＼n重庆市綦江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）綦法民初字第03584号＼n原告金立领，男，1965年3月28日出生，汉族。＼n委托代理人黄灿群，女，1969年3月16日出生，汉族。＼n委托代理人文成国，重庆市綦江区三江法律服务所法律工作者。＼n被告重庆南桐矿业有限责任公司，住所地重庆市万盛经济技术开发区清溪桥87号，组织机构代码75621070-2。＼n法定代表人张敬中，董事长。＼n委托代理人龚琪，男，1969年4月27日出生，汉族，系重庆南桐矿业有限责任公司法律顾问。＼n原告金立领与被告重庆南桐矿业有限责任公司（以下简称南桐矿业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理后，依法由审判员黎伟独任审判，适用简易程序进行审理，因本案案情复杂，当事人争议较大，同年7月9日，本院裁定将本案转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告金立领及其委托代理人黄灿群、文成国，被告南桐矿业公司的委托代理人龚琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告金立领诉称，2009年12月16日，原告与被告的职工周贤尧签订了《房屋租赁合同》，约定：租用原告的位于綦江区古南街道中山路47号门面一间；租期从2009年12月20日至2012年12月19日止；承租方必须爱护房屋结构、水电设施，若有损坏由其负责维修或更换；如有一方违约，罚违约金5000元等。此后，前述门面由被告用于下属分公司使用，从事经营电脑业务至今。期间，被告对该门面内的约28平方米夹二层木楼、厕所1间、灯具32盏、水表1个、顶墙地面装饰、玻璃门等精装修设施擅自拆除。合同期满后，原告要求被告对租用门面恢复原状并终止租赁合同，但被告层层推诿拖延协商，不予理睬，至今控制占用该门面，现在门面每月租金为3000元。综述为了保护原告的合法权益，乃诉至法院请求判决：（1）原、被告的房屋租赁合同终止；（2）被告立即对租用原告的位于綦江区古南街道中山路47号门面一间内的约28平方米夹二层木楼、厕所1间、灯具32盏、水表1个、顶墙地面装饰、玻璃门等精装修设施恢复原状；（3）被告立即赔偿原告自2012年12月19日起至2013年5月18日止，占用门面的租金损失15000元，每月按3000元计算；（4）被告立即向原告支付违约金5000元。（5）本案的诉讼费由被告负担。＼n被告南桐矿业公司辩称，原告所诉称的双方签订《房屋租赁合同》属实，合同约定的租赁期限早已届满，被告不存在继续租赁的事宜，双方已自行终止了合同，现在不再需要法院判决终止租赁合同。被告针对原告所诉称的事实、理由，答辩如下：首先，被告租赁了原告的门面房后，没有对该门面装饰、设施进行损害，被告照原样使用该门面房。其次，合同期限届满前，被告已告诉原告夫妇：被告不再继续租赁该门面房，要求原告到期时接管门面房，而原告夫妇一直借故拒绝接管该门面房。最后，重庆咨正工程造价咨询有限公司对原告的该门面装饰、设施的价格评估时，采用现在重新装修所需花费的工程价款，根据我国法律的规定，应该以损害时折价计算进行赔偿。还有收取的司法鉴定费过高。综述，被告适当给予原告补偿费20000元。＼n经审理查明，周贤尧系被告南桐矿业公司员工。原重庆市綦江县人民政府于1998年3月12日向原告颁发了房屋产权证，该证载明：“所有权人为金立领，所有权性质为私有，房屋坐落在綦江县古南镇中山路（现改为重庆市綦江区古南街道中山路），房屋状况为D幢号，结构为钢混，层数为第一层，建筑面积为27.23平方米，用途为营业”。当时，原告在该门面房装修时，室内添置了一楼层，用钢檩条吊拉并安置楼板及木楼梯，面积约25平方米左右，该室内状况变成为一楼一底。之后，原告等人先后在该门面房内做生意。＼n2007年10月，原告将原綦江县古南镇中山路47号门面房一间，包括楼一层在内出租给曾强作为经营之用，租赁期限为3年。＼n2009年12月16日，因曾强将其承租的前述原告的门面房转让给被告经销电脑，原告作为出租方（简称甲方），周贤尧作为承租方（简称乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“（1）甲方将綦江县古南镇中山路47号（现更名为綦江区古南街道中山路电影院对面）门面房一间租给乙方使用。（2）租赁时间从2009年12月20日起至2012年12月19日止；到期乙方如要求续租，同等条件下优先租给乙方。（3）每月租金为1500元；付款方式为每半年付款一次，即9000元；乙方提前1个月支付，先交房租后使用房子。（4）乙方在签订合同时，向甲方交纳房屋保证金2000元，待合同期满时，甲方如数退还给乙方。若乙方在合同期内停租，甲方有权不退已交房租和保证金。