山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终846号
上诉人（原审被告）：张芦元，男，1981年2月24日出生，汉族，住山东省济南市历城区。
委托诉讼代理人：李林，山东海右律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宁，山东海右律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：巨野县永丰街道办事处南关居民委员会，住所地山东省巨野县新华路南段。
负责人：张百来，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：李云峰，男，1967年3月28日出生，汉族，住山东省巨野县，系该居民委员会副主任。
委托诉讼代理人：解恒召，山东百士律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东名人置业有限公司，住所地山东省巨野县古城街11号，组织机构代码78716098-X。
法定代表人：戴建斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：段咏，山东德亿律师事务所律师。
上诉人张芦元因与被上诉人巨野县永丰街道办事处南关居民委员会（以下简称南关居委会）、被上诉人山东名人置业有限公司（以下简称名人公司）第三人撤销之诉一案，不服菏泽市中级人民法院(2015）菏民三初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张芦元的委托诉讼代理人李林、张宁，被上诉人南关居委会的委托诉讼代理人李云峰、解恒召，被上诉人名人公司的委托诉讼代理人段咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张芦元上诉请求：1、本案发回重审或改判驳回南关居委会的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院对本案的事实认定错误，张芦元所购买的案涉房产办理了网签备案手续，并履行了相应的付款义务，其购房行为合法有效，依法应当得到法律保护。1、张芦元依据与名人置业签订的商品房买卖合同约定真实、适当的履行了相应的付款义务，另一方面巨野县住房和城乡建设局根据房屋登记信息为张芦元所购买的案涉房产办理了网签备案手续，并在商品房买卖合同上加盖预售登记章。2、巨野县住房和城乡建设局作为房屋登记的国家机关，张芦元依赖其登记系统信息并依法办理相应的网签登记手续，合情合理合法，其购房行为依法应当得到法律保护。二、原审法院认定案涉房屋为拆迁安置房证据不足。1、南关居委会未提交其所述的被拆迁房屋的产权证明、评估报告、测量材料等证据加以证实名人公司拆迁南关居委会房屋的面积，其提交的房屋回迁协议亦未在拆迁管理部门备案，且无指挥部盖章确认，仅凭该协议无法证实案涉房屋为拆迁安置房屋。2、名人公司亦不认可案涉房屋属于拆迁安置房屋，南关居委会的拆迁安置房屋名人置业已经回迁安置完毕。
南关居委会辩称：一审法院认定事实清楚，上诉状中所称购房行为根本不能对抗我居委会优先取得回迁房的法律效力。一、一审法院认定事实清楚，上诉状中所称购房行为根本不能对抗我居委会优先取得回迁房的法律效力。1、上诉状中所称张芦元与名人公司签订的商品房买卖合同约定真实、并适当履行了相应的付款义务，与事实不符，不能成立。首先，张芦元与名人公司所签订的是《商品房现房买卖合同》，而不是商品房预售合同。现房买卖在无任何争议或者被他人使用的情况下，应当即时交房。而从张芦元与名人公司交房时间为一年的约定上，就可以看出张芦元与名人公司所签订的商品房买卖合同，在（2015)菏民三初字第6号案件中张芦元和名人置业所称所售房屋无争议及空着的陈述，是虚假陈述，假如是无争议的现房，约定一年交房期根本不符合常理。其次，在张芦元与名人公司签订的《商品房现房买卖合同》中，约定出售的9套房屋总建筑面积为2167.61平方米，总价款为450万元，折算成每平方米的单价是2067.20元。该房屋坐落在巨野县最繁华的南关商业街，实际市场价应不低于每平方米5000元。这也就是说，合同约定的房屋价款，低于市场价的一倍之多！如此《商品房现房买卖合同》，根本不具有真实性。再次，至于张芦元所称其适当履行了付款义务问题。从张芦元所举付款证据可以看出：张芦元根本没有提供出其本人向名人公司付款的任何凭据。