福建省福州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）闽01民终1433号
上诉人（原审被告）：福州市台江区经济和信息化局，住所地福州市台江区祥坂路156号，组织机构代码05610857-1。
法定代表人：江思毅，局长。
上诉人（原审被告）：福州市台江区工业局经理部，住所地福州市台江区江滨路闽江花园4号楼6层，组织机构代码15450832-5。
法定代表人：陈可铭，经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：谢立乐、闫芳芳，福建华巍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福州市恒坤建设发展有限公司，住所地福州市台江区江滨西大道233号，组织机构代码15438964-5。
法定代表人：林勇，董事长。
委托诉讼代理人：温长煌，福建知信衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄梅英，福建知信衡律师事务所实习律师。
原审第三人：福州市城乡建设发展总公司，住所地福州市连江南路138号，组织机构代码15439719-4。
法定代表人：林涛，董事长。
委托诉讼代理人：陈鹏、李晓兰，北京大成（福州）律师事务所律师。
上诉人福州市台江区经济和信息化局（以下简称“经济和信息化局”）、福州市台江区工业局经理部（以下简称“区工业局经理部”）因与被上诉人福州市恒坤建设发展有限公司（以下简称“恒坤建设公司”）及原审第三人福州市城乡建设发展总公司（以下简称“城乡建设总公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经济和信息化局、区工业局经理部上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系。台江区苍霞洲55号仓库系公房，由福州市台江区房地产公司出租给福州市台江区工业供销公司使用，因仓库拆迁，福州市台江区工业供销公司与福州市城市建设开发公司签订《拆迁安置协议》，以被拆迁人的身份就地回迁安置。案涉房屋实际于2000年已被城乡建设总公司安置给福州市台江区工业供销公司，城乡建设总公司作为拆迁人，并非案涉房屋所有权人，无权处分该房屋，案涉《房屋租赁合同》依法属于无效合同。该份合同系福州市台江区工业供销公司与上诉人未结算城乡建设总公司未支付的拆迁过渡费才签订的。一审法院未对该安置的事实予以审查，仅以租赁合同认定双方存在租赁关系有失偏颇。二、案涉房屋并非被上诉人所有，被上诉人在一审也没有提供证据证明其是案涉房屋所有权人，一审法院在证据不足的情况下认定案涉租赁合同有效并作出将案涉房屋返还给被上诉人的判决有误。
恒坤建设公司辩称，一、一审认定事实正确。答辩人依行政批文及合同约定成为滨江半岛（原“闽江花园”）项目的开发建设单位，取代城乡建设总公司成为案涉《房屋租赁合同》中的出租方，承担合同权利义务。上诉人作为福州市台江区工业供销公司上级主管单位依职权将其撤销而未办理注销手续，亦应承受其在案涉《房屋租赁合同》中权利义务。故案涉《房屋租赁合同》有效，答辩人与上诉人之间存在房屋租赁合同关系。租赁期满后，上诉人继续占有使用案涉房产，双方形成不定期租赁合同，答辩人可以依法随时解除合同。《房屋租赁合同》约定“应付租金从甲方应付过渡费中直接扣除”，只是约定对租金与过渡费在结算时的抵扣，二者可以分别计算，以抵扣方式结算即可。故拆迁安置补偿合同关系是独立于本案房屋租赁合同纠纷的另一法律关系，不在本案审查范围。答辩人于2015年已就《拆迁安置协议书》所涉争议提起诉讼，因福州市台江区工业供销公司被撤销，被一审法院以“被告不明确”驳回起诉。上诉人若对《拆迁安置协议书》所涉事宜有异议，应与答辩人另行协商或另案提起诉讼。二、案涉房屋的所有权人为答辩人，上诉人仅为承租人，应当向答辩人返还案涉房屋。2000年3月28日，案涉房屋还未经规划及建设审批，不具备安置房的条件，上诉人主张2000年城乡建设总公司已将案涉房屋安置给上诉人不符合事实。案涉房屋仅是租给上诉人临时过渡使用，不具安置房性质。上诉人一审提交的《关于回迁安置江滨路闽江花园写字楼有关问题的函》也证明城乡建设总公司与上诉人未就安置事宜单程协议。若真如上诉人所称，案涉房屋已安置给上诉人，上诉人作为所有权人为何还要与城乡建设总公司签订确定租赁关系的《房屋租赁合同》。另“闽江花园”项目已于2002年由城乡建设总公司移交给答辩人，依据相关政府文件及合同约定，城乡建设总公司就安置事宜明确约定不做就地安置。答辩人有理由相信2007年《通知》不包含将案涉房屋安置给上诉人的意思表示，故答辩人不予配合办理产权登记事宜合法有据。若该《通知》含有将案涉房屋安置给上诉人的意思表示，因城乡建设总公司“就地安置”的行为属于超越代理权，答辩人未予追认，不对答辩人发生效力。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。
