山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终7464号
上诉人（原审被告）:管廷禄，女，1972年8月25日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：刘海琴，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张振超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵志艳，女，1982年5月12日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：郭俊峰，山东德衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甄世浩，山东德衡律师事务所律师。
原审被告:青岛云房数据服务有限公司，住所地青岛市市南区南京路8号15层。
法定代表人：丁杰，总经理。
委托诉讼代理人：黄丕强，男，1994年10月4日出生，汉族，住山东省平度市。
委托诉讼代理人：白云成，男,1990年12月9日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。
上诉人管廷禄因与被上诉人赵志艳、原审被告青岛云房数据服务有限公司（以下简称云房数据）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初14415号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
管廷禄向本院提出上诉请求:1.撤销（2017）鲁0211民初14415号民事判决第二项、第五项、第六项，驳回被上诉人该判决中第二项、第五项、第六项对应的诉讼请求。2.本案一审、二审案件受理费和保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已协助被上诉人办理贷款审批手续，不存在任何违约行为。2017年3月15日，上诉人与被上诉人共同到光大银行办理了按揭贷款审批手续，银行并未要求上诉人提供离婚证明和契税发票，上诉人已经协助被上诉人办理了贷款审批手续，不存在任何违约行为。2017年5月12日，距离申请办理贷款审批已接近2个月之久，因被上诉人迟迟无法办妥银行贷款，上诉人向被上诉人催告于2017年6月12日前办妥银行贷款。2017年5月13日，在上诉人发出限期履行催告通知后，被上诉人才突然提出贷款银行要求上诉人提供离婚证明，该要求以及该要求的提出时间明显不合常理。被上诉人2个月后突然无理要求上诉人提供离婚证明，很明显是被上诉人为掩饰其自身原因导致无法获得贷款而编造的理由。被上诉人与房屋中介云房数据在5月13日之前，从未向上诉人提出贷款银行要求上诉人提交离婚证明的问题，被上诉人与房屋中介在一审中所作因上诉人一直未提供离婚证明导致银行拒绝贷款的陈述，与事实严重不符。上诉人作为卖方，向贷款银行提供房屋产权证书证明房屋权属问题是合理的，上诉人已按期提供的房屋产权证书原件并交由房屋中介保管。实践中贷款银行要求买方即贷款方提供离婚证明较为合理，但要求卖方提供离婚证明完全不合常理。被上诉人声称贷款银行要求上诉人提供离婚证明却并未提供任何有效证明，也未提交证据证明银行不予批准贷款与上诉人是否离婚存在因果关系。可见，被上诉人无法获得银行贷款系由其自身原因造成的，上诉人不存在违约行为。二、一审判决要求上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。上诉人是否离婚并非房屋买卖合同中上诉人所负的义务，更加不是被上诉人无法获得银行贷款的原因，一审判决在未查明银行不予批准贷款的真实原因的情况下，就认定上诉人违反买卖合同条款导致被上诉人不能取得房屋权属证明，在事实认定方面存在严重错误。本案一审中，被上诉人在未向房屋中介云房数据提出任何明确诉讼请求的情况下，却将房屋中介列为被告，有违常理。房屋中介在庭审中的陈述明显违背事实，与被上诉人串通损害上诉人的合法权益，被上诉人与房屋中介的陈述均需提供有效证据予以支撑，一审法院以被上诉人与房屋中介的陈述相一致为由采信被上诉人的主张，在事实认定上存在严重错误。被上诉人曾于2017年6月27日向一审法院起诉上诉人，后于2017年8月5日撤诉，被上诉人已经决定解除合同，又于2017年8月10日与上诉人进行电话录音，被上诉人的诚信明显存在严重问题。且在该份录音中，上诉人的主要意图仍是催促被上诉人尽快支付房款，继续履行合同。因上诉人已要求被上诉人2017年6月12日前办妥银行贷款，被上诉人未能在该期限内办妥，已经存在严重违约，上诉人有权解除合同。在被上诉人存在严重违约的情况下，上诉人在电话中与被上诉人的沟通内容只是对合同继续履行的协商意见，并非导致合同目的无法实现或合同无法继续履行的原因。一审判决以上诉人提出提高房屋出售价格的意思表示为由认定合同目的无法实现，在事实认定与法律适用方面均存在严重错误。
