山东省阳谷县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁1521民初1806号
原告：马敬印，男，1981年7月25日出生，汉族，农民，住阳谷县。
委托代理人：高传师，阳谷安平法律服务所法律工作者。
被告：杨友，男，1982年5月10日出生，汉族，农民，住阳谷县。
委托代理人：张福明，山东国曜（聊城）律师事务所律师。
原告马敬印与被告杨友排除妨害纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马敬印的委托代理人高传师，被告杨友及其委托代理人张福明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马敬印向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害，在所占用原告的房屋及土地上立即搬出；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年阳谷县供销合作社城关中心社西湖分社无力还债，宣告破产。2009年8月5日原告在山东正信拍卖公司举行的拍卖会上，竞买了供销社西湖行政院（土地使用面积8419.7平方米）。2015年10月19日阳谷县人民政府给原告颁发了阳国用（2015）第104号土地使用证，西湖乡供销社的房屋所有权及土地使用权全部归原告所有。另查，被告的父亲杨学东（已去世）于1995年和西湖乡供销社签订了租赁合同，租赁期限为30年，其合同违反了合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，被告却一直占用原告购买的部分房产及土地，其行为严重侵害了原告的合法权益，为此提起诉讼，请依法判决。
被告杨友辩称：一、本案原告马敬印不具备原告诉讼主体资格。1、本案争议土地、房屋出租人为西湖乡供销社，承租人为答辩人之父。1995年8月1日，答辩人与本案争议土地使用权人、房屋所有权人西湖乡供销社签订《房屋场地租赁合同书》，西湖乡供销社将本案争议的土地及房屋出租给承租人，租赁期限为30年。租赁协议签订后，该租赁协议也经阳谷县公证处公证成立；答辩人缴纳完毕租金后，该租赁合同生效。租赁协议生效后，双方均履行了合同义务。2、被答辩人购买本案争议土地、房屋程序违法，未真正取得该土地使用权、房屋所有权。被答辩人诉称2009年至2015年，其通过司法拍卖程序竞买了包含本案争议土地、房屋在内的西湖行政院（土地使用权面积8419.7平方米）土地使用权及房屋所有权，但是，依据《中华人民共和国拍卖法》及《拍卖法实施细则》（第25条、第27条）规定，拍卖国有资产、涉案物品的应设定拍卖保留价，未达到保留价的不发生法律效力，本案中，被答辩人竞拍8419.7平方米土地及房屋的竞拍价为47万元，明显低于当时的正常市场价格且没有证据证明拍卖过程中设定保留价格，该行为不排除涉嫌以非法手段侵吞国有资产罪，故，被答辩人通过违法拍卖程序竞买涉案土地及房屋应视为为购买无效。被答辩人在竞得土地及房屋后，也未按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》缴纳土地出让金，也未真正取得土地使用权。
综上，被答辩未依照法定程序取得本案涉及土地使用权和房屋所有权，也不具备向答辩人主张本案涉及土地及房屋权利的原告诉讼主体资格。
本案争议的《房屋场地租赁合同书》租赁合同最长期限不适用《合同法》规定，租赁合同约定租期30年仍然有效。1、被答辩人诉称，“本案《房屋场地租赁合同书》违反了合同法关于租赁期限不能超过20年的规定”，但答辩人认为该《房屋场地租赁合同书》约定的租赁期不适用合同法第二百一十四条第一款规定。本案中《房屋场地租赁合同书》签订于1995年，而《合同法》颁布于1999年。依据法不溯及既往原则，颁布于合同生效后的《合同法》对本案租赁合同不具有溯及力，本案当事人签定租赁合同时，国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或强制性的规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或强制性规定，法院在审理合同法实施前成立的合同纠纷，应以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。《合同法解释（一）》第一条规定合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。就本案而言，租赁期限为30年的约定并非当时没有法律规定，而是法律规定对签约主体可自主约定租赁期的权利赋予。所以，认定本案租赁合同约定租赁期限超过20年部分是否有效，不应使用《合同法》规定，而应视为签约主体有自由约定租赁期限的权利。假如法院认为可以适用《合同法》，《合同法解释（一）》第二条也明确规定这种跨越合同法实施日期的履行期间问题应适用合同法第四章规定，但《合同法》第214条不在第四章范围内，可见《合同法解释（一）》也是认定《合同法》第214条不适合认定本案这类问题的。因此，被答辩人的诉讼请求，无法律依据，不应予以支持。