福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015）闽民终字第1499号
上诉人（一审原告）：黄明榆，男，1961年7月22日出生，汉族，住福建省石狮市。
上诉人（一审原告）：颜碧玲，女，1962年10月16日出生，汉族，住福建省石狮市。
上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：施国民，福建泉中律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：曾敬宜，男，1968年8月13日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：张建农、郑淑红，福建师友律师事务所律师。
第三人：石狮市威派龙服装有限责任公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：吴立新，该公司董事长。
第三人：石狮市中腾旅游箱袋企业发展有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：吴为烈，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵金岭，福建明鼎律师事务所律师。
第三人：吴秀理，女，1962年12月31日出生，汉族，原住福建省石狮市，现经常居住地为菲律宾7。
委托诉讼代理人：程濂，福建新世通律师事务所律师。
上诉人黄明榆、颜碧玲与被上诉人曾敬宜、第三人石狮市威派龙服装有限责任公司（以下简称威派龙公司）、石狮市中腾旅游箱袋企业发展有限公司（以下简称中腾公司）、吴秀理房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院(2012）泉民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄明榆、颜碧玲的共同委托诉讼代理人施国民、被上诉人曾敬宜的委托诉讼代理人张建农、郑淑红、中腾公司的委托诉讼代理人赵金岭、吴秀理的委托诉讼代理人程濂到庭参加诉讼。第三人威派龙公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
黄明榆、颜碧玲上诉请求：撤销一审判决第二项，改判曾敬宜返还福建省石狮市子芳路627号、629号、631号的房屋给黄明榆、颜碧玲。事实与理由：黄明榆、颜碧玲与曾敬宜于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》被确认无效，故合同双方之间应相互返还财产或赔偿损失，即曾敬宜应将福建省石狮市子芳路627号、629号、631号的房屋返还给黄明榆、颜碧玲，黄明榆、颜碧玲应退还购房款给曾敬宜。威派龙公司一审庭审过程中明确说明其是通过合法途径取得诉争房屋，其同意诉争房屋退还给黄明榆、颜碧玲，威派龙公司与黄明榆、颜碧玲之间的纠纷两人之间另行进行协商。
曾敬宜答辩称：1.《合约书》实质上为买卖合同，是有效的；《房屋买卖合同》合法有效，黄明榆、颜碧玲应当继续履行。2.威派龙公司通过法院裁定书获得诉争房产的所有权，曾敬宜也可以通过合同获得房产所有权；3.黄明榆、颜碧玲要求曾敬宜返还财产没有依据，本案诉争房屋实际占有人为吴秀理，与曾敬宜无关。综上，应驳回上诉。
中腾公司陈述意见称：一审判决正确，应当维持。
威派龙公司没有提交意见。
吴秀理陈述意见称：1.《合约书》合法有效，故黄明榆、颜碧玲有权处分诉争房屋，黄明榆、颜碧玲与曾敬宜签订的《房屋买卖合同》合法有效，曾敬宜不需要返还诉争房屋。2.即便黄明榆、颜碧玲无权处分诉争房屋，根据《房屋买卖合同》上中腾公司、威派龙公司签署的意见，说明该合同已得到有权处分人的追认，故合法有效。3.黄明榆、颜碧玲不具备要求返还诉争房屋的主体资格，诉讼请求不能成立。综上，应驳回上诉。
黄明榆、颜碧玲向一审法院起诉，请求判决：1.确认黄明榆、颜碧玲与曾敬宜于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》无效；2.曾敬宜返还址在石狮市子芳路627号、629号、631号的房屋。
一审法院认定事实：一、福建省石狮市人民政府于1992年10月4日作出狮政[1992]地081号《关于石狮市中腾旅游箱袋企业发展有限公司基建厂房用地的批复》，批准中腾公司获准动用石狮市南北二路南侧长福段的农地3546㎡基建厂房，该用地使用权期限为50年。石狮市国土建设局于1992年11月16日作出狮规1992094号《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续，确定该块用地位置为南北二路，用地面积为3193㎡，用地项目为厂房及配套。石狮市国土建设局于1992年12月31日作出闽土狮字（1992）第企0132号《福建省建设用地许可证》，确认该块用地建设地点为市南北二路西侧，建设项目或用途为厂房，用地面积为3546㎡，有效日期为1992年12月31日至1994年12月31日。石狮市国土建设局于2001年9月13日作出狮建（2001）69号《建设工程规划许可证》，准予建设10900㎡（3幢8层），建设项目为综合楼。石狮市国土建设局于2001年9月17日作出狮规（2001）107号《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续，确定该块用地位置为市府南路南侧，用地面积为3546㎡，用地项目为综合楼。
