辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9449号
上诉人(原审原告)：孙庆博，女，1985年12月3日生，汉族，无职业，住大连市西岗区。
委托诉讼代理人：ＸＸ翔，辽宁双护律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：蔡星炜，男，1957年6月13日生，汉族，无职业，住大连市西岗区。
被上诉人(原审第三人)：大连东方科教房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区西山街248号。
法定代表人：于福庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙岱，辽宁金刚石律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：宋文花，女，1952年1月26日生，汉族，住大连市西岗区。
上诉人孙庆博因与被上诉人蔡星炜、大连东方科教房地产开发有限公司、宋文花返还原物纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙庆博的委托诉讼代理人ＸＸ翔，被上诉人蔡星炜，被上诉人大连东方科教房地产开发有限公司（以下简称东方科教公司）的委托诉讼代理人孙岱到庭参加诉讼。被上诉人宋文花经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
孙庆博上诉请求：撤销原判，改判支持孙庆博的诉讼请求或发回重审。事实和理由：本案的案由是返还原物纠纷，原审法院应当依据事实和法律查明案涉房屋的物权所有人，从而确定是否应当向物权所有人返还原物。上诉人在购买本案涉案房屋前查询了该房房产登记，为开发商在售一手房屋，无任何其他物权人登记。购房当时上诉人也根本不认识宋文花与蔡星炜，也不知宋文花与蔡星炜的纠纷。上诉人依据房产登记的相关法律规定，与开发商签订了一手房房屋买卖合同，支付了购房款，并取得了房产登记备案，据此，上诉人已经取得案涉房屋的物权，且取得过程完全符合法律规定，不存在任何瑕疵。蔡星炜既没有与开发商签订房屋买卖合同，也没有进行房产登记备案，甚至没有向开发商交付任何购房款，其虽然目前实际占有案涉房屋，但是该占有行为并没有得到开发商及房产登记部门的合法确认并公示，应属非法占有，并不应享有该房物权。原审法院对于涉案房屋物权的归属只字不提，置上诉人已提交的房产物权凭证于不顾，直接驳回上诉人的诉讼请求，这显然是违背事实，违背法律的错判。原审法院认定上诉人举证不能是严重的曲解法律。原审法院认定上诉人提供的房产登记部门的登记不能证明房屋买卖的合法性，原审法院要求上诉人提供除了房产登记以外的购房合法性的证据，已超出上诉人举证范围及举证能力。上诉人认为，上诉人在行政部门取得的备案登记行为，是行政确权行为，该行为已经获得行政部门的法律确认，现原审认为没有合法性，显然是否定了行政机关作出的具体行政行为，作为民事案件的审判法院，在当事人没有提出诉讼请求，没有行政机关的撤销决定之前，擅自否定行政行为，显然是违法的。原审法院提到2006年宋文花、开发商以及蔡星炜之间关于案涉房屋之间的纠纷，原审法院认为宋文花将房屋退回开发商违反法律规定。原审法院的认定严重违反法律规定，本案中无论是上诉人还是被上诉人蔡星炜在原审过程中都没有就该退房行为提起确认违法之诉，原审法院作出违法认定显然是违反了”不告不理”的原则，宋文花的违法与本案的房屋腾退之间有怎样的法律和事实关系，原审法院都没有作出说明，宋文花没有到庭、没有发表辩论意见的情况下，原审法院仅凭主观臆断就确定发生在案外人之间的合同履行客观事实违法，这显然是严重的违反《民事诉讼法》的规定，程序违法和逻辑不通；原审法院作出了行为违法的判决，这同样是严重的违法行为。即使案外人宋文花在此前的退房行为违法，那么也应当按照法律规定，由违法行为人承担不利后果，而不是由守法的购房者承担不利后果。原审法院认定上诉人”购房行为违背交易习惯，与常理不符”显然没有任何依据。原审法院应当审查上诉人的购房行为是否合法，而不是是否合理。原审法院显然没有权利评判上诉人与开发商之间房屋买卖行为的合理性与合法性。原审法院认定的房屋买卖行为与客观事实严重不符。原审法院认为上诉人的购房发票存在瑕疵。购房发票加盖的印章是真实的，发票上显示的首付款9万元数额也是真实的，首付款与房屋的全款数额当然是不符的，否则也不能称为是首付款。至于购房发票是复印件，这应当是税务行政部门进行查处的其他违法行为，与本案的民事审理没有任何关系。原审法院仅凭一份购房发票的瑕疵来否定房屋买卖以及登记备案的事实显然是牵强和毫无依据的。原审法院认为上诉人没有实地看房，这显然不是事实。购房当时，上诉人已到房产登记部门进行了查询，案涉房屋具备房屋买卖的合法手续，开发商让上诉人看了与案涉房屋相同户型的房屋，并且告知了案涉房屋目前无法进住，需六个月后进住。因此，上诉人购房时，对于案涉房屋的合法性及实地状况都有深入的了解。况且法律并未规定只有可以当即交付的房屋才可以买卖。按照原审法院的逻辑所有的期房交易都是非法无效的。涉案房屋的买卖，完全是在房产登记部门监督审核下完成的房屋交易，并最终通过房产行政登记部门审核房屋产权登记成功，说明该房屋交易手续合法。原审法院在审理房屋买卖时，不去审查房屋买卖、物权取得的法定要件，而是去揣测上诉人购房的习惯以及心理，以所谓的”不合理”来推定”不合法”，真是荒谬至极。
