上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初46451号
原告：浙江长兴大学科技园发展有限公司，住所地浙江省湖州市。
法定代表人：徐杰，董事长。
委托诉讼代理人：施嘉恒，上海天闻世代律师事务所律师。
被告：上海封宇国际贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易区富特西一路XXX号XXX号全幢楼5层583室。
法定代表人：王封臣圣，董事长。
委托诉讼代理人：封一。
委托诉讼代理人：杨国兴。
原告浙江长兴大学科技园发展有限公司与被告上海封宇国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月1日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年1月8日、2018年4月24日、5月22日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人施嘉恒，被告的委托诉讼代理人封一、杨国兴到庭参加诉讼。审理中，因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本案转为普通程序，并于7月23日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人施嘉恒到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人封一、杨国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠租金62,360元、物业管理费3,216元及水电费3,792.85元(从2017年3月1日起计算至2017年6月30日)；2.被告向原告支付违约金6,376.04元(暂计从2017年3月1日计算至2017年6月30日)；3.被告向原告支付房屋占用使用费30,150元(按每日每平方米30元的标准，从2017年7月1日计算至2017年7月10日)。审理中，原告变更诉讼请求后确定为：1.被告向原告支付所欠租金63,365.80元、物业管理费3,267.87元及水电费3,792.85元(从2017年3月1日起计算至2017年7月2日)；2.被告向原告支付违约金6,653.51元(暂计从2017年3月1日计算至2017年7月2日)；3.被告向原告支付房屋占用使用费30,150元(按每日每平方米30元的标准，从2017年7月3日计算至2017年7月12日)。事实与理由：案外人上海华嵘实业公司(以下称华嵘实业)与被告于2016年9月2日签订租赁合同，约定：华嵘实业将上海市静安区武定路XXX号XXX室房屋(以下称涉案房屋)出租给被告，建筑面积100.5平方米，租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日止，租金每月15,590元，物业费每月804元，租金先付后用，每个付款周期届至前十日内支付，租赁期间房屋发生的水电煤等费用由被告承担。2016年12月28日，华嵘实业与原、被告就出租人变更签订了房屋租赁合同出租方变更协议，将涉案房屋的出租方变更为原告。因被告未付清房屋租金、物业管理费及水电费用，原告于2017年6月30日向被告致函，决定解除与被告签订的租赁合同，并要求被告付清欠付费用，但被告置之不理，原告遂起诉来院。
被告辩称，不同意原告诉请。本案是原告违约在先，不同意支付逾期付款违约金。2017年3月份以后的租金、物业费、水电费确实没有支付过，愿意支付2017年3月1日至2017年5月12日的租金、物业管理费，同意支付水电费3,792.85元。因为原告在2017年5月12日将涉案房屋的门关了，故不同意支付房屋占有使用费。
2018年5月22日，被告在本案中提起反诉，要求原告向被告开具2017年1月1日至2017年5月12日期间租金的增值税专用发票，后变更诉讼请求为：要求原告向被告开具2017年1月1日至2017年5月12日期间租金、物业管理费、水电费的增值税专用发票。7月23日，被告申请撤回反诉，本院依法裁定予以准许,反诉费40元由被告承担。
本院经审理认定事实如下：
2016年9月2日，案外人华嵘实业作为甲方(出租人)，被告作为乙方(承租人)签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公，租赁日期自2016年8月1日起至2017年7月31日止，月租金15,590元，物业管理费每月804元。租金和物业管理费先付后用，在每个付款周期届至前十日内支付。租赁保证金31,180元。乙方逾期不支付租金或物业管理费超过三十日，应在甲方通知之日起三十日内给予纠正，乙方在三十日内未纠正的，甲方有权书面通知乙方解除合同。乙方违反合同约定，逾期支付租金、物业管理费或水电费等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之二十支付违约金，逾期十日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业等法律责任由乙方承担。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同。
2016年12月28日，华嵘实业作为甲方，原告作为乙方，被告作为丙方，三方签订房屋租赁合同出租方变更协议书，约定：甲方是上海市武定路XXX号(西康路XXX弄XXX号)的授权管理方，也是租赁合同的出租人，从2017年1月1日起，本地块物业的经营权移交给乙方，由乙方负责租赁管理；原本物业的有效租赁合同中的出租方变更为乙方，原签订的房屋租赁合同所有条款不变，合同约定费用由乙方收取，科目及金额不变，直至合同履行终止。对此三方无异议。甲方保证：除乙方外，不与任何第三方签订本标的物内租赁合同。
