湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03419号
上诉人（原审原告）栗智。
上诉人（原审原告）胡蓉。
两上诉人共同委托代理人伍军行，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）缪利祥。
被上诉人（原审被告）刘三梅。
两被上诉人共同委托代理人皮少华，男，1967年12月12日生，汉族。
两被上诉人共同委托代理人谭珂，湖南银联律师事务所律师。
上诉人栗智、胡蓉因与被上诉人缪利祥、刘三梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出（2013）长县民初字第4056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月25日，栗智、胡蓉与原长沙三兴置业有限公司（以下简称三兴公司）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，出卖人三兴公司将其建设的位于长沙县星沙镇东六线西、漓湘路北，“星城•国际”紫薇苑某号房出售给买受人栗智、胡蓉。合同第三条约定：该商品房属框架结构；建筑面积139.28平方米；第四条约定：该商品房单价为每平方米2375元，总金额330790元；第六条约定：买受人签订《商品房买卖合同》时一次性支付合同总金额的30%即100790元，余款230000元向银行申请15年按揭贷款；第八条约定：出卖人应当在2007年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，栗智、胡蓉履行了付款义务。三兴公司也履行了商品房的交付义务，但在交付时间上双方存在争议，栗智、胡蓉认为房屋的实际交付时间是2008年8月11日，而缪利祥、刘三梅则认为房屋已按合同约定的时间于2007年11月15日交付。商品房交付后，三兴公司向栗智、胡蓉出具了《住宅质量保证书》，该保证书载明，正常使用情况下保修内容及保修年限：地基基础、主体结构保修50年；屋面防水保修5年；外墙面、地下室、厨房及卫生间地面、管道等防渗漏保修5年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修2年；门窗、五金损坏保修2年……。2008年8月11日，栗智、胡蓉向“星城•国际”的物业管理企业长沙相城物业管理有限公司，缴纳了2008年8月1日至10月31日的物业管理费376元并领取了该物业的电卡和门禁卡。2008年12月27日，栗智向三兴公司领取了《房屋产权证》（复印件）。2009年7月3日，栗智在《国土证下发签收单》上签名并领取了三兴公司退还的房屋产权面积差价款1222元，某号房的实际办证产权面积为138.79平方米。
2013年11月，栗智委托湖南省建设工程质量检测中心对“星城•国际”紫薇苑某号房进行了房屋质量缺陷检测鉴定。同月8日，该中心作出《星城国际小区紫薇苑某号房质量缺陷检测鉴定报告》（以下简称《鉴定报告》），该《鉴定报告》中的现场检测情况为：经现场检测分析，填充墙采用加气混凝土砌块砌筑，质量问题为填充墙粉刷层开裂。检测结果中有11处墙面裂缝、1处天窗位置渗水，所测裂缝宽度均为0.05～0.10mm之间；分析及结论为：该房屋为框架结构房屋，使用加气混凝土砌块作为填充墙材料而引起粉刷层开裂为行业通病，也是造成此次墙体粉刷层开裂的主要原因。同时粉刷层混合砂浆中水泥偏少，混合砂浆强度偏低也是引起粉刷层开裂的原因之一。该质量问题不影响结构安全，却对房屋正常使用造成影响，应予整改。建议整改方案：房间内填充墙粉刷层全部搓除，先墙面粉刷一道约5mm厚混合砂浆找平，再用钢丝网满布填充墙面，最后再次粉刷15mm厚混合砂浆。客卧1上方天窗位置渗水。可采用玻璃胶封闭，以防再次渗漏。栗智为进行房屋质量检测鉴定，用去检测鉴定费4000元。另查明，栗智、胡蓉购买“星城•国际”紫薇苑某号房后，并未装修入住。栗智称其从2007年6月1日起一直租住在长沙市雨花区韶山北路东一国际大厦，为租赁房屋支出租金92200元。再查明，原长沙三兴置业有限公司于2004年9月9日成立，股东为缪利祥、刘三梅。2011年8月19日，三兴公司在进行清算后，注销了工商登记。根据《长沙三兴置业有限公司清算报告》，在公司资产清偿清算费用、工资、税款和债务后，缪利祥、刘三梅各自实际分得财产10784479.29元和1198275.48元，缪利祥、刘三梅在报告中承诺如有未清偿到位的债权债务，按股东原出资比例分摊清偿。栗智、胡蓉一审请求判令：1、缪利祥、刘三梅整修栗智、胡蓉的房子达到居住的条件；2、缪利祥、刘三梅赔偿栗智、胡蓉租赁房屋租金损失92200元；3、缪利祥、刘三梅支付房屋质量检测鉴定费4000元；4、诉讼费由缪利祥、刘三梅承担。
原审法院认为，一、栗智、胡蓉与三兴公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，其合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。缪利祥、刘三梅作为三兴公司的股东，通过股东会议决议解散公司并对公司进行清算、对公司剩余财产进行分配后，在享有权利的同时，亦应对三兴公司存续期间因经营活动而产生的义务承担民事责任；
