福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6376号
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建天天菜篮子股份有限公司，住所地：福州市鼓楼区洪山镇洪甘路9号洪山防洪堤商品房1#、2#楼连接体地下1层03商场。
法定代表人:洪辉,公司董事长。
委托诉讼代理人：郭子洋，福建三山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州好多多商贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇洪甘路9号洪山防洪堤商品房1#、2#楼连接体地下1层03商场。
法定代表人：张梅，执行董事。
委托诉讼代理人：曹建平，该公司副总经理。
原审被告：曾碧霞，女，汉族，1975年11月10日出生，住福州市仓山区。
上诉人福建天天菜篮子股份有限公司（以下简称菜篮子公司）因与被上诉人福州好多多商贸有限公司（以下简称好多多公司）、原审被告曾碧霞房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
菜篮子公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、六项；2.改判为确认菜篮子公司与好多多公司之间的租赁合同已经解除，好多多公司向菜篮子公司返还押金375000元；3.本案诉讼费由好多多公司承担。
事实和理由：一、一审法院事实认定错误。一审法院认为至起诉时菜篮子公司一直占有讼争房产是错误的。菜篮子公司早在接到拆迁通知，场所周围建立起围挡时便已经离开该场所。好多多公司应向法院提交菜篮子公司还在控制并将讼争房产作为经营场所的证据，但其无法提供，正是因为当时菜篮子公司已经撤离。一审法院认为菜篮子公司与第三方签订了《业务托管协议书》，便是讼争房产依然可以作为经营场所使用的观点是错误的。正是因为该场所无法使用，其才将业务托管给不在该场所的其他单位。好多多公司已经失去对讼争房产的权利，其作为承租人，应向法院出具其与房屋所有权人之间的租赁协议以及该房产的房产证。一审法院未进行核查便认定租赁协议合法有效，是错误的。菜篮子公司并未违约，本案合同解除系因征收的不可抗力所致，好多多公司应当返还押金375000元。
二、一审法院法律适用错误。一审适用《福州市城市房屋拆迁管理办法》第五条认为好多多公司对讼争房产享有占有利益，但该条是规定应当保障被拆迁户的居住权利，针对的是住房而非经营场所。征收决定中确定征收补偿签约期限至2017年1月6日，如果认为该期限后好多多公司仍保有房屋权利，显然与政策相悖。即便菜篮子公司确实存在违约，讼争房产周边已经建立围挡，使得做配送业务的菜篮子公司举步维艰。实际上讼争房产的发电机房已经被拆除，使得讼争房产完全失去使用价值，这也侧面反映出菜篮子公司不会继续逗留讼争房产。对于租金的减免，一审判决仅从每月15万元减至每月13万元，减免额度过小。一审法院关于违约金的法律适用错误。租赁协议中约定了押金为375000元，如提前解除协议另付折旧费150万元。提早停止使用，减少机器使用时间，反而需要多支付折旧费，显然与常识不符。该部分折旧费加上押金，使得本案违约金高达1875000元。一审法院未对畸高的违约金进行审查和减免，使得最终判决中违约金远高于在菜篮子公司存在违约情况下好多多公司受到的租金损失。若该150万元折旧费不算违约金，而属于好多多公司实际损失，其也没有提交相应的证据。
好多多公司辩称，一、双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。二、菜篮子公司直到2018年3月初还占有租赁商场，至诉讼期内双方还未办理房屋和设备移交书面手续。《租赁合同》第二条第四项约定：“合同签订后，未经双方协商书面同意，不得以任何理由解除本合同”。因此，菜篮子公司至少在这期间依然实际控制着讼争房产并经营，双方的租赁合同依然有效。三、业务托管是其企业的经营行为，与房屋租赁没有关系，不能作为其不交房租的理由。何况讼争房产至今没有拆迁，整座建筑完好如初，所拆的部分只是外围的违章搭盖部分，配电室在商场内并未拆除。道路依然通畅，诉争房产依然能够进行商业经营，合同可以继续履行，菜篮子公司认为租赁合同自征收通知之日因不可抗力而自动解除，无事实和法律依据。四、好多多公司与房屋所有权人之间的合同在诉讼期间依然有效，直到2018年9月3日才与房屋所有权人王怀永签订了终止合同的协议书。五、《租赁合同》明确约定了违约责任，租赁押金和设备折旧和损失费，一审判决是合法正确的。六、根据《租赁合同》约定，菜篮子公司拖欠租金应按每日5%计付违约金（滞纳金）。现滞纳金计算调整为每月按2%计算，菜篮子公司应支付给好多多公司滞纳金300000元。
