陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民三终字第00485号
上诉人（原审原告）张德全，男，1965年10月6日出生，。
委托代理人尚凯，男，1983年10月20日出生。
被上诉人（原审被告）王宏林，男，1975年5月4日出生。
委托代理人刘艳丽，女，1975年5月10日出生，汉族，宜川县交里乡交里村村民，系王宏林之妻。
上诉人张德全因买卖合同纠纷一案，不服宜川县人民法院（2013）宜川民初字第00266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张德全及其委托代理人尚凯，被上诉人王宏林及其委托代理人刘艳丽、崔树森均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年10月19日、2009年11月5日原告（反诉被告）张德全与被告（反诉原告）王宏林分别签订了两份售房协议书，协议约定：1、原告张德全将位于宜川县丹州镇郭俭村祥和园小区1号住宅楼第一层拐角南第一间、第二间门面房售予被告王宏林，两、可门面房售价共计300000元。由被告王宏林在售房协议签订后支付原告张德全两间门面房购房首付款20\'0000元（每问100000元）。剩余房款100000元（每间50000元）由原告张德全于2010年12月31日向被告王宏林交付房屋时一次性付清。2、所售房屋产权等有关手续由原告张德全负责办理，费用由被告王宏林承担，各项设施增容费均按面积公摊。3、被告在使用装修过程中，不得损坏房屋主体结构，必须保证楼体结构安全。4、原告张德全负责水、电、天然气到户，但壁挂炉自理，采暖实行统一安装。5、原告张德全于2010年12月31日交房，逾期违约金按总房价的万分之五按日赔偿给被告王宏林。6、物业管理方面。上述协议原、被告双方均签字认可，第一份协议由中介人袁中文、张金红签字鉴证，第二份协议无中介人。协议签订后，被告王宏林分别于2009年10月19日、2009年11月5日、2011年1月2日、2011年1月22日、2011年6月4日共计5次向原告张德全交纳两间门面房购房款210000元：被告王宏林于2011年9月14日向原告张德全交纳天然气入户费2128元，以上被告王宏林共计向原告张德全交纳购房款212128元（包括双方协议约定的天然气入户费2128元），剩余购房款87872元。2012年3月3日被告王宏林向原告张德全交纳天然气费350元，2012年被告王宏林向陕西城市燃气产业发展有限公司交纳天然气壁挂炉安检费380元。剩余购房款被告王宏林以原告张德全未按工程设计图纸要求，在被告玉宏林门前修建地下室通道，设置阻碍物阻挡被告通行，属违约行为为由拒绝交纳。原、被告双方经多次协商未果。原告遂诉至本院，要求解除售房协议，被告腾迁房屋。庭审中，原告（反诉被告）张德全提出增加诉讼请求，要求依法认定涉案房屋系小产权房，原、被告之间签订的售房协议无效。被告王宏林（反诉原告）在庭审中提出反诉请求：1、被反诉人张德全继续履行合同，排除妨碍、恢复原状，即拆除位于宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第一间门面房的障碍物，填补现有坑道，沿台以内为反诉人所有：2、被反诉人支付反诉人违约金77550元，并尽快办理位于宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第一间、第二间门面房屋房产手续；3、被反诉人支付反诉人房屋预期租赁费损失10000元：在被告王宏林提出反诉请求，要求原告支付违约金75500元后，本院依法向原告张德全进行了法律释明，经法律释明，原告当庭提出申请，认为被告提出的违约金过高，显失公平原则，要求对违约金的数额予以调整。
