浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0104民初6257号
原告徐红婴,女,1969年2月23日出生,汉族，住浙江省武义县。
被告杭州和景房地产经纪有限公司,住所地浙江省杭州市江干区沁园雅舍生活馆728室。
法定代表人胡坚。
被告胡群建,男,1976年7月30日出生,汉族，住浙江省金华市婺城区。
以上二被告委托代理人（特别授权）周劲矛，浙江明策律师事务所律师。
原告徐红婴为与被告杭州和景房地产经纪有限公司（以下简称和景公司）、胡群建房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月16日向本院起诉。本院受理后依法由代理审判员黄亮独任审判，于2017年10月23日公开开庭进行了审理，原告徐红婴，被告和景公司、胡群建委托代理人周劲矛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐红婴起诉称：徐红婴与和景公司的房屋买卖合同纠纷一案已通过杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1437号作出裁决，此事转眼又两年半余，杭州市江干区五金城38幢323室至今仍未过户到原告名下，了了无终期，给原告带来了极大的精神压力和经济损失。因购买该房屋时，和景公司和和丽酒店搭售交易，以高额房租为诱饵，原告与和丽酒店签订了委托管理合同，由于某些客观原因，和丽酒店目前未能履行委托合同应偿付的租金，造成原告租金损失。根据（2014）杭江民初字第1437号判决书称房屋已交付，但实际原告多次讨要钥匙时总以房款未付清为由，而未拿到钥匙，此等行为真是令人心寒。故诉至法院，请求判令：一、和景公司、胡群建支付已付房款金额的逾期利息35000元（自2015年1月12日暂算至2017年8月16日，此后继续计算至产证办理完毕之日）。二、和景公司、胡群建支付违约金2万元。三、和景公司、胡群建赔偿2017年8月16日前的租金损失21000元（自2016年4月1日至2017年8月15日）。
被告和景公司、胡群建答辩称：第二项诉请与第一项诉请不能同时主张，被告只能承担其中一项。关于房屋租金，和景公司与徐红婴只存在房屋转让合同纠纷，不存在租金计算的问题。胡群建已与徐红婴达成过和解，徐红婴已经承诺放弃对胡群建主张的相关责任。
原告徐红婴为支持其诉请向本院提交的证据有：
1、房屋转让合同一份，拟证明双方存在房屋转让合同关系，并约定没有按时过户的情况下要支付违约金2万元的事实。
2、委托经营管理合同一份，拟证明按照约定被告需要支付租金给原告，但被告未支付的事实。
3、房屋租赁合同一份，拟证明房屋已经出租给案外人王剑，被告已经收到租金的事实。
4、业主函一份，拟证明和景公司存在违约行为，和丽酒店与案外人签订了房屋租赁合同，希望被告能支付原告2016年4月1日至2017年8月16日期间的租金，一年11400元的事实。
5、交通费凭证一份，拟证明过户延期引起的交通费损失的事实。
经质证，被告和景公司、胡群建发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但原告在起诉和丽酒店时达成了一个和解协议，原告同意不再追究胡群建的责任，但房屋过户的责任还是要胡群建承担的事实；对证据2，认为与本案无关，本案主要是要追究和景公司逾期过户的责任；对证据3至5，真实性无异议、关联性有异议。本院对原告徐红婴提交的证据予以确认。
被告和景公司、胡群建为支持其主张向本院提交的证据有：
承诺一份，拟证明徐红婴承诺免除胡群建除房屋过户义务以外的其他义务的事实。
经质证，原告徐红婴对真实性无异议，但认为该承诺仅仅是在胡群建支付2万元后放弃对（2014）杭江民初字第1437号案件的执行，且未免除胡群建其他合同权利义务，因此利息损失应当继续计算。本院对该证据真实性予以确认。
综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下：
