北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第13442号
原告（反诉被告）周贤伟，男。
委托代理人俞永正，北京市逢时律师事务所律师。
委托代理人张海英（周贤伟之妻。
被告（反诉原告）陈茜，女。
委托代理人方博，北京市同创律师事务所律师。
原告（反诉被告）周贤伟与被告（反诉原告）陈茜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周贤伟及其委托代理人俞永正、张海英与被告陈茜之委托代理人方博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周贤伟诉称，2012年12月5日，原告与被告通过第三人居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《自行划转补充协议》，合同约定被告将其拥有产权的北京市海淀区华清嘉园13号楼306号房屋（以下简称涉诉房屋）卖给原告，原告在合同签订当日支付定金10万元。合同约定，在合同签订之日起130日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理过户登记手续，被告应当在房屋产权过户后当日将房屋交付给原告。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由法律政策规定的缴纳方承担。因被告在涉诉房屋上设立有抵押权，因此合同还约定：被告应当在签订合同后7日内申请办理抵押注销手续。自行划转补充协议第二条第二项约定，被告在收到定金60个工作日后，且于抵押权人许可的最短时间内，需自筹资金至抵押权人处全额还清贷款余额，并办理相应手续。签订合同当日，原告向被告支付定金10万元。之后为帮助被告归还贷款，办理抵押注销，原告又提前向被告支付购房款70万元，履行了自己的合同义务。而且，为了购买此房，原告已将自己所有的两套房屋全部卖掉。合同签订后，被告却一直不去银行办理抵押注销手续。原告和中介公司曾多次发函催促其办理，但被告一直不履行合同义务。2013年4月8日原告收到被告的《关于解除与原告签订的北京市存量房屋买卖合同的通知》，正式通知原告解除合同，原告即于当日答复被告不同意解除合同。现故诉至法院请求：1、判令被告继续履行编号为NO.FM2012A0003001的《北京市存量房屋买卖合同》以及《自行划转补充协议》，配合原告办理涉诉房屋的权属转移登记手续；2、判令被告自2013年4月15日起至房屋实际交付日止，按日向原告支付违约金4800元；3、保全费5000元由被告负担；4、被告向原告支付违约金25000元，且自2013年6月1日起至户口迁出之日止，按日向原告支付违约金800元；5、被告向原告支付违约金65000元，且自2013年6月3日起至户口迁出之日止，按日向原告支付违约金650元；6、被告向原告支付违约金10000元，且自2013年6月6日起至户口迁出之日止，按日向原告支付违约金1595元；7、本案全部诉讼费由被告承担。
被告陈茜辩称，不同意原告的诉讼请求。合同签订后，我也愿意积极履行合同，但由于需要照顾生命垂危的父亲和工作原因去外地出差，我才没能在合同允许的范围内办理房屋抵押注销手续。我并不存在违约行为。2013年3月30日，北京市人民政府办公厅为落实国五条通知，于2013年3月30日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称国五条北京通知）。在国五条北京通知中规定，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。依照该通知的规定，反诉人出售诉争房屋的情况属于应当征收20%个人所得税的范围。反诉人当初购买该房屋时的价格为596，576元，按照上述通知的规定，反诉人应当缴纳的个人所得税为840，684.8元。相对于房屋的售价而言，所交纳的个人所得税约占17.5%。尽管合同中规定本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由法律政策规定的缴纳方承担，但20%的个人所得税在售房款中占有极大比重，数额高达八十四万多元，占房屋总价的比例超过1／6，若继续履行合同，对反诉人来说明显不公平，已经动摇了合同签订的基础。同时，国五条北京通知是双方在订立合同是无法预见的，不能归责任于反诉人和被反诉人。我认为上述政策的实施属于法律规定的情势变更情况，我以此为由要求解除合同，符合法律的规定。原告出售自己拥有的两套房屋，是原告对自己权利的自由处分，与本案没有关联性。即使我在2013年3月5日按照房屋买卖合同约定履行合同，涉诉房屋也不能在有关政策实施前完成过户。原告在本案中要求支付的违约金的请求没有事实和法律依据，且违约金数额明显过高。基于以上事实和理由，我方提起反诉请求：1、判令解除我与周贤伟于2012年12月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（No.FM2012A0003001）。2、诉讼费用由被反诉人承担。
