广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17501号
上诉人（原审被告）：张银静，身份证住址广州市天河区。
委托代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：纪云妹，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区，统一社会信用代码：914401017243027339。
法定代表人：车强谋，经理。
委托代理人：熊荣辉、林晓铃，公司职员。
上诉人张银静因与被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称宜家公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张银静上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、驳回宜家公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由宜家公司承担。事实及理由：一、张银静与宜家公司之间未签订《物业管理服务合同》及其他任何相关协议，宜家公司也从未向张银静提供过任何物业管理服务，宜家公司要求张银静向其支付物业管理费没有合同依据。二、张银静实际并未收楼入住，按照张银静与案涉房屋发展商签订的商品房买卖合同、宜家公司提交的管理公约均明确证明，商品房风险自交付之日起转移，交付后产生管理费支付义务；管理公约4.1约定以发展商发出《商品房住宅交楼书》之日起20个工作日未收楼的则按该交楼书之日起计算管理费。因此可见，张银静缴交的物业管理义务开始的时间是发展商已经交付案涉房屋给张银静。但就整个案件事实而言，发展商在符合交付条件后未向张银静发出《商品房住宅交楼书》，至今张银静仍未收楼。案涉房屋虽经法院判决认定具备交付条件但并不表示案涉房屋已实际交付张银静使用，且现有证据未能证明发展商广州新华晨房地产有限公司（以下简称新华晨公司）于案件生效判决后己通知张银静办理收楼手续而张银静拒不收楼。同时，宜家公司亦无其他证据能证明案涉房屋实际交付张银静使用的时间，因此，在宜家公司实际并未收楼入住的情况下，宜家公司无权要求张银静承担物业管理费的支付义务。三、(2011)穗天法民四初字第1463号《民事判决书》、(2012)穗中法民五终字第1919号《民事判决书》中认定张银静案涉房屋实际交付张银静使用的时间是《单元签收表》所显示的时间2011年4月8日明显属于错误的认定。该《单元签收表》并非是发展商向张银静交付房屋的文件，并且，该《单元签收表》中，宜家公司既是少交付4条钥匙，同时张银静也明确表态并载明，要装修好入住后才同意计算物业管理费。四、宜家公司虽然与新华晨公司签订《物业服务委托合同》，但实际上，宜家公司的物业管理服务并未达标，根本没有做到宜家公司自己提供的《东逸花园小区物业服务标准》的要求，没有依约向案涉房屋所在小区提供符合相应标准的物业管理服务，同时，在宜家公司与张银静没有签订的书面合同及案涉房屋并未实际交付的前提下，宜家公司根本无权要求张银静支付任何物业管理费。五、张银静不但没有享受过任何宜家公司提供的物业管理服务，相反，还多次被其工作人员欺骗、欺瞒；并被其违规强行收取了2006年12月、2007年1月、2007年2月三个月的管理费；并且，宜家公司明知案涉房屋楼下住户违规搭建雨棚，不履行物业管理职责予以制止，反而纵容导致至今该雨棚还在违规搭建，严重造成案涉房屋卫生、美观。最重要的是，宜家公司明知案涉房屋存在严重质量问题，在张银静多次要求宜家公司修复的情况下，宜家公司也未尽到物业管理义务为张银静房屋的质量问题提供协助解决。六、宜家公司在未向张银静提供物业服务、未与张银静签订任何物业服务合同的前提下，反而想收取张银静的物业管理费，并为收取物业管理费，在管理公约签名页伪造张银静的签名，张银静申请就该签名页的“张银静”的签名进行司法鉴定以证明宜家公司伪造事实。并申请人民法院依法对案涉房屋是否入住及房屋的质量问题等进行司法勘察及司法评估鉴定，以明确宜家公司不履行物业管理职责之案件事实。但一审判决对张银静的该项鉴定申请拒不理会明显错误。七、张银静要求宜家公司提交其资质证书的复印件，并要求宜家公司提交其证据2主合同的全部附件的复印件，这几点请求均未获得一审法院支持，张银静认为一审程序错误。八、宜家公司在一审中向法庭出具的证据竣工验收表是虚假伪造，不是真实的。宜家公司的资质证书是虚假的。
