湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0104民初3240号
原告：湖南湘江园林绿化工程有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路168号。
法定代表人：黄艳波。
委托诉讼代理人：黄浩，湖南人和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈玉婵，湖南人和律师事务所实习律师。
被告：湖南润源文化发展有限公司，住所地长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区第DH4幢3201房。
法定代表人：余柏春。
原告湖南湘江园林绿化工程有限公司（以下简称“湘江园林公司”）诉被告湖南润源文化发展有限公司（以下简称“润源文化公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘江园林公司的委托诉讼代理人黄浩和陈玉婵、被告润源文化公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湘江园林公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认《滨水咖啡吧合作协议》关于租赁部分的内容于2018年3月31日解除；2.请求判令被告向原告支付拖欠租金536900元；3.请求判令被告于2018年4月27日之前向原告移交租赁物业及相应固定资产；4.请求判令被告从2016年4月15日起向原告支付违约金87987.15元，每天以被告应付而未付租金的万分之五计算，直至清偿全部拖欠款为止；5.请求判令被告承担本案诉讼费及其他相关费用。本案审理中，原告明确其第一项诉请为：判令原、被告滨水咖啡吧租赁关系自2018年3月31日解除；第三项诉请为：请求法院判令被告在法院指定时间内腾空合作标的，并向原告进行移交。事实与理由：2014年10月28日，原告与长沙市天心区西畔庭院咖啡馆签订《滨水咖啡吧合作协议》，协议约定原告将巴溪洲水上乐园西侧中部临江位置滨水咖啡吧租赁西畔庭院咖啡馆使用。2016年4月15日，西畔庭院咖啡馆与被告签订《滨水咖啡吧转让协议书》，西畔庭院咖啡店将承租的滨水咖啡吧转租给被告方，由被告方承担《合作协议》西畔庭院咖啡店应当承担的权利义务。该《合作协议》约定的租赁期限从2015年1月1日至2020年12月31日（共计六年）。租金为：第一年12万、第二年15万、第三年24万、第四年25.44万、第五年27万、第六年28.62万。租金支付方式为：按年结算并支付，第一年租金在合作协议签订后10日内由被告方预付，自第二年起，被告方应于每个付费年度开始7日前向原告预付下一个年度租金。根据上述约定，截止2018年3月31日，原告应收取被告租金600650元，但原告实际只收到63750元，被告尚拖欠租金536900元。2016年9月至2017年10月，原告及其母公司多次催告被告，但被告仍未支付。现被告逾期已超30天并累计达三次以上，根据《合作协议》第九条违约责任第7款之约定，原告有权解除合同，且被告应从2016年4月15日起，每天按所欠款项的万分之五计违约金至全部清偿。截止2018年3月31日，被告应支付原告违约金87987.15元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。
被告润源文化公司辩称：1、被告公司是在2015年6月通过公开招投标的方式承接了原告在巴溪洲的游乐场等相关经营项目，由被告出资建设游乐设施，从2015年10月试运营。从试运营开始巴溪洲经常涨水，在2015年10月至2016年6月第一个租期内，因涨水无法运营，取得签证的时间有50多天，在2016年6月发生洪水，巴溪洲被淹1个月，导致巴溪洲闭园。长河红霞茶室是由被告公司投资建设，还没开始运营就被水淹，为此被告向原告公司及原告上级公司打了报告，原告上级公司是承诺有相应的赔偿，当时协商先交了60%的租金，协商等到被告公司报告得到回复后再支付剩余租金。原告公司架构调整后，被告又向原告公司打了几次报告，但没有得到回复。2017年6月30日巴溪洲再次发生了洪水，把整个巴溪洲全部淹没，导致被告在巴溪洲的所有设备设施全部被损毁。巴溪洲被淹后原告公司清淤时间长达三个月，无法营业，被告多次向原告公司打了报告，但没有得到回复。2017年6月份后被告公司的经营基本处于瘫痪状态，协商也没有结果。2015年承租巴溪洲设施时，按照湘江新区的规划是2017年要全面运营的，实际上巴溪洲、大王山整个开发缓慢。2、对于自然灾害，双方在合同中没有明文约定，但巴溪洲水患严重，被告于2015、2016、2017年向相关部门打报告，没有得到回复，原告公司在没有充分了解情况下向被告公司出租场地，导致被告方受到损失，2016年下半年被告公司又投资了一笔资金进行重建，为了预防水灾还把一些设备往高处搬，但2017年整个巴溪洲都被水淹了。在水灾中，被告公司的票据等材料全部被水淹了，原告诉请中租金计算到了2018年3月，但实际从2017年6月份涨水开始，被告公司已无法运营，一直在就赔偿后续问题与原告公司协商，被告认为这部分的租赁不应由被告公司承担。对2016年6月至2017年6月物业费和租赁费是因与原告方协商未果，才没有交的，并非恶意拖欠，希望原告方酌情减免。3、对解除合同，被告将要求原告进行赔偿。滨水咖啡吧转让是属实，是被告从天心区西畔庭院咖啡店转入。4、对于违约金，被告一直在与原告方协调，被告不认可违约。5、就《滨水咖啡吧合作协议》被告支付了履约保证金3万元，要求退还给被告。
