＼n河北省唐山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）唐民三终字第52号＼n上诉人（原审被告）：唐山金旺房地产开发有限公司。住所地：河北省玉田县豪门路北侧外3号。＼n法定代表人：史月坤，该公司总经理。＼n委托代理人：杜文峰，河北冀华律师事务所唐山分所律师，特别授权代理。＼n被上诉人（原审原告）：玉田县粮食局粮食加工厂管理人。＼n负责人：蔡江，河北恒岳破产清算有限公司唐山分公司负责人。＼n委托代理人：李志远。特别授权代理。＼n被上诉人（原审第三人）：玉田县财政局。住所地：河北省玉田县鼓楼东街228号。＼n法定代表人：陈振芳，该局局长。＼n委托代理人：高志平，一般权限代理。＼n玉田县粮食局粮食加工厂管理人（以下简称加工厂管理人）诉唐山金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）财产损害赔偿纠纷一案，河北省玉田县人民法院于2011年6月29日作出（2010）玉民初字第2932号民事判决，金旺公司不服该判决向本院提出上诉，本院于2011年9月13日以（2011）唐民三终字第550号民事裁定撤销原判，发回玉田县人民法院重审。该院依法另行组成合议庭，追加玉田县财政局为第三人，对本案重新进行了审理，于2012年7月26日作出（2011）玉民重初字第21号民事判决。该判决送达后，金旺公司仍不服再次向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，金旺公司委托代理人杜文峰，加工厂管理人委托代理人李志远，玉田县财政局委托代理人高志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审查明：玉田县粮食局粮食加工厂（以下简称加工厂）所占土地在2006年3月17日登记的土地使用权人为河北玉田国家粮食储备库（2007年更名为玉田国家粮食储备有限公司）。2006年12月4日，玉田县人民政府授权财政局为国有资产监督管理机构，履行国有资产出资人职能。加工厂于2008年3月14日被玉田县人民法院宣告破产，同时依法查封该企业全部财产。2008年5月14日，玉田县人民法院指定河北恒岳破产清算有限公司唐山分公司为加工厂破产财产管理人，接管该企业全部破产财产，依法开展破产清算工作。加工厂破产财产中包括房屋建筑物4212平方米，于2008年6月23日经唐山中信德房地产评估咨询有限公司评估，价值总额为1291300元。2008年6月25日，加工厂管理人向土地使用权人玉田国家粮食储备有限公司发出通知，主要内容为通知玉田国家粮食储备有限公司对加工厂的房屋建筑物在拍卖中予以优先回购，如不予回购则视为同意拍卖，加工厂管理人将委托拍卖公司于2008年7月3日对加工厂的房屋建筑物予以公开拍卖。2008年7月1日，玉田国家粮食储备有限公司给加工厂管理人回函，主要内容为告知加工厂管理人，根据土地和房屋一致的原则，土地使用权人有优先购买权，但鉴于该宗房屋起拍价较高，玉田国家粮食储备有限公司无意购买。2009年11月9日，玉田县财政局委托唐山市辰雨拍卖行有限公司对加工厂约14.3亩的土地使用权进行拍卖，双方签订了委托拍卖合同。后金旺公司竞拍取得上述土地使用权。2009年12月4日，金旺公司与玉田县财政局订立土地使用权转让协议，将上述土地使用权出让给金旺公司，土地面积9533平方米，规划用途为住宅用地，土地出让年限70年，商业用地部分出让年限40年，转让总价为945万元，并约定买受人于2011年前完成开发建设。后金旺公司依约向玉田县财政局缴付了全部转让价款，取得了上述土地使用权。2010年1月31日，金旺公司强行对加工厂房屋建筑物进行拆除。2010年2月1日，玉田县人民法院向金旺公司下发通知要求其立即停止拆除，但金旺公司不听劝阻，将加工厂房屋建筑物全部拆除。于是形成诉讼，加工厂管理人请求判令金旺公司赔偿因拆除上述房屋建筑物损失1291300元。＼n上述事实有当事人陈述及相关书证在卷证实。＼n原审法院认为：原告作为法院指定的加工厂破产财产管理人，享有对破产财产加工厂房屋建筑物4212平方米的所有权。加工厂的土地使用权人为玉田国家粮食储备有限公司，玉田县财政局经玉田县人民政府授权作为国有资产监督管理机构委托唐山市辰雨拍卖行有限公司拍卖的是加工厂的土地使用权，并不包括地上建筑物所有权，故被告在拍卖行竞得的是加工厂土地使用权，而不包括争议的房屋建筑物所有权，被告未经原告同意擅自将原告所有的房屋建筑物拆除，对此给原告造成的经济损失应予赔偿。