山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第1894号
原告青岛同群物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人江涛，职务经理。
被告孙雅梅。
原告青岛同群物业管理有限公司诉被告孙雅梅物业服务合同纠纷一案，于2014年8月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月19日公开开庭审理了本案。原告青岛同群物业管理有限公司法定代表人江涛，被告孙雅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告原系被告所在小区的物业管理服务公司，为被告所在小区居民提供物业服务至2013年10月17日。原告服务期间，被告未及时足额缴纳物业费用，致使原告企业经营困难。为确保企业的正常经营，原告在与被告协商无果的情况下，诉至贵院，请求依法判令被告支付原告物业费3035.2元、违约金1849.5元，共计4884.7元；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，其自2003年下半年入住涉案房屋，从入住开始房屋阳台就一直漏雨，一开始跟物业反映，物业就拿喷玻璃胶的枪给喷了玻璃胶；被告每次拿着电费卡充电费时都跟物业反映漏雨的问题，但是物业一直没有给予答复，这个问题一直持续到2004年12月份，物业称房屋已经过了保修期，之后房屋就不给修了，被告也没有再交过物业费。被告认为是物业公司故意拖延时间到保修期满就不再管漏雨这件事了。
经本院审理查明，2004年12月30日，案外人青岛同盛物业管理有限公司（以下简称同盛物业）作为受托方（乙方）与委托方（甲方）青岛市李沧区同盛苑业主委员会签订为期三年的《物业管理委托合同》，约定物业坐落位置为青岛市李沧区邢台路（街道）8、11号的同盛苑小区由同盛物业提供物业管理服务。委托管理事项为：1、房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、公用绿地、花木等的养护和管理；4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、维持公共秩序，巡视、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；8、负责向业主和物业使用人收取物业管理费并代收水、电费；9、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；10、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、依法起诉等措施。合同并约定物业管理服务费自2005年1月1日起至2007年12月31日止住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主和物业使用人收取；餐饮用房由乙方按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。庭审中原、被告一致确认涉案房屋建筑面积为69.91平方米。该合同到期后，同盛物业继续为被告所在小区提供物业服务至2011年8月25日。
2011年10月18日，原告青岛同群物业管理有限公司（以下简称同群物业）作为受托方（乙方）与委托方（甲方）青岛市李沧区同盛苑业主委员会签订为期两年的《物业服务合同》，除与前述《物业管理委托合同》一致的服务事项及收费标准外，又约定：车库、储藏室改变性质经营和住人的每月交纳20元管理费，车库对外租赁仓储的每月交纳10元卫生费；从2012年1月1日起住宅、商业用房每月每平方米增加0.1元的物业管理费；物业管理费按半年一次交纳，业主及物业使用人应在每半年初5日内履行交纳义务；由于邢台路8号1、5、6、10号楼座封闭在外，从2012年1月起每月每平方米比其他住宅楼座降低0.05元物业管理费；业主或物业使用人未能按时交纳物业费的，按欠款总额每日加收1%向乙方支付违约金。合同期限为2011年10月18日至2013年10月17日。2014年5月12日，同盛物业向被告发出债权转让通知，通知被告其已于2011年8月25日将同盛苑小区的物业管理工作移交给原告同群物业，截至2011年8月25日，被告尚欠同盛物业物业费2294元，同盛物业将该债权转让给原告同群物业。
原告主张，被告欠缴2005年1月1日至2013年10月17日的物业服务费3035.2元，其中2005年1月1日至2011年8月25日被告所欠物业费金额为2294元（实际应为：0.35元／平方米×82.16平方米×80=2300.48元），2011年8月25日之后的物业服务费计算方式为被告所购物业建筑面积82.16平方米，按建筑面积每月每平方米0.35元收取，为0.35元／平方米×82.16平方米×26=747.66元，上述共计3041.66元，原告仅主张3035.2元；原告并主张自2013年10月18日至2014年7月12日按照所欠物业费金额的日1%计算的违约金。被告对上述欠款时间及金额均没有异议。上述事实，有原告提交的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《债权转让通知》及原、被告陈述笔录在案为凭。
被告为证明其抗辩主张，提交照片7张，用以证明其所称阳台漏雨的问题。原告称上述照片无法证明是何处且漏雨属于房屋质量问题，跟物业公司没有关系，应找开发商进行维权。被告未提交其他证据证明其主张。
上述事实，有被告提交的照片7张及原、被告陈述笔录在案为证。
本院用以确认上述事实的证据，已经公开开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告同群物业作为物业服务企业与被告所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力，各方均应遵照执行。原告接替同盛物业为被告所在小区提供服务，被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，被告应按照合同约定支付原告自2011年10月18日至2013年10月17日的物业服务费778.47元，计算方式为：0.35元／平方米×82.16平方米×2.5个月＋0.4元／平方米×82.16平方米×21.5个月=778.47元。根据法律规定，债权人可以将合同权利全部或部分转让给第三人。本案中，原告提交了案外人同盛物业与同盛苑业主委员会签订的物业管理委托合同、同盛物业通知被告债权转让的通知书，结合被告自认拖欠2005年1月1日至2013年10月17日的物业服务费的事实，本院认为，同盛物业转让债权的通知对本案被告发生法律效力，被告应当向原告清偿自2005年1月1日起至2011年8月25日止的物业服务费2294元（0.35元／平方米×82.16平方米×80）。上述两项合计3072.47元，原告主张被告支付物业服务费3035.2元是对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。被告应依原告主张支付物业服务费3035.2元。对于原告主张违约金按照所欠物业费金额的日1%计算，因双方签订的合同对物业费支付时间约定不明确，原告主张违约金没有合同依据，本院不予支持。
虽被告抗辩主张房屋漏雨且原告不予维修，但房屋漏雨属于建筑质量问题，应与开发商协调解决，故被告以上抗辩主张本院不予支持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，被告提出的原告服务方面存在的不足，可与原告协商要求予以改正或收集证据后依法要求原告承担相应的违约责任，但被告不能以此为由拒绝交纳物业服务费，否则不但会使原告公司的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而原告作为物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告孙雅梅于本判决生效之日起10日内给付原告青岛同群物业管理有限公司2005年1月至2013年10月的物业服务费3035.2元。
二、驳回原告青岛同群物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告负担19元，被告负担31元，被告于本判决生效之日起10日内给付原告31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 毛国宏
人民陪审员 仇志波
人民陪审员 邵延婷
二〇一五年一月七日
书 记 员 韩 璐