北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03824号
上诉人（原审原告）北京梦舟文化传播有限责任公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区。
法定代表人张健，董事长。
委托代理人杨晓波，北京市国汉律师事务所律师。
委托代理人邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）草场地艺术区（中国）投资有限公司，住所地香港中环皇后大道中18号新世界大厦1座21楼。
法定代表人孙连刚，总经理。
委托代理人李春华，北京金栋（天津）律师事务所律师。
上诉人北京梦舟文化传播有限责任公司（以下简称梦舟公司）、草场地艺术区（中国）投资有限公司（以下简称草场地公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第21701号民事判决，分别向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年6月，梦舟公司诉至原审法院称：我公司与草场地公司于2010年9月26日签订了《房屋合作协议》，约定草场地公司将位于北京市朝阳区崔各庄乡草场地46号（原长建驾校西园）租赁给我公司有偿使用，租赁房屋使用面积约900平方米，租期自2010年11月26日至2013年11月25日，租金为每年40万元，物业费2.5万元。协议签订后，草场地公司将上述房屋交付我公司使用，我公司按约履行付款义务，并装修花费268500元。2011年11月，在未经我公司允许、未与我公司协商的情况下，草场地公司在我公司所租房屋北方向，紧挨我公司所租房屋，私自建造3层违法建筑，导致我公司北面窗户都无法打开，无法正常办公使用。同时我公司的通风、采光亦受到严重影响。我公司找草场地公司协商此事，但草场地公司对此置之不理。后我公司要求草场地公司出具新建房屋的产权证和租赁房屋的产权证，草场地公司也一直不提供。后我公司得知，草场地公司出租给我公司的房屋及后建的房屋均属违章建筑。现我公司认为，草场地公司租赁未取得规划许可证和产权证的房屋属违法，应当认定为租赁合同无效，草场地公司系明显的过错方。现诉至法院要求：1.判令梦舟公司、草场地公司于2010年9月26日签订的《房屋合作协议》无效；2.判令草场地公司返还我公司剩余租金233333元、物业费14584元（从2012年4月26日起计算至2012年11月26日）；3.判令草场地公司赔偿我公司装修损失268500元；4.判令草场地公司赔偿我公司因违章建筑导致房屋无法正常使用的损失50000元。
草场地公司辩称：双方确实于2012年9月27日签订了一份确认书，确认诉争房屋做完交接，诉争房屋合作协议终止。诉争房屋已交还我方，没有对方物品及人员。我方同意退还对方自2012年9月27日起至2012年11月26日止的租金及物业费，其他诉讼请求均不同意。诉争合同系有效的，诉争房屋是建在集体所有土地上的，房屋建设手续与城镇建设手续是不一样的，不可能存在规划证及房产证，因此梦舟公司所依据法律规定不适用诉争房屋。村委会也出具了证明，证明我方对诉争房屋有使用权。我方交付梦舟公司时房屋已经具备入住条件。我方交房时的装修是符合使用条件的，梦舟公司只是简单收拾了一下，不属于装修范畴，而且合同第13条约定梦舟公司进行装修需书面通知我方，但我方未接到梦舟公司通知，现不认可梦舟公司的装修。就梦舟公司第四项诉讼请求，梦舟公司所述建筑确实存在，但该建筑并非我方所建，系北京草场地科技发展中心建的，而且也不影响梦舟公司的正常使用，不存在损失问题，不同意梦舟公司的该项诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，梦舟公司、草场地公司签订了《房屋合作协议》，约定：草场地公司将座落于北京市朝阳区崔各庄乡草场地46号（原长建驾校西院）房屋，房屋使用面积约900平方米租赁给梦舟公司有偿使用；草场地公司保证上述土地及所附着房屋使用权归草场地公司所有；草场地公司按房屋现状提供给梦舟公司上述地上房屋的基本设施及房屋状况；租赁期限自2010年11月26日起至2013年11月25日止，自2010年9月26日至2010年11月25日为装修免租期；租金每年40万元，物业费2.5万元，共计42.5万元，双方签订协议当日，梦舟公司向草场地公司支付房租10万元，余款32.5万元于签订协议后十五个工作日内一次性向草场地公司支付；以上租金金额草场地公司不包括开国家正式发票，如梦舟公司需开正式国家发票费用由梦舟公司承担；如梦舟公司未在5个工作日内交付草场地公司房屋租金，梦舟公司按总房屋租金的10%交付滞纳金；梦舟公司对所租赁房屋进行改建和装修时，必须以书面形式通知草场地公司，经草场地公司同意后方可进行……。上述协议签订后，梦舟公司一直如期交付租金、物业费至2012年11月25日。2012年9月27日，梦舟公司、草场地公司签订了一份《确认书》，上写明：梦舟公司已与草场地公司关于北京市朝阳区崔各庄乡草场地46号草场地美术馆院内（原长建驾校西院）的房屋做完交接。梦舟公司于2010年9月26日与草场地公司签署的房屋合作协议终止。现承租房屋梦舟公司已交还草场地公司，房屋内没有梦舟公司物品及人员。
