湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0302民初1785号
原告（反诉被告）：周佳良，男，1968年2月7日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：谭孟茹，湖南湘剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李慧，男，1983年12月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：朱晓艳，湖南勤人坡律师事务所律师。
原告周佳良与被告李慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依原告申请依法采取了财产保全措施。被告李慧于2018年7月2日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序，于2018年7月18日公开开庭对两案合并进行了审理。原告（反诉被告）周佳良及其委托诉讼代理人谭孟茹、被告（反诉原告）李慧的委托诉讼代理人朱晓艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周佳良向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2018年6月1日至2018年11月1日的租金22.5万元及违约金10万元整；2.请求判决本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月15日签订了《租赁合同》，约定甲方将位于雨湖区车站路35号原湘潭大祥置业有限公司的一层门面出租给被告。租赁期限为2015年6月1日起至2021年5月31日止。租赁合同第三条约定，租金支付为每半年以现金方式支付，在每半年首月五号之前支付租金，租金为每年45万元，故被告应当在2018年6月5号支付2018年6月1日至2018年11月1日的租金22.5万元。租赁合同第八条约定，合同签订后，除本合同约定的情况外，甲乙双方任何一主（方）不得单方解除合同。如有违反此协议任一条款，视为违约，违约方向守约方支付违约金壹拾万元并赔偿相应的损失。被告迟迟未交租金，在原告的一再催促下一再拖延，已经构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告李慧辩称，一、被答辩人主张诉讼请求所依据的《租赁合同》已经法院调解后变更为不定期租赁合同，答辩人有权随时解除租赁合同。因被答辩人向答辩人借款100万元不予归还，湘潭市雨湖区人民法院就该借贷合同纠纷于2016年4月26日作出（2016)湘0302民初590号《民事调解书》，对原《租赁合同》进行了实质性变更，其中：租期已经变更为2016年6月1日至2017年5月31日；年租金已由42万元降至26万元；解除合同的方式和条件也发生了变更：该《民事调解书》第二条中规定“周佳良有权随时解除合同”；续租的租金标准也发生变更：该《民事调解书》第六条中规定：“2017年6月1日之后，若原告李慧继续租赁该房屋，则年租金按300000元/年计算”。可见，在2017年5月31日后，双方之间已变更为不定期租赁合同关系。而答辩人在2017年2月18日已提前通知被答辩人在租赁期满即2017年5月31日后不再续租，但因被答辩人不配合办理解约交接手续以及被答辩人欠付答辩人借款未能归还等原因，才导致实际租赁延续至2018年5月31日。答辩人作为不定期租赁合同的承租方，有权随时解除租赁关系。二、答辩人已于2018年5月31日解除租赁合同并实际腾空租赁门面，无需承担后续租金，且被答辩人在接到解除合同通知后，无故不予接收门面钥匙，应自行承担相关损失。三、答辩人无需承担违约责任。原《租赁合同》已变更为不定期租赁合同，答辩人有权随时解除租赁合同，故无需承担违约责任。《民事调解书》第六条中关于违约责任的约定仅仅是对于转租有损出租方利益时的违约责任约定，在答辩人自行解除租赁合同的情况下，不应适用该违约责任的约定。即便被答辩人认为答辩人解除合同给其造成损失，被答辩人所主张的违约金也过高。请法庭根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整为宜。四、被答辩人应向答辩人返还5万元押金，事实依据及理由详见《反诉状》。综上所述，答辩人与被答辩人之间的租赁关系已依法解除，答辩人无需承担支付租金和违约金的义务，故请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
反诉原告李慧向本院提出反诉请求：1.请求依法判决被反诉人返还反诉人押金50000元，并自2018年6月1日起就50000元按同期银行同类贷款利率支付逾期利息；2.由被反诉人承担反诉诉讼费用。事实与理由：2015年5月15日，反诉人与被反诉人签署《租赁合同》，向被反诉人租赁位于雨湖区车站路35号原湘潭大祥置业有限公司大楼的一层门面（李宁店和女友店之间），并向被反诉人交付押金50000元。后经湘潭市雨湖区人民法院2016年4月26日调解，将租赁期限变更为2017年5月31日到期，反诉人在期满前向被反诉人发出不愿再续租的通知，因被反诉人怠于办理租赁关系解除事宜，导致实际租赁至2018年5月31日。后反诉人于2018年5月31日实际搬离租赁门面,并通知被反诉人办理交接手续和押金退还事宜，但被反诉人予以拒绝，并向贵院起诉要求反诉人支付2018年6月1日至2018年11月1日的租金22.5万元及违约金10万元。综上所述，反诉人认为双方在租赁期满即2017年5月31日后已经变更为不定期租赁关系，反诉人有权随时解除合同。现反诉人已将门面退还，将实际租赁期间的租金全部支付完毕，不存在违约情形。而被反诉人在租赁关系解除后拒绝退还门面押金50000元的行为，严重侵害了反诉人的合法权益。故，反诉人依法提出反诉，请求贵院支持反诉人的诉讼请求。
