辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7401号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李成钢，男，1967年6月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：张存力，辽宁天润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩显武，男，1970年12月9日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
原审被告：王丽红，女，1967年12月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
原审被告：高桂云，女，1964年2月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
原审第三人：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路7-1号。
法定代表人：王建伟，该公司总经理。
上诉人李成钢因与被上诉人韩显武、原审被告王丽红、高桂云、原审第三人辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称“泰合公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初9938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李成钢上诉请求：1.依法撤销一审判决发回重审或改判；2.提请二审法院依法撤销《房屋转让协议书》，驳回被上诉人韩显武的诉讼请求，依法确认本案诉争房产为上诉人所有；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，对于本案主要虚假证据失察，任意曲解上诉人公证委托意愿，违背上诉人的意思表示及法律适用规则，在其代理人死亡的背景下，违法确认将恶意串通无权代理且损害被代理人李成钢利益的违法后果绑定在上诉人身上，显属认定代理主体及代理买卖关系的事实错误。一、一审认定房屋买卖关系合法有效错误，高桂云代签房屋转让协议书属无权处分他人财产，应予以撤销。一审判决认定“2002年11月10日，高桂云代韩景斌与原告韩显武签订《房屋转让协议书》，2002年11月14日，韩景斌与韩显武签署了《房产手续交接清单》并由双方签字确认。同日，韩显武向韩景斌一次性支付购房款78,000元。”上述三份所谓交易凭证均系虚假伪造，均系韩景斌死亡之后所签。其一、韩景斌生前为房地产中介人，上诉人出具经公证的委托书，委托其代行回迁权，并设定委托事项及权限，其二、身为房产中介人的韩景斌不会出现将买房人写成韩景斌这样的低级错误。该协议书是高桂云签字，说明协议是在韩景斌死亡之后签署。其三、由韩景斌签字的《房产手续交接清单》“拆迁增加面积款收据3张”，在交接清单签字之时，仅有一张由上诉人交款的收据，余下收据均为2011年的收据，是韩景斌死亡之后出具的，说明交接清单是韩景斌死后伪造的。二、一审判决任意曲解委托本意，违法确认物权代理。授权范围是“办理房产的产权证、契证及出卖手续”授权范围指向明确是代为上诉人办理争议房产的房产证、契证。本案由高桂云代签的《房屋转让协议书》对上诉人不产生约束力。三、本案委托《公证书》早已失效终止，一审认定事实与法律适用不当，自相矛盾。
韩显武辩称，一审时我已经提交证据证明了房屋买卖协议真实有效。增加面积款收据是一式5联，给了我3、4、5联共三张。一审判决正确，请求维持。
王丽红、高桂云、泰合公司均未提交书面意见。
韩显武向一审法院起诉请求：1.判令《房屋转让协议书》合法有效；2.判令原告享有沈阳市皇姑区秀水街69号XXX房屋所有权；3.判令二被告及第三人协助原告办理皇姑区秀水街69号XXX室产权证；4.本案全部诉讼费用由被告承担。
李成钢向一审法院反诉请求：判令韩显武返还李成钢位于沈阳市皇姑区秀水街69号XXX的房产并恢复原状至回迁后的状态；判令韩显武承担反诉费用。
一审法院认定事实:坐落于沈阳市皇姑区秀水街67-4号XXX室（建筑面积为35平方米）房产由李成钢、王丽红承租使用。2000年5月11日，李成钢（作为被拆迁人）与泰合公司（作为拆迁人）签订《房屋拆迁协议（第388号）》，并领取搬迁顺序通知单（第388号）。2002年4月29日,李成钢依据交款顺序号（426号）,交纳了增加面积28,560元。
2002年4月28日，李成钢和王丽红为韩景斌出具经公证委托书，委托其出卖坐落于沈阳市皇姑区秀水街67-4号房屋拆迁协议第XXX号的壹套房产。委托办理如下事项：办理该房产的产权证，契证及出卖手续，受托人无转委权；代理人在其权限内签署的一切文件我们均予承认；委托期限至上述代理事项完成。2002年4月25日，李成钢与王丽红经一审法院调解离婚，涉诉房产动迁房票归李成钢所有。
2002年11月10日，高桂云代韩景斌（作为甲方）与原告韩显武（作为乙方）签订《房屋转让协议书》，双方约定将皇姑区明廉街二类，建筑面积为63平方米动迁手续（其中拆迁号XXX号、交款号XXX号），以78,000元价格出售给乙方。乙方向甲方交定金1000元，并承担中介费1000元。2002年11月14日，韩景斌与韩显武签署了《房产手续交接清单》内容为1、房屋拆迁协议一张、2、拆迁增加面积款专用收据3张、3、收缴购房通知、4、搬迁顺序通知单、5、交款顺序通知单、6、原房主李成钢、王丽红身份证复印件各一张，户口本复印件三张，7、公证书两份，8、韩景斌户口本、身份证复印件各一份。双方对清单上材料进行了交接，并由双方签字确认。同日，韩显武向韩景斌一次性支付购房款78,000元。2003年12月，韩显武办理涉诉房的回迁手续，回迁面积为77.79平方米,与回迁安置面积为63平方米存在差异,故韩显武分别于2003年12月21日向第三人补交面积差价款4,232.8元、2011年9月21日向第三人补交面积差价款858元，共计补交差价款为5,090.8元，后原告办理入住手续并居住至今。涉诉房回迁后地址为皇姑区秀水街69号XXX号。2010年11月16日，涉诉房取得房屋所有权初始登记证明。2014年,韩显武多次要求李成钢协助办理涉诉房产权过户手续未果,遂于2016年11月15日诉至一审法院。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于李成钢与韩景斌存在何种法律关系的问题。从李成钢和王丽红为韩景斌出具委托书的内容分析，李成钢和王丽红委托韩景斌出卖标的物是特定的（即第XXX号拆迁协议）、事项也明确，故双方之间约定符合委托合同构成要件，双方存在委托合同的法律关系。
