四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终13788号
上诉人（原审被告、反诉原告）：尚峰，男，1982年3月6日出生，汉族，住广东省乐昌市。
委托诉讼代理人：何秦，四川秦和武律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙连梅，女，1988年8月15日出生，汉族，住山东省济南市历城区。
委托诉讼代理人：李永鹏，四川新开元律师事务所律师。
原审第三人：丁丁，男，1981年6月29日出生，汉族，住成都市成华区。
上诉人尚峰因与被上诉人孙连梅、原审第三人丁丁返还原物纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人尚峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认丁丁以上诉人委托代理人名义与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，缺乏依据。上诉人从未与被上诉人签订过《房屋买卖合同》，也从未委托他人与被上诉人签订过关于出售案涉房屋的相关合同。丁丁在上诉人完全不知情的情况下，擅自将案涉房屋以低于市场价格出售给被上诉人，该房屋买卖合同等手续是违法的、无效的。上诉人有理由质疑被上诉人与第三人存在恶意侵占上诉人房屋的行为，给上诉人造成了严重的经济损失，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人孙连梅辩称：一审判决的事实和证据均证明双方签订的合同真实有效，请求二审法院维持一审判决。
原审第三人丁丁未发表答辩意见。
孙连梅向一审法院起诉请求：1.判令尚峰腾退位于成都市金牛区羊西线蜀汉路x号金都花园x栋x楼x号房屋；2.判令尚峰赔偿房屋占用损失费（按照每月5000元为标准，从2016年6月8日起计算至房屋实际腾退日止）。
尚峰向一审法院提起反诉请求：请求撤销第三人丁丁代尚峰与孙连梅签订的《房屋买卖合同》。
一审查明事实：2015年9月，尚峰拟向“易贷网”借款，后经成都金龙投资公司的员工即丁丁介绍，案外人何涛与尚峰于2015年9月22日签订了《借款抵押合同》，并于当天申请对前述《借款抵押合同》进行公证并赋予强制执行效力，2015年9月28日四川省成都市律政公证处依据双方的申请出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年9月22日尚峰向丁丁出具《委托书》，主要就尚峰个人所有的位于成都市金牛区羊西线蜀汉路x号金都花园x幢x层x号处的住宅的处理事项委托丁丁办理，委托权限主要包括：办理提前归还借款本息及缴纳各项费用；办理、注销抵押登记手续、领取产权证书；查询房屋档案、签订买卖合同、出售房产并收取售房款；办理房屋及土地使用证的转移过户登记手续并领取产权证书。2015年9月23日，经尚峰申请，四川省成都市成都公证处对前述《委托书》进行了公证并出具了《公证书》。2016年5月18日，丁丁代尚峰与孙连梅签订《房屋买卖合同》，约定以140万元将尚峰所有的前述房屋出售给孙连梅。2016年5月23日，丁丁代尚峰与孙连梅签订《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，向房屋登记机关申报。孙连梅于2016年5月26日取得前述房屋的房产及国有土地使用权证，均登记在孙连梅名下。2016年5月18日，孙连梅向丁丁转款31.1万元；2016年5月30日，经孙连梅申请光大银行成都高新支行向丁丁支付了房贷款107万元。
一审法院认定以上案件事实，主要采信了《借款抵押合同》《具有强制执行效力的债权文书公证书》《委托书》《公证书》《成都市存量房买卖合同（自由成交）》、银行卡交易查询明细、光大银行贷款借据、房产证、公安机关询问笔录及当事人当庭陈述等证据。
一审法院认为，本案本、反诉争议焦点为丁丁与孙连梅就案涉房屋签订的买卖合同等手续是否合法有效。对此一审法院评述如下，首先，根据经公证的涉案《委托书》，尚峰以委托人的名义向丁丁委托授权部分内容为：“位于成都市金牛区羊西线蜀汉路x号金都花园x幢x层x号处的一处住宅［见成房权证监证字第××号《中华人民共和国房屋使用权证》，丘（地）号：权0893xx］是以尚峰的名义登记的，该房屋为我个人所有。因我不能亲自办理相关手续，特委托受托人全权负责办理以下事项：五、在注销上述房屋的抵押登记和顺位抵押登记后，代为查阅上述房屋档案、出售上述房产，签订上述房产的买卖合同并收取售房款。六、代为在房地产管理部门协助买方办理上述房屋产权和土地使用权的转移过户登记手续及领取房屋所有权证、土地使用权证等手续。