南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)溧民初字第4428号
原告李新义,男,1974年10月23日出生，汉族，无业。
委托代理人王贤伟，江苏全衡律师事务所律师。
委托代理人章响，江苏全衡律师事务所律师。
被告管卫星,男,1979年9月17日出生，汉族，无业。
委托代理人韦日斌，江苏方胜律师事务所律师。
委托代理人张春水，江苏方胜律师事务所律师。
第三人袁光义，男，1966年4月20日出生，汉族。
原告李新义与被告管卫星及第三人袁光义房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李新义及其委托代理人王贤伟，被告管卫星及其委托代理人韦日斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李新义诉称，2015年8月27日，原告与被告签订一份《房地产买卖合同》（以下简称合同），合同约定被告购买南京市溧水区永阳镇宝塔路9号7幢1201室，总房价人民币102万元。房屋过户费用由被告承担。付款方式为2015年8月28日付定金5万元至溧水法院帐户，余款97万元在房屋占有人袁光义搬出共同换锁后3日内交至法院帐户。同时还约定了违约责任。合同生效后，原告按约履行了义务，于2015年9月20日将房屋交付给了被告。可被告只交付了5万元定金，在余款97万元付款期限届满后却未按约付款，经催告后仍未能支付。后经原告委托律师催告，被告仍未支付房款。综上，原告认为被告已根本违约，诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2015年8月27日签订的《房地产买卖合同》；2、被告交纳的5万元定金归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。
被告管卫星辩称，原告故意隐瞒房屋渗水的瑕疵，被告验收房屋后才发觉，及时通过中介与原告协商，要求解除合同并退回所交纳的定金。由于房屋渗水导致被告不能实现买卖合同的目的，故原告存在违约，被告同意解除房地产买卖合同，但要求原告退还5万元保证金。请求法院依法驳回原告第二、三项诉讼请求。
第三人袁光义向本院提供书面意见述称，1、第三人就本案诉讼不主张权利，也不需要法院再次开庭。第三人袁光义系原告李新义的债权人，原告转让所涉房屋给被告，原告与第三人经过协商，第三人己搬出该房屋并同意原告转让该房屋。2、被告提出的质量异议抗辩不成立。被告与原告签订房屋买卖合同前，中介与被告来看房二次（第三人接待），其中一次被告有家人陪同，因被告得知该房屋系法院处理房屋，且有债权人居住，被告对该房屋的产权、质量等均非常重视，-是到法院查明是否存在纠纷，二是重点看装修、有无质量问题。本案被告管卫星提出的窗台渗水、霉斑等，进门就能看到，第三人也告知他和家人，在第二次庭审中，第三人作为旁听者也听被告向法庭陈述第三人告知了他卫生间渗水等实情。其后，被告带他妻子、其他亲戚（姑父、姑妈等）前后又三次来看房。故不存在事后才看到所谓的质量瑕疵。第三人同意搬出且将钥匙交给被告管卫星时，他仅以窗台渗水、霉斑提出减少价款2-3万元，原告不同意，认为仅需2-3千元就修复。双方当时就修复价款未再协商，被告当时就收下房屋钥匙（收房）。作为原告的债权人，第三人只等原告的房屋转让，买受人将房款交到法院执行局后，第三人前往分配执行款。为此对本案的转让不提出异议和其他权利。第三人参与了房屋的交付，认为被告在诉讼中提出的抗辩不能成立，明显系事后反悔、根本违约的充分体现，请依法作出支持原告诉请的判决。
经审理查明，涉案房屋系由原告在2011年购买，房屋所有权登记在原告名下。2013年9、10月份，因原告与第三人有债务纠纷，第三人开始在涉案房屋内居住。被告自认其获知涉案房屋出售的房源信息后，曾到涉案房屋内看房四次，期间第三人居住在涉案房屋内。
2015年8月27日，原告作为甲方、被告作为乙方与第三人作为丙方签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定被告购买原告所有的位于溧水区永阳镇宝塔路9号万辰广场7幢1单元1201室房屋，建筑面积125.16平方米；房价款合计102万元。鉴于三方对交易过户手续的不熟练，故委托肖宏斌代为办理房产、土地、税务、水电等部门的过户事项。关于甲方的义务中约定，甲方应按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修（设施见附件）。若以上违约承担定金双倍赔偿。关于乙方的义务中约定乙方应按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款，若以上违约无权要求要回定金。关于丙方义务中约定当乙方支付定金五万元到溧水区人民法院银行账户后，丙方在2015年9月20日前搬离该房屋，且通知甲方和乙方到房屋内换锁，换锁费用由乙方承担，钥匙交由溧水区人民法院保管。若以上违约承担定金双倍赔偿。
关于房款的支付三方约定为采取现金方式支付，具体步骤为：1、2015年8月28日前交定金5万元到溧水区人民法院中行漂水支行账户内。2、待丙方搬家且共同换锁后钥匙交到法院保管后3日内将房款97万元汇入溧水区人民法院指定账号内。关于房屋交付三方约定为定于丙方搬离标的物2日内正式交付该房屋，三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，交接房屋换锁后的新钥匙交于溧水区人民法院保管，直至房产证、土地证过户完毕，乙方自行取回钥匙。若发生房屋内附件设施被拆除或搬离的情况乙方有权终止合同。合同还对违约责任、争议解决方式和过户具体步骤作出约定。
