西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0104民初6316号
原告（反诉被告）：金玉玲，女，1954年1月6日出生，汉族，退休工人，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：曹亦军，陕西法言律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭秀丽，女，1981年2月25日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人樊小飞，陕西联强律师事务所律师。
委托诉讼代理人吴杰，陕西联强律师事务所律师。
原告（反诉被告）金玉玲诉被告（反诉原告）彭秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日作出（2014）莲民初字第03086号民事判决书。被告（反诉原告）彭秀丽不服提起上诉，陕西省西安市中级人民法院于2017年6月23日作出（2017）陕01民终8212号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金玉玲及其委托诉讼代理人曹亦军、被告（反诉原告）彭秀丽之委托诉讼代理人樊小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金玉玲向本院提出诉讼请求：1、判令彭秀丽立即支付2014年3月28日至2017年10月28日期间房租150,500元；2、解除金玉玲与彭秀丽签订的房屋租赁合同；3、彭秀丽立即返还莲湖路14号6平方米的门面房。事实与理由：2013年3月28日金玉玲与彭秀丽签订房屋租赁合同，合同约定金玉玲将本市莲湖路14号6平方米的门面房出租给彭秀丽使用，租赁期限为5年，从2013年3月28日至2018年3月28日，租金为每月3500元，每半年提前支付。至2014年3月28日按照约定彭秀丽应当支付下半年房租，但是彭秀丽拒绝支付，至今已经违约150500元，故诉至法院。
彭秀丽辩称：金玉玲的诉讼请求没有事实和法律依据，1、金玉玲并未向彭秀丽交付房屋，其主张2014年3月28日至2017年10月28日房租无事实和法律依据；2、金玉玲自2013年8月16日起对涉诉房屋已丧失承租、转让、转租等权利，金玉玲称将房屋交给彭秀丽使用至今，不属实；3、彭秀丽承租的涉诉房屋系陕西途悦酒店管理有限公司（以下简称：途悦公司）向彭秀丽出租，彭秀丽向途悦公司支付租金至今，因此金玉玲的主张与该事实相互矛盾、相互冲突；4、彭秀丽陈述的上述事实已经过西安仲裁委员会的调解书和法院的民事判决书予以确认，故，对金玉玲的主张应予驳回。
彭秀丽向本院提出反诉请求：1、请求依法解除租赁合同；2、请求判令金玉玲向彭秀丽返还房屋租金21000元；3、请求判令金玉玲向彭秀丽返还转让费80000元；4、本案诉讼费及相关费用由金玉玲承担。事实和理由：2013年3月28日，金玉玲与彭秀丽签订房屋租赁合同，合同约定彭秀丽租赁位于莲湖路4号1层建筑面积6平方米的房屋，租赁期限5年，即从2013年3月28日至2018年3月28日，租金每月3500元，租金支付方式为每半年支付。合同签订前金玉玲口头告知彭秀丽，她从出租方处租赁了十年，合同签订当日彭秀丽即向金玉玲支付了半年租金21000元及转让费80000元，金玉玲出具收条。后来，彭秀丽了解到金玉玲不是该房屋的实际承租人，并且未经出租人同意擅自转租、转让房屋，而彭秀丽却被蒙在鼓里继续向金玉玲支付租金。金玉玲隐瞒真实情况，致使彭秀丽错误支付房屋租金和转让费，导致双方签订租赁合同因出租人过错不能继续履行。因金玉玲违反合同约定，彭秀丽现根据合同约定及相关法律规定提起反诉请求，望判如所请。
