广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8333号
上诉人(原审被告):余伟纲，住广州市番禺区。
被上诉人(原审原告):广州市华勤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：赖彩明，职务：总经理。
委托代理人：何燕芳，该司职员。
上诉人余伟纲因与被上诉人广州市华勤物业管理有限公司（以下简称华勤公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：华勤公司是一家具有三级物业管理资质的企业。位于广州市番禺区市桥镇北丽园5街2座之一501（以下简称涉讼房屋）权属人为余伟纲，建筑面积74.3平方米，房地产权证发证日期为2002年3月26日。
2007年10月23日，广州市番禺区市桥街怡乐社区居民委员会（甲方，以下简称怡乐居委会）与华勤公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将怡乐小区的基本物业管理工作转交乙方进行接管，社区委托管理期限从2007年5月1日至新一届业主委员会产生止；乙方的管理服务事项为：1.做好日常物业管理服务，如遇政府下达的工作任务，乙方要无条件支持和配合有关部门开展各项工作。2.小区内公共设施（包括宣传栏、垃圾桶、花架、石椅等）的维修、保养和管理。3.小区内公用设施（包括下水道、道路、绿化等）的维修、保养和管理。4.小区内治安管理设施（包括铁门、岗亭、栏杆、消防设施等）的维修、保养和管理。5.小区公共环境的清洁卫生、除四害、收集垃圾、清运垃圾。6.小区内车辆疏导、行驶、停泊秩序管理，制止车辆乱停放。7.小区内车场须建立停车场管理制度，设立固定位置公示收费标准，提供车辆保管服务，要优先为小区内住户提供车位。8.小区内实行24小时安保服务，做到有保安站岗、巡逻。配合协作公安机关开展专项行动以及社区消防安全检查等工作……；乙方从2007年5月1日开始，向住户每户收取物业管理费（标准为：80平方米以下收取35元/户/月，80-100平方米收取40元/户/月，100平方米以上收取45元/户/月）。华勤公司自2007年5月1日开始进驻怡乐小区提供物业管理服务。
2013年8月1日，怡乐居委会（甲方）与华勤公司（乙方）签订一份《怡乐小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方负责怡乐小区的物业管理工作，委托管理期限从2013年8月1日至新一届业主委员会产生之日止；乙方的管理服务事项与上述《协议书》的约定一致；乙方从2013年8月1日开始，调整向住户每户收取物业管理费的标准（标准为：70平方米以下收取35元/户/月，71-80平方米收取40元/户/月，81-100平方米收取45元/户/月，101-130平方米收取53元/户/月,131平方米以上收取55元/户/月）。今后乙方通过征询小区业主意见达到住宅户数及建筑面积双过半数同意并按照相关法律程序合法调升住宅管理费或车辆停放费，按征询后的新标准收取费用；乙方承诺在该小区未成立业主委员会前，按现“民意咨询意见书”上大多数业主同意的小区自治管理形式，后经居民代表会议通过的转向基本物业管理，在原定方案每月每户交费标准不变情况下，不得以任何理由、任何形式增加向住户收费（除有偿服务外）；如甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业管理费用，乙方可每天按逾期支付的费用总金额的0.1%收取滞纳金，直至付清欠费之日为止。
2014年4月21日，广东金本色律师事务所受华勤公司委托，向余伟纲邮寄的《律师函》，催收自2007年5月起至2014年3月止的物业管理费。上述邮件并未成功投递。
另查明：怡乐小区至今未成立业主委员会。余伟纲自2007年5月1日起开始拖欠物业管理费。
华勤公司于2015年9月30日向原审法院提起本案诉讼，以余伟纲拖欠物业管理服务费为由，请求判令：1.余伟纲支付拖欠的物业管理服务费3，665元（自2007年5月1日至2015年9月30日）及违约金（具体金额按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算，计至缴清当日）；2.余伟纲承担案件诉讼费。
