广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7640号
上诉人（原审原告）：曾建东，男，汉族，住湖北省广水市。
委托诉讼代理人：杨旭，广东鼎方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑晓波，广东鼎方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州保鑫房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市增城区永宁街香山大道*号。
法定代表人：袁俊，董事长。
被上诉人（原审被告）：广东保利房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市海珠区阅江中路***号保利国际广场**楼。
法定代表人：罗北生，董事长。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭子毅，广东四方三和律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师。
上诉人曾建东因与被上诉人广州保鑫房地产开发有限公司（以下简称保鑫公司）、广东保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾建东上诉请求：1.撤销一审判决，改判两被上诉人支付上诉人双倍定金差额120000元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方当事人之间并未就未能按被上诉人通知时间签约的法律后果形成书面或口头的特别约定，一审法院仅以被上诉人的单方面通知对上诉人的法律行为作出评定，而未切实考虑上诉人当时的签约障碍，显然有失偏颇。不论是第三方平安好房（上海）电子商务有限公司提供的产品说明还是优惠须知中，均不存在关于具体签约时间的约定以及由被上诉人单方确定签约时间的约定，亦无任何上诉人未按被上诉人通知时间签约即视为双方预约合同解除且一方违约的约定。其次，被上诉人销售人员在2016年12月4日发出的是准签折扣通知，只是说明未在2017年1月签约的没有房价折扣，并未有未在该时间签约将解除预约合同的特别说明和约定。第三，在双方均未对签约时间及逾期后果有约定的情况下，何时签约及相应法律后果应由双方协商一致确定，而不能以一方单方意志（即单方面的通知）确定。第四，被上诉人在2017年1月20日下午5时30分突然通知第二天不能签约将解除合同，上诉人立即告知被上诉人其当时已在湖北老家准备过年，第二天已是农历年二十四，处于春运的特殊时期，根本无法购票选择任何交通工具在第二天从湖北老家到达深圳，要求延后。然一审法院不但无视双方无签约时间及后果之约定这一基础事实，更无视上诉人立即从湖北赶赴广东签约的现实客观障碍，判决被上诉人无毁约之过失显然有失偏颇。二、未能签约的责任在于被上诉人，一审法院认定事实不清。2017年2月6日，被上诉人销售人员微信通知上诉人称“房子没有挞定，尽量早点签约就行”，并随后跟上诉人沟通需要准备银行流水等具体资料。虽然未约定后续签约的具体时间，但双方的上述聊天记录，显然明确了上诉人可以签约，属于双方对继续履行合同的协商确定，至于具体签约时间，可以随后再由双方共同确认，并不影响双方协商一致同意继续履行预约合同这一共同意思表示的法律效力。然一审法院却以2017年2月6日双方未确定签约时间为由认定被上诉人未明确告知上诉人可以签约，显然有悖事实，亦违反法律的基本认识。因此，不论双方在2017年2月6日前是否存在签约时间及未依时签约法律后果的约定，双方实际已于2017年2月6日就继续履行预约合同达成了一致意见。后被上诉人在未有任何客观理由的情况下单方通知解除预约合同，显然单方面违背了双方2017年2月6日重新协商一致的共同意思表示，结合上诉人缴纳定金认购房屋时约定的房屋单价为9852元/平方米，以及被上诉人销售人员在2016年11月23日告知月底开卖单价已达16000元/平方米的事实，被上诉人明显系因房价上涨较多而想单方解除预约合同转卖他人，从而获得更多溢价盈利。综上，一审法院无视双方2017年2月6日同意继续履行合同的约定，导致判决事实认定不清、适用法律错误，最终作出了对上诉人不公正的判决。
被上诉人保鑫公司、保利公司二审共同答辩称：不同意上诉讼人的上诉请求，同意一审判决处理。
曾建东2017年7月13日以保鑫公司虚构房源、因保鑫公司原因未能签订商品房买卖合同为由向一审法院提起本案诉讼，请求：1.保鑫公司、保利公司支付曾建东双倍定金差额120000元；2.诉讼费用由保鑫公司、保利公司承担。
一审法院经审理查明：
2016年7月19日，曾建东向平安好房电子平台存入2万元。2016年7月31日，曾建东为享受由保鑫公司开发的位于广州市增城区永宁大道保利i立方的购房优惠，确定购买平安好房（上海）电子商务有限公司推出的认购2万元货币基金理财产品款项抵10万元房价优惠的产品。曾建东在平安好房（上海）电子商务有限公司出具的《平安好房保利i立方好房保产品说明》上签名确认，该说明载明曾建东意向定制XX栋XXX房，建筑面积91.4M2，该单位的销售原价为1037296元，还载明特别提示：本说明并非任何具有法律约束力的《商品房预售合同》或《商品房销售合同》或我司做出的优惠购房承诺或保证，并受限于保利地产履行承诺。客户最终认购物业项目的商业及法律条款和条件应以客户签署的具有法律约束力的《商品房预售合同》或《商品房销售合同》为准。本说明并非任何权利凭证等。
