广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1815号
原告（反诉被告）：董海明，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地珠海。
法定代表人：王俊成，董事长。
委托代理人：苏澎波，男，汉族，系被告公司法务。
原告董海明诉被告珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称新华公司）商品房预售合同和装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔少俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告新华公司在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，并与本诉合并审理。原告董海明的委托代理人谢霏，被告新华公司的委托代理人苏澎波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月16日，原告与被告签订了《珠海市商品房买卖合同》及附件，其中约定：1.原告购买被告开发的位于珠海市香洲区XX街XX号XX栋XX单元XX房，总价款为人民币1172845元；2.被告应于2013年11月30日前，完成涉案房产工程竣工验收备案手续，并取得《竣工验收备案表》后，将符合合同约定的商品房交付原告使用；3.被告逾期交房的，应向原告支付违约金等。同日，原告与被告还签订了《装修协议》，原告委托被告装修涉案房产，装修总价款为人民币262586元，并对涉案房产交付时间、精装交楼标准、违约责任及维修事项进行了约定。
前述两份合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，然而，被告违反合同约定，于2014年5月29日才取得《竣工验收备案表》，逾期交付长达180天。此外，根据《装修协议》约定，被告在交付精装修的商品房时应当满足的标准包括：1.首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；2.户内安装智能系统，包括彩色可视对讲机、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等。但截至2015年1月15日，涉案房产小区内的装修尚未完工。被告未依约交付涉案房产，损害了原告的合法权益。
综上所述，被告的前述行为已经构成违约。根据合同约定及相关法律规定，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交付毛坯房屋违约金，2013年12月1日起暂计至2014年5月29日为人民币21111元（1172845元×180天×0.0001），并计算至正式交付之日止；2、被告向原告支付逾期交付精装修房屋违约金，2013年12月1日起暂计至2015年1月15日为人民币53961元（262586元×411天×0.0005），并计算至正式交付之日止；以上1、2项诉讼请求金额，暂共计人民币75072元，并计算至正式交付之日止；3、被告承担本案所有诉讼费用。
被告新华公司答辩称：一、基本案情：金域华府项目竣工验收并完成《装修协议》约定的装修后，被告于2014年1月通知原告接收房屋。2014年5月27日金域华府项目取得《竣工验收备案表》，2014年5月29日被告在《珠海特区报》刊登入伙通知。
二、在同一个案件中审理二个不同的法律关系，本案程序不合法。《商品房买卖合同》是房屋买卖合同，《装修协议》是承揽合同，二份合同涉及二个不同的法律关系，不能在同一个案件中审理。应要求原告在本案中选择其一起诉，就另一份合同另行起诉。
三、被告在2014年1月已履行完《装修协议》约定的义务。《装修协议》是原告委托被告对所购买房屋的专有部分进行装修，其性质为承揽合同。被告装修完工交付的是装修成果而非商品房（交付商品房是《商品房买卖合同》约定的义务），交付装修成果与交付商品房是二个不同的法律行为，交付装修成果不受商品房是否符合法定交付条件的影响。被告于2014年1月已通知原告装修完工和接收装修成果，之后原告在实际收楼后亦未对房屋专有部分的装修提出异议。因此，自2014年1月通知接收装修成果之日起，被告已履行完《装修协议》约定之义务。
四、大堂、安防系统等公共部分的装修不属于《装修协议》的范围，在房屋合法交付后，该部分装修局部若有瑕疵，被告对此仅承担整改的义务，原告以此为由要求承担“逾期交付装修”的违约责任没有依据。《商品房买卖合同》附件二《装饰、设备标准》中对大堂、墙面、安防系统等公共部分的交楼标准有明确约定，该部分装修是开发商依据《商品房买卖合同》承担的义务。即公共部分的装修属于《商品房买卖合同》约定的交楼标准，也就是毛坯房的交楼标准。事实上，珠海乃至全国，毛坯房交楼时，公共部分都是开发商装修后交付业主的，因为小业主没有能力对公共部分进行装修，开发商也不可能将公共部分以毛坯的状态交付给业主。《装修协议》明确约定了装修的范围是小业主所购单元，即所购房屋的专有部分（公共部分属于全体业主共有，单个小业主本身就无权委托对公共部分进行装修）。虽然《装修协议》所附的《金域华府精装交楼标准》第一部分是关于“公共部分装饰及设施设备标准”之约定，但其“外墙、大堂、地下停车场、楼梯间、电梯”显然都是毛坯房的交楼标准，并非“精装交楼标准”的内容。公共部分装修不属于《装修协议》约定的范围，不适用《装修协议》之约定，应适用《商品房买卖合同》之约定。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改”，因此，即使大堂等公共部分的装饰、设备在交房时不符合合同约定的标准，被告承担的也只是整改的义务，原告以此为由要求被告承担逾期交付精装房屋的违约责任没有依据。
