黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑03民终594号
上诉人（原审被告）：杜威，男，1986年12月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区西山委*组。
委托诉讼代理人：高翠琴，鸡西市鸡冠区法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杜辉，女，1964年10月8日出生，汉族，鸡西橡胶厂退休职工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区南岗文苑*号楼*单元***室。
被上诉人（原审原告）：潘丽娜，女，1964年7月23日出生，汉族，鸡西市科学技术局办公室主任，住黑龙江省鸡西市鸡冠区红旗10号楼5单元201室。
委托诉讼代理人：李瑛，黑龙江云众律师事务所律师。
原审被告：黑龙江保时房地产开发有限公司（以下简称保时公司）住所地黑龙江省哈尔滨市动力区健康路58号。
法定代表人：战国庆，董事长。
上诉人杜威因确认合同效力纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜威的委托诉讼代理人高翠琴、杜辉及被上诉人潘丽娜的委托诉讼代理人李瑛到庭参加诉讼。原审被告黑龙江保时房地产开发有限公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜威上诉请求：1、撤销原判，驳回原审原告的诉讼请求。2、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案被告应是保时公司、赵文胜，而不应是上诉人王鑫。2、一审法院认定事实不清，证据不足，一审开庭时保时公司李恒福、赵文胜、陈洪杰、杜辉，没有参加诉讼，本案的重要事实无法查明，公安机关的询问笔录内容是否属实，无法核实。3、一审认定赵文胜将抹账房屋出卖给被上诉人符伟是错误的。4、一审认定上诉人持有的房屋购销合同不具有买卖车库的真实意思表示，恶意串通是错误的。5、一审程序违法，一审不应以公告方式向保时公司送达，应当向保时公司的代理人陈洪杰送达开庭传票。6、一审判决适用法律错误。
潘丽娜辩称，被上诉人认为一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
保时公司未答辩。
潘丽娜向一审法院起诉请求：1、确认原告潘丽娜与被告保时公司签订的房屋购销合同有效；2、确认被告杜威与被告保时公司签订的房屋购销合同无效；3、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1.原告提交证据一，房屋购销合同及收据，证实原告是初始所有人并且具备主体资格。被告杜威有异议，认为原告提交的房屋购销合同上标注抹账，原告与被告保时公司不存在买卖关系，被告杜威购买该房屋时间在先，该证据不能证明原告的证明目的。房屋购销合同不能证明物权，本院对证据本身及原告具有诉讼主体资格的证明目的予以确认；2.原告提交证据二，物业管理合同1份、业主入住验收单1份、装饰装修管理协议1份，证实原告是实际所有人，从2009年6月至今交纳了全部房款，占有和使用该房屋，交纳了供热费、物业费等各项费用。被告杜威有异议，认为不能证明原告是房屋所有人。该证据能证明原告占有使用该房屋，对该事实本院予以确认，对其他证明目的，无证据佐证，本院不予确认；3、被告提交的证据一，申请法院调取的杜威于2008年6月28日与被告保时公司签订的房屋购销合复印件1份及收据复印件1份，证实被告杜威与被告保时公司就本案争议的车库存在真实的买卖合同关系，该合同签订的时间早于原告潘丽娜提供的购销合同时间，该合同具有优先效力，且已履行完毕。原告有异议，认为杜威与被告保时公司是抵押关系，不是买卖关系。