＼n湖南省长沙市天心区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）天民初字第3033号＼n原告湖南天地源房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区蔡锷南路119号丰泉大厦5楼。＼n法定代表人罗成喜。＼n委托代理人王松竹，湖南若华律师事务所律师。＼n委托代理人刘娟，湖南若华律师事务所律师。＼n被告华少涛，男，1967年9月24日出生，汉族。＼n委托代理人童哲，北京大成（宁波）律师事务所律师。＼n原告湖南天地源房地产开发有限公司（以下简称天地源公司）与被告华少涛商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月24日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员胡益担任审判长，与人民陪审员靳美姣、朱献初组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭进行了审理，原告天地源公司的法定代表人罗成喜及其委托代理人王松竹、刘娟，被告华少涛的委托代理人童哲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告天地源公司诉称：2009年12月11日，被告华少涛与案外人沈洁华、吴惠君向原告团购原告开发的位于长沙市天心区裕农街69号的“景泰雅苑”1栋十套房屋，被告认购2815、2806、3313号等三套房屋。2009年12月14日原、被告双方签订编号为200977282815的《长沙市商品房买卖合同》，约定被告华少涛采用银行按揭方式付款购买原告开发的位于长沙市天心区裕农街69号的“景泰雅苑”1栋2815房屋。合同约定原告应在2010年5月31日前依照国家和地方政府规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付原告，在商品房交付使用后365日完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥被告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后120个工作日办好土地使用权证；由于原告原因，致使被告华少涛未能在约定期限内办理上诉登记或手续，被告华少涛可要求解除合同或要求支付违约金，原、被告双方基于合同或法律享有的合同解除权，自解除权形成之日起60天内不行使的，其解除权丧失。合同签订后，原告于2010年5月通知被告收房，被告迟延至2011年6月2日委托案外人陈棒接收房屋，未对购买房屋提出任何质量异议。被告华少涛所购买房屋于2010年4月20日已经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位联合验收合格，除机械停车位外所有工程均已达规划验收条件。“景泰雅苑”小区原规划有机械停车位，原告在组织机械停车位施工过程中，因原住户集体阻工、上访，机械停车位建设被迫终止。原告多次提请长沙市规划局进行规划变更进行规划验收，但长沙市规划局直至2012年4月20日才做出规划调整决定，并于2012年8月10日按小区现状进行了规划验收，以致被告华少涛所购房屋所有权证至2013年4月11日才办妥。2013年9月，原告向长沙市国土局递交土地（分户）登记申请书，进行涉案房屋土地使用权证的办理，土地使用权证正在办理中。2013年9月11日，被告向原告送达《解除合同通知书》，以原告迟延办理土地使用权证为由，要求解除原、被告双方签订的编号为200977282815的《长沙市商品房买卖合同》，并要求原告退还已付房款并按照已付房款的1%赔偿被告损失。为此，原告为维护自身的合法权益诉至法院请求：1、确认被告华少涛关于解除200977282815号《长沙市商品房买卖合同》的解除合同通知无效；2、本案诉讼费用由被告华少涛承担。＼n被告华少涛辩称：1、原、被告双方买卖标的是房屋所有权和土地使用权相结合的一个完整权益，特别是在现在土地价格飞涨，土地使用权的价值往往要占到商品房价值的一半以上，土地使用权是否完整，涉及到被告的权益。2、根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第18条的规定条件，原告至今未能办出涉案房屋的土地使用权证，以致使被告所购房屋无法销售、转让，被告签订合同购买房屋的主要合同目的无法实现，属于严重违约行为，被告有权解除涉案合同。3、被告华少涛行使合同解除权的行使期限符合合同约定条件；原告天地源公司亦不能以机械停车位的规划调整为由推卸未按期办理产权登记的责任，也不能以此来抗辩被告华少涛解除合同的要求。