广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终616号
上诉人（原审原告，反诉被告）：珠海市香洲兰埔股份合作公司，住所地：广东省珠海市九州大道西2108号2栋8单元二楼。
法定代表人：邓冠熙，董事长。
委托诉讼代理人：葛宾，广东华杨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡明艳，广东华杨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：温自处，男，汉族，1952年11月1日出生，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：张万清，广东百步律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖幼菊，广东百步律师事务所律师。
上诉人珠海市香洲兰埔股份合作公��（以下简称兰埔公司）因与被上诉人温自处房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
兰埔公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、三、四、五项，改判支持兰埔公司一审本诉请求及驳回温自处的反诉请求；二、诉讼费全由温自处负担。
事实和理由：一、原审判决对温自处拖欠租金的行为以及案涉《市场承包经营合同》和《物业租赁合同》的解除事由、方式的认定，明显错误，明显违背法律公平原则。第一，疏导点的设立并不构成上述合同第七条所约定的解除合同的条件。首先，《市场承包经营合同》第七条明确约定终止合同的情形是“遇不可抗力或政府政策性调整市场布局、市场功能”，这里的“市场”特指���埔市场，即需要满足政府针对兰埔市场明文下达规定致使兰埔市场功能发生改变或丧失市场功能的条件，而本案并不存在这种情形，温自处承租兰埔市场期间，兰埔市场一直具备市场正常的运营功能。其次，临时疏导点的设置是珠海市城市管理部门为了规范管理流动摊贩而设置的临时性场所，并不属于政府政策调整市场布局的行为，该疏导点不具备正规市场的功能，也不可能替代兰埔市场。再次，该疏导点跟兰埔市场并不在一个小区，而且该疏导点因为没有经过相关部门的审批，并没有真正投入使用，所以根本不存在对温自处经营产生根本性影响的可能，并且最为关键的一点是，就疏导点对兰埔市场的影响，由始至终只有温自处的单方陈述，原审法院亦没有对疏导点的情况进行全面的核查，没有任何证据能够证明疏导点的设置对温自处的经营造成了不利影响，原��判决认定疏导点的设立导致市场布局发生政策性调整，明显属于认定事实不清，证据不足。最后，温自处提交的2014年3月12日《投诉信》以及2014年4月13日《请求支持保护合法农贸易市场报告》，是由温自处自行出具的，由于对外需要以兰埔市场的名义，兰埔公司才在温自处的要求下加盖了兰埔市场的公章，但并不代表兰埔公司知道或应当知道疏导点的开设影响了兰埔市场的经营，更加不能证明疏导点的设立使市场的布局发生政策性调整。原审判决纯粹主观臆断，缺乏足够依据，本案明显不属于《市场承包经营合同》第七条约定的合同解除的情形，温自处无权据此解除合同。第二，温自处恶意拖欠租金和管理费的行为明显已构成根本违约，原审判决无视客观事实以及法律规定、合同约定，竟认定温自处拖欠租金和管理费的行为未构成根本违约，明显属于认定错误，颠倒是非。从温自处提交的关于疏导点的相关新闻报道可以看出，温自处自从兰埔市场改造升级后便大幅度提高市场的租金，致使租户无力承担，许多租户因此离开市场变成流动摊贩，正是由于温自处肆意加租、经营不善，才导致租户流失。在这种情况下，温自处由于收益减少，便开始恶意拖欠兰埔公司的租金以及管理费，企图将自身经营不善的风险转嫁给兰埔公司。本案纠纷发生的根本原因并不是流动摊贩的存在，更不在于疏导点的开设，根本原因在于温自处恶意拖欠兰埔公司的租金以及管理费。兰埔公司曾多次要求温自处缴纳拖欠的费用，并且在2014年10月24日出具给温自处的《对〈终止合同前意见书〉的回复》中，明确以书面的形式向温自处主张其所拖欠的租金。温自处恶意拖欠兰埔公司的租金以及管理费，其行为已经构成根本违约，根据《市场承包经营合同》��三条及《物业租赁合同》第七条的约定，温自处逾期缴纳租金达到约定天数的，兰埔公司即有权解除合同、没收履约保证金，并且有权要求温自处承担支付滞纳金。第三，由于温自处恶意拖欠租金以及管理费的违约行为，兰埔公司依据《市场承包经营合同》及《物业租赁合同》的约定，已于2015年5月27日向温自处出具了《解除合同通知书》，明确解除了与温自处签订的案涉合同，温自处应于2015年5月31日前妥善处理好市场事宜，并将租赁物业交还给兰埔公司。因此，案涉合同的终止事由是温自处根本违约，兰埔公司基于合同约定行使了约定解除权，而并非是《市场承包经营合同》第七条约定的合同终止的条件成就导致合同终止，更不是因为温自处于2014年10月14日向兰埔公司提出解除合同。原审判决“《市场承包经营合同》和《物业租赁合同》经兰埔公司和温自处协商��2015年5月31日解除”的认定缺乏依据，是错误的。
二、原审判决认定温自处有权要求兰埔公司支付农贸市场升级改造补贴资金，明显有误。根据珠海市关于农贸市场改造升级财政补贴资金的相关政策，兰埔公司作为兰埔市场的业主和管理者具有申请财政补贴资金的主体资格，而且上述资金也是直接转入兰埔公司的账户。兰埔公司此前转汇给温自处的25万元补贴款，仅仅是兰埔公司单方对温自处作出的补贴，是赠予行为，不是兰埔公司的合同义务，兰埔公司与温自处对于上述补贴的归属并没有明确约定，故温自处无权据此要求兰埔公司支付补贴款。
