＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第00793号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）吴世山，男，1955年8月15日出生。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）杨小杰，女，1965年8月4日出生。＼n委托代理人张俊建，男，1963年5月14日出生，北京市顺义区天竺法律服务所法律服务工作者。＼n上诉人吴世山因与被上诉人杨小杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第07877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴世山、被上诉人杨小杰委托代理人张俊建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n2013年6月，杨小杰诉至原审法院称：我在顺义区牛山镇顺安路×号有商用门面房两间，我与吴世山于2009年10月口头商定吴世山承租该门面房两间，月租金1000元。双方口头约定达成后，吴世山自2009年10月开始租用我的房屋，租赁至2011年6月30日结束。吴世山拖欠租金，租赁期间我多次向吴世山索要租金，吴世山于2011年6月18日为我出具欠条一份，承认欠我租金共计16000元。后我多次向吴世山追索，其总以各种借口推诿拖欠至今，故起诉要求：1.判令吴世山立即支付拖欠我的租赁费16000元；2.诉讼费由吴世山负担。＼n吴世山辩称：我不同意给付杨小杰租赁费16000元，理由是租赁期间杨小杰把我的东西毁坏了。我们双方协商的是不定期付款，并没有约定租金给付时间，是根据吴世山的实际情况给付租金。租赁期限也是不定期的，由我长期使用。综上，不同意杨小杰的诉讼请求。＼n吴世山反诉称：杨小杰于2009年10月找我协商，为提高其拆迁房的商业价值，多得拆迁款，由我持营业执照在涉诉门面房内营业，每月1000元租金。我若盈利则付租金，我若不盈利则可不定期缓交租金，房屋拆迁时利益由我们双方共享。2011年10月19日下午，杨小杰在未与我协商、且我不在场的情形下，单方带人砸开门锁、砸毁门窗、房屋及房上房下的广告等设施，给我造成巨大损失，导致我被迫停业至今。当时被毁的财产有户外灯箱广告108平方米、室内广告240平方米、室内油画12幅、音响、灯光、电脑、电视等配套设施各一套，各个厂商相关商业资料若干，粗略合计损失最低7万元。根据法律规定，在租赁期内，因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有。我租用杨小杰门面房两间及后面房四间半，合计六间半，100多平方米，拆迁的商业补偿款应该在几十万以上，杨小杰拆迁获补偿款分文未赔偿给我，我要求1万元赔偿是最低标准。我就财产损失和拆迁补偿与杨小杰多次协商未果，故起诉要求：1.判令杨小杰赔偿门店房内外各项财产损失共计7万元；2.判令杨小杰门面房赔偿费中1万元归吴世山；3.诉讼费由杨小杰负担。＼n杨小杰就反诉辩称：我不同意吴世山的反诉请求，对其所述事实，我不认可。我家居住的房宅院是安乐村顺安路×号院，我的房宅院在位于顺安路（南北方向）与××路（东西方向）十字路口红绿灯东南角位置。吴世山于2009年10月份承租了我家坐南朝北临街铺面房两间，其经营电暖器销售业务，双方当时口头约定每间500元房租，每月1000元租金，按月支付。吴世山以经营困难为由时常推诿，不按时给付房租。2011年6月18日，双方商定吴世山经营租赁我的两间铺面房，终止日期是2011年6月30日止，还欠我的租赁费16000元于2011年6月30日与我解除租房关系时一并结清。上述事实有当日吴世山亲笔所写的书面欠款证明为证。吴世山大约在2011年6月30日撤离承租房。吴世山称2009年10月承租我房时是为了多获得拆迁补偿款，谎称房屋拆迁时利益双方共享，其这一诉称既没有事实依据，也不符合正常逻辑。安乐村获得拆迁消息是2011年9月份，租房是2009年10月份，因此当时不可能发生让吴世山租房以多得赔偿款的情况，且我家的拆迁补偿款中也没有商用房的补偿费。涉诉房屋拆迁是2011年10月份，而吴世山于2011年6月下旬已与我解除租赁关系，搬离房屋，因此没有吴世山所述的侵权行为的发生。综上，请求驳回吴世山的诉讼请求。＼n原审法院经审理后认为：2009年10月1日，吴世山与杨小杰达成口头协议，由吴世山承租杨小杰的房屋，双方之间形成事实上的房屋租赁合同关系，对此，法院予以确认。杨小杰主张吴世山于2011年10月17日搬离涉诉租赁房屋，双方租赁合同于该日解除，对此，吴世山认可租赁合同解除，但不认可解除时间，认为双方租赁合同于2011年10月19日拆房当日解除，因杨小杰就其主张未提交证据证明，且杨小杰的家人与拆迁单位签订货币补偿协议的时间为2011年10月18日21时，协议签订后涉诉宅院确被拆除，双方房屋租赁合同已实际无法履行，故法院以吴世山认可的时间为准，确定吴世山与杨小杰之间的房屋租赁合同于2011年10月19日解除。