广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤0703民初373号
原告（反诉被告）：梁敏超，男，1988年6月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
委托代理人：李德志,是广东金泽律师事务所。
被告（反诉原告）：赵杏逢，女，1949年2月8日出生，汉族，住甘广东省江门市蓬江区，
委托代理人:赵丽娴，女，1979年3月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系赵杏逢女儿。
原告（反诉被告）梁敏超与被告（反诉原告）赵杏逢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁敏超及其代理人李德志、被告（反诉原告）赵杏逢代理人赵丽娴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
梁敏超向本院提出诉讼请求：
一、赵杏逢将坐落于江门市××室的房地产权转移至梁敏超名下；
二、赵杏逢承担本案诉讼费。
事实和理由：
梁敏超与赵杏逢于2017年10月2日签订了《房地产买卖合同》一份，梁敏超向赵杏逢购买坐落于江门市××室的房屋，梁敏超已按照合同约定，于2017年10月2日向赵杏逢支付了购房定金20000元，银行已于2017年11月1日批准梁敏超的购房贷款申请，赵杏逢应依合同约定办理房屋过户手续，但赵杏逢一直未履行该合同义务。梁敏超于2017年12月11日向赵杏逢发送律师函，要求赵杏逢与梁敏超办理房屋过户手续，赵杏逢在回函中以各种理由推脱，至今仍未与梁敏超办理过户手续。依照法律规定，赵杏逢应将上述房屋出售给梁敏超，并办理房地产权过户手续，房屋过户至梁敏超名下后，梁敏超将依约定时间、数额将房屋价款付清给梁敏超。
梁敏超对其起诉提供的证据有：
1.梁敏超身份证；2.房地产买卖合同、收据、不动产登记申请表、委托书、个人住房组合借款合同；3.律师函、特快专递回执、快递查询、对律师函的回复、对《合同执行通知书》的答复；4.中介裕隆基公司员工李国沛的身份证、工作证、调查笔录和庭审证言；5.梁敏超向赵杏逢支付首期款的银行流水、转账记录；6.收据、房地产估价报告。
赵杏逢在答辩期间向本院提起反诉，反诉请求：
一、赵杏逢与梁敏超于2017年10月2日签订的关于江门市××室的《房地产买卖合同》(合同编号0001172)解除，赵杏逢于判决作出之日起三日内退还梁敏超于2018年2月26日划付的首期款；
二、2017年10月14日江门市不动产登记中心网上报备的《广东省房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》(合同编号JMESMM201704917号)无效；
三、梁敏超向赵杏逢支付的2万元定金转作违约金,收归赵杏逢所有；
四、梁敏超赔偿赵杏逢可得利益损失6.6万元,该赔偿款在应退还的首期款39万元中扣除；
五、本案诉讼费由梁敏超承担。
事实与理由:
赵杏逢与梁敏超、中介江门市裕隆基地产营销策划有限公司（以下简称“裕隆基公司”）于2017年10月2日签订了《房地产买卖合同》，约定将赵杏逢名下坐落于江门市××室房屋出售给梁敏超。但梁敏超履行合同过程中存在严重违约。
一、其违约行为包括：（一）未按约定在过户当日或之前向赵杏逢支付首期款。梁敏超应于过户当日或之前向赵杏逢支付总房价减定金再减银行按揭贷款额后的那部分房款，但双方于12月4日、12月8日两次到市住建大厦办理过户，梁敏超均无向赵杏逢支付该笔首期款；（二）合同约定买方申请银行贷款方式为商业贷款。但事实上，梁敏超向建设银行申请按揭的方式为组合贷款(即公积金贷款及商业贷款)，违背合同约定。（三）隐瞒赵杏逢擅自更改约定事项。梁敏超授意裕隆基公司隐瞒赵杏逢，在2017年10月14日向江门市不动产登记中心网上报备的《广东省房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》(合同编号JMESMM201704917号，以下简称“网签合同”)中擅自更改约定事项，包括：成交金额、贷款方式、按揭时限、首期款金额、首期款付款时间，该网签合同非赵杏逢的真实意思表示，是无效合同。（四）赵杏逢在得知梁敏超申请公积金贷款后，要求就银行放款时间问题补充协议，2018年12月4日下午双方到住建大厦办理过户时，梁敏超拒绝洽谈由赵杏逢提供的补充协议有关细节，且自行离开致无法过户。后赵杏逢表示同意按照合同执行，12月8日下午，双方再次到住建大厦办理过户，赵杏逢首次得知网签合同与原合同内容有重大出入，当场要求梁敏超及裕隆基公司按照原合同内容修正网签合同，但梁敏超及中介既不解释，也不予配合，其后先行离去。因此，赵杏逢作为守约方，不负有违约责任。
