海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼01民初13号
原告：黄媚英，女，1948年9月12日出生，香港居民，现住福建省厦门市。港澳居民来往内地通行证号：H0639422202。
委托代理人：童天行、李全慧，海南瑞来律师事务所律师、实习律师。
被告：王金伟，男，1973年9月24日出生，住海南省海口市。
被告：中国建设银行股份有限公司郑州鑫苑现代城支行（原中国建设银行股份有限公司郑州京广路支行），住所地：河南省郑州市二七区陇海中路100号鑫苑现代城鑫苑美适生活中心商铺1-2层。
负责人：魏黎明，行长。
委托代理人：ＸＸ、王玉敏，中国建设银行股份有限公司河南省分行职员。
原告黄媚英诉被告王金伟、中国建设银行股份有限公司郑州鑫苑现代城支行（以下简称建行现代城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告委托代理人童天行，被告建行现代城支行委托代理人ＸＸ、王玉敏到庭参加了诉讼，被告王金伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理完毕。
黄媚英诉称：位于海南省海口市××区套别墅原为海南中兴房地产综合开发公司（以下简称中兴公司）所有，房产证号为海口市房权证海房字第4XXXX海口市房权证海房字第XXXX、4XXXX、4XXXX号。中兴公司将上述房屋出售给中国建设银行股份有限公司郑州京广路支行（以下简称建行京广支行），建行京广支行委托拍卖公司对上述房产进行拍卖，王金伟通过竞价成功买受下上述房产，且已缴纳各种税费。王金伟在竞买成功后，与许育平签订《房地产买卖契约》，以总房价560万元将上述房屋出售给许育平。之后，许育平与黄媚英签订《合作协议》，约定由黄媚英支付全部购房费用，黄媚英分得8套别墅（海房字第431**号房产证下4套和海房字第431**号房产证下4套）。在与许育平签订《合作协议》后，黄媚英将全部购房款及相关费用6069248元支付给王金伟，王金伟将上述房屋交付给黄媚英和许育平。以上事实有海口市美兰区人民法院（2011）美民一初字第1623号生效民事判决书予以确认，并判决黄媚英与许育平于2007年1月6日签订的《合作协议》有效。王金伟在收到黄媚英支付的购房款后，向黄媚英及许育平出具公证委托书，委托黄媚英及许育平代理其办理转让上述房屋转让过户等相关手续。
基于上述事实，黄媚英认为与王金伟之间虽没有签订《房地产买卖契约》，但王金伟知悉黄媚英与许育平的合作事宜，也同意由黄媚英支付全部购房款及费用，并将上述房屋交付给黄媚英及许育平，因此黄媚英与王金伟之间已形成事实的房屋买卖关系。黄媚英在购买上述8套别墅后，将登记在海房字第431**号房产证下4套别墅卖给了黄珊，黄珊已取得4套别墅的房屋所有权证及土地使用权证。由于黄媚英购买的位于海口市××区的4套别墅，即海口市房权证海房字第XX**号房产证下的4套别墅（西边第1栋2套和中间1栋2套）现登记在中兴公司名下，为此黄媚英要求王金伟及建行京广支行共同将上述4套房屋所有权及相对应土地使用权过户到黄媚英名下。
黄媚英的诉讼请求为：1、依法判决王金伟及建行京广支行共同将位于海南省海口市××区房权证海房字第431**号房产证下的4套别墅（即西边第1栋2套和中间1栋2套）及相关土地使用权过户到黄媚英名下。2、案件诉讼费由王金伟及建行京广支行承担。
建行现代城支行辩称：一、法院判决驳回黄媚英对建行现代城支行的诉求，诉讼费用由黄媚英承担。理由：1、涉诉房产我行于2005年10月通过拍卖的方式由王金伟竞买成功，我行与黄媚英之间不存在房屋买卖合同关系，没有义务将涉诉房产过户到黄媚英名下。2、涉诉房产拍卖时我行已充分说明房产现状及存在的瑕疵。3、在我行委托的海南京海拍卖有限公司与王金伟签署的涉诉房产《海南京海拍卖有限公司第05051期拍卖会竞买协议》第13条其他条款中明确约定：由买受人自行清场，过户手续由买受人自行办理并承担过户风险，由买受人承担一系列过户过程中买卖双方应缴纳的税款，包括所有欠费等。委托人和拍卖人只提供该标的的现有资料，若因过户资料的不齐全以及其他因素造成该标的的无法过户，这一切风险由买受人自行承担。4、我行已向王金伟履行完毕涉诉房产的移交手续。5、海南省海口市美兰区人民法院（2011）美民一初字第1623号民事判决书判决驳回黄媚英涉诉房产的确权之诉，认定黄媚英不再享有涉诉房产的所有权，涉诉标的的产权归马俊宁等人，海南省海口市中级人民法院（2013）海中法民三终字第11号民事判决书判决维持原判，驳回了黄媚英的上诉。二、黄媚英应支付我行本次诉讼所产生的差旅费用。理由：1、本案实际上仍然是确权之诉，黄媚英在明知我行与其不存在房屋买卖合同关系，而且（2011）美民一初字第1623号民事判决书和（2013）海中法民三终字第11号民事判决书驳回其确权之诉的情况下，起诉我行将涉诉房产过户至其名下，给我行带来不必要的诉累。
