江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终3499号
上诉人（原审被告）：广东新星源电讯有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区西堤北路38号二楼之一。
法定代表人：郑鸿沛，系该公司总经理。
委托代理人：郑清昭，男，1980年2月10日，住广东省汕头市潮阳区。
委托诉讼代理人：魏巍，江西凯莱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西新联手机有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区环城路14号综合楼对面。
法定代表人：刘新华，系该公司负责人。
委托诉讼代理人：张小平，江西客家人律师事务所律师。
上诉人广东新星源电讯有限公司（下称新星源公司）因与被上诉人江西新联手机有限公司（下称新联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省大余县人民法院（2018）赣0723民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人新星源公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，第二项，改判上诉人不需要返还被上诉人转让费。二、请求依法判令由被上诉人承担本案一二审的诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，上诉人没有交房义务。一审判决认定事实错误。1、被上诉人和上诉人之间不是房屋租赁关系。被上诉人租赁时代广场店面是在2017年7月经上诉人介绍直接和房东叶润军签订房屋租赁合同。上诉人与被上诉人并没有签订书面转租合同。也没有就租金金额，租金支付方式和时间以及租赁期限等租赁合同必须的合同要素达成口头上的一致。上诉人与被上诉人之间的关系是上诉人确定已经不再经营时代广场店后提前退出租赁房屋，出于善良人的角度出发，为被上诉人更好地享受其从2017年9月份开始的租赁合同的利益而将上诉人租赁合同期内后两个月的使用利益无偿提供给被上诉人使用。2、被上诉人并没有提供证据证明上诉人和被上诉人达成租赁关系的合意。仅仅凭借支付了转让费不能证明双方形成租赁关系。因为没有任何一部法律规定，存在转让费就一定形成租赁关系。二、上诉人不应当返还被上诉人转让费。本案的转让费实际是上诉人将店内物品，装修，以及这两个店铺进行长期经营手机打下了良好的人脉基础，使该店面产生的一种无形的商业价值一起转让给被上诉人。上诉人在搬出店面时，除了手机，其他店内物品都没带走交付给了被上诉人。在一审中被上诉人提交的确认函第一项写明：转让费20万元（含店内资产）。因此，本案的转让费是上诉人转让给被上诉人的店铺的装修、店内物品、店铺商业价值等的价值，金额系双方就以上物品达成合意的价格。上诉人履行了以上物品的交付义务，不应当在返还转让费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人新联公司答辩称：1、一审事实清楚，认定上诉人应该按照确认函的约定交付商铺给被上诉人使用，后来上诉人未按照约定交付商铺给被上诉人使用，严重违反约定，上诉人在本次上诉中仅认为无交房义务明显是无理狡辩，应该驳回上诉请求。2、一审查明的基本事实清楚，但是对一审法院的判决，被上诉人也认为不公平，仅判决上诉人返还转让费5万元，明显过低，在此恳请二审法院依法改判，判决上诉人返还被上诉人转让费20万元。
新联公司向一审法院的诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的商铺转让约定；2、依法判决被告返还原告转让费共计人民币20万元整；3、依法判决被告支付原告损失15548.8元；4、本案相关的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2017年7月11日，原告与被告签订一份房租转让确认函，该确认函约定的与本案相关内容为：关于新星源与新联房租转让与结算单如下：1、新星源大余2个分店转让费（含门店资产）20万元；2、新星源代垫大余一店房东叶润军押金6万元，新联公司先结3.4万元，余2.6万元到合同期满后退回新星源郑鸿沛；3、新星源代垫大余移动店房东吴至勇押金3.5万元；4、新星源预付大余一店房东叶润军7月12日至7月14日3天租金1.6万/30天×3天=0.16万元；5、新星源预付大余一店房东叶润军7月14日至9月14日租金（1.6万元×2个月）=3.20万元；6、新星源预付大余移动店房东吴至勇7月12日至8月12日租金1.7万元×1个月=1.7万元。综合1-6项合计31.96万元。减新联公司6月17日预付5万元，新联公司实要付给新星源款26.96万元。户名郑贤芝，账号62×××12，开户行中国农业银行韶光市北江支行。该确认函签订前后，原告依约于2017年6月17日和7月13日分别通过刘新华的账号将5万元和15万元合计20万元转让费转入被告指定的郑贤芝账号。