杜辉、陈洪杰、赵文胜在公安机关的询问笔录证实，该合同并不是真实的买卖合同，是李恒福、赵文胜向杜辉借款，出具给杜辉的抵押担保手续，该合同是抵押担保的内容，对被告的证明目的，本院不予确认；4、被告提交证据二，房屋所有权证复印件1份（原件在房产局）、完税证明复印件1份、维修资金票据复印件1份、新建商品房手续费复印件1份、房屋他项权证复印件1份，证实被告杜威购买的车库于2014年11月5日办理房屋初始登记，并已取得了房照，交纳了各种税费。该房屋产权来源是买卖，在鸡西市区农村信用合作联社鸡冠信用社（以下简称信用社）办理了抵押贷款，于2014年11月7日办理了抵押登记。原告有异议，认为该证据不能证明被告取得的房照合法有效。该组证据中新建商品房手续费复印件经本院核实与原件不一致，本院不予确认，其它证据与双方当事人的陈述相印证，经本院核实与原件一致，对其它证据真实性本院予以确认，但对房屋产权来源是买卖，被告合法取得房照的证明目的，本院不予确认；5.原告申请法院调取陈洪杰在公安机关的卷宗，证实被告保时公司明知房屋已经出售给原告，恶意将房屋卖给杜威，套取国家贷款，并伙同杜威欺骗原告和银行。主要内容有：2016年5月9日王玉红的询问笔录记载：“问：你与杜辉是什么关系？答：亲属关系，我是杜辉外甥女。问：鸡冠区南岗7号楼负一层18号车库的户主是谁？答：是我。问：户主为什么是你？答：因为杜辉向我借过钱，欠我钱，杜辉想让我放心借给她的钱，杜辉就把该车库的房产证落到我的名下。问：现在该车库的状态？答：办理贷款了，房产证抵押给银行了。问：用谁的名？答：我的名。问：杜辉借你钱是否有借条？答：有借条，后期杜辉将钱还我了，我把借条撕毁了。问：该车库实际是谁的？答：实际是杜辉的。”对该笔录，原告无异议，被告杜威有异议，认为该车库与本案争议的车库不具有关联性。2015年5月8日许平的询问笔录记载：许平与杜辉系夫妻关系，2014年6月中旬，杜辉让许平去找陈洪杰办理房照，许平找了两次，陈洪杰推脱不办，同年9月，杜辉给许平一个纸袋，告诉许平里面有办房照的手续及钱款，并告诉许平赵文胜与陈洪杰沟通好了，拿钱和办房照手续找陈洪杰办理房照。许平找到陈洪杰，在陈洪杰的车里把纸袋交给陈洪杰。顶账车库是杜辉放贷给赵文胜，赵文胜还不上钱，用车库抵的欠款。纸袋里的钱是办房照的费用及陈洪杰办事的好处费。房照办下来后，杜辉在信用社办理贷款。贷款用了许平、杜辉侄子杜威、杜辉外甥女小红的房照，听杜辉说贷款给赵文胜用了。对该笔录原告无异议，被告杜威对其本身无异议，但认为赵文胜还不上欠款，将车库抵给被告杜威。2015年11月19日、23日赵文胜询问笔录记载：鸡冠区南岗组团6、7、8号楼开发商是李恒福，李恒福挂靠黑龙江保时房地产开发有限公司，赵文胜是建筑商。李恒福欠赵文胜工程款，将南岗组团7号楼8号车库抹账给赵文胜，赵文胜卖给潘丽娜，潘丽娜将房款交给赵文胜，赵文胜领潘丽娜到李恒福处，会计郭冬梅开具购房合同和收据。李恒福、赵文胜缺资金，赵文胜通过朋友认识杜辉，向杜辉借款80万元，每月三分利，李恒福用了50万元，赵文胜用了30万元。李恒福给杜辉开了8个房屋购销合同和收据做抵押，钱一直没还。2014年9月，鸡冠区南岗组团6、7、8号楼开始办房照，杜辉打电话说要办照，陈洪杰让赵文胜给杜辉证明一下，否则不给办。赵文胜到矿总院附近的一个门市房，杜辉和两个女子在场都说是陈洪杰让赵文胜写承诺书，否则不给办房照。赵文胜问怎么写，其中一个女子说陈洪杰说让这样写（承诺将鸡冠区南岗组团6号楼负一层6号车库抹给杜辉，将6号楼22号、23号车库抹给杜威，7号楼8号车库抹给王鑫，17号楼9号车库抹给许平），赵文胜借了杜辉的钱没还，杜辉有李恒福当年出具的原始票据，就写了承诺。潘丽娜买车库多年，写承诺时没对上号。陈洪杰知道杜辉通过赵文胜借钱给李恒福。2015年12月17日赵文胜询问笔录记载：赵文胜抵押给杜辉三个车库，2014年8月中旬，杜辉找到赵文胜说要办房照，陈洪杰不给签字，赵文胜找陈洪杰，陈洪杰没有答应，赵文胜告诉陈洪杰三个车库当时是李恒福开具的房票，赵文胜没钱还杜辉，让杜辉给陈洪杰表示表示，陈洪杰同意。