江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏10民终2863号
上诉人（原审原告）：仪征市青山镇集体资产经营管理中心，住所地仪征市青山镇街道中街**号。
法定代表人：吴青，主任。
委托代理人：丁万祥，江苏润仪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：仪征市泽宇电光源有限公司，住所地仪征市青山镇红旗路168号。
法定代表人：杨红芹，总经理。
委托代理人：高虎存，江苏中立信律师事务所律师。
上诉人仪征市青山镇集体资产经营管理中心（以下简称青山镇集体资产管理中心）因与被上诉人仪征市泽宇电光源有限公司（以下简称泽宇电光源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服仪征市人民法院作出的（2015）仪民初字00420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人青���镇集体资产管理中心上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、被上诉人承担案件诉讼费。事实与理由：原审认定事实和适用法律错误。1、上诉人并未实施锁门行为。被上诉人提供三名证人证明上诉人实施锁门行为，但三名证人均不能证实上诉人实施上述行为，且均与被上诉人存在利害关系，故证人证言不能单独作为证据使用。被上诉人承租的厂房部分厂门被第三人上锁，应由第三人承担相应过错，且被上诉人仍然可以自由进出。2、被上诉人多次拖欠房租在先，构成根本违约，应承担全部过错责任。上诉人通知被上诉人解除合同并要求其返还租赁物，但被上诉人一直未履行义务且实际占有，故应当按照约定租金支付占有使用费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉求。
被上诉人泽宇电光源公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。
上诉人向原审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间于2011年11月5日签订的《厂房租赁合同》，并判令被告将租赁房屋交还给原告；2、判令被告立即支付拖欠原告租金合计人民币979640元（其中1号厂房租金自2013年3月1日计算至2015年2月28日，2号、3号厂房租金自2013年4月1日计算至2015年3月31日止），1号厂房自2015年3月1日至法院判决合同解除之日止的租金，2号、3号厂房自2015年4月1日至法院判决合同解除之日止的租金，以及1号、2号、3号厂房自法院判决合同解除之日起至厂房实际交付之日止的占有费用，计算标准同租金标准一致；3、依法判令被告承担违约金计人民币10万元；4、由被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认定无争议的事实：2011年11月5日，原告青山镇集体资产管理中心与被告泽宇电光源公司签订《厂房租赁合同》1份，约定原告将青山镇工业集中区标准厂房中的1#号厂房（南北长84.48米、东西长28.48米）、2#号厂房（南北长76.08米、东西长28.48米）、3#号厂房（南北长84.48米、东西长28.48米）、4#号厂房（南北长66.08米、东西长28.48米），共计8861平方米出租给被告，租赁期限为三年，自2011年11月30日起至2014年11月29日止，租金为100元每平方米/年，合计886100元/年,被告与签订合同的同时给付定金400000元，于2011年11月30日前交纳第一年的的租金886100元，已缴定金可抵充第一年租金，先交租金后承租，以后每年租金按上述标准、时间、数额类推执行。合同还约定，如任意一方违约，违约方应承担守约方违约金10万元。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。同日，原、被告双方签订《补��合同》1份，载明2011年11月5日，双方签订的《厂房租赁合同》因客观原因导致厂房不能如期交付，经双方协商一致，将该租赁合同的承租期延长至厂房实际交付之日，租期仍为三年，具体起止时间顺延。其后，1#号厂房的实际交付时间为2012年3月1日；2、3、4#号厂房的实际交付时间为2012年4月1日；4号厂房双方已于2012年7月1日终止了租赁关系。2012年的租金被告已经全部交纳，被告给付的定金已经抵扣2012年部分租金。2013年的租金被告已交纳378000元（租金起算时间：1号厂房自2013年3月1日计算，2号、3号厂房自2013年4月1日计算）。原、被告签订的《厂房租赁合同》上载明的青山镇工业集中区1#号、2#号、3#号厂房的标牌进行了变更，其中1#号厂房为现1号标房，2#号厂房为现5号标房，3#号厂房为现2号标房。上述厂房原告至今未取得建设工程规划许可证、房屋所有权证等。
