浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙杭民终字第1716号
上诉人（原审原告）王某某。
委托代理人董某某。
委托代理人俞某某。
被上诉人（原审被告）浙江××电子电源有限公司，住
所地杭州市××号。
法定代表人萧某某。
委托代理人宋某某、冯某某。
被上诉人（原审被告）杭州××××经营销售咨询有限
公司，住所地杭州市下城区朝晖××区××室。
法定代表人莫某某。
上诉人王某某与被上诉人浙江××电子电源有限公司（
以下简称怡泰××）、杭州××××经营销售咨询有限公司房
屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2009）杭
西民初字第157号的判决，向本院提出上诉。本院于2009年8月
18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理
终结。
原审法院查某：1997年5月30日，怡泰××与杭州市土地
管理局签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》，怡泰××
通过协议出让方式取得西湖区古荡镇葛某某工业园5063.00平
方米的国有土地使用权。1999年1月，怡泰××取得该土地的土地使用证，证号为：杭西出国用（1999）字第000038号，土
地地号为6-1-（4）-出203，图号为75-84.0-
15，土地用途为工业，出让年限为50年。2002年12月31日，杭
州市规划局向甲公某颁发（2002）年浙规建证0100951号“建
设工程规划许可证”，同意其在上述土地上建造29187平方米1
幢4-
16层科技办公楼。2003年4月8日，杭州市建设委员会颁发的“
建设工程施工许可证”，准许怡泰××施工建设29187平方米
的科技办公楼，后大楼建成为怡泰科技大厦。怡泰××为销售
怡泰科技大厦制作了销售宣传册。
2006年3月28日，买方王某某（乙方）、卖方怡泰××（
甲方）、杭州××××经营销售咨询有限公司（委托代理机构
）签订了三份《房屋转让合同》，合同约定：一、房甲本情况
：1、甲方房屋坐落于杭州市西湖区××科技大厦××室房屋
，房屋用途为办公，建筑面积别为118.95平方米，具体以产权
证载明面积为准。2、房屋性质为科研、办公楼，土地出让年
限为50年。二、房屋转让价格：按建筑面积计算，本房屋的转
让价格为6840元／平方米，总金额为813618元。三、付款方式
：在签订合同二天内，乙方将首期房款32万元存入代理方的帐
户，剩余房款493618元在2006年5月30日前付清。四、交房方
式：在乙方首付款到达甲方帐户后二十天内交房。…七、乙方
对该房屋的各项基本情况均作充分了解。甲方确保该物业经验
收后完整移交乙方适用。八、关于产权登记的约定：交房后甲
方在十八个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。如因甲方原因造成乙方不能在十八个月内取得《房屋
所有权证》、《土地使用权证》、《契证》三证的，视为甲方
违约，乙方有权按下述第（2）种约定追究甲方的违约责任。
…（2）乙方不退房，甲方按照超出承诺期限已付房款每日万
分之二赔偿。…十、该房屋上市交易的土地出让金某某方某担
。所涉各项税费、手续费均由甲、乙双方按国家政策规定各自
承担。合同签订后，王某某分二次支付房款813618元，怡泰×
×已于2006年2月17日交付了上述房屋。现本案诉争房屋的《
房屋所有权证》、《土地使用权证》、《契证》尚未办理。为
此，王某某于2008年12月29日诉至法院，请求判决：一、确认
王某某与怡泰××、杭州××××经营销售咨询有限公司签订
的《房屋转让合同》无效。二、怡泰××向王某某返还购房款
813618元。三、怡泰××赔偿王某某利息损失138091元（计算
至2008年12月10日止）。四、怡泰××向王某某承担813618元
的赔偿责任。五、杭州××××经营销售咨询有限公司对上述
二、三、四项债务向王某某承担连带责任。后经原审法院释明
，王某某变更诉讼请求为：一、确认王某某与怡泰××、杭州
××××经营销售咨询有限公司签订的《房屋转让合同》有效
。二、怡泰××、杭州××××经营销售咨询有限公司支付王
某某违约金116672.82元。三、本案诉讼费用由怡泰××、杭
州××××经营销售咨询有限公司承担。
另查某，2005年10月26日怡泰××以怡泰大厦在建工程
甲已完工部分）向浙商银行股份有限公某进行抵押贷款，2006
年11月20日该抵押已注销。2007年2月12日怡泰大厦再次将怡泰大厦在建工程甲已完工部分）向乙农某某行杭州市城西支行
