重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终6692号
上诉人（原审原告）：张霞，女，汉族，1982年3月30日出生，住重庆市铜梁区。
委托诉讼代理人：王洪仁，重庆巴岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆泽京庆远置业发展有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道金龙大道993号15幢，统一社会信用代码91500224084660312P。
法定代表人：芦志省，总经理。
委托诉讼代理人：易婷婷，女，汉族，该公司员工。
上诉人张霞因与被上诉人重庆泽京庆远置业发展有限公司(以下简称泽京公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初3109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张霞的委托诉讼代理人王洪仁,被上诉人泽京公司的委托诉讼代理人易婷婷参加了诉讼。本案现已审理终结。
张霞上诉请求：撤销原判，依法改判由泽京公司支付违约金44842元，一二审诉讼费由其承担。事实和理由：案涉补充协议是合同的组成部分，粘贴在合同里面，与商品房买卖合同同时签订。补充协议第六条约定包括银行贷款在内的房款未付清，泽京公司有权拒绝交房，严重不公，加重了张霞的责任，泽京公司没有履行告知义务，应为无效。按揭款由银行直接转入泽京公司账户，非张霞直接支付的款项。泽京公司在房屋具备交付条件后拒绝交付，给张霞造成了长达近8个月的门面租金损失。
泽京公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。补充协议系双方阅读后签署，支付房款是张霞的主要合同义务，第六条没有限制张霞的权利。办理银行按揭是张霞的义务，张霞何时去办，银行何时放款，泽京公司无法控制。
张霞向一审法院起诉请求：1.判决泽京公司以664340元为基数，从2017年10月1日起至2018年5月15日止按日万分之三支付逾期交房违约金44842元；2.诉讼费由泽京公司负担。
一审法院认定事实：泽京公司从事房地产开发业务。2017年2月6日，泽京公司（甲方、卖方）与张霞（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定张霞购买泽京公司开发的铜梁区东城街道办事处金龙大道500号（美丽泽京·爱尚里）14、15幢1-商14商品房一套，建筑面积55.32平方米，建筑面积单价为12009.04元/平方米，房屋总价为664340元。合同第二条，本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号：铜国土房管（2016）预字第（0029）号；第五条，付款方式及期限3.按揭付款：本商品房总成交金额664340元整（1）签约时支付房款464340元，余款200000元整选择银行按揭支付。第七条，交房期限及交付条件（一）“属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。第八条交房手续的办理“1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》；第九条，甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日（含）之内,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。之后，双方签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条关于按揭付款的补充约定1.乙方选择商业银行按揭付款方式支付房价款的，甲方已告知乙方可选择办理银行的范围，如乙方另行选择其他银行办理按揭贷款的，甲方不提供担保。2.乙方应在签订购房合同后十日内按照办理按揭贷款的要求提交所需资料，签署按揭贷款合同并完善相关手续，交纳应由乙方承担的费用。若乙方逾期十五日未签署按揭贷款合同或完善相关手续，则视为双方对购房合同中的付款方式变更为一次性付款，并且乙方应在甲方发出通知后十日内付清房款，若乙方逾期支付，应每日按应付款金额的万分之三向甲方支付违约金。第六条关于房屋交付的约定2.乙方未付清全部房款（包括但不限于按揭贷款部分的贷款及面积差异补款），或未付清政府部门规定的相关税、费和物业专项维修基金，或拖欠银行按揭月供款等情况，甲方有权拒绝按购房合同约定期限交房，并不承担逾期交房责任。
