广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东一法南民一初字第47号
原告东莞市东强实业发展有限公司，住所地为广东省东莞市东城中信东泰花园，注册号为441900000489885。
法定代理人郭某。
委托代理人何飞，系广东华文律师事务所律师。
委托代理人李韵枝，系广东华文律师事务所实习律师。
被告邓耀华，男，汉族，1974年9月28日出生，住广东省东莞市，
委托代理人卢淑敏，系广东南天星律师事务所律师。
委托代理人汤济源，系广东南天星律师事务所律师。
原告东莞市东强实业发展有限公司诉被告邓耀华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员柯颖适用简易程序进行公开审理。原告东莞市东强实业发展有限公司的委托代理人何飞，被告邓耀华的委托代理人卢淑敏、汤济源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市东强实业发展有限公司诉称，原告与被告于2014年9月23日签订《租赁合同》（编号：HM20141501），双方约定：被告向原告承租座落在广东省东莞市××商业大厦××、××号写字楼，租金由2014年9月1日至2016年5月31日，每月租金57350元；物业管理费每月4359元；被告应于每月5日前向原告交纳所有费用，每拖延一天，原告有权按应付金额的1%向被告额外收取逾期付款违约金，且延期超过30天，视为被告违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。且按照合同第六条约定，原告有权没收租赁保证金。
然而，被告自2014年9月1日至今一直未按合同约定向原告交纳租金，因此，被告拖欠原告租金共人民币57350×4＝229400元、物业管理费4359×4＝17436元、水电费16457.47元，共计269580.38元（暂计至2014年12月22日）。
且因被告严重违约，按合同约定，原告已书面通知解除合同，并有权收取违约金。因此，根据合同约定，原告应支付的违约金为154272.5元。因此，被告应支付的款项暂计共423852.88元。原告诉请判令：1.解除原告与被告签订的《租赁合同》（合同编号：HM20141501）；2.被告向原告支付租金229400元、物业管理费17436元、水电费22744.38元（暂计至2014年12月22日）；3.被告向原告支付违约金154272.5元（暂计至2014年12月22日）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告邓耀华辩称，一、原告在起诉时尚有1505、1506、1510三间写字楼的房产证和规划许可证没有提交给法庭，对该部分写字楼的租赁合同有效性存疑，请求法庭予以核实。二、对原告诉请的租金金额、物业管理费金额没有异议，被告确实是拖欠原告的租金和物业管理费，但是被告认为原告诉请的违约金过高，应当以银行贷款的利息计算违约金。同时，被告认为原告没有权力在又计算违约金的情况下，有权没收被告的保证金。案涉合同保证金114700元应当返还给被告或者在租金里面予以扣除。三、原告诉请的水电费被告并没有予以核实，原告提供的证据也无法证明被告拖欠原告的水电费16457.47元，请求法庭查清事实，驳回原告与事实不符的诉求。
经审理查明，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方于2014年9月23日签订合同编号为：HM20141501租赁合同，约定乙方承租甲方所有的座落于广东省××南城区××商业大厦××、××号写字楼，租期由2014年9月1日起至2023年5月31日止；租金按每月每平方50元计算，即乙方每月应向甲方缴纳租赁金57350元，物业管理费暂定每月每平方3.8元收取，合计4359元；乙方如在租赁单元内设有独立表控制水咀，需承担其所用水费及排污费，收费标准按照自来水公司对写字楼/商铺用水价格收取；电费由乙方按供电部门的电价暂向物业管理处自行缴交；以上费用应于每月5日前（如遇节假日，则相应顺延）向甲方交纳，乙方必须按时缴纳所有费用，否则，每拖延一天，甲方有权按应付金额的1%向乙方额外收取逾期付款违约金。延期超过30天的，则视为乙方违约，甲方有权解除合同并有权依合同第六、第七条规定追究乙方的违约责任外，物业管理处在提前出示通知警告无效的情况下有权对乙方采取停水、停电措施；签订合同当日，乙方应向甲方支付相当于两个月租金作保证金，及首月租金，合计172050元。合同第六条关于“合同的终止”约定，有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回铺位/写字楼，并没收租赁保证金。……2、乙方拖欠租金、管理费及其他应缴费用达30天以上的。……第七条关于“违约责任”约定，1、甲、乙双方不得违反合同规定义务，导致守约方解除合同的，守约方有权向违约方收取两个月租金作为违约金。签订合同后，被告向原告缴纳了保证金114700元。原告主张由于原告未按照约定支付租金，故其于2014年12月19日向被告发出解除合同通知手机短信，被告确认其于2014年12月21日收到了原告发出的解除合同手机短信。原、被告均确认原告于2014年12月22日收回了案涉租赁物。被告确认拖欠原告的租金229400元、物业管理费17436元。