赵文胜电话告诉杜辉给陈洪杰拿点钱表示表示，几天后杜辉告诉赵文胜陈洪杰签字了，房照办完了。赵文胜借杜辉340万元，三分利息，已付利息40万元左右，本金未还。2015年12月29日赵文胜询问笔录记载：赵文胜向杜辉借款，其中80万元用南岗组团8个车库抵押，每个车库抵押借款10万元。这8个车库是李恒福抹账给赵文胜的。杜辉有一次要去看车库，赵文胜顺嘴说都租出去了。2014年9月，政府通知可以办房照，保时公司委托陈洪杰处理，杜辉让赵文胜还钱，或者办房照，赵文胜还不上钱，拿杜辉车库的手续找陈洪杰办理了2个车库的房照手续，杜辉还让办房照，赵文胜听说办房照得给陈洪杰拿钱，找到陈洪杰说让杜辉给表示表示。2014年11月初，杜辉告诉赵文胜准备3万元钱和三套车库的手续，叫赵文胜去送给陈洪杰，赵文胜说有事没去。事后听杜辉说让许平送去的，陈洪杰收了钱，把手续给出了。杜辉给陈洪杰的3万元钱是好处费。这8个车库是抵押借款。对赵文胜的上述笔录，原告无异议，被告杜威有异议，认为争议车库不是抵押，是买卖。几个笔录有矛盾，赵文胜未出庭，陈述不属实，事实是2008年2月末3月初，保时公司和赵文胜借款80万元，在还不上钱的情况下于4月份变成房屋买卖，用欠款冲抵买卖房款。2015年12月28日郭冬梅的询问笔录记载：郭冬梅从2006年至2009年在李恒福挂靠的保时公司担任会计，李恒福是开发商，挂靠保时公司，开发南岗组团小区。陈洪杰在李恒福挂靠的保时公司担任副经理。郭冬梅负责开具房票，所有房票都是李恒福让开的。每人就开具一套房票，并在售楼分配图上登记。没有重复开房票的情况。潘丽娜、符伟在赵文胜手里买的南岗组团6号楼22号、7号楼8号车库，郭冬梅给开的房票。赵文胜是建筑商，李恒福把车库顶账给赵文胜，告诉郭冬梅赵文胜向外卖车库时，给开房票。保时公司公章在李恒福处，李恒福给郭冬梅的房票都是盖完公章的。公章内容是“黑龙江保时房地产开发有限公司账务专用章（1）”，因为是挂靠，公章上有（1）。郭冬梅不认识杜辉，没给王鑫开过购房合同。对郭冬梅的询问笔录，原告无异议，被告杜威有异议，认为郭冬梅陈述不属实，在2008年6月28日保时公司给被告杜威出具了购房合同和收据，原告的合同章是假的，带有1的字样是挂靠的，没有经过保时公司许可，保时公司是不带有1的字样，应以房产局产权处被告保时公司出具的公章为真实的公章，可见原告所称与事实不符。陈洪杰2015年11月3日询问笔录记载：陈洪杰没参与鸡冠区南岗组团开发建设，开发商是李恒福，李恒福挂靠保时公司开发南岗组团。2007年10月开发建设，2009年5月入户，李恒福2009年6月末不知去向，陈洪杰在李恒福处工作，帮助协调建设局等部门。2014年8、9月份，市领导找到陈洪杰让其负责协助给居民办理房产登记，陈洪杰雇了刘艳杰、刘晓梅给该地居民办理房产登记事宜。业主提供购房合同和收据，陈洪杰在房产局拿到房屋测绘图，收回业主的购房合同和收据，重新给业主开具办房照手续，上面加盖保时公司公章和法定代表人战国庆的名章、陈洪杰的名章，业主拿着这个手续，就可以到房产局办理房照。2009年陈洪杰就有保时公司的公章和战国庆名章，保时公司对陈洪杰有委托书。收取上来的购房合同和收据不知道哪去了。办房照时没有到公安机关查看楼房的原始账。潘丽娜说她手里有一个车库的购房合同和收据，但是因房照已办给他人，陈洪杰表示没有办法，认为对方有正规手续，是先来办理的。原告对该笔录有异议，认为不真实。被告无异议。2015年11月20日陈洪杰询问笔录记载：陈洪杰不知道杜辉借给李恒福和赵文胜钱的事，杜辉办房照时，让赵文胜写承诺书是因为赵文胜办事不准。凡是赵文胜抹账的购房合同上都写着赵文胜抹工程款，这是李恒福让会计写的。不知道潘丽娜入户使用车库几年。对该笔录原告无异议，被告有异议，认为车库谁入户归谁使用，不符合法律规定。2015年11月23日陈洪杰询问笔录记载：杜辉在办理房照时，没有更过名，不存在更名收费情况。