河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终1636号
上诉人（原审被告）河南省建筑安装工程有限公司，住所地郑州市纬五路16号付6号。
法定代表人赵天福，该公司负责人。
委托代理人弓书堂，男，汉族，1958年8月15日出生，住郑州市经济技术开发区。
委托代理人吴超，河南法正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李宏中，男，汉族，1944年9月5日生，住信阳市平桥区。
委托代理人孔涛、黄磊，河南申威律师事务所律师。
原审被告信阳市联发房地产有限责任公司，住所地信阳市四一路87号。
法定代表人尹献庭，该公司总经理。
委托代理人张辉，河南法正律师事务所律师。
上诉人河南省建筑安装工程有限公司（以下简称“建安公司”）与被上诉人李宏中、原审被告信阳市联发房地产有限责任公司（以下简称“联发公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因不服信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第02710号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南省建筑安装工程有限公司的委托代理人弓书堂、吴超，被上诉人李宏中及其委托代理人孔涛、黄磊，原审被告信阳市联发房地产有限责任公司的委托代理人张辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2007年8月23日，为实施对邮电路南侧平桥区装卸运输一公司区域内旧城改造，信阳市平桥区人民政府发文成立了信阳市平桥区装卸运输一公司改造建设指挥部，指挥部的指挥长为余宏福。被告建安公司拟在该区域投资新建平桥区装卸运输一公司商住楼。为加快拆迁进程、使该项目尽快开工建设，2007年9月15日，被告建安公司与信阳市住房委员会办公室平桥办事处（注：简称平桥房委办）签订《合同书》，约定：一、该商住楼的坐落位置及建筑规模：该商住楼坐落在信阳市平桥区邮电路与人民路交叉口西南侧、西至搬运站现临邮电路商业门面房、东至人民路邮政局家属院、北至邮电路步行街南人行道；总建筑面积约8000㎡，实际面积以建筑规划许可证为准，一、二层为商业用房，三
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六层为住房。二、由信阳市住房委员会办公室平桥办事处负责该区域的拆迁安置补偿工作，并办理用地规划许可证、建筑规划许可证及人防等相关手续，相应的费用由被告建安公司承担。
2007年12月19日，信阳市房产管理局作出了《关于对信阳市平桥区第一装卸运输公司住宅小区建设项目区域内房屋及附属物实施拆迁的批发》的信房法（2007）45号文件，同时并发布信房拆（2007）12号房屋拆迁公告及拆许字（2007）第12号《房屋拆迁许可证》，其中公告的拆迁范围为：东起人民路，西至搬运一站西院墙，南起邮政局家属院墙，北至邮电路，具体拆迁范围以市规划管理局批准的用地红线图为准；拆迁期限为：自2007年12月22日至2008年4月30日。2008年10月31日，信阳市建设委员会作出了准予施工的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：4130012008040803），该证载明的开工日期为2008年12月，竣工日期为2009年12月。
相关的手续办理后，被告联发公司与被告建安公司签订了一份《平桥区邮政小区经济适用房合作协议书》（注：该协议书没有载明签订日期），该协议主要约定：双方合作开发，收回成本后，不管盈利或亏损，各分摊50%，并将开发单位变更为被告联发公司。
原告在被拆迁区域的邮政小区原有一套建筑面积为65.1㎡的住房，原告对该被拆迁房屋享有100%的产权。2008年1月25日，原告作为乙方与作为甲方的被告建安公司签订了一份《房屋拆迁安置补偿合同》，并经河南省信阳市景明公证处公证。该合同主要约定：1、乙方要门面房，价格4200元／㎡，其住宅65.1㎡，按1400元／㎡，共计价款91140元，此款冲抵门面房款，超出金额由乙方另行付款，门面房的位置在人民路邻拐角处；2、甲方补助乙方临时安置费每月每平方米4元，每季度初领取一次，回迁房具备交房条件时，甲方方可向乙方发放回迁通知书；3、乙方在2008年3月16日前将原住房腾空，交甲方拆除；4、施工有效期最长十八个月，自甲方施工单位进场之日开始，逾期视为违约。进场日以甲方书面通知乙方时间为准。5、如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：（1）不可抗力造成安置房屋建设延期；（2）因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期；（3）出现上述情况，甲方应当在情况发生的15天内通知乙方单位，以最后一个返迁户为起算时间。因以上情况造成安置延期时，双方达成理解，因甲方原因造成逾期安置的临时过渡费按以下方法处理：（1）按新房总价款每日万分之五，补偿逾期安置费，到接到回迁通知书止。（2）逾期两个月以上按每日万分之十补偿。6、新房屋的产权证及土地使用证由甲方办理，办证费用：原房屋拆迁面积由甲方负责，超出部分由乙方负责。
