海南省五指山市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼9001民初974号
原告五指山华顺物业服务有限公司，住所地五指山市新教师村小区物业办公室。
法定代表人周永田，该公司总经理。
委托代理人吕建佳，黑龙江晟义律师事务所律师。
委托代理人黄海，该公司经理。
被告李红梅，女，民族不详，1971年10月15日，住海南省五指山市，系该房业主。
第三人五指山金碧花园业主委员会，住所地海南省五指山市金碧花园小区。
法定代表人陈运武，该委员会主任。
原告五指山华顺物业服务有限公司（以下简称华顺物业）与被告李红梅，第三人五指山金碧花园业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，适用简易程序，于2016年11月26日公开开庭进行审理。原告华顺物业委托代理人吕建佳、黄海到庭参加诉讼。被告李红梅、第三人业主委员会经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告华顺物业诉称，被告是五指山金碧花园小区**业主。住房建筑面积为117.4平方米。原告于2013年5月4日与五指山金碧花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，根据五指山市住房保障与房产管理局要求，原告从2013年2月1日起为五指山金碧花园小区业主提供物业服务，在原告提供物业管理服务期间，原告按照与业主委员会签订的《物业管理服务合同》进行物业管理服务，并履行其义务。但被告拒不履行合同义务，从2013年2月1日其无故拖延、拒交物业管理服务费及相关费用，已构成违约。《物业管理服务合同》中约定：”住宅物业服务收费标准为0.96元/平方米。”五指山市物价局以五价[2013]19号文件对该收费标准批复同意。被告作为涉案小区业主，并于2013年2月1日办理了入户手续入住金碧花园小区***房，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告自2013年2月1日长期拖欠、拒交物业管理服务费，被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠、拒交物业管理服务费，按照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定”按时交纳物业费用是业主的义务。”及《中华人民共和国物权法》第七十二条规定”业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时，《中华人民共和国物权法》第八十三条明确指出：拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业服务管理费的，《海南经济特区物业管理条例》第六十八条规定：业主逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，物业服务企业可以收取违约金。原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》中第二条第8款中约定：业主拖欠、拒交物业管理服务费，收取每日千分之三的滞纳金。为维护原告的合法权益特向法院起诉要求：1、判令被告立即支付自2013年2月1日起至2016年10月31日期间拖欠的物业费5071.6元，及滞纳金9219.2元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告李红梅未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原告为证明其主张，提交如下证据：
1、三合一营业执照、法定代表人身份证明、身份证、授权委托书及物业服务企业资质证书，证明原告信息及具备物业服务资质；
2、由澜湖物业变为华顺物业的工商变更登记，证明原告身份经工商局变更登记由澜湖物业变为华顺物业；
3、与业主委员会签订的物业管理合同，证明原澜湖物业（现华顺物业）于2013年2月1日开始为被告居住小区提供物业服务；
4、物业管理备案证书及物业费备案批复，经相关部门批准，被告居住小区按0.96元/平方米/月收取物业费；
5、物业备案表，证明原告入驻涉案小区经五指山市房管局备案同意，符合相关法律规定，由此证实原告与业主委员会签订物业合同合法有效；
6、照片，证明涉案小区是由五指山市住房保障与房产管理局根据市委市政府的要求选聘原告进驻该小区提供物业服务。
被告李红梅及第三人未到庭，无法进行质证，亦未提交证据。
结合全案证据及庭审情况，本院对证据做如下认定：
对原告证据1、2、4真实性本院予以认定。证据3加盖有澜湖物业及第三人业主委员会的公章，并与原件核对一致，对其真实性本院予以认定。证据5中有两份通知加盖有五指山市住房保障与房产管理局的公章，证据6系房产管理部门对涉案小区业主委员会及委员名单，物业公司入驻进行的公示，证据5、6之间可以相互印证，对证据5中加盖公章的两份及证据6本院予以认定，对证据5中未加盖公章也无法体现已在涉案小区张贴的通知，对其真实性本院不予认定。
经审理查明，被告购买了五指山市金碧花园小区***房，该房屋所在楼房共六层，无电梯。2013年2月1日前被告已接收涉案房产。2013年1月28日，五指山市住房保障与房产管理局在涉案小区张贴公告，告知各业主：该局已选聘”五指山澜湖物业服务有限公司”（以下简称澜湖物业）进入小区进行标准化管理，提供物业管理服务。2013年5月4日，澜湖物业与五指山金碧花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定管理区域房屋建筑面积为25358.4平方米，总套数为216套；物业服务等级为2级，物业管理服务综合费为1.02元/平方米/月，自2013年2月1日起开始收取；对无故不缴、交物业管理服务费用的业主从欠费之日起收取每日3‰的滞纳金，并可依法采取其他催缴措施；合同期限为2013年2月1日起至2016年2月1日止等等。同时还对管理服务的基本要求、项目及标准进行了明确约定。2013年5月9日，五指山市住房保障与房产管理局对澜湖物业进驻涉案小区进行物业服务予以备案，并于同日颁发物业管理备案证书[编号（2013）五住房物业备字第03号]。2013年5月30日，五指山市物价局以五价[2013]19号文批复同意澜湖物业按0.96元/平方米/月进行收费。2013年5月10日，澜湖物业更名为华顺物业，即本案原告，该公司具备3级物业管理资质。原告进驻涉案小区后，其服务未能达到二级管理服务水平，而被告也从未向原告支付过物业管理费。