对该笔录原告有异议，认为与赵文胜、许平笔录相矛盾。被告杜威有异议，认为3万元是开发公司计算出来的各种费用，多退少补。2015年12月16日8时33分陈洪杰询问笔录记载：杜辉手里的购房合同是谁的名字记不清了，应该是杜辉的名字。杜辉手里购房合同和手续是购房还是借款，赵文胜应该知道。对该笔录，原告与被告杜威无异议。2015年12月16日9时52分陈洪杰询问笔录记载：陈洪杰不认识许平，没收过3万元钱。听赵文胜说杜辉当时是房贷给赵文胜，赵文胜还不上钱，就用三个车库顶账给杜辉。对该笔录原告认为陈洪杰收取许平3万元好处费，恶意将房屋出售。被告杜威有异议，认为保时公司还不上借款以房顶账，不是借款抵押。2015年12月17日、30日陈洪杰询问笔录记载：李恒福拖欠赵文胜工程款，就用一部分车库抹账给了赵文胜，赵文胜当时也缺资金，就借杜辉钱，并用抹账车库抵押。之后，李恒福涉嫌犯罪跑了，2014年9月，政府协调相关部门给南岗组团房屋办理房照，杜辉拿7个车库的手续找陈洪杰办房照，杜辉知道这7个车库赵文胜已销售了。杜辉让陈洪杰办理房照，陈洪杰知道杜辉手里的车库已被赵文胜出卖，就让杜辉找赵文胜写承诺书，承诺将这些车库顶账给杜辉，赵文胜出具了承诺书后，陈洪杰第一次给杜辉办理两个车库的房照手续，第二次赵文胜找陈洪杰，又办理两个车库的房照手续，2014年11月初的一天，赵文胜打电话让陈洪杰把剩余的车库给杜辉出办房照手续，杜辉给拿3万元好处费，陈洪杰同意，之后收取许平送来的3万元钱，为杜辉出具了三个车库的办理房照手续，只记得其中一个车库是南岗组团7号楼18号车库。听赵文胜说杜辉办理7个车库的房照是着急贷款。让赵文胜写承诺书是因为知道他有重复抵押、销售行为，将来出问题，拿承诺书让赵文胜负责。对上述笔录，原告无异议，被告有异议，认为许平不存在行贿的行为，是正常交纳各种费用，车库不是抵押。2015年5月8日11时、5月8日13时28分杜辉询问笔录记载：“2008年具体时间记不清了，当时我放给赵文胜钱，三分利息，同年赵文胜还上利息用两个车库顶账我利息了，当时赵文胜找南岗组团开发商给我开了两个车库的房票，2010年赵文胜也是因还不上我利息了，用15号车库抵我的利息，同时找南岗组团的开发商给我开了15号车库的房票。在2014年9月份南岗组团的负责人陈洪杰通知我去办房照，这三个车库我爱人去找陈洪杰两次都没有给签字，一直也没有办下房照，房照没有办下来我就去工地找的赵文胜，我跟赵文胜说这房子是你给我的，房票上也是我的名字，为什么不给我办理房照，我不管你与陈洪杰怎么弄，必须让我把房照办下来，要你就还我钱，我跟赵文胜说给他三天时间，要不就赶紧还我钱。第二天我又去工地找的赵文胜，问他事情办理的怎么样了，赵文胜告诉我一个车库给陈洪杰拿壹万元好处费，带齐房票手续去找陈洪杰，告诉陈洪杰，赵文胜让来找的，陈洪杰就知道是怎么回事了。同时他把陈洪杰电话号告诉我，之后我就回家取了叁万元钱，把相关手续和叁万元钱装进材料袋里，让我爱人许平带着材料袋去找陈洪杰，同时我把陈洪杰电话号告诉我爱人许平，下午许平告诉我已经把材料袋给陈洪杰了。隔一天我爱人跟我说陈洪杰给他打电话让去取陈洪杰签过字的房票，之后我去找陈洪杰取的房票，去房产办理的房照。”“问：为什么要给陈洪杰拿钱？答：赵文胜告诉我说那是给陈洪杰的好处费，不给拿钱陈洪杰不给签字，房照就办不下来，没有办法我才给拿了这叁万元的好处费。”“办下的房照办理贷款了，在鸡西市农村信用联社，贷款出来的钱都让我还亲属了。”“问：你放给赵文胜多少钱？答：一共壹佰柒拾万元，加上利息共计叁佰肆拾万元。”2015年5月8日14时21分杜辉询问笔录记载：“2008年7月初，黑龙江保时房地产开发有限公司开发商李鸿福向我借款贰拾万元（三分利息），李鸿福和我说好两个月还款，过两个月之后，李鸿福和我说钱在用两个月，在11月末李鸿福和我说没有钱还，我就和李鸿福说可以用你开发的车库顶账，当时李鸿福同意了，在12月初李鸿福给我开的鸡冠区南岗7号楼负一层18号车库、19号车库的房票，李鸿福欠我的贰拾万欠款两清了。”