四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0191民初13406号
原告（反诉被告）：罗月熙，男，1982年4月15日出生，土家族，住重庆市江北区。
原告（反诉被告）：梁婧，女，1982年6月28日出生，汉族，住重庆市江北区。
共同委托诉讼代理人：罗玉琴，四川典章律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：余素珍，系梁婧之母。
被告（反诉原告）：陈秋，男，1981年10月26日出生，汉族，住成都市武侯区。
被告（反诉原告）：刘星辰，女，1988年10月18日出生，汉族，住成都市高新区。
共同委托诉讼代理人：林敏，四川启为律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：简琳瑶，四川启为律师事务所律师。
原告罗月熙、梁婧诉被告陈秋、刘星辰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，被告陈秋、刘星辰提出反诉，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月15日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）罗月熙及其与原告（反诉被告）梁婧的共同委托诉讼代理人罗玉琴、余素珍，被告（反诉原告）陈秋、刘星辰及其共同委托诉讼代理人林敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）罗月熙、梁婧作为本诉原告诉称，2016年9月26日和28日，罗月熙、梁婧与被告（反诉原告）陈秋、刘星辰签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，约定将罗月熙、梁婧所有的位于成都市高新区天府五街666号4栋29层2904号房屋卖给陈秋、刘星辰。合同签订后，罗月熙、梁婧按照协议约定完全履行了义务，但陈秋、刘星辰以种种理由不履行义务拖延至今，致使罗月熙、梁婧无法收到合同约定的余下房款，无法到他处再行购买房屋，并错过了购房的最佳时机，给罗月熙、梁婧造成重大的购房损失。并且刘星辰本身在高新区就有一套住房，按照成都市限购政策，刘星辰没有在高新区购房的资格，因此双方之间的《房屋买卖合同》无法履行，为了维护罗月熙、梁婧的合法权益，要求判决解除双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，判决陈秋、刘星辰恢复原状并腾退房屋给罗月熙、梁婧，并向罗月熙、梁婧支付资金占用利息、占用案涉房屋租金至陈秋、刘星辰腾退房屋时止，并支付罗月熙、梁婧违约金324000元、占用房屋的物管费用1097.42元、律师代理费70000元，同时判决陈秋、刘星辰承担本案诉讼费、保全费、公告费。
被告（反诉原告）陈秋、刘星辰作为本诉被告共同辩称，首先，罗月熙、梁婧提出的诉讼请求不符合法律规定，陈秋、刘星辰已经履行了自己的义务，反而是罗月熙、梁婧没有履行义务导致手续无法办理，解除合同的理由不成立；其次，罗月熙、梁婧已将案涉房屋交由陈秋、刘星辰使用，陈秋、刘星辰也已经入住，罗月熙、梁婧的第二项诉讼请求不符合法律规定和事实依据；再次，罗月熙、梁婧要求的资金占用利息不应当得到支持，关于物管费，在陈秋、刘星辰实际占用并装修房屋以后，一直是陈秋、刘星辰在缴纳，也不应得到支持，律师费和诉讼费、保全费等也应当其自己承担；最后，罗月熙、梁婧在交付房屋给陈秋、刘星辰以后，使用的权利已经归于陈秋、刘星辰，因此其要求支付案涉房屋的租金不应当得到支持，同时罗月熙、梁婧提出要陈秋、刘星辰支付违约金的要求法律依据不足，合同履行过程中，陈秋、刘星辰一直在履行自己的义务，也支付了大部分款项。
被告（反诉原告）陈秋、刘星辰作为本诉被告共同诉称，陈秋、刘星辰与罗月熙、梁婧签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》后，按照协议约定履行自己的义务，由于案涉房屋属于限购区域内房屋，刘星辰在该区域内已有一套住房而无法办理相关产权证书，因此双方为解决此事进行了多次沟通。现刘星辰已将自有房屋过户给第三方，完成过户后，刘星辰在高新区范围内属于无房户，具有高新区购房资格，且刘星辰与陈秋的离婚协议上约定案涉房屋归刘星辰所有，《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》应当继续履行，因此罗月熙、梁婧的诉讼理由不成立，刘星辰、陈秋并非故意拖延不履行双方约定的义务，据此请求法院判决罗月熙、梁婧继续履行《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，将案涉房屋过户给刘星辰，判决罗月熙、梁婧向刘星辰、陈秋支付律师费60000元、违约金324000元，同时判决罗月熙、梁婧支付本诉及反诉的诉讼费用。
