浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终8283号
上诉人（原审原告）周宗明，男，1937年4月6日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托代理人麻侃，浙江浙联律师事务所律师。
委托代理人周叶，女，1968年8月25日出生，汉族，住杭州市上城区，系周宗明女儿。
被上诉人平伟（原审被告周水花之子），男，1967年4月23日出生，汉族，住杭州市。
委托代理人张晓锋，浙江纳祺律师事务所律师。
上诉人周宗明因与原审被告周水花共有纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初4893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。二审审理期间，因周水花死亡，本院依法通知周水花的法定继承人平伟、平红艳参加诉讼，平红艳于2018年2月26日出具《放弃继承权声明书》，载明平红艳放弃对杭州市上城区三益里新村5幢13号306室房产的继承。本案现已审理终结。
原审判决认定：周水花与周宗明系姐弟关系，双方父亲原承租位于上城区的直管公房，该房屋承租人于1984年4月更名为周水花。1999年6月，通过调房方式，位于上城区公房承租人变更为周水花。2004年10月5日，周宗明、周水花双方签订《关于母亲遗留公房使用权益问题备忘录》，载明周宗明、周水花双方就1999年商议的情况和达成的共识进行追记，双方共同选择本市三益里5幢13号306室公房作为汤家村公房拆迁安置的对换房屋，由拆迁办代办公房租赁过户手续；母亲王银香在世时，该公房的居住权益归母亲所有，母亲不在世后，该公房居住权益属姐弟俩共有；就居住权益如何处理的问题，双方商议三个原则方案：1.如果出租，则房屋市场租赁价与公房租金的差额为姐弟俩共有权益；2.当时安排周剑夫妻暂住的情况下，权益问题有两个处理办法，一是按方案一处理，二是安排姐弟俩的子女轮流居住；3.母亲遗留的三益里公房居住权共有问题，在我们姐弟俩还健在时就把它解决了，在适当的时候再商议将房屋共同使用权转让给一方，受让方参照“房卡”市场价一半补偿给转让方，则受让方拥有该房屋完全的使用权。周宗明曾于2005年3月诉至原审法院，要求确认其对案涉房屋享有共同的居住使用权，原审法院判决支持其诉讼请求。2005年7月，周宗明曾书面函告周水花，表示公房的共同使用权采用双方之间“轮流居住”的办法，从2005年1月开始至2009年12月止期间由周水花使用该公房的“居住使用权”，从2010年1月开始至2014年12月止期间归周宗明使用该公房的“居住使用权”；如有不同意见请书面函告，否则视为同意。案涉房屋（建筑面积为46.75㎡）于2013年10月25日登记在周水花与其丈夫平永白（于2014年8月去世）名下，系两人于2013年10月以房改房形式购入，其中房改面积为11.81平方米。为此，支付购房款79052.94元、共用部位维修基金474.51元、契税2641.21元、登记费80元，并于2013年10月23日支付租金8822.7元。庭审中，周宗明、周水花双方均认可，案涉房屋自1999年年初至2004年年底期间由周宗明之子居住，2005年年初至2009年年底期间由周水花一方居住；周水花认可2010年年初至2014年年底期间案涉房屋钥匙在其手中，其于2016年1月开始将案涉房屋出租。审理过程中，因周宗明、周水花无法就案涉房屋的市场价值及2010年1月至2016年12月期间的租金标准达成一致意见，依周宗明申请，经摇号选取，原审法院委托浙江省直房地产资产评估有限责任公司进行了司法评估。2017年4月22日，该评估公司出具《评估报告书》两份，估价结果为案涉房屋在假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值取整为129000元，单价27660元/平方米；2010年1月至2016年12月期间的市场租金取整为201600元。另查明，案涉房屋2010年2月至2012年6月期间的用电量为0；除2015年10月外，自2012年8月开始每月均有用电量产生。再查明，周水花与其丈夫平永白生育儿子平伟、女儿平红艳，平永白于2014年去世，其继承人为周水花及平伟、平红艳，该三人向原审法院出具《情况说明》并到庭接受询问，保证在周宗明的有生之年确保其对案涉房屋的使用权。2016年11月，周宗明向原审法院提出诉讼请求：判令周水花补偿周宗明600000元[（房产预估价1100000元-购房款80000元+租金180000元）÷2]，具体诉请金额以房产实际价值为准。审理过程中，周宗明变更诉讼请求为：判令周水花支付周宗明714200元[（房屋价值1290000元-购房款80000元+租金201600元）÷2+2017年半年租金16800元÷2]。
