上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初111号
原告：杨伟勤，女，1958年8月25日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。
被告：上海添顺家具有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周立新，经理。
原告杨伟勤诉被告上海添顺家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2016年2月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人干建根、被告法定代表人周立新到庭参加诉讼。本案于2016年2月16日再次公开开庭进行了审理，原告杨伟勤及其委托代理人干建根、被告法定代表人周立新到庭参加诉讼。本案于2016年8月2日第三次公开开庭进行了审理，原告杨伟勤及其委托代理人干建根、被告法定代表人周立新到庭参加诉讼。本案于2016年10月9日第四次公开开庭进行了审理，原告杨伟勤及其委托代理人干建根、被告法定代表人周立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨伟勤诉称：2014年1月8日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定被告经业主上海青物实业有限公司(以下简称“青物公司”)同意将其承租的位于上海市青浦区城中南路XXX号一楼部分展厅约413平方米出租给原告��用，期限从2014年3月1日至2016年2月28日，租金每年人民币12万元(以下币种均为人民币)。原告承租后对租赁房屋进行了装修，花费6万元。2015年2月，原告支付了2015年3月1日至2016年2月28日间的租金12万元。2015年4月，房屋业主“青物公司”告知原告，租期将届满，不能再转租给原告使用，并出示了其与被告的合同，此合同租赁期至2015年5月31日，为此，原告与被告交涉，被告也同意退还9个月租金，偿付1个月租金的补偿款，并承担相应的装修损失，原告于2015年5月31日前搬离租赁房屋，被告在原告再三催促下仅支付8万元，拒绝支付余款，为维护原告的合法权益，向法院起诉要求：1、判令被告返还租金1万元；2、被告赔偿房屋装修费22,500元；3、被告偿付违约金1万元。诉讼过程中，原告变更第三项请求为判令被告支付补偿款1万元。
被告上海添顺家具有限公司辩称：���同意原告的诉讼请求。被告经房屋产权所有人“青物公司”同意，与原告签订413平方米为期2年的房屋租赁合同，原告经营可喜安产品(理疗体验中心)。2014年3月1日起计算房租，之前作这房屋装修期。被告与“青物公司”的房屋租赁合同是每年6月1日一年一签的，原告要签订2年合同，被告须得到“青物公司”同意方可才能签订。原告所从事的行业来参加活动都是行动不便的老人，有活动要4、5百人，夏阳街道警员为了安全负责向大房东通报了安全隐患，大房东就通知我方原告的经营存在安全隐患，要求整改。我立即与原告沟通，原告同意整改，到了2015年5月期间大房东与警察又来查看，原告并没有整改，当天就拉了电，大房东也不同意再租给原告。我也帮助原告另行找租赁地，直到7月原告才搬走。原告在租赁房屋时就应该知道所租赁的房屋是否达到其经营的目的、安全，现在原告的经营存在安全隐患，我司也积极帮原告另行找地方，现在系争租赁房屋也空关着，我方并没有另行出租，产生损失是原告自身的原因导致的，我们也将房屋租金退还给了原告，并少收了一个月租金作为补偿的。
经开庭审理查明，2014年1月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租房协议》，约定甲方将坐落于上海市青浦区城中南路XXX号(1栋)家具公司一楼部分展厅约413平方米出租给原告作(理疗体验中心)使用,租赁期限2年,自2014年3月1日至2016年2月28日止，年租金12万元，乙方于签订合同之日支付甲方首期1年租金，即12万元，第二期租金在12个月到期前1个月付给甲方，租赁期间，双方不得借故解除合同，如一方有特殊情况解除合同应提前一个月书面通知另一方，并补偿另一方(壹)个月的租金，乙方租赁房屋期间不得擅自改变原有的消防设施及房屋的主要结构，如要改装，应征得甲方同意，如乙方改变房屋结构或用途，造成房屋损坏，乙方必须修复并赔偿损失，乙方改装后的装潢包括水电等设施期满后无条件归甲方所有，不得拆除或者损毁(期满乙方欲续租，同等价格下乙方优先)，乙方租赁期间使用的水电等费用皆由乙方承担。双方另约定了其他权利义务。合同签订后，被告将房屋交付原告使用。2014年2月、2015年2月，原告向被告各支付租金12万元。被告退回原告款项8万元。2015年8月，原、被告双方结清水电费。
以上事实，有原、被告的陈述、房屋租赁协议等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
案件审理过程中，原告申请对其在系争房屋内装修的现值进行评估，本院委托上海沪港建设咨询有限公司进行审价，该公司于2016年4月21日出具了司法鉴定报告，明确系争房屋装修工程造价31,327元，残值按5年摊销，还剩余43个月的残值22,451元。为此，原告支付了鉴定费用2,000元。原告对该鉴定报告不持异议。被告认为合同是两年的合同，报告书是五年，鉴定报告书的材料与报价与现场不符合，复合地板核价6,000多元是不对的，复合地板是被告铺设的。鉴定人员表示，地板目前就值这个价格，并不是指花了多少钱买的，只能根据看到的东西来进行估价。
原告表示：装修是改装，认为是不需要被告同意的，因此没有跟被告讲。简单的装修，没有改变承重、结构。当时是大房东要求我们搬离的，一开始的时候是被告争取让我们延期的，到了4、5月份的时候也没法争取了，就要求我方搬离，被告要求搬离没有证据。原告作为经营者来说，租房子是为了经营，原告认为到了2015年5月31日的时候就已经结束经营了，虽然里面还有一些我们的东西。原告认为被���提供的其与“青物公司”的房屋租赁协议与原告无关。
被告表示：装修需要被告同意的，但事实上是原告自己装修，被告没有同意过，当时派出所过来，认为原告存在安全隐患，要求原告进行整改，后来是派出所向大房东提出安全隐患问题，并向被告提出，被告帮助了原告但是仍然无法解决。被告与大房东之间合同，合同的租期原告肯定是清楚的，因为当时要办营业执照的，肯定是需要出示这些证件的。被告认为原告走不是因为被告违约，而是他们自己经营不下去才走的。并且被告按照合同，已经少收了一个月的租金作为补偿。另提供其与上海青物实业有限公司于2015年5月25日签订的《房屋租赁协议书》，该协议言明被告与“青物公司”租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日等内容。
根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同履行过程中，原、被告双方确认提前终止房屋租赁合同并于2015年8月结清水、电等费用，若如原告所述，其于2015年5月搬离，后又陈述7月初搬离，双方协商提前解除合同被告需退9个月租金，支付1个月的补偿款，退一半的装修损失，原告却收取了被告的退款并结清相关费用，有违常理，也无相应证据证明其所述提前解除协议内容；被告则认为原告系2015年8月才搬离，退原告租金7个月，并补偿原告1万元。原、被告双方提前终止房屋租赁合同实际履行行为于2015年7月履行完毕。原告要求被告支付租金、补偿款及装修损失无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告杨伟勤诉讼请求。
本案受理费人民币862.50元，减半收取计人民币431.25元，鉴定费人民币2,000元，合计人民币2,431.25元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年一月十一日
书记员 沙袁媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。