周贤伟针对反诉辩称，不同意被告的反讼请求，请求法院依法驳回。一、原告于收到被告关于解除合同的通知的当日答复被告，不同意解除合同，要求被告尽快履行合同。因此，显然不符合约定解除的条件。二、被告以情势变更为由主张符合法定解除的条件依然不能成立。1、情势变更是指在合同成立后至履行完毕前这段时间内，因不可归责于双方当事人的原因而发生情势变更，致使继续维持该合同之原有效力对受其影响的一方当事人显失公平，则允许该当事人单方变更或者解除合同。2、情势变更原则要求当事人双方均无过错才可以适用。被告迟延履行合同义务，未按合同约定的时间向银行办理抵押注销手续，已经构成违约。另外，2013年3月1日国务院发布国五条通知时也可以预见马上就要实施了，到4月1日北京细则才出台，这期间整整一个月的时间，被告完全有足够的时间去办理解押和网签等手续，但被告在原告和中介方的一再催促下，仍然不去办理，导致的损失应当由被告承担，不应适用情势变更原则。3、继续履行合同对于双方没有明显的不公平或者不能实现合同目的。被告购买该房时不到60万元，现在卖480万元，即使增加20%的个税，也只是导致了盈利额度的减少和利润空间的降低，对被告影响不大，其仍然有丰厚的利润空间。4、反之，如果解除合同对于原告则是极大的不公平。原告为了履行合同，先后将自己名下的两套房屋卖掉，其中一套卖时130万元，现在的价格是180万元。另一套卖时319万元，现在的价格是430万元。原告获得的价款根本不可能买回原有的房屋。原告一家现在无家可归，只得租房居住，每月房租四千元，还要支付由于未能及时将户口迁出的违约金。综上所述，被告要求解除合同，既不符合约定解除的条件，亦不符合法定解除的条件。其要求解除合同本身即构成明示预期违约。请求法庭驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2012年12月5日，陈茜作为出卖人与买受人周贤伟就本案涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号为NO.FM2012A0003001）一份（以下简称房屋买卖合同）及《自行划转补充协议》一份（以下简称补充协议）。
房屋买卖合同约定：1、陈茜将其名下涉诉房屋（房屋所有权证号为：京房权证海私移字第0480**号）出售给周贤伟，成交价格为480万元。2、合同签订当日周贤伟向陈茜以现金方式支付定金10万元。3、涉诉房屋已经设定有抵押权人为中国建设银行的抵押权，陈茜应于签订合同后7日内申请办理抵押注销手续。4、买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元，如未获得批准，则由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付给出卖人。5、出卖人应在房屋过户当日前将房屋交付给买受人。6、出卖人逾期交房30日内，按日计算向买受人支付房屋成交价万分之十的违约金，并与房屋实际交付之日起30日内向买受人支付，合同继续履行。逾期交房超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的10%向买受人支付违约金。7、涉及此次房屋交易中产生的全部税费买受人承担，因乙方不按本合同约定交纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由法律政策规定的缴纳方承担。8、自本合同签订之日起130日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在130日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式办理：因出卖人责任的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。9、陈茜应在房屋所有权转移之日起150日内，办理原户口迁出手续。如因陈茜原因未如期迁出的，应当向周贤伟支付25000元违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，陈茜应按日计算向周贤伟支付全部已付款万分之十的违约金。在该条款空白处，有手写字体：“甲乙双方达成一致户口于2013年5月1日前甲方将户口迁出”字样，并有周贤伟、陈茜的签字。
