广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1999号
上诉人（原审被告）：陈国红，男，1967年3月22日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市住宅建设发展有限公司，住所地。
法定代表人：崔浩江，董事长。
委托代理人：江仲明、陆倩婷，该公司职员。
上诉人陈国红因与被上诉人广州市住宅建设发展有限公司（以下简称住宅建设公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，住宅建设公司及广东省昆虫研究所是海珠区五凤村凤岗脚29、31号房屋的产权人。其中住宅建设公司占31号地上全部。海珠区五凤村凤岗脚29、31号现新门牌地址是海珠区兴隆新街72至82号。
2011年12月28日，住宅建设公司与陈国红签订《广州市房屋租赁合同》，约定：住宅建设公司将海珠区新港西路兴隆新街72、82号西面部分出租给陈国红，建筑面积690平方米；租赁期限：2012年1月1日至2012年12月31日，月租金：21700元；其他约定详见补充协议；等。同日，双方签订《补充协议》，约定：租赁期届满前，陈国红如须继续承租的，应在租赁期届满前三个月以书面形式向住宅建设公司提出申请，经住宅建设公司同意，住宅建设公司、陈国红重新签订租赁合同，在同等条件下，陈国红享有优先续租权；租赁期届满陈国红不再续租或者出现提前解除合同的情况，陈国红必须在租赁期满之日或提前解除合同后三个工作日内将存放在承租物业内的自有财物搬走，陈国红的装修和添置的固定镶嵌物归住宅建设公司所有，陈国红不能破坏；陈国红如不能按期清退房屋，住宅建设公司有权进入该物业，住宅建设公司不负责陈国红在该物业内的财产安全；根据协议需要发出的全部通知，均须以书面形式；住宅建设公司向陈国红发出的发票、单据及其他通知，如送至该物业或专递给陈国红注册地址，则被视为已经送达；合同到期解除，约定解除或法定解除等，住宅建设公司有权进入本址房屋，并不负责上述房屋内陈国红存放物品的安全保管责任；等。
住宅建设公司一审诉称，合同到期后，陈国红没有按照《补充协议》第7款的约定提前三个月书面向甲方提出申请，双方存在事实上的租赁关系。2013年11月，住宅建设公司经检查发现陈国红承租物业用于布匹仓库且未按消防规定配置相关设施设备存在严重消防隐患。11月4日，住宅建设公司向陈国红发出《限期消防安全整改的通知》及《关于收回海珠区兴隆新街72号、82号西面部分物业使用权的通知》，陈国红签收了相关专递，但拒不整改也不将该地址房屋腾空交吉。故起诉要求：1、解除住宅建设公司与陈国红之间关于广州市海珠区兴隆新街72号、82号西面部分的租赁关系，陈国红在判决生效后90日内将该房屋腾空交吉。2、陈国红按实际使用性质、按原租金标准21700元／月向原告支付2014年1月1日起至实际腾空交吉之日房屋使用费。3、本案诉讼费由陈国红承担。
原审诉讼中，住宅建设公司、陈国红确定涉案场地是住宅建设公司所有，在凤岗脚31号一、二楼。陈国红表示合同期满后陈国红找到住宅建设公司续租，但由于住宅建设公司要求将租金提高8000元／月，陈国红无法接受才没有续签合同；如果支付房屋使用费，同意按21700元／月的标准支付；陈国红支付租金至2013年12月底，从2014年1月起没有交纳租金。
住宅建设公司为证明其主张，还提交了以下证据：
1、住宅建设公司于2013年11月4日向陈国红发出的《关于收回海珠区兴隆新街72号、82号西面部分物业使用权的通知》，该通知要求陈国红在接通知后七天内自行搬离上址物业。2、编号为1098302793502的快递单及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2013年11月22日出具的单据，两份单据显示上述邮件邮寄地址为涉案场地，于2013年11月6日已妥投，由本人签收。陈国红表示没有收到上述通知。
原审法院认为，住宅建设公司、陈国红之间基于《广州市房屋租赁合同》而就海珠区新港西路兴隆新街72号、82号西面部分面积690平方米场地产生租赁关系。上述合同约定的租赁期限至2012年12月31日止，在此之后，陈国红仍使用涉案场地但并未与住宅建设公司签订租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，住宅建设公司、陈国红之间就涉案场地已转为不定期租赁。