广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初8743号
原告：黄楚萍，女，1988年11月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：李洲，广东信广律师事务所律师。
被告：周少华，男，1992年10月19日出生，汉族，住湖南省祁东县，
被告：佛山市南海区桂城街东二南兴股份合作经济社，住所地：佛山市南海区××，组织机构代码××。
负责人：周锦权，社长。
委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。
第三人：李耀明，男，1976年9月23日出生，汉族，住广东省江门市开平市，
原告黄楚萍与被告周少华、佛山市南海区桂城街东二南兴股份合作经济社（以下简称南兴经济社）、第三人李耀明租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李洲，被告周少华，南兴经济社的委托诉讼代理人何敏莹，第三人李耀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周少华签订的《铺位转让定金协议》和《商铺转让合同》，并解除原告与两被告签订的《三方转让协议》；2.被告周少华立即退还转让费130000元，并赔偿原告20000元违约金；3.被告佛山市南海区桂城街东二南兴股份合作经济社对第2项诉讼请求的转让费中35000元押金承担连带清偿责任，并赔偿原告35000元违约金；4.被告佛山市南海区桂城街东二南兴股份合作经济社退还原告10320元押金；5.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告周少华于2018年4月29日签订《铺位转让定金协议》，约定位于佛山市南海区××号铺的转让费13万元，该转让费已经含押金35000元，定金1万元，如一方违约，需支付另一方2万元违约金；2018年5月1日，原告与两被告签订三方协议，约定被告佛山市南海区桂城街东二南兴股份合作经济社（以下简称南兴经济社）将上述面积103.2平方米铺位转租给原告，合同期限为2018年5月1日至2019年6月30日，原告与被告南兴经济社的权利义务按两被告签订的《租赁合同》履行，被告南兴经济社将该三方协议交给街道进行登记备案；经被告南兴经济社同意后，2018年5月3日，原被告签订《商铺转让合同》，约定被告周少华将上述面积103.2平方米的铺位转租给原告，租金每月10320元，转让费13万元，已含押金35000元，被告周少华将其与被告南兴经济社于2017年6月5日签订的《租赁合同》和35000元按金收据原件交给原告。2018年5月3日，原告依约支付13万元给被告周少华，支付被告南兴经济社当月租金10320元。2018年5月14日，原告准备与被告周少华交接商铺装修，第三人李耀明则主张该商铺其中由46.6平方米面积为其所有，并要求原告每月交6200元租金，且提供与被告周少华签订的《租赁协议书》给原告看，称被告周少华都一直向其交租金，据此，要求原告亦相应交租。原告当即向被告南兴经济社核实，被告才明确告诉原告，该商铺一直与邻村（东二新村）有争议，同一商铺，被告南兴经济社一直按103.2平方米进行收租，而邻村也按40多平方米对该商铺进行收租，当原告向被告周少华核实该事并要求其过来进行处理时，被告南兴经济社拒绝接听电话及回复微信。而当时签订三方协议及原告与被告签订协议期间，两被告均没有明确告知该事实，被告周少华曾要求被告周少华告诉原告，但被告周少华却故意隐瞒该事实，最终两被告均没有告知原告。另外，该商铺系临时建设的棚架，没有经规划许可证及报建，且没有产权，系属于违法建筑。原告认为，两被告没有明确告知该商铺与邻村具有争议且双方均在商铺主张收租的事实，现第三人对该商铺主张权利，存在双重支付租金的情形，如果原告继续租赁该商铺，则严重超出原告的预算，并随时收到双方干涉而影响经营；在第三人主张46.6平方米后，被告南兴经济社对该商铺根本不享有103.2平方米的权利，即原告承租的商铺至多有56.6平方米。据此，两被告明显已经根本违约。另外，涉讼商铺未经报建，没有规划许可证，且没有房屋产权，显然，涉讼商铺无法实现原告的经营目的，故提起诉讼。
