中华人民共和国
湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民四终字第00150号
上诉人（一审被告）：彭国良。
被上诉人（一审原告）：姜坤华。（A）。
委托代理人：程洪波，湖北维思德律师事务所律师。
上诉人彭国良因与被上诉人姜坤华房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民外初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人彭国良，被上诉人姜坤华及其委托代理人程洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜坤华一审时诉称：1997年5月其与武汉旺星物业发展有限公司（以下简称旺星公司）签订《房屋预售（购）合同》，并按规定交付了购房款。因当时开发商未能及时办理产权凭证，姜坤华委托彭国良代其办理该房屋的房产权属凭证。彭国良受托后索要了姜坤华购房合同原件及委托书等文件后，又以其在武汉做生意为由，提出要姜坤华将购买的汉正街尚义小区B栋五单元402室给他租住一年，月租金人民币（以下均为人民币）200元。2004年2月，双方签订租房合同一份，合同期满后双方又于2005年2月签订租房合同一份，约定彭国良续租一年，每月租金350元。2008年8月，姜坤华来汉办理房屋产权凭证时，发现彭国良将其房屋转租给案外人，自己从中牟利。姜坤华提出解除租赁合同腾退房屋，彭国良并未理睬并声称其为该房屋的购买人。故姜坤华诉至法院，请求法院判令：1、依法解除与彭国良签订的房屋租赁合同；2、彭国良赔偿姜坤华经济损失90000元（每月按1250元计算租金损失）；3、彭国良负担全部诉讼费用。
彭国良辩称：其与姜坤华之间没有房屋租赁合同关系，不存在解除租赁并赔偿损失。姜坤华应当举证证明其对诉争房屋享有所有权。姜坤华对诉争房屋曾多次诉讼均被驳回，属恶意诉讼。请求法院驳回其起诉。
一审法院审理查明：1997年4月18日，江苏加力加食品有限公司武汉分公司（以下简称加力加武汉公司）向江苏加力加食品有限公司（以下简称加力加公司）请示的关于武汉分公司购写字楼及住宅的签呈内容为：“承办人彭国良，购房说明：加力加公司在湖北市场96年销售达2260万元，从目前的租房情况看，每年要支付房租4万元。如果购房，价值还会俱增，是比较划算的。结论：武汉市硚口区汉正街282号位置处于一桥与三桥之间，该房屋为框架结构，一至二层是商场，三至九层为住宅。我们所购房屋是B栋2号楼4门5楼2号，三室一厅面积为143.81平方米，单价每平米2600元，请公司领导签办为盼”。1997年6月18日、6月30日、8月25日加力加武汉公司分三次通过汉口银行汇循礼门支行（原汉工信用社）向“武汉旺星物业发展有限公司B栋项目经理部”分别转账10万元、12.5万元、5万元，共计27.5万元。
1999年10月12日，姜坤华与加力加公司签订《协议书》约定：甲（姜坤华）、乙（加力加公司）双方就武汉市汉正街尚义小区B栋五单元4楼02室产权的权属之事达成以下协议：甲、乙双方经过财务核实，该楼购置的款项是姜坤华出资的（是姜坤华与南京江东工贸有限公司合资的南京加力加七洋食品有限公司，亦是姜坤华承包期间的收入支付的款项），所以双方一致认为该楼的产权权属权益人是姜坤华，此协议签订后恳请武汉房屋开发公司和负责签发房屋产权证的单位更改原加力加公司武汉分公司为姜坤华，以便今后办理有关产权证，特此协议。
1999年12月1日，加力加武汉分公司出具《证明》载明：我公司于1997年10月购置了武汉旺星物业发展有限公司开发的汉正街尚义小区B栋五单元402室，面积为143.81平方米，房价为37.3906万元，现已付房款32.5万元。产权证待办。经公司董事会决定，现将该房屋产权转让给姜坤华，同时房产使用权由姜坤华自行处理。特此证明。
2003年11月6日，彭国良之妻盛玲芳向姜坤华出具租房信函载明：“姜先生：您好！彭国良昨日找你一天，都没有联系上，关于你武汉的住房，我们决定租用。具体租房合同等彭国良十天后丹阳跟你签约。请你谅解！此致。彭国良妻盛玲芳”。
2004年2月1日，姜坤华（甲方）与彭国良（乙方）签订《租房合同》约定：甲方将其所有武汉市汉正街尚义小区B栋五单元402室面积为143.8平方米一套住房租给乙方使用，一、此房屋产权为甲方所拥有；二、房屋租金每月200元，自2004年2月1日起至2005年1月30日止。为便乙方于房屋内部重新粉饰和维修水电等，免除租金三个月，收租金日为2004年5月1日开始计算，但乙方需配合和协助甲方领取房屋所有产权证（有关产权证领取信息的收集和及时通知甲方）；三、租赁期间如甲方需出售房屋或另有其他用途，乙方应立即无条件退还房屋。退还房屋时，房屋内所有装潢一概不能拆除；四、租赁期间房屋内产生的一切费用由乙方承担。乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋结构和进行违法活动；五、租赁期满后本合同即终止，如乙方要求继续租用，需经甲方同意后，再协商和签订新的合同。中间人“樊东平”在合同上签字作证。