二、合同解除条件已成就，应予解除。上述合同约定，因乙方(梁敏超)未履行合同之条款而导致合同不能完全履行的，则甲方(赵杏逢)在没收乙方(梁敏超)已付定金转作违约金的同时，合同作自动解除处理；合同还约定，过户时间为2017年12月10日前，若超过此日期仍未办妥的，合同自动取消。根据合同法第四十五条、第九十三条的规定，合同所约定的解除合同条件因已成就而自动解除并失效。
三、梁敏超对赵杏逢造成的损失及赔偿问题。梁敏超在双方进入诉讼程序后，于2018年2月26日将首期款划付给赵杏逢，该行为不足以证明其积极履约,也不能改变解除合同条件已成就的事实。此外，若赵杏逢如期收到交易款94万，即使投入到收益较低的低风险理财产品，也可获利7%以上。因此，梁敏超的违约行为，已造成赵杏逢最少6.6万元的可得利益损失。根据合同法第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，梁敏超作为违约方应予赔偿。
赵杏逢对其答辩事实提供的证据有：
1.2017年10月2日三方签订的原合同；2.《不动产登记信息证明》及2017年10月14日报备的网签合同；3.2018年2月13日上午与建设银行江门市分行营业部经理谢锦威通话记录；4.与裕隆基地产区小姐微信沟通记录；5.与裕隆基地产李国沛微信沟通记录；6.与裕隆基地产李国沛、区小姐、尹小姐、谭生短信沟通记录；7.2017年11月9日上午与裕隆基李国沛通话记录；8.2017年12月1日上午与裕隆基尹小姐通话记录；9.2017年12月7日上午与裕隆基李国沛通话记录；10.赵杏逢提供的补充协议版本1；11.赵杏逢提供的补充协议版本2；12.梁敏超反馈了意见的补充协议；13.与裕隆基工作人员通话清单、向裕隆基工作人员发送短信的清单；14.2017年12月8日下午梁敏超争执后先行离开住建大厦的视频；15.买卖双方委托建设银行划账的《买卖双方委托书》；16.梁敏超与建设银行所签署的《个人住房组合借款合同·特别签订条款》（部分节选）；17.印发《江门市住房和城乡建设局关于江门市区存量房网上交易管理规则》的通知（江建[2011]210号）；18.2018年3月6日下午与江门市不动产登记中心通话记录；19.2018年3月7日上午与江门市中恒土地房地产评估有限公司通话记录；20.12345政府服务热线对赵杏逢2018年2月4日反映事项的网上答复；21.《公证书》（2017）粤江江门第26884号；22.《公证书》（2017）粤江江门第26883号；23.《江门市人民政府关于修改<江门市契税征管实施细则>的通知》（江府〔2017〕22号）；24.梁敏超用于申请公积金贷款的网签合同；25.江门市住房和城乡建设局《关于责令江门市裕隆基地产营销策划有限公司限期整改的通知》（江建函〔2018〕183号）。
本院依赵杏逢申请向中国建设银行江门分行营业部调取以下证据：1.广东省房地产买卖合同；2．买卖双方委托书；3.双方到银行办理贷款手续的现场照片。
经审理查明，坐落于江门市××室是赵杏逢个人所有的房屋。2017年10月2日，梁敏超作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的赵杏逢、作为丙方（中介机构）的江门市裕隆基地产营销策划有限公司签订《房地产买卖合同》（合同编号：NO：0001172），合同约定包括但不限于：一、乙方购买甲方位于广东省江门市××室房屋（房地产权证号码：粤房字第××号）；二、该房屋总成交价为人民币940000元，该物业因过户而产生的一切买卖过户费用由乙方负责支付，住宅专项维修资金由甲方负责缴交，乙方于2017年10月2日前向甲方支付购房定金20000元；三、在本合同签订之日起20日拟采用商业贷款方式向银行贷款620000元，具体贷款金额以银行审批为准；在银行批准乙方按揭贷款申请后10个工作日必须办理房屋过户手续。过户当日或之前，乙方应将其应付甲方的余下房款，即总房价减定金再减银行按揭贷款额后的房款为300000元支付给甲方。按揭贷款的部分房款，待房产实际过户后由银行直接支付给甲方。