广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终19150号
上诉人(原审被告):广州清大瑞泰信息科技有限公司,住所地广州市高新技术产业开发区。
法定代表人：曾伟光，职务：董事长。
委托诉讼代理人：安家亮，男，公司员工。
委托诉讼代理人：刘焱，男，公司员工。
被上诉人(原审原告):金丽花,女,1986年9月26日出生,朝鲜族,住吉林省珲春市。
委托诉讼代理人：梁雪琴，广东君直律师事务所律师。
上诉人广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）因与被上诉人金丽花商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人清大瑞泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由金丽花承担。事实和理由如下：一、一审认定金丽花支付的团购金3万元为清大瑞泰公司收取的房款，属于事实认定错误。该笔团购金的收款人为广州xx房地产有限公司，金丽花提交的收据可以证实。其次，金丽花并无证据证实，该笔团购金由清大瑞泰公司实际收取，清大瑞泰公司从未以任何形式确定过团购金是房款的一部分。为便于正确认定本案事实，一审应当依职权追加广州xx房地产有限公司作为本案的第三人，共同参加本案审理，并依法作出判决。二、一审判令清大瑞泰公司向金丽花支付利息，缺乏事实依据。《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》明确约定，如双方认购关系解除，清大瑞泰公司仅需退还本金，无需支付利息。
被上诉人金丽花二审辩称：不同意清大瑞泰公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。补充：认购书第一款的约定表明团购金3万元就是房款的一部分。
金丽花向一审法院起诉请求：1.解除金丽花与清大瑞泰公司签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》（编号：0880855）；2.清大瑞泰公司退还金丽花已支付的房款人民币322806元；3.清大瑞泰公司双倍返还定金总计人民币60000元；4.清大瑞泰公司赔偿金丽花利息损失，直至款项全部退还之日止，暂计至2018年4月12日为人民币28124.59元（以人民币30000元、30000元、292806元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，分别自2016年8月15日、2016年8月17日、2016年8月23日起算至款项全部退还之日止；5.本案诉讼费由清大瑞泰公司承担。以上合计410930.59元。
一审法院经审理查明：2016年8月15日，金丽花（买受人、乙方）与清大瑞泰公司（出卖人、甲方）订立《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》，约定：金丽花认购清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区xx号x座x层x单元的公寓，原价为765486元，折扣优惠认购价为原价减3万抵10万×0.89×0.99×0.98×0.99元=632806元；乙方于签署本认购书时交付定金：30000元整。首期楼款：认购价50%即292806元整须于2016年8月23日前付清（已扣除定金）。乙方须于2016年8月23日前申办按揭贷款，按揭额310000元，年限10年；如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议。另在上述认购书付款方式处有手写内容“2016年8月28日先付楼款200000元整，剩余118000元于2016年8月30日前付清”。
2016年8月15日，金丽花向清大瑞泰公司支付定金30000元。2016年8月17日，金丽花还向广州xx房地产有限公司支付30000元，该公司向金丽花出具了名目为“金丽花交来壹品F712＃团购定金”的收据。此后，金丽花于2016年8月23日向清大瑞泰公司支付购房款292806元，同日清大瑞泰公司向金丽花开具金额为292806元的楼款凭证。
清大瑞泰公司在一审庭审中表示同意解除双方的《商品房认购书》，同意返还金丽花房款322806元，但不同意双倍返还定金，同意赔偿金丽花定金3万元和首期款292806元的利息损失，对于团购金3万元的利息损失清大瑞泰公司不同意支付。金丽花陈述虽然该3万元团购金出具收据的为广州xx房地产有限公司，但是《认购书》第一条付款方式中关于折扣方式的约定，该团购金3万元可以抵扣一定比例的房款，即从《认购书》中可以看出清大瑞泰公司是确认金丽花交给广州xx房地产有限公司的3万元是房款的一部分，且该3万元也抵扣了相应的房款。清大瑞泰公司称折扣优惠是我方为了促销给代理商的一种优惠政策，而不是与业主约定，我方没收取该笔款项。
另查明，涉案房屋出售时是处于抵押状态的，在双方签订《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》后30个工作日内清大瑞泰公司未取得案涉房屋的涂销抵押证明。双方也没有继续签署《商品房买卖合同》。
以上事实有《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》、POS签购单、收据、借记卡账户历史明细清单以及一审庭审笔录等证据附卷佐证。
