山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一初字第28号
原告济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人王欣，董事长。
委托代理人王鹏，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人耿国玉，山东众成仁和律师事务所律师。
被告济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人石玮华，董事长。
委托代理人杜洛山，男，1968年10月29日出生，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人宗兆丰，男，1958年7月29日出生，汉族，该公司法务部主任。
原告济南市城市建设投资有限公司（以下简称城市建设公司）因与被告济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后依法组成合议庭，于2013年10月31日、2014年7月28日公开开庭审理了本案。原告城市建设公司委托代理人王鹏，被告天建房地产公司委托代理人杜洛山、宗兆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城市建设公司诉称，1999年11月2日，原告与被告天建房地产公司签订《购房协议书》，约定原告购买由被告开发建设的某福苑小区l号、2号、7号、12号、13号整幢住宅楼及3号和4号住宅楼的部分房屋，作为济南市旧城改造重点工程的安置房源，原告已按照《购房协议书》约定向被告支付了购房款。至本次诉讼前，原告安置拆迁户后仍剩余1O套房屋（具体房产见证据材料），但被告至今未办理上述房屋产权转移登记手续。2004年11月2日，原告与被告签订了《某和园·某园12#楼商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的某和园住宅小区某园12号住宅楼中的67套房屋及67套地下室，用于对济南市重点工程被拆迁居民的安置，原告按照合同约定支付房产总价款10799780元。至本次诉讼前，除作为安置房源外，仍剩余42套房屋及配套地下室（具体房产见证据材料），但被告一直未交付剩余房屋、地下室，亦未办理产权转移登记手续。按照合同约定，被告应于2005年7月30日前将合同约定的房屋及地下室交付给原告，逾期未交付被告应承担违约责任。上述房产中有2套房屋及3套地下室，即某和园小区四区12号楼4-301房屋、4-303房屋、4-109地下室、4-111地下室、4-113地下室，被告于本案立案期间恶意转卖给案外人，导致原告无法取得上述房屋及地下室的产权。为加强国有企业资产管理，原告曾多次要求被告就上述两小区剩余房屋给予办理产权过户，但是被告拒绝办理。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告交付所购某和园小区40套房屋、39套地下室及上述房屋、地下室的钥匙，并协助原告办理产权转移登记手续；2、依法判令被告向原告交付所购某福苑小区10套房屋及房屋钥匙，并协助原告办理产权转移登记手续；3、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金3881119元（以己交购房款为基数，按日万分之二暂计算至起诉之日）；4、依法判令解除《某和园某园12#楼商品房买卖合同》项下关于某和园小区四区12号楼4-301房屋、4-303房屋、4-109地下室、4-111地下室、4-113地下室的相关约定，被告向原告返还已付购房款345758元并赔偿利息、房屋差价损失；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告天建房地产公司辩称，一、原告所诉与事实不符，根据原、被告双方于1999年11月2日和2004年11月2日所签订的商品房买卖协议，被告己将原告所购买的剩余房产交付给了原告，并按协议及原告的通知为原告安置了拆迁户、办理了所有权登记手续，不存在逾期交房的违约行为，原告所购买的楼房除了原告已经安置的拆迁户外，截至目前，尚剩余某和园·某园12号楼的42套房屋、42套地下室及某福苑小区的10套房屋未进行安置，其余的己全部按双方的协议安置完毕。上述剩余房产至2013年7月13日前，被告一直未接到原告的安置通知。在此期间，因为被告一直为原告垫付着物业公司的物业费，截止原告起诉前共欠物业费1185829元，被告多次电话催促原告办理相关房产转移手续并缴纳物业费，原告均以等等再说为由不予缴纳所欠物业费。直至2013年7月13日，原告才向被告送达将剩余房屋过户到原告公司名下的通知，原告虽然向被告下达了过户通知，但是通知中所委派的邱某、孙某至今未到被告单位进行接洽，也未向被告提交办理产权转移所需的材料，从以上事实及双方的协议的约定可以看出被告一直是在按照合同的约定和原告的拆迁安置指令办理相关事宜，并没有耽误原告的安置拆迁户工作。再说，从双方的协议中不难看出产权过户的时间及过户到谁的名下完全在原告的掌握中，被告处于从属地位，故而也不存在逾期交房之说，更谈不上违约之说。现剩余房屋产权过户事宜未履行的原因在原告，并且自原告下达过户通知至原告起诉之日也并未超过相关规定90日，原告所诉与事实不符，与法无据，请求法院予以驳回。二、被告同意解除被告已转卖给案外人的2套房屋、3套地下室的相关约定并返还购房款，但应扣除被告为原告垫付的物业管理费。综上所述，被告认为被告在商品房买卖合同履行期间，是完全按照双方的约定履行了协议中的条款，并不存在逾期交房等违约事实，故恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理本院认定：1999年11月2日，原告济南市城市建设投资有限公司与被告济南天建房地产开发有限公司签订《购房协议书》，约定：原告购买被告开发的位于济南市某区某路西段某福苑小区1＃楼、2＃楼、3＃楼（36套、70平方米∕套）、4＃楼、7＃楼、12＃楼、13＃楼，用于济南市旧城改造重点工程的拆迁安置，合计34117.22平方米（以实际发生面积为准），每平方米售价为1200元。