广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7583号
上诉人（原审原告）：广州市景新房地产开发有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇蝴蝶岭广东粤生工业村。
法定代表人：陈康强，总经理。
委托代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。
委托代理人：梁树敏，广东沁森律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司，住所地：广州市天河区金穗路1号9层01及10层01单元。
法定代表人：扶伟超，董事长。
委托代理人：吴杨婷，广东天杰律师事务所律师。
上诉人广州市景新房地产开发有限公司(下简称景新公司)因与被上诉人合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司（下简称合富公司）商品房委托销售代理合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人景新公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判：合富公司向景新公司支付房屋折扣损失10482742元、定金损失2202000元及返还超额支付的代理费446061.576元；2、一、二审诉讼费均由合富公司承担。事实与理由如下：一、合富公司在委托期间一共成交242套房，其中有112套房的业主因未按照《认购书》约定的时间缴付第一期房款以及签订购房合同己构成违约，对该112套房，景新公司无需向合富公司支付代理佣金。因景新公司已经向合富公司支付了936802.2l元的佣金，则合富公司应退还景新公司超额支付的佣金446061.576元。2014年4月8日，景新公司和合富公司签订《增城【新景豪庭】项目之独家策划销售代理合同》(下简称《代理合同》)。根据双方确认的签约确认表等实际成交材料，合富公司在委托期间一共销售成交242套房。购房合同、《认购书》、收据、发票等实际成交材料显示，其中有112套房的业主未按照《认购书》约定的时间缴付第一期房款以及签订购房合同已构成违约。根据《认购书》第八条违约责任的约定，业主需要在《认购书》指定的日期缴付第一期房款，并在缴付第一期房款的当天签署购房合同，否则即视为自动违约。通过核对合富公司代理销售的242套房的成交资料，其中有廖玉宝等112名业主未在认购书指定的日期缴付第一期房款以及按时签署购房合同，故该112套成交房属于拖延签约的成交房，均已实际违约并造成景新公司资金回笼慢的巨大损失。按照双方签订的《代理合同》中的第五条之5.8款的规定：“委托期内，如购房客户在签署《认购书》后违约，甲方同意将没收购房客户的定金的10％作为乙方代理费，如甲方未能没收认购方定金的，乙方不收取相应之代理费…”。即：如果业主未按照《认购书》规定的时间交付第一期房款和购房合同就视为业主违约，则合富公司作为独家销售代理应当告知景新公司业主的违约情况并对违约业主没收定金。如景新公司有没收定金，则从定金中提取10%作为合富公司的代理费，如景新公司未能没收定金，则合富公司不能收取代理费。在委托期间，在出现112套业主违约的情况下，景新公司可以解除《认购书》并将违约业主认购的物业另行出售，并无需通知认购的违约业主，同时也将没收定金。由于《认购书》是由合富公司与业主签订，而这些《认购书》等成交资料在委托期间一直存放在合富公司，景新公司对该112套违约成交房的情况并不知情。直至2015年11月5日，因合富公司为达到双方约定的销售标准而解除合同，并由合富公司的代表与景新公司代表签订交接确认书时才拿到合富公司在代理销售期间与业主签署的《认购书》等成交材料，景新公司才发现该112套业主存在违约的情况。对于112套拖延签约的成交房，在业主出现违约的情况下，合富公司未尽代理职责，使景新公司未能对该112套违约业主没收定金，根据双方《代理合同》的相应约定，只要业主在签署《认购书》后出现违约，如景新公司未能没收定金的，合富公司就不应收取代理费。因此，就算违约的业主未解除合同并最终签署购房合同的，合富公司也不能收取该112套违约成交房的代理佣金。原审法院认为只要后续继续签约并最终成交的房屋就认为符合结算代理费的标准，是不符合双方合同的约定的，属于认定事实错误。