2005年2月1日，姜坤华（甲方）与彭国良（乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方在武汉市汉正街尚义小区B栋五单元402室一套商住房，面积为143.8平方米，因上年租约已经期满，经乙方要求再续租该房屋，双方并达成以下条款：一、自2005年2月1日起至2006年1月31日止；二、房屋租金每月350元。由于租金相当优惠，乙方需配合和协助甲方领取房屋所有产权证；房、地产权证（未领证前的有关产权证领取信息的收集和及时通知甲方去政府和房屋发展商等部门办理领证事宜）；三、如能在2005年内，由于乙方的信息提供和协助下顺利领到该房屋产权证，并在租用期内保证房屋完好无损，甲方可付5000元劳务费给乙方以资奖励；四、租赁期间房屋内产生的一切费用由乙方承担。乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋结构和进行违法活动；五、如甲方需出售该房屋或另有用途时，乙方须无条件退出。退出时一切装饰不得拆除。六、本合同期满后，如乙方要求继续租用，须经甲方同意后，再协商和签订新的租房合同。
彭国良向一审法院提交的1997年5月7日的《房屋预售（购）合同》以及编号分别为014216、014258、014292的《收据》，经一审法院委托湖北三真司法鉴定中心鉴定后，确认该印文上印章并不是“武汉旺星物业发展有限公司B栋项目经理部”的印章形成的。
经一审法院向武汉市硚口区世纪卓航房屋中介进行调查了解：位于崇仁路地区汉正街尚义小区三室两厅，面积为147平方米房屋租金的参考标准是：2006年月租金应在1700元至2000元；2007年月租金应在1700元至2000元；2008年月租金应在2000元至2200元；2009年月租金应在2000元至2200元；2010年月租金应在2000元至2200元；2011年月租金应在2200元至2500元；2012年月租金应在2200元至2500元；2013年月租金应在2200元至2500元。
一审法院认为：本案原告姜坤华系香港居民，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款的规定，本案的争议适用租赁房屋所在地即中华人民共和国的法律。姜坤华与彭国良签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，合法有效。该合同约定租房时间的到期日是2006年1月31日，合同到期后双方未签订新的合同，彭国良也没有腾退该房屋并实际占有至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方构成了事实上的不定期租赁关系，出租人可以随时解除合同。据此，姜坤华请求解除与彭国良签订的房屋租赁合同，一审法院予以支持。
关于彭国良抗辩涉案房屋产权归属的问题。一审法院查明的事实表明，诉争房屋系加力加武汉分公司支付购房款购买所有。之后，加力加公司经董事会决议同意转让给姜坤华。1999年10月12日姜坤华与加力加公司签订的《协议书》中对上述房屋产权的权属已经进行了确认。2003年11月6日彭国良之妻盛玲芳出具的租房信函与2004年2月1日姜坤华与彭国良签订的《租房合同》，均指明位于武汉市汉正街尚义小区B栋五单元402室房屋产权为姜坤华所拥有。彭国良向一审法院提交的1997年5月7日的《房屋预售（购）合同》以及《收据》，经一审法院委托司法鉴定部门鉴定后，确认该印文上印章盖印并不是“武汉旺星物业发展有限公司B栋项目经理部”的印章形成的。上述证据已形成了完整的证据链，充分证明了该诉争房产为姜坤华所有。彭国良认为姜坤华不是诉争房屋的权利人，双方之间没有租赁关系的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。
关于姜坤华诉请彭国良赔偿经济损失90000元的问题。在本案证据能够证实姜坤华系涉案房屋的权利人并与彭国良签订《租房合同》的事实上，彭国良自2004年2月1日起，以租用该房屋之名，实际占有、使用了该房屋。事后，彭国良又将该房屋转租给案外人使用至今，现姜坤华要求房屋租赁期间每月按1250元计收自2006年2月1日起连续六年的房屋租金损失费，其1250元／月的损失数额符合该租赁房屋所在地段租用房屋的计价标准。但姜坤华于2006年2月1日即知租赁合同期满，彭国良对租赁物继续占有使用而未提出异议，直至2008年8月姜坤华才通过向武汉市硚口区人民法院提出诉讼的方式对彭国良的占用提出异议，要求其腾退房屋，故在2006年2月至2008年7月期间，属不定期租赁行为，占用房屋的经济损失应以合同约定的租金标准，按350元／月计算。2008年9月至2012年1月的经济损失可按姜坤华主张的1250元／月标准计算。据此，彭国良偿付姜坤华占用房屋61750元，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除姜坤华与彭国良签订的房屋租赁合同；二、彭国良在本判决书生效后十日内向姜坤华赔偿经济损失90000元；三、驳回姜坤华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费413元，鉴定费4000元，由彭国良负担。
