＼n安徽省合肥市瑶海区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）瑶民二初字第00169号＼n原告：安徽安广物业服务有限公司。＼n法定代表人：符涛，总经理。＼n委托代理人：陶玉祥，安徽金的律师事务所律师。＼n委托代理人：陈立东，安徽金的律师事务所律师。＼n被告：樊允杰，男，1958年2月24日出生，汉族，住合肥市瑶海区。＼n委托代理人：王宇，北京大成（合肥）律师事务所律师。＼n原告安徽安广物业服务有限公司（以下简称安广物业公司）诉被告樊允杰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告安广物业公司的委托代理人陶玉祥、被告樊允杰的委托代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告安广物业公司诉称：自2008年6月1日起原告按照合法程序接管了位于合肥市瑶海区新安苑小区的物业管理工作，在合同期间原告严格履行了物业服务约定的义务，但被告一直以各种理由未缴纳物业管理费，原告无奈特诉至贵院，请求依法判令：一、被告立即给付原告拖欠的物业服务费380元，并自2011年11月30日起按同期银行贷款利率计算损失至上述款项结清之日止；二、被告承担本案全部诉讼费用。＼n原告安广物业公司提供的证据有企业法人营业执照及组织机构代码证、业主房产证及身份证复印件、物业服务合同及业主委员会的告示、合肥市物价局文件、两份催缴通告张贴照片。＼n被告樊允杰当庭辩称：原告的诉请不成立，且超过法定时效，应予以驳回。被告樊允杰是否为该小区业主，代理人不确定，为了避免缺席判决的误会出现，所以来应诉帮助法院查清事实。一、原告的起诉超过两年时效，原告提供的证据不足以中断诉讼时效；二、原被告虽然签订物业合同，但原告没有履行服务合同，因此无权收取相应的物业费；三、物业合同期届满后，原告未提供任何物业服务内容，被告所在的业委会也不同意其继续提供物业服务或延长物业合同的期限，且原告此前物业收费许可应于2011年5月31日到期，此后，依照规定，原告无权收取物业费；四、原告私自收取被告水费，并占为己有，导致被告和众多业主至今拖欠自来水公司水费，也因此导致该小区至今无法办理水表出户，严重侵害了业主权利，依法应当赔偿业主损失。＼n被告樊允杰当庭提供的证据有证明、业委会名单公告、供水集团水费清单（均为复印件）。＼n双方当事人对证据的质证及法院的认证意见：＼n被告樊允杰对企业法人营业执照及组织机构代码证、樊允杰身份证复印件无异议，上述材料证明当事人基本身份情况，可以采信。被告樊允杰对房产证真实性有异议，且反映不出登记时间，本院认为该房产证所载信息与本院庭后核实樊允杰信息一致，可以相互印证，确定樊允杰系新安苑小区业主。被告樊允杰对物业服务合同真实性合法性无异议，但对证明目的有异议，认为这反而印证了合同届满后双方不存在任何物业服务关系；本院认为该合同三性无瑕疵，予以采信。被告樊允杰对业主委员会的告示三性均存疑，业委会在没有得到授权的情况下做出的单方延迟物业服务时限承诺对业主不当然具有约束力，本院认为，被告樊允杰未提出反证，该公告反映了安广物业公司在物业合同期满后继续为业主服务以便交接之事，应予采信。被告樊允杰对收费批复三性无异议，但认为期满后安广物业公司无权收费。本院认为，该收费批复证实安广物业公司在该小区有合法收费权，应予采信。被告樊允杰对两份催缴通告张贴照片三性存疑，认为不足以中断诉讼时效，本院认为，该两份书面通告，真实性、合法性、关联性均无瑕疵，证明安广物业公司对物业费进行了书面催告，应予采信。＼n原告安广物业公司对被告樊允杰证明真实性有异议，本院认为该证明无原件，实系业主委员会出具的证言，应由业主委员会前来出庭说明，故本院对该证据不予采纳。原告安广物业公司对水费清单关联性有异议，本院认为异议成立，该水费清单达不到被告樊允杰证明原告安广物业公司私自截留水费的目的。原告安广物业公司认为业主委员会成立公告无原件，真实性存疑。本院认为被告樊允杰庭后未提供原件供法院核实，该公告也未载明业委会更换公章一事，达不到证明原告安广物业公司提供的2011年10月24日公告为虚假的证明目的。＼n经审理查明：2008年5月20日，合肥市新安苑业主委员会与安广物业公司签订物业管理服务委托合同一份，约定由安广物业公司为新安苑小区提供物业服务，期限自2008年6月1日至2011年5月31日止。物业服务费由安广物业公司按建筑面积和物业类型收取。收费标准：住宅多层每月每平方米0.45元，商铺、经营用房每月每平方米1元，单元防盗门的维护保养费1元／户每月。物业管理服务费每半年收取一次，并在当期的元月和七月份由业主到客服中心交纳。