甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民终字第255号
上诉人（原审被告）庆阳市东新房地产开发有限公司，住所地：庆阳市西峰区南一（二）路市直机关小区北区。
法定代表人左维琪，该公司董事长。
委托代理人胡世银，甘肃银汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）夏家斌。
被上诉人（原审原告）杨庆珍。
被上诉人（原审原告）齐亚玲。
被上诉人（原审原告）张弘。
被上诉人（原审原告）韩利芳。
被上诉人（原审原告）罗小玲。
被上诉人（原审原告）盖轲。
被上诉人（原审原告）雒俪霞。
被上诉人（原审原告）胡东红。
被上诉人（原审原告）杨永红。
被上诉人（原审原告）尉冬梅。
被上诉人（原审原告）何媛媛。
被上诉人（原审原告）王海燕。
被上诉人（原审原告）钟晓锋。
被上诉人（原审原告）段小会。
被上诉人（原审原告）蔡元江。
被上诉人（原审原告）黄河平。
被上诉人（原审原告）张治卓。
被上诉人（原审原告）白会庭。
被上诉人（原审原告）赵云祥。
被上诉人（原审原告）李双录。
被上诉人（原审原告）程伟。
被上诉人（原审原告）王万兴。
被上诉人（原审原告）杨小红。
被上诉人（原审原告）王建峰。
被上诉人（原审原告）罗国庆。
被上诉人（原审原告）李永红。
被上诉人（原审原告）文永建。
被上诉人（原审原告）雷翠荣。
被上诉人（原审原告）郝玥。
被上诉人（原审原告）张世虎。
被上诉人（原审原告）陈柏树。
被上诉人（原审原告）程广虎。
被上诉人（原审原告）马德权。
被上诉人（原审原告）马欣。
被上诉人（原审原告）杨彦国。
被上诉人（原审原告）张馨。
被上诉人（原审原告）张振峰。
被上诉人（原审原告）段志荣。
被上诉人（原审原告）陈晓芳。
被上诉人（原审原告）岳红娟。
被上诉人（原审原告）温高杰。
被上诉人（原审原告）高新民。
被上诉人（原审原告）南红。
被上诉人（原审原告）李爱云。
被上诉人（原审原告）张陇虹。
被上诉人（原审原告）胡宝玲。
被上诉人（原审原告）张芳。
被上诉人（原审原告）雷少东。
被上诉人（原审原告）罗娜。
被上诉人（原审原告）张丽。
被上诉人（原审原告）王咏燕。
被上诉人（原审原告）和鹏华。
被上诉人（原审原告）李粉琴。
被上诉人（原审原告）刘锋。
被上诉人（原审原告）王金枝。
被上诉人（原审原告）李存前。
被上诉人（原审原告）刘毅。
被上诉人（原审原告）李永欣。
被上诉人（原审原告）刘莲芬。
被上诉人（原审原告）袁永建。
被上诉人（原审原告）宋生礼。
被上诉人（原审原告）郧红妮。
被上诉人（原审原告）黄文贤。
被上诉人（原审原告）杨德存。
被上诉人（原审原告）袁小莉。
被上诉人（原审原告）刘如敏。
被上诉人（原审原告）王天辉。
被上诉人（原审原告）李红丽。
被上诉人（原审原告）赵芬娥。
被上诉人（原审原告）樊彩琴。
被上诉人（原审原告）龙登云。
被上诉人（原审原告）牛文泽。
被上诉人（原审原告）豆小宁。
被上诉人（原审原告）吴小丽。
被上诉人（原审原告）张建龙。
被上诉人（原审原告）俱永升。
被上诉人（原审原告）杜立中。
被上诉人（原审原告）李生臣。
被上诉人（原审原告）龙喜芳。
被上诉人（原审原告）刘轩瑞。
被上诉人（原审原告）赵志强。
被上诉人（原审原告）聂鹏程。
被上诉人（原审原告）乔孝堂。
被上诉人（原审原告）张林鸽。
被上诉人（原审原告）卢振富。
被上诉人（原审原告）付丽芳。
被上诉人（原审原告）冯军堂。
被上诉人（原审原告）李琪。
被上诉人（原审原告）折国璞。
被上诉人（原审原告）温庆玲。
被上诉人（原审原告）李成高。
被上诉人（原审原告）赵发锋。
被上诉人（原审原告）陈耐霖。
被上诉人（原审原告）王建周。
被上诉人（原审原告）颜萍。
被上诉人（原审原告）刘得海。
被上诉人（原审原告）文自卓。
被上诉人（原审原告）高新林。
被上诉人（原审原告）杨小红。
被上诉人（原审原告）杨小丽。
被上诉人（原审原告）董洮。
