台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒椒南民初字第266号
原告：台州温商时代置业有限公司，住所地：台州市椒江区洪家街道昌平路1号。
法定代表人：陈承守，该公司董事长。
委托代理人：魏海岩，浙江海豪律师事务所律师。
委托代理人：王建国，浙江海豪律师事务所律师。
被告：娄素芬。
委托代理人：胡从深，浙江新平律师事务所律师。
委托代理人：郑晓丹，浙江新平律师事务所律师。
原告台州温商时代置业有限公司（以下简称温商公司）与被告娄素芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由代理审判员林颂适用简易程序，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏海岩、王建国，被告的委托代理人郑晓丹、胡从深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温商公司起诉称：2013年10月31日，原、被告签订了一份《租赁合同书》，原告将位于台州市椒江区洪家街道东环大道1990号的台州新明·饰品城的一楼B6栋101～126号铺共计922.51㎡租赁给被告经营餐饮配套、超市。《租赁合同书》签订后，原告如约向被告交付了租赁的商铺，按《租赁合同书》的约定，被告应在签订合同时付清第一期租金752768元及缴纳物业管理费29664元。2013年10月31日，原告同时也与徐青君、罗敏亭、倪军红签订了《租赁合同书》，分别将位于台州市椒江区洪家街道东环大道1990号的台州新明·饰品城的一楼B8-101～104、B8-201～204、B9-121～123、B9-101～104号铺共计512.91㎡的场地租给徐青君、将B10栋101～110、138～147号铺共计806.42㎡租赁给罗敏亭、将二楼B10栋201～207、232～239号铺共计490.6㎡租赁给倪军红。徐青君、罗敏亭、倪军红和被告娄素芬四人以徐青君的名义先后两次向原告交付了租金共计650000元。按四人实际租赁的面积分摊，到目前为止被告娄素芬其实只向原告缴纳租赁费及物业管理费219449.1元。根据《租赁合同书》第六条：……迟延支付租金和拖欠的按欠款金额每天收取5‰的违约金。《租赁合同书》第七条：……迟延支付物业管理费和水电费的按欠款金额每天收取5‰的违约金。《租赁合同书》第十条：乙方的权利和义务第2点“乙方必须按本合同及时交纳场地租赁费及物业管理费、水电等费用，如不按时交纳，且逾期超过20天的，则甲方有权单方面解除本租赁合同，并罚没乙方的押金、商品质量保证金，不足部分将铺位内的商品货物抵交场地租赁费及其他费用，并追求乙方的违约责任。”《租赁合同书》第十四条：协议的变更、解除第2点“在租赁期内，乙方出现下列情况”故请求判令：解除原、被告之间的租赁合同；被告立即向原告支付尚欠的租赁费和物业管理费562982.9元及自2013年10月31日起至2015年10月10日止按月2%计算的违约金259347.45元。
被告娄素芬答辩称：被告同意解除双方间的租赁合同。原告要求被告支付的租赁费、物业管理费及违约金的要求不合理。被告对于在2013年10月31日，与原告签订的《租赁合同书》约定将台州新明·饰品城的一楼B6栋101～126号铺租赁给被告的事实没有异议，但原告未将该份“合同书”交给被告，直到被告收到起诉状后才看到该份合同，原告也未向被告说明在签订合同当天要交付租金，因此被告也未缴纳。被告对以下事实有异议：1、原告诉称依约向被告交付了商铺，但原告并未办理任何手续，直到2015年3月30日该市场才取得市场登记证，导致被告的营业执照一直无法办理；2、第一期租金在何时付清不明确，原告将合同第六条中的“第二年”、“第三年”分别改为“第二次”、“第三次”，唯独将“首年租金”未作修改，按照合同第四条中免租期的约定，首年应为免租期，因此无需缴纳租金；3、原告将徐青君缴纳的650000元租金中的219449.1元分摊给被告是不妥当的，被告未曾缴纳过租金；4、根据合同约定，租金的起算点是从试营业开始起算的，被告认为该市场至今没有进行试营业，也不具备开业的条件，所以租期也未开始起算，另外，根据合同约定，试营业之日开始前两年为免租期，无需缴纳租金，即使按照合同约定从试营业开始起算，也在免租期范围之内，不应承担缴纳租金的义务；5、本案真正的违约方在原告，原告没有提供符合经营条件的商铺，因市场招商的结果很差，至今没有营业，使商户遭受了重大损失；6、违约金设置过高，合同第十四条中不按时缴纳租赁费或其他费用的，没收押金、质保金的约定是无效的，如果有效，按每天5‰收取违约金也是过高，即便在起诉状中调整到按月2%也是过高。
本院经审理，认定本案事实如下：原、被告于2013年10月31日签订《新明饰品城租赁合同书》，原告将位于台州市椒江区洪家街道东环大道1990号的台州新明·饰品城的一楼B6栋101～126号铺共计922.51㎡租赁给被告经营餐饮配套、超市。租赁期限为2013年12月28日至2018年12月27日，其中2013年12月28日至2015年12月27日为免租期，租金为68元/月/㎡，延期支付租金和拖欠的按欠款金额每天收取5‰的违约金。合同租赁期和免租期以原告试营业日期开始计算，新明·饰品城预计试营业日期为2013年12月28日。物业服务费为2.6元/月/平方米，先付后用，延期支付物业管理费按欠款金额每天计收5‰的违约金。合同签订后，被告未支付租金。2015年1月28日，原告向台州市椒江区工商行政管理局申请台州新明饰品城市场名称登记证，并于2015年3月30日获得批准。上述事实有租赁合同书、市场名称登记申请表等证据以及原、被告的庭审陈述证实。
本院认为：原、被告签订的《新明饰品城租赁合同书》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。原告作为出租人，应当将合同约定的商铺交付给被告使用，经营性的市场首先应当具备市场准入条件，原告于2015年3月30日方才获得台州新明饰品城市场名称登记证，在此日期之前，原告不具有开办市场的条件，导致被告无法领取营业执照，因此，其所出租的商铺并非实际交付给被告用于经营。合同所载的“试营业”于法无据，不应以合同中约定的预计试营业日期起算租金、物业服务费及违约金。
综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、解除原告台州温商时代置业有限公司与被告娄素芬新明饰品城租赁合同；
二、驳回原告台州温商时代置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6012元（已减半收取），由原告台州温商时代置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，在上诉期满后七日内未预交的，将按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。
审 判 员 林 颂
二〇一五年十二月二十五日
代书记员 赵丽佳
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。