北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终5940号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京赛科时代环保科技有限公司，住所地北京市海淀区八里庄路62号院1号楼1126室。
法定代表人：单晓昌，总经理。
委托诉讼代理人：韩荣，湖北文光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞巍，北京市中满律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京锦江会餐饮有限公司，住所地北京市西城区月坛北小街13号北京中船宾馆6、7、10、13幢。
法定代表人:蔡邱一，总经理。
委托诉讼代理人：闫锐梅，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。
原审被告：江苏中赛环境科技有限公司，住所地江苏省宜兴市环保科技工业园西氿路。
法定代表人：陆孟大，总经理。
委托诉讼代理人：杨绩，宜兴市高塍法律服务所法律工作者。
上诉人北京赛科时代环保科技有限公司因与被上诉人北京锦江会餐饮有限公司、原审被告江苏中赛环境科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京赛科时代环保科技有限公司（下称赛科公司）上诉请求：1.撤销一审判决，驳回北京锦江会餐饮有限公司（下称锦江会餐饮公司）的一审诉讼请求；2.支持我公司一审反诉请求；3.一、二审诉讼费由锦江会餐饮公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，一审法院明显偏袒锦江会餐饮公司。1.一审法院认定我公司违约错误。我公司虽有延付租金的行为，但是经双方协商，锦江会餐饮公司同意我公司到月底支付租金，依据《合同法》第77条的规定，视为租金支付期限予以变更。然而锦江会餐饮公司在2013年10月25日尚未到支付期限就再次强制锁门，并在2013年11月份就强制清场，构成根本性违约，其根本性违约的目的是将涉案房屋以更高的价格租赁给第三方。我公司曾申请一审法院调取锦江会餐饮公司与第三方租赁合同和相关票据，一审法院以无时间为由不予允许，虽责令锦江会餐饮公司提交该租赁合同，但锦江会餐饮公司以涉及商业秘密为由，只给一审法官查看，拒绝交给我公司质证。我公司无违约行为，锦江会餐饮公司为牟取更高的利益，在尚未到2013年10月底交租赁费期限就锁门、清场确已构成违约，一审判决认定我公司违约错误。2.一审判决认定《长包房租赁合同》已于2013年10月24日解除错误。我公司是具有法人资格的公司，法定代表人单晓昌先生本人并未收到锦江会餐饮公司解除合同通知书。锦江会餐饮公司也没有向法院请求确认解除合同的效力认定，依据《合同法》第96条的规定，一审判决认定《长包房租赁合同》已于2013年10月24日解除租赁关系是极其错误的，严重违反了民不告官不理的原则。3.即使已经解除合同，装修费用不予退还错误。我公司在锦江会餐饮公司尚未成立之前，与其上级公司锦江（北方）管理有限公司（下称锦江北方公司）就达成协议，由我公司进行装饰并租赁涉案房屋，向锦江北方公司支付定金90万元，并支付了2013年1—2月份房屋租赁费，证明我公司装修涉案房屋是获得锦江会餐饮公司上级锦江北方公司认可的。因装饰工程款高达837万余元，对整个涉案房屋品味、形象、使用价值显著提升，我公司使用仅半年时间，锦江会餐饮公司就强行将房屋高价转租他人，锦江会餐饮公司明显构成不当得利，对装修工程款837万余元，依法应予以退还给我公司，一审判决判令不予退还错误。4.仓库费、搬迁费、开锁费要求我公司承担错误。本案实际上是锦江会餐饮公司为了牟取更高房屋租金而毁约，其将涉案房屋租赁给案外人确已牟取更大利益，其单方强制搬迁上诉人物品，锦江会餐饮公司应当承担搬迁费、开锁费、仓库费。仓库费22万余元，法官与双方当事人多次前往仓库勘察，实际上我公司货物占仓库空间、面积不到五分之一，而整个仓库费用全部判令由我公司承担不公平。二、一审判决不认可我公司证据，是错误的。我公司办公室2013年10月25日被锦江会餐饮公司人强制上锁，后又被强制清场，财物已被锦江会餐饮公司完全控制。我公司根据退回财物制作遗失财物清单，并向法院举证，根据谁主张、谁举证的原则，我公司已尽到举证义务而锦江会餐饮公司没有证据证明我公司已将财物全部领回，则锦江会餐饮公司应当承担败诉的后果。一审判决不认可我公司财物损失的证据是极其错误的，依法应当予以纠正。综上所述，一审判决认定我公司违约错误，不采信我公司的证据不公正，法院存在明显偏袒锦江会餐饮公司，司法不公，判决错误，依法应予以纠正。