仅此也可以看出，涉案《商品房现房买卖合同》的付款凭据，也不具有真实性。最后，我居委会是在2010年1月18日与名人公司就涉案房屋签订的回迁协议。回迁后，自2011年开始对外出租，到2013年11月张芦元与名人公司签订合同时，已实际对该沿街门市房使用（出租）了近3年，张芦元在一审庭审中竟称在买房时没看见有人使用。如此说法，也可以看出张芦元与名人公司所签订的涉案现房买卖合同的虚假性。因此说，上诉状中所称张芦元与名人公司签订的涉案房屋买卖合同真实、且适当履行了付款义务，根本不符合客观事实。2、张芦元以涉案商品房买卖合同在住建局办理了网签备案手续作为其应取得涉案房屋所有权的理由，更是不能成立。张芦元与名人公司签订的是《商品房现房买卖合同》，而不是预售合同，现房根本不存在预售的情形，更不存在预售备案登记的情况。现房出售，只要凭买卖合同及有关手续，即可办理房权证。实际情况是：张芦元并未就涉案房产办理备案登记。这一事实不仅有巨野县房管局在2015年11月2日为我居委会出具的证明，而且一审法官已就该项事实到巨野县房管局进行了核实。因此说，张芦元以其与名人公司所签订的《商品房现房买卖合同》，在房管部门办理了网签备案登记手续，来作为主张涉案房屋所有权的理由，更是睁着眼睛说瞎话！二、涉案房屋系拆迁安置给我居委会的房屋，这一事实清楚，证据确凿。张芦元所称一审法院认定涉案房屋系拆迁安置房证据不足的上诉理由，不能成立。第一，涉案房屋是我居委会的回迁房，有名人公司与我居委会在2010年1月18日签订的房屋回迁协议；有巨野县麟州步行街开发建设指挥部在2007年10月16日出具的情况说明；有巨野县人民政府及五位时任麟州步行街开发指挥部成员签字的证明材料，且其中四位指挥部成员己接受了一审法院调查取证；有巨野县房管局对涉案楼房编号的情况说明和协助执行审查建议书；有我居委会出租涉案房屋至今己长达5年之久的租赁合同及交付给承租人经营使用的现场照片等大量证据予以证明。这些证据，足以认定涉案房屋系我居委会的回迁房。其次，至于上诉状中所称我居委会未提交被拆迁房屋的产权证明，评估报告、测量材料来证明拆迀面积问题，是因为当时的拆迁人是名人公司，上述材料均由其保管。若当时没有上述材料，名人公司是不可能与我居委会签订房屋回迁协议的，指挥部更不可能为我居委会出具回迁材料。至于回迁协议的备案问题，按照当时的《山东省城市房屋拆迁管理条例》第16条第3款规定，也是由名人公司这一拆迁人负责备案，且该条例在2015年3月1日就已废止。因此说，没有备案，是名人公司的责任，而不是我居委会的原因，也不是否认我居委会对涉案房屋享有所有权的理由。至于房屋回迁协议上无指挥部盖章确认问题，拆迁指挥部成员在一审法院对其调查时己经讲得很清楚：所有回迁协议在签订时均不需要指挥部盖章确认，只有在回迁户办理房权证时，为了证明是回迁房可以免税，才让指挥部进行的盖章确认。因此说，我居委会与名人公司签订的回迁协议上没有指挥部盖章确认，是完全正常的协议，不存在任何瑕疵。再次，张芦元所称名人公司在庭审中不认可涉案房屋是我居委会的拆迁安置房问题。假如名人公司认可了涉案房屋是我居委会的回迁房，则等于其承认了与张芦元签订《商品房现房买卖合同》的行为属于诈骗行为。因此说，名人公司为逃避法律追究，不认可涉案房屋属于我居委会的回迁房，不能作为我居委会对涉案房屋不享有所有权的理由。综上所述，一审法院认定事实清楚、准确，张芦元与名人公司签订《商品房现房买卖合同》后，试图通过诉讼方式，让菏泽市中级法院确认涉案房屋归其所有的行为，明显是以合法形式来掩盖其非法目的的行为，是侵犯我居委会对涉案回迁房享有合法使用权的侵权行为。恳请贵院查明事实真相，依法驳回张芦元的不实之上诉，维持原判。
名人公司辩称：名人公司尽管没有上诉但是对一审判决仍有异议，1、被上诉人南关居委会没有提交其被拆迁房屋的面积、产权证明以及现场勘测表，从而不能证明房屋回迁协议内容的真实性，仅凭其提交的在内容和形式上均存在重大瑕疵的回迁协议在没有办理任何手续的情况下不能认定涉案房产系其回迁房。2、南关居委会在名人公司开发的1号楼3-1号楼共计强行占有了700余平方，该平方数远超过了其回迁协议约定的回迁面积，因此名人公司认为一审判决证据不足，事实不清，恳请二审法院依法裁定。
南关居委会向一审法院起诉请求：撤销（2015）菏民三初字第6号民事判决，确认涉案房产归其所有。一审期间，南关居委会将诉讼请求变更为：撤销（2015）菏民三初字第6号民事判决，本案中不再主张确认案涉房产归其所有。
