浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第692号
上诉人（原审被告）：温州市城市中心区建设指挥部。
法定代表人：王延申。
委托代理人：苏彩权。
被上诉人（原审原告）：温州市瓯海联建开发公司。
法定代表人：潘妙飞。
委托代理人：胡益蒙。
上诉人温州市城市中心区建设指挥部（以下简称中心区指挥部）为与被上诉人温州市瓯海联建开发公司（以下简称瓯海联建公司）合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年5月7日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告瓯海联建公司于1998年通过合法手续购得坐落于温州市鹿城区黎明乡横渎村面积4.1295亩的土地使用权，并于2000年7月领取了国有土地使用证（载明的使用权面积为1513.1平方米）。之后，原告在上述地块进行了前期建设。2001年初，被告中心区指挥部因建设温州市审批服务中心办公楼（以下简称审批中心）而占用原告上述土地，原告的上述地块需外迁安置。为此，原、被告于2001年4月3日签订了一份《协议书》，约定：被告对原告在横渎村地块前期投入建设的设施给予经济补偿后，原告同意被告继续进行桩基施工；但土地置换未落实前，被告不再进行地面以上部分施工；被告给予原告一次性经济补偿金额为299820元；为使置换土地尽快落实，被告应积极敦促有关部门明确落实置换地块，以利施工顺利进行；本协议仅作原告该地块前期投入建设的设施补偿。协议签订后，被告向原告支付了经济补偿金，原告将该地块交由被告进行桩基施工。同年4月13日，温州市规划局、土地局、法制局、原城南大道建设指挥部及被告等部门共同参加了协调会议，就原告上述地块的用地功能及安置补偿问题进行了调查、协调，并决定将原告原地块的土地面积折算成办公用房性质的建筑面积予以安置，不作具体用地安置。同年5月30日，被告起草了协议书，因该协议以建筑面积置换代替土地置换，且未确定具体的安置地点，故原告不予接受。2001年6月，在原告土地置换未落实的情况下，被告开始进行地面以上部分施工。2001年12月，原告向温州市人民政府（以下简称市政府）及被告申请尽快落实置换土地。2002年9月，市政府城建处、市规划局、市土地局及被告再次就原告原地块置换问题召开协调会议，原告亦派人参加了会议，协调结果确定对原告以建筑面积代替土地置换，不作具体用地安置，安置建筑面积增至2231平方米，由被告负责予以落实。因该安置方案仍以建筑面积置换代替土地置换，亦未确定具体的安置地点，原告不予接受。2003年4月15日，原告以被告违约为由，曾向该院起诉，要求被告赔偿2001年6月至2003年4月的租金损失498000元。该院认为因该租金在办公用房建成后产生，应扣除合理的建设期，计算租金损失的时间应以一年为宜，面积以原告原地块的土地使用面积1513.1平方米为限，租金标准以原告诉请的每平方米10元为准，于2003年9月27日作出民事判决，判令被告赔偿原告租金损失181572元。被告不服，提起上诉。温州市中级人民法院于2004年5月21日作出维持原判的终审判决。2005年11月16日，在温州市机关效能监督投诉中心的召集和主持下，原、被告就有关土地置换问题进行协调，并形成书面的会议纪要：被告决定将南塘村鹿城区人民法院东首地块给予原告安置；双方对原地块的具体置换面积未能达成共识，由被告抓紧上报市政府主持协调；安置地块实际建筑面积根据使用功能具体情况，双方按照对应价格进行协商，对多出该地块应有建筑面积的部分，先由双方协商确定价格，如协商不成，再由双方均认可的有关评估机构评估后，报市政府批准，予以落实安置。此后，双方未能就具体问题达成一致意见。原告又向温州市中级人民法院起诉，要求被告向原告提供温州市中心区A-19#地块详细规划图中C地块南向靠绣山路4.1295亩置换土地，并赔偿原告租金损失。温州市中级人民法院于2006年7月24日作出民事判决，判令被告支付原告3年的租金损失544716元，驳回原告的其他诉讼请求。2007年6月6日，市政府冯鸣副秘书长主持召开了协调会议，会议明确：原告置换在中心区A-19地块（南塘村三产留地东首），置换办公建筑面积为2231平方米，多余建筑面积以2004年5月为时点，以该地段市场评估价转让给原告；评估单位由被告推荐3家专业单位，原告选其一。