＼n辽宁省大连市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）大审民再终字第36号＼n上诉人（被申请再审人、原审原告）郑艳。＼n委托代理人李伟，辽宁和昌律师事务所律师。＼n被上诉人（申请再审人、原审被告）大连天通房地产开发有限公司，住所地大连市中山区鲁迅路58号2401室。＼n法定代表人张海祥，该公司董事长。＼n委托代理人谢晨曦，辽宁好谋律师事务所律师。＼n原审原告郑艳与原审被告大连天通房地产开发有限公司（以下简称“天通公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2011年11月8日作出（2011）中民初字第2814号民事判决。该判决已发生法律效力。原审被告不服该判决，向本院提出再审申请。本院于2013年6月17日作出（2013）大民申字第42号民事裁定，指令大连市中山区人民法院再审本案并中止原判决的执行。大连市中山区人民法院于2013年11月27日作出（2013）中审民再初字第14号民事判决。郑艳不服该判决，上诉至本院，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑艳的委托代理人李伟及被上诉人天通公司的委托代理人谢晨曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原审原告郑艳诉称，2006年3月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的天通金融大厦某某号房屋，总价款为373986元，原告一次性现金付款。合同约定：被告应当在商品房交付使用后180日内办理房屋产权证，因为出卖人原因延期办理产权证的，买受人允许出卖人继续办理，但不超过一年。合同约定的交房时间是2006年5月31日，被告实际交房时间为2007年4月1日，被告至今尚未为原告办理房屋产权证。根据事实和法律，被告已构成违约，由于合同中没有约定违约金条款，双方违约责任明显不对等，故根据相关法律规定，诉至贵院，要求1、被告立即履行协助办理房屋产权证的义务（房屋已交付使用）；2、判令被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，自2008年9月28日起向原告支付违约金，直至产权证办理完毕之日止（截止到2011年7月8日违约金86356.54元）。＼n原审被告天通公司经大连市中山区人民法院公告送达，期限届满，无正当理由未到庭应诉，亦未提出答辩意见。＼n大连市中山区人民法院（2011）中民初字第2814号民事判决经审理查明，2006年3月9日，原告郑艳与被告天通公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于大连市中山区鲁迅路天通金融大厦某某号房屋，房款为人民币373986元。合同约定，被告应在2006年5月31日前交房，在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若由于被告原因，原告未在约定期限内取得房地产权属证书，则原告允许出卖人继续办理，但不超过一年。原告支付了全部购房款，被告分别于2006年2月27日和2006年3月9日给原告出具购房款发票。2007年4月1日，被告向原告交付房屋钥匙。原告占有使用该房屋至今，但被告至今未履行办理房屋产权义务。＼n大连市中山区人民法院（2011）中民初字第2814号民事判决认为，原告郑艳与被告天通公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自义务。现原告已经依约向被告支付全部房款，被告虽交付房屋给原告占有使用，但未按约定履行协助原告办理产权登记手续的义务，故关于原告要求被告办理房屋产权手续的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于原告要求被告支付未按期办理房屋权属证明的违约金一节，根据双方签订的合同，被告应自2008年9月28日开始承担违约责任，因合同没有具体规定违约金标准，现原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定的违约金标准要求被告支付违约金并无不当，应予照准，故原告的该项诉讼请求，亦予支持。被告天通公司经公告送达，期限届满，无正当理由，未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见，依法应缺席判决。综上所述，大连市中山区人民法院作出如下判决：一、被告大连天通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告郑艳办理坐落大连市中山区鲁迅路天通金融大厦某某号房屋的产权手续；二、被告大连天通房地产开发有限公司支付原告郑艳逾期办理房屋权属证明的违约金（自2008年9月28日起至产权证办理完毕之日止），按原告已付购房款人民币373986元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。＼n天通公司申请再审称，原审原告的第一项诉请是申请人的义务，同意办理。第二项判决缺乏事实和合同依据，请求驳回该请求。