福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终2414号
上诉人（原审被告）：厦门金都海湾置业有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯一里7号之7店面。
法定代表人：吴忠泉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈佳，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈太洋，男，1986年7月14日出生，汉族，住湖北省丹江口市。
上诉人厦门金都海湾置业有限公司（以下简称金都公司）与被上诉人陈太洋商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金都公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》约定讼争房屋交付时间为2015年9月30日，本案中，由于金都公司在合同约定的交付时间未能取得消防验收，直至2015年12月16日才通过消防验收，陈太洋据此提起逾期交房诉讼，一审法院判令金都公司应支付2015年10月1日至2015年12月16日的逾期交房违约金，金都公司并无异议。根据该判决可以确认交付房屋时间应为2015年12月16日，根据买卖合同第十四条约定，逾期办证起始时间亦应顺延90日，故本案逾期办证起始时间应为2016年3月16日。二、根据买卖合同补充条款第十一款约定，本案中不动产登记机关已于2016年6月12日出具讼争房屋的初始登记收件收据，应视为金都公司完成了协助义务，故逾期办证截止时间应为2016年6月12日，并非一审认定的陈太洋缴纳契税时间，否则若陈太洋迟迟不缴纳契税或不办理转移登记手续，则金都公司应无期限的承担逾期办证违约金，显然不公平合理。
陈太洋辩称，一、一审法院认定的逾期办证的起算时间不对。双方合同约定的房屋交付期限是2015年9月30日，60日后应该为2015年11月29日。二、一审法院认定的逾期办证截止时间正确。三、一审法院以陈太洋未提供逾期办证损失的证据，认定按照日0.001%为标准，计算预期办证违约金，适用法律错误，处理欠妥。《厦门市商品房买卖合同》及其补充协议是出卖人基于重复使用需要制作的格式合同，合同的违约责任条款明显加重买受人义务，限制买受人权利。《厦门市商品房买卖合同》约定出卖人逾期办理房产证的违约金为自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金，但附件六合同补充协议第五条约定：“……逾期支付的，每逾期一日向出卖人支付应补缴房价款总额0.1%的违约金，……超过15天，每日向出卖人支付应补缴房价款总额0.2%的违约金”。可见，上述违约责任条款中双方的权利义务明显不对等。根据合同法的规定，当事人约定的违约金过低的，可以请求法院予以增加。金都公司的逾期办证时间长达303天，使陈太洋不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益及处分的权利，另外在房产交易时增值税及其附加将延长303天才能享受税收减免，给陈太洋造成无法估量的损失，且损失数额明显远大于约定的违约金，属于损失数额难以确定的情况，而约定违约金又明显过低。本案逾期办证的损失数额明显远大于约定的违约金，属于损失数额难以确定的情形，为维护交易安全和公平，弥补买受人的损失，故可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准认定陈太洋的实际损失数额范围，而不能让违约方以明显过低的违约金来承担违约责任。请求二审法院对本案依法改判。
陈太洋向一审法院提出诉讼请求：1.金都公司支付逾期交房违约金12320元。违约自2015年10月1日起至2015年12月16日止；2.变更商品房买卖合同第十四条第二款由“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.025%向买受人支付违约金”；3.金都公司支付违约交付产权证的违约金60600元。违约金以已付款800000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即每天万分之二点五，自2015年11月29日起至2016年9月26日止，共303天；4.本案诉讼费由金都公司承担。
一审法院认定事实：2014年12月18日，陈太洋、金都公司签订编号为03189054的《厦门市商品房买卖合同》，约定：陈太洋向金都公司购买“金都.海尚国际北区1#楼A梯38层3803室”，总价款800000元，金都公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方政府有关规定将同时符合合同约定条件的商品房交付陈太洋使用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人贰仟元违约金。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行。合同第十四条关于产权登记的约定：买受人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.001%向买受人支付为违约金。合同补充协议约定：出卖人将办理初始登记需由出卖人提供的资料报送备案后，即视为出卖人已履行完毕产权登记中的合同义务；如因为其他原因（包括但不限于买受人不申请办理转移登记等手续、相关部门办理迟延或暂不予办理等）导致买受人不能取得房地产权属证书的，均不能视为出卖人的责任。