广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终15444号
上诉人（原审原告）：陈钜鹏，住址广州市番禺区。
上诉人（原审原告）：戴四妹，住址广州市番禺区。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市鑫隆房地产开发有限公司，住所广州市番禺区。
法定代表人：王锦荣。
委托诉讼代理人：余泳凤、赖文龙，均系广东智韬律师事务所律师。
原审第三人：广东仲衡律师事务所,住所广州市番禺区。
负责人：李宇。
上诉人陈钜鹏、戴四妹因与上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）、原审第三人广东仲衡律师事务所（以下简称仲衡律师所）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈钜鹏、戴四妹代理人黄桂芬与上诉人鑫隆公司代理人余泳凤、赖文龙到庭参加诉讼。原审第三人仲衡律师所经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陈钜鹏、戴四妹上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判鑫隆公司一次性向某甲鹏、戴四妹支付迟延办证违约金合共340954.5元；2、撤销一审判决第二项，改判鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹支付因占用陈钜鹏、戴四妹的办证费、契税等费用的利息（以15616元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2012年2月22日起计至2015年6月5日为3670元；3、鑫隆公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决认定陈钜鹏、戴四妹在提交查册证明中负有过错，应减轻鑫隆公司的责任，属查明事实不清，认定错误。1、查册证明是业权人能否享受契税优惠政策的相关文件，仅影响享受契税优惠权利的丧失，并不实际必然影响办证。鑫隆公司通过《办理〈房地产权证〉的通知》、《办理房产证须知》等文件均告知陈钜鹏、戴四妹查册证明具有时效性，若陈钜鹏、戴四妹需查册的，必须于某甲公司的办证人员电话通知后7日内完成，并须于查册后3日内交予办证人员。因此，在没有鑫隆公司的明确指示下，陈钜鹏、戴四妹去查册没有任何实质意义。2、陈钜鹏、戴四妹于2013年6月29日亲自前往鑫隆公司办证部要求交付面积差，至同年7月7日陈钜鹏、戴四妹交纳完毕面积差相关契税，整个过程中鑫隆公司一直强迫陈钜鹏、戴四妹签署其单方制定的不平等面积差协议书，并明确告知陈钜鹏、戴四妹要“签了协议后才去查册”(见陈钜鹏、戴四妹一审证据2013年7月7日录音)。在2013年7月18日收到鑫隆公司寄发的《关于协助办理《房地产权证》的催告函》后，陈钜鹏、戴四妹当天作出《回复函》，但其拒收。鑫隆公司作为房地产开发商未能尽到对陈钜鹏、戴四妹回复的办证事项作出合理提示、说明的义务，并至2015年4月底仍无理地以陈钜鹏、戴四妹应缴交面积差违约金及自主交契税为由拒绝协助陈钜鹏、戴四妹办证。在鑫隆公司如此横蛮无理、恃强凌弱的情况下，陈钜鹏、戴四妹暂不查取查册证明合情合理，一审法院竟然归责于某乙鹏、戴四妹，以此减轻对方的责任，纯属有意偏帮，损害陈钜鹏、戴四妹的合法权益。二、一审判决酌定鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹支付迟延办证经济损失4万元缺乏法律依据。1、依据双方合同，协助陈钜鹏、戴四妹办证是鑫隆公司的基本合同义务，鑫隆公司作为房地产开发商应如实告知买受人提交办证所需的资料及缴纳相关费用，其未告知或告知的内容不完备、不准确致使陈钜鹏、戴四妹未能及时提供资料并缴交费用，应由其承担责任。2、双方合同有明确的逾期办证违约条款，即商品房交付之日起180个工作日内办理房地产转移登记，逾期自逾期次日每日按商品房总价款0.05%的标准支付违约金。陈钜鹏、戴四妹缴交面积差及面积差契税之日(2013年7月7日)至办理房产证申请受理之日(2015年6月5日)，鑫隆公司逾期办证违约金高达362263.74元。即使按双方合同附件约定违约金最高额不得超过房价款总额的30%，其也应该向某甲鹏、戴四妹支付逾期办证违约金310954.5元。三、一审法院以已判处鑫隆公司赔偿延迟办证违约金，足以弥补陈钜鹏、戴四妹的实际损失为由不支持陈钜鹏、戴四妹要求的鑫隆公司支付因占用陈钜鹏、戴四妹办证费、契税等费用的利息，陈钜鹏、戴四妹认为，一审法院混淆事实，显失公平，损害了陈钜鹏、戴四妹的合法权益，应予纠正。
鑫隆公司针对陈钜鹏、戴四妹的上诉二审答辩称其答辩意见与上诉状一致。
