湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初3685号
原告（反诉被告）熊定祥。
被告（反诉原告）湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司，住所地长沙高新开发区湖南涉外经济学院外教楼107号。
法定代表人谢忠东，董事长。
委托代理人桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。
原告熊定祥诉被告湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司（以下简称“瑞琪行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理。在本案审理过程中，被告（反诉原告）瑞琪行公司��本院提起反诉，本院依法予以受理。本案由审判员刘蜜纯适用简易程序于2017年6月21日公开开庭进行了审理，书记员贺福华担任法庭记录。原告（反诉被告）熊定祥、被告（反诉原告）瑞琪行公司的委托代理人桂伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊定祥诉称：原告熊定祥于2015年6月1日与被告瑞琪行公司签订租赁合同，租用2F132-133两个铺面，有效期至2018年5月31日，期间有十个月免租期，如附件所示。期间，由于商场管理不到位，公共设施建设未完善等问题与商场所有商户关于租金问题存在争议，被告瑞琪行公司便要求与还在营业的商户又签订了一个补充协议，原告熊定祥于2016年12月1日签订了补充协议，如附件所示。此协议重新约定了免租月份等事项，并承诺租金按月收取，并有2016年11月、12月收费单据证明，如附件所示。但到2017��3月14日，被告瑞琪行公司代表高中飞打电话给原告熊定祥约谈，事实是132铺面是已出售，业主要于2017年2月份收回此铺。原告熊定祥到办公室时，被告瑞琪行公司代表高中飞要求原告熊定祥立即办理132铺面的退铺手续，并重新再与业主签租赁合同。被告瑞琪行公司代表高中飞现场打电话给业主，也让他来办公室。原告熊定祥认为合同还在有效期内，且业主合同的条件与原合同内容有区别，所以当时并未与业主签订合同，当时回复要先考虑一下。3月23日，被告瑞琪行公司代表高中飞打电话再来威胁签约，并表示不签便断电。原告熊定祥当时回复不同意签，于是被告瑞琪行公司的物业在挂电话后十分钟之内将原告熊定祥正在营业的店铺断电，当时店里尚有店员营业，此后因无电导致无法营业。4月22日，在无任何通知的情况下，被告瑞琪行公司派人将店铺中的设备全部清���，并且损毁一张大理石桌。4月24日，原告熊定祥找被告瑞琪行公司代表高中飞协商要求其退还店内设备事宜，对方态度极其恶劣嚣张，声称在商场他说了算，保证金一分不退，设备需交完4月份的租金才可拿回，同时他们拒绝赔偿损毁的财产。
综上所述，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告退还原告交付的三个月履约保证金共计10410元；2、被告退还原告交付的四月物业费208元及未使用电费200元；3、被告归还侵占的设备（美的空调一台，1.8米奶茶操作台一张，全冷冻冰箱一台，冷藏立式冰柜一台，铁艺圆形休闲桌椅一桌二椅三套，大理石吧台桌一张，pentair净水器一套，扫把、拖把、撮箕等卫生用品一套，定制实木吧台收银台一套，定制1.8米大理石吧台桌一张已被被告损毁，高脚木凳三张，店铺全套灯具）；4、被告赔偿强��断水断电造成原告营业损失20000元；5、赔偿店铺装修费用40000元。
被告瑞琪行公司辩称：一、被告瑞琪行公司无需退还原告熊定祥履约保证金，因为是原告熊定祥违约在先，原告熊定祥没有按照双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》按时交纳租金和物业费。根据《商铺租赁合同》第二十七条的规定，如果原告熊定祥违约，被告瑞琪行公司可以不退还履约保证金，收回商铺。二、原告熊定祥要求退还4月份的物业费、电费与事实不符，也没有任何法律依据。2017年4月份，原告熊定祥仍在使用商铺，也一直在使用电费。三、原告熊定祥主张的营业损失、装修费用与事实不符，也没有法律依据。
