广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民二终字第507号
上诉人（原审被告一、反诉原告）：惠州市京德房地产有限公司。
上诉人（原审被告二、反诉原告）：深圳市恒立冠投资有限公司。
两上诉人的共同委托代理人：马越、方梅娜，均系北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖义华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：盘国华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：程法霞。
三被上诉人的共同委托代理人：曹春和、旷小明，系广东伟伦律师事务所律师。
上诉人惠州市京德房地产有限公司（以下简称“京德公司”）、深圳市恒立冠投资有限公司（以下简称“恒立冠公司”）因与被上诉人廖义华、盘国华、程法霞居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民二重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员岳淑敏担任审判长，审判员沈巍、代理审判员江玮组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年1月4日，廖义华、盘国华、程法霞向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除三原告与两被告京德公司、恒立冠公司签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》；2、两被告京德公司、恒立冠公司向原告廖义华、盘国华、程法霞支付居间报酬23593977元；3、两被告京德公司、恒立冠公司向原告廖义华、盘国华、程法霞支付上述居间报酬的利息：按本金9376245元计算自2012年1月7日起至实际付款日止的利息，按本金14217732元计算自起诉之日起至实际付款曰止的利息，利率均按同期银行贷款利率计算。利息暂计至2013年5月31日，为810000元，此后照计：4、本案诉讼费由两被告承担。主要的事实和理由是：原告与第二被告法定代表人高维建系认识多年的朋友，后者曾于2010年下半年向原告透露欲在惠州市开发房地产的想法，并口头委托原告为其在惠州市区范围内物色适合开发的土地。三原告了解到惠州市美地房地产开发有限公司（以下简称“美地公司”）、惠州市亚衡实业开发有限公司（以下简称“亚衡公司”）、惠州市容大置业投资有限公司（以下简称“容大公司”）、惠州市国和电力电子有限公司（以下简称“国和公司”）欲转让其名下总面积约为43万平米的十宗工业用地使用权，土地使用权人、国有土地使用权证号、土地面积分别为：土地使用权人容大公司，惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，面积30580平方米。土地使用权人亚衡公司，惠府国用（2007）字第xxxxxxxxx号，面积57476平方米；惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，面积42105平方米；惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，面积19680.2平方米；惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，面积30436.7平方米。土地使用权人美地公司，惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxxxx号，面积43980平方米；惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxxx号，面积59742.8平方米；惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号，面积54836.6平方米；惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号，面积45541.6平方米。土地使用权人国和公司，惠府国用（95）字第xxxxxxxxxxxx号，面积49637平方米。根据惠州市土地规划，上述十宗土地均可调整为商住用地，符合第二被告所要求的购地条件。2011年6月13日，三原告与两被告签订《居间合同》（详见证据一），约定由三被告购买位于惠州市惠城区南部新城总面积约为43万平米的工业用地提供居间服务：1、三原告向两被告提供介绍竞买上述地块的机会，两被告委托三原告为购买土地事宜与土地出让方及政府相关部门进行前期的土地转让及政府挂牌事项洽谈，当两被告或与两被告关联的公司与土地出让方及国土部门签订土地出让金并顺利完成摘牌到两被告或两被告指定的公司时，则视为三原告为两被告提供居间服务成功；2、三原告确保两被告以楼面地价每平方米不超过830元的价格与土地使用权签订合同，并在一年内完成十宗土地的挂牌工作；3、居间期限自2011年6月13日至2012年6月16日止；4、两被告按楼面总面积（即规划建筑总面积）每平方米170元的价格作为三原告的居间费用；地块分次居间费分两次支付，每宗土地成交被告签订成交确认书当天先支付每平方米20元，其余150元在下一地块签订成交确认书后3个工作日内后支付；两被告支付居间费时按10%代扣代缴税费。