＼n江苏省常州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）常民终字第336号＼n上诉人（原审被告）孙爱群，男，汉族，1972年系1月13日生，金坛市人。＼n被上诉人（原审原告）金坛市房地产开发有限公司。＼n法定代表人崔世荣，该公司董事长。＼n委托代理人汪磊，江苏剑群律师事务所律师。＼n上诉人孙爱群因与被上诉人金坛市房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2013）坛民初字第1729号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审查明：2009年7月1日，房地产公司（甲方）与孙爱群（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：“一、出租房屋坐落：金溪新村20幢8-15号店面。二、租赁期为肆年，甲方从2009年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年6月30日收回。三、租金和租金交纳。1、年租金：每年年租金为人民币壹拾贰万元，乙方每年承租前十五日内一次性付清当年租金。2、合同期满，如乙方仍需承租，必须提前贰个月到甲方商谈租赁事宜，否则，合同到期即无条件搬出甲方房屋。…….八、租赁期满或合同解除，乙方应无条件地按时搬出全部物件，否则，延期达到七天，即赔偿给甲方本合同价的50%（即人民币陆万元整），另外，如因此造成甲方经济及其他损失，甲方有追偿的权利。乙方在搬出租赁房屋时，还必须保持房屋内的设施完善，除可动产外，乙方不得随意拆除租房的装潢设施；乙方如故意或过失造成出租房屋和设备的损坏，应负恢复原状或赔偿经济损失。甲方收回房屋时不贴补任何损失和装潢费用费乙方。…….”。2013年4月，孙爱群向房地产公司要求续租，并多次与房地产公司协商，未果。同年5月2日，房地产公司回复孙爱群，要求孙爱群按期搬离房屋。同年6月13日，孙爱群向房地产公司汇款12万元，同年7月1日，房地产公司向孙爱群发出催告函，要求孙爱群腾空房屋。同年7月22日，房地产公司向孙爱群发函，要求孙爱群领取汇入的12万元。＼n2013年7月24日，房地产公司向原审法院提起诉讼称：2009年6月26日，该公司与孙爱群签订《房屋租赁合同》一份，约定孙爱群承租该公司位于金坛市金溪新村20幢8-15号店面，租赁期限为2009年7月1日至2013年6月30日，同时约定租赁合同期满后，孙爱群应当无条件地按时搬出全部物品，若延期交付房屋达7天即赔偿6万元。现租赁期限已届满，房地产公司曾多次催促孙爱群腾房，但孙爱群一直不予理会，为维护该公司的合法权益，特向法院起诉，请求判令孙爱群立即腾房；孙爱群支付延期交房的赔偿6万元；本案诉讼费由孙爱群负担。孙爱群辩称，双方的房屋租赁合同虽然书面约定为四年，但实际双方口头约定租赁期至少为10年。其租房是为了开浴室，装潢投资巨大，有150万元之多。其要求续租房屋，合同到期前，其就按照合同约定提前两、三个月找房地产公司商谈，并书面申请续租。2013年6月13日，其并将房租12万元汇给房地产公司。综上，其坚决要求按照房屋租赁合同第三款第二条的约定续租房屋。房地产公司如坚持收回房屋，需赔偿其装潢损失。请求法院驳回房地产公司的诉讼请求。＼n原审法院认为，孙爱群与房地产公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。双方签订的租赁协议于2013年6月30日到期，合同期限届满前，孙爱群虽多次发出要约，要求继续承租该房屋，但房地产公司未同意续租。故双方就续租事宜并未达成合意，该房屋租赁合同于2013年6月30日到期后即行终止。孙爱群主张该合同期限为10年，也未提供有效证据证明，故对孙爱群该主张，不予采信。房地产公司要求孙爱群腾空涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。关于延期交房的赔偿问题，房地产公司自愿撤回该项诉讼请求，系其对诉讼权利的行使，应予准许。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决孙爱群于本判决生效之日起30日内将金坛市金溪新村20幢8-15号店面腾让给房地产公司。