＼n湖北省武汉市洪山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）鄂洪山民商初字第00380号＼n原告：武汉在华酒店有限公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大街699号文豪苑8至12楼。＼n法定代表人：周志平，该公司总经理。＼n委托代理人：钟维、李学晖，武汉在华酒店有限公司员工，特别授权代理。＼n被告：武汉丽兹酒店投资管理有限公司雄楚分公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大街699号文豪苑1栋9楼。＼n法定代表人：刘涛，该公司经理。＼n被告：武汉丽兹酒店投资管理有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街街道口1栋第1-8层。＼n法定代表人：卢远征，该公司总经理。＼n两被告委托代理人：陈小利，武汉丽兹酒店投资管理有限公司雄楚分公司员工，一般授权代理。＼n原告武汉在华酒店有限公司诉被告武汉丽兹酒店投资管理有限公司雄楚分公司（下简称丽兹酒店分公司）、被告武汉丽兹酒店投资管理有限公司（下简称丽兹酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年4月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员瞿汉春独任审判，2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟维、李学晖，被告委托代理人陈小利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告武汉在华酒店有限公司诉称：2011年6月2日，原告（出租方、甲方）与丽兹酒店分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在武汉市洪山区雄楚大街699号文豪商务港八至十二层（共五层楼房4200㎡）出租给丽兹酒店分公司，用于酒店经营，租赁期限为12年（2011年10月1日至2023年9月30日），租金标准为44元／㎡／月。租金的支付方式为从租赁期的第二年起每半年支付一次房屋租金，丽兹酒店分公司应提前一个月向原告支付未来半年的租金。按照《房屋租赁合同》的约定，丽兹酒店分公司应于2014年3月1日支付半年的租金110.88万元（期限为2014年4月1日至9月30日）。但截至2014年4月20日，丽兹酒店分公司以各种借口和理由明确拒绝支付租金，我方于3月开始就多次对丽兹酒店分公司以电话等各种方式催收，但被告仍置之不理。后被告四、五月两次汇入我方账户的资金36.96万元不是被告方所谓的租金，而是被告应当承担的一部分租金滞纳金，双方也从未以任何方式有改《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第六条违约责任的约定：“1、甲乙双方应严格履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。否则，违约方必须向守约方赔偿违约金，违约金额为人民币肆百万元整；2、在合同规定时间内，乙方若未按约定支付房屋租金，或延迟支付租金的，每日按延迟支付租金额的3%向甲方支付滞纳金，若逾期30天仍未支付房屋租金的，甲方有权解除租赁合同，并要求乙方按照本合同6.1条支付违约金”。另，根据《公司法》的规定，丽兹酒店分公司为丽兹酒店设立的分公司，丽兹酒店分公司的民事责任应由丽兹酒店共同承担。鉴于丽兹酒店分公司已逾期51天未缴纳租金，并明确表示拒绝支付租金，原告有权解除《房屋租赁合同》，要求两被告向原告支付房屋租金、房屋滞纳金（截至具状日为169.65万元，最终支付滞纳金的金额以实际逾期天数为准）和支付违约金400万元，并由被告承担本案的诉讼费、财产保全费等各项费用。＼n原告为支持其诉请，依法向本院举证如下：＼n证据一、《房屋租赁合同》，证明：原告与丽兹酒店分公司之间存在房屋租赁关系。＼n证据二、原告《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》，证明：原告具备法人民事主体资格。＼n证据三、丽兹酒店分公司《企业法人营业执照》及工商查询记录，证明：丽兹酒店分公司为法人的分支机构。＼n证据四、丽兹酒店《企业法人营业执照》及工商查询记录，证明：丽兹酒店具备法人民事主体资格。