＼n浙江省义乌市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）金义民初字第359号＼n原告：王国清，经商。＼n委托代理人：陈洵熙，浙江六和律师事务所义乌分所律师。＼n委托代理人：吕继雷。＼n被告：杨兴喜，农民。＼n被告：何惠芳，农民。＼n被告：义乌市顺大畜牧实业有限责任公司，住所地：义乌市稠城义浦路9-2号。＼n法定代表人：贝仕民，董事长。＼n三被告共同委托代理人：陈冠群，浙江红太阳律师事务所律师。＼n原告王国清为与被告杨兴喜、何惠芳、义乌市顺大畜牧实业有限责任公司（以下简称顺大公司）商品房委托销售合同纠纷一案，于2014年1月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴新辉独任审判，于2014年3月13日、2014年5月14日两次公开开庭进行了审理，于2014年7月11日进行了证据交换。原告王国清的委托代理人陈洵熙、吕继雷；三被告共同委托代理人陈冠群两次开庭均到庭参加了诉讼。诉讼过程中双方当事人申请和解。本案现已审理终结。＼n原告王国清起诉称，杨兴喜与何惠芳系夫妻关系。2006年10月，杨兴喜委托原告包销工人北路南陈小区3幢、4幢房屋。双方口头约定：1、杨兴喜以每平方米5500元的价格委托原告包销；2、由原告垫资完成有线电视、电梯整体橱柜、水电安装工程等工程项目，并支付部分应付工程款；3、由原告向杨兴喜预付部分房屋销售款项等内容。原告接受委托后，便积极履行义务，投入资金继续完成配套工程项目，向杨兴喜支付约定款项，对外销售房屋。至2006年12月1日，原告共向杨兴喜预付房屋销售款共计人民币1130万元。＼n合同履行过程中，顺大公司向原告出具了承诺书。承诺书确认了以下事项：原告受杨兴喜委托以包销方式销售南陈小区3幢及4幢房屋。为销售房屋，原告共向杨兴喜支付款项共计人民币1130万元，同时原告为3幢、4幢房屋垫付了装修款；还作出由顺大公司承担连带担保责任等承诺。＼n房屋开始出售后，原告一直要求杨兴喜为购房者办理房屋产权登记手续，但杨兴喜一直未予办理。为此，原告多次与杨兴喜协商解决相关纠纷。2009年1月24日，原告与杨兴喜签订了协议书。协议书对杨兴喜委托原告等人销售南陈小区3、4号楼的房产等事项进行了确认，对账目进行了结算并约定了双方的权利义务。协议书签订后，原告一直寻找杨兴喜履行协议未果。＼n2009年5月25日，原告向义乌市人民法院提起民事诉讼，要求杨兴喜、何惠芳退还原告已交付的款项合计1130万元，并赔偿原告房屋装修投入损失、销售成本损失、其他损失及利息，并要求被告顺大公司承担连带责任。义乌市人民法院于2010年9月6日作出（2009）金义民初字第3643号（以下简称3643号）民事判决书，认为部分购房户未实际向原告主张退房的权利，债务未发生即要求被告返还，依据不足。义乌市人民法院判决被告杨兴喜、何惠芳退还原告部分预付包销款及原告诉请的全部装修费用、销售成本，被告顺大公司承担连带责任。原、被告不服上诉，2011年2月20日，金华市中级人民法院以（2010）浙金民终字第1853号民事判决驳回上诉，维持原判。＼n2013年1月至2013年10月，王英、龚一巧、叶云、余峰、王香娟、杨小丽、孙旭英、赖玲、陶东芳、武英共10位购房户与原告签订退房协议，原告共计支付10位购房户购房款、溢价损失、装修损失及利息损失等共计人民币4206381元。＼n原告认为，杨兴喜不恰当的委托包销给原告造成巨大损失。对此，杨兴喜应当切实履行约定的义务。被告何惠芳系杨兴喜的妻子，对夫妻关系存续期间的债务应当承担共同偿付义务。顺大公司应当依据承诺书对涉案全部债务承担相应责任。请求判令：一、被告杨兴喜、何惠芳共同返还原告预付包销售款（含损失）人民币4206381元，并按照银行同期同类贷款利率支付利息（自原告垫付之日起至实际履行之日止）；二、被告顺大公司对被告杨兴喜、何惠芳的上述债务承担连带责任。＼n三被告共同答辩称，第一、二被告系夫妻。