＼n江苏省南通市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）通中民终字第0566号＼n上诉人（原审被告）陈智刚。＼n上诉人（原审被告）李美兰。＼n两上诉人委托代理人李卫平、宋徳邻。＼n被上诉人（原审原告）蔡宝凤。＼n委托代理人李霞。＼n原审第三人马健。＼n原审第三人汤辉。＼n上诉人陈智刚、李美兰因与被上诉人蔡宝凤、原审第三人马健、汤辉房屋销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2013）皋民初字第0064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审查明，马健系蔡宝凤的收养子，汤辉系马健之妻。位于如皋市如城街道郜家巷18号砖木结构平房两间，建筑面积25.11平方米，位于同处20号砖木结构平房三间，建筑面积42.5平方米，两处房产均登记所有权为人蔡宝凤，共有人马健。＼n2010年3月初，马健因搞工程缺乏资金，经人介绍向陈智刚借款。应陈智刚要求，马健将位于如皋市如城街道郜家巷18号、20号两处房产拿出作为抵押担保。此后，又应陈智刚要求，马健须与其办理房屋过户手续后，才可得到借款，故在2010年3月3日，马健、陈智刚、李美兰未事先告知蔡宝凤到场签字的真实意图，马健以替蔡宝凤办理低保为名，将蔡宝凤接至如皋市房地产监理所，在陈智刚、李美兰提供的房地产买卖契约格式合同上，蔡宝凤、马健作为甲方（卖方），陈智刚与其妻李美兰作为乙方（买方）签订了房地产买卖契约一份，内容明确：“一、甲方自愿将座落在如城郜家巷18号、20号的房地产（房屋建筑面积25.11＋42.5平方米）出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹拾万玖仟肆佰元。Y109400.00元。乙方于二○一○年三月三日前一次付清给甲方。三、双方同意于二○一○年三月三日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”等等。甲方由马健、汤辉署名，蔡宝凤由他人签名并注明用右手大拇指捺盖手印。乙方由陈智刚、李美兰署名。在该契约上，未注明落款时间。同时蔡宝凤还在如皋市房屋权属登记申请表、房屋登记询问笔录、具结书上捺盖右手拇指手印，但如皋市房屋权属登记申请表落款时间显示为2010年3月3日、而房屋登记询问笔录、具结书落款时间为2010年3月4日。2010年3月4日，陈智刚、李美兰缴纳了相关税费，并办理了皋房权证字第××号房屋所有权证书，所有权人为李美兰，共同共有共二人。在办妥房屋过户登记手续后，陈智刚将10万元交付马健收受（此前已给付过9400元）。＼n陈智刚、李美兰房屋过户登记虽完成，但蔡宝凤一直居住生活在该房屋内。2011年7月，因房屋年久失修，由蔡宝凤的女儿拆除原18号老房，重新砌建新房，并对庭院进行了重新整理翻修。＼n2012年8月28日，陈智刚、李美兰起诉法院，要求马健、汤辉立即退出、搬离非法占有居住位于如皋市如城镇郜家巷18号及20号房屋。蔡宝凤始知2010年3月4日，自己所有的房屋被转让过户的事实。于2012年11月2日向如皋市人民政府申请撤销如皋市住房和城乡建设局颁发给第三人陈智刚、李美兰的皋房权证字第××号房屋产权证，在行政复议期间，“因行政复议的审理须以其他案件的审理结果为依据，而其他案件尚未审结的，行政复议中止”，故于2012年12月31日中止行政复议的审理。＼n蔡宝凤遂于2013年1月17日诉至法院，诉请同前所述。＼n审理中，根据蔡宝凤申请，法院委托如皋市价格认证中心对讼争房屋进行价格评估。经实地勘查，位于如皋市如城镇迎春街道迎新2组郜家巷18号及20号蔡宝凤、马健所共有的房产产权记载面积分别为25.11平方米、42.5平方米，房屋为砖木结构。庭院面积经实地测量为34.28平方米。该房产在鉴定基准日（基准日为2010年3月）的市场价为：3600.00元／平方米，庭院空地价格为3000.00元／平方米，合计总价格为34.62万元。＼n另查，蔡宝凤没有文化，患糠尿病后视网膜病变，根据2011年7月病历记载，双眼视物不清已有近8年。＼n原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，第三人马健因经营缺乏资金，向陈智刚借款，同时应陈智刚的要求，须以相关房产作为抵押担保。