云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终44号
上诉人（原审被告、反诉原告)：昆明市五华区树风职业培训学校，住所地昆明市昆师路2号昆明学院昆师路校区3号教学楼四、五层。
法定代表人：宋强，该学校校长。
委托诉讼代理人：王继锋，昆明市五华区树风职业培训学校职工，
被上诉人（原审原告、反诉被告)：云南师范大学资产经营有限责任公司，住所地昆明市一二一大街298号。
法定代表人：李海樱，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张琳、周薇，云南星源律师事务所律师。
原审被告：云南惟诚工程招标代理有限公司，住所地昆明市人民中路富春商业区C座裙楼6层1-2号。
法定代表人：孙翊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李惠娟、刘吉，云南刘胡乐律师事务所律师。
上诉人昆明市五华区树风职业培训学校（以下简称“树风学校”）因与被上诉人云南师范大学资产经营有限责任公司（以下简称“资产公司”）、原审被告云南惟诚工程招标代理有限公司（以下简称“惟诚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院(2016)云0102民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人树风学校上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的原审反诉请求。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、且遗漏本案最关键的事实。2012年12月18日，经平等协商，树风学校与云南师范大学基础教育集团（以下简称“教育集团”）签订《合作办学协议书》，双方合作举办云南新建设国际小学。协议约定树风学校租用资产公司一二一校区原研究生部楼、学报编辑部楼等以及必要的运动场地，合作期限18年，自2012年12月18日起至2030年12月17日止。在此基础上，树风学校才与资产公司签订《房屋租赁合同》，承租云师大一二一部分楼房。原审判决对此关键事实一字未提，应依法予以纠正。二、本案遗漏了应当追加的当事人。在本案中，树风学校多次要求续签租赁合同，资产公司对此予以拒绝，理由是租赁期限届满。《合作办学协议书》是主合同，履行期限为18年，资产公司应该也必须履行其承租教学场地的承诺。鉴于此，教育集团与本案正在诉讼，具有法律上的利害关系，同时也将确定其在合作办学事宜中是否故意实施了根本违约行为。教育集团才是本案真正适格的当事人，应依法追加为第三人参加诉讼。三、树风学校已向五华区人民法院提起诉讼，要求教育集团按照《合作办学协议书》约定履行其出资教学场地的承诺，该案还在审理阶段。本案的法律事实必须以尚未审结的另案的审理结果为依据，且五华区人民法院诉讼的合同是主合同，本案应依法中止诉讼。
被上诉人资产公司辩称，《房屋租赁合同》对租赁物、退房等事项有明确规定，树风学校认为遗漏当事人没有依据。《房屋租赁合同》已经因期限届满而终止，两个合同是不同法律关系，树风学校主张中止本案审理的理由不能成立。《合作办学协议书》与《房屋租赁合同》不存在主从合同关系，树风公司长期拖欠租金属严重的违约行为，其依法应返还租赁物，并承担违约责任。
原审被告惟诚公司未发表答辩意见。
资产公司向原审法院起诉请求：一、解除资产公司与树风学校、惟诚公司签订的《房屋租赁合同》；二、判令树风公司、惟诚公司立即将租赁房屋腾还给资产公司；三、判令树风公司、惟诚公司向资产公司支付自2016年7月21日至实际腾还房屋之日期间的违约金（按25000元/日计算）；四、判令树风公司、惟诚公司向资产公司赔偿上述款项至还清之日的利息损失（按照中国人民银行贷款基准利率4.35%计算）；五、判令树风公司、惟诚公司承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，资产公司向原审法院明确其第三项诉讼请求违约金中已包含逾期腾还房屋期间的占用费。
树风学校向原审法院提出反诉请求：一、资产公司继续履行双方所签订的《房屋租赁合同》；二、双方续签租赁合同。
原审法院经审理确认以下案件事实:2013年5月23日，资产公司与树风学校、惟诚公司签订《房屋租赁合同》约定：1、树风学校、惟诚公司承租昆明市建设路117号云南师范大学明竞楼（不含弱电机房）、学报编辑部、游泳馆房屋；2、租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日止，共三年；3、年租金90万元，第一年的租金于合同签订之日起3个工作日内付清，第二、三年的租金以此类推；4、租赁期满，本合同即告终止。届时树风学校、惟诚公司须将房屋完整退还云师大资产经营公司。如树风学校、惟诚公司要求继续租赁，则须在租赁期满前2个月内书面向资产公司提出，资产公司收到申请后15个工作日内向树风学校、惟诚公司书面回复。如树风学校、惟诚公司愿继续租赁，续租的租金随当年市场价格重新确定。若资产公司不再续租，树风学校、惟诚公司须在合同到期10日内办理退房手续，否则，应向资产公司支付每天25000元的违约金。2014年11月1日，树风学校、惟诚公司将游泳馆房屋退还给资产公司，同时双方约定自2014年11月1日起租金按年租金70万元计算。云南师范大学于2016年10月8日出具的《情况说明》载明：资产公司经营出租产权属于我校房屋的行为，系其在我校授权范围内正常的经营活动，我校不予干涉。其与树风学校及惟诚公司之间的《房屋租赁合同》，系该公司通过竞争性谈判与其签订的，属独立法人的正常经营活动，其权利和义务应由该公司享有和承担。”
