江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02029号
原告如东鑫诚物业有限公司，住所地如东县掘港镇节制闸小区一排五号。
法定代表人高锋，经理。
委托代理人高松柏，江苏正东律师事务所律师。
委托代理人张维维，江苏正东律师事务所实习律师。
被告邵小玲。
原告如东鑫诚物业有限公司（以下简称鑫诚物业公司）与被告邵小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法由审判员卞建国适用简易程序中的小额诉讼程序，于2015年11月2日公开开庭进行审理。原告鑫诚物业公司的委托代理人高松柏、被告邵小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫诚物业公司诉称，被告自入住如东县中坤苑小区以来，一直享受小区物业服务，并与原告签订物业管理服务合同，但被告未能按约给付原告物业服务费。经原告多次催要未果，故提起诉讼，请求法院判令被告给付自2013年7月8日至2016年7月7日止的物业费7143元、滞纳金730元及本案诉讼费用。
被告邵小玲辩称，雨天被告家中客厅北窗户、东房间渗水，墙面、地板严重受损，对此原告有责任，正因原告不履行自身义务，被告才未按时缴纳物业费，故对滞纳金被告不认可。另被告一年多没有在该小区居住，不同意支付垃圾费。
经审理查明，原告鑫诚物业公司系自然人控股的有限公司，一般经营项目为物业管理、家政服务等。如东县中坤苑小区由如东中天昆仑房地产开发有限公司开发，二期开发的中坤苑小区前期物业委托原告鑫诚物业公司管理。
2008年7月8日，原告鑫诚物业公司与被告邵小玲签订了《物业管理服务合同》一份，合同约定：原告鑫诚物业公司为被告邵小玲提供物业服务，物业类型为坐落于中坤苑小区22幢901室的住宅一套，建筑面积为161.18平方米，收费标准为小高层1.2元（不分层次），缴费时间为7月，每年缴纳一次。此合同为前期服务合同，业主大会和业主委员会成立并与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》时自行终止。同时该合同约定了委托管理服务事项及服务标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任、附则等。同日，原、被告之间签订了一份《装修管理协议》。
2008年2月22日，原告鑫诚物业公司具申请报告至如东县物价局，申请报告中载明：考虑到该小区服务质量比较高、人员配备比较多，根据测算，小高层一层至顶层统一按每月每平方米向业主收取1.2元物管费；别墅每月每平方米向业主收取1元物管费；店面房每月每平方米向业主收取1元物管费；办公用房每月每平方米向业主收取1元物管费；商业用房、幼儿园等每月每平方米向业主收取1元物管费，望贵局给予批准为感！2008年4月25日，如东县物价局在该申请报告中签署同意备案。
2009年7月1日，原告与如东县掘港镇中坤苑业主委员会签订了《中坤苑物业服务过渡期合同》一份，合同约定：如东县掘港镇中坤苑业主委员会委托原告对坐落于如东县掘港镇泰山路6号，占地面积20.08万平方米，建筑面积约28万平方米（三期在建约12万平方米）的中坤苑小区实行专业化、一体化的物业管理服务，合同期限为2009年7月1日起至2011年5月31日止，为过渡期合同。管理服务费用中约定二期小高层住宅1.2元／平方米／月，三期小高层住宅1.2元／平方米／月。合同中同时对委托服务事项、双方权利义务等相关事项进行了约定。
2009年7月10日，原告与如东县掘港镇中坤苑业主委员会签订《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》，约定：物业费从业主入住之日起收取，预交一年。向业主收取生活垃圾清运处置费，每年每户60元。业主逾期不交物业管理费，从逾期之日起按每天一元交纳滞纳金。
2011年5月25日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会向原告发出《工作联系函》，决定仍续用原房产公司先期招聘的如东鑫诚物业有限公司，按2009年过渡合同条款管理小区。时间暂定为二年。二年期满后，若仍未召开业主代表大会，且鑫诚物业公司又能一直按照既定条款保质保量服务小区的，将继续续用下去，直到召开第二届业主代表大会。如东县掘港镇中坤苑业主委员会在该工作联系函上加盖公章。
后原告按上述合同约定履行物业管理服务至今，但被告邵小玲入住后，自2013年7月8日至今未交纳物业服务费，原告催要未果，故提起诉讼，请求法院判令被告邵小玲给付自2013年7月8日至2016年7月7日止的物业服务费用7143元，并承担滞纳金730元及本案诉讼费用。
