天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4585号
上诉人（原审被告）：天津市东丽软件园建设开发有限公司，住所地天津市东丽区昆仑路东侧矽谷港湾一期标段B1区19号4门120。
法定代表人：沈永和，总经理。
委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦新，天津秦天律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张君茹。
委托诉讼代理人：蔡文，天津修达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王守业，天津修达律师事务所律师。
上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司因与上诉人张君茹商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2016）津0110民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司的委托诉讼代理人殷亮亮，上诉人张君茹的委托诉讼代理人蔡文、王守业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津市东丽软件园建设开发有限公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项并依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审中被上诉人向法院提交的书面逾期交付赔付方案、赔偿协议、情况说明以及往来邮件截图没有上诉人的签章，上诉人也没有向被上诉人提供过上述材料，一审法院以上述毫无关联性的证据认定事实错误，被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，故要求二审法院依法改判。
上诉人张君茹辩称：请求驳回上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司的上诉，张君茹一审当中提供了电子邮件，真实客观，内容是双方就房屋违约金及利息事宜进行协商，而且，上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司也同意赔偿直至房屋具备交付条件为止的违约金和利息，足以证明诉讼时效发生中断，本案不存在时效问题。
上诉人张君茹的上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判判令天津市东丽软件园建设开发有限公司支付张君茹2012年11月1日至2016年1月25日的逾期交房违约金13934.98元、逾期交房利息228724.86元，共计242659.84元；2、本案一、二审全部诉讼费由天津市东丽软件园建设开发有限公司负担。事实及理由：一审法院认定天津市东丽软件园建设开发有限公司逾期交房责任的截止日期错误，天津市东丽软件园建设开发有限公司交付未经验收合格的房屋，交付行为无效；一审法院认定了张君茹提供的逾期交房赔付方案的真实性、合法性、关联性，该份证据将逾期交房违约金及利息的截止日期计算至2015年3月而非违法交房的时间2014年3月，充分证明了天津市东丽软件园建设开发有限公司自认2014年3月之后也属于逾期交房，也须承担逾期交房的违约责任；天津市东丽软件园建设开发有限公司违反诚实信用原则，以“想看房必须先收房”方式欺骗张君茹办理了部分收房手续，但张君茹未收到水电卡及暖气卡，张君茹无法实际入住。另外，张君茹不同意用优惠款冲抵违约金。综上，请二审法院查清事实予以改判。
上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司对于张君茹的上诉请求辩称：天津市东丽软件园建设开发有限公司于2014年3月5日向张君茹发出入住通知，张君茹于2014年3月9日实际占有房屋，天津市东丽软件园建设开发有限公司已经完成对张君茹房屋的交付。故不同意上诉人张君茹的上诉请求，要求予以驳回，
上诉人张君茹向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金13934.98元、延期交房利息228724.86元、租房费85800元、产权损失房屋管理费68645.07元，共计397104.91元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确逾期交房违约金及利息是自2012年11月1日计算至2016年1月25日，租房费为每月2200元，从2012年11月1日计算至2016年1月25日，共计85800元。
一审法院认定事实：原、被告系房屋买卖关系，2012年1月7日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于天津市××区外环线南侧、××路东侧××港湾××区××区××室房屋××套，建筑面积140.81平方米；原告一次性支付被告房款1172948元。若被告违约，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付房屋之日次日即2012年11月1日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告方还应当每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部房款，被告于2014年1月21日向原告发出入住通知函，通知原告于2014年3月5日办理入住手续，原告收到通知后于2014年3月9日办理了入住手续。原告曾与被告就房屋交付、逾期交房违约金及利息的赔偿等事宜进行协商，被告亦于2015年3月26日提出过逾期交房违约金及利息的赔偿方案，但双方协商未果。
另查明，原告张君茹之夫侯胜军于2011年11月12月签署了《购房优惠申请单》，《购房优惠申请单》载明：“本人向贵公司提出购房优惠申请，如贵公司同意本人申请……特向贵公司做出如下承诺：如贵公司未能履行或不适当履行双方所签署的《天津市商品房买卖合同》有关条款的规定，包括但不限于未能够按期交房……贵公司需向本人承担相应的赔偿责任的，特殊优惠金额抵作上述赔偿金额，公司不再另行支付。如上述赔偿责任超出特殊优惠金额，贵公司还应赔偿本人超出部分的损失。”原告张君茹与其夫侯胜军签署了《购房变更单》，将购房人由侯胜军变更为张君茹。原告享受了购房优惠23937元，以1172948元的价格购买了诉争房屋。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告未能依合同约定在2012年10月31日前将涉诉房屋交付原告，应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金及利息的违约责任。
