广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第479号
上诉人（原审被告）：杨汝钧，男。
委托代理人：李忠实，广东理正明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连玉媚，女。
委托代理人：纪升鹤，广东国永律师事务所律师。
原审第三人：东莞市雍信房地产经纪有限公司。住所地：东莞市樟木头镇樟罗怡安街天和百货*栋***号铺。
法定代表人：黄秀霞。
上诉人杨汝钧与被上诉人连玉媚、原审第三人东莞市雍信房地产经纪有限公司（以下简称雍信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月2日，连玉媚向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、杨汝钧返还定金45000元，并赔偿45000元给连玉媚；2、原审诉讼费用由杨汝钧承担。
原审法院经审理查明，2012年12月10日，双方当事人及雍信公司签订《楼宇买卖合同》一份，约定由杨汝钧将其所有的位于东莞市樟木头镇君悦花园第三座一楼A室的房屋出售给连玉媚；房屋转让价格为150000元，连玉媚签订合同时预付购房定金人民币45000元；此成交价包含该物业所有楼款及杨汝钧自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包含入伙时所交的各种按金、押金、安装费在内，不含预付水、电、管理费、电视费），杨汝钧出售是免除负债、负担、抵押、欠费及保证产权完整无争议并可以办理买卖交易状况下出售给连玉媚；杨汝钧应在该物业正式交付使用前，交清所用该物业名下的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税费、债务及水、电、煤、电话、网络使用、有线电视、管理费等费用）；收到定金当天杨汝钧交付楼宇予连玉媚；连玉媚同意于2013年1月15日前追加楼款20%，即人民币30000元作为定金；杨汝钧收取定金签订本合同后，未能履行本合同放弃出售该物业，要双倍赔偿定金给连玉媚（含所付定金在内）作为经济损失赔偿；如连玉媚已付定金，签订本合同后，放弃承购该物业，则所付定金不作退回，由杨汝钧没收，所得定金由杨汝钧及雍信公司各得50%。
双方当事人及雍信公司均确认连玉媚在合同签订的当日向杨汝钧支付了购房定金45000元。连玉媚主张杨汝钧交定金当天将钥匙交给雍信公司给连玉媚，但因杨汝钧拖欠1998年至2013年6月的水电费及物业管理费共计25480元，致使水电不通，连玉媚无法进房装修，无法继续进行交易，案涉房屋钥匙也一直在雍信公司处，根据合同约定杨汝钧出售是免除欠费并可以办理买卖交易状况下出售给连玉媚的，杨汝钧已违约，应双倍返还定金。杨汝钧主张案涉房屋钥匙已交给连玉媚，君悦花园管理处已于2010年7月20日注销，在该管理处注销前，水电费及管理费均交给管理处，管理处注销后，就不知道交给何人。原审法院要求杨汝钧在庭审后指定时间内提交交纳水电、管理费的缴费票据，但杨汝钧仅提交了1996年和2003年交给中国港投资有限公司的部分水电、管理费票据，并未提交2012年12月之前的已交水电、管理费的相关票据。
庭审中连玉媚还申请了证人唐某某出庭作证，证实2012年12月10日杨汝钧已将钥匙放在雍信公司处，雍信公司与连玉媚一起到君悦花园管理处要求开通水电，但因杨汝钧欠费无法开通，致使该交易无法继续进行，故钥匙至今仍在雍信公司处，杨汝钧也不愿意去管理处，2013年5月杨汝钧还将案涉房屋在樟木头房地产交易所挂牌交易。在双方当事人签订的《楼宇买卖合同》及定金收据上证人作为雍信公司的经纪人有签名。
原审法院认定以上事实的证据有：房产证、《楼宇买卖合同》、收据、证明、证人证言、企业机读档案登记资料以及本案庭审笔录附案等。
原审法院认为，雍信公司经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利。合法的房屋买卖关系应当受到法律保护。双方当事人及雍信公司签订的《楼宇买卖合同》是依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力。各方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：杨汝钧在案涉房屋买卖过程中是否存在违约行为。
