山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终6893号
上诉人（原审原告）:席磊，女，1970年8月15日出生，汉族，神华国能集团有限公司职工，住北京市。
上诉人（原审原告）：刘欣汉，男，1966年2月26日出生，汉族，国能中电能源集团职工，住北京市。
���上两上诉人之共同委托诉讼代理人：宋祯祥，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：臧长春，男，1978年1月17日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：董艳丽，女，1978年10月30日出生，汉族，住济南市。
以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：罗祥虎，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
上诉人席磊、刘欣汉因与被上诉人臧长春、董艳丽房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
席磊、刘欣汉上诉请求：1、撤销济南市历下区人民��院（2017）鲁0102民初501号民事判决，改判臧长春、董艳丽立即向席磊、刘欣汉偿还344.1404万元并支付以上款项自2016年8月23日至实际清偿之日按千分之一的滞纳金（违约金）。2、本案一、二审全部诉讼费用由臧长春、董艳丽承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院完全回避了臧长春、董艳丽依据房屋买卖合同所出具“借据”的事实。本案臧长春、董艳丽于2014年8月26日与席磊、刘欣汉签订《房屋买卖合同》，购买席磊、刘欣汉所有的位于济南市市中区魏家庄万达广场华景苑3号楼1—302房屋，合同总价款468万元，合同约定了具体付款方式和时间及违约金。因臧长春、董艳丽购买该房屋未按《房屋买卖合同》约定向席磊、刘欣汉支付房款，依据合同关于付款时间和违约金的约定，臧长春、董艳丽于2014年11月16日向席磊、刘欣汉出具“借据”一张，明确总计向席磊、刘欣汉借款322.5052万元。臧长春、董艳丽于2014年10月3日与席磊、刘欣汉签订《房屋买卖合同》，购买席磊、刘欣汉所有的位于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑5号楼2—301房屋，合同总价款290万元，合同约定了具体付款方式和时间及违约金。因臧长春、董艳丽购买该房屋未按《房屋买卖合同》约定向席磊、刘欣汉支付房款，依据合同关于付款时间和违约金的约定，臧长春、董艳丽于2016年1月16日向席磊、刘欣汉出具“借据”一张，明确总计向席磊、刘欣汉借款87.8907万元。“借据”为臧长春、董艳丽在违约后，经席磊、刘欣汉一再催促，依据房屋买卖合同约定付款时间和金额，双方核算了欠付房款的具体金额，臧长春、董艳丽明确该未付房款及违约金转为向席磊、刘欣汉的“借款”，“借据”确认了借款本金、还款时间、利息和滞纳金等内容。为证明本案臧长春、董艳丽因违约确认形成欠付席磊、刘欣汉款项的事实，席磊、刘欣汉一审不仅提交了《房屋买卖合同》，还提交了两份“借据”。但一审判决未有任何提及、认定“借据”，完全回避和抛开了房屋买卖及出具“借据”的整体性，认定事实不清，判决认定严重错误。
2、一审法院未查明认定臧长春、董艳丽违约的事实。席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订的两份《房屋买卖合同》，明确约定了具体的付款时间和金额，同时约定臧长春、董艳丽全部支付完毕房款时，席磊、刘欣汉将房屋及附属物正式交付给臧长春、董艳丽使用，并配合办理房产过户手续。合同签订后，臧长春、董艳丽未有按约支付购房款，经席磊、刘欣汉多次催要屡次违约，依照合同约定应承担违约责任支付违约金。