庭审中，就梦舟公司的第一项诉讼请求，梦舟公司表示就承租房屋，草场地公司未取得规划许可证及房产证，属于违法建筑，应认定诉争合同无效。签订合同时，我方就要求对方提供上述证件，但对方至今没有提供，当时我们看过房，房屋没问题，因此我们仍签订了租赁合同。而且即使是建在集体土地上，房屋也要有相关的审批手续，而草场地公司没有。草场地公司表示，诉争房屋所在土地系集体所有，所有人是北京市朝阳区崔各庄乡草场地村，最初是草场地村委会租给北京市长建汽车驾驶学校的，后北京草场地科技发展中心于2005年自长建驾校转租过来，其承租后经村委会同意又自建了一些房屋。建上述房屋无需审批手续，但村委会在承建过程中都是认可的。后北京草场地科技发展中心与我方于2008年9月28日签订了一份房屋使用权益转让协议，我方未再建房屋，租给梦舟公司的房屋是北京草场地科技发展中心建的，也经过了村委会的同意，诉争房屋系合法建筑。
庭审中，就梦舟公司的第二项诉讼请求，梦舟公司表示，我方自2012年4月26日开始搬出、不再办公，至2012年6月26日搬离完毕。而且草场地公司认可北京草场地科技发展中心在承租房屋的北向建了新的建筑，是在2011年11月建的，两建筑相隔只有十公分，我方北向的窗户全都打不开，无法通风、采光，也影响到了我方的办公安全，承租房屋已经无法使用，因此我方自2012年4月26日起计算草场地公司应返还租金。草场地公司表示，梦舟公司确实自4月26日开始搬，但屋内一直都还有梦舟公司的物品及人员，对方彻底搬完是在2012年9月。而且往外搬东西也是正常的，双方于2012年9月27日签订了一份确认书，确认诉争房屋做完交接，诉争房屋合作协议终止，我方同意退还对方自2012年9月27日起至2012年11月26日止的租金及物业费。
庭审中，就梦舟公司的第三项诉讼请求，梦舟公司表示，当时草场地公司交房时没有什么装修，具体装修都是我方进行的，我方主张数额系装修发票显示数额，就此我方不申请进行评估。草场地公司交房时房屋是毛坯房，我方进行的装修，包括铺木地板、吊顶、刷墙、打隔断，除了家具我方搬走了，所有装修包括隔断我方都留下了，因此协议中也写明了我方有两个月装修的免租期，对方是知道我方进行装修的。草场地公司表示，交房时房屋并非毛坯房，梦舟公司并非进行的基础装修，只是进行了房屋装饰，两个月的免租期只是对租金的优惠，梦舟公司如果进行装修需要通知我方，但梦舟公司也并未通知我方。
庭审中，就梦舟公司的第四项诉讼请求，梦舟公司表示，就承租房屋北向的建筑，我方一直与草场地公司进行协商，该建筑影响了我方的通风、采光及安全，北向的窗户也打不开，房屋无法使用，损失数额系我方估算的。草场地公司表示，该建筑系北京草场地科技发展中心建的，与我方无关。
审理中，法院前往北京草场地科技发展中心进行了调查，该中心认可诉争房屋北侧楼房系其所建，具体内容见询问笔录（略）。
审理中，法院前往草场地村委会进行了调查。具体内容见询问笔录（略）。
审理中，法院前往诉争房屋现场进行了勘验。具体内容见勘验笔录（略）
原审法院经审理认为：2010年9月26日，梦舟公司、草场地公司签订了《房屋合作协议》，双方于2012年9月27日签订《确认书》，确认上述《房屋合作协议》终止。就梦舟公司的第一项诉讼请求，首先诉争的出租房屋系在乡、村，并不属于城镇房屋，应考虑到乡、村出租房屋的现实状况。第二，诉争的出租房屋，经法院向草场地村委会询问，村委会表示对此系知情且同意的。第三，梦舟公司、草场地公司签订《确认书》的行为，已表明双方是认可《房屋合作协议》的效力的。综上，法院认为不宜认定双方签订的《房屋合作协议》系无效，对梦舟公司的第一项诉讼请求，法院予以驳回。就梦舟公司的第二项诉讼请求，双方于2012年9月27日签订了《确认书》，确认《房屋合作协议》终止，就诉争的承租房屋已做完交接，故梦舟公司实际腾退完毕之日应为2012年9月27日，2012年9月27日至2012年11月25日的租金及物业费草场地公司应予退还，应退租金为66666元，应退物业费为4166元。