上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第3481号
原告(反诉被告)胡宗青，男，1971年7月21日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托代理人尹琼雪，上海咏君律师事务所律师。
被告(反诉原告)林研，男，1982年6月24日出生，汉族，户籍地福建省。
委托代理人潘忆，上海邵任晓律师事务所律师。
第三人上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人孙百天，总经理。
委托代理人潘忆，上海邵任晓律师事务所律师。
原告胡宗青诉被告林研房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。本案于2015年9月16日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人尹琼雪、被告委托代理人潘忆到庭参加诉讼。为查明案件事实，本院依法追加上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司为本案第三人。本案于2015年12月8日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人尹琼雪、被告及第三人委托代理人潘忆到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。鉴于案情复杂，本案依法组成合议庭，并于2016年3月24日、6月17日第三、四次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人尹琼雪、被告及第三人委托代理人潘忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡宗青诉称：2015年3月被告以“徐盈菜市场”和“上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司”的名义对外招租，原、被告双方口头约定，原告承租位于青浦区徐泾镇诸陆西路XXX号的门面房用于经营冰激凌店，租赁面积38平米左右，租期暂定1年，每月1万元标准，年租金人民币12万元，押金2万元。原告于2015年3月26日实际交付押金1万元给被告，被告也于当天将系争房屋交付原告，双方开始建立租赁关系，但双方没有签订书面租赁合同。2015年4月28日原告开始装修店面，2015年5月6日交付租金9万元，被告向原告出具收据，但收据上的印章是上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司和徐盈菜市场，起诉时该公司及市场尚未成立，印章是被告私刻的。钱款原告是交给被告，原告坚持认为是与被告个人建立的租赁关系，而不是与上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司和徐盈菜市场建立的租赁关系。原告认为起租期应该从2015年5月6日开始起算，装修期应该扣除，属于免租期。被告曾口头跟原告说，2015年5月9日市场正式开业，租金从2015年6月1日开始起算，之前都计为免租期。但2015年6月1日消防部门曾向被告下达整改通知，消防安检没有通过，原告承租的店面应该也不能进行经营。至于能否办理营业执照原告不清楚，原告没有去办过。后原告得知系争房屋所在土地不能用于商业经营，并且被告是无证经营，合同和收据上的印章都是假的，市场经营没有通过消防安检，原告承租期间也有消防部门来要求整改。2015年7月11日被告雇佣的保洁员在操作吸尘器时将原告门面房撞坏，因被告不予维修，被告也未理赔。导致原告无法经营，且被告将原告承租店面用广告布封起来了，之后原告一直未经营。原告认为原、被告双方的租赁关系实际上于2015年7月11日解除，从2015年5月9日至7月11日期间的租金原告愿意按照1万元/月的租金标准支付被告。但鉴于被告不是系争房屋的权利人，被告对于系争房屋没有出租的权利。被告以虚假名义招租，导致原告的租赁目的无法实现，应退还原告已缴纳的房屋押金和租金，并赔偿原告的装修损失。经原告与被告多次协商，被告均不予以解决。被告的上述行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、被告返还原告门面房押金1万元、租金9万元；3、被告赔偿原告门面房装修损失75,540元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告林研辩称：不同意原告诉请。原告要求解除合同，被告也是同意的，但不认可原告主张的租赁合同解除日期，原、被告之间没有书面的租赁合同应为不定期租赁，被告同意的解除日期定于开庭当日即2015年9月16日，但不认可2015年7月11日作为解除日期。被告已经实际交付房屋，租赁的起算起始日期为2015年3月27日，租金标准1万元/月，因原告的物品尚在系争房屋内，被告认为租赁截止时间应该计算至原告实际搬离之日。合同解除后，因系争房屋水电费双方仍未结算，故被告不同意退还押金。针对损失赔偿问题，被告不同意赔付。理由是原告提出解除合同，且原告要求赔偿损失的理由不成立。另外，鉴于系争房屋招牌现已拆除、玻璃门已经修好，2016年5月31日被告将原告在系争房屋内可移动的相关设施设备搬离统一保管，并将该日视为原告实际搬离之日。故被告不要求原告将系争房屋恢复原状，但被告仍主张反诉，反诉请求：反诉被告支付反诉原告剩余租金3万元及房屋占有使用费22,000元(按1万元/月计算，从2016年3月27日计算至2016年6月1日，计66天)。
