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中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2016)最高法民再13号
再审申请人(一审原告、二审上诉人）：刘华。
委托代理人：徐绍栋，辽宁博昂律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连华成天宇房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区南山路199-1号。
法定代表人：郝春成，该公司董事长。
委托代理人：辛杰，该公司职员。
再审申请人刘华因与被申请人大连华成天宇房地产开发有限公司（以下简称华成天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院于2015年9月21日作出的（2015）辽民一终字第215号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月14日作出(2015)民申字第3028号民事裁定提审本案。本院依法组成由第二巡回法庭主审法官张志弘担任审判长、主审法官李明义和主审法官汪国献参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘华向辽宁省大连市中级人民法院提起诉讼称：刘华于2011年5月21日、7月5日、7月19日向华成天宇公司支付购房款2220万元，购买华成天宇公司开发的大连市中山区青山路143号，面积为387.41平方米的住宅（别墅）一套，单价为57,303.63元／m2，总价款为2220万元。2011年7月20日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同第三、第四条确定刘华的上述买受内容。该合同第八条约定华成天宇公司应当在2012年5月30日前交房。第九条约定如华成天宇公司逾期交房，需按刘华已付款的日万分之三支付违约金。该合同第十五条约定，华成天宇公司应当在房屋交付后180日内为刘华办理产权登记。该合同第二十四条约定，华成天宇公司应于合同生效后30日，向大连市房地产交易市场申请登记备案。合同签订后，由于案涉房屋一直未被验收，且华成天宇公司与刘华签订合同前已将房屋抵押给银行，导致华成天宇公司迟迟未按合同约定向刘华交付房屋及办理权属登记手续。经刘华多次催索后，华成天宇公司于2014年5月30日向刘华交付了房屋，但至今未办理抵押注销登记和产权登记。华成天宇公司迟延交付房屋及办理产权登记是恶意违约行为，除应继续为刘华办理产权登记、按合同约定承担违约责任外，还应赔偿刘华可得利益损失。故诉至法院，请求判令：1.华成天宇公司协助刘华办理产权登记手续；2.承担逾期交房违约金4,861,800元；3.华成天宇公司自2013年12月1日起至实际办理产权登记之日止，按刘华已付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准，承担迟延办理产权登记违约金1,320,000元（暂计算至2014年7月1日）；4、诉讼费由华成天宇公司负担。
华成天宇公司辩称：同意刘华的第一项诉讼请求。第二项诉讼请求是合同约定的违约金，但该违约金约定过高。第三项诉讼请求没有法律依据，不同意承担此项违约金。第四项关于诉讼费的请求，应按法律规定执行。
一审法院经审理查明：2011年7月20日，刘华与华成天宇公司签订《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》，合同约定：华成天宇公司将行政街号为大连市中山区南山路143号A区第8栋房屋出售给刘华，用途为住宅，建筑面积387.41平方米，单价为每平方米57,303.63元，总金额2220万元整；商品房预售许可证号为大房预许字第20110007号；付款方式及期限约定为“一次性付款，2011年7月20日，总房款22,000,000.00元已全部付清”。刘华在庭审中提交了华成天宇公司于2011年5月21日、7月5日、7月19日向其开具的收款收据，金额分别为870万元、850万元和500万元，收款事由记载为预收款。刘华陈述华成天宇公司未向其开具正式的商品房买卖结算发票，双方签订的《商品房买卖合同》亦未登记备案。
刘华主张，华成天宇公司于2014年5月30日将案涉房屋交付给刘华，刘华并与物业服务公司签订了前期物业管理服务协议。华成天宇公司则主张，因案涉房屋至今仍未竣工验收，不具备交付条件，故其从未向刘华实际交付房屋。