被上诉人（原审原告）南亚妮。
被上诉人（原审原告）王正学。
被上诉人（原审原告）鄂新殿。
被上诉人（原审原告）罗永鹏。
被上诉人（原审原告）郭海平。
被上诉人（原审原告）侯丽杰。
被上诉人（原审原告）杨杨。
诉讼代表人赵发锋。
诉讼代表人刘得海。
诉讼代表人乔孝堂。
委托代理人赫天才，甘肃良友律师事务所律师。
夏家斌等112名业主与上诉人庆阳市东新房地产开发有限公司（以下简称东新公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2011年12月29日向庆阳市西峰区人民法院提起诉讼，该院以当事人诉争的问题不属于人民法院受案范围为由，于2012年3月7日作出（2012）庆西民初字第0289号民事裁定书，裁定不予受理。宣判后，夏家斌等112名原告不服，向庆阳市中级人民法院（以下简称庆阳中院）提起上诉。庆阳中院审理认为，夏家斌等112名原告起诉符合法律规定，并于2012年5月23日作出（2012）庆中民终字第321号民事裁定书，裁定撤销庆阳市西峰区人民法院（2012）庆西民初字第0289号民事裁定，由庆阳市西峰区人民法院立案受理。该院立案审理后，以110名原告的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由，于2013年10月19日作出（2012）庆西民初字第0936号民事裁定书，裁定驳回了110名原告的起诉。宣判后，110名原告不服向庆阳中院提出上诉。庆阳中院经审理认为：本案案情重大，涉及人数众多，且诉讼标的较大，遂于2014年3月5日作出（2014）庆中民终字第88号民事裁定书，裁定撤销了庆阳市西峰区人民法院（2012）庆西民初字第0936号民事裁定，决定本案由庆阳中院审理（期间业主移动公司放弃诉讼），并于2014年9月3日作出（2014）庆中民初字第23号民事判决书。宣判后，东新公司不服，提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人东新公司的委托代理人胡世银、被上诉人109户业主的诉讼代表人赵发锋、刘得海、乔孝堂及其委托代理人赫天才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，庆阳市东新房地产开发有限公司系2007年1月16日成立从事房地产开发、物业管理、房产信息咨询、中介服务的有限责任公司。其根据2006年12月27日庆阳市国土资源局、庆阳市土地登记中心的公告（公告面积为5199.6㎡），于2007年1月17日申请受让庆阳市建设局所有的位于庆阳市西峰区箭道巷19号5199.6㎡的国有土地使用权，用于修建住宅。经庆阳市土地登记发证中心审核，该宗土地权属来源合法，界址清楚，面积准确，四邻无争议；在庆阳市西峰区经济开发区财政所确定地产权属转移面积为5199.6㎡，并于2007年2月8日收取64891.00元契税后，庆阳市土地登记发证中心于2007年2月9日同意并办理产权变更登记，庆阳市人民政府于当日颁发了庆市国用（2007）第3149号国有土地使用证，确定使用权面积为5199.6㎡；庆阳市东新房地产开发有限公司拟在该宗土地上修建两幢商品楼，庆阳市规划管理局于同年3月30日审批同意并颁发了建设项目选址意见书，庆阳市发展和改革委员会于同年4月2日予以核准。4月13日，庆阳市规划管理局准许庆阳市东新房地产开发有限公司在庆阳市西峰区箭道巷19号5199.6㎡的土地上修建嘉禾家园，并颁发了622801200714号建设用地规划许可证，5月15日颁发了200717号建设工程规划许可证。庆阳市建设局于2007年5月28日颁发了×××号建设工程施工许可证。2007年7月13日，庆阳市建设局向庆阳市国土资源局出具函件，说明其局办公旧址除西南角锅炉房、煤场539.32㎡外，其余已出让给庆阳市东新房地产开发有限公司。庆阳市国土资源局注销了2007年2月9日颁发的庆市国用（2007）第3149号土地使用证，于2007年7月23日，重新颁发了使用面积为5045.32㎡的（2007）第3149号土地使用证。