北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06670号
上诉人（原审原告）余璐，女，1970年9月7日出生。
被上诉人（原审被告）张文津，女，1963年6月22日出生。
委托代理人史明鑫，北京市中剑律师事务所律师。
上诉人余璐因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第41125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
2013年10月，余璐向原审法院诉称：2007年1月27日，余璐与张文津签订《房屋买卖协议》，约定张文津将位于北京市朝阳区红军营东路18号院时代庄园某室房产（以下简称时代庄园某号住房一套）出售给余璐，房屋总价为275万元，付款方式为分期付款，第一笔41万元于签约日付清，第二笔9万元于2007年3月1日付清，第三笔225万元于2007年6月30日付清，张文津在收到第三笔房款时办理房屋产权过户手续，因张文津原因造成过户迟延的，每逾期一月，向余璐交付1%的违约金。合同签订后，张文津交付了房屋，余璐支付了房款，但张文津与他人恶意串通，拒不配合办理房屋权属转移登记手续，故此诉至法院，请求人民法院判令张文津配合办理时代庄园某号住房一套的权属转移登记手续，判令张文津支付余璐违约金275000元。
张文津辩称：我不同意余璐的诉讼请求。我认为在双方签订买卖合同以后，根据合同约定交付第三笔款项，双方共同办理登记手续，由于余璐的原因没有办理过户手续，我无法联系上余璐，余璐也没有提出过户的请求。2010年7月19日，我向余璐身份证地址邮寄了催告履约通知书，但是该地址查无此人，邮递员与余璐联系，余璐拒收。2010年7月24日，我再次向余璐预留的地址邮寄了催告履约通知书，明确告知余璐5日内办理过户，逾期不办理将解除合同，余璐在收到通知书后十几天内没有办理过户手续，没有任何答复。2010年8月11日，我在本案涉案房屋处将解约通知书交与余璐，限期90天腾房，2010年11月13日，我没有收到余璐解除合同的答复。我认为双方的合同已经解除，不存在办理房屋登记的事项。双方买卖合同签订，2007年1月27日签订买卖合同，合同约定2007年6月30日全款付清同时办理登记手续。至今余璐没有提供任何手续证明我不配合余璐办理产权登记和催告，所以我认为余璐要求办理房屋转移登记的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应该得到支持。余璐陈述了四次诉讼，四次诉讼都是属实的。2011年二中民终字第21811号判决书第11页记载余璐没有任何证据表明我不配合其办理过户手续。我三次要求余璐办理过户，但是余璐不办理，我不存在违约责任。余璐起诉状中第一笔和第三笔房款的支付时间和数额没有问题，2007年3月1日第二笔的9万元余璐没有支付给我。时代庄园某号住房一套现在余璐使用，时代庄园某号住房一套的产权现在还在徐心英处，具体情况我需要核实。
原审法院经审理查明：张文津为时代庄园某号住房一套的所有权人。2004年3月23日，张文津取得了时代庄园某号住房一套的所有权证书。2007年1月27日，张文津与余璐签订了房屋买卖协议，约定张文津以275万的价格将时代庄园某号住房一套出售给余璐，对付款时间的约定为第一笔款41万元于协议签署之日付清，第二笔款9万元于2007年3月1日付清，第三笔款225万元于2007年6月30日之前付清。张文津在收到第一笔款时将房屋交付余璐，张文津在收到第三笔款同时，双方办理过户手续。如因张文津的原因无法办理过户手续，每逾期一月向余璐支付房屋总价1%的违约金，如逾期超过30天仍无法办理产权过户或不办理过户手续的，余璐有权要求单方解除合同，收回房款，并要求张文津支付房屋总价款10%的违约金。如余璐未按约定支付房款，每月以房屋总价的1%支付滞纳金，逾期30日以上的，张文津有权解除合同，并收取房屋总价款10%的违约金。协议签订后，余璐按约定向张文津支付了房款。2007年1月27日，张文津将时代庄园某号住房一套交付了余璐。双方一直未办理时代庄园某号住房一套的产权过户手续。
2010年7月18日，张文津向张伟出具了授权委托书，授权张伟代为办理与余璐房屋买卖纠纷一事，授权范围为：1、代办催办产权过户（再次限期5天内办理）事宜；2、如果余璐在正式书面催告后，仍不办理房屋产权过户，即授权代为依法送达解除房屋买卖协议通知书。2010年7月19日，张伟通过特快专递的方式向余璐身份证上的地址北京市朝阳区红庙北里6楼2门102号邮寄了再次催告履约通知书，告知余璐于2010年7月23日前办理时代庄园某号住房一套的产权过户手续。后该邮件被退回。余璐称未收到履约通知书。2010年7月26日，张伟又通过特快专递的方式向时代庄园某号余璐母亲的住处邮寄了催告履约通知书，告知余璐于2010年7月29日前办理时代庄园某号住房一套的产权过户手续。余璐称第二封通知书由其母亲签收了，但大概过了一个月之后，其母亲才说收到了一个邮件，邮件里的东西已找不到了。2010年8月10日，张伟通过特快专递的方式向时代庄园某号余璐母亲的住处邮寄了解除房屋买卖合同通知书，告知要求解除合同并限期90天内腾空房屋。余璐称通知书由其母亲签收，快递的封面上写着解除合同通知书，但信封里是空的。2010年11月28日，张伟向时代庄园某号住房一套的物业公司交纳了2010年7月1日至12月31日的物业费共2934.4元。对此，余璐提交了时代庄园客服中心片区助理曲明月的说明，称2010年11月28日，一位先生到物业客服中心缴纳2010年7月1日至12月31日的物业费，值班人员查看业主通讯录，发现时代庄园某号住房一套登记的客户姓名是余璐，就现场询问了这位先生，这位先生回答“我们是一起的”，值班人员见此情况就收了相应费用，并开具了票据。张文津对以上证人证言不认可。2010年12月2日，张文津将时代庄园某号住房一套出售给了案外人徐心英。2010年12月13日，徐心英取得了时代庄园某号住房一套的产权证。2010年12月15日，徐心英与案外人崔瑞梅、焦亚洲等6人一起来到时代庄园某号住房一套处要求余璐腾房，双方随即报警。
