西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)藏01民终419号
上诉人（原审被告）:董建，男，1988年4月出生，汉族，西藏自治区拉萨市，现住西藏自治区拉萨市。
委托诉讼代理人：邵禹，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
被上诉人（原审原告）：西藏拉百商贸有限公司，住所地拉萨市。法定代理人：巴某某某。
委托诉讼代理人：蒋秀清，西藏子产律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙兵营，西藏子产律师事务所律师。
上诉人董建因与被上诉人西藏拉百商贸有限公司（以下简称拉百公司）返还原物纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人董建的委托诉讼代理人邵禹、被上诉人拉百公司的委托诉讼代理人蒙兵营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董建上诉请求：一、撤销原判决并改判或发回原审法院重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认为羊辉燕没有向上诉人出示过任何被上诉人的证明或授权书，进而表明买卖合同无效。上诉人认为，这是对上诉人“表见代理”主张的误解。表见代理本身就是基于本人的过失或本人与无权代理之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。二、上诉人在本案中属于善意取得该房屋，不存在被上诉人辩称的“上诉人以明显不合理的低价购买房屋，属于恶意取得房屋”。上诉人取得房屋无论从价格还是交易习惯都是合情合理合法。三、原审法院认为本案中所涉房屋未取得产权证，因此不构成善意取得。这种认定严重违背了商品房市场的交易规律和习惯。我们通过拉萨的商品房市场可以看出，很多业主都是先购买房屋后，时隔几年才能够取得产权证。包括拉萨公务员企事业单位的福利房也同样如此，有的已经全款购买了几年都没有办理完产权证。如果开发商在这样的情况下想收回房子就收回房子，那购房者的权益如何保障。
被上诉人拉百公司辩称，一审认定事实清楚，羊辉燕在无被上诉人拉百公司授权下，将房出售给上诉人董建，羊辉燕作为物业管理人员无权处理该涉案房屋，故羊辉燕的行为不能构成表见代理。该房至今未办理房产证，上诉人董建购房行为不能构成善意取得，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
拉百公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告返还非法占有的位于拉百小区4栋3单元5-1号房屋并恢复原状；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：羊辉燕自2010年起从拉百公司承包拉萨市纳金路拉百小区的物业管理。羊辉燕在工作期间，以非法占有为目的，谎称拉百公司授权其销售拉百小区的房屋并为购房者办理房产证为由，与购房者董建等人签订书面或达成口头房屋买卖协议，骗取购房者即被告的购房款。羊辉燕的该行为以合同诈骗罪，判处有期徒刑。另查明，拉百小区位于拉萨市纳金路以南、劳动路以北，用地性质为居住用地，使用面积为12225平方米的土地使用权人为西藏拉百商贸有限公司。土地使用证号为拉城国用（土登）第770号，建设用地规划许可证为地字第540100201300031号。本案所涉房屋系该土地上建筑物，现该房屋还未办理房屋所有权证。还查明，2012年5月份被告董建为购买拉百小区4栋3单元5-1号房屋向其老乡徐勤泉好处费15000元后，通过徐勤泉介绍认识了羊辉燕，并与羊辉燕签订购房协议，约定将拉百小区4栋3单元5-1号房屋以232045.1元的价格卖给被告。后被告陆续向羊辉燕支付了房款232045元。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。结合本案，原告提交的土地证、建设用地规划许可证及批复欲证明拉百小区系集资建房，因此除已享受住房补贴的拉百员工的房屋现已办理房屋所有权证外，其他仍处于空房的房屋即本案所涉房屋至今未办理房屋所有权证，因此，本案所涉房屋的所有权人系原告。对原告的主体被告未提出异议。