根据以上案件事实，原审法院认为:资产公司、树风学校、惟诚公司于2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，各方均应诚信履行约定的义务；其次，按照《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：债务已经按照约定履行。《房屋租赁合同》已于2016年8月31日履行期限届满，合同的权利义务已终止，资产公司要求解除该份合同的诉求，于法无据，原审法院不予支持；再次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。结合《房屋租赁合同》中关于租赁期满退房期限的约定，树风学校、惟诚公司应在2016年9月10日前将租赁物【昆明市建设路117号云南师范大学明竞楼（不含弱电机房）、学报编辑部】退还给资产公司。树风学校、惟诚公司至今占用租赁物的行为，违反了双方合同的约定，应当依约承担违约责任；第四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，资产公司主张按照合同约定标准25000元/天计算，惟诚公司提出减少约定违约金的抗辩，对此原审法院认为，本案中承租人违约产生的实际损失为承租人在租赁期限届满后逾期返还租赁物的占用损失，故原审法院参照《房屋租赁合同》约定的租金标准（70万/年），同时考虑到合同的履行情况，以及法律对违约金的界定原则，酌情确定由树风学校、惟诚公司按10万元/月向资产公司支付自2016年9月11日至实际腾还房屋之日止的违约金（其中包含逾期返还租赁物的占用费）；第五，关于资产公司主张的利息损失，于法无据，原审法院不予支持；第六，关于树风学校的反诉请求，原审法院认为，《房屋租赁合同》的权利义务已终止，继续履行《房屋租赁合同》于法无据，原审法院不予支持；最后，当事人享有自愿订立合同的权利，是否续签合同系资产公司的权利，树风学校单方要求续签合同，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十一条、第一百一十四条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、树风学校、惟诚公司在本判决生效后十五日内将昆明市建设路117号云南师范大学明竞楼（不含弱电机房）、学报编辑部腾还给资产公司；二、树风学校、惟诚公司应在本判决生效后十五日内向资产公司支付自2016年9月11日至实际腾还房屋之日止的违约金（按10万元/月计算）；三、驳回资产公司的其他诉讼请求；四、驳回树风学校的反诉诉讼请求。本诉案件受理费13094元，减半收取计6547元，由树风学校承担3273.5元，惟诚公司承担3273.5元；反诉案件受理费50元（已减半收取），由树风学校承担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据，且各方当事人对原审判决确认的案件事实均无异议，本院依法予以确认，不再赘述。
二审中，树风学校认为原审判决遗漏了“教育集团与树风学校签订的《合作办学协议》与《房屋租赁合同》有不可分割的关系，两者为主从合同法律关系”。经审查，树风学校补充的事实系本案争议焦点，本院将在下文予评述。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点是：一、树风学校主张中止本案诉讼是否符合法律规定；二、涉案《房屋租赁合同》是否应当继续履行。
本院认为，缔约自由是民事交易的基本原则，亦是民事交易的基础和前提。本案中，双方就已经终止的《房屋租赁合同》是否应当续签及履行等问题存在争议，综合各方证据及当庭陈述，本院认定意见如下：首先，关于《合作办学协议书》与《房屋租赁合同》的关系问题。经审查，《合作办学协议书》系教育集团与树风学校签订，签约目的系联合办学。《房屋租赁合同》系资产公司与树风学校签订，签约目的是租赁办学场地。两者的缔约主体、缔约目的、缔约期限等合同基本条款均无直接因果关系，不符合法定的主从合同构成要件。树风学校主张两者存在主从关系，并主张应追加《合作办学协议书》之当事人教育集团为本案第三人，且认为《合作办学协议书》未解除，《房屋租赁合同》不得解除等诉讼观点、诉讼主张均无事实及法律依据，本院不予支持。同时，树风学校以《合作办学协议书》涉及的诉讼未审结，以此主张中止本案诉讼无事实依据，本院不予支持。其次，关于《房屋租赁合同》的续签问题。庭审中，双方一致认可《房屋租赁合同》因租赁期满已于2016年8月31日自然终止。根据约定，租赁期满，本合同即告终止。届时树风学校将房屋完整退还给资产公司。若甲方不再续租，树风学校须在合同到期10日内办理退房手续。庭审中，资产公司明确表示，因树风学校长期拖欠房屋租金，其不再续租房屋。据此，树风学校在其逾期交纳租金违反合同约定，且无法定或约定续签条件的情况下，反诉主张资产公司续签租赁合同既违反了民事交易的缔约自由原则，亦与《房屋租赁合同》约定相悖，更没有相应的法律依据，本院不予支持。最后，关于退还租赁物及违约金的支付问题。《房屋租赁合同》因期满终止，原审判令树风学校返还房屋正确，本院予以维持。同时，树风学校至今占有租赁物，原审判令树风学校支付违约金。经审查，资产公司主张的违约金包含了租赁物占有期间的损失（租金），原审判决参照房屋租金的支付标准，酌定树风学校按每月10万元支付资产公司违约金符合公平等价原则，本院予以维持。树风学校主张违约金过高无事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13144元，由上诉人昆明市五华区树风职业培训学校承担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。
审判长 朱吉文
审判员 王思予
审判员 王 瑞
二〇一七年三月十七日
书记员 李佳芮