安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖民终133号
上诉人（原审原告）：淮南华中置业有限公司，住所地淮南市田家庵区洞山西路。
法定代表人：王世清，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ生，安徽百大律师事务所律师。
委托代理人：黄丽，安徽百大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张景生。
委托代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。
委托代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。
上诉人淮南华中置业有限公司（以下简称华中公司）因与被上诉人张景生房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市中级人民法院（2015）淮民一初字第00095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。华中公司法定代表人王世清及其委托代理人ＸＸ生、黄丽，张景生委托代理人樊福敏、杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年2月16日，淮南化三建置业有限公司（以下简称化三建置业公司）与江苏中苑建设工程有限公司（以下简称江苏中苑公司）签订协议书，约定由江苏中苑公司承建鸿业家园住宅小区一期5#、6#楼。工程内容为施工图纸范围内的土建、安装、装饰，承包方式为包工包料，工期为2009年2月28日至2010年8月18日。该合同约定装饰部分予以扣除。
2009年2月18日，化三建置业公司取得建设工程规划许可证，项目名称商住5#、6#，建设位置淮南市洞山西路98号（鸿业家园），建设规模16894平方米。
2009年5月26日，化三建置业公司（出卖人、甲方）与张景生（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》。第一条约定，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称鸿业家园5#、6#商住楼，建设工程规划许可证号为建字第340403（2009）16号，施工许可证号为040309050033。第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为淮南市房管局，预售许可证号为淮房预售证第20090608号、淮房预售证第20090609号、淮房预售证第20090610号。第三条约定，买受人所购商品房基本情况。买受人购买的商品房位于泉山十字路口中化国际城鸿业家园A区5#楼、6#楼，建筑面积共计13761.49平方米。该商品房土地使用权年限依据法律规定。该商品房外观建筑样式甲方配合乙方向规划部门变更符合酒店经营需要式样。该商品房合同约定建筑面积共13761.49平方米。第五条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按以下计价方式，该商品房总价款为9700万元整。按照物业管理有关法规、规章规定，该商品房需要交纳新建物业首期专项维修资金194万元（以当地物业主管部门确定为准）。第七条付款方式及期限约定：1、买受人向甲方支付200万元作为购房定金，如乙方不能购买，该定金不予返还；如该商品房不能出售买受人，甲方返还预售定金400万元。出卖人与买受人到房管部门办理预售备案登记后5日内，买受人支付购房款1800万元。3、房屋主体工程封顶后，买受人支付房款5000万元。4、房屋竣工验收后，买受人付清房款。第八条交付期限及条件。合同工期待设计院施工变更的施工图纸出来后，由甲乙双方协商确定，并填入以下空白处另行签字盖章，若因提前工期需增加的施工费用由乙方承担。出卖人应当在2010年12月31日前，将符合用水、用电、用气、道路具备商品房正常使用的基本条件交付买受人使用。第九条违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期交房的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行；乙方逾期付款的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行；乙方逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方依法赔偿损失。第十条、设计变更的约定甲方同意乙方对原商住房变更为星级酒店，甲方负责与原设计单位和有关部门联系，乙方承担与变更设计有关发生的一切费用，甲方不承担变更审批的责任。