湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0104民初5296号
原告（反诉被告）：王帆，女，1987年11月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区
委托诉讼代理人（特别授权）：陈长久，系湖北国涵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉广信联置业有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区中山大道238号。
法定代表人：卢志昇，系该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：齐煜，系湖北瀛楚律师事务所律师。
原告王帆与被告武汉广信联置业有限公司（以下简称“广信联公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月16日立案后,被告广信联公司于2017年12月15日提起反诉。本院依法适用普通程序，于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王帆的委托诉讼代理人陈长久，被告（反诉原告）广信联公司的委托诉讼代理人齐煜到庭参加诉讼。因当事人申请本院给予其调解期限，本院予以准许，但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王帆向本院提出诉讼请求：1.广信联公司向王帆返还会员保证金100000元、租赁保证金48265.8元、装修押金16088.6元，共计164354.4元；2.广信联公司向王帆支付资金���失（以164354.4元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年4月4日计算至实际返还全部款项之日，暂计算至2017年11月1日，计11439.07元）；3.本案全部诉讼费用由广信联公司承担。事实和理由：2015年7月15日，王帆、广信联公司签订《房屋租赁合同》，约定：王帆承租广信联公司名下的坐落于武汉市硚口区中山大道238号“凯德广场·武胜”05层04C号商铺，租赁于2016年8月15日到期。王帆按照合同约定向广信联公司实际支付了各项保证金，广信联公司出具收据予以确认。在租赁尚未到期的情况下，广信联公司擅自收回出租商铺，将商铺内王帆所有的物品清理并拆除王帆的装修。王帆在此之后方得知广信联公司声称已于2016年4月4日解除双方租赁关系。王帆无奈只能向广信联公司主张退还已缴纳的各项保证金，但均被拒绝。上述保证金应当在合同效力终结时由广信联公司向王帆全额无息退还。合同约定承租人违约后不退还的款项为“租赁保证金及其他费用”，会员保证金100000元、装修押金16088.6元不属于该约定的范围，且合同约定既主张没收租金又主张赔偿损失，违反法律规定。虽然王帆有拖欠租金的行为，广信联公司因此获得了单方解除权，但广信联公司未向合同约定的地址及王帆的住所地送达任何解除《房屋租赁合同》的通知，该合同未被广信联公司基于单方解除权解除。该合同因到期效力自动终止。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。广信联公司称王帆于2015年11月存在拖欠房屋租金、物业管理费的事实，故广信联公司提出的支付租金、物业费的请求超过时效。滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用。会员退费，应该由王帆与会员之间进行协商处理，广信联公司无权干涉，会员退费问题应另案处理。因广信联公司在租赁期间无故要求王帆腾退，并将商铺擅自拆除，致使合同于2016年5月5日后无法再继续履行，其违反合同对出租人义务的约定且严重侵犯王帆的使用权，对应的诉讼请求不应得到支持。在广信联公司违约的情况下，其要求王帆承担违约责任，没有事实及法律依据，不应支持。即使王帆可能出现违约，但是广信联公司的违约金的依据、数额明显不合理也不合法，要求法院依法调整。2016年5月，广信联公司就与他人签订了房屋租赁合同，约定交房时间是2016年5月20日。广信联公司没有损失，相反因广信联公司的行为给王帆造成了损失。现请求驳回广信联公司的反诉请求。
被告（反诉原告）广信联公司向本院提出反诉请求：1.王帆向广信联公司支付租赁期间拖欠的租金、物业费共计67423.5元；2.王帆向广信联公司支付拖欠租金、物业费产生的滞纳金共计6150元；3.王帆向广信联公司支付其代王帆支出的会员退费金额共计12821元(暂计算至2017年12月12日)；4.王帆向广信联公司支付逾期腾退房屋占有使用费25392元（从2016年4月19日计算至实际腾退之日，即2016年5月5日止，按合同约定21.7元/平米/天计算）；5.王帆向广信联公司支付委托拆除、将租赁房屋恢复原状的费用14268元；6.王帆向广信联公司支付因其违约导致的租赁合同违约金96531.6元；7.本案的诉讼费用由王帆承担。事实和理由：广信联公司与王帆于2015年7月15日签署了《房屋租赁合同》，约定王帆承租广信联公司位于武汉市硚口区中山大道238号“凯德广场武胜”05层04C号商铺，租赁期自2015年8月16日起至2016年8月15日。