广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤18民终654号
上诉人（原审被告）：陈冰心，女，1983年1月2日出生，汉族，住廉江市。
委托诉讼代理人：冯华粤，男，1976年11月28日出生，汉族，住阳山县。由清远市清城区洲心街洲心社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司清远分公司。住所地：清远市新城人民二路*号凤城世家依云轩*幢首层物业管理处。
负责人：闵安，董事长。
委托诉讼代理人：陈丽，女，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：刘志明，男，该公司客服主管。
上诉人陈冰心因与被上诉人深圳市公元物业管理有限公司清远分公司物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈冰心上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人深圳市公元物业管理有限公司清远分公司的诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费由深圳市公元物业管理有限公司清远分公司负担。事实和理由：一、《具备收楼资格通知单》是清远市恒远兆业房地产开发有限公司向深圳市公元物业管理有限公司×××管理处发出，并非向上诉人陈冰心发出，因此该具备售楼资格的通知实际上并未送达陈冰心，收楼通知及送达程序不当，不能作为认定陈冰心已经收楼的事实。亦不能作为本案的判案依据。二、一审法院遗漏了当事人清远市恒远兆业房地产开发有限公司，严重损害了陈冰心的合法权益，直接导致了陈冰心一审败诉。三、陈冰心与深圳市公元物业管理有限公司清远分公司签订的物管协议属无效合同。在购房过程中，售楼人员要求必须签订《×××小区前期物业服务协议》方能购买房屋，该协议的签订存在强买强卖的性质，并非出于陈冰心本人自愿签署。四、深圳市公元物业管理有限公司清远分公司未能提供符合标准的物业管理和服务，未能对涉案商品房物业有效妥善管理，依法不应当收取相关费用。五、深圳市公元物业管理有限公司清远分公司滥用诉权，起诉无事实和法律依据，出现问题后没有与陈冰心本人沟通，亦未能处理好阻止违法搭建和修好漏水事宜。
被上诉人深圳市公元物业管理有限公司清远分公司答辩称，一、收楼资格通知单是由开发商下发给陈冰心的，陈冰心也签收了收楼通知单，也有开发商留底的《具备收楼资格通知单》的收楼签收单。二、陈冰心认为其与深圳市公元物业管理有限公司清远分公司签订的物管协议是无效合同，其应当提交相应的证据证明。三、深圳市公元物业管理有限公司清远分公司如发现有违规操作，均会作出相应的处理，不会存在陈冰心所说的对商品未能有效妥善处置的情况。深圳市公元物业管理有限公司清远分公司一审也已经提交相应的照片予以证明。四、关于房屋漏水的问题，如出现此种情况，深圳市公元物业管理有限公司清远分公司会积极与开发商协商，解决问题。但陈冰心不缴纳物业费，明显违反合同约定。
深圳市公元物业管理有限公司清远分公司向一审法院起诉请求:判令陈冰心缴交物业管理费、公摊水电费、违约金等所欠相关费用截止2017年5月共计13765.59元，并且缴清欠费后每月按时缴交物业管理服务费用。
一审法院认定事实：一、物业公司履行物业服务的时间：2012年4月1日至今；二、小区名称：清远市新城区×××号×××；三、业主：陈冰心；四、物业地址、建筑面积：×××栋×单元，面积128.26平方米；五、收楼时间：2014年4月16日签收了收楼通知表；六、缴费时间和标准：每月5日前缴纳本月的物业管理服务费，每月每平方米1.8元；七、违约责任：逾期之日起日万分之五；八、拖欠期间：2014年5月至2017年5月间的费用；九、其他事项。商品房买卖合同约定2013年12月31日前交楼。2012年10月27日，陈冰心、深圳市公元物业管理有限公司清远分公司签订前期物业服务协议。在物业服务过程中，深圳市公元物业管理有限公司清远分公司向其他业主发放整改通知书，并就屋顶及涉案房屋漏水与开发商等人沟通，但未能制止违法搭建和修好漏水事宜。
