天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)和民四初字第1449号
原告第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司天津分公司,住址天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心写字楼测绘楼41层05、06、07单元。
代表人邹锦标。
委托代理人杨震宇,国浩律师(天津)事务所律师。
委托代理人郑爽,国浩律师(天津)事务所律师。
被告天津市宜融科技有限公司,住所天津市和平区。
法定代表人王艳波。
原告第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司天津分公司与被告天津市宜融科技有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2015年12月16日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑爽到庭参加诉讼,被告天津市宜融科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司天津分公司诉称,原告系坐落在天津市和平区***大厦的物业管理企业,被告系该项目**号楼*层***单元的租户。原告严格按照《前期物业管理服务合同》的约定全面履行了物业管理服务义务,而被告却未向原告支付自2015年2月至2015年11月16日的物业费,以及自2014年9月至2015年11月16日的电费。原告多次要求被告履行支付义务,被告至今未付。现原告起诉,要求:1、被告支付原告自2015年2月之2015年11月16日的物业服务费121377.26元;2、被告支付原告自2014年9月至2015年11月16日的电费12416.55元;3、被告支付截至2015年11月20日止的物业费违约金8607.6元;4、被告支付自2015年11月21日起被告还清全部欠款之日止的未偿还金额的违约金;5、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告提交的证据为:1、原告与案外人天津新天投资有限公司(下称新天公司)签订的天津市非住宅前期物业服务合同;2、被告与案外人新天公司签订的金之谷大厦壹号楼租赁合同;3、金之谷大厦用户手册;4、案外人新天公司天津市房地产权证;5、1号楼宜融科技电表读数记录表;6、证明既往交费的天津市地方税务局通用机打发票2张及银行回单;7、天津市地方税务局通用机打发票5张;8、金之谷大厦退租通知单;9、催款通知单3张;10、律师函及快递单;11关于讼争房屋现状照片15张。
被告天津宜融科技有限公司既未出庭参加诉讼,亦未答辩,也未提交证据。
经审理查明,2009年8月5日,原告与案外人新天公司签订天津市非住宅前期物业服务合同约定,案外人新天公司将金之谷大厦委托原告进行前期物业管理服务事宜,该写字楼、商业座落位置为天津市和平区解放北路与哈尔滨道交口东北侧。其中包括:1号楼地上33层、地下4层;2号楼地上8层,地下4层;3号楼地上6层,地下4层。前期物业服务合同自2009年8月5日开始,至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。该合同对物业管理服务事项和双方的权利义务、物业管理服务内容及标准进行了约定。还约定,物业管理区域前期物业管理服务收费采取酬金制的方式,预收标准:写字楼为25元人民币/月/㎡;商业为27元人民币/月/㎡。案外人新天公司于每季度首5个工作日前交纳,业主于每月5日前交纳。案外人新天公司或者业主逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三比例交纳违约金。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定,业主负连带责任。
2014年7月8日,案外人新天公司与被告签订金之谷大厦*号楼租赁合同约定,案外人将座落在天津市和平区滨江道1号金之谷大厦*号楼*层***单元出租给被告使用,房屋面积553.56平方米,被告承租单元为办公用途。租赁期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止共贰年。被告按照物业管理费12731.88元/月的标准向案外人新天公司指定的物业管理公司支付,每月以30天计算物业管理费。实行上付款,即每月日前向案外人新天公司指定的物业管理公司支付物业管理费,如逾期交纳的须按逾期金额每日向案外人新天公司指定的物业管理公司支付万分之五的违约金(详见卷内计算明细)。
2014年7月9日,被告向原告出具金之谷大厦使用手册及装修手册承诺书,确认已详细阅读并同意遵守。该手册第十七章物业管理费中明确,写字楼单元物业管理费为23元/月/㎡(建筑面积),商业区域物业管理费为25元/月/㎡(建筑面积),租户每月除交纳物业管理费外,还应根据每月实际使用量交纳能源费,其中电费按照1.15元千瓦时(度)为收费标准,每月5日前交纳,逾期将收取应缴额每日万分之五的滞纳金。
针对原告仅起诉房屋租赁方为被告,经询问原告表示不向案外人新天公司主张权利。其后,原告申请案外人新天公司出庭作证。案外人新天公司提交租赁合同和解除合同证明被告向其租用讼争房屋,并已于2015年11月16日解除租赁合同,被告承诺承担租赁期间的物业费用。
经审查,原告要求被告给付自2015年2月至2015年11月16日物业费121377.26元的诉讼请求,是按照案外人新天公司与被告签订金之谷大厦*号楼租赁合同中的相关约定主张,被告按照物业管理费12731.88元/月向案外人指定的物业管理公司支付,与被告确认的由原告出具的金之谷大厦使用手册确定的写字楼单元物业管理费为23元/月/㎡(建筑面积)收费标准一致。原告要求被告给付截止至2015年11月16日的违约金8607.6元的诉讼请求,是按照案外人新天公司与被告签订金之谷大厦*号楼租赁合同约定即逾期付款后需支付每日万分之五的滞纳金比例计算,与金之谷大厦使用手册中确定的比例一致。
至于原告当庭提交的*号楼宜融科技电表读数记录表中,记载了***各单元用电读数,但记录表中没有被告确认的记载,原告也没有提交被告予以确认的证据。
上述事实,有原告的陈述和提交的证据在案佐证,本院予以确认。
本院认为,原告与案外人新天公司签订天津市非住宅前期物业服务合同,以及经被告确认的由原告出具的金之谷大厦使用手册是当事人的真实意思表示,均合法有效。该物业服务合同对该大厦全体业主具有约束力。使用手册对被告具有约束力。被告作为房屋使用人,应受该合同和使用手册的约束,承担给付原告物业管理服务费的责任。因此,本院对于原告要求被告给付拖欠的物业管理服务费、违约金的诉讼请求予以支持。至于原告要求被告支付原告自2014年9月至2015年11月16日的电费12416.55元的诉讼请求,虽符合使用手册中应当交纳电费的约定,原告当庭提交的1号楼宜融科技电表读数记录表中也记载了***各单元用电读数,但因记录表中没有被告确认的记载,原告也没有提交被告予以确认的证据,故本院不予支持。被告经本院合法公告传唤后,未出庭参加诉讼,亦未提交书面答辩及证据,应视为放弃抗辩权利,应自行承担法律责任。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第(五)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,缺席判决如下:
一、被告天津市宜融科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司天津分公司2015年2月至2015年11月16日的物业服务费121377.26元;
二、被告天津市宜融科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司天津分公司截至2015年11月20日止的物业费违约金8607.6元;
三、驳回原告其他诉讼请求;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3148元,全部由被告天津市宜融科技有限公司负担(于本判决生效后十日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 王 军
审 判 员 侯振华
人民陪审员 朱 斌
二〇一六年六月××日
书 记 员 田文静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条第(五)项业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(五)按时交纳物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张,只有本人陈述而不能提出其他相关证据的,其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。