进行抵押贷款，抵押期限至2010年1月25日，抵押至今未注销
。
原审法院认为：本案争议的主要焦点有：一、《房屋转
让合同》是否有效？二、王某某是否有权主张违约金，主张违
约金的数额是否合理？三、怡泰××、杭州××××经营销售
咨询有限公司是否要承担连带责任？
关于焦点一，王某某与怡泰××及杭州××××经营销
售咨询有限公司签订的《房屋转让合同》系当事人的真实意思
表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有
效。怡泰××辩称，怡泰大厦至今尚未通过综合验收，是一个
在建工程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十
八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得
转让，故双方签订的合同无效。该院认为，《中华人民共和国
城市房地产管理法》的该项规定应当理解为房屋物权变动的条
件，即不符合该条件的房地产不得进行转让登记，不得进行物
权变动的相应登记，但却并不限制当事人对房屋进行处分，即
并不影响当事人的房屋转让合同的效力。本案中的怡泰大厦系
经国家合法审批建造，虽至今未取得房屋所有权证，但其产权
明晰，故对房屋进行转让的行为未违反法律、行政法规的效力
性强制性规定，应为有效的法律行为。怡泰××又辩称其于20
05年10月26日、2007年1月26日两次以怡泰大厦向银行抵押贷
款，但并未告知王某某，根据《中华人民共和国担保法》的规
定，该转让房屋的行为无效。该院认为，《中华人民共和国担保法》的相关规定旨在保护抵押权人及买受人的利益，《最高
人民法院关于适用＜担保法＞的若干问题的解释》第67条也规
定，对于已登记的抵押，抵押权人有追及效力，买受人也有代
为清偿消灭抵押权后向转让人追偿的权利。故在保障抵押权人
及买受人利益的情况下，转让行为不当然无效。这一规定符合
私法自治原则，也有利于物的价值实现。本案中，涉案房屋20
05年的抵押登记在2006年11月20日已注销登记，使相应抵押权
归于消灭，故房屋转让行为并不影响抵押权人及买受人的实质
权利，现怡泰××再依此主张合同无效，于法无据。至于2007
年1月26日的第二次抵押，因系发生在《房屋转让合同》之后
，不影响合同的效力。怡泰××还辩称，即使合同有效，合同
中关于房屋产权过户的条款也因违反杭州市人民政府的相关文
件规定而无效。该院认为，认定合同是否有效的依据是法律、
行政法规的效力性强制性规定，杭州市人民政府的相关规定不
是法律，也不是行政法规，其效力位阶较低，不能作为合同效
力评定的依据。综上，王某某主张确认《房屋转让合同》有效
，于法有据，法院予以支持。
关于焦点二，违约金是指由当事人约定的或法律直接规
定的，一方当事人不履行或不完全某某合同义务时向另一方当
事人支付一定数额的金钱。其本质是合同一方当事人违约而承
担的不利法律后果。本案中，怡泰××至今尚未按合同约定办
理出房屋产权证，已构成违约。怡泰××辩称，怡泰××仅在
合同中承诺进行相应的房屋产权申请办理手续，至于能否办出
相应的房屋产权证，则不是怡泰××的责任。况且由于政府规划的原因，怡泰大厦至今尚是在建工程，没有办出房屋产权证
，故怡泰××没有责任。该院认为，怡泰××并未提供相应证
据证明其曾向相关部门申请办理诉争房屋的房屋产权证，存在
过错。且其自认的因政府规划原因导致怡泰大厦至今仍是在建
工程，也未提供相应证据证明，而根据《中华人民共和国城市
房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的房地
产不得转让，不得物权变更登记，故怡泰××在明知房屋不能
变更登记的情况下，仍与王某某签订合同，并承诺限期办证，
主观上存在过错，应承担相应的违约责任。怡泰××又辩称，
诉争房屋不能分割办理房屋产权证，是因杭州市人民政府的相
关政策规定禁止综合办公用房分割转让所致，责任不在怡泰×
×，故其不应承担违约责任。该院认为，早在双方签订《房屋
转让合同》之前，杭州市人民政府就已颁布相关文件规定，土
地使用权分割转让的，须经市土地管理局批准。而本案怡泰×
×并未提供相应证据证明其签订《房屋转让合同》前已得到市
土地管理部门允许分割转让的批准，也未提供相应证据证明在
其土地出让合同中，有允许其所受让的土地进行分割转让的约
定。根据房屋必须与土地一起转让的原则，怡泰××明知怡泰
大厦用地为工业用地性质，其土地使用权不得随意分割转让，
却在未事先得到市土地管理部门批准的情况下，与王某某签订
《房屋转让合同》并承诺办理房屋产权证，存在主观上的过错
，根据合同第八条约定，其应该承担相应的违约责任。因此，
