四川省崇州市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0184民初3440号
原告：成都农村商业银行股份有限公司崇州金鸡分理处，营业场所：四川省崇州市崇阳街道（原崇阳镇）同心集中居住区1337号。
负责人：ＸＸ，主任。
委托诉讼代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师。
被告：余建琼，女，1955年8月4日出生，汉族，户籍所在地四川省崇州市）黑铺村6组。
第三人：程茂华，男，1953年3月20日出生，汉族，住四川省崇州市。
第三人：刘素华，女，1955年1月15日出生，汉族，住四川省崇州市。
第三人：程静，女，1976年4月8日出生，汉族，住四川省崇州市。
原告成都农村商业银行股份有限公司崇州金鸡分理处（以下简称金鸡分理处）与被告余建琼、第三人程茂华、刘素华、程静申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月17日立案受理后,依法适用普通程序，于2018年3月13日、2018年8月15日两次公开开庭进行了审理。本院于2018年4月23日以在审理过程中出现不宜继续审理的情形作出中止本案审理的裁定，因不宜继续审理的情形消灭后继续进行了审理。原告金鸡分理处的委托诉讼代理人唐兵兵、被告余建琼、第三人程茂华、刘素华到庭参加诉讼。第三人程静经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
金鸡分理处向本院提出诉讼请求：1.请求撤销本院（2017）川0184执异26号执行裁定书，立即恢复对上述房屋的执行程序；2.请求法院确认金鸡分理处对崇州市崇阳街道张家碾房屋（权022932）、土地使用权［崇国用（2006）第12242号］中85-89号房屋（包括铺面3间、二楼、三楼住房及后院停车房一间）享有抵押权，并对就该房屋拍卖、变卖抵押的价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人程茂华、刘素华、程静金融借款合同纠纷在崇州市人民法院执行中，余建琼作为案外人向法院提出了执行异议，称：2002年4月5日余建琼从程茂华处购得本案诉争的房屋并居住至今，因第三人程茂华原因至今未办理过户登记。故请求法院对房屋停止执行。崇州市人民法院经审理后，对此作出了（2017）川0184执异26号《四川省崇州市人民法院执行裁定书》认为：余建琼在法院查封前与程茂华签订合法有效的书面买卖合同，支付部分价款并已实际居住，未办理过户登记非因余建琼原因，余建琼的异议理由成立。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定作出中止对本案诉争房屋执行的裁定。金鸡分理处收到执行裁定书后，认为金鸡分理处与第三人程茂华、刘素华、程静金融借款执行案的执行依据（2016）川0184民初689号民事判决书对于金鸡分理处对诉争房屋的抵押权的判决合法有效，应得到法院的支持。即使余建琼所提供的证据是真实的，但是在长达将十余年的时间从未向程茂华主张过权益，并且，程茂华在庭审中称，未办理产权的根本原因并不是程茂华本人不愿意办证而是因为办证的费用过高，所以裁定书中认为未办证的原因系由于程茂华原因所致的结论并不客观，余建琼主张不予执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的情形。因此，为保护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
余建琼辩称，其购买案涉房屋是在2002年，去公证处公证过，在第三人程茂华、刘素华办理抵押之前，且第三人程茂华、刘素华将包括案涉房屋在内的全部房屋作为向金鸡分理处借款的抵押物，余建琼并不知情，案涉房屋未办理过户登记是因为当时的费用高，请求驳回金鸡分理处的诉讼请求。
第三人程茂华、刘素华述称，位于的房屋是因为修建陆游广场拆了以前的房屋后新修建的，可以办理分户登记，2008年办了大证后就没有给我们办理分户，办理分户登记要100多万元，所以就没有钱去办理分户登记，到2014年确实没有钱，我们就去金鸡分理处办理抵押借款，银行的钱应该还，但余建琼确实出资购买了案涉房屋，请求驳回金鸡分理处的请求。
第三人程静未作陈述。