三、原审判决认定兰埔公司需赔偿温自处装修剩余价值，缺乏依据，且适用法律错误。首先，温自处恶意拖欠兰埔公司租金及管理费，已经构成违约，兰埔公司因为温自处的违约行为解除了双方签订的案��合同。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第十一条的规定，在温自处违约的情况下，其根本没有权利要求兰埔公司赔偿装修剩余价值。原审判决适用上述司法解释的第十一条第一款第（四）项规定明显属于适用法律错误。何况案涉合同明确约定了“固定资产归甲方”，即装修已经形成附合的部分，是无偿归兰埔公司所有的。再者，在温自处违约兰埔公司解除合同并收回租赁场所后，兰埔公司没有利用温自处的装修，而是对市场重新进行了装修，经过兰埔公司的装修后，温自处添附的装修已经不存在，因此原审判决以兰埔市场重新装修后的鉴定结果作为认定装修剩余价值的依据，显然不具有合理性。而且在兰埔公司解除合同后，温自处怠于行使鉴定的权利，致使其添附的装修不复存在，应自行承担举证不能的后果。最后，原审判决将温自处故意遗弃在租赁场所的物品一并纳入赔偿范围，对兰埔公司明显不公。兰埔公司在向温自处送达《解除合同通知书》时，已经给予温自处合理的时间腾退场地，但温自处一直未及时搬离，按照案涉合同的约定，流动资产温自处应自行清理，温自处一直拒绝清理，应视为放弃所有权，且兰埔公司也未对这些物品加以利用，因此原审判决将其纳入赔偿范围，明显不合理，亦违背公平及诚信原则。此外，由于温自处无权要求兰埔公司赔偿装修剩余价值，因此相应的鉴定费亦应由温自处全额负担，原审判决认定兰埔公司需承担鉴定费缺乏依据。
四、基于温自处恶意拖欠租金及管理费的根本违约行为，兰埔公司有权依照案涉合同的约定没收履约保证金，温自处无权要求退还履约保证金，因此原审判决作出兰埔公司应退还履约保证金的认定错误，缺乏依据。
温自处二审答辩称，疏导点的开设和经营对兰埔市场的正常经营产生的影响，这对该市场布局作了实质性调整，完全符合合同第七条约定的可单方解除终止合同的情形。温自处并非故意欠租金和管理费，当疏导点的开设后，因其实际影响市场的正常经营，温自处通过各种途径消除影响，兰埔公司一直予以配合，当然也是知晓疏导点的设立对市场造成的实际影响。温自处把经营市场的困难多次以口头形式告知兰埔公司，故不存在温自处所称的不知晓临时疏导点开设影响市场正常经营的情形。暂缓交纳租金以及减租，也得到兰埔市场领导的同意。根据《市场承包经营合同》第五条可以认定是市场承包经营合同，不是租赁合同。
兰埔公司向原审法院起诉请求：一、温自处支付逾期交纳的租金、管理费682275.4元（至2015年5月31日止）；二、温自处支付逾期交纳租��、管理费产生的滞纳金151541.09元（至2015年5月31日止，共计757705.44元，兰埔公司要求按20%收取）；三、诉讼费用由温自处承担。
温自处原审反诉请求：一、兰埔公司归还履约保证金159844元及支付相应的利息（以159844元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2015年5月31日起至付清款项时止利息）；二、兰埔公司归还农贸市场升级改造补贴资金63800元及支付相应的利息（分别以44660元及19140元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2015年1月21日及2015年8月21日起至付清款项时止利息）；三、兰埔公司承担兰埔市场升级改造装修剩余折旧价值497659.56元及以497659.56元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2015年5月31日起至付清款项时止利息；四、兰埔公司承担温自处2015年4月与5月的租金及管理费损失共计57580元及支付相应的利息（以57580元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2015年5月31日起至付清款项时止利息）；以上合计721303.57元;五、兰埔公司承担反诉案件受理费及评估费。
原审法院认定事实：2012年3月21日，兰埔公司为甲方（出包方）、温自处为乙方（承包方）签订《市场承包经营合同》，约定温自处承包位于珠海市××大道西××花园××1062.09平方米的兰埔市场；承包期限为六年，从2012年5月16日起至2018年5月15日止。第三条约定市场承包租金24000元，管理费16000元，温自处于每季度首月（即每月的1、4、7、10月份）18日之前应支付兰埔公司一个季度承包金120000元，递增再加，逾期缴纳加收按应收款项每日3%作为滞纳金，逾期超过30日，兰埔公司有权单方解除合同并没收履约保证金。市场租金每满二年递增5%，租金数额具体如下：2012年5月16日至2014年5月15日租金为每月40000元，即每季度120000元；2014年5月16日至2016年5月15日租金为每月42000元，即每季度126000元；2016年5月16日至2018年5月15日租金为每月44100元，即每季度132300元。温自处须于签约当天向兰埔公司交纳150000元作为履约保证金，履约保证金不得用作抵承包金，合同期满且温自处已按合同约定履行完全部义务后，一次性无息退还；温自处应按时将履约保证金、每月的承包金、劳动者的工资福利及市场产生的水电费转账至兰埔公司如下银行账户（开户名：珠海市香洲兰埔股份合作公司，开户行：珠海农信兰埔分社，账号：43×××12）。第七条约定承包期间，如遇不可抗力或政府政策性调整市场布局、市场功能等，任何一方都可终止本合同，互不承担违约责任。第八条约定双方投入的固定资产归兰埔公司，流动资产温自处可以收回，温自处如不继续承包，在本合同承包期限届满一个月前���书面通知兰埔公司，如继续承包，在同等条件下，温自处享有优先权。第九条约定如任意一方违约，违约方应承担违约责任，赔偿另一方因此引起产生的经济损失（温自处违约，兰埔公司没收温自处所交纳的履约保证金150000元；兰埔公司违约，兰埔公司无条件退回温自处所交纳的履约保证金150000元，并赔偿150000元给温自处）。第十一条约定合同生效之日起，兰埔公司给温自处30天时间（2012年4月16日至2012年5月15日）为装修免租期。双方还对承包期间市场资产的维护、管理和食品安全管理以及经营收入及费用承担、变更事项等内容予以约定。温自处已于2012年2月8日向兰埔公司交付履约保证金150000元。合同附有温自处交纳至2014年3月15日的租金和管理费列表，温自处自2014年3月16日起开始未再缴纳租金和管理费。
