辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00701号
上诉人（原审被告）：大连润德君城房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。
法定代表人：王玉顺，该公司董事长。
委托代理人：王金斌、周懿宁，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：吕作辉，男，无职业。
委托代理人：高岩，北京德恒律师事务所大连分所律师。
原审原告吕作辉与原审被告大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称润德公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2013年9月9日作出（2013）西民初字第918号民事判决，润德公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人润德公司委托代理人王金斌、被上诉人吕作辉委托代理人高岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕作辉一审诉称：2009年9月25日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的商品房一套（位于：大连市西岗区长江路×号），房屋总价款为人民币1，188，904.00元。原告于2009年11月17日付清全部购房款。2010年12月14日，被告向原告发出入住通知书，双方于2011年1月1日办理商品房交接手续。但自办理交接手续至今，被告始终未按合同约定为原告办理房屋产权证。被告的行为违反了合同约定，给原告造成了经济损失，应当向原告支付损害赔偿金。请求被告立即为原告办理房屋产权证。请求被告向原告支付自2011年4月1日起至房屋产权证办理完毕之日止的损害赔偿金，暂时计算至本起诉状形成之日为217，569.00元。
被告润德公司一审辩称：《商品房买卖合同》第15条已经约定了违约金确定方式，按已付购房款0.1%赔偿原告的损失，违约金应为1，188.90元。关于违约金起算时间，原告要求自2011年4月1日起算有异议，按照《商品房买卖合同（附件四）》补充协议第11条约定，被告开发的房屋是分期建设的，最后房屋的竣工时间为2011年12月25日，取得《竣工验收备案证》的时间是2013年2月5日，取得备案证后，方能办理房屋产权证的相关手续，且有一个合理的宽限期，故被告不存在任何过错。
一审法院审理查明：2009年9月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和补充合同，约定：被告将坐落于大连市西岗区长江路×号房屋一套以价款1，188，904.00元销售给原告；被告于2010年10月30日将该房屋交付原告（该商品房经验收合格），被告应在该房屋交付后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原、被告双方同意给予被告合理期限继续办理，但不超过一年，否则，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起10日内将房款退还原告，并按已付房款的0.1%赔偿原告的损失；原告于2009年11月17日付清全部购房款。
合同签订之日至2009年12月14日，原告分两次支付被告房款共计1，188，904.00元。2011年1月1日，原、被告办理了商品房交接手续，原告入住该房屋。嗣后，被告未为原告办理房屋权属证书。
2013年2月5日，被告开发的房屋取得了竣工验收证书。2013年5月31日，原告领取了办理房屋产权证的相关材料。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和补充合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行其义务。原告已将房款支付被告，但被告未按合同约定为原告办理房屋权属证手续，已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告支付违约赔偿金的请求合理，应予支持。关于违约金支付的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。案涉房屋于2011年1月1日交房，2013年5月31日办证，扣除合同约定给予被告合理的办证期限为455日，违约金自2012年4月2日至2013年5月30日止即423天，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，违约金应为124，004.00元（1，188，904.00元×6%×1.5÷365天×423天）。关于原告要求被告办理房屋权属登记手续，诉讼中原告已领取了办理房屋产权证的相关材料，应视为已办理了房屋权属登记手续，对原告此项诉请，不再处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：一、被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吕作辉违约金124，004.00元；二、驳回原告吕作辉的其他诉讼请求；如果被告未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4665元（原告已预付），由原告吕作辉负担2065元，被告大连润德君城房地产开发有限公司负担2600元。
润德公司上诉的理由及请求是：第一，案涉合同已明确约定了逾期办证违约金的计算标准，即支付已交房款0.1%的违约金。第二，违约金的性质以补偿性为主、惩罚性为辅。吕作辉并无任何实际损失，一审判令润德公司支付12万余元违约金过分高于吕作辉的实际损失，应予调低。据此，请求撤销一审判决，改判润德公司向吕作辉支付1，188.90元违约金。
吕作辉二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院认为：双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。润德公司应于房屋交付（即2011年1月1日）后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但案涉房屋于2013年5月31日才具备办证条件，扣除合同约定给予润德公司合理的办理期限455天，案涉房屋逾期办证423天，故润德公司逾期办证的违约事实存在。润德公司主张应按合同约定的标准（即已付房价款的0.1%）向吕作辉支付逾期办证违约金，且一审判决的违约金数额过分高于吕作辉的实际损失，应予调低；而吕作辉则主张双方对合同继续履行情况下逾期办证违约金的支付标准并无约定，在合同没有约定违约金及损失数额难以确定的情况下，应按照法律规定的已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金。综合双方当事人诉辩主张，本案争议的焦点有如下两点：一、应按何标准计算逾期办证违约金；二、是否应调低违约金。
针对第一项争议焦点，应按何标准计算逾期办证违约金一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方当事人二审期间共同确认案涉合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证，买受人给予出卖人合理期限继续办理，但不超过一年，否则，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。从双方约定的上述内容可见，“已付房价款0.1%”是在买受人退房的情况下出卖人赔偿买受人损失的计算标准。且案涉合同第十五条第一款第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿%向买受人支付违约金”前打了叉。故双方并未约定合同继续履行的情况下，出卖人赔偿买受人损失的标准。据此，在继续履行合同的情况下，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算违约金，一审判决润德公司支付吕作辉124，004.00元违约金并无不当，本院予以维持。
针对第二项争议焦点，是否应调低违约金一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即当事人仅可就约定违约金请求法院予以适当减少或增加。但如上所述，本案双方当事人并未约定合同继续履行的情况下，逾期办证违约金的数额或损失赔偿额的计算方法。又因本案适用的违约金计算方法为法定标准，故润德公司申请法院调低法定标准计算得出的违约金无充分的法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元（大连润德君城房地产开发有限公司预交），由大连润德君城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 宋 敏