广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3423号
上诉人（原审被告、反诉原告）：凌x娣，女，汉族，住广东省英德市，
委托诉讼代理人：曾志刚，广东巨能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈x光，男，汉族，住广东省广宁县，
委托诉讼代理人：黄嫱翾，广东红棉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹秋华，广东红棉律师事务所律师。
上诉人凌x娣因与被上诉人陈x光房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初19153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凌x娣上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第六项；2.支持凌x娣的反诉诉讼请求；3.诉讼费由陈x光负担。事实和理由：（一）《房地产买卖合约》履行过程中，凌x娣自始至终未提出解除合同，是陈x光提出解除合同，一审法院认定凌x娣违约属于认定事实错误。（二）一审判决认为凌x娣未前往办理交易递件构成违约，事实认定不清。合同履行过程中，虽然陈x光未依据约定先行支付首期楼款，但凌x娣从来没有拒绝前往房管部门办理交易递件。未办理交易递件的真正原因是当时楼市交易火爆，房管部门交易递件号源紧张，地产中介长期不能取得房管部门成功预约递件的排队号源。本案中陈x光也不能提供地产中介成功预约办理递件号源的证据。一审判决无视上述原因认定凌x娣违约，对凌x娣极为不公。（三）一审判决认定凌x娣将涉讼房产办理抵押贷款为违约行为，认定事实错误。凌x娣出售涉讼房屋予陈x光的合同目的是在限定时间内筹措经营资金，这也是凌x娣与陈x光签订《补充协议》的原因。陈x光未按《补充协议》约定时限内付清楼款，导致凌x娣采取自救行为。凌x娣办理抵押贷款并非将涉讼房产另售他人，不会导致合同履行不能。（四）陈x光未按《补充协议》约定期限向凌x娣支付楼款，构成违约，一审判决未认定陈x光的该违约行为，对凌x娣极为不公。（五）一审判决认为没有办理交易递件手续是凌x娣“未有前往”的单方原因造成，认定事实错误。《补充协议》约定各方于2016年9月2日前往办理递件手续，但中介公司并未预约到号源，且各方时间安排存在冲突，各方均同意递件时间顺延。之后，虽然另行约定递件时间，但中介公司始终没有成功预约到交易号源。2016年11月17日之前，中介公司及陈x光没有向凌x娣发出敦促递件的通知或催告。（六）一审判决没有确认凌x娣依照《补充协议》约定享有同时履行抗辩权，适用法律错误。中介公司拟定《补充协议》没有明确按照双方口头协商好的交易条件“先付首期后递件”，根据《补充协议》第一条约定“办理递件手续并支付首期”，凌x娣享有同时履行抗辩权，即陈x光没有支付首期无权要求凌x娣先行办理交易递件手续。本次交易房屋价值110万元，陈x光仅支付定金50000元，仅占到房屋价值4.5%，在没有支付首期就要求凌x娣办理交易递件手续，一旦递件成功就意味着房屋所有权几近转移。若递件之后，陈x光失信或没有能力支付首期楼款，给凌x娣带来极大交易风险，对于凌x娣相当不公平。
陈x光辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.陈x光已经以诉讼方式提出解除合同。2.双方签订的《补充协议》明确约定递件时间是2016年9月2日，证明中介公司已经明确拿到预约号，凌x娣未依约前往房管局递件，构成违约。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，房屋出卖以后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，买受人可以请求解除合同并获得相关的违约赔偿。4.双方签订的合同约定办理交易递件的同时支付首期款，凌x娣未依约配合办理递件手续，陈x光没有构成违约。（二）陈x光对房屋交易作了足够准备，获得银行出具的《同意购房抵押贷款意向书》，不存在交付首期款困难的风险。陈x光认为凌x娣在2016年9月2日没有依约到房管局办理递件手续，在没有告知也没有经过买受人同意的情况下将涉讼房屋抵押给第三人属于根本违约。
