＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第460号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）武汉国丹医药有限公司，住所地武汉市江岸区友益街长青广场D座213、214、215。＼n法定代表人邵芳柏，总经理。＼n委托代理人兰军，男，1980年10月28日出生。＼n委托代理人秦声武，男，1981年12月6日出生。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）丁锁华，男，1957年3月3日出生。＼n上诉人武汉国丹医药有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第14343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年7月，丁锁华起诉至原审法院称：2012年5月29日，我与武汉国丹医药有限公司（下称武汉国丹公司）签订《房屋租赁合同》约定，我将位于北京市丰台区×××302号房屋出租给武汉国丹公司居住使用，合同期限自2012年7月8日至2016年7月7日。合同签订后，我依约将房屋交付武汉国丹公司。但武汉国丹公司本应于2013年7月8日支付租金时却以各种理由推脱，经我多次催要仍不支付。根据合同约定，武汉国丹公司未按合同约定的时间支付租金达10日，我有权单方解除合同。现请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令武汉国丹公司自2013年7月8日起按日243元支付使用费至搬离房屋为止，支付违约金7300元及厨柜重置费6000元，诉讼费用由武汉国丹公司承担。＼n武汉国丹公司答辩并反诉称：2013年6月28日，我公司员工安聪珊在涉诉房屋被掉落的柜子砸伤，我公司多次与丁锁华联系商谈处理此事未果；双方所签合同有如下约定，甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。自员工安聪珊被砸后，因丁锁华拒绝协商，也未对房屋进行检查修缮的行为，我公司认为出现约定解除合同的情形，双方的合同已经解除，故7月的房屋租金我公司没有义务支付；丁锁华要求支付违约金7300元没有依据。丁锁华在拒绝对我公司员工进行赔偿的情况下，我公司要求搬离房屋时双方互有摩擦，丁锁华报警，丰台科技园派出所进行了协商处理。丁锁华同意我公司搬离。但在8月1日、8月2日，丁锁华两次阻拦我公司搬离员工物品，导致搬家公司两次搬家落空。因丁锁华阻止我公司搬离，并更换了锁芯，我公司员工无法进入涉诉房屋；我公司分别于2013年7月25日通过EMS向丁锁华发出《关于我司员工人身损害赔偿的法律函》，同年8月2日通过EMS向丁锁华发出《关于解除租赁合同的函》，于同年8月6日通过EMS向丁锁华发出《关于解除租赁合同，请求返还员工物品的函》，但丁锁华一直拒收。故向丁锁华提起反诉，请求判令解除双方的《房屋租赁合同》，返还押金7300元，支付违约金7300元及各种损失1610元，判令丁锁华支付我公司垫付的员工人身损害治疗费、医药费共计2145.01元，判令丁锁华归还扣押员工所属的电脑及其他生活用品，不同意丁锁华其他诉讼请求。＼n丁锁华针对武汉国丹公司的反诉辩称：同意解除合同，不同意武汉国丹公司的反诉请求，武汉国丹公司要求返还押金及支付违约金没有合同依据及法律依据，武汉国丹公司主张的损失也没有依据，我没有扣押武汉国丹公司的物品。＼n原审法院经审理认为：根据本案查明的事实，丁锁华与武汉国丹公司就涉案房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》后，丁锁华按合同约定履行了向武汉国丹公司交付出租房屋的义务。合同履行期间，武汉国丹公司仅将房屋租金支付至2013年7月7日。此后，武汉国丹公司以其员工在涉案房屋厨房内洗漱时突然被洗漱池上方的壁柜砸伤为由未能履行向丁锁华支付租金的义务。应当指出，丁锁华与武汉国丹公司所签《房屋租赁合同》明确约定，租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。虽然武汉国丹公司称其员工在涉案房屋厨房内洗漱时突然被洗漱池上方的壁柜砸伤，但武汉国丹公司未能按双方所签合同约定将上述事宜及时告知丁锁华，且武汉国丹公司亦未能向法庭提供壁柜损坏的原因系因其合理使用而导致的损耗所致，对此，武汉国丹公司应承担相应的法律后果。现双方均同意解除合同，法院不持异议。基于上述事实，现丁锁华要求武汉国丹公司支付房屋使用费及违约金，该请求并无不当，应予准许。对丁锁华缺乏事实及法律依据的诉讼请求，法院难以支持。审理中，武汉国丹公司反诉要求丁锁华返还押金7300元，根据双方所签房屋租赁合同约定，押金7300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。鉴于武汉国丹公司不能证明涉案房屋壁柜掉落系因其自然属性或合理使用而导致的损耗所致，且双方对此问题至今未能解决，基于上述事实，现武汉国丹公司要求丁锁华返还押金缺乏事实及法律依据，故对武汉国丹公司这一反诉请求及其他缺乏事实及法律依据的反诉请求，法院难以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条的规定，于2013年9月26日判决：一、解除丁锁华与武汉国丹医药有限公司签订的房屋租赁合同；二、武汉国丹医药有限公司于判决生效后七日内给付丁锁华房屋使用费一万七千七百三十九元；三、武汉国丹医药有限公司于判决生效后七日内向丁锁华支付违约金七千三百元；四、驳回丁锁华其他诉讼请求；五、驳回武汉国丹医药有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，武汉国丹公司不服，上诉至本院称：丁锁华拒绝对我公司的员工受伤进行赔偿的情况下，我公司要求搬离出租房屋，丁锁华屡次阻挠，导致搬家公司两次搬家落空，并且丁锁华阻止我公司进入302号房屋居住，原审法院协调我方撤离物品但错误认定我公司占用丁锁华的房屋，我公司认为自2013年8月2日向丁锁华发出解除函起，双方的合同关系即解除，此后的租金损失应由丁锁华自己承担；丁锁华未保障房屋的安全，属于严重违约，我方依法解除合同；作为保障合同履行条件的押金，应予以返还，原审法院以双方对于壁柜掉落原因没有结论为由不予支持明显错误；故要求撤销原判，依法改判撤销原审判决第二、三、五项；判令丁锁华返还我公司押金7300元，支付违约金7300元，支付各项损失1610元，支付员工医疗费用2145.01元。