福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0502民初543号
原告:中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行,住所地福建省泉州市鲤城区。
负责人：刘曾山，行长。
委托诉讼代理人：张春暖，男，系该行员工。
被告:刘开明，男，汉族，1960年10月4日出生，住福建省南安市。
被告：潘淑珍，女，汉族，1963年5月27日出生，住福建省南安市。
被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区。
法定代表人：王东伟。
原告中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称工行鲤城支行）与被告刘开明、潘淑珍、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月24日受理后，依法适用简易程序。2018年3月21日，本院裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行审理。原告工行鲤城支行的委托诉讼代理人张春暖到庭参加诉讼。被告刘开明、潘淑珍、华祥公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行鲤城支行向本院提出诉讼请求：1.判决依约宣布该笔贷款提前到期；2.判决被告刘开明、潘淑珍偿还贷款本金42940.02元及利息、罚息、复利3165.48元，本息暂计46105.50元；3.被告华祥公司对上述第二项付款承担连带偿还责任；4.判令被告承担抵押担保责任，拍卖、变卖或折价其址在洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星.美凯龙华祥店41508号店铺，原告享有优先受偿权；5.判令被告承担本案的一切诉讼费用。诉讼中，工行鲤城支行放弃第一项诉讼请求。事实和理由：借款人刘开明于2010年1月18日，以其拥有的位于洛江区店铺作为抵押物，向工行鲤城支行申请个人商用房按揭贷款人民币10万元，贷款期限120个月，贷款利率6.534%，并以上列房产提供抵押担保，并由开发商华祥公司提供保证担保。经审批，工行鲤城支行按合同约定于2010年2月26日将贷款10万元发放到开发商华祥公司在工行鲤城支行开立的账户。截止2017年12月18日，该笔贷款已逾期16期，经寄个人贷款逾期催收函、电话催收、上门催收，均无法归还逾期贷款。根据原、被告签订的借款合同第十条：（10.2）款规定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。工行鲤城支行向借款人和保证人发出《逾期贷款催收书》和《提前还款函》，要求借款人和保证人提前在《提前还款函》规定的期限内清偿全部贷款本息（包括逾期利息）。
刘开明、潘淑珍、华祥公司均未作答辩。
本院认为，刘开明、潘淑珍、华祥公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃对工行鲤城支行主张的事实抗辩的权利。本院对工行鲤城支行所主张的相应事实及证据予以确认。
本院查明的事实除工行鲤城支行所主张的事实外，另查明，涉案房产即洛江区店铺尚未登记在刘开明名下，该房产也未办理抵押权登记。
本院认为，工行鲤城支行与刘开明、潘淑珍、华祥公司签订的《个人购房借款/担保合同》，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。工行鲤城支行已依约履行发放借款的义务，刘开明、潘淑珍在借款后未按约履行还款义务，已构成违约。根据双方借款合同约定，工行鲤城支行有权宣布借款立即到期，并要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，并有权要求保证人承担保证责任，故工行鲤城支行请求刘开明、潘淑珍提前偿还尚欠的借款本息，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行鲤城支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权。目前涉案房产所有权尚未登记在刘开明名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，抵押权自登记时设立，在涉案房产的抵押权尚未登记在工行鲤城支行名下时，工行鲤城支行无法取得涉案房产的抵押权，其请求享有涉案房产的优先受偿权，依法不予支持。根据双方合同的约定，华祥公司作为保证人应承担阶段性连带保证责任，即保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任；但在满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。由于目前免除保证责任的条件尚未成就，故华祥公司仍应承担保证责任，其承担保证责任后，有权向刘开明、潘淑珍追偿。诉讼中，工行鲤城支行放弃部分诉讼请求，本院依法予以准许。刘开明、潘淑珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、刘开明、潘淑珍应于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行借款本金42940.02元，并支付相应的利息、罚息、复利(截止至2018年1月2日的利息、罚息、复利3165.48元，之后至实际付款之日止的利息、罚息、复利按双方合同约定计付)；
二、泉州市华祥房地产开发有限公司对刘开明、潘淑珍的上述债务承担连带保证责任；
三、泉州市华祥房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘开明、潘淑珍追偿；
四、驳回中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币953元，由刘开明、潘淑珍、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 郑辉明
人民陪审员 江军猛
人民陪审员 李明夏
二〇一八年八月六日
书 记 员 王彩霞
速 录 员 苏怡萍
民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
一、民事判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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