上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第1305号
原告上海静融实业发展有限公司。
法定代表人王启明。
委托代理人刘斌，上海市华源律师事务所律师。
被告金磊。
委托代理人周楷人，上海市君悦律师事务所律师。
被告大泓牛（上海）餐饮有限公司。
法定代表人殷卫国。
委托代理人钱传恩，上海市合信律师事务所律师。
被告鸿忻企业管理咨询（上海）有限公司。
法定代表人CHENGCHEE-YAN（郑玉成），总经理。
被告殷卫国。
上列两被告共同委托代理人STEVEYANG。
上列两被告共同委托代理人欧文瑾。
原告上海静融实业发展有限公司诉被告上海耀鑫餐饮有限公司（以下简称“耀鑫公司”）、大泓牛（上海）餐饮有限公司（以下简称“大泓牛公司”）、鸿忻企业管理咨询（上海）有限公司（以下简称“鸿忻公司”）和殷卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。耀鑫公司在审理过程中注销工商登记，本院依原告申请追加金磊作为共同被告参加诉讼。本院公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人刘斌，被告金磊及其委托代理人周楷人，被告大泓牛公司的委托代理人钱传恩，被告鸿忻公司和被告殷卫国的共同委托代理人STEVEYANG（杨大泓）、欧文瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月15日，原告与大泓牛公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定大泓牛公司向原告承租位于上海市南京西路XXX号XXX楼整层A室房屋（以下简称“系争房屋”），租赁期限自2011年9月15日至2016年9月14日，每月租金186，448.57元，并支付三个月租金作为保证金。双方另约定，待注册于系争房屋内的新公司成立后，由实际注册的新公司与原告签署新的租赁合同，合同条款不变。2012年7月17日，大泓牛公司向原告提出，因注册新公司（即耀鑫公司）办理食品许可证需要提供租赁合同，要求变更承租人签署新的租赁合同。同时，大泓牛公司、鸿忻公司和殷卫国共同向原告出具了《承诺函》，承诺若因耀鑫公司的原因导致新合同无法履行或不能全部履行，则由其代为履行新合同中约定由耀鑫公司承担的全部义务。之后原告与耀鑫公司签订了新的租赁合同，约定如耀鑫公司无法定理由提前解除合同，应向原告支付3个月租金的违约金。2012年12月起，耀鑫公司开始拖欠租金，并于2012年12月21日向原告发函要求提前终止合同。2013年1月31日，耀鑫公司搬离系争房屋，所欠费用至今未付。原告认为耀鑫公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，因耀鑫公司在案件审理过程中注销工商登记，要求其股东被告金磊和被告大泓牛公司承担相应的法律责任。故原告要求法院判令：1、被告金磊和被告鸿忻公司支付原告2012年12月1日至2012年12月27日的租金162，390.69元；2、被告金磊和被告鸿忻公司支付原告2012年12月28日至2013年1月31日的房屋使用费243，799.50元；3、被告金磊和被告鸿忻公司支付原告优惠期的租金差价559，345.71元；4、被告金磊和被告鸿忻公司支付原告提前解除合同的违约金559，345.71元；5、被告金磊和被告鸿忻公司按照每日千分之五的标准支付原告欠付租金自2012年12月6日起至判决生效之日止的滞纳金；6、被告大泓牛公司、鸿忻公司和殷卫国对上述第1至第5项付款义务承担连带责任。
被告金磊辩称，其作为耀鑫公司的股东，已出资40万元，足额履行了出资义务，仅应在其出资范围内承担公司注销的清理责任，而不应为耀鑫公司的债务承担清偿责任或担保责任，故不同意原告的诉讼请求。
被告大泓牛公司辩称，耀鑫公司已注销，作为其发起人及股东，同意由耀鑫公司支付2012年12月1日至2012年12月27日期间的欠租162，390.69元。耀鑫公司于2012年12月21日书面通知原告退租，但原告到2013年1月31日才处理完毕，效率低下导致损失扩大，且双方在合同中约定的房屋使用费标准过高，故原告主张的房屋使用费不同意支付。由于双方在合同中没有约定优惠期差价如何处理，故不同意支付原告主张的优惠期差价。双方在合同中约定耀鑫公司逾期不支付租金累计超过一个月才需向原告按月租金两倍支付违约金，但耀鑫公司欠付租金不足一个月，因此不需向原告支付违约金。由于原告主张的滞纳金标准过高，故耀鑫公司不同意支付。大泓牛公司作为担保人，对于应由耀鑫公司支付的相关费用，同意在其注册资本范围内承担责任。
