江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏1102民初1700号
原告：王惠英，女，1933年8月8日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
委托诉讼代理人：周军，男，住江苏省南京市建邺区，系原告王惠英之子。
被告：赵建琴，女，1976年11月27日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：韦怀国，男，住江苏省，系被告赵建琴丈夫。
委托诉讼代理人：成骏，江苏律威律师事务所律师。
第三人：赵小亚，女，1985年12月10日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。
原告王惠英与被告赵建琴、赵小亚房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月16立案，依法适用普通程序于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告王惠英的诉讼代理人周军，被告赵建琴及其诉讼代理人韦怀国、成骏，第三人赵小亚及其诉讼代理人姚玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王惠英向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金4万元及违约金8000元（暂计算至2017年5月16日，其后按照日2%标准支付至实际付款之日止）；2.判令被告已付房屋押金1万元归原告所有；3.判令解除原告、被告间《房屋租赁协议》，被告立即返还承租房屋；4.判令第三人立即返还、迁让使用房屋。事实与理由：2016年5月18日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告承租原告位于镇江市南门大街××-1商铺经营服装销售，租赁期限自2016年5月起至2019年5月止，原告每年净得租金8万元，半年一付，每次需提前15日支付，租房押金1万元。如被告未按时支付房租，逾期每天须向原告支付所欠租金2%的违约金，超过10日原告有权收回房屋。2017年5月6日前原告没能收到被告支付的第三次租金4万元，经多次催要无果。另，2016年7月17日，被告在未征得原告同意的情况下将房屋转让给第三人。为维护其合法权益，故诉至法院，请求依法判决。
被告赵建琴辩称，1.原告起诉是2017年5月16日，租赁合同正好满一年，被告与第三人已支付一年租金5万元，根据《房屋租赁协议》的约定，超过10日原告才有权收回房屋，原告5月16日起诉证实其该时段已有意要解除合同；2.每日2%违约金约定过高；3.被告及第三人按时交纳水电费，未造成原告房屋任何损失，原告无权扣除押金。
第三人赵小亚述称，不存在任何违约之处，其与被告签订转让协议后，按照协议约定向被告支付费用57000元（含转让费2万元、押金1万元及前半年剩余期间租金27000元）。第二次租金4万元已于2016年11月1日支付原告。应交纳第三次租金的时候，与原告联系，称按照合同约定1年内可以转租，其已经找到有意向的次承租人，希望原告或原告代理人到镇江与次承租人签订合同，原告代理人周军对此同意，表示2017年3月份过来，但至镇江后不同意转租。认为合同的违约方是原告，原告应赔偿因其违约行为对第三人造成的损失，并返还押金。
根据原、被告及第三人的诉、辩称意见，本院确定该案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，原告的诉讼请求应否支持。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方当事人对原告提交的房屋所有权证、《房屋租赁协议》、短信记录打印件、《门面房出租转让协议》，第三人提交的《门面房出租转让协议》（与原告同）、收条、短信记录打印件真实性均无异议，本院予以确认。对有异议的证据材料，本院在事实认定部分予以综合分析。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月17日，原告之子周军向被告赵建琴出具《收条》一张，载明：今收到赵建琴人民币伍万元整，其中肆万元为镇江市南门大街门面房308-1租金（半年），壹万元整为租房押金。2016年5月18日，原告之子周军代原告（甲方）与被告赵建琴（乙方）签订《房屋租赁协议》一份。约定主要内容如下：1.甲方将位于镇江市南门大街××-1门面租赁给乙方，甲方对所出租的房屋具有合法产权，建筑面积为28平方米，乙方作为经营服装百货使用。