浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台仙民初字第11号
原告（反诉被告）：陈卫明，身份证号332624196703050012汉族，公务员。
被告（反诉原告）：仙居县华厦房地产开发有限公司，住所地：仙居县福应街道环城南路128号。
法定代表人：应天江。
委托代理人：王宝灵，系公司员工。
委托代理人：滕军杰，浙江金舟律师事务所律师。
原告陈卫明与被告仙居县华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦地产公司）为商品房销售合同纠纷一案，原告陈卫明于2011年12月27日向本院起诉，被告华厦地产公司于2012年1月16日提起反诉，2012年2月21日本院适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。2012年3月23日本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，2012年8月7日第二次公开开庭进行了审理。原告陈卫明、被告华厦地产公司的委托代理人王宝灵、滕军杰到庭参加了诉讼。本案经审批延长审限六个月，现已审理终结。
原告陈卫明起诉称：2009年6月8日，原告陈卫明与被告华厦地产公司签订了20090600059号与20090600060号商品房买卖合同，购买了被告开发的百合家园10幢703与704号房产。合同约定被告于2010年12月30日前交房；逾期60日外交房的，从约定交房日的第二日起按购房总价每日万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款761800元，而被告至今未交房。2011年9月25日，被告通知原告到百合家园办理交房手续，原告去办理交房手续时，被告要求原告在被告提供的免除被告逾期交房责任的声明上签字，签字之后才能将房门钥匙交给原告，因原告拒绝在声明上签字，被告至今拒不向原告交付合同约定的房产。综上，被告逾期交房理应依约承担违约责任，支付给原告2010年12月31日至实际交房日止购房款每日万分之二的违约金，为维护原告的正当权益，请求判令被告按合同约定方式交付原告所购百合家园10幢703、704号房产；被告按合同约定向原告支付自2010年12月31日起至实际交房日止购房款每日万分之二的违约金，先支付2010年12月31日起至原告起诉之日的违约金55000元，被告实际交房后，原告起诉之日至被告实际交房日之间的违约金由被告按原告购房款每日万分之二计算支付原告，本案诉讼费由被告承担。
被告华厦地产公司答辩称：对原、被告之间签订的20090600059号与20090600060号商品房买卖合同无异议。本诉被告逾期交房事实，对逾期时间有异议，被告通知原告于2011年9月25日办理交房手续，逾期时间应该是从2010年12月30日开始计算，计算到2011年9月25日止，逾期时间265日，不存在附条件交付房产的事实。
被告（反诉原告）华厦地产公司反诉称：一、反诉原告与反诉被告在20090600059号商品房买卖合同第七条中约定：付款方式为首付款73914元，按揭款260000元；第八条中约定反诉被告应于签约后十天内办理完毕贷款手续，将办理贷款的相关资料提供给反诉原告；如反诉被告未按约定时间付款，逾期20日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之八的违约金。合同签订后，反诉被告按时支付了首付款，但直至2009年12月18日才办理完毕银行贷款手续。二、反诉原告与反诉被告在20090600060号商品房买卖合同第七条中约定：付款方式为首付款156353元，按揭款230000元；第八条中约定反诉被告应于签约后十天内办理完毕贷款手续，将办理贷款的相关资料提供给反诉原告；如反诉被告未按约定时间付款，逾期20日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之八的违约金。合同签订后，反诉被告按时支付了首付款，但直至2009年9月10日才办理完毕银行贷款手续。
原告（反诉被告）陈卫明答辩称：一、反诉被告没有违约。首先合同第七条只约定了原告按首付款和按揭款方式付款，期限没有具体规定。反诉原告亦承认反诉被告按约支付了首付款，至于按揭款反诉被告已经按约履行了办理贷款相关手续的义务，银行和合公积金管理中心也已经在规定时间内发放贷款到反诉原告账户，反诉原告也给反诉被告出具了收据。其次合同第八条约定反诉被告应在签约后十天内办理完毕相关贷款手续，且在括号中特别说明了相关贷款手续指反诉被告应将办理贷款的相关资料提供给反诉原告。反诉被告在合同签订当日就将办理资料交给反诉原告，反诉原告说不需要。再次，2010年9月份，反诉原告向反诉被告寄发了交房通知书，说明了反诉原告承认反诉被告未违约。二、合同约定的逾期交房违约金与逾期付款违约金差距较大，对原告方不公平；且被告反诉已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年6月8日，原告陈卫明与被告华厦地产公司签订了20090600059号与20090600060号两份商品房买卖合同。一、20090600059号商品房买卖合同约定：陈卫明购买华厦地产公司开发的位于百合家园10幢703号房产，建筑面积为共为73.42平方米，单价为每平方4548元，总价为333914元；合同第七条约定买受人付款方式为首付款73914元，按揭款260000元；第八条第一款第二项约定，逾期付款超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。第八条第二款中约定买受人采取商业性贷款、公积金或者组合贷款方式付款的，应在签约后十天内办理完毕相关贷款手续，若因买受人原因逾期办理的，则依据第八条第一款的规定承担以上逾期付款的责任（相关贷款手续指买受人应将办理贷款的相关资料提供给出卖人）。