＼n福建省龙岩市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）岩民终字第330号＼n上诉人（原审被告）福州金纬房产销售策划有限公司，住所地福建省福州市台江区，组织机构代码74908245-8。＼n法定代表人王翠峰，总经理。＼n委托代理人陈翠莲，福建力涵律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）福建省老区房地产开发有限公司，住所地福建省武平县，组织机构代码68088594-8。＼n法定代表人陈亚平，总经理。＼n委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）方榕星，男，住福建省福州市晋安区。＼n委托代理人黄仙，国浩律师（福州）事务所律师。＼n上诉人福州金纬房产销售策划有限公司（下称金纬公司）、福建省老区房地产开发有限公司（下称老区公司）因与被上诉人方榕星商品房预约合同纠纷一案，不服武平县人民法院（2013）武民初字第1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭对本案进行了审理。上诉人金纬公司的委托代理人陈翠莲、上诉人老区公司的委托代理人黄民康、被上诉人方榕星的委托代理人黄仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审判决查明，2011年9月18日，原告方榕星与被告金纬公司、老区公司签订《预约签订商品房买卖合同协议书》，约定：一、原告在签订本协议之前，确认被告金纬公司已如实告知了所选择商品房开发的真实性情况。二、本协议生效后，原告取得所选房号之《商品房买卖合同》的优先权，被告金纬公司保证待售房条件成熟后通知原告签订《商品房买卖合同》，原告接到被告金纬公司的通知后不签订《商品房买卖合同》的，视为自动放弃预约。三、原告选择被告金纬公司开发的坐落于武平县平川镇河西路28号宏祥华都A6号楼24层2418单元的房产，单价为6370元／㎡，总价为50.2529万元，建筑面积、公摊面积以开盘时为准。四、在被告金纬公司取得预售许可证前，原告不得将预约房屋变更为他人。协议由原告、被告金纬公司签字盖章，被告老区公司作为担保方在协议书中盖章。2011年9月20日，原告向被告老区公司法定代表人陈亚平转账支付50万元，2011年9月18日，被告金纬公司向原告出具了50万元的《收款收据》，其中的款项内容载明：“宏祥华都A6号楼2418单元购房款”等字样。＼n“宏祥华都”小区A6号楼尚未开工建设，“宏祥华都”小区的开发商是被告老区公司，被告金纬公司是“宏祥华都”商品房的销售代理商，原、被告三方均确认《预约签订商品房买卖合同协议书》不可能继续履行。原告诉至法院，请求法院判令：一、解除原告与两被告于2011年9月18日签订的关于认购“武平县沿河西路28号宏祥华都小区A6号楼24层2418单元的房产”的《预约签订商品房买卖合同协议书》；二、两被告立即返还原告交付的购房款计人民币50万元并自2011年9月21日至款还清日止按人民银行同类同期贷款利率支付利息。＼n原审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的《预约签订商品房买卖合同协议书》合同主体金纬公司并非房屋的开发商而是销售商，协议书只确定原告所选房号的单价、总价及优先购买权，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，该协议并非商品房买卖合同，而是预约协议，原、被告三方签订预约协议的真实意思是确保原告能够按协议约定的单价就所选房号与被告签订商品房买卖合同，且协议签订时三方均知道所选的商品房未取得预售许可证，因此，原、被告三方签订协议的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并具有法律效力。但协议签订至今已2年多，协议书约定的商品房尚未开工建设，原、被告三方均表示《预约签订商品房买卖合同协议书》不可能继续履行，依照合同法第九十四条规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同可依法解除。因此，原告要求解除《预约签订商品房买卖合同协议书》的请求，依法予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。