20万元商铺转让费的商铺包含大余县梅园大厦一楼大堂店面（面积约180m2，产权属吴至勇××）及××时代购物广场××商铺（面积93.12ｍ2，房屋产权人吴明兰）。同年7月11日，被告将其租赁的大余县梅园大厦一楼大堂店面转租给原告使用，主要动产为：两台空调，监控设备，柜台，收银台等经营手机产品的财产。大余县时代购物广场101商铺由于被告与案外人叶润军涉诉，被告则未将租赁物交付原告使用。另查明：2017年8月25日，新星源公司与叶润军因本案涉诉租赁物发生纠纷，法院立案后，作出（2017）赣0723民初884号民事判决书，该民事判决书认定基本事实为：2008年始，叶润军将位于大余县南安镇南安大道时代购物广场1-101店面（结构为框架，建筑面积93.12m2）租赁给广东新星源电讯有限公司，合同实行三年一签，新星源公司租赁该店面后，进行了装修，并成立大余县星新源手机店二店，企业类型为个体工商户，经营者郑鸿沛，组成形式为个人经营，成立日期为2008年11月12日，核准日期为2017年7月14日，经营状态为注销。2014年9月5日，叶润军（甲方）又与新星源公司（乙方）签订书面协议书，该协议书约定的内容为：经甲乙双方协商，甲方将时代购物广场101商铺出租给乙方商务使用，现就有关事项订立本协议供双方遵守。一、租赁期限2014年9月15日至2017年9月14日为期叁年。二、租赁价格：每月租金壹万陆仟元整（不含税）。三、租金交付方式：每一次头月交付叁个月租金，至合同期结束。四、乙方应保护好商铺现有设施，如需进行装修，须事前向甲方提出，同意后方可进行。如有损坏由乙方负责赔偿，乙方在租赁期间无权转让、出租商铺。五、经营范围：手机、数码、商店超市，乙方不得将国家禁止存放的物品放店，做到合法经营。六、社会各部门收取的各项管理、税金等费用，由乙方负责支付。商品遗失、被盗由乙方负责承担，甲方不负任何责任，严禁乙方把易燃易爆物品带进所租场地，严格遵守消防制度，如发生火灾，乙方要承担一切后果及责任，甲方不负任何责任。七、甲方向乙方提供水、电使用，每月所用的水、电费用由乙方负责。在每月十日前按时交纳，乙方不得拖欠，否则甲方有权停止供水电。八、如合同到期后，甲方在同等条件下优先租给乙方。协议书签订后，新星源公司按协议书约定的内容将租金交纳至2017年9月14日。2017年8月8日，因新星源公司停业对租赁物装修部位进行拆除而重新装修，导致双方发生争执，叶润军不允许新星源公司装修，新星源公司则向当地派出所报警，而后叶润军在该店铺的北面玻璃门增添锁头，新星源公司则带走了其经常营业的店铺东面卷闸门的钥匙。同年8月15日，叶润军将其自添的锁头打开拿走。2017年8月25日，新星源公司向本院提起诉讼，提出前述之请。2017年11月2日，江西赣州司法鉴定中心作出赣虔司鉴中心（2017）（建）鉴字第01016号司法鉴定意见书，主要内容为：五、鉴定意见。大余县南安镇南安大道时代购物广场101商铺一层房屋装修价值为75824.15元。支付鉴定费6000元。2017年9月28日，新星源公司和叶润军办理了本案租赁物的移交手续，新星源公司将剩余的财物搬离，交还钥匙、核算水电费。新星源公司租赁的商铺登记产权人为吴明兰，吴明兰与叶润军系夫妻关系。该民事判决书主文为：一、终止广东新星源电讯有限公司与叶润军于2014年9月5日签订的商铺租赁协议。二、广东新星源电讯有限公司赔偿叶润军经济损失75824.15元。三、叶润军垫付的鉴定费6000元，由广东新星源电讯有限公司负担。四、驳回广东新星源电讯有限公司本诉的诉讼请求。以上二、三项合计81824.15元，限本判决书生效后二十日内付清。本诉案件受理费2295元，由广东新星源电讯有限公司负担。反诉案件受理费2278元，由广东新星源电讯有限公司负担1549元，叶润军负担729元。因新星源公司不服一审判决，上诉至赣州市中级人民法院，赣州市中级人民法院作出（2018）赣07民终963号民事判决书，二审查明的事实为：2017年7月11日，被上诉人叶润军与案外人新联公司签订了一份商铺租赁协议书，约定租期从2017年9月15日至2022年8月14日。乙方（新联公司）应当保护好商铺现有设施，如需进行装修，不能影响房屋主体结构，合同期内如有损坏，由乙方赔偿，乙方无权转让、出租商铺。目前，被上诉人叶润军已经收取了新联公司缴纳的押金，但租赁房屋尚未交付给新联公司。二审认定的其他事实与一审认定的一致。二审判决书主文为：一、维持江西省大余县人民法院（2017）赣0723民初884号民事判决书第一、三、四项。二、变更江西省大余县人民法院（2017）赣0723民初884号民事判决书第二项为：广东新星源电讯有限公司赔偿叶润军经济损失37912元。一审本诉案件受理费2295元，由广东新星源电讯有限公司负担。反诉案件受理费2278元，由广东新星源电讯有限公司负担1349元，叶润军负担929元。二审案件收费3933元，由广东新星源电讯有限公司负担3400元，由被上诉人叶润军负担533元。2018年1月15日，一审法院作出（2018）赣0723民初95号民事裁定书，主文为中止本案诉讼。2018年5月30日，一审法院恢复本案一审审理。