被告鸿忻公司及殷卫国共同辩称，耀鑫公司在注销登记的过程中已完成各项工作，并进行了清算公告，因此鸿忻公司仅同意承担担保责任。被告殷卫国仅为耀鑫公司的法定代表人，没有在承诺书上签字，不应为耀鑫公司的债务承担连带担保责任。
经审理查明，原告为系争房屋所有权人。原告作为甲方、大泓牛公司作为乙方签有《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，约定：系争房屋建筑面积为696.57平方米，甲方以商业用途将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2011年9月15日至2016年9月14日；该房屋每日每平方米建筑面积租金为8.8元，月租金为186，448.57元，首月租金应在交房前或当日支付，第二个月起每月租金应在当月5日前支付，租赁期届满最后一个月的租金应在该月5日支付；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期费用的0.5%支付滞纳金；甲方应于2011年9月15日前向乙方交付系争房屋，乙方则应最晚不晚于该日向甲方支付租赁保证金559，345.71元；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方无法定理由提前解除合同的，应向甲方支付相当于3个月租金的违约金；乙方就系争房屋自2011年9月15日至2012年1月14日享有优惠期，优惠期内租金为186，448.57元，乙方应于支付押金时一并支付，如本合同由于乙方违约在合同期届满前终止，则视为乙方自始不享有优惠期；乙方应在本合同租期届满当天返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米10元向甲方支付房屋使用费；因签署本合同时新公司尚未注册，故本合同由乙方先行签署，支付相关费用，待工商注册完成后，由实际注册的新公司与甲方签署新的租赁合同，该合同除签署方变更外，所有条款不变。该合同签订后，原告于2011年9月15日将系争房屋交付给大泓牛公司，大泓牛公司向原告支付了优惠期租金186，448.57元及租赁保证金559，345.71元。
2012年7月17日，大泓牛公司向原告提出提前变更原合同的承租方。同日，大泓牛公司和鸿忻公司共同向原告发出《承诺函》，称根据大泓牛公司与原告就系争房屋签订的房屋租赁合同，在新公司（耀鑫公司）营业执照办理完成后变更为承租方，现耀鑫公司因办理食品药品许可证的需要，需与原告另行签署房屋租赁合同，新合同签署后，原合同作废，各方按新合同履行相应义务。大泓牛公司、耀鑫公司拟出资人承诺，耀鑫公司将全面履行合同义务，如因承租方原因导致新合同无法履行或不能全部履行，则大泓牛公司、耀鑫公司的拟出资人将代为履行新合同中约定由耀鑫公司承担的全部义务。之后，原告与耀鑫公司签订了《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，合同内容与原告和大泓牛公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》一致。
2012年8月17日，耀鑫公司注册成立，注册资本为100万元，实收资本为100万元，公司类型为有限责任公司（国内合资），出资者及股东情况为：鸿忻公司认缴出资额60万元、实缴出资额60万元，金磊认缴出资额40万元、实缴出资额40万元。
2012年9月起，系争房屋租金开始由耀鑫公司向原告支付。但自2012年12月起，耀鑫公司未向原告支付过系争房屋的租金。
2012年12月20日，原告向耀鑫公司发函催讨2012年12月1日至2012年12月31日期间的租金等相关费用，该函件同时抄送给大泓牛公司、鸿忻公司。同月21日，耀鑫公司向原告发出《租赁合同终止函》，称由于耀鑫公司资金周转出现困难，无法再承担房租物业等费用，希望与原告协商终止系争房屋的租赁合同。2013年1月14日，原告向耀鑫公司回函，称自2012年8月起，耀鑫公司经常出现延迟支付租金等相关费用的情况，已严重违反合同约定，至2012年12月27日已欠付各种费用达215，367.18元，且原告于2012年12月27日收到耀鑫公司签发的《租赁合同终止函》，因耀鑫公司要求提前终止租赁合同，其行为已构成违约，根据合同约定，耀鑫公司应将优惠期内免除的租金559，345.71元支付给原告，并且要求耀鑫公司立即支付欠租等相关费用、承担违约责任、搬离系争房屋并注销相关工商登记手续。
