河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终15560号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡松辰，男，汉族，1984年1月8日出生，住郑州市金水区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈祥，男，汉族，1992年12月5日出生，住河南省驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：宋笑宇，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：堵仁展，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
上诉人胡松辰因与被上诉人陈祥房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初12253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡松辰上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持胡松辰一审反诉请求，或发回重审。事实和理由：一、陈祥是双方签订的《租赁协议》的违约方，陈祥恶意解除合同，应赔偿给胡松辰造成的损失。胡松辰与出租人金成公司签订的《房屋租赁合同》是格式合同，虽然约定了承租人不得改变房屋用途，但事实上却同意胡松辰对外转租和自由使用。在与陈祥签订租赁协议之前，胡松辰已经明确告知陈祥上手租赁合同的内容及房屋现状并将胡松辰与出租人签订的《房屋租赁合同》交给陈祥查看，陈祥也表示同意，在知晓上手租赁合同内容的前提下签订的本租赁协议。陈祥签订租赁合同后欲开设宾馆，但未能成功办理消防等行政审批手续，致使陈祥自身客观经营不能，故恶意提起诉讼，谋取非法利益。二、胡松辰关闭母婴店、办理退卡等损失原可通过正常收取租金弥补，因陈祥恶意违约导致涉案房屋出租事宜搁置，胡松辰的损失无法弥补，故陈祥应当赔偿胡松辰的损失82460.2元。2017年3月14日，双方签订《房屋租赁合同》，胡松辰将房屋租赁给陈祥，由于房屋出租给陈祥后，胡松辰的母婴店无法继续经营，胡松辰在母婴店办理充值会员的客户以直接退款或以货抵账的方式办理了退卡，退卡金额合计为82460.2元。合同签订后，陈祥无故拒不接收房屋，并以胡松辰违约为由提起诉讼，是一种滥用诉权，谋取不当利益的行为。
陈祥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈祥向一审法院起诉请求：请求判决解除陈祥与胡松辰签订的房屋租赁合同，胡松辰返还陈祥支付的150000元租赁费、60000元转让费、其他费用10000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年3月14日计算至实际归还至日至）；赔偿给陈祥造成的直接经济损失118900元；案件受理费由胡松辰承担。
胡松辰向一审法院反诉请求：请求判令陈祥向胡松辰赔偿损失人民币142460.2元；本案诉讼费由陈祥承担。
一审法院认定事实：1、陈祥提交2017年3月14日陈祥（乙方、承租方）与胡松辰（甲方、出租方）签订的租赁协议，协议载明：根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。房屋坐落金水区农科路33号1号楼贰层和肆层，房产证编号0501049893，租赁期间共36个月，自2017年3月20日起至2020年3月19日止；房屋租金为每月3万元，转让费6万元，押二付三，付款方式乙方按照季度每三个月付给甲方；乙方向甲方承诺，租赁该房屋在租赁期间作为住宿、网吧休闲使用。甲方签名：胡松辰，乙方签名：陈祥。2017年3月13日，陈祥向胡松辰支付了租金、转让费等共计214000元。
2、陈祥提交2016年1月14日，马俊杰与郑州金成房地产有限公司签订合同编号为金成HT05-20151230-01的房屋租赁合同复印件一份，合同载明：郑州金成房地产有限公司（甲方、出租方）与马俊杰（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同，租赁房屋位于郑州市金水区金成国际广场1号楼1-4层部分房屋，租赁面积为1370平方米，合同第三条约定，该房屋租赁期共34个月，自2016年3月1日起至2018年12月31日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用，严禁用做餐饮、宾馆、医疗等行业。且未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋使用用途和擅自将房屋进行转租；合同第十一条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回出租房屋：1、未经甲方书面同意，转租、转接承租房屋；4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的。2017年3月18日，陈祥、胡松辰双方就该租赁合同纠纷，曾在金水××××治安大队进行调解。
