上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3982号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汤洪流，男，1974年3月20日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
上诉人（反诉被告、反诉原告）：上海汉风广告有限公司，住所地上海市黄浦区瞿溪路760号108C室。
法定代表人：汤洪流，总经理。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄友芳，女，1971年5月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛惠祥，男，1967年6月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。
上诉人汤洪流、上海汉风广告有限公司（以下简称汉风公司）因与被上诉人黄友芳、薛惠祥房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初字第66128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汤洪流、汉风公司上诉请求，撤销原审判决第二、三、四项，驳回被上诉人要求上诉人迁出房屋并支付使用费的诉讼请求。事实和理由：被上诉人出租给上诉人的是510号场地，上诉人在该场地上搭建了230平方米的大棚，对于上诉人自己搭建的大棚上诉人有权进行合法使用，被上诉人无权要求上诉人搬离并支付使用费；被上诉人就涉案房屋已经与动迁公司签订了征收协议并获得了货币补偿，故被上诉人不具有涉讼标的所有权，无权收取自2016年4月10日开始的租赁费；被上诉人非法断水、断电，导致租赁房屋丧失大部分使用价值，原审法院按照原租金标准支持被上诉人的主张不当。
黄友芳、薛惠祥辩称，双方租赁合同约定的是将510号交付给上诉人使用，现被上诉人也是要求上诉人从510号搬离，至于被上诉人与征收单位签订征收协议与上诉人无关，上诉人既然占有场地就应当支付使用费。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄友芳、薛惠祥向一审法院起诉请求：1、汤洪流、汉风公司迁出上海市浦东新区XX路XX号房屋及场地；2、汤洪流支付自2016年4月10日起至5月9日止的房屋使用费19,835元（人民币，下同）；3、汤洪流、汉风公司支付自2016年5月10日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月19,835元为标准。汤洪流、汉风公司提出反诉请求：1、黄友芳、薛惠祥支付汤洪流、汉风公司拆迁的室内装修补偿款110,800元、机器设备补偿款200,320元、附属设施补偿款204,350元、库存物资补偿款36,140元、过渡费503,357元、房屋建筑物补偿款144,900元，合计1,199,867元；2、黄友芳、薛惠祥赔偿汤洪流、汉风公司恶意停水停电造成的损失193,200元；3、黄友芳、薛惠祥退还租赁押金1万元。一审审理中，汤洪流、汉风公司称对于反诉内容需要进一步搜集证据后另行主张，故于2016年12月15日撤回了第1、第2项反诉请求。
一审法院认定事实：2013年4月19日，黄友芳、薛惠祥（甲方）与汤洪流（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方继续租赁甲方厂房，房屋坐落于上海市浦东新区三林镇XX路XX号，原640平方（米），0.75元/平方米/天，新搭建大棚等按300平方（米），0.60元/平方米/天计算。承租期自2013年5月10日起至2016年5月9日止。甲方租给乙方的房子按五个月付一次，押金1万元。备注：第三年按市场价格商议，如遇市政动迁，按政府文件执行。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。系争房屋由汉风公司经营使用。黄友芳、薛惠祥确认已收取汤洪流、汉风公司支付的租金至2016年4月9日，收取租赁押金1万元。
一审另查明，系争房屋所占土地系黄友芳、薛惠祥向案外人上海XX有限公司承租。系争房屋未取得建设工程规划许可。
一审审理中，汤洪流、汉风公司称在租赁期内曾搭建了约230平方米房屋。黄友芳、薛惠祥称该搭建物不在本案租赁合同的承租范围内。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中所涉的租赁物不具备建设工程规划许可，故双方间的租赁合同应当认定无效。房屋租赁合同无效，承租人应当将系争房屋交还出租人，租赁合同原约定的租赁期限业已到期，系争房屋现由汉风公司实际使用，汤洪流、汉风公司应当将系争房屋予以返还。由于承租人已经实际使用了系争房屋，汉风公司在本案租赁地实际经营并加入了合同的履行，其对共同承担承租人的责任并无异议，黄友芳、薛惠祥请求汤洪流、汉风公司参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，应予准许。汤洪流、汉风公司在审理中已撤回了部分反诉请求，表示待收集证据后另案主张，法院予以准许。汤洪流、汉风公司反诉请求退还租赁押金1万元，法院予以支持。
一审法院判决：一、黄友芳、薛惠祥与汤洪流签订的《房屋租赁合同》无效；二、汤洪流、上海汉风广告有限公司于判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区XX路XX号房屋及场地；三、汤洪流于判决生效之日起十日内支付黄友芳、薛惠祥自2016年4月10日起至2016年5月9日止的房屋使用费19,835元；四、汤洪流、上海汉风广告有限公司于判决生效之日起十日内支付黄友芳、薛惠祥自2016年5月10日起至迁出上海市浦东新区XX路XX号房屋及场地的房屋使用费，按每月19,835元为标准；五、黄友芳、薛惠祥于判决生效之日起十日内返还汤洪流、上海汉风广告有限公司租赁押金1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,050元，减半收取计525元，由汤洪流、上海汉风广告有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计25元，由黄友芳、薛惠祥负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汤洪流、汉风公司提供评估报告附件一份，用以证明被上诉人已经签订了动迁协议，故对系争地块已经不享有权益。黄友芳、薛惠祥经质证认为，该证据材料系复印件，真实性无法确认，且与本案不具有关联性。本院经审查认为，汤洪流、汉风公司提供的上述证据材料与本案双方争议不具有关联性，本院不予采纳。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
二审审理期间，汤洪流、汉风公司告知本院，其已于2017年5月12日从XX路XX号原租赁厂房内全部搬离。黄友芳、薛惠祥对上述事实予以确认。
本院认为，本案所涉租赁物不具备合法建造手续，故双方之间的租赁合同应当认定无效。根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方租赁合同签订后，上诉人占有使用房屋至今，也没有证据证明在租赁期限内存在因房屋权属问题对上诉人的使用造成影响，故原审法院判令上诉人迁出房屋并按照租金标准支付使用费于法有据，应予维持。上诉人主张由于被上诉人已经签订了动迁协议故对涉案房屋不享有权利无权收取使用费，然被上诉人和动迁单位之间的拆迁关系与上诉人和被上诉人之间的租赁关系属于两个独立的法律关系，被上诉人签订动迁协议的事实并不影响被上诉人基于租赁关系向上诉人主张房屋占有使用费的权利，上诉人该上诉理由显然缺乏法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人汤洪流、汉风公司的上诉请求不能成立，应予驳回；二审中，双方确认上诉人已于2017年5月12日搬离系争房屋，故本院根据这一新情况对原审判决的相关内容予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初66128号民事判决第一、三、五项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初66128号民事判决第二项；
三、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初66128号民事判决第四项为：汤洪流、上海汉风广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄友芳、薛惠祥自2016年5月10日起至2017年5月12日止的房屋使用费，按每月人民币19,835元为标准。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人汤洪流、上海汉风广告有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年六月二十日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……