张志艳答辩称：一、上诉人违约导致被上诉人不能取得房屋所有权，合同目的不能实现，故被上诉人行使合同解除权。因上诉人不提供离婚时间证明和契税发票，导致银行无法判断是否能够正常设立抵押权及抵押权是否能够实现等，因此上诉人的上诉理由不能成立；二、被上诉人要求上诉人承担违约责任符合合同约定和法律规定。原判决在考虑房屋价格上涨的事实后，结合双方在庭审中对估价的确认，并结合房屋买卖合同的缔结和解除时间等情况，作出的认定符合法律规定。故被上诉人请求维持原判，驳回上诉。
原审被告云房数据对上诉人的答辩意见与一审中的意见相同。
赵志艳向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除上诉人、被上诉人2017年3月5日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、请求法院依法判令上诉人向被上诉人支付违约金200000元；3、本案诉讼费、保全费由上诉人承担。2017年11月10日被上诉人申请将第二项诉讼请求变更为:1、判令上诉人返还被上诉人购房定金10万元;2、判令上诉人协助被上诉人解除在中国光大银行托管的房屋交易资金78万元;3、判令上诉人支付被上诉人违约金440000元;4、判令上诉人返还被上诉人房屋维修基金18843.44元；5、判令上诉人赔偿被上诉人中介费44000元。以上共计1382843.44元。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院经审理认定事实如下：
1、2017年3月5日，被上诉人赵志艳与上诉人管廷禄签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，其中《青岛市存量房屋买卖合同》（合同编号0008374），约定上诉人管廷禄将其所有的位于青岛市开发区青云山路32号3栋1单元401室房屋（以下简称“涉案房屋”）售于赵志艳，该房屋建筑面积141.68平米，合同载明该房屋设定抵押，出卖人同意于签署本合同之日起30个工作日内自行筹资还清银行贷款，并办妥注销抵押登记手续；合同第四条约定房屋成交总价为220万元，合同签署当日买受人应支付人民币10万元作为购房定金，首付款78万元（不含购房定金）未约定付款时间，余款132万元由买受人于2017年3月10日前向银行申请贷款，按银行放款程序支付给出卖人；若买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款，双方同意按以下方式解决：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，银行贷款审批通过必须付清全部房款。合同第五条约定买卖双方同意选择资金监管服务作为房款的划转方式。合同第十条约定出卖人违反合同导致买受人不能取得房屋权属证明的，买受人有权选择退房，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，买受人有权要求出卖人双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。上诉人、被上诉人双方在合同上签字捺印。双方对于该合同的真实性均无异议。2、2017年3月5日，赵志艳（乙方）、管廷禄（甲方）与云房数据签订《居间服务合同》，该合同对于居间服务费未作明确约定，云房数据主张管廷禄应支付居间服务费，管廷禄对此不予认可。3、赵志艳提交支付宝转账电子回单打印件、银行转账记录、综合收据，欲证明2017年3月5日，赵志艳通过其配偶刘仲达支付宝账户向云房数据工作人员孙伟伟支付宝账户转账人民币10000元；2017年3月6日赵志艳通过刘仲达中信银行账户转账人民币134000元至云房数据工作人员黄丕强中国建设银行账户；云房数据出具44000元佣金的综合收据。赵志艳提交来源于云房数据的收款收据，欲证明2017年3月5日，云房数据向管廷禄出具收款收据并载明订金100000元，但该收据未交给管廷禄，注明“作废”。管廷禄对此不予认可，称未收到该收据，庭审中管廷禄仅认可收到定金5万元。云房数据陈述称分别通过支付宝转账5万元、现金2.8万元将款项支付给管廷禄，其余的2.2万元已作为中介费。赵志艳提交的2017年8月10日上诉人、被上诉人之间的录音，管廷禄在电话中称收到赵志艳的款7.8万元，并提到十万块钱中介弄去两万多，剩下的管廷禄仅收到七万多。一审法院认为赵志艳提交的录音与云房数据的陈述相互印证，可以证明管廷禄收到赵志艳支付的定金7.8万元。另一审庭审查明，2017年3月9日,上诉人、被上诉人共同办理资金托管，赵志艳提交的中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书，载明托管资金78万元，该协议书同时约定交易未成功该款项应退回至赵志艳在光大银行开立的结算账户，在托管资金退回前，需云房数据发起退回指令，上诉人、被上诉人均在协议上签字捺印，云房数据在上加盖公章。2017年3月15日左右，上诉人、被上诉人共同到银行办理了按揭贷款审批手续。2017年3月16日，赵志艳办理房屋维修基金交付手续，赵志艳交纳公共维修基金人民币18843.44元。上诉人、被上诉人各方对上述事实均无异议。