湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳中民一终字第511号
上诉人（原审被告）岳阳佳友物业有限公司。
法定代表人刘佳维，该公司董事长。
委托代理人刘岳儒，男，1957年7月7日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人刘丹松，男，1967年1月25日出生，汉族，该公司员工。
上诉人（原审被告）李寒胜，男，1966年2月14日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）邹方荣，男，1953年9月16日出生，汉族，无业。
委托代理人彭春朝，湖南金球律师事务所律师。
原审被告岳阳市众立置业有限公司。
法定代表人刘佳维，该公司董事长。
委托代理人陈涌，湖南嘉华律师事务所律师。
上诉人岳阳佳友物业有限公司（以下简称佳友物业公司）、上诉人李寒胜因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民一初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年1月5日，原告与岳阳市众立置业有限公司（以下简称众立公司）签订了一份《商业铺面买卖合同》。合同约定：原告购买众立公司开发建设的“碧灏花园佳灏大厦”西侧一、二楼商业门面1384．61平方米，售价370万元。原告支付房款后，众立公司为原告办理了该门面的房屋所有权证与国有土地使用权证。众立公司在出售上述门面前，已于2006年3月2日将原告购买的门面中的247.63平方米（其中一楼34.31平方米、二楼213.32平方米），委托佳友物业公司租赁给了蔡志文经营的“紫光阁茶楼”。2008年6月8日，原告与佳友物业公司签订了一份《裙楼铺面委托租赁协议书》，约定：原告委托佳友物业公司将原告门面中的247.63平方米，租赁给“紫光阁茶楼”，租期至2012年3月1日止，后原告与佳友物业公司于2009年12月8日签订《商业用房租金结算合同》、约定将租期调整至2012年6月30日；委托租赁期满，原告有权收回使用权自行经营，或继续委托租赁，但必须在期满前60日向佳友物业书面提出。2010年10月，承租人蔡志文在承租期内将“紫光阁茶楼”转租给了李寒胜。在未告知原告的情况下，佳友物业公司与李寒胜签订了一份《商业用房租赁合同》，除继续履行与蔡志文签订的合同至2012年6月30日外，另续签了5年的租赁合同（2012年7月1日至2017年6月30日）。2012年3月，原告得知上述转租情况后，书面致函佳友物业公司与李寒胜，要求收回门面，该两被告未予答复；2012年7月23日，原告再次书面要求归还门面，该两被告仍未归还。另查明，2012年7月至11月的租金李寒胜已支付给佳友物业公司，原告因合同租赁期限届满，要收回自用没有收取租金。
原审法院认为，原告与众立公司签订《商业铺面买卖合同》，并办理了原告名下的房产证及国土证，原告对本案租赁房屋享有所有权，其合法权益应受到保护。原告在购房前此房屋已被案外人蔡志文承租，蔡志文在原告取得房屋所有权前已与众立公司签订租赁合同，承租权在合同租赁期内应受到保护。原告与佳友物业公司签订《裙楼铺面委托租赁协议书》，原告与佳友物业公司建立委托关系。委托佳友物业公司对外租赁房屋。2010年10月19日佳友物业公司与李寒胜签订了一份《商业用房租赁合同》，合同约定：佳友物业公司将蔡志文承租房屋（原告门面247.63平方米部分即紫光阁茶楼）转租给被告李寒胜，并将租赁期延至2017年6月30日。佳友物业公司超过委托权限将房屋租赁给李寒胜，并且佳友物业公司及李寒胜也未向法庭提供证据证明原告知情及默示。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”故本案佳友物业公司与李寒胜之间关于租赁原告门面247.63平方米部分无效。因佳友物业公司超越代理权限与李寒胜签订租赁合同，李寒胜事实占用租赁房屋应该承担占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，原审法院判决：一、被告岳阳佳友物业有限公司与被告李寒胜签订的《商业用房租赁合同》中对原告邹方荣门面247.63平方米的房屋租赁部分无效；二、由被告李寒胜在判决生效之日起十日内向原告邹方荣返还租赁房屋；三、由被告李寒胜在判决生效之日起十日内向原告邹方荣支付房屋占用费（自2012年7月1日起至归还之日止按每月14097元计算）；岳阳佳友物业有限公司对该房屋占有使用费承担连带责任；四、驳回原告邹方荣其他诉讼请求。上述债务人未按判决指定的期间履行相关义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告岳阳佳友物业有限公司负担1300元，由被告李寒胜负担1000元。