鑫隆公司上诉请求：1、判决撤销一审判决第一项，改判驳回陈钜鹏、戴四妹的全部诉讼请求；2、判决本案的一、二审诉讼费用全部由陈钜鹏、戴四妹承担。事实和理由：一、一审法院认为从鑫隆公司于2013年7月17日寄发《关于办理房地产权证催告函》要求陈钜鹏、戴四妹签署面积差异协议书和提交查册证明，至陈钜鹏、戴四妹于2015年5月18日自行查册后提交陈钜鹏、戴四妹办证期间，鑫隆公司对迟延办证负有主要责任，结合陈钜鹏、戴四妹未及时补交面积差异款项以及在提交查册证明中负有过错，一审法院酌定鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹支付迟延办证经济损失4万元，属于责任划分不清，事实认定错误。陈钜鹏、戴四妹作为涉案商品房的买受人，提交办证所需材料、签署有关文件以及缴纳相关款项属于某乙鹏、戴四妹之合同义务。本案中，鑫隆公司已积极履行办证之告知义务，陈钜鹏、戴四妹却未能及时履行上述合同义务，导致迟延办证的责任在于陈钜鹏、戴四妹，鑫隆公司无需承担违约责任。1、关于面积差协议。鑫隆公司早于2013年4月23日向某甲鹏、戴四妹寄发的《关于商品房面积差异处理的通知》明确载明，但是，陈钜鹏、戴四妹不但无故迟至2013年7月1日方才补交面积差款项，而且还拒绝签订面积差协议。为此，鑫隆公司又于2013年7月17日向某甲鹏、戴四妹寄发《关于协助办理房地产权证的催告函》再次要求陈钜鹏、戴四妹及时签署面积差异协议，陈钜鹏、戴四妹仍迟至2015年5月18日方才签署，期间历时长达二年之久。显然，陈钜鹏、戴四妹对房产证未能及时办理具有明显过错，应自行承担不利的后果。2、关于查册证明。鑫隆公司先后向某甲鹏、戴四妹寄发的《办理房地产权证的通知》、《办理房产证须知》、《关于协助办理房地产权证的催告函》等多份函件中，均有提及陈钜鹏、戴四妹须亲自到房管局开具“查册证明，并到鑫隆公司处签署《唯一住房诚信保证书》后，方可享受契税优惠政策”。而在鑫隆公司已多次书面告知的情况下，陈钜鹏、戴四妹罔顾事实，以《回复函》向某乙公司回复“因查册证明有时效性，因贵司仍未给鑫隆公司包括但不限于电话的任何通知，知会鑫隆公司可以查册”为由，未按鑫隆公司的提示及时开具查册证明并与鑫隆公司签署有关文件。第一，鑫隆公司从未收到陈钜鹏、戴四妹的《回复函》，根据《商品房买卖合同》补充协议第十七条第(三)项约定，本案在函件送达地址未予变更的情况下，陈钜鹏、戴四妹却将该《回复函》寄至“广州市番禺区石楼镇东环路xxx号”，与合同约定的送达地址不相符；第二，陈钜鹏、戴四妹无视鑫隆公司寄发的多份函件，竟认为鑫隆公司未通知其查册，依法不能成立。第三，查册证明与办理房产证有着密切关系，必然影响办证事宜，而一审法院作出“查册证明仅是影响享受契税优惠权利的丧失并不实际必然影响办证”之判词，显然有违客观事实和交易习惯，属于认定事实错误。3、关于预告登记证明、贷款合同及委托书等文件。一审判决关于“《鑫隆世家办证收件回执》可证明陈钜鹏、戴四妹于2013年4月3日经鑫隆公司通知后提交了《身份证》、《户口本》、《婚姻证明》、《房款发票》及《契税、办证费、物业基金缴款通知书》资料”的表述，属于审查事实不清。依据《鑫隆世家办证收件回执》显示，陈钜鹏、戴四妹根本没有提交《广东省房地产预告登记证明》、《贷款合同》、《广州市房地产他项权利登记申请书》等多份办证所需之材料。虽然，合同约定鑫隆公司代理陈钜鹏、戴四妹办理银行按揭手续，但是，签署《贷款合同》、《广州市房地产他项权利登记申请书》等有关文件，须由陈钜鹏、戴四妹自主办理、亲自签名，鑫隆公司无权代为签署。但一审法院在未厘清各方在办证过程中应履行之义务和责任的情况下，错误地将办证所产生的各种义务强加于某甲公司，对陈钜鹏、戴四妹怠于履行义务的违约行为不予认定，有失公允。二、一审法院以“原告对面积差异款的产生并不存在过错，且涉案合同亦未对迟延交纳面积差异款的违约金进行明确约定”为由，不采纳鑫隆公司主张的陈钜鹏、戴四妹应先行支付迟延面积差异款补缴违约金的抗辩意见，缺乏事实依据。面积差异款实质属于房价款的部分，陈钜鹏、戴四妹对面积差异款的产生不存在过错，而陈钜鹏、戴四妹作为涉案房屋的买受人，支付面积差异款系其应尽之合同义务。但经鑫隆公司多次函告，陈钜鹏、戴四妹拒不缴纳面积差异款及相应违约金，则陈钜鹏、戴四妹对此具有明显过错。关于逾期支付面积差异款即房价款的违约责任，《商品房买卖合同》已有明确约定。再者，根据《补充协议》第十一条之约定，陈钜鹏、戴四妹未依约支付面积差异款及违约金，鑫隆公司有权据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任，因此，鑫隆公司的主张具有法律和合同依据，涉案产权证的办证期限应当顺延至陈钜鹏、戴四妹付清全部面积差异款及违约金之日止。三、2013年3月30日，鑫隆公司与陈钜鹏、戴四妹共同签署的《办理房产证须知》第八条约定，可以清楚表明，陈钜鹏、戴四妹已明确放弃追究鑫隆公司因办理房产证所产生的责任。陈钜鹏、戴四妹已明确放弃追究鑫隆公司逾期办证责任的民事实体权利，则其要求鑫隆公司支付逾期办证违约金的主张就不应当得到支持。一审法院不能仅因陈钜鹏、戴四妹在程序上未撤回对本案的起诉，就等同于某乙鹏、戴四妹在实体上也未放弃追究鑫隆公司责任的权利，一审法院将诉讼权利与实体权利混为一谈，应予纠正。
陈钜鹏、戴四妹针对鑫隆公司的上诉二审答辩称其答辩意见与上诉意见一致。
