湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴民一终字第555号
上诉人（原审被告）郴州富园房地产开发有限责任公司。
法定代表人罗锡华，该公司董事长。
委托代理人李群主，湖南五岭律师事务所律师。
委托代理人谷志强，湖南五岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗湘涛。
委托代理人李平，湖南众望归律师事务所律师。
委托代理人欧祖强，湖南众望归律师事务所律师。
上诉人郴州富园房地产开发有限责任公司（以下简称富园公司）因与被上诉人罗湘涛商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第1318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月11日公开开庭对本案进行了审理。上诉人富园公司的法定代表人罗锡华及其委托代理人谷志强，被上诉人罗湘涛及其委托代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：富园公司是一家从事房地产开发与经营的私营企业，其法定代表人为罗锡华，郴州市新星园教师新村为富园公司开发建设的商品房项目。2010年9月9日，富园公司与罗湘涛签订一份《购房协议》，内容为：“现何怀郴购新星园教师新村北苑2栋2楼壹套，面积约160平方，购房款肆拾万元整，到2011年元月29号交房交钥匙。不需再补房款。罗湘涛购新星园教师新村北苑2栋与何怀郴对面2楼1套，面积约160平方，房款肆拾万整。到2011年元月29日交房交钥匙，不再补交房款。协议人：郴州富园房地产开发有限责任公司罗锡华2010.9.9号”。2010年9月29日，罗湘涛向富园公司交纳购房款，富园公司出具收条一张，内容为：“收条，今收到何怀郴购房款肆拾万元整，罗湘涛购房款肆拾万元整。共计人民币捌拾万元整。（800，000.00元）收款人郴州富园房地产开发有限责任公司罗锡华2010.9.29号注与购房协议同步”。
另查明，富园公司于2010年3月2日取得其开发建设的新星园教师新村北苑2#栋的商品房预售许可证（证号为：郴房售许字2010第0023号），该栋2楼共有两套住房，房号分别为201、202号。201号房的现所有权人为案外人段祥军（所有权证号为713018652），202号房的现所有权人为案外人雷运生（所有权证号为713007130），均为两案外人在富园公司处购买所得。
2012年9月20日，富园公司的法定代表人罗锡华另在2010年9月9日签订的《购房协议》复印件中注明：“房已出售，此款未退。罗锡华2012.9.20”。此后，富园公司未向罗湘涛交付房屋，亦未退还购房款。2013年6月4日，罗湘涛提起诉讼，要求解除《购房协议书》，并要求富园公司返还购房款及利息共计420，000元。
原审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点如下：一、2010年9月9日签订的《购房协议》的效力问题；二、富园公司是否应当承担返还购房款及支付利息的问题。
一、2010年9月9日签订的《购房协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺生效时，合同成立。本案中，2010年9月9日签订的《购房协议》虽无罗湘涛签名，但该购房协议内容包含房屋买卖双方、具体楼层、面积、房屋总价及交付时间，并由富园公司及其法定代表人罗锡华盖章、签名确认，应属富园公司就商品房买卖事宜作出的承诺。且2010年9月29日，罗湘涛向富园公司交纳了购房款400，000元，富园公司亦出具了收条，双方继续履行合同相关义务的行为，应认定双方就商品房买卖相关事宜达成一致意见，且签订《购房协议》时富园公司已取得商品房预售许可证，该合同关系应属成立并生效。因此，对于富园公司称该《购房协议》未成立、未生效的抗辩意见不予采信。
二、富园公司是否应当承担返还购房款及支付利息的问题。2010年9月29日，罗湘涛向富园公司交纳了购房款400，000元，履行了其合同义务。2012年9月20日，富园公司的法定代表人在《购房协议》复印件中注明“房已出售，此款未退”，且已将该房屋另售他人，并明确其不再履行本案合同的意思表示，《购房协议》中所约定交付的房屋亦不能实际交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，富园公司单方违反合同约定将涉案房屋另售他人，导致罗湘涛无法实现取得涉案房屋的合同目的，故罗湘涛要求解除该《购房协议》的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对于是否应当返还购房款并支付利息的问题，富园公司违反合同约定，对该合同的解除应承担违约责任，罗湘涛要求富园公司返还购房款400，000元并支付利息的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对于利息金额问题，应以同期银行贷款年利率5.4%计算罗湘涛的利息损失为宜，该部分利息应为64，200元（2010年9月9日至起诉日2013年6月4日期间利息），罗湘涛诉请富园公司支付利息20，000元，应以罗湘涛的诉讼请求为限。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第十三条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告罗湘涛与被告郴州富园房地产开发有限责任公司于2010年9月9日签订的《购房协议书》；二、被告郴州富园房地产开发有限责任公司返还原告罗湘涛购房款400，000元；三、被告郴州富园房地产开发有限责任公司向原告罗湘涛支付利息20，000元；四、以上二、三项合计420，000元，此款限被告郴州富园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内付清。如果被告郴州富园房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7600元，财产保全费2620元，合计10，220元，由被告郴州富园房地产开发有限责任公司负担”。
