广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤01民终2525号
上诉人（原审被告）：钟胜文，住广州市番禺区。
委托代理人：刘映辉，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙栋，住广州市天河区。
委托代理人：付寅翀，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：胡柳，广东科德律师事务所实习律师。
原审被告：黄文星，住广东省兴宁市。
上诉人钟胜文因与被上诉人孙栋、原审被告黄文星房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初4152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人钟胜文上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人孙栋的诉讼请求；3、本案诉讼费用由孙栋承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，我方认为原审法院判决是与事实相悖的，应当依法改判。首先，孙栋在原审法院确认其与原业主签订的租赁合同于2014年7月31日经双方协商已经解除，该事实在(2015)穗南法民三初字第723号判决书中已列明，同时原业主在该案中也明确表示在2014年12月12日向孙栋寄送书面文书解除租赁合同。因此我方认为孙栋在2014年7月31日之后因主动与原业主解除合同，其在2014年7月31日之后向我方主张收取租金缺乏合法依据，原审法院在判项中确认的计算租金时间完全是没有事实依据的。其次，在2014年7月31日之后，我方按孙栋的要求已经直接向原业主方支付租金，一直支付至2015年5月6日，完全不存在拖租金的问题。假设即使存在租金支付问题，那么此时也应当由原业主行使主张权利，原审在我方不存在拖欠情形的情况下支持孙栋的主张支付租金的请求，属于事实认定不清。再者，由于孙栋与业主双方在2015年由租赁合同履约及租金结算问题在原审法院进行诉讼，业主方此时就房屋使用等问题行使业主权利，包括要求我方等租户退场等，导致20l5年5月开始我方已经无法使用商铺。我方认为因为孙栋的原因导致自孙栋与业主方诉讼以来一直无法正常使用商铺，直至2016年4月我方已经完全撤场，需要强调的是孙栋在此期间也已经与业主方解除了租赁合同，所以孙栋向我方主张租金或使用费用是完全没有事实依据和法律依据的。二、原审法院确定计租时间、租金及逾期支付租金的违约金计算数额缺乏事实和法律依据，同时明显虚高。首先，如前所述，孙栋与业主的合同已经在2014年已经解除，孙栋主张支付租金完全没有事实依据。而且在(2015)穗南法民三初字第723号判决书中我方、孙栋、业主方都已确认我方的租金已经支付至2015年5月6日，但在原审判决中依旧判令拖欠计租的起算时间为2014年8月15日，原审法院的判项存在严重的事实认定错误。更为荒谬的是各方都已确认我方的租金已经支付至2015年5月6日，但原审法院仍从2014年11月14日计算拖欠租金的违约金，而且上浮银行贷款利率的30％的标准计算，不但明显与事实矛盾还存在计算违约金标准明显虚高的情形。其次，合同也明显注明如拖欠租金超过一个月，甲方可自动解除合同，收回房屋。如此专业的维护孙栋的合同，是不存在孙栋所主张的任由租户拖欠租金数年的情形。实际上，我方离场后，已未再使用涉案房屋，不存在租金的产生问题，更不存在支付逾期支付租金的违约金的问题，孙栋对此后的租金或使用方面扩大的损失应当由其自行承担。同时我方所缴交的保证金的目的就是为了我方在合同期到达之前离场时用于抵扣租金的履约保证，在我方离场后未再使用涉案房屋，而原审法院却依据错误的事实认定来确认计租的时间及金额，其行为严重损害了我方的利益。综上所述，请求法庭在查明事实的基础上，依法支持我方的上诉请求。
被上诉人孙栋二审辩称：一、孙栋与业主之间的租赁合同是否解除并不影响钟胜文向我方支付租金，事实上，钟胜文一直在使用和占用涉案租赁房，也在按我方的要求代为向业主支付了部分的租金费用，实际上双方的租赁合同一直的继续履行，并未解除，钟胜文应当支付其欠缴的租金及相应的违约金。二、关于钟胜文提到的撤场问题，我方直到2016年12月20日才在南沙法院主持下获悉涉案商铺腾空和交付的手续，因此我方请求支付至2016年12月20日期间的租金符合双方的合同和事实，原审判决合法合理，请求驳回钟胜文的全部上诉请求。
原审被告黄文星二审称：没有意见。
