广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1373号
上诉人（原审被告）：佛山市名汇豪景房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：林剑毅，该公司经理。
委托代理人：利海，广东格然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张秋玉，女，汉族，住广东省蕉岭县。
委托代理人：张涛，广东中信致诚律师事务所律师。
上诉人佛山市名汇豪景房地产开发有限公司（以下简称名汇豪景公司）与被上诉人张秋玉因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年6月24日，张秋玉向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）名汇豪景公司支付逾期协助办理房地产权证的违约金2825.95元；（二）本案诉讼费由名汇豪景公司承担。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：名汇豪景公司于判决发生法律效力之日起十日内向张秋玉支付违约金2825.95元。一审适用简易程序，受理费减半收取25元，由名汇豪景公司负担。
上诉人名汇豪景公司提起上诉称：（一）逾期办理房产证的原因，一是名汇豪景公司前期报建时，禅城燃气公司从图纸上确认涉案项目有市政燃气管道通过，误导名汇豪景公司认为在建设中需要燃气管道进入涉案小区内，要燃气到户，故名汇豪景公司在合同中承诺了燃气到户。但到名汇豪景公司实际报装时却被告知没有燃气管线进入，导致名汇豪景公司陷入被动局面，佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司《关于“名汇嘉园”燃气管道工程的情况说明》可以证明。二是佛山市建设局在其网站公布的《工程竣工验收条件审核表》列明必须有燃气工程验收证明文件，导致名汇豪景公司为达此标准，与南海、禅城的燃气公司以及楼盘所在地的村委会反复协商，额外花费五百万元才解决了燃气问题，因此拖延了时间。后来才知道燃气工程验收证明文件并非工程竣工验收审核的必备条件，但已经造成工程延误。三是因政府相关部门的行政行为和国家政策性调控，令名汇豪景公司无法及时备案。由于燃气工程受阻导致工程竣工验收延期，国土部门内部对名汇豪景公司是否应缴纳逾期竣工违约金存在争议，并一直暂缓办理本项目工程竣工（分割）的土地登记手续，而缺乏该手续就不能办理相应的房地产权属证书。实际上名汇豪景公司从2013年12月24日起多次提交备案材料，有委托测绘商品房面积收件的收据等，但有些提交备案材料的回执被相关部门收回。禅城区房屋登记中心在（2015）佛城法民一初字第129号等案中就法院调查取证的复函可以充分证明。作为补救措施，佛山市禅城区国土城建和水务局于2015年1月15日作出《关于“名汇嘉园”项目部分物业先行确权办证的意见》。名汇豪景公司立即于2015年1月16日向相关部门申请办理工程竣工（分割）的土地登记，张秋玉随即取得房地产权属证书。后经报请禅城区政府批准，佛山市国土资源和城乡规划局与名汇豪景公司于2015年5月13日签订了《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，同意本合同项下宗地开发建设时限延长至2013年12月31日，表明国土部门认可工程竣工验收延期不是名汇豪景公司的责任，名汇豪景公司不用缴纳逾期竣工违约金。上述事实充分证明延迟办证不是名汇豪景公司的责任，是政府部门的行政行为导致，属于不可抗力，名汇豪景公司不应承担违约责任。（二）名汇豪景公司无需支付违约金给张秋玉。按照《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，名汇豪景公司仅在因自身责任导致张秋玉未能在规定期限取得房地产权属证书时才承担违约责任。现延迟办证不是名汇豪景公司造成，故名汇豪景公司没有违约，无需支付违约金给张秋玉。综上，请求撤销原审判决，改判名汇豪景公司无需支付任何违约金给张秋玉，一、二审诉讼费用由张秋玉承担。
被上诉人张秋玉答辩称：（一）涉案商品房交付后，名汇豪景公司直到2015年1月16日才向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请工程竣工（分割）的土地登记，导致张秋玉无法在约定的期限内办理房地产权证，违反双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定和《商品房买卖合同补充协议》第五条第一款的约定，名汇豪景公司的违约事实非常清楚，一审法院判决其承担违约金完全正确。（二）名汇豪景公司关于未能按期协助办证的责任在于燃气公司和相关部门的主张没有任何合同及法律依据。首先，《广东省商品房买卖合同》第八条对交楼期限顺延的特殊原因作了明确约定，但该合同和《商品房买卖合同补充协议》没有约定产权登记期限可以顺延的情形。