重庆市梁平区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0155民初1676号
原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行，住重庆市梁平区梁山街道双桂路137号，统一社会信用代码91500228733956245J。
负责人钟波，系该行行长。
委托代理人毛红春，男，1978年6月25日出生，汉族，住重庆市梁平区。
委托代理人方胜昔，男，1969年3月30日出生，汉族，住重庆市梁平区。
被告吴稀萍，女，生于1985年3月13日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
被告梁平县亿联商贸城有限公司，住重庆市梁平区双桂街道迎宾路371号，统一社会信用代码91500228584263196Y。
法定代表人夏守亦，系该公司董事长。
委托代理人向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。
委托代理人罗清松，重庆鼎谋律师事务所律师。
被告游长义，男，生于1950年5月1日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
被告罗伦菊，女，生于1953年8月2日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
被告游1，男，生于2002年8月11日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
法定代理人张1（系游1的母亲），女，生于1977年7月13日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
被告游2，女，生于2015年3月12日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
法定代理人吴稀萍（系游2的母亲），女，生于1985年3月13日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
被告田1，女，生于2006年11月19日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
法定代理人吴稀萍（系田1的母亲），女，生于1985年3月13日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行与被告吴稀萍、梁平县亿联商贸城有限公司、游长义、田1、游1、游2、罗伦菊借款合同纠纷一案，本院于2018年3月7日受理后，依法由审判员余道瑞适用简易程序独任审判,于同年6月1日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行的委托代理人与梁平县亿联商贸城有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告吴稀萍、游长义、罗伦菊、游1、田1、游2经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告吴稀萍与游振敏（已于2016年10月1日去世）系夫妻关系；2015年7月14日，游振敏、被告吴稀萍与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向游振敏、被告吴稀萍发放贷款279000元，用于购买被告梁平县亿联商贸城有限公司开发的商业用房，实行阶段性保证担保（连带责任保证）加抵押，在办妥房屋预告抵押登记和阶段性保证担保手续后，于2015年8月10日发放该笔贷款，贷款期限为120月，到期日为2025年8月9日；并用游振敏、被告吴稀萍购买的坐落于重庆市梁平区双桂街道迎宾路××号××幢××号房屋（不动产权证号：渝××梁平县不动产权第××号）作为该笔借款的抵押，后办理了抵押登记手续；借款利率按中国人民银行同期同档贷款利率为基础上浮20%，若借款人未按照合同约定偿还贷款本息，则还应支付罚息，罚息的利率是在执行利率的基础上上浮50%，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；被告梁平县亿联商贸城有限公司为该笔借款承担阶段性连带保证责任（保证期间为办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年）。被告吴稀萍在游振敏去世后，从2017年11月20日起就未偿还借款本息，经原告多次催收未果，现原告诉讼来院，1、请求判令被告吴稀萍清偿借款本金及利息、罚息、复利共计232123.37元（其中借款本金229844.98元、利息2242.89、罚息22.55元、复利12.95元暂计至2018年1月20日，应还逾期各类利息总计2278.39元）。自2018年1月21日起至清偿之日止按《个人购房担保借款合同》约定计收利息、罚息、复利，利随本清。2、依法判令被告游长义、罗伦菊、游1、游2、田1在继承游振敏的遗产范围内对游振敏所欠债务承担偿付责任；3、请求确认原告对坐落于重庆市梁平区双桂街道迎宾路××号××幢××号（不动产权证号：渝××梁平县不动产权第××号）房屋享有优先受偿权；4、请求判令被告梁平县亿联商贸城有限公司对本案借款本息承担连带保证责任。
被告吴稀萍、游长义、罗伦菊、游1、田1、游2未应诉答辩。
被告梁平县亿联商贸城有限公司辩称，请求法院判决驳回原告对被告梁平县亿联商贸城有限公司的诉讼请求，判令被告为吴稀萍垫付的按揭款12516.87元在法院对吴稀萍的房屋拍卖后直接返还给被告。理由如下：吴稀萍是我公司客户，2015年2月9日吴稀萍选择以按揭付款的方式购买我公司A5-8106商铺，按揭银行为原告，原告要求以购买的商铺予以担保，同时要求我公司也作为担保人予以担保，借款金额为279000元，吴稀萍自己偿还了部分按揭款，我公司垫付了12516.87元；按照合同约定，我公司承担保证的责任的期间是办理抵押登记后2年，而房产证上显示2015年7月21日就办理房屋抵押登记，到现在已经超过保证期间。如果我公司要承担保证责任，按照《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，不足的部分由我公司承担连带保证责任。
