北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10068号
上诉人（原审被告）：闫绍新，男，1972年9月27日出生。
委托诉讼代理人：孟庆臻，河北承天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：樊俊青，男，1980年7月8日出生。
委托诉讼代理人：张乐，北京市百瑞律师事务所律师。
原审被告：马琦，女，1985年5月16日出生。
上诉人闫绍新因与被上诉人樊俊青、原审被告马琦确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初7507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
闫绍新上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回樊俊青的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由樊俊青承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据不足，判决错误，应予撤销。樊俊青并未按合同约定的付款时间付款，樊俊青存在严重的违约行为，其自最初与马琦签订合同以来一直处于违约状态。樊俊青没有如实陈述事实，其与马琦之间不是单纯的房屋买卖。马琦在与闫绍新签订借款合同时称其是将位于北京市朝阳区×路×号×号楼×层×号房屋（以下称涉案房屋）租赁给樊俊青，虽然当时涉案房屋是由樊俊青实际控制，但闫绍新有理由相信樊俊青是因租赁关系取得使用权后一般占有意义上的实际控制。闫绍新在此期间进入涉案房屋查看并拍照是完全符合常理的。一审判决认定闫绍新与马琦之间的交易不符合交易惯例依据不足，樊俊青购买马琦的房屋在长达27个月的时间才付款191万元亦不符合交易惯例。樊俊青与马琦之间达成的交易价格与当时的涉案房屋价值并不相符。闫绍新与马琦之间既无损害樊俊青利益的恶意，在达成涉案房屋买卖的过程中也不存在事先通谋损害樊俊青利益的行为，且交易价款与当时市场价值相符，非以明显不合理低价转让涉案房屋，闫绍新与马琦之间不存在恶意串通。闫绍新已支付了涉案房屋的绝大部分价款，涉案房屋的物权已发生转移，闫绍新已取得了涉案房屋的所有权。
樊俊青辩称，同意一审判决，不同意闫绍新的上诉请求及理由。
马琦述称，不同意一审判决，同意闫绍新的上诉。
樊俊青于2017年1月向一审法院起诉请求：1.确认马琦和闫绍新就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效；2.闫绍新将涉案房屋的所有权恢复登记到马琦名下。
一审法院认定事实：2014年5月6日，马琦（出卖人，甲方）和樊俊青（买受人，乙方）签订《个人房屋买卖合同》，约定甲方将其个人合法独立拥有完全产权的涉案房屋以215万元的价款出售给乙方，本合同签订后，双方交易过程中发生的契税、交易税，与交易相关的手续费用等均由乙方负担。双方签订购房意向合同书后，乙方2014年3月30日将定金15万元给甲方后，乙方可在6个月内分期完成付款。2014年7月15日前，乙方将第一期首付房款总计40万元支付给甲方指定账户。2014年10月15日前，乙方将第二期首付房款115万元支付给甲方指定账户。甲方需在收到款项的15个工作日内完成银行解押手续，并为乙方交易过户办理完成无抵押合法可交易过户房产证。并在收到该房款的30个工作日内与买方或买方指定的委托人办理房屋过户手续。甲方将房屋合法使用权交给乙方，并在双方办理过户手续后的60个工作日内，2015年1月15日前乙方一次性将60万元整余款付给甲方。
