广东省梅州市梅江区人民法院
民事判决书
(2018)粤1402民初385号
原告：郑曦，男，汉族，1985年3月3日出生，住址：梅州市梅江区。
原告：温娉妩，女，汉族，1985年11月13日出生，住址：梅州市梅江区。
上列两原告的委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。
被告：梅州嘉应新天地有限公司，统一社会信用代码：91441400053799311T，地址：梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。
法定代表人：曾媛，该公司经理。
委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢静平，广东百德律师事务所律师。
原告郑曦、温娉妩诉被告梅州嘉应新天地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘国中律师,被告的委托诉讼代理人谢静平律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑曦、温娉妩向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期交付商品房的违约金78334.29元【1247251元×4.75%÷360天×476天=78334.29元】；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于梅江区江南办梅龙东路、梅水路交汇处的壹江南C2-1001房，房屋总价1247251元，房屋建筑面积为171.75平方米。合同约定的商品房交付期限为2015年3月28日，逾期交付商品房的违约责任为：“买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率支付违约金给买受人”。原告按约付清全部房款，被告于2015年5月20日通知原告于2015年5月28日收楼，原告按《收楼通知》的要求去办理收楼手续时，因发现被告拟交付的房屋不具备交付条件,于2015年6月7日向被告发出了《关于<收楼通知>的回复》，明确拒收，被告亦于2015年6月10日向原告发出了《关于壹江南C2栋1001号房业主反映的问题的回复》。此后，被告再未通知原告收楼，直到2016年7月17日在原告的催促下才将房屋交付给原告。
原告认为，被告超过合同约定的交付期限将房屋交付给原告，已构成了对原告的违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第9条的规定，被告应从2015年3月29日起至2016年7月17日止按银行固定资产贷款同期利率支付违约金给原告，而中国人民银行颁布的同期1-5年期基准贷款利率为年利率4.75%。因此，被告应向原告支付的违约金78334.29元（247251元×4.75%÷360天×476天=78334.29元）。根据相关法律，原告向法院提起上述诉讼请求。
被告梅州嘉应新天地有限公司答辩称，一、涉诉房产在2016年1月27日已达到合同约定的“商品房验收合格”，具备交付条件。逾期交楼违约金从合同约定的最后交楼日2015年3月28日计算至具备交付条件日2016年1月27日止，而非计算至原告实际收楼日止。《广东省商品房买卖合同》系由广东省建设厅和广东省工商行政管理局制定的示范文本，也可作为开发商和买受人的签约使用文本。其中第八条明确商品房交付条件有三种选择，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。合同当事人可选择其中一种或多种。根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141000049681）第八条约定，涉诉房屋的交付条件是“该商品房经验收合格”，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。2016年1月27日，被告取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位五方共同出具的《建筑工程竣工验收报告》。因此，涉诉房产在2016年1月27日已达到合同约定的“商品房验收合格”，具备交付条件。被告曾于2015年5月20日向原告提供的通讯地址邮寄送达《收楼通知书》及《收楼须知》等附件。2016年1月27日取得《建筑工程竣工验收报告》后，被告又多次致电原告，通知其按照之前送达的《收楼通知书》和《收楼须知》等的要求前来办理收楼手续。期间，涉诉房屋同栋的其他业主在收到被告通知后已陆续收楼。2016年2月16日，原告曾向涉诉房屋物业服务公司借用涉诉房屋钥匙对房屋进行查验，被告再次告知该房屋具备交付条件，要求原告收楼。但原告迟迟未收楼，直至2016年7月17日才收楼。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第六条“商品房达到交付条件后，出卖人不再以任何形式通知买受人前来收楼，买受人可根据需要自行到出卖人处办理交付手续”的约定，双方的意思表示也是商品房达到交付条件后不追究双方的逾期交楼和逾期收楼的责任。故逾期交楼违约金应从合同约定的最后交楼日2015年3月29日计算至具备交付条件日2016年1月27日止。
二、逾期交楼违约金计算标准应按一年以内（含一年）中国人民银行同期同类贷款利率4.35%/年计算。本案逾期交楼违约金应从合同约定的最后交楼日2015年3月29日计算至具备交付条件日2016年1月27日止，未超过一年时间，故承担违约责任应按一年以内（含一年）中国人民银行同期同类贷款利率计算，而非原告主张的按一至五年（含五年）中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上所述，被告认为，原告的诉请和理由没有事实依据和法律根据，请求法院在查明事实的基础上，采纳被告的答辩意见，维护被告的合法权益。
原告起诉提交的证据有：1、两原告身份证、结婚证复印件；2、被告企业机读档案登记资料；3、《商品房买卖合同》；4、竣工验收备案表；5、收楼通知书；6.关于《收楼通知》的回复；7、关于壹江南C2栋1001房业主反映问题的回复，予证实其诉请。经质证，被告对证据1、2、3、5三性无异议；对证据4、6、7关联性有异议，合同约定的交付条件为竣工验收合同，2016年1月27日商品房已竣工验收合格，具备交付条件，补充协议约定具备交付条件后，原告可随时收楼，因此具备交付条件后原告不得主张逾期交楼违约金。
