广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第905号
上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托代理人：李振辉，该公司法务总监。
委托代理人：陈志敏，该公司招商经营部总监。
被上诉人（原审原告）：刘大庆，男，1964年5月22日出生，汉族，住广东省深圳市。
委托代理人：曾晓华，女，1966年6月20日出生，汉族，住重庆市。
上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人刘大庆商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年6月30日，刘大庆与永怡公司签订《商品房买卖合同》，约定刘大庆向永怡公司购买其开发的聚豪园峰度苑A区33号别墅，总价款为2161085元。合同第八条约定，永怡公司应当在2007年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给刘大庆：该商品房经验收合格。合同第九条约定：如永怡公司逾期超过180日未能按期交付房屋，刘大庆要求继续履行合同的，合同继续履行，永怡公司按日向刘大庆支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同第十条约定：该商品房预售后，永怡公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。合同第十五条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任刘大庆不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，刘大庆不退房，永怡公司按已付房价款的1%向刘大庆支付违约金。合同第十八条约定：永怡公司不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同签订后，刘大庆已全额支付了购房款2161085元。2007年10月25日，涉案房地产经过建设、设计、施工、勘察、监理等单位的共同验收为合格，并出具了《工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》。2008年12月26日，永怡公司向刘大庆发出《温馨提示》，要求刘大庆在收到该提示之日起七日内前往办理收楼手续。2011年9月8日，刘大庆之妻黄娉在永怡公司办理了收楼手续，并在业主收楼满意书上备注：“房屋有裂痕，请及时维修”。
原审法院另查明：因永怡公司的原因，涉案房屋至今未能办理产权证书。
原审法院再查明：原审庭审中，原审法院指令永怡公司提交涉案房地产的规划设计图纸供法院审查，但永怡公司拒不提供，并称规划变更应当由刘大庆举证予以证明。
刘大庆认为，永怡公司交付的房地产不符合合同约定，视为逾期交楼，并存在逾期办证、更改规划的情形，据此，刘大庆于2013年9月3日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：l.永怡公司履行交付合格商品房的法律义务；2.永怡公司向刘大庆支付逾期交房的违约金876660.4元（自2007年11月1日至2008年1月31日止按己支付房屋价款的每日万分之一支付违约金；2008年2月1日起至2013年8月31日止，按已支付房屋价款的每日万分之二支付违约金，共计876660.4元）；3.永怡公司向刘大庆支付逾期办理房产证违约金（自2007年11月1日至2009年4月30日止按已支付房屋价款的百分之一支付违约金；自2009年5月1日起至2013年8月31日止，按己支付房屋价款的每日万分之二支付违约金694691.9元）；4.永怡公司承担继续履行办理刘大庆所购买的聚豪园峰度苑A区33号别墅房产证的法律责任；5.本案诉讼费用由永怡公司负担。原审诉讼过程中，刘大庆认为永怡公司没有兑现绿地面积60%、建筑密度13%、涉案商品房背倚“原始生态密林”、“坡地别墅，倚山就势”的承诺，山被挖去一个大坑，花园变成配电房，故将其诉讼请求变更为：1.判令永怡公司承担截至2013年10月29日的逾期交房违约金985022元（自2007年11月1日至2008年1月31日止按已支付房屋价款的每日万分之一支付违约金；2008年2月1日起至2013年10月29日止，按已支付房屋价款的每日万分之二支付违约金，共计985022元）；2.永怡公司承担截至2013年10月29日的逾期办理房产证违约金1090698元；3.永怡公司赔偿擅自更改楼盘建设规划违约金：原别墅总价款的20%，即赔偿432217元。
原审法院认为：本案争议的焦点在于：1.永怡公司是否逾期交房；2.永怡公司是否逾期办证，如逾期办证，应如何承担逾期办证的责任；3.永怡公司是否存在更改规划的情形，如更改规划，应当如何承担责任。结合已查明之事实，原审法院对上述焦点问题作如下分析论证：
关于第一个焦点问题。永怡公司与刘大庆签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，本应遵照履行。合同约定，永怡公司应当在2007年10月30日前将经验收合格的房屋交付给刘大庆使用。原审法院认为，该合同条款所指的“商品房经验收合格”至少应当达到经住建部门质监站验收并发出质量监督意见书的标准，并且应当满足通水、通电、消防验收合格等基本的入住条件。然本案的涉案房地产迄今未经住建部门质监站验收并发出质量监督意见书，其消防验收亦于2010年12月8日始告完成，故此，原审法院认定永怡公司未能按照合同约定在2007年10月30日前将符合约定的房屋交付给刘大庆使用，存在违约行为，该违约行为截止于2011年9月7日。因刘大庆在2011年9月8日办理了收楼手续，原审法院认为，刘大庆已与永怡公司协商变更了收楼的条件，同意永怡公司按照现状交付房屋，虽然收楼满意书上备注有“房屋裂缝，请及时维修”的条文，但不影响其收楼的效力。并且，刘大庆虽然主张涉案房屋存在质量问题，但其未向原审法院提供充分证据证明涉案的房屋存在质量问题，应当承担举证不能的不利后果，对其关于房屋存在质量问题的主张，原审法院不予采信。关于永怡公司从2007年10月30日期间至2011年9月7日期间逾期交房的违约责任问题。按照合同约定，永怡公司应当从2007年10月30日起至2011年9月7日止（总计1642天），按已付房价款的万分之二计算违约金给刘大庆，违约金总计为709700.31元（2161085元×0.0002×1642天）。关于时效问题。永怡公司主张，刘大庆早已知道永怡公司逾期交房并应支付违约金的事实，怠于行使追索权利，迟至2013年9月3日才就违约金提起诉讼，其起诉的2011年9月3日之前的违约金均已超过两年的诉讼时效，依法丧失胜诉权。原审法院认为，本案涉案合同约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。因本案涉案房屋交付于2011年9月8日，该违约金的诉讼时效为两年，故此，刘大庆主张逾期交房违约金最迟不得超过2013年9月7日，而刘大庆于2013年9月3日向原审法院提起诉讼，原审法院认定，刘大庆的起诉未超过诉讼时效。