2007年8月1日，被告以温中建指（2007）149号文件就原告地块置换问题向市政府请示，并得到市领导的同意。2008年3月26日，被告向原告送达了一份《地块置换协议书》的文本，载明：被告对原告原地块中两地块功能性质不同的土地面积，折算成办公用房性质的建筑面积予以安置，并明确置换在中心区A9（原审笔误，应为A－19）地块（南塘村三产留地东首），具体位置见附件用地红线图；原地块租金损失即日起不再计补偿。2008年4月1日，被告向原告送达了推荐三家评估单位供原告选择的函件。原告对被告提供协议书中的有关租金补偿条款等不予认可，以致双方未能达成协议，原告的安置地块一直未能落实。原告于2008年4月23日向该院起诉。同年6月6日，被告出具了中心区A9（原审笔误，应为A－19）地块的用地红线图，上面载明：根据市政府对温中建指（2007）149号文件的批示精神，现建议划定1-4点范围为瓯海联建公司的置换地块用地红线，面积约4.26亩，以上用地红线请规划、土地部门审定，其中该地块红线内的道路及地下车库的出入口为A-9（原审笔误，应为A－19）地块小区公共出入预留使用；建设时必须严格按市规划局2005年7月17日对A-19地块规划总平审批意见实施；最后的用地红线及技术指标以规划局出具设计条件为准，置换建筑面积为2231平方米，多余建筑面积及用地面积由市政府有关部门测算确定，并按有关政策进行处理。
原审法院审理认为：被告因建设需要使用原告已取得土地使用权的坐落于温州市鹿城区黎明乡横渎村的土地，并于2001年4月3日与原告达成了土地置换、补偿协议，该协议内容系双方真实意思表示，合法有效。根据协议约定，被告负有在土地置换未落实前不再进行地面以上部分施工的义务。但被告未落实原告的置换土地即进行地面以上部分施工，违反协议约定，应承担相应的民事责任。现原告诉请被告承担预期建成的办公用房租金损失的违约责任，合理合法，予以支持。原告的租金损失应以已生效的民事判决书确定的每年181572元的标准，扣除合理的建设期及法院已经判决赔偿的四年租金，故租金应从2006年6月开始计算，至原告取得置换土地为止。被告虽向原告提供了《地块置换协议书》的文本和用地红线图，但其在协议书中附加了超出会议纪要内容的条款以及在红线图中设定限制性内容，不能认定被告已经完全履行了其义务。被告称无须再承担原告任何损失的意见，于法无据，不予采纳。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：被告中心区指挥部于该判决书生效之日赔偿原告瓯海联建公司租金损失（租金每年按181572元，从2006年6月开始计算至本判决生效之日止）；该判决书生效后，每月赔偿原告瓯海联建公司租金损失15131元，至原告瓯海联建公司取得安置地块的用地批准手续时止。当事人未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6294元，由被告中心区指挥部负担。
中心区指挥部不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原横渎村1513.1平方米国有土地是一片空地，不产生经济效益。关于租金时点即是评估超出面积部分楼面地价的时点，两者相关联，是作为市政府冯鸣副秘书长主持召开协调会确定评估超出面积部分楼面地价的时点前提条件。二、被上诉人至今未得到置换土地，有一定的客观原因，其责任不完全在于上诉人，被上诉人也有一定责任。1、2001年4月3日双方签订的协议书中，没有对土地置换的时间、位置、面积等具体情况予以落实，导致了上诉人提供置换方案后被上诉人一有任何异议，双方的置换协议就不能达成，这是导致置换协议不能签订的深层次原因。2、上诉人不是为被上诉人落实置换土地的主体，而只是有积极敦促的义务，置换土地的决定权不在上诉人手中。3、从本案的实际情况看，上诉人也确实履行了积极敦促的义务。三、原审法院判定从2006年6月开始计算租金损失没有依据。1、上诉人与被上诉人在2007年6月6日市政府冯鸣副秘书长主持下召开了协调会议，双方达成了一致意见，并做了会议纪要。该会议纪要是一份由第三方主持协调下达成的具有法律效力的协议。2、被上诉人在原审的诉状中称“被告并未按会议方案落实置换地块”，说明了上诉人对2007年6月6日的会议纪要是赞同的。3、原审中，上诉人提供证据证明上诉人已按会议纪要的内容拟定了地块置换协议书，并交被上诉人签署以便办理置换手续。该协议书的内容符合会议纪要的精神，上诉人不存在违约。