浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍越民初字第41号
原告孔勇强。
委托代理人（特别授权代理）何震辉。
被告陈悦灿。
委托代理人（特别授权代理）陶冬生。
原告孔勇强与被告陈悦灿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月23日受理后，依法由审判员吕小丽独任审判，于2011年1月21日、2月15日公开开庭进行了审理。原告孔勇强及其委托代理人何震辉、被告委托代理人陶冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔勇强诉称：经越城永安房屋信息服务部介绍，原、被告双方于2010年10月29日签订房地产转让合同一份，约定被告将位于市区胜利西路泗龙苑小区13幢306室，计建筑面积104.80平方米的住宅房一套，作价480000元转让给原告（含水电、管煤、车棚）。其价款的支付方式为：在本合同签订之日，原告向被告交付定金100000元，再于“2010年12月10日前去办理房产公证手续时，乙方一次性付给甲方购房款叁拾捌万元整。同时甲方将房屋交付给乙方”。此外，双方还对损失赔偿、违约责任等事项进行了约定。翌日即10月30日，原告向被告如数支付了购房定金100000元。但至11月12日，原告如约和被告到便民中心窗口办理公证手续时，却被告知该小区13幢306室住宅房为解困房，而并非被告当初所称“城中村改造拆迁安置房”。因此，根据绍兴市人民政府《关于解决绍兴市区低收入家庭困难的实施意见》（绍政发（2009）8号）第五条“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，其不能办理公证。从而使原告无法达到为所购房屋办理房屋所有权证等三证而先行办理合同公证的目的。11月17日晚，双方在中介方的组织下，就如何处理合同和定金问题进行过协商，最后达成协议解除、在一个月后返还定金的口头协议，但被告即于12月10日发函向原告催讨其余购房款。原告认为，被告隐瞒真相，故意告知原告虚假情况，将其购买的“解困房”谎称为“拆迁安置房”，诱使原告与其签订房地产转让合同，其民事行为应为无效。故向法院起诉，请求判令：一、确认原、被告双方于2010年10月29日签订的《房地产转让合同》无效；二、被告退还原告购房定金100000元，并赔偿利息损失2416元（6.195%乘100000元乘3个月乘1.3），共计102416元；三、本案诉讼费用由被告承担。后经本院释明，原告变更诉讼请求为：一、撤销原、被告双方于2010年10月29日签订的《房地产转让合同》；二、被告退还原告购房定金100000元，并赔偿利息损失1548.75元（按年利率6.195%计算3个月），共计101548.75元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈悦灿辩称：被告在与原告签订房地产转让合同时，已先行告知原告合同项下的房产系解困房，没有相关产权证，需五年后才能上市交易。合同签订后，被告积极履行合同附随义务，于2010年11月1日、11月4日领取了房屋所有权证和土地权证。合同约定的付款期限届满后，被告多次要求原告履行支付购房款的义务，但原告一直无故拒绝履行义务。2010年12月10日，被告致函原告，告知如果原告在收函后三日内未支付购房款的，则将行使解除合同的权利。被告认为双方应遵守城信，按合同约定履行各自义务，要求法院作出继续履行合同的判决。对于赔偿利息损失问题，因合同履行过程中，被告不存在过错行为，也未违反合同约定，因此原告要求赔偿利息没有法律依据和合同约定；即使要赔偿，原告所主张的利率上浮30%也没有法律依据，应当按照基准利率计息。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明其主张，提供了以下证据：
1、房地产转让合同1份，证明原、被告于2010年10月29日签订房地产转让合同1份及合同具体约定的内容，还可以证明被告以其行为说明了其另有住房，其并不符合申请解困房的条件。被告对证据三性无异议，对原告第一点证明内容无异议，对第二点证明内容有异议，不能证明被告另有住房，不符合解困房的申请条件。本院对证据真实性予以确认。
