浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬慈范民初字第16号
原告：田甲。
委托代理人：郑某。
被告：岑某某。
原告田甲为与被告岑某某农村房屋买卖合同纠纷一案，
于2011年12月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法
由代理审判员张小玲适用简易程序，于同年2月27日公开开庭
进行了审理。原告田甲及其委托代理人郑某，被告岑某某到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田甲起诉称：原、被告于2011年11月6日签订房屋买
卖协议一份，约定由被告将位于龙山镇龙某某的房地产以3060
000元的价格转让给原告。协议签订后，原告按照协议约定支
付了被告定金200000元。协议签订次日，原告要求办理过户手
续时才知道，被告转让的房地产是农村集体土地，使用权类型
是集体宅基地，双方签订的房屋买卖协议违反了相关法律规定
，属于无效协议。为此，原告要求被告返还定金。2011年11月
13日，被告返还了原告定金131000元，尚余69000元经原告多
次催讨，被告至今未付。庭审中原告诉请判令：1.确认原、被
告于2011年11月6日签订房屋买卖协议无效；2.被告即时归还
原告支付的定金69000元。
被告田甲未作书面答辩，庭审中口头答辩称：原告诉称在办理手续时才知道转让的房屋是集体土地与事实不符。在双
方签订协议之前，被告已将与房屋有关的所有手续，文件都交
给了原告，原告对转让的房屋用地是集体土地早已知晓。被告
转让的房屋既有厂房也有住宅，土地是20年前向某某购买的，
当时政府政策优惠发展乡村企业，被告由于资金问题没有办理
相关手续，该房地产是可以有条件买卖的。原告决定不买该房
地产后，经双方多次协商，被告返还原告131000元后，原告自
愿放弃了余款，买卖房屋的事已经了结了。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据
：
1.房屋买卖协议一份，证明原、被告于2011年11月6日签
订《房屋买卖协议》一份，约定了相关权利和义务的事实；
2.收条一份，证明原告支付了被告定金200000元的事实
；
3.土地证（复印件）、房产证（复印件）各一份，证明
被告转让的房产地属农村集体宅基地的事实；
4.户口本一本，证明原告系城镇居民的事实。
被告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供收条一份
，收条载明“小田乙树峰房屋买卖协议所付200000元订金以岑
某某131000元反回定金某某同终至，各无反悔。2011.11.13田
甲”，证明诉争房屋买卖合同权利义务已经终止的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据均无异议；原告对
被告提供的证据亦无异议，但认为权利的放弃必须是明确、肯
定的，原告在收条中并未明确放弃69000元的定金余款。本院经审查认为，原告提供的四份证据以及被告提供的证据均具有
真实性、合法性，且与本案具有关联性，对其证明力本院予以
确认。
根据本院认定的证据及原、被告陈述，本院认定本案事
实如下：2011年11月6日，原、被告双方签订房屋买卖协议一
份，约定由被告将位于龙山镇××、××号为050270178、使
用权某某为集体宅基地的房地产以3060000元的价格转让给原
告。协议签订后，原告按照协议约定支付了被告定金200000元
。因原告系城镇居民，而转让的土地性质为集体宅基地，原告
认为其与被告签订的房屋买卖合同无效，要求被告返还定金。
经协商，被告于2011年11月13日返还了原告定金131000元，原
告于同日出具收条一份给被告，载明“小田乙树峰房屋买卖协
议所付200000元订金（根据协议内容应为“定金”）以岑某某
131000元反回（错别字，应为“返还”）订金某某同终至（错
别字，应为“终止”），各无反悔。”
本院认为：
农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享
有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变
相取得。本案中，因被告出卖房屋的土地性质系龙山镇龙某某
的集体宅基地，而原告系城镇居民，并非龙山镇龙某某村民，
故原、被告之间签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共
和国土地管理法》的强制性规定，应为无效。被告主张其所有
的房屋是允许有条件转让的，但允许转让的对象不包括原告。
原告要求确认房屋转让协议无效的诉请合法，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，
因原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，被告依法应当
返还原告已支付的定金200000元。同时，自愿原则和诚实信用
原则是民事活动的基本原则，当事人有权在法律规定的范围内
处分自己的民事权利，并不得随意反悔。根据2011年11月13日
原告出具给被告的收条内容可以推知，原告具有自愿将被告需
返还其定金200000元的债权债务以被告返还131000元的行为而
消灭的意思表示。理由如下：1.收条为原告亲笔书写，其明确
写明了“各无反悔”，该反悔的对象应指向合同终止，如果仅
仅是对原告收到被告返还的131000元定金的事实进行确认，则
无需用“反悔”一词；2.所谓合同终止，在法律上即债权债务
消灭。该收条明确载明了“以岑某某131000元反回订金某某同
终至”，从字面理解，合同终止的条件为岑某某返还131000元
，原告对剩余69000元未作进一步约定即作出了合同终止的约
定，意味着原告出具该收条后，原、被告之间的债权债务已就
此消灭。因此，可推知原告放弃了对其余69000元定金的返还
主张。原告认为其未放弃余款69000元的主张不能成立。综上
，被告关于原告自愿放弃定金余款，双方权利义务已经了结的
辩称，本院予以采信。根据原告出具的收条中的意思表示，原
告要求被告归还定金余款69000元，违反了诚实信用原则，本
院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五
十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第
六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二
条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、原告田甲与被告岑某某于2011年11月6日签订的《房
屋转让协议》无效；
二、驳回原告田甲的其余诉讼请求。
本案受理费1525元，减半收取计762.50元，由原告田甲
负担712.50元，被告岑某某负担50元，于本判决生效后七日内
交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院
立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人
为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，
开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁
波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交
，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 张小玲
二〇一二年二月二十八日
代书 记员 宓旭丹
附一：本判决所适用的相关法律及条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适
用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，
属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体
所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的
，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属
于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内
各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡
（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、
管理。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基
地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽
量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政
府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规
定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转
让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并
依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用
权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利
益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法通则》
第四条
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则