贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0303民初2585号
原告（反诉被告）：刘波，男，1978年12月29日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。
原告（反诉被告）：代勇明，男，1983年6月25日出生，土家族，贵州省印江土家族苗族自治县人，住贵州省印江土家族苗族自治县。
共同委托诉讼代理人：何杰，贵州于道律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李贤君，男，1947年11月16日出生，汉族，贵州省平坝县人，住贵州省平坝县。
委托诉讼代理人：李非，男，1989年10月4日出生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省贵阳市南明区，系李贤君之子。
委托诉讼代理人：李建勇，贵州遵贤律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘波、代勇明与被告（反诉原告）李贤君租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘波、代勇明及其委托诉讼代理人何杰、被告（反诉原告）李贤君之委托诉讼代理人李非、李建勇到庭参加了诉讼。审理过程中被告（反诉原告）李贤君对原告（反诉被告）刘波、代勇明提出反诉，本院依法合并审理，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘波、代勇明向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告按照双方签订的《门面租赁合同》继续履行合同，并立即回复原告承租门面让原告正常经营；二、因被告单方面违约给原告承租的门面上锁导致营业中断给原告造成损失，要求被告从2018年4月28日起按照每天1,178元计算损失赔偿给原告，至门面恢复正常营业为止；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年11月17日，原告与被告签订《门面租赁合同》约定被告将其位于遵义市××东联线的两间门面租赁给原告使用，租赁期限从2016年11月17日起至2020年11月22日止，租赁期限为4年，租金第一年为31,200元，每年递增租金不超过8%，但第二年被告将房租涨到34,000元，超出了合同约定的增幅上限8%，鉴于被告房租涨幅超过合同约定，因租金过高，原告觉得无力承担，提出每季度缴纳一次房租，即每季度缴纳8,500元，被告表示同意。但原告2018年2月联系被告缴纳房租时，被告均以各种理由延迟收取，在2018年4月8日，原告再次向被告缴纳该季度房租8,500元时，被告收取了3,000元，退回了其余的5,500元。2018年4月14日，被告将原告承租的门面水电关掉，禁止原告使用水电，并称水电已经移交他人。2018年4月27日，被告强制将原告的承租的门面关掉，并给门面上锁，禁止原告继续使用。后原告多次找被告协商未果，因被告欲将门面另租他人使用，所以强行收回门面。原告认为，被告的行为违反了双方合同约定，私自中断履行合同，给原告造成了巨大的损失。现原告承租的两间门面房已经办了工商营业执照，主要经营汽车装饰服务，平均每天的营业收入一千多元。现原告方不同意被告解除合同，坚决要求继续履行合同，且被告应当赔偿原告关门期间的损失。因与被告协商不成，原告为维护自身合法权益，特起诉至人民法院，要求依法判决。
被告（反诉原告）李贤君辩称：原告未按照合同约定的时间支付房租，被告书面通知原告解除合同，房屋已经在催告之后租给他人，原告在使用门面的时候把客户车辆乱停放在消防通道内，致使其他住户、商户无法通行，使用中违规排放喷漆气体，导致被告及其家属无法正常生活，所以原告使用门面有害社会，我方强烈要求解除合同并收回门面。
反诉原告（本诉被告）李贤君向本院提出反诉请求：一、请求判决被反诉人搬离门面；二、请求判决被反诉人赔偿违约金10,000元；三、请求判决被反诉人赔偿门面经济损失共计22,600元；四、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年11月17日，反诉人与被反诉人签订《门面租赁合同》，合同约定反诉人将位于遵义市××东联线的两间门面租赁给被反诉人，支付方式为半年一付，每满一年时，提前15个工作日支付第一年租金，约定违约金一万元，且被反诉人如有违约行为，甲方有权收回房屋。