吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民二初字第105号
原告（反诉被告）：吉林市华隆房地产开发有限责任公司。住所：吉林市北大湖经济开发区24-12-10-113。
法定代表人：索铁成，董事长。
委托代理人：姜卫东，吉林恒正达律师事务所律师。
委托代理人：冯仁贵，吉林汇烨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吉林市中泰机动车驾驶员培训学校。住所：吉林市高新区新中路****号。
经营者：ＸＸ，男，汉族，1962年3月12日生，户籍所在地吉林市昌邑区江畔人家*******号，现在长春市兴业监狱服刑。
委托代理人：武玉辉，北京市里仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：于淑华，住吉林市。
委托代理人：武玉辉，北京市里仁律师事务所律师。
原告（反诉被告）吉林市华隆房地产开发有限责任公司（以下简称华隆公司）与被告（反诉原告）吉林市中泰机动车驾驶员培训学校（以下简称中泰驾校）、于淑华建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，于2014年7月23日作出（2013）吉中民二初字第1号民事判决，双方当事人均不服，提出上诉，吉林省高级人民法院于2014年11月28日作出（2014）吉民一终字第160号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华隆公司的委托代理人姜卫东、冯仁贵，被告（反诉原告）中泰驾校的经营者ＸＸ、于淑华及其共同委托代理人武玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华隆公司诉称：2010年1月9日，中泰驾校与华隆公司签订《协议书》，约定中泰驾校将自有房屋和三幅土地作价7955万元转让给华隆公司，中泰驾校5月30日前交付全部手续，协助办理更名过户。同年3月1日中泰驾校与华隆公司签订《补充协议》，约定位于龙潭大街48-1号的二幅土地与原《协议书》房产土地一并转让给华隆公司，资产转让价款增至3.2亿元。《协议书》约定的资产价款7955万元按原协议执行，余款2.4045亿元分期支付。《协议书》和《补充协议》另约定了税费承担、违约责任等相关事项。上述协议签订后，华隆公司为中泰驾校累计付款1.01亿元，中泰驾校却未协助办理转让房地产的更名过户手续。而且，《补充协议》增加的两块土地属于吉林市铁路砌块厂（以下简称铁路砌块厂）和吉林市江城实业有限责任公司（以下简称江城实业），中泰驾校未取得该两幅转让土地的国有建设用地使用权。华隆公司认为，其与中泰驾校签订的《协议书》系双方真实的意思表示，合法有效；《补充协议》系双方增加转让铁路砌块厂用地和江城实业用地的相应补充，由于中泰驾校未取得增加两块土地的建设用地使用权，因此，《补充协议》有关新增两块土地转让及相应增加的转让价格、办理该两幅土地过户更名等条款内容，应予确认无效。中泰驾校在华隆公司支付转让价款情况下，拒绝履约，给华隆公司造成了极大的经济损失，依法应当承担相应责任。于淑华作为中泰驾校现经营者，应当承担连带责任。
华隆公司起诉请求：1.依法确认中泰驾校与华隆公司签订的补充协议中，关于转让龙潭大街48-1号铁路砌块厂和江城实业土地及对应剩余价款2.4045亿元等约定事项无效；2.依法判令中泰驾校继续履行与华隆公司签订的协议书及补充协议书的有效约定，协助华隆公司办理房屋及土地使用权的更名过户手续；3.依法判令中泰驾校向华隆公司返还多付款2145万元以及利息；4.依法判令中泰驾校向华隆公司支付违约金及经济损失共计76765750元；5.依法判令于淑华对诉讼请求2、3、4项承担连带责任；6.本案的各项诉讼费用由中泰驾校、于淑华共同承担。