2011年6月16日，三原告与两被告签订一份《补充合同》（详见证据二），对《居间合同》做如下补充和修改：1、对三原告收款账号进行变更；2、因土地使用权人要求在土地挂牌楼面价超出830元时获得60元每平方米的补偿，三原告自愿与两被告各分担一半补偿款，三原告承担的补偿款由两被告在支付居间费用时扣除。2011年6月29日，三原告又与两被告签订一份《协议书》（详见证据三），对三原告的居间工作增加了相关协调及迁移高压线缆的义务。经三原告的居间工作，2011年6月14日，两被告与美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司签订《合作合同书》（详见证据四），美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司四家公司的签字代表均为陈大平。合同约定：美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司分次向惠州市规划国土部门申请将上述十宗土地用途变更为商住用地，并陆续分次由惠州市土地与矿业交易中心挂牌出让；双方确认楼面地价实际交割价格为每平方米830元，两被告同意按合同约定在上述土地挂牌时参与竞买土地使用权。经三原告与容大公司、亚衡公司的协调申请，惠州市国土、规划部门同意将原土地使用权证号为惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxx号两幅地块调整为商业及住宅用地。原惠州市土地与矿业交易中心（现己被并入惠州市公共资源交易中心）将该第一幅地块于2011年8月10日挂牌出让，减去原规划道路面积和电力高压线走廊覆盖面积后挂牌出让土地面积20569平方米，容积率2.3，规划建筑总面积为47309平方米。2011年8月23日，第一被告京德公司以2271万元的价格成功摘牌，成交楼面价为每平方米480元，该地块土地使用权至第一被告京德公司名下，新办理的土地使用权证号为惠府国用（2011）第xxxxxxxxxxx号（详见证据五）。2011年12月19日，原证号为惠府国用（2007）字第xxxxxxxxx号的地块被挂牌出让，挂牌出让面积为49263平方米，规划用途为住宅、商业，容积率2.17，规划建筑总面积106900平方米。2011年12月30日，第一被告京德公司以5022万元的价格成功摘牌，成交楼面价为每平方米469.8元，新办理的土地使用权证号为惠府国用（2012）第xxxxxxxxxxx号（详见证据六）。就上述两宗土地的交易，按照《居间合同》第四条的约定，两被告应于2011年8月23日向三原告支付946180元，应于2012年1月6日前支付8430065元，但两被告至今分文未付。两被告的违约行为使三原告对其是否履行合同义务产生怀疑，因居间费用的拖欠也使得三原告的后续工作难以开展。因美地公司、亚衡公司的债务问题，除国和公司名下证号为惠府国用（95）字第xxxxxxxxxxxx号土地外，其余七宗土地均被法院查封，部分地块还被多家法院查封（详见证据七），《居间合同》、《协议书》所约定的原告义务已不能继续履行。原告认为，三原告均系己满十八周岁，具有民事行为能力和诉讼主体资格（详见证据八），第一被告京德公司、第二被告恒立冠公司均系合法注册的企业法人，具有民事行为能力和诉讼主体资格（详见证据九）。三原告与两被告签订的合同系各方真实意思表示，合法有效，各方应信守履行。经三原告的居间工作，被告京德公司已成功竞得《居间合同》约定的两宗土地使用权，两被告应按合同约定支付居间报酬。原告涉及其他八宗未交易土地的义务因两被告违约行为及美地公司、亚衡公司的债务因素而致不能继续履行，三原告对此并无过错。而因两被告的违约行为，且《居间合同》约定的居间期限已过，三原告与两被告之间签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》已符合解除条件，三原告要求不再履行《居间合同》、《补充合同》、《协议书》约定的原告义务，所以，两被告应将上述已交易两宗土地的居间报酬全部支付给三原告。两宗土地规划建筑总面积为154209平方米，按合同约定的每平方米170元居间报酬计算，总额为26215530元，扣除两被告代扣代缴税费10%，两被告应支付三原告居间报酬总额为23593977元（详见证据十）。自第二宗土地成交至今，原告多次要求与两被告协商支付居间报酬，两被告均以多种理由推诿拒绝。
被告（反诉原告）惠州市京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司一审答辩称：一、《居间合同》、《补充合同》、《协议书》、《合作合同书》、《补充协议》的有关约定，存在以合法形式掩盖非法目的，恶意串通、损害国家、集体或者第三方利益的情形，属于无效合同。二、被答辩人未完成居间义务，无法实现答辩人十宗土地的合同目的，无权要求居间费用。答辩人签订有关协议的目的明确，就是为了取得合同约定的十宗土地的使用权。被答辩人一再保证的也是取得十宗土地的使用权。三、被答辩人为骗取居间费用，故意隐瞒土地被查封的重大事实，依法不但不能要求居间费用，还应承担向答辩人赔偿损失的违约责任。综上，答辩人与被答辩人之间签订相关协议，符合合同法规定的合同无效的情形，依法应认定为无效合同，被答辩人根本违约，未完成居间义务，违反居间人法定义务，不但无权要求居间费用，还应当依法向答辩人赔偿损失。