原告未交付被告房屋销售款1130万元。原告陈述2006年12月1日共付了1130万元，距接受委托销售房屋仅一个月零三天，在短时间内支付如此巨额款项，应提供交付依据。被告顺大公司出具的承诺书并非真实意思表示，承诺书在2008年6月到10月间加盖的印章，距协议书载明的时间一年多，承诺书未经过股东会决议也无相关人员签字，不排除原告找人偷盖，原告与购房户签订退房协议未经被告杨兴喜确认。溢价损失和装修损失在之前的判决中确认在原告的销售成本中。＼n宗先生是宗塘村委会主任。涉案房屋的土地使用权证已经办好，是宗塘村委会的。杨兴喜向宗塘村委会买老房屋，自己建造后再卖，至今所有的买卖资料都在王国清手上。宗塘村委会没有将土地使用权过户给杨兴喜。1号、2号房屋的证件已办理，2号房屋已过户给王国清，3号楼由杨兴喜、王国清销售，3号、4号房屋的证件未办，杨兴喜未拿到钱，不认可3643号民事判决书关于王国清销售房屋的范围。3643号案件判过后，有购房户向杨兴喜打电话了解何时能办证，杨兴喜回复其与王国清纠纷未清办不了。杨兴喜未收到陶东芳的20万元，与其无经济往来。目前房屋由购房户使用，原告无法交付房屋，起诉不适时。本案需追加购房户作为第三人。根据原告与被告杨兴喜所签的合同，原告已经支付给杨兴喜的房屋销售所得由杨兴喜退还，原告的损失在协议中已经约定了，之前的判决中已经履行，原告和购房户如何结算与被告无关。被告返还的仅是购房所得款，利息、溢价损失没依据。款项是否全部退还证据不足。请求驳回原告的诉请。＼n原告王国清补充陈述称，上个案件后原告一直等杨兴喜处理剩余房屋。2012年，案外人宗先生贴了公告，要求租户退房，重新签协议。1130万元预交购房款有被告出具的收条及原、被告签署的协议书确认，承诺书有被告顺大公司的盖章，两者均被3643号生效民事判决书认定。＼n关于购房款的交付。购房户通过现金、汇款交款给原告。原告曾出具过收款收据，现在找不到了。3643号民事判决书中证据19可以证明陶东芳的购房款中有定金20万元交给杨兴喜，尾款58.6万元交给原告，所以未签合同，仅由原告出具收款收据。该20万元视作装修款返还给了原告，原告诉请中包括了该20万元。陶东芳购房情况为：301号37.65平方米、302号40.18平方米、303号33.86平方米、306号45.59平方米，四套房屋共157.28平方米。＼n关于购房款的退还及损失的计算。除本案的10套房屋外，约有5户计7-8间未退。购房户仍使用本案10套房屋，但承诺可随时搬迁，无需出庭。退房时原告联系不上杨兴喜，结算时也未与其沟通。购房款除龚一巧和陶东芳是全额现金返还外，其余是汇款返还。武英是两次转账共30万元、现金65500元；退还王英的款项有20万元是用借款抵销，退房协议当天退还178900元。购房户部分款项通过原告母亲朱荷芳的账户支付。退款金额与合同约定的交付金额相符。＼n损失部分，赖玲的按照（2012）金义民初字第3211号原告郭笑英诉杨兴喜、何慧英案件判决书确定的方法计算，陶东芳的按照年利率6%计算，其余购房户的按照（2009）金义民初字第4432号原告黄燕文诉杨兴喜案件判决书确定的方法计算。上述计算方法都低于银行贷款利率。＼n关于部分购房户的房号及面积。童晓虹、余峰是夫妻，现在离婚了，涉案房屋判给了余峰，所以由余峰签订退房协议。他们的房屋是3号楼405室。叶云的房屋是自东向西第二间，原牌号303房屋，后来改成305室，面积都是33.86平方米。＼n退房协议由原告填写，购房户本人签字确认。退房协议的履行及购房户仍使用房屋不影响原告主张权利，不能成为被告拒付的理由，被告未付款前原告有权管理房屋。退钱和退房有先后，按照承诺书三被告应当先承担责任。＼n原告王国清为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：＼n证据1，杨兴喜出具的授权委托书1份（复印件），证明原告与杨兴喜之间合同关系的性质，杨兴喜委托原告销售房屋的事实。