租赁期间，广信联公司依约提供了租赁场所，履行了租赁合同项下的全部义务，而王帆自2015年11月起即未按约定缴纳房屋租金、物业管理费，且拖欠达数月，并于2016年4月4日起擅自停业逃场。根据合同约定，广信联公司于2016年4月19日向王帆送达了《解除合同通知函》。广信联公司寄送该函的地址由王帆提供，王帆事后也进行了邮件回复，该函应认定已通知到对方。王帆对此一直未提出异议，故双方签订的合同已经于2016年4月19日合法解除。根据合同约定，王帆拖欠租金达一个月以上，或停业超过十天的，广信联公司均有权没收租赁保证金，并不予退还王帆已缴纳的其他各项费用。因此王帆的诉讼请求不应得到支持。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。广信联公司没收的租赁保证金足以弥补王帆拖欠租金的金额，对广信联公司的权利没有造成实际损害。当王帆起诉要求广信联公��返还其租赁保证金时，广信联公司合法收取租金的权利受到了损害，故王帆起诉之日才是广信联公司要求王帆支付拖欠租金的请求权的诉讼时效起算时间，广信联公司要求王帆补缴所欠租金没有超过诉讼时效。在合同解除后，王帆未能限期腾退店铺，也未能按合同约定将店铺进行拆除还原，广信联公司无奈自行委托第三方对店铺进行腾退见证及拆除还原，致使广信联公司在短期内无法重新招租。另一方面，由于王帆擅自逃场的行为，在该店铺办理的众多会员向广信联公司进行投诉、登记并要求退卡。广信联公司无奈之下只能代王帆处理解决该事宜并支付了大量退卡或商品置换费用。现请求驳回王帆的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈���和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月15日,王帆与广信联公司签订《房屋租赁合同》，约定：广信联公司将其建设的武汉市硚口区中山大道238号凯德广场被称为“凯德广场·武胜”05层04C号房屋出租给王帆经营“Carrera（卡雷拉赛车）-玩具”。该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为73.13平方米。该房屋的租赁期自广信联公司同意的装修期届满次日起1年的时间，即2015年8月16日至2016年8月15日。广信联公司同意给予王帆自该房屋交付之日起31天的装修期，即2015年7月16日至2015年8月15日。双方暂约定该房屋交付日为2015年7月16日，广信联公司可以提前交付该房屋，广信联公司通知的交付日为该房屋的交付日期。自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取：保底租金按租用面积计算，月租金额为每平方米160元，月保底租金为11700.80元。第一个租金计收年度的月提成租金按王帆该年度每个日历月的营业额的18%计算月租。王帆承诺第一个租金计收年度每个日历月的营业额不低于80000元的最低预定指标额。王帆应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向广信联公司支付房屋租赁保证金148265.80元。广信联公司目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月60元核算，即该房屋的每月物业管理费为4387.80元。王帆须在广信联公司通知的交付日后7日内进场装修，并承诺在2015年8月16日开业。王帆应于交付日或之前向广信联公司和/或管理公司支付装修押金16088.60元。装修押金于该房屋之二次装修工程经广信联公司验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。广信联公司向王帆发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址发出：武汉市硚口区中山大道238号凯德广场05层04C号或河南省驻马店市驿城区东风路355号7号楼1单元11号，或者按照其发出的最新书面通知的其他地址发出。王帆有下列情形之一的，广信联公司可书面通知王帆解除合同。王帆已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，王帆还须支付给广信联公司相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给广信联公司造成的损失的，王帆应补足广信联公司损失额与违约金之间的差额：……（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；（5）按照合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的；……。王帆应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向广信联公司交还该房屋。王帆应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由王帆承担。王帆逾期未拆除的，广信联公司有权自行拆除，并要求王帆承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经广信联公司同意保留房屋现状的，王帆添置的不可移动的物品归广信联公司所有，广信联公司对此不予以任何补偿和/或赔偿。