2、收条1份，证明被告于2010年10月30日收取了原告购房定金10万元。被告无异议。本院予以认定。
3、催告函及快件速递存根各1份，证明被告曾发函要求原告依约履行房地产转让合同，并要求原告在收函后三日内付清购房款，如逾期未付，将依法行使解除合同权利，并且不退还定金。被告无异议。本院予以认定。
4、房屋产权登记审批表、被告与绍兴市城北新城建设投资有限公司签订的房屋买卖合同摘抄件各1份，证明被告在本案中欲转让的13幢306室房产，系解困房，在五年内不得上市交易，被告在签订合同时就应当明知。被告无异议，但根据房屋买卖合同摘抄件第一条可以看出本案买卖标的物是城中村改造房，并不解困房，只是在政策落实时以解困房形式出让给被告。本院认为，被告对该摘抄件内容无异议，故对真实性予以认定。
5、机动车辆信息表1份、婚姻状况证明1份及绍兴县苗茜进出口公司工商登记情况1份，证明被告名下有车、有公司，其不属于解困房申购对象和具备申购解困房资格。被告对真实性无异议，但不能证明原告所要证明内容，本案所涉房产是否符合解困房条件应当是行政机关履行行政手续时应当审查的义务，与本案无关。被告结婚登记在前、注册公司在后，恰恰证明被告以前生活确实较为困难，结婚后都是由女方贷款。本院对证据真实性予以确认。
6、原告申请证人陶某出庭所作证言1份，证明被告隐瞒真相、虚构事实，将解困房作为拆迁安置房出卖；自从办理公证遭拒后，中介前后组织二次协商，最后一次协调结果是被告同意退还定金；根据合同约定应该是先办理公证，后支付房款，再交付房产。
原告对证人证言无异议，但某原告回忆是11月12日去公证的，第二次谈是11月17日晚上，是隔了几天的。被告质证认为证言客观反映了房屋买卖的过程，但证人所说发生争议后双方约定解除合同、退还定金不是事实，被告从未作出过解除合同及退还定金的承诺，至于公证、交房款、交房的交易顺序应以合同约定为准，证人对此陈述不是很准确，可信度低，因为证人无法知道买卖双方对细节的约定。本院对陶某证言将结合其他证据予以认定。
7、契证复印件1份，证明该复印件以证人陶某出庭作证时出示的契证为原件所复制，但根据代理人查询房产证留底信息发现，转移方式不是“商品房”，并未收取契税，这一点与契证记载内容不一致，对此请求法院予以核实。如果核实契证不真实，说明被告在整个房产交易过程中存在欺骗、隐瞒的行为。被告质证认为契证是真实、有效的，是被告在税务相关缴纳契税后领取的，当初被告交给中介陶某的契证就是这本契证，原告如对契证有异议，应该提供相关证据证明。本院将本复印件与证人陶某到庭作证时提供的契证原本核对，内容一致无异，故对真实性予以确认。
被告为证明其主张，提供了以下证据：
8、房屋所有权证、国有土地使用权证各1本，证明本案所涉房屋是经过产权登记，是可以进行相关交易，相关购买房屋合同在领证时已被登记机关收取。原告对证据三性无异议，但登记注明该房系解困房，五年后方可上市交易，这与被告和绍兴市城北新城建设投资有限公司所签合同约定一致。本院对证据真实性予以确认。
9、被告申请证人戴某、贺某出庭所作证言各1份，证明原、被告双方在签订买卖合同时，被告已履行了告知义务；买卖发生争议后，原告没有明确表示不想买，被告也没有表示不再出卖。被告对证人证言均无异议。原告质证认为两位证人系不同身份，戴某是陈悦灿的买方联系人，参与了挂牌登记、实地查看、将钥匙交付给中介方，还参与签订合同、晚上商谈等。而贺某只是陪同性质，参与了三次，分别是签订合同、支付定金、最后商谈。被告认为可以证明被告就房屋性质已向原告进行了告知，但两位证人均没有明确房屋性质，只是说“是村里分的房子”。戴某在回答原告所问“最后是否达成了解除买卖合同的口头协议，由一方退还定金”时，因为其是被告朋友，所以回答相当含糊。如果法庭认为有必要，可以提供原告与证人戴某的电话录音，以证明当时陈悦灿是同意退还定金等情况。
