江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3728号
上诉人（原审原告）：赖亚芬,女，1977年2月10日生，汉族，住赣州市章贡区。
上诉人（原审被告）：华润置地（赣州）有限公司，住所地:赣州市章贡区章江新区新赣州大道8号华润大厦B座3楼。
法定代表人:唐勇，董事长。
委托诉讼代理人：赖华明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：戴顺程，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审第三人）：深圳华润物业管理有限公司赣州分公司，住所地：赣州市章贡区章江新区新赣州大道8号华润中心万象城B2层。
法定代表人：唐三阳，董事长。
上诉人赖亚芬因与上诉人华润置地（赣州）有限公司（以下简称华润公司）、被上诉人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司（以下简称物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赖亚芬上诉请求：1、依法撤销原审判决第二、三项，改判华润公司向上诉人赖亚芬支付自2014年12月29日起自实际交房止的逾期违约金；2、本案一、二审诉讼费用全部由华润公司承担。事实和理由：一、本案起诉之前和一审判决后，上诉人一直与华润公司积极沟通，要求其能够先交房，以避免扩大损失。但华润公司之前以上诉人需缴纳自2015年1月1日起的物业管理费为由拒绝，一审判决之后又以上诉需走程序为由拒绝交房，迟延交房的违约金应算至其实际交房止。对于涉案房屋的质量，上诉人五次在《房屋情况记录表》中反映涉案房屋的质量问题，并要求被上诉人赣州华润置地公司及时修缮，但直到2016年8月7日上诉人准备收房时，尚有大部分墙面空鼓未维修、阳台破碎玻璃门未更换，上诉人由于一直租房居住且宝宝要出生的情况下作出退让愿意收房，并与华润公司在2016年8月7日签收房合同，但华润公司同时以缴纳物业费为由拒绝将涉案房产实际交付给上诉人，因此，一审判决华润公司仅承担自2014年12月29日至2016年8月7日止的迟延交付违约金是部分认定事实不清。二、被上诉人赣州华润置地公司是交房义务主体，而非被上诉人物业公司，应承担自2014年12月29日起自实际交房止的逾期违约金。华润公司作为交房的义务主体，不仅不配合交房，反而要求上诉人自2015年1月1日起缴纳物业管理费作为办理入伙手续的附加条件，之后迟延交房的责任也在于华润公司，其应承担自2014年12月29日起自实际交房止的逾期违约金。三、即便原审判决第一项已经确定华润公司交房的义务，其还是以上诉为由拒绝交房，上诉人扩大的损失也应由其赔偿。
上诉人华润公司辩称：答辩人不构成违约，上诉人赖亚芬要求将违约金计算到交房之日起，答辩人认为没有事实和法律依据，即使要交违约金，也不能在诉讼期间计算。对赖亚芬的第二个理由，双方在2016年8月7日都进行了协商，赖亚芬也同意收房，只是对物业管理费的问题有异议，答辩人认为可以另行主张权利，原审法院对这个问题进行阐述，超出了赖亚芬的诉讼请求。
上诉人华润公司上诉请求：请求撤销原审判决第二项，一、二审诉讼费用由赖亚芬承担。事实和理由：原审法院认定华润公司逾期交房并承担违约责任错误。首先，涉案房屋符合交付条件，赖亚芬以房屋质量瑕疵拒收房屋缺乏法律依据。涉案房屋于2014年10月17日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合华润公司与赖亚芬所签《赣州市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件。华润公司也向赖亚芬寄送了《入伙通知书》，通知其办理入伙手续。后赖亚芬在房屋验收过程中提出涉案房屋存在门框锁槽变形、客厅主墙凹凸不平拒收房屋，经华润公司修复后通知其收房，赖亚芬又提出墙面空鼓质量瑕疵。涉案房屋存在的质量问题并非主体结构问题，空鼓等现象不足以产生房屋无法交付使用的后果。其次，双方所签《合同补充协议》第七条第3项约定是双方真实意思的表示，对双方具有约束力。另外，赖亚芬提出的质量瑕疵均是小瑕疵，华润公司对该小瑕疵均及时修复，但赖亚芬对质量问题并非一次提出，多次提出不同的质量问题，故修复时间较长是其原因造成的。因此，华润公司不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任。该房一直未交付系赖亚芬以没有法律依据的理由拒收导致的。二、原审法院超出诉讼请求进行判决。赖亚芬一审诉讼请求中并未对物业管理费提出具体请求，但原审判决对赖亚芬及物业公司之间的物业费的收取标准及计算起止期限等问题进行认定，超出了诉讼请求。对于物业管理费的争议，应当另案进行审理和判决。