“问：鸡冠区南岗7号楼负一层18号车库是否在赵文胜手里买的？答：不是，是李鸿福那顶账买的。”2015年11月5日杜辉询问笔录记载：“我有7个车库，其实是八个，有个车库的产权证让他人办走了。我在2008年时，鸡冠区南岗组团6、7、8号楼的开发商李恒福通过朋友找到我，向我借款，约好每月3%的利息，我当时贷款五十万元给李恒福，我交给李恒福现金五十万元，李恒福用他开发的鸡冠区南岗组团6、7、8号楼的五个车库作抵押，当时给我开了购房合同和收款收据，每个车库十万元，后来，鸡冠区南岗组团6、7、8号楼的建筑商赵文胜又找我借款，我借给赵文胜三十万元，也是每月3%的利息，赵文胜给我开了三个车库的购房合同和收据，就这样，我就有了这八个车库的手续，开完手续以后，我想先把车库占上，李恒福说等以后有钱还给你钱，不给你车库，你别占车库，我当时也不想要车库，就想等李恒福卖出楼房以后还我钱，到了2009年春节以后，李恒福就不付给我利息了，后来我就联系不上李恒福了，听说他跑了，我到车库一看，车库门都锁着的，我也进不去，没办法我就一直等，到了2014年9月份，我听说鸡冠区南岗组团6、7、8号楼可以办理房照了，我就去找陈洪杰办了房照，办了七户房照，后来还有一户，陈洪杰把手续已经办给其他人了。这八个车库有我名字，还有我侄儿杜威的名字，还有我外甥王鑫、王玉红的名字，手续都是我去办的。我记得有7号楼的18、19、15、8，6号楼的22、23、6号车库。”“问：李恒福和赵文胜开给你的八个车库是抵押借款还是销售给你？答：是抵押借款，我当时是想要钱，不想要车库。”“我用这七户车库在鸡西农村信用社贷款105万元，我用这笔贷款在哈尔滨市哈西购买了一套住房。”“问：你的这七个车库有人在用你知道吗？答：我知道有人在用，我以为车库被开发商出租了。”2015年11月20日杜辉询问笔录主要内容记载：“赵文胜通过朋友找的我，……我记得给完钱，说是李恒福用五十万，赵文胜用三十万，他们俩都给我打了欠条，过了几天赵文胜把八个车库的手续给我送过来了，我把欠条还给了他。李恒福和赵文胜说是抵押，不给我车库，我借给他们钱之后的两三个月时，车库建好时，我给李恒福打电话到时还钱，我也不想要车库，一个车库十万元在当时我觉得贵。”“问：你在办八个车库房照时，你是否知道这八个车库被卖给他人了？答：我不知道，但是我怀疑过。我去过物业，物业让我找开发商，我去找陈洪杰，找不到，我也去看过车库几次，车库都关门，我也没见到人。”“问：你在2009年末得知李恒福不知去向到2014年10月办房照，这近五年的时间里你为什么不入户车库？答：我没有钥匙，也知道车库被他人使用，开始我以为车库被出租了，后来我也怀疑被卖给他人了，我也知道南岗组团的6、7、8号楼这里的事很乱，但是我想我有李恒福给我开的购房合同和收据，我就不管这些，不管车库是被卖了也好，被租了也好，我就等办房照时，我把房照办下来就行。”“问：你为什么找赵文胜出证？答：我没想找，是陈洪杰让我找的。问：赵文胜写承诺书的事你知道吗？答：我不知道，我没有见过。”2015年12月29日杜辉询问笔录记载：“问：是否有抵押？答：是抵押借款，用八个车库做的抵押，每个车库10万，保时房地产开发商的郭会计给我开的发票和收据做的抵押。问：这八个车库的情况你说一下？答：鸡冠区南岗组团7号楼8号、15号、18号、19号车库，6号楼1号、6号、22号、23号车库。问：你是怎么办理房照的？答：赵文胜借我钱后就还不上钱了，当时车库因为开发商李恒福跑了，也办理不了房照。2014年9月份，我听说南岗组团开始办理房照了由陈洪杰负责，我去保时房地产开发有限公司售楼处找陈洪杰，陈洪杰说得交钱，我说凭什么交钱，陈洪杰说改名费，我没有交，我俩就争吵起来，陈洪杰也没有给我办。……最后陈洪杰给我办理了两个车库的手续。2014年下旬,我找赵文胜让他去找陈洪杰给我办理房票,赵文胜找陈洪杰给我办理了两个车库的房票,我问剩下的车库怎么办?