江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终4897号
上诉人（原审被告）：王世玲，女，1957年8月7日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈涛，男，汉族，1981年6月6日生，汉族，系王世玲之子,住江苏省徐州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：张辉，男，1974年10月15日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。
上诉人王世玲因与被上诉人张辉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王世玲的委托诉讼代理人陈涛、被上诉人张辉的委托诉讼代理人岳修武到庭接受询问。本案现已审理终结。
王世玲上诉请求：1、撤销原判，并依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用均由张辉承担。事实与理由：1、一审法院未查清案件事实，导致事实认定错误。张辉一审提交王世玲2013年4月9日出具收条一份，内容为：今受到张辉现金壹万元整，用来打井、建牛棚。2013年7月2日王世玲在一份便条上签字，主要内容为：“盖牛棚所用工钱、料钱现金支出11000元整。”同日，王世玲在便条上签字，主要内容为：“基瓦、红砖、石棉瓦、门、水泥棒、瓦（大、小）、砌砖总合计4028元整”。2013年7月3日4028元收条王世玲认可。但2013年4月9日10000元收条与2013年7月2日11000元便条是同一笔10000元。综上，张辉建设牛棚、打井等相关费用共计15028元，不是一审认定的25028元。该租赁物2017年3月20日被政府征用后，2017年4月王世玲与张辉就此事由徐州市鼓楼区堤北村委会调解，双方同意张辉建设牛棚等费用扣除3年房租后，王世玲退张还辉1000元，此事全部了结。后张辉私自领取搬迁补偿款10000元，王世玲也未与其计较。综上，王世玲与张辉之间的债务已经结清。
张辉二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分。王世玲上诉状明确认可相关费用。王世玲对于2013年4月9日的10000元收条予以认可，却在计算费用总额时不予计算，显然违背客观事实。一审法院判决公平公正，请求二审法院查清事实后依法驳回上诉，维持原判。
张辉一审诉称：2013年4月9日，张辉因养殖需要与王世玲签订房屋租赁协议一份，约定年租金5000元。因王世玲没有钱盖牛棚及建其他设施，经双方协商由张辉先出资为其打井、建棚，待租期结束后，结算费用，多退少补。张辉连同建房和打井花销的费用共计25028元。2017年3月20日，因鼓楼区政府拆迁，张辉被强制迁出，无法继续使用该房，相关拆迁赔偿费用也由王世玲领取。张辉要求王世玲退还给张辉10028元（张辉为王世玲建房打井的费用25028元，扣除3年的房租15000元，剩余10028元），王世玲却一拖再拖，多次协商未果，故诉至法院，请求依法判令：1、王世玲退还张辉10028元;2、本案诉讼费由王世玲承担。
王世玲一审未到庭进行答辩，亦未向一审法院提交书面答辩意见。
一审法院查明：2013年4月9日，张辉、王世玲双方签订租房协议书一份，约定王世玲将房屋租赁给张辉自由经营，年租金5000元，王世玲保证张辉在租赁期间的用水用电，且由张辉提供建牛棚、打井费用，张辉暂出的费用抵房租费用，待房屋租赁协议到期后多退少补。2013年6月1日，张辉、王世玲双方签订协议书一份，约定张辉同意使用王世玲的瓦、石棉瓦、水泥棒、砌块，且总花费4028.5元，同时承诺从2013年6月1日起免收1年的房屋租金，以上所有费用，在房屋租赁协议结束后，一次性付清，多退少补。2013年4月9日，王世玲在一份收条上书写：今收到张辉现金壹万元整，用来打井、建牛棚。2013年7月2日王世玲在一份便条书写：“盖牛棚所用工钱、料钱现金支出11000元整”。同日，王世玲在便条上书写：“基瓦、红砖、石棉瓦、门、水泥棒、瓦（大、小）、砌砖总合计4028元整。”
张辉一审陈述,2017年3月20日租赁物被政府征用，导致协议无法履行，双方协议终止。
一审法院认为：根据查明的事实，张辉在租赁期间为建房花费15028元，为打井花费10000元，共计25028元。关于租赁期限，根据租赁协议及从2013年6月1日起免收1年的房租费用的约定，租期自2014年6月1日起算。结合张辉陈述2016年3月20日，张辉租赁的牛棚等因拆迁被断水断电且被强制拆除，租赁物已经不存在，双方租赁协议无法继续履行，租赁协议应当终止，实际计算租金的期限不足三年，张辉按照三年计算，予以准许，按照协议每年租金5000元，租金共计15000元。按照2013年6月1日双方签订的协议书的约定，在房租协议结束后多退少补，因此张辉要求王世玲退还剩余建房费用10028元的诉请有事实及法律依据，予以支持。
王世玲经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决:王世玲于判决生效之日起十日内一次性向张辉返还建房垫付款10028元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（张辉已预交），减半收取25元，由王世玲负担。
经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：王世玲收到张辉建房、打井等费用数额是否为25028元；张辉要求王世玲退还10028元有无事实和法律依据。
二审中，上诉人王世玲提交证人时某及郭德龙出具的书面证人证言，证言内容为“2017年5月初，参与王世玲、张辉养牛棚拆迁一事调解，王世玲支付张辉租房退款1000元整，就此事双方债务两清，并发放了双方补偿款。”
张辉质证意见：真实性不予认可，证人应当出庭作证，接受询问。时某及郭德龙进行了调解，但调解不合理。张辉收到王世玲1000元，但这1000元不是调解款。1000元是张辉支付的堤北气站买羊钱760元，张辉父亲支付的拉石子款项300元，付秀明拉水泥棒250元，这三项费用加起来1300余元，堤北村只给付张辉1000元。张辉领到的10000元拆迁补偿款与本案无关。
二审中，被上诉人张辉提交王世玲书写的收款明细表二份（复印件；张辉陈述：王世玲出具2013年7月2日11000元收条时将该明细表原件销毁），证明王世玲收到张辉款项的组成情况，王世玲2013年4月9日10000元收条与其2013年7月2日11000元便条不是同一笔10000元。
王世玲质证意见：证据真实性不认可，王世玲从未见过该复印件，明细表上王世玲的签字也不认可。
本院对当事人二审提交证据认证意见：上诉人王世玲提交的二份书面证人证言，因证人未出庭作证，对书面证言真实性不能确认。张辉二审提交的明细表为复印件，对其真实性也不予认定。
一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：
王世玲上诉主张2013年4月9日10000元收条与2013年7月2日11000元便条是同一笔10000元，张辉在租赁期间为建房、打井花费15028元，不是一审判决认定的25028元，但王世玲未提交有效证据证明其主张。王世玲对其二审提出的“王世玲给付张辉1000元后，双方纠纷已经了结”的主张，亦未提交有效证据予以证明，该主张也不能成立。
根据现有证据，应认定张辉在租赁期间为建房花费15028元，为打井花费10000元，共计25028元。按照双方租赁合同约定，扣除3年租金15000元后，张辉要求王世玲退还剩余建房费用10028元的诉请应予以支持。
综上所述，上诉人王世玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王世玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏志名
审判员 苏 团
审判员 单德水
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张 扬