＼n证据五、丽兹酒店《股东会决议》，证明：丽兹酒店分公司系其分公司。＼n证据六、《消防安全检查合格证》，证明：丽兹酒店分公司用于酒店经营的房屋就是由原告出租的房屋。＼n证据七、租赁房屋照片1张，证明：丽兹酒店分公司向原告租赁的房屋，被用于加盟“7天连锁酒店”进行酒店经营。＼n证据八、“7天连锁酒店”官网对武汉光谷广场工程大学店的介绍，证明：“7天连锁酒店”官网对武汉光谷广场工程大学店位于武汉市洪山区雄楚大道699号文豪商务港8-12楼，系原告出租的房屋，由丽兹酒店分公司用于加盟“7天连锁酒店”进行酒店经营。＼n证据九、同意转租证明，证明：房屋产权人武汉市洪山区建管站同意原告转租。＼n两被告共同辩称：我方不存在任何违约行为，原告所称不实。2013年8月左右我方所赁房屋附近因政府修建快速大道完全封闭，人、车无法行走，噪声也很大。严重影响了我方酒店经营。后我方分别与原告进行了四次洽谈，双方于2014年元月份就租金支付方式达成口头协议约定由季度支付变更为按月支付，每月租金于当月15日前支付完毕。协议达成后，前期所缴纳租金使用完后，我方依约分别于2014年4月8日、2014年5月13日向原告支付了4月份、5月份租金，月租金为18.48万元，共计人民币36.96万元。以上的款项全部打入原告法定代表人周志平账户（以前所有款项如此支付，月租金即为18.48万元）。款项支付后，原告收取了以上款项并且未提出过任何异议，直至接到开庭通知，我方始知原告单方面撕毁协议。我方一直严格按协议约定履行，不存在拖欠租金事实，也不存在任何违约行为。即便被告存在未完全按协议支付租金的行为，但被告仍是部分履行了协议，根本不存在原告所言明确表明不履行协议。其次我方与原告于2011年6月2日签订《房屋租赁合同》，双方约定租金期限为12年，为此我方投入了几百万至今进行装修，才投入运营不足两年，如原告解除协议，按协议约定终止时所有装修全部归原告所有，此外协议中约定400万元违约金和每日按3%支付的滞纳金等，明显违反法律规定的惩罚，即在我方没有完全违约的情况下将面临千万损失而原告则可在短期内取得暴利，显然违背了诚实信用和公平原则。并且从物的角度说该房屋已不是双方签订协议时的“原物”，而是经被告改造过的“特定物”，已改变形态。在此情况下如果解除协议，并由被告承担完全责任，显然损害了被告的利益。更何况本案中是由于政府行为为了社会公共利益的市政建设需要，影响经营，我方也不存在未向原告支付租金事实且原告无任何损失，却要让被告承担上千万损失显然不合理。最后即使我方违约，原告所提出的违约金及滞纳金金额标准过高。综上，我方认为原告在与被告已达成变更付款方式的情况下，在已计收款项且未提出异议的情况下，单方面撕毁协议要求被告承担违约责任及要求解除协议等行为是不合法的，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。＼n两被告为支持其抗辩，依法向本院举证如下：＼n证据一、中国民生银行支付业务回单（付款）6份，证明：截止今日丽兹酒店分公司直在按双方约定支付租金，不存在拖欠租金事宜，原告接收租金并没有表示异议。＼n证据二、照片8张，证明：被告所租房屋，自2013年8月份左右因雄楚大道建快速大道，大楼前道路被阻拦，人、车无法进入，且工地噪声很大，交通阻塞，经营环境恶劣，严重影响被告经营。＼n证据三、证人证言两份，证明被告曾就政府在雄楚大道建快速大道，影响经营等与原告进行洽谈，双方也已变更原协议，口头约定按月付租金。＼n证据四、房屋出租协议，证明：涉案房屋租金与同一楼房其他房屋租金比，远高于其他房屋租金。＼n经庭审质证，两被告对原告所提交的证据一、二、三、四、七、九真实性无异议，认为证据五、六、八系复印件故对其真实性有异议。原告对两被告所提交的证据一真实性无异议，对证明内容有异议；对证据二、四真实性无异议，但认为与本案无关；对证据三的真实性有异议。＼n本院认为：原告所提交的证据一、二、三、四、九，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。原告所提交的证据五、六、八是复印件，未提交原件，且与本案没有关联性，本院不予采信。原告所提交的证据七，虽然双方当事人对其真实性没有异议，但该证据与本案无关，故本院不予以采信。被告所提交的证据一，原告虽对其证明内容有异议，但该证据符合证据构成要件，且被告也未提交相应的证据证明其主张，故该证据本院予以采信。被告所提交的证据二、四与本案无关联性，本院不予以采信。被告所提交的证据三未提交其他证据加以佐证，不符合证据规则的相关规定，故本院不予认可。