湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终578号
上诉人（原审被告）：刘丹红，女，1969年12月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈才，男，1986年11月2日出生，瑶族，住长沙市岳麓区。
被上诉人（原审被告）：陈明，男，1984年3月23日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。
委托诉讼代理人：张杰，湖南耀银律师事务所律师。
上诉人刘丹红因与被上诉人陈才、陈明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初6193号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘丹红上诉请求：1.请求撤销长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初6193号民事判决，改判由被上诉人陈明向陈才退还房屋租金11200元、双倍押金4000元及居间费800元，并由陈明承担其他全部违约责任或依法驳回一审中陈才对上诉人的诉讼请求；2.判令由被上诉人陈明承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。涉案2000元房屋押金，除了上诉人支付给陈明的1550元现金，还有450元充值在交付给陈才的燃气卡中。因此，上诉人并未扣留应支付给陈才的房屋押金，也不应承担双倍返还房屋押金900元的责任。2.原房屋租赁合同在陈才和陈明之间继续有效，上诉人不是承担责任的主体，一审判决上诉人退款于法无据。上诉人与陈明于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》第十条已经明确约定租金由上诉人收取，陈明继续履行租赁合同约定的义务。
陈才辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈明辩称:1.答辩人对原审判决关于本案基本事实的认定是不认可的，但是为了减少不必要的诉累，答辩人没有选择上诉而是表示接受一审判决，但并不代表认可一审判决。答辩人与上诉人签订《房屋买卖合同》时，上诉人未与答辩人交接房屋租赁合同，房屋租赁合同主体并未变更。“买卖不破租赁”的前提是租赁合法，陈才在居民楼内做商业托管，系非法经营，致使租赁合同被解除。2.上诉人在本案存在重大过错，在租赁合同被解除的情况下，理应由收取全部租金的刘丹红退还剩余租金给陈才。答辩人与刘丹红签订的《房屋买卖合同》不存在租金抵扣购房款的说法，一审判决刘丹红返还剩余租金是正确的。
陈才向一审法院起诉请求：1.解除陈才与刘丹红签订的房屋租赁合同；2.由刘丹红、陈明向陈才支付违约金1900元（根据合同约定自2017年7月13日起按100元/天，暂计算至2017年7月31日为1900元）；3.刘丹红、陈明退还陈才已交纳的2017年7月13日-2018年2月13日共计7个月的租金11200元；4.刘丹红、陈明双倍退还押金4000元及支付给中介的租房居间服务费800元；5.刘丹红、陈明向陈才支付因租房纠纷产生的经济损失2000元整；6.一审诉讼费由刘丹红、陈明承担。
一审法院认定事实如下：长沙市岳麓区（涉案房屋）原为刘丹红所有。2017年2月13日，陈才（乙方）与刘丹红（甲方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方该房屋位于，房屋产权证（房屋买卖合同）编号：713083947，建筑面积为82平方米，甲方已取得合法出租权，承担签订本合同相关事宜的全部责任并保证该房屋的出租不违反国家法律、法规的相关规定。现同意将该房屋出租给乙方使用，用途为托管。二、该房屋租赁期限：2017年2月14日至2018年2月13日……三、房屋租金每月人民币1600元整，含使用家电、家具、设备、设施。支付方式年付，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金人民币2000元整……四、甲、乙、丙三方一经签订本合同，丙方即为甲、乙双方提供完成了全部居间服务。在本合同签订当日甲方支付丙方居间服务费人民币800元整，乙方应支付丙方居间服务费人民币800元整。本合同签订后，甲、乙任何一方或双方要求提出解除、终止合同导致本合同不能履行的，甲、乙双方应支付丙方的居间服务费由提出解除方全额支付，丙方已收取居间服务费用不退。丙方有依据本合同约定收取甲、乙双方应付居间服务费的权利。五、租赁合同期内，甲方单方解除本合同、提前收回该房屋的，甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其他经济损失；甲方未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，甲方应按违约天数每天租金的双倍计算，向乙方支付违约金，超过10天乙方有权解除合同，且甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其他经济损失。六、租赁合同期内，甲方单方解除本合同、提前收回该房屋的，甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其它经济损失；甲方未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，甲方应按违约天数每天租金的双倍计算，向乙方支付违约金，超过10天乙方有权解除合同，且甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其它经济损失……八、乙方不得在该房屋内进行违反法律、法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为……”上述合同签订后当日，陈才依约向刘丹红预付了一年的租金共计19200元、押金2000元，并向湖南新环境房地产经纪连锁有限公司支付了800元中介费。
2017年3月8日，刘丹红（甲方）通过湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）将涉案房屋出售给与陈明（乙方），并签订了《房屋买卖合同》，该合同第十条约定：“备注，甲方确认该房子学位未用，待甲、乙双方办理过户、交房手续后，甲方所签的为期一年的租约（合同期2017.2.1-2018.1.31）由乙方续承，原合同内条件同样有效，租赁合同期间内租金由甲方收取，甲、乙双方全力配合丙方办理该房子相关交易手续。”2017年4月20日，陈明就涉案房屋办理了不动产登记手续。2017年6月10日，刘丹红将陈才向其交纳的2000元押金中1550元转交给了陈明。后陈明以陈才在涉案房屋内从事托管业务过程中未办理营业执照为由，于2017年7月13日更换了涉案房屋的门锁，致使陈才无法进入涉案房屋。2017年7月16日，陈明将陈才存放在涉案房屋内的物品及设备搬出了涉案房屋。