关于原告要求被告承担逾期交房利息及违约金的截止日期一节，被告向原告寄送邮件，通知其于2014年3月5日办理入住手续，原告收到邮件后，于2014年3月9日办理了入住手续。虽其主张被告交付的房屋未经验收合格，不属于合法交房，但其已对房屋进行了验收并实际办理了入住，原告已经实际占有该房屋。故原告所述的要求被告承担逾期交房责任的截止日期为2016年1月25日的主张，一审法院不予支持。而被告称其承担逾期交房责任的日期应截止至2014年3月5日，即被告通知原告办理入住手续的日期，原告对被告发出的通知函亦认可，故一审法院确定被告通知原告办理入住手续的日期即2014年3月5日为被告承担逾期交房责任的截止日期。
关于被告抗辩的原告起诉被告承担逾期交房违约金及利息的部分诉讼请求已过诉讼时效一节，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。原告应自被告2012年11月1日逾期交房之日起即应知道其权利被侵害，原告提供的证据能够证实就逾期交房利息及违约金的赔偿等问题，被告给出了初步的赔偿方案，则印证了原、被告在此之前就逾期交房违约金及利息的赔偿问题亦进行过协商，原告始终在主张权利，被告就此未能提供反证。故被告所提出的原告要求被告承担逾期交房违约金及利息的部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不能成立。
关于被告抗辩的原告购买房屋时，享受的购房优惠应从违约责任中扣除，根据原告之夫签署的购房优惠申请单第一条的约定：“如贵公司（即本案被告）未能够履行或不适当履行双方所签署的《天津市商品房买卖合同》有关条款约定，包括但不限于未能按期交房……等情况，贵公司（即本案被告）需向本人承担相应的赔偿责任，……特殊优惠金抵作上述赔偿款项。”该条款系双方自愿约定，并不违反法律的强制性规定，合法有效，因此，一审法院确定原告享受的购房优惠款23937元应从被告应承担的逾期交房违约金及利息中抵扣，被告的抗辩成立。
本案中，原、被告双方约定了按银行同期贷款利率计算逾期交房利息，则被告应承担自2012年11月1日至2014年3月5日的逾期交房利息97985.14元。双方约定了每日按商品房价款的万分之零点一计算违约金，被告逾期交房490天，则逾期交房违约金为逾期交房违约金5747.45元（1172948元*490天*0.001%=5747.45元）。扣除原告购房时所享有的购房优惠款23937元，被告应支付79795.59元。
关于原告主张的租房费用，原告提供的租房合同系原告与其夫的亲哥哥签订，合同主体存在利害关系，又无其他证据佐证其真实性，原告也无证据证明其租房的必要性，故一审法院对原告的该项诉请不予支持。
关于原告主张的产权损失房屋管理费，因原告已主张了被告逾期交房的违约金及利息，该项请求权的存在本身即具有补偿性与惩罚性，且产权损失房屋管理费尚未发生，故一审法院对原告的该项诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告天津市东丽软件园建设开发有限公司支付原告张君茹自2012年11月1日至2014年3月5日的逾期交房利息97985.14元，逾期交房违约金5747.45元，共计103732.59元，扣除购房优惠款23937元，被告应支付79795.59元。执行办法：被告天津市东丽软件园建设开发有限公司于本判决生效十日内将上述款项支付给原告张君茹。二、驳回原告张君茹其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7256元，由原告张君茹负担5798元，由被告天津市东丽软件园建设开发有限公司负担1458元。”
二审中，上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司围绕上诉请求未提供新证据。被上诉人张君茹提供如下证据：1、照片若干，证明诉争房屋没有竣工验收，张君茹房屋的水电卡及暖气卡没有给付，导致张君茹没有实际使用房屋；2、侯胜华与上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司徐玮的电话录音，证明其主张权利未超过诉讼时效。经本院主持质证，上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司对徐玮录音证据的真实性及关联性不予认可。经本院当庭核实确认徐玮系上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司的部门经理。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同双方均应依照合同约定履行合同义务。现上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司于约定的时间节点未完成诉争房屋所在工程的竣工验收及未履行交付合同约定房屋的义务，实属违约，依法应按约定承担违约责任。现上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司上诉主张被上诉人此次起诉已超诉讼时效，对此未提供证据加以证明。而被上诉人侯胜华就此提供的证据证实其就房屋交付及赔偿问题多次与上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司进行了协商，主张权利处于持续状态。一审法院根据本案在案证据对此所作认定并无不当，本院予以维持。上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
关于上诉人张君茹主张逾期交房违约金及利息应计算至2016年1月25日的问题，虽然诉争房所在工程至今未完成竣工验收，但上诉人张君茹于2014年3月9日领取了房屋A钥匙、交纳了装修押金，诉争房屋实际控制在张君茹之下，其是否实际使用并不影响房屋交付的事实成立。因此，一审法院以上诉人张君茹办理入住手续的时间节点作为逾期交房违约金及利息计算的截止点，与事实相符且符合法律规定。上诉人张君茹自办理入住后仍要求上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司承担逾期交房违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人张君茹不同意用优惠金折抵违约金的问题，上诉人之夫签署购房优惠申请单时，已就上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司可能出现的违约情形及以特殊优惠金抵作赔偿款项作出明确的意思表示，现上诉人张君茹并无证据证实上述意思表示无效或具备可撤销之情形，故该意思表示对上诉人张君茹具有约束力。上诉人张君茹的该项上诉请求，理据不足，本院不予支持。一审法院对本案所作认定及处理并无不当，本院予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5352元，上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司负担1795元，上诉人张君茹负担3557元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 李冬梅
代理审判员 孟 夏
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 马 丽
速 录 员 宋楠楠