金玉玲对彭秀丽的反诉辩称，1、所说金玉玲不是该房屋的承租人不属实，2013年3月28日签订合同时金玉玲是本案涉案房屋的合法承租人；2、所述金玉玲擅自转租不符合事实，金玉玲转租经过了房屋所有人的同意；3、签订合同时金玉玲未隐瞒情况，导致本案纠纷的原因是彭秀丽的违约行为；4、2013年3月28日金玉玲将房屋交付给彭秀丽，彭秀丽对房屋的占有使用也是基于租赁合同取得，现在彭秀丽仍占有使用该房屋，从未发生过变化。故，对彭秀丽的反诉请求不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院均予以确认并在卷佐证：1、2013年3月28日，金玉玲作为出租人与承租人彭秀丽签订《房屋租赁合同》，合同约定彭秀丽租赁位于莲湖路14号（原门牌为莲湖路4号）、建筑面积6平方米的房屋；租赁期限从2013年3月28日至2018年3月28日，租金每月3500元整，租金支付期限与方式为：每半年支付。同日，金玉玲将其经营的店面及房屋一并转让、交付给彭秀丽使用，收取转让费80000元及半年房屋租金。现房屋租金已收至2014年3月28日，合计42000元。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、位于西安市莲湖路14号房屋的所有权人系中国化工供销西北公司（以下简称：中化西北公司），2009年9月1日中化西北公司作为甲方与乙方陕西四海同行酒店管理公司（以下简称：四海公司）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将坐落在西安市莲湖路4号，含地下一层、地上二至五层，总使用面积为2600平方米的办公楼租赁给乙方，用于开办酒店并进行经营”，租赁期限二十年，至2029年6月30日。2012年5月4日，四海公司作为甲方将“莲湖路4号，面积4平方米”（实际调整为6平方米）门面房租赁给乙方金玉玲，并签订《协议书》，约定租赁期限十年，至2022年5月5日。根据金玉玲提交上述《房屋租赁合同》及《协议书》，及2012年8月6日中化西北公司盖章认可的《转租证明》、2013年3月四海公司盖章表示同意转租的《房屋转租申请》等，确认金玉玲作为次承租人，在2013年3月28日有权再次转租位于莲湖路14号、建筑面积6平方米的房屋。彭秀丽对上述证据提出异议，但缺乏否认上述证据真实性和证明目的的相反证据和实质性意见，故其质证意见不予认可；2、金玉玲提交陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民终3364号民事判决书，欲证明四海公司与中化西北公司并未解除2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》，但民事判决书中明确载明“对于涉案场地的租赁，亦属另一法律关系，本案不涉”，因此该证据不能成就金玉玲的证明目的，彭秀丽的质证意见成立；3、彭秀丽提交2013年5月24日西安仲裁委员会西仲调字（2013）第330号调解书显示，申请人中化西北公司与被申请人四海公司就2009年9月1日签订《房屋租赁合同》的履行达成调解协议，如果四海公司未能按照调解协议履行支付义务，“经申请人书面催告后，被申请人十日内仍未支付的，双方于2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》将自动解除，一切后果由被申请人承担。”2013年7月31日中化西北公司按照调解书约定向四海公司现场送达催款函，要求立即支付租金；2013年8月15日中化西北公司又通过挂号信方式并按照调解协议中确认的通信地址邮寄催款函，四海公司依旧未能履行支付义务。同时，彭秀丽提交本院已经生效的（2015）莲民初字第01441号民事判决书，该民事判决书中明确认定2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》“已经解除”。该组证据足以确认中化西北公司与四海公司2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》已于2013年8月解除。金玉玲提出该组证据只约定了解除合同的条件，不能证明该合同就一定解除的质证意见，与《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的“当事人一方依照本法第九十三条第二款……主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”相悖，故金玉玲的质证意见不能成立；4、彭秀丽提交2014年5月22日《西北公司办公楼租赁合同》及《声明》，合同显示自2014年5月1日起至2024年4月30日，中化西北公司作为出租方已将其名下西安市莲湖路4号全部房屋租赁给承租方途悦公司。