山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）鲁01民终8424号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵兵，男，1986年10月5日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李艳，女，1986年4月7日出生，汉族，住济南市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：孟凡麟，山东保君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：百替集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李加鹏，总经理。
委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。
上诉人赵兵、李艳因与被上诉人百替集团有限公司（以下简称百替公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月08日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵兵、李艳上诉请求：1.撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判为支持赵兵、李艳一审反诉请求；2.一、二审的诉讼费用由百替公司承担。事实和理由:1.本案中，一审法院在对于一审原告诉讼请求认定一审原告丧失合同解除权且违约金诉讼请求已过诉讼时效的分析正确，说理严谨。基于此，双方当事人之间签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》仍然为有效的民事合同，合同双方当事人仍应该全面履行合同约定内容。按照合同约定，百替公司仍负有协助赵兵、李艳办理房屋过户手续的义务，而一审法院以赵兵、李艳违约在先，未交足购房款为由，认为赵兵、李艳的诉讼请求没有事实和法律依据，属于前后矛盾。且百替公司在答辩时并未对履行协助办理过户手续的义务主张抗辩，法院主动适用抗辩权系属超越职权，有违司法的克制性和法律面前人人平等的原则；2.即使双方当事人都违约，那么双方各自承担相应的违约责任，不能因为双方都有违约的情况就不承担违约责任。此外，如果是行使抗辩权而产生的违约是不需要承担违约责任的。在百替公司未提出抗辩权的情况下，百替公司仍应按照合同约定，履行办理过户手续的协助义务，其应对逾期办证和逾期交房承担违约责任，而赵兵、李艳对未补足的首付款部分承担相应责任即可。双方承担完各自的违约责任后，仍需按照合同约定，完成房屋买卖合同的交易目的，即办理房屋过户手续，实现物权的转移。赵兵、李艳愿意继续按照合同约定履行合同义务，支付首付款不足部分的金额。对方亦应履行合同义务，协助我方办理过户并且交付房产证，并承担相应的违约义务，包括逾期办证与逾期交房的违约金。
百替公司辩称，1.依照赵兵、李艳与百替公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，赵兵、李艳负有先履行的合同义务。赵兵、李艳拖欠百替公司购房首付款153480元未按合同约定支付。赵兵、李艳书面承诺：“承诺于2014年8月30日付清购房首付款。若逾期本人自愿自逾期之日起按年20%的利率承担利息；如本人超出2014年8月30日还款日期30日后，百替集团有限公司有权另行出售上述房屋，本人承担相应违约责任”。赵兵、李艳直至百替公司起诉时仍未支付该欠款。购房合同补充协议第五条4项约定：“买受人在购房时出现预期付款、逾期还贷或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。”赵兵、李艳出具付款承诺后，又不履行其承诺，违反了诚实信用的交易和法律原则，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据前述合同补充协议的约定，赵兵、李艳有先履行支付全部购房首付款的合同义务，百替公司可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任；2.赵兵、李艳要求改判百替公司办理过户手续并承担违约责任以及由百替公司支付律师费的上诉请求，与合同约定不符，且其违约在先，赵兵、李艳的上诉请求应予驳回。《商品房买卖合同》第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案……根据合同约定，百替公司为赵兵、李艳办理房屋产权过户的时间远未到期，根本不存在违约的事由。赵兵、李艳在百替公司无任何违约的情况下，要求赵兵、李艳为其办理房屋产权百替公司过户手续及承担律师费的诉求，没有事实和法律依据；3.赵兵、李艳出具的付款承诺书，与双方签订的商品房买卖合同均在履行过程中，赵兵、李艳应承担的是支付违约金的合同义务，在赵兵、李艳与百替公司履行合同期间，赵兵、李艳违约责任的诉讼时效应自合同履行完毕之日起算。百替公司有权依照赵兵、李艳未按约定付款时，“百替公司有权将房屋另行出售”的承诺，随时解除合同，故原审对百替公司超过诉讼时效及合同解除权期间的认定，系认定事实和适用法律不当，应予改判。
百替公司向一审法院起诉请求：1.判令解除百替公司与赵兵、李艳于2014年7月27日签署的《济南市商品房买卖合同》，并判令撤销《济南市商品房买卖合同》的网签登记备案；2.判令赵兵、李艳以153480元为基数按年20%利率向百替公司支付自2014年8月31日至判决生效时的违约金；3.判令赵兵、李艳承担百替公司聘请律师费26000元；4.本案诉讼费由赵兵、李艳承担。
赵兵、李艳向一审法院反诉请求：1.请求百替公司协助赵兵、李艳办理房屋过户手续；2.请求百替公司支付逾期办证违约金136420元（以879000为基数，自2015年4月1日起算至2017年5月15日止，每日按照万分之二计算），并请求算至判决确定的履行期届满为止；3.请求百替公司支付逾期交房违约金228364元（以879000为基数，自2015年1月1日起算至2017年5月15日止，每日按万分之三计算），并请求算至判决确定的履行期届满为止；4.请求百替公司赔偿赵兵、李艳支付的律师代理费26000元；5.本案的反诉费用由百替公司承担。
一审法院认定事实：2014年7月19日赵兵向百替公司出具《欠款承诺书》，载明赵兵购买百替公司开发的百替御园华府A区1-2-***房屋，单价7200元/平米，总房款1032480元，首付622480元，贷款410000元，尚欠首付款153480元。赵兵承诺在2014年8与30日前付清拖欠的首付款，若逾期自愿按逾期之日起按照年20%的利率承担利息，如若超出2014年8与30日还款日期30日后，百替公司有权另行出售涉案房屋，赵兵愿意承担相应违约责任。2014年7月27日百替公司与赵兵、李艳签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。双方约定，赵兵、李艳购买由百替公司开发的位于济南市历城区经十路以北雪山西侧百替御园华府A区1号楼2单元***号商品房，房屋总价款为1032480元，买受人于合同签订当日向出卖人支付购房首付款622480元，余款410000元买受人通过银行按揭方式支付给出卖人；1.关于付款期限及逾期付款的违约责任。双方约定“买受人须在合同签订之日起50日内将全部房款支付给出卖人。若买受人逾期付款逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付万分之二违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的全部费用（包括但不限于差旅费、律师费、诉讼费及仲裁费、通讯费等一切费用）；4.关于房屋交付期限、交付程序及逾期交付的违约责任。