五、大堂、安防系统、门禁系统、煤气泄露报警系统等早已通过验收。金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，验收的内容包括“建筑装饰装修、智能建筑、灭火系统、燃气系统”等，大堂等公共部分的装修属于上述“建筑装饰装修”，已通过竣工验收。2014年3月28日，智能化系统通过公安部门验收。2014年5月27日，项目取得了《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。
六、项目竣工验收后对大堂等公共设施的整改、完善、调试、升级等是商品房开发过程中的正常现象，虽可能会给业主的使用造成一定的不方便，但并不会影响业主对房屋的正常使用，原告以此为由要求被告继续承担“逾期交付装修”的违约责任不合理。1.金域华府1、2、7、9栋报建的大堂面积分别为56㎡、51㎡、38㎡、28㎡，该“报建的大堂”在项目竣工时已通过验收，被告本身只需按此标准交付大堂就符合《商品房买卖合同》之约定。但为了让业主有更大更舒适的环境，不使业主公摊面积变大和不增加业主购房成本，被告在取得《竣工验收备案表》后（报建的大堂竣工验收后），拆除了原大堂的部分边界，利用架空层扩大了入户大堂，并重新进行装修，使1、2、7、9栋入户大堂的面积分别增加至138㎡、131㎡、73㎡和73㎡。这种加建、改建，完全是为了改善业主居住环境所作的升级改造，其全部成本均由被告承担。若被告却因此需承担装修逾期完工的违约责任，显然不公平。2.对大堂等公共部分的升级改造虽会给业主生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响业主的使用和居住。退一步讲，即使对该公共部分升级改造属于《装修协议》约定的范围，但其相对于整个《装修协议》的装修范围而言只占很小的比例。即使被告装修该等公共部分的行为有瑕疵和存在逾期，也仅属于局部瑕疵和逾期。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付业主使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部的、有微小瑕疵的履约行为要求被告承担逾期交付精装房的苛刻违约责任，有失公平。《商品房买卖合同》第十四条约定的供水、供电到户逾期的违约金为日万分之零点五，相比供水供电到户的逾期对业主生活的影响程度，大堂等公共部分装修逾期的后果显然轻得多，承担的责任也应小很多。
七、《装修协议》约定的违约金明显过高，应调低。《装修协议》约定的违约金标准为装修总价款的万分之五每日，该违约金明显过高。第一，装修款分二期支付的，违约金应按已实际支付的装修款计算，在未付清前不能按装修总价款计算（协议第三条约定逾期支付装修款的，亦是按应付装修款计算，而非装修总价款计算）；其次，万分之五的标准过高，在已要求被告按《商品房买卖合同》约定承担日万分之一违约金且房屋和装修成果均已实际交付原告使用（原告实际获得了利益）的情况下，逾期交付装修成果按同期银行贷款利率计算比较合理。
八、恶劣天气所致延误时间应予扣除。双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生恶劣天气（台风、热带风暴等），依据《商品房买卖合同补充协议》第四条之约定，施工期间发生恶劣天气导致延误的，出卖人不承担延期交楼的违约责任。该等恶劣天气的时间应在延期时间中扣除。
九、未付清装修款前不应计算“逾期交付精装房屋”的违约金。按《装修协议》第二、三条之约定，装修款应在入伙前付清，未付清装修款的有权拒绝交楼。在原告付清全部装修款之前，被告未交付装修成果不构成违约，该段期间不应计算违约金。且原告一方面主张逾期交付装修成果需向其支付违约金，但另一方面，原告实际支付第二期装修款的时间与合同约定的支付时间相比是延迟的，且不论原告的延迟是否构成违约，至少延迟期间原告获得了利益（延迟期间占用了资金），因此在违约金中抵扣延迟期间第二期装修款的同期银行贷款利息较为合理。否则，原告同时获得了违约金和资金利息，而被告却需同时支付违约金和丧失资金利息，其结果不公平。
综上，恳请贵院查清事实，依法驳回原告诉讼请求中的不合理部分。
被告新华公司反诉称：2012年2月16日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于珠海市香洲区XX街XX号XX栋XX单元XX房。合同签订后，被告于2014年4月18日将符合合同约定的案涉房屋正式交付给原告。案涉房屋交付后，因所在小区暂时未能实现抄表到户，被告自房屋交付之日起暂计至2015年12月4日为原告垫付了水费491.32元（含污水处理费）。计费时间为2014年4月18日至2015年12月4日，案涉房屋交付后用水总量为175-2=173立方米；计算方式为173×1.94（水费）＋173×0.9元／吨（排污费），上述垫付费用，原告至今仍未返还给被告。