按照合同约定，被反诉人应于2017年11月2日缴纳房租，但实际缴纳时间为2017年12月12日超过合同约定40日，根据合同约定被反诉人应缴纳房租为16,848元，但实际缴纳金额为8,500元，即租期到2018年2月26日止，被反诉人明显存在违约行为，按照合同约定，反诉人有权收回房屋并请求被反诉人支付违约金。租期届满后，反诉人于2018年4月8日找到被反诉人缴纳2018年2月至3月的房租共3,000元并将解除合同通知书交给被反诉人，但被反诉人并未给予理睬，2018年4月27日为解决纠纷反诉人与社区主任一起找到被反诉人进行调解无果，反诉人于2018年4月27日下午给被反诉人送到清场通知书，但被反诉人至今未搬离该门面，在门面租赁期间被反诉人在没有经营许可、没有相关设备的情况下进行修车服务，给环境带来极大污染，影响周围房屋环境，侵犯房主的相邻权，还将旁边几个门面的租客赶走并未经许可占用反诉人的门面，给反诉人带来经济损失共计22,600元。综上所述，根据相关法律之规定，特提起反诉，望人民法院支持反诉人的反诉请求。庭审过程中，反诉原告（本诉被告）变更第一项诉讼请求为判决被反诉人搬离其物品。
针对反诉，原告（反诉被告）刘波、代勇明辩称：对对方提出的理由和事实理由不予认可，双方签订的合同合法有效应当继续履行，其要求我方承担违约金没有事实依据，对方不存在损失，因对方关闭门面，我方未实际使用，所以说我方不应承担任何损失；事实和理由部分，实际缴纳租金的时间是2017年12月4日，而且缴纳租金时间延迟是因为对方的行为导致，因对方擅自将租金提高到34,000元每年，而我方不同意对方的要求，导致延迟支付租金，后我方虽然妥协，同意按照34,000元每年支付，但同时对方也同意按每季度收取一次，金额为8,500元，这是双方对支付时间及金额的变更，因此上述情形并非我方违约导致，双方发生纠纷以后，是我方找到了社区主任协调解决，我方的经营行为并没有对住房造成影响，承租门面的楼上住户就是我方当事人，经营期间并没有其他租户来找过我方当事人，是否有环评手续，是我方经营的行为，与出租方无关，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、二百四十八条、二百二十七条等相关规定，要催告后在合理期限内未支付租金的，才能解除合同，对方没有证据已催告，我方没有在对方催告后仍然不支付租金的情形，所以对方的反诉请求不予认可。
原告（反诉被告）刘波、代勇明为证明其主张，向本院出示了以下证据：
1、门面租赁合同，证明2016年11月17日双方签订租赁合同，租赁期限未满，对方单方面解除合同属于违约行为；
2、店铺转让协议，证明原告转让门面花费4万多元，被告单方面解除合同，造成原告损失；证明原告在转让门面之前该门面用于汽车的修理和装饰，我方的经营行为可能带来的影响，被告是明知的，也是同意的。
3、营业执照，证明原告转让门面后办理相关汽车装饰的合法手续，其经营手续合法，同时也证明原告计算每天的营业损失有事实依据；
4、被告收取水电费的收条，证明被告收取原告的水电费用在2018年4月13日之前合同在正常履行；
5、租金收条3份，证明原告按约定每半年支付租金的事实；被告单方面将租金提高到34000元，超过合同约定，导致租金暂停缴纳原因在于被告；双方同意按34000元每年收取，但被告同意按季度8500元收取的事实；2018年4月8日被告收取了3000元，拒收5500元，是被告的原因单方面违约；
6、营业账本，证明原告营业店面的收支情况，2018年2月19日-3月31日期间，收入是48320元，平均每日是1178元，被告应按此标准赔偿关门期间原告的损失；
7、照片3张，证明被告强行将原告承租的门面关闭及上锁，单方面终止合同履行，严重违约，对原告造成损失。
8、证人胡某出庭所作的证言。胡某称，当时其在原告经营的店里面上班，李贤君及妻子来店里面协商房租的问题，当时说了租金的问题，说租金上涨到37000元，因为超过了合同约定，当时双方没有达成一致，2017年12月2日的时候房东又到店里面商量了一下，听到双方约定34000元一年，但是是一个季度一付。2018年4月8日，原告支付了8,500元给李非，但是李非只收取了3,000元。其这个月（2018年5月）没在店里面了。
被告（反诉原告）李贤君为证明其主张，向本院出示了以下证据：
1、照片7张，证明我方通知对方解除合同，有解除合同通知书和清场通知书的内容。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所举的证据1、3、4、5、7的真实性无异议，对证据1、3、4、5的证明目的有异议，对证据7认可收回房屋的事实；对证据2、6三性均持异议；对证据8认为证人胡某与原告是上下级关系，所说的事实不是客观事实，怀疑原告支付给证人出庭作证费用以收买证人。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举的证据1的三性均持异议，认为通知书是什么时间张贴的并不清楚，张贴的内容也不清晰。