被告周少华辩称，周少华承租的铺位140多平方米，前面103平方米，后面办公室、仓库有40多平方米，涉讼商铺本来是第三人与南兴经济社合在一起的商铺，周少华向第三人承租的铺位是后面的办公室、仓库有40多平方米，该部分也没有转给原告，与前面的103平方米无关。故周少华不同意解除转让合同，周少华只是转让前面的103平方米商铺，后面的40多平方米商铺由周少华使用，不同意原告的全部诉讼请求。
被告南兴经济社辩称，一、涉讼商铺没有办理报建手续，《三方转让协议》自始无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉讼商铺未有相关证据证明已办理了合法的报建手续的，租赁合同应为无效合同，自始不发生效力。二、被告周少华自2018年5月4日起交付涉讼商铺予原告使用，原告已实际占有使用涉讼商铺，10320元占有使用费不应予以退还。且原告应向南兴经济社支付相应的占有使用费至实际腾退之日止。三。原告诉请南兴经济社赔偿其35000元违约金于法无据，应予驳回。如前所述，涉讼商铺没有报建手续，故涉讼合同无效，故违约金条款对各方均没有法律约束力。其次，即使有法律约束力，南兴经济社参与签订的仅有《三方转让协议》，该协议并未约定违约金条款，故原告请求南兴经济社赔偿违约金于法无据。四、在原告足额支付南兴经济社至腾退涉讼商铺之日止的占有使用费的前提下，南兴经济社可以退还押金35000元给周少华。租赁押金的法律意义是为了确保若出现承租人拖欠租金等损害出租人利益情况时，出租人可以从租赁押金予以扣除相应的费用，用以弥补出租人的损失。原告要求退还35000元租赁押金前提条件是其没有造成南兴经济社任何经济损失，因此，原告必须向南兴经济社交租至实际腾退涉讼商铺之日止的占有使用费后，原告才能退还押金。而且，根据合同相对性，向南兴经济社缴纳押金的主体是周少华，周少华与原告签订的协议约定租赁押金已转让给原告，是真实与原告的内部约定，不能约束南兴经济社，故即使退还押金，也应当是南兴经济社向周少华退还，不能够直接退还给原告。综上，南兴经济社请求驳回原告要求南兴经济社承担相关责任的诉讼请求。
第三人李耀明述称，2009年第三人向南兴经济社交租，交租的面积为53.5平方米，涉讼商铺旁边由一块空地40多平方米，其后第三人将空地搭成现有的涉讼商铺，第三人向新村经济社承租另外的46平方米的商铺，第三人也一直向新村经济社支付租金；第三人出租给周少华的面积是46.4平方米，第三人于5月14日致电给周少华才知道商铺已经转让给他人，周少华没有通知第三人。周少华陈述的仓库、办公室是后面搭建上去的。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2017年2月27日，佛山市南海区桂城街东二村新村股份经济合作社（甲方）与第三人李耀明（乙方）签订《租赁新村铺位合同》，约定甲方提供位于桂城街××新村经济合作社属下东××大道北面共46.6平方米租给乙方使用；租期从2017年2月1日起至2020年1月30日止；等等。
2017年2月1日，第三人（甲方）与周少华（乙方）签订《租赁协议书》，约定将位于佛山市桂城东二大道北面建设面积约46.6平方米的商铺出租给乙方；租赁期限从2017年2月1日起至2020年1月3日止；等等。
2017年6月5日，南兴经济社（甲方）与周少华（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落于南海区××号铺出租给乙方使用；租赁期从2017年7月1日起至2019年6月30日止；铺位面积103.2平方米，每平方米每月100元，每月应交租金10320元；签订合同同时，乙方须向甲方支付合同保证金30000元及电费按金5000元；等等。
同日，南兴经济社开具收据，确认收取周少华按金35000元。
2018年4月29日，周少华（甲方）与原告（乙方）签订《铺位转让定金协议》，约定甲方向乙方转让位南海区桂城街东二南兴东二大道边83号的铺位，转让费为13万元，押金35000元，乙方向甲方预付定金1万元；乙方在合同签订之日起3日内向甲方交付10000元；甲、乙任何一方不得擅自变更或解除本协议内容，除非双方协商一致并达成书面协议，甲、乙任何一方发起解除本协议且未达成双方书面意见一致的则视为发起方违约，违约方付违约金2万元。
同日，周少华出具收据，确认收取原告铺位转让定金10000元。