住宅建设公司提交的《关于收回海珠区兴隆新街72号、82号西面部分物业使用权的通知》及邮政公司出具的单据显示住宅建设公司已向陈国红尽通知其搬迁的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，住宅建设公司要求解除住宅建设公司与陈国红关于广州市海珠区兴隆新街72号、82号西面部分690平方米场地的租赁关系及陈国红交还该场地的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持。原合同约定场地每月租金为21700元，陈国红也同意以该标准支付房屋使用费，故住宅建设公司要求陈国红按每月21700元的标准向住宅建设公司支付2014年1月1日起至实际腾空场地的使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》判决如下：一、解除住宅建设公司与陈国红关于广州市海珠区兴隆新街72号、82号西面部分690平方米场地的租赁关系；二、陈国红在本判决生效之日起90日内将上述场地交还给住宅建设公司；三、陈国红按每月21700元的标准向住宅建设公司支付自2014年1月起至实际交还场地之日止的房屋使用费（其中，本判决生效之前的使用费，在判决生效之日起10日内支付；之后的使用费，每月10日前支付）。
判后，陈国红不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。一审判决查明“原告及广东省昆虫研究所是海珠区五凤村凤岗脚29、31号房屋的产权人，其中原告占31号地上全部”。这一查明并无任何证据支持，住宅建设公司在一审中并无举证。物权效力以登记公示为原则，而一审判决认定住宅建设公司是案涉房产的权属人毫无根据。住宅建设公司不是产权人，无权收取本案租金。另，案涉场地没有报建，是违章建筑，至今未能取得任何产权证明。住宅建设公司没有证据证明其是案涉房产的权属人，一审判决陈国红将案涉场地交还住宅建设公司没有依据。即使退还场地，因陈国红投入巨大，仅给予90天搬迁期不能全部搬迁，将造成巨大损失，一审判决不当。综上，陈国红请求本院：1、依法撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第54号民事判决。2、驳回住宅建设公司的全部诉讼请求。3、本案的全部受理费由住宅建设公司承担。
住宅建设公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院予以维持。第一、住宅建设公司已向一审法院提供案涉场地的权属证明书和房产地登记补查册表，以及由广东省昆虫研究所盖章确认的出租部分属于住宅建设公司所有的情况说明，证明案涉场地属于住宅建设公司所有，陈国红认为住宅建设公司不是产权人的上诉理由不能成立。第二，住宅建设公司给予陈国宏90天的搬迁期已非常充裕。
经审理查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
二审中，住宅建设公司向本院提交《广州市城市规划局〈建设工程报建审核书〉》，拟证明案涉场地已办理合法报建手续，并非违章建筑。
本院认为，海珠区五凤村凤岗脚29、31号现新门牌地址为海珠区兴隆新街72至82号（双号），住宅建设公司出具的房地产权属证明书及房地产登记簿查册表记载住宅建设公司共有海珠区五凤村凤岗脚29、31号地下涉及31号地上全部，且《广州市城市规划局〈建设工程报建审核书〉》显示案涉场地已合法报建，住宅建设公司对案涉场地享有占有、使用、收益、处分的权利，其有权出租案涉场地并收取租金。住宅建设公司与陈国红签订的《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，租赁期限届满之后，陈国红未与住宅建设公司签订租赁合同而继续使用案涉房屋，住宅建设公司对此未提出异议，其与陈国红之间形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系中，出租人住宅建设公司可在合理期限之前通知承租人陈国红解除合同并收回案涉房屋。陈国红以案涉房屋没有报建及住宅建设公司没有案涉房屋产权证为由主张不予缴纳租金、交还案涉房屋，理据不足。不定期租赁关系存续期间，陈国红以每月21700元的标准缴纳租金至2013年12月31日，原审判决陈国红按每月21700元的标准向住宅建设公司支付自2014年1月1日起至实际交还场地之日止的房屋使用费并无不当。陈国红上诉称90天不足以完成场地搬迁，将造成巨大损失，但未提供证据予以证明，原审法院判决90天搬迁期，并无不当。
综上，陈国红的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由上诉人陈国红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 郝 烨