庆阳市东新房地产开发有限公司开始施工修建的同时，对拟建的嘉禾家园地理位置、人文环境、建筑规模等基本情况进行了广泛宣传，并分别与本案原告签订了《商品房买卖合同》。合同载明：该地块土地面积为5199.6㎡；合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍装饰、设备差价。第十六条约定：在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。第十九条约定：在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；合同附件三中与本案有关联的装饰、设备标准为：单元门为电子楼宇对讲防盗门，入户为防盗门，地下室、楼梯间为钢门，室内门框、窗为铝合金；采暖采用分户控制、插卡一户一表，地热取暖。同年7月23日，庆阳市人民政府在地号、图号及东界址未变化的情况下，将南、西、北界址进行了变更，核定使用面积为5045.32㎡，重新颁发了庆市国用（2007）第3149号国有土地使用证。施工中，庆阳市东新房地产开发有限公司在该宗土地上修建了两幢楼房共112套外，并在院内修建了13间车库。工程竣工后，经庆阳市恒力工程监理有限公司及庆阳市工程质量监督站验收交付使用，庆阳市东新房地产开发有限公司将车库自行出售。
2009年后季，原告方陆续入住庆阳市东新房地产开发有限公司开发的嘉禾家园住宅小区，发现小区的物业管理、供水供暖、楼房质量等存在问题，先后于2010年1月至2011年9月多次上访，经庆阳市住房和城乡建设局指派人员现场调查，于2011年12月26日作出庆建函字（2011）84号“关于嘉禾家园业主上访问题的处理意见”，确认：1、嘉禾家园两栋楼四楼以上水压低，楼顶太阳能水箱无法上水；2、李某等住户冬季室内供暖温度过低；3、小区内预留路灯基座处未安装路灯；4、楼顶部分区域漏水；5、乔某、赵某、冯某三户地下室进水；6、楼面部分位置铁皮悬空；7、小区占地面积与图纸及土地使用证不符；8、开发商未提供单元门和进户防盗门产品合格证；9、未按合同约定安装分户采暖计量设备；10、开发商收取住户暖气接口费后未上缴供热公司；11、开发商在院内违规修建车库。该局召集原、被告方多次协商解决未果，建议通过司法程序解决，原告遂提起诉讼。诉讼中，原告就该案所涉问题申请鉴定，庆阳中院委托甘肃信诺工程造价咨询有限公司对该小区的管道维修、零星维修、单元门更换、外墙变形缝加固、地下室外墙漏水维修、屋面防水、车库拆除、电动伸缩门、采暖分户计量、绿化、地下室钢门、家园路灯等项目费用鉴定为604487.64元；2012年12月3日，甘肃信诺工程造价咨询有限公司对嘉禾家园地上13间车库及小区土地（面积为5045.32平方米）鉴定结论为：“证载土地面积5045.32㎡，单价为5213.28元／㎡，计2630.27万元；证载与测绘面积差额＋479.34㎡，单价为5213.28元／㎡，计249.89万元；合同与测绘面积差额＋633.62㎡，单价为5213.28元／㎡，计330.32万元；停车库13间，单价为13.7万元／间，计178.1万元。”2012年12月3日，甘肃信诺工程造价咨询有限公司对嘉禾家园实地占地面积测绘为4276.43㎡，大门东侧道路等占地面积测绘为289.55㎡。原告方支付测绘费用10000元、造价鉴定费11000元、评估费49000元，共计70000元。被告庆阳东新房地产开发有限公司虽对此鉴定报告有异议，但未在指定期间内申请重新鉴定。2013年9月23日，原告方向庆阳市建筑业管理局投诉，该局派质监站专业人员进行了现场查验。其认为嘉禾家园由庆阳东新房地产开发有限公司开发建设，广厦集团庆阳分公司承建，庆阳市恒力监理公司监理，工程虽于2009年通过竣工验收，但室外工程未办理招标、质量监督、施工许可等相关手续，由建设单位自行组织有关施工单位施工、验收及投入使用。