北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终11596号
上诉人（原审被告）：王峰,男，1978年12月9日出生。
被上诉人（原审原告）：北京金融街住宅物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融街33号通泰大厦B座418室。
法定代表人：唐晓，总经理。
委托诉讼代理人：邢孟良，男，1973年2月2日出生。
委托诉讼代理人：于雪建，男，1984年4月28日出生。
上诉人王峰因与被上诉人北京金融街住宅物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初11799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判减免我方应向北京金融街住宅物业管理有限责任公司（下称金融街物业公司）交纳的物业费。一、二审诉讼费由金融街物业公司承担。事实和理由：一是金融街物业公司并未按照法定程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。我国物业条例规定违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。金融街物业公司未通过业委会督促交纳的程序就直接起诉，违反法律规定。物业服务合同补充协议中也约定了起诉前先由业委会督促交纳的条款，金融街物业公司并无证据证明业委会督促交纳后我方未交纳的证据。我国物业纠纷相关司法解释中也规定了物业服务企业应当先书面催缴物业费，仍不交纳才向法院起诉，本案中金融街物业公司并未向法院提交直接送达书面催缴物业费的证据，提交的一张照片证明其向我催缴过物业费，但照片内容模糊且比对后我方对照片真实性不予认可。二是金融街物业公司并没有履行物业服务合同补充协议的相关内容，合同约定物业服务采取包干制，合同约定了物业基础设施改造和升级的项目及所投入的费用，金融街物业公司没有按合同约定服务，应当核减物业费。况且补充协议约定物业基础设施改造的资金垫付与物业费是否收取并无必然联系。一审法院称业主拒交物业费导致物业服务企业缩减成本是为金融街物业公司开脱。三是业主拒交物业费是因为金融街物业公司物业服务质量问题严重，小区安保人员不到位，盗窃频发；未如约定完成大门的建设改造，最后是小区业主捐款修建；小区监控未运转；路灯、路面不维护，等等。小区大部分业主都没交物业费，因为物业服务太差，业主并非恶意拖欠，法院应当对拖欠事由查明。
金融街物业公司辩称，我公司同意一审判决，不同意王峰的上诉请求。答辩意见如下：我们一审起诉只要求了欠交物业费的本金，没有要求滞纳金。我们进驻的时候小区一片混乱，40多户业主联系不上，第一年我们就投入70多万元对小区进行升级改造，三面墙加电网，投入资金维护运营中控室设备、路灯、监控等。我们第一年收入的物业费就入不敷出，亏损了。从2014年1月1日进场到2016年12月底撤场，接手小区的时候只有一本通讯录，公共区域连图纸都没有。我们建设大门的设计方案和图纸交给业委会了，他们没同意，我们也没做大门。
金融街物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王峰向我公司支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业费44462.88元；2.判令王峰承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：王峰系北京市大兴区团河路9号团河行宫别墅×××的业主，建筑面积共计308.77平方米。2013年12月18日金融街物业公司与北京市大兴区团河行宫别墅（198栋）小区业主委员会签订《大兴区团河行宫别墅（198栋）小区物业服务合同》，物业管理费用每月每平方米4元；2016年12月31日，金融街物业公司撤场；王峰未支付自2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。
王峰提交《北京市大兴区团河行宫别墅（198栋）小区物业服务合同补充协议》，欲证明金融街物业公司未按照补充协议约定履行义务，金融街物业公司对协议真实性认可，对证明目的不予认可。
一审法院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然金融街物业公司与王峰之间没有直接签订物业服务合同，但金融街物业公司系业主委员会委托的前期物业服务单位，王峰作为业主，应该受物业服务合同的约束。金融街物业公司对小区提供了物业服务，王峰作为同时期的业主，亦实际享受了金融街物业公司提供的物业服务，故对于金融街物业公司要求王峰给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。
物业管理服务是一项综合性、连续性的服务，并非某几项或一时的服务。物业管理服务质量的提高需要成本，若业主拒绝交纳物业服务费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量，王峰提出的物业服务瑕疵而需减免物业费的辩解意见，未提交相应证据予以证明，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，一审法院于2017年9月判决：王峰给付北京金融街住宅物业管理有限责任公司2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费44462.88元（于判决生效后十日内给付）。
