湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第01174号
原告（反诉被告）凯恩斯国际置业（武汉）有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区中一路1号。
法定代表人陈新林，董事长。
委托代理人张君，湖北谦顺律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告姚惠玲。
委托代理人陈旭东、徐定国，湖北修德律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）中信银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道747号。
负责人徐晓华，行长。
委托代理人刘莎、梁晓露，湖北民本律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司（以下简称凯恩斯公司）与被告姚惠玲、被告中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）合同纠纷一案，本院受理后，被告中信银行武汉分行向本院提起反诉，本院适用简易程序，由审判员李映红独任审判，对本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）凯恩斯公司的委托代理人张君、被告姚惠玲的委托代理人徐定国、被告（反诉原告）中信银行武汉分行的委托代理人刘莎、梁晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯恩斯公司诉称，2005年7月8日姚惠玲为购买中一花园2-5-301号房，同凯恩斯公司签订《武汉市商品房买卖合同》。同年12月19日，中信银行武汉分行、姚惠玲、凯恩斯公司三方签订《个人购房借款合同》。因姚惠玲未向凯恩斯公司付清房款，法院判决解除房屋买卖合同。凯恩斯公司认为，既然主合同已解除，那么从合同也应当解除，同时根据已经生效的判决书，武汉市江岸区后湖乡石桥村中一花园2-5-301室房屋已返还给凯恩斯公司，凯恩斯公司不应再为该房屋做担保。因此诉至法院请求判令：1、解除2005年12月19日三方签订的《个人购房贷款合同》，且银行按揭贷款由被告姚惠玲一次性向被告中信银行武汉分行支付完毕；2、被告姚惠玲办理注销中一花园2-5-301号房抵押手续；3、被告姚惠玲承担本案诉讼费用。
被告姚惠玲辩称，江岸区人民法院判决解除房屋买卖合同之后，凯恩斯公司一直未按判决履行，未返还姚惠玲购房款541170元，导致房屋一直被抵押，纠纷应三方共同解决。
被告中信银行武汉分行辩称并反诉称，买卖合同的解除不必然导致抵押贷款合同解除，中信银行武汉分行享有对房屋的抵押权。中信银行武汉分行与凯恩斯公司、姚惠玲签订《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），其中姚惠玲为借款人，凯恩斯公司为连带保证人。姚惠玲以其购买的位于武汉市江岸区后湖乡石桥村中一花园2-5-301室房屋作抵押，并办理了期房抵押登记，中信银行武汉分行对抵押房屋享有抵押权。中信银行武汉分行已依约发放贷款438000元。现反诉请求判令：1、原告凯恩斯公司对被告姚惠玲剩余贷款本息承担连带保证责任（贷款本金144087.41元，截止2015年8月26日利息83.69元，此后的利息、罚息计算至姚惠玲付清时止）；2、被告中信银行武汉分行对被告姚惠玲提供抵押的房屋享有抵押权；3、本案反诉相关费用由原告凯恩斯公司承担。
原告凯恩斯公司针对被告中信银行武汉分行的反诉辩称，中信银行武汉分行只能行使物上代位权，不能行使抵押权的追及效力，凯恩斯公司将不承担对剩余贷款本息的连带保证责任。本案涉及的期房抵押权，不是担保法上的抵押权，中信银行武汉分行主张房屋抵押权缺乏法律依据。
经审理查明，2005年7月8日姚惠玲同凯恩斯公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定购买武汉市江岸区后湖乡石桥村中一花园2-5-301室房屋，商品房总价款641170元，其中首付款203170元，剩余房价款438000元采取银行按揭贷款方式支付。2005年12月19日凯恩斯公司、姚惠玲、中信银行武汉分行共同签订《个人购房借款合同》，约定姚惠玲向中信银行武汉分行借款438000元，用于购买武汉市江岸区后湖乡石桥村中一花园2-5-301室房屋，月利率4.59‰，借款利率的确定方式为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%，贷款期限自2005年12月19日起至2018年12月19日止，还款方式为按月等额本息。同时约定，凯恩斯公司对担保期限内的姚惠玲债务承担连带保证责任，担保期限为自借款合同生效之日起至姚惠玲所购房屋取得所有权证，办妥抵押手续和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其相关资料交中信银行武汉分行持有之日止。保证期间为姚惠玲还款逾期之日起至担保期限届满后两年止。凯恩斯公司自愿放弃担保法第28条项下对中信银行武汉分行的抗辩。担保条款的的效力独立于合同。同日，姚惠玲以其约定购买的位于后湖乡石桥村中一花园2-5-301室房屋提供抵押，并办理了期房抵押登记。
