河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫10民终2223号
上诉人（一审原告）：黄雷锋，男，1971年5月23日出生，汉族，住襄城县。
委托代理人：杨唯真，襄城县紫云镇黄柳南村民委员会。
上诉人（一审被告）：李学义，男，1971年11月25日出生，汉族，住襄城县。
一审被告：徐永跃，男，1984年12月4日出生，汉族，住襄城县。（未到庭）
上诉人黄雷锋与上诉人李学义房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省襄城县人民法院（2016）豫1025民初1004号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄雷锋及其委托代理人杨唯真、上诉人李学义到庭参加诉讼。一审被告徐永跃未到庭参加诉讼，依法按缺席审理，本案现已审理终结。
黄雷锋上诉请求：请求撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失25000元，并驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：徐永跃原租赁合同到期后，上诉人与被上诉人之间没有签订新的租赁协议。被上诉人的损失是自己造成的，被上诉人占用上诉人房屋的行为没有依据，是侵权行为，应赔偿上诉人房屋闲置损失。
李学义答辩称：黄雷锋上诉与事实不符。徐永跃、我与黄雷锋三方一起说好租赁的涉案房屋。
一审被告徐永跃未到庭答辩。
李学义上诉请求：不服一审判决，请求依法改判。事实与理由：3000元不能弥补我的财产损失。
黄雷锋答辩称：李学义自己说的不要那些东西了，并非法院认定的。我锁的是出租房的大门并非门面房。经村委会协商，我没有不让李学义搬东西。
一审被告徐永跃未到庭答辩。
黄雷锋向一审法院起诉请求：一、被告立即将餐饮用具搬出原告的门面房，并赔偿损失25000元（包括被告侵占期间的租金损失和财物损失）；二、被告立即清除门面房后院增建的三间简易房、厕所、压井和堆放的杂物，恢复原状；三、诉讼费由被告负担。被告李学义不同意原告的诉讼请求，且反诉请求判令：原告赔偿其物品实际损失4万元。被告徐永跃认为已从原租赁合同中退出，不应承担责任。
一审法院查明事实：一、各方对事实、诉讼请求无争议部分：黄雷锋在紫××、××下各三间，共六间门面房，黄雷锋持有“村镇规划选址意见书”（无编号），未取得建设工程规划许可证等其他相关建房手续。2011年11月3日，黄雷锋、徐永跃口头协商，黄雷锋将上述房屋空房租给徐永跃做餐饮生意，每年租金5000元，期限两年。徐永跃承租后，和其母亲两次支付租金10000元，徐永跃租赁期间在房屋后院建造了简易棚、厕所，打了压井，并明确不经营时予以拆除。2013年4月，黄雷锋、徐永跃、李学义三人协商，剩下的租期内（即到2013年11月30日），由李学义经营，徐永跃退出，期满后由李学义向黄雷锋支付租金。2013年6月，李学义开始经营，2013年12月1日，李学义之妻将下年的租金5000元交付黄雷锋，黄雷锋于当晚将钱退回李学义。后让同村人尚虽才将5000元送给黄雷锋，黄雷锋不接收，并要求李学义一周内搬离。因双方未能达成一致意见，2012年12月5日，黄雷锋将出租房屋的大门锁上，李学义的餐饮用具及相关物品未能搬离，亦不再经营。2015年7月李学义听说涉案房屋要开张，即报警称东西丢失，经紫云镇人民调解委员会调解，无法达成一致协议。2015年7月13日，该委员会出具调解不成告知书：“本纠纷双方可以向其它有关部门申请解决或诉讼”。在调解期间内，调解人员同李学义到房屋现场进行拍照，现场显示有二轮摩托车、三轮脚蹬车、冰箱、啤酒、白酒及餐饮用具等。2016年4月8日，黄雷锋诉至本院，要求被告赔偿损失，将餐饮用具搬离租赁的房屋、恢复原状。2016年6月17日下午，本院组织双方到现场，由李学义将可使用的物品先行拉走，剩余部分另行协商。李学义到现场后，表示“所有的东西均无任何价值，不再费事，请法院依法处理”。另，涉案房屋目前依然闲置。二、双方对事实和诉讼请求争议部分：针对黄雷锋的第一项诉讼请求，李学义、徐永跃不予认可，原告亦无证据。针对第二项，李学义对建造的厕所等自认与黄雷锋协商时表示如让其租赁一年，期满时将全部拆除，重新装修。
针对李学义的反诉请求，黄雷锋不予认可，李学义提供了紫云镇人民调解委员会调解时拍摄的照片，自己书写的物品清单。对此，黄雷锋认可现场仍有相关物品，但对物品清单中显示的价值不予认可，且认为造成物品毁损的责任不在己方。
