浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1741号
上诉人（原审被告）：董章英，女，1969年11月7日出生，汉族，农民，住宁海县跃龙街道元峰村石舌章。
委托代理人：牟联章，浙江素豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王爱丽，女，1973年12月16日出生，汉族，居民，住宁海县跃龙街道北斗南路北斗星辰*幢***室。
委托代理人：徐泽云，浙江知仁律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司宁波市分行。住所地：宁波市海曙区中山西路***号。
负责人：俞龙，该行行长。
委托代理人：娄敏，该公司职工。
原审第三人：宁海县房管中心。住所地：宁海县跃龙街道桃源中路***号。
法定代表人：周华，该中心副主任。
委托代理人：王海兵，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。
委托代理人：吴金蕾，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。
上诉人董章英因与被上诉人王爱丽、原审第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房管中心（原名宁海县房地产管理处）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2016年4月18日作出的（2015）甬宁民初字第2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：坐落于宁海县跃龙街道环城东路122号[房产证号为浙宁房权证X00424**号，土地使用权证号为宁国用（2009）第01290号]的房屋登记在被告名下。2014年9月28日，原告与被告在宁海县佳业房地产经纪有限公司就该房屋达成买卖合意，并签订一份《宁海佳业房产存量房买卖合同书》。合同约定：涉案房屋成交价为1000000元；签约日原告支付定金30000元，2014年10月30日前原告支付首付款360000元，余款2014年银行按揭贷款出来日付清；被告出售的房产如有银行贷款必须在转户前还清，原告有权利选择宁海县存量房交易资金托管；原告中途悔约（按合同约定首付日、原告不按时履行首付、逾期作违约处理），不得向被告索还定金等权利义务。签约当日，原告支付定金30000元。2014年11月3日，原、被告及中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房地产管理处签订一份《宁海县存量房交易资金托管合同》，合同约定：原告应在2014年11月10日前将房屋买卖价款400000元存入资金托管账户内；中国工商银行股份有限公司宁波市分行与宁海县房地产管理处商定被告在不偿还原贷款本息的情况下办理原房屋抵押权注销登记和房屋所有权转移登记手续；在原告将应托管的交易资金足额存入宁海县房地产管理处托管账户后，原、被告凭本合同、托管银行开具的存款凭证、身份证明、房屋所有权证、土地使用权证等资料申请办理房屋转移登记（具体应按宁海县房地产管理处的要求提供资料）等权利义务。2014年11月5日，原告将400000元打入指定的资金托管账户。被告曾以涉案房产作抵押向第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行借款530000元，后第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行表示贷款本息已全部结清，出具涉案房产他项权证（宁房他证宁海字第658**号）的注销证明。
另查明，坐落于宁海县跃龙街道环城东路122号另一处登记在被告兄弟董克听名下的房产[房产证号为浙宁房权证X00511**号、土地使用权证号为宁国用（2010）第00333号]，原、被告于2014年9月28日签订合同同时，董克听与原告签订一份《宁海佳业房产存量房买卖合同书》，约定将上述房产出售给原告。
原审原告王爱丽于2015年11月9日诉至原审法院，请求判令：确认原审原告与原审被告签订的《宁海佳业房产存量房买卖合同书》、《宁海县存量房交易资金托管合同》合法有效，并责令原审被告将涉案房产过户至原审原告名下。
原审法院审理认为：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《宁海佳业房产存量房买卖合同书》、《宁海县存量房交易资金托管合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称涉案房屋为被告夫妻共同财产，被告出售房屋时未征得其丈夫同意，合同应属无效。该院认为，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，涉案房产登记在被告一人名下，原告有理由相信被告拥有处分权，被告作为出卖方提出其出卖房屋时未曾取得共有人同意而合同无效的意见，该院不予采纳。被告辩称，原告提供的合同文本没有书写“乙方王爱丽同意让钱安荣、江爱娥夫妻无偿居住，如要拆迁钱安荣、江爱娥夫妻无条件搬出”的内容，中介公司存在欺诈行为，合同应属无效。该院认为，被告的上述意见，不符合法律规定的合同无效情形，该院不予采纳。被告辩称，原告未按合同约定支付购房款，致使被告亲戚丧失最佳救治时间，合同没有继续履行的必要。该院认为，根据房屋买卖合同约定，被告房屋如有银行贷款，则原告有权利选择宁海县存量房交易资金托管。在合同约定的首付款日到期后，双方于2014年11月3日签订《宁海县存量房交易资金托管合同》，约定原告应在2014年11月10日前将房屋买卖价款400000元存入指定资金托管账户，对付款金额及付款期限做了重新约定。