一审法院认为，本案一审的争议焦点：1.违约责任如何认定；2.陈才的各项诉讼请求应否支持。关于违约责任的认定问题。一审法院认为，陈才与刘丹红签订的《房屋租赁合同》及陈明与刘丹红签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。虽然刘丹红在租赁期限内将涉案房屋转让给了陈明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第119条第二款之规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”因此，陈明从刘丹红处购得涉案房屋后，涉案《房屋租赁合同》在陈才与陈明之间继续有效。虽然陈才在涉案房屋内从事托管业务的过程中未办理营业执照，但陈才的上述行为并未被相关主管部门认定违法经营，陈明亦未提供相应的行政处罚决定书佐证，故对陈明辩称系因陈才的违法经营行为才导致租赁合同解除的答辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。另，陈才已依《房屋租赁合同》约定向刘丹红预交了一年租金共计19200元及2000元押金，且在陈明与刘丹红签订的《房屋买卖合同》中第十条已明确约定，对刘丹红所签订的为期一年的租约由陈明续承，原合同内条件同样有效，租赁合同期间内的租金由刘丹红收取，故在陈明从刘丹红处购得涉案房屋后，在涉案《房屋租赁合同》原租赁期限内，陈才无需再向陈明支付租金，因此，对陈明所称陈才未依租赁合同约定向其支付租金构成违约的答辩意见，一审法院亦不予采纳。综上，陈明在租赁期限内于2017年7月13日单方更换涉案房屋的门锁，并于2017年7月16日将陈才存放在该房屋内的物品及设备腾空搬出，致使陈才无法使用该房屋，陈明的行为致使陈才承租涉案房屋的合同目的无法实现，显然构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于陈才要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉请，因陈明已于2017年7月13日单方更换了涉案房屋的门锁，并于2017年7月16日将陈才存放在涉案房屋内的物品及设备腾空搬出，致使陈才无法使用涉案房屋，应视为陈明通过其上述行为于2017年7月13日解除了涉案房屋租赁合同，故对陈才的该诉请，一审法院予以支持。关于陈才要求陈明、刘丹红支付违约金的诉请，虽然涉案房屋租赁合同中约定了100元/天的违约金支付标准，但鉴于该标准过高，一审法院根据案件的实际情况酌定由陈明一次性支付陈才违约金1000元。关于陈才要求陈明、刘丹红退还其2017年7月13日至2018年2月13日剩余七个月的租金11200元、双倍退还押金4000元的诉请，根据涉案《房屋租赁合同》第六条约定：“租赁合同期内，甲方单方解除本合同、提前收回该房屋的，甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其它经济损失。”现陈明在租赁期限内单方解除了租赁合同，故对2017年7月13日起至2018的2月13日止剩余的7个月租金共计11200元，理应退还给陈才，但鉴于该租金在刘丹红处，故对该笔款项应由刘丹红退还给陈才。同时，陈才、刘丹红应将房屋押金2000元双倍退还给陈才，但鉴于刘丹红仅向陈明转交了1550元押金，故陈明应退还陈才押金1550元×2=3100元，刘丹红应退还陈才押金450元×2=900元。对陈才要求陈明、刘丹红支付其已支出的800元租房居间服务费的诉请，因涉案《房屋租赁合同》中第四条已明确约定：“本合同签订后，甲、乙任何一方或双方要求提出解除、终止合同导致本合同不能履行的，甲、乙双方应支付丙方的居间服务费由提出解除方全额支付，丙方已收取居间服务费用不退。”现因陈明在租赁期限内单方解除合同，故对陈才已支出的租房居间服务费，亦应由陈明退还给陈才。对陈才主张的其他经济损失2000元，因无相应的证据佐证，故不予支持。
一审法院据此依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、陈才与刘丹红于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》自2017年7月13日解除；二、限刘丹红于一审判决生效之日起十日内向陈才退还房屋租金11200元，双倍退还陈才押金900元；三、限陈明于一审判决生效之日起十日内双倍退还陈才押金3100元，并支付陈才租房居间服务费800元、违约金1000元；四、驳回陈才的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费298元，由陈才负担98元，由陈明负担100元，由刘丹红负担100元。
本院二审补充查明事实如下：2017年6月10日，陈明向刘丹红出具了一份内容为收到租户押金2000元的收条，该2000元房屋押金，其中刘丹红交付给陈明1550元现金，另外450元是在交付给陈才的燃气卡中，故涉案房屋押金应为现金1550元，另450元存于涉案房屋的燃气卡中。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，1.刘丹红、陈明与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》及刘丹红、陈才与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应依约履行。由于在《房屋买卖合同》第十条中明确约定：待刘丹红、陈明办理过户、交房手续后，刘丹红所签的为期一年的租约由陈明续承，原合同内条件同样有效，租赁合同期间内租金由刘丹红收取。故根据该合同条款的约定，原刘丹红与陈才之间的租赁合同继续在陈明与陈才之间有效，陈明应依该合同约定的条款履行租赁合同的义务，现陈明在租赁期限内以单方行动解除了与陈才之间的房屋租赁合同，故对2017年7月13日起至2018的2月13日止剩余的7个月租金共计11200元，依其与刘丹红之间的买卖合同的约定，剩余的房屋租金应由陈明退还给陈才。2.根据本院二审查明的事实，本案房屋押金实际为1550元现金，原审判决陈明双倍退还陈才押金3100，本院予以支持。关于包含在燃气卡中的450元，因仍在燃气卡内，故其性质不属于房屋押金，原审判决刘丹红双倍返还陈才押金900元于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第三项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初6193号民事判决第一项、第三项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初6193号民事判决第二项、第四项；
三、限陈明于本判决生效之日起十日内向陈才退还房屋租金11200元。
四、驳回陈才的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费298元，按一审判决负担，本案二审案件受理费298元，由被上诉人陈明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一八年五月二十三日
书记员 刘峙宏