广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终6581号
上诉人（原审原告）：梁惠贞，女，汉族，1968年6月5日出生，住广东省佛山市顺德区，
被上诉人（原审被告）：广东省佛山市顺德区伦教街永丰股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：梁添胜。
委托诉讼代理人：康渭萍，广东伦教律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗美棋，广东伦教律师事务所律师。
上诉人梁惠贞因与被上诉人广东省佛山市顺德区伦教街永丰股份合作经济社（以下简称永丰股份社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初46号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人梁惠贞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持梁惠贞的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由永丰股份社负担。事实和理由：一、梁惠贞于2016年11月30日与永丰股份社就永丰市场旁边编号为1号档位和临时档位编号0、73、74号档位签订租赁合同，合同约定租赁期限至2017年12月31日。2017年10月末，永丰股份社通知各承租户，征询各承租户是否续租的意愿，并表示按新的租金标准原承租户可优先承租，愿意续租的应于2017年11月13日前提出。梁惠贞于2017年11月13日到永丰股份社处表示续租意愿，永丰股份社也接受并开具缴费单据给梁惠贞去缴纳2018年度租金。由于当天太晚，梁惠贞来不及办理转账（对此梁惠贞已向永丰股份社原市场管理员请示，见一审庭审笔录），梁惠贞于2017年11月14日按永丰股份社开具的缴费单将上述档位的租金转到了永丰股份社指定的账户，其中1号档位年租金为19671元，0、73、74号档位的年租金为13825元。梁惠贞于次日持转账单到永丰股份社处要求签订书面租赁合同时，永丰股份社却拒不与梁惠贞签订合同。后来永丰股份社告知梁惠贞已与案外人卢间开签订租赁合同，将上述1号档位出租给卢间开。以上事实梁惠贞于一审期间提供充分证据证明，永丰股份社对基本事实亦无异议。梁惠贞作为原承租人具有优先承租权，永丰股份社也表示过给原承租户优先承租权，永丰股份社拟定2018年度租金收取标准并征询原承租人是否续租意愿的行为即为要约，梁惠贞于2017年11月13日表示愿意续租即为承诺。因此，虽然梁惠贞、永丰股份社双方尚未就涉案档位签订书面租赁合同，但由于梁惠贞已向永丰股份社表达续租意愿并按要约标准支付租金，且梁惠贞于2017年11月13日开单、2017年11月14日交款亦是出于特殊原因，而后系由于永丰股份社原因拒签合同，因此双方租赁合同关系已成立。即使梁惠贞于2017年11月14日逾期交款，丧失优先承租权，但由于梁惠贞先于卢间开交费，因此永丰股份社应与梁惠贞签订租赁合同。此外，依据永丰股份社2017年11月16日公告可知，除卢间开外其他公示的承租人均系原承租人，且签订意向书的时间都在2017年11月14日及梁惠贞交费日或该日之后。因此，永丰股份社仅以梁惠贞迟延一日交费即拒绝签订租赁合同，有违公平。且即使案涉1号档位因无建设规划许可证导致租赁合同无效或无法签订租赁合同，但0、73、74号临时档位却可依法出租，一审判决对梁惠贞该项诉讼请求亦予以驳回，实属不当。二、关于1号档位等市场建筑的合法性与能否出租、合同是否有效的问题，一审法院对此认定事实不清。案涉档位市场已开设多年，所有档位都已对外出租，并且投入营运及出租时都会报佛山市顺德区伦教街道农业和社会工作局审定及备案，因此本案租赁合同合法有效。若一审法院认定案涉租赁合同无效，将会影响整个租赁市场，一审法院应就该问题向佛山市顺德区伦教街道农业和社会工作局及有关建设主管部门发送司法建议，建议有关部门就该问题进行同一处置，而非仅对梁惠贞之租赁合同进行判决。
被上诉人永丰股份社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回梁惠贞的上诉请求。一、案涉1号档位及0、73、74号临时档位租赁合同并未成立。案涉1号档位原租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，2017年10月26日永丰股份社通过公告形式向梁惠贞在内的所有固定档位租户告知续租形式，原租户想要续租档位必须于2017年10月31日至2017年11月13日期间到永丰股份社处续签2018年1月1日至的12月31日档位合同并支付租金，否则按放弃续租处理，且永丰股份社将按先到先得方式对外公开招租。