重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8592号
上诉人（原审被告）：黎银迎，女，1990年3月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：周晓玲，重庆山语律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐元清，女，1955年2月15日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：冉玺琳，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
上诉人黎银迎因与被上诉人徐元清房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初17716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黎银迎及其委托诉讼代理人周晓玲、被上诉人徐元清的委托诉讼代理人冉玺琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黎银迎上诉请求：撤销原审判决，依法改判；本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院不应该判决解除门市联营合同。本案没有达到解除门市联营合同的条件，被上诉人解除联营合同未经法定的解除程序，不发生解除合同的法律效力。门市实际由上诉人经营，解除合同会造成上诉人重大损失，上诉人大量员工失业，引发社会问题。二、一审法院判决上诉人支付租金过高。被上诉人低价租来高价转租，谋取高额利润。如果法院支持被上诉人的请求，会损害国家利益，扰乱租赁市场秩序，抬高物价，对国家和社会均不利。三、一审法院判决上诉人支付违约金过高。一审法院判决的违约金远远高于损失，上诉人延迟向被上诉人支付联营收益，给被上诉人造成的损失在被上诉人未举示充分证据的情况下，仅为同期银行存款利息，根据损失补缺原则，应当予以纠正。
徐元清辩称，一、上诉人的第二项上诉请求不够明确具体，从他的上诉状看是愿意支付租金，没有明确愿支付多少按什么标准支付。二、被上诉人在起诉上诉人之前已经多次书面或口头通知上诉人要求支付租金及限期不支付租金的情况下被上诉人有权解除合同。三、一审判决有事实和法律依据，请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
徐元清向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《门市联营合同》；2.被告支付拖欠的收益金368926元；3.被告支付违约金180000元；4.诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年11月13日，原告作为乙方、重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称“渝高公司”）作为甲方，签订《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》，合同第2条约定：甲方将位于重庆市渝北区房屋出租给乙方使用；第3.1条约定：租赁期限自2014年11月30日至2023年5月29日。同日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《门市联营合同》，合同第1条约定：甲方拥有重庆市渝北区附1、2、3号房屋（大竹林商业街）店铺使用权，乙方提供货源或者经营项目，甲方委托乙方全权负责联营体的日常经营，乙方拥有联营体的经营权，甲方予以协助，以及提供相应的经营意见和建议；第2条约定：联营期限自2014年11月30日至2019年11月30日；第3条约定：合同签订之日，乙方向甲方支付合同保证金180000元，甲方须于合同期满后3日内返此保证金给乙方；第4条约定：甲方于2014年11月30日前将该店铺交付乙方使用，乙方需提前支付甲方2014年11月30日至2015年3月29日联营收益金240244元；第5.1条约定：甲方所得联营收益金前二年每季度为240244元，第三年开始每年联营收益金在原金额基础上递增8%，乙方需提前15日内将联营收益金交付甲方，第二次乙方交付联营收益金即从2015年3月30日起，三个月交一次，以此类推；第6.1.3条约定：甲方协助乙方办理《营业执照》、《税务登记证》，并协助装修等手续办理，费用由乙方负责缴纳；第8.2条约定：乙方的下列行为视为违约，需承担违约责任，且甲方有权因此而解除本合同：第一、未经甲方允许擅自转租、转让或与第三方联营的（如经甲方允许，可与第三方联营或者转让此联营合同），第二、未告知甲方，单次逾期交付租金超过10个工作日或多次逾期交付的；第8.3.1条约定：甲乙双方因违反上述约定，需向对方支付违约金180000元。合同签订后，被告缴纳了180000元保证金，并在案涉房屋地址上成立了名称为“两江新区盛购食品经营部”的个体工商户。审理中被告陈述保证金应抵扣收益金和违约金，原告则陈述保证金不应抵扣收益金和违约金。重庆宏声物业管理有限责任公司渝兴新街坊物管处（以下简称“宏声公司”）出具通知单，称被告欠付物管费及水电费。审理中，被告陈述宏声公司系之前提供物业服务的公司，因其收费标准高于国家标准，故宏声公司承诺算好了再交费。2017年9月27日，原告支付了渝高公司租金187956元。另查明，李路就重庆市渝北区（盛购超市入口处原联通营业部）店铺的使用与黄加芬签订《门市联营合同》，合同约定了联营期限、店铺交付、优先续租权、收益金等。2014年12月25日，被告与陈道秀签订《场地租赁合同》，约定陈道秀承租盛购超市14号摊位等。2015年11月19日，两江新区盛购食品经营部与邓念鸿签订《盛购超市商铺租赁合同》，约定盛购超市将面积为37平方米的商铺出租给邓念鸿使用等。审理中，原告陈述上述合同能证明被告转租了案涉房屋，被告陈述其认可上述合同，但上述合同系联营合同，不能证明其转租。还查明，2016年5月16日，邓念鸿在重庆市渝北区成立了两江新区昆耀食品经营部。2017年5月19日黄永艳在重庆市渝北区成立了两江新区孕幼母婴用品店。审理中，双方均认可原告与渝高公司签订租赁合同中的租赁房屋与原被告签订的联营合同中所涉房屋为同一房屋；在联营合同中原告只提供房屋，不涉及管理事项，故案涉联营合同实为租赁合同。原告陈述因被告存在拖欠收益金，物管费、水电费，且将案涉房屋转租他人的违约行为导致合同目的不能实现，故要求解除合同并按合同约定支付逾期支付租金的违约金180000元，诉请中的收益金368926元包括2017年3月30日至6月30日的欠付收益金109463元、2017年6月30日至9月30日的收益金259463元。被告陈述其直接将租金支付给原告，因原告未配合办理营业执照增项，导致其对他人违约，且案涉房屋权属有争议，因渝高公司陈述如果原告转租将解除其与原告的租赁合同。
