安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1221民初5689号
原告：常艳影，女，1975年9月9日出生，汉族，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：梁丙友，男，1957年8月24日出生，汉族，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：韩晓静，安徽姜尚律师事务所律师。
被告：阜阳市百兴置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路清波苑6号楼。
法定代表人：徐志强，任经理。
第三人：韩长虹，男，1968年4月2日出生，汉族，住安徽省临泉县。
原告常艳影与被告阜阳百兴置业有限公司（以下简称百兴置业公司）、第三人韩长虹确认合同效力纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，第三人韩长虹于2017年9月6日提起诉讼，本案合并审理，依法适用简易程序，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告常艳影的委托诉讼代理人梁丙友、韩晓静、被告百兴置业公司的法定代表人徐志强、第三人韩长虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常艳影向本院提出诉讼请求，1、判令原、被告签订的位于临泉县白庙镇金茂商业街北栋25号房屋买卖合同合法有效，被告协助办理房产登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：白庙镇金茂商业街项目是由白庙镇政府和白庙行政村招商引资的项目，投资商是阜阳百兴置业有限公司。该项目建设用地属于合法的集体土地建设用地，依法缴纳了耕地占用税。2008年4月25日临泉县白庙镇白庙村委会与阜阳百兴置业有限公司签订了合作协议，合同约定：由阜阳百兴置业有限公司建设，支付土地转让费每亩三万元，白庙村委会负责协调土地、土地附属物清理等事项。房屋除安置还原任务，房屋由阜阳百兴置业有限公司依法出售。2013年3月23日原告与阜阳百兴置业有限公司签订房屋买卖合同，原告购买了白庙金茂商业街北栋25号楼，当日原告支付了16万元的购房款，阜阳百兴置业有限公司将房屋交付给原告使用。2013年8月份原告开始装修房屋，屋内装修一半，第三人声称他也购买了该房屋，不让原告装修，损害了原告的合法权益。综上所述，原、被告依法签订的房屋买卖合同行为，符合《合同法》的规定，房屋买卖合同合法有效，为此根据有关法律规定，原告现诉请法院。
被告百兴置业公司辩称：承认起诉状上陈述的事实，同意原告的诉讼请求。
第三人韩长虹述称，被告阜阳百兴置业有限公司非法占用耕地，其与白庙镇政府签订的合作协议不合法，原告不是行政村村民，故被告出售房屋亦是违法。
针对原告的起诉，第三人韩长虹诉讼请求：1、请求确认韩长虹与阜阳百兴置业有限公司签订的位于临泉县白庙镇金茂商业街北栋25号房屋买卖合同合法有效；2、判令原告常艳影与阜阳百兴置业有限公司签订的位于临泉县白庙镇金茂商业街北楼25号房屋买卖合同非法无效；3、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告阜阳百兴置业有限公司于2008年在白庙金茂商业街开发楼房客观真实。2008年4月6日第三人韩长虹的妻子与白庙村民委员会签订了土地使用权转让协议书，明确约定有地户有优先购买权，2008年8月2日在公开订房时明确房号25号的所有人是韩长虹，同时预交押金5000元（收款人王玉坤），在阜阳百兴置业有限公司的购房登记册第一行登记“要房”于2015年2月2日韩长虹与阜阳百兴置业有限公司签订了0000025“房屋委托代建合同书”内外编号一致，25号房屋建在韩长虹的承包可耕地上，故韩长虹对25号房屋拥有合法的所有权。常艳影与百兴置业公司签订的合同不合法。综上，第三人诉请法院。
被告常艳影辩称，其与阜阳百兴置业有限公司签订的合同是真实有效的，第三人提供的代建合同是虚假的，韩长虹未提供缴纳购房款的任何证明，因此双方的买卖合同不成立。
被告百兴置业公司辨称，争议房屋是常艳影依法购买，我们公司出具了收据，对于合同是否有效请法院依法判决；在建房屋时，韩长虹确实摇号了，并交纳了定金，但此后韩长虹没有继续付款，所以双方的合同终止。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：临泉县白庙金茂商业街是由白庙村委会提供土地，百兴置业公司出资合作开发承建，临泉县白庙金茂商业街用地属于白庙镇鲁阁村、三星村的集体建设用地1.7867公顷与白庙镇白庙村的耕地1.1626公顷置换的土地，并经阜阳市人民政府2010年9月24日对该土地的置换作出阜政地置[2010]86号《关于临泉县2010年第六批次集体土地建设用地置换的批复》同意。2008年4月25日临泉县白庙镇白庙村委会与百兴置业公司签订了合作协议，由百兴公司建设，支付土地转让费每亩3万元，白庙村委会负责协调土地和土地附属物，房屋除安置还原房屋由百兴置业公司对外出售。
2013年3月23日，原告常艳影与被告百兴置业公司签订了一份以常艳影为甲方、以百兴置业公司为乙方的《房屋委托代建合同书》（订房合同），约定：被告百兴置业公司将其开发的坐落在临泉县白庙镇白庙街上的金茂商业街A栋路北25号楼出卖给原告常艳影，房屋总价款16万元。并约定本合同房屋及土地产权登记在甲方名下，房地产权登记由乙方协调办理甲方承担费用。原告常艳影于签订合同的当日交清了购房款16万元。
