北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京02民终694号
上诉人（原审被告）北京兴集房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇黄村龙河路18号1幢3层。
法定代表人张富亮，总经理。
委托代理人张建发，北京轶普律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京顺苑房地产开发有限公司，注册地北京市大兴区黄村镇观音寺小区综合楼，实际经营地北京市大兴区黄村镇双河南路1号。
法定代表人尹连福，执行董事。
委托代理人吴井峰，男，1973年4月15日出生。
被上诉人（原审原告）廖世雄，男，1967年1月8日出生。
委托代理人胡占全，北京市民博律师事务所律师。
原审被告北京双河实业集团，注册地北京市大兴区黄村镇四街。
法定代表人尹连福，董事长。
廖世雄诉北京兴集房地产开发有限公司（以下简称兴集公司）、北京顺苑房地产开发有限公司（以下简称顺苑公司）、北京双河实业集团（以下简称双河集团）商品房销售合同纠纷一案，原审法院曾于2014年6月26日作出（2013）大民初字第9947号民事判决，兴集公司、顺苑公司不服,上诉至本院。本院于2014年9月19日作出（2014）二中民终字第8771号民事裁定，撤销（2013）大民初字第9947号民事判决，发回原审法院重审。原审法院经重审于2015年8月10日作出（2014）大民初字第13214号民事判决，兴集公司、顺苑公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。兴集公司之委托代理人张建发、顺苑公司之委托代理人吴井峰以及廖世雄之委托代理人胡占全到庭参加了诉讼，双河集团经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2014年10月，廖世雄起诉至原审法院称：1998年10月17日，我与兴集公司下属的观音寺经理部（以下简称观音寺经理部）签订了商品房销售合同，约定将位于北京市大兴区××层楼××门（×××32号）的商品房（以下简称涉诉房屋）卖与我，并约定了该房屋的单价、面积、总价款、购买方式、双方责任与权利等。合同签订后，我依约向观音寺经理部交纳了房屋总价款25万元。后因兴集公司原因导致该商品房始终未能办理房屋产权转移登记手续。因涉诉房屋所在区域房价上涨，兴集公司以商品房购销合同中价格过低为由，以不予办理产权登记手续为要挟，无理要求我补交房屋价款几十万元，我未同意。后我查明，兴集公司以其拥有使用权的土地，双河集团向有关部门申请规划立项，二者共同合作开发房地产，并委托观音寺经理部买卖该商品房。后双河集团法定代表人尹连福与兴集公司作为股东共同注册成立了顺苑公司，并将原属于双河集团的所有权利义务概括转移给了顺苑公司，包括兴集公司和双河集团共同开发的商品房所有权。目前，我所购商品房的所有权在顺苑公司名下，而兴集公司以其不是房屋所有权人为由拒绝履行合同义务。经我调查，已有其他购买人办理了房屋过户手续。根据法律的相关规定，观音寺经理部买卖房屋的法律后果应由兴集公司和双河集团承担。而双河集团由于自身原因将所有权利义务概括转移给顺苑公司，目前房屋所有权亦登记在顺苑公司名下，所以配合我进行房屋过户手续的合同义务应由兴集公司和顺苑公司共同承担。综上所述，兴集公司和顺苑公司拒绝协助我办理权属转移登记，后又要求我额外支付房屋价款的行为，已经严重违约，兴集公司和顺苑公司应共同赔偿违约金。故起诉请求：1、判令兴集公司和顺苑公司履行合同义务，配合我向房屋登记管理部门申请办理房屋所有权登记手续；2、兴集公司向我支付违约金（以已付购房款25万元为基数，自合同签订之日起90日开始计算至房屋办理产权登记之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、判令顺苑公司对第2项中违约金承担连带赔偿责任；4、诉讼费用由兴集公司和顺苑公司承担。