王帆未依合同约定交还该房屋满7日的，广信联公司有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。广信联公司对因此而引起的王帆的财产损失不承担责任。对于可移动的物品，广信联公司在搬出后有权就该等物品向王帆收取仓储费用。该等物品被搬出后，广信联公司依照合同约定的通知方式通知王帆领取该物品；如王��未在广信联公司通知的期限内领取物品，视为王帆放弃该等物品的所有权，则广信联公司有权按照其认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。广信联公司将该房屋恢复原状的费用及广信联公司在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由王帆承担，广信联公司依照合同约定的通知方式发出付款通知后7日内王帆不予支付的，广信联公司有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿广信联公司损失的，广信联公司有权要求王帆补足差额。王帆逾期不交还房屋的，广信联公司还有权要求王帆按每日每平方米21.70元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，王帆还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成广信联公司其他损失的，王帆还应承担赔偿责任。对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫。对于发送给王帆的任何通知或联络，广信联公司可以向武汉市硚口区中山大道238号凯德广场05层04C号或河南省驻马店市驿城区东风路355号7号楼1单元11号的任一地址发送。在王帆接收该房屋后，任何给予王帆的通知如果该通知写明以王帆为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给了王帆，并视为由王帆于下一个工作日收到。王帆应于合同签订前或该房屋交付王帆的同时或之前（以日期在先者为准），向广信联公司预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由王帆于每月第一个工作日或之前向广信联公司付清。如王帆违反合同约定，则广信联公司有权以租赁保证金抵扣王帆应付款项（但王帆无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为广信联公司因此而遭受损失之赔偿，和/或根据合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，王帆应在收到广信联公司通知后的五个工作日内补交该等差额。租赁关系终止时，王帆应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，广信联公司应在王帆交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还王帆。如租赁期内，王帆在该房屋内销售充值功能的储蓄卡（包括但不限于充值卡、会员卡）等，则租赁保证金将在王帆交还该房屋且完成合同约定的注册地址或营业地址的工商注销、变更手续（以日期在后者为准）后六个月且届时广信联公司确认王帆与消费者不存在未予解决的纠纷的情况下，由广信联公司扣除王帆应付款项后，一次性无息退还王帆。王帆逾期支付租金和/或合同约定的各项费用的，每逾期一日，则��按逾期之款项的0.1%向广信联公司支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，广信联公司或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止王帆使用，因此造成的一切后果由王帆自行承担。王帆擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为王帆擅自中途退租，须按合同约定承担违约责任。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，广信联公司按约定于2015年7月16日将该房屋交付给王帆使用。王帆向广信联公司支付了装修押金16088.60元、会员保证金100000元、租赁保证金48265.80元。2016年4月18日，广信联公司向王帆邮寄了《解除合同通知函》，该函的内容为：“贵我双方于2015年07月15日签订编号为MLEAS-2030-A-2015-IC0088的《凯德广场.武胜.武汉房屋租赁合同》（以下称“《租赁合同》”），《租赁合同》约定贵方租赁我司05-04C号商铺，租赁期限为2015年08月16���至2016年08月15日。贵方未按照《租赁合同》约定支付租金已超过两个月，并于2016年04月04日撤场，违反《租赁合同》第十条10.1及第十二条12.2相关条款之约定，给我司造成严重损失。我方多次通知要求贵方严格按《租赁合同》约定执行，但贵方仍拒绝履行。现根据《租赁合同》第10.1及12.2条之约定，我司正式通知贵方：1、我司决定于2016年4月4日正式解除与贵方签订的《租赁合同》；2、贵方已缴纳的保证金不予退还；3、贵方应在收到我司《解除合同通知函》之日起10日内将所欠费用全部缴清，并将商铺内物品搬离。