2015年9月1日，马琦（出卖人，甲方）和樊俊青（买受人，乙方）签订《个人房屋买卖合同（补充协议）》，约定涉案房屋的价格为250万元，乙方自2014年1月至2015年8月共支付定金107万元给甲方，甲方于2014年8月将涉案房屋交付乙方使用。2015年9月15日至2015年10月1日前，乙方应支付房款80万元给甲方指定账户。甲方在收到全部80万元解押房款后，在30个工作日内需办理完该房屋解押手续并给乙方提供相关证明资料。办理解押手续后，甲方向乙方出示无抵押房本后，甲方在45个工作日内为乙方办理无抵押可交易过户新房产证，此时乙方向甲方支付20万元，甲方将涉案房屋房产证原件交付乙方保管，甲乙双方在7个工作日内办理完网签。双方办理完网签后60个工作日内，乙方应向甲方支付全部余款43万元，甲方在收到款当天，须为乙方办理过户手续，将涉案房屋过户给乙方或乙方指定代表人。
上述合同及补充协议签订后，樊俊青向马琦支付了购房款191万元，马琦于2014年8月将涉案房屋交付给樊俊青使用。
闫绍新称购买马琦房屋的起因系马琦因房屋贷款及其父亲生病住院急需用钱，故向闫绍新借款50万元，在本次借款之后，马琦再次向闫绍新借钱时，双方达成了买卖房屋的协议，并将第一次借款的50万元也折抵成房款。就此，闫绍新提交《具有强制执行效力的债权文书公证书》，根据该公证书，闫绍新出借给马琦借款50万元，约定借款利息为月息2%，借款期限为3个月。该公证书的出具时间为2016年10月20日。
2016年11月12日，马琦（转让方，甲方）和闫绍新（受让方，乙方）签订《个人房屋转让协议》，约定马琦将涉案房屋转让给闫绍新，转让价格为330万元。乙方已于2016年10月19日借款给甲方50万元整，房屋过户后，该款项作为房屋预售转让款，甲方将不再有还款息义务。双方约定以分期付款方式支付房屋出让价款。第一期，因甲方急需资金用于还房屋贷款，已于2016年10月19日向乙方无抵押借款50万元用于支付银行房屋贷款。第二期，甲方急需资金50万元支付父亲的医药住院等费用，因该房屋为无抵押借款，为降低乙方风险，乙方可在双方办理产权过户登记手续后15个工作日内支付给甲方第二笔费用。第三期，乙方应于2017年2月15日前向甲方指定账户支付款150万元作为房屋产权过户应付款。第四期，待甲方将涉案房屋正式交付给乙方后五日内，乙方向甲方支付剩余价款80万元，完成房屋转让。交付房屋使用权时间为2017年1月19日至2017年2月19日。
闫绍新提交电子银行回单，其分别于2016年10月19日支付马琦50万元、2016年11月29日支付马琦50万元、2016年12月5日支付马琦50万元、2016年12月7日支付马琦50万元、2016年12月29日支付马琦20万元、2017年1月9日支付马琦20万元、2017年1月28日支付马琦10万元、2017年5月27日支付马琦10万元。以上共计260万元。
2016年11月14日，马琦、闫绍新办理了结婚登记，2016年11月18日，马琦将涉案房屋过户至闫绍新名下，2016年11月24日马琦和闫绍新办理了离婚登记。樊俊青称马琦、闫绍新以夫妻名义过户，系恶意串通。闫绍新称双方办理结婚登记系因为马琦说其生活困难，不想在房屋交易方面花费太多，双方办理结婚登记是为了避税，并不是恶意串通，闫绍新也不知晓樊俊青和马琦之间签过买卖合同。
经询，闫绍新称其购买房屋时去涉案房屋看过，当时樊俊青本人不在，房屋用做办公，当时和办公人员了解的情况是樊俊青租了涉案房屋和另一套房屋，闫绍新还提交房屋内部图片予以佐证。樊俊青称房屋当时用于办公，但涉案房屋是购买马琦的，另一套是租赁的别人的。樊俊青对闫绍新提交的图片表示认可，但称，在闫绍新给其发出腾房通知后，闫绍新到涉案房屋内和樊俊青谈判过，闫绍新系在谈判时拍摄的照片。
樊俊青提交其和闫绍新于2017年1月18日的通话录音，在该录音中，闫绍新称“公司跟马琦签的合同”，然后又称“但是也应该是没签合同”，“因为我们也怕，人吗，我们也怕我们把钱给了马琦，您本来就是受害者，然后而过度的这个情绪激动，因为我们把钱给马琦，你面临的有可能资金保证有可能是丧失……我们都弄得天衣无缝的了，到时候你跟我们打官司，受损失是……我能给你提供啥就提供啥的，我告诉你，像这种事百分之百是不会让你知道的，你不用想，你知道为啥吗？因为你知道在我未过户之前，你就拿这个东西立马做一个财产保全，房子就是咱俩争执了，谁也过不了户，它就搁那儿悬着了，法院有一个裁定，下完裁定以后诉前保全，过不了户，明白这意思吧。我们不可能告诉你，我们也不可能惊着你，一惊着了，你知道了立马就给那个房子封了，封了以后打官司，那我们就扯大皮了……我们肯定观察的非常细，只要是我们对你告知的时候，你就记着一个原则，从法律的层面，你没有任何空可以钻，我们就怕你知道我们要给她过户……”。对此，闫绍新称，该录音为闫绍新在要求樊俊青签订房屋租赁合同、腾房及配合银行进行银行贷款评估时产生，其言语有随和樊俊青之意，有些内容并非闫绍新真实意思表示。