陈钜鹏、戴四妹一审法院起诉请求：1、判令鑫隆公司立即协助陈钜鹏、戴四妹向房地产主管部门申请办理涉案房屋的房地产转移登记手续并无条件将办妥后的《房地产权证》交付给陈钜鹏、戴四妹；2、判令鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹支付逾期办理产权转移登记手续的违约金（每日按涉案房屋总房价1036515元的0.05%标准计付，自2013年5月23日起计至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止，暂计至2013年7月26日为33686.90元）；3、判令鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹支付因占用陈钜鹏、戴四妹的办证费、契税等费用的利息（以15616元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2012年2月22日起计算至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止，暂计至2013年7月26日为1480.29元）；4、鑫隆公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：鑫隆公司鑫隆公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2011年2月6日，陈钜鹏、戴四妹（作为买方、乙方）与鑫隆公司鑫隆公司（作为卖方、甲方）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号xxxx0210878），合同订明，陈钜鹏、戴四妹所购商品房地址为广州市番禺区石楼镇东环路xxx号x座xxxx房，总金额为1014459元。付款方式为按揭贷款方式付款。其中合同第八条关于付款方式约定：“甲方同意乙方按下列第3种种方式支付房款：……3、按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付房价款514459元，剩余500000元须于2012年2月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人”。其中合同第十一条关于预售合同备案确认和预售商品房预告登记约定：“双方约定按以下第1种方式预售合同备案确认和预售商品房预告登记：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应于本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），持本合同向房地产登记机构申请办理预售合同备案确认和预售商品房预告登记。2、乙方委托甲方办理”。
其中合同第十二条约定：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气供电及通邮的证明文件”。其中合同第十四条约定：“甲方应当在2012年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……”其中合同第十四条约定：“甲方如未能按合同约定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”其中合同第十八条关于面积确认及面积差异处理约定：“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实际面积为准”。其中合同第二十一条关于产权登记约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方约定按以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、乙方委托甲方办理……”其中合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任约定：“甲乙双方共同办理产权登记的，如甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始。每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。
上述《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第三点约定关于合同第八条“付款方式”修改、增补为：“由甲方代理乙方办理按揭手续，乙方应当在双方约定签订本合同即补充协议时间前向甲方提供办理按揭贷款全部有效证件资料，若出现下列情形之一的，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为乙方违约，乙方应依据合同第十条及本补充协议第四条相关约定向甲方承担违约责任：1、未按时办理按揭手续……”第十一点约定关于合同第二十一条“产权登记”修改、增补为：“（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件”。
陈钜鹏、戴四妹签署合同后按约定的按揭贷款付款方式向某乙公司给付了所有房款。后因鑫隆公司至今未为陈钜鹏、戴四妹办理涉案房屋的产权转移登记手续问题而发生纠纷，双方经协商不成，陈钜鹏、戴四妹遂将鑫隆公司诉至本院。
