福建省武夷山市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0782民初1847号
原告：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地武夷山市环岛西路76号，统一社会信用代码91350700MA2XR1RJ8W。
法定代表人：郑子才，董事长。
委托诉讼代理人：王卉，女，银行员工。
委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。
被告：沈月华，女，1969年12月20日出生，汉族，住武夷山市。
被告：应金发，男，1969年5月25日出生，汉族，住武夷山市。
被告：武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司，住所地武夷山市迎宾路，统一社会信用代码91350782757362636T。
法定代表人：张进科，系执行董事。
原告福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）与被告沈月华、应金发、武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司（以下简称侨鑫公司）合同纠纷一案。本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农商银行的委托诉讼代理人王卉、彭俊仁，被告沈月华、应金发到庭参加诉讼，侨鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农商银行向本院提出诉讼请求：1.判令侨鑫公司协助、配合将位于武夷山市度假区（华侨山庄）18幢-1-3层18房产转移登记给沈月华、应金发后，沈月华、应金发立即配合、协助农商银行办理该房产的抵押登记手续；2.依法确认农商银行对上述房产在未完成抵押登记手续前享有排除他人对该房产处分的权利。事实与理由：沈月华与应金发系夫妻关系，沈月华于2015年1月13日与侨鑫公司签订《商品房买卖合同》，向侨鑫公司购买位于武夷山市度假区（华侨山庄）18幢-1-3层18的预售商品房。《商品房买卖合同》第八条约定侨鑫公司应当在2015年12月30日前交付商品房，第十四条约定在交付使用后90日内购房者取得权属证书。沈月华、应金发因购买该商品房于2015年1月22日与农商银行（原武夷山市农村信用合作联社）签订《个人购房借款合同》（下称合同）向其贷款4600000元。合同约定沈月华以所购买的商品房提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记；设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作、侨鑫公司为保证人对沈月华的债务承担连带保证责任等。应金发作为沈月华的配偶承诺共同还款。农商银行于2015年1月30日将贷款发放给沈月华，但沈月华未依约还款。2014年侨鑫公司就商品房办理了初始登记，该商品房具备了转移登记给沈月华、应金发的法定条件。但沈月华、应金发经农商银行催促拒不办理该登记手续，造成农商银行办理抵押登记之合同逾期不能实现，损害了其合法权益，故农商银行诉至法院，望判如所请。
沈月华、应金发辩称，1.沈月华没有按时还款是因为这笔贷款实际是侨鑫公司的贷款，应由侨鑫公司偿还。2.沈月华、应金发不同意办理产权证，农商银行自始至终都没有人或以书面通知催促其办产权证。3.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效已超过。请求法院驳回农商银行的诉讼请求。
侨鑫公司未作答辩。
经审理查明，沈月华于2015年1月13日与侨鑫公司签订《商品房买卖合同》，向侨鑫公司购买位于武夷山市度假区（华侨山庄）18幢-1-3层18的预售商品房。《商品房买卖合同》第八条约定侨鑫公司应当在2015年12月30日前交付商品房，第十四条约定在交付使用后90日内购房者取得权属证书。沈月华因购买该商品房于2015年1月22日与农商银行（原武夷山市农村信用合作联社）签订《个人购房借款合同》，向农商银行贷款4600000元，侨鑫公司作为保证人也签署了合同。合同的主要内容有，沈月华以所购买的商品房提供抵押担保，设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作，侨鑫公司为保证人对沈月华的债务承担连带保证责任等。应金发作为沈月华的配偶承诺共同还款。2015年1月28日办理了该预售商品房抵押权预告登记（沈月华产权证明号为201500123，抵押权预告登记证号：201500163；农商银行于2015年1月30日依合同约定将贷款发放给沈月华账户后转入侨鑫公司的账户。但沈月华未依约还款。2014年侨鑫公司办理了包括涉诉房屋在内的华侨山庄权属登记，涉诉房屋的权证号为201403541号。因侨鑫公司债务较多，农商银行为落实其抵押权故诉至本院。
上述事实有农商银行提交的商品房买卖合同、个人购房借款合同、抵押权预告登记证、借款借据，预告登记查询结果、房产查询单及法庭笔录等证据证明，可以认定。
本院认为，沈月华与侨鑫公司签订的《商品房买卖合同》以及农商银行与沈月华、应金发、乔鑫公司签订的《个人购房借款合同》合法有效，各方当事人均应当全面履行合同义务。侨鑫公司于2014年办理了权属登记，应认定侨鑫公司已具备将该涉诉房屋依商品房购销合同的约定过户登记给沈月华、应金发的条件。但侨鑫公司并没有按合同约定的义务将房屋交付给沈月华、应金发，没有将权属过户登记给沈月华、应金发，侨鑫公司显然违约。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。庭审中，沈月华、应金发表示不同意办理涉诉房屋的产权证，本院认为，根据沈月华与农商银行签订的《个人购房借款合同》第二十三条关于“设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作。”的约定，沈月华、应金发、侨鑫公司与农商银行之间有相互协助的义务，农商银行诉请侨鑫公司应过户登记给沈月华、应金发有事实和法律依据，过户登记后，农商银行有权要求沈月华、应金发依约立即办理抵押权登记手续。农商银行所持有的抵押权预告登记是一种权利的保全，其享有排除他人处分该房屋的权利，故农商银行的诉讼请求，有理有据，予以支持。沈月华、应金发提出本案超过诉讼时效问题，诉讼时效的客体是债权请求权，本案农商银行代位请求侨鑫公司为沈月华、应金发履行办证义务的请求权具有物权属性，物权是绝对权，不受诉讼时效的限制。侨鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将位于武夷山市度假区（华侨山庄）18幢-1-3层18商品房的不动产权转移登记给沈月华、应金发，登记后沈月华、应金发立即协助福建武夷山农村商业银行股份有限公司办理该房产的抵押登记手续；
二、确认福建武夷山农村商业银行股份有限公司对位于武夷山市度假区（华侨山庄）32幢-1-3层32房产在未完成抵押登记手续前享有排除他人对该房产处分的权利。
案件受理费76457元，减半收取计38228.5元，由武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司负担。武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 林璇
二〇一八年十一月十五日
书记员 陈丽
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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