广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终3463号
上诉人（原审被告）张志辉，住广州市从化区。
被上诉人（原审原告）：刘卓锋，住广州市从化区。
委托代理人：宋万俊、宋俊民，广东启源律师事务所律师。
原审被告：广州市德容房地产有限公司，住所地:广州市。
法定代表人：胡明飞，该公司经理。
委托代理人：孙文辉，公司员工。
原审被告：潘晓玲，住广州市从化区。
上诉人张志辉因与被上诉人刘卓锋、原审被告广州市德容房地产有限公司（以下简称“德容公司”）、潘晓玲案外人执行异议之诉一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法民二执外异字第5号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据已经生效的广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2078号民事判决书，从化市康怡房地产开发有限公司（以下简称“康某公司”）于2002年8月16日成立，股东为潘晓玲、陈某甲（已去世），法定代表人陈某甲，营业期限为2002年8月16日至2003年2月28日，之后营业执照被吊销，经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证）。国有企业从化市河东房地产联合开发公司于1987年12月××日成立，2001年经政府批准转制，名称变更为从化市河东房地产开发有限公司（以下简称“河东公司”），法定代表人肖某，营业期限为1987年12月××日至长期，经营范围为房地产开发（资质三级）。德容公司于2008年11月10日成立，营业期限为2008年11月10日至2013年10月××日，股东为潘晓玲、潘某甲，法定代表人潘晓玲，2012年法定代表人变更为胡明飞，经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务等。陈某乙与陈某甲为兄弟关系，潘某乙与潘晓玲为姐妹关系，陈某乙与潘某乙为夫妻关系。康某花园是陈某乙以康某公司名义挂靠河东公司开发的楼盘，陈某乙系康某花园的实际投资人。2000年前国有企业从化市通用机械厂经政府批准，集资兴建位于从化市街口镇七星路××号康怡花园职工集资楼，共七幢。康某花园是陈某乙以康某公司名义挂靠河东公司开发的楼盘，陈某乙系康某花园的实际投资人。康某花园楼群约于2003年年底、2004年年初建成，一部分作为职工集资房返还给职工，另一部分作为商品房对外销售。因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因，康某花园商品住宅未能确权，引发业主多次上访。2008年12月，从化市人民政府办公室作出从府办批【2008】956号批复，市政府同意按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，处理集资楼所欠的报建费和契税、土地增值税等问题。2009年4月13日，河东公司与德容公司签订了《土地债权变更转让协议》，约定：“自2009年4月1日起，河东公司不再承担康某花园商住楼的一切债权债务及相关的一切法律责任。由德容公司全部承担，有关的办证手续由德容公司自行办理。费用由德容公司负责。”2010年5月从化市人民政府办公室作出从府办批[2010]350号批复，同意原从化市通用机械厂康某花园合作单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。2012年9月，位于从化市街口街七星路××号“康某花园”产权确权在德容公司名下，经办人陈某乙，经政府协调，德容公司为相当部分业主办理了房地产权证。
20××年6月3日，刘卓锋向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销（20××）穗从法执异字第××号执行裁定书，判决（2014）穗从法执字第1812号案不得执行从化市江埔街七星路××号之四商铺（原街口镇七星路某怡花园首层103单位，权利证号：0112××7544），并解除对上述商铺的查封；2、继续履行2003年4月2日《房地产订购书》，刘卓锋在判决生效后十五天内向人民法院交付全部余款；3、德容公司协助刘卓锋将从化市江埔街七星路××号之四商铺（原街口镇七星路某怡花园首层103单位）转移至刘卓锋名下，转移登记产生的费用按照法律规定各自承担；4、本案诉讼费由德容公司承担。原审庭审中，刘卓锋明确第二项诉讼请求中的“不得执行”即为排除执行。