另查明，鑫隆公司于2013年3月18日通过邮政挂号方式向某甲鹏、戴四妹邮寄《办理房地产权证的通知》，通知陈钜鹏、戴四妹就涉案房屋办证前须提交资料、应缴纳费用及办证收件时间为2013年3月23日至4月5日，并提示房款（含面积差异款、税费等）如未缴清则办证期限相应顺延。陈钜鹏、戴四妹对此予以确认，但认为该通知没有附《房地产分户图》及告知面积差异款和计算方式；如属业权人自行找银行办理按揭贷款的，则须自行到所属按揭银行借出《抵押登记证明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件一并提交办证；关于阁下所购该房屋是否可享受契税的税收优惠，需委托办证人员另行电话通知阁下后，由阁下本人携带身份证原件亲自到房管局开具房产记录情况即“查册证明”。鑫隆公司于2013年3月30日通过邮政挂号方式向某甲鹏、戴四妹邮寄《办理房产证的通知》，通知陈钜鹏、戴四妹就涉案房屋办证前须提交资料、应缴纳费用及并提示相关费用未缴清及提交的办证资料不齐备则办证期限相应顺延。
陈钜鹏、戴四妹于2013年3月30日在鑫隆公司出具的一份《鑫隆世家业主通讯地址及电话变更确认单》上，确认最新通讯地址为“广州市番禺区石楼镇东环路xxx号x座xxxx房”。同日，鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹出具一份《鑫隆世家回执》，确认收取了陈钜鹏、戴四妹提供的《身份证》、《户口本》等办证资料，同时双方共同签署一份《办理房产证须知》，其中第三条注明“查册证明具有时效性，因此该房屋全部查册证明须于办证人员电话通知后7日内完成查册，并须于查册后3日内，交予办证人员，逾期则视为业权人放弃此项优惠政策，造成的损失自负”；其中第八条约定“房地产权证办好后因购房产生大的权利义务终结并互补追究”。
鑫隆公司于2013年4月23日通过邮政挂号方式向某甲鹏、戴四妹邮寄《关于商品房面积差异处理的通知》，通知陈钜鹏、戴四妹涉案房屋实测面积结果及办理面积差异手续事宜，并提示须在2013年4月30日前补交面积差异款及税费。陈钜鹏、戴四妹对此认为该通知没有提及该面积差补款的计算依据、方式。
陈钜鹏、戴四妹于2013年6月30日就涉案商品房面积差补款前往鑫隆公司公司协商，鑫隆公司于同年7月7日向某甲鹏、戴四妹开具金额为22056元的面积差补款发票，因陈钜鹏、戴四妹对鑫隆公司提供的就上述商品房面积差异协议书中有关条款存在多处不平等条款、减轻或免除鑫隆公司责任而未协商一致未签署该协议。鑫隆公司于2013年7月17日向某甲鹏、戴四妹寄发《关于协助办理房地产权证的催告函》，通知陈钜鹏、戴四妹“因办理房地产权证必须先向契税征收处申报并缴交契税，而申报契税必须提交：1、双方签署就面积差异处理的《协议书》；2、如系家庭唯一商品房可享受契税优惠政策，须由阁下本人携带身份证原件亲自到房管局开具“查册证明”后到我司签署《唯一住房诚信保证书》方能办理，如非家庭唯一商品房，须到我司签署《申某》方能办理”。
陈钜鹏、戴四妹于2013年7月18日向某乙公司寄发《关于协助办理房地产权证的催告函的回复函》，回复鑫隆公司“理解办理《房地产权证》必须提交双方签署就面积差异处理的《协议书》，我方从不拒绝签署此类《协议书》，但因鑫隆公司提供的就上述商品房面积差异协议书中的内容已超出面积差异处理的范畴，有关条款存在多处不平等条款、减轻或免除鑫隆公司责任，若鑫隆公司提供的《协议书》在原有条款的情况下，将原第4条修改为“本协议为处理双方就该物业产权面积差异的最终协议，本协议签订后，任何一方均无权再就该物业产权面积差异向对方提出超出本协议的其他要求或主张，但房屋质量的保修责任将按国家法律规定继续承担”，我方随时愿意签署；而查册证明有时效性，贵司仍未给我方包括但不限于电话的任何通知，知会我方可以查册，且贵司的上述催告函中也没有明确我方是否可以查册，贵司的做法让我方在查册的行为上非常被动，如因查册致使房产证迟延办理，贵司责无旁贷”。鑫隆公司对此不确认该回复函，认为该邮寄地址“广州市番禺区石楼镇东环路xxx号”并不是双方合同或约定变更的通信地址。
鑫隆公司于2015年4月12日和4月27日向某甲鹏、戴四妹寄发关于支付面积差违约金及自主缴纳契税的《敦促函》和关于补交面积差补款违约金和主导办证的《律师函》，提出陈钜鹏、戴四妹须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料。
庭审时，鑫隆公司提交了一份由借款人陈钜鹏、戴四妹、贷款人中国工商银行股份有限公司广州番禺支行及保证人鑫隆公司共同签订的《个人住房组合抵押借款合同》，用以证明陈钜鹏、戴四妹本应于2012年2月26日办妥的银行按揭拖延至2012年6月11日才签订。陈钜鹏、戴四妹对此不予认可，认为该银行按揭是委托鑫隆公司代为办理，即按揭手续都是鑫隆公司进行办理，延迟也是鑫隆公司的责任而非陈钜鹏、戴四妹的责任。
庭审时，鑫隆公司提交了一份由其与第三人广东仲某律师事务所签署的《委托代理合同》和陈钜鹏、戴四妹与第三人广东仲某律师事务所签署的《非诉讼委托代理协议》，用以证明陈钜鹏、戴四妹、鑫隆公司共同委托第三人代为办理涉案房屋的房地产权证。陈钜鹏、戴四妹及第三人对此均不予确认，认为与第三人之间的协议充其量仅是办理预告登记手续，与办理房地产权证不是一回事。
