广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016)粤13民终2360号
上诉人（原审被告)：戴丽霞，女，汉族，1970年10月11日出生，住江苏省句容市。
委托代理人：吕红飞，广东鹏鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：惠州市隆基房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头进港路银海花园海发楼D607室。
法定代表人：吴凤武。
委托代理人：袁晓波，广东凯扬律师事务所律师。
委托代理人：安俊，广东凯扬律师事务所律师。
上诉人戴丽霞因与被上诉人惠州市隆基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初838号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴丽霞及其委托代理人吕红飞，被上诉人惠州市隆基房地产开发有限公司的委托代理人安俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称：2015年6月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：由被告购买原告开发的位于大亚湾西区的绿州花园第9栋20单元04号房，房屋面积71.34平方，总价406638元，付款方式为2015年6月4日付首期126638元，余款28万元银行按揭支付。被告除将原交的12000元认购定金转为首期外，余款分文未付，并经多次催促无果。双方签订的《商品房买卖合同》第七条第(2)项约定；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金。由于被告的违约，致使合同无法继续履行。请求依法判决：1、判决解除双方于2015年6月4日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付违约金3946元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交的证据有：1、营业执照，证明原告诉讼主体资格;2、被告身份信息，证明被告的诉讼主体资格;3、商品房买卖合同，证明双方存在合法有效的合同关系;4、预售许可证，证明房屋买卖合同关系合法有效。
被告向法庭提交的证据有：1、签购单两份，证明被告交付定金的事实。其中5000元是交给一个叫廖文胜；2、收款收据，证明原告于当日向被告开具了收取12000元定金的事实；3、调解协议（无原件），证明原告存在延迟交房的行为；4、致歉书与四方会议记录（无原件），证明原告于2015年12月底仍未交房的事实；5、光盘及光盘录音文字翻译，证明被告一直因为原告延迟交房的行为多次催促原告履行义务及办理相关手续的事实，被告不存在违约行为；6、认购协议书的补充协议，证明双方约定于2015年9月15日前原告交付房产时支付首期款及做按揭，否则原告退还被告12000元及送一年管理费。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2015年6月4日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于大亚湾西区的绿州花园第9栋20单元04号房，房屋面积71.34平方，总价406638元，二、付款方式，被告采取按揭付款的支付方式，即应于2015年
另查，2015年8月6日双方签订《隆基绿州花园认购书协议》作为补充协议，约定被告已交定金12000元剩余首期款及定金在2015年9月15日交清及做按揭，如果原告逾期交房则返还被告的定金以及送一年的管理费。2015年9月15日原告在报刊上刊登收楼通知，9栋业主收楼时间安排在9月19日至9月22日。
以上事实，有商品房买卖合同、预售许可证、收款收据《隆基绿州花园认购书协议》等证据在卷证实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是其真实意思的表示，不违反法律、法规规定，合同有效，双方均应按照合同的约定诚信履行相应的义务。被告没有按照补充协议约定在2015年9月15日支付首期款及办理银行按揭贷款，其行为已经构成违约，且逾期付款已经超过30日，达到了合同约定的解除条件，原告有权选择解除合同并要求被告支付违约金，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应当将被告已交付的定金予以退还。
关于违约金的计算标准问题。合同第七条规定，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告累计应付款为394600元，应支付的违约金为3946元（394600元×1%），该违约金在被告已经向原告支付的定金中予以扣除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除惠州市隆基房地产开发有限公司与被告戴丽霞于2015年6月4日签订的《商品房买卖合同》及预告登记手续；二、被告戴丽霞自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告惠州市隆基房地产开发有限公司违约金3946元；三、原告惠州市隆基房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将被告戴丽霞已交定金12000元在扣除解除合同备案所必需费用(以实际发生为准)后予以退还。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告戴丽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
当事人二审的意见
上诉人戴丽霞诉称：一、2015年8月6日双方签定的《认购书协议》即补充协议，确认双方是以被上诉人交房作为上诉人交付首期款的前提，且总房价为40万元，一审法院对此未予以认定。二、上诉人提交的录音证据，可以明确证明是由于被上诉人原因造成一再延期交房和无法确定贷款银行，上诉人多次催促被上诉人办理交付房产及首付、办理按揭等，上诉人积极履行义务，反而是被上诉人不积极履行合同义务，造成合同履行拖延。因此，被上诉人诉称上诉人违约无中生有，无理取闹。三、根据被上诉人提交的证据，并不能证明房产已经达到法律规定的交付条件并通知到上诉人。四、被上诉人违反了法律规定，未履行解除合同的通知手续，其要求解除合同及有权追究违约责任的诉请，依法应当予以驳回。一审法院对此认定事实和适用法律错误。五、双方都有履行合同的本意，请法院予以维护。
被上诉人惠州市隆基房地产开发有限公司辩称：原审判决认定事实与适用法律正确，程序上并无不当，依法应予维持。理由如下：一、被答辩人由始至终未履行合同约定的支付购房款首期的义务。被答辩人已付12000元是在签订认购书以定金的形式支付，后因签订《商品房买卖合同》转为首期款；《商品房买卖合同》签订后，被答辩人未支付一分钱的购房款；答辩人反复告诫被答辩人，你方未交房款，没有权利来收房。2015年8月6日签定的《认购协议书》即补充协议，只是变更了被答辩人交付首期款的日期为2015年9月15日，并没有确认以答辩人交房作为被答辩人交付首期的前提。二、答辩人交房时间以《商品房买卖合同》约定的(2015年8月31日)略有迟延，至2015年9月15日已通知收楼，而被答辩人到本案起诉前，一分钱的首期款都未交付，已构成根本性违约。三、本案原审程序并无不当。原审庭审时，原审法院要求答辩人提交其发出的收楼通知，是为了进一步掌握案情，并不影响案件实体处理。被答辩人在本案起诉前未交一分钱的购房首付款，违反了合同约定的付款时间，到达了解除合同的条件，答辩人行使解除权有理有据。
二审期间，上诉人与被上诉人双方均未提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查，2015年6月4日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（附件四：合同补充协议）第2条约定：“买受人收楼时，应依约定交清房款、税费，以按揭方式付款的，还需银行实际已放款按揭，否则，出卖人可以相应顺延交楼时间，并要求买受人承担违约责任。因出卖人原因造成银行无法放款的除外。”
本院判决理由和结果
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。按照《认购协议书》的约定，上诉人支付首期款的时间从2015年6月4日变更为2015年9月15日。上诉人没有在约定时间内付清房屋首期款，已经构成违约，被上诉人有权解除合同。如果被上诉人存在逾期交楼的客观事实，上诉人可另循法律途径解决。上诉人认为被上诉人逾期交楼，但未提供充分有效的证据予以证明其主张，本院不予支持。被上诉人是否逾期交楼不能作为上诉人不缴纳房屋首期款的抗辩理由，也不影响被上诉人主张解除本案合同的权利。因此，一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及预告登记手续，并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算标准问题，原审法院按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定计算，也无不当，本院一并予以维持。
综上所述，上诉人戴丽霞的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人戴丽霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 饶来新
审判员 周 娟
审判员 温永宏
二〇一六年九月十三日
书记员 陈伟杰
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；