上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终6954号
上诉人（原审原告、案外异议人）：甄小红，女，1972年3月10日出生，汉族，住上海市松江区。
上诉人（原审原告、案外异议人）：陆根杜，男，1949年3月11日出生，汉族，住上海市松江区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海奕天投资管理有限公司，住所地上海市静安区乌鲁木齐北路207号4FL88室。
法定代表人：李臻。
委托诉讼代理人：吴斌，上海凯斌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：ＸＸ清，男，1956年2月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：上海民凝建筑防水保温涂料工程有限公司，住所地上海市奉贤区现代农业园区2号房1区12号。
法定代表人：ＸＸ清。
被上诉人（原审被告、被执行人）：杜建菁，女，1964年3月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：吴玉婷，女，1982年9月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：吴怡雲，女，1990年4月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列三被上诉人委托的诉讼代理人：ＸＸ清。
上诉人甄小红、陆根杜因与被上诉人上海奕天投资管理有限公司（以下称奕天公司）、ＸＸ清、上海民凝建筑防水保温涂料工程有限公司（以下称民凝公司）、杜建菁、吴玉婷、吴怡雲案外人执行异议之诉纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（以下称长宁法院）（2017）沪0105民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月23日对本案进行了公开开庭审理。甄小红、陆根杜、ＸＸ清、奕天公司的委托诉讼代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
甄小红、陆根杜的上诉请求为：撤销长宁法院（2017）沪0105民初39号民事判决，判决甄小红、陆根杜对上海市浦东新区XX路XX弄XX号1-3层房屋（以下称系争房屋）享有在先查封的受偿权。主要事实和理由是：奕天公司受让大连银行股份有限公司上海分行（以下称大连银行）对ＸＸ清等的债权时，因系争房屋被查封，奕天公司未办理变更抵押权登记，不应享有该房屋的抵押优先受偿权；上诉人对系争房屋申请的保全查封先于奕天公司，上诉人对系争房屋享有的抵债租赁权已被上海市浦东新区人民法院（以下称浦东法院）生效判决予以认定，故请求本院支持其上诉请求。
ＸＸ清答辩称，奕天公司受让大连银行对其享有抵押权的债权属实；其与上诉人签订的《房屋抵债租赁协议》是为了对抗系争房屋的拍卖执行，上诉人对拍卖的系争房屋已不享有租赁权，故请求本院驳回上诉，维持原判。
奕天公司答辩称，奕天公司在受让大连银行对ＸＸ清的债权时，依法一并受让了大连银行对系争房屋的抵押权。因系争房屋被查封未能办理变更登记，并不能据此否定奕天公司对系争房屋享有法定的抵押权；上诉人与被执行人ＸＸ清在系争房屋设定抵押之后签订的《房屋抵债租赁协议》，依法不能对抗奕天公司享有的抵押权；一审判决驳回案外人甄小红、陆根杜对系争房屋执行异议之诉的诉讼请求，认定的事实和适用的法律正确，故请求本院驳回上诉，维持原判。
甄小红、陆根杜向一审法院提起案外人执行异议之诉的诉讼请求与上诉请求基本相同。
一审判决认定，2012年3月29日，ＸＸ清与大连银行签订《个人借款合同》，约定ＸＸ清向大连银行贷款650万元，民凝公司、杜建菁、吴玉婷、吴怡雲承担连带保证责任，并以系争房屋作为抵押。后大连银行于2012年4月1日就本案系争房屋办理抵押登记，向被告ＸＸ清发放了650万元贷款和50万元融易通，债务履行期为2012年3月29日至2015年3月29日。
2013年10月，大连银行与奕天公司签订《债权转让协议》，约定大连银行将借款人为“ＸＸ清”借款合同编号及名称为11212001265、0100，以及其他四位债务人借款合同项下尚未归还的本金共计2670万元及相应利息、违约金、损害赔偿金等债权和“在该借款合同和担保合同项下与其权利义务所对应的资产”一并转让给奕天公司。双方未就系争房屋办理抵押权变更登记。
2014年8月，奕天公司为追索大连银行转让的对ＸＸ清的债权，对ＸＸ清、民凝公司、杜建菁、吴玉婷、吴怡雲的借款合同纠纷向长宁法院提起诉讼。长宁法院于2014年9月5日作出（2014）长民二（商）初字第3303号民事调解书，调解书载明,ＸＸ清应于2014年9月20日前向奕天公司清偿借款700万元及相应的利息，民凝公司、杜建菁、吴玉婷、吴怡雲承担连带保证责任。