原告（反诉被告）罗月熙、梁婧作为反诉被告共同辩称意见与本诉共同诉称意见一致。
经审理查明，原告（反诉被告）罗月熙、原告（反诉被告）梁婧系成都市高新区天府五街666号4栋29层2904号房屋所有权人，2016年9月26日，罗月熙、梁婧作为出卖方、被告（反诉原告）陈秋、被告（反诉原告）刘星辰作为买受方签订了《房屋买卖合同》，约定将罗月熙、梁婧所有的位于成都市高新区天府五街666号4栋29层2904号房屋出卖给陈秋、刘星辰，成交价格为1620000元。同日，陈秋、刘星辰向梁婧、罗月熙支付定金50000元。2016年9月28日，双方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定交易方式为“买方分四次付清全部房款。第一次，买方于签订合同之时支付定金50000元，第二次：双方于2016年9月28日前共同查验该房，买方于卖方与贷款银行约定的偿还全部按揭贷款时再支付400000元人民币；第三次：买方于该房屋产权（或与开发商签订的合同当事人）更改至自己名下当日支付370000元人民币，第四次：剩余房款800000元在买方办理银行按揭贷款后由银行直接支付……”。按照合同约定，陈秋、刘星辰于2016年9月26日向罗月熙、梁婧支付定金50000元、10月9日向罗月熙、梁婧支付400000元。后，罗月熙、梁婧将房屋实际交付给陈秋、刘星辰。2016年11月27日，陈秋、刘星辰开始对案涉房屋进行装修并于装修竣工后入住案涉房屋。同时，案涉房屋2016年10月至12月的物管费1097.42元是由罗月熙、梁婧缴纳的。另查明，2017年6月19日，罗月熙、梁婧向陈秋、刘星辰发出律师函，要求其支付物管费及剩余房款，并可就《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》的变更或解除相关事宜与罗月熙、梁婧联系。罗月熙、梁婧于2017年8月11日取得案涉房屋的产权证书，2017年8月13日通知陈秋前来办理房屋产权过户登记，并在2017年8月间多次联系陈秋，催促陈秋办理过户登记，陈秋均未能协助办理过户登记。再查明，刘星辰与罗月熙、梁婧签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》时已在成都市高新区有一套住房，后刘星辰于2017年10月10日与案外人文念签订《成都市存量房买卖合同》，约定将位于成都市高新区富华北路357号1栋1单元24楼2405号房屋卖给文念，并于2017年10月18日将此房屋过户至文念名下。
以上事实，有《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《成都市存量房买卖合同》、银行转账凭证、房屋买卖相关收据、物业费缴费收据、装修竣工验收表、微信记录、短信记录、庭审中当事人陈述等证据在卷作证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是罗月熙、梁婧提出的要求解除案涉房屋买卖合同及补充协议是否有法律及事实依据，案涉房屋是否应当继续按照合同约定过户至陈秋、刘星辰名下以及在整个合同履行过程中，买卖双方是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。关于合同是否应当解除的问题，本院认为，非出现《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于解除合同的规定情形时，为力促诚信，维护交易稳定，不应当认定罗月熙、梁婧不具有合同解除权。本案中，罗月熙、梁婧以案涉合同已达不到售房后在重庆购房目的以及陈秋、刘星辰仅支付部分房款却占用案涉房屋一年之久严重显失公平为由要求解除案涉房屋买卖合同，本院认为，房屋买卖合同的一般目的在于转让房屋，表现为卖方出售房屋，买方支付价款，从本案事实及陈秋、刘星辰庭审中陈述来看，陈秋、刘星辰已实际占有并装修了房屋，且陈秋、刘星辰也愿意支付剩余房款，因此房屋买卖的目的并不是不能实现。关于罗月熙、梁婧所称的签订合同的目的为再行购房，本院认为，合同中并未约定，其次也有违一般房屋买卖合同之目的，因此对罗月熙、梁婧提出该项解除理由不予支持。