关于第二个焦点问题。合同第十五条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任刘大庆不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，刘大庆不退房，永怡公司按已付房价款的1%向刘大庆支付违约金。原审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的永怡公司应当在2007年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给刘大庆。如焦点一所述，永怡公司因自身原因导致未能及时将符合合同约定的房屋交付给刘大庆，而涉案房屋未能办理产权证，故此，永怡公司应当自2007年11月1日起向刘大庆支付逾期办证违约金。合同约定的违约金为总价款的1%即21610.85元（2161085元×1%），对刘大庆诉请的逾期办证违约金21610.85元部分，原审法院予以支持；对于超出部分，不予支持。
关于第三个焦点问题。刘大庆主张永怡公司擅自更改小区公共部分的规划，影响其使用。原审法院认为，小区规划图纸为开发商必定持有，故此责令永怡公司提交给原审法院进行比对以查明事实，但永怡公司无正当理由置原审法院的指令于不顾，拒不提交规划图纸，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供。如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，原审法院推定刘大庆关于永怡公司违反合同约定未经业主同意擅自更改规划，影响其使用的主张成立，永怡公司应当据此向刘大庆承担违约责任。结合本案房屋的实际使用情况及永怡公司的违约情形，原审法院将永怡公司应当向刘大庆支付的该项违约金酌定为10000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条的规定，判决：一、永怡公司于原审判决生效之日起七日内向刘大庆支付逾期交房违约金709700.31元；二、永怡公司于原审判决生效之日起七日内向刘大庆支付逾期办证违约金21610.85元；三、永怡公司于原审判决生效之日起七日内向刘大庆支付擅自更改规划违约金10000元；四、驳回刘大庆其余的诉讼请求。如果永怡公司未按原审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26864元（刘大庆已预交），由刘大庆负担14247元，由永怡公司负担12617元，该款永怡公司于原审判决生效之日起七日内迳行支付给刘大庆。
宣判后，上诉人永怡公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、对于楼盘规划问题，原审程序不当，法律适用有误。二、原审法院对永怡公司、刘大庆协商变更收楼条件的认定正确，但认定逾期交房违约金未超过诉讼时效有误。且刘大庆主张的逾期交楼违约金过高。三、原审法院认定自2007年11月1日起算违约金有误。四、案件受理费分配不合理。且原审审结标的金额低于2000000元，但案件受理费却以2000000元为计算基数，案件受理费过高。五、刘大庆收楼属民事行为，收楼行为与收楼时间是因果关系。综上，请求二审法院判令：撤销原审判决，驳回刘大庆第一项诉讼请求；裁定驳回第三项起诉；调整案件受理费负担。
被上诉人刘大庆二审答辩称：一、永怡公司违反其在销售广告和宣传资料中有关商品房质量、规划等问题所作对公允诺，原审法院要求其承担违约责任的判决适用法律正确，永怡公司认为原审程序失当的理由应被驳回。关于擅自改变规划违约金，原审法院酌定10000元于法无据，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、原审法院认为永怡公司构成逾期交房正确，但永怡公司不符合交付商品房的法定条件，应承担支付无效交房违约金而非逾期交房违约金的责任。三、刘大庆被强迫交付2009年4月1日起的物管费和滞纳金，严重损害了消费者利益，应予以全额退还并按其滞纳金支付赔偿金额。四、刘大庆已向原审法院提交照片拟证实涉案房屋存在质量问题，永怡公司应就房屋质量问题承担举证责任，原审法院对此认定有误。五、原审法院认定逾期办证违约金计算至2009年4月30日止有误，但永怡公司的违约行为至今仍未终止，故应自2009年5月1日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按已付房屋价款的每日万分之三支付违约金。六、案件受理费应全部由永怡公司负担。七、法院应认定永怡公司胁迫刘大庆收房的事实成立，且永怡公司至今未提交住宅质量保证书，故法院应追究永怡公司无效交房的法律责任，要求永怡公司承担自2007年11月1日起至今的逾期交房的法律责任。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：永怡公司的中山市聚豪园居住小区峰度苑A区工程于2007年10月25日由建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同办理了工程验收手续，并在中山市建设工程质量监督站火炬分站办理了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但该备案表上明确注明“请及时办理竣工验收备案”。本案原审、二审诉讼期间，永怡公司均没有举证其对上述工程已经在中山市建设局办理了工程竣工验收备案手续。