2、被答辩人通过司法拍卖等程序买卖本案争议土地、房屋，从未告知承租人。虽然，被答辩人竞得本案土地、房屋后一段时间内承认了答辩人与出租人的租赁关系，未违反买卖不破租赁原则，但被答辩人竞得该土地、房屋过程中从未告知承租人，出租人西湖供销社及被答辩人的行为侵害了答辩人的优先购买权，如法院认定本案适用《合同法》规定，依据《合同法》第230条和《合同法解释（一）》第二条的规定，答辩人依法享有优先购买，并依法申请法院撤销被答辩人和出租人的买卖合同。3、《合同法解释（一）》第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。本案争议的焦点正是《房屋场地租赁合同书》是否有效，当然也包含合同某一条款是否有效，《合同法解释（一）》第三条的规定正是确定租赁合同第三条，租赁期限30年合法有效的法律依据。
被答辩人所诉称答辩人租赁的西湖供销社场地及房屋中，有一部分答辩人具有土地使用权及房屋所有权，该土地及房屋不在租赁合同范围内。1996年5月，答辩人之父即通过申请取得了阳集建（1996）字第144831号《集体土地建设用地使用权证》，依法取得了该证所确定的面积为324平方米的建设用地使用权，后答辩人在该土地上建设平房5间用于居住。被答辩人在诉状中虽未提及答辩人所拥有使用权的土地，但答辩人已将租赁房屋和土地建设成一个完整的院落，所以依据租赁协议及答辩人拥有的土地使用权证，应将两块所有权不同，使用权不同，性质不同的土地区分开，不应视为一个整体，即答辩人对其中324平方米土地拥有使用权及房屋所有权，对其余1363.5平方米土地及房屋拥有租赁等合法权益。
答辩人拥有充分证据证明租赁协议未到期，答辩人也依法在租赁土地和房屋上投入巨额资金保证租赁房屋的可使用性。如果法院仍认定被答辩人享有涉案土地使用权和房屋所有权，应当依法承担其行为给答辩人造成的经济损失。答辩人基于有效的租赁合同和不知道房屋所有权及土地使用权的变更，在租赁期间为了保证租赁房屋的可使用性，陆续投资巨额资金对租赁房屋进行修缮、改造。出租人和被答辩人在没有告知答辩人的情况下变更土地使用权和房屋所有权，给答辩人造成了巨大的经济损失，而被答辩人在整个司法拍卖过程中和相关手续办理过程中明知答辩人享有承租权，却从未告知其购买行为，所以其购买行为不应视为善意取得，应与出租人承担相同的损失赔偿义务。
综上，被答辩人对答辩人提起诉讼及对答辩人的诉讼请求没有任何法律依据，法院应当驳回被答辩人起诉。
本院经审理认定事实如下：1995年8月1日被告父亲杨学东（2001年农历10月5日去世）与阳谷县西湖供销合作社签订了《房屋场地租赁合同书》，约定：“一、阳谷县西湖供销合作将供销社院内场地租赁给杨学东，场地西起任伍南北路向东50.5米，北起供销社现有北墙向南28米处为界，向南27米。共计场地面积为1363.5平方米。二、该场地上北屋14间（砖木结构），同时租赁给杨学东。三、租赁期限为30年，自1995年8月1日起至2025年8月1日止。四、30年共计杨学东向阳谷县西湖供销合作社交场地房屋租赁费22000元（贰万贰仟元整），合同签订后，杨学东即向阳谷县西湖供销合作社一次付清。七、租赁期间原14间房屋的维修由杨学东负责。合同到期后按数交归阳谷县西湖供销合作社。”。1995年12月28日经阳谷县公证处对该租赁合同进行了公证。1996年5月阳谷县人民政府为杨学东颁发了《阳集建（1996）字第144831号》集体土地建设用地使用证，该证载明以下主要内容：土地使用者杨学东地址西湖乡供销社地号1416144土地类别Ⅶ用地面积324平方米用途住宅四至东：供销社大院南：供销社大院西：任伍村南北路北：供销社大院。后被告方在该土地上建设了部分房屋。2002年5月12日，阳谷县城关中心社西湖分社为被告杨友社出具证明一份，载明“西湖供销社原主任王守彪拖欠任伍建筑队杨学东同志修房款28500元，因供销社无力偿还，用供销社一处独院共14间租赁给杨学东使用，租赁合同公证号为（95）阳证字第545号。这样，供销社还应偿还杨学东修房款（28500元-22000元）=6500元，双方款已结清，特此证明”。
另查明，2005年1月27日经阳谷县人民法院作出（2005）阳民二破字第1-1号民事裁定书，裁定宣告阳谷县供销合作社城关中心社（含阳谷县供销合作社城关中心社石门宋分社、阳谷县供销合作社城关中心社西湖分社）破产还债。2009年8月5日，原告马敬印与山东正信拍卖有限责任公司签订了拍卖成交确认书，原告马敬印以47万元竞得西湖行政院。2012年阳谷县人民政府作出阳政发[2012]132号文件，同意收回阳谷县城关中心社西湖供销社国有建设用地8419.7平方米，并将该收回土地使用权出让给马敬印，用途为商业用地。2015年8月4日阳谷县住房和城乡建设局为原告马敬印颁发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》，该证载明以下主要内容：用地单位马敬印，用地项目名称居住及商业用房用地位置西湖镇驻地（原供销社）用地性质居住用地可兼容商业用地面积8419.7平方米。