广东省东莞市第三人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）东三法民一初字第5297号＼n原告陈少荣，男，1953年7月8日出生。＼n委托代理人张卫红，广东今久律师事务所律师。＼n委托代理人张晶晶，广东今久律师事务所实习律师。＼n被告虞军兰，女，汉族，1964年11月7日出生。＼n委托代理人吴瑞云、黄姗，广东名成律师事务所律师。＼n第三人东莞市金环房地产经纪有限公司。＼n法定代表人肖锦海。＼n原告陈少荣与被告虞军兰及第三人东莞市金环房地产经纪有限公司（以下简称金环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月9日受理后，依法由审判员温皓担任审判长，与人民陪审员利见弟、人民陪审员赖丽梅组成合议庭进行审判，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告陈少荣及其委托代理人张卫红，被告虞军兰及其委托代理人吴瑞云到庭参加了诉讼，第三人金环公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告陈少荣诉称，陈少荣通过金环公司介绍，向虞军兰购买商住楼，建筑面积为107.76平方米，套内面积为91.94平方米，房地产权证。双方在2013年6月9日签订《房地产买卖合同》和《补充协议》，后于2013年6月26日签署《协议书2》。陈少荣依据约定向虞军兰支付了定金6万元和赎楼款13万元。双方签订合同时，金环公司解释说根据以往经验，相同条件物业交易时评估价不超过每平方米5500元，办理房地产过户时，房地产交易部门只要求按照固定格式合同签署和按评估价格缴纳税费，这样陈少荣有机会少缴税费。但2013年7月25日，一个自称虞军兰妹妹的女子打电话给陈少荣，称虞军兰不想卖房，愿意双倍退还定金以及赎楼款13万元及利息。两天后，该女子又称同意继续交易，但必须按照成交价格79万元计算支付全部税费。虞军兰该要求实际目的是逼陈少荣放弃购买该物业。但陈少荣仍然表示要继续履行合同，根据金环公司的安排，陈少荣于2013年8月13日缴纳了涉案房屋的维修基金4310.40元。＼n2013年8月15日是双方约定的办理房产过户手续的最后时限，但虞军兰本人并未到场，一名自称是虞军兰妹妹的女子到场要求办理过户前收到全部的购楼款（原约定银行将在双方过户后将剩余房款转入虞军兰银行账户），虞军兰拒绝到房管部门办理过户手续，又拒绝协同陈少荣到银行办理资金监管手续。＼n根据双方约定，买方出资赎楼后，卖方须出具全权委托公证书给金环公司，卖方还承诺将房产的《房地产权证》、销售不动产发票、契税完税证、借款合同、维修基金发票等相关文件托管于金环公司，并于2013年7月份将房产交付陈少荣使用，但均未履行约定义务。为此，陈少荣于2013年9月9日起诉至本院，请求判令：1.法院判决确认《房地产买卖合同》、《补充协议》和《协议书2》有效，并判令虞军兰协助办理过户手续；2.诉讼费由虞军兰承担。2013年9月25日，陈少荣增加诉讼请求：1.判令虞军兰支付违约金26860元（按约定成交价79万元日万分之五的标准计算，自2013年6月27日开始计算至起诉之日，并要求继续计算至虞军兰实际履行完全部约定义务之日）；2.责令虞军兰即时将房屋交付陈少荣使用；3.诉讼费由虞军兰承担。＼n被告虞军兰答辩称，一、虞军兰一直积极配合陈少荣及金环公司处理涉案房屋交易事宜，从未延迟。