上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0117民初7815号
原告：上海长聚企业管理咨询有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陶开广，董事长。
委托诉讼代理人：王清坤，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖鑫，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
被告：戚秋平，男，1967年10月30日生，汉族，住上海市松江区。
被告：唐英，女，1968年10月26日生，汉族，住上海市松江区。
被告：戚顺豪，男，1990年6月9日生，汉族，住上海市松江区。
上述三被告共同委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。
原告上海长聚企业管理咨询有限公司(以下简称“长聚公司”)与被告戚秋平、唐英、戚顺豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖鑫，三被告的委托诉讼代理人万树祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长聚公司向本院提出诉讼请求：1.原告与三被告于2014年5月12日签订的《房屋买卖协议》于2018年3月15日解除；2.三被告向原告返还购房款100万元(币种为人民币，以下同)及相关利息(以100万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2014年5月12日起计算至2015年5月11日止)；3.三被告向原告支付违约金(以已付购房款100万元为本金，按照日万分之二的标准自2015年5月12日起计算至合同解除之日即2018年3月15日止)。事实与理由：2014年5月12日，原告(原名称：上海长杰投资管理有限公司)与三被告就上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《房屋买卖协议书》，约定：三被告将涉案房屋以总价100万元的价格出售给原告，税费依法各自承担，房屋已有设施设备和维修资金不再另行结算。鉴于涉案房屋系动迁安置房，限制期限自2013年12月16日起算三年，且目前涉案房屋由三被告对外出租，为确保交易顺利完成，双方同意在签署协议起一年内暂由三被告对外出租或居住，如一年期满，三被告未要求解除该协议或虽提出解除但未返还购房款、赔付贷款利息及违约金的，则第二年起交付给原告使用，并需在此后配合办理涉案房屋的过户登记手续等。《房屋买卖协议书》另对购房款的支付方式、过户登记的费用分担、违约责任等条款作出了约定。签约当日，原告依约向被告戚秋平支付购房款100万元。嗣后，合同约定的交付条件已经成就，但三被告却逾期向原告交付涉案房屋，拒绝配合签订正式的《上海市房地产买卖合同》。2016年1月，原告曾依法起诉至本院，但因三被告于2015年7月18日违约将涉案房屋抵押给案外人，导致无法办理过户手续，原告无奈之下撤回起诉。虽经原告多次催促，三被告仍未涤除涉案房屋之上的抵押权登记。基于涉案房屋无法办理过户手续的现状，原告于2018年3月6日向三被告寄送解除函，依法行使解除权，并要求三被告向原告返还购房款，支付逾期利息及违约金，但三被告对此未予理睬。故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告戚秋平、唐英、戚顺豪辩称，同意解除双方之间订立的《房屋买卖协议书》，亦认可合同解除时间为2018年3月15日，但不同意原告的其余诉讼请求。被告戚顺豪并未在涉案合同上签字，故并非涉案合同的主体，不应作为本案的共同被告。被告戚秋平、唐英曾于2015年5月向原告提出过不再履行涉案合同，故即便自2015年6月1日开始计算诉讼时效，至2017年5月31日即已超过2年，根据当时适用的《中华人民共和国民法通则》之规定，原告的请求权已罹于诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。审理中，被告戚秋平、唐英、戚顺豪另向本院主张《房屋买卖协议书》因被告戚秋平、唐英属无权处分而属无效。
本院经审理查明事实如下：
原告长聚公司原工商登记名称为上海长杰投资管理有限公司。被告戚秋平、唐英系夫妻关系，被告戚顺豪系被告戚秋平、唐英之子。被告戚秋平、唐英、戚顺豪系涉案房屋的共有产权人，共有形式为共同共有。
2014年5月12日，原告(买方)与三被告(卖方)签订《房屋买卖协议书》一份，约定三被告将涉案房屋以总价100万元的价格出售给原告，税费依法各自承担，房屋已有设施设备和维修资金不再另行结算。鉴于涉案房屋系动迁安置房，限制期限自2013年12月16日起算三年，且目前涉案房屋由三被告对外出租，为确保交易顺利完成，双方同意按如下步骤操作：1.签订本协议时卖方应将该房屋的房地产权证原件交给买方保管，签订本协议后由买方向卖方一次性支付清全部购房款100万元。2.双方一致同意，自本协议签订起一年内该房屋继续由卖方使用或出租，期间若卖方因故不愿出售该房屋，买方承诺同意解除本协议，但前提卖方必须返还全部购房款及赔偿同期银行贷款利息、违约金等；该一年期满，卖方未要求解除本协议或虽提出但未返还购房款、赔付贷款利息及违约金，则第二年起的该房屋由买方使用或出租(租金收益归于买方)，届时卖方必须无条件配合移交该房屋钥匙及开发商交房时移交的相关资料，包括维修资金收据等，动迁安置房限制期满后三个工作日内卖方必须另行签订的《上海市房地产买卖合同》，并配合买方办理该房屋过户登记手续。买方逾期付款，或卖方逾期履行交付该房屋、配合签订《上海市房地产买卖合同》及办理产权过户等协议义务的，均应按照应付款或应履行义务所指向或对应价款的日万分之二比例支付对方违约金。同日，原告向被告戚秋平转账100万元。
在前述《房屋买卖协议书》签订后一年之内，被告戚秋平、唐英曾向原告出具《确认书》一份，载明：本人于2014年5月与贵公司签订《房屋转让协议书》，约定将本人三人共同共有的上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋作价100万元出售给贵公司。由于本人家庭原因，已要求不再出售该房屋，现本人承诺于2015年5月前将已收到的购房款100万元全额退还贵公司，并承诺自愿按总房价20%同时划付违约金。该份《确认书》出具后，三被告并未实际履行。