彭国良不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院程序违法。1、一审法院审理本案超过法律规定的期限。在湖北省高级人民法院就本案的管辖权异议于2012年7月6日作出驳回上诉的民事裁定后，一审法院于2013年2月28日才进行了第一次庭审，此后至2014年3月27日才作出一审判决，并于2014年5月4日才送达，远远超过法律规定的审理期限。2、一审法院启动本案鉴定程序错误，取证未经彭国良同意，程序违法。（二）一审法院认定事实错误。姜坤华不能证明其为涉案房屋的所有权人，姜坤华就诉争房屋多次起诉均被驳回，一审法院不应在债权之诉中对涉案房屋进行确权。一审法院违法启动鉴定程序并采纳鉴定结论，导致错误判决。请求二审法院查明本案事实，依法作出公正判决。
姜坤华答辩称：彭国良没有提出明确的上诉请求，其上诉的事实和理由均不能成立。不能仅凭立案时间及结案时间认定案件是否延期，一审法院具有法定的延期事由，本案不存在程序违法。一审法院根据姜坤华的申请启动鉴定程序合法，彭国良如果对鉴定结果不服，可以申请重新鉴定。一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，彭国良向本院提交了一份加力加公司出具的结账单复印件，载明：彭国良在武汉分公司负责期间，经公司财务科核查认定公司往来账、客户往来账及彭国良武汉房款全部结清。拟证明：加力加武汉分公司支付了涉案房屋的购房款，彭国良在离开公司前就房款与公司全部结清。
姜坤华质证认为：该证据系复印件，真实性不予认可；不属于二审新证据，关联性及证明目的均不认可。
本院认为：该结账单系复印件，真实性无法确认；该证据中提及的彭国良武汉房款是否与本案诉争房屋有关联性无法证实，不予认可。
彭国良于二审庭审时向我院提交一份申请，申请我院调取武汉市硚口区人民法院（2008）硚民三初字第300号、（2011）民三初字第183号案件卷宗，拟证明姜坤华在（2008）硚民三初字第300号案的起诉状中自认与其不存在租房合同关系，并在该案第二次庭审时陈述房屋预售合同原件在彭国良手中，其提交的复印件系来自旺星公司。而本案中姜坤华以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，姜坤华在两次诉讼中的陈述相互矛盾。本院经调取卷宗后核实，姜坤华于2008年7月12日以原告身份向被告吴国华提起房屋腾退诉讼，起诉状中载明的“原告认为，原、被告之间不存在租房合同关系”是指姜坤华与吴国华之间不存在租房合同关系。2008年9月8日，姜坤华申请追加彭国良作为该案被告，武汉市硚口区人民法院于当日告知彭国良，并追加其为第二被告。该案庭审笔录中并未提及姜坤华与彭国良之间的房屋租赁合同。
姜坤华未提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，姜坤华就涉案房屋以侵权为由曾向武汉市硚口区人民法院两次提起诉讼。2008年7月12日姜坤华以房屋腾退为由起诉案外人吴国华，武汉市硚口区人民法院以（2008）硚民三初字第300号民事裁定书裁定驳回姜坤华的起诉；2011年5月11日姜坤华以返还原物为由起诉彭国良，武汉市硚口区人民法院以（2011）硚民三初字第00183号民事裁定书裁定驳回姜坤华的起诉。
本院认为，姜坤华系香港特别行政区居民，故本案系涉港案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，本案应参照涉外案件审理。一审法院作为与合同争议有实际联系的合同履行地、标的物所在地法院，对本案具有管辖权。双方当事人在合同中已选择适用中华人民共和国法律处理本案争议。
本案二审争议的焦点：（一）一审法院是否存在程序违法；（二）姜坤华是否有权向彭国良主张涉案房屋的租金。
