北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第31075号
原告张瑞霞，男，1939年8月15日出生。
委托代理人王俊杰，北京市千千律师事务所律师。
原告刘秀兰，女，1943年6月13日出生。
委托代理人王俊杰，北京市千千律师事务所律师。
被告朱波，男，1981年9月14日出生。
委托代理人朱宝江，男，1956年8月23日出生。
委托代理人满春玲，北京市君祥律师事务所律师。
被告刘洋，女，1984年6月26日出生。
委托代理人朱宝江，男，1956年8月23日出生。
委托代理人满春玲，北京市君祥律师事务所律师。
原告张瑞霞、刘秀兰与被告朱波、刘洋确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张瑞霞、刘秀兰及他们的委托代理人王俊杰、被告朱波、刘洋及他们的委托代理人朱宝江、满春玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张瑞霞、刘秀兰诉称，二原告是夫妻关系，2012年2月24日经人介绍与被告方家长相识，并达成关于北京市广安门京铁和园XX号（现为广安门车站西街XX）房产的买卖合意。在原告签字后被告家长将协议带走，后来见到被告方提交法院的房屋转让协议后才知道房子的买受人是本案的两个被告。签约之时原告手里只有份住房分配通知单，涉案房屋尚在建设中，并不知道这房是保障性住房，是不可以随意买卖的。之后与被告协商解除协议未果，被告还抢占了房屋。该房于2014年11月5日才由原告张瑞霞与北京京铁房地产开发公司（以下简称京铁公司）签订北京市商品房预售合同（限价商品住房）。原告认识到原被告之间交易的不合法性会给双方带来很大的麻烦，故诉请法院判令原被告签订的关于北京市广安门京铁和园XX号（现该房屋标牌为：广安门车站西街XX）房屋买卖合同无效。
原告张瑞霞、刘秀兰向本院提交二原告夫妻关系的证明、北京市商品房预售合同、房屋转让协议予以证明。
被告朱波、刘洋辩称，2012年2月，张瑞霞夫妻要出卖北京市广安门京铁和园XX房屋，而经人介绍与朱波、刘洋父母相识，经过房屋施工现场查看和相关人员了解，张瑞霞夫妻以235万元的价格出售给朱波、刘洋，双方于2012年2月24日签署《房屋转让协议》，张瑞霞夫妻同时签署收取全部房款235万元的收据，朱波、刘洋随后按照张瑞霞夫妻要求即在签署协议与收据前协商好的付款方式，在2012年2月26日将1418750元支付给张瑞霞夫妻还欠付他人部分货款的债主，在2012年8月23日将欠付剩余房款931250元支付给开发商。朱波、刘洋完全按照合同履行付款义务。2014年初，朱波、刘洋夫妻装修1401房屋并居住，在此结婚生子。但此后，张瑞霞夫妻反悔，认为房价低要求加价，多次诉讼。朱波、刘洋认为双方签署协议合法有效。1.张瑞霞夫妻向朱波、刘洋出售房屋之前已经缴纳北京铁路局42万元房款，依法，其拥有再度转让1401号房屋的合法权益。2.朱波、刘洋在2012年2月24日房屋转让协议签署之前不知道也不应当知道1401号房屋是限价商品房，张瑞霞夫妻没有告知，而2014年11月5日的限价商品房预售合同在房屋转让协议之后对双方签署的协议无效不具有证明力。3.依据合同法第一百零八条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任的规定，并根据房屋转让协议第八条约定现请求法院驳回原告的诉讼请求。4.根据双方的房屋转让协议，即使1401号房屋无法出售给我方、继续让我方居住使用，那么张瑞霞夫妻也应当在相同地段给朱波、刘洋提供相同面积和年代的房屋。综上，朱波、刘洋不同意原告的诉讼请求。
被告朱波、刘洋向本院提交北京铁路局收据、房屋转让协议、收条、银行回单、照片、视听资料予以证明。
经本院庭审质证，当事人对原告张瑞霞、刘秀兰提交的二原告夫妻关系的证明、北京市商品房预售合同、房屋转让协议、被告朱波、刘洋提交的北京铁路局收据、房屋转让协议、收条、照片、视听资料的真实性无异议，本院予以确认。原告张瑞霞、刘秀兰对被告朱波、刘洋提交的银行回单提出异议，但未出示相反证据证明，对朱波、刘洋提交的银行回单的真实性，本院予以确认。
经审理查明，2011年7月29日，北京市铁路局收到广安门XX号张瑞霞购房首付款42万元。