孙栋于2016年9月27日向原审法院提起本案诉讼称：钟胜文、黄文星是合伙关系。2012年11月8日，黄文星作为代表与孙栋与签订租赁《租赁合同》。合同约定孙栋将向业主承租的广州市南沙区金涛大街X、X、X号和金涛四街X、X、X号房屋出租给黄文星，约定每月16日交纳租金当月15日至次月14日的租金。逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的1%向孙栋支付违约金。拖欠租金1个月以上的，孙栋可解除合同，收回房屋。2014年5月16日起，钟胜文、黄文星没有向孙栋交纳租金。此后，孙栋委托钟胜文、黄文星将2014年7-9月的租金直接交付给业主。钟胜文于2014年7月10日、7月29日和8月17日分别支付19600元租金给业主，故钟胜文、黄文星实际已支付了2014年5月15日至8月14日的租金，但仍拖欠2014年8月15日起的租金。由于钟胜文、黄文星长期拖欠租金，严重违反合同约定，故现请求判令：1.解除孙栋、钟胜文、黄文星签订的《租赁合同》。2.钟胜文、黄文星向孙栋支付2014年8月15日至2014年11月14日的租金58800元（按19600元／月×3月计算）、2014年11月15日至2016年9月14日的租金492800元（按22400元／月×22月计算）和2016年9月15日至合同解除之日止的租金（按每月22400元的标准计算）。3.钟胜文、黄文星向孙栋支付违约金（2014年5月15日至6月14日拖欠租金的违约金，以19600元为本金，按24%的年利率从2014年5月16日计至2014年7月10日止；2014年6月15日至7月14日拖欠租金的违约金，以19600元为本金，按24%的年利率从2014年6月16日计至2014年7月29日止；2014年7月15日至8月14日拖欠租金的违约金，以19600元为本金，按24%的年利率从2014年7月16日计至2014年8月17日止；2014年8月15日计至2014年11月14日拖欠租金的违约金，分别以当月应付租金19600元为基数，按24%的年利率从当月16日起至付清之日止；2014年11月15日计至2016年9月14日租金的违约金，分别以当月应付租金22400元为基数，按24%的年利率从当月16日起至付清之日止）。4.钟胜文、黄文星支付的保证金39200元归孙栋所有。5.判令钟胜文、黄文星于合同解除之日起三日内将涉案房屋腾空交还给孙栋，从合同解除之日起至实际腾空交还房屋之日止，钟胜文、黄文星按每月22400元的标准向孙栋支付房屋使用费。
钟胜文原审辩称:钟胜文委托黄文星与张某甲签订了涉案的《租赁合同》，当时张某甲称房屋是她承租的，并不知道孙栋的存在。后来孙栋委托他人来收取租金，钟胜文才向孙栋交纳租金的。钟胜文已经支付了2015年5月14日之前的租金。2014年5月15日后，孙栋委托钟胜文向业主交纳2014年7-9月的租金。由于无法找到孙栋，而不交租金会被停水停电，故钟胜文在2014年7月至2015年5月期间直接向业主支付租金共计156800元（按19600元×8计算）。2016年4月30日，钟胜文已经撤场，将涉案房屋腾空了。钟胜文在纠纷发生前是按时交租的，是孙栋不交租给业主导致钟胜文提前退场，故不同意孙栋的诉讼请求。另外，孙栋主张的违约金计算标准过高，应调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。
黄文星原审辩称：钟胜文委托黄文星与张某甲签订了涉案合同，房屋的出租方是张某甲。其他答辩意见同钟胜文一致。
原审法院经审理查明:孙栋于2012年10月30日出具《授权委托书》委托张广英作为签约代表就承租人钟胜文承租广州市南沙区金涛大街X、X、X号和金涛四街X、X、X号房屋事宜与承租人钟胜文签约代表黄文星签订相关租赁协议。2012年11月8日，孙栋以张某甲（为甲方）名义和黄文星（为乙方）签订《租赁合同》。双方约定：甲方同意将座落于广州市南沙区金涛大街X、X、X号和金涛四街X、X、X号房地产出租给乙方作商铺使用，建筑面积280平方米。租期从2012年11月15日至2017年11月14日，共5年。2012年11月15日至2012年12月14日为装修免租期限，从2012年12月15日开始计算租金。2012年11月15日至2014年11月14日每月租金19600元，2014年11月15日至2016年11月14日每月租金22400元；2016年11月15日至2017年11月14日每月租金24640元。租金按月结算，由乙方在每月的第16日前付款给甲方。乙方向甲方交纳39200元租赁保证金，甲方应在租赁期届满、双方完成本合同约定条款、符合解除合同条件之日将保证金本金全额退回乙方，不计付利息。乙方擅自改变房屋结构用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可自动解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。签订合同后，钟胜文实际使用了上述房屋用于经营汽车美容业务，并按上述合同约定标准支付保证金和租金。从2014年5月15日起，钟胜文、黄文星未向孙栋支付租金。