锦江会餐饮公司辩称，同意一审判决，不同意赛科公司的上诉请求。答辩理由如下：一、因赛科公司一直存在逾期交付租金行为，且持续拖欠2013年5月以来的租金达近270万元，在面临巨大的经济压力情况下，我公司通知解除租赁合同，并为减少损失，积极联系第三方承租。我公司解除行为合法有效。赛科公司主张我公司为了更高价格出租第三方构成根本违约，没有任何事实依据。自我公司与赛科公司于2012年3月1日签署了《长包房租赁合同》，赛科公司基本上没有按时交过租金，一直通过支票担保的方式延后支付。按照双方租赁合同约定，每月租金45万元应当于当月前三日交清。至2013年2月之后，赛科公司不再提供支票担保，亦不支付租金。经多次催促，于2013年8月16日支付了2013年3月与4月的租金。对于5月之后租金，拒不支付。我公司分别于2013年8月27日、9月24日向赛科公司发书面催款函，9月25日，一审中，赛科公司、赛科公司的股东江苏中赛环保科技有限公司（下称中赛公司）出具承诺函，承诺10月15日前支付拖欠的150万元租金；剩余拖欠租金10月底前结清。但至10月15日，中赛公司未付分文，且我公司无法与赛科公司负责人取得联系。至此，我公司开始委托律师介入处理。10月22日，我公司委托律师发出律师函，通知解除租赁合同事项，解除时间是赛科公司收到该律师函之日，并要求赛科公司在指定期限内腾退，否则我公司依照合同约定自行清理处置，产生损失和费用由赛科公司承担。11月1日，我公司委托律师再次发出解除租赁合同的律师函，告知双方租赁合同于2013年10月24日解除，并限定交接房屋期限，否则我公司将清理房屋内物品、收回房屋。两份函均分别发送租赁合同约定的注册地址与办公地址，均在送达地址上签收。在进行了以上多次催告程序而赛科公司置之不理的情况下，我公司才自行清理涉诉房屋内物品并搬运存放于专门承租的仓库。至2013年12月2日，我公司才另行将涉诉房屋出租第三人。从以上任何环节行为中，均得不出我公司为了另行高价出租，强行清场的结论。首先，我公司没有强行清场，而是进行了充分的催告之后，在赛科公司置之不理情况下，按照合同约定进行清理；其次，我公司清场的前提事实是，赛科公司长期拖欠租金构成违约，经多次催告仍不纠正；第三，我公司并非在同意期限截至之前清场，而是赛科公司及中赛公司违反10月15日前支付拖欠租金150万元承诺在先情况下，又两次进行了告知才清场。清场时，已过了10月底，赛科公司并未履行还款义务；第四，我公司另行出租他人，是在与赛科公司解除合同之后，为了防止损失扩大采取的适当措施；赛科公司对自己的违约行为轻描淡写，对自己在被反复催告后置之不理行为完全忽视，歪曲解释我公司解约原因，完全违背了以事实为依据的司法原则。二、一审判决认定《长包房租赁合同》于2013年10月24日解除符合法律规定和事实情况。1.我公司解除通知于2013年10月24日在赛科公司的经营地址被签收，于10月25日在赛科公司指定送达的注册地址上被签收。而且，再次发出载明解除时间的通知于2013年11月2日被上述两个地址先后签收。赛科公司在接到通知后未提出任何异议。根据《合同法》第九十六条之规定，当事人依法主张合同解除的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。因此，《长包房租赁合同》于2013年10月24日解除是正确的认定。2.法律并没有规定必须法定代表人签收通知才算做合同解除。法律规定的是通知到达对方时合同解除。对方经营地址或者指定的注册地址上人员签收，视为通知到达对方。虽赛科公司否认第一份通知签收人员是其员工，但并未提供相应证据；而且赛科公司已确认第二份通知签收人员就是其员工，第二份通知中也载明了解除时间，我公司并未提出异议。因此，《长包房租赁合同》于2013年10月24日解除正确无误。3.法律规定当事人诉讼请求中未要求确认合同解除具体时间的，可以在判决理由部分予以明确。据此，虽我公司在诉讼请求中没有要求确认解除具体时间及效力，法院可以在判决理由部分予以明确。赛科公司所称违背不告不理原则无法律依据。三、一审判决不退还装修费用完全符合双方合同约定，具有法律依据。1.根据双方合同第八条、第十一条的约定，赛科公司拖欠租金并拒不纠正的，我公司有权解除合同；我公司解除合同的，有权保留任何装饰装修物而无需给予补偿或赔偿。本案租赁合同的解除完全由赛科公司单方违约造成，双方在租赁合同中约定合同解除，我公司有权无偿保留所有装饰装修物，因此，一审法院判决不退还装修费用完全正确，符合双方当事人签订合同时的真实意思，符合法律规定。2.本案赛科公司对于争议房屋的装修是发生在北京锡兰石环境工程技术开发有限公司（下称锡兰石公司）承租期间。锡兰石公司与锦江北方公司签署的租赁合同。赛科公司与我公司均非合同当事人。2011年12月22日，双方签署解除协议，约定租赁合同自行解除，锦江北方公司将收回房屋，并就收回房屋现状不再与锡兰石公司存在任何异议。说明锦江北方公司与锡兰石公司已就装饰装修物进行处理，无偿归锦江北方公司所有。赛科公司对其装修处理有异议，应向锡兰石公司主张。赛科公司称锡兰石公司为其关联公司，是发生在2013年6月26日之后，锡兰石公司成为中赛公司的子公司。而锡兰石公司承租涉诉房屋发生在2012年之前，当时锡兰石公司股东是两个自然人，法定代表人是股东之一，与我公司、中赛公司没有任何关联。赛科公司称锡兰石公司在解除合同时付给锦江北方公司的租金、违约金等都是赛科公司出资，因现在锡兰石公司已成为其关联公司，双方之间有利害关系，其证明不具有效力。赛科公司并未提供其他有效证据证明其主张。四、仓库租金、搬运费判决由赛科公司承担符合双方约定及法律规定。1.赛科公司称我公司为了牟取更高房屋租金而毁约，完全与事实不符。2.根据合同第十二条第二项约定，赛科公司应在合同解除日前将物品清理完毕……作为国有企业，我公司本着善意与诚信将房屋内物品打包租车搬运至为其专门承租仓库内；在诉讼过程中，在法院的主持下，将所有保管物品悉数交还于赛科公司，无论根据合同约定，还是代为保管的相关法律规定，均应由赛科公司承担仓库租金及搬运费。3.赛科公司的办公用具、家具等近乎占满承租仓库，仓库是专门为存放赛科公司物品而承租，自然应由赛科公司承担全部仓库租金。五、赛科公司的反诉证据系其自行制作、不具有关联性等。赛科公司反诉请求三项：1.经济损失22283071元，包括办公设备、家具、奥迪车等以及装修损失费；2.请求退还押金90万；3.请求支付违约金180万元。