湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第633号
上诉人（原审原告）怀化市农贸市场建设服务有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路105号。
法定代表人孙茂华，该公司总经理。
委托代理人武中平（特别授权）、龙洪林，湖南宏峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谭国强。
委托代理人丁健，湖南五溪律师事务所律师。
上诉人怀化市农贸市场建设服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月15日对本案进行了公开开庭审理。上诉人怀化市农贸市场建设服务有限公司委托代理人武中平、龙洪林，被上诉人谭国强的委托代理人丁健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2014年8月28日，怀化市农贸市场建设服务有限公司与谭国强签订《租赁合同》，约定由谭国强承租怀化市农贸市场建设服务有限公司位于太平桥市场1号楼第三层的716平方米作为经营场地使用；租赁期限为7年，自2014年8月28日至2021年8月27日止；谭国强向怀化市农贸市场建设服务有限公司交纳场地设施、水电押金2万元；第一年至第三年的月租金为18元／平方米，租金在每年1月28日和7月28日前分两次交纳。怀化市农贸市场建设服务有限公司须在2014年9月30日将主供水供电管线接到谭国强场地，主线管接至位置由双方另行确定。
在签订租赁合同前，谭国强已于2014年8月4日向怀化市农贸市场建设服务有限公司交纳1万元押金。租赁合同签订后，怀化市农贸市场建设服务有限公司将三楼分割成三间，将其中的一间（716平方米）交付给谭国强。在交付时，因怀化市农贸市场建设服务有限公司未将房屋设置出入大门，且未按约定将供水管线接到谭国强场地，故谭国强未对房屋装修使用。2014年12月17日，怀化市农贸市场建设服务有限公司向谭国强发出《催款通知》，要求谭国强交纳租金。因谭国强一直未交纳租金，怀化市农贸市场建设服务有限公司又于2015年3月30日向谭国强以EMS形式送达了《解除租赁合同通知》，同时在其租赁场地张贴《解除租赁合同通知》。谭国强租赁的房屋一直未设置出入大门，怀化市农贸市场建设服务有限公司一直未按约定将供水管线接到谭国强场地。庭审中，谭国强同意解除与怀化市农贸市场建设服务有限公司之间的租赁关系。
原判认为：怀化市农贸市场建设服务有限公司与谭国强签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。怀化市农贸市场建设服务有限公司应当按照约定将房屋交付谭国强，谭国强应当按照约定支付租金及使用房屋。本案中，谭国强提供的证据证明怀化市农贸市场建设服务有限公司交付谭国强使用的房屋，未设置进出大门，造成谭国强无法使用房屋。怀化市农贸市场建设服务有限公司反驳交付谭国强使用的房屋设置了进出大门，是因怀化市农贸市场建设服务有限公司在给谭国强送达《解除租赁合同通知》后对此场地进行了再装修，谭国强出示的证据不能还原怀化市农贸市场建设服务有限公司交付租赁场地给谭国强时的真实情况。因怀化市农贸市场建设服务有限公司反驳的理由未提供相关的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”现怀化市农贸市场建设服务有限公司未能出示相关证据，应承担不利的后果，据此怀化市农贸市场建设服务有限公司要求谭国强支付租金及利息、没收谭国强交纳的场地设施及水电押金的诉讼请求，不予支持。庭审中，谭国强表示同意解除合同，故确认怀化市农贸市场建设服务有限公司与谭国强之间的租赁合同解除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、怀化市农贸市场建设服务有限公司与谭国强于2014年8月28日签订的《租赁合同》于2015年7月8日解除；二、驳回怀化市农贸市场建设服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费
1342元，由怀化市农贸市场建设服务有限公司负担。
宣判后，上诉人怀化市农贸市场建设服务有限公司不服，向本院提起上诉称：1、一审仅凭谭国强提供的六张照片，认定上诉人没有将租赁场地设置出入大门，没有将供水管线接到租赁场地，系采信证据错误。谭国强的六张照片系2015年7月7日开庭前拍摄，不能反映租赁场地的原状，上诉人在收回租赁场地后，为再出租改变了该租赁场地的原貌。2、一审将举证责任划分给上诉人明显违法。3、一审对本案证据是否采信，为何采信不进行分析、说理，对争议证据未进行分析、认证，违背最高人民法院相关司法解释的规定。请求依法撤销一审判决，改判确认怀化市农贸市场建设服务有限公司与谭国强签订的《租赁合同》于2015年3月31日解除；判决怀化市农贸市场建设服务有限公司不予退还谭国强交纳的场地设施及水电押金1万元；判决谭国强支付怀化市农贸市场建设服务有限公司自2014年8月28日至2015年3月31日的租金90216元及迟延支付租金利息5864元；本案一、二审案件受理费由谭国强负担。
被上诉人谭国强答辩称：一审认定的事实基本准确，判决符合法律规定，应予维持。怀化市农贸市场建设服务有限公司提出的上诉理由不能成立，且没有充分的证据证实其所陈述的观点。怀化市农贸市场建设服务有限公司提出的上诉请求没有事实和法律依据，不能支持。
二审中，怀化市农贸市场建设服务有限公司申请证人刘某出庭作证，拟证明怀化市农贸市场建设服务有限公司租赁给谭国强的场地在交付时留有门洞，该门洞在2015年4月5日后被怀化市农贸市场建设服务有限公司封闭，怀化市农贸市场建设服务有限公司在交付租赁场地时水管、电线均已接至租赁场地楼层；照片4张，拟证明租赁场地的第三扇墙体上留有明显的封门洞时留下的痕迹，怀化市农贸市场建设服务有限公司在交付租赁场地时水管、电线均已接至租赁场地。
