北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0115民初5296号
原告：曹凤琴，女，1972年5月18日出生，汉族，奥宇孵化器科技企业有限责任公司会议中心酒店职员，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：所媛，北京市名谦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁彬，北京市名谦律师事务所律师。
被告：耿向前，男，1964年6月5日出生，汉族，北京行车行汽车修理服务站经理，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：孙海波，北京大铭律师事务所律师。
被告：邬胜军，男，1981年2月4日出生，汉族，个体户，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：胡梦薇，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王一凡，北京市盈科律师事务所实习律师。
被告：解超帅，男，1989年8月1日出生，汉族，个体户，住北京市大兴区。
原告曹凤琴与被告耿向前、被告邬胜军、被告解超帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日作出（2016）京0115民初18928号民事判决。耿向前和邬胜军不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院法院于2017年12月29日作出（2017）京02民终11343号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。曹凤琴及其委托诉讼��理人所媛、耿向前及其委托诉讼代理人孙海波、邬胜军的委托诉讼代理人胡梦薇和王一凡、解超帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹凤琴向本院提出诉讼请求：1.解除曹凤琴与耿向前于2016年1月19日签订的房屋租赁合同；2.耿向前、解超帅、邬胜军于合同解除之日腾退位于北京市大兴区郁花园一里20号楼3单元101号底商（以下简称：101号底商）；3.耿向前给付曹凤琴2016年7月1日至合同解除之日的租金（计算至2016年12月1日的金额为240000元）；4.耿向前、解超帅、邬胜军按照房屋租赁合同的租金标准支付曹凤琴逾期腾房的房屋使用费，至腾退房屋之日止；5.耿向前给付曹凤琴违约金10000元；6.诉讼费用由耿向前、解超帅、邬胜军承担。事实和理由：曹凤琴与耿向前于2016年1月19日签订了房屋租赁合同，双方约定耿向前承租曹凤琴的101号底商；但耿向前没有恪守诚��原则，在占有、使用曹凤琴所有的101号底商的同时，拖欠房租；经曹凤琴多次催促，耿向前拒不履行交付房租的义务；根据双方所签订合同中第四条第一款之约定，曹凤琴有权解除合同；据此，为维护自身合法权益，曹凤琴诉至法院，请求判如所请。
耿向前辩称，不同意曹凤琴的诉讼请求，双方签订的房屋租赁合同不是耿向前和曹凤琴之间的真实意思表示，是双方享有共同产权的房子，双方并不存在真实的房屋租赁关系。双方之间在离婚之后实际一直以夫妻关系同居，并且财产混同，签订租赁合同是为了赶走承租人邬胜军和解超帅，在诉讼过程中耿向前发现曹凤琴与案外人已经同居，耿向前不再配合曹凤琴进行恶意诉讼。另外，房屋租赁合同中涉及的租赁物是101号底商及院内的洗车房，二审过程中曹凤琴称350000元的租金包含101号底商及洗车房，因此租金���价格并非是涉诉房屋的对应价值，在合同中没有就洗车房的租金价格和101号底商的租金价格进行区分，因此耿向前不同意曹凤琴的诉讼请求。曹凤琴与耿向前两年内就101号底商及洗车房签订了3份租赁合同，无一份合同正常履行完毕，均是用与本案雷同的方法在租期届满前将承租人赶走，每次签订合同为3年，基本上就履行1年或半年左右，每赶走一个承租人房租上涨一次，占有承租人装修利益一次，曹凤琴与耿向前相互配合，由其中一人签合同另外一人进行驱赶承租人，前两次均是曹凤琴作为出租人签订合同，耿向前赶走承租人，就这一次是由耿向前签订的租赁合同，由曹凤琴去赶人，因为本次承租人系耿向前的朋友。对于邬胜军和解超帅的租赁情况曹凤琴是知情的，看房的时候也在场，耿向前用的是老的房产证，这个房产证是耿向前名下的。
邬胜军辩称，曹凤琴与耿向前系恶意串通损害他人利益而签署的虚假的房屋租赁合同，应该依法认定无效，曹凤琴无权依据该无效的合同要求邬胜军腾退房屋；邬胜军在租赁争议房屋时曹凤琴在场也知情，并且曹凤琴与耿向前以夫妻相称，邬胜军已足额支付房屋租金，并且属于善意第三人，有权合法使用租赁房屋至2021年6月30日，曹凤琴无权要求邬胜军立即腾退房屋；曹凤琴所提起的诉讼属于恶意的虚假诉讼，应当依法驳回，并要求曹凤琴承担相应的法律责任。
