北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1216号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贡丽华，女，1965年7月5日出生。
委托诉讼代理人：张琳，北京市北方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王庆丰，男，1976年11月2日出生。
委托诉讼代理人：刘���，北京市陆通联合律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，该公司员工。
上诉人贡丽华因与被上诉人王庆丰及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初15120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贡丽华之委托诉讼代理人张琳、张垚，被上诉人王庆丰及其委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼。原审第三人链家公司参加了2018年3月7日以及3月16日的庭前谈话，经本院合法传唤，未参加2018年4月24日的庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
贡丽华上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判王庆丰支付我违约金450万元或发回重审；王庆丰承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审判决认定我构成根本违约属于认定事实错误。一审法院认定我于4月18日办理完解押手续，仅比合同约定的解押时间晚三天，如果此时尽快办理网签，双方可以在合同约定的4月30日前办理完房屋权属转移,是因王庆丰、链家公司不配合网签以及王庆丰未支付第二笔首付款才导致无法在2017年4月30日前完成房屋权属转移；2.王庆丰以我不配合办理网签为由拒绝支付第二笔首付款以及解约的理由不成立；王庆丰未在约定时间内将第二笔首付款支付给我，依合同约定已构成根本违约；3.一审判决中的违约金标准过高；4.根据我提供的证据可以证明若交易不成功，链家公司会将居间服务费用全额退还王庆丰，我无需给付其该���用；另，居间服务合同记载的居间服务费用为49.5万元，且链家公司曾承诺退还王庆丰10万元，故一审法院确定的该项损失数额亦有误；5.本案诉讼标的高达2000万，一审法院在审理期限超出简易程序的审理时间后未依法转为普通程序审理本案，程序违法。
王庆丰辩称，贡丽华故意拖延及隐瞒已经解押的情况导致链家公司两次网签失败是造成双方合同无法继续履行的根本原因。贡丽华亦存在故意抬高价格，拖延违约的根本违约行为。贡丽华的违约导致我购买学区房为孩子入学的购房目的无法实现。第二笔首付款支付方式是资金监管，而资金监管合同中明确双方在完成网签后与房产部门签订交易资金划转协议并划转资金，但双方并未完成网签，取得网签合同编号，可见我支付第二笔首付款的条件未成就。我的实际损失已经超过了法院认定的违约金数额，合同约定的违约金不高。中介费的数额应以链家公司实际收取为准，且该项费用因交易未成功，应由贡丽华向我支付。
链家公司述称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
王庆丰向一审法院起诉请求：1.确认我与贡丽华、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》等相关协议解除；2.贡丽华返还我支付的首付款100万元及定金100万元；3.贡丽华向我支付违约金450万元；4.贡丽华将我向链家公司支付的费用55万元赔付给我；5.本案全部诉讼费用由贡丽华承担。
贡丽华向一审法院提出反诉请求：1.依法判决王庆丰与贡丽华签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》解除；2.依法判决王庆丰支付我违约金450万元。
一审法院认定事实���2016年11月22日，范文新作为出卖人贡丽华的委托代理人，王庆丰作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：“第一条：房屋基本情况。（一）出卖人所出售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为北京市西城区西直门南小街×室（以下简称涉案房屋）……建筑面积共274.97平方米。第二条：房屋权属情况。……（四）该房屋已经设定抵押权人为：中国银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称中行崇文支行），抵押登记日期为2010年08月11日，他项权利证号为：无。该房屋已经设立抵押的，出卖人应于2017年01月10日前办理抵押注销手续。……第三条：成交方式。……第四条：成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）9000000元（大写）玖佰万元整。