湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民商初字第00690号
原告（反诉被告）：吕小珍。
委托代理人：梁东新，湖北金卫律师事务所律师。
委托代理人：张诚，湖北金卫律师事务所律师。
原告（反诉被告）：武汉阳港顶鑫汽车配件贸易有限公司，住所地：武汉市新洲区阳逻街平江路。
法定代表人：吕小珍，该公司总经理。
委托代理人：袁音，湖北金卫律师事务所律师。
委托代理人：魏征，湖北金卫律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖北阳港投资有限公司，住所地：武汉市新洲区阳逻街平江路。
法定代表人：陶加平，该公司总经理。
委托代理人：黎栋，湖北浩泽律师事务所律师。
被告：林治国。
被告：叶红梅。
原告（反诉被告）吕小珍、武汉阳港顶鑫汽车配件贸易有限公司（以下简称顶鑫公司）诉被告（反诉原告）湖北阳港投资有限公司（以下简称阳港公司）、被告林治国、叶红梅民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。吕小珍的委托代理人梁东新、张诚，顶鑫公司的委托代理人袁音、魏征，阳港公司的委托代理人黎栋，林治国、叶红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吕小珍、顶鑫公司共同诉称：2009年9月19日，武汉阳港汽车服务有限公司（该公司于2011年3月14日变更名称为阳港公司）与吕小珍签订了《投资开发协议》。双方就合作出资取得位于阳××西路的项目用地土地使用权的相关事宜进行了约定，并约定如无法为吕小珍办理单独的土地使用权证，则按照吕小珍所占土地比例作为股本。阳港公司违反《投资开发协议》约定的办证义务，私自将该地块所有土地办理到其名下，使吕小珍利益受损。有鉴于此，顶鑫公司与阳港公司于2012年4月8日签订《协议书》，就解除《投资开发协议》及相关补偿事宜进行约定。依据该协议约定，阳港公司应当根据吕小珍的投资并结合扣除项目的债权债务及资产收益等情况，给予吕小珍全部投资等返还款项及补偿赔偿数额共计3610万元。如果阳港公司违反该协议约定的还款计划逾期付款，则每日按万分之三支付违约金。《协议书》签订之后，阳港公司仅偿还吕小珍本金、滞纳金860万元。为此，顶鑫公司与阳港公司、林治国、叶红梅于2013年7月5日签订《补充协议》，四方确认阳港公司尚欠顶鑫公司29449490元并就相关还款事宜进行约定，该协议同时约定林治国、叶红梅以其自有房屋两套提供担保并且其二人对债务及利息承担连带清偿责任。该协议签订之后，阳港公司未按照合同约定履行还款义务，顶鑫公司为维护自身合法权益，于2014年向武汉市中级人民法院申请诉前财产保全。在诉前财产保全过程中，双方达成和解。《还款协议》中约定：截至2014年7月24日，阳港公司尚欠顶鑫公司、吕小珍土地转让费36517367元，并明确相关权益直接向吕小珍给付。2014年7月27日，吕小珍与阳港公司分别签订《借款合同》、《借款抵押合同》，合同明确约定阳港公司向吕小珍借款36517367元，阳港公司以其坐落于新洲区××××路领港城商务区面积为11494.13平方米房产抵押担保吕小珍债权的实现。同时还约定，合同签订3日内阳港公司到房地产管理部门为吕小珍办理抵押登记手续。该两份合同签订之后，顶鑫公司一直拒绝办理抵押登记手续，也拒绝偿还任何债务，严重违反了《借款合同》、《借款抵押合同》的约定，应当依照《借款合同》约定之标准向吕小珍和顶鑫公司承担违约责任。为维护自身合法权益，吕小珍、顶鑫公司请求法院判令：1、被告根据《商品房买卖合同》履行为原告办理商品房备案登记义务；2、被告置换已抵押房产等值房产并办理商品房备案登记；3、被告偿还原告欠款及利息共计3613188.75元；4、被告偿还原告违约金6269298.75元；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
举证期内原告（反诉被告）吕小珍、顶鑫公司变更诉讼请求为：1、阳港公司依照2014年7月27日签订的《借款合同》之约定向吕小珍、顶鑫公司偿还借款及利息，并承担相应违约责任。即阳港公司向吕小珍、顶鑫公司偿还借款本金44180000元并以44180000元为基数，按照年利率25%的标准向吕小珍、顶鑫公司支付借款利息，计算期限自2014年7月25日至本案执行完毕止，还向吕小珍、顶鑫公司支付其主张权利产生的费用，包括但不限于律师费、保全费用、交通费、诉讼费用等；2、阳港公司依照2014年7月27日签订的《借款担保合同》之约定，将用于抵押的房产为吕小珍、顶鑫公司办理抵押权登记手续；3、林治国、叶红梅依据2013年7月5日签订的《补充协议》之约定对29449490元欠款向吕小珍、顶鑫公司承担连带清偿责任，并履行以其自有房屋两套为吕小珍、顶鑫公司办理抵押权登记手续；4、本案诉讼费用、保全费用由阳港公司、林治国、叶红梅承担。
