北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终11802号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李影，女，1978年8月16日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：岳见山，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李义萍，女，1978年2月18日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：薛梅，北京市东友律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司北京丰台支行，营业场所北京市丰台区丰台镇文体路19号。
负责人：王智先，行长。
委托诉讼代理人：邢磊，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：王莉，女，该公司职员。
原审第三人：张慧，女，1971年4月24日出生，住北京市海淀区。
上诉人李影因与被上诉人李义萍，原审第三人中国工商银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称工商银行）、原审第三人张慧房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初9758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李影上诉请求：请求撤销一审法院判决第一项、第六项，依法改判驳回李义萍的诉讼请求。事实和理由：李义萍违约在先，李影没有违约行为，李义萍主张继续履行合同没有依据。一审法院判令的违约金高于实际损失，应予折减。另外，李影实际收到的100万元并非首付款而是借款。综上，请求二审法院依法改判。
李义萍同意一审法院判决，针对李影的上诉，答辩称，李影签订合同的目的就是为了骗取首付款，根本没有履行合同的意思表示，李义萍多次要求李影办理过户手续都被其拒绝。一审法院判令继续履行合同是正确的，请求二审法院维持原判。
工商银行述称，同意一审法院认定的事实。李影一直欠付银行贷款本息未予偿还。
张慧未到庭陈述意见。
李义萍向一审法院起诉请求：要求李影继续履行2015年6月4日李义萍、李影签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及2015年8月10日签署的《房屋买卖合同补充协议》，要求张慧及工商银行配合李义萍办理房屋解除抵押登记手续；李影向李义萍支付违约金153.5万元；诉讼费、保全费等全部由李影承担。
李影向一审法院反诉请求：要求判决解除2015年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及2015年8月10日签署的《房屋买卖合同补充协议》。
一审法院认定事实：2015年6月4日，李义萍（买受方、乙方）与李影（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定：房屋基本情况：甲方所售房屋坐落为北京市通州区颐瑞东里122号楼11至12层××（以下简称涉案房屋），建筑面积179.05平方米。该房屋抵押情况为：该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京丰台支行，抵押金额为：160万元。该房屋的抵押，甲方应在2015年8月4日办理抵押注销手续。成交总价格、付款方式、付款时间：甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：307万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金2万元。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为207万元。乙方过户当天向甲方支付100万元。权属转移登记：甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五／日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10％向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同还约定了其他内容。2015年6月3日，李义萍给付李影100万元。2015年6月4日，李义萍给付李影购房定金2万元。2015年8月10日，李义萍给付李影购房款25万元。自2016年7月起，涉案房屋一直由李义萍居住使用。
2015年6月4日，李义萍（买受方）与李影（出售方）签订一份《补充协议》，约定签署合同当天李义萍支付给李影100万元用于解除本次交易房屋的第二次抵押手续，为保证资金安全李影以其海棠湾房产做担保保证抵押，并于签约当天在通州建委做完抵押登记手续。《补充协议》还约定了其他内容。
2015年8月10日，李义萍与李影签订《房屋买卖合同补充协议》，约定买卖双方在合同履行过程中，有任何一方违约则违约方向守约方赔偿交易房价款的一半作为违约赔偿金。
