＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第06042号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）马广文，男，1954年5月24日出生。＼n委托代理人翟业虎，北京市维诗律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）强钧，男，1957年4月15日出生。＼n委托代理人窦艳群，北京市众明律师事务所律师。＼n上诉人马广文因与被上诉人强钧房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第35683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。马广文之委托代理人翟业虎、强钧之委托代理人窦艳群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n马广文在原审法院诉称：2006年4月24日，我与强钧就转让北京市昌平区回龙观镇×苑×区×号楼×单元×号经济适用住房（以下称×号房屋）达成《房屋买卖合同》。随后强钧分期将房款46万元付清，我将房屋交给强钧使用。合同第四条约定了双方解除合同的条件，如强钧不能办理过户手续或我不愿继续出售房屋均可解除合同。强钧购买房屋后，我多次督促强钧办理过户手续，但强钧至今未办理。强钧不具备购房资格，不办理过户手续已经严重损害了我的财产权益，故此起诉请求：1、判令解除我与强钧签订的《房屋买卖合同》。2、判令强钧限期腾房。3、判令强钧赔偿房屋使用费15万元。＼n强钧在原审法院辩称并反诉称：不同意马广文的诉讼请求。马广文不享有约定和法定的解除权，我在买卖合同中的义务已经全部履行完毕，马广文也履行了合同主要义务。马广文是恶意不履行合同的附随义务，因房屋价格上涨，马广文多次要求我增加购房款，因此马广文是恶意违反合同的行为。我具备购房资格，我是北京户籍，目前我名下没有房产，配偶名下也没有房产。现提起反诉请求：判令马广文在15日内协助我办理×号房屋过户手续。＼n马广文针对强钧的反诉辩称：强钧从未提出过让我协助办理过户手续，而我多次提出办理过户手续，强钧拒绝。根据房屋买卖合同的约定，合同应当解除。＼n原审法院经审理查明：2006年4月24日，马广文（甲方）与强钧（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，甲方将×号房屋出售给乙方，建筑面积119.27平米，成交价46万元。合同第四条“违约责任“约定：1、如房管部门确认此房不能办理过户手续，甲方应在当日退还乙方全部款项，本合同解除。2、甲方因个人原因不再出售此房，属甲方违约，甲方应在当日退还乙方全部款项，并承担违约责任，赔偿乙方房价款10％的违约金。＼n合同签订后，强钧依约付清了房款46万元，马广文于2006年4月底将×号房屋交给强钧使用至今。＼n马广文称其第一次打电话催促强钧办理过户是在2013年春节之后五一之前，强钧在电话中同意尽快办理。＼n马广文提交其2013年7月22日给强钧发的催告函，证明其要求强钧在15日内办理过户手续。强钧认可其在2013年7月23日收到了该催告函，但称其不可能不愿意办理过户，过户需马广文本人到场，而马广文一直不协助办理过户。马广文邮寄催告函的特快专递单上写的寄件人地址是丹东的地址，强钧在当天按照该地址给马广文邮寄了回函，四天后邮件因查无此人被退回。后来强钧查询发现马广文是在北京邮寄的该催告函，但却把寄件人地址写成丹东的地址。收到函件后强钧给马广文打了电话说同意过户，马广文说他人在丹东等回北京再联系。几天后马广文、强钧以及双方律师见了面，马广文要求强钧增加至少50万元购房款，强钧不同意。＼n强钧提交马广文、强钧及双方律师见面协商当天强钧交给马广文的回复函，证明其同意过户并要求马广文本人到建委协助办理。马广文称其未收到该回复函，并称强钧在见面协商当天同意增加购房款，但没明确说过户的事情。＼n因强钧申请，法院已于2013年11月5日查封×号房屋。＼n上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。＼n原审法院认为：马广文、强钧签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，强钧已支付全部购房款，马广文已将房屋交付强钧占有使用，合同主要权利义务已履行完毕，仅剩过户手续尚未办理。马广文称×号房屋在2010年具备过户条件后其多次催促强钧办理过户手续强钧不予配合，强钧对此不认可。马广文提交的现有证据不足以证明强钧存在故意拖延过户的行为，马广文以此为由要求解除合同没有依据，法院不予支持。合同第四条系对双方违约责任的约定，并非对解除合同条件的约定，且合同签订至今房价已大幅上涨，如以该条款认定一方有单方解约权会导致双方合同权利义务明显失衡，故马广文以合同第四条约定为由要求解除合同亦没有事实和法律依据，法院不予支持。强钧要求马广文继续履行买卖合同办理过户的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、马广文于判决生效后十五日内将北京市昌平区回龙观镇×苑×区×号楼×单元×号房屋过户至强钧名下。二、驳回马广文的全部诉讼请求。＼n原审法院判决后，马广文不服，向本院提起上诉称：《房屋买卖合同》第四条是对合同解除的约定，原审认定是违约责任条款系断章取义；我方提交的现有证据足以证明强钧存在故意拖延过户行为；不动产物权变动的标志是过户，而涉案房屋未过户，原审认定合同的主要权利义务已履行完毕错误；原审未对强钧是否具有经适房购买资格进行审查错误；原审关于“如以该条款认定一方有单方解约权会导致双方合同权利义务明显失衡“的认定违反契约自由原则；原审审理期限、财产保全、调查取证等程序违法；根据京建法（2013）10号《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》第六条之规定，经济适用房如未被转为商品房，购房家庭不得通过买卖的方式将房屋所有权转移给他人，因此本案房屋买卖合同应解除。故提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判：解除我与强钧签订的《房屋买卖合同》；判令强钧限期腾房；强钧支付房屋使用费15万元；一、二审诉讼费用由强钧负担。＼n强钧辩称：京建法（2013）10号文件施行日期不能约束本案在2006年4月份签订的房屋买卖合同；该文件是通知，不能作为定案依据；我方在一审期间已提交北京市建委审核的我方具有购房资格的证明。同意原审判决。＼n本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。＼n本院认为：马广文、强钧签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行自己义务。合同签订后，强钧已支付全部购房款，马广文已将房屋交付强钧占有使用，合同主要权利义务已履行完毕，仅剩房屋过户手续尚未办理。现马广文上诉称×号房屋在2010年具备过户条件后其多次催促强钧办理过户手续，强钧不予配合，故意拖延过户，但就上述主张并未提供充分有效证据，故本院不予采信。关于马广文援引《房屋买卖合同》第四条的约定主张解除合同，该条款系确定双方的违约责任，并未赋予双方任意解约权，现合同双方的主要权利义务已履行完毕，如以该条款认定一方有单方解约权会导致双方合同权利义务明显失衡，不利于保护正常的经济交易秩序，故马广文以合同第四条约定为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据。关于马广文主张的京建法（2013）10号《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》之相关规定，并不适用本案之情形。综上，马广文上诉要求解除《房屋买卖合同》，缺乏法律依据，本院对其上诉请求不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费1650元由马广文负担（已交纳），财产保全费5000元由马广文负担（本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费35元，由马广文负担（本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费3300元，由马广文负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长何灵灵＼n代理审判员朱伟＼n代理审判员张帆＼n二〇一四年六月二十日＼n书记员禹海波