＼n浙江省瑞安市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）温瑞马民初字第200号＼n原告陈甲，1968年5月。＼n委托代理人姚、朱。＼n被告陈乙，1961年1月。＼n第三人林某某，1978年。＼n委托代理人丁。＼n原告陈甲为与被告陈乙农村房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月4日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员余海瑞适用简易程序于2012年7月31日公开开庭进行了审理。后本院依法于2012年8月3日追加林某某为第三人参加诉讼，并于同年8月22日第二次公开开庭进行了审理。原告陈甲及其委托代理人姚、朱，被告陈乙，第三人林某某委托代理人丁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告陈甲起诉称：原、被告系同村农业户口社员。1998年8月23日（农历七月初二），被告通过中人陈丙、陈丁、陈戊将其坐落在马屿镇＊＊村一间三层房屋及二层平台半间以71800元出售给原告；出让房屋产权证号为：＊＊＊＊**、建筑面积211.5㎡；土地证号：瑞集用（2010）第＊＊**号。房屋四面情况为：左与陈己相邻，以墙为中为界；右为村道路边为界；前以自己屋前直至车路边为界；后以自己屋后至围墙为界。合同签订当日，原告将购房款71800元交付给被告；被告将房屋交付给原告使用至今。现原告要求被告协助办理房产、土地变更手续，被告借故拖延不办。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属有效合同。房产、土地变更应属于房屋买卖合同付随义务，被告理应予以协助办理。故原告诉请法院判令：1、依法确认原、被告于1998年农历7月2日签订的房产买卖合同（立卖尽契）有效（房屋坐落于马屿镇＊＊村，房屋产权证号为：＊＊＊＊**、建筑面积211.5㎡、土地证号：瑞集用（2010）第＊＊**号）；2、被告协助原告办理房产、土地变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告补充陈述：原、被告系亲兄弟关系。原告现在任＊＊村村委会主任。签卖契当天原告支付被告现金20000元，第二天支付被告现金51800元。＼n原告陈甲在本院指定的举证期限内提供了如下证据：＼n证据一，原、被告身份证明各一份，以证明原、被告身份情况。＼n证据二，房屋所有权证、集体土地使用权证及权属证明书各一份。＼n证据三，立卖尽契一份，以证明原、被告之间的房屋买卖事实。＼n证据四，村委会证明一份，以证明本案讼争房屋已出售给原告及现由原告一直居住至今的事实。＼n被告陈乙答辩称：原告诉称属实。原、被告签完卖契后第二天，原告就支付所有房款，被告把房子钥匙交给原告。因为原、被告系亲兄弟，当时被告父亲要被告把房屋卖给被告弟弟即原告陈甲，不让卖给其他人。当时被告把房屋卖给原告时就不情愿，因为卖的价格便宜。后来被告一家外出经商，相关房产变更登记手续也拖了几年没办理。后来原告也一直催被告办理房产过户手续，但因房价上涨，被告妻子让被告把钱还给原告，把房子要回来；故被告就不愿意帮原告办理相应房产过户手续，一直拖到现在。被告与第三人林某某之间的债权债务关系发生于2011年，具体时间记不清楚。现在被告愿意协助原告办理相关的房产、土地等变更登记手续，要求法院依法作出判决。＼n被告陈乙在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。＼n第三人林某某答辩称：第三人对原告提供的卖契是否实际存在、是否就是原告提供的房产证所指的房屋，其关联性不足。依照物权法的有关规定，不动产的设立、变更必须经过登记，既然原、被告还没有进行物权变更登记，第三人之前已经对本案讼争房屋进行的财产保全是合法、有效的。而且第三人起诉陈乙等三人时公告送达相关诉讼材料，但本案立案后不久双方就同意调解，其中是否存在串通，请法院予以注意。另，对于原告现居住在讼争房屋内的事实，原告也没有提供相应证据。如果原、被告买卖所指向的就是本案讼争房屋，而该房产于1996年办理房产登记手续，但卖契却是1998年所签，这过去的十几年时间原告都没有要求被告办理过户手续，反而可以证明原告存在过错。＼n第三人林某某在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。＼n经庭审质证：1、原告提供的证据一、二来源合法、客观真实；且被告及第三人均无异议；故本院依法予以采信。2、对于原告提供的证据三、四，被告无异议；第三人对证据三、四的真实性存在异议，并认为证据四的形式缺乏合法性，因为单位出具的证明不仅要由单位盖章，还需要负责人或法定代表人签字；本院认为，证据四虽因没有相关出具人员签字而存在瑕疵，但经本院核实该房屋确已由原告长期居住，房屋买卖属实；本院认为上述证据来源合法、客观真实，且能相互印证，具有一定的证明力，故予以采信。第三人虽对上述证据提出异议，但并未提供相应证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。＼n经审理，本院认定本案事实与原告所述一致。＼n另：1、2011年12月27日第三人林某某向本院起诉陈某某、林甲、本案被告陈乙民间借贷纠纷一案。2011年12月29日，本院依第三人林某某申请，依法裁定查封本案被告陈乙所有的两处房屋，包括本案讼争房屋及坐落于瑞安市马屿镇＊＊村房屋，限制其办理过户、设立抵押等手续。2、被告陈乙之妻林某某现对原、被告房屋买卖合同无异议。＼n本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告陈甲与被告陈乙经中人介绍签订房屋买卖合同，意思表示真实，没有损害国家、集体或者第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，可认定该房屋买卖合同有效。诉争房屋登记在被告名下；被告之妻林某某现对原、被告房屋买卖合同无异议，不参加本案诉讼，不影响房屋买卖合同的效力。《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”原、被告同为房屋所在地农村集体经济组织成员，办理诉争住房所有权转移登记不受该条限制。原告可依据有效的房屋买卖合同，要求被告协助原告办理房产、土地变更登记手续。1984年8月30日施行的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”在2008年7月1日《房屋登记办法》施行之前，《城市房屋权属登记管理办法》于1997年10月27日颁布实施，但是集体土地范围内房屋登记缺乏统一、明确的规章制度；原告已经履行付款义务并实际居住，应当认定在《中华人民共和国物权法》实施之前应当已经取得诉争房屋的所有权。原、被告未及时办理诉争房屋过户登记手续，给原、被告自己留下风险隐患，但是不因未及时办理过户登记手续而丧失诉争房屋的所有权。第三人林某某对原、被告的房屋买卖真实性的质疑，与事实不符，不予支持。第三人根据诉争房屋登记在被告名下对诉争房屋申请财产保全，其目的是防止被告擅自处分、转移自己的财产；但是根据本案查明的事实情况，被告对诉争房屋已经实际丧失民事权利，故不因第三人的财产保全申请阻碍被告协助原告办理诉争房屋过户手续。本院另案对诉争房屋的查封，待本案判决生效后于另案解除。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第六十二条第（四）项之规定，判决如下：＼n一、原告陈甲与被告陈乙于1998年8月23日签订的农村房屋买卖合同有效。＼n二、被告陈乙于本判决生效之日起十日内协助原告陈甲办理相应的房产、土地变更登记手续。＼n案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈乙负担（定于本判决生效之日起三日内缴纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。＼n代理审判员余海瑞＼n二〇一二年九月二十五日＼n书记员潘仁珠