二、关于缪利祥、刘三梅是否应承担修复责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房纠纷解释》）第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，缪利祥、刘三梅承担修复责任的前提是本案所涉房屋发生质量问题时未超过保修期。关于本案房屋存在质量问题部位的保修期的认定，该院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人自商品住宅交付使用起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”三兴公司在《住宅质量保证书》中承诺对墙面、顶棚抹灰层脱落、门窗、五金损坏等部位保修2年。而根据栗智、胡蓉提交的《鉴定报告》可以证明，本案房屋的主要质量问题为填充墙粉刷层开裂，该质量问题不影响结构安全。故认定本案的房屋属于墙面、顶棚抹灰层脱落、门窗、五金等部位的质量问题，保修期应为2年；关于保修期起始期间的认定，该院认为，住宅保修期应从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。由于本案双方当事人对房屋交付时间存在争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因三兴公司负有交付房屋的义务，在缪利祥、刘三梅不能提供证据证明房屋已于2007年11月15日交付的情况下，依据栗智、胡蓉提交的《物业管理费收据》等证据，认定房屋的交付时间应为2008年8月1日，据此，该院确认本案房屋存在质量问题部位的保修期为：自2008年8月1日至2010年8月1日；关于本案是否已经超过诉讼时效，该院认为，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。商品房买卖合同的买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖人予以修复的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题之日起算，诉讼时效期间为两年，但尚未超过保修期的除外。根据本案的实际情况，栗智、胡蓉在2010年8月1日保修期限届满时，即应当知道该质量问题存在，因栗智、胡蓉未举证证明在保修期内向三兴公司就修复房屋主张过权利，亦未举证证明在诉讼时效期间发生过诉讼时效中断或中止的事由，故栗智、胡蓉起诉时本案的房屋质量问题已经超过保修期限和诉讼时效期间。综上，对栗智、胡蓉提出的由缪利祥、刘三梅整修房屋达到居住条件的诉讼请求，原审法院不予支持。
三、关于栗智、胡蓉请求缪利祥、刘三梅赔偿其损失应否支持的问题。《商品房纠纷解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该院认为，首先，从栗智、胡蓉提交的《鉴定报告》的现场检测情况来看，该房屋的主要质量问题为填充墙粉刷层开裂，所测裂缝宽度均为0.05～0.10mm之间。该质量问题对栗智、胡蓉的生命和财产安全、身体健康不会造成重大影响，《鉴定报告》的结论虽认为对房屋正常使用造成影响，但并未认定已达到严重干扰和影响买受人的正常生活的程度；其次，栗智、胡蓉因房屋租赁而产生的租金等支出与本案房屋的质量问题没有直接的因果关系。针对该房屋存在的质量问题，如前所述，栗智、胡蓉完全可以在保修期限内自行或者委托他人修复，就修复费用及修复期间造成的其他损失主张由三兴公司承担，但在保修期限内、诉讼时效期间界满前栗智、胡蓉怠于行使该权利。因此，栗智、胡蓉请求缪利祥、刘三梅赔偿其租赁房屋租金损失92200元、房屋质量检测鉴定费4000元的主张，没有法律和事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十三条、第六十四条、第六十六条之规定，判决：驳回栗智、胡蓉的诉讼请求。本案受理费2205元，由栗智、胡蓉共同负担。
上诉人栗智、胡蓉不服原审判决，上诉称，一、房屋保修期应该从房屋正常情况下开始计算房屋保修期，而两上诉人直到今日既无法正常装修该房屋，也根本无法正常使用居住该房屋。二、关于房屋质量诉讼时效的计算问题，应从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人直到房屋质量鉴定结果出来才知道自己购买的房屋存在质量问题，因此该争议房屋质量诉讼时效应在这时才开始计算。三、将《住宅质量保证书》中墙面、顶棚抹灰层脱落与该房屋质量《鉴定报告》填充墙材料混合砂浆中水泥所用量偏少引起粉刷层开裂等同系事实认定错误。综上，上诉人认为一审法院不但在认定事实上严重出错，而且在适用法律上照本宣科，判决内容缺乏公平、公正，故请求二审法院撤销一审判决，判令支持上诉人一审诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人缪利祥、刘三梅辩称，一、一审判决事实认定清楚，法律适用正确、请求维持原判。二、上诉人在一审诉状中的诉讼请求不适当，第一项是判决被上诉人整修上诉人的房子达到居住的条件，但对于居住条件没有明确的认定，是不确定的诉讼请求，不应当得到支持。三、关于上诉人所要求的正常使用后才计算保修期，没有法律和事实依据。四、上诉人认为只有等到鉴定结果出来后才知道到房屋质量问题，没有事实和法律依据。
本院二审查明的其他事实与一审认定的事实无异。
本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人自商品住宅交付使用起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”而该《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务，所以住宅保修期应从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。另外上诉人在2010年8月1日保修期限届满时，即应当知道该质量问题存在，因上诉人未举证证明在保修期内向三兴公司就修复房屋主张过权利，亦未举证证明在诉讼时效期间发生过诉讼时效中断或中止的事由，故上诉人起诉时本案的房屋质量问题已经超过保修期限和诉讼时效期间。此外，上诉人因租赁房屋所造成的损失和房屋质量检测鉴定费是因为上诉人在保修期限内、诉讼时效期间界满前怠于行使该权利而引起的，故对上诉人栗智、胡蓉的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，判决得当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2205元，由上诉人栗智、胡蓉共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年十月十六日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。