对于第一项反诉请求中办公用品、家具损失等，赛科公司未提供办公设备、家具等在涉案租赁房屋存放的证据，其中有关办公设备的各种登记明细单系自行制作，不能作为证据使用；对于装修损失费，因赛科公司单方违约导致合同解除，按照约定不应赔偿或补偿；对于第二项诉求，因我方在一审起诉时已主动将押金冲抵了相应金额的拖欠租金，我方在庭审时明确说明，赛科公司仍坚持主张。该请求明显不应被支持。第三项违约金的主张，因我方不存在任何违约，违约金的主张不具有事实与法律依据。六、我方在此案中不存在任何违约行为。1.赛科公司长期拖欠租金，并且在拖欠租金之后，非但不积极处理，反而躲避推诿，拒绝与我公司沟通解决，对我公司的各种告知置若罔闻，是导致合同解除并本案诉讼发生的根本原因。2.赛科公司规避处理的态度一直延续到诉讼中。因赛科公司拒绝向法庭提交委托手续，导致本案的起诉材料送达就进行了一年时间。且赛科公司无视自己的违约行为与合同解除的真正原因，致使本案历时近四年时间取得一审判决结果。3.依据合同约定，我公司取得赛科公司涉诉房屋内遗留物品所有权，并有权扣除保证金90万元。事实上，我公司对遗留物品进行了妥善保管，在赛科公司提出接管请求后，全部予以返还；在起诉时，就将保证金抵扣了相应金额的拖欠租金。
中赛公司述称，因为没有要求我公司承担责任，故对一审判决没有意见，也没有答辩意见，本案与我公司无关。
锦江会餐饮公司向一审法院起诉请求：一、判令赛科公司向我公司支付拖欠的2013年5月1日至2013年10月24日期间的租金1696438.36元，2013年10月25日至2013年10月31日期间的房屋使用费103561.64元，共计1800000元）；二、判令赛科公司向我公司支付上述欠款自拖欠之日至实际付清之日止的违约金（按照日万分之五标准计算，起算日从每一期租金开始应该交纳期满之日起计算，使用费是从2013年11月1日开始起算）；三、判令中赛公司对上述拖欠租金1800000元及违约金承担连带责任；四、判令赛科公司向我公司支付腾退房屋产生的搬运费33160元、开锁费2490元、交通费650元、购买锁具搬家用品费443元、2013年11月至2016年8月仓库租金212400元；五、赛科公司、中赛公司承担本案诉讼费用。
赛科公司向一审法院反诉请求：1.判令锦江会餐饮公司赔偿我公司经济损失22283071元，包括电脑损失93003元，办公设备损失97131元，办公家具531440元，电视、空调、洗衣机损失29898元，奥迪车损失484988元，低值易耗品损失6940.6元，红木家具损失2278000元，北京中昱一水环境工程技术技术开发有限公司（下称中昱一水公司）净化水设备损失10000000元，房屋装修费损失8761665元；2.请求锦江会餐饮公司退还我公司押金900000元；3.请求锦江会餐饮公司支付违约金1800000元；4.反诉费由锦江会餐饮公司承担。
一审法院认定事实：2008年8月31日，案外人上海锦江国际酒店（集团）股份有限公司（下称上海锦江公司）与北京中船宾馆签订《租赁合同》，约定中船宾馆将位于北京市西城区月坛北小街13号的北京中船宾馆包括酒楼及附属面积出租与上海锦江公司使用，租赁期限为2008年9月1日至2025年8月31日止。此后，双方于2009年11月25日签订补充协议，将租期延长至2027年8月31日止。
上海锦江公司承租上述房屋后，将租赁房屋交由锦江北方公司管理。
2010年6月30日，锦江北方公司与案外人锡兰石公司签订《长包房租赁合同》，约定锦江北方公司将中船宾馆北楼内1-4层房屋（3730平方米）出租给锡兰石公司，租期为2010年7月1日至2018年6月30日，前四年年租金为540万元，后四年年租金为594万元。履约保证金为90万元。锦江北方公司同意锡兰石公司在支付履约保证金后，一个月内将房屋交付给锡兰石公司装修使用，并同意提供锡兰石公司三个月的免租金装修期。
合同签订后，锦江北方公司将涉案房屋交付锡兰石公司使用。
在锡兰石公司租赁涉案房屋期间，本案赛科公司与江苏龙海建工集团有限公司签订了中船综合办公楼装修改造工程的《建设工程施工合同》，双方约定开工时间2011年4月28日，工程竣工时间为2011年9月28日。
2011年12月22日，锦江北方公司与锡兰石公司（2013年6月更名为北京中昱一水环境工程技术技术开发有限公司）签订《合同解除协议》，双方约定：锡兰石公司应于2011年12月23日前将拖欠的租金517.5万元、滞纳金48.69万元付清，锡兰石公司按照约定期限将上述款项付清后，锦江北方公司退还锡兰石公司保证金90万元。完成上述事宜后，双方签订的《长包房租赁合同》自行解除，锦江北方公司将收回房屋，并就已收回房屋现状不再与锡兰石公司存在任何异议。双方签订的租赁合同于2011年12月31日正式解除，2012年1月1日起，《长包房租赁合同》中涉及的所有事宜与锡兰石公司不再有任何关系。
2011年12月22日，锡兰石公司按照约定向锦江北方公司转帐支付517.5万元和48.69万元，锦江北方公司于2011年12月22日向锡兰石公司退还了保证金90万元。本案审理中，中昱一水公司向本院出具说明，证明其解除合同时向锦江北方公司支付的租金及滞纳金均为赛科公司出资。
2012年1-2月期间，赛科公司开始承租涉案房屋并向锦江北方公司支付租金并交纳了保证金90万元。
上海锦江公司为经营其租赁的中船宾馆所属房屋，于2012年2月6日，注册成立了北京锦江会餐饮有限公司即本案锦江会餐饮公司，锦江会餐饮公司认可锦江北方公司已将赛科公司支付的保证金90万元转给该公司。