被上诉人宜家公司答辩称：不同意张银静上诉的事实与理由，请求驳回张银静所有上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决符合事实与法律的规定。对于张银静一直提出的房屋质量问题，是张银静与开发商的纠纷，与本案所涉的管理费是没有任何关系。宜家公司在一审时提供的资质证书是原件，符合相关法律法规的认定，也经过一审法院与二审法院多次判决的认定，是成立的，所以张银静对资质证书有质疑，是没有事实与法律的依据。张银静认为曾经交的3个月管理费与水电费是强行缴纳，没有提交证据予以证明，宜家公司认为这与事实不符。张银静作为涉案房屋的产权人，已依法登记，曾经交过管理费与水电费，证明已经入住。张银静根据合同的约定享受了宜家公司提供的物业服务，有义务缴纳相应的管理费，也经过一审法院与二审法院生效判决的认定。
宜家公司向原审法院起诉请求：1、张银静向宜家公司支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2663.4元及滞纳金（以每月物业管理费为本金，按每日千分之一标准自当月26日起计算至实际付清之日止）；2、张银静承担本案诉讼费。
原审法院认定事实：宜家公司是依法成立的、具有物业管理资质的企业法人，并取得企业法人营业执照及住建部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为壹级。
张银静是广州市天河区东方三路4号之一XXX房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，涉案房屋属于东逸花园小区第四期物业，根据广州市房地产档案馆于2015年12月1日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋建筑面积为110.9756平方米，使用性质为居住用房，登记时间为2010年8月24日。
宜家公司（乙方/受托方）与涉案房屋所在小区开发商新华晨公司（甲方/委托方）签订了《东逸花园物业服务委托合同》，约定：甲、乙双方于2006年7月14日签订了《东逸花园物业管理委托合同》以及《东逸花园物业管理委托合同补充协议》，于2007年1月11日签订了《东逸花园第四期物业管理委托合同》以及《东逸花园第四期物业管理委托合同补充协议》，双方于2009年6月19日签订《东逸花园物业管理委托合同补充协议》，上述五份合同统称“上述合同”；现因上述合同约定的委托期限至2009年9月25日到期，双方就东逸花园一、二、三、四期委托乙方继续实行物业服务事宜订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费，实行酬金制，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米一期1.3元、二期2元、三期2元、四期2元向业主或物业使用人收取；物业服务资金由乙方直接向业主收取，业主应于每月的25日之前交纳当月物业服务资金，逾期交纳物业管理费及相关费用的，从逾期之日起每天按欠交管理费的1‰交纳滞纳金，但不得超过应缴费金额；本合同期限自2009年9月26日起至2014年9月25日止。
2014年9月25日，新华晨公司（甲方）与宜家公司（乙方）签订《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》，约定：服务期限为5年，自2014年9月26日起至2019年9月25日止；本物业管理区域内物业服务收费实行酬金制形式，一期住宅为1.3元/月/平方米，二、三、四期住宅为2元/月/平方米；业主应于每月25日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳的，按未付金额每日千分之一计算违约金；其他内容与《东逸花园物业服务委托合同》基本一致。
现宜家公司以张银静欠付涉案房屋2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费为由，提起本案诉讼。本案庭审中，宜家公司及张银静均确认东逸花园小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会聘选物业服务企业。
2016年4月14日，张银静申请对涉案房屋进行现场勘查及对涉案房屋的装修质量、房屋质量、房屋渗漏原因进行司法鉴定，并申请对业主管理公约《签约页》内“张银静”的签名进行笔迹鉴定。
经查，宜家公司曾于2011年6月10日起诉至原审法院，要求判令张银静支付涉案房屋自2007年7月1日至2011年4月30日期间的物业管理费及滞纳金。原审法院受理后经审理于2012年2月2日作出（2011）穗天法民四初字第1463号民事判决，查明如下事实：宜家公司提供了《收楼手续单》、《签约页》以证明张银静于2006年12月24日收楼，但张银静对上述两份证据的真实性不予确认，另外，宜家公司提供了（2009）穗中法民五终字第3985号《民事判决书》证明涉案房屋已于2007年4月13日符合收楼条件，上述《民事判决书》中审理查明，2006年12月24日、2007年7月13日、10月17日、11月16日，张银静收楼时均以涉案房屋的装饰、设备未达到合同约定的标准为由要求新华晨公司对相关项目整改再收楼，认为新华晨公司具备交楼条件的时间应以其取得涉案房屋所在楼盘的《建设工程竣工验收备案表》的时间即2007年4月13日为准，新华晨公司应向张银静支付自2006年12月16日至2007年4月13日期间逾期交楼所造成的违约金。