广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法审监民再字第50号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：何紫津，男，1975年11月9日出生，汉族，住中山市。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：赵雪玲，女，1975年3月23日出生，汉族，住中山市。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：中山市睿朗英语培训中心，住所地中山市石岐区。
主要负责人：谢少霞，主任。
委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所实习律师。
一审第三人、二审被上诉人：彭丹，女，1979年12月15日出生，汉族，住广东省深圳市。
申诉人何紫津、赵雪玲因与被申诉人中山市睿朗英语培训中心（简称睿朗中心）、一审第三人、二审被上诉人彭丹租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）中中法民一终字第306号民事判决，向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监[2014]44000000433号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提起抗诉。广东省高级人民法院作出（2015）粤高法审监民抗字第106号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。广东省人民检察院指派中山市人民检察院检察员余辉出庭。申诉人何紫津、被申诉人睿朗中心的委托代理人梁开健到庭参加诉讼。申诉人赵雪玲向本院提交了书面申诉意见。原审第三人彭丹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
广东省人民检察院抗诉认为，（一）二审判决未依法以租赁保证金抵偿欠付的2个月租金，进而认定赵雪玲、何紫津应支付租金总额为43602元，属于认定的基本事实缺乏证据证明。《校舍租赁合同》第五条第5款约定：“违约责任。甲、乙双方任何一方未履行本合同中有关的条款均属违约行为，非责任方有权单方面终止合同，并向违约方追索合同中的租赁保证金总额的违约金赔偿。”本案中，赵雪玲已在合同签订时一次性向睿朗中心缴交租赁保证金7998元。合同约定了两种违约金方式，一种是合同第三条第1款约定的按欠付租金额加收滞纳金，另一种是合同第五条第5款约定的赔偿相当于租赁保证金金额的违约金。从违约金的补偿性功能看，两种违约金方式只能选择一种，因睿朗中心选择了加收滞纳金的违约金方式，就不能再扣留租赁保证金作为违约金赔偿，应将租赁保证金如数退还。同时，《校舍租赁合同》第三条第1款约定：“……逾期一个月未交付租金时，甲方有权终止合同，收回房产，并将乙方的租赁保证金、设备、物资等留置抵偿所欠费用。”当出现逾期交租时，睿朗中心可依据《校舍租赁合同》的约定将租赁保证金抵偿2010年2月、4月份欠付的租金。二审判决未依法以租赁保证金抵偿欠付的2个月租金，进而认定赵雪玲、何紫津应支付租金总额为43602元，属于认定的基本事实缺乏证据证明，造成实体处理不当;（二）二审判决未审查赵雪玲、何紫津关于调整过高违约金的抗辩请求，属于适用法律确有错误。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法规定的违约金在性质上具有补偿性，一般情况下不具有惩罚性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，赵雪玲、何紫津已在庭审中提出违约金过高的抗辩请求，本案的违约金是否应予调整，需要以赵雪玲、何紫津逾期支付租金给睿朗中心造成的损失为衡量依据。睿朗中心并未举证证明逾期支付租金造成其实际损失的金额，通常情况下逾期支付租金的主要损失为利息损失，即当承租人按照约定的期限支付租金时，出租人本可以获得由该租金所产生的法定孳息，2010年2月至2011年1月间，中国人民银行一年至三年期贷款标准年利率为5.4%-5.85%。二审判决未审查赵雪玲、何紫津关于调整过高违约金的抗辩请求，维持一审判决以实欠金额按每日千分之一（经折算年利率为36.5%）计算逾期付款违约金，明显超过逾期支付租金造成睿朗中心损失的百分之三十，属于适用法律确有错误。