（二）经出卖人和买受��协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币（小写）13500000元（大写）壹仟叁佰伍拾万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金人民币（小写）1000000元（大写）壹佰万元整（不高于成交总价的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人。……第五条：房屋产权及具体状况的承诺。……第六条：房屋的交付。（一）……出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人。……第七条：违约责任。……第八条：税、费相关规定。……第九条：权属转移登记。……（三）出卖人应当自该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。……”
同日，范文新作为甲方（出卖人）贡丽华的委托代理人，王庆丰作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），签订《补充协议》（合同编号：100000497537），约定如下：“第一条：成交价格……。第二条：关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年11月23日将第一笔定金人民币（小写）1000000元（大写）壹佰万元整以理房通托管的方式支付甲方；……2、还款解押：……交易房屋有抵押的，甲方应于2017年01月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年1月10日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：用乙方首付款还款解押：乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。……4、首付款：（1）乙方于2016年12月15日前将第一笔首付款人民币（小写）4000000元（大写）肆佰万元整自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2017年4月25日将第二笔首付款人民币（小写）12050000元（大写）壹仟贰佰零伍万元整以理房通托管的方式支付甲方。……5、申请购房贷款：甲方双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后且不晚于2017年4月30日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……第三条：关于交易房屋学区名额的约定。甲乙确认，交易房屋在本合同签署之时为北京皇城根小学学校的学区房，且符合交易房屋学区名额未被使用。第四条：税���的负担。……第五条：违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约��且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；……第六条：其他。……”
同日，贡丽华作为甲方（出卖方），王庆丰作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），签订《居间服务合同》。2016年11月23日，链家公司收取王庆丰支付的居间服务费用55万元。
2016年11月27日，贡丽华作为甲方（出卖方），王庆丰作为乙方（买受方），北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）作为丙方签订《理房通定金监管服务协议（协议书编号或合同编号：100000497537）》。同日，王庆丰按照约定将定金100万元存入上述理财通的监���账户中。
2016年12月23日，贡丽华作为甲方（出售方），王庆丰作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），签订《变更协议书》，约定：“甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于北京市西城区西直门南小街×之房屋达成交易，并于2016年11月22日签署了《交易合同合订本》（编号：100000497537，包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《居间服务合同》、《补充协议》（合同编号：100000497537）。现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：一、合同条款的变更约定：甲、乙、丙三方协商一致，就前述协议的条款，进行如下变更：1、原《补充协议》第二条第2项约定为：“还款解押：交易房屋是有抵押，交易房屋有抵押的，甲方应于2017年01月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最��应于2017年01月10日前办理完毕解除抵押登记手续。”