＼n原告天地源公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：＼n证据1、被告华少涛与案外人沈洁华、吴惠君三人订购“景江融城”2815号等十套商品房的订购协议书、缴费凭证，200977282815号《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，证明：（1）被告华少涛与案外人沈洁华、吴惠君三人并非普通的消费者，而是炒房团成员；（2）原告应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后120个工作日办好土地使用权证；（3）如因原告原因，致使被告华少涛未能在约定期限内办理上述登记或手续，被告可要求解除合同或要求支付违约金；（4）原、被告双方基于合同或法律享有的合同解除权，自解除权形成之日起60天内不行使的，其解除权丧失；（5）涉案房屋合同约定的交付标准是经建设、施工、设计、监理单位验收合格。＼n证据2、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、涉案房屋分户验收记录，证明：（1）涉案房屋达到了《商品房买卖合同》约定的交付标准，质量合格；（2）2010年5月10日，除机械停车位以外其他工程设施均已达到规划验收标准。＼n证据3、入伙通知书、房屋接收手续登记表，证明：原告按合同约定向被告华少涛交付了涉案房屋，被告华少涛于2011年6月2日接收了涉案房屋，且未提出任何质量异议。＼n证据4、涉案房屋房产权证复印件，证明目的：涉案房屋权证已于2013年4月11日办理到位。＼n证据5、裕农街小区规划总平面图、公告两份、长沙市城乡规划局建设工程规划竣工检查内部审核表、《长沙市城乡规划局建设工程规划竣工验收合格证》，证明：长沙市规划局对裕农街小区的规划调整和规划验收长达27个月之久，且最终决定不建机械停车位；政府规划行政主管部门的再三变更、迟延变更，使得本案合同约定的办证基础一度丧失，涉案房屋权证办理迟延系因政府原因。＼n证据6、机械停车位设备销售安装合同、12万元设备定金支付银行流水单、《公开信》、《关于请求重新审定机械停车位的报告》、《关于申请机械停车位报建的报告》、2010年2月2日长沙市规划管理局规划审查通知单、车位租赁合同书、《关于调整补足车位尽快完成规划验收的请示》，证明：原告对规划验收涉及的机械停车位已尽最大勤勉和注意义务，并为机械停车位建设遭受了数十万元损失，无迟延规划验收、联合验收和办理房屋权证的主观过错。＼n证据7、土地登记申请表，证明：原告在合同约定期限内履行了涉案房屋土地使用权证办理义务。＼n证据8、2013年9月14日被告送达的《解除合同通知书》，证明：被告华少涛要求单方解除合同的事实；被告华少涛单方要求解除合同的时间为2013年9月14日。＼n证据9、2013年11月12日被告送达的《解除合同通知函》，证明：被告对同一份合同再次行使合同解除权。＼n被告华少涛对原告天地源公司提交的证据，发表了如下质证意见：＼n证据1、真实性没有异议，关联性有异议，证明目的（1）认为被告是炒房团成员，此点与本案无关，2009年度政府相关部门并未限制被告等人购房，相反是当时政策是鼓励购房的，故我方认为买卖房屋是合法的；证明目的（5）与事实不符，因为合同的第三条规定的出卖人应当在2010年5月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列条件并符合本合同的商品房屋交收买受人；＼n证据2、真实性无异议，证明目的有异议，理由同上；特别是证明目的（2）与事实并不相符；＼n证据3、真实性无异议，证明目的有异议，只是该房屋交接的手续，并非法律意义上的交付；＼n证据4、没有看到原件，无法认定真实性。如果有相关部门的盖章我方对合法性没有异议；＼n证据5、真实性无异议，证明目的有异议，相关部门的规划调整是否会延迟办理产权证的时间；＼n证据6、真实性无异议，关联性有异议。如果规划调整了，根据涉案合同的12条规定，原告应当在有关部门批准同意起10日内要书面通知被告，买受人有权在收到通知书10日内解除合同；＼n证据7、真实性无异议，关联性有异议，只能证明原告提交过土地登记表，不能证明相关手续符合条件；＼n证据8、真实性无异议；＼n证据9、真实性无异议。＼n被告为支持其答辩理由向本院提交了以下证据：＼n证据1、（2013）浙甬鄞证民字第3963号公证书、2013年11月12日《解除合同通知函》、《解除合同通知函》、EMS邮寄单，证明：被告依照合同约定提出解除合同通知书并送达给原告。＼n原告天地源公司对被告提交的证据，发表如下质证意见：＼n证据1、合法性、关联系有异议，一份有效的合同只能解除一次，这份解除通知是无效的，请求法院依法确认它无效；2013年11月的解除通知函验证了2013年9月送达的的解除通知无效，只有2013年9月的解除通知无效才重复送达；根据合同法第96条的规定，2013年9月的解除通知自送达之日起生效，但应当由人民法院依法确认无效。故2013年11月的解除通知应当是无效的。＼n对原告与被告提交的证据，本院根据证据规则，结合本案实际情况，认证如下：＼n对原告天地源公司提交的证据1、证据2、证据3、证据5、证据6、证据7，被告对其真实性均无异议，本院经审查认为其形式合法，内容不违反法律规定，与本案亦具有关联性，故对其三性均予以确认；原告提交的证据4，被告对其真实性持有异议，原告主张该证据原件已存放于被告进行按揭贷款的银行，因庭后原告已提供的长沙市房产档案馆出具的《房屋产权情况》，该材料与证据4记载的内容能相互印证，本院对证据4的真实性、合法性、关联性均予以确认；原告提交的证据8-9，本院经审查对其真实性、关联性予以认定，对其合法性不予认定。