樊俊青为证明其主张，还提交闫绍新于2017年3月8起诉马琦和樊俊青要求腾空并交付房屋的民事诉状，在该民事诉状中，闫绍新称“我和马琦于2016年11月22日在见证人钟楚的见证下签订了书面的《个人房屋更名协议》”。
一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，樊俊青于2014年5月6日和马琦签订《个人房屋买卖合同》，购买了涉案房屋，双方于2015年9月1日签订《个人房屋买卖合同（补充协议）》，对于价款进行了重新约定，上述合同及补充协议合法有效，双方均应当遵照履行，樊俊青依照合同约定向马琦支付了191万元，马琦亦于2014年8月将涉案房屋交付给樊俊青使用。现马琦于2016年11月12日又和闫绍新签订了《个人房屋转让协议》，将涉案房屋出售给闫绍新，并已经完成房屋过户手续。故，樊俊青诉至一审法院，以马琦和闫绍新恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益为由主张其二人就涉案房屋的买卖合同无效。
闫绍新称其购买涉案房屋系因为其于2016年10月19日向马琦出借50万元，借款期限为3个月，因马琦无力偿还借款才决定将房屋出卖给闫绍新。然而，在借款期限到期之前，2016年11月14日，马琦、闫绍新办理了结婚登记，2016年11月18日，马琦将涉案房屋过户至闫绍新名下，此后，闫绍新才陆续向马琦支付剩余购房款。而在马琦和闫绍新签订借款合同时，涉案房屋已经由樊俊青所实际控制，闫绍新在樊俊青占有房屋的情况下，进入涉案房屋查看并拍照，与常理不符。根据生活常理，购买房屋系大额支出，而闫绍新从出借款项至到房屋内查看并完成过户尚不足一个月的时间，闫绍新向马琦出借的款项还款期限尚未届满，明显不符合交易惯例。且，闫绍新在录音、民事诉状中的陈述和其最终向法院提交的《个人房屋转让协议》，在是否签订、签订时间、名称等方面均不一致。结合闫绍新在录音当中和樊俊青的对话，法院综合认定闫绍新和马琦存在恶意串通，损害樊俊青利益的情形，闫绍新和马琦就涉案房屋所签订的房屋买卖合同无效，根据合同法的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。故樊俊青的诉讼请求法院予以支持。
马琦经法院合法传唤未到庭应诉，法院予以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、闫绍新和马琦就位于北京市朝阳区×路×号×号楼×层×号房屋所签订的《个人房屋转让协议》无效；二、闫绍新于判决生效后七日内将位于北京市朝阳区×路×号×号楼×层×号房屋过户至马琦名下。一审案件受理费70元，由马琦、闫绍新负担（于判决生效后七日内直接支付给樊俊青）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
闫绍新提交如下证据：证据1.闫绍新20**年11月30日邮箱记录及附件打印件，用以证明闫绍新要求马琦腾房后，马琦才将与樊俊青的《个人房屋买卖合同》电子版发给闫绍新，闫绍新在2016年11月30日才知道马琦与樊俊青之间曾经签订过《个人房屋买卖合同》。在此之前马琦只是说其与樊俊青之间是房屋租赁关系。证据2.2017年3月15日樊俊青、马琦、闫绍新的谈话录音及文字整理材料，用以证明闫绍新在知道马琦与樊俊青之间签有《个人房屋买卖合同》后，多次调解马琦与樊俊青之间的纠纷，闫绍新与马琦之间进行房屋买卖的过程中不存在恶意串通。证据3.2016年11月22日闫绍新与马琦签订的《个人房屋更名协议》，用以证明闫绍新与马琦在房屋交易过程中，前后是一致的，并不矛盾。