＼n江苏省徐州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）徐民终字第1066号＼n上诉人（原审被告）刘效先，男，1969年10月14日生，汉族，农民。＼n委托代理人尚振云，江苏景来律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）赵永芝，男，1963年8月28日生，汉族，农民。＼n上诉人刘效先因与被上诉人赵永芝土地承包合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2012）邳碾民初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月24日对本案进行了公开开庭审理。上诉人刘效先及其委托代理人尚振云、被上诉人赵永芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院查明：2004年10月4日，赵永芝和殷庄村委会及韩光永、韩光立等十三户村民签订了土地转包合同一份，约定将殷庄村韩中组枣泗路东大干渠南节、韩四组场北边十三户农户的承包地转包给赵永芝，承包期为29年，自2004年10月4日起至2032年10月3日止，转包费每年每亩1200元，面积：东边长155．7米；南边宽120．5米；西边长189．3米；北边宽161．5米；中宽152．9米。先付款后使用（每年十月四日付款），赵永芝只有使用权没有买卖权，如土地有变动，土地补偿费由韩中组集体所有。如违约，违约金应按总造价计算，由人民法院裁定。＼n2005年2月29日，赵永芝与刘效先签订一份土地转租合同书，约定赵永芝将其承包的殷庄村上述土地部分转租给刘效先使用，面积为12.5亩，东边长65米半，南边宽120.5米，西边长65米，北边宽132.9米，双方无条件遵守赵永芝与殷庄村委会签订土地转包合同的所有条款（承租土地南边共留37米为公共受益，共同建设投资额按面积均分）。同时约定刘效先必须在每年10月4日前将12.5亩租金15524元（外加韩光永、韩召华多地补偿1860元，刘效先承担620元／年）支付赵永芝，否则赵永芝有权制止刘效先一切经营活动。转租土地期间所产生的一切合法费用应按双方所转租实际土地面积均分，同时在双方今后的经营过程中，由于各自的种种原因所造成的费用和一切不良后果自负。合同生效后，单方不得违约，如违约，违约金应按实际造价与损失计算之和，由人民法院裁定。合同履行期间，刘效先在上述转租的土地沿路部分建起了房屋和大棚用于经营，后因违章建筑被土地管理部门行政处罚。2009年10月14日，刘效先为赵永芝出具一欠条，载明：“欠条今欠赵永芝土地局罚款壹万元整，另外欠2009年、2010年两年地租，叁万壹千贰佰元整，合计肆万壹千贰佰元整。刘效先2009年10月14号”。2009年11月26日刘效先为赵永芝书写保证书一份，注明“保证书欠韩瓦房的地租款壹万伍仟多元，在两个月内一定还清，如不还自动让出，刘效先2009年11月16号”。后刘效先经赵永芝同意，将土地租金分别交付给六家农户。后因租金等问题双方产生矛盾，相互在门口倾倒石块堵门。赵永芝曾于2010年4月诉至邳州法院后撤诉。2011年初，刘效先要求交纳土地租金，赵永芝不同意，要求解除合同。诉讼中，刘效先同意给付租金，也同意承担违约金或提高租金等，但赵永芝坚持解除合同。由于刘效先拖欠他人债务，债权人申请强制执行，刘效先在涉案土地上所建造的房屋及大棚被邳州法院于2010年6月裁定（作价890500元）抵偿给了债权人，几债权人已对房屋实际占有使用。赵永芝称承包土地有部分被占用，搞房屋建筑，宿羊山镇已进行处罚，现正在办理非农业用地手续，土地部门也已报上级机关改变原土地用途，但没有正式审批。诉讼中，前述抵偿房屋的几个债权人分别与赵永芝达成协议：如果赵永芝在本案诉讼中胜诉，其自愿将抵偿房屋所占部分土地的租金（协议价格）交付给赵永芝。＼n土地转租期间，刘效先拖欠赵永芝2009年10月4日应付租金5524元、2010年10月4日、2011年10月4日、2012年10月4日应付租金各15524元，以上合计52096元。＼n原审法院认为：赵永芝将村集体所有农业用地从原农户手中转包供自己使用，已经村民委员会和原承包户同意，双方签订合同不违反法律规定，是合法有效的。后赵永芝与刘效先签订协议将涉案土地另行转租给刘效先使用，事后征得了发包人即土地所有权人或使用权人的追认，且相关农户已从刘效先手中实际收取一定的租金，故赵永芝和刘效先之间的土地租赁合同系双方的真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。＼n合同的解除分为约定解除与法定解除。