原告董海明就反诉答辩称：被告所提交的证据材料，根本无法显示原告欠付的水费以及电费，原告已经在收楼以后缴纳了上述的费用，请法庭驳回被告的反诉请求。
原告董海明提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及附件；2、《装修协议》及附件；3、购房款及装修款发票；4、入伙通知；5、小区物业张贴的通知。
被告新华公司提交以下证据：1、建筑工程竣工验收报告；2、竣工验收备案表；3、建设工程消防验收意见书；4、广东省安全技术防范系统验收表；5、管道燃气验收监督情况告知书；6、房屋交付通知书存根联；7、房屋分层图（确权）；8、房屋交付手续会签表；9、房屋交付通知书；10、珠海市气象资料查询服务；11、一层平面图（报建）；12、金域华府房屋验收物品移交读表数确认签收表；13、水费发票；14、金域华府水表底数抄表；15、水表底数照片；16、证明；17、房地产权证明书；18、自来水价目表。
经审理查明：2012年2月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定，被告将香洲区怡华街99号“金域华府”2栋2单元1301房以1172845元的价格出售给原告。合同第七条约定，出卖人应当在2013年11月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。合同第九条约定出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。合同附件二约定了室内外装饰标准，其中大堂部分约定，首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。附件三第八条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，被告按原告在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，原告须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受被告委托的物业管理公司的管理服务；等等。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》第八条约定：买卖合同第十三条补充增加第2、3项：2、若买卖合同附件二约定的装饰、设备品牌出现出卖人采购不能（包括但不限于生产厂家倒闭、产品脱销、质量下降）等情况时，出卖人可以更换相同质量、规格的其他品牌产品，但应买受人要求应该提供相关证明。3、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。在出卖人同意整改的前提下，买受人不应以此为由退房。
同日，原、被告双方就所购买房屋签订一份《装修协议》，约定，原告同意以包工包料的方式委托被告对该单元进行设计、改造和装修，优惠后装修总价款为262586元；装修款须在2012年2月16日前向被告支付131293元，剩余131293元于被告装修完工通知入伙前15日内付清；原告逾期支付装修款的，每逾期一日，则按应付装修款的万分之五向被告支付违约金。在原告付清《珠海市商品房买卖合同》约定的全部款项，以及本协议约定的装修款及违约金前，被告有权拒绝向原告交楼并有权不予装修，原告除应按《珠海市商品房买卖合同》及本条的约定承担逾期付款的违约责任外，被告还有权解除本协议，原告已支付的装修款被告不予退还，被告无须就前述事宜承担任何责任。并约定被告于2013年11月30日完成装修并将该单元交付原告，若被告逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向原告支付违约金；装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》约定了公共部分装饰及设施设备标准和户内装修标准等装修等内容，其中公共部分装饰及设施设备标准中大堂标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。户内装修标准中智能系统标准为：可视对讲机、客厅主卧室按照紧急按钮。
上述合同签订后，原告向被告支付了房款和装修款。2014年1月13日，被告向原告发出《房屋交付通知书》。2014年4月18日，原告领取房屋钥匙收楼。2014年5月27日，被告取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主于2014年6月10日前办理入伙手续。