刘卓锋为证明其主张，在原审指定的举证期限内提交以下证据：1、（20××）穗从法执异字第××号执行裁定书，拟证明刘卓锋就讼争房屋向法院提出执行异议，但被驳回。2、（2014）穗从法房初字第329号民事裁定书；3、（20××）穗中法民五终字第2号民事裁定书；证据2、3，拟证明刘卓锋起诉德容公司等要求办理转移登记，由于讼争房屋被另案查封，故一审驳回刘卓锋起诉，二审维持原判。一、二审法院均认为刘卓锋对讼争房屋主张权利应先向法院提出执行异议。4、《房地产订购书》，拟证明早在潘晓玲与张志辉形成债权之前，刘卓锋已于2003年与开发商签订讼争房屋购买协议，建立买卖合同关系。5、收据，拟证明刘卓锋依约向开发商交付购房款。如果法院判决撤销执行裁定，刘卓锋愿意把剩余的房款交到法院。6、广州市房地产租赁合同，拟证明刘卓锋将开发商交付的商铺出租给案外人使用。7、完税证，拟证明刘卓锋以自己的名义向税务部门交纳税金。8、公安部门证明，拟证明原街口镇七星路康怡花园首层103单位门牌变更为从化市江埔街七星路××号之四。9、土地债权变更转让协议（复印件），拟证明陈某乙挂靠河东公司开发康某花园项目，河东公司将康某花园整体转让给德容公司。10、关于七星路××号“康怡花园”住户办理房产证的答复（复印件），拟证明康某花园项目因为开发商原因未办理房产证，业主多次向有关部门反映，寻求解决。11、（2013）穗从法民二初字第353号民事判决书（复印件），拟证明张志辉债权发生在2012年，且款项没有转账凭证，存在重大瑕疵。12、当庭提交（2005）穗从法民一初字第865号民事判决书，拟证明生效裁判文书确认了证据5中收据的真实性。13、（2014）穗中法民五终字第2078号民事判决书，拟证明康某花园项目开发建设情况及法院支持铺位业主办理房地产权证的诉讼请求。原审庭后，刘卓锋应原审法院要求补充提交查询日期为20××年9月14日的讼争房屋从化市江埔街七星路××号之四《房地产发证档案查询证明》一份。
原审庭审中，德容公司确认对于受让康某花园商住楼项目前已经以河东公司或康某公司等名义签订的订购书，在康某花园商住楼项目受让后并没有签订商品房买卖合同。
原审另查，2003年4月2日，刘卓锋与康某公司（经办人陈某甲）签订《房地产订购书》，约定由刘卓锋认购位于从化市江埔街七星路康怡花园A幢（座）第1层103号房（即首层103号单元，现门牌更改为：从化市江埔街七星路××号之四），该房的定价为144000元，约定购房定金为房地产定价的50%即72000元。还约定，卖方必须在签约后三十天内向从化市房产管理局（房地产交易所）办理《房地产预售契约》的审核、登记手续；因买方或卖方原因未签署《房地产预售契约》以及买方未能依时缴付购房款的违约责任等等。2003年4月1日，刘卓锋支付购房款60000元，经手人为陈某甲，收款盖章为康某花园售房部。2003年，讼争房屋交付给刘卓锋，刘卓锋随即予以出租至今。
原审再查，刘卓锋在签订《房地产订购书》后，并未与河东公司或康某公司、德容公司签订商品房买卖合同，刘卓锋一共支付了房价款60000元，购房余款并未支付完毕。
原审后查，讼争房屋从化市江埔街七星路××号之四，登记权利人为德容公司，登记日期为2012年10月××日，房地产登记号为从统字56026号，权利证号：0112××7544，建筑面积为36.56平方米。20××年3月27日，被以（2014）穗从法执字第1812号之七执行裁定书查封。
原审又查，2014年4月9日，原审法院立案受理刘卓锋诉河东公司、德容公司、康某公司商品房销售合同纠纷一案，刘卓锋诉讼请求：1、河东公司、德容公司、康怡公司共同履行为刘卓锋办理位于从化市江埔街七星路××号之四商铺的房地产权证，相关税费按政府相关部门的规定各自承担；2、本案诉讼费用由河东公司、德容公司、康某公司承担。2014年9月19日，原审法院作出（2014）穗从法房初字第329号民事裁定书，查明因另案纠纷，原审法院于2013年2月25日作出（2013）穗从法民二初字第353号之一民事裁定书查封了讼争房屋，审查认为刘卓锋应先行向法院提出执行异议，故裁定驳回刘卓锋的起诉。一审宣判后，刘卓锋不服上诉，广州市中级人民法院于20××年1月6日作出（20××）穗中法民五终字第2号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