一审法院认定事实：2009年3月21日，名人公司取得涉案麟州步行街1#-21#楼（巨2009）房售证第零伍号《菏泽市商品房预售许可证》。2010年1月18日，原巨野县巨野镇南关居民委员会与名人公司签订《房屋回迁协议》，约定：“甲方拆除乙方房屋建筑面积（1）一层1786.27m2，二层334.32m2，三层334.32m2，住宅649.89m2，合计3104.8m2；（2）甲、乙双方于2009年5月14日协议书，甲方拆除乙方（富丽华）房屋建筑（三层）面积合计1518m2，甲方拆除乙方共计4622.8m2。甲方房屋建成后归还给乙方，（1）3-1#楼自东向西一至三层（31-8轴之间立体切割）；（2）1#楼自南向北一至四层（1-1/11轴立体切割）新建房作为补偿。（其中1#楼11轴一层含郭承萍41.34m2）二、以上回迁实际面积附施工图为准。三、甲、乙双方应当严格遵守本协议约定。一方当事人反悔或拒绝履行本协议，另一方当事人可依法向巨野县人民法院起诉。四、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，一式叁份，甲、乙双方各执一份，房管局备案一份。”甲方签章处有林建友签名并加盖名人公司公章，乙方签字处有李云峰签名并加盖原巨野县巨野镇南关居民委员会公章。
2007年10月16日，巨野县麟州步行街开发建设指挥部办公室出具《关于南关居委会二小组房屋回迁的情况说明》，载明：“根据评估报告的评估结果，在充分协商的基础上，达成一致意见：南关居委会二小组营业面积回迁一层回迁1786.2平方米，二层回迁334.32平方米，三层回迁334.32平方米。住宅面积回迁629.09平方米。门市房及住宅房的回迁位置及回迁办法将按照指挥部统一安排进行回迁。特此说明。”其中一层面积1786.2平方米修改为1744.86平方米。对于《关于南关居委会二小组房屋回迁的情况说明》与《房屋回迁协议》第一层面积不一致的问题，南关居委会解释称《房屋回迁协议》中计算第一层面积时加上了郭承萍的41.34m2，总面积一致。
2014年12月26日，张芦元向菏泽市中级人民法院提起诉讼，要求名人公司继续履行商品房销售合同、在判决生效后十日内将办理产权登记的相关资料提交房产登记部门。菏泽市中级人民法院于2015年3月25日作出（2015）菏民三初字第6号民事判决，判令名人公司自判决生效之日起10日内按照其与张芦元于2013年11月5日签订《商品房现房买卖合同》（合同编号为XS00003426）约定书面通知张芦元办理案涉房屋（位于巨野县麟州步行街第1幢1-13至1-21号房产9套，名人公司名下所有权证号为巨房权证巨野县字第××号）的交付手续，并出示上述合同约定的证明文件、签署房屋交接单并将案涉9套房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关。该案审理查明：2013年11月5日，二被告签订《商品房现房买卖合同》（合同编号为XS00003426）一份，合同约定张芦元购买名人公司开发的巨野县麟州步行街1幢1-13至1-21号房产9套（每套为1到4层，名人公司名下商品房屋所有权证号为巨房权证巨野县字第××号）。该判决发生法律效力后，张芦元申请执行，南关居委会知悉后遂提起第三人撤销之诉。
南关居委会及名人公司、张芦元均认可南关居委会提交的《房屋回迁协议》所涉及房产1#楼自南向北一至四层（1-1/11轴立体切割）与（2015）菏民三初字第6号民事判决所涉巨野县麟州步行街第1幢1-13至1-21号房产为同一房产。
另查明，涉案房产现登记在名人公司名下，所有权证号为巨房权证巨野县字第××号，现由南关居委会对外出租。《山东省城市房屋拆迁管理条例》已于2015年3月1日失效。
一审法院认为，本案有两个争议焦点：一是南关居委会是否具有本案诉讼主体资格；二是原告要求撤销（2015）菏民三初字第6号是否有事实根据和法律依据。
关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十八条规定，村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人。涉案《房屋回迁协议》由原巨野县巨野镇南关居民委员会与名人公司签订，南关居委会提交的《山东省人民政府关于同意调整巨野县部分行政区划的批复》能够证实巨野镇撤销后变更为凤凰街道办事处和永丰街道办事处，南关居委会隶属永丰街道办事处，可以认定巨野县巨野镇南关居民委员会名称变更为南关居委会。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。菏泽市中级人民法院（2015）菏民三初字第6号民事判决未列南关居委会为当事人，南关居委会关于其因不能归责于本单位的事由未参加诉讼的诉讼主张成立，南关居委会认为（2015）菏民三初字第6号民事判决错误、名人公司与张芦元之间的房屋买卖行为侵害其对涉案回迁房的合法权益，故南关居委会有权向一审法院提起第三人撤销之诉。
