江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0583民初1745号
原告：王崇臣,男,1967年8月21日出生,汉族，住安徽省宿州市泗县。
委托诉讼代理人：王跃青，上海邦跃律师事务所律师。
被告:包彦明,男,1980年2月25日出生,汉族，住甘肃省武山县。
被告:余讲浩,男,1987年10月5日出生,汉族，住湖北省孝昌县。
委托诉讼代理人：葛玲，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
原告王崇臣与被告包彦明、余讲浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序审理。因被告包彦明下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告王崇臣及其委托诉讼代理人王跃青、被告余讲浩及其委托诉讼代理人葛玲均到庭参加诉讼，被告包彦明经本院公告送达应诉材料及开庭传票，公告期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王崇臣向本院提出诉讼请求：1、确认被告包彦明与被告余讲浩之间的房屋买卖合同无效；2、判令被告包彦明继续履行与原告王崇臣之间的房屋买卖合同，两被告配合原告将涉案房屋不动产权登记在原告王崇臣名下；3、被告包彦明支付原告违约金300000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年3月2日，王崇臣与被告包彦明签订了房屋买卖合同，约定被告包彦明将位于昆山市千灯镇XX花园XX幢XX室房屋（面积90.14平方米）以590000元出售给王崇臣。王崇臣支付被告包彦明60000元购房定金，并在房产中介见证下办理了房屋交接手续。后被告包彦明违约，王崇臣诉至法院要求被告包彦明履行该合同，昆山市人民法院受理后，于2016年8月25日第一次开庭审理，在审理此案过程中，被告包彦明以585910元的价款将涉案房屋出售给被告余讲浩，并办理了产权过户登记手续。此时，王崇臣在该房屋已经持续居住半年之久，房门上也张贴警示，提示第三人谨慎参与该房屋买卖合同纠纷，但两被告仍然恶意串通，低价交易，严重违反合同法。故王崇臣诉至法院，请求法院支持王崇臣的诉讼请求。
被告包彦明未作答辩。
被告余讲浩辩称，余讲浩是依据善意取得制度取得该房屋。余讲浩在2016年7月29日与包彦明签订房屋买卖合同时，并不知情王崇臣与包彦明之间的房屋买卖纠纷，余讲浩是善意第三人。余讲浩在购买此房屋时尽到了合理的注意义务。余讲浩在与卖方洽谈房屋买卖的过程中，仔细查看了卖方持有的房产证、身份证等证件，并当天查看了该涉案房屋，中介持有房门钥匙并开的门，并没有王崇臣所述的房门上有张贴警示的情形。余讲浩以合理的价格有偿取得该房屋的所有权，并办理了过户登记。余讲浩购买该房屋完全是按照市场价格交易的，当时房管部门的评估价是585910元，而余讲浩是以79万元购买的，房价合理公正，不存在任何恶意串通、低价交易的行为。综上所述，请求法院依法驳回王崇臣的全部请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告包彦明未到庭未发表质证意见，该证据由本院依法核实确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月2日，经昆山吉家房产咨询有限公司景泾路店（丙方）居间，王崇臣（乙方）与包彦明（甲方）签订房地产买卖居间合同一份，约定王崇臣向包彦明购买其所有的位于昆山市××灯镇××小区××楼××室房屋，房屋建筑面积为90.14平方米；总房价款为590000元，甲乙双方应在签订本协议后15个工作日内提供该房屋贷款所需的按揭材料，并签订该房屋的贷款手续，如若有因其中一方的延迟或逾期，未取得相对方的同意视为违约，乙方在贷款申请审核通过后三天内自行筹款支付甲方首期房价款30万元（含已付的全部定金），尾款10000元由丙方代为保管，在房屋交接当日内由丙方直接转付给甲方；乙方的贷款抵押合同出具，甲方的抵押登记注销后3个工作日内赴房地产交易中心申请产权过户；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