海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终1509号
上诉人（一审被告，反诉原告）：海南地恒实业投资有限公司，住所地海南省三亚市。
法定代表人：庄建川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭伦，海南方圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈其帅，海南经和纬律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：海南地恒实业投资有限公司昌江分公司，住所地海南省昌江县。
负责人：庄建川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯雪，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈其帅，海南经和纬律师事务所律师。
上诉人（一审原告，反诉被告）：吴振阳，男，1979年10月23日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。
委托诉讼代理人：李勤锋，海南中辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹全红，海南中辰律师事务所律师。
上诉人海南地恒实业投资有限公司（以下简称“地恒公司”）、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司（以下简称“地恒分公司”）与上诉人吴振阳房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2016）琼9026民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人地恒公司的委托诉讼代理人谭伦，上诉人地恒分公司的委托诉讼代理人冯雪，两上诉人共同委托诉讼代理人陈其帅，上诉人吴振阳的委托诉讼代理人李勤锋、曹全红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人地恒公司、地恒分公司上诉请求：1、地恒公司请求撤销一审判决第一项；2、地恒公司、地恒分公司请求撤销一审判决第二项；3、地恒公司、地恒分公司请求维持一审判决第三项；4、本案一审、二审的诉讼费用，全部由被上诉人承担。事实和理由：一审一、二项判决认定事实错误，导致适用法律错误。1、地恒公司、地恒分公司交房时间与吴振阳一审起诉的时间相隔超过两年，吴振阳要求地恒公司、地恒分公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已过两年的诉讼时效，不应得到支持。2、地恒公司、地恒分公司虽然存在逾期交房情况，但属不可抗力导致，根据合同约定，应当免责。一审查明地恒公司、地恒分公司因国家的法定节假日、高考期间控制噪音，停工72天，因停水原因停工63天，因天气原因停工108天等客观情况，但却认为不予免责，明显错误。该情况属于地恒公司、地恒分公司无法控制并实际发生，影响工期的客观情况，地恒公司、地恒分公司不存在过错，应当予以免责。具体而言，即使国家法定节假日、高考等属于每年必有，是地恒公司、地恒分公司应当预见的情况，不应予以免责，但停水停电、天气原因等情况则属于地恒公司、地恒分公司无法预见的不可抗力，应根据《合同法》及《商品房买卖合同》第八条第二款之约定予以免责。3、一审法院判决地恒公司、地恒分公司于90天内向房管部门提交办证所需材料，该判项超出了当事人的诉讼请求，超出裁判范围，明显不当，应当依法予以纠正。并且，地恒公司、地恒分公司已经陆续向房管部门提交办证所需材料，该判决明显多余。
吴振阳针对上诉人地恒公司、地恒分公司上诉答辩称，一、吴振阳要求支付逾期交房违约金存在时效中断情形，依法诉讼时效应重新计算，并没有超过诉讼时效。并且地恒公司、地恒分公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，依法不予支持。二、地恒公司、地恒分公司逾期交房不存在不可抗力因素，并且未依照合同约定履行告知义务，不具有可以免责的事由，一审判决正确。三、一审判决地恒公司、地恒分公司自判决生效后90日内将办理权属登记需要由开发商提供的资料报房产登记机关备案正确。
上诉人吴振阳上诉请求：1、维持一审判决第二、三、四项内容；2、撤销一审民事判决第一项；3、判决地恒公司、地恒分公司支付吴振阳所购福源小区2幢B单元02094房逾期交房违约金70697元；4、地恒公司、地恒分公司负担诉讼费用。事实与理由：一、一审判决第4页吴振阳诉称部分，书写为地恒分公司于2014年8月份才通知吴振阳收房、吴振阳于2016年8月19日向地恒分公司回函提出异议，书写错误。吴振阳起诉书中的回函日期为2014年8月19日，所提交的证据中的邮寄单也证明为2014年8月19日，而不是2016年。二、一审判决认定的交房时间为2014年8月15日错误。地恒分公司于2014年8月15日向吴振阳寄送《入伙通知书》，吴振阳于2014年8月19日回函提出异议，指出未验收，不符合交房条件。地恒分公司实际交房时间为2016年4月初，逾期交房违约金应计算至2016年4月止，共计70697元。
地恒公司、地恒分公司针对吴振阳上诉答辩称，一审判决认定地恒分公司交房时间为2014年8月15日是正确的，地恒分公司向吴振阳送达了《入伙通知书》，吴振阳也明确承认收到了该通知书。吴振阳迟迟不收房是吴振阳的责任，与地恒公司、地恒分公司无关。
