四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终618号
上诉人(原审被告)：广安港丽之秀服饰有限公司，住所地四川省广安市经济开发区奎阁工业园红雨家纺内。
法定代表人：陈宁婷，董事长。
委托诉讼代理人：徐敏，四川瀛络律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨琳琳，四川瀛络律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：广安红雨纺织服装有限公司，住所地四川省广安市经济开发区奎阁工业园区。
法定代表人：张华梅，总经理。
委托诉讼代理人：李雪健，四川信和信律师事务所律师。
上诉人广安港丽之秀服饰有限公司（以下简称港丽之秀公司）因与被上诉人广安红雨纺织服装有限公司（以下简称红雨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2017）川1603民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人港丽之秀公司的委托诉讼代理人徐敏、被上诉人红雨公司的委托诉讼代理人李雪健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
港丽之秀公司上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回红雨公司的诉讼请求或者裁定发回重审；2.一审、二审诉讼费由红雨公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，红雨公司解除房屋租赁合同的事由不成立。其一，案涉房屋存在漏水，在红雨公司拒不维修的情况下，港丽之秀公司自行维修后产生了大量维修费用，对于维修费用及房屋漏水造成的损失，港丽之秀公司有权在租金中抵扣，行使同时履行抗辩权，因而不存在拖欠租金的违约行为，同时红雨公司从未通知港丽之秀公司交付租金，更未给予合理的宽限期，因此不得解除合同；其二，广安经济技术开发区管理委员会(以下简称广安经开区管委会)与红雨公司之间签订的协议书，是协议回购案涉土地使用权及地上建筑物，并非政府依照法律规定强制收回国有土地使用权，该收购行为中广安经开区管委会作为一方主体参与民事行为，所导致的房屋所有权变动不能对抗已经存在的房屋租赁行为，因此一审法院认定该协议属于法律法规政策变动导致双方的租赁合同不能履行，无事实和法律依据。2.根据《合同法》第二百二十一条规定，港丽之秀公司有权在租金中扣减其支出的维修费用及房屋漏水造成的损失，不存在拖欠租金的违约行为，同时租赁期间发生房屋所有权变动，原租赁合同应当继续履行，因此，原判决适用法律错误。3.红雨公司并未以广安经开区管委会回购一事作为解除房屋租赁合同的事由，一审法院超越诉请范围进行审理，违反了当事人处分原则，同时，一审法院直接确定评估机构，该评估机构未评估完整，评估项目未显示明细，因此，一审法院审判程序违法。
红雨公司辩称，1.港丽之秀公司拖欠租金是事实，其虚构房屋漏水事实，港丽之秀公司拖欠租金就已经达到解除房屋租赁合同条件；2.广安经开区管委会收回国有土地使用权是行政行为，也符合双方租赁合同约定因政策调整可以解除合同；3.红雨公司虽然以港丽之秀公司有违约行为请求解除合同，但审理中提交的证据表明还有广安经开区管委会收回国有土地使用权的事实，原判决认为港丽之秀公司拖欠租金可以解除合同，广安经开区管委会收回国有土地使用权也可以解除合同，并未超越红雨公司的诉请范围；4.评估机构是双方当事人通过摇号方式选定的，并非一审法院指定，不存在程序违法。
