浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初6936号、6937号
原告（反诉被告）：浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司。
法定代表人：黄允献，董事长。
委托诉讼代理人：朱杭义，浙江星耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王超，浙江星耀律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：义乌市马青二手车市场开发有限公司。
法定代表人：陈伟，董事长。
委托诉讼代理人：吴健英，浙江稠州律师事务所律师。
原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司诉被告义乌市马青二手车市场开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年04月28日立案后，依法由审判员吴红生适用简易程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。同日，被告义乌市马青二手车市场开发有限公司对本案原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司提起反诉，本院经审查认为被告的反诉符合受理条件，受理其反诉。反诉原告申请对租赁标的物中的义乌市北苑商贸区西区负一层的装修费用进行司法鉴定，予以准许。同年9月5日，本院作出裁定，决定（2016）浙0782民初6936号和（2016）0782民初6937号案件合并审理，并于同年9月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱杭义、王超，被告法定代表人陈伟、委托诉讼代理人吴健英到庭参加了第一次诉讼；原告委托诉讼代理人朱杭义，被告委托诉讼代理人吴健英到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司向本院提起诉讼请求：1、要求解除与被告于2015年4月28日签订的一层商铺及负一层地下室二个《房屋租赁合同》；2、要求被告支付商铺租金1264332元，负一层租金1876931.50元；3、要求被告支付商铺空调费261436.75元（暂算至2016年4月30日），并要求被告从2016年5月1日起，按每天1093.71元继续支付至房屋实际腾退之日止；4、要求被告腾退房屋；5、要求确认被告已支付的商铺租赁合同履约保证金300000元归原告所有，确认被告已支付的负一层合同履约保证金300000元归原告所有；6、要求被告从2016年5月1日起赔偿原告商铺租金损失每日3828元至房屋实际腾退之日止，从2016年5月1日起赔偿原告负一层租金损失每日5424.66元至房屋实际腾退之日止。因被告于2016年9月1日已腾空一层商铺的房屋并将一层商铺和负一层的全部钥匙交还原告，原告撤回了要求被告腾退房屋的诉讼请求，其租金和空调费要求计算至2016年8月31日止。事实和理由：2015年4月28日，原、被告签订了二份《房屋租赁合同》，其中一份合同约定：被告向原告承租义乌市北苑商贸区西区的一层商铺，租赁期限为2015年5月1日至2018年9月30日，前3个月为免费装修期，原告如迟延交付房屋，3个月的免费装修期顺延；第一年租金1264330元分两次支付，2015年5月1日前支付600000元，2016年1月1日前支付664332元；被告应于2015年7月1日前付清第一年空调费361238元。合同同时还约定：被告应于2015年4月28日缴纳合同履约保证金300000元，被告如违约致使合同解除，已交租金不退回，履约保证金不返还等内容。合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告。但被告不按合同履行义务，除交付履约保证金300000元外，第一年租金至今分文未付。另一份合同约定：被告向原告承租义乌市北苑商贸区西区负一层AB区，租赁期限为2015年5月1日至2023年9月30日，前3个月为免费装修期，原告如迟延交付房屋，3个月的免费装修期顺延；第一年租金1980000元分两次支付，2015年5月1日前支付1000000元，2016年1月1日前支付980000元。合同同时还约定：被告应于2015年4月28日缴纳合同履约保证金300000元，被告如违约致使合同解除，已交租金不退回，履约保证金不返还等内容。合同签订后，原告于2015年5月20日将房屋交付被告。但被告不按合同履行义务，除交付履约保证金300000元外，第一年租金1876931.50至今分文未付（该租金数额已扣除2015年5月1日至5月19日的租金）。期间原告多次要求被告支付租金，2016年4月12日，原告又委托律师正式致函被告，要求被告履行二个合同的义务，但被告均置之不理。原告认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，根据诚实信用原则，被告应履行自己的合同义务，现被告的违约行为，致使原告的合同目的无法实现，严重损害了原告的财产权益，故原告有权要求解除合同，返还财产，赔偿损失。
