沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初11495号
原告：沈阳公信物业管理有限公司，住所地沈阳市棋盘山风景区内望湖山庄，社会统一信用代码：91210112738667506D。
法定代表人：王建伟，系该公司总经理。
委托代理人：刘晓丽，女，1991年6月29日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省北票市。
被告：董曙光，男，1953年5月13日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东陵区。
原告沈阳公信物业管理有限公司诉被告董曙光物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员暴敬军适用简易程序，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘晓丽及被告董曙光均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年1月19日与被告所在玉麟大厦业主委员会（由沈阳市和平区新华接到红星社区代为行使）签订物业管理委托合同，约定由原告向被告所在的玉麟大厦提供物业服务，服务期间为2012年1月1日至2013年11月12日止，物业服务费为每月每平方米1元，电梯费为每月每人12元；地下汽车车库车位费为每月每辆车100元。原告按约向被告所在玉麟大厦提供了相应的服务，但被告却未向原告支付诉请期间的物业、电梯、车位费等相关的费用，虽经原告的多次催要，但被告以各种理由推托至今，故来院起诉，望人民法院依法判决。诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告给付原告物业、电梯费640元（从2013年7月1日至2013年11月12日止；车位费1，000元（从2013年1月1日至2013年11月12日，共计1，640元；2、要求被告承担全部诉讼费用。
被告辩称，一、本人自2007年6月入住小区以来，没有也没听说过业主委员会与沈阳公信物业签署任何形式的物业管理和服务协议（公信物业管理有限公司与红星社区签订的服务合同），既然原告是由红星社区做主聘请的，那么红星社区与原告签订的合同理所当然的不能约束业主，业主没有参加聘请过程所以不是民事合同的主体。因此，答辩人不是原告出具合同的当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。二、原告从来以没有任何形式，或通过业主委员会向答辩人催要过所拖欠的物业、电梯、车位费。根据《物业管理条例（一下简称《条例》）的第六十七条明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”原告在没有履行玉麟大厦业主委员会催缴程序的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据，理由如下：《条例》第六十七条除了规定业主委员会有催交责任外，还规定了什么情况下物业服务企业才可以起诉欠费业主，特别提请注意的是，第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”显然，“逾期仍不缴纳”是后者“可以起诉”的前提；这里的“逾期”明确是“逾”业主委员会督促业主时所给出的期限。因此，“由业主委员会督促业主缴纳”自然就是物业服务企业“可以起诉”欠费业主的前置程序。众所周知，所有法规条文是具有严肃性的。在没有玉麟大厦业主委员会督促缴费的前置程序下，原告无权直接起诉业主。三、根据《条例》第二章第十五条第三款规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促和协助物业管理企业履行物业服务合同。”1、如果是业主委员会代表全体业主签署了物业管理合同，理应承担为全体业主督促合同履行的义务。在合同履行过程中，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量，收集全体业主意见，确定物业服务过程中存在问题。也就是说，业主委员会是物业服务企业服务质量的验收责任人。2、原告之所以无视《条例》第六十七条的存在，无视业主委员会存在的作用，绕过业主委员会对合同履行的监督直接起诉业主，是认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，在举证方面处于弱势地位，这便为原告提供了一个投机的机会，他们希望靠回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额物业费。四、答辩人认为原告起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。1、《沈阳市物业管理条例》第三十七条：物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。小区共九部电梯，2012年8月年检到期。原告以部分业主拖欠物业费为由，拒绝对小区九部电梯进行年检（证据1）。由于没有很好的维修，无法通过年检，导致电梯经常出现夹人和滑梯现象。2013年2月21号特种设备监督局发出通知要求公信物业必须在2月4号前进行年检（证据2）。原告在质监局书面通知情况下继续以各种借口不进行年检。地下车位大门损坏常年不予维修更换，导致地下行走的管道冻裂渗水（证据5），经常积水半米深，车辆被困，业主无法进入地下车停车场。