重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0119民初2900号
原告：重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江路28号，统一社会信用代码91500115768895294Y。
法定代表人：朱素英，系公司董事长。
委托诉讼代理人:杨永安、谈邦应，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
被告：韦解林（又名解林），男，1990年1月13日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：夏凤连，系被告之母，1969年8月27日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告韦解林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法由审判员秦先俊适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆超越物业管理有限公司的委托代理人谈邦应，被告韦解林的委托诉讼代理人夏凤连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告超越物业公司诉称，被告系XX号房屋业主，其住宅建筑面积为128.45㎡，每月应缴纳住宅物业服务费128.45元，每月公共能耗费8.5元，每月车位服务费50元，合计每月应缴纳186.95元。被告从2016年1月1日至2017年8月31日止一直未缴纳物业服务费、公共能耗费、车位服务费和二次供水费，上述期间应缴纳费用合计3401元（包含住宅物业服务费128.45元/月×20个月=2569元，公共能耗费8.5元/月×20个月=170元，二次供水费0.5元/吨×524吨=262元，车位管理费50元/月×8=400元），原告多次向被告催收，但被告拒不缴纳物业服务费，为此，原告特向法院起诉，请求法院判决：1、被告支付物业服务费3401元给原告；2、被告支付滞纳金给原告；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确表示其主张的滞纳金即是违约金，且要求被告按照拖欠的物业服务费的10%支付违约金。
被告韦解林辩称，原告有几个不作为，消防设施不检查不维修，消防里面没有水，造成我直接损失（我炒菜的时候引发了火灾，我去拉消防栓但是里面没有水）；其次电梯损坏，几天都不维修，害得我只能抱着小孩走楼梯，几天下来腿都累的受不了；接房开始我就跟物业反应房子漏水，他们就说楼上住人了，没办法维修，我就在漏水潮湿的环境住了几年，后面他们说我把前面的物业费缴清了就给我处理，我相信了他们去把钱交了，但是他们没有来给我处理漏水。在他们管理期间小区楼顶都搭起了违章建筑，楼道垃圾处理不干净很臭以及小区的水池很脏。总之很多存在很多问题。
经审理查明，2014年5月10日，重庆市南川区XX小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）签订了《XX小区物业服务合同》，约定由原告对XX小区实施物业管理服务。上述合同第六条约定物业服务费用收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：电梯房（3楼及以上）1元/月·平方米，多层房及电梯房的1、2楼0.8元/月·平方米。（2）商业物业：1.30元/月·平方米。（3）其他物业：住宅改为商用，多层房及电梯房的1、2楼按1.5元/月·平方米收取；电梯房3楼以上的按2.00元/月·平方米收取。上述合同第七条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取如下方式向业主分摊计收。1.水电能耗分摊8.5元/每户/每月；2.二次供水设备能耗分摊0.5元/吨”。上述合同第八条约定：“业主应于2014年5月1日起交纳物业服务费。物业服务费用或者物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度末月的20日前履行交纳义务”。合同第九条约定：“车位权属系业主的，小汽车应向乙方交纳停车管理服务费50元/月/个，摩托车应向乙方交纳停车管理服务费30元/月/个”。第十条约定：“乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系”。合同第十九条约定：“本合同期限为叁年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”。合同第二十四条约定：“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费，每逾期一天，加收千分之三的违约金”。上述合同签订后，原告超越物业公司为该小区提供物业服务。合同到期后，原告超越物业公司继续为XX小区提供物业服务至2017年8月31日止，继续服务期间物业服务费用标准与前述合同的标准一致。
另查明，被告韦解林系重庆市南川区XX小区XX号房屋的业主，该房屋系电梯房，建筑面积为128.45平方米。被告韦解林未向原告交纳从2016年1月1日起至2017年8月31日期间的物业服务费和公共能耗费等。
上述事实，有原、被告的当庭陈述和辩解、《XX小区物业服务合同》等证据在案佐证，并经庭审依法核实，具有证明效力。
本院认为，原告超越物业公司与重庆市南川区XX小区业主委员会于2014年5月签订的《XX小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《XX小区物业服务合同》依法对南川区XX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XX小区进行了物业管理服务，被告作为业主理应按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，其从2016年1月1日起至2017年8月31日期间拖欠物业服务费、公共能耗费和车位管理费未交纳，已经构成违约，依法应承担交清上述费用的民事责任。根据物业服务合同的约定，2016年1月1日起至2017年8月31日被告应缴纳的物业服务费和公共能耗费合计2739元[（128.45平方米×1元/平方米/月+8.5元/月/户）×20个月]，对于原告主张上述期间的物业服务费和公共能耗费2739元，本院予以确认；原告主张上述期间的车位管理费400元（50元/月×8个月），原告并未举示证据证明其被告系车位的是使用人或业主，故本院不予支持。对于原告主张的二次供水费262元（0.5元/吨×524吨），原告并未能提供证据证明被告应当分摊的二次供水吨数，故本院不予支持。对被告提出的原告反映的电梯损坏、房屋漏水等问题，不属于合同约定或者法律规定的可以不交纳物业服务费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采纳；对于被告提出的厨房着火造成直接损失的问题，被告可以另行主张，但亦不构成不缴纳物业费的理由。关于原告主张的违约金，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理，其服务存在瑕疵，被告未按时交纳物业服务费具有一定的理由，因此，对原告要求按拖欠物业服务费的10%支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告韦解林于本判决生效之日起十日内向原告重庆超越物业管理有限公司支付2016年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费和公共能耗费共计2739元。
二、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告韦解林负担。
本判决为终审判决。
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审 判 员 秦先俊
二〇一八年六月十一日
法官助理 何 丹
书 记 员 吴昱曦