经审理查明：游振敏系被告吴稀萍之夫、被告游长义、罗伦菊之子、被告游1、游2、田1之父，游振敏已于2016年10月1日去世。2015年7月14日，游振敏、被告吴稀萍与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额为279000元，用于购买被告梁平县亿联商贸城有限公司开发的位于重庆市梁平区双桂街道迎宾路××号××幢××号房屋，并以该房屋为借款抵押担保，后办理了抵押登记手续；借款利率按中国人民银行同期同档贷款利率为基础上浮20%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按照次年1月1日起调整；若借款人未按照合同约定偿还贷款本息，则还应从逾期之日起支付罚息，罚息的利率是在执行利率的基础上浮50%；对应付未付利息，按照逾期借款利率计算复利；被告梁平县亿联商贸城有限公司为本案借款承担阶段性连带保证责任（保证期间为办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年）；贷款期限为120月，到期日为2025年8月9日。2015年8月10日，原告向游振敏、被告吴稀萍发放了贷款279000元。2015年7月30日梁平县国土资源和房屋管理局向原告颁发了重庆市土地房屋预告登记证明；2016月6月23日房屋登记机构颁发了本案抵押房屋的不动产权证书（不动产权证号：渝20**梁平县不动产权第000504127号）。游振敏、被告吴稀萍偿还了部分借款本息，被告梁平县亿联商贸城有限公司经原告催收后于2017年12月6日向原告偿还贷款12516.87元；现被告尚欠借款本金229844.98元及从2017年11月21日起之后的利息。现原告以多次向被告催收无果为由，诉至本院，请求判令：1、被告吴稀萍清偿借款本金及利息、罚息、复利共计232123.37元（其中借款本金229844.98元、利息2242.89、罚息22.55元、复利12.95元暂计至2018年1月20日，应还逾期各类利息总计2278.39元）。自2018年1月21日起至清偿之日止按《个人购房担保借款合同》约定计收利息、罚息、复利，利随本清。2、被告游长义、罗伦菊、游1、游2、田1在继承游振敏的遗产范围内对游振敏所欠债务承担偿付责任；3、请求确认原告对坐落于重庆市梁平区双桂街道迎宾路××号××幢××号（不动产权证号：渝××梁平县不动产权第××号）房屋享有优先受偿权；4、被告梁平县亿联商贸城有限公司对本案借款本息承担连带保证责任。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的个人信贷业务申请表、吴稀萍的身份证、户口簿、结婚证、重庆市商品房买卖合同、中国农业银行个人购房担保借款合同、抵押借款承诺书、重庆市土地房屋预告登记证明、不动产权证、个人借款凭证、欠本息表、债务逾期催收通知书、还款凭证、本院（2017）渝0155民初6158号民事调解书等证据予以佐证。
本院认为，原告与游振敏、被告吴稀萍、梁平县亿联商贸城有限公司签订的中国农业银行个人购房担保借款合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方借贷关系成立，被告吴稀萍应当按照合同约定履行还款义务；游振敏作为借款人之一，本也应承担偿还贷款的责任，但因其已经去世，其偿还责任由其法定继承人在继承游振敏的遗产范围内承担，游1、游长义、罗伦菊、游2、田1作为游振敏的法定第一顺序继承人，应当在继承游振敏的遗产范围对本案借款承担清偿责任。因吴稀萍、游振敏购买的房屋对本案借款设置了抵押担保，并办理了抵押登记手续，故对于原告要求对抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告梁平县亿联商贸城有限公司辩称原告的起诉已经超过保证期间，保证期间应从办理预告登记之日计算，因预购商品房抵押登记实为对抵押物进行的预告登记，不等同于抵押登记，其不具有物权效力，因此本案保证期间应从办理抵押登记之日计算即从2016年6月23日计算，原告的起诉未超过保证期间，故被告的该辩称理由不成立；被告梁平县亿联商贸城有限公司还辩称，根据我国《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，被告梁平县亿联商贸城有限公司在原告对抵押物不能完全实现债权时再承担连带保证责任，并要求借款人返还被告支付的按揭款，因原、被告未明确约定对人保和物保在实现债权时的顺序，且本案的抵押物是债务人自己的，原告在实现债权时应先就抵押物实现债权，对债权未获清偿部分由保证人承担连带保证责任，保证人在承担保证责任后有权向债务人追偿，故被告的该辩称理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告吴稀萍在本判决生效后十日内偿还给原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行借款本金229844.98元及利息（利息、罚息、复利按照合同约定的利率自2017年11月21日起计算至清偿之日止）。
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行对抵押的坐落于重庆市梁平区双桂街道迎宾路××号××幢××号房屋（不动产权证号：渝××梁平县不动产权第××号）享有优先受偿权。
三、被告游1、游长义、罗伦菊、游2、田1在继承游振敏遗产范围内对上述第一项确认的债务承担清偿责任。
四、原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行对上述第二项中确定的抵押房屋实现债权后，对债权未获清偿的部分由被告梁平县亿联商贸城有限公司承担连带保证责任，承担保证责任后有权向债务人追偿。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4782元，减半收取2391元，由被告吴稀萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 余道瑞
二〇一八年六月一日
书记员 刘 蕊