四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1502民初5117号
原告：邱健，男，1965年4月3日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
原告：汪竹波，女，1965年1月15日出生，汉族，住四川省长宁县。
诉讼代表人：鄢桂君，男，1981年3月21日出生，汉族，住四川省高县。
诉讼代表人：邹坤云，男，1973年10月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
被告：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地宜宾市翠屏区南岸西区鑫杰座A幢1-3层2-8号，统一社会信用代码91511500579617930E。
���定代表人：童云峰。
委托诉讼代理人：杨兵，四川戎州律师事务所律师，执业证号15115200110565769。
原告邱健、汪竹波与被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称：立天唐人公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱健、汪竹波的诉讼代表人鄢桂君、邹坤云，被告立天唐人公司的委托诉讼代理人杨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱健、汪竹波向本院提出诉讼请求：1.被告立天唐人公司支付邱健、汪竹波逾期交房违约金（以已付购房款730093元为基数，按年利率3.65%计算，从2016年6月9日计算至本案判决生效之日止，其中计算至2018年6月30日为54902.99元）；2.被告承担本案���讼费用。事实和理由：2012年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的唐人财富中心3幢2层1单元19号商铺预售给原告，总价款730093元整，合同第二十条第二款第2项及附件八约定，出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该房屋所在楼栋的权属证书未在本合同期限内取得，而导致该房屋的权属证书延期取得，两者的违约金不做累加。原告依约付清被告购房款730093元，2014年4月11日被告将案涉房屋交付原告。2014年12月16日，案涉商品房办妥建设工程竣工验收备案表。被告依约应当在2016年6月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但至今仍未履行备案义务，应承担违约责任。被告依约仅应给付原告逾期办证违约金73.01元，远低于被告逾期办证给原告造成的损失。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，请求贵院判令被告支付原告逾期办证违约金[以已付房款730093元为基数，按年3.65%计算，从2016年6月9日计算至本案判决生效之日止；其中计算至2018年6月30日逾期办证违约金54902.99元（730093×3.65%/365×752）。本案判决生效之后逾期办证违约金另案处理。]。
被告立天唐人公司辩称：一、原被告之间在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》中，对逾期办证的违约责任有明确、具体、详细的约定。《商品房买卖合同》第二十二条第（二）款第2项和《商品房买卖合同附件》附件八第六条第6款约定：“出卖人应当在���房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金。……”第7款：“由于政策原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任。”二、本案的法律适用的问题。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，要求出卖人承担违约责任是有条件的：即出卖人有违约行为和过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖���的原因，买受人在下列期限届满未能取得该房屋权属证书的，除当事人有特殊约定为，出卖人应当承担违约责任：（一）、（二）、（三）……。”2、我司即使存在逾期办证的行为和过错，其法律后果就是：按照购房款总额的万分之一支付违约金。依据《商品房买卖合同附件八》第六条：“关于办理产权登记手续的补充约定”第6款约定：……如因出卖人的责任，买受人能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的……出卖人按已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金。
三、本案是由于国家政策调整导致原告没有按期办好产权证，属于不可抗力事件，不应当由我司承担由此造成的责任。本案中，我司按照合同约定提前取得了所在楼栋的权属证明（大产权证）。只是由于国家法律政策的调整（《不动产登记暂行条例实施细则》的出台），政府将原来对房屋的所有权登记和土地使用权登记，分别由房地产管理局和国土局进行，调整为由一个部门（不动产登记中心）统一进行不动产登记。而且，在办理不动产证时，不但需要提供产权证的资料，还需要提供土地证方面的资料。就是由于这个法律政策的调整，政府机构职能的调整，才导致了买受人未能在商品房交付之日起540日内取得所有权证书的。我司是无法掌握和控制的。所以，这种情况属于不可抗力事件，我司是不应当对买受人逾期取得所有权证书承担赔偿责任。
四、原告没有向法庭提交任何证据证明我司有违约行为，也没有提供任何证据证明因为我司的违约行为给其造成了任何损���的事项、范围、金额。所以，原告应当承担举证不能的责任。
五、案涉房屋非因我司原因于2017年7月17日被高县人民检察院查封，2018年2月12日被宜宾市翠屏区人民法院查封。因案涉房屋被有关部门查封，我司无法为案涉房屋办理房屋所有权证书。即使认定我司在办理房屋所有权证书过程中存在违约，逾期办证违约金也只能计算至2017年7月17日止。