梁惠贞在永丰股份社规定的续租时间内既没有与永丰股份社签订新的租赁合同，也没有向永丰股份社支付2018年的租金，永丰股份社按梁惠贞弃租处理，永丰股份社已按先到先得方式就1号档位与他人签订了租赁合同。编号为0、73、74号的临时档位，在梁惠贞提起诉讼时永丰股份社还未对临时档位进行立项申请，也未对临时档位进行续租或者公开招租，更未要求原租户与永丰股份社签订续租合同。《中华人民共和国合同法》规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。既然梁惠贞在规定时间内未与永丰股份社达成一致签订新合同，且梁惠贞与永丰股份社口头或其他形式订立租赁合同，则1号档位与0、73、74号临时档位的租赁合同并未成立。二、梁惠贞在逾期且未经永丰股份社同意情况下自行向永丰股份社转入租金的行为，不能推定双方租赁关系成立。虽然梁惠贞曾支付1号档位与0、73、74号临时档位2018年的租金，但永丰股份社也以退回租金的行为作出不同意签订租赁合同的意思表示。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。梁惠贞不能将单方支付租金的行为视为双方达成续租合意的意思表示。且梁惠贞转入租金的时间是2017年11月14日，已超过约定续签租赁合同及支付租金的时间。因此，梁惠贞要求确认案涉租赁物的租赁合同已成立，既与事实不符，也违背了法律规定的当事人订立合同时意思自治的原则，案涉租赁物的租赁合同并未成立。三、由于涉案1号档位所在的建筑物并未办理建设工程规划许可证，因此所订立的租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。由于涉案1号档位所在的建筑物并未办理建设工程规划许可证，因此所订立的租赁合同无效。
梁惠贞向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认梁惠贞与永丰股份社就永丰股份社所有的位于永丰永丰市场旁编号为1号档位和临时档位编号为0、73、74号档位的租赁合同成立；判令永丰股份社与梁惠贞签订书面租赁合同书，将永丰永丰市场旁编号为1号档位和临时档位编号为0、73、74号档位出租给梁惠贞（其中1号档位的年租金按19671元/年，编号为0、73、74号三个临时档位租金合计按13825元/年计，租期均为2018年1月1日至2018年12月31日），标的共计33496元；2.诉讼费用由永丰股份社承担。
一审法院查明：2016年11月30日，梁惠贞（合约中为乙方）与永丰股份社（合约中为甲方）签订了一份《承租合约》，约定由乙方承租甲方位于佛山市顺德区伦教永丰永丰市场旁编号为1号档位，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日，租赁期间租金共19098元；档位需按市场要求调整后才能续租，乙方不按要求调整，甲方将该档位收回整改后另租他人；合同期满后，乙方不续租的，乙方必须在合同期满后三天内撤场完毕，否则每逾期一天，甲方向乙方收取每天1000元的违约金。同日，梁惠贞（合约中为乙方）与永丰股份社（合约中为甲方）签订了另一份《承租合约》，约定由乙方承租甲方位于佛山市顺德区伦教永丰永丰市场旁临时档编号为0、73、74号档位共三个，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日（合约中笔误为“2016年1月21日至2016年12月31日”），租赁期间租金共13422元；合约中的其他条款与上述合约一致。2016年12月2日，永丰股份社收取梁惠贞支付上述档位的租金19098元、13422元。
2017年8月16日，永丰股份社经股东表决，决定永丰股份社市场铺位2018年租金按2017年年租金增加不低于1%。永丰股份社分别于2017年9月11日、2017年12月25日就包括涉案铺位、档位等集体资产交易向佛山市顺德区伦教街道办事处相关部门提出立项申请。2017年10月26日，永丰股份社发出《公告》：公告内容包括：“2、本次档位的续签合同时间从2017年10月31日起至2017年11月13日止。如原租赁户不在上述规定的时间内到永丰股份社续签档位合同，股份社则按原租赁户自动放弃续签原档位处理，该档位股份社将不低于底价，不超过承租期限的原则，以先到先得的方式公开对外承租。3、本次固定档位续租期限为一年，从2018年1月1日起至2018年12月31日止，合同期内的租金在续签合同时一次性缴交。”2017年11月13日，永丰股份社的财务人员开具两份金额分别的“19671元”、“13825元”的顺德农商银行进账单给梁惠贞到银行缴款，但梁惠贞在当天没有办理缴款手续。2017年11月14日，永丰股份社发出《公告》：公告内容包括“……因原租户直到11月13日仍未到我股份社签订新合同，现作弃包处理。根据2017年8月16日的股东代表大会表决内容，交易失败处理方法：按不低于底价，不超出合同承租期限，以先到先得的方式签订承包合同。