其中1＃楼、2＃楼、3＃楼（36套、70平方米∕套）、4＃楼、7＃楼于2000年元月30日前交付使用，12＃楼、13＃楼于2000年5月30日前交付使用，每延期一日按原告已付房款的万分之五承担违约金。房屋产权根据需要由原告城市建设公司确定，被告天建房地产公司按原告城市建设公司确定的产权负责按济南市房屋管理政策、拆迁安置政策、房改政策等规定为住户办理有关手续，由此产生的问题由被告天建房地产公司负责。被告严格按照原告审定后的设计图纸及市房地产开发管理办公室的审查意见进行施工。建材及施工严格按国家的规定要求执行，交接时必须达到建材、建设、质检、消防等方面的完备手续和资料。上述《购房协议书》签订后，原告按约定支付了房屋价款，上述所购房屋安置被拆迁人后，剩余10套房屋（详见剩余房产明细表）被告未交付给原告，亦未为原告办理产权过户手续。
2004年11月2日，原告与被告签订《某和园·某园12#楼商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于济南市某区某路某花园西临某和园住宅小区12#楼67套房屋及67套地下室，房屋地上建筑面积为4521.2平方米（其中套内建筑面积3904.89平方米，分摊公用建筑面积616.31平方米），地下室建筑面积710.95平方米。关于销售价格约定，房屋建筑面积每平方米均价2200元，合计9946640元，地下室建筑面积每平方米1200元，合计853140元，合同总价款为10799780元。关于交房期限和违约责任约定，被告应于2005年7月30日前将合同约定的房屋交付原告使用，被告逾期交付，使原告不能如期安置住户，被告应赔偿原告实际损失，并自交房期限第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。关于产权交接，被告应在住宅楼综合验收合格、符合居住条件后，书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和其他工程建设审批、验收文件。双方验收完毕，签署房屋交接单。被告不出示工程建设审批、验收等文件或出示文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任，被告应承担违约责任。原告安置住户后，被告负责为原告安置的住户办理每户《房屋所有权证》。上述《某和园·某园12#楼商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定支付了房屋价款，所购房屋安置被拆迁人后，剩余42套房屋以及42套地下室中，除某和园小区四区12号楼4-301房屋、4-303房屋、4-109地下室、4-111地下室、4-113地下室已由被告出卖给案外人外，其他40套房屋及39套地下室（详见剩余房产明细表）被告未交付给原告，亦未为原告办理产权过户手续。
2013年7月30日，原告向被告送达了《关于办理房产过户手续的函》，要求被告将双方于1999年、2004年签订的购房合同中剩余房产过户至原告名下，为保证房产过户手续及时办理，原告委托邱某、孙某负责与被告接洽，双方积极配合，尽快办理房产过户手续。原告主张其向被告送达要求过户的函件后，被告拒绝办理涉案剩余房产的过户手续。被告主张其于2013年8月1日收到上述函件后，被告已经准备了相关办理过户手续的材料，等待原告派人办理，但后来原告未派人办理涉案剩余房产的产权过户手续。
对《某和园·某园12#楼商品房买卖合同》项下的房产是否实际交接双方当事人存有争议。原告主张被告没有按照合同约定书面通知原告交接房屋，也没有实际办理交接手续。被告主张其已按照合同约定的时间将房屋验收通知、房源表交付给原告，原告收到通知后，告知被告涉案房屋安置情况，即由原告向拆迁户发放《拆迁安置通知书》、《入住通知》，被安置人（拆迁户）与被告交接房屋、领取钥匙，由被告协助拆迁户办理房产登记手续，即被告系按照原告的指示与被安置拆迁户办理房屋交接和产权登记手续。
另查明，原告购买涉案房屋系用于济南市旧城改造重点工程的拆迁安置，在涉案合同履行及安置拆迁户过程中，原告没有实际控制涉案房屋，由原告向被安置人送达《产权调换通知》、《入住通知》后，被安置人与被告办理房屋交接和产权登记手续。双方当事人对上述事实无异议。
依原告申请，本院前往济南市住房保障和房产管理局调取了涉案某和园小区4区12号楼4-301、4-303房屋及4-110、4-119、4-103地下室的房产档案材料，该档案材料显示，涉案某和园小区4区12号楼4-301室房屋（建筑面积69.35平方米）及4-109号地下室（建筑面积13.76平方米）已由被告出卖给案外人张某明，房屋总价款为40万元；涉案12号楼4-303房屋（建筑面积69.18平方米）及4-111号地下室（建筑面积12.02平方米）已由被告出卖给案外人张某凯，房屋总价款为40万元；涉案12号楼4-113号地下室（建筑面积为8.38平方米），已由被告出卖给案外人周某伟，地下室售价1010元∕平方米，价款为8463元。
上述事实，有下列证据证实：1、原告提供的证据：（1）《购房协议书》；（2）《某和园·某园12#楼商品房买卖合同》；（3）某和园·某园12#楼房源表；（4）某福苑房产明细表；（5）购房发票一宗；（6）剩余房屋明细表；（7）《关于办理房产过户手续的函》。2、被告未提供证据。
本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：一、被告是否应向原告交付涉案剩余房屋并协助原告办理产权过户手续；二、被告未按《某和园·某园12#楼商品房买卖合同》约定时间交付房屋是否构成违约；三、被告擅自转让原告购买的房屋，是否应赔偿利息及房屋差价损失。