该合同签订后，原告按约定搬出房屋。之后，被告建安公司将该房屋拆除，被告联发公司按每月支付给原告临时过渡费500元整至2014年12月31日止，自2015年1月1日始，被告联发公司停发临时过渡费。在施工的过程中，被告联发公司在未变更相关规划手续的情况下将批准的六层楼房实际建筑了十九层，造成被告超出合同约定的“施工有效期最长十八个月”，被告至今没有交房。
还查明，2012年10月27日，被告联发公司就“邮政小区”返迁户户型的选择问题向包括原告在内的、属于邮政小区的返迁户作出了一份《关于邮政小区返迁户户型选择问题的再回复》，该回复就79套返迁房屋的户型（计七种面积大小不一的房屋户型）、房屋所在的单元（四至六单元）及楼层（四层至十七层）进行了说明。当月29日，包括原告在内的、属于邮政小区的返迁户在显示其所选择的房屋的房型及该房屋所在的单元及楼层的“小区户型平面图”的相应位置签名。该“小区户型平面图”显示原告所选的住宅房位置为：人民路拐角处。原告所属的单位即信阳市郊区邮政局、被告联发公司在该“小区户型平面图”的空白处均加盖了各自的印章，同时被告联发公司的法定代表人也签署了“同意”的字样并签名。
庭审中，被告联发公司表示，新建的邮政小区返迁房目前正在通水通电，准备竣工验收，相关手续正在补办中。同时该公司认为：1、因房屋规划变更，原告与被告建安公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》约定的房价过低，应当以最终被告联发公司核准的价格为准；2、被告联发公司目前资金困难，但愿意支付原告临时过渡费至交房之日；3、因政府规划变更导致建设周期延长，按合同约定，属于不可抗力，被告联发公司不承担违约责任；4、被告联发公司迟延交房系四名钉子户拒不搬迁所致，依据合同约定，被告联发公司与被告建安公司不承担违约责任。对于被告联发公司的意见，原告认为：1、变更规划系被告联发公司为了追求更大利润擅自所为，未经相关部门批准，房价应按照原合同履行；2、临时过渡费每月500元，自2015年1月1日已经停发；3、被告联发公司主张政府政策的变更导致建设延期，但却未提供任何相关证据，因此不存在不可抗力；4、被告联发公司所称的四名钉子户并不在信房拆（2007）12号房屋拆迁公告范围内，该拆迁公告范围内的拆迁户全部于2010年1月19日前搬出。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告建安公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是双方真实意思表示，且被告联发公司也认可合同的真实性，该合同系有效合同。被告联发公司与被告建安公司签订的《平桥区邮政小区经济适用房合作协议书》可证明被告联发公司与被告建安公司合作开发“平桥区邮政小区经济适用房”项目，同时，根据被告联发公司向原告等邮政小区的拆迁户发放临时过渡费及就返迁房的户型与原告等邮政小区的拆迁户协商的事实可证明被告联发公司已经作为《房屋拆迁安置补偿合同》的一方当事人履行合同义务，故被告联发公司辩称其公司不是本案适格被告的意见不成立。
根据庭审质证意见，本案的争议焦点是被告是否违约？对此，法院认为，根据原告与被告建安公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第七条“施工有效期最长十八个月，自甲方施工单位进场之日开始，逾期视为违约”的约定，且原、被告双方不能提供证据证明合同约定“施工单位进场之日开始”的具体日期，原告认为交房时间应以邮政小区最后一名拆迁户搬迁的时间即2010年1月19日向后推十八个月为准。而（2007）第12号《房屋拆迁许可证》载明的拆迁期限为自2007年12月22日至2008年4月30日、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：4130012008040803）载明的开工日期为2008年12月、竣工日期为2009年12月，该日期均在2010年1月19日之前，综上，法院认为，交房时间应以原告所称的邮政小区最后一名拆迁户搬迁的时间向后推十八个月，按此计算，被告的交房时间为2011年7月20日，逾期视为违约。根据被告至今按合同约定履行向原告交付房屋的事实，被告已经违约，所以原告以被告违约为由要求被告按合同约定履行交房义务、支付临时过渡费并承担违约金的理由成立。关于被告联发公司辩称因政策改变、规划变更及四名钉子户至今不搬而导致延期交房的抗辩理由，因被告联发公司没有提供相应的证据证明，故该辩称理由应不予采信。关于违约金的数额，法院认为按照合同的约定计算违约金，违约金的数额过高，且原告也没有证据证明其损失的数额，因此违约金的数额应予以调整，由于门面房的面积不确定，违约金可参照合同约定的门面房的价格4200元／㎡是住宅房屋价格1400元／㎡的三倍，并按房屋总价款（1400元／㎡×65.1㎡）的三倍的20%计算为宜。