2012年4月6日，兰埔公司为出租方（甲方）、温自处为承租方（乙方）又签订一份《物业租赁合同》，约定兰埔公司将珠海市九洲大道西2102之1物业使用面积214平方米租给温自处作市场用；租期六年，自2012年4月6日起至2018年4月5日止；每月租金为2953元，管理费为1969元，合计4922元，租金每满两年递增5%，即2014年4月6日至2016年4月5日租金为每月5168.1元，2016年4月6日至2018年4月5日租金为每月5426.5元；温自处必须在当月8日（法定假期顺延）前向兰埔公司缴纳当月租金及管理费，逾期缴交，按每日5‰规定向兰埔公司支付滞纳金；温自处必须缴交相当于二个月租金加管理费履约保证金9844元，不得抵作租金，履约保证金必须在本合同期满、终止或解除后，且温自处已付清全部费用并将承租物业妥善移交给兰埔公司后，方可退回，但不计算利息。第五条约定装修免租期为30天，在租满1年后执行，但物业管理费照常收取；合同签���后，在不影响主楼结构及消防等公共设施的前提下，出具装修方案并征得兰埔公司同意确认后，由温自处自行出资装修，如需大电度的电表、电箱、电缆等，由温自处承担所有费用，如温自处不再使用兰埔公司的物业后，温自处不得破坏已装修部分及房屋架构的不动产部分等等。第7.4条约定温自处拖欠租金累计达15天的，兰埔公司有权单方面即时终止及解除合同，并没收温自处所交履约保证金，并可采取强制措施收回该出租物业并可向温自处追收违约金和按欠费总额每日以5‰收取滞纳金。第十条约定终止或解除的方式为双方如欲终止或解除合同，必须提前两个月以书面形式向对方提出，否则按违约处理；终止或解除的流程为温自处须在提出终止或解除合同的同时将各项相关费用缴交完毕，征得兰埔公司同意后，兰埔公司凭履约单退回温自处所交履约保证金，本合��即时终止或解除。双方还对各自的义务、免责条件以及争议解决方式予以约定。温自处于同日依约向兰埔公司支付履约保证金9844元。合同附有温自处交纳至2014年3月5日的租金和管理费列表，温自处自2014年3月6日起开始未缴纳租金和管理费。
签署上述两份合同后，温自处以“珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场”名义与珠海市宏友装饰工程有限公司（以下简称宏友公司）于2012年4月15日签订《施工项目合同》，约定宏友公司承包兰埔市场改造升级装修工程，工程项目包含干货、日杂；蔬菜、熟食、烧腊、水产；猪肉、三鸟；办公室；检测室；卫生间、洗手台；电工程安装；排水给水安装；电、灯、风扇；广告招牌；墙面ICT；墙面、地板贴瓷片等工程；工期从2012年4月15日起至2012年7月15日止。宏友公司于2012年7月27日向温自处开具收据，确认收到香洲兰埔市��改造升级装修人工材料费共735020.2元。兰埔公司表示知道温自处装修市场，但对于装修投入金额不予认可。另外，温自处举证票据共35页主张为市场升级改造自行购买装修材料支付99589.1元，包含兰埔公司2015年5月12日强行收回市场砸坏办公室门锁，温自处另行购买更换门锁支出200元。温自处还举证珠海市逸涛消防器材有限公司于2014年6月13日出具的两份收据，该公司确认收到兰埔市场材料、人工费共84000元，两份收据编号不相连。兰埔公司质证时不认可上述证据。
关于农贸市场升级改造补贴资金，温自处举证2012年8月15日《珠海市农贸市场改造升级财政补贴资金申请书》，该申请书载明珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场为申请单位（农贸市场改造升级投资方）根据《珠海市农贸市场改造升级财政补贴资金管理办法》（珠财工[2009]6号文件）称已完成对原有��贸市场的改造升级，并通过了深化农贸市场管理体制改革工作领导小组成员单位的验收，向珠海市香洲区科技工贸和信息化局（以下简称区科工贸信局）申请农贸市场改造升级财政补贴资金，落款处温自处签名并加盖“珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场”公章。该申请书附珠海市科工贸信局于2012年8月7日出具的《关于对兰埔市场升级改造验收的意见》、合同所涉物业房地产权证、珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场营业执照（负责人为庞国威）、温自处身份证、《市场承包经营合同》、《物业租赁合同》、2012年7月27日收据、施工项目合同、工程预（结）算主表以及珠海市农贸市场改造升级财政补贴资金审批表（表内所载银行账户珠海市农信兰埔分社43×××12和工行珠海分行兰埔支行2002021909024056920均为兰埔公司的账户）等复印件资料。温自处主张就兰埔市场升级改造向有关部门申请财政补偿资金255380元。温自处确认兰埔公司收到该笔补贴资金后已转给温自处本人。