2012年7月21日，和景公司（甲方）与徐红婴（乙方）签订房屋转让合同，约定徐红婴向和景公司购买位于杭州市江干区的房屋，总价为458157元，2012年7月21日支付首付款238157元，余款22万元于办理过户手续时支付，和景公司承诺于2013年5月31日前办理完房屋三证；于2013年7月31日办理完房屋过户手续，徐红婴取得相应证件；若和景公司未按期取得房产三证的，徐红婴有权按累计已付款向和景公司主张违约责任，自和景公司应取得房产三证之日的第二日起至实际履行日，按日千分之二计算违约金；逾期超过7天的，徐红婴有权要求和景公司支付徐红婴违约金2万元，合同继续履行；若和景公司在15天内仍未继续履行合同，和景公司支付徐红婴违约金5万元，合同终止，和景公司无息返还徐红婴已付房款，徐红婴将房屋退还和景公司。胡群建在该份合同处书写以下文字“本人以个人名义承担本合同甲方的一切责任！胡群建，2012.8.9”。同日，徐红婴支付了首付款238157元。同日，徐红婴（甲方）与杭州和丽酒店管理有限公司（乙方，以下简称和丽公司）签订委托经营管理合同一份，约定徐红婴将位于杭州市江干区的房屋委托给和丽公司经营管理，装修款为105560元，总价（含装修款）为687460元，年收益率如下：2016年4月1日至2020年3月31日的四个经营收益期年收益率为7%，2020年4月1日至2023年3月31日的三个经营收益期年收益率为8%，每个经营期年收益为总价（含装修款）乘以年收益率。胡群建在该合同书写以下文字“本人以个人名义承担本合同的一切责任，承担一切本合同乙方的责任！胡群建。2012.8.9”。
2014年8月29日，徐红婴因和景公司、胡群建未按约办理房屋三证起诉和景公司、胡群建，2015年2月2日，本院作出（2014）杭江民初字第1437号民事判决书，认为和景公司承诺取得房产三证的次日起以徐红婴已支付的金额为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的损失，计算至2015年1月12日为23994元，胡群建在所涉房屋转让合同中所签文字属于加入和景公司的债务，判决和景公司、胡群建支付徐红婴办证损失23994元。
2016年3月15日，和丽公司发布《致大世界五金城业主函》，主要内容为：一、房产证办理之事一直与开发商在努力之中；二、用电问题；三、物业管理问题；四、因存在问题不能解决无法形成良好的整体出租效果，决定自2016年4月1日起：1、和丽公司实际出租的租金收入按月支付给业主的经营回报，分两档，50平方米以下1.2万元/年、50平方米以上1.44万元/年，租金在次月的10号支付（先用后付，每月支付）；2、同意业主从2016年4月1日起终止与和丽公司的委托包租，业主自己管理房源直接出租并收取房租，和丽公司会配合业主办理终止包租的相关手续；3、要求终止包租的业主，和丽公司按《委托经营管理合同》注明的装修标准交付。2017年8月16日，徐红婴与王剑签订房屋租赁协议书一份，约定徐红婴将案涉房屋出租给王剑，租赁期限为2017年8月17日至2021年8月16日，年租金为14400元，自2018年8月17日起每年租金递增5%。徐红婴称其主张的2.1万元租金损失是因按委托经营管理合同的约定和丽公司应按年7%的收益率支付经营收益，若按此支付会高好几万，考虑到实际情况，其就按照与王剑签订的房屋租赁合同约定的租金来主张租金损失，在与王剑签订房屋租赁合同以前是由和丽公司与王剑签订租赁合同，和丽公司称未付过租金，是否属实不清楚。胡群建称2016年4月1日至2017年8月15日案涉房屋是由和丽公司出租给王剑，但未收到租金。
另查明，2015年5月14日，徐红婴与和丽公司、胡群建在（2014）杭江商初字第1627号案件中达成调解协议，协议内容为“一、和丽公司、胡群建于2015年5月31日前归还徐红婴8万元；二、如和丽公司、胡群建未能按期全额履行，则应另行赔偿徐红婴经济损失6万元；三、双方无其他争执。”徐红婴在该案调解过程中曾出具承诺一份，载明“（2014）杭江民初字第1437号，胡群建支付人民币贰万，放弃对该案中对胡群建的执行主张。双方权利义务仍继续履行，不免除合同权利义务”。胡群建认为该承诺是把（2014）杭江民初字第1437号民事判决书中23994元利息以2万元的责任清掉，但房屋过户义务对胡群建不免除，对其他义务予以免除。徐红婴称该承诺中的2万元仅仅是对（2014）杭江民初字第1437号民事判决书中23994元利息进行协商处理的结果，并未免除其他权利义务，接下去的利息损失仍然可以主张，并且胡群建并未支付该2万元，而是其通过申请，执行到位2.3万元。（2014）杭江商初字第1627号案件调解的8万元是退回的装修款，与（2014）杭江民初字第1437号案件无关。
