江苏省淮安市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）淮中民仲审字第0029号
申请人（仲裁申请人）刘德林，男，汉族，1977年10月15日生。
申请人（仲裁申请人）朱新芳，女，汉族，1978年5月13日生。
委托代理人刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。
被申请人（仲裁被申请人）淮安市福特隆炊具有限公司。
法定代表人殷鹏飞，该公司董事长。
委托代理人李玉忠，江苏司北律师事务所律师。
申请人刘德林、朱新芳与被申请人淮安市福特隆炊具有限公司（以下简称福特隆公司）之间的商品房买卖合同纠纷一案，淮安仲裁委员会于2014年1月29日作出（2013）淮仲裁字第145号仲裁裁决。刘德林、朱新芳不服，向本院申请撤销该裁决。本院于2014年4月30日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月19日公开听证审理了本案。刘德林、朱新芳的委托代理人刘立东、福特隆公司的委托代理人李玉忠均到庭参加听证。本案现已审理终结。
仲裁庭经审理查明：2009年7月13日，申请人与被申请人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定申请人购买被申请人开发的位于盱眙县工业开发区洪武大道名为融汇公寓1号楼207室，房款为168863元；被申请人应当在2010年3月30日前将取得商品房交付使用批准文件的并符合合同约定的商品房交付申请人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合的外，被申请人可据实予以延期：因政府政策及规划或遇雪灾、火灾等恶劣天气和其它不可抗拒的因素，影响被申请人施工进度时，被申请人可据实延期，不承担任何责任；延期交房超过15日后，申请人有权解除合同，如要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。被申请人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证书需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被申请人责任，申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意的处理方式为：申请人退房，被申请人在申请人提出退房要求之日起30日内将申请人已付房款退还给申请人，并按已付房价款的0.1％赔偿申请人。2010年3月20日融汇公寓1、2、3号楼竣工验收报告。2011年6月16日，申请人向盱眙德围物业管理公司交纳涉案房屋物业管理费（2011年6月16日-2012年6月15日）。2012年1月18日，涉案房屋取得了盱眙县住建局出具的盱房开备字（2012）第002号《盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明》。2012年2月22日，被申请人出具给申请人的销售不动产统一发票，票面记载为申请人购买被申请人融汇公寓1号楼207室房屋，房价款为168863元。2011年6月16日，申请人向盱眙德围物业管理公司交纳涉案房屋物业管理费（2011年6月16日-2012年6月15日）。2013年8月13日盱眙县经济开发区规划建设局对被申请人的“关于融汇公寓排污问题的请示报告”给予回复，称预计在2013年底前进行招标建设洪武大道道路改造工程，待洪武大道的排水管网建成后，涉案房屋所在小区雨、污水管网可接入洪武大道的排水管网，可以解决涉案房屋所在小区排水问题。
刘德林、朱新芳申请仲裁称：2009年7月13日，申请人与被申请人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定申请人购买被申请人开发的位于盱眙县工业开发区洪武大道的融汇公寓1号楼207室，该合同对于房屋的价款、交付的时间、违约等均作了明确约定，合同签订后申请人依约缴付了购房款168863元，被申请人未能按合同约定交付房屋和办理相关房屋的产权证明。请求裁决：1、被申请人赔付申请人2010年4月1日至2012年1月9日逾期交房违约金10790元（168863×0.0001×639）和2010年7月1日至2013年3月30日逾期办证违约金16210元（168863×0.0001×960），合计27000元。2、被申请人承担本案仲裁费用。