中泰驾校和于淑华辩称：1.本案案由应为合同纠纷，不应定为建设用地使用权转让纠纷；2.2010年1月9日签订的《协议书》已被2010年3月1日后签署的《补充协议》完全取代。《补充协议书》虽名为“补充”，实质是双方新的合意；3.2010年1月9日签订的《协议书》和《承诺函》毫无关联。华隆公司试图用《协议书》印证《承诺函》或者用《承诺函》去印证《协议书》都是徒劳的；4.2010年1月9日签订的《承诺函》内容奠定了2010年3月1日《补充协议》中“新增两处土地”的交易性质，《补充协议》解决了《承诺函》中遗缺的华隆公司就“新增两处土地”的义务问题，是互为补充、关联的关系；5.双方重新修订的《补充协议书》仅作了资产的合并计价表述，并未区分各项资产的价格；6.华隆公司未能履行先合同义务违约在先，且恶意阻止中泰驾校关于“新增两处土地”预约交易条件的成就，应承担违约责任，无权要求中泰驾校、于淑华支付所谓的利息、违约金、损失赔偿金等。综上，除同意华隆公司在付清价款后，按照《补充协议》的约定协助办理中泰驾校自有三处土地和一处房产的过户手续外，华隆公司的其他诉讼请求均属无理，请予驳回。
中泰驾校和于淑华反诉称：2010年1月9日，中泰驾校与华隆公司就转让中泰驾校自有的49063.54平米共计三处土地使用权、28584.97平米房屋所有权，以及就中泰驾校将来取得其周边的龙潭大街48-1号铁路砌块厂使用土地和江城实业使用的雾凇大桥北侧土地合计约3.8万平米土地使用权后，预约无偿转让给华隆公司达成一致，为此双方于同日签署了《协议书》《承诺书》《说明》三份文件。由于双方就“预约新增两处土地”暂无法核定价款，加之中泰驾校为缴纳“中泰驾校自有房屋土地”的出让金及相关税费在已欠付华隆公司3000万元的情况下，急需近5000万元的资金，双方根据上述情况在《协议书》中表述为“中泰驾校自有房屋土地”的转让价款为7955万元，以解决中泰驾校的资金缺口问题，并以此阻碍其他房地产开发商再与中泰驾校商讨合作，确保华隆公司接手项目，双方就此在《说明》中作了准确阐述，约定双方不执行7955万元价格，“中泰驾校自有房屋土地”转让价格以及“预约新增两处土地”价格双方需要重新商定。公安机关侦办中泰驾校经营者ＸＸ涉嫌组织领导黑社会性质犯罪案件期间，搜查并取走包括上述三份文件在内的中泰驾校全部合同资料，目前从公安机关发还的文件资料中暂无法查找到上述的《说明》文件。
2010年1月29日，中泰驾校与江城实业签署《厂房、场地置换（互换）合同书》，中泰驾校依约履行了《置换合同》，向江城实业支付现金400万元，并在吉林市高新区为江城实业建设新驾校一所。2010年3月1日，中泰驾校与华隆公司依照之前安排进行了重新修订并签署《补充协议》，该《补充协议》未区分“中泰驾校自有房屋土地”以及“预约新增两处土地”的价格，合计计价为3.2亿元，并约定了华隆公司的付款期限与金额。虽然《补充协议》中表述了该《补充协议》与《协议书》具有同等效力，但由于《补充协议》的全部条款不仅涵盖了原《协议书》的全部条款内容，且《补充协议》时间在后为“重新修订”，故中泰驾校与华隆公司之间签署的《协议书》已失效，不再执行，中泰驾校与华隆公司合同权利义务的唯一依据是《补充协议》。
华隆公司在《补充协议》的履行中，严重违背协议约定逾期付款。华隆公司在明知逾期付款，中泰驾校享有“先履行抗辩权”的情况下与江城实业签署包含了《补充协议》中新增两处土地中的一处土地的《置换协议》，并承诺就中泰驾校将来对江城实业的违约责任追究承担全部责任。华隆公司擅自与铁路砌块厂达成拆迁补偿协议并依此取得《补充协议》中另一处新增土地的土地使用权。华隆公司的上述违约行为，导致中泰驾校无法取得“预约新增两处土地”的土地使用权并与华隆公司实现预约交易，《承诺书》《补充协议》中“预约新增两处土地”的合同目的已经无法实现，中泰驾校有权解除相关合同内容，并有权要求华隆公司赔偿相应的预期可得利益损失。江城实业使用的雾凇大桥北侧土地使用权出让金、铁路砌块厂使用土地的拆迁补偿款与土地使用权出让金合计应为2900万元，《补充协议》中约定的资产总价3.2亿元扣除上述费用后的余额2.91亿元，为“中泰驾校自有房屋土地”交易价格与华隆公司赔偿上述预期可得利益的总和，未付余款华隆公司理应支付。
中泰驾校和于淑华反诉请求：1.判令解除中泰驾校与华隆公司于2010年1月9日签署的《承诺书》及2010年3月1日签署的《补充协议》中关于龙潭大街48-1号铁路砌块厂使用土地和江城实业使用的雾凇大桥北侧土地成立土地使用权转让合同法律关系的预约合同内容；2.