山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第688号
上诉人（原审原告）：单县永安房地产开发有限公司。
法定代表人：郭爱云，该公司经理。
委托代理人：丁诗亮，单县施正法律服务所法律工作者。
委托代理人：张秋东，该公司职工。
被上诉人（原审被告）：苏汉银，农民。
委托代理人：徐冰清，单县宏兴法律服务所法律工作者。
委托代理人：李海丽，单县宏兴法律服务所法律工作者。
上诉人单县永安房地产开发有限公司因与被上诉人苏汉银不当得利纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2015）单民初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告单县永安房地产开发有限公司诉称：2008年9月27日原告与单县朱集镇人民政府签订了朱集镇单丰路商业街开发协议书。协议签订后，原告即按照协议的约定进行了开发建设。2012年间被告擅自将原告开发的该商业街中价值共252000元的第11号和第24号房屋两套分别以95000元和89500元的低价卖给了孙某某和武某某。原告得知后，多次找被告协调，被告既不返还卖方所得的款项，又不赔偿因此给原告造成的损失。被告的行为违反了民事法律法规的规定，应依法承担民事责任。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法公正判决。
被告苏汉银辩称：一、原告在朱集镇进行商业开发，其将开发房屋的内外墙粉刷、门窗安装、室内电线工程分包给被告施工，在这期间被告为原告送了红砖、水泥、沙子，替原告偿还了部分欠款，原被告之间存在债权债务关系，原告公司的经理林效合即原告公司法定代表人的丈夫，代表公司将涉案的两处房产交付于原告抵偿欠款，出卖给购房人的房产房屋买卖合同上面加盖有原告公司的公章，有林效合本人的签名，这两份购房合同是作为抵销原告欠款的凭证，由林效合交付于被告，原告同意由被告对房产进行处置，因此被告处分两处房产有合法的依据，不属于不当得利；二、本案无论成立与否已超过诉讼时效。综上，原告诉求不能成立，请求法院依法驳回。
原审法院经审理认定，2008年9月27日原告与朱集镇人民政府签订的朱集镇单丰路商业街开发协议书一份，原告取得了单县朱集镇单丰路商业街临街门面房的开发权利并进行了实际开发。后被告苏汉银持有单县朱集镇商贸街房屋买卖合同两份，一份标注为合同编号11号（合同盖有原告公章和甲方代表人林效合、张秋东的签名），另一份合同编号为路南24号的合同（合同盖有原告公章和甲方代表人林效合的签名），分别与孙某某和武某某签订了合同，将涉案第11号房和第24号房分别以95000元和89500元的价格卖给了孙某某和武某某，原告与被告为此产生了纠纷。原告起诉至法院，要求依法判令被告返还卖房款184500元，同时要求被告赔偿原告损失67500元。
原告为证明其主张，向原审法院提交了如下证据：
第一组证据：2008年9月27日原告与朱集镇人民政府签订的朱集镇单丰路商业街开发协议书一份（法定代表人为林效合，签名为“林效河”，实际是一人）、朱集镇郭楼行政村村民委员会于2014年9月17日出具的证明一份、十三份收条（朱集镇人民政府和政府相关工作人员出具的收条），该组证据证明原告依法取得了单县朱集镇单丰路商业街临街门面房的开发权利，并交纳了相关的土地补偿金等相关的资金，及原告在签订协议后实际建设施工的事实，从而证明原告拥有包括涉诉房产在内的临街门面房的财产所有权。
第二组证据：孙某某出具的证明一份、武某某出具的证明一份、原告从武某某处复印的由苏汉银向其出具的房款收条两份。孙某某出具的证明主要内容为：证明，我购买朱集镇商贸街路南11号房，经朱集苏汉银卖给我的，房产证已经给我，房价九万五千整，（95000元），证明人孙某某。武某某出具的证明主要内容为：证明，我购买朱集商贸街124号房是经朱集苏汉银卖给我的，房产证还没给我，房价是八万九千伍佰元（89500元），证明人武某某，14.1.10。原告从武某某处复印的由苏汉银向其出具的两份房款收条，其中一份收条主要内容为：收条，今收到郭楼武某某路南24号房现金贰万元整（20000元），苏汉银，2012年元月31日。其另一份收条主要内容为：今收到武某某购房款伍万元整（50000元），收款人苏汉银，2012年元月21号。证明本案被告擅自将原告的涉案房产出卖的客观事实，及所得房款的相关情况。