2013年2月1日，耀鑫公司与原告办理了房屋交接手续，并搬离系争房屋。之后因双方就费用支付问题协商未果，故原告起诉来院，要求耀鑫公司承担相应的违约责任。
在2013年8月26日庭审时，原告与耀鑫公司确认双方就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年12月27日解除。对于逾期支付租金的滞纳金，原告与耀鑫公司协商确认按照每日万分之五的标准计算。对于原告已收取的租赁保证金，原告与耀鑫公司均同意抵扣欠租。耀鑫公司认为因为原告阻止，其尚有空调设备留在系争房屋内，主张以空调设备抵扣欠租，原告则表示在被告支付全部租金后，同意由被告取回该空调设备。
2013年9月3日，经上海市工商行政管理局静安分局核准，耀鑫公司注销工商登记。据《注销清算报告》显示，金磊及鸿忻公司作为股东，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。但金磊认为该报告上的“金磊”签名并非其本人所写。
2013年10月11日，原告以耀鑫公司注销为由，申请追加金磊作为共同被告参加诉讼，并要求金磊及鸿忻公司承担原应由耀鑫公司承担的责任。
另查明，耀鑫公司搬离系争房屋后，尚有以下财产留在原告处：大金吸顶空调19套，一拖三中央空调（特灵）1套，3P特灵空调1台，2P格力空调1台。耀鑫公司要求以上述空调设备抵扣欠付原告的费用，但原告则不同意抵扣，仅同意在被告付清欠租后将上述财产返还给耀鑫公司。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、原告与大泓牛公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》、《博爱大厦租户钥匙接收登记表》、《博爱大厦租户签收书》、《情况说明》、《承诺函》、原告与耀鑫公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》、《大泓牛及耀鑫付款明细表》、原告发给耀鑫公司的函件及寄送凭证、耀鑫公司签发的《租赁合同终止函》、原告的回函及寄送凭证、《汇银大厦租户退租钥匙移交登记表》、《汇银大厦租户退租独立分表读数记录》、耀鑫公司注销工商登记的申请书、注销清算报告及股东（发起人）出资信息，金磊提供的银行受理回单及耀鑫公司的验资报告，耀鑫公司和大泓牛公司提供的房租及押金汇款凭证、租赁房屋内财产清单、《租赁合同终止函》，大泓牛公司提供的关于耀鑫公司注销的注销税务登记通知表、内资公司备案通知书、注销公告、准予注销登记通知书、组织机构代码证注销证明，本院调取的耀鑫公司工商档案机读材料，以及各方当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与大泓牛公司、原告与耀鑫公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》均系真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。在原告与大泓牛公司签订的合同中已有约定待新公司（即耀鑫公司）注册成立后由耀鑫公司与原告签署新的租赁合同，新合同除签署方变更外，所有条款不变，事实上原告与耀鑫公司也已签订了新的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，故本案中系争房屋的租赁合同相对方为原告与耀鑫公司。耀鑫公司以自身经营困难为由提出解除合同，违反承租方无法定理由不得提前解除合同的约定，其行为已构成违约，故应按照合同约定承担违约责任。关于原告的各项诉讼请求，本院具体分析如下：
关于原告要求耀鑫公司支付2012年12月1日至2012年12月27日期间欠租162，390.69元的诉讼请求，原告与耀鑫公司在审理中已确认双方租赁合同已于2012年12月27日解除，耀鑫公司亦同意支付欠租162，390.69元，故耀鑫公司应向原告支付该期间的欠租162，390.69元。
关于原告要求耀鑫公司支付欠付租金滞纳金的诉讼请求，根据合同约定，耀鑫公司应于2012年12月5日前向原告支付该月租金，该月租金至今未付，双方在庭审中均同意以租赁保证金559，345.71元抵扣欠租，且协商确认按照每日万分之五的标准计算滞纳金，故耀鑫公司应以欠租162，390.69元为本金，以每日万分之五的标准，向原告支付自2012年12月6日至2012年12月27日期间的逾期支付租金滞纳金1，786.30元。