判令华隆公司给付中泰驾校、于淑华在《补充协议书》中约定的受让中泰驾校名下的吉市国用（2009）第220203002364号国有土地使用权证、吉市国用（2010）第220203000974号国有土地使用权证、吉市国用（2010）第220203000976号国有土地使用权证、吉林市房权证龙字第S0000635**号房屋所有权证项下的房屋与土地使用权未付价款，并赔偿因解除《承诺书》《补充协议》中关于龙潭大街48-1号铁路砌块厂使用土地和江城实业使用的雾凇大桥北侧土地成立土地使用权转让合同法律关系的预约合同内容而给中泰驾校、于淑华造成的预期可得利益损失，上述合计1.9亿元（经对合同效力问题进行释明后，中泰驾校表示如本院认定《补充协议》关于新增加的二幅土地使用权转让部分约定内容无效，其诉请变更为要求华隆公司给付中泰驾校一房三地交易价款1.9亿元）；3.判令华隆公司给付中泰驾校、于淑华1亿元价款自2011年11月2日起至实际付清日止按日千分之三标准计算的违约金；6000万元价款分别自2011年6月1日和9月1日起至实际付清日止按日千分之三标准计算的违约金；3000万元价款自2011年1月16日起至实际付清日止按日千分之三标准计算的违约金；4.判令华隆公司承担反诉全部诉讼费用。
华隆公司对中泰驾校、于淑华的反诉辩称：1.中泰驾校、于淑华要求华隆公司支付中泰驾校名下房屋及土地剩余价款及违约金没有事实和法律依据。华隆公司与中泰驾校于2010年1月9日签订的《协议书》，明确约定中泰驾校自有一处房产和三块土地的交易价格为7955万元，该价格是双方关于中泰驾校名下房产土地转让的真实价格，中泰驾校、于淑华在反诉状中所述“转让价款为7955万元，以解决中泰驾校资金缺口问题，并以此阻碍其他房地产开发商再与中泰驾校商讨合作确保华隆公司接手项目”以及“双方就此在《说明》中作了准确阐述，约定双方不执行7955万元价格”等并无事实依据和证据支撑；2.中泰驾校、于淑华要求华隆公司赔偿因解除增加土地内容产生的预期可得利益损失以及支付逾期违约金等请求，应予驳回。按照《协议书》约定，中泰驾校应于2010年5月30日前协助办理转让房地产权属变更手续，事实上至今未能依约履行，已经给华隆公司造成了巨大经济损失。由于中泰驾校约定增加转让的二块土地，至今未能取得权属证照，依法属于无效行为，因此，基于无效行为而主张预期利益不应得到支持。而且，由于华隆公司已付中泰驾校1.01亿元，已经超出约定转让价款7955万元，中泰驾校、于淑华未能如约办理权属变更登记，违约在先，因此，华隆公司不应承担中泰驾校、于淑华主张的预期利益及相关违约责任。
华隆公司为证实其主张成立，向本院提交证据如下：
证据1.《协议书》一份，证明华隆公司、中泰驾校协议转让中泰驾校自有一处房产和三幅土地，约定转让价格为7955万元，中泰驾校负责交付房地手续、协助更名过户。
证据2.《承诺书》一份，证明中泰驾校签订协议同日，承诺将铁路砌块厂和江城实业名下土地转让华隆公司。
证据3.2010年3月1日《补充协议》一份，证明华隆公司、中泰驾校就协议转让中泰驾校房产土地外增加铁路砌块厂和江城实业二块土地事宜，签订补充协议，增加的二块土地中泰驾校无任何权属手续。
证据1、2、3综合证明：华隆公司、中泰驾校就中泰驾校自有房产土地达成转让合意，价格为7955万元，该协议及交易价格为签约双方真实意思表示，对签约双方具有拘束力；补充协议是基于增加铁路砌块厂、江城实业土地的补充，增加价格部分因该二块土地中泰驾校未取得权属证照，对转让、受让双方无拘束力；中泰驾校未履行协助更名过户义务应当承担违约责任。
证据4.收据十五份及收条三份，附部分汇款凭证十八份。证明华隆公司自协议书签订后，累计向ＸＸ付款1.01亿元。
证据5.房屋所有权证和国有土地使用权证各一份。证明协议所涉中泰驾校房产、土地基本信息。
证据4、5综合证明：华隆公司履行付款义务，但中泰驾校未依约履行房产、土地更名过户手续，中泰驾校构成违约。
证据6.土地出让合同一份。证明华隆公司雾凇东郡项目用地系通过出让方式取得，该土地与协议约定江城实业用地非同一地块。3万多平方米土地出让价格是4000余万元。
中泰驾校、于淑华质证认为：
对证据1《协议书》真实性无异议。但该协议书的内容已于2010年3月1日由双方重新修订，该协议书已失效、不再执行。
对证据2《承诺书》真实性无异议。该证据非常明确的表达出双方当事人的下列真实意图：其一，华隆公司有意取得铁路砌块厂、江城实业北侧用地的土地使用权，并有意通过中泰驾校先行取得土地使用权后再行转让给华隆公司；其二，双方均明知两处地块使用权不在中泰驾校名下，系国有划拨用地，需要通过中泰驾校支付补偿款及土地出让金的方式取得；其三，中泰驾校取得两处土地的使用权后，需转让给华隆公司。这是表达将来在中泰驾校和华隆公司之间就两处土地建立土地使用权转让合同法律关系的契约，是一份典型的预约合同。