二、2000年12月29日，黄明榆与中腾公司签订一份《合约书》，约定：双方共同集资合作共建“新世纪广场”商住楼房，由中腾公司提供地皮，黄明榆出资280万元共建并拥有第三幢的第10、11、12、13号四间房屋的使用权，建成之后，中腾公司协助黄明榆办理房屋所有权证。之后，黄明榆先后交给中腾公司建房款252万元，并从2002年下半年起实际使用该四间房屋。2003年石狮市南北二路更名为石狮市子芳路，前述四间房屋的门牌号为627号、629号、631号（以下简称诉争房屋）。
三、2003年12月21日，黄明榆、颜碧玲夫妻和曾敬宜签订一份《房屋买卖合同》，约定黄明榆、颜碧玲把诉争房屋以395万元的价格卖给曾敬宜。合同签订后曾敬宜先后支付给黄明榆、颜碧玲购房款300万元。此外，黄明榆还曾于2004年6-8月分三次向曾敬宜借款共17万元。曾敬宜认为加上这17万元，其实际已付黄明榆、颜碧玲317万元购房款。
因诉争房屋被有关政府部门责令暂停施工，双方原定于2004年4月30日的交房不能按期交付。2004年6月19日，黄明榆、颜碧玲与曾敬宜签订一份补充协议，商定黄明榆、颜碧玲先行交付一层至八层的房屋给曾敬宜，由曾敬宜出资自行装修使用以及其他事项等条款。
四、2002年5月31日,福建省石狮市人民法院在执行申请执行人中国工商银行石狮市支行与被执行人中腾公司、石狮市侨都鞋业有限公司借款合同纠纷一案中，裁定“查封、拍卖被执行人中腾公司所有的址在石狮市南北二路西侧的财产”，并于2002年6月6日向石狮市国土局、石狮市房地产管理处发出《协助执行通知书》，要求暂停办理该财产的转移、过户手续。2004年1月16日，中国工商银行石狮市支行与中腾公司、威派龙公司签订一份《房地产变卖协议书》，约定：中腾公司把南北二路西侧、市府南路南侧（建设用地规划许可证1992094号）的房地产变卖给威派龙公司，扣除已付给中腾公司的购房款后，威派龙公司应再代中腾公司偿还其所欠中国工商银行石狮市支行的全部贷款本息（按310万元计）,威派龙公司自行向国土房管部门办理有关过户手续。同日，吴立新、吴文谦、施明亮、黄明榆与威派龙公司签订一份《委托协议书》，吴立新、吴文谦、施明亮、黄明榆委托威派龙公司代中腾公司偿还银行借款（由各委托人按各自份额承担）并把中腾公司在该处的财产过户登记在威派龙公司名下，由各委托人日后根据购买合约再自行办理房产手续。2004年1月18日，石狮市人民法院裁定准予中腾公司自行变卖其所有的址在石狮市南北二路西侧的房地产（建设用地规划许可证狮规1992094号）给案外人威派龙公司，威派龙公司应把代被执行人偿还的款项310万元直接缴交该院。同日，威派龙公司把310万元缴交至石狮法院，石狮法院向石狮市房地产管理处发出《协助执行通知书》，请求协助办理：一、立即解除对被执行人中腾公司址在南北二路西侧房产的查封、冻结；二、把被执行人中腾公司址在南北二路西侧的房地产变更登记至案外人石狮威派龙公司名下。
五、诉争《房屋买卖合同》一式四份，由黄明榆、颜碧玲和曾敬宜各持有二份，曾敬宜提供其持有的《房屋买卖合同》中另注有“同意黄明榆转卖给曾敬宜2004、3、4”的字样，并盖有威派龙公司的印章；在该《房屋买卖合同》附件中也另注有“经曾敬宜本人出示曾敬宜与黄明榆2003/12/21日的‘房屋买卖合同的正本’，本人对其二人之间的买卖无权干涉吴为烈2004年5月18日”的字样。
六、2006年6月28日，曾敬宜与吴秀理签订《房屋买卖合同》，曾敬宜将诉争房屋以总价520万元整卖给吴秀理，并于同日将房屋交付给吴秀理。诉争房屋现由吴秀理实际占有收益。2007年5月，曾敬宜委托福州建融房地产评估咨询有限公司对诉争房屋1-7层（第8-9层在建，暂不计在本次评估范围之内）进行价值评估，评估价值为1155万元。
七、2007年8月31日，石狮市国土资源局针对福建省高级人民法院（2007）闽民终字第229-2号函进行答复，明确：（一）中腾公司位于石狮市子芳路西侧的土地使用权性质为属国有划拨土地。（二）该宗土地用途为工业用地，项目用地作为一个整体不允许分割。（三）该宗地尚未办理国有土地使用权登记，原因在于该公司没有向土地登记机关申报土地登记。（四）黄明榆不可依《合约书》约定取得石狮市子芳路627、629、631号土地使用权。
