福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蕉民初字第5971号
原告中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行，住所地福建省宁德市东侨经济开发区闽东中路26号（东嘉花园）小区一楼101-112号店面、二楼204-209号房，组织机构代码70530359-7。
代表人张灵圣，行长。
委托代理人卓巧圆、蔡娟玉，系该行员工。
被告陈强锦，男，1982年11月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被告陈咪咪，女，1990年1月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
原告中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行（以下简称建行东侨支行）与被告陈强锦、陈咪咪金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由代理审判员雷丽娇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行东侨支行的委托代理人卓巧圆到庭参加诉讼，被告陈强锦、陈咪咪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行东侨支行诉称：中国建设银行股份有限公司宁德分行（以下简称建行宁德分行）和被告陈强锦于2013年5月3日签订了编号为2013年建宁东个个房借字265号的《个人住房借款合同》。合同约定由建行宁德分行放贷给被告人民币45万元，用于购房，贷款期限15年。被告以坐落于宁德市天王南路1号（天安经典）8幢4-B室的房地产作为抵押，并依法办理了抵押登记。同时，借款合同中约定：贷款发放后，建行宁德分行将其在借款合同项下的权利义务全部转让给原告。建行宁德分行于2013年5月23日依约放款，但被告在取得该笔贷款后，未如约履行还款义务。截止2015年9月1日，被告拖欠原告贷款本金3488.13元、利息4794.79元。根据借款合同约定，被告未按合同约定按时足额归还贷款本息，其行为已构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即归还借款本息及相关费用，并就抵押物享有优先受偿权。为此，原告诉请法院依法判令：1.立即终止《个人住房借款合同》，被告陈强锦、陈咪咪立即偿还原告贷款本金410316.83元、利息4794.79元，共计415111.62元（暂算至2015年9月1日止，之后的利息继续计算至实际还款之日止）；2.抵押合法有效，原告有优先受偿权。
被告陈强锦、陈咪咪未作答辩。
经审理查明：
1.2013年5月3日，建行宁德分行与被告陈强锦、陈咪咪签订了合同号为2013年建宁东个个房借字265号的《个人住房借款合同》，合同约定：被告陈强锦、陈咪咪向建行宁德分行借款人民币45万元，用于购房，借款期限为180个月，即从2013年5月23日起至2028年5月23日止，借款年利率为基准利率，在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%；按月还款，还款方式为等额本息还款法；若被告陈强锦、陈咪咪不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，建行宁德分行有权宣布借款立即到期，要求被告陈强锦、陈咪咪立即清偿借款本息及相关费用，对于被告陈强锦、陈咪咪未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，有权解除与被告陈强锦、陈咪咪的借贷关系，并有权行使担保权利。同时，合同约定：合同项下贷款发放后，建行宁德分行将其在合同项下的所有权利义务一并转给原告；凡因合同引起的或与合同有关的任何争议，当事人可以通过协商解决；协商不成，向原告住所地人民法院起诉。
2.被告陈强锦以其所有的坐落于宁德市天王南路1号（天安经典）8幢4-B室的房地产为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告陈强锦应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），并于2013年5月20日办理了抵押登记。
3.2013年5月23日，建行宁德分行向被告陈强锦、陈咪咪发放贷款45万元。被告陈强锦、陈咪咪借款后，未按合同约定按时足额偿还借款本息，截至2015年9月1日，被告陈强锦、陈咪咪尚欠原告借款本金410316.83元、利息4746.48元、罚息48.31元。
4.原告起诉后，被告陈强锦、陈咪咪还款14701.71元（其中本金7012.1元、利息7551.47元、罚息138.14元），截至2015年11月11日，被告陈强锦、陈咪咪尚欠原告借款本金403304.73元、利息1240.16元。
上述事实，有原告提供的原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明、被告身份证、个人住房借款合同、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、他项权证、贷款账户基本信息、个人贷款对账单为证，足以认定。被告陈强锦、陈咪咪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告出示的证据虽未经被告质证，但上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以采信。
综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。建行宁德分行与被告陈强锦、陈咪咪签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定建行宁德分行发放贷款后将其在合同项下的所有权利义务一并转给原告，原告由此承受建行宁德分行在上述合同项下的所有权利义务，为本案适格主体。建行宁德分行发放贷款后，被告陈强锦、陈咪咪未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。原告根据合同约定要求立即终止《个人住房借款合同》，并宣布借款立即到期，要求被告陈强锦、陈咪咪立即偿还剩余的借款本金及相应利息、罚息，于法有据，予以支持。被告陈强锦以其所有的坐落于宁德市天王南路1号（天安经典）8幢4-B室的房地产为上述债务提供抵押担保，并已办理抵押登记，该抵押合法有效，原告对该抵押物享有优先受偿权。被告陈强锦、陈咪咪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十一条、第八十八条、第九十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、终止中国建设银行股份有限公司宁德分行与被告陈强锦、陈咪咪于2013年5月3日签订的2013年建宁东个个房借字265号《个人住房借款合同》；
二、被告陈强锦、陈咪咪应于本判决生效之日偿还原告中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行借款本金人民币403304.73元及相应利息、罚息（截至2015年11月11日的利息、罚息合计为人民币1240.16元，之后至借款付清之日止的利息、罚息仍按合同约定计算）；
三、若被告陈强锦、陈咪咪未按期履行上述第二项判决义务，原告中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行有权以被告陈强锦所有的坐落于宁德市天王南路1号（天安经典）8幢4-B室房地产折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7530元，减半收取3765元，由被告陈强锦、陈咪咪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 雷丽娇
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 林桂星
附注：
一、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、本判决引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。