上诉人赖亚芬辩称：一、对于涉案房屋的交付条件，根据双方所签《合同补充协议》第九条第1款中对华润公司履行交付商品房义务的约定，涉案房屋的交付条件并非华润取得了《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》、向业主寄送了《入伙通知书》就视为向答辩人履行了商品房的交付义务。二、本案不能以《补充协议》第九条第2款格式条款免除华润公司逾期交房的违约责任。在答辩人与华润公司约定的2014年12月28日交房期限之前，答辩人多次请专业验房师前去涉案房屋内验房，并多次在《房屋情况记录表》中要求华润公司维修，华润公司维修时间跨度三年，期间答辩人一直租房居住，房租也从900元涨到了2300元。到2016年8月7日，答辩人前去验房时，还有多处空鼓，华润公司认为这是小瑕疵，并非主体结构有问题，但任何人购买动辄几十万、上百万的房子是为了居住并使用，在涉案房屋有多处空鼓等瑕疵、影响房屋装修和使用的情况下，答辩人作为业主有理由拒绝收房，并且在华润公司时间跨度三年的维修有权要求对方承担逾期交房的违约责任。而华润公司提供的《补充协议》第九条第2款格式条款实际免除了出卖人逾期交房的违约责任、加重买受人的责任，应按照《合同法》第四十条的规定，认定属于无效条款。三、原审法院并未超出答辩人的诉讼请求进行判决。答辩人虽然在一审的诉讼请求中并未对物业管理费提出具体的请求，但由于本案中涉及华润公司和物业公司要求答辩人以缴纳2015年1月1日物业管理费作为交房条件，一审法院作出与本案相关的以实际交房作为缴纳物业管理费的事实认定并未超出答辩人的诉讼请求。并且在一审判决后，答辩人发函要求华润公司履行交房义务，但华润公司在2016年11月15日给答辩人的告知函又重复提出答辩人缴纳2015年1月1日物业管理费作为交房条件，既然华润公司认为物业管理费应另案处理，那么本应由物业公司收取的物管费，不应作为华润公司拒绝向业主交付房屋的条件。四、华润公司作为交房的义务主体，应承担2016年8月7日之后至实际交房止的逾期违约责任。答辩人在起诉之前一直与华润公司沟通，要求先交房，有其他争议再解决，在本案一审判决后，答辩人也向华润公司发函要求先交房，但华润公司书面回复还是要求答辩人先缴纳2015年1月1日物业管理费作为交房条件，缴不缴物业管理费、从什么时候缴纳是答辩人与物业公司的事，作为出卖人华润公司无权要求业主以缴纳物业管理费拒绝向业主交房。
一审原告赖亚芬向一审法院起诉请求：1、被告华润置地（赣州）有限公司为原告办理入伙手续；2、被告向原告支付延期交房违约金35945.46元〔总价款599091元×每日万分之一×（30天×暂计20个月）〕，违约金计算至交房止；3、被告赔偿原告两年房租损失18000元（2014年12月28日暂计至2016年8月27日共20个月），损失计算至交房止；4、被告从2016年8月7日起以装修款68627元为基数按同期贷款利率赔偿原告装修工期损失，损失计算至交房止；5、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告变更第二项诉讼，即变更为被告向原告支付延期交房违约金按每日万分之一点五计算至交房止。
一审法院认定事实：2012年9月6日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的章贡区华润中心幸福里5栋907室住宅一套，建筑面积85.63平方米，房屋总价款为599091元。合同约定出卖人应在2014年12月28日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人，若出卖人未按约定期限交房的，买受人不解除合同，出卖人自逾期交付之日按日向买受人支付购房款总额的万分之一作为违约金直至实际交房之日止。同日，原、被告签订的《合同补充协议》第七条第3项中约定该商品房一经现场交付，则视为买受人验收合格，买受人对房屋提出部分整改要求的，出卖人依据《住宅质量保证书》全力配合整改，但买受人不得藉此对已经取得《商品房建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续，或以房屋整改为由推迟交房时间或向出卖人要求延期交房补偿。2014年10月27日，被告通知原告办理入伙手续。在办理房屋交接过程中，原告发现该房屋出现门框锁槽变形、次卧右侧墙面上宽下窄、客厅墙面不平整、墙体多处空鼓等问题，为此原告拒绝收房并要求被告整改。此后，原告多次验房均发现问题未解决。2016年8月7日，被告重新通知原告该房屋已整改完成并要求交房，原告验房后同意收房。在办理收房入伙手续过程中，因第三人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司要求原告缴纳2015年1月1日之后的物业管理费，原告拒交，故案涉房屋尚未办理交收房手续。