2012年2月24日，张瑞霞、刘秀兰夫妇（甲方）与朱波、刘洋夫妇（乙方）签订房屋转让协议（以下简称协议），约定：“一、甲方于2011年7月29日定购的位于北京市（广安门）京铁和园小区XX号房产一套出售给乙方。二、转让价款为235万元。三、付款方式及期限，乙方于本协议签字当日一次性付清全部款项，甲方将该房产的首付款票据交给乙方持有。注：乙方若不能按购房合同依约定支付房款其法律后果，由乙方承担，甲方不承担任何法律责任。四、甲方应承担本协议设定的权利义务，……。五、本协议由甲乙双方签字后成立，甲方在本协议成立的同时应将本协议所涉及的标的物一并交与乙方，以便于乙方履行该房交款交费等义务。六、本协议成立后，乙方所享有的权利义务按甲方订购该房屋时的约定执行，甲方应无条件的协助乙方办理房产过户等手续，履行此项义务的期限按法定标准执行落实。七、本协议甲、乙双方及见证人已认真阅读并清楚地知道协议所规定的含义内容，知晓利害关系。八、本协议生效履行后甲方应在法律规定的期限内无条件地协助乙方办理房产过户等手续。如违约定不给办理过户手续依法赔偿乙方经济损失并承担支付违约金200万元。九、房产过户手续及税费的承担由乙方负责。……”协议落款甲方处有张瑞霞、刘秀兰的签字及捺印，乙方处有朱波、刘洋的签字及捺印，见证人处签有“张X”、“张X”字样及捺印2枚和手写的身份证号码2组，证明人处签有“甄XX”字样及捺印1枚。协议签订当日，张瑞霞、刘秀兰签署收条1张，内容为：“今收到朱波房款（北京市广安门京铁和园小区XX房）235万元整。”收条落款处除收款人签字外，在见证人处还签有“张X”、“张X”字样。
2012年8月23日，朱波向北京京铁房地产开发公司（以下简称房地产公司）支付“广安门XX张瑞霞剩余房款”955316元。2013年11月份，朱波、刘洋接收了上述房屋转让协议中涉及的房屋，现由朱波、刘洋居住。
2014年11月5日，买受人张瑞霞与出卖人房地产公司签订北京市商品房预售合同（限价商品住房），合同编号：Yxx。该合同第三条基本情况约定，该限价商品住房为第一条规定项目中的XX号，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。第五条计价方式与价款约定，1.按照建筑面积计算，该限价商品住房单价为每平方米12767.63元，总价款1397673元。第六条付款方式及期限约定，买受人采取一次性付款方式付款。
张瑞霞、刘秀兰、朱波、刘洋确认，协议所表述的房屋与北京市商品房预售合同（限价商品住房），合同编号：Yxx中表述的房屋为同一处房屋（以下简称涉案房屋）。
本案当事人张瑞霞、刘秀兰、朱波、刘洋及朱波、刘洋的代理人朱宝江、刘秀兰之子张X（男，1967年9月18日出生，汉族，住河北省XX）、甄XX（男，1970年4月27日出生，汉族，住河北省保定市XX）的配偶案外人段XX（别名段XX，女，1968年5月23日出生，汉族，住河北省保定市XX）、张XX（男，1986年6月25日出生，汉族，住河北省保定市曲阳县北台乡韩家峪村5区42号）于本案审理中确认，朱波的父亲朱宝江代刘秀兰之子张X向甄XX偿还所欠煤款1418750元，为朱波、刘洋依据协议支付的部分购房款。
2015年11月10日，本院向房地产公司发出协助调查通知书，调查内容为：“北京市商品房预售合同（合同编号：Yxx）所涉及的房屋坐落西城区广外手帕口南街广安门铁路住宅小区XX之房屋性质，是否办理了房屋所有权初始登记。并附与房屋性质有关文件。”2015年12月3日，房地产公司向本院出具关于北京市西城区人民法院协助调查的情况说明（以下简称情况说明），内容为：“我公司与张瑞霞签订的北京市商品房预售合同（合同编号：Yxx）所涉及的房屋坐落西城区广外手帕口南街广安门铁路住宅小区XX之房屋属限价商品住房产权性质，目前尚未办理房屋所有权初始登记。”情况说明所附北京市住房保障办公室关于明确广安门铁路定向安置房项目权属性质的意见（京住审字（2013）33号）内容有：“你公司关于广安门铁路定向安置房项目明确权属性质的请示收悉，经研究，现将有关意见回复如下，……同意该项目定为限价商品住房产权性质，上市交易按照我市限价商品住房政策规定执行。”
上述事实，有当事人提交的上述证据、房地产公司情况说明和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，张瑞霞、刘秀兰与朱波、刘洋签订的房屋转让协议中交易的涉案房屋为张瑞霞向房地产公司所购买，张瑞霞、刘秀兰是出卖人，朱波、刘洋是买受人。根据本院向房地产公司的调查结果，能够确定本案当事人诉争的涉案房屋性质为限价商品住房，此类房屋在购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让。截至本案法庭调查结束，涉案房屋的购房人张瑞霞尚未取得房屋所有权证，处于限制上市交易期限内，故不得转让。张瑞霞、刘秀兰与朱波、刘洋夫妇签订的房屋转让协议，为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
张瑞霞、刘秀兰与朱波、刘洋于二○一二年二月二十四日签订的房屋转让协议无效。
案件受理费一万二千八百元，由张瑞霞、刘秀兰六千四百元（已交纳）；由朱波、刘洋负担六千四百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一六年一月十二日
书记员 苏晓明