苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0506民初2270号
原告：薛从国。
委托诉讼代理人：李旭、郑朝建，江苏容睿律师事务所律师。
被告：苏州嘉奕宏祥装饰工程有限公司，住所地苏州高新区滨河路588号2幢A1202室。
法定代表人：杜安宁，该公司总经理。
被告：杜安宁。
上述两被告共同委托诉讼代理人：徐志良、赵丹凤，江苏久顺律师事务所律师。
原告薛从国诉被告苏州嘉奕宏祥装饰工程有限公司（以下简称嘉奕宏祥公司）、杜安宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛从国及其委托诉讼代理人郑朝建，被告嘉奕宏祥公司、杜安宁的共同委托诉讼代理人赵丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛从国向本院提出的诉讼请求：1.确认原告薛从国与被告嘉奕宏祥公司分别于2017年2月22日、同年2月24日签订的《华夏五金店面租赁合同》均于2018年1月27日解除；2.两被告赔偿原告装修费损失23000元；3.两被告返还原告已付租金106500元、保证金20000元，共计人民币126500元；4.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：其与被告嘉奕宏祥公司分别于2017年2月22日、同年2月24日签订《华夏五金店面租赁合同》各一份，约定由其承租苏州市吴中区长江路华夏五金城61幢6125号、6126号二楼门面，双方就免租期、租金及支付方式、保证金、解除合同事项等进行了约定。两份合同第八条第二款第2项均约定，承租期间，如嘉奕宏祥公司因涉讼房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或与第三方之间纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使承租方无法正常经营超过20天情形时，承租方有权解除合同。合同签订后，其按约支付了租金及保证金。在涉讼门面租赁期间，被告嘉奕宏祥公司与第三人就涉讼房屋发生纠纷，致使其无法继续正常承租房屋。另外，按照合同约定，免租期至店面门前道路开通之日止，现门前道路未开通。综上，其依约行使解除合同，被告嘉奕宏祥公司应返还其缴纳的租金、保证金。嘉奕宏祥公司系一人公司，存在人格混同情形，股东杜安宁应承担相应的责任。
被告嘉奕宏祥公司、杜安宁共同辩称，首先，双方之间签订的两份合同应于2018年3月16日解除。其次，房屋交付后，原告实际占有使用了一定期间，应支付相应的租金，同意返还三个月租金及保证金。原告已将涉讼店面转让他人，装修费已包含在转让费中，故不同意赔偿装修费损失。最后，两被告共同承担本案的房屋租赁合同责任。
本院经审理认定如下事实：被告嘉奕宏祥公司（甲方）与原告（乙方）分别于2017年2月22日、同年2月24日各签订《华夏五金店面租赁合同》一份，约定甲方将坐落于苏州市吴中区长江路华夏五金城61幢6126号二楼（6112、6126号）门面、6125号门面出租乙方，甲方保证对出租的房屋享有完全所有权，乙方租赁房屋用于商业门面。其中61幢6126二楼租期、租金标准及支付方式约定如下：租期为三年，自2017年3月15日起至2020年3月14日止，如3月15日门前道路不通，免租期相应向后延至道路开通日。首年租金为60000元，先付后用，一年为一个缴费周期，乙方应当在每个租期届满前30个工作日向甲方支付下期租金，每年租金在上年基础上递增1%，三年后如续租，租金递增5%，乙方享有优先租赁权。6125号门面租期、租金标准及支付方式约定如下：租期为三年，自2017年3月24日起至2020年3月23日止，如免租期内门前道路未开通免租期相应顺延。首年租金为46500元，先付后用，一年为一个缴费周期，乙方应当在每个租期届满前30个工作日向甲方支付下期租金，每年租金在上年基础上递增1%，三年后如续租，租金递增5%，乙方享有优先租赁权。两份合同第四条均约定，为保证合同履行，乙方于合同签订之日支付甲方履约保证金10000元，租期届满，乙方无违约情形，该保证金无息退还。