现变更该项约定为：“还款解押：交易房屋是有抵押，交易房屋有抵押的，甲方应于2017年03月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年04月15日前办理完毕解除抵押登记手续。2、原《补充协议》第二条第4项约定为：“（1）乙方于2016年12月15日前将第一笔首付款人民币（小写）4000000元（大写）肆佰万元整自行支付的方式支付甲方”现变更该项约定为：“（1）乙方于2016年12月30日前将第一笔首付款人民币（小写）1000000元（大写）壹佰万元整以担保支付的方式支付甲方；”3、原《补充协议》第二条第4项约定为：“（2）乙方于2017年4月25日将第二笔首付款人民币（小写）12050000元（大写）壹仟贰佰零伍万元整以理房通托管的方式支付甲方。”现变更该项约定为：“（2）乙方于2017年4月25日将第二笔首付款人民币（小写）15050000元（大写）壹仟伍佰零伍万元整以理房通托管的方式支付甲方。4、经甲乙丙三方协商一致，由乙方承担本次交易房屋银行未结清的房屋贷款本金人民币（小写）3750000元（大写）叁佰柒拾伍万元，自2016年12月15日至还款解抵押期间产生的银行利息。具体金额以银行核算利息金额为准，乙方应在办理权属转移登记前5个工作日以理房通托管方式支付给甲方。”2016年12月30日，王庆丰向贡丽华支付购房首付款100万元。
2017年4月12日，中行崇文支行出具《中国银行按揭贷款提前还款申请书（2012年版）》，其中载明范文新与贡丽华作为申请人于2017年3月29日提出申请偿还对涉案房屋的贷款，范文新于2017年4月12日取得《贷款还款（已结清）凭证》。2017年4月18日，涉案房屋的抵押登记注销。贡丽华未向王庆丰及链家公司告知涉案房屋抵押已经解除事宜。
2017年4月25日，贡丽华与链家工作人员巩汉军发送短讯息，内容为：贡：“约上27号网签了吗？”；巩：“之前你们双方没有签字，已经过期了。不能重复提交。”；贡：“什么意思呀？你详细描述一下”；巩：“也就是需要重新提交审核资质，10个工作日才能提交网签”；贡：“你没预约，那是你的责任，你来想办法吧！”；巩：“您可真有意思！每次的资质提交网签是有要求的，提交了的网签您不签字，自己违约了！现在把责任抛给我，您觉得这个说法是合情合理吗？……”
2017年5月17日,王庆丰委托律师向链家公司、贡丽华及其爱人范文新邮寄律师函，通知解除王庆丰与贡丽华之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》，贡丽华于2017年5月18日签收上述文件。
对有��议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、王庆丰为证明其在合同履行过程中经中介公司多次催告贡丽华办理解抵押、网签、面签事宜，提交王庆丰与中介公司职员之间的微信、链家公司向贡丽华2017年4月6日邮寄的催告函、快递单。贡丽华认可微信聊天记录的形式，但对于其中记载的内容不认可，其并不存在要求变更合同并加价的情形，且合同约定的是先解抵押后网签；对于王庆丰提交的催告函，贡丽华称没有收到过，其于2017年4月4日收到的告知函，内容提示继续履行合同，且未加盖公章；认可快递单的真实性，但贡丽华收到的是告知并非催告函。链家公司对于王庆丰提交的上述证据表示认可。
二、王庆丰为证明贡丽华拒绝网签及拒绝履行合同的情况提交2017年4月5日及2017年4月12日的《存量房屋买卖合同》，该两份合同上仅有王庆丰签字，贡丽华没有签字。贡丽华认可该两份合同的真实性，但认为双方约定解抵押的时间是2017年4月15日，且是先解押后网签，该两份合同的时间早于解抵押的时间，另外，上述合同中注明的抵押情况为未设定抵押，而这与房屋买卖合同等相关协议约定不符，且房屋当时并未解除抵押，故链家公司与王庆丰对此系明知，上述合同的约定违背诚实信用原则。链家公司对王庆丰提交的上述证据予以认可。
三、王庆丰为证明贡丽华要求提高房屋价款，提交中介工作人员与贡丽华2017年4月9日之间录音资料，其中显示链家公司工作人员催促贡丽华办理网签，并告知在未进行解押的情况下可以先行办理网签，并在网签后才可以办理首付款的理房通资金监管；贡丽华表示其身份证件及银行卡丢失，并称其需要先解押再办理网签，其解押资金需要120万元还贷手续费用，该费用要求王庆���承担。贡丽华认可录音的真实性，但认为不能认定其要求提高房价，仅能说明通过第三方解押需要支付120万元的钱款，并按照流程应当先解抵押，再行网签等后续手续。链家公司认可王庆丰提交的该份证据。
四、王庆丰申请链家公司工作人员王某作为证人出庭作证，证明其积极履行合同，贡丽华提高房价拒绝履行，最终导致合同目的无法实现。证人王某在庭审中表示：“我方多次到贡丽华家中找贡丽华办理手续，3月30日晚上，我方见到贡丽华爱人范先生，协商过程中（范先生）表示房屋价格较低，想多要点钱，但没有说具体数目。4月1日我公司经理得知贡丽华追加房款200万元，我转述给王庆丰，王庆丰不同意。4月1日贡丽华表示不知道追加200万元购房的事情……贡丽华4月25号后又要求网签，一个客户的资质审核只能进行两次网签，如果两次后必须重新进��资质审核。4月26日重新提交资质审核，5月10日重新出资质审核，此时王庆丰表示贡丽华已经违约，继续履行合同不能实现合同目的，不同意继续履行。”王某为证明其向贡丽华告知网签事宜提交了短信截屏。贡丽华表示范文新无权代理贡丽华变更合同，贡丽华本人并未提出涨价，王庆丰表示承担解抵押的费用，并表示链家公司从未告知其办理网签；在证人出示王某未提交了证明其向贡丽华告知网签事宜的短信截屏后，贡丽华认可王某于2017年4月5日、4月12日通知进行网签，但主张应先办理解押，再进行网签。