2011年，张文津起诉余璐房屋买卖合同纠纷一案，张文津要求余璐搬离时代庄园某号住房一套，确认张文津与余璐签订的房屋买卖协议已经于2010年8月12日解除，要求余璐赔偿违约金27.5万元及物业费损失2135.3元。诉讼中，张文津提交了2010年12月15日，余璐给张文津的丈夫张晶发送的手机短信，内容为“我们居住期间没给您添过麻烦，08、09年燃气报销也帮张姐开了，张姐在外陪孩子上学，09年后她回国给我打电话时，我确实不在国内。我们一直很想过户，我没有催您，是我们认为你们二个是值得信任的。张伟给我发快递时我也给回过电话，但我一直不信任你们会这样对我们，今天我才知道张伟已经把房子卖别人了，求您回电”，余璐确认手机短信由其发送。同年9月，法院出具（2011）朝民初字第1719号民事判决书，判决余璐于判决生效之日起七日内向张文津支付物业费二千一百三十五元三角，驳回张文津的其他诉讼请求。后张文津上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2011年12月8日出具（2011）二中民终字第21811号民事判决书，其中该院认为房屋过户需要买卖双方协助办理，应属于双方义务，而非单方义务，且根据双方的陈述及公安机关的询问笔录可以认定双方在2010年7月之前均怠于履行过户义务，在2010年7月之后虽然张文津曾委托张伟催办过户事宜，余璐也和张伟联系过办理过户事宜，但双方均未能提交充分证据证明是由于对方的单方原因致使未能办理过户手续，后判决驳回上诉，维持原判。2012年，余璐起诉张文津、徐心英确认合同无效纠纷一案，余璐要求确认张文津与徐心英签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，要求时代庄园某号住房一套房屋产权登记恢复至张文津名下，要求张文津、徐心英赔偿律师费2万元，法院于2013年2月出具（2012）朝民初字第10497号民事判决书，判决张文津与徐心英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效，徐心英于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区红军营东路18号院22号楼某号房屋权属转移登记至张文津名下，驳回余璐的其他诉讼请求。后徐心英、张文津上诉至北京市第二中级人民法院，该院出具（2013）二中民终字第13953号民事判决书，裁定准予张文津、徐心英撤回上诉，双方均按一审判决执行。
原审法院认为：余璐、张文津于2007年1月27日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。依据生效民事判决书，余璐已经支付房款，故张文津应该配合余璐办理时代庄园某号住房一套的过户手续，张文津以余璐该项诉讼请求超过诉讼时效为由抗辩，鉴于双方的诉讼情况，对此抗辩意见不予采纳。余璐要求违约金问题，房屋过户需要买卖双方协助办理，应属于双方义务，而非单方义务，且根据双方的陈述及公安机关的询问笔录可以认定双方在2010年7月之前均怠于履行过户义务，在2010年7月之后虽然张文津曾委托张伟催办过户事宜，余璐也和张伟联系过办理过户事宜，但双方均未能提交充分证据证明是由于对方的单方原因致使未能办理过户手续，考虑到之后的历次诉讼也是基于之前的事实，故对余璐该项诉讼请求不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院于2013年12月判决：一、被告张文津于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区红军营东路18号院22号楼某号房屋权属转移登记至原告余璐名下。二、驳回原告余璐其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，余璐不服原判，以原判认定事实不清、适用法律不当为由提起上诉，提出没有办理房屋产权过户的直接原因是张文津与徐心英恶意串通，请求撤销原判第二项，依法改判张文津支付违约金275000元。张文津同意原判。余璐的上诉理由为：张文津与徐心英恶意串通是判决张文津与徐心英所签《房屋买卖合同》无效的直接原因，原判对此避而不提掩盖了本案争议所涉房屋没有办理过户的直接原因，余璐被张文津恶意侵害，张文津应承担合同违约责任，张文津应按照合同约定向余璐支付违约金275000元，余璐所提要求合理，应得到支持。余璐就所称内容未提供新的证据。张文津表示对原判认定的事实无异议，张文津在合同履行过程中不存在违约行为，余璐所提上诉主张没有事实及法律依据，不同意余璐所称上诉意见及要求。余璐与张文津在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、（2011）二中民终字第21811号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：余璐与张文津双方的争议在于房屋买卖合同违约责任承担问题。时代庄园某号住房一套房屋产权过户手续自2007年6月后一直未能按约定办理，现余璐上诉提出张文津与徐心英恶意串通是过户手续未能办理的直接原因，余璐就述称内容未提供新的证据，亦无相应证据能够表明余璐所称内容即为相应事实情况，现余璐述称内容尚不足以表明张文津应承担由于张文津单方原因致使双方未能办理房屋产权过户手续的违约责任。已有事实和证据不能表明余璐所提上诉主张成立，张文津表示不同意余璐所称意见及要求，故对余璐所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费五千元，由张文津负担（余璐已交纳，张文津于本判决生效之日起七日内支付给余璐）。
一审案件受理费一万四千四百元，由余璐负担七千二百元（已交纳），由张文津负担七千二百元（余璐已交纳，张文津于本判决生效之日起七日内支付给余璐）；二审案件受理费五千四百二十五元，由余璐负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文祯
审 判 员 王 朔
代理审判员 金园园
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 肖 斌