上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第40271号
原告上海寓教于乐投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人钱晓萍，董事长。委托代理人冯仲生，上海市中信正义律师事务所律师。被告上海丽凰轩投资咨询有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人古秉忠，董事长。委托代理人赵可青，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告上海寓教于乐投资管理有限公司(以下简称寓教于乐公司)诉被告上海丽凰轩投资咨询有限公司(以下简称丽凰轩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寓教于乐公司的委托代理人冯仲生，被告丽凰轩公司的委托代理人赵可青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寓教于乐公司诉称，2012年3月28日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将浦东新区原世博园区C07地块的原立陶宛馆、原克罗地亚馆和原大型餐厅(以下简称系争房屋)总计建筑面积10,735平方米出租给被告，租期6年，自2012年4月1日至2018年3月31日止，每年的场地租赁费为人民币(以下币种相同)10,579,342.50元，先付后用，每半年支付一次。合同还对违约责任等均作了约定。合同生效后，由于被告欠付租金，原告于2013年3月向上海市浦东新区人民法院起诉。法院审理后认可，“因世博集团在2013年6月17日采取了断电断水的措施，虽丽凰轩公司误认为系寓教于乐公司采取的该措施，但断电断水的行为对丽凰轩公司使某系争场馆造成了障碍，故在水电供应恢复前，可免除丽凰轩公司的租金支付义务。”2015年4月13日，世博方面恢复了供水供电，按照判决，被告应当履行支付租金义务，但被告一直拖延不付。原告曾多次催促，被告拒绝支付租金，故原告起诉来院，要求：1、判令被告立即向原告支付2015年4月13日至2015年9月30日的租金4,956,349.50元；2、判令被告支付逾期付款违约金(以4,956,349.50元为基数，以每日千分之一为标准，从2015年5月1日起计算至被告清偿之日止)；3、判令被告支付欠付的2012年7月至2013年6月的水电费共计457,178.90元；4、本案诉讼费由被告承担。被告丽凰轩公司辩称，不同意支付租金和违约金。原告计算的水电费分摊方式不合理，水电费应按照租赁面积比例分摊，水电费被告最多承担一半。被告承租系争房屋是为了开免税店，但是世博集团一直不同意开设该店，导致租赁目的一直无法实现。2015年5月，被告就系争房屋申报消防，但因地块整体消防没有通过验收，导致系争房屋的消防也没有通过。2015年10月底，原告还将剩余场馆出租给案外人使某，严重影响了被告使某系争房屋。经审理查明：2012年3月28日，上海世博发展(集团)有限公司(以下简称世博集团)与寓教于乐公司签订“上海世博‘原俄罗斯馆’租赁合同”一份，约定乙方(寓教于乐公司)向甲方(世博集团)租赁场地和设施用于经营“育乐湾”等项目;乙方租赁位于原世博园区C07地块的原俄罗斯馆、原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆、2个援购安和大型餐厅共七处场馆、场地，并根据使某需要自行进行投资建设;租赁期间从2012年4月1日起至2018年3月31日止。同日，寓教于乐公司(甲方)与丽凰轩公司(乙方)签订租赁合同一份，约定，2012年3月28日，寓教于乐公司已取得原世博园区C07地块的上海浦东世博园区原俄罗斯馆、原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆、2个援购安和大型餐厅共七处场馆六年的开发经营权，并有权对外招商、出租标的场馆，开发经营“育乐湾”等项目，并根据使某需要自行进行投资建设。甲方将七处场馆中的原立陶宛馆、原克罗地亚馆和原大型餐厅(以下统称“标的场馆”)出租给乙方，乙方可将承租的标的场馆用于发展青少年文化创意产业、经营免税商店、高档百货及其他文化创意产业的相关配套项目。双方合同第一条租赁标的约定：……3、甲方出租的标的场馆以现状出租为原则。标的场馆交付前，甲乙双方应共同对标的场馆进行现场勘查；标的场馆交付时，甲乙双方应签署《场地交接书》(见附件三)。合同第二条租赁用途约定：1、甲方承诺，出租给乙方的标的场馆，可用于发展青少年文化活动中心、经营免税商店、高档百货及文化创意产业的相关配套项目等。2、乙方负责向政府有关部门申领项目开业运营所需的有关许可证照，甲方应积极配合，相关费用由乙方承担。