山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1386号
上诉人（原审原告）刘霞，女，1964年7月10日出生，汉族，无业，住山东省桓台县。
委托代理人张跻波，山东建鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人朱月肖，董事长。
委托代理人岳东，山东泉沣律师事务所律师。
委托代理人高新，山东泉沣律师事务所律师。
上诉人刘霞因与被上诉人济南鲍德房地产开发有限公司（以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2011年7月20日，刘霞（买受人）与济南鲍德公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定由刘霞购买济南鲍德公司开发建设的商品房。合同第八条约定，济南鲍德公司应在2012年8月31日前具备交房条件并于9月1日开始交房，交房条件为商品房经竣工验收合格，并符合本合同约定。合同第九条约定，自2012年9月1日起，90日内交房视为按期交付，超过90日按逾期处理。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应于30天内将买受人已付房款全部退还买受人，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，如果买受人不退房，出卖人自逾期交房之日起至实际交付之日止按日向买受人按其已交付房款的万分之一支付违约金。另，涉诉房屋的预售许可证为济建开预许字第（2010）xxx号。
合同签订后，刘霞分别于2011年1月19日、2011年7月22日向济南鲍德公司支付了10000元定金和1329385元房款，付清了购房款。济南鲍德公司于2011年7月22日向刘霞出具了金额为1339385元的购房款收据。2012年8月31日，涉诉房屋所在单元开始办理交房手续，济南鲍德公司提交了涉诉房屋所在单元其余21户业主分别于2012年8月31日和9月1日签署的某交房手续确认单予以证明。济南鲍德公司主张曾于2012年8月31日前以邮寄交房通知单及电话通知的方式告知刘霞可以办理交房手续，但未提供相应证据予以证实。刘霞认可其夫伊某曾于2012年8月31日前往济南鲍德公司，要求济南鲍德公司出示涉诉房屋符合交付条件的相关材料，由于济南鲍德公司未能提供，刘霞拒绝收房。2014年2月17日，刘霞到济南鲍德公司办理了涉诉房屋的交房手续。
2011年1月19日，刘霞曾与济南鲍德公司就购买涉诉房屋及车位等事宜签订了某定金合同，合同中对刘霞预购买的商品房信息等进行了约定，同时约定，刘霞同意在签订该定金合同时支付车位定金20000元，车位定金在该房屋交付时购买车位后转为车位款，如不购买车位，车位定金不予退还。同日，刘霞按约定支付了20000元车位定金，济南鲍德公司向刘霞出具了收款收据。刘霞主张其办理了涉诉房屋的交房手续后，曾向济南鲍德公司询问过车位的相关情况，因得知涉诉房屋所在的10号楼附近已经没有车位了，故其未购买车位。济南鲍德公司则主张小区内10号楼附近还有车位，可供刘霞购买。
另查明，2013年8月14日，涉诉房屋所在的某10号楼取得房屋建筑工程竣工验收备案单。备案单中载明，10号楼取得竣工验收合格的时间为2012年7月17日。
原审法院认为：刘霞与济南鲍德公司2011年7月20日签订的涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且涉诉房屋已取得相关建设及销售依据，故合同合法有效。双方在合同中对涉诉房屋的交付条件作出了明确约定，即商品房应当经竣工验收合格，该约定并未违反相关法规的禁止性规范，系有效约定。双方在商品房买卖合同中约定的涉诉房屋应具备交房条件的时间为2012年8月31日，涉诉房屋的竣工验收备案单载明涉诉房屋已于2012年7月17日经竣工验收合格，故，济南鲍德公司未违反合同中关于房屋交付的相关约定。虽然济南鲍德公司未能提供证据证明其曾就涉诉房屋的交付时间尽到通知义务，但刘霞自认曾于2012年8月31日即交房的当日到济南鲍德公司询问过相关情况，故刘霞不应以济南鲍德公司未通知其交房为由抗辩逾期交房的责任应由济南鲍德公司承担。刘霞主张其未于2012年8月31日办理交房手续的原因为济南鲍德公司未按其要求提供涉诉房屋符合交付条件的相关材料，但同时刘霞陈述其于2014年2月17日办理交房手续时亦未见过上述材料。原审法院认为，一方面，刘霞未能提供证据证明2012年8月31日其到交房现场时的具体情况；另一方面，从客观上看，涉诉房屋确实已于2012年7月17日具备了符合合同约定的交房条件，且济南鲍德公司已于合同约定的交房时间为涉诉房屋所在单元的其他21户业主办理的交房手续；从主观上看，刘霞自身也未将济南鲍德公司是否提供涉诉房屋符合交付条件的书面材料作为其是否办理收房的必要条件。因此，刘霞要求济南鲍德公司支付延期交房违约金59468.69元的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。
刘霞与济南鲍德公司签订了定金合同且实际交付了定金，该合同合法有效。从双方对车位定金约定的内容可知，该20000元车位定金的性质为立约定金。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。本案中，刘霞与济南鲍德公司在定金合同中并未对车位的具体位置、车位号和价款进行约定，刘霞在办理交房手续后，曾与济南鲍德公司协商购买车位一事未果，但双方均未做出过拒绝订立车位买卖合同的意思表示，因此，济南鲍德公司应当返还刘霞已交纳的车位定金20000元。刘霞主张应双倍返还定金的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还原告刘霞车位定金20000元；二、驳回原告刘霞要求被告济南鲍德房地产开发有限公司支付延期交房违约金59468.69元的诉讼请求；三、驳回原告刘霞超出部分的诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2290元，由原告刘霞负担1830元，由被告济南鲍德房地产开发有限公司负担460元。
