浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0381民初5085号
原告：余雅俊，女，1999年12月23日出生汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：金惠宏，瑞安市瑞申法律服务所法律工作者。
被告：余日信，男，1975年1月26日出生汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：朱振仕，浙江信泰律师事务所律师。
被告：汤玉丽（曾用名汤玉琴），女，1974年2月28日出生汉族，住瑞安市。
第三人：余云弟，男，1950年11月18日出生汉族，住瑞安市。
第三人：郭香珠，女，1953年5月22日出生汉族，住瑞安市。
上述两第三人的委托诉讼代理人：虞爱萍，浙江信泰律师事务所律师。
原告余雅俊与被告余日信、汤玉丽赠与合同纠纷一案，于2018年3月29日向本院起诉，案经瑞安市人民调解委员会调解未达成调解协议，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序。审理期间，本院根据余云弟、郭香珠的申请，于2018年5月23日通知其作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，并于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告余雅俊的委托诉讼代理人金惠宏、被告余日信的委托诉讼代理人朱振仕、被告汤玉丽，第三人余云弟、郭香珠及委托诉讼代理人虞爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余雅俊向本院提出诉讼请求：1、判决确认2012年8月15日签订的《离婚协议书》合法有效；2、判决被告余日信、汤玉丽协助原告办理原坐落于瑞安市房屋（建筑面积78.33㎡，房产权证号：00××31号）不动产所有权转移给原告的变更登记手续。事实和理由：两被告于1999年4月7日办理结婚登记手续，于1999年12月23日生育一女余雅俊，于2004年6月16日生育儿子余培豪。由于两被告脾气不合，性格不合，经常为家庭琐事发生争吵，后双方于2012年8月15日办理离婚登记手续，协议约定：坐落于瑞安市落地屋归女儿余雅俊所有，被告汤玉丽有永久居住权；坐落于落地房归儿子余培豪所有，被告余日信有永久居住权。现原告已成年，毕业后在瑞安市中医院实习，靠自食其力，生活十分艰难，寄住在外婆家。原告现无住所，要求被告办理房屋产权手续，被告均以种种借口推诿。综上所述，两被告离婚后，双方协议约定将坐落于瑞安市落地屋归原告所有。因被告拒绝协助办理房屋产权转移手续，致使原告现无居所，生活十分艰难。为维护自身合法权益，现原告依法起诉，请判准如诉请求。
被告余日信辩称，1、对双方身份关系及婚姻家庭关系，离婚协议的真实性予以认可；2、原告主张的房屋产权原为第三人所有，按照分家书约定，第三人终身有权居住使用。若该房屋产权过户给原告，也应当以原告接受此负担条件为前提；3、被告并未真正取得该房屋产权，第三人将房屋产权过户给被告的初衷是担心房产税收法规发生变化，可能导致税费增加，作为权宜之计暂时将房屋过户给两被告。过户后，该房屋从未交付给被告，被告也从未居住使用过，而是按照分家书的约定由第三人居住使用至今；4、假设被告取得房屋产权是真实的，但是按照相关规定，并不具备办理过户手续的前提条件。由此可见，在房屋所有权和土地使用权合并为不动产权的新制度下，被告自己尚且未取得完整的不动产权，原告要求被告办理不动产过户手续实在强人所难，也确实无法办到。综上所述，鉴于被告取得房屋产权时对第三人负担了前提条件，且被告尚未取得完整的不动产权，故此请求法院驳回原告的诉请。
被告汤玉丽辩称，要求将房屋过户至原告名下，由我与原告居住。当初两被告离婚时协议约定房屋给我与原告居住的，如今我与原告居住在我兄弟家。
