云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云01民终6904号
上诉人（原审被告）：安宁东湖置业房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市安宁市连然街133号。
法定代表人：荣承厚，总经理。
委托诉讼代理人：赵嘉欣、刘骁霄，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：郑迎春，男，1977年12月30日出生，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。
委托诉讼代理人：王怀燕、张昭燕，云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司（以下简称：东湖公司）因与被上诉人郑迎春房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2017）云0181民初1417号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。
东湖公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由为：一审认定事实不清，适用法律错误。一、本案中，双方合同约定交房时间为该地块全部建筑物及附属物拆除完毕后的2年内。因案外人丁勇逾期交拆，造成了整个4－1地块安置房建设延期，自丁勇2015年6月1日签订拆迁补偿合同至上诉人2016年5月向被上诉人交付涉案房屋并未超过2年期限，上诉人不存在逾期交房，故不应承担逾期交房违约责任。二、一审就上诉人的同一行为判决承担两种违约责任，有违法律规定和合同法精神。逾期办证是逾期交房的必然后果，被上诉人提出逾期办证违约金实质上是对同一行为重复主张。且被上诉人对其主张的逾期办证损失并未举证证明，而上诉人在原审中已就被上诉人的过高违约金向法院提出予以适当减少请求，但一审法院却未依法进行调整，有违法律规定和公平原则。故请求二审法院予以改判。
郑迎春辩称：不认可上诉人的上诉主张，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
郑迎春向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还原告多支付的购房款人民币2601元；2、请求判令被告支付交房后三个月的安置费人民币1741.77元；3、依法判令被告向原告赔偿逾期交房的违约金。按安宁市房屋主管部门公布的同地段同类型房屋租金标准（按761.76元/月）计算违约金（自2014年4月10日至2016年5月5日止为25个月）共计人民币19044元。4、依法判令被告及时办理房屋产权的相关证件，并向原告赔偿以房款251175元从2016年8月6日起至被告交付房屋产权证之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息计算的损失（暂计算至2017年5月3日为人民币11302.88元）。5、依法判令被告承担原告为实现其权利产生的律师费、差旅费、查档费等费用5000元。6、本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告受安宁市人民政府委托对旧城区进行改造，原告系被拆迁户，双方于2011年4月6日签订《安宁旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定：原告用64.51平米的房屋一套以“拆一赔一”的方式置换东湖置业位于AN4-1地块回迁安置房一套，交房时间为该地块全部建筑物及附属物拆除完毕后的两年内，面积为86.28平方米，多出面积按《安宁市旧城改造拆迁安置补偿方案》办理；根据东湖置业的计算原告应交超面积购房款人民币65025元；被告按产权调换的拆迁面积64.51平方米以9元/月/平方米支付原告临时安置补助费，每6个月付清一次，每次计人民币3483.54元，时间自原告搬迁交房之日起至被告回迁安置交房后三个月止；原告于2011年5月22日将拆迁房（旧房）按要求交给东湖置业，被告按照约定每半年支付一次安置费；2012年4月11日，原告按照被告的电话通知交付东湖置业60246元的认购履约金。2016年5月5日东湖置业交房给原告，交房面积为84.64平方米，比合同约定的面积少了1.64平方米。2016年7月5日，原告起诉被告（2016）云0181民初1354号案件，要求被告支付自己安置费3484元、1741.77元、延期交房损失7477元并认定交房违法，继续按时支付安置费并承担违约金，直至达到交房标准后三个月。2016年8月8日原告撤诉，同日原告夫妇在安宁法院院内停车场收取了保树荣出面支付的8000元现金。2017年5月3日，被告将2601元通过中国建设银行转账给原告。2015年1月8日安宁市旧城改造规划建设指挥部说明：拆迁范围内的4号地块（盐场村片），其中的被拆迁房屋所涉安政建字第010104号地块拆迁，涉及市政工程项目。2017年8月7日，安宁市旧城改造规划建设指挥部拆迁办公室再次确认其于同年6月13日所作说明：安宁市旧城改造项目二期于2011年1月19日开始动工建设，该片区有一户于2015年6月1日才签订了拆迁安置补偿合同，这就导致了该项目地块工程未能按期竣工交房。另查明，2015年6月1日才签订了拆迁安置补偿合同的被拆迁户其建筑物占地面积为250平方米。原告建筑面积84.64平方米的安置房价值251175元。一审法院认为，本案争议主要在于：被告是否违约。被告认为应按照合同约定相应顺延交房时间或者按照最后一户交拆的时间点计算约定的两年，自己没有违约。原告则认为应按照通知交款时间点起算该两年，即2014年4月应当交房，被告已经违约。一审法院认为，首先，实际交房为2016年5月，倒推两年也就是2014年5月，与被告主张矛盾。其次，合同约定为“因拆迁范围内被拆迁户搬迁迟延造成回迁安置房建设延期”的，东湖置业提供回迁安置房的时间相应顺延，同时，还约定“出现上述情况，甲方（东湖置业）应当在情况发生的30天内通知乙方（郑迎春），并承担延期临时安置补助费。”本案中，被告并未举证证实已经如期通知原告延期交房。第三，乙方（郑迎春）交费通知单上矩形印鉴内容为“认购履约金交款时间为该地块全部建筑��及附属物拆除完毕，甲方（东湖置业）勘探施工开始十日内，具体时间以电话通知为准。”甲方（东湖置业）通知交款日应视为已经具备建设回迁安置房条件，以此时间点即2012年4月11日起算两年更为客观；第四，最后一户被拆迁户的建筑物仅仅占地250平方米，并未对于整个4-1地块建设起决定性的影响。综上所述，原、被告均合理预期于2014年4月交接安置房，被告于2016年5月才实际交房，故被告违约成立，应当承担相应的违约责任。