由于孙栋与房屋业主因房屋租赁合同纠纷产生争议，涉案房屋业主简某、黄某乙、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某乙、黄某丙、李某甲、张某丙、刘某、文某甲、李某乙、李某丙、李某丁、颜某乙、区灵、区捷向原审法院起诉孙栋和第三人钟胜文等人。原审法院经审理认定钟胜文向业主交付的156800元折抵孙栋应付的租金，涉案房屋业主与孙栋签订的租赁合同已于2014年12月15日解除，并于2016年3月29日以（2015）穗南法民三初字第723号民事判决作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋腾空广州市南沙区金涛大街X-
X号（单号）及金涛四街X-
X号（双号）的一层、二层、三层（包括必须共同使用的公用部分，其中一层面积为985平方米、二层面积为1195平方米、三层面积为1195平方米、大堂面积80平方米）并交还原告简某、黄某乙、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某乙、黄某丙、李某甲、张某丙、刘某、文某甲、李某乙、李某丙、李某丁、颜某乙、区某甲、区某乙；第三人中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司、广州克里特西餐厅有限公司、张某丁、钟胜文、覃东波、潘某负有协助交还义务。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋租金598122元及逾期付款违约金（从2014年8月起至2014年12月15日止，以135600元/月为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自每月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限）。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋2014年12月16日至2016年3月期间的房屋使用费2101800元；2016年4月起至被告孙栋实际交还场地之日止的房屋使用费由被告孙栋按135600元/月的标准，在每月5日前按月支付给原告简某、黄某乙、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某乙、黄某丙、李某甲、张某丙、刘某、文某甲、李某乙、李某丙、李某丁、颜某乙、区某甲、区某乙。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简某、黄某乙、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某乙、黄某丙、李某甲、张某丙、刘某、文某甲、李某乙、李某丙、李某丁、颜某乙、区某甲、区某乙支付租赁税51931.46元。五、驳回原告简某、黄某乙、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某乙、黄某丙、李某甲、张某丙、刘某、文某甲、李某乙、李某丙、李某丁、颜某乙、区某甲、区某乙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。孙栋不服上诉于广州市中级人民法院。该院经审理认为，一审认定合同于2014年12月15日解除并无不当，一审调整违约金计算标准时，未明确逾期贷款利率的上浮标准欠妥，并于2016年11月18日以（2016）粤01民终13920号民事判决书作出如下判决：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第723号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第723号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简某、黄某乙、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某乙、黄某丙、李某甲、张某丙、刘某、文某甲、李某乙、李某丙、李某丁、颜某乙、区某甲、区某乙支付上述房屋租金598122元及逾期付款违约金（从2014年8月起至2014年12月15日止，以135600元/月为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率（该利率按同期贷款利率上浮30%计算），分别自每月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限）。在上述诉讼期间，钟胜文向法院承认他是广州市南沙区金涛大街31、33、35号和金涛四街24、26、28号房屋的承租人，出租人是孙栋。