关于韩景斌代李成钢签订《房屋转让协议》效力问题。如前所述，因双方间存在委托合同的法律关系。根据法律规定：“受托人以自已名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之前间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人除外的”。结合本案，韩景斌作为受托人与韩显武签订转让协议内容并未超出委托人授权范围，韩景斌在与韩显武签订合同时向其出具了经公证授权委托书，故韩显武对于李成刚与韩景斌之间委托关系是知道的。该协议系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律及强制性规定，协议合法有效，李成钢和王丽红作为委托人受该协议的直接约束。关于李成钢主张未收到房款的问题，因该主张与本案非属同一法律关系，本案不予一并处理，其可另行主张权利。
关于二被告及第三人协助原告办理涉诉房屋产权手续的问题。李成刚及王丽红委托韩景斌出卖动迁手续是对即将回迁安置房屋的期待权利进行处分，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。现韩显武已支付全部购房款，并实际占有涉诉房屋多年，涉诉房屋现亦已具备办理权属登记的条件。因受托人韩景斌与韩显武签订协议内容直接约束委托人李成钢和王丽红，李成钢作为合同相对人以及回迁安置主体，应积极配合原告办理涉诉房屋产权登记手续，即在取得房屋所有权登记后，配合原告将该房屋所有权变更登记至原告名下。而第三人作为开发建设单位理应协助韩显武办理涉诉房屋的产权变更手续，故原告该项请求，予以支持。
关于原告享有涉诉房房产所有权的问题。根据相关法律规定，物权的变更以登记为生效要件，原告虽交纳全部购房款，但所有权登记未作变更，该流转行为仅是一种债权的转移，并不发生所有权变更的法律效果。故对原告该项请求不予支持。
关于被告李成钢主张涉诉房为自管公房未取得产权的的问题。根据沈阳市人民政府令（17）《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》第七条规定，“棚户区改造房屋拆迁应直接按房改政策购房，有房产产籍的住宅房屋，原建筑面积部分按每平方米400元收取购房款，增加面积部分按每平方米520元收取购房款，产权全部归已；无能力购房的，拆迁人与被拆迁人协商解决”。根据李成钢提供的2002年4月29日拆迁户增加面积款专用收据中的记载已交纳款项为28,560元，由两部分组成一部分原面积按400元/平方米*35平方米=14,000元，另一部分增加面积按520元/平方米*28平方米=14,560元。动迁时,李成钢依据上述规定通过交纳增加面积款的方式即已取得动迁房屋的全部产权，故李成钢该抗辩理由不成立，不予采信。
关于反诉原告要求反诉被告韩显武返还涉诉房屋及恢复原状的问题。如前所述，因韩景斌与李成钢之间存在委托合同的法律关系，故韩景斌与韩显武所签订房屋转让协议合法有效，且协议已实际履行。故原告该项请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、原告韩显武与韩景斌于2002年11月10日签订《房屋转让协议》合法有效；二、第三人辽宁泰合房地产开发有限公司协助被告李成钢于本判决生效后十日内办理坐落于沈阳市皇姑区秀水街69号XXX号（建筑面积77.79平方米）房屋的所有权登记。因此发生的所有相关费用均由原告韩显武自行承担；三、被告李成钢于取得坐落于沈阳市皇姑区秀水街69号XXX号（建筑面积77.79平方米）房屋所有权登记后，十日内协助原告韩显武将上述房屋所有权变更登记至原告韩显武名下，因此发生的所有相关费用均由原告韩显武承担；四、驳回原告韩显武其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李成钢的诉讼请求。案件受理费1750元，公告费900元，反诉费875元均由被告李成钢承担。
本院二审期间，韩显武提交证据收据3张，是2002年4月29日第一次增加面积款是，金额为28,560元，该收据一式5联，给我3联，该笔钱不是我交的，收据是韩景斌给我的。李成钢质证意见：对真实性有异议，该笔款项是李成钢交的，收据仅有一联，另两联我们没有，不知道被上诉人提交的另两联是从何处取得。本院对证据所要证明的内容，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于韩景斌是否有权代李成钢处分房屋的问题。从李成钢和王丽红为韩景斌出具委托书的内容分析，该委托标的物特定（即第388号拆迁协议）、事项也明确，故李成钢与韩景斌双方之间符合委托合同构成要件，一审确认双方存在委托合同的法律关系正确，本院予以维持。
关于案涉《房屋转让协议书》的效力问题。韩景斌作为受托人与韩显武签订转让协议内容并未超出委托人授权范围，韩景斌在与韩显武签订合同时向其出具了经公证委托书。尽管签订协议时是高桂云所签，但之后双方进行交易，即支付房款及移交房屋手续时，均是韩景斌在相关书面手续上签字确认，故《房屋转让协议书》是韩景斌与韩显武间的真实意思表示，李成钢作为委托人受该协议的约束。关于李成钢主张韩显武提供的相关协议、清单等均为虚假的问题。因李成钢为韩景斌出具经公证的委托书，案涉房屋相关回迁手续均在韩显武处，韩显武已实际居住案涉房屋多年，李成钢并无证据证明其曾经因案涉房屋处于失控状态而积极主张过权利，李成刚所述其房屋被他人占有，而其却长期怠于行使权利于常理不符，故本院对上诉人的该项主张不予支持。
综上，上诉人李成刚的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元免予交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年九月十八日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。