金鸡分理处为支持其主张，当庭出示了如下证据：
一、本院（2016）川0184民初689号民事判决书
拟证明：金鸡分理处的抵押权合法有效。
二、房屋所有权证、他项权利证
拟证明：金鸡分理处的抵押是合法登记。
三、同意抵押承诺书、入户调查照片
拟证明：程茂华、刘素华在2014年8月18日确认房屋所有权是其二人所有，贷款前金鸡分理处已入户调查，基于合理信赖。
四、房地产抵押评估报告及照片
拟证明：程茂华从未告知案涉房屋已对外转让，程茂华当时陈述是他请的工人在居住。
五、程茂华取得房屋登记的材料
拟证明：房屋是1995年竣工，1998年办理权属登记，早已具备对外转让登记的条件。
余建琼质证后对上述证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，但认为证据四中的照片不是其居住的房屋。
程茂华、刘素华质证后对上述证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，但认为证据四中的照片不是其居住的房屋。
本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，其关联性结合本案事实进行评判。
余建琼为支持其辩解理由当庭出示如下证据：
《公证书》《购房协议书》、收条及电费缴纳凭证
拟证明其购买了案涉房屋并支付了房款30万元且一直占有使用至今。
金鸡分理处质证后对公证书真实性无异议，但公证书的内容是双方签订协议有民事行为能力，仅仅是双方签名捺印，购房协议书当事人不是程茂华是程孟华，所以我方认为该购房协议书不是本案当事人程茂华，因为当时房屋未修建完，也未完成产权登记，所以对该协议书中所约定面积我方不认可；电费缴纳中的地址不是涉案房屋的地址，也不能证明他就是基于房屋买卖行为的合法占有。2002年到现在长达17年的时间，依然未办证，怠于办证过错责任余建琼应承担责任。
程茂华、刘素华质证后对上述证据的“三性”均无异议，因为一楼二楼，一楼面积出来就可以算出二楼面积，所以在协议中约定了购房面积。
本院对上述证据的“三性”予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程茂华自建二楼一底（共三层，底楼为商铺）房屋，商铺门牌号为××至101号、张家碾路138号至150号，楼上房屋无门牌号。整座建筑产权证号为：权0022932，土地使用权证号为：崇国用（2006）第12242号，建筑面积共计1911.67平方米，房屋所有权证登记的房屋坐落为崇阳镇凤栖路1-3层。房屋建成后，程茂华先后将部分商铺、楼上部分房屋出售给包括余建琼在内共计6人，至今均未办理产权分户和过户登记。
2002年4月15日程茂华与余建琼签订一份《购房协议书》，约定由程茂华将其所有的自建房正街铺面三间二楼一底及后院停车房出售给余建琼，建筑总面积为567平方米，总价款为350000元。协议签订后，余建琼按约定向程茂华支付了房款，并已实际占有使用至今。
金鸡分理处与程茂华、程静、刘素华金融借款合同纠纷一案，根据金鸡分理处的财产保全申请，本院于2016年6月2日作出（2016）川0184民初689号之一民事裁定书，对程茂华、刘素华位于崇州市崇阳镇凤栖路91-101号房屋所有权（权0022932，建筑面积1911.67平方米）、土地使用权【崇国用（2006）第12242号】予以查封，期限为三年。2016年7月25日，本院作出（2016）川0184民初689号民事判决：一、被告程茂华、程静在本判决生效之日起三十日内归还原告金鸡分理处借款400万元及利息、罚息。二、如被告程茂华、程静未履行本判决第一条确定的债务，原告金鸡分理处对被告程茂华、刘素华共同所有位于崇州市崇阳镇凤栖路91-101号（房产证号：权0022932；土地证号：崇国用（2006）第122**号）的房、地产享有抵押权，对拍卖、变卖抵押财产的价款享有优先受偿权。判决生效后，程茂华、程静未按判决书确定的内容履行还款义务，金鸡分理处于2017年4月17日向本院申请执行，本院受理后，于2017年10月12日决定对上述房产证号、土地使用权证号下的房产进行评估拍卖。本案涉案房屋即系上述产权证下房屋中的一间。