经审理查明：海南省海口市××区的住宅楼房产为中兴公司开发建设，1998年12月23日原海口市房产管理局向中兴公司颁发了三本《房屋所有权证》，其中房权证海房字第4XX**号产权证登记的房屋为四层2栋4套，建筑面积1463.27平方米，房权证海房字第431**号产权证登记的房屋为四层3栋6套，建筑面积2303.10平方米，房权证海房字第431**号产权证登记的房屋为2栋4套，建筑面积1534.40平方米。1993年1月6日，中兴公司将上述房屋出售给建行京广支行，价款17081620元，后双方因付款及房屋交付发生纠纷，1997年4月22日，建行京广支行向本院提起诉讼，经本院调解，双方达成了协议：中兴公司在调解书生效后20日内将海口市海甸岛踏浪小区别墅1至7栋房屋交付给建行京广支行，并为建行京广支行办好1至7栋房屋产权证。2000年1月25日，本院向海口市房产管理局下达了《协助执行通知书》，要求该局协助执行将海口市海甸东部开发区南八小区（踏浪小区）别墅第1至7栋过户给建行京广支行。但上述房屋产权证一直未办理过户到建行京广支行名下。
2005年10月9日，建行京广支行委托海南京海拍卖有限公司对海口市海甸东部开发区南八小区（踏浪小区）别墅第1至第7栋及海口金牛新村6幢301、302、403号房产进行拍卖，同年10月11日，王金伟以成交价人民币360万元竞买得上述房产。
2006年底，许育平通过刘承武介绍，得知王金伟准备转让上述踏浪小区别墅，许育平便以1047.97402万元与黄媚英约定共同购买。2006年12月29日，王金伟与许育平签订《房地产买卖契约》一份，约定王金伟将踏浪小区别墅第1至7栋（房证号：4XXXX、4XXXX、43109）全部出售给许育平，总房价为人民币560万元。2006年12月28日至2007年1月5日，黄媚英根据许育平的要求，先后将购房款共计6069248元转入王金伟和刘承武的银行帐户，之后王金伟将上述房产全部交付给许育平。2006年12月29日，王金伟、马炎（夫妻关系）经公证出具一份《委托书》，授权委托许育平、黄媚英办理上述房屋产权登记、过户手续、代领房产证、交纳相关税费、转让房产及办理相关手续。
2007年1月6日，许育平和黄媚英签定《合作协议》，约定共同拥有踏浪别墅小区中14户房产（房产证号：4XXXX、4XXXX、431**），经双方同意合作开发，分割具体如下：一、黄媚英拥有进大门右边从左至右四户房产（每户380平方米）和相关地块；拥有进大门左边后面一座四户（每户380平方米）和相关地块。二、许育平拥有进大门右边最右边的二户房产（每户380平方米）和相关地块；拥有进大门左边前面的四户（每户380平方米）和相关地块。......五、今后出售房产，黄媚英优先收回610万成本2007年5月13日，黄媚英委托许育平转让其分割的上述踏浪小区8户房产。同时委托将上述所得款项支付在海南购买的土地或项目款。2009年9月7日，许育平就建行京广支行与王金伟之间踏浪别墅证号为43108的房屋向海口市地方税务局交纳房地产转让税1433798.99元，2009年8月31日许育平以王金伟名义向海南省地方税务局交纳了踏浪小区房产的契税共计99000元及向海口市地方税务局交纳了踏浪小区房产的印花税。
2009年3月31日，许育平与欧孝捷签订《房地产买卖契约》一份，约定：许育平愿将海口市海甸东部开发区南八小区踏浪住宅3栋01或02房（建筑面积380平方米）出售给欧孝捷；房地产成交价格为1876000元。同年6月26日，许育平与马俊宁签订一份《房地产买卖契约》，约定，许育平同意将其踏浪小区证号为4XXXX房产证下的别墅2栋4套和黄媚英的踏浪小区证号为43108房产证下的别墅3套（即西边第1栋第1套和中间1栋2套），共7套（总面积2614.82平方米）出售给马俊宁。
