江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民初字第90号
原告胡捷。
委托代理人胡愚，浙江天册律师事务所律师。
被告镇江市钱塘房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒新城金谷东路8号。
法定代表人陈国伟，该公司董事长。
委托代理人王建国，江苏汇典（上海）律师事务所律师。
原告胡捷与被告镇江市钱塘房地产开发有限公司（以下简称钱塘房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告胡捷的委托代理人胡愚、被告钱塘房地产公司委托代理人王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡捷诉称：被告钱塘房地产公司因工程建设需要，向原告拆借资金。自2013年11月5日至2014年1月13日分次向被告付款5730万元。针对借款事宜，原、被告双方签订《借款合同》，商定借款金额5730万元，借款期限至2015年1月31日，年利率10%，借款利息每三个月支付一次，借款期限届满还本。被告将位于镇江市丹徒彩虹城土地、姚庄土地作为担保物抵押给原告。合同约定若被告违约除应赔偿原告一切损失外还应承担原告追索债权而发生的律师费、诉讼费、交通费等债权实现费用。针对抵押担保事项，被告向原告出具《抵押担保承诺书》。被告确认截止2015年10月31日利息合计1103.62万元。请求：一、判决被告向原告返还借款5730万元及利息1103.62万元（暂计至2015年10月31日，此后按年利率10%计算至全额偿付之日）；二、判决被告名下证号为镇徒国用（2011）第668号及镇徒国用（2011）第1567号之土地使用权为前款诉请债权之抵押物，并判决原告有权就该等抵押物优先受偿前款诉请债权；三、判决被告承担原告的律师费等为实现债权的费用30万元；四、本案诉讼费用、保全费等由被告承担。
被告钱塘房地产公司辩称：一、要求原告就其诉讼请求提供相应的证据予以证实。二、原告诉状所述镇徒国用（2011）第668号及镇徒国用（2011）第1567号之土地使用权作为抵押物，该抵押未办理抵押登记，当属无效。三、由于公司目前限于经营困难，希望法庭能够公正合理、实事求是的对本案做出审理。
原告胡捷为支持其请求，举证如下：
证据一、借款合同，证明双方的借款合同关系。
证据二、被告出具的抵押担保承诺书。证明抵押担保关系。
证据三、汇款回单。
证据四、被告向原告出具的借款收据。
证据三和证据四共同证明原告向被告支付本案借款5730万元的事实。
证据五、被告出具的书面的利息说明。证明本案利息的相应情况。
证据六、原告为提起本案诉讼而签署的法律服务委托合同书。
证据七、律师代理费支付凭证。
证据八、律师代理费的发票。
证据六-证据八共同证明原告为实现本案债权而支出律师费30万元的事实。
被告钱塘房地产公司针对原告胡捷的举证，发表质证意见为：
对原告提供证据的真实性没有异议，对于担保抵押承诺书，认为根据担保法、物权法的相关规定，土地使用权作为抵押担保的应当办理抵押登记后生效，本案所涉的土地使用权并未办理抵押登记，这个抵押担保是无效的。
被告钱塘房地产公司未提供证据。
经审理查明：原告胡捷（甲方）与被告钱塘房地产公司（乙方）签订《借款合同》（注：合同签订时间不详），合同就以下主要内容作出约定：借款金额5730万元；借款期限自2014年2月1日至2015年1月31日止；利息及支付时间约定为年利率10%，借款利息每三个月支付一次，乙方应于借款期限届满之日一次性偿还甲方本金及最后二个月的利息；权利义务中约定，乙方将位于镇江市丹徒新城彩虹城土地49573m2，折合74.36亩（土地证号：镇徒国用（2011）第6**号），姚庄土地30100m2，折合45.2亩（土地证号：镇徒国用（2011）第15**号）作为担保物抵押给甲方；关于违约责任约定为，若乙方逾期还款或存在还款约定违约情形的，除应承担赔偿甲方因此受到的一切损失外，还应承担甲方向乙方追索债权而发生的律师费、诉讼费、交通费等债权实现费用。
2014年2月1日，被告钱塘房地产公司出具《抵押担保承诺书》载明：被告钱塘房地产公司向胡捷借款，提供如下担保：出借人胡捷，出借资金5730万元，本公司提供位于江苏省镇江市丹徒新城彩虹城土地49573m2，折合74.36亩（土地证号：镇徒国用（2011）第6**号），姚庄土地30100m2，折合45.2亩（土地证号：镇徒国用（2011）第15**号）作为抵押担保物。