原审认定有争议的证据和事实：2015年3月3日，原告通过圆通快递向被告邮寄通知书1份，就租金问题进行催要。2015年3月5日，被告通过顺丰快递回复原告答复函1份，就未给付租金总额和原因进行说明。涉案厂房已于2014年3月20日因原告上锁而无法使用。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案厂房既无产权证明亦未取得建设工程规划许可证，且原告也未提供充分证据证明涉案厂房已经主管部门批准建设，故原、被告于2011年11月5日签订的《厂房租赁合同》应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。原告要求被告返还仪征市青山镇工业集中区1#号、2#号、3#号厂房即现1号、2号、5号标房的诉求，有事实和法律依据，依法予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般可予准许。对于房屋占有使用费的具体金额计算，根据被告提供的证人证言、照片等相关证据以及原审法院现场勘验、调查笔录等印证，涉案厂房已于2014年3月20日因原告上锁而无法使用，由此造成的涉案厂房不能及时腾空的损失，应由原告自行承担。故涉案厂房的占有使用费计算期限应当截止为2014年3月20日，即1#号厂房占有使用费自2012年3月1日计算至2014年3月20日，2#、3#号厂房占有使用费自2012年4月1日计算至2014年3月20日止。因2012年度被告已经按照租金标准缴纳相应费用，故2012年的被告缴纳的租金可抵扣该年度被告应当给付的房屋占用费。被告应当给付原告占���使用费计算时间为1#号厂房自2013年3月1日计算至2014年3月20日、2#、3#号厂房自2013年4月1日计算至2014年3月20日止。参照双方签订合同计算标准，即1#号厂房为2405.9904平方米×100元/平方米*年÷365天×385天=253782.55元，2#号厂房为2166.7584平方米×100元/平方米*年÷365天×354天=210145.92元，3#号厂房为2405.9904平方米×100元/平方米*年÷365天×354天=233348.11元，合计697276.58元，抵扣被告于2013年缴纳的378000元租金后，被告应当给付原告1#、2#、3#号厂房占用使用费为319276.58元。因原、被告双方合同无效，故原告要求被告承担违约金计人民币10万元的诉求，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告仪征市青山镇集体资产经营管理中心与被告仪征市泽宇电光源有限公司于2011年11月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告于本判决生效之日起十五日内迁出仪征市青山镇工业集中区1号、2号、5号标房（原1#号、2#号、3#号厂房），并将厂房返还给原告；三、被告于本判决生效之日起十五日内支付原告厂房占用使用费319276.58元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14517元，公告费300元，保全费5000元，合计19817元，由原告负担10224元，被告负担9593元；被告应当负担部分，原告已垫付，由被告于本判决生效之��起15日内给付原告。
经审理查明，双方对原审认定的无争议的事实无异议，本院予以确认。
对于原审认定有争议的事实，上诉人主要对原审认定其锁门有异议，并提供如下反驳证据：1、证人李某、许某、赵某1、汪某的证言；2、2014年3月20日下午形成的会场照片四张；3、证人汪某、许某个人会议记录本以及督导组会议记录本；4、仪青委（2014）15号文件。该组证据证明2014年3月20日下午上诉人的工作人员经玉国与证人一同参加会议，其并无时间对讼争房屋实施锁门行为，被上诉人提供的三名证人证言不能证明经玉国实施了锁门行为；5、南京市公安局龙袍派出所出具的赵某2家庭关系，该证据证明赵某2的女儿为被上诉人董事长贾佑明的妻子，赵某2与本案审理结果有利害关系，在一审庭审中赵某2均未认可其与本案被上诉人真实关系，故意隐瞒了上述事实。