2015年9月21日阳谷县国土资源局为原告马敬印颁发了《中华人民共和国建设用地批准书》，该证载明以下主要内容：用地单位名称马敬印批准用地机关及批准文号阳谷县人民政府阳政发[2012]132号批准用地面积8419.7平方米0.84197公顷土地所有权性质国有土地取得方式出让土地用途商业用地土地坐落阳谷县西湖镇驻地（原供销社）四至东：西湖粮所南：路西：路北：任伍村土地批准的建设工期自2015年9月至2017年9月本批准书有效期自2015年9月至2017年9月。2015年10月19日阳谷县人民政府为原告马敬印颁发《阳国用（2015）第104号》国有土地使用证。该土地使用权证载明：土地使用权人马敬印、坐落西湖镇驻地（原供销社）、图号3997.80-39383.25、地类商业、使用权类型出让、终止日期2049-08-05、使用权面积8419.7平方米（独用面积8419.7平方米）。现被告杨友占用了《阳国用（2015）第104号》国有土地使用证中载明的位于西湖镇驻地（原供销社）的房屋及部分土地。2017年5月4日，原告马敬印向被告杨友发出限期搬出通知书，通知被告于2017年5月15日前全部搬出，恢复原状。诉讼过程中，本院依原告申请向阳谷县国土资源局调查，该局作出情况说明：土地使用权人马敬印持有的《阳国用（2015）第104号》国有土地使用证（土地座落西湖镇驻地原供销社）土地档案资料齐全。土地使用者杨学东持有的《阳集建（1996）字第144831号》集体土地建设用地使用证（地址西湖镇供销社）查不到任何土地档案资料。2017年8月14日，原告马敬印向本院提起行政诉讼，要求撤销杨学东持有的《阳集建（1996）字第144831号》集体土地建设用地使用证。2017年11月24日本院作出（2017）鲁1521行初字25号行政裁定书，认定杨学东名下的阳集建（1996）字第144831号集体土地建设用地使用证中加盖的“阳谷县土地管理局”印章不真实，且经阳谷县国土资源局核查没有办理该登记行为的档案材料。该行政裁定书已生效。
认定上述事实有当事人陈述、国有土地使用证、民事裁定书、拍卖成交确认书、土地户口转移报告书、协助执行通知书、收回土地申请、收回土地协议书、阳谷县人民政府文件、建设用地规划许可证建设用地批准书及限期搬出通知书及邮寄送达回证、集体土地建设用地使用证、租赁合同、证明、公证书、阳谷县国土资源局情况说明、行政裁定书、生效证明在卷佐证。
本院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的除外，适用当时的法律，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案中被告杨友的父亲杨学东与阳谷县西湖供销合作社签订《房屋场地租赁合同书》的时间是1995年8月1日，当时的《中华人民共和国经济合同法》未对租赁合同的租赁期限作出规定。根据上述司法解释，可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，杨学东与阳谷县西湖供销合作社房屋场地租赁合同至2015年8月1日租期已满20年，超过20年的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告马敬印持有《阳国用（2015）第104号》国有土地使用证、《中华人民共和国建设用地规划许可证》和《中华人民共和国建设用地批准书》，足以证明原告马敬印是被告杨友所占用的阳谷县西湖行政院（原供销社）1363.5平方米土地上的房屋所有权人及该土地的合法使用人，其完全具备诉讼主体资格。被告杨友于租赁期限届满后继续占用该房屋及土地，是对原告合法权益的侵害，故被告依法应当立即停止侵权行为，并及时向原告返还涉案的房屋及土地。关于被告杨友所占用的另324平方米土地问题，因该集体土地建设用地使用证与原告所持有的国有土地使用证相冲突，且经阳谷县国土资源局出具的情况说明证明，被告所持有的该集体土地建设用地使用证查不到任何土地档案资料及本院作出的现已生效的（2017）鲁1521行初字25号行政裁定书，认定杨学东名下的阳集建（1996）字第144831号集体土地建设用地使用证中加盖的“阳谷县土地管理局”印章不真实。庭审中被告杨友也未提供其他相关证据予以证明其主张，故其应当承担对自己不利的法律后果。因此，被告杨友对其所占用的该324平方米土地也应返还给原告马敬印。被告杨友在占用该土地期间，其在该土地上建设的房屋也无合法依据，被告应当予以清除。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一项、第四项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨友立即停止侵权行为，并于本判决生效后三十日内将坐落于阳谷县西湖行政院（原供销社）1363.5平方米土地及该土地上的房屋返还给原告马敬印。
二、被告杨友立即停止侵权行为，并于本判决生效后三十日内将坐落于阳谷县西湖行政院（原供销社）324平方米土地返还给原告马敬印，并清除该土地上的房屋。
案件受理费减半收取计50元，由被告杨友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 袁振宇
二〇一八年一月八日
书记员 汪晓青