重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝三中法民终字第01096号
上诉人（原审被告）：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。
负责人：廖贵萍，经理。
委托代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市贵尔达房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇罗家槽居民点，组织机构代码55201879-4。
法定代表人：徐天贵，总经理。
委托代理人：梁雯，重庆市贵尔达房地产开发有限公司员工，女，汉族，1983年3月11出生，住重庆市沙坪坝区。
上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物业武隆分公司）与被上诉人重庆市贵尔达房地产开发有限公司（以下简称贵尔达房地产公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2013年9月17日作出（2013）武法民初字第01497号民事判决。庆业物业武隆分公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人庆业物业武隆分公司的负责人廖贵萍、委托代理人李永建，被上诉人贵尔达房地产公司的委托代理人梁雯参加了询问。现已审理终结。
一审法院审理查明：庆业物业武隆分公司以招投标的形式中标后与贵尔达房地产公司于2011年9月29日签订《“仙女山的院子”前期物业服务合同》。该合同载明：“第一章物业管理区域概况。第一条物业基本情况。物业名称：‘仙女山上的院子’；物业类型：花园洋房高级综合物业小区；座落位置：重庆市武隆县仙女山镇；占地面积：386937平方米；住宅建筑面积约27万平方米。……第二章物业服务事项……第三章物业服务质量……第四章物业服务费用。第六条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定（仙女山的院子一期）物业服务费用标准如下（按建筑面积计算，且无空置期）：6.1一期收费标准，本合同另有约定的除外：住宅：1.80元／平方米／月；商业物业：10.00／平方米／月；停车费50元／车位／月。上述物业服务费中不包含小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费。小区所有业主及使用人每月对该部分费用据实分摊。……第十五条其他约定：1.前期开办费：双方根据实际发生额度签定补充协议约定并支付；2.提前介入费及物业接管查验费：双方根据实际配置人员以补充协议约定并支付；3.差额补贴：乙方管理面积未达12万平方米前，甲方须给予乙方差额补贴，具体金额以双方协商数额为准。第五章双方的权利义务……第六章专项维修资金的管理和使用……第七章物业管理用房……第八章合同期限。第二十五条：本合同期限为叁年，自2011年9月29日起至2015年9月28日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十六条：本合同期限届满前一个月，业主大会未成立的，继续履行本合同。第九章违约责任。第二十七条因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。第二十八条甲方违反第十六条甲方应履行的义务中第2项，致使业主不履行本合同约定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同约定，同时由甲方承担相应的责任。第二十九条乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。第三十条甲方违反本合同约定，致使乙方达不到本合同第三章‘物业服务质量’约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法实施物业管理服务，则须按该项项目总建面三倍物管费进行赔偿，甲方还应赔偿相应的损失，乙方有权解除合同。第三十一条乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章‘物业服务质量’约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的‘物业管理事项’的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。第三十二条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日仟分之叁的标准向乙方支付违约金。第三十三条甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十四条双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：1.因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；2.因物业本身固有的瑕疵造成的损害；3.因维修、养护公用部位、共用设施设备需要暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；4.因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。第三十五条违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应在三十日内通知对方，自书面通知送达对方时即行解除，并在三十日内办理交接。……”
该合同签订后，双方到武隆县国土资源和房屋管理局进行了备案。2013年双方通过发送电子档、QQ聊天等方式对前期开办费、提前介入费及物业接管查验费、差额补贴等费用进行协商未果。2013年7月11日，贵尔达房地产公司向一审法院提起诉讼，请求判决解除当事人双方签订的《“仙女山的院子”前期物业服务委托服务合同》。
另查明：2013年7月7日，贵尔达房地产公司以国内挂号信函的形式向庆业物业武隆分公司送达一份装有解除前期物业服务合同的函信件。该信件的回执上载明收件人姓名为庆业物业，无具体经办人签名。在一审诉讼中，双方均同意合同解除后的法律后果另行解决。