申诉人何紫津同意检察机关的抗诉意见，认为其与赵雪玲缴纳的7998元租赁保证金可抵扣2010年2月及4月租金。一、二审判决既支持睿朗中心没收租赁保证金，又支持滞纳金的计算，违反了租赁合同“二选一”的约定。并且，违约金计算标准过高，本案中一、二审判决支持的违约金数额已高达本金的132.1%，远远超过法律规定的30%，应当调整为按同期银行贷款利率计算，即使不行，也应该按照合同约定的计算标准＝（3999÷30）×天数×5%×违约月份来计算。申诉人何紫津还表示，本案中睿朗中心一直采取拖延策略，以期获得额外的不正当利益。在双方产生纠纷后，睿朗中心非但不及时收回租赁场所，反而拖延清理租赁场所，致使租金一直计算至2011年1月，使其无端端多出了好几个月租金的支出。事实上，租赁场所的物品早已属于彭丹所有，其与睿朗中心的合同早已于2010年8月31日解除，此后不应继续向其收取租金，违约金也应当计算到2010年8月31日为止。另外，一审中睿朗中心提交的庭外和解申请书其完全不知情，但睿朗中心却借此拖延诉讼长达十个月，大大地增加了其违约金损失。还有，睿朗中心与其签订的租赁合同属于格式合同，因为该租赁合同与睿朗中心和石岐区办事处签订的租赁合同内容基本一致，但内容条款没有作任何解释，因此本案合同属于重大误解而订立的合同，并且，在双方对格式条款的理解发生争议时应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
被申诉人赵雪玲向本院提交了书面申诉状，表示同意何紫津的申诉意见。
被申诉人睿朗中心辩称，一、关于租金的计算时间过长的问题。因赵雪玲、何紫津一审时申请追加彭丹参加诉讼，才导致一审审理时间过长。并且，一审的主审法官也向赵、何二人释明，需向我方及时交还租赁物，才可以截止租金的计算时间。因此，本案租金计算到对方向我方交还租赁物的时间是合法正当的；二、关于保证金是否应当返还的问题，对方应当另案起诉或者在本案中提出反诉，但对方没有反诉，所以本案没有就此进行审理是正确的。抗诉机关提出我方可以没收保证金后提出解除合同，这个观点是不成立的。解除合同是双方一致同意才解除的，但一审时，对方不认为是合同的相对方，所以也没有提出解除合同的意见；三、关于违约金是否过高的问题。违约金具有惩罚性质，所以违约金计算标准比民间借贷的利率高是正常的。本案中因为对方申请彭丹参加诉讼，导致诉讼时间很长，从而导致违约金比较高。关于对方所述的庭外和解的情况代理人并不清楚。如果对方在一审时就交还租金和相应的违约金给我们，就不会产生这么高的违约金了；四、关于重大误解的问题。如果对方对合同条款有异议，可以提出修改意见，但对方并没有要求修改合同。即使对方真的存在重大误解，也应当在一年内行使撤销权，但对方也没有，所以，本案中并不存在重大误解的问题；五、对方已经起诉彭丹要求返还租金和相应的违约金，据说已经获得胜诉，彭丹亦已经履行判决，因此，对方不存在什么经济损失。综上，请求驳回抗诉，维持原判。
2010年10月12日，睿朗中心的前身中山市树童朗文英语培训中心（简称树童中心）向广东省中山市第一人民法院起诉请求：1、解除我方与赵雪玲、何紫津签订的《校舍租赁合同》；2、赵雪玲、何紫津支付我方拖欠到2011年1月28日止的租金43722元及逾期付款违约金（违约金以实际欠款额按日千分之一计算至付清款项之日为止）；3、赵雪玲、何紫津承担诉讼费，2010年11月9日经赵雪玲、何紫津申请，广东省中山市第一人民法院追加彭丹为本案被告。
广东省中山市第一人民法院认定事实如下：2008年4月10日，树童中心作为出租方（甲方）与赵雪玲作为承租方（乙方）签订一份《校舍租赁合同》，约定甲方将位于中山市石岐区142号教学楼前排北座三楼共三间教室及附属设施、设备出租给乙方作为培训场所使用，出租房屋建筑面积共167平方米，租赁期限共34个月，自2008年4月10日起至2011年2月10日止；每月租金3999元，乙方须于每月十五日前将当月租金交付给甲方，逾期7天后按每天租金5%金额加收滞纳金，逾期一个月未交付租金，甲方有权终止合同，收回房产，并将乙方的租赁保证金、设备、物资等留置抵偿所欠费用；合同签订时，乙方须一次性缴纳租赁保证金7998元，租赁期满或合法解除合同经甲方验收，乙方未有发生违约责任，并于退场15天内到相关职能部门办妥更改、注销原租赁地址的相关退租手续后，甲方即将保证金如数退回乙方（不计息）；第四条第5项约定“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋”，第7项“合同期满或合同解除，乙方未付清所有应缴费用前，甲方有权禁止乙方的设备、物资等搬离该校舍外”。赵雪玲租用前述房屋后用于开办中山市黄高教育培训中心（简称黄高中心），并于2009年7月8日取得了中山市教育局颁发的《民办学校办学许可证》，有效期至2012年12月31日。