第三人余云弟、郭香珠要求驳回原告的诉讼请求，同时向本院提出诉讼请求：确认第三人对诉争房屋享有占有权、使用权并有权居住至终老。两第三人述称，其一直从事农业耕种，于1982年建了二间二层房屋，又建了一间三层、一间四层房屋。后分家将三层房屋登记在长子即被告余日信名下，四层房屋登记在次子即余连敏名下。2006年4月4日的分家书明确三层、四层房屋都已处理完毕，还有二间二层房屋及后小间和仓库等都给第三人用到老，若有改造先安排好父母住房，再经父母协商决定，父母养老由余日信、余连敏平分承担，父母离世后再由余日信、余连敏平分所有。2011年，瑞安市房管局公告2011年12月31日之前如果父母给子女的房屋通过分家方式处置，只要80元的手续费，之后就要按比例交税。为了节省费用，第三人于2011年12月22日将二间二层房屋分别过户给两个儿子，但未办理土地使用权转移手续，现该二间二层的土地使用证都还登记在第三人余云弟名下。两被告于2012年8月离婚时未征得第三人的同意就将涉案的二层房屋约定过户给原告。上述房屋是第三人唯一住处，分家书明确由第三人终老，所以第三人依法享有二间二层房屋的居住权，并住到终老为止。原告没有权利要求两被告进行不动产权转移。
原告余雅俊在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、原告身份证复印件一份，以证明原告的主体资格；
2、被告汤玉丽身份证复印件一份，以证明被告的主体资格；
3、户口簿一本，以证明被告全家身份情况；
4、离婚证一份，以证明两被告已办理离婚登记手续的事实；
5、离婚协议书一份，以证明涉案房产归原告所有的事实；
6、不动产登记信息查询记录一份，以证明不动产真实情况；
原告余雅俊当庭提供如下证据：
7、房屋分析书一份，以证明没有约定父母住到老的事实；
8、不动产登记信息查询记录一份，以证明夫妻份额分配依据；
9、门诊病历本一份，以证明被告汤玉丽患病住院被迫离婚，其丈夫抛妻弃子的事实；
10、房屋归属夫妻约定书一份，以证明涉案不动产系两被告共同共有的事实。
上述证据经庭审出示，被告余日信发表质证意见如下：对证据1-4的三性无异议；对证据5的真实性无异议，但是离婚协议书第三条关于诉争房屋处置部分侵害了第三人权益，应属无效；证据6只能证明两被告是名义上的房产所有人，其权利是不完整的，是受到限制的；证据7只是格式化问题，并没有体现房屋的实质性处分，而实质性处分要看之前分家书的内容；关于证据8、10的质证意见与证据7一致；证据9与本案不存在关联性。
被告汤玉丽对原告提供的上述证据无异议；
第三人发表质证意见如下：对证据1-4无异议；证据5关于房产的约定是无效的，直接侵犯了原始产权人的权益，分家书中明确表示第三人享有居住权、占有权，此约定与第三人的权益相冲突，是不能推翻或者取消第三人权益的；关于证据6、7、8、10的质证意见与被告余日信的一致；证据9与本案缺乏关联，且也是被告汤玉丽提出离婚的。
第三人向本院提供了如下证据：
11、户主余云弟的户口簿一本，以证明第三人的主体资格；
12、证明一份，以证明第三人之间的关系及家庭成员构成；
13、房屋所有权证一份，以证明坐落于瑞安市房屋登记在被告余日信名下的事实；
14、房屋所有权证一份，以证明坐落于瑞安市房屋登记在被告余连敏名下的事实；
15、集体土地建设土地使用权，以证明二间二层房屋登记在一本土地使用证名下，其使用权人为第三人余云弟；
16、分家书一份，以证明另外的三层、四层房屋已经分到了两个儿子的名下，但是二间二层房屋是有约定给父母住到老，再由两兄弟平分。
上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据11-14无异议；对证据15的真实性无异议，但是房屋所有权证已经过户到两个儿子的名下，那么其土地使用权也应随房屋所有权证转移；证据16的房屋所有权证已经转移，两被告具有处置权，不存在第三人再享有使用权的说法。
被告余日信对证据11-16的三性无异议。
被告汤玉丽同意原告上述质证意见。