被告提交的证据1，本院经审查对其真实性、关联性予以认定，对其合法性不予认定。＼n根据上述有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实：＼n2009年12月14日，原、被告双方签订编号为200977282815的《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于长沙市天心区裕农街69号的“景泰雅苑”1栋2815房屋，房屋总价为717762元，首付款217762元，剩余房款采用银行按揭贷款方式支付。合同约定原告天地源公司应在2010年5月31日前依照国家和地方政府规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付原告，在商品房交付使用后365日完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥被告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后120个工作日办好土地使用权证；由于原告天地源公司原因，致使被告华少涛未能在约定期限内办理上述登记或手续的，双方同意按下列第1或2处理：1.被告解除合同，原告自被告解除合同通知书送达之日起30日将买受人已付房款（含同期银行活期存款利息）退还给被告，并按已付房款的1%赔偿被告损失；2.被告不解除合同，自合同约定期限的第二天至实际办妥登记之日起止，原告按日向买受人支付15元的违约金。同日，原、被告双方还签订一份《商品房买卖合同》补充协议，补充协议第十条约定，原、被告双方基于合同或法律享有的合同解除权，自解除权形成之日起60天内不行使的，其解除权丧失。2010年5月10日施工单位、设计单位、监理单位、建设单位对涉案房屋通过了工程质量竣工验收。2010年5月，原告天地源公司向被告华少涛发出交房通知。2011年6月2日，被告华少涛的委托代理人陈棒到原告天地源公司处代理被告华少涛办理了收房事项。＼n另查明：2009年9月，原告天地源公司依照长沙市城乡规划局核准的《裕农街小区规划总平面图》规定对“景泰雅苑”小区应建的机械停车位进行施工时，遭遇到小区购房（回迁）业主的强行阻工，“景泰雅苑”小区机械停车位施工终止。此次事件发生后，直至2012年4月20日，长沙市城乡规划局才作出不建机械停车位的规划调整决定并于2012年8月10日颁发规划验收合格证。2013年4月11日，涉案房屋所有权证办理到位并为被告华少涛的按揭贷款银行作为物权抵押凭证直接执存。2013年9月2日，原告天地源公司向长沙市国土资源局递交《土地登记申请书》，申请办理涉案房屋国有土地使用权（分户）证，2013年9月24日，长沙市国土资源局受理原告申请，涉案房屋土地使用权（分户）证尚在办理中。2013年9月14日，被告华少涛向原告天地源公司送达《解除合同通知书》，2013年11月12日，被告华少涛向原告天地源公司送达《解除合同通知函》。＼n本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议符合合同的形式要件和实质要件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原、被告于2011年6月2日签署了商品房交接手续登记表，被告华少涛亦于同日领取了房屋钥匙，收取《业主手册》、《住宅质量保证书》等文书，办理了交接房屋的手续。虽然原告天地源公司因机械停车位规划变更，导致房屋所有权证没有按约办妥，但其已于2013年4月11日办妥涉案房屋所有权证，涉案房屋土地使用权（分户）证也在办理中。涉案房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权（分户）证三者构成产权登记之整体，涉案房屋初始登记、房屋所有权证已办理到位，原告天地源公司已履行涉案合同的主要义务，不构成根本违约，被告华少涛以土地使用权（分户）证迟延办妥为由要求解除合同，有违公平与诚信原则；被告华少涛经长沙市房地产管理局登记为房屋所有权人，其对涉案房屋的所有权已被依法认可，并产生了公示效力。且被告华少涛将涉案房屋办理抵押登记用于银行按揭贷款，涉案合同的解除必将影响涉案房屋抵押权人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：＼n确认被告华少涛关于解除200977282815号《商品房买卖合同》的解除通知无效。＼n本案受理费10980元，由被告华少涛承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。＼n审判长胡益＼n人民陪审员朱献初＼n人民陪审员靳美姣＼n二〇一三年十二月二十日＼n代理书记员刘芬芳＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国合同法》＼n当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。＼n依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n（五）法律规定的其他情形。