立，应当予以驳回。
1.一审法院未对被上诉人提交的录音进行鉴定是符合法律规定。录音证据是被上诉人用于证明由于上诉人没有及时积极交纳相关税款，才导致被上诉人无法在合同约定时间取得房屋权属证书。若该份录音资料内容与客观事实不符，上诉人只要拿出由其保管的相关缴税证明材料，就可以说明该份录音资料内容的真实性，根本无需鉴定。根据《民事诉讼法》第七十六条的规定，被上诉人认为可以申请鉴定范围应限于法院查明事实的专门性问题，当事人都无法用其他证据来证明的事实才可能需要进行鉴定。因此上诉人要对录音资料的真伪性进行鉴定，不符合法律之规定。
2.国土资源局作为不动产登记中心的主管部门，对于被上诉人延期领证的原因最为清楚，系上诉人未及时缴纳相关税款所致。由于上诉人没有履行协助办证相关义务，才导致被上诉人无法在合同约定时间取得房屋权属证书。
3.关于面积补差款问题，被上诉人在接到通知后，都及时将面积补差款交缴给上诉人，不存在不缴纳面积补差款的问题，无须承担违约责任。上诉人认为在2016年10月份就已经有公告通知。被上诉人认为上诉人陈述的事实与观客情况不符。因为当时公告栏已损坏，尚未修葺，不存在有公告的事实。而且合同约定的补差款违约金也违反公平公正原则。
4.关于按揭贷款问题。商品房银行按揭贷款是一种特定的贷款，仅限于房地产开发过程中适用，购房业主根据房地产商的指定，仅需提供合法有效证件到指定银行办理贷款手续即可，至于放贷时间是银行与房地产商之间的事情与购房业主无关。同时商品房买卖合同是格式合同，上诉人没有提供相关证据证明银行贷款延迟发放系被上诉人过错造成。被上诉人不承担银行逾期发放贷款的违约金。
综上，上诉人上诉理由不成立，一审法院判决事实清楚，适用法律准确，请予以维持。
李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋向一审法院起诉请求：判令东方伟业公司向李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋支付逾期交房屋权属证书违约金245700.4元（自2017年1月1日起至2017年6月8日止）。
东方伟业公司向一审法院反诉请求：判令李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋向东方伟业公司支付违约金139889元。
一审法院认定事实：2015年11月10日，李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋与东方伟业公司签订《商品房的买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房的买卖合同》约定，李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋向东方伟业公司购买由其开发的霞浦县松港街道东兴社区九龙商业街东侧东方伟业5幢1F-79、1F-81商铺，总价款5183554元；买受人在签订合同时向出卖人支付房屋首付款2603554元，余款2580000元由买受人向银行申请按揭贷款；如买受人未按合同约定时间付款，应支付以逾期款项为基数自逾期之日起按日万分之一计算的违约金。《商品房的买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人应自逾期之日起按已付购房款的日0.03%向买受人支付违约金。《合同补充协议》约定，买受人以按揭贷款方式付款的，买受人向银行申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务，有关按揭贷款的具体事项由银行提供的资料及审批决定的结果为准，买受人应于合同签订之日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，并于7个日历日内携配偶及有关证件到出卖人或银行指定地点签署相关文件、办妥银行要求的所有按揭贷款手续，买受人应当恪尽配合义务，确保自本合同签订之日起30个日历日内获得银行放款许可；买受人未缴交面积差异结算款，应按合同总价款的每日万分之一计付违约金；如东方伟业公司无法按照原合同约定办理房屋产权证书，经双方协商一致同意变更房屋产权证办理期限，东方伟业公司应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记所需资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条约定承担违约责任；在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、赔偿金、房屋面积误差款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任。该房屋应于2016年1月7日前验收合格并交付使用。上述合同及补充协议签订后，李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋支付了约定的购房款，东方伟业公司在2017年6月8日之后通知李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋领取不动产权证。李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋认可其需交纳房屋面积误差款，并确认其于2017年7月份交纳。李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋延期领证系因东方伟业公司未缴纳相关税款所致。买受人贷款的到账时间分别为2016年6月1日、2016年7月6日。
