沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民四初字第02156号
原告：中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，住所地沈阳市沈河区沈阳路123号。
负责人：史俊杰，该行行长。
委托代理人：孟富强，该行员工。
被告：叶祖军，男，1968年12月10日出生，汉族，住址陕西省岚皋县孟石岭乡田坝村*组。
被告：王海莲，女，1966年12月26日出生，汉族，住址陕西省岚皋县孟石岭乡田坝村*组。
被告：沈阳远大房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区十三号街20号。
法定代表人：康宝华，该公司董事长。
委托代理人：张博，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行与被告叶祖军、王海莲、沈阳远大房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张育红担任审判长，与审判员仲芳雪（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行委托代理人孟富强，被告沈阳远大房地产开发有限公司委托代理人张博到庭参加诉讼，被告叶祖军、王海莲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行诉称，原告于2015年1月26日与三被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同金额为人民币40万元整，贷款期限为2015年1月26日至2038年1月15日，由被告沈阳远大房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任，由被告叶祖军、王海莲位于沈阳市经济开发区沈辽西路122-21号（1-4-2），建筑面积101.25平方米住宅做抵押，该房产办理了抵押预告登记。原告按合同约定为其发放了贷款，但被告叶祖军、王海莲至2015年12月9日已连续6期没有按合同约定偿还借款本息，被告沈阳远大房地产开发有限公司也未承担连带还款义务，三被告严重违反合同约定。虽经原告数次催要，但三被告拒不履行还款义务。依据合同有关条款及相关法律规定，原告为了维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告叶祖军、王海莲偿还原告借款本金397334.07元，欠息12281.82元（截止2015年12月9日），本息合计409615.89元，以及从2015年12月10日起至其全部履行债务之日止期间的相应利息；3、被告沈阳远大房地产开发有限公司承担连带还款义务；4、如三被告无现金给付能力，请求判令原告对被告叶祖军、王海莲所抵押的房产拍卖、变卖的财产价款优先受偿；5、判令三被告连带承担本案的诉讼费用及其他费用。
被告沈阳远大房地产开发有限公司辩称，对保证责任没有异议，但是我们房地产公司资金困难，如果执行应先执行叶祖军、王海莲财产。
被告叶祖军未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告王海莲未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：被告叶祖军与被告王海莲系夫妻关系。2015年1月6日，原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行作为贷款人和抵押权人与被告叶祖军作为借款人签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告叶祖军向原告申请贷款，借款金额为人民币4，00，000元，借款用途为购买房产，借款期限为276个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础后确定，还款方式为等额本息还款法。同时约定，借款人应按照合同约定归还借款本息，未按双方约定期限归还借款本金的，属于违约，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前行使担保权并提前收回已发放借款。合同亦约定，被告叶祖军、王海莲作为抵押人，将位于沈阳经济技术开发区沈辽西路122-21号1-4-2号，建筑面积为101.25平方米的房产抵押给原告，并办理抵押权预告登记，被告沈阳远大房地产开发有限公司作为保证人提供阶段性保证担保。
另查明，2012年12月30日，被告沈阳远大房地产开发有限公司向原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行出具承诺书一份，承诺同意为被告叶祖军在原告处办理的个人住房按揭贷款提供阶段性担保。现原告以被告应给付欠款及利息为由，起诉至法院。
上述事实，有当事人陈述、《个人购房担保借款合同》、商品房抵押预告登记证、欠息证明、承诺书、借款凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告叶祖军、王海莲经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及被告沈阳远大房地产开发有限公司的答辩对案件事实予以认定。原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行与被告叶祖军、王海莲、沈阳远大房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行。合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告叶祖军支付借款的义务，但被告叶祖军未依照合同约定还款，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》并要求被告返还欠款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因被告沈阳远大房地产开发有限公司在《个人购房担保借款合同》盖章确认并出具承诺书，表明其愿意作为保证人对被告叶祖军的上述贷款提供担保，故被告沈阳远大房地产开发有限公司应对上述欠款承担连带保证责任。关于原告主张对被告抵押的房屋享有优先受偿权的问题。因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶祖军于本判决生效之日起十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行贷款本金人民币397334.07元；
二、被告叶祖军于本判决生效之日起十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行贷款利息人民币12281.82元（利息截至2015年12月9日，自2015年12月10日起至被告实际清偿之日止的利息按合同约定计算）；
三、被告王海莲对本判决第一项、第二项承担连带责任；
四、被告沈阳远大房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项承担连带保证责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7260元，由被告叶祖军、王海莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
审 判 员 仲芳雪
人民陪审员 张玉华
二〇一六年四月六日
书 记 员 胡 海
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。