山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁02民终8068号
上诉人(原审原告)：李静。
上诉人(原审原告)：孔丹。
上诉人(原审被告)：青岛鸿升领航置业有限公司。
法定代表人：韩超，执行董事。
委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于娟，山东诚功（黄岛）律师事务所实习律师。
上诉人李静、孔丹与上诉人青岛鸿升领航置业有限公司（以下简称鸿升领航公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初10346号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李静、孔丹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由鸿升领航公司负担。事实与理由：一、在2017年7月18日一审判决送达给李静、孔丹之前，李静、孔丹已在一审法院起诉鸿升领航公司主张租房租金损失和延期办理房产证的违约金损失，案号：（2017）鲁0211民初11398号。双方签订的商品房预售合同补充条款中多处条款出现鸿升领航公司不应承担应有责任的约定，应根据合同法第五十四条和消费者权益保护法的相关规定，撤销相关格式条款。二、一审按日万分之一标准计算逾期交房违约金过低。逾期交房的直接后果是房产证办理时间相应推迟，延期办理房产证给李静、孔丹的落户和子女上学带来直接影响。李静、孔丹购买的涉案房屋系首套房，应当赔偿李静、孔丹的租房租金损失和延期办理房产证的违约金。请求依法改判。
鸿升领航公司辩称，一、合同补充条款系对双方权利义务关系的进一步细化，对合同履行起到明确规范的作用，并未排除李静、孔丹的合法权利，也不具备显失公平和欺诈等法定撤销情形，合同不应予以撤销。二、竣工验收合格交付的法律规定系管理性规范，且法律并未明确规定验收合格的条件为综合验收，2017年起青岛市取消综合备案规定。因此，合同约定单体竣工验收，未违反法律强制性规定，且即使违反也应该规定为管理性规范，不应因此导致条款无效。一审驳回李静、孔丹关于撤销合同、确认合同无效的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。关于逾期交房违约金，一审计算标准有误，详见鸿升领航公司上诉意见。
鸿升领航公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判支付李静、孔丹2016年10月29日至2016年11月30日期间的逾期交房违约金1200元；2、诉讼费用由李静、孔丹承担。事实与理由：根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》之约定，鸿升领航公司交付的房屋为套三毛坯房，不含家具、家电，厨房和卫生间亦无相关必要设备，根据同地段毛坯房租赁情况，月租金为1200元。一审简单按照日万分之一的标准，判决鸿升领航公司支付李静、孔丹33日的违约金1543.02元，高于同期租金损失，结果有误，请求改判。
李静、孔丹辩称，一审判决的违约金不足以弥补李静、孔丹同期房屋租赁及贷款损失。
李静、孔丹向一审法院起诉请求：1、确认合同第十二条中鸿升领航公司逾期交房违约金按总房款金额日万分之0.1计算的条款无效；判令鸿升领航公司逾期超过60天交房，李静、孔丹不退房的约定无效;2、撤销双方签订的商品房预售合同中的补充条款；3、确认合同第十条约定的房屋单体楼座通过竣工验收交房的条款无效;4、诉讼费由鸿升领航公司负担。
一审法院认定事实：2015年7月20日，李静、孔丹（乙方）与鸿升领航公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定李静、孔丹购买鸿升领航公司开发的位于青岛市黄岛区墨香路678号清华园x栋x单元x层x户房屋一套。房屋建筑面积102.07平方米，每平方米单价4581元，房屋总价款暂定为467582.67元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工验收，乙方按约定履行了付款及其他约定义务。第十一条约定，甲方定于2016年10月28日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：乙方不退房，甲方向乙方按照乙方已支付的房价款日万分之0.1计算违约金。双方预售合同附有十四条补充条款。合同签订后，李静、孔丹向鸿升领航公司支付了购房款。
2016年3月25日，青岛市黄岛区市场监督管理局作出青黄市监处字[2016]25号行政处罚决定书，认定鸿升领航公司自2015年5月10日开始使用其预先制定的《青岛市商品房预售合同》文本与所有购房者签订商品房销售协议，该销售协议中，除“乙方（买方）信息、房号、单价、总价、房屋面积”是可修改条款外，其他条款消费者均不可修改。该局认定鸿升领航公司使用的合同文本具有格式文本性质，并认定合同第十二条、第九条、第二十二条采用格式条款，消费者无修改权利，第十二条排除了消费者依法解除合同的权利。该局在责令鸿升领航公司立即改正上述违法行为的同时，决定对鸿升领航公司罚款6000元。该决定书作出后，鸿升领航公司没有提出行政复议，也未向法院提起诉讼，该决定书已经发生法律效力。