双方当事人及雍信公司均确认连玉媚在合同签订的当日向杨汝钧支付购房定金45000元。根据《楼宇买卖合同》的约定，杨汝钧出售是免除负债、负担、抵押、欠费及保证产权完整无争议并可以办理买卖交易状况下出售给连玉媚。杨汝钧应在该物业正式交付使用前，交清所用该物业名下的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税费、债务及水、电、煤、电话、网络使用、有线电视、管理费等费用）。连玉媚主张因杨汝钧拖欠水电费及物业管理费共计25480元，导致连玉媚因水电不通无法进房装修，无法继续进行交易，杨汝钧的行为已构成违约，故应双倍返还定金。杨汝钧庭审中确认在2010年7月20日君悦花园管理处注销前已交付费用至管理处，管理处注销之后的水电费及管理费不知道交给何人，因此没有交纳。杨汝钧庭后提交的1996年和2003年的部分水电费、管理费票据，并不能证明杨汝钧在案涉房屋出卖给连玉媚之前已交清水电费和管理费。结合双方当事人的陈述及雍信公司的答辩意见，以及证人证言，对杨汝钧未交清案涉房屋在2012年12月10日之前的欠费的事实，原审法院依法予以认定。因杨汝钧未缴清欠费的行为已经构成违约，故对连玉媚要求返还定金45000元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。
《楼宇买卖合同》约定，杨汝钧收取定金签订本合同后，未能履行本合同放弃出售该物业，要双倍赔偿定金给连玉媚（含所付定金在内）作为经济损失赔偿。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。案涉房屋的成交价为150000元，定金的数额应当最多为30000元，故杨汝钧应赔偿连玉媚的数额为30000元。因此，对连玉媚要求杨汝钧赔偿30000的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院依法予以支持，对超出上述数额的部分，原审法院则不予支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年11月28日作出判决：一、杨汝钧应于判决发生法律效力之日起五日内返还连玉媚购房定金45000元，并赔偿连玉媚30000元，合计75000元。二、驳回连玉媚的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，由连玉媚负担342元，杨汝钧负担1708元。
杨汝钧不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决结合双方当事人的陈述及雍信公司的答辩意见，对杨汝钧未交清案涉房屋在2012年12月10日之前的欠费事实予以认定，与事实不符。理由是：1、杨汝钧一审提交的《企业和机读档案登记资料》足以证明“东莞市樟木头镇物业管理公司君悦花园管理处”已于2010年7月20日被依法注销，故连玉媚提交的该管理处于2013年6月9日出具的证明杨汝钧拖欠水电费及物业管理费共计25480元的书面证明是一份虚假证据，依法不应被采信。2、杨汝钧提交的《相关问题的书面回复》对涉案房屋水电费及物业管理费作了详尽的陈述。杨汝钧于1993年购买涉案房屋后，一直向中国港投资有限公司支付案涉房屋的供楼款、物业管理费及水电费，从未有拖欠行为，结合杨汝钧一审提交的由中国港投资有限公司于1996年、2003年出具的10份收据可予以证明。后中国港投资有限公司没有在大陆设立相关的办事机构，该公司不再收取杨汝钧的水电费及物业管理费，也没有新的物业管理公司前来与杨汝钧签订涉案房屋的物业管理合同，也没有任何单位、机构通知杨汝钧缴交涉案房屋的物业管理费。3、涉案房屋2005年发生了火灾，过火面积大，损失后果严重，杨汝钧之后再未使用过该房屋，不会产生任何的水电费用。（二）连玉媚在本案中已构成根本违约，杨汝钧无须返还连玉媚购房定金45000元，并赔偿其30000元。理由是：1、杨汝钧与连玉媚在涉案《楼宇买卖合同》第二条第1项约定“连玉媚应于签订合同的当日向杨汝钧预付购房定金人民币45000元”，第二条第6项手书约定“连玉媚应于2013年1月15日前追加楼款20%即人民币叁万元整（￥30000）作为定金”，实际上该条款约定的款项系连玉媚应支付的购房首期款。2、涉案《楼宇买卖合同》第四条第3项约定“如连玉媚放弃承购该物业，则所付定金不作退回，由甲方（杨汝钧）没收”。合同签订当天，连玉媚预付了购房定金人民币45000元，杨汝钧亦依约将位于东莞市樟木头镇君悦花园第三座一楼A室的房交付给了连玉媚，连玉媚接收了杨汝钧交付的楼宇钥匙。但之后连玉媚未依约在2013年1月15日前支付追加购房首期款30000元，杨汝钧多次催讨，均未果。故连玉媚未如约支付前述购房首期款，并向法院起诉要求杨汝钧返还其预付的购房定金的行为，表明其明确放弃购买涉案房屋。据此，杨汝钧请求本院撤销原审判决，改判驳回连玉媚的全部诉讼请求。
