广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1102民初2022号
原告：贺州市佳兴物业管理有限责任公司。住所地：贺州市建设东路*号。
法定代表人：杨东红，执行董事。
委托代理人：唐小超，广西桂东律师事务所律师。
被告：魏武扬，男，汉族，1975年1月1日出生，住贺州市八步区。
原告贺州市佳兴物业管理有限责任公司（以下简称佳兴公司）诉被告魏武扬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理案件后，依法组成合议庭于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月1日，被告与贺州天利房地产开发有限公司签订合同编号天利花园2#-2-2006的商品房买卖合同，约定，被告以3854元每平方米的价格购买天利花园小区2幢2单元2006室，建筑面积为87.01平方米的一套商品房。天利公司应当在2013年10月31日前将验收合格的房屋交付被告使用；同时，该公司依法以招标方式选择聘佳兴公司提供前期物业服务。11月2日，原、被告签订天利花园前期物业管理服务合同，由原告对小区提供前期物业管理服务，被告按每月0.6元每平方米的标准交纳综合管理服务费（不含电梯维护、维修费）；水电费、生活垃圾清运费按政府职能部门规定的标准，由原告代收代缴；按20元每月的标准交纳电梯维护费。11月14日，天利公司与被告办理了房屋交接手续，并由双方在房屋交接书、钥匙移交证明上签字、盖章。从2015年5月开始，被告便拒交物业费。至今共欠2269.45元，包括物业费（0.75元每平方米乘以87.01平方米乘以19个月）、电梯维护费（0.3元每平方米乘以87.01元平方米乘以19个月）、垃圾处理费（7.5元每月乘以19个月）、水费336.6元、公共耗能54.5元。期间，原告向被告催缴，被告以名种理由予以回避。为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决被告支付2015年5月至2016年11月期间欠交的物业管理服务费2269.45元及违约金（以2269.45元为基数，从2016年12月1日起按日千分之三的标准计算至本案判决生效之日止）。
原告提供证据：1、物业服务企业资质证书，证明原告具备提供三级物业服务的资质。
2、商品房买卖合同，证明2013年8月1日，被告购买了天利花园小区2栋2单元2006房。
3、物业服务合同，证明2013年11月2日，原、被告签订前期物业管理服务合同，由原告向被告提供物业管理服务。
4、房屋交接书1份、钥匙移交证明1份，证明开发商于2013年11月14日将房屋交付给被告使用。
5、催缴记录、催缴通知书，证明被告欠交物业费后，原告向其催款。
6、区物价局文件、市物价局文件、备案表、委托书，证明原告向被告收取的各项物业费具有合法性、合理性。
被告辩称：被告与佳兴公司签有天利花园前期物业管理服务合同，有效期是2013年11月2日至2016年11月。合同法规定合同双方应严守约定，不得毁约。贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则第三十条规定物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自提高收费标准，业主有权拒绝缴纳。原、被告签订的合同有效期是2013年11月2日至2016年11月，合同约定是0.6元/平方米，而佳兴公司从2015年起按0.75元/平方米的标准收费，擅自提高收费标准，单方更改合同主要条款。开发商与电梯销售公司签订的销售合同明文规定三年免费维保，证据请法庭援用业委会起诉佳兴公司所用之证据。水费336.6元，不是被告不交，而是多次要求缴纳都被佳兴公司要求和物业费一起缴纳而拒收，是佳兴公司拒绝履行代收义务所至，本人无责。佳兴公司的服务标准与收费标准不相符。最明显表现：1、物业办公室后边就是摩托车棚，车棚前一但下雨则积水成灾，佳兴公司三年都没解决这个问题，而现物业公司一来就解决了这个问题。2、电梯轿厢内的扶手，佳兴公司拆护板时拆了两年多也没有安装上，给老年人极大不便，可现物业公司一来就解决了。3、佳兴三年都没有修复启用门禁系统，门禁系统对小区至关重要，关乎小区安宁。贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则第十八条规定物业服务企业，不得以任何名义收取装修押金，装修保证金，装修电梯使用费，可佳兴都收取了。综上所述，佳兴公司在没有提高自己物业服务水平也没有和业委会协商的前提下，单方变更物业合同，擅自提高收费标准，没有法律依据。1、请求法院驳回原告0.75元/平方米×19的诉讼请求。2、请求法院判令原告退回多缴的电梯维护费：2013年11月-2014年11月的240元（12×20元）；2014年11月-2015年5月的156.78元（6×87.1×0.3元/平方米），合计396.78元。3、由于原告单方毁约，擅自提高收费标准的不法行为以致被告不能按约履行缴纳物业费而被原告起诉，被告为应诉受到巨大精神压力，故请法院判令原告因其单方毁约而致使被告精神损害3000元。4、诉讼费用由原告负担。
被告提供证据：证明1份，证明维保公司出具证明，三年电梯维护没有收过维护费。