五、王庆丰为证明其购房系因子女上学使用，不能按照约定时间办理房屋过户，就不能在2017年5月17日完成孩子入学的信息采集，其购房目的已经不能实现，提交了结婚证、出生证、人口登记卡以及网络截屏。贡丽华及链家公司认可上述证据的真实性，但贡丽华认为其并不知道王庆丰子女要在今年入学，且主张涉案房屋中已经没有其家庭成员户籍不影响孩子入学，并提交户籍簿予以佐证。王庆丰认可户口簿的真实性，但认为对此之前并不知情。
经询，对于王庆丰主张的违约金标准问题，贡丽华表示其并无违约行为不同意支付违约金，经法院多次释明是否要求调整王庆丰主张的违约金标准，其表示不需要调整违约金标准，不同意向王庆丰支付违约金；对于贡丽华主张的违约金，王庆丰不同意支付违约金，且认为贡丽华要求违约金过高，房屋已经升值到3000万元，故贡丽华没有任何损失。另，经法院询问，贡丽华在庭审中表示其在完成解押登记手续后，未向王庆丰及链家公司进行告知。
经一审法院与北京市国土资源西城分局工作人员核实，依据北京市住房和城乡建设委员会关于印发《存量房房源核��工作规范（试行）》（以下简称：《房源核验规范（试行）》）的通知(2016年5月31日发布)，因涉案房屋产权证为以“X京”开头，其房屋信息可在系统中自动校验，即便存在未解押的情况也可通过房屋核验，在买受人亦通过资格审查时即具备网签条件；但出售房屋原有抵押注销最迟应当在过户前办理完毕。
一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，王庆丰与贡丽华签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及双方与链家公司签订的《补充协议》、《变更协议书》均系各方当事人的真实意思表示，故当属有效合同。王庆丰主张贡丽华未能按照约定时间办理涉案房屋的解抵押手续，不配合其办理网签，要求提高房屋交易价格，并致使王庆丰无法实现购买学区房的目的，故要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议、变更协议。依据贡丽华提交的户籍证明显示，贡丽华及其家人的户籍均未在涉案房屋中，并不存在逾期迁出户口致使王庆丰无法实现购买学区房的目的，且王庆丰未提交证据证明贡丽华存在承诺��区情况、学区名额不属实的情况，故王庆丰以此作为要求解除房屋买卖合同的理由不成立；王庆丰主张贡丽华提高交易价格，但王庆丰提交的证据不足以证明其该项请求，故法院对其以该理由要求解除房屋买卖合同、补充协议及变更协议书意见不予支持。
对于王庆丰主张贡丽华拒绝配合网签一节，链家公司工作人员于2017年4月5日通知贡丽华进行网签，贡丽华表示在未解押的情况下，不能进行网签；后链家公司向贡丽华寄送了催告函，催促贡丽华配合办理网签和解抵押事宜；2017年4月9日，向其说明涉案房屋可以在未办理解押的情况下可先行办理网签，并于2017年4月12日链家公司工作人员再次发送短信要求贡丽华办理网签，贡丽华均表示在未进行解押的情况下不能办理网签，但其并未提交证据予以佐证，且经法院核实涉案房屋在未解抵押的状态下在本区房管部门具备办理网签的条件；贡丽华主张合同中就网签时间并未明确约定，但双方在《补充协议》中约定了涉案房屋的权属转移登记时间，且在《变更协议书》中约定王庆丰应于2017年4月25日前通过理财通托管方式支付第二笔首付款，因首付款的理财通托管需要在办理完毕网签后才可进行，故双方应当在2017年4月25日前的合理期间办理网签手续。贡丽华于2017年4月25日方发送短信要求链家公司安排2017年4月27日进行网签，必然导致双方的网签手续无法在2017年4月25日之前完成，也势必导致双方合同无法按约定履行。
对于贡丽华解除房屋原有抵押一节，因涉案房屋原设定抵押，双方《变更协议书》中约定贡丽华应于2017年3月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且贡丽华最迟应于2017年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续。贡丽华于2017年3月29日向中行崇文支行提交《中国银行按揭贷款提前还款申请书》，并于2017年4月18日将涉案房屋抵押登记注销，故贡丽华办理完毕解押手续已晚于合同约定。其后，贡丽华在解押手续办理完毕后未能及时履行附随的告知义务，致使中介公司及王庆丰在本案开庭前对涉案房屋原有抵押解除均不知情。贡丽华坚持要求“先解押，再网签”，但在其完成解押后，未能及时履行附随的告知义务，势必影响房屋买卖合同后续合同内容的按期履行，贡丽华存在拖延履行合同之故意。