福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终5925号
上诉人（原审被告）：林基，男，汉族，1965年8月2日出生，住福州市晋安区。
委托诉讼代理人：郭培，北京德和衡（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福州市晋安区新店镇西园村民委员会，住所地福州市晋安区西园160号。
法定代表人：吴传平，主任。
委托诉讼代理人：刘德和，福建知信衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王羲，福建知信衡律师事务所实习律师。
上诉人林基因与被上诉人福州市晋安区新店镇西园村民委员会（以下简称西园村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
林基上诉请求：1.撤销福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4435号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人福州市晋安区新店镇西园村民委员会的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人在2015年12月30日向被上诉人递交了《申请榕北农贸市场租金减免报告》申请对榕北农贸市场在未正式开业之前免收租金。被上诉人同意在本案诉争店面所在的榕北农贸市场开业后再缴纳租金。2017年5月9日，被上诉人西园村委会出具的收款收据载明“预收租金”，说明这是预收上诉人林基将来开业以后的租金，被上诉人收取这50万元是用来偿还其所欠的购房款。从“预收”的字眼可以看出，被上诉人认可在获得产权前上诉人是可以免交租金的，并且不受缴纳租金的时间限制。根据被上诉人在《申请榕北农贸市场租金减免报告》上的批复，“西园村委同意从5月份起至村完全获得产权期间给予优惠，但应确保已缴纳市场款村民的租金收益，具体手续由财务配合把关”，说明财务是负责跟进优惠事宜的，而开收据的就是财务人员。2.上诉人并没有正式的开业过，不是上诉人林基不想开业，而是开不起来。经过（一审）法院现场勘察，讼争店面现阶段绝大多数都是处于关门的状态。上诉人投入了大量的金钱进行装修，并且还面临着缴纳租金的压力，上诉人林基不可能消极怠慢经营市场。2016年后，市场里的超市有进行过营销活动，由于被上诉人解决不了产权和周边摊贩等问题，市场无法开业，责任在被上诉人。3.上诉人林基没有收到也没有看到被上诉人所谓的催款通知书。就被上诉人提供的证据照片来看，被上诉人是按照合同条款来计算上诉人欠租了多少钱，并且是径行在通知书上写明要解除合同。既然被上诉人在2015年12月30日同意了“给予优惠”等事项，在2017年5月9日的收据上写了“预收租金”。为什么在2017年7月7日又贴出催款通知，在不和上诉人商量的情况下，直接要求上诉人付清租金并解除合同呢？上诉人并没有延迟缴纳租金也保证了投资村民的利益，每月有支付租金给他们，支付了人民币441600元。
被上诉人西园村委会辩称，1.上诉人未按合同约定支付租金，被上诉人有权行使合同解除权。上诉人与被上诉人在租赁合同中约定，如上诉人逾期支付租金达30天，被上诉人有权解除合同。根据合同的约定，上诉人应于2015年5月1日开始计算租金，但截止至2017年6月30日上诉人已拖欠租金170余万元。被上诉人多次催交租金未果，于2017年7月7日向上诉人书面发出解除合同通知。该书面通知张贴于租赁场地，也已通过电话告知上诉人，上诉人驻在租赁场地的现场管理人员也在现场，且在解除通知张贴之后至起诉之前上诉人至被上诉人办公室协商沟通了五次。故上诉人对于租赁合同解除已完全知晓，被上诉人在租赁场所张贴解除合同通知并未违反法律规定，上诉人对合同解除未提出书面异议，也未在合理期限内请求法院确认解除无效。因此本案诉争的租赁合同已于2017年7月7日解除。2.上诉人承租经营的农贸市场、商铺于2015年5月就已开业经营。2015年12月30日上诉人在申请的租金减免报告中提到“贴钱几次开业酬宾活动资金壹佰多万”，这说明上诉人也承认已做了几次开业酬宾活动。上诉人商铺已出租20余间，农贸市场摊位已出租20多个，且对于目前还在经营的商户，上诉人在一审庭审中也已承认都有收取他们的租金。上诉人的这些行为均足以表明上诉人承租的商铺及农贸市场早已开业经营。3.被上诉人并没有免除上诉人租金。首先，上诉人与被上诉人于2015年2月5日签订《房屋（非住宅）租赁合同》后，双方并没有对租金调整签订过任何补充协议。其次，在上诉人《申请榕北农贸市场租金减免报告》中，被上诉人并没有作出过任何免除上诉人租金的意思表示。结合被上诉人在报告中所写的“拟同意从5月起至村完全获得产权期间给予优惠”，以及“全面开业要全面交纳租金”的回复，可以明确被上诉人并没有要免收上诉人的租金而是拟按优惠价格收取租金。再次，对于上诉人支付的50万元租金是在被上诉人一直催讨的情况下才支付的。被上诉人在收款收据中载明“预收租金”，因为上诉人并未完全付清租金，故被上诉人的工作人员根据习惯写了预收租金，但该笔租金是上诉人支付拖欠租金中的一部分租金，并非是预收被上诉人在取得全部产权之后的租金。4.上诉人承租的场地未能全部出租并非是被上诉人的原因造成的。上诉人对承租的场地并没进行有效规划，没有进行招商宣传。二年多来上诉人都没有进行任何促销或招商活动，没有积极应对市场，对农贸市场消极经营，其亏损是由于其自身原因造成的。上诉人不能将亏损转嫁给被上诉人，以亏损为由拒绝支付租金。上诉人未付租金已构成违约。
