河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终7243号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郝某某，女，1987年5月1日出生，汉族，住石家庄市藁城区。
委托诉讼代理人：米柱，河北冀石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张彦金，河北冀石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：马某某，男，1966年8月6日出生，汉，住裕华区。
委托诉讼代理人：王丽娜，河北嘉园律师事务所律师。
原审第三人：石家庄世泽房地产经纪有限公司，住所地石家庄市裕华区槐安路东路145号西美大道9-409。
法定代表人：李晨飞,负责人。
上诉人郝某某因与被上诉人马某某、原审第三人石家庄世泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郝某某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的原审诉讼请求、支持上诉人的原审反诉请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人将购房款交付给第三人只是交由第三人保管，该购房款的所有权在支付给上诉人之前仍属于被上诉人，只要该购房款没有付清上诉人。被上诉人支付购房款的合同义务就没有履行完毕。根据《房屋买卖三方合同》第三条“购房定金在房屋过户手续办完毕前由丙方保管”及3.3条“丙方须将所保管的本合同项下交易结算资金”的约定，第三人拥有的只是保管义务。根据《中华人民共和国物权法》第二十三条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，被上诉人将该购房款交由第三人保管，该购房款的所有权在支付给上诉人之前仍属于被诉人所有，只要该购房款没有付清上诉人。被上诉人支付购房款的合同义务就没有履行完毕。被上诉人向第三人支付了购房款并不等于其向上诉人履行了支付购房款的合同义务。二、第三人公司倒闭（所有门店均关闭。法定代表人李晨飞因经济犯罪已被判刑在太行监狱服刑），已再无能力将剩余购房款支付给上诉人。该购房款损失应由被上诉人承担。1、被上诉人应对第三人没有将购房款存入专用账户的行为承担责任。该购房款已被挪作他用。《房屋买卖三方合同》第3.3条约定“第三人应将其保管的交易资金存入其在特定银行开立的专用账户统一监管”。但被上诉人并没有将购房款打入第三人公司账户，而是私自将购房款打入李晨飞的个人。被上诉人对此负有不可推卸的责任。2、该购房款损失应由被上诉人承担。被上诉人的过错导致购房款失去监管被挪用，并且被上诉人系该购房款的所有权人因此该购房款损失应由被上诉人承担，应由被上诉人向第三人及李晨飞追索该购房款的相关损失。而上诉人对此无任何过错和责任，相关损失上诉人不应承担。三、在被上诉人没有履行完付款的合同义务且剩余购房款不能支付的情况下，上诉人有权行使不安抗辩权即不予协助办理房屋过户手续。原审判决认为被上诉人有权要求上诉人协助办理过户手续是错误的。1、根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，在被上诉人没有履行完付款的合同义务且剩余购房款第三人无力支付的情况下，上诉人有权行使不安抗辩权即不予协助办理房屋过户手续。2、《房屋买卖三方合同》签订后，上诉人与被上诉人达成了
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致约定：只办理公证，暂不过户。原审中上诉人提交了三份录音证据足以证明此事，因此上诉人不继续协助办理过户的手续无任何过错。四、上诉人主张解除合同并要求被上诉人向其支付违约金有事实及法律依据。原审判决认为上诉人要求解除合同无任何依据是错误的。1、上诉人已依法履行了相关通知义务。在第三人公司倒闭，第三人公司法定代表人因经济犯罪已被判刑，即第三人已再无能力将剩余购房款支付给上诉人的情况下，上诉人向被上诉人送达了中止履行并要求提供担保的《告知函》，要求被上诉人对继续履约提供担保，但被上诉人一直没有向上诉人提供担保。2、被上诉人没有履行法律规定的义务，上诉人要求解除合同于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的。应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后。对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”的规定，上诉人已依法履行了相关通知义务，但被上诉人