一审法院认为，刘华、华成天宇公司双方虽签订了案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》，但从刘华提供的三份收款收据来看，刘华主张的三次交付房款的时间均早于双方签订《商品房买卖合同》的时间。如果刘华主张和收款收据所记载的付款时间是真实的，那么刘华是在《商品房买卖合同》及《补充协议》签订之前就已经向开发商金额支付了2200万元的购房款，这并不符合一般商品房买卖的基本流程和交易习惯。而且，通常情况下，涉及到高达2200万元的大额购房款项，购房人应当能够谨慎保留并提供购房款支付往来的银行汇款凭证或其他相关凭据，以充分证明其实际向开发商交付了合同约定的购房款项，从而确保自己的合同权利和合法利益能够得到确认和保护。但在本案中，刘华除提交三份收款收据外，并未向法院提供其他购房款项实际支付的证据。在刘华未能就其实际付款情况提供充分证据予以证明的情况下，不能直接认定刘华已经实际、足额支付了高达2200万元的购房款项，对此，应由刘华自行承担举证不能的法律后果，不能认定刘华与华成天宇公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。综上，现刘华依据商品房买卖合同的约定要求华成天宇公司协助办理产权登记手续、承担逾期交房违约金及迟延办理产权登记违约金的诉讼请求，均不具备事实和法律依据，不能予以支持。据此判决：驳回刘华的诉讼请求。一审案件受理费183,709.00元，由刘华负担。
刘华不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉称：（一）一审判决认定事实不清。1.一审判决对刘华已向华成天宇公司支付了2200万元购房款的事实不予认定是错误的。一审庭审中，华成天宇公司对刘华预付款2200万元购房款的事实是认可的，对其向刘华开具2200万元购房款收款收据的事实也未予否认，其行为属于法律上的自认。在华成天宇公司既未否认刘华付款，也未否认付款收据真实性的情况下，一审判决不予认可刘华已付购房款的事实明显错误。2.一审认定刘华先付款，后签合同不符合常理，并据此推定刘华未付款属于错误认定。刘华最后一笔购房款付清后（2011年7月19日，870万元）双方即于第二日（2011年7月20日）签订了《商品房买卖合同》，合同中也注明了刘华是一次性付款，房款已全部付清。双方之间据此建立了合法有效的房屋买卖合同。3.刘华一审起诉时未提交2200万元购房款的付款凭证是因为华成天宇公司对收款收据是认可的，可以证明刘华已经付款的事实，且一审庭审后一审法院也未要求刘华进一步提供银行的付款凭证。一审法院未向刘华释明举证不能的法律后果及给刘华撤诉避免遭受18余万元诉讼费的机会，直接判决因刘华未提供2200万元房款的银行往来汇款凭证而据此付款不具有真实性也是错误的。（二）一审判决适用法律错误。本案应适用合同法、商品房买卖合同司法解释的规定，但一审判决未适用这些规定。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持刘华的全部一审诉讼请求，一、二审案件受理费全部由华成天宇公司承担。
华成天宇公司二审答辩称：双方签订《商品房买卖合同》是客观事实，其收到商品房款项也是客观事实。对于释明程序，是程序权利，也是程序义务。否则必然错判，必然造成事实认定错误，适用法律错误。请求二审法院公正判决。
二审法院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。二审期间，刘华提交了如下证据：1.刘华母亲王福兰农行信用社转账支票(1)2011年5月24日500万元；(2)2011年7月7日850万元；（3）2011年7月21日870万元，证明刘华母亲王福兰替刘华向华成天宇公司共计支付购房款2200万元；2.农行信用社对账单两份，证明王福兰付款属实；3.大连市公安局金州分局光明派出所出具证明一份，证明王福兰和刘华系母女关系；4.华成天宇公司与刘华2011年5月19日签订的《“南山1910”住宅房屋位置确认书》约定：乙方已选中并决定购买本确认书中所确定的房屋，自愿与甲方签署本确认书。乙方应自签订本确认书之同时向甲方支付确认金人民币500万元整。证明刘华与华成天宇公司确认案涉房屋位置，预付确认金500万元；5.办理房屋交付通知书一份，证明华成天宇公司2014年5月30日，告知刘华到物业公司办理交付手续。6.收款收据一份，证明：2014年11月24日，刘华交纳装修施工保证金2万元，对案涉房屋进行装修使用；7.沈阳市中级人民法院(2015)沈中执异字第69号执行裁定书1份，证明：因华成天宇公司与案外人债务纠纷，案涉房屋于2012年7月6日被沈阳市中级人民法院查封，刘华向该院提出了执行异议，该院于2005年6月23日以（2015)沈中执异字第69号执行裁定书裁定停止对案涉房屋的执行。华成天宇公司对上述证据中的证据5有异议，因该证据没有原件，但对刘华已经实际入住的事实认可。其他证据没有异议。