另根据双方的结算材料，景新公司已经向合富公司支付了936802.21元的佣金，因合富公司不应收取112套违约成交房的代理佣金，故合富公司需向景新公司退还超额支付的446061.576元；二、合富公司未按双方《代理合同》的约定及《认购书》的相应规定履行代理义务，致使景新公司未能没收112套违约业主的定金的行为已经构成违约，合富公司应向景新公司赔偿该112套违约业主的定金损失2202000元。首先，根据《认购书》的第三条、第八条可知，购房业主需在签署《认购书》时交付20000元定金，如购房业主逾期缴付第一期房款及签署购房合同的，则视为自动违约，对购房业主已付的定金不予退还。因此，在112套违约成交房中，该112个业主逾期缴付第一期房款并逾期签署购房合同，已经出现违约，对该112套违约成交房的定金应当予以没收。合富公司作为销售代理方，根据《代理合同》中第四条之4．2．10、4．2．11、4．2．12的条款中的规定由合富公司负责与业主洽谈、签署《认购书》，并通知业主缴纳定金和交纳各期楼款和税费等工作。实际上在楼盘开售时，景新公司已将《认购书》和购房合同样板交付给合富公司，其中《认购书》是景新公司先盖好公章直接提供空白《认购书》给合富公司。因此，《认购书》是由合富公司直接和业主签订，并且《认购书》上每笔款项的期限也是由合富公司决定的。在双方合同履行期间，景新公司只是提供销售场地和办公设备，并派财务、保安、清洁等人员配合合富公司的销售工作，合富公司负责主持销售活动以及与业主签订《认购书》及购房合同等事项。所以，并非像合富公司在原审庭审时所称，景新公司极度地限制合富公司的代理销售权，相反，景新公司是几乎完全将该项目商品房的销售及签署销售过程中有关协议的权力全部委托于合富公司。其次，合富公司对业主出现逾期交付第一期房款以及迟延签署购房合同的违约行为时应负有及时报告义务，并应对出现违约的业主没收定金。但是，合富公司为提高自身的销售业绩追求高额代理佣金（如景新公司没收了违约业主的定金，合富公司只能收取该定金的10％作为代理佣金，又如景新公司未能收取违约业主的定金则合富公司不能收取相应代理佣金)，隐瞒了该112套业主违约的事实，致使景新公司未能没收该112套违约业主的定金。合富公司作为受委托的代理销售方，其未尽《代理合同》的约定义务，导致了景新公司的定金损失，理应赔偿112套违约业主的定金损失，即应当赔偿景新公司该112套违约业主的定金损失2202000元；三、合富公司未履行向业主及时催告购房客户按时缴纳房款并向景新公司报告购房客户的违约情况，在景新公司不知情的情况下，给予112套违约业主折扣优惠，应当赔偿该112套的折扣损失10482742元。首先，根据《代理合同》第三条的约定：在销售过程中，所有的折让、条款之让步须在景新公司的书面同意下方可执行。又根据《代理合同》中第五条之5.5款中的约定：委托期内，乙方不得以低于甲方书面确认的销售底价进行销售，如因合富公司故意导致单套销售价格低于销售底价的，合富公司应按该单元在房管局备案的销售底价补偿差价。其次，虽然按照双方的约定，在销售的过程中对于销售价格及折扣是由景新公司决定的，对于112套违约业主，在出现逾期缴付第一期房款和逾期签署购房合同的情况下，是不应享受相应折扣优惠的。但合富公司在负责与业主签署《认购书》及协助景新公司与业主签订购房合同时，未告知景新公司该112套业主出现违约的情况，反而让该112套业主享受了准时缴付第一期房款和准时签署购房合同的折扣优惠，故应当赔偿该112套的折扣损失。经统计，该112套违约的房屋的折扣损失一共为10482742元。因此，合富公司应当向景新公司赔偿112套违约房屋的折扣损失共计10482742元。
被上诉人合富公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当依法驳回景新公司的上诉请求。其一，合富公司与景新公司之间所建立的法律关系是委托销售代理关系，该合同关系属于委托合同关系，并不是包销合同关系。在委托合同关系中，景新公司对合富公司的行为有非常深入的介入，对合富公司的行为有明确的指令，合富公司是根据景新公司的指令对外进行销售，景新公司在销售代理关系中处于主导地位，合富公司居于次位。具体的销售行为由合富公司来进行处理，负责与客户进行洽谈，协助客户与景新公司签订认购书或买卖合同，促成双方达成交易。交易条件经过景新公司和客户之间的一致确认才能达成，绝不可能以合富公司的意志作为转移。对于销售价格，在签订认购书之前，客户及景新公司之间就已经达成了一致，具体由合富公司与客户签订认购书确认。景新公司上诉所称的折扣损失根本不存在，交易价格是由景新公司和购房者确定，不应当将责任转移给合富公司。其二，认购书签订之后，客户没有按照认购书约定的时间签订商品房买卖合同，景新公司认为要追究合富公司的责任，而且要求合富公司承担巨额赔偿，是不合理的。