天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)北民初字第2619号
原告刘云和。
委托代理人黄家军，天津铭诺律师事务所律师。
被告天津维多利亚投资发展有限公司（以下简称：维多利亚公司），住所地天津市河北区中山路66号。
法定代表人金绍平，总经理。
委托代理人崔鸿，天津聚伟律师事务所律师。
被告天津六建建筑工程有限公司（以下简称：六建公司），住所地天津市和平区多伦道274号。
法定代表人龙长军，董事长。
委托代理人石荣，天津才高律师事务所律师。
原告刘云和与被告维多利亚公司、六建公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘云和及其委托代理人黄家军、被告维多利亚公司的委托代理人崔鸿、被告六建公司的委托代理人石荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘云和诉称，我在2005年10月25日与被告维多利亚公司（原都市阳光公司）签订《中山大厦商品房认购协议书》，约定由我购买坐落于天津市河北区××与××交口西侧××大厦××室，销售面积为123.31平方米，每平方米单价为5180元，总房款为637228元。又于2007年4月28日与被告六建公司下属的第三分公司签订《抵房协议书》，约定前述房屋抵充工程款（即由维多利亚公司、六建公司第三分公司、英和公司三方冲抵637228元）。现该房屋已由被告维多利亚公司交付于我，但未办理产权登记。被告维多利亚公司曾与案外人薛志刚就涉讼房屋签订买卖合同，并办理产权登记，经我提起诉讼，法院已确认被告维多利亚公司与案外人薛志刚就坐落于天津市河北区××与××交口西侧××大厦××室房屋签订的《天津市商品房买卖合同》无效。因此，现诉请确认我与被告维多利亚公司、六建公司房屋买卖关系成立；判令被告维多利亚公司、六建公司协助我办理坐落于天津市河北区××与××交口西侧××大厦××室房屋所有权登记手续；案件受理费由被告连带承担。
被告维多利亚公司辩称，我公司与被告六建公司及其下属的第三分公司并没有债权债务纠纷，被告六建公司下属第三分公司对属于我公司的房产无权处分。我公司曾与原告在2005年10月25日签订《中山大厦商品房认购协议书》，约定我公司将诉争房屋卖予原告，如原告未在2005年11月1日前交付全部房款和签订正式购房合同，按退房处理。并且在2007年6月12日我公司与英和公司签订协议书，已经确定我公司将原告交付的1000元定金退给原告，原告与我公司签订的《中山大厦商品房认购协议书》解除，所以原告依据认购协议要求确认双方存在买卖合同关系没有法律依据。原告与我公司签订的是认购协议书，依据审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第五条，商品房的认购、订购及预定等协议，具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。我公司没有收取原告的购房款，双方签订的认购协议书内容也不符合商品房销售管理办法第十六条规定，后期双方也并未签订商品房买卖合同，所以原告依据该协议要求确认双方之间存在买卖合同也没有依据。原告以天津市第一中级人民法院（2014）一中民一终字第668号民事判决书来确认双方买卖合同关系成立没有法律依据，该判决已经被我公司申请提起抗诉，且该判决确认我公司与案外人薛志刚的房屋买卖合同无效，仅能说明我公司与原告之间存在债权债务关系，并不能说明双方买卖合同成立，原告不能以此来确定其对该房屋享有所有权，况且我公司也没有收到原告的购房款，所以不能直接确认双方之间买卖成立。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