另查明，原告已付清全部购房款。
一审法院认为，原告赖亚芬与被告华润置地（赣州）有限公司订立的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。现由于被告交付的房屋存在部分质量问题，需要被告进行整改，导致原告拒绝收房，因此造成的法律后果应由被告方承担，被告逾期交房，显属违约，故被告应当承担相应的违约责任。故原告要求被告为原告办理交房手续的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房天数，根据合同第八条约定，逾期交房时间应从最后交付期限的第二天即2014年12月29日起计算至被告通知交房及原告验收合格同意收房之日即2016年8月7日。被告辩称该房屋存在的问题属于瑕疵，不影响正常交付的主张，本院认为，商品房是否符合正常交付条件，主要是该房屋能否正常居住使用作为判断标准，本案争议的房屋由于存在墙体不平整及空鼓的问题，原告若直接使用会影响整改，即该房屋在未完成整改前原告方无法正常使用，故本院对被告的该抗辩理由不予以采纳。关于原告同时主张按合同约定支付违约金，又以逾期交房造成的实际损失，即租房损失和装修款利息损失主张违约金，属于重复主张，经本院向原告释明，原告自愿选择按约定的违约金主张损失，该主张不违反法律规定，本院予以认可。本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房应按日向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，该约定不违反法律规定，本院予以认可。关于原告主张逾期违约金应计算至实际交房之日，本院认为，2016年8月7日，原、被告就交收房事宜已达成一致意见，后因第三人与原告之间因为物业服务合同纠纷一案造成未收房，其责任不在被告，故逾期交房的期限应截止至2016年8月7日。关于第三人与原告之间物业费的收取的问题，由于原告尚未向第三人缴纳物业管理费，同时物业管理费应以原告实际收房之日起计算，故原告应在被告实际交付钥匙、确认收房之日起按第三人与原告之间签订的前期物业管理合同缴纳相关费用。第三人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法可缺席判决。综上，对于原告要求被告办理交房手续并承担约定的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张的其他实际损失的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赖亚芬办理交房手续。二、被告华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赖亚芬支付逾期交房违约金35226.55元（自2014年12月29日起到2016年8月7日止，以已付房款599091元为基数，按每日万分之一计算）。三、驳回原告赖亚芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1149元，由原告赖亚芬负担820元，被告华润置地（赣州）有限公司负担329元。
本院二审期间，上诉人赖亚芬向本院提交了以下新的证据：1、《交房通知》、《顺风快递单》、《华润中心5-907室业主的告知函》。欲证明上诉人赖亚芬在一审判决后，向华润公司发函协商交房，华润公司逾期交房存在违约行为。2、《赣州市不动产登记及商品房网上合同备案情况查询证明》。欲证明涉案房屋为上诉人赖亚芬的唯一房屋，因华润公司逾期交房的违约行为，上诉人赖亚芬一直租房居住。华润公司对证据1、2的真实性、合法性不持异议，本院予以认定。华润公司对其关联性持有异议，本院认为，上诉人华润公司不服一审判决，有权向本院提起上诉，故在二审的诉讼期间，不能计入逾期交房期限，本院对其关联性不予认定。