对证据3《补充协议书》真实性无异议。补充协议是双方新达成的协议，该补充协议书包含了三个不同的法律关系：关于中泰驾校自有三处土地使用权转让的建设用地使用权转让合同法律关系、关于中泰驾校自有房屋交易的房屋买卖合同法律关系、就中泰驾校将来取得中泰驾校周边的铁路砌块厂使用土地和江城实业公司使用的雾凇大桥北侧土地的土地使用权后，预约无偿转让给华隆公司的无名预约合同法律关系。
对证据4真实性无异议。但华隆公司的该证据证明在补充协议书约定的中泰驾校办理过户手续日期即2010年5月30日之前，华隆公司应付款1.1955亿元，但华隆公司违约、仅向中泰驾校支付7600万元；华隆公司至今仍仅付款1.01亿元，为严重逾期付款。
对证据5真实性无异议。但是需要说明，从房证来看，大楼建成年份是2009年，建成后不到1年就与华隆公司签订了协议，按当年房地产价格估算该栋楼价值1.4亿元，按华隆公司主张的价格三处土地的土地出让金就应当在7500万元左右。
对证据6真实性无异议。该证据可以证明中泰驾校与江城实业签订置换合同以后，在2011年8月15日华隆公司与江城实业恶意串通，达成置换协议，获得了部分土地使用权。
中泰驾校和于淑华为证明自己的主张提供的证据如下：
第一组证据（证据1～证据5）：关于合同性质与效力及合同权利义务内容。
证据1.2010年1月9日华隆公司与中泰驾校签署的《协议书》。证明内容：中泰驾校与华隆公司于2010年1月9日就转让中泰驾校自有三处土地使用权和一处房屋所有权达成合意。
证据2.2010年1月9日华隆公司与中泰驾校签署的《承诺书》。证明内容：中泰驾校与华隆公司于2010年1月9日就中泰驾校将来取得铁路砌块厂和江城实业部分土地使用权后，需无偿转让给华隆公司达成预约合意，该承诺书是预约合同。
证据3.2010年1月29日中泰驾校与江城实业签署并经吉林市江城公证处公证的《厂房、场地置换（互换）合同书》。证明内容：1.中泰驾校与江城实业于2010年1月29日达成资产置换合同，中泰驾校为将来取得江城实业用地的土地使用权并随后转让给华隆公司开始付诸行动；2.中泰驾校与江城实业约定：①中泰驾校在支付400万元定金、江城实业提交股东会决议、董事会决议之日起置换合同生效；②中泰驾校支付400万元定金后，江城实业的全部资产归中泰驾校所有和使用；③在江城实业新驾校正式运营前，中泰驾校负责为江城实业新建驾校一所（土地和厂房）；④2010年6月15日前中泰驾校向江城实业交付新驾校场地，江城实业清除全部承租户、向中泰驾校交付全部资产。该合同约定了双方的权利义务内容。
证据4.2010年3月1日华隆公司与中泰驾校签署的《补充协议》。证明内容：1.中泰驾校与华隆公司约定中泰驾校自有三处土地使用权、一处房屋所有权、中泰驾校取得新增两处土地使用权预约交易的合计价格为3.2亿元；2.华隆公司应当在2010年5月30日前付款1.1955亿元；在2011年11月1日前总计应付款3.2亿元，逾期付款承担日千分之三的违约金。
证据5.2010年4月8日华隆公司致吉林市政府“关于项目立项及增加土地供应计划的请示”函、2010年4月15日吉林市城乡建设委员会致吉林市政府“关于华隆开发公司申请中泰驾校区域开发建设相关事宜的意见”函。证明内容：1.华隆公司明知铁路砌块厂用地、江城实业用地系他人使用的国有划拨土地，需要政府增加两处地块的土地供应，表明华隆公司明知《补充协议书》中关于新增两处土地交易的约定是项目预约交易。2.华隆公司将《补充协议书》及关于铁路用地、江城实业用地的相关证明作为附件向政府提交申请报告，表明华隆公司明知《补充协议书》中关于新增两处土地交易的约定是项目预约交易。
第二组证据（证据6～证据9）：中泰驾校自有资产面积、取得年份、权属状况，资产的市场实际价格远远超过7955万元。
证据6.吉市国用（2010）第220203000974号国有土地使用权证。证明内容：中泰驾校拥有自有交易土地的土地使用权。土地使用权面积为10387.15平米。
证据7.吉市国用（2009）第220203002364号国有土地使用权证。证明内容：中泰驾校拥有自有交易土地的土地使用权。土地使用权面积为21970.54平米。
证据8.吉市国用（2010）第220203000976号国有土地使用权证。证明内容：中泰驾校拥有自有交易土地的土地使用权。土地使用权面积为16705.85平米。
