江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终5376号
上诉人（原审原告）：王厚义，男，1966年8月12日生，汉族，个体工商户，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：杨钢，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李纪全，男，1978年11月19日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：颜琛（系李纪全配偶），女，1982年1月25日生，汉族，住徐州市泉山区。
原审第三人：陈泽民，男，1964年4月24日生，汉族，个体工商户，住徐州市泉山区。
原审第三人：朱孝宇，男，1961年8月18日生，汉族，个体工商户，住徐州市泉山区。
原审第三人：王慧娟，女，1961年7月2日生，汉族，教师，住徐州市泉山区。
上诉人王厚义因与被上诉人李纪全、原审第三人陈泽民、朱孝宇、王慧娟执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院(2016)苏0311民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
王厚义上诉请求：撤销一审判决，依法改判许可执行或发回重审。事实与理由：一审判决书认定王慧娟在执行异议听证中到庭参加听证，并陈述涉案房屋是陈泽民以王慧娟名义购买，但事实是王慧娟未到庭，只是代理人参加听证。王慧娟与陈泽民均是王厚义申请强制执行案件的被执行人，涉案房屋的权属认定不应仅凭当事人的陈述。
李纪全辩称，涉案房屋虽然登记在王慧娟的名下，但是王慧娟与陈泽民均认可步案房屋是陈泽民以王慧娟名义购买。李纪全与陈泽民签订购房协议，交付房款，并取得房屋，只是因陈泽民的原因不能过户。请求驳回上诉，维持原判。
王厚义向一审法院提出诉讼请求：判令对徐州市三环南路森活绿郡4-2-602室房屋许可执行。
一审法院认定事实：在王厚义诉陈泽民、朱孝宇、王慧娟民间借贷纠纷一案中，法院于2013年10月28日依法查封了王慧娟名下的位于徐州市三环南路森活绿郡4-2-602室的房屋。2014年1月3日，法院作出（2013）泉民初字第719号民事判决：一、陈泽民于判决生效后十日内给付王厚义借款300万元；二、陈泽民于判决生效后十日内给付王厚义利息（以300万元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息从2010年8月18日至2010年11月11日，总额不超过159300元）；三、朱孝宇、王慧娟对上述款项承担连带清偿责任。判决生效后，陈泽民、朱孝宇、王慧娟未按判决书确定的时间履行还款义务，王厚义向法院申请执行。在执行中，法院通知李纪全将评估、拍卖王慧娟名下的位于徐州市三环南路森活绿郡4-2-602室的房屋，李纪全遂提出执行异议。
另查明，2008年7月6日，陈泽民（甲方）与李纪全（乙方）签订协议书一份，约定“甲方将位于三环南路森活绿郡四号楼二单元602室出售给乙方。全权产权出售价格肆拾伍万元。乙方签订合同之日起预付甲方定金壹拾伍万元整。甲方于2008年12月30日前将房屋交予乙方。乙方负责产权过户费用。甲方在交房前要爱护一切设备，不得拆除原有装备，保证水、电、气畅通”。合同签订后，李纪全分四次共付给陈泽民房款40万元。2009年3月，李纪全搬入该房屋居住至今，但未办理过户手续。
在执行异议听证中，王慧娟到庭参加了听证，其认可森活绿郡4-2-602室虽登记在其名下，但该房屋实际是陈泽民以其名义购买，该房屋尚有抵押贷款没有还清。
（2016）苏0311执异2号民事裁定书认为，虽然涉案房屋登记在王慧娟名下，但该房屋实际是陈泽民以王慧娟的名义购买，王慧娟对此予以认可，法院予以确认。李纪全主张在2008年7月6日与陈泽民签订房屋买卖协议，以45万元的价格购买涉案房屋，已经向陈泽民支付房款40万元，并且从2009年3月居住至今，提供了相关证据，法院予以支持。该房屋至今没有过户，是因陈泽民不予协助、该房屋登记在王慧娟名下、尚有抵押贷款没有还清等多种原因所致，不能认定是李纪全自身的原因所致。在听证中李纪全也表示，愿意将剩余的5万元房款交付法院以供执行。李纪全要求停止对涉案房屋执行的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，予以支持。遂裁定：中止对徐州市三环南路森活绿郡4-2-602室房屋的执行。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
依据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，李纪全与陈泽民订立不动产买卖合同，但未完成过户登记时，李纪全尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于名义登记人所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的，无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其它普通金钱债权获得保护。但该条的适用，应符合该条规定的四个条件。
（一）关于房屋买卖合同是否合法有效的问题。首先，涉案房屋虽然登记在王慧娟名下，但该房屋实际是陈泽民以王慧娟的名义购买，王慧娟对此予以认可，即陈泽民与王慧娟对涉案房屋的产权归属没有争议，陈泽民有权对房屋作出处分，无论陈泽民是否将其出售房屋的事实告知王慧娟，都不妨碍李纪全与陈泽民所签订房屋买卖合同的效力。
其次，根据《物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权原因无效。因此，《物权法》第一百九十一条关于××未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。也就是说，在抵押权存续期间，出卖人（××）未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响买卖合同的效力；出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权义务，致使买受人无法办理抵押物的移转登记，买受人可以请求解除合同；买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理抵押物的移转登记手续。
本案中，陈泽民将尚在按揭抵押期间的房屋出卖给李纪全未经抵押权人同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。
综上，李纪全与陈泽民订立的房产买卖合同系双方当事人自愿达成，未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条有关合同无效的法定情形，应认定合同有效。
（二）关于李纪全是否实际占有房屋的认定问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人事实上控制或管领了某物。本案中，在法院对涉案房屋采取查封措施前，陈泽民已经将其交付给李纪全，李纪全亦已装修并实际使用从2009年3月居住至今，应当认定其已经实际占有房屋。
（三）关于李纪全是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的认定问题。李纪全与陈泽民合同约定的房屋价款为45万元，李纪全提交了陈泽民出具的收条三张、陈泽民妻子美巧玲出具的收条一张，合计价款40万元，收条的日期均在2008年7月至12月之间，并注明收到的为李纪全房款。在李厚义无相反证据予以推翻的情况下，应认定李纪全已经按照合同约定支付了40万的房屋价款，剩余5万元，其已经多次表示愿意按照人民法院的要求交付执行。
（四）关于李纪全对未办理过户登记是否存在过错问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记。”，应指实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非买受人所能控制的原因造成的。本案中，涉案房屋至今没有过户，是因陈泽民不予协助、该房屋登记在王慧娟名下、尚有抵押贷款没有还清等多种原因所致，不能认定是李纪全自身的原因所致。
综上，李纪全的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李厚义要求判令对徐州市三环南路森活绿郡4-2-602室房屋许可执行，不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第二款规定，判决：驳回王厚义的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，李纪全在法院查封涉案房产之前签订合法有效的房屋买卖合同，并占有使用涉案房屋，且对涉案房屋未能办理权属变更登记无主观过错，在李纪全愿意将剩余购房款缴存法院以供执行的情况下，李纪全享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的阻却执行涉案房屋的权利，本院采纳李纪全的抗辩主张，对王厚义要求执行涉案房屋的请求不予支持。综上，王厚义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由上诉人王厚义负担。
本判决为终审判决。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年三月三十日
书记员 鲁 静