解超帅辩称，解超帅租赁房屋的时候是别人介绍的，解超帅跟曹凤琴和耿向前之前就认识，那时候就认为其二人是夫妻，二审的时候也有证人出庭证明了曹凤琴和耿向前系夫妻关系。现在拿出一纸合同就让解超帅和邬胜军走，解超帅和邬胜军的装修和经济损失就没有人赔偿了。不同意曹凤琴的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：曹凤琴、耿向前原系夫妻关系，双方在上世纪90年代（曹凤琴主张系在1998年，耿向前主张系在1997年）在一起共同生活，后于2006年12月11日登记结婚，于2009年2月24日协议离婚；双方在北京市大兴区民政局存档的离婚协议书载明：“……由于感情不和原因导致夫妻无法共同生活。经协商，一致同意协议离婚，协议如下：……二、财产分割：位于北京市大兴区郁花园一里18-2-1002室（法院注：即1002室）及×××车归男方所有；位于北京市大兴区郁花园一里20-3-101室（法院注：即本案诉争101号底商）女方所有，男方负责协助女方办理房产过户的手续。×××车归女方所有。北京行车行汽车维修服务站经营权归女方所有。三、债权债务处理：双方无债权债务”。
2001年2月，耿向前（买受人）与北京九龙房地产有限公司（出卖人）签订“商品房���卖合同”，双方约定由耿向前购买101号底商，该房屋建筑面积为87.19平方米，单价为每平方米4130元；2008年9月，耿向前（出卖人）与宋成庆（买受人）签订“北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）”，双方约定由宋成庆购买101号底商，房屋成交价格为289120元；2009年5月，宋成庆（出卖人）与曹凤琴（买受人）签订“存量房屋买卖合同（经纪成交版）”，双方约定由曹凤琴购买101号底商，房屋成交价格为289120元；101号底商现登记在曹凤琴名下，对其颁发有编号为“X京房权证兴字第XX**号”的房屋所有权证，该证书载明房屋所有权人为曹凤琴，共有情况为单独所有，房屋坐落为“大兴区郁花园一里20号楼1层3-101”，登记时间为2009年5月11日，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为87.19平方米。2016年1月19日，曹凤琴（甲方、出租人）与耿向前（乙方、承租人）��订“房屋租赁合同”，双方在“在平等、自愿、协商一致的基础上”约定甲方将101号底商租赁给乙方使用，租赁期限为3年，自2016年7月1日起租，租金共计1050000元；关于付款方式及期限，双方在上述合同第四条第1款约定：“合同签订之日起，乙方履行付款义务，如出现付款延误，甲方有权立即终止合同”，双方约定第1次付款时间为2016年6月1日，租金为175000元，第2次付款时间为2016年12月1日，租金为175000元，第3次付款时间为2017年6月1日，租金为175000元，第4次付款时间为2017年12月1日，租金为175000元，第5次付款时间为2018年6月1日，租金为175000元，第6次付款时间为2018年12月1日，租金为175000元；关于乙方责任，双方在上述合同第五条约定：“房屋租赁期间乙方不能从事、发生违法行为，如发生与甲方无关，乙方自行承担，造成甲方损失的，由乙方按损失情况赔偿甲方。房屋租赁期间乙方对房屋的装修改造，合同结束后不能拆除。乙方在房屋使用经营期间所有产生的费用及债务问题，由乙方自行解决，与甲方无关。租赁期内如遇政府拆迁，乙方自行解决，甲方无义务进行赔偿，租金不变”。曹凤琴主张在2016年12月1日，耿向前应交纳前2期租金共计350000元，但仅交纳租金110000元，至此时尚欠租金240000元未付。曹凤琴主张分别在2016年11月21日至2016年12月2日向耿向前邮寄了“承租房屋告知函”、“解除《房屋租赁合同》通知”，并提交上述函件及快递寄件人存根；“承租房屋告知函”载明：“由于该房屋租金逾期未付，现决定与承租方终止合同，请于五日内搬出，如不执行，后果自行承担并追究法律责任”；“解除《房屋租赁合同》通知”载明：“因你违反合同约定拒不支付房租并未经本人同意非法转租，已构成严重违法、违约……现本��再次声明：1.你我双方签订的《房屋租赁合同》已解除；2.限5日内腾退位于北京市大兴区郁花园一里20#楼3单元101号底商房屋；3.限5日内将欠付房租24万元汇至本人账户；4.如你方继续拒不履行法定和约定义务，由此导致的法律责任由你方一并承担”；为进一步证明已在2016年11月17日行使法定合同解除权，曹凤琴提交将“房主告知书”张贴于101号底商的照片；耿向前否认收到过上述告知函及通知，曹凤琴所提交证据材料表明上述材料并非由耿向前本人签收，耿向前认可上述照片的真实性，但否认曾看到上述照片中的“房主告知书”，且上述照片亦无法显示张贴时间。2016年6月16日，耿向前（甲方、出租人）与邬胜军（乙方、承租人）签订“租赁协议书”，约定耿向前将101号底商及右侧彩钢洗车房（其中西侧维修车间不含）租赁给邬胜军使用，租赁价格为600000元，该价格��含2016年7月1日至2021年6月30日的房屋租金等费用；2016年3月9日，耿向前（甲方、出租人）与解超帅（乙方、承租人）签订“房屋及经营租赁合同”，约定耿向前将101号底商及耿向前经营的北京行车行汽车修理服务站一并租给解超帅经营，包括西面车间30平方米修车间和门前场地中间办公室（不包括房屋内1间20平方米的办公室及室内物品，东面车间30平方米，修车归耿向前），租赁期限为2016年3月14日至2018年3月14日，年租金为100000元。对上述耿向前与邬胜军、解超帅分别签订租赁合同的事实，曹凤琴、耿向前均予以认可。