一审法院认为，金丽花、清大瑞泰公司双方签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》从内容和实际履行的情况来看，本案为商品房预售合同纠纷，该《认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。金丽花要求解除双方签订的《认购书》，清大瑞泰公司开庭时明确表示无异议，一审法院确认该《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》于2018年6月20日解除。涉案《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》已经解除，清大瑞泰公司占有金丽花房款没有依据，应将收取房款退还给金丽花。金丽花主张清大瑞泰公司返还其支付的房款292806元、定金30000元以及相应的利息，清大瑞泰公司无异议，该事实一审法院予以确认。
本案的争议焦点为：1、金丽花支付的团购金3万元是否应认定为清大瑞泰公司收取的购房款；2、金丽花主张清大瑞泰公司双倍返还定金理由是否成立。
关于金丽花支付的团购金3万元是否应认定为清大瑞泰公司收取的购房款的问题。清大瑞泰公司主张该笔款项是广州xx房地产有限公司收取的费用，金丽花则主张该笔费用属于房款的一部分，应由清大瑞泰公司返还。从双方签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》约定来看，涉案物业原价为765486元，“折扣优惠认购价为原价减3万抵10万×0.89×0.98×0.98×0.99，认购价632806元”，也就是说，清大瑞泰公司是确认金丽花交给广州xx房地产有限公司的3万元团购金是房款的一部分，且该3万元抵扣了10万元房款，并由此计算出最后所需收取的房款为632806元。故金丽花支付的团购金3万元应认定为清大瑞泰公司收取的购房款，清大瑞泰公司应予以返还。金丽花主张清大瑞泰公司返还其支付给广州xx房地产有限公司的3万元及利息，符合实际情况，一审法院予以支持。
关于金丽花主张清大瑞泰公司双倍返还定金的诉讼请求。首先，双方在《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》约定“如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议”。该条款的内容合法有效，双方应遵照执行。该条款表明双方在签订《认购书》时已经预见到涉案房屋存在抵押情况，对因清大瑞泰公司不能涂销抵押导致双方解除认购关系的相应法律后果是清楚知晓的。因此，依据该约定清大瑞泰公司只需返还金丽花支付的定金本金。其次，《认购书》约定首期楼款（认购价50%即292806元）须于2016年8月23日前付清（已扣除定金）。金丽花于2016年8月23日已经向清大瑞泰公司缴纳了该部分首期楼款，双方行为表明3万元定金的性质已经发生变化，已从定金转化为购房款。故金丽花要求清大瑞泰公司双倍返还定金的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年7月17日作出如下判决：一、金丽花与广州清大瑞泰信息科技有限公司签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》于2018年6月20日解除；二、广州清大瑞泰信息科技有限公司于判决生效之日起十日内向金丽花返还购房款352806元及利息（利息分三段计算，分别以30000元（团购金）为本金，自2016年8月15日起计算至实际付清之日止；以30000元为本金，自2016年8月17日起计算至实际付清之日止；以292806元为本金，自2016年8月23日起计算至实际付清之日止，上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回金丽花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7464元，由金丽花负担545元，广州清大瑞泰信息科技有限公司负担6919元。
本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理，针对双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：
《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》已于2018年6月20日解除，清大瑞泰公司占有金丽花房款没有依据，一审判令清大瑞泰公司将所收取房款退还给金丽花并不不当，本院予以维持。
关于清大瑞泰公司是否需向金丽花返还3万元团购金及利息的问题。清大瑞泰公司主张该笔款项是广州xx房地产有限公司收取的费用，不应由其司返还，金丽花则主张该笔费用属于房款的一部分，应该由清大瑞泰公司返还。从双方签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》约定来看，涉案物业原价为765486元，“折扣优惠3万抵10万×0.89×0.98×0.98×0.99，认购价632806元”，也就是说，清大瑞泰公司是确认金丽花交给广州xx房地产代理有限公司的3万元团购金是房款的一部分，且该3万元抵扣了10万元房款，并由此计算出最后所需收取的房款为632806元。故一审判令清大瑞泰公司向金丽花返还其支付给广州xx房地产有限公司的3万元及利息并无不当，本院予以维持。
综上所述，清大瑞泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6592元，由广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年十一月一日
书记员 李依虹