重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05595号
上诉人（原审原告暨反诉被告）：周珊。
委托代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。
上诉人（原审原告暨反诉被告）：彭庆常。
委托代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）：重庆市搏展房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道渝鲁大道737号鲁能星城三街区13幢1-7。
法定代表人：喻林强，该公司总经理。
委托代理人：何家胜，系该公司员工。
上诉人周珊、彭庆常与被上诉人重庆市搏展房地产开发有限责任公司（以下简称搏展公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年6月12日作出（2015）渝北法民初字第00054号民事判决，周珊、彭庆常对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人周珊、彭庆常共同的委托代理人张经柱，被上诉人搏展公司的委托代理人何家胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周珊、彭庆常一审诉称：2013年11月29日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋一套。并约定被告应在2014年9月18日前将房屋交付原告使用。原告于签约当日向被告支付了首付款513602元和大修基金及各种契税63705元。但原告在签了按揭贷款合同，提交了按揭贷款所需全部资料一年后，银行的按揭贷款未能办理下来。原告于2014年11月向被告发出了《解除合同通知》，通知被告解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，将收取的房价款及利息退还给原告，并按已付房价款5%赔偿。现原告要求：1、判令确认解除原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告退还原告房价款513602元及利息（利息计算方式为以513602元为本金，从2013年11月29日按中国人民银行一年期贷款利率计算至还款之日），并支付赔偿款25680元；2、判令被告退还原告支付的大修基金及各种税费63705元及利息（利息计算方式为以63705元为本金，从2013年11月29日按中国人民银行一年期贷款利率计算至还款之日）。
搏展公司一审辩称：1、原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议附件是双方真实意思表示，原告未按合同约定签订按揭贷款合同以及按按揭贷款合同约定支付按揭贷款，是原告的原因导致其未尽付款义务，原告应承担相应责任；2、被告严格按合同约定取得了销售预售许可证及竣工备案登记证，其交付的房屋符合合同约定及相关政府职能部门的要求；3、原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。故提出反诉，要求：1、判令反诉被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议附件，即支付所欠购房款1180000元和逾期支付购房款的违约金92709.21元（违约金的计算方式为以1180000元为本金，从2013年11月29日按中国人民银行一年期贷款利率计算至付款之日）。
周珊、彭庆常针对搏展公司的反诉一审辩称：是因被告原因导致原告一直不能取得按揭贷款和按期接房，要求驳回反诉原告的反诉请求。
一审法院审理查明：周珊、彭庆常拟购买搏展公司开发建设的公园王府-B4-601号房，双方对房款进行了计算，制作了《公园王府项目置业计划书》，房间信息为：XXXX，预算信息：付款方式：银行按揭，按揭贷款：1180000元，按揭比例：70%；应收款明细表：1、定金：付款期限2013年10月22日，金额：50000元；2、首期：付款期限2013年10月31日，金额463602元；3、银行按揭，付款期限2013年11月30日，金额1180000元；代收费用合计63704.80元，付款期限2013年10月31日。重要提醒第5条约定，签约时请携带定金收据、身份证（或其他有效身份证件）、户口簿、婚姻证明（或未婚证明）、收入证明等。
搏展公司向周珊、彭庆常发放的《金科地产签约中心签约服务》中签约办理的流程是先银行按揭办理，再是购房合同的草签。且其中的银行按揭须知及所需相关资料中载明：一、商业贷款按揭办理流程。1、签订按揭借款合同。客户需准备的基本资料有：身份证（如已婚需提供两个人的身份证）、户口（主页、本人页、增减页、已婚需提供两个人的户口）、婚姻证明（未婚提供民政局开具的未婚证明，离婚提供离婚证、离婚协议和民政局开具的单身证明；已婚提供结婚证）、收入证明、银行征信报告。如果贷款金额较大则需要提供银行流水原件等其他相关证明资料。客户还需根据自身征信情况和银行要求提供相关证明材料或根据各家银行要求提供。2、银行审批。资料提供齐全后银行对借款人的相关资料进行审批，审批时间大约为15个工作日，审批过程中如需要补充资料，银行会通知客户补充齐全后再审批。
2013年11月29日，周珊、彭庆常签订了贷款合同，并办理了归还按揭贷款的银行卡。