存在问题：1、1#楼东单元靠山墙1间地下室外墙预留洞存在渗漏水问题；2、部分楼梯踏步面层存在起砂、损坏的缺陷；3、2#楼东山墙个别落水管损坏：4、相邻部位室外混凝土院坪存在局部破损和院坪下沉现象，同时发现院内直埋雨水排水管检查井内有积水及排水不畅问题；5、小区东侧砖砌围墙裂缝、倾斜严重，存在倒塌危险。该局意见：该工程有关纠纷问题已进入司法程序处理，为确保住户正常使用，在司法部门处理的同时，依据国务院《建设工程质量管理条例》和住建部《房屋建筑工程质量保修办法》、《甘肃省建设工程投诉管理办法》等有关规定，要求：1、1#楼东单元靠山墙1间地下室外墙预留洞存在渗漏水问题属于外墙防水工程，属工程强制保修期内，由庆阳东新房地产开发有限公司组织原施工单位对渗漏水问题及时进行彻底整改，杜绝地下室防水工程渗漏水，确保地下室正常使用；2、部分楼梯踏步面层存在起砂、损坏的缺陷；2#楼东山墙个别落水管损坏等问题，已过保修期，应由建设单位、小区业主协商维修；3、室外混凝土院坪存在局部破损和院坪下沉、院内直埋雨水排水管检查井内有积水及排水不畅及围墙裂缝开裂等问题，属小区配套附属工程，是建设单位自行施工，不属于建设工程质量投诉管理范畴，该部分质量问题应由庆阳东新房地产开发有限公司尽快组织有关责任方进行整改维修，杜绝地表水下渗及地下室浸水，确保住宅楼结构安全；4、小区业主委员会必须按照《物业管理条例》规定，加强对小区各类设施定期检查、维护、维修，同时按规定委托有资质物业管理公司进行物业管理，确保住宅小区正常使用。
另查明：楼顶部分区域漏水造成岳红娟、陈晓芳、李粉琴、刘锋、杨杨五位原告住宅内屋面损坏；室外混凝土院坪存在局部破损和院坪下沉、院内直埋雨水排水管检查井内有积水及排水不畅，造成夏家斌、杨庆珍、齐亚玲、张弘、韩利芳、罗小玲、盖轲、雒俪霞、胡东红、杨永红、尉冬梅、何媛媛、王海燕、钟晓锋十四位原告地下储藏室内进水；嘉禾家园112户住户住宅内共需要161个取暖插卡表，涉及109位原告住宅共计需要156个；庆阳东新房地产开发有限公司将嘉禾家园所有的占地47.63平方米的原售楼部出售给袁永建。
再查明：庆阳市住房和城乡建设局主要职责包括：负责住房和城乡建设行业管理；负责全市有形建筑市场的监督管理工作；负责全市建筑工程质量安全监管工作；组织和参与重大工程事故的调查处理；负责指导全市房地产行业管理，监督管理房地产市场；负责房地产开发、物业管理企业和房地产中介服务机构、房屋拆迁单位及其资质的管理；组织住宅与房地产开发项目竣工综合验收；负责行政执法监督以及建设工程项目执法稽查等工作。
庆阳市建筑业管理局的主要职责包括：负责全市重大建设项目及市直房屋建筑工程、市政工程质量安全的监督管理；指导、监督县（区）房屋建筑工程质量、施工安全和市政工程质量安全监督管理工作；组织全市工程质量安全检查、负责全市工程质量检测、建筑材料试（化）验和商品混凝土质量监督管理工作。参与房屋建筑工程和市政工程质量安全事故的调查处理；调查处理房屋建筑工程和市政工程质量安全投诉；承办司法委托的工程质量鉴定、工程造价纠纷仲裁等工作。
夏家斌等109名业主所提诉讼请求为：1、被告赔偿原告嘉禾家园管道维修费81195.54元，由原告负责解决。2、被告赔偿原告零星维修费3766.54元，由原告负责解决。3、被告更换原告8个单元门或给付30143.82元，由原告负责更换。4、被告赔偿原告外墙变形缝维修费12815.94元，由原告负责解决。5、被告赔偿原告2号楼3单元地下室漏水维修费929.22元，由原告负责解决。6、被告赔偿原告屋面防水维修费248814.52元，由原告负责解决。7、被告赔偿原告电动伸缩门安装费6276.71元，由原告负责安装。8、被告赔偿原告采暖分户计量费121899.22元，由原告负责解决。9、被告赔偿原告地下室钢门费2402.6元，由原告负责解决。10、被告赔偿原告路灯安装费18443.61元，由原告负责安装。11、被告拆除13个车库，恢复绿地或赔偿77800.02元由原告拆除恢复。车库每间13.7万元，如全部售出，被告须再赔偿178.1万元，由原告负责退给购车库人。