江苏省苏州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏05执异8号
异议人（案外人）:陶得生，男，1963年12月25日出生，汉族，住苏州市金阊区。
委托代理人：汪开甲，江苏永德律师事务所律师。
委托代理人：胡云峰，江苏永德律师事务所律师。
申请执行人:广发银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州市姑苏区阊胥路292号。
诉讼代表人：张广勤，该分行行长。
委托代理人：陈凯，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人：林晓莉，江苏新天伦律师事务所律师。
被执行人:苏州摩本通讯科技有限公司，住所地苏州工业园区星湖街328号创意产业园内11-207单元。
法定代表人：张国庆。
委托代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。
被执行人:苏州斯派尔电子有限公司，住所地苏州市吴江区吴江经济开发区庞金路。
法定代表人：张国庆。
被执行人:张国庆，男，1951年10月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被执行人:周克修，女，1952年5月22日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被执行人:李凌宇，男，1972年9月12日出生，汉族，住苏州市。
本院在执行广发银行股份有限公司苏州分行（以下简称广发银行苏州分行）与苏州摩本通讯科技有限公司（以下简称摩本公司）、苏州斯派尔电子有限公司、张国庆、周克修、李凌宇金融借款合同纠纷一案中，案外人陶得生提出执行异议本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
陶得生提出执行异议称：异议人与被执行人摩本公司于2014年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定将其名下位于苏州工业园区东平路260号房屋出租给异议人，租期为20年，自2014年9月1日至2034年8月30日，租金共计2500万元。合同签订后被执行人向异议人交付房屋，异议人依约支付租金。异议人认为法院的查封不应当影响租赁合同的履行，因此要求法院解除对本案房产的封条，同时如果启动拍卖，要求带租拍卖。
申请执行人广发银行苏州分行辩称：1、本案房屋在异议人签订租赁合同前已经租赁给案外人苏州市顺成汽车维修有限公司（以下简称顺成公司），这与异议人所称在2014年9月将房屋全部出租给异议人存在明显的矛盾。另外，异议人与顺成公司在苏州市工业园区人民法院就租赁进行了诉讼，园区法院判决认为异议人与摩本公司的租赁合同属于无效合同。2、异议人与摩本公司的租赁价格极低，且租赁时间与租金交付不符常理。3、异议人并未实际占有房屋。4、园区法院已查明，异议人实际是债权抵房租。根据最高院有关判例，债权抵充房租不应被认定为租赁行为。5、由于异议人的异议致申请人造成的增加利息的损失，我方保留就该部分利息向异议人追偿的权利。
被执行人摩本公司辩称：认可申请执行人辩称的1、2、3、4点。另外，依据苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司出具中博房估鉴字（2016）第013号估价报告及补充说明认定，估价对象可以实现的客观市场平均年租金为360万元，而我公司与异议人租赁合同中的年平均租金100万元，二者差距较大。且该租赁合同是在广发银行苏州分行设置抵押权之后确立。
异议人陶得生为支持其异议主张，提交以下证据：证据1、收据4份，证明摩本公司向陶得生部分借款的事实。证据2、房屋租赁合同，证明摩本公司与陶得生存在房屋租赁法律关系。证据3、收条，证明摩本公司将房屋出租于陶得生，用房屋租金来抵偿借款。证据4、企业营业执照2份，证明陶得生在承租房屋后将房屋转租给第三人，第三人在承租房屋后设立公司的事实。证据5、工程施工合同及报价，证明陶得生在开办公司时，对所承租的房屋进行装修的事实。证据6、收条5份，证明陶得生因装修租赁房屋所支付的部分装修工程款。证明陶得生正在占有、装修涉案房屋。证据7、告知书，证明摩本公司将收取位于陶得生所承租房屋范围内的两间房屋租金的权利转让给陶得生。证据8、律师函及签收证明，证明陶得生曾向顺成公司主张收取租金的权利。证据9、起诉状，证明陶得生已正式向法院起诉顺成公司以主张租金权利。
申请执行人广发银行苏州分行发表质证意见为：首先，对证据1、2、3，真实性不予认可，关联性上，该组证据的证明内容，证明了异议人与摩本公司签订的房屋租赁合同性质明为租赁，实为抵债，与买卖不破租赁之租赁权要件不符。因此，异议人不具有租赁权，不能对抗申请执行人的抵押权。其次，对于证据4、5、6，真实性无法认定，关联性上，我方认为与本案事实认定无关。再次，对证据7、8的真实性无法认定，该组证据内容上是以租抵债的合同的后续行为。对证据9的真实性没有异议，关联性上，园区法院已作出的判决认定异议人与被执行人之间租赁合同无效，当然不享有租赁优先权。