二审法院另查明：华成天宇公司与刘华签订的《商品房买卖合同》约定：华成天宇公司应当在2012年5月30日前交房，如华成天宇公司逾期交房，需按刘华已付款的日万分之三支付违约金；华成天宇公司应当在房屋交付后180日内为刘华办理产权登记。二审法院审理期间华成天宇公司主张案涉房屋已经建成，但没有竣工验收。现在具备办理备案、产权的条件，但是目前没有能力办理。
二审法院认为：刘华依据其与华成天宇公司签订的《商品房买卖合同》，起诉要求华成天宇公司履行该合同，协助刘华办理房屋产权登记手续，承担逾期交房、迟延办理产权登记违约金。依据华成天宇公司与刘华签订案涉房屋的《南山1910住宅房屋位置确认书》中关于刘华应自签订本确认书之同时向华成天宇公司支付确认金人民币500万元整的约定以及该确认书签订后刘华的母亲王福兰以转账方式代刘华向华成天宇公司支付了全额购房款等事实，且华成天宇公司对上述事实均认可，能够证明双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审判决以刘华未能就其付款情况提供充分证据为由，认定刘华与华成天宇公司之间房屋买卖关系不真实属于认定事实错误。华成天宇公司对刘华已按合同约定金额交付了购房款的事实予以认可。在刘华全部履行了合同义务情况下，华成天宇公司在逾期向刘华交付房屋后，未协助刘华办理产权登记，应按照双方合同约定及法律规定承担违约金。双方签订的房屋买卖合同对逾期交房违约金的约定为：如华成天宇公司逾期交房，需按刘华已付房款的日万分之三支付违约金。华成天宇公司按合同约定应于2012年5月30日前交房，实际交房的日期为2014年5月30日，逾期交房时间为2年。刘华关于请求华成天宇公司支付逾期交房的违约金的请求，符合双方合同约定，予以支持。双方签订的房屋买卖合同对迟延办理产权登记的约定为：华成天宇公司应当在房屋交付后180日内为刘华办理产权登记。双方未约定迟延办理产权登记违约金的标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人迟延办理房屋权属证书承担违约金的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。因此，刘华关于请求华成天宇公司支付迟延办理产权登记的违约金的上诉请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：(一)撤销大连市中级人民法院(2014)大民二初字第86号民事判决；(二)华成天宇公司于判决生效十日内向刘华支付逾期交房的违约金（以2200万元为基数自2012年5月30日起至2014年5月30日止按日万分之三计算）。(三)华成天宇房公司于判决生效十日内向刘华支付迟延办理产权登记的违约金（以2200万元为基数自2013年12月1日起至2014年7月1日止按中国人民银行逾期贷款利率的标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费367,418元，由华成天宇公司承担。
刘华向本院申请再审称：（一）一、二审判决遗漏刘华的二审上诉请求。刘华的二审上诉请求共有四项，第一项是要求判令华成天宇公司协助刘华办理产权登记手续。而二审判决只判决处理了刘华的第二至第四项诉讼请求，对第一项诉请未予处理，属于遗漏当事人诉讼请求，应当再审纠正。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，华成天宇公司应当在房屋交付后180日内为刘华办理产权登记，但华成天宇公司并未按此约定履行该义务，应当判决其履行该义务，支持刘华的此项诉讼请求。（二）二审判决认定部分事实错误。案涉房屋的总价款应为2220万元。一、二审诉讼中刘华提交的已付款证据也证明实际支付的购房款总金额是2220万元，但一、二审判决均认定成2200万元，应当予以纠正。综上，刘华依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第十一项之规定申请再审，请求依法再审改判，维持二审判决第一项，变更二审判决第二项为“华成天宇公司于判决生效后十日内支付逾期交房违约金（以2220万元为基数自2012年5月30日起至2014年5月30日止按日万分之三计算）”，变更二审判决第三项为“华成天宇公司于判决生效后十日内支付迟延办理产权登记的违约金（以2220万元为基数自2013年12月1日起至实际办理产权登记之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算）”，补充判决第四项为“华成天宇公司协助刘华办理产权登记手续”。
被申请人华成天宇公司提交意见称：双方当事人之间的商品房买卖合同关系是真实的，且其已经实际收到了刘华的全部购房款。对于本案房款的数额，应当以双方付款凭证和华成天宇公司开具的收据为准。虽然合同约定的办理产权登记手续是华成天宇公司的义务，但因公司出现经营问题，故此义务履行上有困难。