福特隆公司在仲裁庭答辩称：1、被申请人虽然没有在合同约定的期限（2010年3月30日）内交房，但是延期符合合同约定的免责事由，故不承担违约责任。按双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项约定，被申请人开发的涉案房屋位于盱眙县经济开发区，因周边没有形成小区配套的市政管网设施，涉案房屋在2009年底已经建成，在配套建设工程中，遇到无法排污的问题，被申请人向建设局有关部门请示，其答复这是政府规划部门的事情，后经盱眙县政协办公室对此协调，于2010年8月规划部门和建设部门同意，向洪武大道西侧排水沟临时雨污合流（泵抽）排污。在此之后被申请人才陆续交房。延期原因在政府规划部门，被申请人不应承担责任。2、按合同关于产权登记的约定，被申请人只是商品房交付使用后的90日内提供资料报产权登记机关备案，被申请人只是协助购房人办理产权登记，而不是在此期间将产权证办好交购房人。2012年1月18日，盱眙县住建局向被申请人出具了盱房开备字（2012）第002号《盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明》，认定被申请人开发的融汇公寓项目符合要求。申请人只要提供购房合同、交房款发票、完税证明等资料就可办理产权登记。被申请人只要取得了备案证明，就完成了合同约定的义务。3、申请人在仲裁申请书上计算的延期交房、延期配合办理产权登记的时间，违约金的计算标准以及对合同条款的理解均不准确。涉案房屋是在2011年6月16日交房，合同约定是2010年3月30日，在2010年8月之前违约责任不在被申请人，故延期时间在2个月左右，并非申请人所说的639天。合同约定违约金的计算是从约定的交房时间第二日计算至实际交房之日，承担申请人已付房款的万分之0.1。对延期办证的违约责任，按合同第十五条第一项约定处理。综上请求仲裁庭公正裁决。
申请人在庭审中提出合同约定的违约金过低（合同约定按日支付已交付房价款万分之0.1的违约金），请求按日以总房价款的万分之一计算违约金。
对申请人提出调整违约金的要求，被申请人认为申请人计算的违约金标准不符合合同约定，双方签订的商品房买卖合同是经过房产开发主管部门审核并备案的，约定的违约金计算对双方都是公平的，如果申请人举不出逾期交房的损失证明，被申请人就不同意其要求调整违约金的主张。对逾期办证的违约责任，商品房买卖合同第十五条第一项也已作出约定，如仲裁庭认为被申请人违约，请求严格按照合同约定裁决。
申请人为支持自己的仲裁主张，向仲裁庭提交下列证据：
1、双方签订的商品房买卖合同，证明双方之间存在商品房买卖合同关系；
2、2012年1月18日，盱眙县住建局出具的盱房开备字（2012）第002号《盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明》，证明被申请人所开发的融汇公寓项目1、2、3号楼在1月18日才符合交房条件；
3、发票一张，证明总房款为168863元，申请人已经全部支付。
被申请人质证称：对证据1，只证明双方存在商品房买卖合同关系，没有证明其他内容，对证据2，真实性、合法性认可，但被申请人认为，该备案证明不是商品房交付使用的备案证明，而是协助申请人办理产权证时，房屋开发主管部门审核被申请人开发项目符合要求才同意出具的备案证明；对证据3，真实性无异议。
被申请人为支持自己的抗辩主张，向仲裁庭提交下列证据：
1、双方签订的商品房买卖合同，证明合同第八条第二款第二项约定了被申请人免责事由，第九条第二项约定了逾期交房违约责任，第十五条产权登记约定；
2、2010年3月20日融汇公寓1、2、3号楼竣工验收报告，证明涉案房屋在3月20日就已竣工验收合格，如不出现政府排污规划的原因，被申请人在2010年3月30日是完全可以交房的；
3、2011年6月16日，物业管理费收据存根，申请人虽当日拒签交房通知书，但接收涉案房屋并交物管费，证明被申请人于2011年6月16日向申请人交付涉案房屋。
4、2013年8月1日，被申请人向盱眙县经济开发区规划建设局打的请示报告，其在2013年8月13日给予批复，证明从2009年底开始被申请人就排污问题向有关部门请示，政府规划部门在2010年8月才同意融汇公寓项目暂时向洪武大道西侧排水沟临时雨污合流排放，从其批复可以看出，2013年底排污工程才能全部结束。延期交房是政府排污工程不到位，规划部门没有规划好的原因造成的；
5、2012年1月18日，盱眙县住建局出具的盱房开备字（2012）第002号《盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明》，证明被申请人为了配合申请人办理产权登记，向有关部门提供了相关手续，有关部门经审查，完全符合要求，在2012年1月18日出具了备案证明，如果仲裁庭认为违约，逾期办证的违约期限也应算至2012年1月18日。
申请人质证称：对证据1无异议；对证据2，真实性无异议，但申请人认为仅仅是工程的竣工验收报告，不同于验收备案表；对证据3，真实性无异议，但仅仅是房屋的交付使用，被申请人交付的房屋并没有取得相关的验收备案登记表，仍应承担违约责任；房屋逾期交房，包含房屋逾期交付使用，也包含交付房屋的质量验收合格和竣工验收合格逾期；对证据4，真实性无异议，但请示报告日期是2013年8月1日，被申请人一直强调排污问题是政府规划的问题，但开发商开发前就应考虑到排污问题；对证据5，真实性无异议，说明没有该证明是无法办理产权登记的。
仲裁庭认为：涉案的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，于法不悖，属有效合同，各方均应切实履行。
（一）关于逾期交房违约金
双方当事人在合同中约定被申请人应在2010年3月30日将取得商品房交付使用批准文件的商品房交付申请人使用，庭审中被申请人举证《盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明》，以证明其履行了合同第十五条约定的在规定期限内将有关资料报产权登记机关备案的义务，仲裁庭认为，该备案证明属于合同第八条约定的交付房屋须具备的条件，不能据此证明其履行了合同第十五条约定的义务。