以上种种行为引起广大业主和原告的矛盾激化。惊动了市小区办。2013年4月8号在区政府监督下，由新华社区组成，市质监局，小区办，区小区办，区人大代表参加共同召开各方协调会，解决玉麟大厦存在的问题（证据3）协调会第5页第三行。明确要求公信物业垫资维修电梯等问题。原告会上一套会后一套欺骗政府，以没有收齐物业费、亏损为借口拒绝执行会议决议。导致电梯故障频发。2013年6月8号市质监局在此发文要求公信物业检修电梯并进行年检（证据4）2、答辩人就是在政府和质监局反复出面要求原告履行职责遭到原告抵制情况下，认为原告实际上已经违约在先，因此从13年7月起开始拒绝继续缴纳物业、电梯费。3、原告抵制执行政府协调会的借口是物业费收不上来，这本身就是违反了《沈阳市物业管理条例》第三十七条：“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准”的规定。实际情况有是如何呢？在新华街道协调会上，小区办强迫原告汇报收支情况，原告承认，业主欠30%左右的物业费，也就是说原告已经收取70%物业费（证据3）协调会第5页按70%计算2012年年度原告最少已经收取26万物业费和7万电梯费；2013年最少收取13万物业费和4万元左右电梯费，加在一起最少已经收到各种费用50万。由此可见，所说亏损就是谎话，就是明目张胆地违反《条例》和政府协调会的要求。4、2013年12月新的物业进入园区后，在没有收取一分钱物业费情况下，立即垫资启动了9部电梯的大修，更换地下车库大门以及渗水等所有工作。请问原告为什么就不能这么做呢？5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，因此答辩人申请法院支持答辩人拒绝支付原告违约后（2013年7月至11月12日）的物业、电梯及地下车位费。同时根据上述第三条之规定，请求原告支付应该支付的两年电梯年检费共五万四千元整，给全体业主或对9部电梯进行年检。
经审理查明，2012年1月19日，原告沈阳公信物业管理有限公司（乙方）与沈阳市玉麟大厦业主委员会（由沈阳市和平区新华街道红星社区代为行使）（甲方）签定《玉麟大厦物业管理委托合同》，合同约定：甲方委托乙方对玉麟大厦物业管理服务，本物业的管理服务费按政府规定的指导标准，实行包干制向业主收取，即多层住宅1元/月/平方米，未对电梯费收费标准作出明确约定。但根据《沈阳市关于进一步明确高层住宅楼电梯收费问题的通知》（沈价发[2004]125号）文件，沈阳市高层住宅楼电梯运行服务收费标准为每月每人12元，人数按常住人口计算。被告董曙光系沈阳市和平区太原南街193号4-10-2室业主，建筑面积136平方米。该房屋位于玉麟大厦小区内。原告按约定期限提供了物业服务，按协议约定，被告董曙光自2013年7月1日至2013年11月12日期间欠交物业费1元/月/平方米×136平方米×4个月=544元，电梯费2人×12元/月/人×4个月=96元，欠交2013年1月1日至2013年11月1日期间的车位费1，000元。故原告起诉来院，要求被告给付物业费544元、电梯费96元，车位费1，000元，共计1，640元。
另查明，在原告提供物业服务期间，曾因电梯年检及其他服务问题，多个部门进行过相关协调。原告于2013年11月12日后撤离该园区，终止物业服务。
上述事实，有双方当事人向法庭提供的玉麟大厦物业管理委托合同，电梯维修服务合同、特种设备安全监察指令书、关于新华街道金城家园和玉麟大厦物业管理情况的汇报材料、原告张贴的告知函及当事人当庭陈述笔录在卷佐证。上述证据已经开庭质证、审查，本院予以确认。
本院认为：关于本案原告沈阳公信物业管理有限公司与被告小区所在居委会所签订的物业服务合同是否有效。本院认为，根据《沈阳市物业管理条例》及中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，被告所在小区业委会尚未成立，该小区所在居委会得到了所在街道办事处的指定，因此，被告所在小区居委会有权代行小区业委会职责。故本案中双方签订的合同合法有效，对被告所在小区及业主具有约束力。原告按该合同提供相应服务，并要求被告支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持；但由于原告所提供服务存在瑕疵，依法应适当予以减免，根据客观情况，以减免应收服务费15%为宜。同时应该指出的是，物业服务具有公共性，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡；物业公司作为小区的实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《沈阳市物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告董曙光于本判决生效后十日内，给付原告沈阳公信物业管理有限公司2013年7月1日至2013年11月12日期间的物业费、电梯费及2013年1月1日至2013年11月12日期间的车位费共计1，394元（1，640元×85%）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取25元，由被告董曙光承担。
本判决为终审判决。
审判员 暴敬军
二〇一六年十二月十四日
书记员 李 坤
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《沈阳市物业管理条例》第七条尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。