城乡建设总公司述称，一、一审法院认定的事实符合客观实际，判决解除《房屋租赁合同》正确。上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，第三人认可合同效力，上诉人应履行合同义务。第三人依据合同约定于2002年10月23日将“闽江花园”项目移交给被上诉人，被上诉人承接了第三人在《房屋租赁合同》中的权利和义务。在上诉人不按时交纳租金、不履行合同义务的情况下，被上诉人的诉请应得到法律支持。合同中关于“4#楼已竣工验收”的表述与事实不符，实际竣工验收时间应为2009年。二、上诉人的上诉请求，没有事实依据，其在上诉状中所列事实完全违背客观实际。《拆迁安置协议书》中约定的回迁安置“仓库”是事实，但福州市政府以会议纪要形式将“闽江花园”项目移交第三人开发后，因闽江防洪安全、江滨路改造不能建设仓库等诸多因素，政府准备全面停建该项目，并确定该项目被拆迁人全部采取货币或易地安置相结合的方式进行安置，给上诉人临时使用的案涉房产仅作为过渡房租给上诉人使用，目的是解决支付过渡费问题，而非上诉人主张的安置行为。对此，《房租租赁合同》关于“应付租金从甲方应付过渡费中直接扣除”的约定可以证实。故第三人从未将案涉房产安置给福州市台江区工业供销公司，第三人与上诉人之间是否存在拆迁安置补偿问题不在本案审理范围。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。
恒坤建设公司向一审法院起诉请求：1、判决解除其与经济和信息化局、区工业局经理部之间的房屋租赁合同关系。2、判令被告立即搬离福州市台江区江滨西大道233号滨江半岛4#楼二层的房屋。3、判令经济和信息化局、区工业局经理部向其支付房屋租金（自2001年3月14日起计至实际搬离上述房屋之日止，按计费面积437.22㎡，2001年3月14日起至2004年3月14日止按15元/月·㎡，2004年3月15日起至实际搬离上述房屋之日止按在每上一年度（12个月）租金基础上递增10%的标准计算，其中自2001年3月14日起暂计至2014年12月31日共165个月的房屋租金为人民币1784198.99元）。4、判令经济和信息化局、区工业局经理部向其支付上述房屋租金的利息（按人民银行同类同期贷款利率为标准，自2001年4月15日起计至实际支付全部上述房屋租金之日止，其中自2001年4月15日起暂计至2014年12月31日共计人民币644139.66元）。5、本案全部诉讼费用由经济和信息化局、区工业局经理部承担。
一审法院认定事实：位于福州市台江区江滨大道东南侧的“闽江花园”建设项目的原立项审批等手续所确定的建设单位为福州市城市建设开发公司，福州市房地产管理局于1994年7月12日为福州市城市建设开发公司颁发了榕房拆许字（94）第046号《房屋拆迁许可证》，同时，规划、土地等部门亦相继为其办理了相关手续。但因多种因素，福州市建设委员会于1998年9月作出《苍霞小区项目建设协调会纪要》，确定将“闽江花园”建设项目移交给第三人城乡建设总公司。尔后，又因客观原因，2002年10月23日，以恒坤建设公司为受让方<甲方>，城乡建设总公司为转让方<乙方>，双方签订《“闽江花园”项目移交合同》，合同约定:乙方将“闽江花园”项目移交给甲方继续开发，乙方负责办理将该项目权属转移至甲方名下，并协助办理规划、土地等相关项目变更手续，继续负责按原安置程序<不做就地安置>完成本项目的拆迁安置等遗留工作，等等。2002年11月29日，福州市建设委员会作出[一二二]《关于闽江花园项目移转问题的会议纪要》，会议议定:原则同意项目移转，尽快办理有关手续。2003年3月4日，福州市发展计划委员会作出榕计基[2003]035号《关于闽江花园项目业主变更等事宜的批复》，同意闽江花园建设单位由城乡建设总公司变更为恒坤建设公司，项目名称变更为滨江半岛。12月25日，福州市人民政府作出榕政地[2003]453号《关于市城建公司“闽江花园”建设用地转移给恒坤建设公司的批复》，同意将位于台江区江滨大道东南侧的原“闽江花园”建设用地转移给恒坤建设公司继续开发，项目移转严格按《“闽江花园”项目移交合同》履行。
