广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2403号
上诉人（原审原告）：周维，女，1979年10月13日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：尹映，男，1977年7月19日出生，汉族，住广州市海珠区。
两上诉人共同委托代理人：王心东，广东德法理律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）：广州金悦房地产开发有限公司。
法定代表人：郑彦宏。
委托代理人：刘潮活，广东新康洋律师事务所律师。
委托代理人：钟锦强，广东新康洋律师事务所律师助理。
上诉人尹映、周维因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗中法民三初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）是广州市永福路金中大厦的开发商，于2008年9月16日取得编号为穗房预（网）字第20080354号《商品房预售许可证》。2009年7月31日，周维、尹映（乙方、买方）与金悦公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中内容有：第四条、乙方所购商品房为金中大厦第1幢28层2815房，房屋地址为东山区永福路36号2815房，建筑面积34.62平方米，其中，套内建筑面积为27.06平方米，共有分摊面积约7.56平方米；用途为住宅。第七条、该商品房以套出售，总金额为588492元。第八条、甲方同意乙方采用分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日，支付全部房价款的30.33%，金额178492元。第二期在2009年8月31日前，支付全部房价款的69.67%，金额410000元。第十三条、甲方应当在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条、产权登记，乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条、如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，乙方要求继续履行合同的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金至乙方实际取得《房地产权证》之日止。双方还在附件七：本合同补充协议第十点第六项约定如乙方自行以该商品房向银行办理按揭贷款，则甲方不承担为乙方办理或与乙方共同办理《房地产权证》的义务等。合同签订后，周维、尹映向金悦公司付清了全部购房款588492元。金悦公司于2009年12月27日将涉案房屋交付给周维、尹映使用。2012年3月26日，广州市国土资源和房屋管理局向周维、尹映核发了权属人为周维、尹映的广州市越秀区永福路36号2815房房屋的产权证。
2013年1月14日，周维、尹映以金悦公司逾期办理房产证为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：金悦公司向周维、尹映支付逾期办理房地产证的违约金157715.86元。
金悦公司原审答辩称：不同意周维、尹映的诉讼请求。理由如下：1.根据本合同补充第十条第（六）项对《合同》第二十一条的补充约定：“如乙方自行以该商品房向银行办理按揭贷款，则甲方不承担为乙方办理或与乙方共同办理《房地产权证》的义务。”周维、尹映是按揭购房，金悦公司对周维、尹映不承担办证的义务；2.因周维、尹映周维在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时将身份证资料写错，造成在其自行办证过程中存在障碍与金悦公司无关；3.即使金悦公司需要承担办证义务，周维、尹映的诉请也已超过诉讼时效。
一审中，周维、尹映提供了其（乙方）于2009年8月20日与兴业银行股份有限公司广州天河北支行（甲方）签订的《兴业银行员工公益金住房借款合同》，内容为：乙方向甲方借款410000元用于购买广州市越秀区永福路36号2815房房屋；借款期限为180个月；甲方以乙方提供的所购住房作抵押；如抵押物为期房，则乙方应办理预售商品房产抵押登记手续，并将《房屋预售合同》、购房发票等资料交甲方占管等。
原审法院认为：周维、尹映与金悦公司自愿签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对合同的双方当事人均有约束力。上述合同已明确约定：“乙方自行以该商品房向银行办理按揭贷款，则甲方不承担为乙方办理或与乙方共同办理《房地产权证》的义务”，本案周维、尹映购买涉案房屋的其中410000元款项是通过向银行办理按揭贷款，因此，根据合同约定，金悦公司不承担为周维、尹映办理或与周维、尹映共同办理《房地产权证》的义务，所以，周维、尹映要求金悦公司支付逾期办理房地产证的违约金不符合合同约定，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八第之规定，于2013年4月8日作出如下判决：驳回周维、尹映的诉讼请求。一审案件受理费3454元由周维、尹映负担。
判后，上诉人周维、尹映不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院认定事实错误。周维、尹映向兴业银行股份有限公司广州天河北支行（以下简称兴业银行）的借款本质是员工向工作单位的借款，而不是银行用于放贷的资金。且周维、尹映向金悦公司所支付的41万元购房款，不是兴业银行直接转给金悦公司的，因此没有证据证明41万元购房款的来源是兴业银行的借款。一审未查明案涉房屋的权属证书是周维、尹映全程办理的，且系金悦公司一直无法向房管局提供办证所需资料的原因，导致周维、尹映未能在法定的收房后90天内，甚至在约定的210天内取得产权证。二、一审法院认定《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十条第六项有效错误。该条约定：“乙方自行以该商品房向银行办理按揭贷款，则甲方不承担为乙方办理或与乙方共同办理《房地产权证》的义务”，上述条款是为了限制购房人与金悦公司合作以外的银行办理按揭贷款，强制性要求购房人接受其提供的贷款服务，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，同时也属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任”的条款，故应根据合同法第四十条认定该条款无效。即使合法有效，也应按照不利于提供格式条款的金悦公司对此作出解释，即该条款仅适用于预售合同中约定采取按揭贷款方式附件，并不能适用购房人向金悦公司付清房款后再向银行贷款的情形。