云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4434号
上诉人（原审被告）：云南奥宸房地产开发有限公司。
法定代表人：邹建民，董事长。
委托诉讼代理人：丁瑜、关丽梅，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：马霖，女，彝族。
委托诉讼代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称“奥宸公司”）因与被上诉人马霖商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初9416号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭于2017年9月8日公开开庭对本案进行了审理。上诉人奥宸公司的委托诉讼代理人丁瑜、被上诉人马霖的委托诉讼代理人赵洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人奥宸公司上诉请求：1、撤销（2016）云0111民初9416号民事判决书，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院在审理本案的过程中，并未审查被上诉人是否向上诉人出具了办理房屋产权登记的委托书，被上诉人至今未向上诉人出具办理产权登记的授权委托书导致无法办理产权证；上诉人不应承担未办理产权登记的违约责任；违约金数额应当以实际损失为基础，一审法院并未查明被上诉人是否产生实际损失而直接判令上诉人按房屋总价款的万分之一向被上诉人支付违约金属认定事实不清，适用法律错误；本案中被上诉人购买的房屋是别墅，上诉人按约将房屋交给小区业主后，业主就在小区内私搭乱建，导致上诉人不能按时完成竣工验收备案，因而不能办理房产证。
被上诉人马霖答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
马霖向一审法院起诉请求：1、判决奥宸公司承担违约责任；2、判令奥宸公司向马霖支付2011年6月18日至2012年6月17日期间，未能取得《国有土地使用权证》及《房屋所权证》的违约金人民币189789.05元；3、判决奥宸公司自2012年6月17日起至为马霖办理完产权登记之日止按每日518.97元（万分之一每日）向马霖支付违约金；4、判令奥宸公司立即为马霖办理房屋所有权证；5、判决奥宸公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2010年1月13日，马霖（合同列乙方）与奥宸公司签订《商品房购销合同》【合同编号：橙I字（2009）0283】，双方约定马霖购买奥宸公司开发建设的官渡区矣六乡辖区内橙郡小区一期20幢1号房，房屋套内建筑面积为307.16平方米，总金额为5189653元。合同第十二条关于产权登记的约定：“在商品房实际交付使用后90个工作日内，甲方应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案；乙方应当提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方须按照逾期天数，按日向对方支付本合同总房价款万分之壹的违约金。但有关机关、部门办理有关资料或证书所用时间，不视为任何一方的违约责任。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。”2010年1月11日、1月13日、2月7日的《收款收据》表明马霖三次向奥宸公司支付购房款合计5189653元，奥宸公司于2011年12月15日向马霖交付房屋。同日马霖交付了契税、工本费、维修基金、配套费。奥宸公司未按照约定向房管局提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。涉诉房屋至今未办理产权登记，马霖遂诉至法院，主张前述诉请。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人争议的焦点有三，以下分别阐述：关于办理房屋产权登记手续问题。马霖购买奥宸公司开发的房屋，并交纳购房款及相关费用，奥宸公司也向马霖交付了房屋。奥宸公司未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关证件。对于马霖要求奥宸公司办理房屋产权登记手续的诉请，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于马霖要求奥宸公司办理房屋产权登记手续的诉请，一审法院不予支持。关于奥宸公司应否向马霖承担违约责任的争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案奥宸公司未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，且奥宸公司在诉讼中也未提交证据证明其主张存在业主违规搭建等非出卖人原因的免责事由，故其存在违约行为，应承担违约责任。关于马霖主张部分违约金是否已过诉讼时效及违约金应如何计算的争议。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，本案奥宸公司未依约办理涉案商品房购销合同项下所交易房屋的权利转移登记事项，已构成违约，且该违约行为一直处于持续状态，不足以通过时间界点确认权利人主张权利的时限，即不能表明马霖作为权利人怠于行使权利，故奥宸公司主张马霖诉请中要求其承担涉案房屋自交房后90个工作日届满之日起两年内的部分违约金超过诉讼时效2年的抗辩理由于法无据，一审法院不予采纳。