结合上述其情况，因贡丽华上述行为致使涉案房屋未能按约定在2017年4月30日前办理完毕权属转移登记，且因贡丽华两次拒绝网签后，买房人的购房资格需要重新核验，并存在网签、银行批贷等交易环节，亦使涉案房屋在到期后15日亦不具备完成转移登记的条件，故王庆丰具有合同解除权。贡丽华于2017年5月18日��到王庆丰委托律师发送的要求解除双方之间《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及《变更协议书》的律师函，因此双方之间的上述协议应当于2017年5月18日解除。贡丽华辩称王庆丰未按照《补充协议》约定时间支付400万元的首付款，但在《变更协议》中，约定该笔首付款由“2016年12月15日前”变更为“2017年12月30日前”，金额及支付方式由自行支付400万元变更为通过担保支付方式支付100万元，王庆丰亦于2016年12月30日支付贡丽华上述款项，故贡丽华该项答辩意见法院不予采纳；贡丽华认为王庆丰仅支付200万元并不符合办理银行贷款的条件，但因贡丽华拒绝配合网签，尚未具备进行第二笔首付款支付以及银行贷款审批程序的条件，故贡丽华的该项抗辩意见，法院不予采纳。
合同解除后，贡丽华应当退还王庆丰已支付定金100万元及首付款100万元；因贡丽华怠于履行涉案房屋解押的告知义务且拖延网签事宜办理，势必使后续贷款事宜受到影响，致使房屋权属转移登记无法在约定日期及此后15日内办理完毕，故贡丽华的行为构成根本违约。贡丽华在法院释明后，仍坚持认为无需调整违约金标准，故贡丽华应按照《补充协议》约定支付王庆丰相当于房屋总价款20%的违约金。同时，因《补充协议》中约定出现上述情形，链家公司收取王庆丰的所有费用不予返还，由贡丽华直接赔付王庆丰，故王庆丰要求贡丽华赔付居间服务费55万元的诉讼请求，法院予以支持。
关于贡丽华主张王庆丰未按照合同约定支付第二笔首付款及拒绝购房一节，因双方约定第二笔首付款系王庆丰于2017年4月25日前通过理房通托管方式支付，而理房通托管需要双方签订网签合同才能够办理。通过双方陈述及证据显示，贡丽���于2017年4月12日之前明确表示不同意进行网签；另，依据贡丽华提交的短信可知，其于2017年4月25日方要求链家公司工作人员安排双方于2017年4月27日签订网签，故王庆丰并不具备在按照约定时间及方式支付第二笔首付款的条件，因此对于贡丽华主张王庆丰逾期支付第二笔首付款并构成根本违约的理由不能成立；贡丽华主张王庆丰拒绝购买房屋，但王庆丰系按照约定行使解除权，并非在合同履行过程中拒绝购买房屋，故贡丽华未有合同解除权，其要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及《变更协议书》的反诉请求，法院不予支持。因贡丽华的上述主张未能成立，故其要求王庆丰支付违约金的反诉请求，法院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百��七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年10月判决：一、确认王庆丰与贡丽华于二一六年十一月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）》、《补充协议》（合同编号：100000497537）以及于二一六年十二月二十三日签订的《变更协议书》在二一七年五月十八日解除；二、自判决生效之日起十日内，贡丽华返还王庆丰购房首付款一百万元及定金一百万元；三、自判决生效之日起十日内，贡丽华支付王庆丰违约金四百五十万元；四、自判决生效之日起十日内，贡丽华赔偿王庆丰居间服务费损失五十五万元；五、驳回贡丽华的全部反诉请求。
本院二审期间，贡丽华提交：1.证明两份，欲证明链家公司在预约网签前未与其沟通时间，预约的网签时间其均在外出差��客观上无法完成网签工作。日期为2018年1月10日山东斯达德教育咨询有限公司出具的《证明》载明，贡丽华于2017年4月4日至7日，4月12日至14日两次来其公司考察及洽谈国际英语合作事宜。日期为2018年1月16日天津市绿松石科技发展有限公司出具的《证明》载明，贡丽华于2017年4月17-18日来我司考察及洽谈国际英语培训项目合作事宜。
2.贡丽华与链家公司工作人员王某的短信记录，欲证明链家公司有查询涉案房屋抵押情况的义务，两次网签未完成有链家公司擅自预约时间的问题；若交易不成功链家公司应退中介费，王庆丰无中介费损失。
上述短信记录的主要内容如下：
2017年3月31日，王：“贡总，按照原来的和变更的补充协议，第一笔首付款用于解抵押，客户已经在12月31号前给您，您要按照合同的意思，第一笔首付款客户已经履行了的，有��有抵押我们也不知道了，按照约定我们会确定是否您的房子有抵押，来进行最后的过户手续。同时现在请您配合进行网签以及面签手续。”
2017年4月4日，王：“贡姐，您好，正式的网签合同客户王庆丰已经签字了，有效期限是5个工作日，到3月11日这个网签合同没有签字就失效了，到时候我在提交。”
4月12日，王：“贡姐，关于西派房子草拟网签我今天又提交了一次，有效期是5个工作日。我们这边随时配合您们4月25号前的网签、面签，缴税，过户。以及4月15日前完成解抵押手续。”