关于焦点一，本院认为，双方当事人于1999年11月2日签订《购房协议书》及2004年11月2日签订《某和园·某园12#楼商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今未向原告交付房屋并协助办理剩余房屋的产权过户手续。庭审中，被告同意向原告交付房屋并协助办理剩余房屋的产权过户手续，但辩称原告应支付截止本案起诉前涉案房屋拖欠的物业费1185829元。本院认为，即使原告拖欠物业费用，应由管理涉案房屋的物业公司催缴，并且物业费纠纷与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，本院不予审理。现原告要求被告交付涉案剩余房产并协助办理产权过户手续，理由正当，本院予以支持。
关于焦点二，本院认为，被告是否将原告购买的房屋按照合同约定的时间交付给原告，双方当事人对此存有异议。虽然原、被告签订的《某和园·某园12#楼商品房买卖合同》中对房屋交付及逾期交付违约金作出了明确约定，但双方对使用涉案某福苑小区、某和园住宅小区房屋安置拆迁户的程序均予以认可，即合同实际履行过程中，原告并没有实际控制涉案房屋，实际拆迁安置时被告接受原告的安置指示，被告根据原告向被安置人送达的《拆迁安置通知书》和《入住通知》直接与拆迁户进行交接房屋并办理房屋产权过户手续。鉴于原告购买涉案房屋的合同目的及双方实际履行情况，可以认定双方当事人在合同履行过程中对房屋交付的时间及方式进行了变更，即房屋交付及交付时间均由原告根据安置拆迁户的需要向被告发出指令而定。因此，原告主张被告未按合同约定交付房屋并要求被告支付逾期交房违约金，理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点三，本院认为，被告未经原告同意擅自将涉案某和园小区四区12号楼4-301房屋、4-303房屋、4-109地下室、4-111地下室、4-113地下室转让给案外人，违反合同约定，应赔偿原告因此造成的损失。原告要求解除《某和园某园12#楼商品房买卖合同》项下关于天和园小区四区12号楼4-301房屋、4-303房屋、4-109地下室、4-111地下室、4-113地下室的相关约定，被告同意解除，本院予以确认。关于损失，原告要求被告返还上述已转让房产的合同价款345758元，符合法律规定，予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，当事人有权要求赔偿损失”的规定，原告要求按照被告转卖给案外人房屋价款与合同约定价款的差价予以赔偿，符合法律规定，予以支持。因此，被告应赔偿原告房屋差价损失462705元（808463元-345758元=462705元）。因房屋差价损失已经能够弥补房屋价款的利息损失，故原告主张利息损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南市城市建设投资有限公司交付位于济南市某区某路某某花园西临某和园住宅小区12#楼天和园小区40套房屋、39套地下室（详见某和园小区明细表），被告于本判决生效之日起30日内协助原告办理产权转移登记手续。
二、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日10日内向原告济南市城市建设投资有限公司交付位于济南市某区某路西段某福苑小区10套房屋（详见某福苑小区明细表），被告于本判决生效之日起30日内协助原告办理产权转移登记手续。
三、解除《某和园某园12#楼商品房买卖合同》项下关于某和园小区四区12号楼4-301房屋、4-303房屋、4-109地下室、4-111地下室、4-113地下室的相关约定。
四、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南市城市建设投资有限公司返还《某和园某园12#楼商品房买卖合同》项下关于某和园小区四区12号楼4-301房屋、4-303房屋、4-109地下室、4-111地下室、4-113地下室已付购房款345758元。
五、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告济南市城市建设投资有限公司位于济南市某区某路某某花园西临某和园小区四区12号楼4-301房屋、4-303房屋、4-109地下室、4-111地下室、4-113地下室房产差价损失462705元。
六、驳回原告济南市城市建设投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费89157元，由原告济南市城市建设投资有限公司负担30000元，被告济南天建房地产开发有限公司负担59157元；财产保全费5000元，由被告济南天建房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 刘继英
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 朱 茜
剩余房产明细表（天和园小区）
序号楼号单元房号地下室编号11212011-10421212021-10531213011-10741213021-10851213031-10961214011-11071214021-11181214031-11391215011-114101215021-116111215031-117121216021-118131221022-103141222022-106151223012-109161223022-110171224022-114181225022-116191226022-118201231013-101211231023-102221232023-105231233023-110241233033-111251234023-115261234033-116271235023-117281236024-101291241024-102301241034-103311242024-105321243024-11033124401341244024-114351244034-115361245024-116371245034-117381246024-118391251025-102401252025-105剩余房产明细表（天福苑小区）
序号楼号单元房号11260121360231560241560358160368260378360388460198460210104602