西园村委会向一审法院起诉请求：1.确认西园村委会与林基双方签订的《房屋（非住宅）租赁合同》于2017年7月7日解除；2.判令林基立即腾空、搬离承租房屋；3.判令林基向西园村委会支付1706600元租金（租金暂计至2017年6月30日，此后的租金计算至被告实际搬离之日止）。
一审法院认定事实，2013年6月3日，福州市晋安区新店镇西园经济合作社（以下简称西园经济合作社）与福州市重点项目拆迁服务中心（以下简称拆迁中心）签订《商业店面购买协议书》，约定由西园村委会以村委会名义，以生产生活留用地资金向拆迁中心购买安置房中部分配套商业店面，作为集体财产使用，商业店面产权归西园村委会。协议书对双方权利义务作了约定，其中，出售店面包括西园佳园11#楼底层店面（1668.14㎡），商场库房（100.41㎡），西园佳园12#楼底层店面（1404.89㎡），以上共计3173.44㎡，售价为8820元/㎡，总价27989740.8元。由西园经济合作社自协议签订之日起十日内一次性付清购房款，拆迁中心收到购房款后十五个工作日内交付商业店面。2013年6月9日及2014年4月8日，西园村委会分别汇款300万元至拆迁中心账户。2016年11月24日、2017年3月22日拆迁中心收到西园村委会的店面款后，分别出具400万元及1000万元收据。2013年2月，西园村委会发出公告，决定以村经济社为独立核算单位，依法组建西园佳园商场股份合作经济社，决定由村民以村民股份制投资方式认购西园佳园11号、12号楼底层店面。共有7位村民出资投入诉争店面。
2015年2月5日，西园村委会（甲方）与林基（乙方）签订《房屋（非住宅）租赁合同》，约定由乙方承租位于福州市晋安区库房，面积约为3000㎡。租期自2015年5月1日至2035年4月30日。租金100万元，此后每年增加3万元。合同还对违约责任作了约定，乙方逾期交付租金，每逾期一天按未付租金金额的千分之三交纳违约金，若逾期交付租金达30天，甲方有权解除合同，自行收回租赁房屋且没收乙方履约保证金。合同签订后，林基对租赁场地进行了装修，因周边环境未成熟，入住居民少，林基于2015年12月30日向西园村委会提出申请报告，请求在榕北农贸市场未正式开业之前免收租金。翌日，西园村委会经村集体研究后作出回复，认为林基报告的情况基本属实，且鉴于村委会尚未完全支付购房款以及帮助制止小摊贩造成甲方义务条款第一条和第十二条无法实现，拟同意从5月起至村完全获得产权期间给予优惠。但应确保己交纳市场款村民的租金收益。西园村委会在回复后备注如全面开业要全面交纳租金，按合同履行。
林基自2015年5月起至2017年3月止，每月共计支付19200元租金给7位投资村民，合计441600元。后因其中4位村民退出，林基自2017年4月起每月支付5600元给剩余3位投资村民。
2017年5月9日，林基向西园村委会转账50万元，西园村委会出具收款收据，载明“预收租金”。同年，7月7日，因林基拖欠租金，西园村委会向林基发出《解除房屋租赁合同暨租金催缴通知书》，要求林基在收到该通知书之日起十日内，将欠缴租金及违约金支付给西园村委会。
林基承租后，将诉争店面改造成多间商铺及农贸市场，其中已有近20间商铺出租，并挂上招牌，农贸市场已出租20多个摊位。2015年5月、10月、12月，林基均有组织商户进行促销，但未能提高客流量，导致多间商铺的经营人在清仓后关门停业。目前，仍在经营的商铺仅四家，其余商铺均处于关门停业状态。农贸市场正在装修顶部，未有摊位经营。林基对仍在经营的四家商铺并未收取租金，许诺待农贸市场开业再收取。
一审法院认为，西园村委会与林基之间签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，该合同既未损害国家、集体、第三人或社会公共利益，亦无以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故该合同合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。促销是经营者向消费者传递有关产品的各种信息，说服或吸引消费者购买其产品，以达到扩大销售量的目的。林基于2015年多次办过促销活动，目的就是吸引客流，搞活市场。促销的前提就是商铺开业，虽然根据林基提供的证据及一审法院现场勘察的情况，诉争店面现阶段绝大多数处于闭门停业状态，但不能否认其开张营业过，林基辩称未开业不予采信。
