山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁09民终642号
上诉人（原审原告）：郝立刚，男，1963年1月23日出生，汉族，住新泰市。
委托诉讼代理人：匡伟，山东森昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈玉莲，女，1963年12月12日出生，汉族，住辽宁省阜新市太平区。
委托诉讼代理人：刘玉森，辽宁三邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴本勇，男，1964年8月2日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
被上诉人（原审被告）：李遵平，男，1972年11月15日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
原审第三人：董永振，男，1975年1月19日出生，汉族，住山东省莱芜市莱城区。
原审第三人：李波，男，1964年12月26日出生，汉族，住新泰市。
委托诉讼代理人：孟兆孝，山东青阳律师事务所律师。
原审第三人：王爱兰，女，1965年8月5日出生，汉族，住新泰市。
委托诉讼代理人：孟兆孝，山东青阳律师事务所律师。
上诉人郝立刚因与被上诉人陈玉莲、吴本勇、李遵平，原审第三人董永振、李波、王爱兰案外人执行异议之诉一案，不服岱岳区人民法院（2014）岱民重字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郝立刚上诉请求：依法改判支持上诉人上诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“董永振并非该房户的处分权人，该买卖协议并未成立生效”是错误的，上诉人与董永振在买卖协议上签字之日起，该协议就已成立生效，至于董永振有无对涉案房产的处分权，是审查协议是否有效无效的理由，而非审查是否成立生效的要件。根据最高院关于买卖合同司法解释的规定，该协议是合法有效的。上诉人得知房屋被查封后，要求出卖方解决问题是合情合理的，其委托董永振提出异议属于人之常情，一审认定董永振异议被驳回，从而推定房屋仍属于王爱兰是错误的。上诉人在法院查封前签订了买卖协议，买房后到泰安市地税局基建科备案，支付全部价款并合法占有房屋，享有足以排除强制执行的民事权益；二、一审驳回上诉人要求确认对涉案标的享有所有权的诉求是错误的。涉案房产虽未办理所有权证，并不影响上诉人取得房屋的所有权，上诉人符合法律规定有关善意取得的要件，上诉人也提交了相关证据对产权流转情况及房款情况进行了说明，能够证实上诉人享有涉案房产的所有权；三、一审判决适用法律有误，上诉人与董永振签订协议是在法院查封之前，不属于城市房地产管理法第三十八条第二款规定适用的范围之内。应适用物权法第106条来审查上诉人是否享有所有权。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陈玉莲未作答辩。
被上诉人吴本勇辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人李遵平答辩意见同吴本勇。
原审第三人董永振未陈述答辩意见。
原审第三人李波、王爱兰述称，对上诉人的上诉没有异议，涉案房屋两第三人确实已经顶账顶给了董永振。
原审原告郝立刚向一审法院起诉请求：泰安市青山家园（泰安市地税局宿舍）21号楼西单元3、4层西户房产原归杜敏。杜敏于2010年7月20日将该房产卖给了王爱兰，王爱兰于2011年8月26日以房抵债将该房产抵偿给了董永振，董永振于2011年10月16日将该房产卖给了原告。原告支付了全部房款并装修入住至今。2011年12月岱岳区法院作出（2011）岱民初字第232和364号民事裁定书，将上述房产作为王爱兰的财产予以查封并进入拍卖程序，在此期间原告一概不知。2012年12月，原告得知后提出执行异议，岱岳区法院于2013年7月向原告送达裁定书，驳回了原告的异议请求。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告已支付全部价款并实际占有，涉案房屋未办理过户登记手续原告没有过错，原告与董永振签订的房屋买卖合同合法有效，并已履行完毕，原告已取得了涉案房产的所有权，请求判令停止对泰安市青山家园21号楼西单元3、4层西户房产的执行行为，确认上述房产归原告所有。
一审法院认定事实：2005年，泰安市地税局工作人员杜敏从泰安市青山房地产开发有限公司团购了坐落于泰安市青山家园小区21号楼西单元三、四层西户房产。2010年7月20日，杜敏与王爱兰签订房屋买卖协议，杜敏以100万元的价格将该房产卖给了王爱兰。该房产及其所在小区周边房产至今均未能办理房屋所有权证。