被申请人举证《关于“融汇公寓”排污问题的请示报告》，称因受排污问题影响导致逾期交房符合合同约定的逾期交房的免责事由。仲裁庭认为，从该请示报告的回复内容看，并不能得出排污问题属于“因政府政策及规划或遇雪灾、火灾等恶劣天气和其它不可抗拒的因素，影响被申请人施工进度”的必然结论，同时从该报告的回复时间反映出，至2013年8月3日时，排污问题尚未得到解决，而符合交房条件的交付使用备案证明已经于2012年1月18日开具，故不能得出是排污问题影响了交房日期。
2011年6月16日，申请人接受涉案房屋并向物业管理部门交纳了物业管理费，即2011年6月16日应为房屋的实际交付之日，被申请人逾期交房，应承担相应的法律责任。
申请人称合同约定的违约金过低，请求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。合同约定逾期交房被申请人应按日向申请人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，结合本案实际情况，仲裁庭认为申请人的调整请求符合法律规定，认定被申请人应按日向申请人支付已交付房价款万分之一的违约金，故被申请人应自2010年4月1日起至2011年6月16日（计442天），向申请人支付逾期交房违约金7463.74元（168863元×442天×0.0001）。
（二）关于逾期办证违约金
双方当事人在合同中约定被申请人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证书需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2011年6月16日交付使用，但直至2012年1月18日被申请人才取得涉案房屋交付使用备案证明，被申请人已构成违约。仲裁庭认为，双方当事人在合同第十五条中约定：如因被申请人责任使申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，双方同意的处理方式是申请人退房，被申请人支付退房款并赔偿申请人损失。因申请人在本案中未提出退房请求，故申请人请求被申请人承担逾期办证违约金的主张没有合同依据，仲裁庭不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第一款之规定，裁决：一、被申请人于本裁决书送达之日起十日内支付给申请人逾期交房违约金7463.74元；二、驳回申请人的其他仲裁请求。本案仲裁费用1300元，由申请人承担900元，被申请人承担400元（申请人已预付，被申请人于本裁决书送达之日起十日内付给申请人）。如果被申请人未按本裁决确定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘德林、朱新芳不服，向本院申请撤销该裁决称：一、本案于2013年8月12日组成仲裁庭，但直至2014年1月29日才制发裁决书，裁决期限超过了法律规定的期限，违反了法定程序；二、仲裁庭已经确认被申请人于2012年1月18日才取得房屋交付使用备案证明，已经构成违约，却又认为申请人要求被申请人承担逾期办证违约金没有合同依据而未予支持，是错误的，应予撤销；裁决要求申请人承担仲裁费用900元没有法律依据，也应予撤销。请求：1、撤销不支持向申请人支付逾期办证违约金的裁决，判决被申请人向申请人支付逾期办证违约金9574元；2、撤销由申请人承担仲裁费用900元的裁决；3、被申请人承担本案诉讼费用。
被申请人福特隆公司答辩称：刘德林、朱新芳撤销仲裁裁决的申请没有法律依据，请求驳回其申请。
经双方当事人确认，本案的审查重点是：1、仲裁裁决是否存在影响公正裁决的违反法定程序的情形；2、仲裁裁决是否违背社会公共利益。
本院经审查认为：人民法院审理当事人申请撤销仲裁裁决案件，应当依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定进行审查。一、关于仲裁程序问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第二十条规定：仲裁法第五十八条规定的“违反法定程序”，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。本案中，申请人以仲裁庭仲裁本案超出法定期限为由申请撤销仲裁裁决，但其并无证据证明因此而影响了公正裁决，因此本院对申请人的该理由不予采纳。二、关于仲裁裁决是否违背社会公共利益问题。经审查，本案所涉争议发生在特定的主体，即本案双方当事人之间，与社会公共利益无涉，申请人认为仲裁裁决违背社会公共利益的理由不能成立，本院对此不予采纳。依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第二十条之规定，裁定如下：
驳回申请人刘德林、朱新芳撤销淮安仲裁委员会（2013）淮仲裁字第145号仲裁裁决的申请。
案件受理费400元，由申请人刘德林、朱新芳负担。
本裁定为终审裁定。
审判长 孙宪腾
审判员 仲伟强
审判员 蒋同宝
二〇一四年五月十九日
书记员 庞汝全