被告支付租金、物业管理费、水电费至2018年2月份，之后费用未支付给原告。2017年6月30日，原告向被告发送律师函，认为自2017年3月1日至2017年6月30日止，被告共欠原告租金62,360元、物业管理费3,216元，经多次催讨，被告置之不理，故解除原、被告之间签订的租赁合同，并要求被告收到律师函之日起十日内向原告支付所拖欠的房租等费用，并于2017年7月10日前从涉案房屋内迁出。被告于7月3日收到律师函。
在原、被告发生纠纷期间，被告将涉案房屋锁门，2017年10月，在原告将涉案房屋房门打开后，被告将涉案房屋内的物品清空。
上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告主张出租方变更协议是无效协议，但始终未提供证据予以证明，本院对被告的该主张不予认可，出租方变更协议应属合法有效，原、被告均应恪守，被告应按约向原告支付欠付的租金、物业管理费、水电费。被告未按约支付，原告行使合同解除权并无不当，本院确认合同于含有行使解除权意思表示的律师函送达被告之日即2017年7月3日解除。
原告主张租金、物业管理费应计算至2017年7月2日，被告不同意，认为在2017年5月12日原告就将涉案房屋停电锁门，直至2017年10月办交接才开门，故租金和物业管理费应支付至2017年5月12日，且原告强行锁门给被告带来很大损失，被告将另行主张。原告表示当时的工作人员已经离职，情况不清楚。就停电锁门一节事实，本院多次向原、被告求证，要求原、被告提供相应证据。被告提供照片和员工陈鸿敏、赵美英、顾爱莲的证人证言，三名证人均于2018年4月24日庭审时到庭作证，证明2017年5月12日，涉案房屋被原告停电落锁，并由多名安保人员在场不让被告工作人员进场。原告对被告提供的照片认为形成时间无法确认，对证人证言，认为三名证人与原告有利害关系，证人证言不真实。2018年5月11日，原告向本院递交庭后情况说明，表示因被告不支付欠付款项，原告内部讨论合同到期后不再与被告续租，被告得知后，实际控制人封一于2017年5月12日闹事，对其他租客造成极大影响，随后原告派多名安保维持秩序，但在合同解除前未对涉案房屋进行过任何锁门等限制其经营的行为，门是在2017年7月初锁的。为证明该节事实，原告提供行政处罚决定书及闹事现场录像。被告对证据真实性无异议，但是对处罚决定不服。本院指定期间要求被告提供5月12日当天录像，被告未提供，本院指定期间要求被告提供其他相应证据证实其当天未锁门，被告亦未提供。结合原、被告提供的证据和本案的实际情况，本院认为，被告5月12日当天断电、锁门一节事实具有高度盖然性。由此，本院认为原告自5月12日取得涉案房屋的控制权，被告租金、物业管理费应支付至5月12日。自2017年3月1日至2017年5月12日，被告应支付原告的租金为37,214.84元，物业管理费金额为1,919.23元。被告对欠付的水电费金额3,792.85元无异议，本院依法予以确认。因原告已于5月12日收回房屋，其要求被告支付2017年7月1日至2017年7月10日的房屋占有使用费的诉讼请求本院不予支持。
原告主张被告欠付原告租金、物业管理费、水电费，应支付逾期付款违约金，标准按照合同约定的日万分之二十计算。被告不同意支付逾期付款违约金，而且认为标准过高。被告认为，原告违约在先，原、被告发生纠纷后，被告不是不支付租金，而是认为不应支付租金等费用给原告，被告于4月初至太平洋机电(集团)有限公司，要求支付房租给该公司，该公司不同意收取；4月17日，被告至上海电气信访办反映情况，并于5月12日直接带了2个月的租金至信访办，信访办要求被告至太平洋机电(集团)有限公司解决。被告为证明自己的主张提供案外人陆震及汤伟庆出具的情况说明各一份。原告对情况说明真实性不予认可，并认为证据形式不符合法律规定。本院认为，被告主张原告违约在先，但未提供证据予以证明，而出租方变更协议明确约定被告应支付租金等费用给原告，故本院对被告的主张难以支持。本院认为，被告至今未支付欠款，原告要求被告支付该期间的逾期付款违约金并无不妥。对于逾期付款违约金的标准，根据本案实际情况，2017年3月1日至2017年7月2日逾期付款违约金金额本院酌情调整为1,200元。对于被告支付的租赁保证金31,180元，原告要求在被告应支付原告的费用中扣除并无不当，被告应支付原告的租金37,214.84元扣除租赁保证金后，还应支付6,034.84元。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告上海封宇国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江长兴大学科技园发展有限公司欠付的租金6,034.84元(租赁保证金31,180元已经予以抵扣)，物业管理费1,919.23元、水电费3,792.85元；
二、被告上海封宇国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江长兴大学科技园发展有限公司逾期付款违约金1,200元；
三、原告浙江长兴大学科技园发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,417.90元，由原告浙江长兴大学科技园发展有限公司负担903.17元，被告上海封宇国际贸易有限公司负担1,514.73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 荣琼英
人民陪审员 吴 昆
人民陪审员 蔡凌军
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 潘 雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。