湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴民一终字第585号
上诉人（原审被告、反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司。
法定代表人吴红兵，该公司董事长。
委托代理人高晓平。
委托代理人王仁亮，湖南福城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈婷婷。
委托代理人雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。
原审第三人郴州市九天健身俱乐部。
法定代表人邓神国，该俱乐部总经理。
委托代理人欧阳兰芳。
上诉人郴州市兴华经贸有限责任公司（以下简称兴华公司）因与被上诉人陈婷婷、原审第三人郴州市九天健身俱乐部（以下简称九天俱乐部）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人兴华公司的委托代理人高晓平、王仁亮，被上诉人陈婷婷的委托代理人雷翔讲，原审第三人九天俱乐部的委托代理人欧阳兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年9月13日，陈婷婷与兴华公司签订一份《门面租赁合同书》。合同约定，兴华公司将位于人民中路1号锦湘百货二楼A16号门面租赁给陈婷婷；租期3年即自2012年9月1日至2015年9月1日；每月租金为1580元，租金从2012年12月1日开始收取，之前的租金免除，租金按季交纳，陈婷婷必须在每季的5日前将当季的租金一次性交纳给兴华公司；陈婷婷向兴华公司交付保证金4740元，陈婷婷在租赁期内对租赁场地负全权保管、维修责任，租赁场地的一切维修，如水电设施、设备以及房屋维修费用陈婷婷自行负责。合同签订当日，因兴华公司对门面已装修，陈婷婷向兴华公司交付装修费30，000元，保证金4700元；兴华公司将A16号门面交付陈婷婷使用。九天俱乐部在锦湘百货三楼开办了健身俱乐部，2012年10月16日，A16号门面出现房顶漏水和南面墙发霉现象，经陈婷婷向兴华公司反映情况，九天俱乐部解决了漏水事件，但漏水造成墙纸浸湿和南面墙发霉事宜，三方各持己见，一直未处理。陈婷婷认为兴华公司提供的租赁物出现质量问题却未解决，故逾期未交纳门面租金。2012年12月15日，兴华公司向陈婷婷发出租金费用催交通知，内容为：“按照合同第三条第2小条之所规定，请你及时缴纳租金和其它有关费用，在本月二十日之前，逾期未交将按合同第十二条第1小条，每逾期一天应向甲方交付滞纳金100元，逾期两天200元，以此类推，同时甲方作出停电关门处理，由此产生的一切后果都由乙方自行负责。”陈婷婷收到通知后，继续找兴华公司要求处理漏水造成门面墙纸浸湿和南面墙发霉事宜，未向兴华公司交付租金。2012年12月21日，兴华公司对陈婷婷所租A16号门面采取断电处理。同日，陈婷婷向兴华公司发出《关于郴州市兴华经贸有限公司对我门面断电的回函》，内容为：“我是本商场A16的业主，我门面于10月4日至今不知何原因墙壁持续长霉。另于10月16日之前进门左边房顶渗漏臭水，后经协商未妥，贵公司一直没有处理此事而导致我门面停业或无法正常营业，加之门面租金不应从2012年12月5日算起，应从2013年元月1日算起（10月1日开业，合同是免租3个月，贵公司承诺10月18日开业），让我无法接受门面的租金及各项收费，我希望郴州市兴华经贸有限公司就断我门面电、我门面内墙壁持续长霉和房顶渗漏臭水及交门面租金的时间事宜尽快做出妥善处理，否则将按我门面每天损失417元由贵公司赔偿。”之后，兴华公司未对陈婷婷所租A16号门面供电，未处理门面墙壁发霉事宜，陈婷婷亦未向兴华公司交付租金。故双方酿成纠纷。2012年12月31日，陈婷婷提起诉讼，请求：1、判令解除双方签订的《门面租赁合同书》，兴华公司返还陈婷婷装修费30，000元、门面保证金4700元，赔偿陈婷婷损失70，000元，合计104，700元；2、兴华公司承担本案诉讼费。兴华公司于2013年1月14日提起反诉，请求：1、判令解除门面租赁合同，兴华公司无偿收回门面；2、兴华公司支付已产生的租金及水电费共计5256.03元；3、陈婷婷支付兴华公司逾期滞纳金4100元，
另查明，兴华公司经查表核算，陈婷婷应承担2012年12月水费44元，电费274.03元，卫生费198元。对此，陈婷婷未核对，亦未表示核对。