2017年2月1日，张霞向泽京公司支付房款50000元，2017年2月6日支付房款414340元，并支付转移登记费、权证印花税等税费11966元。
2018年4月9日，中国建设银行股份有限公司铜梁支行将张霞办理的按揭贷款200000元支付给泽京公司，并将银行客户专用回单交给泽京公司，回单注明贷款金额200000元,为张霞的贷款。
2018年5月5日，张霞委托案外人办理接房手续，2018年5月15日，张霞的委托人办理了接房手续。泽京公司辩称在收到建设银行按揭款的第二天通知了张霞接房，但未提供证据证明。
一审法院认为，张霞和泽京公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案争议焦点为泽京公司是否构成迟延交付及迟延交付的时间。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人的义务是交付标的物，买受人的义务是要支付相应的对价。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定了泽京公司应当在2017年9月30日前交房。但《重庆市商品房买卖合同补充协议》第六条约定张霞未付清全部房款（包括但不限于按揭贷款部分的贷款及面积差异补款），或未付清政府部门规定的相关税、费和物业专项维修基金，或拖欠银行按揭月供款等情况，泽京公司有权拒绝按购房合同约定期限交房，并不承担逾期交房责任。该约定系对于《重庆市商品房买卖合同》交付房屋和给付房款的补充，不违反买卖合同的法律规定，虽为格式合同，没有加重张霞履行合同的责任。因此，张霞虽然在办理按揭贷款前支付了部分房款及税费，但是按揭贷款也是购房款的组成部分，按揭款没有支付，张霞就没有完成付清相应对价的义务，泽京公司按照该约定拒绝交付房屋，不违反约定和法律规定。但是，2018年4月9日泽京公司收到贷款后应当向张霞履行通知义务和交房义务，泽京公司辩称次日通知了接房，没有证据证明，不予采信。逾期交房的时间应当确定在泽京公司获得按揭贷款的次日即2018年4月10日。至实际交房时的2018年5月15日，泽京公司迟延交付房屋的时间为36天。张霞请求从2017年10月1日开始主张违约金，超出部分不予支持。
关于违约金是否过高。
双方在《重庆市商品房买卖合同》第九条约定了泽京公司逾期交房的违约责任，泽京公司按日向张霞支付已付房价款万分之三的违约金，该约定的万分之三，折算为月利率0.9%，尚未构成违约金过高。因截止2018年4月9日，张霞已实际支付房款664340元，张霞请求按照已付房款664340元为基数，按日万分之三支付违约金，予以支持；泽京公司辩称违约金过高，没有举证证明，不予采信。
一审法院判决：一、泽京公司于判决生效后十日内向张霞赔偿以664340元为基数，按日万分之三从2018年4月10日起至2018年5月15日止的违约金7174.87元；二、驳回张霞的其他诉讼请求。案件受理费920元，减半交纳460元，由张霞负担386元，泽京公司负担74元。
二审查明，张霞陈述，其在银行按揭贷款发放之前，未与银行联系，但去问过泽京公司，听说泽京公司手续不完善导致银行没有按时放款。泽京公司于2017年7月21日对案涉房屋所在建筑办理了竣工验收备案登记。
本院查明的其他事实与一审查明的相同。
本院认为，本案二审争议为案涉补充协议第六条关于购房人的按揭贷款未发放支付时开发商有权拒绝交房的约定是否有效。
商品房买卖合同中，支付房款是购房人的主要合同义务，同时取得房款也是开发商的主要合同权利。张霞以按揭贷款的方式购买案涉房屋，其支付了申请贷款之外的房款，并不代表其主合同义务已履行完毕。双方补充协议第六条约定若张霞未支付完包括按揭贷款在内的款项，泽京公司有权拒绝按原约定期限交房，该约定清楚明确，是双方交房权利义务的最终依据。张霞的按揭贷款能否获批，获批后何时发放，受张霞的个人资信和银行资金安排等因素影响，张霞以贷款方式支付的房款何时到位，影响双方合同的顺利履行，泽京公司没有收到张霞的全部房款，其拒绝交付房屋，并不违背法律关于履行抗辩权的规定，补充合同对此作出特别约定，不属于加重张霞的责任或免除泽京公司责任的情形。张霞上诉认为该条款无效，本院不予采信。
综上所述，张霞的上诉请求不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920元，由张霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖鸣晓
审判员 邓 山
审判员 朱华惠
二〇一八年十月二十二日
书记员 李白露