＼n广东省东莞市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）东中法民一终字第212号＼n上诉人（原审被告）：东莞市母婴世界企业有限公司。住所地：东莞市东城区岗贝雍华庭商铺61号二楼。＼n法定代表人：卢庆堂，总经理。＼n委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。＼n委托代理人：方燕萍，广东章禹律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：东莞市志宏物业投资有限公司。住所地：东莞市樟木头镇永宁街永安大厦。＼n法定代表人：王敏强，总经理。＼n委托代理人：蒋春晖，广东国锋律师事务所律师。＼n上诉人东莞市母婴世界企业有限公司（以下简称母婴公司）与被上诉人东莞市志宏物业投资有限公司（以下简称志宏物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第4371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。＼n志宏物业公司于2013年7月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、母婴公司支付2013年6月份房屋租金38588元、滞纳金15420元、电费6813元、水费100元，合计60921元。2、志宏物业公司没收母婴公司押金70000元。3、诉讼费用由母婴公司承担。＼n原审法院经审理查明：东莞市樟木头旅游商品服务公司于2008年10月6日经核准转制变更登记为志宏物业公司。2005年8月17日，在广东樟木头律师事务所的见证下，东莞市樟木头旅游商品服务公司与母婴公司签订《合同书》一份，约定：东莞市樟木头旅游商品服务公司将其所有的东莞市樟木头永宁街永安大厦一、二层租赁给母婴公司经营百货、纺织及母婴产品之用途（一层不包括永安大厦已租药店和管理处）；租期自2005年11月6日至2015年11月6日止；租金采取递增制，即从2005年11月6日至2009年11月6日每月租金35000元，2009年11月7日至2012年11月6日每月36750元，2012年11月7日至2015年11月6日每月租金38588元；租金交纳时间为每月十日前，每逾期一天按租金总额加收滞纳金2%；合同签订后，母婴公司须向东莞市樟木头旅游商品服务公司交纳押金70000元及一个月租金35000元，期满后退还押金；如母婴公司在租约期未满时自行中止合同，东莞市樟木头旅游商品服务公司有权无偿收回物业并没收押金。双方签订合同后母婴公司交付了70000元押金并按约支付租金。2013年7月8日，母婴公司向志宏物业公司发联络函要求终止合同，并于当天搬离案涉房屋，尚拖欠志宏物业公司2013年6月份租金38588元未付。＼n一审庭审中，志宏物业公司、母婴公司均确认母婴公司签订租赁合同后在案涉物业处经营东莞市樟木头婴之物语日用百货店，经营者为颜静婷，由母婴公司法定代表人的女儿卢碧霞交付租金，但发票中付款方名称写为颜静婷。志宏物业公司主张母婴公司未经其同意转租给颜静婷，2012年4月至2013年7月没有开发票是因为颜静婷不打算继续经营，想终止与母婴公司的转租合同关系，故其不要志宏物业公司开具发票，发票中付款方名称写为颜静婷是为了配合颜静婷经营。母婴公司主张其不存在转租行为，其在樟木头的店铺是以颜静婷的名义经营和开具发票，从2012年4月开始志宏物业公司不再提供租金发票，而不是其不要求开具发票，且因发票名称为“王敏强”，与当地工商局登记的产权所属不符而无法办理2012年《食品流通许可证》，导致2012年营业执照无法年审，故于2013年7月发书面通知终止与志宏物业公司的租赁合同。志宏物业公司主张母婴公司没有提供证据证明因发票问题无法通过年审及无法获得相关证明，且合同没有约定其有开具发票及协助母婴公司办理相关证件的义务。＼n另，志宏物业公司一审当庭撤回对水电费6913元的诉讼请求。＼n原审法院认定上述事实的证据有：联络函、合同书、房地产权证、抵押品契证资料收据、工商查询结果、广东省地方税收通用发票、核准个体工商户注销登记通知书、个体工商户营业执照、中国银行交易单据及一审庭审笔录等附卷。＼n原审法院认为：2005年8月17日，东莞市樟木头旅游商品服务公司与母婴公司签订《合同书》，2008年10月6日，东莞市樟木头旅游商品服务公司经核准转制变更登记为东莞市志宏物业投资有限公司，即志宏物业公司。故志宏物业公司是本案的适格主体。因志宏物业公司用于出租的涉案房屋已依法取得房地产权证，志宏物业公司、母婴公司签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点为：母婴公司是否合法解除与志宏物业公司之间签订的租赁合同，母婴公司是否应支付拖欠志宏物业公司的租金及其滞纳金。＼n2013年7月8日，母婴公司以志宏物业公司从2012年4月开始无法提供租金发票，且因无法办理2012年《食品流通许可证》，致使2012年营业执照无法年审为由，终止与志宏物业公司的租赁合同。志宏物业公司主张母婴公司从来没有以书面形式向其要求开具发票及协助办理相关证明，且其也没有提供证据证明因发票问题无法通过年审及无法获得相关证明，同时双方签订的合同中也没有约定志宏物业公司有开具发票及协助办理相关证件的义务，2012年4月起颜静婷不要求其开具发票。因双方对开具发票及协助办理相关证明并未作出明确的约定，母婴公司也未提供证据证明因发票问题致使其无法通过年审和获得相关证明，母婴公司直至2013年7月8日才发函给志宏物业公司告知存在上述问题，并立即终止与志宏物业公司签订的合同和搬离案涉租赁房屋，母婴公司2013年7月8日自行终止与志宏物业公司的合同的行为已构成违约。按双方签订的《合同书》第三条的约定，母婴公司在租约期未满时自行中止合同，志宏物业公司有权无偿收回物业并没收押金。故对志宏物业公司要求没收母婴公司的70000元押金的诉讼请求，原审法院依法予以支持。＼n一审庭审中母婴公司确认尚欠志宏物业公司2013年6月份租金38588元未付，且其于2013年7月8日才搬离案涉租赁房屋，即2013年6月母婴公司已实际使用案涉租赁房屋，故对志宏物业公司要求母婴公司支付2013年6月份租金38588元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。