理由：1、大连市中山区人民法院（2011）中民初字第2814号案件未经传票传唤，缺席判决，剥夺了申请人的权利，程序错误。2、申请人有足够证据证明延期办理房屋产权证是因政府规划调整，而不是因申请人的原因造成的。合同中双方约定的权利、义务都是基于申请人的责任导致房屋交接迟延或者办理房证迟延所产生的权益或义务，如因为大连市政府规划变更而导致的房屋交接迟延或者办理房产证迟延是申请人免责的。＼n被申请人郑艳辩称，原判决程序合法、事实清楚，应予维持。原审法院送达程序完全符合法律规定。对于申请人提出的延期办理产权证系政府规划变更导致的，并非事实。延期办理产权证完全是因为申请人私自变更原有规划，超建、违建，并且无力支付违建部分土地出让金，才导致产权证无法办理。并非被动执行规划所造成的，因此申请人应承担违约责任，同时合同中对于延期办理产权并没有免责条款。因此申请人应当如期办理并承担违约责任。＼n大连市中山区人民法院（2013）中审民再初字第14号民事判决经审理查明，2006年3月9日，出卖人天通公司与买受人郑艳签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定郑艳购买天通公司开发的位于大连市中山区鲁迅路58号天通金融大厦某某号房屋，建筑面积共47.34平方米，房屋总价款373986元。合同第八条约定：出卖人应当在2006年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人；2、因执行政府的法令、政策、规划等造成的延期。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：买受人允许出卖人继续办理，但不超过一年。合同签订后，郑艳依约支付了全部购房款。2007年4月1日，天通公司向郑艳交付钥匙，郑艳占用使用案涉房屋至今，天通公司至今未协助履行办理案涉房屋产权义务。庭审时，郑艳陈述如果天通公司可以办理案涉房屋房证，其没有损失。查，2002年4月，大连市规划设计研究院设计了三八广场友谊医院地块改造工程的管网综合图，该工程设计中将招商银行、友谊医院门诊、天通金融大厦三栋楼的上水、供热、排水等综合管网配套设计为一体。2003年5月6日，大连市建设工程质量监督站向天通公司出具《建设工程质量监督受理书》。而后天通公司开始施工。在施工过程中，2003年5月26日，大连市友谊医院（以下简称友谊医院）的享受特贴及知名的专家、教授、主任医师数人联合发出换建大连市友谊医院门诊楼的紧急呼吁，要求市政府责成天通公司立即停止施工，对医院门诊楼地段重新规划，如果因为修改规划给开发商造成损失。建议政府在批给开发商其他开发项目时给予相应政策优惠。5月28日，市政府领导批示立即停止施工，重新审定原设计图纸，待合格后再行施工，请卫生局、规划局研究。2003年6月，大连市建筑设计研究院（以下简称建筑设计研究院）为天通公司设计了三八广场友谊医院地块改造工程的管网综合图。2003年7月28日，建筑设计研究院为天通公司设计了三八广场友谊医院地块改造工程的地下一层顶板结构布置图。2004年6月10日，天通公司致函市领导，该函件中称，2001年5月，天通公司与大连市政府协议投资改造三八广场友谊医院旧门诊地段的危旧区，于2001年7月26日与友谊医院达成了改造换建《协议书》，友谊医院提出修改设计方案的要求，但快一年时间，友谊医院也没拿出设计方案，新门诊楼土石方工程已结束，金融大厦工程主体已封顶，因友谊医院新门诊楼工程不能施工，临近雨季到来基坑深度在6-9米左右，已造成支护工程塌方，金融大厦工程基础部分至今不能回填，潜在着“倒楼”的重大隐患。2004年8月5日，大连市排水设计院设计了天通公司的三八广场友谊医院地块改造排水工程图。2004年9月29日，大连市规划和国土资源局关于调整三八金融广场项目规划方案的申请，提出了六点规划意见，同意天通公司调整方案。2005年4月30日，天通公司提交了关于新建友谊医院门诊楼规划方案调整事宜的请示，市政府批示请规划局提出方案审查意见，调整后的方案按规定报批。2005年8月8日，大连市集中供热办公室对天通公司下发了关于天通金融大厦供热配套的批复，同意天通公司新开发的“天通金融大厦”并入大连热电集团公司热网系统。2005年10月8日，大连热电工程设计有限公司与天通公司签订了大连天通金融大厦蒸汽管网技术服务合同。2005年10月11日，天通公司与友谊医院、辽宁省电力有限公司大连供电公司签订了天通房地产友谊医院地块改造项目电力建设协议，协议中写明天通公司进行的三八广场友谊医院地块改造项目规模为1栋26层（A座）、2栋7层（B、C座）建筑，该协议确定了三座建筑的供电方案。2005年12月13日，天通公司与大连市自来水集团设计有限公司签订了建设工程设计合同，设计金融大厦上水工程的外线、泵房设计。2006年1月3日，天通公司提交了关于友谊医院提出调整规划方案有关问题的请示，随后，市领导批示研究。2006年3月，建筑设计研究院为天通公司设计了三八广场友谊医院地块改造总平面位置图。2006年3月11日，天通公司与大连国际建筑工程有限公司签订了给排水临时管线工程施工合同。2006年5月16日，天通金融大厦通过建设单位、监理单位、施工单位和设计单位的共同验收合格并出具《工程竣工验收报告》。