（5）乙方租赁后，由乙方自行负责装修，不得损坏主体结构；乙方必须爱护房屋结构、水电设施，若有损坏由乙方负责维修或更换（不可抗拒的自然灾害除外）。（6）乙方在承租期间发生的水、电费由乙方在承租期间内完清。（7）乙方在合同期满前30天通知甲方：其不愿续租，并恢复隔墙，合同到期后，乙方自行搬出。甲乙双方必须共同遵守合同协议，如有一方违约，罚违约金5000元。”＼n合同签订后，周贤尧代被告向原告交纳了保证金2000元及半年的租金，也代被告向曾强支付了门面转让费几万元，原告与周贤尧及被告均口头形式将该门面房及室内财物进行了交接。被告接管该门面房后，重新对该门面房进行了装饰、装修，当时其用白色乳胶漆粉涮了墙面，屋顶使用硅盖板并安装了灯具，还在原木地板上重新铺设木地板，其未经原告的同意，擅自撤除了该室内楼层，同时将该楼层的楼板安装于他处使用。之后，被告一直在该门面房内经营电脑业务，并按时支付了租金。租赁期限届满前，被告的员工向原告要求延长租赁期限几天，暂缓交出该门面房，以便其向新承租户收取门面转让费，原告对此认同。2012年12月底，被告自行搬出该门面房交与原告时，原告发现该门面房室内自己添置的楼层被撤除不存在而发生纠纷，同时表示被告恢复该门面房内的楼层等设施后再接管该门面房，原告就拒绝接管该门面房，也未退还被告预交的保证金2000元，至此该门面房开始空闲着。之后，双方进行协商解决未果，2013年1月30日，原告的委托代理人又多次电话联系被告，要求要么被告恢复该门面房内楼层的原状，要么折价赔偿，双方协商仍然未能够达成一致意见，即原告要求被告折价赔偿4万元，被告愿意折价赔偿2万元，原告坚持要求先恢复楼层原状后再接管该门面房，同时拒绝接收被告交出的该门面房及钥匙。2013年5月，原告诉至本院请求判决解除与被告之间的《房屋租赁合同》等诉讼请求。经本院多次释明，同年7月10日上午，原告同意接收该门面房的钥匙，随即被告将该门面房的钥匙交与原告，接着，原告打开了该门面房的卷帘门，当时该门面房室内状况为：“（1）该门面房的卷帘门及玻璃门存在，面对进门左侧面墙体已恢复，未进行粉刷；其余的二面墙体的墙面用白色乳胶漆粉刷过。（2）室内不存在楼层及楼板，木楼梯也不存在，厕所更不存在，室内屋顶使用硅盖板并安装了灯具”。同年8月10日，原告变更诉讼请求为：（1）要求对该门面房内的夹二层0.05米厚冷云木板楼约25平方米、宽0.9米有9步梯级的冷云实木楼梯及扶手栏一套、楼下厕所1间及蹲便器洗手盆各一套、楼下水表1块、楼上长日光灯灯具4盏、楼下射灯18盏及吊灯10盏、五层板楼上楼下吊顶面积50平方米、地面圣象牌地板面积25平方米、室内楼上楼下墙壁三层涂漆、玻璃门等精装修装饰及水电附属设施恢复原状，或赔偿损失；（2）赔偿占用门面租金损失21000元；（3）司法鉴定费由被告承担。同年8月23日，原告要求对该门面房内的设施进行评估，双方选择了评估机构，本院进行了委托，选择的评估机构答复因评估的财产已不存在而不能评估，予以退回。同年9月3日，原告又要求对该门面房内的设施进行鉴定，双方选择了鉴定机构，本院委托重庆咨正工程造价咨询有限公司进行鉴定，原告交纳了司法鉴定费4000元，同年11月5日，重庆咨正工程造价咨询有限公司出具了咨正所（2013）司鉴字第004号司法鉴定意见书，结论为：“（1）綦江区古南街道中山路47号门面一间的屋内夹二层装修工程造价为20584.43元（包括玻璃大门造价3136元、墙面抹灰面、乳胶漆计695.40元在内）；（2）綦江区古南街道中山路47号门面一间的屋内夹二层电气安装工程造价为9179.31元；（3）綦江区古南街道中山路47号门面一间的屋内夹二层给排水安装工程计564.46元。依据“綦江区古南街道中山路47号门面一间的屋内夹二层5厘米厚楼板25平方米、实木楼梯及扶手栏一套等财物”室内装饰、装修工程重置造价共计为30328.20元。庭审中，经调解，双方未能够达成一致意见，各持己见。＼n另查明，2013年7月11日，原告作为出租方（简称甲方），陈昌金作为承租方（简称乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“（1）甲方将綦江县古南镇中山路47号（现更名为綦江区古南街道中山路）门面一间租给乙方使用。（2）租赁时间从2013年7月12日起至2016年7月11日止；到期乙方如要求续租，同等条件下优先租给乙方。（3）每月租金为3000元；付款方式为每一年付款一次，即36000元；乙方提前1个月支付，先交房租后使用房子。（4）乙方在签订合同时，向甲方交纳房屋保证金5000元，待合同期满时，甲方如数退还给乙方。若乙方在合同期内停租，甲方有权不退已交房租和保证金。（5）乙方租赁后，由乙方自行负责装修，不得损坏主体结构；乙方必须爱护房屋结构、水电设施，若有损坏由乙方负责维修或更换（不可抗拒的自然灾害除外）。（6）乙方在承租期间发生的水、电费由乙方在承租期间内完清。（7）乙方在合同期满前30天通知甲方：其不愿续租。合同到期后，乙方自行搬出。