12、被告按现行土地价款赔偿原告在购买房屋时合同约定面积与实测土地面积差额633.62平方米，每平方米5213.28元，合计330.32万元。13、被告赔偿刘锋、岳红娟等5户因楼顶漏水所造成的补修费，每户500元，计2500元，乔孝堂地下室进水所造成的《华池民间文学》损失工本费975元，合计3475元（此项款由业主估算）。14、被告赔偿1号楼1单元夏家斌、张弘等14户因2013年后季地下室全面进水所造成的损失，每户500元，修补费1000元，合计8000元（此项款由业主估算）。15、被告赔偿原告嘉禾家园东围墙2013年后季倒塌维修费10000元（此项款由业主估算），由原告负责解决。16、解决两栋楼4楼以上供水不足问题。17、解决两栋楼各1单元的供暖不热问题。18、责令被告将暖气接口费交付给供暖公司。以上除16、17、18三项外其余项目具体请求赔偿数额为3929162.74元（退购车库人款项为不定数，如全部售出，须再加178.1万元，总计5710162.74元，每少售出1间，可减少13.7万元）。19、诉讼费及鉴定费由被告负担。
一审法院审理认为，本案的焦点问题是：1、本案是否属于人民法院民事案件受理范围；2、关于彩页等宣传资料是否构成商品房买卖合同的一部分；3、庆阳市恒力工程监理有限公司作出的《建设工程质量评估报告》及《监督报告》是否合法有效；4、庆阳市住房和城乡建设局庆建函字（2011）84号“关于嘉禾家园业主上访问题的处理意见”与庆阳市建筑业管理局庆建管函字（2013）28号“关于尽快对嘉禾家园住户投诉问题处理的通知”可否作为本案定案依据；5、甘肃信诺房地产测绘有限公司、甘肃信诺工程造价咨询有限公司、甘肃信诺房地产工程造价咨询有限公司分别作出的测绘成果、房地产估价结果、工程造价鉴定结论证明力如何认定；6、被告是否按约定履行了义务；7、赔偿义务主体如何确定；8、原告诉讼请求是否合法有据，损失是否客观存在，如何担责。
关于本案是否属于人民法院民事案件受理范围问题。本案原告系嘉禾家园109户业主，被告系嘉禾家园的开发商庆阳市东新房地产开发有限公司，原告因被告开发的嘉禾家园土地使用面积缩水、私自改变部分土地用途、建造房屋存在质量问题、没有完全履行合同约定的义务等事由提起诉讼，请求判决赔偿其损失5710162.74元。即本案109名原告系与本案有直接利害关系的公民，有明确的被告，原告有其具体的诉讼请求和事实、理由，双方当事人相互之间因财产关系提起的民事诉讼，属于人民法院受理民事诉讼的范围。符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于受理的条件，且其双方签订的合同中明确约定合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本案当事人起诉前就争议的问题多次协商解决，未能达成一致意见，故本案109名原告起诉符合法律规定，亦系双方当事人的约定，本案应属于人民法院民事案件受理范围。
关于彩页等宣传资料是否构成商品房买卖合同一部分的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该法条是对民法理论关于要约邀请不构成要约的突破，体现了我国法律对于商品房买受人的特别保护。需指出的是，就双方当事人的合同法律关系而言，有约定从约定，无约定从法定，这是合同法的基本原则，如双方当事人就广告问题没有作出约定，自应适用上述司法解释的规定。但根据本案查明的事实，宣传资料的内容并不明确具体，双方当事人嗣后在预售合同中对房屋相关的主要技术指标及装饰、设备标准进行了明确约定，且合同价款并未受到该宣传资料的重大影响。故本案中彩页等宣传资料不直接构成商品房买卖合同的一部分。