案涉房屋至今未能完成过户的原因是陈少荣及金环公司要求虞军兰做低房屋交易价格，三方串通逃避国家税收，虞军兰拒绝后造成未能过户。双方在2013年6月9日签订《房地产买卖合同》，陈少荣在2013年6月26日赎楼，虞军兰即配合陈少荣到贷款银行办理房屋抵押的注销登记。2013年8月12日，虞军兰取到房产证后便约金环公司安排次日办理过户手续，但陈少荣坚持要求做低交易价格，以评估价交易，进行虚假纳税申报，虞军兰予以拒绝，双方未能达成一致。同年8月15日，三方再次准备办理过户手续，但因陈少荣坚持要求做低交易价格或者由虞军兰承担税费差额被虞军兰拒绝，再次未能办理过户手续。同年8月19日，陈少荣委托律师发函虞军兰，要求虞军兰及金环公司于同年8月23日配合陈少荣办理过户手续，双方因税费问题协商未果。虞军兰认为，双方签订的《房地产买卖合同》约定案涉房屋成交价格为79万元，并由陈少荣承担过户所产生的所有税费，陈少荣应当按照79万元的成交价格与虞军兰办理过户手续并依法纳税，陈少荣要求做低交易价格，不但没有合同依据，还违反了我国税收法律的规定，现反称虞军兰真实用意是逼其退房，虞军兰依约行事并无过错。东莞市地方税务局发布的纳税指引要求，房地产转让价格由纳税人交易自行申报，申报的价格和地税部门通过与存量房交易计税价格评估系统自动生成的评估结果，按照孰高原则确定。即，本案中评估价格低于成交价格79万元的，则以79万元计算税费。双方约定的成交价为每平方米7331元，如以金环公司所称评估价格可少于5500元每平方米偷逃税款可达八、九万元，虞军兰并没有义务配合陈少荣偷逃税款，面临交易款减少及违法犯罪的风险。＼n二、陈少荣请求的违约金缺乏事实依据，虞军兰一直配合陈少荣办理房产过户手续，并没有因为未办理公证委托手续而影响房产过户。退一步说，即使办理了陈少荣及金环公司亦不能违背虞军兰的意思弄虚作假，做低房屋交易价格。2013年6月26日签订的《协议2》不仅未约定资金监管时间及方式，且在签订后双方对串通做低房价逃税发生争议导致陈少荣未进行资金监管，并不存在虞军兰违约的情形。＼n三、陈少荣要求虞军兰即时交付房屋亦没有依据，双方签订的《房地产买卖合同》及两份补充协议并没有约定房屋交付时间，陈少荣至今尚有60万元房款未支付给虞军兰，双方也未完成过户手续，因此陈少荣没有依据要求虞军兰交付房屋。＼n第三人金环公司没有提出答辩，亦没有提交任何证据。＼n经审理查明，2013年6月9日陈少荣通过金环公司向虞军兰购买洋房（以下简称案涉房产），当日虞军兰作为甲方、卖方，陈少荣作为乙方、买方，金环公司作为经纪方签订了《房地产买卖合同》，该合同部分内容如下：一、转让标的为案涉房产，该房产建筑面积为107.76平方米，房地产权证号；二、房地产产权现状：处于银行抵押状态，由买方出资代为向抵押银行办理赎楼手续，赎楼款视为涉案房产购楼款的一部分，卖方应当在买方支付赎楼款到其供楼账户之前出具全权委托公证书给买方或第三人；三、转让价款及付款方式。案涉房产转让成交价格为79万元，付款方式为：1.定金6万元为第一部分楼款，于签订《房地产买卖合同》时支付。2.第二部分楼款13万元于赎楼时支付卖方。3.第三部分楼款60万元于过户时支付卖方；四、过户。