湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）岳民初字第02644号
原告郭建忠，男，1963年10月29日出生，汉族，住湖南省汉寿县，
委托代理人潘建强，长沙市平安法律服务所法律工作者。
被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安，董事长。
委托代理人谢沁，湖南天地人律师事务所律师。
原告郭建忠诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称金邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员孙瑜担任记录。原告郭建忠的委托代理人潘建强、被告金邦公司的委托代理人谢沁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郭建忠诉称：2009年3月25日，原、被告签订书面《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定：原告应支付被告房价款总额242755元；被告应在2009年4月25日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，并应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记90日内办妥原告房屋的所有权证，办妥原告房屋的所有权证后90日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定的期限内办理上述登记或手续，被告自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告已依约支付了被告全部房价款；被告也依约交付了原告约定房屋，但经原告多次催告，被告至今仍未依约完成该幢商品房的初始登记，也未办妥原告房屋所有权证和土地使用权证。现原告特起诉，请求人民法院依法判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证及其土地使用权证；2、被告依约支付其逾期办理房地产权属证书的违约金26581.67元，并支付2011年7月26日起至房地产权属证书办理完毕之日止的违约金；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告金邦公司辩称：1、原告的房屋权属证书尚未办妥是事实，但并不是被告的原因所致，是承包工程的公司未提交竣工资料所致；2、根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，如因被告的责任未在合同约定期限内办理房屋权证，支付违约金；3、本案中被告提供合法有效的关联证据证明并非被告的责任导致原告未能在约定期限内办理房屋权属登记及手续，被告没有违约，无须支付违约金；4、被告一直协助业主积极办理权证，现在所有权证均已进窗受理。被告没有违约行为无须支付违约金。假设被告存在违约行为（事实上并不存在），原告诉请的违约金金额也过高，被告请求减少。
经审理查明：2009年3月25日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“未来城·科学家园”第1幢13层的1304号房。该合同第四条约定房屋总金额为242755元；合同第十条约定房屋的交付时间为2009年4月25日前；合同第十八条约定，自该合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记。出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自该合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了房款211765元。2008年12月15日，科学家园1#栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同意竣工验收。2009年4月25日，被告向原告交付了所购买的商品房，原告在被告委托的物业公司深圳历思联行物业管理有限公司填写了业主资料表、承诺书等材料。
房屋交付原告使用后，该幢房屋的施工方一直未向被告提供完整的符合竣工验收备案要求的竣工资料。2010年8月18日，被告在长沙市中级人民法院对案外人长沙兴营建筑安装有限公司起诉的建设工程施工合同纠纷一案提起反诉，要求判令施工方立即向被告提供完整的符合竣工验收备案要求的竣工资料三套。2010年9月20日，被告与施工方在长沙市的主持下，达成协议，约定施工方在2010年9月20日在市政府2号办公大楼市优化经济环境办公室内将竣工验收资料三套提供给被告。2010年10月8日，被告提交的科学家园1#栋建设工程竣工验收备案表中的备案意见栏被注明：1#栋工程的竣工验收备案文件已于2010年10月8日收讫，文件齐全，同意备案。2010年10月11日，科学家园1#地下室建设工程竣工验收备案表中的备案意见栏被注明：1#地下室工程的竣工验收备案文件已于2010年10月11日收讫，文件齐全。2010年11月22日，长沙市城市建设档案馆向被告发放了建设工程档案合格证，2010年11月25日，长沙市城乡规划局向被告发放了建设工程规划许可证。2011年8月10日，长沙房屋产权监理处正式受理被告申请的初始登记材料，2011年9月16日，长沙市住房和城乡建设委员会对原告的房屋进行了产权登记，并下发了房屋产权证。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、业主资料表、承诺书、建设工程竣工验收备案表、建设工程档案合格证、建设工程规划许可证、预交诉讼费通知、湖南省非税收入一般缴款书、民事反诉状、协议、长沙市房屋产权登记收件收据、房屋产权证等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》第四条约定房屋总金额为242755元，而原告实际所支付房屋总价款为211765元，视为双方已就合同总价款的约定进行了变更。本院确认原告所实际支付给被告的房屋总价款为211765元。本案的争议焦点为以下四个方面：
一、关于被告是否违约的问题。
原告郭建忠与被告金邦公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张因该幢房屋的施工方一直未向被告提供完整的符合竣工验收备案要求的竣工资料，致使被告未在合同约定的时间内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，并取得房屋权属证书，因此没有违约，不应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告与案外人的纠纷不能由原告来承担责任，既然合同约定了原、被告的各自义务，原、被告均应当予以履行。被告主张因与案外人的纠纷导致迟延向房屋产权管理局申请初始登记而完全免除其违约责任的主张，理由不当。被告未在合同约定的时间内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，存在违约行为，应当承担违约责任。
二、关于违约时间的计算问题。
1、违约时间的起算点。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中对交房时间约定为2009年4月25日前，本案中，被告在合同约定的交房时间内向原告交付了房屋，即2009年4月25日，本院予以确认。根据双方合同约定，出卖人在交付商品房后365日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。根据该约定，被告的违约时间应当为交付商品房之日起365日后，就本案而言，即从2010年4月25日起开始计算。
2、违约时间的结算点。原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十八条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。2011年8月10日，长沙房屋产权监理处正式受理被告申请的初始登记材料，2011年9月16日，长沙市住房和城乡建设委员会对原告的房屋进行了产权登记，并下发了房屋产权证。本院认为，原、被告双方合同约定的被告的主要义务应当是将该栋商品房的初始登记资料提交至长沙房屋产权管理局，至于长沙房屋产权管理局何时办理好该栋商品房的初始登记，被告没有能力控制，故被告违约时间的结算点应为长沙房屋产权管理局受理被告初始登记材料之日，即2011年8月10日。
三、关于原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证及其土地使用权证的诉请问题。
原、被告双方合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。2011年8月10日，长沙房屋产权监理处正式受理被告申请的初始登记材料，2011年9月16日，长沙市住房和城乡建设委员会对原告的房屋进行了产权登记，并下发了房屋产权证，对原告要求被告立即办理房屋所有权证的诉请，应不予支持。对土地使用权证的办理，双方签订的合同约定：办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。考虑到房屋办证过程实行房地分离的办证方式，且国有土地使用权证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故被告在房屋分户产权证办理完毕之后的次日才具备将相关产权手续送交国土部门备案的条件。现原告诉请被告立即办理该国有土地使用权证，没有事实及法律依据，但被告应当为原告申请办理国有土地使用权证。现根据本案的事实，本院确认被告应当在本判决生效后90日内将办理原告所购“未来城·科学家园”第1幢1304号商品房的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案。
四、关于违约金的计算问题。
原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自该合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。现原告要求被告按照合同约定支付逾期违约金26581.67元，并支付2011年7月26日起至房地产权属证书办理完毕之日止的违约金；被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期办理初始登记行为所造成的损失情况，且考虑到被告的违约主要是因案外人的原因所导致，现被告已经将涉案房屋进行初始登记，并取得了房屋产权证，原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告的违约金为3800元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效后90日内将办理原告郭建忠所购“未来城·科学家园”第1幢1304号商品房的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；
如被告湖南金邦物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南金邦物业发展有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之一的标准向原告郭建忠支付违约金。
二、被告湖南金邦物业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郭建忠支付违约金3800元。
三、驳回原告郭建忠的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取232.5元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告郭建忠已垫付，由被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告郭建忠。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 肖必芳
二〇一一年十月十四日
书 记 员 孙 瑜