上诉人刘霞不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实错误。刘霞之夫伊某于2012年8月31日即交房当日到济南鲍德公司询问交房相关情况，不代表济南鲍德公司已满足交房条件，亦不代表刘霞同意收房。济南鲍德公司未依照合同约定通知刘霞办理交房手续，但刘霞依照合同约定的时间到济南鲍德公司询问是否具备交房条件，何时交房，但济南鲍德公司无法提供已经具备交房条件的任何书面文件，刘霞肯定不会接受不符合合同约定标准、无法证实是否能满足生活需要的房屋，原审判决以刘霞当日曾到济南鲍德公司为由，免除了济南鲍德公司是否通知交房、是否满足了交房条件的举证责任，属于认定事实错误。二、原审认定竣工验收合格即满足交房条件，属于适用法律错误。1.《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》等法律规定，综合验收不合格的，不得交付使用。2.房屋验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人正常的居住和生活需要，所以，济南鲍德公司交付的房屋应是完成了工程竣工综合验收。原审判决以已经验收合格为由驳回刘霞的诉讼请求，明显适用法律错误。三、济南鲍德公司不能提供车位，应视为拒绝订立主合同，应双倍返还定金，原审判决只判令返还定金2万元不当。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决；2.改判支持刘霞的诉讼请求；3.案件受理费由济南鲍德公司负担。
被上诉人济南鲍德公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方争议的焦点为：一、济南鲍德公司是否应向刘霞支付逾期交房违约金；二、济南鲍德公司是否应向刘霞双倍返还定金4万元。
关于焦点一，本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方于2011年7月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，原审法院依据前述规定认定该合同有效并对双方均具有法律约束力正确。双方在合同第八条中约定，济南鲍德公司应在2012年8月31日前将具备交付条件的房屋交付给刘霞，双方在合同第八条中还约定，济南鲍德公司向刘霞交付的房屋应具备的条件为经竣工验收合格。本案中，刘霞认可其夫伊某曾于2012年8月31日到达济南鲍德公司办理房屋交付手续的现场，但主张因济南鲍德公司当时未向刘霞出示竣工验收合格的相关资料而拒收。诉讼中，刘霞对原审判决认定的济南鲍德公司已于2012年7月17日对涉案房屋进行竣工验收并经竣工验收合格的事实无异议，可以认定在2012年7月17日，涉案房屋已具备了合同约定的经竣工验收合格的交付条件。根据济南鲍德公司所提交的与刘霞所购房屋位于同一单元的其他业主办理交房手续时的交房手续确认单显示，其他业主于2012年8月31日及2012年9月1日全部移交完毕，且无异议，由此亦可间接印证济南鲍德公司向“某”10号楼业主办理房屋移交手续时，“某”10号楼已经具备了合同约定的经竣工验收合格的交付条件且双方在合同中并未约定济南鲍德公司向刘霞办理房屋交接手续时，必须向刘霞出示竣工验收合格的相关资料。因此刘霞主张济南鲍德公司当时并未向其出示经竣工验收合格的相关资料，在其未能举证证实的情形下，原审法院依据前述事实综合分析对刘霞的主张不予认定并无不当。故刘霞以济南鲍德公司在办理房屋移交手续时未向其出示经竣工验收合格的相关资料为由拒收房屋，并向济南鲍德公司主张逾期交付房屋的违约责任，无事实及法律依据。“竣工验收合格”、“综合验收合格”“综合分期验收合格”分属不同概念，其所涉内容虽然并不尽相同，但其本质均是由国家职能部门对所涉工程是否符合规定程序、质量标准、设计规范等审核验收的结果，均属于相关部门对所验收的工程作出的结论性意见，况且本案所涉工程于2013年8月14日完成房屋建筑工程竣工验收备案，完全符合法律及相关规章的规定。刘霞主张双方约定以“竣工验收合格”为交付条件违法，并以此为由拒绝接收涉案房屋无法律依据。
关于焦点二，本院认为：定金是指合同双方当事人约定的，为保证合同的履行，由一方预先向对方给付一定数量的货币或其他的替代物。依据定金的功能，可将定金划分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方在所签订的定金合同中约定，车位定金在该房屋交付时购买车位后转为车位款，如不购买车位，车位定金不予退还。由“在该房屋交付时购买车位后转为车位款，如不购买车位，车位定金不予退还”的约定内容可知，该定金应为立约定金。济南鲍德公司已经于2012年8月31日向刘霞交付涉案房屋，刘霞以济南鲍德公司未能出示竣工验收合格资料为由拒收，在济南鲍德公司向刘霞交付涉案房屋时及刘霞起诉前，双方并未就刘霞所购买的车位及价位进行协商达成一致意见。2014年2月17日，刘霞办理完涉案房屋的移交手续，此后刘霞因其所居住的10号楼附近已无可供选择的合适车位，要求济南鲍德公司退还定金，因双方在签订定金合同时，并未对车位及价位作出具体明确的约定，而济南鲍德公司亦不能提供适合刘霞使用的车位供刘霞选择，双方就购买车位并未能达成合意，因此未能就购买车位订立合约，不能由此而归责于济南鲍德公司，亦不能因此而归责于刘霞，双方未能就购买车位订立合同的情形不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条所规定的“无权要求返还定金”及“应当双倍返还定金”的情形，故原审法院判令济南鲍德公司返还定金2万元并驳回刘霞要求双倍返还定金的请求亦无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2290元，由上诉人刘霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 刘 翔