上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第2789号
原告上海攀升国际贸易有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号XXX层XXX室。
法定代表人PANAHIFARMOHAMMAD，职务执行董事。
委托代理人丁海滨、王智，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告上海苏宁环球实业有限公司，注册地上海市。
法定代表人张康黎，职务董事长。
委托代理人李向农、周晓颖，上海普世律师事务所律师。
原告上海攀升国际贸易有限公司与被告上海苏宁环球实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海攀升国际贸易有限公司的委托代理人丁海滨、王智，被告上海苏宁环球实业有限公司的委托代理人李向农、周晓颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海攀升国际贸易有限公司诉称，原告于2014年7月9日与被告签订《上海市商品房预售合同》三份，约定原告向被告购买由其开发的本市丹巴路XXX号苏宁天御国际广场A1幢9层1005、1006、1007室房屋，购房总价为XXXXXXXX元，被告应于2014年12月20日前向原告交付房屋，否则应按已付房款的每日万分之一支付违约金，逾期超过120日的，原告有权解除预售合同，被告应返还房款并按购房款的10%承担赔偿责任。预售合同签订后，原告依约向被告分四期支付了全部购房款，被告于2014年12月12日发函通知原告于2014年12月20日接收房屋，但当原告如约收房时被告却以各种理由推诿。经多次协商未果后，原告于2015年3月4日致函被告要求其履行交房义务，被告未予答复；原告于2015年4月10日再次致函催告，被告于2015年4月16日与原告协商的过程中称基于政策原因无法交房，此事实可于原告制作的会议纪要中得到体现；2015年4月20日，被告向原告复函表示已收到原告的催告，但“尚不确定问题何时能够排除”，同时建议原告换购其他房产或解除预售合同，据原告了解，被告拖延交房的真实目的系为将房屋所在的大楼整体另售，基于被告已明确作出拒绝交房的意思表示，原告遂于2015年5月28日向被告发送了解除合同的通知并要求其承担赔偿责任，但被告却称原告因房屋的大产证办理问题拒绝收房。原告认为，具备竣工验收备案通知不表明房屋必然具备交付条件，被告拒绝交房超过120天的行为已严重违约，而房屋大产证并非交房的前提条件，且从被告复函的内容可推断，如当事人之间的纠纷系因房屋产证问题所引起，则被告不可能建议原告换购房产——因其建议换购的房产与涉案房产系同时取得产证。综上所述，被告的抗辩与常理不合，原告解除合同符合约定，合同解除后，被告应承担相应法律责任。现提起诉讼，请求判令：一、系争商品房预售合同于2015年5月29日解除；二、被告返还原告已支付的购房款XXXXXXXX及支付该款项利息(除第一笔购房款XXXXXXX元作为定金不计息外，第二笔购房款XXXXXXX元自付款日2014年7月9日起计息；第三笔购房款XXXXXXXX元自付款日2014年8月25日起计息；第四笔购房款XXXXXXXX元自付款日2014年10月10日起计息，均按中国人民银行同期存款利率计至被告退款之日止)；三、被告按总房价的10%支付解约赔偿金XXXXXXX.60元；四、被告支付延期交房违约金(按已付购房款的日万分之一计，自2014年12月21日起算至2015年5月29日止)；五、被告支付延期返还购房款与利息给原告造成的资金损失人民币368626.39元(以应返还的购房款XXXXXXXX元为基数，按同期银行贷款利率计，自2015年7月29日起算至被告实际付款日止)。
被告上海苏宁环球实业有限公司辩称，一、对涉案《上海市商品房预售合同》的签署及房款的支付不持异议，按合同第十条约定，房屋取得竣工验收备案证明即符合交付条件，被告于2014年11月取得上述证明后于2014年12月12日向原告发送了交房通知书，但原告以房屋装修设施不符合交付条件及不具备大产证为由单方面拒绝接收房屋，因当时被告难以确定办理产证的障碍能否排除，基于客户体验所需，遂向原告发函，建议其换购房屋，如其坚持要求履约的，则可解除合同。但在双方的协商过程中，被告并未以政策原因拒绝交付房屋，原告亦要求继续履约，双方无法就解约的条件及法律后果达成一致，故原告于2015年5月29日向被告发送解约通知系其单方行为，而非协议解约；二、按合同第二十条约定，单方解除合同前已支付的违约金应在合同约定的赔偿金额中扣除；被告诉请第二、三、四项存在违约金叠加的情况；即使被告存在违约行为，违约金的约定过高，请求法院酌情予以降低。综上所述，被告认为，房屋的产证办理确有逾期现象，但逾期天数尚未达到合同约定的解约标准，被告亦无其他违约行为，原告在房屋符合交付条件的情形下以被告未履行交付义务为由要求解约缺乏法律及合同依据，在原告提起本案诉讼之前，被告已于2015年8月起诉要求确认原告发送的解约通知无效，合同应当继续履行，故对原告诉请不能同意。