商品房买卖属于复杂的买卖行为，整个过程会涉及到很多环节及流程，参与该流程的主体也非常多。大部分购买房屋的客户都会选择通过银行按揭的方式来购买商品房，因此会涉及到向银行申请贷款，而签订商品房买卖合同的时间与银行批准贷款的时间相关。认购书通常会约定在7至10日内交首期款及签署商品房买卖合同，而实际操作过程中，由于需要向银行递交按揭资料、申请贷款、等待银行的按揭审批，商品房买卖合同才会正式签订，有大批客户在签订认购书之后并没有按照认购书所约定的时间来签订商品房买卖合同。100多套房屋的客户都晚于认购书所约定的签订商品房买卖合同的时间向景新公司支付首期款及签订买卖合同，景新公司接受了客户的首期款及签订了买卖合同，也就说明景新公司认可了变更认购书约定的签订正式买卖合同的时间。合富公司并不直接参与商品房买卖合同的签署过程，在合同履行过程中，景新公司不仅知晓客户延期签订买卖合同的事实，也认可了客户延期签订买卖合同的事实。其三，合富公司在代理销售涉案项目大概一年的时间里，总共为景新公司销售了1.86个亿的房屋，应收取佣金139万多元，而实际收取了93万元，尚有46万多元景新公司一直没有支付。景新公司一直拖欠46万多元的代理佣金未付，在合富公司多次沟通并发送律师函之后仍然没有支付，应当承担相应的责任。
2017年9月25日，景新公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、合富公司向景新公司支付房屋折扣损失10482742元；二、合富公司向景新公司支付定金损失2202000元；三、合富公司返还景新公司超额支付的代理费446061.576元；四、合富公司承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：2014年4月8日，景新公司（甲方，下同）与合富公司（乙方，下同）就甲方委托乙方独家代理策划销售增城【新景豪庭】项目可售住宅事宜，签订了《代理合同》，双方在合同第一条“委托范围”中约定：甲方持有【新景豪庭】项目位于广州市增城市新塘镇东洲村蝴蝶岭。委托范围为【新景豪庭】项目（以下简称“该项目”）在委托期内甲方书面指定推出的所有可售住宅（具体可销售物业面积以及销售价格以甲方书面盖章确认的文件为准）。在第二条“委托方式及有效期”第2.1款中约定：自双方签约之日起，甲方委托乙方为该项目中可售住宅的独家策划销售总代理……。在第2.2款中约定：本合同自签订之日起生效，委托有效期自项目取得预售许可证并正式对外公开发售之日起12个月止。委托期的延续需于委托期结束前一个月内提出申请，并经协商同意，否则合同期满之日合同终止。在第三条“销售价格”中约定：该项目委托代理的销售价格及付款方式由甲方自行解决，经甲方审定认可盖章、并经法定代表人或授权代理人签字后方生效执行。在销售过程中，所有的折让、条款之让步在甲方的书面同意下方可执行。在第四条“双方责任”第4.1款“甲方责任”第4.1.6项中约定：委托期内，负责与购房客户签订《商品房买卖合同》并办理合同登记，负责安排按揭银行接洽购房客户并办理按揭手续，负责办理房屋交付使用手续和房产证。同时，甲方有权指定第三方完成本项工作。在第4.1.7项中约定：委托期内，负责收取购房客户支付的定金，购房款和税费，及其他的应收、代收的费用款项。在第4.2款“乙方责任”第4.2.10项中约定：委托期内，负责与认购者洽谈、签署项目《认购书》并通知认购者缴纳定金，及须将每日完成的《认购书》（原件）交回甲方。在第4.2.11项中约定：委托期内，协助甲方与认购者签署《商品房买卖合同纠纷》，并协助甲方对购房合同条款向认购者作出合法解释。在第4.2.12项中约定：委托期内，协助甲方指导客户缴交各期楼款和税费；负责向认购者催收签订《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》应提交的资料（包括：身份证、户口簿、婚姻证明……），并指导认购者办理银行按揭初审手续。在第4.2.14中约定：无权代表甲方收取任何的款项，甲方授权同意的除外。在第五条“代理费计算标准及支付方式”第5.1款中约定，委托代理期内，基于双方的友好关系，甲乙双方同意由任何人售出在该项目住宅单位，均计入乙方销售业绩，机房同意该项目按推售批次分阶段进行核算，并按该批次住宅在相应阶段内累计成交额及最终达至的代理费计提标注计提销售代理费，具体代理费计提标准如下：
该项目各批次住宅累计成交率X
代理费计提标准
（按该批次住宅累计总成交额计提）
各批住宅第一阶段：各批住宅正式对外推售之日起计4个月内
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A级