逾期我司将自行处理，一切不利后果将由贵方承担；4、我司保留进一步追究贵方违约责任的权利。”该函已于2016年4月19日被妥投至速递易，并于2016年4月20日被取件。2016年4月20日，湖北得伟君尚律师事务所吴灿江律师接受广信联公司的委托向王帆邮寄了《律师函》，该函的主要内容为：“广信联公司已和王帆解除了租赁合同关系，王帆应当履行支付在租赁期间尚未支付的2016年2月1日至2016年4月4日的租金合计34322.35元及2016年2月的滞纳金868.79元（其他费用据实结算）。王帆应当将租赁房屋恢复原状，并交付给广信联公司，并按照租赁合同租金之标准向广信联公司支付解除合同后的房屋占有使用费。提醒王帆在2016年4月29日前将拖欠的租金等各项费用向广信联公司付清，并在此之前将租赁商铺内物品撤离并恢复原状，否则，广信联公司将自行拆除，后果由王帆自行承担。”该函已于2016年4月21日被取件。2016年5月5日，广信联公司将王帆的物品搬离该房屋，存放于他处。湖北益之道律师事务所接受广信联公司的委托，指派罗元桥律师对广信联公司安排工作人员摄制录像的全部过程进行了见证。同月，广信联公司与武汉美特斯邦���服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：广信联公司将该房屋出租给武汉美特斯邦威服饰有限公司经营，房屋交付日暂为2016年5月20日，租赁期自2016年6月20日起至2019年6月19日止，装修期自2016年5月20日起至2016年6月19日止。2017年11月16日，王帆起诉来院。诉讼中，广信联公司提起反诉。广信联公司陈述王帆仅向其支付了租金及物业管理费共63690.49元（2015年7月1日支付1068.55元、2015年8月11日支付7235.24元、2015年9月8日支付10000元、2015年9月10日支付6088.60元、2015年10月29日支付16088.60元、2015年12月9日支付7120.90元、2016年1月29日支付16087.66元、2016年2月2日支付0.94元）、滞纳金共448.79元（2015年9月22日支付57.88元、2015年12月9日支付390.91元），并主张其代王帆支付了该房屋的拆除还原费用14268元、处理会员投诉的支出12821元。王帆对此均持有异议，但其未向本院提交任何证据予以证明。因当事人各持己见，调解未达成协议。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，广信联公司依法享有将其建设的武汉市硚口区中山大道238号凯德广场·武胜05层04C号房屋出租给王帆的权利。广信联公司与王帆签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同是合法有效的。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。广信联公司已按约定将该房屋交付给王帆使用，王帆应当按照约定支付相关费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。由于王帆有逾期支付租金及物业管理费超过一个月的行为，广信联公司依约有权书面通知王帆解除合同，王帆依约还应承担其他的违约责任。虽然广信联公司未按合���约定的两处地址向王帆邮寄《解除合同通知函》，但广信联公司邮寄该函时已写明收件人为王帆、手机号码为187××××3034。该函已于2016年4月19日被妥投至速递易，并于2016年4月20日被取件。王帆在收到该函后一直未提出异议，故广信联公司与王帆签订的《房屋租赁合同》已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。广信联公司与王帆签订的《房屋租赁合同》解除后，广信联公司一直未将王帆支付的装修押金16088.60元、会员保证金100000元、租赁保证金48265.80元返还给王帆。由于王帆应补付租赁期间拖欠的租金、物业管理费，且王帆的物品于2016年5月5日才被搬离该房屋，过后一直被存放于他处，广信联公司于2016年5月才将该房屋另租他人，另考虑到广信联公司代王帆支付了该房屋的拆除还原费用、处理会员投诉的支出费用，现王帆请求广信联公司向其返还会员保证金100000元、租赁保证金48265.8元、装修押金16088.6元，并支付资金损失，没有道理，本院不予支持。广信联公司反诉请求王帆向其支付租赁期间拖欠的租金、物业费共计67423.5元及其滞纳金共计6150元、其代王帆支出的会员退费金额共计12821元、逾期腾退房屋占有使用费25392元、委托拆除��将租赁房屋恢复原状的费用14268元、租赁合同违约金96531.6元，没有道理，本院亦不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、驳回王帆的全部诉讼请求。
二、驳回武汉广信联置业有限公司的全部反诉请求。
案件受理费3816元由王帆负担，反诉案件受理费2319元由武汉广信联置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 毛 丽
人民陪审员 余 婷
人民陪审员 陶秀珍
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 吴丽君