广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0184民初65号
原告：刘庆文，男，1979年8月30日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：刘玉群，女，1982年7月16日出生，汉族，住广州市越秀区，系刘庆文的妹妹。
原告：刘玉群，女，1982年7月16日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告：张新纂，男，1978年9月21日出生，汉族，住广东省从化市。
被告：广州市柏仑房地产开发有限公司，住所地广州市从化。
法定代表人：杜柏其。
委托代理人：王佩珊、赵碧菲，分别系广东韬策律师事务所律师及实习律师。
原告张新纂、刘庆文、刘玉群与被告广州市柏仑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员薛志军适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告张新纂及同时作为刘庆文委托代理人的刘玉群和被告的委托代理人王佩珊、赵碧菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月29日，原告向被告支付210417元作为首期购房款，购买由被告投资建设的位于从化市街口街从城大道雍禾苑10号楼1205房，总房款为670417元，余款则通过按揭贷款方式支付，且已支付完毕。2013年3月16日，原告与被告签订《商品房预售合同》，该合同约定被告将位于从化市街口街从城大道雍禾苑10号楼1205房以670417元按套出售给原告。2013年3月26日被告为涉案房屋办理了预告登记，登记字号为13预登13310822。合同第十三条约定，被告应在2014年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。2015年6月25日，被告向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》，要求原告在收到该通知书后七个工作日内前往被告的销售中心办理相关手续。原告在被告指定的时间前往被告处，但并未看到合同第十五条第一款规定的消防部门和人防部门所出具的文件。2015年11月29日，原告签收《业主收楼确认表》时仍然没有看到消防部门和人防部门出具的相关文件。根据双方签订的合同第十四条规定，被告逾期交房的，每日应按照原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金至原告收楼前一日即2015年11月28日。另，合同第二十一条第二款约定，原告委托被告办理产权登记的，被告应在该商品房交付之日起210个工作日，到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。截至立案之日止，被告尚未办妥涉案房屋的产权登记。根据合同第二十二条的约定，被告应自逾期之日的次日起，每日按照该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金。现被告逾期交房及办证均已构成违约，为维护原告的合法权益，现向法院起诉请求判令：1.被告向原告支付延期交房违约金22258元；2.被告向原告支付迟延办证违约金，暂计至起诉之日为31174元，实际计算至被告办妥产权登记之日；3.本案的诉讼费由被告承担。
庭审过程中原告明确其第一及第二项诉讼请求如下：1.被告向原告支付延期交房的违约金22258元，（从2015年1月1日开始计算至2015年11月28日共332天，每天按总房价670417元的万分之一计算）；2.被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金（从2016年9月29日起暂计至起诉之日即2016年12月30日，实际计至产权证办妥之日止，每天按总房价670417元的万分之五计算）。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票两张；3.楼宇交付使用通知书；4.业主收楼确认表；5.广东省房地产预告登记证明。
被告广州市柏仑房地产开发有限公司辩称：1.原告与被告签订的《广州市商品房预售合同》是合法有效的。该合同是依据法律、法规规定，由原告与被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立的，且在国土部门依法进行了备案，在内容和程序上均符合法律的规定。原告与被告均应遵守。2.根据合同的约定，被告没有违约行为，不应承担延期交楼的违约责任。根据双方签订的合同附件七补充协议第九条第三款的约定，若涉案房屋交楼时间届满时仍未办理完竣工验收等交楼所需证件及手续的，原告同意被告可适当顺延交楼时间，但顺延时间不得超过250个工作日，即被告的交楼时间可顺延至2015年12月31日，若被告在上述顺延的250个工作天内完成上述手续的，则原告同意不向被告追索因此而产生的一切损失（包括但不限于延期交楼违约金、利息等）。3.现被告已于2015年6月15日办理完全部的竣工验收等交楼所需证件及手续，且原告已于2015年11月29日办理了收楼手续，因此，被告始终诚信履行该合同，并没有任何违约行为，不应当承担延期交楼的违约责任。上述事实在从化人民法院做出的且已经生效的（2015）穗从法房初字第543号民事判决书中已确认。4.被告不应承担延迟办理产权登记的违约责任。根据合同补充协议第十七条约定（合同36页倒数第4行），如原告未按约定交付房地产权证资料的，则办证期限相应顺延。另根据被告提交的证据及原告签名确认2016年12月30号才交齐全部资料，办证期限应当自2016年12月30日起算。在原告交齐全部资料后，被告已立即为其办理了房屋产权登记，近期应可以出证。因此，被告不存在任何违约行为，不应承担延迟办理产权登记的违约责任。