被告义乌市马青二手车市场开发有限公司辩称：该两份《房屋租赁合同》实际上应是一个租赁合同法律关系。被告租赁原告的这两个场所是用于经营二手车电子商务市场及相关业态，作为市场经营肯定要整体规划、整体招商，才能便于市场的开发与经营，也才能实现合同目的。两份租赁合同约定有所交叉，只有作为一个整体才能查清案件事实。商铺租赁合同第四条约定的“通往地下室入口2015年8月1日交付给承租人使用”“出租人负责将一期场地做一个地下室楼梯”都是为了负一层的使用而约定的，之所以会约定在一层商铺的合同中，就是因为双方在签订合同时对于地上、地下需要整体使用有明确的共识，也才能查清本案纠纷的相关事实。作为一个租赁合同法律关系是双方在合同签订及履行过程中的共识，根据商铺租赁合同约定的租金支付期限与方式，作为出租方的原告早就可以向承租方追讨租金或解除合同，但出租方却在2016年4月12日第一次以律师函的形式向承租方追讨租金，而此时正是通往地下一层的电梯刚好验收合格。正是因为出租方一直没有完成地下一层相关交付义务，所以也一直无法向承租方追讨租金，这也充分说明，双方对于地上、地下整体出租，只有一个租赁合同法律关系在合同签订及履行过程中都是有一致认识的。本案所涉租赁合同无效。其理由如下：本案所涉租赁物中地下一层明显是地下车库，出租方变更规划许可擅自改建为经营场所出租给承租方使用是违法行为。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条等相关规定，出租方需要重新取得规划许可，并依据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条等规定进行消防验收。此外，在负一层房屋租赁合同第四条明确规定，出租方保障地下室的合法性并积极配合承租人办理相关手续。也就是说提供合法可以使用的租赁物的义务在于出租方，出租方在未进行规划许可及消防验收的情形下，擅自变更规划将地下室改建为经营场所出租给承租方使用是《商品房屋租赁管理办法》第六条所明确禁止的。同时，出租方将地下室擅自出租给承租方使用，系无权处分行为。依据《物权法》和最高院的相关司法解释，地下停车场等公共设施的权益由全体业主享有。本案负一层的权利人应该是业主，除非出租人能够提供证据证明其已经取得了相应的使用权，否则其根本无权出租。因出租方原因导致合同无效，出租方不仅要向承租方返还收取的60万元保证金并且还要赔偿承租方的损失。
反诉原告义乌市马青二手车市场开发有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告返还履约保证金60万元；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失720038元。事实和理由：反诉原告筹建淘爱车二手车电商交易园区，在寻找经营场所时经人介绍得知义乌市北苑商贸区正在开挖两个通往地下室的入口，地下室可以用于经营。找到反诉被告协商达成房屋租赁合意，并签订了租赁合同，合同明确两块场地是作为一个整体进行规划，用于开办二手车电子商务市场。反诉被告以电梯未验收合格为由至今未交付负一层的行人入口，车辆入口也因楼上住户的阻挠被封闭至今，致使负一层至今未有使用，根本没有实现反诉原告的合同目的。反诉原告在装修过程中受到住户的阻挠，有住户称负一层应归其所有，反诉被告无权使用，反诉原告便对反诉被告是否是负一层的所有人产生了怀疑。在收到本诉起诉状及副本材料后，反诉原告发现反诉被告未提供任何负一层的权属凭证，也无法得知其所租赁的负一层是否是合法建筑，是否经过消防验收等。反诉原告认为，本案所涉租赁标的物可能是规定的禁止租赁的房屋，双方签订的租赁合同是无效合同；也可能反诉被告根本无权处分，租赁合同是效力待定合同。但无论如何都是反诉被告的过错导致，反诉被告应当承担返还履约保证金及赔偿反诉原告损失的责任。
