＼n广东省东莞市第一人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）东一法东民一初字第1134号＼n原告丁沛帆，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。身份证号码：XXX。＼n委托代理人王五申，广东凡立（东莞）律师事务所律师。＼n被告东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）。住所地：东莞某。注册号：XXX。＼n法定代表人王晓梅，董事长。＼n委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。＼n委托代理人罗丽珍，广东旗峰律师事务所律师。＼n第三人东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）。住所地：东莞某。注册号：44XXX。＼n法定代表人杜淦波。＼n委托代理人吴小莹，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。身份证号码：XXX。＼n原告丁沛帆诉被告田禾公司、第三人城区公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁沛帆及其委托代理人王五申、被告委托代理人李燕到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告丁沛帆诉称，2012年9月，丁沛帆从田禾公司的工作人员处得知商铺买卖信息，田禾公司称该些商铺位置优越、四面均有城市主干道入口、交通方便，田禾公司在宣传时称确保商铺每年至少有8%的回报率，并称该商铺有现售备案证书。2012年10月14日，丁沛帆与田禾公司签订了商品房买卖合同，同时向田禾公司缴纳了定金、购房款及相关费用。田禾公司提供给丁沛帆签订的合同均为格式合同。丁沛帆在合同签订后才发现合同中约定案涉商铺两年内的使用权和收益权归田禾公司，且未列明田禾公司宣传时所称的年收益8%，相当于两年内由田禾公司无偿收益，显失公平。田禾公司涉嫌非法集资。2013年底，田禾公司通知丁沛帆收铺。丁沛帆询问田禾公司是否有相关政府部门出具的验收证明，但田禾公司没有答复。经了解，田禾公司在销售案涉商品房时没有获得预售许可证，也没有办理规划证，案涉合同中所称的规划、施工及宣传时所称的预售证都属虚假的。丁沛帆到案涉铺位查看时发现，案涉铺位的四周并非交通方便，道路入口并非全部畅通。田禾公司在销售时进行了虚假宣传，故意隐瞒没有获得商品房预售许可证的事实，田禾公司的行为已经构成欺诈，且案涉铺位与田禾公司宣传的房屋规划相差较大，与丁沛帆购房的预期相差太大，案涉合同的条款显示公平。丁沛帆为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、田禾公司向丁沛帆返还购房款1034808元、双倍支付购房款1034808元（含双倍定金100000元）、律师费3300元、契税60178元、交易手续费167元、产权登记费550元、银行印花税500元、交易印花税1003元、维修基金2786元、查档费50元；2、本案诉讼费由田禾公司承担。＼n被告田禾公司辩称，一、案涉商铺所在的裙楼在2010年3月27日取得现售备案，田禾公司因经营需要对其进行了内部分割。2012年4月，田禾公司向相关政府部门申请对案涉商铺所在裙楼进行规划变更。田禾公司在2012年7月3日取得了变更后的面积测绘报告，并在房管部门就案涉裙楼进行了变更规划后的备案。2012年10月14日，丁沛帆与田禾公司是按照变更规划后的位置签署案涉商品房买卖合同的。案涉商铺属于现售，不属于预售，不存在田禾公司故意隐瞒没有预售许可证的情况。丁沛帆与田禾公司在2012年9月15日签订认购书，约定案涉商铺总价为747394元，丁沛帆购买9999元搜房礼包优惠前的商铺认购价是568001元，合计优惠24%，两年内平均每年的优惠是12%，超过8%的年收益，由此可见，田禾公司已经通过折扣的方式将该收益款返还给丁沛帆。案涉商品房买卖合同是丁沛帆与田禾公司在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，该合同依法成立，合法有效，不存在显失公平的情况。田禾公司不存在虚假宣传、非法集资的情况。商业预期是市场风险问题，丁沛帆在签订合同当时应当作出判断，丁沛帆未提供证据证明田禾公司采取了欺诈手段致使其签订合同。田禾公司不同意丁沛帆的诉讼请求，请求法院予以驳回。＼n第三人城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交陈述意见及证据。＼n经审理查明，丁沛帆与田禾公司双方在2012年10月14日签订一份商品房买卖合同，约定丁沛帆向田禾公司购买位于东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1884号铺，房屋总价款为2005920元。