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直没有向上诉人提供担保。因此，上诉人依法有权解除合同。另外，上诉人已经无法拿到全部购房款，因此上诉人与被上诉人签订《房屋买卖三方合问》的合同目的已经不能实现。根据《中华人民共和国今同法》第94条“有下列情形之一的。当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人要求解除合同是合情合理的。3、上诉人应承担违约责任，因为被上诉人没有履行完毕付款的义务，因此根据《房屋买卖三方合同》9.l条逾期付款的约定，上诉人有权要求被上诉人向其支付违约金。综上所述，原审判决认定事实不清。适用法律不当、从而导致判决错误，恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的请求。
马某某答辩称，郝某某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、第三人代收房款的法律后果应归于被答辩人，被答辩人已从第三人处领取90.15万元房款，表明该房款属被答辩人所有。答辩人已经依照约定履行全部合同义务。1、第三人作为资金代收人收取房款的法律后果归于被答辩人郝某某。2、涉案房屋已将交付答辩人，并办理物业交接，更印证了被答辩人认可答辩人履行完毕全部合同义务。二、被答辩人在半年时间内不收取房款，将剩余房款放在代收人中介公司收取高息，自行扩大了风险的发生。应当由其承担相应的风险。1、第三人将交易结算资金交由专用账户统一进行监管是第三人中介公司的义务，并非答辩人的义务。2、被答辩人私下和中介法定代表人李晨飞达成协议，其余购房款暂不领取交由中介使用。三、被答辩人所述不安抗辩权于法无据，其作为合同的后履行方不享有不安抗辩权。应当按照约定继续履行办理过户的义务。1、不安抗辩权是先履行合同义务一方的权利，双方房屋买卖合同中答辩人是合同义务的先履行一方，其已经按照合同约定履行全部付款义务。2、被答辩人在认可收到全部购房款后出具公证书，同意答辩人自行办理房屋过户。四、《房屋买卖合同》并非解除，被答辩人应继续履行合同义务，配合答辩人办理房屋过户。1、答辩人并无单方解除权。首先，不符合《合同法》94条规定的法定解除的条件；其次，依据三方合同的约定，答辩人更不具有约定的单方解除权。2、合同第三条第一款约定，丙方（第三人）于房屋过户手续办理完毕后24小时内将乙方（答辩人）所交付的除物业费交割保证金之外的全部交易资金交付给甲方（被答辩人）。综上，买卖双方均同意由买房委托居间方代收房款，居间方的代收行为产生买卖双方履行本合同的法律效力，受托人中介公司作为代理人收到房款产生的法律后果归于委托人郝某某。至于被答辩人郝某某在完成其合同约定的过户手续后，如果无法收到第三人公司房款，其应当提起诉讼另案解决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
马某某向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《房屋买卖三方合同》将涉案房屋（裕华区槐岭路31号裕华万达广场B1-4号商住楼1-1402室）过户至原告名下；2、被告支付违约金16.2万元；3、诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院认定事实：原告马某某与被告郝某某、第三人石家庄世泽房地产经纪有限公司签订《房屋买卖三方合同》一份，约定被告将其名下位于石家庄市裕华区（产权证号：石房权证裕字第××号）出售给原告，房屋配套及附属设施包括地下室（219号），屋内家具家电以照片为准。房产及其配套和附属设施总价款为162万元，居间报酬（中介费）为24300元。付款方式为原告签订合同时向被告支付定金10万元，于2016年8月24日前向第三人交付购房全款（含定金），第三人于房屋过户手续完毕后24小时内将原告交付的除物业交割保证金之外的全部交易资金交付给被告。该合同的3.3条约定“第三人需将所保管的本合同项下交易结算资金全部存入石家庄世泽房地产经纪有限公司在特定银行开立的房产交易结算资金专用账户内进行统一监管”。被告应于房屋权属过户手续办理完毕之日起7日内腾清并向原告交付该房产，同时办理物业交割手续，购房定金中的1万元作为物业交割保证金。