第三组证据：武西运房款的收款收据一份、张玉连房款的收款收据一份，证明与涉案房产面积相同的房屋的出售价格，及如通过抵账原告向抵账人出具此类的收款收据的事实。
被告为证明其主张，向原审法院提交了如下证据：
第一组证据：单县朱集镇商贸街房屋买卖合同两份，一份标注为合同编号11号（涉案第11号房产的买卖合同），该合同上加盖有原告公章，甲方代表人签名为林效合、张秋东，另一份合同编号为路南24号的合同（涉案的第24号房产的买卖合同），该合同上加盖有原告公章和林效合作为甲方代表人的签名，证明该两份房屋买卖合同是原告交付于被告的作为原告用该两处房产抵偿欠被告债务的依据，允许被告处分该两处房产，被告有权处分涉案两房产。
第二组证据：申请了证人温某出庭作证，其证言主要内容为：在四、五年前被告在朱集镇郭楼前面的工地给原告干泥水活，听说林效合欠被告工钱几十万元；后来被告让温某找林效合说说，看林效合能否还一部分钱，当时林效合的公司在刘海市场路东，被告让温某跟着去找林效合，找到林效合后，温某跟林效合说让林效合还被告点钱，林效合就安排他公司的一名会计与苏汉银对账，温某就下楼了，大概一两个小时苏汉银叫温某一起走，苏汉银手里拿着一个红本本，说：“今天你功劳很大，林效合给了我一套房子，你有亲属如果买房子，我可以给你便宜三千、两千的。”申请了曹某出庭作证，其证言主要内容为：大概在2010、2011年，被告、曹某、温某去白云宾馆喝喜酒，喝过喜酒，苏汉银让曹某跟着去林效合处算账去（听苏汉银说去算给林效合公司干活的钱）；到了林效合处，林效合称都喝了酒，就没有算，林效合给了苏汉银一个红本本，苏汉银一看上面没有盖林效合公司的章，苏汉银又让林效合加盖了公司的印章，苏汉银和曹某拿着红本本就走了。证明目的：林效合代表公司交付给被告两个不同的购房合同作为抵账所用，温某证明了原告公司的会计王西运与被告进行了对账，对账后交给被告一个购房合同；证人曹某证明原告法定代表人郭爱云在场并参与了交付给被告另一个购房合同，两位证人能够证明被告拥有涉案财产合法所有权；两位证人作证时称林效合为“效合叔”，证实了他们与林效合的关系是二十多年的关系，所以证人与原告公司的林效合相对于被告而言，更具有利害关系。
第三组证据：七份由林效合签名的欠被告款项的证明及欠条。
证明被告为原告公司进行了内外墙粉刷工程施工，及被告替原告偿还部分欠款的事实，从而证明原被告之间存在债权债务关系，也是原告以房抵账存在依据。
原审法院依法调取的证据有温连营、武某甲、孙某某、张文忠的调查笔录，温连营的调查笔录主要内容为：原告开发朱集镇单丰路商业街，开始是找的单县城里的人干的活，后来因原告欠工钱，城里的人就不再给原告干活了，原告找到苏汉银让苏汉银干剩余的活，苏汉银为了完成施工从温连营处拉了沙子、石子、过木等，共价值10多万元，这些钱温连营都是找苏汉银要的。武某甲的调查笔录主要内容为：武某某购买朱集镇单丰路商业街24号房屋是武某甲介绍武某某与苏汉银处接手的房屋，房款也支付给了苏汉银，因林效合（原告）欠苏汉银钱，苏汉银抵林效合（原告）的房子；其实林效合欠武某甲工钱，林效合也说过让武某甲给他卖房子抵钱。孙某某的调查笔录主要内容为：孙某某购买了单县朱集镇单丰路商业街第11号房屋，该第11号房屋是被告苏汉银交给孙某某的，房款支付给了苏汉银，因听说原告欠苏汉银工钱，卖房子的钱用于抵原告欠苏汉银的钱，所以就把房款交给了苏汉银；苏汉银接手的第11号房屋开始没有楼梯、前后门等、地平也没有打，都是苏汉银卖给孙某某后，苏汉银出钱安装的楼梯和门，并打了地平，按了室内线。张文忠的调查笔录主要内容为：原告开发单县朱集镇单丰路商业街开始是谁施工的张文忠不清楚，但后来是苏汉银干的活，苏汉银买的张文忠的门窗和室内线，由张文忠负责安装的，总价值23万多元，这些钱张文忠都是找苏汉银要。