本院对上述证据作如下认定：证据1-3、11、12能够证明原、被告及第三人的主体资格，各方当事人之间的身份关系等，本院予以采信；证据4能够证明两被告于2012年8月15日办理离婚登记手续的事实；证据5离婚协议书关于被告汤玉丽对涉案房屋享有永久居住权的约定与证据6分家书关于包括涉案房屋在内的二间二层房屋及后小间和仓库场地尽父母老，若有改造先安排好父母住房的约定相矛盾，且离婚协议书对涉案房屋归属的约定并不直接发生物权变动的效果，证据5只能证明原告享有债权请求权，不能证明待证事实，本院不予采信；证据6、8系同一证据，可证实涉案房屋登记权利人为两被告的事实，本院予以采信；证据7房屋分析书系格式化文本，不能证明第三人已对涉案房屋的居住使用权作出了放弃的意思表示，更何况至今第三人仍居住于此，其子女也未对第三人另有安排住所，本院对证据7不予采信；证据9与本案缺乏关联，也无法证明待证事实，本院不予采信；证据10与证据6、8相互印证，能够证明两被告于2011年12月22日约定涉案不动产共同共有的事实，本院予以采信；各方当事人对证据13、14无异议，本院予以采信；证据15只能证明涉案房屋的土地使用权原始登记情况，随着第三人将涉案房屋分析给两被告，两被告在夫妻关系存续期间将其约定为共同共有，根据地随房走原则，同时国家实行不动产统一登记制度，涉案房屋的土地使用权也应随之转移，本院对证据15不予采信；证据16的分家书与证据6、8关于涉案房产登记事实并不矛盾，房屋所有权的转移并不能改变房屋的使用状态，本院对证据16予以采信。
综合以上证据及原告陈述，本院认定事实如下：第三人余云弟、郭香珠育有两子两女，其中两子为被告余日信及余连敏。被告余日信、汤玉丽于1999年4月7日办理结婚登记手续，于1999年12月23日生育一女即本案原告余雅俊，于2004年6月16日生育儿子余培豪。2006年4月4日，经分家析产，第三人将坐落于南滨街道林北村的一间三层房屋分给被告余日信，坐落于房屋分给余连敏，并约定现有坐落于直洛村的二间二层房屋及后小间和仓库场地尽父母老，若有改造先安排好父母住房……父母过世后再由被告余日信及余连敏平分所有。上述一间三层及四层房屋所有权证均已各自登记至被告余日信及余连敏名下。2011年12月22日，第三人对包括涉案房屋在内的二间二层房屋进行处置，将涉案房屋分给被告余日信，两被告又约定涉案房屋共同共有，并办理了产权转移登记（权证号00003331、建筑面积78.33㎡）。2012年8月15日，两被告协议离婚，离婚协议书约定：涉案房屋归原告所有，被告汤玉丽享有永久居住权；三层房屋归儿子余培豪所有，被告余日信享有永久居住权。
另查明，包括涉案房屋在内的二间二层房屋仍由第三人居住使用。另一间二层房屋产权也已过户登记至余连敏名下。
本院认为，本案争议的焦点是两被告作为涉案房屋登记权利人享有的权利是否可以对抗第三人的居住使用权。居住使用权具有人身属性，房屋权属的转移并不能改变房屋的使用状态。虽然第三人将涉案房屋分家析产并登记在两被告名下，但分家书明确约定第三人享有居住使用权。之后办理过户登记时的房屋分析书系格式化文本，并不能认定第三人已对居住使用权作出了放弃的意思表示。包括涉案房屋在内的二间二层房屋一直由第三人居住使用至今，两被告在离婚协议书中约定被告汤玉丽对涉案房屋享有永久居住权，侵犯了第三人的合法权益。如果对涉案房屋作出不当处置，则第三人的权益存在潜在危险，第三人可能面临无房可住或居住条件恶化的境况，势必引起家庭矛盾和赡养纠纷，这显然不利于社会的和谐与稳定。所以对第三人的居住使用权应当优先予以保护。离婚协议书中除共同财产条款外的其他内容与本案缺乏关联，故本院对原告第一项诉讼请求予以部分支持。原告提供的证据不足以证明其要求办理产权转移登记的事实主张，应承担不利后果。本案中，在无法对第三人的居住使用权提供足够保障的情况下，不宜将涉案房屋的产权变更登记至原告名下。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认被告余日信、汤玉丽于2012年8月15日签订的离婚协议书中关于坐落于瑞安市房屋（权证号：00××31号、建筑面积78.33㎡）归原告余雅俊所有的约定有效；
二、确认第三人余云弟、郭香珠对坐落于瑞安市房屋（权证号：00××31号、建筑面积78.33㎡）享有居住使用权；
三、驳回原告余雅俊的其他诉讼请求。
案件受理费9880元，减半收取4940元，由原告余雅俊负担4860元，被告余日信负担40元，被告汤玉丽负担40元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 连永考
二〇一八年七月十七日
（代）书记员 郑 都