＼n证据2，杨兴喜出具的收条1份（复印件），原告付款给杨兴喜1130万元的事实。＼n证据3，承诺书1份（复印件），证明承诺书确认了相关事实，且被告顺大公司承诺承担连带保证责任。＼n证据4，协议书1份（复印件），证明原告与杨兴喜双方对解除合同关系后权利义务关系的约定。＼n证据5，（2009）金义民初字第3643号、（2010）浙金民终字第1853号民事判决书各1份（复印件），证明原告诉状陈述的主要事实已被生效法律文书确认。＼n证据6，房产转让合同（8份原件，赖玲的1份为复印件），证明本案退房者曾与原告签订购房合同购买房屋。＼n证据7，购房者陶东芳收款凭证1份（原件），证明本案退房者陶东芳曾向原告购买房屋支付购房款的事实。＼n证据8，退房协议书10份及收条9份（原件），证明叶云等10位购房者已和原告签订退房协议，原告须向对方支付共计4206381元。＼n证据9，垫付款利息清单1份（打印件），证明垫付款截至2013年11月24日产生的利息。＼n证据10，通知1份（原件），证明2012年杨兴喜将房屋卖给第三人后，姓宗的第三人要求住房户重新签订协议。＼n证据11、赖玲、武英的房产转让合同各1份（原件），证明赖玲、武英曾与原告签订购房合同购买房屋的事实。＼n证据12、转账汇款凭证15份（10份原件，5份是网上银行转账打印件，有银行盖章的交易记录3页佐证），证明退房款原告已通过转账等方式退给购房户，退房款已全部退还，其余为现金支付，有收条。＼n证据13，武英出具的收条1份（原件），证明武英退房款中有65500元是现金支付。＼n证据14，王英出具的收条1份（原件），证明王英的退房款中有20万元用借款抵销。＼n证据15，三被告在3643号案件庭审中提交的汇总单1份（核对件），证明陶东芳购买房屋的房号、面积，由原告收取了586000元，被告杨兴喜收取了20万元。＼n证据16，余峰的离婚协议书1份（核对件），证明余峰和童晓虹的房屋是南城公寓3号楼405室，因为余峰和童晓红离婚时约定房屋归余峰所有，因此退房协议是由余峰和王国清签订的。＼n被告杨兴喜、何惠芳、顺大公司的质证意见：＼n证据1，真实性无异议。＼n证据2，该款并非是支付3、4号楼的款项，而是被告杨兴喜出具给案外人吴旭升的款项。＼n证据3，同答辩意见。并非被告顺大公司的真实意思表示。＼n证据4，真实性无异议。＼n证据5，真实性无异议，已经履行完毕。＼n证据6，对合同的真实性不知情，签订时未经被告确认，款项都由原告收取。＼n证据7，真实性有异议，负责人并非被告杨兴喜所签。如果原告认为是被告杨兴喜所签，被告要求鉴定。＼n证据8，未经被告确认，真实性有异议。赖玲的退款协议要求退到银行账号，原告未提供付款依据。＼n证据9，是原告的单方陈述，对内容不予认可。＼n证据10，超过举证期限，不予质证。真实性无法确定。＼n证据11，真实性无法确认，应当由相关人员出庭作证。＼n证据12，2013年4月26日的取款回单只能证明朱荷芳账户支取252900元，款项是否交付应由叶云出庭作证。其余凭证的形式真实性无异议，原告与购房户有无其他往来，应由购房户出庭说明。＼n证据13，是否武英本人出具、款项是否实际收取无法核实，应当由武英出庭作证。＼n证据14，与本案缺乏关联性，真实性无法核对。＼n证据15，真实性无异议。＼n证据16，真实性无异议。＼n被告杨兴喜、何惠芳、顺大公司未向本院提供证据。＼n出示本院对购房户所做的调查笔录10份，主要内容为10位购房户承认涉案的退房协议、收条等系其本人出具，款项已经收到，房屋目前仍由其使用，随时可以腾退（陶东芳未陈述随时腾退，武英陈述已经腾退），损失由王国清与购房户协商得出（杨小丽陈述系暂时补偿）。＼n原告王国清的质证意见：＼n除个别细节与实际情况有所出入，其余真实性、合法性无异议。余峰房号是3号楼405室，书面文本包括离婚协议中都是3号楼405室，已付房款受记忆限制有所出入。王香娟购房款与余峰一样。王英退房款数额为378964元，实际购房款已经是31万多元了，退房款不可能是27万多元，退款形式实际上之前先借了20万元，后来退房时抵扣了，后续的17万多元是汇款。