安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1225民初148号
原告：李金强，男，1973年12月5日出生，汉族，农民。
委托代理人：刘标，安徽淮都律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ新，安徽淮都律师事务所律师。
被告：安徽阜南县新奥置业有限公司，机构代码67423463-9。
法定代表人：张洪贞，该公司经理。
委托代理人：陆明，该公司职员。
委托代理人：郑克刚，该公司职员。
原告李金强与被告安徽阜南县新奥置业有限公司（以下简称：新奥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告李金强及其委托代理人刘标、ＸＸ新，被告新奥公司委托代理人陆明、郑克刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李金强诉称：2011年2月13日，原告购买被告开发的位于阜南县地城南路西侧中天锦苑6幢2单元503室的商品房一套，总价313744元。按合同的约定被告应当于2011年10月31日前交付房屋，并于房屋交付使用后360日内为原告办理权属证书。但由于被告的违约行为，导致原告无法取得房地产权属证书。起诉要求被告：1、继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；2、支付2011年11月1日至2014年6月30日止的逾期交房违约金计80326.38元；支付2014年10月1日至2016年1月12日止的逾期办证违约金35524.42元。由于两项违约金合计115850.80元已超房屋总价款的30%，故只要求被告支付违约金94123.20元。由被告承担诉讼费用。
被告新奥公司辩称：原告与被告签定购房合同后，被告一直努力办理各种验收、备案手续，但由于原阜南县建设局的乱作为和最后的不作为造成了房产证不能办理，为此，被告跑了无数次，花费了大量的精力和财力，却一直未能解决。行政的不作为是不可抗力，故请求驳回原告诉讼请求。被告将继续向政府及相关部门申请、协调，解决原告等人房产证问题。
根据双方当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2011年2月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县地城南路西侧的“中天锦苑”内6幢2单元503室商品房一套，面积115.66平方米，总价款为313744元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起X日内告知买受人的或因执行国家法律、法规、政策、指令等导致的延期、因执行中遇到不可抗力的因素导致的延期、因市政配套接通延误或市政规划变更导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人交房通知15日内办理房屋交接手续；延期不办理的将承担违约责任，违约责任按照第九条执行。合同第十五条关于产权登记中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：…买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告于2011年4月22日向被告交付购房款313744元。
现涉案房屋已实际交付，原告已居住。原告提交阜南利园物业管理有限公司出具的物业费收据证明其于2014年7月1日接收房屋并居住。被告未提交证据证明房屋交付的具体日期。
另查明：被告于2010年6月取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为（南）房预售证第05号。
被告于2010年1月18日取得阜南县建设局核发的建设用地规划许可证；于2010年5月14日取得阜南县国土资源局核发的国有土地使用证；于2010年4月21日取得阜南县建设局核发的建设工程规划许可证；于2010年5月17日取得阜南县建设局核发的建筑工程施工许可证；于2013年5月13日取得阜南县住房和城乡建设局核发的建设工程竣工规划验收证。
2013年8月2日，阜南县住房和城乡建设局以文件形式下达《关于废止中天锦苑小区规划验收合格证的通知》（建城字［2013］84号），内容为：安徽阜南县新奥置业有限公司：您公司开发建设的中天锦苑小区，在规划验收时未能如实申报建筑面积，致使规划验收建筑面积与实际建筑面积不符，经研究，对我局2013年5月13日颁发的编号为（2013）03号《建设工程规划验收合格证》废止，望请你单位接此通知后，抓紧时间进行整改合格并重新申报规划验收。特此通知。
2013年12月18日，12月23日、2014年5月19日、2015年5月30日，被告多次向阜南县人民政府、阜南县房产局等部门递交报告，要求解决办证问题。但至今被告仍未取得《竣工验收备案表》，仍不能办理房地产权属证书。
以上事实有原告提交的商品房买卖合同、发票、现金缴款单、契税完税证、专用收据等及被告提交的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收证、建设局文件、报告等证据予以证明。