2015年5月22日，案涉商品房所在地块通过竣工验收，2015年9月25日，金都公司登报刊登1#楼、4#楼的交房通知。2015年12月16日通过消防验收。2015年10月1日，陈太洋对讼争房屋进行验收，于2015年10月12日办理交接手续，并于2015年10月13日交纳2015年10月1日至2016年9月30日的物业费。2016年6月12日，金都.海尚国际北区（1号、2号楼及1号地块地下室）取得初始登记。2016年6月16日，金都公司通知陈太洋办理讼争房屋权属证书。2016年9月29日，陈太洋缴纳讼争商品房的契税。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，陈太洋与金都公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。金都公司交付3803室房产时，尚未通过消防验收，应视为逾期交付。依照合同约定，金都公司应当支付逾期交房违约金，即自2015年10月1日起至2015年12月16日止，按照已付款日万分之二计算，即12320元。陈太洋主张逾期办证违约金标准日0.001%的约定显失公平，但是未能提供证据证明，本院不予采纳。金都公司于2016年6月12日办理金都.海尚国际北区（1号、2号楼及1号地块地下室）项目中部分土地房屋初始登记，已超出合同约定的房屋交付期限后60日，已经构成违约，应依约承担违约责任。故房屋逾期办证违约金应自2016年1月1日起算，以已付购房款为基数，按照日0.001%为标准，计算至陈太洋取得权属证书之日，陈太洋主张计算至2016年9月26日，本院予以照准，逾期办证违约金为2160元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门金都海湾置业有限公司应于判决生效之日起十五日内向陈太洋支付逾期交房违约金12320元；二、厦门金都海湾置业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付陈太洋逾期办证违约金2160元；三、驳回原告陈太洋的其他诉讼请求。
二审审理期间，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，陈太洋二审庭审中明确本案逾期办证起算时间从商品房交付使用后60日内（2016年2月16日）起算。
本院认为，本案讼争《厦门市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依照合同约定严格履行各自义务。根据合同第十四条关于“买受人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”的约定，可以明确金都公司履行产权登记义务的起始时间为商品房交付后60日内，现陈太洋二审亦明确逾期办证违约金起算时间为2016年2月16日，本院予以照准。金都公司主张讼争合同约定“若买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”，应从讼争房屋交付后第91天起算逾期办证违约金，因该“90天”系指金都公司如未能限期履行义务则应承担相应责任的期限，而非金都公司履行产权登记义务的起始时间，故金都公司该主张系对合同条款的曲解，本院不予采信。一审法院对于讼争房屋逾期办证违约金起算时间有误，本院予以纠正，故本案讼争房屋逾期办证违约金起始计算时间为2016年2月16日。
关于本案讼争房屋逾期办证违约金计算截止时间问题，由于相关合同补充协议已明确约定“出卖人将办理初始登记需由出卖人提供的资料报送备案后，即视为出卖人已履行完毕产权登记中的合同义务”，金都公司承担的是项目所有权首次登记义务而非买受人分户登记义务，故对于分户产权的办理，出卖人负有的则是协办的义务，因不动产登记机关已于2016年6月12日出具讼争房屋的初始登记收件收据，根据合同约定应视为金都公司完成了协助义务，一审法院依据陈太洋主张的时间作为计算逾期办证违约金截止点缺乏依据，本院予以纠正。故本案讼争房屋逾期办证违约金截止计算时间为2016年6月12日。
至于陈太洋二审主张一审法院关于逾期办证违约金计算起始时间认定有误及违约金约定过低等抗辩意见，因其并未提起上诉，故本院不予采信。
综上，金都公司上诉请求理由部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4638号民事判决第一项；
二、变更厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4638号民事判决第二项为：厦门金都海湾置业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付陈太洋逾期办证违约金936元；
三、撤销厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4638号民事判决第三项；
四、驳回陈太洋的其他诉讼请求；
五、驳回金都公司的其他上诉请求。
一审案件受理费800元，由陈太洋负担655元，由金都公司负担145元；二审案件受理费50元，由陈太洋负担28元，由金都公司负担22元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年六月十五日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。