红雨公司向一审法院起诉请求：1.解除红雨公司与港丽之秀公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.港丽之秀公司向红雨公司支付租金1,033,024.44元（租金计算到2017年7月31日止）；3.港丽之秀公司在2017年8月31日前自行撤出租赁房屋内的设备、设施，腾空房屋，恢复原状，并交还给红雨公司；4.一审诉讼费由港丽之秀公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月1日前，港丽之秀公司承租红雨公司的房屋。2014年8月4日，双方对租金进行结算后，港丽之秀公司向红雨公司出具了内容为“今欠红雨公司租金469,000元，在8月5日前还69,000元，8月15日之前还款200,000元，余下200,000元分10个月还清，每月2万元”的书面欠条。
2014年8月1日，红雨公司（甲方）与港丽之秀公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定红雨公司将其位于奎阁工业园区厂房进大门右侧三幢房屋、员工宿舍、食堂出租给港丽之秀公司，面积分别为3,600㎡、3,279㎡、720㎡。租期：10年（2014年8月1日至2024年7月31日）。房屋用途：乙方用于生产厂房、办公及员工食宿。租金及支付方式：租金按5.5元/月/㎡计算，每年在前一年租金的基础上递增10%；租金按月支付，每月5号前支付上月租金。保证金的约定：乙方以转账方式支付4万元给甲方作为履约保证金，待租赁期满，乙方未损坏房屋结构、设施及未下欠相关费用后，由甲方如数退还。违约责任：甲方如未经乙方同意提前收回该房屋视为违约，应当向乙方支付8万元并赔偿乙方经济损失；乙方逾期未缴纳租金，则逾期一日按中国人民银行贷款利率三倍支付罚金，逾期七日，则甲方有权解除合同，且不退还保证金，并可以向乙方追索违约金；乙方如违反约定提前解除合同，则甲方不退还保证金。免责事由：在租期内，如因国家法律、法规、政策变动等非甲方原因导致本合同不能继续履行，甲方不构成违约，不承担违约责任；在租期内，如出现自然灾害、不可预见及无法避免的情形，导致合同不能履行，双方互不承担违约责任。附则：5、租赁期间，因政府要求拆迁等非甲方原因导致不能履行合同，不视为甲方违约。拆迁中设备搬迁、厂房专修等属于乙方投入的部分，其赔偿款归乙方所有；6、租赁期间，基础设施正常使用下造成的损坏，由甲方负责维修；非正常使用造成的损坏，由乙方负责恢复重建。
合同签订后，港丽之秀公司承租了红雨公司的1号、2号、5号、6号厂房、宿舍楼、食堂等房屋。红雨公司租赁房屋并购置了相应设备用于经营服装生产和销售，并对承租房屋进行了局部装修。
因红雨公司所在的奎阁片区城市规划调整的要求，广安经开区管委会决定收回红雨公司位于广安市广安区奎阁工业园区国有土地113,773㎡，包括案涉出租厂房所在的土地。2017年8月18日，红雨公司与广安经开区管委会签订《收回广安红雨纺织服装有限公司国有土地使用权及建构筑物协议书》。在回购时，广安经开区管委会委托评估机构对红雨公司的资产进行了评估，其中包含港丽之秀公司除制衣设备、原材料、成品等外的添附物（具体以评估报告记载为准）。之后，广安经开区管委会书面要求红雨公司履行协议，于2017年10月18日前完成搬迁等事宜，红雨公司即要求港丽之秀公司等租户腾空承租的房屋。
诉讼中，双方当事人在一审法院的组织下，对港丽之秀公司在租赁期间的添附物及硬装进行了现场勘验核实，之后组织双方对其价值进行了协商。其中：1.双方认可广安经开区管委会委托评估报告中属于港丽之秀公司的添附物，且能单独区分的项目、价格如下：锅炉房13,900元、1-5号厂房门卫室35,700元、2号厂房外板房32,600元、2号厂房外车棚12,100元、钢制水箱16,740元、伸缩门6,530元、锅炉69,000元、深机井2口48,700元、成品库泡沫塑料字2,350元、固定不锈钢门33,700元、空调197,712元（1.5P空调67台，2,610元/台；3P空调3台，7,614元/台）、冷风机85,050元（27台，3,150元/台），加上漏评的深机井一口、天然气管网，双方协商价值分别为24,350元、10万元，共计678,432元。2.对广安经开区管委会委托评估报告中未分开评估，属于港丽之秀公司添附的房屋装修、管网等的价值，双方同意另行委托评估机构进行评估，并对评估范围进行了协商。对港丽之秀公司有关设施设备报废损失、员工遣散费、停产期间员工的工资补偿的评估申请，因尚未实际发生，且具有不确定性，该院未予准许。