该判决认定：从（2009）穗中法民五终字第3985号《民事判决书》审理查明的事实可知，张银静曾在2006年12月24日及之后四次到涉案房屋进行收楼，但却因涉案房屋装修、设备问题而并未实际收楼，故张银静的实际收楼时间并非2006年12月24日；另外，（2009）穗中法民五终字第3985号案件中为了确定新华晨公司承担迟延交楼违约责任的截止时间，认定涉案房屋具备交楼条件的时间为2007年4月13日；但涉案房屋具备交楼条件并不表示涉案房屋已实际交付给张银静使用，且现有证据未能证明新华晨公司于该案判决后已通知张银静办理收楼手续而张银静拒不收楼，宜家公司亦无其它证据证明涉案房屋实际交付张银静使用的时间；虽然宜家公司否认张银静提供的《单元签收表》的真实性，但其无证据予以反驳；原审法院结合张银静提交的水费发票、污水处理费发票、《广东电网广州供电局欠费客户停止供电执行通知书》等证据，对《单元签收表》的真实性予以认定，并确定涉案房屋实际交付张银静使用的日期为《单元签收表》所显示的2011年4月8日。遂判令张银静向宜家公司支付拖欠涉案房屋自2011年4月8日起至2011年4月30日期间的物业管理费167.9元。上述判决作出后，宜家公司不服，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1919号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查，原审法院在审理宜家公司诉张银静物业服务合同纠纷一案【案号为（2015）穗天法民四初字第118号案】中，原审法院于2015年7月14日组织双方当事人到达涉案房屋，经勘查，涉案房屋为三房一厅的结构，三间房的地板均存在水浸、发泡痕迹，其中两间房屋存在天花漏水、发霉痕迹，客厅墙壁存在脱落、发霉痕迹，厕所存在漏水痕迹；张银静在该案中称涉案房屋存在工程质量问题，应当由宜家公司及开发商共同负责，并要求进行鉴定。原审法院于2015年12月25日作出（2015）穗天法民四初字第118号民事判决，认定：关于《签约页》的笔迹鉴定，该《签约页》并非为本案的证据，且在（2011）穗天法民四初字第1463号案中，宜家公司提交该《签约页》以证明涉案房屋的收楼时间为2006年12月24日，但原审法院未予以采信，最终根据《单元签收表》认定收楼时间为2011年4月8日，因此，本案无需对该《签约页》中的签名进行笔迹鉴定；关于涉案房屋的房屋安全鉴定，经勘查，涉案房屋确实存在漏水、墙壁脱落及发霉痕迹，但无法确定成因。张银静主张涉案房屋漏水、渗水为房屋工程质量问题，而本案系物业服务合同纠纷，关于张银静所主张的涉案房屋存在工程质量问题与本案非属同一法律关系，原审法院亦已告知张银静另循法律途径解决，因此无需对涉案房屋进行工程质量鉴定。该判决已发生法律效力。
另，张银静于2015年8月20日以案外人新华晨公司为被告向原审法院提起诉讼，原审法院以（2015）穗天法民四初字第1409号案受理，张银静在该案中要求案外人新华晨公司支付涉案房屋重新装修的费用250000元及因涉案房屋工程质量不合格造成其无法使用的损失100000元，目前该案尚在审理中。
原审法院认为：关于张银静申请对《签约页》中其签名进行笔迹鉴定及对涉案房屋的装修质量、房屋质量、房屋渗漏原因进行司法鉴定。已发生法律效力的（2011）穗天法民四初字第1463号判决书并未采信宜家公司提交《签约页》及拟证明涉案房屋的收楼时间为2006年12月24日的事实，而是依据《单元签收表》认定收楼时间为2011年4月8日；关于张银静主张的涉案房屋质量问题及装修问题，与本案并非同一法律关系，张银静可另循法律途径解决。据此，对张银静的上述申请均不予准许。
东逸花园小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的新华晨公司可选聘物业管理企业。宜家公司与新华晨公司签订的有关东逸花园小区物业管理的相关委托合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。宜家公司因上述合同成为东逸花园小区的合法物业管理人，具备对小区进行物业管理的资格。在签订《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》后，宜家公司已依约向涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，其有权依照该合同的相关约定，收取物业管理区域内房屋的物业服务费。张银静作为物业管理区域内的房屋业主，应接受上述合同的约束，与宜家公司之间成立物业管理关系，并应依上述合同的约定向宜家公司支付物业服务费。涉案房屋属于东逸花园小区第四期，按照《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》的约定，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米2元，每月物业管理费的数额为221.95元（110.9756平方米×2元/平方米）。因此，张银静应向宜家公司支付涉案房屋自2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费为2663.4元（221.95元/月×12个月）。