2010年3月14日，赵雪玲（甲方）与彭丹（乙方）签订一份《转让协议》，约定甲方将黄高中心的全部股权、经营权和黄高中心现有资产全部转让给乙方，由乙方对黄高中心进行经营、管理，乙方为此支付甲方转让费四万元；乙方在本协议签订时，先付甲方1.5万元，乙方可派收费和财务人员进入，从即日起所产生的学员服务、人员工资、水电、房租等所有相关费用由乙方承担，此前所发生的所有费用由甲方负责结清；签字后，黄高中心的经营管理权归乙方，甲方须帮助乙方平稳过渡，并陪同乙方到黄高中心批准部门办理法定代表人变更事项以及续签事宜，如变更不成功，本合同自动失效，并退还乙方所支付的一切费用。
2010年3月20日，何紫津与彭丹一同到树童中心财务处，由彭丹缴纳了3月份租金4000元，树童中心向何紫津出具了收据，载明“今收到黄岗网校交来3月份租金4000元”，并在收据左上部注明“彭丹138××××8878”。对于为何要注明彭丹的电话号码，树童中心解释称因为以前是由赵雪玲、何紫津或其财务人员来交租金，此次以为与何紫津一同来的彭丹是其新的财务人员，为方便以后催讨租金，所以写上彭丹的联系电话。
2010年2月份赵雪玲未交纳租金，并自2010年4月份起，再未向树童中心交纳租金。2010年8月31日，树童中心委托广东千里行律师事务所梁开健律师通过邮政特快专递向赵雪玲发出一份《律师函》，称赵雪玲夫妇未依约向树童中心支付租金及相关费用，至2010年8月已欠租金23994元，要求在2010年9月15日前付清所欠租金。同年9月6日，赵雪玲给树童中心一份《复函》，称其于2010年3月14日前就租用树童中心场地及附属设施设备成立“黄高中心”转让经营向树童中心请求，经树童中心同意后于2010年3月14日转让给彭丹经营，并将《转让协议》送树童中心备案，因此树童中心应向彭丹主张权利，其乐意提供力所能及的帮助。
另查明，树童中心于2006年12月27日取得中山市教育局颁发的《民办学校办学许可证》，有效期至2011年12月31日。
审理中，为减少损失，一审法院于2011年1月28日组织树童中心和赵雪玲、何紫津对租赁的房屋及附属设施、设备进行了清点、移交，树童中心确认于当天收回租赁物。
2011年12月10日，广东省中山市第一人民法院作出（2010）中一法民一初字第1916号民事判决：一、解除树童中心与赵雪玲签订的《校舍租赁合同》；二、赵雪玲、何紫津于本判决生效之日起七日内支付树童中心租金43602元及逾期付款违约金（违约金以实欠金额按每日千分之一计算至判决确定给付之日止，每月租金分段计算）；三、驳回树童中心的其他诉讼请求。案件受理费572元，财产保全费329元，合计901元，由赵雪玲、何紫津共同负担。
赵雪玲、何紫津不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判彭丹向树童中心支付相关租金及承担违约责任；二、由树童中心承担本案一、二审全部诉讼费用。
本院二审确认了一审法院认定的事实。
另查明：2011年7月25日，树童中心经中山市教育局批准更名为中山市睿朗英语培训中心。二审期间，睿朗中心向本院提交了一份《校舍租赁合同》及中山市人民政府石岐区办事处（简称石岐区办事处）物业管理办公室出具的《情况说明》，证明涉讼租赁物由石岐区办事处所有。石岐区办事处物业管理办公室于2008年1月18日与树童中心签订《校舍租赁合同》，约定将涉讼租赁物出租给树童中心，租期由2008年3月10日至2011年2月28日，且石岐区办事处物业管理办公室知悉树童中心曾将涉讼租赁物转租给赵雪玲经营的黄高中心。
