重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05686号
上诉人（原审原告）：罗婷婷。
委托代理人：袁能贵，上海和华利胜（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：张洪兵，上海和华利胜（重庆）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：梁跃飞。
委托代理人：袁能贵，上海和华利胜（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：张洪兵，上海和华利胜（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆宏帆实业有限公司，住所地重庆市江北区宏帆路28号，组织机构代码74534622-5。
法定代表人：王义昭，该公司董事长。
委托代理人：冀晓睿，重庆华问律师事务所律师。
上诉人罗婷婷、梁跃飞与被上诉人重庆宏帆实业有限公司（以下简称宏帆公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年6月25日作出（2014）江法民初字第03930号民事判决，罗婷婷、梁跃飞对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员罗太平主审，与代理审判员陈娅梅组成合议庭，公开审理了本案。上诉人罗婷婷、梁跃飞共同的委托代理人袁能贵，被上诉人宏帆公司的委托代理人冀晓睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年3月8日，罗婷婷、梁跃飞与宏帆公司签订《重庆市商品房买卖合同》，由罗婷婷、梁跃飞购买宏帆公司开发的预售商品房，建筑面积126.09平方米，用途为成套住宅，建筑面积单价7013.54元每平方米，总价884337元。合同第十五条约定，宏帆公司应按照批准的规划、设计建筑。合同附件五为补充协议，其中特别提示部分载明为确保罗婷婷、梁跃飞充分理解合同条款，宏帆公司特提示罗婷婷、梁跃飞在签订前，仔细阅读并充分理解合同及相关补充条款、附件等内容，对其中免除或限制宏帆公司责任、限制罗婷婷、梁跃飞权利的，已采用加粗字体、加下划线等方式特别提醒罗婷婷、梁跃飞注意，且宏帆公司已按罗婷婷、梁跃飞要求做了合理说明，罗婷婷、梁跃飞充分理解并接受。补充协议第一条载明，合同及补充协议签订前，宏帆公司已向罗婷婷、梁跃飞出示《重庆市商品房买卖合同》示范文本、附件及补充协议、《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》等，罗婷婷、梁跃飞清楚且无异议。补充协议第九条对口头信息、宣传资料、样板房、周边环境等的特别约定为，双方均同意以主合同及其附件所约定的内容为确定双方权利、义务之最终、唯一有效依据，宏帆公司所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中单独进行约定的以书面约定为准；宏帆公司对本商品房项目用地规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通、医院、学校等的说明介绍，仅为罗婷婷、梁跃飞提供参考信息，不构成宏帆公司的承诺；本商品房项目用地红线外目前规划的城市公共绿地、经营服务设施（包括但不限于凤凰湾鲜花港、凤凰湾俱乐部、佰富高尔夫球场）不属于本商品房项目业主专有，宏帆公司不对此做任何承诺，若对此有其他可能引起歧义的广告宣传语，均以本条约定为准（国家强制规定除外）。
另查明：本案所涉房屋属凤凰湾二期即凤凰湾驭府项目，凤凰湾二期系宏帆公司开发的凤凰湾项目之部分。凤凰湾二期的《建设工程规划许可证》载明的建筑规模为114433.37平方米，现已按批准建成并通过验收。宏帆公司开发的凤凰湾项目的《建设用地规划许可证》载明，该项目建设用地总面积约263351平方米，地上总建筑规模不得大于633914平方米，《建设用地规划许可证》并对该项目中各地块容积率分别要求不得高于2、2.3、3.0，普通住宅车位配置要求为0.34个每平方米，商业、办公、医院车位配置为0.5个每平方米。