2012年3月1日，锦江会餐饮公司（甲方）注册成立后，与赛科公司（乙方）签订《长包房租赁合同》，约定锦江会餐饮公司将中船宾馆北楼1-4层（房屋使用面积3730平方米，房屋内不含办公家具、用品及各种办公设备）出租给赛科公司作为办公及内部住宿使用；第四条：1、租赁期限为2012年1月1日至2019年12月31日止；2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月内向甲方提出书面意见，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。第五条：租赁用途：乙方将房屋作为乙方及其股东单位的办公场所及内部住宿使用，不得作其他用途使用，也不得将上述房屋对外经营；第六条、费用：1、本合同租赁期内前四年2012年1月1日至2015年12月31日期间每月租金45万元，年租金合计540万元。后四年（2016年1月1日至合同期满）每月租金为49.5万元，年租金合计594万元；2、乙方耗用的水、电、空调、供暖、煤气（天然气），按表按月计算，由乙方另行自付。第七条、付款方式：1、乙方每月向甲方交纳租金，并于当月前三日交清。2、付款时如遇节假日则可顺延或提前；4、未满一个月的租金及其他费用按当月的实际使用天数计算费用；5、乙方支付租金或其他费用，甲方应在收取当日向乙方提供合规发票；第八条、保证金：1、本合同签订后五日内，乙方应向甲方支付90万元作为定金，定金交付后，本合同生效，本合同生效后，定金转为履约保证金；2、本合同履行期内，乙方不得将保证金折抵租金或本合同约定的各项费用，不得将保证金作为债权转让或用于债务的担保；3、任何由于乙方的违约行为而造成的损失甲方可从保证金中扣除部分或全部。如保证金不足以赔偿损失时，乙方还应当赔偿甲方的损失，并于甲方书面通知规定的期限内部分补足或全额补足保证金；4、保证金不计利息；合同第九条对双方的权利义务进行了约定，7、在本合同期满、终止或解除时，甲方可保留乙方安装的任何固定装置或附加物的部分或全部而无须向乙方支付补偿、赔偿，若乙方的装修行为未经甲方许可并导致了毁坏房屋原状或附加物的结果，甲方可要求乙方支付给甲方为恢复房屋原状及修复甲方装置或附加物的损坏而发生的一切费用，使之达到原状或修复水平；8、乙方对长包的房屋及区域不得作结构性装修调整，但对内部原有设施需要改动时，须事先经甲方同意后方可进行。乙方对房屋外立面和内部装修的设计方案和图纸，也须事先经甲方书面同意后进行。第十条、限制和禁止：2、在未征得甲方书面同意前，乙方不得在电线、设备、照明设施或其他装置上安装、使用任何可能导致电路超负荷的装置。3、乙方不得对甲方提供的空调系统进行任何形式的改动。第十一条违约责任和合同的变更、终止和解除约定：1、乙方如不按期支付保证金、租金或本合同第六条规定的费用或违反合同与本合同相关的约定或补充约定或因上述原因拖欠其他费用或未及时赔偿甲方损害时，甲方可采取下列措施避免损失的继续扩大：⑴要求乙方及时付清有关费用并赔偿全部损失以及全额支付相应的违约金，违约金按每延迟一日支付应付款的万分之五计算；⑵书面通知乙方纠正违约行为，在甲方书面通知后拾日内仍未以书面形式答复并得到甲方认可或未按甲方认可的方式实际履行完毕的，甲方将停止部分或全部服务（包括水、电、空调、通讯设施等），乙方有本项前行为的，甲方亦可随时解除本合同，收回租赁房屋，并不退还保证金。⑶甲方认为必要时可要求乙方提供相应的担保，甲方有权对担保的形式、条件等进行审查、选择和认可。2、房屋交还甲方前，由于乙方违反本合同而给甲方造成的一切损失，乙方应承担赔偿责任，甲方的损失包括不限于因乙方迟延支付水、电、空调、供暖、煤气（天然气）等费用而应向相关能源收费部门承担的滞纳金或违约金，因乙方原因导致甲方受到行政处罚而产生的罚款及律师费等。……合同第十二条第2项约定：本合同期内因一方违约造成退租或双方协商一致约定退租或本合同期满乙方迁出时，乙方应在退租日或合同期满日或合同解除日前将属于乙方的物品清理完毕，将租赁房屋腾退给甲方，迟延腾退期间，每日按租金标准的双倍支付场地使用费，如迟延腾退超过三日，甲方可视为乙方放弃租赁房屋内全部财产的所有权，甲方有权对房屋内遗留物品进行清理处置，由此产生的损失和费用均由乙方承担。
上述合同签订后，赛科公司于2012年3月开始向锦江会餐饮公司支付房屋租金。
2013年3月，赛科公司开始拖欠租金，直至2013年8月16日，赛科公司经锦江会餐饮公司催促，向锦江会餐饮公司支付了2013年3-4月的租金，2013年5月之后的租金至今仍未支付。
2013年8月27日，锦江会餐饮公司向赛科公司发出如下内容通知：“北京赛科时代科技环保有限公司：因贵公司长期拖欠锦江会的房租及能源等费用共计1824474.03元，为此我们要求贵公司务必于2013年8月30日前将所拖欠费用支付给我们。否则，我们决定从2013年9月2日起封闭该办公大楼，禁止人员及车辆进入。并保留使用法律手段解决上述问题的权利。”
赛科公司在该通知上盖章，并由工作人员朱贺明签收，但赛科公司并未支付上述欠款。
2013年9月24日，锦江会餐饮公司再次向赛科公司发出《通知》：“贵公司自2013年5月至今长期拖欠锦江会的房租及能源等费用，截至2013年10月，贵公司已拖欠我们房租等费用共计人民币270万元。我公司考虑到双方的合作关系，在贵公司欠费期间，没有采取强硬措施，一直等待你们的积极回应，但至今无果。现我们因贵公司拖欠房费的原因，我们承受了巨大的经营压力，现已无法支付员工的工资等费用。故请贵公司务必于2013年9月25日17：00前支付以上欠款。否则，我们决定从2013年9月25日晚开始清理贵办公楼的工作人员、禁止人员及车辆停放，并提请律师做采取法律手段解除房屋租赁合同的工作。为安全工作需要，关闭办公楼期间我们将维持该办公楼的基本能源。请贵公司尽快给予书面答复。”