第九条约定，出卖人华厦地产公司应当在2010年12月30日前，将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等符合合同约定的商品房交付给买受人使用；第十条约定出卖人华厦地产公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期不超过60日，自该合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华厦地产公司按日向买受人陈卫明支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告陈卫明于2009年6月8日向被告交付了首付款73914元，于2009年9月15日向被告支付了按揭款260000元。二、20090600060号商品房买卖合同约定：陈卫明购买华厦地产公司开发的位于百合家园10幢704号房产，建筑面积为共为84.95平方米，单价为每平方4548元，总价为386353元；合同第七条约定买受人付款方式为首付款156353元，按揭款230000元；第八条、第九条、第十条约定与20090600059号商品房买卖合同约定相同。合同签订后，原告陈卫明于2009年6月8日向被告支付了首付款156353元，于2009年12月29日向被告支付了按揭款230000元。2011年9月1日华厦地产公司取得了华夏百合家园建设工程建设工程规划验收核准书，并在2011年9月25日前向原告陈卫明送达了交房通知书，通知书明确了2011年9月25日为办理交房手续时间。
上述事实有陈卫明提供的20090600059号与20090600060号商品房买卖合同各一份、购房发票复印件四份，华厦地产公司提供的交房通知书一份、邮寄凭证一份，建设工程竣工验收报告一份及原、被告陈述予以佐证。
本院认为，原告陈卫明与被告华厦地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应为有效，合同当事人均应依照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点有四：一、是华厦地产公司向陈卫明逾期交房的天数。原告陈卫明认为被告至今未向原告交付房屋，违约时间应自约定的交房日的次日2010年12月31日开始起算至实际交房之日止。被告华厦地产公司主张被告已经通知原告办理交房时间是2011年9月25日，逾期交房的违约时间应自2010年12月31日开始起算至2011年9月25日止。对该争议本院认定如下，被告华厦地产公司在约定时间内获得了交房条件，且履行了通知原告陈卫明接房的义务。原告陈卫明主张其按通知前去办理交房手续时，因被告华厦地产公司要求陈卫明在被告提供的免除被告逾期交房责任的声明上签字，签字之后才能将房门钥匙交给原告，原告该主张证据不足，本院不予采信，故原告未能在2011年9月25日接房责任不在被告，被告华厦地产公司承担逾期交房违约责任的期间应为2010年12月31日开始起至2011年9月25日止，被告的辩解有理，本院予以支持。由此，华厦地产公司应当支付陈卫明逾期交房违约金为38750.36元（720267元×万分之2／天×269天）。二华厦地产公司是否有权解除20090600059号与20090600060号两份商品房买卖合同。对该争议本院认定如下：解除权作为一种形成权，应适用除斥期间规定，根据最高法院对商品房买卖合同的司法解释中解除权行使期间为1年的规定，从被告华厦地产公司可以行使解除权开始已经超过一年，其解除权已消灭；且被告华厦地产公司实际选择接受原告陈卫明支付房价款，按照合同约定亦是选择放弃解除权；故被告华厦地产公司在反诉请求中主张解除合同不能成立，本院不予支持。三是原告陈卫明是否构成逾期付款违约。对该争议焦点本院认定如下：原告陈卫明未按合同约定办理完毕相关贷款手续的事实原、被告双方均无异议，陈卫明认为其只需向银行申请贷款、或者向华厦地产公司方提供相关手续即完成合同义务，该主张有违原告取得房产，被告取得价款的买卖合同根本目的，其辩解不能成立。陈卫明主张由于华厦地产公司方、商业银行方与公积金贷款中心方的原因未能及时办理银行按揭贷款手续，无法支付房款，但未提供证据证明不能办理贷款手续的责任在于华厦地产公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故原告陈卫明应就逾期办理完毕相关贷款手续承担相应的违约责任。至于陈卫明主张约定的逾期付款违约金每日万分之八与被告逾期交房违约金万分之二相比较不公平，结合本案实际本院认为其辩解理由符合法律规定，故予以适当降低按每日万分之二计算。由此，陈卫明应当支付华厦地产公司的逾期付款违约金为13454元（260000元×万分之2／天×88天＋230000×万分之2／天×193天）。四是华厦地产公司反诉主张逾期付款违约金是否已经超过诉讼时效。对该争议本院认定如下：因本案中双方并未约定逾期付款违约金本身的支付期限，债权人得以随时主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才依法起算。故本案反诉原告华厦地产公司的反诉请求未超过诉讼时效，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告仙居县华厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陈卫明逾期交房违约金38750.36元，驳回原告陈卫明的其他诉讼请求；
二、反诉被告陈卫明于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告仙居县华厦房地产开发有限公司逾期付款违约金13454元，驳回反诉原告仙居县华厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费1260元，由原告陈卫明负担360元，由被告仙居县县华厦房地产开发有限公司负担900元；反诉案件受理费410元，由反诉原告仙居县县华厦房地产开发有限公司负担230元，由反诉被告陈卫明负担180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。【在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费（本诉部分为1260元，反诉部分为410元）】，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行。
审 判 长 泮永锋
人民陪审员 李宝弟
人民陪审员 应舜朝
二〇一二年十二月二十日
代理书记员 徐微微
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。