审理中，罗婷婷、梁跃飞举示的销售宣传册有4平方公里凤凰湾区域环境体系容积率低至0.6，地下精装车库车位比高达1：0.9，20000平方米中央水域的内容。罗婷婷、梁跃飞称该宣传系宏帆公司售楼人员在售楼处发放，罗婷婷、梁跃飞拟以此证明该宣传册为宏帆公司制作发放，并在宣传中就其所购房屋所属的凤凰湾二期的相关内容明确承诺，属于合同的约定内容。宏帆公司则辩称宣传册并非其制作发放，且宣传的为4平方公里的石马河片区，而非罗婷婷、梁跃飞所购的凤凰湾二期项目，石马河片区并非全部由宏帆公司开发，且合同附件对广告宣传已明确不作为承诺和合同约定。此外，双方均未就本案所争议的容积率、车位比、中央水域举示其他证据。
罗婷婷、梁跃飞一审诉称：宏帆公司对其开发的凤凰湾驭府作出容积率0.6、车位比1：0.9、小区有20000平方米中央水域的宣传。罗婷婷、梁跃飞基于此宣传描述的舒适环境，于2012年3月8日，与宏帆公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了该小区房屋。然而，罗婷婷、梁跃飞接房时发现小区容积率、车位比、中央水域与宏帆公司宣传严重不一致。罗婷婷、梁跃飞认为，宏帆公司的宣传构成要约，属于合同约定内容。因此，宏帆公司违反了合同约定，应承担违约责任，请求法院判令宏帆公司支付违约金20000元。
宏帆公司一审辩称：罗婷婷、梁跃飞所称的宣传不能证明系宏帆公司所作，宏帆公司未做过该宣传，从宣传内容来看也是指整个石马河片区的容积率而非凤凰湾驭府。同时，广告宣传系邀约邀请而非要约，双方在合同附件的补充协议中也对宣传内容明确约定予以排除。凤凰湾驭府有合法的规划、建设、验收手续，宏帆公司交付的房屋符合合同约定。因此，罗婷婷、梁跃飞的诉讼请求无事实、法律和合同依据，请求法院依法予以驳回。
一审法院认为，罗婷婷、梁跃飞与宏帆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件包含的补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立有效，双方均应按约享有权利、履行义务。
本案中，罗婷婷、梁跃飞系基于认为其举示的销售宣传册内容中的容积率、车位比和中央水域系宏帆公司对凤凰湾二期的具体明确之承诺并构成合同约定为由，要求宏帆公司承担违约责任。但根据审理查明的事实，该宣传册并非如罗婷婷、梁跃飞所称系仅对凤凰湾二期的宣传，而更多的指向包含凤凰湾二期在内的一定区域。虽然对该区域有不同的理解，但显然除凤凰湾二期外另有其他，该宣传反映的情况也更多指向凤凰湾二期的周边综合环境。并且，根据补充协议，宏帆公司在签订合同之前已经向罗婷婷、梁跃飞出示了相关的用地规划许可证、工程规划许可证等资料，罗婷婷、梁跃飞清楚并无异议，而该资料已经能客观、真实反映宏帆公司所开发的凤凰湾项目及包含的凤凰湾二期项目的具体情况，包括容积率、车位比、中央水域等。该资料反映的情况与罗婷婷、梁跃飞举示的宣传册内容并不一致，罗婷婷、梁跃飞作为房屋这一特殊商品的买家，按常理应进行细致全面的了解，并对各种信息进行比较核实。若前期的宣传与购买时所见的相关批准文件反映的信息不一致，罗婷婷、梁跃飞也应询问清楚并与宏帆公司协商约定，一般不会存在仅基于相信前期销售宣传而无视签约时所获信息就购买的情况。同时，补充协议已经明确双方合同的权利义务仅以合同及附件所约定为唯一有效依据，宏帆公司所作的口头信息、宣传资料、广告、售楼书等仅作为参考而不构成承诺，除非该内容在合同中单独进行书面约定，因此双方已经约定排除了销售宣传内容对权利义务的限制。现凤凰湾二期系按照批准的规划、设计建筑并进过验收，也符合合同关于不得擅自改变规划、设计的约定。
综上，罗婷婷、梁跃飞以宏帆公司对其所购房屋有明确具体宣传，其内容属于要约成为合同约定为由，而起诉要求宏帆公司承担违约责任无事实和法律依据，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回罗婷婷、梁跃飞的诉讼请求。本案案件受理费减半收取150元，由罗婷婷、梁跃飞负担。