被执行人摩本公司发表质证意见为：对证据1没有异议，对证据2、3的真实性没有异议，但该证据系异议人胁迫我公司法定代表人张国庆签订的。对证据4、5、6不予认可，在法院进行查封的时候，还没有转租。对证据7，不予认可。证据8我公司未收到。对证据9以法院判决为准。
本院经审查查明：被执行人摩本公司分别于2012年7月22日、2013年1月21日、2013年4月15日、2014年3月10日向案外人陶得生出具收据4张，金额合计1040万元，收款事由为借款。2014年9月1日，摩本公司与陶得生签订《房屋租赁合同》，该合同约定摩本公司将其所有的位于苏州工业园区东平路260号房产出租给陶得生；租期20年，自2014年9月1日起至2034年8月30日止；租金计算方式为2014年9月1日起至2024年8月30日每年租金为100万元，从2024年9月1日起至2034年8月30日每年租金为150万元，合计2500万元；租金支付方式为合同签订起三日内支付前十年租金1000万元，剩余租金于2024年9月30日前支付。合同签订后，摩本公司于2014年9月20日向陶得生出具收到房租款现金1000万元的收条一张。
另查明，就广发银行苏州分行诉摩本公司、张国庆等人金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）苏中商初字第00051号民事判决查明，苏州工园区东平路260号于2014年9月16号办理抵押登记，抵押登记编号为苏工园他项（2014）第0294号他项权证，登记抵押担保金额为5119.57万元，抵押权人为广发银行苏州分行。
又查明，受本院委托，苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司（以下简称“中博公司”）就本案房地产价值价格进行鉴定，并于2016年3月25日出具中博房估鉴字（2016）第013号估价报告，估价结果为：苏州工业园区东平路260号（房屋建筑面积10527.59㎡及相应的土地使用权面积5096.85㎡）在2016年3月11日的公开市场总价为61586401元（包含估价对象国有土地使用权价值2507650元）。后中博公司于2016年9月9日就该鉴定报告出具补充说明，该补充说明载明估价对象可以实现的客观市场平均年租金为360万元。
再查明，陶得生诉顺成公司房屋租赁合同纠纷一案，苏州工业园区法院作出的（2016）苏0591民初2710号民事判决认定本案《房屋租赁合同》名为租赁，实际系债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，其本质并非出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。陶得生与摩本公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人恶意串通，损害第三人利益，合同应被认定无效。且在该案审理中，陶得生承认其签订《房屋租赁合同》时清楚涉案房地产已抵押给广发银行苏州分行。
本案在审查中，陶得生提交数张收据及收条，主张签订上述《房屋租赁合同》前其与摩本公司存在借贷事实，并对以房屋租赁抵借款的事实予以确认。
本院认为：第一，陶得生与摩本公司的《房屋租赁合同》载明的签订时间虽在广发银行苏州分行设置抵押权之前，但在园区法院审理（2016）苏0591民初2710号案件过程中，陶得生又承认其签订《房屋租赁合同》时清楚涉案房地产已抵押给广发银行苏州分行，其举证与陈述存在矛盾。第二，中博公司作出的中博房估鉴字（2016）第013号估价报告载明本案房产市场平均年租金为360万元。而《房屋租赁合同》约定年平均租金100万元，该价格远远低于市场价格，此行为显属承租人与被执行人串通达成。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，租赁权应予涤除。第三，本案中，陶得生与摩本公司在签订《房屋租赁合同》前发生借贷关系，陶得生为使自己的债权得到清偿，同意摩本公司以让渡本案房屋使用权等方式抵偿借款。可见，本案中的《房屋租赁合同》虽名为租赁，实际系债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，该合同之债不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。《房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。综上，异议人主张法院解除房产的封条，带租拍卖的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
驳回陶得生提出的执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 祁锋
代理审判员 刘钰
代理审判员 陈琳
二〇一七年八月三日
书 记 员 钱曦