黑龙江省大庆市红岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0605民初753号
原告：中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行，住所地黑龙江省大庆市红岗区萨大中路北24号。
主要负责人：冯宇，该支行行长。
委托诉讼代理人：李春玲，女，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：房立东，黑龙ＸＸ兴律师事务所律师。
被告：高建，男，1989年9月23日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。
被告：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼。
法定代表人：马硕，该公司经理。
委托诉讼代理人：王明，女，系该公司工作人员。
原告中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行（以下简称工商银行）与被告高建、大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李春玲、房立东到庭参加诉讼，被告高建经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告金地公司委托诉讼代理人王明第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工商银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告高建偿还借款本金355，759.29元及截止至2017年3月22日的利息10，931.72元，并按照借款合同约定的利率、罚息、复利的标准支付自2017年3月23日起至实际给付之日止的利息；2.判令被告金地公司对上述债务承担连带清偿责任（即连带保证责任）；3.判令被告金地公司对上述第1项债务承担质押担保责任，以账号为09×××93的保证金账户中的全部资金为限优先予以偿还；4.确认原告与被告高建之间的《个人购房借款/担保合同》中抵押条款有效，原告对抵押物（位于红岗新城11号楼1单元011301号房）享有优先受偿权，拍卖或者变卖该抵押物所得款项优先偿还上述第1项债务及原告为实现债权所发生的一切费用；5.判令二被告承担律师费、诉讼费。原告诉称：2015年10月12日，被告高建与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款金额为360，000.00元，用于购买金地公司开发的红岗新城11号楼1单元011301号房,借款期限为30年，被告高建以其购买的该处房产提供抵押担保，此外双方还对贷款利率、罚息、违约责任、抵押担保范围、争议解决方式等内容进行约定。被告金地公司为原告出具了《担保函》，对被告高建上述债务提供保证金质押担保（保证金账户账号为09×××93）和连带责任保证担保。担保期限自贷款发放之日起至上述抵押物办妥抵押登记并将有关他项权利证明移交原告之日止。担保范围为上述《个人购房借款/担保合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、浮息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。原告按合同约定于2015年10月12日向被告高建发放贷款360,000.00元，并于当日将该笔贷款全部转入被告金地公司开立的账号为09×××47的一般账户中。在借款合同履行过程中，借款人被告高建多次违约，截至2017年3月22日，已连续七次未还款。根据借款人与原告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任14.1.L项和14.2（4）、14.2（6）项的约定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并承担违约责任。被告高建违约后经原告多次催收无果，故提出以上诉讼请求。
被告金地公司辩称：请求法院依法判决。
被告高建未到庭参加诉讼，未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告未到庭参加诉讼，未提交证据，未对原告提交的证据进行质证。对原告提交的证据，经本院审查后予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年6月6日，金地公司与工商银行签订《按揭贷款业务合作协议》，双方约定工商银行作为金地公司红岗新城项目按揭贷款办理银行，工商银行在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到金地公司在工商银行开立的账户，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工商银行收押之前，金地公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在工商银行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，如借款人在金地公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，金地公司保证在接到工商银行书面催款通知后三日内履行还款义务，如金地公司未主动履行上述还款义务，即表示金地公司授权工商银行从其开立的账户中扣收。2016年1月3日，双方又签订《保证金质押合同》，约定金地公司为所有与工商银行签订借款合同的借款人（购买金地公司开发的楼房的人）提供担保，而不仅仅是为任何一个或几个借款人提供担保，尽管金地公司按每笔贷款金额的一定比例缴存保证金，但本合同约定的保证金专用账户内所存保证金为本协议项目下全部借款人的所有债务提供质押担保。2015年9月16日，被告金地公司与被告高建签订商品房买卖合同，被告高建购买被告金地公司开发的红岗新城11号楼1单元011301号房，每平米4040元，房屋价款为515，585.00元，付款方式为首付155，585.00元，余款360，000.00元为商业贷款。2015年10月12日，被告高建与工商银行签定《个人购房借款/担保合同》，向工商银行借款360，000.00元，用于购买金地公司开发的红岗新城11号楼1单元011301号房,借款期限为30年，被告高建以其购买的该处房产提供抵押担保，但未办理抵押登记，双方在合同中约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。