同时，反诉原告瑞琪行公司反诉称：2015年5月22日，反诉原告瑞琪行公司与反诉被告熊定祥签订的《商铺租赁合同》约定：反���被告租赁反诉原告拥有经营管理权的天元·七彩MALL的B区1栋二层F132号商铺，租金及市场管理费均按季度（3个月为一期）提交15天预交，商铺租金收取标准为3470元/月，市场管理费收取标准为208元／月。合同签订后，反诉原告按照合同约定将商铺交付于反诉被告使用，而反诉被告迟延支付租金及市场管理费。同时，反诉被告在租赁过程中未经反诉原告同意，经常擅自关门歇业，经反诉原告多次催讨，反诉被告仍拒不支付，其行为严重违反了合同约定，给反诉原告造成了重大的损害。因此，为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》与《补充协议》；2、反诉被告向反诉原告支付商铺租金41640元（自2015年6月至2017年2月）、商铺占用费6015元（2017年4月23日至提起反诉之日2017年6月14日）及市场管理费465元（自2017年5月至2017年6月14日），从2017年6月15日起至实际搬离之日止的后续商铺占用费（按3470元/月标准计算）及后续市场管理费（按208元/月标准计算）；3、反诉被告向反诉原告支付因逾期支付租金、市场管理费的违约金15771.5元；4、本案全部诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告熊定祥针对反诉答辩称：一、反诉原告瑞琪行公司的反诉请求不能成立。1、反诉被告熊定祥在与高中飞签订《补充协议》时口头说好了按月交纳租金，商场里也不止反诉被告一家是按月交纳租金的，且2016年11月、12月份的租金是当月交纳的，没有逾期交租的事实，物业费已经交到了2017年4月30日。2、反诉原告瑞琪行公司说反诉被告熊定祥没有营业与事实不符，反诉被告有雇佣员工做事的证据，不存在没有营业。二、反诉被告瑞琪行公司主张的租金已经交到了2016年12月，也不存在商铺占有费、市场管理费，这些费用合同上都没有约定。商铺都已经被反诉原告清走了，反诉被告不能营业了，不存在后续商占用费和后续市场管理费。
经审理查明：2015年5月22日，原告（反诉被告）熊定祥与被告（反诉原告）瑞琪行公司签署《天元舍涉外景园商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）约定：被告（反诉原告）将其拥有合法租赁权的位于长沙市文轩路579号天元涉外景园（推广名：天元·七彩MALL）B区1栋二层F132、F133号商铺租赁给原告（反诉被告）熊定祥作为鲜果驿站甜品店的经营。铺面的租赁期限为2015年6月1日至2018年5月31日。其中，原告（反诉被告）熊定祥拥有十个月的免租优惠，分别为：2016年2月1日至2016年5月31日，2017年3月1日至2017年5月31日，2018年3月1日至2018年5月31日。原告（反诉被告）熊定祥应按约主动缴纳租金、市场管理费和水电费，租金和市场管理费按季度（3个月为一季度）缴纳，需提前15天预交，缴费标准为10410元/季（3470元/月），市场管理费收费标准为624元/季（208元/月）；签订合同时，原告（反诉被告）熊定祥应预交首期3个月租金和市场管理费共计11034元（10410元＋624元），以及相当于三个月起始租金之和的合同履约保证金10410元。合同期满后，如原告（反诉被告）熊定祥无违约行为，缴清所有费用，完好交还铺面，被告（反诉原告）瑞琪行公司将在30个工作日内将合同履约保证金无息退还，如原告（反诉被告）违约，则被告（反诉原告）不退还履约保证金。原告（反诉被告）应按照被告（反诉原告）瑞琪行公司的要求统一开业，开业后应“满时、满货、满场”正常开门营业。并约定如果原告（反诉被告）欠缴租金、市场管理费、水电费等相关费用，逾期交费时间长达30天（含30天）以上的，被告（反诉原告）有权解除合同，履约保证金不予退还。同时，在合同条款内容不变的前提下，被告（反诉原告）瑞琪行公司有权对合同出租主体（业主方）进行变更，但不影响该合同的延续性，且被告（反诉原告）瑞琪行公司须提前七天通知原告（反诉被告），原告（反诉被告）与新业主重新签订《商铺租赁合同》。合同期满或者违约导致合同解除后，对于原告（反诉被告）装修所进行的投入，按照“来装去留”的原则，被告（反诉原告）不给予任何补偿。如果商场于2015年8月1日前起租，则商家享受该日期之前的租金及物业费免收政策。
当日签订合同后，原告（反诉被告）熊定祥按约缴纳了一季度的管理费624元，履约保证金10410元，并预交了3个月的房租。