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X≤60%
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0.7%
B级
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60% |
0.8%
C级
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X>80%
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0.9%
各批住宅第二阶段：自各批住宅正式对外推售后第5个月起至委托期届满之日止
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按乙方在该批次住宅第一阶段内最终达至的代理费计提标准计提销售代理费予乙方。
在第5.2款中约定：委托期内，当认购者签订《认购书》并支付定金时，该物业视为销售成交并计入乙方销售业绩范围内（挞定、退定的除外），但尚未符合销售代理结算之标准，代理费结算条件见5.3款。在第5.3款中约定：委托期内，当认购者缴付签订《认购书》后第一期房款或签订《商品房买卖合同》时，则该单位视为符合结算全额代理费之条件，在委托期内已签订《认购书》缴付定金的认购者，在本合同期满或解除后与甲方签订《商品房买卖合同》并交齐签订《商品房买卖合同》时须缴交的第一期房款的，应作为乙方销售金额计算代理费。在第5.5款中约定：委托其内，乙方不得以低于甲方书面确认的销售底价进行销售。如经甲乙双方通过合法有效之方式查实却因乙方故意导致单套销售价格低于销售底线的，乙方应按甲方在该单元的售出前在房管局备案的销售底价补偿差价。但经甲方特批同意以销售底价的价格售出的，不执行本条规定。在第5.6款中约定：为方便运作，双方同意代理费按月结算。乙方在每月五日前，将上月的代理费月结单送交甲方。甲方应当在每月十五日前向乙方支付上月的代理费，乙方向甲方提供有效的税务发票。在第5.8款中约定：委托期内，如购房客户在签署《认购书》后违约，甲方同意将没收购房客户的定金10%作为乙方的代理费，如甲方未能没收认购方定金的，乙方不收取相应之代理费。如购房客户在签署《商品房买卖合同》后违约，由购房客户所支付之所有房款归甲方所有，甲方按第5.1款向乙方支付相应的代理费。在第5.10款中约定：甲方指定公司财务总监魏君松对乙方该项目每月的销售业绩进行签名确认，经公司财务总监确认的销售业绩视为代理费结算的合法依据。乙方应根据销售业绩明细编制该项目当月应结付的代理费明细表并呈甲方进行审核。在第六条“违约责任”第6.3款中约定：如甲方未能按期向乙方支付代理费用，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方收取当期未付款总额1‰的滞纳金，超过30天则按甲方违约处理，甲方须向乙方补偿相应的损失。
合同签订后，景新公司与合富公司开始履行双方之间的合同。
2015年2月3日，景新公司与合富公司双方签订《新景豪庭佣金结算表（2015年1月份）》，确认该期景新公司应当支付合富公司佣金320822.13元；3月6日，双方签订《新景豪庭二月份佣金结算表（2015年2月份）》，确认该期景新公司应当支付合富公司佣金238166.33元。5月14日，双方签订《新景豪庭四月份佣金结算表（2015年4月份）》，确认该期景新公司应当支付合富公司佣金145485.3元。6月30日，双方签订《新景豪庭五月份佣金结算表（2015年5月份）》，确认该期景新公司应当支付合富公司佣金136682.7元。7月13日，双方签订《新景豪庭六月份佣金结算表（2015年6月份）》，确认该期景新公司应当支付合富公司佣金95645.75元。8月13日，双方签订《新景豪庭二月份佣金结算表（2015年7月份）》，确认该期景新公司应当支付合富公司佣金117668.88元。9月13日，双方签订《新景豪庭八月份佣金结算表（2015年8月份）》，确认该期景新公司应当支付合富公司佣金76617.75元。10月12日，双方签订《新景豪庭九月份佣金结算表（2015年9月份）》，确认该期景新公司应当支付合富公司佣金89534.69元。
2015年10月31日，合富公司和景新公司签订了新景豪庭A1栋、A2栋、A3栋、A6栋、A7栋签约确认表，各确认表显示，10月份A1栋的成交总价为1555048元、A2栋的成交总价为2319890元、A3栋的成交总价为913944元、A6栋的成交总价为8007551元、A7栋的成交总价为2148733元。景新公司举证的《新景豪庭十月份佣金结算表（2015年10月份）》显示，该期景新公司应当支付合富公司的佣金为107085.15元，合富公司在质证中对该份证据没有异议。
