陕西省略阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0727民初437号
原告：陕西福瑞源实业有限公司，住所地：略阳县电厂路怡馨家园一楼。
法定代表人：张雪花，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈光强，陕西兴州律师事务所律师。
被告：杨军，男，1967年10月10日出生，陕西省略阳县人。
原告陕西福瑞源实业有限公司与被告杨军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西福瑞源实业有限公司委托诉讼代理人陈光强、被告杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西福瑞源实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与狮凤小区业主委员会签订的物业服务合同有效；2、判令被告支付拖欠原告2015年6月1日至2018年5月30日物业管理费1438.33元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月5日，被告居住的狮凤小区经略阳县房产管理局登记备案成立“狮凤小区业主委员会”。2015年5月20日，狮凤小区业主委员会同原告签订《物业服务合同》，合同主要条款约定：业主按物业面积0.35元/月*平方米支付物业服务费，机动车露天停车泊位使用费小型汽车90元/月*辆(1000元/年*辆)；合同期限为2015年6月1日至2016年5月31日；业主应于办理入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年或半年交纳。合同到期后，2016年7月25日狮凤小区业主委员会再次同原告签订《物业服务合同》，合同将服务费用标准调整为：业主按物业面积0.30元/月*平方米支付物业服务费；机动车露天停车泊位使用费小型汽车70元/月*辆（1000元/年*辆）；合同期限为2016年6月1日至2018年5月30日止。原告自2015年6月1日起入驻狮凤小区，按照《物业服务合同》向小区业主提供物业管理服务，该小区大部分业主均能按照合同约定向原告交纳物业费。被告属狮凤小区业主之一，房屋面积126.17平方米，被告应按照合同约定每年度向原告交纳物业服务费。但被告至今未向原告交纳物业服务费，违反了合同约定，侵害了原告合法权益。
原告陕西福瑞源实业有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院出示了以下证据：
1、陕西福瑞源实业有限公司营业执照复印件、注册登记公示报告、物业服务企业资质证书复印件各一份，证明原告的诉讼主体适格，原告陕西福瑞源实业有限公司原名略阳县福瑞物业有限责任公司，原告属三级物业服务企业资质。
2、略阳县东关社区居委会提供的略阳县狮凤小区业主委员会筹备组关于成立狮凤小区业主委员会筹备资料及征求意见表116份，用以证明狮凤小区业主委员会成立之初召开了业主代表大会，业主大会推选了业主委员会成员，对业主委员会成员进行了公示，在召开业主代表大会之前对该小区80%的业主进行了书面征求意见。
3、原告于略阳县房管局调取的关于狮凤小区业主委员会成立备案资料，包括略阳县东关社区关于成立业主委员会名单公示、业主委员会委员名单公示、业主委员会分管工作的通知、业主委员会委员选举办法的规定、狮凤小区业主委员会章程，略阳县房管局略房发（2014）15号和略房物公字（2014）002号文件，用以证明狮凤小区业主委员会成立合法有效，并报房管局备案登记公告，依照章程规定，业主委员会可以自行选聘物业服务企业。
4、2015年5月20日和2016年7月25日狮凤小区业主委员会和原告签订的物业服务合同两份，用以证明原告与被告签订了物业服务合同，原告要求被告按照合同约定支付物业服务费有事实依据。
5、业主委员会、业主大会会议记录本，用以证明狮凤小区业主委员会依照章程履职，尽力维护业主权利，狮凤小区业主委员会与原告签订物业合同征求了大部分业主意见，物业服务费和停车泊位使用费是业主委员会征求了大部分业主意见确定，是业主委员会同原告充分协商的结果，没有危害业主的权益。
6、原告统计的狮凤小区住户欠缴物业费的名单一份，用以证明被告自2015年6月1日至2018年5月30日拖欠原告物业服务费1438.33元。
7、催费通知单，证明被告拖欠物业费，原告向被告进行催缴的事实。
8、《陕西省物业服务收费实施办法》，证明原告约定的物业收费标准符合政府指导价格。
被告杨军辩称，一、狮凤小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》为无效合同。1、狮凤小区业主委员会的成立未在小区召开任何形式的全体业主大会，且无任何形式公告，违反了《物业管理条例》的相关规定，狮凤小区业主委员会的成立不符合相关法律法规。2、2015年5月20日，狮凤小区业主委员会未召开业主大会，未经业主大会授权，擅自与原告签订为期一年的物业服务合同。合同期满后，在未召开业主大会，未经业主大会同意和授权，业主委员会组成人员资格终止的情形下于2016年7月25日同原告签订为期两年的物业服务合同。上述合同的签订，违反了《物业管理条例》的强制规定，侵害了全体业主的合法权益，故狮凤小区业主委员会与原告签订的两份《物业服务合同》为无效合同。3、韩琼既是业主委员会成员又是被告公司员工，其利用保管印章的便利，代表业主委员会于2016年7月25日同原告签订了《物业服务合同》，该合同不是业主委员会的真实意思表示，更不能代表全体业主，其行为严重侵害了全体业主的利益，违反了《物业管理条例》，故签订的《物业服务合同》无效。二、2015年11月，被告在未经物业区域专有部分三分之二以上业主同意，也未召开业主大会，擅自使用狮凤小区房屋大修基金，违反了《物业管理条例》，侵害了业主利益。三、原告侵害全体业主权益。原告在未获得业主委员会同意或者召开业主大会的情况下，将小区公共区域内场地私自更改为机动车停车场并收取停车泊位使用费，导致消防通道堵塞，且收取的泊位使用费不知去向。综上所述，原告与狮凤小区业主委员会签订的《物业服务合同》应依法确认无效，原告的诉讼请求应依法被驳回。
