广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终8014号
上诉人（原审被告）：广州市攀达房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市海珠区宝岗大道147号368商铺。
法定代表人：周斌，职务：总经理。
委托代理人：王历，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：何晓芳，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：游文珍，女，1974年11月27日，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：王瑾，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人：郭智敏，广东南国德赛律师事务所实习律师。
上诉人广州市攀达房地产开发有限公司（以下简称“攀达公司”）因与被上诉人游文珍商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第2028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：广州市攀达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向游文珍支付迟延办理权属证书的违约金[违约金以已付房价款1199924元为本金，按每日0.05%的标准，从2014年1月15日计至办妥广州市天河区中山大道中珠村东环路21号自编2梯（自编A栋2梯）1206房的房屋权属证书之日止，以本金为限]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7580元，由广州市攀达房地产开发有限公司负担
判后，上诉人攀达公司不服，向本院提起上诉称：一审法院未审慎审查本案所涉规划验收迟迟不能通过的原因，应予纠正。首先，结合广州市规划局天河分局于2014年3月12日作出的《关于翠屏富通雅苑信访问题的复函》以及广州市天河区国土资源和规划局于2016年9月22日就《协助查询通知书》的复函，涉案建设项目存在的不能通过规划验收的唯一问题在于擅自将工作阳台、花池封闭，不存在其他原因导致不能通过规划验收。其次，鉴于涉案项目房屋买受人已全部入住，该项整改需要全体业主配合。为此，攀达公司分别于2013年12月25日、2014年2月17日以及2015年7月22日向涉案项目全体业主发出配合整改的通知，整改的内容均未发生变更。2013年12月25日是采用张贴公告和邮寄送达方式通知全体业主的，2014年2月17日以及2015年7月22日是采用张贴公告的方式通知全体业主的。特别地，在2015年7月22日向业主发出的整改通知中，攀达公司将更为细化的整改方案告知全部业主，该次通知以及整改方案自2015年7月22日起至2016年初一直张贴在涉案建设项目的显著位置。涉案项目合共有420户业主，其中有311户业主签名表示同意，截止至本案起诉之日止，有109户业主未签名表示同意。因此，结合历次发出整改通知的情况，2015年7月22日配合整改通知书及整改方案张贴的时间长度以及大部分业主签名表示同意的情况，涉案项目全体业主均应知悉涉案项目需要全体业主配合实施整改这一情况。一审法院以攀达公司仅以张贴公告的方式进行通知，并未具体对各户业主进行电话及邮寄通知，来推断业主不知整改这一情况，是仅仅考虑到通知发出形式，未全面、充分考虑到攀达公司提及的前述情况，未考虑到涉案项目的整改矛盾在已经相对紧张的情况下，业主不应有不知道的情况。换言之，该109户未签名的业主应是不同意，或怠于表达意愿，是该些业主导致涉案项目整改不能继续推进。最后，因行政主管部门关注涉案项目的规划验收问题，在2016年5月20日至23日期间做通了不同意配合整改的业主的工作，最终在这四日内完成项目的整改工作。攀达公司于整改的最后一日，即2016年5月23日向广州市天河区国土资源和规划局重新申请办理规划验收，该局于次日签发规划验收合格证。换言之，即使有行政部门的干预，也需要有全体业主的配合才能完成涉案建设项目的整改，继而通过规划验收。一审法院以攀达公司陈述该不同意验收的业主最终同意，认为不能规划验收的责任全在于攀达公司是不正确的。如前述，正是因为有部分业主不同意或怠于表达意愿才导致了涉案建设项目不能通过规划验收，该些业主最终同意了，涉案项目才能整改正是印证了这一原因。因此，一审法院不能正确理解攀达公司的陈述，继而将涉案项目不能通过规划验收，不能办证的原因全部归于攀达公司是不正确的。另外，即使法院认为攀达公司需要支付违约金，也应当综合考虑业主实际损失的情况，对违约金数额酌情调整。首先，违约金计算应截止到2015年8月3日，因为攀达公司在该日已经将2015年7月22日作出的《配合整改的再次书面通知》张贴在涉案小区。该通知系攀达公司根据此前法院生效判决的意见制作，具备了方案实施的全部要素，因部分业主不配合整改导致损失扩大的责任不应由攀达公司承担。其次，违约金标准过高，计至当前的违约金数额已超过购房款的50%，在业主没有举证证明存在实际损失的情况下，法院应该对违约金数额予以调低。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案的诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人游文珍在二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回攀达公司的全部上诉请求，维持原判。理由如下：1、上诉人无任何证据证明案涉物业未通过规划验收的问题仅在于阳台，一审判决已查明的包括阳台、封闭、部分绿化占用规划路均为案涉房屋未能通过规划验收的原因，原审法院审理过程中向国土规划部发函，回函中明确现场核查封闭的工作阳台、花池等已整改完毕，表明是基于前述的全部违法情形均被纠正，才能办妥规划验收。2、2015年7月的公告未明确业主配合即可通过，而且上诉人未穷尽通知手段。3、上诉人一审败诉后，公告通知业主自行办理产权证，故责任全部在于上诉人。4、上诉人在售房时以封闭阳台等提高房价，即使因工作阳台封闭的原因造成验收不过关，也应由上诉人承担相应的责任。
本院二审期间，游文珍向本院提交《发放办证资料通知》，拟证明攀达公司于2016年12月30日将该通知张贴在房屋电梯出入口，要求业主自行办理产权证，逾期自行承担法律后果。攀达公司此行为违反合同约定，未履行约定的办证义务，故确权后未办证的相关违约责任仍应由攀达公司承担。攀达公司质证确认上述证据的真实性，但认为该通知的内容只是告知业主想尽快完成办证手续的，可由业主自行办理，公司并未转嫁责任。
本院二审再查明：攀达公司在二审庭询后提交《情况说明》，要求将违约金计算截止到被上诉人签署《办证须知》时为止，但未向本院提交有游文珍签名确认的《办证须知》。
本院二审审理查明的其他事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
本案二审争议的焦点问题是攀达公司应否承担迟延办证的违约责任。根据业已查明的事实可知，攀达公司未能在合同约定时间内为游文珍办理涉案房屋权属证书，已构成违约，应承担迟延办证的违约责任。因涉案房屋未能办妥房屋权属证书的原因是涉案小区此前因存在“擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用；非机动车库面积不足；东南侧台阶，部分绿化占用规划路等问题”未能通过规划验收，攀达公司在此情况下在涉案小区张贴《配合整改的书面通知》、《配合整改的再次书面通知》，并主张因有部分业主不配合整改导致规划验收未能通过，应由不同意配合整改的业主承担责任，但上述通知中攀达公司仅告知业主需要配合整改及整改工期为60个自然日，现并无证据证实攀达公司已经确定了施工时间并通知了游文珍，且攀达公司自认在统一整改中原本不同意整改的业主也予以配合。综上，攀达公司以部分业主不配合整改为由主张其公司无需承担逾期办证的违约责任，依据不足，本院不予支持。攀达公司认为双方约定的逾期办证违约金计算标准过高缺乏依据，本院亦不支持。攀达公司要求将违约金计算截止到被上诉人签署《办证须知》时为止，但未向本院提交有游文珍签名确认的《办证须知》，攀达公司对此应当承担举证不能的法律后果。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人攀达公司的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7580元，由上诉人广州市攀达房地产开发有限公司负担。
审判长 肖逸思
审判员 陈弋弦
审判员 曾文莉
二〇一七年七月××日
书记员 罗倩雯