2015年11月30日，合富公司与景新公司签订了新景豪庭签订了新景豪庭A2栋、A3栋、A6栋、A7栋签约确认表，各确认表显示，11月份A2栋的成交总价为649146元、A3栋的成交总价为874000元、A6栋的成交总价为1598871元、A7栋的成交总价为1414476元。景新公司举证的《新景豪庭十月份佣金结算表（2015年11月份）》（该证据中的抬头“十月份”是笔误，应为“十一月份”）显示，该期景新公司应当支付合富公司的佣金为32629.45元，合富公司在质证中对该份证据没有异议。
2015年12月25日，合富公司与景新公司签订了签约确认表，确认了2015年12月，新景豪庭A2栋和A6栋的成交总价为4704064元。景新公司举证的《新景豪庭十二月份佣金结算表（2015年12月份）》显示，该期景新公司应当支付合富公司的佣金为32928.45元，合富公司在质证中对该份证据没有异议。
2016年1月29日，合富公司与景新公司签订了签约确认表，确认了2016年1月，新景豪庭A2栋的成交总价为652343元。景新公司举证的《新景豪庭一月份佣金结算表（2016年1月份）》显示，该期景新公司应当支付合富公司的佣金为4566.4元，合富公司在质证中对该份证据没有异议。
以上各期的代理佣金合计1397832.98元。2015年2月16日，景新公司通过中国工商银行向合富公司支付了2015年1月份的佣金320822.13元。2015年3月19日，景新公司通过中国工商银行向合富公司支付了2月份的代理佣金238166.33元。2015年10月19日，景新公司通过中国工商银行向合富公司支付了4月、5月、6月的代理佣金共377813.75元。景新公司已经支付合富公司代理佣金936802元。景新公司尚拖欠合富公司2015年7月、8月、9月、10月、11月、12月、2016年1月的代理费。
2015年11月5日，景新公司向合富公司发出《解除合同通知书》，合富公司的代表签收了该《解除合同通知书》。
景新公司主张合富公司履行代理合同的过程中有112套购房者存在违约的情况。在接受原审法院“景新（公司）主张112套小业主有违约的情况，最终该112套（购房者）是否已经履行（签约、交首付、申请银行贷款）”的询问时陈述：“是的，该112套小业主最终也签约、交首付、申请银行贷款，银行也放了款。待该112套小业主确实有延期交首付及延期签订购房合同的违约”。
2017年4月14日，合富公司向原审法院起诉景新公司，原审法院于当天予以登记立案，案号（2017）粤0183民初2526号。2017年9月25日，景新公司向原审法院起诉合富公司，原审法院当天予以登记立案，案号（2017）粤0183民初6487号。因两案当事人一致，诉争的法律关系一致，故原审法院依法予以合并审理。
原审法院认为：景新公司与合富公司之间于2014年4月8日签订的《增城【新景豪庭】项目之独家策划销售代理合同》乃双方当事人真实意思的表示，内容和形式不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。
关于合富公司在履约的过程中是否存在违约的问题。根据双方起诉依据的事实和理由以及双方的答辩情况，原审法院将双方争议的焦点归纳如下：一、在代理销售新景豪庭房产的过程中，对于签订了认购书并缴交定金的房屋认购者逾期与景新公司签订商品房买卖合同的情况，合富公司有无隐瞒景新公司。二、在商品房认购者逾期未与景新公司签订商品房买卖合同，合富公司有无义务没收购房者的定金。三、在认购者与景新公司签订商品房买卖合同的情况下，合富公司有无义务催促购房者依约及时支付购房款。
《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。据此规定，从以上原审法院查明的双方签订的《增城【新景豪庭】项目之独家策划销售代理合同》第四条“双方责任”第4.1款“甲方责任”第4.1.6项、第4.1.7项、第4.2款“乙方责任”第4.2.10项、第4.2.11项、第4.2.14项等条款的内容可知，景新公司只是将商品房销售中的商品房认购工作（具体事务包括与房屋认购者洽谈、签署认购书并通知房屋认购者缴纳定金）及催收签订《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》应提交的资料，指导认购者办理银行按揭初审手续等事务委托给合富公司处理。