吴振阳向一审法院起诉请求：1、地恒公司限期支付吴振阳所购福源小区2幢B单元02094房多收的面积误差费19522元，多收的维修基金386元，税费5596元，以及上述款项的利息179元（暂计算2014年1月1日至2015年12月31日的利息）；2、支付逾期交房的违约金70697元；3、地恒公司、地恒分公司限期为吴振阳办理购买昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区的福源小区2幢B单元02094房的权属证书；4、变更双方签订的购房合同的第五条为“产权登记建筑面积小于合同约定面积时，超出部分的房价款由出卖人返还给买受人”；变更双方签订的购房合同的第十五条为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行活期贷款利率计算”；5.诉讼费由地恒公司、地恒分公司承担。
地恒公司、地恒分公司向一审法院反诉请求：1、吴振阳向地恒公司、地恒分公司返还多退的面积误差房款和税款7717元；2、吴振阳向地恒公司、地恒分公司支付第一项诉讼请求的利息（以7717元为基数，按中国人民银行同期一年期活期存款利率0.35%，自2016年5月10日计算至吴振阳实际返还之日止）；3、诉讼费用由吴振阳承担。
一审法院认定事实：吴振阳、地恒公司、地恒分公司于2012年5月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定：吴振阳向地恒公司、地恒分公司购买昌江县福源小区2幢B单元02094号房，房屋建筑面积共为116.43㎡、其中套内面积96.22㎡、公摊面积20.21㎡，按套内面积计算，该商品房单价为3673.73元/㎡，总金额为353486元。出卖人于2013年6月30日前将经验收合格的房屋交付给吴振阳使用。如遇特殊原因，除双方协商一致解除或变更合同外，地恒公司、地恒分公司在遭遇不可抗力，自发生之日起30日内告知吴振阳，可据实在合理期限内予以延期。并约定地恒公司、地恒分公司逾期超出30日未交付房屋的，地恒公司、地恒分公司应从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向吴振阳交付房款万分之二的违约金。合同同时约定地恒公司、地恒分公司在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的材料报产权登记机关备案，如因地恒公司、地恒分公司的原因，导致吴振阳未能按规定期限内取得房地产权属证书的，吴振阳不退房的情形下，地恒公司、地恒分公司按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿吴振阳的损失。合同第五条还约定了：商品房交付后，产权登记套内面积与合同约定套内面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款。合同签订后，吴振阳依约向地恒公司、地恒分公司支付了房价款。现因原、地恒公司、地恒分公司在商品房买卖合同履行期间发生了争议，故吴振阳起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。
另查明，地恒公司、地恒分公司因国家的法定节假日、高考期间控制噪音，停工72天，因停水原因停工63天，因天气原因停工108天。2014年8月15日系争议的房屋的交房时间。地恒公司、地恒分公司尚未向产权登记机关提供相关办证材料，吴振阳的产权登记证书并未办理。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：
一、关于地恒公司、地恒分公司是否应向吴振阳支付房屋面积误差费、多收的维修基金、税费及上述款项的利息的问题。根据双方签订的合同第五条的约定,商品房交付后，产权登记套内面积与合同约定套内面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款。本案中，吴振阳购买的房屋的产权登记证书尚未办理，其房屋实际面积及价款均未确定，其面积误差、维修基金、税费的数额尚无法计算。故吴振阳的该项诉请尚未达到合同约定的条件，一审法院对吴振阳的该项诉请不予支持。吴振阳可在产权登记证书办理后，按照实际的房屋面积及价款向地恒公司、地恒分公司再行主张权利。地恒公司、地恒分公司辩称，待房屋产权证书办理后，再进行多退少补的辩解意见，于法有据，一审法院予以支持。
二、关于双方签订的购房合同的第五条、第十五条是否可以变更的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第五条第一款约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积误差处理。由于该合同是由地恒公司、地恒分公司提供的格式合同，在签约时地恒公司、地恒分公司未尽向吴振阳提醒注意的义务，且该条款免除了地恒公司、地恒分公司依约提供商品房的义务。根据《合同法》第40条的规定，该条款为无效条款，不属可变更条款。故对吴振阳主张该条款显失公平应予以变更的诉请，一审法院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失。根据《合同法》第114条规定，违约金约定低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。由此可见，该条约定不属于可变更的行为。同时，由于地恒公司、地恒分公司至今未向房产登记机关提交办理房产证的资料，吴振阳的损失尚不能做出确定性的判断，因此，对吴振阳的该项请求，不予支持。吴振阳可在地恒公司、地恒分公司提供办证备案资料后另行主张。
