河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民提字第00312号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：芦立新。
委托代理人：樊随生，河南龙文律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：开封元宏房地产开发有限公司。住所地：开封市禹王台区三里堡街**号。
法定代表人：吴绍兴，该公司董事长。
委托代理人：王建炜，该公司法律顾问。
再审申请人芦立新因与被申请人开封元宏房地产开发有限公司（以下简称元宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服开封市中级人民法院（2014）汴民终字第1585号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月23日作出（2015）豫法立二民申字第00774号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人芦立新的委托代理人樊随生，被申请人元宏公司的委托代理人王建炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月8日，芦立新向开封市禹王台区人民法院起诉称，2011年7月16日，其与元宏公司签订商品房买卖合同，购买元宏公司开发的元宏锦江小区3号楼2单元803号商品房一套。芦立新依约支付了价款，但元宏公司未按照合同约定如期交房，且其向芦立新收取配套费不符合《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》和《开封市城市基础设施配套费征收办法》的规定。元宏公司已经按照购房款的万分之一支付了违约金5062元。请求判令元宏公司再行支付违约金5062元，并返还芦立新所交纳的配套费，按照银行同期贷款利率支付利息至清偿日止。
元宏公司辩称，其因电力部门原因延迟交房，但仍然按照购房款万分之一的标准支付了违约金。关于配套费双方在合同补充协议中有明确约定，该协议未违反国家的强制性规定，应属有效，双方均应按协议约定履行。请求驳回芦立新的诉讼请求。
开封市禹王台区人民法院一审查明，2011年7月16日，芦立新与元宏公司签订商品房买卖合同一份，约定房屋总价款为375000元。出卖人应当在2012年3月31日前将经验收合格的商品房交付芦立新使用。除合同第八条规定的特殊情形外，如元宏公司逾期交房超过90日后，芦立新要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，元宏公司按日向芦立新支付已付购房款万分之二的违约金。签订上述商品房买卖合同的同时，芦立新在合同附件一、三、四上分别签字认可。合同附件四补充协议第六条约定：“以下配套费用未包含在房价内，买受人须向出卖人交纳以下费用，由相关公司出具发票。1、天然气初装费：2623元／户；2、暖气初装费：多层125元／平方米，高层130元／平方米，计量表1700元／户；3、有线电视初装费：297元／户；4、地热水初装费：4000元。以上费用按现在规定收取，若有变动，按国家规定收取，买受人须在签订合同时向出卖人交纳，逾期未缴，出卖人有权不向买受人交付该房屋的使用权。”该补充协议第十一条约定：“因市政、供水、供电、通信、煤气、暖气、地热水供应等部门的原因致使商品房逾期交付的，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，2011年6月3日，芦立新向元宏公司交纳上述各项配套费共计20853元。
2012年6月29日，芦立新收到元宏公司发送的短信内容为：“尊敬的元宏锦江业主，由于电力部门变压器及电表未能如期到位，抱歉地通知你，交房需延期至七月底，给您带来不便，表示深切的歉意，稍后将书面通知您。03787775999，03787775666。”2012年8月13日，双方办理了房屋交接手续，且就该套房屋签订了回楼结算表，元宏公司按购房款375000元的万分之一赔偿芦立新延期交房违约金5062元。
另查明，《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》第一条规定，城市配套费是指按照城市总体规划要求，为筹集城市基础设施建设资金所收取的费用。其用途是专项用于城市道路、桥涵、供水、排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、公共消防设置等基础设置建设。第五条规定，城市配套费的征收标准按建设项目的建设面积计征，每平方米征收120元……。第十一条规定，建设项目交纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格。开发商及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用。《关于收取城市基础设施配套费的通知》第一条规定，凡在本城市规划区内新建、扩建和改建建设项目的单位和个人，均应缴纳城市基础设施配套费，缴纳标准为每平方米120元。第二条规定，城市基础设施配套费的收取标准为：1、城市建设配套费收费标准为每平方米52元，具体使用范围：建设项目规划红线以外的道路、桥涵、供水、排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等。2、热力管网建设费收费标准为每平方米50元，具体使用范围：自热源厂沿市政道路至居民住宅小区热交换站（包括热交换站）。3、燃气管网建设费收费标准为每平方米18元，具体使用范围：自气源厂沿市政道路至建设项目规划红线。
开封市禹王台区人民法院一审认为，关于芦立新认为元宏公司应返还配套费的理由，从《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》来看，城市配套费用指向的是城市基础设施建设，缴纳人为城市规划区内新建、扩建和改建建设项目的单位和个人，由市财政部门负责征收，所征收资金纳入基金预算，显然该城市配套费为行政事业性收费。城市基础设施配套费包括城市建设配套费、热力管网建设费和燃气管网建设费。城市建设配套费的使用范围针对的是建设项目规划红线以外的道路、供水、排水、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等；热力管网建设费使用范围所指自自热源厂沿市政道路至居民住宅小区热交换站（包括热交换站）；燃气管网建设费所指自气源厂沿市政道路至建设项目规划红线。该配套费并不包含小区内外交换点至用户内的相关费用。本案争议的天然气初装费等费用，从芦立新与元宏公司签订的补充协议来看，明确约定上述费用未包含在房价内，由芦立新向元宏公司交纳，由相关公司出具发票。因此，上述费用为相关单位的工程建设施工费用。《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》等相关文件取消的是暖气集资费等行政事业性收费，并非燃气、电力等建设工程费用不予收取。芦立新引述的《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》和《开封市城市基础设施配套费征收办法》意在规范定价行为。《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》明确规定，不得以地方性法规、行政规章的管理型规定为依据确认合同无效。芦立新与元宏公司就商品房买卖的约定不违反法律法规的强制性规定，芦立新要求元宏公司返还天然气初装费等费用，既无事实依据又无法律依据，故对其该项诉讼请求不予支持。
