山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第778号
上诉人（原审被告、反诉原告）青州金桥置业有限公司，住所地：青州市南燕都小区1号楼007号营业房。
法定代表人耿普，总经理。
委托代理人王玉梅，江苏它石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙成强，居民。
委托代理人钟欣，山东海岱律师事务所律师。
上诉人青州金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）因与被上诉人孙成强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2014）青法民初字第1210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2012年5月8日，孙成强与金桥公司签订预售商品房认购单一份，约定孙成强认购金桥公司开发的御景隆城小区1号楼7号沿街商铺一处（1S-7号），房屋面积暂定为171.75平方米，单价7164元／平方米，总价款1230417元，孙成强支付定金（购房首期款）10万元，同时约定于2012年5月15日前签订正式合同。当日，孙成强交纳购房款10万元，金桥公司出具收据一份。同年6月7日，孙成强再次交纳购房款550417元、维修基金13072.5元，金桥公司出具收据二份，双方商定剩余购房款以按揭贷款方式支付。此后，金桥公司未与孙成强签订商品房买卖合同，未交付房屋，孙成强也未办理剩余购房款的按揭贷款手续。
2012年7月开始，孙成强以无法办理按揭贷款手续为由多次要求金桥公司退还已交购房款，金桥公司业务人员耿光辉告知其同意退款，但因资金不足无法立即办理，并多次推迟退款时间。2014年9月24日，孙成强再次到金桥公司要求退款，耿光辉告知其“没有钱”，要等将涉案房屋再次卖出后方可退款。为此，孙成强提起本案诉讼。
同时查明，孙成强、金桥公司签订预售商品房认购单时，另约定孙成强购买金桥公司开发的御景隆城小区30号车位一处，价格为70000元，孙成强交纳的前述购房款中，已包括车位价款。孙成强交纳购房款后，金桥公司已将30号车位交付孙成强。孙成强所持返还购房款580417元的诉讼请求中，已扣除上述车位款。
另查明，金桥公司具备房地产开发资质，其开发的御景隆城沿街商铺已办理相关预售商品房手续。
上述事实，有孙成强提供的收款收据、录音资料，金桥公司提供的商品房预售许可证、房地产开发经营资质证书、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、预售商品房认购单、收款收据及当事人陈述等在案为证。
原审法院认为，金桥公司具备房地产开发资质，其开发的御景隆城沿街商铺已办理相关预售商品房手续，金桥公司于2012年5月8日与孙成强签订的预售商品房认购单意思表示真实，内容合法，应确认为有效合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案双方当事人签订的认购单中对交易房屋的坐落、面积、单价、总价款等内容均作出了明确具体的约定，金桥公司也已收取了孙成强交纳的购房款580417元（已扣除双方无争议的车位款70000元）、维修基金13072.5元，故应认定上述认购单已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质应为商品房买卖合同。
本案双方当事人争议的焦点是，根据上述预定商品房认购单建立的商品房买卖合同是否应当继续履行。
依法成立的合同，双方当事人均应切实履行，对已失去履行条件的合同，当事人有权通过协商等方式予以解除。本案中，双方当事人对未交纳部分购房款应通过按揭贷款的方式交付，及按揭贷款未办理的事实并无异议。在此情况下，孙成强早在2012年7月即向金桥公司提出了退还购房款的请求，该意思表示的实质是解除双方签订的预售商品房认购单（解除合同）。对孙成强提出的上述请求，金桥公司工作人员耿光辉答复同意退款，但因资金不足无法立即办理，也即同意了孙成强提出的解除合同的请求。庭审中，金桥公司认为耿光辉只是普通员工，无权代表公司对孙成强的请求作出答复。自2012年7月后，在接待孙成强要求退款、询问何时办理退款的过程中，均由耿光辉负责接待，该事实可由孙成强提交的录音证据加以证实。对耿光辉系金桥公司工作人员，录音中确系耿光辉本人的事实，该公司并无异议。从孙成强多次要求退款、询问何时办理退款的过程来看，均由耿光辉接待并作出了同意退款的答复，孙成强作为普通购房者，对耿光辉的职务、职责权限无从了解，金桥公司安排耿光辉对孙成强的请求进行接待，应视为已经授权其可对孙成强的请求作出答复，耿光辉的行为是其履行工作职责的职务行为，由此产生的相应法律后果应由金桥公司承担。