河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3572号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭雪飞，女，1982年10月16日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张峰，河北领诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张向伟，男，1975年4月27日出生，汉族，住河北省固安县。
委托诉讼代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。
原审第三人：北京微行天下房地产经纪有限公司。住所地北京市丰台区南四环西路188号一区2号楼11层1101-P051（园区）。
法定代表人：陈波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于建芸，女，1990年5月6日出生，汉族，住河北省固安县，该公司职员。
委托诉讼代理人：王玉兰，女，1987年1月17日，汉族，住湖南省衡南县，该公司职员。
上诉人谭雪飞因与被上诉人张向伟、原审第三人北京微行天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谭雪飞上诉请求：一、依法撤销河北省固安县人民法院(2018)冀1022民初29号民事判决书，将案件发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定上诉人在领取涉案房屋产权证后拒绝协助被上诉人办理银行贷款的面签手续而使合同无法履行的事实认定是错误的。（一）办理贷款的面签手续被上诉人是贷款主体，从一审查明的事实来看，既没有被上诉人何时去银行贷款的事实，也没有确定去哪一家银行去贷款的事实，更没有通知上诉人何时去配合其办理贷款的事实，一审认定只有上诉人作为房屋出卖方自己替被上诉人办理好了全部银行手续才是完成协助，没有被上诉人去办理贷款，上诉人的协助就没有协助方。（二）再现上诉人自房产证下来后的办事流程：1、2017年11月25日上诉人领取房屋产权证书。2017年11月25日，上诉人微信告知中介催促被上诉人办理贷款手续，然后中介告诉上诉人得先还了贷款；2、2017年11月29日，上诉人申请提前还贷预约，按照银行的还贷流程，于2017年12月18日完成了提前还贷手续，农业银行向上诉人出具了提前还款凭证。3、2017年12月18日，银行还没有收到他项权证。2017年12月21日上诉人再去银行查询，回复仍然没有收到他项权证。上诉人为了尽快撤押，当日去开发商处索取不动产他证。然后去办理解压手续，被告知要房管局做解压确认才能办理。当日，上诉人又去房管局，但房管局却告知电脑系统中没有涉案房屋的不动产证信息，需要不动产窗口上传涉案房屋不动产信息。4、2017年12月22日，上诉人到不动产中心查询，仍告知涉案房屋产权证信息没有上传系统，但承诺马上上传。但信息上传后需要5个工作日归档后才能办理解押确认，故办理工作推迟。5、2018年1月2日，上诉人办理房屋抵押注销后，取得农业银行签字盖章确认手续过程中收到法院传票并告知涉案房屋已被法院查封，无法办理解押。（三）从被上诉人的起诉状看，被上诉人2017年12月18日已经起诉上诉人要求解除合同，并将涉案房屋申请查封，而当时上诉人却正在积极的进行提前还款解押的合同履行进程中，被上诉人的行为足以显现其恶意诉讼解除合同的意图。二、一审法院判决解除合同依据合同法94条第4款及民诉法司法解释第90条之规定。当事人迟延履行债权或者有其他违约行为不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。结合本案，没有任何证据证实其已选定哪家银行，更没有通知上诉人何时协助被上诉人办理面签，从本案的事实情况而言，被上诉人应当先去金融机构办理预申请材料，而一审在没有任何证据证实因上诉人的原因导致合同目的不能实现的情况下判决解除合同，显然属于适用法律错误。另，补充协议约定待产权证下来后去办理解押手续，并不是七日内将解押手续办理完毕。双方当事人就户口问题在房屋过户后进行迁出并达成了协议，只是被上诉人与第三人在签字盖章后未将原件交付上诉人，上诉人索要该协议原件是与第三人员工有语言冲突，而三方就该协议内容并无分歧。
张向伟答辩称，本案买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。被上诉人按合同约定向上诉人支付首付款120万元，上诉人未按合同约定在领取房屋产权证后7个工作日协助被上诉人办理银行面签手续。本案的真实情况是上诉人因与第三人就涉案房屋户口的迁移问题产生分歧而拒绝协助被上诉人办理银行贷款面签手续，因此双方签订的合同及补充协议无法继续履行，应予解除。关于上诉人一审的反诉请求，上诉人领取房屋产权证后未按合同约定的时间履行，其以不正当理由拒绝协助被上诉人办理银行面签手续，导致合同无法继续履行，理应不予得到支持。故，上诉人上诉请求没有事实依据，一审判决合情合理合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
