陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终5447号
上诉人（原审原告）:段浩田。
被上诉人（原审被告）:段军洲。
委托诉讼代理人：薛亚利。
被上诉人（原审被告）：薛亚利。
被上诉人（原审被告）：临潼区零口镇农村合作基金会。
负责人周玉进，该基金会主任。
委托诉讼代理人：陈兵，陕西合恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张理想，陕西合恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张军辉。
委托诉讼代理人：陈兵，陕西合恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张理想，陕西合恒律师事务所律师。
原审第三人：霍旭正。
上诉人段浩田因与被上诉人段军洲、被上诉人薛亚利、被上诉人临潼区零口镇农村合作基金会（以下简称零口基金会）、被上诉人张军辉、原审第三人霍旭正确认合同无效纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2017）陕0115民初2045号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2000年段军洲等5人成立津可瑞公司。2002年12月31日段军洲取得企业建设用地使用证，面积2035.2平方米，2000年6月14日段浩田父母段军洲、薛亚利将段浩田名下宅基地上的住宅、厂房及段军洲住宅内的房屋、厂房全部入资津可瑞公司，面积合计2751.7平方米。段浩田名下庄基是2002年12月31日取得庄基使用证，均是段浩田父母出资所建，并入股津可瑞公司。2004年11月25日津可瑞公司股东由原五人变更为段军洲、薛亚利夫妻二人。2005年11月期间，段军洲以个人名义先后在零口基金会借款91万元，全部用于企业生产，截止2013年6月25日段军洲在零口基金会尚有借款13笔，共计本金68万元、利息45.5万元未归还。2013年6月25日，段军洲、薛亚利与零口基金会、张军辉签订房屋买卖合同，该合同载明，出卖人为段军洲、段浩田，买受人为零口基金会。约定：段军洲、段浩田自愿将位于108国道北侧，使用权面积2751.7平方米房屋卖给零口基金会，价款113.5万元，还约定：该房屋院内的变压器及地面一切附属物均归零口基金会所有，地随房走；限段军洲、段浩田于2014年3月底前将房屋内的所有家具、设备或者财物全部搬走，见证人王某、段某在合同上签名。同日，零口基金会向段军洲出具45.5万元占用费收款收据一张、68万元借款收回凭证一张，未另外支付购房款。合同签订后，段军洲将津可瑞公司临企集用（2002）字第062号集体土地使用证及段浩田的庄基使用证交给零口基金会。2014年7月7日，零口基金会与霍旭正签订房屋买卖合同，约定将从段军洲、段浩田处购买的房屋以99万元价款转让给霍旭正，零口基金会向霍旭正出具99万元收款收据一张。2015年10月30日，段军洲、薛亚利向霍旭正出具保证书一份，载明：我段军洲夫妇二人向霍旭正保证，在2016年2月底（农历）把我所占的霍旭正的场地无条件的搬出去，决不失言，否则，一切后果自负；担保人王某签名。2016年4月5日，段军洲、薛亚利向霍旭正腾交了房屋、场地。津可瑞公司于2016年3月14日向一审法院提起诉讼，原一审于2016年10月13日作出（2016）陕0115民初856号民事判决书，判决结果为：驳回原告段浩田的诉讼请求。后因段浩田不服判决而上诉至陕西省西安市中级人民法院，中院于2017年4月1日作出（2017）陕01民终423号民事裁定书，裁定结果为，发回一审法院重审。本案于2017年5月8日立案重审。上述事实，有房屋买卖合同、收款收据、借款收回凭证、土地使用证、保证书、各方陈述等证据载卷佐证，足以认定。
2017年5月8日，段浩田诉至西安市临潼区人民法院称，2013年6月25日，段军洲、薛亚利未征得其同意将属于自己的位于西安市临潼区零口街道办事处108国道北侧的5间平房和5间彩钢瓦房作价出售给零口基金会、张军辉,签订的房屋买卖合同应属无效。据此，请求依法确认2013年6月25日段军洲、薛亚利与临潼区零口镇农村合作基金会、张军辉签订的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由段军洲、薛亚利、零口基金会、张军辉负担。
段军洲辩称，2006年至2012年期间，其先后在零口基金会贷款约50万元，用于津可瑞公司设备改造，无力偿还零口基金会贷款。2013年4月，零口基金会到津可瑞公司催收借款，双方发生口角。同年6月25日晚，零口基金会派人和担保人到其家，说去零口基金会解决问题，其到零口基金会后，零口基金会派的人让其把房子卖给零口基金会，其说房子没有权利卖，等有能力就归还借款，其找张军辉，张军辉说他不管。无奈，其将津可瑞公司土地使用证和其及段浩田的宅基地使用证给他们看，其给担保人说了，担保人让其考虑，零口基金会打印好房屋买卖合同让其签字，其签字后又让妻子也签了字。
薛亚利辩称，是段军洲拿的房屋买卖合同让其签字，开始其不签字，经做工作后才签字，从签字后其就没有见过合同，其要求看一下内容段军洲不让看。向法院起诉时，其才看了合同内容，当时其是在不知情下签的字。
零口基金会辩称，其与段军洲、薛亚利签订的房屋买卖合同符合相关法律规定，为合法有效。段浩田与段军洲、薛亚利为同一户籍共同生活的一家人，依据相关法律规定其只能拥有一处宅基地，段浩田无权取得宅基地，该房屋是段军洲、薛亚利夫妻共同财产，段浩田无权主张。其已将该房屋转让给第三人。
