云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云0402民初3681号
原告：李智林，男，1974年3月5日生，汉族。
委托诉讼代理人：谢实龙，云南滇玉律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：张蓉，云南滇玉律师事务所律师，特别授权代理。
被告：汤红军，男，1980年9月2日生，汉族。
委托诉讼代理人：沈鸿祥，云南理享律师事务所律师，一般授权代理。
原告李智林诉被告汤红军房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年12月7日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭进行审理，原告李智林的委托诉讼代理人谢实龙，被告汤红军及其委托诉讼代理人沈鸿翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李智林向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告达成的口头购房协议无效；二、判令被告汤红军返还原告的购房预付款20万元并按年利率6%计算赔偿从2012年8月15日起至清偿完毕之日止的损失（资金占用费），暂计算至2016年11月8日为74533.34元，二项暂合计为274533.34元；三、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年，被告与原告口头约定将被告所有的位于刘总旗的房屋卖给原告，房子总价为人民币96万元，原告分两次支付购房预付款人民币40万元，被告于2012年8月15日向原告出具收据。被告收款后，双方未办理房屋所有权转移登记手续，原告也未再支付剩余购房款。2013年，被告将房屋售予他人，双方之间的口头购房协议已无法履行，原告多次要求被告返还购房预付款，被告几经拖延才于2014年7月7日返还20万元，其余20万元至今未付，损害了原告的合法权益。为此特依法提起诉讼，希判如所请。
被告汤红军辩称，一、原告与被告达成过口头购房协议属实，被告也承认双方买卖合同无效。二、被告承认原告根据双方的口头约定支付过被告40万元，但这40万元购房款双方口头约定属于定金，原告悔约不要房屋40万定金就不应返还，后来经过朋友中间调和，被告返还了原告20万元，剩余20万元不再返还。三、即使应当返还，原告最后一次催要应以原告返还20万的时间2014年7月7日为准，之后原告直到2016年10月才来找被告要求退款,已经超过了二年的诉讼时效，故被告不应再还原告所付款项。请人民法院驳回原告的诉讼请求。
本案审理过程中，双方当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方进行了举证和质证，被告对原告提供的被告2012年8月15日出具的收据、原告农业银行卡号为6228481920694516111的银行卡取款业务回单，原告李智林卡号为6227003900150183581的银行卡明细账单的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以确认，上述证据可以作为认定本案事实的依据。被告未提供证据。
根据上述证据，结合当事人当庭陈述，本院认定以下案件事实：原告是峨山县人，被告汤红军的父亲汤啟有的户口在红塔区春和街道刘总旗居民委员会二组。2011年汤啟有以其名义申请在刘总旗居民委员会二组批得了一块集体宅基地，并建盖了三层半房屋。被告汤红军在玉溪花灯团工作，户口已经迁到工作单位。2012年初，原告与被告汤红军经人介绍协商原告向被告购买被告父亲在刘总旗二组建盖的房屋的事宜。经协商双方达成口头协议，被告以96万元的价格将上述房屋卖给原告。口头协议达成后，原告支付了14万元现金，被告向原告出具了14万元的收据。过了一段时间，原告于2012年8月15日通过其中国农业银行卡号为6228481920694516111账户又支付了被告26万元。被告确认收到此26万元后又向原告出具了一张收据，内容为：“今收到李智林购房预付款肆拾万元正（400000元）。房子总价玖拾陆万元正（960000元）。约定于全额付清后交房。”后原告因资金不足一直未交付其余购房款。2013年月，被告的父亲将上述房屋出卖给他人并进行了交付。2014年7月7日，被告退还了20万元购房款到原告李智林卡号为6227003900150183581的银行卡上，其余购房款至今未退。
本案审理过程中，原告称2014年7月7日退了20万元后又多次找被告催要剩余的20万元，被告仅承认原告于2016年10月找被告和被告的父亲要过钱，其他时间没有要过。被告称原告所付40万元是定金，原告毁约，不应退还，后在双方朋友劝说下才退了20万元。双方口头约定支付余款的时间为半年，因原告经多次催要一直不付尾款，并明确表示没有能力继续支付，被告才将房屋出卖给他人。双方对上述各自主张均未提供相应证据证实。
本院认为，原被告双方当事人对口头买卖合同的成立及效力无异议，争议的是原告支付的40万元是预付款还是定金，在合同无效的情况下，剩余20万元是否应当返还，原告的诉讼请求是否超过二年的诉讼时效期间。针对上述争议，本院认为，一、定金是一种担保方式，具有担保合同履行的意义。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，支付定金一方不履行合同的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行合同的，应当双倍返还定金。而预付款则没有担保的意义。本案中虽然双方没有签订书面房屋买卖合同以明确双方的权利及义务，但被告2012年8月15日出具给原告的收据明确上述款项为购房预付款，并没有明确定金的性质。被告辩称双方约定上诉款项为定金，应对该主张承担举证责任，而被告并没有提供相关证据，应承担举证不能的责任。故本院认为原告交付被告的40万元应认定为预付款而不是定金。另外，双方买卖合同标的涉及法律限制买卖的集体宅基地，原告不具有相应的买方主体资格，买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。买卖合同无效，即使定金担保合同成立，也同样无效。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告有权要求被告返还剩余的20万元购房预付款。
二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，本院认为《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第一百四十四条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，双方签订合同时即明确知道买卖合同无效。原告支付预付款40万元后，没有继续支付其余购房款，被告催要未果后，于2013年将房屋另行出卖给他人。原告要求被告退还预付购房款，被告于2014年7月7日退还了20万元，此后就没有证据向被告催要过上述款项，直至2016年10月才再次追要，并于2016年12月7日向本院起诉。本院认为，因双方均明知买卖合同无效，故应排除合同无效的因素，诉讼时效不应从合同成立，原告支付购房预付款之日起计算。原告2013年即知道被告家已将房屋出卖给他人，不管合同有无效力都已无法履行，原告即应向被告主张退还其已付的购房款40万元，也就是说，原告知道房屋被出卖给他人，即应知道其权利受到了侵害，诉讼时效从该时起即应开始计算。经催要，被告于2014年7月7日退还了原告20万元，依法应视为诉讼时效中断，重新计算。在双方未对剩余20万元如何及何时退还有约定的情况下，诉讼时效期间应从2014年7月7日起再计算二年。原告于2016年12月7日向本院起诉，被告仅承认原告2016年10月催要过上诉款项，而原告没有证据证明存在诉讼时效中断或中止的法定情形，故原告的起诉已经超过法律保护的诉讼时效期间。另外，原告称本案是因合同无效引起的返还购房预付款的诉讼，其诉讼请求不应适用诉讼时效的规定没有法律依据，本院不予采纳。对原告要求被告返还购房预付款20万元的诉讼请求，本院不予支持。被告的诉讼时效抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告李智林与被告汤红军的口头购房协议无效；
二、驳回原告李智林要求被告汤红军返还剩余购房预付款20万元并按年利率6%计算赔偿自2012年8月15日起至清偿完毕之止的资金占用费的诉讼请求。
案件受理费5418元，减半征收2709元，由原告李智林承担1709元，由被告汤红军承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审判员 滕永金
二〇一六年十二月二十三日
书记员 杨艳艳