母婴公司主张其已经交付志宏物业公司押金70000元，足以抵付2013年6月的租金。因系母婴公司的违约行为而致合同解除，母婴公司该主张没有法律依据，原审法院依法不予支持。＼n关于2013年6月份租金38588元的滞纳金问题。志宏物业公司主张双方在《合同书》中已约定每月十日前交当月租金，每逾期一天按租金总额加收滞纳金2%。母婴公司主张滞纳金的约定过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。母婴公司于2013年7月8日搬离案涉房屋并终止合同，尚未支付2013年6月份租金，根据合同约定，2013年6月份租金的滞纳金应从2013年6月11日起计算。志宏物业公司在一审庭审中要求从2013年7月8日起计算至7月28日，共20天，这是志宏物业公司对自己权利的合法处分，原审法院依法予以准许。因母婴公司主张滞纳金每天2%约定过高，原审法院酌情处理滞纳金以每天1.5‰为宜。故滞纳金应以38588元为本金，按照每日1.5‰的标准，共计1158元（38588元×1.5‰×20天）。＼n因志宏物业公司在一审庭审中撤回其对水电费的诉讼请求，这是志宏物业公司对自己权利的合法处分，原审法院依法予以准许。＼n综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《城市房屋租赁管理办法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、母婴公司应于判决发生法律效力之日起五日内向志宏物业公司支付2013年6月份的租金38588元及其滞纳金1158元，共计39746元。二、志宏物业公司无需向母婴公司退回押金70000元。三、驳回志宏物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1459元，由志宏物业公司负担236元，母婴公司负担1223元。＼n上诉人母婴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审庭审中母婴公司与志宏物业公司均确认母婴公司在签订租赁合同后在案涉物业处实际经营，东莞市樟木头婴之物语日用百货店的经营者为颜静婷，只是由母婴公司的法定代表人的女儿卢璧霞交付租金，但发票中付款方名称为颜静婷。而每月的租金都是交给王敏强个人，并由王敏强开具发票。因此合同的实际履行人应是王敏强和颜静婷。母婴公司提前解除合同是因为志宏物业公司不能提供租赁发票及相关文件导致母婴公司无法办理《食品流通许可证》及经营场地证明，最后导致无法通过工商局的年审，母婴公司解除合同是合法合理，不存在违约行为，并且母婴公司已经支付志宏物业公司押金70000元，足以抵消2013年6月份的租金。据此，请求本院：撤销原审判决第一项，确认母婴公司无需支付2013年6月份的租金38588元及滞纳金1158元，志宏物业公司承担本案诉讼费用。＼n被上诉人志宏物业公司答辩称：（一）1、颜静婷与志宏物业公司之间没有租赁合同关系，应认定颜静婷为租赁合同案外人。而母婴公司提交的经营者为颜静婷的个体营业执照名称与母婴公司企业名称并非一致，由此认定颜静婷非母婴公司的职务行为。因此母婴公司与颜静婷实为转租关系。发票中注明付款方为颜静婷是志宏物业公司应母婴公司要求而填写，收款方上写王敏强是因其是志宏物业公司的法定代表人，发票记载的内容不能变更租赁合同履行主体。母婴公司主张王敏强和颜静婷才是本案租赁合同的履行双方没有依据，且发票事宜不是本案租赁合同纠纷审理范畴。2、租赁合同并未约定志宏物业公司有义务协助转租合同中的承租人颜静婷办理证照义务，同时母婴公司也未通知志宏物业公司对上述事宜进行协助。故案外人颜静婷办理《食品流通许可证》、经营场地等证明及年审事宜与本案租赁合同纠纷不存在法律上的关联性，因此母婴公司以志宏物业公司未履行协助办理证照而解除租赁合同并无合同依据。（二）1、母婴公司2013年6月已实际使用案涉租赁物，有义务支付该月租金，并应按银行同期贷款利率支付滞纳金1158元。2、母婴公司违约致志宏物业公司丧失三个月可得租金115764元，没收押金及滞纳金尚不足弥补实际损失，因此没收押金条款合理合法。母婴公司二审请求中并未要求撤销一审判决第二项。3、母婴公司解除合同的真正原因是颜静婷经营不善，母婴公司未能足额支付每月租金，是因为颜静婷多次声称经营困难，请求暂缓支付。＼n本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。＼n本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对母婴公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：母婴公司是否应支付志宏物业公司2013年6月租金及滞纳金。案涉租赁合同为母婴公司与志宏物业公司签订，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。不管案涉房屋的实际经营者为何人，母婴公司和志宏物业公司是案涉租赁合同的相对方，均应按照合同约定履行各自的义务。母婴公司主张志宏物业公司未开具发票及协助其办理相关证照导致无法年审，但母婴公司未提交任何证据证明其向志宏物业公司要求开具发票以办理相关证照，且双方合同并未约定志宏物业公司具有协助办证的义务，故原审法院认定母婴公司单方终止合同的行为违反了合同约定是正确的，母婴公司应向志宏物业公司支付2013年6月未付的租金及滞纳金，志宏物业公司根据合同约定有权没收案涉押金。＼n综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。母婴公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费794元，由上诉人东莞市母婴世界企业有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长高斌＼n代理审判员廖志明＼n代理审判员杨浩＼n二〇一四年四月十日＼n书记员梁玮珊＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。