重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝一中法民初字第01118号
原告海亮地产控股集团有限公司，组织结构代码67844330-7。
法定代表人周迪永，公司总裁。
委托代理人秦代友、田富强，重庆百君律师事务所律师。
被告重庆巴拉娜娱乐有限公司，组织结构代码58428749-7。
法定代表人徐成志，执行董事。
委托代理人高才智，重庆百事得律师事务所律师。
原告海亮地产控股集团有限公司（以下简称海亮公司）与被告重庆巴拉娜娱乐有限公司（以下简称巴拉娜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张欲晓担任审判长，与审判员郑泽、代理审判员张晋鹏组成合议庭共同负责本案的审理。并于2015年9月23日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一审普通程序的规定对本案进行了公开开庭审理。原告海亮公司的委托代理人秦代友，被告巴拉娜公司的委托代理人高才智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海亮公司起诉称:2011年3月22日，重庆海宇置业（集团）有限公司（以下简称海宇公司）作为出租人与被告发起股东黄光勇签订了《房屋租赁合同》，约定出租人将位于重庆市北碚区嘉陵风情街111号（步行街29号楼1-4层，建筑面积为5244.36平方米）的房屋交由黄光勇使用，用于经营被告巴拉娜娱乐有限公司，并就租赁期限、租金及支付方式、违约责任等事项进行了约定。后黄光勇申请将承租人更名为被告。
2014年9月12日，海宇公司、被告、原告三方签订了《主体变更协议》，确认：1、被告确认其为涉案房屋的承租人；2、由于原告从海宇公司处取得了涉案房屋的所有权，���宇公司于2012年12月28日起将《房屋租赁合同》中的权利义务全部概括转让给原告，《房屋租赁合同》除主体之外的其他内容不变，被告同意上述变更。
《房屋租赁合同》约定租赁期限为2011年5月18日至2021年5月17日，2012年5月17日前为免租期，首年租金为每平方米每月35元，之后每年在前一年的基础上按照6%的比例增加，租金每半年支付一次。《房屋租赁合同》签订后，海宇公司履行了合同义务，将涉案房屋交由被告使用至今，被告自2012年5月18起至今仅支付了租金367105元后，再未支付任何租金，也未支付相关违约金。被告现仍旧在经营使用租赁房屋。
按照《房屋租赁合同》的约定，2012年5月18日至本诉状落款日2015年1月14日止，本案所涉房屋租金共计为6187339元，除去被告已支付的367105元，尚有5820234元未支付。欠租期间，原告多次催请被告付款，但被告均未履行义务。
根据《房屋租赁合同》第39条的约定，被告拖欠租金达60日以上的，原告有权解除合同、收回房屋并追究承租人的违约责任。
根据《房屋租赁合同》第23条的约定，如被告逾期支付房租，每逾期一日，按月租金的10%向原告支付违约金。鉴于该标准过高，在此，原告自愿将违约金标准调整为以欠付的租金及房屋占用损失为基数，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至租金及房屋占用损失付清时止。2012年5月18日至本诉状落款日2015年1月14日止，被告因欠付租金产生的违约金共计为2056142元。
综上所述，被告违反合同约定，未如期履行合同义务，已经构成严重违约，损害了原告的重大合法权益。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，原告现依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、判令解除原被告就北碚区嘉陵风情街111号（步行街29号楼1-4层）房屋签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即将该租赁房屋腾空交付给原告；2、判令被告向原告支付本诉状落款日前欠付的房屋租金共计5820234元，并按照《房屋租赁合同》约定的租金计算标准向原告支付自本诉状落款第二日起至被告向原告交还租赁房屋之日止的房屋租金及房屋占用损失；3、判令被告向原告支付逾期支付房屋租金及房屋占用损失的违约金，该违约金以欠付的租金及房屋占用损失为基数，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至租金及房屋占用损失付清时止；4、判令被告结清将租赁房屋交回原告之日前因该房屋产生的水电气费、物业管理费等所有费用；5、本案诉讼费用全由被告负担。