＼n根据原、两被告诉辩及举证，本院确认下列事实：＼n原告武汉在华酒店有限公司于2011年6月2日与丽兹酒店分公司签订《房屋租赁合同》，约定将武汉市洪山区雄楚大街699号文豪商务港八至十二层出租给丽兹酒店分公司，用于酒店经营，租赁期限为12年，租金标准为44元／㎡／月。租金的支付方式为从租赁期的第二年起每半年支付一次房屋租金，丽兹酒店分公司应提前一个月向原告支付未来半年的租金。按照合同的约定，被告应于2014年3月1日支付后半年的租金，而丽兹酒店分公司迟迟没有全部一次性付款。但被告于2014年4月8日、5月13日分两次向原告法定代表人周志平的账户汇款共计36.96万元作为四月份和五月份的月租金，被告丽兹酒店分公司尚欠原告2014年6月至9月租金合计73.92万元未支付。原告在收到汇款后未向被告提出任何异议而接受。原告称丽兹酒店分公司没有按照约定的方式一次性交纳未来半年的租金实属违约，丽兹酒店分公司后来的汇款并非租金而是滞纳金，双方也从来没有以任何方式变更过任何内容，故丽兹酒店分公司应当按照合同的违约条款承担违约责任。由于丽兹酒店分公司是丽兹酒店的分公司，故其责任应当与被告二共同承担。据此要求解除该《房屋租赁合同》，并要求被告支付房屋租金、滞纳金以及违约金，以及本案的诉讼费、财产保全费等各项费用。两被告称被告并非不支付费用，而是由半年支付租金改为月支付，且被告已经履行了两个月的租金支付，并不构成违约，要求驳回原告的诉讼请求。＼n本院认为，本案系原告武汉在华酒店有限公司与丽兹酒店分公司签订《房屋租赁合同》后，被告一延迟支付租金而引起的房屋租赁合同纠纷。原告与丽兹酒店分公司所签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，合同没有违反国家法律禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点问题在于：一、该《房屋租赁合同》关于付款方式的内容是否已经变更。二、丽兹酒店分公司的行为是否构成根本性违约。三、被告应当承担何种程度的违约责任。针对焦点问题一：根据法律的相关规定，当事人协商一致，可以变更合同。在法律没有规定的情况下，当事人变更合同的形式可以协商决定，一般要与原合同形式相一致。如果当事人对合同变更的内容约定不明确，推定为未变更。本案中被告主张双方当事人以口头方式变更租金支付方式且已支付了两个月租金而原告未提出异议，根据“谁主张，谁举证”的原则，被告应当就该主张提供充分证据证明该合同相关内容已变更。然而被告所提交的证据并不能证明双方之间已然明确变更租金支付方式的合同内容并达成一致，故认定该合同内容并未变更。针对焦点问题二：丽兹酒店分公司是否构成根本性违约的关键在于判断丽兹酒店分公司是何种违约形态。根据相关法律的规定，履行期限到来之后届满之前，债务人无正当理由拒绝履行债务的行为称为拒绝履行；债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务的，为给付迟延。前者构成根本性违约，而后者则为一般性违约。另外，债务人部分履行债务规则规定，债务人在合同履行期限内没有按约定全部履行合同义务，而只是履行部分合同义务的效力，债权人可以拒绝债务部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。根据该规则内容可知，部分履行债务是给付延迟的一种重要表现形式。本案中，原告诉称丽兹酒店分公司在履行期限届满后以各种借口和理由明确拒绝支付租金，但是没有提供充分证据证明丽兹酒店分公司明确拒绝的事实。被告抗辩称被告方在四月、五月份的时候以转账的形式向原告支付了共36.96万元的两个月租金，并提供了银行转账单。原告却认为这笔钱是滞纳金而非租金。根据双方合同约定的价款计算，如若按约支付租金，则本月租金应当为18.48万元，符合被告所述款项。而合同约定滞纳金为每日支付迟延支付租金的3%，共计165万元左右，被告分两次汇款并且每次只汇18.48万元作为滞纳金的说法不符合常理。虽然被告并未提交其他有力证据作为佐证，但推定该款项是丽兹酒店分公司向原告支付的租金费用。根据以上事实，认定丽兹酒店分公司不存在根本违约、拒不支付的违约形态，其在履行期限届满后迟延给付了部分租金的行为是明显的部分履行债务情形，故应认定为上述的给付迟延，构成一般性违约。被告抗辩称，由于政府修建道路，所租赁的房屋完全封闭，人、车无法行走，噪音也很大，严重影响了被告酒店经营，使得丽兹酒店分公司无法按照季度支付租金从而改为按约支付的方式且认为原告所收取的租金远远高于同地区其他房屋租金。