合同第六条约定，丁沛帆应在2012年9月28日前向田禾公司支付第一期房款601776元、在2012年10月27日前向田禾公司支付第二期房款202072元、在2012年11月27日前向田禾公司支付第三期房款202072元，余款1000000元则以银行按揭贷款方式付清；合同补充协议第二条第二款约定，田禾公司应在2013年9月30日前通知丁沛帆办理房屋交付手续，丁沛帆不得以装修问题为由拒绝办理商品房的交付手续。合同落款处有丁沛帆的签名及田禾公司的盖章。合同签订后，丁沛帆向田禾公司支付了房款共计1034808元、代办房产证费及律师费等相关税费合计68534元。＼n本案中，丁沛帆与田禾公司双方对于田禾公司是否需要向丁沛帆归还房款，存有争议。丁沛帆认为，田禾公司在签订合同时，在宣传资料中向丁沛帆承诺开通可园路、创业北路，但可园路及创业北路至今尚未开通；田禾公司在签订合同时关于案涉铺位的投资年回报率达到8%的承诺违反法律规定；田禾公司在宣传资料中注明其已获得酒类批发许可证，且根据案涉合同附件第三条第一项约定，田禾公司应当办理酒类批发许可证，但田禾公司至今未获得该证件；田禾公司在宣传资料中称案涉裙楼已经获得现售备案证书，但该现售备案证书实际是田禾公司在事后补办的，与案涉商品房买卖合同第二条约定不符；田禾公司在销售时口头承诺案涉商铺手续齐全，可以按时交楼，但合同中没有明确约定房屋验收标准，且案涉商铺至今没有通过消防验收，田禾公司也没有按照案涉商品房买卖合同约定提交相关证明文件，故主张田禾公司的上述行为均属于欺诈行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第九条第一项的规定，要求撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议，并要求田禾公司双倍返还丁沛帆已付的购房款。丁沛帆对此提供了商品房买卖合同、宣传资料、消防设计审核意见书、业主沟通纪要及相应资料的复印件、复函的复印件予以证明。其中，一份宣传资料是案涉商铺所在裙楼的A区平面图，该平面图显示的商铺套数明显超过64套，且与案涉商品房买卖合同附件中商铺平面图显示的格局一致；另一份宣传资料显示“买全场满租暴利酒业铺，8%高租金回报轻松赚”，下方印有“创业北路通车在即”的字样。消防设计审核意见书的落款日期为2012年10月12日，其内容显示案涉商铺所在裙楼建筑在2008年已经消防验收合格，田禾公司现向消防部门申报相关装修材料及相应消防设施的设计，消防部门表示同意工程消防设计，并要求使用合格产品及设置电气火灾监控系统，经消防验收合格后方可投入使用。复函（复印件）显示，“田禾国际名酒城”位于莞城运河东三路，符合商业网点规划；该复函是由东莞市经济和信息化局出具的，落款日期为2012年6月5日。田禾公司对丁沛帆提供的商品房买卖合同、两份宣传资料、消防设计审核意见书、复函（复印件）的真实性均没有异议。田禾公司认为，宣传资料中并没有承诺创业北路已经开通，且创业北路属于市政道路，由政府负责施工；丁沛帆在田禾公司给予的购房款优惠中已经享受了返租期间每年8%的收益；丁沛帆未提供证据证明田禾公司承诺已取得酒类批发许可证；案涉商铺在销售时已经获得64套商铺的现售备案证书，后田禾公司将64套商铺重新分割为931套商铺，属于商铺内部格局的变更，丁沛帆是按照931套商铺选购案涉商铺的，田禾公司也是按照931套商铺格局向丁沛帆交付房屋；案涉商铺所在的裙楼已在2014年1月23日获得大确权，案涉商铺具备办证条件，足以证明案涉铺位已经通过消防验收，故主张田禾公司不存在欺诈行为，不同意撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议。田禾公司对此提供了现售备案证书、商铺认购书、权属证明书、快递单及通知函予以证明。其中，现售备案证书显示，案涉小区的开发商为田禾公司及城区公司；案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案，该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。权属证明书显示，田禾公司与城区公司在2010年8月6日获得案涉房屋所在裙楼的权属证明书，并于2014年1月23日在该权属证明书中登记变更商铺为931套、总面积变更为55834.12平方米。丁沛帆对田禾公司提供的权属证明书没有异议，但认为现售备案证书显示田禾公司在2013年9月24日才获得变更规划后的备案，案涉商品房买卖合同是在2012年10月签订的，且案涉商铺至今没有通过消防验收，田禾公司的行为属于欺诈。丁沛帆确认案涉商铺位于64套商铺的地理位置内，但不属于64套商铺中的编号。再查明，案涉商铺认购书第一条显示商铺的用途为“商业”。案涉商品房买卖合同显示该商品房的用途为“商铺”。丁沛帆确认其购买案涉商铺的目的是获得案涉商铺的所有权，并将案涉商铺用于经营。丁沛帆称案涉商铺属于街铺，丁沛帆在签订合同时看过铺位现场，案涉商铺与相邻商铺之间有墙体隔断，但丁沛帆在签订合同后再到案涉商铺现场查看时，发现案涉商铺与相邻商铺之间的墙体已经被打开了一个门。＼n另查明，田禾公司提供一份公证书及申明到庭，该申明是城区公司出具的，公证书及申明的内容显示，案涉商品房是由城区公司与田禾公司合作开发，城区公司委托田禾公司对外销售案涉房地产项目的房屋，并对田禾公司因销售案涉房地产项目的房屋而签订的商品房买卖合同予以确认。