山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）北民一民初字第271号
原告青岛市市北区人民政府台东街道办事处，住所地青岛市＊号。
法定代表人赵勇，主任。
委托代理人逄燕军，山东柏海律师事务所律师。
委托代理人王本铭，青岛市市北区人民政府台东街道办事处综治办主任。
被告青岛天凯隆投资有限公司，住所地青岛市＊。
法定代表人王宸，董事长。
委托代理人赵延绪。
被告张建。
委托代理人仉飞宇，山东德恒律师事务所律师。
原告青岛市市北区人民政府台东街道办事处与被告青岛天凯隆投资有限公司、被告张建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛市市北区人民政府台东街道办事处的委托代理人逄燕军、王本铭、被告青岛天凯隆投资有限公司的委托代理人赵延绪、被告张建的委托代理人仉飞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛市市北区人民政府台东街道办事处诉称，原告与被告青岛天凯隆投资有限公司于2008年2月20日签订房屋买卖合同，合同约定原告以1222万元的价格，购买被告青岛天凯隆投资有限公司所有的本市＊号房屋，原告已付清房款，而被告青岛天凯隆投资有限公司却于2008年11月与被告张建签订借款合同并将该房屋抵押给被告张建，未协助原告办理房屋过户手续，但事实上被告张建根本没有向被告青岛天凯隆投资有限公司出借任何款项，依照有关法律规定，被告张建对该房屋不享有抵押权。请求判令：1、被告青岛天凯隆投资有限公司、被告张建协助原告办理本市＊号房屋的过户手续；2、确认被告张建对本市＊房屋不享有抵押权；3、诉讼费用由被告承担。
被告青岛天凯隆投资有限公司辩称，我公司与原告签订房屋买卖合同属实，但是该公司的实际掌控人王利福已被公安机关羁押，公司的全套手续、公章都下落不明，而且该房屋上设有抵押，因此无法办理房屋过户手续。
被告张建辩称，我与被告青岛天凯隆投资有限公司之间是抵押借款合同关系，与原告和该公司之间的房屋买卖合同关系，是两个独立的法律关系，我既不是房屋买卖合同关系中的当事人，也不承担该买卖合同中的任何责任义务，原告在本案中对我提起诉讼不符合法律规定；被告青岛天凯隆投资有限公司向山东三利源经贸有限公司借款885万元，至2008年11月尚欠850万元未还，山东三利源经贸有限公司将上述债权转让给了我，我与被告青岛天凯隆投资有限公司签订了借款抵押担保合同，并办理了抵押手续，我的抵押权是依法设立合法有效的；原告在购买涉案房屋时，该房屋上就设有抵押，在该情况下原告仍与被告青岛天凯隆投资有限公司签订买卖合同并支付大部分房款，只留了2万元尾款，是原告自身的原因导致上当受骗，而现在原告提起本次诉讼，将风险转嫁给我；另外原告已报案称王利福涉嫌诈骗，说明原告已运用刑事诉讼措施维护其权利，根据先刑后民原则，本案应待刑事案件处理完毕后再审理本案。
经审理查明：
2008年2月20日青岛市市北区人民政府（乙方）与被告青岛天凯隆投资有限公司（甲方）签订了一份房屋买卖合同，合同约定，甲方将其所有的本市＊号房屋（1358平方米）出售给乙方，房屋均价每平方米9000元，房屋实际面积以办理产权过户后的房产证面积为准，以实际面积多退少补（阳台面积除外），甲乙双方同意该房屋的成交价为人民币1222万元，合同签订之日，乙方向甲方支付人民币1万元作为购房定金，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价，具体付款日期、金额和方式如下：一、乙方交付甲方首付款860万元后，甲方将房屋交给乙方；二、乙方于2009年1月30日前交付甲方第二笔房款360万元；三、甲方收到乙方第二笔房款后，给予办理产权过户手续，甲方将过户给乙方的产权证交给乙方后三日内，乙方付清余款人民币2.2万元。在合同补充条款中约定，甲方负责办理房产证，产权以最低过户标准交易，交易产生的所有税费按国家规定由甲乙双方承担。