被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对第一组证据：要求原告提交原件，如果不能提交原件应当视为无效证据，不能作为有效证据使用；如果原告能提交证据原件，发表质证意见如下，对原告的证明目的有异议，开发协议书上显示的乙方代表是林效合，既然林效合能够代表公司与镇政府签订开发协议，说明林效合在公司中是可以处理公司事务的主要人员，且林效合与公司登记的法定代表人系夫妻关系，这与原告交付于被告的两份房屋买卖合同作为甲方代表人林效合的签名是一致的，所以通过开发协议书能够证实涉案两处房产在转让前，被告已合法取得所有权，从而不能证明原告拥有涉案房产所有权的证明目的。十三份收条中上面分别有林效合和张秋东的签名，而原告作为抵账所用的交付给被告的房屋买卖合同上面也有林效合和张秋东的签名，故该组证据反倒能够印证被告拥有涉案房产的财产所有权。
对原告提交的第二组证据：对孙某某出具的证明真实性无异议，但该证据证明第11号房屋的房产证是苏汉银交付给孙某某的，印证了在房屋出售时苏汉银持有房屋买卖合同，苏汉银进行处分是有权处分；95000元的购房款中被告又拿出2万多元修造的楼梯、安装的门、水电、楼上楼下的地平，这一事实孙某某的调查笔录可以印证。对武某某的证言部分有异议，当时该房屋苏汉银已经将买卖合同交付给武某某了，武某某也在买卖合同上签了名。对武某某的两份收条无异议。
对原告提交的第三组证据：武西运、张玉连的收款收据的真实性、关联性均有异议，原告没有提交原件，两份证据不具备证据的形式要件，不能作为有效证据使用；如果原告能够提供原件也不能证明其证明目的，因为原告可以自主对自己的房屋定价，且定价没有硬性的规定，所以另外房屋的买卖价格与本案涉案房产无可比性，原告的房屋不是完全按照正规的房屋进行建造并且验收，且孙某某购买的房屋并没有建造完毕，房屋价款不存在一致性。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：
对第一组证据：被告提交的两份合同系原告的合同，但该两份合同上除了林效合的签名及公司的公章外其他内容均不是原告工作人员所填写的，两份合同恰能证实涉诉房产的财产所有权是属于原告所有；原告并未授权本案的被告出售涉案的两处房产，也没有相关的协议能够证明被告处分该两处房产是折抵债务后的行为，原告也没有委托本案被告出售该两处房产，两份合同不能证明被告依法取得了涉诉房屋的财产所有权；被告持有原告方的房屋买卖合同是原告让其帮助三户联保贷款，而交付给被告的十份空白合同（合同上均有林效合的签名和公司的印章），被告处不仅有这两份空白合同，还有八份空白合同。
对第二组证据：对两组证据均有异议；两位证人均与被告系同村的村民，与原告相比证人与被告均有利害关系；两位证人的证言不真实，原告与被告之间不存在债权债务关系，也不存在对账、算账和抵账的行为；两位证人的当庭证言与本案不具有关联性，假设证人的当庭证言存在原被告的这一行为，但证人并未见到和知晓所谓的房屋买卖合同的内容，是否是涉案合同，两位证人并没有证实。
对第三组证据：被告提供的证据没有异议，但需要说明，被告提交的7份欠条所指的债务已由被告在我公司会计处计算完毕，并出具了收条，原告与被告现已不存在任何债权债务关系。假如原告与被告存在债权债务关系，这与原告诉被告不当得利一案是两个不同的法律关系。
原告对原审法院调取的证据发表质证意见如下：对张文忠、温连营的调查笔录：两位证人在该笔录陈述的原告开发的包括涉案房屋在内的商业街的证言没有异议，对其它内容均有异议，涉案房屋和整个商业街的房屋的土建中所用砂石料及门窗均是原告出资购买，被告并未出资购买砂石料及安装门窗，所以，两位证人对此的陈述是虚假的。对武某甲、孙某某的证言：两位证人所证实的被告出卖房屋、买受人将房款交付给被告的证言没有异议，对其它证言有异议，原告并不欠被告任何款项，所以不存在折抵欠款的事实。
被告对原审法院调取的证据发表质证意见如下：对四份调查笔录均无异议。
审理中又查明：原告的法定代表人郭爱云与林效合系夫妻关系，涉案开发的商业街林效合一直代表公司参与。原告在庭审中认可被告在涉案开发的商业街干过活，但账已经给苏汉银清了。原告诉状中要求被告赔偿的67500元依据是根据相邻的相同的房屋的出售价格计算的，原告在庭审中表示庭后考虑后再决定是否就要求的67500元损失进行评估。庭后原审法院对原告委托代理人张秋东进行调查，调查笔录主要内容为：审：原告在诉状中要求被告赔偿67500元，是怎么得出来的，原告在庭审中说考虑后再决定是否要求评估，现在是否考虑清楚了？张：要求评估。审：原审法院限你7日内向法院提交评估申请书，否则视为放弃评估的权利，原告在庭审中认可被告苏汉银在你们开发的工地上干过活，原告与被告有书面协议吗？