曾碧霞陈述意见同菜篮子公司。
好多多公司向一审法院起诉请求：1.菜篮子公司支付拖欠租金1833700.72元（拖欠租金从2016年7月至2017年11月）；2.没收被告租赁押金375000元；3.菜篮子公司支付滞纳金300000元；4.菜篮子公司赔偿设备折旧费150万元；5.终止双方租赁合同，菜篮子公司完好交付租赁设施设备并搬出租赁场所；6.本案诉讼费由菜篮子公司承担。
菜篮子公司向一审法院提出反诉请求：1.确认菜篮子公司与好多多公司之间租赁合同已经解除；2.判令好多多公司返还押金375000元；3.本案诉讼费由好多多公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月29日，好多多公司为甲方（租赁方）和菜篮子公司为乙方签订的《租赁合同》载明：“第一条租赁商场概况1.本合同租赁商场位于：福州市鼓楼区洪山镇洪苷路9号洪山防洪堤商品房1#2#楼连体一层。商场除了预留外面积的一层含一层所有店铺属乙方租赁部分。乙方对该场地现有面积及商场外部前、后（属公共停车场）实地看过并无疑义。第二条租赁期限1.租赁期限自2014年9月20日起至2022年6月3日止。第三条租赁费及支付方式1.租赁费：2014年9月20日至2022年6月3日，每月租赁费为15万元。免租期2个月，租金自2014年11月20日起交。2.租赁费支付方式：先付租赁费后使用。乙方应于每月3日前支付本月租赁费。第四条租赁押金1.租赁押金共375000元，乙方在签订本合同当日须向甲方支付30万元，双方场地及设备交接完毕后当日支付75000元租赁押金（不计息）。2.租赁期满后乙方无违约情况，甲方将租赁押金无息退回乙方。第六条租赁期内的有关约定3.租赁期间，乙方按该租赁商场实际用水、用电量按时缴付水、电费。其他有关经营方面包括政府部门规定缴纳的所有费用（包括各种税收）均由乙方承担，与甲方无关。8.如因国家规划、建设、地震、战争等，不可抗力因素导致乙方损失的部分，甲方不负赔偿责任。第七条违约责任2.乙方不得以消防不合格、租赁合同有问题等各种理由终止合同。乙方在合同租赁期内提前终止合同（含私自转租、转让等违约），应赔偿甲方投资等装修设施设备折旧的150万元以及其他的损失，同时没收租赁押金，终止合同。3.如果乙方拖欠租赁费，甲方按拖欠租赁费金额每日5%另收滞纳金，并停止供水供电。甲方通知乙方后，乙方延迟10日内仍不交清租赁费的，甲方有权单方解除合同，没收租赁押金，同时乙方应继续补交拖欠甲方的租赁费、滞纳金，乙方还要赔偿甲方投资等设备设施的折旧费150万元，来保证好多多经营的损失补偿。”曾碧霞作为承租方代表人在《租赁合同》上签字。菜篮子公司已支付375000元押金给好多多公司。2016年12月7日，福州市鼓楼区人民政府发布鼓房征〔2016〕57号《福州市鼓楼区人民政府房屋征收决定书》，涉诉商场部分面积处于征收范围内。涉诉商场外围的部分区域建立起围挡工程。2017年春节前后，菜篮子公司向好多多公司以货抵租赁费230974.56元。2017年3月17日，菜篮子公司通过EMS向好多多公司发出“因拆迁导致商场无法使用要求解决的函”，该邮件于2017年3月18日被拒收。好多多公司曾于2017年11月3日要求菜篮子公司在2017年11月底归还2016年11月至2017年10月份欠交的房租1896361.6元（不含滞纳金和违约金）。涉诉商场现处于菜篮子公司的控制下。
另查，菜篮子公司的组织类型是股份有限公司。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。好多多公司与菜篮子公司签订的《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人延付或拒付租金的，出租人向人民法院请求承租人支付租金的诉讼时效为一年。好多多公司诉请菜篮子公司支付租金，菜篮子公司提出诉讼时效抗辩，故一审法院对好多多公司要求菜篮子公司支付2016年11月3日之前租金的请求，一审法院不予支持。好多多公司诉请菜篮子公司支付2016年7月至2017年11月的租金，菜篮子公司辩称2016年12月鼓楼区政府作出了征收决定，好多多公司便已经失去针对出租房屋的权利，不能向菜篮子公司主张支付租金。