四、关于违约责任：1、如乙方未履行本合同条款导致本合同不能完全或不完全履行的，则甲方在没收乙方已付定金并转作违约金的同时，有权将该物业再次转让给第三人。但甲方不得再另向乙方追究其他责任，且本合同作自动解除处理，已收房款应于合同解除之日起十天内退还给乙方。2、如因甲方未履行本合同条款而导致本合同不能完全或不完全履行的，则甲方须双倍返还定金给乙方，作为违约金以弥补乙方损失，但乙方不得再另向甲方追究其他责任，且本合同作自动解除处理，已收房款及违约金均在合同解除之日起五天内退还。另外，合同第九条备注载明：“（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：本交易物业为毛坯，按揭银行规定为工商银行或建设银行，过户时间为2017年12月10前过户。若超过此日期仍未办妥合同自动取消”。
合同签订后，梁敏超于2017年10月2日向赵杏逢支付了房屋购房定金20000元，并由赵杏逢出具编号为0088216的收据一份。2017年10月10日，梁敏超和赵杏逢双方在中国建设银行股份有限公司江门市分行（以下简称“建行江门分行”）签订《买卖双方委托书》，办理上述房屋的二手楼按揭手续。同年11月1日，梁敏超作为借款人与贷款人建行江门分行签订《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业贷款）》，以涉案房屋评估价800000元办理银行贷款530000元，其中商业性贷款330000元，公积金贷款200000元。庭审中，赵杏逢陈述其于同年11月6日从裕隆基公司处获悉梁敏超申请公积金及商业组合贷款的情况。之后，裕隆基公司为梁敏超和赵杏逢制作了一份向江门市不动产登记中心网上报备的《广东省房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》(合同编号JMESMM201704917号，以下简称“网签合同”)，该网签合同对上述房屋的交易价格、款项支付方式、支付时间、贷款形式、房屋交付时间等主要条款作出了有别于原三方所签订的《房地产买卖合同》的修改，庭审中经梁敏超和赵杏逢双方确认，该合同由裕隆基公司单方制作，落款的签名均非梁敏超、赵杏逢本人的签名。
2017年12月4日，梁敏超、赵杏逢及裕隆基公司首次约定前往不动产登记部门办理涉案房屋的过户手续，但赵杏逢以梁敏超不按约定办理商业贷款为由，提出签订补充协议，要求梁敏超承诺银行放款时间及承担住宅维修资金和房产移交前的物业管理费，由于双方对该问题无法达成一致意见导致未能办理过户手续。2017年12月8日，梁敏超、赵杏逢及裕隆基公司再次约定前往不动产登记部门办理涉案房屋的过户手续，赵杏逢因获悉由裕隆基房地产公司制作的网签合同中的主要条款与原合同约定条款有重大更改而拒绝在网签合同签名确认，故双方亦未能办妥涉案房屋过户手续。同年12月11日，梁敏超委托广东金泽律师事务所向赵杏逢发出《律师函》，请求赵杏逢依约将涉案房屋出售给梁敏超，赵杏逢于15日对该《律师函》作出答复，认为梁敏超与裕隆基公司向江门市不动产登记中心报备的电子合同对交易价格、首期款金额及支付时间作出改动以及至今未支付首期款的违约行为导致过户手续不能如期办妥，原合同已于2017年12月10日终止，且梁敏超支付的20000元定金不予退回。
另，梁敏超在起诉后于2018年2月26日通过银行转账方式向赵杏逢支付涉案房屋首期款390000元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，梁敏超、赵杏逢和裕隆基公司于2017年10月2日签订的《房地产买卖合同》是其各方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、上述房屋买卖合同应该继续履行还是已具备合同约定的解除条件，应予解除；二、在合同履行过程中，梁敏超、赵杏逢是否存在违约情形，应由哪一方承担违约责任。
关于第一个焦点，上述房产买卖合同除了第六条约定一方不履行合同条款导致本合同不能完全或不完全履行的，守约方可适用定金条款处罚违约方，合同作自动解除处理外，合同第九条备注还载明：“……过户时间为2017年12月10前过户，若超过此日期仍未办妥合同自动取消。”这是一项附期限条件的解除合同约定，也即不论是否归责合同任何一方行为或其他客观条件的因素，只要到了合同规定的期限没有办好房屋过户手续，则合同解除。而事实上在2017年12月10日前上述讼争房屋没有完成过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，赵杏逢按照合同约定于2017年12月15日向梁敏超合同登记的联系地址公正寄送了解除合同通知。赵杏逢已尽到了其应尽的通知义务，因此赵杏逢请求解除合同是符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。梁敏超请求继续履行合同的请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
