上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第2068号
原告上海惠希金实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人武国斌，执行董事。委托代理人朱樱，女。委托代理人吉峰，上海博拓律师事务所律师。被告张华，男，1964年8月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托代理人曹强，上海衡茂律师事务所律师。原告上海惠希金实业发展有限公司诉被告张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2015年7月21日和2015年10月9日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱樱、吉峰、被告张华及其委托代理人李辉到庭参加诉讼。本案于2015年11月9日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱樱、吉峰、被告张华及其委托代理人曹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海惠希金实业发展有限公司诉称：2012年6月28日，原被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于上海市青浦区胜利路XXX号房屋一层面积约260平方米，二、三层面积约3,100平方米出租给被告作为开办娱乐、KTV包房使用；年租金人民币148万元，先付后用，被告每月缴纳公共设施维护费3,000元。租赁期内被告使用的水、电等费用由被告承担。合同签订后，原告于2012年7月向被告交付了房屋，被告使用至今，但未足额支付租金、水电费及物业管理费。根据合同约定，故意拖欠租金超过付租日两个月的，在租赁期内逾期交付、电及税收等其它经营等费用，每逾期达两个月以上的，原告有权停止供应或使用的权利。被告行为已构成违约，故原告起诉至本院请求判令：1、解除原被告之间于2012年6月28日签订的《房屋租赁协议》，被告立即搬离承租房屋；2、被告支付原告租金、水电费、物业费等共计709,006.92元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间于2012年6月28日签订的《房屋租赁协议》，被告立即搬离承租房屋；2、被告支付2014年欠付租金21万元；3、被告支付房屋使用费(以每年148万元为标准，自2015年6月1日计算至实际腾退之日止，扣除已支付的18.33万元)；3、被告支付公共设施维护费(按照每月3,000元，自2012年7月1日计算至被告实际腾退之日止)；4、被告支付2015年10月30日前欠付的水费12,195元。被告张华辩称：不同意解除原、被告之间的租赁合同，被告不存在拖欠租金及电费的情况。2015年上半年租金被告已经超额支付了6万元。原、被告公用电表，2015年3月开始原告无能力支付电费，被告替原告垫付了电费，被告都是预付电费，实际预付的电费已经超过了应负担的电费。原告没有物业管理能力，故原被告双方协商，物业管理由被告自行负责，被告不需要支付公共设施维护费，故被告自合同签订至今没有支付过公共设施维护费。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区胜利路XXX号。原告于2008年12月29日取得上海市房地产权证，编号为沪房地青字(2008)第XXXXXX号。2012年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将座落在上海市青浦区胜利路XXX号惠希金综合大楼一层面积约260平方米、二、三层面积约3,100平方米，建筑面积共约3,360平方米，出租给乙方使用。乙方向甲方租赁该房屋作为开办娱乐、KTV包房等用途。租赁期共六年，自2012年7月1日起至2018年10月31日止(2012年7月1日至2012年10月31日为装修免租期)。房屋租金六年不变，每年148万元。乙方自签订合同之日起支付甲方租赁保证金15万元，租赁经营期满后两个月内顺利交接完毕后免息退还给乙方。租金先付后用，每年付两次，付租日为7月1日、1月1日。在租赁期内乙方每月交纳公共设施(水、电、消防设施保养)维护费3,000元，在每月20日交给甲方；乙方自行负责专用的电梯保养、门前场地的保洁等；公建部分水电费用，水、电设施贴费等根据使用的费用平均分摊。租赁期内乙方使用的水、电、门前三包费及一切其他费用由乙方承担并负责按有关规定按时支付如有拖欠责任自负。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……(4)故意拖欠租金超过付租日两个月的，在租赁期内，乙方逾期交付、电及税收及其他经营等费用，每逾期达两月以上的，甲方有权停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担，等。