关于宜家公司主张要求张银静支付迟延支付上述期间物业管理费的滞纳金的诉讼请求，根据《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》约定，“业主应于每月25日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳的，按未付金额每日千分之一计算违约金”，现宜家公司诉请要求张银静支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，具有合同依据，该滞纳金应以每月物业管理费221.95元为本金按期计付，分别自当月26日起计算至实际付清之日止。至于上述滞纳金的标准，张银静抗辩称上述滞纳金计付标准过高，在宜家公司及张银静双方均未举证证明张银静逾期支付物业管理费的行为给宜家公司造成的实际损失的情况下，结合本案案情，原审法院将上述滞纳金酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，且根据公平合理原则，每期滞纳金均以不超过本金221.95元为限。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年10月11日作出判决：一、张银静于判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付广州市天河区东方三路4号之一XXX房2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2663.4元；二、张银静于判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付迟延支付上述期间物业管理费的滞纳金（每月以221.95元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从当月26日起计至实际付清之日止，每月的管理费滞纳金总额均以不超过221.95元为限）；三、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州宜家创生物业管理有限公司负担10元，由张银静负担40元。
本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：二审期间，张银静向本院提交若干照片，拟证明宜家公司管理不好。
本院认为:宜家公司为涉案小区开发商新华晨公司选聘的物业公司，由于涉案小区至今尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原审法院认定宜家公司与新华晨公司签订的《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》对张银静有约束力依据充分。《物业管理条例》第四十二条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，涉案房屋于2010年8月24日登记在张银静名下，张银静为涉案房屋的所有权人，根据上述规定，其为缴纳物业服务费的主体。宜家公司就物业服务费已经提起过诉讼，根据已生效判决的认定，原审法院认定张银静收楼时间为2011年4月8日具有依据，至于张银静认为其已经在《单元签收表》中注明要装修好入住后才同意计算物业管理费属于其单方意见，没有证据显示宜家公司对此表示同意。张银静以未收楼为由拒付物业服务费本院不予采纳。本案处理的是2015年物业服务费是否缴纳的问题，张银静要求对于2006年《签约单》中“张银静”的签名及对涉案房屋的质量进行勘查、鉴定均与本案的处理无关，对张银静的申请本院不予接纳。宜家公司为涉案小区提供物业服务，如张银静认为宜家公司的服务不到位造成其损失的，可另行向宜家公司主张合法的权利，而房屋的质量问题属于其与开发商之间的法律关系，均不足以成为拒付物业服务费的理由。上诉人张银静的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张银静负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年二月二十三日
书记员 徐毅敏