对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：
1、李静、孔丹提交2014年住房和城乡建设部和国家工商管理总局发布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》一份，证明根据该示范文本，逾期交房违约金应不低于买受人逾期付款的违约金比率，因涉案合同约定买受人未按合同约定付款按照未付款额日万分之五计算违约金，因此，鸿升领航公司逾期交房违约金也应按照日万分之五计算。经质证，鸿升领航公司无法确认示范文本的真实性，即使该示范文本真实，没有法律规定必须强制使用该合同范本。
2、李静、孔丹提交房天下和58同城网站网页三份，证明同地段房租价格为每月2500元。经质证，鸿升领航公司对该证据不认可，该证据显示的是并未实际成交的价格，与涉案房屋也非同类房屋，其价格不具有参考性。
3、鸿升领航公司提交李静、孔丹2015年6月22日、2015年7月20日pos机刷卡凭条8张，证明李静、孔丹从签订认购协议到签订正式合同间隔29天，有充分的考虑时间。经质证，李静、孔丹在签订正式合同前未见过合同文本。
4、鸿升领航公司提交清华园项目退房退款材料一宗，证明鸿升领航公司对于不签订购房合同或签订购房合同反悔的购房者，退还定金及首付款。经质证，李静、孔丹对上述材料真实性无异议，但认为鸿升领航公司当时答复李静、孔丹不签合同不能退还定金，鸿升领航公司提交的退房退款材料，虽然显示其对退房者进行了退款，但退房的过程很可能经过很多曲折。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2016年3月25日，青岛市黄岛区市场监督管理局作出的青黄市监处字[2016]25号行政处罚决定书虽已发生法律效力，但不能直接作为本案据以裁判的依据。本案争议的焦点问题是：1、商品房预售合同第十条、第十二条是否系无效条款;2、商品房预售合同中的补充条款应否撤销；3、逾期交房违约金应如何计算。一审法院作如下分析判定：
关于合同第十条的效力。合同第十条约定，房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工验收，乙方按约定履行了付款及其他约定义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上述法律、法规明确规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”，但并未明确规定建筑工程必须通过综合竣工验收备案方可交付使用。合同第十条约定房屋交付的条件是交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工验收，不违反法律的强制性和效力性规定，该条款应为有效，李静、孔丹主张该条款无效，一审法院不予支持。
关于合同第十二条的效力。第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：乙方不退房，甲方向乙方按照乙方已支付的房价款日万分之0.1计算违约金。一审法院认为，该条款约定逾期交房违约金按已支付房款的日万分之0.1计算，不违反法律强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，不应确认为无效条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，李静、孔丹认为违约金约定过低可以要求人民法院予以增加。关于鸿升领航公司逾期交房超过60天，李静、孔丹不得退房的约定，该约定并不意味着合同无法解除，在合同目的无法实现等法定条件下，李静、孔丹依然可以要求解除合同，该条款并不构成对李静、孔丹主要权利的排除。综上，合同第十二条并不符合提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，李静、孔丹主张该条款无效，一审法院不予支持。
关于合同的补充条款应否撤销。李静、孔丹主张补充条款的主要内容是减免鸿升领航公司的合同责任，加重李静、孔丹的合同责任，排除李静、孔丹的合同权利，显失公平，请求法院予以撤销，保留其中的保修范围和保修期限的约定。一审法院认为，该合同的补充条款处有李静、孔丹的签字确认，李静、孔丹在签订合同时应当对其内容有充分了解。该补充条款是双方对合同正文的补充，补充条款的内容，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的重大误解、显失公平或欺诈、胁迫、乘人之危等情形，李静、孔丹要求撤销该补充条款，一审法院不予支持。