工商银行按合同约定于2015年10月12日向被告高建发放贷款360，000.00元，并于当日将该笔贷款全部转入金地公司开立的账号为09×××47的一般账户中。2015年10月9日，金地公司向工商银行出具《担保函》，同意为借款人高建的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，在该《担保函》中承诺，如借款人未按借款合同有关约定履行还款义务，工商银行可从金地公司保证金账户（户名：大庆市金地房地产开发有限公司，账号09×××93，开户银行：工行红岗支行）和金地公司在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，担保期间为贷款发放之日起至《个人购房借款/担保合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工商银行之日止，如工商银行根据《个人购房借款/担保合同》的约定提前收回贷款，则保证期间为工商银行向借款人通知还款日之次日起两年，担保范围为《个人购房借款/担保合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、浮息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。自工商银行发放贷款之日起至2017年3月22日止，高建共偿还贷款本金4，240.71元（其中保证人金地公司代为偿还,2，598.43元），偿还贷款利息15，653.83元（其中保证人金地公司代为偿还9171.57元），截止至2017年3月22日，尚欠贷款本金,355，759.29元、利息10，931.72元至今未还。
本院认为，1.原告工商银行与被告高建之间签订的《个人购房借款/担保合同》合法、有效，工商银行如约向高建提供了借款，高建应按照合同约定按时履行还款义务，在借款合同履行过程中，被告高建多次违约，截止至2017年3月22日，已连续七次未还款，工商银行有权依双方签订的《个人购房借款/担保合同》中关于借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用的约定，要求高建清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；2.金地公司与工商银行签订的《按揭贷款业务合作协议》及金地公司为工商银行出具的《担保函》中均明确记载，金地公司为借款人的借款提供连带责任保证，且该保证未超出《担保函》中金地公司承诺的担保期间和担保范围，金地公司应对高建所欠工商银行贷款本金及利息、逾期罚息、浮息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用承担连带责任保证；3.金地公司与工商银行签订的《保证金质押合同》中约定，金地公司为所有与工商银行签订借款合同的借款人（购买金地公司开发的楼房的人）提供担保，而不仅仅是为任何一个或几个借款人提供担保，尽管金地公司按每笔贷款金额的一定比例缴存保证金，但本合同约定的保证金专用账户内所存保证金为本协议项目下全部借款人的所有债务提供质押担保，金地公司在为工商银行出具的《担保函》中承诺，如借款人未按借款合同有关约定履行还款义务，工商银行可从金地公司保证金账户（户名：大庆市金地房地产开发有限公司，账号09×××93，开户银行：工行红岗支行）和金地公司在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，上述约定和承诺合法、有效，金地公司应以上述保证金账户中的全部资金为限，对高建所欠工商银行贷款本金及利息、逾期罚息、浮息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用承担质押担保责任；4.工商银行与高建在《个人购房借款/担保合同》中约定，高建以其购买的金地公司开发的红岗新城11号楼1单元011301号房提供抵押担保，该抵押条款未违反法律规定，为有效条款，但该抵押未办理抵押登记，根据相关法律规定，用建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故该项抵押权未设立，工商银行对红岗新城11号楼1单元011301号房不享有优先受偿权；5.工商银行在诉讼请求中未明确律师代理费的具体数额，亦未提交相应的律师代理费票据，无法确定其因本起诉讼所支付律师代理费的具体数额，故本院对工商银行要求二被告支付律师代理费的诉讼请求不予支持；6、在被告金地公司承担连带保证责任及保证金优先受偿责任之后，被告金地公司有向被告高建追偿的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告高建于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行借款本金355，759.29元并支付截止至2017年3月22日的利息10，931.72元，共计366，691.01元，同时支付自2017年3月23日起至实际偿付完毕之日止的利息（按双方订立的《个人购房借款/担保合同》约定的标准执行）；
二、被告大庆市金地房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿付责任；
三、被告大庆市金地房地产开发有限公司对上述债务承担质押担保责任，以保证金专用账户（账号为09×××93）中的全部资金为限优先予以偿付；
四、原告中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行与被告高建签订的《个人购房借款/担保合同》中的抵押条款有效；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，800.00元，公告费500.00由高建负担，大庆市金地房地产开发有限公司对该笔费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 庞春艳
人民陪审员 杨柏艳
人民陪审员 王 君
二〇一八年七月二十日
法官 助理 王冬雷
书 记 员 李雪松
附：本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和担保法＞若干问题的解释》
第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。