庭审中，被告邵小玲确认其所购置的房屋面积为161.18平方米，并对原告主张的物业服务费6962.98元（1.2元／月／平方米×161.18平方米×36个月）没有异议，但认为其一年多不在该小区居住，不该缴纳垃圾清运费。被告邵小玲对于原告主张的滞纳金不予认可，同时指出其之所以不按时缴纳物业费，是因为原告存在不作为，对其房屋渗水的问题不闻不问。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的营业执照、资质证书、物业管理服务合同、过渡期合同、补充协议、申请报告、装修管理协议、工作联系函等，被告提交的照片、费用清单等证据在卷为证，并经庭审质证审核，予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如东县掘港镇中坤苑业主委会员与原告鑫诚物业公司订立的《中坤苑物业服务过渡期合同》、续订的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》及《工作联系函》，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，对全体业主及物业管理企业均具有约束力。原告鑫诚物业公司依上述合同在中坤苑小区从事管理服务活动，取得收取物业服务费用的权利，原告鑫诚物业公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。关于原告主张的费用，在中坤苑业主委员会明确的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》中亦已载明物业费从业主入住之日起收取，预交一年。同时，根据《江苏省物业管理条例》第五十一条的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收费用的期限最长不得超过一年。故根据合同约定，自2013年7月8日至2016年7月7日期间，被告邵小玲应交纳的物业服务费为6962.98元（1.2元／月／平方米×161.18平方米×36个月）。原告主张自2013年7月8日至2016年7月7日期间的物业服务费有事实依据和法律依据，应予支持。关于垃圾清运费，按照合同约定应支付60元／年／户，合计180元（3年），被告以未居住为由不同意给付，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金问题，原告主张被告自2013年7月8日至2014年7月7日期间的物业服务费最迟交费日期应为2014年7月7日，自2014年7月8日起即视为逾期，自2014年7月8日起计算至本判决作出之日的滞纳金为人民币507元。自2014年7月8日至2015年7月7日期间的物业服务费最迟交费日期应为2015年7月7日，自2015年7月8日起即视为逾期，自2015年7月8日起计算至本判决作出之日的滞纳金为人民币142元。滞纳金合计为649元。其依据系根据如东县掘港镇中坤苑业主委员会与原告签订的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》中的约定，即物业公司可以预收下一年物业管理费，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。考虑到该约定中原告可以提前预收一年物业服务费，但对业主提前交纳物业服务费是否享有优惠未作出任何规定，但对逾期之日即计算有滞纳金，该约定对业主权利和义务而言存在明显不对等，有失公允。故本院综合衡量，酌情给予业主一定的交费宽限期，对原告主张的滞纳金酌情支持500元。以上原告主张的费用合计为人民币7642.98元。关于被告邵小玲提出的房屋渗水问题，被告邵小玲应通过其他途径解决，不属于原告鑫诚物业公司的管理范畴。
综上，本院认为，物业管理服务合同有其自身特殊性，是一个长效双务合同，物业服务对象是小区的全体业主，对于原告物业公司而言，正常收取物业服务费是物业公司对小区的房屋及配套设施等进行养护、管理，维护小区环境卫生和秩序的物质条件，因此，小区业主是否按期缴纳物业服务费，不仅会影响物业公司的正常经营，同时也会影响到其他正常缴费的业主利益。本案被告邵小玲并未能提交有效证据证实原告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，或者有不交物业服务费用的其他正当理由，故对其辩称，本院难以采纳。需要指出的是，若被告邵小玲作为业主对物业管理企业的服务水平、质量等存有异议的，完全可以业主的身份通过合法的途径依法维护权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序要求物业管理企业履行职责与义务。同时，原告鑫诚物业公司作为物业管理企业，也应当加强与业主的沟通，进一步增强服务意识，提升物业服务水平和质量，与小区业主共同创建良好的居住环境。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告邵小玲给付原告如东鑫诚物业有限公司自2013年7月8日至2016年7月7日的物业服务费6962.98元、垃圾清运费180元，并支付滞纳金500元，合计为人民币7642.98元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告如东鑫诚物业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币25元，由被告邵小玲负担。
本判决为终审判决。
审判员 卞建国
二〇一五年十一月二十七日
书记员 戴钟玲
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
第（五）项按时交纳物业服务费用。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。