江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1281民初7889号
原告：任晓芳，女，1975年8月2日生，汉族，住兴化市。
委托代理人：顾悦（特别授权），江苏天炜律师事务所律师。
被告：蒋金先，男，1968年2月2日生，汉族，住兴化市。
被告：沈彩香（系蒋金先之妻），女，1968年1月11日生，汉族，住址同上。
第三人：中国银行股份有限公司兴化支行。
负责人：黄振秦，该行行长。
委托代理人：金卫东（特别授权），江苏天炜律师事务所律师。
原告任晓芳诉被告蒋金先、沈彩香为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任晓芳及其委托代理人顾悦，第三人中国银行股份有限公司兴化支行（以下简称中国银行兴化支行）的委托代理人金卫东到庭参加了诉讼，被告蒋金先、沈彩香，经本院合法传唤未到庭，亦未提出正当理由。本案现已审理终结。
原告任晓芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告蒋金先、沈彩香立即协助原告办理兴化市东方明珠小区23楼3单元301室（本市新区南郊东方明珠23楼305室）房屋的过户手续；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月19日，原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定：两被告将其所有的位于兴化市东方明珠小区23楼3单元301室房屋转让给原告，原告除给付被告现金358000元外，还由原告从2014年4月份起，代替被告偿还中国银行的按揭贷款，直至还清为止，同时还约定，在合同签订之日，原告须给付定金2万元，同年4月5日须给付房款308000元。2015年4月15日止，原告已给付被告购房款（含定金2万元）合计331500元。原告扣留被告房款26500元，并欠原告所应偿还2014年4月份按揭贷款3500元，原告出具了合计3万元的欠条给被告，此欠款约定在办理好房产过户后再给付。两被告在交付房屋后，竟然再次将涉案房屋抵押给他人，骗取他人的钱，并严重的侵犯了原告的合法权益，由于形势变更，所以要求两被告立即协助任晓芳办理房屋过户手续。两被告将房屋办理了第二次抵押，抵押权人宗彩明，抵押数额是16万元，宗彩明已经向法院申请执行，原告为了能要求宗彩明释放抵押权，所以任晓芳代替蒋金先、沈彩香向宗彩明偿还16万元，宗彩明将抵押权一并转让给任晓芳所有。目前，已经在兴化法院达成和解。
被告蒋金先、沈彩香未答辩。
第三人中国银行兴化支行述称，我行非本案房屋买卖合同的当事方，对原、被告之间所签订的合同的三性无法确定，对原告的诉讼请求以在下面庭审中的质证、举证、辩论意见为准。如果本案的原告愿意为两被告就贷款合同的贷款一次性提前偿还，我行同意按照贷款合同约定还款。
本院经审理认定事实如下：2011年9月26日，被告蒋金先与兴化市恒大房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同（合同编号：HD0093），合同约定，被告购买该公司开发的位于兴化市东方明珠小区23楼3单元301室（现为本市新区南郊东方明珠23楼305室）房屋，建筑面积为143.36平方米、每平方米为3166元、房屋总价款为707195元,储藏室面积为14.94平方米、每平方米为2400元、售价为35856元，房屋总款付款的时间和方式为2011年9月26日首付款217195元、剩余房款490000元办理银行按揭贷款。2012年7月3日，被告蒋金先在第三人中国银行兴化支行处，办理了490000元的房屋按揭贷款给付第三人；于同年7月4日将涉案的房屋设定抵押给第三人，并进行了登记。2014年3月19日，经兴化市万佳中介介绍，原、被告签订了一份房屋买卖合同，该合同约定：两被告将上述涉案的房屋出售给原告，总售价款为现金358000元＋2014年4月1日以后被告剩余的房贷；在合同签订之日，原告须给付定金2万元，同年4月5日须给付房款308000元，剩余现金3万元在办理房屋产权过户手续后，由原告一次性付清，被告剩余的房贷2014年4月1日以后，由原告负责逐月偿还。2015年4月15日止，原告已给付被告购房款（含定金2万元）合计331500元；原告扣留被告房款26500元，并欠原告所应偿还2014年4月份按揭贷款3500元，原告出具了合计3万元的欠条给被告，此欠款约定在办理好房产过户后再给付，并逐月代替了被告偿还第三人处的按揭贷款。被告将涉案房屋交付原告后，原告于2014年4月份在涉案房屋的江苏金开物业管理有限公司，办理了入住手续费。2015年11月2日，被告蒋金先、沈彩香办理了涉案房屋的产权登记【产权证号码：兴房权证兴化字第××号】。另查明，在原告不知情的情况下，被告于2016年2月1日，将涉案房屋再次抵押给案外人宗彩明，抵押数额是16万元；因被告未偿还宗彩明的借款，宗彩明为实现抵押权，已经向本院申请执行；原告为了要求宗彩明释放抵押权，与宗彩明达成和解协议，代替被告蒋金先、沈彩香向宗彩明偿还16万元，宗彩明将抵押权一并转让给任晓芳所有，现原告已代偿了该笔债务。
以上事实有原告提供的房屋买卖合同、收条、收款收据、证明、商品房买卖合同、和解协议、房产证复印件各一份；第三人提供的身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、住房贷款合同、借款借据、贷款还款明细清单、银行凭证各一份；以及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原、被告所签订房屋买卖合同，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同；被告将涉案房屋抵押登记给第三人中国银行兴化支行和案外人宗彩明，在抵押权存续期间，被告转让涉案房屋未通知抵押权人，抵押权人仍可以行使抵押权，原告取得涉案房屋的所有权，应代替被告清偿其全部债务，使抵押权消灭；在诉讼中，原告为取得涉案房屋的所有权，自愿代替被告清偿所欠抵押权人的债务，依法应予准许；本案中，原告在购买涉案房屋时知晓并同意接受被告在第三人处的债务，以抵冲购房款；在原、被告签订涉案房屋买卖协议后，被告在原告不知情的情况下，将涉案房屋再次抵押给案外人宗彩明，原告已清偿被告所欠宗彩明的该项债务，可以向被告进行追偿；原告按约定数额支付了房屋价款，履行了义务，被告有义务协助原告办理涉案房屋的权属过户登记，原告的诉讼请求依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起七日内，被告蒋金先、沈彩香协助原告任晓芳办理将位于本市新区南郊东方明珠23楼305室的房屋及附属车库过户至原告名下。
二、原告取得上述房屋所有权，应代为被告清偿第三人中国银行兴化支行剩余的房屋贷款和案外人宗彩明涉案房屋的抵押债权，第三人和宗彩明的涉案房屋抵押权消灭，原告清偿宗彩明涉案的抵押债权，可以向被告追偿。
案件受理费100元，公告费560元，诉讼保全费3020元，合计3680元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预交案件上诉费100元（泰州市财政局：农行泰州海陵支行；帐号：20×××88）。
审 判 长 倪其庆
人民陪审员 沈如珊
人民陪审员 顾 颖
二〇一七年一月十六日
书 记 员 周 娟
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
二、《中华人民共和国特权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权和除外。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押；，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。