关于原告的诉讼请求，第一项已经当庭放弃，第二项被告同意，第三项违约金19044元，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》明确：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期��有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案虽为拆迁补偿安置合同，但其实质亦为商品房买卖合同，应当准用该司法解释之规定。原告以双方约定的每平方米9元租金计算并无不妥，每月761.76元即每日25.392元，被告逾期交房764日，应承担违约金19399.49元，原告请求金额之差额视为其放弃，故支持19044元，至于被告主张的中止本案审理，因不符合法定中止诉讼的条件，本案审判不需要另案终审结论作为前提，故对被告该主张不予支持。原告第四项诉讼请求为被告逾期办证的违约责任。本案合同中明确约定了被告负责给原告办理回迁安置房的相关产权手续，现被告未按照合同约定时限交房，逾期交房后也一直未办理相关产权手续，被告已构成违约。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解���〉》明确：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”所以，原告自2016年8月6日计至2017年5月3日，以本金为251175元计算为11302.88并无不当，予以支持。原告的第五、六项诉讼请求为律师费等5000元、诉讼费792元。律师费双方在合同中并未约定由违约方承担实现债权的费用如律师费等，且该费用并非必然发生的费用，故不予支持。诉讼费的分担法院依法决定按照支持比例计算。需要指出的是，本案中经审理确认上一案即（2016）云0181民初1354号案件部分诉讼请求重复，被告已经支付过的8000元，应在本案中予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告安宁东湖置业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郑迎春24088.65元。二、驳回原告郑迎春的其他诉讼请求。案件受理费792元，减半收取396元，由原告负担130元，被告负担266元。
二审中，当事人未向本院提交新证据。经审查，本院对一审审理确认的案件事实予以确认。另，经被上诉人申请，本院到安宁市住房和城乡建设局对涉��房屋办证情况进行调查核实，该局出具回函，内容反映：上诉人于2016年12月6日已将被上诉人申请办理房屋权属登记的资料提交了该局，该局审核、验收资料后于2016年12月22日将该房产资料录入计算机系统进行登记。随后办证政策调整，上诉人已多方协调办证事宜。
综合诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金及逾期办证违约金？
本院认为：一、根据双方所签《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》约定“选择4－1号地块回迁安置房的交房时间为该地块全部建筑物及附属物拆除完毕后的2年内。”现双方对于确定拆除完毕的时间存在争议，上诉人主张以该地块最后一户签订拆迁协议的时间确定，被上诉人则认为应当以其交纳认购履约金的时间确定。对此，本院认为，被上诉人主张以交纳认购履约金的时间确定��除完毕的时间所依据的是《交费通知单》上的矩形印鉴内容即“认购履约金交款时间为该地块全部建筑物及附属物拆除完毕，甲方（东湖置业）勘探施工开始十日内，具体时间以电话通知为准。”而从上述行文内容、发出该通知单的目的以及该通知单上其余记载综合来看，矩形印鉴内容是确定交款时间即告知何时交款，并非确定建筑物拆除完毕时间，并不能得出交款时该建筑物已经拆除完毕的意思表示。况且，交款时间因安置房业主的不同存在随机性，而拆除完毕是个客观事实，故一审以交款时间认定为全部建筑物及附属物拆除完毕时间不当，本院予以纠正。对于上诉人主张的以该地块最后一位拆迁户签订拆迁安置补偿合同的时间即2015年6月1日作为确定建筑物拆除完毕的时间的主张符合客观实际，本院予以采信。从2015年6月1日起算，上诉人于2016年5月向被上诉人交���并未超过合同约定期限，故对被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。二、对于上诉人是否应当支付逾期办证违约金的问题？本案中，双方当事人在《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》中对于办证时间并未明确约定，现被上诉人主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。���之规定上诉人应向其支付逾期办证违约金。对此，本院认为，该条规定适用的前提是“由于出卖人的原因导致未能办理权属证书”，而本案中，经查上诉人在被上诉人提出申请办证后已及时向房管部门递交了办证资料，随后也积极配合房管部门协调办证事宜，故上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，对其提出的该主张，本院不予支持。另，因双方当事人对于一审法院就被上诉人诉请事项中除上述争议事项以外的判决处理并无异议，故本院对一审所作其余判决事项予以维持。
综上所述，上诉人提出的上诉主张中有事实及法律依据的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决对于部分案件事实认定不清，适用法律不当，导致判决结论部分有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销云南省安宁市人民法院（2017）云0181民初1417号民事判决；
二、由上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人郑迎春支付安置费1741.77元；
三、驳回上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人郑迎春的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币396元，由被上诉人郑迎春负担；二审案件受理费人民币792元，由上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司负担200元，由被上诉人郑迎春负担592元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 艳
审判员 刘昕光
审判员 朱 欢
二〇一八年三月八日
书记员 潘 鑫
陈俊宇