重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0107民初18165号
原告：张波，女，汉族，1977年10月30日生，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：陶健，重庆思涌律师事务所律师。
被告：甘廷海，男，汉族，1969年11月2日生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：刘洪文，重庆智圆律师事务所律师。
第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。
法定代表人：周燕，职务董事长。
委托诉讼代理人：雍中塔，男，汉族，1993年12月19日生，住四川省渠县，系该公司员工。
原告张波诉被告甘廷海、第三人重庆到家了网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张波委托诉讼代理人陶健，被告甘廷海及委托诉讼代理人刘洪文，第三人重庆到家了网络科技有限公司委托诉讼代理人雍中塔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张波诉称：原、被告及第三人于2017年4月22日签订《房屋买卖(居间)合同》，约定被告将位于重庆市九龙坡区X路X号X房屋出售给原告。原告支付2万定金后，被告不配合办理银行按揭手续，且多次以房价上涨为由要求解除合同。现原告起诉至法院请求：1、判令确认原、被告之间的房屋买卖合同关系于2017年10月26日解除；2、判令被告退还原告定金20000元并支付违约金180000元；3、判令被告承担本案诉讼费及保全费1520元。审理中，原告自愿降低诉请违约金金额为10万元。
被告甘廷海辩称，被告一直积极配合履行合同，并配合第三人在银行办理完手续，原告要求解除双方的合同关系，被告同意2017年10月26日作为双方解除房屋买卖合同关系的时间；合同不能履行在于银行政策原因不能放贷，而非被告不履行合同，被告未违约，故不应承担违约责任，但被告同意退还定金20000元；如法院认定被告承担违约金，被告认为约定违约金过高，最多只能按照定金罚则裁判。
第三人重庆到家了网络科技有限公司述称，对原、被告之间解除双方的房屋买卖合同关系无异议。
经审理查明，2017年4月22日，原告(乙方)、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：甲方将重庆市九龙坡区X路X号X房屋出售给乙方，成交价格900000元；乙方于签订合同当日向甲方支付定金2万元，乙方须于过户当日支付甲方23万元，乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款65万元用于支付甲方房款，双方须于丙方通知3个工作日之前备齐按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方；乙方采取申请银行按揭方式付款时，甲乙双方须完全配合丙方代为办理按揭手续并提供所需证件和资料；甲乙双方在接到丙方通知（包括但不限于电话、短信、传真、信函等）后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任；本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付房屋成交价的20%的违约金。同日，被告出具收到原告支付购房定金2万元《收条》。
2017年4月24日，被告预约讼争房屋的自有按揭贷款还款。2017年4月25日，被告还清讼争房屋的自有按揭贷款。
2017年5月12日，被告配合第三人为原告办理按揭贷款手续。
2017年5月15日，被告办理讼争房屋自有贷款抵押的解除。
2017年5月27日，第三人微信通知被告因银行政策原因按揭贷款未能审批通过。第三人陈述：光大银行在该段期间因政策原因所有按揭贷款申请全部退件，第三人另外找好建设银行办理按揭贷款手续并于2017年6月2日明确告知被告重新办理按揭贷款手续，银行会在一个半月内放款。
2017年6月17日，原告向被告发出《通知》要求被告于2017年6月21日前将办理按揭贷款材料提交第三人协助办理银行按揭贷款手续。被告陈述：被告于2017年6月25日才收到该《通知》，已晚于原告通知的履行期限，被告遂于原告及第三人共同约定于2017年6月28日见面协商，但第三人回复称原告表明如果购房尾款选择一次性付款就不用协商，故三方于2017年6月28日未见面协商。第三人陈述：1、在原告发出该《通知》前，原、被告及第三人对于再次申请银行按揭贷款进行当面协商，被告要求一个月内办理完毕并且放款，第三人当时陈述至少需要一个半月，被告表示不同意，所以三方对于再次办理银行按揭贷款未达成一致意见；2、在原告发出该《通知》后，被告向第三人表示要求原告一次性付款，原告答复不同意一次性付款，第三人将原告的答复向被告转述，故三方未在2017年6月28日见面协商。