赵文胜说你也不给陈洪杰拿钱,我也办不了。之后，赵文胜告诉我说陈洪杰把6号楼1号车库房照办出去了，我就着急，找赵文胜问怎么办，赵文胜说你给陈洪杰一个车库拿壹万元好处，陈洪杰就给办了。2014年11月初的一天，我就把三个房票和三万元钱装在一个纸制的灰色档案袋里叫我丈夫许平去送给陈洪杰。当天下午许平告诉我已经把东西给了陈洪杰，隔了一天许平说陈洪杰给他打电话说叫他取手续，我就去取的手续。问：为什么没有入户？答：我认为是抵押借款合同，也就没有入户。问：为什么你之前说的有和今天说的不致？答：我今天说的都是实话，之前有些事我没记清，可能说错了。”2016年1月8日杜辉询问笔录记载：“问：办理了哪几个车库？答：第一次办理了2个车库的房票，是7号楼15号车库、18号车库。第二次办理了2个车库的房票，是6号楼6号车库、7号楼19号车库。第三次是办理了6号楼22号车库、23号车库，7号楼8号车库。问：你为什么在第4次询问笔录中说第一次去找陈洪杰办理车库房票有7号楼19号车库？答：我记错了，现在我都想起来了。”对杜辉上述笔录原告无异议，被告杜辉对2016年1月8日笔录无异议，对其他笔录有异议，认为不存在抵押借款，杜辉陈述的内容与本案争议的事实不具有关联性。2015年10月27日潘丽娜询问笔录记载：“问：你说一下事情的经过？答：我在2009年6月从鸡冠区南岗组团6、7、8号楼的建筑商赵文胜处购买了三个车库，分别是6号楼的21、22号车库，7号楼的8号车库，当时的会计郭冬梅给我办的手续，郭冬梅给我开的正规购房合同和购房收据，一个车库是13万多，款一部分交给赵文胜了，一部分由郭冬梅代收了，交完款以后，我们就入户了，车库一直使用到现在，由于鸡冠区南岗组团6、7、8号楼的房照一直不能办理，直到2014年的10月份，我听说鸡冠区南岗组团6、7、8号楼可以办理房照了，办理手续的地点在鸡冠区康乐街的一个门市房，我和我哥哥潘立涛一起来到了那，陈洪杰和两个女的在那，陈洪杰说先不办车库，先办住宅，让我们等等，过了一个星期左右，我们家车库的邻居告诉我家亲属说，让我们赶紧去看看，说我们的车库可能被别人把房照给办出去了，我们一听赶紧来到市房产局，发现6号楼的22号车库正在办，维修基金等都交完了，我和我哥马上去找陈洪杰，说了这个情况，出示我们的手续，陈洪杰告诉他手下的那个女的从新给我开了办理房照的手续，把对方一个姓孟的，把他交的维修基金的票子给了我，我把四千多的维修基金交给了那个女的，后来我哥去办了6号楼的21号车库的房照。我当时问陈洪杰我的6号楼22号车库和7号楼的8号车库为什么把房照办给了他人，我说陈哥你明知这两个车库都是我的，陈洪杰说他不知道，他没在，对方也是真票据来的，其中一个女的说人家也是拿着原始票子来的，谁拿票子来我就给谁开。我花好钱买的车库并且已经使用了五六年了，现在房照却让陈洪杰办给别人了，我今天来告陈洪杰诈骗。问：赵文胜当年卖给你车库时，他是怎么说的，车库是怎么来的？答：赵文胜是鸡冠区南岗组团6、7、8号楼的建筑商，他说是开发商顶账他的，李恒福欠他的建筑施工费。问：你还有需要补充说明的吗？答：我补充一点，6号楼21、22号车库和7号楼8号楼车库，对方在办理完房照以后当天就在信用社抵押贷款了，我觉得这很可疑。”对该笔录，原告无异议，被告杜威有异议，认为保时公司与原告不存在买卖关系。陈洪杰在公安机关提交的授权委托书复印件，内容：“黑龙江保时房地产开发有限公司于2008年经鸡西市政府和职能部门批准，在鸡西市鸡冠区南山地区开发建筑了南岗组团6#、7#、8#楼，在建筑中因经理李恒福尚欠市政府各项规费和税金，同时尚欠民间借贷款数百万元，现该楼已交付使用，李恒福下落不明，造成了债权人起诉我公司的多起民事赔偿案件和去市政府上访告状的混乱局面。给我公司带来了极大的影响。为减少给市政府各级领导带来的不必要的工作压力，稳定社会和谐秩序，给百姓减少经济损失，考虑到我公司地址在哈尔滨市，债权人起诉和法院审理案件有极大的不方便之处。