被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.建设工程竣工验收报告；2.广州市建设工程规划验收合格证；3.广州市公安消防局建设工程消防验收意见书；4.从化市环境保护局关于雍禾苑住宅小区C区建设项目建设工程竣工验收备案环保意见的函；5.关于广州市柏仑房地产开发有限公司雍禾苑C区供水工程验收意见；6.工程联合验收单；7.客户受电工程竣工检验意见书；8.通邮申请表；9.关于住宅楼6幢（自编42﹟-47﹟）、住宅楼6幢（自编10﹟-14﹟、53﹟、裙房连体）质量监督报告的函；10.雍禾苑C区办理不动产权证资料确认表；11.营业执照副本；12.人防工程专项竣工验收备案意见书；13.房屋建筑工程和市政基础设施工程-
竣工验收备案表。
经审理查明：2013年3月16日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，该合同主要内容包括以下三大部分：1.商品房预售合同说明；2.商品房预售合同正文；3.合同附件一至八。
《广州市商品房买卖合同（预售）》中的商品房预售合同说明部分的第1条约定：合同双方当事人应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，对合同条款及用词理解不一致的，进行充分协商，达成一致意见后，可在合同中明确约定；第10条约定：本合同说明部分，买方已经阅读，并签名（张新纂、刘庆文、刘玉群）。
《广州市商品房买卖合同（预售）》中商品房预售合同部分中的正文第四条约定，原告购买位于从化市街口街××大道××楼（××＃）1205房；第七条约定，该商品房以套出售，总金额为670417元；第八条约定，双方同意按照按揭贷款方式付款；第十二条约定，交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条约定，被告应在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用；第十四条约定，被告如未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理即见附件七之补充协议第十条；第二十一条产权登记部分约定，被告应在涉案房屋项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该房屋的房地产初始登记；双方约定原告委托被告代为办理产权登记，被告应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。原告应在收到被告书面通知5个工作日后内向被告提供房地产登记机构要求的，需原告提供的证件资料。被告应一次性如实告知原告办理产权登记需要原告提供的证件资料，被告未告知或告知的内容不完备、不准确，导致原告未能及时提供证件资料的由被告承担责任；第二十二条迟延办理产权登记的违约责任条款约定，在原告委托被告办理产权证的情况下，如因被告未履行相关义务造成原告不能按照合同第二十一条约定期限办妥并取得房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按照该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应自逾期之日的次日起起至原告实际取得房地产权证之日止，每日按照该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金；第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同的附件；第三十二条约定，本合同附件与正文具有同等法律效力。
原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同中的附件七第九条第一款约定，被告应按照买卖合同第十三条规定的日期，在下列条件满足后交付商品房：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电等必要居住条件；第三款约定若该栋楼交楼时间届满时仍未办理完竣工验收等交楼所需证件及手续的，原告同意被告可适当顺延交楼时间，但顺延时间不得超过250个工作日（即2016年1月5日之前），若被告在上述顺延的250个工作日内完成上述手续的，则原告同意不向被告追索因此产生的一切损失（包括但不限于延期交楼违约金、利息等）；若被告在超过上述时间仍未完成上述手续的，则原告有权按照本补充协议的第十一条向被告要求承担逾期交楼的违约责任。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同中的附件七第十一条第一款约定，若被告逾期交房不超过250个工作日，则被告每日应按照原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日，但该违约金不得超过已付购房款的1%；第二款约定若被告逾期交房超过250个工作日的，原告有权在给予被告书面通知后解除买卖合同，被告在政府部门注销买卖合同登记备案后的30日内无息退还原告已付的房价款，并就逾期的时间每日按照原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，违约金不得超过原告已付房款的1%。原告未书面通知被告要求解除买卖合同的，买卖合同继续履行，但被告应每日按照原告已付房款的万分之一向原告支付违约金至商品房实际交付给原告的前一日，违约金不得超过原告已付房款的1%。