买卖双方应于房产证撤销抵押（若卖方需要赎楼时，则注销抵押登记取回房产证原件后七日内）须到房管所签署《房地产买卖合同》，待评估审批完成后递件至地税局申请税费报批，在接到地税局或经纪方通知交税后七日内，买卖双方须缴纳相关税费并于当天递件至房管局过户，且过户递件回执由经纪方或指定担保公司代为托管，在接到房管所通知后七日内，买卖双方须与经纪方或经纪方指定担保公司到相应部门分别办理缴纳相关税费及领取新房地产证的手续，买方负有抵押义务的，须在领取新房产证当天将房产证交与银行并于收到银行通知当天办理抵押手续，双方不得借故拖延，否则视为违约，双方应及时协商解决，协商不成依法向人民法院起诉；五、税费承担：乙方支付二手房过户所有税费；六、违约责任：买卖双方未按照合同约定的期限履行义务，有权要求违约方以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同没收买方已支付的定金，并且赔偿经济损失。如卖方逾期履行超过五日，买方可以解除合同卖方需支付双倍定金和返还已付款，并且赔偿经济损失；七、备注：（前述条款与本条款有冲突的，以本备注条款为准）1.房屋内固定装修。2.双方签订买卖合同之日起甲方需在七个工作日跟经纪方到公证处公证委托。三方在上述《房地产买卖合同》中没有约定房屋交付时间。＼n当日，三方签订上述《房地产买卖合同》后，又补充签订一份《补充协议》，该协议中虞军兰作为甲方，陈少荣作为乙方，金环公司作为丙方，三方约定：买卖双方就2013年6月9日签订的《房屋买卖合同》补充约定，由于案涉房产还在东莞市商业银行做按揭抵押贷款，经协商第一批赎楼款为13万元，由陈少荣直接付给贷款银行进行赎楼，金环公司要求虞军兰协助赎出房产证，如2013年7月5日将房产证交给金环公司，金环公司承诺拿到赎出房产证20天内进行办理过户手续，也就是在7月底前进行过户，过户手续的当天（最迟不超过3天），陈少荣将支付剩余的房款60万元整（不包含定金）。如7月5日金环公司未能持房产证在手，三方最迟在8月15日前进行过户，虞军兰收取房屋全款。如8月15日虞军兰未能收到全款，将由金环公司进行全权代理虞军兰按原定合同办理房屋的过户交税事宜，金环公司将支付60万元给虞军兰，如没有按时支付房屋的尾款，虞军兰将有权追究金环公司的法律责任。因虞军兰身份证的原因，承诺2013年6月17日拿到新的身份证跟金环公司到公证处进行公证委托，如因是业主原因推迟，按天数进行推后。＼n2013年6月9日，在三方签订《房地产买卖合同》、《补充协议》后，陈少荣向虞军兰支付了购买案涉房产的定金6万元。同年6月26日，陈少荣与虞军兰又签订一份《协议书2》，约定由于案涉房产目前尚处于银行抵押状态，陈少荣同意于2013年6月26日提前支付首付款13万元（不包含定金）给虞军兰进行提前赎楼，其余的房款陈少荣将通过银行资金监管的方式支付给虞军兰。银行将在双方过户后将该笔剩余的房款转入虞军兰银行账户（如虞军兰在五个工作日未收到尾款，虞军兰有权追究金环公司的法律责任）。签订该《协议书2》后，陈少荣于当日直接向东莞银行凤岗雁田支行支付了虞军兰向该银行的房贷款125458.70元，另支付现金4541.30元给虞军兰。至此，陈少荣履行了双方在《房地产买卖合同》中约定的支付虞军兰定金6万元及第二部分购楼款13万元的合同义务。＼n2013年8月15日，三方约定到房屋管理部门办理案涉房产的过户手续，当日陈少荣及其委托代理人张卫红、虞军兰妹妹到达金环公司处，但没有到房管部门办理过户手续。至于没有办理过户的原因，虞军兰主张在2013年8月15日之前陈少荣就要求按照评估价办理过户手续，虞军兰予以拒绝。2013年8月15日当天虞军兰委托其妹妹到场协调税费承担事宜，如果能够协商成功则会马上到场协助办理过户手续。但当时金环公司及陈少荣要求在房管局签署的房屋买卖合同写60万元的成交价格，虞军兰妹妹拒绝，要求按照实际成交价格填写。陈少荣见状提出如按实际申报成交价格，则虞军兰需承担部分税款，虞军兰妹妹也予以拒绝。