为此，委托陈洪杰在鸡西市代理我公司参加法院对案件的审理和执行。凡是陈洪杰代理的案件盖有我公司字样的公章均予以承认，但陈洪杰不得做为其他使用，经陈洪杰同意委托生效。”黑龙江保时房地产开发有限公司关于鸡西项目部公章、财务章封存使用的协议书复印件，内容:“黑龙江保时房地产开发有限公司公章1：壹枚、黑龙江保时房地产开发有限公司财务章1：壹枚。封存于鸡西项目部财务保险柜中，钥匙由总部保存。2、在鸡西项目部使用该公章与财务章时，与总部联系，不得影响生产。”承诺书复印件，内容：“2008年为黑龙江保时房地产开发有限公司建设南岗组团开发项目进行施工建筑，因开发公司不能及时给付工程款，用车库顶账做工程款给我，这些车库我也卖出顶借款，现在办理房照，我同意将6#楼负一层22#、23#车库抹给杜威，将7#楼负一层8号顶给王鑫抵账，将6#楼6号抹给杜辉，7#楼19号抹给许平抵账。请开发公司给出办照手续。如出现问题由我本人处理。承诺人：赵文胜2014年9月23日”对上述证据，原告对承诺书有异议，对其他证据无异议。被告杜威无异议。对本院调取的公安机关的卷宗中，能够相互印证的潘丽娜购买赵文胜抹账房屋、李恒福、赵文胜向杜辉借款80万元，出具8份房屋购销合同抵押及杜辉办理房照的过程等事实，本院予以确认，对原告其他证明目的，无证据佐证，本院不予确认。李恒福挂靠被告保时公司开发南岗组团房屋，欠建筑商赵文胜工程款，将争议房屋抵债给赵文胜，赵文胜将房屋卖给原告潘丽娜，并联系李恒福为原告潘丽娜出具房屋购销合同。2009年6月15日，被告保时公司为原告潘丽娜出具房屋购销合同，合同约定“房屋坐落南岗6号楼1单元负一层22号、产权性质私产、用途车库、建筑面积45.45平方米；1、销售面积以竣工后建筑面积为准预计结算单价元/平方米,总金额136740元。……4、违约责任：1、甲方要按国家规定的质量标准按期向乙方交付房屋，因故延期交付使用，甲方应按银行固定资产投资贷款利率支付乙方延期利息。2、甲方因故未履行合同，应退还全部预付款，双倍返还定金并按银行固定资产贷款利率向乙方支付利息……”。合同落款处加盖被告保时公司公章及战国庆名章,合同上方标注有“赵文胜工程款抵车库”的字样。原告当日全额交付房款136740元，被告保时公司出具收据，2009年6月，被告保时公司将车库交付原告，原告占有、使用、管理该车库至今，但未办理产权证照。
另查：2008年李恒福通过赵文胜向杜辉借款50万元，赵文胜向杜辉借款30万元，二人共向杜辉借款80万元，双方均约定每月三分利息。李恒福出具南岗组团5份车库的购销合同和收据、为赵文胜出具南岗组团3份车库的购销合同和收据，抵押给杜辉作担保。2009年李恒福不知去向，李恒福、赵文胜未偿还杜辉欠款80万元。2014年杜辉得知南岗组团的房屋由陈洪杰负责办理房照，杜辉找到陈洪杰，陈洪杰知道杜辉手里的房屋购销合同中的车库已被出售，就让杜辉找赵文胜出证明，赵文胜于2014年9月23日出具承诺书，内容：“2008年为黑龙江保时房地产开发有限公司建设南岗组团开发项目进行施工建筑，因开发公司不能及时给付工程款，用车库顶账做工程款给我，这些车库我也卖出顶借款，现在办理房照，我同意将6#楼负一层22#、23#车库抹给杜威，将7#楼负一层8号顶给王鑫抵账，将6#楼6号抹给杜辉，7#楼19号抹给许平抵账。请开发公司给出办照手续。如出现问题由我本人处理。承诺人：赵文胜”陈洪杰第一次为杜辉出具了7号楼15号、18号车库的办理房照的手续，第二次赵文胜找到陈洪杰为杜辉出具了6号楼6号车库、7号楼19号车库的办理房照的手续，之后陈洪杰不再出具手续，杜辉得知自己手中的一个车库已被陈洪杰把办理房照的手续开给他人后，找到赵文胜，赵文胜告诉杜辉给陈洪杰每个车库拿1万元好处费，3个车库拿3万元，杜辉同意，让丈夫许平拿3万元钱及6号楼22号、23号车库，7号楼8号车库的房屋购销合同、收据找陈洪杰，陈洪杰收取3万元钱款和三个车库的房屋购销合同、收据，为杜辉重新出具了办理房照的手续，陈洪杰重新出具的房屋购销合同及收据上的购房人分别为杜辉、许平、杜威、王鑫、王玉红，许平系杜辉的丈夫，杜威系杜辉的侄子，王鑫系杜辉的外甥，王玉红系杜辉的外甥女。杜辉用陈洪杰出具的房屋购销合同及收据到房产部门办理了7个车库的房照，房照上所有权人分别为杜辉、许平、杜威、王鑫、王玉红，办理产权证照的费用均是杜辉交纳。本案争议车库房照办在了杜威名下。杜辉用7个房照到信用社办理了抵押贷款。杜辉在公安机关称贷款用于偿还欠款及购买房屋。