款290000元；待房地产交易中心出具以乙方为所有权人权证和乙方第二期房款已支付到甲方指定账户后当日，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房屋交付乙方；甲方在本协议上签字，则乙方同意原交丙方的意向金转付给甲方为定金，待甲方签订本协议后应补足定金至30000元，若甲方违约不出售该房屋，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房屋，则已付甲方的定金不予返还；包彦明同意委托吉家房产居间介绍以本合同约定之价格及条件出售其房屋。该合同中昆山吉家房产咨询有限公司景泾路店经办人由周旋签字。签订该合同当日，王崇臣转账支付昆山吉家房产咨询有限公司景泾路店购房意向金10000元；次日，王崇臣转账支付昆山吉家房产咨询有限公司景泾路店购房定金20000元；2016年5月19日，王崇臣支付昆山吉家房产咨询有限公司景泾路店现金30000元。经本院向周旋核实，2016年3月2日收到的10000元及2016年3月3日收到的20000元均为依约收取的购房定金，已经转交给包彦明；2016年5月19日收取的30000元，系王崇臣依包彦明要求，双方另行协商后又支付的购房款，性质仍为定金，包彦明收取该30000元并同意将房屋于2016年5月17日交付给王崇臣使用。
另查明，2016年7月29日，包彦明（甲方）与余讲浩（乙方）经昆山禾安房产经纪有限公司（丙方）居间，签订昆山房地产买卖居间合同，约定余讲浩购买包彦明所有的位于昆山市××灯镇××小区××楼××室房屋及××号车位，房屋建筑面积90.13平方米，总价款为79万元（含家具家电）；甲、乙双方应在签订本合同后7日内提供该房屋贷款所需的按揭材料，并签订该房屋的贷款手续，如若有因其中一方的延迟或逾期，未取得相对方的同意视为违约，乙方在贷款申请审核后3天内自行筹款支付甲方首期房价款37万元（含已付定金），尾款10000元由丙方代为保管，在甲、乙双方确定无误并签订房屋交接书3日内由丙方直接转付给甲方；乙方的贷款抵押合同出具，甲方抵押登记注销后3个工作日内赴房地产交易中心申请产权过户；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款42万元；甲方签订本合同后3日内应补足定金至10万元。合同签订当日，余讲浩现金支付中介李小进购房定金20000元，后李小进将该20000元转交给包彦明，2016年8月2日，余讲浩转账支付定金80000元，2016年9月28日，包彦明向余讲浩出具收款收据，载明收到余讲浩支付的用于购买涉案房屋的定金共计100000元；2016年9月28日，余讲浩转账支付包彦明175910元；2016年10月10日，余讲浩转账支付包彦明104090元；2016年10月18日，余讲浩与中国农业银行股份有限公司签订了个人购房担保借款合同一份，约定余讲浩向该行借款410000元，用于购买涉案房屋，该借款划入包彦明的中国农业银行账户，抵押物为涉案房屋。
再查明，2016年5月17日，王崇臣与包彦明、昆山吉家房产咨询有限公司签订房屋交接确认单，该确认单载明双方对该房屋确认无误同意将该房屋办理交接手续，同时载明房屋内家电、家具名称及数量，房门钥匙四把、天燃气卡等。2016年11月8日涉案房屋不动产权登记在余讲浩名下。
又查明，经本院向昆山禾安房产经纪有限公司员工李小进核实，李小进陈述包彦明并未将涉案房屋钥匙交付其公司保管，在签订房屋买卖合同之前的确带领余讲浩至涉案房屋内查看，当时是经包彦明口头同意后使用其他工具将房屋门锁打开，余讲浩对于开门方式并不知情。李小进称在签订房屋买卖合同后，余讲浩将定金20000元交付李小进，李小进将该20000元转交给包彦明时，包彦明才将涉案房屋之前已经另售他人的情况告知李小进，但包彦明承诺会履行与余讲浩之间的房屋买卖合同，至于其他责任，由其个人承担。