补充协议约定：1、适用于出卖人有贷款（自行还清）、买受人需贷款情形。2、双方约定房屋主体价格337万元，同时乙方自愿支付甲方143万元房屋装饰、装修和相关设施的补偿款。3、定金10万元。4、首付款（不含定金）190万元。甲方在收到定金60个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，须自筹资金至抵押权人处全额还清其贷款余额，并办理抵押注销手续，乙方须于甲方解抵押后3个工作日内，将首付款支付给甲方。5、尾款（不含定金）80万元，甲方同意乙方贷款支付。6、资金监管账户内金额200万元乙方应于房屋产权过户前将金额打入。
上述房屋买卖合同和补充协议签订当日，周贤伟向陈茜支付定金10万元。双方为此签订《钱款交付书》一份。该《钱款交付书》中还写明：“甲、乙方在交付上述钱款并签订本协议的同时，居间人指派本次交易的经办人王青海作为该交付行为的证明人在场”。此后，周贤伟又分别于2012年12月6日、2013年1月2日及1月6日三次向陈茜付款共计70万元。
为完成上述房屋交易，2012年12月5日，陈茜作为甲方、周贤伟作为乙方、北京中原房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订了《房屋买卖居间合同》一份（编号为NO.FJ2012A0000781）（以下简称居间合同）。该居间合同就买卖合同中的一些内容予以再次明确，同时约定乙方向丙方支付居间代理人96000元。同日北京中原房地产经纪有限公司与周贤伟签订《佣金确认书》一份。
在合同履行过程中，因陈茜未办理房屋解抵押手续，周贤伟分别于2013年3月5日、2013年3月20日、2013年4月3日以书面信函的方式向陈茜寄送关于尽快办理解押等手续的催办函。信函中表示周贤伟和居间人多次催办，但无法通过电话和短信与陈茜联系。要求陈茜尽快办理房屋抵押注销手续，办理网签手续以免延误合同履行。并强调由此造成的损失应由陈茜全部承担。并且将通过诉讼方式解决纠纷。
2013年4月2日，陈茜向周贤伟送交“关于解除与周贤伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》的通知”（以下简称解除通知）。在解除通知中，陈茜写明因国五条和北京市实施细则的出台，房屋交易转让增加约80万元的税费，该税费在房屋售价中所占比重较大。该政策是双方无法预见且继续履行显失公平，故只得解除合同。要求告知银行卡号以便退还收据的交易款项。收到上述通知后，周贤伟即于2013年4月8日向陈茜寄送“关于《关于解除与周贤伟签订的﹤北京市存量房屋买卖合同﹥的通知的答复函》”（以下简称答复函）。在答复函中周贤伟说明：1、不同意解除合同。因你方延迟履行合同，应由你方承担违约责任及赔偿责任。2、关于新政策出台而造成的新的税费，应按合同约定履行。3、保留诉讼权利。
为证明自己名下房屋出售和有关损失情况，周贤伟向本院提交了：1、周贤伟及其配偶张海英向他人出售房屋的房屋买卖合同两份及房屋租赁居间合同一份。上述两份房屋买卖合同中就户口迁移问题均有约定并约定相应违约责任。2、中介人员王青海与张海英的电话录音、张海英与我爱我家工作人员的短信记录、周贤伟、王青海与陈茜的谈话录音、张海英向陈茜发送的短信等证据。证明合同履行过程中与陈茜的交涉过程。3、建设银行个贷贷后业务办理告知书，用以证明根据银行规定，在提交代办人身份证明原件和经公证的授权委托书原件的情况下，借款人可以委托他人办理抵押权注销手续。陈茜对上述证据1的真实性认可，但认为与本案无关，提出在自己出售房屋前，周贤伟已经在租房居住；对证据2均不予认可。对于证据3不予认可，但主张其2013年3月5日向银行咨询的结果是：提前15个工作日预约还款，贷款还清后10个工作日之后办理抵押注销手续。
另查，涉诉房屋系陈茜于2000年11月1日从北京市华远房地产股份有限公司购买，购买时的总价款为596576元。在与周贤伟签订房屋买卖合同后，2013年1月2日，陈茜的配偶魏林华与案外人王某某就位于本市昌平区某存量房屋签订房屋买卖合同，房屋成交价格为189万元，定金35万元已向售房人王某某支付，且已就该房屋交易买卖双方已于2013年3月19日办理了网签手续。就此王茜夫妇出售涉诉房屋属于有关政策规定的需交纳20%个人所得税的情况。
为证明自己主张的抗辩和反诉主张，陈茜向本院提交了如下证据：1、医院诊断证明书三份及部分收费收据，用以证明陈茜父亲自2012年11月22日至2013年3月26日一直在医院住院治疗，直至去世。2、陈茜父亲死亡医学证明书一份。3、火车票及酒店住宿发票，证明陈茜于2013年3月22日去郑州出差，于2013年3月27日从郑州返回北京。用以证明陈茜在房屋买卖合同签订后一直在医院照顾病重的父亲。后去郑州出差，没有时间办理抵押注销手续。