一审法院认为，李恒福挂靠保时公司开发南岗组团房屋，李恒福与赵文胜存在债权债务关系，将本案争议房屋抹账给赵文胜，在赵文胜将抹账房屋出卖给原告时，赵文胜联系李恒福，由保时公司为原告出具房屋购销合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且原告已交付房款，保时公司将车库交付原告占有、使用和管理至今，双方已履行各自应承担的主要义务，虽未办理产权登记，但不影响合同效力，应认定为该买卖合同已成立并生效。该合同自成立时起即具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。被告杜威持有的房屋购销合同，双方当事人并不具有买卖车库的真实意思，其实质是李恒福、赵文胜向杜辉借款进行的抵押，买卖协议是抵押担保的内容。陈洪杰明知车库已出售他人，在收取杜辉好处费后为杜辉出具了办理房照的手续，手续办在杜威名下，杜辉亦知道该车库有人使用，但不去了解是否出卖，因李恒福不知去向而产生将抵押物办理房照的意思，由此证实被告杜威并未善意取得房屋所有权，被告保时公司为杜威出具的房屋购销合同侵犯了原告的合法权益，符合合同法第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，双方签订的合同无效。依照《中华人民共和国民法通则》五十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告潘丽娜与黑龙江保时房地产开发有限公司于2009年6月15日签订的房屋购销合同有效；
二、被告杜威与黑龙江保时房地产开发有限公司于2008年6月28日签订的房屋购销合同无效；
三、驳回原告潘丽娜要求确认抵押无效的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交赵文胜证言复印件一份、光盘一张，产权调换协议书复印件一份，刘宝全在公安机关的询问笔录复印件一份，三份证据均是复印件，且证人不能出庭作证，无法反映证据的真实性，三份证据均无其他旁证佐证，本院不予确认。二审查明的其他事实与一审法院查明认定的事实一致。
本院认为，关于“上诉人、被上诉人分别与原审被告保时公司签订的房屋购销合同是否有效”的问题。被上诉人潘丽娜与保时公司签订合同的时间为2009年6月15日，合同签订后，潘丽娜对争议房屋使用至今，上诉人认为2014年10月份在办理房照时才知道案涉房屋被保时公司出卖给被上诉人，该辩称理由不符合生活常理。且上诉人、被上诉人对许平于2015年5月8日在公安机关询问笔录中的陈述均无异议，该笔录可以证实陈洪杰在收取杜辉好处费后，于2014年11月5日为杜辉出具了办理房照的手续，上诉人认为公安机关的询问笔录不能作为认定案件事实的依据，对其主张上诉人没有证据加以佐证。保时公司为上诉人潘丽娜出具的房屋购销合同侵犯了被上诉人的合法权益，上诉人杜威办理的房屋所有权证照属非善意取得，其与保时公司的行为符合《合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，故上诉人杜威与保时公司签订的房屋购销合同无效。
综上所述，杜威的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杜威负担。
本判决为终审判决
审判长 侯广东
审判员 赵福军
审判员 武建明
二〇一八年一月十二日
书记员 董金雪