武英的20万元从农商银行汇款属实，10万元是工商银行汇款，还有65500元现金支付。赖玲的分六次给她，五次汇款，一次现金。证明王国清已经退款的事实。原告补偿是因为被告委托销售不当，原判决没有涉及这一部分损失。＼n被告杨兴喜、何惠芳、顺大公司的质证意见：＼n真实性无异议，以法院查明为准。原告自己额外补偿购房户的钱应当由原告自己承担，被告已对原告进行了补偿。＼n出示杭州永正房地产土地评估有限公司义乌分公司于2014年6月23日出具的对涉案房屋市场价值及赖玲户房屋装修残值的《房地产估价报告》及评估费发票各一份，评估由三被告申请，本院依法委托，评估过程中经评估机构多方催促，被告未及时缴纳评估费，本院在征询原告及评估机构的同意下，由原告预交评估费15063元。＼n原告王国清的质证意见：＼n无异议，参照（2009）金义民初字第4432号、（2012）金义民初字第3211号案件确定的溢价损失计算方法及责任分担比例，应赔偿给购房户的损失远高于原告实际赔偿的金额，原告支付的赔偿款是合理的。陶东芳四套房屋评估总价为204万元，购房价为78.6万元，溢价损失的60%为75.24万元，原告实际赔偿30万元，陶东芳的购房款一次性付清，单价由杨兴喜谈，评估价减去购房款后的60%作为溢价损失，实际赔偿数额远低于应当赔偿的数额；叶云房屋评估总价44万元，购房价21.8元，溢价损失的60%为9.54万元，实际赔偿4.7万元。王香娟房屋评估总价44万元，购买价285439元，溢价损失的60%为9.27万元，实际赔偿53106元。童晓洪、于峰的情况与王香娟一样。孙旭英房屋评估总价53万元，购买价345995元，溢价损失的60%为10.83万元，实际赔偿6.54万元。王英房屋评估总价57万元，购买价355116元，溢价损失的60%为12.89万元，实际赔偿5.9361万元。杨小丽房屋评估总价49万元，购买价31.5万元，溢价损失的60%为10.5万元，实际赔偿5.65万元。赖玲房屋评估总价59万元，购买价369279元，溢价损失的60%为13.24万元，实际赔偿11万元。武英房屋评估总价57万元，购买价377970元，溢价损失的60%为11.5万元，实际赔偿63181元。龚一巧房屋评估总价44万元，购买价273588元，溢价损失的60%为9.98万元，实际赔偿45732元。＼n评估费由原告预交。评估机构找不到被告，原告代理人就把被告代理人的联系方式告诉了评估机构。后来评估机构跟原告讲被告不肯缴纳鉴定费，原告说请鉴定机构和法院沟通，法院建议原告先预交，原告同意了。针对同一对象的房屋法院已经不是第一委托评估了，本案的评估跟以前判决的结论基本吻合。＼n被告杨兴喜、何惠芳、顺大公司的质证意见：＼n鉴定过程有异议。申请鉴定时规定由被告预交鉴定费，目前为止被告没有收到评估机构任何的书面通知，不知道交款的金额，方式，交款期限及不交款项的后果。仅在上周三有评估机构工作人员打电话给代理人，叫代理人联系杨兴喜去交费，周四、周五也打电话给代理人催告过，评估机构应当书面通知被告缴费。按照规定即使要交费也要给7天的缴费期限，鉴定机构给被告交费的时间太短了，如被告不缴纳费用应按照撤回评估处理。原告没有义务替被告缴费。这会给被告产生不利的结果。鉴定结果有异议。因为是原告缴纳的费用，鉴定结论非常偏向原告。其他没有意见了。＼n根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：＼n原告提供的证据1、4、5，被告对真实性无异议，本院确认其证明力；证据2、3，该证据的内容已由生效裁判认定，确认其证明力；证据6、7、8、11，系原件，对其真实性予以确认，叶云的房号，结合原告的陈述及被告在3643号案件中提供的汇总单，本院确认其房号为305号；其余购房合同的购房款金额与退还的房款金额、退还房款的依据基本一致，也与三被告曾提供的汇总单的内容基本相符，原告的陈述符合常理，结合购房户的调查笔录，确认其证明力；证据9，系原告单方制作利息清单，不属于证据范畴；证据10，未经第三人确认，无其他证据佐证，对其证明力不予确认；证据12，系原件，有金融机构盖章确认，本院确认其证明力；证据13、14，系原件，确认其真实性；证据15，被告认可其真实性，也曾将其作为证据使用，对其证明力予以确认。