汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0702民初2422号
原告（反诉被告）汉中金拓商业顾问有限公司。
住所地：汉中市汉台区紫柏路建昌卡斯迪亚小区1号楼。
统一社会信用代码9161070007450326127。
法定代表人张顺军��总经理。
委托诉讼代理人杨娇娇，公司法务。
被告（反诉原告）聂红丽，女，生于1980年10月29日，汉族，陕西南郑县人，住汉中市汉台区。
委托诉讼代理人吴斌，陕西锐博律师事务所律师。
原告���中金拓商业顾问有限公司（以下简称金拓公司）与被告聂红丽租赁合同纠纷及被告聂红丽反诉原告金拓公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人、被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金拓公司诉称，2014年11月20日原、被告签订《租赁合同》，约定原告将汉台区紫柏路与朝阳路十字东北角卡斯迪亚34号楼1-35号商铺出租给被告，用于经营百味餐吧，租赁期限为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日；第一年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金为2139元，第二年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金为2995元，第三年（2017��7月1日至2018年6月30日）租金为3422元；租金按年支付，第一年租金于2015年7月1日付清，以后每次提前一个月一次性缴付下一年租金，租赁期间任何一方违反本合同之约定，按照第二年租金总额（12个月）支付违约金，并赔偿相关损失。2014年11月21日，被告与原告就该《租赁合同》签订一份《补充协议》，双方约定《租赁合同》中约定的租金变更为商业管理费，第一年商业管理费为39215元，第二年商业管理费为51764元，第三年商业管理费为56940元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了第一年商业管理费。后双方协商将第二年商业管理费变更为28758元。根据合同约定，被告应当于2016年6月1日前向原告支付第二年商业管理费，但被告仅于2016年7月25日向原告支付了14379元商业管理费。截止目前，被告尚欠原告14379元商业管理费。现起诉，要求：1、判令被告向��告支付自2016年7月1日至2017年6月30日的商业管理费14379元；2、判令被告向原告支付28758元违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告聂红丽辩称：1、双方签订的《租赁合同》、《补充协议》均为无效合同，因此违约金条款不能适用，原告主张违约金没有法律依据或合同的约定依据；2、引发租赁纠纷的原因在于原告，原告无法解决被告经营餐厅的烟道排烟问题，而这一问题本身就属于出租人维修义务的范畴；3、被告拖欠房屋占用费（而非租金）仅为4个多月，不足5个月，时间从2017年1月1日至5月上旬被原告强行上锁时止，原告上锁后已经实际占有控制了该出租房屋，因此在房屋占用费的计算上，被告认为鉴于《租赁合同》��《补充协议》均为原告单方提供的格式条款，在租金问题上有两种约定时，应当对其作不利解释，因此应当参照《租赁合同》约定的第二年租金2995元/年计算，计算出的房屋占用费约为1000元。
被告聂红丽（反诉原告）反诉称，我与金拓公司于2014年11月20日签订《租赁合同》一份，约定由我承租金拓公司位于汉台区紫柏路与朝阳路十字东北角卡斯迪亚34号楼1-35号商铺一套，承租面积为71.3平方米，租期3年，租赁单价每年递增，租赁费第一年2139元，第二年租金为2995元，第三年租金为3422元，租金按年支付，第一年租金于2015年7月1日付清，以后每次提前一个月付清下年度租金，该合同在约束我的“义务和责任”部分及“特别约定”部分，对我列出了25条之多的不平等约定。该合同签订的次日，金拓公司通知我再签订一份《补充协议》，主要目的在于将租金以商业管理费的形式大幅提高，该补充协议将租金变更为第一年为39215元，第二年为51764元，第三年为56940元，按此测算，实际以商业管理费的形式将每年租金增加了近20倍。