本院经审理认定事实如下：2016年11月17日，原告（反诉被告）刘波、代勇明（承租方、乙方）与被告（反诉原告）李贤君（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于遵义市××区××线二间门面租赁给乙方使用。二、租赁时间：2016年11月17日起至2020年11月22日止，租赁期为4年。三、租赁租金及付款方式：1、租金按半年一付，每满一年时，提前15个工作日支付第一年租金为元（人民币）叁万壹仟贰佰元正（￥31200.00）。2、自2016年11月17日至2020年11月25日，在此期间内每年租金同期递增不超过8%（含8%）。四、乙方租赁的营业房水电由甲方安装到营业房前。五、违约责任保证金壹万元正。六、乙方在租赁期间内可以转租或转让，但必须通知甲方到场，甲方必须积极配合，在甲方签字后方可生效。七、合同期满后，甲方无条件收回房屋，在同等条件下乙方有优先租赁权。八、合同有效期内，甲方不得无故擅自收回房屋，乙方如有违约行为，甲方有权收回房屋。合同签订后，原告（反诉被告）在第一年租赁期内按照约定每半年向被告（反诉原告）支付租金15,600.00元，并按约支付水电费用，最后一次支付水电费用为2018年4月13日。2017年12月4日，被告（反诉原告）李贤君向刘波出具收条，载明：今收到刘波房租费捌仟伍佰元正（8,500.00元），2017.11.22至2018.2.22共叁个月。2018年4月，被告（反诉原告）李贤君之子李非要求刘波、代勇明缴纳2018年2月之后的租金，刘波于2018年4月8日向其支付8,500.00元，李非仅收取其中3,000.00元并出具相应收条。收取租金当日，被告（反诉原告）在案涉门面处张贴《解除合同通知书》，载明：我与你方于2016年11月17日订立房屋租赁合同，因你方未按合同约定时间交纳房屋租金，也未按合同约定金额支付租金，并且多次和其他租赁人多次发生矛盾。我于2018年4月8日就上述问题向你提出异议，并根据合同相关约定及合同法相关条例与你方在租赁金额到期后正式解除房屋租赁合约，请你尽快退出房屋清场。4月14日，被告（反诉原告）关停案涉门面的水电供应。4月27日，被告（反诉原告）在案涉门面处张贴《清场通知书》并将案涉门面上锁，《清场通知书》要求原告（反诉被告）于2018年5月1日前清场退出房屋，原告（反诉被告）刘波、代勇明由此停业至今。
另查明，2016年11月18日，原告（反诉被告）刘波、代勇明与案外人林永仕签订《店铺转让协议》，约定案外人林永仕将案涉门面转让给原告（反诉被告）经营，原告（反诉被告）支付转让费41,300.00元。
本院认为，刘波、代勇明与李贤君签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并已生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点之一为合同履行过程中双方是否有违约行为。租赁合同签订后第一年内，原告（反诉被告）按照约定以每半年一付的形式支付租金，双方对此均无异议，在此期间双方无违约行为。第一年期满后，按照合同约定原告（反诉被告）应提前15个工作日支付租金，被告（反诉原告）据此主张原告（反诉被告）迟延支付租金已违反合同约定，原告（反诉被告）则称迟延支付的原因系被告（反诉原告）违反合同约定的增幅上涨租金导致，嗣后双方重新就租金标准及支付方式达成了新的协议。对此本院认为，判断原告（反诉被告）是否违约的前提是双方当事人是否就《门面租赁合同》涉及的租金标准、支付方式等内容作出变更约定——若双方未变更约定，则原告（反诉被告）迟延支付租金的行为已违约；若双方已变更约定且原告（反诉被告）已按变更后的约定履行义务，则其不构成违约。而认定双方是否重新作出约定，关键在于判断证人胡某所作证言真实与否。