合同签订后，被告青岛天凯隆投资有限公司已收取房款1211.8万元，并且已经交付房屋。2009年8月25日经被告青岛天凯隆投资有限公司委托测绘，上述合同项下的房屋面积为1348.97平方米，根据合同中约定的房屋出售单价，房款应为1214.0730万元，除已支付的房款外，尚欠房款22730元，双方一直未办理房屋过户手续。
青岛市市北区人民政府于2011年4月19日出具情况说明，称，上述房屋买卖合同中买方的权利、义务均属于原告。被告青岛天凯隆投资有限公司、被告张建对此均无异议。
2008年11月18日被告青岛天凯隆投资有限公司、被告张建签订了借款合同和借款抵押合同，借款金额为850万元，被告青岛天凯隆投资有限公司以涉案房屋做抵押，并办理了抵押登记，抵押人为被告天凯隆投资有限公司，抵押权人为被告张建。
另查明，被告青岛天凯隆投资有限公司的实际掌控人为王利福，同时他也是青岛天凯达经贸发展有限公司的法定代表人。青岛天凯达经贸发展有限公司因涉嫌刑事犯罪，公安部门已立案侦查，王利福已被公安部门羁押。在该刑事案件中，公安机关于2011年6月14日对案外人葛守蛟进行了询问，在该询问笔录中，对于与本案有关的事实，葛守蛟做了如下陈述：“我是山东三利源经贸有限公司法定代表人，……我公司先与青岛天凯达经贸发展有限公司法定代表人王利福签订了一份借款合同，甲方为我公司，乙方为天凯达有限公司，担保方为青岛天凯隆投资公司，合同约定我公司将900万元借给天凯达有限公司，……借款期限自2007年10月15日起至2008年4月14日止，……天凯隆投资公司以该公司位于青岛市＊号房产作为抵押承担连带责任。……因为我公司的贷款额度用满了，所以我用山东三泽经贸有限公司名义向工行贷款，我从银行贷款是将天凯隆投资公司位于青岛市＊号的房产作为抵押物，当时我公司的财务负责人张建去经办的，好像王利福作为天凯达有限公司法人也去银行了，但是我没去。银行贷款下来后，我扣下利息15万元，将剩下的885万元直接通过我公司银行账户网银转账至天凯隆投资公司银行账户。……到了2008年10月王利福还是没钱还给我公司。……我还上贷款后，王利福还给我公司一部分资金，……到了2009年初的时候，王利福尚欠我公司850万元未还，为了明确债务2009年2月我以个人名义与天凯隆投资公司签订一份借款合同，甲方为天凯隆投资公司，乙方为我，合同约定我借给天凯隆投资公司850万元，……以天凯隆投资公司位于青岛市＊号的房产（青房地权市字第号）作为抵押物，王利福代表天凯隆投资公司在合同上签字，并加盖了天凯隆投资公司公章，其实这份合同就是王利福前一次借款的延续，因为前一份借款合同是和天凯达公司签订的，我公司替天凯达公司还上了贷款，将房产解押了，天凯达公司尚欠我公司850万元，为了明确这850万元的债权，我才和王利福又签了这份合同，而不是又借给王利福850万元……”
在该刑事案件中，公安机关于2011年6月15日对被告张建也进行了询问，被告张建就与本案相关的问题做了如下陈述：“……我是山东三利源经贸有限公司的财务总监，……2007年10月左右，葛守蛟告诉我，有一家青岛天凯达经贸有限公司向我公司借款900万元，该公司法定代表人叫王利福，葛守蛟让我和王利福到银行用山东三泽经贸有限公司名义向工行贷款，从银行贷款的抵押物就是青岛天凯隆投资有限公司位于青岛市＊号的房产。……银行贷款下来后，葛守蛟让我扣下利息15万元，将剩下的885万元直接通过我公司工行平度支行账户网银转账至天凯隆公司青岛银行宁夏路支行账户……到了2008年3月12日王利福以天凯隆公司名义给我公司平度工行账户转账50万元作为还款，其他850万元一直没还给我公司。2008年10月17日银行贷款到期了，王利福还是没将850万元还给我公司，葛守蛟只好以山东三泽经贸有限公司名义将900万元的银行贷款还上了。因为企业之间的借贷不能将房产类的抵押物抵押给企业，只能抵押给个人。葛守蛟让王利福将＊号房屋抵押给我，其实就是抵押给公司，只不过用我顶名而已，实际上不是抵押给我，抵押期限为一年，2009年6月因为王利福未将850万元还给我公司，葛守蛟就到市南区人民法院将天凯隆公司起诉……”