关于第二个焦点，第一，梁敏超、赵杏逢在签订《房地产买卖合同》后，在办理房屋贷款的过程中，梁敏超在未取得赵杏逢同意的情况下擅自变更了合同约定的贷款模式，即从合同约定的商业贷款变更为公积金和商业组合贷款，虽然梁敏超行为的出发点是通过组合贷款减轻贷款利息的负担，且没有充分证据证明梁敏超变更贷款模式行为给赵杏逢合法权益带来实际的损害，但梁敏超在没有取得相对方同意和谅解前变更合同的约定，其行为是存在一定的过错，也导致了赵杏逢在2017年12月4日双方第一次前往江门市不动产登记中心办理房屋过户手续时就贷款模式变更要求变更部分合同条款而引发双方争执最终未能办理房屋过户手续。因此第一次过户手续没能完成的主要责任在梁敏超。赵杏逢在没有充分证据证明办理组合贷款会实质损害其合法权益的情况下，提出加重梁敏超合同义务的条款，赵杏逢对该次过户未能办妥亦存在一定责任。
第二，其后梁敏超和赵杏逢均同意按原合同继续履行，双方与中介机构裕隆基公司在2017年12月8日前往江门市不动产登记中心第二次办理房屋过户手续，由于裕隆基公司未经梁敏超和赵杏逢同意擅自制作了一份与原合同的主要条款不相一致网签合同提交房产部门备案，并冒签了梁敏超和赵杏逢的签名，引发了赵杏逢强烈的不满，要求裕隆基公司重新修正并未得到裕隆基公司的采纳，赵杏逢以为梁敏超也授意了网签合同的修改而引发强烈争执导致第二次过户未能完成。案外人裕隆基公司作为中介机构未经房屋买卖双方授权，擅自在网签合同中改变原合同的主要条款，冒买卖双方签名，该网签合同并非梁敏超和赵杏逢的真实意思表示，对梁敏超和赵杏逢不产生法律约束力，赵杏逢要求确认该网签合同为无效合同请求合法合理，本院予以支持。由此可见，导致第二次过户未能完成的原因不能归责于梁敏超和赵杏逢任何一方，是第三方的原因造成的。
第三，梁敏超未在2017年12月10日前支付首期款是否构成违约的问题。根据原合同约定，梁敏超支付首期款的时间为过户当日或之前，因此梁敏超具有选择在过户当日或过户之前支付首期款的权利。在双方两次过户失败而没有再次明确房屋过户时间的前提下，梁敏超没有支付首期款的行为并不构成违约。
综上，上述《房地产买卖合同》最终不能履行不能单归责于梁敏超或赵杏逢任何一方，除了第三方的原因外，双方均有一定的责任，因此不应由任一方单方承担违约责任，赵杏逢主张将梁敏超支付的定金20000元转作违约金及赔偿其可得利益损失66000元的请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和合同法》第十三条、第四十四条、第四十八条，第五十六条，九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）梁敏超与被告（反诉原告）赵杏逢、案外人江门市裕隆基地产营销策划有限公司于2017年10月2日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO：0001172）；
二、被告（反诉原告）赵杏逢须于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梁敏超返还首期款390000元及定金20000元，合计人民币410000元；
三、《广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》（合同编号：JMESMM201704917号）无效；
四、驳回原告（反诉被告）梁敏超的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）赵杏逢其的他反诉请求。
本案本诉受理费13200元，由原告（反诉被告）梁敏超负担；反诉受理费6927元，由被告（反诉原告）赵杏逢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 吕婉媚
人民陪审员 钟伟玲
人民陪审员 崔显宗
二〇一八年五月十日
法官 助理 陈 华
书 记 员 黎威良