广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第846号
原告邱美芸，女，汉族，1979年4月16日出生，身份证住址广东省深圳市。
委托代理人宗贵东，广东商达律师事务所律师。
委托代理人方兴田，广东商达律师事务所实习律师。
被告敬光怀，男，汉族，1964年12月12日出生，身份证住址广东省深圳市。
被告杨文，女，汉族，1968年1月13日出生，身份证住址广东省深圳市。
两被告共同委托代理人张英梅，广东德纳律师事务所律师。
两被告共同委托代理人上官晓晔，广东德纳律师事务所实习律师。
第三人深圳市冠之联房地产有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区民治街道滢水山庄一区一栋121号，组织机构代码
法定代表人彭淦民。
委托代理人杨洋，该公司员工。
第三人兴业银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦1楼、11楼至16楼，组织机构代码892418356。
负责人郭明。
委托代理人夏枫、张斌，该公司员工。
原告邱美芸诉被告敬光怀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照原告申请依法追加杨文为本案被告，追加深圳市冠之联房地产有限公司（简称冠之联公司）、兴业银行股份有限公司深圳分行（简称兴业银行）为本案第三人，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱美芸及其委托代理人宗贵东、方兴田，被告杨文及两被告共同委托代理人张英梅，第三人冠之联公司委托代理人杨洋，第三人兴业银行委托代理人夏枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2015年3月25日在双方中介见证下签订房产买卖合同，被告将拥有100％产权位于龙华新区东环二路旁江南华府l栋2号楼25B房产出售给原告，原告已按照合同的约定给付被告定金100000元，并于2015年4月10日将首期款存入银行做资金监管，原告购房剩余楼款银行贷款也已获批准，现因被告2015年5月4日从委托的担保公司取回担保赎楼的相关资料，不按约履行合同，致使合同履行中断。原告经与被告多次沟通未果。原告自签订房屋买卖合同后，已做了从北京搬迁回深圳发展的准备，辞职的辞职，转学的已申请转学，如被告不履行合同，原告和原告家庭将陷入尴尬境地。原告还委托律师发函进行沟通要求被告履行合同，但被告仍不按约履行，要求原告在原有的成交价格上加价1100000方同意继续履约。原告请求法院判令：1、被告继续履行签订的房屋买卖合同；2、被告赔偿原告迟延履行违约金，从2015年5月4日起计算到合同履行完毕之日止；3、被告赔偿原告交通费，误工费10000元；4、被告承担本案诉讼费用及律师费20000元。庭审时，原告请求变更第1项诉求为：被告继续履行房屋买卖合同，并将涉案房产过户至原告名下；并增加第5项诉求：第三人兴业银行股份有限公司深圳分行协助原告偿还涉案房产银行抵押贷款，并协助办理涉案房产的抵押权注销手续。
被告辩称，被告不卖房的根本原因，是涉案房产系被告家庭唯一住房，被告敬光怀签署合同后，家庭情况发生实质性变更仍需居住，与现今因房价上涨而反价或转卖他人获取高额升值利益的其他恶意违约行为存在本质区别，不应强行要求被告继续履行合同卖房。被告唯一女儿敬薇瑾、女婿张瑞予原在上海工作，被告敬光怀原出卖房产的初衷是考虑和配偶杨文退休移居上海，与女儿女婿同住，但是，在敬光怀签署买卖合同后不久，女儿女婿的工作出现变动，需经常到深圳、香港两地工作，涉案房产是被告家庭的唯一住房，女儿女婿现需常回来居住，两被告移居上海的打算只好变动，被告提交的女儿女婿的工作证明、工作单位简介、社保缴交记录、往返深沪两地机票等证据，证明被告所述的家庭情况出现情势变更属实，继续居住的需要并非违约的借口。另外，被告提供的涉案房产国土局成交价查询单和网络查询单证明，涉案房产因其特性的环境和地理位置，现价比被告卖予原告的价格更低，与现今普遍共识的飞涨的龙华房价存在本质区别，没有证据表明被告有追逐高额升值利益的想法和可能，被告并非恶意违约，原告在未提供任何证据证明被告在追逐高额升值利益的情况下，以现今楼市交易存在的追逐高额升值利益的其他卖家的行为来揣度被告的行为，对被告极为不公。被告杨文是涉案房产的实际管理人，被告敬光怀在隐瞒配偶杨文的情况下擅自出售家庭唯一住房，侵犯了杨文作为房屋共有人的处分权，法庭应充分尊重共有权人的意愿，判决解除合同，驳回原告的诉讼请求。被告敬光怀趁杨文出国之机私自处置房产，事先并未与杨文协商，更未征得其同意，而当其回国并知悉出卖行为后，到中介处取回买卖材料，说明事后亦未得到杨文的追认。根据《物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。被告敬光怀将不动产转让给原告，在原告并未善意取得的情况下，杨文作为共有人有权追回涉案房产，并且涉案房产长久以来都是杨文在管理（购买、按揭、支付月供等），杨文的名字虽不在房产证上，但其共有权应得到法律的尊重和保护。综上所述，被告敬光怀出售家庭唯一住房的行为侵犯了杨文的共有权，在交易未完成的情况下，共有权人有权取回房产，并且被告在签署买卖合同后，家庭情况发生实质变化，请法院考虑被告家庭客观的情势变更，将被告的实际情况与现今市场上的恶意违约行为严格区别，请求法院在查明本案事实的基础上，公平裁决解除本案买卖合同，驳回原告诉讼请求，被告愿意承担合理的违约责任。
第三人冠之联公司述称，被告违约需支付冠之联公司违约金。
第三人兴业银行述称，兴业银行对原被告房屋买卖事实不清楚；兴业银行对涉案房屋享有抵押权，有权就该房屋优先受偿。被告杨文的借款本金余额为1193226.53元。
经审理查明，2015年3月25日，原告邱美芸（买方）与被告敬光怀（卖方）经第三人冠之联公司居间服务签订一份《房产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市龙华新区东环二路西侧江南华府1栋2号楼25B房屋（深房地字第××号，登记所有人敬光怀100%产权）转让予原告，转让成交价3550000元；买方应于合同签订之日起2日内支付定金100000元，并于合同签订之日起20日内支付首期楼款960000元，买方应在双方约定的首期楼款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请资料，并应按揭银行要求办理相关手续签署相关文件，卖方须无条件配合买方申请按揭手续；相关首期楼款视按揭银行审批后承诺贷款金额多退少补；卖方须于签署合同3个工作日内做全权公证委托赎楼，不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约，被告撤销该公证委托又不在撤销之日起30日内自行筹资还清银行贷款注销抵押登记的，视为根本违约；赎楼费用由买方于所委托担保公司出具保函起3日内支付担保公司，如因卖方之前还款逾期等信用问题导致担保公司赎楼费用增加的，多出费用部分由卖方自行负担；双方应于买方按揭楼款得到申请银行书面承诺、且卖方自行或委托担保机构向之前房产按揭银行还清欠款赎出房地产证原件并注销抵押登记3个工作日内到房产交易过户机关签订《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续；房产转让所产生的过户税费由买方负担；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价的20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金；同时约定赎楼费短期利息由双方共同承担，各自负担50%，费用总款不超过20000元。