2015年7月，原告（反诉被告）熊��祥将店面装修完毕后开业。
2016年12月1日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：原告（反诉被告）熊定祥自2016年5月1日起交租，租金每2个月为一期交付，每期租金提前15天预缴。原先约定的免租期变更为9个月，具体时间变更如下：2016年8月1日至2016年10月31日，2017年1月1日至2017年2月28日，2017年8月1日至2017年9月30日，2018年1月1日至2018年2月28日。
签订《补充协议》的当日，原告（反诉被告）熊定祥缴纳了2016年11月份的租金3470元；2016年12月21日，原告（反诉被告）熊定祥缴纳12月份租金3470元；2017年2月25日，原告缴纳2017年2月1日至4月30日的物业费625元，以及电费500元。以上三次缴费，被告（反诉原告）瑞琪行公司均出具收据予以确认。
此后，双方因被告（反诉原告）瑞琪行公司代理租赁权到期���重新签订租赁合同事宜发生争议，2017年3月23日，被告（反诉原告）瑞琪行公司代表高中飞与原告（反诉被告）洽谈无果。当天下午，被告（反诉原告）瑞琪行公司对原告（反诉被告）熊定祥的商铺进行停电处理，导致其停止营业。原告（反诉被告）熊定祥未交纳3月份的租金。4月23日，被告（反诉原告）瑞琪行公司将原告（反诉被告）熊定祥的铺面物品搬走，并放在其仓库里。在本案审理过程中，除大理石吧台桌、店铺灯具、扫把、拖把、撮箕等卫生用品一套外，被告（反诉原告）瑞琪行公司已将原告诉讼请求第三项所列的物品返还给原告（反诉被告）熊定祥。
另查明：原、被告所签订租赁合同所涉及的商铺为两间，其中133、132号系案外人湖南天元美居乐房地产开发有限公司、ＸＸ所有。2013年8月1日，案外人湖南天元美居乐房地产开发有��公司与被告（反诉原告）瑞琪行公司签订授权委托书，委托其对所涉商铺进行规划、租赁、运营管理，委托期限为2014年5月1日至2029年4月30日止。2014年4月11日，案外人ＸＸ与被告（反诉原告）瑞琪行公司签署《委托经营管理合同》，将其所有的位于B1二层132号铺面委托给被告（反诉原告）瑞琪行公司统一规划、招商，并以被告（反诉原告）瑞琪行公司的名义统一出租、管理。委托期限为2014年2月28日至2017年2月27日。
上述事实有原、被告提交并经庭审质证的商铺租赁合同、补充协议、发票、收据、物品签收单、委托经营管理合同、授权委托书等证据以及当事人当庭陈述在卷佐证，足以确认。
本院认为，原、被告双方自2015年5月22日签订《租赁合同》之日起成立租赁合同关系，加上原、被告之后签订的《补充协议》，其均对租赁事宜进行了具体约定。双方就合同条款所进行的约定系真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，原、被告双方均应遵守合同约定，全面履行各自的义务。
按照原、被告所签订的《租赁合同》及《补充协议》的约定，原告（反诉被告）熊定祥的起始交租日为2016年5月1日，原告（反诉被告）熊定祥自签约之日起已预缴纳3个月的租金、管理费及履约保证金，该租金及管理费用于抵充2016年5、6、7月份的费用。除去《补充协议》所约定的免租月份——2016年8月至10月，原告又缴纳了2016年11月、12月份的租金及管理费。其后原、被告双方在《补充协议》中约定租金每2个月为一期缴付，每期租金提前15日预缴，原告（反诉被告）熊定祥应当按照合同约定的时间缴纳租金。原告（反诉被告）主张其与被告（反诉原告）口头���定了按月缴纳，但未提交证据证实，本院不予采纳。原告（反诉被告）熊定祥在2016年12月1日才缴纳2016年11月份的租金，2016年12月21日才缴纳2016年12月份的租金，均存在延迟的情况，因此，原告（反诉被告）熊定祥存在逾期交租的事实，本院予以确认。根据双方签订的租赁合同，逾期交租30天以上的，出租人有权解除合同，履约保证金不予退还，因此，被告（反诉原告）无须退还履约保证金10410元。然而，对于原、被告合同解除的真实原因，本院认为，虽然原告（反诉被告）熊定祥存在逾期交租的事实，但被告（反诉原告）一直未主张解除合同。2017年2月27日被告（反诉原告）和业主签订的委托租赁协议到期，被告（反诉原告）无权再将涉案门面租赁给原告（反诉被告）熊定祥，原告（反诉被告）熊定祥称因和业主就另行签订租赁合同一事未达成一致而被断电不能再继续经营符合情理，本院予以采纳。