3、一审法院未对涉案房屋二次出售行为作出正确认定。席���、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订两份《房屋买卖合同》后，即将两套房屋交付给了臧长春、董艳丽，两套房屋一直由臧长春、董艳丽占有使用，但臧长春、董艳丽迟迟无法支付购房款。经席磊、刘欣汉多次催促付款，臧长春、董艳丽提出未付房款转为向席磊、刘欣汉的“借款”，并认可其逾期付款应承担的违约金。因此，臧长春、董艳丽向席磊、刘欣汉出具了“借据”。之后，臧长春、董艳丽仍未支付款项，在席磊、刘欣汉不停催促其还款下，臧长春、董艳丽为偿还欠付席磊、刘欣汉的款项，其通过房屋中介联系买房人将房屋出售给了案外第三人，将售房款用以偿还了欠付席磊、刘欣汉的部分款项。本案房屋因臧长春、董艳丽未有按合同约定支付房款，房屋未有办理过户至臧长春、董艳丽，因此在臧长春、董艳丽出售房屋时，只能由席磊、刘欣汉作为“出卖人”��案外人签订《房屋买卖合同》，臧长春、董艳丽在出卖人委托代理人处签字。臧长春、董艳丽为偿还欠付席磊、刘欣汉款项，而将本案两套房屋另行出售，将售房款用以偿还欠付席磊、刘欣汉的款项，并非席磊、刘欣汉“一房二卖”，拒绝与臧长春、董艳丽履行合同。
一审判决认定“庭审过程中原告明确其主张依据房屋买卖合同，……原告与被告之间的两份房屋买卖合同均已无法再继续履行，因此原告依据房屋买卖合同主张房屋价款及违约金无事实及法律依据”严重错误。①本案席磊、刘欣汉主张依据为房屋买卖合同和借据，并非仅是依据房屋买卖合同，只是本案立案时一审法院自行确定案由为房屋买卖合同纠纷。②本案席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽之间签订的房屋买卖合同合法有效，臧长春、董艳丽未依约支付房款屡次违约，且自认其违约并形成对���磊、刘欣汉欠款而出具了“借条”，一审判决未有整体认定，仅仅一句“本案两套房产均已出售于案外人，原告与被告之间的两份房屋买卖合同均已无法再继续履行，因此原告依据房屋买卖合同主张房屋价款及违约金无事实及法律依据”，严重有失审判职责，未有查明案件事实，未起到定纷止争的诉讼目的。③本案席磊、刘欣汉主张344.1404万元为依据房屋买卖合同应承担的违约金和依据借据应支付的利息，一审判决认定“原告依据房屋买卖合同主张房屋价款……”错误，本案席磊、刘欣汉的请求并非向臧长春、董艳丽主张支付房屋价款，一审庭审席磊、刘欣汉提交了“344.1404万元明细”，该款项并非是两套房屋价款，两套房屋另行出售于案外人的房款已在欠款总数中扣减，房屋价款与本案诉请无关。席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽买卖合同无法再继续履行与本案席���、刘欣汉请求无关，不影响臧长春、董艳丽所应承担的违约金和利息的法律责任。
二、一审判决适用法律错误。1、一审法院判决认定缺乏法律依据。审法院判决认定“庭审过程中原告明确其主张依据房屋买卖合同，且自认两套房产均已出售于案外人，原告与被告之间的两份房屋买卖合同均已无法再继续履行，因此原告依据房屋买卖合同主张房屋价款及违约金无事实及法律依据，对原告的诉讼请求，本院不予支持。”整份判决中未有明确判决所依据的法律规定，对于“房屋买卖合同均已无法再继续履行”、“原告依据房屋买卖合同主张房屋价款及违约金无事实及法律依据”认定严重错误。判决书仅是依照《中华人民共和国民事诉讼法》、参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》作出判决，判决仅有相关程序法规定，未有依据明确的实体法律规��，判决缺乏法律依据。2、本案房屋买卖合同因臧长春、董艳丽违约，房屋买卖合同解除后，席磊、刘欣汉有权要求违约方即臧长春、董艳丽支付违约金、赔偿损失。理由在于：第一，《合同法》第57条规定：“合同无效、被撤销或终止，不能影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”关于违约金、赔偿损失等约定属于“合同中结算和清理条款”，因此即便合同解除，违约金条款也继续有效，守约当事人要求违约当事人担责具有相应的法律依据。第二，《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”前述规定明确了违约当事人的违约责任，是守约当事人在解除合同后主张违约方违约责任的法律依据。