一审法院判决理由和结果：该院认为，一、《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。依此规定，黄雷锋与徐永跃之间形成租赁合同关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条之规定，涉案房屋租赁合同无效。黄雷锋、徐永跃在履行合同中，经与李学义三方共同协商，徐永跃退出租赁合同，李学义履行剩余租期内的租赁权，构成租赁权转让，徐永跃不再属合同中的一方当事人。故黄雷锋要求徐永跃承担相关责任已无法律依据，依法应予驳回。二、关于黄雷锋请求赔偿25000元损失应否支持的问题。黄雷锋主张的25000元中包含15000元的租金损失（即自2013年12月起至今）及10000元物品损失，并未提供证据，且自认房屋空房出租，故不能支持。而对15000元租金的损失能否支持的关键是看造成租赁不能的原因为何，依据合同法第九十二条、第二百三十六条之规定，李学义之妻将租金交付黄雷锋，黄雷锋随后将租金退回，表明其对租赁有异议，可以终止租赁合同，合同终止后，应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协商、保密等义务。具体到本案，黄雷锋即使终止合同，也应给李学义必要的时间让其搬离，而不是在李学义托人送租金、说和的情况下，将院落大门加锁，不仅造成李学义无法经营，也造成涉案房屋闲置，因房屋出租不能系黄雷锋自身原因造成的，租金的损失自当由其本人负担，对黄雷锋该请求，不予支持。三、关于要求李学义将建造的厕所等拆除、餐饮用具搬离的问题。在徐永岳承租期限，已明确期满后将建造的相关设施予以拆除，该约定不违反法律规定，故黄雷锋该请求予以支持。四、关于李学义反诉要求赔偿损失问题。黄雷锋终止合同时，应给予李学义必要的时间，因黄雷锋没有给予必要的时间，而是加锁，造成李学义经营不成、搬离不能，对此，黄雷锋负有过错。根据合同法第一百一十九条之规定，李学义应当采取适当措施防止损失扩大，而事实上李学义并未采取诸如通过人民调解、诉讼等方式保护其合法权益，而是一直拖延，致使物品毁损，自认已无任何价值，对此，李学义亦负有责任。五、关于李学义请求的数额问题。李学义提供的物品清单并不能证明其实际损失，为此，将根据本案的实际情况（照片、当事人双方自认）予以确定。六、关于履行方式问题。本案中，双方自2013年12月1日发生纠纷至今已近三年，信任、合作的基础已不存在，对于黄雷锋而言，李学义应拆的设施是否还有利用价值、如何拆除方能恢复原状，本人最为清楚，从有利于减轻纠纷、化解矛盾的角度出发，宜由黄雷锋予以拆除，拆除的费用应由李学义负担。餐饮用具本应由李学义搬离，鉴于李学义自认已无任何价值，基于上述同样的考虑，餐饮用品由黄雷锋自行处理。综合上述二、三、四、五项，相互折抵后，由黄雷锋赔偿李学义损失3000元。
本案中，双方作为理性的成年人，遇事不能从有利生产、生活的角度出发，妥善处理矛盾纠纷，致使黄雷锋的房屋近三年闲置，不能利用，李学义的餐饮用品毁损、无利用价值，对双方、对社会均造成损失，双方应吸取教训，并尽快解决纠纷，以免劳神费时。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告黄雷锋于本判决生效后三日内赔偿被告李学义损失人民币3000元。
二、驳回原告黄雷锋、李学义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费530元，减半收取265元，反诉费400元，共665元，由原告黄雷锋负担335元，被告李学义负担330元。
二审期间上诉人黄雷锋提供村委会证明一份，证明：李学义知道黄雷锋不让他用房子且不把东西搬走。
李学义对该份证据的质证意见为：对证明内容有异议。我从未经过村委会调解，村委会也从未参与过我们的事情。
本院经审查后认为：该证明没有经办人签字，证明内容只是说双方发生纠纷后调解无效的情况，也没有调解的具体内容，不能证明黄雷锋的证明目的，且李学义亦不予认可，对该份证据本院不予采信。
二审经审理查明的事实与原审认定一致。
本院认为，关于原审判决让上诉人黄雷锋赔偿上诉人李学义3000元是否妥当的问题，因双方上诉人对房屋没有及时得到出租，餐饮器具遭受损失均负一定的过错，原判决依据诚实信用、公平原则，适当分配各方责任后，作出让黄雷锋赔偿李学义3000元是适当的，双方上诉人的各自上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费425元由上诉人黄雷锋承担。案件受理费300元由上诉人李学义承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨天兰
审 判 员 尤 薇
代理审判员 刘 兵
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 付艳娜