北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第00034号
原告北京丰益通科贸有限责任公司，住所地房山区长阳镇军留庄45号。
法定代表人裴玉亮，董事长。
委托代理人李元恒，北京市振邦律师事务所律师。
被告中国石化销售有限公司北京石油分公司，住所地东城区广渠家园6号楼。
负责人刘雄华，总经理。
委托代理人王海利，北京市六合金证律师事务所律师。
委托代理人王立新，北京市六合金证律师事务所律师。
第三人北京金鹏天润置业投资管理公司，住所地丰台区丽泽路临27号。
法定代表人尹志强，董事长。
委托代理人王鑫，北京市恒源律师事务所律师。
原告北京丰益通科贸有限责任公司（以下简称丰益通公司）与被告中国石化销售有限公司北京石油分公司（以下简称中石化公司）、第三人北京金鹏天润置业投资管理公司（以下简称金鹏天润公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰益通公司委托代理人李元恒，被告中石化公司委托代理人王立新，第三人金鹏天润公司委托代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰益通公司诉称：2004年3月8日，我公司与中石化公司签订《北京正兴加油站转让协议》（以下简称《转让协议》），约定我公司将正处于建设中的“北京正兴加油站”（以下简称加油站）转让给中石化公司，价款1800000元。我公司认为《转让协议》应为无效，理由如下：1、转让标的为土地使用权，依法不能转让。依照相关规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。但是，我公司在签订协议时并未取得加油站项下土地的土地使用权证书，且至今未取得，且转让亦未获得人民政府批准。2、加油站建设违反规划，属于违章建筑。其中，建设用地规划许可证批准的用地面积为1106.56平方米，但实际占用土地面积为2570.4平方米。罩棚等建筑亦没有按照建设工程规划许可证进行建设。因此，加油站并没有通过相关部门竣工验收。综上，我公司要求确认《转让协议》无效，诉讼费用由中石化公司负担。
被告中石化公司辩称：不同意丰益通公司诉讼请求。加油站系我公司、丰益通公司、金鹏天润公司（原北京市丰台区三路居农工商联合公司）合作建设。诉争土地是批给加油站的，不是批给丰益通公司的。双方所签订的《转让协议》转让的是投资权益而非土地使用权。
第三人金鹏天润公司述称：丰益通公司的诉讼请求与我公司无关，《转让协议》也许我公司无关。
经审理查明：2004年2月，北京市丰台区三路居农工商联合公司第一分公司（甲方）与中国石油化工股份有限公司北京石油分公司（乙方、2014年10月22日更名为中国石化销售有限公司北京石油分公司，以下亦简称中石化公司）签订《债权转让合同》。甲方将加油站中的全部权利转让给乙方，乙方给付甲方13300000元。合同第五条约定“乙方在办理北京正兴加油站建设超占用土地面积1463.84平方米，甲方不再收取租赁费用”；第六条约定“本合同生效后，乙方负责办理北京正兴加油站超占用土地面积1463.84平方米的征用土地相关手续并承担因该加油站超占用土地的相关责任后果和其相应的费用，在乙方办理该加油站超占用土地使用面积1463.84平方米的征用土地相关手续的过程中，甲方应当协助乙方办理，但乙方必须得到规划部门及相关单位的批准”。
2004年3月8日，中石化公司（甲方）与丰益通公司（乙方）签订《转让协议》，乙方将在该加油站原共同申报、获批准规划基础上扩建完成的该加油站，并将其中乙方的全部权利（包括加油站验收合格成立股份有限公司后，登记在乙方名下的全部股份）转让给甲方，由甲方拥有乙方在该加油站的全部权利。转让价款1800000元。