陈少荣后又表示愿意先行承担全额税费，但承担后要起诉虞军兰，虞军兰妹妹再次拒绝，从而导致当天没有办理过户手续。陈少荣则主张当天没有办理过户的原因是虞军兰本人没有到场，只有虞军兰妹妹到场，在虞军兰妹妹不同意按60万元写成交价后其确实要求虞军兰承担部分税款，但在虞军兰妹妹拒绝后陈少荣表示愿意按照79万元实际成交价格承担过户税费，承担过后另行寻求法律途径解决多承担的税费。虞军兰妹妹还是不同意，并要求支付剩余60万元房款后再办理过户手续。＼n2013年8月19日，陈少荣委托广东今久律师事务所律师张卫红向虞军兰发送一份《律师函》，该函称：陈少荣已经支付了6万元定金及13万元房款，余下房款双方在《协议书2》中约定由银行资金监管方式支付。2013年7月25日陈少荣接到虞军兰胞妹的电话称，虞军兰不想卖房而愿意承担违约责任，但过两日又称愿意继续履行合同，但表示必须由陈少荣按成交价承担全部交易税费。陈少荣仍然坚持继续交易，但对成交价与评估价之间的交易税费差额承担，认为应当依法进行。2013年8月15日双方办理过户手续，虞军兰胞妹要求在过户前完成全部款项支付，陈少荣拒绝该请求。由于虞军兰没有在2013年6月17日前办理公证委托，7月5日前未按照约定将房屋产权证交第三人，也没有在8月15日前协助办理过户手续，故陈少荣可追究虞军兰继续履行合同、承担违约金、赔偿损失及支付第三人（指金环公司）佣金和违约金的责任。要求虞军兰在接到律师函五个工作日内与陈少荣办理过户手续并承担违约责任。＼n同是2013年8月19日，虞军兰委托广东名成律师事务所律师吴瑞云向金环公司发送《律师函》，该函称：按照三方签订的《房地产买卖合同》案涉房产转让的全部税费由陈少荣承担，而陈少荣在签订合同后又以约定不明为由提出过户税费由双方各自承担，导致至今未能办理过户手续，要求2013年8月23日前配合虞军兰办理过户手续，于过户时将余款60万元一次性支付给虞军兰，否则将终止《房地产买卖合同》。同年9月9日，陈少荣起诉至本院，请求判如所请。＼n诉讼过程中，原、被告双方对违约的归责存在争议。陈少荣主张，虞军兰存在以下违约行为：1.《房地产买卖合同》合同约定，在陈少荣支付赎楼款到虞军兰供楼账户之前应当出具全权委托的公证书给金环公司，并承诺将案涉房产的《房地产权证》、销售不动产发票、契约完税证等等相关文件托管于金环公司，但虞军兰一直未履行义务；2.双方签订《房地产买卖合同》后，虞军兰曾经表示不愿意卖房，后来又表示愿意继续履行合同，但要求必须按照实际成交价格79万元计算支付全部税费，虞军兰此要求的目的是逼使陈少荣放弃购买案涉房产；3.在双方拟办理过户当天，虞军兰并没有到场，而是委托其妹妹到场，在陈少荣表示愿意按照79万元缴纳税费后，虞军兰妹妹还是要求收到全部购楼款再办理过户，陈少荣提出按照《协议书2》的约定到银行办理资金监管手续虞军兰妹妹又予以拒绝；4.双方曾经口头约定在2013年7月份将案涉房产交付陈少荣使用，但虞军兰至今未能履行。陈少荣为证明其上述主张，向本院提交了两份税费评估表，东莞银行交易明细表，陈少荣称两份税费评估表是金环公司出具给陈少荣，一份是缔约时金环公司按照成交价格80万元，实际缴税金额648000元计算案涉房产过户所需承担的的税费，另一份是虞军兰反悔后按照虞军兰要求的成交价（79万元）计算税费与按评估价计算税费的对比；东莞银行交易明细表为陈少荣个人银行账户，该银行账户显示陈少荣在此账户截止至2××13年8月17日有余额90余万，陈少荣以此拟证明其准备好了60万资金准备用于案涉房产房产的交易。