海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）琼01执异527号
案外人：汤瑛，女，1983年4月26日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：ＸＸ强，女，1954年10月20日出生，汉族，住北京市海淀区，系汤瑛的母亲。
申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司，住所地海口市龙昆北路2号龙珠大厦10楼C座。
法定代表人：孙崇格，总经理。
委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙宗坤，海南外经律师事务所律师。
被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司，住所地海南省三亚河东区红沙社区紫豪海景酒店7004房。
法定代表人：王海达。
被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆。
法定代表人：熊风，总经理。
本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）借款合同纠纷一案中，案外人汤瑛对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人汤瑛称，请求解除对雨林海景公馆1栋A1805号房屋土地使用权及房产权属的查封，且法院在执行海南省海口市中级人民法院（2017）琼01民初48号民事裁定时，不得对该套房屋进行任何处置。事实与理由：汤瑛于2017年6月29日购买了位于海南省乐东县尖峰镇岭头村的“金地*雨林海景公馆”项目（龙沐湾1号海景公馆）1栋A1805号房屋，与开发商签订了《购买房屋认购书》，且本人全额付清购房款301835元，付清维修基金、工本费、公共设施、网线入户费3763.05元，预交物业管理费、水费、电费等，办理入住手续并入住至今。根据乐东县住房保障与房产管理局2018年2月6日发布的《乐东金地房地产开发有限责任公司雨林海景公馆项目有关情况》所示，法院于2017年1月20日查封金地公司有关房产的范围是：“雨林海景公馆一期1/2幢己经办理纸质合同备案（......号房）除外的全部房”，而汤瑛购买的房屋就属于“己经办理网签和纸质合同备案”的房屋（即1A1805房），该房屋显然在“除外”的部分，不在被查封之列，当然也就不在法院“处置”执行之列。同时，法院于2017年1月20日致乐东县房管局的《协助执行通知书》也用手写并加盖印章注明：“己办理预售登记的房产除外（合同备案）”。另外，乐东房管局公示公告中所示，法院在查封时“除外”的1栋A1805号房，其购房者有二：其一是史静萍，其二是汤瑛。经房管局和公安局查证，该类在查封时“除外”的房屋己网签且己办理了纸质合同备案，该房子就是“有主”的，开发商把此类房屋二次出售，涉嫌一房二卖，乐东公安局经侦大队己正式立案处理。6月1日海南省副省长兼公安厅长范华平同志在接见业主代表时，明确指示一定要维护业主的房产权益，切实办好此案。
申请执行人柏盈公司称，汤瑛主张对“金地雨林海景1号公馆1栋A1805号房屋”享有权利没有事实根据。首先，汤瑛提交的《购买房屋认购书》不是正式的商品房买卖合同，依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”该《购买房屋认购书》未到房管部门办理备案登记，未加盖商品房预售备案章，该房屋也未办理网签手续，所以涉案房屋根本从未发生物权变动。因此，汤瑛对涉案房屋并不享有所有权。其次，《购买房屋认购书》第五条约定：“甲方取得该房屋“商品房预售许可证”后，将根据乙方在本认购书上所签可邮寄地址，以邮寄方式通知乙方；或以乙方所签认购书中确认的联系电话以电话或短信的方式通知乙方，乙方应在得到甲方通知的十日内，携带本认购书、已缴纳房款的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方指定地点与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件。”第六条约定，“如乙方逾期未能履行签订《商品房买卖合同》及相关文件，则乙方应支付违约金，作为赔偿金赔偿甲方的损失，违约金从乙方已缴纳的购房价款中扣除，余款由甲方退还。同时，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售。”该认购书履行状态不明。汤瑛以其对该房屋享有权利而申请中止查封的主张应当不予支持。再次，《购买房屋认购书》内约定汤瑛系一次性付清房款，但汤瑛未提供相关转账支付凭证，也没有相应购房发票，认购书的真实性存疑，也无证据证明履行了合同义务，实际占有等情形。最后，柏盈公司经过查询得知，上述“金地雨林海景1号公馆1栋A1805号房屋”系编号为“尖峰国用（2010）第31号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间连续设定抵押登记，至仿仍未解押。而汤瑛主张的合同签订时间为2017年6月29日，仍在抵押期间内，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”金地公司显然没有自由处分地上附着物的权利。双方的所谓买卖行为应属无效之行为。