上诉人富园公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清、证据不足。1、原审认定上诉人与被上诉人签订的《购房协议》有效是错误的。首先，双方没有在该协议书上共同签字盖章。其次，该协议书不符合商品房买卖合同的内容要件，更没有实际履行。上诉人根本不知道有该购房协议，纯属罗锡华个人行为。且该协议只是一份复印件。2、原审认定上诉人收到了被上诉人购房款400，000元证据不足。二、原审判决错误，损害了上诉人合法权益。请求二审：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、判令被上诉人负担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人罗湘涛辩称：一、购房协议合法有效。1、根据合同法的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺生效时，合同成立。2、购房协议内容包含房屋买卖双方、具体位置、房号、面积、房屋总价款、交付时间等，符合成立要件。3、购房协议有上诉人富园公司及其法定代表人罗锡华盖章、签名、确认。4、2010年9月29日，被上诉人罗湘涛依协议缴纳了购房款400，000元，上诉人亦出具了收条，盖章确认。5、上诉人称“纯属罗锡华个人行为”没有证据支持，系上诉人的主观臆断和狡辩，旨在逃避法律责任。二、上诉人收取罗湘涛购房款400，000元，事实清楚，证据充分。上诉人将房屋另售他人，无法实现合同目的，上诉人应当依法返还罗湘涛购房款400，000元，并支付利息20，000元。原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人罗湘涛提供了一份证据，即购房协议，拟证明罗湘涛另购房一套，计300，000元，上诉人退还了部分购房款，应另案处理。富园公司对该证据的真实性有异议，认为是虚假的购房协议。本院认为，罗湘涛提供的该证据与本案无关联，本院不予采信。
本院二审查明：本案的《购房协议》落款时间为2010年9月29日。上诉人富园公司的法定代表人罗锡华在二审庭审中认可2010年9月29日的《购房协议》、收条系罗锡华所写，富园公司的公章系罗锡华加盖，但否认收到罗湘涛的购房款。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、双方当事人签订的《购房协议》是否有效；二、上诉人富园公司是否收取了被上诉人罗湘涛的购房款400，000元；三、上诉人富园公司是否应当返还被上诉人罗湘涛购房款及利息。
一、关于双方当事人签订的《购房协议》是否有效的问题。2010年9月29日签订的《购房协议》虽无罗湘涛签名，但该购房协议内容包含房屋买卖双方、具体楼层、面积、房屋总价及交付时间，并由富园公司及其法定代表人罗锡华盖章、签名确认。同日，罗湘涛向富园公司交纳了购房款400，000元，富园公司亦出具了收条。罗湘涛已按照协议履行了合同义务。该《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。富园公司认为《购房协议》未成立、未生效的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于上诉人富园公司是否收取了被上诉人罗湘涛的购房款400，000元的问题。富园公司的法定代表人罗锡华认可2010年9月29日的收条系罗锡华所写，富园公司的公章系罗锡华加盖。富园公司主张没有收取罗湘涛的购房款，则应当提供相关的证据否定罗锡华所书写的收条，但富园公司未提供任何证据。富园公司该主张没有证据支持，本院不予采纳。
三、关于上诉人富园公司是否应当返还被上诉人罗湘涛购房款及利息的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，富园公司违反合同约定将涉案房屋另售他人，导致罗湘涛无法实现取得涉案房屋的合同目的，罗湘涛请求解除该《购房协议》、由富园公司返还购房款400，000元及利息20，000元符合法律规定，应予以支持。
综上所述，原审判决认定双方当事人签订的《购房协议》落款时间为2010年9月9日有误，应为2010年9月29日，本院予以纠正。上诉人富园公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第1318号民事判决第二、三、四项，即维持“二、被告郴州富园房地产开发有限责任公司返还原告罗湘涛购房款400，000元；三、被告郴州富园房地产开发有限责任公司向原告罗湘涛支付利息20，000元；四、以上二、三项合计420，000元，此款限被告郴州富园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内付清”；
二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第1318号民事判决第一项为：解除被上诉人罗湘涛与上诉人郴州富园房地产开发有限责任公司于2010年9月29日签订的《购房协议》；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7600元，财产保全费2620元，合计10，220元，由上诉人郴州富园房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费7600元，由上诉人郴州富园房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 谷 敏
二〇一三年十二月三十日
代理书记员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自合同成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。