温自处还举证2014年7月25日《珠海市农贸市场改造升级财政补贴资金申请书》，该申请书载明珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场为申请单位向向区科工贸信局申请农贸市场改造升级财政补贴资金，落款处温自处签名并加盖“珠海市香洲兰埔物业管理公司”公章。该申请书附珠海市农贸市场规划建设管理工作领导小组办公室（加盖珠海市科工贸信局公章）2013年11月5日作出的《关于同意兰埔市场进行单项改造的批复》、珠海市科工贸信局于2014年7月24日出具的《关于对香洲区南屏、南泰、广昌、广生、明和、银怡、兰埔市场的验收意见》以及区科工贸信局于2014年8月8日审批同意上报《珠海市农贸市场改造升级财政补贴资金申请书》（联系人为温自处）等复印件资料。温自处主张就兰埔市场消防升级改造向有关部门申请财政补贴资金63800元。温自处举证两份《香洲区财政直接支付凭证》载明珠海市香洲区财政局分别于2015年4月21日和2015年8月21日向兰埔公司名下账户（账号80×××11）转账支付44660元和19140元，共63800元，款项用途为商务局划转兰埔市场改造升级补贴金。兰埔公司确认收到上述款项，并未将该笔款项付给温自处。
据温自处所述，2014年初由前山街道办选址在兰埔工业区纸箱厂的二楼厂房设立临时室内疏导点，该疏导点与兰埔市场的直线距离只有322米，经营范围、经营规模和经营品种远超过兰埔市场，位置更接近村中心和小区住宅，经营时间与兰埔市场相同。兰埔公司称疏导点不是市场，是将已存在的流动摊贩疏导至该位置经营，是城市管理部门为规范流动摊贩设立的临时性场所，新闻报道显示��埔市场重新装修后租金增加导致流动摊贩增多，承租人流失。2014年3月12日，温自处向珠海市市委市政府提交一份《投诉信》，主要内容有：一是投诉兰埔路前山人民医院与八一酒店之间、兰埔路中南大厦路段乱摆卖现象严重，造成交通隐患和兰埔市场铺位空闲；二是投诉行政执法部门对兰埔村十八楼楼下二间农贸小店车库改商铺执法不力；三是投诉前山街道办将兰埔路东南大厦二楼批为疏导点，造成兰埔市场经营困难。落款处打印“兰埔市场管理人黄春任”，并加盖“珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场”公章。兰埔公司称该兰埔市场公章由其保管，温自处确认黄春任是其儿媳。同时，温自处还将该《投诉信》向珠海市城市执法局提交。珠海市人民政府将该《投诉信》转交珠海市香洲区处理。温自处又于2014年4月13日向李嘉书记提交《请求支持保护合法农贸易市���报告》，投诉兰埔路中南大厦对面二三四层旧厂房改为疏导点事宜，陈述该疏导点距离兰埔市场300米，导致兰埔市场无法经营。该报告加盖“珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场”公章。温自处还向珠海市住房和城乡规划建设局提交《投诉书》，针对临时疏导点的选址不合理、审批手续不齐全、违规办理消防通道等问题投诉。
2014年7月29日，珠海市住房和城乡规划建设局向兰埔公司作出《关于对兰埔路室内疏导点临时消防楼梯投诉的复函》，函复主要内容称疏导点选址工作由香洲区前山街道办负责，因消防不满足要求，于2014年4月向住建局提出申请加建室外临时消防楼梯，住建局多次进行现场踏勘，核查消防楼梯加建方案，并对该临时加建方案依法履行批前公示，公示时间为2014年5月24日至2014年6月2日。
2014年8月7日，温自处向前山街道办提交《前山兰埔市场实况》，称临时疏导点的开设严重影响兰埔市场正常经营。2014年9月9日，温自处向珠海市商务局提交《珠海市兰埔市场被双限疏导店打倒-
恶性竞争、不公平、不公正、不合理事实如下》，称临时疏导点存在规划选址不合理、违章乱搭建、消防设施不合格、证照不齐全及临时疏导点的违规开设严重影响兰埔市场正常经营等。
2014年7月29日，温自处向兰埔公司提交《减租申请书》，称疏导点的开设、兰埔村的乱摆卖以及钰海山庄北面经常不开门等三点原因导致兰埔市场经营困难，请兰埔公司给予减租三分之一即月租45000元减为15000元为30000元。兰埔公司员工于2014年8月14日在申请书上签名确认收到。
2014年10月14日，温自处向兰埔公司提交《终止合同前意见书》，主要内容是：1、按合同第七条终止合同，双方不负违约责任，合同押金150000元和消防升级投入政府补偿金63000元归还温自处；2、温自处在2012年升级改造装修投入850000元，政府补偿250000元，实际投入600000元，已经营2年7个月，还有3年5个月，温自处每年承担折旧100000元，兰埔公司承担350000元；3、因种种原因造成未交租金，用提前终止合同承担装修费抵扣；4、物业管理费给予免交；5、市场水电费由温自处负责交清等等。兰埔公司于2014年10月24日作出《对〈终止合同前意见书〉的回复》，不认可温自处的上述意见，并认为温自处行为构成严重违约，通知温自处没收履约保证金150000元，结清所欠租金并继续履行剩余合同义务。
2015年5月27日，兰埔公司向温自处发出《解除合同通知书》，通知涉案两份合同自通知送达之日起予以解除，履约保证金予以没收，请温自处于2015年5月31日将兰埔市场及租赁物业交还公司。兰埔公司和温自处确认涉案两��合同于2015年5月31日解除。2015年6月12日，温自处向兰埔公司提交《解除兰埔市场承包经营合同意见书》，主要内容称：一、根据《市场承包经营合同》第七条，任何一方都可终止合同，互不承担违约责任；二、政府临时开设疏导点导致各经营户纷纷要求减租，温自处无奈只能减租七成，为此温自处多次要求兰埔公司适当减租，公司领导也应允召开股东会讨论决定减租，温自处与兰埔公司一直在协商减租事宜，并非恶意拖欠；三、兰埔公司收回市场自主经营，视为公司同意利用装饰装修，兰埔公司应补偿兰埔市场装饰装修剩余价值至少为425000元；四、兰埔公司应退还温自处押金150000元、消防单项升级金63800元。上述兰埔公司应退还款项与温自处欠付兰埔公司的租金相抵扣，差额不到20000元。
