＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第04330号＼n上诉人（原审原告）崔旭泽，男，1981年4月23日出生。＼n委托代理人樊丽霞，北京市易行律师事务所律师。＼n委托代理人冀丽敏，北京市易行律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）吴修娟，女，1988年10月5日出生。＼n委托代理人马毅，北京尚威润智律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。＼n法定代表人左晖，董事长。＼n委托代理人张继勋，男，1984年12月20日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。＼n委托代理人罗淑伶，女，1975年6月19日出生，北京链家房地产经纪有限公司店长。＼n上诉人崔旭泽、上诉人吴修娟因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。＼n2013年9月5日，崔旭泽起诉至原审法院称：2013年7月11日，经链家经纪公司居间，我与吴修娟签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定我购买吴修娟位于北京市顺义区某号房屋（房屋所有权证书上登记为顺义区某某号），价款为2300000元。合同签订后，我依约分四次向吴修娟支付购房款，分别是；签约当日即7月11日支付20万元定金；7月13日支付40万元，8月3日支付60万元，8月30日支付110万元。《补充协议》第五条“其他约定”中第4明确约定，2013年8月31日前将房屋全款到位付清给吴修娟，双方对此无异议；第5明确约定，吴修娟应在收到我房屋全款同时协助我办理产权过户。《补偿协议》第四条明确约定，吴修娟拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当以房屋总价款的20%向我支付违约金。根据合同约定，我已依约支付吴修娟全部房款，但吴修娟拒绝办理过户手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。吴修娟除应协助我办理过户手续外，还应以房屋总价款的20%向我支付违约金。故起诉要求：1.吴修娟协助我办理北京市顺义区某号房屋的过户手续。2.吴修娟支付我违约金46万元。＼n吴修娟在原审法院辩称：第一，因我着急用钱，故签合同时双方口头约定，崔旭泽应于2013年7月底给付我120万元，崔旭泽没有按照约定时间付款，给我造成较大损失。第二，2013年7月底之后，我已经告知崔旭泽这房子不卖了，要求退款给崔旭泽，但崔旭泽没有提供账号。最后那笔款也是在我没有同意的情况下，崔旭泽私自打款给我的。第三，双方补充协议约定，崔旭泽应在2013年8月3日之前打入我账户60万。我认为不包括2013年8月3日当天。崔旭泽于2013年8月3日打款给我，属于违约。第四，双方补充协议约定，约定时间不能按时付款，本合同无效，我10个工作日内归还崔旭泽定金及首付款。我认为双方合同应当无效。第五，崔旭泽诉讼请求既要求继续履行合同，又要求违约金相互矛盾。依据双方买卖合同第七条约定，崔旭泽应解除合同，才能要违约金。综上，不同意崔旭泽的诉讼请求。＼n链家经纪公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，我公司不是房屋买卖合同的一方当事人。崔旭泽的诉讼请求，与链家经纪公司也无利害关系。故链家经纪公司作为本案被告，主体不适格。＼n原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。综合双方合同文本含义及履约行为，崔旭泽于2013年8月3日向吴修娟的中国建设银行账户支付60万元，并非违约行为。故对吴修娟主张合同无效及崔旭泽违约的辩解，法院不予采信。＼n关于吴修娟履行协助办理过户登记义务的期限，双方合同约定存在不一致的条款：1.涉诉《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（一）项约定，自该合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2.《补充协议》第二条约定，吴修娟应当在房款全部付清当日取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知崔旭泽及第三人，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3.《补充协议》“其他约定”第5条约定，吴修娟收到全部购房款同时协助办理产权过户。现双方对适用上述条款产生争议。法院认为上述《补充协议》“其他约定”第5条系双方对《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的打印格式文本的手写变更，具有法律效力，应予以适用。现双方合同签订日为2013年7月11日，吴修娟取得涉诉房屋的房屋所有权证书之日为2013年8月21日，崔旭泽付清全部购房款之日为2013年8月30日。吴修娟至今没有履行协助办理过户登记的义务，构成违约，应承担相应违约责任。吴修娟认为守约方要求继续履行合同与要求承担违约责任不能同时主张，缺乏合同依据及法律依据。综上，对崔旭泽要求吴修娟协助办理过户手续同时承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。