两份合同第八条第二款第2项均约定，承租期间，如甲方因涉讼房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或与第三方之间纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常经营超过20天情形时，承租方有权解除合同。两份合同还就其他事项进行了约定，落款处甲方加盖嘉奕宏祥公司公章，乙方由薛从国签名。2017年3月1日，嘉奕宏祥公司将两处房屋交付原告，交付时，两处房屋前面的道路处于施工状态。当日，原告支付嘉奕宏祥公司涉讼房屋保证金各10000元、6126号二楼房屋一年租金60000元、6125号房屋一年租金46500元，共计126500元。审理中，原告表示，签订租赁合同时，涉讼房屋前面的道路处于施工状态，且道路一端设置了隔离，客流无法形成循环，店铺无法经营，故合同约定免租期顺延至道路开通日，免租期应延长至2018年1月31日。2017年11月份门前道路开始施工，故其于2017年11月20日开始装修，至同年12月23日左右装修结束。对此提供其分别于2017年2月20日、同年11月1日、同年12月31日、2018年1月31日拍摄的涉讼房屋门前道路状态照片及《建设工程施工合同》、收款收据，其中2017年2月20日拍摄的照片反映的是房屋交付时状态，2017年11月1日拍摄的照片反映道路处于施工状态，2017年12月31日拍摄的照片反映隔离的障碍物基本拆除，门前道路仍然未开通。《建设工程施工合同》、收款收据证明其于2017年11月20日开始装修涉讼房屋。被告陈述，签订租赁合同时涉讼房屋门前道路处于施工状态，原告何时装修不清楚。
2017年8月9日，案外人王筛成与嘉奕宏祥公司、杜安宁就位于苏州市吴中区木渎镇长江路98号61幢共计14套房屋租赁纠纷在中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称国贸仲裁委）进行仲裁。2017年12月18日，国贸仲裁委作出〔2017〕中国贸仲京（深）裁字第0128号裁决书，该裁决书查明，2016年9月20日，苏州华夏五金机电城投资开发有限公司（以下简称华夏公司）与王筛成签订《租赁合同》，华夏公司将坐落于苏州市吴中区木渎镇长江路98号61幢共计14套房屋出租给王筛成，租期为三年，每年租金为1300000元。2016年12月7日，王筛成与嘉奕宏祥公司、杜安宁签订《租赁合同》一份，王筛成将上述14套房屋转租给嘉奕宏祥公司、杜安宁作为商业用途使用，租期为三年，年租金1400000元，如嘉奕宏祥公司、杜安宁擅自转租该14套房屋或拖欠租金等，王筛成有权终止合同并收回房屋。后嘉奕宏祥公司、杜安宁拖欠租金，且嘉奕宏祥公司将该14套房屋中的部分房屋（含本案涉讼房屋）再转租（含转租给本案原告薛从国）。国贸仲裁委仲裁裁决解除王筛成与嘉奕宏祥公司、杜安宁于2016年12月7日建立的房屋租赁合同关系。
2017年12月20日，王筛成向原告出具《搬离通知书》，该通知书载明：“本人与杜安宁的房屋租赁合同已经法律程序合法解除，现根据相关法律规定，本人有权收回房屋，请你们在2日之内将房屋回复原状并搬离，如需继续租赁可与本人联系，否则自行承担不利后果。”审理中，原告表示，其收到该搬离通知书后即联系杜安宁，因房屋无法使用要求退房租和保证金，杜安宁仅同意退还4个月租金及保证金，双方未协商一致。同时其与王筛成协商租赁事宜，但未协商一致，其于2018年2月10日左右将涉讼两处门面钥匙交还王筛成。2018年1月26日，原告向被告嘉奕宏祥公司邮寄《律师函》，律师函载明，因嘉奕宏祥公司与第三人就涉讼房屋发生纠纷，其无法正常使用房屋，其要求解除双方签订的租赁合同，出租方返还已缴纳的租金、保证金，并赔偿其装修损失。被告嘉奕宏祥公司、杜安宁表示未收到该律师函。审理中，双方一致确认，涉讼两份租赁合同均于2018年3月16日解除。
