上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终626号
上诉人(原审被告)：杨浩良，男，1947年2月27日出生，汉族，住上海市静安区。
被上诉人(原审原告)：杨浩庆，男，1954年7月3日出生，汉族，住上海市静安区。
原审第三人：蔡俊，男，1969年11月23日出生，汉族，住上海市静安区。
上诉人杨浩良因与被上诉人杨浩庆、原审第三人蔡俊所有权确认纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0108民初3124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
杨浩良上诉称，2003年杨浩庆之子出国留学，遂向杨浩良借钱，但杨浩良清楚杨浩庆的经济偿还能力，故未予同意借款。于是杨浩庆提议将上海市普善路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)卖予杨浩良，双方遂于2004年初至房产交易中心办理了房屋过户手续，杨浩良支付杨浩庆房款3万美金。双方还至物业公司办理了交房的相关手续，维修基金也已结算完毕。所以双方之间不存在杨浩庆以系争房屋作为其向杨浩良借款之担保。杨浩庆单方委托评估公司作出系争房屋交易价格的评估有重大瑕疵，不应被采信。杨浩庆提供的证人均与杨浩良有利害关系，他们作出的证言均系伪证，亦不应被采信。综上，请求二审法院依法改判，驳回杨浩庆在一审中的诉讼请求。
杨浩庆辩称，2003年年底，杨浩庆因儿子出国留学向杨浩良借款3万元美金。应杨浩良的要求，双方于2004年2月9日将系争房屋产权以买卖形式过户至杨浩良名下，双方口头约定待杨浩庆经济条件好转后可以原价赎回系争房屋。实际上杨浩庆以系争房屋作为向杨浩良借款之担保，双方之间不存在房屋买卖关系。已生效的法院判决亦确认双方之间不存在房屋买卖关系。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人蔡俊表示同意杨浩良的上诉请求及理由。
杨浩庆向一审法院起诉请求：1、确认杨浩庆与杨浩良于2004年2月6日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，要求将上址房屋产权恢复登记至杨浩庆名下；2、诉讼费用由杨浩庆与杨浩良各半承担。
一审法院认定事实：杨浩庆、杨浩良系亲兄弟关系，蔡俊系两人外甥。
1999年6月，杨浩庆自隧峰公司处购得系争房屋，2000年10月19日，杨浩庆登记为系争房屋产权人。
2004年2月6日，杨浩庆(出卖人，甲方)与杨浩良(买受人，乙方)签署《上海市房地产买卖合同》，约定：杨浩良向杨浩庆购买系争房屋，房地产转让价款为人民币(以下币种除特别注明外均为人民币)250,000元，双方并注明款项已结清，除此之外，双方对于合同中的其他条款均未作约定。同月9日，系争房屋产权变更登记至杨浩良名下，但双方未办理燃气、有线电视户名等变更手续。
2013年3月26日，杨浩良诉至原上海市闸北区人民法院，以其自杨浩庆处购买系争房屋，但杨浩庆一直在内居住，现杨浩良要求收回系争房屋为由，要求杨浩庆搬离系争房屋。该案案号为(2013)闸民三(民)初字第787号(以下简称“787号案件”)。该案审理中，杨浩庆分别向法庭提供父亲杨少银、兄弟杨某某、杨浩德出具的《证明书》，三份《证明书》内容一致，大致为：杨浩庆在2003年年底因儿子出国留学期间资金不足向杨浩良借款，杨浩良则提出要借款必须将系争房屋产权过户至其名下以作抵押，故当时双方达成约定，产权过户后，杨浩庆全家仍居住在系争房屋内，杨浩良承诺待杨浩庆经济好转后可原价赎回系争房屋。对于上述三份《证明书》，杨浩良认可其中签名均为出具人本人所签，但不认可其上内容，其与杨浩庆从未达成过同意杨浩庆原价赎回系争房屋的口头协议。为此，杨浩庆在该案中申请证人杨某某出庭作证，证人杨某某称自己与双方均系亲兄弟关系，当初杨浩庆之子出国留学急需用钱，故杨浩庆欲出售系争房屋，但父母不同意杨浩庆卖房，故杨浩庆向家里人借钱，经家里协商后决定由杨浩良代表父母向杨浩庆购买系争房屋，当时说好杨浩庆暂时住在系争房屋内，等杨浩庆以后有钱了再把房子按原价赎回，也未约定杨浩庆居住在系争房屋内的期限，双方之间就买卖的协商过程证人不在场，但事后杨浩良在家里聊天时曾汇报过这一情况，至于杨浩良借给杨浩庆多少钱证人记不清了，基本上家里人都知道这一情况，且是在父母的同意下才让二人买卖的，之前从未听说过双方为了房子的事情发生纠纷，直至2012年年底才听说双方要打官司。对于杨某某的证人证言，杨浩庆表示认可，杨浩良则表示证人所陈述的情况基本都是听说，其并未参与杨浩庆及杨浩良之间具体的交易过程，自己从未承诺杨浩庆让其原价赎回系争房屋，故不认可证人关于该部分的证言。