证据9.吉林市房权证龙字第S0000635**号房屋所有权证。证明内容：中泰驾校拥有自有交易房屋的所有权。房屋建筑面积为28584.97平米。
第三组证据（证据10～证据13）：中泰驾校相同时间、同类土地使用权交易价格。
证据10.中景公司诉ＸＸ合同纠纷起诉状与吉林市中级人民法院（2012）吉中民二初字第17号民事调解书。
证据11.吉市国用（2010）第220203000975号国有土地使用权证。
证据12.2010年5月25日中泰驾校与中景公司签署的《中泰驾校开发项目合作协议书》。
证据13.2010年7月23日中泰驾校与中景公司签署的《合作开发中泰驾校项目框架协议》。
第三组证据整体证明：
1.2010年5月～7月间，中泰驾校将雾凇大桥南侧的自有土地使用权转让、江城实业雾凇大桥南侧土地使用权预约交易的价格为：土地使用权4000元／平米，房地产开发固定收益按照土地面积800元／平米，合计每平米4800元。2.原江城实业雾凇大桥南侧4.3万平米土地使用权预期交易纳入到双方合同范围。
第四组证据（证据14～证据26）：华隆公司违约
（一）证据14-证据22：中泰驾校已充分履行与江城实业签署的《置换合同》，具备履行《补充协议书》约定的预约交易江城实业用地土地使用权的条件。
证据14.2010年1月29日中泰驾校向江城实业付款400万元凭证。
证据15.江城实业关于《置换合同》的股东会决议与董事会决议。
上述证据14-证据15证据整体证明内容：
1.中泰驾校已经按照与江城实业签署的《置换合同》约定支付定金400万元；2.中泰驾校与江城实业签署的《置换合同》已经生效；3.中泰驾校已经取得江城实业资产的所有权。
证据16.中泰驾校与江城实业资产文件资料交接单，证明内容：中泰驾校已与江城实业进入实质履约阶段，江城实业已将土地资料、资产资料等交付给中泰驾校。
证据17.中泰驾校指派员工庞忠君与龙奥斯公司于2010年1月14日签署的房屋与土地使用权转让的《协议书》。证明内容：中泰驾校为履行与江城实业签署的《置换合同》，已经为江城实业购置新驾校场地与厂房。
证据18.2010年1月29日中泰驾校与江城实业参加置换合同签署仪式人员共同签署的《会议签到表》。证明内容：庞忠君系中泰驾校职员。
证据19.2010年1月至6月中泰驾校向龙奥斯支付转让价款付款凭证，证明内容：1.中泰驾校已经为江城实业新驾校建设向房屋及土地使用权人支付了全部价款；2.庞忠君系中泰驾校职员，受指派办理交易；3.购置款项均由中泰驾校支付。
证据20.中泰驾校为江城实业新驾校购车与电脑发票。证明内容：中泰驾校为履行与江城实业签署的《置换合同》，已经为江城实业购置办公电脑与教练车。
证据21.中泰驾校为江城实业建设的新驾校场地图片4张。证明内容：中泰驾校为江城实业建设的新驾校早已落成。
证据22.2010年7月7日中泰驾校与晏山加油站签署搬迁协议书。
证明内容：1.迟至2010年7月，江城实业仍未清除承租户向中泰驾校交付资产；2.中泰驾校为此代江城实业支付承租户搬迁补偿款。
（二）证据23～证据26证明：华隆公司违约。
证据23.华隆公司向中泰驾校付款明细。来源于华隆公司提交的材料，证明内容：1.在补充协议书约定的中泰驾校办理过户手续日期即2010年5月30日前，华隆公司应付1.1955亿元，但仅支付7600万元；2.至今华隆公司仅支付1.01亿元，严重违约。
证据24.华隆公司与江城实业签署的置换协议、置换补充协议、补充协议。证明内容：1.华隆公司恶意与江城实业达成置换协议，阻止中泰驾校取得“预约新增土地”的使用权的实现。2.华隆公司明知中泰驾校与江城实业签署《置换合同》的事实，并承诺承担中泰驾校日后追究江城实业的一切责任。3.《补充协议书》关于预约交易新增两处土地的合同目的中泰驾校已经无法实现。
证据25.华隆公司关于与中泰驾校土地买卖协议履行情况的说明，来源：2013年于淑华、王平（ＸＸ的哥哥）、付秀敏（中泰驾校员工）共同到华隆公司办公地点找索铁成，索铁成出国了，是吴金彪（华隆公司总经理助理）给于淑华的。
证明内容：华隆公司诉讼中自认，已与铁路砌块厂达成拆迁补偿协议，并已履行完毕。华隆公司恶意阻止中泰驾校取得“预约新增土地”的使用权的实现。《补充协议书》关于预约交易新增两处土地的合同目的，中泰驾校已经无法实现。
证据26.华隆公司于原江城实业雾凇大桥南侧开发建设的雾凇东郡小区实景图片8张。证明内容：华隆公司已在雾凇大桥南侧开发建设住宅小区，中泰驾校与江城实业签署的《置换合同》已经无法实现。