余伟纲在原审答辩称：（一）余伟纲对怡乐居委会与华勤公司签订的《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》的合法性及有效性提出质疑。（二）华勤公司一直未按合同约定提供物业管理服务，存在违约行为，包括：1.不履行安全保卫义务，小区没有实行24小时保安服务，所聘请保安基本上是上年纪的社会闲散退休人员，起不到治安防范作用，余伟纲的摩托车被盗，家里亦遭盗窃；2.不履行车辆管理义务，只收取停车费而忽略管理，工作日时间大量外来车辆占用小区业主停车位，使得业主日常车位严重不足，且车辆长期占道乱停放，甚至阻塞消防通道，带来安全隐患；3.不履行公共设施管理义务，管理混乱，公共设施常被损毁、占用，乱张贴、乱投广告现象时有发生，影响业主生活。（三）在华勤公司纠正错误履约行为前，余伟纲有权拒绝支付物业服务费用。
原审庭审中，余伟纲向原审法院提供了《车辆被盗（抢）证明》及其机动车行驶证的复印件，用以证明其摩托车在涉讼小区内被盗。余伟纲另提供了照片13张，用以证明涉讼小区内管理混乱，车辆乱停放、广告乱张贴、公共设施损坏。华勤公司称因余伟纲提交的《车辆被盗（抢）证明》及其机动车行驶证均为复印件，故对该证据的真实性及关联性均不予确认，至于照片13张，则均确认为涉讼小区的照片。
原审法院认为：华勤公司是具有物业服务资质的企业，华勤公司根据与怡乐居委会签订的《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》，自2007年5月1日起为怡乐小区提供物业管理服务，与怡乐小区业主存在事实上的物业服务合同关系。根据等价有偿的原则，余伟纲作为怡乐小区的业主，接受了华勤公司的物业管理服务，应当支付相应对价。余伟纲虽对华勤公司提供的物业服务质量有异议，称华勤公司未有履行安全保障义务，其所有的摩托车及涉讼物业均遭盗窃，并提供了《车辆被盗（抢）证明》予以证明其主张。但由于盗窃发生原因复杂，涉及到包括社会治安管理、小区管理和业主自身安保措施等多方面的因素，余伟纲所提供的《车辆被盗（抢）证明》并不足以证明其摩托车被盗是由于华勤公司的管理不善所致，而就其所称涉讼房屋遭入室盗窃，余伟纲亦未提供相关证据予以证实，故对于余伟纲的该抗辩意见，原审法院不予采纳。余伟纲另提交了照片13张予以证明华勤公司未履行管理义务，涉讼小区内车辆乱停放，广告乱张贴，公共设施损坏，但因照片仅能反映拍摄当时的情形，在余伟纲未能提供其他证据予以佐证的情况下，上述照片不足以证明华勤公司未履行其管理义务，构成根本违约。且即使华勤公司提供的服务存在瑕疵，但由于物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务；另一方面业主也应理解，物业服务的效果除与物业服务企业的服务水平相关，同时也受房屋质量、业主素质等因素的制约，物业服务企业从中起到的是协调、沟通、督促的作用。因此，就余伟纲上述抗辩意见，原审法院不予采纳。现华勤公司主张依照《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》的约定，涉讼房屋自2007年5月至2013年7月每月管理费为35元，自2013年8月至2015年9月每月管理费为40元，该标准未超出政府指导价，原审法院予以支持。因此，余伟纲应向华勤公司支付其拖欠的自2007年5月至2015年9月的物业管理费3,665元（35元/月×75个月+40元/月×26个月），故就华勤公司要求余伟纲支付3,665元管理费的主张,原审法院予以支持。
就华勤公司所主张的违约金问题，因《协议书》并未就违约金的计算标准进行约定，而《怡乐小区物业服务合同》虽对违约金的计算标准进行了约定，但因《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》均不是由余伟纲本人签订的，故华勤公司不能据此向余伟纲主张违约金。但由于余伟纲确已拖欠物业管理费，依据公平原则，余伟纲应从华勤公司向其主张权利之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向华勤公司计付其欠付管理费的利息。因华勤公司于2015年9月30日向原审法院提起诉讼，故物业服务费的利息应以3,665元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2015年9月30日起计至实际清偿之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月20日作出判决：一、余伟纲应于判决发生法律效力之日起五日内向某公司支付2007年5月至2015年9月的物业服务费3,665元及其利息（利息应以3,665元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2015年9月30日起计至实际清偿之日止）；二、驳回华勤公司的其余诉讼请求。一审案件受理费50元，由余伟纲负担。
