广东省梅州市梅江区人民法院
民事判决书
(2018)粤1402民初384号
原告：周文锋，男，汉族，1978年12月22日出生，住址：梅江区。
原告：张凤霞，女，汉族，1979年7月20日出生，住址：五华县。
上列两原告的委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。
被告：梅州嘉应新天地有限公司，统一社会信用代码：91441400053799311T，地址：梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。
法定代表人：曾媛，该公司经理。
委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢静平，广东百德律师事务所律师。
原告周文锋、张凤霞诉被告梅州嘉应新天地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘国中律师,被告的委托诉讼代理人谢静平律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周文锋、张凤霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告梅州嘉应新天地有限公司立即支付原告逾期交付商品房的违约金29923.17元（1510000元×4.35%÷360天×164天=29923.17元）；2、本案的诉讼费用由被告梅州嘉应新大地有限公司承担。事实和理由：2014年10月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于梅江区江南办梅龙东路、梅水路交汇处的壹江南D1-802房，房屋总价为151万元，房屋建筑面积为198.18平方米。合同约定的商品房交付期限为2015年12月31日，逾期交付商品房的违约责任为：“买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率支付违约金给买受人”。原告按约付清购房款。2015年12月25日被告通知原告于2015年12月31日办理交付。但此时上述房屋由于被告的原因根本无法办理网签备案手续，被告亦无法提供交付所须证明文件，且房屋存在质量缺陷，因此原告拒绝办理交付手续。此后，被告一直未通知原告办理交付，直至2016年6月13日被告扬言不交付就不办理备案确权手续。原告为了确保自己所购房屋的安全，原告才而与被告办理了收楼手续，并根据被告的要求，于2016年7月20日重新签署了一份《商品房买卖合同》。
综上，原告认为，被告超过合同约定的交付期限将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约。根据双方于2014年10月9日签署的《商品房买卖合同》，被告应从2016年1月1日起至2016年6月13日止按银行固定资产贷款同期利率支付违约金给原告,而中国人民银行颁布的不满一年的基准贷款利率为年利率4.35%。因此，被告应向原告支付的违约金（1510000元×4.35%÷360天×164天＝29923.17元）。根据相关法律，原告特向贵院提起上述诉讼请求。
被告梅州嘉应新天地有限公司答辩称，一、原、被告于2016年7月20日重新签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，双方于2014年10月9日签订的《商品房买卖合同》和《补充合同》已被新签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》取代，故原、被告的权利义务应以2016年7月20日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》约定为准。二、按照2016年7月20日签订的《补充协议》约定，涉诉房屋应视为2016年2月1日已经交付，不应以原告实际收楼日为交付日。故认定逾期交楼期限应从合同约定的最后交楼日2015年12月31日计算至2016年2月1日止，而非计算至原告实际收楼日止。根据原、被告双方签订的《补充协议》第六条第2项的约定，将《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件变更为“商品房验收合格”，该约定属合同当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。2016年1月27日，被告取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位一方共同出具的《建筑工程竣工验收报告》。因此，涉诉房产在2016年1月27日已达到约定的“商品房验收合格”，具备交付条件。被告曾于2015年12月25日向原告提供的通讯地址邮寄送达《收楼通知书》及《收楼须知》等附件。2016年1月27日取得《建筑工程竣工验收报告》后，次日被告即致电原告通知其按照之前送达的《收楼通知书》和《收楼须知》等的要求前来办理收楼手续，此后又多次致电通知原告。期间，涉诉房屋同栋的其他业主在收到被告通知后已陆续收楼。2016年1月30日，原告曾向涉诉房屋物业报务公司借用涉诉房屋钥匙对房屋进行查验，被告再次告知该房屋具备交付条件，要求原告收楼，但原告迟迟未收楼，直至2016年6月13日方收楼。被告认为，商品房已符合约定的交付条件，且被告已经依约通知原告收楼。根据《补充协议》第六条第3项约定，原告逾期办理房屋交付手续，视为被告在《入伙通知书》送达之日起的第五日已经将房屋交付原告，故本案应视为被告于2016年2月1日将房屋交付原告。故认定逾期交楼期限应从合同约定的最后交楼日2015年12月31日计算至2016年2月1日止，而非计算至原告实际收楼日止。三、原告主张按照中国人民银行基准贷款利率计算逾期交楼的违约金没有依据。双方于2016年7月20日签订的《商品房买卖合同》第九条约定，买受人已按合同约定交清商品房总价款，如出卖人未按约定时间交付使用，按合同补充协议约定处理。但2016年7月20日签订的《补充协议》并未约定逾期交楼的违约责任，为此，原告主张按照中国人民银行基准贷款利率计算逾期交楼的违约金没有依据。