《转让协议》载明签订背景如下:“2000年12月5日，北京市发展计划委员会批复同意由北京石油集团有限责任公司丰台石油公司（现该公司的权利、义务由甲方承继）、乙方、北京市丰台区三路居农工商联合公司第一分公司共同申报建设的北京正兴加油站项目。该加油站的报批事宜及具体建设均由乙方代表李章兴具体经办。2003年5月该加油站建成。2002年1月25日，甲方与乙方签订协议，协议约定由乙方同意将该加油站的全部权利以26000000元价格转让给甲方。此协议由李章兴作为代表签字并加盖了丰益通公司印章。协议签订后，甲方按协议约定分七次支付了17000000元款项。2003年6月初，甲方因交接该加油站事宜与乙方经办人李章兴联系不上而找到乙方法定代表人，并得知其从未与甲方签订过购买该加油站的协议，经甲方出示该协议，乙方法定代表人看过后表示‘2002年1月25日甲方与由李章兴签字并加盖乙方名称公章的协议’的公章是假的，乙方未授权过李章兴与甲方签订该加油站的购买协议，并且乙方从未收到过甲方支付的上述17000000元款项。需要说明，该加油站的报批手续及土地受让合同使用了乙方名称，但乙方实际未支付过涉及到该加油站的拆迁补偿费、土地出让金及其他任何费用。所有涉及建该加油站的费用及该加油站对外支付的全部款项，均是由李章兴从甲方领取的17000000元款项中所支付”。
《转让协议》第一条约定“乙方同意将在该加油站原共同申报、获批准规划基础上扩建完成的该加油站，并将其中乙方的全部权利（包括加油站验收合格成立股份有限公司后，登记在乙方名下的全部股份）转让给甲方，由甲方拥有乙方在该加油站的全部权利”；第二条约定“……其中乙方负责将其名下的该加油站土地使用权证办理到甲方或加油站名下……”第四条约定“该加油站的使用面积，涉及到该加油站在原规划基础上变更设计而增加的面积还需向政府有关部门交纳的各种税费及罚款由甲方全部承担，在甲方办理相关手续时需乙方配合的，乙方必须无条件无偿协助办理”。
另查：2002年5月21日，北京市规划委员会出具建设用地规划许可证，用地单位为北京市丰台区三路居农工商联合公司、丰益通公司、中石化公司，用地面积为1106.56平方米。2002年10月9日，北京市规划委员会出具建设工程规划许可证，建设单位为北京市丰台区三路居农工商联合公司、丰益通公司、中石化公司，建设项目包括正兴加油站站房113.8平方米，罩棚84平方米。2002年11月18日，丰益通公司与北京市国土资源和房屋管理局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，以协议出让方式取得位于丰台区三路居村北京正兴加油站的土地，宗地出让面积1106.56平方米。
再查：2005年，北京市丰台区三路居农工商联合公司更名为北京金鹏天润置业投资管理公司。
再查：2014年10月22日，中国石油化工股份有限公司北京石油分公司更名为中国石化销售有限公司北京石油分公司。
本院在审理过程中，双方当事人称加油站规划用地面积为1106.56平方米，但实际占用土地2570.4平方米，罩棚规划建设面积为84平方米，实际建设面积约为470平方米。
丰益通公司称《转让协议》应为无效，理由有三点：一、依据《转让协议》第二条，转让标的包括国有土地使用权，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，那么丰益通公司在尚未取得土地使用权证书的情况下，转让土地使用权且起诉前仍然未取得土地使用权证书亦未经过相关人民政府批准，《转让协议》应为无效。二、部分加油站建设在集体土地上，而按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，集体土地不得出让、转让用于非农业建设，故《转让协议》应为无效；三、加油站违反建设用地规划和建设工程规划进行建设，且未取得规划核验意见书，属于违章建筑。转让违章建筑应为无效。中石化公司认为《转让协议》应为有效。首先，《转让协议》转让的标的并非加油站的土地使用权，通过相关审批手续可以看出加油站项下土地的土地使用权人并非丰益通公司，而只是使用了丰益通公司的名义。加油站是合作建设的，建成的加油站应为各方共有，丰益通公司作为合作人之一对加油站是有投资者权益的，《转让协议》转让的也正是投资者权益。其次，加油站确实没有按照用地规划许可和建设工程规划许可进行建设，后续又因为丰益通公司不配合没有办理新的规划手续。另外，中石化公司称规划部门曾经对中石化公司进行过行政处罚。但中石化公司并未提交相应证据。