第三，最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见(法发〔2009〕40号)……8、合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。第四，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕8号)第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”第五，合同解除的根本原因是违约当事人的故意违约行为，要求违约行为承担不利法律后果具有道德的正当性基础。第六，若不允许守约当事人在解除合同时向违约当事人主张违约责任，那么当事人在原合同中约定的关于违约责任的条款毫无存在的意义，法律不当地剥夺了当事人自由约定合同内容的法定权利，与合同法的私法性质相悖。第七，法律具有强烈的行为导向性，应有利于良好社会秩序的建立，应促进社会公平正义的实现。如果规定守约方行解除合同不得再向违约方主张违约责任的话，实际上就是剥夺了守约当事人的合同解除权，剥夺了当事人减少损失的权利，助长了违约行为，这与合同法倡导的诚信守约理念根本相悖。综上所述，济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初501号民事判决认定事实严重错误，适用法律严重不当，判决缺乏事实根据和法律依据，为维护席磊、刘欣汉的合法权益，特提出上诉。
臧长春、董艳丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
席磊、刘���汉向一审法院起诉请求：1、判令臧长春、董艳丽立即偿还344.1404万元；2、判令臧长春、董艳丽立即支付以上款项自2016年8月23日至实际清偿之日按千分之一的滞纳金；3、诉讼费等费用由臧长春、董艳丽承担。
臧长春、董艳丽向一审法院反诉请求：1、判令席磊、刘欣汉立即赔偿装修损失费32万元；2、反诉费等费用由席磊、刘欣汉承担。
一审法院认定事实：2014年8月26日，席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订房屋买卖合同，约定臧长春、董艳丽购买位于济南市市中区魏家庄万达广场华景苑3-1-302室，建筑面积为278.03平方米，房屋总价款为468万元，臧长春、董艳丽于2014年8月31日前支付180万元，剩余所欠房款268万元，按年利率8%和实际占用天数计息，具体约定为2014年12月31日前支付第二笔房款90万元和相应的利息，2015年8月31日前支付剩余房款178万元和相应的利息，如不能按期付清购房款每逾期一日给付房地产价款千分之一的违约金。
席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订房屋买卖合同，约定臧长春、董艳丽购买位于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑5号楼2-301室，建筑面积为150.6平方米，房屋总价款为290万元，臧长春、董艳丽应于2014年10月15日前支付全部房款。
2015年11月15日席磊、刘欣汉与案外人崔越签订房屋买卖合同，出售位于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑5号楼2-301室房产。2016年7月6日席磊、刘欣汉与案外人万婷签订房屋买卖合同，出售位于济南市市中区魏家庄万达广场华景苑3-1-302室房产。
董艳丽与山东唐风装饰工程有限公司于2014年8月31日、2014年10月15日签订两份室内装修施工合同，山东唐风装饰工程有限公司于2014年9月18日出具20万元收据，2014年10月30日出具22万元收据。
席磊与刘欣汉系夫妻关系，臧长春与董艳丽系夫妻关系。
一审法院认为，庭审过程中席磊、刘欣汉明确其主张依据房屋买卖合同，且自认两套房产均已出售于案外人，席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽之间的两份房屋买卖合同均已无法再继续履行，因此席磊、刘欣汉依据房屋买卖合同主张房屋价款及违约金无事实及法律依据，对席磊、刘欣汉的诉讼请求，不予支持。