据此，金桥公司已经对孙成强提出解除合同、退还购房放的请求作出了同意的意思表示，双方就合同的解除已形成合意，根据预定商品房认购单建立的商品房买卖合同关系已经解除。自2012年7月开始，孙成强即向金桥公司提出解除合同、退还购房款的请求，金桥公司也已表示同意退款，据此，双方合同关系解除的时间为2012年7月31日。对孙成强要求金桥公司退还已交购房款及维修基金，并支付逾期付款利息的合理诉讼请求，予以支持；对金桥公司要求孙成强继续履行合同、交纳剩余购房款的反诉请求，不予支持。本案中，孙成强要求按同期银行贷款利率的二倍计算利息损失，该计算办法缺乏法律依据，不予采纳。金桥公司应自2012年7月31日起，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率支付逾期付款利息。对孙成强该项诉讼请求中的超出部分，不予支持。孙成强为证实购房过程，在庭审中提交了购房计算明细表一份，金桥公司质证后对该证据不予认可。经审查，该证据中无双方签字、盖章，也未书写落款日期，真实性无法确认，故对该证据的效力不予认定。金桥公司为证实其主张的涉案房屋可办理按揭贷款手续的事实，提交了其与案外人签订的商品房买卖合同二份，上述证据与本案争议缺乏关联性，对其证据效力亦不予认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青州金桥置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孙成强购房款、维修基金593489.5元及利息（按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率，自2012年7月31日计算至本判决确定的还款之日）；二、驳回原告（反诉被告）孙成强的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）青州金桥置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费9735元，诉讼保全费4270元，反诉案件受理费5084.5元，均由被告（反诉原告）青州金桥置业有限公司负担。
宣判后，金桥公司不服，上诉称：一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同合法有效，被上诉人应继续履行合同。二、没有履行合同义务的过错方是被上诉人，原审法院认定事实错误。三、行使合同解除权的主动权人应是上诉人，涉案合同并未依法解除，原审认定双方协商解除无事实依据。四、原审判决明显适用法律错误，上诉人的反诉请求应当予以支持。综上，原审判决上诉人退还购房款，维修基金和利息缺乏事实和法律依据，其判决是明显错误的。为此，请求二审法院在查明案件事实的基础上支持上诉人的上诉请求，依法予以改判或发回重审。
孙成强答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院认为，2012年5月8日，上诉人与被上诉人签订预售商品房认购单一份，双方签订的认购单内容具备商品房买卖合同的主要内容，上诉人亦已经按照约定收受部分购房款，故上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同关系成立并合法有效。合同签订后，按双方约定剩余款项应通过按揭贷款的方式交付，因按揭贷款未能办理，被上诉人遂与上诉人协商解除合同，上诉人的工作人员耿光辉答复同意退款，因资金不足无法立即办理，该事实有被上诉人提供的其与耿光辉谈话录音予以证明。上诉人对耿光辉是其公司工作人员，录音中确系耿光辉本人的声音无异议，故该录音应为有效证据。上诉人虽主张耿光辉只是普通员工，没有上诉人的书面授权，并不能代表上诉人处理实质性问题，但从查明的案情分析，被上诉人向上诉人提出退房问题后，上诉人安排耿光辉接待，耿光辉的答复使被上诉人有理由相信他有权代表上诉人处理涉案问题，至于耿光辉的答复是否超越其代理权限问题，不能约束被上诉人。原审判决关于耿光辉对被上诉人的答复能够代表上诉人的意思表示，是职务行为，双方已对解除合同达成了合意的认定并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14820元，由上诉人青州金桥置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛培忠
审判员 孙月琴
审判员 杨景达
二〇一五年八月二十日
书记员 房艳萍