新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第31号
上诉人（原审被告）：黄志学
上诉人（原审被告）：苏志亮
共同委托代理人：刘新玲，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：吴铁旦
被上诉人（原审原告）：吴钢旦
上诉人黄志学、苏志亮与被上诉人吴铁旦、吴钢旦房屋买卖合同纠纷一案，上诉人黄志学、苏志亮不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2013）米东民再字第1号民事判决向本院提出上诉，本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了此案，上诉人黄志学、苏志亮及其委托代理人刘新玲、被上诉人吴铁旦、吴钢旦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1994年5月18日，吴铁旦、吴钢旦的父亲吴兰秀在赵兵处以20000元价值购买位于原米泉县二区八段创业西巷房屋建筑面积为90平方米、土地使用面积为180平方米的三间房屋及院落，并办理了过户手续。1995年12月23日，吴兰秀因病去世后，由吴铁旦、吴钢旦继承了父亲的遗产，包括坐落在米东区二区八段（创业西巷）90平方米的三间房屋及180平方米的院落，房产证号为：14600**。1996年3月28日，经吴铁旦、吴钢旦申请，由米泉市公证处做出了（1996）米证字第163号公证书，证明吴兰秀因病去世后遗留属于死者个人财产坐落在米泉县二区八段创业西巷房产证号为14600**号三间房屋及院落，由吴铁旦、吴钢旦继承。1996年4月26日，吴铁旦、吴钢旦将该房屋抵押给原米泉县农业银行贷款20000元，1999年4月13日贷款还清后，解除了抵押登记。1999年4月13日，吴同付将该房屋以34500元价值买给高仁义，2006年5月9日，高仁义以44000元的价格出售给李志俊。当天由李志俊将该房屋以80000元价格出售给黄志学。2006年5月15日，李志俊持吴铁旦、吴钢旦向苏志亮出具以“我工作繁忙不能亲自前去房管部门办理皇渠路创业东巷的房产过户手续，现委托苏志亮同志作为我的代理人，全权代表我办理以上手续，代理人依照规定所签署的各种证件、合同等，与我亲自签署的同样有效，委托书有效期限为三个月”为内容的一份授权委托书，当日由米泉市三道坝镇大庄子村村民委员会出具一份证明书，确认该授权委托书是吴铁旦、吴钢旦亲自出具。2006年5月26日，黄志学与苏志亮（苏志亮以吴铁旦、吴钢旦委托代理人的身份）填写房地产转让（买卖）交易申请审核表，并当天鉴定了一份房地产买卖契约。2006年5月30日原米泉市房地产管理所向黄志学发放了00036120号房地产所有权证，2006年6月29日，由原米泉市人民政府向黄志学发放了米国用（2006）第7204号土地使用权证。2008年5月23日，吴铁旦、吴钢旦向原米泉市房地产管理所申请上述房产的转移是吴铁旦、吴钢旦不知情的情况下办理的，要求该房管所处理。2008年5月26日米泉市房地产管理所向吴铁旦、吴钢旦出具《关于吴铁蛋、吴钢蛋申请变更房屋所有权》的答复函，认为：一、2006年5月22日，黄志学和吴铁旦、吴钢旦书面委托的代理人苏志亮共同持编号为0022481号私房产权证、国有土地使用证、经原米泉市三道坝镇大庄子村村民委员会证明，由吴铁旦、吴钢旦出具的书面授权委托书、房地产买卖契约、契税完证等登记条件齐全的情况下办理房产证转移登记手续是符合有关法律规定的。二、建议吴铁旦、吴钢旦向人民法院起诉当时的授权委托代理人苏志亮。
另查，2008年9月16日，由米东区三道坝镇大庄子村村民委员会出具以“2005年5月15日，我单位由于工作失误给原米泉市房地产管理所出具了一份证明书，证明吴铁蛋、吴钢蛋委托苏志亮为其办理位于米泉市皇渠路创业东巷的房产过户手续，并证明2006年5月15日吴铁蛋、吴钢蛋在给苏志亮出具的授权委托书确实本人签字。现证明：由于我单位的工作失误，给原米泉市房地产管理所出具的上列证明无效，吴铁蛋、吴钢蛋二人从未在我单位面前给苏志亮出具过授权委托书”为内容的证明一份。