被上诉人质证认为：1、四个证人的证言不具有客观真实性，均与上诉人有利害关系；2、照片不符合民事证据真实性、关联性和合法性；3、会议记录不是真实的，不符合民事证据的三性；4、文件真实性和合法性不持异议，但与本案无关联性。5、该证据超过法律规定的举证期限，对该组证据不予质证。
二审质证过程中，本院拨打被上诉人代理人提供的贾佑明电话，贾佑明对于其与赵某2系翁婿关系认可，但其表示能够证明上诉人锁门的并不止赵某2一人。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的证人证言、照片、会议记录及政府文件等证据互相印证，形成了证据链，足以证明上诉人工作人员经玉国在2014年3月20日下午参加会议的事实。该组证据使得被上诉人主张经玉国于2014年3月20日下午实施锁门行为处于真伪不明状态，故原审所确认的该节事实不能成立。
本案的二审争议焦点是：原审认定的占有使用费的止付时间是否得当，即原审认定上诉人实施了锁门行为是否具有事实依据。
本院认为，原审对于合同效力的认定并无不当。被上诉人应当参照约定的租金标准支付房屋占有使用费，但对于占有使用费的止付时间，原审认定为2014年3月20日即上诉人实施锁门的时间，存在不当之处，因为被上诉人在原审中提供的证据并不足以证明上诉人的工作人员经玉国带人实施了锁门行为，其提供的主要证据为照片以及证人甘某、陈某、赵某2的证言，但照片并未反映拍摄时间，且摄有经玉国的照片中厂房上张贴了封条和裁定书，与被上诉人主张的拍摄时间为2014年3月20日不符；证人甘某并未证明锁门行为由上诉人工作人员实施，证人陈某亦陈述并未看到锁门过程，唯一直接证明经玉国带人锁门的证人赵某2与上诉人的原始投资人之一贾佑明系翁婿关系，故被上诉人在原审中提供的证据并不足以证明上诉人实施锁门行为具有高度可能性。反观上诉人在二审期间提供的反驳证据之间相互印证，形成了证据链，足以使得被上诉人主张的经玉国带人实施锁门行为的事实处于真伪不明状态，故依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款、第二款之规定，应当认定2014年3月20日上诉人工作人员经玉国带人实施锁门行为的事实不存在，鉴于此，原审对于占有使用费的止付时间认定不当，被上诉人应当承担至实际迁让房屋之日止的占有使用费。
双方一致确认被上诉人已经支付了2012年度的全部租金，并于2013年度支付租金378000元，在本案中为便于表述将378000元统一计为1号厂房租金，即约为支付了1号厂房自2013年3月1日起至2014年9月25日的租金（2405.9904平方米×100元/平方米*年÷365天×574天=378366元），故对于1号厂房的占有使用费应当按照面积2405.9904平方米、100元每平方米每年的标准自2014年9月26日起计算至被上诉人实际迁让之日止，对于2号厂房的占有使用费应当按照面积2166.7584平方米、100元每平方米每年的标准自2013年4月1日起计算至被上诉人实际迁让之日止，对于3号厂房的占有使用费应当按照面积2405.9904平方米、100元每平方米每年的标准自2013年4月1日起计算至被上诉人实际迁让之日止。
综上，鉴于二审期间上诉人提供了反驳证据，导致原审认定的事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持（2015）仪民初字第1184号民事判决第一项、第二项及第四项；
二、撤销（2015）仪民初字第1184号民事判决第三项及诉讼费负担部分；
三、仪征市泽宇电光源有限公司于本判决送达之日起十五日内支付仪征市青山镇集体资产经营管理中心房屋占有使用费（1号厂房按照面积2405.9904平方米、100元每平方米每年的标准，自2014年9月25日起计算至实际迁���之日止；2号厂房按照面积2166.7584平方米、100元每平方米每年的标准，自2013年4月1日起计算至实际迁让之日止；3号厂房按照面积2405.9904平方米、100元每平方米每年的标准，自2013年4月1日起计算至实际迁让之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14517元，公告费300元，保全费5000元，合计19817元，由上诉人负担4355元，被上诉人负担15462元；二审案件受理费14517元，由上诉人负担10887元，被上诉人负担3630元（被上诉人应当负担的部分，上诉人已垫付，由被上诉人于本判决送达之日起十五日内给付上诉人）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
代理审判员 陈建志
代理审判员 郝佳佳
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 朱思佳