被告（反诉原告）阳港公司辩称：1、我方与吕小珍于2009年9月19日所签的《投资开发协议书》违反法律强制性规定，应当认定无效。《投资开发协议书》名义上是投资开发，但协议书的内容实质是划拨工业用地的转让。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第十二条“土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。”第十四条“市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。”第十五条“土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。”因此，法律明确了划拨工业用地的转让程序，且必须经政府土地管理部门批准。《划拨土地使用权管理暂行办法》对划拨用地交易程序的约定属于法律的强制性规定，该《投资开发协议书》在签订之前并没有向政府申请，也未得到政府土地管理部门批准，其涉及的划拨土地交易行为违反法律强制性规定，该情形符合《合同法》52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。同时，在协议签订后，我方未办理相关土地的转让登记手续，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。”该划拨土地转让行为无效，不受法律保护。2、原告要求我方偿还欠款及利息361188.75元，以及违约金6269298.75元，没有法律依据。（1）我方与吕小珍为了解除《投资开发协议书》于2012年4月8日签订了《协议书》。由于《投资开发协议书》无效，那么原告向我方出资的1100万元应予以返还，我方已偿还原告860万元，仅欠原告240万元，而《协议书》中原告要求我方偿还3610万元，这没有法律依据，且明显违反了民法的公平原则，严重损害了本诉被告的合法利益，不应当受到法律的保护。由于《协议书》中涉及标的金额不明确，且其基础法律关系与协议中载明的法律关系不一致，因此，该协议的主要构成要素不符合法律对生效合同的规定，该协议不具有法律效力，不应当受到法律保护。（2）2013年7月5日签订的《补充协议》、2014年7月25日签订的《还款协议》的内容都是基于《投资开发协议书》和《协议书》，《投资开发协议书》和《协议书》的无效则必然导致《补充协议》和《还款协议》无效。《还款协议》无效则导致2014年7月27日签订的《借款合同》、《借款担保合同》都无效。原告要求我方偿还欠款及利息361188.75元及违约金6269298.75元，其依据是2014年7月25日签订的《还款协议》，由于《还款协议》无效，那么原告的要求就没有合法依据，不应当得到法律支持。3、原告提出的依据《商品房买卖合同》并要求我方履行备案登记义务，及置换已抵押房产等值房产并办理相关商品房备案登记，没有合法依据，不应当受到法律保护。（1）原告与我方签订《商品房买卖合同》，其基础是双方2014年7月27日签订的《借款合同》，由于该《借款合同》无效，则《商品房买卖合同》没有合法依据，应属无效，双方对合同无效都应当承担相应的缔约过失责任。（2）《商品房买卖合同》无效，则我方不承担备案登记义务，以及为原告置换已抵押房产等值房产并办理相关备案登记义务。4、我方与原告之间没有借款行为。我方与原告之间虽然签订了《借款合同》，但是，原告从未向我方支付任何借款，双方之间没有借款行为发生，原告也没有提供支付借款的相关凭证和其他证据，故原告所述借款纠纷不能成立，请求人民法院予以驳回。综上所述，由于《投资开发协议书》违反法律强制性规定而无效，那么原被告之间的基础法律关系应当是基于合同无效，予以返还投入款，我方应当偿还原告欠款本金240万元，而非原告所要求的36517367元。原告的诉讼请求没有法律依据，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。经过我们再次核实，我们已经归还了原告1080万元，返还只能是20万元。
被告林治国辩称：应驳回原告对我方的诉请，理由为前面的一系列合同是无效的，借款不属实，我不需要对借款承担担保责任。
被告叶红梅辩称：对于我老公林治国与原告发生的借款我根本就不知情，我请求驳回原告对我的诉讼请求。
被告（反诉原告）阳港公司反诉称：反诉人与被反诉人吕小珍于2009年9月19日签订的《投资开发协议书》名义上是投资开发，但协议书的内容是划拨工业用地的转让。根据相关法律规定，划拨工业用地的转让应当有固定的程序，且必须经政府土地管理部门批准。该《投资开发协议书》在签订之前并没有向政府申请，也未得到政府土地管理部门批准，其土地交易的行为违反法律强制性规定，该情形符合《合同法》52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。由于该《投资开发协议书》无效，那么反诉人与被反诉人于2012年4月8日签订的《协议书》、2013年7月5日签订的《补充协议》、2014年7月25日签订的《还款协议》都无效。《还款协议》无效则导致2014年7月27日签订的《借款合同》、《借款担保合同》都无效。