广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1123号
上诉人（原审被告）佛山市南海区狮山镇吴屋经济联合社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人张满娟。
委托代理人谭建彬，广东雅业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱宝暖，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区狮山镇吴屋经济联合社（以下简称吴屋经济社）因与被上诉人朱宝暖租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，作出如下判决：一、吴屋经济社应于判决发生法律效力之日起十日内支付108339.16元予朱宝暖；二、驳回朱宝暖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取为7789.58元（朱宝暖已预交），由朱宝暖负担6556.19元，吴屋经济社负担1233.39元；财产保全费515.73元（朱宝暖已预交），由吴屋经济社负担；鉴定费15360元（朱宝暖已预交），由朱宝暖负担10752元，吴屋经济社负担4608元。吴屋经济社负担的份额共6357.12元，应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予朱宝暖，法院不另收退。
上诉人吴屋经济社不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、2012年5月23日，吴屋经济社与朱宝暖继续签订《厂房租赁合同书》（2012字经联社某号），约定吴屋经济社将自有厂房连同附属物及空地继续出租给朱宝暖作五金厂使用，其中建筑面积为1500平方米，空地面积1500平方米；租期5年，自2012年5月23日起至2017年5月23日止；未经吴屋经济社书面同意，朱宝暖不得擅自改变租赁物现状。二、合同签订后，未经吴屋经济社书面同意而且在吴屋经济社明确反对的情形下，朱宝暖于2012年7、8月擅自改建、扩建厂房，并将吴屋经济社原有的合法砖瓦房屋约900平方米拆除，已经拆除的砖瓦房屋形状面积均有国土部门卫星地图为证。2012年9月6日，南海区狮山国土部门发出《责令停止国土资源违法行为通知书》（狮官字（2012）第某号），要求朱宝暖停止违法扩建建筑行为并清拆其扩建的违法建筑（钢棚厂房）。该通知书已经朱宝暖签收。基于上述事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，原审判决认定吴屋经济社承担30%损失严重不公平，朱宝暖的所有扩建加建行为都在其明知严重违法且知道依法需清拆、遭受吴屋经济社明确反对、违反《厂房租赁合同书》明确约定的情形下强行违法进行，因此产生的一切违法后果及损失应由朱宝暖全部承担，原审判决认定吴屋经济社为朱宝暖的违法行为承担责任缺乏法律依据。原审判决以吴屋经济社收取租金为由认定吴屋经济社默示同意朱宝暖扩建厂房，此为严重错误。法律上之默示同意，只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为同意的意思表示，默示行为有其前提，这个前提条件就是合法性，不能对一个严重违法的行为适用默示推断，本案朱宝暖对租赁物的扩建行为已经政府部门强令清拆，违法性质严重。双方明确约定改变租赁物现状必须书面同意，没有书面表示就等于反对，此时默示即为表示不同意。更何况吴屋经济社已经口头表示反对扩建行为。吴屋经济社根据租赁合同约定收取租金，同意朱宝暖按照建筑物扩建之前现状的租赁使用行为，不能无理推断吴屋经济社同意扩建。三、本案依法应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，原审判决适用前述司法解释第九条毫无事实依据。四、吴屋经济社因朱宝暖未经同意拆掉吴屋经济社的砖瓦房进行违法建设，已经另案提出损害赔偿以及恢复原状的诉讼请求，佛山市南海区人民法院已经立案、开庭，现在还没有作出民事判决，也就是说本案朱宝暖要求赔偿的建筑物依法律规定应清拆，清拆产生的费用应由朱宝暖赔偿给吴屋经济社。据此，吴屋经济社上诉请求：1.撤销原审判决第一项，驳回朱宝暖关于此项内容的一审诉讼请求；2.朱宝暖承担本案所有诉讼费用。
被上诉人朱宝暖答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴屋经济社的上诉主张不能成立。首先，原审判决认定吴屋经济社默示同意朱宝暖对租赁物进行相关变更行为正确，吴屋经济社出租给朱宝暖的租赁物属于70年代形成的没有办理相关产权证的违法建筑，本身相当陈旧，还受到台风的损害，为了维持和增强租赁物的使用价值，朱宝暖不惜出巨资对租赁物进行修建或扩建，在此过程中吴屋经济社明知朱宝暖实施上述行为从未提出过任何异议，并且仍然向朱宝暖正常收租，由此可见吴屋经济社对朱宝暖的修建行为是同意的。虽然租赁合同中约定朱宝暖改变租赁物现状需经吴屋经济社的书面同意，但双方在合同履行过程中以自己的行为变更了合同条款的实际履行，双方的变更行为是双方真实意思表示，依法应产生相应的法律后果。