关于第二个争议焦点。涉案《房屋回迁协议》系南关居委会与名人公司签订，名人公司虽经历法定代表人的变更，但公司作为同一民事主体未发生变化，名人公司以其变更后的法定代表人不知情为由否认《房屋回迁协议》的真实性缺乏事实和法律依据。名人公司虽否认《房屋回迁协议》的真实性，但经一审法院释明，名人公司未向一审法院提交鉴定申请书，应由名人公司承担举证不能的法律后果。南关居委会提交了《房屋回迁协议》的原件，并提供证人吕某、张某1、张某2、李某出庭作证，对《房屋回迁协议》的真实性一审法院依法予以确认。《山东省城市房屋拆迁管理条例》已于2015年3月1日失效，名人公司关于《房屋回迁协议》未办理备案而无效的答辩意见，缺乏法律依据。针对涉案房产，名人公司先与南关居委会签订《房屋回迁协议》，后与张芦元签订《商品房现房买卖合同》，且涉案房产现由南关居委会使用并对外出租，根据已经办理房产所有权移转登记、合法占有房产及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持，应保护南关居委会就案涉房屋的合法权益。菏泽市中级人民法院（2015）菏民三初字第6号民事判决侵犯了南关居委会的对涉案房产的合法权益，应予撤销。
南关居委会在一审中放弃要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，系对其权利的处分，一审法院依法予以准许。判决：撤销菏泽市中级人民法院（2015）菏民三初字第6号民事判决。案件受理费100元，由原告巨野县永丰街道办事处南关居民委员会负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审期间，上诉人张芦元向本院依法提交如下证据：证据一、关于麟州步行街商业房、住房回迁安置的通知（164份）。证明内容：巨野麟州步行街开发建设指挥部通知回迁户进行回迁选房。证据二、麟州步行街回迁选房确认单（81份）。证明内容：回迁户依照巨野麟州步行街开发建设指挥部指示选定回迁房。证据三、房屋拆迁产权调换协议书（13份）。证明内容：回迁户选定回迁房后，与山东名人置业有限公司签订房屋拆迁产权调换协议书，然后到巨野麟州步行街开发建设指挥部备案，并由巨野麟州步行街开发建设指挥部盖章确认。以上证据综合证明：一、回迁户确定回迁房的程序是：1、回迁户提供被拆迁房屋的权属证明；2、房地产评估单位对被拆迁房屋进行实地测量，出具评估报告；3、依照麟州步行街安置方案，巨野麟州步行街开发建设指挥部确定回迁户的选房顺序；4、回迁户依照巨野麟州步行街开发建设指挥部指示，选定回迁房；5、回迁户与山东名人置业有限公司签订房屋拆迁产权调换协议书，并报巨野麟州步行街开发建设指挥部备案，由巨野麟州步行街开发建设指挥部盖章确认。二、南关居委会与名人公司签订的房屋回迁协议是没有效力的，内容是不真实的，是恶意串通签订的。1、南关居委会没有经过回迁户确定回迁房程序：首先，没有提供权属证明；其次，没有提供被拆迁房屋的测量材料和评估报告；再次，也没有提交关于麟州步行街商业房回迁安置通知，也没有进行选房；最后，签订房屋回迁协议没有加盖巨野麟州步行街开发建设指挥部印章，没有备案。2、名人公司不认可涉案房屋是拆迁安置房。3、南关居委会的拆迁安置房是3-1#房产，面积达5000多平方米。如果本案2000多平方米的房产也是拆迁安置房，那么补偿面积达到7000多平方米，远远超过被拆迁房产面积（4622.8平方米），这是与1：1的拆迁补偿方案是全相背离的。补充证据4、网签证明，证明内容：涉案房产已经在巨野县房地产管理局进行网签。补充证据5、《商品房买卖合同》两份，证明内容：该两份合同载明的商业房的单价为1500元左右，因此南关居委会所陈述的上诉人以2000多元每平方米的单价购买涉案房屋没有支付合理对价是不成立的。