2015年6月2日，兰埔公司向兰埔市场各承租人发出《通知书》，告知解���与温自处签订的两份合同，拟将兰埔市场收回自主经营，请各承租人于2015年6月5日来公司办理续租事宜。温自处主张兰埔公司于2015年6月3日强行收回市场，并举证当天12时2分到珠海市公安局前山派出所的报警回执。兰埔公司主张于2015年6月5日收回兰埔市场，并开始收取各承租人的租金，继续经营兰埔市场。温自处制作《兰埔市场租户尚欠租金、管理费一览表》并举证市场租户缴纳租金收据，主张由于兰埔公司强行收回市场，造成温自处至今仍有15名租户欠缴2015年4月至5月期间租金共57580元未能收回。
关于温自处就兰埔市场升级改造投入费用，温自处于2016年3月8日向原审法院提交市场装修价值评估申请书，原审法院于2016年3月31日庭审中要求温自处明确鉴定事项，并经兰埔公司和温自处同意由原审法院摇珠选定珠海德联工程咨询有限公司进行鉴定。2016年7月15日下午4点，原审法院组织兰埔公司原委托诉讼代理人金会振及珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场负责人庞国威、温自处以及委托诉讼代理人张万清、珠海德联工程咨询有限公司鉴定人员江景到场勘察，为避免超范围鉴定，原审法院要求各方依据宏友公司所作工程预（结）算主表进行现场项目清对。珠海德联工程咨询有限公司于2016年8月11日出具《鉴定书》（初稿），并根据双方提出书面意见，于2016年11月14日作出鉴定书定稿，温自处支出鉴定费15000元。
该鉴定书鉴定结果及主要事项说明如下：一、由宏友公司编制的兰埔市场翻新等工程项目的送审造价为1161454.3元；二、经鉴定工程造价为995319.12元。其中（一）宏友公司对市场进行改造项目的费用，原工程核定结算造价为735020元，经鉴定后工程造价为817365.92元（包含工程造价为717376.71元、措施项目费60992.9元、其他项目费9325.9元、规费2205.55元、税金27464.86元）；（二）兰埔市场升级改造工程项目费用，原工程结算造价为280500元（其中消防升级改造费用84000元），经鉴定后工程造价为142176.09元（包括工程造价129357.96元、措施项目费5975.49元、其他项目费1681.65元、规费383.64元、税金4777.35元）；（三）市场办公室设备项目兰埔公司报送价为35000元，鉴定后费用为35777.11元，其中真皮沙发一套及茶几一个15000元、电脑一套及打印机一台75**元、柜式空调一台55**元、壁挂式空调一台20**元、办公桌椅2套为3000元，共33000元，另加措施项目费1049.40元、其他项目费429元、规费96.54元、税金1202.17元；（四）部分材料及部分设施购置票据、图纸设计费用等其他费用，温自处报价110934.40元，经鉴定后工程造价为0元。鉴定机构通过票据查询，所有购置的部分材料和部分设施款都是包含在装饰装��项目中，此价已在上述鉴定中已经考虑了，不应重新进行计算；对于图纸设计费用，此费用不在本鉴定范围内，工程排污费取消（应提交排污费发票方以计算）。
对于上述鉴定书，兰埔公司认为：一、鉴定依据的鉴定材料都是由温自处自行制作，缺乏施工图纸等必要的鉴定材料，鉴定结果缺乏依据，不具有真实性。二、根据兰埔公司提交的证据，兰埔公司没有利用温自处的装修而是重新装修，兰埔公司在鉴定机构现场勘查时已提出过异议，勘查时兰埔公司的新装修已经开始，市场状况其实是新旧装修混为一体，鉴定基础不具备客观性。三、兰埔公司自行装修费用仅为150000元，装修范围包含了整个市场，温自处所称投入近百万元和鉴定结果近百万元纯属夸大，与事实不符。四、鉴定结果中有很多项目鉴定范围有误，如多次出现的税金，温自处并没有提供相���的发票，不产生税金，鉴定书将市场办公室设备项目纳入评估范围明显有误，包含沙发、空调等设备，这些属于并未与市场形成附合的物品，在向温自处送达解除案涉租赁合同通知书时，已经给予温自处合理时间腾退场地，但温自处一直未及时搬离，兰埔公司并未利用遗弃在案涉租赁场所的设备，清理这些物品需要额外花费，所以上述物品仍遗留在租赁场所，温自处拒绝清理设备，兰埔公司视为遗弃物品进行处理。在鉴定书中变成数万元装修价值，其中台柜式空调是兰埔公司从老人活动中心搬移过来的，不属于温自处投入。综上，鉴定书依据温自处单方陈述而来，不具备客观性、严谨性、真实性，其结果不具备任何公正性、真实性，不予认可。温自处认为：鉴定报告客观真实、公平合法，是有效的。一、现场勘查时，兰埔公司和温自处以及兰埔市场的经理、鉴定��构鉴定人员以及法院工作人员五方对温自处当时针对兰埔市场升级改造工程的每一项工程项目进行一一核对，在核对过程中，没有任何一方提及兰埔市场正在进行重新装修或者看到现场有重新装修的痕迹以及相关工作人员施工的现象，因此兰埔公司陈述在现场勘查时对鉴定行为提出异议以及兰埔市场当时正在全面重装的说法不实。二、鉴定报告的鉴定范围以及每一项的鉴定内容都经过各方现场确认，如今兰埔公司看到鉴定报告结论对其不利，一味否认有违相关的客观事实。三、关于市场办公设备权属，温自处表示兰埔公司收回市场到现在已使用很久时间，设备已陈旧，终止合同同时兰埔公司没有通知温自处搬离设备，强行占有设备和装修，温自处不同意将设备拆除搬走，且兰埔公司鉴定时未提出异议，依法可以作为认定温自处对兰埔市场升级改造所投入费用的依据。四、兰埔公司提供的兰埔市场装修合同书和发票存在不合理之处和自相矛盾的地方，很有可能是兰埔公司为了推翻鉴定报告作出的虚假施工合同，是与客观不相符的。五、温自处确认柜式空调是兰埔公司从老人中心搬过来的旧空调。
