＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1994号＼n上诉人（原审被告）刘俊峰，男，1978年4月11日出生，满族，住广东省广州市番禺区。＼n委托代理人魏兆升，广东岭南律师事务所律师。＼n委托代理人刘丹枫，广东岭南律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审原告）广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。＼n法定代表人赖国强，董事长。＼n委托代理人陈宇平，该公司员工。＼n委托代理人罗文超，该公司员工。＼n上诉人刘俊峰因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2013年2月28日，刘俊峰（甲方、卖方）与谢仁水（乙方、买方）签订了《存量房买卖合同》，约定：谢仁水购买的房地产地址是广州市海珠区玉泉街7号1105房；总成交价为230万元；双方同意委托中原公司办理网签手续；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；等。同日，中原公司、刘俊峰签订了《咨询及中介服务费确认书》，其中载明刘俊峰是海珠区玉泉街7号1105房单元的《存量房买卖合同》当事人，现确认经中原公司提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》，为此，同意支付24000元予中原公司作为咨询及中介服务费；该确认书自刘俊峰签署之日生效，刘俊峰并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费；逾期支付，将按0.1%／天支付违约金；等。此后，刘俊峰支付了14000元的中介服务费，余下10000元中介服务费没有支付。中原公司曾于2013年6月发函催促刘俊峰支付未果，遂于2013年7月4日提起本案诉讼。＼n原审诉讼中，中原公司为证明其主张，提供了以下证据：1、买家谢仁水出具的《咨询及中介服务费确认书》，谢仁水同意支付22000元中介服务费；2、中原公司（甲方）与刘俊峰（乙方）签订的《房地产中介服务合同》，该合同已经在网签中作为备案合同，约定：乙方于本合同签订之日起三个月内，独家委托甲方提供中介服务，为乙方出售位于海珠区玉泉街7号1105房的房地产……甲方在本合同约定的期限内，促成乙方与买方签订存量房买卖合同后3天内，乙方向甲方支付中介服务费24000元，乙方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，乙方需向甲方支付买方应付未付的中介服务费；等，刘俊峰在该合同上签名，中原公司没有加盖公章，且在合同中乙方特别确认：甲方对其个人未经公司盖章授权而签字的文件或收款收据概不认可……上述两份证据证明刘俊峰与谢仁水之间的房屋买卖是通过中介介绍的，假如刘俊峰与谢仁水不是通过中介介绍，是自行认识签订合同的话，买卖双方一共要向中原公司交纳4万多元的中介费是不符合常理的。刘俊峰质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性均无法确认；证据2上“刘俊峰”的字样为刘俊峰本人字迹，但是该合同上没有中原公司盖章，合同上也没有骑缝章，并且中原公司也有“特别确认”，故该合同尚未成立，对双方没有约束力。＼n刘俊峰为证明其主张，提供了以下证据：1、买方谢仁水在（2013）穗海法民三初字第1525号案中提交的《民事反诉状》，证明谢仁水没有按约定办理按揭手续，且谢仁水认为中原公司没有尽到应有的责任；2、谢仁水在（2013）穗海法民三初字第1525号案中提交的税收电子转账专用完税证，该证据显示谢仁水在2013年5月20日才出具了完税证明，而按照买卖合同约定，谢仁水最迟在2013年3月7日前取得银行的同贷，由于谢仁水的逾期行为按照合同约定刘俊峰有权利解除合同，据此，按照粤高法（2012）240号文第12条，刘俊峰对余下的中介费不需要承担；3、刘俊峰与谢仁水在2012年签订的《存量房买卖合同》，当时买卖双方也是通过中原公司认识并签订合同的，因为刘俊峰还没有取得房产证书，所以2013年2月28日又再签订了第二份《存量房买卖合同》，故2012年的合同上也有“甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续”的字样。中原公司质证表示：对刘俊峰提交的证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，两份证据是刘俊峰与谢仁水买卖合同纠纷中的材料，与本案无关；对证据3的真实性、合法性和关联性均不确认。＼n另查，刘俊峰于2013年5月起诉买方谢仁水和中原公司等，要求确认其与谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》已经解除等，原审法院于2013年11月26日作出（2013）穗海法民三初字第1525号民事判决书，认为：谢仁水最迟应在2013年3月7日办妥按揭贷款申请手续，由于谢仁水办妥按揭贷款申请手续的时间为2013年5月22日，构成违约，且违约时间超过合同约定的30日，故刘俊峰有权按照合同约定单方提出和决定解除合同，故判决刘俊峰与谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》已经解除等。此后谢仁水不服上诉，该案现在二审审理中。＼n原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。刘俊峰与谢仁水签订的《存量房买卖合同》中确认了刘俊峰与谢仁水之间的买卖关系及中原公司、刘俊峰之间的居间关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。