兴集公司辩称：一、本案案由不应定为商品房销售合同纠纷，双方在签订房屋买卖合同时房屋性质为临时建筑，没有合法的审批手续，不属于商品房。二、廖世雄向我公司支付的购房款一直在我公司，没有给顺苑公司。因为是临时建筑，当时卖房时也向廖世雄告知了，后因为我公司考虑到不能办理相应的合法产权证件所以通知廖世雄，要求向其退款，但是廖世雄一直没有来我公司办理相应退款手续，所以购房款一直在我公司保存。三、涉诉房屋土地所有权证属于我公司，但是房屋所有权证属于顺苑公司，房地分离。房屋在我公司控制时期一直处于临建，没有办理所有权证手续，所以我公司无法为廖世雄办理相应的房屋产权证。综上，廖世雄明知涉诉房屋是临时建筑，办证时我公司已告知廖世雄我公司没有产权证，故廖世雄没有理由要求我公司为其办理房屋产权手续及支付违约金，请求驳回廖世雄对我公司的诉讼请求。
顺苑公司辩称：我公司于1999年10月成立，当时与双河集团没有关系。双河集团在开发时欠黄村四街村委会欠款，我公司替双河集团还款，双河集团把其所有的房屋转给我公司。我公司在2000年与双河集团签订协议，并按照协议为双河集团解决了其欠黄村四街村委会征地款的问题。双河集团未向我公司提出这两套房屋已售出，我公司也未收到该房屋的售房款，这两套房屋系我公司从双河集团有偿取得。我公司认为该套房屋属于双河集团一房两卖，而且我公司已经在2008年按照法定程序取得该套房屋的所有权证。综上，我公司不同意廖世雄的诉讼请求。
双河集团未出庭答辩。
原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，双河集团经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。具体到本案，焦点问题为兴集公司和顺苑公司是否受市场经理部与廖世雄所签订的商品房买卖合同的约束。要明确此点，首先需要确定兴集公司、顺苑公司与市场经理部之间的关系。根据本案庭审调查和当事人的陈述可以认定下列事实：为了开发黄村四街住宅小区，1993年双河集团和兴集公司协商成立了观音寺经理部。双河集团于1995年5月15日取得涉诉房屋所在楼栋的建设工程规划许可证，兴集公司于1995年5月4日取得涉诉房屋所在楼栋的土地使用证。1999年5月8日，双河集团召开股东会决议，讨论并通过如下决议：成立顺苑公司继续完成政府的危旧房屋改造任务。1999年8月，双河集团的法定代表人和兴集公司共同成立顺苑公司。2001年7月12日，兴集公司、双河集团和顺苑公司签订《关于撤销北京市兴集房地产开发公司观音寺经理部的决定》，决定：撤销观音寺经理部，自经理部撤销之日起，由观音寺经理部经营活动产生的所有经济、法律责任、全部债权债务及一切遗留问题均由双河集团和顺苑公司承担，兴集公司不承担任何连带责任。2008年5月15日，顺苑公司向大兴建委请示补办包括涉诉房屋在内的房屋相应开工手续。大兴建委认为补办无异议，欲给顺苑公司补办房产证。2008年5月30日，顺苑公司向大兴建委出具顺苑公司关于与双河集团关系的说明，该说明载明1999年5月双河集团的股东和四街通过股东会决议共同通过重新成立顺苑公司，继续承担政府的危旧房改造任务，并且所有的经营活动转到新公司运行，双河集团的所有资产包括土地、地上出租的和未售出的房屋均转到新公司名下。2008年6月，顺苑公司取得涉诉房屋所有权证。在市场经理部被撤销之后，市场经理部的经营活动所产生的权利和义务应由设立者承担。兴集公司和双河集团均为市场经理部的设立者，应承担市场经理部经营活动所产生的全部权利和义务。兴集公司和双河集团、顺苑公司于2001年7月12日就撤销市场经理部所达成的决定，对兴集公司和双河集团、顺苑公司均具有法律效力，故顺苑公司应承担市场经理部所有经营活动所产生的债权和债务。根据合同的相对性，该决定对外不具有法律效力，故市场经理部的债权人有权要求兴集公司承担市场经理部经营活动中所产生的债务。在明确兴集公司、顺苑公司与市场经理部之间的关系后，再分析兴集公司和顺苑公司是否受市场经理部与廖世雄所签订的商品房买卖合同的约束。