审理中，王崇臣称涉案房屋自交付其居住使用后，已经更换房屋门锁，他人不可能保留钥匙，且2016年7月份左右，原告在房屋大门外部用白色纸张张贴警示，载明此房有纠纷，意欲购买者慎重等字样，2016年7月29日下午五、六点钟左右，王崇臣或其家人应在涉案房屋内，此外，王崇臣认为包彦明与余讲浩签订房屋买卖合同时涉案房屋价值应在1000000元左右；余讲浩称2016年7月29日下午五、六点钟左右，签订房屋买卖合同之前昆山禾安房产经纪有限公司员工李小进使用钥匙开门并带领余讲浩进入涉案房屋内查看，房屋为已装修状态，有家具、家电等物品，当时外房门上并未张贴警示，且签订合同当日，李小进将房屋所有权证书复印件向余讲浩出示，余讲浩并未见到包彦明本人，余讲浩在合同上签字时包彦明并未签字，后余讲浩于2016年8月2日转账支付包彦明定金80000元时，见到了包彦明本人，并查看了涉案房屋所有权证书原件。
以上事实，由王崇臣提供的房地产买卖居间合同、收据及银行单据、家具清单及房屋交接确认书、账号确认书及房产证复印件、律师函、照片、传票、不动产权属登记查询信息、存量房买卖合同、不动产权属证书、余讲浩提供的昆山房地产买卖居间合同、付款明细、收据、银行流水明细、个人购房担保贷款合同、借款凭证、还款明细、不动产权证书等证据以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，包彦明与王崇臣于2016年3月2日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立生效。包彦明后于2016年7月29日与余讲浩签订的房屋买卖合同亦为双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故该房屋买卖合同亦依法成立生效。王崇臣称余讲浩与包彦明签订房屋买卖合同系恶意串通损害其利益，但并未提供证据证明双方存在恶意串通情况，依据现有证据也不足以认定余讲浩与包彦明相识或有利害关系，且结合双方系经中介李小进居间而签订合同，余讲浩在签订房屋买卖合同之前已至涉案房屋内查看，并已核对权属登记情况，签订合同后也依约足额向包彦明履行了全部付款义务；王崇臣称包彦明与余讲浩签订的房屋买卖合同约定的价款明显低于市场价格，并无证据证明当时涉案房屋之客观价值，且结合2016年房地产市场上行趋势，余讲浩购买涉案房屋的对价相较于王崇臣已经超出200000元，结合社会常识，余讲浩购买涉案房屋并未明显过分低于当时同类房屋的市场均价。综上，王崇臣称余讲浩与包彦明存在恶意串通损害其利益而主张余讲浩与包彦明签订的房屋买卖合同无效的意见，本院不予采信。
因余讲浩已依约足额支付包彦明购房款，且涉案房屋所有权于2016年11月8日过户登记至余讲浩名下，故余讲浩自2016年11月8日起成为涉案房屋的所有权人。因包彦明已不具有该房屋的处分权，无法履行办理所有权转移登记手续的义务，包彦明作为房屋买卖合同的出卖方构成事实上的履行不能，王崇臣无法实现合同目的，本案中王崇臣要求包彦明继续履行房屋买卖合同，完成过户义务，本院不予支持，王崇臣可向包彦明主张解除合同的违约责任。王崇臣要求余讲浩协助其办理涉案房屋过户手续，依据合同相对性原理，无合同及法律依据，本院不予支持。王崇臣要求包彦明依约支付违约金300000元，因王崇臣要求包彦明继续履行合同，该违约金系履约违约金性质，但包彦明无法继续履行合同，故王崇臣该项诉讼请求，本院不予支持，王崇臣可另案向包彦明主张解约违约责任。
综上，原告要求确认被告包彦明与被告余讲浩的房屋买卖合同无效，本院不予支持；原告要求被告包彦明继续履行与原告王崇臣之间的房屋买卖合同，两被告配合原告将涉案房屋不动产权登记在原告王崇臣名下，被告包彦明支付违约金300000元，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告包彦明与被告余讲浩于2016年7月29日签订的昆山房地产买卖居间合同有效。
二、驳回原告王崇臣的其他诉讼请求。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费9700元，公告费600元，合计10300元，由被告包彦明负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）
审 判 长 邓丽红
代理审判员 许廷廷
人民陪审员 俞 绮
二〇一七年十一月九日
书 记 员 沈 洁
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。