＼n广东省深圳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）深中法房终字第2024号＼n上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司。＼n法定代表人：姚建军，董事长。＼n委托代理人：姜勇，该行员工。＼n委托代理人：彭继华，该行员工。＼n被上诉人（原审原告）：深圳市帝廷峰物业管理有限公司。＼n法定代表人：李康元，总经理。＼n委托代理人：肖攀，广东华程律师事务所律师。＼n上诉人广州银行股份有限公司（以下简称广州银行）因与被上诉人深圳市帝廷峰物业管理有限公司（以下简称帝廷峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第337号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院查明，一、涉案物业位于深圳市罗湖区金塘街蔡层围丽晶大厦裙楼一、二层，为高层商住楼，属于蔡屋围丽晶大厦楼盘，开发商为盛世房地产开发（深圳）有限公司（下文简称盛世房地产公司）。2004年4月5日，深圳市建设局发出涉案楼盘的《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。2005年12月26日，盛世房地产公司与帝廷峰物业公司签订《物业管理合同》，委托帝廷峰物业公司对蔡屋围丽晶大厦提供物业服务，合同期限自2006年1月1日起至2009年12月31日。帝廷峰物业公司具备三级物业服务企业资质等级。2006年8月8日，罗湖区物价检查所向帝廷峰物业公司发出《物业收费公示业务受理回执》，称收到帝廷峰物业公司提出来的物业收费公示申请材料，要求帝廷峰物业公司做好收费公示工作。根据帝廷峰物业公司提交的《物业管理服务收费公示牌（商品住宅类）》显示，物业服务收费商业裙楼为每月每平方米人民币7元，本体维修基金为每月每平方米人民币0.25元。2009年12月26日，盛世房地产公司与帝廷峰物业公司再签订《物业管理合同》，合同期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止，其他内容与前份合同一致。二、2009年12月3日，广东省广州市中级人民法院发出（2003）穗中法执字第859-869号恢字1号执行裁定书，裁定将被执行人盛世房地产公司位于深圳市罗湖区蔡屋围丽晶大厦（帝廷峰）裙楼一、二楼（商铺）的房产以人民币79857000元转让给广州市商业银行股份有限公司（本案广州银行）以物抵债，上述房产的过户手续，按有关规定办理，房产面积按房管部门测绘为准，多不退，少不补。广州银行取得涉案房产的所有权后，并未向国土部门申请办理产权过户登记，亦未向帝廷峰物业公司申请办理入伙手续，未实际占有使用涉案房产。庭审调查中，广州银行陈述的理由为涉案房产一直由第三方占有使用，但未提供有效证据证明。三、帝廷峰物业公司在庭审调查中陈述其于2010年1月得知广州银行成为涉案房产的所有权人，因广州银行未缴纳物业服务费，多次向广州银行催收。但其提供的证据中能显示帝廷峰物业公司最早进行欠款催收的是2012年3月22日向广州银行注册地发出的挂号信。四、广州银行至庭审当日尚未交物业服务费及本体维修基金。＼n帝廷峰物业公司一审诉讼请求为：1、广州银行支付拖欠的自2010年1月1日至2013年2月28日的物业管理费人民币1099796元，本体维修基金人民币39292元；2、广州银行支付迟延付款滞纳金人民币615557元（计至款项全部还清之日；暂从2010年1月1日计至2013年3月1日止，共计1185天，以每日万分之五标准计算）；3、广州银行承担本案诉讼费用。＼n原审法院认为，帝廷峰物业公司与盛世房地产公司签订的为前期物业管理合同，在楼盘未成立业主委员会，并业主委员会未自行委托物业服务企业进行物业服务之前，开发商可以委托物业服务企业进行前期物业服务。帝廷峰物业公司与盛世房地产公司签订《物业服务合同》的意思表示真实，内容未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。帝廷峰物业公司具备三级物业服务资质，符合涉案楼盘物业服务要求，帝廷峰物业公司可以对涉案楼盘提供物业服务。广州银行因以物抵债，取得涉案房产的所有权，虽未办理过户手续，但可行使对物业的占有、使用、收益权。广州银行成为所有权人后，应积极主张自已的权利，如申请办理过户、入伙手续等。广州银行以第三方占有涉案房产，广州银行无法实际占有，并帝廷峰物业公司未履行物业服务职责向广州银行交付房产为由，拒绝支付物业服务费。对此，原审法院认为，广州银行应主动向帝廷峰物业公司申请办理入伙手续，如帝廷峰物业公司存在拒绝办理等行为，可成为其拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由之一。但纵观本案，广州银行未申请办理入伙手续，为怠于行使权利，且广州银行提供的涉案房产为第三方占有的证据不能显示被他人占有的房产为涉案房产，广州银行的该抗辩理由不足，原审法院不予采信。