诉讼中，陈钜鹏、戴四妹于2015年5月18日自行到房管部门办理查册证明，随后前往鑫隆公司公司要求收件，同日双方签署一份有关涉案商品房面积差处理的《协议书》及《唯一住房诚信保证书》等办证文件。涉案商品房的《房地产权证》已于2015年6月9日核发，鑫隆公司于2015年7月1日向某甲鹏、戴四妹交付该《房地产权证》。
以上事实，有陈钜鹏、戴四妹、鑫隆公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《委托代理合同》、《非诉讼委托代理协议》、《房地产分户图》、《办理房地产权证的通知》、《银行交易凭证》、《律师函》、《办理房地产权证的通知》以及本院庭审笔录等予以证实。
一审法院认为：陈钜鹏、戴四妹（买方）与鑫隆公司鑫隆公司（卖方）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。鑫隆公司作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的陈钜鹏、戴四妹按时交付约定商品房并协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续的义务，陈钜鹏、戴四妹作为商品房买受人则负有向某乙公司履行支付对价款及提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。鑫隆公司作为房地产开发企业在协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续时，理应履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。本案中，依据双方签订的涉案《商品房买卖合同》，双方合同虽约定为共同办证，但协助陈钜鹏、戴四妹办证是鑫隆公司的基本合同义务，在陈钜鹏、戴四妹提交办证所需资料并缴纳相关费用后，鑫隆公司应当协助陈钜鹏、戴四妹在该商品房交付之日（即2012年8月30日）起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。
对于面积差补款。鑫隆公司于2013年3月30日向某甲鹏、戴四妹寄发的《办理房地产权证的通知》中，未有提及涉案房屋实测面积结果及须办理面积差异手续，且双方及后签署的《办理房产证须知》、《鑫隆世家办证收件回执》中亦未有上述内容，鑫隆公司直到2013年4月23日向某甲鹏、戴四妹寄发《关于商品房面积差异处理的通知》时，才告知涉案房屋实测面积结果及须办理面积差异手续,并要求陈钜鹏、戴四妹须在2013年4月30日前补交上述面积差异款及税费。故一审法院认为涉案商品房存在面积差异款及实际补款数额，应以鑫隆公司于2013年4月23日寄发《关于商品房面积差异处理的通知》的时间为宜，理由是该通知载明的实测套内建筑面积、需补房价款与房管部门经测量出具的《房地产分户图》相一致，且与陈钜鹏、戴四妹及后向某乙公司补交的款项相同。因此，陈钜鹏、戴四妹主张以鑫隆公司未告知并提供该商品房面积差异款的计算依据为由拒绝补交理由不成立，鑫隆公司据此从陈钜鹏、戴四妹逾期补交面积差异款之日(即2013年5月1日起)行使顺延协助陈钜鹏、戴四妹办理产权转移登记符不违反双方合同约定，且不违反法律的强制性规定,故不应承担迟延办证的违约责任。
关于面积差协议书。“面积差协议”是陈钜鹏、戴四妹、鑫隆公司双方对涉案商品房合同约定的套内建筑面积和实测的套内建筑面积存在差异而达成一致的协议。本案中，陈钜鹏、戴四妹按鑫隆公司提供的经测量确定的《分户图》记载的面积差异补交的涉案商品房面积差，鑫隆公司也作为售房款给陈钜鹏、戴四妹开具相应发票，据此足以证明陈钜鹏、戴四妹是接受鑫隆公司提出的面积差补款，陈钜鹏、戴四妹仅仅是认为鑫隆公司提供的该协议内容存在超出双方处理面积差异款之外的其他减轻或免除鑫隆公司合同责任的条款未与鑫隆公司签署，从双方经再协商于2015年5月18日签署的有关处理面积差《协议书》中对个别条款的修改足以说明上述情况。因此，陈钜鹏、戴四妹、鑫隆公司未及时签署该《协议书》的责任不在于陈钜鹏、戴四妹，鑫隆公司以此作为其顺延办证的理由不能成立。
关于查册证明。鑫隆公司于某乙鹏、戴四妹补交涉案商品房面积差款之后，已向某甲鹏、戴四妹寄发《催告函》，告知陈钜鹏、戴四妹“须提交办证所需的查册证明、面积差协议书，其中对查册证明已提示由陈钜鹏、戴四妹本人携带身份证亲自到房管局开具后到我司签署《唯一住房诚信保证书》方能办理”。陈钜鹏、戴四妹接到该函件后，以《回复函》向某乙公司回复“因查册证明有时效性，因贵司仍未给我方包括但不限于电话的任何通知，知会我方可以查册”为由，未按鑫隆公司提示自行到房管局开具该查册证明及与鑫隆公司签署相应文件。陈钜鹏、戴四妹的上述《回复函》虽然寄送地址为“广州市番禺区石楼镇东环路123号”不是双方合同约定的通讯地址，但该地址与鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹寄送《关于协助办理房地产权证的催告函》的发函地址相一致的，鑫隆公司予以拒收，故应承担不利的后果，且“查册证明”是业权人能否享受契税优惠政策的相关文件，仅是影响享受契税优惠权利的丧失，并不实际必然影响办证。鑫隆公司作为房地产开发商未能尽到对陈钜鹏、戴四妹回复的办证事项作出合理提示、说明的义务，在陈钜鹏、戴四妹提诉到法院要求其继续履行办证义务的情况下，鑫隆公司亦怠于履行其协助陈钜鹏、戴四妹办证的合同义务，故对办证期限的进一步迟延负有主要责任。陈钜鹏、戴四妹作为享有该项权利的主体，在鑫隆公司已书面提示由其本人携带身份证亲自到房管局开具后到鑫隆公司处签署《唯一住房诚信保证书》方能办理的情况下，未能按提示及时办理并与鑫隆公司签署相应文件，对迟延办证负有过错，应承担相应的责任。