王某某有权主张违约金。
至于违约金的数额，怡泰××辩称王某某主张数额过高，应予调整。该院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华
人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规
定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民
法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的
过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则
予以衡量，并作出裁决。本案中，王某某并未提供相应证据证
明其实际造成的损失，且逾期办证与逾期付款系两种不同性质
的违约行为。因此，该院认为，现王某某按合同约定以已付房
款每日万分之二比例主张逾期办证的违约金，过分高于某某际
造成的损失，应予以减少。同时，从《房屋转让合同》第一条
明确约定的转让房屋性质为科研办公楼，土地使用权出让年限
为50年，及第十条约定的房屋交易中土地证分割办理、土地出
让金某某方某担等内容可以推定，王某某在签订《房屋转让合
同》时对怡泰大厦的房屋性质为科研办公楼、所出售房屋不是
普通商品房这一事实是明知的。因此，该院综合以上因素并结
合合同约定，确定怡泰××应支付王某某的违约金为29290元
，并且王某某以后不得再对怡泰××逾期办证的违约行为另行
主张违约金。
对于焦点三，杭州××××经营销售咨询有限公司作为
怡泰××房屋转让的代理中介，有相应的代理资质。王某某未
能提供相应证据证明杭州××××经营销售咨询有限公司在代
理销售中有违法行为。而且，对怡泰××限期办证的承诺，杭
州××××经营销售咨询有限公司也并未对王某某作出任何相
应保证，故其对怡泰××的违约行为不应承担连带责任。杭州××××经营销售咨询有限公司未到庭参加诉讼，不影响案件
的审理和判决。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十
四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四
十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民
法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二
）》第二十九条的规定，判决：一、确认王某某与怡泰××、
杭州××××经营销售咨询有限公司签订的《房屋转让合同》
有效；二、怡泰××支付王某某违约金29290元，于判决生效
之日起十日内付清；三、驳回王某某其他诉讼请求。如果未按
判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和
国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期
间的债务利息。案件受理费2633元，由王某某负担1316.5元，
由怡泰××负担1316.5元，其中由怡泰××负担部分，于判决
生效之日起十日内向法院交纳。
宣判后，王某某不服，向本院提起上诉称：一、一审判
决支持的违约金数额过低，且所依据的理由不能成立。依据双
方在合同中对违约金的明确约定，即合同第八条，根据一审法
院对于合同效力的认定及私法自治原则，该约定合法有效，被
上诉人应当按约承担违约责任。被上诉人认为违约金过高的理
由并不成立。出现这一情形过错在被上诉人，上诉人不存在任
何过错，上诉人也已付清全部房款，不应当为被上诉人承担事
实上的民事责任。一审也认定被上诉人存在重大过错，但却滥
用自由裁量权，作出随意扣减。上诉人的缺少产权证的房屋价值远低于1.5万元每平方米的市场价，甚至是有价无市，这一
损失就已是约定违约金的几倍。被上诉人曾两次将房屋进行抵
押并作了抵押登记，依据根据房地一体原则，被上诉人将属于
上诉人的房屋也作了抵押登记，万一被上诉人还不出抵押货款
，银行对抵押物进行拍卖清偿时，上诉人将因为没有物权凭证
而无法抗衡银行的抵押权，这时候上诉人的损失巨大并无法弥
补。因此，无论从哪个角度来看，上诉人的损失和风险都远远
高于约定的违约金。本案中，上诉人虽然没有提供证据证明实
际造成的损失，但该损失属于常识即能认定的事实，一审判决
过于某械。原判认定原告以后不得再对被上诉人逾期办证的违
约责任另行主张违约金不符某某观实际损失。上诉人的物权一
天未实现，被上诉人的违约行为始终连续存在。依据双方合同