另查明：原告（反诉被告）张德全修建的涉案工程宜川县丹州镇郭俭村第三村民小组祥和园小区住宅楼按合同要求于2009年6月16日开工建设，于2011年12月30日竣工验收。但该住宅楼在修建期间因住户和张德全要求，一层前面按照工程变更图纸后的设计要求，全部修建有地下室通f道。且该住宅楼变更设计图纸后，房屋一楼结构由原砖混结构变更为框架结构，楼层由原地面六层变更为地下一层，地面七层，以上变更楼房结构后需审查、变辜设计图纸（需35天）、材料采购准备（需7天）、增加工程量工期（需90天），其间共需延长工程期限132天。故原告（反诉被告）张德全交付房屋时间应顺延132天。综上，原告（反诉被告）张德全向被告（反诉原告）王宏林交付两间门面房的时间应为：2011年5月13日。而原告（反诉被告）张德全向被告（反诉原告）王宏林交付宣川县丹州镇郭俭村祥和园小区住宅楼一楼第一间门面房时间为2012年4月（交付卷闸门钥匙），张德全向王宏林交付祥和园小区住宅楼一楼第二间门面房时间为2012年3月（交付卷闸门钥匙），因张德全向王宏林交付涉案两间门面房时，已将两间单间门面房打通，属一个套间。所以原告张德全（反诉被告）向被告王宏林（反诉原告）实际交付房屋时间为2012年3月。两间门面房房屋交付后被告王宏林对其购买的第一间门面房房屋结构进行了改造，将房屋前窗改建成门面。
一审法院认为：公民合法的民事权益受法律保护，原、被告是在自愿、协商的基础上签订的《售房协议》，协议内容并未损害国家、集体和第三方的合法权益，属原、被告双方真实意思的表示，应认定该协议有效。鉴于涉案房屋张德全己向王宏林实际交付使用，王宏林也己向张德全支付300000元购房款的大部分款项212128元，该协议应予继续履行，由王宏林向张德全支付剩余购房款87872元。本案原、被告在履行协议中原告（反诉被告）张德全未按期交付房屋，被告（反诉原告）王宏林在张德全交付房屋后未付清剩余购房款，均属违约行为，应各自承担相应的违约责任，但因双方在售房协议中并未约定被告的违约责任，该售房协议的约定显失公平原则，且原告（反诉被告）张德全在庭审中亦主张双方约定违约金过高请求调整，因此，对原告（反诉被告）张德全的违约金的承担应予以调整，应依本院调取的被告（反诉原告）王宏林所购买两间门面房邻近房屋的房租标准为基础，兼顾公平和诚实信用原则予以衡量进行计算，由原告（反诉被告）张德全承担因未按期交付房屋的违约责任。支付被告（反诉原告）王宏林违约金17472元；被告（反诉原告）王宏林则应承担迟延交付剩余购房款的违约责任，即剩余购房款87872元之利息（利率按照银行同期同类贷款利率计算，利息自2012年3月1日购房实际交付之日起至购房款实际清偿之日）。综上，原告（反诉被告）张德全请求解除原、被告之间的售房协议，因证据不足，不予支持：原告（反诉被告）张德全请求认定原、被告买卖房屋属小产权房；确认售房协议无效；要求被告（反诉原告）王宏林腾迁房屋；以上请求因证据不足，且该诉讼请求与本案不属同一法律关系，不予支持。被告（反诉原告）王宏林反诉请求原告（反诉被告）张德全继续履行售房协议，证据充分，予以支持：被告（反诉原告）王宏林反诉请求原告（反诉被告）张德全办理涉案门面房房屋产权证、排除妨害、恢复原状，因证据不足，且该诉讼请求与本案不属同一法律关系，不予支持。被告（反诉原告）王宏林反诉请求原告（反诉被告）张德全支付违约金之理由，因双方违约金的约定过高，应适当调整、降低，对其酌情予以认定，即由原告（反诉被告）张德全支付被告（反诉原告）王宏林违约金17472元；被告（反诉原告）王宏林在原告（反诉被告）张德全实际交付房屋房后并未将本案所涉及的两间门面房出租，而是自己装修后居住、营业使用，也未提供足够证明其实际损失的直接证据，对被告（反诉原告）王宏林反诉要求原告（反诉被告）张德全支付被告（反诉原告）房屋预期租赁费损失之诉请，因无法律事实，证据不足，不予支持。判决：一、原告（反诉被告）张德全与被告（反诉原告）王宏林于二00九年十月十九日、二00九年十一月五日签订的售房协议书有效，双方应予继续履行；二、由被告（反诉原告）王宏林支付原告（反诉被告）张德全剩余购房款87872元；三、由被告（反诉原告）王宏林向原告（反诉被告）张德全承担违约责任即由王宏林支付张德全剩余购房款87872元之利息部分（利率按照银行同期同类贷款利率计算，利息自2012年3月1日购房交付之日起至购房款实际清偿之日）；四、由原告（反诉被告）张德全向被告（反诉原告）王宏林承担违约责任即由张德全赔偿王宏林房租损失17472；五、驳回原告张德全的其他诉讼请求；六、驳回被告王宏林的其他反诉请求；七、上述二、三、四项之判决内容由原、被告于本判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费100元，反诉费1990元，由原告（反诉被告）张德全承担1190元，由被告（反诉原告）王宏林承担900元。