而与购房客户签订《商品房买卖合同》、安排按揭银行接洽购房客户并办理按揭手续、办理房屋交付和房产证、收取购房客户定金、购房款和税费以及其他费用款项等工作，景新公司并没有委托给合富公司处理。根据双方在合同第4.2.11项中约定，在上述景新公司自己负责处理的这些事务当中，合富公司仅是协助景新公司与认购者签署《商品房买卖合同》，并协助景新公司向购房者对购房条款作出合法解释。《中华人民共和国合同法》第三百九十九条约定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。……。据此，应当根据合同中的约定确定景新公司和合富公司的权利和义务，依此来审查合同履行过程中，合富公司是否存在景新公司所主张存在的违约行为。
《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。权利和义务是相辅相成的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利。本案中，按照双方的约定，定金由景新公司自己收取，与购房者签订《商品房买卖合同》也由景新公司自己负责，景新公司并没有委托授权给合富公司办理，合富公司无法知道也无义务掌握房屋认购者是否存在逾期与景新公司签订商品房买卖合同的情况，就此事务隐瞒景新公司也无从谈起。故景新公司主张合富公司在处理委托事务的过程中，对于签订了认购书并缴交定金的房屋认购者逾期与景新公司签订商品房买卖合同的情况隐瞒景新公司，导致景新公司无法没收违约房屋认购者定金，理据不足，原审法院不予采信。同理，双方在合同第4.1.7项中约定定金由景新公司收取，在第4.2.11项中约定合富公司无权收取任何款项。合富公司既不负责与房屋认购者签订商品房买卖合同，未被授权收取定金，也未被授权在认购者逾期签订商品房买卖合同的时候没收认购者的定金，自然无从认定其存在违约行为。景新公司主张在商品房认购者逾期未与景新公司签订商品房买卖合同，合富公司没有没收购房者的定金构成违约，理据不足，原审法院难以采信。至于双方争议的第三个焦点，根据双方的约定，合富公司只是负责向房屋购买者催收签订《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》应提交的资料，指导认购者办理银行按揭初审手续等事务，并未被授权也不负责催促房屋购买者依约及时支付购房款。故景新公司主张合富公司未催促购房者依约及时支付购房款构成违约，理据不足，无法采信。
合同等5.8款约定：委托期内，如购房客户在签署《认购书》后违约，景新公司同意将没收购房客户的定金10%作为合富公司的代理费，如景新公司未能没收认购方定金的，合富公司不收取相应之代理费。如购房客户在签署《商品房买卖合同》后违约，由购房客户所支付之所有房款归甲方所有，甲方按第5.1款向乙方支付相应的代理费。根据该条款文义并结合合同其他条款，该条款前半部分内容应该理解为，如果购房客户在签署了《认购书》之后没有与景新公司签订商品房买卖合同，景新公司没收了购房客户的定金，同意将该没收的定金的10%作为合富公司的代理费。如果景新公司未能没收购房客户定金的，合富公司也不收取相应之代理费。根据景新公司在庭审中的陈述，涉嫌违约的112套房屋认购者最终也与景新公司签订商品房买卖合同、并交了首付购房款、也申请银行贷款，银行也放了款。签订房屋买卖合同以及收取购房款工作均由景新公司负责，房屋认购者最终履行了签约、给钱等义务，应视为景新公司与购房者变更了商品房买卖合同等协议，如果因此造成损失，依法也应当由景新公司自己承受，并且景新公司应当依照该条款后半部分的约定支付相应的代理费。景新公司依照合同第5.8款请求合富公司支付房屋折扣损失和定金损失以及返还超额支付的代理费，理据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十九条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2018年1月25日作出判决如下：驳回广州市景新房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100584.8元，由广州市景新房地产开发公司负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，景新公司向本院提交《新景豪庭特殊申请表》（文
