＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民终字第2183号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）靳娥姝。＼n委托代理人白小勇，北京市博圣律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）楚丽娜。＼n委托代理人马威，北京市清华源律师事务所律师。＼n委托代理人李延奇（楚丽娜之夫）。＼n上诉人楚丽娜因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第24890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n靳娥姝在一审法院诉称：我和楚丽娜2012年6月6日签订房屋买卖合同，合同主要内容约定我将402号的房屋出卖给楚丽娜，双方约定了房屋的价款和其他事项。合同订立后，我积极履行了合同义务，楚丽娜没有依据房屋买卖合同履行支付房屋价款的义务，楚丽娜支付的钱款只是针对家具、家电、装修、设施等附属物的价款，故其未履行合同的主义务。因房屋买卖合同未约定楚丽娜的付款时间，故我有权随时要求其付款，其至今未付款，我不得不行使合同解除权，合同解除权是形成权，我要求解除合同的通知于2013年4月24日送达楚丽娜，但楚丽娜未依据合同法在3个月内请求法院确认我解除合同的效力，故诉争房屋买卖合同现已经解除。2012年6月6日补充协议的约定与房屋买卖合同不同，是阴阳合同，且损害了社会公共利益，当属无效。如果上述补充协议有效，则该补充协议中的付款条款根据民法原理当属附条件的行为，但因为约定的贷款条件无法实现，房屋没有办理贷款的条件，该条件无法实现。房屋买卖合同约定房屋价格为40万元，装修等其他价格为145万元，但现在房屋的价格已经涨到了400万元，楚丽娜在支付了装修等附属物价款100万元后，至今未付其他款项，现双方订立合同的情势已经发生重大变更，影响了合同的履行。另外，订立诉争房屋买卖合同时，诉争房屋并没有产权证书，且至今仍未办理产权证书，而作为不动产的房屋，只有办理产权证书后才可以进行交易，否则不符合不动产登记这一物权交易原则。根据北京市政府的相关规定，楚丽娜不符合购房条件，其没有北京户口，其家庭成员在北京还有其他住房，诉争合同也应当解除。楚丽娜签订诉争合同具有欺骗性，其在与我签订合同时称其购买诉争房屋是为了给其弟弟使用，并用于其孩子上学使用，但其购买诉争房屋后，一直将诉争房屋出租给他人，且其孩子至今未落户在诉争房屋。为维护我的合法权益，故我诉至法院，请求依法解除双方于2012年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，判令楚丽娜立即将402室的房屋腾退给我。＼n楚丽娜在一审法院辩称：靳娥姝所述诉争合同约定房屋价款为40万元，附属物价款145万元与事实不符，在之前双方在诉讼中靳娥姝也承认房屋的总价款为185万元，我于2012年6月6日支付其10万元定金，2012年8月5日支付其90万元房款，2013年4月21日支付其5万元房款，尚有80万元房款应以贷款方式支付。靳娥姝在之前案件的庭审中也承认我已经支付其105万元的购房款，在诉争合同约定中双方也是以185万元作为房屋总价款，这是双方的真实意思表示，在靳娥姝出具的收款证明中也都是以收到房款为主要内容，并没有体现收到的是装修款，且根据实际的交易情形，诉争合同约定的装修款价格明显高于房屋的价格，这是双方当时的意思表示，故我支付房屋的价款与附属物的价款并不是主义务和附属义务的关系，诉争合同约定的该两笔款项是一个整体，是指诉争房屋的整体价值。诉争合同约定内容明确，具有可履行的实际内容，就房款的给付方式、产权证的办理方式均有清晰的约定，且可以实际履行，诉争房屋所在小区的其他房屋均已办理了产权证，但因靳娥姝拒绝配合，导致诉争房屋无法办理产权证，故其无权要求解除合同。双方签订的合同及补充协议是双方的真实意思表示，签约时双方均知晓合同及补充协议的内容，根据北京市高院的相关规定，法律应当保护真实的交易的意思表示，买卖合同及履行条款应当以双方真实的意思表示为准，同时，我也会按照国家相应的税收政策履行相应的义务。靳娥姝主张补充协议无效无法律依据，且其所称的税款流失并未实际发生，补充协议是对主合同的补充及修改，根据双方的约定，补充协议具有更高的法律效力，故补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。就靳娥姝所称附条件的内容，该条件现已具备实现的现实性，是因为其拒绝办理诉争房屋的产权证，导致条件无法实现，该责任应由靳娥姝承担。本案不符合法定的情势变更情形，双方约定的房屋价款是当时的市场价，是公平的价格，在合同履行的过程中，房价的涨跌是市场风险，双方应对交易风险自行承担相应后果，不能将房价的上涨视为情势变更。合同法规定的解除权是指具备法律要件的合法解除权，本案靳娥姝行使解除权没有法律依据，故其主张的解除并未生效，针对其解除合同的通知，我也向法院提出过否定其解除权的起诉，但法院拒绝受理，这也证明靳娥姝的该主张无法律依据。诉争合同签订时没有产权证书，是因为当时开发商未办理产权证，但双方的真实意思是将诉争房屋进行转让，根据市场情况，房价一直在上涨，靳娥姝对此也是知晓的，故其主张的情势变更和显失公平均不能成立。我具有北京市户口，符合北京市政府的购房规定，且诉争房屋现可以办理产权证，故靳娥姝主张解除诉争合同的理由均不能成立，其应配合开发商办理诉争房屋的产权证明，并履行诉争合同约定的义务。另外，根据北京市政府对于房产限购的规定，我购买诉争房屋是我家庭的第二套住房，属于改善型住房，不在限购之列。综上，我不同意靳娥姝的诉讼请求，请求法院予以驳回。