浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1675号
上诉人（原审被告）：吴国土，男，1970年7月14日出生，汉族，经商，住余姚市朗霞街道镇西村辉桥***号。
委托代理人：陈益亭，浙江金穗律师事务所律师。
委托代理人：陈巍，浙江金穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波惠鹏置业有限公司。住所地：慈溪市周巷镇环城南路**号。
法定代表人：陈越鹏，该公司执行董事。
委托代理人：卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人：龚旭，浙江煜华律师事务所律师。
上诉人吴国土因与被上诉人宁波惠鹏置业有限公司(以下简称惠鹏公司)商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2016年4月25日作出的（2016）浙0282民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年10月27日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的丰泽湾公寓1幢<1-5号>一、二层、<1－6>一层及<1-10号>一、二层商业用途的商品房；合同约定三套房屋总价款系892万元，付款方式为采用按揭付款，买受人在签定合同当日首付总房款50%，三套房屋累计首付款为446万元，剩余部分款项办理银行按揭并在10个工作日内办妥银行按揭手续；房屋交付时间约定为2013年12月31日。三份合同签订后，被告按约履行了首付款交付的义务。2013年12月21日，原告在慈溪日报上刊登交房公告，公告交房时间为2013年12月31日，同年12月22日，原告邮寄快递房屋交付通知三份给被告。2015年8月28日，原告收到被告委托浙江金穗律师事务所陈益亭律师邮寄的律师公函一份，该公函认为，慈溪市环保局早在2010年10月29日在慈环建（2010）124号文件中已专门就丰泽湾项目的环评作了明确答复，即“在售楼合同中应明确说明在商住楼内不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务业和产生恶臭、异味、粉尘的修理、加工等服务企业”，然而原告的售楼合同中并未有此约定，原告销售人员自始至终也未将此规定告知被告，依据双方所订合同，商品房的用途明确载明为商业服务，并未对此商业服务的用途作任何限制，原告明知行政机关对上述商品房的用途有限制，但仍然在合同中对商业服务的用途未作任何限制或告知，原告的行为已构成违约，要求解除双方订立的《商品房买卖合同》，即时将已收取的购房款项返还给被告，并赔偿被告款项占用期间的利息损失及因房屋租赁合同造成被告的经济损失。原告在收到此函后，提出要求确认被告函中所指的解除《商品房买卖合同》不发生法律效力之诉，于同年11月20日将本案立案材料邮寄慈溪市人民法院，法院于次日以单位收发章签收。
另，2010年10月29日慈溪市环境保护局针对原告报送的由宁波市环境保护科学研究设计院编制的《丰泽湾公寓建设项目环境影响报告表》进行审查，而作出慈环建[2010]124号文件批复，其中第6条内容为“在售楼合同中应明确说明在商住楼内不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务业和产生恶臭、异味、粉尘的修理、加工等服务企业”。现上述三份原、被告均提供的《商品房买卖合同》未见此内容的条款规定。
原审原告惠鹏公司于2015年11月20日诉至原审法院，请求判令：一、请求确认原审被告通知原审原告解除《商品房买卖合同》的行为不发生解除合同的效力；二、本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院经审理认为：本案争议的焦点在于被告基于原告构成违约，即未在双方的《商品房买卖合同》中载明或告知讼争房屋商业用途有不能经营饮食服务之限制而致被告不能实现合同目的，而发律师函给原告，要求解除双方订立的《商品房买卖合同》，原告为此要求确认该函不发生效力而提起诉讼。因被告在审理中对原告收到解除合同之律师函后三个月内向该院起诉之事实不再持有异议，故本案争议的焦点在于原告收到的律师函是否发生了解除合同的效力，而解除合同的行为是否有效，关键看被告是否享有法定的或约定的解除权。根据被告提出的解除合同的理由来看，显然并不是依据合同的约定行使解除权，而是基于法定的合同解除权而提出。对此，该院认为，被告不具有行使法定解除权的条件，理由如下：