南关居委会对上述证据质证如下：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。作为南关居委会与名人公司签订回迁协议是基于南关居委会和其他单位单独与名人公司进行协商签订的。而张芦元所提交的164份回迁位置确认书均是名人公司与个人进行的回迁位置确认，且这164份回迁位置确认书中只有一份是2010年与南关居委会同一时期办理的回迁手续，其余的均是2010年之后的办理的，与本案不是同时间段。因此，164份证据虽然加盖了指挥部的印章，但并不能否认南关居委会与名人公司所签订的回迁协议的效力。证据二的81份通知均是2011年下发的，根据回迁指挥部当时的成员的介绍这些回迁安置通知上之所以加盖指挥部办公室印章其目的是这些回迁户为了到房管局办理房产证时减免交易税费。以指挥部的名义通知的回迁户去南关居委会确认。对于上述两组证据的来源，开发指挥部已经交给了名人公司，由此可以证明两个问题：第一、证据来源于名人公司，由此证明张芦元与名人公司存在恶意串通的情况；第二、还可以证明张芦元所称南关居委会的原始评估报告以及原始的房产信息资料均在名人公司保管，由于名人公司与上诉人恶意串通所以我方无法得到资料。对证据三中的第一份证据真实性无异议，但是与名人公司和南关居委会签订的产权调换协议书不是同一时间段，与本案没有关联性；另外11份证据均系复印件，真实性不予认可，且该11份证据也与南关居委会和名人公司签订的产权调换协议不是同一时间段，也不具有关联性。对证据四的真实性、关联性均不予认可，首先，该证据系复印件，其次，网签需要当事人到房管部门进行签字确认后才能起到备案登记的效力。该证明不具有网签备案登记的效力。证据五系复印件，且与本案没有关联性。该组证据不能作为有效证据予以采信。
名人公司对上述证据质证如下：对前三份证据真实性无异议，张芦元提供拆迁回迁等相关程序性的证据时名人公司提供给张芦元的。对证据四无异议。对证据五的证明目的无异议，该两份合同的真实性已被巨野县人民法院所确认，名人公司对该两份买卖合同的真实性有异议，其中一份合同已经为(2015)巨民初字第1281号民事判决予以了确认，另外一份合同已经被（2015）初字第1282号所确认，但名人公司再次重申对两份合同的真实性有异议。
本院二审期间，张芦元申请本院调取存档于巨野县房管局及相关部门的郭春兰、杨京等人与名人公司签订的房屋拆迁产权调换协议书原件及巨野县麟州步行街第1幢1—13至1—21号房产的网签备案信息、南关居委会被拆迁房屋的权属证明、被拆迁房屋测量信息、评估报告、补偿方案等证据。本院认为，张芦元申请调查收集郭春兰等人的调换协议书与待证事实无关联，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十五条的规定，本院对该申请不予准许；申请调取的其他证据，并不是因客观原因其不能自行收集的证据，不符合最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十四条第二款的规定，本院对该申请亦不予准许。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：一、《房屋回迁协议》是否真实有效；二、菏泽市中级人民法院（2015）菏民三初字第6号民事判决应否被撤销。
关于第一个焦点问题。在本案中，南关居委会提交了《房屋回迁协议》的原件，该协议签订于名人公司的法定代表人变更前，名人公司以其公司变更以后的法定代表人不知情为由否认该协议的真实性，但名人公司和张芦元均没有提交证据证实其主张；虽然该《房屋回迁协议》未在相关部门进行备案，但并不影响该协议的效力，本院对该《房屋回迁协议》的真实性和合法性予以确认。
关于第二个焦点问题。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。在本案中，南关居委会与名人公司签订《房屋回迁协议》在前，名人公司与张芦元签订《商品房现房买卖合同》在后，名人公司擅自将已安置给南关居委会的回迁房出卖给张芦元，侵害了南关居委会的合法权益；菏泽市中级人民法院（2015）菏民三初字第6号民事判决依据《商品房现房买卖合同》判令名人公司将涉案房屋交付给张芦元，亦侵害了南关居委会对涉案房产的合法权益，一审判决对该判决予以撤销，符合法律规定。
综上所述，张芦元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张芦元负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳彩林
审判员 丁国红
审判员 娄勇军
二〇一六年九月十四日
书记员 康 宁