4、由于上诉人与被上诉人于2007年6月6日达成了会议纪要，双方就不能依据原来签订的协议书，而应该依据会议纪要来实施。因此，上诉人在2007年6月6日之后已经不存在违约的事实。5、假设上诉人违约，租金损失只能从2006年6月6日计算至2007年6月5日止。四、原审判决上诉人赔偿租金至被上诉人取得安置地块的用地批准手续止错误。1、2007年6月6日的会议纪要，双方已经一致同意以地块置换办公建筑面积，就不存在安置地块的问题。2、被上诉人在原审中要求租金计算至上诉人实际提供置换地块止，该诉讼请求错误，上诉人不是提供置换地块的主体，在被上诉人没有依法变更诉讼请求的前提下，原审法院不能主动替被上诉人变更诉讼请求。3、安置地块的用地批准手续是用地人办理的手续，在被上诉人怠于办理手续时，租金损失仍要上诉人承担，不合理。因此，原审法院认定事实有误，适用法律错误，程序不当。请求二审法院查清事实后，撤销原判，依法改判。
被上诉人瓯海联建公司未作出书面答辩，在二审中口头辩称：一、双方在2001年4月3日签订协议时，涉案的地块虽是空地，但并不表示被上诉人对此不具有经济效益。如果上诉人不进行施工建设，被上诉人继续使用土地就有收益。故现在造成被上诉人的损失明显存在。二、所谓的评估至今没有办法实施，被上诉人的损失无时无刻不在发生。上诉人用2004年的评估时点来套租金时点，不能成立。三、土地不能置换的责任在于上诉人，并不是上诉人所说的客观原因造成。虽然双方原来的约定不详细，但双方的协议内容明确，双方应遵照执行。而上诉人后来提出的方案均不具有可操作性，上诉人随意附加条件，有违公平、诚信原则。四、本案置换协议由上诉人与被上诉人签订，上诉人是置换土地的权利人，现置换土地至今未落实，上诉人认为其只具有督促义务不能成立。五、在2007年6月6日协调会议上，双方并未形成共识，也没有形成会议纪要，所以双方原来的协议没有被推翻。原审判决上诉人支付租金损失正确。六、原审判决租金损失计算至安置地块用地手续取得为止，并未超出被上诉人原审的诉请范围，也没有加重上诉人的负担。被上诉人请求赔偿的标准仅10元／平方米，已非常低。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院查明：2008年3月26日，上诉人向被上诉人送达了一份《地块置换协议书》的文本，载明：“（一）上诉人对被上诉人原地块中两地块功能性质不同的土地面积，折算成办公用房性质的建筑面积予以安置，并明确置换在中心区A-19地块（南塘村三产留地东首），具体位置见用地红线图，根据规划要求该地块总面积约2117平方米，可建商住楼一栋，总建筑面积约4221平方米。（二）置换办公建筑面积根据中心区指挥部（2002）76号会议纪要为2231平方米，多余建筑面积按时点以2004年5月（法院判决书日期）进行市场评估转让给房开公司（即被上诉人）。原地块租金损失即日起（以节点日）不再计租金补偿。一、二层商业部分除底层200平方米面积（不包括电梯及梯间面积）按住宅评估外其余面积均按商业功能进行评估）。……”被上诉人于同年5月29日复函，明确表示“不同意地块面积2112平方米，不同意原地块租金损失即日起不再租金补偿等条文”。后双方又未能达成一致意见。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人在二审中争议的焦点在于2007年6月6日的协调会议上有否形成会议纪要；上诉人是否构成违约及如何承担违约责任。
关于2007年6月6日的协调会议有否形成会议纪要。上诉人中心区指挥部与被上诉人瓯海联建公司于2001年4月3日签订了土地置换、补偿协议，该协议未对置换土地的期限、位置、面积等具体内容作出约定，事后双方当事人对相关事项进行了多次自行协商或在第三人主持下协商，但未能达成一致意见。2007年6月6日，双方在市政府冯鸣副秘书长主持下召开了协调会议。现上诉人中心区指挥部认为双方置换土地不能依据原来签订的协议书，而应当根据该协调会议的会议纪要内容实施，上诉人此后不构成违约；而被上诉人则认为该次协调会议并未形成会议纪要，双方原来的协议书并未被推翻。本院认为，在2007年6月6日的协调会议上，双方对置换土地的位置、面积、价格评估等三项内容达成共识，上诉人对此出具了温中建指（2007）149号文件向市政府请示，并得到了市领导的同意。