约定，上诉人有权主张自三证办妥之前的违约金。一审法院将
上诉人的请求权毫无理由的予以否定，实际上使上被上诉人的
违约行为不用承担不利的结果，这样的判决实际上鼓励被上诉
人进一步怠于行使补办产权证的义务。二、一审判决名家公某
不承担连带责任某误。名家公某是一家专业销售房产的公某，
对于房屋销售的相关规定及风险承担有着专业的判断力，故对
其行为所产生的后果，应采严格责任原则。名家公某作为怡泰
××的代理人，在双方的合同上盖章确认，在代理过程乙作了
不实宣传，导致上诉人在买房过程乙对相关风险认识不足，作
为代理人，显然没有尽到审慎的告知义务，存在一定的过错。
因此，名家公某应当承担相应的责任。综上所述，一审判决认
定事实错误，证据不足，适用法律不当，应予纠正。故恳请二审法院查某案件事实，撤销原审判决，改判被上诉人协助上诉
人办理过户手续，并支付违约金直至办出证为止。综上，请求
二审法院改判被上诉人支付违约金116172.82元，二审诉讼费
用由上诉人承担。
被上诉人怡泰××辩称：合同标的物的房屋性质为科研
办公楼，所买卖的房屋不是商品房，且无法分割办证，所涉土
地为50年工作用地，由此，上诉人的房乙客观原因不能办理，
无法直接过户，上诉人要求办证的要求系客观原因不能实现，
不能办证非被上诉人主观追求的结果。政府政策的变更导致无
法办证，上诉人不能回避不可抗力的情形。上诉人在合同签订
时已经明确所购房屋及土地的性质，不能办证不能归咎于被上
诉人。依据双方签订的合同第一、九、十二条，上诉人应当明
知，不存在被上诉人未告知或虚假告知的行为。办理产权证明
是上诉人的应有职责，但依据合同第八条，被上诉人仅有协助
办证的义务，没有直接办证的义务。只有因被上诉人不办理时
才产生违约金。本案中房屋无法过户不是被上诉人不履行申请
办证的行为引起。本案因政府政策调整原因导致无法办证的后
果不应当由被上诉人承担，被上诉人没有拖延办证，也没有不
申请办证。即使违约，双方约定的违约金过高，应当予以调整
。本案无法办证的原因是客观的，不是被上诉人违约造成的。
协助办证不是合同中的主要义务。被上诉人已经如期交付房屋
，被上诉人早已投入使用，未分割办证不影响上诉人的使用。
如果依照上诉人的说法，违约金迟早会超过房款总额，而且可
以一直追索。如果上诉人不能容忍该情形，应当提出解除合同。上诉人将房屋视为商品房丙计算违约金是错误的，本案房屋
是科研楼。办证违约金系上诉人额外的收益，不能与房价挂钩
。一审中被上诉人已经明确抵押登记不会造成上诉人的财产存
在。本案不存在惩罚性违约金的情形。上诉人的合同目的已经
实现。本案中未能办证的行为不是连续发生的，不间断的行为
。本案不能办证没有影响上诉人合同目的的实现，一审判决的
违约金已经较高，被上诉人应当承担百万元多的违约金。被上
诉人的房屋售价本来就低，被上诉人已经承担了高额违约金的
支付。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杭州××××经营销售咨询有限公司未进行答辩。
在本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院依据有效证据及各方当事人的陈述，经审理查某的
事实与原审法院查某的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审审理的争议焦点为：一、原审法院
确定的违约金是否适当；二、杭州××××经营销售咨询有限
公司是否需要承担连带责任的问题。
对于争议焦点一，上诉人王某某认为按照双方合同的约
定如因怡泰××的原因导致涉案房屋无法在18个月内取得三证
，视为怡泰××违约，怡泰××应依约赔付赔偿金；本案中该
无法办证的原因在于怡泰××，王某某不存在任何过错，故应
由怡泰××承担所有的责任。而怡泰××则认为从双方买卖合
同中即可明确双方对合同标的物的属性均属明知，且最终无法
办证，也并非怡泰××的原因所致，因此王某某的该上诉理由
并无事实依据。本院认为，首先，王某某作为购房者，其有义务对交易的标的物在合理范围内进行合理审查，对于房屋的产
权性质属于应知的范畴；其次，从双方签订的合同关于办证的
期限看，也约定了大大超过一般购房合同规定的办证期限。由
此可见，双方在合同签订伊始即已明确涉案房屋的情况，应对
此承担各自应承担的责任。至于所涉房屋性质为科研办公楼，
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"上海人锦有机玻璃有限公司与上海承中图文设计制作有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-05-31\\\\\",\\\\\