天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5688号
上诉人(原审被告):天津港天房地产投资有限公司,住所地天津市滨海新区大港世纪大道12号。
法定代表人:徐弓雚,董事长。
委托诉讼代理人:丁维,男,该公司法律顾问。
委托诉讼代理人:吴兰杰,天津盈冠律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):天津市隆达物业管理有限公司,住所地天津开发区恂园里7号302室。
法定代表人:于颂明,总经理。
委托诉讼代理人:陈红,女,该公司副总经理。
上诉人天津港天房地产投资有限公司因与被上诉人天津市隆达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初62667号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津港天房地产投资有限公司(以下简称港天公司)上诉请求:撤销一审判决,改判或发回重审,一、二审全部诉讼费由天津市隆达物业管理有限公司(以下简称隆达公司)承担。事实及理由:1、双方之间不存在物业服务合同关系,港天公司与长城物业集团股份有限公司天津分公司(以下简称长城物业天津分公司)之间签订有前期物业服务合同及补充协议,一审法院以天津市滨海新区古林街尚海湾西苑业主大会(以下简称尚海湾西苑业主大会)与隆达公司签订物业服务合同为由,认定上述前期物业服务合同及补充协议自然终止,不合法也不合理。且隆达公司于2015年6月9日取得尚海湾西苑一期物业管理服务合同备案证明,可以推断2015年6月9日之前其不具备尚海湾西苑一期物业管理服务合法资格。2、住宅房屋与商业用房有一墙之隔,隆达公司没有提供物业服务,不同意交纳商业用房的物业服务费。且在一审庭审中,隆达公司特别授权的代理人放弃对港天公司使用的618平方米的商业用房的物业服务费,但一审法院未予确认。3、隆达公司一直未与港天公司就物业费问题进行过沟通,法院确认港天公司承担违约金没有依据。4、一审期间,港天公司多次提出追加案外人长城物业天津分公司参加本案诉讼,以便明确责任,但一审法院却不予考虑,违反法定程序。
被上诉人隆达公司辩称,同意原审判决,请求驳回上诉,维持原判。事实及理由:隆达公司经招投标进驻尚海湾西苑小区,与小区业主大会签订物业服务合同,是合法有效的。合同效力与备案是无关的。该物业合同既包括住宅房屋,也包括商业用房,住宅和商业用房是不可分的。且该合同与长城物业天津分公司没有关系。
隆达公司向一审法院起诉请求:1、判令港天公司给付自2015年4月1日至2016年5月30日的多层房屋空置房物业管理费156410.19元、别墅空置房的物业管理费123167元、43号楼及44号楼商业空置房屋的物业管理费226778.86元;2、判令港天公司支付违约金1519.06元;3、诉讼费用由港天公司承担。
一审法院认定事实:港天公司系位于天津市滨海新区大港官港港塘路的尚海湾西苑小区开发建设单位。港天公司与案外人长城物业天津分公司于2010年12月31日签订《天津市住宅前期物业服务合同》,于2012年1月12日签订《前期物业服务合同补充协议》。2015年3月30日,隆达公司与尚海湾西苑业主大会就该小区一期签订《天津市住宅物业服务合同》,约定委托隆达公司进行物业服务,期限为2015年4月1日至2017年3月31日。合同第六条约定物业服务费用采取包干制形式,标准按建筑面积计算具体为多层住宅0.90元/月/平方米、别墅1.80元/月/平方米、商业2.20元/月/平方米,维护管理费用按建筑面积每月每平方米0.68元;未出售的空置房屋物业服务费由开发建设单位全额交纳,竣工验收合格交付业主后的物业服务费由业主交纳;开发建设单位应于每月10日前交纳上月服务费,如逾期则按应交费用的3‰支付违约金。合同签订后,港天公司未向隆达公司交纳物业服务费。现隆达公司起诉,要求港天公司交纳自2015年4月1日至2016年5月30日期间尚未交付物业买受人的多层住宅、别墅、商业房屋的物业服务费共计506356.05元并支付违约金1519.06元。
庭审中,双方一致确认2015年4月1日至2016年5月30日期间,尚海湾西苑小区一期尚未交付物业买受人的物业面积分别为:1、多层房屋部分,2015年4月至2015年6月每月均为4658.58平方米,2015年7月至2015年9月每月均为4489.98平方米,2015年10月至2015年12月每月均为3850.07平方米,2016年1月至2016年3月每月均为3138.05平方米,2016年4月至2016年5月每月均为2866.39平方米。2、别墅房屋部分,2015年4月至2016年3月每月均为4612.41平方米,2016年4月至2016年5月每月均为4327.29平方米。关于尚未交付物业买受人的商业房屋,庭审中,双方确认每月面积均为6622.87平方米,其中隆达公司占有使用部分面积为400平方米,港天公司占有使用部分面积为618.01平方米。
