宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第1926号
原告：宁波百联东方商厦有限公司。住所地：宁波市海曙区中山东路***号。
法定代表人：李国定，该公司董事长。
委托代理人：刘慧杰，浙江导司律师事务所律师。
委托代理人：应健，浙江导司律师事务所律师。
被告：宁波市海曙鼎特餐饮有限公司。住所地：宁波市海曙区中山东路***号。
法定代表人：陈杰，该公司执行董事。
委托代理人：诸雄文，该公司员工。
原告宁波百联东方商厦有限公司为与被告宁波市海曙鼎特餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月9日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员何解放独任审判，于2015年12月31日、2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告宁波百联东方商厦有限公司的委托代理人刘慧杰、应健，被告宁波市海曙鼎特餐饮有限公司的委托代理人诸雄文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波百联东方商厦有限公司（以下简称东方商厦公司）起诉称：原告于2012年6月25日与案外人世纪盛业酒店投资发展有限公司（以下简称世纪盛业酒店）签订了《租赁合同》，将坐落于海曙区中山东路151号东方商厦3楼的经营场地租赁给世纪盛业酒店用于开办餐厅，租赁期限为2012年10月1日至2018年9月30日。2012年7月，原告、世纪盛业酒店及被告宁波市海曙鼎特餐饮有限公司（以下简称鼎特餐饮公司）签署了《三方协议》，约定：自协议签订之日起，由世纪盛业酒店将其《租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给被告，由原告和被告继续履行《租赁合同》。2013年，由于宁波市轨道交通地铁1号线的建造，致使租赁房屋周边环境不佳、消费疲软、客流减少，被告向原告提出降低租金。经协商，双方于2014年1月20日一致确认原《租赁合同》提前终止，并于同日重新签署《协议书》一份，约定：由被告承租坐落于海曙区中山东路151号东方商厦3楼750平方米的经营场地，用于开办番茄主义餐厅。租金50000元／月，租期为2014年1月1日至2014年12月31日，水、电费由被告按实支付。《协议书》到期后，原、被告重新签订了《租赁合同》一份，约定由被告续租一年。因餐厅经营状况不佳，被告拟予停业，双方于2015年9月16日签订《备忘录》一份，约定：被告于2015年9月19日前中止营业，并于9月20日前向原告一次性付清所欠款项，《租赁合同》于中止营业日提前终止，双方互不负违约责任。被告拖欠2014年9月至2014年12月的租金200000元、水费2436.53元，电费64987.65元，电话费420元，空调费22514.8元，经原告多次催讨，至今未付，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付拖欠的款项288109.98元（其中租金200000元、水费2436.53元、电费64987.65元、电话费420元、空调费22514.8元，扣除原告于被告处的消费支出2249元），并按银行同期贷款利率支付自2015年9月21日起至实际支付之日的逾期利息损失；2.被告立即腾退坐落于海曙区中山东路151号东方商厦3楼的所承租房屋并交还原告；3.被告按50000元／月的标准向原告自2015年9月17日起至被告实际腾房日止的房屋占有使用费。
被告鼎特餐饮公司答辩称：1.被告并未欠付原告租金。从原、被告签订的《租赁合同》内容及租赁合同的实际履行情况可看出，被告无需向原告支付租金。因宁波轨道交通集团有限公司（以下简称轨道交通公司）在地铁1号线施工过程中造成租赁房屋所在的大楼发生倾斜，被告所承租的房屋已经不适合继续经营，为便于向轨道交通公司索赔，才维持对外营业的状态，被告实际上早已停止了营业，不存在欠付租金的事实。2.原、被告重新签订租赁合同时，被告支付了150000元保证金，主要目的就是因为被告的大量设备还存放在涉案房屋内。原、被告之间的来往函件可以证明双方曾一致协商与轨道交通公司商谈索赔事宜。被告对原告未能提供适格租赁房屋而给被告造成的损失保留另案追偿的权利。
原告东方商厦公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
证1.2012年签订的《租赁合同》、《三方协议》各一份，拟证明原、被告签订租赁合同并对相关的权利和义务进行了约定的事实。
证2.《协议书》一份，拟证明原、被告于2014年1月20日经协商一致终止了原合同并重新签订租赁合同的事实。
证3.2015年1月30日签订的《租赁合同》及《补充协议》各一份，拟证明原、被告在《协议书》约定的租赁合同到期后续约一年的事实。
