广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1655号
上诉人（原审被告）：林倬杰，男，汉族，1981年4月5日出生，住惠州市惠城区。
被上诉人（原审原告一）：深圳市城铁物业发展有限公司，住所地：深圳市福田区民田路178号华融大厦2802单元。
法定代表人：丁明明，系该公司董事长。
被上诉人（原审原告二）：深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司，住所地：惠州市黄田岗小区112栋第二层。
负责人：丁传宝，系该公司总经理。
二被上诉人共同委托代理人：李少敏，系北京市东元（深圳）律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人：杨学军，系深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司项目经理。
上诉人林倬杰因与深圳市城铁物业发展有限公司（以下简称“城铁公司”）、深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司（以下简称“城铁公司惠州分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告深圳市城铁物业发展有限公司、深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司诉称：原告一深圳市城铁物业发展有限公司（更名前为：深圳市中铁物业发展有限公司）是具有一级资质的物业服务企业，广东泰豪实业发展有限公司与原告一签订了《泰豪绿湖新20**年6月30日邨前期物业服务合同》，广东泰豪实业发展有限公司选聘原告一对泰豪绿湖新邨实施前期物业管理服务，约定物业服务费住宅为每月每平方米1.4元，商业物业为每月每平方米2.4元；物业管理区域内公共水电费由全体业主分摊；物业服务费及公共水电费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月度首5日内履行交纳义务，合同期限共5年，自售房合同约定或者开发商通知入伙之日起计算，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自然顺延。合同签定后，由原告一的分公司原告二按照合同为涉案小区提供物业管理服务。两原告是涉案小区泰豪绿湖新邨合法的物业服务单位，两原告已经按照合同约定为包括被告在内的全体业主及非业主使用提供完整的物业管理服务。被告系涉案房产泰豪绿湖新邨A1-A4栋1单元17层05号房的业主，2009年7月28日与开发商签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。2009年10月13日办理了入伙手续，与原告二深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司（更名前为：深圳市中铁物业发展有限公司惠州分公司）签定《前期物业服务协议》，房屋已实际交付被告使用，取得房地产证，被告系涉案房屋的所有权人及实际使用人，依法应当按时按标准交纳物业服务费，公共水电费以及原告二代为垫付的水费等费用。从2011年12月起被告无故拖欠物业服务费，公共水电费以及原告代为垫付的水费等费用，原告多次口头以及发出书面《律师函》要求被告交纳，被告均拒不交纳，至今共拖欠物业服务费，公共水电费及水费合计15155.21元。综上所述，被告的行为已构成违约，根据《前期物业服务协议》二十二条的约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。拒不交纳的，可以依法追讨或向人民法院起诉。被告按照约定，逾期缴纳物业服务费、公共水电费、水费等费用，依法应当向原告支付违约金42011元，以上费用合计57166.21元。为追索物业服务费，原告遂诉至法院，请求如下：一、判令被告向两原告支付2012年1月至2015年3月物业服务费11209.38元；二、判令被告向两原告支付2011年12月至2015年2月公共水电费2849.59元；三、判令被告向两原告支付2011年12月至2015年2月水费1096.24元；四、判令被告向两原告支付逾期支付物业服务费、公共水电费以及水费的违约金至付清全部款项之日止，暂计至2010年12月30日2015年3月31日为42011元；五、判令被告承担本案诉讼费用。
被告林倬杰答辩称：一、诉讼主体不合法。答辩人从未与被答辩人签订任何物业服务合同。二、期限已过。就上述的物业服务合同本身而言，该合同约定“有效期两年，从业主入伙之日起生效，两年后业主委员会仍未成立，则该协议自动延期两年”，由于本人已于2009年10月入伙，至2011年10月未成立业委会，合同自动顺延两年至2013年10月，现在早已过了有效期限。三、被答辩人诉称的管理费以及违约金，没有合法依据。因为物业管理条例明确规定，从事物业管理的企业应当具有独立的法人资格。被答辩人二作为被答辩人一的分公司，并不具备独立的法人资格，其物业管理经营行为属于违法经营，应当马上纠正。在纠正前被答辩人二所收取的管理费都是违法所得，不应受法律保护。四、被答辩人请求的违约金没有合法依据。其中违约金约定为每日千分之五，超出同期银行利率的二十多倍，显然是不公平的，远远超出法律允许的范围。五、本案相关的物业小区治安管理极差，特别是其中部分出入口无人看管，任人自由进出，存在重大治安隐患，且在业主反复投诉情况下一直不予理睬，拒不整改，造成包括本人在内的多位业主被盗。被答辩人这种在管理上的缺失和傲慢正是造成多位业主不交管理费的根源所在。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2009年7月28日被告与案外人广东泰豪实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买案外人开发的位于惠州市惠城区麦地东路8号泰豪绿湖新邨A1-A4栋1单元17层05号房（下称涉案房屋），建筑面积205.3平方米，案外人应当在2009年9月30日前交房。2009年6月30日案外人广东泰豪实业发展有限公司与深圳市中铁物业发展有限公司（其后更名为原告一深圳市城铁物业发展有限公司）签订《惠州[泰豪.绿湖新邨]物业服务合同》（前期物业服务合同）约定：住宅（带电梯）1.4元/月.平方米，商业2.4元/月.平方米，以上收费不含公共水电费，公共水电费由全体业主分摊。