原审法院认为，公民合法的民事权益，受法律保护。本案中，根据周宗明、周水花双方签订的备忘约定，周宗明对案涉房屋享有共同居住权益，该权利亦经（2005）上民一初字第223号民事判决书确认。案涉房屋虽于2013年10月25日由周水花及其丈夫平永白通过房改房的形式购入，但该购入行为并不影响周宗明行使其共同居住使用权，且周水花及平伟、平红艳（平永白继承人）均表示保证周宗明对案涉房屋的居住使用权，周宗明未能充分举证证明共同居住使用案涉房屋的基础已丧失，故对周宗明要求周水花支付折价款的诉请，原审法院不予支持。关于周宗明主张案涉房屋一半租金的问题，原审法院认为，周宗明、周水花双方均认可2009年年底前案涉房屋由周宗明、周水花各居住5年，按照周宗明提出的“轮流居住”方案，2010年1月开始由周宗明居住使用，虽然周宗明未能举证证明其在该期间曾向周水花主张居住使用权遭拒的事实，然而案涉房屋的钥匙一直在周水花手中，案涉房屋自2012年8月开始基本每月均产生一定的用电量，周水花关于其在2010年1月至2014年12月期间均未使用案涉房屋，且案涉房屋存在被恶意偷电问题的抗辩意见，未举证证明，原审法院不予采信。综上，结合案涉房屋租金的市场价值、使用情况、周水花收益及由周水花支付租金等因素，原审法院确定周水花应支付周宗明至2017年6月30日止的租金70000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、周水花于判决生效之日起十日内支付周宗明租金70000元；二、驳回周宗明的其他诉讼请求。一审案件受理费10948元，减半收取5474元，由周宗明负担4699元，周水花负担775元。
宣判后，周宗明不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。1.案涉房屋系原直管公房汤家村8号调换而来，并非一般意义上的商品房，其所涉及的居住权也非物权法上所称的房屋居住权。公房的居住权益是我国特有的公房制度的产物，实践中公房居住权通常指的是承租人及其共同居住人对公房所享有的相关权益。而公房的承租权是我国上世纪实行的特殊政策的产物，虽系使用权，但具有产权权益的属性，带有福利性质，且在符合条件后具有转化为所有权的可能性。而该福利的授予对象往往不仅仅是一个人，而是承租人的家庭。就当时的环境而言，承租人仅仅是同住人的代表，并不是唯一的权利人，即公房承租人与同住人是共同承租公房，二者对公房共同享有占有、使用、收益和有限处分等权益。《杭州市市区出售公有住房管理办法》“购买公有住房的对象是具有本市城镇常住户口的公有住房承租人和新分配住房的职工。承租人放弃购买的，可由其家庭推定同户居住的直系亲属购买”，因此购买权和公房承租权一样，是具有福利性质的财产权益。依据《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》，公有住房的使用权可以有偿进行对外转让和转租，说明公有住房的使用权具有财产权益的属性，而非仅仅是居住的使用功能。一审认定案涉房屋的公房居住权仅具有居住的使用功能，显然是对公房居住权的错误解读。2.双方当事人对案涉房屋居住权益的约定发生在案涉房屋房改之前，因此上诉人当时起诉要求确认的也仅能是案涉房屋的共同居住权，而非案涉房屋的产权，但该居住权不仅包含了居住的功能，还包括占有、使用、收益和有限处分的功能。但根据双方在《关于母亲遗留公房使用权益问题备忘录》中约定的内容，足以说明双方在1999年6月已经明确约定对案涉房屋在房改之前使用权的共有、共享问题，以及后续房改时，如何处分未房改一方的财产份额补偿问题。这说明双方在案涉房屋未取得产权之前已对该公房的承租权、居住权做了约定，虽承租人登记在周水花名下，但实质承租人为上诉人和周水花双方，而非周水花一方。双方约定“在适当的时候再商议把房屋共同使用权转让给一方，受让方参照‘房卡’市场价的一半补偿给转让方,则受让方拥有该房屋的完全使用权”,也说明双方当时约定的居住权益即是案涉公房的承租权益以及后续可能转化的购买权,均具有市场价值。而备忘录是双方真实意思表示，一定程度上也是对其父母所留遗产的分割协议，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，在（2005）上民一初字第223号民事判决中得到了确认。3.在未征得上诉人同意，也未告知上诉人的情况下，周水花于2013年10月私自将案涉房屋完成房改，将该房的公房性质转变为周水花的私有房屋，从而使得周水花获得了对案涉房屋完整的所有权。这客观上侵犯了上诉人的公房居住权益以及对案涉房屋可能取得的所有权份额。因此，一审认定周水花的房改行为未影响上诉人共同居住的使用权显然混淆了公房居住权和普通商品房居住权的概念，也忽视了公房居住权益的真实性质和内涵。周水花的房改行为实际在实行双方签订的备忘录中的第三个方案，故周水花应按照现有房屋价值的一半补偿给上诉人。4.一审以周水花及其子女出具的《情况说明》便认定被上诉人方可以保证上诉人的共同居住权不受影响，也是错误的。房屋的最大功能是居住，满足一个家庭的正常起居需要。