第五组证据（证据27～证据29）：为中泰驾校申请鉴定提供素材，同时证明中泰驾校申请鉴定的土地有条件划定四至，有条件在设定已经出让的情况下评估其市场价值。
证据27.从吉林市土地和矿业权收购储备交易中心调取的华隆公司取得的雾凇大桥南侧原江城造纸厂用地33772.93平方米土地使用权登记档案资料一份。
证据28.从吉林市国土局龙潭分局调取的雾凇大桥北侧吉林市土地和矿业权收购储备交易中心名下的雾凇大桥北侧原江城造纸厂用地土地登记档案资料一份。
证据29.从吉林市国土局龙潭分局调取的原铁路砌块厂用地登记档案资料一份，使用权人为沈阳铁路局吉林分局，整个用地地块面积为644474.42平方米，本案诉争的铁路砌块厂用地在该宗土地中有明确四至。
华隆公司质证认为：
对证据1～证据5真实性均无异议，证明问题及证明力分别阐述如下：证据1协议书可以证明双方就中泰驾校房产土地的合议价格是7955万元；证据2不能证明中泰驾校提出的双方就铁路砌块厂用地和江城实业用地达成预约合同；证据3不能证明中泰驾校取得江城实业用地土地使用权，只是合同行为，不代表其取得国有建设用地使用权的物权行为；证据4补充协议中第一条、第二条明确说明原来协议是独立存在的，资产范围和价格条款明确，不存在补充协议替代原协议书的问题；证据5中明确说明华隆公司是要购买土地，购买前提是基于华隆公司与中泰驾校于3月1日签订的补充协议书，不是中泰驾校在证明问题中称的华隆公司明知该土地是国用划拨用地，该证据证明补充协议增加两块土地是为了将来的项目开发，而至今该项目没有如期推进。
对第二组证据真实性无异议，但对证明问题资产价格超过7955万元有异议，该组证据只是权属登记证明，不能证明资产价值。
对第三组证据10、证据11真实性无异议；证据12、证据13形式上真实性无异议，内容无法确认；该组证据与本案无关：1.本案从协议书、补充协议看是房地产转让法律关系，该组证据提及的中景公司与中泰驾校是项目合作开发的法律关系，涉及投入和利益分配，因此该种使用模式与中泰驾校和华隆公司之间的土地转让不是同一模式，不能类比，该组证据与本案无关，且不能证明交易价格。
对证据14～证据22形式上的真实性无异议，该组证据只是中泰驾校与江城实业有关置换合同履行涉及的相关资料，与本案涉及的土地房产无关，同时关于中泰驾校提及的置换场地对应的价格说明如下：中泰驾校与龙奥斯公司签署的房屋土地使用权转让合同涉及厂房面积是5400平方米以及将近1万平方米的土地，当时购买价格是501万元，如类推适用该价格，中泰驾校资产价值应当在3000万元左右。
对证据23真实性没有异议，证明问题有异议，该证据不能证明华隆公司违约，可以证明华隆公司已经冒付了中泰驾校名下房产土地价款2145万元；对证据24真实性无异议，该证据证明问题有异议，该证据形成时间是2011年，置换协议可以看出江城实业与华隆公司签订置换协议是因为中泰驾校违约没有交付，因此形成了2011年置换协议，该置换协议实质是华隆公司对江城实业地上附着物的补偿，该置换协议不能说明华隆公司与江城实业恶意串通，目前涉案江城实业16000平方米土地仍然在国有收储状态，并不存在华隆公司恶意阻断中泰驾校继续履行补充协议的情况；对证据25真实性、合法性和来源均有异议，该证据没有华隆公司印章，不能证明是华隆公司的公司行为，因为关于情况说明相关内容不能证明中泰驾校证明问题的依据，华隆公司从未向中泰驾校出具过该说明；对证据26真实性无异议，但与本案无关。对证据27、28、29真实性无异议。但对关联性有异议，从中泰驾校的证明内容来看该三份证据是用于鉴定，证据27雾凇大桥南侧用地与本案诉争的一房五地无关；证据28、29涉及的雾凇北侧的土地产权现登记的是吉林市收储中心，铁路砌块厂用地现在登记在沈阳铁路局，该证据说明华隆公司与中泰驾校签订《补充协议》当时涉及增加的两块土地中泰驾校没有任何处分权，其转让行为应属无效。
本院对华隆公司、中泰驾校、于淑华提交的证据综合评判如下：因中泰驾校、于淑华对华隆公司提交的证据1～6真实性均无异议，华隆公司对中泰驾校、于淑华提交的证据除证据25真实性有异议外，其余证据真实性均无异议，故本院对以上证据的真实性予以确认。中泰驾校、于淑华提交的证据25因无华隆公司印章，且华隆公司予以否认，故对该证据真实性不予确认。