一审法院认为：一、关于原、被告签订确认函的效力问题。原、被告于2017年7月11日签订的关于转租大余县梅园大厦一楼大堂店面及大余县时代购物广场101商铺的确认函，是双方当事人在平等协商一致的原则下签订的，是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性和禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应按照合同约定的内容，全面地履行各自的义务。原告在履行合同的过程中，依约给付了被告大余县梅园大厦一楼大堂店面及大余县时代购物广场101商铺转让费20万元，被告仅将大余县梅园大厦一楼大堂店面转交原告使用，被告已履行了该租赁合同的部分义务，原告要求解除该租赁合同中关于大余县梅园大厦一楼大堂店面的合同内容不符合法律规定，不予支持。大余县时代购物广场101商铺未按约交付原告使用，租赁合同作为实践性合同和双务合同必须以承租人实际使用作为条件，否则，出租人或转租人构成违约，因此，被告作为转租人未将租赁物按时转交，属违约行为，依法应承担违约责任。诉讼中，被告提出其转让费是财产的对价，但是其对价是原告占有使用租赁物为前提，故对被告提出的抗辩理由不予采纳。基于原、被告签订的确认函关于大余县时代购物广场101商铺已无法实现合同目的，原告提出解除大余县时代购物广场101商铺的转让协议，予以支持。二、关于原告诉请返还转让费的问题。被告租赁期间经营的大余县梅园大厦一楼大堂店面面积约180m2，此地段位于大余县××街心花园的黄金地段，商业价值较高，被告经营的项目主要是手机等通讯产品。被告租赁期间的大余县时代购物广场101商铺，面积为93m2，其地段位于大余县时代购物广场，地理位置在大余县城明显不如街心花园，被告在该商铺经营的项目亦主要为手机等通讯产品。两者经营店总投入的辅助设备基本相同，主要为手机柜台、收银台、空调、监控设备等动产财产及必要的室内装修，基于被告将该两处经营地点转租原告时，没有办理必要的动产财产移交清单和明确两个经营地点的转让费，本院根据前述事实，根据两个经营地点不同的地理位置和经营面积，酌定大余县时代购物广场101商铺的转让费为20万元×25%=5万元。三、关于原告提出装修损失15548.8元的问题。被告转租给原告的大余县梅园大厦一楼大堂店面已经实际交付原告使用，被告不存在违约行为，原告对该经营地点进行装修，其费用要求被告赔偿无事实和法律依据，不予支持。鉴于被告未将大余县时代购物广场101商铺转租给原告使用，其行为构成违约，双方当事人未约定违约金的计算方式，违约金可从被告逾期交付租赁物之日起按年利率6%计算资金占用期间的利息至付清欠款止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除2017年7月11日江西新联手机有限公司与广东新星源电讯有限公司签订的关于大余县时代购物广场101商铺租赁合同；二、广东新星源电讯有限公司返还江西新联手机有限公司关于大余县时代购物广场101商铺转让费50000元，利息从2017年7月14日起以实欠款按照年利率6%计算资金占用期间的利息至付清全部欠款止，限本判决书生效后十日内付清；三、驳回江西新联手机有限公司要求与广东新星源电讯有限公司解除关于大余县梅园大厦一楼大堂店面的租赁合同；四、驳回江西新联手机有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4533元，由江西新联手机有限公司负担3173元，由广东新星源电讯有限公司负担1360元。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：上诉人认为，双方没有签订大余县时代购物广场101商铺的租赁合同，故无向被上诉人交付该租赁商铺的义务。但是，上诉人于2017年7月11日向被上诉人出具了《关于新星源与新联房租转让确认函》，该函明确载明，新星源大余2个分店转让费（含门店资产）20万元。被上诉人虽没有在该函中加盖印章，但该证据系由被上诉人向一审法院提交的，说明被上诉人对此并无异议。由于该2个分店在双方之间是明确的，《确认函》对转让费以及租金等事项均进行了明确，故《确认函》实际上构成了上诉人与被上诉人之间就2个分店的转让合同（包括2个商铺租赁合同的转租以及店内资产所有权的转让）。因上诉人方面的原因，导致大余县时代购物广场101商铺一直未交付租赁，故上诉人应当退回大余县时代购物广场101商铺中的转让费。由于20万元转让费是2个分店的转让费（包括门店资产），一审根据2个分店不同的地理位置和经营面积，酌定由上诉人返还大余县时代购物广场101商铺中的转让费50000元，并承担利息，是妥当的，且被上诉人并没有就此提起上诉。
综上，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1125元，由上诉人广东新星源电讯有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
审 判 员 赖国东
审 判 员 王阿婷
二〇一八年九月十八日
代理书记员 葛颖婷