安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)庐民二初字第02520号
原告：华夏银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市濉溪路。
负责人：孙继伟，行长。
委托代理人：张鹏，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：张移生，安徽安泰达律师事务所律师。
被告：陈宇。
原告华夏银行股份有限公司合肥分行（以下简称华夏银行合肥分行）与被告陈宇金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理，依法组成由审判员李一军，人民陪审员郭茂全、沙文兰参加的合议庭适用普通程序于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告华夏银行合肥分行的委托代理人张鹏到庭参加了诉讼，被告陈宇经本院直接送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华夏银行合肥分行诉称：2010年12月20日，陈宇与安徽瑞和房地产开发有限公司签订一份备案单号为号《商品房买卖合同》，购买坐落于合肥高新区房屋，购房款为3205585元，其中房款160万元办理按揭贷款。同日，陈宇与安徽瑞和房地产开发有限公司签订一份备案单号为1012031805号《商品房买卖合同》，购买坐落于合肥高新区房屋，购房款为3469245元，其中房款173万元办理按揭贷款。
2011年2月18日，华夏银行合肥分行（乙方）与陈宇（甲方）签订了编号为HF01P1021110136《个人房屋抵押借款合同》，就陈宇签订的备案单号为号和1012031805号两份《商品房买卖合同》项下的购房款提供贷款人民币330万元，贷款期限为10年，自2011年2月18日至2021年2月18日。本合同项下贷款利率为年利率7.26%，本合同项下的贷款利率均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮10%，陈宇采取等额本息还款法分期还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。同时合同约定，陈宇不按约定还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按合同约定利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。合同约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应承担贷款人为此支付的诉讼费、保全费、公告费、律师费等费用。在合同有效期内，未按本合同约定还本付息，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产。因履行本合同而发生的争议，向乙方（原告）住所地人民法院起诉。约定甲方以位于合肥高新区房产作为抵押担保，担保范围包括主债权330万元贷款本金、实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息和罚息、利息。陈宇与安徽瑞和房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合肥市房地产管理局产权监理处（高新）加盖公章并载明借款抵押及他项权申请，已办理预购商品房抵押权预告登记。
2011年2月22日，华夏银行合肥分行向陈宇发放了330万元贷款，而陈宇取得借款后，未按约及时足额还款。截止2015年9月20日已逾期6期。现华夏银行合肥分行诉至法院，请求判令：1、陈宇立即偿还借款本金2254022.65元、利息72998.08元、利息复利1601.55元、罚息3436.05元（利息及罚息、复利按照合同约定暂计至2015年9月20日，之后按合同约定顺延计算至借款本息还清之日止）；2、陈宇立即向华夏银行合肥分行支付该行为实现债权而发生的律师代理费12000元；3、依法确认九江银行合肥分行有权就陈宇名下位于合肥高新区3#1层商住楼商104/104上和商105/105上房产享有优先受偿权；4、诉讼费用由被告负担。
被告陈宇未作答辩
经审理查明：2010年12月20日，陈宇与安徽瑞和房地产开发有限公司签订一份备案单号为号《商品房买卖合同》，购买坐落于合肥高新区房屋，购房款为3205585元，其中房款160万元办理按揭贷款。同日，陈宇与安徽瑞和房地产开发有限公司签订一份备案单号为1012031805号《商品房买卖合同》，购买坐落于合肥高新区房屋，购房款为3469245元，其中房款173万元办理按揭贷款。
2011年2月18日，华夏银行合肥分行（乙方）与陈宇（甲方）签订了编号为HF01P1021110136《个人房屋抵押借款合同》，就陈宇签订的备案单号为号和1012031805号两份《商品房买卖合同》项下的购房款提供贷款人民币330万元，贷款期限为10年，自2011年2月18日至2021年2月18日，并约定甲方以所购房产作为抵押担保，担保范围包括主债权330万元贷款本金、实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息和罚息、利息。同时约定，本合同项下贷款利率为年利率7.26%，利息自贷款发放之日起计算，合同项下的贷款利率均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮10%，利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用。归还方式为采取等额本息还款法按月分期还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。同时合同约定，陈宇不按约定还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按合同约定利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。合同关于违约责任约定为因甲方违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应承担乙方为此支付的诉讼费、保全费、公告费、律师费等费用。在合同有效期内，未按本合同约定还本付息，原告有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产。因履行本合同而发生的争议，向乙方住所地人民法院起诉。2011年2月22日，华夏银行合肥分行向陈宇指定的安徽瑞和房地产开发有限公司帐户发放了330万元贷款，而陈宇取得借款后，未按约及时足额还款。截止2015年9月20日已逾期6期，共计欠付借款本金2254022.65元、利息72998.08元、利息复利1601.55元、罚息3436.05元。上述款项经华夏银行合肥分行催要未果。
另查明：陈宇与安徽瑞和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，已经房产登记机构备案并载明同意设定抵押，同时载明抵押期限及贷款额，并办理了预购商品房抵押权预告登记。
还查明：华夏银行合肥分行委托律师代理本案诉讼活动，并支付律师代理费12000元。
上述事实，由华夏银行合肥分行提供的居民身份证复印件、商品房买卖合同、个人借款申请书、个人房屋抵押借款合同、委托付款授权书、借款凭证、贷款直通发放借款凭证、收据、华夏银行应收贷款欠息清单、聘请律师合同、律师费转帐凭证、律师代理费发票及当事人陈述予以证实。
本院认为：案涉协议意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应严格按约履行。华夏银行合肥分行依约履行了发放贷款义务，陈宇未能依约按时足额支付借款利息，构成违约，华夏银行合肥分行有权宣布贷款全部到期，并有权要求陈宇偿还全部借款本息。关于华夏银行合肥分行主张的优先受偿权。本院认为，预告登记，是为在将来发生不动产物权变动的请求权得以实现而进行的一种预先的排他性保全，其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，但不能等同于设定了不动产物权登记，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然华夏银行合肥分行与借款人对涉案预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使华夏银行合肥分行获得现实的抵押权，由此，华夏银行合肥分行主张就涉案房产享有优先受偿权的前提条件尚不具备，可待条件具备后另案主张，现仅就该预告抵押登记行使物上权利，无事实和法律依据，本院不予支持。另华夏银行合肥分行诉请的律师费，未超过安徽省律师服务收费标准且已经实际支付，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈宇于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司合肥分行借款本金2254022.65元、利息72998.08元、利息复利1601.55元、罚息3436.05元（利息、罚息暂计算至2015年9月20日，之后按借款合同约定顺延计算至款清时止）；
二、被告陈宇于本判决生效之日起十日内支付原告华夏银行股份有限公司合肥分行律师费12000元；
三、驳回原告华夏银行股份有限公司合肥分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25632元、保全费5000元，合计30632元由被告陈宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李一军
人民陪审员 郭茂全
人民陪审员 沙文兰
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 韩晨晨
附：本案引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。