陈x光向一审法院起诉请求：1.陈x光、凌x娣签订的《房屋买卖合约》、《补充协议》已经解除；2.凌x娣返还陈x光购房定金5万元；3.凌x娣向陈x光支付违约金11万元（按房款的10%）；4.凌x娣赔偿陈x光按揭手续费3500元；5.凌x娣赔偿陈x光中介服务费16500元；6.凌x娣承担因凌x娣违约致陈x光需另租房而支付的房租14000元（2800元每月暂计算至2017年2月底），因租房支付的中介费1400元；7.诉讼费用由凌x娣承担。
凌x娣向一审法院反诉请求：1.陈x光支付违约金11万元予凌x娣；2.诉讼费由陈x光承担。
一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区盐步穗盐东路花地湾雍景豪园灏景台9座201房，登记权属人为凌x娣。
2016年6月17日，凌x娣（卖方）、陈x光（买方）、广东合富置业有限公司（以下简称合富公司）（经纪方）签订《房地产买卖合约》，约定买卖涉讼房屋；成交价110万元；部分定金2万元在签署本合约同时支付，定金余款3万元在2016年6月20日支付；首期楼款（不含定金）35万元双方同意经银行审批出具同意贷款意向书后五天内到房管部门办理是次交易土地证递件手续，待房管部门成功出具土地证受理回执当天由买方直接支付给卖方；楼价余款70万元由贷款银行直接划给卖方；买方应向经纪方支付中介代理费16500元；本合约签订后，若买卖双方有以下情况之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：……（2）一方拒绝出售或购买该物业；……守约方已支付中介代理费，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方；其他事项中补充约定买卖双方在出具银行贷款书后应尽快到房管局办理二手交易过户手续。
凌x娣开具收据，确认收取陈x光定金50000元。
2016年8月16日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行出具《同意购房抵押贷款意向书》。意向书有效期为出具当日起计两个月止，过期后，如有必需，可向银行申请重新开立。
2016年8月底、9月初，陈x光、凌x娣、经纪方签订《补充协议》，约定买卖双方在资料齐全成功办理网签之后，并根据成功预约的时间2016年9月2日下午14：00时需配合经纪方到房管局办理递件手续并支付首期；买卖双方约定9月30日前收到银行尾款，在约定时间内卖方没有收到尾款，买方需一次性付款给卖方，卖方需把银行转入的70万元归还给买方；等等。
2016年9月20日，凌x娣与平安银行股份有限公司佛山分行签订《抵押担保合同》，以涉讼房屋及位于佛山市南海区盐步穗盐东路花地湾雍景豪园御景台3**-336座2号铺抵押借款1348000元。上述抵押已抵押登记。
2016年11月14日，合富公司收取陈x光中介代理费16500元。
同日，泽堃楼宇按揭中心收取陈x光按揭费3500元。
2016年11月17日，陈x光向凌x娣发出《催告函》，催促凌x娣办理过户手续。
一审法院认为，陈x光、凌x娣及经纪方签订的《房地产买卖合约》、《补充协议》既包含了陈x光与凌x娣之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现陈x光、凌x娣就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对陈x光、凌x娣之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。
凌x娣所述先支付首期款再办理交易递件的主张，未经陈x光认可，与合同约定不符，即使双方其后签订的补充协议，约定的也是办理交易递件同时支付首期款，凌x娣该项辩解缺乏事实依据，一审法院不予采信。凌x娣并未依补充协议约定期限办理交易递件，依凌x娣所述，其后双方亦曾另行约定递件时间，凌x娣仍未有前往，违约行为明显。且凌x娣在约定交易递件期限后，仍以涉讼房屋办理抵押借款，无论其后凌x娣能否自行处理该借款事宜，该抵押登记必对交易过户产生阻碍，凌x娣认为不存在违约行为的主张缺乏理据，一审法院不予采纳。凌x娣以陈x光未能先行支付首期款及尾款请求陈x光支付违约金的主张一审法院不予支持。陈x光请求解除买卖合同、返还定金50000元的主张合法有据，一审法院予以支持。本案诉讼前，陈x光仅通知催促凌x娣履行合同，并无解除合同的通知，陈x光认为合同已解除的主张一审法院不予支持。
