重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)江法民初字第13900号
原告：重庆金夫人商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区临江门22号B幢22-2#，组织机构代码73655467-1。
法定代表人：周林，总经理。
委托诉讼代理人：黄敏，重庆合纵律师事务所律师。
被告：重庆汉阳房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街9号（嘉年华大厦）13-1，组织机构代码76590990-2。
法定代表人：庄淑芬，总经理。
委托诉讼代理人：李东，重庆炬沃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹渝飞，重庆炬沃律师事务所律师。
原告重庆金夫人商业管理有限公司（以下简称重庆金夫人商业公司）与被告重庆汉阳房地产开发有限公司（以下简称重庆汉阳公司）联营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆金夫人商业公司的法定代表人周林及其委托诉讼代理人黄敏、被告重庆汉阳公司的委托诉讼代理人李东及曹渝飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆金夫人商业公司向本院提出诉讼请求：1、重庆汉阳公司向重庆金夫人商业公司立即支付超额租金收益266982元；2、重庆汉阳公司立即向重庆金夫人商业公司支付2013年5月至2016年4月期间未实际履行免费提供广告宣传义务的损失63万元；3、本案诉讼费由重庆汉阳公司承担。事实和理由：2009年12月24日，原、被告签订《关于朗晴广场由金夫人打造婚庆创意产业园区的合作协议》（以下简称《合作协议》），2010年6月2日，双方签订《补充协议》。《合作协议》第四条约定：“四楼的租金按店面内面积每平方米60元计算，优惠商家培育期3年，3年后，按每年6%调整。金夫人在招商中如高于每平方米60元的租金，多余部分由金夫人所得。”协议签订后，我公司通过独立招商，将朗晴广场第三、四楼全部招商入驻，各商家分别与重庆汉阳公司签订租赁合同；其中我公司招商引进的重庆金宝贝摄影有限公司（以下简称金宝贝公司）租赁20、27、28、29、30、31、32号商铺，面积共计119平方米，月租金为每平方米100元；重庆金宝贝公司租赁19号商铺，面积为12.85平方米，月租金为每平方米195元；另外我公司招商引进的重庆魔幻婚庆礼仪服务有限责任公司（以下简称魔幻公司）租赁7号商铺，面积为23.31平方米，月租金为每平方米107元。重庆汉阳公司按期已全额收取租金，按约定其应将超出每平方米60元的租金支付给我公司，但重庆汉阳公司仅按约定已支付了2013年7月前的相关费用，拒不支付7月以后的相关费用，至今已拖欠266982元。另《合作协议》第六条约定，重庆汉阳公司应每天给予我公司免费广告宣传，后重庆汉阳公司违约造成我公司损失，损失自2013年5月至2016年4月共计63万元。因重庆汉阳公司未按合同约定履行上述义务，我公司遂诉至法院。
被告重庆汉阳公司辩称，对于重庆金夫人商业公司的第一项诉讼请求，根据合同约定，其享受条件为重庆金夫人商业公司所招租的商户如为重庆金夫人实业集团公司及其子公司租赁面积占整个朗晴广场3、4楼60%以上，始能按照协议享受租金优惠，重庆金夫人商业公司所招租的商户并未达到约定条件，不具备享有该项优惠的资格；且重庆金夫人商业公司所主张的相关商铺，目前承租人已经与我公司解除租赁关系，重庆金夫人商业公司不再具有继续主张的资格；另重庆金夫人商业公司主张的2013年11月17日前的超额租金，因已过诉讼时效，亦不应得到支持。对于重庆金夫人商业公司的第二项诉讼请求，我公司从未拒绝履行合同约定的免费宣传义务，我公司义务仅仅是付费制作以及发布，并不能自行决定广告宣传材料，重庆金夫人商业公司在此期间并未提出需要宣传的目标商铺、宣传主题、广告素材，甚至未向我公司提出广告发布的主张，故其请求不应得到支持。