被告杨军为支持自己的辩驳意见，向本院出示了以下证据：
1、证明材料一份，证明业主委员在选聘物业服务企业时没有召开业主大会。
2、企业信息公示栏照片两张，证明韩琼既是业主委员会成员又是物业公司员工。
3、房屋所有权证复印件一份，证明房屋实际面积124.67平方米。
4、土地使用权证，证明小区公摊面积不应该改为停车场，侵犯了业主权益。
对原、被告当庭出示证据的分析和认定：被告对原告提交的第1、8组证据无异议，本院予以采信。对原告提交的第2、3、2、4、5、6、7组证据均有异议，但其未提交相反证据进行辩驳，对原告提交的上述证据本院予以采信。被告提交的第1组证据，原告不予认可，认为该组证据没有签名人的身份信息，且未提交原件，证据形式不合法。原告的质证意见本院予以采纳，对该组证据不予采信。原告对被告提交的第2组证据不予认可，认为不能证明韩琼是原告方工作人员。对该组证据的真实性本院予以采信。原告对被告提交的第3、第4组证据的真实性无异议，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：原告陕西福瑞源实业有限公司，原名略阳县福瑞物业有限责任公司，于2017年9月22日变更为现名，为三级物业服务企业。狮凤小区业主委员会筹备组通过书面征求业主意见的方式推选了业主代表，选举产生了狮凤小区业主委员会，并于2014年4月30日向略阳县房产管理局书面报告。略阳县房产管理局依法审查并进行了登记备案，于2014年5月5日对该业主委员会在狮凤小区进行了公告。2015年5月20日，原告与狮凤小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定狮凤小区业主委员会选聘原告对狮凤小区提供物业管理服务，物业服务费：住宅多层0.35元/月*平方米。合同期限自2015年6月1日起至2016年5月31日止。合同签订后，原告入驻狮凤小区提供物业管理服务。合同到期后，原告与狮凤小区业主委员会在2016年7月25日再次签订物业服务合同，由原告继续为狮凤小区提供物业管理服务。合同约定，物业服务费：住宅多层0.3元/月*平方米。合同期限自2016年6月1日至2018年5月30日止。被告杨军为略阳县狮凤小区业主，在该小区一号楼有住房一套，房屋面积为124.67平方米。被告未按物业服务合同约定交纳物业费。
本院认为，原告是三级物业服务企业，具有物业服务资质，其与狮凤小区业主委员会签订的两份物业服务合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于被告提出狮凤小区业主委员会的成立未召开全体业主大会，未经业主大会选举产生，程序不合法，狮凤小区业主委员会与原告签订的合同无效，但被告未提交相应证据证明其主张。狮凤小区业主委员会成立是严格按照法定程序选举产生的，并不违反《物业管理条例》等相关法律规定。物业服务合同是狮凤小区业主委员会与原告签订的，被告对物业公司选聘的合法性有异议，应当向业主委员会及相关部门反映，并有责任举证证明物业公司选聘违法；被告认为物业服务合同是韩琼利用管理业主委员会公章之便利，代表业主委员会与原告签订的，不是业主委员会真实意思表示，但被告均未提交充分证据予以证明，故其上述辩解理由不能成立，本院不予采纳。原告按照合同约定提供了相应的物业服务，被告未按约定支付物业费，构成违约，应当承担违约责任。因此，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费的计算，2015年6月1日至2016年5月31日为：124.67平方米×0.35元/月×12个月＝523.61元；2016年6月1日至2018年5月30日为：124.67平方米×0.3元/月×24个月＝897.62元，物业费合计：1421.23元。原告主张房屋面积按126.17平方米计算，要求被告支付物业费1438.33元缺乏事实依据，本院按房屋所有权证确定的实际面积124.67平方米予以认定，超出部分诉讼请求不予支持。关于被告认为物业服务公司在履行合同中侵害了全体业主的权益，被告有权向业主委员会反映，由业主委员会要求物业公司履行相关合同义务，也可按合同约定要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条之规定，判决如下：
一、原告陕西福瑞源实业有限公司与狮凤小区业主委员会签订的《物业服务合同》有效；
二、被告杨军于本判决生效后十日内向原告陕西福瑞源实业有限公司支付物业费1421.23元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨军负担（限判决生效后五日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 员 王 略
二〇一八年八月十六日
法官助理 章晓林
书 记 员 金 天