证据16，被告认可其真实性，对其证明力予以确认。＼n本院对购房户所做的调查笔录，购房户对收款、退房、赔偿、房屋使用、腾退等事实做了陈述，虽与其出具的书面材料略有出入，考虑时间因素，相关事实以书面材料为准，对书面材料的证明力予以确认。＼n杭州永正房地产土地评估有限公司义乌分公司出具的《房地产估价报告》及发票，该评估由三被告申请，本院依法委托，鉴定机构具有鉴定资质，鉴定程序合法、鉴定结论客观，对其证明力予以确认。被告经多次催告后未及时交纳鉴定费，原告在本院告知后，为加快审理节奏，节约司法资源而自愿代为先行交纳，鉴定费真实发生，确认其证明力。＼n根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：＼n2006年10月28日，被告杨兴喜出具委托书一份，载明：“南陈小区3幢、4幢，现委托王国清为委托代理人向各购房户签订协议。”＼n2006年12月1日，被告杨兴喜出具收条一份，载明：“2006年12月1日至共收壹仟壹佰叁拾万元整（工人北路）。”＼n合同履行过程中，顺大公司出具签署时间为2007年4月21日的承诺书一份。载明：“王国清受杨兴喜委托以包销方式销售南陈小区3幢及4幢房屋。为销售房屋，王国清共向杨兴喜支付款项共计人民币壹千壹佰三十万元，同时王国清为3幢、4幢房屋垫付了装修款。为此，顺大公司承诺如下：1、因王国清履行受委托事项，杨兴喜应当对王国清承担的一切责任承担连带担保责任。2、为了销售上述房屋，因王国清对购房者承担责任而给王国清造成损失的，由承诺人向王国清赔偿全部损失。3、为了销售上述房屋，由王国清对购房者外的任何第三人承担责任而给王国清造成损失的，由承诺人向王国清赔偿全部损失。4、保证期限：自被担保的本承诺书第一项债务发生纠纷之日起二年；自被担保的本承诺书第二、三项债务确认之日起二年。5、本承诺书已经得到本公司股东会同意。6、本承诺书于2007年4月21日签署于义乌”。＼n2009年1月24日，原告与杨兴喜签订《协议书》一份。协议书确认杨兴喜委托原告等人销售南陈小区3、4号楼的房产，按照当初的约定，原告等人按5500元／平方米向杨兴喜承包销售上述房产，并负责房屋装修及安装电梯，售价超过5500元／平方米的部分作为原告等人的销售佣金，杨兴喜负责为购房户办理土地证。现原告发现所销售房屋土地使用权有争议，无法为购房户办理产权等手续。为此，双方约定如下：（1）王国清已向杨兴喜交款，交款数额以杨兴喜出具的收条为准。（2）王国清与购房户签订的合同为杨兴喜委托签订。因房产销售所产生的一切法律责任由杨兴喜对购房户、其他债权人及王国清承担。（3）双方同意，按照2009年1月1日前房屋实际销售情况进行结算。未销售的房屋退还给杨兴喜，杨兴喜承担王国清的装修费用（包括电梯）金额为人民币壹佰四十八万元整、销售成本金额为人民币肆佰七十五万八千六百元整及其他损失。王国清已支付给杨兴喜的房屋销售所得由杨兴喜退还给王国清或按照王国清（或购房户）要求的时间由杨兴喜直接退给购房户，退房手续由杨兴喜协助王国清办理。＼n至2009年2月21日，经杨兴喜结算，王国清卖房收入为7834744元，不包括3#楼被告杨兴喜自行收取的80万元及已退3#楼608室的定金5000元及3#楼705、707、708室的购房款892844元。2009年10月21日，王国清与3#楼802、806室购房户签订退房协议一份，约定退还购房款391816元并赔偿损失20000元，该笔款项已支付。