2.租赁期3年，自2016年5月起至2019年5月止。3.租金先付后租，每年甲方租金净得8万元人民币，半年一付，每次需提前15天支付。租房押金1万元，合同到期，乙方交清各项费用后，甲方应全额退还租房押金给乙方。4.此房租用所涉各项税费均由乙方承担，如水费、电费、宽带、各项税、卫生费等。5.乙方在租赁期内，如果要对房屋改造，必须书面报方案及设计给甲方，得到书面同意方可进行，费用由乙方承担。在合同终止或解除时，乙方装修或改造及房屋有关的设施归甲方所有（可移动设施除外）。6.乙方在租赁期内必须持营业执照合法经营，租期第1年乙方可以转租，需经甲方同意；租期第3年，原则上乙方不能转让，如遇特殊情况需要转让，需拟定转让方案经甲方书面同意，否则第3年不能转让。7.违约：乙方支付甲方租金押金后，甲方未能按期向乙方移交出租房，甲方每天按年租金的2%向乙方支付延期违约金；合同未期满，任何一方单方面违约取消、中断合同，应提前1个月通知对方，并支付对方违约金1万元。如乙方违约，已交租金不退还。如甲方违约，双倍退还当期半年已收租金的剩余部分；乙方未按时向甲方支付房租，逾期每天须向甲方支付所欠租金2%的违约金，超过10日甲方有权采取措施，收回房屋。8.本合同经甲、乙双方签字，乙方交付押金和首期租金后生效。
2016年7月17日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《门面房出租转让协议》一份。约定：1.甲方现有镇江市南门大街××-1门面房一间，在租赁期内转让给乙方，经双方协商同意按甲方原房屋租赁协议条款执行。2.转租时间为2016年7月20日。3.2016年11月20日前房屋租金和转让费（电脑、收银桌等）共计伍万柒仟元整已交甲方赵建琴，以后房屋租金由乙方直接交给房主王惠英（周军），如有其它纠纷请甲方协调解决。4.本协议经双方签字后生效。上述《门面房出租转让协议》签订后，第三人向被告支付款项5.7万元，含押金1万元。
2016年7月17日，被告给原告之子周军打电话，通话内容显示：（周军：）我回来看了一下合同，你可以转的。（赵建琴：）可以哦？（周军：）恩。……，（周军：）你听我讲，我已经答复你可以，而且合同也规定可以转，所以你就不要去担心，我最近比较忙，如果说后面有机会到镇江的时候把合同改一下。……，（赵建琴：）到时我就让她打钱给你，不会少你一分的。（周军：）好。
2016年10月31日，原告之子周军给第三人赵小亚发送短信，告知其工商银行账号。次日，第三人向周军工商银行转账4万元。2017年3月20日，第三人向周军发送信息：周老师你好，不好意思打扰你了，这几天能抽空来镇江一趟吗？过来把合同从（重）新签一下，合同规定不变，名字换一下，谢谢了，看到信息回个电话给我。周军向第三人回复信息：下周一，可能会去镇江，签字的合同，我会带去。2017年3月底某天，周军至案涉房屋内，见到第三人，对第三人意图将案涉房屋再次转让给他人的意见未予同意。2017年5月7日，周军向第三人发送信息：已过交租日期，请交南门大街房租。
被告将案涉房屋转让给第三人的情况，周军庭审时称不知情，直至2017年5月10日被告才发信息告知转让事情。对于第三人向其支付租金4万元的事实，周军称被告和第三人均姓赵，并不清楚向其转账系何人。庭审时，法庭要求周军当庭出示手机，显示其将被告电话号码存储名字为“镇江房客赵”，将第三人号码存储名字为“镇江小赵”。2017年7月20日，庭审过程中第三人称案涉房屋内已无物品，当庭将房屋钥匙交付原告特别授权代理人周军。被告当庭表示第三人已向其支付押金1万元，目前在周军处的押金1万元应返还第三人。
本院认为：
1.关于被告将案涉房屋使用权转让给第三人原告是否同意的问题。本案中，《房屋租赁协议》签订主体虽为原告王惠英与被告赵建琴，但原告方合同签订及履行人员均为原告之子周军，故周军的上述行为可视为是代表原告所为。周军庭审中称其不同意被告转租，直至2017年5月10日才知晓被告与第三人的转让协议，但被告与第三人举证的周军和被告的通话内容、周军与第三人的短信记录、第三人向周军转账4万元等证据均能够证实周军对被告将案涉房屋使用权转让给第三人是明知的，且也是同意的。原告称并不清楚被告和第三人关系、不清楚系何人向其转账4万元，明显与事实不符。