经审理查明，2009年12月24日，甲方重庆汉阳公司与乙方重庆金夫人景观灯饰艺术有限公司（以下简称金夫人景观灯饰公司）签订了《合作协议》，主要约定：经双方友好协商，将江北观音桥西环路8号朗晴广场四楼共计3200平方米打造成婚庆创意产业园区；一、甲方提供第四层和第五层给金夫人整体招商，招商工作由金夫人实施……四、四楼的租金按店面内面积每平方米60元计算，优惠商家培育期3年，3年以后按每年6%调整，金夫人在招商中如高于每平方米60元的租金，多余部分由金夫人所得，金夫人集团各子公司租用场地价格另计，按战略伙伴合作意向书和解协调商定情况执行，价格按每平方米60元打7.5折计算……六、在汉阳有使用权的条件下，重庆汉阳公司应在大楼显著位置提供给婚庆产业园区广告位和招牌，由汉阳付费制作。汉阳门口的LED显示屏应每天给予0.5小时的免费宣传……
2010年6月2日，甲方重庆汉阳公司与乙方金夫人景观灯饰公司签订了一份《补充协议》，主要载明重庆汉阳公司（以下称：汉阳公司）与金夫人景观灯饰公司（以下称：金夫人）于2009年12月24日经友好协商，对朗晴广场第三楼、写字楼第四楼联合打造婚庆创意产业园区达成合作协议，现双方对该协议在履行过程中另达成补充条款如下：……4、重庆金夫人实业（集团）公司及其子公司所租赁场地应占整个朗晴广场三、四楼的60%以上，始能按原合作协议享受租金优惠……
2012年1月20日，金宝贝公司与重庆汉阳公司签署《租赁合同》，约定金宝贝公司向重庆汉阳公司租赁20、27-32号商铺；租赁期间自2012年2月1日至2022年1月31日，租赁面积为119平方米；前三年（2012年2月1日至2015年1月31日）每月租金为11900元；此后每年递增6%，2015年2月1日至2016年1月31日每月租金为12614元。嗣后，金宝贝公司与重庆汉阳公司确认双方签订的《租赁合同》于2015年9月1日终止履行。金宝贝公司已按合同约定向重庆汉阳公司付清截至2015年8月31日止的租金，重庆汉阳公司仅向重庆金夫人商业公司支付了2013年6月4日前的超额租金。
2012年4月7日，魔幻公司与重庆汉阳公司签订《租赁合同》，约定魔幻公司向重庆汉阳公司租赁7号商铺；租赁期间自2012年4月15日至2017年4月14日，租赁面积为23.31平方米；前两年（2012年8月15日至2014年8月14日）每月租金为2500元；此后每年递增6%，2014年8月15日至2015年8月14日每月租金为2650元，2015年8月15日至2016年8月14日每月租金为2809元。嗣后，魔幻公司与重庆汉阳公司确认双方签订的《租赁合同》于2015年9月14日终止履行。魔幻公司已按合同约定向重庆汉阳公司付清截至2015年9月14日止的租金，重庆汉阳公司仅向重庆金夫人商业公司支付了2013年5月15日前的超额租金。
2012年6月25日，金宝贝公司与重庆汉阳公司签署《租赁合同》，约定金宝贝公司向重庆汉阳公司租赁19号商铺；租赁期间自2012年6月8日至2022年6月7日，租赁面积为12.85平方米；前三年（2012年8月15日至2015年8月14日）每月租金为2500元；此后每年递增6%，2015年8月15日至2016年8月14日每月租金为2650元。嗣后，金宝贝公司与重庆汉阳公司确认双方签订的《租赁合同》于2015年10月7日终止履行。金宝贝公司已按合同约定向重庆汉阳公司付清2015年10月7日前的租金，重庆汉阳公司仅向重庆金夫人商业公司支付了2013年7月7日前的超额租金。