审理过程中，各方均称无法找到除《转让协议》之外的双方间签订的其他协议。中石化公司称无法提交加油站规划核验手续和竣工验收备案手续。另外，中石化公司称依据合作关系，加油站建设完毕后归三方共有。丰益通公司称加油站建设完毕归丰益通公司所有。
丰益通公司、中石化公司在法庭辩论终结前均表示本案中只确认合同效力问题，其他问题暂不处理。
上述事实，有原告、被告、第三人当庭陈述以及相应证据在案佐证。
本院认为：因各方当事人均无法提交证据证明合作建设加油站后各方权利义务分配方案，故本院只能依据现有证据认定《转让协议》的转让标的。依据《转让协议》的内容可以认定，签订《转让协议》时加油站已经建成，丰益通公司转让的是其对加油站享有的全部权利。无论是按照丰益通公司还是中石化公司陈述，双方争议仅是合作建设后的加油站是归属于丰益通公司单独所有还是各方共同所有。即使按照中石化公司的陈述，丰益通公司亦基于合作关系成为加油站的权利人。依据现有证据可以认定签订协议时加油站尚未用于设立公司，即中石化公司、丰益通公司签订《转让协议》时均非加油站的股东，不存在丰益通公司转让基于加油站或加油站所设立公司中的股权即投资者权益的情形。因此，本院认定《转让协议》中转让标的物应为丰益通公司在加油站这一建筑物本身中的权利，即基于该物本身衍生出的占有、使用、收益、处分的权利，而非中石化公司所述的投资者权益。协议第一条括号中约定的“包括加油站验收合格成立股份有限公司后，登记在乙方名下的全部股份”亦属于取得物权后，将该物用于设立公司，转为公司资产后享有的该公司股权，系基于对物的处分而享有的利益。
既然转让标的系加油站这一物本身，且依据《转让协议》第二条以及我国历来在建筑物转让中奉行的房地一体的原则，那么，转让标的确实包括加油站项下土地的使用权。本院注意到加油站作为《转让协议》的标的物存在以下问题：一、规划部门批准的用地面积为1106.56平方米，但加油站实际占用土地面积为2570.4平方米，且超出部分为集体土地。规划部门批准罩棚的建筑面积为84平方米，但实际建设面积约470平方米。在超过原有规划用地并进行建设的情况下，双方当事人亦无法提交规划部门出具的规划核验意见书或竣工验收备案手续。因此，本院认定作为《转让协议》项下标的物的加油站未按照建设用地规划许可证与建设工程规划许可证进行施工，且最终未能取得规划核验意见书，未能通过规划部门的核验。二、依据现有证据可以认定，建设加油站的土地部分为集体土地，部分为国有土地，且建设在国有土地上的部分加油站并不具备独立使用可能性。现中石化公司并非该集体的经济组织，且依照法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得转让用于非农业建设。加油站另一部分为国有土地，丰益通公司虽然与行政部门就该宗土地签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，但至起诉前尚未取得土地使用权证书，且中石化公司亦未提交证据证明在起诉前有批准权的人民政府同意转让。基于上述问题，本院认定《转让协议》应为无效。
综上，本院对丰益通公司要求确认《转让协议》无效的请求，予以支持。因双方当事人均表示仅在本案中处理效力问题，故无效后的其他问题可另案解决。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
确认北京丰益通科贸有限责任公司与中国石化销售有限公司北京石油分公司于二〇〇四年三月八日签订的《北京正兴加油站转让协议》无效。
受理费70元，由中国石化销售有限公司北京石油分公司负担（于本判决书生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 原
人民陪审员 欧裕法
人民陪审员 李利芳
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 孙宇杉