四川省三台县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0722民初1877号
原告：三台县北坝镇永安路永安小区业主委员会，住所地：三台县北坝镇永安路。
负责人：谢贵华，系该小区业委会主任。
委托诉讼代理人：马林甫，三台县富顺法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：李秀蓉，女，1960年10月15日出生，汉族，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：刘兆平，男，1980年4月7日，汉族，住四川省三台县，系李秀蓉之子，特别授权。
原告三台县北坝镇永安路永安小区业主委员会（以下简称永安小区业委会）与被告李秀蓉所有权确认纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告永安小区业委会之委托诉讼代理人马林甫，被告李秀蓉及其委托诉讼代理人刘兆平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永安小区业委会向本院提出诉讼请求：1、请求依法调解或判决位于三台县北坝镇永安路永安小区进门右侧第二间房屋为小区门卫室配套公用设施，归全体业主所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年三台县北坝镇永安路小区业主委员会依法成立，并雕刻了印章，购买了门卫室办公用品，供门卫室工作人员使用。2009年至2011年6月由谢某、杨某与李某、何某共同负责小区门卫室守护工作，这两届门卫均在进小区大门右手边第二间门卫室值班休息，属物业服务用房，是小区的配套公用设施，并使用进小区大门左边的厨房、厕所。2012年5月至今由被告李秀蓉（曾任业委会副主任）担任门卫。被告在履行门卫守护职责期间，未经有关部门批准和业委会同意，擅自改装门卫室原状（注：进门左侧有一个屋，里面有厨房、厕所，有水、电、气三通设施，被告在2016年前私自将小区水表拆除，并将厕所擅自改建），同时还将进门右侧��第二间门卫室占为己有。被告在履行守护期间不尽职尽责，小区业主多次向业委会提出更换门卫。2017年劳务协议期满后原告多次要求被告搬离门卫室，被告无理宣称门卫室系其购买。事后原告找社区居委会调解，未果。为维护原告合法权益不受侵犯，依法向贵院提起诉讼，希准予请求事项。
被告李秀蓉辩称，由绵阳市兴艺装饰装修公司羊衍兴开发的兴艺综合楼（注：现永安小区商住楼）在2006年5月修建竣工，施工中羊衍兴将原设计的门卫室（注：图纸设计在综合楼1号门面后面）变更取消了。小区住房交付使用后，业主们找开发商羊衍兴要求增加小区门卫室，2008年羊衍兴安排小区内部住户魏庆通在进小区左手边（注：李秀蓉原住房山墙处）搭设了门卫室。2009年10月小区办房产、土地证，因门卫室狭窄，不便安放办公桌及文件柜，小区内部住户古正中便与刘兆平（注：原修建期间工地负责人，李秀蓉之子）进行了协商，将刘兆平在羊衍兴处给母亲购买的综合楼3号门面后半部分（约17平米）临时借给小区使用。2010年办证结束后，被告找原告索要门面，原告以原大门左边门卫室较小无法正常使用为由拒绝退还。2011年4月，被告方请开发商羊衍兴一同出面收回房屋，遇业主委员会几个大爷阻扰，因怕斗殴误伤老大爷，羊衍兴就叫被告方自行收回。2012年4月，被告听说小区要招门卫，为了收回门面就应聘了门卫工作。被告在担任门卫期间尽职尽责，因与小区业主委员会个别人员有私人过节，才出现业委会颠倒黑白，提起本次诉讼。
本院经审理认定事实如下：三台县北坝镇永安路永安小区于2009年6月成立了小区业主委员会。2009年至2011年6月聘请谢某、杨某为门卫，2011年6月至2012年4月聘请李某、何某为门卫，这两届门卫均使用进小区大门右侧第二间房屋作为门卫室值班休息。2012年5月，被告李秀蓉开始担任门卫（注：李秀蓉系小区原业委会副主任，曾系小区进门左侧一楼住户）。2016年7月，小区业委会换届改选，李秀蓉不再担任业委会副主任，但继续从事门卫工作。同月9日，新老业委会进行了资产移交，其中移交清单附表上载明：“原业委会成员确认移交物品，特别是左侧厨房、右侧第二间门卫室为小区业主公有财产，不属于任何个人私有。”在场人李世伟、梁远珍、古正中、谢文渠、谭天俊及被告李秀蓉在清单上予以了签字确认。2017年1月22日，原告永安小区业委会（甲方）与被告李秀蓉（乙方）签订了《永安小区业主委员会与李秀蓉同志协商劳务协议》，约定：“1、门卫月工资为贰千��，工资甲方逐月发放；2、乙方应做好本职工作及各单元楼道路灯更换工作；……10、本协议有效期为壹年（2017年1月1日至2017年12月31日）。”2018年1月16日，原、被告双方再次签订《临时劳务协议》，载明：“根据琼楼路社区领导在永安小区门卫室第二次就门卫室归属问题进行调解所达成的共识，门卫室归属通过司法诉讼程序解决，在司法诉讼解决之前，由原门卫李秀蓉继续担任门卫工作，全权履行门卫职责……二、本协议在通过司法诉讼程序解决好门卫室归属之日起立即终止该协议……。”2018年5月7日，原告永安小区业委会起诉至本院，请求确认案涉争议房屋的所有权归属。
审理中还查明：
1、按规划设计，物业用房位置应是集资综合用房底层平面图左起第一间房屋，面积约为24.57平方米（注：图纸上标注为“1号房”），而原、被告讼争的房屋为平面图左起第三间房屋（注：图纸上标注为“3号房”，设计用途是教室，“3号房”系教室中的部分面积，小于“1号房”，被告方提供的数据为17平方米左右），与规划设计的物业用房位置不符；
2、原告方未提交在业委会成立后开发建设单位与其变更物业用房的书面协议及正式移交手续，也未提交业主大会讨论通过同意变更物业用房的书面资料；