被告（反诉原告）惠州市京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司反诉称：反诉原告于2010年下半年向反诉被告透露欲在惠州市进行房地产开发的想法，并邀请反诉被告为其在惠州市区物色合适开发的土地。反诉被告于2011年5月至6月间向反诉原告报告，称惠州市美地房地产开发有限公司（下称美地公司）、惠州市亚衡实业开发有限公司（下称亚衡公司）、惠州市容大职业投资有限公司（下称容大公司）、惠州市国和电力电子有限公司（下称国和公司）欲转让其名下总面积为43万平方米的十宗工业用地使用权，土地使用权人、国有土地使用权证号、土地面积分别为：一、土地使用权人：容大公司，证号：惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，面积3058㎡；二、土地使用权人：亚衡公司，证号：惠府国用（2007）字第xxxxxxxxx号，面积57476㎡；惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，面积42105㎡；惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，面积19680.2㎡；惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，面积30436.7㎡；三、美地公司，证号：惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxxxx号，面积43980㎡；惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxx号，面积59742.8㎡；惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号，面积54836.6㎡；惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号，面积45541.6㎡；四、土地使用权人：国和公司，证号：惠府国用（95）字第xxxxxxxxxxxx号，面积49637㎡。根据惠州市土地规划，上述十宗土地均可调整为商住用地，符合反诉原告要求的购地条件。2011年6月13日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订《居间合同》，合同约定反诉被告向反诉原告提供居间服务，为反诉原告取得惠城区南部新城共约43万平方米，共十块土地的挂牌，并与土地使用权人签订十块土地的出让合同。2011年6月16日，双方又签订《协议书》，约定被反诉人应当履行的一系列义务。2011年8月23日，反诉原告按照反诉被告的安排参加红十字国土部门组织的土地挂牌，并以2271万元的价格成功摘得原证号惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，2011年12月30日，反诉原告再次按照反诉被告的安排以5022万元的价格成功摘得原证号为惠府国用（2007）字第xxxxxxxxx号土地，并为此支付契税2187900元。反诉原告取得上诉互不相连的两块土地约8.8万平方米（实际取得面积为69832平方米）后，《居间合同》约定的剩余8块土地342000平方米土地至今没有进行挂牌。后经反诉原告调查了解得知，因美地公司、亚衡公司的债务问题，早在2011年6月29日开始，涉案证号为惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxxxx号、惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxx号、惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号的七块土地已被广东省、浙江省的多家法院查封，不能进行挂牌。反诉被告作为居间人故意隐瞒上述重要事实，导致反诉原告不能完整取得全部所需土地使用权，无法进行整体开发利用。获知上述事实后，反诉原告一直在努力通过各种途径以期取得合同约定的剩余土地使用权，而且也多次要求反诉被告继续履行居间义务。但时至今日毫无进展。反诉原告已准备就此向惠州市国土部门提出解除挂牌成交协议，并请求返还已支付的出让金。反诉被告是十宗土地交易的居间人有义务向反诉原告提交该十宗土地真实的权属状况，在反诉被告明知且应当知道其中七宗地块被查封无法挂牌出让的前提下，故意隐瞒这一重要事实，仍于2011年6月29日与反诉原告签订《协议书》。最为严重的是，上述七块土地于2011年6月29日开始被广东省和浙江省人民法院陆续查封，而反诉被告为了获取巨额居间报酬，全然不顾委托人经济利益，仍然隐瞒事实真相，安排反诉原告参加土地挂牌，使反诉原告在不知真相的情况下于2011年8月23日和2011年12月30日摘牌取得8平方米土地后，无法再取得其他约342000万米的大块土地，从而导致无法连片整体开发的严重后果。从2011年6月29日土地被陆续查封到2011年8月23日第一次挂牌相隔近60天，到第二次挂牌相隔180余天，反诉被告均未就该情况向反诉原告报告，最终造成反诉原告投入巨额购地款后无法进行开发的窘况。如果反诉被告在反诉原告摘牌前能将土地被查封的事实及时告知反诉原告，明确告知只能摘牌取得居间合同约定的20%的土地，居间合同约定的80%土地约34.2万平方米土地不能挂牌，反诉原告将不会参加该土地的摘牌，反诉原告的7000余万元也不会投入并被套至今，并因此共支付城镇土地使用税985905.63元。