双方合同中约定在陈秋、刘星辰第二次付款后，罗月熙、梁婧将房屋交付给陈秋、刘星辰，而第三次付款时间为产权过户或者与开发商所签合同的当事人更名之日，上述条件现均未成就，因此罗月熙、梁婧以陈秋、刘星辰实际占有房屋一年之久却只支付部分房款显示公平为由要求解除合同的理由也无事实依据。再者，陈秋、刘星辰在第二次付款后就已对案涉房屋进行装修并入住，罗月熙、梁婧在2017年8月取得案涉房屋的产权证后也是多次要求陈秋、刘星辰履行过户手续，从整个房屋交易过程看，都符合房屋买卖合同之目的，因此案涉合同的解除无法律上及事实上的依据。本案需要重点探讨的是在合同履行过程中，双方在付款、过户等具体事项上是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。在案涉房屋产权证取得之前，原、被告双方均按照合同约定履行了各自的义务，重点在于取得房屋产权证之后双方是否存在违约行为。本院认为，办理房屋产权证是卖方的义务，不能苛责于买方，罗月熙、梁婧在庭审中陈述双方约定由陈秋、刘星辰办理房屋产权证无证据证明，且有违一般常理。但在罗月熙、梁婧取得房屋产权证后，陈秋、刘星辰就应当具有积极协助过户的义务，在罗月熙、梁婧多次催促陈秋、刘星辰后，陈秋、刘星辰均未协助办理过户手续的行为构成违约，因为过户后取得剩余房款是罗月熙、梁婧的权利，陈秋、刘星辰拖延协助办理过户的行为侵犯了罗月熙、梁婧的权利，其应当承担相应的违约责任。再者法律关系应当及时趋于稳定，在过户条件具备时陈秋、刘星辰应当及时履行协助过户义务。综合整个案件来说，若未出现《中华人民共和国合同法》规定的合同解除情形时，罗月熙、梁婧就本案只能要求陈秋、刘星辰支付剩余房款以及迟延支付导致损失的权利，而陈秋、刘星辰应当及时履行协助过户以及支付剩余房款的义务。关于迟延支付的损失计算问题，本院认为，该损失实际为资金利息损失，但本院考虑到案件实际情况以及目前二手房交易市场惯例，并参照双方合同中因卖方原因导致第二次付款以及房屋查验等不能完成，卖方应当按照总房款0.1‰支付日违约金以及致合同不能继续履行违约方应支付总房款20%违约金的约定，综合判定陈秋、刘星辰支付罗月熙、梁婧违约金10万元。陈秋、刘星辰实际已入住案涉房屋，因此相应的物管费应当由陈秋、刘星辰承担，对罗月熙、梁婧要求陈秋、刘星辰支付物管费的请求本院予以支持。因合同约定违约方应支付律师费的情形是合同不能继续履行，因此对双方要求支付律师费的诉讼请求均不予支持。陈秋、刘星辰要求罗月熙、梁婧承担违约责任无事实依据，本院不予支持。双方签订的房屋买卖合同及相关款项的支付在成都市针对二手住房限购政策实施之前，故上述合同不受限购政策的限制，况且陈秋、刘星辰现已取得购房资格，故罗月熙、梁婧应当履行过户义务。陈秋、刘星辰的离婚纠纷与本案为不同法律关系，本院就本案而言无权对陈秋、刘星辰之间的财产与债务作出认定，况且本案涉及到剩余房款的支付，若判决由一人承担则侵犯了罗月熙、梁婧的权利，因此对陈秋、刘星辰提出的将案涉房屋过户至刘星辰名下并由刘星辰支付案涉房屋债务的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈秋、刘星辰在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）梁婧、罗月熙支付剩余房款117万元；
二、被告（反诉原告）陈秋、刘星辰在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）梁婧、罗月熙支付违约金10万元；
三、被告（反诉原告）陈秋、刘星辰在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）梁婧、罗月熙支付物管费1097.42元；
四、原告（反诉被告）梁婧、罗月熙在被告（反诉原告）陈秋、刘星辰履行上述前三项支付义务后三十日内协助被告（反诉原告）陈秋、刘星辰将成都市高新区天府五街666号4栋29层2904号房屋过户至被告（反诉原告）陈秋、刘星辰名下；
五、驳回原告（反诉被告）罗月熙、梁婧、被告（反诉原告）陈秋、刘星辰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费收取10212元，反诉案件受理费收取10212元，由被告（反诉原告）陈秋、刘星辰负担。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 高清虎
二〇一八年五月九日
书记员 赵 鑫
速录书记员梁江眉