上述通知亦有朱贺明的签字并加盖了赛科公司的公章。
该通知发出后，中赛公司于2013年9月25日向锦江会餐饮公司出具承诺函：“关于我公司在月坛北小街所租的锦江集团北方公司的房子，我公司现已拖欠房租270万元。现我公司承诺将于10月15日前支付其150万元，剩余房租于10月底结清，如不能按照承诺所支付费用，我公司愿意接受贵公司对我公司的月坛办公处的财产处理，直至解除租赁合同！特此通知”。赛科公司亦在该承诺函上加盖了公章。庭审中，赛科公司主张承诺函上赛科公司的公章是在该公司对其公章失控期间由锦江会餐饮公司加盖的，但赛科公司未就此主张提交证据加以证明。
上述承诺作出后，中赛公司并未按照承诺向锦江会餐饮公司支付欠款，赛科公司亦未支付欠款。
2013年10月22日，锦江会餐饮公司委托律师向赛科公司发出律师函，该律师函中表述至该函件发出之时，中赛公司未履行承诺，且锦江会餐饮公司已无法与赛科公司及中赛公司负责人取得联系。锦江会餐饮公司通知赛科公司：赛科公司收到该律师函之日，锦江会餐饮公司与赛科公司之间的《长包房租赁合同》解除，同时要求赛科公司在收到该律师函之日起七日内腾退中船宾馆北楼内1-4层。若赛科公司延迟腾退超过三日，锦江会餐饮公司视为赛科公司放弃租赁屋内全部财产的所有权，并有权对房屋内遗留物品进行清理处置，由此产生的损失和费用均由赛科公司承担；锦江会餐饮公司同时要求赛科公司支付拖欠的租金270万元及违约金。
庭审中，锦江会餐饮公司提交了给赛科公司邮寄该通知的快递单两份，1、北京市海淀区北四环西路68号904室，签收人为“赵辰”，收件日期为2013年10月25日；2、北京市西城区月坛北街15号中船宾馆，收件日期为2013年10月24日，签收人为“刘刚”。
2013年11月1日，锦江会餐饮公司再次向赛科公司发出解除租赁合同的律师函。告知赛科公司双方租赁合同已于2013年10月24日解除，若赛科公司在2013年11月5日之前未与锦江会餐饮公司作交接房屋的工作，锦江会餐饮公司将清理遗留物品、收回房屋。
锦江会餐饮公司提交的快递单表明，该公司同时向赛科公司邮寄两份通知：1、北京市海淀区北四环西路68号904室，签收人为“朱贺明”，收件日期为2013年11月2日18：06；2、北京市西城区月坛北街15号中船宾馆，收件日期为2013年11月2日10：26，签收人为朱贺明本人签收。
针对两份律师函，赛科公司认可朱贺明为该公司员工，但主张不能确认快递单是否为朱贺明本人签收，但赛科公司未申请对朱贺明的签字进行笔迹鉴定，赛科公司主张该公司没有赵辰和刘刚两名员工。
2013年11月15日以后，锦江会餐饮公司将赛科公司放置在涉案租赁房屋内的物品陆续搬至其租赁的库房存放，锦江会餐饮公司为此支出仓库租赁费212400元、搬运费33160元。
2013年12月2日，锦江会餐饮公司将赛科公司承租的中船宾馆1-4层（平方米）以现状另租他人。
赛科公司为证明其装修损失，申请对涉案房屋在2011年9月28日装修竣工时的房屋装修价值进行司法鉴定。北京科正资产评估有限责任公司于2016年12月22日出具评估报告书，结论为：通过对评估对象进行评估，委估装修工程竣工日（评估基准日）2011年9月28日，北京市西城区人民法院2014西民初字第02471号案件所涉及的北京市西城区月坛北小街13号中船宾馆北楼1-4层装修工程价值的评估值为8761665元，其中拆除及外加固工程671509.58元，装饰工程4583155.96元，外立面及改造工程822271.71元，电气工程1094459.50元，给排水工程161177.11元，附属设施工程894257.08元，采暖工程307917.41元，消防及监控工程226917.12元。在评估报告的编制说明中编制的范围包括：中船宾馆室内装饰、外立面改造、水暖、电气、消防监控及附属设备。其他说明：1、主材按照《北京市工程造价信息》（2011年9月份信息价）及当期市场价格计入。2、未包含设计费及其他非建安部分造价。
锦江会餐饮公司对该鉴定报告与本案的关联性不予认可，锦江会餐饮公司认为装修发生的时间是在锡兰石公司承租涉案房屋期间，锦江北方公司与锡兰石公司解除合同时是现状收回房屋，意味着装修、装饰物归锦江北方公司所有，同时，其与赛科公司签订的合同亦约定因赛科公司违约导致合同解除，该公司有权保留赛科公司安装的任何固定装置或附加物的部分或全部，该公司无需对赛科公司进行补偿，因此，赛科公司装修价值的多少与本案无关联性。
本案审理中，本院组织双方当事人对锦江会餐饮公司存放至仓库的赛科公司的物品进行了清点和交接，赛科公司主张双方交接的物品不是其放置在涉案租赁房屋的全部物品，锦江会餐饮公司主张双方合同约定在赛科公司出现违约的情况下，该公司有权处理租赁房屋内的物品及财产，同时该公司已将代为保管的物品全部返还赛科公司。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。锦江会餐饮公司与赛科公司于2012年3月1日签订的《长包房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同履行过程中，赛科公司自2013年3月开始出现拖欠租金的情形，经锦江会餐饮公司催告，赛科公司在催告期内仍未将拖欠的租金全部支付锦江会餐饮公司，赛科公司构成违约，锦江汇餐饮公司依据合同约定，向赛科公司的住所地和其实际办公地址均快递了解除合同通知书，上述邮件均被签收，赛科公司虽否认收到上述快递文件，但上述地址为双方租赁合同中约定的赛科公司的注册地址及租赁房屋的地址，且有相关人员予以签收，应认定锦江会餐饮公司履行了通知义务，本院据此认定双方租赁合同已于2013年10月24日解除。