在本案原审诉讼过程中，孙栋和钟胜文确认孙栋委托钟胜文将2014年7-9月应付的租金直接支付给业主。钟胜文则分别于2014年7月10日、2014年7月29日、2014年8月17日、2014年10月8日、2014年12月1日、2015年1月21日、2015年4月9日、2015年5月6日各支付19600元给业主，合计支付156800元。经原审法院现场勘验，钟胜文已经搬出，将涉案租赁房屋腾空。钟胜文于2016年12月20日勘验现场时向孙栋表示立即交还上述房屋，但孙栋至今仍未接收。
原审法院认为:孙栋以张某甲名义与钟胜文的代理人黄文星签订《租赁合同》，钟胜文实际使用租赁的房屋，在钟胜文知道孙栋为出租人后，并无提出异议，并按孙栋的要求支付租金。孙栋出具委托书明确委托内容为承租人钟胜文签约代表黄文星签订相关租赁协议，钟胜文也曾向原审法院确认他与孙栋签订了租赁合同，建立了租赁关系。因此，签订《租赁合同》是孙栋和钟胜文的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。
钟胜文拖欠租金，根据合同约定，孙栋有权解除合同，故原审法院对孙栋的相应请求予以支持。合同解除前，钟胜文已经腾空涉案房屋，并于2016年12月20日通知交还给孙栋。孙栋未予接收的，无权再向钟胜文要求收取租金。对此前未交纳的租金，钟胜文应予支付。从2014年5月15日起至2014年11月14日止，租金共计117600元（按19600元／月×6月计算）。从2014年11月15日起至2016年12月20日，共25个月零6天，孙栋主张计算租金的标准并未超过合同约定，应予照准。具体应支付租金为564335.48元（按22400元／月×25月+22400元／月÷31天／月×6天计算）。因钟胜文已代孙栋向业主支付156800元，该款已经抵扣孙栋应向业主交纳的租金，故钟胜文无须再重复支付租金，钟胜文还应支付租金为525135.48元（按117600元+564335.48元-156800元计算）。钟胜文未按约定支付租金，应承担违约责任。现钟胜文认为违约金过高，要求调整。原审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%标准计算）计付至租金实际支付之日。钟胜文此前向业主支付租金之日视为实际支付相应租金之日。具体支付方式如下：2014年5月15日至2014年11月14日拖欠租金的违约金，从每月17日起，以当月应付租金19600元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止；2014年11月15日起至2016年9月14日拖欠租金的违约金，从每月17日起，以当月应付租金22400元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止。上述违约金总额以不超过拖欠租金总额为限。
对于保证金的问题，因合同约定完成合同约定条款、符合解除合同条件之日将保证金本金全额退回钟胜文，不计付利息，并未约定孙栋依约解除合同，保证金归其所有。故孙栋该项诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。对于腾空交还房屋的请求，法院已就交还房屋的问题作出由孙栋腾空交还，钟胜文等人予以协助的生效判决。根据一事不再理的原则，孙栋再次请求原审法院处理，应予驳回。对于房屋使用费的请求，钟胜文在租赁期间已经将涉案房屋腾空，并在诉讼中表示交还给孙栋，孙栋未予以接收，却要求支付房屋使用费缺乏依据，原审法院不予支持。另外，黄文星受钟胜文的委托与对方签订合同，孙栋出具的委托书显示，孙栋也知道黄文星为钟胜文的代理人，故合同约定的权利义务应由钟胜文承担。孙栋要求黄文星承担责任缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出如下判决：一、解除原告孙栋和被告钟胜文于2012年11月8日签订的《租赁合同》；二、被告钟胜文应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告孙栋支付2014年8月15日至2016年12月20日期间拖欠的租金525135.48元;三、被告钟胜文应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告孙栋支付2014年5月17日起拖欠租金的违约金；违约金计算方式如下：2014年5月15日至2014年11月14日拖欠租金的违约金，从每月17日起，以当月应付租金19600元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止；2014年11月15日起至2016年9月14日拖欠租金的违约金，从每月17日起，以当月应付租金22400元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止，上述违约金总额以不超过拖欠租金总额为限；四、驳回原告孙栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4832元，由原告孙栋负担306元，被告钟胜文负担4526元。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，各方当事人均表示无新证据提交。
