江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初1411号
原告：南京红意科技创业园有限公司，住所地本市鼓楼区XX圩41-1号。
法定代表人：魏则旭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏苏宁律师事务所律师。
被告：南京嘉信拍卖有限公司，住所地本市鼓楼区XX圩41-1号A3-2室。
法定代表人：陈雷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱用生，该公司执行总经理。
委托诉讼代理人：陆斌，该公司办公室主任。
原告南京红意科技创业园有限公司（以下简称红意公司）与被告南京嘉信拍卖有限公司（以下简称嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红意公司的委托诉讼代理人朱巨根，被告嘉信公司的委托诉讼代理人朱用生、陆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告红意公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告2007年12月10日签订的《房屋租赁合同》，并责令被告迁出租赁房屋；2.判令被告向原告支付2015年9月1日至2016年1月21日房屋租金54234.18元，支付2016年1月22日至实际交房之日止的房屋使用费；3.判令被告支付迟延给付租金的违约金。事实和理由：2007年12月10日原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将本市XX圩41-1号A3-2室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，房屋租金每半年支付一次，先付后用。2015年9月1日被告未能依约支付租金，经原告多次催要未果。原告委托律师于2016年1月21日发函给被告，提出解除《房屋租赁合同》，要求其支付所欠租金并迁出租赁房屋。但被告却未作任何回复，处于持续违约状况，严重侵害了原告合同权益和财产权益。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告嘉信公司辩称，原、被告双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》之后，被告严格按照约定支付了有关租金。由于原告的法定代表人魏则旭长期拖欠被告的法定代表人陈雷巨额债务，无力归还，双方约定该债务用2015年3月起的涉案房屋租金抵扣。2015年12月9日在法院主持下，陈雷和魏则旭达成调解协议，双方再次确认上述租金折抵个人债务的方案。原告向被告发律师函时，没有按照规定附书面委托书，而且在事后原、被告双方的工作人员及律师见面协商纠纷解决方案时，原告方也未对上述租金折抵个人债务的方案提出异议，故被告对此不予认可。被告有能力随时支付租金，但不同意解除合同。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区XX圩41-1号房屋的所有权人为南京工程机械厂，房屋丘号为684700-1，其中包括编号为21幢的建筑面积为1204.1平方米的房屋。2006年9月南京工程机械厂将本市XX圩41-1号厂房租赁给香港禾盛国际投资有限公司使用，双方为此签订了《厂房租赁合同书》。后香港禾盛国际投资有限公司委托南京创立置业策划开发有限公司（以下简称创立公司）对外出租经营。
2007年12月10日创立公司（甲方）与被告嘉信公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方有出租权的本市XX圩41-1号位置在一层A3-2室的房屋（即涉案房屋），建筑面积约为430平方米；租赁期限10年，自2008年1月1日至2018年12月31日；年租金为125560元，每三年上浮5%的租金，先付后用，半年一付；乙方若延迟缴纳房租及有关费用，甲方有权收取按日缴纳所欠租金及相关费用的5‰的滞纳金，若乙方延迟缴纳房租及相关费用达一个月，则甲方有权终止本合同，并有权留置乙方资产抵扣房租；房屋限作商务办公用途等等。上述合同签订后，被告使用涉案房屋至今，并缴纳了部分房租。
原告红意公司是创立公司设立的独资公司。2010年6月南京工程机械厂、香港禾盛国际投资有限公司与原告签订了一份《确认书》，同意前述《厂房租赁合同书》的承租方变更为原告。2010年7月原、被告及创立公司签订了一份《补充协议》，确认前述《房屋租赁合同》的出租方变更为原告红意公司。
2015年9月1日之前的房租，被告已经向原告交纳，其中2015年3月至9月期间的租金，系由原告的法定代表人魏则旭代被告向原告财务人员交纳。2015年9月1日之后的房租，被告因故未付。
在原、被告双方履行《房屋租赁合同》期间，原告的法定代表人魏则旭与被告的法定代表人陈雷产生民间借贷纠纷，2015年12月陈雷曾另案向本院起诉，要求魏则旭归还借款及利息。由于陈雷、魏则旭分别是被告、原告的法定代表人，以及双方存在上述债务等原因，被告方要求用本案中涉案房屋的租金与上述债务相冲抵。
被告陈述陈雷、魏则旭以及本案原、被告共四方曾于2015年2月达成口头协议，约定自2015年3月起用魏则旭欠陈雷的债务，折抵被告应支付原告的涉案房屋的房租，并主张该事实有原告的法定代表人魏则旭代被告交纳房租的事实予以证明。但原告对此持有异议，认为魏则旭代被告垫付房租，只能说明原告收到2015年3月至9月的房租，而不能证明原、被告达成抵扣协议，原告的法定代表人魏则旭现在加拿大，不能回国。
2015年12月9日，陈雷和魏则旭在本院主持调解下就上述案件达成如下调解协议：一、截止2015年12月31日，魏则旭尚欠陈雷借款本金8747022元、利息57731.28元，合计8804753.28元；上述款项魏则旭于2016年1月31日前归还3000000元，于2016年5月30日归还5804753.28元；二、2016年1月1日以后产生的借款利息，以实际所欠借款本金为基数，按照年利率22.5%计算至借款实际付清止；三、如魏则旭有任一期未按期足额履行上述协议，则陈雷有权就剩余全部款项申请强制执行；四、双方无其他纠葛。本院对此出具了（2015）鼓民初字第7767号民事调解书予以确认。2016年陈雷申请对该案强制执行，同年7月陈雷、魏则旭达成一份执行和解协议。