2011年12月14日，因中国工商银行股份有限公司泰安分行诉泰安市丰隆毛纺织有限公司、李波、王爱兰借款合同纠纷，泰安市中级人民法院采取诉前财产保全措施，查封了泰安市青山家园21号楼西单元三、四层西户房产。一审法院在审理吴本勇、李遵平诉泰安市丰隆毛纺织有限公司、王爱兰、李波、周长水民间借贷纠纷和陈玉莲诉王爱兰、李波民间借贷纠纷两案中，先后于2011年12月29日、2012年1月11日作出（2012）岱民初字第232号、（2012）岱民初字第364号民事裁定书，轮候查封了上述房产。
2012年3月份，董永振以上述房产王爱兰已抵顶给其为由向泰安市中级人民法院提出异议，要求解除对该房产的查封。泰安市中级人民法院于2012年3月28日作出（2011）泰立保字第41号通知书，认为董永振的异议证据不足，该院查封记载在王爱兰名下位于泰安市青山家园21号楼的房产并无不当，依法驳回了董永振的异议，并于2012年5月7日用法院专递向董永振送达了该通知书。
2012年7月25日，郝立刚作为异议人向泰安市中级人民法院提出查封异议称：泰安市青山家园21号楼西单元三、四层西户楼房董永振已于2011年10月16日卖给了郝立刚，中国工商银行股份有限公司泰安分行诉泰安市丰隆毛纺织有限公司、李波、王爱兰借款合同纠纷案，贵院作出的（2012）泰商初字第13号民事判决书驳回了泰安工行对王爱兰的诉讼请求，因王爱兰不承担责任，请求解除对该房产的查封。泰安市中级人民法院于2012年8月10日作出（2012）泰执字第99号执行裁定书，载明：因（2012）泰商初字第13号民事判决书驳回了泰安工行对王爱兰的诉讼请求，解除对王爱兰位于泰安市青山家园21号楼西单元三、四层西户楼房的查封。
在一审法院审理的吴本勇、李遵平诉泰安市丰隆毛纺织有限公司、王爱兰、李波、周长水民间借贷纠纷和陈玉莲诉王爱兰、李波民间借贷纠纷两案进入执行程序后，郝立刚作为案外人向一审法院提出执行异议申请，称上述两案在审理中查封的泰安市青山家园21号楼西单元三、四层西户房产系案外人郝立刚所有，要求解除对上述房产的查封。一审法院经审查，认为案外人郝立刚提出的异议证据不足，依法驳回了郝立刚的异议。后郝立刚向一审法院提起案外人执行异议之诉，将被告陈玉莲、吴本勇、李遵平诉至一审法院，案件审理中，因该案处理结果与被执行人李波、王爱兰有利害关系，一审法院追加其作为第三人参加诉讼。案件审理中，被告陈玉莲、吴本勇、李遵平对原告提交的房屋买卖协议及收条的真实性提出异议，曾申请对其形成时间进行司法鉴定，因无法提供相应鉴定检材，该鉴定未能进行。以上事实有住户手册、杜敏购房证明、杜敏与王爱兰房屋买卖协议、泰安中院（2011）泰立保字第41号通知书、泰安中院（2012）泰执字第99号执行裁定书、岱岳区法院（20120岱执字第1193-1、1194-1号执行裁定书及当事人陈述等在案证实。
庭审中，原告称该房产董永振在2011年10月16日将该房产卖给了原告，原告支付了全部房款并装修入住至今，对其主张提供的证据有：王爱兰与董永振签订的协议、董永振与郝立刚签订的房屋买卖协议及董永振出具的收到条、证人董永振的证言，以证实该房屋的产权流转情况；郝立刚的银行存取款记录、彭兴泉的提款凭证及证明、郝立刚之父郝法森的病历及丧事记账簿、郝立刚之妻陈续芹的户口簿及银行存折、郝立刚之女郝阳的户籍证明及存折，以证实其购买该房产的资金来源；泰安市地税局出具的证明，以证实郝立刚所购青山家园21号楼西单元三、四层西户已于2011年11月8日在该局基建办备案；装修材料收据、照片、证人刘某的证言，以证实原告购买该房产后进行了装修并入住；郝立刚写给董永振的便条、郝立刚向泰安市中级人民法院提交的查封异议申请书、该院材料收取登记单、以证实涉案房产被泰安市中级人民法院查封后，其曾委托董永振以董永振的名义向该院出查封异议，后其本人向该院提出查封异议。
一审法院认为，本案系被告陈玉莲、吴本勇、李遵平原告在申请执行王爱兰、李波一案中，原告郝立刚作为案外人对人民法院查封涉案标的提出异议所引起的纠纷，作为案外人执行异议之诉纠纷，其所审查的焦点问题在于案外人对于涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，如案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，根据法律规定，人民法院可以进行审查并一并予以裁判，故对被告方提出的原告应先行确权的抗辩主张，一审法院不予采信。
