辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终9260号
上诉人（原审被告）：沈阳市云杉宾馆，住所地沈阳市和平区胜利南街***号。
经营者：王建，该单位经理。
委托诉讼代理人：孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处，住所地沈阳市皇姑区北陵大街**号。
法定代表人：焦增文，该单位处长。
委托诉讼代理人：孙明辉，1980年2月出生，汉族，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：祝建业，沈阳军区联勤部法律顾问处法律顾问。
上诉人沈阳市云杉宾馆因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
沈阳市云杉宾馆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人为案涉房屋的消防工程垫付工程费247000元应予抵扣房屋租金；二、承诺每年减免10万元租金仍然有效。
中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处向一审法院起诉请求：1.沈阳市云杉宾馆缴纳房租欠款550000元；2.沈阳市云杉宾馆截止2018年1月30日缴纳违约金225000元；3.诉讼费用由沈阳市云杉宾馆承担。
一审法院认定事实,2014年1月1日，中国人民解放军沈阳军区联勤部油料监督处（甲方）与沈阳市云杉宾馆（乙方）就位于沈阳市和平区胜利南街201号，建筑面积1288.8平方米房产签订了《军队房地产租赁合同》，约定“租赁用途：宾馆餐饮，租赁期限自2014年12月31日至2017年12月31日止，租金总额1800000元，年租金450000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，付款方式：现金……”。
签订合同后，沈阳市云杉宾馆于2014年5月4日、2014年6月5日、2014年7月2日、2014年11月21日共计向军需物资油料部支付租金325000元。2015年1月29日，中国人民解放军沈阳军区联勤部军需物资油料部将包括涉案房屋在内的四处房产移交给中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处使用管理，2014年12月之前租金由联勤部油料监督处收缴，2015年1月1日起由中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处负责，在此次移交会议上参会人员除军区领导外还有军区联勤部军需物资油料部办公室助理员刘宇参加，在《房地产移交书》中亦载明经办人李合端、刘宇。后沈阳市云杉宾馆于2015年7月28日、2015年12月31日共计向中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处支付租金350000元。
2017年3月1日，中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处、中国人民解放军沈阳军区联勤部油料监督处（甲方1、2）、沈阳市云杉宾馆（乙方）签订《军队房地产租赁合同》终止协议书就提前解除合同事宜达成协议“一、甲乙双方一致同意，从2017年3月1日起，终止《军队房地产租赁合同》，自解除之日起，原合同约定的双方权利义务终止。二、自2015年1月份房产移交给甲方2管理以来，乙方只交纳租金35万元，截止2017年3月1日，累计欠交甲方2租金62.5万元，由于提前解除合同，甲方同意减免乙方2个月租金7.5万元，即乙方必须补交租金55万元。根据乙方请求，甲方同意乙方2017年6月30日前还款10万元；2017年9月30日前还款45万元。如乙方未按时还款，每逾期1天，甲方按滞交经费总额的千分之三加收违约金。三、甲方同意给乙方4个月的搬迁期，乙方必须于2017年6月30日前将其承租的房地产完好无损无条件交还甲方……四、乙方在承租甲方房地产期间，进行的装修、维护等固定投资均归部队所有……宾馆消防设备设施为乙方自行安装，暂不拆除。如以后甲方需要使用此消防设施，双方协商给予乙方适当补偿；如甲方不需要，乙方无条件拆除……”。庭审中，中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处、沈阳市云杉宾馆双方均认可“2017年3月1日因国家军队政策原因合同提前解除，沈阳市云杉宾馆于2017年6月30日交付房屋”的事实，中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处同时表示“因房屋闲置，消防设施甲方并不需要，不同意给予补偿”。