反诉人对被反诉人的欠款为1100万元，但反诉人已还款860万元，反诉人仅欠被反诉人240万元，但被反诉人要求反诉人偿还36517367元，明显违反公平原则，侵害反诉人利益，不应当受到法律保护。反诉人请求法院判令：1、依法确认反诉人与被反诉人吕小珍于2009年9月19日所签《投资开发协议书》无效，以及根据该《投资开发协议书》所签订的《协议书》、《补充协议》、《还款协议》、《借款合同》、《借款担保合同》均无效；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）辩称：1、吕小珍与阳港公司于2009年9月19日签订的《投资开发协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效。《投资开发协议书》系双方签订的合作协议，签订的目的是双方共同出资参加土地的招拍挂，共同取得土地使用权并进行开发，协议所涉地块为商业用途，并非划拨工业用地的转让。首先，本协议所涉地块为商用用途，并非如反诉人所称为划拨工业用地，不可能存在反诉人所称的划拨工业用地的转让情况。武汉市国土资源和规划局2010年第19号挂牌信息显示，本协议所涉块地编号为P（2010）230号，土地使用权人为反诉人，用途为商业用途。依据该挂牌信息，本协议所涉用地为商业用途，商业用途与反诉人所称的划拨工业用地为两种土地性质，反诉人关于土地性质的描述与事实不符。其次，从合同签订的目的上看，反诉人在签订合同时并未取得该用地的使用权，更没有进行权利转让，合同签订的目的正是双方共同出资通过参加土地摘牌的方式取得该用地的使用权。根据武汉市国土资源和规划局2010年第19号挂牌信息显示，协议所涉地块成交的时间为2011年1月11日，说明该地块的使用权的取得是发生在双方签订合作协议之后。也就是说，在合同签订之时，反诉人、被反诉人明知土地使用权尚未获得，且就是为了获得该地块约定共同投资参加土地竞拍，并对竞买成功之后各自的权利义务做了约定。也正是基于共同投资竞拍土地的目的，被反诉人吕小珍与反诉人阳港公司分别于2009年10月21日和2009年10月22日各支付给土地出让方收款单位武汉市阳逻经济开发区财政分局110万元和200万元，用于土地定金。特别是被反诉人吕小珍直接支付土地定金给财政局的行为，充分证明反诉人、被反诉人双方是合作投资而非被反诉人从反诉人手中购地。最后，从《投资开发协议书》内容看，该协议为一份共同投资竞地开发的合作协议书。该协议第2.2条约定，反诉人阳港公司将土地中的25亩办证给被反诉人的独资公司，万一阳港公司无法办证给吕小珍，就以土地多少占阳港公司股本。第3.1条约定，阳港公司承诺吕小珍在建设和经营过程中，与阳港公司共同平等享受阳港公司与阳逻开发区所订协议中规定的各项优惠政策。上述条款的实质，是反诉人、被反诉人对共同投资摘牌土地成功后就权利义务所做的预先约定，即：25亩土地证办在被反诉人公司名下，无法办理时，则以土地的价值转为反诉人公司股份；反诉人、被反诉人均有建设和经营且享受同样政府优惠政策的权利。这种预先约定的前提是土地摘牌成功，充分说明反诉人、被反诉人之间并非土地权利转让关系，而是共同投资竞地开发的合作协议。《投资开发协议书》并未违反法律强制性规定，不属于我国《合同法》规定的无效情形。反诉人在反诉状中称：“该《投资开发协议书》在签订之前并没有向政府申请，也未得到政府土地管理部门批准，其土地交易的行为违反法律强制性规定，该情形符合《合同法》第52条第5项违反‘法律、行政法规的强制性规定’而无效”。首先，如前所述，《投资开发协议书》性质上属于共同投资竞地开发的合作协议，而非土地使用权转让协议，因此，合同订立时土地的属性与合同的效力无关，该协议不适用《划拨土地使用权管理暂行办法》，协议合法有效。其次，反诉人在本诉答辩状中将《划拨土地使用权管理暂行办法》作为认定《投资开发协议书》违反法律、行政法规的强制性规定的依据。但是，《划拨土地使用权管理暂行办法》不属于效力性强制性规定，不能作为确认合同无效的依据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释﹥》（一）、（二）已经对据以认定合同无效的“法律、行政法规”的概念进行了明确界定。《合同法司法解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的法律法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《合同法司法解释（二）》第十四条亦明确规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定’是指效力性强制性规定。”《划拨土地使用权管理暂行办法》于1992年2月24日经国家土地管理局第一次局务会议审议通过，1992年3月8日国家土地管理局令（1992）第1号发布施行。由此可见，该办法的制定机关为国家土地管理局，性质上属于行政规章，依据最高院《合同法司法解释（一）》的规定不能用于作为认定合同无效的依据。