安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6433号
上诉人（原审原告）：李园兰，女，汉族，1954年8月25日出生，住安徽省巢湖市。
上诉人（原审原告）：姚存文，男，汉族，1954年9月9日出生，住安徽省当涂县。
上诉人（原审原告）：李菊秀，女，汉族，1966年10月21日出生，安徽省巢湖市号。
上诉人（原审原告）：李广，男，汉族，1992年2月12日出生，四川省成都市高新区号。
上诉人（原审原告）：李元树，男，汉族，1966年7月27日出生，安徽省巢湖市号。
以上五上诉人共同委托的诉讼代理人：唐卫华，安徽巢达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙正红，女，汉族，1976年3月10日出生，现安徽省巢湖市室。
原审第三人：李露，女，汉族，1990年6月28日出生，安徽省巢湖市号。
上诉人李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树因与被上诉人孙正红、原审第三人李露房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2018）皖0181民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树上诉请求：1、改判李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红签订的协议无效；2、一审二审诉讼费用由孙正红承担。事实与理由：1、案涉回迁房屋买卖协议因违反《中华人民共和国合同法》第52条二、三、四、无项规定而无效，人民法院在审理本案时，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树已向人民法院提出合同无效，但是一审法院没有审查。案涉协议第十条第4项约定待房产证满两年无营业税后打入资金监管中心，同时办理二手证，该约定系中介工作人员与孙正红恶意串通，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。2、案外人李露、姚大俊、焦兆荣没有作为卖方签订卖房合同，涉案合同属于效力待定合同。李露、姚大俊、焦兆荣系李元树家庭成员，是涉案房屋利害关系人，由于该房产是祖产，拆迁补偿协议是八人，而李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红签订的回迁房屋买卖协议只有五人，由于回迁房屋买卖协议遗漏一方重要当事人，且李露、姚大俊、焦兆荣不愿意卖房，案涉房屋买卖协议没有法律效力，根据《城市房地产管理法》第38条规定，案涉房屋不得转让。
孙正红辩称，原审法院判决合法合理，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树上诉主张违背事实不符合法律规定，请求依法驳回上诉请求。该协议是双方真实意思表示，协议的主要内容并不违反法律规定，应当是合法有效的，且本人已经履行完毕。
李露述称，其不同意卖房。
李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树向一审法院提出诉讼请求:1、解除李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红签订的回迁房屋买卖合同；2、李元树退回购房款，承担房屋总价值赔偿金20%；3、孙正红给付房屋租赁费16200元（从2015年10月至2018年4月，按600元/计算）；4、孙正红承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：李元树、李菊秀系夫妻，李广系两人儿子，李露系两人女儿。2012年5月23日，李元树签订房屋拆迁安置协议，协议中载明拆迁人为李元树、李园兰、李广，安置人口为8人，回迁房屋为巢湖市山水华庭34幢1单元301室房屋、34幢1单元201室房屋、34幢1单元101室房屋、10幢2单元201室房屋。2015年9月30日，李元树及其妻子李菊秀作为产权人，李广、李园兰、姚存文作为产权共有人，共同作为甲方，与孙正红（乙方），在巢湖市立成房产经纪有限公司（丙方）居间中介下，签订《回迁房买卖协议》，约定李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树将巢湖市山水华庭10幢2单元201室房屋作价43万元出买卖给乙方，合同约定协议签订之日，乙方付购房款2万元给丙方，作为甲方交接房屋时水、电、物业、燃气费押金。甲方将房屋相关资料原件交由丙方暂为保管，丙方出具收件单。2015年10月18日前，乙方付购房首付款38万元给丙方，待丙方向甲方转交该款项。在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予全力办理，如因甲方的延误致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失，由甲方赔偿，甲方在该房屋房产证可以办理的时候应及时电话通知丙方，丙方转约乙方，甲方应无条件协助乙方办理过户手续，提供一切相关的资料，不得以任何条件借故要挟推辞，不得将该房屋另行转让给他人，否则视甲方违约，违约应退还乙方全部房款、装修费用，同时支付房屋总价值20%赔偿金，乙方保留追诉权。双方补充协议内容为：1、分三次付款：2015年9月30日乙方给付定金2万元，同年10月18日前付首付款38万元（不含定金），尾款3万元待房产证满两年无营业税后打入资金监管中心，同时办理二手证，随总房款打入甲方账户；2、此房系回迁房屋，待建设单位通知办理一手证时起两个月内甲方需无条件配合及时办理，如超两个月，由甲方按每日2000元作为违约金赔偿乙方；3、一手证办理时费用由甲方承担，二手证办理个税、契税等费用由乙方自行承担，甲方净得房款43万元；4、甲方公维资金无偿转让乙方；5、因乙方房款已支付，待二手证过户时，资金监管窗口所提供房款由甲方提供；5、首付款支付同时，交接清水、电、物业，同时将钥匙交付乙方；6、丙方只提供中介服务，办理房产证、水、电、燃气、物业过户等相关事宜，不负责任何政策纠纷事宜；7、如乙方到期未支付齐首付款，则视为违约，按2000元/天做为违约金赔偿甲方，合同继续履行。李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树及孙正红在合同上签名捺印，巢湖市立成房产经纪有限公司作为丙方在合同上盖章。2015年10月19日，李元树出具收条，收到孙正红40万元购房款。孙正红亦收到案涉房屋钥匙并搬进案涉房屋居住。庭审中，李元树称被拆迁的房屋系祖宅，案涉房屋已经在不动产登记部门进行登记，登记在李元树名下。
一审另查明，在本案起诉前，孙正红亦向巢湖市人民法院起诉，要求李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树配合孙正红将案涉房屋过户到孙正红名下，并赔偿损失。
