海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼02民终1429号
上诉人（原审被告）：三亚美丽春天物业管理有限公司。
法定代表人：黄惠映。
委托代理人：陈其帅。
被上诉人（原审原告）：苏莉娜。
委托代理人：陈波。
委托代理人：张雪荣。
原审被告：海南衍宏实业投资有限公司。
法定代表人：庄建新。
委托代理人：冯雪。
上诉人三亚美丽春天物业管理有限公司（以下简称美丽春天公司）因与被上诉人苏莉娜、原审被告海南衍宏实业投资有限公司（以下简称衍宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因(2016)琼02民终1425号-1438号共14件案件的上诉人、原审被告均相同，诉讼标的属同一种类，经当事人同意，本院决定将该14件案件合并审理。上诉人美丽春天公司的委托代理人陈其帅，被上诉人苏莉娜的委托代理人陈波、张雪荣，原审被告衍宏公司的委托代理人冯雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美丽春天公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初844号民事判决；2.改判美丽春天公司支付2014年6月1日前拖欠苏莉娜的房屋租金，2014年6月1日后的房屋租金不再计算；3.本案一、二审诉讼费用由苏莉娜负担。事实和理由：一、关于房屋租金的计算截止时间问题。根据一审查明的事实，美丽春天公司于2014年6月1日停止营业，且在停止营业后电话通知业主解除合同。苏莉娜已于2014年11月26日收回房屋，故其租金计算时间最晚也应截至2014年11月26日。二、关于《三亚美丽春天委托经营合同书》是否已经解除的问题。美丽春天公司停止营业后已经行使单方解除权，解除了该合同。一审法院即便不认定2014年6月1日美丽春天公司停止营业的时间为合同解除时间，也应认定2014年11月26日苏莉娜收回房屋的时间为合同解除时间，因此，一审判决解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》正确，美丽春天公司仅对解除合同的时间存在异议。三、关于一审法院超出苏莉娜的诉讼请求进行裁判的问题。一审法院计算苏莉娜的租金数额错误，导致超出苏莉娜的诉讼请求进行判决，请求二审法院予以纠正。
苏莉娜辩称，苏莉娜与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》已经解除，解除的时间应以2014年11月26日苏莉娜收回房屋的时间为准。在苏莉娜与美丽春天公司明确约定了通讯方式及提前解约需书面通知的情况下，美丽春天公司提前解约应当向苏莉娜发出书面通知。美丽春天公司未能提供其已直接向苏莉娜发出书面通知的证据，故其主张以停业时间作为合同解除的时间没有事实和法律依据。另外，由于一审法院未查明苏莉娜已于2014年11月26日收回房屋的事实（该事实双方在一审时予以确认），导致一审判决超出苏莉娜的诉讼请求金额。
衍宏公司述称，坚持一审答辩意见，即衍宏公司不应对美丽春天公司的债务承担连带责任。
苏莉娜向一审法院起诉请求：1.判令美丽春天公司向苏莉娜支付房屋租金53463.1元及利息4654.29元（暂计至2015年11月1日）；2.判令衍宏公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由美丽春天公司、衍宏公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月4日，苏莉娜与衍宏公司签订《商品房买卖合同》，衍宏公司将其开发建设的位于三亚美丽春天酒店公寓品浪阁203号房（建筑面积45.64平方米、公摊面积11.12平方米）出售给苏莉娜，房屋总价款为409312元。2010年6月15日，苏莉娜与美丽春天公司签订《三亚美丽春天委托经营合同书》，约定：苏莉娜将其购买的上述房屋委托给美丽春天公司管理经营，委托经营期限为12年，从2010年6月12日至2022年6月11日止；苏莉娜可享有每年每套30天入住酒店的权利；在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方，提前解除合同所造成的各方损失，双方应本着公平合理的原则妥善解决；在委托期限内，美丽春天公司每年按苏莉娜支付购房款的8%或6%（前6年度按8%、后6年度按6%）支付给苏莉娜租金，每满一年后的一个月内汇入苏莉娜指定的银行账户;苏莉娜前三年度的回报款已经在双方签订本合同之日由美丽春天公司一次性支付给了苏莉娜。《三亚美丽春天委托经营合同书》签订后，苏莉娜将房屋交付给美丽春天公司,美丽春天公司对房屋进行管理经营。2013年10月25日，苏莉娜取得该房屋土地房屋权证[证号：三土房（2013）字第12796号]。截至起诉之日，美丽春天公司除于2015年2月4日向苏莉娜支付租金11129.7元外，未再向苏莉娜支付租金。2014年6月1日，美丽春天酒店停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。2015年1月29日，美丽春天公司在《海南日报》上刊登公告，通知业主办理房屋交接手续。诉讼中，苏莉娜提供二份广告，广告上均写有开发商衍宏公司、运营商美丽春天公司；户型、面积、购房宣传语、年收益、每年免费入住30天（法定节假日除外）；理财方式完全自住型、委托经营管理型等内容。另查，经三亚市工商行政管理局核准，三亚美丽春天酒店物业管理有限公司于2015年10月29日更名为三亚美丽春天物业管理有限公司。一审中，因美丽春天公司提出反诉，一审法院于2016年5月10日向其送达《缴纳反诉诉讼费通知书》，但美丽春天公司未在规定期限内缴纳，故一审法院对美丽春天公司提出的反诉按自动撤诉处理。以上事实有《商品房买卖合同》、《三亚美丽春天委托经营合同书》、土地房屋权证、进账记录清单、广告及当事人陈述等证据佐证。