审理中，两被告表示，两被告共同承担本案的房屋租赁合同责任，因薛从国实际使用了涉讼房屋，仅同意退还三个月租金及保证金20000元。租赁期间内，原告擅自转租，其收取的转让费包含了装修费，故不同意赔偿装修损失。原告表示，其装修结束即收到了搬离通知书，未开业经营，故其未实际使用房屋，应全额退还租金。其不存在转租行为。对于装修损失23000元自愿放弃，不再主张。
审理中，本院至涉讼房屋现场进行查勘并对涉讼房屋现承租人进行调查。经现场查勘，涉讼61幢6126号门面大门紧锁，无法进入，61幢6125号房屋现已出租。61幢6125号承租人向本院表示，其入驻该房屋时薛从国没有开业经营，薛从国、王筛成、杜安宁就该房屋已存在纠纷，其不清楚谁是房东，后来其与王筛成签订了租赁合同，建立了租赁关系。隔壁6126号门面之前是薛从国承租，薛从国走后一直空关至今。涉讼门面前面的道路至2018年1月份还在施工，具体通车时间不清楚。同时，本院对涉讼房屋所在区域其他商户进行调查谈话，经谈话了解，涉讼房屋所在区域商户先前与杜安宁签订了房屋租赁合同，后由于杜安宁与王筛成发生纠纷，王筛成收回房屋后，商户与王筛成签订了租赁合同，在与杜安宁签订租赁合同时商户门前的道路未开通，地下车库出口前面设置的障碍物挡住了路口，所在区域基本没有人流量，很多商铺没有开业经营，至2018年时，前面道路开通，地下车库出口前面的障碍物基本搬离，人流量才渐渐变大。原告对本院上述调查情况没有异议。
涉讼房屋占用的土地登记在华夏公司名下，已办理了商品房预售许可证。
以上事实，有《华夏五金店面租赁合同》、不动产登记簿查询记录、商品房预售许可证、收据、工商银行转账凭证、保证金交易凭条、《建设工程施工合同》、收款收据、〔2017〕中国贸仲京（深）裁字第0128号裁决书、照片、搬离通知书、律师函及邮寄凭证及本案庭审笔录、谈话笔录、调查笔录等予以证实。
本院认为，由于被告嘉奕宏祥公司与第三方就涉讼房屋发生纠纷，第三方要求收回涉讼房屋，致使原告无法承租使用房屋，故原告要求解除其与嘉奕宏祥公司分别于2017年2月22日、同年2月24日签订的《华夏五金店面租赁合同》符合双方约定，且于法有据，本院予以支持。双方一致确认涉讼两份《华夏五金店面租赁合同》均于2018年3月16日解除，于法不悖，本院予以认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。两被告表示同意共同返还原告缴纳的保证金20000元，本院予以认定。关于应返还租金金额。原告表示其承租房屋未实际经营，未使用房屋，且按照合同约定，免租期延长至门前道路开通日，故其已缴纳租金应全额退还，其亦不存在转租行为。被告嘉奕宏祥公司辩称，原告承租房屋后开业经营一段期间，即使用了房屋，故不同意全额返还租金。本院认为，原告承租涉讼房屋用于商业经营，考虑道路开通前后人流量变化来确定租金起算点具有合理性。故在租赁合同中对免租情形进行了特别约定，对双方具有拘束力。原告提供的2017年11月1日拍摄的照片反映的门前道路施工状态进度，并安排于2017年11月份进行装修并无不妥。原告在装修期间即收到《搬离通知书》，故原告实际并未经营使用该房屋，被告嘉奕宏祥公司应全额退还原告已缴纳的租金106500元。被告杜安宁表示共同承担本案租赁合同责任，于法不悖，本院予以认定。原告表示装修损失不再主张，本院尊其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，判决如下：
一、原告薛从国与被告苏州嘉奕宏祥装饰工程有限公司分别于2017年2月22日、同年2月24日签订的《华夏五金店面租赁合同》均于2018年3月16日解除。
二、被告苏州嘉奕宏祥装饰工程有限公司、杜安宁于本判决生效之日起十日内共同返还原告薛从国租金106500元、保证金20000元，合计人民币126500元。
上述履行款如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3936元，被告苏州嘉奕宏祥装饰工程有限公司、杜安宁共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76。
审 判 长 史华松
人民陪审员 刘晓刚
人民陪审员 钱春兰
二〇一八年七月三十日
法官 助理 杜荣尚
书 记 员 赵 霞