4月13日，贡：“王某，你让我做网签，但是解抵押贷款的费用及保障费都没谈好，如何往下进行呀？”；王：“您看合同，我们也找您沟通过，买方也找过您。我们当时想和您沟通寻求一个解决方案，听听您的诉求，然后跟买方去谈。但您一直说没时间，再���吧！您不谈我们也没法帮您解决问题”；贡：“你4月九号周日给我打电话，你跟你们得女同事不是晚上八点半来的我家吗，我怎么没谈呀，有没有跟你们聊了一个多小时啊？你们不把买卖双方得问题解决了，怎么往下进行呀？看合同，当时是不是你们承诺，负责房屋贷款解押呀，你们为什么不将承诺写在合同里呢？是不是有意不写的呀”。
2017年4月14日，贡：“很抱歉，我现在不方便接电话”王：“贡姐，您好，关于您的房屋有银行抵押需要解抵押，合同里约定的第一笔首付款100万已经支付给您用于解抵押。并且在2017年4月15日前办理完解押手续，我们协助陪合您去办理。您这边解抵押需要资金的差额需要您自行去筹集，您说您自己拿不出这笔解抵押费用，王总为了房子交易能顺利进行下去，可以帮您寻找第三方帮您解抵押，您会积极配合走解押手续，费用由王总承担（合同变更协议里约定的我们退10万服务费也是为了减轻客户王总承担这笔费用的压力），我们协助办理您双方所需的各项服务，及时督促您双方履行应尽的义务。需要您配合解抵押的手续以及准备的材料在3月22号就微信告诉您了，您说一直没有时间，开会，出差等。3月28号需要您配合网签手续，您说抵押手续没有完成不会进行网签手续的。4月9号晚上沟通的结果是让客户加120万您然后办理后续解抵押手续，客户不同意您提出的120万这么高额的解抵押费用。我们和王总协调后，做工作同意给您加40万并且您自己去筹集资金完成解抵押，并且4月10号晚上和王总来西派这里和您们见面沟通，您没有来，您爱人范文新先生和客户王总沟通，当时范先生说是加价最低60万可以接受，可是客户不同意，双方没有达成一致。现在是客户还可以继续履行后续的交易手续��按原协议过户，但不加这笔40万费用了，就按合同里约定的来，按照合同4月15号解抵押手续完成，4月25号过户完成，客户说了若没有完成有权利追究您不配合走手续导致的违约责任。我们能做的就是协助办理您双方的后续的交易流程。”贡：“……12月23日变更协议时，如果不是你们和买方当时答应，第一笔400万变为100万，但由你们负责4月15日承担资金抵押及第三方融资或交担保的费用，我们根本不会同意这样的更改，且怎么会在协议上有退王总十万元的事情。现在你们将解房抵押的责任全部推给我们，让我们自己筹集解抵押的费用，好像跟你们一点关系责任都没有，我们没有这笔费用，只能借，自然要产生利息及担保费用，如果你们不尊重事实，流程进行不下去，我们还追究你们的责任呢！”；王：“……我们忙了大半年，交易不成我们是全额退代理费的…”，“贡姐，您好，您今晚有时间吗？我们经理说我们双方见面沟通一下”
3.贡丽华与链家公司员工巩汉军的短信记录，欲证明根据链家公司提供的交易流程时间，完成过户时间都在4月15日前不构成根本违约。
4月15日短信记录显示，巩：“贡总，您好，20万可以吗”；贡：“我通过几个朋友帮忙，帮助我房屋解押，没有任何抵押物，但我答应给他们几个朋友60万，我自己可承担10万，王总+链家50万，我可承诺最快的时间配合办理手续，应该可以保证孩子五一之前落户口，你让王总考虑吧，否则就随意吧，我奉陪！”巩：“现在办理月底之前户口签不进去了！来不及了。”贡：“来得及”；巩：“50万一分不少？”；贡：“对。来的及。现在确定来的及，否则就真来不及了”；巩：“从17号到28号还有10个工作日，就算是17号咱们去面签，银行7个工作日批贷款是理论时间，过完户三个工作日房管局才给新房本。不考虑您解抵押的时间，所有的环节都按照理论数值推，至少需要11到12个工作日。而且还有缴税预审需要提前5个工作日提交，所有的环节加起来需要16个工作日才能拿到房本。”贡：“您就问王总吧！这是我的底线”;巩：“如果上周您这样的话我还真有一定把握，现在谈不成了！”贡：“那就别费劲了”
4月16日短信记录显示，巩：“贡总您好，咱们还可以再谈谈吗？我相信您也不愿意真的走司法程序，我建议咱们再谈谈”。贡：“我现在在外面，晚上回去，你觉得再谈会有效果吗？”巩：“30万您同意吗？”贡丽华将王某4月1日发送给其的短信息转发给巩汉军。巩：“是的，承担的费用是20万，用不了60万！他可以之前是要给您40万，但你们不同意，现在他不给了。因为他的孩子上不了学了，他生气��，昨天打电话说孩子上学的事儿还没落实呢，不知道该怎么解决！”
4.贡丽华与链家工作人员王某、宁萍的录音，欲证明交易不成功链家公司退中介费，王庆丰无中介费损失。录音第45分37秒宁萍“咱们这么说吧，我们肯定不希望退，退了之后我们也收不着钱。”
5.三方签订的《居间服务合同》，欲证明王庆丰向链家公司支付的中介费为49.5万元，而非一审判决中的55万元。
6.借据及转账记录，欲证明贡丽华借款解抵押，一直积极履行合同，王庆丰未按期支付房款给其造成借款及利息损失。借条显示，贡丽华于2017年4月12日向案外人借款370万元，借款期限两个月，月息24万元。
7.理房通APP截图，欲证明理房通的办理不需要以网签为前提，王庆丰未按期支付首付款属于违约。
8.贡丽华与链家工作人员王某的短信记录，欲证明贡丽华一直希望完成涉案房屋的交易。
