河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第1658号
上诉人（原审原告、反诉被告）李圣全，男，1965年10月2日出生。
委托代理人申青山，河南辰中律师事务所律师。
委托代理人李咏梅，女，汉族，1975年6月12日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）丛剑，男，1971年4月1日出生，汉族。
委托代理人庞正世，河南辰中律师事务所律师。
委托代理人赵延斌，河南辰中律师事务所律师。
上诉人李圣全因与上诉人丛剑房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第4578号民事判决，向本院提出上诉。本院受理依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人李圣全的委托代理人李咏梅、申青山，上诉人丛剑的委托代理人庞正世、赵延斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：丛剑于2008年初与李圣全的委托代理人即其弟李永军签订房屋租合同一份。主要约定：李圣全将位于郑州市金水路99号建达大1的405、406房租给丛剑使用，租期自2008年1月28日至2013年1月28日计五年时间。2008年1月28日至2009年1月27日的租金为5万元，2009年1月28日至2013年1月27日四年每年的年租金10万元。押金5万元。丛剑所付押金于租房终止结清租赁期间物业及水、电等一切税费后，李圣全将押金退回，不计利息。丛剑装修不得损害原有主体结构，否则租赁期满后恢复原状。同时约定，在租赁期内，如任何一方单方违约提前解除协议，应在20万元内赔偿对方损失或另支付20万元违约金。李圣全签订合同的委托代理人李永军与丛剑分别在合同上签字确认。
上述合同签订后，李圣全将租赁房屋交付给丛剑使用。在合同履行过程中，丛剑按时支付房租，并已将2011年之前（即截止到2012年1月27日之前）的房租结清。
另查明，（一）、位于郑州市金水路99号建达大厦的405、406房系李圣全于1999年9月从郑州人友置业有限公司购买，该商品房买卖合同已在郑州市房管局备案。2000年2月该房屋在郑州市房管局办理抵押登记。（二）、2012年8月3日，建达大厦物业处出具证明一份。载明：建达大厦、4楼、丛剑服饰有限公司所使用405、406室于2012年8月2日全部搬出。其使用期间所产生物业、水、电等一切费用已付清。
在原一审诉讼过程中，丛剑于2012年11月27日将租赁房屋的正门钥匙交付李圣全。2012年12月18日，李圣全已将郑州市金水路99号建达大厦的405、406号房屋租赁给河南永丰保险代理有限公司使用。
原审法院认为：丛剑与李圣全的委托代理人李永军签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。应认定李圣全与丛剑之间形成房屋租赁合同关系。双方均应自觉履行合同义务。对于丛剑所主张的李圣全主体不适格的问题，本院认为，李圣全、丛剑提交的租赁合同虽在个别地方不完全一致，但两份合同上均有丛剑的签名，双方已实际履行，李圣全亦提交了委托李永军代为签订租赁合同的授权委托书，且在本案中丛剑亦对李圣全进行了反诉，故丛剑此项辩称理由不能成立，本院不予采纳。
关于丛剑拖欠李圣全租赁费的问题，李圣全、丛剑所签订的租赁合同的租期自2008年1月28日至2013年1月28日计五年时间。丛剑于2012年8月2日从租赁房屋全部搬出，但丛剑于2012年11月27日将租赁房屋的正门钥匙交付李圣全，应当认定丛剑于2012年11月27日才将房屋交付于李圣全，应当承担2012年11月27日之前的租赁费。由于丛剑已将2011年之前（即截止到2012年1月27日之前）的房租结清，故丛剑应当支付李圣全自2012年1月28日至2012年11月27日期间（共计11个月）的费用，即91667万元（10万元＋12x11=91667元）。
按照李圣全、丛剑租赁合同的约定，丛剑应在2011年11月20日向李圣全交纳2012年度的租金，但丛剑至今未交，其行为已构成违约，应承担违约责任。李圣全按双方合同约定要求丛剑支付违约金20万元，诉讼过程中，丛剑认为该约定违约金过高，申请要求予以调整。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款第二项的规定，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求法院适当减少。考虑到本案合同的实际履行情况，酌定丛剑支付李圣全违约金5万元。李圣全要求违约金20万元过高，超出5万元的部分，不予支持。
2012年12月18日，李圣全已将房屋租赁给河南永丰保险代理有限公司使用，李圣全、丛剑之间的租赁合同已经实际解除。关于李圣全所请求的因房屋改建、损毁造成的租金损失，由于李圣全提交的证据无法证明租赁房屋的原有结构，故此项诉讼请求证据不足，理由不当，不予支持。另李圣全要求丛剑承担欠缴的水、电、物业费及利息的诉讼请求，根据查明的事实，丛剑已经结清其使用期间所产生物业、水、电等一切费用，李圣全的此项诉讼请求证据不足，本院不予支持。同时，双方租赁合同已实际解除终止，李圣全应当退还丛剑租房押金5万元，故丛剑的此项反诉请求理由正当，予以支持。对于李圣全的其他诉讼请求以及丛剑的其余反诉请求，均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、丛剑于本判决生效后十日内支付李圣全租金91667元及违约金50000元。二、李圣全于本判决生效后十日内退还丛剑租房押金50000元。三、驳回李圣全、的其他诉讼请求。四、驳回丛剑的其他反诉请求。案件受理费7369元，由李圣全负担4236元，丛剑负担3133元；反诉费525元，由李圣全负担。