原告主张案涉租赁物所在的亨美商业大厦于2012年11月15日取得建设工程规划许可证，亨美商业大厦产权人为东莞市亨美黄金花园开发有限公司，东莞市亨美黄金花园开发有限公司委托原告全权负责租赁亨美商业大厦所有物业，期限为2012年7月14日至2032年7月13日；原告为此提交了《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣工验收备案证书》、《商品房屋产权权属证明书》、《证明》予以证明。
原告在庭审时表示其诉请的水电费总额变更为16457.47元，并提交了《东莞市东强公司缴费通知单》予以证明，根据《东莞市东强公司缴费通知单》上显示，案涉租赁物2014年9月1日至2014年9月30日期间的电费、水费分别为4100.27元（2143.46元+1956.81元）、99.06元，2014年10月1日至2014年10月31日期间的电费、水费分别为2403.57元（1014.64+1388.93元）、106.68元，2014年11月1日至2014年11月30日期间的电费、水费分别为1617.27元（684.04元+933.23元）、34.29元。原告在庭审时明确违约金均计算至2014年12月22日。
原告亦主张案涉租赁物原由案外人黎润江租赁使用，后在原告同意下将案涉租赁物转由被告承租，被告并实际向原告缴纳了2014年5月至7月的水电费，故原告要求被告承担8月份的电费5304.53元、水费80.01元，并提供了黎润江与原告签订的租赁合同两份、申请书等予以证明。其中申请书内容为黎润江与原告所签订的租赁合同交回原告一同作废，黎润江申请将上述文件变更为邓耀华，此行为所产生的一切经济纠纷和法律责任由黎润江本人承担。被告亦在该申请书上签名确认。被告在庭审时表示申请书被告有参与签订，但是对于黎润江与原告签订的租赁合同内容不清楚。原告向本院提交案涉租赁物水电费违约金计算表上显示其计算的违约金均从次月16日起计算至2014年12月21日，按照每日0.3%的标准计算。
以上事实，有租赁合同、短信通信记录、微信通信记录、申请书、租赁合同、抵押品契证资料收据，1501、1502、1503、1504四份房产证复印件、缴费通知单、相片六张、收款收据、建设工程规划许可证，建设工程竣工验收备案证书、商品房屋产权权属证明书、证明、附东莞市亨美黄金花园开发有限公司营业执照、关于涉案物业相关面积的说明、各项费用的违约金附表及缴费通知单，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告主张案涉租赁物所在的亨美商业大厦于2012年11月15日取得建设工程规划许可证，亨美商业大厦产权人为东莞市亨美黄金花园开发有限公司，东莞市亨美黄金花园开发有限公司委托原告全权负责租赁亨美商业大厦所有物业，期限为2012年7月14日至2032年7月13日并提交了《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣工验收备案证书》、《商品房屋产权权属证明书》、《证明》予以证明，在被告没有提供相反的证据予以反驳的情况下，本院依法予以采信。故原、被告之间签订《租赁合同》合法有效，本院依法予以确认。
被告确认拖欠原告租金229400元、物业管理费17436元，本院依法予以确认，故原告诉请解除案涉编号为HM20141501号《租赁合同》、被告支付租金229400元、物业管理费17436元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告主张被告拖欠其水费共计16457.47元，包括被告应承担2014年8月份的电费5304.53元、水费80.01元，但根据《租赁合同》约定的租赁期间是从2014年9月1日开始，且结合原告所提交的申请书，申请书明确表示“黎润江申请将上述文件变更为邓耀华，此行为所产生的一切经济纠纷和法律责任由黎润江本人承担”，原告也没有提供证据证明其所主张系被告向其缴纳了2014年5月至7月的水电费，故对于原告主张应由被告承担2014年8月份的水电费，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告没有提供证据证明其已经缴纳了2014年9月至2014年11月的水电费，故原告主张根据《东莞市东强公司缴费通知单》，被告应支付的案涉租赁物2014年9月1日至2014年9月30日期间的电费、水费分别为4100.27元、99.06元，2014年10月1日至2014年10月31日期间的电费、水费分别为2403.57元、106.68元，2014年11月1日至2014年11月30日期间的电费、水费分别为1617.27元、34.29元，共计8361.14元，本院依法予以支持。原告超出上述金额的诉讼请求，本院依法不予支持。
