海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）琼01执异511号
案外人:海南隆海财富养老服务管理有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区。
法定代表人：石大龙，总经理。
申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司，住所地海口市龙昆北路2号龙珠大厦10楼C座。
法定代表人：孙崇格，总经理。
委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙宗坤，海南外经律师事务所律师。
被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司，住所地海南省三亚河东区红沙社区紫豪海景酒店7004房。
法定代表人：王海达。
被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆。
法定代表人：熊风，总经理。
本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）借款合同纠纷一案中，案外人海南隆海财富养老服务管理有限公司（以下简称隆海公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人隆海公司称，请求不予执行隆海公司网签备案登记合同项下的73套房产及对应的土地使用权。事实和理由：柏盈公司诉圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案，柏盈公司申请查封金地公司名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]以及圣义海达公司名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]。以上土地使用权及对应房产中，包括隆海公司与金地公司签订合同的房产及土地使用权在内。海口市中级人民法院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定。隆海公司于2016年2月18日与金地公司签订房屋买卖合同并网签备案登记到乐东黎族自治县房产住宅局官网，购得73套房屋己经网签。隆海公司与金地公司签订合同后，己经与海南南域建设工程有限公司签订准修工程合同，海南南域建设工程有限公司对以上房屋进场装修，也就是说，以上房屋己经交付隆海公司，隆海公司是以上房屋的实际控制人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，以上房屋视为己经交付隆海公司。隆海公司与金地公司的合同合法有效，发生在柏盈公司立案之前，己经实际履行。海口市中级人民法院2017年1月20日作出的（2017）琼01民初48号民事裁定书应当将隆海公司的以上房屋排除在外。
申请执行人柏盈公司称，隆海公司主张对“某某公馆73套房屋即对应土地使用权”享有权利没有事实根据。首先，依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”隆海公司皆未能提供相关登记证明，隆海公司并未取得该房产的所有权。其次，隆海公司提交的《乐东黎族自治县商品房买卖合同备案表》，是预售登记的一种制度，本身并不产生物权变动的效果。最后，柏盈公司经过查询得知，上述“某某公馆73套房屋”系编号为“某某号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间设定登记抵押，至今仍未解押。隆海公司均在2016年2月18日办理合同备案，仍是在抵押期间。根据金地公司与中国农业发展银行三亚分行之间的《最高额抵押合同》的约定登记设立，该合同第五条约定：“本合同项下抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物、孳息、以及因抵押物毁损、灭失或被征收、征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金。”第七条第三款约定：“未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取赠与、转让、出租、再抵押、质押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。”而隆海公司主张的合同签订时间在第三个抵押期间内，金地公司显然没有自由处分地上附着物的权利,双方的买卖行为应属无效之行为。
综上，隆海公司的请求并无事实根据也无法律依据。这明显是金地公司为了逃避债务，转移财产的做法。为维护柏盈公司的合法权益，请求法院依法驳回隆海公司的申请。
被执行人圣义海达公司未提交意见。
被执行人金地公司未提交意见。
本院查明，2017年，本院立案受理柏盈公司诉圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案。诉讼过程中，柏盈公司向本院申请诉讼保全。本院于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院将(2017)琼01民初48号民事裁定书及协助执行通知书送达乐东黎族自治县不动产登记中心和乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。
2017年7月7日，本院就柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。金地公司不服一审判决，向海南省高级人民法院（以下简称海南省高院）提起上诉。2018年3月23日，海南省高院作出（2018）琼民终51号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务。柏盈公司遂向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执382号。在执行过程中，本院于2018年6月12日作出（2018）琼01执382号公告，主要内容为：拟对本院（2017）琼01民初48号民事裁定所查封的土地使用权及房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。案外人隆海公司认为本院查封的房产中含有其购买的房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。
另查明，隆海公司提交了73份商品房买卖合同备案表，其中隆海公司作为买受人的有47份，石大龙等自然人作为买受人的有26份，拟证明隆海公司与金地公司签订了房屋买卖合同并已进行网签备案登记。同时，提交了一份该司与海南南域装饰工程有限公司于2016年7月8日签订的《隆海·喜鼎居老年度假公寓室内装修工程合同书》，拟证明金地公司已将涉案房屋交付给了该司，该司已进行了装修使用。
经本院向海南省乐东黎族自治县住房保障与房产管理局核查，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局于2018年7月13日回函称，本院(2017)琼01民初48号民事裁定所查封某某公馆的房源为：除了1号楼已经办理合同备案的33套房（房号为：1号楼A1801、1号楼A1708、1号楼A1805、1号楼A1707、1号楼A1807、1号楼A1802、1号楼A603A、1号楼A709、1号楼A909、1号楼A1305、1号楼A1308、1号楼A1310、1号楼A1311、1号楼A1405、1号楼A1406、1号楼A1409、1号楼A1509、1号楼A1603、1号楼A1605、1号楼A1702、1号楼A1705、1号楼A1706、1号楼A1709、1号楼A1808、1号楼B807、1号楼B1107、1号楼B1208、1号楼B1301、1号楼B1303、1号楼B1407、1号楼B1409、1号楼B1901、1号楼B1912）之外的957套房源。同时，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局于2018年7月17日针对隆海公司主张73套房已备案的情况作出说明称，隆海公司主张的73套房“网签系统”销售状态为已售网签提交备案状态，至今金地公司没有按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市商品房预售管理办法》的相关规定向该局提交该73套房的《商品房买卖合同》办理备案手续。
以上事实有本院(2017)琼01民初48号民事裁定、本院（2017）
琼01民初48号民事判决、海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2018）琼01执382号公告、乐东黎族自治县住房保障与房产管理局《关于隆海公司等73户购买雨林海景公馆一期2号楼合同备案情况的说明》、乐东黎族自治县商品房买卖合同备案表、《隆海·喜鼎居老年度假公寓室内装修工程合同书》、乐东黎族自治县住房保障与房产管理局《复函》、当事人陈述等所证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产系金地公司开发建设的房产，因金地公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，只有同时满足上述条件，购房人才享有排除执行的物权期待权，才能排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，隆海公司虽主张其购买的73套房已进行备案，但根据乐东黎族自治县住房保障与房产管理局的反馈情况来看，该73套房尚未完成商品房买卖合同备案手续。况且，隆海公司在异议期间没能提交该司与金地公司签订的房屋买卖合同。综上，隆海公司所提异议证据不足，理由不充分，不符合排除执行的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人海南隆海财富养老服务管理有限公司的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
⺀c32ehcv1dtrwzeuot5
案件唯一码
审判长 陈桂华
审判员 黄 勇
审判员 孙 晓
二〇一八年七月十八日
书记员 汪 伟
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。