上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终10239号
上诉人（原审被告）：潘明熙，男，1956年7月11日生，汉族，户籍地江苏省灌南县。
委托诉讼代理人：潘同庆（系潘明熙之子），住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李立辉，安徽长江人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：XX处，住所地上海市杨浦区国定路***号。
负责人：邵留平，处长。
委托诉讼代理人：吴士韬，该部队现役军人。
委托诉讼代理人：廖潇歌，上海七方律师事务所律师。
上诉人潘明熙因与被上诉人XX处（以下简称XX处）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初44721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘明熙之委托诉讼代理人潘同庆、李立辉，被上诉人XX处之委托诉讼代理人吴士韬、廖潇歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘明熙上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判减免占有使用费。事实和理由：上诉人于2015年10月收到《租赁项目清退通知》后，不再进行经营活动。清退期间，上诉人积极配合被上诉人工作，向部分次承租人退还了2015年的租金，并主动联系部队到现场封闭门窗，且未收取次承租人2016年之后的租金。故上诉人无需向被上诉人支付2016年之后的占有使用费，且应在2015年的占有使用费中扣除上诉人向次承租人退还的租金。
被上诉人XX处辩称：对上诉人的上诉理由部分认可，同意不再向上诉人收取2016年之后的占有使用费。但上诉人仍应支付被上诉人2015年度的占有使用费人民币（币种下同）50万元。上诉人主张扣除其向部分次承租人退还的2015年租金，依据不足，被上诉人不予认可。综上，请求法院依法判决。
XX处向一审法院起诉请求：一、确认XX处与潘明熙2014年1月24日签订的《军队房地产租赁合同》于2014年12月31日到期自然终止；二、潘明熙支付XX处2015年1月1日至2017年8月31日止的房屋占用费133.30万元。
一审法院认定事实：2014年1月24日，中国人民解放XX管理处（甲方）与潘明熙（乙方）签订编号为空南[2014]052658号的《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将上海市浦东新区XX路XX号XX房（坐落号：XX号）建筑面积720平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金500,000元。合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2014年7月10日，军队房地产管理部门在该合同上加盖审核专用章。
2014年12月9日，案涉土地的权利人、现场实际管理者中国XX队（以下简称XX队）向“XX路XX号各承租户”发出通告：我部与XX路XX号承租合同将于2014年12月31日到期，该地块将按照《空军空余房地产竞价招租办法》条款进行竞价招租；为了避免各承租户不必要的经济损失，望各承租户交租金以我部合同时间（2014年12月31日）为准；如经提醒后发生租金提前上交问题，所产生的一切后果均与我部无关。
2015年10月14日，XX处向潘明熙送达了《租赁项目清退通知》。
2015年12月9日，潘明熙签署致XX队的《承诺书》，承诺：1.于2015年12月31日前搬离该房屋；2.如未能于约定的日期前搬离，你方有权采取措施强制清场；3.如遇特殊情况，承诺人无法按时搬离的，请出租方根据实际情形酌情予以延长时间；4.2016年2月6日前清场完毕，期间本人将充分履行通知义务，如届时仍有未清场租户，由部队负责清场，承诺人积极配合。
高行镇环境综合整治工作领导小组办公室出具了《证明》一份：高行镇XX路XX弄的建筑隶属于XX队，经XX队委托，由高行镇人民政府纳入“五违四必”整治工作，XX路XX弄所属地域内违法建筑于2017年8月15日起实施拆除，在部队和政府共同努力下于2017年8月25日前拆除完毕。因部队编制体制调整，中国人民解放XX管理处已经变更名称为XX处。
一审审理中，潘明熙表示《军队房地产租赁合同》系潘明熙委托潘同庆签署，潘明熙认可该合同。
XX处、潘明熙确认系争房屋没有房地产权证，也没有取得建设工程规划许可证；房屋自上世纪90年代起陆续建成后即由潘明熙租赁，再由潘明熙转租；潘明熙已经付清2014年底之前的租金。
XX处表示，2017年7月至8月期间，次承租人陆续搬离，直至2017年8月底房屋被当地五违办整治拆除。
一审法院认为，因XX处出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定XX处与潘明熙签订的《军队房地产租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此XX处要求确认合同于2014年12月31日到期自然终止的诉讼请求，一审法院不予支持。