据此，广州银行关于应由实际占有人支付物业服务费的抗辩，原审法院不予支持，如广州银行确有证据证实所有物业为他人占有，应另循法律途径解决。广州银行与盛世房地产公司之间不是因买卖合同关系取得涉案房产所有权，盛世房地产公司未主动向广州银行移交物业，并不构成合同违约法律后果，广州银行的该抗辩理由，原审法院仍不予采信。综上，广州银行应向帝廷峰物业公司支付物业服务费及本体维修基金。帝廷峰物业公司称于2010年1月得知广州银行成为涉案房产的所有权人，能显示帝廷峰物业公司最早进行欠款催收的时间是2012年3月22日，已超过诉讼时效期间，不能引起时效中断。因此，物业服务费、本体维修基金的支付期间为2011年3月19日至2013年3月19日。上述费用滞纳金标准过高，广州银行亦提出异议，原审法院调整为中国人民银行同期贷款利率。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、广州银行股份有限公司应于本判决生效之日起向帝廷峰物业公司支付物业服务费人民币694616.16元（4134.62平方米＊7元＊24个月）、本体维修基金人民币24807.72元（4134.62平方米＊0.25元＊24个月），上述欠款滞纳金自2011年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率分段计付。二、驳回帝廷峰物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10296元，由帝廷峰物业公司负担人民币1800元，广州银行负担人民币8496元。＼n上诉人广州银行不服原审判决，向本院提起上诉，请求1、撤销原审判决；2、帝廷峰物业公司承担本案一审和二审的诉讼费。事实与理由：一、依据广东省广州市中级人民法院2009年12月3日作出的（2003）穗中法执字第859-869号恢字第1号《执行裁定书》，裁定将盛世房地产（深圳）有限公司位于深圳市罗湖区蔡屋围丽晶大厦（帝廷峰）裙楼一、二层物业抵债给广州银行。然而，在法院裁定后，丽晶大厦开发商盛世房地产（深圳）有限公司未能将一、二层物业正常交付使用，二层物业长期被与开发商盛世房地产（深圳）有限公司有债务纠纷的深圳深港建设工程发展有限公司占用用于员工宿舍，造成广州银行无法收楼及正常使用。根据《深圳市物业管理条例》第八十四条规定“业主入住前的物业管理费由建设单位承担”，由于开发商没有将物业正常交付使用，因此广州银行认为不应由广州银行支付物业管理费，而是由开发商盛世房地产（深圳）有限公司及占用人深圳深港建设工程发展有限公司支付物业管理费。一审法院判决广州银行支付2011年3月19日至2013年3月19日的物业管理费及本体维修基金，严重损害了广州银行的合法权益。二、一审法院将滞纳金调整为中国人民银行同期贷款利率，没有法律依据。由于广州银行没有与帝廷峰物业公司签订有关涉案物业的《物业管理合同》，且帝廷峰物业公司提供的《物业管理服务收费公示牌》中没有约定未缴物业管理费收取滞纳金及其计算标准，而根据《深圳市物业管理条例》，也没有规定欠缴物业管理费需支付滞纳金。因此，一审法院判决欠款滞纳金自2011年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率分段计付，损害了广州银行的合法权益。综上所述，请二审法院依法支持所请。＼n被上诉人帝廷峰物业公司答辩称，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，广州银行的上诉请求没有法律依据，请求法院维持原判，驳回广州银行的上诉请求。＼n本院二审查明，原审判决裁定事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为，原审法院认为帝廷峰物业公司与盛世房地产公司签订《物业服务合同》的内容未违反法律法规的禁止性规定、合同合法有效正确。上诉人依据相关的法院执行裁定书取得涉案房产的所有权，上诉人虽未办理过户手续，但可行使对物业的占有、使用、收益权。上诉人未向被上诉人支付相应的物业服务费及本体维修基金，原审法院判令上诉人支付相应期间的物业服务费及本体维修基金正确，应予维持。上诉人主张系案外人造成上诉人无法收楼和正常使用，该问题系另一法律关系，上诉人可另循法律途径解决。由于物业服务费、本体维修基金的滞纳金标准过高，上诉人一审提出了异议，原审法院调整为中国人民银行同期贷款利率并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费由上诉人负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长俞红＼n审判员柯云宗＼n代理审判员吴思罕＼n二〇一四年六月五日＼n书记员王丹妮＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。