关于锦江会餐饮公司要求赛科公司支付租金及使用费的请求，赛科公司在双方合同履行期间，拖欠锦江会餐饮公司2013年5月1日至2013年10月24日期间的租金未支付，锦江会餐饮公司起诉要求赛科公司支付上述期间租金的请求正当，应予支持，锦江会餐饮公司请求的租金已经折抵了赛科公司交纳的保证金90万元，本院对此不持异议。双方合同解除后，赛科公司未及时腾退房屋，锦江会餐饮公司于2013年11月陆续将赛科公司的物品搬离涉案租赁房屋，赛科公司应向锦江会餐饮公司支付双方合同解除后至腾退房屋之前的房屋使用费，现锦江会餐饮公司要求赛科公司支付2013年10月25日至2013年10月31日期间房屋使用费的请求正当，本院予以支持。
关于锦江会餐饮公司要求赛科公司支付搬运费、仓库租金、开锁费、办公用品及交通费的请求，双方合同解除后，赛科公司未履行腾退房屋的义务，锦江会餐饮公司依据合同约定将赛科公司在租赁房屋内的物品搬离租赁房屋，因此而发生的搬运费及仓库租金，赛科公司应当承担，现锦江会餐饮公司要求赛科公司承担仓库租金及搬运费的请求正当，本院予以支持，锦江会餐饮公司针对其主张的交通费及购买办公用品和锁具的费用与本案的关联性，未提交证据加以证明，对其要求赛科公司支付上述费用的请求，本院不予支持。
关于锦江会餐饮公司要求赛科公司支付违约金的诉讼请求，赛科公司未按时支付租金构成违约，按照约定应当向锦江会餐饮公司支付违约金，考虑锦江会餐饮公司已经将涉案房屋及时收回并对外出租，赛科公司的违约行为并未给锦江会餐饮公司造成重大损失，因此，锦江会餐饮公司主张的违约金数额过高，本院根据双方合同履行情况及赛科公司的过错程度酌情予以调整。对锦江会餐饮公司次此项请求的合理部分，本院予以支持。锦江会餐饮公司要求赛科公司针对房屋使用费支付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于锦江会餐饮公司要求中赛公司承担保证责任的请求，中赛公司在赛科公司拖欠锦江会餐饮公司租金后，虽曾承诺在2013年10月分两次将赛科公司欠付的租金予以支付，但该保证的目的是涉案租赁合同得以继续履行，现双方租赁合同已经解除，该保证不再具备履行的条件，因此，对锦江会餐饮公司要求中赛公司对赛科公司拖欠的租金、使用费、违约金承担连带责任的请求，本院不予支持。
关于赛科公司反诉要求锦江会餐饮公司赔偿损失的请求，锦江会餐饮公司成立前，赛科公司即已投入大量资金对涉案房屋进行了整体装修，装修完成后，赛科公司向锦江北方公司支付租金，锦江会餐饮公司成立后，双方补签了租赁合同，赛科公司在合同履行期限内迟延支付租金构成违约，最终导致双方租赁合同解除，按照双方合同约定，在本合同期满、终止或解除时，锦江会餐饮公司可保留赛科公司安装的任何固定装置或附加物的部分或全部而无须向赛科公司支付补偿、赔偿，依据上述约定，锦江会餐饮公司无需向赛科公司支付任何补偿和赔偿，且涉案合同解除系因赛科公司违约所致，因此，赛科公司反诉要求锦江会餐饮公司赔偿其装修损失的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于赛科公司反诉要求锦江会餐饮公司赔偿其家具、电器、低值易耗品损失的请求，赛科公司主张锦江会餐饮公司向其交付的物品与其实际存放在涉案房屋内的物品不符，但赛科公司未提交证据证明其在涉案房屋内存放了哪些物品，因此，依据赛科公司自行制作的财产清单及购物票据，本院无法确认赛科公司在涉案房屋存放的物品数量和种类，赛科公司请求锦江会餐饮公司赔偿上述损失的请求，缺乏证据证明，对其上述请求，本院难以支持。赛科公司主张中昱一水公司的相关损失，应由中昱一水公司自行主张，本案对此不作处理。
关于赛科公司反诉要求锦江会餐饮公司返还保证金的请求，双方租赁合同已经解除，锦江会餐饮公司已将该保证金折抵赛科公司拖欠的租金，因此，锦江会餐饮公司无需再向赛科公司退还保证金，对赛科公司要求锦江会餐饮公司返还保证金的请求，本院不予支持。
关于赛科公司要求锦江会餐饮公司支付违约金的请求，涉案租赁合同因赛科公司违约而解除，赛科公司主张锦江会餐饮公司违约的事实缺乏证据证明，对其要求锦江会餐饮公司支付违约金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2017年3月判决如下：一、自判决生效之日起十日内，北京赛科时代环保科技有限公司给付北京锦江会餐饮有限公司二О一三年五月一日至二О一三年十月二十四日期间的租金一百六十九万六千四百三十八元三角六分及二О一三年十月二十五日至二О一三年十月三十一日期间的房屋使用费十万三千五百六十一元六角四分。二、自判决生效之日起十日内，北京赛科时代环保科技有限公司以一百六十九万六千四百三十八元三角六分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，给付北京锦江会餐饮有限公司二О一三年十月二十五日起至实际给付之日止的违约金。三、自判决生效之日起十日内，北京赛科时代环保科技有限公司给付北京锦江会餐饮有限公司搬运费三万三千一百六十元、仓库租金二十一万二千四百元。四、驳回北京锦江会餐饮有限公司其他诉讼请求。五、驳回北京赛科时代环保科技有限公司的反诉请求。