甲乙双方对原设计图纸各自预算后，协商核定工程造价，对于设计变更后图纸各自预算后，协商核定工程造价。设计图纸变更后核定工程造价超出原图纸核定工程造价的费用由乙方支付甲方。甲方的原施工合同继续履行，因设计变更导致的停工损失由甲乙双方核定后乙方支付停工费用。因设计变更及酒店设施安装，出卖人协调施工队伍允许买受人符合相关规定条件下同步进行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。乙方查验期间不视为甲方逾期交房。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。第十三条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按房屋交接日期达到使用条件，因行政机关的原因除外。
2009年6月19日，化三建置业公司取得鸿业家园5号楼的预售许可证（淮房预售证第20090608号，预售总建筑面积6699.15平方米，其中住宅建筑面积6699.15平方米）、6号楼的预售许可证（淮房预售证第20090609号，预售总建筑面积6699.15平方米，其中住宅建筑面积6699.15平方米）以及5-6号楼商业的预售许可证（淮房预售证第20090610号，预售总建筑面积3343.49平方米，其中住宅建筑面积0平方米）。
2009年6月26日，张景生支付华中公司200万元保证金，后张景生累计支付5000万元（含200万元保证金）。其中2009年7月7日张景生转账华中公司2400万元，华中公司于7月10日出具承诺，该笔款项视为借款，华中公司自2009年7月9日起支付利息，在房屋主体工程封顶时，该2400万元作为购房款。
2010年8月2日，淮南市城乡规划局出具关于化三建泉山路口A区改造项目规划调整的说明。载明：化三建泉山路口改造项目位于洞山中路××××交叉口四周，总用地面积8.82公顷。市规委会2007年第四次批准其规划方案。田家庵区人民政府通过招商引资，申请在A区建设星级商务酒店，即将A区原沿街17层商住楼改为17层商务酒店，其调整方案已经市规划委员会2009年第九次会议研究同意。
2010年9月27日，张景生取得登记，并办理房产证，泉山酒店裙楼101建筑面积为688.14平方米，裙楼201建筑面积为688.14平方米，裙楼301建筑面积为688.14平方米，主楼1-3层为3560.51平方米，主楼4-17层为16317.22平方米，共计21942.15平方米。
2010年12月3日，化三建置业公司与江苏中苑公司经结算已完成工程总造价为19918079元，其中土建工程18643471元、安装工程1274608元，张景生签字确认，安徽泉山酒店投资管理有限公司（以下简称泉山酒店）加盖印章。
2010年12月10日，泉山酒店通过银行承兑汇票的形式支付华中公司4700万元。
2010年12月24日，泉山酒店作为甲方（张景生签字）、化三建置业公司作为乙方、江苏中苑公司作为丙方就鸿业家园5#、6#楼及裙楼购房尾款及在建工程交付事宜达成如下协议：1、甲方把购房尾款4700万元一次性支付乙方，乙方收到该款后次日从该款中如数支付：（1）外墙涂料工程款；窗户工程款，如因乙方逾期不付造成一切经济损失由乙方负责。（2）支付丙方工程尾款（原文此处空白）元。2、（1）泉山酒店进驻后如擅自改动房屋结构造成工程质量问题乙、丙概不负责。（2）泉山酒店装修中，如施工人员发生安全事故，乙、丙方概不负责。（3）屋面及外墙体工程中如因后装修中钻孔改动等原因造成渗漏，乙、丙方概不负责。（4）因工程现在只进行了主体验收，暂时没有最后竣工验收，今后竣工验收涉及到资料部分，前期资料由丙方负责，甩项部分资料由甲方负责。（5）主体结构中加角，一、二层电梯井，外楼梯等未完成部分施工由泉山酒店得到乙方同意后负责与装饰同步完成。3、甲方和乙方原协议明确乙方售给甲方的是商住楼，因甲方改变原设计图（原设计为商住）造成新图纸面积增加，同时建筑造价增加造成新老图纸有差价，新图纸有所改变结构及新增加的建筑造价全部由甲方支付。4、因原图纸设计为商住楼应由乙方支付工程款，甲方应付变更后新图纸工程款，因双方在工程材料定价有不同意见，现定双方在签订协议15天内共同采价并完成原图纸全部定价，如15天内不能完成原图纸的全部定价，按合肥市工程造价价格信息平均下浮10%最终完成决算，决算完成后15日之内由甲方把价差部分一次性支付给乙方。（新老图纸有差价，老图纸应由乙方承担全部工程造价费用，新图纸应由甲方承担全部工程造价费用。）5、如乙方和丙方的原因导致甲方在支付购房尾款后的三日内，不能进入大楼进行装修，乙方赔偿甲方损失1000万元，本协议签订后三日内如甲方不能按时支付4700万元购房款，甲方应赔偿给乙方1000万元，违约方支付金按总房款的千分之一每日计算。丙方对上述赔偿款和违约金承担连带责任。6、本协议甲、乙、丙三方签字盖章。华中公司单方完成采价，老图纸的工程总造价为18952148元，对此张景生不予认可。双方发生纠纷，张景生诉至原审法院，请求判令：华中公司支付张景生土建及安装工程未完工部分、室外地坪及排水工程、地下室未建工程、消防工程、临时自救用电工程、燃气管道、电梯、弱电系统、高层二次供水、雨棚橱窗、玻璃门、防火门、楼梯扶手扶栏、室内门、楼顶防水等工程费用20187500元等。华中公司提起反诉，请求判令张景生支付购房款33434900元，并承担本案所有诉讼费用。诉讼期间，张景生自愿撤回起诉，原审法院予以准许。