一审法院认为，原被告签订的《门市联营合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉合同虽名为联营，然原告仅提供房屋与被告经营，未参与实际经营，审理中双方亦认可案涉合同实质为租赁合同。故本院依法认定原被告签订《门市联营合同》实为租赁合同，原告诉请中的收益金实为租金。根据合同约定，租金按季度支付，需提前15日支付，被告若单次逾期交付租金超过10个工作日或多次逾期交付租金的，原告有权解除合同。审理中，原告陈述诉请中的收益金368926元包括2017年3月30日至6月30日的欠付收益金109463元、2017年6月30日至9月30日的收益金259463元，被告亦认可欠付收益金368926元。故被告逾期交付租金已超过10个工作日，符合合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同并要求被告按约支付收益金，故本院对原告请求判令解除门市联营合同、被告支付收益金368926元的诉讼请求予以支持。合同约定，被告违约的，原告有权要求支付违约金180000元，审理中被告辩称其未违约，不应支付违约金。如上所述，被告逾期支付租金，存在违约行为，给原告造成了损失，理应承担支付违约金的责任。然合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，故本院依法调整，违约金计算方式为：以109463为基数，按年利率24%，从2017年3月15日计算至付清时止；以259463元为基数，按年利率24%，从2017年6月15日计算至付清时止。被告辩称，其支付的保证金180000元应抵扣租金和违约金，然合同中只约定合同期满后保证金予以退还，并未约定抵扣事宜，审理中原告亦不同意抵扣，故本院对此辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下:一、解除原告徐元清与被告黎银迎签订的《门市联营合同》；二、被告黎银迎于本判决生效之日起三日内支付原告徐元清收益金368926元；三、被告黎银迎于本判决生效之日起三日内支付原告徐元清违约金，计算方式为：以109463为基数，按年利率24%，从2017年3月15日计算至付清时止；以259463元为基数，按年利率24%，从2017年6月15日计算至付清时止；四、驳回原告徐元清的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9290元，减半收取4645元，由被告黎银迎负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐元清提交中国工商银行转账凭证一份，拟证明一审诉讼后，我们已将2017年10、11、12月的租金交付给了我们的合同甲方，不拖欠甲方的租金，被上诉人一直在履行与房屋业主方的租赁合同。黎银迎质证后认为，对该证据真实性无异议，但与本案没有关联性。对于该证据，因与本案无关联性，本院不予采纳。二审中，黎银迎对一审认定的相应时间段所欠付的租金金额没有异议。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，关于黎银迎与徐元清签订的《门市联营合同》是否达到解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而徐元清作为甲方与黎银迎作为乙方签订的《门市联营合同》实为租赁合同，其中约定的联营收益金实为租金，且三个月交一次，乙方需提前15日将联营收益金交付甲方，乙方未告知甲方，单次逾期交付租金超过10个工作日或多次逾期交付的，需承担违约责任，且甲方有权因此而解除本合同。在本案中，徐元清诉请的收益金368926元，包括2017年3月30日至6月30日的欠付收益金109463元、2017年6月30日至9月30日的收益金259463元，黎银迎认可该时间段所欠付的租金金额。故黎银迎逾期交付租金已超过10个工作日，存在违约行为，符合双方《门市联营合同》约定的解除条件，现解除合同的条件成就，徐元清作为解除权人有权请求解除合同，一审判决解除合同正确。
其次，关于一审判决的租金是否过高的问题。徐元清与黎银迎签订的《门市联营合同》是经双方签字确认，依法成立，不违反法律法规禁止性规定，该合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审判决黎银迎应支付的租金系根据双方签订的合同，黎银迎受合同约束，就应按约支付租金，一审判决并无不当。
最后，关于违约金的问题。根据《门市联营合同》约定，双方因违反约定，需向对方支付违约金人民币18万元。本案中，黎银迎存在违约行为，理应承担支付违约金的责任。一审法院认为合同约定的违约金过分高于徐元清的实际损失，已依法进行了调整，符合相关法律规定，故一审判决亦并无不当。
综上所述，黎银迎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9290元，由黎银迎负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 李盛刚
审判员 刘 静
二〇一八年一月十九日
书记员 夏 茜