二审经审理查明：上诉人赖亚芬于2012年9月6日与上诉人华润公司签订的《赣州市商品房买卖合同》第十一条对于涉案房屋的交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行房屋验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》；所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，如不能达成一致意见，双方委托赣州市质检站进行质量检测”。双方于同日还签订了《合同补充协议》，协议第九条约定：“对本合同第十一条做如下补充：1、办理交接手续时，买受人应按出卖人的要求亲自或委托代理人（相关委托书应办理公证手续）办理该商品房的验收交接手续并签署房屋交接单。房屋交接单一经签署，即视为出卖人已正式且妥善履行了向买受人交付商品房的义务，且该商品房在交付时完全符合本合同及本协议约定。2、买受人有权在出卖人确定的交房期限内对房屋进行实地检查，如买受人提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确认，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此为由拒绝接收该房屋或提出权利主张”。
二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人赖亚芬于2012年9月6日与上诉人华润公司签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其内容中未违反法律、行政法规的效力性强制性规定的部分，合法有效，应受法律保护。本案中，对于涉案房屋的交付问题，双方所签《赣州市商品房买卖合同》第十一条及《合同补充协议》第九条第1款约定，上诉人赖亚芬应当对所购房屋进行查验，办理该商品房的验收交接手续并签署房屋交接单，查验、验收的内容为房屋及装修质量、公共设施、设备质量，房屋交接单一经签署，即视为出卖人已正式且妥善履行了向买受人交付商品房的义务，且该商品房在交付时完全符合本合同及本协议约定。上述约定表明，对于房屋的交付问题，除了出卖人应提交相应的资料外，买卖双方亦应共同到实地对房屋的质量进行检查、确认。上诉人赖亚芬在查验、验收所购房屋时，发现房屋存在门框锁槽变形、次卧右侧墙面上宽下窄、客厅墙面不平整、墙体多处空鼓等质量问题，上诉人赖亚芬要求上诉人华润公司修复合格以后再行交付，并未违反合同的约定，且涉案房屋在上诉人华润公司完成修复前赖亚芬亦无法正常使用。上诉人赖亚芬在第一次验房时未签署房屋交接单，本案不适用《合同补充协议》第七条第3项的约定。因上诉人华润公司迟至2016年8月7日才将涉案房屋的质量问题进行修复，上诉人赖亚芬于同日同意签署房屋交接单，故涉案房屋的交付时间应认定为2016年8月7日。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。上诉人赖亚芬已按照合同的约定履行了自己的义务，付清了全部购房款。但上诉人华润公司却未按照合同约定的期限交付房产，其已构成违约，应承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案上诉人华润公司提供的《合同补充协议》所列条款系其为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与上诉人赖亚芬协商，该条款属于格式条款。《合同补充协议》第九条第2款的内容为，双方确认房屋存在质量问题后，出卖人应进行修复，但修复期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此为由拒绝接收该房屋或提出权利主张。房屋存在质量问题，是出卖人的责任，出卖人有义务在最短的期限内将其修复好后再交付给买受人。但上述条款没有对出卖人的修复期限进行约定，即上诉人华润公司何时应修复好，没有时间限制，且修复期间不属于逾期交房，买受人亦不得拒绝接收该房屋或提出权利主张，该格式条款免除了上诉人华润公司的责任，排除了上诉人赖亚芬要求上诉人华润公司承担民事责任及拒绝被迫收房的主要权利，故该条款无效。上诉人华润公司与被上诉人物业公司是两个独立的法人，上诉人华润公司不是物业服务费的收取主体，上诉人赖亚芬是否应当交纳2015年1月1日之后的物业服务费，是其与被上诉人物业公司之间的法律关系，与上诉人华润公司无关，上诉人华润公司应当向上诉人赖亚芬交付房屋。一审判决主文并未对物业服务费的收取问题进行处理，上诉人华润公司主张一审判决超出了诉讼请求，本院不予支持。上诉人华润公司不服一审判决，其有权向本院提起上诉，即上诉是法律赋予其的权利，故上诉人赖亚芬要求上诉人华润公司支付自2014年12月29日起自实际交房止的逾期违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人赖亚芬及上诉人华润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费731元，由上诉人赖亚芬负担50元，上诉人华润置地（赣州）有限公司负担681元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 王 佳
书 记 员 甘美玉