证4.《备忘录》、《函》各一份，拟证明原、被告之间的租赁关系已经于2015年9月17日终止的事实。
证5.《律师函》、《复函》各一份，拟证明原告向被告书面催讨拖欠租金及其他费用并要求被告腾房的事实。
证6.水费、电费、电话费及空调费支出凭证一组，拟证明被告拖欠水费2436.53元、电费64987.65元、电话费420元及空调费22514.8元的事实。
证7.银行汇款凭证一份，拟证明被告于2016年2月2日支付了部分电话费、水费的事实。
经质证，被告鼎特餐饮公司对证1真实性无异议，提出因租赁合同有效期至2018年，故被告投入了大量资金进行装修。对证3真实性无异议，但认为租赁合同之所以约定2015年1月至6月为免租期，7月至12月按照营业额的10%计提租金，主要是为了维持表面上的经营状态，以便于向轨道交通公司索赔。被告对证4真实性无异议，认为《备忘录》中已经明确说明：地铁1号线的建造造成租赁房屋所在的大楼开裂下沉，原告未对被告进行过赔偿。被告已经按约进行了员工分流，原告未履行备忘录上的承诺。被告拖欠的水费、电费等费用可以在保证金中予以扣除。被告对证2、证5、证6、证7无异议。经审查，证1至证6真实合法且与本案有关联，本院均予以认定。
被告鼎特餐饮公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
证一、《函》一份，拟证明因原告不再续租，被告要求原告赔偿损失的事实。
证二、东南商报一份，拟证明被告于2014年11月接到原告歇业通知的事实。
证三、原告发给被告的《函》、《损失报告》各一份，拟证明原、被告为了便于向轨道交通公司索赔，就免掉2015年租金达成协议的事实。
证四、《公证书》一份，拟证明被告已对租赁房屋内的物品进行证据保全的事实。
经质证，原告东方商厦公司对证一真实性没有异议，但提出租赁合同期限届满前，原告本不愿意续租，是被告一再要求才同意续租，并非原告要求被告配合经营，因被告已签署微信推广协议，原告才同意续签一年，同时被告也并未向原告进行索赔。对证二的真实性无异议，提出证二仅是一篇新闻稿，商场拆掉重建只是轨道交通公司提出的设想。对证三真实性无异议，提出被告业绩虽然受到影响，但一直都在持续经营。对证四真实性无异议，但认为该公证书系被告单方面要求公证处作出的，对其真实性不予认可。经审查，证一的内容可证明被告的待证事实，本院对证一予以认定。原告对证二的真实性无异议，证二系新闻报告，该篇报道的名称为《东方商厦本月底歇业》，证二能与原、被告签订的《备忘录》中的内容相互印证，故本院对证二予以认定。从证三中《函》的内容可知，因宁波百联东方商厦大楼主体倾斜，原告曾要求被告提供相关材料以便向轨道交通公司索赔，但证三无法证明原、被告曾协商一致免除被告应支付的2015年租金的事实，故本院对证三不予认定。证四系宁波市信业公证处依法出具，本院予以认定。
综合上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
原告于2012年6月25日与世纪盛业酒店签订了《租赁合同》，将坐落于海曙区中山东路151号东方商厦3楼（约750平方米）的经营场地租赁给世纪盛业酒店用于开办餐厅，租期为2012年10月1日至2018年9月30日。后被告取代世纪盛业酒店成为租赁合同的承租方。2014年1月20日，原、被告签订《协议书》一份，约定：确认双方于2012年6月25日签订的《租赁合同》于2013年12月31日提前终止；乙方（被告）在原场地继续经营餐厅，甲方（原告）给予乙方租金上的优惠，协议期为一年；双方确认在此优惠期内乙方需按月支付甲方50000元／月的保底租金，并以500000元／月净营业额为基数，超额部分甲方按照10%提成，乙方应按月支付实际发生的水、电等费用；协议自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2015年1月30日，原、被告签订《租赁合同》及补充协议一份，约定：乙方（被告）在原《租赁合同》到期后，继续承租甲方（原告）原场地经营“番茄主义餐厅”；租期为2015年1月1日至2015年12月31日；甲方给予乙方6个月的免租期，自7月1日起至12月31日，甲方按照乙方月营业额的10%提取抽成金作为月租金；乙方所用的水费、电费及空调费按实向甲方支付。被告在合同签订后向原告支付了保证金150000元，合同履行完毕乙方将场地交还甲方后一个月内，甲方无息退还。2015年9月16日，原、被告签订《备忘录》一份，约定：乙方（被告）于2015年9月19日前中止营业，并于9月20日前向甲方（原告）一次性付清所欠款项，《租赁合同》于中止营业日提前终止；因地铁建设造成双方的经济损失，甲方将联合乙方和第三方一起向地铁建设方提出索赔。原告于2015年11月17日函至被告，要求被告于一周内付清拖欠的款项288109.98元（原告在被告餐厅的消费款2249元已在该款项中扣除），其中2014年9月至12月期间的4个月租金200000元、水费2436.53元、电费64987.65元、电话费420元、空调费22514.8元。被告于2015年11月22日复函原告，对原告所提要求予以拒绝。