反诉被告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司辩称，反诉原告提出的两项诉请均不成立。反诉原告首先应当明确提出这两项诉请的基础法律关系是什么？是合同无效还是合同效力待定。反诉原告没有任何事实和法律依据确认该两份合同是无效合同。而对于效力待定，今天为止我们没有看到反诉原告对其主张的事实提供证据，纯粹凭其主观猜测。同时反诉被告也不同意反诉原告关于该两份房屋租赁合同是同一租赁合同法律关系的说法，是反诉原告单方面行为，本案清楚是两个房屋租赁合同，第二个问题，通往负一层入口被封闭及装修过程中遇到住户阻止，不允许反诉原告使用负一层，对这个问题我们认为反诉原告说法不但是不正确的，笼统的说法可信度极低的，退一步讲，即使有这情况存在，反诉原告应举证来说明哪一段时间发生这样的情况，总之，即使反诉原告所称的情况存在的话，也不是我公司行为，你可以去找侵权人。比如说入口电梯，合同中没有内容，所以入口电梯与本案无关，无论入口电梯我们什么时候安装并且经过检测都与反诉原告无关；2.装修损失在这个案件中不成立，根据最高院关于审理房屋租赁合同的司法解释11条第二项规定：承租人违约，法院不应予以支持。
原告（反诉被告）浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司向本院提交如下证据用以证明自己的主张：1、房屋租赁合同二份，证明双方签订了二份《房屋租赁合同》，合同的有关权利义务的约定。证据2、一层商铺房屋交付确认单（第一期）、一层商铺房屋交付确认单（第二期）、负一层AB区房屋交付确认单一份，证明原告履行合同义务，分批将房屋交付被告。证据3、律师函、邮政快递单各一份，证明原告委托律师致函被告，要求被告履行合同义务、支付租金。证据4、国有土地使用权证（复印件）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、义乌市建设项目竣工规划验收证明单、义乌市建设工程竣工验收备案表各一份，证明出租房屋系原告依法建造取得。证据5、图纸（复印件）一份，证明原被告双方确认一层商铺第一、二期交付的范围以及交付的时间。证据6、平面图一份，便于充分了解事实，也能够反映负一层出租的全部房屋全貌。
被告（反诉原告）义乌市马青二手车市场开发有限公司对上述证据质证如下：证据1真实性没有异议，但对其合法性有异议，该两份租赁合同作为整体租赁的一部分，因为整个租赁合同法律关系无效，因此各自部分也是无效的。证据2真实性没有异议，证明目的有异议。一层商铺交付确认单仅能证明原告向被告交付了一层商铺的相应面积，并不能证明原告已经依据合同约定向被告交付地下室入口，原告并没有完成交付义务。影响负一层使用的关键是电梯入口及车辆入口，原告一直未交付给被告。电梯入口交付在合同里面明确约定在2015年8月1日，在2015年5月20日原告不可能交付给被告，所以原告没有完成交付义务。证据3律师函真实性没有异议，仅能证明原告于2016年4月12日以律师函的形式向被告主张过权利，而且还是在2016年4月8日行人电梯验收合格后才第一次向被告催讨租金，在此之前，原告没有以任何方式向被告主张权利。反而是被告催促原告交付地下室出入口及相应的房产，原告一直都以电梯未验收为由推拖至今。证据4中的国有土地使用权证是复印件其真实性有异议，要求提供原件，楼上的12层已经出售给住户了，因此原告不可能提供房产证原件的。根据原告提交的证据，载明是商住两用性质，原告要将房屋出租，必须经过相关部门的审批。其中的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、义乌市建设项目竣工规划验收证明单、义乌市建设工程竣工验收备案表，这四份证据指向的地址是不一致的，工程项目的名称也是不一样的，不能证明本案争议的标的物是合法建造的。地下室在义乌市建设工程竣工验收备案表中是没有载明的，要求原告提供该争议房屋合法建造并验收合格的证据，并要求原告提交商住两用地块地下室进行商住两用审批的证据。证据5、6真实性没有异议。
本院对原告（反诉被告）浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司提交的证据认证如下：证据1被告对其真实性没有异议，合同内容予以确认；对于是否合法在析理部分予以分析确定。证据2被告对其真实性没有异议，可以确认原告已经对一层商铺和负一层进行了交付，但交付有没有按照合同约定在析理部分进一步分析确定。证据3被告对其真实性没有异议，予以确认其事实。证据4中被告对国有土地使用权证复印件不予认可，要求原告提供原件，而原告一直没有提供原件，不能证明原告目前出租的房产是原告合法占有的。其他一些权证，虽然载明的地址、工程项目名称不一致，但工程指向是同一的，可认定为同一工程，是合法建造的建筑。证据5、6被告对其真实性没有异议，予以确认采用。
