舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0902民初1531号
原告舟山市定海区住房保障和房产管理局。
法定代表人方涛。
委托代理人应王雷。
被告徐银花。
原告舟山市定海区住房保障和房产管理局（以下简称“定海区房管局”）与被告徐银花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由助理审判员周志明独任审判，于2016年7月6日公开开庭进行审理。原告的委托代理人应王雷到庭参加诉讼，被告经本院依法送达开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告定海区房管局诉称：2014年6月5日，被告通过公开拍租，从舟山市住房保障和房产管理局（以下简称“舟山市房管局”）处承租了位于定海区蟠洋山路55-7号的房屋，双方就此签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：租赁期限自2014年6月10日起至2015年6月9日止；年租金4800元，先付后租，半年一付；租赁期限届满，本合同自行终止，被告应将承租房屋按时交还舟山市房管局，若被告逾期未还的，每逾期一天应支付违约金40元，至房屋返还之日止；合同终止后，被告可在同等条件下，于下一轮公开拍租时行使优先承租权。合同签订后，舟山市房管局将案涉房屋交付被告。2014年7月，舟山市房管局将案涉房屋等资产移交定海区人民政府管理。2014年11月，舟山市定海区住建资产经营有限公司经定海区人民政府批准，经营、管理包括案涉房屋在内的保障性房产，该公司又将包括案涉房屋在内的保障性房产等资产委托原告经营、管理。原告在租赁期限届满后要求被告腾退房屋，被告既未按时腾退、也未重新参与拍租。为此，原告诉至法院，请求：1.判令被告立即腾退位于定海区蟠洋山路55-7号的房屋；2.被告按照400元/月支付自2016年1月1日至实际腾退之日止计算的房屋占有、使用费，并按40元/天支付自2016年1月1日起至实际腾退之日止的违约金。庭审中，经本院释明，原告增加诉讼请求，请求：判令原、被告间的租赁合同于2016年1月1日解除。
被告徐银花辩称：1.被告徐银花自2004年即自舟山房管局处承租案涉房屋至今，其承租该房屋后实际由被告徐银花与其母亲共同实际居住、使用；2.2016年年初，原告电话通知被告徐银花要求其退租，被告徐银花支付房租也被告知暂时不收；3.被告徐银花已向原告反映了面临的困难，即原告年事已高、身体欠佳、头脑不清醒，且有90岁母亲同住，但原告对此不予理睬。请求法院考虑本人实际，驳回原告起诉。
经审理查明：2014年6月15日，舟山市房管局与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：舟山市房管局将位于定海区蟠洋山路55-7号的房屋出租给被告，房屋面积约为38.63㎡，系砖混结构，另有附属设施水、电等；租赁期限一年，自2014年6月10日至2015年6月9日；年租金4800元，租金先付后租，每半年支付一次，首期租金在本协议签订之日支付，次期租金在起算日前30日付清；租赁期间届满以后，本合同自行终止，被告应将承租房屋按时交还出租方；合同终止后，被告在承租房屋添附的装饰装修部分，其认为需要拆除的，由其无条件拆除。被告不同意拆除的，添附的装饰装修部分归舟山市房管局所有；被告对案涉房屋享有同等条件下优先承租的权利，该优先权在下一轮公开拍租时行使；被告未及时支付租金的，每逾期一天应付违约金40元，逾期30日的，舟山市房管局有权解除合同，被告应支付相当于年租金20%的违约金。被告未按时归还承租房屋的，其应按照40元/天支付违约金至房屋实际返还之日。合同签订后，在合同约定的租赁期内，原、被告均按约履行合同。租赁期间届满（2015年6月9日）后，被告仍按前述合同约定的租金标准支付租金至2015年12月31日。2016年年初，原告电话通知被告要求其退还承租房屋。2016年1月27日，原告向被告送达告知书，通知被告案涉租赁房屋“已于2015年6月9日合同到期，2016年上半年我局将对此房产公开拍租，请您做好相关准备”。至今，被告既未支付自2016年1月1日起的房租，亦未向原告交还承租的房屋。
另查明，1.2014年7月15日，舟山市住房保障和房产管理局将位于定海城区内的包括案涉房屋在内的保障性住房等全部移交给舟山市定海区人民政府，具体由舟山市定海区住建资产经营管理有限公司负责经营、管理。2014年12月1日，舟山市定海区住建资产经营有限公司又将包括案涉房屋在内的保障性住房委托原告经营、管理；2.案涉房屋于2015年5月11日登记在舟山市定海区住建资产经营有限公司名下；3.原告通过电话、书面告知等方式告知被告案涉房屋租赁期间届满的事实，及被告向原告就案涉房屋租赁事宜提出意见的事实，可以推定被告对舟山市房管局在原租赁期限内已将其在《房屋租赁合同》中的权利、义务转让给原告的事实知情、同意。
以上事实有房屋租赁合同、房屋产权证书、《舟山市人民政府专题会议纪要》（[2014]42号）、房产管理委托书、告知书照片、被告的答辩状及原告的庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：舟山市房管局与被告签订的《房屋租赁合同》，经审查，不存在影响其效力的情形，故该合同有效。舟山市房管局在该合同中的权利、义务在合同履行过程中已全部转让给原告，被告对此亦表示同意，故原告作为出租人有权按照合同约定依法行使权利，亦应该按照合同约定依法履行义务。前述合同约定的租赁期间届满后，被告仍占有案涉房屋，并按原租金标准向原告支付租金至2015年12月31日。原告对此未提出异议，且接受并认可了被告支付的房租，故原《房屋租赁合同》对原、被告继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原、被告双方均有权随时解除该合同，但应在合理期限前通知对方。现原告已经在2016年年初通知被告要求其腾退房屋，并于2016年1月27日再次通知被告双方合同已经到期，原告的前述行为应视为其已经履行了解除合同的告知义务，本院据此确定该合同于2016年1月27日解除。合同解除后，首先，对于合同解除前被告欠付的租金，即2016年1月1日至2016年1月26日期间的租金，经计算为342元，被告仍应支付；其次，被告应腾空案涉房屋，并将其返还原告。至于返还期限，本院酌情确定为七日；再次，被告应赔偿原告自合同解除之日起至实际返还房屋之日止其占有、使用案涉租赁物给原告造成的损失，该部分损失本院确定按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，即4800元/年。原告同时请求被告按照40元/天支付违约金，在本院已对原告损失作出处理的情况下，违约金不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条、第八十九条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认舟山市住房保障和房产管理局与被告徐银花签订的《房屋租赁合同》于2016年1月27日解除；
二、被告徐银花于本判决生效之日起五日内向原告舟山市定海区住房保障和房产管理局支付租金342元；
三、被告徐银花于本判决生效之日起七日内腾空位于定海区蟠洋山路55-7号的房屋，并将该房屋交还原告舟山市定海区住房保障和房产管理局；
四、被告徐银花于本判决第三项指定的交还位于定海区55-7号的房屋之日赔偿原告舟山市定海区住房保障和房产管理局自2016年1月27日起至交还房屋之日止按照4800元/年计算的损失；
五、驳回原告舟山市定海区住房保障和房产管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告徐银花负担30元，原告舟山市定海区住房保障和房产管理局负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于舟山市中级人民法院。上诉案件受理费应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周志明
二〇一六年七月十五日
书 记 员 严 丹