反诉被告胡宗青对反诉原告反诉辩称：不同意反诉请求。系争房屋在2015年7月16日被反诉原告封掉，系争房屋产证载明是文体用途，反诉原告无权收取租金及房屋使用费。按照原、被告双方口头约定租期届满是2016年5月31日，所以反诉原告主张的租期是错误的，也不存在占有使用费。无论合同租期起止日期为何日，租期均已经到期，自然终止，已无解除合同的必要，但反诉被告坚持认为2015年7月11日合同解除。
第三人上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司述称：对原告本诉诉请意见，第三人与被告意见一致。第三人不认可与被告之间的连带责任，但认可与原告之间的租赁法律关系。对于被告的反诉请求，第三人均同意。
经开庭审理查明：2015年3月，原、被告双方口头约定，原告承租位于青浦区徐泾镇诸陆西路XXX号的门面房用于经营冰激凌店，租赁面积38平米左右，租期暂定1年，每月1万元标准，年租金人民币12万元，押金2万元。双方没有签订书面租赁合同。2015年3月26日，就位于青浦区徐泾镇诸陆西路XXX号的门面房租赁事宜，原告向被告交付押金1万元，由徐盈菜市场向原告出具收款收据一份，该收据载明“收B14门面押金1万元”。被告也于当天将系争房屋交付原告，双方开始建立租赁关系。2015年5月6日，原告向被告交付租金9万元，由上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司向原告出具收款收据一份，该收据载明“收租金9万元，余下4万月底付清”。
另查明，系争房屋办理了房地产权证，权利人登记在案外人上海市青浦区徐泾镇文化体育服务中心名下。
以上查明的事实，由原、被告陈述，收款收据、上海市房地产权证等证据为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
本案中，原、被告双方主要争议如下：
系争房屋租赁关系主体。原告认为系争房屋租赁关系主体为原、被告双方。被告认可原告向被告交付了押金1万元和租金9万元。双方就系争房屋租赁事宜达成了口头协议。但被告认为系争房屋是上海鹤森商贸有限公司(以下简称“鹤森公司”)通过徐泾资产管理公司的招标获取了承租权，之后鹤森公司出具的授权委托书给被告，由被告对外招租，后来被告又以上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司名义进行对外招租事宜，实际收取租金是上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司，鹤森公司则把权利义务转移给了上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司(鹤森公司与上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司双方没有协议，只是因为股东关联关系)，上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司现经工商注册已经成立，具备相应的主体资格。被告对外签订合同实际权利主体是上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司。在此之前是由被告个人对外签订的租赁合同，将系争房屋转租给原告。本案租赁关系双方被告认为是上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司与原告，收取的押金1万元、租金9万元，收款方均为上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司。为此，被告提供了招租成交通知书、租赁合同、证明、权利义务转移说明书、勘误证明、房屋租赁委托合同、建设工程消防验收意见书、营业执照等证据材料予以证明。原告对上诉证据真实性均予以认可。第三人认可原告与第三人之间的租赁关系。本院认为，第三人虽然认可原告与第三人之间的租赁关系，但营业执照上载明的上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司成立日期为2015年9月1日，而在此之前，被告也认可是由被告个人对外签订租赁合同，将系争房屋转租给原告，原告也是向被告交付了押金1万元和租金9万元，就系争房屋租赁事宜双方达成了口头协议。故可以认定系争房屋租赁关系主体为原、被告，并非原告与上海徐盈农副产品市场经营管理有限公司。
原、被告之间就系争房屋租赁的起止期间。原告认为2015年3月26日，就位于青浦区徐泾镇诸陆西路XXX号的门面房租赁事宜，原告向被告交付押金1万元，被告也于当天将系争房屋交付原告，双方开始建立租赁关系。2015年4月28日原告开始装修店面，2015年5月6日交付租金9万元，被告向原告出具收据，原告认为起租期应该从2015年5月6日开始起算，装修期应该扣除，属于免租期。被告曾口头跟原告说，2015年5月9日市场正式开业，租金从2015年6月1日开始起算，之前都计为免租期。被告认为应该按照2015年3月27日计算起租日期。本院认为，原告认为起租期应该从2015年5月6日开始起算，装修期应该扣除，属于免租期。被告曾口头跟原告说，2015年5月9日市场正式开业，租金从2015年6月1日开始起算，之前都计为免租期。均未提供相应的证据，本院不予采信，且原告认可2015年3月26日，原告向被告交付押金1万元，被告也于当天将系争房屋交付原告，双方开始建立租赁关系。故本院认为原、被告双方就系争房屋约定的租赁期限从2015年3月27日至2016年3月26日，租期一年。