2014年6月5日，原审法院就张志辉诉德容公司、潘晓玲、第三人邝煜文民间借贷纠纷一案作出（2013）穗从法民二初字第353号民事判决书，判令德容公司应偿还欠款本金230万元及利息给张志辉；潘晓玲对上述债务承担连带清偿责任。后，德容公司拒不履行生效法律文书，原审法院依法立案强制执行。原审法院在执行过程中，于20××年3月27日作出（2014）穗从法执字第1812号之七执行裁定书，裁定轮候查封属于被执行人德容公司名下位于从化市江埔街七星路××号之二、之三、之四的房产（权利证号：0112××7545、0112××7531、0112××7544），后转为有效查封。刘卓锋作为案外人向原审法院执行局提出异议，原审法院执行局于20××年5月13日作出（20××）穗从法执异字第××号执行裁定书，其中查明从化市国土资源和房屋管理局出具的《对市法院关于德容房地产案件的回复》，案外人刘卓锋对位于从化市江埔街七星路××号之四并未在该局办理备案登记；据1998年出台的《广东省商品房预售管理条例》第三章“商品房预售行为管理”第二十二条规定，从化市从1998年开始实施商品房预售合同备案制度。执行局审查认为，异议房产登记在被执行人德容公司名下，查封并无不当，且案外人刘卓锋的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，遂裁定驳回案外人刘卓锋的异议。
据查，2013至20××年间，原审法院共受理30多件康某花园房屋买受人起诉河东公司、德容公司商品房买卖合同纠纷案件，诉讼请求办理房地产权证等，判项主要为买受人支付购房余款后，德容公司协助买受人办理房地产权证，相关税费按政府相关部分规定各自承担。
原审庭后，刘卓锋在原审法院指定的期限内将剩余房款84000元交付原审法院执行。
原审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案刘卓锋对原审法院作出的（20××）穗从法执异字第××号执行裁定书不服，提起诉讼。因此，本案为案外人异议之诉。本案主要涉及以下几个问题：
一、关于法律适用问题。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于20××年5月5日施行。其中，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案刘卓锋对讼争房产并未办理预告登记，故本案不能适用第三十条，争议在于是适用第二十八条还是第二十九条。
本案要准确适用法律，还需要进一步探究立法意图和目的。根据最高人民法院对第二十八条、第二十九条的有关解析【参见：1、20××年5月5日最高人民法院法院就《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》答记者问；2、江某（最高人民法院副院长）、刘某乙（最高人民法院执行局局长）主编，最高人民法院执行局编著，人民法院出版社出版的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》；2、刘某乙、范某：最高人民法院机关刊《人民司法》20××年第11期】人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产，在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权，买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，物权期待权具有排除执行的效力。第二十八条是对一般买受人物权期待权的保护，第二十九条是对消费者物权期待权的保护。其中，第二十九条对消费者物权期待权的保护是来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。该批复是为了保护个人消费者的居住权而设置的，规定了建设工程价款优先权、抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权，而第二十九条则是将消费者物权期待权保护条件进一步予以明确，也即该条款的适用前提是发生消费者物权期待权、建设工程价款优先权、抵押权顺位之争。
结合本案，申请执行人张志辉对被执行人德容公司、潘晓玲之债权仅为一般债权，故本案不存在消费者物权期待权、建设工程价款优先权、抵押权顺位之争，案外人刘卓锋的请求法院保护的是其一般买受人物权期待权，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而非第二十九条。