首先，符合商业服务用途的经营项目和种类十分丰富和广泛，本案讼争的商品房即使不能从事因环保要求所限制的商业服务项目，也不能以此来确定被告就不能实现购买商品房的合同目的；其次，在全社会日益增强的环保意识形势下，在住宅小区（特别是在新建成的高档商品房住宅小区中）禁止从事对环境有影响的经营活动，已成为人们的一种常识，作为购买商铺的被告，在明知所购商品房位置紧邻住宅楼的情况下，事先应当谨慎了解该商铺是否可用于对环境有影响的经营活动。更何况，相应的地方性法规及环保方面的相关规定早已向社会公布，被告也是应当遵守的义务主体之一，不存在必须由原告向其履行告知义务。基于此，原告并不违反合同的附随义务及诚信义务；再次，市环保局作出的[2010]124号文件批复，要求原告在《商品房买卖合同》中明确说明不准兴办饮食服务业相关内容的条款，是否对原告产生民事法律关系中的权利和义务的问题。该院认为，市环保局的文件批复是一种行政行为的表现形式，是对原告的一种要求和规范引导，但这一行为对原、被告之间设立的民事合同行为并不产生直接的民事权利和义务关系。原告是否违反、未执行行政机关的行政命令或规范要求，则应由相应的行政法律关系予以调整。而根据公布的《中华人民共和国环境影响评价法》及宁波市人大作出的《宁波市环境污染防治规定》，也没有强制要求在有关民事活动或订立的合同中必须将相关环保要求作为合同的内容之一。故原告未将市环保局文件批复中的第六条要求在合同中作出明确说明，也并不违反法律、法规的强制性规定；最后，从合同意思自治原则而言，被告在与原告订立商品房销售合同时，理应将房屋能否用于商业餐饮的特殊条件作为合同订立的特殊要求而予以提出，但从合同内容来看，无任何条款表明原、被告之间有此内容的意思表示。故被告主张原告存在违约行为，显然缺乏事实和法律依据。综上，被告提出的解除合同的法定理由不能成立。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，作出如下判决：确认被告吴国土于2015年8月24日发给原告宁波惠鹏置业有限公司要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（三份）的律师函不发生法律效力。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告负担。
宣判后，原审被告吴国土不服，上诉至本院，称：1.2010年10月29日，慈溪市环保局已以书面批复的形式要求被上诉人惠鹏公司“在售楼合同中明确说明在商住楼内不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务企业和产生恶臭、异味、粉尘的修理、加工等服务企业”，被上诉人明知该情形，未履行告知义务，有违诚实信用原则。2.双方合同约定的商品房用途为商业服务，合同并未对商业服务的用途做任何限制，这使得上诉人对涉案房屋可以用作餐饮服务形成合理预期，被上诉人应当有义务向上诉人交付符合合同约定的商品房。3.禁止在商住楼兴办饮食服务企业，并未“已成为人们的一种常识”，《宁波市环境污染防治规定》不能适用于本案。4.一审法院未对被上诉人是否违反诚实信用原则进行审理，适用法律有误。综上，请求二审法院撤销原判，依法判令驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人惠鹏公司答辩称：1.《宁波市环境污染防治规定》第十一条对商住楼的商业用途限制有明确规定，环保局作出答复的法条依据就是上述文件的规定，被上诉人在上诉人购房的时候对该文件的规定也作了口头的告知，上诉人未故意隐瞒商业用途的限制性规定的相关信息。2.合同文本描述是商业服务，该描述与建设用地的规划用途一致，上诉人将商业服务等同于所有的商业服务，与实际不符。3.环保局的批复属不当行政行为，对双方当事人不产生民事上的权利和义务。4.政策规定从2007年开始禁止新建住宅小区兴建餐饮类的项目，上诉人称《宁波市环境污染防治规定》不能适用于本案，属认识错误。综上，原审判决认为律师函不发生解除合同的效力，于法有据，请求二审法院维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人吴国土向被上诉人惠鹏公司发送的律师函是否发生解除双方《商品房买卖合同》的效力。首先，符合商业服务用途的经营项目和种类十分丰富和广泛，上诉人订立合同时并未明确购买涉案商品房的目的在于实现经营饮食服务业等特定商业目的，故本案讼争的商品房即使不能用于因环保要求所限制的商业服务项目，也不能以此来确定上诉人购买商品房的合同目的不能实现。其次，相应的地方性法规有关商住楼的商业用途的限制性规定早已向社会公布，上诉人在购买涉案商品房之前，应当谨慎了解该商品房是否可用于对环境有影响的经营活动及相关法律规定。因此，本案中，被上诉人是否尽到合理的告知义务并未动摇双方订立《商品房买卖合同》的基础。最后，市环保局作出的[2010]124号文件批复属于一种行政行为，是对被上诉人的一种要求和规范引导，但该行为对双方当事人之间设立民事合同的行为并不产生直接的民事权利和义务关系，故被上诉人未将市环保局文件批复中的第六条要求在合同中作出明确说明，亦不构成双方合同解除的法定条件。因此，上诉人向被上诉人发出的律师函中提出的解除合同的理由不能成立，该律师函不发生解除双方《商品房买卖合同》的效力。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴国土负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年八月一日
代书 记员 陆 琼