合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。XX处根据案涉租赁合同将房屋及场地交付潘明熙使用、收益，现因合同无效，潘明熙有义务向XX处返还房屋及场地，同时潘明熙还应根据有关司法解释的规定，参照合同约定的租金标准支付占有使用费。
潘明熙辩称，由于XX处方2014年12月9日发出了通告，故2015年起XX处与潘明熙之间不存在任何关系，应由XX处自行清退次承租人收回房屋。一审法院认为，该通告是XX处在原有合同即将到期，新的租赁合同尚未签订的情况下，对相关各方的合理提示，无论合同有效或无效，该通告均不发生导致XX处与潘明熙之间权利义务消灭的法律效果，不能免除潘明熙返还房屋场地的义务。潘明熙还辩称，潘明熙已经明确告知XX处房屋实际由次承租人占有，并承诺协助XX处清退房屋，故XX处应向实际使用人主张使用费。一审法院认为，次承租人系依据与潘明熙之间的转租合同而占有使用房屋，在《军队房地产租赁合同》无效的情形下，潘明熙有责任清退次承租人、收回租赁物，并将租赁物返还XX处。潘明熙还辩称，部分次承租人搬离后房屋空置，系XX处未接管导致被他人侵占。一审法院认为，潘明熙主张房屋已经返还XX处，应当提供相应的证据证明。在没有证据证明的情况下，潘明熙该抗辩意见一审法院难以采纳。潘明熙又辩称，清退期间XX处曾经承诺实际占用人在规定的期限内退房则免收占用费。现没有证据证明XX处曾经做出过上述承诺，潘明熙的抗辩难以采纳。
综上，XX处要求潘明熙参照合同约定的租金标准支付自2015年1月1日起的占有使用费，符合法律规定，应予支持。潘明熙未能举证证明返还租赁物的具体时间，应承担举证不能的后果，按XX处自认的时间确定占有使用费的截止时间；但XX处提供的证据显示案涉区域内的违法建筑于2017年8月15日起实施拆除，且XX处一审庭审中陈述在此之前次承租人已陆续搬离，故XX处主张占有使用费计算至2017年8月31日亦有不妥。同时，一审法院考虑由于房屋已转租给较多的次承租人，清退过程不可能一蹴而就，清退期间整体房屋使用、收益确有影响，故综合本案各因素，再酌情减少部分占有使用费。
一审法院据此判决：一、XX处与潘明熙之间编号为空南[2014]052658号的《军队房地产租赁合同》无效；二、潘明熙应于判决生效之日起十日内给付XX处占有使用费1,000,000元；三、驳回XX处其余诉讼请求。案件受理费16,797元，减半收取8,398.50元，由XX处负担1,498.50元，潘明熙负担6,900元。
本院二审期间，上诉人提供如下证据：1.部分次承租人的证明，证明部分次承租人于2014年底上交了2015年部分租金，2016年以后没有收取租金；2.银行转账记录，证明上诉人退还2015年度部分次承租人租金。被上诉人质证表示：对证据1的真实性无法确认，且次承租人与上诉人有利害关系，对证明目的不予认可；对证据2的真实性予以确认，但与本案没有关联性，名目写着维修费，不是退还的租金，故对证明目的不予认可。本院对上述证据认证如下：证据1系书面证人证言，证人未出庭作证，故本院对该证据不予确认；证据2的转账记录所显示的名目系维修费，难以看出与上诉人所称的退还租金具有关联性，故本院对该证据的证明力亦不予确认。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人主张，其未向次承租人收取2016年之后的租金，故无需向被上诉人支付2016年之后的占有使用费。被上诉人对此不持异议，表示不再向上诉人收取2016年之后的占有使用费。鉴于双方对2016年之后的占有使用费不需支付达成一致意见，故本院对此予以确认。上诉人另主张，应在2015年的占有使用费中扣除其向次承租人退还的租金，并向本院提交了部分次承租人的证明及银行转账记录作为证据，如前所述，本院对该两份证据的证明力不予确认。在缺乏有效证据佐证的情况下，本院对上诉人的该项主张，难以采纳。故上诉人应向被上诉人支付2015年的占有使用费50万元。
综上所述，上诉人潘明熙的上诉请求部分成立。因二审出现新情况，故本院对一审判决予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初44721号民事判决主文第一项、第三项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初44721号民事判决主文第二项；
三、潘明熙应于本判决生效之日起十日内给付XX处2015年的占有使用费人民币500,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币16,797元，减半收取计人民币8,398.50元，由XX处负担人民币5,248.50元，潘明熙负担人民币3,150元；二审案件受理费人民币13,800元，由XX处、潘明熙各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年九月六日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。