陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕06民终1017号
上诉人（被上诉人、原审原告）：闫九岐，男，1962年10月26日出生，汉族。
上诉人（被上诉人、原审被告）：吴起县铁边城林场。住所地：吴起县铁边城镇。
法定代表人：张建杰，该林场场长。
委托诉讼代理人：刘世忠，陕西固本律师事务所律师。
上诉人闫九歧与上诉人吴起县铁边城林场因房屋租赁合同纠纷一案，均不服陕西省吴起县人民法院（2017）陕0626民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人（被上诉人）闫九岐、上诉人（被上诉人）吴起县铁边城林场的法定代表人张建杰以及委托诉讼代理人刘世忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人闫九岐上诉请求：1、对吴起县人民法院作出的（2017）陕0626民初1828号民事判决书依法予以改判；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：被上诉人在1994年将吴起县铁边城林场经吴起县林业局同意，公开招标拍卖，以5000元的价格将铁边城林场大门以后的两间房子拍卖给上诉人，拍卖使用期限50年，上诉人将该房买后与被上诉人签订了房屋买卖合同及该房屋买后的使用年限，有上诉人与被上诉人签订的买卖合同书一份，吴起县公证处于1994年作出了（94）吴证字第330号公证书，对该买卖合同予以公正，上诉人买成后使用期限为5年，1999年吴起县铁边城在旧城改造时，将上诉人购买使用的该两间房子予以拆除，并在原地盖起了两间在该房屋之上加盖了二层，该房子改造后被政府拍卖，并终止了上诉人与被上诉人签订的买卖合同。一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人签订买卖房屋合同是在1994年签订的并经吴起县公证处公正为合法有效合同，而《合同法》颁布实施是在1999年10月1日生效，上诉人与被上诉人签订的买卖房屋合同时《合同法》还未颁布实施，上诉人与被上诉人签订的买卖房屋合同并未违反当时国家颁布实施的任何法律法规。一审法院对该案定的案由错误，直至最终导致本案错误判决的后果，本案的合同性质双明确签订的是“房屋买卖合同纠纷”，至于使用50年的期限，不影响买卖合同的成立，不影响合同的合法性，而一审法院将“买卖合同纠纷”换成“房屋租赁合同纠纷”，“买卖合同”不受《合同法》第二百一十四条的20年的限制，据此，一审认定的案件案由错误，最终导致该案判决结果错误，严重的损害了上诉人的合法权益。
同时作为被上诉人的吴起县铁边城林场答辩称，一审法院认定双方签订的合同为房屋租赁合同、租赁期限为20年符合《合同法》的规定。“该合同在履行过程中因政府统一规划建设使原告租赁的房屋被拆除”属于《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，吴起县铁边城林场对闫九岐不应当承担民事责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定，“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。同时《中华人民共和国合同法》第九十四条还规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。铁边城人民政府征收拆除涉案的两间房屋，既不能归责于吴起县铁边城林场，也不能归责于闫九岐，属于不可抗力，该不可抗力对租赁合同的影响是颠覆性的，使合同的履行完全成为了不可能，因此，吴起县铁边城林场与闫九岐都可以主张解除合同，并依法不向对方承担民事责任。铁边城人民政府征收拆除涉案的两间房屋时闫九岐已经使用该房屋五年时间，完成了当时约定的50年的十分之一，因此扣除闫九岐五年的使用费500元后，答辩人依法应当向被答辩人返还4500元，其余责任均不应当承担。
上诉人吴起县铁边城林场上诉请求：1、依法撤销原审判决，重新作出判决，驳回被上诉人闫九岐的诉讼请求，维护上诉人的合法权益；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：铁边城人民政府征收拆除涉案的两间房屋属于不可抗力，上诉人依法对被上诉人不承担民事责任。铁边城人民政府征收拆除涉案的两间房屋，对上诉人及被上诉人来说完全属于“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，因为上诉人与被上诉人对涉案的两间房屋被征收拆除不能预见、不能避免并不能克服，显然属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，铁边城人民政府征收拆除涉案的两间房屋，既不能归责于上诉人，也不能归责于被上诉人，属于不可抗力，该不可抗力对租赁合同的影响是颠覆性的，使合同的履行完全成为了不可能，上诉人与被上诉人都可以主张解除合同，并依法不向对方承担民事责任。铁边城人民政府征收拆除涉案的两间房屋时被上诉人已经使用该房屋五年时间，完成了当时约定的50年的十分之一，因此扣除被上诉人五年的使用费500元后，上诉人依法应当向被上诉人返还4500元。一审法院适用法律错误，铁边城人民政府征收拆除涉案的两间房屋属于典型的不可抗力，一审法院却按继续维持合同判决显然属于适用法律错误，一审法院的判决是在继续履行因不可抗力不能履行的合同，明显违反了《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”的规定和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，严重损害了上诉人的合法权益。“1999年8月份铁边城人民政府统一规划城镇建设，将被告吴起县铁边城林场所有的11.2亩土地征收并将地上附着物拆除。在拆除涉案房屋时，政府未给予原告相关补偿费用”，同时也没有因此给上诉人相关补偿费用，如果按一审法院的判决，让上诉人支付损失94500元，一审法院的判决显然违法并严重损害了上诉人的合法权益。即便被上诉人认为不构成不可抗力，被上诉人将上诉人列为被告主张权利是错误的，虽然与被上诉人签订合同的是上诉人，但导致合同的基础动摇或者丧失的是铁边城人民政府土地征收行为，是铁边城人民政府侵犯了被上诉人的房屋使用权，“1999年8月份铁边城人民政府统一规划城镇建设，将被告吴起县铁边城林场所有的11.2亩土地征收并将地上附着物拆除。在拆除涉案房屋时，政府未给予原告相关补偿费用”，同时也没有因此给上诉人相关补偿费用，因此，被上诉人依法向铁边城人民政府主张权利，将铁边城人民政府列为被告才是正道。请求二审法院查明案件事实，依法撤销原审判决，重新作出判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