廖世雄和市场经理部签订的以系争房屋为标的的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照该合同行使权利、履行义务。廖世雄已经支付了该合同中的所有对价，且已实际使用该房屋多年，现系争房屋符合办理过户手续的条件，市场经理部亦应按合同约定履行协助办理房屋过户的义务。市场经理部已被撤销，根据前文所述，兴集公司作为市场经理部的设立者，顺苑公司受2001年7月12日关于撤销兴集公司观音寺经理部的决定的约束，为市场经理部经营活动遗留问题的承担者，廖世雄有权向兴集公司和顺苑公司主张权利。故廖世雄要求兴集公司和顺苑公司协助办理过户手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。廖世雄表示愿意支付涉诉房屋办理过户过程中产生的税费，该税费待实际发生后再另行解决，法院不持异议。在签订上述商品房买卖合同时，涉诉房屋缺乏出售和办理过户的相应手续。廖世雄作为完全民事行为能力人，对房屋相关事项有一定的核实义务，故推定廖世雄在购买时应知晓此情况。另外，双方签署的上述合同中没有约定未及时办理过户情况下市场经理部所应承担的违约责任。因此，廖世雄要求兴集公司和顺苑公司支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。兴集公司称廖世雄购买时涉诉房屋是临时建筑，不属于商品房，不同意为廖世雄办理过户手续的主张，缺乏依据，不予采信。顺苑公司认为涉诉房屋属于双河集团一房两卖的主张，与2001年7月12日关于撤销兴集公司观音寺经理部的决定内容相矛盾，亦与2008年5月30日顺苑公司向大兴建委出具顺苑公司关于与双河集团关系的说明内容相悖，故不予采信。据此，原审法院于2015年8月判决：一、于判决生效后十日内，北京兴集房地产开发有限公司、北京顺苑房地产开发有限公司协助廖世雄到房地产行政主管部门办理位于北京市大兴区×××三十二号房屋的产权证至廖世雄名下；二、驳回廖世雄的其他诉讼请求。
判决后，兴集公司不服,上诉至本院称：涉诉房屋的现产权人为顺苑公司，我公司不享有涉案房屋的合法产权，无权为廖世雄办理产权变更手续，原审判决我公司为廖世雄办理变更手续明显错误，故原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第一项，改判驳回廖世雄的诉讼请求。顺苑公司上诉称：涉诉房屋在双方买卖时没有合法手续，且房屋建筑性质属于临时建筑，而非原审法院认定的商品房；我公司系以承担双河集团遗留的债务的形式有偿承接其公司资产，当时，双河集团没有告知我公司涉诉房屋已经出售的事实，我公司在已经支付合理对价的情况下被判决无偿为廖世雄办理过户手续，承担了不公平的经济损失；我公司在有偿承接双河集团的资产后，将涉诉房屋通过各有关部门，花费大量人力物力，取得所有权证，原审判决对此无视并判决我公司无偿为廖世雄办理过户手续，显失公平；综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第一项，改判驳回廖世雄的诉讼请求。廖世雄同意原审判决。
经审理查明：1998年10月17日，廖世雄（甲方）与兴集公司观音寺经理部（乙方）签订了商品房购销合同。该合同约定：一、销售商品，甲方向乙方定购××楼××门房屋；二、销售依据，乙方销售的商品房系北京市政府有关部门正式批准开发建设的开发产品；三、结算价格，1、甲方购买乙方商品房90平方米，共计购房款25万元，房屋单价为每平方米2777.78元；2-5内容略；四、购买方式，甲方一次付清购房款25万元，乙方收款后于2000年4月27日交付房屋；五、双方责任与权利，甲方：1-3内容略；4、甲方拥有所购商品房之产权；乙方：1、乙方应如期交付经北京市建设工程质量监督站检验合格的商品房屋，并有义务协助甲方办理好产权手续；2-4内容略；其他条款略。
上述合同签订后，廖世雄依约支付了购房款25万元。观音寺经理部向廖世雄交付了涉诉房屋。廖世雄至今未取得涉诉房屋的所有权证书。
原审审理中，顺苑公司提交以下证据：
