重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初11617号
原告：重庆鑫韬房地产营销策划中心，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河，统一社会信用代码91500114304939260F。
法定代表人：杨膳铭。
委托代理人：叶虎、陈建，重庆歌乐（涪陵）律师事务所律师。
被告：重庆平氏科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区火炬大道8号，统一社会信用代码91500107709430390J。
法定代表人：平维。
委托代理人：张德忠，重庆汇聚律师事务所律师。
原告重庆鑫韬房地产营销策划中心诉被告重庆平氏科技有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员仇修担任审判长，与人民陪审员杭静、王明华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆鑫韬房地产营销策划中心的委托代理人陈建，重庆平氏科技有限公司的委托代理人张德忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆鑫韬房地产营销策划中心诉称：2016年3月18日，原告与被告重庆平氏科技有限公司签订了《绿云绣项目团购协议》，约定原告团购被告开发的位于重庆市大渡口区“绿云绣”项目指定物业，共计356套房源，建筑面积约26630.49平方米，团购总价为139961187元，结算单价为6900元/平方米，协议签订当日，原告应支付团购定金1500万元，原告支付定金后即可进行代理销售，指定购房人与被告签署房屋买卖合同，并由购房人直接向被告支付购房款，但购房人将购房定金直接支付给原告，冲抵原告先期支付的团购定金，而售房溢价部分则作为原告之佣金，双方每月进行溢价结算。协议签订后，原告于2016年3月18日向被告转账支付团购定金1200万元。原告对前述物业进行代理销售，截止2016年7月20日，共代理销售房源229套，收回定金928万元，剩余127套房源所涉定金572万元尚未收回。2016年7月21日，原告与被告、案外人重庆上韬行房地产营销策划有限公司签订《协议书》对上述事实进行确认，并约定：原、被告于2016年7月20日终止按《绿云绣项目团购协议》销售剩余房源，将剩余房源退回被告，被告分期支付原告剩余定金及利息。但截至本案起诉之日，被告并未按照约定支付定金及利息。据此，原告起诉并请求判决：一、被告重庆平氏科技有限公司返还原告团购定金572万元及利息（自2016年3月18日起至付清之日止，按月利率1%计算）；二、被告重庆平氏科技有限公司返还原告溢价房款2864785元及资金占用损失（自起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告重庆平氏科技有限公司支付原告经济损失：律师费10万元、诉讼保全责任保险保险费19000元。
被告重庆平氏科技有限公司辩称：对欠付572万元定金无异议，但利息应当从2016年11月31日开始计算。因为原告没有将约定的房源销售完，故不存在溢价款。原告应当将全部房源售完、冲抵所有团购定金后才有溢价款。合同中没有约定律师费、诉讼保全责任保险保险费应当由被告承担，原告的主张没有事实依据。
经审理查明，2016年3月18日，原告重庆鑫韬房地产营销策划中心与被告重庆平氏科技有限公司签订了《绿云绣项目团购协议》，约定原告团购被告开发的位于重庆市大渡口区“绿云绣”项目指定物业，共计356套房源，建筑面积约26630.49平方米；团购总价为139961187元，结算单价为6900元/平方米，协议签订当天支付定金1500万元，2016年6月30日前，原告保证团购物业套内面积达到9130平方米以上，累计支付被告的金额达到62982500元。2016年9月30日前，原告保证团购物业套内面积达到18255平方米以上，累计支付被告的金额达到125965100元。被告保证在2016年10月31日前退还原告未销售部分房源的定金，退还比例不超过37套，同时结算已完成部分房源的溢价，并全部支付给原告；被告同意原告在团购价的基础上进行溢价销售，作为原告组织购房人团购物业的佣金，双方每月进行溢价结算，原告以代理费、销售佣金或者策划费的名目提供正式发票，被告在每月10日前支付给原告，合同履行完毕后，按多退少补原则，双方在2016年10月15日前进行统一决算；若一方违约，则应向守约方赔偿由此给对方造成的经济损失（包括但不限于调查费、保全费、诉讼费、律师费、公证费等所有费用）。
协议签订当日，原告重庆鑫韬房地产营销策划中心支付被告重庆平氏科技有限公司团购定金1500万元。
2016年7月21日，原告与被告签订《协议书》约定：确认原告已支付团购定金1500万元，截止2016年7月20日，原告在销售过程中已逐步收回定金928万元，尚余定金572万元未收回；截止2016年7月20日，原、被告终止按《绿云绣项目团购协议》销售剩余房源，原告将尚未销售的房源交回被告；被告欠原告的定金572万元，自2016年3月18日开始按月利率1%计息，被告分期归还原告定金及利息，2016年7月31日前归还100万元，2016年8月31日前归还157万元，2016年9月30日前归还157万元，剩余158万元于2016年10月31前付清。