另查明，据本院已发生法律效力的（2016）粤01民终13920号民事判决书查明：孙栋通过向业主接收使用涉案楼宇后，又分别进行了转租，其中，金涛大街X-
X号(单号)和金涛四街X-
X号（双层）首层房屋，目前由钟胜文使用；2015年8月4日，一审法院到涉案楼宇现场张贴通知，敦促实际承租人在2015年8月11日前申报权利，此后，包括钟胜文在内的实际承租人在指定期限内提供其所签订的租赁合同等资料，一审法院追加包括钟胜文在内的实际承租人为第三人参加诉讼；该判决认为：孙栋应将涉案楼宇腾空交还给业主，包括钟胜文在内的各第三人对孙栋交还房屋应予以配合，而包括钟胜文在内的各第三人与孙栋可另循合法途径解决双方之间的租赁关系。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
根据（2016）粤01民终13920号民事判决查明的事实以及处理结果，虽然业主于2014年12月12日向孙栋发出解除合同通知书，但在该案的审理过程中，孙栋仍在使用涉案楼宇，仍未将涉案楼宇交还给业主，仍需支付租金给业主至将涉案楼宇实际交还给业主时止，而钟胜文仍在继续使用涉案房屋，孙栋与钟胜文之间的租赁关系仍未解除。因此，孙栋在向业主承担了支付租金的义务后，有权向钟胜文主张租金。故钟胜文在二审主张业主于2014年12月12日向孙栋发出解除合同通知书，孙栋再无权向其主张租金，理由不成立，本院不予支持。钟胜文主张其已于2016年4月搬离涉案房屋，但无法找到孙栋，故无法与孙栋办理交接手续。孙栋对此不予认可，认为2016年4月正是前案二审审理期间，孙栋、钟胜文的诉讼代理人均有参加诉讼，双方是可以取得联系的，钟胜文并无通知孙栋。因钟胜文未能举证证明其该主张，本院对钟胜文该主张不予采信。钟胜文仍在继续使用涉案房屋，应按其与孙栋的租赁合同的约定向孙栋支付租金，但钟胜文除了按孙栋的委托直接向业主支付至2015年5月6日止的租金156800元租金外，没有向孙栋支付租金，钟胜文拖欠租金的行为构成违约，故原审法院判决钟胜文向孙栋支付至2016年12月20日止的租金525135.48元（按117600元+564335.48元-156800元计算），处理正确，本院予以确认。钟胜文拖欠租金，应承担违约责任考虑其按孙栋的委托直接向业主支付至2015年5月6日止的租金156800元，故钟胜文在2015年5月6日前没有拖欠租金，其承担拖欠租金的违约责任应从2015年5月7日起算，原审法院认定钟胜文从2014年5月15日起承担拖欠租金的违约责任欠妥，本院予以纠正，原审判决第二、三项，予以变更。关于钟胜文承担拖欠租金的违约金，原审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%标准计算）计付至租金实际支付之日，并无不当。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初4152号民事判决的第一、四项以及受理费负担的决定;
二、变更广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初4152号民事判决的第二项为：钟胜文应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向孙栋支付拖欠的租金525135.48元；
三、变更广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初4152号民事判决的第三项为：钟胜文应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向孙栋支付2015年5月7日起至2016年9月14日拖欠租金的违约金，从每月17日起，以当月应付租金22400元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止，上述违约金总额以不超过拖欠租金总额为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费9052元，由上诉人钟胜文负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年四月十三日
书记员 胡 茜
颜玉婵