贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）黔01民终553号
上诉人（一审原告）：汤xx，女，1950年8月13日出生，汉族，
上诉人（一审原告）：罗xx，男，1980年12月3日出生，布依族，
上诉人（一审原告）：罗xx，男，1950年4月17日出生，布依族，
被上诉人（一审被告）：贵阳铁五建房地产开发有限公司，
法定代理人：聂旭，。
上诉人xx、xx、xx因与被上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人x蓉x、x军、xx荣的委托诉讼代理人xx、xxx玉，被上诉人xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汤xx、xx、xx上诉请求：一、依法维持一审判决第一项，并请求确认上诉人没有放弃向被上诉人主张法定违约金的权利（上述法定违约金的违约期限自2013年3月18日被上诉人取得现房销售证明书之日起至被上诉人将其应当提供办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案之日止）；二、改判一审判决第二项为：责令被上诉人于本判书生效之日起立即将其应当提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案；三、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决存在明显自相矛盾，属于认定事实错误、适用法律错误。被上诉人应当具备履行合同的能力，贵阳市经开区国土分局出具的《关于贵州省贵阳市花溪区人民法院调查函的复函》不能证明被上诉人客观履行不能；且容积率调整与被上诉人履行其与上诉人之间合同义务的能力无关；一审判决认定“待案涉房屋办理不动产权属证书的条件成就后，上诉人另行主张”，该判词不明确具体，使上诉人通过有效合同约定的、本来确定的合法权利因司法裁判反而变为不稳定、不可预测的权利状态，有违审判机关的法定职责；若政府部门存在行政违法事由，或被上诉人自身违法导致被上诉人暂时无法履行其进行相关权属登记的合同义务，也不能成为被上诉人客观履行不能的理由。二、一审判决认定上诉人已经放弃向被上诉人主张15个月以后的迟延申办房地产权属证书违约金的权利，与一审诉讼中原告主张的事实以及本案的客观事实不符，且可能成为上诉人在将来主张合法权利时成为被上诉人拒绝履行其法定义务的依据。
xx公司辩称，一、一审法院支持了上诉人对违约金请求的数额，如果上诉人主张违约金持续计算应该在一审变更诉讼请求；二、现阶段被上诉人不能配合进行权属登记的客观原因是需要贵阳市政府明确土地出让金的补缴具体数额；三、违约金计算起点为交房后一年，终点为取得现房销售证明书，上诉人要求支付违约金已超过诉讼时效。
xx蓉、xx、xx向一审法院起诉请求：一、请依法判决被告继续履行2009年12月3日与原告签订的《商品房买卖合同》，由被告立即将其应当提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案，并判被告支付原告迟延申办房地产权属证书的违约金人民币3565.3元。二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2004年8月5日，被告与贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：筑经开20040017），被告通过出让的方式获得了案涉房屋所在地块面积为286133平方米的国有土地使用权。该合同约定的总出让金金额为人民币24321305元，土地用途为城镇混合住宅，建筑容积率为1.01。被告铁五建房开公司于2005年取得上述地块的土地使用权预登记证，预登记证号为筑经开预登（2005）字第02号。经被告的申请和相关行政审批，2013年10月23日，贵阳市城乡规划局正式同意兴隆城市花园二期容积率调整，将容积率调整为大于1.0，小于1.5。
原告xx，原告xx系两人所生之子。2009年11月28日，原告xx作为买受人，原告xx作为共有人，与作为出卖人的被告铁五建房开公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、出卖人以出让方式取得位于开发区西南环路与甘平路交汇的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为筑经开20040017。该地块土地面积为286133平方米，规划用途为城镇混合住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名兴隆城市花园二期沐风园；三、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1栋1单元12层1号房。该商品房建筑面积共114.02平方米，套内建筑面积92.08平方米，该商品房产权登记面积以政府产权部门核定的为准；四、按套内建筑面积计算，该商品房总金额为人民币475372元整；六、付款方式为一次性付款，买受人于2009年11月28日支付人民币475372元整进入资金监管账户，签本合同时付清全部房款人民币475372元；八、出卖人应当在2010年11月27日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格，竣工备案的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；十五、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理，第三项为：出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰。该合同还对其他相关事宜进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，双方也办理了商品房预售合同的备案登记，被告铁五建房开公司于合同约定的交房期限向原告汤声蓉、罗军、罗志荣交付了房屋。
2013年3月18日，被告铁五建房开公司取得了兴隆城市花园二期沐风园1栋住宅的商品房现房销售证明书。2014年5月16日，原告汤声蓉、罗军、罗志荣取得了本案所涉房屋的房屋产权证书，三原告共同作为房屋的所有权人。原告认为被告未按约将应由被告提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案，致使原告无法取得国有土地使用权证书，故诉至法院，诉请如前。