原告与被告之间进行结算了吗？张：没有书面协议，原告与被告之间已经结算清楚，被告还欠原告2万多元。审：你称原告与被告之间已经结算清楚，被告还欠原告2万多元，你有证据提交吗？张：没有证据提交。审：原告与被告之间的结算清单，你们公司能够提交吗？张：有结算清单，能够提供。审：限你7日内提交清单。张：行。原告在7日内既没有提交评估申请，也没有提交结算清单。诉讼过程中原审法院告知原告其有部分诉讼费没有交纳，在一星期内请将剩余诉讼费交纳，否则对于没有交纳诉讼费部分的请求款项不予支持。原告在限定的时间内没有补缴诉讼费用。诉讼中原审法院对被告委托代理人许守娟进行调查，调查笔录主要内容为：审：你作为被告苏汉银的委托代理人，你对原告单县永安房地产开发有限公司诉被告苏汉银不当得利纠纷一案的情况是否有充分的了解。许：苏汉银把所有的案情都告诉我了，我对该案有充分的了解。审：苏汉银称原告把涉案的第11号和第24号房屋抵给了他，用于原告清偿其债务，当时原告抵债时，是按价值多少将涉案的第11号和第24号房屋抵给被告的？许：当时原告的代表人林效合说第11号和第24号房屋折抵欠被告的工钱，具体折抵价格以实际出卖为准，但与市场价不能有太大的出入，涉案两房屋出卖后原被告共同就双方的债权债务关系进行结算。审：原告与被告进行结算了吗？许：被告多次找原告进行结算，原告不与被告结算，因原告将第11号和第24号房屋折抵欠被告的工钱后，尚欠被告部分工钱。
原审法院认为，原告称其开发了朱集镇单丰路商业街，涉案两房产也属其开发，并提交了2008年9月27日原告与朱集镇人民政府签订的朱集镇单丰路商业街开发协议书一份、朱集镇郭楼行政村村民委员会于2014年9月17日出具的证明一份、十三份收条予以证明，原告提交的上述证据虽为复印件，但被告认可原告开发朱集镇单丰路商业街（包括涉案两房产），为此涉案第11号房产及第24号房产属原告开发建设的事实原审法院予以认定。本案的问题在于原告是否已将涉案第11号房产及第24号房产的所有权转让给了被告。诉讼中原告认可被告持有单县朱集镇商贸街涉案第11号房产的买卖合同（合同盖有原告的公章，甲方代表人签名为林效合、张秋东）、涉案的第24号房产的买卖合同（合同盖有原告的公章甲方代表人签名为林效合），两份买卖合同理应由原告持有，原告对被告持有该两份合同的原因应当进行举证。庭审中原告称被告持有原告方的房屋买卖合同原因是原告让其帮助三户联保贷款，但没有提供证据证明。被告称涉案两房产是原告用于抵偿欠款，并将涉案两买卖合同交付给了被告，被告依法取得了涉案两房产的所有权，并提交了单县朱集镇商贸街涉案第11号房产的买卖合同一份、涉案的第24号房产的买卖合同一份、七份由林效合签名的欠被告款项的证明及欠条、证人曹某、温某庭审证言。七份由林效合签名的欠被告款项的证明及欠条，与原审法院对温连营、张文忠的两份调查笔录相互印证能证实被告参与了朱集镇单丰路商业街的施工，因施工原被告之间存在债权债务关系。诉讼中原告也认可被告在其开发的工地干过活，并称干活的账已经结算清楚，原告处有结算清单，但在原审法院要求其提供结算清单的情况下，原告逾期没有提交，为此被告与原告之间因施工存在债权债务关系的事实原审法院予以认定。证人曹某、温某的庭审证言虽不能充分证实林效合（原被告均认可林效合一直代表原告开发涉案的商业街）将涉案两房产的买卖合同交予被告，用于抵偿欠款，但结合原审法院对武某甲、孙某某两份调查笔录，及单县朱集镇商贸街涉案第11号房产的买卖合同一份、涉案的第24号房产的买卖合同一份、七份由林效合签名的欠被告款项的证明及欠条，形成了证据链条，说明了原告因欠被告欠款，将涉案两房产抵偿欠款的事实。综上，在本案原告不能提供证据证实涉案第11号、第24号房屋买卖合同基于何种原因交给了被告，被告又能提供相应的证据链条，证明其合法持有涉案两房屋的买卖合同的情况下，被告主张的原告将涉案两房屋抵偿欠款的事实原审法院予以认定。被告在处分涉案两房产时已经合法取得了所有权，其处分涉案房产所得的款项，并不构成不当得利。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，本案中被告有合法依据取得涉案房产的处分权，并不符合该条规定的返还情形。庭审中，被告辩称原告的起诉已经超过了诉讼时效，原告称对被告什么时候出售的涉案两房产，原告不知情，只是后来大约在2013、2014年原告才知晓涉案两房产已被被告出售他人，因此本案不超过诉讼时效。原审法院认为，即使原告起诉没有超过诉讼时效，因被告所得的涉案款项不属不当得利，原告诉讼请求得不到支持。据此根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告单县永安房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4446元，由原告单县永安房地产开发有限公司承担。