又查，原审法院对吴铁旦、吴钢旦于2006年5月15日向苏志亮出具的授权委托书，依法委托新疆卓鼎双语司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为：2006年5月15日“授权委托书”上的“吴铁旦、吴钢旦”的签名字迹不是吴铁旦、吴钢旦本人所书写。
原审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。苏志亮没有得到吴铁旦、吴钢旦的授权和委托，持有伪造的授权委托书和虚假的证明，以吴铁旦、吴钢旦的名义与黄志学签订房地产买卖契约，事后又没有经权利人吴铁旦、吴钢旦的追认，也没有取得处分权，应属于无效契约，因此，权利人吴铁旦、吴钢旦要求确认《房地产买卖契约》无效的诉讼请求成立，原审法院予以支持。黄志学、苏志亮提出，从1999年到2006年已经好几年了，权利人吴铁旦、吴钢旦已经放弃了权利。因此，双方签订的房地产买卖契约应该是合法有效的。因苏志亮没有取得权利人吴铁旦、吴钢旦的授权和委托与黄志学签订房地产买卖契约，事后又没有经权利人追认，也没有取得处分权，所以黄志学、苏志亮的辩解理由不成立，原审法院不予采信。原审法院遂判决：维持乌鲁木齐市米东区人民法院（2008）米东民一初字第1614号民事判决。即吴铁旦、吴钢旦与黄志学于2006年5月26日签订的《房地产买卖契约》无效。
一审宣判后，上诉人黄志学、苏志亮不服上诉称，2006年5月9日，黄志学经过苏志亮的介绍以80000元的价值从李志俊手上购买了涉案房屋，当时涉案房屋的房产手续齐全，且有村委会提供的证明，李志俊负责办理了过户手续，黄志学据此取得涉案房屋的产权并居住使用多年。在黄志学居住使用期间，吴铁旦、吴钢旦是知晓的，并无提出异议，办理房产证时，苏志亮在《房地产买卖契约》上按证人身份给予了签名。综上，黄志学是善意取得，人民法院应当驳回吴铁旦、吴钢旦的诉讼请求。一审认定事实有误，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，维护上诉人合法权益。
上诉人黄志学、苏志亮相互的答辩意见同上诉意见一致。
被上诉人吴铁旦、吴钢旦答辩称，涉案房屋是我们兄弟俩继承遗产所得，2005年初我们因到老家办事，将该房屋借给了高仁义居住，并且将房产证交付给高仁义保管。2008年4月，我们从老家返回时，发现房屋被黄志学占有、使用，黄志学并向我们出示了房产证及土地使用证。我们到房管所查询得知，苏志亮伪造我们的授权委托书，并以我们的名义与黄志学签订了《房地产买卖契约》，致使涉案房产过户在黄志学的名下。黄志学、苏志亮的行为已经侵犯了我们的合法权益，《房地产买卖契约》应当认定为无效。一审认定事实清楚，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审查明事实与一审查明事实相一致。
上述事实，有房屋买卖契约书、公证书、答复函、房屋所有权转移登记申请表、授权委托书、原米泉市三道坝镇大庄子村村民委员会的证明、房地产转让（买卖）交易申请审核表、房屋他项权证、收条、购房协议、房屋所有权证、土地所有权证、司法鉴定书、当事人陈述、一、二审庭审笔录存卷为证。
本院认为，合同效力是指法律对各当事人合意的评价。位于原米泉市二区八段（创业西巷）90平方米的三间房屋及180平方米的院落原产权人系吴铁旦、吴钢旦，苏志亮以吴铁旦、吴钢旦的委托代理人身份与黄志学签订房地产买卖契约，双方当事人对该合同的效力出现分歧。依据《中华人民共和国民法通则》第55条之规定，民事法律行为应当且备下列条件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。当事人订立合同的行为符合上述条件，即可认定为有效。苏志亮以吴铁旦、吴钢旦的名义与黄志学签订房地产买卖契约，苏志亮没有取得权利人吴铁旦、吴钢旦的授权和委托，事后也没有经权利人追认，苏志亮的行为不能代表系吴铁旦、吴钢旦真实意思表示，权利人吴铁旦、吴钢旦要求确认《房地产买卖契约》无效的诉讼请求成立。综上，上诉人黄志学、苏志亮提出双方签订的房地产买卖契约合法有效的上诉理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元（上诉人黄志学、苏志亮各已预交70元），由上诉人黄志学、苏志亮各自负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘沛红
审 判 员 李 健
代理审判员 柳 燕
二〇一四年二月十四日
书 记 员 姜中晟