第一个焦点问题。关于一审法院是否超期限审理的问题。本院认为，因本案系涉港案件，根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条第9款的规定，审理涉港、澳、台的民事案件的期限，参照涉外审理民事案件的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十条规定：人民法院审理涉外民事案件的期间，不受本法第一百四十九条、第一百七十六条规定的限制。因本案一审时彭国良提出管辖权异议、姜坤华提出鉴定申请，根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条第（六）、（七）款的规定，民事案件鉴定的期间、审理当事人提出的管辖权异议期间不计入审理期限。因本案系涉港案件，又有法定扣除审限的事由，故一审法院并未超期限审理，彭国良的该上诉理由没有法律依据，不予支持。关于一审法院鉴定程序是否存在违法的问题。本院认为，一审法院根据姜坤华的鉴定申请启动鉴定程序并无不当。一审法院就鉴定机构的选取以及鉴定样本的取材均经过双方当事人的委托代理人确认认可，不存在彭国良诉称的违法取证的情形。彭国良还上诉认为，姜坤华就涉案房屋多次起诉，属重复诉讼。本院认为，姜坤华基于房屋腾退纠纷向湖北省武汉市硚口区人民法院起诉，属侵权纠纷，而本案属房屋租赁合同纠纷，因前两次案件的案由及当事人与本案不同，故不属于重复诉讼。综上，彭国良关于一审法院程序违法的上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。彭国良上诉认为，姜坤华不能证明其是涉案房屋的所有权人，双方之间不存在房屋租赁合同关系。本院认为，虽然姜坤华未能提交购房合同原件，但姜坤华称因办理房屋产权需要，将购房合同原件交给当时任加力加武汉分公司负责人的彭国良，委托其协助办理产权证书符合常理。姜坤华同时提交了彭国良给加力加公司的签呈、《房屋预售（购）合同》复印件、购房发票原件、加力加武汉分公司的转账支票、1999年10月12日其与加力加公司签订的协议书、加力加武汉分公司1999年12月1日出具的证明，以及经过公证的2000年5月19日加力加公司与姜坤华签订的股权转让协议，这些证据能够印证姜坤华通过股权转让而获得涉案房屋产权的经过。另外，旺星公司的临时负责人罗德才提交的旺星公司于2001年9月28日制作的“B栋商住楼被李景毅销售情况统计表”中涉案房屋的购房人姓名亦载明为姜坤华，从侧面印证了姜坤华系涉案房屋的购房人。故上述证据足以证明姜坤华系涉案房屋的产权所有人。彭国良虽提交了购房合同和付款收据原件，但经一审法院委托司法鉴定部门鉴定，确认该购房合同及收据上的印章与房屋销售部门的印章存在大量差异，并非同一印章形成。彭国良认可涉案房屋的购房款系通过加力加武汉分公司的账户向旺星公司支付，称系公司代其付款，但并未提交充分证据证明其已向加力加武汉分公司支付了购房款的对价。故彭国良主张其是涉案房屋的所有权人依据不足。上诉人彭国良关于姜坤华不能证明其是涉案房屋的产权所有人的上诉理由不能成立。
关于《租房合同》。彭国良认可该两份《租房合同》的真实性，但辩称该两份合同系因为其融资需要，拟将涉案房屋转让给姜坤华，但要求继续居住的情况下签订，后因姜坤华未付款，故该两份合同并未实际履行。本院认为，彭国良未提交任何证据证明其转让涉案房屋给姜坤华的事实，姜坤华也不认可彭国良的该项辩解；彭国良对于《租房合同》中明确载明的“此房屋产权为甲方（姜坤华）所有”、“乙方（彭国良）需配合和协助甲方（姜坤华）领取房屋所有权证”等约定亦无合理的解释，故彭国良关于双方之间没有房屋租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于姜坤华诉请的经济损失。彭国良自2004年2月1日起以租用涉案房屋之名实际占有使用该房屋至今，二审庭审时姜坤华自认收到彭国良第一年的租金，但彭国良否认向姜坤华支付过租金。对于第一年的租金是否实际支付，双方各执一词，该事实没有证据证明，故对于双方当事人的自述，本院不予认可。姜坤华与彭国良签订的租房合同于2006年2月1日合同期满，彭国良其后继续占有使用该房屋，姜坤华并未提出异议，直至2008年7月才通过提起诉讼、追加彭国良为被告的方式向彭国良提出异议，要求其腾退房屋。故在2006年2月至2008年7月期间，属不定期租赁行为，占用房屋的经济损失以合同约定的租金350元／月计算，2008年9月至2012年1月的经济损失可按照姜坤华主张的1250元／月的标准计算。据此，彭国良应偿付姜坤华占用房屋经济损失为61750元。一审判决第14页第六行中本院认为部分确定的经济损失“6175元”系笔误。同理，一审判决主文第二项所判定的经济损失“90000元”亦属笔误，应为61750元，本院对上述笔误予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理存在瑕疵。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民外初字第00001号民事判决主文第一、三项；
二、变更湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民外初字第00001号民事判决主文第二项为“彭国良于本判决生效后十日内向姜坤华赔偿经济损失61750元”。
一审案件受理费413元，鉴定费4000元，由彭国良负担；二审案件受理费413元，由彭国良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 江
代理审判员 戴启芬
代理审判员 胡正伟
二〇一五年十二月一日
书 记 员 程建晓