4、庭审中赵志艳与管廷禄对于银行没有批贷的原因存在较大争议。赵志艳提交微信及短信记录打印件，欲证明2017年5月银行要求补充材料，赵志艳联系管廷禄，管廷禄不配合提供离婚时间证明和房屋契税证明等按揭所需材料；管廷禄称系赵志艳丈夫征信不合格导致，但未提交证据证明。云房数据庭审中称银行通知其让管廷禄提交离婚时间证明。一审法院认为赵志艳提交的证据与云房数据的当庭陈述相印证，且管廷禄并未提交证据证明其抗辩主张，故一审法院对于赵志艳的证据予以采信。5、庭审中赵志艳提交2017年8月10日上诉人、被上诉人电话录音等证据，欲证明管廷禄在合同履行期间内擅自提价。管廷禄称该录音并非其真实意思表示。赵志艳提交的云房数据工作人员与赵志艳之间的通话录音，内容中提到管廷禄电话中说260（万）送车位。管廷禄对该证据未予发表意见。
6、管廷禄提交2017年5月12日的短信，欲证明管廷禄曾要求赵志艳在6月12日前办理贷款或将余款一次性付清，否则管廷禄将解除合同并要求赵志艳支付违约金。赵志艳认可该短信的真实性，但认为该短信内容不符合事实。7、庭审中赵志艳及管廷禄均同意解除涉案房屋买卖合同，上诉人、被上诉人对于涉案房屋目前市场价格的估价均已达到270万元，且均明确表示不申请进行房屋评估鉴定。上述事实，有上诉人、被上诉人提交的书证及上诉人、被上诉人庭审笔录在案佐证，经庭审质证和一审法院审查，可以采信。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案上诉人、被上诉人签订的《青岛市存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，上诉人、被上诉人对合同的真实性均予以认可，故一审法院确认赵志艳与管廷禄之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。本案双方争议的焦点是：1、合同是否应被解除，导致合同被解除的违约责任应由谁承担？2、合同被解除后，赵志艳所主张的各项损失是否应被支持？根据庭审情况，具体分析如下：本案中上诉人、被上诉人签订涉案房屋买卖合同之后，赵志艳按照合同约定支付了定金10万元、办理了首付款78万元的资金托管，并在管廷禄的配合下办理了银行贷款的审批手续，双方发生争议的原因是赵志艳的贷款未获审批，根据赵志艳提交的证据与云房数据的当庭陈述相互印证，可以证明赵志艳贷款过程中需要管廷禄提交有关材料予以配合，而管廷禄并未予以协助；管廷禄称赵志艳因征信问题未能批贷，但未提供证据证明，一审法院对此不予采信；且根据涉案房屋买卖合同的约定，若买受人因自身原因未获得银行批准贷款，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，涉案合同并未约定具体的付款期限，管廷禄以赵志艳贷款未获审批为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案赵志艳已按照合同约定支付了定金、首付款、维修基金等款项，因管廷禄拒绝配合提供贷款审批材料，导致合同难以继续履行；且管廷禄与赵志艳的通话中明确提出提高房屋出售价格的意思表示，而赵志艳对此表示不同意，故因管廷禄的上述违约行为导致合同目的不能实现，赵志艳要求解除涉案合同，一审法院予以照准。本案合同解除的原因系管廷禄违约，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，赵志艳可以要求管廷禄返还其所支付的款项，并有权要求管廷禄赔偿损失。根据庭审查明的事实，本案赵志艳按照合同约定支付定金100000元至云房数据处，云房数据将其中的78000元定金交付管廷禄，另外22000元定金管廷禄未收到，云房数据主张系居间服务费，但管廷禄对此不予认可，因涉案的《居间服务合同》对于居间服务费未作明确约定，故一审法院认为云房数据收取的该部分费用缺乏事实依据，一审法院不予支持，故管廷禄应返还支付的定金人民币78000元，云房数据应返还支付的定金人民币22000元。赵志艳向中国光大银行监管账户支付购房款人民币780000元，支付公共维修基金人民币18843.44元，上述款项上诉人、被上诉人均无异议。赵志艳支付监管账户的首付款人民币780000元，根据监管协议，交易未成功该款项应退回至赵志艳在光大银行开立的结算账户，在托管资金退回前，需云房数据发起退回指令，赵志艳要求管廷禄返还该部分款项的主张一审法院予以支持。赵志艳交纳的公共维修基金人民币18843.44元，因受益人系管廷禄，故应由管廷禄赔偿被上诉人。赵志艳主张由管廷禄承担中介居间服务费44000元，因该费用属于居间服务合同纠纷，不属于本案的审理范围，应由赵志艳另案主张。本案被上诉人赵志艳与上诉人管廷禄签订的《青岛市存量房买卖合同》对双方具有约束力，合同第十条约定，出卖人违反合同导致买受人不能取得房屋权属证明的，买受人有权要求出卖人双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。