同日，周珊、彭庆常作为乙方（买方），搏展公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方销售的商品房为预售商品房，坐落为XXXX，商品房为清水房，总成交金额为1693602元。第五条付款方式及期限中约定按揭付款，即乙方在本合同签订时支付现金人民币513602元，另银行按揭贷款人民币1180000元整。如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后30日内用现金补足。第三款：办理按揭贷款违约责任的约定。1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知送达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款5%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）；……（2）、逾期超过60日后（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止），甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之2向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.50的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。……属预售商品房的，甲方应当在2014年9月18日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。
《重庆市商品房买卖合同》补充协议中约定：第一条、关于按揭贷款的特别约定：1、乙方采用按揭贷款方式支付房价款的，若按揭贷款需由甲方提供阶段性担保的，双方同意向甲方指定银行办理按揭贷款，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行；2、乙方应在签订本合同前自行到甲方指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，属于乙方责任，双方按主合同第五条（三）款2项的约定执行。第三条、关于房屋交付的特别约定：B、乙方采用按揭付款方式支付房价款的，如银行的按揭款项在合同约定的交房时间前仍未划到甲方的账户，则本合同约定的交房期限顺延至全部按揭贷款划到甲方账户（或者由乙方补足差额）后15日内。第十条、合同解除的特别约定：1、买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按房屋价款的10%向以方支付违约金，并承担由此造成的损失（含相关税、费等损失）。第二十条：其他约定：1、如因乙方原因（包括但不限于乙方资料或月收入等不符合银行要求、有不良征信记录、不到银行完善签字手续、不符合限贷限购要求等）不能办理按揭，甲方在权要求乙方以现金方式一次性支付全部房价款，乙方应在甲方发出通知之日起15日内付清，乙方如逾期未付清，按应付款每日万分之三的标准计算承担违约金；如乙方在甲方发出要求乙方以支付全部房价款通知之日起超过45日仍未付清全款的，甲方有权解除本合同将该房屋另行出售，同时乙方应承担应付款10%的违约金，并由乙方承担由此造成的损失（含相关税、费等损失），甲方可以从乙方支付的款项中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由乙方另行支付，如有剩余，留存在甲方处，待乙方配合甲方到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案等相关手续后，由乙方自行到甲方处领取；如乙方在甲方发出要求乙方支付全部房价款通知之日起超过45日乙方仍未付清全款，而甲方同意不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之当日内向甲方支付违约金，在乙方未付清甲方应付款及违约金前，甲方有权暂停办理该房屋移交和权属转移登记。8、本合同约定书面通知方式包括：媒体广告、邮寄、短信、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络、以签收（乙方同住家人签收视为乙方签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后市内为第3个工作日（市外为第5个工作日）的中午12时为收讫（以先到的时间为准）；电话联络以发生之时为收讫；媒体广告、传真、电子邮件、短消息等以发生后第二日的中午12时为收讫。
签订合同的当日，搏展公司向周珊、彭庆常开具了房屋销售专用收据2份，收到定金、首期款共计513602元及代收款63705元。
公园王府的销售编号B4幢对应派出所编号为12幢。
在合同约定的时间，搏展公司向周珊、彭庆常发出了《接房通知书》和《接房须知》，但周珊、彭庆常未实际接房。
2014年11月14日，周珊、彭庆常以收件人为唐液，收件地址为重庆市北部新区新南路184号金科地产签约中心，内容为资料，发出一份邮件。原告提出其邮寄的系《解除合同通知书》，内容为：商品房买卖合同签订后，我便将本人签字的按揭贷款合同和办理按揭所需的所有资料交予贵司。由贵司办理按揭贷款事项，按揭贷款银行也向我发放了归还按揭款的招商银行卡。我是签了按揭贷款合同，提交发按揭所需全部资料、并取得银行的还款卡号后，贵公司才与我签订的商品房买卖合同。但是，首付款我已支付了近一年了，银行按揭贷款却始终未能办下来，接房时间早就超过，我却至今无法接房。据此，我特根据《重庆市商品房买卖合同》第五条（三）项的约定，慎重通知贵司如下：一、解除贵我双方于2013年11月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、请贵司在本通知到达之日起30日内，将收受我的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给我，并按照我已付房价款5%赔偿我。
