天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初21426号
原告马婕,女,1988年7月8日出生,汉族,中国银行天津滨海分行职员,住天津市开发区。
委托代理人刘玉洪,天津硕鼎律师事务所律师。
委托代理人张昊(原告之夫),1987年5月8日出生,汉族,SEW工业减速机(天津)有限公司工程师。
被告天津城投滨海房地产经营有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽烟台道15号,机构代码74913850-3。
法定代表人陈伟,总经理。
委托代理人张智军,天津滨新律师事务所律师。
原告马婕与被告天津城投滨海房地产经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月1日立案受理后,依法由审判员周丽艳适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告马婕及其委托代理人刘玉洪、张昊,被告天津城投滨海房地产经营有限公司的委托代理人张智军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马婕诉称,原、被告于2011年10月16日签订天津市商品房买卖合同,约定原告购买位于天津市滨海新区××路北侧东岸××房产,原告按照合同约定交清了该房全款为697852元,合同约定被告于2013年6月30日前交付房屋于原告,本案原告已经按照协议的内容履行了自己的义务,但是被告并没有如期交付符合天津市商品房买卖合同第三条约定的房屋。按照双方签订的天津市商品房买卖合同第五条的约定,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人应支付买受人已经实际支付房款计付的利息,利息自合同约定出卖人应交付之日次日起至实际交付之日止,按照银行同期贷款利率计算。此外,出卖人还应每日按照商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金。所以被告应当按照合同内容承担赔偿责任,后原告多次找到被告协商此事,被告都以各种理由搪塞推诿。原告起诉要求:1、判令被告赔偿原告已付款利息111274元(以房屋总价款697852元为基数,按照银行同期贷款利率计算自2013年7月1日至2016年3月1日止970天);2、判令被告承担违约责任,赔偿原告违约金67692元(以房屋总价款697852元为基数,按照日万分之一计算自2013年7月1日至2016年3月1日止970天);3、请求依法判令被告赔偿物业费损失1847元;以上三项合计180813元;4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告对事实补充如下,因起诉时尚未收房,现收房日期确定了,为2016年3月16日。因此诉请主张的所有截止日期均截止到2016年3月16日,不是2016年3月1日。
原告针对其诉讼请求,提交证据如下:
证据一、天津市商品房买卖合同及补充协议,证实原、被告存在合同关系,合同约定2013年6月30日被告应将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给原告,逾期90日的应自约定交付房屋之日次日起按银行同期贷款利率支付已付款利息,此外被告还应每日按商品房价款的万分之一支付违约金;
证据二、销售不动产统一发票一张,证实原告已履行了合同义务支付了购房款;
证据三、承诺书(2014年6月9日和2014年12月28日)及4192号庭审笔录,证实被告认可逾期交房的事实,并多次自愿放弃补充合同中排除原告主要权利的约定,承诺按照主合同约定承担逾期交房的违约责任;
证据四、承诺书两份,证实被告承诺在天津市商品房准入证办下来之前均按合同约定的违约金和利息予以赔偿。
证据五、天津金华物业服务有限公司物业费票据,证明由于被告逾期交付房屋,原告在未收房期间承担了物业费损失1847元。
被告天津城投滨海房地产经营有限公司辩称,双方在签订合同时增加了补充条款,第二条约定了被告的免责条款,其中第4款约定如果因为市政设施配套等的审批建设出现工期延误,工期应该顺延,被告也不再承担逾期违约责任。因此本案是由于市政建设造成的逾期,我们认为应该免责。因此原告主张被告支付逾期交房的违约金及利息不应得到法庭的支持,请求驳回原告的诉请。
被告针对其抗辩意见,提交证据如下:
证据一、会议纪要,是关于研究解决东1区项目问题的会议纪要,证明东1区确实存在项目配套的问题,被告多次向区里反映该问题,区里出的这份纪要,证明确实是由于市政问题造成的逾期;
证据二、会议纪要,是2015年11月17日在区长的主持下对东1区历史遗留问题和配套设施建设问题作的指示,证明房屋配套当时是延误的,足以证明符合补充合同第二条的约定,被告逾期交房是可以免责的;
证据三、商品房准许交付使用证,证明涉诉房屋于2016年2月6日下发了准入证。