根据租赁合同约定，被告应在每月5日前向原告缴纳租金、管理费及水电费。被告没有在合同约定的期间向原告缴纳上述费用，其应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，每拖延一天，原告有权按乙方应付金额的1%向乙方收取逾期付款违约金，即被告应向原告支付违约金。原、被告均确认原告于2014年12月22日收回了案涉租赁物，故原告在庭审时表示违约金均计算至2014年12月22日止，本院依法予以支持。其中2014年9月至12月期间每月租金57350元和物业管理费4359元共计61709元的违约金，按照每日1%的标准，均从当月6日起分段计算至2014年12月22日止，即2014年9月份的违约金为以61709元为本金，按照每日1%的标准从2014年9月6日起计算至2014年12月22日为61709元×1%×107天＝66028.63元；2014年10月份的违约金为以61709元为本金，按照每日1%的标准从2014年10月6日起计算至2014年12月22日为61709元×1%×77天＝47515.93元；2014年11月份的违约金为以61709元为本金，按照每日1%的标准从2014年11月6日起计算至2014年12月22日为61709元×1%×46天＝28386.14元；2014年12月份的违约金为以61709元为本金，按照每日1%的标准从2014年12月6日起计算至2014年12月22日为61709元×1%×16天＝9873.44元。原告向本院提交案涉租赁物水电费违约金计算表上显示其计算的违约金均从次月16日起计算，违约金标准为每日0.3%，有利于被告，本院依法予以支持。故2014年9月的水电费违约金以4199.33元（4100.27元+99.06元）为本金，按照每日0.3%的标准，从2014年10月16日起计算至2014年12月22日为4199.33元×0.3%×107天＝1347.98元;2014年10月的水电费违约金以2510.25元（2403.57元+106.68元）为本金，按照每日0.3%的标准，从2014年10月16日起计算至2014年12月22日为2510.25元×0.3%×77天＝579.87元;2014年11月的水电费违约金以1651.56元（1617.27元+34.29元）为本金，按照每日0.3%的标准，从2014年10月16日起计算至2014年12月22日为1651.56元×0.3%×46天=227.92元。因此，上述违约金的总金额为153959.91元（66028.63元+47515.93元+28386.14元+9873.44元+1347.98元+579.87元+227.92元）。
被告主张原告无权在没收保证金的情况下又计算违约金，保证金114700元应当返还或者予以抵扣。本院认为，《租赁合同》约定的保证金具有定金性质，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，原告诉请被告支付上述违约金153959.91元，本院依法予以支持。但应抵扣被告已经缴纳的保证金114700元，被告还应向原告支付违约金153959.91元-114700元＝39259.91元。原告超出39259.91元的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市东强实业发展有限公司与被告邓耀华签订的编号为HM2014501《租赁合同》；
二、被告邓耀华应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市东强实业发展有限公司支付租金229400元、物业管理费17436元；
三、被告邓耀华应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市东强实业发展有限公司支付水电费8361.14元；
四、被告邓耀华应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市东强实业发展有限公司支付违约金39259.91元；
五、驳回原告东莞市东强实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3828.9元，原告东莞市东强实业发展有限公司已预交，由原告东莞市东强实业发展有限公司承担1172.9元，由被告邓耀华承担2656元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审判员 柯 颖
二〇一五年三月十九日
书记员 刘念秋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。