……2.2017年11月14日以先到先得的方式签订承租意向书，待股份社公示期满5个工作日内签订合同……。”、“市场2017年到期未续租档位明细表：……2.梁惠贞.市场旁铺1号……。”同日，梁惠贞按上述缴款金额转账给永丰股份社。2017年11月16日，永丰股份社再次发出《公告》，公告内容包括：“……以下人员与永丰股份社签订承租市场固定档位意向书，现将承租人、承租档位、承租时间及租金情况公告如下……11.卢间开、市场旁铺位1号、……2017.11.15（签订意向书日期）……。”2017年11月21日，永丰股份社与案外人卢间开就位于佛山市顺德区伦教永丰永丰市场旁编号为1号档位签订了承租合同。2017年12月14日和12月19日，永丰股份社通过银行转账方式分别退回19671元、13825元给梁惠贞。此后，梁惠贞因未能就涉案1号档位、0、73、74号临时档位与永丰股份社签订承租合同，遂向法院提起诉讼。
另查，顺德市规划国土局于2002年5月30日发出顺集（转）[2002]36号《关于同意农用地转用的批复》，批复同意永丰民委员会把村镇建设规划用地范围内（界址点坐标见附页）永丰股份合作社5114平方米农用地（其中：旱地5103平方米，河涌11平方米）转为建设用地。永丰股份社认为涉案1号档位的整体建筑物位于上述建设用地上，但至案件辩论终结前仍未能提供建设工程规划许可证或房地产所有权证。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，法院予以确认。案件中，梁惠贞、永丰股份社自2018年1月1日起未就位于佛山市顺德区伦教永丰永丰市场旁编号为1号档位及佛山市顺德区伦教永丰永丰市场旁编号为0、73、74号临时档位通过书面形式、口头形式和其他形式订立租赁合同。梁惠贞曾经支付涉案档位的2018年度租金，并不能视为梁惠贞、永丰股份社就租赁档位达成合意，且永丰股份社也以退回租金的行为作出不同意签订租赁合同的意思表示。因此，梁惠贞要求法院确认涉案租赁物的租赁合同已成立，既与事实不符，也违背了上述法律规定当事人订立合同时意思自治的原则，梁惠贞的主张缺乏理据，法院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。案件中，永丰股份社在案件辩论终结前未能提供涉案的1号档位所在建筑物的建设工程规划许可证，故涉及1号档位所订立的租赁合同，均应认定为无效。
综上所述，法院对梁惠贞的全部诉讼请求均不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回梁惠贞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取318.7元，由梁惠贞负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为永丰股份社与梁惠贞之间就案涉铺位的租赁合同是否成立。
《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”本案中，永丰股份社于2017年10月26日发出公告，告知原承租户若要续租，需于2017年10月31日至2017年11月13日期间与永丰股份社续签合同，否则视为放弃续租的权利，上述公告形式应为要约邀请。梁惠贞陈述其于2017年11月13日到永丰股份社处作出继续续租的意思表示，应视为其向永丰股份社发出了要约，但此时永丰股份社并未与梁惠贞签订书面的租赁合同，而是向梁惠贞开具了两份金额分别为“19671元”、“13825元”的顺德农商银行进账单给梁惠贞到银行缴款，该出具进账单的行为并不能简单视为永丰股份社已作出同意梁惠贞续签租赁合同的承诺，仅能表示永丰股份社同意在梁惠贞缴纳了相关款项后与其续签租赁合同，为新的要约。梁惠贞并未在公告约定的时间内交付款项，即梁惠贞未在规定时间内作出承诺。虽梁惠贞于2017年11月14日缴纳了租金款项，但根据《中华人民共和国合同法》第二十八条的规定：“受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人承诺有效的以外，为新要约。”故梁惠贞于2017年11月14日缴纳租金款项的行为为新的要约，此时永丰股份社有权拒绝作出承诺，梁惠贞不能以单方缴纳租金的行为即主张案涉租赁合同成立。综上所述，梁惠贞与永丰股份社就案涉编号为1号档位和临时档位编号为0、73、74号档位的租赁合同并未成立，梁惠贞的诉讼请求不应予以支持。一审法院对此处理并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。梁惠贞的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费637.4元，由上诉人梁惠贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年九月三十日
法官助理 赵超琳
书 记 员 冯隽尧