《个人房屋更名协议》载有如下内容：“甲方（马琦）自愿将其个人合法独立拥有完全产权的房屋以人民币叁佰叁拾万元整（330万元）的价款有偿更名给乙方（闫绍新）个人独有……双方约定，有价更名房款支付共分二期由乙方如约支付给甲方。第一期：乙方2016年10月19日支付伍拾万元整（50万元）给甲方。第二期房款，乙方于2016年11月25日前支付给甲方房款陆拾万元整（60万元整）到甲方指定账户。其余款项用于乙方处理甲方所遗留下来的所有跟此房屋相关的债务及费用。甲方委托乙方全权处理此房产相关的遗留事宜，乙方不再支付任何款项给甲方。”
樊俊青的质证意见是：证据1邮件的真实性存疑，证明目的不认可。双方在过户后又发这样的邮件，逻辑不通、欲盖弥彰。证据2录音的真实性认可，证明目的不认可。录音证明樊俊青支付给马琦的191万元是购房款，马琦在录音中也认可。证据3《个人房屋更名协议》的真实性存疑，证明目的不认可。《个人房屋更名协议》中的内容与马琦的陈述存在矛盾，樊俊青完全有理由相信闫绍新在完成交易之前，就已经明确地知晓樊俊青和马琦之间存在房屋买卖关系。
马琦的质证意见是：证据1邮件、附件的真实性认可，证明目的不认可，借款的时候是告诉闫绍新与樊俊青是租赁，大概在过户前后，告诉闫绍新与樊俊青有房屋买卖合同，具体什么时候记不清楚。证据2录音的真实性认可，证明目的认可。录音中马琦曾说过：“第一份合同2014年1月份算解除，在2014年1月份到2015年8月28日之前樊总没有跟我说过有关房子的任何事……”后面被打断了。当时应该是口误，应该是“第一份合同2015年1月份算解除，在2015年1月份到2015年8月28日之前樊总没有跟我说过有关房子的任何事，应该是租赁。”证据3《个人房屋更名协议》的真实性认可，是在过户之后签的。樊俊青20**年6月让马琦去借款、卖房，双方算解除了。签《个人房屋更名协议》就是协商怎么还樊俊青款。
马琦提交如下证据：证据1.马琦与银行工作人员之间的微信记录，用以证明马琦是在经济窘迫的情况下，才去向闫绍新借款。证据2.马琦与樊俊青之间的微信记录，载明：“樊俊青：如能腾时间你回京，签订协议退我钱吧！马琦：……现在我只能尽力借钱还你，剩下的全用来给他。”“马琦：房子的借款能办理吗？需要我做什么？樊俊青：对方要你这边的抵押物。”用以证明樊俊青是知晓马琦的经济状况，也让马琦去借钱；樊俊青要求解除合同、退款补钱。证据3.马琦父亲的病历，用以证明马琦父亲2013年病了，2015年做手术，2017年2月23日去世，这期间花费很多。证据4.人民法院报公告打印件，用以证明樊俊青明知马琦的通讯方式但拒绝跟马琦联系。证据5.马琦与闫绍新20**年11月9日签订的《个人房屋转让意向书》复印件，用以证明马琦是迫不得已卖房，如马琦还不了款，马琦要承担很大的违约责任。马琦是在得到樊俊青认可解除合同、同意卖房的情况下，才跟闫绍新联系的。证据6.马琦的CT检查报告，用以证明马琦自己也生病了。证据7.抵押合同终止协议复印件，用以证明马琦借闫绍新的款还了贷款。另证明2012年涉案房屋抵押时价值是2685742元，马琦卖给樊俊青是210万元，价格非常低。证据8.马琦工商银行借记卡历史明细清单，用以证明马琦父亲（显示是马*海）用医药费帮马琦还房贷；樊俊青没有履行给马琦房款的义务，逼迫马琦去借款。证据9.2017年1月马琦与闫绍新签订的《履约协议》，用以证明马琦与闫绍新没有串通。证据10.2014年1月15日开始的交易记录复印件，用以证明从樊俊青处拿来的15万元还了逾期的房贷，马琦当时的经济状况不好。证据11.闫绍新向马琦工商银行账户转款记录复印件，用以证明闫绍新半年期间向马琦一共转款260万元，马琦用于房屋解押，给父亲看病、支付丧葬费，给闫绍新1**万元让闫绍新给樊俊青。
闫绍新的质证意见是：对马琦提交证据的真实性均没有异议；转款情况认可，但对马琦的用途不清楚；樊俊青知道马琦的去向，也能联系到马琦，却申请法院公告，可以推断樊俊青是不让一审法院查清事实，不让马琦出庭，剥夺了马琦的诉讼权利。