同时作为被上诉人的闫九岐答辩称，他不认可吴起县铁边城林场的上诉请求，他是和吴起县铁边城林场签订的合同，并且经过了公正，他是向吴起县铁边城林场买的房子，吴起县铁边城林场应当向他赔偿相应损失。拆迁房屋的时候，吴起县铁边城林场称给他解决相应的损失，但是直到现在还没有解决。
上诉人闫九岐向一审法院起诉请求：1.判令被告给原告赔偿违约金及经济损失共计200万元。2.判令本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1994年被告吴起县铁边城林场经请示吴起县林业服务中心批准同意，决定将其大门以后8间房屋面向社会公开招标拍卖。1994年6月24日原、被告双方经协商签订合同书，约定被告吴起县铁边城林场将大门以后第5、6间房屋以5000元价格让与原告闫九岐使用，期限从1994年6月27日起至2044年6月27日止为50年，50年期限届满后原告将房屋交还被告管理。该合同经被告主管人王关武、王明彪签字确认，吴起县公证处于2016年6月30日出具了（94）吴证字第330号公证书。1999年8月份铁边城镇人民政府统一规划城镇建设，将被告吴起县铁边城林场所有的11.2亩土地征收并将地上附着物拆除。在拆迁涉案房屋时，政府未给予原告相关补偿费用。该房屋经原、被告双方确认面积为50至60平米。另查，通过对当地租赁户张怀文、徐向满的谈话，该处附近的房租月300元至900元，其中林场原址处房租约为500元。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中原、被告之间签订的合同书实为房屋租赁合同，按照法律规定租赁期限不得超过20年，超过部分无效。因原、被告约定期限为50年，依法认定租赁期限为20年。该合同在履行过程中因政府统一规划建设使原告租赁的房屋被拆除，导致合同无法继续履行，该合同应当解除。被告应当向原告补偿相应的损失，房屋使用五年，即应退还原告4500元，剩余15年使用权，应当参照当地房屋租赁标准予以酌情考虑，即按每月500元计算，共计90000元；原告诉求被告赔偿违约金请求，因原、被告在签订合同时无关于违约责任的条款，因此原告应当承担举证不能的责任，本院对该请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吴起县铁边城林场于本判决生效之日起十日内支付原告闫九岐损失94500元。二、驳回原告闫九岐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2162.5元，由被告吴起县铁边城林场负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。
上述事实，有书证、当事人陈述等证据在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是双方当事人签订的合同系房屋租赁合同还是房屋买卖合同；二是上诉人吴起县铁边城林场是否应当向上诉人闫九岐赔偿损失，如何确定赔偿数额。
关于焦点一，上诉人闫九岐认为，其与上诉人吴起县铁边城林场签订的合同应为房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人闫九岐与上诉人吴起县铁边城林场在《合同书》中约定，吴起县铁边城林场将其所有的房屋交与闫九岐管理，期限从1994年6月27日起至2044年6月27日，到期后房屋归吴起县铁边城林场管理，闫九岐向吴起县铁边城林场支付5000元。上诉人吴起县铁边城林场并未将房屋的所有权转移给上诉人闫九岐，而是将房屋交付闫九岐使用，故上诉人吴起县铁边城林场与上诉人闫九岐签订的合同应为房屋租赁合同。上诉人闫九岐的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，上诉人吴起县铁边城林场主张，吴起县铁边城镇人民政府征收拆除涉案房屋属于不可抗力，且吴起县铁边城镇人民政府没有给其补偿相关费用，其不应对上诉人闫九岐进行赔偿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，吴起县铁边城镇人民政府因统一规划城镇建设需要拆除涉案房屋，不属于法律规定的“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。上诉人闫九岐在实际使用涉案房屋五年之后，吴起县铁边城镇人民政府因统一规划城镇建设将房屋拆除，导致合同无法继续履行，合同应当予以解除。根据合同相对性的原则，上诉人吴起县铁边城林场作为合同一方当事人，应当赔偿上诉人闫九岐的损失。故一审法院根据涉案房屋面积大小、租赁使用年限，并参照当地房屋租赁费用情况判决由上诉人吴起县铁边城林场向上诉人闫九岐退还房屋租赁费4500元、酌情补偿90000元并无不当。
综上所述，上诉人闫九岐、上诉人吴起县铁边城林场的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4324元，由上诉人闫九岐负担2162元，由上诉人吴起县铁边城林场负担2162元。
本判决为终审判决。
审判长 程晓元
审判员 贺 洁
审判员 贾玉玉
二〇一八年七月二十三日
书记员 周俞呈