北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初10349号
原告：鄂文龙，男，1973年5月30日出生。
委托代理人：马万明，北京市中兆律师事务所律师。
被告：青峰，男，1972年3月23日出生。
委托代理人：车立东（兼第三人韩璐委托代理人），河北精伟律师事务所律师。
委托代理人：刘振峰，吉林刘春玉律师事务所律师。
第三人：韩璐，女，1979年9月4日出生。
原告鄂文龙与被告青峰、第三人韩璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理。本案依法适用普通程序，由审判员王轶楠担任审判长，与审判员杨莹、人民陪审员张淑萍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鄂文龙的委托代理人马万龙，被告青峰及第三人韩璐的委托代理人车立东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鄂文龙向本院提出诉讼请求：1、被告青峰退还原告鄂文龙购房款329939.02元，并按中国人民银行同期贷款利率相应时期平均值5.49%支付原告2014年8月21日至实际给付之日的利息；2、被告青峰向原告支付自2014年7月1日至2014年8月20日的房屋租金28333元；3、第三人韩璐承担连带责任；案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年12月23日，韩璐作为青峰的代理人，与鄂文龙签订编号为L-07-1200741的《房屋买卖合同》。合同约定，青峰将其名下的北京市东城区×××大厦×××座×××号房屋以5500000元价格出售给鄂文龙。合同签订当日，买受人支付定金1000元；青峰签字当日，买受人支付定金70000元。2014年1月1日，买受人支付购房款999000元。2014年6月1日前过户当日，买受人支付购房款4
430000元。买受人支付定金及房款合计达1000000元当日，出卖人将房屋交付买受人使用；买受人逾期付款超过7日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内，按照累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。后青峰与鄂文龙约定自2014年1月1日起租金收益归鄂文龙所有，此次交易实际受益人为韩璐，青峰配合办理与房屋买卖相关的手续。合同签订后，合同签订当日至2014年1月8日，鄂文龙陆续支付青峰定金、购房款及垫付过户费共计1171000元。2014年1月6日，韩璐出具《代付物业费、供暖费声明》，表示物业费、供暖费共计123695.1元由鄂文龙垫付，从购房款中扣除相应的金额，双方视为物业交割完成。但青峰并未将北京市东城区×××大厦×××座×××号房屋交付鄂文龙，而是将相关租金收入支付鄂文龙。2014年6月1日，鄂文龙未能支付剩余购房款4205304.9元。2014年8月12日，韩璐向鄂文龙发出《解除合同通知书》，解除合同并要求鄂文龙支付违约金。鄂文龙表示自愿承担违约金，希望韩璐按照合同约定，扣除违约金（4205304.9×20%=841060.98元）后将剩余已付款退还（1171000-841860.98=329939.02元）。但韩璐至今未退还。故原告起诉至法院。
被告青峰辩称：1、原告第一项诉讼请求所主张退还的购房款329939.02元计算方式有误，且与事实不符。被告实际应退款数额为182000元。原告已付款1170000元，并非1171000元，违约金应以未付款部分的20%计算，即（5500000-1170000）×20%=886000元；被告应退款为1170000-886000=284000元。原告所称垫付的物业费并未实际支付，原告提供的证据仅证明被告曾与第三人韩璐协商由原告垫付物业费，但物业费至今一直未交纳，原告无法也不可能证明实际已经为被告垫付物业费，故原告提供的物业费123695.1元不应计算和认定为已付款。原告收取了被告半年的房屋租金102000元，最终《房屋买卖合同》因原告无履约能力而解除，故原告应将房屋产生的收益退还被告。原告主张的利息损失不应由被告承担，第三人一直通过中介公司要求将购房款退还原告，原告称自2014年起要求被告退还购房款与事实不符，被告实际上是为原告义务保管应退款项182
000元，原告无权要求被告支付利息。2、房屋自2014年7月1日之后未再出租。给付原告房屋租金的前提是房屋买卖合同完全履行完成，房屋买卖合同已经解除，故被告不应支付租金。3、《房屋买卖合同》明确约定，北京市东城区×××大厦×××座×××号房屋受益人为韩璐，青峰只是配合进行房屋买卖相关手续。如韩璐在合同履行过程中有任何违法违约行为，由韩璐承担相应后果。原告知道《房屋买卖合同》的此项约定，该约定对原告有效力。故青峰不同意原告的全部诉讼请求。