另查明，2005年12月23日，中信银行武汉分行向姚惠玲发放贷款438000元。姚惠玲偿还部分借款本息外，截止2016年3月23日，剩余贷款本金120524.64元。
还查明，2008年9月19日，武汉市江岸区人民法院作出《（2008）岸民商初字第125号判决书》，就凯恩斯公司与姚惠玲武汉市江岸区后湖乡石桥村中一花园2-5-301室房屋买卖合同纠纷一案，认定因姚惠玲未能依约付清购房款等构成违约，判令解除姚惠玲与凯恩斯公司的商品房买卖合同，凯恩斯公司向姚惠玲返还购房款541170元，姚惠玲向凯恩斯公司支付逾期付款违约金1000元。姚惠玲不服，提起上诉，武汉市中级人民法院以《（2008）武民终字第1004号判决书》驳回上诉维持原判。
上述事实，有当事人的陈述、《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《民事判决书》，《期房抵押凭证》、借款凭证、还款明细等证据予以证明。
本院认为，凯恩斯公司、姚惠玲、中信银行武汉分行签订的《个人购房借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。该合同与凯恩斯公司、姚惠玲间的房屋买卖合同系两个独立合同，并存在购房目的性关联。鉴于凯恩斯公司与姚惠玲的房屋买卖合同被依法解除，购房借款合同的目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，凯恩斯公司请求解除《个人购房借款合同》的主张，本院予以支持。该合同解除后，姚惠玲下欠中信银行武汉分行的借款本息应予偿还。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条规定，本案《个人购房借款合同》解除后，凯恩斯公司作为担保人对债务人姚惠玲应当承担的民事责任及中信银行武汉分行享有的房屋抵押权依法不能免除。凯恩斯公司应对借款合同的债务依约承担连带保证责任。针对中信银行武汉分行提出享有的房屋抵押权，凯恩斯公司认为中信银行武汉分行只能行使物上代位权等的抗辩无事实与法律依据，本院不予采纳。中信银行武汉分行要求凯恩斯公司对姚惠玲剩余贷款本息承担连带保证责任、中信银行武汉分行对姚惠玲提供抵押的房屋享有抵押权的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。凯恩斯公司非银行按揭贷款的债权人，其要求姚惠玲一次性向中信银行武汉分行支付完毕并请求姚惠玲办理注销武汉市江岸区后湖乡石桥村中一花园2-5-301室房屋抵押手续的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
1、解除原告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司、被告姚惠玲、被告中信银行股份有限公司武汉分行于2015年12月19日签订的《个人购房借款合同》；
2、原告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司对被告姚惠玲应偿还的贷款本金120524.64元、利息（以120524.64元为基数，从2016年3月24日起按合同约定的标准计算至实际给付之日止）承担连带保证责任；
3、被告中信银行股份有限公司武汉分行对被告姚惠玲名下位于武汉市江岸区后湖乡石桥村中一花园2-5-301室的房屋享有抵押权；
4、驳回原告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费1592元、反诉费1592元，其他诉讼费用80元，共计3264元，由原告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司负担（其中被告中信银行股份有限公司武汉分行已预付1592元，原告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司将此款直接给付被告中信银行股份有限公司武汉分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李映红
二〇一六年三月三十一日
书记员 胡倩雯