对于证人证言，被告（反诉原告）认为证人胡某与原告是上下级关系，所说的事实不是客观事实，怀疑原告支付给证人出庭作证费用以收买证人。本院认为，证人证言系证人就其亲身感知事实的陈述，证人与案件当事人是否上下级关系并不必然影响其客观性，况且证人胡某现已从原告（反诉被告）处离职，双方并无直接利害关系，故本院对被告（反诉原告）的此项质证意见不予采纳。判断证人证言是否真实客观，应结合本案其他证据予以认定。本案中，证人证言能够与其他证据相互印证，具体表现为以下几点：一、关于第二年的租金标准，被告（反诉原告）于2017年12月4日出具的收条不仅载明其收取了原告（反诉被告）租金8,500.00元，还特别标注了“2017.11.22至2018.2.22共叁个月”字样，由此可确定被告（反诉原告）收取租金的具体标准为每3个月共8,500.00元，换算成年度即为34,000.00元，该金额与证人陈述双方当事人重新约定的金额为34,000.00元/年相吻合。二、关于第二年的租金支付方式，证人陈述双方重新约定为每季度一付，而在合同履行过程中，原告（反诉被告）分别于2017年12月4日向被告（反诉原告）支付租金8,500.00元、于2018年4月8日向被告（反诉原告）之子李非支付8,500.00元（李非收取3,000.00元后退还了5,500.00元），两次支付的金额一致，结合被告（反诉原告）于2017年12月4日出具的收条内容，原告（反诉被告）支付租金的方式符合每季度一付的特征。综上，本院认为证人胡某所作证言能够反映案件真实情况且与待证事实相关联，其来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。据此，本院认定原告（反诉被告）与被告（反诉原告）已将第二年的租金标准变更为34,000.00元/年，支付方式为每季度一付。
此外，根据双方合同约定，租赁期内每年租金同期递增不超过8%（含8%），原告（反诉被告）第二年所支付租金的标准应为第一年租金（31,200.00元/年）及递增不超过8%（含8%）的部分，即第二年租金最高应为31200×（1+8%）=33,696.00元。被告（反诉原告）声称原告（反诉被告）迟延支付租金，实则为被告（反诉原告）首先违反合同关于租金涨幅的约定，向原告（反诉被告）主张超过合同约定标准的租金，即便按照双方最终达成一致的租金标准34,000.00元/年计算，其涨幅也达到8.97%。因此，在被告（反诉原告）超约定标准主张租金的前提下，原告（反诉被告）暂停支付租金并与被告（反诉原告）协商之举，系行使合同履行抗辩权的正当行为而非迟延履行的违约行为。退一步讲，即便原告（反诉被告）确有迟延支付行为，被告（反诉原告）仍不可径行解除合同，而应根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，要求其在合理期限内支付，承租人逾期仍不支付的方可解除合同。双方就租金标准、支付方式等变更内容协商一致后，原告（反诉被告）于2017年12月4日向被告（反诉原告）支付第一季度租金8,500.00元，于2018年4月8日再次支付租金8,500.00元，被告（反诉原告）之子李非退回其中5,500.00元的行为，不可归责于原告（反诉被告）。综上，原告（反诉被告）在合同履行过程中未违反相应约定。
反之，根据合同约定抑或法律规定，被告（反诉原告）均不享有合同解除权，双方亦未就解除合同协商一致，其单方面向原告（反诉被告）发出《解除合同通知书》、《清场通知书》等文件，并不产生租赁合同解除的法律效力。由此可知，被告（反诉原告）对案涉门面断水断电、关闭上锁等行为，并非物权保护的自力救济行为，而应认定为违约行为，应承担相应的违约责任。因此，对原告（反诉被告）主张继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持，被告（反诉原告）应自本判决生效之日起三日内恢复位于遵义市××区××线二间门面的水电供应并解除相应锁具。关于原告要求自2018年4月28日起按照每天1,178元赔偿损失的诉讼请求，本院认为，被告（反诉原告）对案涉门面断水断电、关闭上锁等行为，致使原告（反诉被告）刘波、代勇明停业至今，客观上必然导致原告（反诉被告）产生一定损失，但原告（反诉被告）主张计算损失的依据仅有其自行记录的营业账本，既未提供相应记账凭证，在指定期限内也未申请对损失予以评估鉴定，其损失金额暂无法确定，故本院对该项诉讼请求不予支持，原告（反诉被告）可待损失金额确定后另案提起诉讼。被告（反诉原告）的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李贤君继续履行与原告（反诉被告）刘波、代勇明于2016年11月17日签订的《门面租赁合同》，于本判决生效之日起三日内恢复位于遵义市××区××线二间门面的水电供应并解除相应锁具；
二、驳回原告（反诉被告）刘波、代勇明的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李贤君的反诉请求。
案件受理费30.00元（已减半收取），反诉案件受理费30.00元（已减半收取），共计60.00元，由被告（反诉原告）李贤君承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 张 勇
二〇一八年八月一日
书记员 池雅诗