成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第8335号
原告王静，女，汉族，1969年4月11日出生，住成都市温江区。
被告成都乐仕凯悦酒店管理有限公司。住所地：成都市武侯区共和路*号附*号。
法定代表人陈泉，经理。
委托代理人周胜，经纬通律师事务所律师。特别授权。
原告王静与被告成都乐仕凯悦酒店管理有限公司（以下简称乐仕凯悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法由代理审判员陈琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告王静，被告乐仕凯悦公司的委托代理人周胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王静诉称，2013年3月27日，原告购买成都市青羊区的房屋，购房当日与被告签订《房屋租赁协议》，双方对租金进行了约定。2013年10月25日开发商向原告交房，原告当日便将房屋钥匙移交了被告，被告应支付原告2014年1月25日至2015年9月，共计20个月的房屋租金，以及2013年10月25日至今的房屋水电费、物业管理费等费用。但被告至今未支付上述费用。为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院，请求判令：1.被告支付拖欠的20个月房屋租金，共计40040元，被告支付逾期付款滞纳金，每天按月租金的1%计算至付清款项为止；2.被告立即支付原告垫付2013年10月25日至2015年3月31日的房屋水电费、物管费和垃圾处理等费用，支付原告垫付费用的资金利息和误工等费用，并支付尚欠的房屋水电费、物管费和垃圾处理等费用，被告依法缴纳因房屋租赁所产生的水费；3.解除双方合同，赔偿原告未到期的全部租金；4.被告承担本案全部诉讼费用和实现债权的费用。庭审中，原告将第1项诉讼请求中被告欠付租金的期间明确为2014年1月25日至2015年9月25日。
被告乐视凯悦公司辩称，1、被告已于2014年3月2日口头通知原告解除租赁合同，并于2015年4月16日通过手机短信通知原告解除合同，故租金应从2014年1月25日计算至2014年3月2日。2014年3月2日之后的租金损失系原告自行扩大的损失，该损失应由原告承担。2.原告主张的滞纳金过高，请求法院酌减。原告主张赔偿未到期的全部租金过高，且已经主张了滞纳金，不应再主张赔偿损失。3.原告起诉时已经超过1年期的诉讼时效。故，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月27日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：房屋位于成都市光华大道，面积为48.37平方米；甲方将该房屋出租给乙方的期限为15年，自该房屋交付乙方之日（具体以甲方从开发商处实际收房日起为准）起算；第一、二年租金为2002元每月；因房屋装修需要，自该房屋交付给乙方之日起三个月内为免租期，在此期间，乙方无须向甲方支付任何租金，但因占用房屋产生的水、电、网络、通讯、物业管理机其他费用由乙方承担；自计租日开始之日起，乙方每季度支付一次租金，次月租金乙方应在本月30日前支付下个季度的房租；协议有效期内，该房屋的水、电、网络、通讯、物业管理费等其他费用由乙方支付；网络开通需要由甲方办理，每月使用费用由乙方支付；乙方自身经营的税费和政府要求经营者缴纳的应由经营方承担的水费由乙方负担。协议有效期内，房屋因租赁所产生的税费约定由乙方全部承担；乙方需按时支付本合同约定的租金，按时缴纳水电气费、电话费、有限电视收视费、宽带使用费、卫生费、物业管理等费用。如每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该房屋；乙方单方解除合同，除对甲方实际投入部分的现有价值予以赔偿外，还应赔偿甲方未来租期的经营性损失和赔偿甲方未到期的全部租金。2013年10月25日，原告将涉案房屋交付给被告。2015年8月5日，被告将涉案房屋钥匙退还给原告。
庭审中，原、被告双方一致确认：2013年10月25日房屋交付被告后，扣除三个月免租期，租金起付时间为2014年1月25日，被告在租期内未支付过租金。
另查明，涉案房屋位于成都市青羊区，建筑面积为48.41平方米，房屋所有权人为王静、张皓月。
以上事实有原告身份证复印件、被告企业法人营业执照复印件、《房屋租赁协议》、银行流水信息、房屋产权信息、《说明》及当事人的陈述在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
原告另提交：1.涉案房屋物业服务公司向原告发送的《律师函》，要求原告缴纳欠缴物管费等费用。2.涉案房屋物业公司出具的收款收据，载明收到1407号房屋代收电费、物业服务费共计1400.08元。被告对上述证据的真实性无异议。但认为上述费用包括1407号、1406号房屋的费用，只承担2014年3月2日之前费用。
被告另提交：1.《四川经纬通律师事务所委托代理合同》、《授权委托书》、被告于2014年4月16日向手机号为159****8226发送的手机短信，载明：“尊敬的万科金色领域14层06/07号房业主，您好！在14年3月2日，我已代表成都乐仕凯悦酒店管理有限公司（以下简称乐仕酒店）通知您：解除乐仕酒店与您的房屋租赁协议。现再次通知您：乐仕酒店已解除与您的房屋租赁关系，请您尽快另行安排房屋出租事宜，给您带来不便，请您谅解！雷士酒店代理人周律师。14年4月16日。”回复短信内容为：“如何赔偿损失？”欲证明被告委托了律师，已于2014年3月2日解除与原告的租赁合同，并于2014年4月16日再次通知原告，告知其另行安排房屋出租，原告已接受到通知并回复，只是就赔偿问题未达成一致，但不能否认双方租赁合同关系已解除，故从2014年3月2日之后，由于原告怠于另行出租房屋，其自行扩大的损失，应由原告承担。2.银行汇款回单、对账单，证明被告已于2014年9月22日将装修款返还给原告，再次证明双方租赁合同已经解除，原告收到后未提出异议。原告对证据1的真实性无异议，但认为是被告单方面要求解除合同，原告不同意。对证据2的真实性无异议，认为装修款已返还给原告，但与本案无关。
本院认为，原、被告于2013年3月27日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。