三、关于地恒公司、地恒分公司是否应向吴振阳支付逾期交房的违约金以及违约金如何计算的问题。吴振阳、地恒公司、地恒分公司签订的《商品房买卖合同》约定，地恒公司、地恒分公司应当在2013年6月30日前向吴振阳交付房屋。2014年8月15日系本案争议房屋的交房时间，故地恒公司、地恒分公司交房的时间超出了双方合同约定的时间，应承担逾期交房的违约责任。地恒公司、地恒分公司辩称，逾期交房系因国家的法定节假日、高考期间控制噪音、停水、天气原因等不可抗力所造成的，该逾期时间应予以扣除。一审法院认为，根据双方签订的合同约定：如遇特殊原因，除双方协商一致解除或变更合同外，地恒公司、地恒分公司在遭遇不可抗力，自发生之日起30日内告知吴振阳，可据实在合理期限内予以延期。本案中，地恒公司、地恒分公司所列举的事实均系地恒公司、地恒分公司在签订合同中应当预见的事实，不属于不可抗力，且地恒公司、地恒分公司在以上事实发生时，亦未按合同约定在30日内告知吴振阳，故该时间段不应予以扣除，一审法院对地恒公司、地恒分公司的该项辩解意见不予采纳。根据双方合同约定：地恒公司、地恒分公司逾期超出30日未交付房屋的，地恒公司、地恒分公司应从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向吴振阳交付房款万分之二的违约金。吴振阳合同约定的交房时间的第二天为2013年7月1日，实际交房时间为2014年8月15日，逾期共计411天。吴振阳支付的购房款为353486元，地恒公司、地恒分公司应向吴振阳支付逾期交房的违约金353486元×0.0002×411天=29056.5元。吴振阳诉请支付逾期交房违约金70697元，超过法定范围，对超过部分不予支持。
四、关于地恒公司、地恒分公司是否应限期为吴振阳办理权属证书的问题。根据《合同法》第60条的规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方签订的《商品房买卖合同》约定，地恒公司、地恒分公司负有向产权登记机关提交登记备案材料的义务，地恒公司、地恒分公司应当履行。尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，地恒公司、地恒分公司无权决定权属证书的办理时间，吴振阳不能请求地恒公司、地恒分公司限期为吴振阳办理房屋权属证书，但吴振阳请求的实质内容，包含请求地恒公司、地恒分公司依约向房产登记机关提供相关资料的意思。故一审法院予以支持，判令地恒公司、地恒分公司限期90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。
关于地恒公司、地恒分公司主张多退款可否返还问题。地恒公司、地恒分公司根据《房屋建筑面积测绘成果报告书》确定的房屋建筑面积差异，向吴振阳返还购房款17154元和税费515元，认为按套内面积确定面积差异应退还的购房款9662元和税款290元，多退了7717元，请求吴振阳返还多退的款项及利息。根据《民法通则》第57条规定，民事法律行为自成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。按建筑面积差异退还房款是双方达成的真实意思表示，且己履行完毕。地恒公司、地恒分公司的主张无法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决：一、海南地恒实业投资有限公司于判决生效之日起十日内向吴振阳支付逾期交房的违约金29056.5元；二、海南地恒实业投资有限公司、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司自判决生效之日起90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产登记机关备案；三、驳回吴振阳的其他诉讼请求；四、驳回海南地恒实业投资有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1567元，由吴振阳负担862元，由海南地恒实业投资有限公司、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司负担705元；反诉案件受理费50元，按规定减半收取25元，由海南地恒实业投资有限公司负担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审认定的基本事实与一审相一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、地恒公司、地恒分公司二审提起时效抗辩应否支持；二、地恒公司、地恒分公司应否承担逾期交房的违约责任；如果承担，计算逾期交房的违约金的截止时间。三、一审判决是否超出当事人一审诉讼请求。
关于地恒公司、地恒分公司二审提起时效抗辩应否支持。根据本院查明事实，地恒公司、地恒分公司在一审期间未曾提出诉讼时效抗辩。诉讼时效制度是法律为维护财产秩序的安定性和权利现状的可期待性而设置的权利行使期间限制，当权利人在法律限定期间内怠于行使权利，导致义务人对财产秩序和权利现状产生合理期待的，义务人可以据此提出诉讼时效抗辩，权利人的权利效力被削减即权利人不能请求国家公权力强制履行该权利。诉讼时效抗辩对权利人行使权利的介入并非当然自动发生，虽然法律规定了诉讼时效的强制性，当事人不得违反法律规定约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益，但仍需债务人主动提出并由司法权力进行审查。权利人未提出或者超过限定期限提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予主动审查。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩时，只有基于新的证据证明对方的请求权超过诉讼时效时才能在二审期间提出并得到支持。地恒公司、地恒分公司主张其是在一审判决后，依据一审判决认定的事实才得出吴振阳的诉讼请求超过诉讼时效，属于依据新证据的情形。本院认为，一审判决认定事实的主要依据是双方当事人提交的证据，是对双方当事人提交的证据经审查确认后得出的。该案所涉证据在一审审理过程中均进行了举证质证的合法程序，即使双方对实际交房时间有争议，也不妨碍其提出对方请求超过诉讼时效的抗辩事由，地恒公司、地恒分公司完全可以根据其主张的交房日期提出诉讼时效抗辩，即使法院认定的交房日期与其主张日期不一致亦不影响法院对诉讼时效问题的审查，而本案中地恒公司、地恒分公司一审中对诉讼时效问题并未提及，因此对地恒公司、地恒分公司的诉讼时效抗辩主张不予支持。