本案的争议焦点为：双方诉争房屋是否达到交付条件；被告是否存在逾期交付房屋的行为，是否应承担逾期违约责任；被告是否应承担逾期办证违约责任。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应该依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了房款，被告也已将房屋交付给原告使用，但原、被告双方对房屋交付的具体时间说法不一，原告主张房屋是2014年7月1日交付，并举证其向阜南利园物业管理公司缴纳物业管理费的收据予以证明。被告辩称其房屋交付时间是2011年10月31日，但未能提交证据予以证明。本院根据双方当事人提供证据，认定房屋交付日期应为2014年7月1日。同时，被告交付的房屋不符合合同约定。因为原、被告双方合同约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，而根据有关建设法规，建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据，但被告至今未取得竣工验收备案表。被告在未经竣工验收的情形下，就将房屋交付原告使用，即使原告实际接房并入住，但其也不符合法律意义上的交付，实属不合法交付，其超过合同约定期限办理竣工验收，构成逾期交房的违约，应承担违约责任。原告要求被告支付自2011年11月1日至2014年6月30日的逾期交房违约金，本院予以支持。但对违约金的计算方法，原告要求按同期银行一年至三年期贷款利率6.65%上浮40%，按年利率9.31%计算，与合同约定不符，本院不予支持，逾期交房违约金应按合同约定的以已付房款313744元为本金，按每日万分之一计算，自2011年11月1日算至2014年6月30日，计973天，应为30527.29元（房价款313744元×0.0001×逾期计973天）。
由于涉案房屋至今未经竣工验收合格，而房屋未经竣工验收的责任与原告无关，被告不能按合同约定在房屋交付使用后360日履行与办证相关的合同义务，致使原告至今不能取得房地产权证书，则又构成逾期办证的违约。原告作为用户一方，有权要求被告承担逾期办证的违约责任。对被告的两种违约责任，原告选择了以2014年7月1日为分界点，即2014年7月1日前，原告是选择被告承担逾期交房的违约责任，之后选择了要求被告承担逾期办证的违约责任。原告的要求并不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。但对违约金的计算方法，原告要求按同期银行贷款利率6%上浮40%，按年利率8.4%计算，从2014年7月1日算至2016年1月12日共492天，与合同约定不符，本院不予支持，逾期办证违约金应按合同约定的“按已付房款的0.5%支付”计算，而不应按日计算，应为1568.72元（房价款313744元×0.5%）。
被告辩称涉案房屋已经验收合格，符合交付条件，本院不予采信。因被告的房屋虽在2013年5月13日取得阜南县住房和城乡建设局核发的建设工程竣工规划验收证，但在之后的2013年8月2日，又因其在规划验收时未能如实申报建筑面积，致使规划验收建筑面积与实际建筑面积不符，从而又被阜南县住房和城乡建设局予以废止，之后，被告未能再次重新取得竣工验收备案表。
被告辩称违约行为是由于行政部门的乱作为和不作为造成的，是属于不可抗力，因而不应承担违约责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第121条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，签订商品房买卖合同的双方当事人是原告与被告，从合同的相对性而言，原告要求被告承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，被告存在违反合同约定的行为，原告可要求其承担违约责任。而行政管理部门与被告之间的关系是商品房买卖关系之外的一种行政审批关系，并不存在于本案双方当事人关系之中，不属于民事关系，而行政部门的具体行政行为也不属于不可抗力。若被告认为政府行为过失给其造成损失，可通过政府部门承担行政责任来解决，而不应以此对抗原告，并免除被告责任。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告李金强与被告安徽阜南县新奥置业有限公司于2011年2月13日签订的商品房买卖合同继续履行；
二、被告安徽阜南县新奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李金强逾期交房违约金30527.29元（以313744元为本金，按每日万分之一的标准，从2011年11月1日算至2014年6月30日止）；
三、被告安徽阜南县新奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李金强逾期办证违约金1568.72元（按已付房价款313744元的0.5%计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2153元（原告已预交），由被告安徽阜南县新奥置业有限公司负担602元，由原告李金强负担1551元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 李永静
人民陪审员 答侠利
人民陪审员 李西凤
二〇一六年五月四日
书 记 员 李琪琪