针对反诉部分，臧长春、董艳丽提供室内装修施工合同、收据主张装修损失32万元，一审法院认为臧长春、董艳丽未能提交相关支付凭证证实其已实际支付装修款，仅凭装修施工合同、收据无法证实其损失，对臧长春、董艳丽的诉讼请求，不予支持。
判决：一、驳回原告席磊、原告刘欣汉的诉讼请求。二、驳回反诉原告臧长春、反诉原告董艳丽的诉讼请求。案件受理��34330元，保全费5000元，由原告席磊、原告刘欣汉负担；反诉费3050元，由反诉原告臧长春、反诉原告董艳丽负担。
二审中，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。席磊、刘欣汉提交刘欣汉与臧长春谈话录音光盘及文字整理各一份。证明：1、席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订《房屋买卖合同》后，臧长春、董艳丽迟迟未按合同约定时间支付房款。臧长春、董艳丽一次次承诺，只要席磊、刘欣汉在北京买房子就把钱付给席磊、刘欣汉，不会耽误席磊、刘欣汉买房子，但臧长春、董艳丽一直未能支付款项。2、席磊、刘欣汉将两套房屋交付给了臧长春、董艳丽，两套房屋一直由臧长春、董艳丽占有使用，但臧长春、董艳丽迟迟无法支付购房款。在席磊、刘欣汉不停催促付款下，臧长春、董艳丽通过房屋中介联系买房人，���两套房子转卖给了第三人。两套房子是臧长春、董艳丽另行出售，用以支付欠付席磊、刘欣汉的款项。3、“借据”为臧长春、董艳丽在违约后，经席磊、刘欣汉一再催促，依据房屋买卖合同约定付款时间和金额，双方核算了欠付房款的具体金额，臧长春、董艳丽明确该未付房款及违约金转为向席磊、刘欣汉的“借款”，“借据”确认了借款本金、还款时间、利息和滞纳金等内容。臧长春、董艳丽因违约确认形成欠付席磊、刘欣汉款项，计算到臧长春、董艳丽转卖完两套房子房款到账的日期，利息、滞纳金大约300多万元。而且是将转卖的房款一分不差的减掉了。4、臧长春、董艳丽真心对不住席磊、刘欣汉，真心感恩感激席磊、刘欣汉。5、臧长春、董艳丽对欠付席磊、刘欣汉的款项（利息、滞纳金、违约金）认账，但需要时间挣钱……只要席磊、刘欣汉给臧长春、��艳丽时间，臧长春、董艳丽会凭良心还款。6、因臧长春、董艳丽未按时支付款项，赶上北京房价疯涨翻倍，造成席磊、刘欣汉至今无法买房，给席磊、刘欣汉造成了巨大经济损失。
经质证，臧长春、董艳丽代理人认为席磊、刘欣汉没有提供原件，需要向当事人进行核实。从整个录音中也显示不出任何谈话的时间和地点，从整个内容来看，达不到席磊、刘欣汉所陈述的证明目的。另外，根据席磊、刘欣汉陈述的房屋存在转卖行为，臧长春在录音中从未承认有转卖，在上诉状中第四页明确表示本案房屋买卖合同解除，席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽的房屋买卖合同已经解除，不存在转卖行为。对二审争议的事实，本院认定如下：臧长春、董艳丽虽称对该证据的真实性无法确认，需庭后核实，但经本院向其释明后，其并未在限定期限内向本院回复核实情况，故视为对该录音的真实性无异议，故对该证据，本院予以采信。从该录音中可以看出，涉案双方当事人对涉案两套房屋后出卖给案外人一事达成合意。
一审法院认定事实属实，本院予以确认。
二审另查明，双方均认可涉案房屋于涉案合同签订时交付。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律的保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2014年8月26日及2014年10月3日的签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。席磊、刘欣汉主张其已经向臧长春、董艳丽交付涉案房屋，但臧长春、董艳丽未按合同约定履行付款义务，应当承担相应的违约责任。臧长春、董艳丽对此不予认可，其主张经双方协商，涉案房屋已由席磊、刘欣汉出售给案外人，涉案合同已经实际无法履行，席磊、刘欣汉主张房屋价款及违约金无事实及法律依据。现双方当事人对涉案房屋已经实际出卖给第三人均无异议，涉案两份《房屋买卖合同》已实际无法履行。因该行为系双方当事人协商一致，故依据前述规定，两《房屋买卖合同》自涉案房屋出售给第三人之日起解除。