2、反诉人以《投资开发协议书》无效这一不当认定为前提，认为反诉人、被反诉人于2012年4月8日签订的《协议书》、2013年7月5日签订的《补充协议》、2014年7月25日签订的《还款协议》、2014年7月27日签订的《借款合同》、《借款担保合同》等合同均无效无法律依据。2012年4月8日三方签订《协议书》的目的，在于对阳港公司违反前述《投资开发协议书》的违约行为进行清算，其效力不受《投资开发协议书》效力影响，协议是三方真实意思表示，合法有效。《协议书》系三方对阳港公司的违约行为进行清算并达成协议确定被反诉人对反诉人享有的债权本金为3610万元，本债权债务协议独立于《投资开发协议书》，应受到法律保护。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。”依据该条，在合同解除后，当事人通过清算，对各自的权利义务达成了一致，形成了债权债务协议，是当事人的意思自治的结果，对当事人均具有约束力，故无论当事人之间此前的基础法律关系性质为何，均可直接根据通过该债权债务协议确定各自的权利和义务。本案中，2012年4月8日签订的《协议书》所确定的3610万元本金系当事人之间通过清算形成的债权债务协议。符合上述第十五条第（二）款之规定，其为合法债权债务，与《投资开发协议书》无关，应受到法律保护。因反诉人阳港公司未全部履行2012年4月8日《协议书》中约定的还款义务，为进一步确认债权债务关系，被反诉人顶鑫公司与本诉三被告于2013年7月5日签订的《补充协议》对债权数额、具体还款期限和被告林治国、叶红梅的担保责任进行了约定，协议为各方真实意思表示，合法有效。2013年7月5日，三方对前期已还本金、未还本金及按照《协议书》约定的标准计算的违约金等款项进行结算，并签署《阳港付款情况对账表》。同日，原告与三被告签订《补充协议》，确认：“截止2013年7月5日，甲方本金和滞纳金仅偿还860万元，尚欠本金、滞纳金共计29449490元。”并对具体还款计划及违约金计算标准进行约定，“乙方自2013年7月10日起，于每月10日按未偿还总金额的4%向甲方支付当月的资金占用费。”《补充协议》第三条约定：“为保障乙方债权，甲方承诺在原股权质押担保基础上追加丙方丁方两处房产为抵押物向甲方提供抵押担保。”第五条约定：“甲方如违反上述任何约定，视为违约。丙方、丁方以其个人资产为限对本协议涉及本金和资金占用费承担连带清偿责任。”依据第三条及第五条的约定被告林治国、叶红梅为2944.949万元债务本金及相关费用的连带清偿担保人，被告林治国、叶红梅以其两处房产为抵押物，并于协议签订10日内依法办理相关手续。因本诉三被告违反2013年7月5日《补充协议》之约定，经诉讼外和解，被反诉人与反诉人于2014年7月25日签订《还款协议》、于2014年7月27日分别签订《借款合同》、《借款担保合同》就债权和相关还款问题进行约定，这三份协议均系各方真实意思表示，合法有效。《还款协议》系反诉人、被反诉人诉讼外和解协议的第一份，确认若反诉人依约定为被反诉人吕小珍办理房屋抵押登记手续，则反诉人对被反诉人所欠债务自2014年7月25日起本金按照3651.7367万元计算。被反诉人吕小珍与反诉人阳港公司于2014年7月27日分别签订的《借款合同》、《借款担保合同》系反诉人、被反诉人诉讼外和解协议的第二份和第三份，双方对上述《还款协议》所约定的权利义务做了进一步确认，系双方真实意思表示，合法有效。综上，反诉人、被反诉人之间于2009年9月19日《投资开发协议》之后签订的五份协议效力独立于《投资开发协议》，该五份协议的效力不受《投资开发协议》效力影响，五份协议均系各方真实意思表示，合法有效。3、反诉人主张反诉人与被反诉人之间的欠款为1100万元与事实不符，其主张现仅需偿还240万元欠款无法律依据，不应得到支持。本案诉争借款之本金形成于2012年4月8日，两原告与被告阳港公司签订《协议书》，明确确定两原告对被告享有3610万元债权，而不是反诉人所称的1100万元。《协议书》第二条第一款确认：“由于甲方本来可以在挂牌后与乙方成立项目公司获得土地权利，但甲方将土地办到自己名下后…最终导致乙方无法按原协议设想的成本和方式在法律手续层面获得显名权利，因此，乙方在转让合作权益方面受到影响。”可见，被告阳港公司完全清楚自己的违约行为已经侵犯到两原告的合作权益。且自愿就相关投资补偿赔偿问题与两原告达成协议。该协议第二条第二款明确约定：双方“解除原协议”，“甲方同意根据乙方的投资并综合扣除项目的债权债务及资产收益等情况，甲方给予乙方全部投资等款项返还及补偿赔偿款额共计3610万元。”由此可见，3610万元债权是原、被告对被告违约行为进行清算后达成的协议确认的，其中既包括原告已付的投资款及利息，也包括投资收益补偿款等，是三方基于商业利益衡量下的自愿安排，意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，债权有效。反诉人在本诉中主张权利的依据为2015年7月25日《还款协议》所约定之违约责任条款，该条款合法有效，并不违反法律规定。