张向伟向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，退还购房款120万元及利息；2、判令被告支付原告违约金120万元及居间服务费45000元；3、诉讼费用由被告承担。谭雪飞向一审法院反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人关于固安县孔雀大卫城沁园小区5号楼1单元1004室房屋买卖合同合法有效，要求被反诉人继续履行合同，并支付购房款60万元；2、反诉费用由被反诉人承担。
一审法院查明：2017年3月7日，原告张向伟（反诉被告）与被告谭雪飞（反诉原告）通过第三人微行公司签订了《房屋买卖合同》及补充协议，合同约定：原告张向伟购买登记在被告谭雪飞名下的位于固安县房屋；房屋建筑面积为84.64平方米；成交价格为人民币1800000元整；约定合同签订当日买受人（原告）向出卖人（被告）支付定金人民币100000元；房屋交付：2017年5月1日出卖人将房屋交付买受人；居间报酬的金额及支付方式：因买卖双方基于居间方的媒介服务而订立本合同，居间方有权收取相应的居间报酬，因此买受人向居间方支付服务费45000元，本合同签订后，因出卖人或者买受人的原因致使合同未履行的，居间服务费不予退还，如因出卖人原因致使合同不能履行的，出卖人除了承担本合同约定的违约责任外还需要赔偿买受人应支付此房屋同等金额的居间服务费；权属转移登记：自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在前款约定期限届满之日起15日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照已支付房款的一倍作为违约金。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。出卖人应当在该房屋所有权转移之日向房屋所在地户籍管理机关办理完成所有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付100元∕日的违约金，直到户口全部迁出为止；同时约定了出卖方及买受方的违约责任：出卖方不配合办理银行贷款、面签手续的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为已支付购房款的一倍作为违约金，并有权选择继续履行合同或解除合同。补充协议约定：2017年3月9日之前买受人向出卖人支付房屋首付款1100000元，剩余房款600000元待银行批贷后由银行直接划转至出卖人提供的银行指定账号内；待产权人谭雪飞拿到《房屋所有权证》后7个工作日内，双方在中介的配合下去银行做面签手续；待产权证下来之日起7日内办理解压手续。附单身声明：本人谭雪飞至今未婚，声明人：谭雪飞，2017年3月7日。合同签订后，原告如约向被告支付了房屋首付款1200000元（含定金100000元）并向第三人微行公司支付了中介服务费45000元，被告于5月21日将涉案房屋交付原告，同日，原、被告及第三人签署关于户口迁移协议，约定：代政策允许后，被告配合将户口迁出，前提条件是在固安县城范围内迁移，买方不再以各种途径和形式（包括法律诉讼）要求原房主（谭雪飞）将户口迁出，涉及房内沙迪户口被告保证过户后一年内将沙迪户口迁出。后被告于2017年11月25日领取涉案房屋的产权证书，同年12月18日被告向银行办理完毕提前还款手续，2018年1月2日被告向中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行申请房屋抵押权注销。被告谭雪飞领取涉案房屋产权证书后因与第三人工作人员王玉兰沟通户口迁出问题产生歧义拒绝协助原告办理银行面签手续。
另查明，第三人微行公司于2017年3月6日收取原告张向伟服务费45000元。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应严格全面履行。原告张向伟按合同约定向被告支付了合同约定的购房首付款1200000元，被告亦应按照合同约定在领取涉案房屋产权证书后7个工作日内协助原告办理银行面签手续，以便剩余购房款能顺利履行，本案被告在领取房屋产权证后因与第三人就涉案房屋户口的迁移问题产生分歧而拒绝协助原告办理银行贷款面签手续，且原、被告无法就合同的履行达成一致意见，致使合同无法继续履行，故原告要求解除与被告签订《房屋买卖合同》的诉讼请求一审法院予以支持。