本院认为，在鼓楼区人民政府作出征收决定后，虽然征收范围内的房屋所有权归属于国家，但根据《福州市城市房屋拆迁管理办法》第五条之规定，房屋拆迁实行先安置，后拆除的原则，被拆迁人在被安置前，仍对房屋享有占有利益。从庭审中好多多公司的陈述和菜篮子公司提交的《业务托管协议书》的内容看，讼争房产周围的围挡工程并没有使租赁物完全丧失租赁用途，菜篮子公司仍可在讼争房产内营业。故菜篮子公司以政府作出征收决定，好多多公司丧失权源为由主张不支付租金，于法无据，一审法院不予支持。由于讼争房产尚能进行商业经营，《租赁合同》尚可履行，故菜篮子公司主张租赁合同自征收之日因不可抗力而自动解除，无事实和法律依据，一审法院不予支持。考虑到围挡工程给菜篮子公司的生产经营造成的不利影响，施工期间的租金根据实际情况及公平原则，应当予以减免。一审法院将好多多公司诉请2017年1月3日之后的月租金调整为13万元。菜篮子公司一直未按合同约定缴纳租金，好多多公司也并未向菜篮子公司主张权利，好多多公司怠于行使权利，致使损失扩大，对于扩大的损失应由好多多公司自行承担，好多多公司诉请被告支付滞纳金，一审法院不予支持。自2016年12月至2017年11月2日间，菜篮子公司拖欠好多多公司租金，好多多公司要求依约没收租赁押金，一审法院予以支持。一审法院对菜篮子公司要求好多多公司返还押金的诉请不予支持。好多多公司诉请菜篮子公司支付设备折旧费150万，虽好多多公司并未提供证据证明租赁设施设备的具体价值及折旧况状，但《租赁合同》对折旧费作出明确的约定，应当按照约定履行义务。故好多多公司的该项诉请，一审法院予以支持。好多多公司诉请解除租赁合同，菜篮子公司反诉请求也主张解除租赁合同，故一审法院确认《租赁合同》解除。好多多公司诉请曾碧霞承担《租赁合同》项下的责任，因曾碧霞并非合同当事人，故好多多公司该项诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《福州市城市房屋拆迁管理办法》第五条之规定，判决：一、解除好多多公司与菜篮子公司签订的《租赁合同》，菜篮子公司于判决生效之日起十五日内日搬离福州市鼓楼区洪山镇洪甘路9号洪山防洪堤商品房1#2#楼连体一层；二、菜篮子公司于判决生效之日起十日内支付给好多多公司租金1588036.92元；三、菜篮子公司缴纳的租赁押金375000元归好多多公司所有；四、菜篮子公司于判决生效之日起十日内支付给好多多公司设备折旧费150万元；五、驳回好多多公司其他的诉讼请求；六、驳回菜篮子公司反诉请求。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
本院二审期间，好多多公司围绕上诉请求依法提交了证据：证据1、洪山桥商场2017年11月和2018年3月29日现场拍摄的照片，证据2、与房屋所有权人黄怀永解除房屋租赁协议书。经组织证据交换和质证，菜篮子公司对该两份证据的真实性均无异议，该两份证据与本案具有关联性，本院予以采纳。
经审理，本院确认一审查明的事实属实。
本院认为，本案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。菜篮子公司上诉主张因政府征收行为导致其无法正常生产经营，经审查，结合一、二审证据可见涉诉商场外围仅部分区域建起围挡，对于菜篮子公司的生产经营造成一定的不利影响，但并未使租赁物完全丧失租赁用途，其仍可在涉诉商场内进行商业经营。菜篮子公司未按合同约定缴纳租金，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。一审结合本案实际情况及公平原则，将2017年1月3日之后的月租金由15万元酌情调整为13万元，是合法合理的。根据《租赁合同》第七条关于违约责任的约定，菜篮子公司在合同租赁期内提前终止合同、拖欠租赁费的，好多多公司有权单方解除合同、没收租赁押金及收取折旧费150万元，故一审判决解除合同，租赁押金375000元归好多多公司所有，并由菜篮子公司赔偿设备折旧费150万元，是合法正确的，本院予以维持。
综上所述，菜篮子公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45794元，由上诉人福建天天菜篮子股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一八年九月三十日
法官助理 易 艳
书 记 员 谢德静
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。