安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6438号
上诉人（原审原告）：李园兰，女，汉族，1954年8月25日出生，住安徽省巢湖市。
上诉人（原审原告）：姚存文，男，汉族，1954年9月9日出生，住安徽省当涂县。
上诉人（原审原告）：李菊秀，女，汉族，1966年10月21日出生，安徽省巢湖市号。
上诉人（原审原告）：李广，男，汉族，1992年2月12日出生，四川省成都市高新区号。
上诉人（原审原告）：李元树，男，汉族，1966年7月27日出生，安徽省巢湖市号。
以上五上诉人共同委托的诉讼代理人：唐卫华，安徽巢达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙正红，女，汉族，1976年3月10日出生，现安徽省巢湖市室。
原审第三人：李露，女，汉族，1990年6月28日出生，安徽省巢湖市号。
上诉人李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树因与被上诉人孙正红、原审第三人李露房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2018）皖0181民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树上诉请求：1、改判李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红签订的协议无效，认定李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红签订的回迁房屋买卖协议过户条件不成就，驳回孙正红的诉讼请求；2、一审二审诉讼费用由孙正红承担。事实与理由：1、案涉回迁房屋买卖协议因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条二、三、四、五项规定而无效，人民法院在审理本案时，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树已向人民法院提出合同无效，但是一审法院没有审查。案涉协议第十条第4项约定待房产证满两年无营业税后打入资金监管中心，同时办理二手证，该约定系中介工作人员与孙正红恶意串通，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。2、双方签订的回迁房屋买卖协议系附条件办理二手证过户手续，该房产证过户条件不成就。回迁房屋买卖协议第10条第4箱约定待房产证满两年无营业税后打入资金监管中心，同时办理二手证，因此，该回迁房屋买卖协议第一个条件是两年后办理二手证。本案中，涉案房屋房产证未满两年，孙正红无权在未满期限情况下要求办理房屋过户手续。第二个条件，尾款人民币3万元打入监管中心，本案中，在一审法庭辩论终结前，孙正红没有将尾款三万元打入监管中心。
孙正红辩称，协议第10条第4项约定虽然被认定为无效，但是该条款无效并不影响其他条款的效力。案涉回迁房屋买卖协议仍然有效，在约定过户条件时是双方协商一致的。
孙正红向一审法院提出诉讼请求:1、判令李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树继续履行与孙正红之间签订的房屋买卖合同，协助孙正红办理巢湖市山水华庭10幢2单元201室房屋过户手续;2、判令李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树支付迟延履行违约金73800元（自2017年5月30日至2018年3月30日，共计九个月。以房款总价41万元为基数，按月息2分计算）,暂计算至2018年3月30日，实际金额计算至被告履行合同完毕日止）;3、判令李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：李菊秀、李广、李园兰、姚存文分别系李元树的妻子、儿子、姐姐、姐夫。2015年9月30日，孙正红与李元树、李菊秀、李广、李园兰、姚存文就案涉位于巢湖市山水华庭小区10幢2单元201室达成买卖协议，并签订《回迁房屋买卖协议》，约定李元树、李菊秀、李广、李园兰、姚存文将该房屋出售给孙正红，建筑面积为99.98平方米，价款为430000元。孙正红应于合同签订之日支付甲方定金20000元、2015年10月18日支付首付款380000元，尾款30000元待房产证满2年无营业税后打入资金监管中心，同时办理二手房产证等。协议签订后，孙正红按约定支付购房款400000元给李元树，李元树将房屋交付于孙正红。2018年2月22日，案涉房屋产权登记所有权人为李元树。
一审法院认为，孙正红与李元树自愿签订《回迁房屋买卖协议》，内容未违反法律、法规强制性规定，双方应当按照合同约定履行合同义务。孙正红已按合同约定将房屋首付款400000元交付李元树，虽有尾款30000元未支付，但并不影响双方合同的继续履行，现案涉房屋产权登记于李元树名下，已具备过户登记条件，李元树应当协助孙正红办理案涉房屋产权过户登记手续。李元树虽提出双方约定尾款30000元待房产证满2年无营业税后打入资金监管中心，同时办理二手房产证，进而辩称过户条件尚未成就。但双方的该约定是为了规避国家税收而为，违反了法律强制性规定，应为无效约定。故对李元树的抗辩意见，该院不予采信；对孙正红要求李元树协助其办理案涉房屋产权登记手续的诉请，该院予以支持。案涉房屋所有权人已登记为李元树，现李元树、李菊秀、李广、李园兰、姚存文又辩称该房屋系家庭共有财产，但并未提供证据支持，且即使该房屋曾属于家庭共有财产，但在该房屋进行产权登记时，其家庭成员内部应当对该房屋产权归属作出了分割，故对李元树、李菊秀、李广、李园兰、姚存文的该辩称意见，该院不予采信。孙正红其他诉请，均未提供证据支持，该院均不予支持。鉴于孙正红同意支付李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树尾款30000元，为减少当事人的诉累，对于下剩尾款30000元，该院在本案中一并处理，故孙正红应将房屋尾款30000元支付给李元树。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百三十条之规定，判决：一、李元树应于判决生效之日起十日内协助孙正红办理案涉位于巢湖市篆池河路东侧山水华庭10号楼2单元201室房屋所有权登记手续。二、孙正红应于判决生效之日起十日内支付李元树购房尾款30000元。三、驳回孙正红的其他诉讼请求。一审案件受理费简易程序减半收取975元，由李元树承担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红签订的《回迁房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的情形，应为合法有效。关于案涉协议第十条第4项约定的效力问题，本院认为当事人有权对支付尾款期限进行约定，双方通过协商一致约定两年之后支付尾款，办理转移登记手续，完成房屋买卖交易，并不存在违反法律法规强制性规定的情形，亦不存在损害公共利益的情形。故该约定并不因违反法律法规强制性规定或损害公共利益而无效。
关于孙正红本次起诉要求办理转移登记手续的问题。本院认为，虽然双方在回迁房屋买卖协议第十条第4项约定尾款3万元待房产证满2年无营业税后打入资金监管中心，同时办理二手房产证等，但是该条款系对尾款支付期限的约定，而享有该期限利益的一方系购房人孙正红，而现在孙正红放弃期限利益，要求提前履行，根据《中华人民共和国合同法》第七十一条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。因本案李元树等已将案涉房屋交付孙正红居住使用，孙正红提前履行债务并不损害李元树利益，故孙正红本案可以要求提前履行支付尾款义务，并要求办理房屋产权转移登记手续。又因案涉房屋现已登记在李元树名下，转移登记并不存在障碍，故一审判令李元树协助孙正红办理案涉房屋所有权的转移登记手续，并无不当。本院予以维持。
综上，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1950元，由李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一八年八月二十八日
书记员 金琬莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。