丁沛帆在庭审中明确表示无需城区公司承担本案的法律责任。＼n以上事实，有丁沛帆提供的商品房买卖合同及补充协议、收款收据、宣传资料、业主沟通纪要及相应资料的复印件、复函的复印件、消防设计审核意见书，田禾公司提供的现售备案证书、商铺认购书、权属证明书、申明、公证书、通知函及快递详情单，以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为据。＼n本院认为，城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由城区公司自行承担。根据本案现有的现售备案证书、公证书及产权权属证明书，可以看出案涉商铺所在裙楼的开发企业为城区公司及田禾公司，因此，虽然城区公司未在案涉商品房买卖合同中盖章确认，但城区公司已委托田禾公司签订案涉商品房买卖合同，并对该些合同予以认可，故城区公司应当承担本案的连带法律责任。丁沛帆明确表示无需城区公司承担本案的法律责任，属于丁沛帆自行处分其权利的行为，本院依法予以准许。＼n本案是商品房销售合同纠纷。丁沛帆与田禾公司就丁沛帆购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1884号铺（原编号）签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，本院予以认定。＼n本案中，针对丁沛帆提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的理由，本院做如下分析：＼n一、《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。根据上述法律规定，本院认为，消防验收只是判断商品房是否符合交付条件、能否投入使用的标准之一，而不是判断商品房是否符合现售条件或判断商品房的建筑工程是否竣工验收的标准之一。且丁沛帆在本案中提供的消防设计审核意见书是针对商铺使用的室内装修材料方面的消防设计意见书，并非房屋建筑工程的消防验收报告书，而丁沛帆与田禾公司签订的商品房买卖合同补充协议第二条第5项明确约定“买受人不得以装修问题为由拒绝办理该商品房的交付手续”，根据该约定，即使案涉商铺在室内装饰工程尚未经过消防验收，但只要案涉商铺的建筑工程经过消防验收合格，则该商铺即已符合案涉商品房买卖合同约定的交付条件。另，我国现有法律法规中商品房需经消防验收合格后才能交付使用，但并未明确规定商品房必须经消防验收合格后才能销售，且田禾公司及城区公司现已获得案涉商铺所在裙楼的权属证书，足以证明案涉铺位已通过建筑工程的消防验收合格并符合交付使用条件，因此，丁沛帆以案涉商铺未经过消防验收合格为由主张案涉商铺不符合销售条件及交付条件，缺乏法律依据。＼n二、本案现有的现售备案证书显示，田禾公司及城区公司在2010年3月26日获得商品房现售备案证书，在2013年9月24日依据规划部门批准的建设工程规划许可证将商铺套数由64套变更为931套。本院认为，即使田禾公司及城区公司在2010年3月26日获得现售备案证书后将商铺进行重新划分，从案涉商铺房买卖合同的附件平面图及丁沛帆提供的首层A区平面图可以看出，丁沛帆是根据重新划分商铺后的931套铺位平面图选购案涉商铺，即丁沛帆在选购商铺时是清楚知道重新划分后的商铺位置、大小以及商铺所在裙楼的铺位划分情况。田禾公司及城区公司该重新划分商铺的行为在丁沛帆起诉前已获得相关行政部门的认可并在现售备案证书中备注一栏予以登记的事实，本院认为，田禾公司及城区公司该重新划分商铺的行为并未导致丁沛帆与田禾公司双方签订案涉商品房买卖合同目的无法实现。＼n三、本案的商铺认购书显示的商铺用途为“商业”，商品房买卖合同第三条显示合同中商品房的用途为“商铺”，由此可以看出，案涉商品房买卖合同的目的应当是丁沛帆获得案涉商铺的所有权，并将案涉商铺用于商业用途，即用于投资经营。根据丁沛帆与田禾公司上述约定的商铺用途，本院认为：＼n1、田禾公司销售案涉商铺时的平面图显示案涉商铺所在裙楼在可园、创业北路均有出入口。由于丁沛帆与田禾公司双方签订的商品房买卖合同补充协议第三条显示，案涉商铺在2013年10月1日至2015年9月30日期间的使用权及收益权由田禾公司享有，丁沛帆同意田禾公司对商品房及其所在楼宇范围内的所有商品房进行统一经营管理，因此，田禾公司有权在此期间选择使用裙楼的出入口，丁沛帆在此期间不会因为案涉商铺所在裙楼的出入口问题产生任何投资损失。创业北路属于市政道路，其施工情况、开通时间并非田禾公司所能控制范围，田禾公司向丁沛帆发放的宣传资料显示的内容为“创业北路通车在即”，并没有明确承诺创业北路的通车时间，故不存在虚假宣传的事实。即使田禾公司在可园、创业北路设置的出入口没有正常开通使用，但只要其在2015年9月30日后向丁沛帆移交商铺时可以正常开通使用，即已符合宣传资料显示的内容，不会导致案涉商品房买卖合同的投资目的无法实现。故不存在田禾公司欺诈丁沛帆的事实。＼n2、丁沛帆称田禾公司在销售商铺时承诺案涉商铺自交铺之日起年回报率达8%，但丁沛帆提供的宣传资料显示“8%高租金回报轻松赚”的内容仅是田禾公司对投资回报比例的预测，并没有显示田禾公司对该投资回报率做出明确承诺，且案涉商品房买卖合同及其补充协议对此均没有明确约定，因此，丁沛帆仅以该宣传资料主张田禾公司已承诺案涉商铺的投资回报率为8%，缺乏依据。