反诉被告周佳良辩称，湘潭市雨湖区人民法院590号民事调解书仅对双方的民间借贷纠纷作出解决方案，虽然其中涉及到租赁合同，但是并没有对租赁合同的期限进行变更，所以不存在反诉人所称在2017年5月31日租赁关系解除的理由。根据答辩人的反诉状，直到2018年5月31日答辩人仍实际承租房屋说明双方还在继续履行租赁合同，因此反诉人所称的租赁合同变更为不定期合同没有事实依据，要求退还押金也没有事实依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（短信记录、EMS邮寄单、门面清空照片、移交门面钥匙照片、雨湖区人民法院通知书、送达地址确认书、押金条）本院予以确认并在卷佐证。对原告（反诉被告）周佳良提供的证据1《租赁合同》，被告（反诉原告）李慧对其真实性无异议，本院予以确认。对被告（反诉原告）李慧提供的证据1《借条》、（2016）湘0302民初590号民事调解书，原告（反诉被告）周佳良对其真实性无异议，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年5月15日，原、被告双方签订《租赁合同》。约定：原告（甲方）将位于雨湖区车站路35号原湘潭大祥置业有限公司大楼的一层门面出租给被告（乙方），租赁期限从2015年6月1日至2021年5月31日止。租金每半年首月5号之前支付，从2015年6月1日到2018年5月31日每年租金为42万元，2018年6月1日到2021年5月31日每年租金为45万元。被告需向原告支付5万元履约保证金。除本合同约定情况外，甲、乙双方任何一方不得单方解除合同。双方均对本合同所有内容具有保密责任，不得泄露给第三方。上述协议不得违反。如有违反此协议任何一条款，视为违约。违约方向守约方支付违约金壹拾万元并赔偿相应损失。合同签订之后，双方按约履行。2016年3月2日，因原告欠被告借款尚未归还，被告诉来本院，本院于2016年4月26日作出（2016）湘0302民初590号民事调解书，载明双方自愿达成如下调解协议：“一、原、被告自愿同意将被告周佳良向原告借款1,000,000元与原告李慧租赁被告周佳良房屋事宜一并协调解决；二、被告周佳良同意将双方于2015年5月15签订的《租赁合同》（潭房权证湘潭市字第××号房屋）的租金由420,000元降至260,000元（租期为2016年6月1日至2017年5月31日），但被告周佳良有权随时解除合同，将上述房屋租赁给第三人，原告李慧接到被告周佳良解除合同通知书之日起三日内必须退场，如原告李慧不退场，应承担200,000元的违约金；三、被告周佳良确认于2015年11月10日向原告李慧借款1,000,000元，抵扣李慧应付给周佳良半年的租金210,000元（2015年12月1日至2016年5月31日），被告周佳良实际欠原告李慧借款本金790,000元；该790,000元借款自2015年11月10日起按月利率2%计算利息至2016年5月31日止（被告已经支付的利息以银行转账为准）；若原告李慧仍租赁该房屋，则该790,000元借款自2016年6月1日起的租赁期内不计算利息；四、被告周佳良承诺该790,000元借款于原告李慧退场之日或一年租赁期满即2017年5月31日归还（扣除原告应付的租金），原告李慧有权选择前述还款日之一作为被告应还款之日，若被告到期不归还借款，则从应还款之日起以未付金额为基数按月息1%计算利息；五、原告李慧已付清至2016年5月31日的房屋租金，2016年6月1日后的房屋租金以年租金260,000元/年标准按实际使用天数计算，租金从被告欠原告的借款790,000元中扣减；六、2017年6月1日之后，若原告李慧继续租赁该房屋，则年租金按300,000元/年计算，被告周佳良所欠原告借款继续按月利率1%计算利息；若原、被告任何一方将该房屋以不低于300,000元/年的价格转租出去，则原告李慧可从转租成功之日起五日内退场，原告无须承担租赁合同的违约责任；原告转租该房屋年租金超过300,000元/年时，被告应予同意，不得拒绝转租；……”。被告（反诉原告）李慧于2017年2月18日短信通知原告（反诉被告）周佳良2017年5月30日后不再续租房屋。2018年5月31日，被告（反诉原告）李慧再次短信通知原告（反诉被告）周佳良将于本日将铺内物品搬离清空，请原告过来及时办理房屋交接和租金结算手续。同日，被告将门面清空并自行退场。2018年6月4日，我院执行局向原告（反诉被告）下达《通知书》一份，内容如下：“周佳良：……申请执行人李慧已经将钥匙交至本院执行局。本院现责令你收到本通知之日起2日内到本院执行局领取上述房产钥匙，逾期不领取钥匙和收房，所造成损失由你自行负担……”。2018年6月14日，原告（反诉被告）周佳良以被告（反诉原告）李慧违反《租赁合同》为由诉来本院。
另查明，通过抵扣，被告已将房租清结至2018年5月31日。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应遵照执行。在本院（2016）湘0302民初590号民事调解书中，双方已协商一致将2017年6月1日后的年租金调整为30万元，但并未约定被告可随时解除合同。现被告已在2018年5月底前完全腾空了租赁房屋并交出了钥匙，以自己的实际行为解除了原、被告的《租赁合同》。且根据合同履行中的协作履行原则，原、被告已无协作的基础。故本案原、被告的《租赁合同》已由被告单方解除，但被告应按约承担违约责任。考虑到10万元违约金已相当于四个月的租金，已给了原告足够的时间另行出租，同时，原告也有义务采取适当的措施防止损失的扩大。故原告提出的继续支付租金、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。因为合同解除，原告（反诉被告）应当退还被告（反诉原告）履约保证金（押金）5万元。被告（反诉原告）的该反诉请求，本院予以支持。至于利息请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李慧在本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）周佳良违约金10万元；
二、原告（反诉被告）周佳良在本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）李慧合同履约金（押金）5万元；
三、驳回原告（反诉被告）周佳良的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李慧的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6180元，财产保全费2145元，合计8325元，由原告（反诉被告）负担4000元，被告（反诉原告）负担4325元。反诉案件受理费525元，由原告（反诉被告）负担200元，由被告（反诉原告）负担325元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 张 湛
审 判 员 吴金平
人民陪审员 赵冰穗
二〇一八年八月十七日
法官 助理 尹 婧
书 记 员 李 维
附法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。