2018年1月3日，该院诉讼服务中心根据双方（港丽之秀公司委托的公司员工）协商选定的评估机构，委托四川华纬资产评估有限公司予以评估。2018年2月2日，四川华纬资产评估有限公司作出川华评字[2018]第0014号《资产评估报告》，评估对象在评估基准日2018年1月3日的评估结论为人民币296,487元（不含天然气管网）。其中：1号、2号、5号、6号厂房、食堂以及1号与2号厂房之间公厕等的硬装（含蒸汽管网、厂区监控、防盗窗等）评估价值132,923元，拆缷、运输、安装、调制的费用为163,564元。港丽之秀公司对该评估报告提出异议认为，评估机构选定程序不合法，未对拆缷后不能使用报废损失、停产停业损失、员工遣散费、停产期间员工的工资补偿、订单损失等予以体现，评估价值严重偏离低于资产的实际价值，评估结果与本案租赁合同没有关联性等，请求依法不予认定。港丽之秀公司对其异议，未提供相应的证据证实。此次评估费20,000元，红雨公司、港丽之秀公司各预付10,000元。
另查明，按照合同约定的租金标准计算，从2014年8月1起至2017年7月31日止，港丽之秀公司共计应向红雨公司支付租金1,660,078元。港丽之秀公司于2014年8月6日至2017年1月11日先后分12次共计支付租金1,129,000元。2017年1月11日起至今未再支付租金。
对港丽之秀公司有关红雨公司厂房存在漏水造成损失的问题，港丽之秀公司提供了如下证据材料：1.2016年4月18日、8月1日，2017年3月6日的厂房维修协议、记账凭证、收据；2.2016年9月1日墙面防水粉刷合同书、记账凭证、收据；3.2016年11月9日的收购协议、记账凭证、收款收据、漏水造成损失清单；4.2016年1月12日采购合同，2016年4月15日采购合同、出库单，2016年4月20日收据、面料被泡水损失清单；5.2016年7月17日、7月20日的电话录音光盘；证人白某、谭某的出庭证实。用以证明红雨公司的厂房漏水，多次要求但拒绝维修，造成港丽之秀公司维修及材料损失共计1,201,740.32元的事实。红雨公司质证认为，公司厂房未发现漏水现象；港丽之秀公司提供的维修协议、记账凭证、收据、损失清单等，都是港丽之秀公司的单方行为，他公司不知情，同时，港丽之秀公司事后陆续支付租金的事实，也反证港丽之秀公司的主张不成立；证人与港丽之秀公司有业务往来，其仅证实有滴水现象，也不会影响其使用。该院审查确认，港丽之秀公司提供的厂房维修协议、墙面防水粉刷合同书、采购合同、记账凭证、收据、损失清单等，均无红雨公司签字认可的证据，证人出庭仅证实在给港丽之秀公司供货时，曾发现厂房有滴水的现象；电话录音，系港丽之秀公司工作人员向红雨公司工作人员通电话，称厂房遇下雨就滴水要求进行维修。
一审法院认为，红雨公司与港丽之秀公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。租赁合同“在租期内，如因国家法律、法规、政策变动等非甲方原因导致本合同不能继续履行，甲方不构成违约，不承担违约责任”的约定，实为对合同解除附条件的约定，现因城市规划调整的要求，广安经开区管委会决定收回案涉出租厂房所在的土地，即合同约定的解除条件已成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，红雨公司解除租赁合同的理由正当，可以解除租赁合同。
2014年8月1日起至2017年7月31日止港丽之秀公司应向红雨公司支付租金1,660,078元，加上2014年8月4日欠条载明所欠的租金469,000元，共计2,129,078未支付，扣除港丽之秀公司于2014年8月至2017年1月支付的租金1,129,000元，尚欠1,000,078元未支付。红雨公司诉称港丽之秀公司截止2017年7月31日欠租金1,033,024.44元不当，该院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第九十四条第四项的规定和《房屋租赁合同》有关“租金按月支付，每月5号前支付上月租金”、“逾期未缴纳租金，…逾期七日，则甲方（即出租方）有权解除合同”等约定，港丽之秀公司未按约支付租金，已构成违约，红雨公司亦可以解除《房屋租赁合同》。