合同明确约定一方违约情况下中介费最终负担主体，陈x光请求凌x娣赔付中介服务费16500元的主张符合约定，一审法院予以支持。陈x光仅支付50000元定金，综合考虑已付款与总房款比例及合同期间，一审法院酌定本案适用定金罚则进行处理，凌x娣支付50000元违约金予陈x光，陈x光请求超出部分一审法院不予支持。陈x光出示的租赁合同及收款收据一审法院不再进行认定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除陈x光与凌x娣就位于佛山市南海区盐步穗盐东路花地湾雍景豪园灏景台9座201房的房屋买卖合同关系。二、凌x娣应于判决发生法律效力之日起十日内返还50000元予陈x光。三、凌x娣应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予陈x光。四、凌x娣应于判决发生法律效力之日起十日内赔付16500元予陈x光。五、驳回陈x光的其他诉讼请求。六、驳回凌x娣的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费适用简易程序减半收取2104元，财产保全费1497元，合共3601元（陈x光已预交），由陈x光负担1183.5元，由凌x娣负担2417.5元。反诉受理费适用简易程序减半收取1250元（凌x娣已预交），由凌x娣负担。凌x娣负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈x光，法院不另收退。
本院二审期间，凌x娣、陈x光均未向本院提交新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,本案二审争议焦点有两个：第一是凌x娣和陈x光签订的《房地产买卖合约》、《补充协议》在履行过程中何人构成违约；第二是陈x光应否支付违约金11万元予凌x娣。
关于第一个争议焦点。凌x娣和陈x光签订的《房地产买卖合约》、《补充协议》关于涉讼房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《房地产买卖合约》约定“首期楼款（不含定金）35万元双方同意经银行审批出具同意贷款意向书后五天内到房管部门办理是次交易土地证递件手续，待房管部门成功出具土地证受理回执当天由买方直接支付给卖方”、《补充协议》约定“买卖双方在资料齐全成功办理网签之后，并根据成功预约的时间2016年9月2日下午14：00时需配合经纪方到房管局办理递件手续并支付首期”，陈x光已经于2016年8月16日取得中国银行股份有限公司广州荔湾支行出具的《同意购房抵押贷款意向书》，但是凌x娣并未按照合同约定时间前往办理交易递件，在各方另行约定递件时间凌x娣仍未前往递件，并于2016年9月20日以涉讼房屋办理抵押借款并进行抵押登记，对其与陈x光签订的上述房屋买卖合同的履行产生阻碍，凌x娣构成违约，应承担相应的违约责任。凌x娣上诉主张中介公司并未与房管部门成功预约递件号源，与《补充协议》的约定内容不符，本院不予支持。凌x娣上诉主张陈x光未按约定期限付款，其将涉讼房屋办理抵押贷款属于自救行为，并不构成违约。按照双方签订的上述合同约定，凌x娣未按合同约定时间前往办理交易递件，陈x光有权拒付首期款，凌x娣应自行承担未能及时收取首期款的法律后果，凌x娣将涉讼房屋办理抵押贷款，导致陈x光诉请解除合同，凌x娣的行为构成违约。凌x娣该项上诉主张明显缺乏理据，本院不予支持。凌x娣上诉主张其享有同时履行抗辩权，陈x光没有支付首期款即无权要求凌x娣先行办理交易递件手续。因双方签订的上述合同明确约定先办理递件手续，待房管部门成功出具受理回执当天再支付首期款，即办理递件手续在先，支付首期款在后，有着先后履行顺序，并非凌x娣上诉所称不存在先后履行顺序，故凌x娣上诉主张其享有同时履行抗辩权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，凌x娣在合同履行过程中构成违约，其上诉主张陈x光构成违约，与事实不符，与法无据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。凌x娣上诉主张陈x光应向其支付违约金11万元。如上所述，陈x光在合同履行过程中并不违约，凌x娣该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，凌x娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3830元，由上诉人凌x娣负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年七月十二日
书记员 赖敏婷