四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终6071号
上诉人（原审第三人）：成都明之星休闲娱乐有限公司，住所地：四川省成都市锦江区佳宏北路39号7栋3层301号。
法定代表人：敬大兴。
委托诉讼代理人：谢小平，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：于海樱，四川英鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川南欣房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区上沙河铺街202号。
法定代表人：余发智，总经理。
委托诉讼代理人：向永丽，四川上浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯宪波，四川上浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈邹，男，1968年7月25日出生，汉族，住成都市成华区。
上诉人成都明之星休闲娱乐有限公司（以下简称明之星公司）因与被上诉人四川南欣房地产开发有限公司（以下简称南欣公司）、陈邹租赁合同纠纷一案，不服成都市��江区人民法院（2016）川0104民初5088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
明之星公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实和理由：（一）案涉商铺不符合合同约定的用途，南欣公司存在重大过错，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条仅针对一般情况下租赁物能够符合合同约定的用途，承租人能够正常使用租赁物。租赁合同中明确约定了商铺用于经营KTV，而主体大楼的《环境影响评价报告书》却规定“本环评要求商业用房不得引进（经营）高噪音的娱乐活动（如卡拉OK、KTV歌舞娱乐和以操作游戏、游艺设备进行娱乐的各类游艺娱乐业项目）”，南欣公司刻意隐瞒事实真相，导致明之星公司无法办理环评手��，租赁房屋无法正常使用，明之星公司遭受了巨大的损失，参照上述规定计算房屋占用使用费属于适用法律不当。（二）一审违法合同相对性原则，判决由明之星公司直接向南欣公司支付房屋占用使用费不当。明之星公司在二审中明确对原判决第二项无异议，对一审判决第三项要求明之星公司向南欣公司支付房屋占用使用费无异议，但认为应当按照合同约定的租金标准减半支付房屋占用使用费，因南欣公司明确知道商铺环评不允许经营KTV仍然与陈邹签订租赁合同，其行为存在过错，故明之星公司应当按照合同约定的租金标准减半支付房屋占用使用费。
南欣答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。明之星公司的上诉请求没有事实及法律依据，应予维持一审判决。
陈邹辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。明���星公司的上诉请求没有事实及法律依据，应予维持一审判决。
南欣公司向一审法院起诉请求：1.确认南欣公司与陈邹签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》（7-301号）已解除；2.判令陈邹立即腾退7-301号商铺；3.判令陈邹向南欣公司支付租金人民币976588.92元；4.判令陈邹向南欣公司支付逾期支付租金的违约金人民币193050.3元（已逾期支付租金为基数，按年利率24%的标准，从应付未付之日暂计至2016年5月31日，实际计算至实际付清之日止）；5.判令陈邹向南欣公司支付解约违约金人民币67350.96元；6.判令陈邹向南欣公司支付逾期腾退期间的房屋占用费2245.03元（从合同解除之日起第三天开始计算，按照合同终止前一个月租金标准折算的日租金即2245.03元*逾期腾退期间的实际天数*2，此为暂算金额，实际计算至实际腾退之日为止）；7.判令陈���向南欣公司支付免租期租金202052.9元。