一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》是否解除、何时解除；（二）涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算；（三）本案是否超过诉讼时效；（四）衍宏公司是否应承担连带责任。
关于双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》是否解除、何时解除的问题。苏莉娜与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，苏莉娜将其购买的房屋交由美丽春天公司经营管理，已履行了合同约定的义务。而美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由，与苏莉娜解除《三亚美丽春天委托经营合同书》，并主张以酒店停止营业的时间即2014年6月1日为合同解除的时间。依据该合同第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。在庭审中，美丽春天公司提供其于2015年1月29日在《海南日报》上刊登的通知业主前来办理房屋交接手续的《公告》，以证明该公司已通知苏莉娜解除合同的事实。经查，苏莉娜在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址为黑龙江省哈尔滨市。依据常理，苏莉娜是不能在该省外发行的刊物上知晓该通知内容的，美丽春天公司又未在其他全国性刊物上公告解除合同的通知，因此，不能视为苏莉娜已被告知解除合同这一事实。鉴于美丽春天酒店已经停业，原三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司已更名为三亚美丽春天物业管理有限公司，且大部分业主已收回房屋自行经营，美丽春天公司已明确表示不履行合同约定的主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》应予以解除，解除时间应为本判决生效之日。
关于涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算的问题。美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由解除与苏莉娜签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》，这是美丽春天公司管理经营不善造成的，应由美丽春天公司承担违约责任。苏莉娜诉求美丽春天公司支付租金及利息，有事实和法律依据，应予以支持。在庭审中，苏莉娜与美丽春天公司对实际购房款为409312元均无异议。依据《三亚美丽春天委托经营合同书》第十一条的约定，美丽春天公司前6年每年应向苏莉娜支付的租金为32744.96元（409312元×8%），截至苏莉娜起诉之日即2016年1月6日，美丽春天公司应向苏莉娜支付的租金为84591.15元（32744.96元/年÷12个月×31个月），扣减该公司已支付的租金11129.7元，美丽春天公司还应向苏莉娜支付租金73461.45元（84591.15元－11129.7元)。关于利息的起算时间，按照《三亚美丽春天委托经营合同书》的约定，美丽春天公司每满一年后的一个月内将租金汇入苏莉娜指定的账户，故美丽春天公司应分别于下列时间支付每次租金32744.96元：2014年7月12日前支付第一期租金，实际于2015年2月4日支付11129.7元；2015年7月12日前支付第二期租金，实际未付。故利息应按照美丽春天公司分别实际拖欠的租金数额从上述应付租金之日起计算。鉴于双方对逾期支付租金的利率未作约定，应按照人民银行同期贷款利率计算。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。《三亚美丽春天委托经营合同书》第十一条对租金支付期限已作约定，但美丽春天公司先后几次支付租金，付款时间与数额均不符合约定，付款时亦未明确所付款项系何年度的租金。故美丽春天公司的付款行为应视为其对所欠租金总额的概括承认以及对支付所欠租金义务的持续履行，故美丽春天公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。
关于衍宏公司是否应承担连带责任的问题。苏莉娜提供的衍宏公司和美丽春天公司共同发布的广告仅是介绍户型、关于产权式酒店基本收益、投资理财方式和宣传语，明显属于要约邀请，且产权式酒店基本收益的主要内容均在《三亚美丽春天委托经营合同书》中进行了约定。因此，就签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》而言，该广告并不具有强迫性，仅是要约邀请，最终由购房人自由选择是否与美丽春天公司签订合同。根据合同相对性原则，衍宏公司并非《三亚美丽春天委托经营合同书》的一方当事人，不受该合同的约束。承担共同或连带责任以法律规定或合同约定作为前提，本案中，当事人并无合同约定，亦无法律规定承担共同或连带责任的情形，故苏莉娜诉求衍宏公司对美丽春天公司拖欠的租金及利息承担共同或连带责任无事实根据和法律依据，不予支持。