约定解除是当事人协商一致解除原合同关系；法定解除是法律赋予守约的合同相对人以解除权，消灭合同关系。本案赵永芝根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，刘效先拖欠赵永芝多期租金，此前已经引起了诉讼，虽然其陈述愿意支付赵永芝租金，可以将租金交至法院，但始终没有兑现承诺。另，刘效先与案外人签订转租合同，其虽然陈述没有实际履行，但至少说明其在没有经过赵永芝许可的情况下已经缔约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此外，刘效先在取得土地经营权后，并未办理相关手续，而是擅自改变土地用途，作为建设用地使用，在涉案土地上盖房屋、建大棚。当地政府及土地部门已进行了行政处罚。现刘效先占用部分土地所建房屋及大棚已被作价890500元，抵偿给其债权人，几债权人已分别对相关房屋占有使用。刘效先因债务纠纷，导致涉案土地上的建筑物被抵偿他人，涉案土地使用权人发生了实际变化，该抵偿并未征得赵永芝的同意。综上，刘效先的行为构成根本违约，赵永芝享有合同解除权，其要求解除土地租赁合同的请求应予支持。在承租期内，刘效先拖欠赵永芝租金，赵永芝有权要求刘效先足额支付，故赵永芝要求刘效先支付租金52096元的主张，应予支持。综上遂判决：一、解除赵永芝与刘效先签订的土地租赁合同。二、刘效先于判决生效后十日内给付赵永芝土地租金52096元。案件受理费280元，由刘效先负担。＼n上诉人刘效先不服上述民事判决，向本院上诉称：一、上诉人愿意支付租金，但被上诉人根本不愿接受，所以上诉人没有过错。二、上诉人虽然就涉案土地与案外人签订了转租协议，但因未征得被上诉人同意，案外人已与上诉人解除协议，该转租协议并未实际履行。三、上诉人与被上诉人均在租赁的土地上建造了大棚，并不存在上诉人擅自改变土地用途的事实。四、上诉人所有的涉案土地上的房屋是被人民法院裁定抵偿给案外人的，并非上诉人自行抵偿，故不必由上诉人征得被上诉人的同意。综上，上诉人并没有在事实上构成根本违约，原审法院以上诉人构成根本违约为由判令解除涉案合同，系认定事实及适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审。＼n被上诉人赵永芝答辩称：上诉人存在拒付租金的事实，为此被上诉人曾到法院起诉，经法庭调解上诉人仍没有给付租金。原审庭审中被上诉人已提供证据证明，上诉人将涉案土地转租给案外人并收取费用的事实。上诉人把涉案土地上的房屋和门面抵偿给其债权人，确未经过我的同意。综上，原审判决正确，请予以维持。＼n根据各方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：赵永芝是否有权要求解除涉案土地租赁合同。＼n二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。＼n本院二审查明事实与原审查明事实一致。＼n本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，赵永芝与刘效先双方签订的涉案土地租赁合同约定，刘效先于每年10月4日前将涉案土地租金交付给赵永芝。刘效先作为承租人应当按照约定的数额和时间向赵永芝履行交付租金的义务。根据庭审查明事实，刘效先自2009年起欠赵永芝租金，在赵永芝2010年4月起诉后，其承诺给付租金亦一直未给付。刘效先辩称赵永芝拒收租金，就此其并未提供切实有效的证据予以证明，也未采取提存等其他措施，故本院对其辩称不予采信。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对出租人来讲，收取租金是依据租赁合同享有的主要权利，承租人的主要义务就是按照租赁合同的约定向出租人交付租金。刘效先逾期不给付租金，违约在先，经催告后仍不给付致使赵永芝不能实现收取租金的合同目的，赵永芝有权解除租赁合同。二、刘效先及其原审出庭的证人苏某均认可，双方就涉案土地签订了土地转租合同，刘效先亦认可该转租协议未经被上诉人同意，最终未实际履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据上述法律规定，刘效先未经赵永芝同意，就涉案土地与苏某签订转租协议，赵永芝有权解除合同。刘效先关于转租合同未实际履行，赵永芝无权解除合同的主张，没有法律依据，本院不予支持。＼n综上，上诉人刘效先的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费280元，由上诉人刘效先负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长沈慧娟＼n代理审判员周东海＼n代理审判员赵淑霞＼n二〇一四年六月三日＼n书记员闫媛媛