江西省南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初2709号
原告：江西中环国际商业管理有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区凤凰州A-12地块，统一社会信用代码：91360100581607651H。
法定代表人：谢向庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高翔，江西人民律师事务所律师，执业证号：13601199310252042。
委托诉讼代理人：李亚兵，江西人民律师事务所律师，执业证号：13601201510271393。
被告：陈洁，女，1978年1月3日生，汉族，住。
原告江西中环国际商业管理有限公司与被告陈洁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西中环国际商业管理有限公司的委托诉讼代理人李亚兵及被告陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西中环国际商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金36585.84元［从2016年11月5日至2017年4月12日（暂计至被告擅自撤场之日）］；2.判令被告支付原告违约金5万元，同时判令原告有权不予退还被告所交的履约保证金（租赁保证金）19408.8元；3.本案全部诉讼费用由被告承担；事实与理由：2016年8月15日，原告和被告签订了一份编号为T16-ZL-16-044《租赁合同》，被告承租原告的T16(铜锣湾)广场中[L3]层[08]号商铺用于经营“HOZ”品牌店铺，房屋面积为80.87平方米。租赁期限为三年，自开业日即2016年11月5日开始计算租金。租金为118070.2元／年。租金按月度预付，在每个自然月结束前5个工作日内支付下个月租金。违约金约定为逾期一日，按照逾期金额的千分之五计算逾期违约金。严重逾期，原告有权解除合同，因被告原因解除或终止合同的，原告有权不退还被告所交的保证金，且还应向原告支付5万元的违约金。2017年4月12日晚，被告擅自撤离了店铺所有商品，关店并停止营业。原告发现被告这一行为后，多次试图联系被告均未果。原告认为被告以自己的行为表明不再履行合同，已经构成严重违约，被告不仅拖欠原告的租金，而且给原告商业体的声誉造成十分恶劣的影响，原告遂诉至法院，提出以上诉请。
被告陈洁辩称，原告要求支付的36585.84元租金被告同意全部支付，但不同意支付5万元违约金，且原告交纳的履约保证金要求冲抵原告所提出的租金，诉讼费被告愿意承担。在履行合同过程中，因为消防等原因，导致开店延期，在被告开业后，商场被贴了几天的封条，商场几乎没有人流，导致被告损失严重。被告曾与铜锣湾的员工协商撤店问题，但原告方一直不给确定答复。被告方于2017年4月12日撤场。
根据当事人陈述和经审查确认的授权委托书、《南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（洪公消验字[2016]第0227号）、租赁合同、缴费通知单、EMS快递单及物流单、邮件及通知书、微信聊天记录截图、短信截图、被告提供的北京利华消防工程有限公司出具的消防改造费用说明、南昌T16出具的验收确认表、消防费用转账回单等证据，本院认定事实如下：
2016年8月15日，原告和被告签订了一份编号为T16-ZL-16-044《租赁合同》，约定，被告承租原告的T16(铜锣湾)广场中[L3]层[08]号商铺用于经营“HOZ”品牌店铺，房屋面积为80.87平方米。租赁期限为三年，自2016年10月22日至2019年10月21日止，装修免租期为10天，自2016年10月12日至2016年10月21日为免租期，计租为装修免租期结束后次日，交付日暂定为2016年10月12日，最终以原告实际交付日为准，如原告实际交付日晚于前述交付日，则装修免租期、计租日、止租日相应顺延。租金标准为4元/平方米/日，日租金为323.48元，租金为118070.2元／年。租金按月度预付，在每个自然月结束前5个工作日内支付下个月租金。被告应按照每月300元的标准向原告缴纳POS机使用费。被告必须向原告交纳履约保证金28304.5元，相当于60天固定租金及2个月物业管理费之和，用于被告履行本合同各条款之保证（包括但不限于作为商品质量保证金、装修复原费用保证金之用途）。关于进场交付条件：原告获得主体工程建筑消防设计审核意见书。被告应于交付日到原告或物业公司办公室办理该承租房产的交接手续并按约支付相关费用。如被告未于交付日前办理该承租房产的交付手续或其他原因（本合同约定的免责原因除外）拒绝办理交付手续或履行缴费义务的，逾期超过15天，被告按应交付的全部费用5%的标准支付违约金；逾期超过30天未办理完结交接手续或其他原因（本合同约定的免责原因除外）拒绝办理交付手续，视为被告单方面违约，原告有权解除本合同，除扣除被告履约保证金外，原告还有权要求被告赔偿因此遭受的一切经济损失和法律责任。本合同因被告违约而提前终止或解除的，原告有权不退还被告所交的保证金和被告已交的未租赁期间的租金，被告自行承担合同提前终止或解除产生的全部损失，且被告还应向原告支付5万元违约金，并承担其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等）。