双方合同第四条租赁期间约定：1.本协议的租赁期间从2012年4月1日起至2018年3月31日止(以下简称租赁期间)。其中免租期日期：2012年4月1日至2012年5月31日。1.4.1标的场馆交付日是指甲方将标的场馆实际交付给乙方的日期。1.4.2甲方应于2012年4月1日前将标的场馆交付给乙方。如甲方迟延交付的，则免租期、起租日期和租赁期限的起算日期、结束日期等应相应顺延。合同第五条租金、押金及支付方式约定：1、场地租赁费和押金：1.1.标的场馆租金为每天每平方米2.70元，每年场地租赁费为10,579,342.50元，除上述费用外，水电煤、能源中心、物业管理、安保等费用由乙方承担。1.2.1租金每半年一付，先付后用。首期租金乙方应于2012年4月19日前，向甲方一次性支付即5,289,671.25元。以后的租金支付时间为每半年到期前的三十个日一次性支付给甲方。1.2.3自起租之日起36个月内保持上述租金水平不变，自第37个月开始，租金金额每两年在上一年租金基础上递增5%，直至租赁期满。1.2.4乙方没有正当理由迟延付款的，则每迟延一日按应付款金额的千分之一向甲方支付迟延付款违约金。合同第六条标的场馆的交付与返还：1、甲方自收到乙方2012年度首期租赁费和押金之日起向乙方发出《场地交接通知书》，乙方收到后双方开始办理标的场馆交接。交接完毕，双方签署《场地交接书》。同日，寓教于乐公司与丽凰轩公司签订补充合同一份，约定了押金及履约保证金的支付。2012年6月29日，丽凰轩公司出具收条一份，收到寓教于乐公司C07G02E餐厅设备移交确认清单、钥匙移交确认清单复印件，立陶宛馆设备移交确认清单、钥匙移交确认清单复印件，克罗地亚馆设备移交确认清单、钥匙移交确认清单复印件各一份。7月5日，双方又签订现场设备移交确认核对单一份，载明了双方于7月3日现场清点核对的场馆及餐厅内的设备等物品。2012年8月20日，寓教于乐公司与丽凰轩公司又签订补充合同一份。2013年5月，寓教于乐公司以丽凰轩公司欠付租金8,123,259.49元(2012年11月1日至2013年10月底的租金扣除已付部分)为由起诉丽凰轩公司，案号为(2013)浦民一(民)初字第15467号(以下简称前案)。案件审理中，丽凰轩公司提起反诉要求解除租赁合同并赔偿损失。丽凰轩公司反诉称，世博集团不同意将承租场馆用于经营免税商店，故丽凰轩公司函告寓教于乐公司，要求寓教于乐公司与世博集团协商处理该事宜，并且在未取得世博集团同意标的场馆用于经营免税商店前，丽凰轩公司将暂停支付租金；之后，寓教于乐公司与世博集团进行了协商，但未成，2013年8月1日，世博集团解除了与寓教于乐公司的租赁合同关系，并要求丽凰轩公司立即搬离租赁场馆，导致丽凰轩公司的合同目的无法实现，也造成了巨大了经济损失。前案法院认为，系争房屋于2012年7月5日移交完毕，租金的起算日期等相应顺延。因世博集团在2013年6月17日采取了断电断水的措施，虽丽凰轩公司误认为系寓教于乐公司采取的该措施，但断电断水的行为对丽凰轩公司使某系争场馆造成了障碍，故在水电供应恢复前，可免除丽凰轩公司的租金支付义务。丽凰轩公司应支付2013年3月5日至2013年6月16日的租金474,316.03元。丽凰轩公司以寓教于乐公司擅自转租、无法经营免税商店、世博文化公司已解除与寓教于乐公司的租赁合同等为由要求解除其与寓教于乐公司之间的租赁合同无法律依据，法院不予支持。法院于2014年11月25日判决如下：一、上海丽凰轩投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给上海寓教于乐投资管理有限公司租金474,316.03元；二、驳回上海寓教于乐投资管理有限公司其余诉讼请求；三、驳回上海丽凰轩投资咨询有限公司的全部诉讼请求。寓教于乐公司不服判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2015年4月13日上午，系争房屋恢复供电，双方于当日予以确认。2015年4月至10月，寓教于乐公司多次发函给丽凰轩公司催讨租金和水电费。2015年11月3日，丽凰轩公司发函给寓教于乐公司称，寓教于乐公司将部分场馆转租他人开设汽车公园，但汽车公园的设计图显示其将公共面积据为己有，侵害了丽凰轩公司的利益；寓教于乐公司怠于对该地块整体消防工程的施工，怠于申报整体的消防验收，导致该地块至今没有大消防验收合同文件，最终导致丽凰轩公司无法营业。2015年11月16日，丽凰轩公司及相应施工单位申请出门单，要求将施工用脚手架、钢管扣件、施工电器、木工板材等运出系争房屋所在的园区。另查明，本案双方的水表和电表是共用的，没有分表。双方各自使某的场地面积相近。寓教于乐公司使某的场馆仅拆除了旧场馆没有新装修。丽凰轩公司使某的场馆不但拆除了旧场馆，还进行了新装修。2012年7月份的电费为(41,618.46元+25,920元)，电费发票注明账单日期为2012年7月份，未注明抄表日期。