经质证，被上诉人谭国强认为不属于新的证据，二审提交应当说明理由。4张照片不能证实租赁场地铺设的水管是进水管，门洞比较小，但不能体现是通行的门洞，而且封闭的时间无法体现。
怀化市农贸市场建设服务有限公司认为该证据是针对谭国强在一审开庭时当庭提交的照片提供的抗辩证据，属于新的证据。本院认为，证人刘某的证言符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于证人出庭作证的规定，本院予以采信；怀化市农贸市场建设服务有限公司二审提交的4张张片没有具体的拍摄时间，无法达到证明目的，本院不予采信。
根据证人证言、一、二审庭审笔录及一审采信的1、2、3、4、5、号证据，本院经审理查明的事实如下：2014年8月28日，怀化市农贸市场建设服务有限公司与谭国强签订《租赁合同》，约定由谭国强承租怀化市农贸市场建设服务有限公司位于太平桥市场1号楼第三层的716平方米作为经营场地使用；租赁期限为7年，自2014年8月28日至2021年8月27日止；谭国强向怀化市农贸市场建设服务有限公司交纳场地设施、水电押金2万元；第一年至第三年的月租金为18元／平方米，租金在每年1月28日和7月28日前分两次交纳。怀化市农贸市场建设服务有限公司须在2014年9月30日将主供水供电管线接到谭国强场地，主线管接至位置由双方另行确定。
在签订租赁合同前，谭国强已于2014年8月4日向怀化市农贸市场建设服务有限公司交纳1万元押金。租赁合同签订后，怀化市农贸市场建设服务有限公司将三楼分隔成三间，将其中的一间（716平方米）交付给谭国强。在交付时，因怀化市农贸市场建设服务有限公司设置的大门不符合谭国强的要求，及主供水供电管线未接至谭国强租赁场地，双方经协商未达成一致意见，谭国强未对房屋进行装修使用。2014年12月17日，怀化市农贸市场建设服务有限公司向谭国强发出《催款通知》，要求谭国强交纳租金等费用，并限5日内交清，否则视为放弃租赁该场地。谭国强一直未交纳租金，怀化市农贸市场建设服务有限公司又于2015年3月30日向谭国强以EMS形式送达了《解除租赁合同通知》，同时在其租赁场地张贴《解除租赁合同通知》。
本院认为：本案争议的焦点是1、租赁双方是否存在违约情形；2、谭国强应否对解除租赁合同承担全部责任；3、怀化市农贸市场建设服务有限公司没收谭国强交纳的场地设施及水电押金理由是否充分；4、谭国强应否交纳2014年8月至2015年3月的租金及迟延交付租金的利息。
怀化市农贸市场建设服务有限公司与谭国强签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。双方应当履行合同约定的义务。怀化市农贸市场建设服务有限公司在签订合同后，将太平桥市场1号楼第三层分隔成三间，将主供水供电管线接至该楼层，而《租赁合同》约定怀化市农贸市场建设服务有限公司于2014年9月30日将主供水供电管线接到谭国强租赁的716平方米场地内。怀化市农贸市场建设服务有限公司主张已经完成合同约定的出租人义务，未能提交证据证实。谭国强认为怀化市农贸市场建设服务有限公司设置的大门不符合要求，并没有合同依据，《租赁合同》对谭国强租赁场地大门开设的位置未作出明确规定。谭国强以此为由未接受使用租赁场地，亦未交纳剩余押金及房租，对合同解除负有一定过错责任。怀化市农贸市场建设服务有限公司将未符合租赁条件的场地交付给谭国强，在谭国强提出异议的情况下，一直未履行完出租人的义务，对合同的解除亦负有主要过错责任。
怀化市农贸市场建设服务有限公司于2014年12月17日向谭国强发出《催款通知》，为出租人在承租人迟延履行主要债务的催告。在谭国强未按催款通知交纳租金等费用的情况下，怀化市农贸市场建设服务有限公司于2015年3月30日向谭国强送达《解除租赁合同通知》，应当视为双方签订的《租赁合同》于谭国强收到《解除租赁合同通知》之日即2015年3月31日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”怀化市农贸市场建设服务有限公司在履行租赁合同时存在违约情形，故其依据《租赁合同》的约定诉请不予退还谭国强交纳的场地设施及水电押金1万元理由不充分。双方签订的《租赁合同》虽约定了租赁期限自2014年8月28日至2021年8月27日止，同时又约定2014年8月28日至2014年11月28日为场地装修期，不予收取租金。期间，怀化市农贸市场建设服务有限公司对场地进行了隔断等装修，双方是否进行了租赁场地交付及交付的时间不能确定，且谭国强一直未装修使用该场地。故怀化市农贸市场建设服务有限公司诉请谭国强支付自2014年8月28日至2015年3月31日的租金90216元及迟延支付租金利息5864元，理由不充分。对于怀化市农贸市场建设服务有限公司的损失，可参照合同的约定，考虑合同双方的过错，由谭国强承担
20621元。谭国强交纳的场地设施及水电押金1万元应抵扣损失。
综上，原判部分事实不清，处理欠妥。上诉人怀化市农贸市场建设服务有限公司部分上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第472号民事判决；
二、怀化市农贸市场建设服务有限公司与谭国强签订的《租赁合同》于2015年3月31日解除；
三、谭国强于本判决生效之日起十日内支付怀化市农贸市场建设服务有限公司20621元（扣除谭国强交纳的场地设施及水电押金10000元，尚应支付10621元）；
四、驳回怀化市农贸市场建设服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1342元，二审案件受理费1342元，共计2684元，由怀化市农贸市场建设服务有限公司负担1610元，谭国强负担1074元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一六年一月二十九日
代理书记员 王 维