陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终9068号
上诉人（原审原告）：程某，男。
委托诉讼代理人：樊某，陕西某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王某，男。
被上诉人（原审被告）王甲，男。
委托诉讼代理人：郝甲，陕西甲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李某，男。
被上诉人（原审被告）：孙某，女。
上诉人程某因与被上诉人王甲、李某、孙某申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人程某及其委托诉讼代理人樊某、王某，被上诉人王甲委托诉讼代理人郝甲到庭参加诉讼。被上诉人李某、孙某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
程某上诉请求：1、撤销一审判决，撤销临潼区法院对某15号楼3单元601室房屋的查封；2、明确某15号楼3单元601室应作为抵债资产划归程某名下；3、诉讼费由王甲、李某、孙某承担。事实与理由:1、2016年5月18日法院查封、公告査封的坐落于某15号楼3单元601室房屋时，房屋在孙某名下，并未发生转移。故该房屋冻结查封的法律效力优于王甲的房屋买卖合同的效力。2、孙某、李某与王甲于2016年4月24日填写《房屋买卖合同》并于4月26日当天打款，但是收款人并不是李某和孙某，而是他表妹王丙，一审也没有进行任何质证。证人张某到法院质证，2016年5月18日法院在该房贴查封公告时，该房久未住人当时有张某等人在场。一审判決认定买卖交款和实际占有不符合事实。3、该房产证在程某与李某、孙某二人于2015年9月21日签订《借款协议》时，李某、孙某明确以全部家产及财产作为抵押，并将该房产证及与银行签订的《个人住房借款合同》一并质押在程某处。2015年10月29日孙某、李某以该房屋抵押在信用社贷款给程某还款借用房产证，并叫王悦德作证打了借据才将该房产证借走，并未丢失。王甲提供的2016年4月24日《房屋买卖合同》，该房屋买卖物权并未登记，不能证明王甲是该房屋的合法所有人。其签约的房屋买卖合同不能制约程某的诉讼保全和法院的查封。
王甲辩称，程某申请法院査封该房屋的时间是在2016年5月18日，而王甲与李某、孙某于2016年4月14日就签订合法有效的《房屋买卖合同》，4月26日按合同支付了购房款，孙某收到购房款当日就将该房屋交付给王甲实际占用，4月29日买卖双方就前去办理过户登记手续，4月30申办登报声明。王甲与李某、孙某进行的房屋买卖的行为，明显在人民法院查封之前，依法足以排除执行。王甲按合同履行交款义务和行使接收房屋权利后，随即就同孙某申办房屋过户登记手续，尽到了自己注意义务。未能办成过户手续是因孙某将房产证丢失。
李某、孙某未到庭，亦未提交书面答辩意见。
程某向一审法院起诉请求：1、撤销2017年5月16日临潼区法院中止对某15号楼3单元601室房屋的查封；2、明确某15号楼3单元601室应作为抵债资产划归程某名下；3、诉讼费由王甲、李某、孙某承担。
一审法院认定事实：程某与李某、孙某借款纠纷一案，程某于2016年5月4日诉至法院，请求李某、孙某偿还其借款90万元及利息，并于5月16日申请诉讼保全，申请对李某、孙某位于某15号楼3单元601室的住房和车辆进行保全。临潼法院于2016年5月17日作出（2016）陕0115民初1336-1号民事裁定书，裁定对孙某所有的某15号楼3单元601室房屋进行查封，并于5月18日张贴查封公告。临潼法院于2016年6月4日以（2016）陕0115民初1336号民事调解书对上述借款纠纷案调解结案。2016年7月4日，程某向法院申请执行，因王甲提出复议申请，且李某、孙某无可供执行财产，临潼法院作出（2016）陕0115执514号执行裁定书，裁定终结本次执行。2017年3月14日，程某申请恢复执行，临潼法院作出（2017）陕0115执恢60号之一执行裁定书，裁定对某15号楼3单元601室房屋进行查封。王甲对该执行裁定书提出书面异议，临潼法院于2017年5月16日作出（2017）陕0115执异字9号执行裁定书，裁定中止对某15号楼3单元601室房屋的查封。之后，程某于2017年6月9日向法院提起申请人执行异议之诉。
又查，李某与孙某原系夫妻关系，二人于2016年3月7日协议离婚。之后，王甲与李某、孙某于2016年4月24日在李万锁的见证下签订《房屋买卖合同》，约定由王甲购买孙某所有的位于某15号楼3单元601室房屋，房产证号为：西房权证临字第××号，房屋总价款为31万元，除银行按揭贷款94580.27元外，该房屋售价215000元。同日孙某、王甲在合同上签名，李某于2016年4月29日在合同上签名。4月26日，王甲通过中国农业银行将85000元转至孙某指定的王丙户下，之后孙某为王甲出具收到房款205000元的收据，并约定剩余房款1万元待房产过户后由王甲支付孙某。王甲于交款后实际占有该房屋，并自2016年5月起向中国建设银行归还按揭贷款本息至今。之后，王甲与孙某前往房管部门办理过户手续，孙某称其房产证丢失，故其于2016年4月30日在《陕西日报》对该房产证登报声明作废，后因法院查封该套房屋致办理房屋过户手续未果。