张军辉辩称，因段军洲不归还零口基金会借款，段军洲、薛亚利是自愿将房屋卖给零口基金会的，故要求驳回段浩田的诉讼请求。
霍旭正辩称，其买卖行为是合法的。段浩田说其是强行让他搬的，当时零口基金会给其出具的有收费票据，还有段军洲、薛亚利的保证书和承诺书；而且承诺书是在张军辉、霍建成的鉴证下写的。现在如果段浩田想要回地方，可以给他们，只要把其所有损失赔付就行。
一审法院认为，段军洲、薛亚利与零口基金会、张军辉签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，即不违反《中华人民共和国土地管理法》之规定，应为有效合同。涉案庄基是2002年12月31日以罚代批形式下取得，虽确定登记在段浩田名下，但宅基内房屋等物为段浩田父母出资所建，该资产已于2000年入资津可瑞公司，此时段浩田年仅11岁，其父母作为监护人有权处置其财产，段浩田名下的宅基因段军洲、薛亚利的出资入股而成为津可瑞公司的资产，段浩田已失去对其名下宅基的使用权及房屋的所有权。故现段浩田要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，没有事实依据，也不符合法律规定，不予支持。为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，遂判决：驳回原告段浩田的诉讼请求。案件受理费100元，由原告段浩田负担。
宣判后，段浩田不服原审判决，向本院提起上诉称，涉案《房屋买卖合同》中房屋为农村宅基地上所建房屋，宅基地使用权人为段浩田，在签订该合同时，段浩田不知情，未签字，也未委托其父母签字，事后不知情亦未追认，直至2016年3月才知晓该合同，随即提起诉讼，故段军洲、薛亚利无权签订合同处分该房屋。一审法院已认定该处宅基地及房屋登记在段浩田名下，依据相关规定，段浩田父母无权处置未成年的段浩田名下的宅基地及房屋。即使作为津可瑞公司法定代表人的段军洲，有权处置资产，但对于包含段浩田名下的宅基地使用权及房屋所有权是无权处分的，更不能因该处分行为导致物权变动。根据现行法律、行政法规，农村集体土地及房屋是禁止转让的，《房屋买卖合同》实际是对农村集体土地及房屋的转让，该处土地在未经国家依法征收前，性质依然是集体所有，故该合同无效。零口基金会与霍旭正又签订合同，将涉案房屋、土地一起转让，可见，涉案合同的真实目的是非法买卖土地，以合法形式掩盖非法目的的行为，依据《合同法》第五十二条之规定应为无效合同。上诉请求：1、撤销一审判决，请求确认合同无效；2、一、二审诉讼费由段军洲、薛亚利、零口基金会、张军辉承担。
零口基金会辩称，段浩田房屋系其父母出资建设，并入股津可瑞公司，房屋与段浩田无关，段浩田宅基地的取得是以罚代批，且当时年仅11岁，与父母同为一户，段浩田依法无权再取得宅基地。津可瑞公司在农村宅基地建房符合规划，且取得建设规划用地使用权证，津可瑞公司对房屋享有所有权。本案涉及房屋转让纠纷，符合土地利用主体规划，并依法取得企业建设用地使用证，其使用权可依法流转，根据《土地管理法》第63条、国务院国发（2004）28号第10条的规定，不存在违反法律、行政法规的强制性规定及以合法形式掩盖非法目的。津可瑞公司的法定代表人是段军洲，被告之一有段军洲，原、被告主体混同，津可瑞公司不符合原告诉讼主体资格。
段军洲辩称，认可津可瑞公司的上诉请求、事实和理由。
薛亚利辩称，认可津可瑞公司的上诉请求、事实和理由。
张军辉辩称，同零口基金会意见一致。
霍旭正未答辩。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。另查明，津可瑞公司的取得的临企集用（2002）字第062号土地使用证属于集体土地使用证，土地所有者为临潼区。
本院认为，农民集体所有的土地属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，涉案《房屋买卖合同》为抵消相应借款而签订，合同中约定地随房走，涉及的房屋虽然已经由段军洲、薛亚利夫妇入股津可瑞公司，但房屋建设在临潼区零口街道办事处西段村集体土地和段军洲、段浩田宅基地上，土地为农村集体所有的性质一直没有改变，买受人零口基金会、张军辉等不是西安市临潼区零口街道办事处西段村的集体经济组织成员，临潼区所在地亦非国家确定的宅基地制度改革试点地区，涉案交易已经违反国家禁止非法转让集体土地及禁止非试点地区农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外个人的相关法律规定。综合合同性质、订约目的、合同履行等因素，涉案《房屋买卖合同》应当认定为无效为宜。一审法院认定《房屋买卖合同》有效，依据不足，应予纠正。津可瑞公司要求确认《房屋买卖合同》无效，理由成立，应予支持。据此，一审判决适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市临潼区人民法院（2017）陕0115民初2045号民事判决；
二、确认段军洲、薛亚利与临潼区零口镇农村合作基金会、张军辉于2013年6月25日签订的《房屋买卖合同》无效。
一审案件受理费100元（段浩田已预交），由段军洲、薛亚利承担50元，临潼区零口镇农村合作基金会承担50元。二审案件受理费100元（段浩田已预交），由段军洲、薛亚利承担50元，临潼区零口镇农村合作基金会承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 强
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一八年九月三十日
书 记 员 周 伟