同时，杨浩庆在该案中还向法庭提供了一份由上海申房房地产估价有限公司(以下简称“申房公司”)出具的《房地产估价报告》，该报告中载明2013年4月8日，申房公司受杨浩庆单方委托，以2003年12月30日为估价时点，对系争房屋的市场价值进行评估，评估后系争房屋的市场价为393,100元，单价为6,540元/平方米。对此杨浩良表示，对杨浩庆单方委托形成的评估报告不认可，但也不愿意重新申请评估，合同中双方约定的成交价是双方协商一致的结果，即便当时杨浩庆对价格有异议也应在两年内提出。杨浩庆则表示认可评估价格，当时双方约定的合同价远低于市场价。2013年11月11日，原上海市闸北区人民法院判决：杨浩良要求杨浩庆搬离系争房屋的诉讼请求，不予支持。该判决于2013年11月29日生效。案件生效后，杨浩良曾向上海市第二中级人民法院申请再审，2014年6月20日，上海市第二中级人民法院裁定驳回杨浩良的再审申请。
2014年9月28日，杨浩庆诉至原上海市闸北区人民法院，以其与杨浩良之间并非真实房屋买卖，杨浩庆将系争房屋产权过户至杨浩良名下仅为抵押借款，但蔡俊与杨浩良恶意串通，通过公证赠与方式将系争房屋过户登记至蔡俊名下为由，要求撤销杨浩良与蔡俊之间有关系争房屋的赠与行为，并确认系争房屋产权为杨浩庆所有。该案案号为(2014)闸民三(民)初字第2388号(以下简称“2388号案件”)。2015年9月28日，原上海市闸北区人民法院判决：一、确认杨浩良与蔡俊就系争房屋签署的赠与合同无效；二、蔡俊应于本判决生效之日起十日内协助杨浩庆办理有关系争房屋产权变更登记手续，将产权人恢复登记为杨浩庆(相关费用由杨浩庆承担)。该案判决后，杨浩良、蔡俊提起上诉，2016年2月2日，上海市第二中级人民法院作出二审判决：一、维持(2014)闸民三(民)初字第2388号民事判决主文第一项；二、撤销(2014)闸民三(民)初字第2388号民事判决主文第二项；三、对杨浩庆其余诉讼请求不予支持。
2015年11月4日，杨浩良将户籍迁入系争房屋。目前系争房屋产权仍登记在蔡俊名下。
另查明，上海市大田路XXX弄XXX号房屋(以下简称大田路房屋)原由案外人即杨浩庆、杨浩良的舅舅王约翰承租。2008年4月21日，杨浩庆向王约翰购买大田路房屋使用权并登记为大田路房屋承租人。王约翰承租期间，大田路房屋由案外人毛惠君实际居住使用，相关租赁事宜由杨浩良代办。杨浩庆成为大田路房屋承租人后毛惠君仍居住在内，每月租金800元。
关于系争房屋的居住情况，杨浩庆表示，杨浩庆一家三口自1999年购房后即在系争房屋内实际居住，2004年至2005年左右曾搬出，2008年又搬回居住至今。杨浩良则表示，2004年2月至3月左右杨浩庆搬出系争房屋后，杨浩良曾将系争房屋对外出租约3至4年，2007年起杨浩良入住系争房屋至2008年搬出，同时，杨浩庆自2008年起搬回系争房屋居住。
自杨浩良取得系争房屋产权后，杨浩庆每月需给付杨浩良1,800元。对此，杨浩庆表示，每月1,800元是其参照银行利率补偿给杨浩良的借款利息，在其搬离系争房屋期间，该房由杨浩良占有使用，故每月1,800元的借款利息与杨浩良应付的房屋使用费相互抵扣，其无需再向杨浩良支付利息；自杨浩庆购买大田路房屋后，毛惠君所付每月800元租金仍由杨浩良收取，故扣除该金额，杨浩庆每月仅需支付杨浩良1,000元利息。杨浩良则表示自系争房屋产权变更至其名下后，杨浩庆仍在内实际居住，故双方约定由杨浩庆参照市场价按每月1,800元的标准向杨浩良支付租金；关于具体租期，双方未予明确，仅约定杨浩庆他处有房后即搬离；在杨浩良使用系争房屋期间，杨浩庆确实未再支付每月1,800元的租金；自2008年起，杨浩庆按每月1,000元的标准向杨浩良支付租金，但同时起，毛惠君也未再向杨浩良支付每月800元的租金。
关于签订《上海市房地产买卖合同》的背景，杨浩庆表示，2003年时杨浩庆儿子出国需要资金，故其以系争房屋作为抵押向杨浩良借款美金30,000元，为避免杨浩庆在借款期间无力还款将系争房屋出售他人，故杨浩庆应杨浩良要求将系争房屋产权过户至杨浩良名下，签订买卖合同系为办理过户手续所需；买卖合同中约定的交易价人民币250,000元实际就是美金30,000元的借款。杨浩良则表示，2003年杨浩庆为儿子出国所需向杨浩良借款，但杨浩良不同意，杨浩庆便主动提出将系争房屋售予杨浩良，房价款为250,000元，考虑到亲情且杨浩庆将房屋另售他人可能不成，故杨浩良同意购房，当时杨浩良没有人民币的现金，恰巧有30,000元美金，故直接支付给了杨浩庆；房地产买卖合同中约定的交易价格250,000元即为系争房屋当时的市场价甚至较市场价有所偏高。
