广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1322民初2270号
原告博罗县佳兆业置业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇佳兆业东江新城四期75栋02号房。
法定代表人郭平洪，总经理。
委托代理人缪翠婷，邹辉亚，均为公司员工。
被告马德芬，女，土家族，1972年2月16日出生，住广东省深圳市罗湖区，
原告博罗县佳兆业置业有限公司诉被告马德芬商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告博罗县佳兆业置业有限公司委托代理人缪翠婷到庭参加诉讼，其他人员缺席。本案现已审理终结。
原告博罗县佳兆业置业有限公司诉称，原被告于2018年2月21日签订了《商品房买卖合同》（预售）以及补充协议，由被告购买原告开发的位于博罗县××××、翠美园村委会江南（土名）地段东江新城四期xx栋x层x房。合同约定：总房款为5436042元；单价为每平方米18018.04元，合同第七条约定付款方式为2017年12月19日前支付首期房价款1636042元，余款3800000元向当地金融机构（贷款机构）申请贷款支付。被告自商品房买卖合同生效后，因其个人原因未成功办理按揭贷款手续，原告已经多次联系被告，并已邮寄《关于办理贷（付）款手续的函》给被告，被告仍未成功办理按揭贷款手续也未付清房款。后原告再次通过邮寄方式发《关于一次性付清剩余房款的通知》给被告要求一次性付清余款，但被告依然无动于衷，未办理按揭手续，也未付清余款，原告至今未收到剩余房款3800000元。
被告未成功办理按揭贷款手续，也未支付剩余房款。根据商品房买卖合同补充协议第三条第2款约定，买受人应按出卖人通知办理完毕银行按揭手续，否则视为违约，逾期超过三十天仍未办妥银行按揭签约手续的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付购房总价款10%的违约金，并有权收回该商品房另行出售。根据商品房买卖合同补充协议第三条第3款约定，因买受人的原因导致贷款申请未获按揭银行的批准的，买受人即应按出卖人通知将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，否则延迟付款的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付购房总价款10%的违约金，并有权收回该商品房另行出售。根据商品房买卖合同补充协议第十五条约定，本合同解除的，双方应配合办理本合同备案登记的注销手续。
综上所述，被告应承担违约责任，原告有权解除合同并要求被告支付违约金543604.2元，并要求被告配合办理商品房买卖合同备案的注销手续。本案诉讼费、保全费等由被告承担。
为维护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件；2、请求判令被告向原告支付违约金543604．2元(按购房总价款10％计算)；3、请求法院判令被告配合原告办理注销商品房买卖合同备案手续；4、本案诉讼费、律师费、保全费等均由被告承担。
被告马德芬经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼和答辩，不影响本院对案件的审理。
经审理查明，原告是经营房地产开发的有限责任公司，2018年2月21日与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）以及补充协议，由被告购买原告开发的位于博罗县××××、翠美园村委会江南（土名）地段东江新城四期xx栋xx层xx房。合同主要约定：商品房建筑面积301.7平方米；总价款为5436042元；付款方式为2017年12月19日前支付首期款1636042元，余款3800000元向当地金融机构（贷款机构）申请按揭贷款。合同第八条约定：逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。另双方在补充条款第三条关于贷款方式付款的补充约定中约定，1、出卖人提供银行供买受人选择做贷款业务，因包括但不限国家调控、买受人资信导致买受人未获银行贷款，出卖人概不负责；2、买受人应在与出卖人签订《商品房买卖合同》及合同附件后五日内；备齐按揭银行规定的应由买受人提供的全部真实资料，并按出卖人通知办理按揭的时间，到指定地点办理完毕银行按揭手续，否则视为违约，买受人须按每日房价款万分之二的标准承担违约责任。如买受人逾期三十天仍未办妥银行按揭签约手续的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付购房总价款10%的违约金，并有权收回该商品房另行出售。买受人已支付的购房款在由出卖人扣除违约金后的剩余部分款项，由出卖人无息返还予买受人。因按揭贷款而产生的公证费、保险费、手续费等因购买该商品房产生的税／费，由买受人自行支付。买受人须按出卖人通知缴纳，否则，由此导致的商品房延迟交付及／或延期办理房地产权证等责任由买受人自行承担；3、因买受人的原因或者国家政策调控导致贷款申请未获出卖人选定的按揭银行的批准或批准数额少于申请数额的，买受人即应按出卖人通知将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，或与出卖人协商并确认其它付款方式，否则每延迟一天，买受人应向出卖人支付未获批准的按揭款项万分之五的违约金；延迟付款的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付购房总价款的10%的违约金，并有权收回该商品房另行出售。买受人已支付的购房款在由出卖人扣除违约金后的剩余部分款项，由出卖人无息返还予买受人。
合同签订后，被告于2018年2月27日向原告支付购房款1636042元。之后，被告再未向原告支付剩余购房款或向合同约定的银行提供有效的按揭资料办理银行按揭贷款手续，致使原告至今未收到剩余购房款3800000元。原告分别于2018年3月13日、2018年4月3日函告被告，要求付清购房款，但被告均未回复，仍拖欠购房款3800000元未付，因而引起纠纷。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，是双方真实意思表示，合同未违反国家法律法规禁止性强制规定，合同合法有效，双方应自觉履行合同约定的义务。在合同履行期间，被告除支付了首期款1636042元外，未在约定期限内付清购房款，经原告多次催促，均没有支付，至今仍欠原告购房款3800000元未付，已构成违约，应承担违约责任。根据合同第八条以及附件十一第三条第2、3款之约定，被告在约定期限内未办理好银行按揭或者支付完毕剩余房款的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付购房款总价10%的违约金。现原告解除合同的条件已成就，本院予以支持。
关于违约金问题，原告依据合同附件十一补充协议第三条第2款、第3款之约定，要求被告支付原告按房屋总价款10%的违约金即543604.2元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然被告未请求调整违约金，但本院在尊重双方当事人约定的前提下，结合守约方实际损失、违约时间等多重因素，对本案的违约金进行必要的调整，且庭审时原告亦表示双方诉前已作协调,要求被告支付违约金10万元，但被告不同意才没能达成协议。基于此及公平原则，另因双方对补充协议书是与主合同一同签订，已没有双方协商补充的性质，本院认为对不能办理按揭要一次性付清房款的合同，开发商应对购房者作出清晰、明确的说明非常必要，否则其效力有待商榷。所以本院将违约金酌情调整为100000元。合同解除后，原告收取的首期购房款1636042元亦应予以返还给被告，但因被告在本案中没有提出请求，本院本案中不作处理。
关于原告诉请要求注销商品房买卖合同备案手续，有合同及法律依据，如有备案，则被告应配合原告办理解除手续。
被告马德芬经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼和答辩，不影响本院对案件的审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款，第一百零八条，第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告博罗县佳兆业置业有限公司与被告马德芬于2018年2月21日与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）及补充协议。
二、被告马德芬应在本判决生效之日起10日内支付原告博罗县佳兆业置业有限公司违约金100000元。
三、被告马德芬应在本判决生效之日起10日内协助原告办理位于博罗县罗阳镇横坑、翠美园村委会江南（土名）地段东江新城四期xx栋xx层x房的注销合同备案手续。如无备案，则无须办理注销合同备案手续。
四、驳回原告博罗县佳兆业置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26829元（预交），由原告负担13414元，被告马德芬13415负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 员 范永峰
二〇一八年七月十六日
法官助理 潘晓东
书 记 员 杨慧娟