其二，名汇豪景公司并未提出充足有效的证据证明未能按期协助办证的责任在于燃气公司和相关部门。而且，名汇豪景公司一审提供的证据反映，燃气管道的问题在合同签订之前己经发生，并非合同签订后才出现的新问题。名汇豪景公司作为房地产开发企业事前对该问题应当有充分的了解及对履行合同能力的自我认知，其现又提出该问题纯属无理狡辩。其三，名汇豪景公司与国土部门签订的合同并非表明涉案项目延期竣工的责任不在名汇豪景公司，该合同只能约束名汇豪景公司与国土部门，对张秋玉没有任何约束力，不能作为名汇豪景公司对张秋玉免责的依据。其四，根据合同的相对性原理及合同法相关规定，在合同没有相反约定的情况下，即使因为第三人的原因导致名汇豪景公司违约，名汇豪景公司也应当在其向张秋玉承担违约责任后再向第三人主张权利。名汇豪景公司将第三人原因造成其迟延履行合同义务的不利后果让张秋玉承担，不仅没有任何法律依据，对张秋玉也显失公平。（三）房地产权证是房地产最重要的权属凭证，房屋也是具有重大经济价值的财产。由于名汇豪景公司的违约行为，涉案房屋迟迟无法办理房地产权证，导致张秋玉无法进行转让交易和抵押融资贷款，无法办理入户登记等，给张秋玉造成重大损失。一审法院按合同约定判决名汇豪景公司按己付房款的0.5％支付违约金实际严重偏低，远远不能弥补张秋玉的损失。名汇豪景公司上诉是想拖延时间。四、（2015）佛城法民一初字第129、167号等系列案的生效民事判决均是判决名汇豪景公司按照购房者已付房款的0.5％承担违约金，且己经执行完毕。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人名汇豪景公司在二审期间向本院提交了涉案工程项目的管线综合规划总平面图，拟证明燃气供气指定设计单位2010年12月向名汇豪景公司出具的燃气管线图纸显示，市政燃气管道通过名汇嘉园小区，不涉及行政区划问题，但燃气公司2012年9月才告知名汇豪景公司，经实地考察市政管道没有通过涉案小区，燃气管道安装涉及行政区划问题，并拒绝安装，导致整个工程延期竣工。
被上诉人张秋玉对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据虽然加盖了设计出图专用章，但该章上注明的单位与图纸下方注明的单位不一致，即使图纸真实，其出图日期为2010年12月，说明燃气图纸在涉案合同签订前已绘制，名汇豪景公司所称的燃气管道问题并非合同签订后才出现，双方签订的合同也没有把燃气管道问题作为延期办证的事由。
被上诉人张秋玉在二审期间没有提交新证据。
经审查，张秋玉对名汇豪景公司提交的证据的真实性不予确认，该证据亦不足以证明名汇豪景公司可不予承担违约责任，故不作为本案定案依据。
经审理，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为名汇豪景公司是否应向张秋玉支付逾期办证的违约金。
《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，张秋玉与名汇豪景公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效。关于产权登记，涉案合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，涉案补充协议则约定“（五）关于产权登记约定：1、出卖人应在买受人交齐总房款且办理收楼手续180天内协助提供办理房地产权证的相关资料”。名汇豪景公司于2013年1月29日开具发票确认张秋玉已全额支付购房款，张秋玉于2013年11月30日接收涉案房屋。但名汇豪景公司直至2014年5月30日才将办理商品房所有权初始登记的资料提交到佛山市禅城区房屋登记中心，2015年1月16日才向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记，其行为明显违反了上述约定，故名汇豪景公司依约应承担违约责任。原审法院据此判决名汇豪景公司向张秋玉支付违约金2825.92元并无不当，本院对此予以维持。
名汇豪景公司上诉主张其延迟办证的责任在于燃气公司及相关部门而非名汇豪景公司，名汇豪景公司不应支付违约金。对此，本院认为，名汇豪景公司诉称的其因涉案小区燃气管道涉及跨行政区域问题未能如期安装导致项目延期的问题，并非涉案合同和补充协议约定的产权登记期限可予顺延的情形，亦不属于不可抗力等法定免责事由。即便本案因第三人责任致使名汇豪景公司违约，根据合同相对性原则，在合同双方无明确相反约定的情况下，名汇豪景公司亦应向张秋玉承担违约责任，故本院对其抗辩主张不予采信。
综上，名汇豪景公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人佛山市名汇豪景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 吴媛媛
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年三月一日
书 记 员 李嘉敏