葛守蛟于2009年向青岛市市南区人民法院提起诉讼，葛守蛟在诉称中称，2009年2月1日，被告青岛天凯隆投资有限公司与葛守蛟签订借款合同，合同约定被告青岛天凯隆投资有限公司向葛守蛟借款人民币850万元，借款期限自2009年2月1日至2009年4月30日，经葛守蛟多次催要，至今未偿还，要求被告青岛天凯隆投资有限公司偿还借款850万元及利息293333元以及律师费等。该院以（2009）南民初字第20140号民事判决，判令被告青岛天凯隆投资有限公司于判决生效之日起十日内偿还葛守蛟850万元及利息，驳回了葛守蛟的其他诉讼请求。
上述事实，有房屋买卖合同、交款收据、房屋所有权证、青岛市市北区人民政府的情况说明、青岛市国土资源和房屋档案馆档案资料、询问笔录、庭审笔录在案佐证并经庭审质证和审查，可以采信。
在本案诉讼期间，被告张建称，山东三利源经贸有限公司将850万元的债权转让给了被告张建，因此被告张建与被告青岛天凯隆投资有限公司重新签订了借款合同和借款抵押合同并办理了抵押登记手续。被告张建对该辩称提供了落款时间为2008年11月17日的债权转让协议，该协议载明：山东三利源经贸有限公司（甲方）于2007年10月15日出借给青岛天凯隆投资有限公司借款885万元人民币，截止2008年11月17日经对账该公司尚欠850万元人民币未清偿，甲方现将上述债权转让给张建（乙方）。张建成为债权人后，依法享有上述债权及从权利，从权利包括但不限于担保物权、查封冻结资产的受偿权、收益权等。甲乙双方承诺至本协议签订后至债权实现全部回收之前，双方均不得将本事项透露给其他第三方。
后来之所以是葛守蛟对被告青岛天凯隆投资有限公司提起债权诉讼，是因为张建将其受让的债权又转让给了葛守蛟，但张建对该主张没有提供证据。
对被告张建的上述陈述及债权转让协议，原告认为通过被告张建在公安部门的询问笔录中的陈述，可以看出该债权转让协议是不存在的，被告张建不享有抵押权，该转让也没有通知被告青岛天凯隆投资有限公司。原告申请对当时办理抵押的情况进行调查。本院对抵押登记资料中记载的，办理抵押登记申请时申请人青岛天凯隆投资有限公司的代理人王若华以及该公司原工作人员颜秀英进行了调查。王若华称，2006年至2009年5月期间，她曾在青岛天凯隆投资有限公司从事出纳工作，因该公司欠山东三利源经贸有限公司钱，公司负责人王利福曾让其与公司业务经理颜秀英一同去办理抵押手续，张建是山东三利源经贸有限公司财务负责人，抵押权办在张健名下，不知道山东三利源经贸有限公司将对青岛天凯隆投资有限公司的债权转让给张建。颜秀英称，其自2005年起到青岛天凯隆投资有限公司工作，主要分管业务，该公司实际掌控人为王利福，青岛天凯隆投资有限公司曾向山东三利源经贸有限公司借款900万元，并用＊号房屋作抵押，将房屋抵押给了银行，后来王利福没还清借款，山东三利源经贸有限公司还上了银行贷款，山东三利源经贸有限公司法定代表人葛守蛟个人和青岛天凯隆投资有限公司签订了850万元的借款合同，王利福让其去办理的抵押手续，抵押办理在张建名下，是山东三利源经贸有限公司要求办在个人名下的，2008年11月18日青岛天凯隆投资有限公司与张建的借款合同、借款抵押合同都是为了办理抵押而签订的，未听说山东三利源经贸有限公司与张建之间的债权转让问题。被告青岛天凯隆投资有限公司称，从未有哪一方通知其有债权转让一事，青岛天凯隆投资有限公司也从未向被告张建个人借款，不知晓涉案房屋抵押给被告张建。
本院认为：
一、青岛市市北区人民政府与被告青岛天凯隆投资有限公司就本市＊号房屋签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，因此该合同是合法有效的，双方均应依法履行。