被告（反诉原告）义乌市马青二手车市场开发有限公司提交如下证据证明自己的主张：证据1、于2016年6月4日录制的地下室电梯出入口、车辆出入口视频资料一份，证明被告一直未使用地下室。证据2、现场照片两张，证明负一层的这一块，原告没有提供任何合法的产权凭证。证据3、证人马某的当庭作证证词一份，证明当时被告去承租时有关情况。证据4、电梯使用标志和相应的监督检验报告（复印件）各两份，证明涉案地下室入口中两个人行道扶梯是在2016年4月8日才经相关部门验收合格，在此之前出租方一直未交付给承租方使用。证据5、鉴定报告及鉴定费发票，证明承租方遭受的装修损失及垫付的鉴定费。证据6、北苑行政商务中心商贸区A地块规划总平面图一份，证明负一层作为一个地下停车场进行规划，且地下停车场仅有的两个路口是在已经全部出售给业主的高层下面，车辆通往负一层必须经过高层下面那个路口。
原告（反诉被告）浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司对上述证据质证如下：证据1真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告一直没有使用地下室的事实。证据2真实性没有异议，但和本案没有任何关联，不能达到被告的证明目的。证据3证人的陈述是不正确的，没有相应的证据证明。证据4真实性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关。证据5真实性无异议，证明目的有异议，从鉴定报告来看，无法得出所谓的损失，只能说明被告有装修投入。证据6真实性无异议，关联性有异议，负一层的两个入口虽然是在高层下面那条小路上，但是两个入口被告都可以使用，被告把责任强加到原告头上是不对的。
本院对被告（反诉原告）义乌市马青二手车市场开发有限公司提交的上述证据认证如下：证据1原告对其真实性没有异议，且在庭审后现场勘察时所见一致，能够证明被告已经对地下室进行了装修，但没有实际使用的事实。证据2原告对其真实性没有异议，可确认是本案争议房屋所在地的照片，但确实无法达到被告的证明目的。证据3客观反映了被告承租原告房屋时的情况，予以确认。证据4原告对其真实性无异议，客观反映了电梯验收合格的时间，予以确认。证据5原告对其真实性无异议，可以客观反映被告在装修地下室时的投入，关联性在析理时一并分析。证据6原告对其真实性无异议，客观反映了负一层车辆入口的情况，予以确认。
经审理查明：2015年4月28日，原、被告签订了二份《房屋租赁合同》。其中一份合同载明：租赁房屋坐落在义乌市北苑商贸区的一层商铺，建筑面积双方暂定一层商铺为3326.71m2;租赁期限从2015年5月1日至2018年9月30日；租金自2015年8月1日起计算，第一年租金为1264332元（其中1265.56平方米是从2015年11月1日起计算租金），第二年租金为1397215元，第三年租金为1630090元（自2017年8月1日至2018年9月30日）；第一年租金半年一付，2015年5月1日前支付60万元，2016年1月1日前支付664332元，以后年度租金一年一付（每年的7月1日前支付），先付后用；租赁房屋按现状交付，交付时租赁物业场地设施及相关设备应完好；一层商铺其中2061.15m2交付时间为2015年5月1日，剩余1265.56m2交付时间为2015年8月1日；通往地下室入口2015年8月1日交付给承租人使用；从交付之日出租人提供3个月的免费装修期，如出租人不能按时交付房屋，则免费装修期顺延，但出租人延迟交付最长不能超过60日；出租人负责将一期场地做一个地下室楼梯；承租人负责支付出租房屋的水费（5.3元/吨）、电费（1.06元/度）、电话费、光缆电视收视费、卫生费、治安费、空调费（一层商铺按10元/m2月计算，第一年空调费361238元，第二年空调费399205元，第三年空调费465740元，在每年的7月1日之前一次性付清）等费用。另一份合同载明：租赁房屋坐落在义乌市北苑商贸区西区负一层AB区，建筑面积双方暂定负一层房屋约为11000m2；租赁期限从2015年5月1日至2023年9月30日；自2015年5月1日起计算租金，第一年租金为198万元，第二年租金为198万元，第三年租金为231万元（自2017年8月1日至2018年9月30日），第四年至第八年租金每年租金为198万元；第一年租金半年一付，2015年5月1日前支付100万元，2016年1月1日前支付98万元，以后年度租金一年一付（每年的7月1日前支付），先付后用；租赁房屋按现状交付，交付时租赁物业场地设施及相关设备应完好；负一层的交付时间为2015年5月1日；从交付之日出租人提供3个月的免费装修期，如出租人不能按时交付房屋，则免费装修期顺延，但出租人延迟交付最长不能超过60日；承租人负责支付出租房屋的水费（5.3元/吨）、电费（1.06元/度，含地下室新风系统产生的电费）、电话费、光缆电视收视费、卫生费、治安费、空调费（地下室不提供中央空调，也不收取空调费）等费用。