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中反诉被告隐瞒重要事实，为了取得居间报酬不惜以牺牲损害委托人利益为代价，其行为是一种违约行为且给反诉原告造成了巨大的经济损失；依据反诉原告与反诉被告签订的一系列协议，反诉原告的目的是取得十块土地的使用权，并予以综合开发，成片开发，正因反诉被告的违约甚至于违法行为，导致了反诉原告投入巨额资金后，无法进一步取得其余大片土地开发，是反诉原告蒙受了巨大经济损失。依据合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”反诉被告应当向反诉原告赔偿损失。综合本案中反诉原告投入购地款后至今无法开发利用，购地款的巨额资金被占用长达3年之久，为此反诉原告请求：一、反诉被告向反诉原告赔偿损失（暨资金占用期间的利息损失），按照反诉原告已支付的购地款为基数，参照银行同期贷款利率（6%）计算向反诉原告计付，自反诉原告支付购地款及契税之日起算，其中23391300元自2011年8月17日起算，暂算至2015年2月9日，为4958955.6元；其中51726600元自2012年1月16日起算，暂计至2015年2月6日，为9655632元。上述款项合计14614587.6元。二、反诉被告赔偿反诉原告城镇土地使用税985905.63元；三、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）廖义华、盘国华、程法霞针对反诉答辩称：我们认为被告的反诉请求超出了法定期限，应驳回。一、被答辩人与原土地使用权人签订《合作合同书》时，合同涉及的十宗土地均没有被法院查封，不存在答辩人隐瞒事实的情况。二、土地被查封并不必然导致不能挂牌出让交易，《合作合同书》履行过程中，答辩人也不存在隐瞒事实的情况。三、被答辩人主张的成片开发或综合开发没有合同依据和事实依据。四、被答辩人延迟开发土地是商业行为，其取得土地使用权的资金利息等是其持有上述资产的财务成本，其要求答辩人承担毫无事实依据，也没有合同或法律依据。综上，被答辩人的反诉请求没有事实依据，也没有合同依据，依法应全部驳回。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2011年6月13日，廖义华、盘国华、程法霞与惠州市京德房地产有限公司（以下简称“京德公司”）、深圳市恒立冠投资有限公司（以下简称“恒立冠公司”）签订一份《居间合同》，约定：由廖义华、盘国华、程法霞向京德公司、恒立冠公司提供介绍竞买位于惠州市惠城区南部新城（奥林匹克体育中心南侧）总面积约为43万平方米的十宗工业用地的机会，当京德公司、恒立冠公司或与京德公司、恒立冠公司关联的公司与土地出让方及国土部门签订土地出让合同并顺利完成摘牌到京德公司、恒立冠公司或京德公司、恒立冠公司指定的公司时，则视为廖义华、盘国华、程法霞为京德公司、恒立冠公司提供居间服务成功；廖义华、盘国华、程法霞确保京德公司、恒立冠公司所竞买的上述地块用途为二类商住用地，容积率为2.3，建筑密度≤30%，绿化率≥35%，具体面积和指标以公示指标为准；廖义华、盘国华、程法霞确保京德公司、恒立冠公司以楼面地价每平方米不超过830元的价格与土地使用权人签订合同，并在一年内完成十宗土地的挂牌工作；居间期限从2011年6月13日至2012年6月16日止；当上述地块分多次挂牌交易时，在每次地块与国土局土地交易中心签订成交确认书的当天，京德公司、恒立冠公司按竞得该地块楼面面积×1000元／㎡-摘牌价后的差额作为居间费，第一次先支付每平方米20元居间费，其余150元在下一地块签订成交确认书后3个工作日内支付；双方每次结算金额按每次挂牌交易的实际面积为准，京德公司、恒立冠公司按10%代扣代缴税费。
2011年6月14日，京德公司、恒立冠公司与原土地使用权人惠州市美地房地产开发有限公司（以下简称“美地公司”）、惠州市亚衡实业开发有限公司（以下简称“亚衡公司”）、惠州市容大置业投资有限公司（以下简称“容大公司”）、惠州国和电力电子有限公司（以下简称“国和公司”）签订一份《合作合同书》，约定：美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司在1年内将惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxxxx号、惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（95）字第xxxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号【当事人签订的合同存在笔误，实为“惠府国用（2007）字第xxxxxxxxx号”】、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号，总用地面积约43万㎡【土地用途现状均为工业用地】上述10宗地块分次向惠州市规划、国土等政府部门办理土地用途变更为商住用地，并陆续分次申请惠州市国土局土地交易中心挂牌出让，双方确认楼面地价实际交割价格为830元／㎡，京德公司、恒立冠公司同意按合同约定参与竞买土地使用权。