如果需以委托人的名义办理并领取土地使用权证，受托人亦可办理。委托期限：从本委托书签署之日起至二0一七年九月二十一日止”，上述委托合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故丁丁作为尚峰代理人与孙连梅签订涉案房屋买卖合同在上述授权内容范围内，不存在超越代理权或没有代理权的情形。同时，丁丁作为尚峰代理人与孙连梅签订涉案房屋买卖合同发生在委托期限内。其次，尚峰虽在向案外人何涛借款过程中向丁丁出具的《委托书》，但从《委托书》内容看，委托行为与借款行为属不同的法律行为，且丁丁可代尚峰出售案涉房屋的意思清楚明确，并约定“受托人在代理权限范围内所签署的文件及缴纳的费用我均予以认可”，故尚峰称《委托书》是为了借款并没有出售涉案房屋意思表示的意见与事实不符，一审法院不予采信。最后，根据当事人陈述及查明的证据及事实，丁丁作为尚峰代理人与孙连梅签订涉案《成都市存量房买卖合同（自由成交）》是为办理涉案房屋权属过户登记向相关房屋登记机关备案使用的合同，双方实际履行的是2016年5月18日签订的《房屋买卖合同》并以该合同价交付了房款。本案中双方虽应以《成都市存量房买卖合同（自由成交）》合同确定各自的权利义务，但双方在2016年5月18日签订的《房屋买卖合同》中达成的关于买卖涉案房屋的合意系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。尚峰主张丁丁与孙连梅存在串通损害其利益的情形，但对此并未提交有效证据证明，对其该主张本院不予采信。
综上，丁丁作为尚峰代理人与孙连梅签订的《房屋买卖合同》系有权代理，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据《房屋买卖合同》第七条的约定，尚峰应向孙连梅腾退房屋，孙连梅的该诉请一审法院予以支持。同理，尚峰要求撤销丁丁代尚峰与孙连梅签订的《房屋买卖合同》的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于孙连梅要求尚峰赔偿房屋占用损失费的诉请。因房屋买卖合同》中未约定逾期交付（腾退）房屋的违约责任，孙连梅提交的证据亦不能充分认定为其实际损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，尚峰本应自逾期交付（腾退）房屋之日起以房款140万元为基数按年利率6%支付孙连梅房屋损失费，但现孙连梅诉请5000元每月的标准低于应判决标准，故一审法院从结果上，在孙连梅诉请的标准内予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，一审法院判决：一、限尚峰于判决书生效之日起十日内将位于成都市金牛区羊西线蜀汉路x号金都花园x栋x楼x号的房屋腾退给孙连梅；二、限尚峰于判决书生效之日起十日内向孙连梅支付房屋损失费（房屋损失费计算方法为：以5000元每月从2016年6月8日起计算至本判决确定的腾退房屋之日止。若未按判决确定的腾退房屋之日腾退房屋，上述损失费计算至实际腾退房屋时止）；三、驳回尚峰的反诉请求。本诉受理费50元（减半收取25元）及反诉受理费100元（减半收取50元），均由尚峰负担。
二审中，各方当事人未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。
本院认为，根据尚峰于2015年9月22日向丁丁出具的委托书载明的内容，委托事项包括代为出售案涉房产、签订案涉房产的买卖合同，并收取售房款，同时代为在房地产管理部门协助买方办理案涉房屋产权和土地使用权的转移过户登记及领取房屋所有相对说来上、土地使用权证等手续。该委托书经公证机关依法公证，且委托期限至2017年9月21日止。丁丁代尚峰与孙连梅签订房屋买卖合同并未超越委托事项，亦是在委托期限内签订，上诉人尚峰主张丁丁系超越代理权签订房屋买卖合同的理由无有效证据予以证明，本院不予采信。关于上诉人尚峰主张丁丁与被上诉人孙连梅存在恶意串通侵害其房屋的理由，本院认为，孙连梅在本次购房过程中，支付了合理对价，并且办理了过户登记手续，上诉人主张其与丁丁存在恶意串通的行为证据不足，故一审法院认定丁丁代尚峰与孙连梅签订的房屋买卖合同合法有效符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，上诉人尚峰的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人尚峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛玉洲
审判员 黄小华
审判员 邓凌志
二〇一八年二月七日
书记员 杨春容
速录书记员王英