二、关于刘卓锋是否符合第二十八条规定的保护条件。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人异议之诉除了审查案外人是否为权利人外，还要求所主张的实体权利能够排除执行。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于一般买受人物权期待权的保护条件规定，只有符合该规定之条件，刘卓锋才可排除执行。
一是，关于刘卓锋是否在原审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽然，根据2003年4月2日刘卓锋与康某公司签订的《房地产订购书》，在签订订购书后，刘卓锋与康某公司还需签订《房地产预售契约》，《房地产订购书》为商品房买卖合同的预约合同。但，《房地产订购书》约定了商品房的具体位置、价款等，已经具备商品房买卖合同的主要内容，且刘卓锋已经支付部分购房款，故刘卓锋与康某公司签订的《房地产订购书》应当认定为商品房买卖合同，也即刘卓锋在原审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
二是，关于刘卓锋在原审法院查封之前是否已合法占有该不动产。
占有，是指对不动产的管理和支配。2003年讼争房屋已经交付给刘卓锋，刘卓锋亦随即予以出租至今，也即刘卓锋在原审法院查封之前已经对房屋已经有事实上的管理和支配权，合法占有该房屋。
三是，关于刘卓锋是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。
根据《房地产订购书》约定，讼争房屋总价款为144000元。刘卓锋已经支付60000元，虽未按《房地产订购书》约定支付房屋总价款的50%，但讼争商铺已实际交付刘卓锋管理和支配，刘卓锋尚某84000元房款未付，庭后刘卓锋亦按照原审法院要求将剩余价款交付执行。
四是，关于是否因刘卓锋自身原因未办理过户登记。
涉案的康某花园商品住宅因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及拖欠报建费等原因而未能确权，引发业主多次上访，并致2008年政府作出处置，及后，小业主陆续起诉请求办理房地产权证。本案刘卓锋也曾于2014年提起诉讼。可见，讼争房产非因买受人及本案刘卓锋原因未办理过户登记。
综上，刘卓锋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护要件，其物权期待权依法应予保护。
三、关于刘卓锋诉讼请求处置问题
刘卓锋诉讼请求在判决生效后十五日内向原审法院交付购房余款。因将剩余价款交付法院执行为买受人物权期待权保护的前提要件之一，且交付执行时间由法院直接确定，故原审法院庭后已经要求刘卓锋将剩余价款84000元的交付执行，刘卓锋亦已按期交付。
刘卓锋对讼争房屋享有物权期待权，足以排除强制执行，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，刘卓锋诉讼请求不得执行讼争房屋，有理有据，原审法院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条之规定，原审法院（20××）穗从法执异字第××号执行裁定失效。
关于刘卓锋请求解除对讼争房屋的查封问题。案外人提起异议之诉的诉讼目的在于通过诉讼阻却对执行标的物的强制执行，也就是案外人异议之诉同时解决执行标的物的实体权利和能否强制执行两个问题。其中，能否强制执行属于判断问题，适用判决方式处理，而解除查封属于具体操作问题，应适用裁定书处理。因此，刘卓锋可待本判决生效后，持本判决申请执行局裁定解除对讼争房产的查封，刘卓锋该项诉讼请求本案不作处理。
关于刘卓锋诉讼请求继续履行2003年4月2日《房地产订购书》，请求德容公司协助办理讼争房屋转移登记手续问题，因《房地产订购书》约定了再行签订《房地产预售契约》，并未约定办房地产权证等，而实际情况已经发生变化，故刘卓锋请求继续履行《房地产订购书》已存在事实上的不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，对该项请求原审法院不予支持。至于，刘卓锋请求德容公司协助办理讼争房屋转移登记手续并各自承担办证税费，虽《房地产订购书》并无明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，转移房地产权登记为房屋买卖合同出卖人一方的主要义务，德容公司为康某花园项目的权利义务承继人，且德容公司已为部分业主办理了房地产权证，讼争房屋亦已登记在德容公司名下，因此，刘卓锋请求德容公司将讼争房屋产权转移登记在刘卓锋名下，理据充分，原审法院予以支持。至于，办证税费因并无约定如何承担，故按照政府相关规定予以承担，刘卓锋该项诉讼请求，原审法院予以支持。