本院认为，本案所涉房屋转让合同、委托经营管理合同均为当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效。徐红婴主张的第一诉请，在（2014）杭江民初字第1437号案件中对该责任已作认定，并判决和景公司、胡群建支付徐红婴至2015年1月12日的逾期办证损失23994元，故此后的逾期办证损失可以继续主张，故本院对徐红婴的第一项诉请予以支持，但以徐红婴已付的首付款238157元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率暂算至2017年12月16日的逾期办证损失为3.5万元，本院对徐红婴主张的暂算时点予以调整。徐红婴的第二项诉请，系根据房屋转让合同中约定和景公司逾期取得房产三证逾7天时和景公司应支付徐红婴2万元违约金，现和景公司仍未取得房产三证，徐红婴的诉请符合同约定，本院支持。需注意，在（2014）杭江民初字第1437号案件中徐红婴主张的10万元违约金对应的合同条款系在徐红婴解除合同的情形下的约定，故该案判决未支持徐红婴10万元的诉请，而判决按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期办证损失，但本案中徐红婴主张的2万元违约金系在合同继续履行的情形下，合同约定和景公司逾期办证超过7天时应支付的违约金，与（2014）杭江民初字第1437号案件中徐红婴的主张不同，故本院予以支持。胡群建在房屋转让合同中承诺承担和景公司的一切责任，故应与和景公司共同支付上述债务。胡群建辩称徐红婴已经免除胡群建的义务，本院认为在徐红婴出具的承诺中，徐红婴承诺的仅仅是在和景公司支付2万元后放弃（2014）杭江民初字第1437号案件的执行，合同权利义务应继续履行，并未免除和景公司其他权利义务，故对胡群建该意见本院不予采信。徐红婴的第三项诉请，根据徐红婴与和丽公司签订的委托经营管理合同，和丽公司本应按年7%的标准支付徐红婴前四年的经营收益，依约自2016年4月1日至2017年8月15日的经营收益应为22922元，徐红婴称其主张的租金损失2.1万元系按照其与案外人王剑签订的房屋租赁协议书约定的租金每年14400元的标准计算，因该主张低于委托经营管理合同中约定的标准，系徐红婴对自身权利的处分，本院予以支持。因委托经营管理合同系徐红婴与和丽公司签订，其要求和景公司支付该部分经营收益于理无据，本院不予支持，但因胡群建在委托经营管理合同中承诺承担和丽公司的一切责任，故胡群建应支付该部分经营收益。
综上，本院对原告徐红婴的部分诉请予以支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州和景房地产经纪有限公司、胡群建支付原告徐红婴逾期办证损失人民币35000元（暂算至2017年12月16日，此后以徐红婴已付的首付款238157为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至杭州和景房地产经纪有限公司取得位于杭州市江干区房屋的不动产所有权证之日），于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告杭州和景房地产经纪有限公司、胡群建支付原告徐红婴违约金人民币20000元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告胡群建支付原告徐红婴经营收益人民币21000元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告徐红婴其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1700元，减半收取人民币850元，由被告杭州和景房地产经纪有限公司、胡群建负担人民币587.50元，被告胡群建负担人民币262.50元。
原告徐红婴于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州和景房地产经纪有限公司、胡群建于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 黄 亮
二〇一八年二月六日
书 记 员 杨文婕
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