经审理查明：2014年10月28日，长沙大王山物业服务有限公司（后更名为湖南湘江园林绿化工程有限公司，即本案原告）（甲方），与长沙市天心区西畔庭院咖啡店（乙方）（以下简称“西畔咖啡店”）签订《滨水咖啡吧合作协议》（以下简称“《合作协议》”），双方约定原告将巴溪洲水上乐园西侧中部临江滨水咖啡吧出租给西畔咖啡店。该《合作协议》第四条约定“1、甲方的合作收益由乙方按照本协议的约定支付给甲方：（1）按照滨水咖啡吧的建筑面积计算，第一年12万元、第二年15万元、第三年24万元、第四年25.44万元、第五年27万元、第六年28.62元万。（2）上述合作收益均自2015年1月1日起计算。2、支付方式：（1）甲方可分得的合作收益按年结算并支付；第一年合作收益部分均在本协议签订后10日内由乙方预付给甲方。（2）除第一项另有约定外，自第二年起，乙方应于每个付费年度开始7日前，将下一付费年度的甲方合作收益支付至甲方指定的银行账户”；第九条第七款约定：“乙方逾期，或未足额支付本协议约定的合作收益或本协议规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按应付未付款项的万分之五向甲方支付违约金。若乙方逾期超过30天或逾期支付应付款项累计3次以上的，甲方有权解除本协议，乙方除应按上述规定支付违约金为还应承担因此给甲方造成的其他损失”；第十一条约定“本协议合作期限为6年，自2015年1月1日起计算”。
2016年4月15日，西畔咖啡店与被告湖南润源文化公司签订《滨水咖啡吧转让协议书》（以下简称“《转让协议》”），双方约定西畔咖啡店将滨水咖啡吧店铺转让给被告，并由被告享有前述《合作协议》中确定的权利与义务，被告润源文化公司接手前滨水咖啡吧店铺所有债权债务由西畔咖啡店负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务均由被告承担。原告湘江园林公司对滨水咖啡吧的转让予以认可，但未与被告润源文化公司另行签订租赁合作协议。
《转让协议》签订后，被告润源文化公司接手滨水咖啡吧并进行经营。被告润源文化公司向原告湘江园林公司支付了3万元履约保证金。
2016年6月，巴溪洲涨水，致使涉案场地的经营遭受影响。退水后被告恢复涉案场地的经营。2016年9月6日，长沙大王山物业服务有限公司向被告润源文化公司发出《关于按约履行巴溪洲场地合作协议支付条款的工作函》，要求被告支付2016年4月15日至2016年12月31日的项目合作收益106250元、物业管理费及水电费。后经双方协商，原告同意被告先支付相关费用的60%，被告润源文化公司支付了合作收益63750元。因双方就剩余费用的支付未达成一致意见，被告未支付剩余合作收益。
2017年6月底，巴溪洲再次涨水，导致巴溪洲全部被洪水淹没，巴溪洲闭园。2017年8月，巴溪洲重新开园。涉案租赁场所在巴溪洲开园后至今未通电，被告润源文化公司未继续经营。后原、被告就涉案场地损失赔偿及合作收益等费用的支付未达成一致意见，原告遂诉至本院。本院于2018年5月17日向被告送达了起诉状副本等应诉材料。
本案开庭审理中，原告同意将被告支付的履约保证金30000元抵扣被告应付的租金。
另查明：1、2017年6月6日，湖南湘江城市运营管理有限公司向被告润源文化公司发出《关于按约履行巴溪洲场地合作协议支付条款的工作函》，要求被告支付2016年4月15日至2016年12月31日期间的未付项目合作收益42500元及2017年1月1日至2017年12月31日期间的未付合作收益240000元、物业管理费及水电费等。2017年10月25日，湖南湘江城市运营管理有限公司向被告润源文化公司发出《关于按约履行巴溪洲场地合作协议支付条款的工作函》，再要求被告支付上述合作收益、物业管理费、水电费及滞纳金等。被告认可签收了上述两个函件；2、原告系法人独资公司，湖南湘江城市运营管理有限公司系原告股东。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供并经庭审质证的企业工商信息、《滨水咖啡吧合作协议》、《滨水咖啡吧转让协议书》、付款凭证等予以证实，足以认定。
本院认为，原告湘江园林公司与西畔咖啡店签订的《合作协议》及西畔咖啡店与被告湖南润源文化公司签订的《转让协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，双方应该按照合同约定各自履行自己的责任。原、被告之间虽未签订书面的租赁协议，但根据《合作协议》及《转让协议》的约定，涉案滨水咖啡吧转让后《合作协议》中相应的权利义务应由被告湖南润源文化公司承担，被告湖南润源文化公司与原告之间应按《合作协议》履行相应的义务。本案中，双方约定的虽为合作收益，但从合同约定的内容看，原告将场地交付给被告，并由被告进行经营，原告不参与被告的经营，按年度获得一定的收益，原、被告之间实际应为租赁合同关系。