合同解除后被告理应返还原告购房款并支付相应利息，对于原告主张的利息按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算标准过高，一审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算。对于原告主张的违约金约定过高，结合房地产市场活跃、政策调整较大的因素，一审法院酌定按已付购房款的15%计算。对于原告依据合同约定要求被告赔偿服务费45000元诉讼请求，主张合理，予以支持。对于反诉原告谭雪飞主张的继续履行合同，支付剩余购房款600000元的诉讼请求，经查，反诉原告领取涉案房屋产权证书后虽办理了提前偿还贷款及抵押权注销申请，但均不是按照合同约定的时间履行，且未能按约定协助原告办理银行贷款面签手续，致使合同无法继续履行，故其反诉请求不予支持。遂判决：一、解除原告张向伟与被告谭雪飞签订的《房屋买卖合同》及补充协议。二、被告谭雪飞退还原告张向伟购房款人民币1200000元及利息，利息自2017年3月9日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还购房款之日止。三、被告谭雪飞赔偿原告违约金180000元及居间服务费45000元。四、驳回原告张向伟的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告谭雪飞的诉讼请求。以上第二、三项于本判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取8813元、保全费5000元，合计13813元，由被告谭雪飞负担；反诉案件受理费4900元，由反诉原告谭雪飞负担。
本院二审期间，上诉人提交农业银行安次区支行出具的证明一份，证明上诉人在2017年11月25日拿到房本以后，于2017年11月29日预约还款，并于2017年12月18日完成了提前还款的全部手续，上诉人在积极履约。被上诉人与原审第三人对该证明无异议，但不认可证明目的。因该证据能够证明上诉人在拿到房本后预约还款及实际还款的事实，本院予以确认。经上诉人申请，本院前往固安县市民服务中心调取上诉人关于办理房屋解押确认情况的证据。固安县房管局向本院出具一份从电脑系统中调取的涉案房屋信息一份。被上诉人及原审第三人认为，上诉人该行为与本案无关，其未在合同约定的期限内履行协助义务。本院根据调取的证据结合与房管局和国土局窗口核实内容，能够确认上诉人上诉状中陈述的办理房屋解押确认的情况属实。
本院认为，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及补充协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同正确，本院予以维护。本案当事人之间的矛盾因户口的迁移以及《关于户口迁移协议》原件交付问题交涉过程中，上诉人与原审第三人发生语言冲突而产生。根据本案合同、补充协议、《关于户口迁移协议》的内容，以及交付房屋等事实，并结合微信记载的内容，双方主要系因索要《关于户口迁移协议》原件以及对户口迁移内容理解发生分歧。本案合同能否继续履行，应依据案件实际情况综合分析，不能仅凭对该分歧的语言冲突即得出上诉人拒绝配合被上诉人办理银行贷款面签手续的结论。且上诉人在房产证下发之后及时、积极地办理房贷解押手续的行为，亦表明上诉人在适当履行合同。被上诉人主张上诉人未按补充协议约定的期限办理房屋解押属于违约，本案补充协议第2条、第5条均约定，待房产证下来七日内办理银行面签手续和解押手续，该约定并未限定面签和解押手续需在七日内办理完毕。根据本案房屋买卖办理流程，银行面签手续的办理需以房贷解押手续办理完毕为前提。上诉人在领取房产证后及时申请并办理解押手续，在该过程中，由于房管局和土地局流程问题导致办理拖延的时间不应认定为上诉人的责任。综上所述，被上诉人主张上诉人拒绝协助其办理银行贷款面签手续而导致合同无法继续履行证据不足，其要求解除合同的条件不成就，不应得到支持。上诉人在履行本案合同过程中不存在违约行为，其要求继续履行合同应予以保护，双方仍应按照合同及补充协议约定全面履行。一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初29号民事判决；
二、上诉人谭雪飞与被上诉人张向伟继续履行2017年3月7日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
三、驳回被上诉人张向伟的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取8813元，保全费5000元，反诉案件受理费4900元，二审案件受理费22525元，均由被上诉人张向伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马令梅
审 判 员 张建民
审 判 员 杨立军
二〇一八年七月二十三日
法官助理 王国强
书 记 员 刘 磊