本院查明的事实与一审一致。二审补充查明，赛科公司为证明其对涉案房屋享有装修权益向本院提交中昱一水公司情况说明，内容为:2010年6月30日我公司（原名北京锡兰石环境工程技术开发有限公司）与锦江（北方）管理有限公司签订《长包房租赁合同》。2011年4月，由于我公司经营不善，遂与赛科公司协商，想由赛科公司接续我公司承租该房屋，并与赛科公司、锦江（北方）管理有限公司进行了三方商议。锦江（北方）管理有限公司同意与我公司在2011年12月解除《长包房租赁合同》，另行与赛科公司签订房屋租赁合同。赛科公司由于经营需要想对房屋进行装修。锦江（北方）管理有限公司同意赛科公司对中船宾馆北楼1-4层进行全面装修。该房屋的装修投资人和权益人为赛科公司。锦江会餐饮公司认为赛科公司与中昱一水公司有关联关系，对该证据不予认可。经本院询问，锦江会餐饮公司认可涉案房屋现在的租户仍使用赛科公司的装修经营餐饮。锦江会餐饮公司为证明其搬运物品支付搬运费及租赁仓库存放赛科公司物品的事实，向本院提交北京昆仑饭店有限公司证明及支付搬运费和仓库租金的财务支出凭证。北京昆仑饭店有限公司证明的内容为：我单位在朝阳区酒仙桥附近租用了多间库房。锦江会餐饮公司通过锦江（北方）管理有限公司承租其中一间，称用于存放其清理租户包括红木家具在内的物品。我单位为其腾出6号库房，库房面积300平方米，因何时搬走不定，租赁时间不定期，双方未签署书面租赁合同。起租时间为2013年11月1日租金按照我单位从第三方承租的租金计算，2013年每月5400元，2014年1月以后每月6300元。2016年8月底，6号库房腾退，双方租赁关系终止。赛科公司称其前往上述库房取回物品时，发现库房内也存有锦江会餐饮公司大量的物品，故认为该库房并非专为存放赛科公司的物品而租赁，不同意承担库房租赁费。锦江会餐饮公司承认该库房中存放有少量该公司物品，但表示绝大部分面积为存放赛科公司的物品所用。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。锦江会餐饮公司与赛科公司于2012年3月1日签订的《长包房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同履行过程中，赛科公司自2013年3月开始出现拖欠租金的情形，经锦江会餐饮公司催告，赛科公司在催告期内仍未将拖欠的租金全部支付锦江会餐饮公司，赛科公司构成违约，锦江汇餐饮公司依据合同约定，向赛科公司的住所地和其实际办公地址均快递了解除合同通知书，上述邮件均由赛科公司人员朱贺明签收，赛科公司虽否认收到上述快递文件，但上述地址为双方租赁合同中约定的赛科公司的注册地址及租赁房屋的地址，且有赛科公司人员予以签收，应认定锦江会餐饮公司履行了通知义务，原审法院据此认定双方租赁合同于2013年10月24日解除并无不当，本院予以确认。
赛科公司拖欠租金构成违约，导致租赁合同解除，赛科公司应向锦江会餐饮公司支付拖欠的租金及至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。作为违约方，赛科公司应向锦江会餐饮公司支付逾期支付租金的违约金。赛科公司上诉不同意支付房屋使用费及违约金有违合同约定及法律规定，本院不予支持。
对于赛科公司上诉不同意支付锦江会餐饮公司搬运费、仓库租金的请求。双方合同解除后，赛科公司未履行腾退房屋的义务，锦江会餐饮公司依据合同约定将赛科公司在租赁房屋内的物品搬离租赁房屋，因此而发生的搬运费及仓库租金，赛科公司应当承担。根据二审中锦江会餐饮公司补充提交的证据，可以确认锦江会餐饮公司为搬运、存放赛科公司的物品支付了搬运费及仓库租金。经本院核实锦江会餐饮公司用于存放赛科公司物品的仓库还存放有锦江会餐饮公司自己的物品，但双方就各自物品所占房屋面积说法不一，又不能提交证据证实各自的主张，有鉴于此，本院认为仓库租金应由双方予以分担，本院酌情确定分担的数额。
对于赛科公司上诉要求锦江会餐饮公司赔偿装修损失的请求。经本院查明，涉案房屋的装修系赛科公司在与锦江会餐饮公司签订租赁合同之前，锡兰石公司承租期间，由赛科公司出资实施的装修，锦江会餐饮公司认可涉案房屋现在的租户仍使用赛科公司的装修经营餐饮。锡兰石公司现更名为中昱一水公司，向本院出具说明认可赛科公司为装修权益人。虽然因赛科公司违约导致双方租赁合同解除，按照双方合同约定，在本合同期满、终止或解除时，锦江会餐饮公司可保留赛科公司安装的任何固定装置或附加物的部分或全部而无须向赛科公司支付补偿、赔偿，但经原审法院委托评估该装修原值为8761665元，考虑到双方合同约定的租期为7年，赛科公司实际租赁使用一年七个月，装修剩余残值价值较高，且锦江会餐饮公司的现租户实际使用该装修在经营，锦江会餐饮公司享受赛科公司的装修利益，从公平原则出发，锦江会餐饮公司应给予赛科公司适当的装修补偿。
综上所述，一审部分判决不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2014）西民初字第2471号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第2471号民事判决第四、五项；
三、变更北京市西城区人民法院（2014）西民初字第2471号民事判决第三项为：北京赛科时代环保科技有限公司自本判决生效之日起十日内给付北京锦江会餐饮有限公司搬运费33160元、仓库租金10万元；
四、北京锦江会餐饮有限公司自本判决生效之日起十日内给付北京赛科时代环保科技有限公司装修补偿120万元；
五、驳回北京锦江会餐饮有限公司其他诉讼请求；
六、驳回北京赛科时代环保科技有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费60000元，由北京赛科时代环保科技有限公司负担50000元（已交纳），由北京锦江会餐饮有限公司负担10000元（已由北京赛科时代环保科技有限公司预交，北京锦江会餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内给付北京赛科时代环保科技有限公司）。