宣判后，张德全不服一审判决，向本院提起上诉。请求：上诉请求：1、撤销一审判决；2、认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，被上诉人归还上诉人的房屋；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2009年10月19日和2009年11月5日，工程在建设过程中，被上诗人与上诉人签订协议，从上诉人手中买走两间单间门面，约定价款30万，被上诉人按协议交款20万元。被上诉人当时要求将两个单间门面打通，改作通间门面，导致上诉人工期延误。上诉人交房后，被上诉人拒不交纳剩余房款，而且鼓动其它住户不交房款，导致上诉人建房资金无法回笼；2、一审法院认定的事实违背《中华人民共和国土地管理法》和最高人民法院的司法解释，认定的事实错；3、一审法院适用法律错误；4、审理程序违法。一审法院延期审理，六次开庭审理此案违反《民事诉讼法》132条。该条规定了民事案件延期审理的4种理由，但一审法院延期审理此案并不符号这4条理由，因此一审程序错误。且一审法院擅自庭外主动调取证据错误，违反审判中立原则。
王宏林答辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应当维持。事实与理由：1、该协议书是合法有效的。双方交易的真实意思表示为购买《售房协议书》标明的位于宜川县郭险村祥和小区一号商住楼一层拐角南第一、二间门面房的两份协议书。双方交易出于自愿的真实意思表示，答辩人并未强迫，该协议书是合法有效的；2、答辩人要求继续履行合同，维持宜川县人民法院（2013）宜民初字第00266号判决书。答辩人分五次支付了约定房价30万的大部分房款212128元，根据我国《合同法》第九十四条的规定，根本违约是指一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现，另一方当事人可以解除合同。本案中，答辩人已经履行主要合同义务，支付了大部分房款，且有继续履行合同的意愿；3、被答辩人存在违约行为。具体为：逾期交房；中途变更合同图纸；至今未给答辩人办理房产证违约行为：
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
上述事实，由双方当事人当庭陈述、售房协议、建设工程规划许可证、施工许可证、图纸变更说明、收据、照片、证明、调查笔录等在卷佐证，这些证据已经一审质证及二审审查，具有证明效力。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的购房合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，也未损害他人利益，为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。本案中，双方当事人在履行合同过程中均存在不同程度的违约行为，但被上诉人已经向上诉人交付了大部分房款，履行了合同的主要义务，并愿意继续履行，故该合同应当继续履行，但双方应当各自承担相应的违约责任。另，人民法院为了查明案件事实，完全有权利和义务主动调查走访，了解案情，并决定何时开庭、开几次庭，故一审审理程序并不违法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应当维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费236元，由上诉人张德全承担。
本判决为终审判决。
审判长 马东风
审判员 韩永虎
审判员 刘小涛
二〇一四年十月二十八日
书记员 李 惠