被告答辩提交的证据有：1、被告企业营业执照；2、建筑工程竣工验收报告；3.收楼通知书；4.收楼确认书（同栋其他业主）；5、物业借钥匙登记证明；6、收楼确认书，予证实其答辩意见。经质证，原告对证据1无异议；对证据2三性无异议，但对证明内容有异议，依法房地产交付的条件是验收合格备案，是指由住建部门组织政府各职能部门进行验收并完成备案手续，而不是由被告自己进行验收。关于该验收合格的含义，广东省建设厅粤建办房函（2003）63号文，即关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函中明确指出广东省商品房买卖合同示范文本，第八条第一款中“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。对此，广东省高级人民法院所作出的（2012）粤高法民一申字第3449号民事裁定书中明确了这一点。因此，合同中的验收合格是指竣工验收备案，而涉案房屋是在2016年3月4日才验收备案，这也是原告在其他同类案件中被告提交的证据中才知道；对证据3三性无异议，但该收楼通知书是在涉案房屋尚不具备交付条件时发出的，原告依法可以拒收；对证据4的三性及证明目的均有异议，该证据与本案无关联；对证据5真实性无异议，但与本案无关联，更无法证明原告知悉涉案房屋具备交付条件；对证据6无异议。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告郑曦、温娉妩系夫妻关系。被告梅州嘉应新天地有限公司为从事房地产开发经营的企业，投资开发位于梅州市梅江区江南办梅龙东路、梅水路的壹江南房地产项目。2014年4月28日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》，被告取得壹江南B1栋(嘉应歌剧院文化综合体商住小区3号楼)的商品房的预售许可。2014年5月5日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了合同编号为20141000049681的《广东省商品房买卖合同》。两原告向被告购买壹江南C2幢1001房预售商品房，房款总价为1247251元，房屋建筑面积为171.75平方米。合同约定的商品房交付期限为2015年3月28日，逾期交付商品房的违约责任为：“买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率支付违约金给买受人”。原告按约付清全部房款，被告于2015年5月20日通知原告于2015年5月28日收楼，原告按《收楼通知》的要求去办理收楼手续时，认为被告拟交付的房屋不具备交付条件,于2015年6月7日向被告发出了《关于<收楼通知>的回复》，明确拒收，被告亦于2015年6月10日向原告发出了《关于壹江南C2栋1001号房业主反映的问题的回复》。2016年1月27日，被告取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位五方共同出具的《建筑工程竣工验收报告》，被告在房屋竣工验收后，未通知原告收楼。2016年7月17日被告将房屋交付给原告使用。2018年2月27日，两原告向本院起诉，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩。
另查，中国人民银行颁布的现行六个月至一年（含1年）的基准贷款利率为年利率4.35%；中国人民银行颁布的现行一年至五年（含五年）的基准贷款利率为年利率4.75%；中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……”。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。原、被告双方应按合同约定履行义务。现本案争议焦点为：一、被告是否应承担逾期交付商品房的违约责任问题。二、违约金计算标准的适用问题。
关于被告是否应承担逾期交付商品房的违约责任问题。首先，被告是否迟延履行交付商品房的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限为2015年3月28日，逾期交付商品房的违约责任为：“买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率支付违约金给买受人”。原告主张被告的实际交楼日为2016年7月17日，根据被告提供的建筑工程竣工验收报告，2016年1月27日，被告已经取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位五方共同出具的《建筑工程竣工验收报告》，至此，涉案房屋已具备交付条件。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第六条约定“商品房达到交付条件后，出卖人不再以任何形式通知买受人前来收楼，买受人可根据需要自行到出卖人处办理交付手续”，原、被告的实际交楼日应为2016年7月27日。因此，被告违反合同约定迟延交付商品房，应承担逾期交付商品房的责任。
关于违约金计算标准的适用问题。如上所述，被告违反合同约定迟延交付商品房的责任，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。本案被告逾期交付商品房超过1年，依据中国人民银行同期贷款利率一至五年（含五年）的年利率为4.75%。现原告请求被告支付从2015年3月28日起计算至2016年7月17日止，以购房款为基数，按1-5年期基准贷款年利率4.75%的标准支付违约金，事实清楚，理由充分，应予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：
被告梅州嘉应新天地有限公司应在本判决生效后五日内，支付从2015年3月28日起计算至2016年1月27日止，以购房总价款1247251元为本金，按年利率4.75%的标准计付违约金给原告郑曦、温娉妩。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1758.36元，按规定减半收取879.18元（已由两原告预交），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担879.18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 林青山
二〇一八年五月二十二日
本件经核对与原本无异
书记员 刘媛媛