罗婷婷、梁跃飞不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由宏帆公司承担。主要事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、宏帆公司关于凤凰湾二期（驭府）的宣传手册，明确宣传的是凤凰湾二期，而原审法院认定为并非仅对凤凰湾二期的宣传；2、双方签订商品房买卖合同时，宏帆公司并没有向罗婷婷、梁跃飞出具相关的用地规划许可证、工程规划许可证等资料，更没有对补充协议的内容向罗婷婷、梁跃飞进行说明和解释；3、原审法院对补充协议第九条的理解认定错误。二、原审法院对审理本案至关重要的事实认定不清。宏帆公司在凤凰湾驭府的宣传手册中宣称的容积率0.6到底是指凤凰湾驭府还是石马河片区，凤凰湾驭府的实际容积率是多少、其规划许可的容积率是多少等事实，原审法院认定不清。三、原审法院证据举证规则认定不当。罗婷婷、梁跃飞已经举示证据证明宏帆公司没有按照约定和允诺履行合同，而宏帆公司对其所有抗辩和主张均没有提供证据予以证明，并且包括规划、建设、验收等材料均掌握在宏帆公司手中，原审法院应当判决宏帆公司承担举证不能的法律后果，而不是在认定事实不清和错误的情况下仓促作出与事实不符的判决。四、原审法院适用法律错误。原审法院因对事实认定存在错误和不清，仅依据合同法第八条作出了错误的判决。五、原审法院在程序上存在瑕疵。
宏帆公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，罗婷婷、梁跃飞作为具有完全民事行为能力的成年人，对购买房屋这种重大的民事法律行为，应当谨慎行事；其在签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议之前应当对相关情况进行了解，并对合同条款内容进行仔细审阅，如有疑义或异议应及时提出。同时，本案合同补充协议在首部即“特别提示”部分载明：为确保罗婷婷、梁跃飞充分理解合同条款，宏帆公司特提示罗婷婷、梁跃飞在签订前，仔细阅读并充分理解商品房买卖合同及相关补充条款、附件等内容，对其中免除或限制宏帆公司责任，限制罗婷婷、梁跃飞权利的，已采用加粗字体、加下划线等方式特别提醒罗婷婷、梁跃飞注意，且宏帆公司已按罗婷婷、梁跃飞要求做了合理说明，罗婷婷、梁跃飞充分理解并接受。所以罗婷婷、梁跃飞在合同补充协议上签字的行为，即应视为其对该补充协议相关条款内容理解并同意。因此，该合同补充协议系当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对双方当事人具有法律约束力。
罗婷婷、梁跃飞关于凤凰湾驭府的容积率、车位比、中央水域与宣传严重不一致，宏帆公司应承担违约责任的主张。首先，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件（包括合同补充协议）均没有关于容积率、车位比、中央水域的约定。其次，合同补充协议明确约定，双方均同意以主合同及其附件所约定的内容为确定双方权利、义务之最终、唯一有效依据，宏帆公司所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中单独进行约定的以书面约定为准；所以即使宏帆公司对涉案小区作出的容积率、车位比、中央水域的宣传与实际不一致，也应当以合同及其附件的约定为准。第三，罗婷婷、梁跃飞未举示证据证明涉案小区有规划、设计变更的情形。因此，罗婷婷、梁跃飞举示的证据不足以证明宏帆公司有违反合同约定的情形，故对其要求宏帆公司承担违约责任的主张，本院不予支持。
综上，罗婷婷、梁跃飞的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人罗婷婷、梁跃飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年九月一日
书 记 员 何 欢