另查明，重庆金夫人景观公司于2014年9月23日更名为重庆金夫人商业公司。
再查明，朗晴广场三面翻户外广告，租金价格为每面1.8万元/月。
同时查明，2013年5月6日，重庆金夫人商业公司与重庆汉阳公司因联营合同纠纷起诉至本院，该案中，重庆金夫人商业公司提出重庆汉阳公司未按合同约定在汉阳门口的LED显示屏上给予重庆金夫人商业公司每天0.5小时的免费宣传，重庆汉阳公司应向重庆金夫人商业公司赔偿从2011年10月至2021年10月期间的损失302.4万元。本院于2014年9月18日作出(2013)江法民初字第04105号《民事判决书》，判决驳回重庆金夫人商业公司该项诉讼请求。后重庆金夫人商业公司提起上诉。2015年6月5日，重庆市第一中级人民法院作出(2014)渝一中法民终字第7637号《民事判决书》,其上载明：一审法院经审理查明……重庆金夫人景观公司陆续招商引进了5家单位，包括重庆莲花石酒店（原承租人为重庆金夫人景观公司的法定代表人周林和另一自然人，2012年6月经各方协议约定承租人变更为重庆莲花石酒店）、重庆金夫人婚庆礼仪有限公司（以下简称金夫人婚庆礼仪公司）、金宝贝公司、魔幻公司。该5家单位作为承租方（乙方）分别与出租方重庆汉阳公司（甲方）、商管方重庆金夫人景观公司（丙方）签订了《租赁合同》，将朗晴广场第三楼和第四楼商铺全部租赁完毕，总计租赁的套内面积为3729平方米……一审庭审中，双方均确认《合作协议》中载明的LED显示屏原设计在朗晴广场左侧，实践中改为了三面翻广告。重庆汉阳公司为重庆莲花石酒店提供了4个月的三面翻广告免费宣传……另查明，根据工商登记资料，重庆金夫人景观公司招商引进的各家单位中，只有金夫人婚庆礼仪公司是重庆金夫人实业公司的子公司。
上述事实，有《合作协议》、《补充协议》、《租赁合同》、《<商铺租赁合同>终止协议》、重庆辉洲物业管理有限朗晴广场广告部报价表、(2013)江法民初字第04105号《民事判决书》、(2014)渝一中法民终字第7637号《民事判决书》等证据以及双方当事人的陈述予以佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，重庆汉阳公司与重庆金夫人商业公司签订的《合作协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。
对于重庆金夫人商业公司第一项诉讼请求，双方在《合作协议》第四条约定：“四楼的租金按店面内面积每平方米60元计算，优惠商家培育期3年，3年以后按每年6%调整，金夫人在招商中如高于每平方米60元的租金，多余部分由金夫人所得，金夫人集团各子公司租用场地价格另计，按战略伙伴合作意向书和解协调商定情况执行，价格按每平方米60元打7.5折计算”。该约定重庆汉阳公司有两项义务，其一为金夫人在招商中如高于每平方米60元的租金，多余部分由金夫人所得；其二为若金夫人集团各子公司租用场地租金价格另计，按战略伙伴合作意向书和解协调商定情况执行，价格按每平方米60元打7.5折计算。嗣后，双方签订《补充协议》约定：“重庆金夫人实业（集团）公司及其子公司所租赁场地应占整个朗晴广场三、四楼的60%以上，始能按原合作协议享受租金优惠”。该约定系对《合作协议》第四条第二项的补充，重庆金夫人实业（集团）公司及其子公司所租赁场地未达到约定条件，故重庆金夫人商业公司不能享受格按每平方米60元7.5折的租金优惠，但并不限制其享有《合作协议》第四条第一项权利。
重庆金夫人商业公司陆续招商引进了金宝贝公司及魔幻公司，两公司与重庆汉阳公司签订了商铺租赁合同，并按租赁合同约定向重庆汉阳公司支付了相应租金，对于租金超过每平方米60元的溢价部分，应当由重庆金夫人商业公司享有。对于重庆汉阳公司提出的诉讼时效抗辩，因双方合同未约定超额租金支付的时间，重庆金夫人商业公司可随时向重庆汉阳公司主张，本案未过诉讼时效。