2016年1月，原告曾向本院提起(2016)沪0117民初823号民事诉讼，要求三被告将涉案房屋实际交付原告并配合原告办理过户手续，后因涉案房屋上存在抵押和司法限制等情况，经法院释明后，原告向本院申请撤回起诉。本院于2016年9月2日作出(2016)沪0117民初823号民事裁定，准予原告撤回起诉。
目前，涉案房屋之上尚存在债权数额为80万元的抵押权登记及多项司法限制信息。
审理中，对于《房屋买卖协议书》上被告戚顺豪的签字，三被告主张并非被告戚顺豪所签，对此原告自认当初签署《房屋买卖协议书》，合同上仅有被告戚秋平、唐英的签字，被告戚顺豪的签字为后来所加，确认该签字并非被告戚顺豪本人所签，但主张三被告系一家人，有理由相信被告戚顺豪对《房屋买卖协议书》的签署系明知的。
以上事实，由《房屋买卖协议书》、《确认书》、(2016)沪0117民初823号案卷相关材料、上海市不动产登记簿信息、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案的第一个争议焦点在于被告戚顺豪是否为《房屋买卖协议书》的当事人，鉴于原告自认《房屋买卖协议书》上被告戚顺豪的签字并非其本人所签，相关购房款系原告向被告戚秋平的个人账户支付，且被告戚顺豪在缔约时业已成年，被告戚秋平、唐英已丧失法定代理权，故对原告主张的被告戚顺豪为《房屋买卖协议书》的当事人之一的事实，本院难以认定，被告戚顺豪无需负担该合同项下的义务。
本案的第二个争议焦点在于原、被告之间订立的《房屋买卖协议书》是否为无效合同，根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，即便本案因被告戚顺豪不知晓房屋买卖的事实而构成无权处分，亦不会影响原告与被告戚秋平、唐英之间房屋买卖合同关系的成立和生效，故对三被告关于合同无效的辩称意见，本院不予采信。现原、被告均确认合同解除，并明确2018年3月15日为合同的解除时间，本院予以认可。合同解除后，因合同取得的财产应予返还，故原告已向被告戚秋平、唐英支付的购房款100万元，应予返还。至于原告主张被告戚秋平、唐英应向原告支付的购房款利息，应自合同解除后开始计算，本院对相应期间予以调整，即按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2018年3月15日起计算至实际返还购房款之日止。合同解除后，履约期间的违约责任仍需结算，虽然被告戚秋平、唐英曾在《房屋买卖协议书》签订后一年内向原告出具《确认书》，表示要求不再出售涉案房屋，承诺全额退还购房款并自愿按总房价20%同时划付违约金，但该《确认书》事实上并未履行，而双方在《房屋买卖协议书》中约定“卖方因故不愿出售该房屋，买方承诺同意解除本协议，但前提卖方必须返还全部购房款及赔偿同期银行贷款利息、违约金等”，自难称双方已达成解除合同之合意，现原告以被告戚秋平、唐英未在签约第二年向原告实际交付涉案房屋为由，主张参照合同中关于“卖方逾期履行交付该房屋、配合签订《上海市房地产买卖合同》及办理产权过户等协议义务的，均应按照应付款或应履行义务所指向或对应价款的日万分之二比例支付对方违约金”的约定要求被告戚秋平、唐英向原告支付违约金，于法有据，本院予以支持，但该项逾期违约金亦应计算至合同解除时截止，即自2015年5月12日起计算至2018年3月15日止。
本案的第三个争议焦点在于原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。对于原告要求被告戚秋平、唐英返还购房款及支付相关利息的诉讼请求，因返还购房款之请求权系自合同解除时发生，显然并未超过诉讼时效。对于原告要求被告戚秋平、唐英支付逾期违约金的诉讼请求，因被告戚秋平、唐英未交付房屋之事实早在2015年5月12日即已发生，且当时被告戚秋平、唐英亦未按照《确认书》载明的承诺履行，故相关的逾期责任原告已可依约主张，2016年1月原告虽曾向本院提起诉讼，要求三被告将涉案房屋实际交付原告并配合原告办理过户手续，但在该案诉讼中原告也并未向被告主张逾期违约金，因此原告主张的部分逾期违约金已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》的相关规定，本院对自2015年10月2日起计算至2018年3月15日止的逾期违约金予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一、三款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告上海长聚企业管理咨询有限公司与被告戚秋平、唐英于2014年5月12日签订的《房屋买卖协议》于2018年3月15日解除；
二、被告戚秋平、唐英于本判决生效之日起十日内向原告上海长聚企业管理咨询有限公司返还购房款人民币100万元及相关利息(以人民币100万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2018年3月15日起计算至实际返还购房款之日止)；
三、被告戚秋平、唐英于本判决生效之日起十日内向原告上海长聚企业管理咨询有限公司支付逾期违约金(以人民币100万元为本金，按照日万分之二的标准自2015年10月2日起计算至2018年3月15日止)；
四、对原告上海长聚企业管理咨询有限公司要求被告戚顺豪就相关债务承担共同给付责任的诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币16,191元，减半收取计人民币8,095.5元，由原告上海长聚企业管理咨询有限公司负担人民币202元(已付)，由被告戚秋平、唐英负担人民币7,893.5元(于判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 暨秉恒
二〇一八年八月六日
书记员 孙灵杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。
《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民法总则%26gt;诉讼时效制度若干问题的解释》
第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。