广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第1586号
原告（反诉被告）李姣，女，汉族，1988年2月22日出生，身份证住址河南省周口市川汇区。
委托代理人杨帆，广东信荣律师事务所律师。
被告（反诉原告）何洁镁，女，香港人。
委托代理人张银德，广东龙新律师事务所律师。
委托代理人曾蓉，湖南正君律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人吴军强。
委托代理人时姗姗，公司员工。
第三人永亨银行（中国）有限公司深圳分行，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人吴兴红。
委托代理人黄畅，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人陈清，广东晟典律师事务所实习律师。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行，住所地深圳市宝安区。
法定代表人王志刚，行长。
委托代理人刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。
原告李姣诉被告何洁镁、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、永亨银行（中国）有限公司深圳分行（以下简称永亨银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照被告申请依法追加中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行（以下简称工商银行）为本案第三人，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李姣及其委托代理人杨帆，被告何洁镁及其委托代理人张银德、曾蓉，第三人世华地产的委托代理人时姗姗，第三人永亨银行的委托代理人黄畅、第三人工商银行的委托代理人刘中良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月26日，原、被告在第三人世华地产的居间下，签订了《二手房买卖合同》，原告以268万元的成交价购买被告位于深圳市宝安区龙华街道创业路与和平东路交汇处锦绣御园（二期）X栋X座X单元XXX物业。涉案物业现抵押在第三人永亨银行处。合同约定：原告于签约当日支付购房定金5万元，于签约后3日内支付购房定金25万元，原告于签约日起45日内监管首期款并于监管首期款后3日内申请银行按揭贷款，被告须无条件配合，若被告未按合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。合同签订后，原告依约支付了定金30万元。2015年6月15日，原、被告在工商银行签订了《二手楼交易资金监管协议》，原告当日将首期款60万元打入银行账户，并提交了办理首期款监管、申请银行按揭贷款的资料，但被告拒绝配合提供应由其提交的资料，导致至今首期款监管不成功，银行按揭贷款申请亦无法审核，虽经原告多次催告被告履行合同约定，被告均置之不理，为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》（成交价268万），配合原告办理首期款监管、申请银行按揭贷款等手续、完成赎楼并将涉案物业过户至原告名下；2被告向原告支付迟延履行违约金39664元（暂自2015年6月15日起计算至起诉时止）及被告实际签订国土部门现售合同及递件过户日之前的违约金；3、被告根据过户是的政策申请过户税费减免；4、被告承担本案的全部诉讼费用，包括诉讼费、保全费等。
被告答辩并反诉称，被告因香港购房急需资金，故于2015年4月26日与原告签订《二手房买卖合同》，由被告将位于深圳市龙华锦绣御园（二期）X栋X座X单元XXX之房产出售给原告，转让成交价为268万元。合同签署后，原告支付了定金，被告也与原告同去银行签署了银行出具的办理首期资金监管需要的相关文件，提供了相关材料，并积极配合居间方去办理了公证委托。然时至签署合同48日（2015年6月14日）止，原告并未按照合同约定向银行提交有效贷款申请及相关材料，至今未能获取银行贷款承诺函，导致被告在香港购买房产受阻，合同目的不能达成。为此被告多次与全权代理原告的居间方沟通然均无成效，并屡次发函至原告督促提醒其履行，然迄今为止原告除推卸责任、提出一些无理要求外，并没有做出任何积极履行的举动，也没有表达任何愿意积极履行的诚意。原告不能在约定的期限内提交办理贷款的有效材料获取贷款承诺函，且迟延履行早逾期15日，其行为构成严重违约，请求法院判决：1、确认被告与原告签订的《二手房买卖合同》合法解除；2、原告支付被告违约金计23.6万元；3、原告承担被告支出的律师见证费港币3430元；4、原告承担本案诉讼费用。
第三人世华地产陈述称本次交易世华地产未监管任何款项，按照合同约定未预留交房保证金。