另查明，2011年6月24日，化三建置业公司变更名称为华中公司。
原审法院归纳本案的争议焦点为：双方房屋买卖合同的标的范围及合同对价。
原审法院认为：根据张景生和华中公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定，双方本次买卖标的为鸿业家园5号楼、6号楼，并非5号楼、6号楼的住宅部分，并且《商品房买卖合同》第二条约定，买受人购买商品房的预售许可证号为淮房预售证第20090608、淮房预售证第20090609、淮房预售证第20090610，明确包括了鸿业家园5-6号商业部分的预售许可证（淮房预售证第20090610）。在双方签订合同时，鸿业家园5号楼、6号楼并未竣工，并且华中公司同意张景生对原商住房变更为星级酒店，并负责与原设计单位和有关部门联系，以及配合向规划部门变更符合酒店经营需要的样式，由张景生承担因变更设计发生的费用。2010年9月27日，华中公司为张景生办理了房产证，面积已达21942.15方米，明显超出了双方房屋买卖合同载明的13761.49平方米。而泉山酒店、化三建置业公司、江苏中苑公司于2010年12月24日达成的协议已明确“三方就鸿业家园5#、6#楼及裙楼购房尾款及在建工程交付事宜达成协议”，该协议确认张景生购买的范围为鸿业家园5#、6#楼及裙楼，而剩余购房尾款仅为4700万元（全价9700万元，张景生已支付5000万元），完全无华中公司主张的当初口头约定商业部分另售，每平方米10000元。该协议明确“原协议明确华中公司售给张景生的是商住楼，改变原设计图（原设计为商住）造成新图纸面积增加，同时建筑造价增加造成新老图纸有差价，新图纸有所改变结构及新增加的建筑造价全部由张景生支付”。可见，双方买卖合同的标的并非原商住楼，更非原商住楼的住宅部分，而是设计变更后的酒店新楼。而张景生应支付的合同对价为9700万元和“改变结构及新增加的建筑造价”。故华中公司主张张景生本次购买的仅是原设计商住楼的住宅部分，不包括商业部分，对商业部分张景生应另行支付购房款，因未能提供充分证据，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条之规定，判决：驳回华中公司的诉讼请求。案件受理费104487元，由华中公司负担。
华中公司不服上述判决，提出上诉称：1、原审法院认定华中公司与张景生签订《商品房买卖合同》的标的不是5号楼、6号住宅部分，而为设计变更后的酒店新楼，属认定事实错误。首先，2009年5月26日华中公司与张景生签订《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房位于泉山十字路口鸿业家园A区5号楼、6号楼（建筑面积共计13761.49平方米），华中公司提交的鸿业家园5号楼、6号楼《商品房预售许可证》（淮房预售证第20090608号、淮房预售证第20090609号），已证明鸿业家园5号楼、6号楼系高层住宅，面积合计13398.3平方米，差额363.19平方米为电梯厅占用面积。而合同第二条注明的预售许可证号淮房预售证第20090608号、淮房预售证第20090609号、淮房预售证第20090610号仅为商品房销售的依据，原审法院忽略合同中买受人所购商品房的基本事实，而以商品房销售依据中载明的三个商品房预售许可证号认定双方买卖标的为鸿业家园A区5号楼、6号楼，而非5号楼、6号楼住宅部分属于认定事实错误。其次，2010年12月24日泉山酒店、化三建置业公司、江苏中苑公司就“鸿业家园5#、6#及裙楼购房尾款及在建工程交付事宜”达成三方协议，协议第三条载明：原协议明确乙方（华中公司）售给甲方（泉山酒店）的是商住楼，因甲方改变原设计图造成新图纸面积增加，同时建筑造价增加造成新老图纸造价有差价，新图纸所有改变结构及新增加的建筑造价由甲方承担。原审法院据此认定华中公司与张景生买卖合同的标的为设计变更后的酒店新楼违背交易常理。