广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终11783号
上诉人(原审被告、反诉原告)：李土权，住广东省吴川市。
委托代理人：韩志旅，住广州市东山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄丽芬，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：邱志豪，广东宇全律师事务所律师。
上诉人李土权因与被上诉人黄丽芬租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭，因本案未出现新证据、新事实或理由不开庭审理本案，本案现已审理终结。
李土权上诉请求：1、撤销(2015)穗海法民三初字第2187号判决，改判判决黄丽芬向李土权返还多收的44000元租金和14000元押金；2、驳回黄丽芬的诉讼请求；3、一审二审诉讼费用全部由黄丽芬支付。事实和理由：一、黄丽芬的房屋是已有22年历史的混合结构宅基地房，黄丽芬一直对李土权隐瞒该事实直至向法院提起诉讼。涉案房屋年久失修，出现电线、开关、水管设施老化的问题，导致经常停水停电，影响李土权的正常经营，黄丽芬只管收租不维修房屋及相关设施，违反相关法律规定。李土权多次向黄丽芬反映要求其维修，但黄丽芬对此置之不理。该行为实属违法，侵害了李土权的合法权益，因黄丽芬的过错导致了本案的发生。原审法院对于该问题并未查清，属事实认定不清；二、黄丽芬经常到李土权的经营场地无理取闹，甚至坐在地铺门口驱赶客人，致使李土权无法正常经营。收租后不修理水电设施，还借口收回铺面，上门闹事，妨碍了李土权的正常经营，黄丽芬实属过错方。因黄丽芬的过错导致了李土权被迫提出解除合同，不再承租。该问题原审没有查清，属事实不清。黄丽芬没有按时向税务局纳税，导致李土权不能办理营业执照，影响李土权正常经营；三、原审未审查涉案地铺属宅基地房屋，其宅基地证已明确注明：第二点：使用人对宅基地只有按照规定使用的使用权，没有所有权。第三点：凡发现买卖，出租，转让者，土地收归集体，取消宅基地使用证。由此证明该房屋不是国有土地房产证的商铺房屋，而是只有居住使用权的房屋，因此不能出租，只能借给他人使用，只可收取使用费．原审判决实属事实不清又违反法律规定，无理认定出租收租合理合法，适用法律有错；四、相邻地块上的宅基地首层铺面的租赁纠纷，海珠区法院只能依法作出收取使用费的判决，并经过评估公司评估作出房屋使用费的相关判决。但李土权支付给黄丽芬的房屋使用费已经明显超出了广州市房管部门规定的租金标准。请求二审法院改判并作出由评估公司从新评估该房屋的使用费为多少。李土权已交纳了8.4万元一年的租金，应该对房屋评估后再按评估后的费用标准交租金；(五)原审未查清李土权是何时腾空搬出涉案房屋，而错误作出应交租至2016年3月1日止的判决，违反司法公平正义，更违反实事求是，确实有错。因判决书又写明黄丽芬于2015年11月12日报警要求收回房屋，李土权当面同意在11月20日就一定搬出，合同此时己终止。李土权依时于11月20日搬出，并多次电话和短信通知黄丽芬前来收铺。故原审判决李土权向黄丽芬缴纳2015年11月l目至2016年3月1日的租金无理，应予撤销。(六)原审没有查明5万元是预付租金还是入场费的问题，如果双方在签订合同时讲明或写明要交5万元入场费，李土权就不会签合同亦不租涉案房屋，由于黄丽芬设下陷井，欺骗李土权如有闲钱可多转5万元预付房租，以免经营过程暂缺资金而无钱交租，这5万元留作日后的交租多除少补，故此李土权才又转账5万元留给黄丽芬预付租金之用。因有银行对账单不怕黄丽芬否认，现黄丽芬欺骗法庭，胡说足入场费，请问有那条法律规定业主自己出租自己的房屋要收入场费?另外李土权是自己对该房屋进行装修的。这个关键问题原审没有查明就作出违反客观事实的判决，故应改判。（七)判令李土权向黄丽芬缴纳940水电费。黄丽芬并无依据。李土权于2015年11月20日已搬离。所产生的费用与李土权无关。（八）根据合同法的规定，一方有违反法律的行为应认定合同无效，李土权愿意交纳房屋占用费，而不是房屋租金。宅基地房屋只能交纳房屋占用费，总之该租赁合同属无效合同，请求二审法院改判。
黄丽芬二审辩称，一、黄丽芬同意一审判决，请求维持原判，并责令李土权尽快履行判决结果。二、李土权在《上诉状》中的主张与案件事实不符，其理由更是歪曲事实，信口雌黄，李土权推卸责任，存心拖延履行判决的消极态度不言而喻。（一）租赁商铺内的水电设备完好，李土权从未就此向黄丽芬反映问题，该商铺一直出租使用，而且现在也出租给下一手，其他人并没有提出水电存在问题；（二）黄丽芬没有干拢李土权经营，若存在该事实，李土权可以报警。双方产生纠纷的报警，是黄丽芬要求收回商铺时报的警，而且黄丽芬并未与李土权有过太多接触，并未干拢其经营；（三）、黄丽芬依法出租商铺、收取租金、缴纳税费，一审期间，黄丽芬已提交了证据予以证明。涉案商铺是可以对外出租的。