本院二审认为，本案系租赁合同纠纷。树童中心作为出租方于2008年4月10日与赵雪玲作为承租方签订了《校舍租赁合同》，约定将涉讼租赁物租予赵雪玲，租赁期限自2008年4月10日起至2011年2月10日止，该租赁合同签订后，赵雪玲将前述租赁物用于开办黄高中心，并于2009年7月8日取得了中山市教育局颁发的《民办学校办学许可证》；2010年3月14日，赵雪玲与彭丹签订一份《转让协议》，约定赵雪玲将黄高中心的股权、经营权和黄高中心现有资产全部转让给彭丹，由彭丹对黄高中心进行经营、管理，但树童中心与彭丹没有签订过任何的合同。至于赵雪玲、何紫津指称2010年3月20日交租时树童中心在收据上注明“彭丹、138××××8878”的字样，认为可以证明树童中心已经知悉和同意转租给彭丹的事实。对此，本院认为，首先，仅凭该收据并不足以充分证实树童中心已经与赵雪玲、何紫津及彭丹之间达成转租协议，由赵雪玲、何紫津将原先对树童中心承担的权利义务转由彭丹承担的事实；其次，即使证实树童中心同意赵雪玲、何紫津的转租行为，在树童中心、赵雪玲、何紫津和彭丹三方之间未有书面协议，将赵雪玲、何紫津对树童中心的合同权利义务全部转让给彭丹的情况下，本案的合同关系仍然是树童中心与赵雪玲、何紫津之间的租赁合同关系，彭丹只与赵雪玲、何紫津之间存在转租合同关系，各方仍应按照各自的合同法律关系履行相应义务；最后，在诉讼中彭丹亦明确其与树童中心不存在合同关系，树童中心无权向彭丹主张权利。综上分析，根据合同的相对性原理，转租后树童中心与赵雪玲之间的原租赁合同继续有效，树童中心不能直接向彭丹请求履行义务，而只能向赵雪玲主张权利。赵雪玲、何紫津自2010年2月起，除彭丹交纳的2010年3月份租金以外，未再向树童中心交纳租金，诉讼期间，树童中心与赵雪玲、何紫津均确认于2011年1月28日返还租赁物，故一审法院判决赵雪玲、何紫津向树童中心支付2010年2月至2011年1月28日（扣除2010年3月份）的租金并无不妥。赵雪玲、何紫津与彭丹之间的纠纷应另案解决。另外，当事人未上诉的其余部分，不作审查。
综上，本院于2012年7月20日作出（2012）中中法民一终字第306号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由上诉人赵雪玲、何紫津负担。
本院再审确认一、二审查明的事实。另查明：申诉人于2010年11月5日签收了一审法院送达的应诉通知书等诉讼材料，其在一审开庭时表示“我方认为约定的违约金过高，应该按照银行同期贷款利率计算”（详见第二次开庭笔录第6页）。申诉人提出上诉后，提出了“所约定的违约金条款对于赵雪玲、何紫津来说，是很苛刻的”的上诉意见。另外，申诉人的委托诉讼代理人在一审代理词中表述：“根据原、被告双方之前达成的协议，以押金扣减2月份租金后，原告（即被申诉人一方）应向被告一（即申诉人一方）返还剩余押金3999元。……由于原告自身的原因造成损失的扩大（5-9月份的租金、滞纳金等），原告应自行承担该部分的损失。”
再查明：2011年2月11日，被申诉人代理律师向一审法院提交庭外和解申请书，表示因与申诉人有协商意向，请求法院给予其约10个月的庭外和解时间。该申请书上只有被申诉人一方代理律师的签名，而没有申诉人及彭丹的签名。一审法院以当事人申请十个月时间进行庭外和解为由将该十个月期间（自2011年2月11日起至2011年12月11日为止）未计入审限。再审开庭时，申诉人表示从未向法院申请庭外和解，被申诉人代理律师亦表示对此事不清楚。
又查明：广东省中山市第一人民法院于2014年3月24日向何紫津出具《执行情况告知书》[案号：（2013）中一法执字第702号]，内容摘要如下：“根据上述判决，你应付的执行款为83192.28元。其中，本金43602元，违约金32262.22元，案件受理费572元，财产保全费329元，加倍迟延履行利息5376.06元，执行费1051元。本案在执行中，本院分别于2012年11月26日及2012年12月3日扣划了你的银行存款17034.5元及512.06元（共17546.56元），上述执行款已支付给申请执行人。本院又于2014年3月17日扣划了你的银行存款41243.71元，你于2014年3月19日将余款24402.01元汇入法院帐户。至此，该案的执行款已全部执行到位。特此告知。”
本院再审认为，本案争议的问题在于以下四点：一、关于申诉人交纳的保证金是否应当返还的问题；二、关于本案计算租金的截止时间问题？三、关于一审阶段庭外和解的期间是否应当计算违约金的问题；四、关于原审判决的违约金计算标准是否应当调整的问题。
关于第一个争议的问题。涉案的租赁合同第三条第一款约定：“乙方（指申诉人一方）须于每月十五日将当月租金交付给甲方（指被申诉人一方），逾期7天后按每天租金5%金额加收滞纳金；逾期一个月交付租金时，甲方有权终止合同，收回房产，并将乙方的租赁保证金、设备、物资等留置抵偿所欠费用。”按照上述约定，申诉人交纳的保证金可用于抵偿所欠的租金，从申诉人代理律师在代理词的表述来看，申诉人在一审阶段也提出了用保证金抵扣租金的抗辩主张，因此申诉人在本案中交纳的租金应当扣减其先前交纳的两个月保证金。申诉人和抗诉机关的该项意见成立，应予支持。被申诉人有关申诉人该项主张应当另案起诉解决的意见，因申诉人该项主张不属于有独立性的诉讼请求，不需要以反诉的形式主张，故对被申诉人该项意见予以驳回。原一、二审判决未用两个月保证金抵销部分租金，适用法律有误，应予纠正。
