四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终959号
上诉人（原审被告）：杜永田，女，1971年6月20日生，汉族，住四川省泸县。
委托诉讼代理人：杨雪梅，四川平通律师事务所律师。
委托代理人杨朝刚，男，汉族，1965年12月19日出生，住四川省泸县。
被上诉人（原审原告）:周仁秀，女，1948年4月1日生，汉族，住四川省泸县。
委托诉讼代理人：郑如鑫，四川英鼎律师事务所律师。
原审第三人：泸县奇峰镇人民政府,住所地泸县奇峰镇。
法定代表人：吕有剑，镇长。
委托诉讼代理人：赵忠，四川九狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭强，政府工作人员。
上诉人杜永田因与被上诉人周仁秀、原审第三人泸县奇峰镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2017）川0521民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开听证审理本案，本案现已审理终结。
上诉人杜永田上诉请求：撤销原审判决，改判2007年5月1日签订的购房协议无效；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。泸县奇峰镇人民政府不是本案的适格诉讼主体，不应当参加本案诉讼。诉争《购买房屋协议书》是无效合同，被上诉人的诉讼请求已经过诉讼时效。二、涉案房屋并没有过户到上诉人名下，上诉人无权处分第三人的房屋，因而上诉人与周仁秀的买卖合同是无效的。即便合同有效，且该房屋已经倒塌，上诉人也无法交付房屋。三、本案适用法律错误。本案是确认合同效力之诉，是债的诉求，应当适用债的诉讼时效，不能适用《物权法》规定的无权之诉，双方签订的购房协议早已经解除，合同关系已经不存在。
周仁秀答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。奇峰镇人民政府是本案适格主体，其有协助办理过户的义务。上诉人并无充分证据证明双方之间的购房协议书无效。实际上，双方之间的购房协议已经生效并履行，没有办理过户手续并不影响合同的有效，买卖合同是否有效也与房屋是否倒塌无关。
第三人泸县奇峰镇人民政府答辩称，泸县奇峰镇人民政府不是本案的适格诉讼主体，本案是确认上诉人与被上诉人之间的购房协议是否有效，与第三人无关，请求依法判决。
周仁秀向原审法院提出诉讼请求：1、确认双方于2007年5月11日签订的《购买房屋协议书》有效；2、判令杜永田配合泸县奇峰镇人民政府协助履行泸房权证泸县字第××号房屋产权过户手续，并承担相应的税费；3、判令杜永田赔偿周仁秀损失2万元；4、由杜永田承担本案诉讼费用。
原审查明，2007年4月23日，杜永田和泸县奇峰镇人民政府签订《房地产转让合同》。合同约定：泸县奇峰镇人民政府将坐落于宝藏社区的直管公房146.34平方米（房权证号20××67号）转让给杜永田，转让款5000元，同日杜永田支付了转让款。杜永田取得房屋后，经与周仁秀协商一致后，将其中的一间房屋（房权证号××号）建筑面积34.64平方米、占地测绘面积54.7平方米）转让给周仁秀。2007年4月27日，周仁秀支付购房款2500元后，杜永田出具了收条，收条载明“今收到周仁秀买地面积款（面积70㎡）贰仟伍百元正（2500.00元）”。2007年5月11日，以杜永田为甲方，周仁秀为乙方，双方补签《购买房屋协议书》，协议约定：甲方将2007年4月23日购买的直管公房，出售一间（包括天井一个）给乙方；转让款2500元（包括天井一个在内，面积4.6×3.10﹦14.26㎡;办理两证（土地使用证，房屋产权证）一切费用由乙方负责；协议签订后双方不得反悔，任何一方违约，付对方违约金贰百元。协议签订后双方进行了交付，但未办理过户登记，现仍登记在泸县奇峰镇人民政府名下。2007年，周仁秀也向泸县奇峰镇人民政府购买直管公房一间（面积26.96㎡，房权证号20××92号），并过户至周仁秀名下。
2012年6月，周仁秀与宋永明口头协议，约定周仁秀将坐落于宝藏街村的自有老宅（面积132.19㎡，房权证号23××85号）、周仁秀向第三人购买的20××92号、以及向杜永田购买的20××80号等房屋一并转让给宋永明，转让款290,000元。后因周仁秀未履行协助过户义务，宋永明于2016年7月向原审法院提起诉讼，要求解除20××92号、20××80号房屋的买卖合同。本院经审理，作出（2016）川0521民初2142号民事判决书。该判决认定了以下事实：
2013年2月18日，宋永明夫妻与周仁秀签订《房地产转让合同》，约定周仁秀将其所有的座落于奇峰镇宝藏街二段53号的房屋（房屋结构为砖木、面积70.63㎡）以100000元价格出售给宋永明夫妻，并办理产权转移登记，现产权证号为201301847。