原告主张该栋楼大堂尚未装修完毕、智能系统没有完善，未达到合同约定的交付标准，认为被告构成迟延交房及交付装修违约，提起本案诉讼。原告主张，大堂的门槛石和门套石在2014年12月才完成，但被告未经审批对大堂进行改造扩建，涉嫌违章；到目前为止，智能系统中的煤气报警系统、报警按钮等仍无法使用，未达到合同约定的装修的交付条件。原告提交了多份由珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处（以下简称金域华府管理处）发出的通知，其中2014年12月23日的《关于加班安装对讲机系统的通知》显示，金域华府管理处将于当月23日到28日晚上为1-2栋的业主安装可视对讲机。2015年1月7日的《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》显示，金域华府小区各公共门岗与1、2栋可视对讲系统调试已基本完成，其他楼栋正在陆续调试中；管理处计划于2015年1月15日起启用小区各公共智能门禁系统；从1月8日起开始安装调试3-9栋户内对讲门铃，等等。
被告认为原告第一项请求的毛坯房违约金应计算至被告通知原告办理入伙手续之日，即2014年5月29日，对原告请求的计算标准没有异议。被告主张2014年1月12日已达到了装修协议约定的标准，并且装修协议中约定的违约金标准过高，应予调整。为证明其主张，被告提交了《建设工程竣工验收报告》及《广东省安全技术规划系统验收表》，《建设工程竣工验收报告》显示，原告购买房屋所在工程于2014年1月12日竣工验收合格；《广东省安全技术规划系统验收表》显示金域华府小区（A区）智能化系统于2014年3月28日经验收合格。被告据此主张已在2014年1月12日达到装修协议约定的交付标准，智能系统也通过了验收。被告同时主张房屋通过竣工验收后，为了扩大首层大堂面积、改善业主生活空间和质量，对大堂首层进行改建和扩建，从而导致大堂装修和门禁系统等到2014年11月才完成。
被告抗辩双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生台风、热带风暴等恶劣天气，应在《珠海市商品房买卖合同》部分的延期时间中扣除。为此，被告提交了珠海市公共气象服务中心出具的2009年12月24日至2014年1月1日珠海市受热带气旋影响情况，显示2009年12月24日至2014年1月1日珠海受台风及热带风暴影响43天。其中，2012年7月23日至25日受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中24日录的雨量204.0毫米（大暴雨），其余台风及热带风暴天气极大风速均为10级及以下，雨量为暴雨级别以下。
本院在审理金域华府其他业主以相同事由起诉被告的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集双方当事人查看现场，有关各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。上述案件一审判决后，被告不服并提起上诉。珠海市中级人民法院在二审审理该系列案中，于2015年4月13日组织双方再次到金域华府现场查验，并制作笔录一份，笔录内容如下：
审：各方请确定1、2、7、9门禁系统是否已经正常使用？
新：在2014年11月初已经开通。
李：在2014年11月底基本正常使用，目前还有很多问题无法正常使用。
审：1、2、7、9大堂装修还有否问题？
李（小业主）：目前基本没什么问题，7栋没有大的吊灯，视线不好，不好使用。夜间使用存在问题，该栋大堂与其他大堂不同。
新：20**年11月初将各个大厅的门槛在装修完毕。
小业主：都是在2014年11月底才做好门槛。
审：各方还有无其他意见？
新：20**年10月30日区院查看的门槛石都是大堂扩建部分，现场有明显扩建。
小业主：地下车库12月底才可以用，存在逾期交付。7栋室外门禁进出门存在问题。
审：双方阅笔录无误后签名。
该系列案部分原告的代理人郭蕾及新华建设代理人龙会明在该笔录上签名。
该笔录中第六行、第十一行的笔迹与其他笔迹不一致，郭蕾认可该笔录中第六行、第十一行不同笔迹是由其书写的。庭审中，被告主张在现场查验当天，主审法官试了每一个单元的门禁系统，都能使用。郭蕾认可主审法官试了每一个单元的门禁系统，当天没出现什么大的问题。
原告提交了珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处向业主发出的《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》（2015年1月7日）、《关于检测调试室内安防设备的通知》2份（2015年4月30日、2015年5月7日），通知中通知业主将对可视对讲机进行安装及调试安防设备等。原告据此认为智能系统未达到交付标准。
本院于2015年8月13日组织同类系列案双方当事人现场查验，经查验，金域华府小区内涉案房产所在楼层的大堂已装修完毕、门禁系统均正常使用，随机选取的4户居民中，可视对讲系统均正常使用，煤气泄漏报警系统、安全报警按钮均安装，其中2户可以正常使用，2户不能正常使用。
