北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终9340号
上诉人（原审被告）：周德元，男，1969年11月30日出生。
委托诉讼代理人：韩明辉，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王春兰，女，1964年8月15日出生。
委托诉讼代理人：王长革，男，住北京市石景山区，由北京信源至诚广告有限公司推荐。
上诉人周德元因与被上诉人王春兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周德元上诉请求：撤销一审判决第二项，发回或改判我无需返还45万元。事实和理由：1.双方并未实际履行买卖合同，没有交付价款也没有交付房屋；2.根据证人证言，我先于2010年将房屋转让给一韩国人，王春兰购房是从韩国人处购房；3.王春兰在签订合同之时已知其无权购买涉案房屋，王春兰起诉已超过诉讼时效。
王春兰辩称，同意一审判决。
王春兰向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令我与周德元签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令周德元返还我购房款人民币45万元及该款自2011年8月22日至实际给付该款之日止的利息（利率以年息6%计算）。
一审法院认定事实：周德元系北京市大兴区榆垡镇×××村（简称×××村）村民，其在该村有一处宅院，即×××街西一条16号院（简称16号院）。16号院东至周德印、西至周庭辉、南至周德海、北至街道，该院东西约13.8米、南北约35米，该院内有三排北房，其中北侧两排北房之间有东、西厢房各3间，北数第一排北房（5间）及东厢房3间和西厢房3间系周德元家的老房，北数第二排北房4间系周德元于2008年所建，北数第三排北房5间系周德元于2010年所建。
王春兰为证明其与周德元之间存在房屋买卖关系、并给付了周德元450000元购房款，其提供了《房屋买卖协议》、收条及其在邮政储蓄银行的银行交易明细（2013年5月9日至2013年8月31日）。《房屋买卖协议》内容为：甲方（周德元）自愿将位于北京市大兴区榆垡镇×××街西一条16号最南一座院落为200平方米的院落其中建筑面积为70平方米的房屋，四至分别为东到火道、西到火道、南到周德海、北到后墙，以人民币80万元整，大写捌拾万零元的价格出售与乙方（王春兰），为了维护双方的合法权益经甲乙双方协商一致达成以下协议：1.乙方一次性以现金方式支付购房款，甲方出具收据，自甲方收到购房款后售卖房屋将归乙方所有使用。2.甲方在出卖房屋后该房的一切权益归乙方所有，包括该房拆迁时全部的利益所得。3.乙方在得到售卖房屋后不得以任何借口要求退房，如提起，甲方可不退乙方所付房款。4.甲方如收回房屋将全额退还乙方所付房款并支付利息。以上协议经双方签字生效，如有违反负法律责任。落款处由甲方周德元、乙方王春兰签字并按压手印，落款日期为2011年8月22日。收条内容为：今收到王春兰交来购房款现金人民币捌拾万元整，该款购买位于北京市大兴区榆垡镇×××街西一条16号院最南一座院落。收款人：周德元，2011.8.22。
周德元称双方之间不存在房屋买卖关系，王春兰并未给付其本人购房款；其将房屋卖给了案外人，王春兰是从案外人手中购买的，案外人和王春兰要求其补签一份合同。为此，周德元提供了以下证据：1.王岩的证人证言，内容为：王岩与周德元在2010年买卖宅基地时相识，转让过程.2010年6月，周德元将南院宅基地卖给一个韩国人，转让费23万左右，交给周德元，之后在2011年8月，韩国人委托张可将此宅基地卖给王春兰，转让费用30万元左右，协议在周德元家签订，原协议当场作废，转让费用由王春兰将现金交给张可，地点在周德元家院外，周德元不在场。2.张佳涛的证人证言，内容为：本人张佳涛与周德元邻村，转让过程。2010年6月在我介绍下，王岩与周德元认可，王岩介绍一名韩国人购买了周德元南院房屋，转让费23万现金。2011年8元左右，韩国人把房屋转让给王春兰，交易时需要房主周德元签字，某天下午，王春兰、王岩、张可等人，来到周德元家，签订协议我在现场，有人提议为防止周德元反悔合同，写80万，周德元给王春兰写了一份80万元的收据，协议写完后王春兰、王岩等人离开，期间没有给周德元付钱。王岩未到庭作证，张佳涛到庭作证。王春兰对上述证据均不认可。另周德元并未提交其将房屋转卖给案外第三人的相关证据。
经一审法院现场勘查，王春兰、周德元买卖的房屋为5间房屋的位置，其中以中间为界，两侧各1大间。因无人管理，上述房屋西侧1大间与中间1间的界墙有裂缝，屋顶多处因漏雨留下的水渍。
另查，王春兰系非农业户籍。
一审法院认为，违反法律强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，该权利具有特定的社会保障性质，与特定的身份相关联，附随该权利的利益只能由本集体经济组织成员享有，城镇居民不得购买农村住宅，农村集体经济组织成员也不得随意转让宅基地使用权。本案中，王春兰并非×××村村民，其购买本村村民周德元的农村房屋，而房屋买卖必然涉及到房屋所占用的土地的使用权问题，故双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国的土地管理法律和政策，应属无效。因协议无效，基于该协议取得的财产应当予以返还。关于周德元辩称的买卖协议中约定了买受人不得以任何借口要求退房，如提起退房，出卖人可不退所付房款的主张，因该协议本身无效，该条款亦为无效条款，周德元不能以此抗辩不予返还购房款。至于购房款的具体数额问题，王春兰提交了买卖协议及收条，对于该协议及收条，周德元均认可系自己所签署，周德元虽主张其并未收到王春兰的购房款，但其并未提交充足的证据予以证明，法院对其主张不予采信。故对于王春兰要求确认合同无效并返还购房款的诉讼请求，法院予以支持。关于王春兰要求给付自2011年8月22日至实际履行之日的利息的请求，因其对于房屋买卖协议无效的后果亦存在过错，故法院对此请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王春兰与周德元于2011年8月22日签订的《房屋买卖协议》无效；二、周德元于判决生效后十日内返还王春兰购房款450000元；三、驳回王春兰的其他诉讼请求。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院审理中，周德元主张其将房屋卖给案外韩国人并应王春兰的要求补签合同，对此过程其描述为：2010年6月张可带了韩国人和王岩，我以23万元将房屋卖给韩国人，签协议两份，我与韩国人各一份。2011年8月，张可称韩国人要回国，将房屋转手，要求我出手续，当天韩国人未到，委托张可但没有书面材料，我与韩国人的两份协议均在当天销毁。
本院认为，王春兰与周德元就农村宅基地上房屋签订房屋买卖合同，双方均未对其间存在合同关系及合同效力部分提起上诉，本院亦认同一审法院之观点，对合同无效的理由不再赘述。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为周德元是否应当返还王春兰支付的购房款及应返还的购房款数额。王春兰就其购房款支付提供了周德元亲笔书写的收条。周德元为否认上述事实，仅提供了证人证言，且对其主张的曾卖给韩国人的事实并未提交其他证据，亦未提供该韩国人的身份信息，本院对其相应主张难以采纳。关于周德元应返还的购房款数额，虽收条载明金额为80万元，但王春兰现自认其仅支付45万元，本院对王春兰该自认予以确认，并据此认同一审法院之结果。王春兰因合同无效之后果主张返还房款，并未超过诉讼时效。综上，周德元的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果周德元未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费11800元，由周德元负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 淼
审判员 李 珊
审判员 周梦峰
二〇一八年九月三十日
书记员 赵 婕