大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第06034号
原告黄凤娇，女，汉族。
委托代理人陶长睿，男，汉族，系原告配偶。
被告大连世诚房地产开发有限公司
法定代表人关克，系该公司董事长。
委托代理人李莉，女，汉族，系该公司职员。
原告黄凤娇与被告大连世诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄凤娇及其委托代理人陶长睿，被告大连世诚房地产开发有限公司的委托代理人李莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2015年7月14日在被告开发的大连恒大御景湾销售处交纳100，000元认筹金认购恒大御景湾D1幢101室和D1幢102室公建。2015年7月15日，在销售处工作人员的要求下，原告与被告签订了《楼宇认购书》。认购前，根据案涉楼盘的沙盘展示，原告预购房屋门前规划及设计与道路持平无高度差，并且销售人员告知交房后亦是如此。但签订认购书后原告到楼盘实地查看后，发现沙盘与实地严重不符，所购房屋门前与道路有两米以上的高度差，并且门前规划的铺砖路和消防通道之间的距离远远小于沙盘距离，对以后房屋经营造成很大的影响。后原告将上述情况告知被告销售人员并询问如何支付首期房款。2015年7月22日，经与被告工作人员实地沟通后得知上述问题无法根本解决。原告随即向销售处提出退款申请。2015年7月30日，销售人员告知原告退款申请被公司总部驳回，不予退还所交定金。原告认为被告存在宣传及沙盘与实际销售房屋不符的行为，无法继续履行认购书内容，故依据定金方面的相关法律规定，诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告双倍定金200，000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告未按认购书约定的日期与被告签订《商品房买卖合同》系原告违约。2015年7月14日，原告经现场实地查看后，认筹被告公司开发的恒大御景湾D1幢101室、102室商铺各一套，并支付了10万元认筹金。次日，经原告再次前往商铺查看后，当日与被告签订《大连·恒大御景湾楼宇认购书》（编号0001440、0001439），认购恒大御景湾D1幢101室、102室商铺，根据双方签订的认购书，原告须于2015年7月17日支付首期房款同时与被告签订《商品房买卖合同》。认购书签订后，原告未在约定的日期内与被告签订《商品房买卖合同》，根据认购书第二条第二款及第三条约定，原告未在约定的期间以约定的付款方式与被告签订《商品房买卖合同》及支付房款，均视为原告放弃购买该房屋，原告所付款项被告有权不予退还；2、原告两次前往商铺实地查看后，方与被告签订认购书。因被告所售商铺已经建成，具备展示条件，原告作为被告公司员工推荐客户，且一次性购买两套商铺，被告对该笔交易非常重视。故原告在认筹当日、认购当日，均在被告销售人员的陪同下前往商铺实地查看，原告对商铺位置、现状特点及道路现状均予以知晓，原告属查看后才与被告签订认购书，因此不存在原告声称签订认购书后才去查看的情形；3、被告沙盘展示仅供参考，不构成合同内容。被告展示的沙盘仅作为购房人选定房屋位置的依据，被告制作的沙盘模型比例为1：85，沙盘中明示“本模型仅供参考，最终以政府法律文件为准”，原告在沙盘上初步选定房屋位置后，被告带领原告实地查看，原告认购两套商铺不会仅以沙盘模型作为认购依据。因原告已实地了解现场，现以沙盘展示为由放弃购买房屋，不与被告签订合同实属违约；4、被告所建房屋符合政府规划要求，商铺门前现有的绿化景观在被告项目红线外，政府已委托相关部门施工，原告所称的高度差为政府规划要求，在认购前原告已知晓，被告无权更改。综上，现因原告原因双方未签订《商品房买卖合同》，原告无权要求被告返还定金。
经审理查明，原、被告于2015年7月15日签订《大连·恒大御景湾楼宇认购书》二份（编号分别为0001440、0001439），约定原告认购被告公司开发的恒大御景湾D1幢101室、102室，其中D1幢101室的建筑面积为89.23平方米，房屋总价款为2，457，090元；D1幢102室的建筑面积为78.43平方米，房屋总价款为2，159，695元。两份认购书均约定，原告应交纳50，000元作为定金，并于2015年7月17日前分别支付首期房款1，187，090元及1，039，695元。双方签订认购书时案涉楼盘主体已施工完毕。2015年7月31日，被告向原告发出通知书，要求原告与其签订《商品房买卖合同》并支付首期房款。
另查，原告已于2015年7月14日向被告交纳了上述两套房屋的定金100，000元。