综上，被告认为原告的诉请和理由没有事实、法律依据，恳请法院在查明事实的基础上，采纳被告的答辩意见，维护被告的合法权益。
原告起诉提交的证据有：1、原告1身份证。2、原告2身份证。3、结婚证。4、企业机读档案登记资料。5、《商品房买卖合同》（2014年10月19日）。6、《商品房买卖合同》（2016年7月20日）。7、竣工验收备案表。8、收楼通知书。9、在建工程抵押登记证。经质证，被告对证据1-4三性无异议，证据5、6关联性有异议，2014年10月19日签订的商品房买卖合同已被后签订的2016年7月20日商品房买卖合同取代，原、被告双方合同的权利义务应以后签订的合同为准。对证据7、8关联性有异议，合同和补充协议已约定交付条件为经商品房验收合格，2016年1月27日商品房已具备交付条件，被告已通知原告收楼，且原告在通知收楼后于2016年1月30日向物业中心借取钥匙查阅房屋，但却拒绝交楼，根据约定应视为原告已于2016年2月1日已收楼。对证据9三性均有异议，该证并未显示原告所购买的商品房为D1栋为在建抵押工程，且无论基于何种原因，原被告重新签订商品房买卖合同应视为对双方之间关于商品房买卖的权利义务进行重新约定，前签订的合同已被后签订的合同所取代。
被告答辩提交的证据有：1、被告企业营业执照。2、建筑工程竣工验收报告。3、收楼通知书。4、收楼确认书（同栋其他业主）。5、物业借钥匙登记证明。6、收楼确认书。经质证，原告对证据1无异议，证据2三性无异议，但对证明内容有异议，依法房地产交付的条件是验收合格备案，是指由住建部门组织政府各职能部门进行验收并完成备案手续，而不是由被告自己进行验收，关于该验收合格的含义，《广东省建设厅粤建办房函2003.63号文》即关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函中明确指出广东省商品房买卖合同示范文本，第八条第一款中“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，对此，广东省高级人民法院所作出的（2012）粤高法民一申字第3449号民事裁定书中明确了这一点，因此合同中的验收合格是指竣工验收备案，而涉案房屋是在2016年3月4日才验收备案，这也是原告在其他同类案件中被告提交的证据中才知道的。证据3三性无异议，但该收楼通知书是在涉案房屋尚不具备交付条件时发出的，原告依法可以拒收。证据4的三性及证明目的均有异议，该证据与本案无关联。证据5真实性无异议，但与本案无关联，更无法证明原告知悉涉案房屋具备交付条件，证据6无异议。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告周文锋、张凤霞系夫妻关系。被告为从事房地产开发及经营的企业，投资开发位于梅州市梅江区江南办梅龙东路、梅水路的壹江南房地产项目。2014年4月18日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2014017，被告取得壹江南E2栋(嘉应歌剧院文化综合体商住小区4号楼)的商品房的预售许可。2014年10月9日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三、四条约定两原告向被告购买壹江南D1栋802房预售商品房，房款总价为1510000元。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房。第九条约定，买受人已按本合同的约定交清商品房总价，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给买受人。2016年7月20日，两原告（买受人）与被告（出卖人）再次签订了合同编号为20161000054430《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买壹江南D1栋802房预售商品房，房款总价为1510000元。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第九条约定，买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，按合同补充协议约定处理；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十二条约定，买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，若出卖人未按约定时间交付使用，按合同补充协议约定处理。《补充协议》第六条约定，双方一致同意，将本合同第八条中该房屋的交付条件变更为：该商品房验收合格，即本合同第八条约定不适用。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因买受人原因造成该房屋未能按期交付办理，出卖人就此不承担延期交房责任。