蔡星炜辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实与理由。上诉人属恶意诉讼，上诉人与开发商及宋文花恶意串通，案涉房屋在2004年已经出售给我，有合同、转让协议、收款收据为证，并在2006年有大连市中级人民法院的生效判决、辽宁省高级人民法院裁定确定我的买卖合同有效。2014年，上诉人与开发商东方科教公司利用开发商备案登记便利条件将案涉房屋的买卖合同变更登记至上诉人，该变更是无效的。在十年前，开发商就有完税证明，有正规的辽宁省财政厅收款收据、各项发票、房屋交易过程的证据，上诉人既没有看房、验房，甚至也没有交易过程，房屋的买卖不合法，违反《物权法》第106条等法律规定，根据《合同法》第8条、第52条相关规定，原告属于恶意诉讼。
东方科教公司辩称，东方科教公司与上诉人的房屋买卖行为合法有效，请求二审法院予以确认，支持上诉人的上诉请求。
宋文花二审未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。
孙庆博向一审法院起诉请求：1.被告立即从大连市西岗区信诚街3号东方国际大厦1-1-1-10-17号房屋中腾退；2.被告支付自2014年1月17日起至实际腾退日止的房屋使用费，暂计算至2015年4月17日的使用费23271元。
一审法院认定事实：2004年7月29日，宋文花与大连东方科教房屋开发有限公司签订商品房买卖合同。宋文花以按揭贷款方式购买大连东方科教房屋开发有限公司位于大连市西岗区信诚街3号东方国际大厦1-10-17号房屋一套（在建工程），总价款329238元（贷款230000元）。2004年宋文花支付首付款99238元。2004年8月，中国银行股份有限公司大连西岗支行与宋文花、由克嘏签订购房借款合同。合同约定，宋文花向中国银行股份有限公司大连西岗支行贷款购买大连市西岗区信诚街3号东方国际大厦1-10-17号房屋一套，贷款金额230000元，由克嘏签署抵押声明。中国银行股份有限公司大连西岗支行与宋文花、由克嘏在房地产交易部门办理了房屋抵押登记。因宋文花、由克嘏尚欠借款本金63912.95元及利息5477.46元（至2013年7月8日）未还，中国银行股份有限公司大连西岗支行起诉宋文花、由克嘏至一审法院，请求解除借款合同，宋文花、由克嘏偿还借款及利息等。2013年11月29日，经一审法院主持调解，解除中国银行股份有限公司大连西岗支行与宋文花、由克嘏签订的购房借款合同，宋文花、由克嘏偿还借款本金63912.95元及利息5477．46元、律师费6940元，中国银行股份有限公司大连西岗支行对宋文花、由克嘏用于抵押的案涉房屋享有优先受偿权。2013年11月28日，一审法院作出（2014）西民初字第76号民事裁定书，查封了宋文花、由克嘏的大连市西岗区信诚街3号1单元10层17号房屋一套。后2014年1月8日宋文花与大连东方科教房屋开发有限公司签订退房协议，双方同意解除2004年7月22日签订的商品房买卖合同，宋文花向大连东方科教房屋开发有限公司递交退房申请书，大连东方科教房屋开发有限公司将房款一次性返还宋文花。同日双方签订办理注销商品房买卖合同登记备案申请，该房屋抵押已撤销。
2014年1月17日，原告孙庆博与大连东方科教房屋开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定，大连东方科教房屋开发有限公司为出卖人，原告孙庆博为买受人，由原告孙庆博购买大连市西岗区信诚街3号东方国际大厦1区1号楼1-10-17号房屋，建筑面积77.57平方米，每平方米4200元，总金额325794元。2014年1月17日大连市房产交易中心对案涉房屋进行产权备案登记，权利人为孙庆博，权利类型为所有权。