在本院再审审理中，刘华及华成天宇公司均以书面形式充分表达了意见，并书面同意本院不开庭审理本案。
本院再审查明，二审法院认定的涉案房屋的总价款存在错误，涉案房屋总价款合计应为2220万元。其他事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为:二审判决是否遗漏了刘华要求华成天宇公司协助办理产权登记的诉讼请求以及该项诉讼请求应否支持;涉案房屋总价款数额认定是否有误。
（一）关于二审判决是否遗漏刘华的诉讼请求以及该项诉讼请求应否支持的问题。经审查，刘华在一审中的诉讼请求为四项，第一项即为请求“华成天宇公司协助刘华办理产权登记手续”，刘华在二审上诉请求中亦是要求支持其一审全部诉讼请求。但二审判决在撤销一审判决后，对该项诉讼请求未予处理，既未在“本院认为”中对此项诉讼请求是否成立进行分析论述，亦未在二审判决主文中对此项诉讼请求能否支持进行判定，属于遗漏当事人的诉讼请求。对此，本院认为，刘华与华成天宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人给予出卖人合理期限继续协助办理，但其合理期限不超过一年，否则买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”由此可见，华成天宇公司应当在房屋交付使用后的一定期间内协助刘华办理权属登记备案，否则承担违约责任。此项义务是华成天宇公司应履行的合同义务，同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但涉案房屋并没有办理竣工验收，刘华即实际占有使用，涉案房屋并非经验收质量合格的商品房。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然刘华实际占有使用房屋已一年多，但本案至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，华成天宇公司负有协助刘华办理房产登记的义务，因此，刘华要求华成天宇公司协助办理房产登记手续的部分请求应予支持。华成天宇公司未按合同约定履行此项义务，应按合同约定承担违约责任，支付违约金，对此，原审判决已支持刘华此项诉讼请求，本院对此予以维持。
（二）关于二审判决对刘华购买涉案房屋总价款的认定是否存在错误的问题。经审理查明，刘华与华成天宇公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋的总金额为2220万元。刘华提供的其母王福兰向华成天宇公司付款的“农村信用社转账支票”3张，三笔款项共计2220万元，且华成天宇公司向刘华出具的三张“专用收款收据”中已载明“预收款”共计2220万元。据此，依据上述证据，涉案房屋总价款应为2220万元。二审判决将涉案房屋总价款认定为2200万元存在错误，对此，本院予以纠正。
综上，一、二审判决认定事实部分不清、适用法律部分不当，本院予以纠正。刘华再审请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、维持辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第215号民事判决第一项；
二、变更辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第215号民事判决第二项为：大连华成天宇房地产开发有限公司于本判决生效十日内向刘华支付逾期交房违约金（以2220万元为基数自2012年5月30日起至2014年5月30日止按日万分之三计算）；
三、变更辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第215号民事判决第三项为：大连华成天宇房地产开发有限公司于本判决生效十日内向刘华支付迟延办理产权登记违约金（以2220万元为基数自2013年12月1日起至2014年7月1日止按中国人民银行逾期贷款利率标准计算）；
四、大连华成天宇房地产开发有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助刘华办理位于辽宁省大连市中山区南山路143号A区第8栋房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至刘华名下。
上述义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费367,418元，由大连华成天宇房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张志弘
审判员 李明义
审判员 汪国献
二〇一六年三月二十九日
法官助理裴跃
书记员 张 崇