针对重新装修问题，兰埔公司举证一份与珠海市客都房屋拆卸工程有限公司（以下简称客都公司）签订的《兰埔市场装修合同书》，该合同约定兰埔公司将兰埔市场装修工程交给客都公司承包，包工包料，金额为150000元；承包内容有拆除部分台子、砌筑粉刷台子、砖、沙浆、贴面砖、铲地面砖、地面渣土、维修地沟、卫生间维修人工砼、人工灌筑砼运输、贴面砖、地面砖、台子面砖、贴台子面砖铲除涂料、人工带料刮大白滚涂料、地面沙浆灰、带水泥、水电、水电、空调、最后人工清扫、人工转运渣土、柱子面砖、铲除柱面��贴柱子面砖以及室内照明；工期为2016年5月10日开工至2016年8月20日完工；客都公司完成施工后，经兰埔公司认可合格后向客都公司支付95%付款，余额5%作为保证金，验收一年后付清；本合同履行中，发生争议的，双方应协商解决，协商不能达成一致，应向武汉仲裁委员会提出仲裁申请等等，落款处未注明时间。客都公司于2016年8月30日向兰埔公司出具收款150000元的发票。兰埔公司以此主张收回兰埔市场后对市场重新装修，鉴定机构勘察的现场是经装修后的市场，鉴定意见不能作为温自处主张残值损失的依据。温自处质证时不认可该证据。
原审法院认为，兰埔公司和温自处基于2012年3月21日《市场承包经营合同》形成承包经营合同关系、基于2012年4月6日《物业租赁合同》形成租赁合同关系，两份合同是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案审理兰埔公司和温自处之间纠纷包含承包经营合同和租赁合同两个法律关系。
温自处自2014年3月起未再依据两份合同向兰埔公司缴纳租金和管理费，双方争议的焦点于温自处拖欠租金是否构成违约。原审法院认为，温自处2012年承包兰埔市场之初，虽然市场周围存在流动摊贩，但是仅有兰埔市场一家合法经营的室内市场，温自处与兰埔公司正常履约近两年。2014年初，为疏导流动摊贩，前山街道办在兰埔市场附近增建临时疏导点，将流动摊贩引入室内进行市场化经营管理，临时疏导点对兰埔市场的影响远远大于流动摊贩。疏导点的设立实质上导致该地区市场布局发生了政策性调整，温自处有权依据《市场承包经营合同》第七条关于“承包期间，如遇不可抗力或政府政策性调整市场布局、市场功能等，任何一方都可终止本合同，互不���担违约责任”的约定，行使合同解除权。然而，温自处承包兰埔市场后投入巨额资金对市场进行升级装修改造，直至2014年初，温自处仅承包兰埔市场两年，如解除合同，兰埔公司收回兰埔市场需向温自处支付市场装修剩余价值，温自处亦无法获取市场经营收益。温自处为继续履行涉案合同以减少双方的损失，于2014年3月起通过各种途径试图解决临时疏导点问题，兰埔公司一直给予积极配合和支持。温自处举证的2014年3月12日《投诉信》以及2014年4月13日《请求支持保护合法农贸易市场报告》加盖了由兰埔公司保管的“珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场”公章足以证明兰埔公司知道或应当知道疏导点开设影响了兰埔市场经营，在温自处未缴纳租金和管理费的情况下，仍积极配合温自处解决疏导点问题。但由于疏导点问题无法解决，温自处为继续履行合同，于2014年7月29日向兰埔公司提交《减租申请书》，兰埔公司于2014年8月4日收取该申请书，但未予书面回复。因减租未果，温自处于2014年10月14日向兰埔公司提交《终止合同前意见书》，要求解除与兰埔公司签订的两份合同，并提出合理解约方案，但兰埔公司于2014年10月24日书面回复表示不同意解除合同，要求温自处继续履行合同剩余义务。由此可见，因临时疏导点的设立，温自处根据《市场承包经营合同》第七条的约定有权与兰埔公司解除合同并不承担责任，但为减少双方损失、继续履行合同，温自处一直积极试图解决疏导点问题，并与兰埔公司协商减租。当温自处为继续履行合同所做的努力都达不到效果时，温自处向兰埔公司提出解除合同不违反合同约定，不构成违约。兰埔公司不同意解除合同，放任温自处继续承包经营兰埔市场并未书面催收过租金和管理费，在某种程度���持有以温自处欠付的租金和管理费抵扣履约保证金、装修剩余价值以及其他费用的态度。故原审法院对兰埔公司主张温自处违约的说法不予采纳，并认定《市场承包经营合同》和《物业租赁合同》经兰埔公司和温自处协商于2015年5月31日解除。
基于上述认定，原审法院结合当事人的举证、陈述及鉴定结论依法对双方的本反诉请求作出如下认定:
一、租金和管理费。《市场承包经营合同》中，温自处自2014年3月16日开始未缴纳租金、管理费，其中2014年3月16日至2014年5月15日租金、管理费为每月40000元共80000元；2014年5月16日至2015年5月31日租金、管理费为每月42000元共525000元，合计为605000元。《物业租赁合同》中，温自处自2014年3月5日开始未缴纳租金、管理费，其中2014年3月6日至2014年4月5日租金、管理费为每月4922元；2014年4月6日至2015年5月31日租金、管理���为每月5168.1元共71492.05元，合计为76414.05元。温自处根据两份合同应向兰埔公司支付自2014年3月16日至2015年5月31日的租金和管理费共计681414.05元。因温自处拖欠租金和管理费行为未构成根本违约，故兰埔公司请求温自处支付逾期交纳租金和管理费产生的滞纳金，原审法院不予支持。
二、农贸市场升级改造补贴资金63800元。温自处举证的《珠海市农贸市场改造升级财政补贴资金审批表》及所附资料载明根据珠海市关于农贸市场改造升级财政补贴资金的相关政策，兰埔公司作为兰埔市场业主和管理者对兰埔市场重新改造装修并经验收合格后可以申请财政补贴资金，而且该补贴资金亦转入兰埔公司账户，同时所附资料显示取得财政补偿资金需要提交装修合同、装修费用支出凭证以及市场验收合格证明等，说明补贴资金实质是对市场升级改造实际投入后的补贴，即���投入才有补贴、无投入或投入不合格不可能取得补贴资金。温自处作为兰埔市场的承包人和装修投入者，经兰埔公司同意对兰埔市场进行装修并通过验收，而兰埔公司或珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场无证据证明对于兰埔市场投入装修，故上述以兰埔公司或珠海市香洲兰埔股份合作公司兰埔市场名义申请的财政补贴资金应归温自处所有。事实上，兰埔公司已将第一次补贴资金255380元转账给温自处，由于兰埔公司已收到第二笔财政补贴资金63800元，故温自处请求兰埔公司支付农贸市场升级改造补贴资金63800元，符合法律规定，原审法院予以支持。关于该笔补贴资金的利息，兰埔公司和温自处对于财政补贴资金归属并无约定，且温自处一直欠付兰埔公司租金和管理费，兰埔公司有权留置该部分补贴资金以抵扣温自处的欠款，故温自处请求兰埔公司支付补贴资金利���，理据不足，原审法院不予支持。
