重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第05369号
上诉人（原审被告）：重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行。
负责人：刘健，该支行行长。
委托代理人：张静。
委托代理人：赵治芳。
被上诉人（原审原告）：张小莉。
被上诉人（原审原告）：曹瑞丽。
原审第三人：重庆綦丰房地产开发有限公司。
法定代表人：刘永刚。
上诉人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行（以下简称农商行綦江支行）与被上诉人张小莉、曹瑞丽、原审第三人重庆綦丰房地产开发有限公司（以下简称綦丰公司）合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2015年6月29日作出（2015）綦法民初字第00401号民事判决，农商行綦江支行对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月19日公开开庭进行了审理，上诉人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行的委托代理人张静、赵治芳，被上诉人张小莉、曹瑞丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，张小莉、曹瑞丽系夫妻。2012年10月22日，张小莉、曹瑞丽与綦丰公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定张小莉、曹瑞丽购买綦丰公司开发的位于綦江区××××××××××××××××××号预售商品房一套，建筑面积97.36平方米，总房价人民币274945元。合同约定：张小莉、曹瑞丽于签订合同之日支付房款137945元，剩余房款137000元由银行提供10年按揭；綦丰公司应在2012年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付张小莉、曹瑞丽使用。实际在签订商品房买卖合同之前，张小莉、曹瑞丽已向綦丰公司支付承诺金及购房款共计137945元，另向綦丰公司支付代收水、电、气和闭路开通费及大修基金、契税等共计24668元。
2012年11月7日，张小莉、曹瑞丽又与农商行綦江支行、綦丰公司签订了《个人房屋按揭贷款合同》（合同编号綦江支行2012年个房按字第×××××××××××××××××）和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定张小莉、曹瑞丽以上述房屋作为抵押向农商行綦江支行贷款137000元，用于支付张小莉、曹瑞丽向綦丰公司购买的上述房产的剩余购房款，贷款期限10年，并授权农商行綦江支行将全部贷款资金转入綦丰公司在农商行綦江支行处开设的账户，綦丰公司自愿为上述贷款提供阶段性连带责任保证（自贷款发放后到办妥相关担保登记手续并交农商行綦江支行保管之前）。同日，抵押贷款合同经原綦江县国土资源和房屋管理局登记备案。
2012年11月8日，农商行綦江支行向张小莉、曹瑞丽发放贷款137000元，并根据张小莉、曹瑞丽的授权于当日将该笔贷款转账至綦丰公司在农商行綦江支行处开设的账户。张小莉、曹瑞丽自2012年12月起逐月归还贷款本息。
后因綦丰公司未按时交房，张小莉、曹瑞丽遂于2014年4月16日向重庆市綦江区人民法院起诉要求：解除双方签订的《商品房买卖合同》，由綦丰公司立即返还张小莉、曹瑞丽已经支付的房款和代收的水电气等费用共计189117.61元，并由綦丰公司以已付房款164449.61元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从张小莉、曹瑞丽支付房款之日起计算支付张小莉、曹瑞丽违约金至返还房款之日止，因解除合同造成的农商行綦江支行损失也由綦丰公司承担。后该院于同年7月16日判决：一、解除张小莉、曹瑞丽与綦丰公司于2012年10月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、綦丰公司于判决生效后十日内返还张小莉、曹瑞丽已付购房款137945元，代收的水、电、气和闭路开通费及大修基金、契税共计24668元，以及支付张小莉、曹瑞丽截止起诉前已经向农商行綦江支行偿还的贷款本息26504.61（2012年12月至2014年4月），以上共计189117.61元；三、驳回张小莉、曹瑞丽的其余诉讼请求。后张小莉、曹瑞丽、綦丰公司均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月12日维持原判。判决生效后，綦丰公司未按生效判决履行义务，张小莉、曹瑞丽向重庆市綦江区人民法院申请强制执行。
后因房屋按揭贷款合同尚未解除，张小莉、曹瑞丽遂继续向农商行綦江支行偿还贷款本息21709.83元（2014年5月至2015年6月）。截止2015年6月8日，张小莉、曹瑞丽尚欠农商行綦江支行贷款本金109597.59元。
张小莉、曹瑞丽一审诉称，张小莉、曹瑞丽和綦丰公司于2012年10月22日签订了商品房买卖合同，张小莉、曹瑞丽向綦丰公司购买位于重庆市綦江区的住房一套，合同总价款为274945元，张小莉、曹瑞丽先行支付137945元，预交水电气等费用24668元，剩余房款137000元系张小莉、曹瑞丽向农商行綦江支行申请的按揭贷款。按揭贷款合同约定农商行綦江支行向张小莉、曹瑞丽提供137000元的贷款，贷款期限为120个月，即从2012年11月8日至2022年11月7日。同时合同约定綦丰公司为该贷款合同的保证人承担连带保证责任。綦丰公司在房屋买卖合同签订后迟迟不能交付房屋，构成根本违约，张小莉、曹瑞丽遂将其诉至法院。该案经过一审、二审，最终于2014年11月12日判决确认解除张小莉、曹瑞丽和綦丰公司的《重庆市商品房买卖合同》。由于商品房卖合同已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，商品房买卖合同被解除，致使商品房贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房贷款合同的，应予支持。起诉请求判决：1.立即解除张小莉、曹瑞丽、农商行綦江支行签订的个人房屋按揭贷款合同（綦江支行2012年个房按字第×××××××××××××××××号）及其预购商品房抵押贷款合同，同时张小莉、曹瑞丽停止归还贷款；2.农商行綦江支行协助张小莉、曹瑞丽到綦江区房管所办理抵押贷款合同注销登记事项；3.诉讼费由农商行綦江支行承担。