关于原告要求耀鑫公司支付2012年12月28日至2013年1月31日期间房屋使用费的诉讼请求，合同解除后，耀鑫公司应及时将系争房屋返还给原告，双方实际于2013年2月1日办理房屋交接手续，耀鑫公司虽提出未及时交接房屋系原告效率低下所致，但却未能提供相应证据证明其说法，故本院对该说法不予采信，耀鑫公司应按实际使用时间支付原告房屋使用费。原告主张按照每日每平方米10元的标准计算房屋使用费，但在合同中该标准是针对合同到期终止后承租人未按时返还房屋的情况，并不适用于本案案情，且原告要求被告搬离系争房屋的回函发出日期在合同解除日期之后，故房屋使用费应按原租金标准（每日每平方米建筑面积租金为8.8元）计算为宜，因此，耀鑫公司应支付原告该期间的房屋使用费214，543.56元。
关于原告要求耀鑫公司支付解除合同违约金559，345.71元的诉讼请求，因本案系耀鑫公司单方主张提前解除合同，其行为构成根本违约，应按合同约定向原告支付相当于3个月租金的违约金559，345.71元。
关于原告主张耀鑫公司支付优惠期租金差价的诉讼请求，双方在合同中约定耀鑫公司承租系争房屋自2011年9月15日至2012年1月14日享有优惠期，优惠期内租金为186，448.57元，如合同由于耀鑫公司的违约在合同期届满前终止，则视为耀鑫公司自始不享有优惠期。现耀鑫公司单方提前解除合同，已构成违约，按照合同约定视为自始不享有优惠期，因此，耀鑫公司应支付原告优惠期租金差价559，345.71元。
关于耀鑫公司主张以系争房屋内空调设备抵扣所欠费用的意见，因本案系耀鑫公司违约导致租赁合同解除，其无权主张原告承担空调设备的费用，且原告亦不同意空调设备抵扣欠费，仅同意返还，故本院对耀鑫公司要求抵扣的意见不予采纳，耀鑫公司留在原告处的空调设备可在公司财产清算时进行处理。关于已由原告收取的租赁保证金，在抵扣耀鑫公司欠付租金后，剩余部分应抵扣耀鑫公司欠付原告的其他费用。
综上，耀鑫公司共应支付原告1，497，411.97元，扣除租赁保证金559，345.71元后，还应支付938，066.26元。耀鑫公司在本案审理过程中注销工商登记，鉴于耀鑫公司为有限责任公司，原告要求直接由其股东金磊及鸿忻公司清偿原应由耀鑫公司支付给原告的费用，于法无据，本院不予支持。虽然金磊提出耀鑫公司注销材料上的签名非其本人所签，但本院认为耀鑫公司已经注销，金磊作为公司股东的权益是否受到侵害，与本案并非同一法律关系，不宜在本案中处理。现金磊及鸿忻公司作为股东未能证明对耀鑫公司进行清算且已完毕，应对耀鑫公司的未了债权债务承担清理责任，即金磊及鸿忻公司应对被注销的耀鑫公司进行清算，并以清算后的财产对原告承担责任。
关于原告要求大泓牛公司、鸿忻公司及被告殷卫国就耀鑫公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，由于殷卫国并未在《承诺函》上签字，故原告要求殷卫国承担连带责任无事实和法律的依据，本院不予支持。而大泓牛公司和鸿忻公司已通过《承诺函》明确表示愿意对因耀鑫公司的原因导致合同无法履行而应由耀鑫公司承担的责任承担全部义务，应视为大泓牛公司和鸿忻公司对耀鑫公司的付款义务提供连带保证，原告起诉时未超过保证期间，故大泓牛公司和鸿忻公司应对耀鑫公司的前述付款义务承担连带清偿责任。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告金磊、被告鸿忻企业管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起三个月内对上海耀鑫餐饮有限公司的债权债务进行清算，并以清算后的财产为限额对原告上海静融实业发展有限公司承担938，066.26元的付款义务；
二、被告大泓牛（上海）餐饮有限公司、被告鸿忻企业管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内对上海耀鑫餐饮有限公司938，066.26元的付款义务向原告上海静融实业发展有限公司承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19，371.60元，由原告上海静融实业发展有限公司承担1，071.60元，被告大泓牛（上海）餐饮有限公司和被告鸿忻企业管理咨询（上海）有限公司共同承担18，300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
代理审判员 巫建强
人民陪审员 王 克
二〇一四年一月十四日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。