被告六建公司辩称，被告维多利亚公司欠我公司原下属第三分公司工程款，当时用涉讼房屋抵偿工程款，因此我公司原下属第三分公司与英和公司签订的抵房协议书真实有效，我公司也履行了相应的义务，并及时通知了被告维多利亚公司，取得了其同意，所以我公司在本案中不存在任何过错，被告维多利亚公司应协助原告办理涉诉房屋的所有权登记手续，本案的事实和争议焦点均已经被天津市第一中级人民法院（2014）一中民一终字第668号生效民事判决确认，我公司应属本案中不适格主体，不承担任何责任。
经审理查明，原告系天津市英和房屋加固拆除工程有限责任公司（以下简称英和公司）法定代表人。被告维多利亚公司原名为天津都市阳光房地产开发有限公司。2005年5月30日，被告维多利亚公司与被告六建公司签订《天津市建设工程施工合同》，约定由被告六建公司承包建设中山商厦土建内檐装修，被告六建公司将该工程具体施工交由其下属第三分公司进行。后第三分公司将工程中的粘贴钢板及植筋工程分包给案外人英和公司施工，为此，被告维多利亚公司与被告六建公司以及案外人英和公司于2005年7月30日共同签订《三方协议书》，约定：被告维多利亚公司为建设单位，被告六建公司为总包单位，案外人英和公司为施工分包单位，被告六建公司同意本分包工程款由被告维多利亚公司直付案外人英和公司，被告维多利亚公司向案外人英和公司支付工程款前，须由被告六建公司确认同意。同时，该合同对三方的其他权利义务也进行了约定。2005年10月25日，原告与被告维多利亚公司签订《中山大厦商品房认购协议书》，约定原告购买被告维多利亚公司销售的位于天津市河北区××与××交口处××大厦××住宅××套，销售面积为123.21平方米，单价5180元，实际总房款638228元，于2005年10月25日付购房定金1000元，于2005年11月1日前付清全款。当日，原告交纳定金1000元。2007年4月28日，被告六建公司下属第三分公司与案外人英和公司签订《抵房协议书》，约定将坐落天津市河北区中山路与××交口××大厦××号，面积：123.21平方米，单价5180元/平方米，总价638228元住宅房一套转让给案外人英和公司，冲减所欠工程款，房屋总价款按被告维多利亚公司结算付款时的实际价格为准。自签订协议之日起，案外人英和公司开具工程款发票，第三分公司协助案外人英和公司办理产权过户手续，费用由案外人英和公司自行承担。2007年6月12日，被告维多利亚公司与案外人英和公司签订《协议书》，载明：案外人英和公司2005年至2006年度承担被告维多利亚公司在中山大厦部分工程，总工程款为495506元，被告维多利亚公司已付案外人英和公司425930元，尾款为69576元，经双方协商，被告维多利亚公司一次性付案外人英和公司余款55000元。关于案外人英和公司刘云和在被告维多利亚公司中山大厦商品房认购协议书定金1000元，被告维多利亚公司退还刘云和定金1000元，合计56000元。双方不再有任何债务牵连。
2007年5月，被告维多利亚公司通知原告办理入住手续，因原告未及时办理，被告维多利亚公司又于2008年5月19日向原告邮寄了入住通知，原告于2008年9月18日办理了入住手续，经被告维多利亚公司聘请的前期物业服务公司予以了证明。此后，原告一直使用房屋至今。2011年5月31日，被告维多利亚公司将上述房屋出售予案外人薛志刚，为案外人薛志刚出具了房屋总价款1053490元的销售不动产统一发票。2011年6月28日案外人薛志刚取得了上述房屋的房地产权证。后原告对被告维多利亚公司、六建公司，以及六建公司下属的第三分公司、案外人薛志刚提起了商品房销售合同纠纷诉讼，业经天津市第一中级人民法院（2014）一中民一终字第668号民事判决，以及天津市高级人民法院（2015）津高民申字第141号民事裁定认定：2005年10月，原告与被告维多利亚公司就上述房屋签订认购协议书并交纳定金，2007年4月，案外人英和公司又与被告六建公司就上述房屋签订抵房协议书，被告维多利亚公司虽非该协议书当事人，但于2007年5月、2008年5月两次通知原告办理入住手续，并由其聘请的前期物业服务公司办理了入住证明，原告已实际办理入住手续并交纳物业费，对房屋实际占有和管控，且被告维多利亚公司长期对此未持异议，确认被告维多利亚公司实际知晓并认可抵房协议书。