2.关于原告要求被告支付租金4万元及逾期违约金的诉讼请求。2016年5月17日，被告向周军支付款项5万元，包括2016年5月18日至2016年11月17日半年期间的租金4万元和押金1万元。2016年11月1日，第三人向周军转账4万元，为2016年11月18日至2017年5月17日的租金。2017年7月20日，第三人当庭将案涉房屋钥匙交付周军，已将房屋返还，故第三人应支付的租金应为2017年5月18日至2017年7月20日之间的租金，按照年租金8万元标准计算，该期间租金应为14027元。关于违约金的诉讼请求，《房屋租赁协议》约定“租金半年一付，每次需提前15天支付”，《门面房出租转让协议》约定“双方同意按甲方（被告）原房屋租赁协议条款执行”，故2017年5月18日至2017年11月17日租金4万元交付最后期限应为2017年5月3日，第三人未支付，属于违约。关于违约金的标准，《房屋租赁协议》约定“乙方未按时向甲方支付房租，逾期每天须向甲方支付所欠租金2%的违约金”，庭审过程中，被告认为违约金约定过高，申请调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中双方约定违约金每日2%，明显过高，本院依法予以调整，酌定以中国人民银行同期人民币贷款基准利率确定。
3.关于原告要求确认被告已付房屋押金1万元归其所有的诉讼请求。诉讼中，本院要求其明确该项诉讼请求的事实和法律依据，原告称依据为《房屋租赁协议》第七条第二款。该条合同约定为“合同未期满，任何一方单方面违约取消、中断合同，应提前1个月通知对方，并支付对方违约金1万元。如乙方违约，已交租金不退还。如甲方违约，双倍退还当期半年已收租金的剩余部分。”，被告交付的1万元性质为租房押金，并非违约金，且合同第七条第二款内容亦并不能支持原告取得该1万元，故原告该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告和第三人在《门面房出租转让协议》时，第三人支付被告5.7万元，被告明确表示该5.7万元中包含1万元租房押金，同意目前在原告处的1万元押金归第三人所有，故该1万元原告应返还第三人。
4.关于原告要求解除合同、被告返还房屋的诉讼请求。本案诉讼过程中，第三人已将房屋腾空并将钥匙交付原告，原告该项诉讼请求已经实现和满足，本院对此予以确认。
5.关于被告是否应承担责任的问题。本案中，2016年7月17日周军与被告的通话记录中周军称“如果说后面有机会到镇江的时候把合同改一下”，2017年3月20日周军给第三人发送的信息“签字的合同我会带去”等证据能够证实被告将案涉房屋使用权转让给第三人原告是明知和同意的，被告和第三人签订的《门面房出租转让协议》中约定“甲方现有镇江市南门大街××-1门面房一间，在租赁期内转让给乙方，经双方协商同意按甲方原房屋租赁协议条款执行”、“以后房屋租金由乙方直接交给房主王惠英（周军）”，事实上，2016年11月18日至2017年5月17日的租金4万元亦由第三人直接交付周军，《房屋租赁协议》的合同履行主体实际为原告与第三人。原告与第三人虽未直接签订书面合同，但上述行为均能够证实合同的履行主体已变更为原告与第三人，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，本案中原告与第三人以实际履行行为缔结了房屋租赁合同法律关系。案涉证据证实《门面房出租转让协议》并非转租，实质为案涉房屋租赁权的权利、义务概括转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，第三人应承担相应责任，被告对此不应承担责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、第三人赵小亚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王惠英房屋租金14027元，原告王惠英应于本判决生效之日起十日内返还第三人赵小亚租房押金1万元，抵销后第三人赵小亚于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王惠英房屋租金4027元；
二、第三人赵小亚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王惠英逾期付款违约金（以14027元为基数，自2017年5月4日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率确定）；
三、驳回原告王惠英对被告赵建琴的诉讼请求；
四、驳回原告王惠英的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1380元，原告王惠英承担930元，第三人赵小亚承担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 兰 欢
人民陪审员 李知文
人民陪审员 吴爱民
二〇一七年十月十九日
书 记 员 於 联