广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初716号
原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司，住所：广东省佛山市，注册号：440602000095327。
法定代表人苏松青。
委托代理人李仁、何继锋，均为广东华法律师事务所律师。
被告郭兆云，男，汉族，住湖北省天安市。身份证号码：×××2792。
原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司诉被告郭兆云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁、何继锋到庭参加诉讼，被告郭兆云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《物业租赁合同》，约定原告将坐落于环市童服城A座203、B座303、312房以及环市童服城1座二楼北侧出租给被告使用，租赁期从2010年9月1日起至2011年8月31日止，双方对租金、管理服务费的缴纳、违约责任均有明确约定。截至目前，尽管被告已将上述租赁物业交还原告，但被告仍无故拖欠原告2011年1月1日至2011年7月8日期间的房屋占有使用费以及管理服务费，并给原告造成较大经济损失。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付环市童服城1座二楼北侧的的房屋占有使用费、管理服务费共62744.75元；2、被告向原告支付环市童服城A座203、B座303、312房的房屋占有使用费、管理服务费共20018.99元。3、被告承担本案全部诉讼费。
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同、物业租赁合同、欠费情况表。拟证明原告将涉案物业出租给被告使用，被告应依法向原告支付有关房屋占有使用费、管理服务费以及被告拖欠有关费用的具体明细情况。
3、国有土地使用权储备协议书、禅城区土地储备中心储备业务收件收据、佛山市国土资源局禅城区祖庙国土所收件回执单、宗地图、地块四的土地使用权证。拟证明涉案物业已于2012年6月20日被依法纳入政府土地储备。
诉讼中，被告未提交证据。
本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1、3以及证据2中的房屋租赁合同、物业租赁合同均为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性均予以确认。原告提供的证据2中欠费情况表，系原告单方制作，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2010年9月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“一、本物业概况。1、甲方出租给乙方坐落在佛山市禅城区朝安路环市童服城A座203、B座303、312房的房屋及附属设施。2、租赁面积：234.47平方米；……二、租赁用途。1、双方约定：本物业主要用作宿舍用途；……三、租赁期限。1、租赁期从2010年9月1日起至2011年8月31日止，为期壹年；……五、租赁费用计算及支付。……2、双方同意按以下第①、②种方式确定租金及管理服务费：①按租赁总面积计算租金，租赁期限内租金不变，即租金每月每平方米11.82元；每月租金合计2772.48元。②按租赁总面积计算管理服务费及其他费用，租赁期限内管理服务费及其他费用不变，即管理服务费每月每平方米1.60元；垃圾处理费每月每平方米0.20元；每月各项费用合计422.04元。3、租金按月结算费用，乙方须于每月5日前向甲方支付当月的租金，甲方开具收款凭证。……九、违约责任。……2、乙方如逾期支付租金或者本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，则乙方须向甲方按逾期金额5%支付违约金……”。
同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，主要约定：“一、本物业概况。1、甲方出租给乙方坐落在环市童服城1座二楼北侧的房屋及附属设施。2、租赁面积：633.70平方米。……二、租赁用途。1、本物业主要作为厂房使用。……三、租赁期限。1、租赁期从2010年9月1日起至2011年8月31日止，为期壹年……四、履约保证金、水电按金约定1、在签订本合同之日，乙方应向甲方财务缴纳33700元履约保证金。……五、租赁费用计算及支付……2、双方同意按以下第①、②种方式确定租金及管理服务费：①按租赁总面积计算租金，租赁期限内租金不变，即租金每月每平方米14元，每月租金合计8871.80元。②按租赁总面积计算管理服务费及其他费用，租赁期限内管理服务费及其他费用不变，即管理服务费每月每平方米1.60元；垃圾处理费每月每平方米0.20元；每月各项费用合计1140.66元。3、租金按月结算费用，乙方须于每月10日前向甲方支付当月的租金，甲方开具收款凭证。……九、违约责任……2、乙方如逾期支付租金或者本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，则乙方须向甲方按逾期金额5%支付违约金……。”
另查明，涉案佛山市禅城区朝安路西侧、三湾底之二地块，地号4406041200000544，土地使用权面积为4794平方米，土地使用权人为原告。
再查明，2012年6月20日，佛山市禅城区土地储备中心（甲方）与原告（乙方）签订《佛山市禅城区国有土地使用权储备协商》，其中载明：“根据乙方的申请，经佛山市禅城区国土城建和水务局同意及禅城区人民政府批准，甲乙双方同意将乙方位于佛山市禅城区朝安路西侧四宗土地的划拨用地使用权进行分割，将分割后部分土地纳入政府土地储备，面积44133平方米。上述四宗土地的基本情况如下：1、地块一位于佛山市朝安路西侧三湾底，证号为佛府国用（2000）06000610048号，面积9841平方米，使用权类型为划拨，土地用途为住宅用地，该地块有一宗抵押。2、地块二位于永新“三湾底”地段，批文号为佛土建补（2000）06000610048号，面积9380平方米，使用权类型为划拨，土地用途为住宅、道路用地。3、地块三位于佛山市朝安路西侧三湾底地段，批文号为佛土建（1997）19号，面积4447平方米，使用权类型为划拨，土地用途为加油站用地。4、地块四位于佛山市禅城区朝安西侧筲箕围，证号为佛府国用（2008）第06000643478号，面积31943.50平方米，使用权类型为划拨，土地用途为住宅、商业用地，该地块有一宗抵押。第三条、上述土地地上有建筑物，但没有房产证。”
诉讼中，原告陈述：被告从2010年9月1日开始承租，2011年7月8日，被告在没有与原告办理交接手续的情况下自行搬离；原告已收回涉案房屋；涉案房屋没有办理报建手续，所处土地已由土地储备中心收储；被告已经缴纳履约保证金33700元，原告同意上述履约保证金冲抵被告拖欠的占有使用费。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故原、被告于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》及《物业租赁合同》均为无效合同。
关于原告主张被告支付占有使用费及管理服务费的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案的《房屋租赁合同》及《物业租赁合同》均为无效合同，但被告实际占有并使用涉案房屋，故被告应向原告支付占有使用费。原告主张被告拖欠2011年1月1日至2011年7月8日的占有使用费及管理服务费，被告既未到庭抗辩，亦未提供相反证据予以反驳，故本院采信原告的主张，确认被告应参照《房屋租赁合同》及《物业租赁合同》约定的租金标准向原告交纳涉案前述期间的占有使用费72870.66元【（8871.80元／月＋2772.48元／月）×6个月＋（8871.80元／月＋2772.48元／月）÷31天×8天】。同理，因被告已实际享受原告提供的管理服务，故被告亦应依据合同约定的管理服务费标准向原告支付管理服务费9779.48元【（1140.66元／月＋422.04元／月）×6个月＋（1140.66元／月＋422.04元／月）÷31天×8天】。上述费用合计82650.14元。另因涉案《房屋租赁合同》及《物业租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应向被告返还履约保证金33700元。诉讼中，原告同意上述履约保证金冲抵占有使用费，故扣减保证金后被告还应向原告支付占有使用费及管理服务费共计48950.14元（82650.14元-33700元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
被告郭兆云于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司支付占有使用费及管理服务费共计48950.14元；
二、驳回原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司的其他诉讼请求。
被告郭兆云如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取935元，由原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司负担374元，由被告郭兆云负担561元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 罗婉文
二〇一六年三月三十日
书 记 员 李若梅
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。