在何瑞丰诉王国清、杨兴喜房屋买卖合同纠纷一案中，2010年1月8日，本院（2009）金义民初字第5548号民事判决王国清返还何瑞丰3#楼01室购房款283500元，王国清不服提起上诉，金华市中级人民法院（2010）浙金民终字第627号民事判决维持原判。＼n2009年6月5日，王国清以杨兴喜不恰当的委托包销给其造成损失为由，起诉杨兴喜、何惠芳、顺大公司。2010年9月6日，本院作出（2009）金义民初字第3643号民事判决书，对因购房户未实际主张权利，债务未发生的诉请，依据不足，该案不予支持，判决杨兴喜、何惠芳退还王国清预付包销款人民币4160572元，支付装修费用1480000元及销售成本4758600元，以上共计10399172元并赔偿利息损失；被告顺大公司对上述债务承担连带清偿责任。王国清、杨兴喜、何惠芳、顺大公司均不服，提起上诉，2011年1月20日，金华市中级人民法院作出（2010）浙金民终字第1853号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。＼n原告与购房户签订购房合同及退房的情况如下：＼n2007年2月26日与叶云就南陈新村3号楼305室签订房产转让合同，由原告出具收款收据2份，先为303号房，后改为305号房，面积33.86平方米，单价8300元／平方米，已付252900元；于2013年4月26日签订退房协议，约定退还已付购房款并支付溢价损失47000元，原告于当日现金支取252900元，另47000元原告陈述现金支付，由叶云出具收条。＼n2007年3月13日与龚一巧就南陈新村4号楼505室签订房产转让合同，面积33.86平方米，单价8080元／平方米，已付246228元；于2013年1月24日签订退房协议，约定退还已付购房款并支付溢价损失45732元，由龚一巧出具收条。＼n2007年3月31日与王香娟就南陈新村3号楼403室签订房产转让合同，面积33.86平方米，单价8430元／平方米，已付256894元；于2013年4月26日签订退房协议，约定退还已付购房款并支付溢价损失53106元，原告于当日汇款310000元，由王香娟出具收条。＼n2007年3月31日与童晓虹、余峰就南陈新村3号楼405室签订房产转让合同，面积33.86平方米，单价8430元／平方米，已付256894元；于2013年4月26日与余峰签订退房协议，约定退还已付购房款并支付溢价损失53106元，当日汇款310000元，由余峰出具收条。＼n2007年4月1日与王英就南陈新村3号楼408室签订房产转让合同，面积43.95平方米，单价8080元／平方米，已付319603元；于2013年1月26日签订退房协议，约定由原告退还已付购房款并支付溢价损失59361元，由王英出具收条。退还的款项中，部分用2008年王英向原告所借的200000元抵销。＼n2007年4月2日与孙旭英就南陈新村3号楼407室签订房产转让合同，面积40.98平方米，单价8530元／平方米，已付314600元；于2013年5月3日签订退房协议，约定退还已付购房款并支付溢价损失65400元，原告于当日转账380000元，由孙旭英出具收条。＼n2007年4月30日与赖玲就南陈新村3号楼606室签订房产转让合同，面积45.59平方米，单价8100元／平方米，已付款334000元；于2013年10月24日签订退房协议，约定退还已付购房款并支付溢价损失及装潢损失110000元，以银行转账为准，2013年10月至2014年1月，原告共转账394400元。＼n2007年6月30日与杨小丽就南陈新村3号楼601室签订房产转让合同，面积37.65平方米，总价315000元，付283500元；于2013年4月26日签订退房协议，约定退还已付购房款并支付溢价损失56500元，原告于当日汇款340000元，由杨小丽出具收条。＼n2007年9月30日与武英就南陈新村3号楼808室签订房产转让合同，面积43.95平方米，单价8600元／平方米，已付302376元；于2013年11月24日签订退房协议，约定退还已付购房款并支付溢价损失63181元，由武英出具收条。