另查，2010年12月6日，李影（甲方、抵押人）与工商银行（乙方、抵押权人）签订《房屋最高额抵押贷款合同》，主要约定李影以涉案房屋作为担保，从工商银行办理个人房屋抵押贷款，借款用途为经营，数额为160万元。
再查，2016年6月28日，李影以涉案房屋作为抵押，向张慧借款250万元。债务履行期限自2016年6月22日至2016年9月21日。对于该笔借款，李影称已于2018年春节前偿还了该笔借款，并向法庭举证提交一份日期为2017年6月22日的浦发银行的转账记录，用以证明其已将上述250万元借款偿还给第三人张慧的主张。
一审庭审中，经释明，李义萍表示若法院判决合同继续履行，则其同意先行代李影偿还工商银行的贷款；对于李影与张慧的抵押及借款250万元，李义萍表示该抵押系违法抵押，不能确定借贷关系的真实性，该抵押不应阻碍原双方房屋买卖合同的继续履行，但是，如果法院认定最终应由我方代李影先行偿还该笔借款，我方也愿意偿还。如果我方代为偿还的数额超出了我方应支付的剩余房款，我方保留向李影追偿的权利。李影则表示，若法院判决解除合同，则其同意一次性返还李义萍已支付的房款。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案张慧经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，李义萍、李影双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）系双方真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，李义萍给付李影127万元购房款后，李影将涉案房屋交付给李义萍居住使用。双方合同中明确约定李影应在2015年8月4日办理抵押注销手续，但是，李影不但未及时履行抵押权注销手续，而且还于2016年6月继续以涉案房屋作为抵押向张慧借款250万元，其行为已构成违约，其理应承担相应的违约责任。关于李影应承担违约金的具体数额，综合考虑李影的过错程度、双方在合同中约定的相关违约金以及李义萍的实际损失情况等因素，李义萍主张153.5万元的违约金过高，该院依法予以调整。李影辩称2015年6月3日李义萍给付的100万元系借款，但并未向法庭举证予以证明，故对其该项辩解意见，证据不足，该院不予采信。李影以李义萍未按照合同履约为由提出反诉，但其并未明确指出李义萍存在的具体违约事实，并加以证实。故李影的反诉请求，没有事实和法律依据，该院均不予支持。从李影举证提交的转账记录中可以看出，李影已将250万元借款偿还给了张慧，故张慧理应配合李义萍办理涉案房屋的抵押权注销登记等相关手续。李义萍表示可以代李影偿还工商银行的欠款，但保留向李影追偿的权利，该院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李影继续履行与李义萍于二○一五年六月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；二、李义萍于判决生效之日起三十日内代李影向工商银行清偿所有欠款；工商银行于欠款完全清偿之日起十日内协助李义萍办理完毕坐落于北京市通州区颐瑞东里122号楼11至12层××号房屋的抵押权注销登记手续；三、张慧于判决生效之日起三十日内协助李义萍办理完毕坐落于北京市通州区颐瑞东里122号楼11至12层××号房屋的抵押权注销登记手续；四、李义萍于判决生效之日起三十日内向李影清偿所有房屋尾款；五、李义萍于上述第二项代偿义务及涉案房屋抵押权注销登记手续完成之日后十五日内，李影协助李义萍办理坐落于北京市通州区颐瑞东里122号楼11至12层××号房屋的所有权转移登记手续；六、李影于判决生效之日起七日内给付李义萍违约金三十万零七千元，于判决生效之日起七日内执行清；七、驳回李义萍的其他诉讼请求；八、驳回李影的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明房屋实际交付使用的时间有误，应为2015年7月。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审笔录予以佐证。
本院认为，李影与李义萍签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。合同签订后，各方当事人均应严格遵照履行。现双方当事人在合同中明确李影应当在2015年8月4日前办理完毕抵押注销手续，但在本案诉讼期间李影仍未还清银行贷款亦未办理抵押注销手续，李影还在2016年6月又将涉案房屋抵押给张慧借款250万元，李影的行为属于明显违约，一审法院判令其承担违约责任并无不当，本院对此亦以确认。李影所称违约责任过高一节，本院认为，在李影存在明显违约的情况下，一审法院按照合同约定，要求李影支付总房款百分之十的违约金适当，本院对此予以确认。
关于李影所称李义萍存在违约，李影没有违约事实存在且李影收到的100万元并非房屋售出的首付款而系借款一节，因与本院查明的事实不符，本院对该陈述不予采信。
综上所述，李影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33816元，由李影负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 孙 京
审 判 员 张 帆
二〇一八年九月二十九日
法官助理 朱宏哲
书 记 员 刘怡然