审理中，原告举示2017年6月第三人与被告的通话录音，拟证明被告要求变更合同，要求原告现金支付购房尾款，并且要求房款加价2万元，被告以其行为表示不再履行合同，构成违约。通话录音载明：第三人告知被告重新办理按揭贷款手续，放款时间预计在2017年7月中旬，被告表示要求2017年6月底放款并签订补充协议才同意再次配合办理按揭贷款手续，被告表示其另外购房产生的损失2万元须支付；被告表示满足上述两个条件才同意继续履行合同，否则终止合同。被告认可通话录音的真实性，被告认为：1、被告配合办理了按揭贷款手续，但银行予以退件，被告要求签订补充合同的目的在于要求明确第二次办理银行按揭贷款付款的期限，当时第三人口头表示一个半月办理，被告存在担忧，被告与第三人对银行放款期限发生分歧，第三人未同意签订书面协议；2、被告要求多支付2万元并非加价，而是要求补偿因第一次按揭贷款手续未能办理给被告另行购房造成的损失；3、被告通话系针对第三人，系与第三人协商解决合同履行事宜，并非向原告表示变更与解除合同。第三人陈述：被告在通话中要求第三人或原告承担2万元损失；第三人同意签订书面补充协议，但被告书面约定要求一个月内办理，故三方对于签订补充协议未能协商一致。
审理中，原告陈述：1、因合同约定原告通过按揭贷款方式支付房款，且无法约定付款期限，在第一次按揭贷款未能审批通过后，被告应无条件配合再次办理，在第三人通知被告再次办理按揭贷款手续时，被告拒绝履行并且要求承担2万元损失构成违约；2、被告明知一个月内无法实际放款而要求签订补充协议约定原告一个月内付款，被告真实目的为不同意继续履行合同，被告系变相要求原告全款支付房款；3、被告违约，但原告未向被告主张过解除双方的买卖合同，现于2017年10月26日庭审时向被告明确表示解除双方的房屋买卖合同；4、被告不履行合同导致房屋价格上涨，涨幅超过合同约定违约金。
被告陈述：1、第一次办理银行按揭贷款时，第三人称一个半月会放款，但被退件，第三人第二次要求被告配合办理银行按揭贷款时，被告要求第三人保证一个月内放款，但第三人表示需要两个月，被告于2017年6月2日明确要求原告及第三人三方签订补充协议确定付款期限为2017年6月30日，原告与第三人表示不同意，故三方未能签订补充协议，在此之后，第三人通知被告办理变签按揭贷款手续，被告认为因三方未达成新的补充协议约定付款期限，故被告不同意再次配合办理；2、被告已配合办理银行按揭贷款手续，但原告与第三人多次要求被告配合办理银行按揭贷款手续无合同依据，且不符合公平原则。
第三人陈述：1、第一次办理按揭贷款手续时第三人告知被告按揭贷款审批通过后一个半月放款；2、讼争房屋房价存在上涨情形，但不清楚涨幅。
上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖(居间)合同》、《通知》、录音资料等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖(居间)合同》同时建立房屋买卖合同关系与居间合同关系，该合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规，合法有效，各方当事人应该按照合同约定履行自己的义务。原告要求解除双方的房屋买卖合同关系，被告亦表示同意解除双方的房屋买卖合同关系，故本院确认原、被告关于重庆市九龙坡区X路X号X号房屋的买卖合同关系于2017年10月26日解除。合同解除后，被告收取的2万元购房定金应当予以返还。
关于被告是否构成违约问题。首先，合同约定原告通过二手房按揭抵押贷款的方式支付购房款，被告应当配合原告办理银行按揭贷款手续；其次，二手房按揭贷款属于原、被告双方的共同义务，既保障原告完成付款义务，同时又能保障被告及时收取购房款。根据交易习惯，二手房按揭贷款审批受银行政策影响较大，故房屋买卖合同一般未约定具体的履行期限，且合同也未明确限制被告配合办理按揭贷款的次数，根据公平原则，在合理期限和合理次数范围内，除因原告自身信用、还款能力等原因造成二手房按揭贷款未能成功审批外，被告理应继续配合办理按揭贷款手续。综上，被告虽部分履行了合同义务，但原告及第三人及时促成办理第二次银行按揭贷款手续，时间合理，合同可以继续履行。被告提出一个月内收款并签订补充协议约定付款期限的要求系重新约定合同履行内容，在三方未能就签订补充协议协商一致的前提下，被告须根据原合同履行，但被告以其行为明确表示不履行合同，导致原告无法按照原合同继续履行且原告购房的合同目的不能实现，构成违约。
关于原告诉请被告承担违约金问题。合同约定买卖双方中任何一方违约导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付房屋成交价的20%即180000元的违约金。该违约金的计算标准系双方当事人的真实意思表示，符合双方签订合同时的预期，应予尊重。被告虽辩称违约金过高，但其并未举示证据予以证明，故其辩称理由不能成立，本院不予采纳。原告自愿降低本案违约金金额为10万元，本院予以尊重并予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张波、被告甘廷海及第三人重庆到家了网络科技有限公司签订的关于重庆市九龙坡区X路X号X号房屋的《房屋买卖(居间)合同》中的房屋买卖合同关系于2017年10月26日解除；
二、被告甘廷海于本判决生效之日起三日内退还原告张波定金2万元；
三、被告甘廷海于本判决生效之日起三日内支付原告张波违约金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元、诉讼保全费1520元，共计3670元，由被告甘廷海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 钱涛
二〇一八年一月二十三日
书记员 余彦