经开庭质证，被告对原告证据的质证意见：证据1无法考证。对证据2、3、4无异议。对证据5催缴记录无异议，对催缴通知书内容有异议，收费标准0.75元与合同约定的不一致，未经业主同意，电梯商提供三年免费维保，收取电梯维护费没有依据，水费不是被告不交，而是原告不收。对证据6真实性无异议，合同有约定，原告提高是擅自提高。原告对被告证据的质证意见：该证据属于单位的证人证言，没有公司的法人签名，不符合证据形式要件，盖的公司印章没有编号，而该公司在签订的电梯销售合同中盖的公章是有编号的，该证据是非法证据。当事人对证据真实性没有意见的证据，本院予以认定。被告只是对催缴通知书的内容有异议，对内容结合其他证据予以认定。被告证据反映的是免费维保，结合电梯销售合同关于三年免费维保的约定，对该证据关于免费维保的证明，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2013年8月1日，被告与贺州天利房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买天利花园第2幢2单元2006室，建筑面积87.01平方米。2013年11月14日办理房屋交接手续。
2013年11月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订天利花园前期物业管理服务合同，约定，乙方名下物业为天利花园2栋2单元2006号房。由物业公司代收代缴水、电费与生活垃圾处理费。物业管理服务内容包括：1、物业公用部位的日常维护和管理。2、物业共用设备设施及其运行、使用的日常维护和管理。3、园林绿化管理、4、环境卫生管理、5、安全防范管理。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用及共用设施设备运行养护费用）。合同约定物业费按建筑面积每月每平方米0.6元计算，电梯维护费由2013年月日起初次交房日期期满一年内按照每户20元/月给予优惠收取，次年月日起按照每户30元/月收取（其标准参照物业管理条例、行业标准）。物业管理公司设立账户管理，专款专用（不含电梯维修费）。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期内补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告已交纳2015年4月及之前的物业费等费用。
贺州市环境卫生管理处委托佳兴公司代收代缴生活垃圾处理费，城镇居民按每户7.5元每月标准计收。
2017年5月15日，广西梧州升达机电安装维修有限责任公司出具声明“本公司从2013年10月15日至2016年10月14日三年质保期间，天利花园小区十部电梯均是本公司负责，没有其他公司参与负责。没有向贺州市佳兴物业管理有限公司、天利花园小区业主委员会以及业主收取过任何维修、维保、零配件费用。”
本院认为，原、被告间签订前期物业管理服务合同，合法有效，双方均应按约履行合同。原告为天利花园小区提供了物业服务，被告是该小区住户，应履行交纳物业管理服务费等费用的义务。被告拖欠2015年5月至2016年11月的物业费、电梯维护费等费用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原告要求被告支付所欠款项并支付以所欠款项为基数，从2016年12月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计算的违约金，本院予以支持。合同约定按每天3‰交纳违约金过高，本院予以调整。至于有关费用的具体标准，应按合同约定。原告要求按报备的收费项目及标准收费，其标准高于合同约定，在合同期内未经双方协商，本院不予采信。因此，被告拖欠物业费991.9元（0.6×87.01×19）、电梯维护费570元（30×19）、垃圾处理费142.5元（7.5×19）、水费336.6元，以上合计2041元。被告认为开发商与电梯销售公司签订的电梯销售合同约定三年免费维保，不应收电梯维护费。原、被告签订的前期物业管理服务合同对电梯维护费的收取及标准有明确的约定。政府相关部门关于物业服务收费的规范性文件对电梯维护费的收取也有规定，且物业服务公司收取的电梯维护费不同于电梯专业维护保养。电梯购买和安装合同中的三年免费维保是电梯销售和安装公司对电梯三年质保期内提供的售后服务，是法定也是合同约定的义务，不同于物业服务公司对电梯的日常维保。因此，被告的上述答辩意见不能成立，本院不予采信。关于每户是否应交54.5元的公共耗能费的问题。合同并无约定公共耗能费及标准，原告没有提供每户应交54.5元公共耗能费的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的责任，对原告的该项请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告魏武扬应支付原告贺州市佳兴物业管理有限责任公司物业费等费用2041元并支付逾期付款违约金（以2041元为基数，按年24%，自2016年12月1日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）。
本案受理费50元（原告已预交），由被告魏武扬负担。
上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 蒋又生
代理审判员 张媛月
人民陪审员 李运党
二○一八年元月三日
书 记 员 廖晏求