关于被告新华公司反诉主张的水费。经查，2014年4月18日，原告签署《金域华府房屋验收物品移交及读表数确认签收表》，确认案涉房屋水表读数为2m3。被告反诉称2015年12月4日其与物业管理公司共同抄表，确认抄表当日案涉房屋水表读数为175m3，并提交了被告与物业公司盖章确认的《金域华府水表底数》和水表读数照片，以及被告每月交纳水费的发票。按照珠海水务集团有限公司开具的发票，水费系按照1.94元／吨计收，污水处理费系按照0.81元／吨计收。被告主张2015年12月4日前案涉小区尚未实现抄表到户，因此上述水费均由被告垫付，为此被告反诉要求原告支付该部分水费（含污水费）共计491.32元（其中水费按照1.94元／吨计收、污水处理费按0.9元／吨计收），庭审中被告同意污水处理费按水务集团实际收取的标准0.81元／吨计收。原告称水表读数一直变化，不能确认2015年12月4日的具体读数，但认可被告主张的读数小于目前的读数，同时认可原告并未支付过上述期间的水费和污水处理费。
本院认为：《最高人民法院关于印发﹤民事案件案由规定﹥的通知》（法发（2011）42号）第三条第3项规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”因此，人民法院可以在同一个案件中审理涉及多个法律关系的纠纷。本案中，围绕涉案房屋，原、被告分别签订了《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，上述两份合同约束标的均为涉案房屋，紧密相关，故可以在本案中予以审理，本案案由应确定为商品房预售合同和装饰装修合同纠纷。对被告认为不应在同一案件中审理两个法律关系的抗辩，本院不予采纳。
原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已经履行支付购房款和装修款的义务，被告应按合同约定时间将符合交房条件的商品房交付给原告。对于原告的诉讼请求，本院分析认定如下：
一、关于逾期交付商品房违约金
本院认为，《珠海市商品房买卖合同》约定被告应当在2013年11月30日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告于2014年5月27日取得《竣工验收备案表》，并于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，完成交付通知义务，且原告在接收房屋后没有就房屋质量提出异议，故本院认定2014年5月29日作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。关于被告主张因恶劣天气延误时间应从逾期天数扣除的抗辩，本院认为，被告主张的恶劣天气只有达到停工影响时，才可以认定为符合合同约定的据实延期情形。参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，结合本案查明的事实，在2012年7月23日至25日，珠海受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中录得最高雨量204.0毫米（大暴雨），应发布台风红色及暴雨红色信号、进入特别紧急状态、应予停工，故该期间应从逾期天数中予以扣除。被告主张的其他恶劣天气未达到需要完全停工的程度，不应从逾期天数中予以扣除。综上，被告逾期交房天数应为177天，按照合同约定的总房价计算，被告应支付该部分违约金20759元（1172845×177×0.0001=20759元）。
二、关于逾期交付装修违约金
本院认为，首先，根据原告的主张，被告未达到装修协议约定的交付条件的主要有大堂装修及智能系统。根据原、被告的陈述及提交的证据，无法查清大堂装修完成及智能系统开通的具体时间。但珠海市中级人民法院2015年4月13日组织查看现场制作的笔录中，被告及业主方确认了门禁系统在2014年11月初开通使用，大堂门槛亦在2014年11月底基本完成装修；根据本院2015年8月13日现场查看情况，大堂装修已经完成并正常使用，智能系统部分业主已经正常使用，可以确定小区内的智能系统已经开通使用。根据上述查明事实，对原告以安防系统、煤气泄漏系统至本案第二次开庭之日（2015年7月31日）仍不能使用为由主张装修尚未达到交付条件，以及被告主张的智能系统已于2014年1月12日通过验收达到交付条件，理据不足，本院均不予采信。故被告未能在合同约定的2013年11月30日前将符合《装修合同》约定的交付条件的装修交付原告，构成违约，应当承担违约责任。
其次，《珠海市商品房买卖合同》附件二及《装修协议》附件二均对首层大堂装饰及智能系统作出约定，《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》则约定附件二约定的装饰、设备不符合合同约定时，出卖方承担整改责任。上述约定均体现了双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应予以恪守。因此，针对首层大堂及智能系统应当按照两份协议约定内容予以实施，被告认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围的抗辩，理据不足，本院不予采纳。
第三，关于被告提出报建范围内的大堂早已完工，现有大堂系改造和加建导致迟延完工的抗辩。本院认为，对大堂加建、改建属于被告自己施工安排事项，双方合同没有约定通过竣工验收后需对大堂另行“改造和加建”进行“升级”、以及可以相应延长房屋和装修的交付时间，由于该行为导致逾期交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对该抗辩，本院不予采纳。