因金茂商业街项目占用韩长虹0.5亩土地，2008年4月6日，韩长虹妻子陈永侠与白庙村委会签订《土地使用权转让》协议，约定韩长虹转让其0.5亩土地，折款15000元。有地户订房价为15.8万元，如地款转房款直接预订再优惠2000元。2008年5月2日，阜阳百兴置业有限公司出具的订房诚意押金收款证明载明：阜阳百兴置业有限公司收到韩长虹土地补偿款转房款5000元，此款属该户订房预付款，持本证明户享受优惠15.8万元，房屋位置待本项目开盘时由本户选定（特价房除外），开盘7日内连同此款合计交够该公司规定的预缴房款在工程指挥部签订正式《订房协议》，逾期作废。2008年8月2日，白庙镇村委会出具《房号抽签结果证明》，载明韩长虹抽签房号为路北25号、26号房。
2014年9月28日，百兴置业公司出具授权书，载明“今授权周阳处理关于阜阳临泉县白庙镇金茂商业街剩余房屋的销售及部分售后房屋的尾款收取事宜”。周阳于2015年1月6日向韩长虹出具承诺书，载明“经阜阳百兴置业有限公司法人徐志强授权我周阳处理白庙金茂商业街一切事务，我特委托白庙镇白庙村韩磊帮助协调白庙金茂商业街建设购买韩长虹窑厂红砖一事，如果韩磊把韩长虹与阜阳百兴置业有限公司的纠纷协调好，签好协议以后再无纠纷，我周阳承诺立即给韩磊辛苦酬劳金拾万元整，我周阳一定保证我的承诺兑现，如不兑现我周阳承担一切法律责任”。2015年2月2日，周阳与韩长虹签订协议书，约定“甲方徐志强欠乙方韩长虹的购砖款及利息用白庙金茂商业街建筑好的6套楼房抵债，房号分别为东西路北边的六号、十三号、二十四号、二十五号、二十六号、二十七号，每套二层半计154平方米，甲方阜阳百兴置业有限公司徐志强和被授权人周阳给乙方韩长虹出据（具）以上6套购房合同作为所欠韩长虹的购砖款及利息抵债，以徐志强、被授权人周阳出据（具）的购房合同和此协议签字之日起，以上6套房房产产权所有权就归乙方韩长虹所有，具有法律效率（力），以后韩长虹就有权自行处理被抵债的6套房产，从此甲方徐志强与乙方韩长虹的购砖款及利息用以上6套房屋抵债后已全部结清，以后为此购砖款及利息再无纠纷”。2015年2月2日，韩长虹与周阳签订了一份《房屋委托代建合同书》，约定金茂商业街路北栋6、13、24、25、26、27号共6套房抵给韩长虹。
2014年5月6日，临泉县白庙镇人民政府下发白政[2014]31号《关于白庙镇白庙村村民反映阜阳百兴置业有限公司代建白庙金茂商业街事项的答复意见》，载明“经查，2008年白庙村对白庙集进行新农村规划，由阜阳百兴置业有限公司进行代建白庙金茂商业街。代建商阜阳百兴置业有限公司承包给临泉县建造商张振山、梁振彬和董怀林负责建设施工。建设施工所使用的砖块大部分是从白庙村村民韩长虹窑厂购买。韩长虹多次找代建商、建筑商结账，代建商徐志强称项目资金已与建筑商张振山、梁振彬和董怀林结清，所欠韩长虹的砖款应由建筑商承担；韩长虹称所欠转款系代建商徐志强所欠，应由代建商徐志强与其结账。现在韩长虹以欠其砖款及利息为由，占白庙金茂商业街六套房子，并要求代建商与其尽快结账，为此韩长虹与代建商、建筑商发生纠纷”。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，第四十三条的规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地”。被告百兴置业公司作为房地产开发商未经过政府的土地征收而直接与白庙村委会签订协议，在未取得规划许可和建筑施工许可证的情况下，将集体所有的土地用于房地产开发，并将开发的房屋出售给并非该村集体经济组织成员的原告，其与原告签订的房屋买卖协议，违反了《城市房地产管理法》进行房地产开发应当使用国有土地的效力规定和《土地管理法》的效力规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之情形，原、被告签订的房屋买卖合同应当认定为无效。原告的诉讼请求，本院不予支持。
对于韩长虹与周阳签订的以房抵债“房屋代建合同”，百兴置业公司给周阳出具的委托书明确载明：“授权周阳处理关于阜阳临泉县白庙镇金茂商业街剩余房屋的销售及部分售后房屋的尾款收取事宜”，并未授权周阳处理其债权债务，韩长虹与百兴置业公司之间是否存在债权债务以及百兴置业公司是否拖欠韩长虹砖款以及砖款的数额，均未经百兴置业公司确认，周阳擅自与韩长虹签订的以房抵债房屋代建合同，将百兴置业公司已出售给常艳影的房屋以抵债的方式出售给韩长虹，超出了百兴置业公司的授权范围，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故周阳与韩长虹签订的《房屋委托代建合同书》（订房合同）在未被百兴置业公司追认的情况下，未发生法律效力。第三人韩长虹针对原告常艳影的起诉而提起的反诉，应视为韩长虹作为本案的有独立请求权的第三人参加诉讼，其要求确认韩长虹与被告百兴置业公司签订的位于临泉县白庙镇金茂商业街北栋25号房屋买卖合同合法有效的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告常艳影的诉讼请求；
二、常艳影与阜阳市百兴置业有限公司签订的位于临泉县白庙镇金茂商业街北栋25号房屋买卖合同无效；
三、驳回第三人韩长虹的其他诉讼请求。
案件受理费160元，减半收取80元，由原告常艳影负担40元，第三人韩长虹负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 孙媛媛
二〇一八年一月十七日
书记员 冯 阳
附：本案适用的法律、法规条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第八十一条根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。
第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许。
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。