对于某乙鹏、戴四妹要求鑫隆公司支付迟延办证违约金。依据陈钜鹏、戴四妹、鑫隆公司双方合同约定在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，故鑫隆公司应当从商品房交付之日（双方约定应于2012年8月30日前交付涉案商品房）起180个工作日协助陈钜鹏、戴四妹向房地产登记机构申请办理房地产转移登记手续，即鑫隆公司应于2013年5月27日前协助陈钜鹏、戴四妹办证，并取得房地产登记机构的办证递件回执。但陈钜鹏、戴四妹直到2013年6月30日才向某乙公司补交本应在2013年4月30日之前须补交的涉案商品房面积差款，至鑫隆公司于2013年7月7日向某甲鹏、戴四妹出具相应发票确认收取上述款项期间，鑫隆公司不承担迟延办证的违约责任。从鑫隆公司于2013年7月17日寄发《关于协助办理房地产权证催告函》要求陈钜鹏、戴四妹签署面积差协议书和提交查册证明，至陈钜鹏、戴四妹于2015年5月18日自行查册后提交鑫隆公司办证此期间，鑫隆公司对迟延办证负有主要的责任，一审法院根据双方合同约定的每日万分之五的违约金计算标准，结合陈钜鹏、戴四妹未及时补交面积差款项而鑫隆公司依合同约定顺延相应办证期限，以及陈钜鹏、戴四妹在提交查册证明中负有的过错，可以减轻鑫隆公司的违约责任，一审法院酌定鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹支付迟延办证经济损失4万元。
对于某甲公司提出须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料的抗辩意见。经查，根据陈钜鹏、戴四妹提供的《收据》证明鑫隆公司曾于2012年2月21日代收陈钜鹏、戴四妹契税款15217元及鑫隆公司提供的《办理房地产权证的通知》、《鑫隆世家办证收件回执》可证明陈钜鹏、戴四妹于2013年3月30日经鑫隆公司通知后提交了《身份证》、《户口本》、《婚姻证明》、《房款发票》及《契税、办证费、物业基金缴款通知书》资料，鑫隆公司并在该收件回执上备注说明以上资料齐备方可代为办理房地产权证。上述证据足以说明鑫隆公司依据商品房买卖合同的基本合同义务，其已实际上履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务后应当履行协助陈钜鹏、戴四妹办理房屋所有权登记手续。在陈钜鹏、戴四妹于2013年6月30日和7月7日向某乙公司补交上述面积差异款20341元及契税330.80元，并于2015年5月18日根据鑫隆公司要求补交全部办证所需资料。一审法院认为，鑫隆公司作为房地产开发企业对涉案合同中有关商品房的面积是由其单方拟定，陈钜鹏、戴四妹作为商品房买受人已按合同约定向某乙公司支付相应房价款，因此，陈钜鹏、戴四妹对涉案面积差异款的产生并不存在过错，虽然陈钜鹏、戴四妹曾以鑫隆公司未告知并提供该商品房面积差异款的计算依据为由拒绝补交，在一定程度上影响鑫隆公司履行其协助办理房屋所有权登记手续的义务，造成鑫隆公司公司业务运作的不便，但并不能据此免除其协助买受人（即本案陈钜鹏、戴四妹）办证的合同义务，在陈钜鹏、戴四妹经催告后补交相关款项及补齐办证资料后，鑫隆公司应继续履行协助陈钜鹏、戴四妹向房管国土部门办理涉案商品房所有权登记手续。另外，鑫隆公司主张陈钜鹏、戴四妹应先行支付迟延面积差异款补款违约金的抗辩意见，一审法院认为，因陈钜鹏、戴四妹对面积差异款的产生并不存在过错，且涉案合同亦未对迟延交纳面积差异款的违约金进行明确约定，故鑫隆公司的上述抗辩主张均没有合同和法律依据，一审法院不予采纳。
对于某甲公司以双方于2013年3月30日签署的《办理房产证须知》中相关约定为由免除其逾期办证责任。一审法院认为，虽然《办理房产证须知》有表述“房地产权证办好后因购房产生大的权利义务终结并互补追究”，但是《办理房产证须知》是签订于某乙鹏、戴四妹起诉之前，虽文书中对权利义务的约定属于双方当事人对自身权利义务的处分和调解，陈钜鹏、戴四妹在诉讼中一直未有撤回本案主张鑫隆公司逾期办证违约责任，表明其未放弃通过诉讼途径主张权利。因此，鑫隆公司有提出的上述抗辩意见理据不足，一审法院不予采纳。