诉讼中经本院询问，陈茜表示涉诉房屋尚欠约35万元贷款未偿还。
上述事实，有双方当事人陈述及双方当事人提交的上述证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。根据证据材料可以确认，周贤伟与陈茜于2012年12月5日，签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，上述合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人发生法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告要求被告继续履行合同并承担相应违约责任，而被告以自身不存在违约作为抗辩主张，并以合同履行过程中出现情势变更为由，反诉要求确认合同解除。故严格审核双方合同约定，明确履行过程中是否存在违约情形是本案审核的首要问题，其次，本院需要确认合同是否应继续履行或者是否适用情势变更情形。
关于合同履行情况。根据合同有关条款的约定，可以明确的时间节点以及履行情形为：1、合同签订当日即2012年12月5日，周贤伟应向陈茜支付10万元购房定金。2、合同签订后七日内即2012年12月12日之前，陈茜应申请办理抵押注销手续。3、周贤伟应在陈茜解抵押后3个工作日内支付陈茜首付款190万元。4、合同签订之日起130日内即2013年4月15日之前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。5、2013年5月1日前，陈茜应将涉诉房屋所在地的户口迁出。6、陈茜应在房屋过户将涉诉房屋交付给周贤伟。7、陈茜在收到定金60日后，且于抵押权人许可的最短时间内即约25个工作日内，全额还清贷款金额并办理抵押注销手续。对照上述合同约定，根据查明的事实，在合同签订后，周贤伟按照合同约定交纳了定金。但陈茜在2013年3月5日之前未向抵押权人申请办理抵押注销手续。考虑到周贤伟作为房屋买受人在没有合同约定的情形下，还于2013年1月6日前向陈茜支付购房款70万元；考虑到涉诉房屋抵押权尚欠贷款未还数额仅为35万元左右，陈茜的拖延办理抵押权注销手续的作为显然违反了合同约定。对此，陈茜提出自己父亲病重需要照料的抗辩主张，虽然在情感上，作为子女，陈茜应该对父母履行赡养义务，但该义务的履行与陈茜作为本案合同当事人履行合同义务并不构成必然冲突。且本院还注意到，根据陈茜提交的证据可以发现，在本案房屋买卖合同签订之时，陈茜的父亲已经因病住院，该事实的存在并非突然发生在合同履行过程中。而且在父亲病重住院期间，陈茜还因工作原因出差外地，其夫妇还有另行购房房屋的行为，上述情形进一步说明照顾病重父亲的情况，虽然在情理上能够被理解，但在事实上不足以构成陈茜不履行房屋买卖合同的合理抗辩。此外，截止目前，陈茜亦尚未完成合同约定的户口迁出义务。故在房屋买卖合同履行过程中，陈茜存在违约行为，在合同有效的前提下，陈茜应承担相应的违约责任。
关于合同应否继续履行。陈茜在本案中提出反诉要求确认合同解除的理由是由于有关国家政策的调整，导致房屋买卖合同的履行需要缴纳更多税费，该情况导致履行合同对其明显不公平，故其享有单方解除权。但审查本案事实不难发现，国家相关税费规定的出台虽然在房屋买卖合同签订之后，属于在合同签订时双方均无法准确预知的规定。但首先，本案房屋买卖合同中已对合同履行过程中因政策原因须缴纳的新的税费负担进行了明确约定即由“法律政策规定的交纳方承担”。其次，根据有关政策规定，实际上系陈茜夫妇在房屋买卖合同签订后，履行过程中，系因自行与他人另行签订购房合同，才使得相关政策的规定适用于本案房屋买卖合同的履行。也就是说，导致房屋买卖合同适用新的政策规定，增加税费的重要原因之一是陈茜夫妇在合同签订后的另行购房行为。上述情况显然亦与法律规定的情势变更情形不符。故陈茜以情势变更为由主张合同无法继续履行的抗辩，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。陈茜提出的要求确认合同解除的反诉请求，本院不予支持。周贤伟提出的要求继续房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。就履行内容而言，在周贤伟支付了购房定金和提前支付部分首付款的情况下，根据房屋买卖合同和补充协议的约定。陈茜的履行主要义务应为：1、自行向相关银行办理涉诉房屋的抵押贷款注销手续；2、协助周贤伟办理涉诉房屋的所有权过户手续。周贤伟的合同主要义务应为：1、在陈茜成功办理完毕抵押注销手续后3个工作日内将剩余首付款一百二十万元给付陈茜；2、于涉诉房屋产权过户前将二百万元汇入补充协议约定的资金监管账户内。至于合同约定的购房尾款八十万元的支付方式和时间双方应依照补充协议的约定履行。至于户口迁移等事项，双方亦应根据合同的约定履行。