签订合同后，金拓公司将二楼出租给“阿记烧烤”，自“阿记烧烤”开业后，因与我经营的餐吧公用一个排烟道，大量油烟便倒灌至我的餐吧内，受此油烟困扰40多天后，我与金拓公司协商解决方案，金拓公司便提出将主烟道与我经营餐吧的排烟道彻底封死隔开，我在油烟根本没法排放的情况下维持经营了近4个月；在此期间，我数次找金拓公司就烟道排烟问题反应情况，被告最终答应给解决，随即找来施工人员，但要求我先行垫付4300余元改造费，并口头承诺改造费由其承担，但改造以后的烟道排烟效果并不理想，我餐吧的油烟依然无法正常排放，可当我要求其承担改造费用时，金拓公司拒绝承担，我因此拖欠被告2017年度4个月的租金。2017年5月初，金拓公司擅自将我经营的“百味餐吧”大门上了链锁，我放置在承租房内的经营物品、办公用品被金拓公司单方面扣押，之后将我承租的店铺以装修现状又擅自租赁给他人，新的承租人在使用着原告装修时添置的吧台、吊柜、空调等物品。现我起诉，要求1、确认原、被告签订的《租赁合同》为无效合同；2、判令被告向原告返还租赁保证金人民币10000元；3、判令被告向原告赔偿毁损租赁房内物品损失17842元；4、判令被告承担租赁房屋的烟道改造费4300元；5、判令被告向原告补偿装饰装修费用人民币25000元（按装修价值约40%计算）；6、反诉案件受理费由被告承担。
原告金拓公司（反诉被告）答辩称，一、我公司与聂红丽签订的《租赁合同》真实、合法、有效。我公司与聂红丽签订的《租赁合同》及《补充协议》，意思真实表示，不违反法律的强制性规定，并且合同签订后，已实际履行。不存在聂红丽所述的“以合法形式掩盖非法目的”的情形；汉台区人民法院（2017）陕0702民初1559号生效判决已确认，该案与本案合同相似，均为我公司与卡斯迪亚商户签订的合同。人民法院生效判决确认《租赁合同》及《补充协议》合法有效，我公司无需举证证明。二、聂红丽已严重违约，我公司不应向其赔偿任何损失或支付任何费用。根据《租赁合同》之约定，聂红丽应当于2016年6月1日一次性支付第二度的租金，但至今未付清租金。根据《租赁合同》第六条第七款、第七条之约定，我公司有权对聂红丽租赁房屋内的财产采取暂扣措施，有权解除合同、收回租赁场地，所有装潢无偿归我公司所有，不做任何补偿，聂红丽交纳的租金和保证金不退；关于租赁房屋的排烟问题，根据租赁合同第五条第六款之规定，聂红丽应当自行承担租赁场地内设施维修、房屋维修等责任。况且，对应排烟问题我公司已在应付租金中予以让步，对聂红丽应付租金给予优惠。我公司不应向其赔偿任何损失或支付任何费用。
经审理查明：原告（反诉被���）金拓公司与被告（反诉原告）聂红丽于2014年11月20日签订《租赁合同》，约定金拓公司（甲方）将汉台区紫柏路与朝阳路十字东北角卡斯迪亚34号楼1-35号商铺出租给聂红丽（乙方）经营快餐，“租期3年，第一年自2015年7月1日至2016年6月30日，租金为2139元；第二年自2016年7月1日至2017年6月30日，租金为2995元；第三年自2017年7月1日至2018年6月30日，租金为3422元”；聂红丽向金拓公司缴纳保证金10000元。2014年11月21日，双方签订《补充协议》，约定将租金变更为商业管理费，第一年为39215元，第二年为51764元，第三年为56940元。聂红丽向金拓公司交清了2015年7月1日至2016年6月30日的商业管理费，将该商铺装修后，即进行了经营。此后因排烟道油烟倒灌影响经营，聂红丽与金拓公司协商，金拓公司将主烟道与聂红丽经营的餐吧的排烟道封死隔开，但此后餐吧���排烟问题仍未根本解决，后经双方再次协商，金拓公司除开街优惠的房租外，对房租进行了部分减免（其中因烟道问题优惠8627元，另再减免2614元），双方共同确认第二年（即2016年7月1日至2017年6月30日）房租为28758元，聂红丽于2016年7月25日向金拓公司交纳了房租14379元。2016年11月聂红丽找施工人员对烟道进行了改造，共花改造费4300元，聂红丽要求金拓公司予以承担，双方遂发生纠纷，聂红丽拒绝交纳下欠的房租，金拓公司催要无果，遂于2017年6月将该餐吧（已停业）上锁，并于2017年6月22日组织人力将餐吧内的物品搬离，聂红丽报警，公安机关出警后，告知双方通过司法途径解决争议。金拓公司于2017年7月将该商铺另行出租后诉至本院，聂红丽亦提出反诉。审理中，经双方共同确认，聂红丽现留于该商铺中的钢结构等仍在使用，现余价值为15000元；金拓公司从该餐吧���搬走聂红丽的物品，除现存放于该公司的物品外，遗失部分折价为5000元。因双方意见分歧，调解未果。
另查明，卡斯迪亚34号楼1-35号商铺所在的34号楼系2014年10月1日由汉中泽顺地产开发有限公司（以下简称顺泽公司）租赁给金拓公司，本案中，泽顺公司明示对《租赁合同》及《补充协议》知情，并对转租予以确认。