对于某甲公司提出陈钜鹏、戴四妹未按合同约定办理涉案商品房按揭贷款手续,鑫隆公司据此可顺延办理产权登记的抗辩意见。陈钜鹏、戴四妹对此不予认可，认为该银行按揭是委托鑫隆公司代为办理，存在延迟也是鑫隆公司的责任而非陈钜鹏、戴四妹的责任。经查,依据双方合同关于“鑫隆公司代理陈钜鹏、戴四妹办理按揭手续，陈钜鹏、戴四妹在签订本合同并支付首期款后1日内将申请银行按揭贷款需由其提供的证件资料交付鑫隆公司或鑫隆公司指定的第三人”及补充协议关于“由鑫隆公司代理陈钜鹏、戴四妹办理按揭手续，陈钜鹏、戴四妹应当在双方约定签订本合同即补充协议时间前向某乙公司提供办理按揭贷款全部有效证件资料”的约定，陈钜鹏、戴四妹的合同义务是在约定期限内向某乙公司提供办理按揭贷款全部有效证件资料，虽然鑫隆公司提供了一份《个人住房组合抵押借款合同》，用以证明陈钜鹏、戴四妹的涉案商品房按揭贷款于2012年6月11日才签订，但未能进一步提供证据加以证明该按揭贷款迟延支付是陈钜鹏、戴四妹一方的原因所造成，对此陈钜鹏、戴四妹亦不予认可，故鑫隆公司的上述抗辩意见理由不成立，一审法院不予采纳。
对于《广东省房地产预告登记证明》、《广州市房地产他项权利登记申请书》。根据鑫隆公司出具的《办理房地产权证的通知》中，已载明“如属业权人自行找银行办理按揭贷款的，则须自行到所属按揭银行借出《抵押登记证明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件一并提交办证”，本案中，依据双方合同约定，鑫隆公司是代理陈钜鹏、戴四妹办理银行按揭手续的，故鑫隆公司以陈钜鹏、戴四妹未有自行提供上述文件而行使顺延办证期限的理由不能成立。
对于某乙鹏、戴四妹要求鑫隆公司支付因占用其已交纳的办证费、契税等费用的利息（以15616元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2011年2月22日起计算至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止）的请求，一审法院认为，鑫隆公司如前所述需按4万元的标准赔偿延迟办证经济损失，足以弥补陈钜鹏、戴四妹的实际损失，故陈钜鹏、戴四妹主张上述利息损失的请求理由不成立，一审法院不予支持。
对于某甲公司提出其与第三人广东仲某律师事务所签署的《委托代理合同》及陈钜鹏、戴四妹与第三人广东仲某律师事务所签署的《非诉讼委托代理协议》而认为陈钜鹏、戴四妹、鑫隆公司共同委托第三人代为办理涉案房屋的房地产权证的主张，因鑫隆公司提供的上述证据未能充分证明其主张，且陈钜鹏、戴四妹及第三人亦不予认可，故一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告广州市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈钜鹏、戴四妹支付迟延办证经济损失4万元。二、驳回原告陈钜鹏、戴四妹的其余诉讼请求。本案受理费390元，由被告广州市鑫隆房地产开发有限公司承担（该款原告已向一审法院预交）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
经庭询调查，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明：鑫隆公司于2013年3月18日通过邮政挂号方式向某甲鹏、戴四妹邮寄《办理〈房地产权证〉的通知》。2013年3月30日陈钜鹏、戴四妹向某乙公司签收了《办理房产证须知》。上述《办理房产证通知》、《办理房产证须知》均记载了陈钜鹏、戴四妹就涉案房屋办证前须提交资料、应缴纳费用，并提示相关费用未缴清及提交的办证资料不齐备则办证期限相应顺延。
2013年6月30日，陈钜鹏、戴四妹前往鑫隆公司就涉案商品房面积差异款进行协商。2013年7月1日，陈钜鹏、戴四妹到银行缴交面积差异款。
2014年1月8日，陈钜鹏、戴四妹委托广东银德律师事务所向某乙公司发出《律师函》，该《律师函》第三条第1点中记载：“本律师认为，委托人购买的房屋面积是否存在差异，应以房产证上记载的实测面积为准，现贵司尚未为委托人办理房产证，故委托人购买的房屋是否需补交面积差异款及具体数额均未确定，且贵司的敦促函也没有提供任何书面证明证实委托人房屋存在面积差的情况，因此，委托人不同意贵司在未提供任何书面证明及房产证证明的情况下，向委托人收取任何其他房款。”
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈钜鹏、戴四妹、鑫隆公司双方的上诉请求与答辩意见，分析如下：
本案二审的争议焦点在于：一、鑫隆公司应否承担迟延办证的违约责任以及违约责任如何确定；二、陈钜鹏、戴四妹要求鑫隆公司支付办证费用、契税等费用的利息的主张是否成立。
关于争议焦点一。根据涉案《商品房买卖合同》约定及陈钜鹏、戴四妹的主张，鑫隆公司应协助陈钜鹏、戴四妹在涉案房屋实际交付之日起180个工作日内（即2013年5月27日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，逾期办理则构成违约。按《商品房买卖合同》第十八条关于面积确认及面积差异处理约定：“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实际面积为准”，并按照合同约定的价格据实结算房价款，故陈钜鹏、戴四妹自该日起已知悉面积差异款的计算方式。虽鑫隆公司在其发出的《办理房地产权证的通知》中并无告知涉案房屋的面积差数额，但现有证据显示鑫隆公司在2013年4月23日邮寄给陈钜鹏、戴四妹的《关于商品房面积差异处理的通知》中载明了涉案房屋存在的面积差异数额以及陈钜鹏、戴四妹需补足的面积差异款，并通知陈钜鹏、戴四妹在2013年4月30日前补交房价款，该通知载明的实测套内建筑面积、需补房价款与房管部门出具的《房地产分户图》一致且与陈钜鹏、戴四妹实际补交的款项相同，陈钜鹏、戴四妹以鑫隆公司未提供面积差异款的计算依据为由拒绝补交依据不足，本院不予支持。虽鑫隆公司未能在2013年5月27日前办妥涉案房屋的递件过户手续，但因办证一事确需双方配合，且双方之前已因办证一事争议多时，再结合陈钜鹏、戴四妹在2013年7月1日才缴纳涉案房屋面积差异补款之事实，一审法院认定鑫隆公司从陈钜鹏、戴四妹逾期补交面积差异款之日（即2013年5月1日）起“顺延协助办理产权转移登记”符合合同约定，不应承担陈钜鹏、戴四妹逾期补交面积差异款期间的迟延办证违约责任，并无不当，本院予以维持。