第三人韩璐祥述称：韩璐只同意退还购房款204000元。按照《房屋买卖合同》约定，房屋成交价为5500000元，原告实际支付购房款1170000元，违约金为逾期应付款的20%，即（5500000-1170000）×20%=866000元。故韩璐应退还的购房款为1170000-866000=304000元。原告收取了2014年1月1日至2014年6月30日的房屋租金102000元，故韩璐应退还青峰202000元。对原告增加的要求被告支付2014年7月1日至2014年8月20日的房屋租金的诉讼请求，因房屋未出租且房屋买卖合同未履行完毕，原告不应从中收益。因被告曾多次与原告沟通将多余的购房款退还，但双方一直有争议，且原告未提供相应账号，故没有退还。购房款不是借贷纠纷，没有约定利息，故不应支付剩余房款的利息。2014年5月之后，房屋不再出租，不再产生租金，故第三人不应该支付原告租金。综上，第三人韩璐不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告青峰与第三人韩璐原系夫妻关系。二人于2007年4月19日离婚。2007年4月19日，青峰与韩璐签订《离婚协议》。该协议约定，位于北京市东城区×××街×××号×××大厦×××座×××单元×××号房屋（以下简称涉诉房屋）归韩璐所有。
2013年12月23日，韩璐作为青峰（出卖人）的代理人，与鄂文龙（买受人）签订《房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为北京市东城区×××大厦×××座×××（以下简称涉诉房屋），建筑面积188.96平方米。出卖人于2001年3月19日与开发建设单位北京天富房地产开发有限公司就涉诉房屋签订商品房买卖（预售）合同。涉诉房屋已竣工且开发建设单位已将其实际交付出卖人，涉诉房屋目前尚未取得房屋所有权证，预计取得时间为2014年2月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证后，出卖人与买受人可就涉诉房屋办理房屋权属转移登记。涉诉房屋租赁情况为出卖人已将房屋出租，承租人放弃优先购买权。房屋总成交价格为5500000元。当事人双方采取自行交割方式付款，并签订《存量房屋交易结算资金自行划转声明》。买受人以全款方式支付。签约当日，买受人向出卖人的代理人支付人民币1000元整，买受人于产权人本人签字当日支付人民币70000元整。2014年6月1日前过户当日，买受人向出卖人支付购房款人民币4430000元整。涉诉房屋取得房屋所有权证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第七条约定，出卖人于买受人交付定金及房款合计达人民币1000000元整当日，将房屋交付买受人使用。出卖人不得因买受人对涉诉房屋使用而收取任何费用。出卖人与买受人应当共同对涉诉房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，同时前往物业办理更名手续，并移交涉诉房屋钥匙。2014年1月1日，向出卖人支付999000元整。出卖人未按第七条约定的期限和条件将涉诉房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不做累加]：（1）逾期在7日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不做累加]：（1）逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十三条补充约定，此房存在租约，双方约定从2014年1月1日起租金收益归买受人所有，出卖人办理房本，缴纳契税、公维基金等费用中，买受人刷卡垫付费用共100000元，再从房款里扣除。其他约定，房本办理过程中如因开发商原因导致延误，不算出卖人过错。交房性质为物业交割，由买受人垫付物业费、供暖费等相关费用并从房款中扣除相应金额。本次性质上实际受益人为韩璐（女士），青峰（先生）配合办理与房屋买卖相关的手续。如韩璐（女士）在本次合同履行过程中出现个人违法、违约行为，由韩璐（女士）自行承担相应的违约责任与法律后果。后青峰在上述《房屋买卖合同》上签字。
《房屋买卖合同》签订当日，鄂文龙支付定金1000元。2014年1月4日，鄂文龙支付定金70000元。2014年1月4日，青峰签署《房屋出售委托收款账号》，委托韩璐代青峰收取涉诉房屋房款，账号为×××中信银行北京富华大厦支行，该账号收到房款等同青峰收到房款。2014年1月5日，韩璐签署《房款收条》，确认青峰收到涉诉房屋房款1000000元。2014年1月6日，韩璐签署《代付物业费、供暖费声明》，声明涉诉房屋物业交割青峰应承担的物业费、供暖费共计123695.1元暂由买家垫付，买家从房款中扣除相应金额，双方并视为自2014年1月6日起物业交割完成。2014年1月8日，韩璐签署《确认房款垫付声明》，确认青峰收到买方交来涉诉房屋办理房本、公维基金额约定垫付房款共计100000元。