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告河南省建筑安装工程有限公司、被告信阳市联发房地产有限责任公司按《房屋拆迁安置补偿合同》约定向原告李宏中交付“邮政小区”的门面房（该门面房的位置为人民路与邮电路拐角处七个门窗立柱所确定的楼上楼下二层门面房屋），并办理房屋产权手续。二、被告河南省建筑安装工程有限公司、被告信阳市联发房地产有限责任公司向原告李宏中支付自2015年1月1日至实际交付房屋的交付手续之日期间的临时过渡费（按每月500元的标准支付）。三、被告河南省建筑安装工程有限公司、被告信阳市联发房地产有限责任公司共同付给原告李宏中违约金54684元（1400元／㎡×65.1㎡×3×20%）。上述义务二被告须在判决生效后的十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟期履行期间的债务利息。本案诉讼费28115元，由被告河南省建筑安装工程有限公司、信阳市联发房地产有限责任公司共同负担。
宣判后，上诉人河南省建筑安装工程有限公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，发回重审。理由：一、原审法院未合法传唤上诉人，剥夺了上诉人合法的诉讼权利。二、根据被上诉人与上诉人签订的合同第八条第三款约定，因拆迁户搬迁迟延造成安置房建设延期的，被上诉人同意延期交房，且以最后一个返迁户为起算时间。截至目前为止，仍有四户未搬离被拆迁区域，逾期交房不存在违约问题。原审法院认定事实错误，适用法律错误。三、被上诉人所诉称的房屋为经济适用房及廉租房，所使用的土地为划拨形式，也即对于房屋下的土地为国有，无法办理土地使用证。且被上诉人与上诉人签订的合同中明确约定办证费用按照拆迁面积由上诉人承担，超出部分由被上诉人承担，被上诉人未向上诉人缴纳任何办证费用，原审法院要求上诉人承担办理房屋产权手续存在重大错误。
被上诉人李宏中答辩称：一、一审法官通过邮政EMS向上诉人邮寄了起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等，但寄出后EMS反馈的消息却是查无此单位，该快递被退回。然后一审法院在法院公告栏和《河南法制报》法院公告栏向上诉人进行了公告，期满后公开开庭审理。所以一审审理程序合法。二、上诉人提到的四名钉子户并不在邮政小区的拆迁范围内，不能作为上诉人及原审被告延期交房的抗辩理由。三、答辩人与上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定上诉人为答辩人办理房产证及土地使用证，原审判决有理有据。
原审被告联发公司同意上诉人的上诉意见。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，2007年12月19日，信阳市房产管理局作出了《关于对信阳市平桥区第一装卸运输公司住宅小区建设项目区域内房屋及附属物实施拆迁的批复》的信房法（2007）45号文件，同时并发布信房拆（2007）12号房屋拆迁公告及拆许字（2007）第12号《房屋拆迁许可证》。2008年1月25日，上诉人建安公司与被上诉人李宏中签订《房屋拆迁安置补偿合同》并经河南省信阳市景明公证处公证，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行。上诉人建安公司提出因有四户钉子户未搬离被拆迁区域，导致逾期交房的意见，但未向法庭提交因该四户拆迁户未及时搬离合同约定的被拆迁区域导致其不能按期交房的相关证据。该项上诉请求无事实依据，本院不予采纳。关于上诉人提出被上诉人诉称的房屋为经济适用房及廉租房，所使用的土地为划拨形式，无法办理土地使用证的意见。经查，上诉人建安公司与被上诉人签订的是《房屋拆迁安置补偿合同》，上诉人建安公司系对被上诉人享有100%产权的房屋进行拆迁后予以改建，其建造的房屋不属经济适用房或廉租房范畴，对该上诉意见不予采纳。综上，上诉人建安公司未按合同约定的时间向李宏中交付拆迁安置的房屋，属违约行为，该事实清楚，原审判决其承担交付房屋并赔偿违约金并无不当，上诉人提出一审判决认定事实错误的意见无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人提出原审判决程序违法的意见，经查，原审法院通过全球邮政特快专递依法向上诉人河南省建筑安装工程有限公司登记在册的住所地郑州市纬五路16号付6号邮寄送达了起诉状副本及开庭传票，全球邮政特快专递以迁移新址不明，将该快递退回。随后原审法院在2015年10月27日《河南法制报》法院公告栏向上诉人进行了公告，期满后公开开庭审理。被上诉人经法院合法传唤未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理并无不当。对上诉人的该项诉请本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费28115元，由上诉人河南省建筑安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周林凤
审 判 员 郑 佳
代理审判员 阮江帆
二〇一六年九月十八日
书 记 员 胡雪垠