就梦舟公司的第三项诉讼请求，草场地公司已给予梦舟公司免租装修期，且梦舟公司在诉争房屋内经营已有近两年，草场地公司对梦舟公司装修情况不可能不知情，现草场地公司表示无从核实梦舟公司的装修，新公司已入住，双方此前经法院示明亦均不进行评估，且现实际情况亦无法进行评估，故法院依据梦舟公司提交的装修票据，酌定草场地公司赔偿梦舟公司剩余租赁期内的装修损失89500元。就梦舟公司的第四项诉讼请求，经法院现场勘验，现场新建房屋确实距离梦舟公司承租房屋过近，确实会对通风、采光造成一定影响，虽然新建房屋系北京草场地科技发展中心所建，但草场地公司作为出租方，理应保障出租房屋在出租期内处于适当状态，故法院酌定草场地公司就此赔偿梦舟公司25000元。据此原审法院于2013年11月作出判决：一、草场地艺术区（中国）投资有限公司于判决生效之日起十五日内退还北京梦舟文化传播有限责任公司房屋租金六万六千六百六十六元、物业费四千一百六十六元。二、草场地艺术区（中国）投资有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿北京梦舟文化传播有限责任公司装修损失八万九千五百元。三、草场地艺术区（中国）投资有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿北京梦舟文化传播有限责任公司因新建房屋受影响造成的损失二万五千元。四、驳回北京梦舟文化传播有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，梦舟公司不服，上诉至法院主张：由于本案涉案房屋未取得规划许可证及房产证，属于违法建筑，双方诉争合同应属无效；我公司实际腾退时间是在2012年4月6日，原审法院认定时间有误；原审法院虽支持我方要求草场地公司赔偿装修损失及因该公司新建房屋受影响的损失，但数额过低，故请求二审法院依法改判，支持我公司原审诉讼请求。草场地公司亦不服上诉至本院主张：同意原审判决关于退还租金及物业费的判项，但原审法院关于装修损失及建房影响办公的意见无事实依据，不应支持。请求二审法院依法撤销原判第二、三项内容，驳回梦舟公司的请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、相关书证等证据材料在案佐证。
本院认为：关于2010年9月26日，梦舟公司、草场地公司签订的《房屋合作协议》效力问题。草场地公司出租房屋涉及土地性质系乡、村庄规划区内的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，仅为参照处理。依据合同法关于效力问题的规定，考虑乡规民俗，并结合该地所属村委会对草场地公司出租房屋行为认可的证明，原审法院确认双方签订的《房屋合作协议》有效，是正确的。
由于双方均有意终止《房屋合作协议》，本院不持异议。根据2012年9月27日双方签订的《确认书》记载内容显示：梦舟公司与草场地公司就诉争的承租房屋已做完交接。梦舟公司主张2012年9月27日前已实际搬出，提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采纳。基于上述事实，2012年9月27日至2012年11月25日双方已无合同关系，此期间的租金及物业费草场地公司应退还梦舟公司，原审判决相关处理，并无不当。
关于梦舟公司主张的装修损失问题。由于双方诉争房屋已租赁予新公司，无法就梦舟公司装修情况进行核实，但通过梦舟公司提供的装修票据，能够印证梦舟公司曾在诉争房屋进行装修，草场地公司未就其主张房屋交接时的状态提供证据，故原审法院酌定草场地公司赔偿梦舟公司剩余租赁期内的装修损失89500元是适当的。
关于梦舟公司主张案外人新建房屋造成采光、通风等妨碍问题。经原审法院现场勘验，现场新建房屋确实距离梦舟公司过近，造成梦舟公司在通风、采光上存在影响，草场地公司有义务保障出租房屋适于租赁，由于案外人的侵权造成租赁合同不能完全履行，梦舟公司有权向出租人主张相应损失，原审法院处理亦无不当。
综上，梦舟公司、草场地公司的上诉理由，本院均不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4732元，由北京梦舟文化传播有限责任公司负担2366元（已交纳）；由草场地艺术区（中国）投资有限公司负担2366元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费4732元，由北京梦舟文化传播有限责任公司、草场地艺术区（中国）投资有限公司均担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 解学锋
代理审判员 张 明
二〇一四年四月十七日
书 记 员 刘 爽