＼n关于违约金适用条款，崔旭泽主张适用《补充协议》第四条第二款，要求吴修娟承担总房款20%的违约责任。法院认为，在《补充协议》“其他约定”第5条对办理过户登记义务的期限进行变更的情况下，本案吴修娟的违约情形，不符合该款约定的情形。依据我国合同法律规范的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故对崔旭泽要求的违约金，法院考虑上述情况予以酌定。＼n据此，原审法院于2013年12月判决：一、吴修娟于判决生效之日起十日内协助崔旭泽办理位于北京市顺义区某号房屋（房屋所有权证号：X京房权证顺字第×××号）的过户登记手续；二、吴修娟于判决生效之日起十日内给付崔旭泽违约金三万元；三、驳回崔旭泽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n原审法院判决后，吴修娟、崔旭泽均不服上诉至本院。崔旭泽以吴修娟收到全部房款后拒绝办理过户手续，已经构成根本违约，应按《补充协议》约定承担总房款20%的违约金，并直接赔付居间代理费以及房屋交易保障服务费等为由，上诉请求撤销原审判决第二、三项，改判吴修娟支付违约金46万元、居间代理费46000元、房屋交易保障服务费11500元，诉讼费由吴修娟承担。吴修娟以自己已将房屋钥匙交给崔旭泽，履行了交付房屋义务，不存在违约行为，而崔旭泽未按双方口头约定期限支付房款违约在先，且崔旭泽于2013年8月30日上午打款，而当日为周五，自己无法请假又联系不到对方，根本无法办理过户，以及双方在合同中约定办理过户手续的时间为签订合同后60日即2013年9月10日到期，但崔旭泽于2013年9月5日即提起诉讼等为由，上诉要求撤销原审判决第二项，依法改判驳回崔旭泽要求其支付违约金的诉讼请求，一、二审诉讼费由崔旭泽承担。链家经纪公司同意原审判决。＼n经审理查明：2013年7月11日，出卖人吴修娟与买受人崔泽旭签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴修娟将坐落于北京市顺义区某号房屋（房屋所有权证证号X京房权证顺字第×××号）卖予崔旭泽，房屋成交价格为230万元。该合同第六条约定：出卖人应当在2013年7月12日前将该房屋交付给买受人。第七条第（一）款约定：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照以下方式处理：按照逾期时间分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十条第（一）项约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。＼n2013年7月11日，甲方吴修娟、乙方崔旭泽、丙方链家经纪公司签订《补充协议》，称鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于顺义区某号的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定。该补充协议第二条约定：1.定金：乙方于2013年7月11日向甲方支付定金20万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2.甲方承诺在房款全款付清当日取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照分期支付的方式履行：乙方于2013年7月14日前将首付款60万元整（含前期支付全部定金20万元整）支付甲方；剩余房款170万元整，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。4.甲方取得房屋所有权证后十个／二十个／三十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。5.甲方同意2013年7月12日前将房屋交付乙方使用。第四条约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该补充协议尾部另有以下“其他约定”：1.2013年7月12日甲方将房屋交付给乙方使用之后所产生的费用由乙方承担；2.甲方将预交物业费到2013年12月31日的物业费送给乙方；3.2013年7月14日前乙方付给甲方房屋部分首付款人民币60万元整（含定金20万元整）；4.2013年8月31日前将房屋全款到位付清给甲方，双方对此无异议；5.甲方收到乙方房屋全款同时协助乙方办理产权过户；6.约定时间不能按时付款，本合同无效，甲方10个工作日内退还乙方定金及首付款；7.2013年8月3日之前打入甲方账户60万元整。上述7条“其他约定”系手写增加，非格式文本。＼n2013年7月11日，崔旭泽向吴修娟的中国工商银行账户支付定金20万元，吴修娟将涉诉房屋的钥匙交付崔旭泽。2013年7月13日，崔旭泽向吴修娟的中国工商银行账户支付40万元。2013年8月3日，崔旭泽向吴修娟的中国建设银行账户支付60万元。2013年8月21日，吴修娟取得涉诉房屋的房屋所有权证书（X京房权证顺字第×××号，登记座落为北京市顺义区某号）。2013年8月30日，崔旭泽向吴修娟的中国工商银行账户支付110万元。涉诉房屋的所有权至今没有转移登记至崔泽旭名下。＼n原审过程中，关于崔旭泽于2013年8月3日向吴修娟的中国建设银行账户支付60万元，吴修娟称其于2013年8月4日才收到该款，并主张双方补充协议中约定的“2013年8月3日之前”打入其账户60万元，不包含2013年8月3日当日，崔旭泽存在违约行为。