另查明，2011年10月18日，黄媚英向海口市美兰区人民法院提起民事诉讼，诉请：一、判决确认2007年1月6日其与许育平签订的《合作协议》有效；二、判令位于海口市××区海房字第431**号房权证项下2栋4套房产（大门右边从左至右2栋）及相应土地使用权归黄媚英所有。在该案有独立请求权第三人马俊宁在该案提出的诉讼请求为：一、判决确认马俊宁与许育平于2009年6月26日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、判令海口市和平大道胜景东路东北侧的5栋（海口市房权证海房字第4XXXX海口市房权证海房字第XXXX号房产证项下的四套、4XXXX号房产证项下进大门右边从左至右第一、第三、第四套）的房屋产权归马俊宁所有；三、判令被告许育平继续履行约定将房屋产权过户至马俊宁名下。在该案有独立请求权第三人欧孝捷的诉讼请求为：一、判决确认欧孝捷与许育平于2009年3月31日签订的《房地产买卖契约》及2009年4月15日签订的《补充合同》合法有效；二、判令海口市海甸东部开发区南八小区踏浪别墅3栋02号（43108号房产证项下的按房屋坐向左边第五、右边第二）的房屋产权归欧孝捷所有；三、判令许育平继续履行约定将房屋产权过户至欧孝捷名下。2012年11月21日，海口市美兰区人民法院作出（2011）美民一初字第1623号民事判决：一、黄媚英与许育平于2007年1月6日签订的《合作协议》有效。二、许育平与马俊宁于2009年6月26日签订的《房地产买卖契约》有效。三、许育平受黄媚英委托以己名与欧孝捷于2009年3月31日签订的《房地产买卖契约》及2009年4月15日签订的《补充合同》有效。四、驳回黄媚英的其他诉讼请求。五、驳回马俊宁、欧孝捷的其他诉讼请求。案件宣判后，黄媚英不服，向本院提起上诉。2013年6月8日，本院作出（2013）海中法民三终字第11号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再查明，2013年12月27日，中国建设银行股份有限公司郑州京广路支行名称变更为中国建设银行股份有限公司郑州鑫苑现代城支行。
上述事实，有（2011）美民一初字第1623号民事判决书、（2013）海中法民三终字第11号民事判决书、《房地产买卖契约》、转帐凭证、《拍卖公告》《合作协议》、《拍卖协议》、《拍卖成交确认书》、《实物移交清单》、当事人陈述及开庭笔录等证据证明，足以认定。
本院认为：一、关于本案的准据法选择问题。原告黄媚英系香港居民，本案应参照涉外民事诉讼程序处理。依照《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第一款第（二）项关于”涉外民商事案件由省会、自治区首府、直辖市所在地的中级人民法院管辖”的规定，本院对本案有管辖权。本案属涉港合同纠纷案件，当事人并未选择合同适用的法律。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于”当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案合同的签订地、履行地以及标的物的所在地均位于海南省海口市，因此，应适用我国大陆的法律作为处理当事人争议的准据法。
二、关于本案的实体处理问题。根据本院于2000年1月25日向海口市房产管理局送达要求该局将海口市海甸东部开发区南八小区（踏浪小区）别墅第1至7栋（证号：海房字第4XXXX、4XXXX、43109）过户给建行京广支行的《协助执行通知书》，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条”因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，建行京广支行自《协助执行通知书》送达海口市房产管理局之日即取得上述房屋的所有权。建行京广支行依据《协助执行通知书》委托海南京海拍卖有限公司对上述房产进行拍卖，王金伟竞买得上述房产，该竞买行为合法有效，建行京广支行作为房屋所有权人及委托拍卖人，负有协助将拍卖的房屋办理过户登记手续的义务。依据生效判决的认定，王金伟竞买得上述房产后，与许育平签订的《房地产买卖契约》属合法有效合同。