＼n广东省佛山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）佛中法民一终字第936号＼n上诉人（原审被告）严活玲，女，汉族，1976年12月7日出生，住广东省鹤山市沙坪街道办事处南山路52-29号801房，公民身份号码440725197612073024。＼n委托代理人罗国豪，广东中真律师事务所律师.＼n委托代理人邓宇婵，广东中真律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）广东长信房地产控股集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇联沙村沙边村民小组“低塘东“的商铺，注册号440600000005592。＼n法定代表人张烁，公司总经理。＼n委托代理人王菁柏，广东循理律师事务所律师。＼n上诉人严活玲因与被上诉人广东长信房地产控股集团有限公司（以下简称“长信公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第927号判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。＼n原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除长信公司与严活玲分别于2010年2月9日签订的《场地租赁合同》及2010年9月30日签订的《﹤场地租赁合同﹥补充协议》。二、严活玲应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空、搬离上列第一项判决合同项下位于佛山市南海区丹灶镇联沙东海广场东北角915平方米的租赁场地，并将该租赁场地返还予长信公司。三、严活玲应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付2013年2月租金4575元予长信公司。四、严活玲应从2013年3月1日起至上列第二项判决实际履行之日止按每月5033元的标准计付租金予长信公司，本项随上列第二项判决清。五、严活玲应以4575元为本金从2013年2月11日起、以每月5033元为本金分别从2013年3月至10月期间每月11日起，均至上列第三、四项判决实际履行之日止按日万分之五的标准计付违约金予长信公司，本项随上列第三、四项判决清。六、驳回长信公司的其他诉讼请求。原审以简易程序结案，案件受理费减半收取860.64元，由长信公司负担359.64元，严活玲负担501元.＼n上诉人严活玲上诉提出：一、长信公司拒绝提供租赁土地的产权证明，使严活玲至今无法办理个体工商户登记。因长信公司有在先的违约行为，严活玲有权拒付租金。根据佛山市南海区工商行政管理局的个体工商户登记指南，“个体工商户以自有场所作为经营场所的，应当提交自有场所的产权证明复印件；租用他人场所的，应当提交租赁协议和场所的产权证明复印件；无法提交经营场所产权证明的，可以提交市场主办方、政府批准设立的各类开发区管委会、村居委会出具的同意在该场所从事经营活动的相关证明。”严活玲合法租用长信公司名下商用土地，长信公司应当能够提供严活玲租赁的915平方米土地的产权证明，但长信公司一直未提供。严活玲租用的是长信公司名下的地块，租赁合同签订时，租赁地块上无任何建筑物。严活玲在该土地搭建建筑物时并未报建，因此无法取得地上建筑物的产权证明。后严活玲到佛山市南海区丹灶镇联沙社区居民委员会开据地上350平方米建筑的使用证明。严活玲依据本案租赁合同用于大排档经营的面积为915平方米，长信公司无合法理由未提供产权证明；取得场地使用证明的是严活玲在租赁土地上的建筑物（无产权）的使用证明，面积350平方米。严活玲办理个体工商户登记的经营面积915平方米与已取得场地使用证明的350平方米明显不符，因长信公司不能提供915平方米土地的场地使用证明，根本不能办理登记。原审法院认为严活玲无足够证据证明其开办个体工商户存在发行不能情形及长信公司阻碍严活玲取得营业执照，不予采纳严活玲的抗辩理由，明显忽略了上述证据说明的事实。＼n二、严活玲无违约事实，未交租金是长信公司为达到解除合同的目的拒收租金造成的。严活玲与长信公司（原为佛山市东海名都房地产有限公司）达成的土地租赁合同租赁期限自2010年3月1日起，租金每月由严活玲到长信公司办公室交纳，然后由长信公司开具票据，严活玲从未拖欠租金。即使在2012年，长信公司在不能提供土地使用许可致使严活玲无法办理工商登记的前提下，以严活玲非法经营为由要求解除双方的土地租赁合同纠纷过程中，严活玲亦未拖欠相应租金。长信公司与严活玲签订的租赁合同第七条第三款明确约定，“如乙方欠应缴费超过一个月或一年内累计逾期缴费超过三次的，甲方有权单方终止合同，且无需承担违约责任，按金不予退还……”。严活玲自2010年向长信公司租赁场地后，为经营大排档已先后投入数十万元。一旦严活玲欠租，长信公司即有理由要求解除合同并不予赔偿，这将导严活玲的重大损失。严活玲一直未以长信公司拒不提供土地使用许可证，合同目的不能实现为由要求解除合同正是出于对前期投入的考虑。另外，从长信公司提供的律师函可见，长信公司于解除合同条件成就的当月即委托律师发出解除合同的通知，而并未按常理，向欠租人追缴租金。由此可见，长信公司解除合同的企图极为明显。＼n三、物业管理费、电费与本案租赁合同无关。《租赁合同》第三条第11款约定“该场地的物业管理费由乙方承担，乙方须按物业管理公司要求足额缴付物业管理费、垃圾费等，并与物业公司签订物业服务协议”。另外，根据长信公司提供的证明，佛山市南海区焌烨物业管理有限公司为场地的物业管理公司，由其向严活玲提供物业管理服务，若严活玲存在应缴未缴的物业管理费和电费，应由佛山市南海区焌烨物业管理有限公司主张。