判后，上诉人余伟纲不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，证据不足。华勤公司提供的《协议书》和《怡乐小区服务合同》证明合同是经“三分之二业主同意”和“占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签名同意委托怡乐居委会代为签订小区的物业服务合同”，但其并没有提供相关的书面证明材料佐证有三分之二业主或过半数业主同意签订合同。原审判决没有对签订上述合同的合法性作充分的法理依据解析，在法理依据上不能说明余伟纲已经接受了华勤公司管理服务。所以余伟纲否认与华勤公司存在等价有偿原则。（二）原审判决认定华勤公司是具有服务资质的企业，其物业服务是一个动态的长期过程，不排除服务上有瑕疵。事实上华勤公司在物业管理服务上的瑕疵也是动态长期存在的。这些瑕疵让广大业主利益长期受到损害，这也是让广大业主拒交管理费不接受华勤公司物业管理服务的主要原因之一。余伟纲在一审提及的摩托车及财物损失就是有力举证。据街坊了解摩托车停车场车辆被盗现象长期存在。一审虽然提出被盗原因复杂，但华勤公司作为物业管理公司，应该承担相应管理责任。而华勤公司在一审中否定那个地方不属其管理范畴，华勤公司与当地居委签订的合同第一条第5点中提及的摩托车场3个，并属其管理范围，当中提到的“详细见附件5”并没有提供具体书面证据说明。（三）由于余伟纲在2001年2月购入涉讼房屋时，华勤公司从未告知余伟纲物业费交纳标准，也从未收到过任何催缴物业费书面通知，华勤公司的大部分请求已经超过诉讼时效。为此上诉请求：撤销原审判决，改判为余伟纲向某公司支付从2013年9月29日起至实际支付之日止的物业管理费。
被上诉人华勤公司答辩称：（一）关于诉讼时效问题，余伟纲拖欠物业管理费期间，华勤公司多次以发书面律师函、上门催缴以及贴通知单等方式通知余伟纲缴纳物业管理费；（二）因之前该小区治安差，所以2007年华勤公司在怡乐居委会组织下开始进入小区提供物业管理服务。综上，华某乙公司同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人余伟纲与被上诉人华勤公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合余伟纲的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：1.怡乐居委会与华勤公司签订《协议书》、《怡乐小区物业服务合同》对余伟纲是否具有约束力；2.华勤公司主张的余伟纲支付2007年5月至2015年9月的物业服务费能否成立；3.余伟纲抗辩华勤公司的部分诉请超过诉讼时效应否支持。现评析如下：
关于怡乐居委会与华勤公司签订《协议书》、《怡乐小区物业服务合同》对余伟纲是否具有约束力问题。中华人民共和国住房和城乡建设部【2009】274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”由于涉案小区未召开业主大会成立业主委员会选聘物业管理公司，故该小区所在的居民委员会与华勤公司签订《协议书》、《怡乐小区物业服务合同》符合上述法规规定，上述合同对包括余伟纲在内的业主具有约束力。余伟纲以华勤公司未提供证据证明上述合同经三分之二业主或过半数业主同意为由，主张对其没有约束力，缺乏充分依据，本院不予支持。
关于华勤公司主张的余伟纲支付2007年5月至2015年9月的物业服务费能否成立。承上所述，怡乐居委会与华勤公司签订的《协议书》、《怡乐小区物业服务合同》对余伟纲具有约束力，且华勤公司也实际为涉讼小区提供了物业管理服务，故作为涉讼小区业主的余伟纲接收了华勤公司的物业服务，其应向某公司缴纳相应物业管理费，因余伟纲从2007年5月至2015年9月未向某公司支付物业管理费，故原审法院根据华勤公司的诉请，判决余伟纲向某公司支付上述期间的物业管理费及相应利息，并无不妥，本院予以维持。余伟纲认为华勤公司提供物业管理服务的瑕疵是长期动态存在，但其提供的证据不足以证明其该主张，故其以此为由拒付物业管理费，缺乏理据，本院不予支持。
关于余伟纲抗辩华勤公司的部分诉请超过诉讼时效应否支持问题。余伟纲上诉认为华勤公司主张2013年9月29日之前的物业管理费已超过诉讼时效，但其在原审诉讼期间并未就此提出过抗辩，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼期间的情形除外。”之规定，本院对于余伟纲在二审提出的关于诉讼时效抗辩理由及诉请，均不予支持。
综上所述，余伟纲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人余伟纲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年八月九日
书 记 员 邓安达