潘晓玲经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项及第二款、第三百一十四条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于20××年11月11日作出如下判决：一、不得执行广州市从化区江埔街七星路××号之四商铺（原从化市街口镇七星路某怡花园首层103单位，权利证号：0112××7544）；（20××）穗从法执异字第××号执行裁定失效；二、德容公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内协助刘卓锋将广州市从化区江埔街七星路××号之四商铺（原从化市街口镇七星路某怡花园首层103单位，权利证号：0112××7544）的房地产权转移登记到刘卓锋名下；相关税费按政府相关规定各自承担；三、驳回刘卓锋的其他诉讼请求。一审案件受理费3180元（刘卓锋已预交），由德容公司负担。
判后，上诉人张志辉不服原审判决，向原审法院提起上诉称：一、原审遗漏诉讼主体。从刘卓锋提供的证据看，陈某乙、康某公司和河东公司与本案有利害关系，依法应追加为本案诉讼当事人。二、原判决认为“康某花园是陈某乙以康某公司名义挂靠河东公司开发的楼盘，陈某乙系康某花园的实际投资人”是错误的，事实上是陈某乙2001年挂靠河东公司开发康某花园商住楼，其挂靠关系在从化市人民法院(2005)从法民一初字第1273号民事判决书已查明，并有卷宗的《挂靠开发房地产协议书》证实。陈某乙与康某公司是二个不同的主体，原审法院对此事实的查明严重错误，由此造成了对刘卓锋交款情况的错误认定。从原审的证据来看，刘卓锋和康某公司签订订购书，并不是与开发商河东公司签订协议，也没有签订商品房买卖合同，故刘卓锋和康某公司签订订购书是无效的，刘卓锋与开发商不存在合同关系，其是非法占用开发商的房屋。根据《广东省商品房预售管理条例》第二十二条“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。”同时，从化区是从1998年开始实施商品房预售合同备案制度的。如果刘卓锋是真正购买房屋的，也必须与开发商签订《商品房买卖合同》才合法。另我国相关法律明确规定了国家对房屋所有权的转移必须办理房产变更登记有效。由此可以认定刘卓锋只享有对康某公司订购书中的无效合同债权，而不是诉争房屋的所有权。刘卓锋不能以此对抗我的债权查封。我为实现债权依法申请法院查封，与德容公司既非恶意串通损害刘卓锋的正常交易，也无其他违法情形，故该查封行为根本不存在无效或撤销的可能。三、原审判决适用法律不当。l、刘卓锋与康某公司签订的是关于涉案房产的无效订购书，因为康某公司无权处分该房产，故不能认定刘卓锋就涉案房产在法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同。刘卓锋将占有的涉案房屋出租给他人用于经营用途，并非用于居住。故刘卓锋对异议房屋不具有排除执行的实体权利，其诉讼请求不足以对抗法院的查封。而原审法院引用答记者问和一些名人书刊来认定本案适用法律显属不当。而原审法院（20××）穗从法执异经××号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条才是正确的。2、原审法院认为刘卓锋合法占有房屋错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，刘卓锋没有依法取得房屋产权，其是非法占用涉案房屋，因为其所签订的订购书是无效合同。3、原审法院错误认为刘卓锋已全部支付价款。从刘卓锋的证据看，刘卓锋和康某公司签订订购书是无效的。原审法院擅自要求刘卓锋交款到法院，明显支持刘卓锋的无效行为，存在严重过错。4、原审错误认定讼争房产非因买受人刘卓锋原因未办理过户登记。从刘卓锋的证据来看，刘卓锋和康某公司签订的订购书是无效的，即买卖关系不存在，一直以来刘卓锋没有与河东公司签订《商品房买卖合同》。