楚丽娜在一审法院提出反诉，请求判决靳娥姝依法履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助其办理诉争房屋的过户手续。本案全部诉讼费用由靳娥姝负担。＼n靳娥姝针对楚丽娜的反诉在一审法院辩称：因楚丽娜至今未按照诉争合同的约定支付房款，我已经于2013年4月依法行使了解除权，其在收到解除通知后三个月内未依法到法院确认我解除合同通知的效力，故诉争合同已依法解除。另外，我认为诉争补充协议应属无效，该协议现因楚丽娜的原因已无法履行。综上，我不同意楚丽娜的反诉请求，请求法院予以驳回。＼n北京市海淀区人民法院经审理查明：2011年7月22日，靳娥姝与北京德成置地房地产开发有限公司签订《购房协议》，购买了402号的房屋1套，房款355463元，协议记载上述房屋应为享受本市绿化隔离地区建设政策的安置房，可核发经济适用房房屋所有权证。2012年6月6日，靳娥姝与楚丽娜签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，靳娥姝将402号房屋出售给楚丽娜，双方合同约定：该房屋成交价格为400000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1450000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人，买受人向出卖人支付定金100000元，具体付款方式及期限见补充协议；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；出卖人应当在2012年10月9日前将该房屋交付给买受人，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。＼n买卖合同签订当日，靳娥姝与楚丽娜又签订《补充协议》一份，北京链家房地产经纪有限公司作为居间方亦在该协议上盖章，协议约定：双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为1850000元，此价格为靳娥姝净得价，不含税；楚丽娜于2012年6月6日向靳娥姝支付定金100000元，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分；靳娥姝承诺在接到北京德成置地房地产开发有限公司通知办理该房屋所有权证后10个工作日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后5日内通知楚丽娜及居间方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；靳娥姝应在接到居间方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估；楚丽娜应在合同签订后60个自然日将首付款人民币1000000元（包含已支付的定金100000元）支付给靳娥姝；双方应于靳娥姝获得该房屋产权证后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方同意本交易涉及的税费全部由楚丽娜承担，并直接向主管机关缴纳。＼n2012年6月6日，楚丽娜支付靳娥姝定金100000元，2012年8月5日，楚丽娜又支付靳娥姝购房款900000元，2012年10月7日，靳娥姝将诉争房屋交付给楚丽娜，后楚丽娜将该房屋出租。2013年4月中旬，靳娥姝书面通知楚丽娜，要求其3日内全额支付房款，楚丽娜对此不予认可，其回复称剩余款项应通过双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续的方式支付。因双方就房款中的50000元未约定支付方式及支付期限，楚丽娜于2013年4月21日支付靳娥姝房款50000元。2013年4月下旬，靳娥姝书面通知楚丽娜，称因楚丽娜没有支付全部房款，其要求解除合同。后北京德成置地房地产开发有限公司在小区内张贴《关于办理房产证的通知》，通知业主办理契税，靳娥姝一直未办理相关手续。庭审中，靳娥姝表示如合同解除，其同意返还楚丽娜支付的1050000元钱款；楚丽娜要求继续履行合同，其称如合同继续履行，其同意一次性支付靳娥姝剩余房款800000元并负担办理房屋产权及过户产生的税费。＼n另查，楚丽娜具备购房资格，本案所涉的402号房屋现可以办理房屋所有权证，靳娥姝至今未办理上述房屋的产权手续。＼n上述事实，有双方当事人陈述、《购房协议》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、收条、房款交接单、汇款凭证、支付房款通知书、支付房款通知书的回复函、解除合同通知书、购房家庭填报信息表等证据在案佐证。＼n北京市海淀区人民法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，靳娥姝与楚丽娜就402号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。就付款问题，双方明确约定楚丽娜在合同签订后60个自然日支付首付款1000000元，800000元在靳娥姝取得房产证后通过贷款方式支付，现楚丽娜已依约支付了首付款1000000元及双方未约定的房款50000元，靳娥姝亦将诉争房屋交付楚丽娜，但靳娥姝至今未办理诉争房屋的产权手续，导致后续的贷款手续无法进行，对此楚丽娜并无过错，故靳娥姝以楚丽娜未按其指定的时间支付全部房款及其已通知楚丽娜要求解除合同为由，主张双方合同已经解除，缺乏事实及法律依据，法院对此不予采信，另从房屋已经交付、楚丽娜已付款的比例及其对余款支付的态度等情况看，本案亦不具备法定的合同解除条件，故对靳娥姝要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求，法院均不予支持。