平安好房（上海）电子商务有限公司向曾建东提供的优惠卡的申请人须知载明：申请人自愿购买“平安好房保利·i立方好房宝”货币基金理财产品10万元享受99折优惠活动，该单位付款方式为公积金享98折，并享受优惠好房宝理财诚意登记折扣扣减10万元，折后总价906384，折后单价9852（签约时折后单价不变，总价以折后单价乘以房管局测绘面积为准）；同时载明，规定时间内办理预选手续可享有所有预选折扣，在发出正式通知后规定时间内到项目销售中心/签约中心完成认购书及买卖合同签订，才可享有所有预选折扣。还载明了其他内容。曾建东作为申请人在该须知上签名确认。
2016年8月3日，曾建东再次向平安好房电子平台存入10万元。2016年12月18日，曾建东将存入平安好房电子平台的上述款项划入了保鑫公司银行账户。
2016年10月27日，保鑫公司销售人员告知曾建东保利i立方预计下月中旬签约；后，曾建东告知保鑫公司其不准备买了，并询问是否可以接受朋友购买其订购的那套，2016年11月23日，保鑫公司销售人员告知曾建东不能改名，同时告知曾建东目前房价已经涨到15000了，月底开卖有可能16000起，还告知曾建东退房很容易，退了就要不回来了；2016年12月4日，保鑫公司销售人员告知曾建东9栋的签约时间为2017年1月8、9、10号；曾建东询问签约时间能否迟延至月底，及最长可以迟延到什么时候，保鑫公司销售人员仅回复曾建东到时候帮你问。2016年12月27日，保鑫公司销售人员询问曾建东想什么时候签约，曾建东回复最好3月初，保鑫公司销售人员回复可以去申请，行不行再回复；2017年1月20日，保鑫公司销售人员告知曾建东如不在2017年1月21日签约按挞定退房处理。2017年2月6日，保鑫公司销售人员告知曾建东房子没有挞定，并告知曾建东尽量早点签约，但2017年2月8日告知曾建东现在不能定，十五后再通知曾建东，2017年2月13日，保鑫公司销售人员告知曾建东房屋已经挞定了。
曾建东、保鑫公司双方至今未就涉案的房产签订买卖合同。曾建东陈述其2017年1月20日已经在湖北老家准备过春节，但是曾建东确认其在之前并未告知保鑫公司销售人员需回湖北老家过春节。2017年5月22日，曾建东与保鑫公司签订《退款协议书》，约定保鑫公司退还曾建东购买了保利i立方花园XXX单位的定金12万元，现曾建东已收到上述退还的12万元。
曾建东陈述XX栋XXX房系虚构的房源；保鑫公司陈述XX栋XXX房系其在未取得预售许可证情况下临时自编的，现该房源的正式编号是9-XX-XXX。
另，涉案楼盘第9栋商品房预售许可证发证日期为2016年11月25日。保鑫公司系一人有限责任公司，其股东为保利公司。
一审法院认为：
一般而言，正式即具有法律登记意义房号的确定应以取得预售许可证为前提，而曾建东在平安好房（上海）电子商务有限公司出具的文件上签名确认时涉案房屋并未取得预售许可证，故曾建东在平安好房（上海）电子商务有限公司处定制的XX栋XXX房并不一定系涉案房屋销售时正式的对外正式房号；同时，平安好房（上海）电子商务有限公司向曾建东出具的《平安好房保利i立方好房保产品说明》明确说明客户最终认购物业项目的商业及法律条款和条件应以客户签署的具有法律约束力的《商品房预售合同》或《商品房销售合同》为准，故曾建东对正式房号的确定应以《商品房预售合同》或《商品房销售合同》为准的事实应当知晓。现曾建东、保鑫公司双方并未签订《商品房预售合同》或《商品房销售合同》，且曾建东亦未提供证据证实保鑫公司、保利公司就曾建东定制的涉案楼盘XX栋XXX房的房号向曾建东作出过承诺，为此，曾建东以保鑫公司在取得预售许可证前确定的房号为由，提出保鑫公司、保利公司提供虚假房源的主张，一审法院不予确认。
保鑫公司销售人员与曾建东间的对话，反映了曾建东与保鑫公司就购买涉案房屋进行了多次的沟通，且保鑫公司至少两次明确告知了曾建东签约时间，同时告知了相应的后果，但是曾建东均未按照确定的时间前往保鑫公司处签约，即便在2017年1月21日之后，曾建东与保鑫公司销售人员就其购买定制的房屋进行沟通时，保鑫公司销售人员亦未明确告知其可以签约，为此，曾建东并无证据证明保鑫公司就涉案房屋出售过程中存在缔约过失或违约的行为，故曾建东未能实际购买涉案房屋的后果不能归责于保鑫公司，保鑫公司无需就曾建东未能购买涉案房屋承担责任。
综上，曾建东要求保鑫公司、保利公司赔偿双倍定金差额120000元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年9月30日作出一审判决：驳回曾建东的诉讼请求。一审案件受理费1350元，由曾建东负担。
本院经二审审查，确认一审法院查明的案件事实。二审诉讼中，对2017年5月22日签订的《退款协议书》，被上诉人保鑫公司表示退还上诉人12万元定制款，双方权利义务终结，其中“定金”的表述是其司现场人员法律意识不强造成的；上诉人表示当时关注的是先把12万元拿到手，故未在协议中明确定金需双倍退还。被上诉人保鑫公司表示涉案楼盘的开发商是保鑫公司，保鑫公司与上诉人的权利义务关系与保利公司无关。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人主张的双倍定金差额12万元应否支持。
审查上诉人与被上诉人保鑫公司关于签约时间的沟通交流，2017年2月6日保鑫公司还向上诉人表示仍可签约，但其后双方未能最终签订合同，可以认定保鑫公司对此存有不当。但本案必须明确的是，双方当事人于2017年5月22日已签订《退款协议书》，对此前发生的民事关系进行善后处理，双方当事人当应接受该协议书的拘束。《退款协议书》对上诉人所付12万元虽有“定金”的表述，但并没有约定收受定金一方应予双倍返还的定金罚则，而是本数退还。对上诉人所付12万元的性质，除《退款协议书》之外，并无证据反映其具有适用定金罚则的含义。上诉人在已收到该12万元后，再行诉讼主张双倍定金差额12万元，依据并不充分。因此，一审判决驳回上诉人诉讼请求的处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由曾建东负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年五月二十四日
书记员 杨仁义
肖晓桐