江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0722民初3999号
原告蔡军。
委托代理人王绍典，东海县安峰法律服务所法律工作者。
被告东海县金鼎融资担保有限公司，住所地东海县牛山街道西双湖壹号商铺2-105.
法定代表人陶明甫，经理。
委托代理武建，江苏尚扬律师事务所律师。
委托代理人陈浩浩，系公司职员。
第三人李锁住。
原告蔡军与被告东海县金鼎融资担保有限公司（以下简称：金鼎公司）、李锁住执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡军及其委托代理人王绍典，被告金鼎公司的委托代理人武建、陈浩浩到庭参加诉讼，第三人李锁住经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡军诉称，2012年2月1日，第三人因欠原告借款和货款已将诉争楼房以357259元的价格转让给原告，其欠原告购房贷款从2012年2月1日以后就由原告还贷，同时至今的物业费、天然气费、水费等费用均由原告交纳，小区还安排原告停车车位的使用，原告对诉争楼房已实际占有，成为房屋的真正所有权人，取得房屋的所有权。房屋已交付原告占有至今，根据相关法律规定，自不动产权的合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，原告已取得诉争房屋的所有权，被告无权申请执行该房产。被告系执行案件申请人，在执行程序中原告提出案外人异议，贵院于2016年5月12日作出（2016）苏0722执异18号民事裁定，驳回原告的异议申请。故根据民诉法相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令停止对东海县牛山镇利民西路9号弘达花园2-2-902室房产的强制执行，并解除查封，诉讼费由被告承担。
被告金鼎公司辩称，原告���诉讼请求，没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。首先，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法律规定应当登记，自记载不动产登记簿时发生效力。”既然不动产物权是以登记为准，而本案房产一直登记李锁住名下并没有发生物权的变更，那么此房产仍属李锁住所有。其次，据原告诉状可知，涉案房产抵押于银行，根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告明知涉案房产抵押在银行，受让时即未经银行同意也按规定代为清偿债务消灭抵押权。所以说，双方之间的房屋转让协议违反法律强制性��定而无效。第三，原告在诉状也称“对李锁住是合同债权……没有登记只是物权未设立”，原告也承认没有取得涉案房屋的物权。综上，原告起诉要求对涉案房屋停止执行并解封，无事实和法律依据，应依法驳回起诉。
第三人李锁住未答辩。
经审理查明，2008年4月22日，第三人与连云港弘达房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买东海县牛山镇弘达花园2号楼2单元902室房产，单价2300元/㎡，房屋总价款521134元，首付157134元，余款办理银行按揭贷款。
另查明，2012年2月1日，第三人将涉案房屋转让给原告，并出具一份《转让书》，内容如下：“转让书同意将弘达花园902室房子转让给蔡军，转让费3000元/㎡，按实际平方算账。出让人：李锁住2012.2.1。”同年7月8日，双方结算后，第三人在其身份证复印件上向原告出具一份收条，���容如下：“收条今收到蔡军弘达花园2号楼2单元902室房款叁拾伍万柒仟贰佰伍拾玖元（357259.-），余欠房贷余额叁拾贰万壹仟玖佰肆拾壹元（321941.-）由蔡军还工行贷款。李锁住2012.7.8。”后第三人将购房合同原件交与原告，原告从第三人处收房后对房屋进行装修，并入住使用。2013年9月19日，原告与燃气公司签订供气合同。从2012年2月起，原告每月以第三人名义向工商银行偿还按揭贷款3000元。
再查明，2013年2月1日，在金鼎公司诉李锁住、夏光明、吴清珍追偿权纠纷一案中，本院依据被告的申请对涉案房屋进行保全。被告与第三人追偿权一案生效进入执行阶段后，原告针对涉案房屋提出执行异议，后本院裁定驳回原告的执行异议，现原告依法提起执行异议之诉。
以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、契税发票、《转让书》、收条、装���采购配货清单、供气合同、天然气发票及收据、电费发票、还贷凭证、物业费收据、物业管理处出具的证明、小区车辆道闸卡使用约定等原件、民事判决书、民事裁定书等证据予以证实。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，2012年2月，第三人将涉案房屋转让给原告，原告居住使用至今，有原告提供的《转让书》、收条、装修采购配货清单、供气合同、天然气发票及收据、电费发票、物业费收据等证据予以证实，且《商品房买卖合同》、契税发票、还贷凭证等原件由原告保管，进一步印证了原告的事实主张。本院认为，原告在本院保全房屋之前，2012年已实际受让涉案房屋并居住使用至今，房屋贷款尚未结清没能及时过户，期间原告对房屋进行装修，并签订供气合同，按月向银行偿还房屋按揭贷款，应当享有足以排除强制执行的民事权益。故原告请求停止执行涉案房产，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩原告尚未取得涉案房屋的物权，根据相关法律规定，排除强制执行的民事权益包括但不限于物权，原告和第三人在涉案房屋贷款尚未结清，抵押期间转让涉案房屋并非无效，综上对于被告的抗辩，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼
法>的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
停止对东海县牛山镇利民西路9号弘达花园2-2-902室房产的强制执行
案件受理费8857元，由被告金鼎公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8857元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。
审 判 长 温爱英
审 判 员 吴 鹏
代理审判员 曹 凯
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 赵方会
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、���定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（二）《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者���按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。