天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)南民初字第3779号
原告天津市天环工商实业公司,住所天津市南开区宜宾道3号(嘉陵道办事处院内)。
法定代表人李玉琴,经理。
被告任玉龙,男,1973年9月21日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。
委托代理人陶德馨,男,1947年6月2日出生,汉族,天津国立包装有限公司员工,住天津市南开区。
原告天津市天环工商实业公司与被告任玉龙房屋租赁合同纠纷一案,本院于2013年6月17日受理后,依法由助理审判员刘娜独任审判,公开开庭进行了审理。原告天津市天环工商实业公司的法定代表人李玉琴,被告任玉龙及其委托代理人陶德馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市天环工商实业公司诉称,原、被告于2007年12月6日签订了为期一年的房屋租赁合同,双方在合同中对于租赁期限、租金及给付方式、违约责任等约定非常明确。在租赁期内,双方依约履行了合同。合同到期后,双方在事实上延续原租赁合同至2011年6月(期间原告多次找被告商议续签房屋租赁合同事宜,被告都予以拒绝)。截止2013年5月被告已欠租金18000元整。综上,被告的行为给原告造成了实际经济损失,侵害了原告合法权益,故原告起诉要求被告将占用原告的坐落在天津市南开区宜宾西里平房×××号房屋(面积45平方米)立即腾还给原告;被告给付拖欠原告的房屋租金及使用费18000元;本案的诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张向本院提交证据如下:1、照片两张,证明原告向被告发过书面腾房通知;2、(2010)南民初字第3730号民事判决书;3、(2010)一中民四终字第881号民事裁定书,证据2、3共同证明原、被告因腾房事宜已经诉讼过。
被告任玉龙辩称,原、被告系房屋租赁合同关系,根据原告起诉状主张的诉求和事实与理由完全可以证明本案是房屋租赁合同纠纷,原告方主张其作为权利人,应当提供证据证明原告为房屋所有权人,被告不同意腾房。自2002年开始被告租赁原告房屋进行经营,最后一份租赁合同的租赁期限是2008年1月1日至2008年12月31日,此后被告一直交纳租金,应视为不定期租赁合同关系。对于被告欠款18000元租金的事实不予否认,但由于出租人未履行其应承担的保障被告正常经营使用的义务,涉诉房屋屋顶漏雨造成被告五台机器损失,且原告未经被告同意断水,给被告造成损失,违反了最高人民法院关于出租房屋相关司法解释的规定。故被告不同意原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张向本院提交证据如下:1、房屋租赁合同,证明现原、被告为不定期房屋租赁合同关系;2、房屋租金发票,证明2010年租金3000元,2011年1-6月租金6000元;3、房屋租金收据一张,证明被告交纳了2011年房租5000元,证据2、3共同证明2011年房租被告已交纳11000元;4、被告任玉龙的失业证明,证明被告任玉龙属于国家帮扶对象;5、房屋漏雨造成机器损失照片,证明原告不履行义务,造成被告损失;6、缴纳水费收据,证明原告无理由断水,造成被告经营困难;7、天津市服务行业专用发票两张,证明原告以咨询费名义收取租金;8、房屋产权证复印件,证明原告不是适格的出租人。
经审理查明,原、被告存在房屋租赁关系,双方最后一次合同订立于2007年12月6日,合同约定由被告向原告承租坐落于天津市南开区宜宾西里×××号平房三间,合同约定租赁期限为2008年1月1日至2008年12月31日,租金为每年12000元,按季度支付。同时,合同还约定了双方其他权利义务,并约定如承租人不按期交纳租金,原告有权解除房屋租赁合同,并收回房屋。合同期满后,双方未再续签书面租赁合同,被告仍继续使用涉诉房屋并交纳房屋租金。2009年4月被告曾停止向原告交纳租金。2010年5月原告将被告诉至本院,要求被告将涉诉房屋腾交原告并给付原告拖欠的房屋租金及使用费12000元,本院于2010年6月3日以(2010)南民初字第3730号民事判决书支持了原告的诉讼请求。该民事判决书中查明事实如下:原告天津市天环工商实业公司系天津市南开区嘉陵道街道办事处的下属集体事业单位。涉诉房屋系1987年9月由长江道街生产服务管理处自建而来,1991年12月该单位被撤销,涉诉房屋归原告所有。被告租用涉诉房屋用于经营游戏机厅,但并未办理相关营业执照。涉诉房屋系商业用房,其水电费按商业标准收取。因各租赁户分表数额低于原告总表数额,故原告在垫付水费后由各租赁户分摊不足部分。后因租赁户长期拒绝缴纳水费、原告亦不再垫付,自来水供应部门停止了自来水供应。同时该民事判决书认为,被告主张其与原告存在房屋漏水造成的财产损失纠纷,可另行主张权利。
(2010)南民初字第3730号民事判决书生效后,被告于2010年11月补齐了原欠缴租金后,仍继续使用涉诉房屋并向原告交纳租金至2011年11月。原、被告对于被告共欠原告租金18000元的事实予以认可。原、被告认可2010年11月被告继续承租涉诉房屋时,涉诉房屋为无水电状态。
本案审理过程中,原告向本院申请撤销要求被告赔偿违约金280元的诉讼请求。
上述事实,有当事人陈述及相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告系房屋租赁合同关系,双方所签订的《房屋租赁协议》系各方真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,该协议合法有效,当事人即应按该协议的约定全面履行相关的权利、义务。合同期满后,被告继续承租涉诉房屋并支付租金,原告对此并未提出异议,应视为双方租赁合同继续有效,但租赁期限视为不定期。2010年5月原告起诉经本院判决后,被告补齐欠缴租金,继续使用涉诉房屋并按原租金标准继续支付租金,原告亦收取了被告租金,应视为双方仍存在不定期租赁合同关系。被告自2011年11月开始拖欠原告租金至今,违反双方合同约定,依照双方合同约定及相关法律规定,原告有权收回出租房屋并要求被告支付拖欠的房屋使用费,原、被告均认可被告尚欠原告租金金额为18000元,故原告要求被告腾房并支付18000元房屋使用费的诉讼请求,本院予以支持。对于被告提出涉诉房屋于2005年开始停止供水的问题,因原、被告之间的协议约定在承租期间发生的水费等由被告自行负责,且本院作出的(2010)南民初字第3730号民事判决书已经查明自来水供应部门停止自来水供应的原因,并认定水电费过高不能作为被告拒绝交纳租金及腾房的抗辩理由,被告于上述判决书生效后未将房屋腾交原告,而是在明知涉诉房屋无水电的情况下继续承租涉诉房屋并向原告交纳租金,现被告以涉诉房屋于2005年开始停止供水作为其于2011年11月开始拒绝交纳原告租金的抗辩理由,本院不予采信。对于被告提出因涉诉房屋于2008年漏水给被告造成了财产损失,因被告对该损失未充分举证证明,且本院作出的(2010)南民初字第3730号民事判决书中已经认定被告可就此另行主张权利,但被告一直怠于主张权利,现被告以此作为其于2011年11月开始拒绝交纳原告租金的抗辩理由,本院不予支持。另,原告在本案审理过程中放弃违约金的主张属自行处分权利,并无不妥,本院予以准许。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、本判决生效后三十日内,被告任玉龙将坐落于天津市南开区宜宾西里×××号房屋腾交原告天津市天环工商实业公司;
二、本判决生效后十五日内,被告任玉龙向原告天津市天环工商实业公司支付房屋使用费18000元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7030元,减半收取,由被告担负,于本判决生效后十五日内给付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘娜
二〇一三年七月××日
书 记 员 吴桐