关于第二个争议的问题。申诉人表示涉案场所内的物品属于彭丹所有，其与被申诉人的租赁合同早在2010年8月份到期解除，其只须交纳租金至2010年8月份。但是，就合同相对性原则而言，彭丹与被申诉人之间不存在租赁合同关系，而只与申诉人之间存在租赁关系，因此彭丹只须向申诉人交付租金，申诉人仍须向被申诉人承担起交纳租金的合同义务。申诉人还表示被申诉人阻挠其退租，但未提供相应的证据证明，故不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案的租赁合同第三条第1款约定，申诉人逾期交租1个月以上的，被申诉人即有权终止合同。因此，在被申诉人起诉要求解除合同，而申诉人于2010年11月5日接到法院应诉通知之日起，涉案的租赁合同即告解除。但是，直至2011年1月28日，在法院组织下，申诉人方才向被申诉人交还租赁物，因此，申诉人应当交纳租金至2011年1月28日。申诉人关于租金的计算至2010年8月31日为止的说法缺乏事实和法律依据，不予支持。扣除申诉人所交的两个月保证金后，本案中申诉人所欠租金为2010年5月至2011年1月28日一共9个月零28天的租金，一共是3999×8+3999÷31×28＝35604元。
关于第三个争议的问题。从庭外和解申请书来看，只有被申诉人一方代理律师的签名，而没有申诉人及一审被告的签名，而现在不仅申诉人一方予以否认，被申诉人一方的代理律师亦表示不清楚，未能提供当时双方协商和解的证据，可见，本案一审阶段申诉人与被申诉人并未就庭外和解一事达成合意，一审法院以当事人申请庭外和解为由将10个月期间不计入审限，程序处理不当，应予纠正。被申诉人申请的10个月庭外和解时间应当不计为申诉人违约时间，计算申诉人拖欠租金所产生的违约金时应当扣除10个月的时间。
关于第四个争议的问题。被申诉人请求以实际租金欠款额按日千分之一计算违约金，该违约金标准换算成年利率达到36.5%（1‰×365＝36.5%），高于同期中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，因被申诉人无法证明其在本案中所受经济损失，故明显偏高。涉案的租赁合同约定逾期交纳租金的，按每天租金的5%计算违约金，一年违约金达到【3999÷30×5%×（343+312+284+253+223+192+162+131+100+70+39+9）违约天数】＝14116元），占一年租金的29.4%【14116÷（3999×12）＝29.4%】，亦明显过高，不宜适用。在申诉人于一、二审均提出请求的情况下，本案计算违约金的标准应予调整，本院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金。原一、二审判决未根据申诉人的调整请求审查违约金计算标准是否过高，导致认定事实不清，处理不当，应予纠正。
综上，申诉人在本案中所欠的租金为35604元，所产生的违约金应当分段计算，并且每段均扣除10个月时间，其中本金17034.5元计算至2012年1月26日，本金512.06元计算至2012年2月3日，剩余本金22056.44元计算至2013年5月17日。具体计算方法详见下表：
欠租月份
租金
起算日期
截止日期
违约金额
备注
2010年5月份
3999
2010/5/23
2012年1月26日
1656
2010年6月份
3999
2010/6/23
2012年1月26日
1584
2010年7月份
3999
2010/7/23
2012年1月26日
1512
2010年8月份
3999
2010/8/23
2012年1月26日
1436
因计算到2012年1月26的本金为17034.5元，扣除2010年9月份部分租金即扣完，故2010年9月份的剩余租金计算至下次本金执行完毕时间
2010年9月份
1038.5
2010/9/23
2012年1月26日
352
2010年9月份
512.06
2010/9/23
2012年2月3日
176
2010年9月份
2448.44
2010/9/23
2013年5月17日
1652
2010年10月份
3999
2010/10/23
2013年5月17日
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