上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0112民初2736号
原告(反诉被告)：施伟军，女，1970年11月18日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：白青昕，上海市申房律师事务所律师。
被告(反诉原告)：阙荣南，男，1951年6月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被告(反诉原告)：阙春华，男，1976年2月22日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。
被告(反诉原告)：阙XX，男，2001年3月20日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。
法定代理人：阙春华(系被告阙XX父亲)，住上海市闵行区。
上述三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：谢茂林，上海博和律师事务所律师。
上述三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：李玉，上海博和律师事务所律师。
原告施伟军与被告阙荣南、阙春华、阙XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理。本案诉讼期间，阙荣南、阙春华、阙XX提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员林叶适用简易程序于同年3月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)施伟军及其委托诉讼代理人白青昕，被告(反诉原告)阙荣南、阙春华、阙XX的共同委托诉讼代理人谢茂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
施伟军向本院提出诉讼请求：1.解除施伟军与阙荣南、阙春华、阙XX于2017年6月23日就上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》；2.阙荣南、阙春华、阙XX返还施伟军已经支付的购房款人民币(币种下同)50,000元。
事实和理由：2017年5月31日，施伟军与阙荣南、阙春华、阙XX在案外人XXXXXXXX有限公司(以下简称XXX房屋)的居间下签订了《上海市房地产买卖合同》，根据合同约定，施伟军以3,090,000元的价格向阙荣南、阙春华、阙XX购买位于上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)。同日，双方又签订了《补偿协议》、《协议》，约定涉案房屋的成交价为3,090,000元，施伟军另行补偿阙荣南、阙春华、阙XX装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款280,000元。签订上述合同的当日，施伟军支付了10,000元购房款。2017年6月1日，施伟军又支付了40,000元购房款。施伟军在购房之初即向XXX房屋以及阙荣南、阙春华、阙XX表明了自己是置换房屋，须将其自有房屋出售才有能力购买涉案房屋，XXX房屋及阙荣南、阙春华、阙XX均对此表示没有异议。且施伟军于2017年5月31日与XXX房屋签订了《“VIP房”委托协议书》，委托XXX房屋代施伟军出售其所有的上海市闵行区紫藤一村XXX号XXX室房屋。2017年6月23日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》以及《补偿协议》。现因施伟军自有房屋无法出售，无力再继续购买涉案房屋，故要求解除双方所签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求返还已支付的购房款。
针对施伟军的诉讼请求，阙荣南、阙春华、阙XX共同辩称：同意解除双方签订的合同，但不同意返还购房款50,000元。双方签订合同后，均应按约履行双方的义务，在没有法定和约定的解除理由下，施伟军不履行合同构成根本违约，现合同无法履行，故同意解除合同。由于系施伟军违约造成合同解除，故施伟军应按合同的约定承担违约责任。
同时，阙荣南、阙春华、阙XX共同向本院提出反诉请求：1.解除施伟军与阙荣南、阙春华、阙XX于2017年6月23日就上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；2.施伟军支付阙荣南、阙春华、阙XX违约金人民币648,900元(总金额应为698,900元，扣除施伟军已支付的购房款50,000元)。
事实和理由：2017年5月31日，施伟军与阙荣南、阙春华、阙XX签订了《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《协议》，约定施伟军向阙荣南、阙春华、阙XX以3,370,000元的价格购买涉案房屋，并于2017年6月23日办理网签。2017年5月31日及2017年6月1日，施伟军分两笔共支付了50,000元购房款。此后，施伟军未按照合同约定支付剩余购房款。根据合同约定，买受人未按约付款的，应向出卖人支付违约金，违约金按买受人逾期未付款日万分之五计算，逾期超过15日买受人仍未付款的，出卖人还有权单方解除合同，买受人除应向出卖人支付15日的违约金24,900元(3,320,000*0.0005*15)外，还应向出卖人支付相当于总房价款20%的赔偿金674,000元(3,370,000*0.2)，出卖人可从已付款中扣除。现施伟军单方面拒绝履行合同及支付剩余购房款，已构成违约，且诉至法院要求解除合同，双方的房屋买卖合同实际已无法履行，故阙荣南、阙春华、阙XX提起了反诉。
针对阙荣南、阙春华、阙XX的反诉请求，施伟军辩称，同意解除合同，但不同意支付违约金，由于施伟军不存在违约，故不同意支付违约金，且根据网上二手房信息，目前涉案房屋的房价仍维持在当时购房的水平。施伟军在确认自有房屋没有出售的情况下立即提起诉讼要求解除买卖合同，当时阙荣南、阙春华、阙XX一直拒绝和施伟军有效沟通，施伟军已积极减少双方的损失，阙荣南、阙春华、阙XX认为损失一直在扩大，系其自身造成的，并非施伟军造成的，故施伟军认为违约金过高，要求法院酌情降低违约金的金额。