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》约定的合同总价均为1850000元，且双方亦据此履行，靳娥姝主张补充协议的约定与房屋买卖合同不符，补充协议应属无效，于法无据，法院对此不予采信。现诉争房屋已具备办理产权证书的条件，双方应继续履行签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，靳娥姝应协助楚丽娜办理诉争房屋的所有权证，楚丽娜应支付剩余房款。庭审中，楚丽娜表示其同意一次性支付靳娥姝剩余房款800000元并负担办理诉争房屋产权证书产生的税费，对此法院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、靳娥姝与楚丽娜继续履行双方于二○一二年六月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，402号房屋归楚丽娜所有，靳娥姝于本判决生效后十五日内协助楚丽娜将上述房屋的产权证书办理至楚丽娜名下。二、楚丽娜于本判决生效后十五日内支付靳娥姝购房款人民币八十万元。三、驳回靳娥姝的诉讼请求。如果楚丽娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n靳娥姝不服一审法院的判决，向本院提起上诉。请求本院撤销一审法院判决，支持其一审全部诉讼请求。靳娥姝的上诉理由是：一审法院认定事实不清。楚丽娜没有购房资格，楚丽娜本人在海淀有房屋，并且其的亲属也有房屋。我们认为对方已经有房屋了，就不应当重新购置房屋。一审法院程序违法。双方当事人都没有要求将争议房屋判归自己所有，但是一审法院却判决房屋归楚丽娜所有。一审法院适用法律错误。一、靳娥姝、楚丽娜对于购房款的支付方式约定不明确，我方随时可以要求楚丽娜履行义务。靳娥姝之所以提出解除合同是因为楚丽娜不支付购房款。在楚丽娜不支付购房款的情况下，靳娥姝不得不要求解除合同。二、本案存在阴阳合同。补充协议是阴合同，损害了公共利益应属无效。三、合同签订后房屋价格一直在上涨，靳娥姝有权依据情事变原则要求解除合同。＼n楚丽娜同意一审法院的判决，不同意靳娥姝的上诉请求和理由。＼n本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，402号的房屋已经下发房屋所有权证书。房屋所有权人为靳娥姝，共有情况为单独所有，登记时间为2013年12月3日，房屋性质为按经济适用住房管理。以上事实有当事人在二审期间的陈述以及房屋所有权证书在案佐证。＼n本院认为：靳娥姝与楚丽娜就本案诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，基于双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对楚丽娜、靳娥姝均有约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行义务，享受权利。＼n靳娥姝虽主张楚丽娜家庭有多处房产，没有购房资格，但靳娥姝未能提交证据证明其主张。楚丽娜提交了购房家庭填报信息表。根据该表显示，楚丽娜的购房申请初步核验通过。在此情况下，靳娥姝应当承担相应的不利后果。本院对靳娥姝的该项主张不予采信。＼n根据靳娥姝、楚丽娜签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的约定，楚丽娜通过贷款方式，向靳娥姝支付房款800000元，且应在靳娥姝获得产权证书之后十个工作日内，靳娥姝、楚丽娜共同到贷款机构申请贷款。由此可见，楚丽娜支付靳娥姝800000元房款的条件应当是靳娥姝获得产权证书且靳娥姝、楚丽娜共同到贷款机构申请贷款。本案中，靳娥姝虽主张楚丽娜延期付款，要求解除合同，但在靳娥姝提出解除合同之时，楚丽娜支付剩余房款的条件尚未成就。由此，靳娥姝以楚丽娜未按其指定的时间支付全部房款及其已通知楚丽娜要求解除合同为由，主张双方合同已经解除。该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。＼n楚丽娜在本案一审期间提起反诉，要求靳娥姝协助其办理诉争房屋的过户手续，该请求与诉争房屋归楚丽娜所有的法律内涵相同。一审法院的判决并未超过当事人的诉讼请求。靳娥姝认为一审法院程序违法，该主张不能成立，本院不予支持。＼n根据司法解释的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，房屋价格的上涨不属于司法解释中规定的无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。靳娥姝要求根据情势变更原则解除合同，该请求没有法律的依据，本院不予支持。＼n一审庭审中，楚丽娜表示其同意一次性支付靳娥姝剩余房款800000元并负担办理诉争房屋产权证书产生的税费，对此本院不持异议。＼n综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费三千六百五十元，由靳娥姝负担（已交纳）。反诉案件受理费三千六百五十元，由靳娥姝负担（于本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费一万四千六百元，由靳娥姝负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘秋燕＼n代理审判员徐冰＼n代理审判员范磊＼n二〇一四年二月十九日＼n书记员赵彤