同时中化西北公司作为房屋产权所有人对“各承租人、房屋使用人”发出《声明》，告知因四海公司一直未按时交纳租金，根据双方协议约定，中化西北公司与四海公司已经解除租赁关系，该房产的合法租用人为途悦公司；5、彭秀丽提交2014年5月31日、2017年6月1日途悦公司作为出租人与承租人彭秀丽签订的《房屋租赁合同》，证明彭秀丽自2014年6月1日起开始承租途悦公司拥有使用权的位于莲湖路14号、建筑面积6平方米的房屋，租赁期限至2023年5月31日；并提交收款收据四张，证明彭秀丽已向途悦公司交纳租金至2018年5月31日；上述4、5两组证据说明中化西北公司与四海公司、途悦公司分别订立的房屋租赁合同之间并无关联，同时证明中化西北公司与四海公司解除租赁关系后，通过向“各承租人、房屋使用人”发出《声明》，可以确认基于次出租人四海公司所建立的房屋租赁关系于2014年5月22日《声明》发出之日一并解除，其中包括本案所涉房屋所订立的房屋租赁协议。对于金玉玲提出《西北公司办公楼租赁合同》不能说明本案涉案房屋实际承租人为途悦公司，本案涉案房屋是四海公司交付给金玉玲，金玉玲又交付给彭秀丽，途悦公司没有占用关系，途悦公司既无权利也无能力与彭秀丽签订房屋租赁合同等质证意见，系其置中化西北公司与四海公司之间的《房屋租赁合同》已于2013年8月解除的事实于不顾所致，该认识不能改变涉案房屋的合法租用人自2014年5月1日起已成为途悦公司的事实，故其质证意见不能成立。
本院认为，订立租赁合同的基本前提为出租人对租赁物拥有所有权或使用权。本案涉及的本市莲湖路14号、建筑面积6平方米房屋使用权，2012年5月由金玉玲通过与四海公司签订《协议书》获得，至2013年3月，彭秀丽又通过与金玉玲签订《房屋租赁合同》获得。唯上述房屋的转租行为，均是建立在房屋所有权人中化西北公司与四海公司所签订《房屋租赁合同》的基础之上。2013年8月，中化西北公司与四海公司之间房屋租赁关系已经解除，2014年5月22日中化西北公司又以所有权人身份向所有承租人、房屋使用人发出《声明》，明确告知本市莲湖路14号房产的合法租用人为途悦公司。至此，金玉玲的次承租及再次转租行为、彭秀丽的再次承租行为均失去了存在基础，基于四海公司所订立的房屋租赁合同亦随之解除。鉴于上述租赁行为的解除时间为2014年5月，故现金玉玲起诉、彭秀丽反诉要求解除双方的租赁协议，本院确认已于2014年5月22日解除。金玉玲与四海公司之间因房屋租赁合同被解除而所造成的损失，可另行向四海公司主张，本案不予处理。同时，依法成立的合同，受法律保护，按照合同约定，彭秀丽还应履行合同实际解除之前的付租义务，故金玉玲向彭秀丽主张2014年3月28日至2014年5月28日期间的房屋租金，并无不当，依法应予支持，按合同约定月租金3500元计算，合计为7000元；其主张此后的房屋租金，则不予支持。彭秀丽反诉要求返还房屋租金21000元，无事实依据和法律依据，依法不予认可。至于彭秀丽反诉请求金玉玲返还转让费80000元一节，因该转让费系金玉玲转让其之前店铺的费用，该店铺在双方建立房屋租赁关系时已经转让完毕，故该反诉请求于法无据，依法不予认可。因2014年5月31日之后途悦公司作为出租人与承租人彭秀丽另行签订《房屋租赁合同》时，金玉玲与彭秀丽之间已不存在租赁关系，该租赁关系的建立与金玉玲无关，故金玉玲要求返还莲湖路14号6平方米门面房的诉讼请求，依法不予认可。
根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、确认金玉玲、彭秀丽所签订房屋租赁合同已于2014年5月22日解除；
二、本判决生效后十日内，彭秀丽支付金玉玲2014年3月28日至2014年5月28日期间房屋租金合计7000元；
三、驳回金玉玲要求彭秀丽支付2014年5月28日之后租金的诉请请求。
四、驳回金玉玲要求彭秀丽返还莲湖路14号6平方米门面房的诉讼请求。
五、驳回彭秀丽要求金玉玲返还房屋租金21000元以及转让费80000元之反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼费3310元，金玉玲已预交，反诉费1062元，彭秀丽已预交，合计4372元，由金玉玲承担3000元，彭秀丽承担1372元，彭秀丽在执行本判决书第二项内容时再支付金玉玲310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 邱洪安
人民陪审员 贺西红
人民陪审员 唐 超
二〇一七年十一月二十八日
法官 助理 刘婷婷
书 记 员 马 莉