被上诉人在2008年4月23日向原审法院递交的诉状中诉称“2007年6月6日，冯鸣副秘书长主持召开协调会议，会议确定的方案是：将中心区A－19地块（南塘村三产留地东首）置换给原告，置换办公建筑面积为2231平方米，多余建筑面积以2004年5月为时点，以该地段市场评估价转让给房开公司（即被上诉人）。2007年8月1日，被告就原告地块置换的问题向市政府请示，9月3日副市长×××批示，同意按冯鸣副秘书长主持协调会议所确定的意见实施。该批示下达后，被告并未按该批示落实置换的地块……”，并在原审中提供了温中建指（2007）149号文件及市政府办公室公文处理单以证明该诉称事实，且在原审庭审中明确表示同意市政府会议纪要的内容以及该会议纪要的内容即上诉人文件中所明确的三点内容。上述被上诉人提供的证据及相关陈述均表明：虽然协调会议上并未形成由双方签字确认的会议纪要或书面协议，但被上诉人已实际认可了上诉人会后出具的温中建指（2007）149号文件所载内容即为会议纪要，并同意按该内容实施。故上诉人出具的温中建指（2007）149号文件具有会议纪要的效力，对双方当事人均具有约束力。被上诉人于二审中主张2007年6月6日的协调会议并没有形成会议纪要，也没有与上诉人达成共识，与最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定不符，本院不予采纳。
关于上诉人中心区指挥部是否构成违约。上诉人中心区指挥部与被上诉人瓯海联建公司于2001年4月3日签订的土地置换、补偿协议，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。而上诉人温中建指（2007）149号文件则对该协议中未予明确的置换土地的位置、面积及相关事项作出了具体规定，被上诉人予以认可，亦合法有效。温中建指（2007）149号文件并未推翻2001年4月3日协议，而是对该协议中相关内容予以明确和细化。因此，本案中，双方当事人应当按照2001年4月3日协议及温中建指（2007）149号文件全面履行各自义务。现被上诉人认为上诉人至今未落实置换土地，违反2001年4月3日协议约定，已构成违约；而上诉人则认为其不具有置换土地的决定权，并非为被上诉人落实置换土地的主体，其只有敦促义务，且上诉人已根据2007年6月6日会议纪要履行义务，不构成违约。本院认为，根据2001年4月3日协议约定，上诉人享有取得原属被上诉人的该地块使用权的权利，其承担的是在土地置换未落实前不得进行地面以上部分施工以及应使土地置换尽快落实的义务。上诉人上诉认为协议中“使土地置换尽快落实”的义务仅为敦促义务，与其根据协议所享有的权利明显不对等，违背公平原则，本院不予采信。2008年3月26日，上诉人向被上诉人提供了地块置换协议书文本以及用地红线图，但在其拟订的地块置换协议书中附加了非温中建指（2007）149号文件所载明内容的条款，并在红线图中设定限制性内容，被上诉人对此明确提出异议，并拒绝签署该地块置换协议书。综上，上诉人中心区指挥部在未落实被上诉人土地置换的情况下即进行地面以上部分施工，又未完全按照温中建指（2007）149号文件规定履行其义务，致使被上诉人的置换土地至今未落实，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于上诉人中心区指挥部如何承担违约责任。被上诉人瓯海联建公司在本案中仅诉请上诉人承担预期建成的办公用房租金损失的违约责任，请求按照已生效的民事判决确定的181572元／年标准，扣除合理的建设期及法院已经判决赔偿的四年租金，自2006年6月开始计算租金损失，合法有据，应予支持。对于租金损失计算至“实际提供置换地块”止，被上诉人在原审庭审中陈述其判断标准应为取得置换地块的手续，该陈述并非对诉讼请求的变更，且与双方的协议约定并不相悖，原审判令上诉人支付租金损失至被上诉人取得置换地块的用地批准手续时止，并无不当。上诉人主张自2007年6月6日起无需赔偿租金损失，缺乏事实根据；其认为原审判决支付租金损失至被上诉人取得置换地块的用地批准手续时止系错误的上诉主张，亦与事实和法律不符，本院不予采纳。
综上，上诉人中心区指挥部的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6294元，由上诉人中心区指挥部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 真
审 判 员 郑明岳
代理审判员 胡爱玲
二〇〇九年七月二十一日
代书 记员 林 英