＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第06560号＼n上诉人（原审原告）北京市怀柔区迎宾中路31号院小区业主委员会，住所地北京市怀柔区迎宾中路甲31号楼401号。＼n负责人马世利，主任。＼n委托代理人宫伟力，北京市宝鼎律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）北京合成房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区开放路78号楼二层。＼n法定代表人柳长青，董事长。＼n委托代理人郭跃，北京徐波律师事务所律师。＼n上诉人北京市怀柔区迎宾中路31号院小区业主委员会（以下简称31号院业委会）因与被上诉人北京合成房地产开发有限责任公司（以下简称合成房地产公司）建设用地使用权纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第05346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人31号院业委会的委托代理人宫伟力、被上诉人合成房地产公司的委托代理人郭跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n31号院业委会一审诉称：1997年，北京×××经济发展总公司（以下简称×××总公司）在北京市怀柔区迎宾中路31号院开发建设商品楼。×××总公司当时挂靠在怀柔县建筑开发公司（1999年后更名为北京飞腾房地产开发有限公司，以下简称飞腾房地产公司）。房屋建成后，×××总公司以怀柔县建筑开发公司的名义与业主签订售房合同，为业主办理房屋所有权证，住宅小区3120平方米建设用地全部分摊给购房业主。在开发建设商品楼的同时，×××总公司在住宅小区内建设了物业用房一栋（建筑面积458平方米、地上二层、楼高5米），并于1998年5月向原北京市怀柔县规划局补办了相关手续。×××总公司将一层9间车库以每间6万元的价格全部出售给业主，二层10间公用房交与下属和北京××物业管理有限公司（以下简称××物业公司）管理使用。×××总公司原系国有企业，经原怀柔县经济委员会批准，于1997年、1998年和2000年分三次进行了股份制改造，将300万元注册资金全部转化为股份合作制公司的股本金。在转制的过程中，×××总公司于1998年6月用未转制的237.8万元国有资金，和已经转为32名职工所有的62.2万元个人股，投资成立了和诚经贸中心。2000年4月，和诚经贸中心更名为合成房地产公司，即本案被告。2003年7月，经北京市怀柔区人民政府区长办公会决定，同意合成房地产公司兼并×××总公司。2005年初，××物业公司撤出小区，将物业用房二层交还合成房地产公司，合成房地产公司于2005年2月21日起将二层整体出租。××物业公司撤出后，小区物业由31号院业委会自管。31号院业委会认为，虽然物业用房系合成房地产公司所建，未按公摊面积公摊给业主，但物业用房的财产价值不但包含建安费用等，还包含所占用土地的价值。合成房地产公司在全体业主享有使用权的建设用地上建设物业用房，但并未按物业用房使用，用于服务业主，而是出售、出租牟利。合成房地产公司所获取的利益，应当与业主按比例分享。31号院业委会与被告协商解决，但遭拒绝。故诉至法院，要求判决合成房地产公司给付收益款10000元；本案的诉讼费用由合成房地产公司负担。＼n合成房地产公司一审辩称：不同意31号院业委会的诉讼请求。依据已经生效的（2011）怀民初字第00515号民事判决书，已经确认本案争议的物业用房的所有权人为合成房地产公司。我国物权法第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。合成房地产公司依法有出租收益权，31号院业委会的诉讼请求没有事实依据和法律依据。故请法院驳回31号院业委会全部诉讼请求。＼n一审法院经审理查明：北京市怀柔区迎宾中路31号院的四栋住宅楼系由×××总公司于1997年开发建设，×××总公司挂靠在原怀柔县建筑开发公司（1999年后更名为飞腾房地产公司）。房屋建成后，×××总公司以怀柔县建筑开发公司名义与业主签订售房合同，并为业主办理房屋所有权证。在建设住宅楼的同时，×××总公司在该住宅小区内建设物业用房1栋。1998年5月，×××总公司向原北京市怀柔县规划管理局补办了该物业用房的建设工程规划许可证。经审批，该物业用房建设规模为458平方米，层数为地上2层，高度为5米。×××总公司将该物业用房一层作为车库出售给业主，将二层交给××物业公司管理使用。＼n×××总公司原系国有企业，经原怀柔县经济委员会批准，于1997年、1998年和2000年分三次进行了股份制改造，将300万元注册资金全部转化为股份合作制公司的股本金。在转制的过程中，×××总公司于1998年6月用未转制的237.8万元国有资金，和已经转为32名职工所有的62.2万元个人股，投资成立了和诚经贸中心。2000年4月，和诚经贸中心更名为合成房地产公司，即本案被告。2003年7月，经北京市怀柔区人民政府区长办公会决定，同意被告兼并×××总公司，为便于资产处置，暂保留×××总公司营业执照，在此期间发生的各项债务纠纷，全部由合成房地产公司负责。2009年10月，×××总公司被工商行政管理部门吊销营业执照。＼n2005年5月，××物业公司因故撤出该住宅小区，将该物业用房二层的物业办公用房交还合成房地产公司。2010年12月23日，31号院业委会因与合成房地产公司就该物业用房的使用与收益问题多次协商未果而诉至本院，要求确认该物业用房归小区全体业主所有。