短信记录显示：2017年4月14日，贡：“回来了”“介绍一下网签的程序和流程”；4月15日，王：“您好，贡姐。现在往下进行的流程1.网签，我们有专员在建委网站递交网签需要的双方的证件资料。2.面签，10-15个工作日出批贷函，缴税前客户以理房通形式刷首付款;3.缴税，现在是网上提前预审，网签后就可以提交预审，批贷出结果后就可以缴税了。4.过户，过户后3个工作日内出房本，首付款解冻至您的建委监管账户以及理房通账户。5.银行出他项权证，银行放尾款后，物业交割。”4月19日,王某短信告知贡丽华因为4月底完成不了孩子落户的问题王庆丰不再同意加钱，要求按照合同约定履行。5月19日，王某回复贡丽华其提出做资金监管需要提供其他的或新补办的银行卡，且王庆丰提出没有网签不能做资金监管，已经过了合同约定的时间，已通过法律途径解决问题。
9.链家官网截图，欲证明交易不成功链家公司退中介费，王庆丰无中介费损失。
10.日期为2017年4月24日的公证书，主要内容为贡丽华委托范文新出售涉案房屋以及其名下另一处房屋。
11.链家APP截图，欲证明房屋交易流程时间，依据该时间贡丽华并未违约。
王庆丰认为上述证据不属于新证据，证据形式不合法，且不能证明其证明目的，并提交如下证据作为反证：
1.2017年4月、5月的日历，证明假设4月27日当天完成网签，从4月28日其计算，需要16个工作日才能拿到房本，5月15日根本无法完成过户。
2.北京购房指南，欲证明购房资格核验自申请之日起第10个工作日出具核验结果，两次签约注销后，资质审核结果自动失效。
3.国有建设用地使用权及房屋所有权转移登���（存量房屋买卖），欲证明在贡丽华明确告知其5月20日后回国的情况下，5月15日前无法完成房屋过户登记。
4.短信、微信记录。证明短信、微信可以删改，贡丽华提交的证据既非新证据，亦无法证明完整性，不应予采信。
5.王某与王庆丰的短信记录，欲证明在4月28日贡丽华还是没有明确告知王庆丰或链家公司，其已经完成解抵押工作，以及贡丽华在国外要5月20日回国。
6.王某与贡丽华的微信记录，欲证明5月5日贡丽华明确告知王某其在国外，王某确认5月10日后才能重新网签。
7.贡丽华、王某、宁萍4月9日的谈话录音，证明贡丽华当天曾经要求加价120万，否则不再交易。
8.王庆丰与贡丽华短信，证明王庆丰因孩子上学购房，王庆丰购房目的无法实现。
9.房价，欲证明王庆丰损失大于违约金。
10.房屋交易保障服务合同，欲证明服务费5.5万元包含在55万元中。
贡丽华认为上述证据均不属于新证据，对证据1的真实性和合法性认可，关联性和证明目的不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据3的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不有认可；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据5认为真实性和合法性无法核实，对关联性不予认可；对证据6真实性认可，合法性和关联性不予认可；对证据7和8的真实性和合法性认可，对关联性不予认可；对证据9的真实性、合法性和关联性均不认可；对证据10的真实性和合法性认可，关联性不予认可。
本院审理中，贡丽华称4月12日向银行提交了解押材料，4月18日通知链家公司解押已完成，并提交调查取证申请书，申请本院调取贡丽华及其爱人在2017年4月12日至4月25日的电话���话记录，欲证明其该主张。鉴于一审庭审中贡丽华曾明确表示其在解押完成后未告知王庆丰和链家公司，且通话记录仅能反映是否曾进行通话，而无法反映通话的内容，故本院对其该项申请，不予准许。
本院另查明，2017年8月15日的庭审笔录记载，一审法院曾就违约金标准问题询问双方，贡丽华一方称对于违约金标准要求按房屋总价款百分之二十支付，应当按照合同约定进行，并不认为对方主张的违约金标准过高，不需要调整。2017年8月18日的谈话笔录记载，一审法院曾就本案审理程序询问贡丽华、王庆丰意见，双方均回答申请适用简易程序；一审法院亦询问贡丽华如果法院判决其方承担违约责任，其是否对于违约金标准申请调整，其回答不需要，其认为没有违约行为，不需要调整。本院审理中，贡丽华主张约定的违约金标准过高，称王庆丰客观上没有损���，且涉案房屋房价呈下跌趋势。王庆丰对此不予认可，称涉案房屋房价没有下跌，只是上涨幅度小了很多，并称损失包括：为了购买涉案房屋出售原有住房，该房屋的升值损失200多万；已支付200万元的利息损失5.8万；为了孩子上学，另行租赁房屋的费用损失大概100多万；另如果在同区域购房需要多花费1050万，共计1400万。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：1.王庆丰未支付贡丽华第二笔首付款是否构成根本违约；2.贡丽华的行为是否构成根本违约；3.若贡丽华的行为构成根本违约，一审判决确定的违约金数额和居间服务费用损失数额是否恰当。
关于焦点一，根据《补充协议》和《变更协议书》的约定，王庆丰应于2017年4月25日将第二笔首付款以理房通托管��方式支付贡丽华。但是根据各方陈述以及证据显示的交易流程，理房通托管需在双方签订网签合同之后进行，而根据本案在案证据可以确认贡丽华对链家公司经纪人员在2017年4月18日前安排的网签并未配合，且其系于2017年4月25日要求链家公司安排双方于2017年4月27日网签，故在2017年4月25日前并不具备王庆丰按照约定时间及方式支付第二笔首付款的条件，故本院难以认定王庆丰未支付该款项构成违约。