经审理查明：ＸＸ系中泰驾校经营者，与于淑华系夫妻关系。2010年1月9日，中泰驾校（甲方）与华隆公司（乙方）签订《协议书》，约定：1.甲方将自有资产坐落于龙潭大街48-1号的房屋（房屋所有权证号：吉市房权证龙字第S0000635**号，面积28584.97平方米）和占用范围内的国有土地使用权（国有土地使用证号：吉市国用（2009）第220203002364号，土地面积21970.54平方米），以及另外正在办理国有土地使用权证的两幅土地使用权（1.幅地号030090110063000，面积16705.85平方米；2.幅地号030090110057000，面积10387.15平方米）共计作价7955万元，转让给乙方。2.甲乙方签订本协议之日起，原甲方向乙方的借款3000万元作为定金，余款4955万元三日内结清。3.甲方在2010年5月30日前将上述房产及土地手续全部交付给乙方。4.甲方协助乙方办理更名过户手续，相关税费全部由乙方承担。5.乙方必须按约定日期支付上述款项，如有逾期，视为违约，按当日违约金额的日千分之三支付违约金。甲方出现因房产或土地瑕疵不能办理更名过户或中途违约，应按交易金额的百分之三十向乙方支付违约金，并承担继续履行的责任。《协议书》签订当日，中泰驾校向华隆公司出具《承诺书》，记载：“在甲乙双方于2010年1月9日签订《协议书》，甲方承诺乙方将甲方土地周边的铁路砌块厂用地、部分江城造纸厂草场用地及地上物的补偿款及土地出让金均由甲方负责承担，甲方办理完毕后无偿转让给乙方，土地面积约38930平方米，最后以测绘面积为准。”2010年1月9日《协议书》《承诺书》签订当日，中泰驾校为华隆公司出具收据1张，确认将以往3000万元借款按《协议书》约定转为收取受让资产定金。
2010年3月1日，中泰驾校（甲方）与华隆公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定：一、在《协议书》中约定转让的资产以外，新增加位于龙潭大街48-1号二块土地：（1）面积1.8万平方米（实际土地面积以土地证为准），（2）面积1.6万平方米（实际土地面积以土地证为准）（土地具体位置见附件图），上述房地产合计作价人民币3.2亿元（含原《协议书》中资产7955万元）。二、原《协议书》中约定的资产价款7955万元仍按原协议中约定的付款时间支付。余款24045万元分期支付，即2010年3月30日付500万元；2010年4月30日付500万元；2010年5月15日付3000万元；2010年10月30日付545万元；2011年1月15日，付款3500万元；2011年6月1日付3000万元；2011年9月1日付3000万元；2011年11月1日付款1亿元。三、交易过程中产生的相关税费全部由乙方承担。四、乙方必须按约定日期支付上述款项，如有逾期，视为违约，则乙方按违约金额的日千分之三支付违约金，直至还清为止。甲方必须在2010年5月30日前将房产及土地手续全部交付给乙方，因甲方房产及土地瑕疵不能办理更名过户或中途违约，视为甲方违约，应按交易金额的百分之三十向乙方支付违约金，并承担继续履行的责任。五、此协议一式四份，双方各持二份，经双方签字盖章后生效。此《补充协议》与原《协议书》具有同等法律效力。
从2010年1月9日至2010年8月2日，华隆公司共计支付给中泰驾校1.01亿元。2010年1月9日《协议书》签订后，中泰驾校将约定转让的中泰驾校名下的两幅土地办理了国有土地使用权证（幅地号030090110057000国有土地使用权证号：吉市国用（2010）第220203000974号；幅地号030090110063000国有土地使用权证号：吉市国用（2010）第220203000976号）。
华隆公司与中泰驾校签订《协议书》和《补充协议》约定转让的中泰驾校名下的国有土地使用权及地上房屋至今没有办理交接。中泰驾校名下的争议房屋有部分已被其拆除。华隆公司与中泰驾校、于淑华一致认可：《补充协议》中约定增加转让的1.8万平方米国有土地使用权人为吉林铁路分局；1.6万平方米国有土地使用权人为江城实业（现该地处于政府收储状态）。上述两幅土地均为国有划拨用地。
另查明：中泰驾校与江城实业于2010年1月29日签订《厂房、场地置换（互换）合同书》，约定中泰驾校以相应资产置换吉林市江城实业有限公司的厂房、场地。2011年8月15日华隆地产与江城实业签订《置换协议》，后又分别签订了《置换补充协议》及《补充协议》，约定置换江城实业土地、厂房事宜。