2004年11月8日，被告蔡星炜与宋文花签订了案涉房屋的转让协议。协议约定，宋文花将其购买的案涉房屋以330000元的价格转让给被告，首付款100000元，余款在全部发票合同办好后一次性付清。案涉房屋竣工后，被告蔡星炜于2006年2月领取房屋钥匙入住该房屋至今。被告蔡星炜领取钥匙时向案涉房屋的物业部门缴纳了排渣费、气源费、物业费等，并交纳了案涉房屋的采暖费、水费、电费等费用，并对案涉房屋进行了装修，余款230000元至今未支付。2007年宋文花起诉被告蔡星炜至一审法院，请求确认双方签订的房屋转让协议无效，请求被告腾退案涉房屋，宋文花返还被告购房款100000元及气源费3000元等，一审法院作出（2007）西民房初字第63号民事判决，判决双方签订的房屋转让协议无效，被告腾退案涉房屋给宋文花，宋文花返还被告购房款100000元及气源费3000元等。被告蔡星炜不服，提出上诉，大连市中级人民法院于2007年9月19日作出（2007）大民房终字第426号民事判决，判决驳回宋文花的诉讼请求。2009年宋文花向辽宁省高级人民法院申请再审，2010年辽宁省高级人民法院作出（2009）辽立三民申字第1777号民事裁定，裁定驳回宋文花的再审申请。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告孙庆博虽于2014年2月与第三人大连东方科教房屋开发有限公司签订案涉房屋的房屋买卖合同，并取得登记备案，但2006年宋文花已与被告蔡星炜签订转让案涉房屋的协议，被告蔡星炜从宋文花处受让取得案涉房屋并交纳案涉房屋的各项费用，且自2006年实际居住在案涉房屋至今，同时宋文花在经过法院确认其与被告蔡星炜签订的转让协议有效，被告蔡星炜实际居住在案涉房屋内，宋文花未实际掌控案涉房屋的情况下，将案涉房屋退回大连东方科教房屋开发有限公司，该行为违反法律规定，原告应举证证明其取得案涉房屋的合法性，现原告提供的证据不能证明其主张，故原告请求被告腾退案涉房屋，无事实及法律依据。本案中，原告称购买案涉房屋时是以现金交付的形式给付第三人购房款71万元，第三人大连东方科教房屋开发有限公司亦认可。但第三人大连东方科教房屋开发有限公司向原告出具购房发票时，是在原宋文花持有的购房发票上进行复印后，在复印件上加盖财务专用章，数额为9万余元。该购房发票与房屋实际价值明显不符，且开具过程违法。此外，原告称购买案涉房屋时未到案涉房屋现场去察看案涉房屋的现状。综上，原告孙庆博购买案涉房屋的行为，违背了交易习惯，与常理不符，对原告请求被告腾退案涉房屋并支付使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回原告孙庆博的诉讼请求。案件受理费6450元，由原告孙庆博负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，孙庆博以其购买了案涉房屋并进行了产权登记备案从而享有所有权为由主张蔡星炜腾退。对此，孙庆博的该主张能否予以支持，本院分析如下：第一，《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。目前情况下，我国对于不动产的权属仍以取得不动产权属证书作为权利人享有该不动产物权的证明，权属证书是不动产公示的要件。不动产权属证书和登记证明的区别在于，前者是权利人享有不动产物权的证明，用于证明权利归属，一般情况下，由不动产登记机构向权利人发放不动产权属证书，表明权利人取得了该不动产物权，而后者则用于证明登记机构已经完成某项登记记载，如预告登记等，主要为了保障将来权利的实现，登记时不动产尚不存在，是权利人享有的对该物权的期待权，由于该期待权尚存在不确定性，权利人将来能否取得物权还需要与合同相对人进一步履行合同，并完成权属变更登记之后，才能取得法律意义上物权。从本案现有的证据看，即便孙庆博与东方科教公司之间的房屋买卖是真实的，孙庆博仅仅完成了商品房买卖合同的备案登记，尚未办理房屋产权的变更登记，即孙庆博尚未取得案涉房屋的产权证书，亦即尚未取得物权，因此，孙庆博主张其享有案涉房屋的所有权，缺乏充分的事实根据和法律依据。第二，从孙庆博购买房屋的过程以及履行房屋买卖合同的情况看，孙庆博不构成善意，对于一个普通购房者来说，购买房屋是日常生活中的一件大事，往往慎之又慎，经过再三考虑并到房屋的现场包括对房屋的户型结构、价款以及有无权属争议等了解清楚之后，方决定是否购房，从本案查明的事实以及当事人在诉讼中的陈述看，蔡星炜从2006年开始即占有使用案涉房屋至今，而孙庆博并未实地察看案涉房屋的现状包括户型结构以及是否存在争议，而仅仅听凭他人”介绍”即购买了案涉房屋，显然与常理不符；另一方面，孙庆博与东方科教公司签订的合同中约定总房款为325794元，东方科教公司不但没有向孙庆博出具正式的购房发票，而仅仅向孙庆博出具了原宋文花持有的购房发票进行复印后，在复印件上加盖财务专用章，且发票上载明的款项为9万元，与孙庆博在诉讼中陈述其出资71万元现金购买案涉房屋互相矛盾，且孙庆博对于购房款的来源亦不能作出合理解释，显然亦与常理不符。综上，现有的证据不能认定孙庆博取得了案涉房屋的物权，其以物权所有人为由要求蔡星炜腾退案涉房屋，缺乏充分的事实根据和法律依据，一审法院判决驳回其该项诉讼请求，并无不妥，本院予以确认。由于孙庆博主张腾退的请求未获得支持，因此，其主张蔡星炜支付占有使用费的请求亦不能支持。
综上所述，孙庆博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6450元，由孙庆博负担。
本判决为终审判决。
审判长 阁成宝
审判员 杨 威
审判员 王 亮
二〇一八年三月十四日
书记员 夏丽娜