吴屋经济社认为默示同意需以法律规定、合法性为前提，朱宝暖认为默示是一种民事行为，广泛存在于各种民事活动中，并不需要法律一一列出规定，默示作为一种民事行为与行为本身的合法性是两个概念，吴屋经济社对朱宝暖所作出的默示同意就其产生的法律效力来讲没有违反法律法规的强制性，退一步来讲即使吴屋经济社作出了默示行为不合法也是其自身造成，吴屋经济社也应当承担法律责任。其次，原审判决仅仅认定吴屋经济社承担百分之三十的责任。虽然对朱宝暖不公平，朱宝暖仍然尊重该民事判决，吴屋经济社要求朱宝暖承担百分之百的责任没有事实和法律依据。吴屋经济社作为出租人，将不合法租赁物出租给朱宝暖负有较大过错，在合同履行过程中完全是因为吴屋经济社的原因导致租赁合同在租期未满的情况下提前终止，合同终止时吴屋经济社按租赁物现状予以接收，取得了朱宝暖对租赁物进行翻建、扩建所形成的财产权益，即便租赁物被拆除，吴屋经济社仍然能取得拆除后的相关剩余价值，对于吴屋经济社来说即便承担了百分之三十的责任也没有遭受损失，因此原审判决认定吴屋经济社承担百分之三十的责任是对吴屋经济社承担的最小责任的确定，吴屋经济社上诉要求不承担法律责任是不公平的。最后，吴屋经济社陈述其与朱宝暖发生另一诉讼，该诉讼已由法院受理审判，但与本案属于不同的两个诉讼，相互之间没有发生影响。综上所述，请求二审法院依法驳回吴屋经济社的上诉请求。
二审期间，上诉人吴屋经济社、被上诉人朱宝暖均未向本院提交新的证据。
本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点是吴屋经济社应否对朱宝暖在涉案租赁物进行添附的损失承担赔偿责任。
吴屋经济社上诉主张不应对朱宝暖在涉案租赁物进行添附的损失承担赔偿责任，朱宝暖未经吴屋经济社书面同意擅自添附，应自行承担全部损失。经审查，本院对吴屋经济社的该项上诉请求不予支持，理由如下：第一，已经生效的（2014）佛南法民三初字第91号民事判决确认吴屋经济社与朱宝暖于2012年5月23日签订的《厂房租赁合同书》无效，认为吴屋经济社明知租赁物不具有适租条件仍然出租，吴屋经济社对合同无效具有一定的过错。本案中，朱宝暖作为承租人，未对租赁物是否具有适租条件尽到审查注意义务而承租使用租赁物，亦对合同无效存在一定的过错。第二，双方于2012年5月23日签订《厂房租赁合同书》后，朱宝暖对合同项下的租赁物进行了修缮，从原审法院委托的鉴定机构即广东诚安信工程造价咨询有限公司作出的《佛山市南海区狮山镇吴屋经济联合社的旧厂房后扩建的新厂房和旧厂房修缮工程的工程造价鉴定报告》显示“涉案厂房修缮的主要项目内容包括修补砖砌墙、修补屋面彩瓦等”，表明朱宝暖对租赁物进行了修补砖墙、屋面彩瓦等修缮行为，结合朱宝暖从2000年开始使用涉案租赁物的事实，因租赁物年代久远出现残旧，故朱宝暖对租赁物进行修缮是为了延长涉案租赁物的使用价值，更好实现租赁合同的目的，吴屋经济社因此而受益。吴屋经济社认为朱宝暖未经其书面同意擅自添附，因《厂房租赁合同书》仅约定“租赁期间，朱宝暖应当正确使用并爱护租赁物及其内部的各项设施，防止不正常损坏，租赁物的日常维修和保养责任及由此产生的费用由朱宝暖承担”，并未约定朱宝暖依约履行维修和保养责任需经过吴屋经济社书面同意，故吴屋经济社的该项主张缺乏依据。第三，双方签订《厂房租赁合同书》后，朱宝暖扩建了新厂房，《佛山市南海区狮山镇吴屋经济联合社的旧厂房后扩建的新厂房和旧厂房修缮工程的工程造价鉴定报告》显示“涉案厂房扩建的主要项目内容包括钢柱、钢檩条、屋面彩瓦、彩瓦围边、砖砌180㎜厚外墙、砖砌180㎜厚内墙、捣混凝土地面250㎜厚等”，表明朱宝暖对涉案场地进行了施工扩建。依照《厂房租赁合同书》约定，朱宝暖的改建、兴建行为未经吴屋经济社书面同意，朱宝暖存在较大过错。但是租赁物在南海区吴屋村内，吴屋经济社对朱宝暖改建、兴建租赁物的行为应当是清楚的，其并未提供证据证明其对上述行为进行反对或者采取适当措施进行制止，对损失扩大亦存在一定的过错。综上，朱宝暖对涉案租赁物进行添附已形成附合的添附物，出租人吴屋经济社不同意利用，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原审判决考虑吴屋经济社收回涉案租赁物同时取得已附合的添附物的事实，参照鉴定结论中朱宝暖所作添附物的剩余价值（现值）共361130.54元，酌定按照朱宝暖占70%、吴屋经济社占30%的过错责任比例分担该损失，判令吴屋经济社在本案中向朱宝暖支付108339.16元，处理并无不当，本院予以维持。吴屋经济社上诉主张应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，因租赁合同并未约定朱宝暖对租赁物进行修缮必须得到吴屋经济社同意，且吴屋经济社明知朱宝暖对租赁物进行扩建而未采取合适措施防止损失的扩大，故吴屋经济社的该项主张不能成立，本院不予支持。吴屋经济社上诉主张其与朱宝暖已经另案发生诉讼，其另案提出损害赔偿以及恢复原状的诉讼请求，因该诉讼与本案属于不同的诉讼，不影响本案的继续审理，故吴屋经济社的该项主张亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2466.78元，由上诉人佛山市南海区狮山镇吴屋经济联合社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年一月十八日
书 记 员 周英洋