上诉人李圣全不服原审判决，向本院上诉称：1、一审法院判决事实认定错误，判决被上诉人支付十一个月的租金91667元，与一审双方所签订租赁合同约定不符。被上诉人依约应当承担一年的租金而不是其它租金。因租赁双方约定的是涉案租金提前支付，本案明显是被上诉人违约在先，没有按期交10万元租金导致诉讼。虽然，上诉人在2012年12月和他人签订了新的租赁合同，但由于被上诉人的综合违约行为，导致上诉人考虑涉诉租金期限和房屋事实损坏不能及时交付，是在本案涉诉争议合同期满五个月后才能收取新的租金，所以涉诉的租期之间的全部租金应由被上诉人承担。且按合同约定，被上诉人应于2011年11月20日前一次性支付租金10万元，李圣全要求丛剑支付约定租金及因被上诉人违约产生逾期的租金利息，法院应予支持。该事实清楚，一审明显事实认定错误。
2、一审判决书称“考虑到本案的实际履行情况，本院酌定丛剑支付李圣全违约金五万元”不符合实情，是明显的适用法律错误。合同签订时，被上诉人是考虑租期问题才要求上诉人第一年让半年租金和要求上诉人签订20万元的违约金；上诉人是考虑被上诉人明确承诺被上诉人承租期间不损害出租房财产才同意被上诉人的20万违约金的要约。
另出租合同约定未经上诉人书面同意不得擅自改变承租房屋结构。而被上诉人租赁李圣全房屋期间即未经出租方同意对所租赁房屋进行大规模改造，完全改变了房屋原有的建筑结构（有照片为证），并故意对租赁房屋进行人为破坏，墙被砸、楼梯扶手被拆、所有电线被剪断、开关被拆除、垃圾遍地、污水横流（有一审法院现场勘查为证），并且，始终不交接房屋给上诉人。上诉人在涉诉标的物租期将尽时才收到法院转交的钥匙和破败不堪、损毁严重的房屋致上诉人不得不留给新租户半年的装修期，仅造成的新租金损失就有7.5万元（有李圣全与新租户租赁合同为证）。所以，仅原合同上诉人让的租金已达5万元，新租户的租金损失也产生7.5万元，另有房屋损坏造成房屋新的租赁中存在减值事实，事实上，因被上诉人的违约行为造成上诉人的损失巨大，所以，一审判决变更当事人约定的违约金与本案事实和法律本意不符。应依法判令违约方依约承担违约金20万元。
3、一审判决书称“关于李圣全所请求的因房屋改建损毁造成的租金损失，由于李圣全提交的证据无法证明租赁房屋的原有结构，故此项诉讼请求证据不足，理由不当，本院不予支持”与事实有出入。双方签订租赁合同前租赁房屋是办公结构，有照片为证。涉诉租赁的前一个租户是一家律师事务所，（对面的租户和房屋的物业管理可以证明），上诉人向法院提交了律师事务所搬走后的照片以及被上诉方破坏房屋结构进行装修时的照片，以及一审法院交付房屋钥匙后的法院现场勘查，新租户在签订租赁合同后，也不得不对损害的房屋进行新的装修，并实际压低了租赁价格。上诉人的诉讼请求证据充足，理由恰当，法院应依法支持李圣全赔偿损失的请求。
4.一审判决不顾本案事实和当事人之间的明确约定，将依约应当直接将违约方的合同押金按违约收取的违约金判令返还，是完全没有认真审查合同的错误裁判。由于，截止现在，被上诉人也没有向上诉人移交物业和费用手续，一审事实明显可以证明被上诉人在租赁期间不仅欠缴租金，同时也欠缴租赁房屋的物业费及其它费用，上诉人希望二审法院在查明事实的基础上依法改判相关押金直接转为违约金成立。
5.一审讼诉费判决明显不当。是被上诉人的违约行为，引致本案诉讼产生，所以一审判决诉讼费判决明显违法。综上，希望二审法院查明事实，维护上诉人的合法权利。
被上诉人丛剑答辩称：1、合同是丛剑与李永军签订的，租金应向李永军交，而不是李圣全。李圣全不是本案适格主体。2、丛剑不应交纳12个月租金，应是2012年1月28日-2012年8月2日的房租51506.8元。3、丛剑不应支付违约金。因解除合同是李圣全单方违约提前解除合同的，丛剑不应支付违约金5万元。4、丛剑没有破坏房屋结构，不应赔偿损失。5、合同已解除，李圣全应退还押金5万元。综上，请求二审法院驳回李圣全的上诉，依法改判。
上诉人丛剑上诉称：一、被上诉人李圣全不是本案适格的主体，上诉人不应向其支付房租，更不应承担违约责任。
1、一审法院认为，被上诉人李圣全与租赁合同的出租方李永军是委托代理人关系，李永军只是其代理人，但上诉人所出示的租赁合同，合同上只有李永军的签名，李永军也没有在合同中注明其代理人的身份，签订该合同时丛剑也没有见到李圣全给李永军出具的委托书。因此，李圣全不是合同的出租方，李永军才是合同的出租方，上诉人只能向李永军支付房租。
2、李永军出具的租金收条证明，租金都交给了李永军，收条也都是李永军的名字，租金收条与房屋租赁合同一起印证了李永军是房屋的出租人。
3、在一审时，李圣全向法庭提供委托合同书，但李永军在合同签订时、交纳房租时，李永军从没有告知他是李圣全的委托代理人，也没有要求上诉人将租金交给李圣全，上诉人有充分的理由认为李永军是出租方。综上，本案中李圣全不是租赁合同的出租方，没有资格作为本案的原告起诉，一审法院受理并判决向李圣全支付房租和违约金属于认定事实错误。