本院认为：中泰驾校与华隆公司签订的《协议书》约定将中泰驾校名下的三幅土地使用权以及一处地上房屋所有权以7955万元价格有偿转让给华隆公司。起诉前中泰驾校均取得了土地使用权证书和房屋所有权证书，故该《协议书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。中泰驾校与华隆公司签订的《补充协议》约定增加转让的国有土地属于国有划拨性质，中泰驾校未取得使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”据此规定，划拨土地的使用权人未经有批准权的人民政府批准不得转让；已经转让的，划拨土地使用权人与受让方订立的转让合同无效，故中泰驾校与华隆公司签订的《补充协议》中关于新增加的二幅土地使用权转让部分约定内容无效，华隆公司主张的中泰驾校与华隆地产签订的《补充协议》关于转让龙潭大街48-1号铁路砌块厂和江城实业土地无效的请求应予支持；因该二幅土地对应的价款无证据证明为2.4045亿元，故对其主张的确认对应剩余价款2.4045亿元无效的请求，本院不予支持。虽然中泰驾校名下的一房三地的转让并未违反法律禁止性规定，但因《补充协议》对中泰驾校名下的一房三地及新增加的二幅土地价格进行了整体约定，而《补充协议》中关于新增加的二幅土地使用权转让部分约定内容被确认为无效，这样中泰公司一房三地价格不能按照《协议书》上约定确定，致使中泰公司一房三地在本案中无可适用的合同价款。本院多次组织各方当事人就中泰驾校一房三地合同价款进行协商，均未果，华隆公司作为本诉原告经本院多次释明仍拒绝申请对中泰驾校的一房三地进行鉴定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”华隆公司应承担举证不能的后果责任。故华隆公司的其他诉讼请求因中泰驾校一房三地无可适用的合同价款均无法得到支持。
关于中泰驾校、于淑华反诉提出的在3.2亿元框架上对涉案的一房五地按照权重进行鉴定，从而得出中泰驾校一房三地的价值的请求，因双方签订的《补充协议》增加的两幅土地及相应价款为无效约定，故本院对此请求无法支持。关于中泰驾校、于淑华反诉提出的要求解除中泰驾校与华隆公司于2010年1月9日签署的《承诺书》的主张，因华隆公司在本诉请求中未提及《承诺书》，亦未主张履行《承诺书》，中泰驾校的反诉超过本诉范畴，故对中泰驾校要求解除《承诺书》的主张本院不作评判。关于中泰驾校、于淑华反诉提出的要求解除2010年3月1日签署的《补充协议》中关于龙潭大街48-1号铁路砌块厂使用土地和江城实业使用的雾凇大桥北侧土地成立土地使用权转让合同法律关系的预约合同内容的主张，因本院已确认《补充协议》中关于新增加的二幅土地使用权转让部分约定内容无效，不存在解除问题，故对其请求不予支持。关于中泰驾校、于淑华反诉提出的要求华隆公司给付中泰驾校一房三地交易价款1.9亿元及违约金的主张，因《补充协议》中关于新增加的二幅土地使用权转让部分约定内容无效，中泰驾校一房三地价值在本案中无可适用的价款，故对其反诉请求本院不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十一条、第六十二条第（二）项，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吉林市华隆房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）吉林市中泰机动车驾驶员培训学校签订的《补充协议》中关于转让龙潭大街48-1号吉林市铁路砌块厂和吉林市江城实业有限责任公司土地部分无效；
二、驳回原告（反诉被告）吉林市华隆房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吉林市中泰机动车驾驶员培训学校、于淑华反诉请求。
案件本诉受理费532879元、保全费5000元由原告（反诉被告）吉林市华隆房地产开发有限责任公司负担；案件反诉受理费495900元由被告（反诉原告）吉林市中泰机动车驾驶员培训学校、于淑华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本','2018-10-02
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