一审法院认定事实，南欣公司作为甲方与陈邹作为乙方于2013年2月22日签订《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定，南欣公司将位于成都市锦江区佳××楼××号（预测编号7-301）商业用房出租给陈邹，预测建筑面积为1246.01平方米，租赁房屋的规划用途为商业，从事KTV经营，租期为十年。第一年度租金为54元/平方米/月，第二年为54元/平方米/月、第三年为56.7元/平方米/月、第四年59.54元/平方米/月、第五年62.51元/平方米/月、第六年65.64元/平方米/月、第七年68.92元/平方米/月、第八年72.37元/平方米/月、第九年79.6元/平方米/月、第十年87.56元/平方米/月。合同约定租金采用先交租后使用的原则，每三个月支付一次租金。2014年2月12日，陈邹与谢小平签订《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》（以下简称“转租合同”），合同约定，陈邹将位于成都市锦江区佳宏北路39号7号楼401号商业用房出租给谢小平，预测建筑面积为1246.01平方米，用途为商业，经营业态为KTV。租期为十年。2014年9月15日，南欣公司与陈邹签订《比华利国际城3期商业交房入场确认书》。南欣公司于确认书签订日向陈邹交付案涉商业用房，同时约定租期从2014年9月15日起至2024年9月14日止，租期为十年，其中2014年9月15日起至2014年12月14止为免租期。南欣公司与陈邹双方确认交付商铺实测面积为1247.24平方米，并确认最终计租面积以实测面积为准。2014年9月18日，谢小平就7幢301号商铺向案涉房屋所在物业服务中心申请商铺装修，装修期限为2014年9月20日至2014年11月19日，并同时向物业服务中心出具《商铺业户（商户）自装承诺书》。
2014年9月22日，明之星公司取得“成都明之星休闲娱乐有限公司”预先核准的企业名称，谢小平系明之星公司的投资人之一。2015年6月23日，谢小平向南欣公司申请借用案涉商铺所在项目“环境影响报告书”，用途为办证。一审庭审中，明之星公司出具了两份案涉商铺所在项目“环境影响报告书”复印件。南欣公司对该两份“环境影响报告书”复印件真实性予以认可。第一份载明，“根据国务院第458号国务院令，公布的《娱乐场所管理条例》，娱乐场所不得设在居民住宅区和学校、医院、机关周围。本环评要求商业用房不得引进（经营）高噪声的娱乐活动（如卡拉OK、KTV、歌舞娱乐和以操作游戏、游艺设备进行娱乐的各类游艺娱乐业项目）。”第二份“环境影响报告书”南欣公司自述，系南欣公司得知涉案商铺无法办理相应环评手续，南欣公司欲重新申请涉案商铺所在项目环境影响报告���，故与成都市环境保护科学研究院就案涉商铺所在项目环评报告进行协商，并对案涉商铺所在商业用房环评报告相关描述进行修改，修改内容为“根据国务院第458号国务院令公布的《娱乐场所管理条例》，娱乐场所不得设在居民住宅区和学校、医院、机关周围。本环评要求商业用房不得引进（经营）高噪声的娱乐活动”，修改处有成都市环境保护科学研究院盖章，但未获得环保部门的同意。
2015年6月30日明之星公司取得营业执照，登记住所地为成都市××××号。一审庭审中，南欣公司、陈邹及明之星公司，对陈邹与明之星公司系转租关系陈述一致,一审法院予以确认。陈邹与明之星公司关于明之星公司实际使用成都市××××号房屋陈述一致，一审法院予以确认。
一审另查明，案涉商铺所在项目，楼栋底层为商业用房，上部为住宅。2015年2月12日，以及2016年8月9日，明之星公司因未取得《娱乐经营许可证》，而在案涉商铺从事娱乐经营活动，成都市锦江区文化体育广电和新闻出版局对其作出“停业整顿，直至取得《娱乐经营许可证》”的行政处罚。明之星公司于2014年9月16日，代陈邹向南欣公司支付了履约保证金50000元，并于2015年8月28日，按照南欣公司与陈邹约定的第一年54元/平方米/月的租金标准及确认的1247.24平方米的实际面积向南欣公司代交了2014年12月15日至2015年3月14日共计一个季度的租金202052.88元，明之星公司代交租金发票载明案涉商铺为三期7-301号。此后，陈邹及明之星公司未再向南欣公司支付租金。
一审法院认定上述事实主要依据租赁合同、《交房入场确认书》、《商铺装修申请表》，《商铺业户（商户）自装承诺书》、资料借用登记表，《企业名称预先核准通知书》、案涉商铺所在项目环评报告复印件、文化经营场所整改通知书、责令整改通知书、租金发票、保证金收据，当事人的陈述等证据。