原审法院认为：本案属门面租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，虽陈婷婷与兴华公司所签合同约定，由陈婷婷在租赁期间对租赁场所负责维修，维修费用由陈婷婷负担。但租赁场所是兴华公司装修，陈婷婷支付了兴华公司装修费，故租赁场所已装修部分需要维修，兴华公司应承担维修义务。陈婷婷所租赁兴华公司锦湘百货二楼A16门面墙壁纸出现发霉现象，陈婷婷有权要求兴华公司维修。至于是何原因发霉，兴华公司未举证是陈婷婷使用造成，则由兴华公司负责排查。在兴华公司未履行维修义务情况下，陈婷婷未按合同约定交付租金和其他费用属行使抗辩权。兴华公司以陈婷婷未交租金等费用对陈婷婷所租门面采取停电措施，致使陈婷婷无法营业，兴华公司应承担过错责任。综上，双方的合同目的不能实现，双方均要求解除合同，予以支持。合同解除，陈婷婷返还所租门面，兴华公司应返还陈婷婷的装修费和保证金；陈婷婷应按合同约定交付兴华公司断电之前的租金和其他费用。陈婷婷对水、电费和卫生费应及时与兴华公司校对。陈婷婷未及时核对，则以兴华公司抄表核算的为准。陈婷婷存有货物未销售，但未实际损坏，故陈婷婷要求货物价格评估的意见，不予采纳；陈婷婷要求兴华公司赔偿损失70，000元的诉讼请求，不予支持。因本案属合同之诉，兴华公司提出陈婷婷所租A16门面出现漏水和墙纸发霉系九天俱乐部造成的主张，不属本案审理范围，兴华公司可另行主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十八条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）陈婷婷与被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司于2012年9月13日签订的《门面租赁合同书》。二、原告（反诉被告）陈婷婷返还被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司人民路1号锦湘百货二楼A16号门面，限原告在本判决生效后三日内返还完毕。三、被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司返还原告（反诉被告）陈婷婷装修费30，000元，保证金4700元，合计34，700元。四、原告（反诉被告）陈婷婷支付被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司租金1106元（租金按每月1580元计算，从2012年12月1日计至2012年12月21日），水费44元，电费274.03元，卫生费198元，合计1622.03元。五、（三）、（四）项相加减，被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司支付原告（反诉被告）陈婷婷33，077.97元，限被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司在本判决生效后三日内付清。六、驳回原告（反诉被告）陈婷婷的其它诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司的其它诉讼请求。如果被告郴州市兴华经贸有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2474元，反诉费65元，由原告（反诉被告）陈婷婷负担1269.5元，被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司负担1269.5元”。