第三人马健与陈智刚协商以房屋买卖并办理过户登记的形式将相关房产作为抵押担保，但在办理转让登记前及第三人均未能与蔡宝凤进行沟通与协商，未取得蔡宝凤的同意，也都未如实告知蔡宝凤实情。办理转让登记过程中，第三人马健谎称为蔡宝凤办理低保手续，陈智刚、李美兰及第三人汤辉均未告知蔡宝凤捺印目的。蔡宝凤无文化，且因糠尿病并发症视物不清，致使2010年3月3日，蔡宝凤在不知情的情况下，在房屋买卖契约及房屋监理机构的其他文书上捺印，该行为违背了蔡宝凤的真实意思，陈智刚、李美兰与第三人恶意串通之嫌疑不能排除。故2010年3月3日，蔡宝凤、第三人与陈智刚、李美兰所签订的房地产买卖契约违背了蔡宝凤的真实意思，应为无效。审理中，法院委托如皋市价格认证中心对讼争房屋进行价格评估。经实地勘查，位于如皋市如城镇迎春街道迎新2组郜家巷18号及20号蔡宝凤、马健所共有的房产产权记载面积分别为25.11平方米、42.5平方米，房屋为砖木结构。庭院面积经实地测量为34.28平方米。该房产在鉴定基准日（基准日为2010年3月）的市场价为：3600.00元／平方米，庭院空地价格为3000.00元／平方米，合计总价格为346200万元。该价格与陈智刚、李美兰房地产买卖契约上的约定价109400元，相差悬殊，对蔡宝凤及第三人而言，也明显显失公平。根据第三人陈述，第三人马健办理转让房产手续时，告知蔡宝凤为其办理低保手续，故蔡宝凤捺盖手印。蔡宝凤对捺盖手印的行为明显存在重大误解。以上均可作为蔡宝凤依法申请人民法院予以撤销房地产买卖契约的法定事由。蔡宝凤诉讼时，一方面认为契约系无效契约，另一方面又请求法院予以撤销，系请求权竞合。经释明，蔡宝凤明确要求人民法院依法予以撤销，法院无异。审理中，第三人马健、汤辉均同意蔡宝凤主张。蔡宝凤于2012年8月底，始知自己的房屋被过户，立即申请行政复议，并于2013年1月17日向法院起诉，撤销权从知道或应当知道权利被侵害时起算。蔡宝凤从知道权利被侵害到向人民法院起诉，没有超过一年，故其尚未超过诉讼时效。陈智刚、李美兰辩称蔡宝凤诉讼时效已过的观点不能成立。需要说明的是，陈智刚与第三人马健之间存在民间借贷关系，与蔡宝凤之间并不存在民间借贷关系，陈智刚可另行向马健主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十九条之规定，判决如下：撤销2010年3月3日，蔡宝凤、第三人马健、汤辉与陈智刚、李美兰签订的房地产买卖契约。案件受理费80元，由陈智刚、李美兰负担。＼n宣判后，陈智刚、李美兰不服，向本院上诉称，1、蔡宝凤的撤销权在2011年3月3日已经消灭，撤销权在法律上属于形成权，根据最高院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第73条：可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。蔡宝凤于2013年1月17日才向法院起诉，故其撤销权已经消灭。2、双方所签订的房地产买卖契约不存在重大误解和显失公平的情况。蔡宝凤在签订买卖契约时已经明知所签契约为房屋买卖合同，一审根据与蔡宝凤有利害关系的马健的证言及蔡宝凤的病例，认定蔡宝凤对买卖合同签订及办理过户手续不知情有误。且双方签订房屋房价是一审评估的房屋整修前的房价，当时房屋价值与合同数额相符，否则交易所也不可能办理相应的买卖手续。4、马健以案涉房产作为借款的担保是让与担保，不违反我国法律的禁止性规定，应为有效。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回蔡宝凤诉讼请求。＼n被上诉人蔡宝凤答辩称，1、陈智刚与马健恶意串通，在蔡宝凤不知情的情况下，由马健以办理低保的名义骗取蔡宝凤签订案涉房屋买卖契约，故案涉房屋买卖契约无效。且契约房价109400元，明显低于当时的房价30多万，显失公平。诉讼时效应当从蔡宝凤知晓其签订买卖契约之日起计算。2、陈智刚、李美兰承认案涉房屋系马健借款的担保物，其承认与马健存在借贷关系，陈智刚和马健之间系以借贷为目的签订房屋买卖合同作为借款的担保，故房屋买卖行为无效，房产过户行为也无效。诉讼时效应当从蔡宝凤知晓其签订买卖契约之日起计算。＼n本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。