2013年11月5日至2014年1月13日，胡捷通过农业银行转账5730万元至被告钱塘房地产公司账户。被告钱塘房地产公司就收到上述款项出具与转账款项相对应的收据。
2015年11月10日，被告钱塘房地产公司出具《情况说明》载明：此笔借款年利率为10%，以资金到账之日开始计算利息。截止至2015年10月31日计提利息共计1103.62万元。
2015年11月18日，胡捷与浙江天册律师事务所签订《法律服务委托合同》，合同约定法律服务固定代理费30万元。2015年11月25日，浙江天册律师事务所向胡捷开具30万元的发票。
上述事实，有原告胡捷举证的《借款合同》、《抵押担保承诺书》、银行主张凭证及收据、《法律服务委托合同》及发票以及双方当事人当庭陈述予以证实。
本案的争议焦点：原告对借款合同中约定的土地是否享有抵押权；计算利息的起算点。
本院认为：原告胡捷与被告钱塘房地产公司之间的借贷关系成立。本案中，原告胡捷与被告钱塘房地产公司签订了《借款合同》，双方存在借贷的合意；胡捷通过银行转账的方式将合同约定款项汇至被告钱塘房地产公司账户，履行了支付款项的义务，具备民间借贷成立的条件。
针对争议焦点一，本院认为：原告胡捷对于借款合同约定的土地不享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，原、被告双方虽在《借款合同》中约定被告钱塘房地产公司用其拥有土地使用权的土地对借款进行抵押，被告钱塘房地产公司也出具了《抵押担保承诺书》，但该抵押并未办理抵押登记，抵押权未设立，原告胡捷不能就此依法享有所抵押土地的抵押权，其要求对证号为镇徒国用（2011）第668号及镇徒国用（2011）第1567号之土地使用权为诉请债权之抵押物，并有权就该抵押物优先受偿诉请债权的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
针对争议焦点二，本院认为：被告钱塘房地产公司出具的《收据》载明款项的性质为借款，且其出具的《情况说明》明确了借款年利率、并自认以资金到账之日开始计算利息。因此，被告钱塘房地产公司认为资金虽在2014年2月1日前到账，但在此之前双方对于资金的性质并未确定，要求自2014年2月1日起开始计算利息的意见与前述《收据》及《情况说明》的内容相左，且未能作出合理说明，对于该抗辩意见本院不予采纳。基于合同约定的借款利率标准不违反法律规定，本院支持原告的主张，即：至2015年10月31日，借款利息为1103.62万元，自2015年11月1日起以欠付款项为基数至全额偿付之日止，按年利率10%计算利息。
原、被告双方对于借款5730万元无异议，本院予以确认。
原、被告双方在《借款合同》中约定，若乙方逾期还款或存在还款约定违约情形的，除应承担赔偿甲方因此受到的一切损失外，还应承担甲方向乙方追索债权而发生的律师费、诉讼费、交通费等债权实现费用。因被告钱塘房地产公司未能按照《借款合同》的约定履行还款义务，致使原告为实现债权支付30万元的律师代理费，原告胡捷要求被告支付该笔费用有合同依据，本院予以支持。
综上，原告胡捷要求被告钱塘房地产公司还款并支付利息、支付律师代理费的请求成立，本院予以支持；关于对借款合同约定的土地享有优先受偿权的请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告镇江市钱塘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡捷借款5730万元及利息1103.62万元并自2015年11月1日起以欠付款项为基数至全额偿付之日止，按年利率10%计算利息。
二、被告镇江市钱塘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡捷为实现债权的费用30万元。
三、驳回原告胡捷的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费384981元，保全费5000元，合计389981元，由被告镇江市钱塘房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本二份，上诉于江苏省高级人民法院，同时应根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省高级人民法院预交相应的上诉案件受理费。（详见上诉须知）
江苏省高级人民法院开户行：农业银行南京市分行山西路支行，账号：10×××75。
审 判 长 姚 强
审 判 员 李守斌
代理审判员 朱云云
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 蔡文慧
附：上诉须知