上诉人兴华公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。门面漏水只是对房屋的装修有小部分影响，且九天俱乐部已采取措施，门面已无漏水现象，并没有导致租赁物毁损、灭失的情形出现，故原审认定本案门面漏水导致租赁物出现毁损、灭失的情形属于认定事实不清；因不可归责于上诉人的原因导致门面漏水，且在有明确的侵权人的情况之下，上诉人以被上诉人不缴纳租金为由采取停电措施系行使自己的抗辩权，没有任何过错，不应承担责任，原审以上诉人对本案所涉的门面采取了停电措施从而认定上诉人应承担过错责任属于认定事实不清。二、原审适用法律错误。由于本案所涉的租赁合同解除的原因是由于被上诉人拒不缴纳租金违反了合同的约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，在上诉人向被上诉人下达了租金费用催缴通知后，被上诉人拒不缴纳租金的情况之下，上诉人享有解除合同的权利。原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百三十一条之规定认定被上诉人享有解除合同的权利属于适用法律错误。本案由于被上诉人违约导致合同的解除，故被上诉人要求退还30，000元装修费用应不予支持。被上诉人向上诉人缴纳的4700元保证金属于合同履约保证金，且在合同中明确约定如承租人在违反合同约定条款的情形下，该保证金作为违约金不予退还。请求二审：1、依法撤销原审判决第三、四、五项，改判为：上诉人兴华公司不予返还被上诉人陈婷婷装修费用30，000元、保证金4700元；由被上诉人陈婷婷向上诉人支付租金及水电费19，476.03元（暂计算至第四个季度的租金，之后发生的租金另行计算）；由被上诉人陈婷婷向上诉人支付逾期滞纳金29，200元（暂计算至2013年9月24日，之后的滞纳金另行计算）。2、本案诉讼费由被上诉人陈婷婷负担。
被上诉人陈婷婷辩称：一、上诉人兴华公司将门面出租给陈婷婷，门面不久便出现墙面长霉和顶棚漏水的情况，影响了陈婷婷的正常营业，后来兴华公司断水、断电导致陈婷婷无法经营，才导致本案诉讼，原审认定事实清楚。二、上诉人兴华公司给陈婷婷造成了损失，陈婷婷为了息诉而没有上诉。请求驳回兴华公司的上诉，维持原判。
原审第三人九天俱乐部述称，本案与九天俱乐部无关，请求法院依法判决。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、陈婷婷未交纳租金是否构成违约；2、兴华公司是否应返还陈婷婷装修费和保证金。
一、关于陈婷婷未交纳租金是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”兴华公司将锦湘百货二楼A16门面出租给陈婷婷后，陈婷婷仅仅经营了一个多月便出现房顶漏水和南面墙发霉情况。经陈婷婷向兴华公司反映该情况后，九天俱乐部解决了漏水事情，但南面墙发霉情况一直未处理。由于该门面是兴华公司装修，陈婷婷支付了兴华公司装修费，故兴华公司应承担该门面装修部分的维修义务。在兴华公司未履行维修义务的情况下，陈婷婷可以行使抗辩权，可以要求减少租金或者不支付租金。兴华公司认为陈婷婷未交纳租金已构成违约的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于兴华公司是否应返还陈婷婷装修费和保证金的问题。兴华公司在门面出租之前，已经将门面装修，陈婷婷向兴华公司支付了30，000元装修费。本案租赁合同的解除，其起因是租赁门面房顶漏水和墙壁发霉，之后兴华公司在未处理好墙壁发霉的情况下，以采取停电的方式向陈婷婷催缴租金，最终导致合同的解除，该情形不可归责于陈婷婷。合同解除后，陈婷婷应当将门面返还给兴华公司，由于装修已经附合于该门面，该装修部分也一并返还给兴华公司，兴华公司则应当返还陈婷婷剩余租赁期的装修费。鉴于陈婷婷仅仅经营了一个多月便出现了房顶漏水和墙壁发霉情况，至兴华公司将该门面断电时也只有三个多月，原审判决兴华公司返还陈婷婷装修费30，000元并无不当。对于保证金问题，由于合同已经解除，兴华公司并未提供证据证明陈婷婷对该门面造成了毁损，因此，兴华公司应当将保证金4700元返还给陈婷婷。
至于兴华公司所主张的2012年12月21日之后的租金问题，该主张超出了兴华公司在一审的反诉请求。而且兴华公司于2012年12月21日对该门面采取断电处理后，陈婷婷已无法经营，对兴华公司该项主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人兴华公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1844元，由上诉人郴州市兴华经贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 谷 敏
二〇一三年十二月三十日
代理书记员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。