崔泽旭则认为自身没有违约行为，吴修娟没有及时协助办理过户登记且拒绝卖房的行为属于违约行为，故坚持要求吴修娟继续履行合同并承担相应的违约责任。经原审法院释明，吴修娟认为合同约定的违约金计算标准过高，请求法院根据实际情况予以酌减。＼n原审过程中崔旭泽提交催告函、顺丰快递寄件单据复印件及快件追踪查询结果，以此证明链家经纪公司曾于2013年8月29日向吴修娟发出催告函，催告其接受房屋尾款并办理房屋过户手续，寄送地址为吴修娟在房屋买卖合同上提供的通讯地址，但吴修娟拒收，吴修娟以其行为表示拒绝卖房。链家经纪公司对该证据的真实性及证明目的予以认可。吴修娟称没有收到该催告函，故不予认可。＼n本院审理中，吴修娟主张双方曾口头约定崔旭泽于2013年7月31日前支付房款120万元，后崔旭泽未按期支付，故其认为崔旭泽并无购房诚意，属违约在先，崔旭泽对此予以否认，吴修娟亦未对此提供证据佐证。＼n上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、银行结算凭证等证据材料在案佐证。＼n本院认为：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据双方诉辩主张以及本院查明的事实，本案争议焦点为：一、吴修娟是否存在违约行为；二、如吴修娟存在违约行为，应依何种标准计算违约金。＼n对于焦点一，崔旭泽主张吴修娟未按约定期限即收到全部房款的同时办理过户手续，进而拒绝办理过户，存在违约行为，而吴修娟主张崔旭泽提起诉讼之日双方约定的过户期限尚未届至，故判定吴修娟是否存在违约行为需首先确定何为吴修娟履行协助办理过户登记义务的期限。因在双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》中对该项内容的约定存在不一致之处，前者第十条第（一）项约定过户期限为该合同签订之日起60日内；后者第二条约定，吴修娟应当在房款全部付清当日取得房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知崔旭泽及第三人，并积极配合办理房屋产权转移登记手续，而对于共同办理房屋所有权转移登记手续的时间则无明确约定；后者“其他约定”第5条则约定，吴修娟收到全部购房款同时协助办理产权过户，故该争议即引申为应适用上述哪一条款确定吴修娟该项合同义务。鉴于《补充协议》系在双方在已经订立的买卖合同的基础上，就房屋买卖事宜做出的补充约定，较买卖合同而言其签订时间顺序在后，就订立目的而言在于对买卖合同内容的补充和完善，故对其内容与买卖合同中约定存在不一致之处的，应首先适用《补充协议》的约定；而《补充协议》中第二条与“其他约定”的内容亦存在差别，但前者为打印格式文本，且对于办理所有权转移登记手续的期限约定不明，而后者则位于该协议尾部，为手写体，且约定期限具体明确，应视为经双方协商一致对此前打印格式文本内容的变更，故应适用该条款确定吴修娟履行协助办理产权过户义务的期限即其应于收到全部购房款同时协助办理产权过户。本案中，崔旭泽于2013年8月30日付清全部房款，而吴修娟未及时履行协助过户义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。吴修娟称双方曾口头约定崔旭泽于2013年7月31日前支付120万元，而崔旭泽未按上述约定付款，但崔旭泽否认存在上述约定，吴修娟亦未提交证据佐证其陈述，故其关于崔旭泽违约在先的主张，缺乏证据，本院不予采纳。＼n对于焦点二，崔旭泽认为吴修娟逾期办理协助过户手续，拒绝出售房屋，属于《补充协议》第四条第2款第（3）项、第（4）项所规定的“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日”以及“拒绝将该房出售给乙方”的根本违约行为，主张吴修娟依据该条款向其支付相当于房屋总价款20%的违约金。但首先，如上文所述，在本案中应适用《补充协议》中“其他约定”第5条而非第二条作为确定吴修娟履行协助办理产权过户手续的期限，故吴修娟的违约情形，不符合上述《补充协议》第四条第2款第（3）项的规定情形。其次，原审中吴修娟虽认可其曾因对方未按双方口头约定期限付款而表示过不再出售房屋，但鉴于其已将房屋实际交付崔旭泽，法院亦判令双方继续履行房屋买卖合同，且双方对于办理产权转移登记手续期限的约定确存在前后冲突之处，而崔旭泽于2013年9月5日即提起了本次诉讼等本案的具体情形，原审法院综合当事人实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定吴修娟给付崔旭泽违约金3万元，并无不当。＼n另，崔旭泽上诉要求吴修娟支付居间代理费及房屋交易保障服务费，超出原审诉求范围，本院不予直接处理。＼n综上所述，崔旭泽及吴修娟的上诉理由均不能成立，原审法院判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费4100元，由崔旭泽负担2050元（已交纳），由吴修娟负担2050元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费8750元，由崔旭泽负担8200元（已交纳），由吴修娟负担550元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长赵霞＼n代理审判员李春香＼n代理审判员程磊＼n二〇一四年五月二十日＼n书记员王艳