2011年6月16日，盘国华代表其本人及廖义华、程法霞与京德公司、恒立冠公司签订一份《补充合同》，约定：由于土地使用权人要求在土地挂牌楼面价超出830元／平方米时获得60元／平方米的补偿，廖义华、盘国华、程法霞自愿与京德公司、恒立冠公司各半分担此补偿款，即在补充事由发生后，廖义华、盘国华、程法霞承担30元补偿款，该款由京德公司、恒立冠公司在支付居间费用时扣除。2011年6月29日，双方又签订一份《协议书》，约定：一、鉴于居间合同所涉的地块尚不成熟，廖义华、盘国华、程法霞同意“1、负责协调七通一平相关事宜；2、争取将整体容积率调整为2.1以下（但首块挂牌地块容积率可以不大于2.17）；3、负责确定建筑物限高为100米；4、如因土地挂牌价高于830元／㎡而京德公司、恒立冠公司需给予原土地使用权人60元／㎡补偿，则该补偿款全部由廖义华、盘国华、程法霞承担，京德公司、恒立冠公司可在支付居间费用时扣除该补偿款；5、负责在3年内完成地块上高压线缆的迁移工作并承担费用”。二、如廖义华、盘国华、程法霞不能履行本《协议书》约定的上述义务，京德公司、恒立冠公司可在支付廖义华、盘国华、程法霞居间费用时扣除未完成事项的相关费用。
经廖义华、盘国华、程法霞与容大公司、亚衡公司的协调申请，惠州市国土、规划部门同意将原土地使用权证号为惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxx号两幅地块调整为商业及住宅用地。原惠州市土地与矿业交易中心（现已被并入惠州市公共资源交易中心）将原证号为惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号的地块挂牌出让，减去原规划道路面积和电力高压线走廊覆盖面积后，挂牌出让土地面积20569㎡，建筑面积47309㎡，容积率2.3，建筑限高50米，出让年限商业40年、住宅70年。2011年8月23日，京德公司以2271万元的价格成功摘牌（契税681300元），成交楼面价为每平方米480元，该地块土地使用权证已办理至京德公司的名下【惠府国用（2011）第xxxxxxxxxxx号】。2011年12月31日，原证号为惠府国用（2007）字第xxxxxxxxx号的地块被挂牌出让，挂牌出让面积为49263㎡，建筑面积，106900㎡，容积率≤2.17，出让年限商业40年、住宅70年。京德公司以5022万元的价格成功摘牌（契税1506600元），成交楼面价为每平方米469.8元，该地块土地使用权证已办理至京德公司的名下【惠府国用（2011）第xxxxxxxxxxx号】。上述两宗土地，京德公司合计支付城镇土地使用税985905.63元。
另查明，就“惠州市京德房地产有限公司名下国有土地使用权证号为惠府国用（2011）第xxxxxxxxxxx号地块上有无高压线路”的问题，本院于2013年10月8日向惠州市住房和城乡规划建设局发出《调查询证函》，该局于2013年11月6日函复本院：根据已批准的《规划设计条件告知书》，来函中提及的南部新城NBXC12-17-01地块［惠府国用（2011）第xxxxxxxxxxx号］可建设用地范围内没有规划的高压线廊，位于用地东侧的高压线廊，不影响该地块的开发建设。
再查明，涉案的证号为惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxxxx号、惠府国用（2005）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2009）字第xxxxxxxxxxx号等七宗土地，因美地公司、亚衡公司的债务问题，从2011年6月29日至2013年4月19日分别被广东省、浙江省的多家法院查封，申请改变土地用途和自主处置均受到限制，《居间合同》、《协议书》已无法继续履行。
又查明，根据《居间合同》的约定，京德公司、恒立冠公司应向廖义华、盘国华、程法霞支付惠府国用（2011）第xxxxxxxxxxx号地块（以下简称“第一块地”）的居间报酬数额是：（170元／㎡×47309㎡）×90%=7238277元，应支付惠府国用（2011）第xxxxxxxxxxx号地块（以下简称“第二块地”）的居间报酬数额是：（170元／㎡×106900㎡）×90%=16355700元。【以上报酬数额均未扣减《协议书》中约定的未完成事项的相关费用】截止至目前为止，京德公司、恒立冠公司未向廖义华、盘国华、程法霞支付过居间报酬。
原审法院裁判理由和结果
原审法院认为：本案是居间合同纠纷，针对诉讼各方诉争焦点，根据各方当事人提供的证据及查明的案件事实作如下判析：
一、关于京德公司、恒立冠公司提出反诉是否合法的问题。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百五十一条的规定：“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定：“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”本案属于二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，京德公司、恒立冠公司在重审中提出反诉请求，符合上述法律规定，故本院予以准许，对廖义华、盘国华、程法霞的反诉辩称不予认可。
二、关于合同是否有效及能否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，廖义华、盘国华、程法霞与京德公司、恒立冠公司签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》系双方当事人在平等协商的基础上签订的，其形式要件符合《中华人民共和国合同法》规定的关于居间制度的基本原则，其内容未违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效的合同，各方当事人应当按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”因原土地使用权人美地公司、亚衡公司的债务问题，从2011年6月29日至2013年4月19日，涉案十宗土地的其中七宗分别被广东省、浙江省的多家法院查封，申请改变土地用途和自主处置均受到限制，本案涉及的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》的合同目的均已无法实现，故廖义华、盘国华、程法霞诉求解除《居间合同》、《补充合同》、《协议书》具有事实和法律依据，本院予以支持。