综上所述，我司认为，原告的诉讼请求，既没有事实依据，也没有任何证据支持其诉讼请求。所以，原告的诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2012年12月29日，原告邱健、汪竹波(买受人）与被告（出卖人）签订了合同编号为0163的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及相应合同附件���买卖合同约定原告购买被告建设的位于翠屏区地块唐人财富中心3幢2层1单元19号商业用房，预测建筑面积42.80㎡，套内建筑面积34.51㎡；套内建筑面积单价为21155.98元/㎡，总价款为730093元；付款方式为贷款方式付款。合同第11条约定出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房；合同第20条第（二）款第1项约定买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第20条第（二）款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八的约定处理。附件八为原被告双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议第六条第6款约定“双方一致同意将本合同第二十条第（二）款第2项修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登���需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。……上述出卖人将'办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案'是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料；且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该补充协议第六条第7款约定“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任。”
合同签订后，原告向被告交清了本案所涉购房款730093元，并于2014年4月11日向被告交纳了维修基金、契税、国土局证书费等。被告于2015年3月30日取得了翠屏区金沙江大道C-02地块3幢商业用房的产权证（建筑面积6620.17㎡，证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）。
原、被告均认可本案所涉房屋至今未办理分户产权证及国土证。被告陈述其于2016年3月就已将办理原告所涉房屋的产权分户资料交到了房管部门，因政策变动为办理不动产登记证，此后房管部门要求被告重新准备资料并将此前所交资料退还被告。原告对此不予认可。原告认为合同约定按照已付购房款的万分之一支付违约金的标准太低，希望法院予以调整。
案涉房屋于2017年7月17日被四川省高县人民检察院予以查封，于2018年2月12日被四川省宜宾市翠屏区人民法院查封。
另查明，本院作出的已生效的（2015）翠屏民初字第165号民事判决书认定宜宾立天唐人公司实际于2014年12月16日才取得唐人财富中心3#、4#、5#楼的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，故认定实际交房时间应为2014年12月16日。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该买卖合同及附件合法有效。原告按照合同约定向被告支付了购房款及相应的税、费，被告也应按约履行相应义务。双方所签订的买卖合同及附件八补充协议第六条约定，被告应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。虽补充协议第六条约定“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料；且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”，但本案中原告在签订合同后随即向被告交纳相应契税、维修基金等费用，被告也同意原告委托其办理房屋权属转移登记，并收取原告相应转移登记费，加之现房屋所有权证与国有土地使用权证已合并为不动产权证书，故被告该项义务应为将办理本案所涉房屋不动产权证书的所需资料交至登记机关。同时唐人财富中心3#、4#、5#房屋实际于2014年12月16日才取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，故房屋实际交房时间应为2014年12月16日，由此往后推算540日计算得出被告应于2016年6月9日前将办理不动产权证书的所需资料交至登记机关。根据本案查明的事实，本案所涉房屋至今未办理转移登记手续，且被告也未���证证明其已按约完成合同约定义务，已构成违约。此外，被告亦未举证证明该违约行为系政府原因、原告原因等非被告原因造成，故对被告不承担违约责任的辩称意见，证据不足，本院依法不予采纳。
关于违约金标准。本案所涉附件八即补充协议第六条第7款约定“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”，原告对该违约金不予认可。本院认为，我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案所涉损失一般为利息损失，而合同约定的违约金标准固定为已付购房款的万分之一，该标准远低于银行贷款利率且未区分违约程度，同时根据本案查明事实，案涉房屋于2017年7月17日被四川省高县人民检察院予以查封、2018年2月12日被四川省宜宾市翠屏区人民法院查封，该情形非因被告责任所致，故原告主张的以已付购房款730093元为基数，从2016年6月9日计算至本案判决书生效之日止，按年利率3.65%计算违约金的诉求，本院酌情支持为：从2016年6月9日起计算至2017年7月17日止，以已付购房款730093元为基数，按年利率3.65%计算即为29495.75元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱健、汪竹波支付逾期办证违约金29495.75元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1172元，减半收取586元，由原告邱健、汪竹波负担86元，被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担500元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 孙家岭
二〇一八年八月十四日
书记员 杨 薇