一审法院认为，本案争议焦点为南欣公司与陈邹签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》有无法律效力。根据国务院制定的《娱乐场所管理条例》第七条第一款规定，娱乐场所不得设在居民楼内以及居民住宅区和学校、医院、机关周围。文化部《关于<娱乐场所管理条例>贯彻执行中若干问题的意见》【文市发[2006]31号】第二条“娱乐场所设立地点”，亦明确规定“新批准的娱乐场所不得设立在居民住宅楼内（含商住两用楼）”。本案案涉商铺所在住宅项目的环评报告亦明确商业用房不得引进（经营）高噪声的娱乐活动（如卡拉OK、KTV、歌舞娱乐和以操作游戏、游艺设备进��娱乐的各类游艺娱乐业项目），故案涉商铺虽系营业用房，但作为底商住宅楼的一部分，与居民楼层及整个住宅区紧密相连，应属《娱乐场所管理条例》第七条所规定的禁止设立娱乐场所之列。该行政法规的立法本意，系在噪音污染作为城市主要污染问题的背景下，为维护社会公共利益，而对娱乐场所经营地点之限制。换言之，为营造健康宜居的公众生活空间，确保社会公共利益不受侵害，行政法规对案涉商铺的使用权能做了特定的禁止性限制。南欣公司作为商铺的所有权人，通过出租方式转让使用权能时应当符合法律法规的限制性规定，陈邹及明之星公司作为商铺的租赁人及使用人，亦应遵守法律法规的限制性规定而选择适当的租赁物实现投资经营目的。进言之，《娱乐场所管理条例》并不禁止案涉商铺租赁，南欣公司与陈邹就案涉商铺订立租赁合同，单就租赁行为本身而言，并不违反上述限制性规定，但本案南欣公司与陈邹签订的租赁合同明确约定租赁之目的系用于开设高噪音的KTV，其合同目的已成为租赁行为的不可割裂之部分，因租赁行为之目的已然违反了行政法规的强制性规定，且案涉商铺已实际开设KTV并长期无证经营，客观上也损害了行政法规所维护之社会公共利益，故对该租赁行为应进行否定评价。综上，一审法院认为南欣公司与陈邹签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》应属无效。因租赁合同无效，自始没有法律拘束力，陈邹及明之星公司已无合法占用房屋之依据，南欣公司请求腾退案涉商铺，一审法院予以支持。由于陈邹已将案涉商铺转租给明之星公司，明之星公司作为案涉商铺占有使用人，应承担实际腾退之责任。
关于南欣公司请求陈邹按照合同约定支付租金及违约金，因租赁合同自始无效，南欣公司请求于法无据，一审法院不予支持。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，本案房屋实际由明之星公司占有使用，明之星公司应当向南欣公司支付房屋占有使用费。明之星公司于2014年9月18日向案涉商铺所在物业服务中心申请装修，可以认定至迟2014年9月18日，明之星公司已经占用了案涉商铺。同时因明之星公司已代陈邹按照南欣公司与陈邹约定的第一年度54元/平方米/月的租金标准及1247.24平方米的实际面积交付了一个季度的租金，可以认定明之星公司对南欣公司与陈邹之间确定的案涉商铺租金标准及面积已明确知晓，故一审法院酌情判定明之星公司应自2014年9月18日起至实际腾退之日止，以1247.24平方米为准按54元/平方米/月的租金标准向南欣公司支付房屋占有使用费。明之星公司代陈邹向南欣公司支付的50000元保证金及租金202052.88元应在房屋占有使用费中予以抵扣。关于明之星公司请求判令南欣公司承担装修损失。因明之星公司与陈邹转租系另一法律关系，明之星公司可以另行起诉，本案中一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《娱乐场所管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条第二款、第十八条规定，一审判决：南欣公司与陈邹于2013年2月22签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》无效；明之星公司应于判决生效之日起三十日内向南欣公司腾退位于成都市锦江区佳××楼××号（预测编号7-301）商业用房；明之星公司应自2014年9月18日起至实际腾退之日止，以1247.24平方米为准按月租金54元/平方米的标准向南欣公司支付房屋占有使用费，明之星公司代陈邹向南欣公司支付的50000元保证金及202052.88元租金应在房屋占有使用费中予以抵扣；驳回南欣公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31889元，由南欣公司负担21889元，陈邹负担10000元。