关于陈茜的违约责任。因陈茜怠于履行合同义务，导致合同存在逾期办理抵押权注销、逾期办理房屋所有权转移登记以及逾期办理户口迁出的违约情况。对上述情况，根据合同约定，自周贤伟应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，陈茜应按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于周贤伟实际取得房屋所有权证书之日起30日内向周贤伟支付。同时陈茜应就逾期办理户口迁出，向周贤伟支付25000元违约金，并按日计算向周贤伟支付全部已付款万分之十的违约金。根据周贤伟已付款80万元计算，上述万分之十的日违约金为800元。对上述违约金计算，陈茜主张违约金数额过高。综合考虑本案合同履行情况，即陈茜的违约情形、周贤伟的主动付款情形以及合同约定，本院认为上述违约金计算标准根据实际情况计算出的实际数额确有过高的情形，对此本院将根据公平和诚实信用原则依法予以适当减少为日违约金400元。
具体违约金起算日期。就逾期办理房屋所有权变更登记和交付房屋。根据合同约定，双方应在2013年4月15日之前，向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。但该申请日期不能视为合同关于违约责任约定的“周贤伟应当取得房屋所有权证书的期限届满日”。故周贤伟要求逾期办理房屋过户和交付房屋的违约金计算起始日期从2013年4月15日计算的主张，因与合同约定不符，本院不予支持。考虑到有关行政机关的办理房屋过户登记的合理周期和本年度有关假日安排，本院酌定周贤伟应当取得房屋所有权证书的期限届满日为2013年4月25日。相关逾期办理房屋过户违约金的起算日期应自2013年4月26日起计算。就逾期办理户口迁出。根据合同约定，2013年5月1日前，陈茜应将涉诉房屋所在地的户口迁出。逾期超过30日未迁出的，除支付周贤伟违约金25000元外，自逾期超过30日起，陈茜还应按日向周贤伟违约金。现周贤伟要求陈茜自2013年6月1日起至户口迁出之日止，按日支付违约金的主张符合合同约定，本院予以支持，日违约金计算依照本院酌定的数额400元计算。
关于周贤伟在本案中提出的另外两项关于户口迁移的违约金赔偿主张，因系基于周贤伟夫妇出售自己名下房屋与他人签订买卖合同中的约定。本院认为，周贤伟夫妇出售自己名下房屋的行为以及带来的经济损失属于陈茜在签订房屋买卖合同时不能预见的损失。因此根据法律规定，不属于本案房屋买卖合同的合理损失。周贤伟的上述赔偿主张，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、周贤伟与陈茜继续履行双方于二〇一二年十二月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号为NO.FM2012A0003001）及《自行划转补充协议》；
二、陈茜自二〇一三年四月二十六日起至周贤伟实际取得北京市海淀区华清嘉园十三号楼三〇六号房屋所有权证书之日止，按每日四百元标准计算逾期办理房屋过户手续违约金，并于周贤伟实际取得北京市海淀区华清嘉园十三号楼三〇六号房屋所有权证书之日起三十日内向周贤伟支付；
三、陈茜于本判决生效后十五日内，给付周贤伟逾期迁移户口违约金二万五千元，并自二〇一三年六月一日起至与位于北京市海淀区华清嘉园十三号楼三〇六号房屋相关的户口全部实际迁出日止，按日向周贤伟支付违约金四百元；
四、驳回周贤伟的其他诉讼请求；
五、驳回陈茜的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元，已由周贤伟预交，由陈茜负担，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费一千二百五十元，已由周贤伟预交；由周贤伟负担六百元；由陈茜负担六百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费五十元，由陈茜负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 王继延
人民陪审员 闫 洪
人民陪审员 孙焕云
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 王 莹