一审法院认为，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红签订房屋买卖合同，约定李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树将案涉房屋出售给孙正红，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红间构成房屋买卖合同关系。现李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树诉称孙正红有违约行为，诉请解除合同，该院对李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树提出孙正红违约的理由分析如下：一、李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树诉称李元树私自与孙正红交易，私自收取购房款，侵犯了李园兰、姚存文、李菊秀、李广合法权益，故李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树有权解除合同。根据查明的事实，李元树、李园兰、李广作为共同安置人共安置包括案涉房屋在内四套房屋，而案涉房屋产权证书登记在李元树名下，孙正红给付购房款亦是李元树收取，通过对该行为进行分析，有理由相信李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树对安置房屋的分配在出卖房屋时已进行分割，否则不会等到孙正红实际占有房屋两年多，孙正红向法院起诉要求李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树配合办理产权变更登记手续时另四人才想起未收取房款而主张权利，且李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树之间存在家庭成员等亲属关系，亦让孙正红在交付购房款时有理由相信李元树能够代表全部原告，故李园兰、姚存文、李菊秀、李广以李元树私自与孙正红交易收取购房款侵犯其他原告合法权益为由解除合同于法无据。二、第三人李露称其系案涉房屋共有人，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树出卖该房屋未经过其同意，故可以解除合同。首先李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树混淆了合同无效与合同解除的区别，无效合同自始无效，不需解除，庭审中经法庭释明，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树诉请系解除合同，而非确认合同无效，故可认定李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树亦认为案涉合同系合法有效的合同。另李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树、孙正红签订案涉合同时，因房屋产权未进行登记，为减少纠纷，除在拆迁协议上签名的李元树、李广、李园兰三人外，还要求未在协议上签名的李菊秀、姚存文签名，可见在签订合同时，双方就该回迁房屋的产权问题对合同的履行可能发生的风险进行过沟通和防范，而案涉房屋最终登记在李元树名下，在无相反证据推翻情况下，只能认定李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树在回迁房屋后再次对房屋权属进行过重新分配，案涉房屋归李元树所有，故第三人李露述称其对案涉房屋享有份额，案涉合同未经过其追认而无效的观点该院不予采信。三、双方签订合同时约定产权证书登记两年后再办理产权变更登记手续的初衷确实系想逃避部分税收，该条款违反法律规定，应为无效，现孙正红已经起诉要求李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树配合办理产权变更登记手续，表明其主动放弃了逃避税收的行为，且孙正红并未实际逃避税收，故该条款的约定亦不是李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树解除合同的理由，同时若该条款无效从而导致合同全部无效，亦无需解除。综上，在孙正红已按约履行合同义务且无违约情形及合同合法有效情形下，合同应当得到履行，以彰显诚实守信的原则，对李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树诉请解除合同，该院予以驳回。李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树其他诉讼请求系建立在第一项诉请基础上的，第一项诉请已被驳回，其他诉讼请求已无支持基础，该院亦予驳回。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，判决：驳回李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树的诉讼请求。一审案件受理费60元，减半收取30元，由李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树一审诉讼请求为解除案涉《回迁房买卖协议》，其二审上诉状中载明其上诉请求为“撤销一审判决，改判案涉回迁房屋买卖协议无效，解除双方签订的回迁房屋买卖协议”，因该项上诉请求相互矛盾，经本院释明，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树明确其上诉请求为改判案涉协议无效。因该上诉请求与李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树一审的诉讼请求不一致，依法属于新增加的诉讼请求。但因本案系房屋买卖合同纠纷，对合同的效力审查是人民法院在审理合同案件时依职权主动审查事项，故本院对李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树的上诉请求在本案中一并审理。本院认为李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红签订的《回迁房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，不存在李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树诉称的无效情形。首先，案涉合同第十条第4项约定，尾款3万元待房产证满两年无营业税后打入资金监管中心，同时办理二手证。该约定系对支付尾款期限的约定，当事人有权对支付尾款期限进行约定，双方通过协商一致约定两年之后支付尾款，办理转移登记手续，完成房屋买卖交易，并不存在违反法律法规强制性规定的情形，亦不存在损害公共利益的情形。故该约定并不因违反法律法规强制性规定或损害公共利益而无效。其次，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树以回迁房屋买卖协议遗漏一方重要当事人，且李露、姚大俊、焦兆荣不愿意卖房为由，主张案涉房屋买卖协议没有法律效力。对此，本院认为，鉴于李露、姚大俊、焦兆荣与李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树之间的亲属关系，根据一般生活经验法则，可以确信李露、姚大俊、焦兆荣对李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树出售案涉房屋的事实是知晓的。并且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。再次，案涉回迁房买卖协议的合同相对方系李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树与孙正红，双方更不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形。故案涉协议合法有效，本院对其法律效力予以认定。
综上，李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由李园兰、姚存文、李菊秀、李广、李元树负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一八年八月二十八日
书记员 金琬莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。