三、关于应付居间报酬的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”本案中，《居间合同》、《补充合同》、《协议书》签订后，廖义华、盘国华、程法霞及时给京德公司、恒立冠公司提供了与相对人美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司进行土地买卖合作的机会，促成双方签订了《合作合同书》，且完成了原土地使用权证号为惠府国用（2007）字第xxxxxxxxxxx号、惠府国用（2007）字第xxxxxxxxx号两幅地块的用地性质由工业调整为商业及住宅用地及摘牌工作，已实现了部分合同目的。由于双方并未在合同中约定以十宗土地均竞买成功为支付居间报酬的前提，故京德公司、恒立冠公司应当分阶段向廖义华、盘国华、程法霞支付已成交的两宗地块的居间报酬，不得以“无法规划开发十块土地”作为拒付居间报酬的理由。
双方在《协议书》中约定“廖义华、盘国华、程法霞同意1、负责协调七通一平相关事宜；2、争取将整体容积率调整为2.1以下（但首块挂牌地块容积率可以不大于2.17）；3、负责确定建筑物限高为100米；4、如因土地挂牌价高于830元／㎡而京德公司、恒立冠公司需给予原土地使用权人60元／㎡补偿，则该补偿款全部由廖义华、盘国华、程法霞承担，京德公司、恒立冠公司可在支付居间费用时扣除该补偿款；5、负责在3年内完成地块上高压线缆的迁移工作并承担费用”，按照房地产开发的基本操作流程，只有开发商准备对拟开发地块进行实际开发时，才会对拟开发地块实施七通一平工程，在此前提下，廖义华、盘国华、程法霞才有可能介入负责协调七通一平相关事宜。目前，京德公司、恒立冠公司尚未对已竞得的地块进行实际开发，廖义华、盘国华、程法霞的协调义务也无从谈起，故廖义华、盘国华、程法霞暂时无需履行第1项义务。如京德公司、恒立冠公司对已竞得的地块进行实际开发时，廖义华、盘国华、程法霞未履行第1项义务，京德公司、恒立冠公司可另循法律渠道解决。经本院调查询证，惠州市住房和城乡规划建设局已书面回复称该地块可建设用地范围内没有规划的高压线廊，位于用地东侧的高压线廊，不影响该地块的开发建设，且两块土地挂牌价均低于830元／㎡，故在京德公司已受让的两块土地中，廖义华、盘国华、程法霞均无需承担第4、5项义务。目前京德公司受让的两块土地中，第一块土地容积率为2.3、限高50米，不符合上述2、3项的要求；第二块土地容积率≤2.17，不符合上述第2项的要求。
考虑到以上原因，对京德公司、恒立冠房地产开发项目整体效益是有影响的，为兼顾公平，可酌情减少廖义华、盘国华、程法霞应获得的居间报酬，第一块地不符合两项要求，扣减40%的居间报酬，第二块地不符合一项要求，扣减20%的居间报酬。在扣减《协议书》中约定的未完成事项的相关费用后，京德公司、恒立冠公司应向廖义华、盘国华、程法霞支付第一块地居间报酬数额是4342966.2元（7238277元＊60%）、第二块地的居间报酬数额是13084560元（16355700元＊80%）。鉴于双方对迟延付款的违约责任未作明确约定，故迟延付款的利息宜从廖义华、盘国华、程法霞主张权利之日（即2013年6月6日）起至实际付清之日止，以17427526.2元（4342966.2元＋13084560元）为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
四、关于廖义华、盘国华、程法霞是否需要向京德公司、恒立冠公司赔偿购地款及契税的利息损失14614587.6元及城镇土地使用税985905.63元的问题。京德公司、恒立冠公司认为“廖义华、盘国华、程法霞明知且应当知道其中七宗地块被查封无法挂牌出让的前提下，故意隐瞒重要事实，应当赔偿损失”，经查明，廖义华、盘国华、程法霞与向京德公司、恒立冠公司签订《居间合同》时，涉案土地尚未被查封，廖义华、盘国华、程法霞既不是原土地使用权人，也不是原土地使用权人的内部员工，其不可能清楚了解原土地使用权人的财务状况，故其无法预见涉案土地将被查封无法挂牌出让。本院对京德公司、恒立冠公司的辩称不予认可，廖义华、盘国华、程法霞不存在故意隐瞒重要事实的行为。作为市场经营主体，京德公司、恒立冠公司在商业经营活动中，理应知晓存在一定的商业投资风险，京德公司、恒立冠公司支付购地款、契税、城镇土地使用税的收款人并非廖义华、盘国华、程法霞，且京德公司已经实际取得涉案两块土地，在此情形下，其要求廖义华、盘国华、程法霞赔偿购地款及契税的利息损失14614587.6元及城镇土地使用税985905.63元没有法律依据，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：（一）解除原告（反诉被告）廖义华、盘国华、程法霞与被告（反诉原告）惠州市京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》。（二）被告（反诉原告）惠州市京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）廖义华、盘国华、程法霞居间报酬17427526.2元及利息（以17427526.2元为基数，从2013年6月6日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。