2014年12月4日，搏展公司向周珊、彭庆常发出《补交按揭资料通知》，主要内容为：要求周珊、彭庆常按银行及有关部门要求提供：1、提供担保人周珊的户口本全套。2、提供周珊近半年银行流水。3、彭庆常、周珊持本人身份证到签约中心重签借款合同、抵押合同。（原合同版本过期）。请贵方在收到函件5日内完善上述事宜，并请贵方在接到银行或我司电话通知后应立即到指定的地点签署和办理按揭贷款手续。如贵方未按本通知要求按时提供上述资料、完善相关事宜或者接到银行或我司电话通知后未按时到指定地点签署和办理按揭贷款手续的，我司就按照合同的约定，要求贵方以现金的方式支付按揭款项人民币1180000元整，并追究贵方的违约责任。搏展公司留下的联系地址：重庆市渝北区新南路184号红星美凯龙旁金科蚂蚁A座2楼（金科地产签约中心）。该通知搏展公司以合同中载明的周珊、彭庆常的地址邮寄给周珊、彭庆常，地址分别为：XXXX，周珊、彭庆常收到了该份通知，但未按通知要求提交资料。
2014年12月26日，搏展公司向周珊、彭庆常发出《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，内容为：因贵方未在规定时间内补齐资料等原因，致使银行不能放款，根据买卖合同约定，特此通知贵方，请贵方在本通知发出后15日内以现金方式支付不能办理银行按揭的款项1180000元给我司，逾期我司将按买卖合同约定追究贵方的违约责任。该通知于2014年12月30日邮寄，邮寄地址为XX在2015年1月10日由保安代收，邮寄地址为XX2014年12月31日为本人收。
现周珊、彭庆常认为其在签订了贷款合同后至发出《解除合同通知书》时一直未收到任何通知，不能取得按揭贷款的原因在于搏展公司，遂诉至一审法院，要求判如所请。而搏展公司认为在接到银行要求补充资料的通知后，多次电话通知周珊、彭庆常补充资料，电话通知无效后才采取的书面通知方式，不能取得按揭贷款的原因在周珊、彭庆常，遂提起反诉，要求支持其反诉请求。
一审法院认为，周珊、彭庆常与搏展公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应按合同全面履行义务。
周珊于2014年11月11日所发出的邮件，虽然地址与搏展公司之后《补交按揭资料通知》给予的联系地址一致，但收件人并不是搏展公司，且内容注明是资料，不能显示其邮寄的是《解除合同通知书》，现搏展公司称未收到《解除合同通知书》，故不能认定周珊、彭庆常的《解除合同通知书》到达了搏展公司。
而搏展公司于2014年12月26日发出《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，应当认定周珊、彭庆常收到了该通知。理由如下：1、邮寄地址、收件人与双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定一致，且与2014年12月4日发出《补交按揭资料通知》的收件人、收件地址一致；2、送达至XX的邮件显示为本人收；3、即使周珊、彭庆常未进行签收，其送达也符合了双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第二十条第8款的送达约定，应视为送达。
对于周珊、彭庆常未取得贷款的原因，从搏展公司发放的《金科地产签约中心签约服务》的商业贷款按揭办理流程来看，在签订按揭贷款合同后才是银行的审批阶段，银行在审批阶段也可根据情况要求贷款人提供资料。也即签订了《按揭贷款合同》并不表示银行会发放贷款，而是要进一步审批，要求客户补充提供资料，符合条件才予以贷款。而双方在合同中对银行如何通知补充资料，客户应当在接到通知后何时补充资料，以及开发商未代为通知补充资料的法律责任均未作出约定。现搏展公司虽对其陈述的电话通知周珊、彭庆常补充资料未举证；但也不能因搏展公司未通知周珊、彭庆常就当然认定不能办理按揭贷款的原因在于搏展公司；故对于2014年12月4日前是由于谁的责任致使按揭贷款未办理不能认定。但2014年12月4日搏展公司发出《补交按揭资料通知》，周珊、彭庆常应当按该通知的要求向银行补充资料，而其未进行补充，应当认定是周珊、彭庆常的原因导致按揭贷款不能办理。按双方《重庆市商品房买卖合同》第五条及补充协议的约定，周珊、彭庆常并没有合同的约定解除权，也不具备法定解除条件，故周珊、彭庆常要求解除《重庆市商品房买卖合同》的请求不能成立，一审法院不予支持。相反，搏展公司有权按《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第二项及《补充协议》第一条第三款的规定，要求其继续履行合同，补足房款1180000元。对于搏展公司要求的逾期支付购房款的违约金，按《重庆市商品房买卖合同》补充协议第二十条第1款的约定，周珊、彭庆常应当在搏展公司发出通知，也即2014年12月30日之日起15日内付清房款，逾期则按每日万分之三的标准承担违约金。也即周珊、彭庆常的最后付款日期为2015年1月14日。现搏展公司自愿将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率符合法律的规定，一审法院予以支持。