江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0902民初3202号
原告：中国建设银行股份有限公司宜春市分行，住所地：宜春市袁州区袁山中路327号。组织机构代码：49200065-5。
负责人：黄秋明，该行行长。
委托诉讼代理人：黄娜，女，1986年11月28日出生，汉族，袁州区人，该行员工，住江西省宜春市袁州区。
被告：易学辉，男，1983年8月18日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市。
原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行（以下简称原告）为与被告易学辉（以下简称被告）金融借款合同纠纷一案，于2016年7月22日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成由审判员朱军宜担任审判长，代理审判员陈鹭鸶、易亮参加的合议庭。于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄娜到庭参加诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告偿还商品房按揭贷款本金194846.59元，拖欠利息2477.03元（该利息计算至2016年7月20日，其后利息计算至实际偿还之日止），共计197323.62元；2.请求依法判决原告对抵押担保物（坐落在宜春市××公寓××室所购商品房）具有优先受偿权；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月21日，被告向开发商江西景鸿房地产有限公司预购其开发的坐落在宜春市××公寓××室商品房，其双方签订了《商品房买卖合同》，商品房建筑面积133.42平方米，每平方米单价2510元，房价334884元，支付首付104884元，余款230000元向银行按揭贷款。为此，被告与原告及开发商三方于2011年3月24日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额230000元，借款期限240个月，即2011年4月29日起至2031年4月28日，利率为浮动利率即在基准利率水平上下浮13%，逾期罚息为在合同约定的利率上上浮50%，还款方式为委托扣款及等额本息还款方式，约定还款日为每月29日，每期还贷1611元，担保方式为抵押加阶段性保证，即购房人用所购商品房对该贷款进行抵押担保，在办理产权证及抵押他项权证之前，开发商对该贷款予以保证担保。合同第十六条约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等为违约。第十七条约定：出现贷款合同第十六条约定的任一情形为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息以及相关费用等合同约定内容。为担保合同的履行，依据合同约定，2015年4月13日在办理产权证后，被告人在房管部门办理抵押登记（他项权证号：宜房他证字第××号），该抵押依法进行了登记，权利人具有优先受偿权。合同签订后，原告向被告发放按揭贷款230000元，履行了合同约定义务。被告发生多次拖欠，原告多次催收无果，于2016年6月13日依据合同约定向被告送达宣布贷款立即到期通知书，限被告在宣布贷款立即到期后5日内偿还全部贷款及利息。被告无诚可言，至2016年7月20日止拖欠原告贷款本金194846.59元，拖欠利息2477.03元，共计197323.62元，原告为维护合法权益，故此诉至法院。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，且相互印证，形成完整的证据链，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年12月21日，被告向江西景鸿房地产有限公司购买其开发的XX公寓XX室，双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买的商品房建筑面积133.42平方米，单价为每平方米2510元，总金额334884元，首付支付104884元，余款230000元向原告按揭贷款。为此，被告、江西景鸿房地产有限公司与原告于2011年3月24日签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定被告向原告借款230000元用于向江西景鸿房地产有限公司购置坐落在宜春市××区××公寓××楼××单元××室；借款期限为240个月，从2011年4月29日至2031年4月28日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调13%，利率调整日为每年的1月1日调整；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告授权原告将借款款项划入江西景鸿房地产有限公司的账户；还款方式为委托扣款及等额本息还款，还款日为每月29日，每月还贷1611元；担保方式为抵押加阶段性保证，江西景鸿房地产有限公司提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押物为被告向江西景鸿房地产有限公司所购买的商品房，被告未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，在此违约情形下，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。被告的配偶张婷因作为该房产的共有人在该合同的抵押人处签字，并向原告出具了一份有处分权人承诺书，承诺“本人及财产共有人同意共同承担还款责任，并将所购住房（商业用房）作为贷款抵押物，严格执行与贵行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中的各项条款，并负责履行合同的义务，直到全部贷款本息和相关费用还清为止。同时本人及财产共有人声明如下：……如违约累计拖欠六期（包括计划还款当月）未足额偿还贷款本息和相关费用，由贵行处置抵押物，本人无条件放弃抗辩权……”。2011年4月29日，原告依约将230000元借款发放至江西景鸿房地产有限公司的账户。2015年4月13日，原告与被告到宜春市房地产管理局办理了抵押登记。但被告2013年7月29日就出现逾期，后面陆续还款，但是2016年3月29日开始连续逾期，为此原告2016年6月13日向被告发送《过期催款通知书》以及《宣布贷款到期通知书》，向被告宣布《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款本金、利息、罚息立即到期，限被告5日内向原告归还贷款本息，否则将依据司法程序追偿。被告未在限定期限内向原告履行还款义务，故原告诉至本院。截止至2016年12月29日，被告尚欠原告借款本金194846.59元，利息6006.8元，利息罚息139.72元，本金罚息158.97元，合计201152.08元。
本院认为：
原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告的借款合同法律关系、抵押担保法律关系成立。原告按合同约定将230000元借款提供给了被告，并约定了借款期限、利率、还款方式、罚息等事项，被告已经出现多期未按合同约定按时足额向原告偿还借款本息，原告有权依合同约定向被告宣布贷款提前到期，要求被告立即清偿借款本息。原告向被告宣布贷款提前到期后，被告仍未向原告偿还相应款项，应承担继续履行的义务，故对原告要求被告偿还商品房按揭贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。现被告未向原告履行到期债务以及被宣布提前到期的债务，依据合同约定原告有权行使抵押权利，对处分抵押财产所得价款享有优先受偿的权利，故对原告要求对抵押物的所得价款有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告易学辉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行商品房按揭贷款本金194846.59元，利息6006.8元，利息罚息139.72元，本金罚息158.97元，合计201152.08元（该利息、罚息计算至截止至2016年12月29日，之后按双方合同约定计算至付清款项之日止）；
二、原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行对被告易学辉所提供的抵押物（坐落于宜春市XX公寓XX室的房产）的折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿的权利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4246元，由被告易学辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春市分行营业部袁山大道分理处，账号：02×××48，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 朱 军 宜
代理审判员 陈 鹭 鸶
代理审判员 易 亮
二〇一七年一月二十二日
代书 记员 郭蓝非子