另外，两份合同同时载明：租赁房屋的用途限承租人经营二手车电子商务市场及相关联业态，未经出租人同意不得擅自改变用途；租赁合同期满（含合同提前终止），固定装修部分及添附无偿归出租人，承租人不得拆除，承租人添置的动产可自行搬走；租赁期内，承租人可根据实际需要转租租赁房屋或招商，但顺报出租人存档；承租人需缴纳合同履约保证金30万元，合同签订之日一次性付清，租赁期满无违约行为且与出租人办理完房屋交接手续后无息退还。如出租人违约致使合同解除或合同期间擅自解除本合同的，出租人应退回承租人已交入的剩余部分的租金，并双倍返还履约保证金；如承租人违约致使合同解除或合同期间擅自解除本合同的，承租人已交入的租金不退回，并履约保证金不予返还。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付逾期租金每日万分之五的滞纳金。‥‥‥。
合同签订后，被告即交付给原告两份合同的履约保证金合计60万元。2015年5月4日，原告向被告交付了第一期一层商铺房屋，2015年6月8日交付了第二期中的460.82平方米，2015年6月30日交付了第二期中的804.74平方米；2015年5月20日，原告向被告交付了负一层AB区房屋。被告收到一层商铺房屋后，即进行了经营使用。被告收到负一层地下室后，即委托装修公司进行了地面整体平整打磨、墙面整体粉刷等形成附合的装饰装修，装修完工后被告未有经营使用。庭审过程中，被告申请对负一层装饰装修费用进行鉴定，经法院委托义乌市众正价格评估有限公司进行价格评估，其价格鉴定结论为：价格鉴定标的在价格鉴定基准日的价值金额为¥445296元。被告为此鉴定付出鉴定费18000元。2016年4月8日，原告为负一层安装的两台自动扶梯经金华市特种设备检测中心检验合格交付使用。2016年4月12日，原告委托浙江星耀律师事务所律师向被告邮寄了《律师函》，催收被告尚欠的全部应付租金。2016年9月1日，被告已将一层商铺腾空，且已将一层商铺和负一层的全部钥匙交还给了原告。被告至今未有支付两份合同的租金。
另查明，北苑街道行政商务中心商贸区A地块商住综合楼由原告开发建设，建筑层数为-1至12层，开竣工时间为2004年12月至2006年2月，原告出租给被告使用的一层商铺和负一层是其中的一部分，目前未有售出。负一层分为两个部分，商住楼相对应的地下室部分建成车库，现已出售给套房业主，地下室车库留有电梯口，电梯直通楼上住户；商铺相对应的地下室部分出租给了本案被告。负一层地下室两个部分有墙体隔开，但留有通道口通行，通道口安装有卷筒门，可完全封闭。负一层仅有的两个汽车出入口靠业主车库一侧，如有汽车出入必须经过业主的车库通道。另在商铺过道中有消防楼梯通入地下室。地下室通往商贸区广场的出口于2015年第四季度才凿通，人行扶梯于2016年4月8日验收合格。
本院认为：本案被告承租的一层商铺和负一层地下室，原告作为房地产开发企业，在未出售给他人之前，应当归原告所有。原告作为房地产开发企业自用或出租未售出的房产也应当符合规划许可，一层商铺和负一层地下室是两个不同的物理空间，根据规划具有不同的使用功能。根据原、被告双方当事人提供的证据和现场勘察，原告出租给被告的负一层地下室只能作为车库或人防工程使用。原告在未取得负一层地下室作为商铺使用许可的情况下，擅自改变使用性质作为商铺出租给被告使用，违反了《商品房屋租赁管理办法》的有关规定，应当认定为是不得出租的情形。被告因筹建二手车电子商务市场及相关联业态，而承租原告的一层商铺和负一层地下室，原、被告为此签订了一层商铺和负一层两个房屋租赁合同。两个租赁合同既各自独立存在又有紧密联系，为此，既要各自独立审查合同的效力又要审查是否实现了双方当事人的合同目的。对原告来说，收取房屋租金是出租房屋的目的，对被告来说，开办二手车电子商务市场及相关联业态是承租房屋的目的，现因负一层地下室存在不得出租的情形，而无法实现双方当事人的合同目的，为此，双方签订的一层商铺房屋租赁合同应当依法解除，双方签订的负一层地下室房屋租赁合同应当依法宣布无效。原告将两个房屋租赁合同分别向被告主张权利，割裂了两份合同的内在联系（一层商铺租赁合同中约定了负一层地下室入口和通行楼梯），同时也不能体现被告承租原告房屋的合同目的，为此，有必要将两份合同进行合并审理。被告主张两份房屋租赁合同实际上是一个租赁合同关系，但一层商铺和负一层地下室必竞是两个不同的物理空间，是不同的标的物，原、被告分别签订了各自的房屋租赁合同，其合同效力是不同的，一份合同的无效或可撤销，并不自然影响另一份合同的效力，只能影响合同目的的实现，为此，原告的这一主张不予采信。