本院认为，两位证人证言与证人陶某均系原、被告房屋买卖过程的参与者，陈述基本一致，可以证明关于本案所涉房屋性质一致陈述挂牌登记时、向原告推介时均称是“村里分的房子，证还没有领过，可能要一年多以后才能领”，被告领取契证后，各方核验契证后，原、被告签订转让合同，因为房屋的性质问题特别约定先办理公证；被告领取房屋所有权证后，公证无法办理后，原、被告在三位证人参与下进行了协商，最后未达成一致意见。关于原告认为证人陶慧某以证明双方在最后一次协商时，原、被告口头同意解除合同，由被告在一个月后退还定金的意见。本院认为，证人陶某的这一陈述与其他两位证人所述“孔勇强要不要买房子，不是很确定”、“陈悦灿含糊表示，不买的话就退定金，买的话大家都好说的”不一致，而被告在此之后曾发函要求继续履行合同，且原告本次起诉也并未主张合同已解除，故对原告所要证明双方合同已口头解除这一内容不予认定。
10、安置卡复印件1份、结算清单1份、契税完税证1份，证明涉案房产不是解困房，契证也是真实的，因为已经缴纳契税。原告对安置卡、结算清单真实性无异议。对契税完税证真实性有异议，房产证底册上是零契税。本院对证据真实性予以确认。
经审理查明：2009年6月3日，绍兴市城北新城建设投资有限公司（甲方）与被告陈悦灿（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定因乙方根据相关规定符合住房困难条件，甲方同意乙方购置城中村改造余房一套，乙方通过政策咨询和实地踏看，愿意购买解困房一套；乙方购得房屋坐落于东浦镇泗龙苑小区13幢306室（建筑面积104.08平方米，另附自行车棚，面积10.6平方米），房屋用途为住宅，土地性质与城中村改造安置相同，为划拨土地；该房按现行相关政策，自行办理房屋所有权证之日起五年内不得上市交易，五年后如需上市交易的，应依法补交土地出让金等费用；合同还对其他事项进行约定。
2010年9月，被告陈悦灿将上述房屋在房产中介挂牌登记，并称该房屋是“村里分的房子，一年多后可能领证”。原告孔勇强得知后有意购买。2010年10月29日，被告缴纳契税，领取了契证。当晚双方在中介见证下签订房地产转让合同一份，约定被告将上述房屋转让给原告所有，成交总价款为48万元，合同签订之日，原告支付给被告10万元作为购房定金；在2010年12月10日前去办理房产公证手续时一次性付给被告购房款38万元，同时被告将房屋交付给原告；合同还对其他事项作出约定。合同签订次日，原告支付给被告购房定金10万元。2010年11月1日、11月4日，被告陈悦灿分别领取了房屋所有权证和国有土地使用权证。此后，双方前往公证处办理公证时，被告知因房屋所有权证记载上述房屋系解困房，五年之后方可上市交易，故不能办理公证。后原、被告双方多次协商未果，现原告诉至本院要求解决。
本院认为，民事活动应遵守诚实信用的原则，合同当事人不得在签订合同时隐瞒有损合同对方当事人利益的重大合同事实。本案中，被告陈悦灿故意隐瞒其所转让房屋系解困房，五年内不得上市交易的事实，使原告在签订合同时对房屋性质未有全面的了解而与其签订合同。现原告以被告采用隐瞒事实的欺诈行为，使其在违背真实意思的情况下订立合同为由请求撤销，本院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现原告请求被告返还购房定金和赔偿该部分定金自交付之日起三个月的利息损失，符合法律，本院予以支持，但原告要求按银行同期同类贷款利率上浮30%计算利息损失没有依据，本院按基准利率计算调整为1327.64元。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销原告孔勇强和被告陈悦灿于2010年10月29日签订的房地产转让合同；
二、被告陈悦灿应于本判决生效之日起十日内返还给原告孔勇强购房定金100000元，并赔偿原告孔勇强该款自2010年10月30日起至2011年1月29日止的利息损失1327.64元；
三、驳回原告孔勇强的其它诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2348元，减半收取1174元，财产保全费1120元，合计2294元，由原告孔勇强负担294元，被告陈悦灿负担2000元，于本判决生效之日起十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 吕小丽
二〇一一年二月十八日
书记员 李 芳