本案管廷禄存在违约行为导致涉案房屋买卖合同解除，按照约定应承担房屋成交价款20%的违约责任，即440000元（220万元×20%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，赵志艳选择要求管廷禄承担违约金，虽然其未提交证据证明实际损失情况，亦未对损失申请司法鉴定，但结合青岛市黄岛区房屋买卖价格上涨的情况，以及上诉人、被上诉人庭审中均认可涉案房屋房价在270万元以上，综合考虑涉案买卖合同的缔结、解除时间、合同履行的进度等，一审法院认为赵志艳主张的违约金并未超过实际损失，故管廷禄应支付赵志艳违约金440000元。综上，赵志艳的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除赵志艳与管廷禄于2017年3月5日签订的《青岛市存量房买卖合同》（合同编号0008374）；二、管廷禄于本判决生效后十日内返还赵志艳定金人民币78000元；三、青岛云房数据服务有限公司于本判决生效后十日内返还赵志艳定金人民币22000元；四、管廷禄、青岛云房数据服务有限公司于本判决生效后十日内配合赵志艳解除对房屋交易资金人民币78万元在中国光大银行的托管；五、管廷禄于本判决生效后十日内返还赵志艳房屋公共维修基金人民币18843.44元；六、管廷禄于本判决生效后十日内支付赵志艳违约金人民币440000元;七、驳回赵志艳的其他诉讼请求。案件受理费17246元，保全费2792元，赵志艳已预交，由赵志艳负担549元,由管廷禄负担19214元，由青岛云房数据服务有限公司负担275元,管廷禄负担的费用于本判决生效后十日内支付赵志艳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，上诉人提交证据一、（2017）鲁0211民初10292号民事裁定书一份，证明2017年6月27日被上诉人曾起诉上诉人，后于2017年8月5日撤诉。上诉人还提交证据二、希财网银行房贷放款时间的安排，证明银行放款的时间为一个月左右。被上诉人对证据一的真实性无异议，对证据二不予认可，认为该证据与本案不具有关联性。本院认为，上诉人提交的上述证据，与本案不具有关联性，故本院不予采信。
另查明，二审中，依据上诉人的请求，本院自中国光大银行青岛分行营业部调取了涉案贷款办理的相关材料，包括贷款审查流程记录、贷款办理的相关材料。贷款流程审查记录显示：2017年4月12日，贷款审查部门对被上诉人配偶征信问题提出需要相关情况说明，在2017年5月8日，最后一次审查过程中，贷款审查部门提出卖方（即上诉人）两份结婚证，无相关情况核实说明。2017年4月20日，被上诉人向贷款银行提交了中国农业银行股份有限公司青岛黄岛分行的证明，证明被上诉人配偶刘仲达个人住房贷款已经还清。2017年5月2日，刘仲达出具了情况说明，就上述贷款逾期的问题进行了说明。2017年5月8日，被上诉人在中国光大银行青岛经济技术开发区支行存入50000元，冻结至2047年12月31日。
上诉人认为：对证据的真实性无异议。被上诉人配偶征信确实存在问题，其次被上诉人配偶未提供户口本首页，且被上诉人配偶自2016年7月份之后无工资收入，均是导致贷款未获批的重要原因。银行方面仅要求提供两份结婚证的情况核实说明，并未要求上诉人提供离婚证明和契税发票，上诉人明确答复系因复婚导致存在两份结婚证，已经满足了银行提出的情况说明要求，履行了协助贷款的义务，不存在任何违约。
被上诉人认为：对证据的真实性无异议。上述证据可以证实未获贷款系由上诉人原因导致的事实。被上诉人提供了保证金及说明，其配偶的逾期还款记录不影响贷款审批。
原审被告质证称：对证据的真实性无异议，该证据与原审被告无关。
本院认为，对上述证据的真实性，本院予以确认。经本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，本案各方争议的焦点问题是本案所涉房屋买卖合同的履行系哪一方违约。上诉人主张本案所涉贷款未办理系由于被上诉人的原因，且认为要求上诉人提供离婚证明不符合常理，故被上诉人违约在先。本院认为上诉人的上诉理由不能成立。首先，判断各方是否违约应当依据本案双方所签订的合同而进行，本案上诉人并未应被上诉人的要求向其提供离婚证明，而上诉人在房屋买卖合同中所应当承担的义务包括配合被上诉人对本案所涉房屋的贷款提供相应的文件，上诉人拒绝提供该文件的行为，已经构成违约。其次，即使本案贷款如上诉人所说办理不成功，双方均应按照合同约定来解决贷款办理问题，而根据本案双方签订的《青岛市存量房买卖合同》，该合同对贷款办理未获成功的情况已经提前作出了约定，即在此种情形下，买受人（被上诉人）继续申请其他银行贷款，至贷款批准，银行贷款审批通过必须付清全部房款。在本案中，被上诉人办理贷款的时间并未明显超过合理期间，即使本案所涉贷款未办理成功，上诉人亦应配合被上诉人办理其他银行贷款，而不应当单方解除本案的房屋买卖合同。因此，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9168元，由上诉人管廷禄承担。
本判决为终审判决。
审判长 解 鲁
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一八年九月三十日
书记员 祁 康