2014年8月26日签订的《房屋买卖合同》约定：房屋总价款为468万元，席磊、刘欣汉已收取定金20万元，臧长春、董艳丽于2014年8月31���前支付180万元，剩余所欠房款268万元，按年利率8%和实际占用天数计息，具体约定为2014年12月31日前支付第二笔房款90万元和相应的利息，2015年8月31日前支付剩余房款178万元和相应的利息，如不能按期付清购房款每逾期一日给付房地产价款千分之一的违约金。臧长春、董艳丽未按合同约定及时支付购房款，故应承担合同约定的违约责任。因该《房屋买卖合同》于该涉案房屋卖予第三人之日，即2016年7月6日解除，故违约金的支付期限计算至该日期之日止。关于违约金的利率标准，因双方之间的合同既约定了利息又约定了违约金，故对总计年利率超过24%的部分，本院不予支持。对于2015年1月1日至2016年6月1日违约金利率的标准，席磊、刘欣汉一审时自认该段期间的利率为15%，不违反法律及双方合同约定，本院予以确认。关于违约金的计算方式，因合同对付款时���有明确规定，故应按照违约天数分段计算。对于第一笔款项180万元及定金20万元，因臧长春、董艳丽已依约向席磊、刘欣汉支付，故无需支付违约金。对于第二笔款项的违约金，以90万元为基数，自2014年8月27日至2014年12月31日止，按年利率8%计算；自2015年1月1日至2016年6月1日止，按年利率15%计算；自2015年6月2日至2016年7月6日止，按年利率24%计算。对于第三笔款项的违约金，以178万元为基数，自2014年8月27日至2015年8月31日止，按年利率8%计算；自2015年9月1日至2016年7月6日止，按年利率24%计算。
对于2014年10月3日签订的《房屋买卖合同》，臧长春、董艳丽未按合同约定及时支付购房款，且臧长春、董艳丽自涉案合同签订之日即实际占有、使用涉案房屋，故应承担违约责任。因该《房屋买卖合同》于该涉案房屋卖予第三人之日，即2015年11月15日解���，故违约金的支付期限计算应自约定付款之日至该日期止。关于违约金的利率标准，因该合同并未约定违约金的计算标准，故本院酌定以中国人民银行同期贷款利率为准。关于违约金的计算，以290万元为基数，自2014年10月16日起至2015年11月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
对于席磊、刘欣汉提交的时间为2014年11月16日及2016年1月16日的两份借据，因本案系房屋买卖合同纠纷，与民间借贷并非同一法律关系，故对上述两份借据，本案不予处理。
综上所述，席磊、刘欣汉的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初501号民事判决；
二、臧长春、董艳丽于本判决生效之日起十日内向席磊、刘欣汉支付违约金（以90万元为基数，自2014年8月27日至2014年12月31日止，按年利率8%计算；自2015年1月1日至2016年6月1日止，按年利率15%计算；自2015年6月2日至2016年7月6日止，按年利率24%计算。以178万元为基数，自2014年8月27日至2015年8月31日止，按年利率8%计算；自2015年9月1日至2016年7月6日止，按年利率24%计算）；
三、臧长春、董艳丽于本判决生效之日起十日内向席磊、刘欣汉支付违约金（以290万元为基数，自2014年10月16日起至2015年11月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34330元，由席磊、刘欣汉负担24490元，臧长春、董艳丽负担9840元；反诉费3050元，保全费5000元，��臧长春、董艳丽负担。二审案件受理费34330元，由席磊、刘欣汉负担24490元，臧长春、董艳丽负担9840元。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月二十七日
书记员 刘 琳