本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，施伟军(作为买受人，签约乙方)与阙荣南、阙春华、阙XX(作为出卖人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过XXXXXXXX有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为76.02平方米，转让价款为3,090,000元；该合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；该合同补充条款约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后10个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任；甲乙双方约定于2017年6月5日前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》，乙方有增加或变更买受人的权利。该合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款10,000元整；2、乙方于2017年6月1日之前，支付甲方房款40,000元整；3、乙方于2017年9月15日之前，支付甲方房款1,500,000元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,540,000元整，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。
同日，施伟军(作为签约乙方)与阙荣南、阙春华、阙XX(作为签约甲方)签订《补偿协议》1份，约定甲、乙双方于2017年5月31日签订关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价为3,090,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方总计280,000元，且乙方于甲乙双方办理该房屋产权过户手续前支付给甲方260,000元，乙方于甲乙双方办理该房屋交接手续当日支付甲方20,000元；注：本条所述款项请与买卖合同登记的所有房款分开转账，以便提供银行办理贷款所需凭证；2、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见家具清单)按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；3、本次交易甲、乙双方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；4、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消；5、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；6、本协议与甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。
当日，施伟军(作为签约乙方)与阙春华(作为签约甲方)签订《协议》1份，约定甲乙双方于2017年5月31日签订涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，买卖合同约定的成交价为3,370,000元。签订买卖合同时，该房屋产权人阙荣南、阙XX未到场签约，现经甲乙双方协商一致达成如下协议：1、甲方承诺已取得该房屋产权人阙荣南、阙XX关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并代为签订买卖合同的同意；2、甲方承诺该房屋产权人阙荣南、阙XX于2017年5月31日之前补签订买卖合同；3、若该房屋产权人阙荣南、阙XX未在上述期限补签订买卖合同，则甲方按本次交易约定的总价的20%赔偿乙方，并按本次交易总价的2%赔偿中介方XXXXXXXX有限公司；4、若乙方在上述期限反悔不购买该房屋，则乙方应按本次交易的总价的20%赔偿产权人，并按本次交易总价的2%赔偿中介方XXXXXXXX有限公司；5、本协议独立于买卖合同，是买卖合同得以全面履行的前提条件，即使买卖合同无效或尚未发生效力，本协议仍对甲乙双方发生效力。
上述合同签订当日，阙春华出具《收据》1份，确认收到了施伟军用于购买涉案房屋的房款10,000元。
2017年6月1日，施伟军支付了涉案房屋的购房款40,000元。
2017年6月23日，施伟军(作为买受人，签约乙方)与阙荣南、阙春华、阙XX(作为卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过XXXXXXXX有限公司漕宝路二店居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为76.02平方米，转让价款为3,090,000元；在2017年12月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。该合同补充条款(一)约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。该合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于签订本合同当日，支付甲方房款10,000元整；2、乙方于2017年6月1日前，支付甲方房款40,000元整；3、乙方于2017年9月15日前，支付甲方房款1,500,000元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,540,000元整，该款项由贷款银行转入甲方账户。
同日，施伟军(作为签约乙方)与阙荣南、阙春华、阙XX(作为签约甲方)签订《补偿协议》1份，约定甲、乙双方签订关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价为3,090,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方280,000元，并于甲乙双方办妥该房地产过户手续当日支付甲方260,000元，于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方20,000元；注：补偿款与房款一定要分开划入甲方账户，以免影响贷款的申请流程；2、本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付；3、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；4、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；5、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；6、本协议经双方当事人签章当日成立并生效；本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。
