北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终10081号
上诉人（原审原告）：朱惠林，男，1937年11月8日出生。
上诉人（原审原告）：朱小松，男，1970年3月25日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：高建学，北京市尚正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张金山，男，1955年9月17日出生。
委托诉讼代理人：张京（张金山之子），住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：阎玉，天津长瀛律师事务所律师。
上诉人朱惠林、朱小松因与被上诉人张金山确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱惠林、朱小松上诉请求：撤销一审判决，改判支持我们一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，丰台区花乡人民政府建设委员会出具的《证明》是无效的，该《证明》没有认可张金山享有41号院宅基地的使用权内容，张金山是城镇居民身份。2.一审判决适用法律错误，1988年土地管理法第41条和1991年土地管理法实施条例第26条明确规定，城镇居民未经县级人民政府批准，不得到农村买房或宅基地。
张金山辩称，丰台区花乡人民政府建设委员会行政行为的效力不影响案件的判决结果，涉诉行政行为作出有依据，符合法律程序，合法有效。《赠与书》是双方真实意思表示，其农村房屋的赠与行为没有违反法律的强制性规定，也没有其他致使赠与行为无效的情形。1988年土地管理法并没有禁止城镇居民到农村购买房屋或者宅基地的明文规定，张金山是涉诉宅基地的使用权人。
朱惠林向一审法院起诉请求：确认朱惠林与陈淑杰对张金山的《赠与书》无效。
一审法院认定事实：陈武光、李凤琴系夫妻关系，育有陈淑英、陈淑杰两个子女。陈淑英与张成怀系夫妻关系，育有张玉山、张金山、张秀珊三个子女，陈淑杰与朱惠林系夫妻关系，育有朱小松一个子女。1980年，陈武光死亡。1983年，李凤琴死亡。2012年，陈淑杰死亡。
1991年8月22日，陈淑杰、朱惠林（赠与人）签订《赠与书》“陈淑杰、朱惠林夫妇与陈舟（又名陈淑英）张成怀夫妇共有一所房产，该房产坐落在丰台区×××41号院，计北房五间、南房一间、西房两间。陈淑杰、朱惠林夫妇自愿将上述共有房产中自己所占的份额全部赠给张金山所有”。张金山及其配偶非×××村民。
朱惠林、朱小松称《赠与书》名为赠与实为买卖，并提交录音资料予以佐证。朱惠林、朱小松主张张金山并非×××村民，无论是基于赠与还是买卖均无权获得宅基地使用权，上述行为违反土地管理法第六十二、六十三条规定，故要求确认《赠与书》无效。录音资料中显示“张金山：……你知道为什么办了一个赠与吗，当时是买卖合同，还得找评估公司，还得找这找那的，特别麻烦，后来经过协商，咱们走两笔账，省点中介费。这么着，否则还得找评估公司评估，太复杂了，干脆走两笔账吧，大伙协商完了以后就两笔账就完了。公证费也少了，评估公司也别挣咱们钱了，就这么点事……”。张金山对录音资料真实性不持异议，但称是为了怕其他亲戚有意见，所以对外称是购买的，实际就是赠与。张金山主张《赠与书》经过公证，应先行处理公证问题，且依照当时的法律规定，该《赠与书》并不违反法律、行政法规效力性强制性规范。张金山另主张接受赠与后乡、村两级均认可41号院宅基地使用权归张金山所有。张金山对上述主张提交乡、村出具的《证明》予以佐证。×××委会出具的证明载明“丰台区×××居民张金山，居住在×××83号，院内北房五间、西房两间、南房一间，其房屋产权属于张金山所有……”，但该《证明》系复印件，张金山未能提交原件；丰台区花乡人民政府建设委员会出具的证明载明“我乡×××村民张金山，现住×××83号，院内有房屋北房五间，经村委会确认，此宅基地使用权属其所有”。朱惠林、朱小松对上述证据证明目的不予认可。
经一审法院询问，双方均称：41号院原系陈武光、李凤琴所有，有北房五间、南房一间、西房两间。二人在世时，将41号院内房屋进行析产，其中北房两间、西房两间分给朱惠林、陈淑杰，其余房屋分给陈淑英。现41号院已被拆除。
一审法院认为，依照“当事人、公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼”的规定，朱惠林、朱小松在对《赠与书》内容有异议的情况下，有权提起诉讼，故法院对张金山应当先行处理公证书的意见，不予采信。
张金山对录音资料真实性不持异议，法院予以认定。该录音资料中张金山自认系买卖关系，且张金山的质证意见明显无法反驳对方证明目的，故法院认定《赠与书》名为赠与实为买卖。同时，依照现有证据及当事人陈述，法院认定张金山及其家庭成员并非×××集体经济组织成员。
确认合同无效，应当存在合同法第五十二条规定的情形之一。依照现有证据，法院无法认定《赠与书》存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的情形。因此，本案争议焦点就在于《赠与书》是否存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。朱惠林、朱小松主张《赠与书》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条的规定，但现行土地管理法系2004年修改后实施，而本案中的《赠与书》系签订于1991年。依照当时有效的1988年修订的《土地管理法》，该法并没有禁止城镇居民到农村购买房屋或者宅基地的明文规定，相关禁止规定是出现在国务院办公厅1999年制定的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。虽然国家土地管理局1990年8月25日发布的[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》曾规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。但全国人大常委会法制工作委员会在1991年5月《关于卖房等行为是否按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地的行为予以处罚的答复》中明确“所述卖房等行为有些确实有问题，涉及的法律问题须另行研究作出规定，不宜将这些行为按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚”。因此，依照法律不溯及既往的原则并结合当时有效的其他文件，法院无法认定《赠与书》违反当时的法律、行政法规效力性强制性规定。
另外，通过丰台区花乡人民政府建设委员会出具的《证明》可以认定×××、花乡人民政府对《赠与书》是认可的，乡、村两级已经认可张金山享有41号院宅基地使用权。且本案诉争《赠与书》实际履行二十余年，张金山一直占有诉争房屋直至拆除，已形成较稳定的社会关系。综合考虑上述情形，法院对朱惠林、朱小松要求确认《赠与书》无效，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院于2018年判决：驳回朱惠林、朱小松的诉讼请求。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《赠与书》所涉标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。本案中，张金山系北京市城镇非农业居民，非涉诉宅院所在北京市丰台区×××集体经济组织成员，不享受×××集体经济组织成员待遇，基于现行法律无权享有涉诉宅基地使用权。虽丰台区花乡人民政府建设委员会出具《证明》认定张金山享有涉诉宅基地使用权，但农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，故本院对该《证明》不予采纳。另，虽《赠与书》已履行多年且张金山长期占有涉诉房屋，但上述情形均非合同有效的合理理由。故，《赠与书》违反了相关法律、法规的强制性规定，应属无效。
综上所述，朱惠林、朱小松的上诉请求成立，予以支持。一审法院处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初512号民事判决；
二、陈淑杰、朱惠林于1991年8月22日出具的《赠与书》无效。
一审案件受理费1050元，由张金山负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1050元，由张金山负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淼
审 判 员 姚颖
审 判 员 李珊
二〇一八年九月三十日
法官助理 宋佳
书 记 员 赵婕