根据鑫隆公司曾于2012年2月21日代收陈钜鹏、戴四妹契税款以及该公司出具的《办理房产证须知》、《关于商品房面积差异处理的通知》所载明内容来看，该公司负有代陈钜鹏、戴四妹缴交契税的义务，该公司在双方未达成合意变更合同履行方式的情况下单方要求陈钜鹏、戴四妹自行缴交契税并以此为由怠于协助办证依据不足。《办理房产证须知》载明“关于业权人所购该房屋是否可享受以上的税收优惠，需办证人员另行电话通知其中一位业权人后，由业权人本人携带身份证原件亲自到房管局（注：外省户籍人士还须在户籍所在地房管局）开具‘房产记录情况’即查册证明……注：查册证明具有时效性，因此该房屋全部查册证明须于办证人员电话通知后7日内完成查册，并须于查册后三日内，交予办证人员，逾期则视阁下放弃此项优惠政策，造成的损失自负……”，本院对陈钜鹏、戴四妹关于查册证明具有时效性的主张予以采信。鑫隆公司无充分证据证明其公司办证人员电话通知陈钜鹏、戴四妹提交缴纳契税的查册证明，且双方因是否该由业主自行缴纳契税等事宜已产生纠纷，故鑫隆公司以陈钜鹏、戴四妹未及时提交查册证明为由主张迟延办证责任应归咎于某乙鹏、戴四妹依据不足。鑫隆公司于2013年3月18日出具的《办理〈房地产权证〉的通知》中载明：“如业权人自行找银行办理按揭贷款的，则须自行到所属按揭银行借出《抵押登记证明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件一并提交办证”。根据涉案《商品房买卖合同》的约定可知，陈钜鹏、戴四妹选择的是按揭付款的方式且由鑫隆公司代理陈钜鹏、戴四妹办理按揭手续，结合鑫隆公司在2013年4月3日签收陈钜鹏、戴四妹提交的办证资料之后并无明确告知要求陈钜鹏、戴四妹自行向按揭银行借出《抵押登记证明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件用于办证的事实来看，向按揭银行借出相关办证资料的义务应在于鑫隆公司，鑫隆公司以陈钜鹏、戴四妹未提交上述资料为由怠于协助办证依据不足。鑫隆公司主张陈钜鹏、戴四妹应先支付迟延面积差异款违约金，鉴于合同中对面积差异款的付款时间并无作出明确约定，亦无明确约定对面积差异款如何计收违约金，故鑫隆公司以此为由要求顺延协助办证期限依据不足。
陈钜鹏、戴四妹在2013年7月18日收到鑫隆公司发出的《催告函》后，于当天将《回复函》邮寄给对方，虽鑫隆公司以《回复函》邮寄地址并非合同约定地址，予以拒收，但《回复函》邮寄地址与《催告函》的发函地址相一致，应视为该函件已送达鑫隆公司。
鑫隆公司应于2013年5月27日前协助陈钜鹏、戴四妹办证，并取得房地产登记机构的办证递件回执，鉴于某乙鹏、戴四妹于2013年7月1日向某乙公司补交了面积差异款，一审认定鑫隆公司于2013年7月7日向某甲鹏、戴四妹出具相应发票确认收取上述款项期间不承担延迟办证的违约责任，并无不当，本院予以维持。从鑫隆公司于2013年7月17日邮寄《关于协助办理房地产权证催告函》至陈钜鹏、戴四妹于2015年5月18日自行查册期间，鑫隆公司在合理期间内仍怠于协助办证，对延迟办证负有主要责任，鉴于某乙鹏、戴四妹未及时补交面积差款项及在提交查册证明中负有过错，结合鑫隆公司行使顺延协助办证期限，一审法院综合上述情况，酌情判令鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹支付延迟办证经济损失4万元，处理可行，本院予以维持。
关于争议焦点二。陈钜鹏、戴四妹向某乙公司缴交的办证费、契税等费用是合同签订时双方基于鑫隆公司协助办证以及代缴契税所达成的合意，合同中并无约定鑫隆公司如迟延协助办证须支付占用上述费用的利息，陈钜鹏、戴四妹要求鑫隆公司支付占用上述款项期间的利息依据不足，本院不予支持。一审法院认定鑫隆公司向某甲鹏、戴四妹支付迟延办证经济损失4万元足以弥补陈钜鹏、戴四妹实际损失，因此不支持陈钜鹏、戴四妹主张的利息损失，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈钜鹏、戴四妹、鑫隆公司上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费780元，由陈钜鹏、戴四妹负担390元，广州市鑫隆房地产开发有限公司负担390元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 郑怀勇
审判员 万力平
二〇一六年十一月二十八日
书记员 杨仁义
王心怡