该法律关系与本案无关。原审法院以此为由认定严活玲存在没有依约按期交费的行为，采信长信公司的陈述缺乏法律依据。＼n上诉请求：1、请求撤销（2013）佛南法民三初字第927号民事判决第一、二、三、四、五项；2、改判驳回长信公司的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费由长信公司承担。＼n被上诉人长信公司答辩称：一、严活玲长期拖欠租金，其辩称长信公司拒收租金不是事实。从一审至今，严活玲并无任何举证证明其无欠交租金。相反，严活玲在收到长信公司因其拖欠多月租金而发出的《律师函》后，在长达几个月里，仍然置若罔闻，我行我素，也无表示任何的异议。一审中，在法院释明举证责任后，也提示严活玲在收到法院转达的长信公司账户信息后，在一定期限内支付2013年2月至10月的租金，但严活玲依然置之不理，拒付租金到底，毫无支付租金的任何诚意。严活玲谎称长信公司拒收租金，致其不能支付租金，其说法显然不符合常情常理和日常生活经验法则，也与其前述行为不相一致，这显然是其强词夺理、推卸责任之举。长信公司是本着以营利为目的而出租场地，以收取租金为利益依归的，长信公司不可能将自己的应有、重大权益完全漠视而拒收租金的。退一万步而言，严活玲每月均负有交付租金的义务，如这个月交不了租，难道下个月甚至以后就完全可以不交了？严活玲为何不向长信公司提出任何异议、开展取证工作或者办理租金的公证提存等？事实上，严活玲根本没有任何证据证明其没有长期违约，也没有证据证明长信公司拒收其租金。此外，长信公司还向一审法院提交了证明严活玲除了拒付租金外还长期拖欠物业管理公司的物业管理费和电费的证据，严活玲在庭审中对此也予以承认。虽然，物业管理费和电费不是本案的争议焦点，但严活玲拒付租金与拖欠物业管理费、电费的行为是完全可以相互印证的。若按严活玲的逻辑，就算其不交租金，也应如期如额交纳物业管理费和电费，物业公司不可能也为了“不当企图”拒收其物业管理费及电费。严活玲无法合理解释，也不能自圆其说。＼n二、严活玲没有办理个体工商登记，是因其自身原因导致，与长信公司无关。在一审诉讼中，严活玲向一审法院提交了《个体工商户名称预先核准通知书》（2份）、佛山市南海区丹灶镇联沙社区居民委员会出具的《证明》、佛山市南海区丹灶镇国土城建和水务局出具的《场地使用证明》，这些都能够证明工商行政主管部门已就严活玲申办个体工商登记进行了预先核准，且严活玲是有相关场地使用证明提交的。严活玲之所以长期至今没有办理个体工商登记，完全有可能基于其自身大排档的低成本经营、偷税逃费、转租、转包等需要，其若真想办理，承租了那么长的时间，为何没有向长信公司作出任何主张，且一直交租，直至去年初开始欠租。严活玲并无证据证明因长信公司的行为导致其不能取得营业执照。因此，其不办工商登记，是其自己的主动行为，也与长信公司无关。如前，按照严活玲的说法，其未交租是因长信公司拒收，那么如今又称其因长信公司不协助办理牌照故而拒绝交租，那究竟其是拒绝交租还是不能交租？严活玲的说法，完全是自相矛盾！＼n双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。＼n经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为：本案二审期间的争议焦点是长信公司是否存在拒绝提供租赁土地产权证明、拒绝收取租金等违约行为。＼n关于前者，首先，长信公司对涉案土地享有使用权，且已依法登记取得国有土地使用证，其具有提供涉案土地产权证明的能力；其次，涉讼合同明确约定严活玲应于正式营业前以自身名义到有关部门办理相关营业执照等相关手续，协助办证不是合同约定的归于长信公司的义务；其三，如严活玲在办证照过程中需要长信公司协助，应向长信公司明确提出，但其未能提供证据证明其曾明确要求长信公司提供相关材料；其四，严活玲已持有佛山市南海区丹灶镇联沙社区居民委员会、佛山市南海区丹灶镇国土城建和水务局出具的证明等相关办证资料，但严活玲没有提供证据证明其已申请办理营业执照并被工商行政管理部门拒绝，也不能证明不能办理营业执照确因缺少租赁土地产权证明。综上，本院认为认定因长信公司拒绝提供租赁土地产权证明，导致严活玲无法办理营业执照，长信公司有在先违约行为的证据不足，严活玲的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。＼n关于后者，首先，严活玲确认自2013年2月起未付涉讼土地租金，在长信公司向其发出律师函后，仍未主动实施交租行为，且未能提供证据证明其实施了交付租金的行为而长信公司拒收；其次，即使长信公司拒收租金，严活玲也完全可以通过书面催收、公正提存等方式表明其愿付且能付租金，但严活玲亦无此方面证据；其三，长信公司起诉后，原审法院向双方释明举证责任后，指令长信公司在一定期限内提供账户，亦指令严活玲在收到本院转达的长信公司账户信息后一定期限内支付2013年2月至10月租金。此后，长信公司在上述指定期限内提供了账户信息，但严活玲收到账户信息后在指定期限内仍无正当理由而拒付租金；其四，严活玲在正常使用涉讼土地的情况下，长时间拖欠物业管理费及公共电费，一定程度上反映严活玲的履约能力或履约诚信不足。综上，本院认为认定长信公司拒收租金的证据不充分，严活玲的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。＼n综上，严活玲的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费795.15元，由上诉人严活玲负担。＼n本判决为终审判决。＼n（此页无正文）＼n审判长罗睿＼n审判员张雪洁＼n代理审判员袁秋华＼n二〇一四年五月十九日＼n书记员杨雅静