上述事实，有以下证据：1、金拓公司与聂红丽签订的《租赁合同》、《补充协议》；2、金拓公司工商登记信息；3、2016年7月1日至2016年12月31日租金收据；4、催收函及���询单；5、装修工程施工合同及预算表；6、物品清单及购货单、收据；7、收条；8、照片；9、租金优惠确认单及清单；10、（2017）陕0702民初字1559号民事判决；11、金拓公司与泽顺公司2014年10月1日签订的《租赁合同》及2016年3月20日签订的《补充协议》；12、金拓公司与李自强2017年7月13日签订的《租赁合同》；13、顺泽公司工商登记信息；14、顺泽公司书面证明材料；15、接处警情况登记表两份；16、双方当事人陈述一致的部分；17、将物品搬离的记录光盘一张，经双方质证，予以认定。
本院认为，合法的合同关系受法律保护，双方应依约定完全的履行合同义务。原告金拓公司与泽顺公司建立了租赁合同关系后，与被告聂红丽��订的《租赁合同》及《补充协议》顺泽公司明示知情，并对转租予以了确认，该《租赁合同》及《补充协议》不违反法律规定，双方以此建立的租赁合同关系合法有效，被告聂红丽关于该《租赁合同》无效的意见不予采纳，原告金拓公司依合同约定将房屋交予被告聂红丽，被告应当按期足额交付租金，双方《补充协议》中“商业管理费”的约定实质为租金约定，基本符合市场标准，被告只应支付“房租”而不支付“商业管理费”的请求，不予支持。被告在经营中出现房屋结构上对排烟问题的影响，原告在租金优惠确认单中明确了烟道问题优惠金额，经双方协商，确定了2016年7月1日至2017年6月30日的租金为28758元，被告占有使用该房屋，应当支付该年度租金，其尚欠租金14379元，应予支付，其以烟道改造费用问���拒付租金的理由不成立。烟道排烟问题系在经营中出现的房屋结构对经营的影响问题，烟道改造不属于一般意义对房屋的修缮，且原告明确因此项问题在租金中予以了相应的减免，被告要求原告支付烟道改造费4300元的请求，不予支持。被告拖欠原告租金，应承担违约责任，原告于2017年6月将被告物品搬出并于同年7月将该商铺另行出租，双方租赁合同已解除，原告的损失应当为被告未支付的房屋租金，双方《租赁合同》中关于“支付违约金按第二年租金总额（12个月）计算”的约定过高，予以调整，确定被告应承担的违约金为5000元；被告缴纳的保证金为履约保证金，双方租赁合同现已解除，该保证金应予以返还，原告金拓公司将该商铺另行出租，被告经营期间留下的钢结构等仍在使用，双方确定其价值为15000元，原告对被告应以此标准予以补偿，原告解除租赁合同，将被告物品搬离的物品，其所有权属于被告，原告应予返还，遗失物品经双方确定价值为5000元，原告应当予以赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）聂红丽支付给原告（反诉被告）金拓公司所欠租金14379元及违约金5000元，合计19379元；
二、原告（反诉被告）金拓公司退还被告（反诉原告）聂红丽所缴纳的保证金10000元；
三、原告（反诉被告）金拓公司补偿被告（反诉原告）聂红丽装修残值15000元；
四、原告（反诉被告）金拓公司返还被告（反诉原告）聂红丽被其扣留的物品（清单附后），已损失的物品，由金拓公司折价赔偿给聂红丽5000元；
五、驳回被告（反诉原告）聂红丽其他诉讼请求。
以上给付内容判决生效立即执行。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费878��，原告金拓公司负担400元，被告聂红丽负担478元，反诉案件受理费614元，原告金拓公司负担414元，被告聂红丽负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。
审 判 长 马 杰
人民陪审员 谭庙成
人民陪审员 周宝兰
二〇一八年四月十一日
书 记 员 张 雪
附：金拓公司应返还聂红丽的物品清单
物品名称
|
数量
|
物品名称
|
数量
---|---|---|---
1200×700玻璃餐桌
|
2
|
油盆
|
1
软质靠背餐椅
|
8
|
水盆
|
1
煤气灶
|
1
|
不锈钢洗菜盆（大号）
|
1
煤气罐
|
1
|
塑料托盘（方）
|
1
压力锅（大号）
|
1
|
圆凳
|
13
筷子机
|
1
|
树胶快餐盒
|
31
炒菜大盘
|
15
|
树胶大红碗
|
12
大汤盆
|
2
|
树胶大绿碗
|
15
冒菜盆
|
2
|
树胶汤勺
|
20
小花碗
|
10
|
树胶保鲜盒（大）
|
1
小白碗
|
75
|
树胶保鲜盒（中）
|
8
不锈钢盘（大号）
|
1
|
树胶保鲜盒（小）
|
2
不锈钢盘（中号）
|
4
|
树胶整理箱
|
1
不锈钢盘（小号）
|
10
|
一次性泡沫饭盒
|
80
不锈钢炒勺
|
2
|
泡菜坛
|
1
炒铲
|
1
|
白色收纳桶(大)
|
1
不锈钢汤桶
|
1
|
计算器
|
1
料勺
|
3
|
订书机
|
1
码斗
|
3
|
热水瓶
|
2
大漏勺
|
1
|
空调
|
1