济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初3103号
原告：张存霞，女，1979年2月13日出生，回族，户籍所在地山东省陵县，住济南市。
委托诉讼代理人：赵新岭，山东泉舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李慧芳，山东泉舜律师事务所律师。
被告：济南华府置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：谢伟，董事长。
委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
原告张存霞与被告济南华府置业有限公司（以下简称华府置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告张存霞的委托诉讼代理人赵新岭，被告华府置业的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张存霞向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金28166.40元（自2016年10月31日起，以已付购房款1280289元为基数，按日万分之一暂计算至起诉之日，最终计算至实际交房之日止）。事实和理由：原被告双方于2013年11月16日签订《济南市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于恒大翡翠华庭小区3号楼3单元802室预售商品房一套。原告已按照合同约定支付了全部购房款。按照合同约定，被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，但被告至今未交房。为维护自己的合法权益，提起诉讼，望判如所请。
张存霞在本案诉讼中明确要求将违约金计算时间截止至开庭审理时间即2017年8月8日。
华府置业辩称，一、原告的诉讼请求没有事实依据。答辩人没有逾期交付房屋的事实。答辩人已按照商品房合同的约定，在2016年10月30日前向原告交付了符合合同约定的房屋，原告不按时收房，系其个人原因，与答辩人无关。二、原告的诉讼请求没有法律依据。1.合同附件五合同补充协议第三条明确约定了交付条件，且答辩人在房屋交付前已完全具备了约定的条件，取得分期综合验收备案证明并非本合同约定的交付条件。根据合同附件五合同补充协议第三条约定，双方已经同意将本合同第八条进行修改，因此本合同约定的交付条件并非“取得分期综合验收备案证明”，而是合同补充协议第三条约定的交付条件，即出卖人2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。答辩人在向原告发出交房通知前已经具备以上交付条件。2.补充协议约定的交付条件已经双方签字盖章认可，是双方的真实意思表示，并且符合法律、行政法规的规定，应受到法律保护。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条与《中华人民共和国建筑法》第61条规定，建设工程经验收合格是法定的房屋交付条件。在2002年和2004年，国务院正式取消了《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发竣工验收的行政审批项目和《城市房地产开发经营管理条例》中住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，由此，建设行政主管部门组织的商品房验收许可制度被完全取消，竣工验收现在施行的是质量监督机构确认下的五方验收标准。合同补充协议第三条的交付条件完全响应了现行的验收标准，因此补充协议的交付条件是完全合法有效，既然双方当事人签订合同时已经认可，就应得到法律的保护。三、房屋验收备案制度系政府部门的行政管理措施，是管理性规范，而不是效力性强制规定，目的在于规范行政管理，并非法律、法规的强制性规定的房屋交付条件，法院应依法驳回原告的诉讼请求。依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第1条之规定，备案管理办法的目的是加强质量管理。因此，在双方当事人已经就房屋交付条件在遵守法律、行政法规进行明确约定的前提下，原告再以该种行政管理措施为由主张延期交房违约金没有法律依据，请求驳回原告不合理的诉讼请求。综上，答辩人交付的房屋符合合同约定，答辩人已经在2016年10月30日将符合合同约定的房屋交付给原告，合同补充协议约定的交付条件不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，应驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张存霞提交销售（字）201415408314《商品房买卖合同》及附件、2017年1月22日收据，华府置业提交《商品房预售许可证》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《建设工程消防验收意见书》、3号楼《电梯使用标志》、《特种设备注册登记表》、顺丰速运明细表，当事人双方质证无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并依以上证据结合当事人双方的陈述，认定事实如下：
1.2014年7月18日，华府置业作为出卖人，与作为买受人的张存霞签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的恒大翡翠华庭3号楼3-802号房，建筑面积为164.24平方米；单价每平方米7795.23元，总价款1280289元；付款方式为分期付款，买受人于2013年11月19日前向出卖人支付首期房款384087元，于2014年5月16日前向出卖人支付房款256058元，于2014年11月16日前向出卖人支付房款256058元，于2015年5月16日前向出卖人支付房款256058元，于2015年11月16日前向出卖人支付余款128028元。合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金等）；买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入出卖人指定账户），交楼期限顺延；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。
双方另签订附件，包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议在第三条写明“双方同意本合同第八条变更为”：出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金等）；买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行个人贷款申请未经银行批准的（即按揭款未划入出卖人指定账户），交楼期限顺延。3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。第四条写明“双主同意本合同第九条补充如下”：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第六条写明“双方同意本合同第十一条补充如下”：1.如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。2.该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人。…。