被告巴拉娜公司答辩称：2011年3月22日至2014年年底，涉案房屋的承租人系黄光勇，租金由其支付，而非被告支付；原告实际交付的房屋为底楼一层，二到四层并未交付给被告使用，故二到四层的租金被告不应支付；因原告未按约履行交付房屋的义务，原告违约在先，被告不应承担相应的违约金，如法院认为被告违约，则被告认为违约金过高，请求法院予以调整。
经审理查明：2011年3月22日，海宇公司作为出租人与被告发起股东黄光勇签订了《房屋租赁合同》，约定出租人将位于重庆市北碚区嘉陵风情街111号（步行街29号楼1-4层，建筑面积为5244.36平方米）的房屋交由黄光勇使用，用于经营被告巴拉娜公司，并就租赁期限、租金及支付方式、违约责任等事项进行了约定。后黄光勇申请将承租人更名为被告。
2014年9月12日，海宇公司、被告、原告三方签订了《主体变更协议》，确认：1、被告确认其为涉案房屋的承租人；2、由��原告从海宇公司处取得了涉案房屋的所有权，海宇公司于2012年12月28日起将《房屋租赁合同》中的权利义务全部概括转让给原告，《房屋租赁合同》除主体之外的其他内容不变，被告同意上述变更。
《房屋租赁合同》约定租赁期限为2011年5月18日至2021年5月17日，2012年5月17日前为免租期，首年租金为每平方米每月35元，之后每年在前一年的基础上按照6%的比例增加，租金每半年支付一次。《房屋租赁合同》签订后，海宇公司履行了合同义务，将涉案房屋交由被告使用至今，被告自2012年5月18起至今支付了租金367105元后，再未支付任何租金，也未支付相关违约金。被告现仍在经营使用租赁房屋。按照《房屋租赁合同》的约定，自2012年5月18日起至2015年1月14日止，所涉房屋租金共计为6187339元，除去被告已支付的367105元，尚有5820234元未支付。欠租期间，原告多次催请被告付款，但被告均未履行义务。根据《房屋租赁合同》第39条的约定，被告拖欠租金达60日以上的，原告有权解除合同、收回房屋并追究承租人的违约责任。
根据《房屋租赁合同》第23条的约定，如被告逾期支付房租，每逾期一日，按月租金的10%向原告支付违约金。鉴于该标准过高，原告自愿将违约金标准调整为以被告欠付的租金及房屋占用损失为基数，按照银行同期贷款基准利率的4倍计算至租金及房屋占用损失付清时止。自2012年5月18日起至2015年1月14日止，被告因欠付租金产生的违约金共计为2056142元。
被告于2014年9月5日出具《承诺函》，内容如下：“贵公司于2014年9月20日以前所发出的催款函或告知函我均以收到并知悉，我司承诺于2014年9月20日以前付清所有的租金及违约金，如果超出承诺时间未付清愿意承担租金及巨额违约金。”并���盖有被告公司公章。
庭审中，被告对《主体变更协议》、《承诺函》中被告的公章真实性提出异议，并提出鉴定申请，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，该中心出具《西政司法鉴定中心【2015】文鉴字第3765号》司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、标称时间为“2014年9月12日”、乙方为“重庆巴拉娜娱乐有限公司”的《主体变更协议》原件上“重庆巴拉娜娱乐有限公司”印文其与送检同名样本印文是同一枚印章盖印形成。2、标称时间为“2014年9月15日”、承诺人为“重庆巴拉娜娱乐有限公司”的《承诺书》原件上“重庆巴拉娜娱乐有限公司”印文与送检同名样本印文是同一枚印章盖印形成。
上述事实，有原、被告的陈述意见及其提交的《房屋租赁合同》、《申请》、《主体变更协议》、《承诺书》、《房产证》、涉案房屋照片���《司法鉴定意见书》等证据在案佐证。
本院认为，本案所涉及的《房屋租赁合同》、《申请》、《主体变更协议》、《承诺书》系各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当受合同约束，按照合同之约定适当履行合同义务。