＼n庭审中，陈智刚、李美兰提供如下证据：证据1、申请证人朱某作证，并附朱某调查笔录，证明当时朱某是借款中间人，证明马健向蔡宝凤过户转让抵押担保的事情。朱某当庭陈述，案涉买卖合同系为马健与陈智刚借款做担保，马健在办理房屋买卖手续途中的车上向蔡宝凤告知借款抵押担保，蔡宝凤并无反应，不确定其有无听清马健讲话。证据2、申请证人于新春作证，于新春系如皋市房地产交易监理所工作人员，证明当时马健与蔡宝凤及陈智刚夫妻办理过户手续时，符合法律程序，于新春向被上诉人明确告知房地产买卖的内容。于新春当庭陈述，其为案涉买卖合同办理相应手续，签字及文件打钩部分系由马健作出，其告知过蔡宝凤买卖协议中的内容，但对房屋登记询问笔录内容未口头告知。证据3、如皋市民政局出具的花名册，证明本案的被上诉人在2006年8月已开始享受低保到至今。蔡宝凤提出实际自2006年到至今一直享受低保，故不存在重新办理低保的情况。证据4、2012年12月17日如皋市法制办制作的听证笔录，其中第三页中间，证明房产部门是按照程序办理过户手续的。李霞发表质证意见称：证据1、朱晓冬在一审作为证人，二审举证期限内陈智刚同样没有提出证人作证，故不予质证。此案是借款担保行为，当时是先要求过户然后再借钱给马健，朱晓冬认为当时马健向蔡宝凤解释为了用房子借款蔡宝凤不知情，马健没有向蔡宝凤解释。在行政复议时，行政机关要求陈智刚将朱晓冬通知到场，陈智刚以种种借口没有通知到场，我方对朱晓冬的证言不予质证。上诉人提出是借款担保，我方要求出示马健的借条。证据2、对于新春的证言，同样不予质证。因为房产交易所本身就是颁发房产证的部门，而且这份协议是房产交易所承办，作为蔡宝凤一个双目失明的人，交易所办理手续时应当向蔡宝凤做一份谈话笔录或者录音，同时请求交易所出具当天的录像，证明有没有向蔡宝凤解释，而且本案也是由蔡宝凤与交易所的行政复议案件中才发现契约，所以于新春的证言不能真实的反映当时的情况，不能作为本案的证据。本案的判决对行政复议有直接的影响，房产交易所工作人员的证言不应当作为证据，而且房产交易所在办理过户手续时存在很多瑕疵，程序也违法，申请表的时间是2010年3月3日，而公示的时间是2010年2月23日，公示的时间应在申请之后，很显然程序违法，同时，该契约上没有落款时间，交易所所谓的审查与办证行为不能自圆其说。证据3、花名册，与本案没有直接的因果关系，蔡宝凤将近80岁双目失明，马健向她说是到民政局办理相关的低保手续，蔡宝凤信以为真，涉案房屋是蔡宝凤唯一的居住地和唯一的固定资产，不可能自愿将房屋抵押担保，而且陈智刚本人在2012年12月17日行政复议听证期间也承认不认识蔡宝凤。马健一直没有与蔡宝凤谈购房事宜也没有谈房子的价格。＼n二审中双方的争议焦点为：1、案涉房屋买卖契约是否有效。2、案涉房屋买卖契约是否具有可撤销事由，如果具有该事由，是否超过法定期限。＼n本院认为，关于争议焦点1、我国合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）损害法律、行政法规的强制性规定。案涉合同系陈智刚、李美兰与蔡宝凤、马健所签订的买卖房屋协议，而实质上是马健为向陈智刚借款将房屋抵押的担保，马健、陈智刚及证人朱某对此均予以认可。从合同形式看，双方所签订的买卖房屋契约不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合合同法规定的合同无效的其他要件；从合同实质内容看，马健与陈智刚所签订的房屋买卖合同，陈智刚也支付了对价，该合同的实质内容未违反法律、行政法规的强制性规定。故双方所签订的案涉合同应当确认为有效。一审法院认定案涉房屋买卖合同无效有误，本院予以纠正。＼n关于争议焦点2，虽然陈智刚、李美兰与马健、蔡宝凤签订的房屋买卖合同形式上有效，但双方在诉讼中均认可房屋买卖行为均非双方真实意思表示，本案实质为马健以其和蔡宝凤共有的房屋为马健向陈智刚借款行为进行担保。合同法第五十四条规定。因重大误解订立的合同或订立合同时显失公平的，一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案蔡宝凤所签订的合同虽名为买卖合同，但实质上是为马健向陈智刚借款的担保，虽然陈智刚诉讼中主张蔡宝凤知晓房屋买卖事宜，但并未主张蔡宝凤知晓陈智刚与马健借款担保事实，故蔡宝凤就案涉买卖房屋行为存在重大误解。