上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初33889号
原告：上海仁恒物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区茂兴路XXX号仁恒广场4座1楼。
法定代表人：周轶群，董事长。
委托诉讼代理人：马立云，女。
委托诉讼代理人：解晓晨，女。
被告：封少辉，男，1977年5月20日出生，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：彭盛，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
原告上海仁恒物业管理有限公司诉被告封少辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月16日公开开庭进行了审理，原告上海仁恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人马立云、解晓晨、被告封少辉及其委托诉讼代理人杨状、彭盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海仁恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的自2017年1月至2018年3月的物业管理费19,436.76元(5.6元/平方米/月×231.39平方米×15个月)；二、判令被告向原告支付上述物业管理费欠费的滞纳金10,204.30元；三、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告撤回上述第二项要求被告支付滞纳金的诉讼请求。事实与理由：被告系上海市浦东新区兰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称兰谷路房屋)的所有权人，兰谷路房屋面积231.39平方米，物业管理费为5.60元/月/平方米。原告根据《仁恒森兰雅苑(三期)前期物业服务合同》及补充协议、《“仁恒森兰雅苑(三期)”临时管理规约》对兰谷路房屋所在小区进行物业管理。原告已按照物业服务管理合同的约定全面履行了物业管理服务义务，但被告未如约支付物业管理费。虽经原告多次催讨，但均无果，故向本院起诉要求被告支付上述物业管理费。
被告封少辉辩称，被告只同意按照180.06平方米(销售合同记载的一楼的建筑面积)计算物业费。被告与开发商签订了商品房预售合同，开发商与物业公司签订了前期物业管理合同，前期物业管理合同系商品房预售合同的附件。在前期物业管理合同中约定了按照建筑面积计算物业管理费5.60元/月/平方米，商品房预售合同作为主合同，约定了被告的房屋建筑面积为180.06平方米，故应以180.06平方米计算物业费。地下室的51.39平方米不需要缴纳物业费，理由在于原、被告关于地下室面积没有也要缴纳物业管理费的约定，且开发商当时说地下室是赠送面积，不需要交纳物业费。关于5.60元的标准，被告亦有异议，原告应有报批给相关机关的文件。所有的文件在交房时均确认是180.01平方米，从未提及过231.39平方米，故希望原告能提供原告报批相关机关的文件。关于地下室的物业管理费收取问题，原、被告的约定形式不明。通常情况下均会明确约定地上、地下部分各自收取的标准。被告所在小区一期、二期的同样有地下室的业主，他们的地下室均没有被收取物业管理费。地下室并非正常的居住空间，不可能采取跟一楼同样的收费标准。在上海市新建住宅质量保证书上也清楚记载建筑面积180.06平方米，被告缴纳税款的时候也是按照180.06平方米来缴税。当时销售中介可以证明当时开发商承诺地下室不需要交纳物业管理费。原告应当出具收取物业管理费的依据。
原、被告围绕诉讼请求提交了证据，对以下双方无争议的证据，本院予以确认：原告提供的《上海市商品房预售合同》、房屋接收认可书、物业交接通知书、业主信息、《前期物业服务合同》、《仁恒森兰雅苑三期前期物业服务合同补充协议》、《临时管理规约》、业主确认函、上海市不动产登记簿、营业执照,被告提供的回复函、挂号信、查询结果、不动产产权证、质量保证书。
基于本院确认的以上证据，结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：被告系兰谷路房屋的业主，上海市不动产登记簿载明：兰谷路房屋建筑面积231.39平方米。不动产产权证载明：兰谷路房屋总建筑面积326.85平，包含两个地下车位各47.73平方米及公寓建筑面积231.39平方米，其中含有地下附属面积51.39平方米。
原告与上海仁恒森兰置业有限公司(兰谷路房屋开发商)签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对兰谷路房屋所在小区进行管理，小区总建筑面积89,724.31平方米，其中住宅67,062.27平方米(含地下)。原告按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅的标准为5.60元/月/平方米。合同期限为2014年11月1日至2016年10月31日。后双方又签订《仁恒森兰雅苑三期前期物业服务合同补充协议》，将合同期限自2016年11月1日延长至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务业服务合同生效时止。
原告向被告邮寄物业交接通知书，物业交接通知书上载明兰谷路房屋建筑面积180平方米。2016年4月23日，被告接收了兰谷路房屋并签收了《临时管理规约》，《临时管理规约》关于物业管理服务费用的缴付约定原告按照每月每建筑平方米5.60元的标准向业主收取。原告向被告发送《业主确认函》，《业主确认函》载明：物业服务收费面积(建筑面积)231.39平方米，其中地上建筑面积180平方米，地下建筑面积51.39平方米。物业服务费收费标准5.60元/月/平方米。被告对确认函中的内容予以确认并于2016年4月23日签收《业主确认函》。
2018年2月5日，被告及部分业主向原告邮寄回复函一份，希望能与原告就地下室部分的物业费部分进行协商。2016年10月11日，上海市房屋状况信息中心出具查询结果，显示兰谷路房屋建筑面积为180.06平方米，该查询结果注明仅供房产税查询专用。2016年4月23日，上海仁恒森兰置业有限公司及仁恒森兰雅苑物业管理处出具质量保证书，内容为“本公司对所销售的兰谷路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为180平方米的住宅，建筑面积为180平方米的住宅，作出以下的质量保证和保修承诺……”。
本院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，未违反法律强制性规定，应属合法有效，对作为业主的被告亦具有约束力。本案主要争议焦点在于物业费的收费面积应当按照180平方米还是按照包括地下室面积在内的231.39平方米计算。根据《前期物业管理合同》及《临时管理规约》，物业费均应按照建筑面积来收取。而上海市不动产登记簿及不动产产权证均载明兰谷路房屋的建筑面积为231.39平方米。虽质量承诺书及查询结果等显示兰谷路房屋建筑面积为180平方米，但查询结果仅用于房产税查询，质量保证书仅系开发商及物业管理处出具，上海市不动产登记簿及不动产产权证系不动产登记部门出具，更具有权威性，故建筑面积应以231.31平方米为准。另外，根据原告本人签收的《业主确认函》，被告自己亦认可物业服务收费面积为231.39平方米。故本院确认物业管理费按照231.39平方米收取。被告另主张购房时中介承诺地下室不收取物业费，并提供了中介的证明，但中介并未到庭且其并非物业服务合同的主体，故本院对被告上述主张不予采信。现原告已提供了物业服务，被告应按照合同约定的5.60元/月/平方米的标准向原告支付2017年1月至2018年3月期间的物业管理费19,436.76元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：
被告封少辉于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司2017年1月至2018年3月期间的物业管理费19,436.76元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费609元，减半收取计304.50元，由被告封少辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 万秀华
二〇一八年七月二十七日
书记员 张 萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定的业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。