虽然原告是将购房款转入被告老区公司法定代表人陈亚平账户，但被告金纬公司用《收款收据》形式确定收到了该笔购房款，因此，协议解除后，被告金纬公司应当返还原告已支付的房价款50万元，被告老区公司作为协议履行的担保方，对被告金纬公司的返还房价款50万元承担连带清偿责任。原告不能依预约协议约定签订商品房买卖合同，被告金纬公司存在过错，应当赔偿原告的利息损失，因此，原告要求被告支付自购房款支付日起按人民银行同期同类贷款利率计算的利息，依法予以支持。被告老区公司对原告主张的利息承担连带清偿责任。被告金纬公司提出作为老区公司的代理商，其行为的法律后果由老区公司承担的主张，无事实依据，依法不予支持。被告金纬公司提出其向名为郑建维的人提供空白的《预约签订商品房买卖合同协议书》、《收款收据》，郑建维与原告签订协议后未将购房款支付给被告，以此主张协议实际未履行，无事实与法律依据，对被告金纬公司的主张不予支持。二被告提出本案的50万元属原告与陈亚平的个人借款，原告否认，二被告未提供证据证明，对二被告的主张依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告方榕星与被告福州金纬房产销售策划有限公司、福建省老区房地产开发有限公司于2011年9月18日签订的《预约签订商品房买卖合同协议书》。二、被告福州金纬房产销售策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告方榕星购房款50万元，并支付该款自2011年9月21日起至本判决确定的履行期限止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。三、被告福建省老区房地产开发有限公司对上述第二项的购房款本息承担连带清偿责任，并在承担清偿责任后，有权向福州金纬房产销售策划有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9214元，减半收取4607元，由被告福州金纬房产销售策划有限公司、福建省老区房地产开发有限公司负担。＼n宣判后，原审被告金纬公司、老区公司不服，向本院提起上诉。＼n上诉人金纬公司上诉称，一、一审法院未对本案是民间借贷关系还是商品房买卖预约合同关系及协议是否履行进行审查，却根据被上诉人提供的《预约签订商品房买卖合同协议书》、收款收据认定协议成立并具有法律效力及确认上诉人已收到被上诉人的购房款的事实，明显不符合事实。具体事实如下：1、被上诉人方榕星并非协议书中的合同当事人。首先，《预约签订商品房买卖合同协议书》中乙方均系被上诉人方榕星自行填写；其次，被上诉人方榕星擅自在协议书空白处填上自己的名字，而作为二上诉人对购房者方榕星购房的事宜一无所知；第三，《预约签订商品房买卖合同协议书》签订的日期是空白的，而收款收据并未体现缴款人的信息。因此足以证实方榕星并非《预约签订商品房买卖合同协议书》及收款收据的当事人，只是被上诉人事后利用了这份空白的协议书及收款收据，将不知名的经济往来账强加给上诉人。2、《预约签订商品房买卖合同协议书》并未实际履行。首先，被上诉人方榕星并未将购房款转到上诉人账户；其次，被上诉人所转款项与协议书约定的购房款明显不符。因此，该协议并未实际履行。3、被上诉人转至陈亚平个人账户的款项是被上诉人与陈亚平个人之间的其他经济往来，与上诉人无关。二、《预约签订商品房买卖合同协议书》条款内容不符合真实交易习惯。协议书中没有约定预付款数额、时间及相应的违约条款，且当时合同预约的房屋尚未动工，而本案被上诉人几乎全额付清购房款，不符合购房人的正常心态。三、一审法院仅凭被上诉人提供的其向陈亚平银行转款凭证及收款收据就认定上诉人收到购房款50万元，明显不符合客观事实。综上，上诉人认为，本案讼争的款项系被上诉人与陈亚平之间的经济往来，上诉人并未收到被上诉人支付的购房款，《预约签订商品房买卖合同协议书》并未实际履行，一审判决认定事实不清，证据不足，恳请二审法院驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。＼n上诉人老区公司上诉称，一、《预约签订商品房买卖合同协议书》及收款收据是由陈亚平空白地交给长期为其融资的叫郑建维的人。一审法院单凭两上诉人的盖章为依据，而忽略付款去向，从而认定被上诉人已依据协议书支付购房款，显然太过草率，与事实不符。事实如下：1、被上诉人并非协议书上的合同当事人，其擅自在协议书空白处填写上名字，金纬公司作为本案项目中的销售方、上诉人作为开发商，竟然对购房者方榕星购房一事一无所知，显然有悖常理。2、协议书中约定的购房款是502529元，而上诉人提供给陈亚平的付款凭证是50万元整，假设其50万元是购房款，那么剩余的2529元又到何处了呢？