（三）驳回原告（反诉被告）廖义华、盘国华、程法霞的其他诉讼请求。（四）驳回被告（反诉原告）惠州市京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司的反诉请求。本案诉讼费163820元，由原告（反诉被告）廖义华、盘国华、程法霞负担37455元，被告（反诉原告）惠州市京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司负担126365元；反诉费57702元，由被告（反诉原告）惠州市京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司负担。
当事人二审的意见
一审宣判后，惠州市京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司不服原审判决，向本院上诉请求：1、撤销（2015）惠城法民二重字第2号民事判决书第一、二、四项判决；2、依法改判上诉人与被上诉人签订的《居间合同》《补充合同》《协议书》无效，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、依法改判支持上诉人的全部反诉请求；4、被上诉人承担本案一、二审全部案件受理费。其主要的事实和理由是：一、一审法院遗漏“被上诉人为骗取居间费用，在涉案土地被查封3个多月之久后，仍欺骗上诉人与惠州市美地房地产开发有限公司、惠州市亚衡实业开发有限公司、惠州市容大置业投资有限公司、惠州市国和电力电子有限公司（以下简称美地、亚衡、容大、国和四公司），以十宗土地为标的，签订补充协议”的重要事实。上诉人为支持其反诉主张，在反诉证据中，提交了上诉人与美地、亚衡、容大、国和四公司于2011年9月29日，经被上诉人居间工作签订的《补充协议》。补充协议中约定“鉴于：……2.乙方（即上诉人）与盘国华、廖义华、潘法霞等人（即被上诉人）于2011年6月13日签订的关于盘国华等人协助乙方取得惠州市惠城区三栋镇的总面积约为43万平方米的十宗地块开发权的居间合同及其补充协议”。在涉案土地被查封后92天，被上诉人明知且应当知道涉案土地已经被查封，上诉人无法取得整块10宗土地的使用权，但仍骗取上诉人与美地、亚衡、容大、国和四公司签订《补充协议》，且该协议的约定均指向“被上诉人协助上诉人取得43万平方米的十宗土地”，被上诉人骗取居间费用的恶意显露无遗。以上重大事实，上诉人已提交《补充协议》予以佐证，但是一审法院却对被上诉人的恶意欺骗的违约事实只字未提，直接导致一审判决的错误判决。二、一审法院在审查被上诉人“恶意隐瞒土地被查封而无法出让的事实，为了骗取居间费用，欺骗上诉人签订《居间合同》，哄骗上诉人参与土地竞拍”的根本违约事实中，简单粗暴，事实认定不清。首先，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定，居间人负有如实报告的义务。居间行业的本质就是为了人民提供信息，提供服务媒介，为市场主体需要者与供给者搭起信息的桥梁。具体到本案，上诉人之所以与被上诉人订立居间合同，就是因为己方信息不够灵通，且不够了解原土地使用权人的具体情况（核心是财务状况）。所以，具体到本案，在被上诉人一再保证取得十块土地使用权的前提下，被上诉人的如实报告义务应当是严格义务，其对涉案土地及土地使用权人的财务状况应当从严要求，其知道且应当知道、并持续关注涉案土地权属情况及原土地使用权人的财产状况。以下为涉案的主要合同（事实）的基本情况：
序号
时间
行为
主体
说明
1
二〇一一年六月十三日
签订《居间合同》
上诉人与被上诉人
2
2011年6月14日
签订《合作合同书》
上诉人与被上诉人美地、亚衡、容大、国和四公司
3
2011年6月16日
签订《补充合同》
上诉人与被上诉人
4
2011年6月29日
查封涉案七块土地
广东省、浙江省多家法院
5
2011年6月29日
签订《协议书》
上诉人与被上诉人
6
2011年8月23日
参加土地挂牌，取得第一块土地（惠府国用2007字第××号）
上诉人
与土地被查封时间相隔68天
7
2011年9月29日
签订《补充协议》
上诉人与被上诉人美地、亚衡、容大、国和四公司
与土地被查封时间间隔92天
8
2011年12月30日
参加土地挂牌，取得第二块土地（惠府国用2007字第××号）
上诉人
与土地被查封时间间隔180多天
根据上述表格，可以清晰看到被上诉人隐瞒土地查封事实，骗取居间费的事实发展：在土地被查封之后，被上诉人隐瞒该重大事实，仍与上诉人签订《协议书》。在土地被查封之后68天，被上诉人为了骗取巨额居间费用，其在明知：“（1）上诉人的居间合同目的是整体的10块土地的使用权；（2）被上诉人一再保证能够取得涉案十宗土地的使用权”的前提下，恶意隐瞒七宗土地被查封而无法挂牌出让的事实，哄骗上诉人参与土地挂牌竞价。在土地被查封之后92多天，被上诉人仍然与美地、亚衡、容大、国和四公司恶意穿串通，让上诉人与签订美地、亚衡、容大、国和四公司《补充协议》，而且仍是以被上诉人的名义，指向十宗土地的居间合同、补充协议，被上诉人骗取居间费用的恶意暴露无遗。在土地被查封之后180天，被上诉人在应当履行法定的如实告知义务的前提下，但为骗取巨额居间费用，仍恶意隐瞒，再次哄骗上诉人参与土地挂牌竞价，导致上诉人只取得首尾不相连的两块土地，无法整体开发的现状。