2017年9月18日，阙荣南、阙春华、阙XX向施伟军出具《通知函》1份，通知施伟军根据买卖合同约定应于2017年9月15日前支付1,500,000元，但至今尚未收到该笔款项，故要求施伟军于收到本催告函之日起3个自然日内支付上述未付款项，若不能按时付款的，将按照合同第九条追究施伟军违约责任。上述《通知函》由施伟军于2017年10月17日签收。
2018年1月15日，施伟军以诉称之理由向本院提起诉讼。
另查明，施伟军于2017年5月31日与案外人XXXXXXXX有限公司、XXXXXXXX有限公司签订《“VIP房”委托协议书》，委托案外人独某代理销售其位于上海市闵行区紫藤一村XXX号XXX室房屋，独某委托代理销售的时间为自2017年6月1日起至2017年7月1日止；委托出售的价格为不低于3,200,000元。后上述房屋未能以委托的价格出售。
以上事实，由施伟军提供的2017年5月31日的《上海市房地产买卖合同》、2017年5月31日的《补偿协议》、《协议》、《佣金确认单》、2017年5月31日的《收据》、2017年6月1日的《收据》、《“VIP房”委托协议书》、2017年6月23日的《上海市房地产买卖合同》、2017年6月23日的《补偿协议》，阙荣南、阙春华、阙XX共同提供的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《协议》、《通知函》、快递底单、物流记录以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，施伟军还提供了录音资料整理及光盘以证明阙荣南、阙春华、阙XX知道施伟军必须出售自有房屋才能购买涉案房屋的情况并对此谅解，并提供了网上查询的二手房信息以证明涉案房屋不存在跌价及阙荣南、阙春华、阙XX不存在实际损失。阙荣南、阙春华、阙XX对录音资料整理及光盘的真实性无法确认，认为这是施伟军与中介的沟通内容，且与本案无关；对网上查询的二手房信息的证据效力不予认可，并认为二手房没有可比性。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，施伟军与阙荣南、阙春华、阙XX就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。本案的争议焦点在于：一、双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》解除的原因与责任归属；二、合同解除的后果处理与责任负担。
关于争议焦点一，施伟军认为系由于其自有房屋无法出售导致其无力再购买涉案房屋，而其在购房之初即已向阙荣南、阙春华、阙XX告知了置换购房的事实且阙荣南、阙春华、阙XX对此并未表示异议，故双方之间合同的解除是因不归咎于双方的原因导致；阙荣南、阙春华、阙XX则认为系由于施伟军未能按约履行付款义务构成违约，且施伟军诉至法院要求解除合同，双方的合同实际已无法履行，故其亦要求解除合同，并在诉讼中同意解除合同。对此，本院认为，施伟军作为购房人，应审慎对待自身重大资产购置行为，理应对自身条件是否能够符合购房资格以及自身的购买能力有合理的预见，并对自己作出的民事法律行为尽到必要、合理的注意义务。根据合同约定，施伟军应于2017年9月15日前支付房款1,500,000元，但施伟军未能按约支付上述房款，构成违约，虽然施伟军认为其在购房之初即已向阙荣南、阙春华、阙XX告知了置换购房的事实，但施伟军未能及时出售自有房屋并不当然导致双方的合同无法继续履行，故施伟军要求解除双方的合同，缺乏合同依据和法律依据，现施伟军未按合同约定履行付款义务，且在没有合同解除权的情况下以自己的行为明确表明不履行合同，致使双方的买卖合同无法继续履行，由此产生的法律责任应当归咎于施伟军，阙荣南、阙春华、阙XX于庭审中明确表示同意解除合同并据此提起反诉要求解除双方于2017年6月23日就涉案房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，于法有据，本院予以支持。
关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，阙荣南、阙春华、阙XX理应向施伟军返还已收取的房款50,000元，但根据双方合同约定，施伟军未按合同付款协议约定期限付款的，应当向阙荣南、阙春华、阙XX支付赔偿金，逾期超过15日施伟军仍未完全履行付款义务的，阙荣南、阙春华、阙XX有权单方解除合同并要求施伟军承担违约责任，施伟军承担违约责任除应支付自合同应付款期限之第2日起计算至阙荣南、阙春华、阙XX发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，施伟军承担违约责任的，阙荣南、阙春华、阙XX可从施伟军已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给施伟军，已付款不足支付的，施伟军应在接到书面通知之日起5日内支付。现阙荣南、阙春华、阙XX提出主张违约金并要求在违约金中扣除施伟军已付的房款，施伟军认为违约金过高，要求法院酌情降低违约金的金额，对此，本院综合考虑《上海市房地产买卖合同》履行的程度、施伟军已支付款项的金额、施伟军违约的主观恶意、对阙荣南、阙春华、阙XX造成的实际损失、以及当前房屋市场价格波动等因素，酌定由施伟军支付阙荣南、阙春华、阙XX违约金250,000元，阙荣南、阙春华、阙XX主张在违约金中扣除施伟军已付的房款，符合双方的约定，本院予以支持，因此，本院确定由施伟军支付阙荣南、阙春华、阙XX违约金200,000元(已扣除施伟军主张返还的房款50,000元)。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)施伟军与被告(反诉原告)阙荣南、阙春华、阙XX于2017年6月23日就上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》解除；
二、原告(反诉被告)施伟军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)阙荣南、阙春华、阙XX违约金人民币200,000元；
三、驳回原告(反诉被告)施伟军的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计人民币525元，由原告(反诉被告)施伟军负担。反诉案件受理费减半收取计人民币5,144.50元，由原告(反诉被告)施伟军负担人民币1,585.60元，被告(反诉原告)阙荣南、阙春华、阙XX负担人民币3,558.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林叶
二〇一八年八月六日
书记员 高燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。