一审法院认为：李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋与东方伟业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。东方伟业公司受领购房款后，没有积极交纳相关税款，到2017年6月8日之后才通知领证，导致李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋未能在约定期限内取得房屋权属证书，构成违约，应承担约定的违约责任。李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋诉请东方伟业公司支付自2017年1月1日起以已付购房款为基数，按日0.03%计算至2017年6月8日的违约金即5183554元×0.03%/日×151日=245700.4元，符合法律规定，应予以支持。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系采用格式条款订立的合同，东方伟业公司系提供格式条款的一方，房屋买受人办理按揭贷款，除其自身原因外，还受到银行审批、开发商的配合等诸多因素影响，银行贷款的放款时间并非房屋买受人单方能够控制，《合同补充协议》中关于买受人应在合同签订之日起30个日历日内获得银行放款许可，否则应承担违约责任的条款，加重了房屋买受人的责任，且该条款东方伟业公司未采取合理的方式提请买受人注意，该格式条款无效，虽然银行发放贷款超过合同签订后30日，但李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋不应因此承担合同约定的违约责任。同时，东方伟业公司亦没有提供证据证明银行贷款延迟发放系李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋过错造成，故其诉请李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋支付银行逾期发放贷款的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。双方关于房屋面积误差款的支付时间没有约定，且李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋事先也无法知晓是否有面积误差及需支付多少差款，该款应在东方伟业公司催告后在合理期限内支付。东方伟业公司未提供证据证明在其催告后，李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋逾期支付该款，其关于李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋逾期交纳房屋面积误差款应支付违约金的诉讼主张没有事实依据，不予支持。如上所述，李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋未拖欠房屋面积误差款，东方伟业公司关于李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋未交清房屋面积误差款，其无需承担逾期办证违约责任的答辩意见，不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条规定判决：1、霞浦东方伟业商用置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李丰孟、谢恩惠、李向招、陈爱淋支付违约金245700.4元；2、驳回霞浦东方伟业商用置业有限公司的反诉诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，当事人未提供新的证据。对当事人二审争议的问题，本院分析、认定如下：
一、关于被上诉人应否承担按揭贷款迟延的违约责任问题。
本院认为，双方《合同补充协议》（附件六）第三条约定由东方伟业公司协助办理按揭贷款。买受人提交按揭贷款材料后，关于买受人能否通过银行按揭审核及银行何时发放贷款该信息均由出卖人掌控，出卖人对此负有协助和通知义务。本案现无证据证明买受人迟延提交按揭材料导致按揭迟延，且出卖人对银行审核、发放按揭迟延后又无通知买受人，造成买受人无法及时改变付款方式或与银行沟通。故本案中按揭贷款迟延不可归责于买受人，上诉人主张被上诉人应承担迟延按揭付款的违约责任，不予支持。
二、关于被上诉人应否承担逾期缴纳房屋面积差价款违约责任问题。
本院认为，诉争房屋合同约定面积与实际测量面积误差部分价款理应由上诉人东方伟业公司通知被上诉人后，被上诉人才会知晓该补缴价款的义务。上诉人现所提供证据不足以证明其已在测量结果出来后尽到补缴价款的通知义务。故上诉人主张被上诉人应承担自测量结果出具之日起的逾期缴纳面积差价款的违约责任，依据不足。
三、关于一审未对被上诉人提交的录音资料进行司法鉴定，审理程序是否存在错误问题。
本院认为，被上诉人在一审中举证的录音资料，一审判决并未予以采信，且该录音资料系用于印证霞浦县国土资源局出具的《关于办理东方伟业城市广场不动产权登记的有关情况说明》的真实性，因一审已采信该情况说明，故东方伟业公司申请对录音真实性进行司法鉴定已无必要。上诉人东方伟业公司对此提出的上诉理由不能立，不予采纳。
四、关于东方伟业公司应否承担逾期交付产权证书的违约责任问题。
本院认为，双方签订的《合同补充协议》约定“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条第1、2项约定承担违约责任”。依约东方伟业公司应于2017年1月8日前向被上诉人交付房屋产权证书，但被上诉人于2017年6月8日才收到东方伟业公司发出的领取房屋产权证书通知，东方伟业公司已逾期交付产权证书。东方伟业公司抗辩房屋登记部门已于2016年12月前制证完毕，不足以抗辩其违约责任。且从霞浦县国土资源局出具的《关于办理东方伟业城市广场不动产权登记的有关情况说明》看，案涉房屋虽然在2016年12月前已办理了产权登记，但该产权登记系当地政府为稳定金融秩序，避免群体性事件发生而在东方伟业公司当时尚不具备正常的办理房屋产权登记条件下对购房户的不动产权证予以预先办理。在东方伟业公司部分房产被查封用于担保办证所需税款前提下，霞浦县不动产登记中心于2017年4月起陆续发放东方伟业项目购房房的不动产权证。从该情况说明看，东方伟业公司在房屋产权登记已办理后，未能及时向购房房交付产权证书系因其自身原因所致，其理应向被上诉人承担相应的违约责任。
综上所述，本院认为，东方伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4659元，由东方伟业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 陈富强
审 判 员 郑 彦
二〇一八年四月十二日
法官助理 陆学宇
书 记 员 彭杨清