此后，原告于2014年11月5日将400000元存入资金托管账户，并未违约。故对被告的该辩称，该院不予采纳。原告诉请要求被告协助履行过户义务，被告辩称涉案房产上有银行抵押贷款，无法过户。该院认为，双方签订的《宁海佳业房产存量房买卖合同书》约定被告房屋如有银行贷款，则原告有权利选择宁海县存量房交易资金托管，且《宁海县存量房交易资金托管合同》中两第三人商定被告在不偿还原贷款本息的情况下先办理原房屋抵押权注销登记和房屋所有权转移登记手续以及原告将应托管的交易资金足额存入指定托管账户后，原、被告凭该合同、托管银行开具的存款凭证、身份证明、房屋所有权证、土地使用权证等资料申请办理房屋转移登记的约定，第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行已经出具涉案房产他项权证注销证明，被告应当按照两份合同约定，协助原告办理他项权证注销及过户手续。故原告要求被告将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，作出如下判决：一、确认原告王爱丽与被告董章英于2014年9月28日签订的《宁海佳业房产存量房买卖合同书》、于2014年11月3日签订的《宁海县存量房交易资金托管合同》合法有效；二、被告董章英限于判决生效后十五日内协助原告王爱丽办理坐落于宁海县跃龙街道环城东路122号[房产证号为浙宁房权证X00424**号，土地使用权证号为宁国用（2009）第01290号]房产的过户手续。案件受理费100元，由被告董章英负担。
宣判后，原审被告董章英不服，上诉至本院，称：1.原审法院认定事实错误。涉案房屋是夫妻共同财产，房贷一直由其丈夫支付，上诉人出售涉案房屋时未经过其丈夫同意，侵害了其丈夫的财产权，本案合同应属无效合同。2.《宁海县存量房交易资金托管合同》作为附合同，与主合同在资金上不一致。另外，被上诉人应在2014年10月30日支付房款，双方于2014年11月3日签订《宁海县存量房交易资金托管合同》时，被上诉人已经违约。综上，请求撤销原判，发回重审或者改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王爱丽答辩称：1.物权以登记为公示原则，涉案房屋登记在上诉人名下，上诉人为原始物权人。上诉人称其丈夫为共有权人，但至今未能提供证据证明。2.《宁海县存量房交易资金托管合同》依据双方买卖合同约定的条款签订，涉案合同完全符合法律的规定，不存在合同法第五十二条规定的无效情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行答辩称：请求法院依法判决。
原审第三人宁海县房管中心答辩称：与原审答辩意见一致。另外，从2016年6月17日开始因系统变化，房管中心不再办理资金托管业务。
上诉人董章英在二审审理期间提供如下证据：1.结婚证复印件一份，拟证明涉案房屋是上诉人夫妻共同财产；2.借记卡账户历史明细清单三份，拟证明涉案房屋到目前为止一直由上诉人在归还贷款，本案房屋贷款至今未还清。
被上诉人王爱丽与原审第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行、宁海县房管中心在二审审理期间未向本院提供新的证据。
被上诉人王爱丽对上诉人董章英提供的证据，经质证后，认为上诉人提供的证据1不属于二审的新证据，且系复印件，对证据的三性均有异议。另外，结婚证亦无法证明涉案房屋系夫妻共同财产；对证据2的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性。
原审第三人中国工商银行股份有限公司宁波市分行对上诉人董章英提供的证据，经质证后，对证据1的质证意见与被上诉人一致；对证据2的真实性没有异议，认为只能证明上诉人董章英在继续履行原先与本原审第三人签订的借款合同而已。
原审第三人宁海县房管中心对上诉人董章英提供的证据，经质证后，对证据1的质证意见与被上诉人一致；对证据2的真实性无异议，但是认为与本案和本原审第三人无关。
本院经审查后，认为上诉人提供的证据1系复印件，不符合证据的形式要件，且不属于二审中的新证据，故本院对证据1不予认定。上诉人提供的证据2与本案缺乏关联性，故本院对证据2亦不予认定。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，二审另查明：根据宁海县机构编制委员会的文件，宁海县房地产管理处于2016年3月31日划入宁海县房管中心。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《宁海佳业房产存量房买卖合同书》与《宁海县存量房交易资金托管合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋登记在上诉人名下，被上诉人有理由相信上诉人拥有处分权，故本院对上诉人认为涉案合同无效的上诉理由不予支持。上诉人又主张被上诉人未按合同约定在2014年10月30日支付首付款，违约在先。因涉案《宁海佳业房产存量房买卖合同书》第四条明确房屋如有银行贷款，被上诉人有权选择宁海县存量房交易资金托管。故双方于2014年11月3日签订《宁海县存量房交易资金托管合同》，可视为双方对付款金额和付款期限进行了重新约定。被上诉人于2014年11月5日将400000元存入指定资金托管账户符合双方约定。上诉人认为被上诉人违约在先，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人董章英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年八月一日
代书 记员 陆 琼