关于是否解除原、被告之间滨水咖啡吧租赁关系的问题。根据《合作协议》第九条约定“乙方逾期，或未足额支付本协议约定的合作收益或本协议规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按应付未付款项的万分之二向甲方支付违约金。若乙方逾期超过30天或逾期支付应付款项累计3次以上的，甲方有权解除本协议，乙方除应按上述规定支付违约金为还应承担因此给甲方造成的其他损失”，自2016年4月15日从案外人处转租涉案滨水咖啡吧后，对2016年4月15日至2016年12月31日期间的合作收益106250元，被告仅支付了63750元，剩余42500元至今尚未支付，已符合双方约定的合同解除条件，原告可以要求解除该合同。被告亦辩称因涉案场所未通电，并不具备正常经营条件。考虑到合同的维系并不利于各自的发展，同时也会导致双方的损失继续扩大，因此本院对原告要求解除原、被告之间滨水咖啡吧租赁关系的诉讼请求予以支持。对于解除的时间，应当以解除的通知送达时为准。本案中，本院以原告的起诉状副本送达给被告的时间即2018年5月17日确定为解除的时间。在合同解除后，被告润源文化公司应及时腾空涉案租赁场地，并将场地移交给原告湘江园林公司。
关于被告应向原告支付的租金问题。原告诉请被告支付2016年4月15日起至2018年3月31日止的租金536900元。根据审理查明的事实，原告诉求的租金由三部分组成，一是2016年4月15日至2016年12月31日期间欠付租金42500元；二是2017年1月1日至2017年12月31日期间租金240000元；三是2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金254400元。本院认为，对于2017年6月底巴溪洲水灾之前即2016年4月15日至2017年6月31日的租金，被告虽主张在2016年6月巴溪洲涨水致使涉案场地经营受影响，但未提供证据证明其损失，且被告亦认可在退水后恢复了涉案场地的经营，故被告应依照合同约定向原告支付上述期间的租金。对2017年6月底巴溪洲水灾之后即2017年7月1日至2018年3月31日的租金，因2017年6月底巴溪洲发生水灾致使涉案经营场所停业，且自此之后涉案租赁场所未通电，导致被告润源文化公司租赁合同目的无法实现，原告湘江园林公司亦未尽到出租人的适租义务，故对原告诉请被告支付2017年6月底后即2017年7月1日至2018年3月31日的租金诉求本院不予支持。根据《合作协议》第四条约定，经计算，2017年1月1日至2017年6月31日止的租金为120000元（240000元/年÷12月/年×6月）。另被告尚欠原告2016年4月15日至2016年12月31日期间的租金42500元。上述两项合计162500元。扣除已支付的履约保证金30000元，被告润源文化公司仍应向原告湘江园林公司支付租金132500元。对原告诉请中超出132500元的部分，本院不予支持。
关于违约金问题。原告主张被告按未付租金的日万分之五向原告支付从2016年4月15日起至付清全部欠款之日的违约金（暂计算至2018年3月31日为87987.15元），本院认为，因2016年6月巴溪洲涨水，原告同意被告先支付相关费用的60%，后双方就剩余费用的支付未达成一致意见，加之2017年6月底巴溪洲再次涨水，涉案租赁场地再次被淹，原、被告就涉案场地损失赔偿及租金等费用的支付未达成一致意见，被告并非恶意拖欠租金，故对原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、原告湖南湘江园林绿化工程有限公司与被告湖南润源文化发展有限公司之间的滨水咖啡吧（位于长沙市岳麓区巴溪洲水上乐园西侧中部临江）租赁关系自2018年5月17日起解除；
二、被告湖南润源文化发展有限公司在本判决书生效之日起七日内向原告湖南湘江园林绿化工程有限公司支付租金132500元；
三、被告湖南润源文化发展有限公司在本判决书生效之日起三十日内腾空位于长沙市岳麓区巴溪洲水上乐园西侧中部临江的滨水咖啡吧，并将该场地移交给原告湖南湘江园林绿化工程有限公司；
四、驳回原告湖南湘江园林绿化工程有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10048.87元，因适用简易程序减半收取5045元，由原告湖南湘江园林绿化工程有限公司负担3975元,被告湖南润源文化发展有限公司负担1071元。此款已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 颜宇
二〇一八年八月十五日
书记员 张浩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。