一审案件受理费23193元,由北京锦江会餐饮有限公司负担3193元（已交纳），由北京赛科时代环保科技有限公司负担20000元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；反诉费82145元，由北京锦江会餐饮有限公司负担12145元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院），由北京赛科时代环保科技有限公司负担70000元（已交纳）；二审案件受理费105338元，由北京赛科时代环保科技有限公司负担75338元（已交纳），由北京锦江会餐饮有限公司负担30000元（已由北京赛科时代环保科技有限公司预交，北京锦江会餐饮有限公司于本判决生效之日起10日给付北京赛科时代环保科技有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 曹 雪
审 判 员 王军华
二〇一七年八月十四日
法官助理','2018-10-09
15:14:36',0,'web',NULL),(18997769,'e3664483-1c82-4564-b006-a7c000b11238','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：79次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"915\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条…… 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。
……\",\"审判程序\":\"一审\",\"案号\":\"（2017）沪0120民初13139号\",\"不公开理由\":\"\",\"法院地市\":\"上海市第一中级人民法院\",\"法院省份\":\"上海\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"e3664483-1c82-4564-b006-a7c000b11238\",\"案件名称\":\"上海孚瑞昶城物业管理有限公司与万育春物业服务合同纠纷一审民事��定书\",\"法院名称\":\"上海市奉贤区人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"奉贤区\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"本院在审理原告上海孚瑞昶城物业管理有限公司与被告万育春物业服务合同纠纷一案中，原告于2017年6月27日向本院提出撤回起诉的申请\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1505750400000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"上海孚瑞昶城物业管理有限公司与万育春物业服务合同纠纷一审民事��定书\");$(\"#tdSource\").html(\"上海孚瑞昶城物业管理有限公司与万育春物业服务合同纠纷一审民事��定书
（2017）沪0120民初13139号\");$(\"#hidDocID\").val(\"e3664483-1c82-4564-b006-a7c000b11238\");$(\"#hidCaseName\").val(\"上海孚瑞昶城物业管理有限公司与万育春物业服务合同纠纷一审民事��定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）沪0120民初13139号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"上海市奉贤区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"915\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"上海市奉贤区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"物业服务合同纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2017-06-28\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"上海孚瑞昶城物业管理有限公司,万育春\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第十三条\',法条内容:\'第十三条
系统尚未收录或引用有误
\'},{法条名称:\'第一百四十五条\',法条内容:\'第一百四十五条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"上海孚瑞昶城物业管理有限公司与万育春物业服务合同纠纷一审民事��定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-09-19\\\\\",\\\\\