一审法院认为，物业管理是按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。深圳市公元物业管理有限公司清远分公司与陈冰心签订物业服务协议，该协议未有违反法律的强制性规定，依法从签字时生效。深圳市公元物业管理有限公司清远分公司履行物业管理服务的职能，并按有关部门的要求缴交了相关费用，故其有权收取物业服务费、水电分摊等费用。同时，对陈冰心认为未制止乱搭乱建及未维修好漏水的问题，深圳市公元物业管理有限公司清远分公司作为物业管理公司，其已履行了制止和协调维修的工作，属已履行相关的服务职能，故一审法院对陈冰心的此辩解不予采纳。对陈冰心认为未收楼的辩解问题，陈冰心在签收了收楼通知表后不去收楼，应从签收后的合理期间视为收楼，即2014年5月1日可视为收楼时间，故一审法院对陈冰心的此辩解亦不予采纳。关于违约金问题，因双方约定日万分之五没有违反法律的规定，陈冰心没有按时交费属违约，应按约定支付违约金；对没有约定的违约金，应按中国人民银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院作出如下判决：一、限陈冰心于判决生效之日起十日内向深圳市公元物业管理有限公司清远分公司支付物业管理服务费8542.19元及违约金（违约金以当期所欠费用的日万分之五，自2014年5月6日起计付至实际缴清之日止）；二、限陈冰心于判决生效之日起十日内向深圳市公元物业管理有限公司清远分公司支付水电分摊费1018.08元及违约金（违约金以当期所欠费用，按中国人民银行同期借款利率自2014年5月6日起计付至实际缴清之日止）。
经本院审理查明,一审法院查明的基本事实属实,本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉意见，本案的争议焦点可归纳为陈冰心应否向深圳市公元物业管理有限公司清远分公司支付物业服务费8542.19元、水电分摊费1018.08元及违约金。
陈冰心认为《具备收楼资格通知单》是清远市恒远兆业房地产开发有限公司向深圳市公元物业管理有限公司×××管理处发出，并非向陈冰心发出，因此该具备售楼资格的通知实际上并未送达陈冰心，收楼通知及送达程序不当，不能作为认定陈冰心已经收楼的事实。本院认为，虽然《具备收楼资格通知单》是清远市恒远兆业房地产开发有限公司向深圳市公元物业管理有限公司×××管理处发出，并非向陈冰心发出，但陈冰心在通知单上签名，表明其已经知道房屋具备收楼条件，可以收楼。此外，陈冰心于2014年4月16日在物业公司的收楼通知表上签名确认，也接听过物业公司的催收楼电话，同时还要求物业公司处理其房屋客房阳台外墙渗水的问题，故一审法院认定从陈冰心在2014年4月16日在物业公司的收楼通知表上签名确认后的合理期间视为收楼，即2014年5月1日视为收楼时间，并无不当。
陈冰心认为一审法院遗漏了当事人清远市恒远兆业房地产开发有限公司，严重损害了陈冰心的合法权益，直接导致了陈冰心一审败诉。本院认为，物业合同的相对方是陈冰心与深圳市公元物业管理有限公司清远分公司，清远市恒远兆业房地产开发有限公司与本案的争议没有直接利害关系，依法不属于必要共同诉讼当事人，故一审法院审理程序并无不当，对陈冰心的上述主张本院不予采信。
陈冰心认为其与深圳市公元物业管理有限公司清远分公司签订的物管协议不是自愿，属无效合同。本院认为，陈冰心没有提交证据证明其签订协议是被迫的，该协议未有违反法律的强制性规定，双方签订协议属正常的楼房物业服务缔约行为，故陈冰心与深圳市公元物业管理有限公司清远分公司签订的物管协议依法从签字时生效。
陈冰心认为深圳市公元物业管理有限公司清远分公司没有履行物业管理服务的职能，没有处理好阻止违法搭建和修好漏水事宜，无权收取相关物业管理费用。经查，深圳市公元物业管理有限公司清远分公司有对违法搭建进行制止和协调维修破漏的工作，已履行相关的服务职能，陈冰心也没有提交相关证据证明深圳市公元物业管理有限公司没有履行物业管理服务的职能及物业服务质量不符合标准，故对陈冰心的上述主张，本院不予采信。
综上，因陈冰心与深圳市公元物业管理有限公司清远分公司签订的《×××小区前期物业服务协议》合法有效，深圳市公元物业管理有限公司清远分公司履行了相关的服务职能，并按有关部门的要求缴交了相关费用，故其有权收取陈冰心的物业服务费、水电分摊等费用。陈冰心没有按时交费，显属违约，应按约定支付违约金。陈冰心应向深圳市公元物业管理有限公司清远分公司支付物业管理服务费8542.19元、水电分摊费1018.08元及相应的违约金。上诉人陈冰心的上诉请求理由不充分，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈冰心负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 钟莹莹
审判员 成振平
二〇一八年六月七日
书记员 林 花