2014年8月12日，韩璐向鄂文龙发出《解除合同通知书》，内容为：“本人韩璐与你于2013年12月23日订立的房屋买卖合同。按照合同约定，你应当于2014年6月1日前向我支付未付房款人民币4330000元整，至今未予支付。我于2014年6月1日至6月7日期间多次向你催缴余款，但至今你未能按照合同如期支付。依据双方于2013年12月23日订立的房屋买卖合同第八条违约责任之二条逾期付款责任规定，我特向你通知如下：我特依合同约定通知你解除合同。同时，要求你按照合同约定违约责任支付违约金”。
另查，2013年5月8日，韩璐代青峰与北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托代理合同》，将涉诉房屋出租。出租代理期自2013年5月8日至2014年7月23日。日租金566.66元。鄂文龙共收取2014年1月1日至2014年6月30日的租金102000元。
庭审中，被告及第三人认可收到原告交付购房款总计人民币1171000元。合同解除后，被告未退还原告购房款。原告认可，其未实际交纳物业费及供暖费123695.1元。关于《解除合同通知书》，被告称该《解除合同通知书》系被告委托第三人发出。原告先称其于2014年8月12日收到《解除合同通知书》，后又称其于2014年8月13日收到《解除合同通知书》，认为合同应于2014年8月13日解除。关于双方合同解除之后是否协商过违约金的问题，原告称双方进行过协商，但未达成一致，亦未进行过诉讼。被告称双方进行过协商，但未达成一致，亦未进行过诉讼。第三人称，双方未进行协商，亦未进行过诉讼。经询，被告称其答辩状中原告应将房屋产生的收益退还被告仅作为答辩意见，不在本案中进行反诉。关于原告要求的租金，原告称，根据《房屋买卖合同》约定，原告支付购房款至1000000元时，被告应将涉诉房屋交付原告。因涉诉房屋已经出租，被告无法将涉诉房屋交付原告，故双方约定原告支付购房款至1000000元时涉诉房屋租金归原告。双方的《房屋买卖合同》于2014年8月13日解除，《房屋买卖合同》约定违约金应当于合同解除后7日内支付，故房屋租金也应支付至合同解除后7日。
上述事实，有双方当事人陈述，离婚证，离婚协议，《房屋买卖合同》，《房屋出售委托收款账号》，《房款收条》，《代付物业费、供暖费声明》，《确认房款垫付声明》，《解除合同通知书》，《房屋出租委托代理合同》等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，因原告未按时支付购房款，被告委托第三人发出《解除合同通知书》，通知原告解除被告与原告之间的《房屋买卖合同》，原告已收到该《解除合同通知书》，故原、被告之间的《房屋买卖合同》自原告收到《解除合同通知书》时解除。合同解除后，被告应当将收取原告的购房款退还。现就被告应当退还原告的购房款数额，双方发生争议。被告虽答辩称购房款应扣除违约金及原告已经收取的房屋租金，但未在本案中提出关于违约金或返还房屋租金的主张，且原、被告双方对原告应支付的违约金数额尚未达成一致，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。现原告自愿扣除部分违约金，只要求被告退还购房款329939.02元。对原告的该项的诉讼请求，本院予以准许。如被告对原告扣除的违约金及原告收取的房屋租金有异议，可另行主张，本案不予处理。关于原告主张的利息，因双方对合同解除的违约责任等问题存在争议，争议尚未解决，且原告未提供翔实、有效的证据证明曾要求被告返还购房款，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求的租金，因双方的《房屋买卖合同》已经解除，原告依据《房屋买卖合同》要求被告支付2014年7月1日至2014年8月20日的租金，无相关依据，本院不予支持。因《房屋买卖合同》双方系原告与被告，第三人系被告的代理人，现原告要求第三人承担连带责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告青峰于本判决生效后十五日内返还原告鄂文龙购房款人民币三十二万九千九百三十九元二分；
二、驳回原告鄂文龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7157元，由原告鄂文龙负担908元（已交纳），由被告青峰负担6249元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
审 判 员 杨 莹
人民陪审员
张淑萍
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 赵思宇