重庆市贵尔达房地产开发有限公司诉称：2011年9月29日，贵尔达房地产公司、庆业物业武隆分公司签订《“仙女山的院子”前期物业服务委托服务合同》，合同约定贵尔达房地产公司将其开发的“仙女山的院子”前期物业服务委托给庆业物业武隆分公司。2013年2月起，贵尔达房地产公司开始与庆业物业武隆分公司协同进场事宜，但由于合同未对前期开办费、提前介入费、差额补贴等相关费用进行明确约定，双方多次协商无法达成一致意见，也无相关指导标准能够参照执行，致使合同无法履行，合同目的无法实现。2013年7月，贵尔达房地产公司已邮寄信函向庆业物业武隆分公司提出解除合同，庆业物业武隆分公司至今没有回信。请求判决解除双方签订的《“仙女山的院子”前期物业服务委托服务合同》。
重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司辩称：首先，贵尔达房地产公司请求解除合同于法无据，解除权是形成权，应当先行通知，人民法院只应审查通知的效力；其次，贵尔达房地产公司主张解除合同的事实不真实。庆业物业武隆分公司多次与贵尔达房地产公司协商前期费用，庆业物业武隆分公司提出的各种费用的意见是一种单方面的建议，并不是最后的结果，贵尔达房地产公司以庆业物业武隆分公司提出的建议作为庆业物业武隆分公司不诚信的理由不成立。双方虽然没有达成一致意见，但并不影响庆业物业武隆分公司入场服务。贵尔达房地产公司至今也没有通知庆业物业武隆分公司入场，庆业物业武隆分公司没有任何违约行为，合同的目的也能实现，且庆业物业武隆分公司至今也没有收到过贵尔达房地产公司的解除合同函件，贵尔达房地产公司请求解除合同的理由不成立，请求驳回贵尔达房地产公司的诉求。
一审法院认为，贵尔达房地产公司陈述其以信函的方式向庆业物业武隆分公司送达了解除合同的函，并提供寄送函件的挂号信函收据证明。庆业物业武隆分公司否认其收到该函件，但其并无确凿证据证明其收到的不是解除前期物业服务合同的函。因此，贵尔达房地产公司主张已向庆业物业武隆分公司送达了解除合同的函的事实成立。但贵尔达房地产公司在未满三个月的异议期间就又以诉讼的方式向庆业物业武隆分公司提除解除合同，该种解除合同的方式符合法律规定。庆业物业武隆分公司辩称关于解除权是形成权，应当先行通知，人民法院只应审查通知效力的辩称不能成立。前期物业服务合同是指物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，此类纠纷属服务合同纠纷。因此，贵尔达房地产公司认为讼争合同属委托合同的主张亦不能成立，其主张根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中有关委托合同的规定，要求解除合同，缺乏法律依据，一审法院不予支持。当事人双方在签订合同时，对前期开办费、差额补贴、提前介入及物业接管查验费没有具体的约定，只是约定了另行协商。合同签订后，双方对上述费用发生了争执，不能协商一致。现贵尔达房地产公司坚持要求解除合同，其行为使得讼争合同不能得到履行，而该服务类合同又不适于强制履行，因此，庆业物业武隆分公司主张继续履行也不符合法律规定。
综上，当事人双方所签订的《“仙女山的院子”前期物业服务委托服务合同》是双方在平等的基础上自愿达成的合同，是合法有效的合同。但由于该合同是具有服务性质的合同，贵尔达房地产公司坚决要求解除合同，而该合同的标的不适于强制履行，因此，贵尔达房地产公司请求解除该合同，一审法院予以支持。据此，依照《合同法》第一百一十条之规定，判决解除贵尔达房地产公司与庆业物业武隆分公司于2011年9月29日签订的《“仙女山的院子”前期物业服务委托服务合同》。一审案件受理费40元，由庆业物业武隆分公司负担。
庆业物业武隆分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销一审判决，改判驳回贵尔达房地产公司的诉讼请求。其主要理由：一、一审判决适用法律不当。庆业物业武隆分公司认为前期开办费用未协商一致，但不影响合同履行，贵尔达房地产公司主张合同目的无法实现于法无据。因本案不适用《合同法》第九十三、九十四条规定的约定解除权和法定解除权。一审法院判决解除合同违反《合同法》的相关规定，适用法律不当，且本案合同能够强制履行。
二、一审判决认定事实错误。贵尔达房地产公司以“合同目的无法实现”主张解除合同，就应当按照《合同法》第九十六条之规定先行通知庆业物业武隆分公司，如有异议，可以请求确认解除合同的效力。贵尔达房地产公司应当承担其主张的“以信函的方式送达解除合同的函”的证明责任。一审所查明的《回执》收件人为‘庆业物业’，无具体经办人签名的事实，不能由此证明该信函送达到庆业物业武隆分公司处，更不能证明所寄的信函是解除合同函。故一审法院据此认定我公司已收到解除函，属于事实、逻辑错误。
贵尔达房地产公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，当事人双方在平等自愿的基础上签订《“仙女山的院子”前期物业服务委托服务合同》，并不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效。但当事人双方在签订合同时，对前期开办费、差额补贴、提前介入及物业接管查验费等约定不明，只是约定了另行协商。合同签订后，双方对上述费用发生了争执，不能协商一致。该部分内容属合同的主要条款及双方的主要权利义务，此部分内容不明导致合同无法继续履行，且本案中涉及的合同具有服务性质，该合同是基于依赖信任关系而产生，但双方之间因合同的内容约定不明致双方产生信任危机，继续履行合同难以实现订立合同之目的。因此，一审支持贵尔达房地产公司解除合同的主张并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”之规定，上诉人庆业物业武隆分公司主张强制履行的理由不成立。至于合同解除后的损失问题可依法另案解决。
关于上诉人庆业物业武隆分公司主张的一审法院认定我公司已收到解除函的问题。贵尔达房地产公司已举示了载明收件人为‘庆业物业’的信件回执，已经履行了其应当承担的证明责任，庆业物业武隆分公司否认其收到了该解除函件但无法提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的后果。因此，一审法院认定贵尔达房地产公司已经向庆业物业武隆分公司送达了解除合同的函的事实成立并无不妥。
综上所述，庆业物业武隆分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由庆业物业武隆分公司负担。
本判决为终审判决
审 判 长 李 勇
审 判 员 蔡 伟
代理审判员 张 艳
二〇一四年一月六日
书 记 员 刘馨凌