《还款协议》约定之借款本金3651.7367万元是附条件的，即在被告按照协议约定履行为吕小珍办理抵押登记手续义务，并且依照协议第三条第（二）款的约定在2014年8月20日前向吕小珍支付现金200万元的前提下，双方之间的借款本金才按照3651.7367万元计算。但是，协议签订后，被告阳港公司并未依照约定履行相关义务，阳港公司的行为已构成违约，应当依照约定向原告承担违约责任。《还款协议》第四条约定的违约责任为：阳港公司违反上述约定，吕小珍按本金44180000元、利息25%／年向阳港公司追索相关权益。同时，阳港公司还应当承担由于违约而使顶鑫公司产生的一切相关费用（包括但不限于调查取证费用、担保费用、交通费、律师费用等）。该约定为两原告诉讼请求依据，约定内容并不违反法律规定，并且系双方平等协议结果，合法有效，原告的诉讼请求有理有据，依法应当得到支持。综上，反诉人的反诉请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告吕小珍、顶鑫公司在举证期限内向本院提交了以下证据：
本诉部分证据为：
第一组证据：
证据1、原告吕小珍身份证复印件一份；证据2、营业执照（副本）一份；证据3、税务登记证（副本）一份；证据4、法定代表人吕小珍身份证明。
第一组证据证明：原告的主体身份。
第二组证据：企业工商登记信息一份，证明：证明被告的主体身份。
第三组证据：《投资开发协议书》，证明：该合同签订的目的是原、被告共同出资取得取得位于阳××西路的项目用地土地使用权的相关事宜进行约定。
第四组证据：证据1、《协议书》；证据2、《补充协议》。
第四组证据证明：被告对原告的欠款系因其违约行为自愿与原告达成的协议，合法有效。并且，被告林治国、叶红梅自愿对借款及利息承担连带清偿责任。
第五组证据：《还款协议》，证明：被告已将领港城商务区A栋2-6层，C栋12-17层房屋出让给原告抵债，被告无权私自为第三方办理抵押登记手续。
第六组证据：证据1、《借款合同》；证据2、《借款担保合同》
第六组证据证明：原告对被告享有债权，被告以其名下房产抵押担保债权的实现，但是，合同签订后，被告一直怠于履行义务，被告应当依照合同约定之标准向原告支付本金及利息，并承担相应违约责任。
第七组证据：证据1、《武汉市商品房买卖合同》复印件214份；证据2、湖北阳港投资有限公司出具的购房收据214。第七组证据证明：被告实际转让给原告的房屋为领港商务区A栋5-6层、10-14层，C栋17-20层，共214套，原告该214套房屋享有权利。
第八组证据：证据1、《湖北阳港还款明细确认表》（2014年4月19日）；证据2、《湖北阳港还款明细确认表》（2015年2月25日）。
第八组证据证明：原告一直在向被告主张权利，在依据《还款协议》应当抵押给原告的价值34482390元房屋之外，截至2015年2月19日，被告尚欠原告本金加利息3467216.524元。
第九组证据：《查询已办理抵押登记房产清单》一份，证明：被告违反《还款协议》之约定，将应为原告进行抵押权登记的房屋另行抵押给第三方。
第十组证据：《准备等价置换房产清单》及附表一份，证明目的：被告的违约行为已严重侵害原告的权益，为维护自身合法权益，原告要求被告为其置换抵押物。
第十一组证据：《阳逻诉案费用清单》，证明目的：依据原、被告签订的《借款合同》对违约责任的约定，被告应当承担由于违约而使原告产生的一切相关费用（包括但不限于律师费、保全费用、交通费、诉讼费用等）。
反诉部分证据为：
证据1、《土地供给信息（招拍挂）2010年第10号挂牌》，证明：《投资开发协议书》所涉地块性质为商业用地，土地性质并非反诉所称划拨工业用地，反诉人取得土地使用权时间在协议签订之后，该协议签订的目的就是双方共同出资参加招拍挂，取得该地块的土地使用权，并非反诉人所称的划拨工业用地转让合同。
证据2、《阳港付款情况表》，证明：2012年4月8日《协议书》明确双方的债权债务本金为3600万元，但协议签订后反诉人只还款860万元，其行为已严重违约，应当承担相应违约责任。
证据3、证人证言一份，证明：反诉人、被反诉人在签订合同过程中不存在任何胁迫行为，所签订的协议均为各方真实意思表示，合法有效。
证据4、阳逻买地付款表，证明：吕小珍实际支付了1178万元。
被告阳港公司在举证期限内就本诉和反诉一并向本院提交了以下证据：
第一组证据：《企业变更通知书》、《营业执照》、原法定代表人林治国身份证、现法定代表人陶加平身份证。证明：反诉原告身份。
第二组证据：《投资开发协议书》，证明：反诉原被告双方所签订名为投资协议，实为划拨工业用地转让行为，而未经法定程序该转让行为无效，因此，该协议自始无效。
第三组证据：《协议书》、《补充协议》、《还款协议》、《借款合同》《借款担保合同》，证明：这些协议都是基于《投资开发协议书》，《投资开发协议书》无效导致其都无效，反诉原被告双方没有投资及借款关系，反诉原告应当返还反诉被告240万。
第四组证据：200万元《收据》、800万元《收据》、100万元《收据》，证明：反诉被告支付给反诉原告1100万。