证据一、协议书，以证明顺苑公司取得双河集团的部分资产，顺苑公司为双河集团偿还地价款。该协议书显示：签订主体为双河集团（甲方）与顺苑公司（乙方），签订时间为2000年1月16日，主要内容如下：为了使观音寺地区和谐统一，积极配合黄村卫星城的整体建设，使大兴县政府顺利完成危房改造目标，现甲方同意将甲方所有未售出房产（包括办公楼、商场、物业楼和南二层临建商业楼等固定资产）和对外出租的房屋一并转让给乙方。乙方使用该房产时，收益归乙方，甲方不再干预。甲方转让后，乙方负责支付甲方在开发期间所有征占用四街等土地的补偿费用和现所有员工的补偿安置工作。
证据二、固定资产未售房屋明细，以证明商业楼一共是706平方米，包括了涉诉房屋。该明细上加盖了双河集团和顺苑公司的印章。
证据三、关于双河实业集团征用四街村土地进行补偿问题的会议纪要，以证明双河实业集团与四街因补偿款存在纠纷。该会议纪要显示：印发主体为大兴县黄村镇人民政府，文件号为镇政发[2001]7号，印发时间为2001年3月30日，主要内容为：一、原则同意双河实业集团与四街村所订的征用土地进行补偿的协议；二、兴建菜市场的100万元的启动资金不能用于福利分配，要做到专款专用；三、协议双方要尽快落实协议内容，以促进各项工作的开展。
廖世雄对上述证据发表如下质证意见：
对证据一真实性、关联性不认可，该协议的双方系双河集团、顺苑公司，二者法定代表人同为尹连福，故该协议的形成时间无法确认，且协议内容与二者向建委出具的说明材料相悖。
对证据二真实性、关联性不认可，无法证明与本案有关。这是双河集团和顺苑公司之间设定的权利义务，协议不能侵害第三人利益。
证据三与本案无关，购买涉诉房屋的时间是1998年，房屋规划取得是1995年。对该证据的真实性、关联性不认可。
兴集公司对顺苑公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
经询，廖世雄表示愿意支付涉诉房屋办理过户过程中产生的税费，该税费待实际发生后再另行解决。
另查：1995年5月4日，北京兴集房地产开发公司（后更名为兴集公司现名称）取得涉诉房屋所在楼栋的土地使用证。1995年5月15日，北京双河实业公司（后更名为双河集团现名称）取得涉诉房屋所在楼栋的建设工程规划许可证，证号为（95）大规建字151号。
再查：1999年5月8日，双河集团召开股东会决议，讨论并通过如下决议：成立顺苑公司继续完成政府的危旧房屋改造任务。新公司成立后，双河集团所有名下土地，房屋均归顺苑公司所有，现有人员经过考核，考核合格后转入新公司工作。该股东会决议已在大兴建委存档。1999年8月6日，顺苑公司申请设立登记，股东共有两名：兴集公司出资额为200万元，双河集团的法定代表人尹连福出资额为800万元。1999年8月10日，顺苑公司成立，其法定代表人与双河集团法定代表人同为尹连福。
2001年7月12日，兴集公司（甲方）、双河集团（乙方）和顺苑公司（丙方）签订《关于撤销北京市兴集房地产开发公司观音寺经理部的决定》，该决定已在建委存档。该决定主要内容如下：1993年为了贯彻大兴县人民政府关于合作开发黄村四街住宅小区县长办公会议纪要，甲乙双方协商成立了观音寺经理部。经理部独立核算，自负盈亏，承担相应的经济法律责任，独立开展房地产开发业务。观音寺经理部自成立以来累计开发商品房及配套建筑用房26万平方米，成绩显著，无重大责任事故。为了适应新的发展形式，遵照市、区两级政府关于规范房地产市场的指示精神，经协商甲乙双方均同意撤销观音寺经理部，决定内容如下：一、甲乙双方终止1993年的联合开发协议，决定撤销观音寺经理部。二、自经理部撤销之日起，由观音寺经理部经营活动产生的所有经济、法律责任及一切遗留问题均由乙方和丙方承担，甲方不承担任何连带责任。三、观音寺经理部撤销后，乙方与丙方承担其全部债权债务。四、观音寺经理部自1993年经营活动中购建的固定资产及积累资金由乙方与丙方接收，并委托北京振兴联合会计师事务所对经理部账目进行审计。五、观音寺经理部向甲方补交管理费50万元，经理部与甲方再无其他经济责任关系。
顺苑公司于2007年向工商部门申请将名称变更为北京顺源房地产开发有限公司（以下简称：顺源公司），于2009年又向工商部门申请将名称变更回顺苑公司。