二审中陈智刚申请证人朱某证明马健曾告知蔡宝凤案涉房屋为借款担保事宜并征得蔡宝凤同意，同时主张案涉房屋买卖行为系让与担保，但朱某陈述其听到马健告知借款担保事实，马健告知后蔡宝凤有无反应其并不知情，故仅凭朱某的孤证无法认定蔡宝凤对马健与陈智刚就案涉房屋担保事宜知晓并同意。且让与担保并非我国担保法规定的担保方式，亦非我国物权法中物权取得方式，故让与担保协议不产生法律效力。蔡宝凤就案涉合同存在重大误解，根据合同法规定，案涉合同可以撤销。关于撤销权的行使是否超过法定期限问题。上诉人主张，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十三条第二款可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。双方自签订案涉房屋买卖契约之日至起诉之时已经超过一年的撤销权期限，蔡宝凤撤销权归于消灭。本院认为，根据合同法第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。合同法系为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设而专门制定，《中华人民共和国民法通则》系为调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系而制定。合同法系特别法，《民法通则》系一般法。根据《中国人民共和国立法法》第八十三条规定，特别法规定与一般法规定不一致时，优先适用特别法的规定。故本案撤销权期限起始日期应当从蔡宝凤知晓撤销事由之日起一年，根据查明的事实，蔡宝凤在庭审中才知晓撤销事由，即马健以房屋买卖名义为其向陈智刚借款担保。故蔡宝凤行使撤销权并未超过法定期限一年。＼n综上，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律有误，但判决结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费80元，由陈智刚、李美兰负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长倪红晏＼n代理审判员曹璐＼n代理审判员刘彩霞＼n二〇一四年五月十八日＼n书记员毛峰＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效；＼n一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；＼n恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。＼n以合法形式掩盖非法目的；＼n损害社会公共利益；＼n损害法律、行政法规的强制性规定。＼n《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：＼n（一）因重大误解订立的；＼n（二）在订立合同时显失公平的。＼n一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。＼n最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十一条行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。＼n最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十二条一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。＼n最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十三条第二款可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。＼n《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。＼n《中华人民共和国立法法》第八十三条同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。