上诉人佳友物业公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误，根据佳友物业公司与李寒胜签订的租赁合同，佳友物业公司并未将诉争房屋在2012年7月1日后出租给李寒胜，并没有超过委托期限出租该房屋；2、佳友物业公司受邹方荣的委托出租房屋，未获取租金差价和利益，已经尽到了受托出租的善良管理与注意义务，不应承担本案的任何民事责任，原审判决佳友公司承担连带责任是错误的；3、原审判决向邹方荣支付房屋占用费为14097元／月，明显高于客观实际，是不公平的。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回邹方荣对佳友公司的诉讼请求。
上诉人李寒胜不服，向本院提起上诉称：1、原审判决将租赁合同纠纷与委托合同纠纷混淆，李寒胜与邹方荣之间不存在租赁合同关系，与佳友公司才是租赁关系，邹方荣与佳友公司之间是委托合同关系，其约束力仅及于委托人和受托人，原审判决将佳友公司应当履行的义务判决由李寒胜承担是错误的；2、原审判决认定的法律关系错误，李寒胜不是本案的适格被告；3、李寒胜与佳友公司签订的《商业用房租赁合同》合法有效，应当继续履行。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人邹方荣答辩称：一、佳友公司的上诉理由不能成立，因为佳友公司超过委托期限将邹方荣的房屋出租给李寒胜，对邹方荣无约束力，且佳友公司未依约履行受托事务，未尽到善良的管理与注意义务，原审判决认定的房屋占用费标准是正确的，有同地段的租金标准予以证实；二、李寒胜的上诉理由不能成立，李寒胜作为本案被告的主体是正确的，租赁物的所有权人是邹方荣，佳友公司仅仅是受托人，其超过委托期限与李寒胜签订的租赁合同，属于无效合同，李寒胜在邹方荣要求收回门面后，仍占用并使用门面，应当支付占用费。综上，请求二审法院维持原判。
原审被告众立公司答辩称：邹方荣在原审中已经撤回了对众立公司的起诉，且佳友公司、李寒胜的上诉均未针对众立公司，故众立公司不是本案的当事人。
为了支持其上诉请求，佳友公司在二审期间提交以下证据：
第一组证据是2012年3月22日，佳友公司送给李寒胜的《告知函》，拟证明佳友公司及时将邹方荣收回门面的要求告知了李寒胜。
第二组证据是李寒胜于2013年8月21日向佳友公司送达的《关于暂停支付房租的函》以及佳友公司于2013年9月2日向李寒胜送达的《致紫光阁李寒胜先生的复函》，拟证明李寒胜在上诉期间，要求暂停支付所有房屋的房租，但佳友公司不同意李寒胜的该项要求。
李寒胜发表质证意见如下：没有收到第一组证据；第二组证据中的回函确实收到了，对真实性无异议，但对回函的内容不同意。
邹方荣发表质证意见如下：因为邹方荣不是证据中函件的当事人，所以真实性不确定，但对关联性有异议，这些证据都是双方发生纠纷以后就租金等发生的往来函件，与本案没有关联性。
众立公司发表质证意见如下：对第一组证据不清楚，对第二组证据的意见是认为李寒胜应该支付不是邹方荣所有的门面的租金。
为了支持其答辩意见，邹方荣在二审期间提交以下证据：
证据一、邹方荣与贺志宏于2010年6月24日签订的《门面租赁合同书》，拟证明租赁物同地段的租金价格是110元／㎡和50元／㎡；
证据二、邹方荣与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省岳阳市分行于2008年7月28日签订的《佳灏大厦一楼部分商铺租赁合同》，拟证明租赁物同地段的租金价格是110元／㎡和50元／㎡。
佳友公司发表质证意见如下：证据一是南湖商业广场104号房的租赁合同，与诉争门面没有可比性；证据二中邮政银行实际租赁面积为850㎡，但合同上只写了390㎡，租金并没有这么高。
李寒胜发表质证意见如下：证据一是邹方荣和贺志宏签的合同，我不知道是哪里的门面，所以不发表质证意见；证据二中实际租赁面积是850㎡，租金没有可比性。
众立公司发表质证意见如下：租金标准应该按照同类的门面租金作为参考标准，且证据二中的租赁面积实际是850㎡。
本院认证如下：李寒胜否认收到了第一组证据，而佳友公司仅有本公司工作人员的说明，故不能证明李寒胜已经收到了该组证据，对于第一组证据本院不予采信；第二组证据是关于李寒胜与佳友公司间关于其他租赁部分的租金支付问题，不属于本案审理的范围，本院不予采信；邹方荣提供的证据一、二均不是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项中规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。
经审理查明，李寒胜按46000元／月的标准，向佳友公司交纳了2012年7月至2013年7月期间的租金。其中，折算至本案诉争房屋面积为6511元／月。邹方荣自2012年7月起，未到佳友公司领取租金。