附件七第十六条将合同主文第二十一条变更为：被告应在涉案房屋建设工程规划验收合格之日起720个工作日内，申请其初始登记。但原告必须在被告发出的《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料及面积差价款交付给被告并委托被告统一办理房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。原告委托被告办理产权证的，被告应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。原告应在收到被告书面通知后5个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的并需由原告提供的证件资料。被告应一次性如实告知原告办理产权登记需要原告提供的证件资料，被告未告知或告知的内容不完备、不准确，导致原告未能及时提供证件资料的由被告承担责任。附件七第十七条约定将合同主文第二十二条迟延办理产权登记的违约责任变更为：如因被告原因造成双方不能按照约定期限办妥房地产权证的，被告自逾期之日起至房地产权证出证之日止，每日按照该商品房总价款的0.01%的标准向原告支付违约金，且违约金不超过总房价款的1%；如因原告未按约定交付房地产权证资料的，则办证期限相应顺延。
又查，原告与被告一致确认两原告已支付完毕涉案房屋的全部购房款，且被告已于2015年11月29日将涉案商品房交付给原告使用。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三方面的问题:
一、合同附件补充条款的效力问题
原告诉称双方签订的广州市商品房买卖合同预售合同并非在平等的条件下签订，补充协议违反法律的规定，且此补充条款属于格式条款，被告并未尽到提示说明义务，部分条款应属无效条款。本院认为，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》中原告签名确认的商品房预售合同说明部分已对双方在签订过程中应注意的事项进行了说明，且合同正文的第三十二条也约定合同附件条文与正文具有同等法律效力。另，购买商品房属于日常生活中的重大支出项目，原告三人在签订合同前也应尽到认真阅读合同的所有条款并及时对有异议的部分提出意见，与被告进行磋商的谨慎注意义务。三原告在合同上的说明部分及合同上签名应视为原告对涉案合同条款的认可，现原告并未提交其他证据证明两原告与被告签订的合同存在法律规定的无效的情形。因此，本院对原告诉请与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中合同附件补充协议条款部分无效的意见不予采纳。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充条款在不违反法律及强制性法律规范的前提下，合法、有效，对当事人双方均有约束力。
二、迟延交房违约金问题
原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议均合法、有效，双方均应受合同的约束，遵守合同约定。合同附件七第九条第三款约定若该栋楼交楼时间届满时仍未办理完竣工验收等交楼所需证件及手续的，原告同意被告可适当顺延交楼时间，但顺延时间不得超过250个工作日，若被告在上述顺延的250个工作日内完成上述手续的，则原告同意不向被告追索因此产生的一切损失（包括但不限于延期交楼违约金、利息等）。合同约定的交楼时间为2014年12月31日，顺延250个工作日则可顺延至2016年1月5日。现原告已于2015年11月29日在被告处办理了收楼手续，应视为房屋的实际交付。因此，根据合同的约定，被告并不存在迟延交房的违约情形，本院对于原告诉请的迟延交房违约金不予支持。
三、迟延办证违约金问题
虽合同主文产权登记部分约定，原告委托被告办理产权登记的，被告应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。原告应在收到被告书面通知后5个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的，需原告提供的证件资料；迟延办理产权登记的违约责任条款约定，如因被告未履行相关义务造成原告不能按照合同第二十一条约定期限办妥并取得房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按照该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，但附件七第十七条将合同主文迟延办理产权登记的违约责任变更为：如因被告原因造成双方不能按照约定期限办妥房地产权证的，被告自逾期之日起至房地产权证出证之日止，每日按照该商品房总价款的0.01%的标准向原告支付违约金，且违约金不超过总房价款的1%，如因原告未按约定交付房地产权证资料的，则办证期限相应顺延。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充条款合法、有效，对当事人双方均有约束力。原告于2015年11月29日办理了收楼手续，则被告应从2015年11月30日起计210个工作日即至2016年9月29日前为原告办妥产权登记。现被告提交的证据并不足以证明其在合同约定的期间已为原告办妥房地产权证或存在因原告原因可顺延办证期间的正当理由。因此，本院对被告辩称的办证期限可顺延的说法不予采纳。被告应承担从2016年9月30日起至涉案房屋的产权证出证之日止的违约责任。另，根据原告与被告签订的商品房预售合同及其附件的约定，迟延办证违约金的总额以总房价1%即6704.17元的上限限额。因此，被告应支付给原告的迟延办证违约金总金额应以6704.17元为限。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告广州市柏仑房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金给原告张新纂、刘庆文、刘玉群（迟延办证违约金，从2016年9月30日起至位于从化区街口街从城大道雍禾苑10号楼1205房的房地产权证出证之日，每日按照总房价款670417的万分之一计算，且违约金的总额以6704.17元为限）；
二、驳回原告张新纂、刘庆文、刘玉群的其他诉讼请求。
本案受理费568元，由原告张新纂、刘庆文、刘玉群负担543元，被告广州市柏仑房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 薛志军
二〇一七年三月三十日
书记员 李健华