另查明：1.宁波市轨道交通1号线施工过程中，造成宁波市百联东方商厦大楼南楼与北楼伸缩缝处脱开明显，房屋整体向南倾斜、墙体开裂，该大楼目前正在做加固修缮处理；2.原、被告一致确认被告于2015年9月17日正式中止营业。3.被告于2016年2月2日向原告支付了电话费70元、水费2436.53；原告在被告处消费2249元尚未支付，双方均同意该笔消费款可在被告应支付款项中予以扣除；4.对被告支付原告的保证金150000元，原告认为被告未将租赁房屋腾退并交还被告，不符合保证金退还的条件，故不同意在被告应支付款项中予以抵扣。审理中，因原、被告意见不一，致使调解不成。
本院认为：原、被告之间签订的《协议书》、《租赁合同》及《备忘录》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告未按约支付2014年9月至2014年12月期间的租金，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告于2014年1月20日签订的《协议书》中约定：被告需按照50000元／月的标准支付原告保底租金，并以500000元／月净营业额为基数，超额部分原告按照10%提成，该约定并未违法法律法规的强制性规定，合法有效，故原告仅要求被告按照50000元／月的标准支付租金，是对自己合法权益的自由处分，并无不妥，本院予以准许，据此核算，被告应支付原告拖欠的2014年9月至2014年12月期间的租金200000元。被告认为其不存在拖欠租金的事实，但未能提供有效证据证明其已经履行了支付上述租金的义务，故对被告的主张，本院不予采纳。被告在使用涉案房屋期间产生的水费、电费、电话费及空调费，按约应由被告承担。经本院核算，在扣除原告在被告处的消费支出2249元及被告已经交付电话费70元、水费2436.53后，被告应支付原告拖欠的水费、电费、电话费及空调费共计85603.45元。综上，被告应支付原告拖欠的租金、水电费、电话费及空调费共计285603.45元，被告未能按时支付该款项，故应承担相应的利息损失。
原、被告于2015年9月16日签订的《备忘录》中已经约定被告于2015年9月19日前中止营业，并于9月20日前向原告一次性付清所欠款项，《租赁合同》于中止营业日提前终止，原、被告一致确认被告于2015年9月17日中止营业，故原、被告之间的租赁合同自该日起即提前终止。租赁合同解除后，被告不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，故原告要求被告腾退并交还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。租赁关系终止后，承租人占有租赁房屋的合法依据已不存在，出租人请求负有腾房义务的被告支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持，该占有使用费可参照原合同约定的租金标准予以计算。根据原、被告于2015年1月30日签订的《租赁合同》及补充协议可知原合同的租金收取标准为：2015年1月至6月为免租期，2015年7月1日起至12月31日，按照被告月营业额的10%提取抽成金作为月租金，被告称该期间因轨道交通公司的施工影响，被告并未实际营业，原告亦是基于该方面的考虑才承诺了半年的免租期，现原告未能提供有效证据被告于2015年7月1日至9月16日期间的营业收入情况，故本院无法对原合同约定的租金标准予以确定。该期间租赁房屋所属的大楼处歇业整改状态，租赁房屋即便收回也无法通过出租获取收益，故原告要求被告按照50000元／月的标准支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宁波市海曙鼎特餐饮有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于宁波市海曙区中山东路151号东方商厦3楼房屋（约750平方米）；
二、被告宁波市海曙鼎特餐饮有限公司于本判决生效后十五日内支付原告宁波百联东方商厦有限公司租金、水电费、电话费、空调费共计285603.45元，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付自2015年9月21日起至上述款项付清之日的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7122元，减半收取3561元，由被告宁波市海曙鼎特餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 何解放
二〇一六年三月八日
代书记员 闻婉冬
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。