关于庆阳市恒力工程监理有限公司作出的《建设工程质量评估报告》及《监督报告》是否合法有效的问题。被告方诉讼中出示上述两份报告的目的在于证明其建设的嘉禾家园小区工程经有关单位验收，工程质量合格，其不再对目前存在的质量问题承担责任。原告方诉讼代表人对其来源的合法性不持异议，但认为该监督报告的报告日期是2009年6月22日，监督结论是2009年7月8日形成的，说明先报告后监督，且没有政府部门的印章及工作人员签名，证明该工程不合格；原告方委托代理人对该部分证据来源的合法性、内容的真实性、与本案的关联性均有异议，其认为工程没有按法定程序进行验收。审查认为，庆阳市恒力工程监理有限公司《关于庆阳市东新嘉禾家园小区1、2号住宅楼工程质量评估报告》及庆阳市建筑工程质量监督站《建设工程质量监督报告》，形式规范、内容全面、验收意见及结论具体、明确，验收人员及专业监理人员签字确认，原告方没有足以反驳的相反证据和理由，可以认定其证明力。虽然工程验收合格，但质量检查记录载明：检查人员对外墙面、踏步、护栏等质量评价一般，同时工程验收合格只能证明工程当时的技术参数符合要求，并不能完全排除其在保修期限内不会产生质量问题。就本案原告诉讼的基本情况而言，庆阳市住房和城乡建设局及庆阳市建筑业管理局工作人员进行了现场勘验，指出了嘉禾家园工程存在的具体问题，与原告方诉讼中提交的现场照片基本吻合，足以认定嘉禾家园小区1、2号住宅楼工程虽经验收，但仍然存在质量问题。
关于庆阳市住房和城乡建设局庆建函字（2011）84号“关于嘉禾家园业主上访问题的处理意见”与庆阳市建筑业管理局庆建管函字（2013）28号“关于尽快对嘉禾家园住户投诉问题处理的通知”可否作为本案定案依据的问题。经过审查，“负责全市住房和城乡建设行业管理、负责全市建筑工程质量安全监管工作、组织和参与重大工程事故的调查处理、负责行政执法监督以及建设工程项目执法稽查工作”是庆阳市住房和城乡建设局一部分职责；“负责全市重大建设项目及市直房屋建筑工程的监督管理、负责全市工程质量检测、参与房屋建筑工程质量安全事故的调查处理；调查处理房屋建筑工程质量安全投诉”是庆阳市建筑业管理局一部分职责。上述两单位根据原告方的投诉，在其各自职责范围对原告方所投诉的问题进行调查核实，指出嘉禾家园物业管理、工程质量等方面存在的问题，并作出处理意见，其指出的问题与本案诉讼中原告方提交的证据相互印证。故庆阳市住房和城乡建设局庆建函字（2011）84号“关于嘉禾家园业主上访问题的处理意见”与庆阳市建筑业管理局庆建管函字（2013）28号“关于尽快对嘉禾家园住户投诉问题处理的通知”可作为本案定案依据。
关于甘肃信诺房地产测绘有限公司、甘肃信诺工程造价咨询有限公司、甘肃信诺房地产工程造价咨询有限公司分别作出的测绘成果、房地产估价结果、工程造价鉴定结论证明力如何认定的问题。本案诉讼中，根据原告的申请一审法院委托甘肃信诺房地产测绘有限公司对嘉禾家园实地占地面积进行了测绘、甘肃信诺工程造价咨询有限公司对嘉禾家园地上13间车库及小区土地使用情况进行了鉴定、甘肃信诺房地产工程造价咨询有限公司对该家园的管道维修、零星维修、单元门更换、外墙变形缝加固、地下室外墙漏水维修、屋面防水、车库拆除、电动伸缩门、采暖分户计量、绿化、地下室钢门、家园路灯等项目费用进行了鉴定。甘肃信诺房地产测绘有限公司、甘肃信诺工程造价咨询有限公司、甘肃信诺房地产工程造价咨询有限公司及其鉴定人员（房地产估价师）具有相关资质，鉴定（测量、估价）程序无违法及鉴定（测量、估价）结论无明显依据不足之处，尽管被告庆阳市东新房地产开发有限公司对测绘成果、房地产估价结果、工程造价鉴定结论提出异议，但未在指定期间内申请重新鉴定，亦没有足以反驳的相反证据和理由，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，可以认定甘肃信诺房地产测绘有限公司、甘肃信诺工程造价咨询有限公司、甘肃信诺房地产工程造价咨询有限公司分别作出的测绘成果、房地产估价结果、工程造价鉴定结论的证明力。
