上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第41533号
原告何宜铃。
委托代理人金家鹏，上海市海之纯律师事务所律师。
被告冯清泉。
原告何宜铃诉被告冯清泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法由代理审判员周婉独任审判，于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告何宜铃的委托代理人金家鹏，被告冯清泉均到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告何宜铃诉称，2013年8月17日，原、被告签订上海市房地产买卖合同及补充协议各一份。合同约定原告将位于上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给被告，房款连同装修费共计人民币（以下币种同）4，080，000元。被告在合同签订当日支付2，560，000元，以银行贷款支付1，450，000元，余款70，000元在房产证到手后7日内支付，逾期付款按应付款的日万分之十支付违约金。合同签订后，原告于2013年9月4日迁出户口，9月7日原、被告至交易中心办理过户手续，9月13日被告取得系争房屋房产证，但被告至今未向原告支付余款70，000元，原告曾多次交涉，均无果。故原告起诉，要求：1、判令被告支付原告购房款7万元；2、判令被告支付原告逾期付款违约金，自2013年9月21日起至房款付清之日止，按7万元的日万分之十标准计算；3、本案案件受理费由被告承担。审理中，原告变更请求，要求逾期付款违约金按照日万分之五标准计算，起算日期调整为2013年9月28日。
被告冯清泉辩称，其与原告签订过三份合同，第二份合同是基础合同，第二份合同签订后系争房屋上有了查封，因此给其造成了很大损失。房屋交接书与承诺书的签订是无效的，当时原告强势，说不签订就不交房，所以签订时不是公平的。交接书上所写的水电煤都已经结清，这不是事实，都没有结清，物业费也没有结清，其与原告之间的每一次金钱往来都有打收条。交接书上写的交房后的风险由被告方承担，这是霸王条款。2013年7月11日原告与林海新签订的交接书，当时其与林海新已经离婚，其没有授权林海新，现在也不追认，因此交接书是无效的。相反，原告应支付被告包括损失11万元以及因为户籍不能及时进入的损失45，000元、重新回户籍地开证明产生的差旅费等3，000元，共计158，000元，这大于未支付的尾款，因此不同意原告诉请。
经审理查明：2013年5月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，房屋总价为328万元，双方约定于2013年6月26日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并约定了付款时间、违约责任等。2013年7月11日，林海新代被告与原告签订《房屋交接书》，明确双方对系争房屋进行交接，完好交房，水、电、煤、有线、物业费等费用已全部结清，双方对交房没有异议，签字认可，交房后风险由购买方承担，买卖双方同意延迟办理产权过户手续，双方互不追究违约责任。同日，林海新出具承诺书，表示受被告委托签订房屋交接书，对于签字后产生的法律和经济责任被告都认可，若被告不认可由其承担一切责任。2013年8月17日，原、被告再次签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，房屋总价为328万元。合同第六条约定，原、被告在2013年9月8日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。第九条约定，被告未按本合同约定期限付款的，被告应向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之拾计算，违约金自合同应付款之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过拾日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付拾日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%，原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日拾日内向原告支付。合同附件三付款协议约定，合同签订当日，被告支付原告176万元，被告以银行贷款方式支付原告145万元，等被告产证到手后7天内，被告支付原告5万元，原告房屋已交付被告（待原告结清水、电、煤、物业管理费等费用），被告支付原告2万元。同日，双方对系争房屋固定装修转让费支付事宜签订《房地产买卖合同之补充协议》，协议第一条约定2013年8月17日之前（含当日）被告已付原告固定装修转让费80万元整。第四条约定，房屋租约问题原告已解决，原告已交房给被告。第七条约定，如若在出现原告原因导致交易中断，若经双方协商达成一致继续履行合同时，原告应支付被告合同总额10%违约金。第八条约定，买卖合同上约定的7万元整，由被告交于居间方保管，等被告拿到产证七天内（原告结清水电煤物业等费用），经双方签字确认无异议后，由居间方转交给原告。之后被告支付房款，至今尚余7万元未支付。系争房屋于2013年9月13日被核准登记在被告名下。
另查明，原告与被告及林海新于2013年5月22日签订房地产买卖合同之补充协议，明确双方于2013年5月22日签订了《上海市房地产买卖合同》，转让价为328万元，现对系争房屋的固定装修转让费等达成协议，该协议明确被告支付给原告的固定装修转让费与房屋转让款总计408万元确定不变，并约定了房屋内户口迁出时间、违约责任、交付时间等。
再查明，被告于2013年6月21日与林海新办理离婚手续。后林海新户口于2013年9月25日迁入系争房屋内，当时林海新婚姻状况显示为已婚冯清泉，被告庭审中明确当时因中介称其如果不离婚就不能购买系争房屋，故为了购买系争房屋是其与林海新离婚的原因之一，后其于2013年9月20日领取了系争房屋的房地产权证，并于2013年9月22日左右与林海新复婚。
审理中，原告提供上海公益物业管理有限公司东方龙苑物业服务中心出具的证明，以证明原告方已支付系争房屋2013年1月至12月物业管理费1，748.41元。同时，原、被告明确就系争房屋先后签订过三份买卖合同，第一份买卖合同的买受人即被告及林海新。
上述事实，由2013年5月27日上海市房地产买卖合同、2013年5月22日房地产买卖合同之补充协议、房屋交接书、2013年8月17日上海市房地产买卖合同、2013年8月17日房地产买卖合同之补充协议、承诺书、户籍资料、证明等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2013年8月17日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。双方虽就系争房屋先后签订过三份买卖合同，但2013年8月17日签订的买卖合同及补充协议系对之前两份买卖合同及补充协议的内容进行了变更、补充，故对于三份合同约定不一致应以2013年8月17日的买卖合同及补充协议为准。根据双方2013年8月17日买卖合同及补充协议，被告应当拿到产证七天内、在原告结清水电煤物业等费用后，即向原告支付房屋尾款7万元。审理中，被告明确其已于2013年9月20日即领取产证，故本案争议焦点在于双方是否已经结清水电煤物业等费用。审理中，原告已提供林海新出具的房屋交接书，上已明确“水、电、煤、有线、物业费等费用已全部结清，双方对交付没有异议，签字认可”，被告称其与林海新已经离婚，林海新无权代表其签署房屋交接书等，但被告庭审中也明确表述其听信中介意见，为购买系争房屋故与林海新离婚，结合系争房屋签订的第一份买卖合同买受人即林海新、冯清泉以及被告在取得系争房屋产权证后即与林海新办理复婚手续，且在林海新出具房屋交接书收取系争房屋至原告起诉期间被告从未就林海新出具房屋交接书收取系争房屋提出异议等情况，本院有理由相信被告对林海新接收系争房屋并出具房屋交接书的行为是明知并且认可的。根据房屋交接书，原、被告之间已就水、电、煤、物业费等已结算完毕，被告应及时将剩余房款支付给原告，故原告要求被告支付剩余房款及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿将逾期付款违约金计算标准调整为日万分之五，并无不当，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告冯清泉于本判决生效之日起十日内，支付原告何宜铃房款7万元；
二、被告冯清泉于本判决生效之日起十日内，支付原告何宜铃逾期付款违约金（以7万元为本金，自2013年9月28日起至判决之日止，按照日万分之五的标准计算）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，581元，减半收取790.50元，由被告冯清泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一四年二月八日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。