第四，《装修协议》约定第二期装修款须于装修完工通知入伙前15日内付清，并约定被告可以拒绝交付房屋及装修的情形是原告未依照合同付清房款以及《装修协议》约定的装修款及违约金。被告并未举证证明原告逾期支付装修款，故被告提出的因原告逾期付款而有权拒绝交楼、不应计算逾期交付精装房屋的违约金的抗辩，依据不充分，本院不予采纳。
第五，关于违约金的数额。本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑被告的违约情形以及被告违约对原告造成的损失等因素。根据本案查明的事实，在2014年5月29日，被告取得涉案房产的竣工验收备案表并通知原告收楼时，尚未完成的部分是大堂装修及门禁等智能系统，户内装修已可以正常使用，原告已实际接收房屋且未提出质量问题。根据珠海市中级人民法院在2015年4月13日制作的查验笔录，可以认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，被告已经完成绝大部分的装修义务。原告提交的金域华府管理处的通知等证据表明，被告在2014年12月至2015年1月间对智能系统中的可视对讲机进行安装调试，并陆续逐户调试其它安防设备。珠海市中级人民法院于2015年4月13日查看现场时每个单元的门禁系统都能使用，本院于2015年8月13日查看现场时，部分业主的所有智能系统均可正常使用。综合分析上述事实，可以认定从2014年12月起，被告尚未完成的装修义务仅有个别设施的安装和调试，对原告使用房屋的影响已经非常微小，且被告随后陆续进行了相关的安装和调试工作，相关影响持续减少并最终消失。目前尚有部分业主的部分安防设施不能正常使用，仅涉及调试工作，而该工作的完成，需要已经占有使用房屋的业主配合。考虑到被告违约的程度以及给原告造成的影响，同时考虑到原告已经实际占有使用涉案房屋，以《装修协议》约定的违约金标准计至2014年11月30日的违约金已经可以弥补因被告逾期交付装修给原告造成的损失，故本院酌定被告应支付的逾期交付装修的违约金计至2014年11月30日，对于原告超出该日期的违约金请求本院不予支持。违约金依照《装修合同》约定的标准，从合同约定交付之日第二日即2013年12月1日起计算至2014年11月30日，金额为47922元（262586×365×0.0005=47922元）。关于被告主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整的抗辩，本院认为，因本案无法查清完成大堂装修及开通智能系统的准确时间，本院结合本案的具体情况，已经对违约金的计算时间进行调整，故不再对违约金标准进行调整，被告的该项抗辩，本院不予采纳。
关于水费的反诉请求，被告新华公司诉请的该期间的水费发生在原告领取房屋钥匙收楼之后，实现抄表到户之前，属于原告使用居民用水实际发生的费用，该费用应由原告自行承担，故对于被告已经垫付的该项费用，原告应支付给被告。按照珠海水务集团有限公司开具的发票，水费应按照1.94元／吨计收，污水处理费应按照0.81元／吨计收。据此，依照案涉房屋实际用水量，原告应向被告支付垫付的水费（175-2）×1.94＋（175-2）×0.81=476元，被告反诉诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五之规定，判决如下：
一、被告珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董海明支付逾期交付毛坯房违约金人民币20759元；
二、被告珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董海明支付逾期交付装修违约金人民币47922元；
三、反诉被告董海明于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告珠海市新华建设房地产有限公司支付水费人民币476元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费838元，由原告董海明负担70元，被告珠海市新华建设房地产有限公司负担768元；反诉受理费25元，由反诉被告董海明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一六年一月十五日
书记员 莫钧翔
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2015）珠香法民三初字第1812号
原告（反诉被告）：陈淑辉，男，1985年6月27日出生，现住珠海市香洲区。
委托代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地珠海翠前路翠怡花园8栋首层。
法定代表人：王俊成，董事长。
委托代理人：苏澎波，男，汉族，系被告公司法务。
