重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0103民初9457号
原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行，营业场所重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心第43楼，统一社会信用代码91500103X21922653Y。
负责人许华，行长。
委托代理人华成权，男，该行员工。
被告冯明喻，女，汉族，1982年6月23日出生，户籍所在地重庆市巴南区。
被告恒大地产集团重庆有限公司，住所重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，统一社会信用代码915001077907177938。
法定代表人寥嘉宁。
委托代理人黄金炤，该公司员工。
原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称东亚银行重庆分行）与被告冯明喻、被告恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大集团重庆公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东亚银行重庆分行的委托代理人华成权、被告冯明喻、被告恒大集团重庆公司的委托代理人黄金炤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告东亚银行重庆分行诉称，2013年05月17日，冯明喻因购房所需向原告申请房地产抵押贷款，并与东亚银行重庆分行签订了《房地产抵押贷款合同》（以下简称《贷款合同》），根据贷款合同的约定：冯明喻向东亚银行重庆分行申请人民币陆拾柒万叁仟元整（RMB:673000.00）的贷款用于购房，贷款期限自首次提款之日起240个月，贷款利率为五年以上期人民币贷款基准利率执行，冯明喻未按照贷款合同约定日期偿还贷款的，则罚息利率为贷款合同载明的贷款利率水平上加收50%，自被告逾期支付之日起计至该贷款本息被清偿日止，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利，直至清偿为止。同时，冯明喻以其贷款所购买的位于重庆市九龙坡区的房屋作为其在《贷款合同》项下所有欠款的抵押担保并办理了预购商品房抵押登记；后东亚银行重庆分行与冯明喻、恒大集团重庆公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定在领取《房屋所有权证》之前，如冯明喻不按期清偿债务，恒大集团重庆公司保证代冯明喻履行该还款义务。贷款合同签订后，东亚银行重庆分行依约于2013年6月13日向冯明喻发放了该笔贷款。冯明喻于2015年3月13日首次逾期，其后多次逾期、连续逾期。根据《贷款合同》第九章第9.2条第（5）项约定，东亚银行重庆分于2016年4月19日向冯明喻发出了《宣布贷款提前到期通知函》，要求其立即归还全部贷款本金、利息、罚息和复利、实现债权的费用等。但冯明喻至今未履行还本付息的义务，恒大集团重庆公司也未按合同约定代冯明喻清偿债务。为维护东亚银行重庆分行合法权益，请求判令：1、冯明喻偿还贷款本金631313.62元，并偿还截止2016年4月19日的利息17779.41元、罚息239.45元、复利336.48元，合计欠款649668.96元，并偿还自2016年4月20日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以冯明喻未偿还的贷款本金631313.62元为基数，在合同执行利率水平上上浮50%计算，复利以冯明喻未偿还的利息17779.41元为基数，在贷款合同执行利率水平上上浮50%计算）；2、冯明喻承担本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用；3、恒大集团重庆公司对冯明喻的上述债务承担连带清偿责任；4、东亚银行重庆分行对冯明喻所有的位于重庆市九龙坡区的房屋享有抵押权，有权以该抵押房屋拍卖、折价或者变卖所得的价款优先受偿。
被告冯明喻对东亚银行重庆分行主张的贷款事实及本金、利息、罚息等金额表示认可，但表示由于生意不好，无力偿还借款，请求法院依法判决。
被告恒大集团重庆公司辩称，恒大集团重庆公司在《房地产抵押贷款合同》的保证人身份处没有盖章，仅在房交所要求的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》格式文本的保证人身份处有盖章，并且不是出于真实意思，不应承担保证责任。诉前未收到东亚银行重庆分行宣布贷款提前到期的通知，之后产生的扩大损失（诉讼费、保全费、律师费）不应由恒大集团重庆公司承担。
经审理查明，2013年5月17日，东亚银行重庆分行与冯明喻签订了编号为2000006086的《房地产抵押贷款合同》，约定：东亚银行重庆分行向冯明喻提供673000元的贷款，贷款用途购买一手期房，贷款期限为自首次提款之日起240个月，2013年5月17日起至2033年5月17日止，以实际发款之日为准；贷款利率为以五年以上年期人民币贷款基准利率下浮0%（本合同签订时五年以上年期人民币贷款基准利率为6.55%，本合同下贷款年利率为6.55%），在合同期间遇人民币贷款基准利率调整，本合同下的贷款利率于人民币贷款基准利率调整后的第一个还款日起按新的人民币贷款基准利率进行调整；贷款逾期的，罚息利率按本合同约定的贷款利率上浮50%计算，自借款人逾期支付之日起计至该贷款本息被清偿日止；对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；冯明喻以坐落于重庆市九龙坡区的房产为上述贷款提供抵押担保，其抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、借款人于本合同项下应承担的费用、贷款人实现债权和抵押权的费用。同时，在合同的第十一章第11.6条约定：各方在本合同中填写的地址为各方认可的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已经送达；任何一方通讯地址如有变动，应自变动之日起十日内通知其他各方，但若贷款人发生地址变动，以贷款人作出的公告为准，不再另行通知。