樊俊青的质证意见是：证据1微信记录的真实性不确认，关联性不认可。证据2微信记录的真实性认可，证明目的不认可。马琦提交的是部分内容，都是马琦单方说的，樊俊青基本没有回复，双方也没有签订协议，不存在解除合同的事实。证据3马琦父亲病历的真实性认可，但与本案无关。证据4人民法院报公告的真实性认可，证明目的不认可，当时樊俊青提交了马琦的联系方式。证据5《个人房屋转让意向书》是否是后补的无法确认，证明目的不认可。证据6CT检查报告与本案无关。证据7抵押合同终止协议的真实性认可，解押时间认可，但是证明目的不认可。马琦陈述前后矛盾。证据8工商银行借记卡历史明细清单的真实性认可，关联性、证明目的不认可。证据9《履约协议》的真实性存疑，形成时间存疑。如果双方存在真正的买卖关系，不可能卖方取得资金后，又返还给买方大额资金。《履约协议》中约定的履约保证金可以说明闫绍新是知晓的。证据10交易记录真实性认可。证据11闫绍新向马琦工商银行账户转款记录，闫绍新在一审已经提交。
对于樊俊青在一审法院提交的樊俊青给马琦的打款证明、收据，马琦陈述，樊俊青给马琦的款项不都是购房款，还有合同终止后樊俊青给的违约金、租金以及樊俊青给马琦的借款；收据的真实性认可，但是数额有异议，当时是樊俊青说多少马琦签多少，具体是多少马琦并不清楚，也并不能证明是购房款。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依本案查明事实，樊俊青与马琦就涉案房屋确签订了《个人房屋买卖合同》、《个人房屋买卖合同（补充协议）》，樊俊青依照合同约定向马琦支付了部分购房款，马琦亦将涉案房屋交付给樊俊青使用。其后，马琦又与闫绍新签订了《个人房屋转让协议》，将涉案房屋出售给闫绍新，并已经完成房屋过户手续。故结合各方诉辩意见及庭审情况可知，本案二审的争议焦点为：闫绍新与马琦之间签订的《个人房屋转让协议》是否存在恶意串通。
闫绍新陈述，其购买涉案房屋系因为其于2016年10月19日向马琦出借50万元，借款期限为3个月，因马琦无力偿还借款才决定将房屋出卖给闫绍新。但在闫绍新向马琦出借的款项还款期限到期之前，闫绍新已与马琦办理了结婚登记，马琦将涉案房屋过户至闫绍新名下，此后，闫绍新才陆续向马琦支付剩余购房款。闫绍新的陈述与事实不符，亦不符合常理。
闫绍新陈述，其至2016年11月30日才知道马琦与樊俊青之间曾经签订过《个人房屋买卖合同》，在此之前马琦只是说其与樊俊青之间是房屋租赁关系。但闫绍新提交的其与马琦于2016年11月22日签订的《个人房屋更名协议》，明确载有由闫绍新用220万元的房款处理马琦遗留下来的所有跟此房屋相关的债务及费用。马琦亦认可签订《个人房屋更名协议》就是协商怎么还樊俊青款。故闫绍新至少于2016年11月22日前即已知晓马琦与樊俊青签订过《个人房屋买卖合同》。闫绍新陈述不实。
根据生活常理，购买房产对于个人而言属于重大事件，买受人在购买时均会审慎对待。但闫绍新从出借款项至去涉案房屋内查看并完成过户尚不足一个月的时间，结合闫绍新陈述存在前后矛盾的情形以及樊俊青提交的录音等证据，可以认定闫绍新和马琦存在恶意串通，损害樊俊青利益的情形。一审法院确认闫绍新和马琦就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效并无不当，本院予以确认。
闫绍新主张樊俊青与马琦之间达成的交易价格不符合涉案房屋当时的市场价值，樊俊青未按合同约定的付款时间付款，存在严重的违约行为。本院认为，樊俊青与马琦之间达成的交易价格是否明显低于涉案房屋的市场价值，以及樊俊青是否未按合同约定的付款时间付款、是否存在严重的违约行为，与本案不属于同一法律关系，马琦与樊俊青可另行解决。故对闫绍新的上述理由本院不予采纳。
综上所述，闫绍新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由闫绍新负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 黄海涛
审判员 杨 夏
审判员 万丽丽
二〇一八年九月二十九日
书记员 王 艳
书记员 卢园园
书记员 仵 霞