济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0102民初161号
原告汪建民，男，汉族，1957年6月4日出生，住济南市。
委托代理人梁振东，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托代理人刘晓一，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人王文学，总经理。
委托代理人高欣，山东泉沣律师事务所律师。
委托代理人张强，山东泉沣律师事务所实习律师。
原告汪建民诉被告济南鲍德房地产开发有限公司(以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告汪建民的委托代理人梁振东、刘晓一，被告济南鲍德公司的委托代理人高欣、张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汪建民诉称，2009年，原、被告双方签订了《钢城新苑商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的钢城新苑东36A号楼1单元1602室。总价款337081.5元，原告按合同约定履行了付款义务。根据双方的合同第十五条，被告应于交房之日起360日内提供办理产权登记的材料，具备办证条件，逾期按已付房款的1%支付违约金。被告实际交房时间为2010年10月22日，按约定应于2011年10月22日以前提供办理房产证的所有手续，但被告直至2014年8月29日才为原告办理了涉案房产的房产证。原告认为，被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金3371元。
另外，原告于2010年10月15日与被告签订了地下室买卖协议，付款25625元，因是现房，被告应于签定合同之日起90日内为原告办理房产证，但直到2014年8月29日才办完证，逾期3年又225天，应支付违约金8360元。
综上，原告为维护自己的权益，现诉至人民法院，请求：1、依法判令被告支付逾期办理房产证违约金11731元；2、诉讼费由被告承担。
原告汪建民为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、钢城新苑商品房买卖合同一份，证明原、被告双方有商品房买卖关系，原告购买被告开发的坐落于历城区钢城新苑东36A号楼1单元1602室，双方在第八条对交房时间进行了约定、第十五条对产权登记内容及违约责任进行了约定。
证据2、住宅发票二份，证明原告如约履行了付款义务337081.5元。
证据3、业主手册一份，证明原被告双方实际于2010年10月22日办理了交房手续，被告应于2011年10月17日前为原告办理房产证。
证据4、住宅房产证一份，证明1、被告于2014年8月29日才为原告办理了房产证，违反合同第十五条约定，应承担房款1%的违约责任。2、被告的违约行为一直持续至实际办证之日，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条为取得房产证时间，即诉讼时效从取得房产证之日起计算，未超过诉讼时效。
证据5、地下室买卖协议一份，证明1、原、被告双方有地下室买卖合同关系于2010年10月15日签订，第五条约定地下室为现房，与商品房买卖合同分别订立，双方相互独立；2、双方未约定迟延办理房产证的违约条款，应适用法律规定（已竣工房屋，自合同订立之日起90日内办理房产证）。
证据6、地下室发票一张，证明原告如约履行了付款义务25625元。
证据7、地下室房产证1份，证明1、被告于2014年8月29日才为原告办理了房产证，被告的违约行为一直持续至实际办证之日，诉讼时效以此计算。2、诉讼时效从取得房产证之日起计算，未超过诉讼时效。
违约金计算明细：1、住宅购房款337081.5元，按合同第十五条约定，1%的违约金为3371元；
2、地下室买卖协议签订时间为2010年10月15日，价款为25625元，为现房，法定办证时间应为2011年1月14日，实际办证时间为2014年8月29日，逾期3年又225天，即（225/360+3）*0.09*25625=8360元；
3、以上两项合计11731元。
4、关于逾期办证利率9%的说明：2010年中国人民银行发布贷款基准利率为每年5.96%，2003年中国人民银行发布逾期贷款利率上浮30%-50%，原告按照50%计算，主张5.96%+5.96%*50%=9%。
被告济南鲍德公司辩称，一、原告汪建民的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回。2009年被告济南鲍德公司与原告汪建民签订《钢城新苑商品房买卖合同》，购买钢城新苑东36A号楼1单元1602室房屋，合同中约定的交付时间为2010年10月1日前（具体交房日期以济钢OA网上发布的入住公告日期为准），被告济南鲍德公司于2010年9月20日在济钢OA网上发布《钢城新苑交房公告》，并将商品房交付被答辩人使用。同时，《合同》第十五条关于产权登记的约定：“在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和2项处理……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。
根据《济南市中级人民法院关于当前民商事审判若干法律适用问题的解答（五）》关于商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约责任诉讼时效的起算问题，对该问题有三种意见：“第一种意见认为，逾期办证的违约行为系一个独立行为，不是持续行为，逾期办证的违约责任应适用诉讼时效的规定，从办证逾期之日起算诉讼时效……”当事人在《合同》中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性侵权，应自期限届满之次日起计算诉讼时效。
本案中，被告济南鲍德公司交付商品房的时间为2010年10月22日，合同中约定的被告济南鲍德公司具备办证条件的期限为商品房交付后360天内，即2011年10月18日。原告汪建民于2016年1月6日提起诉讼要求支付房屋及地下室逾期办证的违约金，已经明显超过法律规定的两年诉讼时效期间，请求法院驳回其诉讼请求。
二、地下室不属于法律意义上的房屋