综上，我上诉主张撤销原审判决，维持原审法院（20××）穗从法执异经××号执行裁定书；并由刘卓锋承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人刘卓锋答辩称：我不同意张志辉的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告德容公司答辩称：我司同意张志辉的上诉请求，原审判决错误应予纠正，具体理由如下：一、康某公司不是我司合伙人，该公司无权代表我公司行使任何权利，原审法院错误认定康某公司为我司代表。二、刘卓锋与康某公司签订的订购书中写明刘卓锋所购的是康某花园A幢第1层103号房，根据我司提交国土部门的备案资料显示，A幢第1层只有101房、102房，并无103房，且订购书并无房屋面积，造成刘卓锋钻空子，强行将之四铺当成103铺。三、刘卓锋是与康某公司陈某甲签订《房地产订购书》，收款人是陈某甲，我司从未将涉案商铺出售给刘卓锋，也没有收到刘卓锋的购房款，我司曾多次要求刘卓锋交还涉案商铺被拒。四、原审法院根据河东派出所提供的门牌号而不是根据我司提交国土部门备案资料编号判决是错误的，涉案房屋应是该备案资料中之三商铺，而不是河东派出所门牌编号××号之四商铺。
原审被告潘晓玲答辩称：我的答辩意见与张志辉一致。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。张志辉在二审中提交其于2016年4月5日查询的涉案房屋《不动产登记查册表》，拟证明涉案房屋状况与一审期间相比没有发生变化。刘卓锋和德容公司对上述证据真实性没有异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于原审被告德容公司和潘晓玲提出的对原审判决的异议均不予审查。
根据原审查明事实，刘卓锋在本案之前曾起诉要求河东公司、德容公司、康某公司办证，但因涉案房屋被查封而被裁定驳回起诉，之后，刘卓锋作为案外人对原审法院执行局提出执行异议，但被裁定驳回。本案系刘卓锋不服上述执行裁定而提起的案外人执行异议之诉。由于在上述生效裁判中已经查明刘卓锋有关购买涉案房屋签约及付款情况，德容公司、康某公司及河东公司在该案中并未对此提出异议，而在同楼盘关联案（2014）穗中法民五终字第2078号民事判决中亦已查明康某花园是陈某乙以康某公司名义挂靠河东公司开发的楼盘，河东公司与德容公司签订了《土地债权变更转让协议》约定由德容公司承担涉案房屋所在楼盘项目的全部法律责任，原从化市人民政府亦书面批复同意原从化市通用机械厂康某花园合作单位由原河东公司转为德容公司，并由德容公司承担原企业职工及其他购房者的权利义务，张志辉在本案二审中并未提交新证据推翻上述生效裁判所查明和认定的事实，且涉案房屋已经登记在德容公司名下，故本案无需追加陈某乙、康某公司和河东公司参加诉讼，张志辉认为原审查明事实有误，及其认为原审遗漏诉讼主体的上诉主张，均理据不足，本院均不予采信。
虽然刘卓锋与康某公司签订了《房地产订购书》后至今未签订正式商品房买卖合同，但该订购书中明确约定了所购房屋具体位置、价款等，且刘卓锋已支付部分购房款，涉案房屋已实际交付刘卓锋使用多年，原审基于此认定刘卓锋在原审法院查封前就已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房屋，并无不当。
有关本案法律适用问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十八条与第二十九条是一般条款与特殊条款的关系，第二十八条是对一般买受人物权期待权的保护，而第二十九条则是对消费者物权期待权的保护，且侧重点是保护消费者对所购房屋的居住权，原审认为本案应适用上述第二十八条规定，合理有据，且原审对此已作充分、详尽地阐述，本院不再赘述；张志辉认为原审适用法律错误缺乏依据，本院不予采信。
对张志辉的其余上诉理由，原审已作充分论述，张志辉均未提交新证据推翻原审认定，本院均不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张志辉的上诉主张均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3180元，由上诉人张志辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年六月十二日
书 记 员 刘 纯