关于被告是否按约定履行了义务的问题。从被告与本案各原告签订的《房屋买卖合同》而言，双方约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍装饰、设备差价；在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。与本案有关联的装饰、设备标准为：单元门为电子楼宇对讲防盗门，入户为防盗门，地下室、楼梯间为钢门，室内门框、窗为铝合金；采暖采用分户控制、插卡一户一表，地热取暖。但根据庆阳市住房和城乡建设局现场调查结果来看，被告方开发的嘉禾家园存在“两栋楼四楼以上水压低、楼顶太阳能水箱无法上水，个别住户冬季室内供暖温度过低，小区内预留路灯基座处未安装路灯，楼顶部分区域漏水，三户地下室进水，楼面部分位置铁皮悬空，小区占地面积与图纸及土地使用证不符，开发商未提供单元门和进户防盗门产品合格证，未按合同约定安装分户采暖计量设备，开发商收取住户暖气接口费后未上缴供热公司，开发商在院内违规修建车库”等问题；庆阳市建筑业管理局现场查勘，被告所开发的嘉禾家园工程存在“地下室外墙预留洞渗漏水，部分楼梯踏步面层存在起砂、损坏的缺陷，山墙个别落水管损坏，室外混凝土院坪存在局部破损和院坪下沉现象，院内直埋雨水排水管检查井内有积水及排水不畅”等问题。经过庆阳市住房和城乡建设局、庆阳市建筑业管理局组织协调处理，庆阳市东新房地产开发有限公司仍不按合同约定全面完成工程任务及怠于修理工程发生的质量问题，故存在被告方未能按约定履行合同义务的情形。
关于承担责任的主体问题。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期由国务院规定。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。住建部《商品房买卖合同》示范文本第十六条明确指导当事人应当约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”。以上是法律、法规明确规定开发商对房屋质量所承担的法定保修义务。可见，我国现行法律规定，房屋交付后，在保修期内如果出现质量问题，开发商必须履行保修义务。本案中，庆阳市东新房地产开发有限公司不按合同约定完成工程任务及怠于修理工程发生的质量问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条二款规定，其应作为承担责任的主体。
关于原告诉讼请求是否合法有据，损失是否客观存在，如何担责的问题。本案诉讼中，原告方请求判决赔偿18项，共计5710162.74元。（1）原告请求判决被告赔偿其嘉禾家园管道维修费81195.54元、零星维修费3766.54元、外墙变形缝维修费12815.94元、2号楼3单元地下室漏水维修费929.22元、屋面防水维修费248814.52元、采暖分户计量费121899.22元等问题，经庆阳市住房和城乡建设局指派人员现场调查及庆阳市建筑业管理局指派质监站专业人员进行了现场查验，其分别作出的处理意见中均确认嘉禾家园工程质量及配套设施方面存在部分质量问题，与诉讼中原告方提交的现场照片相互印证；庆阳市建筑业管理局认为家禾家园工程虽于2009年通过竣工验收，但室外工程未办理招标、质量监督、施工许可等相关手续，由建设单位自行组织有关施工单位施工、验收及投入使用，其应承担相应责任。由此可以认定嘉禾家园工程存在质量问题，并对原告方造成了损害，其损害程度及损失大小亦经过鉴定部门鉴定。亦有证据证明被告方未按合同约定履行安装分户采暖计量设备义务，采暖分户计量费121899.22元系嘉禾家园112户的总计费用，嘉禾家园112户住户住宅内共需要161个取暖插卡表，涉及109位原告住宅共计需要156个，109位原告要求赔偿121899.22元无事实依据，按比例应赔付156个取暖插卡表相关费用，三位住户因未提起诉讼，其三人涉及5个取暖插卡表的权利予以保留。虽然双方所签商品房合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍装饰、设备差价。但原告方没有按照合同约定请求双倍赔偿，系其对自己民事权利的处分，符合当事人意思自治原则。原告方上述各项请求合情、合理、合法，应予支持。（2）原告方请求判决赔偿岳红娟、陈晓芳、李粉琴、刘锋、杨杨五位原告住宅内屋面损坏补修费2500元，乔孝堂地下室进水所造成的财产损失975元，夏家斌、杨庆珍、齐亚玲、张弘、韩利芳、罗小玲、盖轲、雒俪霞、胡东红、杨永红、尉冬梅、何媛媛、','2018-10-06
