湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终10179号
上诉人（原审原告）：长沙世纪金源物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路八一桥西北侧金帆大厦1203室。
法定代表人：刘占军，公司总经理。
委托诉讼代理人：文鹏学，男，1990年3月11日出生，汉族，住湖南省衡东县，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：桂伟波，男，1985年3月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
上诉人长沙世纪金源物业管理有限责任公司（以下简称金源公司）因与被上诉人桂伟波物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人金源公司不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院:一、撤销一审判决，依法改判桂伟波承担全额的物业管理费和违约金；二、判决桂伟波承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、一审法院程序错误。被上诉人在一审中经传唤无正当理由并未到庭参加庭审，一审开庭之前也未提交任何书面的答辩意见，一审开庭中也未让上诉人进行过任何证据的质证。本案一审属于缺席判决。被上诉人在答辩期内并未提交任何证据进行答辩。但是一审法院却在判决书中提到被上诉人提交书面的答辩，并且对被上诉人提交的证据在上诉人未进行质证的情况就进行了认定。存在认定证据的错误和审批程序的错误。2、一审法院认定事实错误。即使被上诉人存在房屋漏水问题，也是属于开发商的房屋质量问题。而且该房屋已经到了质保期。如果存在房屋质量问题是可以起诉开发商的。一审法院认定为这属于物业服务瑕疵属于认定事实错误。上诉人作为物业服务公司，负责公共设施设备的维护保养，上诉人因为其房屋漏水就拒交物业费用，但是却在享受上诉人的物业服务（电梯维保、保洁卫生、垃圾清运、蓄水池清理、化粪池清掏等等）。对于上诉人是不公平的，对于其他的缴费业主也是不公平的。3、一审法院判决物业管理费打八折没有法律依据。一审法院在判决书中提及的被上诉人提交的照片，不是在举证期内提交的，不能作为证据进行认定。另外，这些照片并未经过上诉人的质证就被一审法官作为认定上诉人物业服务存在瑕疵的证据，没有任何法律依据。另外，一审法院主动调低物业管理费用的行为没有法律依据。湘江世纪城的物业管理费是物价局核定的，在整个湘江世纪城小区内向住宅业主均按照1.4元每月每平方的标注进行征求。双方签订的《物业管理协议》对收费标准进行了明确约定。一审判决中主动降低物业管理费用，违反了法院被动审理的原则。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人桂伟波未予答辩。
金源公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令桂伟波给付自2012年1月1日至2016年6月30日的物业管理费10972.80元，违约金1097.28元，共计12070.08元；2、判令桂伟波给付自2012年1月1日至2016年6月30日车位管理费1620元，违约金162元，共计1782元；3、判令桂伟波承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明:桂伟波系湘江世纪城聚江苑3栋2302房业主，该房屋建筑面积145.14平方米。2009年，金源公司（乙方）与湖南湘水雅境房地产开发有限公司（甲方）签订《湘江世纪城前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对湘江世纪城提供前期物业管理服务，合同约定：一、物业管理服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理（包括主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面）；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理；车辆行驶与停放秩序的管理；协助公安部门维护公共秩序的安全防范，包括门岗执勤，定时巡视；装饰装修管理；物业档案资料管理。二、物业服务费用：由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅1.4元/月·建筑平方米，本服务费用不含共用部位、公用设施设备大中修及更新改造费用，含水泵的折旧费，住宅中修费，若政府对收费标准和项目进行调整，则按新规定执行；业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用，之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务。三、违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。四、本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日止。桂伟波自2012年1月1日起欠交物业管理费，金源公司以缴费通知单等方式要求桂伟波支付物业管理费，截至2016年6月30日，桂伟波欠管理费时间共计54个月，住宅单价1.4元/月·㎡，金源公司房屋建筑面积145.14平方米，每月203.20元，共计10972.8元。
另查明，2010年4月14日，金源公司与桂伟波签订《车位使用协议书》，双方约定，金源公司为桂伟波已购得的湘江世纪城聚江苑地下车库A区149号车位提供管理服务，车位管理费：30元/月·个，车位交付之日预缴首半年的车位管理费，以后每半年缴付（预缴）一次。
一审法院认为：一、金源公司与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对该小区业主具有约束力。金源公司提供了相应的物业管理服务，桂伟波应当按照合同约定支付物业管理费；二、金源公司主张违约金的问题，因金源公司物业服务存在漏水等瑕疵，桂伟波提供设备设施受损照片、房屋漏水照片等证据，可见金源公司在物业服务等方面存在瑕疵，但桂伟波以此为由拒交物业费，于法无据，该院不予采纳。因金源公司物业服务存在瑕疵，该院酌情减免桂伟波物业费2194元（10972×0.2）。桂伟波还应该向金源公司交纳物业管理费8778.8元；三、金源公司与桂伟波签订《车位使用协议书》亦是真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，桂伟波未应按合同约定交纳车位管理费，已构成违约，桂伟波应按合同约定向金源公司交纳2012年1月1日至2016年6月30日车位管理费1620元。四、桂伟波主张漏水、被盗的财产损失可另行主张权利，该院在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、桂伟波在判决生效之日起10日内支付金源公司物业服务费8778.4元；二、桂伟波在判决生效之日起10日内支付金源公司车位管理费1620元；三、驳回金源公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费145元，由桂伟波承担。
二审中,双方均未向本院提交新证据。上诉人对被上诉人一审提交的证据发表如下质证意见：主卧漏水的照片的真实性有异议，不能看出是桂伟波家里的照片，而且这个照片不能显示时间；裂痕是2016年7月份出现的，已经过了房屋的质保期，属于房子本身的质量问题，与物业公司无关；对一楼改成超市的照片，开发商已出售第三方，与物业公司无关，物业公司不能控制如何去适用这些房屋；游乐设施被毁应该是调到别的地方去了，在其他的地方有新建,并且这与物业服务无关。综上,对这些照片的三性均有异议，无法达到其证明目的。本院经审查认为，被上诉人提供设备设施受损照片、房屋漏水照片等证据，可以证明金源公司在物业服务等方面存在瑕疵。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：金源公司与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对该小区业主具有约束力。金源公司提供了相应的物业管理服务，桂伟波应当按照合同约定支付物业管理费。因金源公司在物业服务等方面存在瑕疵，一审判决根据世纪金源公司的服务质量，酌情减少桂伟波应交物业费的20%，并且驳回世纪金源公司要求桂伟波承担违约金的诉请并无不当，本院予以维持。金源公司上诉称，桂伟波提交的证据未经一审质证，本院认为，一审审理程序有瑕疵，本院在二审已补充质证，该瑕疵并不影响本案的实体判决，故金源公司以此为由要求改判的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人金源公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费145元，由长沙世纪金源物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何豪杰
审判员 詹支粮
审判员 曾庆军
二〇一八年五月三十日
书记员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。