关于元宏公司认为因电力部门延期交房不应承担违约责任的问题，因该条款属于元宏公司单方免除自己的责任，损害了购房者的利益，故该条款无效，元宏公司仍应承担违约责任。涉案房屋延迟至2012年6月1日才验收，8月13日双方交房。鉴于元宏公司已经支付违约金，且在支付违约金时已告知芦立新是按照购房款万分之一的标准所支付，芦立新已在回楼结算表上签字确认，应视为是对原合同关于违约金条款的变更。芦立新再要求元宏公司按照万分之二的标准支付违约金，该院不与支持。2014年8月14日，该院作出（2013）禹民初字第772号民事判决：驳回芦立新的诉讼请求。一审案件诉讼费489元，由芦立新负担。
芦立新不服，向开封市中级人民法院上诉称，一审判决认定涉案房屋于2012年6月1日验收合格错误，芦立新对回楼结算单上关于违约金的条款不认可，但迫于拿到房屋钥匙才在回楼结算单上签字。我国相关法律、法规及政府的相关规定均明确配套费应计入房屋销售价格，元宏公司以格式合同向芦立新收取天然气初装费等费用，违反相关规定，应予返还。请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。
元宏公司辩称，双方已就违约金达成了附条件的协议，且已经结算完毕。芦立新提供的规章文件，不是确认合同无效的法律法规。请求维持一审判决。
开封市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
开封市中级人民法院以与一审同样的理由，于2014年10月20日作出（2014）汴民终字第1585号民事判决：驳回上诉，维持一审判决。
芦立新不服，向本院申请再审称，原判认定事实错误，缺乏证据证明。元宏公司在通知交房时并未达到交房条件，芦立新为领取房屋钥匙，被迫在回楼结算单上签字，不能视为对变更违约金条款的认可。元宏公司收取的配套费，应计入房屋开发成本，属于商品房售价范围，原判以上述费用并非行政文件中所规定的配套费为由，驳回芦立新的该项诉请错误。芦立新申请调取元宏公司的成本价格表，原审法院未予准许，剥夺了芦立新的权利。请求撤销原判，改判支持芦立新的诉讼请求。
元宏公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。双方签署的回楼结算单中，已对违约金的计算标准作出变更，双方在商品房买卖合同中对配套费明确予以约定，该问题与合同是否有效没有关系。请求维持原判。
本院再审查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明，由芦立新签字的3号楼回楼结算表，将商品房买卖合同中约定的以购房价的万分之二计算违约金的标准变更为以万分之一计算，该表仅有置业顾问朱慧敏签名，未加盖元宏公司公章或由其法定代表人签名。
本院再审认为，一、元宏公司应按购房价款万分之二的标准向芦立新支付违约金。芦立新与元宏公司签订的商品房买卖合同为有效合同，双方均应当按照约定全面履行合同，不得擅自变更或解除。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出了明确约定，即逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述条款作为商品房买卖合同的主要条款，其变更必须经双方当事人协商一致方可确认。本案确实存在元宏公司延期交房的事实，双方已经办理完毕交房手续，芦立新称元宏公司交房时未达到交房条件，但未提供证据证明，本院对其该项再审理由不予支持。元宏公司所举的回楼结算单未经该公司盖章确认，芦立新亦述称其在该结算单上签字并不代表其同意将合同约定的万分之二的违约金变更为万分之一，故仅凭回楼结算单不足以对双方所签商品房买卖合同的主要条款作出重大变更，元宏公司仍应按照商品房买卖合同中约定的万分之二的标准向芦立新支付违约金。元宏公司已经按照购房款的万分之一支付了违约金5062元，故其仍应向芦立新另行支付违约金5062元。
二、元宏公司无需返还收取芦立新的天然气初装费等费用。双方所签订的商品房买卖合同的附件四即合同补充协议一中，第六条明确约定：“以下配套费用未包含在房价内，买受人须向出卖人交纳以下费用，由相关公司出具发票。1、天然气初装费2623元／户……。”该补充协议由芦立新与元宏公司签字、盖章予以确认。芦立新称上述条款违反了《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》、《开封市城市基础设施配套征收管理办法》等规定，应属无效，元宏公司应返还收取的相关费用。对此本院认为，该补充协议系芦立新与元宏公司的真实意思表示，且芦立新所举的上述规范性文件，位阶未达到法律和行政法规的层级，而依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同无效的条件之一是违反法律、行政法规的强制性规定，故该补充协议属有效合同。元宏公司根据双方在补充协议中的约定，向芦立新收取天然气初装费等费用，属依法履行合同的行为，该费用无需向芦立新返还。芦立新在原审中申请调取的元宏公司成本价格表，与证明待证事实无必然联系，原审法院不予准许并无不当。芦立新关于返还配套费的再审请求，本院不予支持。
综上，原判认定事实部分错误，处理结果不当，本院予以纠正。芦立新申请再审的理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销开封市中级人民法院（2014）汴民二终字第1585号民事判决、开封市禹王台区人民法院（2013）禹民初字第772号民事判决；
二、开封元宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付芦立新违约金5062元；
三、驳回芦立新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费489元、二审案件受理费489元，共计978元，由芦立新负担489元，开封元宏房地产开发有限公司负担489元。
本判决为终审判决。
审 判 长 荆国安
代理审判员 王振涛
代理审判员 项 坤
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 李向华