另外，2012年8月的电费为(36,910.83元+25,920元)，电费发票账单日期为8月份，未注明抄表日期。丽凰轩公司曾支付电费36,910.83元。关于水电费的分摊双方存在争议。寓教于乐公司主张，其使某的水电量较少，其应当承担10%，另外承担应当由丽凰轩公司。丽凰轩公司主张，双方使某面积相近，应当各自分摊50%。(一)关于共用的水费(2012年9月份、2012年10月份)总额共计741.30元，双方均无异议。(二)关于截至2013年6月17日共用的电费总额，寓教于乐公司认为应当为548,247.29元。丽凰轩公司认为共用的电费总额应当为548,247.29元减去2012年7月份的电费(41,618.46元+25,920元)。审理中，丽凰轩公司表示，正常情况下，从恢复供电日(即2015年4月13日)开始计算租金无异议。双方确认按照合同约定，2015年4月13日至2015年9月30日的租金为4,956,349.50元。丽凰轩公司为证明公共消防设施损坏，导致其消防验收受影响，无法正常经营，提交了案外人上海玉平工程技术有限公司给上海逢利实业发展有限公司的公函(落款日期为2015年5月17日)，该公函载明，场外消防设施的不完善，影响了博成路XXX号免税店的消防申报验收；提交了案外人上海沪平消防检测有限公司出具给丽凰轩公司的情况说明(落款日期为2016年1月14日)，该情况说明载明，因公共水泵消防设施已经损坏，无法对博成路XXX号免税店的消防工程进行消防检测。寓教于乐公司对上述证据真实性不认可，否认公共水泵消防设施损坏；寓教于乐公司主张的是2015年4月13日至2015年9月30日的租金，在2015年11月之前，丽凰轩公司从未向寓教于乐公司提及消防工程检测事宜。关于汽车公园是否开设。寓教于乐公司主张目前汽车公园还未开设，还处于洽谈阶段，不影响丽凰轩公司使某系争房屋。丽凰轩公司认可汽车公园还未开设，现仅有汽车公园的设计图。以上事实由民事判决书、租赁合同、恢复供电签字确认单、双方往来函件、电费发票、情况说明等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。丽凰轩公司现有证据不足以证明公共消防设施损坏导致系争房屋消防验收无法通过的事实，而且2015年11月之前也未向寓教于乐公司告知过消防检测事宜，丽凰轩公司拒绝支付2015年4月13日(即恢复供电之日)至2015年9月30日的租金，缺乏依据。汽车公园尚未开设，丽凰轩公司以此为由拒付租金，同样缺乏依据。寓教于乐公司要求丽凰轩公司支付2015年4月13日至2015年9月30日的租金4,956,349.50元，本院予以支持。合同约定，租金每半年一付，先付后用，寓教于乐公司要求丽凰轩公司支付从2015年5月1日开始的逾期付款违约金，符合合同约定，但以每日千分之一的标准支付逾期付款违约金，明显高于原告的实际损失，法院酌情调整为以每日万分之四的标准支付逾期付款违约金。双方的水电没有分表，合同没有约定水电费的分摊比例，就水电费如何分摊双方存在争议。共用的电费为548,247.29元，水费为741.30元。从双方的场馆使某面积及是否装修等因素看，丽凰轩公司应当承担较大比例的水电费，结合前案法院认定系争房屋于2012年7月5日移交完毕,再扣除丽凰轩公司已经支付的电费36,910.83元，本院酌定丽凰轩公司还需另行支付寓教于乐公司截至2013年6月17日水电费共计34万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海丽凰轩投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告上海寓教于乐投资管理有限公司2015年4月13日至2015年9月30日的租金4,956,349.50元；二、被告上海丽凰轩投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告上海寓教于乐投资管理有限公司逾期付款违约金(以4,956,349.50元为基数，以每日万分之四为标准，从2015年5月1日起计算至清偿之日止)；三、被告上海丽凰轩投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告上海寓教于乐投资管理有限公司水电费34万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,694元，减半收取计24,847元，由原告上海寓教于乐投资管理有限公司负担410元，被告上海丽凰轩投资咨询有限公司负担24,437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨立转
二〇一六年三月二十八日
书记员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。