农商行綦江支行一审答辩称，张小莉、曹瑞丽和綦丰公司之间的关系与农商行綦江支行无关，张小莉、曹瑞丽与农商行綦江支行签订的按揭贷款合同合法有效，农商行綦江支行不同意解除。此外张小莉、曹瑞丽应当继续偿还贷款，贷款还清之后合同自动解除。
綦丰公司一审陈述，按揭贷款合同是张小莉、曹瑞丽、农商行綦江支行双方协商一致，自愿订立的，合同真实有效，綦丰公司是该份按揭贷款合同的保证人，同意农商行綦江支行答辩意见。綦丰公司已于2014年9月办理备案登记，具备交房条件，张小莉、曹瑞丽最好是协商解决。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，商品房买卖合同被解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案由于綦丰公司未按约交房，该院于2014年7月16日依法判决解除了张小莉、曹瑞丽与綦丰公司之间所签订的《重庆市商品房买卖合同》，且该判决已生效。据此，张小莉、曹瑞丽有权在商品房买卖合同解除后，请求解除按揭贷款合同，对其要求解除其与綦丰公司、农商行綦江支行之间所签订的《个人房屋按揭贷款合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。本案当事人三方签订的《预购商品房抵押贷款合同》作为按揭贷款合同的从合同，在主合同解除的同时也应一并解除，对张小莉、曹瑞丽请求解除《预购商品房抵押贷款合同》的请求，应予支持。合同解除后，法院的生效判决可以作为注销备案登记的依据，张小莉、曹瑞丽可凭生效判决向行政机关申请办理注销合同备案登记，故对张小莉、曹瑞丽主张农商行綦江支行协助其办理合同注销登记事项的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、解除张小莉、曹瑞丽与农商行綦江支行、綦丰公司之间于2012年11月7日所签订的《个人房屋按揭贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；二、驳回张小莉、曹瑞丽其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由綦丰公司承担（此款张小莉、曹瑞丽已预交，限綦丰公司于本判决生效后直接支付张小莉、曹瑞丽）。
农商行綦江支行不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回张小莉、曹瑞丽的诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用由张小莉、曹瑞丽承担。主要事实和理由：一审适用法律错误，判决解除双方签订的《个人房屋按揭贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》有误。一审法院依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，但该条款不适用本案情形。该条款的适用与第二十三条紧密相连，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第二十三条和第二十四条在条文的适用上有着内在的逻辑联系，第二十四条规定的解除商品房担保贷款合同情形的前提条件是第二十三条提到的双方未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行。而本案的实际情况为在2012年11月7日，农商行綦江支行和张小莉、曹瑞丽不但签订了《个人房屋按揭贷款合同》，且贷款合同约定的借款义务农商行綦江支行已经履行，受张小莉、曹瑞丽委托贷款已划拨綦丰公司。
张小莉、曹瑞丽二审答辩称，根据相关法律购房合同解除将导致贷款合同的解除，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。
綦丰公司二审未作陈述。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该解释第二十三条规定的是商品房担保贷款合同未订立的情形下当事人对商品房买卖合同的解除权，第二十四条规定的是商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除情形下当事人对商品房担保贷款合同的解除权。农商行綦江支行上诉认为第二十三条是第二十四条适用的前提条件的理由不能成立。根据审理查明的事实，张小莉、曹瑞丽与农商行綦江支行、綦丰公司签订本案所涉贷款合同的目的是为了支付其与綦丰公司签订的商品房买卖合同中的房屋的购房款。张小莉、曹瑞丽起诉请求解除本案所涉贷款合同是因为綦丰公司违约，其与綦丰公司签订的商品房买卖合同已被法院生效判决予以解除。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，判决解除本案所涉《个人房屋按揭贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》并无不当。上诉人农商行綦江支行的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行负担40元，原审被告重庆綦丰房地产开发有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 娟
审 判 员 谢天福
代理审判员 王雪飞
二〇一五年十一月六日
书 记 员 李 兰