再查，在被告公司对案涉楼盘的沙盘展示中，原告认购的案涉房屋与门前道路持平无高度差。此外，该沙盘中标有“本模型仅供参考，最终按政府法律文件为准”及“本模型仅供参考，因工艺、材料和比例等原因与实景可能存在一定差异，敬请留意”等字样。庭审时，原、被告双方均认可实际施工中案涉房屋与门前道路之间有两米左右的高度差，与沙盘展示情况并不一致。
上述事实，有《楼宇认购书》（2份）、沙盘照片及视频、通知书及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《楼宇认购书》系双方真实意思表示，双方应按认购书的约定履行各自义务。在认购书签订前，原告已向被告支付了定金100，000元（50，000元×2），但截止法庭辩论终结之日，双方仍未签订《商品房买卖合同》。原告主张其认购的案涉房屋与门前道路有两米以上的高度差，与被告沙盘展示及宣传不符，故无法继续履行合同并要求被告双倍返还定金。被告认可原告所述情况，但被告认为原告在认购案涉房屋前已实地查看并且知晓“高度差”问题的存在，且被告在沙盘展示已向原告明示“本模型仅供参考”，故被告认为原告不与其签订《商品房买卖合同》系原告违约，定金不应退还。根据原、被告上述诉辩，本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订《楼宇认购书》时原告是否知悉案涉房屋实际情况；二、被告所示沙盘与实景不符是否构成违约。
关于争议焦点一，本院认为：1、原告称其于2015年7月14日查看沙盘后交纳定金，并于次日与被告签订认购书，后原告前往实地查看方发现实际楼盘与沙盘不符，进而中止履行合同。若原告陈述属实，在案涉楼盘主体已具备实体展示条件下，原告未经实地考察即与被告签订认购书并交纳定金，即未看房先签约，这一行为明显与一般的商品房交易习惯不符，且本案中原告所购房屋性质为商铺，价值不菲，正如被告而言，“一次性购买两套商铺，被告对该笔交易非常重视”，原告亦应对此十分重视，在具备实地考察的情形下原告不作实地了解而径直交纳定金、签订认购书，与常理相悖；2、原告主张案涉房屋与门前道路之间的“高度差”是在2015年7月15日后出现，原告称其之前去实地查看时上述路面状况为平面且有围拦遮挡并未发现“高度差”。但根据原、被告确认的事实，案涉楼盘与门前道路之间存在一定高度。同一地点，几日内即升高或下降两米有余且处于楼盘及公路地基位置，明显有悖常理，原告亦无法自圆其说。综上，本院认为，原、被告签订《楼宇认购书》时，原告已对案涉楼盘进行实地查看，其知道或应当知道所谓的“高度差”问题。
关于争议焦点二，本院认为：1、原告主张的案涉楼盘与沙盘不符确属事实，但即使该不符之处（“高度差”问题）违反了双方约定，被告亦不构成根本违约，并不必然导致双方签认的认购书无法继续履行；2、被告在沙盘展示已明确注明“本模型仅供参考，最终按政府法律文件为准”及“本模型仅供参考，因工艺、材料和比例等原因与实景可能存在一定差异，敬请留意”，由此可见被告已通过明示方式告知原告沙盘为参考依据，并未承诺沙盘所示即为合同内容，因此被告不构成违约。关于原告主张销售人员承诺“其所购房屋与沙盘展示相同”一节，首先原告对其陈述的事实未能提供相应证据加以佐证；其次房屋销售人员是否能够代表公司对预售房屋的具体技术细节及设计参数做出说明，本身即存在疑问，因此对于原告陈述该节事实，本院不予采信。
综上，本院认为，首先原告在已经知道或应当知道案涉房屋的实际情况下仍与被告签订认购书，视为其认可并接受案涉房屋与门前道路存在“高度差”的事实；其次被告也通过明示方式向原告告知沙盘展示“仅供参考”，故不能仅以沙盘与实际不符即认定被告违约。在被告行为不构成违约的情形下，原告无权要求其双倍返还定金。
关于原告要求被告返还定金100，000元的部分，因原告主张的被告违约行为不存在，因此双方未在约定的期间内签订《商品房买卖合同》应认定为原告原因导致，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，原告无权要求被告返还定金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告黄凤娇的诉讼请求。
案件受理费4，300元，应适用简易程序减半收取2，150元，其他诉讼费50元，共计人民币2，200元（原告已预交），由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 田艳
二〇一五年十一月六日
书 记 员 王月
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。