2007年，周仁秀向第三人泸县奇峰镇政府认购政府公房一间，面积26.95㎡。2014年8月19日，该房屋产权登记至周仁秀名下，原产权证号为20××92号，现产权证号为泸房权证泸县字第××号。该房屋实为巷道，与现产权证号为201301847号房屋相邻。
2007年，杜永田向泸县奇峰镇政府认购政府公房146.34平方米后将其中的一间房屋（面积为33.27㎡）以2500元价格出售给周仁秀，周仁秀已支付该笔购房款。因杜永田与周仁秀之间发生纠纷，该房屋一直未办理产权转移手续，该房屋产权仍登记在泸县奇峰镇政府名下，产权证号为泸房权证泸县字第××号，面积核准为34.64㎡。该房屋现已损毁，成为空地，位于现产权证号为201301847号房屋后面，与杜永田的房屋相邻。
泸县奇峰镇政府虽登记为20××80号房屋的所有权人，但该房屋出售给杜永田，杜永田又将该房屋出售给周仁秀。同时，泸县奇峰镇政府系应杜永田要求且依据杜永田提交的资料而出具的《证明》，其不是房屋买卖关系的双方当事人，故本案的处理与泸县奇峰镇政府无法律上的利害关系。宋永明应将原20××92号房屋、20××80号房屋退还给周仁秀。至于20××80号房屋的权属争议应由周仁秀与其他权属争议方另行处理。
根据查明的事实，（2016）川0521民初2142号民事判决书判决：1、解除宋永明与周仁秀因20××80号房屋、原20××92号房屋（现房权证号××号）的买卖法律关系；2、周仁秀于本判决发生法律效力之日起3日内退还宋永明购房款135051元，并从2016年7月18日起按年利率6%计算支付利息至付清款之日止。
原审法院认为，本案双方的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，真实、合法、有效，双方均应按约履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，周仁秀请求确认合同有效的诉讼请求于法有据，依法予以支持。杜永田关于无权处分登记在第三人名下的房屋，买卖合同无效的辩解主张，无事实依据和法律依据，依法不予采纳。本案周仁秀支付了约定的购房款，杜永田也对房屋进行了交付，周仁秀也对房屋实现了占有、使用的权利。虽然未办理产权过户登记，只是未实现物权的转移，周仁秀请求杜永田转移房屋所有权、办理房屋所有权转移登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。杜永田关于本案超过诉讼时效的辩解主张，依法不予采信。周仁秀虽然在另案中被判承担利息，但未提供证据证明本案杜永田未履行过户义务，对其造成的实际损失，对其请求被告赔偿2万元损失的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决:一、周仁秀与杜永田于2007年5月11日签订的购房协议有效；二、杜永田、泸县奇峰镇人民政府于本判决发生法律效力后3日内，协助周仁秀履行20××80号房屋的产权过户登记义务，过户产生的费用由周仁秀负担；三、驳回周仁秀的其他诉讼请求。案件受理费300元，由杜永田负担。
二审中，各方当事人均未提供新证据，本院经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院对原审查明的事实依法予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，周仁秀与杜永田之间的房屋买卖协议有效。上诉人主张涉案房屋并没有过户到上诉人名下，上诉人无权处分第三人的房屋，因而买卖合同是无效的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。但是涉案房屋已经灭失，根据《城市房屋登记管理办法》第二十四条，二十五条之规定，理应由原权利人到房管部门办理产权注销登记。现周仁秀请求杜永田、泸县奇峰镇人民政府协助履行20××80号房屋的产权过户登记义务，根据《合同法》第一百一十条第一项之规定当事人可以要求对方履行义务，但“法律上或事实上不能履行”除外。涉案房屋已经灭失，双方买卖的房屋已无法办理产权过户手续，房屋买卖协议应该终止履行，周仁秀的该项诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸州市泸县人民法院（2017）川0521民初1399号民事判决第二项（即杜永田、泸县奇峰镇人民政府于本判决发生法律效力后3日内，协助履行20××80号户登记义务，过户产生的费用由周仁秀负担）。
二、维持四川省泸县人民法院（2017）川0521民初1399号民事判决第一项（即周仁秀与杜永田于2007年5月11日签订的购房协议有效）和第三项（即驳回周仁秀的其他诉讼请求）。
一审案件受理费300元，由周仁秀负担；二审案件受理费300元，由杜永田承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 野
审判员 李 平
审判员 李 霞
二〇一七年十月三十日
书记员 胡云双