经审理查明,2011年10月16日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的坐落于天津市滨海新区××路北侧东岸××房屋××套,设计用途为住宅,房屋建筑面积为78.92平方米,房屋总价款697852元。该合同第三条约定,商品房竣工,经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。被告应于2013年6月30日前,将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力,不能履行合同的,按照下列方式处理,即予以延期,双方互不追究责任。合同第五条约定:除遇不可抗力外,被告如未按本合同约定的日期交付商品房,逾期在90日内的,原告有权向被告追究已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,原告有权按照下述的第1种约定,追究被告违约责任:1、合同继续履行。被告应支付原告已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。同时,在合同附件6中双方签订了《补充合同》,《补充合同》第二条对合同第三条进行了补充,约定发生下列情形导致合同项下的商品房逾期交付的,可据实予以延期,不适用合同第五条有关被告逾期交房的违约责任条款,其中第4条为政府市政配套设施批准和安装的延误。上述合同签订后,原告按照约定交付了全部购房款,被告于2011年11月7日向原告出具了购房款统一发票。然被告未能按期交付房屋,2016年2月6日被告取得涉诉房屋的准许交付使用证。庭审中,原、被告确认原告于2016年3月16日办理房屋接收手续。庭审后,原告自愿撤回要求被告赔偿物业费损失1847元的诉讼请求。
另查,被告曾于2014年6月9日、2014年12月28日、2015年3月4日分别向名仕花园业主发出承诺,其中2014年6月9日出具承诺书,写明:1、商品房买卖合同中约定的由于配套问题不予补偿的条款不影响给业主按照主合同赔偿,赔付额由开发商交钥匙时先行支付(按照主合同约定进行赔偿);2、关于业主的户籍及入学问题,由开发商积极与政府协调;3、双方协议交房时间延迟到2015年2月28日,在此期间(主合同约定交房日到2015年2月28日形成的违约赔偿按主合同约定金额进行赔偿);4、购房合同中不存在特例客户。
再查,庭审中,被告称涉诉房屋已于2014年12月26日工程竣工验收,且于2011年3月9日前已向天津市滨海新区基础设施配套办公室缴付了大配套费用,但因区域问题,配套未能解决。被告多次向新区相关管理部门进行请示沟通,因未能及时解决,影响了项目配套设施的完善,导致房屋准入证的延期办理和房屋的延期交付。根据补充合同第二条第四项的约定,被告应予免除逾期交房违约责任。
上述事实,有原、被告当庭一致陈述及双方提供的证据在案证实。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,应为合法有效。双方均应按约履行。原告按约交付了全部购房款,被告未能按约交付房屋,显然违约。本案焦点问题为:一、被告逾期交房责任是否可以免除。首先,本案中,被告认可逾期交付事实的存在,但称系因政府市政配套设施批准和安装的延误,根据补充合同约定,被告可因此免责。被告还就该抗辩提供了相关证据,然该证据虽能够证实新区政府为涉诉房屋所在项目的配套设施问题进行过研究,但不能就此证明其抗辩意见的成立即延期交付系由政府原因造成。此外,被告在2014年6月9日的《承诺书》中明确写明“配套问题不予补偿的条款不影响业主按照主合同赔偿”,根据该承诺,被告逾期交房的责任仍需承担。至于被告抗辩称《承诺书》是针对相对应的个体,并非全体业主一节,因承诺书并未明确具体业主,且配套设施系小区业主共同面临的共性问题,因此,被告上述抗辩无事实依据,本院无法采信。综上,被告应依约承担违约责任。二、关于违约金计算的起止时间。《天津市商品房买卖合同》第五条进行了明确的约定,违约90日之上的才会产生违约金,因此计算违约金的时间应扣除90日后起算。至于原告主张利息的起始时间,符合事实和法律依据,本院应予支持。庭审后,原告自愿撤回要求被告赔偿物业费损失1847元的诉讼请求,本院照准。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、被告天津城投滨海房地产经营有限公司于本判决生效后十五日内给付原告马婕逾期交房利息和违约金,利息计算方法:以购房款697852元为基数,自2013年7月1日起至2016年3月16日止,按中国人民银行同期贷款基准利率计算;违约金计算方法:以购房款697852元为基数,自2013年9月29日起至2016年3月16日止,按日万分之一计算;
二、驳回原告马婕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3916元,减半后收取1958元,原告负担100元(已交纳),被告负担1858元(被告于本判决生效后十五日内给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
审判员 周丽艳
二〇一六年五月二十三日
书记员 程 珊