该商铺属于非住宅，涉案商铺的出租是严格按照出租屋管理中心的规定缴纳税费的；（四）黄丽芬与李土权在一审开庭之前皆无法就结算、收铺事宜达成一致意思表示。李土权称其在2015年11月20日已搬出涉案商铺不是事实，因为其没有搬迁，黄丽芬才提起本案诉讼。双方实际交接时间是一审法院组织双方交接的2016年3月1日。（五）关于入场费的约定。双方在签订合同时约定一次性支付5万元入场费，并约定签约当天付清。李土权支付入场费是明某、自愿的。从李土权当时支付给黄丽芬的金额可以证明，5万元是入场费而非预付租金。按双方的约定，此后的租金是每半年收取4.2万元的，如果该5万元是预付租金的话，其实李土权根本不需要再缴纳4.2万元。（六）、关于水电费的约定，李土权在2015年10月1日至2016年3月1日期间持续使用，故其应当据实支付此期间商铺所消耗的水电费用，而且，黄丽芬已提交了电费《收据》加以证明。其中杨姓经手人是代黄丽芬向某楼租户收取水电费的人。李土权可以自己去领取营业执照，只是其自己不却领取而已。
因本案纠纷，黄丽芬向一审法院起诉请求：1、判令解除租赁合同（合同剩余价值：273600元）；2、判令李土权立即将涉案房产恢复原状并返还给黄丽芬；3、判令李土权向黄丽芬支付拖欠租金暂计为14000元（租金从2015年11月1日起算，每月租金为7000元，计算至实际返还地铺之日为止，暂计至2015年12月31日）；4、判令李土权向黄丽芬支付租赁期间拖欠的水电费约800元（暂算至2015年11月30日）；5、本案诉讼费用由李土权承担。
李土权向一审法院反诉请求：1、判令黄丽芬返还多收的租金44000元和押金14000元。具体计算方式如下：李土权一共支付了14.2万元租金，从2014年11月1日到2016年1月份总共承租了14个月，所以只需要支付14个月的租金即9.8万元，押金1.4万元则是现金支付；2、本案诉讼费由黄丽芬承担。
一审法院认定事实：2014年10月15日，黄丽芬（甲方）与李土权（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将瑞宝北街十七巷5号地铺一间出租给乙方使用，租期四年，由2014年11月1日至2018年10月30日止，每月租金7000元；乙方应每半年一次性缴交半年租金……合同成立，乙方应交押金14000元，期满时由甲方无息归还乙方；租金付款日期：第一期2014年10月15日租金42000元，第二期2015年4月1日租金42000元，第三期2015年10月1日租金42000元，第四期2016年4月1日，租金42000元……；等等。2014年10月15日，李土权向黄丽芬银行账户转账支付10万元，黄丽芬向李土权出具了收到李土权押金14000元的收据。2015年4月2日，李土权向黄丽芬银行账户转账支付42000元。
黄丽芬于2015年11月12日报警，于2015年12月22日提起本案诉讼。
黄丽芬和李土权于2016年3月1日下午就涉案房屋办理了交接手续。黄丽芬因此申请撤回了要求解除租赁合同和要求李土权返还房屋的诉讼请求，第三项诉讼请求的拖欠租金则要求计至2016年3月1日。另外，黄丽芬明确其第四项诉讼请求是要求李土权支付拖欠的电费940元。黄丽芬为证明其电费主张提供了其代交李土权租赁期间拖欠电费的《收据》，载明：地下档口电费为5353-4726=627×1.5=940元。李土权质证表示其在2015年11月份就已搬出，故不认可该电费，其也无法提供在此之前的电费收据，无法核对电表度数。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
李土权提供的银行转账凭证显示其在2014年10月15日向黄丽芬支付了10万元，在2015年4月2日支付了42000元。李土权表示上述14.2万元全部是租金，主张其多支付了租金，并表示押金1.4万元是现金支付。黄丽芬则表示2014年10月15日李土权除转账10万元外还支付了现金6000元，包括第一期（前半年）租金4.2万元、5万元入场费以及1.4万元押金；2015年4月2日收取的4.2万元则是第二期的租金。一审法院认为，合同约定签订合同当日李土权需支付第一期租金4.2万元以及押金1.4万元，到2015年4月1日才需要支付第二期租金4.2万元，李土权主张2014年10月15日支付的10万元全部是租金，认为其在签订合同当日多支付了5.8万元租金，该主张明显与合同约定不符，既有违常理，也无法合理解释签订合同当日的1.4万元押金是如何支付以及2015年4月2日李土权为何又支付租金4.2万元，而黄丽芬的陈述明显更符合合同约定，鉴此，李土权主张签订合同当日多支付了5.8万元租金，依据不足，一审法院不予采信。李土权反诉要求黄丽芬返还多支付的租金44000元，缺乏依据，一审法院不予支持。经一审法院释明，李土权对黄丽芬主张的进场费不予认可，坚持要求黄丽芬返还多收取的租金，故对黄丽芬主张的进场费不予处理。