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第二百九十二条第一款\',法条内容:\' 第二百九十二条
聚众斗殴的，对首要分子和其他积极参加的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制；有下列情形之一的，对首要分子和其他积极参加的，处三年以上十年以下有期徒刑：
（一）多次聚众斗殴的；
（二）聚众斗殴人数多，规模大，社会影响恶劣的；
（三）在公共场所或者交通要道聚众斗殴，造成社会秩序严重混乱的；
（四）持械聚众斗殴的。
聚众斗殴，致人重伤、死亡的，依照本法第二百三十四条、第二百三十二条的规定定罪处罚。
\'},{法条名称:\'第二十五条第一款\',法条内容:\'
第二十五条 共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。
二人以上共同过失犯罪，不以共同犯罪论处；应当负刑事责任的，按照他们所犯的罪分别处罚。
\'},{法条名称:\'第二十六条第一款\',法条内容:\'
第二十六条 组织、领导犯罪集团进行犯罪活动的或者在共同犯罪中起主要作用的，是主犯。
三人以上为共同实施犯罪而组成的较为固定的犯罪组织，是犯罪集团。
对组织、领导犯罪集团的首要分子，按照集团所犯的全部罪行处罚。
对于第三款规定以外的主犯，应当按照其所参与的或者组织、指挥的全部犯罪处罚。
\'},{法条名称:\'第六十七条第一款\',法条内容:\' 第六十七条
犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
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第六十八条
犯罪分子有揭发他人犯罪行为，查证属实的，或者提供重要线索，从而得以侦破其他案件等立功表现的，可以从轻或者减轻处罚；有重大立功表现的，可以减轻或者免除处罚。
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第六十八条
犯罪分子有揭发他人犯罪行为，查证属实的，或者提供重要线索，从而得以侦破其他案件等立功表现的，可以从轻或者减轻处罚；有重大立功表现的，可以减轻或者免除处罚。
犯罪后自首又有重大立功表现的，应当减轻或者免除处罚。
\'},{法条名称:\'第七十二条第一款\',法条内容:\' 第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：
（一）犯罪情节较轻；
（二）有悔罪表现；
（三）没有再犯罪的危险；
（四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。
宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第七十二条第一款\',法条内容:\' 第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会的，可以宣告缓刑。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第七十三条第一款\',法条内容:\' 第七十三条
拘役的缓刑考验期限为原判刑期以上一年以下，但是不能少于二个月。
有期徒刑的缓刑考验期限为原判刑期以上五年以下，但是不能少于一年。
缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。
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