丁锁华同意原判。＼n经审理查明：2012年5月29日，丁锁华（出租人、甲方）与武汉国丹公司（承租人、乙方）在北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）居间下签订《房屋租赁合同》。合同约定，丁锁华将其位于北京市丰台区×××302号房屋出租给武汉国丹公司用于员工居住；房屋租期自2012年7月8日至2016年7月7日；月租金为7300元，押一付六；各期租金支付日期为：2012年7月8日，2013年1月8日，2013年7月8日，2014年1月8日；押金7300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用的金额相当于1个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同签订后，丁锁华按合同约定将出租房屋及电卡交付给武汉国丹公司，武汉国丹公司按合同约定向丁锁华支付押金7300元。合同履行期间，武汉国丹公司向丁锁华支付了截至2013年7月7日的房屋租金。此后，武汉国丹公司以其员工安聪珊于2013年6月28日在涉案房屋厨房内洗漱时被洗漱池上方的壁柜砸伤为由拒绝履行向丁锁华支付租金的义务，亦未及时将上述情况告知丁锁华。同年7月25日，武汉国丹公司向丁锁华发出《关于我司员工人身损害赔偿的法律函》。同年8月2日，武汉国丹公司向丁锁华发出《关于解除租赁合同的函》。同年8月6日，武汉国丹公司向丁锁华发出《关于解除租赁合同，请求返还员工物品的函》，丁锁华对武汉国丹公司向其发出的上述函件予以拒收。此后，双方因上述事宜未能协商解决。＼n经原审法院主持，武汉国丹公司于2013年9月18日将涉案房屋腾退给丁锁华并将其在房屋内的物品全部搬离。＼n丁锁华要求武汉国丹公司支付其厨柜重置费6000元，但对此未能向法庭提供相应证据。＼n上述事实，有《房屋租赁合同》、《关于解除租赁合同、请求返还员工物品的函》、照片、租房押金条及双方当事人的陈述等证据在案佐证。＼n本院认为：武汉国丹公司与丁锁华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同履行过程中，武汉国丹公司向丁锁华正常交纳租金直至2013年7月7日，此后武汉国丹公司以承租房屋内壁柜脱落伤人未获赔偿为由拒绝向丁锁华交纳下一期租金，丁锁华否认壁柜系自然原因造成的脱落，双方对壁柜是否为正常原因脱落存在争议。依租赁合同所约，武汉国丹公司与丁锁华均应保证房屋的附属设施处于适用和安全状态，但在房屋正常交付武汉国丹公司后，依据双方距离证据的远近关系，壁柜是否适用在武汉国丹公司的控制范围内，武汉国丹公司对于壁柜是否处于适用及安全的证据距离更近，换言之，武汉国丹公司应对于房屋内壁柜是否系其正常使用造成的脱落承担举证责任。现武汉国丹公司未能举证证明壁柜系正常原因造成的脱落，故武汉国丹公司承担举证不能的不利法律后果。因此，对于武汉国丹公司要求丁锁华承担壁柜脱落伤人由此造成的损失的上诉意见，本院不予支持。＼n现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。武汉国丹公司未如期交纳租金构成违约，应承担相应的违约责任。武汉国丹公司作为合同的违约方不享有合同单方解除权，其向丁锁华发出的解除函不发生解除合同的法律效力，武汉国丹公司仍应支付腾空房屋之前的房屋占用费。＼n对于押金一节，依《房屋租赁合同》所约，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由武汉国丹公司承担的费用、租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给武汉国丹公司，故房屋租赁押金除抵扣其承担壁柜的重置损失后的剩余部分应返还武汉国丹公司，原审法院对于合同押金的处理不当，本院依法进行纠正。丁锁华虽主张重置厨柜为六千元，但未提供充分、有效的证据，本院考虑厨柜的折旧程度酌情认定厨柜的具体损失数额为三千元，丁锁华应向武汉国丹公司退还扣除厨柜损失后的剩余押金四千三百元。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：＼n一、维持北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第14343号民事判决第一项、第二项、第三项；＼n二、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第14343号民事判决第四项、第五项；＼n三、丁锁华于本判决生效之日起七日内退还武汉国丹医药有限公司押金四千三百元；＼n四、驳回丁锁华的其他诉讼请求；＼n五、驳回武汉国丹医药有限公司的其他反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费83元，由武汉国丹医药有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉费130元，由丁锁华负担25元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由武汉国丹医药有限公司负担105元（已交纳）；二审案件受理费702元，由丁锁华负担50元（于本判决生效之日起7日内交纳），由武汉国丹医药有限公司负担652元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长孙珊＼n代理审判员胡珊珊＼n代理审判员王军华＼n二〇一四年二月十九日＼n书记员史其申