因原告提交的证据能证明拉百小区的土地所有人系原告，而本案所涉房屋是在该土地上承建的，故在被告没有证据证明本案所涉房屋的所有权人系被告的情况下，本院认定原告的主体适格。现原告作为房屋所有人要求被告返还拉百小区4栋3单元5-1号房屋。对此，被告辩称，羊辉燕以表见代理形式代表原告向被告出售房屋，且自被告入住至今，原告并没有找过被告要求其搬离。同时被告提交《拉百小区物业管理合同》欲证明羊辉燕作为拉百小区的物业管理人员和负责人是由拉百公司确认的，且该合同上载明原告对拉百小区物业的财务账目有监督义务，羊辉燕也有权对外签订房屋租赁合同。综上，羊辉燕是表见代理行为。所谓表见代理是指代理人虽然没有代理权，但是表面上、客观上具有使无过失的相对人相信他为有权代理人的正当理由的情况，且相对人主观上为善意、无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。本案中双方当事人提交的刑事判决书和裁定书中羊辉燕认可了其是为了达到骗取被告等人的钱，在没有原告授权的情况下与被告书面或口头签订房屋买卖合同，其行为已判决构成合同诈骗罪。现被告称羊辉燕的行为构成表见代理，但经审查，羊辉燕没有向被告出示过任何由原告出具的证明或授权书，被告仅依据羊辉燕是拉百小区物业管理人员的身份信任羊辉燕，并与羊辉燕书面达成房屋买卖合同后以低价购买了本案所涉房屋，且该房屋至今未办理房屋所有权证。故被告称羊辉燕出售房屋的行为构成表见代理，被告是善意取得该房屋的意见，本院依法不予采信。另，原告一直声称羊辉燕并非其公司员工，羊辉燕是以自负盈亏的方式承包了拉百小区的物业管理工作，因此羊辉燕私自将房屋出售给被告等人的情况其并不知情。虽然原告将拉百小区的物业管理承包给了羊辉燕，但该行为并不代表原告对其财产没有管理义务。依据双方提交的刑事判决书和裁定书可以确定，被告是从2013年入住拉百小区至今，而原告作为房屋所有人于2015年4月21日，在羊辉燕向拉百公司负责人写信告知其私自出售房屋的情况后才了解到被告占有着本案所涉房屋。从而可以看出原告对拉百小区的监管义务上存在一定的疏忽管理，但原告主张被告返还拉百小区4栋3单元5-1号房屋并恢复原样的诉请，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十八条之规定，判决：被告董建在本判决生效之日起三十日内向原告西藏拉百商贸有限公司返还已恢复原状的拉百小区4栋3单元5-1号房屋。案件受理费100元（原告已预交），依法减半收取50元，由被告董建承担。
本院在二审期间，双方当事人均未提交证据。本院认定的事实与一审法院一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、关于羊辉燕对外出售房屋的行为是否构成表见代理。依据一审中双方当事人提交的刑事判决书和裁定书中，羊辉艳认可其是为了骗取被告董建钱财，在被上诉人拉百公司未授权情况下与上诉人董建签订房屋买卖协议，其行为已经构成合同诈骗罪。同时根据上诉人董建在一审中提交的白秀英《询问笔录》以及《拉百小区物业管理合同》仅能证实羊辉燕系拉百小区物业管理人员，并不能证明其享有拉百小区内房屋销售权。上诉人董建未提交证据证实羊辉燕出售该涉案房屋的行为系表见代理，故应承担举证不利的后果。因此，关于羊辉燕对外出售房屋的行为不能构成表见代理。二、关于上诉人董建是否是善意取得该涉案房屋的问题。该涉案房屋系不动产，不动产的善意取得是以登记办理房产证为前提，该涉案房屋购买不符合善意取得的法律规定，故本院对上诉人董建提出的该涉案房屋是善意取得的主张不予支持。上诉人董建仅依据羊辉燕是拉百小区物业管理人员身份信任羊辉燕，以低价购买本案所涉房屋，未与被上诉人拉百公司签订书面房屋销售合同，该房屋至今未办理房屋所有权证，在整个购买过程中未尽审查义务，应承担相应责任。被上诉人拉百公司在一审中提交的土地使用证“拉城国用(土登)第770号”，建设用地规划许可证“地字第540100201300031号”证明其是该涉案房屋的所有权人，故本院认为被上诉人拉百公司有权要求上诉人董建返还该房屋。
综上所述，上诉人董建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人董建负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙静
审判员 姜玲
审判员 拉姆
二〇一六年十月二十八日
书记员 扎宗