关于逾期交房违约金。李静、孔丹主张鸿升领航公司支付2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金7708元。一审法院认为，根据双方合同约定，鸿升领航公司应于2016年10月28日前将房屋交付给李静、孔丹，但鸿升领航公司未将房屋如期交付给李静、孔丹，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准，鸿升领航公司主张按合同约定，按照李静、孔丹已支付房价款的日万分之0.1计算违约金，李静、孔丹主张按照住房和城乡建设部和国家工商管理总局发布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，应按照日万分之五计算违约金。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）示范文本》不具有强制性效力，不能作为确定本案逾期交房违约金的依据，李静、孔丹提交的证据也不足以证明涉案房屋同地段同类房屋租金的真实情况，一审法院不予采信。结合本案基本事实，合同约定的逾期交房违约金计算标准日万分之0.1明显过低，李静、孔丹要求调整应予支持。参考同地段同类房屋的租赁价格，一审法院酌定逾期交房违约金以李静、孔丹已支付房价款的日万分之一计算为宜。故，鸿升领航公司应支付李静、孔丹2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金1543.02元（467582.67元×0.0001×33天）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第五十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、青岛鸿升领航置业有限公司于判决生效后十日内支付李静、孔丹2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金1543.02元；二、驳回李静、孔丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由李静、孔丹负担100元，青岛鸿升领航置业有限公司负担100元。
本院二审期间，李静、孔丹提交租房合同、还款记录、租房打款记录，欲证明在房屋延期交付时间内，李静、孔丹在别的地方租房，一审判决的违约金不足以弥补李静、孔丹的租房损失；房屋租金每月2300元，租了半年（2017年1月到7月）。经质证，鸿升领航公司对租房合同和打款记录的真实性无法确认，即使该材料是真实的，该证据也与本案没有关联性，不能作为定案依据。理由如下：该租赁合同显示租赁房屋面积为127平方，位置为原胶南市海王路街道办事处，租赁价格为2300元，显示其租赁房屋为精装且家具齐全的地段更为优越的房屋，李静、孔丹购买的房屋为102平方米，且为毛坯房屋，因此不能将该租房合同作为李静购买涉案房屋同地段同期租赁价格的确认依据。还款记录与本案无关。该还款记录系李静履行与银行之间借款合同义务，无论鸿升领航公司是否迟延交付房屋，李静、孔丹均应承担该银行利息，该项利息并非李静、孔丹迟延交付房屋所造成的损失，与本案不具有关联性。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李静、孔丹与鸿升领航公司于2015年7月20日签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。李静、孔丹依约支付了全部购房款，鸿升领航公司应依照约定及时交付涉案房屋。鸿升领航公司未在合同约定的最晚交房时间即2016年10月28日之前交付符合合同约定条件的房屋，违反了合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。双方合同约定的逾期交房违约金明显过低，不足以弥补购房人李静、孔丹的实际损失，一审参考涉案房屋同地段同类房屋的租赁价格，酌情按照李静、孔丹已付房款的日万分之一为基准确定逾期交房违约金标准，判令鸿升领航公司支付李静、孔丹2016年10月29日至2016年11月30日期间的逾期交房违约金1543.02元，并无不当，本院予以确认。
李静、孔丹主张一审按照日万分之一标准计算违约金过低，且不足以弥补其实际损失，并提交租房合同、还款记录、租房打款记录予以证明。本院审查认为，李静、孔丹租赁的房屋在坐落位置、房屋面积、租金标准、装修程度等方面与涉案房屋均不相同，无法证明其实际损失，故本院对李静、孔丹提交的租房合同、还款记录、租房打款记录不予采信。李静、孔丹要求鸿升领航公司支付其租房损失，证据不足，本院不予支持。鸿升领航公司主张同地段毛坯房的月租金为1200元，应以该租金标准来确定其应承担的逾期交房违约金的法律责任，但未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予支持。
综上所述，李静、孔丹与鸿升领航公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计400元，由上诉人李静、孔丹负担200元，上诉人青岛鸿升领航置业有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一七年十一月十五日
书记员 况君仪
书记员 于国英