根据租赁合同的约定，西园村委会对租赁场地享有完全产权，但西园村委会至今也未取得诉争场地的产权，这不仅对林基出租场地造成了影响，也意味着西园村委会未按合同约定履行自己义务，且在西园村委会给林基的回复中，西园村委会也承认未尽到合同约定的甲方义务的第一条和第十二条。因此在合同履行期间，西园村委会也存在过错。因西园村委会已承诺在取得产权期间给予优惠，虽未明确“优惠”的具体额度，但优惠不等同于免收，林基抗辩西园村委会同意免收租金的主张不予采信，结合回复中的“优惠”、“全面开业全面交纳租金”，可认为是即便没有全面开业也要按优惠价格收取租金。一审法院酌定优惠限额为50%。目前，有四户商家仍在经营，林基应缴纳租金。林基不能以市场未开业为由拒绝缴纳租金，且林基自2016年起未采取任何营销方式，搞活市场，对市场经营有消极怠慢之嫌。市场经济环境下，林基应结合实际，通过多渠道带动市场，不能完全依赖西园村委会帮助。林基承租后，每月均有支付租金给7位村民，已支付441600元，且于2017年5月9日支付了50万元租金，该部分应在应缴租金中予以扣除。
在西园村委会未明确免收租金的情况下，林基迟延支付租金，根据租赁合同的约定，西园村委会有权解除合同。西园村委会已于2017年7月7日在诉争场地张贴通知书，告知林基解除合同。西园村委会在租赁场地张贴通知书，并无不当。双方的租赁合同已于2017年7月7日解除。综上，判决：一、福州市晋安区新店镇西园村民委员会与林基之间签订的《房屋（非住宅）租赁合同》于2017年7月7日解除；二、林基应于判决生效之日起十日内返还租赁物给福州市晋安区新店镇西园村民委员会；三、林基应于判决生效之日起十日内支付福州市晋安区新店镇西园村民委员会自2015年5月1日起至2017年7月7日止的租金114687.67元（扣除已支付的997600元），及按106万元/年计算自2017年7月7日起至实际搬离之日止的场地占用费。
二审中，当事人没有提交新的证据。根据现有证据，本院确认一审认定事实正确。
本院认为，上诉人林基与被上诉人西园村委会签订的《房屋（非住宅）租赁合同》（以下简称案涉合同）系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。案涉合同约定的租赁期自2015年5月1日至2035年4月30日止；约定第一年租金为人民币壹佰万元，今后每年增加叁万元，特殊情况另行协商。案涉合同并未约定租金自诉争房屋所在的榕北农贸市场正式开业后开始支付。林基于2015年12月30日向被上诉人西园村委会提出《申请榕北农贸市场租金减免报告》。翌日，时任西园村委会党委书记王成良在该报告上手书：“拟同意从5月起至村完全获得产权期间给予优惠，但应确保已交纳市场款村民的租金收益……（如全面开业要全面交纳租金，按合同履行）。”本院认为，西园村委会在2015年12月31日对于《申请榕北农贸市场租金减免报告》的回复是同意在特定期间内按优惠价格减少收取租金，但并未明示免收租金。上诉人林基关于被上诉人西园村委会同意其在榕北农贸市场开业后再缴纳租金的主张缺乏证据证明，本院不予支持。
关于西园村委会尚未取得诉争房屋完全产权以及未有效帮助制止周边小摊贩问题，西园村委会在对于《申请榕北农贸市场租金减免报告》的回复中同意通过给予租金优惠的方式对上诉人林基予以补偿，但具体租金优惠幅度，双方并未有明确约定。一审法院酌定租金优惠限额为50%，并确认林基承租后已支付部分村民的租金收益以及2017年5月9日转账给西园村委会的50万元，应在应缴租金中予以扣除。一审法院充分考虑的双方当事人的利益，酌定的租金优惠限额合理，本院予以支持。
上诉人林基迟延支付租金，被上诉人有权按照案涉合同约定解除合同。案涉合同并未约定通知与送达的具体方式。被上诉人西园村委会于2017年7月7日在诉争房屋场地张贴《解除房屋租赁合同暨租金催缴通知书》以告知林基欲解除合同的方式并无不当。一审法院确认双方租赁合同已于2017年7月7日解除，本院予以支持。
鉴于本案审理期间至判决生效之前，诉争房屋应缴租金的具体额度未予明确，上诉人林基仍然占有并使用诉争房屋，且直至目前诉争房屋所在的榕北农贸市场尚未全面开业。本院参考一审法院确定的年租金50%的租金优惠幅度，酌定上诉人林基应支付被上诉人西园村委会自2017年7月7日案涉合同解除之日起至判决生效之日止的场地占用费53万元。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4435号民事判决第一项、第二项；
二、撤销福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4435号民事判决第第三项；
三、林基应于本判决生效之日起十日内支付福州市晋安区新店镇西园村民委员会自2015年5月1日起至2017年7月7日止的租金114687.67元（扣除林基已支付的997600元），及自2017年7月7日起至本判决生效之日止的场地占用费530000元。
如林基未在本判决生效之日起十日内将租赁物返还福州市晋安区新店镇西园村民委员会，则应按109万元/年的标准支付福州市晋安区新店镇西园村民委员会自本判决生效后第十一日起至实际返还租赁物之日止的场地占用费。
如果上诉人林基未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审受理案件受理费20159元，由林基负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 力
审 判 员 陈 青
审 判 员 陈 洪
二〇一八年九月三十日
法官助理 刘晓庄
书 记 员 张欣婕