二、地恒公司、地恒分公司应否承担逾期交房的违约责任，如果承担，计算逾期交房的违约金的截止时间。（一）关于地恒公司、地恒分公司应否承担逾期交房的违约责任问题。合同的履行过程中，当事人存在法律规定免责事由的，不承担违约责任。所谓免责事由，指法律规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的情形，不可抗力是法律规定的合同违约免责事由。本案中地恒公司、地恒分公司对逾期交房的事实无异议，其是否承担违约责任关键在于其逾期交房是否因不可抗力导致。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人不能预见的事件，只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件，如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。本案中，地恒公司、地恒分公司提出的不可抗力事由包括国家的法定节假日、高考期间噪音控制、停水、天气原因，这些事由虽然不是地恒公司、地恒分公司可以决定的，是难以避免的，但却均是签订合同时应当预见的。法定节假日、高考属于每年必有的事件，地恒公司、地恒分公司应当可以预见；停水的准确日期虽难以预见，但每个城市都面临不定期停水的可能，也是应当可以预见的事件；关于天气原因，虽然有些自然现象的确可以形成不可抗力，但不可抗力作为一般的免责事由，与具体场合下的免责，需分别看待，具体问题具体分析。台风、暴雨并非海南地区的异常天气，而是海南地区通常的气象表现形式，地恒公司、地恒分公司应当根据本地的自然条件，合理安排工期，在签订合同时合理预见。因此对地恒公司、地恒分公司提出的免责事由，因均不构成不可抗力，本院不予支持。一审判决不认可地恒公司、地恒分公司停工原因构成不可抗力具有事实根据和法律依据，本院予以认可。同时，即使发生不可抗力，双方合同约定自发生之日起30日内地恒公司、地恒分公司须告知吴振阳，可据实在合理期限内予以延期。本案中地恒公司、地恒分公司未能提供证据证明其在其主张的免责事由发生之日起30日内通知吴振阳，且地恒公司、地恒分公司在二审庭审中也认可其主张的停工免责事由部分发生在合同签订前，故对地恒公司、地恒分公司诉争其不应承担逾期交房违约责任的主张不予支持。（二）关于计算逾期交房违约金截止时间问题。吴振阳在一审中提交了入伙通知书、回函及邮政快递。双方对2014年8月15日吴振阳收到地恒分公司的入住通知均与认可。地恒分公司在2014年8月15日已通知吴振阳收房，逾期交房违约金应计算至该日。吴振阳主张地恒公司、地恒分公司向其交房的时间是2016年4月，应支付逾期交房违约金70697元，而非29056.5元，证据不足，本院不予支持。
三、关于一审判决是否超出当事人一审诉讼请求。吴振阳一审诉讼请求包括“请求地恒公司、地恒分公司限期办理所购买昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区房屋的权属证书”。办理权属证书并不是一个单一的行为即可完成，而是要遵循特定的房屋权属登记的程序，其中包括提交申请材料、登记机构审查核准、领取权属证书等。双方当事人在签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记条款中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按第2项即买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率赔偿买受人损失处理。”综合吴振阳的一审诉讼请求和合同约定，可知吴振阳请求地恒公司、地恒分公司为其办理所购房屋的权属证书的行为内容包括要求出卖人地恒公司、地恒分公司将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方当事人对该约定均是明知且认可的。并且依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”。虽然最终核准颁证的是行政机关，但前期工作却是由房地产开发企业即地恒公司、地恒分公司办理的。一审关于地恒公司、地恒分公司于判决生效之日起90日内将办证所需材料报房产登记机关备案的判项实际上是在吴振阳诉讼请求范围内，并未超出审理范围，本院予以维持。地恒公司、地恒分公司辩称已经陆续向房管部门提交办证所需材料，该判项显属多余。根据本院查明事实，地恒公司、地恒分公司没有证据证明其将办理权属证书的材料全部交由房产登记机关，为维护购房者的合法权益，应对地恒公司、地恒分公司的职责以判决加以约束和督促。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，予以维持；双方上诉人的上诉请求均没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费841元，由上诉人吴振阳负担。二审案件受理费626元，由上诉人海南地恒实业投资有限公司、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 符嘉华
审 判 员 孔凡勇
审 判 员 龙蜀娟
二〇一六年十二月二十六日
法官助理 平英梅
书 记 员 王雪娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。