因债务人未履行上述调解书确定的义务，奕天公司于2016年3月2日向长宁法院申请执行。长宁法院于2016年3月28日查封系争房屋，并在2016年5月18日至现场张贴拍卖公告。
另查明，2015年，甄小红向浦东法院起诉ＸＸ清、杜建菁追讨借款。浦东法院于2015年7月30日作出（2015）浦民一（民）初字第8677号民事判决书。该判决认定，ＸＸ清、杜建菁与陆根杜、甄小红于2013年2月28日签订的《房屋抵债租赁协议》，约定ＸＸ清、杜建菁自2012年12月31日至2013年2月6日共欠两原告186万元无法归还，自愿将系争房屋作为抵债以租赁形式交付给甄小红，租金按每月15,000元计算，应得租金从所欠借款利息中抵扣。甄小红自2014年12月至2015年3月期间，居住在系争房屋内。该判决判令ＸＸ清、杜建菁归还甄小红借款276万元及相应利息。
ＸＸ清提供的《备忘录》记载，“甲乙双方2013年2月28日签订的《房屋抵债租赁协议》主要目的为抵制甲方所有的坐落于浦东新区XX路XX号XX层房屋不被法院拍卖掉，因而由甲方以抵债租赁方式将房屋交付乙方居住保管。”乙方处有陆根杜、甄小红的签名，落款日期为2014年12月2日。
一审判决认为，本案系案外人提起的执行异议之诉。甄小红、陆根杜在得知系争房屋被进行拍卖之后，向执行法院提出执行异议，其执行异议申请于2016年11月25日被驳回之后，于2016年12月5日向执行法院提起诉讼，符合法律十五日起诉期间的规定。
根据《中华人民共和国物权法》（以下称物权法）第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第一百九十二条规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让”。奕天公司取得抵押权系基于法律的规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，也不因未及时办理抵押权变更登记手续而消灭。不动产登记簿上记载的“期限从2012-3-29至2015-3-29”，系债务履行期限，而非抵押权有效期间。该抵押权从属于大连银行对ＸＸ清的债权，大连银行将对ＸＸ清的债权转让给奕天公司，双方并未就抵押权的转让作出立法之外的特别约定，应视为抵押权随债权一并转让。因此，奕天公司享有对系争房屋的抵押权。甄小红、陆根杜主张大连银行到期未办理“续押”致抵押权失效，没有法律和事实依据。
根据物权法定原则，“抵债租赁权”并非法定物权种类，甄小红、陆根杜仅享有对系争房屋的租赁权，而不能产生租赁权之外的（担保）物权效力。抵押自登记之日起生效，大连银行于2012年4月1日就本案系争房屋办理抵押登记，其后因主债权转让给奕天公司，该抵押权随主债权一并转移给奕天公司。甄小红、陆根杜与ＸＸ清、杜建菁签订《房屋抵债租赁协议》在该抵押权设立之后。根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
一审判决依照物权法第五条、第一百九十条、第一百九十二条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决驳回原告甄小红、陆根杜的诉讼请求。
本院经审查，一审法院认定的上述事实，有相关的民事判决书、调解书、执行裁定书、系争房屋抵押登记信息、当事人的陈述笔录等为证，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点是，甄小红、陆根杜对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。一审判决认定奕天公司受让大连银行的债权后，对系争房屋依法享有抵押优先受偿权，甄小红、陆根杜在该抵押之后，对系争房屋享有的民事权利，不足以排除本案的强制执行，在认定事实和适用法律上，并无不当。相关的判决理由，本院予以认同。甄小红、陆根杜对系争房屋主张有优先于奕天公司受偿权利的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。奕天公司请求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,770元，由上诉人甄小红、陆根杜共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 阮国平
审判员 吉顺祥
审判员 宋 贇
二〇一八年九月六日
书记员 徐 晶
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁
定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。