合同履行期间，青岛市市北区人民政府将该合同中购房人的权利义务转移给了本案原告，被告青岛天凯隆投资有限公司、被告张建对此均无异议，因此青岛市市北区人民政府台东街道办事处作为本案原告提起本次诉讼，符合法律规定。
根据合同约定，被告青岛天凯隆投资有限公司在收取第二笔购房款后，即应当履行协助办理房屋过户手续的义务，而被告青岛天凯隆投资有限公司至今未履行该项协助义务，违反了合同的约定，已经构成违约，应依法承担违约责任。
二、关于被告张建辩称其享有的抵押权问题。虽然被告张建与被告青岛天凯隆投资有限公司的抵押合同关系与本案的房屋买卖合同关系是两个不同的法律关系，但是被告张建是否享有抵押权直接关系到原告的主张能否得到实现。而被告张建是否享有抵押权，关键是张建对被告青岛天凯隆投资有限公司是否享有债权，根据本案已查明的事实完全可以确认被告张建对被告青岛天凯隆投资有限公司不享有债权。理由如下：
1、被告张建称其基于债权转让协议取得对被告青岛天凯龙投资有限公司的债权，进而取得涉案房屋的抵押权，但是对其所称的债权转让事宜，债权人山东三利源公司经贸有限公司的法定代表人葛守蛟包括被告张建本人在公安部门对其询问的笔录中，从未谈及存在债权转让之事，王利福也表示从未有人告知其债权转让问题。
2、葛守蛟在向青岛市市南区人民法院提起诉讼时的诉称中明确陈述，是葛守蛟于2009年2月1日与被告青岛天凯隆投资有限公司签订了借款合同，并没有表明其债权来源于被告张建的转让。因此被告张建称其从山东三利源公司经贸有限公司受让了债权后，又将该债权转让给了葛守蛟的事实是不真实的。
3、被告张建系山东三利源经贸有限公司的财务总监，又是抵押合同的具体经办人，因此被告张建与山东三利源经贸有限公司对本案处理结果有相同的利益取向。
综上可以确认，至2011年6月15日公安部门对张建、葛守蛟询问时，被告张建所称的债权转让的事实是不存在的，对该债权转让协议的真实性，本院不予认可。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”根据该规定，被告张建对被告青岛天凯隆投资有限公司不享有债权，因此其对涉案房屋亦不享有抵押权。故原告要求被告青岛天凯隆投资有限公司、被告张建共同协助其办理涉案房屋的过户手续，符合法律规定，本院予以支持。
三、根据法律所规定的权利义务对等原则，待被告青岛天凯隆投资有限公司协助原告取得涉案房屋所有权证后，原告应将所欠房款22730元，支付给被告青岛天凯隆投资有限公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
一、被告张建对本市＊号房屋不享有抵押权。
二、被告青岛天凯隆投资有限公司、被告张建于本判决生效之日起十日内共同办理撤销本市＊号房屋的抵押登记手续。
三、被告青岛天凯隆投资有限公司、被告张建于办理完毕撤销本市＊号房屋的抵押登记手续后三日内协助原告青岛市市北区人民政府台东街道办事处将该房屋产权过户至原告青岛市市北区人民政府台东街道办事处名下（建筑面积1348.97平方米）。
四、原告青岛市市北区人民政府台东街道办事处于取得本市＊号房屋产权证后三日内，将所欠房款22730元支付给被告青岛天凯隆投资有限公司。
如果原告未在本判决指定的期间内履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费95120元（经原告申请，本院审批缓交至本案执行阶段）、财产保全费5000元（原告已预交），共计100120元，均由被告青岛天凯隆投资有限公司负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 田文静
审 判 员 胡堰平
人民陪审员 曹积泉
二〇一二年四月十九日
书 记 员 于丽君