第五组证据：860万元的《还款凭证》，证明：反诉原告已偿还反诉被告860万元，还应返还反诉被告240万元。
第六组证据：《证明材料》，证明：反诉被告为人霸道，为达到自己目的不惜代价，《还款协议》、《借款合同》及《借款担保合同》都是在反诉被告强迫的情况下签订的。
被告林治国、叶红梅未提交任何证据。
经庭审质证，阳港公司对吕小珍、顶鑫公司的本诉证据的质证意见为：对第一组、第二组证据无异议。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。《投资开发协议书》名为投资开发，实为土地转让，违反了法律禁止性规定，应属无效。对第四组证据的真实性无异议，但该《协议书》是吕小珍采取不正当手段逼迫林治国签订的，显示公平，是无效合同。对第五组、第六组证据的真实性无异议，但我方没有收到原告方的借款，借款行为不成立。对第七组证据认为与本案无关，没有发生商品房买卖之情形。对第八组证据认为是基于无效协议所产生的还款，是无效行为。对第九组证据真实性无异议，但没有办理抵押登记手续。第十组证据是原告单方证据，我们不认可。第十一组证据真实性无异议，但因所有协议均是无效的，律师费不应由我们承担。
林治国对吕小珍、顶鑫公司的本诉证据的质证意见为：基本同意阳港公司的质证意见。对证明目的的不认同补充如下：根据《投资开发协议书》的约定应由双方共同投资开发建设，但在建设过程中，吕小珍再没有出过资金。且《投资开发协议书》中约定的土地价格是18.5万元／亩，实际上在武汉市土地交易中心挂牌是106万余元／亩。约定3610万元的欠款是显示公平的。吕小珍只投入了1100万元，我们返还了1080万元。因其对我方进行胁迫，我不得已签订了一系列合同，这不是我的真实意思表示。借款合同无效，相应的担保自然无效。
叶红梅对吕小珍、顶鑫公司的本诉证据的质证意见为：基本同意阳港公司和林治国的质证意见。就证明内容补充意见如下：我是受吕小珍的胁迫才在协议上签的字，合同有失公平，不应追加我为被告。
吕小珍、顶鑫公司对阳港公司的质证意见为：对第一组证据无异议。对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议。《投资开发协议书》涉及到的土地并非划拨工业用地，在2010年该土地已为商业用地。该合同是投资开发，而不是土地转让，合同有效。且协议的效力不影响本案债权债务关系。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。按照相关法律规定，基础法律关系不影响当事人之间债权债务一揽子处理。对第四组证据的真实性无异议，证明目的有异议。对第五组证据中的前4笔80万元不予认可，与本案无关。对最后一笔30万元也不认可，这个钱收到了，但不是针对的本案还款，而是被告为了与我方达成调解而支付的查封费用。对第六组证据的真实性和证明目的均有异议，该证人证言中的证人全部是阳港公司的员工。
林治国、叶红梅对阳港公司的所有证据均无异议。
阳港公司对吕小珍、顶鑫公司的反诉证据的质证意见为：对证据1真实性性无异议，对证明目的有异议。工业用地是不能私下转让和分割的，虽然土地性质后来变更为商业用地，但不能私下转让的。对证据2真实性无异议，但付款的前提是借款，借款是不成立的。对证据3真实性有异议，该证人证言是吕小珍自己聘请的律师作出的。对证据4认为购地行为与吕小珍无关。
林治国、叶红梅对吕小珍、顶鑫公司的反诉证据的质证意见与阳港公司相同。
本院对各方无异议的所有证据的真实性亦予以确认，作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2009年9月19日，武汉阳港汽车服务有限公司与吕小珍签订《投资开发协议书》，约定：武汉阳港汽车服务有限公司为甲方，吕小珍为乙方。甲方以其阳逻汽车服务中心项目所取得的项目用地，与乙方共同投资开发建设，该项目用地位于阳××西路，自来水公司对面。甲方同意将上述项目用地分割25亩给乙方用于投资建设汽车零配件销售市场等。乙方独资在阳逻经济开发区登记注册顶鑫公司，甲方承诺将分割给乙方的25亩土地使用权证办到顶鑫公司名下，并保证让其单独持有该土地的使用权证；万一甲方无法办证给乙方就以土地多少占甲方的股本。甲方承诺乙方在建设和经营过程中，与甲方共同平等享受甲方与阳逻开发区所订协议中规定的各项优惠政策。本协议自生效之日起，3个工作日内，乙方支付土地出让金定金200万元，余下款项按甲方与开发区的协议中的百分比缴纳。乙方在办理土地证时争取把乙方的土地直接办到乙方注册的公司名下，乙方在缴款后甲方为乙方提供收据和开发区财政局的收据。