被告应协助原告到房屋登记部门办理房屋权属过户手续，同时各方应按期缴纳各自应缴税费，逾期天数超过7日的，守约方有权解除六合同，并参照合同第九条主张权利。该合同第九条约定：原告逾期付款超过7日的，被告有权解除本合同并要求原告支付房产总价款10%的违约金；被告逾斯交房超过7日的，原告有权行使房屋所有权人之权利，也可选择解除本合同并要求被告退还已收房款，按照总价款的10%支付违约金。该合同未写签订时间。2016年8月24日原告向被告支付购房定金10万元，同日原告向第三人法定代表人李晨飞账户转账152万元。第三人向原告出具收到购房款的收据。2016年8月30日原告向第三人法定代表人李晨飞账户转账24300元，次日第三人向原告出具收到中介费的收据。2016年8月30日被告与马成（原告马某某之子）签订委托书，就《房屋买卖三方合同》约定房屋的相关权利委托马成行使，委托范围包括：偿还银行贷款，解除不动产的抵押登记手续，签订不动产买卖合同，办理过户、网签和申请撤销网签，办理不动产资金监管，协助买房人办理银行按揭贷款、代收房款。同日该委托书由河北省石家庄市燕赵公证处进行公证。2016年8月30日原告与被告签订《地下仓房协议书》被告将上述《房屋买卖三方合同》约定的配套地下室（219号）使用权转让给原告。2016年8月31日原告与被告签订《物业交接单》对上述《房屋买卖三方合同》约定的房屋进行了交接。被告提交银行交易明细一套，证明自2016年8月24日至2016年12月20日共计收至房款90.15万元（包括2016年8月24日原告转账10万元）。2017年3月1日被告向原告邮寄《告知函》一份，内容为：1、《房屋买卖三方合同》中原、被告的买卖合同即日起停止履行；2、原告须于收到函件2日内向被告支付全部购房款或提供适当担保，否则买卖合同立即解除。次日原告收到该函。庭审中，当庭询问第三人本案涉及的房屋买卖为什么没有完成交易，第三人称有其公司资金不到位的责任，但在随后庭审中第三人要求对此陈述进行删除。另被告提交以下证据：1、与第三人工作人员王乐乐、李晓鹏的通话录音，欲证明本次房屋买卖只做公证，暂不过户，被告做完公证，第三人支付房款（扣除还贷部分）；2、2016年12月9日原告与马冲（被告丈夫）、第三人法定代表人李晨飞、谢冰的谈话录音，欲证明买卖双方要求第三人于2016年12月20日支付50万元，款项到位后被告和第三人于2017年1月10日配合原告办理过户事宜。
一审法院认为，（一）违约责任，《房屋买卖三方合同》明确约定：1、付款方式为2016年8月24日之前付全部房款；2、房款交付第三人；3、过户完毕之后第三人将房款交给被告，故原告向第三人履行完毕付款义务后，其有权按照合同约定要求被告继续履行合同，协助办理房屋过户手续。被告与第三人之间是否存在欠付房款问题，是否约定房款支付与办理过户的先后顺序问题，不能作为对原告过户诉求的抗辩理由，如有纠纷，被告和第三人可另行主张。（二）违约金，《房屋买卖三方合同》约定迟延办理过户手续的违约金支付前提条件是守约方解除房屋买卖合同，故原告在要求继续履行合同的同时主张该项违约金，无事实依据，不予准许。关于反诉部分，原告不存在违约行为，被告的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，一审判决：一、被告郝某某继续履行《房屋买卖三方合同》协助原告马某某办理房屋（郝某某名下位于石家庄市裕华区，产权证号：石房权证裕字第××号）过户手续。二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。三、驳回被告郝某某的反诉请求。案件受理费3540元，减半收取计1770元，保全费5000元、合计6770元由被告郝某某负担。反诉费1770元（已减半收取），由被告郝某某负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明认定的事实基本同一审。
本院认为，根据《房屋买卖三方合同》约定，被上诉人马某某已经完成了全部付款义务，上诉人郝某某应当按照合同约定履行协助办理房屋过户手续，故一审判决上诉人按合同约定协助被上诉人办理房屋过户手续，并无不当。被上诉人将房款及相关费用按合同约定给付第三人中介方，上诉人没有得到剩余款项，其应当向第三人石家庄世泽房地产经纪有限公司主张。综上所述，郝某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,540.0元，由上诉人郝某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 李荣水
审判员 孟志刚
审判员 史兆宏
二〇一八年八月二十日
书记员 刘景东