对于重庆金夫人商业公司提出的超额租金计算标准，重庆金夫人商业公司主张金宝贝公司应当享受60元/平方米7.5折的租金优惠，故超过45元/平方米的收益，均由重庆金夫人商业公司享有，因重庆金夫人商业公司的招商并未达到约定的重庆金夫人实业（集团）公司及其子公司所租赁场地应占整个朗晴广场三、四楼的60%以上的条件，金宝贝公司不能享受相应租金优惠，本院仅对超出60元/平方米的收益予以主张。其中金宝贝公司与重庆汉阳公司2012年1月20日签署的《租赁合同》，重庆金夫人商业公司主张对应的超额租金基数按月租金100元/平方米计算；金宝贝公司与重庆汉阳公司2012年6月25日签署的《租赁合同》，重庆金夫人商业公司主张对应超额租金基数按月租金195元/平方米计算；魔幻公司与重庆汉阳公司2012年4月7日签署的《租赁合同》，重庆金夫人商业公司主张对应的超额租金基数按月租金107元/平方米计算。以上计算基数中100元/平方米、107元/平方米的租金单价均少于重庆汉阳公司与承租人租赁合同中约定的租金单价，系重庆金夫人商业公司对其自身权利的处分，本院予以确认。对于195元/平方米的计算基数，重庆汉阳公司与金宝贝公司签订的《租赁合同》约定，2012年8月15日至2015年8月14日月租金单价为194.55元/平方米（2500元÷12.85平方米=194.55元/平方米），2015年8月15日至2016年8月14日月租金单价为206.23元/平方米（2500元÷12.85平方米=206.23元/平方米），其中重庆金夫人商业公司主张高于租赁合同约定标准的，超出部分本院不予支持；重庆金夫人商业公司主张低于租赁合同约定标准的，系对其自身权利的处分，本院对其主张标准予以确认。
对于重庆金夫人商业公司提出的超额租金计算期间，因重庆汉阳公司已与承租人解除租赁合同，此后并无租金收益,重庆金夫人商业公司享有超额租金收益的计算时间亦应截至相应租赁合同解除时止，之后的租金收益主张无事实基础，本院不予支持。
综上，重庆汉阳公司应当向重庆金夫人商业公司支付的超额租金收益为：1、针对金宝贝公司与重庆汉阳公司2012年1月20日签署的《租赁合同》，计算期间自2013年6月4日起至2015年8月31日止，超额租金收益为129948元【（100元/平方米/天-60元/平方米/天）÷30×119平方米×819天=129948元】；2、针对金宝贝公司与重庆汉阳公司2012年6月25日签署的《租赁合同》，计算期间自2013年7月7日起至2015年10月6日止，其中自2013年7月7日起至2015年8月14日止的超额租金收益为44319.20元【（194.55元/平方米/天-60元/平方米/天）÷30×12.85平方米×769天=44319.20元】；自2015年8月15日起至2015年10月7日止超额租金收益为47532.15元【（195元/平方米/天-60元/平方米/天）÷30×12.85平方米×53天=3064.73元】，合计47383.93元；3、针对魔幻公司与重庆汉阳公司2012年4月7日签署的《租赁合同》，计算期间自2013年5月15日起至2015年9月14日止，超额租金收益为31150.71元【（107元/平方米/天-60元/平方米/天）÷30×23.31平方米×853天=31150.71元】。上述超额租金收益合计208482.64元。