合同签订后，原告将房屋交付被告使用至今。被告已支付2015年的租金80万元(其中2015年1月6日支付上半年租金74万元，2015年2月28日以消费卡方式支付下半年租金6万元)。被告至今未支付过公共设施维护费。审理中，原、被告一致确认：2012年7月至12月期间被告应支付原告电费1万元，2013年1月1日至2015年10月30日期间被告应支付电费766,904元。截止2015年9月，被告共支付原告电费1,113,268.33元；2014年12月25日至2015年10月30日期间被告应付水费14,605元，其中被告已经支付2,410元，尚欠12,195元。2012年年底至2014年期间，被告共给付原告原法定代表人周希金消费卡16张共计21万元。2015年被告给付原告消费卡6万元用于支付2015年下半年的租金。审理中，原告原法定代表人周某某来本院陈述：被告曾给过其个人共计21万元的消费卡，其中3张各5万元的消费卡用于抵作被告合同外使用的6楼的办公室租金，其余消费卡都是被告送给其个人让其找朋友来捧场的。原、被告之间曾有过一次以6万元消费卡冲抵租金，在财务处办过手续。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的房屋租赁协议、房地产权证、照片、电费发票、收据、被告提供的收据、发票等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、被告拖欠租金、水电费和公共设施维护费，构成违约，依据租赁合同，原告有权解除合同；2、截止2014年年底，被告尚欠21万元租金未付。2015年上半年被告支付了2015年度的租金80万元；3、原告没有同意过被告可以不支付公共设施维护费，原告一直履行维护义务，要求被告支付；4、原告在本案中主张水电费至2016年1月31日。水电费由原告抄表后计算金额，由被告确认后支付给被告，都是口头的，无书面材料。被告认为：1、被告未拖欠租金、水电费和公共设施维护费，故原告无权解除合同；2、被告已经付清了截止2014年底的租金，2015年上半年租金已经付清，且提前支付了下半年租金6万元。之后由于原告起诉要求解除合同而暂时未付，合同继续履行被告同意按约支付租金；3、原、被告口头协商被告不需要支付公共设施维护费，由被告自行维护，故被告不同意支付公共设施维护费；4、电费都是按照原告要求，由被告预付，没有实际按照电表支付，被告已经超额支付了已经产生的电费。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告认为被告拖欠租金、水电费和公共设施维护费，故要求解除合同。就租金，双方对于21万元消费卡是否冲抵租金存在争议，被告将消费卡给付的是原告当时的法定代表人，原告认为其中一部分是赠送，另一部分是支付其他房屋的租金，对此原告未提供证据予以佐证。按照常理，如果被告欠付租金，理应先结清之前所欠的租金，而原告出具的收据显示被告已经支付了2015年上半年的租金及下半年租金6万元，且下半年租金6万元也是以消费卡的方式支付，故本院认为被告主张21万元消费卡是用于支付租金的抗辩意见予以采信。若原告认为被告结欠其他房屋的租金，可以另行主张。原告起诉时，被告并未欠付租金，因原告主张解除合同，被告在审理过程中暂时停止支付租金，且表示愿意继续履行合同并继续支付租金，事出有因。在合同继续履行的情况下，被告应当按约支付租金；就水电费，从原、被告支付水电费的实际情况来看，并未按月及时结算，而是由被告进行预付，且被告已经支付的电费超过了实际发生的电费，故在双方水电费未结算，原告也未书面催缴的情况下，原告无权因此主张解除合同。审理中经原、被告一致确认，截止2016年1月31日，被告尚欠水费12,195元，被告理应予以支付；就公共设施维护费，合同明确约定被告应该按月支付，被告认为双方口头协商一致不需要缴纳，原告对此予以否认，被告也未提供证据予以证明，故对被告的抗辩意见不予采信。虽被告未及时支付公共设施维护费,租赁合同也未明确约定被告逾期支付公共设施维护费原告有权直接解除合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海惠希金实业发展有限公司截至2016年6月30日期间欠付的租金1,420,000元；二、被告张华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海惠希金实业发展有限公司截至2015年10月30日欠付的水费12,195元；三、被告张华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海惠希金实业发展有限公司2012年7月至2016年3月的公共设施维护费135,000元；四、原告上海惠希金实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20,794元，减半收取计10,397元，由原告负担1,228元，被告负担9,169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。