广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第78号
上诉人（原审被告）：卢某，女，汉族。
上诉人（原审被告）：赖某某，男，香港居民。
委托代理人：万某某，广东××律师事务所律师。
委托代理人：王某某，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓某某，女，汉族。
委托代理人：张某某，广东××律师事务所律师。
原审第三人：深圳市××房地产经纪有限公司。
法定代表人：吴某某。
委托代理人：李某某，该司职员。
上诉人卢某、赖某某因与被上诉人邓某某、原审第三人深圳市××房地产经纪有限公司（以下简称××房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第1297号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年3月15日，卢某、赖某某与邓某某及××房地产公司签订了《房屋转让合约》，约定卢某、赖某某将其所有的位于深圳市罗湖区××豪庭A座37层D单元房屋转让给邓某某；转让成交价人民币1050000元；本合同签订时，邓某某向卢某、赖某某支付定金人民币3万元，其中，2009年3月15日支付人民币1万元，3月18日支付人民币2万元；邓某某须于银行出具贷款承诺书前3日内／卢某、赖某某赎楼之前3日，向卢某、赖某某支付购房首期款（以银行贷款为准，即转让成交价总金额与邓某某在银行承诺贷款额度内选择的贷款额之差额，含已交定金），该首期款由银行托管，待邓某某拿到新的《房地产证》后转予卢某、赖某某；若卢某、赖某某所售物业抵押在银行，应于2009年3月19日之前办理赎楼手续，逾期则视为违约。合同还约定，若邓某某拒绝在本合约约定的时间签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，卢某、赖某某有权解除交易关系，将该物业另售他人并有权没收该定金；若卢某、赖某某拒绝在本合约约定的时间签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，则邓某某有权解除交易关系，并要求卢某、赖某某双倍返还定金。本合约同时约定了其他权利义务。其后，邓某某按约支付了卢某、赖某某定金人民币3万元，并与卢某、赖某某委托赎楼的代理人卢某某签订了《交易资金托管协议》。2009年3月23日，邓某某在交易资金托管账户（7200019980111186××2）存入款项人民币180110元。2009年4月28日，卢某、赖某某撤销了对卢某某的赎楼委托，双方未签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，卢某、赖某某未将定金人民币3万元退还邓某某。邓某某起诉请求：1、解除邓某某与卢某、赖某某的房屋买卖关系；2、卢某、赖某某共同返还邓某某定金人民币3万元；3、判令卢某、赖某某共同赔偿邓某某定金人民币3万元；4、案件的诉讼费由卢某、赖某某承担。
原审法院审理认为，卢某、赖某某与邓某某及××房地产公司签订的《房屋转让合约》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、法规的强制性及禁止性规定，合法有效。该合同约定了定金条款，定金是合同当事人约定的，一方向另一方交付一定数额的金钱作为合同的担保，在一方不履行合同时，应当承受定金罚则的合同制度。给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金。本案中《房屋转让合约》约定：”若卢某、赖某某拒绝在本合约约定的时间签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，则邓某某有权解除交易关系，并要求卢某、赖某某双倍返还定金。”由于卢某、赖某某撤销了对赎楼委托代理人的委托，未能办理赎楼手续，导致《房屋转让合约》无法履行，合同的目的不能实现，邓某某要求解除该合约的诉讼请求，原审法院予以支持。鉴于邓某某与卢某、赖某某双方未能签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》的责任在于卢某、赖某某，按照合同约定，邓某某有权要求卢某、赖某某双倍返还定金。因此，邓某某的诉讼请求，原审法院予以支持。卢某、赖某某抗辩邓某某未能在2009年3月16日前支付首期款，是邓某某违约。原审法院认为，由于双方在3月16日前未明确约定资金监管银行及账户，邓某某在签订《交易资金托管协议》后，于2009年3月23日将购房首期款存入双方约定的托管账户，积极履行了付款义务，并未违反约定。故，卢某、赖某某的抗辩理由不成立，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除邓某某与卢某、赖某某及××房地产公司于2009年3月15日签订的《房屋转让合约》；二、卢某、赖某某应于本判决生效后十日内双倍返还邓某某定金共计人民币6万元。本案受理费人民币1300元，减半收取为人民币650元及保全费人民币620元，均由卢某、赖某某负担。