审理中，杨浩良向一审法院提供2014年1月至3月的物业费收据，证明上述期间的物业费由杨浩良负责缴纳。对此，杨浩庆表示真实性无异议，同时，杨浩庆向一审法院提供2014年4月至2015年12月的物业费收据，证明杨浩良仅支付了2014年1月至3月的物业费，之后系争房屋的物业费均由杨浩庆支付。对此，杨浩良表示真实性无异议，因杨浩庆在系争房屋内实际居住，且物业公司就在楼上，故杨浩庆付费较为方便，实际杨浩庆仅是代杨浩良支付了物业费，且物业费的金额已在杨浩庆应付的租金中扣除。
杨浩庆另表示，考虑到本案实际情况，且借款时间较长，现包括借款及利息，其同意共计支付杨浩良550,000元，并自愿承担恢复产权登记所产生的所有税费。
杨浩良另表示，关于2004年2月左右系争房屋的市场价，其虽不认可杨浩庆在787号案件中提供的房地产估价报告的评估结论，但其在本案中仍不愿重新申请评估。
一审法院认为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。本案的争议焦点为：杨浩庆与杨浩良就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》是否为双方的真实意思表示。
第一，双方签约的背景系因杨浩庆儿子出国急需资金，在此情况下，若杨浩庆确有意将系争房屋出售，则应以交易价格作为其选择买受人的首要条件，以实现其民事行为的利益最大化，而根据杨浩庆在787号案件中提供的房地产估价报告的评估结论，双方在买卖合同中约定的交易价远低于当时的市场价，杨浩庆以此标准选择杨浩良作为交易对象显与常理不符，且在签约时合同价250,000元恰与美金30,000元价值相当，故杨浩庆称参照借款金额拟定合同价的说法更具合理性。杨浩良虽对评估结论不予认可，但申房公司具备相应的房地产评估资质，经法院释明，杨浩良在本案中仍坚持不申请重新评估，故法院对于估价报告的评估结论予以采信。第二，双方在合同中除约定交易价格外，对于其他条款均未作约定，且合同中注明双方款项已结清，签约后，杨浩良虽已变更登记为产权人，但双方未就燃气、有线电视户名等办理更名手续，且杨浩良在时隔多年直至双方诉讼后才将户籍迁入系争房屋，双方的上述行为显然有违一般房屋买卖的交易惯例。第三，系争房屋产权变更登记至杨浩良名下后，杨浩庆仍在内实际居住至今，期间虽曾搬离，但后经杨浩良认可又搬回，期间物业费亦长期由杨浩庆负责缴纳，杨浩良虽表示杨浩庆所付每月1,800元系租金性质，但该金额显低于市场租金标准，且自2008年起，杨浩庆又将付费标准降低为1,000元/月，对此，杨浩良亦未明确向杨浩庆提出异议，故杨浩庆所述该对价实为借款利息与事实更为相符。第四，结合杨浩庆在787号案件中提供的父亲杨少银、兄弟杨某某、杨浩德分别出具的《证明书》以及杨某某的证人证言，杨浩庆称以系争房屋作为抵押向杨浩良借款，并应对方要求办理产权过户作为还款担保的说法具有较高盖然性。综上，法院认为杨浩庆与杨浩良之间并不存在买卖房屋的真实意思表示，双方所签订的《上海市房地产买卖合同》依法应归于无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。目前系争房屋虽仍登记在蔡俊名下，但2388号案件二审生效判决已确认杨浩良与蔡俊就系争房屋签署的赠与合同无效，故杨浩庆现要求将系争房屋产权恢复登记至其名下，并无不妥，法院予以确认。关于杨浩庆与杨浩良之间的债权债务纠纷，杨浩庆现表示愿意返还杨浩良借款本金及利息合计550,000元，并无不妥，法院予以准许。
一审法院判决：一、杨浩庆与杨浩良于2004年2月6日就上海市静安区普善路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、杨浩良、蔡俊应于判决生效之日起十日内协助杨浩庆办理上址房屋产权变更登记手续，将产权人恢复登记为杨浩庆(相关税费由杨浩庆承担)；三、杨浩庆应于本判决生效之日起十日内支付杨浩良人民币550,000元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。根据已生效的法院判决认定，虽然杨浩庆、杨浩良就系争房屋签订了房屋买卖合同，且系争房屋也从杨浩庆名下过户至杨浩良名下，但杨浩庆、杨浩良之间就系争房屋不存在买卖关系，实际上是杨浩庆以系争房屋作为其向杨浩良借款之担保。所以双方之间的买卖合同并非双方真实意思表示，应属无效。
综上所述，杨浩良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,050元，由上诉人杨浩良负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一七年一月十一日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……