被告于2016年9月1日已将一层商铺腾空并把一层商铺和负一层地下室的钥匙全部交还原告，原告予以接受，应当视为双方当事人已经达成合意，终止了两个房屋租赁合同的履行。合同终止后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以请求结算给付和赔偿损失。原告交付一层商铺后被告即进行了经营使用，按照合同约定其租金从2015年8月1日开始计算至2016年8月31日止，为此，被告应当按照合同约定支付实际使用一层商铺而产生的租金和其他费用。原告出租负一层地下室给被告开办市场的行为，侵害了车库业主的权益，同时也影响了楼上住户的安全，原告在未取得车库业主和楼上住户同意，也未及时交付通往商贸区广场的出入口的情况下，有理由相信被告的地下室市场无法正常开办。在被告对其仅仅进行了装饰装修而未实际使用的情况下，要求被告支付租金的诉请，不予支持。被告对负一层地下室的装饰装修物，已附着于房屋内，对被告来说基本上已无法收回，而对原告来说是有使用价值的，同时，造成该合同的无效，过错在于原告，为此，原告应当赔偿被告因装饰装修造成的经济损失。因负一层房屋租赁合同无效，而导致被告的合同目的无法实现，为此，被告交付给原告的合同履约保证金60万元应当全部返还。原告提起的本诉诉讼请求，其合理部分依法应予支持。被告提起的反诉诉讼请求，其合理部分依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《商品房屋租赁管理办法》第六条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条、第九条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司与被告义乌市马青二手车市场开发有限公司于2015年4月28日签订的一层商铺《房屋租赁合同》；同日签订的负一层地下室《房屋租赁合同》无效。
二、被告义乌市马青二手车市场开发有限公司于本判决生效后五日内支付给原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司一层商铺租金1264332+（1397215÷12）=1380766.58元。
三、被告义乌市马青二手车市场开发有限公司于本判决生效后五日内支付给原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司空调费261436.75+（1093.71×93）=363172.24元。
四、原告（反诉被告）浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还给被告（反诉原告）义乌市马青二手车市场开发有限公司履约保证金60万元。
五、原告（反诉被告）浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司于本判决生效五日内支付给被告（反诉原告）义乌市马青二手车市场开发有限公司装修现值损失445296元。
六、驳回原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告义乌市马青二手车市场开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（2016）浙0782民初06936号案件受理费10616元，由原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司自负368元，由被告义乌市马青二手车市场开发有限公司负担10248元。（2016）浙0782民初06937号案件受理费12108元，由原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司自负。反诉案件受理费8340元、鉴定费18000元，由反诉原告义乌市马青二手车市场开发有限公司自负1236元，由反诉被告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司负担25104元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 吴红生
二〇一六年十月十二日
书记员 张俊明