广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第715号
上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。
委托代理人：李树坚，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：郑佩仪，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林锐强，男，1973年6月16日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：罗纯钢，广东广能律师事务所律师。
委托代理人：李雅旺，广东广能律师事务所律师。
上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）因与被上诉人林锐强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法古民一初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2007年10月1日，林锐强与鸿远公司签订了四份《鸿远会VIP钻石卡会员申请书》（以下简称《申请书》），林锐强加入鸿远公司鸿远会VIP钻石卡的会员。申请书上约定每一张鸿远会VIP钻石卡需交付30000元会员费，一张卡只能在鸿远公司开发的“盛雅华庭”项目选定一套房屋，会员费可冲抵购房款。此外，《申请书》上注明了林锐强的联系地址及联系电话，并约定会员因个人原因未按鸿远公司约定时间签署《中山市商品房买卖合同》或缴清首期购房款，即视该会员放弃申请书中所有权益，鸿远公司有权不予退回该会员已缴付的入会费，将该物业另行出售，无需通知该会员等条款。林锐强在申请书上提出购买鸿远公司开发的“盛雅华庭”项目3-903、3-1003、3-1103、1-1104的四套房屋的意向，并向鸿远公司交纳120000元的会员费。鸿远公司于同日开具四份收据（号码分别为NO：6004852、6004854、6004855、6004856）给林锐强，确认收到林锐强会员费共120000元。之后，林锐强与鸿远公司双方一直未签订《商品房买卖合同》。2009年7月30日，鸿远公司在中山日报遗失、声明、公告栏中刊登了“盛雅华庭通知”，催促尚未与该公司签署商品房买卖合同的业主于2009年8月31日前到鸿远公司销售中心签署商品房买卖合同及办理相关手续。林锐强称于2012年6月、7月获悉鸿远公司将其所意向购买的四套房屋已转卖给他人，与鸿远公司进行交涉。林锐强经交涉未果，于2013年10月31日诉至原审法院，请求判令鸿远公司退回购房会员费120000元及利息（利息从2007年10月2日起计算）。
案经原审法院审理认为：鸿远公司对林锐强向其提出购买“盛雅华庭”项目四套商品房的意向并已交付120000元会员费的事实没有异议，原审法院予以确认。关于鸿远公司是否尽了通知林锐强签订商品房买卖合同的问题。《鸿远会VIP钻石卡会员申请书》上有林锐强的联系地址及联系电话，并不存在林锐强去向不明无法联系的情形。按常理，鸿远公司可直接通过电话、短信及信件的方式联系、通知林锐强，但鸿远公司未能提供已通过电话、短信及信件的方式通知林锐强的证据，却采用在报纸上刊登通知的形式通知林锐强，鸿远公司的通知方式、方法欠妥，不能证明鸿远公司已尽了告知林锐强的义务。因此，不能认定林锐强已违反《鸿远会VIP钻石卡会员申请书》上的约定。鸿远公司的辩解意见，理据不充分，原审法院不予采纳。鉴于鸿远公司已将林锐强有购买意向的“盛雅华庭”项目的四套商品房另行出售给他人，林锐强诉请鸿远公司退回会员费120000元，理据充分，原审法院予以支持。至于利息，因《鸿远会VIP钻石卡会员申请书》没有约定会员费的利息问题，林锐强该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于诉讼时效的问题。由于鸿远公司的通知方式、方法有所欠妥，未尽告知的义务，不能认定鸿远公司已于2009年7月30日告知了林锐强，故诉讼时效不能从2009年7月30日起计算。诉讼时效应从林锐强知道权利受到侵害之日起计算。林锐强主张从2012年6月、7月才知道权利受到侵害，鸿远公司未能提供其他反驳的证据。因此，林锐强的诉讼请求，并未超出诉讼时效。鸿远公司的辩解意见，缺乏依据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：鸿远公司于原审判决生效之日起三日内返还会员费120000元给林锐强。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3644元，减半收取1822元，由鸿远公司负担（该款已由林锐强预交，执行中迳付林锐强）。
一审宣判后，鸿远公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回林锐强的诉讼请求。理由如下：一、林锐强认购的四套商品房所在的楼盘在2008年6月已取得了预售许可证，鸿远公司在开盘时第一时间以电话通知了林锐强，但通话记录只能保存半年，电信部门为此出具了书面说明。原审法院认为鸿远公司没有尽到通知义务是错误的。二、林锐强陈述其在2012年6月至7月获悉鸿远公司将涉案的四套房屋转卖，这只是口头陈述，除此之外没有提供证据证明。原审法院对此予以认定，难以让人信服。三、林锐强的诉讼主张不合情理，其在交纳了120000元认购费用后却在5年多的时间不闻不问，与日常生活经验相背离。
被上诉人林锐强同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、鸿远公司以登报的形式通知林锐强不合法，只有在多种送达形式均无法送达时才能用此方式通知。二、林锐强认购房产后一直关心楼盘进展，但因楼盘开发停滞，此后林锐强忙于生意，也没有接到鸿远公司的通知，后来从朋友处才得知涉案的房产被转卖的情况。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查：一审、二审期间，鸿远公司坚持主张因电信部门保存及可供打印固定电话号码通话记录为半年，故鸿远公司不能提供通知林锐强购买房产的通话记录。鸿远公司为此在二审期间提供了中国电信股份有限公司中山横栏分公司出具的证明。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点为鸿远公司应否返还林锐强的120000元购房会员费。林锐强为认购鸿远公司开发的盛雅华庭商品房，向鸿远公司支付了四套房屋的VIP钻石卡会员费，双方分别签订了四份《会员申请书》。申请书当中特别约定如林锐强因个人原因未按发展商鸿远公司的约定时间签署商品房买卖合同或缴清首期购房款，则鸿远公司有权没收林锐强的已付入会员费。根据上述约定，鸿远公司没收会员费的前提为尽到了通知义务之后，林锐强拒绝履行签约或支付首期房款义务。林锐强在签署《申请书》之时，提供了联系电话与联系地址，鸿远公司在盛雅华庭具备销售条件后，本可以电话通知或邮寄通知的方式，通知林锐强签约购房。鸿远公司主张曾以固定电话通知过林锐强，因电信部门保存的期限过短而不能提供通话记录，由于电话通知的事实属于鸿远公司的举证范围，相应的法律后果应由鸿远公司自行负担，故本院认定鸿远公司未能证明其履行了上述方式的通知义务。鸿远公司于2009年7月30日采取登报方式，催促包括林锐强在内的认购业主前来缔约。报纸通知的方式，受众为支付过入会员费而尚未签约的业主，通知内容是否明确到达林锐强处存在不确定性。因鸿远公司没有举证证实其穷尽了其他通知方式，才登报通知，故原审认定鸿远公司的通知方法欠妥，鸿远公司不能证明其尽到告知林锐强的义务，理据充分。鉴于鸿远公司已将林锐强有购买意向的盛雅华庭四套商品房另行出售，林锐强诉请鸿远公司退回会员费120000元，系行使合法权利，应予支持。鸿远公司对于返还款项提出了诉讼时效抗辩，对此，本院认为，诉讼时效从当事人知道或者应当知道权利受到侵害时起算。对于林锐强知道权利受到侵害的事实，林锐强与鸿远公司均有举证的义务。由于鸿远公司对此举证不能，原审以林锐强自认的2012年6月、7月间得知权利受到侵害之时，作为诉讼时效的起算点，符合法律规定，依据充分。
综上所述，上诉人鸿远公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3644元（中山市鸿远房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 胡健仪
审判员 赵伟光
二〇一四年六月十日
书记员 胡置晓