原告陈淑辉诉被告珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称新华公司）商品房预售合同和装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔少俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告新华公司在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，并与本诉合并审理。原告陈淑辉的委托代理人谢霏，被告新华公司的委托代理人苏澎波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月21日，原告与被告签订了《珠海市商品房买卖合同》及附件，其中约定：1.原告购买被告开发的位于珠海市香洲区怡华街99号1栋1单元3003房，总价款为人民币931492元；2.被告应于2013年11月30日前，完成涉案房产工程竣工验收备案手续，并取得《竣工验收备案表》后，将符合合同约定的商品房交付原告使用；3.被告逾期交房的，应向原告支付违约金等。同日，原告与被告还签订了《装修协议》，原告委托被告装修涉案房产，装修总价款为人民币326733元，并对涉案房产交付时间、精装交楼标准、违约责任及维修事项进行了约定。
前述两份合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，然而，被告违反合同约定，于2014年5月29日才取得《竣工验收备案表》，逾期交付长达180天。此外，根据《装修协议》约定，被告在交付精装修的商品房时应当满足的标准包括：1.首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；2.户内安装智能系统，包括彩色可视对讲机、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等。但截至2015年1月15日，涉案房产小区内的装修尚未完工。被告未依约交付涉案房产，损害了原告的合法权益。
综上所述，被告的前述行为已经构成违约。根据合同约定及相关法律规定，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交付毛坯房屋违约金，2013年12月1日起暂计至2014年5月29日为人民币16767元（931492元×180天×0.0001），并计算至正式交付之日止；2、被告向原告支付逾期交付精装修房屋违约金，2013年12月1日起暂计至2015年1月15日为人民币67144元（326733元×411天×0.0005），并计算至正式交付之日止；以上1、2项诉讼请求金额，暂共计人民币83911元，并计算至正式交付之日止；3、被告承担本案所有诉讼费用。
被告新华公司答辩称：一、基本案情：金域华府项目竣工验收并完成《装修协议》约定的装修后，被告于2014年1月通知原告接收房屋。2014年5月27日金域华府项目取得《竣工验收备案表》，2014年5月29日被告在《珠海特区报》刊登入伙通知。
二、在同一个案件中审理二个不同的法律关系，本案程序不合法。《商品房买卖合同》是房屋买卖合同，《装修协议》是承揽合同，二份合同涉及二个不同的法律关系，不能在同一个案件中审理。应要求原告在本案中选择其一起诉，就另一份合同另行起诉。
三、被告在2014年1月已履行完《装修协议》约定的义务。《装修协议》是原告委托被告对所购买房屋的专有部分进行装修，其性质为承揽合同。被告装修完工交付的是装修成果而非商品房（交付商品房是《商品房买卖合同》约定的义务），交付装修成果与交付商品房是二个不同的法律行为，交付装修成果不受商品房是否符合法定交付条件的影响。被告于2014年1月已通知原告装修完工和接收装修成果，之后原告在实际收楼后亦未对房屋专有部分的装修提出异议。因此，自2014年1月通知接收装修成果之日起，被告已履行完《装修协议》约定之义务。
四、大堂、安防系统等公共部分的装修不属于《装修协议》的范围，在房屋合法交付后，该部分装修局部若有瑕疵，被告对此仅承担整改的义务，原告以此为由要求承担“逾期交付装修”的违约责任没有依据。《商品房买卖合同》附件二《装饰、设备标准》中对大堂、墙面、安防系统等公共部分的交楼标准有明确约定，该部分装修是开发商依据《商品房买卖合同》承担的义务。即公共部分的装修属于《商品房买卖合同》约定的交楼标准，也就是毛坯房的交楼标准。事实上，珠海乃至全国，毛坯房交楼时，公共部分都是开发商装修后交付业主的，因为小业主没有能力对公共部分进行装修，开发商也不可能将公共部分以毛坯的状态交付给业主。《装修协议》明确约定了装修的范围是小业主所购单元，即所购房屋的专有部分（公共部分属于全体业主共有，单个小业主本身就无权委托对公共部分进行装修）。虽然《装修协议》所附的《金域华府精装交楼标准》第一部分是关于“公共部分装饰及设施设备标准”之约定，但其“外墙、大堂、地下停车场、楼梯间、电梯”显然都是毛坯房的交楼标准，并非“精装交楼标准”的内容。公共部分装修不属于《装修协议》约定的范围，不适用《装修协议》之约定，应适用《商品房买卖合同》之约定。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，××应进行整改”，因此，即使大堂等公共部分的装饰、设备在交房时不符合合同约定的标准，被告承担的也只是整改的义务，原告以此为由要求被告承担逾期交付精装房屋的违约责任没有依据。