＼n虞军兰对上述两份证据质证后认为，虞军兰并不清楚金环公司有无制作两份税费评估表给陈少荣，东莞银行交易明细表也与本案并无关联性。虞军兰并不存在违约行为，在《房地产买卖合同》签订并收取陈少荣定金6万元后，虞军兰已经将案涉房产除契税原件外的其他资料全部交给金环公司，但金环公司并没有出具收据。虞军兰一直按照合同约定积极配合案涉房产转让事宜，直到陈少荣要求做低交易价格避税，虞军兰不同意而产生争议。双方口头约定的交楼时间也是在8月15日过完户，虞军兰收到剩余购房款后交楼。虞军兰为证明其主张向本院提交了通话录音、自行整理的录音详情及短信记录，虞军兰称上述证据为虞军兰本人及其妹妹与金环公司的业务代表郑先生、小肖的短信记录、电话录音及录音详情。经本院审查，录音详情为虞军兰根据电话录音所整理，部分内容如下：1.在2013年6月26日通话录音（录音时间均根据虞军兰制作的手机录音记录所得，下同）为虞军兰与“肖先生（小肖）”的通话。虞军兰问如何配合办理赎楼手续，“小肖”回答：“应该要的，因为你没有办理公证嘛，所以只有你去配合”，虞军兰问“我怎么配合法？你告诉我一下”，其他的通话内容主要商谈何时、如何办理赎楼手续；2.2013年8月12日的通话录音为虞军兰妹妹与“小肖”的通话。“小肖”问何时可以拿到房产证，虞军兰妹妹回答“明天早上10点半”；3.2013年8月12日的通话录音为虞军兰妹妹与“小肖”的通话。“小肖”问何时房产证是否已经拿到，虞军兰妹妹回答已经拿到，让“小肖”通知买家明天过户，并告知“小肖”：“关于那个价钱做假的事情我们做不了，先跟你说清楚”，“小肖”回答：“哦，我也跟陈先生说了，他那边，他也感觉你说的是有道理的，他说既然这样就按你们的意思去做”；4.2013年8月13日的通话录音为虞军兰妹妹与“小肖”的通话。虞军兰妹妹称房产证已经拿到，马上送复印件过去给“小肖”，并要求金环公司签收，同时要求“小肖”出具按照原价79万元交易的承诺书，表示如果把价格做低就没有办法签合同。“小肖”表示同意；5.2013年8月19日的通话录音为虞军兰与“郑先生”的通话。虞军兰对“郑先生”称其并没有说房子不卖，在12号房产证马上就配合办理过户，但要求按照79万元的价格签订合同（指在房管所签订的合同），如按照60万价格签订合同担心收款有问题，当时金环公司并没有跟其说到底按多少钱来把房价写低，也不同意承担税费。“郑先生”的回答说陈少荣的意思是按评估价签订合同，如果按照79万元的价格签订合同增加的税费由双方承担，并让虞军兰对“打评估价”（指在房管所签订的合同上的价格）时不要提异议，金环公司做担保虞军兰可以收到79万元售楼款。＼n陈少荣对虞军兰提交的上述证据的真实性予以确认，同时确认“郑先生”、“小肖”均是金环公司的员工，陈少荣也认识。此证据体现出虞军兰不给陈少荣打电话，通过诱导金环公司，企图从某个角度挑剔陈少荣，不具备诚实信用的契约精神。具体质证意见有：1.从短信记录可以看出，虞军兰在2013年7月25日之前有卖房的诚意，之后就有意回避。在8月15日虞军兰没有到场并想重新签署协议，变更原合同主要条款。又没有公证委托给金环公司导致无法办理过户手续。陈少荣签署《房地产买卖合同》的背景是双方说好按照评估价格来缴税，现虞军兰对此有异议则应当各自依法承担超出评估价的税费。2.2013年8月19日虞军兰与“郑先生”的通话录音证实，虞军兰是清楚知道陈少荣的意图，虞军兰想用较高的税费的承担来逼退陈少荣，但最初签订协议的时候陈少荣对税费的承担只是大概的判断，那时候陈少荣对税费的承担仅仅是指评估价，对于超出评估价部分的税费应当双方承担。