张存霞在该商品房买卖合同中填写的地址为“济南市英雄山路218号山东泉舜律师事务所”。在双方签订的补充协议第十二“其他约定”处“2.关于通知的约定”处写明（1）买受人确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如买受人地址变更，须在五日内书面通知出卖人。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人地址变更但没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以信件发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担。（2）出卖人按照前款约定地址寄出信件，视为已送达买受人，出卖人已经履行了相关通知义务。
华府置业在与张存霞签订该合同时已取得济建预许2013600号《商品房预售许可证》。
合同签订后，张存霞实际向华府置业交纳购房款1279665元，华府置业就此于2017年1月22日出具收据。
2.恒大翡翠华庭B－2地块3#楼于2016年10月24日经济南市公安消防支队查验，确认综合评定该建设工程消防验收复验合格；于10月26日完成单位（子单位）工程质量竣工验收，并由济南市城乡建设委员会于2016年11月1日出具备案意见。华府置业取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《建设工程消防验收意见书》；该3号楼电梯均于2015年12月由济南市特种设备检验研究所进行检验验收，华府置业取得《特种设备注册登记表》、《电梯使用标志》。
3.华府置业于2016年10月30日通过“顺丰速运”向张存霞邮寄交楼通知书，邮寄地址为“济南市英雄山路218号山东泉舜律师事务所”，查询回单显示2016年10月31日14：27已签收。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。
当事人双方有争议的事实，本院审理认定为：
1.张存霞说明其向华府置业实际交纳购房款为1279665元，但其仍要求华府置业按合同约定的价款1280289元为基数计算向其承担违约金。华府置业对此提出异议，认为应以实际收取购房款为基数。本院认为，双方在商品房买卖合同中约定的价款1280289元系双方签订合同时根据商品房的建筑面积计算，该款项存在着误差的可能性，后张存霞向华府置业交纳的实际购房款更为准确，因此本院确定，即使华府置业应向张存霞支付逾期交付商品房的违约金，计算款项的基数也应以张存霞实际交纳的1279665元为准。
2.张存霞对华府置业提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《建设工程消防验收意见书》、3号楼《电梯使用标志》、《特种设备注册登记表》没有异议，但认为与双方签订商品房买卖合同及法律规定的交房条件没有关联。华府置业则认为双方通过签订补充协议已将交房条件变更为其应在2016年10月30日前，取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》等。本院认为，张存霞与华府置业签订《商品房买卖合同》后又签订补充协议，已将《商品房买卖合同》中约定的交房条件由原约定的取得开发项目《分期综合验收备案证明》进行了变更，而华府置业提供的以上《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《建设工程消防验收意见书》、3号楼《电梯使用标志》、《特种设备注册登记表》与双方在补充协议中约定变更后的交付条件相一致，因此张存霞主张以上验收记录等与交房条件无关的意见本院不予采信，本院并依华府置业提供的以上证据确认其已取得补充协议中约定的相关验收手续。
3.张存霞对华府置业提供顺丰速运明细表中载明的交房通知书确认应为其他人收取，并说明在在收到该通知于2016年10月30日去过商品楼房处，但认为没有按照国家规定的标准、不符合交房的条件，所以没有收房。其还说明在收到华府置业的该通知后没有再去办理过收房手续。华府置业主张张存霞应该去过。
本院认为，华府置业向张存霞邮寄送达的交房通知书是按张存霞在《商品房买卖合同》中预留的地址，且关于送达双方在补充协议中明确约定了：（1）买受人确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如买受人地址变更，须在五日内书面通知出卖人。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人地址变更但没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以信件发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担。（2）出卖人按照前款约定地址寄出信件，视为已送达买受人，出卖人已经履行了相关通知义务。基于以上约定，华府置业按张存霞预留地址向其送达交房通知书，已经完成了通知义务。
本院认为，张存霞与华府置业于2014年7月18日签订的《商品房买卖合同》及附件系当事人双方的真实意思表示，合同及补充协议的内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，华府置业也已取得商品房预售许可证，因此以上合同及补充协议均为有效。
合同签订后，张存霞向华府置业交纳了购房款，履行了合同约定的基本义务。其现主张华府置业逾期交付商品房，因此要求华府置业按合同约定向其支付违约金。经审理，本院认为其诉讼请求不能得到支持。理由为：1.张存霞现主张华府置业逾期交付商品房、存在违约行为的依据是双方签订商品房买卖合同第八条的约定，即华府置业应取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，但其没有考虑到双方在签订的补充协议中已将该交付标准或条件进行了变更，即“出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”而华府置业在本案诉讼中提供了证明满足以上交房条件的相关证据。张存霞再以合同原第八条约定的交房条件主张华府置业存在逾期交付商品房违约行为无理，本院对其该项主张不予支持。2.华府置业在取得补充协议约定的交房手续或条件后，已按张存霞预留地址向其送达了交房通知书，履行了相关义务。张存霞未去办理相应商品房交接手续，应个人承担责任，不能依此要求华府置业向其承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回张存霞要求济南华府置业有限公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求。
案件受理费554元，减半收取计277元，由张存霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一七年八月二十二日
书记员 刘 微