对于原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，一、关于李寒胜的主体问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”佳友公司受邹方荣的委托，以佳友公司的名义与李寒胜签订了《商业用房租赁合同》。因在《商业用房租赁合同》中已经载明，佳友公司系受众立公司和邹方荣的委托，故应当认定李寒胜在订立合同时知道受托人佳友公司与委托人邹方荣之间的代理关系，在邹方荣的授权范围内，该租赁合同直接约束委托人邹方荣和第三人李寒胜。邹方荣的委托期限届满后，邹方荣要求收回房屋，因此李寒胜是本案适格的诉讼主体。李寒胜上诉称其不是本案的适格主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于李寒胜是否应当承担相应的违约责任的问题。根据邹方荣与佳友公司签订的委托租赁协议书及《商业用房租金结算合同》，本案诉争紫光阁铺面247.63㎡的委托期限系从2008年6月8日至2012年6月30日。且邹方荣在委托期限届满前已经明确表示要求收回房屋，故李寒胜在2012年6月30日后拒不交还房屋的行为已经构成违约。同时，李寒胜与佳友公司签订的租赁合同第六条第4项已明确约定“至本合同签订之日起，至2012年6月30日前，乙方（李寒胜）有义务在其经营过程中选择合适时机对一楼电梯入户门厅进行改造、恢复至大厦原设计分配的公共面积上来。”李寒胜至今未对该门厅进行改造，其行为亦构成违约。综上，李寒胜应当承担相应的违约责任，即返还房屋，恢复原状并支付房屋占用费。李寒胜称其未构成违约，租赁合同应当继续履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于房屋占用费的计算问题。邹方荣在原审中主张按14097元／月的标准计算占用费，但未提供相应的证据予以支持，佳友公司上诉称原审判决认定的房屋占用费有误的理由成立，本院予以支持。根据佳友公司在原审中提供的《2012年度收取紫光阁租金与邹方荣领取租金明细》，邹方荣所有的247.63㎡房屋在2012年7月后的应得租金为6511元／月，故本案应按诉争房屋的租金标准计算房屋占用费，即李寒胜应按6511元／月的标准向邹方荣支付2012年7月1日至房屋返还之日止的房屋占用费，其中2012年7月至2013年7月期间的房屋占用费应从李寒胜向佳友公司交纳的租金中予以折抵。四、关于佳友公司是否超越代理权的问题。邹方荣与佳友公司签订《裙楼铺面委托租赁协议书》时，已经明确约定了委托期限至诉争房屋（紫光阁商务会所）合同到期日（2012年3月1日）止，后通过协商，诉争房屋的合同到期日延长至2012年6月30日，故邹方荣委托佳友公司租赁诉争房屋的期限应为2008年6月8日至2012年6月30日。佳友公司与李寒胜签订《商业用房租赁合同》约定的出租面积为2300㎡（目前含一楼与二楼部分面积，待门厅西移改造后，在原总面积中属委托人邹方荣产权所有的一、二楼专有部分相对独立时可选择性租赁，面积按实核减。）该约定的实质是附生效条件的合同，即“待门厅西移改造”这一条件成就后，归邹方荣所有的部分才可“选择性租赁，面积按实核减”。佳友公司将明确的委托范围变更为附条件的委托范围，其行为已经超越了代理权限。佳友公司认为其约定的“待门厅西移改造后”就是指2012年6月30日后邹方荣可选择性租赁的意思，没有事实及法律依据，且李寒胜、邹方荣均不予以认可，故佳友公司称其未超越代理权的上诉理由不能成立，本院不予支持。五、关于佳友公司是否应当承担连带责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第四款规定，“第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”李寒胜在二审中认可其是从蔡志文手中受让的紫光阁，原合同的剩余期限只有2年了。李寒胜在此情况下仍要求与佳友公司签订租期至2017年的租赁合同，应当视为其明知超越了佳友公司的代理权还与佳友公司签订租赁合同，其行为给邹方荣造成了损害，应由李寒胜和佳友公司负连带责任。佳友公司称其不应当承担连带责任的上诉理由以及李寒胜称其不应当承担责任的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第四款、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第四十八条第一款、第六十条、第二百三十五条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民一初字第399号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民一初字第399号民事判决第三、四项；
三、李寒胜按6511元／月向邹方荣支付房屋占用费，其中2012年7月至2013年7月的房屋占用费84643元（6511元／月×13月）由岳阳佳友物业有限公司从李寒胜交纳的租金中予以转交，2013年8月1日起至房屋返还之日止的房屋占用费限李寒胜在本判决生效之日起10日内付清，岳阳佳友物业有限公司对房屋占用费承担连带责任；
四、驳回被上诉人邹方荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2300元，二审案件受理费4600元，共计6900元，由上诉人岳阳佳友物业有限公司负担3000元，上诉人李寒胜负担3000元，被上诉人邹方荣负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈玉香
审 判 员 何 蓓
代理审判员 程 鹏
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 胡 娜