3、胡松辰提交河南峻雯商贸有限公司出具证明一份，载明：兹证明胡松辰因经营管理需要，借用我公司经营资质及注册商标经营快乐陪伴母婴馆，事实上该母婴馆由胡松辰独立经营，自负盈亏。母婴馆经营期间由胡松辰收取会员费，后因营业场所转租，也是由胡松辰个人出资为众多会员退费，因母婴馆退费造成的损失由胡松辰个人承担。胡松辰提交马俊杰视频显示，2016年马俊杰代胡松辰与郑州金成房地产有限公司签订租赁合同，涉案房屋实际承租人为胡松辰。
4、陈祥提交2016年3月16日陈祥（甲方）与驻马店锦澜装饰工程有限公司（乙方）签订的装饰装修工程施工合同，合同约定工程（预算）总造价792873.64元，第一条第4款工程款付款方式显示，第一次，签订合同当日（订金），付款百分比15%，金额118931.04元；第7款，乙方指定陈俊作为乙方履行本合同的代表；第9款，本合同签订生效后，甲、乙双方应严格履行合同所规定的各项条款，不得擅自变更或解除合同，否则违约方将付给对方工程（预算）总造价10%的违约金，并承担因此造成的其他经济损失。第2条第8款奖励和违约责任第6项约定双方约定甲方在签订合同当日支付定金118931元，如果甲方违约，定金不予退还，如果一方违约，退给甲方双倍订金。同日，陈俊向陈祥出具收据，载明：今日，收到甲方装修工程款，118900元整。
5、2017年5月19日，双方在该院签订《解除<房屋租赁合同>协议书》，载明：陈祥与胡松辰于2017年3月14日签订的《房屋租赁合同》，现双方代理律师协商解除该租赁合同，由代理律师签字，双方均表示认可。
一审法院认为，2016年1月14日郑州金成房地产有限公司作为出租人，马俊杰作为承租人签订租赁合同，将涉案房屋出租给马俊杰，租赁期限为2016年3月1日至2018年12月31日，合同明确约定涉案房屋仅作办公使用，严禁用作宾馆、餐饮、医疗行业，未经承租方书面同意不得改变用途。2017年3月14日，双方就涉案房屋签订房屋租赁合同，合同约定房屋用途为住宿、网吧休闲使用。该院认为，双方签订租赁协议后，陈祥依约向胡松辰支付了租金及转让费共计21.4万元，已履行合同约定的义务，胡松辰作为出租人，关闭母婴店，办理退卡等行为，是胡松辰为履行合同并按照合同约定的房屋用途将房屋交给陈祥应尽的义务，胡松辰因此造成的损失应当自行承担。对胡松辰反诉要求陈祥赔偿因为关闭母婴店退卡等费用，不予支持；陈祥在签订合同前，对涉案房屋是否符合合同约定的出租条件未认真审查，导致合同无法继续履行，本身亦有一定的责任，结合双方签订的租赁合同，由此产生纠纷，造成房屋空置两个月租金损失6万元，该院酌定胡松辰退还陈祥租金及转让费18万元；对陈祥要求胡松辰支付房屋装修款，因陈祥与驻马店锦澜装饰工程有限公司签订合同交纳订金后，并未实际履行，对陈祥实际违约损失约定不明，对陈祥诉请的该损失，不予支持。陈祥要求胡松辰支付其他费用1万元及利息，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胡松辰在判决生效十日后返还陈祥租金及转让费18万元。二、驳回陈翔的其他诉讼请求。三、驳回胡松辰的其他诉讼请求。案件受理费6384元，反诉费1575元，由胡松辰负担5578元，陈祥负担2391元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点为陈祥应否赔偿胡松辰82460.2元的问题。2017年3月13日，陈祥向胡松辰支付了租金、转让费等共计214000元，2017年3月14日，双方签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，胡松辰为了履行腾房义务，将自己原先经营的母婴店关闭，并将房屋腾空。胡松辰认为自己关闭母婴店，并向客户退卡，损失共计82460.2元，因陈祥不再承租涉案房屋，该损失应由陈祥承担。根据合同法相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应保证租赁物的适租状态。本案中，陈祥与胡松辰在签订房屋租赁合同后，胡松辰应将租赁物交付陈祥，胡松辰腾空房屋的行为是其作为出租人应履行的合同义务，由此造成的损失应由其自行承担。一审对胡松辰的该项请求不予支持并结合本案实际情况认定胡松辰的损失为两个月租金损失6万元并无不当，应予维持。
综上所述，胡松辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在判决主文第二项当事人名字存在笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初12253号民事判决第一、三项及诉讼费用负担部分，即“一、胡松辰在判决生效后十日后返还陈祥租金及转让费18万元。三、驳回胡松辰的其他诉讼请求。案件受理费6384元，反诉费1575元，由胡松辰负担5578元，陈祥负担2391元。”；
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初12253号民事判决第二项为“驳回陈祥的其他诉讼请求”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费7959元，由胡松辰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 王燕燕
审判员 李继军
二〇一八年一月十九日
书记员 李 杨