合同签订后，被告按照合同约定向本院银行账户内交纳定金5万元。
2013年9月20日，三方当事人与肖宏斌共同到涉案房屋内办理交接手续时，三方当事人签订交房单一份，内容为位于溧水万辰广场7幢1单元1201室于今日按照合同约定交接房屋，三方清点物品，无异议，在此签字，三方共同换锁将钥匙交于溧水区人民法院保管。当日，被告将涉案房屋换锁。
2015年10月19日，原告委托律师向被告邮寄催告函一份，该函中原告称合同生效后，原告按约履行了义务，2015年9月20日将房屋交付给了被告。但被告只交付了5万元定金，在余款97万元付款期限届满后却未按约付款，且经催告后仍未能支付。现发出书面催告函，望被告收函后三日内将合同约定的应付房款付至溧水法院帐户，否则，逾期不付，则视为被告根本违约，原告将诉至法院，解除房屋买卖合同，并没收5万元定金，如损失超出5万元将继续要求赔偿。被告认可收到该催告函，但未支付剩余房款，故原告诉至法院要求判如所请。
被告称三方在2015年9月20日将涉案房屋交接后，被告才发现卧室飘窗处存在渗水问题且飘窗柜子里都已经发霉，与原告协商未果后才提出解除与原告签订的房屋买卖合同。原告称涉案房屋飘窗处墙体渗水问题明显能看出来，被告多次到涉案房屋查看可以看到，不需要另外提示。第三人称被告看房子时其已经告知被告墙体渗水情况，但飘窗柜子里渗水第三人并不知情。案件审理过程中，本院组织三方到涉案房屋内进行勘查，卧室飘窗左侧墙体处及飘窗柜子下方能明显看出有墙面脱落痕迹，且飘窗处柜子里已发霉。本院就案件事实向肖宏斌进行调查，其陈述其在被告主动提供房源信息后帮被告联系了房主即原告，后三方在肖宏斌处签订的房屋买卖合同，期间肖宏斌曾两次带被告去看房，被告首次与其提出飘窗渗水问题是在2015年9月19日或20日双方交接钥匙时，被告换锁后由被告母亲将一把钥匙交至肖宏斌处，换锁后原、被告因渗水问题无法协商一致，被告将所有钥匙交至肖宏斌处，后提出不想购买涉案房屋。
另查明，2015年9月20日，三方当事人进行涉案房屋交接前，第三人已从涉案房屋内搬出。现涉案房屋空置。
以上事实，有当事人陈述、房地产买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用证、交房单、催告函、调查笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告与第三人之间签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约行使权利、履行义务。本案中，虽涉案房屋卧室内确实存在飘窗左侧墙体、飘窗柜子下方墙面脱落及柜子内部发霉问题，三方均认可系渗水所致，但本案被告自认曾四次到涉案房屋内看房，综合本院勘查情况，因渗水导致的墙面脱落问题从现场来看可明显发现，原告虽并未特别提示该瑕疵，其并不存在故意隐瞒该问题的行为。即便如被告所称其看房时并未发现该问题，但结合本院向肖宏斌所做调查内容看，三方当事人在2015年9月20日交接钥匙当天，被告曾提出过涉案房屋渗水问题，但后其仍与原告及第三人交接涉案房屋并更换门锁，且房屋存在渗水或发霉问题系房屋的质量瑕疵，被告可要求出卖方即原告履行维修义务，但并不影响合同的履行。故而本院认定被告在交接涉案房屋后，以涉案房屋存在渗水为由，未按合同约定履行支付剩余购房款的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除房地产买卖合同，因被告及第三人对合同解除均不持异议，故而原告该诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告要求确认被告支付的5万元定金归其所有的诉讼请求。本院认为，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。三方在合同约定待第三人搬家且共同换锁后钥匙交到法院保管后3日内被告将房款97万元汇入溧水区人民法院指定账号内，合同中关于被告的义务中约定被告应按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式和期限支付定金和房款，若以上违约无权要求要回定金。被告在与原告及第三人进行涉案房屋交接后，未按合同约定的支付方式和期限支付剩余房款，构成违约，故原告要求确认该5万元定金归其所有的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、解除原告李新义、被告管卫星与第三人袁光义于2015年8月27日签订的《房地产买卖合同》。
二、被告管卫星交纳到南京市溧水区人民法院的5万元定金归原告李新义所有。
本案案件受理费13980元，由被告管卫星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应在上诉期满后七日内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程美霞
代理审判员 逯婷婷
人民陪审员 陈语智
二〇一六年四月十二日
书 记 员 姜 沛