2013年11月24日至2014年2月，原告共支付365500元。＼n2007年10月11日，原告出具收款凭证1份，载明收到陶东芳南陈小区3号楼301房房款786000元，其中200000元定金先由被告杨兴喜收取，后由被告杨兴喜返还原告王国清。2013年8月16日签《退房协议》，约定解除双方的房屋买卖关系，由原告退还陶东芳南陈小区3幢301室、302室、303室、306室购房款786000元，支付陶东芳损失300000元，陶东芳确认收款。＼n经三被告申请，本院依法委托，杭州永正房地产土地评估有限公司义乌分公司于2014年6月23日出具《房地产估价报告》一份，对涉案房屋的市场价值及赖玲户的装修残值进行评估，评估结论为：1、陶东芳，南陈新村3号楼301室，房屋建筑面积37.65平方米，市场价值49万元；2、陶东芳，南陈新村3号楼302室，房屋建筑面积40.18平方米，市场价值52万元；3、陶东芳，南陈新村3号楼303室，房屋建筑面积33.86平方米，市场价值44万元；4、陶东芳，南陈新村3号楼306室，房屋建筑面积45.59平方米，市场价值59万元；5、叶云，南陈新村3号楼305室，房屋建筑面积33.86平方米，市场价值44万元；6、王香娟，南陈新村3号楼403室，房屋建筑面积33.86平方米，市场价值44万元；7、童晓虹、余峰，南陈新村3号楼405室，房屋建筑面积33.86平方米，市场价值44万元；8、孙旭英，南陈新村3号楼407室，房屋建筑面积40.98平方米，市场价值53万元；9、王英，南陈新村3号楼408室，房屋建筑面积43.95平方米，市场价值57万元；10、杨小丽，南陈新村3号楼601室，房屋建筑面积37.65平方米，市场价值49万元；11、赖玲，南陈新村3号楼606室，房屋建筑面积45.59平方米，市场价值59万元，装修残值0.3万元；12、武英，南陈新村3号楼808室，房屋建筑面积43.95平方米，市场价值57万元；13、龚一巧，南陈新村4号楼505室，房屋建筑面积33.86平方米，市场价值44万元。上述房屋建筑面积共计504.84平方米，市场价值共计656.3万元。评估费15063元由原告预交。＼n另，被告杨兴喜、何惠芳系夫妻。根据被告杨兴喜、何惠芳、顺大公司在3643号案件中提交的证据汇总单，三被告明确陶东芳购买的房屋为301、302、303、306号，面积分别为37.65平方米、40.18平方米、33.86平方米、45.59平方米，注明已收款586000元，被告杨兴喜收200000元。叶云的房号为305号。＼n案件审理过程中，10位购房户承认涉案的退房协议、收条等系购房户本人出具，款项已经收到，房屋目前仍由购房户使用，随时可以腾退（陶东芳未陈述随时腾退，武英陈述已经腾退），损失由王国清与购房户协商得出（杨小丽陈述系暂时补偿）。＼n在上述王国清与各购房户签订的房产转让合同中约定付款方式为房屋交付时付至房价总款的90%，余款10%在见证过户时全部付清（其中武英的合同约定交付时付302376元，余款75594元在见证过户时全部付清）；出卖人应当在房产交付使用（指房屋整体装修竣工后）180日内将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。＼n本院认为，根据已生效的（2010）浙金民终字第1853号民事判决，自2006年10月28日被告杨兴喜出具委托书起，王国清与杨兴喜之间的委托代理关系成立生效；原告向被告杨兴喜交纳了南陈小区3、4号楼的预交款1130万元；根据原告与被告杨兴喜签订的《协议书》，原告按5500元／平方米向杨兴喜承包销售上述房产，售价超过5500元／平方米的部分作为原告等人的销售佣金。王国清与购房户签订的合同为杨兴喜委托签订。因房产销售所产生的一切法律责任由杨兴喜对购房户、其他债权人及王国清承担。其中未销售房屋的退房事宜双方已经3643号案件处理，本案处理的是购房户实际要求退房后的预付包销款返还及损失赔偿问题。