庭审中，双方均认可《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”就指该《工程竣工验收报告》。2010年6月9日，甲方大连市土地储备中心、乙方天通公司和丙方大连市城乡建设委员会根据张军副市长与朱程清副市长2010年3月22日友谊医院换建项目协调会议精神、大连市城乡建设委员会《关于友谊医院换建项目前期投资清算工作情况的报告》、《关于友谊医院换建项目补偿事宜协调会的会议纪要》和《关于友谊医院换建项目补偿有关事宜的请示》批示意见（以下简称《请示》），甲方按照土地储备程序对乙方位于中山区天通金融大厦东侧宗地实施收储，签订《国有土地使用权收储补偿协议书》，约定：一、收回的乙方土地使用权面积为4334.8平方米，土地使用权证号为大国用（2004）字第01145号（面积2128.9平方米）、大国用（2005）字第01066号（面积4205.9平方米，除去市规划局已提出规划意见（大规函发（2010）169号）天通金融大厦占地面积约2000平方米）。该宗地及地上建筑物、附着物四至为西至市规划局已提出规划意见（大规函发（2010）169号）天通金融大厦红线外、东至三鑫投资有限公司综合楼、南至鲁迅路、北至新友谊医院门诊楼基础（见附图）。三、该宗地原登记权属注销和变更，乙方应在本协议签订同时，向甲方交付该宗地土地使用权证原件，提供加盖土地使用权记载的使用单位印章的办理土地注销所必需的文件，并保证所提供资料齐全、真实、合法，乙方保证在甲方通知的期限内协助甲方办理土地使用权注销手续。本协议签订同时，丙方协调市中级法院和工商银行大连分行，分别出具能在查封和抵押状态下完成土地过户的手续和权属证明，并协调市国土房屋局完成土地过户登记。丙方及相关委办局协助乙方办理好天通金融大厦及业户的产权手续。而后，天通公司根据市政府的重新规划进行相应整改和办理手续。2010年12月1日，大连市规划局分别作出《关于友谊医院地块改造中金融大厦项目整改通知书》和《关于友谊医院地块改造中金融大厦项目规划分段核实证明》。2012年5月23日，大连市城乡建设系统信访办公室出具《关于天通金融大厦办理有关手续情况的说明》：“大连天通金融大厦目前已竣工。2010年10月因政府建设友谊医院门诊，重新调整了规划，因此竣工验收手续顺延，目前正在办理之中。”2013年2月17日，天通金融大厦因政府规划调整，无法按照2011年竣工标准验收，请示大连市城乡建设委员会，申请按照2005年标准验收。大连市城乡建设委员会主任郭振峰签字：“原则同意，请质监站给予支持。”2013年10月29日，大连市规划局对天通公司办理天通大厦项目工程证、用地证重新续期的请示作出《关于天通大厦项目有关情况的复函》（大规函发（2013）290号）。庭审时，天通公司表示对于协助办理案涉房屋产权证的所有手续仅差建筑施工许可证，其已于2013年9月25日申请，该证要以上述复函为依据。＼n大连市中山区人民法院（2013）中审民再初字第14号民事判决认为，被申请人郑艳和再审申请人天通公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，天通公司应当在2006年5月31日前将经验收合格的房屋交付给郑艳，双方均认可该标准就是指2006年5月16日的《工程竣工验收报告》，说明2006年5月16日，案涉房屋符合交付标准。2007年4月1日，天通公司将案涉房屋交付给郑艳使用，案涉房屋已具备交付条件，关于天通公司申诉称当时交钥匙并不符合交付条件一节，不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋已于2007年4月1日交付，天通公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但由于政府规划调整，2010年6月9日政府才将相应土地收回，案涉天通金融大厦的所有手续需要重新办理，至2013年10月29日，大连市规划局还出具《关于天通大厦项目有关情况的复函》。庭审时，天通公司表示以该复函为依据，其已于2013年9月25日申请的建筑工程许可证仍未办理完毕，说明由于政府规划调整所引起的天通公司相应手续调整，相关部门仍在办理之中，政府行为仍未结束，妨碍仍未排除，现天通公司仍无法办理相关手续，故原审判令天通公司协助郑艳办理案涉房产证，天通公司客观无法办理，现应予纠正。关于天通公司再审要求不应支付违约金一节，双方签订的《商品房买卖合同》并未约定违约金，郑艳依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定要求违约金，但该条规定出卖人承担违约责任的前提必须是由于出卖人的原因。但本案之所以无法在约定的时间内办理权属证书，并不是天通公司的原因，是由于政府规划调整所造成，故原审判令支付违约金显属不当，予以纠正，天通公司的再审请求合法，应予支持。综上，本案经大连市中山区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、撤销（2011）中民初字第2814号民事判决；二、驳回被申请人（原审原告）郑艳的诉讼请求。＼n郑艳不服，上诉至本院，请求撤销一审判决，依法予以改判。理由是：被上诉人在销售案涉房屋时，已经知道案涉商品房无法办理权属证书，仍然与上诉人签订商品房销售合同，主观上存在欺诈故意，具有重大过错，依法应承担违约责任，支付违约金。