根据双方陈述、吴世山为杨小杰出具的欠条及庭审调查情况，吴世山主张2009年10月1日至2011年10月19日期间一直由其租用涉诉房屋，现杨小杰要求吴世山给付拖欠的2010年3月1日至2011年10月17日期间的租赁费，且只要求给付19500元，因有事实和法律依据，对此，法院不持异议，故对于杨小杰该项诉讼请求，法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于吴世山主张的拆迁补偿问题，因吴世山就此未提供充足证据证明，且杨小杰对此亦不予认可，因无事实和法律依据，故对于吴世山要求给付拆迁费的诉讼请求，法院不予支持。关于吴世山主张的财产损失赔偿问题，因杨小杰未能举证证明吴世山于涉诉宅院拆迁前已搬离租赁房屋，故对于吴世山要求赔偿财产损失的请求，法院予以支持，因涉诉租赁房屋已被拆除，吴世山未能充分证明其损失的财物情况，故具体赔偿数额法院依据庭审调查情况、双方租赁合同履行状况及一般生活经营所需酌情确定。据此，原审法院于2013年10月判决如下：一、杨小杰与吴世山之间的房屋租赁合同于二○一一年十月十九日解除；二、吴世山给付杨小杰租赁费一万九千五百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、杨小杰赔偿吴世山财产损失三千元；四、驳回杨小杰的其他诉讼请求；五、驳回吴世山的其他诉讼请求。＼n判决后，吴世山不服，上诉至本院称：原审判决事实不清，请求撤销原判，或者予以改判；杨小杰也称不同意原审判决，但由于其未在上诉期内提出上诉，本院当庭向其释明告知其只能以被上诉人身份参加诉讼。＼n经审理查明：2009年10月1日，吴世山承租杨小杰位于顺义区牛山镇顺安路×号房屋两间经营电暖器材，双方口头约定每月房租1000元，未签订书面协议。吴世山给付杨小杰租金至2010年2月28日，此后未再付租金。2011年10月18日21时，杨小杰之夫刘占忠与北京龙湖置业有限公司签订北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书，约定于2011年10月21日前完成搬迁，将原宅基地及其上房屋和附属物交北京龙湖置业有限公司拆除。签订协议后该宅院及吴世山承租的房屋均被拆除。＼n原审中，杨小杰提交欠条一张，内容为“今欠杨小杰房租2010年3月1日至2011年6月30日止一块结清，每月壹仟元整，共计壹万陆仟元整，落款吴世山，2011年6月18日”，用以证明吴世山欠付租赁费。对于该欠条的真实性，吴世山予以认可，但是不认可杨小杰主张的租赁截止时间。＼n原审中，吴世山提交的证据如下：1．照片两张，证明吴世山租赁房屋的室内室外状况，2011年10月19日该房屋的东西被砸毁，房屋被拆除，吴世山当日停止租赁；2.收条复印件两张，证明双方按照口头租赁协议履行，一直是不定期交款；3.北京市顺义超达美术服务部的营业执照、税务登记以及北京市个体私营经济协会会员证，证明吴世山是合法经营，除了销售水暖器材，还经营广告设计等。对于上述证据，杨小杰称：认可照片真实性，但是不认可其证明目的，该租赁房屋在2011年10月18日就已被拆迁单位拆除；也认可收条的真实性，但双方约定租金一月一付，吴世山一直推诿拖欠；对于营业执照、税务登记及会员证均不认可，营业执照与税务登记的地址不一致，且与本案涉诉房屋也无关，吴世山在杨小杰出租的房屋内销售锅炉，并不是北京市顺义超达美术服务部，不认可吴世山的证明目的。＼n原审中，杨小杰称：吴世山于2011年10月房屋拆迁前即已搬离涉诉房屋，在房屋拆迁前的2011年10月17日即已将其物品搬走，并不存在吴世山所称的损失问题；拆迁协议签订的时间是2011年10月18日，协议签订后房屋即被拆除，故吴世山应给付租金至2011年10月17日，现只主张19500元。对此，吴世山称：认可双方合同已经解除，但因与杨小杰未协商一致，故一直未搬离涉诉租赁房屋，故双方房屋租赁合同应于2011年10月19日解除；在拆迁前已将柜台、电脑搬走，但室内外的广告牌子、电脑网线、音响、绘画作品未搬，故要求杨小杰赔偿损失。吴世山同意给付租金。＼n上述事实，有货币补偿协议书、欠条、照片、收条、营业执照、税务登记、照片、北京市个体私营经济协会的会员证及法院庭审笔录等证据材料，在案佐证。＼n本院认为：根据庭审查明的事实可以看出，双方对于原审判决第一、二项并无异议；争议的焦点主要在于杨小杰是否应向吴世山支付相应的门面房赔偿费和财产赔偿费用。对于门面房赔偿费。就双方提交的证据来看，并无任何证据显示在杨小杰的拆迁补偿款中包含有门面房补偿的费用；对此，吴世山也未提交其它证据证明己方主张，在这种情况下，原审法院未支持吴世山要求门面房补偿费用的请求，并无不妥。对于财产赔偿费用。原审法院综合全案证据，酌予确定的赔偿数额，也无不当。＼n综上，吴世山提出的上诉请求，本院无法支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审本诉案件受理费288元，由吴世山负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费900元，由吴世山负担875元（已交纳），由杨小杰负担25元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。二审案件受理费50元，由吴世山负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长林存义＼n代理审判员王黎＼n代理审判员杨夏＼n二〇一四年二月十一日＼n书记员史晓霞