该段录音中虞军兰称“当时你们地产公司没有跟我说到底按多少钱把房款写低一点”可以看出金环公司告知过虞军兰缴税价格会写低一点，可以认定各方当事人有串通损害国家利益的合意，因此应当由双方来承担责任，而不应当仅仅由陈少荣来承担超出预期的部分税费。3.2013年9月11日虞军兰与“肖先生”的通话录音证实，签订合同之初金环公司是以评估价648000元告知陈少荣税费承担，8月15日双方没有办理过户手续的根本原因是虞军兰妹妹逼陈少荣签订补充协议。也体现虞军兰想毁约，又想逃避违约责任。4.对于其他录音证据体现了虞军兰并没有将过户所需资料交给金环公司，虞军兰处心积虑挑剔陈少荣。＼n庭审中，陈少荣、虞军兰均表示愿意继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，陈少荣要求虞军兰承担违约金及超过评估价的税费分别承担；虞军兰要求按照合同约定价格79万元缴税，全部税费由陈少荣承担。＼n以上事实有《房地产买卖合同》、《补充协议》、《协议书2》、收款收据、东莞银行进账单、东莞银行现金交款单、住宅专项维修资金专用收据、律师函、税费评估表、东莞银行个人账户交易明细、电话录音、短信记录、电话录音整理及本院庭审笔录等附卷为证。＼n本院认为，第三人金环公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告陈少荣的诉讼请求、被告虞军兰的答辩提出抗辩及对原、被告双方提交的证据进行质证的权利。本案为房屋买卖合同纠纷，陈少荣提交的《房地产买卖合同》、《补充协议》及《协议书2》有原、被告双方的签名及第三人的公章，虞军兰亦认可上述证据的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认。原、被告双方对上述合同及协议签订后，陈少荣已经支付房款的数额及房款支付时间、支付方式，2013年8月15日在金环公司处协商的过程等事实均无异议，本院亦予以确认。本案的争议焦点为虞军兰是否存在违约行为，是否应当承担违约责任及是否应当即时交付案涉房产给陈少荣等问题。＼n陈少荣主张虞军兰在履行《房地产买卖合同》、《补充协议》及《协议书2》过程中存在以下违约行为：1.没有办理全权委托的公证书给金环公司，没有将案涉房产的过户资料交予金环公司，从而导致房屋过户延误；2.要求以79万元的成交价格计算税费，并要求陈少荣承担全部房屋过户税费；3.2013年8月15日拟办理房产过户时，虞军兰没有到场，且在陈少荣愿意承担全额税费的情形下，改变原约定要求陈少荣先行支付剩余房款；4.没有按照口头协议履行2013年7月交付案涉房产的义务。对于陈少荣主张虞军兰的上述违约行为，本院作如下分析论述：＼n1.双方签订的《房地产买卖合同》第二条第4项对于案涉房产房产的现状进行了确认，并约定由陈少荣出资赎楼（即提前偿还案涉房产的抵押贷款），虞军兰在陈少荣向银行还贷前需出具全权委托公证书给金环公司或者“买方第三人”。虞军兰主张在收取陈少荣6万元定金后已经将案涉房产除契税原件外的其他资料全部交给金环公司，但没有证据予以证明。且从虞军兰与金环公司工作人员的通话录音中可知虞军兰确实没有办理全权委托金环公司或其他人办理过户的公证书，结合其妹妹2013年8月12、13日与金环公司工作人员的通话录音中“明天领取房产证”、“房产证（复印件）马上送过去”等陈述，虞军兰亦确实没有将案涉房产的房产证已经其他过户所需资料交给金环公司。