本院再查明：永怡公司与刘大庆签订的《广东省商品房买卖合同》，是采用由广东省建设厅和广东省工商行政管理局共同监制的示范格式文本。该文本的说明中，第7条明确“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释”。而广东省建设厅在2003年8月15日《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）中明确“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。针对本案争议焦点，本院作如下分析：
关于商品房交付。永怡公司与刘大庆于2007年6月30日签订的《商品房买卖合同》中约定，涉案商品房交付标准为“该商品房经验收合格”。对于该交付标准的成就，本院认为，首先，本案中双方采用的是广东省建设厅和广东省工商行政管理局共同监制的示范格式合同文本，双方在合同中约定房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，广东省建设厅已明确解释该交付条件的具体要求是“商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。其次，根据中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条关于“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”的规定，中山市建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构。再次，中山市建设工程质量监督站出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是属于办理工程竣工验收备案必备的材料，并不等于已经完成了建设工程竣工验收备案手续。综上事实以及理由，应当认定永怡公司与刘大庆约定的商品房交付条件是指该商品房已经在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续。但在本案诉讼期间，永怡公司并没有举证证实其于合同约定的最后交房日期前即2007年10月31日前已办理涉案房屋的竣工验收备案登记手续。故此，永怡公司未能按照合同约定于2007年10月31日前将符合约定的房屋交付刘大庆使用，存在违约行为，但因刘大庆于2011年9月8日办理了收楼手续，刘大庆已与永怡公司协商变更了收楼条件，故永怡公司逾期交房违约行为截止至2011年9月7日，根据合同约定，永怡公司应按已付房价款日万分之二的标准向刘大庆支付自2007年11月1日起至2011年9月7日止的逾期交房违约金共计608129.30元（2161085元×0.0002×1407天）。鉴于刘大庆起诉主张自2007年11月1日起至2008年1月31日止共计92天按已付房价款日万分之一的标准来计算逾期交房违约金，故永怡公司应向刘大庆支付逾期交房违约金588247.3元［（2161085元×0.0001×92天＋2161085元×0.0002×（1407天-92天））。原审法院对此计算有误，本院予以纠正。刘大庆与永怡公司协商变更收楼条件并收楼后，未提交充分证据证实涉案房屋存在质量问题，故本院对刘大庆以涉案商品房存在质量问题为由称其收楼行为无效的主张不予支持。对于逾期交房违约金的诉讼时间问题，原审法院对此已作详细阐述，且并无不当，本院不再赘述。
关于商品房权属登记。永怡公司与刘大庆于2007年6月30日签订的《商品房买卖合同》中约定，永怡公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任刘大庆不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，刘大庆不退房，永怡公司按已付房价款的1%向刘大庆支付违约金。永怡公司未能按合同约定在2007年10月31日前将符合合同约定房屋交付刘大庆使用，亦未按在自2007年11月1日起的540个工作日内履行合同约定的产权登记义务，故应按已付房价款的1%向刘大庆支付逾期办证违约金21610.85元。原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
关于小区规划。永怡公司与刘大庆于2007年6月30日签订的《商品房买卖合同》中约定，永怡公司不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。永怡公司作为小区开发商，因设计、规划、管理、权属登记等需要应当保存规划图纸。但在原审法院责令永怡公司提交小区规划图纸的情况下，其无正当理由拒不向法院提交规划图纸，故原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，推定刘大庆关于永怡公司违反合同约定未经业主同意擅自更改规划，影响其使用的主张成立，并酌情判决永怡公司向刘大庆支付擅自更改规划违约金10000元，并无不当，本院予以维持。
对于当事人未提起上诉部分，本院不作处理。
综上，原审法院事实认定事实清楚，适用法律正确，但计算有误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第617号民事判决第二、三项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第617号民事判决第一项为：上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人刘大庆支付逾期交房违约金588247.3元；
三、驳回被上诉人刘大庆的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从逾期履行之日起，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费26864元（刘大庆已向原审法院预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担6640元（广东永怡集团股份有限公司应于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳），由被上诉人刘大庆负担20224元；二审案件受理费11213元（广东永怡集团股份有限公司已向本院预交26864元），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担9376元，由被上诉人刘大庆负担1837元（刘大庆应于判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 谭长琴