2018年5月1日，南兴经济社（甲方）、周少华（乙方）、原告（丙方）签订《三方转让协议书》，约定原租户周少华租用甲方位于佛山市南海区××号铺位，铺位面积103.2平方米，合同期限为2017年7月1日至2019年6月30日，乙方因自身原因，从2018年5月1日起转让该铺位给丙方黄楚萍，合同期从2018年5月1日至2019年6月30日，合同细则按甲方与乙方签订的原合同执行，乙方不再拥有该物业租赁权。
周少华（甲方）与原告（乙方）签订《商铺转让合同》，约定甲方转让位于南海区××东××大道边××铺位、铺位面积103.2平方米给乙方；原租赁合同中所约定的租赁时间为自2017年7月1日起至2019年6月30日止，月租金10320元，押金为35000元，现甲方剩余租金为14个月，甲方承诺自签订铺位转让合同日起2日内撤场并完成铺位转让前的费用支付，该合同期满后该押金归乙方所有；乙方确认转让铺位完成交接之2018年5月3日内，乙方向甲方支付转让费13万元，含押金35000元；转让铺位定于2018年5月4日正式交接；等等。
2018年5月3日，原告向周少华支付120000元。
2018年5月3日，原告向南兴经济社转款10320元。
2018年5月23日，原告提起诉讼。
南兴经济社陈述向周少华出租的为103.2平方米商铺。第三人陈述向周少华出租的商铺为103.2平方米中的46.6平方米部分。周少华陈述向南兴经济社承租的为商铺铺位部分，向第三人承租的为商铺仓库、办公室部分。
原告、周少华确认涉讼商铺铺面与仓库、办公室相连。周少华陈述铺面与仓库、办公室之间有门可关上，但未上锁；周少华于2018年5月4日将铺面钥匙交给原告，并没有其他钥匙，仓库的另一出入口为反锁状态。周少华陈述转让的是铺面部分，其后周少华不再继续向第三人承租仓库、办公室部分。
本院认为，原告与被告周少华转让的为涉讼商铺的租赁权，转让关系合法有效，南兴经济社认为合同无效的主张本院不予采纳。
虽各方对涉讼商铺的实际面积及各合同对应的位置存在争议，但从原告及周少华陈述反映，涉讼商铺铺面与仓库、办公室相连，交付时并没有将铺面与仓库、办公室相隔离，亦没有打开仓库另一出入口，存在另行隔断、使用仓库及办公室的可能，可见双方转让的是整个铺位包含铺面、仓库、办公室的全部部分，周少华认为仅为转让铺面部分的主张本院不予采纳。涉讼商铺作为一整体，存在与南兴经济社及第三人李耀明的两个租赁关系，周少华并未能完整披露涉讼商铺的情况至本案纠纷，原告请求解除《铺位转让定金协议》、《商铺转让合同》及《三方协议协议》的主张本院予以支持。
合同解除，周少华收取的130000元应返还予原告。综观《铺位转让定金协议》、《商铺转让合同》内容，约定违约金20000元实际为定金罚则条款，周少华返还130000元已包含10000元定金，故周少华应支付原告违约金为10000元，原告请求超出部分本院不予支持。商铺交接即发生争议原告未实际使用商铺，原告请求被告南兴经济返还已收取的10320元的主张本院予以支持。合同解除，租赁关系相对方仍为周少华，相应的押金、租金结算应由周少华与南兴经济社进行处理，原告请求被告南兴经济社对返还35000元承担连带责任，及支付35000元违约金的主张缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告黄楚萍与被告周少华签订的《铺位转让定金协议》、《商铺转让合同》；
二、解除原告黄林萍、被告周少华、被告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社签订的《三方转让协议》；
三、被告周少华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还130000元予原告黄楚萍；
四、被告周少华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10000元予原告黄楚萍；
五、被告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还10320元予原告黄楚萍；
六、驳回原告黄楚萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1903.2元（原告已预交），由原告负担250元，由被告周少华负担1653.2元。原告多预交诉讼费的1653.2元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一八年八月九日
书记员 林浩成