港丽之秀公司辩称红雨公司的厂房漏水，并造成其维修、材料等损失120余万元，其提供的证据仅能证明厂房在下雨天房顶曾有漏水的现象，有关维修协议、维修费用、损失清单等，红雨公司并不知情；损失清单系其单方制作，没有相应的影像资料印证，也没有红雨公司的签字认可；同时，其要求维修的电话通话时间，与其提供的维修协议、收购协议等，也不能相互对应；采购合同与损失也没有必然的关联性。且证人与港丽之秀公司有业务往来，存在利害关系。再者，港丽之秀公司主张厂房漏水由此造成损失120余万元，其后仍在陆续向红雨公司支付租金，却没有要求红雨公司解决，也不符合常理。故对港丽之秀公司有关迟延交付租金是因为红雨公司厂房存在漏水瑕疵，其不存在违约的辩称意见，该院不予采信。
综上，对红雨公司请求解除《房屋租赁合同》、由港丽之秀公司支付下欠租金、腾空并返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。
对于港丽之秀公司租赁房屋的添附物，广安经开区管委会在收回红雨公司的国有土地使用权时向红雨公司支付了对价，依《房屋租赁合同》第十条第5项的约定，红雨公司应将相应添附物的折价款支付给港丽之秀公司，并对港丽之秀公司腾空房屋的拆缷、运输、安装、调制的费用予以补偿。对红雨公司、港丽之秀公司协商中认可广安经开区管委会委托评估报告中，属于港丽之秀公司且能单独区分的添附物，价款共计678,432元，该院予以确认。对广安经开区管委会委托评估报告中未分开评估，属于港丽之秀公司添附的房屋装修、管网等的价值，双方同意另行委托评估机构进行评估，川华评字[2018]第0014号《资产评估报告》系双方协商选定的评估机构进行的评估，不存在港丽之秀公司异议所称的评估机构选定不合法的事实；且该评估机构具有相应资质，港丽之秀公司没有证据证明评估价值严重偏离并低于资产的实际价值，故该院对该评估报告结论予以采信。此次评估，系解决双方对添附物价值的争议，故产生的评估费用，应由双方平均分摊，红雨公司、港丽之秀公司已分别预交10,000元，互不找补。对于港丽之秀公司异议中有关“拆缷后不能使用的报废损失、停产停业损失、员工遣散费、停产期间员工的工资补偿、订单损失”等问题，因尚未实际发生，且具有不确定性，尚不具备评估鉴定的条件，同时，港丽之秀公司亦未提供相应证据且未提出明确的诉讼请求，故该院未准许进行评估，该案不作审理。据此，该院认定，港丽之秀公司对承租的1号、2号、5号、6号厂房、食堂以及1号与2号厂房之间公厕等的硬装（含蒸汽管网、厂区监控、防盗窗等）评估价值132,923元，拆缷、运输、安装、调制的费用为163,564元。综上，该院认定属于港丽之秀公司添附物的价值共计811,355元，腾空承租房屋产生的拆缷、运输、安装、调制的费用为163,564元。
据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四项、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、解除广安红雨纺织服装有限公司与广安港丽之秀服饰有限公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、广安港丽之秀服饰有限公司向广安红雨纺织服装有限公司支付下欠租金1,000,078元；三、广安港丽之秀服饰有限公司将案涉的承租房屋腾空并返还给广安红雨纺织服装有限公司；四、广安红雨纺织服装有限公司向广安港丽之秀服饰有限公司支付添附物折价款811,355元，并补偿拆缷、运输、安装、调制搬迁费等费用163,564元。上述义务，义务人应于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。港丽之秀公司提交了《2013年-2017年省工业发展资金(技术改造方向)项目执行情况汇总表》，用以证明红雨公司代港丽之秀公司在2013年领取了发展资金补贴300万元，红雨公司领取后一直未返还给港丽之秀公司。红雨公司质证认为，该证据无论真实与否，都与本案无关联，并不能对抗港丽之秀公司拖欠租金的事实。
