上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初10982号
原告：张飞翔，男，1985年4月10日生，汉族，住安徽省黄山市。
委托诉讼代理人：何彬，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：王金平，男，1958年12月29日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。
原告张飞翔与被告王金平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月11日、11月21日两次公开开庭进行了审理。原告张飞翔的委托诉讼代理人何彬，被告王金平的委托诉讼代理人潘晓枫到庭参加了诉讼。本案经原、被告申请并报本院院长同意继续适用简易程序审理三个月。本案现已审理终结。
原告张飞翔向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告支付的租赁保证金20,000元；2、请求判令被告支付损失87,630.67元(包括装修残值损失13,770元，预期利益损失16,780.67元，搬迁费4,800元，员工经济补偿金52,280元)。事实和理由：2016年4月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区九亭镇久富开发区盛富路XXX号E3房屋出租给原告使用。合同签订后，被告按约将房屋交付原告使用，原告按约向被告支付租金。2016年第四季度，被告向原告声称，《房屋租赁合同》无法继续履行，要求终止合同。2016年12月13日，被告起草了《解除<房屋租赁合同>协议书》，被告愿意向原告退还一个月租金18,833元及返还保证金20,000元，合计38,833元。原告在上述协议书签字后,将上述协议书寄回给被告，但被告未向原告寄回上述协议书。后原告多次要求被告履行上述协议书约定的义务，但被告未予以理睬。2017年2月27日，原告委托律师向被告发《律师函》再次催告，但被告仍未履行义务。2017年3月，被告委托律师向原告发《律师函》表示不同意履行上述协议书，仅同意向原告返还保证金。故请求法院判如诉请。
被告王金平辩称，被告同意将保证金20,000元返还给原告，但原告要求被告赔偿损失缺乏依据。
经审理查明：2016年4月27日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》(续租)一份，约定甲方将位于上海市松江区九亭镇久富开发区盛富路XXX号E3，建筑面积860㎡房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方使用。租赁期限为自2016年5月1日起至2017年4月30日止。年租金226,000元(本价格不包含开发票的税金，发票税金由乙方承担6%)。合同另对其他有关事项作了相应的约定。
本案审理中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料：
1、《解除<房屋租赁合同>协议书》一份，证明被告因故要求提前解除《房屋租赁合同》，表示愿意按照上述协议向原告支付违约金，故被告应按照上述协议约定支付原告赔偿金；被告质证后认为，根据上述协议，原告应当在2016年11月30日前搬离系争房屋，但原告没有搬离系争房屋，被告也没有收原告收取2016年11月30日之后的租金；
2、短信记录、律师函各一份，证明原告多次要求被告按照上述协议约定支付赔偿金，但被告一直未支付；被告质证后认为，原告确实是向被告催讨过，但政府也没有给被告补偿。对于律师函上所述的要求解除双方间的《解除房屋租赁合同协议书》，被告在收到律师函后，已委托律师向原告发函，被告表示同意，故上述协议已经不再具有法律效力了；
3、收条一份，证明原告向被告承租系争房屋时，于2012年向10月16日向被告支付了保证金(押金)20，000元；被告对收条无异议；
4、装修款收据；证明2016年5月12日对系争房屋内粉刷一下，金额27,540元；被告对装修款收据有异议；
5、租赁合同二份、网上银行电子回单等，证明因原、被告间《房屋租赁合同》无法再继续租赁下去，故原告向案外人承租了二个房屋，一个房屋为400平方米，月租金为10,000元，另一个为97平方米，月租金2,500元；被告对上述证据有异议，与本案无关；
6、收据一份，证明原告支出搬迁运费4,800元；被告对收据有异议；
7、解除劳动关系/终止证明、劳动合同等；证明原告支付了58,280元经济补偿金；被告对上述证据有异议，与本案无关。
审理中，原、被告确认双方自2012年11月1日起就系争房屋建立租赁合同关系，双方于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》是第四份合同，原告已将租金支付至2016年10月30日。
关于原告实际搬离系争房屋时间，原告认为在2016年10月30日；被告认为在2016年12月。
就本案系争房屋本院在(2016)沪0117民初15095号案件已经查明，未取得产证及建设工程许可证，且所在土地性质为基本农田。
以上事实，有《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案涉案房屋没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效。
就合同无效的过错责任而言，被告明知系争房屋没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证仍将涉案房屋租给原告，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查系争房屋的相关情况，应承担次要责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还保证金20,000元，被告亦同意返还，本院予以支持。
关于原告主张的装修损失，因承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现原告未提供充分证据证明其已对系争厂房进行相应装修及装修的具体项目，被告对此也不予认可，故原告的上述主张，本院不予支持。
关于原告主张的除装修之外的各项损失，因合同无效的损失赔偿性质为缔约过失赔偿，现原告提供的证据尚不能证明其所主张的各项损失确实存在，且该各项损失并非在订立合同时基于对被告方信赖而产生的损失，原告作为承租人在签约时应当预见系争厂房可能因合法性问题予以返还或拆迁的法律风险，故原告的上述主张，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告张飞翔与被告王金平2016年4月27日就位于上海市松江区九亭镇久富开发区盛富路XXX号E3，建筑面积860㎡房屋签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告王金平于本判决生效之日起十日内返还原告张飞翔保证金20,000元；
三、驳回原告张飞翔的其他诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,452元，减半收取1,226元，由原告张飞翔负担1,076元(已付)，由被告王金平负担150元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一八年一月八日
书记员 黄 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
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第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。