合同签订后，原告于2016年8月15日向被告交付了房屋。2016年11月5日，原、被告同步开业，但原告因消防问题被要求停业整顿，2016年11月8日恢复开业。被告已交纳履约保证金28304.5元，其中租赁保证金19408.8元（相当于60天固定租金），物业保证金8895.7元（相当于2个月物业管理费），原告本案诉请处理的履约保证金只涉及租金保证金19408.8元。2017年4月12日晚，被告擅自撤离了店铺所有商品，关店并停止营业。原告发现被告这一行为后，通过微信、短信等方式多次联系被告解决案涉租金事宜。原告主张被告支付的租金期间为从开业之日2016年11月5日计算至被告搬离之日2017年4月12日，共计159天，租金标准为合同约定的4元/平方米/天，因迟延开业14天及因消防问题停业3天，原告同意给予被告51天免租期，原告为此主张房屋租金金额34936.32元，原告另主张POS机使用费1650元，上述金额合计36585.84元，被告对此无异议。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，依法有效，双方应按照合同全面履行各自的义务。在合同履行过程中，原告存在迟延开业14天及因消防问题停业3天的违约行为，被告存在逾期支付租金及提前退出租赁店铺的违约行为，根据合同法第一百二十条规定，原、被告双方应当各自承担相应的责任。对于原告的违约行为问题，因双方未约定违约金，被告又未举证证明其具体损失，而原告已主动根据迟延开业及停业天数给予了被告三倍租金减免的补偿，被告对原告要求支付的租金36585.84元的诉请亦无异议，故本院对原告该诉请予以支持。对于原告要求判令被告支付违约金5万元并同时判令原告收取被告的租赁保证金19408.8元不予退还的诉请，虽双方合同约定，合同因被告违约而提前终止或解除的，原告有权不予退还被告所交的履约保证金，且被告还应向原告支付5万元违约金，但双方有关“原告有权不予退还被告所交的履约保证金”的约定条款与双方有关“被告还应向原告支付5万元违约金”的约定条款均属于违约金性质条款约定，根据合同法第一百一十三条之规定，被告因违约赔偿原告的损失应当相当于因违约所造成的损失。且本案原告未举证证明被告违约对其造成的具体损失，但被告提前退出租赁店铺必然导致涉案租赁店铺闲置一段时间，又鉴于原告自身也有防止损失扩大的义务，且原告本案诉请处理的履约保证金只涉及租赁保证金而不涉及物业保证金，故本院酌定原告3个月的空置租金为其损失，即29113.2元（4元／天／平方米×30天×80.87平方米×3个月），而该损失的1.3倍，其金额也只为37847.16元，现原告要求被告同时承担均为违约金性质的两项违约责任，其主张的违约金明显过高，而被告抗辩其不应支付违约金、并要求用其交纳的履约保证金冲抵欠付租金，故根据合同法第五条规定，基于公平原则，基于上述对原告损失的认定，本院支持原告要求判令其收取被告的租赁保证金19408.8元不予退还的诉请的同时，判令被告支付违约金18438.36元（37847.16元-19408.8元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告陈洁于本判决生效之日起十日内向原告江西中环国际商业管理有限公司支付租金36585.84元；
二、原告江西中环国际商业管理有限公司收取被告陈洁的租赁保证金19408.8元不需退还；
三、被告陈洁于本判决生效之日起十日内向原告江西中环国际商业管理有限公司支付违约金18438.36元；
四、驳回原告江西中环国际商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告江西中环国际商业管理有限公司预交的案件受理费2420元，由原告江西中环国际商业管理有限公司负担759元，被告陈洁负担1661元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 李建文
人民陪审员 何志勇
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 杨 茜
附：相关法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。