甲乙双方必须共同遵守合同协议，如有一方违约，罚违约金5000元。”＼n上述事实，有原、被告的陈述、原告金立领提供的《房屋产权证》、《房屋租赁合同》各一份、电话录音、录像，被告邀请的证人程某出庭作证证言，重庆咨正工程造价咨询有限公司出具的咨正所（2013）司鉴字第004号司法鉴定意见书等证据证明，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。＼n本院认为，被告从2009年12月20日起承租了原告的位于綦江区古南街道中山路47号门面房一间，租赁期限为3年均属实。因租赁期限届满前，被告要求延长房屋租赁期限几天，原告对此认可，这样，本院可以确认双方约定延长的租赁期限届满时间约为2012年12月31日。另租赁期限届满时，被告表示其不愿意继续使用该门面房，交出该门面房，而原告表示被告恢复了楼层原状后再接管该门面房，拒绝接收该门面房及钥匙，从此该门面房空闲着。故本院认为原、被告双方已自行终止了房屋租赁关系，对被告的此辩称意见予以采纳，法院不再裁决解除双方之间的房屋租赁合同。＼n对于是否支持原告要求被告赔偿綦江区古南街道中山路47号门面一间的屋内夹二层5厘米厚楼板25平方米、实木楼梯及扶手栏一套等财物”室内装饰、装修工程重置造价共计为30328.20元的诉讼请求问题。首先，被告不予认同受损财物的类型及数量。况且原、被告在房屋租赁时没有办理书面形式的交接财产手续，当时原告同意被告在不损坏房屋主体结构的情况下自行装修。其次，目前原告提供的证据证明玻璃大门及该室内墙面、屋顶、地板、水电设施没有受到损坏，恢复了进门左侧的墙体，该门面房能够正常使用，不能够证明其所陈述的除楼层外其余受损财物的成立。最后，被告邀请的证人程平出庭作证，此证言能够证明被告承租后并在装修该门面房时，未经原告的准许，擅自撤除了该室内的楼层及木楼梯。如前所述，依照我国法律的规定，租赁期间届满，原告应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原告有权要求被告恢复楼层原状的权利，本院结合本案案情，认为原、被告各自承担司法鉴定费2000元，按照现在恢复楼层原状所需的装修工程造价为16753.03元进行赔偿为宜。＼n对于是否支持原告要求被告赔偿自2012年12月19日起至2013年7月10日止占用该门面房的租金21000元的诉讼请求问题。首先，被告不予认同，认为系原告自己拒绝接收该门面房，自行负担。其次，因租赁期限届满时，原、被告为恢复该门面房的楼层而意见分歧，双方多次协商未果，被告将该门面房及钥匙交与原告，原告拒绝接收，属原告的过错。还有，2013年1月30日，原告多次电话联系被告后，其明知与被告协商恢复楼层原状问题未能够达成一致意见，其本来理应及时接管该门面房，减少房屋租金损失，另行途径解决处理恢复楼层原状的纠纷，而原告自己拒绝接管该门面房。如前所述，依照我国法律的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院可以确定被告应该向原告支付2012年12月20日至2013年1月31日止的租金，每月按照双方约定的租金金额1500元计算，即42天，共计2100元为宜，其余的损失部分属原告自行扩大，不予支持。＼n对于是否支持原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求问题。因被告不予认可，认为其已要求赔偿经济损失，属重复主张损失。加之原告未退还被告预交纳的保证金2000元。依照法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，其违约金金额可以适当进行调整，而其经济损失只有2000元左右。故本院认为被告预交纳的保证金2000元作为违约损失赔偿原告合理合法，原告不将此笔保证金2000元退还给被告。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：＼n限被告重庆南桐矿业有限责任公司在本判决生效＼n后10日内向原告金立领支付恢复诉争楼层原状的价款16753.03元、司法鉴定费2000元，共计18753.03元；＼n二、限被告重庆南桐矿业有限责任公司在本判决生效后10日内向原告金立领支付延迟交付门面房租金2100元；＼n三、驳回原告金立领的其他诉讼请求。＼n如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费320元，由原告金立领负担80元（已交纳），被告重庆南桐矿业有限责任公司负担240元，限被告重庆南桐矿业有限责任公司在本判决生效后10日内直接向本院交纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。＼n审判长黎伟＼n人民陪审员陈邹＼n人民陪审员陈乐惠＼n二〇一四年一月二十日＼n书记员杨宏亮