经一审法院审理后，于2011年6月2日做出（2011）怀民初字第00515号民事判决书，依法驳回31号院业委会的诉讼请求。31号院业委会不服提出申诉，2012年5月30日，北京市第二中级人民法院做出（2012）二中民申字第05160号民事裁定书，依法驳回31号院业委会的再审申请。2013年10月10日，31号院业委会持诉称请求及理由向本院提起诉讼。审理中，31号院业委会申请对涉案物业用房所占土地（包括物业房屋实际占地及物业房屋建筑面积在小区整个建筑面积中所分摊的空地）的现财产价值与土地在物业用房财产价值中所占比例进行司法评估鉴定，并明确诉讼请求为：要求法院判决被告按照评估收益比例，给付31号院业委会已收益款739400元（卖一楼车库收益：6＊9=54万元；1间房7年的租金1200×7=8400元；9间房的两笔租金103000＋88000元=191000元）的份额，并按评估确定的收益比例支付2014年以后收益的费用。因31号院业委会、合成房地产公司双方意见分歧较大，故未能调解。＼n一审审理中，31号院业委会提交了下列证据证明其主张：1.合成房地产公司将车库出售给1个业主的收据，证明合成房地产公司将所建物业用房一层作为车库出售给了9个业主，获得收益54万元。因31号院业委会未提交原件，合成房地产公司对真实性不予认可，并表示即使有原件，对证明目的也不认可，因为物业用房的所有权人是合成房地产公司，合成房地产公司有收益、处分的权利。2.房屋租赁合同2份，是合成房地产公司与于中路签订的，证明合成房地产公司于2005年2月21日至2010年2月20日期间将物业用房二层的9间房屋出租给于中路，获得收益103000元；合成房地产公司于2007年1月1日始将物业用房二层的1间房屋出租给于中路1年，获得收益1200元；上述收益共计104200元，应当按评估的比例给31号院业委会分摊收益。合成房地产公司对真实性不认可，对复印件取得的途径是否合法有异议，并表示即使有原件，对证明目的也不认可，因为物业用房的所有权人是合成房地产公司，合成房地产公司有收益、处分的权利，并且认为2007年的合同与合成房地产公司无关。3.（2011）怀民初字第00515号民事判决书以及（2012）二中民申字第05160号民事裁定书，证明一些事实情况，并证明物业用房所占土地的使用权是业主的。合成房地产公司对真实性没有异议，对证明目的不认可，认为既然判决书中明确载明合成房地产公司是物业用房的所有权人，合成房地产公司便依法享有占有、使用、收益和处分的权利。4.北京市内销商品房买卖契约，证明合成房地产公司在出售房屋时亦同时将该房屋分摊的土地使用面积转让给业主。合成房地产公司认为契约中记载的公摊建设面积并不包括物业用房，故对证明目的不认可。＼n合成房地产公司提交了（2011）怀民初字第00515号民事判决书，证明合成房地产公司是涉案物业用房的所有权人。31号院业委会对真实性没有异议，对合成房地产公司的证明目的不认可，认为应该以（2012）二中民申字第05160号民事裁定书为准。＼n一审法院认为，审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。本案涉及的物业用房的所有权人为合成房地产公司，31号院业委会虽主张该物业用房所占用土地的使用权属该小区全体业主享有，但并无相关法律法规规定在此种情况下，31号院业委会可以分享该物业用房所产生的收益。故对31号院业委会之诉讼请求，因缺乏法律依据，一审法院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定，判决：驳回北京市怀柔区迎宾中路31号院小区业主委员会之诉讼请求。＼n31号院业委会不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：物业用房虽系被上诉人所建，但它建在业主享有使用权的土地上。该房价值包含建安费用和占用土地价值。目前，被上诉人未取得所有权证，所以该房系共有产权，一审法院认为该房产权人为被上诉人错误，应按事实确定为共有产权。上诉人在一审时申请评估，以明确物业用房的权属比例，于法有据。但一审法院不予受理，显然有误。综上，请求：1.撤销（2013）怀民初字第05346号民事判决，在委托评估的基础上改判支持上诉人的诉讼请求；2.案件受理费和评估费由被上诉人承担。＼n合成房地产公司辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。＼n本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。＼n上述事实，有双方当事人的陈述及各自提交的上述相关证据在案佐证。＼n本院认为：城市市区土地属于国家所有。但产权人所有的房产占用范围内的土地使用权，归产权人使用。现31号院业委会，以其对合成房地产公司房屋产权所在的土地有使用权为由，要求分享产权人的房产收益，没有法律依据。综上，一审法院判决处理结果并无不当，本院应予维持；对31号院业委会的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费25元，由北京市怀柔区迎宾中路31号院小区业主委员会负担（已交纳）。＼n二审案件受理费50元，由北京市怀柔区迎宾中路31号院小区业主委员会负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王朔审判员周文祯代理审判员孙颖颖＼n二〇一四年五月二十日＼n书记员肖斌