＼n至于虞军兰该行为是否构成违约，本院认为，三方在合同中约定该条款的目的在于办理房产的过户，通常卖方因故不能亲自配合买方办理房产过户的情况下，会将房产过户所需手续交由第三方，并委托第三方配合买方办理过户手续，以避免过户延误，受托人仍然需要按照委托人的指示进行委托事项的办理。本案中，从合同实际履行过程来看，虞军兰是选择了自行配合陈少荣办理过户，而没有委托第三方，虞军兰作为房屋的所有权人、合同的当事人及房屋过户材料的控制人，如能自行配合办理房屋过户则没有必要再委托第三人办理，也更加有利于合同的履行。且双方签订的《房地产买卖合同》约定，陈少荣替虞军兰提前还贷之前虞军兰就应当办理全权公证委托及将房屋过户手续交给受托人，而实际上2013年6月26日陈少荣在替虞军兰提前偿还银行贷款时虞军兰是没有履行此义务，表明陈少荣是知晓虞军兰自行配合办理过户。＼n无论虞军兰是自行办理过户还是委托他人办理房屋过户手续，其是否存在违约行为主要还是看虞军兰是否存在怠于履行合同义务而导致房屋过户延误。从双方提交的证据来看，三方在2013年6月9日签订的《补充协议》中约定，虞军兰要配合陈少荣“赎出房产证”，在拿到房产证20天内办理过户手续，最迟在2013年8月15日办理房屋过户。同年6月26日，虞军兰致电金环公司工作人员，询问如何配合办理赎楼手续，而双方又在当天到银行办理了提前还贷手续，陈少荣连同虞军兰在银行所欠剩余房屋贷款，支付了虞军兰13万元。此时，涉案房产的房产证交给相关部门办理抵押登记的注销手续。同年8月12日，虞军兰妹妹致电金环公司的工作人员告知房产证已经领取到，并商谈办理过户事宜；同年8月15日三方约定办理过户，陈少荣及虞军兰妹妹到达金环公司处，因产生争议而没有办理过户手续。履行合同过程中，虞军兰并没有怠于行使合同义务，亦在双方约定过户的期限内完成了房产注销抵押登记手续，做好了过户的准备。＼n2.虞军兰要求以79万元的成交价格计算税费，并要求陈少荣承担全部税费是否构成违约。以合同成交价格如实向房管、税务部门申报是国家二手房交易及税收政策的基本要求，也是每个进行交易主体应尽的法定义务，虞军兰此要求并无不当，本院予以肯定。双方签订《房地产买卖合同》明确约定，陈少荣承担房屋过户所有税费，在2013年8月15日拟办理房屋过户当天，虞军兰妹妹要求陈少荣承担过户税费也是依约行使，并不存在违约行为。陈少荣认为通过虞军兰与金环公司工作人员的通话录音可以看出“金环公司告知过虞军兰缴税价格会写低一点，各方当事人有串通损害国家利益的合意，因此应当由双方来承担责任”的主张亦缺乏理据。首先从整个房屋买卖合同的签订到履行来看，虞军兰只清楚其该房产收款79万元，所有税费由陈少荣承担，至于过户所需税费多少其并不知晓；其次虞军兰与金环公司工作人员的通话录音只是表明金环公司曾经告知过虞军兰房屋买卖成交价格会与实际交易价格不一致，但如何不一致虞军兰并不知晓，也没有证据表示其同意，更没有证据显示其在缔约之时作出“配合将房价做低”的意思表示；最后，在虞军兰妹妹在2013年8月12、13日与金环公司工作人员的通话录音中证实，虞军兰明确作出“关于那个价钱作假的事情，我们做不了”、“价格还是按照原价79万元的交易价格，如果价格做低了我们没有办法签”的意思表示，表明金环公司曾经跟虞军兰提过“房产交易价格做低”，但虞军兰表示拒绝。因此本院认为，虞军兰在2013年8月15日要求按照实际成交价格如实申报及要求陈少荣承担全额税费并不违约。＼n3.针对陈少荣主张的虞军兰第三个违约行为，本院认为，虞军兰在2013年8月15日过户前已经知晓陈少荣、金环公司要求做低房屋成交价，在拟办过户当天委托其妹妹到场先行确定相关事宜合情合理，并不能代表其拒绝配合办理过户。