第三人永亨银行陈述称永亨银行有向被告提供贷款，根据贷款合同履行情况，如果被告需要赎楼，根据合同约定可提前申请。
第三人工商银行陈述称因本诉和反诉所涉及的具体诉讼请求与我方无关，故第三人工商银行不再发表答辩意见。另第三人工商银行对本诉部分二手房交易资金监管协议的真实性予以确认，但该资金监管协议的期限已过。
经审理查明，2015年4月26日，原告李姣（买方）与被告何洁镁（卖方）在第三人世华地产的居间下签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市龙华锦绣御园（二期）X栋X座X单元XXX房产（房产证号：深房地字第××号）转让给买方；转让成交价为268万元；买方应于签署本合同时支付定金5万元，于签署本合同之日起3日内再支付定金25万元；买方应于签署本合同之日起45日内付清首期款约以银行首期款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司，卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）（若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；因本次交易产生的所有税费由买方承担；双方约定交房日期为卖方收讫全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行以为为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注栏约定：1、卖方承诺此房无任何产权经济纠纷，否则属卖方违约；2、此房有租赁合同，双方同意办完所有交易手续后协商解决；3、此房附家私电器出售，附家私清单一份。
同日，原告李姣支付了定金5万元，被告何洁镁出具收据。2015年4月28日，原告再次支付定金25万元，被告何洁镁出具定金收据。
2015年5月14日，被告何洁镁出具公证授权委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司等五人代为办理赎楼、过户等售房事项。
2015年6月15日，原被告双方在第三人工商银行处签署了资金监管协议，约定将购房首期款60万元监管予第三人工商银行处。同日，原告将首期款60万元打入监管账户。
2015年6月29日，被告何洁镁通过律师向原告李姣发送律师函称，因原告李姣未向银行提交贷款申请及相关材料，导致被告在香港购房的目的不能达成，被告主张原告构成根本违约，要求原告李姣于收到律师函2日内向银行交齐办理贷款所需的有效材料获取银行贷款承诺函，并支付2015年6月14日-2015年7月1日期间的迟延履行违约金18224元，如7月2日经核实原告仍未向银行提交完全有效的贷款所用材料并支付违约金至被告指定账户，视为原告无法取得银行贷款承诺及恶意不履行义务，被告将根据合同约定要求原告一次性支付房款与相应违约金，否则将解除合同，没收定金并追究因原告违约而须承担的房产成交价20%违约金的差额部分。2015年7月10日，被告何洁镁再次通过律师发函要求原告李姣一次性备齐全部房款办理资金监管手续。
2015年7月6日，原告李姣向被告何洁镁出具催告函称，由于被告何洁镁不配合提交办理按揭贷款手续所需的材料，构成违约，要求被告何洁镁于收到催告函后三日内向银行补齐首期款监管及申请按揭贷款所需材料。2015年7月14日，原告李姣再次通过律师出具催告函，要求被告何洁镁在收到催告函2日内将办理首期款的材料交给银行，配合原告监管全部房款，并于收到催告函7日内完成赎楼、注销抵押登记等手续，并将房地产证原件交予居间方并同时通知原告。
另查，第三人工商银行于2015年11月23日向本院出具情况说明称，原被告资金监管手续未完成及未能按时审批贷款出具贷款承诺函，因卖方房产在其他银行有抵押贷款，工商银行在资金监管及审批贷款过程中需要卖方提供欠款明细及根据欠款确定需要的赎楼贷款具体金额，同时需要卖方提供原银行的抵押借款合同及房产证复印件等相关资料以完善审批手续，但因卖方迟迟未提供上述材料，造成监管未做，贷款审批未完成，现监管资金已退回买方账户。
再查，原告李姣家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。
以上事实，有二手房买卖合同、公证书、房产证、收据、定金收据、二手楼交易资金监管协议、银行转账凭证、律师函2份、履约催告函2份、购房资格证明等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于合同效力。结合本案，原告李姣与被告何洁镁签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
