山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终4374号
上诉人（原审被告）：山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区通达西街29号7-13号房。
法定代表人：李欣，执行董事长兼总经理。
委托代理人：李建业，男，1955年8月30日出生，汉族，该公司职工，住太原市小店区刘家堡乡洛阳村南大街6号2户。
被上诉人(原审原告）：张惠珍，女，1958年3月27日出生，汉族，住山西省太原市。
委托代理人：孟文平，山西晋泰律师事务所律师。
上诉人山西智伟基业房地产开发有限公司因与被上诉人张惠珍租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（201）晋0105民初3025号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人山西智伟基业房地产开发有限公司的委托代理人李建业，被上诉人张惠珍及其委托代理人孟文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山西智伟基业房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销（2017）晋0105民初3025号民事判决书，驳回被上诉人张惠珍的诉讼请求；2、请求由被上诉人张惠珍承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：原审法院认定上诉人应支付被上诉人张惠珍2015年至2017年4月30日期间的商铺占有使用费52828元，认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人张惠珍要求上诉人向其支付房屋租金无法律依据。（一）被上诉人张惠珍与上诉人签订的《商铺买卖合同》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”出卖人未取得商品房预收许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预收许可证明的，可以认定有效。”被上诉人张惠珍所购买的欣中苑三层264号房没有取得商品房预售许可证明，因此被上诉人张惠珍与上诉人签订的《商铺买卖合同》应当无效。根据法律规定无效合同至始不发生法律效力，尽管被上诉人张惠珍没有主张合同无效，但法院应当按照法律规定认定《商铺买卖合同》无效。（二）被上诉人张惠珍对欣中苑三层264号的房屋不享有所有权，其向上诉人主张房屋租赁无法律依据。根据前面所述，被上诉人张惠珍与上诉人签订的《商铺买卖合同》为无效合同，则被上诉人张惠珍对欣中苑三层264号的房屋不享有任何权益，将自己不享有任何权益的房屋委托上诉人经营，不符合法律规定，故被上诉人张惠珍与上诉人之间签订的《商铺委托经营合同》无效。故按照我国合同法规定，被上诉人张惠珍要求上诉人支付租金的主张没有法律依据，应当予以驳回。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人张惠珍之间签订的《商铺委托经营合同》第一条第三款约定：”乙方受委托将商铺用于对外经营使用（包括租赁经营、承包经营、委托经营等），如要改变用途，甲方同意无需通知。”可知，被上诉人张惠珍将房屋委托上诉人经营，而非将房屋出租给上诉人，且在一审中被上诉人张惠珍未向法庭提供将房屋出租给上诉人，且在一审中被上诉人张惠珍未向法庭提供将房屋出租给上诉人的任何证据。一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定判决上诉人向被上诉人张惠珍支付房屋租赁属于适用法律错误。综上所述，被上诉人张惠珍对欣中苑三层264号房屋不具有所有权，没有占用、使用的权益，更无权要求上诉人支付其租金，原审判决认定事实不清，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，提提起上诉，请求贵院依法撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张惠珍辩称，1、在一审判决中本院认为部分已经说明：上诉人和被上诉人签订的合同无效，并非没有认定。在这里被上诉人要说该合同的无效是由上诉人一手造成的，在这当中被上诉人没有过错。当时，上诉人为了将自己的房屋卖给被上诉人将商铺说得天花乱坠，如何如何的好。并承诺在七百个工作日内将办理商铺的权属证据所需资料报产权登记机关备案（也即保证能办理好产权证）。被上诉人正是轻信了这一点，所以才购买了上诉人的商铺。2、上诉人和被上诉人签订的商铺买卖合同第八条第五项明确规定：买受人交清房款后第二日视为出卖人交付房屋的日期。也即从上诉人将房屋交给被上诉人后上诉人即取得了该房屋的使用权，该房屋归上诉人所有。实际情况也是这样在买卖房屋合同签订后被上诉人向上诉人付款的同时，上诉人就和被上诉人签订了商铺委托经营合同，并向被上诉人支付一年的经营收益。如被上诉人没有该商铺的使用权。为什么上诉人要向被上诉人支付一年的商铺占用使用费呢。3、从上诉人和被上诉人的这些行为足以证明，在被上诉人将房屋购房款交付上诉人后，被上诉人即取得了该房屋的相关权益。也即有权出租该上铺。而上诉人作为承租人理应支付承租期间的租金。这在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的很明确，无论房屋买卖合同是否有效，承租人都应支付租赁期间的占有使用费。综上所述，一审法院在认定事实和适用法律上都正确，请求二审法院依法予以维持。
张惠珍向一审法院起诉请求：1、请求被告向原告支付租金52828元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，2012年10月2日，原告与被告山西智伟基业房地产开发有限公司签订合同编号1401207080042的《商铺买卖合同》一份，原告以248273元购买被告山西智伟基业房地产开发有限公司开发的欣中苑第1幢三层264号房，商品房建筑面积12.05平方米，套内建筑面积8.1平方米；按建筑面积计算每平方米20603.57元，总金额248273元。合同签订后原告一次性交付被告购房款。同日，原、被告签订《商铺委托经营合同》，原告将上述房屋租赁给被告，租赁期至2022年10月2日，同时双方约定第1-3年租金收益每年为29793元，第4-6年租金收益每年为32275元，第7-10年租金收益每年为37241元，从2012年12月31日以前的收益按天数计算，每天收益被告在2013年1月31日全部支付以后每半年支付即每年的6月25日和12月25日前支付一次。合同签订后被告已支付原告至2013年10月2日的租金29793元，庭审中原告认可被告后又支付其租金至2014年底，尚欠2015年至2017年4月30日租金，另外被告在此期间支付原告租金20000元。
另查明，本案所涉及的商品房至今未取得商品房预售许可证明。现原告要求被告支付2015年至2017年4月30日租金52828元。
一审法院认为，被告将未取得商品房预售许可证明房屋销售给原告，该合同依法应当认定为无效合同。依合同取得的财产应返还，但原被告双方均未主张各自返还合同取得的财产，故现原告有权要求被告支付合同涉及的相关收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案中原告将房屋委托给被告经营且被告已经支付了一年的收益，故被告应当按照合同约定支付剩余年限的房屋占有使用费，现原告要求被告支付从2015至2017年4月30日的房屋占有使用费即在扣除已支付的20000元后的52828元的诉讼请求，本院予以支持。被告山西智伟基业房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃权利，后果由其自行承担。判决：被告山西智伟基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张惠珍2015年至2017年4月30日期间的商铺占有使用费52828元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，因涉案商铺未经验收，未取得预售许可证，故上诉人、被上诉人所签《商铺委托经营合同无效。鉴于被上诉人已交清购房全款并由双方自愿签订《商铺委托经营合同》，将被上诉人所购商铺交由上诉人经营。故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，上诉人应参照双方约定支付被上诉人使用费。
综上所述，山西智伟基业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1121元，由上诉人山西智伟基业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 吴云耀
二〇一七年十一月二十日
代理书记员 张秀清