根据双方的租赁合同约定，在租赁期间内，被告（反诉原告）在维持合同条款不变的前提下可以对出租方进行变更，现原告（反诉被告）未能和业主以原合同条款另行签订租赁合同，无法再使用原承租的门面，被告（反诉原告）应当承担违约责任。原、被告签订的租赁合同于2018年5月31日到期，现合同尚未到期，双方已经事实上解除了租赁合同，考虑到双方均存在违约行为，对于剩余租期内的房屋装修损失，本院酌情判令由被告（反诉原告）赔偿15000元。对于4月份的物业费208元和电费200元，原告（反诉被告）熊定祥系向物业公司缴纳，并非将款项交给了本案的被告（反诉原告）瑞琪行公司，其要求被告（反诉原告）瑞琪行公司退还没有法律依据，本院不予以支持。对于被告（反诉原告）瑞琪行公司搬走的原告（反诉被告）物品，尚有大理石吧台桌一张、店铺灯具及扫把、拖把、撮箕等卫生用品未归还，然而大理石吧台桌一张已经损毁，原告（反诉被告）熊定祥要求返还已经客观上履行不能。店铺全套灯具属于装修的范畴，本院已经在装修损失中考虑由被告（反诉原告）瑞琪行公司予以赔偿，对原告（反诉被告）熊定祥要求返还的请求，本院不予支持。扫把、拖把、撮箕等卫生用品被告（反诉原告）瑞琪行公司应当予以返还。对于营业损失，2017年3月23日后，原告（反诉被告）熊定祥因为被告（反诉原告）瑞琪行公司断电的原因导致停止营业，因原告（反诉被告）自身亦存在逾期交租的违约行为，且原告（反诉被告）未能有效举证证明其损失情况，对于该请求，本院不予支持。
对于被告（反诉原告）瑞琪行公司的反诉请求，由于原告（反诉被告）熊定祥承租的门面已经��空，对于被告（反诉原告）瑞琪行公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》的反诉请求，本院予以支持。对于商铺租金、商铺占用费、市场管理费，如前所述，原告（反诉被告）熊定祥实际经营至2017年3月23日，门面于2017年4月22日被腾空，考虑到双方的违约情节，参照双方合同约定的租金标准，本院酌情判令由原告（反诉被告）熊定祥支付被告（反诉原告）瑞琪行公司租金4000元。其后门面已经腾空，被告（反诉原告）瑞琪行公司要求支付其他的租金、商铺占用费、市场管理费、逾期付款的违约金的诉求，本院均应不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、限被告���反诉原告）湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司自本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)熊定祥装修损失15000元；
二、限被告（反诉原告）湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司自本判决生效之日起七日内退还原告(反诉被告)熊定祥扫把、拖把、撮箕等卫生用品一套；
三、解除原告（反诉被告）熊定祥与被告（反诉原告）湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司签订的《天元舍涉外景园商铺租赁合同》及《补充协议》；
四、限原告（反诉被告）熊定祥自本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司租金4000元；
五、驳回原告（反诉被告）熊定祥的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）湖南省瑞琪行��业经营管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取1003.5元，由原告（反诉被告）熊定祥承担916元，被告（反诉原告）湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司承担87.5元。反诉案件受理费减半收取698.5元，由原告（反诉被告）熊定祥承担25元，由被告（反诉原告）湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司承担673.5元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 刘蜜纯
二〇一七年八月九日
书记员 贺福华