＼n刘俊峰向中原公司出具《咨询及中介服务费确认书》，确认中原公司成功促成其与谢仁水签订的房屋买卖合同，其同意向中原公司支付24000元作为中介服务费；等，且刘俊峰也自认2012年是通过中原公司认识买方谢仁水并签订第一份《存量房买卖合同》，即中原公司已为刘俊峰提供中介服务、促成了刘俊峰与谢仁水签订买卖合同，故刘俊峰应支付中介服务费24000元给中原公司。刘俊峰抗辩《咨询及中介服务费确认书》中关于中介费的收取系格式条款，且该条款存在“免除提供格式条款一方当事人主要义务，排除对方当事人主要权利”的情形，该中介确认书应为无效的意见，原审法院不予采纳。刘俊峰与谢仁水之间的房屋买卖交易没有履行完毕是因为谢仁水办妥按揭贷款手续的时间超过合同约定的时间，刘俊峰行使解除权，并非买方谢仁水由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记或谢仁水不能办理约定的按揭手续，故刘俊峰抗辩其无需支付余下中介费无理，对该意见原审法院不予采纳。刘俊峰称中原公司没有提供一般意义上的中介服务，但没有举证证明，故对该意见原审法院也不予采纳。由于刘俊峰已向中原公司支付了14000元中介费，故中原公司要求刘俊峰支付余下中介服务费10000元及违约金的诉讼请求符合约定，原审法院予以支持。＼n综上所述，原审判决刘俊峰在原审判决发生法律效力之日起10日内向中原公司支付中介服务费10000元及违约金（从2013年3月1日计至实际支付之日止，每日按10000元的0.1%的标准计算，总额以10000元为限）。＼n判后，刘俊峰不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院没有查清中原公司在本次居间行为中存在严重违规行为，导致法律适用错误。在房地产居间合同中，如果中介违规操作，并导致买卖合同不能履行的，则对中介要求支付中介费的不予支持。本案中，中原公司存在如下违规操作行为：1、2012年3月左右，中原公司在明知道刘俊峰没有涉案房屋的房产证，谢仁水不具备购房资格的情况下，恶意促成刘俊峰与案外人谢仁水签订第一份《存量房买卖合同》。2、中原公司提交的《广州市房地产中介服务合同》并非广州市推荐的示范文本，具有欺诈嫌疑。3、《广州市房地产中介服务合同》没有加盖骑缝章，且最后一页没有中原公司盖章，也没有中原公司的房地产经纪人或者两名房地产经纪人协助的签名。综上，由于中原公司存在种种违规情况，且涉案《存量房买卖合同》已经不能履行，符合上述规定不需支付中介费用的情形，故此对于中原公司要求支付剩余中介费不应予以支持。二、一审法院判决错误地解读法律，导致判决结果不当。两种情形下不需要支付中介费：1、买受人不能办理约定的按揭手续；2、由于限购无法办理产权变更登记。一审错误之处在于认为第一种情形是需要支付中介费的，只有第二种情形才不需要支付中介费。并据此认为中原公司不是第二种情形即由于限购无法履行合同，而是由于第一种情形即不能按期办理约定的按揭手续，所以不属于不付中介费的情形。这显然是对上述规定的误读。本案合同被解除，既有谢仁水无法办理合同约定的按揭手续（逾期办理本来就是“履行不能”）的问题，也有其自身存在限购不能贷款的原因（其通过补办纳税证明违法获得一次银行同贷书是违法的），所以不管何种情形，本案都符合上述规定无需支付中介费的情形。综上，刘俊峰认为中原公司违规操作，在明知谢任水不具备购房条件的情况下，刻意撮合双方签订购房合同，之后又怂恿谢任水违规补办纳税手续，骗取银行贷款，最后导致合同无法履行，中原公司负有极大责任，并造成了买卖双方巨大损失，在这种情况下，其依法不应收取中介费，甚至应该把已经收取的部分退回。＼n综上，刘俊峰请求本院：1、判决撤销一审判决，改判驳回中原公司的全部诉讼请求。2、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费。＼n中原公司答辩称，同意一审判决，请求本院驳回刘俊峰的上诉请求，维持原审判决。＼n经审理，原审查明事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为，本案的争议焦点是刘俊峰是否应支付未付中介服务费及违约金。关于刘俊峰上诉称中原公司违规操作，并导致房屋买卖合同不能履行，不予支付未付中介费的问题。刘俊峰与案外人谢仁水于2012年3月签订的第一份《存量房买卖合同》及2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》，共同形成了案涉房屋买卖关系。中原公司对上述两份合同的签订履行居间义务，促成案涉房屋买卖关系的形成。关于刘俊峰上诉称本案所涉居间合同文本非示范文本，及未盖骑缝章、最后一页未盖章签名的问题，本院认为并不影响中介服务合同及案涉房屋买卖合同的履行。本案中，房屋买卖合同不能履行的原因在于刘俊峰因房屋买受人谢仁水未按照合同约定的时间办妥申请按揭贷款手续，起诉解除《存量房买卖合同》。本案中，买卖双方约定，房屋买受人谢仁水以申请银行按揭贷款方式支付余款，房屋买卖合同约定案外人谢仁水应在2013年3月7日前办妥申请按揭贷款手续，但案外人谢仁水实际于2013年5月22日才办妥此手续，从而导致刘俊峰另案起诉解除合同。刘俊峰主张房屋买受人谢仁水不具备购房资格而不能办理按揭贷款手续，未提供证据予以证实，且受理按揭贷款申请手续的银行已同意发放贷款。房屋买卖合同不能履行并非中原公司的原因，且刘俊峰已前述《咨询中介服务确认书》，故，刘俊峰抗辩其不予支付中介费，本院不予支持。＼n综上，刘俊峰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费73元，由上诉人刘俊峰负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张燕宁＼n代理审判员黄春成＼n代理审判员陈慧芳＼n二〇一四年六月十三日＼n书记员郝烨