对于重庆金夫人商业公司第二项诉讼请求，重庆汉阳公司应当按照协议约定每天在LED显示屏上给予重庆金夫人商业公司0.5个小时的免费宣传。重庆汉阳公司在约定位置实际没有建造LED显示屏，而是改建为三面翻广告牌。由于双方所签协议的根本用意系重庆汉阳公司在LED所在的广告位为重庆金夫人商业公司提供免费广告宣传，而LED显示屏和三面翻广告牌的用途均为提供广告宣传，在功能上具有可替代性，因此该变更不应当影响协议中关于重庆汉阳公司给予重庆金夫人商业公司免费宣传的约定。根据现实情况，重庆汉阳公司不能提供LED免费宣传，但应当提供三面翻的免费宣传。重庆汉阳公司辩称其一直愿意履行免费宣传的合同义务，但重庆金夫人商业公司未向其提供广告宣传内容，故导致其无广告内容开展宣传，系重庆金夫人商业公司自身的原因导致重庆汉阳公司未能履行免费宣传的合同义务，重庆汉阳公司并不存在违约行为，不应当承担违约责任。本院认为，重庆金夫人商业公司与重庆汉阳公司因《合作协议》及《补充协议》的履行产生纠纷，重庆金夫人商业公司曾于2013年5月6日提起诉讼，要求重庆汉阳公司履行免费宣传的合同义务并赔偿相应损失；重庆汉阳公司在该案中提出反诉，要求解除《合作协议》及《补充协议》。本案重庆金夫人商业公司主张的是自2013年5月起的损失，在此期间，重庆汉阳公司已在前案中要求解除合同，其主观上已不愿意继续履行上述合同，重庆汉阳公司亦无未举示其向重庆金夫人商业公司催告提交广告宣传内容的证据，故本院对重庆汉阳公司的答辩意见不予采信。重庆汉阳公司未履行免费宣传的合同义务，已构成违约，应当依法承担违约责任。
关于重庆汉阳公司违约由此给重庆金夫人商业公司造成的损失问题，可以从两个方面进行分析：其一是重庆金夫人商业公司签订此合同时的预期，其相信因重庆汉阳公司对该义务的履行，至少可以因此省去其每天租赁LED广告牌0.5个小时的租金费用。其二是从合同履行后的实际效益来看，可以提升重庆金夫人商业公司或其指定宣传公司的品牌价值，并间接促进公司经营利益的提升。当然，品牌价值的提升属于公司的无形资产，难以作具体的量化，间接经营利益的提升也具有不确定性。但是，重庆汉阳公司因不履行该义务获得的额外收益却是可以确定的，就是可以省去因租赁广告牌给重庆金夫人商业公司作免费宣传的花费。在违约损失无法具体量化的情况下，参照重庆金夫人商业公司签订合同时的预期和重庆汉阳公司因其违约行为而获得的额外收益来计算重庆金夫人商业公司的损失，具有合理性。基于造价成本和宣传效果的差异，每天在LED广告牌上宣传0.5个小时的费用超出每天在类似面积的三面翻广告牌上宣传一天的费用，重庆金夫人商业公司主张参照较低价格的三面翻广告牌的租赁价格计算其损失，应予以支持。对于重庆汉阳公司提出2013年5月至2013年11月的损失已过诉讼时效的抗辩，因该段损失重庆金夫人商业公司在前案一审、二审期间均予以主张，故重庆金夫人商业公司本案的主张未过诉讼时效。综上，参照三面翻广告的市场租赁价格18000元/月，从2013年5月至2016年3月，重庆汉阳公司共计应当赔偿重庆金夫人商业公司损失630000元（18000元/月×35个月=630000元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告重庆汉阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金夫人商业管理有限公司支付超额租金收益208482.64元；
二、被告重庆汉阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金夫人商业管理有限公司支付因违约造成的损失630000元；
三、驳回原告重庆金夫人商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费12769.82元，由原告重庆金夫人商业管理有限公司负担584.99元，由被告重庆汉阳房地产开发有限公司负担12184.83元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 文 莲
审 判 员 朱 浩
人民陪审员 刘成均
二〇一七年八月三十日
书 记 员 何 伟