三、装修剩余价值。温自处经兰埔公司同意依约对兰埔市场进行装修。鉴定书中显示温自处装修投入包含三项，一是宏友公司对市场进行改造项目。虽然温自处举证其实际向宏友公司支付装饰装修费为735020.2元，但是鉴定时将温自处举证自行购置的材料费和设施费考虑后鉴定造价为817365.92元，符合常理，原审法院予以采纳。二是兰埔市场升级改造工程项目，经鉴定后工程造价为129357.96元，理据充分，原审法院予以采纳。三是市场办公室设备费用。由于鉴定事项核定温自处对兰埔市场的装修投入，市场办公室设备属于添附物，只应考虑购置价，没有必要计入措施项目费、规费和税金等费用，再扣除双方认可不属于温自处投入的柜式空调，该项费用以27500元计。故原审法院认定温自处对兰埔市场装修投入费用为974223.88元。兰��公司关于造价鉴定结果包含兰埔公司重新装修费用的说法，原审法院认为，2016年3月31日庭审时兰埔公司已明知需对温自处装修市场投入进行造价鉴定，而兰埔公司举证的《兰埔市场装修合同书》装修期间为2016年5月10日至2016年8月20日，即使该合同属实，兰埔公司在明知已委托司法鉴定情况下对兰埔市场重新装修，应自行承担司法鉴定可能对其造成的不利后果，而且现场勘查时，原审法院指令各方按宏友公司制作工程预（结）算主表核对装修项目，限定鉴定范围为温自处委托宏友公司装修范围，已充分保障兰埔公司权益，故原审法院对兰埔公司关于鉴定结果包含其重新装修范围的说法不予采纳。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当���人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”，鉴定书中第三项市场办公室设备属于未形成附合的装饰装修物，兰埔公司未能举证证明在收回兰埔市场前通知温自处收回该部分物品，原审法院对兰埔公司主张温自处怠于收回该部分物品的说法不予采纳。由于温自处不同意拆除收回未形成附合的装饰装修物，而是兰埔公司在收回兰埔市场时对该部分物品继续占有使用，故兰埔公司应对该部分物品残值予以补偿。经认定，温自处投入装修费用974223.88元，由于温自处已取得市场升级改造补贴资金255380元，并可继续取得补贴资金63800元，共获得装修补贴资金319180元，补贴资金是有关政府部门根据政策对温自处投入市场装修费用的补偿，而非奖励，故计算温自处实际投入兰埔市场装修费用应扣除补贴资金为655043.88元（974223.88-319180）。上述解释第十一条第一款��（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担”。《物业租赁合同》约定温自处不再使用兰埔公司物业后，温自处不得破坏已装修部分及房屋架构的不动产部分；《市场承包经营合同》约定双方投入的固定资产归兰埔公司，流动资产温自处可以收回。两份合同约定期限均为六年，温自处在对兰埔市场进行装饰装修时，应当预见使用期限只有6年，6年以后温自处将对装饰装修物不再享有支配和处置权利。基于公平原则，所以认定兰埔公司收回租赁物业之时装饰装修的残值，可将温自处支出装修投入费用分摊入6年，按剩余使用期限计算为2015年6月1日至2018年5月15日共1080天。兰埔市场及租赁物业的装饰装修残值为655043.88元÷（6年×365天）×1080天=323035.34元。由于兰埔公司收回兰埔市场后仍继续使用该装饰装修，故原审法院认定兰埔公司赔偿温自处兰埔市场升级改造装修剩余价值323035.34元。
关于装修剩余价值的利息，温自处对兰埔市场装修投入费用经温自处申请、原审法院委托司法鉴定才予以明确，并经本案认定才确定装饰装修损失，且该笔费用需用于抵扣温自处欠付兰埔公司的租金和管理费，故温自处请求兰埔公司支付从2015年5月31日起计的装修剩余价值利息，理据不足，原审法院不予支持。
四、履约保证金。《市场承包经营合同》约定履约保证金不得用作抵承包金，合同期满且温自处已按合同约定履行完全部义务后，一次性无息退还；《物业租赁合同》亦约定履约保证金必须在本合同期满、终止或解除后，且温自处已付清全部费用并将承租物业妥善移交给兰埔公司后，方可退回，但不计算利息。现《市场承包经营合同》和《物业租赁合��》已解除且温自处未构成根本违约，鉴于温自处已将兰埔市场退还兰埔公司且其他费用在本案予以认定、抵扣，故温自处请求兰埔公司退还履约保证金159844元，原审法院予以支持。温自处请求兰埔公司支付履约保证金的利息，不符合合同约定，原审法院不予支持。
五、2015年4月与5月租金和管理费损失和利息。温自处的举证和陈述显示拖欠温自处2015年4月和5月租金、管理费的主体是各承租户而非兰埔公司，且兰埔公司自2015年6月5日开始向各承租户收取兰埔市场租金、管理费，与温自处主张的租金、管理费期间并不冲突，温自处亦无证据证明兰埔公司阻止温自处向各承租人收取上述租金、管理费，故温自处请求兰埔公司支付2015年4月与5月的租金、管理费损失和利息，于法无据，不予支持。