三、关于房屋租赁关系的解除问题、原告主张被告返还原告门面房押金1万元、租金9万元及反诉原告要求反诉被告支付剩余租金3万元及房屋占有使用费22,000元问题。原告认为，鉴于2015年7月11日被告雇佣的保洁员在操作吸尘器时将原告门面房撞坏，因被告不予维修，且被告将原告承租房屋封住，导致原告无法经营。被告虚假名义招租，属于无权租赁，被告不是系争房屋的权利人，对于系争房屋没有出租的权利。系争房屋所在土地不能用于商业经营，没有通过消防安检，原告承租期间有相关消防部门也要求整改，原告租赁系争房屋无法经营，无法实现租赁目的。原、被告双方的租赁关系实际上于2015年7月11日解除，从2015年5月9日至7月11日期间的租金原告愿意按照1万元/月的租金标准支付被告。但被告应退还原告已缴纳的房屋押金和租金。同时原告认为自2015年7月11日之后，原告一直未经营，相关设施设备未搬离，一直在系争房屋内。被告同意的解除日期定于开庭当日即2015年9月16日，但不认可2015年7月11日作为解除日期。被告已经实际交付房屋，租赁的起算起始日期为2015年3月27日，租金标准1万元/月，因原告的相关设施设备尚在系争房屋内，被告认为租赁截止日期应该计算至原告实际搬离之日。2016年5月31日被告将原告在系争房屋内可移动的相关设施设备搬离统一保管，并将该日视为原告实际搬离之日。第三人意见与被告意见一致。
对于解除原、被告之间房屋租赁关系问题。2015年7月11日之后因原、被告就门面玻璃损坏等问题产生争议，原告自行不再经营，并于2015年8月10日向本院起诉，要求解除原、被告之间房屋租赁关系，解除日期为2015年7月11日。被告同意解除原、被告之间房屋租赁关系，并认为解除日期为2015年9月16日。本院认为，原、被告双方未签订书面的租赁合同，应为不定期租赁，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。对于不定期租赁法律关系中，除法律另有规定外，当事人任何一方都有随时解除合同的权利，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告并未提供证明2015年7月11日要求解除原、被告之间的房屋租赁关系，至2015年9月16日，原告明确要求解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告表示同意。故本院予以准许，双方之间的房屋租赁关系解除日期应为2015年9月16日。
对于押金问题。庭审中，原、被告及第三人均明确，鉴于水电费尚未结算，押金及水电费另行处理，在本案中不予主张。故本院对于押金及水电费不予处理。
对于原告主张被告返还原告门面房租金9万元及反诉原告要求反诉被告支付剩余租金3万元及房屋占有使用费22,000元问题。本院认为，2015年7月11日之后因原、被告就门面玻璃损坏等问题产生争议，原告自行不再经营，相关设施设备未搬离，一直在系争房屋内。庭审中，经法庭多次释明后，原告仍未搬离，原告对于扩大的损失应自行承担责任。但本院也注意到，2015年7月11日被告雇佣的保洁员在操作吸尘器时将原告门面房撞坏，因被告不予维修也未及时理赔，原、被告双方产生争执。综合本案原告占有使用系争房屋、被告对原告经营造成的一定影响及原、被告双方各自的过错等实际情况，本院对原告主张被告返还原告门面房租金9万元不予支持，反诉被告应支付反诉原告房屋占有使用费20,000元。
四、原告主张被告赔偿原告门面房装修损失问题。原告认为被告雇佣的保洁员撞坏了原告门面房玻璃，现主张被告赔偿原告装玻璃及其他配件9,040元、广告制作安装费11,500元、人工费55,000元(包工包料)。为此，原告提供了3张收据等证据。原告对于保洁员损坏原告门面玻璃等财产损失在本案中不予主张。被告对该证据的真实性不予确认，也不同意赔偿。本院认为，原、被告双方对系争房屋的装修均不申请司法审价，现原告主张被告赔偿原告门面房装修损失，依据不足，经本院释明后，原告坚持该项诉请，故本院不予支持。另对原告门面玻璃损坏造成的财产损失，原告可另行解决。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，应为合法有效。本案中，原、被告之间的房屋租赁关系解除后，原告可移动的设施设备可自行取回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告胡宗青与被告林研之间的房屋租赁关系于2016年9月16日予以解除；
二、原告胡宗青的其他诉讼请求不予支持；
三、反诉被告胡宗青应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告林研房屋占有使用费人民币20,000元；
四、反诉原告林研的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币3,810.80元，由原告胡宗青负担人民币3,730.80元，由被告林研负担人民币80元；反诉受理费人民币550元，由反诉被告胡宗青负担人民币150元，由反诉原告林研负担人民币400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
代理审判员 林 青
人民陪审员 何 伟
二〇一六年八月三十日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。