邬胜军、解超帅均主张现101号底商仍由其二人在使用。对于在邬胜军、解超帅租赁101号底商之前的租赁情况，曹凤琴提交其与黄玉群于2015年7月3日签订的“房屋及经营租赁合同”等证据材料，耿向前则提交曹凤琴与柳萍于2014年8月15日签订的“房屋及经营���赁合同”、耿向前与魏鹏程签订的“解除合同协议”等证据材料。为证明与曹凤琴之间在生活中的往来汇款情况，耿向前提交中国工商银行电子银行回单，曹凤琴主张除了110000元是耿向前交纳本案租金外，其余款项系耿向前偿还曹凤琴代替其所刷信用卡的钱，并主张部分款项系转入曹凤琴名下的中国光大银行账户内，但该中国光大银行卡系由耿向前持有，在诉讼期间该账户还曾给耿向前转账26000元，不合常理；经查，上述中国光大银行卡的登记联系电话为152******55，机主为耿向前；耿向前则主张虽然上述电话号码登记在耿向前名下，但使用人不是耿向前。
为证明所签订房屋租赁合同系虚假合同，耿向前提交曹凤琴签字的“协议书”复印件及录音；“协议书”载明：“经双方协商同意位于北京市大兴区郁花园一里20号楼3单元101无论何时出售此房，都应按实��价格卖壹佰万给耿向前贰拾万元”，对该协议书曹凤琴不予认可；在该录音中，耿向前向曹凤琴主张“协议书”中内容，曹凤琴不予认可。为反驳耿向前的主张，曹凤琴申请证人陈某出庭作证，陈某表示其与耿向前是朋友关系，因此两个家庭关系不错，曹凤琴与耿向前离婚后，耿向前托陈某找曹凤琴说和，曹凤琴才同意将101号底商出租给耿向前，不久之后曹凤琴找到陈某的爱人，说耿向前拖欠房租不给。耿向前、邬胜军、谢超帅对证人关某的陈述不予认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据民政部门备案的离婚协议书及曹凤琴在离婚后取得101号底商的房屋产权证书的事实可以认定，虽然101号底商最初由耿向前购买，但在双方签订���屋租赁合同前，曹凤琴系101号底商的所有人，其有权出租房屋；曹凤琴与耿向前所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定；虽然耿向前对该房屋租赁合同不予认可，但未提供充分证据证明合同并未成立，也未提供充分证据证明存在欺诈、胁迫、显失公平、趁人之危等合同可被撤销之情形，亦未提供充分证据证明存在双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等合同无效之情形；据此，上述房屋租赁合同应属有效，曹凤琴、耿向前应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据原、被告所提交各��证据材料不能证明耿向前依约定交纳租金，根据曹凤琴自认，耿向前支付租金110000元，故至2016年12月1日，对于前两期租金共计350000元，耿向前欠租金240000元未付。对于曹凤琴所提交各类用以证明行使合同解除权的证据材料，因不能有效证明已通知耿向前本人，故本院均不予认定；对该合同解除时间，本院综合考虑将起诉状等诉讼材料向耿向前送达时间以及合理期限，确定为本案原审第1次开庭时,即在2017年3月2日房屋租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同解除后，耿向前应向曹凤琴返还101号底商，并承担相应违约责任。经核算，自2016年7月1日至2017年3月2日期间（8个月零2日）的房屋租金共计235278元，扣除耿向前已支付110000元，对剩余租���125278元，耿向前应予支付；鉴于邬胜军、解超帅均认可其二人仍在使用101号底商，故对曹凤琴要求上述二被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持；对于合同解除后至返还房屋前，即自2017年3月3日（含该日）之后至返还房屋前的房屋占有使用费，参照原合同标准（每年350000元），耿向前、邬胜军、解超帅应向曹凤琴给付。曹凤琴要求耿向前给付违约金10000元，无合同依据，本院不予支持。考虑到本案次承租人并非1人，各方利益不同，且具体经营人多次发生变化，故对本案未尽事宜，当事人可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、确认曹凤琴与耿向前于二○一六年一月十九日签订的房屋租赁合同于二○一七年三月二日解除；
二、耿向前、邬胜军、解超帅于本判决生效后十日内将上述第一项房屋租赁合同所涉及“大兴区郁花园一里20号楼1层3-101”腾退并返还曹凤琴；
三、耿向前于本判决生效后十日内给付曹凤琴合同解除前的未付租金十二万五千二百七十八元；
四、耿向前、邬胜军、解超帅于本判决生效后十日内给付曹凤琴房屋占有使用费（自二○一七年三月三日起计算至耿向前、邬胜军、解超帅履行本判决第二项腾退义务时止，按照年租金三十五万元的标准计算）；
五、驳回曹凤琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千四百二十六元，由耿向前、邬胜军、谢超帅负担（于本判决生效后七日内交纳）���
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘更超
人民陪审员 于 静
人民陪审员 蔡连会
二〇一八年八月二日
书 记 员 陈鹏廷