3、关于对“3号房”的取得，原、被告双方说法不一��原告方证人古正中称系2009年夏天其通过电话与开发建设单位绵阳市兴艺装饰装修公司法定代表人羊衍兴达成口头协议，由羊衍兴指派刘兆平（注：刘系小区工地负责人，被告之子）向原告业委会交接了“3号房”，但当时双方未签订书面移交协议；被告方则辩称“3号房”已于2006年11月由羊衍兴以物抵债给了被告方，之所以将“3号房”交给原告暂时无偿使用，是基于善意给小区业委会为各住户办证提供场所之便，并非受羊衍兴指派将“3号房”作为门卫室进行移交。被告为证实其说法，提交了一份落款“羊衍兴”的证明，该证明载明：“由本人负责开发的永安小区兴艺综合楼第3号小门面（小院内，建筑面积约17.01㎡），已于2006��11月出售给李秀蓉，由李秀蓉自行办理房屋产权证。特此证明证明人羊衍兴联系电话……2014年8月8日。”除该证明外，被告方未提交与羊衍兴存在债权债务的基础事实，未提交书面购房合同或具体的以物抵债协议，也未进一步证实其移交“3号房”的行为是基于自己善意而不是基于羊衍兴的指派。
上述事实，有三台县公安局出具的印章信息证明、被告身份证复印件、三台县北坝镇永安小区业委会会议记录及请示报告、琼楼路社区调解记录、劳务协议、移交清单及附表证明、集资综合用房底层平面图、落款为羊衍兴的书证以及谭天俊、梁远珍、李登联、林淑先、古正中、杨进辉、魏庆通证人证言等证据在卷佐证。
本院认为，《四川省城市住宅物业管理办法》第二十二条规定：“委托物业管理企业实施物业管理时，开发建设单位应当在所在地物业管理主管部门监督、指导下移交下列工程建设资料：（一）住宅规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑及结构、设备竣工图；（三）住宅地下管网结构图；（四）有关实施设备的使用和维修技术资料；（五）依法签定的质量保证协议；（六）物业管理必需的其他工程建设资料。”第三十六条规定：“商品房开发建设单位应当按照有关规定，配套修建必需的物业管理用房。”2007年8月第二次修订的《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业服务企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交业主委员会；……。”第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定：“下列事项由业主共同决定：(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第七十六条第二款规定：“……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”从前述规定中可看出：开发建设单位绵阳市兴艺装饰装修公司应当按照国家规定和规划设计要求建设物业管理用房，并在住宅区业主委员会成立后，将物业管理用房及相关资料向业主委员会进行移交；物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，开发建设单位不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质；涉及到小区物业用房的位置及面积变更等重大事项，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
结合本案，开发建设单位绵阳市兴艺装饰装修公司应当在永安小区业主委员会成立以后，按照图纸规划的位置向业委会移交“1号房”及相关资料，但事实上该房已被他人占有，并未移交；如果事后开发建设单位绵阳市兴艺装饰装修公司与原告协商一致变更合同，也未尝不可，但按通常交易习惯，如此重大事项采用书面形式是比较妥当的做法，而且按《物权法》规定业委会还应当在签署合同前先征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，如果涉及到物业用房的变更，还应当到有关登记机关进行备案登记，但事实上，原告方既未提交书面变更合同，也未提交业主大会决议。虽然现有证据能够证明原告在管理使用“3号房”，但使用权不等于所有权，不能单一根据使用权的现状就直接推断出所有权的归属。原告方证人古正中虽证实其与开发建设单位绵阳市兴艺装饰装修公司法定代表人羊衍兴在电话上达成口头变更“3号房”为物管用房的协议，但刘兆平对此予以否认，并辩称“3号房”早于2006年11月由羊衍兴以物抵债给了被告方，之所以暂借“3号房”给原告使用是基于一种善意，同时为证实其说法还提交了落款为“羊衍兴”的售房书面证明。从证据规则来看，双方的证明力都较低，均不能根据双方现有证据来对“3号房”的权属作出认定，而且，即便是开发建设方、原告、被告三方均认可物管用房变更为“3号房”，但由于变更物业用房系小区重大事项，且涉及到面积变化（注：“3号房”面积明显小于“1号房”），应当依法先行通过业主大会来进行决议，但庭审中无任何一方当事人对该决议情形进行举证。
综上，本院认为，原告对“3号房”主���所有权目前缺乏事实依据，应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、第一百五十七条、第一百六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告三台县北坝镇永安路永安小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告三台县北坝镇永安路永安小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 黄颂杰
二〇一八年六月十九日
书记员 朱柳陶