同日，冯明喻在东亚银行重庆分行的提款通知书和转账扣款授权书上签字，表示同意将贷款673000元划至恒大集团重庆公司集团重庆有限公司的账户。2013年7月25日，重庆市国土资源和房屋管理局出具了《重庆市土地房屋预告登记证明》，预告登记权利人东亚银行重庆分行，预告登记义务人冯明喻，房地产坐落九龙坡区，预告登记业务种类预购商品房抵押权。同日，东亚银行重庆分行（贷款方）与冯明喻（借款方）、恒大集团重庆公司（担保方）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定在领取《房屋所有权证》之前，如冯明喻不按期清偿债务，恒大集团重庆公司保证代冯明喻履行该项义务，若恒大集团重庆公司履行该项义务后，恒大集团重庆公司可以按有关规定处分抵押物，本合同项下的抵押期限与主债权存续期间一致，均从贷款合同项下首次提款之日起算。
嗣后，冯明喻未按约履行还款义务。截至2016年4月19日，冯明喻共欠东亚银行重庆分行借款本金631313.62元、利息17779.41元、罚息239.45元、复利336.48元。
另查明，东亚银行重庆分行曾于2016年4月19日向冯明喻邮寄了《宣布贷款提前到期通知函》，宣布冯明喻在东亚银行重庆分行的贷款立即到期，并于收到本通知函之日起及时偿还贷款合同项下所有欠款。庭审过程中，东亚银行重庆分行自认未向恒大集团重庆公司发出宣布贷款提前到期的通知。
上述事实，有原告东亚银行重庆分行的陈述，《房地产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市土地房屋预告登记证明、提款通知书和转账扣款授权书、账户交易历史查询及借据信息等证据载卷为凭，可以作为定案的依据。
本院认为，东亚银行重庆分行与冯明喻签订的《房地产抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同所约定的权利义务。东亚银行重庆分行按约向冯明喻履行了发放贷款的义务，冯明喻理应按照合同约定按期履行还本付息的义务，冯明喻未按约履行还本付息的行为违反了合同的约定，应对此承担违约责任。现东亚银行重庆分行要求冯明喻偿还全部借款并支付相应的罚息，符合法律规定，本院予以支持。
关于东亚银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题，本案中东亚银行重庆分行与冯明喻签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但该预告登记仅是待房屋建成交付贷款人冯明喻后银行就该房屋设立抵押权的一种预先排他性保全，并非抵押权的设立登记，不能使银行获得现实的抵押权。通过预购商品房抵押权预告登记，银行获得的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对已预告登记的房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对已预告登记的房屋的处分。银行的抵押权须在贷款人实际取得该房屋产权的基础上完成该房屋抵押权设立登记方能成立。故对东亚银行重庆分行要求对冯明喻所有的位于重庆市九龙坡区的房屋享有抵押权的请求，本院依法不予支持。
恒大集团重庆公司关于“仅在房交所要求的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》格式文本的保证人处有盖章，而没有在《房地产抵押贷款合同》的保证人处盖章，不应承担保证责任”的辩称，本院认为恒大集团重庆公司既然在《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中担保方处签字盖章，表示愿意承担其担保责任，该合同的效力不受恒大集团重庆公司是否在《房地产抵押贷款合同》的保证人上签字盖章的影响，故恒大集团重庆公司在冯明喻未偿还上述债务时，应承担保证责任，对冯明喻的上述债务负连带清偿责任。
至于恒大集团重庆公司关于“诉前未收到东亚银行重庆分行宣布贷款提前到期的通知，之后产生的扩大损失（诉讼费、保全费、律师费）不应由恒大集团重庆公司承担”的辩称，本院认为东亚银行重庆分行在保证人恒大集团重庆公司应承担的保证责任期间，未向其发出宣布债务人贷款提前到期，要求保证人代偿欠款的通知，作为保证人的恒大集团重庆公司未知晓债务人冯明喻违约事实的发生，故对由此而产生的诉讼费等不应承担连带责任，对被告恒大集团重庆公司的该项辩称，本院依法予以采信。对原告东亚银行重庆分行的该项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯明喻在本判决生效后十日内偿还原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行截止至2016年4月19日的本金631313.62元、利息17779.41元、罚息239.45元、复利336.48元，并支付自2016年4月20日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以贷款本金631313.62元为基数，在合同执行利率水平上上浮50%计算；复利以利息17779.41元为基数，在贷款合同执行利率水平上上浮50%计算）；
二、被告恒大地产集团重庆有限公司对被告冯明喻的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10297元，由被告冯明喻负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 汪曼霞
人民陪审员 费兴智
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一六年十月十一日
书 记 员 袁 燕