经审理查明，一、2014年7月9日，原被告签订《上海市商品房预售合同》三份，主要约定内容为：1、原告向被告购买本市丹巴路“苏宁天御国际广场”99号A1幢9层1005、1006、1007室办公用房，其中1005室价款为XXXXXXXX元、1006室价款为XXXXXXXX元、1007室价款为XXXXXXX元；2、被告定于2014年12月20日前交付房屋，房屋交付时必须取得竣工验收备案证明，符合交付条件后，被告应提前七日通知原告办理交付手续，原告应于收到通知之日起十日内会同被告进行验收交接，房屋交付标志为交接钥匙或签收验房单；3、如未按约定期限交房的，违约金自交房最后期限的第二日起算按已付房款的日万分之一计，逾期超过120天的，原告有权单方解除合同；4、房屋交付后九十日内，被告应协助原告办理小产证，一方导致另一方不能按期办理小产证的，每逾期一日应按已付房款的日万分之一承担违约金，因被告原因导致逾期办证超一年的，原告有权解约；二、上述合同签订后，原告于2014年6月至10月之间分四次向被告付清了房款共计XXXXXXXX元；三、2014年11月24日，涉案房屋所在的“苏宁天御国际广场”工程取得建设工程竣工验收备案证书；四、2014年12月12日，被告向原告发送“交房通知书”，告知其于2014年12月20日至现场办理入户手续；2015年3月4日、4月10日，原告两次向被告发送催告交房通知书，认为被告虽发送了交付通知，但之后又以“涉及补交税费和政府不同意交付”等项目手续瑕疵为由表示该物业尚不具备交付条件，故己方未予接收，现要求被告及时履行交房义务并作出书面解释；2015年4月20日，被告向原告致函，大意为接到催告函件后，己方曾于2015年4月16日与原告面谈并提出解决方案，基于“尚不确定问题何时能够排除”，现提出两项建议，其一为原告换购“A2栋”或“B3栋”房屋，由被告按“根据规定向集团申请优惠的换购价格”，其二为配合原告“即时办理合同解除”；2015年5月26日，原告向被告发送“解除合同通知书”，认为经原告多次催告后目前交房仍遥遥无期，鉴于被告逾期交房已超过120天，故正式通知被告解除《上海市商品房预售合同》，被告应退还房款及利息，并承担赔偿责任。之后，双方为此争议多次往复函件，被告认为房屋已具备交付条件，原告解约并无依据，要求继续履行合同或由原告承担解约责任，原告则坚持要求解除合同，双方交涉无果。2015年9月，被告向本院递交诉状提起另案诉讼，请求判令原告解约通知无效，合同继续履行，2015年10月，原告提起本案诉讼，请求判决如其诉请。
另查明，2016年2月5日，原告就涉案房屋所在的商办楼本市丹巴路XXX号A1-A3、B1-B3、C1-C3、C5-C9取得房地产权证。
本院认为，合同的解除可分为两类：其一为经缔约双方合意解除；其二为一方依据相对方的违约而行使单方解除权。本案中，被告虽曾向原告发送函件提出解约建议，但从此后双方互致函件的措辞与文义中，并未体现出原告有接受被告这一建议的意思表示，双方亦未就合意解约后的权利义务清结问题进行协商或达成一致，原告向被告发送的解约通知书显然系其单方解约意愿的表达而非对原告建议的回应，故本院认为双方缺乏合意解约的基础，原告的诉请性质系单方行使合同解除权，既然如此，则原告必须证实被告在涉案房屋买卖中具有足以导致合同解除的违约行为，否则合同即不具备解除条件。从查明的事实可知，在建设工程竣工验收备案证书颁发后，房屋在形式上已完全具备实体交付的条件，被告亦在合同约定期内向原告发送了交房通知书，现尚无证据可证实在房屋实体交付过程中被告具有违约行为，原告认为被告以各种理由包括政策原因等延迟交房的理由依据不足，其作出的推断亦不能必然得出被告违约的结论，本院难以采信。在买受方全部房款均已付清，房产交付无障碍的情形下，涉案房屋买卖合同应当继续履行而不是解除。此外，合同履行过程中，被告确有延期办理房屋产证的行为但按约定尚不足以构成解约的要件，故就此行为产生的法律后果可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
对原告上海攀升国际贸易有限公司的诉请不予支持。
本案受理费人民币217161元，由原被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 张国珍
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 蒋 平
附：相关法律条文
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。