又经查，2012年3月13日，王甲开办西安市临潼区渭阳沙场经营采沙项目。2013年11月25日，李某、孙某以干工程垫资需要资金为由借款30万元，并约定借期一年，年息2分，按季度清息。王甲向李某、孙某交付现金30万元，李某、孙某出具借条一张。借款到期后，李某、孙某未能依约还款。后李某在2015年5月1日至2015年12月4日期间，通过银行分十次向王甲转账还款10.5万元。2016年3月23日李某向王甲出具保证：今欠王甲12万元，月底还清（3月31日）如没还完，以房总价折算扣除。2016年4月26日，王甲向孙某出具证明：已收到李某、孙某还款18万元。
一审法院认为，本案双方争议的焦点有两个：一、某15号楼3单元601室房屋的权属是否转移；二、法院对某15号楼3单元601室房屋是否应继续执行。根据王甲提供的《房屋买卖合同》及银行客户交易明细、借条等证据，王甲与孙某签订合同的日期为2016年4月24日，李某在合同上签名的时间为2016年4月29日，程某诉讼中申请财产保全的日期为2016年5月16日，李某、孙某处分财产的行为发生在查封前，故李某、孙某可依法处理该房产，且房屋买卖合同约定的房屋总价款为31万元，除银行按揭贷款94580.27元（2016年5月起由王甲向中国建设银行归还贷款本息至今）外，该房屋售价215000元。王甲通过中国农业银行向孙某指定账户转账85000元，余款1万元双方也同意附条件支付。另12万元房款，是因李某、孙某向王甲借贷30万元，已偿还18万元，尚剩余12万元未能归还，在李万锁的见证下用李某、孙某尚欠的借款12万元折抵了12万元房款。在李某、孙某无力向王甲偿还借款的情况下，经双方协商一致终止借贷法律关系，建立商品房买卖合同关系，将借款转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出约定。之后，孙某为王甲出具收到房款205000元的收据。这是李某、孙某在难以清偿债务时，通过将其所有的商品房出售给王甲的形式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，王甲与李某、孙某签订的房屋买卖合同应为合法有效。因此，王甲是以支付合理对价为条件取得孙某的房屋且已实际占有，未能办理房屋过户非其自身原因所致。程某主张王甲提交的房屋买卖合同为虚假无效合同，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。程某还认为王甲交付房款和实际占有不符合事实，无充分证据予以证实，故依法不予采信。综上所述，程某无证据证明该套房屋为其享有权利，故其要求撤销（2017）陕0115执异字9号执行裁定书，并将某15号楼3单元601室作为抵债资产划归其名下的请求，无事实根据，不予支持。为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条之规定，判决：驳回原告程某的诉讼请求。案件受理费4200元，由程某负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。二审审理期间，王丙出庭作证，证明2016年4月26日王甲将85000元的房款打入其账户，该笔款项是孙某的卖房款。王甲提供从建设银行临潼区支行调取的2017－005号个人贷款VT100特殊交易及调账申请审批表1张、建设银行银行卡客户交易明细清单1份，证明2017年1月9日涉案贷款账号甲（原有扣款账户户名李某，账号乙）变更为户名王甲账号丙；涉案房屋按揭款由王甲缴纳。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2016年4月24日王甲与孙某签订了《房屋买卖合同》，2016年4月29日李某亦在合同上签名，房屋买卖合同约定房屋总价款为31万元，除银行按揭贷款94580.27元外，该房屋售价215000元。合同签订后，2016年4月26日王甲通过中国农业银行向孙某指定账户转账85000元，另在李万锁的见证下用李某、孙某尚欠王甲的借款12万元折抵了12万元房款，该房屋银行按揭贷款由王甲自2016年5月起向中国建设银行归还贷款本息至今，其余１万元按合同约定双方同意附条件支付，之后孙某为王甲出具收到房款205000元的收据。据此，王甲以支付合理对价取得孙某的房屋且实际占有使用。程某于2016年5月4日诉至法院请求李某、孙某偿还其借款90万元及利息，并于5月16日申请诉讼保全。由于王甲在人民法院查封之前已经与李某、孙某签订商品房买卖合同，并支付了购房款，因此，王甲对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法有据，异议理由成立。一审法院裁定对某15号楼3单元601室房屋中止执行，并无不当。程某上诉称王甲提交的房屋买卖合同为虚假无效合同，不得对抗其查封裁定，未提供充分证据证明。故程某要求对某15号楼3单元601室房屋继续执行，将某15号楼3单元601室作为抵债资产划归其名下的请求，本院依法不予支持。
综上所述，程某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元由程某负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李涛
审判员 李刚
二〇一八年十月二十九日
书记员 李艳