判决：一、苏莉娜与美丽春天公司于2010年6月15日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》自本判决生效之日起解除；二、美丽春天公司应自判决生效之日起十日内向苏莉娜支付拖欠的租金73461.45元（自2010年6月12日至2016年1月）及利息（以本金32744.96元,自2014年7月12日起计算至2015年2月4日止；以本金21615.26元，自2015年2月5日起计算至2015年7月12日止；以本金54360.22元，自2015年7月13日起计算至本判决确定的《三亚美丽春天委托经营合同书》解除之日止，利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回苏莉娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1253元（苏莉娜已预交），由美丽春天公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审查明的事实，本院依法予以确认。
根据一审庭审笔录和当事人二审庭审时的陈述，本院认定以下事实：苏莉娜在一审起诉时并未提出解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》的诉讼请求。在2016年3月29日的一审庭审中，苏莉娜与美丽春天公司确认了苏莉娜已于2014年11月26日收回租赁房屋的事实。
本院认为，本案二审争议焦点：一、如何认定双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》的解除时间；二、一审判决是否超出苏莉娜的诉讼请求金额。
关于焦点一。双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。美丽春天公司未能举证证明其在2014年6月1日停止营业前一个月已向苏莉娜送达了解除合同的书面通知，故其主张以停止营业的时间作为合同解除的时间没有事实和法律依据。苏莉娜已于2014年11月26日收回租赁房屋，应认定双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2014年11月26日解除。一审判决解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》正确，但认定合同解除的时间有误，应予纠正。
关于焦点二。美丽春天公司前6年每年应向苏莉娜支付的租金为32744.96元（409312元×8%）。从合同约定租金起算之日即2013年6月12日，计至合同实际解除之日即2014年11月26日，美丽春天公司应向苏莉娜支付的租金为47753.07元（32744.96元/年÷12个月×17.5个月），扣减该公司已支付的租金11129.7元，美丽春天公司还应向苏莉娜支付租金36623.37元。苏莉娜一审诉求美丽春天公司向其支付租金53463.1元，系从2012年12月5日计至2014年11月26日得出的美丽春天公司欠付的租金数额，而一审判决美丽春天公司向苏莉娜支付租金73461.45元，系从2013年6月12日计至2016年1月11日得出的美丽春天公司欠付的租金数额，这两种计算方法均不正确。一审法院由于计算方法错误，导致判决超出苏莉娜的诉讼请求金额，确属不当，应予纠正。美丽春天公司应向苏莉娜支付拖欠的租金36623.37元（从2013年6月12日计至2014年11月26日），利息也应依本金数额作相应调整。苏莉娜一审诉讼请求中超出的部分，不予支持。
综上所述，美丽春天公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初844号民事判决第三项，即驳回苏莉娜的其他诉讼请求；
二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初844号民事判决第一项为：苏莉娜与三亚美丽春天物业管理有限公司于2010年6月15日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2014年11月26日解除；
三、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初844号民事判决第二项为：三亚美丽春天物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向苏莉娜支付拖欠的租金36623.37元（自2013年6月12日计至2014年11月26日）及利息（以本金32744.96元,自2014年7月12日起计算至2015年2月4日止；以本金21615.26元，自2015年2月5日起计算至2015年7月12日止；以本金36623.37元，自2015年7月13日起计算至还清欠款之日止，利率均按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1253元（苏莉娜已预交），由苏莉娜负担395元，三亚美丽春天物业管理有限公司负担858元；二审案件受理费1253元（三亚美丽春天物业管理有限公司已预交），由苏莉娜负担625元，三亚美丽春天物业管理有限公司负担628元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄学文
审 判 员 王晓艳
审 判 员 袁俊杰
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 郁四珍
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附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
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