本院查明的基本事实与一审一致。二审中，王峰向法院提交了《团河行宫别墅小区门装饰工程施工合同》，用以证明金融街物业公司未按照合同约定建设改造小区大门，违反合同约定，未如约提供承诺的物业服务。对此，金融街物业公司辩称己方在2014年6月发了大门设计图纸方案给业委会一个负责人姜海的邮箱，但是未得到回应和明确批示，所以大门没有建。王峰对金融街物业公司的辩称不予认可，称姜海并非业委会副主任，只是业委会委员，应当发送给当时的业委会主任，况且补充协议约定大门的施工改造应当在金融街物业公司入驻后四个月内完成，6月份才发邮件本身已经超过约定期限，属于违约，最后大门也是我们业主集资建成的。王峰一方向法庭申请证人出庭作证，欲证明小区物业服务不符合合同约定。证人系该小区业委会主任陈某，庭审中陈某称金融街物业公司自进入小区后就未如约履行物业服务义务，业委会在2016年9月向金融街物业公司发函要求金融街物业公司完成约定义务，金融街物业公司依旧无动于衷。小区因为安保太差，被盗事件频发，有大量的报警记录为证。金融街物业公司辩称，认可证人陈某身份，但是称金融街物业公司入驻时小区是个烂摊子，金融街物业公司已经尽力做了一些工作，比如墙上加电网、维修监控、照明、边界、中控等。王峰一方称，电网没电，监控都是摆设，因盗窃频发需要调取监控录像时发现都没有影像，照明不维护，现在都是坏的，金融街物业公司也就做了绿化和清洁，其他都没有做，全额收取物业费没有道理。金融街物业公司承认没有履行建小区大门及围墙的义务，但表示履行了其他服务义务。
本院认为：2013年12月18日，金融街物业公司与北京市大兴区团河行宫别墅（198栋）小区业主委员会签订《大兴区团河行宫别墅（198栋）小区物业服务合同》及补充协议，上述物业服务合同及补充协议不违反法律法规的强制性规定对该小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。依据上述物业服务合同的约定，金融街物业公司为该小区服务的期限为三年，即2014年1月1日至2016年12月31日，现金融街物业公司的服务期限已届满，上述物业服务合同及补充协议到期终止。但该小区相当一部分业主未按约定足额支付物业服务费，金融街物业公司向一审法院提起诉讼追索欠费，经本院审理查明，该小区业主拒绝支付物业费的原因系金融街物业公司未按照物业服务合同及补充协议的约定履行服务义务，在本院二审审理中，该小区两任业委会主任及部分业主出庭证明，金融街物业公司未按照合同约定履行建设改造小区大门、修建小区围墙的承诺，小区因为安保太差，被盗事件频发，有大量的报警记录为证。虽然金融街物业公司安装了电网及监控设备，但电网没电，监控都是摆设，因盗窃频发需要调取监控录像时发现都没有影像。业主们表示金融街物业公司也就做了绿化和清洁，其他都没有做，全额收取物业费没有道理。金融街物业公司承认有些承诺的义务没有履行，包括建设改造小区大门、修建小区围墙等。本院认为，物业服务企业应当按照服务合同的约定履行其承诺的服务义务，金融街物业公司未能完全履行服务义务，导致小区业主拒绝按照物业合同约定支付物业费，金融街物业公司负有过错，构成违约，根据等价有偿、权利义务对等原则，王峰等业主要求核减相应物业服务费的请求合理，于法有据，本院予以支持。至于核减物业费的数额，本院考虑未履行义务的情节予以酌定。一审判决业主全额支付物业服务费不当，本院予以变更。
至于王峰辩称金融街物业公司起诉前未通过业委会督促催缴物业费程序违法一节，法律并未规定通过业委会督促催缴物业费为起诉的前置程序，故金融街物业公司起诉业主交纳物业费并不违反法律规定。
综上所述，一审判决业主全额支付物业费处理不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初11799号民事判决为：王峰于本判决生效之日起7日内给付北京金融街住宅物业管理有限责任公司2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费37793.45元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费456元，由王峰负担300元（已由北京金融街住宅物业管理有限责任公司预交，王峰于本判决生效之日起7日内给付北京金融街住宅物业管理有限责任公司），由北京金融街住宅物业管理有限责任公司负担156元（已交纳）；二审案件受理费912元，由王峰负担600元（已交纳），由北京金融街住宅物业管理有限责任公司负担312元（已由王峰预交，北京金融街住宅物业管理有限责任公司于本判决生效之日起7日内给付王峰）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 曹 雪
审 判 员 王军华
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 董 红
书 记 员 马丽雅