双方在《商品房购销合同》中已约定奥宸公司逾期办理产权证（或办理房屋所有权转移登记手续）的违约金按购房总价款每日万分之一计算，故奥宸公司应按照相应约定向马霖支付违约金。奥宸公司辩解违约金不超过购房款2%于法无据，一审法院不予采纳。结合涉案房屋交付时间的认定及马霖主张的违约金起算时间，奥宸公司应按合同约定总价款每日万分之一的标准计付马霖自2012年4月26日起至奥宸公司将办理房屋产权登记需由奥宸公司提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条之规定，判决：一、由奥宸公司于判决生效之日起五日内支付马霖自2012年4月26日起至其将办理房屋产权登记需由奥宸公司提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（每日金额为房屋总价款5189653元的万分之一）；二、驳回马霖的其他诉讼请求。
二审中，上诉人奥宸公司围绕上诉请求提交了以下证据：1、昆明市官渡区城市管理综合行政执法局责令限期改正通知书一组，编号分别为官综限字（2016）no0019462、官综限字（2015）no0005428、官综限字（2015）no0011537；2、昆明市官渡区城市管理综合行政执法局询问调查通知书一组，编号分别为官综询字（2015）no0001998、官综询字（2016）no0001063；3、加盖昆明市官渡区小板桥街道办事处林岸馨宸社区居民委员会公章的橙郡小区违规装修、违建名单。欲证明本案涉案房屋所在小区交房后，上诉人在办理建设工程竣工验收备案时，由于其他业主的私搭乱建行为导致小区现状与上诉人报建的规划不符，直接影响到了小区产权证办理。
经质证，被上诉人马霖对上述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，上述证据只能证明小区在2015年到2016年可能存在小区其他业主私搭乱建行为，但上诉人并没有提供证据证明是因为私搭乱建问题导致相关行政部门不能办理产权证。
本院认为，因上述证据并不能证实涉案小区产权证未能办理系由于其他业主私搭乱建所致，本院对上述证据的关联性不予认可，对上述证据依法不予采信。对于一审法院查明的案件事实，上诉人与被上诉人双方均无异议，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：一、被上诉人是否向上诉人提交了授权委托书？二、上诉人至今未能办理房屋产权证是否系小区其他业主违规私搭乱建所致？三、合同约定的逾期办证违约金能否支持？
本院认为，针对争议焦点一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人提出是因被上诉人未能提交办理产权证所需的授权委托书而造成不能办理房屋产权证，但结合双方认可的上诉人于交房之日收取被上诉人维修基金、配套费的同时，并代收了房屋契税、工本费的事实，本院认为，交纳房屋契税是办理产权登记的前提，工本费亦是办理产权登记所需，上诉人主张的被上诉人交纳了契税、工本费却未出具办证委托书有悖常理，且上诉人并未能提交相应证据证实其已经通知被上诉人提交该委托书而被上诉人未能及时提交，故对于上诉人提出的该主张，本院不予采信。针对争议焦点二，上诉人虽主张上诉人小区不能按时完成竣工验收备案、不能办理房产证系其他业主在小区内私搭乱建所致，但其亦未提供相应证据证实，故对于上诉人的该主张，本院亦不予采信。针对争议焦点三，根据本案确认事实，上诉人未按照双方合同约定将办理房屋产权登记所需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为，上诉人应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据上述规定，上诉人与被上诉人在涉案合同中就逾期办证违约金进行约定，故该约定合法有效。本案二审审理中，上诉人根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款规定，以涉案合同中约定的逾期办证违约金过高为由向我院提出申请，申请调减违约金支付标准，本院认为，本案涉案房屋已于2011年12月15日交付被上诉人使用，已基本实现了房屋买卖的主要目的，被上诉人亦未提交证据证实其因未办理产权证而实际造成的损失，本院综合合同的履行情况预期利益、市场行情等因素，依据合同约定酌情调减本案违约金的支付标准为自房屋交付使用后90个工作日届满之日（即2012年4月26日）起至上诉人将办理房屋产权登记所需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日止按每日万分之0.5计算。综上所述，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销官渡区人民法院（2016）云0111民初9416号民事判决；
二、由云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付马霖自2012年4月26日起至其将办理房屋产权登记需由奥宸公司提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（每日金额为房屋总价款5189653元的万分之0.5）；
三、驳回马霖对云南奥宸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费合计8192元，由云南奥宸房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程青梅
审 判 员 张 楚
审 判 员 蔡 芸
二〇一七年十月十八日
法官助理 陈正琼
书 记 员 罗 冉