红雨公司提交了广安市国土资源局与红雨公司于2013年8月28日签订的《国有建设用地使用权出让合同》复印件，用以证明根据该合同尾部“补充条款”约定，该宗地若出现低效闲置利用、竞争者停产停办或者政府因规划调整等，土地使用权由市政府按成交价格予以收回；红雨公司还提交了2015年5月29日四川省人民政府川府函〔2015〕124号《关于广安市城市总体规划的批复》、2017年8月16日广安经开区管委会《2017年第7次主任办公会议纪要》、2018年7月11日广安经济技术开发区规划建设局《关于红雨家纺地块的用地性质说明》，用以证明红雨公司厂区因规划调整用地性质变为商住混合用地，广安经开区管委会决定收回红雨公司国有土地使用权及地面构建筑物，系单方行使行政职权的行为，符合与港丽之秀公司租赁合同约定的解除条件。港丽之秀公司质证认为，《国有建设用地使用权出让合同》与本案无关联，也不能证明广安经开区管委会与红雨公司之间签订的协议书属于行政行为；对于另外3份证据的真实性无异议，但认为他公司已就该协议书的效力提起诉讼，回购行为是否合法还不能确定，不能达到红雨公司的证明目的。
对于双方提交的新证据，本院认为，港丽之秀公司所称领取发展资金补贴的事实，与本案双方当事人之间的房屋租赁合同纠纷无关联；红雨公司提交的新证据，能够证明红雨公司厂区所涉及的国有土地因规划调整用地性质变为了商住混合用地，广安经开区管委会决定收回红雨公司国有土地使用权及地面构建筑物。
经本院二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，红雨公司与港丽之秀公司签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。在租赁合同中双方约定，“在租期内，如因国家法律、法规、政策变动等非甲方(红雨公司)原因导致本合同不能继续履行，甲方不构成违约，不承担违约责任”，系对红雨公司因自身之外的原因致使其不能继续履行合同时，红雨公司有权解除租赁合同进行的约定。现因城市规划调整，广安经开区管委会决定收回案涉出租厂房的国有土地使用权，导致红雨公司不能继续履行租赁合同，合同约定的解除条件已成就，红雨公司可以解除租赁合同。同时，港丽之秀公司未按时支付租金，尚欠截止2017年7月31日租金1,000,078元未支付，根据双方租赁合同约定，红雨公司亦可以解除房屋租赁合同。
港丽之秀公司称所租赁的红雨公司厂房存在漏水，造成其维修、材料等损失120余万元，有权在租金中抵扣，因而不存在拖欠租金的违约行为，但其提供的证据仅能证明厂房在下雨天房顶曾有漏水的现象，所主张的损失之事实、金额在诉讼前、诉讼中均未得到红雨公司认可，因此港丽之秀公司提出可以抵扣租金的理由不能成立。港丽之秀公司有拖欠租金的违约行为，红雨公司以此提出了解除房屋租赁合同的请求，因此港丽之秀公司称租赁合同应继续履行的理由不能成立。
一审法院经过审理，查明本案既存在广安经开区管委会因城市规划调整决定收回案涉出租厂房的国有土地使用权的事实，也存在港丽之秀公司未按时支付租金的事实，二者均符合双方租赁合同中约定的红雨公司可以解除房屋租赁合同的条件，一审法院判决解除双方2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》，并就其它诉讼请求作出处理，并无不当。一审中，评估机构是由双方当事人协商选定的，并非一审法院指定，评估机构具有相应资质，评估程序不存在违法。
综上所述，广安港丽之秀服饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,800元，由上诉人广安港丽之秀服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 平
审 判 员 杨昌礼
审 判 员 冯 文
二〇一八年七月二十七日
法官助理 邓 成
书 记 员 李小帅
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。