综上所述，被上诉人恶意隐瞒土地被查封重大事实，哄骗上诉人第一次进场竞拍土地，又串通美地、亚衡、容大、国和四公司，再以十宗土地为标的，欺骗上诉人与四公司签订《补充协议》，哄骗上诉人第二次进场竞拍土地。被上诉人与美地、亚衡、容大、国和四公司恶意隐瞒、串通的行为，从时间的节点上及其行为的预谋、计划性暴露无遗。因此，认定被上诉人的根本违约行为，应当立足被上诉人作为居间人，其与对涉案土地及土地使用权人具有高度注意义务的基础，结合以骗取巨额居间费用为目的，分析其在各时间点的行为，进行全面判断。而一审法院在审查该事实中，仅仅以“上诉人与被上诉人签订《居间合同》时，涉案土地尚未被查封，……被上诉人无法预见涉案土地将被查封无法挂牌出让”就免除了被上诉人的严格报告义务，规避了被上诉人的根本违约事实，明显是事实认定不清。三、涉案合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为无效合同。首先，存在以合法形式掩盖非法目的的情形。2011年6月13日签订的《居间合同》第一条约定：“乙方（被上诉人）确保甲方所竞买的上述地块用途为二类商住用地……”，第二条约定：“乙方确保甲方以楼面地价每平方米不超过830元的价格与土地使用权人签订合同……”，第五条第2款约定：“乙方必须保证甲方与土地使用权人签订南部新城上述十宗地块的土地使用权合同，并确保每平方米楼面地价不超过人民币830元的价格进行交割结算”；第五条第3款约定：“乙方在甲方与土地出让方签订正式出让合同之后，必须积极协助甲方办理有关挂牌交易手续，以确保每块交易土地的顺利进行。”。在被上诉人的居间工作下，2011年6月29日上诉人与美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司签订的《合作合同书》第五条约定：“甲方保证在本合同签订后一年内，将上述土地的用途由工业用地改变为商住用地，并确保乙方在国土局土地交易中心挂牌出让中摘牌成功”。在土地交易中心部门进行公开招标行为开始之前，上述协议有关“保证”、“确保”的约定，明显违反了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第三条：“招标、拍卖、或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、共正和诚信的原则。”及《广东省土地使用权交易市场管理规定》第三条：“土地使用权交易活动应当遵循公开、公平、公证和诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。”的规定，违反了土地挂牌活动中公平、公开、公证和诚实信用原则，属于以合法形式掩盖非法目的，该行为不但扰乱了土地市场的正常秩序，而且也损害了其他参与土地挂牌活动当事人的合法权益。虽然被上诉人完成了两块土地的出让，但是该“保证取得土地使用权”为条件收取居间费用，明显违反了土地挂牌活动应遵循的“三公原则”的法律规定，扰乱市场正常秩序，其违法行为不应受法律保护，法院应依法驳回其居间费用的请求。其次，是被上诉人、美地、亚衡、容大、国和四公司存在恶意串通，损害国家、集体或者第三方利益的情形。《居间合同》第四条第一款约定：“甲方（上诉人）同意根据第二条约定，按每平方米（以楼面地价计算）人民币170元的价格作为乙方（被上诉人）的居间费用；如摘牌价超过830元／㎡而低于1000元／㎡成交，则实际成交价与1000元的差价部分作为居间费由甲方支付给乙方；如摘牌价超过1000元／平方米，则由甲方按楼面地价20元／㎡计算居间费给乙方”；《补充合同》第二条约定：“由于土地使用权人要求在土地挂牌楼面价超过830元／平方米时获得60元／平方米的补偿，甲方在乙方同意后已与土地使用权人就此签订了补充合。为此，乙方自愿与甲方各半分担此补偿款，即在补偿事由发生后，乙方承担30元补偿款。该款由己方在支付居间费用时扣除。”；《协议书》第一条第4款约定：“如因土地挂牌价高于830元／平方米而甲方需要给予元土地使用权人60元／㎡补偿，则该补偿款全部由乙方承担。甲方可在支付居间费用时扣除该补偿款。”；《合作合同书》第二条约定：“甲乙双方确认的土地使用权的楼面地价实际交割为830元／平方米，乙方同意按本合同约定参与竞买取得该土地使用权。”；第三条第1款约定：“甲乙双方确定上述地块变更为商住用地后，按楼面地价830元／㎡结算交易价款，乙方同意按价格购买。如国土局土地交易中心挂牌交易的土地楼面地价低于830元／㎡，乙方仍应按土地楼面830元／㎡结算，差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定的单位。”第五条第二款第7点约定：“土地招挂牌现场，如遇其他竞买人竞价，乙方保证在土地楼面价≤1000元／㎡以内应价摘牌，如土地楼面价超出830元／㎡，则乙方不需支付甲方差额款，甲方也不需支付乙方差额款”；《补充协议》第一条约定：“上述合同及协议中关于的款土地使用权的楼面地价实际交割价的约定：甲方现同意就该《合作合同书》中10宗地块的楼面地价实际交割价减少人民币50元／平方米结算交易价款”。那么，假设土地成交价为A元，依据上述约定，则可出现以下情况：1、当A＜830元时，居间费用为110元（扣除税费，并承担60元土地使用权人补偿款）；且被上诉人需向美地公司等四公司支付830-A元的补偿款；在已转让的2块土地中，该补偿款高达300元／平方米。2、当830＜A＜1000元时，居间费用为1000-A元，那么，如果A为950元，','2018-09-18
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