重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0107民初1447号
原告：严惠，女，汉族，1987年4月14日生，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：田莉莉、张长征，重庆合融律师事务所律师。
被告：刘祥，男，汉族，1981年9月8日生，住重庆市渝中区。
被告：罗璇，女，汉族，1983年9月1日生，住重庆市沙坪坝区。
二被告委托诉讼代理人：何巧，重庆继维律师事务所律师。
第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。
法定代表人：周燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙艳红，男，汉族，1997年9月5日生，住重庆市綦江区，系公司员工。
原告严惠诉被告刘祥、罗璇与第三人重庆到家了网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛于2017年3月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严惠及委托诉讼代理人田莉莉，被告刘祥、罗璇委托诉讼代理人何巧，第三人重庆到家了网络科技有限公司委托诉讼代理人孙艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告严惠诉称：原、被告及第三人于2016年11月21日签订《房屋买卖(居间)合同》，约定被告将位于重庆市九龙坡区X路X号X幢X号房屋出售给原告，原告按约支付了定金1万元。原告与中介公司多次催促被告提供办理按揭资料和费用，被告均不配合，被告现拒绝将房屋出售给原告。现原告起诉至法院请求：1、判令解除原、被告与第三人于2016年11月21日签订的之间的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告返还原告定金1万元；3、判令被告支付原告违约金114000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更第3项诉讼请求违约金金额为7万元。
被告刘祥、罗璇辩称，同意解除《房屋买卖(居间)合同》，被告未违约，原告作为付款义务方未按被告通知及时交付解除抵押款，因原告违约，故请求驳回原告其他诉讼请求。如法院判令被告承担违约金，则约定违约金过高，应当调整至收取定金的银行同期贷款利率计算。
第三人重庆到家了网络科技有限公司述称，同意解除《房屋买卖(居间)合同》。
经审理查明，二被告系夫妻关系，重庆市九龙坡区X路X号X幢X号房屋登记在二被告名下。2016年11月21日，原告(乙方)、二被告（甲方）及第三人（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：甲方将重庆市九龙坡区X路X号X幢X号房屋出售给乙方，成交价格570000元；第一次：乙方签订合同当日向甲方支付定金1万元；第二次：乙方须于解押还款当日交付甲方30万元；第三次：乙方须于产权过户当日交付甲方105000元；第四次：乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款15万元用于支付甲方房款，双方须于丙方通知3个工作日之前备齐按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续；第五次：乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付甲方5000元作为尾款；甲方承诺于2017年1月16日前将该房屋交付乙方；甲乙双方在接到丙方通知（包括但不限于电话、短信、传真、信函等）后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任；本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付房屋成交价的20%的违约金；合同甲方（签章）处有“刘祥、罗璇”签名。同日，被告罗璇出具《共有人未到场承诺书》承诺代表产权人及共有人全权处理房屋出售相关事宜。审理中，被告刘祥对被告罗璇出售讼争房屋予以追认并认可《房屋买卖（居间）合同》的内容及效力。同日，被告罗璇出具收到原告支付购房定金1万元《收款证明》。
《重庆市公安局案(事)接报回执》载明2016年12月10日与12月11日，原、被告均因房屋买卖发生纠纷而报警。
2016年12月20日，第三人向原告发出《催告函》要求原告于2016年12月24日前配合办理房屋按揭贷款手续。第三人陈述：原告按照第三人的要求来履行，但被告未到场。
2016年12月21日，原告向二被告发出《催告函》载明：合同乙方已通过民间借贷方式筹得购房款40万元，每月筹得高额的利息，根据合同约定，双方须于丙方通知3个工作日之前备齐按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，现丙方已多次通知甲方提交办理按揭的相关资料及费用，但甲方均未提供且现甲方已多次明确表示拒绝将房屋卖给乙方，为解决此问题，丙方多次组织三方进行调解，均未果，甲方还因此与乙方发生争执，乙方已向谢家湾派出所报案，甲方的行为侵害了乙方的合法权益，已构成严重违约，现催告如下：1、甲方继续履行合同，于2016年12月27日前向丙方提交办理按揭的相关资料及费用，协助丙方办理相关手续，并于2017年1月16日前将该房屋交付给乙方，逾期则视为甲方拒绝履行合同，乙方将解除合同。二被告认可收到该《催告函》，但二被告认为原告应当先履行支付解押款的义务。
第三人出具《证明》载明：严惠向刘祥、罗璇购买房屋时，对于房屋的买卖商议过程、房屋的出售价格等事宜时刘祥、罗璇双方均在场，对于居间合同的签订，刘祥当场委托罗璇代其签订并办理房屋相关的手续……，合同签订后，刘祥、罗璇不履行合同约定，拒绝将房屋卖给严惠，为解决此事，经纪方与买卖双方多次协商，但未果。