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”有关地下室的办证事宜，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。
三、地下室买卖协议不是单独的协议
合同附件四对地下室的价款等事宜做了相关约定，但相对笼统，地下室协议作为主合同的附属协议，有关产权登记的约定应适用主合同第十五条的约定。
四、要求支付逾期办理地下室房产证违约金过高，请求予以调整
原告起诉地下室违约金的数额明显过高，按照不能超过实际损失的30%，请求法院予以调整。
被告济南鲍德公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据一、《钢城新苑交房公告》（济钢集团有限公司盖章确认）；证据来源：济钢OA网。证明：2010年9月20日被告在济钢OA网上发布《钢城新苑交房公告》，以合同约定的方式通知原告，所购房屋的交付时间为2010年10月22日。
证据二、钢城新苑东36A号楼的房产大证，房产证号为：济房权证历城字第1607**号；证据来源：房管局调取。证明：钢城新苑东36A楼取得房产大证的时间为2013年11月19日。
证据三、《关于钢城新苑分户产权证办理的通知（九）》（济钢集团有限公司盖章确认）证据来源：济钢OA网。证明：被告在具备办证条件义务后，于2013年12月13日在济钢OA网发布公告，通知原告办理所购房屋即钢城新苑东36A号楼分户产权证。
证据四、光盘，证明：证明证据一、三的下载过程。
证据五、商品房结算移交协议书一份，证明根据济南市中院生效文书认定的观点，被告与原告于2013年8月19日签署的办理产权登记所需的商品房结算移交协议书，应认定2013年8月19日原告已经知悉被告完成了办证备案资料的提交事实，并办理了部分办证手续，至此被告已经完成了涉案房屋地下室的办证义务，原告提交诉状的时间是2015年12月31日，在2014年1月1日之前的诉讼时效已经超过。
经审理查明：2009年，济南鲍德公司（出卖人）与汪建民（买受人）签订了商品房买卖合同一份，约定由汪建民购买济南鲍德公司开发的位于钢城新苑东36A号楼1单元1602室商品房一套，总价款为337081.5元；在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同补充协议中第三条约定，所有通知都以济钢OA网为准。
2010年9月20日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布钢城新苑交房公告，通知汪建民于2010年10月22日进行交房，汪建民也于当日进行了收房。2013年11月19日，济南鲍德公司取得了东36A号楼的房产大证。2013年12月13日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布了关于钢城新苑分户产权证办理的通知，通知原告办理鉴证手续。济南鲍德公司与汪建民于2013年8月19日签署了商品房结算移交协议书，2014年8月29日，汪建民取得钢城新苑东36A号楼1单元1602室的房产证。
另，2010年10月15日汪建民与济南鲍德房地产公司签订了钢城新苑地下室买卖协议一份，付款25625元，合同未约定逾期办证事项。2014年8月29日，汪建民办理了涉案地下室的产权登记，汪建民起诉的时间为2015年12月31日。
本院认为，汪建民与济南鲍德公司签订的商品房买卖合同及附件、地下室买卖协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：汪建民要求济南鲍德公司支付涉案房产及地下室逾期办理房产证违约金是否超过诉讼时效？
一、针对涉案房产：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金的数额，即已付房款1%计算违约金，属于一时性债权，应当从约定的期限届满之次日计算诉讼时效。济南鲍德公司于2010年10月22日向汪建民进行了交房，按照双方合同约定，自此日起计算360日至2011年10月17日，济南鲍德公司应当具备办理产权登记的条件。针对逾期办证违约金应当自2011年10月17日起计算两年的诉讼时效，至2013年10月17日止。汪建民的起诉时间为2015年12月31日，故该项诉讼请求已经超过诉讼时效。因此，对于汪建民要求济南鲍德公司支付涉案房产逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。
二、针对涉案地下室：双方在地下室买卖合同中并未对逾期办证事项进行约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以处理。因涉案地下室与涉案房产系同时竣工，因此在双方签订地下室买卖合同时，地下室为竣工房屋，应当按照法律规定，自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书，如逾期未办理，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
开发商应履行的办证义务一般为在约定期间完成办理房屋分户登记需要在登记部门办理的相关资料备案，即具备办理房产分户登记的条件。具备上述条件后，应通知购房人办理分户登记手续。在开发商完成备案登记的信息达到购房人后，其办证义务即以完成。济南鲍德公司与汪建民于2013年8月19日签署了办理产权登记所需的商品房结算移交协议书，足以证明2013年8月19日前汪建民已经知悉了济南鲍德公司完成办证资料备案的事实，并办理了部分办证手续。故，汪建民主张地下室逾期办证违约金的诉讼时效至少应自2013年8月19日开始起算。汪建民递交起诉状的时间为2015年12月31日，其主张权利已过两年的诉讼时效，对其要求济南鲍德公司支付地下室逾期办证违约金的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
驳回原告汪建民的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币90元，由原告汪建民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币90元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 尹诺诺
人民陪审员 陈 军
人民陪审员 胡丽颖
二〇一六年九月十三日
书 记 员 李 雪