六、鉴定费。兰埔公司和温自处经协商解除《市场承包经营��同》和《物业租赁合同》，委托鉴定机构对兰埔市场装修投入进行造价鉴定是处理合同解除后续事项以及认定温自处反诉请求的必要程序，故本案鉴定费15000元，兰埔公司负担鉴定费7500元，温自处负担鉴定费7500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审法院判决：一、温自处于判决发生法律效力之日起十日向兰埔公司支付自2014年3月16日至2015年5月31日的租金和管理费共计681414.05元；二、兰埔公司于判决发生法律效力之日起十日向温自处支付兰埔市场升级改造补贴资金63800元；三、兰埔公司于判决发生法律效力之日起十日内向温自处支付兰埔��场装修剩余价值323035.34元；四、兰埔公司于判决发生法律效力之日起十日内向温自处退还履约保证金159844元；五、驳回兰埔公司的其他诉讼请求；六、驳回温自处的其他反诉请求；上述第一至四项兰埔公司和温自处互负债务互相抵销，温自处还须向兰埔公司支付134734.71元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13196元，兰埔公司负担3500元，温自处负担9696元；反诉案件受理费5332.5元，兰埔公司负担3532元，温自处负担1800.5元；鉴定费15000元，兰埔公司负担7500元，温自处负担7500元。
二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。二审查明，《珠江晚报》于2014年4月25日以《前山街道将设室内疏导点——兰埔路近50名流动摊贩有望“转正”》为题，报道了兰埔路室内疏导点设立的情况，该报道称“记者调查得知，兰埔路上的许多流动摊贩曾经是兰埔市场的个体户，可是由于去年该市场重新装修后，市场承包者大幅上涨摊位租金，许多个体户觉得根本无法承受继续经营，虽然他们多次向承包者表达诉求，但没有结果。后来，这些个体户为了维持生计，就只好到街头摆流动摊档。”
本院认为，第一，关于疏导点的设立是否符合《市场承包经营合同》第七条约定的情形以及温自处是否违约的问题。从2012年3月至2014年2月，温自处与兰埔公司正常履行合同。2014年初，有关部门为将流动摊贩引入室内进行市场化管理，建立了临时疏导点，导致离兰埔市场不远处存在另一个经营内容相同的场所，这显然会对兰埔市场的经营产生重大影响。相关部门设立疏导���，实质上导致兰埔市场周边市场布局发生了变化。这对于本案合同双方当事人是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《市场承包经营合同》第七条约定，承包期间，遇不可抗力或者政府政策性调整市场布局等，任何一方都可终止合同，互不承担违约责任。原审法院据此认定温自处享有合同解除权，并无不当。兰埔公司上诉主张疏导点设立后未开展经营，不影响温自处承包的兰埔市场的经营，这显然与兰埔公司盖章确认的温自处写给相关部门及市委领导的信函内容，以及有关部门复函的内容都不相符，因此本院对兰埔公司的该主张不予采纳。兰埔公司还主张因温自处承包兰埔市场后大幅提高摊档租金，致使原承租户上街占道经营，进而导致相关部门设立疏导点。兰埔公司的事实根据是《珠江晚报》的报道。本院认为，该报道虽称系兰埔市场的承包者大幅上��摊位租金导致许多个体户“只好到街头摆流动摊档”，但报道未载明个体户的姓名、经营项目、兰埔市场涨租金的具体金额和幅度、个体户是否与兰埔市场签订过承租摊档合同等详细情况，兰埔公司也未就此进一步举证证明，所以，该报道的内容尚不满足民事诉讼证据的证明力要求，不足以证明兰埔公司的事实主张。原审法院根据查明的事实，认定温自处虽享有合同解除权，但为减少损失，通过各种途径试图解决临时疏导点问题继续履行合同，并与兰埔公司协商减租，温自处的这些努力都达不到目的时，向兰埔公司提出解除合同，不构成违约，适用法律正确，本院予以维持。
第二，关于农贸市场升级改造补贴资金是否应当支付给温自处的问题。根据《珠海市农贸市场改造升级财政补贴资金申请书》载明的内容，申请单位是农贸市场改造升级投资方，依照���海市和香洲区的有关政策精神，温自处作为市场改造的投资方，有权获得财政补贴款。事实上，兰埔公司已将第一次补贴255380元转交给了温自处。兰埔公司上诉称该笔款项为该公司对温自处的“赠与”，显然不能成立。原审法院认为温自处有权取得第二笔财政补贴款63800元，认定事实清楚，适用法律正确。
第三，关于温自处的装修剩余价值是否应由兰埔公司赔偿。关于温自处对兰埔市场进行装修的价值，原审法院依法定程序进行了司法鉴定，根据鉴定意见，结合查明的温自处的投入情况，认定温自处对兰埔市场装修及其他投入金额为974223.88元，程序合法，证据确凿，本院予以维持。兰埔公司在原审法院已决定对温自处装修进行造价鉴定的情况下，擅自对兰埔市场重新装修，原审法院认为应由兰埔公司自行承担由此产生的对兰埔公司的不利后果，并无不妥。故兰埔公司上诉主张鉴定意见包括了兰埔公司对市场重新的投入，不能作为定案根据，理由不成立，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实，按照原审法院认定的合同解除时间结合合同约定租期，计算出装修残值，认定事实清楚，本院予以维持。兰埔公司理应将该笔损失赔偿给温自处。
第四，关于履约保证金是否应退还的问题。因涉案合同已解除，温自处不构成违约，兰埔公司应依约向温自处退还履约保证金。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9275元，由上诉人珠海市香洲兰埔股份合作公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
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