秀连）、《新景豪庭特殊申请表》（杨坤弟）、《新景豪庭特殊申请表》（孙业振）、《新景豪庭特殊申请表》（冼章权、黎玉平），以证明：1、合富公司负有义务“监督、审核”购房业主的付款金额，合富公司的监督审核是双方合作的程序要求，是合富公司的责任；2、有延期付款的业主，皆已按程序要求，由合富公司审核同意后报景新公司；3、根据诚实信用原则，合富公司认为“未特殊申请”的业主都是已“及时如约”付款，由此证明合富公司“隐而不告”，具有“故意隐瞒的”主观恶意；4、在出现业主违约的情况时，合富公司有向“业主催款”和“告知景新公司”的义务。合富公司对此发表如下质证意见：以上证据都不属于二审新证据，无法判断其真伪；对其关联性亦不予认可，《新景豪庭特殊申请表》（杨坤弟）和《新景豪庭特殊申请表》（孙业振）反映了交款日期延后及价款折扣申请两方面的事实，《新景豪庭特殊申请表》（文秀连）和《新景豪庭特殊申请表》（冼章权、黎玉平）虽然反映的是付款日期延后的事实，但该申请与本案并没有必然联系，该客户是因为客观原因导致不能及时缴纳房款，迟延交款的原因不在客户，而是由于办理房地产交易的复杂性所致，故以上证据不能证明景新公司主张的事实。
二审庭询后，景新公司向本院提交了其在上诉状中所称的迟延支付第一期房款及迟延签订买卖合同的112套物业中的10套物业所涉《认购书》及《广州市商品房买卖合同》，经查，该部分物业所涉《认购书》及相应的《广州市商品房买卖合同》就付款方式及除定金和第一期房款之外的其他房款的支付期限所作约定完全一致。
本院认为：景新公司以合富公司代理销售涉案项目期间成交房屋中的112套房屋涉及的购房客户未在认购书约定的期限内交付第一期房款及签订购房合同已构成违约，而景新公司未没收客户交纳的定金，故合富公司无权收取该112套物业的代理费为由，上诉认为其有权要求合富公司退还超额支付的代理费446061.576元，对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，对《代理合同》第五条之5.8款的理解应当按照该条款所使用的词句、该条款的上下文、双方的签约目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方订立该条款的真实意思。依此可认定，如112套物业的购房客户未依照认购书约定的期限支付第一期房款及签订买卖合同，导致景新公司解除《认购书》并实际没收购房客户交纳的定金，则合富公司可从定金中提取10%的代理费，如景新公司未解除《认购书》及实际没收购房客户交纳的定金，且与购房客户签订买卖合同延续房屋买卖关系的，则合富公司仍可依据《代理合同》第5.1条的约定收取代理费。因此，原审判决认定景新公司应依照合同约定向合富公司支付前述112套物业的代理费，符合合同本意，亦符合公平合理原则，景新公司上诉认为其无需支付，并据此上诉要求合富公司退还其超额支付的代理费，依据不充分，本院不予采纳。
景新公司以合富公司迟延提交112套物业的《认购书》，未及时报告该112套物业的购房业主的违约情况，导致景新公司未能没收购房业主的定金，并在不知情的情况下给予了该112套物业的购房客户折扣优惠为由，上诉认为合富公司应赔偿其定金损失及折扣损失，但一方面，合同明确约定合富公司须将每日完成的《认购书》（原件）交回景新公司，景新公司认为合富公司一直迟延交付112套物业的《认购书》，却未举证证明其曾向合富公司提出异议，相反，在2015年2月至2015年10月期间，景新公司与合富公司对合富公司可收取的各期佣金分批次进行书面确认。综合以上，再结合景新公司在二审庭询后就其中10套物业所提交的《认购书》及相应的《商品房买卖合同》所反映的付款方式及期限均一致的事实，可认定，景新公司有关合富公司迟延交付《认购书》、故意隐瞒112套物业的购房业主迟延支付第一期房款及签订买卖合同的事实的主张缺乏充分依据；另一方面，依据《代理合同》的约定，在合富公司代理销售涉案项目期间，与购房客户签订《商品房买卖合同》及收取购房客户支付的定金、购房款和税费及其他的应收、代收的费用款项等事项均由景新公司自行办理。在无景新公司特别授权的情况下，合富公司无权代表景新公司收取任何款项。在无相关证据予以印证的情况下，景新公司主张其因合富公司原因未能向迟延支付第一期房款及迟延签约的112套物业的购房客户没收定金及免除折扣优惠，亦缺乏理据。综上，景新公司主张合富公司赔偿定金损失及折扣损失，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人景新公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理100584.8元，由上诉人广州市景新房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二十一日
书记员 彭文悦