本院经审理查明，1、连玉媚在法庭调查时主张，案涉花园一直有物业管理公司进行管理，现在花园由东莞市超艺鹏物业管理有限公司进行管理。之后，杨汝钧向本院提交东莞市超艺鹏物业管理有限公司于2014年4月25日出具的证明一份，该证明内容为案涉房屋未欠物业管理费和水电费。鉴于该证明的出具时间为2014年4月25日，本院于2014年5月22日到东莞市超艺鹏物业管理有限公司调查取证，该公司陈述，其于2010年1月1日接手管理君悦花园，确认杨汝钧于2014年4月25日才交纳1997年1月至2014年4月的水电费、物业管理费、年杂费共27408元，在杨汝钧交纳上述费用后，该公司出具未欠费证明给杨汝钧。上述证据经双方质证后，杨汝钧对上述证据的真实性予以确认，但又主张由于之前的君悦花园管理处没有营业执照，故其没有将物业管理费、水电费。连玉媚对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，认为上述证据足以证明杨汝钧违约。2、案涉楼宇买卖合同第二条第2项约定，双方同意杨汝钧交付该物业予连玉媚使用之日期为收到定金当天。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，杨汝钧是香港特别行政区居民，故本案系涉港房屋买卖合同纠纷案件。双方没有选择处理合同争议所适用的准据法，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，应适用与合同有最密切联系地的法律。案涉房屋买卖合同的履行地在中国内地，应认定中国内地为与合同有最密切联系地，故应以中华人民共和国内地的法律作为该案的准据法。双方签订的案涉《楼宇买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据杨汝钧的上诉理由，本案二审争议焦点是：哪方当事人在履行合同过程中构成违约。对此，本院主要作如下分析：
首先，案涉《楼宇买卖合同》约定了两笔“定金”，第一笔是根据案涉合同第二条第1项的规定，连玉媚应在签订合同时预付购房定金45000元；第二笔是根据案涉合同第二条第6项的手书约定，连玉媚应于2013年1月15日前追加楼款20%即人民币叁万元整（￥30000）作为定金。由于案涉房屋转让价为150000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，故案涉合同的定金不得超过30000元，超过部分为预付款。连玉媚已经在签订合同的2012年12月20日支付购房款及定金共45000元给杨汝钧，故案涉合同第二条第6项的手书约定的“追加楼款定金”实为预付款性质，杨汝钧主张该款为第二期定金，违反上述法律规定，本院不予采纳。
其次，根据《楼宇买卖合同》第二条第1项的约定，杨汝钧出售给连玉媚的是免除负债、负担、抵押、欠费及保证产权完整无争议并可以办理买卖交易状况下的房屋。故杨汝钧应在该物业正式交付使用前，交清所用该物业名下的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税费、债务及水、电、煤、电话、网络使用、有线电视、管理费等费用）。另根据案涉楼宇买卖合同第二条第2项的约定，杨汝钧同意交付该物业予连玉媚使用之日为收到定金之日，即2012年12月20日杨汝钧应将免除负债、负担、抵押、欠费及保证产权完整无争议并可以办理买卖交易状况下的案涉房屋给连玉媚。但根据原审法院及本院二审查明的事实，足以证明杨汝钧在2014年4月25日之前一直欠费，直至2014年4月25日才交清案涉房屋的水电费、物业管理费、年杂费共27408元，故原审判决根据连玉媚提交的证据认定杨汝钧拖欠水电费及物业管理费，导致连玉媚因水电不通无法进房装修，无法继续进行交易，杨汝钧的行为已构成违约，应双倍返还定金，处理恰当。至于杨汝钧主张，连玉媚没有在2013年1月15日追加支付30000元构成违约的问题，由于杨汝钧未缴清欠费的行为已经构成违约，且没有证据显示其已在2013年1月15日前缴清欠费，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，连玉媚有权拒绝继续支付该30000元，故杨汝钧主张连玉媚未支付该30000元构成违约，没有法律依据，本院不予采纳。
最后，本院需要指出的是，根据争议焦点一的分析，连玉媚支付的45000元只有30000元为定金，适用定金罚则，杨汝钧应双倍返还定金60000元给连玉媚，并退还15000元预付款给连玉媚，故原审判决杨汝钧返还连玉媚购房定金45000元，并赔偿连玉媚30000元的相关表述不够准确，但原审判决杨汝钧共支付连玉媚75000元正确，且实体处理并无不当，故本院对全案予以维持。
综上所述，杨汝钧的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由杨汝钧负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 钟 雯
二〇一四年七月十一日
书 记 员 陈俊杰
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。