《房地产买卖契约》签订当日，王金伟及妻子马炎经公证出具一份《委托书》，授权委托许育平、黄媚英办理上述房屋产权登记、过户手续、代领房产证、交纳相关税费、转让房产及办理相关手续，之后黄媚英向王金伟支付购房款。王金伟上述行为，应视为其已知晓黄媚英为房屋买受人之一。依据生效判决的认定，许育平和黄媚英签定的《合作协议》合法有效，该协议约定黄媚英分得王金伟与许育平签订的《房地产买卖契约》中的海口市房权证海房字第XX**号房产证项下的4套房产暨本案涉案房产，故王金伟依法应协助黄媚英办理上述房产的过户手续。因王金伟拍卖所得海口市海甸东部开发区南八小区（踏浪小区）的房产未办理过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条”依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”之规定，未办理变更登记的房产不发生物权变更效力，因建行京广支行已更名为建行现代城支行，故建行现代城支行及王金伟负有协助将拍卖的房屋过户登记至黄媚英名下的义务，黄媚英的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告王金伟、中国建设银行股份有限公司郑州鑫苑现代城支行（原中国建设银行股份有限公司郑州京广路支行）于本判决生效之日起三十日内，协助原告黄媚英将登记在海南中兴房地产综合开发公司名下的海南省海口市××区内的4套房产（海口市房权证海房字第XX**号房产证项下西边第1栋2套房产和中间1栋2套房产）及对应的土地使用权办理过户登记至原告黄媚英名下。
案件受理费人民币20280元，由被告王金伟负担（原告黄媚英已预缴）。
如不服本判决，原告黄媚英可在判决书送达之日起三十日内、被告王金伟、中国建设银行股份有限公司郑州鑫苑现代城支行可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长陈立夫
审判员廖端明
审判员袁蓉
二〇一六年十二月二十日
书记员韩莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十八条【特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十一条【非依法律行为享有的不动产物权变动】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
《中华人民共和国合同法》
第十六条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十七条第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第十八条第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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[{法规名称:\'《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》\',Items:[{法条名称:\'第一百一十一条\',法条内容:\' 第一百一十一条
海事法院裁定强制拍卖船舶的公告发布后，债权人应当在公告期间，就与被拍卖船舶有关的债权申请登记。公告期间届满不登记的，视为放弃在本次拍卖船舶价款中受偿的权利。
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第一百一十三条 债权人向海事法院申请登记债权的，应当提交书面申请，并提供有关债权证据。
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第一百一十四条
海事法院应当对债权人的申请进行审查，对提供债权证据的，裁定准予登记；对不提供债权证据的，裁定驳回申请。
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第一百一十六条
债权人提供其他海事请求证据的，应当在办理债权登记以后，在受理债权登记的海事法院提起确权诉讼。当事人之间有仲裁协议的，应当及时申请仲裁。
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