张景生房屋产权证书载明的鸿业家园A区5号楼、6号楼及裙楼的建筑面积设计变更后为21942.15平方米，超出原合同载明的13761.49平方米达8279.66平方，设计变更后A区5号楼、6号楼及裙楼全部变更为商业用途，如果依据原审法院认定的合同标的，则张景生用合同约定的9700万元价款购买了21942.15平方米，即商业部分销售单价为4420元／平方米。显失市场交易的公平公正原则。再次，2010年12月24日三方协议第一条“甲方（泉山酒店）把购房尾款4700万元一次性支付给乙方（华中公司），乙方收到该款后次日从该款中如数支付(l)外墙涂料工程款，窗户工程款等”，以上内容明确了张景生后期加购5号楼、6号楼裙楼的事实，同时“购房尾款4700万元”仅能说明华中公司要求张景生支付购房尾款中的4700万元用于外墙涂料、窗户的费用，而不能据此认定购房尾款仅剩4700万元。2、因张景生购买鸿业家园A区5号楼、6号楼商业部分系与华中公司达成的口头约定，单价10000元／平方米，总价款33434900元。为防止张景生不予认可，以便正确定案，华中公司提交了评估申请，原审法院在宣判当日答复不予评估，程序违法。故请求二审撤销原判，判令张景生支付购买华中公司鸿业家园5号楼、6号楼商业房3343.49平方米的购房款33434900元。
张景生答辩称：1、《商品房买卖合同》中约定了对商住房变更为星级酒店，三份预售许可证包含5、6号楼及裙楼所有建筑物。华中公司在2009年4月16日向淮南市房地产管理局提交了关于变更预售许可证的申请报告中明确提到建筑面积约1.67万平方米变更为约2.2万平方米。2010年12月24日三方协议中再次明确商品房买卖标的物为5、6号楼及裙楼，并非仅指向住宅楼。如按照华中公司所称9700万元购买13761.49平方米，住宅房均价在7000元／平方米以上，远远超出2009年度淮南市市场价格，更没有口头约定10000元/平方米商铺的情形。2、对于华中公司的评估申请，法院有权决定是否同意，采取口头告知的方式并非违反法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，双方均未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：双方签订的《商品房买卖合同》是否包括商业用房，华中公司是否将商业用房另行出售给张景生。
关于华中公司提出其与张景生口头约定以每平方米1万元将5#楼、6#楼中商业用房出售给张景生，《商品房买卖合同》不包含商业用房的上诉理由，本院不予采信，理由为：1、双方签订的《商品房买卖合同》内容反映，张景生购买中化国际城鸿业家园A区5#楼、6#楼用于酒店经营，购买商品房的预售许可证号为淮房预售证第20090608、淮房预售证第20090609、淮房预售证第20090610，该三份预售许可证包含5#楼、6#楼所有房屋面积。张景生支付价款除9700万购房款元外，还应支付因对原商住房变更为星级酒店，设计图纸变更后核定工程造价超出原图纸核定工程造价的费用，可见，张景生购买的标的应为原图纸和设计变更图纸上的房产。在合同履行过程中，泉山酒店（张景生）、华中公司、江苏中苑公司于2010年12月24日就鸿业家园5#、6#楼及裙楼购房尾款及在建工程交付事宜达成协议，约定张景生支付华中公司购房尾款4700万元，并明确华中公司与张景生签订原协议是华中公司售给张景生的是商住楼，因张景生改变原设计图（原设计为商住）造成新图纸面积增加，同时建筑造价增加造成新老图纸有差价，由张景生支付。该协议表明了张景生购买鸿业家园5#、6#楼及裙楼，即设计变更后的酒店新楼，而张景生应支付的合同对价为9700万元和改变结构及新增加的建筑造价。因此，从合同内容和履行情况看，《商品房买卖合同》约定的标的包括商业用房。2、华中公司主张其与张景生口头约定商业用房部分以每平方米10000元出售给张景生，没有证据予以证明。华中公司作为房产开发商，对买卖房屋标的达3000多万，既未签订书面合同，也未在本案诉讼之前提出过主张，有悖常理。如按华中公司所称张景生以9700万元购买13761.49平方米住宅房，均价在7000元／平方米以上，与华中公司法定代表人自认当时的市场价格5500元／平方米不符。
华中公司向原审法院申请对案涉商品房产进行评估，因与本案无关联性，原审法院未采纳，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，华中公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费208974.50元，由淮南华中置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 宝 定
代理审判员 赵 方 超
代理审判员 杨 福 来
二〇一七年一月十六日
书 记 员 陈茜（代）
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。