难道要作为销售商的金纬公司为其不知情被上诉人垫付或赔偿吗？3、协议书及收款收据时间是2011年9月20日，而被上诉人汇款给陈亚平的时间是2011年9月18日。如果方榕星的该笔汇款与本案有关联，那么按常理方榕星一定会要求更换具名缴款人的有效收款收据，这也证明方榕星不是协议书及收款收据的当事人，只是被上诉人事后利用了这份空白的协议书及收款收据，将不知名的经济往来账强加给上诉人和金纬公司。被上诉人将所谓的购房款支付给陈亚平，既没有与上诉人的合同约定，也没有金纬公司的指定付款授权委托书，被上诉人的行为违背了合同当事人的意愿。二、协议书完全可视为没有履行的作废协议。被上诉人的汇款系陈亚平个人之间的其他经济往来。三、协议书并没有约定预付款数额、时间，被上诉人的预约房屋在开发商尚未动工还是一片空地且未签订协议的情况下就几乎全额付款，不符合购房人的正常心态。综上理由，恳请二审法院驳回被上诉人的诉讼请求并一、二审诉讼费由被上诉人承担。＼n被上诉人方榕星答辩称，一、一审认定预约合同真实有效，完全与客观事实相符。首先，从合同形式上看，预约合同上所盖的印章均系两上诉人的公司公章，对此，两上诉人亦未否认。该预约合同的形式完全符合合同成立的形式要件，在没有法定可变更、撤销或无效情形发生的情况下，该合同应认定为合法有效。至于上诉人提出的预约合同系空白合同的理由，完全没有任何证据可以证实，且也不符合逻辑：第一，合同上当事人一栏手写并不能说明该合同系空白合同；第二，两上诉人声称对购房者一无所知，但是却在预约合同上加盖公章，该做法才是与交易习惯不符。众所周知，公章具有对外的效力是公示效力。两上诉人在对购房者一无所知的情况下均加盖公章，完全与常理不符。第三，老区公司主张预约合同系郑建维领取的空白合同，但是在庭审过程中其也证实并没有领取空白合同的领取记录，该主张没有任何证据证明。第四，答辩人仅是普通的购房者，基于投资回报的考虑，以及两上诉人的利益诱使，同意在签订预约合同时一次性支付大部分购房款，完全符合一般购房者的趋利心理。而且，老区公司还对预约合同的履行提供了担保。第五，预约合同内容已经非常明确双方是商品房预约买卖关系，至于两上诉人在上诉状提到的民间借贷或其他经济往来的主张，应该由两上诉人承担举证责任。二、一审认定两上诉人已收到答辩人支付的购房款，也完全与客观事实相符。首先，从答辩人提供的银行汇款凭证可以充分证明答辩人已按照金纬公司的指示实际支付了购房款。庭审中，金纬公司称该汇款系答辩人与陈亚平的个人借贷，并未提供借条等任何证据予以证明。金纬公司出具的收款收据中明确写明其收到诉争房产的购房款，收据中数额与实际支付的数额完全一致，倘若没有收到相关款项，金纬公司为何要出具此份收据？综上所述，本案预约合同真实有效，答辩人已经实际支付了购房款，两上诉人依法应予返还并支付利息，恳请法庭驳回两上诉人的上诉请求。＼n经审理查明，上诉人、被上诉人对原审判决查明的事实没有异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。＼n本院认为，上诉人金纬公司与被上诉人签订的《预约签订商品房买卖合同协议书》中约定，双方在一定期限内签订上诉人老区公司开发的座落于武平县沿河西路28号宏祥华都小区的商品房买卖合同的协议，从该约定的内容看出，《预约签订商品房买卖合同协议书》属商品房预约合同，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效合同。作为开发商的老区公司自愿为该协议提供担保，符合法律规定，亦属有效担保。虽然协议没有约定付款数额及时间，但被上诉人已经实际支付部分购房款，上诉人金纬公司亦向被上诉人出具收款收据，明确载明收到被上诉人的部分购房款，且被上诉人也提供了将购房款转至老区公司法定代表人陈亚平账户的凭证，因此，认定两上诉人已收到被上诉人支付的购房款事实清楚，证据充分。但协议签订至今已2年多时间，协议书约定的商品房尚未开工建设，被上诉人请求解除协议并返还购房款及支付利息符合法律规定，一审法院判决理由正当，适用法律正确。两上诉人提出没有收到该购房款，被上诉人转给老区公司法定代表人陈亚平款项属被上诉人与陈亚平之间的个人借款，没有提供证据证实，本院不予采信。两上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费9214元，由上诉人金纬公司、老区公司负担。一审案件受理费按原判计收。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈日耀＼n代理审判员林发富＼n代理审判员涂智琼＼n二〇一四年五月七日＼n书记员林薇