二、上诉人只欠李永军188天的房租，而一审法院认定上诉人欠李圣全11个月房租与事实不符。
上诉人仅欠李永军2012年1月28日至8月2日的房租51506.8元（10万元-7-365X188天=51506.8元），一审法院却判决上诉人支付2012年1月28日至当年11月27日共11个月的房租计91667元，与事实不符。上诉人与李永军之间的《房屋租赁合同》是通过建达大厦物业管理处签订的，2012年8月2日，上诉人将所租用房屋的物业费、水电费等合同约定的相关费结清后，由于找不到李永军，就将所租用的405、406房间钥匙交给了建达大厦物业管理处，并由该物业管理处出具证明一份。上诉人己于2012年8月2日从租用的房屋搬出，并告知物业管理处通知李永军。因此上诉人只应支付李永军2012年
8月2日前的房租，而法院判决要上诉人支付11月27日前的房租不符合事实。
三、上诉人没有违约行为，不应支付违约金。
1、从2008年l月28日双方签订《房屋租赁合同》起到2012年1月27日，上诉人每年都按时足额向李永军支付房屋租金。最后一年（2012年1月28日至2013年1月27日）的房租按照合同应该在2011年11月20日交纳，但找不到李永军，交不上，在此情况下，李圣全就在2011年11月30日提起诉讼。丛剑不是不愿支付房租，而是因为谁是合法的收款人只能等待法院的意见，暂停支付房租，因此，丛剑没有任何违约行为。
2、一审法院判决上诉人支付违约金50000元，违反法律规定，应依法改判。未支付的房租仅为51506.8元，但一审法院却判决上诉人承担违约金50000元明显过高，违反了相关法律规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第三款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”一审中，被上诉人一方没有证据证明其所受损失。因此，请求.二审改判上诉人不向被上诉人支付违约金。
四、本案是发回重审案件，郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第579号民事裁定书已经认定原一审判决认定事实不清、证据不足，要求金水区人民法院重新审理该案。然而，金水区人民法院重新审理后判决结果与原一审的结果完全一样，仍未查明案件的事实。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当。请求郑州市中级人民法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李圣全答辩称：李圣全与丛剑之间存在法律关系，有委托书证明，丛剑从房屋搬走没有告诉李圣全，基于此原因李圣全提出解除合同。丛剑应按合同支付租金、违约金。
本院经审理查明：丛剑自2011年1月28日起至2012年1月27日的房租已结清。丛剑自2012年1月28日起至2012年11月27日期间，10个月房屋租赁费未付，即（10万元年÷12月x10月＝83334元）。其他事实与原审审理查明的事实一致。
本院认为：李圣全委托李永军与丛剑签订的《房屋租赁合同》，有李圣全出具的委托书在卷为凭，李圣全系本案的适格主体，李圣全与丛剑之间形成房屋租赁合同关系。现李圣全要求丛剑支付房屋租赁费的请求，本院予以支持。丛剑应从2012年1月28日起至2012年11月27日期间（共10个月）租赁费83334元，支付给李圣全。丛剑反诉要求李圣全返还押金5万元的诉讼请求，本院予以支持。李圣全上诉要求丛剑赔偿对租赁房屋改建、损毁造成损失的上诉理由证据不足，本院不予支持。关于李圣全上诉要求丛剑支付违约金20万元的上诉理由，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款第二项的规定，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求法院适当减少。因李圣全未提供造成损失的相关证据，但丛剑逾期交纳房屋租赁费，丛剑应按中国人民银行同期贷款利率支付李圣全租赁费利息。丛剑的上诉理由，不能成立，本院不予支持。原审法院认定部分事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第4578民事判决第一项：
二、维持郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第4578民事判决第二、三、四项；
三、丛剑应于本判决生效后十日内支付李圣全租金83334元及利息（以83334为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年11月27日起至判决确定还款之日止）。
四、李圣全应于本判决生效后十日内退还丛剑租房押金50000元。
一审案件受理费7369元，由李圣全负担4236元、丛剑负担3133元，反诉费525元，由李圣全负担。二审案件受理费7894元，由李圣全负担4761元、丛剑负担3133元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 崔凤茹
审判员 马常有
二〇一四年十一月五日
书记员 韩冬梅