上诉人单县永安房地产开发有限公司不服上述民事判决向本院上诉称，一、一审判决认定事实错误。上诉人依法拥有涉诉房屋的财产所有权是不争的事实。被上诉人擅自出售涉案房屋的行为系侵权行为，所得房款已构成不当得利。在被上诉人没有提供“以债抵房”的协议或者算账清单的情况下，一审法院仅凭所谓的证人曹某、温某的证言认定被上诉人“以债抵房”，严重违背客观事实。上诉人在一审中提交的署名为武西运、张玉连的收款收据足以证实“以债抵房”上诉人需要向债权人开具相应的收款收据，而被上诉人根本没有此类证据能够证实其存在“以债抵房”的事实。二、因一审法院认定事实错误，直接导致其适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，或者将本案发回重审。
被上诉人苏汉银答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审法驳回上诉，维持原判。
本院二审审理认定的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，涉案第11号房产及第24号房产属上诉人单县永安房地产开发有限公司开发建设，事实清楚，应予认定。本案的焦点问题在于被上诉人苏汉银收取涉案两套房屋购房款是否有合法根据。上诉人上诉称，被上诉人擅自出售涉案房屋的行为系侵权行为，所得房款属不当得利。被上诉人苏汉银称上诉人将涉案两套房产用于抵偿所欠被上诉人的欠款，并将涉案两份房屋买卖合同交付给了被上诉人，被上诉人依法取得了涉案两套房产的处分权。对此本院认为，首先，被上诉人持有单县朱集镇商贸街涉案第11号房产的买卖合同、涉案的第24号房产的买卖合同，上诉人对上述两份合同中的甲方公章及甲方代表人签字予以认可，该两份买卖合同理应由上诉人持有，上诉人对于被上诉人持有该两份合同的原因虽称是由于上诉人让被上诉人帮助其进行联保贷款而交付给被上诉人，但被上诉人对此不予认可，且上诉人没有提供有效证据证明其主张。其次，被上诉人举证的七份由林效合签名的欠被上诉人款项的证明及欠条，与原审法院对温连营、张文忠的两份调查笔录相互印证，能够证实被上诉人参与了朱集镇单丰路商业街的施工，因施工双方之间存在债权债务关系。上诉人认可被上诉人在其开发的工地干过活，上诉人虽称干活的账已经结算清楚，但未能提供有效证据证实。被上诉人称双方未结算清楚，涉案房屋抵偿欠款后，上诉人仍欠被上诉人部分款项。综上，能够认定双方因施工存在债权债务关系。最后，被上诉人苏汉银为证实上诉人将涉案两套房产用于抵偿所欠被上诉人的欠款，提交了单县朱集镇商贸街涉案第11号房产的买卖合同一份、涉案的第24号房产的买卖合同一份、七份由林效合签名的欠被上诉人款项的证明及欠条、证人曹某、温某庭审证言，结合原审法院对温连营、张文忠、武某甲、孙某某的调查笔录，能够形成证据链条，证实上诉人欠被上诉人款，并将涉案两套房产用于抵偿欠款的事实。综上，被上诉人合法持有涉案两套房屋的买卖合同，且现有证据形成证据链条，能够证明上诉人将涉案两套房屋用于抵偿欠款的事实。故被上诉人在处分涉案两套房产时已经合法取得了处分权，其处分涉案房产所得的款项具有合法根据，并不构成不当得利。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人单县永安房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4446元，由上诉人单县永安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 张宪明
代理审判员 李 兴
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 刘启国