原告提供的粮食加工厂固定资产账册，因原粮食加工厂是国有企业，其固定资产账册必须经过政府职能部门和上级主管部门的审核，其真实性应予认定。此固定资产账册是唐山中信德房地产评估咨询有限公司作出玉田县粮食局粮食加工厂破产涉及的房产拍卖底价估价报告的主要依据，从而应认定该房产拍卖底价估价报告的真实性。被告主张房屋数量有很多已不存在了，但法院已书面通知被告停止拆除房屋建筑，被告仍将争议房屋拆除，举证责任在被告。因被告未能提供相应证据，应承担举证不能的责任。土地使用权转让协议只约定了土地使用权的转让，并未涉及到地上建筑物，被告主张的“房随地走”即被告取得了土地使用权的同时亦取得了该宗土地上建筑物及附属设施的所有权，无事实和法律依据，依法不予采信。玉田县财政局在明知地上建筑物所有权归原告的情况下仍对土地使用权进行拍卖，且要求被告在2011年以前完成开发建设，故第三人对被告拆除房屋的行为亦存在过错，应承担连带责任。遂判决如下：被告唐山金旺房地产开发有限公司赔偿原告玉田县粮食局粮食加工厂管理人因拆除原玉田县粮食局粮食加工厂房屋建筑物所造成的经济损失1291300元，于判决生效之日起5日内付清，第三人玉田县财政局承担连带赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16422元，由被告唐山金旺房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起5日内向本院交纳，第三人玉田县财政局承担连带责任。＼n金旺公司不服上述判决，向本院上诉称：1、我国现行的法律法规和河北省地方法规明确规定，土地使用权或地上建筑物转让时，要一并转让或处分。2、玉田县财政局在整个拍卖过程中，一直未向上诉人明确告知该土地使用权和地上建筑物分属不同主体所有，直到根据订立的土地使用权转让协议清理现场时，才被法院通知房屋是加工厂的，但当时房屋已经基本拆除完毕，不可能恢复。3、在上诉人没有得到明确告知土地使用权和地上建筑物分属不同主体所有的前提下，上诉人合法取得土地使用权即取得该土地的地上附着物所有权，上诉人拆除属于自己的建筑物不构成侵权行为，且该房屋已经列入开发，没有任何实际价值。何况土地出让人即玉田县财政局还向上诉人指定了开发期限，不及时拆除就不可能完成开发。4、评估报告有效期最多为一年，而上诉人拆除废旧房屋时已经超过该评估报告一年半多，该评估报告不应作为认定被拆废旧房屋价值的依据。5、从在报纸上公开刊登土地拍卖公告，到公开拍卖前，被上诉人加工厂管理人作为该土地的利害关系人应当向出让人或拍卖公司主张权利，就地上建筑物的处理进行协商，而被上诉人却没有主张，对此应承担相应的责任。综上，上诉人拆除已经合法取得土地使用权的地上建筑物所有权，既合法又合理，一审认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉请。加工厂管理人同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。玉田县财政局二审时辩称，同意一审判决金旺公司承担赔偿部分，不同意一审判决该局承担连带责任的部分，但该局未在上诉期内提出上诉。＼n本院二审查明的事实与一审一致。＼n本院认为：虽然我国法律法规均明确规定，土地使用权或地上建筑物转让时要一并转让或处分，但该规定指的是土地使用权人和地上建筑物的所有权人为同一主体的情形，本案特殊性在于加工厂所占用的土地使用权拍卖时与地上建筑物所有权分属不同的主体。上诉人在竞拍时未了解该现状，玉田县财政局亦未在委托拍卖及与上诉人签订土地使用权转让协议时向上诉人金旺公司明示该土地使用权和地上建筑物所有权分属不同主体，故双方均存在相应过错，一审判决金旺公司和玉田县财政局对被拆建筑承担连带赔偿责任并无不妥。被拆的地上建筑物原价格评估报告虽然已过有效期，但因已被拆除且无法恢复，无法对被拆时的价值重新鉴定和评估。一审法院结合当时市场行情，参照被拆建筑的原评估价格认定该部分建筑物损失价值亦无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币16422元，由上诉人唐山金旺房地产开发有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长甄飞＼n代理审判员刘蒙蒙＼n代理审判员孙乾辉＼n二〇一四年四月八日＼n书记员刘杨