2001年2月6日，以城乡建设总公司为租赁方<甲方>，福州市台江区工业供销公司、区工业局经理部为承租方<乙方>，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方因业务经营需要，向甲方承租坐落于福州市××江××大道××花园××＃<写字楼>二层房屋，该房屋建筑面积为437.22平方米，租赁期限：自2001年3月15日至2004年3月14日止；租金按15.00元/平方米计租，月租金为6558.30元；租金计付方式为：根据双方权利义务关系，甲方应向乙方支付超期安置过渡费，经双方协商一致，乙方应付租金从甲方应付过渡费中直接扣除，余款待租赁期满，双方再行协商解决；合同第八条第二款约定，租赁期满，乙方应将租赁房屋完好地交还给甲方，如需继续承租，在同等条件下乙方有优先承租权；等等。合同签订后，城乡建设总公司将出租房屋交付福州市台江区工业供销公司、区工业局经理部使用，但承租人福州市台江区工业供销公司、区工业局经理部未支付租金、物业管理费等费用。2004年前后，恒坤建设公司依项目名称变更批文将“闽江花园”项目更名为“滨江半岛”。之后，前述租赁合同所涉讼争房产闽江花园4#<写字楼>亦更名为滨江半岛4#楼。2012年10月23日，恒坤建设公司致函福州市台江区工业供销公司、区工业局经理部，告知：你方与城乡建设总公司订立的《房屋租赁合同》租期已届满多时，且自承租至今未交纳租金、物业管理费等相关费用；鉴于曾有过渡费抵扣租金的约定，以及城乡建设总公司已将本项目的债权债务及合同履行的权利义务全部移交我司，而你方与城乡建设总公司的拆迁过渡费也未结算；因此，请你方携带相关合同等于10月31日前到我司进行核对清算。对此，福州市台江区工业供销公司、区工业局经理部未与恒坤建设公司办理结算手续，亦未交纳租金、物业管理费等相关费用。2014年6月20日、7月17日、8月15日，恒坤建设公司三次致函福州市台江区工业供销公司、区工业局经理部，要求其携带有关合同、凭证等相关资料原件与恒坤建设公司进行结算，但福州市台江区工业供销公司、区工业局经理部置之不理，恒坤建设公司遂诉至法院。
另查明，区工业局经理部经工商行政管理部门核准登记后于1985年11月12日成立，属集体所有制企业；其与福州市台江区工业供销公司均为原福州市台江区工业局下属集体所有制企业。福州市台江区工业局于2007年前后更名为福州市台江区经济贸易局，2015年又更名为福州市台江区经济和信息化局。2014年9月，福州市台江区经济贸易局出具《证明》，其内容为：福州市台江区工业供销公司于2002年前后被本局依法撤销，该公司所有名下的财产及债权债务均由区工业局经理部承受。对此，一审法院依职权向福州市区两级工商行政管理部门调取福州市台江区工业供销公司的工商登记资料，但工商部门的答复是无该公司的工商登记资料；因此，一审法院依法追加了经济和信息化局为本案被告，追加了城乡建设总公司作为本案第三人参加诉讼。
诉讼中，经济和信息化局、区工业局经理部向一审法院提交了福州市台江区工业供销公司的《营业执照》复印件，该执照载明：编号榕台司副字0020号，发照机关福州市台江区工商行政管理局，时间87年2月14日，经济性质集体，核算形式独立核算。经济和信息化局确认：其于2014年9月依取权将下属福州市台江区工业供销公司撤销后，未向工商行政管理部门办理企业注销手续。同时，恒坤建设公司与经济和信息化局、区工业局经理部确认，原福州市台江区工业供销公司和区工业局经理部均为原“闽江花园”建设项目征迁地块的被拆迁人，双方就拆迁安置事项现尚未了结。
一审法院认为，城乡建设总公司与福州市台江区工业供销公司、区工业局经理部订立的《房屋租赁合同》，以及恒坤建设公司与城乡建设总公司签订的《“闽江花园”项目移交合同》，均系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。恒坤建设公司依行政批文及合同约定承受了城乡建设总公司在《房屋租赁合同》中的权利义务，经济和信息化局作为福州市台江区工业供销公司上级主管单位依取权将其撤销而未办理注销手续，亦应承受福州市台江区工业供销公司在《房屋租赁合同》中的权利义务，恒坤建设公司与经济和信息化局、区工业局经理部双方应依约履行。《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2001年3月15日起至2004年3月14日止，故合同约定的租赁期限已经届满，恒坤建设公司与经济和信息化局、区工业局经理部对续租租金等事项未能达成一致意见，恒坤建设公司不同意继续租赁给经济和信息化局、区工业局经理部；因此，对于恒坤建设公司要求解除恒坤建设公司与经济和信息化局、区工业局经理部之间的房屋租赁合同关系，经济和信息化局、区工业局经理部腾空并向恒坤建设公司返还福州市台江区江滨西大道233号滨江半岛4#楼二层的房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。