2015年3月25日，原告向被告敬光怀支付定金100000元。2015年3月31日，原告与被告敬光怀签订了《二手房交易资金监管协议》，约定双方授权北京银行股份有限公司深圳分行对涉案房产交易款项进行资金监管。原告向该资金监管账户存款970000元。
2015年4月9日，原告与被告敬光怀、及其配偶杨文签订一份《担保协议》，约定授权深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼手续，原告、被告敬光怀、杨文均在该协议落款处签字加捺指模。2015年5月4日，被告杨文向该融资担保公司取回赎楼资料，撤销赎楼委托。被告主张以涉案房屋为其家庭唯一住房，其家庭成员女儿女婿工作变动原因需要居住涉案房屋，且共有权人杨文不同意出售房屋为由，不同意转让涉案房产，涉案房产至今未清偿贷款，未注销抵押登记。
2015年5月11日，北京银行股份有限公司深圳分行向原告发放《个人购房按揭贷款承诺书》，对原告就涉案房产交易贷款申请作出承诺，贷款金额为2480000元，承诺书有效期3个月。
另查，被告敬光怀与杨文于1989年1月9日登记结婚，涉案房产于2007年2月3日购买，并于2008年12月16日办理产权登记，涉案房产处于抵押状态，抵押权人系第三人兴业银行。原告具备在深圳市购房资格，并同意一次性支付被告购房余款。又查，根据2015年7月13日深圳市房地产权登记中心产权资料查询结果表显示，被告女儿在涉案小区仍有另一套住房。
以上事实，有《房产买卖合同》、《二手房交易资金监管协议》、《个人购房按揭贷款承诺书》、《担保协议》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。结合本案，原告与被告敬光怀签订的《房产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。被告敬光怀、杨文于2015年4月9日在《担保协议》中签字并与原告约定授权深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼手续，足以证明杨文作为涉案房屋的共有权人系认可并同意原被告就涉案房产的转让事宜，应认定涉案《房产买卖合同》已经得到了杨文的追认。被告提出有关杨文作为房屋共有权人不同意转让房产的抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。
有关违约责任。合同签订后，原告按照约定履行了支付定金、办理资金监管、支付首期房款并取得银行贷款承诺函等义务，两被告亦应当按照合同约定全面履行约定义务。但被告杨文于2015年5月4日向双方约定的融资担保公司取回赎楼资料，单方撤销了赎楼委托，又未按照约定在撤销委托之日起30日内自行筹资还清银行贷款并注销抵押登记，被告行为已经构成违约。被告主张涉案房屋系其家庭唯一住房，其女儿女婿因工作变动原因需要居住涉案房屋而不同意出售涉案房屋，鉴于依法成立生效的合同对合同各方均有约束力，被告该项抗辩主张不能成立，被告作为合同当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。鉴于被告违反合同约定，原告有权按照合同约定要求被告支付延期履行的违约金并继续履行合同。鉴于双方合同约定的违约金过高，本院予以调整，调整后违约金按照成交价3550000元的每日万分之二的标准自2015年6月4日起计付。违约方支付迟延履行违约金后，仍应当履行合同义务。被告应当向第三人兴业银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人兴业银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；原被告双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续，原告应当支付被告剩余房款3450000元。至于原告主张的交通费、误工费、律师费等损失，双方合同未明确约定，该项诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告敬光怀、杨文于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告违约金（违约金以3550000元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年6月4日起计付至涉案深圳市龙华新区东环二路西侧江南华府1栋2号楼25B房屋（深房地字第××号）注销抵押登记之日止）；
二、被告敬光怀、杨文于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市龙华新区东环二路西侧江南华府1栋2号楼25B房屋（深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人兴业银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；
三、原告邱美芸于深圳市龙华新区东环二路西侧江南华府1栋2号楼25B房屋（深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内支付被告敬光怀、杨文房屋转让余款3450000元；
四、被告敬光怀、杨文于原告邱美芸付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告邱美芸名下（过户登记税费由原告邱美芸负担），并将上述房屋交付原告邱美芸；
五、驳回原告邱美芸其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费35625元，由原告负担100元，被告敬光怀、杨文负担35525元；财产保全费5000元，由被告敬光怀、杨文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一五年八月十四日
书 记 员 张 雪 娜
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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