关于焦点二，根据《补充协议》中有关权属转移登记时间、第二笔首付款支付时间、方式的约定，结合证据中显示的存量房屋交易流程，可以确认王庆丰和贡丽华双方应在2017年4月25日前的合理期间办理网签手续。根据王庆丰和贡丽华当庭陈述以及双方提交的微信、短信等证据，可以确认链家公司工作人员于2017年4月5日通知贡丽华进行网签，贡丽华以在未解押的��况下不能进行网签为由，未配合办理网签；后链家公司向贡丽华寄送催告函，催告贡丽华于2017年4月15日前完成房屋解抵押和网签等事宜，2017年4月9日向其说明可以在未办理解押的情况下先行办理网签，并于2017年4月12日再次发送短信要求贡丽华办理网签手续，贡丽华均表示在未解决解押问题的情况下不能办理网签；贡丽华在2017年4月25日前未配合王庆丰办理网签手续。贡丽华虽在2017年4月25日要求链家公司安排2017年4月27日进行网签，但因其两次拒绝网签后，卖房人的购房资格需要重新核验，此时双方已无法按照合同约定在2017年4月30日前办理权属转移登记手续。贡丽华上诉称其在链家公司确定的时间内客观上无法办理网签，但是根据双方的沟通记录，其在沟通中表示不能配合网签的理由是解押问题，并未将此作为不办理网签的理由；贡丽华上诉称其已于2017年4月18日将��屋解押的情况告知链家公司，且链家公司有义务了解涉案房屋抵押情况，故链家公司对网签未完成负有责任。对此，本院认为，首先，贡丽华在一审法庭询问时明确回答其在完成解押登记手续后未告知王庆丰及链家公司，其申请法院调取的通话记录即使存在，亦因无法反映通话内容无法证明其主张，故对贡丽华有关已告知解押的主张，本院难以采信；其次，链家公司在合同履行过程中是否忠实履行居间义务，是否存在过错，属居间服务法律关系，与本案并非同一法律关系，若其认为链家公司违反居间义务，贡丽华可另行解决；另，即使链家公司存在过错，亦不能因此免除贡丽华对王庆丰承担违约责任。根据在案证据，2017年5月10日王庆丰的购房资质方重新审核通过，而依照合同约定双方之间的房屋买卖还存在网签、银行批贷等交易环节，涉案房屋在到期后15日内亦不具备权属转移登记的条件。综合上述分析，可以认定贡丽华的行为已构成根本违约，王庆丰有权解除合同。王庆丰于2017年5月17日发送解除合同，贡丽华于2017年5月18日签收，一审法院判决确认双方所签合同及协议于2017年5月18日解除，并无不当，本院予以确认。合同解除后，当事人可以要求恢复原状。本案中，王庆丰已支付贡丽华首付款100万元、定金100万元，现王庆丰要求贡丽华返还上述款项，一审法院支持其该项请求，有事实和法律依据，本院予以维持。
关于焦点三，关于违约金的问题，首先，我国法律并未对一审期间当事人经释明不申请调整违约金，二审中申请调整是否应予准许的问题进行明确规定；其次，一审法院虽先后两次就违约金标准问题进行询问，但贡丽华在表示不需要调整的同时，坚持认为其不存在违约行为，现贡丽华在二审期间坚持其不��在根本违约行为的同时，主张违约金标准过高。故本案中，本院对合同约定的违约金是否过分高于造成的损失予以审查。
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，贡丽华称涉案房屋房价呈下跌趋势，王庆丰客观上无实际损失。王庆丰否认房价下跌，称房价涨幅降低。结合北京3.17新政后房地产市场的状况，本院认为，涉案房屋的房价在很大程度上存在受新政影响呈下跌趋势的可能。经询，王庆丰称其实际损失为已被出售的原有房屋的贬值损失、已付款利息损失、租房费用以及另行购置同区域房屋需增加的成本费用。其中，已出售房屋的贬值损失，难以认定为其实际损失，而其就主张的另行购置同区域房屋需增加的成本费用所提供的证据并不充分。故本院根据双方举证质证的情况，结合3.17新政前后北京房地产市场的情况、双方履行合同的情况、王庆丰于2017年5月17日行使合同解除权的事实以及当事人的过错程度、预期利益等综合因素，考虑公平原则，本院酌定违约金违约金数额为270万元。
关于居间服务费用损失，《补充协议》的违约责任条款中约定，若贡丽华根本违约，链家公司收取的王庆丰的所有费用不予退还，由贡丽华直接赔付王庆丰。贡丽华所提供的证据不足以推翻协议中的约定，故其应依约赔偿链家公司收取的王庆丰的所有费用。关于居间服务费用损失的数额，王庆丰称该数额包括居间服务合同中记载的49.5万元以及5.5万元的交易服务保障费，并提供链家公司出具的项目名称为“居间代理费”、金额为55万元的收据予以证明，且链家公司对此亦认可，故一审判决贡丽华赔偿王庆丰居间服务费损失55万元并无不当，本院予以维持。
此外，对于贡丽华上诉所称程序违法问题，适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。根据已核实的事实，经一审法院询问，贡丽华、王庆丰均表示同意继续适用简易程序。故贡丽华该项上诉理由，本院不予采信。经审查，本案一审法院亦不存在严重违反法定程序的问题。
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