另查明，2012年8月沈阳市建设工程质量检测中心对沈阳市云杉宾馆结构安全性检测鉴定，结构检测结论为“……2、梁、板、柱混凝土强度不满足图纸设计要求。3、抽检框架柱、梁的主筋数量不满足设计要求，箍筋间距不满足设计要求……”。鉴定结论为“1、梁、板、柱的设计配筋不满足现行使用的承载力要求。2、建筑物主体结构不满足正常使用的安全要求”。沈阳市云杉宾馆后聘请沈阳佳森建筑装饰工程有限公司进行防水加固改造，实际支出加固改造费用295000元。
2018年5月22日原军区联勤部军需物资油料部办公室助理员刘宇出具《证明》一份，其中载明“2014年8月左右云杉宾馆曾向联勤部军需物资油料供应部提出过申请，称租赁的房屋由于年代久远，出现墙体下沉现象，宾馆一楼、二楼的墙体出现了不同程度的严重裂缝，部分房间出现大面积漏雨、发霉现象，因此希望作为出租方的联勤部军需物资油料供应部能够进行维修。收到云杉宾馆的申请后，部领导就该问题召开了办公会，讨论认为应当给予维修，最后决议并通知云杉宾馆自行委托有资质单位进行检测及维修，维修完毕后联勤部军需物资油料供应部再根据实际花费拨付相应款项。另外，考虑到已经发生的损失，联勤部军需物资油料供应部当时决定给云杉宾馆每一年度减免10万元左右。以上事实，均为我在工作过程中所接触了解到的事实，特此证明”。庭审中，中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处表示“刘宇确实为原出租单位助理员，但其并非法人，其作出的证明没有法律效力。另外原出租单位认可曾承诺给予沈阳市云杉宾馆2013年至2014年每年减免的事实，因原出租单位未向原告出具继续减免的书面材料，原告只能依照合同主张租金”。
一审法院认为,沈阳军区联勤部油料监督处与沈阳市云杉宾馆签订的《军队房地产租赁合同》及中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处、沈阳市云杉宾馆与中国人民解放军沈阳军区联勤部油料监督处签订的《军队房地产租赁合同终止协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
2017年3月1日因国家军队政策原因租赁合同予以提前解除，沈阳市云杉宾馆应就租赁期间向中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处支付房屋租金，现沈阳市云杉宾馆已支付35万元租金，中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处又同意减免2个月租金，故沈阳市云杉宾馆应支付自2015年1月1日至2017年3月1日期间欠付的租金55万元。关于沈阳市云杉宾馆提出的原出租单位中国人民解放军沈阳军区联勤部油料监督处曾承诺每年减免10万元租金的抗辩，2017年3月1日的《军队房地产租赁合同终止协议书》的内容中明确载明“自2015年1月份房产移交给甲方2管理以来，乙方只交纳租金35万元，截止2017年3月1日，累计欠交甲方2租金62.5万元，由于提前解除合同，甲方同意减免乙方2个月租金7.5万元，即乙方必须补交租金55万元。根据乙方请求，甲方同意乙方2017年6月30日前还款10万元；2017年9月30日前还款45万元……”，沈阳市云杉宾馆对于租金数额等协议内容进行签字盖章予以确认，且该份协议为中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处、沈阳市云杉宾馆及中国人民解放军沈阳军区联勤部油料监督处三方签订，沈阳市云杉宾馆完全可以向作为当事方的中国人民解放军沈阳军区联勤部油料监督处提出曾承诺减免租金事宜并在协议中作以记载或一并解决，但对此沈阳市云杉宾馆并未提出任何异议，且在认可租金数额后对于租金款项作出分期支付的请求，现沈阳市云杉宾馆以此抗辩，不予采纳。
关于沈阳市云杉宾馆提出的房屋加固改造费用抵扣租金的意见，依据“出租人应当履行租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的法律规定，部队作为出租人，应当履行租赁物的维修义务，保证出租房屋的使用安全。沈阳市云杉宾馆承租房屋用途为宾馆餐饮，对于涉案房屋进行结构安全性检测实属必要，且在得出“1、梁、板、柱的设计配筋不满足现行使用的承载力要求。2、建筑物主体结构不满足正常使用的安全要求”的鉴定结论后向出租方提出房屋加固改造的请示符合常理，结合原出租单位助理员刘宇的证明材料，对于中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处提出的沈阳市云杉宾馆从未提出请示的意见不予采信。沈阳市云杉宾馆在房屋不满足现行使用的承载力要求及主体结构不满足正常使用的安全要求的情况下自筹资金进行维修，是尽到善良管理人的职责，部队方应当承担房屋加固改造费用，故在折抵沈阳市云杉宾馆加固改造费用295000元后，沈阳市云杉宾馆应支付中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处租金255000元（550000元-295000元）。