本案中，原告郝立刚主张其系从第三人董永振处因买卖而受让物权并诉请一审法院予以确认房产所有权，对此一审法院认为，根据法律规定，即便房屋买卖合同成立有效，对于不动产物权的继受取得而言，也仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式，即要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明来看，涉案房产至今尚未办理房屋所有权证书，故本案中原告要求确认对涉案标的享有所有权的诉请，一审法院依法不予支持。
本案被告陈玉莲、吴本勇、李遵平所申请执行为金钱债权，其申请的执行标的为不动产，对于该种情形的执行异议案件的审查标准，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
本案中，原告郝立刚主张其于2011年10月16日从第三人董永振处购买了涉案房产，但从查明来看，在2011年12月14日泰安中院对涉案房产采取查封措施后，就该保全措施所提出的异议人为董永振，而就其所提出的解封申请，泰安中院经审查认为其证据并不充分予以了驳回，且本案中就其主张的以房抵债事宜，除该抵债协议外并未提供其他证据予以证实，故足以认定截至房产被泰安中院查封时，涉案房产的权利人仍为王爱兰，而非第三人董永振，在此情况下，即便原告主张的其与第三人董永振签订买卖协议属实，但因董永振并非该房产的处分权人，该买卖协议并未成立生效，虽然之后2012年8月10日泰安中院因王爱兰未承担责任解除了对涉案房产的查封，但因该房产已于2011年12月29日、2012年1月11日被一审法院轮候查封，且至今一直处于查封状态，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”的规定，该房产买卖协议仍未具备成立生效要件。现原告所诉并不符合法律规定的情形，其诉请于法无据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告郝立刚的诉讼请求。案件受理费8160元，由原告负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的中国农业银行借记卡明细对账单两份及“彭兴泉借款及还款情况说明”，用以证实上诉人出借给案外人彭兴泉本金94.4万元的事实。经质证，被上诉人吴本勇、李遵平对该两份对账单真实性没有异议，但认为无法证明是上诉人所主张的与彭兴泉的业务往来。原审第三人李波、王爱兰对该证据真实性及证明目的没有异议，认为能够说明上诉人有购房的付款能力。本院认为，该借记卡明细对账单仅能体现上诉人支取钱款的情况，“彭兴泉借款及还款情况说明”亦只是上诉人个人单方书写，并无其他证据能够佐证与案外人彭兴泉的业务往来、上诉人长期存放大额现金以及以现金购买房产的事实，因此上诉人该主张证据不足，本院不予采信。
其他经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。
本院认为，双方争议的焦点问题是：上诉人郝立刚是否对涉案房屋享有阻却执行行为的事实和理由。
本案中，上诉人主张于2011年10月16日从原审第三人董永振处购买了涉案房产，董永振系通过抵顶欠款的方式自原审第三人王爱兰处取得涉案房产，但在一、二审庭审过程中，原审第三人董永振、王爱兰均未提供充分证据证实双方存在债权债务关系以及以房抵债的事实，一审法院据此认定董永振并非涉案房产的处分权人并无不当。即使上诉人与董永振达成的房屋买卖合同合法有效，因出卖人未取得所有权或者处分权，且未办理不动产登记致使标的物所有权不能转移，因此上诉人有权要求出卖人即原审第三人董永振承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，但不能要求确认对涉案房产享有所有权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上诉人主张已全部支付购房款，但未提供充分证据证实，且其主张与董永振、案外人彭兴泉经济往来均采取大额现金交付的方式亦有违常理，上诉人该项主张证据不足，本院不予采信。
因涉案房产未办理不动产权证，上诉人主张“善意取得”不动产所有权亦无法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人郝立刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16320元由上诉人郝立刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 阎 鹏
审判员 张 岩
审判员 张晓丹
二〇一七年十一月十日
书记员 李丹丹