关于违约责任。合同签订后，原告李姣及时履行了支付定金30万元的义务，被告何洁镁履行了办理公证授权委托书的义务，且原被告双方办理了资金监管手续，原告支付了首期款60万元至监管账户。但被告何洁镁拒绝向按揭银行提供欠款明细、抵押借款合同及房产证复印件等相关资料，造成资金监管不成功，按揭贷款未获审批。被告违反了合同约定的配合义务，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。鉴于被告违反合同约定，原告有权按照合同约定要求被告继续履行合同。原被告双方应当履行合同义务。被告应当向第三人工商银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人工商银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；原被告双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续并交付房产，原告应当支付被告剩余房款2380000元。
关于迟延履行违约金,因被告拒绝配合原告办理资金监管和按揭贷款手续，构成违约，原告有权依照合同约定要求被告支付迟延履行违约金。经审查，依照合同约定，原被告应当于合同签订之日起48日内即2015年6月14日前办理按揭贷款手续。被告拒不配合的日期应当自2015年6月14日起承担迟延履行违约金。但由于原被告双方于2015年6月15日方才办理资金监管并申请按揭贷款手续，应当视为双方以实际行为变更了合同约定。原被告应当在资金监管手续完成后三日内向贷款银行申请按揭贷款，故依照原被告双方办理资金监管的时间推算，被告最后提交按揭贷款申请资料的时间为2015年6月18日，故被告应当自2015年6月19日起支付迟延履行违约金。由于合同约定的违约金过高，本院将迟延履行违约金酌情调整为以转让成交价为基数，按日万分之二计算。
关于原告主张被告配合办理免税的诉讼请求，本院认为，合同约定涉案房产过户的税费由买方承担，因此，涉案房地产交易买卖双方应缴纳的税费均应由作为买方的原告负担；但此约定不能视为依照法律规定确定的纳税主体的变更，即被告依法应缴纳税费的义务并未因涉案合同的约定而免除，只是发生被告应缴纳的税费由原告实际支付的合同约定效果。因此，被告应当依据税务主管部门的相关规定，申请减免出售涉案房地产而产生的营业税、个人所得税和土地增值税；能否减免、减税数额则属于税务主管部门依法审查的行政管理职权范畴，本院无权干涉。
关于被告的反诉请求，由于原告李姣依照合同约定履行了支付定金、资金监管、申请银行按揭贷款等义务，故不构成违约。被告主张原告没有按照合同约定的日期监管首期款，但由于原被告双方于2015年6月15日在贷款银行办理了资金监管手续，故应当视为原被告双方以实际行为变更了合同对首期款监管日期的约定，视为被告同意原告于2015年6月15日监管首期款。且由于被告自身对合同无法继续履行负有违约责任，故被告请求解除合同、原告支付违约金和律师费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告何洁镁于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区龙华街道创业路与和平东路交汇处锦绣御园（二期）X栋X座X单元XXX房产（房产证号：深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人永亨银行（中国）有限公司深圳分行予以协助配合；
二、原告李姣于深圳市宝安区龙华街道创业路与和平东路交汇处锦绣御园（二期）X栋X座X单元XXX房产（房产证号：深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内支付被告何洁镁房屋转让余款2380000元；
三、被告何洁镁于深圳市宝安区龙华街道创业路与和平东路交汇处锦绣御园（二期）X栋X座X单元XXX房产（房产证号：深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内将上述房屋过户登记至原告李姣名下（过户登记税费由原告李姣负担）；
四、被告何洁镁负有配合原告李姣依法减免税费的义务；
五、被告何洁镁于本判决生效之日起五日内支付为依照合同约定配合原告办理按揭贷款的迟延履行违约金（以2680000元为基数，按日万分之二自2015年6月19日计至本判决生效之日止）；
六、驳回被告何洁镁的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费28557元、保全费5000元由被告何洁镁负担，反诉费14120元由被告何洁镁负担，上述款项原、被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 高 志 军
人民陪审员 安 秀 平
二〇一六年二月十九日
书记 员代 盼 盼
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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