2017年11月20日，原、被告订立《抵债协议》，约定：1、截止2017年9月30日，被告尚欠原告合同价款（含房屋销售溢价、利息）共计9400485元，其中团购定金572万元，利息815700元，溢价款2864785元，原告对此金额无异议；2、原告同意被告用自己开发的位于九龙坡区巴国城“绿云绣”项目的15套商品房（详见抵房清单）抵偿被告欠原告的全部债务，同时原告同意按被告的要求与被告签订抵偿房屋的《商品房买卖合同》并进行网签登记，并按《商品房买卖合同》约定由原告承担此“债务”的房屋契税费及大修基金和交房后的物业管理费用；3、本以房抵债协议签订后三日内，原告应申请撤回（2017）渝0107民初11617号案件的起诉，并申请解除对被告绿云绣项目及相关财产的全部司法查封；4、双方同意以上抵债房屋按实际网签至原告或者原告指定的第三人名下时，双方的债权债务全部结清。若只办理部分网签的，双方同意按已经网签的实际套内面积进行结算，结算单价为套内面积10000/平方米（不含税费及大修基金和物业费）。结算后的不足部分，被告应将差额部分的款项及时支付给原告。
庭审中，原、被告共同确认：《抵债协议》签订后，原告已将抵债协议中2-24-9号房屋（建筑面积69.31平方米）以529100元的价格转让给他人，并已收取上述款项。
原告陈述，因抵债协议所涉房屋尚未办理解除抵押登记手续，导致协议无法实际履行。
被告陈述，因原告未按约定撤回起诉，并申请解除对相关房屋的司法保全措施，导致抵债协议约定的房屋无法办理网签及解除抵押登记手续。
原、被告经协商一致，同意解除双方签订的《抵债协议》。
另查明，原告与重庆歌乐（涪陵）律师事务所订立《民事法律服务合同》，委托该律所为原告与被告的绿云绣项目合同纠纷提供法律服务，原告应支付律师服务费10万元。2017年4月19日，原告向中国平安财产保险股份有限公司重庆九龙坡支公司支付诉讼财产保全责任保险保费19000元。
上述事实，有当事人陈述、《绿云绣项目团购协议》、《协议书》、《抵债协议》、转账凭证、收据、《民事法律服务合同》及诉讼保全责任保险保险费票据等证据在卷为凭，可以认定。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行义务、行使权利。本案中，原、被告签订的《绿云绣项目团购协议》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
（一）、本案中，原告与被告在《抵债协议》中对欠付定金及利息、溢价款的确认（定金572万元、利息815700元、溢价款2864785元），可以视为双方根据《绿云绣项目团购协议》及《协议书》的约定，对合同价款以及截至2017年9月30日应付利息所作的结算，双方确定的上述款项应当作为被告向原告支付的依据。
（二）、《抵债协议》签订后，因抵债所涉的相关房屋设立了抵押登记，并被采取司法保全措施。原告未按约定申请解除保全措施，解除抵押登记存在障碍，导致《抵债协议》的目的无法实现，为此，原、被告协商解除了《抵债协议》。故被告应当按照《绿云绣项目团购协议》及《协议书》的约定，履行付款义务。
（三）、《协议书》中约定，自2016年3月18日起按月利率1%计算572万元定金的利息。由于原、被告已对截至2017年9月30日欠付定金的利息进行了结算，故被告应当自2017年10月1日起按月利率1%的标准向原告支付所欠定金的利息。
（四）、原告起诉要求被告支付溢价款2864785元，被告在《抵债协议》中确认欠付原告溢价款2864785元。据此，被告存在逾期支付溢价款的违约行为，应当对其违约给原告造成的损失承担责任。原告要求被告支付溢价款2864785元及资金占用损失（自起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的主张并无不当，应当予以支持。
（五）、《绿云绣项目团购协议》中约定，若一方违约，则应向守约方赔偿由此给对方造成的经济损失（包括但不限于调查费、保全费、诉讼费、律师费、公证费等所有费用）。据此，原告因本案支付的律师费10万元及诉讼保全责任保险保险费19000元，应当由被告承担。
(六)、《抵债协议》签订后，原告收取了抵债房款529100元，该款应当从被告欠付款项中扣除。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；(三)主债务。”的规定，前述房款应当首先充抵律师费10万元及诉讼保全责任保险保险费19000元，剩余款项在被告欠付的截至2017年9月30日的利息815700元中进行充抵。
综上，被告应当支付原告团购定金572万元和2017年9月30日前的利息405600元，以及自2017年10月1日起至付清时止按月利率1%的标准计算的利息；被告支付原告溢价款2864785元及自起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失；应当由被告承担的律师费10万元及诉讼保全责任保险保险费19000元债务，经抵充后消灭。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆平氏科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫韬房地产营销策划中心团购定金572万元和2017年9月30日前的利息405600元，以及自2017年10月1日起至付清时止按月利率1%的标准计算的利息；
二、被告重庆平氏科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫韬房地产营销策划中心溢价款2864785元，以及自2017年4月10日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的资金占用损失；
三、驳回原告重庆鑫韬房地产营销策划中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费77398元、保全费5000元，由被告重庆平氏科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审 判 长 仇 修
人民陪审员 杭 静
人民陪审员 王明华
二〇一八年八月十六日
书 记 员 吴 霜