卢某、赖某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回邓某某的全部诉讼请求；2、邓某某承担诉讼费用。事实与理由：一、原审判决漏查邓某某的身份，即邓某某系原审××房地产公司的业务员。造成本案纠纷的根本原因在于邓某某系原审××房地产公司的业务员，而邓某某在签订《房屋转让合约》时并未向上诉人明示其身份。邓某某购买上诉人的房屋的目的系为了炒房，其在以105万元的价格购买上诉人的房屋后，要求上诉人直接与其另找的案外人签订正式的房地产买卖合同，而价格则为115万元，上诉人因此拒绝了邓某某的要求，故邓某某一直未能在合同约定的期限内支付首期款，此为造成合同不能履行的根本原因。二、原审判决认定邓某某依约履行了支付首期款义务是错误的。理由如下：1、依据《房地产转让合约》之约定，邓某某须在上诉人赎楼之前三日内，即2009年3月16日支付首期款，而邓某某并未在前述期限内履行付款义务。2、邓某某向银行存入所谓托管款的时间是2009年3月23日，己超过了合同约定的3月16日的期限。而在此之前，上诉人已明确表示因邓某某未能如期支付首期款而不将房屋转让给邓某某。三，原审判决查明认定系由于上诉人未能办理赎楼手续系导致合同不能履行的原因是错误的。理由如下：1、邓某某向银行存入所谓托管款的时间是2009年3月23日，己超过了合同约定的3月16日的期限，上诉人据此有权不继续履行合同。2、依据《房地产转让合约》之约定，上诉人须于2009年3月19日前办理赎楼手续，但由于邓某某未在约定的期限内履行付款义务，故上诉人有权依法行使先履行抗辩权而不办理赎楼手续并有权解除合同。3、上诉人撤销卢某某授权的时间是2009年4月28日，即在邓某某应当履行付款义务时间之后，故上诉人的行为并不影响邓某某履行付款义务。综上，上诉人认为原审判决查明认定事实错误，请求二审予以改判。
邓某某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，卢某、赖某某与邓某某及××房地产公司签订的《房屋转让合约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，当事人应严格履行合同约定之义务。依据《房屋转让合约》，卖方卢某、赖某某应于2009年3月19日前办理赎楼手续，而事实上卢某、赖某某于2009年4月28日撤销其对委托赎楼代理人的委托事项，其行为构成违约。上诉人卢某、赖某某就其违约行为提出两点抗辩理由：一、邓某某在签订《房屋转让合约》后曾要求上诉人卢某、赖某某以更高价格直接与案外人签订正式房地产买卖合同，邓某某先行违约。对此卢某、赖某某并未提供证据证明其主张的事实，本院不予采信。二、邓某某未在合同约定的2009年3月16日前履行支付首期款的在先义务。本院认为，买卖双方于合同中约定首期款应由银行托管，而由于银行托管资金手续须买卖双方共同办理，本案中，买卖双方在《房屋转让合约》中并未对托管银行名称以及办理托管手续的具体时间作出明确约定，从而导致买方邓某某无法在合同约定期限内完成支付首期款的义务，对此买卖双方均无过错。其后，案外人卢某某作为卢某、赖某某的代理人与邓某某签订《交易资金托管协议》，虽然卢某、赖某某主张其未曾授权卢某某签订上述协议，但从卢某、赖某某出具的《撤销委托通知书》可以看出，卢某、赖某某撤销委托的事项包含开立银行帐号事宜，因此卢某、赖某某主张卢某某无权签订《交易资金托管协议》的理由不成立。因买卖双方就托管资金事宜在《交易资金托管协议》中达成一致意见，随即买方邓某某将首期款存入协议约定的资金托管帐户，应视为邓某某已合理履行了支付首期款的义务。卢某、赖某某关于邓某某未按期付款的抗辩理由亦不成立，本院不予采信。综上，由于卢某、赖某某撤销了对赎楼委托代理人的委托，致使《房屋转让合约》不能继续履行，合同目的无法实现，卢某、赖某某的行为构成根本违约，邓某某有权解除合同并要求违约方依据合同约定承担双倍返还定金的违约责任。故，上诉人卢某、赖某某的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1300.00元，由上诉人卢某、赖某某负担；一审案件受理费的负担比例不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理 审 判员 陈明亮
代理 审 判员 邓 媛
二〇一〇年七月十六日
书记员（兼） 冯婷婷