双方约定“出卖人应当在2014年12月31日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。若出卖人逾期交房，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限（2014年12月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限（2014年12月31日前）的第二天实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”；还约定“买受人在购房时出现预期付款、预期还贷或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。”（《合同补充协议》第五条第4项）；还约定“具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》或《入住通知书》的内容为准，具体交房日期以通知书通知的交房时间为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人或出卖人选聘的物业管理公司办理相关房屋交付手续；如因买受人原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日视为房屋交付日期，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，视为出卖人已按照合同约定完全交付了房屋”；5.关于产权登记及逾期违约责任。双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限的内取得房产证权属证书，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按照已付房款的自违约之日起至由出卖人提供的办理产权登记资料由产权登记机关受理并备案完成之日止0.02（未按合同约定付清全部房价款的买受人不予赔偿）%向买受人支付违约金。”；6.关于争议解决。双方约定“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师用、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。”另查明，1.赵兵、李艳于2014年7月8日、2014年7月19日向百替公司支付购房首付款20000元和449000元，共计469000元；2.百替公司与赵兵、李艳签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，赵兵、李艳并未按照约定于合同签订之日（即2014年7月27日）将购房首付款622480元足额支付给百替公司，至今尚欠153480元；3.2016年10月19日，涉案商品房通过房地产开发项目分期竣工综合验收；4.2016年11月5日，百替公司通知被告赵兵、李艳于2016年11月15日之前办理收楼手续。
一审法院认为，百替公司与赵兵、李艳签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《欠款承诺书》为赵兵单方向百替公司做出的承诺，且《欠款承诺书》中关于首付款支付时间、逾期支付的违约责任，已在其后签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》进行了变更，系达成新的合意，双方当事人的权利义务应以变更后的为准。对于本诉中百替公司的诉讼请求、赵兵、李艳的反诉请求，一审法院具体分述如下：1.关于百替公司向一审法院诉请的判令解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并撤销《济南市商品房买卖合同》的网签登记备案的诉讼请求。赵兵、李艳作为买受人，应按照双方合同的约定，在2014年7月27日向百替公司足额支付购房首付款622480元。根据双方的约定，赵兵、李艳在逾期支付首付款超过30日后，百替公司有权解除双方的合同，即2014年8月27日，为百替公司享有解除《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除权的发生之日，但双方并未对解除权的行使期限作出约定，同时亦没有证据证明，百替公司在享有解除权后，催告过赵兵、李艳履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故百替公司应在2015年8月27日之前行使其权利，其于2017年5月3日向一审法院起诉请求解除合同，因其享有的解除权已经消灭，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持；2.关于百替公司诉请的判令赵兵、李艳以153480元（即拖欠的首付款）为基数按年20%利率向百替公司支付自2014年8月31日至判决生效时的违约金的诉讼请求。根据双方当事人的约定，赵兵、李艳应足额支付首付款的履行期限届满之日为2014年7月27日，而百替公司于2017年5月3日向一审法院起诉主张权利，这期间，并未有证据证明发生中止、中断诉讼是时效的事由，故百替公司的该项诉讼请求已超过二年的诉讼时效，对其该项请求一审法院不予支持；3.关于百替公司诉请的要求赵兵、李艳承担聘请律师费、本案诉讼费，其该项诉讼请求是基于前两项诉讼请求得到支持为前提，现该诉请已没有事实和法律依据，故对该项诉求一审法院不予支持；4.关于赵兵、李艳诉请的要求百替公司协助办理房屋过户手续、支付逾期办证的违约金的诉讼请求。因违约在先，至今未交足购房首付款，其该项请求没有事实和法律上的根据，一审法院不予支持；5.关于赵兵、李艳诉请的要求百替公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。双方当事人在《合同补充协议》第五条第4项约定“买受人在购房时出现预期付款、预期还贷或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。”赵兵、李艳至今未履行足额支付购房首付款的合同义务，对于赵兵、李艳的该项反诉请求，一审法院不予支持；6.关于赵兵、李艳诉请的要求承担律师代理费、反诉费的请求，其该项诉讼请求是基于前三项诉讼请求得到支持为前提，现该诉请已没有事实和法律依据，故对该项诉求一审法院不予支持。判决：一、驳回百替集团有限公司的全部诉讼请求；二、驳回赵兵、李艳的全部反诉请求。案件受理费275元，由百替集团有限公司承担。反诉案件受理费3167.53元，由赵兵、李艳承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合要求的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，涉案《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当全面履行各自义务。赵兵、李艳在合同约定期限内缴纳首付款属于先履行义务，因赵兵、李艳未按约履行其义务，违约在先，故百替公司享有先履行抗辩权。赵兵、李艳要求百替公司办理房屋过户手续的上诉请求于法无据，本院不予支持。因双方当事人在《合同补充协议》第五条第4项已明确约定“买受人在购房时出现预期付款、预期还贷或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。”而赵兵、李艳至今未履行足额支付购房首付款的合同义务，故一审法院判决驳回赵兵、李艳要求百替公司承担违约责任的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，赵兵、李艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由赵兵、李艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一七年十一月二十八日
书记员 郭婷婷