＼n上诉人孙爱群不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人承租讼争房屋时，该房屋是毛坯房。正因为当时被上诉人公司的经手人蒋志栋口头承诺协议的有效期为10年，上诉人才敢投入巨资装潢，并且房屋租赁合同第2条写明“合同期满，如乙方仍需承租，必须提前贰个月到甲方商谈租赁事宜”，但被上诉人没有配合商谈承租事宜，一口否决，要求收回房屋，此条款属于欺骗、欺诈行为。一审法院对本案的实体审查不细，理解有误，必须依法撤销或者改判。2、上诉人承租房屋进行经营，投资较大。虽然上诉人与被上诉人签订的合同暂定4年，实际口头约定10年以上，属于合同到期后顺延续订。被上诉人不守信用，第一次合同未到期就想收回上诉人投资的经营场所。要求签合同的经手人蒋志栋到庭。3、上诉人在合同尚未到期之时就通知被上诉人续订合同，同时被上诉人也收取了上诉人2014年度的房屋租金，可以看出属该房屋的继续租赁使用。一审法院判决上诉人将承租房屋腾让给被上诉人是错误的。综上，请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。＼n被上诉人房地产公司未作书面答辩，庭审中口头答辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中明确约定租赁到期前两个月双方重新商谈，如达成新的合议可以另行签订合同，现双方未达成新的合议，原租赁协议期满自然终止。上诉人所称蒋志栋口头承诺租赁期为10年，上诉人没有提供相关证据，按照证据规则，应当由上诉人申请蒋志栋到庭。且目前蒋志栋已经离开公司，无法联系。＼n二审中，鉴于双方当事人对原判确认事实均未提出异议，本院对原审查明事实依法予以确认。＼n二审中，上诉人向本院陈述：其在租赁房屋内开办了金坛市金溪大浴场。浴场面积约700多平方米，其中二楼的钢结构系其搭建。租赁合同到期前，其找到被上诉人董事长崔世荣要求续租。但双方对租金数额没有达成一致。嗣后也商谈过购买租赁房屋，但双方对房屋价款未达成一致。＼n二审中，上诉人向本院提交照片一组共132张，证明讼争租赁房屋的现状及装修情况。对此，被上诉人对照片的真实性无异议，但认为与本案争议事实无关。＼n二审中，上诉人向本院提供证人沈某到庭。沈某作证称，其与上诉人系朋友关系，二人共同在本案诉争租赁房屋内经营金溪大浴场。该租赁房屋是上诉人出面租的，其曾问过上诉人租赁期多长，上诉人称签了10年的合同。其后来看到书面协议，发现约定的租期不到10年，上诉人称签合同的负责人蒋志栋承诺出租10年。其就于2009年2月份与上诉人一起到被上诉人公司找经手人蒋志栋，找到蒋志栋后，其告诉蒋志栋想投资浴室，如租期短就不敢投资，蒋志栋答复说答应租10年就是10年。当时在场的是蒋志栋、上诉人及其三人。对证人沈某的证言，被上诉人质证认为证人与上诉人之间系合伙关系，对其真实性不予认可。＼n本院认为，当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，应视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同。本案中，双方当事人之间所签订的书面租赁合同明确约定租赁期间从2009年7月1日起至2013年6月30日止；该合同同时在第2条约定“合同期满，如乙方仍需承租，必须提前贰个月到甲方商谈租赁事宜”，属于对承租人要求商谈续租事宜的时间范围的约定，续租仍然必须建立在双方当事人协商一致的基础上。书面租赁合同到期后，双方当事人按照合同约定进行磋商但未达成一致，则该租赁合同因终止期限届满而失效。孙爱群主张被上诉人公司与其签订该房屋租赁合同的经手人蒋志栋口头向其承诺租期10年，对此其在二审中提供了证人沈某的证言作为证据。但证人与其共同在租赁房屋内进行经营活动，与本案有利害关系，同时该证言未有其他证据予以佐证，本院对此不予采信。此外，假设该口头承诺确实存在，按照合同法规定，超过六个月以上、未采用书面形式的租赁合同应视为不定期租赁，出租方和承租方均可以随时要求解除租赁关系；被上诉人要求上诉人返还租赁物的，上诉人仍应返还。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1380元，由上诉人孙爱群负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈卫＼n审判员邵泽宇＼n代理审判员顾佳＼n二〇一四年五月九日＼n书记员王浩＼n