二审中，明之星公司提交了《关于比华利国际城三期7-301号商铺2017年5月8日前断水断电的通知》，拟证明南欣公司于2017年5月8日已对案涉商铺断水断电，房屋占有使用费应计算至2017年5月8日。对于上述证据，本院经审查认为，房屋占有使用费是基于使用���对房屋占有使用给房屋所有权人所造成的损失而产生的费用，对房屋断水断电并不能排除占用人继续占有使用房屋的事实，计算房屋占有使用费应以实际占有的事实为准计算至占有人腾退之日，故明之星公司提交的上述证明与本案不具有关联性，本院不予采纳。对一审法院认定的事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。
本院认为，《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》是否有效系本案的焦点问题。本案中，案涉商铺系用于经营KTV，其所在住宅项目的环评报告亦明确商业用房不得引进（经营）高噪声的娱乐活动（如卡拉OK、KTV、歌舞娱乐和以操作游戏、游艺设备进行娱乐的各类游艺娱乐业项目），案涉商铺作为住宅楼的一部分，与居民楼层及整个住宅区紧密相连，该商铺用于经营KTV违反了国务院制定的《娱乐场所管理条例》第七��第一款“娱乐场所不得设在居民楼内以及居民住宅区和学校、医院、机关周围”之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该合同违反了行政法规《娱乐场所管理条例》的强制性规定，应当认定为无效，故一审对此合同的效力判断正确，本院予以确认。
明之星公司在二审中明确表示对一审判决明之星公司向南欣公司支付房屋占用使用费无异议，但认为应当按照合同约定的租金标准减半支付房屋占用使用费，因南欣公司明确知道商铺环评不允许经营KTV仍然与陈邹签订租赁合同，其行为存在过错，故明之星公司应当按照合同约定的租金标准减半支付房屋占用使用费。对此，本院认为，从案涉商铺交付使用之日起一直由明之星公司占有使用，且也由明��星公司代陈邹直接向南欣公司缴纳履约保证金及租金，既然南欣公司与陈邹签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》认定无效，那么基于该租赁合同而产生的《比华利国际城3期商业交房入场确认书》中关于租期与免租期的约定当然无效，无效的合同自始无效，不能约束各方当事人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，明之星公司占有使用案涉商铺系事实，其基于占有使用的事实应当支付房屋占有使用费有事实及法律依据，且明之星公司在二审中明确表示其应向南欣公司支付房屋占有使用费，但其主张按照合同约定的租金标准减半支付并无明确的法律依据，亦与上述司法解释的��定不符，故一审认定明之星公司应自2014年9月18日（实际占用之日起）起至实际腾退之日止，以1247.24平方米为准按月租金54元/平方米的标准向南欣公司支付房屋占有使用费，明之星公司代陈邹向南欣公司支付的50000元保证金及202052.88元租金应在房屋占有使用费中予以抵扣，并无不当，本院予以确认。
因明之星公司认可一审判决第一项“南欣公司与陈邹于2013年2月22签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》无效”，第二项“明之星公司应于判决生效之日起三十日内向南欣公司腾退位于成都市锦江区佳××楼××号（预测编号7-301）商业用房”，第四项“驳回南欣公司其它诉讼请求”，故本院对上述判项不再评述。
综上，明之星公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。���此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19504元，由上诉人成都明之星休闲娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范艾玓
审判员 夏旭东
审判员 冯 燕
二〇一七年六月十五日
书记员 徐益戈