2012年4月8日，阳港公司、顶鑫公司、林治国签订《协议书》，约定：阳港公司为甲方，顶鑫公司为乙方，林治国为丙方。2009年9月甲方（前名称为：武汉阳港汽车服务有限公司）与乙方就合作阳××西路自来水公司对面的地块实施开发的事宜签订了《投资开发协议书》（以下简称原协议）。现双方就解除原协议有关事项约定如下：双方确定合作出资份额按双方挂牌时候实际以交易地价款名义承担的资金数额确定。按照上述原则，甲方购地出资1000万元，乙方购地出资1100万元，因此，双方的出资份额应按照甲方／乙方﹦10／11的比例确定。由于该项目前期由甲方在具体操作，甲方在未通知乙方的情况下，以占用乙方土地使用权份额的部分容积率的方式进行施工建设。由此可能导致的全部法律后果由甲方承担。此外，由于甲方本可以依法将相应的土地权利办到乙方名下，或在挂牌后与乙方成立项目公司获得土地权利，但甲方将土地办到自己名下后，使得乙方无法按初始合作者的共有身份获得土地份额权利或成立项目公司拥有股权，最终导致乙方无法按原协议设想的成本和方式在法律手续层面获得显名权利，因此，乙方在转让合作权益方面受到影响。鉴于上述情况，乙方不再与甲方合作开发该项目，解除原协议，由甲方自行经营开发。甲方同意根据乙方的投资并结合扣除项目的债权债务及资产收益等情况，甲方给予乙方全部投资等款项返还及补偿赔偿款额共计3610万元（由此产生的税费由甲方承担）。双方在项目中的其他投入及提供的款项，均相互不再结算，无任何差欠，该项目的所有债权债务及资产等均再与乙方无关，全部由甲方自行承担和享有。甲方具体付款安排如下：2012年4月11日或之前，支付110万元；2012年5月22日或之前，支付800万元；2012年6月22日或之前，支付600万元；2012年10月8日或之前，支付500万元；2013年2月6日或之前，支付500万元；2013年4月30日或之前，支付1100万元。如甲方逾期付款每日按万分之三支付违约金。上述3610万元款项本金及相应的违约金、利息、实现债权的费用，丙方以其在甲方享有的全部公司股权质押给乙方作为担保，担保期限不少于两年。如在办理质押过程中或质押后，房屋土地管理部门可以办理甲方拥有的该项目土地使用权及地内建（构）筑物权利以及位于平江东路的酒店全部房产（总建筑面积为1000平方米）抵押担保的，则调整为甲方优先用上述土地房屋办理抵押担保，不足部分，丙方用股权质押担保。林治国的配偶叶红梅亦在该合同丙方处签字。
2013年7月5日，阳港公司、顶鑫公司、林治国、叶红梅签订《补充协议》，约定：阳港公司为甲方，顶鑫公司为乙方，林治国为丙方，叶红梅为丁方。根据甲乙丙三方《协议书》的相关约定，甲方未按约定履行相关还款义务。截止2013年7月5日，甲方本金和滞纳金仅偿还860万元，尚欠本金、滞纳金共计29449490元。甲乙丙丁再次协商，在原协议基础上达成如下补充协议：甲方承诺分四次偿还全部欠款；乙方自2013年7月10日起，于每月10日按未偿还总金额的4%向甲方收取当月资金占用费。为保障乙方债权，甲方承诺在原股权质押担保基础上追加丙方丁方两处房产为抵押物向甲方提供抵押担保。甲方如违反上述任何约定，视为违约，丙方、丁方以其个人资产为限对本协议涉及本金和资金占用费承担连带清偿责任。
2014年7月25日，顶鑫公司、阳港公司、吕小珍签订《还款协议》，约定：顶鑫公司为甲方，阳港公司为乙方，吕小珍为丙方。鉴于2009年9月19日《投资开发协议》、2013年4月8日《协议书》、2013年7月5日《补充协议》，甲乙双方确认，在乙方完全履行本协议约定义务的前提下，从2013年7月25日起，以29449490元为本金按年息24%计算本息。截止2014年7月25日，甲方同意乙方共偿还甲方土地转让费本息共计36517367元，该土地款实际投资方为丙方吕小珍。由于甲乙双方均认可2009年9月19日《投资开发协议》实际出资人为丙方吕小珍，故甲乙双方均同意本协议项下实际权利人为丙方吕小珍。甲乙双方均同意本协议相关权益由乙方直接向丙方吕小珍给付。乙方如按照约定完全履行以下三项义务后，视为乙方还款义务全部履行完毕。（一）乙方将其名下开发的新洲区阳逻镇平江路领港城商务区中约11500平方米预售房按3000／平方米的价格抵给丙方，用以偿还欠甲方的上述债务中的34500000元债务，抵债房屋为A栋2-6层、C栋12-17层，具体明细以武汉市中级法院诉讼保全清单为准。（二）乙方同意在2014年8月20日前向丙方支付现金200万元。（三）乙方同意在法院解除对其账户查封银行按揭款到账当日向丙方支付相关费用30万元。乙方违反上述约定，丙方按本金44180000元、利息年25%向乙方追索相关权益。同时，乙方还应承担由于违约而使甲方产生的一切相关费用（包括但不限于调查取证费用、担保费用、交通费、律师费用等）。
2014年7月27日，吕小珍与阳港公司签订《借款合同》，约定：吕小珍为甲方，阳港公司为乙方。甲方将土地转让款与乙方形成借款，按36517367元计算。本合同借款的担保方式为房产抵押担保，由甲乙双方就本合同的具体担保事项签订担保合同。乙方应在本协议签订3日内到房地产管理部门办理抵押登记手续。2014年8月20日前向乙方支付现金200万元。本协议签订7日内支付相关费用30万元。若乙方违反上述约定，甲方按本金4418万元、利息年25%向乙方追索相关权益。同时，乙方还应承担由于违约而使甲方产生的一切相关费用（包括但不限于调查取证费用、担保费用、交通费、律师费用等）。本合同以2014年7月25日甲乙双方及顶鑫公司签订的《还款协议》为基础。同日，阳港公司与吕小珍还签订《借款担保合同》，约定：为确保2014年7月25日签订的《还款协议》的履行，阳港公司愿意以其有权处分的房地产作抵押。阳港公司用作抵押的房产坐落于新洲区××××路领港城商务区。吕小珍债权标的额为36517367元。