2008年5月15日，顺苑公司向大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称大兴建委）出具请示，内容如下：“我公司于1995年依据（95）大规建字151号建设工程规划许可证的批准，在大兴区观音寺小区南侧国有土地（京国用95出036号土地），建设了商业门面房屋，批准建设9间，总建筑面积706平方米，实际建设8间，建筑面积626平方米。由于当时工作疏忽，未办理开工手续。该房屋由我公司使用至今。经北京康桥隆盛工程检测有限责任公司现场检测，所有项目均符合有关标准和图纸设计要求。现我公司申请贵委为该房屋补办相应开工手续。以上请示妥否，请批示。”时任大兴建委主要领导在该请示右下角批复：“此项目已使用多年，再补办开工证也无意义，我意由工程科做一处罚，然后补办房屋产权证。”
2008年5月30日，顺苑公司向大兴建委出具顺源公司关于与双河集团关系的说明。该说明载明：双河集团1993年成立，承担黄村卫星城最早的旧村改造任务，建设了观音寺小区；由于没有开发权，1995年成立了挂靠兴集公司的观音寺经理部，并且征用了四街地区的土地，包括农田；征用土地后，四街村的所有农民转为居民，四街村的建制也取消；1999年5月8日，为了拥有独立的房地产开发权，双河集团的股东和四街通过股东会决议共同通过重新成立顺苑公司，继续承担政府的危旧房改造任务，并且所有的经营活动转到新公司运行，双河集团的所有资产包括土地、地上出租的和未售出的房屋均转到新公司名下；新公司成立后，双河实业集团于2000年与新公司签订了资产转让协议后开始停止经营，现该公司已经注销。
2008年12月31日，北京市工商行政管理局大兴分局作出京工商兴企监许撤字（2008）01号撤销行政许可决定书，撤销了对双河集团的注销登记行政许可。经询，兴集公司、顺苑公司、廖世雄均称双河集团现处于吊销状态。
又查：2008年6月3日，涉诉房屋所有权登记在顺源公司名下。涉诉房屋坐落位置现变更为大兴区×××28号，房屋设计用途为商业，产别为股份制产。
上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、土地使用证、建设工程规划许可证附件、说明、房屋所有权证、股东会决议、决定、请示、协议书、固定资产未售房屋明细、会议纪要以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：廖世雄与观音寺经理部签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。廖世雄依该合同取得涉诉房屋后，至今未能取得该房屋的房屋所有权证，现其要求办理该房屋的房屋所有权证，于法有据，应予支持。兴集公司上诉称房屋产权不在其名下故其可不承担任何义务，但其系与廖世雄之合同的相对方，系廖世雄主张该权利的直接对象和权利来源，故原审判决其负协助义务并无不当。关于顺苑公司的上诉理由，本院注意到其与兴集公司、双河集团签订的《关于撤销北京市兴集房地产开发公司观音寺经理部的决定》中已明确约定其承担观音寺经理部经营活动产生的所有经济、法律责任、全部债权债务及一切遗留问题，故当该遗留问题出现时，其应承担相应义务，如其确因此受到损失，可另行向相对人主张，故其上诉理由不能成立。综上所述，兴集公司、顺苑公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4200元，由廖世雄负担4130元（已交纳），由北京兴集房地产开发有限公司、北京顺苑房地产开发有限公司负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京兴集房地产开发有限公司、北京顺苑房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 马兴芳
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 杨 竹