＼n被上诉人天通公司表示服从一审判决。＼n本院二审过程中，郑艳向本院提交《辽宁省建筑工程施工图设计文件审查批准书》，拟证明案涉工程存在超建，导致案涉房屋产权证无法办理，被上诉人对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。天通公司向本院提交大连市城乡建设委员会办公室于2014年2月21日作出的《关于甘井子区泉水公租房等项目建设手续协调会纪要》，拟证明案涉房屋产权证无法办理系政府规划变更导致，而非被上诉人原因。上诉人对该会议纪要发表质证意见，对其真实性没有异议，但不能证明被上诉人所要证明的事项。＼n本院二审查明的事实与大连市中山区人民法院（2013）中审民再初字第14号民事判决认定的事实一致。＼n本院二审认为，郑艳提交的《辽宁省建筑工程施工图设计文件审查批准书》中载明的案涉工程面积为22656.81平方米，楼层为22层，而2010年大连市规划局作出的《关于友谊医院地块改造中金融大厦项目规划分段核实证明》中记载核实案涉工程建筑面积为26012平方米，即大连市规划局确认案涉工程面积由22656.81平方米增加到26012平方米，故案涉工程不存在违建情况，对该证据不予采信。＼n大连市城乡建设委员会办公室作出《关于甘井子区泉水公租房等项目建设手续协调会纪要》的时间系2014年2月21日，符合民事诉讼法规定的新证据条件，属于新证据，且上诉人对其真实性没有异议，本院对其予以采信。该会议纪要第五项“关于天通金融大厦竣工验收备案问题”中写明“项目未办理竣工验收备案手续，业主没有办理房屋产权。主要是由于2002年市规划确定由大连天通房地产开发公司代建友谊医院新门诊楼，友谊医院多次提出调整规划，增加建筑面积，造成门诊楼施工停止。直至2010年市政府协调，调整规划，新门诊楼由友谊医院自行建设，因此影响了天通金融大厦办理竣工验收手续”。该会议纪要表明，天通金融大厦未办理竣工验收备案手续和房屋权属证明系因为友谊医院多次提出调整规划导致政府规划不断发生变更，对该节事实，本院予以确认。＼n案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。天通公司于2007年4月1日将案涉房屋交付给上诉人郑艳，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，即应于180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如果因天通公司责任，使郑艳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第叁项处理，即郑艳允许天通公司继续办理，但不超过一年。本案中，会议纪要及政府多项文件均已表明，郑艳不能在规定期限内取得房地产权属证书系政府规划原因导致，而非天通公司不积极履行合同义务，故本案不适用《商品房买卖合同》第十五条规定，要求天通公司按照第叁项约定在一年内继续办理案涉房屋产权证。且2013年10月29日，大连市规划局出具的《关于天通大厦项目有关情况的复函》表明由于政府规划调整所导致的天通公司办理案涉房屋产权证的相关手续正在办理中，2014年2月21日的会议纪要亦表明天通金融大厦产权手续正在办理中，即案涉政府行为仍未结束，天通公司客观上仍无法办理案涉房屋产权证，何时办理仍没有一个合理的预期，因此原审法院对郑艳要求天通公司协助办理案涉房屋产权证的请求不予支持，有事实和法律依据，本院予以采纳。案涉《商品房买卖合同》并未就逾期办理产权证的违约金进行约定，且本案是政府规划调整而非出卖人天通公司的责任导致案涉房屋产权证无法办理，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约金的前提条件（因出卖人责任导致房屋产权证无法办理），若判决天通公司为政府行为所导致的后果承担赔偿责任，违背公平公正原则，综上，原审判决未支持郑艳违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。＼n关于上诉人所称的被上诉人天通公司明知产权证无法办理仍与上诉人签订案涉《商品房买卖合同》主观上存在恶意的上诉理由，本院认为，从2002年开始，天通公司一直积极对天通金融大厦工程进行施工，并于2006年5月16日取得《工程竣工验收报告》，后将房屋交付，完全符合商品房销售、交付的程序，不存在恶意，且天通公司对政府规划调整无法预期，亦无法预料产权手续何时办理完毕，故上诉人认为被上诉人存在欺诈故意的上诉理由无事实依据，本院不予支持。＼n综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费2460元（郑艳已预交），由上诉人郑艳负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张劲＼n审判员李红＼n代理审判员赵述云＼n二〇一四年五月九日＼n书记员宋晓娜＼n附：相关法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。＼n人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。