庭审中，吕小珍、顶鑫公司对阳港公司已向其偿还860万元予以认可，对阳港公司于《协议书》签订之前支付的款项认为与本案无关。
另查明：武汉阳港汽车服务有限公司于2011年3月14日工商登记名称变更为阳港公司，其法定代表人于2015年4月23日发生变更登记，由林治国变更为陶加平。阳港公司于2011年1月11日通过招拍挂程序取得项目用地使用权。吕小珍于2009年11月20日投资成立了顶鑫公司。
还查明：吕小珍为实现本案债权，于2015年5月5日与湖北金卫律师事务所签订《委托代理合同》，并实际支付律师费7万元，还在诉前保全阶段实际发生差旅费3780元。
本院认为，吕小珍与阳港公司签订的《投资开发协议书》，顶鑫公司与阳港公司、林治国签订的《协议书》，顶鑫公司与阳港公司、林治国、叶红梅签订的《补充协议》，顶鑫公司与阳港公司、吕小珍签订的《还款协议》，吕小珍与阳港公司签订的《借款合同》及《借款担保合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。阳港公司辩称《投资开发协议书》名为投资开发，实为划拨工业用地的转让，应为无效。阳港公司从2009年签订该协议并于2011年取得涉案项目商业用地使用权至今未对该协议的效力提出过异议，且双方在2012年签订《协议书》对双方就项目用地的出资比例、合同的解除及补偿款均有明确约定。阳港公司要求确认《投资开发协议书》及以此为基础签订的其他协议均无效的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。《协议书》中确定了阳港公司向顶鑫公司支付全部投资等款项返还及补偿赔偿款额共计3610万元，是对之前各方的权利义务形成的债权债务协议，是当事人意思自治的结果，对双方当事人均有约束力，无论此前的基础法律关系性质为何，均应通过该协议来确定各自的权利义务。因阳港公司未按约定支付3610万元，在之后的双方协议中，双方当事人已将该款项转为了借款。《补充协议》中约定截止2013年7月5日，阳港公司仅偿还860万元，尚欠本金、滞纳金共计29449490元，《还款协议》中确定以29449490元为本金来计算本息，根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》规定：“民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，超出部分的利息不予保护。”《补充协议》、《还款协议》是对未能归还的欠款本息进行的累加而重新签订的合同，是对各方债权债务的重新确认，且未超过以最初确认的本金3610万元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算的利息之和，应受法律保护。吕小珍、顶鑫公司要求按照《还款协议》及《借款合同》中关于违约的约定即4418万元来作为本金计算，该违约条款具有违约金性质，如按照4418万元作为本金来计算利息超过了同期银行贷款利率的四倍，超出部分本院不予支持。故，按照双方签订的一系列协议的约定，应按照29449490元为本金基数按照同期银行贷款利率的四倍从2013年7月6日开始计息，并按照《还款协议》约定向吕小珍直接支付。林治国、叶红梅辩称上述系列协议是受胁迫签订的事实依据不足，不是构成合同无效的理由，对该项理由本院不予支持。关于阳港公司律师费180万元、交通费3780元的诉讼请求，《还款协议》、《借款合同》中均有阳港公司承担该几项费用的约定，吕小珍、顶鑫公司为实现本案债权仅实际发生了7万元律师费及3780元交通费，对实际发生的部分符合合同约定，本院予以支持，其他律师费并未实际发生，本院不予支持。对吕小珍、顶鑫公司要求阳港公司依照《借款担保合同》的约定办理房屋抵押登记的请求，《借款担保合同》自成立时生效，抵押房产未办理登记不影响合同的效力，阳港公司应按照合同约定办理抵押登记。对吕小珍、顶鑫公司要求林治国、叶红梅按照《补充协议》约定对29449490元欠款承担连带清偿责任的请求，《补充协议》中虽约定林治国、叶红梅应承担连带清偿责任，但未约定保证期间，吕小珍、顶鑫公司应自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人林治国、叶红梅承担保证责任，《补充协议》中约定主债务履行期届满之日为2014年7月10日，吕小珍、顶鑫公司于2015年5月14日才向本院提起诉讼，吕小珍、顶鑫公司也未能举证证明其在保证期间向林治国、叶红梅主张过债权，故林治国、叶红梅的保证期间已经过，不应为阳港公司的29449490元欠款承担连带清偿责任。关于吕小珍、顶鑫公司要求林治国、叶红梅以其自有房屋两套办理抵押登记手续的诉请，《补充协议','2018-09-26
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