本案双方已经过多次诉讼，双方关系剑拔弩张，再要求双方轮流居住使用或共同居住在案涉房屋中，不仅客观上无法实现，也会一定程度上加深双方矛盾，引起新的社会不稳定因素，对案涉房屋的最大化利用也是大打折扣的，不符合人民法院审理案件所要达到的案结事了的要求。5.一审既认定周水花的房改行为并未影响到上诉人的共同居住的使用权，又判决周水花向上诉人支付2010年1月到2017年6月30日的租金70000元，自相矛盾。租金的补偿恰恰说明一审在一定程度上认可上诉人所主张的公房居住权具有财产收益的权益，也认可了双方当事人签订的《关于母亲遗留公房使用权益问题备忘录》的法律效力。二、一审适用法律错误。案涉房屋系直管公房对调之后的公房，已经过房改，上诉人诉请确认上诉人对案涉房屋享有50%的份额，并要求被上诉人补偿相应的款项给上诉人。对公有住房的财产权属纠纷，目前没有法律明确规定，《中华人民共和国物权法》不能完全适用案涉公房。案涉公房目前可以参考的仅仅是行政法规和地方性法规和地方政策。一审在未确认双方对案涉房屋共有份额的比例情况下，直接适用了《中华人民共和国物权法》第一百条关于“共有物分割方式”的规定，显然错误。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人平伟答辩称：一、一审认定事实正确，1984年时，周水花变成案涉房产的承租人，登记的共同居住人是她的母亲，没有第三人，因此上诉人并不是其陈述的共同居住人。二、案涉房屋周水花依据现行法规房改变更至周水花名下，并提出轮流居住并没有影响到上诉人的权利。三、一审法院适用法律正确。四、平伟作为周水花的继承人，同意在周宗明的有生之年，按照周宗明提出的轮流居住的方式使用案涉房屋。
二审中，上诉人周宗明未向本院提交新证据。
二审中，本院依据被上诉人平伟的申请，向杭州市上城区住房和城市建设局调取杭州市上城区12号的《公房承租情况登记表》。经质证，上诉人周宗明认为：该份材料的发生时间是1984年4月22日，从笔迹看，“变动人现常住人口”一栏由周水花或委托第三方书写，并未与上诉人协商，也未经有关部门审核，该份审核表的主要目的是为了变更承租人，而非审核案涉房屋的同住人。依据当时的注册，登记房屋承租人的时候，并不要求明确同住人。同时，周德根去世后，正常情况下案涉房屋的承租人应变更为王银香而非周水花，周水花变更承租人时未与上诉人和王银香确认。即便当时上诉人的户籍不在案涉房屋内，依据当时的政策，也不影响上诉人取得案涉房屋同住人的资格和权益。依据双方签订的备忘录和业已生效的（2005）上民一初字第223号民事判决，可以认定上诉人具备案涉房屋同住人资格，并享有公房同住人的合法权益。被上诉人平伟认为：案涉公租房承租人变更为周水花，系经房管部门依照当年相关法律法规审查的，其权利应受法律保护。1984年案涉房屋登记的共同居住人只有王银香一人，上诉人并非当时王银香、周水花的共同居住人，无权享有共同居住人的权利。本院对该证据的真实性予以确认。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。另查明，1984年4月，杭州市上城区12号的《公房承租情况登记表》中载明该公房常住人口为周水花、王银香两人。二审中周宗明自认，其与妻子1969年7月一同转业回杭州，居住在杭州市公房内一年左右，后杭州市安置办公室安排了一套60平方米的万寿新村住房给上诉人夫妻居住。1984年上诉人调往浙江省机械厅工作，该单位于1985年分配了一套80.4平方米环东新村住房，同时作为对调，上诉人将万寿新村的住房交还给省机械厅。
本院认为：《杭州市市区出售公有住房管理办法》第四条第一款“购买公有住房的对象是具有本市城镇常住户口的公有住房承租人和新分配住房的职工。承租人放弃购买的，可由其家庭推定同户居住的直系属购买”，根据杭州市上城区12号的《公房承租情况登记表》的登记情况和二审中上诉人的自认，上诉人在1984年时分配有住房，确实不是案涉公房的同住人。故周水花满足案涉公房房改的条件，而周宗明不具有购买资格。（2005）上民一初字第223号民事判决确认周宗明对杭州市三益里5幢13号306室公房享有共同的居住使用权，其依据也是双方签订的备忘录中关于公房居住使用权的约定，而并非因周宗明系案涉公房的同住人。周宗明以其为案涉公房的同住人为由主张分割案涉房屋价值的一半，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现案涉房屋的继承人表示保证周宗明对案涉房屋的居住使用权，双方仍按照周宗明2005年7月2日提议的“轮流居住”的办法执行，周宗明主张其共同居住使用案涉房屋的基础已丧失，依据不足，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10948元，由周宗明负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅东红
审判员 余江中
审判员 韦 薇
二〇一八年五月二日
书记员 逯遇草