对业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，安广物业公司可以从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。拒不交纳的，业主委员会有义务督促缴纳，同时安广物业公司可以依法向法院提起诉讼。＼n安广物业公司按约于2008年6月1日进入该小区，提供物业服务。期限届满后，合肥市新安苑业主委员会贴出公告一份，同意安广物业公司服务至2011年12月31日止。2011年10月30日，安广物业公司贴出拖欠物业费催缴通知，要求各位业主尽快缴纳物业费。2011年12月19日，安广物业公司再次贴出拖欠物业费催缴通知一份，载明乙方已服务至2011年11月30日，2011年12月1日起由合肥市乾坤物业管理有限公司为广大业主服务。安广物业公司要求2008年6月1日至2011年11月30日之间拖欠所有费用的业主尽快缴费。＼n樊允杰系新安苑小区X号楼XXX室的业主，该处物业建筑面积为76.85平方米，每月应缴纳物业费34.58元。自2011年1月至11月30日，樊允杰共欠缴11个月物业费380.38元，安广物业公司后于2013年12月2日诉至本院。＼n本院认为：合肥市新安苑业主委员会与安广物业公司之间签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主均具有约束力。＼n合肥市新安苑业主委员会在合同期届满后决定允许安广物业公司延长服务期限，樊允杰认为该决定业委会无权作出，则其应当在知道或应当知道该决定之日起一年内请求撤销该决定，其既不申请撤销，又据此为由抗辩，本院不予支持；同时，该决定只是对原有物业服务企业服务期限的延期，并非选聘或解聘物业服务企业。可见，2011年5月31日服务期限届满后，双方成立事实上的物业服务合同关系，安广物业公司比照原合同约定的标准收取相应的报酬，要求合理，应予支持。樊允杰作为小区业主，亦受该合同的约束，应按约定行使权利，履行义务。2011年1月至2012年11月，安广物业公司已履行了自己的服务管理职责，樊允杰未能提供任何证据证实安广物业公司的服务有重大瑕疵或严重不达标，安广物业公司存在拒绝退出、移交的情形，应由其承担举证不能的后果。樊允杰应参照物业服务协议的约定履行给付物业费义务。＼n安广物业公司最后催告日为2011年12月19日，此时产生诉讼时效中断的效力，应重新开始计算时效，本院立案受理日为2013年12月2日，距届满尚余17日。可见，安广物业公司诉请不存在时效缺陷，并未丧失胜诉权。＼n安广物业公司现在要求樊允杰支付物业费380元，低于实际应付费用380.38元，现按其主张之380元予以支持，该费用樊允杰应予及时给付。＼n樊允杰未按期及时给付物业费，拖欠至今，已经构成违约。安广物业公司要求樊允杰按同期银行贷款利率给付利息损失，该请求实为对违约金之主张，低于合同约定的滞纳金日千分之三的标准，系对其权利的处分。现按中国人民银行同期六个月贷款基准利率予以支持。计算日期，如其所请自2011年11月30日起计算至本判决确定的履行之日。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：＼n一、被告樊允杰支付原告安徽安广物业服务有限公司380元；＼n二、被告樊允杰支付原告安徽安广物业服务有限公司违约金（自2011年11月30日起以380元为本金按中国人民银行同期六个月贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）＼n（以上一、二项给付于本判决生效之日起十日内履行完毕）＼n三、驳回原告安徽安广物业服务有限公司的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费用25元，共计50元，由被告樊允杰负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。＼n代理审判员程巅＼n二〇一四年二月二十五日＼n书记员罗文＼n附：本案适用的法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。＼n《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＼n第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。＼n第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。＼n《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＼n第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。