2014年7月8日，石狮市国土资源局针对一审法院的函件进行答复，明确：（一）中腾公司位于石狮市子芳路西侧的土地用途为工业用地，土地供地类型为行政划拨，宗地未办理土地使用权初始登记。2007年10月30日被法院查封，2009年7月7日续封，无抵押。（二）中腾公司可以持土地审批文件和营业执照等材料向市土地登记交易中心申请办理土地使用权初始登记。宗地为国有划拨土地，土地用途为工业用地，项目用地作为一个整体不允许分割。因此，吴秀理申请分割转让中腾公司涉案房地产不予批准。
经一审法院审判委员会讨论认为，根据石狮市国土资源局的函复，中腾公司经石狮市有关部门批准动用的石狮市南北二路（现改地名为子芳路）南侧长福段的土地使用权性质为国有划拨土地，土地用途为工业用地，项目用地作为一个整体不允许分割，且该宗地尚未办理国有土地使用权初始登记。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”及第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，中腾公司未经有批准权的人民政府批准，以上述国有划拨土地使用权作为出资，与黄明榆合作共建“新世纪广场”商住楼房，擅自改变了该地块的工业用途，双方既未取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，也未依法办理相关的土地变更登记手续，故依法应认定黄明榆与中腾公司于2000年12月29日签订的《合约书》系无效合同。黄明榆、颜碧玲与曾敬宜签订的《房屋买卖合同》约定，黄明榆、颜碧玲将在上述《合约书》中涉及的地块上建成的诉争房屋以395万元的价格卖给曾敬宜。因本案诉争房屋系建在国有划拨的工业用地上，黄明榆与中腾公司签订的《合约书》依法应认定为无效合同，故黄明榆无法依据无效的《合约书》取得诉争房屋的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”的规定，我国现行“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的房地产制度，本案涉及房屋所有权及土地使用权的转让，故依法应认定黄明榆、颜碧玲与曾敬宜于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。经批准动用本案诉争房屋占用范围内土地的权利人系中腾公司，并非黄明榆、颜碧玲，故黄明榆、颜碧玲主张曾敬宜应返还建在上述土地上的诉争房屋，缺乏依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认黄明榆、颜碧玲与曾敬宜于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回黄明榆、颜碧玲的其他诉讼请求。
对一审法院认定的事实，曾敬宜、吴秀理、中腾公司均没有异议；黄明榆、颜碧玲认为曾敬宜与吴秀理之间没有转让诉争房屋，诉争房屋的评估价不客观，对其余事实没有异议。对各方当事人没有异议的事实，本院予以确认，可以作为定案依据。
本院审判委员会讨论认为，诉争房屋所在的土地使用权性质为国有划拨土地，土地用途为工业用地。中腾公司未经有批准权的人民政府批准，以上述国有划拨土地使用权作为出资，与黄明榆等人合作共建“新世纪广场”商住楼房，双方既未取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，也未依法办理相关的土地性质和用途变更登记手续，且石狮市国土资源局针对本院（2007）闽民终字第229-2号函答复，黄明榆不可依《合约书》约定取得诉争房屋的土地使用权，故一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条等规定，认定黄明榆与中腾公司签订的《合约书》系无效合同正确。在黄明榆、颜碧玲未能依法取得诉争房屋及相应土地使用权的情形下，其与曾敬宜签订《房屋买卖合同》，转让诉争房屋及相应的国有划拨土地使用权，违反了法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定诉争《房屋买卖合同》系无效合同正确。
虽然诉争《房屋买卖合同》系无效合同，但由于黄明榆、颜碧玲并非诉争房屋合法所有权人，黄明榆、颜碧玲以诉争《房屋买卖合同》无效为由要求曾敬宜向其返还诉争房屋，不符合相关法律规定和诚实信用原则，故一审法院未予支持并无不当。
综上，黄明榆、颜碧玲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费29660元，由黄明榆、颜碧玲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 敏
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈 梁
二〇一七年九月二十日
书 记 员 张天栋
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。