三方在协商过户过程中，陈少荣提出“如果按照成交价申报，则多出来的税费由虞军兰、陈少荣分担”，虞军兰方予以拒绝，后又表示“愿意按照79万元先行承担税费，办理过户后再另行寻求法律途径解决”，则表明陈少荣当时目的是先行办理过户，对所谓“多出来的税费”还将继续追究虞军兰的责任，并非愿意承担全额税费，虞军兰再次予以拒绝亦无不当。从2013年8月15日协商过程来看，是陈少荣先行改变原合同由其承担全额过户税费的约定，要求虞军兰承担部分税费的情形下，虞军兰方担心按照比实际成交价格低的房款虚假申报成交价，造成无法按照实际成交价格收房产余款的后果，提出先行收取房款的要求。2013年8月15日双方未能办理过户的根本原因是陈少荣提出以低于实际房屋成交价的价格向房管、税务部门申报，如按照房屋实际交易价格申报，虞军兰需承担部分税费的要求，遭到虞军兰方拒绝。而向房管或者税务部门虚报房屋成交价违反国家强制性法律规定，让虞军兰承担部分税费改变了《房地产买卖合同》的约定，虞军兰予以拒绝合法合理，并没有违约。＼n4.房屋交付的问题。双方均确认并没有对房屋何时交付作书面约定，虞军兰否认曾经承诺2013年7月将案涉房屋交付给陈少荣，而陈少荣亦没有提供双方达成2013年7月交付房屋合意的证据。按照此类型二手房屋买卖交易习惯，应当在支付全额房款时交付房屋，陈少荣尚未支付完余款，据此要求虞军兰承担房屋未交付的违约责任理据不足，本院亦不予支持。＼n综上分析，虞军兰在履约过程中并不存在违约行为，反而陈少荣在虞军兰拒绝虚报成交价格后，改变合同中陈少荣承担全部过户费用的约定，至本案庭审时仍然要求虞军兰承担部分税款并承担其主张的违约责任，理据不足。原、被告双方在本案庭审时均表示愿意继续履行合同，且三方签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》及《协议书2》均合法有效，双方应按照上述合同与协议的约定继续履行合同义务。对于陈少荣请求判令虞军兰承担违约金及即时交付房屋的诉讼请求本院予以驳回。＼n综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、确认原告虞军兰、被告陈少荣及第三人东莞市金环房地产经纪有限公司于2013年6月9日签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》及2013年6月26日签订的《协议书2》合法有效，各方应当继续履行上述合同义务；＼n二、驳回原告陈少荣的其他诉讼请求。＼n本案受理费11969元，由原告陈少荣负担。＼n如不服本判决，原告陈少荣可在判决送达之日起三十日内，被告虞军兰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。＼n＼n＼n＼n＼n审判长温皓＼n人民陪审员利见弟＼n人民陪审员赖丽梅＼n＼n＼n二〇一三年十二月十六日＼n＼n书记员郑丽娟＼n＼n附相关法律法规条文：＼n1.《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。＼n2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n3.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。＼n人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。＼n＼n＼n