湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初615号
原告：武汉中天力商业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区泾河农场十字路北街14号，组织机构代码证代码55502393-5。
法定代表人：周劲波，经理。
委托诉讼代理人：叶伟，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告：王伟。
原告武汉中天力商业管理有限公司诉被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法适用普通程序于2017年1月3日公开开庭进行了审理。原告武汉中天力商业管理有限公司委托代理人叶伟到庭参加了诉讼，被告王伟经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭，按缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠租金520103元（从2014年3月1日起至2014年10月31日止）、违约金104020元（520103元×20%）、水费13666元，共计637789元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年11月23日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定，原告将磁湖东北岸“磁湖新天地”楼号13栋商铺（面积为2186.8平方米）出租给被告，租赁期限从2011年11月23日起至2014年11月23日止，第一、二年的租金为42元/月/平方米，第三年租金为47元/月/平方米，商业管理费固定为3元/月/平方米，租金每三个月支付一次，如被告拖欠租金和相关费用的，每逾期一天，应按应付款总额的2%支付违约金，被告在十五日内仍未足额交纳的，视为被告根本违约，原告有权单方终止合同，并按违约责任处理。被告从2014年3月1日开始拖欠租金未交纳，至2014年10月31日，被告共欠原告租金520103元。原告多次向被告追讨拖欠租金未果，原告遂诉至法院。
原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据：
证据一，《商铺租赁合同书》。证明原、被告之间的租赁合同关系。
证据二，租金收据。证明被告欠租的事实。
证据三，水费收据。证明原告为被告代交水费的事实。
证据四，保证金收据。证明被告已向原告交纳保证金300000元。
证据五，债权债务确认函。证明被告拖欠原告租金及水、电费的事实。
被告王伟未向本院递交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，放弃了庭审过程中的相关权利。
对于原告提供的证据系原件，证明的内容与本案事实有关联性，证据的形式合法，内容真实。故本院对原告提供的证据予以确认。
经审理查明，2011年11月23日，原、被告签订一份《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》，合同约定：被告租赁商铺位置为磁湖东北岸“磁湖新天地”园区内，楼号13栋，共两层，签约面积为2186.8平方米；商铺仅用于被告用作经营会所“缤纷年代”品牌，如未经同意擅自超越双方约定的经营范围，被告将承担违约责任；租赁期限为3年，从2011年11月23日起至2014年11月22日止，自合同生效之日起，将合同约定之物业按现状交给被告经营使用，并办理租赁物交接手续；物业租赁费起算日为2012年4月1日，从2011年11月23日起至2012年3月31日止免收租赁费；如被告在正常履行合同义务的前提下，合同到期前90天，被告如要求续租，应当以书面方式提出申请，在同等条件下，被告有优先承租权，否则合同到期即终止，被告无条件退还租赁物；合同解除或租赁期届满后七日内，被告应将合同项下的租赁物连同不可拆卸装修物及设施完整的无偿移交给出租方，出租方无需为此向被告支付任何费用，被告逾期未移交，留存在商铺内的物品视为其放弃该财产所有权，出租方有权处置被告留存在商铺内的全部物品并收回租赁物；被告分别于2011年11月24日前和2011年12月2日前向出租方交纳履约保证金100000元和200000元，该履约保证金不计息，合同租期届满、被告在约定时间内将租赁物全部返还给出租方后，出租方在七个工作日内将履约保证金全额退还给被告，出租方返还履约保证金时，可以扣除被告应付而未付的租金、水电费、违约金、赔偿金及其他费用；租金和商业管理费第一、二年的租金为42元/月/平方米，第三年租金为47元/月/平方米，商业管理费固定为3元/月/平方米，租金按三个月交付，付款时间为每第三个月的第一个月10日前，如被告拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金，如在15日内仍未足额交纳应付款的，则视为被告根本违约，出租方有权单方终止本合同，并对被告按违约责任处理；商铺所发生的水、电、气等费用及相关经营税费均由被告自行承担，双方还对其他租赁事项进行了约定。合同签订后，原告按约将租赁物交付被告使用。2011年11月24日，被告向原告交纳履约保证金100000元，2012年1月6日，被告向原告交纳履约保证金200000元。被告从2014年3月份起开始拖欠租金及商业管理费未交纳。截至原告起诉时止，被告共拖欠水费13666元（该水费原告已代被告缴纳），拖欠从2014年3月1日起至2014年10月31日止的租金520103元。
因黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司在履行双方签订的《委托经营管理及物业租赁合同》过程中发生纠纷，黄石市城市建设投资开发公司将武汉中天力商业管理有限公司起诉至黄石市中级人民法院，该案经过一审和二审，湖北省高级人民法院于2015年9月21日作出了（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书，判决确认了黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除，黄石市城市建设投资开发公司收回了向武汉中天力商业管理有限公司移交的包括16栋建筑物（不包括“飞天白鹭”建筑约5000平方米）在内的园区经营权，并承继了武汉中天力商业管理有限公司与本案被告之间租赁合同的权利义务。
本院认为，原、被告于2011年11月23日签订的《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，除违约金约定过高外应属合法有效。原、被告均应按该合同约定行使权利和履行义务。一、对于原、被告租赁合同关系的终止时间。根据合同约定，租赁期限为3年，从2011年11月23日起至2014年11月22日止，租金按三个月交付，付款时间为每第三个月的第一个月10日前，如在15日内未足额交纳应付租金的，则视为被告根本违约，出租方有权单方终止本合同，并对被告按违约责任处理。而被告从2014年3月1日起便开始未足额交纳租金，故被告的行为已构成违约，原告按约有权单方终止合同，但原告在向本院提起诉讼前并未向被告作出明确的提前终止合同的意思表示，因湖北省高级人民法院（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书确认了黄石市城市建设投资开发公司与原告签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除，故黄石市城市建设投资开发公司从2014年9月4日起承继了原告与被告于2011年11月23日签订的《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》的权利义务。因此，本案原、被告租赁合同关系应于2014年9月3日终止。二、对于被告拖欠租金、水费的金额问题。根据原告代缴水电费的收据来看，原告已交纳水费13666元，因该费用原告已代被告缴纳，故被告应将该费用支付给原告。另被告从2014年3月1日起便开始拖欠租金，按原告主张的每月租金109340元（已包含商业管理费）计算，被告应支付从2014年3月1日起至合同终止时间2014年9月3日止的租金，对于原告主张的从2014年9月4日起至2014年10月31日止的租金，应由黄石市城市建设投资开发公司收取，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，被告应支付的租金应为520103元－（109340元＋109340元÷30天×27天）＝312357元。三、对于违约金的计算问题。根据租赁合同约定，如被告拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金。因双方在租赁合同中未约定水费属于违约责任的范围，故被告拖欠的水费不应计算违约金，而被告拖欠的租金应计算违约金。虽然双方合同约定的违约金过高，但原告主张的违约金104020元没有超过法律规定，本院予以支持。对于履约保证金问题，因被告已向原告交纳履约保证金300000元，该履约保证金应冲抵被告所欠款项，因此，被告应支付给原告的款项总金额为：租金312357元＋水费13666元＋违约金104020元－履约保证金300000元＝130043元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王伟与本判决生效后五日内向原告武汉中天力商业管理有限公司支付拖欠款项共计130043元。
二、驳回原告武汉中天力商业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费10177元、公告费600元（两次），由原告武汉中天力商业管理有限公司负担7544元，被告王伟负担3233元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币10177元，款汇湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 周雷刚
审 判 员 刘青青
人民陪审员 李乔乔
二０一七年一月三日
书 记 员 肖 君