双方签订《房屋租赁合同》、《主体变更协议》后，原告海亮公司履行了合同义务，将涉案房屋交由被告使用至今，被告自2012年5月18起至今支付了租金367105元后，再未支付租金，也未支付相关违约金，被告现仍在经营使用租赁房屋。欠租期间，原告多次催请被告付款，但被告均未履行义务。根据《房屋租赁合同》第39条的约定，被告拖欠租金达60日以上的，原告有权解除合同、收回房屋并追究承租人的违约责任。现原告要求判令解除原被告就北碚区嘉陵风情街111号（步行街29号楼1-4层）房屋签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即将该租赁房屋腾空交付给原告的诉讼请求并无不当，本院予以支持。
关于原告要求判令被告支付自2012年5月18日起至2015年1月14日止的房屋租金5820234元，并按照《房屋租赁合同》约定的租金计算标准向原告支付房屋租金及房屋占用损失，从2015年1月15日计算至被告向原告交还租赁房屋之日止的诉讼请求。被告在庭审中称原告只将涉案房屋的底楼一层交付给被告使用，二到四层并未交付，故二到四层的租金被告不应支付，但《房屋租赁合同》第2、3条，《主体变更协议》第1、2条中均确认了租赁面积和租赁楼层。被告虽称《主体变更协议》中被告公司的印章并非其公章，但经司法鉴定“标称时间为‘2014年9月12日’、乙方为‘重庆巴拉娜娱乐有限公司’的《主体变更协议》原件上‘重庆巴拉娜娱乐有限公司’��文与送检同名样本印文是同一枚印章盖印形成”，据此被告辩称意见不能成立。本院对原告该项诉讼请求予以支持。
关于原告要求判令被告向原告支付逾期支付房屋租金及房屋占用损失的违约金，该违约金以欠付的租金及房屋占用损失为基数，自2012年5月18日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至租金及房屋占用损失付清时止的诉讼请求。根据《房屋租赁合同》第23条的约定，如被告逾期支付房租，每逾期一日，按月租金的10%向原告支付违约金。现原告自愿将违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍并无不当，本院予以支持，但违约金应以不超过欠付的房屋租金及房屋占用损失本金金额为限。
关于原告要求判令被告结清将租赁房屋交回原告之日前因该房屋产生的水电气费、物业管理费等所有费用的诉讼请求，因原告未提供相关证据证明被告有欠付相关费用的情形，应承担举证不能的责任，该项诉讼请求不能成立。
综上所述，原告海亮地产控股集团有限公司的诉讼请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告海亮地产控股集团有限公司与被告重庆巴拉娜娱乐有限公司签订的《房屋租赁合同》，被告重庆巴拉娜娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内将涉案房屋（重庆市北碚区嘉陵风情街111号，步行街29号楼1-4层）交付原告海亮地产控股集团有限公司；
二、被告重庆巴拉娜娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告海亮地产控股集团有限公司支付自2012年5月18日起至2015年1月14日止的房屋租金5820234元，并按照《房屋租赁合同》约定的租金计算标准向原告支付房屋占用损失，从2015年1月15日计算至被告向原告交还租赁房屋之日止；
三、被告重庆巴拉娜娱乐有限公司在本判决生效之日起十日内向原告海亮地产控股集团有限公司支付逾期支付房屋租金及房屋占用损失的违约金，该违约金以欠付的租金及房屋占用损失为基数，自2012年5月29日起，按照中国人民银行银行同期贷款基准利率的4倍计算至租金及房屋占用损失付清时止（违约金以不超过欠付的房屋租金及房屋占用损失本金金额为限）；
四、驳回原告海亮地产控股集团有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费52591元、鉴定费2000元，合计54591元，由被告重庆巴拉娜娱乐有限公司负担（上述费用已由原告向本院交纳，由被告于本判决生效之日���十日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 刘思含