被告维多利亚公司向被告六建公司支付工程款的凭证不能完整客观的证实其未以上述房屋冲抵工程款的事实主张。案外人薛志刚购房过程有违常理，成交价显著低于市场价，且所付款项不足以证明系购房，也不能证明由被告维多利亚公司实际收取等，依法判决确认被告维多利亚公司与案外人薛志刚于2011年5月31日就坐落天津市河北区中山路与××交口西侧××大厦××号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》无效。现原告以与被告维多利亚公司订立了《中山大厦商品房认购协议书》，与被告六建公司下属的第三分公司签有《抵房协议书》，并且实际占有和管控上述房屋，以及法院已确认被告维多利亚公司与案外人薛志刚就上述房屋签订的《天津市商品房买卖合同》无效为由，要求确认其与被告维多利亚公司、六建公司房屋买卖关系成立；判令被告维多利亚公司、六建公司协助其办理上述房屋所有权登记手续；案件受理费由被告连带承担。原告并就其诉请提供了案外人英和公司出具的认可其以个人名义享有上述房屋各项权利的证明。庭审中，该公司的另一自然人股东邹邦国也出庭证明和认可该公司的证明，并同意原告以其个人名义享有上述房屋各项权利。庭审中，被告维多利亚公司以其辩称事实和理由进行抗辩，不同意原告之诉请。被告六建公司也以其辩称事实和理由进行抗辩，认为其属本案中不适格主体，不承担任何责任。并声明由其设立的本案件中原当事人即被告六建公司第三分公司已于2015年6月15日注销，权利义务由其承继，并对该第三分公司在本案中以往所述事实不持异议，予以认可。
上述事实，有当事人陈述、书证、证人证言等证据，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告维多利亚公司与被告六建公司系中山商厦建设工程施工发、承包关系，被告六建公司下属施工人第三分公司将工程中的粘贴钢板及植筋工程分包给案外人英和公司施工事实存在，施工欠款的事实也存在，为解决欠款问题也曾签订过《三方协议书》和《抵房协议书》，该协议与原告约定购置的坐落天津市河北区中山路与××交口××大厦××房屋和价款一致，且已就协议的内容进行了实际履行。被告维多利亚公司将上述房屋出售予案外人薛志刚的《天津市商品房买卖合同》已被依法判决无效，并确认被告维多利亚公司实际知晓并认可上述抵房协议书，天津市第一中级人民法院（2014）一中民一终字第668号生效民事判决和天津市高级人民法院（2015）津高民申字第141号民事裁定亦确认以上述房屋冲抵了部分工程款，而被告维多利亚公司的抗辩主张与上述事实和证据不符，本院不予支持。鉴于案外人英和公司以及该公司的另一自然人股东邹邦国均同意原告以其个人名义享有上述房屋各项权利的意思表示明确，本院对原告的诉讼请求予以支持。被告六建公司系被告维多利亚公司当时用涉讼房屋抵偿工程款的当事人，应系本案的事实和争议焦点的当事人，但不是原告诉请主张的必须协助义务人，故可不负责协助办理相关房屋登记事宜。关于被告维多利亚公司所述已经就天津市第一中级人民法院（2014）一中民一终字第668号民事判决，以及天津市高级人民法院（2015）津高民申字第141号民事裁定依法申请提起控告，因目前尚无是否抗诉或上述裁决失效的结论，故本院不予考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告刘云和与被告天津维多利亚投资发展有限公司系商品房买卖关系；
二、俟本判决生效后十五日内，被告天津维多利亚投资发展有限公司为原告刘云和办理坐落天津市河北区××与××交口西侧××大厦××室房屋所有权初始登记转移手续；各自按照国家或房管部门的规定承担相关费用。
案件受理费80元，由被告天津维多利亚投资发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 吴凤侠
审 判 员 郝纯友
人民陪审员 田俊兰
二〇一五年十月三十日
书 记 员 刘 维
附：本裁判文书适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。