由于《房屋租赁合同》约定租金计付方式为：承租方应付租金从出租方应付承租方的过渡费中扣除，且双方就拆迁安置事项现尚未完结；同时，因恒坤建设公司未就占用费金额申请评估，视为其举证不能；因此，本案恒坤建设公司的第三项、第四项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、解除恒坤建设公司与经济和信息化局、区工业局经理部之间的房屋租赁关系；二、经济和信息化局、区工业局经理部应于判决生效之日起十日内将位于福州市台江区江滨西大道233号滨江半岛4#楼二层的房屋腾空并交还恒坤建设公司；三、驳回恒坤建设公司的其他诉讼请求。案件受理费13110元，由区工业局经理部负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：福州市人民政府办公室厅关于闽江花园拆迁安置方案的批复，拟证明上诉人与第三人签订的拆迁安置协议有效，并已得到履行。恒坤建设公司与城乡建设总公司质证称，对该证据的真实性无异议，但该证据与本案无关。
恒坤建设公司向本院提交了以下证据：福建省房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明案涉房屋竣工验收时间为2006年11月24日。上诉人质证称，对该证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，从该证据看，4#楼已竣工。城乡建设总共公司质证称，对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
本院经审查认为，上诉人与被上诉人提交的证据均符合证据的客观性、合法性、关联性特征，可以作为本案认定事实的依据。
根据本案现有证据，本院确认一审认定事实正确。
另查明，1984年10月，福州市台江区工业供销公司与福州市台江区房地产公司签订《公房租赁合约》，承租福州市台江区苍霞路55号房屋，使用面积480.24平方米，租期至1987年5月31日。1992年6月，双方就前述房产另签订《福州市直管公房非住宅租赁契约》，租期至1995年5月31日。后因前述房产所在的苍霞洲55号属拆迁范围，福州城市建设开发公司与福州市台江区工业供销公司于1994年11月7日签订《拆迁安置协议书》，约定福州市台江区工业供销公司就地回迁安置仓库总面积449.38平方米，24个月过渡期间福州城市建设开发公司每月支付过渡费4045元，等等。2000年3月28日，案外人福州市闽江三桥房地产开发公司向福州市台江区工业供销公司出具《拆迁非住宅排房通知单》，载明：“经研究决定安排给贵公司台江区滨江路闽江花园4#楼第二层，建筑面积437.22㎡。接通知后请贵公司派人于4月6日前来我公司办理承租手续。”
2007年1月11日，城乡建设总公司向福州市台江区工业供销公司出具《通知》，载明：“你司安置的闽江花园4#楼2层，现已开始办理产权工作（包括：过渡费以及产权面积等相关结算）。请贵司携带相关合同等资料，于2007年1月19日前至我司办理。”
2015年1月底，因产权问题，区工业局经理部向福州市台江区经济贸易局反映后，福州市台江区经济贸易局向福州市台江区人民政府提交《台江区经贸局关于局属企业台江区工业经理部和台江区工业供销公司产权归属问题的报告》。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，恒坤建设公司仅以案涉《房屋租赁合同》等为据向上诉人主张搬离案涉房产并支付所欠租金，在一、二审中均不能提交案涉房产权属证书证明其对案涉房产享有所有权。在双方当事人对案涉房产产权存在争议，而本案证据不足以证明恒坤建设公司对案涉房产享有所有权的情况下，恒坤建设公司尚无权向上诉人主张权利。故恒坤建设公司的起诉应予以驳回。待案涉房产产权关系明晰后，再由相关权利人依法主张。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第341号民事判决；
二、驳回福州市恒坤建设发展有限公司的起诉。
一审案件受理费13110元，退还福州市恒坤建设发展有限公司；上诉人预交的二审案件受理费13110元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 田始凤
审 判 员 王燕燕
二〇一七年七月四日
法官助理 施 炜
书 记 员 钟许珠