根据合同约定，李土权须在2015年10月1日支付第三期租金42000元，但李土权没有依约支付，故李土权已构成违约，本案合同提前解除的责任在于李土权，李土权应承担违约责任。黄丽芬要求没收押金的意见有理，一审法院予以采纳。李土权反诉要求黄丽芬退还押金1.4万元，一审法院不予支持。双方在2016年3月1日办理了房屋交接手续，考虑到本案纠纷是因李土权违约不支付租金而起，故黄丽芬要求李土权支付2015年11月1日至2016年3月1日的租金（7000元/月）合法合理，一审法院予以支持。黄丽芬为证明其电费主张提供了相应的证据，而李土权没有提供相反的证据，故黄丽芬要求李土权支付电费940元有理，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年6月24日作出如下判决：一、被告李土权在本判决生效之日起10日内，按7000元/月的标准向原告黄丽芬支付2015年11月1日至2016年3月1日的租金；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付拖欠的电费940元；三、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费524元和反诉受理费800元，由被告负担。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，李土权向本院提交其代理人韩志旅、朱某向胡某、何某的询问笔录证明其主张。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李土权的上诉请求及黄丽芬的答辩意见，分析如下：
关于李土权二审提出涉案商铺年久失修，存在电线、开关、水管设施老化，导致经常停水停电及黄丽芬经常到李土权的经营场地无理取闹，影响李土权的正常经营等问题，本案李土权并未提交具体证据予以证明，其二审提交的询问笔录不足以证明涉案商铺存在停水停电及黄丽芬干扰李土权经营的事实，故本院不予采信。
关于涉案商铺属于宅基地上建设的房屋，黄丽芬将其出租收益，对此李土权上诉主张合同无效，黄丽芬仅能收取使用费问题。从一审查明的事实来看，涉案房屋已取得农村（墟镇）宅基地使用证，黄丽芬因与邱某鹏离婚取得涉案房屋的所有权，而涉案房屋租赁部位位于该栋房屋首层，本案并无证据显示该部位房屋属于非法建设的情况。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，该款适用的是村民再申请宅基地不予批准的情况，而土地管理法中并无农村村民将房屋出租的禁止性规定，故对李土权提出双方所签订合同无效的主张，本院不予采纳。同理，对李土权以此为由提出委托评估机构对涉案商铺的使用费进行评估以确定李土权应支付的使用费的请求，本院不予照准。至于李土权提出黄丽芬未按时缴纳税费而导致其无法办理营业执照问题。一审诉讼中，黄丽芬已提交其缴纳税费的证据，而李土权并无提交其向工商行政部门申请办理营业执照，因黄丽芬未缴税费而被拒绝的证据予以证明，故本院不予采信。
关于李土权何时腾退涉案商铺时间问题。根据一审法院查明的事实，本案双方于2016年3月1日下午就涉案房屋办理了交接手续，而在此之前，李土权主张其已于2015年11月20日搬离涉案商铺并要求计算租金至该日，但李土权要求黄丽芬收回商铺的函件及李土权另提出其电话、短信通知黄丽芬要求办理交接手续的时间为2016年1月22日，并非2015年11月20日，该函件未送达黄丽芬被邮政速递部门退回，而黄丽芬在回复短信中已称其不在广州，故双方实际上无法在2016年1月22日完成交接。另，李土权二审提交的询问笔录并不足以证明其于2015年11月20日搬离涉案商铺。为此，李土权上诉主张其已于2015年11月20日腾退商铺依据不足，本院不予采信。原审法院判处李土权应支付的租金计付至2016年3月1日双方交接之日并无不妥。
关于进场费问题。本案双方于合同中并没有约定进场费，而从李土权已支付的租金来看，其于2014年10月15日向黄丽芬支付了10万元，并在2015年4月2日支付了42000元，如该10万中的5万元为预付租金的话，李土权并无需于2015年4月2日再支付4.2万元的租金，其以5万元已足以抵扣租金，况且该5万元的金额与4.2万元每半年支付一次租金金额亦不相符，故本院对李土权提出其支付的5万元为预付租金不予采信。原审对黄丽芬主张的进场费不予处理并无不当。
关于水电费问题。从本案证据及当事人的陈述可知，黄丽芬为证明其电费主张提交了其代交李土权租赁期间拖欠的电费的《收据》，载明：地下档口电费为5353-4726=627×1.5=940元，现李土权主张其于2015年11月份搬出不认可该电费，但并未提交相反证据予以证明，原审法院支持黄丽芬诉请正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。李土权上诉请求、理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由上诉人李土权负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 郑怀勇
审判员 李 静
二〇一六年九月十四日
书记员 杨仁义
王心怡