在被告的法定代表人陈雷提起民间借贷诉讼之后，原告委托律师于2016年1月21日向被告发出一份《律师意见书》，称被告应于2015年9月1日支付此后半年租金62780元，经多次催要仍未支付，已构成重大违约，根据合同约定的合同终止条款，告知自即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告收函后5日内迁出涉案房屋并支付欠租、滞纳金等费用，否则通过法律诉讼途径解决双方纠纷等等。在发《律师意见书》前后，原告未通过当面、电话等其他方式向被告催要房租。
2016年1月22日被告收到上述《律师意见书》后，以未附有原告委托书等为由，未予理睬。原告对未附书面委托书的事实予以认可，但表示发函前已经取得授权，无需出示。
在《律师意见书》发出之后两天即2016年1月23日，原告委托的律师以及公司负责人梁某，到被告处协商处理原、被告双方间的账目等纠纷。原告方工作人员未向被告催要欠租。被告方工作人员也未向原告核对《律师意见书》内容，被告另陈述当日曾确认前述债务折抵方案。
对于原告主张的每日千分之五的违约金，被告否认其存在违约行为，并表示如果认定被告违约，申请对其进行调低。对于原告主张的租金及房屋使用费，被告同意随时交纳，但不同意解除合同。
因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。
上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁合同书》、《确认书》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《律师意见书》、民事调解书、执行和解协议以及本院开庭笔录等予以证实。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告红意公司自南京工程机械厂承租涉案房屋后，经房屋权利人同意而将该房屋转租给被告使用，原、被告为此签订了《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，该转租合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
关于合同解除问题。原告主张被告逾期支付租金构成违约，其有权依据法律规定及合同约定解除合同。被告则主张双方曾达成租金折抵相关债务的协议，其不构成违约，不同意解除合同。原、被告双方争议的焦点，是被告陈述的租金折抵相关债务的口头协议是否成立，亦即被告迟延支付租金的行为是否构成违约。
根据生效裁判文书及本案查明的事实，原告的法定代表人魏则旭确实拖欠被告的法定代表人陈雷大额借款未还，至2015年底本息合计880余万元，虽然双方公司的法定代表人是自然人，与所在公司的人格并不等同，但综合原告的法定代表人魏则旭个人于2015年3月代被告垫付2015年3月至9月租金的事实，原告方工作人员在2016年1月23日协商处理有关争议时，未当面明确主张解除合同并催要欠租的事实，以及陈雷、魏则旭前述民事调解书、执行和解书签署过程等事实，可以认定被告主张的原、被告及陈雷、魏则旭四方共同达成租金折抵相关债务的事实，具有证据优势及高度盖然性，据此可以认定被告2015年9月1日之后未支付租金的行为并非恶意违约，被告是依据双方达成的新的合意而暂未支付。原、被告双方订立《房屋租赁合同》的根本目的是涉案房屋的有偿使用、有效利用，被告也具有较高的实际履约能力。综合以上分析，原告要求解除《房屋租赁合同》并返还租赁房屋的主张，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。
关于支付租金及滞纳金的问题。对于2015年9月1日之后涉案房屋的租金支付标准等事实，原、被告双方并无异议，被告亦同意支付，本院予以确认。根据《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋租金半年一付、先付后租、每3年上浮5%，现因被告自2015年9月1日之后的租金未付，故原告有权要求被告依照合同约定支付后续租金，2015年9月1日至2016年2月29日、2016年3月1日至8月31日期间的租金合计138430元（=69215元×2=125560元×105%×105%），前述租金被告应予以支付。根据前述分析，被告并不存在恶意拒付租金的违约行为，故原告要求被告支付延迟付款滞纳金，并无事实依据，本院不予支持，但原告因未实际获得租金所产生的法定孳息损失，被告应予给付，该标准可按照银行同期贷款利率计算。
综上，为维护当事人的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南京嘉信拍卖有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告南京红意科技创业园有限公司2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金合计138430元及相应利息（其中69215元的利息自2015年9月1日起，另外69215元的利息自2016月3月1日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告南京红意科技创业园有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6700元，由原告南京红意科技创业园有限公司负担4100元，被告南京嘉信拍卖有限公司负担2600元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
人民陪审员 白长宁
人民陪审员 罗灵波
二〇一六年八月十日
见习书记员 汪慧娣