另查明，根据琼价费管[2011]155《关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（以下简称琼价费管[2011]155号）及琼价费管[2014]487《关于印发<海南省普通住宅物业服务等级参考标准>和<海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准>的通知》（以下简称琼价费管[2014]487号）的规定：2013年1月1日至2016年10月31日二级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.80元/平方米/月，三级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.6元/平方米/月，该价格可上下浮动20%。同时，琼价费管[2011]155号第一条规定”物业服务收费标准确定。海南省普通住宅物业服务分等收费标准书政府指导价，由物业服务企业与业主依据分等收费标准基准价及浮动幅度，遵循合理、公开，质价相符的原则协商确定具体收费标准。成立业主大会的，由物业服务企业与业主委员会根据物业服务内容、服务等级，在相应的指导价范围内商定物业服务具体收费标准。未成立业主大会的，物业服务企业应当召开业主（使用人）会议集体商议，其收费标准不得高于政府指导价的基准价标准。”
本院认为，原告与第三人签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，应予履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，给合同对本案被告同样具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽原告无证据证明其已向被告进行了书面催收，但时至今日被告仍未缴纳物业费用，原告有权起诉要求被告支付。本案中，原告诉请的物业费为0.96元/平方米/月，被告系五指山市金碧花园小区***房业主，该房屋所在楼房共六层，无电梯。根据琼价费管[2011]155《关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（以下简称琼价费管[2011]155号）及琼价费管[2014]487《关于印发<海南省普通住宅物业服务等级参考标准>和<海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准>的通知》（以下简称琼价费管[2014]487号）的规定：2013年1月1日至2016年10月31日二级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.80元/平方米/月，三级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.6元/平方米/月。在《物业管理服务合同》中双方约定的物业服务等级为二级，但结合本案证据及实际，原告提供的物业服务未能达到二级水平，本院认为按照三级标准支付为宜，因此对于原告起诉的超过0.6元/平方米/月的部分，本院不予支持。根据《物业管理服务合同》约定，物业费起收日期为2013年2月1日，2013年2月1日前被告已接收了该房产，因此被告自2013年2月至2016年10月，被告共拖欠45个月的物业管理费，原告诉请要求被告支付45个月的物业管理费，本院予以支持。关于房屋面积问题，原告认为，根据《物业管理服务合同》及《物业服务公司（企业）备案表》的核定内容，原告管理区域房屋建筑面积为25358.4平方米，总套数为216套，因此每户的建筑面积为25358.4平方米÷216套=117.4平方米。被告亦未对该面积提出异议，因此应按照该面积计算物业费用。根据上述标准及被告的房屋面积，被告应缴纳的物业管理费为：117.4平方米×0.6元/平方米/月×45月=3169.8元，原告起诉要求被告支付物业费5071.6元，对于其中超过3169.8元的部分本院不予支持。
关于滞纳金问题。本案原告要求被告按照《物业管理服务合同》第二条第8项的约定，按照日3‰的标准向其支付滞纳金。本案中，原告客观上未能提供符合合同约定等级的物业服务，存在违约，但被告从未缴纳物业费也存在违约，并且其未缴纳物业费也是原告未能提供符合标准的物业服务的原因之一，因此原、被告均应承担相应的违约责任。原告应降低相应的收费标准，同时，按照合同中约定的标准支付滞纳金的前提是原告应全面履行合同义务，现原告履行义务未能达到合同约定标准，所以不应按照原合同约定支付滞纳金。对于被告来说其最主要的合同义务就是缴纳相应的物业管理费用，但其从未履行该义务，应对原告损失进行适当赔偿，根据前文所述，被告应向原告支付的物业费为3169.8元，应以该数额为本金按照中国人民银行一年期流动性资金贷款利率向原告支付利息，由于原告无证据证明其在起诉前曾向被告催收过物业费，因此利息从原告起诉之日即2016年10月25日起计算至上述款项全部付清之日止。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百四十条之规定判决如下：
一、被告李红梅于本判决生效之日起十日内向原告五指山华顺物业管理有限公司支付物业管理费3169.8元及利息，利息按中国人民银行一年期流动性资金贷款利率自2016年10月25日起计算至上述款项付清之日止；
如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付履行期间的债务利息。
二、驳回原告五指山华顺物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告李红梅负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员李圆
二〇一六年十二月十八日
书记员梁艺兰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
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