另查明：2015年12月23日，贵阳市人民政府发布了《关于实施不动产统一登记的公告》，该公告明确，自2015年12月28日起在贵阳市行政区域内实施不动产统一登记。自2015年12月28日起，各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心及下设的各不动产登记站办理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》；2015年12月28日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，按照“不变不换”原则，在今后依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或《不动产权证明》。
因兴隆城市花园二期地块建筑容积率调整，被告铁五建房开公司需补缴土地出让金。贵阳市国土资源局经济技术开发区分局在向本院的复函中表明：贵阳铁五建房地产开发有限公司（即被告）应当补缴的土地出让金总价款须贵阳市人民政府批准同意后才能确认具体金额。
一审法院认为，原告与被告铁五建房开公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同，原、被告应当严格履行合同约定。本案中，原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告应当按约履行合同约定的义务及其他法定义务。对原告要求被告履行合同约定，立即将应当由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，因贵阳市在2015年12月28日起实施不动产统一登记，房屋所有权证与国有土地使用权证两证合一为不动产权证书。截止于2016年11月，案涉房屋所使用的地块土地出让金因具体金额须贵阳市人民政府批准同意后才能确定，故该地块的土地出让金尚未缴清，案涉房屋虽已办理了房屋所有权证书，但现阶段尚不满足办理不动产登记的条件。因现阶段要求被告将办理不动产登记的资料报产权登记机关备案的请求客观上不能履行，故本院对原告的该项诉请不予支持，待案涉房屋办理不动产权属证书的条件成就后，原告可另行主张。
对于原告要求被告支付迟延申办房地产权属证书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理，第三项为：出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰”。据此，被告交付房屋的时间是2010年11月27日，合同约定的应取得现房销售证明书的时间为2011年11月27日，而被告实际取得兴隆城市花园二期沐风园1栋住宅的商品房现房销售证明书的时间是2013年3月18日，已超过合同约定时间16个月，且被告未办理不动产登记的行为一直持续。原告诉请要求按照15个月计算，本院从其自愿，违约金金额为人民币3565.30元（475372×0.5‰×15个月=3565.30元）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告xx、xxx、xx支付违约金人民币3565.30元。二、驳回原告xxx、罗x、罗xx的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案事实有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、《国有土地使用权出让合同》、土地使用权预登记证、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收款收据、商品房现房销售证明书、房屋产权证书、贵阳市小河区人民政府“关于商请完善兴隆城市花园二期项目容积率调整相关程序的函”、贵阳市城乡规划局“关于小河区兴隆城市花园二期地块规划条件调整有关问题的请示”、贵阳市城乡规划局“关于经开区兴隆城市花园二期地块补办用地规划指标的复函”、贵阳市国土资源局经济技术开发区分局给一审法院的复函等已经质证的与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证，且经质证，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。本案二审争议的第一个焦点是：被上诉人能否立即将不动产权属登记的全部资料报不动产登记机关备案。在贵阳市行政区域内自2015年12月28日起实施不动产统一登记，原本办理房屋所有权证与国有土地使用权证的合并办理为不动产权证书。因案涉地块的容积率调整导致土地出让金需要补缴，而土地出让金补缴的具体金额须贵阳市人民政府批准同意后才能确定，故案涉地块的土地出让金尚未缴清，案涉房屋虽已办理了房屋所有权证书，但现阶段尚不满足办理不动产登记的条件。上诉人要求铁五建房开公司立即将办理不动产登记的资料报不动产登记机关备案的请求客观上不能履行，故该项上诉请求本院不予支持，待案涉房屋办理不动产权属证书的条件成就后，上诉人可另行主张。本案二审争议的第二个焦点是：逾期办证违约金的计算是否错误。双方在合同中明确约定了逾期办证违约金的计算方式为：出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰，铁五建房开公司实际取得商品房现房销售证明书的时间为2013年3月18日，已超过合同约定时间2011年11月27日15个月，故违约金金额为人民币3565.30元（475372×0.5‰×15个月=3565.30元）。上诉人主张一审法院认定上诉人放弃主张15个月以后的逾期办证违约金的权利，与一审诉讼中原告主张的事实以及本案的客观事实不符。因上诉人在一审诉状中明确其诉讼请求为“判被告支付原告迟延申办房地产权属证书的违约金人民币3565.30元”，并未主张自2013年3月18日铁五建房开公司取得现房销售证明书之日起至将其应当提供办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案之日止的违约金，故一审法院仅对截止取得现房销售证明书这段期间的违约金作出判决并无不妥，该上诉主张本院不予支持。至于铁五建房开公司主张上诉人起诉已超过诉讼时效，因未办理不动产登记的行为一直在持续，故该项主张本院亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人汤xx、罗x、xxx负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 李云鹤
二〇一七年三月十日
书记员 田 鹏