一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中2015年3月30日尚海湾西苑业主大会就尚海湾西苑小区一期与隆达公司签订了《天津市住宅物业服务合同》,该合同对小区全体业主、物业使用人具有法律约束力。港天公司作为开发建设单位对尚未交付物业买受人的物业享有所有权,处于业主地位,应受上述物业服务合同约束。港天公司辩称其已与案外人长城物业天津分公司签订前期物业服务合同及补充协议,与隆达公司并无物业服务合同关系,而根据《物业管理条例》相关规定,上述前期物业服务合同及补充协议因2015年3月30日《天津市住宅物业服务合同》的成立生效而自然终止,故对港天公司该抗辩主张不予支持。关于隆达公司主张的物业服务费,根据《物业管理条例》相关规定及2015年3月30日《天津市住宅物业服务合同》约定,隆达公司要求港天公司就未交付物业买受人的物业交纳服务费符合法律规定。其中就多层及别墅部分,根据合同约定服务费标准和双方确认的面积,港天公司应向隆达公司交纳服务费数额为200751.96元。就商业部分,隆达公司主张港天公司未按照规定配置物业管理用房,而安排隆达公司在商业房屋中临时办公,故要求港天公司就隆达公司占用使用的400平方米交纳服务费,港天公司未予认可。一审法院认为港天公司配置物业管理用房的问题应由相关行政部门管理规制,该400平方米现由隆达公司占有使用,隆达公司要求港天公司交纳物业服务费不予支持。因此就商业部分,根据合同约定服务费标准和双方确认的面积,港天公司应向隆达公司交纳服务费数额为191664.4元。综上所述,港天公司就2015年4月1日至2016年5月30日期间尚未交付物业买受人的物业应向隆达公司交纳物业服务费共计392416.36元。港天公司未如约交纳物业服务费,隆达公司要求港天公司支付违约金1519.06元符合法律规定,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、被告天津港天房地产投资有限公司于本判决生效后七日内支付原告天津市隆达物业管理有限公司2015年4月1日至2016年5月30日物业服务费392416.36元并支付违约金1519.06元;二、驳回原告天津市隆达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8879元,减半收取计4439.50元,由天津市隆达物业管理有限公司负担999元,由天津市港天房地产投资有限公司负担3440.50元。
二审期间,双方当事人均未提交新证据。
一审法院审理查明的事实清楚,本院予以确认。
另查明,尚海湾西苑业主大会与隆达公司签订的《天津市住宅物业服务合同》于2015年6月9日在天津市滨海新区大港物业管理办公室备案。
本院认为,关于港天公司与长城物业天津分公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及《补充协议》是否终止问题。港天公司与长城物业天津分公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》中明确约定,合同自2010年12月31日开始,至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。而尚海湾西苑业主大会与隆达公司于2015年3月30日签订的《天津市住宅物业服务合同》明确约定物业管理服务期限自2015年4月1日起至2017年3月31日终止,合同自签订之日起生效。故港天公司与长城物业天津分公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及《补充协议》于2015年3月30日终止;尚海湾西苑业主大会与隆达公司签订的《天津市住宅物业服务合同》同日生效。虽然该合同在2015年6月9日备案,但不影响该合同在签订之日生效。
《物业管理条例》第四十二条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。港天公司作为尚海湾西苑小区的建设单位,对于小区内没有出售或尚未交给物业买受人的空置房屋,应当承担交纳物业服务费的义务。
关于港天公司所述不同意交纳商业用房的物业服务费问题。从尚海湾西苑业主大会与隆达公司签订的《天津市住宅物业服务合同》的约定看,隆达公司对尚海湾西苑小区提供物业服务的范围包括商业用房,且隆达公司表示其对商业用房也实际提供了照明、水电、地下管网、监控等设施设备的维护管理及保安、保洁等服务,现港天公司虽然主张隆达公司的服务范围不包括商业用房,其与长城物业天津分公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及《补充协议》尚未终止,但其并未提供相关证据加以证明,故港天公司不同意交纳商业用房物业服务费的主张,证据不足,本院不予支持。关于港天公司所述其实际使用的618.01平方米商业用房的物业服务费,隆达公司在一审庭审中已明确表示放弃问题,从一审庭审笔录记载内容看,隆达公司并未明确表示放弃,故港天公司不同意交纳该部分商业用房物业服务费的主张,本院不予支持。
关于违约金问题,港天公司未按物业服务合同约定的期限交纳物业服务费,其应承担违约责任。隆达公司主张的违约金数额,未超过合同约定标准,一审判决支持隆达公司要求港天公司支付违约金1519.06元的诉讼请求,并无不当。
至于港天公司主张一审程序违法问题,因其并未以书面或口头方式提出追加当事人申请,故其以一审法院对其追加长城物业天津分公司参加本案诉讼的申请未予考虑为由,主张一审程序违法的理由不能成立。
综上,港天公司的上诉请求,依据不足,本院不予支持。一审判决并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费7209元,由上诉人天津港天房地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 强国琴
审判员 王 新
审判员 杨宝华
二〇一六年十一月二十一日
书记员 张新进