西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015)雁民初字第05932号
原告:招商银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区高新二路*号招商银行大厦。
负责人：任莉，系该分行行长。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：张虎，陕西锦园律师事务所律师。
被告：赖新寿，男，汉族。
被告：徐玉梅，女，汉族。
被告：西安振业房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区广安路***号振业泊墅东会所*层。
法定代表人：钟干新，系该公司董事长。
委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人：王静，陕西恒达律师事务所实习律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行(以下简称招商银行西安分行)与被告赖新寿、徐玉梅，西安振业房地产开发有限公司（以下简称振业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行西安分行委托代理人张虎、张朝兵，被告振业公司的委托代理人刘巧芸、王静均到庭参加了诉讼。被告赖新寿、徐玉梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行西安分行诉称：2011年9月21日，原告与被告赖新寿、徐玉梅签订《个人购房借款及担保合同》，借款合同约定：由原告向被告发放贷款共计人民币61万元。用于被告购买合同中列明的位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12xxxx室房产，借款期限自2011年10月20日至2041年10月20日（360个月），在此期间被告应按照借款合同约定以等额还款的方式归还贷款本息。被告振业公司自愿作为借款人的保证人，为借款合同项下的债务承担连带保证责任。为确保上述《借款合同》的履行，原告与被告赖新寿、徐玉梅于同日签订了《西安市房地产抵押合同》，并向西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，约定被告以《西安市房地产抵押合同》中列明的上述房产设定抵押担保其履行债务。另被告赖新寿、徐玉梅系夫妻关系，属共同借款人，对贷款抵押物为共同共有。上述合同签订后，原告于2011年10月20日依约向被告赖新寿、徐玉梅发放贷款人民币61万元。但自2014年11月15日开始，被告以种种理由拖延不予还款，截止2015年6月9日已连续逾期七期，本金人民币591159.23元，利息22814.87元，罚息145.01元，复息730.26元，合计614849.37元尚未归还原告。原告现诉至法院，请求判令：1、被告赖新寿、徐玉梅偿还原告本金人民币591159.23元，利息22814.87元，罚息145.01元，复息730.26元，合计614849.37元（其中利息、罚息、复息暂计算至2015年6月9日，2015年6月10日至实际清偿之日的利息、罚息、复息按照合同约定计算）。2、原告对被告赖新寿、徐玉梅为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权。3、被告振业公司对第一项诉讼请求承担连带清偿责任。4、三被告承担本案诉讼费用。
被告振业公司辩称，一、被答辩人同被告赖新寿、徐玉梅于2011年9月21日签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，被答辩人未行使解除权，该合同应继续履行；二、答辩人仅对买受人已经到期的、实际发生的债务承担保证责任。被答辩人要求答辩人偿还所有借款本息的诉讼请求，没有合同依据及法律依据，依法不成立；三、答辩人为买受人向被答辩人提供的是阶段性担保；四、在答辩人提供阶段性担保的期间，如果发生实现担保物权的情形，被答辩人应当对买受人提供抵押担保的房产优先受偿，不足部分才能由答辩人承担保证责任；五、答辩人在承担保证责任后有权向债务人追偿。如果法院判决答辩人承担相应保证责任，请法院一并判决答辩人在承担相应保证责任后有向债务人主张追偿的权利。综上，被答辩人要求答辩人与买受人承担连带清偿责任及承担本案诉讼费的请求无事实依据和法律依据，依法不成立。答辩人请求依法驳回被答辩人对答辩人的起诉。
被告赖新寿、徐玉梅经本院合法传唤未到庭应诉亦未提交答辩意见。
经审理查明，2011年9月21日，原告招商银行西安分行（贷款人、抵押权人）与被告赖新寿（借款人、抵押人）、被告振业公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付借款人购买的位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12xxx室房产的购房款，贷款总金额为61万元，借款期限为360个月，即从2011年9月21日至2041年9月21日止。贷款利率以国家公布的贷款基准年利率7.05%为基础上浮5%，即为年利率7.4025%，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率从每年1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息。借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。还款方式为等额还款。借款人出现连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务。
该笔借款的担保方式有被告赖新寿、徐玉梅共同提供的抵押担保以及被告振业公司提供连带责任保证两种方式。关于抵押担保，被告赖新寿、徐玉梅愿意以其位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12xxx室房产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。同日，被告赖新寿（甲方）、被告徐玉梅（甲方）与招商银行西安分行（乙方）签订《西安市房地产抵押合同》，合同约定为保证借款合同的履行，甲方愿意以其拥有的位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12xxx室房产作为抵押。本合同抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权产生的费用。2011年12月22日，上述房产在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。
关于保证人提供的连带责任保证，被告振业公司（保证人）为借款人在本合同项下的债务提供连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。
2011年10月20日，原告按约向被告赖新寿发放贷款610000元。截止2015年6月9日，被告赖新寿连续逾期偿还贷款7期，拖欠原告本金591159.23元，利息22814.87元，罚息145.01元，复息730.26元。原、被告均确认抵押房产的他项权利证书尚未办理。被告赖新寿、徐玉梅系夫妻关系。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、贷款抵押登记备案证明、贷款借款借据、逾期账单、结婚证及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与各被告签订的《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告赖新寿发放贷款，履行了合同义务，截止2015年6月9日，被告赖新寿已连续逾期还款7次，其逾期还款的行为构成违约，原告有权提前收回贷款，被告赖新寿除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息、复息以及原告为实现债权而产生的相关费用。因被告赖新寿、徐玉梅以其购买的位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12xxx室房产为被告赖新寿的借款提供抵押担保，被告赖新寿未在本判决确定的期限内清偿借款本息时，原告要求以抵押物实现抵押权优先受偿，符合法律的相关规定，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告赖新寿在与被告徐玉梅婚姻关系存续期间以个人名义向原告借款，且被告徐玉梅自愿以其夫妻共有财产对该笔债务承担担保责任，被告赖新寿所欠原告债务应认定为夫妻共同债务，被告徐玉梅作为共同债务人，应当承担还款责任。关于被告振业公司的抗辩理由，本院认为借款合同中明确约定保证人承担的保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。据此，被告辩解仅对逾期部分款项承担保证责任无事实依据。同时，借款合同中已明确约定“保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利”，该约定系双方真实意思表示，合法有效，且对债权实现约定明确，原告有权要求被告振业公司对全部欠款承担连带保证责任。被告振业公司抗辩理由不成立，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告赖新寿、徐玉梅应当于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金591159.23元，利息22814.87元，罚息145.01元，复息730.26元，合计614849.37元，并按双方约定支付自2015年6月10日起至实际清偿债务之日的利息、罚息、复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、被告赖新寿、徐玉梅未履行上述第一项债务时，原告招商银行股份有限公司西安分行有权以抵押物即位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12xxx室房产拍卖或变卖后所得价款优先受偿。
三、被告西安振业房地产开发有限公司对本判决第一项被告赖新寿、徐玉梅的债务承担连带清偿责任，被告西安振业房地产开发有限公司清偿债务后，有权向被告赖新寿、徐玉梅予以追偿。
本案案件受理费9948元及公告费260元，由三被告承担，因原告已预交，三被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 洁
人民陪审员 李 君
人民陪审员 赵雅萍
二〇一六年二月一日
书 记 员 胡小蔚