违约金计算的截止日期应当是搏展公司要求的周珊、彭庆常付款之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）周珊、彭庆常继续履行其与被告（反诉原告）重庆市搏展房地产开发有限责任公司于2013年11月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》，即由原告（反诉被告）周珊、彭庆常在本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）重庆市搏展房地产开发有限责任公司补足购房款1180000元；二、原告（反诉被告）周珊、彭庆常在本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）重庆市搏展房地产开发有限责任公司逾期付款的违约金，计算方式为：以1180000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2015年1月15日起计算至原告（反诉被告）周珊、彭庆常付清购房款之日止；三、驳回原告（反诉被告）周珊、彭庆常的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆市搏展房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费9500元，反诉案件受理费10021元，合计19521元，由原告（反诉被告）周珊、彭庆常负担。
周珊、彭庆常不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并改判支持周珊、彭庆常的诉讼请求，一、二审诉讼费全部由搏展公司承担。主要事实和理由：一、原审判决严重违反法律、司法解释的明确规定，不顾事实、颠倒黑白、明目张胆地偏袒搏展公司。（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定，无论是买受人、出卖人还是其他原因按揭贷款未能办理，购房合同不能继续履行的，当事人均可解除合同，并由责任方承担责任。本案按揭贷款长时间不能办下来，导致商品房买卖合同不能继续履行，已具备商品房买卖合同法定解除的条件。但一审法院却对这一专门的司法解释视而不见。（二）本案的核心焦点问题应当是，按揭贷款一年多办不下来，是谁的原因或事由造成的。但一审判决完全回避了这一焦点问题，在支持搏展公司的前提下反找理由。二、一审判决以周珊、彭庆常未按一年后的所谓通知要求向银行补充资料，认定是周珊、彭庆常的原因导致按揭贷款不能办理。完全是无视证据证明的事实，故意规避搏展公司的责任。（一）现有证据充分证明，银行按揭贷款未能办下来，原因不在周珊、彭庆常。（二）现有证据证明，银行按揭贷款未能办下来，原因应当在于搏展公司。1、本案的按揭贷款，是先由搏展公司提供阶段性担保。2、按揭贷款的具体办理，是由搏展公司主导进行。购房及按揭贷款的相关事宜，搏展公司应及时通知周珊、彭庆常。3、搏展公司收到周珊、彭庆常的解除合同通知后，向周珊、彭庆常发送的《补交按揭资料通知》，反而证明：⑴是否补交按揭资料，应由搏展公司通知周珊、彭庆常。⑵明确是银行及有关部门要求提供相关手续。如此重要的事项，搏展公司却不提交这方面的任何证据。⑶通知中明确“原合同版本过期”，反而证明，是搏展公司的原因造成按揭未办下来，拖延了时间而将合同版本都拖延过期了。
搏展公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，关于涉案商品房买卖合同是否已经解除的问题。周珊于2014年11月11日所发出的邮件，因该邮件上载明的收件人不是搏展公司，而内容仅注明是资料，不能证明其邮寄的是《解除合同通知书》，且搏展公司否认收到该《解除合同通知书》，故周珊、彭庆常举示的证据不足以证明其《解除合同通知书》已经送达到了搏展公司。所以，对周珊、彭庆常关于其已通知搏展公司解除合同的主张，本院不予支持。因此，周珊、彭庆常要求确认解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。
关于周珊、彭庆常未能取得贷款系哪方原因的问题。首先，周珊、彭庆常没有举证证明搏展公司不愿或不能提供有效的阶段性担保，故不能由此推断出按揭贷款未能办下来的原因在于搏展公司；其次，取得按揭贷款是周珊、彭庆常作为房屋买受人的主要合同义务，搏展公司对按揭贷款的办理只负有协助义务；最后，双方在合同中对银行如何通知补充资料，客户应当在接到通知后何时补充资料，以及开发商没有代为通知补充资料的法律责任均未作出约定。所以，周珊、彭庆常关于按揭贷款未能办下来的原因在于搏展公司的主张，因其提供的证据不足以证明该事实主张，故本院不予支持。同时，从本案按揭贷款办理流程来看，在签订按揭贷款合同后才是银行的审批阶段，银行在审批阶段可以根据情况要求贷款人补充提供资料。因此，在搏展公司于2014年12月4日发出《补交按揭资料通知》后，周珊、彭庆常应当按该通知的要求向银行补充资料，但其并未补充提交相关资料，故本院认定是由于周珊、彭庆常的原因导致按揭贷款未能办理。
另外，周珊、彭庆常要求搏展公司返还购房款、税费及利息等诉讼请求均是以双方签订的商品房买卖合同已解除为前提，因涉案商品房买卖合同尚未解除，故本院对周珊、彭庆常的以上诉讼请求亦不予支持。
综上所述，周珊、彭庆常的上诉理由均不成立，对其上诉请求应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9830元，由周珊、彭庆常负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一六年三月八日
书 记 员 王睿杰