＼n四、丁沛帆未提供证据证明田禾公司有承诺其已获得酒类批发许可证的事实。＼n综上四点，本院认为，丁沛帆主张田禾公司存在欺诈行为的理由不成立。且判断田禾公司及城区公司在签订案涉商品房买卖合同时是否存在欺诈行为，关键在于田禾公司与城区公司有无履行案涉商品房买卖合同的真实意思表示以及履行能力。本院认为，案涉商品房买卖合同的标的物是商铺，该商铺属于建筑物，该建筑物并未灭失或无法交易，丁沛帆签订案涉商品房买卖合同的真实意思表示是希望通过交易而获得案涉建筑物的所有权并用于经营。虽然田禾公司在销售案涉商铺时的手续不完善，但田禾公司目前已经获得案涉商铺所在裙楼的大确权，案涉建筑物可以办理房产证并用于经营，可见田禾公司及城区公司在签订合同后积极为合同履行做准备，完善相关手续，具有履行合同的真实意思表示及实际履行能力，丁沛帆签订案涉商品房买卖合同的目的可以实现，故不能认定田禾公司及城区公司存在欺诈行为。至于田禾公司在没有完善销售手续的情况下进行销售的行为是否合法，属于政府行政部门的行政职权监管范畴，不影响丁沛帆与田禾公司签订案涉商品房买卖合同的民事行为中真实意思表示的成立。案涉商铺目前已获得大产权证，即已实际竣工，可用于商业用途，其投资回报大小与丁沛帆的经营行为、经营策略密切相关。丁沛帆购买案涉商铺的目的是用于投资，投资商铺属于商业行为，其行为本身即具有商业风险，该商业风险应由丁沛帆自行承担。现田禾公司与城区公司向丁沛帆销售的商铺属于现售商品房，已经获得权属证明，可见案涉商铺符合销售条件及交付使用条件，丁沛帆在收楼后即可将该商铺用于商业用途，不存在受到欺诈而导致合同目的无法实现的情形，故本院认为，丁沛帆要求撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议、双倍返还购房款、律师费及代办房产证费等相关税费的请求，缺乏依据，本院不予支持。＼n综上，依照《》第三条、第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：＼n驳回原告丁沛帆的全部诉讼请求。＼n本案诉讼费23905元（原告已预交），由丁沛帆负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。＼n（本页无正文）＼n审判长李铮铮＼n代理审判员黄淑娇＼n人民陪审员袁影霞＼n二〇一四年七月二十日＼n书记员陈凤好＼n附相关法律条文：＼n《》＼n第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。＼n本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。＼n本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。＼n第七条商品房现售，应当符合以下条件：＼n（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；＼n（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；＼n（四）已通过竣工验收；＼n（五）拆迁安置已经落实；＼n（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施＼n具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；＼n（七）物业管理方案已经落实。＼n《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》＼n出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形＼n之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：＼n（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；＼n（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；＼n（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。＼n《中华人民共和国消防法》＼n第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：＼n（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；＼n（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。＼n依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。＼n人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。＼n第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。＼n第页共页