根据相关法律规定，履行期限届至时，债务人在客观上没有履行能力的为履行不能，不可归责于债务人的事由致使部分履行不能时，债务人应及时向债权人通报不能履行或者需要延期履行、部分履行的理由，并取得有关机关的证明。但本案中丽兹酒店分公司没有及时向原告通报理由且该政府行为不是合同履行不能的根本性原因，故该抗辩不予支持。该《房屋租赁合同》是双方当事人意思自治的产物，双方在签订时意思表示真实、自愿平等，故该房屋租金金额高于其他同地段房屋的抗辩亦不予支持。针对焦点问题三：第一，原告诉称要求解除与被告的《房屋租赁合同》，根据相关法律的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，丽兹酒店分公司的行为属于迟延履行主要债务，但由于原告并未经过合理催告，且该违约行为并不致使不能实现合同目的，故被告方的行为不属于上列情形之一，故原告无解除权，该诉讼请求本院不予支持。第二，原告诉称要求被告向原告支付已拖欠的房屋租金并支付租金滞纳金和违约金。根据法律规定，迟延给付的，迟延给付方应当承担以下法律后果：接受强制执行；赔偿因迟延而给债权人造成的损害；迟延后债务人再履行债务，如对债务人已无利益，债权人得拒绝受领，请求债务人赔偿损失等。本案中被告方迟延给付的行为构成一般性违约，应当承担违约责任。原告方要求被告方支付拖欠房屋租金的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金和违约金的诉请，根据法律规定，当事人可以约定损害赔偿责任，可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金并可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定损害赔偿与约定违约金常常是相互替代的，但违约金是专门为迟延履行而约定的除外。损害赔偿责任可以与继续履行、解除合同并用，但不能与违约金、定金并用。本案中，原告即要求被告支付滞纳金又要求支付违约金的诉请不符合法律规定。且由于被告不存在根本性违约且存在的迟延给付行为给原告造成的是逾期付款利息的损失，故原告要求被告赔偿违约金400万元的诉讼请求本院不予支持。但合同中所要求给付的滞纳金数额明显过高，根据有关法律的规定，违约损害赔偿数额有约定的从约定，无约定的按照实际损失，即当事人违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此受到的损失。如果约定违约金数额过低或过高，法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增减。本案中原、被告所约定的损害赔偿条款显失公平，故不应适用约定损害赔偿额计算方法，而适用法定计算即为被告迟延支付而造成的原告的利息损失。按照相关法律，原告的直接损失应当按照中国人民银行同期贷款年利率计算。故本案中，被告应当支付原告违约损害赔偿额为应支付租金费用乘以中国人民银行同期贷款年利率。故原告诉讼请求中超出的部分本院不予以支持。此外根据相关法律，分公司可以以自己的名义对外签订合同，但发生合同纠纷时只有拥有组织机构和财产的分公司才可以成为诉讼主体，不具备上述条件的分公司在诉讼中应当以总公司的名义进行诉讼，故本案中丽兹酒店分公司的法律责任应当由其总公司即丽兹酒店承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条关于适用《中华人民共和共民事诉讼法》若干问题的意见第四十条判决如下：＼n一、被告武汉丽兹酒店投资管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告武汉在华酒店有限公司支付拖欠2014年6月至9月租金73.92万元及利息（按中国人民银行规定的贷款利率自2014年5月14日起至该款付清日止），其后租金依双方合同约定的期限交纳。＼n二、驳回原告武汉在华酒店有限公司其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案因适用简易程序审理案件受理费减半收取25838元，由原告武汉在华酒店有限公司与被告武汉丽兹酒店投资管理有限公司各负担一半。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。＼n审判员瞿汉春＼n二〇一四年七月一日＼n书记员胡晶晶