综上所述，汤瑛的请求并无事实根据也无法律依据。并且明显是金地公司为了逃避债务，转移财产，故意与汤瑛签订所谓的认购合同协议。为维护柏盈公司的合法权益，请求法院依法驳回汤瑛的申请。
被执行人圣义海达公司未提交意见。
被执行人金地公司未提交意见。
本院查明，2017年，本院立案受理柏盈公司诉圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案。诉讼过程中，柏盈公司向本院申请诉讼保全。本院于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院将(2017)琼01民初48号民事裁定书及协助执行通知书送达乐东黎族自治县不动产登记中心和乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。
2017年7月7日，本院就柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。金地公司不服一审判决，向海南省高级人民法院（以下简称海南省高院）提起上诉。2018年3月23日，海南省高院作出（2018）琼民终51号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务。柏盈公司遂向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执382号。在执行过程中，本院于2018年6月12日作出（2018）琼01执382号公告，主要内容为：拟对本院（2017）琼01民初48号民事裁定所查封的土地使用权及房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。案外人汤瑛认为本院查封的房产中含有其购买的房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。
另查明，2017年6月29日，汤瑛与金地公司签订《购买房屋认购书》，约定汤瑛购买金地公司开发建设的雨林海景公馆1号楼A单元18层05号房，建筑面积为35.51平方米，单价为8500元/平方米，总价款为301835元，本认购书签订的同时，汤瑛应当向金地公司交纳定金10000元，2017年7月23日补齐150000元，8月6日再补齐全款。合同签订后，金地公司分别于2017年6月29日、2017年7月23日、2017年8月6日出具了载明收到汤瑛1A1805房款定金10000元、房款140000元、房款余款151835元的收据。
经本院向海南省乐东黎族自治县住房保障与房产管理局核查，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局于2018年7月13日回函称，本院(2017)琼01民初48号民事裁定所查封雨林海景公馆的房源为：除了雨林海景公馆1号楼已经办理合同备案的33套房（房号为：1号楼A1801、1号楼A1708、1号楼A1805、1号楼A1707、1号楼A1807、1号楼A1802、1号楼A603A、1号楼A709、1号楼A909、1号楼A1305、1号楼A1308、1号楼A1310、1号楼A1311、1号楼A1405、1号楼A1406、1号楼A1409、1号楼A1509、1号楼A1603、1号楼A1605、1号楼A1702、1号楼A1705、1号楼A1706、1号楼A1709、1号楼A1808、1号楼B807、1号楼B1107、1号楼B1208、1号楼B1301、1号楼B1303、1号楼B1407、1号楼B1409、1号楼B1901、1号楼B1912）之外的957套房源。
以上事实有本院(2017)琼01民初48号民事裁定、本院（2017）
琼01民初48号民事判决、海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2018）琼01执382号公告、乐东黎族自治县住房保障与房产管理局复函、《购买房屋认购书》、收据、当事人陈述等所证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”本案中，案外人汤瑛请求本院解除对其购买的某某房屋的查封，并且不得对该房进行处置。而根据本院向海南省乐东黎族自治县住房保障与房产管理局调查核实的情况来看，汤瑛提出异议的某某房屋房并不在本院(2017)琼01民初48号民事裁定所查封房屋的范围内，即本院并未查封汤瑛购买的某某房屋，其向本院提出执行异议，不符合执行异议的受理条件，应予驳回。至于涉案房屋是否为一房二卖，本院在本案中不作审理，若汤瑛认为开发商金地公司一房二卖的行为侵害了其合法权益，可另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下：
驳回案外人汤瑛的异议申请。
案外人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向海南省高级人民法院申请复议。
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案件唯一码
审判长 陈桂华
审判员 黄 勇
审判员 孙 晓
二〇一八年七月十八日
书记员 汪 伟
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。
......