审理中，原告举示2016年12月10日录音资料，拟证明二被告要求提高出售房屋价格。二被告认为系双方协商的过程，并未提出不履行合同或涨价。录音资料显示：被告刘祥声称其产权部分因未签字，不同意出售，否则加价出售。
审理中，二被告举示微信与短信记录，拟证明2016年11月至12月，二被告与第三人联系表示愿意继续履行合同，并要求通知原告方先行支付解押款。原告认可该证据的真实性，认可原、被告对先行支付解押款的事宜进行过协商，但未达成一致意见。第三人认可该证据的真实性，认可与原、被告双方协商过先行解押事宜，但最终三方未达成一致意见。
审理中，原告陈述：1、同意解除《房屋买卖(居间)合同》；2、原告自愿放弃部分违约金，只主张7万元。
二被告陈述：1、同意解除《房屋买卖(居间)合同》；2、合同约定了履行顺序，第二次应当先由原告支付解押款，而办理按揭贷款手续系合同约定的第四次；3、被告已预约好银行提前还贷时间并短信通知了第三人，被告收到第三人发出的《催告函》要求于2016年12月24日前配合办理按揭贷款手续发生在预约还贷期限届满之后。
第三人陈述：1、同意解除《房屋买卖(居间)合同》；2、合同约定的次序并非履行顺序；3、按照合同履行的流程，买方选择按揭贷款方式购房，先由中介方通知买卖双方办理按揭贷款手续，办理完毕后，卖方自行预约还款解押并通知买方缴纳解押款，再由中介方协助买卖双方办理过户手续并协助买方办理抵押贷款手续，最后由银行放款给卖方。合同没有约定具体的支付解押房款和办理按揭贷款手续的时间，一般在先办理完按揭贷款手续后，再告知卖方预约还款解押。本案第三人一直积极通知原、被告双方办理按揭贷款手续，但被告一直未配合履行，并表示欲提高售价，原告按照第三人的要求来履行，第三人随后给原、被告双方发出催告函限定时间办理按揭贷款手续，但最终还是原告到场，被告未到场。双方在协商的过程中产生争执然后报警，但不清楚争执的具体内容。
上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖(居间)合同》、《催告函》等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。
本院认为，因讼争房屋系二被告夫妻共同财产，被告刘祥对被告罗璇出售讼争房屋的行为予以认可，故原、被告及第三人签订的《房屋买卖(居间)合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规，合法有效，各方当事人应该按照合同约定履行自己的义务。原告主张要求解除讼争房屋的《房屋买卖（居间）合同》，被告及第三人于2017年3月20日庭审时均表示同意解除合同，故讼争房屋的《房屋买卖（居间）合同》于2017年3月20日发生解除的效力。合同解除后，被告应当退还原告支付的定金1万元。
关于二被告是否构成违约问题。首先，合同系第三人提供的范本合同，并非由买卖双方拟定，买卖双方根据范本合同选择履行方式与确定履行期限，对于有明确履行期限的合同内容，原、被告应当按约定履行，对于没有约定履行期限及履行顺序的合同内容，第三人应当根据交易习惯要求原、被告履行；其次，对于办理按揭贷款、支付解押款、过户办证等履行内容是否有先后履行顺序，合同虽然载明了按照“第一次”至“第五次”进行，但结合第三人陈述二手房买卖交易习惯流程来看，购买方选择按揭贷款付款的，应当首先办理按揭贷款手续，如果按照合同约定“次数”履行，那么在履行第三次产权过户付款后，购买方无法再通过第四次办理二手房按揭贷款手续的方式取得银行贷款，此时产权过户给购买方后，出卖方对于购房尾款也无约定保障，故该“次数”并非合同履行的顺序，事实上也无法按照该次序实际履行，被告的先履行抗辩意见不成立；最后，对于支付解押款与办理按揭贷款手续，合同未约定具体的履行时间，原、被告及第三人也进行了协商，但协商未果，但合同约定原、被告应当按照第三人的通知办理提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任。综上，合同约定原告通过二手房按揭抵押贷款的方式支付购房款，对于支付解押款与办理按揭贷款手续履行的先后顺序，原、被告及第三人不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定，故原、被告应当根据第三人的安排及通知首先办理银行按揭贷款手续。原告及第三人多次通知并催告被告办理按揭抵押贷款手续，并给予了被告合理的履行期限，原告实际到场，但被告拒绝履行。另在履行合同过程中，被告刘祥向原告表示过因其产权部分未签字，故不同意出售，否则加价出售。综上，二被告以自己的行为明确表示拒绝履行合同，导致原告购房的合同目的不能实现，构成违约。
关于原告诉请被告承担违约金问题。合同约定买卖双方中任何一方违约导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付房屋成交价的20%即114000元的违约金。该违约金的计算标准系双方当事人的真实意思表示，符合双方签订合同时的预期，应予尊重。被告虽辩称违约金过高，但其并未举示证据予以证明，故其辩称理由不能成立，本院不予采纳。原告主张违约金金额为7万元，本院予以尊重并予以支持
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告严惠与被告刘祥、罗璇及第三人重庆到家了网络科技有限公司签订的关于重庆市九龙坡区X路X号X幢X号房屋的《房屋买卖(居间)合同》于2017年3月20日解除；
二、被告刘祥、罗璇于本判决生效之日起三日内退还原告严惠定金1万元；
三、被告刘祥、罗璇于本判决生效之日起三日内支付原告严惠违约金7万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1490元，原告严惠负担490元，被告刘祥、罗璇负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 钱涛
二〇一八年一月二十三日
书记员 余彦