合同签订后，两原告按约付清商品房总价款。2015年12月25日，被告向两原告发出书面收楼通知书，要求两原告在2015年12月31日办理收楼手续。两原告则认为被告不具备交楼条件，拒绝收楼。涉案工程于2016年1月27日经建设、监理、施工、勘察、设计5个单位进行验收，取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年3月4日取得经备案机关同意予以备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。两原告于2016年6月13日办理收楼手续，并在房屋交接确认单签名确认。2018年2月27日，两原告向本院起诉，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩。
庭审中，双方对被告于2015年12月25日向两原告发出一份收楼通知书及原告于2016年6月13日收楼的事实无异议，本院予以确认。原告认为逾期交房时间应为2016年1月1日起至2016年6月13日止，被告则认为2016年7月20日签订的《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交楼的违约责任按合同的补充协议约定处理，但补充协议并未约定逾期交楼的违约责任，为此原告按银行基准贷款利率计算逾期交楼违约金没有法律依据。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。原、被告双方应按合同约定履行义务。现本案争议焦点为：1.涉案房屋具备交付条件时间的认定问题。二、逾期交付房屋期间的认定问题。
关于房屋具备交付条件时间的认定问题。经庭审查明，涉案商品房工程项目于2016年1月27日经竣工验收合格，备案机关于2016年3月4日出具同意予以备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。根据双方签订的《补充协议》第八条约定，房屋交付条件变更为该商品房经验收合格。对如何理解“商品房经验收合格”，两原告主张以建设单位在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续为准，而被告则主张以建设、监理、施工、勘察、设计5单位进行的工程竣工验收合格即可。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。但根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》及2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督；国务院于2002年11月1日取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，2004年5月19日取消了有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。据此，双方约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的5方竣工验收合格，而本案诉争商品房工程项目于2016年1月27日经5方进行竣工验收合格，应认定从2016年1月27日起即符合双方合同约定的交付条件。
关于逾期交付房屋期间的认定问题。被告未按合同约定在交付期限2015年12月31日前将符合交付条件的壹江南D1栋802房交付两原告使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。两原告主张逾期交房时间应从2016年1月1日起至2016年6月13日止，而被告则主张合同未约定逾期交楼的违约责任，无须承担违约金。根据双方在2014年10月9日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房。第九条约定，买受人已按本合同的约定交清商品房总价，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给买受人。涉案商品房于2016年1月27日经竣工验收合格，即符合双方合同约定的交付条件，被告于2015年12月25日向原告发出收楼通知书，通知原告于2015年12月31日前收楼。但当时该房并不具备交房条件，且被告的房屋具备交房条件后，又未通知原告进行交楼。故应认定逾期交房时间从2016年1月1日起至2016年6月13日止。被告答辩称2016年7月20日签订的《商品房买卖合同》未约定逾期交楼的违约责任，无须承担违约金。但该合同实际是在原告于2016年6月13日已办理交楼手续后签订，在此之前均以2014年10月9日签订的《商品房买卖合同》履行。被告认为其无须承担违约金的抗辩意见，本院不予支持。
综上，因被告的违约行为，被告应从2016年1月1日起至2016年6月13日止，按合同约定以银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给原告。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告梅州嘉应新天地有限公司应在本判决生效后五日内，支付以1510000元购房款为本金，从2016年1月1日起至2016年6月13日止，按双方合同约定以银行固定资产贷款同期利率4.35%计算支付违约金给原告周文锋、张凤霞。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费548.08元，按规定减半收取274.04元（已由原告预交274.04元），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担274.04元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 林青山
二〇一八年五月十四日
书记员 陈志炜