五、大堂、安防系统、门禁系统、煤气泄露报警系统等早已通过验收。金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，验收的内容包括“建筑装饰装修、智能建筑、灭火系统、燃气系统”等，大堂等公共部分的装修属于上述“建筑装饰装修”，已通过竣工验收。2014年3月28日，智能化系统通过公安部门验收。2014年5月27日，项目取得了《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。
六、项目竣工验收后对大堂等公共设施的整改、完善、调试、升级等是商品房开发过程中的正常现象，虽可能会给业主的使用造成一定的不方便，但并不会影响业主对房屋的正常使用，原告以此为由要求被告继续承担“逾期交付装修”的违约责任不合理。1.金域华府1、2、7、9栋报建的大堂面积分别为56㎡、51㎡、38㎡、28㎡，该“报建的大堂”在项目竣工时已通过验收，被告本身只需按此标准交付大堂就符合《商品房买卖合同》之约定。但为了让业主有更大更舒适的环境，不使业主公摊面积变大和不增加业主购房成本，被告在取得《竣工验收备案表》后（报建的大堂竣工验收后），拆除了原大堂的部分边界，利用架空层扩大了入户大堂，并重新进行装修，使1、2、7、9栋入户大堂的面积分别增加至138㎡、131㎡、73㎡和73㎡。这种加建、改建，完全是为了改善业主居住环境所作的升级改造，其全部成本均由被告承担。若被告却因此需承担装修逾期完工的违约责任，显然不公平。2.对大堂等公共部分的升级改造虽会给业主生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响业主的使用和居住。退一步讲，即使对该公共部分升级改造属于《装修协议》约定的范围，但其相对于整个《装修协议》的装修范围而言只占很小的比例。即使被告装修该等公共部分的行为有瑕疵和存在逾期，也仅属于局部瑕疵和逾期。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付业主使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部的、有微小瑕疵的履约行为要求被告承担逾期交付精装房的苛刻违约责任，有失公平。《商品房买卖合同》第十四条约定的供水、供电到户逾期的违约金为日万分之零点五，相比供水供电到户的逾期对业主生活的影响程度，大堂等公共部分装修逾期的后果显然轻得多，承担的责任也应小很多。
七、《装修协议》约定的违约金明显过高，应调低。《装修协议》约定的违约金标准为装修总价款的万分之五每日，该违约金明显过高。第一，装修款分二期支付的，违约金应按已实际支付的装修款计算，在未付清前不能按装修总价款计算（协议第三条约定逾期支付装修款的，亦是按应付装修款计算，而非装修总价款计算）；其次，万分之五的标准过高，在已要求被告按《商品房买卖合同》约定承担日万分之一违约金且房屋和装修成果均已实际交付原告使用（原告实际获得了利益）的情况下，逾期交付装修成果按同期银行贷款利率计算比较合理。
八、恶劣天气所致延误时间应予扣除。双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生恶劣天气（台风、热带风暴等），依据《商品房买卖合同补充协议》第四条之约定，施工期间发生恶劣天气导致延误的，××不承担延期交楼的违约责任。该等恶劣天气的时间应在延期时间中扣除。
九、未付清装修款前不应计算“逾期交付精装房屋”的违约金。按《装修协议》第二、三条之约定，装修款应在入伙前付清，未付清装修款的有权拒绝交楼。在原告付清全部装修款之前，被告未交付装修成果不构成违约，该段期间不应计算违约金。且原告一方面主张逾期交付装修成果需向其支付违约金，但另一方面，原告实际支付第二期装修款的时间与合同约定的支付时间相比是延迟的，且不论原告的延迟是否构成违约，至少延迟期间原告获得了利益（延迟期间占用了资金），因此在违约金中抵扣延迟期间第二期装修款的同期银行贷款利息较为合理。否则，原告同时获得了违约金和资金利息，而被告却需同时支付违约金和丧失资金利息，其结果不公平。
综上，恳请贵院查清事实，依法驳回原告诉讼请求中的不合理部分。
被告新华公司反诉称：2012年10月21日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于珠海市香洲区怡华街99号1栋1单元3003房。合同签订后，被告于2014年1月14日将符合合同约定的案涉房屋正式交付给原告。案涉房屋交付后，因所在小区暂时未能实现抄表到户，被告自房屋交付之日起暂计至2015年12月4日为原告垫付了水费','2018-09-26
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（五）由诉讼代理人代为起诉，其代理不符合法定要求的；
（六）起诉超过法定期限且无正当理由的；
（七）法律、法规规定行政复议为提起诉讼必经程序而未申请复议的；
（八）起诉人重复起诉的；
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