案外人余建琼于2017年10月23日对本院查封处置位于四川省崇州市崇阳街道××、87、89号房屋（共3层，总面积567平方米）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，余建琼在法院查封前与程茂华签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款并已实际居住，未办理过户登记非因余建琼原因。因此，案外人余建琼的异议理由成立，其异议请求应予支持，2017年11月6日本院作出（2017）川0184执异26号执行裁定，裁定中止对崇州市崇阳街道张家碾路房屋{（权0022932）、土地使用权【崇国用（2006）第12242号】}中85号至89号共三层房屋及后院车库一间的执行。金鸡分理处不服该裁定，于2017年11月17日向本院院提起申请执行人执行异议之诉。
本院认为，本案争议的焦点是余建琼对案涉房屋所享有的权益是否能够阻止对案涉房屋的执行。
首先，关于金鸡分理处就案涉房屋所享有的抵押权是否有效的问题。
2014年9月11日，程茂华、程静以付轮胎款、修理费、油费为由，向原告申请借款400万元，同日双方签订了《个人借款合同》，该合同约定借款期限为12个月，即从2014年9月11至2015年9月10日，同日，金鸡分理处与程茂华、刘素华签订了《抵押合同》（合同编号：成农商崇金个抵20140019，他项权证号：崇房他权字第0028379号），约定由程茂华、刘素华共同所有位于崇州市房屋（房产证号权0022932；土地证号：崇国用（2006）第12242号）的房、地产作为借款4**万元的抵押担保且办理抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项关于“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”、第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，金鸡分理处就案涉房屋所享有的抵押权合法有效。
其次，关于余建琼对案涉房屋所享有的权益是否能够阻止法院执行的问题。
本院认为，第一，余建琼与程茂华签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。余建琼也依约向程茂华支付了房款，并占有使用至今。
第二、本案中，金鸡分理处就案涉房屋办理抵押登记的时间为2014年9月，金鸡分理处申请强制执行的时间为2017年4月，根据余建琼当庭提交的收条等证据显示，余建琼已于2003年8月接收并占有案涉房屋，且依约向程茂华支付了部分房款并同意将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，余建琼基于合法有效的《购房协议书》、依约向程茂华支付了部分房款并同意将剩余房款按照人民法院的要求交付执行以及对房屋的合法占有等要件，对取得案涉房屋物所有权享有确定的期待利益应当得到法律的保护，该期待利益的产生时间不仅早于抵押权人金鸡分理处申请执行而且早于案涉抵押权登记。
第三，根据余建琼与程茂华签订的《购房协议书》关于“余下5万元在甲方（程茂华）办理完毕房产证、土地使用证等相关手续时付清，办理上述证件所需费用由甲方（程茂华）负担。”的约定，本案中程茂华将其所有的房屋出售给包括余建琼在内的6人，该6人也催促程茂华要求办理分户登记手续，但程茂华要求集中办理分户登记，后因办理分户费用较高，程茂华无力承担，故，案涉房屋未办理过户手续的主要原因系程茂华、刘素华未按约履行办理产权登记的合同义务，而非余建琼原因所致。
综上，余建琼基于合法《购房协议书》、依约向程茂华支付了部分房款并同意将剩余房款按照人民法院的要求交付执行以及接收占有案涉房屋的事实对案涉房屋所享有的物权期待权，早于金鸡分理处就案涉房屋所享有的抵押权，且余建琼也催告过程茂华及时办理过户手续，案涉房屋未办理过户手续系程茂华未履行合同义务所致，而非余建琼所致，而金鸡分理处在取得抵押权的过程中存在审查不严的过错，增加了自身抵押权落空的风险，该风险应当由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回成都农村商业银行股份有限公司崇州金鸡分理处的诉讼请求。
案件受理费100元，由成都农村商业银行股份有限公司崇州金鸡分理处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 春
审 判 员 李 健
人民陪审员 任 勇
二〇一八年八月二十四日
书 记 员 陈小雪