云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4291号
上诉人（一审被告）：昆明新阿波罗康体娱乐有限公司。
法定代表人：朱旭松。
住所地：云南省昆明市。
委托诉讼代理人：杨建新、洪素恒，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审原告）：昆明铭旺建筑劳务分包有限公司。
法定代表人：李伟。
住所地：昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：阮静萍,北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：张明,北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。
被上诉人（一审第三人）：昆明电线有限公司。
法定代表人：马保艳。
住所：呈贡县七点乡大哨（呈贡绿色产业基地内）。
上诉人昆明新阿波罗康体娱乐有限公司（以下简称“新阿波罗公司”）因与被上诉人昆明铭旺建筑劳务分包有限公司（以下简称“铭旺公司”）、昆明电线有限公司（以下简称“电线公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日受理此案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
新阿波罗公司不服，向本院提起上诉，请求：一、驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要事实及理由为：上诉人在一审中提交了借款合同及协议书以及转账凭证，证实了上诉人替张德华支付借款及利息并用于冲抵上诉人应付电线公司租金的事实。法定代表人张德华代表电线公司签署的协议书对电线公司是具有约束力的。张德华并没有滥用法定代表人的权力。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
被上诉人铭旺公司答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人电线公司未发表答辩意见。
铭旺公司向一审法院起诉请求判令：1、被告向原告支付自2015年11月24日至2015年12月24日止的租金58333.33元，并预付2015年12月24日至2016年1月24日租金58333.33元；2、被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理确认的本案事实是：位于昆明市拓东路549号（现门牌号：××）房产及国有土地使用权原属第三人所有。第三人法定代表人原为张德华，2013年5月9日第三人法定代表人变更为马保艳。被告法定代表人为朱旭松。2012年8月1日，第三人与被告签订《租赁合同》，约定被告向第三人租赁昆明市××云南德华大厦一楼、二楼、三楼（部分）房屋，租赁期限九年，自2012年8月1日起至2021年7月31日止，租金为每年70万元，租金自2012年8月1日起计收，在上一次所交租金到期前10日内付清下月租金。上述合同有被告及第三人的签章及签字。2015年11月24日，原告通过司法拍卖，取得上述房产所有权及土地使用权，并于2016年2月6日办理了过户登记。根据被告与第三人签订的租赁合同，2015年12月30日，原告向被告寄送了《缴纳租金通知》，载明原告已于2015年11月24日通过司法拍卖取得昆明市拓东路549号（现门牌号：××）房产所有权，故根据被告与第三人签订的《租赁合同》约定，要求被告向原告支付2015年11月24日至2015年12月23日的租金58333.33元，并预交2015年12月24日至2016年1月23日的租金58333.33元，如逾期未支付，则原告有权根据《租赁合同》约定进行断水、断电，并单方解除《租赁合同》。上述《缴纳租金通知》有原告及第三人签章。
另查明，2012年12月7日，张德华、成联云、第三人及朱旭松签订《借款合同》，约定张德华向成联云借款300万元，期限自2012年12月7日至2013年4月7日，月利率为2%，朱旭松及第三人对上述借款提供担保。同日成联云向张德华账户转款300万元，张德华向成联云出具借条。2013年4月22日，成联云、张德华、朱旭松签订《协议书》，约定以被告应向第三人交纳的房租冲抵张德华应向成联云支付的借款。2013年4月，成联云、张德华、朱旭松、被告签订《协议书》，约定以被告应向第三人交纳的房租冲抵张德华应向成联云支付的借款，张德华在昆明电线有限公司处签字，但无公司签章，朱旭松个人签字并在昆明新阿波罗康体娱乐有限公司处签字并加盖公司印章。2014年1月至2015年1月，朱旭松多次向成联云账户转款，款项用途备注为还款、借款、往来款。
原告认为，其依法取得昆明市拓东路549号房屋所有权，被告作为上述房屋租户，应按其与第三人约定的《租赁合同》向其支付房租，但被告未按约支付，故原告诉至一审法院主张其诉请。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，本案原告从第三人处依法取得涉案房屋所有权，有权按被告与第三人签订的《租赁合同》向被告主张支付租金。《租赁合同》约定的年租金为70万元，原告自2015年11月24日取得涉案房屋所有权，故其主张自2015年11月24日至2016年1月24日，按月租金58333.33元计算的租金，符合合同约定，一审法院予以支持。对于被告提出，其以应向原出租方即第三人交纳的租金为案外人借款还款，且租金已按约定向案外人支付，故不应再向原告支付租金的答辩意见，一审法院认为，首先，本案的租赁合同双方为原、被告公司，而被告提出的借款关系中涉及第三人原法定代表人个人及被告法定代表人个人的债务及担保，现被告提出公司租金作为还款，但被告及第三人均未提交以第三人应收取的被告租金作为还款的股东会决议，《协议书》中第三人处亦无公司签章，仅有张德华个人签字，其虽作为公司法定代表人，但其权利亦不得滥用，借款合同中借款人为张德华个人，作为利害关系人，其个人签字不再能认定为系代表公司履行职务的行为，故约定以第三人应收租金为张德华个人借款还款的《协议书》未经第三人确认；其次，被告提交的转账单据系朱旭松与案外人之间的账目往来，而根据《借款合同》，朱旭松个人为上述借款的保证人，被告非《借款合同》约定的保证人，被告未举证证明朱旭松的上述转款系代表公司行为，款项用途备注亦未注明为租金，转账金额与《租赁合同》约定的租金也无法吻合。综上，被告辩称已按与第三人约定向案外人支付租金的答辩意见无事实及法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“被告昆明新阿波罗康体娱乐有限公司于判决生效之日起十日内支付原告昆明铭旺建筑劳务分包有限公司2015年11月24日至2016年1月24日的租金116666.66元。”。
二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院对一审确认的事实依法予以认定。
上诉人新阿波罗公司提交一份工商登记，欲证明张德华在任电线公司法定代表人期间，该公司的最大股东就是张德华本人，签订协议书是其履行职务的行为。被上诉人质证认为，对该份证据的真实性予以认可，但与本案无关联性。本院对该证据的真实性均予以采信。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人是否应当向被上诉人铭旺公司支付其主张的租金？
本院认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：本案中，上诉人主张根据各方签订的协议书约定，其向第三人归还的借款已充抵其应交纳的租金，本院认为，首先，该协议书涉及的借款系张德华的个人债务，作为利害关系人，张德华在协议书中仅以签字的形式同意用电线公司的利益冲抵其个人债务的行为不能认定为代表公司的职务行为，而且该协议书无电线公司的印章且电线公司对该协议书亦不予认可，故该协议书未经电线公司认可，对电线公司不发生法律效力。其次，支付协议书中借款的主体系朱旭松个人并非上诉人，上诉人亦没有证据证实该款项的支付与本案涉及的租金有关联性。故一审判决认定上诉人应向被上诉人铭旺公司支付拖欠的租金正确且论述理由充分详尽，本院在此不再重复赘述。上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项《诉讼收费管理办法》第三十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2633元，由上诉人昆明新阿波罗康体娱乐有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王思予
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一七年一月九日
书 记 员 焦 菡