＼n根据查明的事实，原告已向购房户退还了全部购房款，赔偿了溢价损失及装修损失。原告已提供了大部分的付款凭证，购房户也确认收款，故相应退款数额以王国清与购房户退房协议中载明的金额为准。＼n关于购房款，虽然是王国清与购房户签订的购房合同，但根据《协议书》，杨兴喜认可系其授权王国清与购房户签订购房协议，则王国清所收购房款的数额应属于杨兴喜认可范围，且其承诺因房产销售所产生的法律责任由其对购房户、其他债权人及王国清承担，现王国清已将全部购房款退还给购房户，该款应依约由杨兴喜返还给王国清。＼n关于王国清退赔给各购房户的溢价损失及赖玲户的装修损失。各购房户退房的原因主要在于杨兴喜未能办理房屋产权手续，但各购房户购买房屋时未尽审查义务，未了解讼争房屋的归属，未要求被告出具相关的权利证明，亦有重大过失，结合双方的过错程度及购房户对讼争房屋的管业使用利益，由出卖方赔偿购房户已付房款溢价损失及装修损失的60%尚属合理。应由出卖方负担的各购房户的溢价损失计算方式为：溢价×已付房价与合同价之比×60%即（评估市场价-
合同价）／合同价×已付房价×60%，按照上述方式计算，应由出卖方负担的各购房户的溢价损失（赖玲户含装修损失）具体如下：叶云为85827.88元；龚一巧为89861.35元；王香娟为83461.92元；余峰为83461.92元；王英为116036.85元；孙旭英为97436.85元；赖玲为121580元；杨小丽为94500元；武英为92174.4元。至于陶东芳支付的款项，原告主张系全额支付，但未提供证据证明，且其余购房户一般按合同价的90%支付，本院按照陶东芳已支付90%合同价计算其溢价损失为630000.18元。王国清实际赔付给各购房户的金额均低于上述出卖方应负担的金额，故该损失尚属合理，应由杨兴喜支付给王国清。＼n至于利息损失，因原告无证据证明其曾通知被告退房及垫付款项事宜，故利息损失从原告起诉之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付为宜。涉案债务为被告杨兴喜、何惠芳夫妻关系存续期间发生的，应作为夫妻共同债务由两被告共同偿还；顺大公司应依据承诺书承担连带清偿责任。被告辩称购房户须先腾退，此为被告与购房户之间的关系，不影响原告主张权利，对被告的辩称不予采信。至于评估费15063元，经多方催促后被告仍未及时交纳，原告主动代为交纳，该费用实际发生，应由原告与被告杨兴喜、何惠芳按比例负担。综上，原告退还给购房户的销售款为3352995元，赔偿购房户的损失为853386元，共计4206381元。对原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、被告杨兴喜、何惠芳于本判决生效之日起十五日内退还原告王国清预付包销售款及损失4206381元，并赔偿利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2014年1月13日起计付至本判决指定的履行之日止）。＼n二、被告义乌市顺大畜牧实业有限责任公司对上述第一项所确定的债务承担连带清偿责任。＼n三、驳回原告王国清的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费20658元（已减半），财产保全费5000元，由原告王国清负担641元，由被告杨兴喜、何惠芳负担20017元。＼n评估费15063元，由原告王国清负担376元，由被告杨兴喜、何惠芳负担14687元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币41316元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××01-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）＼n审判员吴新辉＼n二〇一四年七月二十二日＼n代书记员黄超