（一）根据《房屋租赁协议》的约定及原、被告双方一致确认房屋起租时间为2013年10月25日，租金起算时间为2014年1月25日，租赁期限为15年，但被告于2014年4月16日在租期未满的情况下，通过手机短信通知原告《房屋租赁协议》于2014年3月2日解除，系单方擅自提出解除合同的违约行为，且未得到原告的同意，该解除合同的通知无效。故本院对被告关于双方协议已于2014年3月2日解除的抗辩主张，不予支持。原告关于被告单方擅自解除合同系违约行为的理由成立，本院予以支持。因被告违约在先，且于2015年8月5日将涉案房屋钥匙交还给原告，双方已无法继续履行该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，现原告要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因被告已于2015年8月5日将涉案房屋实际退还给原告，故被告欠缴房屋租赁费期间为2014年1月25日至2015年8月5共计18个月零12天。
（二）被告认为原告的诉讼主张已过诉讼时效。本院认为，本案中房屋租金在不断产生，根据《房屋租赁协议》约定，自计租日开始之日起，被告应每季度支付一次租金，次月租金应在本月30日前支付下个季度的租金，故每期租金的缴纳时间和缴纳金额系独立确定，此属于有明确支付时间和支付内容的债权债务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”和《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算……”之规定，被告自2014年1月25日起未缴纳租金，根据合同约定2014年1月25日至2014年4月24的租金至迟应于2014年1月30日预缴，故该笔费用的诉讼时效应从2014年1月30日起算，则一年后即从2015年1月29日起该笔租金就超过诉讼时效，同理可得2014年4月25日至2014年7月24日的租金缴纳时间为2014年4月30日，该笔租金于2015年4月29日超过诉讼时效。2014年7月25日至2014年10月24日的租金的缴纳时间为2014年7月30日，则该笔租金于2015年7月29日超过诉讼时效。2014年10月25日至2015年1月24日的租金缴费时间为2014年10月30日，该笔租金的诉讼时效因原告于2015年9月10日向本院起诉而中断。故被告欠缴的自2014年10月25日起的租金均未过诉讼时效。因此，被告依法应当向原告支付的租金应从2014年10月25开始计算，计算至2015年8月5日，共计9个月零12天。此期间的租金为18818.8元（2002元/月×9个月+2002元/月÷30天×12天）。
（三）根据《房屋租赁协议》的约定，被告未按时支付约定的租金，如每逾期一天，原告有权按月租金1%加收滞纳金及被告单方解除合同，应赔偿原告未到期的全部租金。被告未按约向原告支付租金及单方面解除合同，构成违约，应向原告支付违约金及赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中被告未按约支付租金给原告造成的主要损失为资金占用损失，约定的每日按月租金的1%计算滞纳金明显过分高于资金占用损失，且被告明确提出调整滞纳金的意思表示，故本院依法予以适当调整，调整为每日按月租金的万分之五计算滞纳金。根据《房屋租赁协议》中关于租金缴纳时间之约定，被告应以季度为周期，在周期届满当月缴纳下期租金，故被告应每三个月向合原告预缴一次租金6006元（2002元×3个月）。2014年10月25日至2015年1月24日的租金6006元缴费时间为2014年10月30日，该部分逾期付款滞纳金应从2014年11月1日起算。2015年1月25日至2015年4月24日的租金6006元缴费时间为2015年1月30日，该部分逾期付款滞纳金应从2015年1月31日起算。2015年4月25日至2015年7月24日的租金6006元缴费时间为2015年4月30日，该部分逾期付款滞纳金应从2015年5月1日起算。2015年7月25日至2015年8月5日的租金800.8元（2002元/月÷30天×12天）缴费时间为2015年7月30日，该部分逾期付款滞纳金应从2015年7月31日起算。关于被告单方解除合同，原告要求按照合同约定赔偿未到期的全部租金的问题。综合考虑因被告的解约行为势必会产生房屋空置而造成原告租金损失，本院将房屋租赁损失酌定为6000元。
原告关于被告支付代垫的电费、物管费的主张，因其提交的缴费票据显示的并非系涉案1407号房屋的电费、物管费，原告亦未提交其他证据证明代垫事实及金额，故本院对原告的上述诉讼主张，不予支持。另，原告关于被告支付垫付的垃圾处理费、水费、税费等诉讼请求，因其未提交相关的证据证明代垫事实及金额，本院亦不予支持。
综上，原告的诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都乐仕凯悦酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王静支付房屋租金18818.8元及逾期付款滞纳金（其中6006元从2014年11月1日起算；6006元从2015年1月31日起算；6006元从2015年5月1日起算；800.8元从2015年7月31日起算。每日按月租金的万分之五计算至本判决确定的给付之日，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；
二、被告成都乐仕凯悦酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王静赔偿租金损失6000元；
三、驳回原告王静的其余诉讼请求。
如被告成都乐仕凯悦酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费801元，减半收取400.5元，由原告王静负担100.5元，被告成都乐仕凯悦酒店管理有限公司负担300元（此款已由原告王静预交，被告成都乐仕凯悦酒店管理有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告王静）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 陈琴
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 黄真