关于沈阳市云杉宾馆提出的247000元消防工程费用抵扣租金的主张，消防工程费用支出系沈阳市云杉宾馆自身经营宾馆的客观需要，且终止协议书中约定“宾馆消防设备设施为乙方自行安装，暂不拆除。如以后甲方需要使用此消防设施，双方协商给予乙方适当补偿；如甲方不需要，乙方无条件拆除”。庭审中中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处表示“因房屋闲置，消防设施甲方并不需要，不同意给予补偿”，故对于沈阳市云杉宾馆的该项抗辩，不予采纳。
关于沈阳市云杉宾馆提出的因提前解除合同，中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处应就装修损失予以适当补偿的意见，经法庭释明后沈阳市云杉宾馆表示不提出反诉，对于装修残值损失亦未提出鉴定申请，故无法核实损失数额，且庭审中中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处不同意给付装修损失，故对于沈阳市云杉宾馆的答辩意见，不予采纳。
关于中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处主张的违约金。提前终止合同是基于国家政策变更，规定军队不得再进行有偿活动，且中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处、沈阳市云杉宾馆双方合同中亦约定了“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行”的相关内容，故本案合同的解除并非归责于中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处，但客观上确实给沈阳市云杉宾馆造成了经营方面的一定变动和损失，考虑到沈阳市云杉宾馆能够衷心拥护中央军委的重大决定并积极配合部队处理好停止有偿工作，对于中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处要求支付违约金的诉求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、沈阳市云杉宾馆于本判决生效之日起15日内向中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处支付租金255000元；二、驳回中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处其他的诉讼请求。如果沈阳市云杉宾馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5775元，由沈阳市中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处承担2887.5元，由沈阳市云杉宾馆承担2887.5元。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于沈阳市云杉宾馆提出的247000元消防工程费用抵扣租金的问题，消防工程费用支出系沈阳市云杉宾馆自身经营宾馆的客观需要，且案涉终止协议书约定“宾馆消防设备设施为乙方自行安装，暂不拆除。如以后甲方需要使用此消防设施，双方协商给予乙方适当补偿；如甲方不需要，乙方无条件拆除”。中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处对此表示“因房屋闲置，消防设施甲方并不需要，不同意给予补偿”，故沈阳市云杉宾馆的该项观点不予支持。
关于沈阳市云杉宾馆提出的原出租单位中国人民解放军沈阳军区联勤部油料监督处曾承诺每年减免10万元租金的问题，2017年3月1日的《军队房地产租赁合同终止协议书》的内容中明确载明“自2015年1月份房产移交给甲方2管理以来，乙方只交纳租金35万元，截止2017年3月1日，累计欠交甲方2租金62.5万元，由于提前解除合同，甲方同意减免乙方2个月租金7.5万元，即乙方必须补交租金55万元。根据乙方请求，甲方同意乙方2017年6月30日前还款10万元；2017年9月30日前还款45万元……”，沈阳市云杉宾馆对于租金数额等协议内容进行签字盖章予以确认，且该份协议为中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处、沈阳市云杉宾馆及中国人民解放军沈阳军区联勤部油料监督处三方签订，沈阳市云杉宾馆完全可以向作为当事方的中国人民解放军沈阳军区联勤部油料监督处提出曾承诺减免租金事宜并在该协议中作以记载或一并解决，但对此沈阳市云杉宾馆并未提出异议，且认可租金数额，故沈阳市云杉宾馆的该项观点不予支持。
综上所述，上诉人沈阳市云杉宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11550元，由沈阳市云杉宾馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年九月十八日
法官助理 姜 博
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。