三、《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十条第六项不能免除金悦公司作为出卖人法定协助办证的义务，金悦公司逾期履行义务的，仍然要承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，因金悦公司的原因，周维、尹映未能在法定期限内取得产权证的，金悦公司应承担违约责任，因此，即便不能依据合同约定判令支付违约金，也应按照周维、尹映已付购房款总额，参照银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。据此，请求法院判令：1.撤销原审判决，改判金悦公司向其支付违约金157715.86元；2.金悦公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人金悦公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律争取，请求二审法院予以维持。理由如下：一、根据《兴业银行员工公益金住房借款合同》中相关条款清晰可知，周维、尹映向兴业银行广州天河北支行借款购房合同为按揭贷款合同，且按揭贷款是为了购买涉案房屋。《兴业银行员工公益金住房借款合同》中第一条明确该借款合同的用途是用于购买广州市越秀区永福路36号2815房，从该借款合同可明确知悉周维、尹映支付给金悦公司的41万元购房款直接来源是兴业银行的借款，而非周维、尹映所认为的没有证据证明该41万元购房款的来源是兴业银行的借款。同时，该借款合同中第七条担保条款中双方约定的方法是抵押担保，即以周维、尹映提供的所购住房作抵押。同时，主管部门出具的《房地产预告登记证明》已明确注明“预告权利登记人为兴业银行股份有限公司广州天河北支行，预告登记业务种类为抵押权预告登记”。因此，本案显然属于按揭贷款，只是和普通客户相比，员工在贷款利率方面优惠，因此一审法院认定事实清楚、正确。二、金悦公司协助周维、尹映办理案涉房屋产权证是因为周维、尹映在首先自行办证的过程中存在障碍，然后才恳请金悦公司协助，这是具有明确的先后因果关系。本着诚实信用和协助的原则，金悦公司于2012年3月中旬协助其出具相关情况说明，该情况说明的内容亦是应周维、尹映和房管部门的要求的，在整个办证过程中履行的只是协助义务，并不意味改变合同的明确约定。三、补充协议的第十条合法有效，周维、尹映认为此条款无效是没有任何事实和法律依据的。同时，上述条款并不是所谓的格式条款，而是双方在平等、自愿、公平的基础上约定的，双方确认同意才签订的。综上所述，请求法院判决驳回周维、尹映的上诉请求，维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议首部约定：“本补充协议是乙方在充分了解《商品房预售合同》每一条款的含义的基础上，经双方平等、充分协商后达成的”。
二审中，周维、尹映向本院提交了以下证据：证据1.2012年1月19日，金悦公司向房管部门提交的房地产登记申请书；证据2.2011年11月10日（打印时间），金悦公司土地出让金缴交情况表；证据3.2012年1月5日，金悦公司向房管部门提出的办理初始登记及办证的申请书；上述三份证据均拟证明金悦公司拖欠土地出让金，无法办理初始登记，直至2012年1月19日金悦公司才办理案涉房屋的初始登记。证据4.2012年2月13日，金悦公司出具的法人证明及委托书，拟证明案涉房屋的产权证办理是金悦公司代理人蔡仁进行负责。对于上述证据，金悦公司均表示因不属于新证据，不同意质证。
二审中，双方当事人共同确认：案涉房屋办理了抵押登记，权利人为兴业银行。
二审中，周维、尹映表示：其主张《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十条第六项无效的法律依据是《中华人民共和国反不正当竞争法》第12条“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”规定。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）补充协议第十条第六项的效力认定；（二）金悦公司应否承担办证义务。
关于补充协议第十条第六项的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条对有关合同无效情形进行了列举性说明，其中第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于“强制性规定”，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》把“强制性规定”的用语进一步明确其是指“效力性强制性规定”。基于这一限制性解释，可知法律把管理性规定从强制性规定中剔除，在判定合同效力时“强制性规定”专指“效力性强制性规定”。本案中，周维、尹映上诉提出因争议条款违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》12条规定，故合同应属无效。但是，从上述法律规定的性质审查来看，并非是关于合同效力的强制性规定，因此，周维、尹映依据该法律规定主张合同无效，缺乏理据，本院不予采信。至于争议条款是否属于格式条款的问题，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，格式条款是指一方当事人预先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的特点的合同条款。本案中，双方所签订的补充协议中明确约定本补充协议是经双方平等、充分协商后达成的，因此，补充协议中争议条款的性质并不具备格式条款的法律特征，周维、尹映上诉认为因争议条款为格式条款而主张无效的理由，亦缺乏事实及法律依据，本院不予采信。据此，原审法院认定上述争议条款合法有效正确，本院予以确认。
关于金悦公司应否承担办证义务的问题。依据补充协议第十条第六项的约定：周维、尹映自行以该商品房向银行办理按揭贷款，则金悦公司不承担为周维、尹映办理或与周维、尹映共同办理《房地产权证》的义务。本案中，从周维、尹映与兴业银行所签订的《兴业银行员工公益金住房借款合同》的内容及以其性质和目的审查来看，该合同明确约定是以案涉房屋作为抵押，由周维、尹映向贷款人即兴业银行借款410000元用于购买案涉房屋，因此，上述签约行为属于补充协议第十条第六项约定的“乙方自行以该商品房向银行办理按揭贷款”的情形，故原审法院依据该约定认定金悦公司不承担为周维、尹映办证的义务，并据此驳回周维、尹映所主张的逾期办证违约责任的主张，上述处理并无不当，本院予以维持。周维、尹映上诉认为不应适用该条款的约定，缺乏事实依据，本院亦不予采信。
至于周维、尹映二审中提交的证据，因不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，且金悦公司不同意质证，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对此不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人周维、尹映的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3454元由上诉人周维、尹映负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 茹艳飞
二〇一四年十一月一日
书 记 员 郝 烨