2009年10月13日被告与深圳市中铁物业发展有限公司惠州分公司（其后更名为原告二深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司）签订《惠州[泰豪.绿湖新邨]前期物业管理服务协议》约定住宅（带电梯）物业服务费用1.4元/月.平方米，以上收费不含公共水电费，公共水电费由全体业主分摊；被告应于商品房买卖合同约定的交房之日起全额交纳物业服务费用，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告二有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。2010年12月30日涉案房屋办出粤房地权证惠州字第××号房地产权证。2014年5月16日受原告二委托，江苏法瞻律师事务所向被告发出《律师函》要求被告支付物业服务费。涉案房产的物业管理费为287.42元/月（205.3平方米×1.4元/月·平方米）。原告称被告自2011年12月起就一直没有缴纳物业服务费等（2012年1月至2015年3月物业服务费11209.38元、2011年12月至2015年2月公共水电费2849.59元、2011年12月至2015年2月水费1096.24元、2015年3月31日之前违约金42011元）。经催收无果后，原告诉至本院请求判如所请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告于2009年10月13日签订《惠州[泰豪.绿湖新邨]前期物业管理服务协议》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照协议约定全面履行各自义务。被告称拖欠物业费用系因原告未依约履行义务所致，对此未提供足够有效的证据材料佐证，另一方面由于此均涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与原告协商解决。故本案中被告以此作为其中一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院不予支持。原告为包括被告在内的泰豪绿湖新邨小区业主从事管理服务工作，被告应当依约向其支付相应的物业管理费。原告要求被告支付物业管理费、公共分摊水电费等的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。本次被告拖欠的物业管理费、公共分摊水电费等，合计15155.21元，而原告主张的滞纳金为42011元，两者相比，明显过高，有违公平合理原则。《前期物业管理服务协议》约定被告未能按期足额交纳物业服务费，按每日5‰计算违约金。本院酌情将违约金调整为3031.04元（15155.21元×20%）。另外，根据《物业管理条例》第三十六条第二款之规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。若被告认为上述行为实已发生，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第三十六条第二款、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告林倬杰应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市城铁物业发展有限公司、深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司支付2012年1月至2015年3月物业服务费11209.38元、2011年12月至2015年2月公共水电费2849.59元、2011年12月至2015年2月水费1096.24元、2015年3月31日之前逾期支付物业服务费、公共水电费以及水费的违约金3031.04元，合计为18186.25元。二、驳回原告深圳市城铁物业发展有限公司、深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司的其它诉讼请求。
本案受理费615元（原告已预交），由被告林倬杰负担。
当事人二审的意见
林倬杰不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第1955号《民事判决书》的各项判决；2、请求法院依法改判、支持上诉人的诉讼请求；3、判令本案的一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：被上诉人二主体不合法。《物业管理条例》第三十二条明确规定，从事物业管理的企业应当具有独立的法人资格。被上诉人二作为被上诉人一的分公司，并不具备独立的法人资格，因此不是物业服务合同的适格主体，其物业管理经营属于违法经营。为保证业主的合法权益，享有更规范的管理服务，避免违法转包行为，涉案小区应由被上诉人一直接进行管理，收取费用。根据合同的相对性原则，本人应交的费用也应该直接交到该物业服务合同适格的相对方
--
也就是被上诉人一的账户中，而不是被上诉人二提供的账户。被上诉人二收取管理费，代缴水电费等物业管理经营行为都是违法行为，本人有权予以拒绝。2、就双方签订的物业服务合同本身而言，该合同约定有效期为两年，从业主入伙之日起生效，两年后业主委员会仍未成立的，则该协议自动延期两年。本人已于2009年10月入伙，至2011年10月未成立业委会合同自动顺延两年至2013年10月，现在早已过了有效期限。因此该物业合同不能作为在2013年10月以后，被上诉人向本人主张管理费及违约金的依据。此外，被上诉人请求的费用中已过诉讼时效的部分，也应该不予确认。一审并未对物业管理费和违约金计算的起止日期进行审查，导致认定事实错误，判决严重不公，依法应予以撤销。3、被上诉人请求的违约金不合法。合同中关于违约金的约定并不是双方真实意思表达。该合同是因为当时的物业要求在签订该合同后，才会同意给业主收楼，通水通电，在此背景下才被迫签订的。其中违约金约定为每日千分之五，超出同期银行利率的二十多倍，显然是不公平的，远远超出法律允许的范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条(二)，该条款属于物业服务合同中加重业主责任的条款，业主请求确认该相关条款无效的，人民法院应予支持。退一万步讲，即便该条款有效，因被上诉人存在过错，也不应该产生违约金。一审中本人已向法院请求确认该违约金条款无效，但一审法院虽然确定该违约金条款严重加重业主责任，却无视前述法律条文，仅仅降低了违约金标准，导致适用法律错误；同时原审判决一方面承认该违约金条款明显不公平，另一方面却又认为该物业服务合同“是双方真实意思表示”这样的认定，明显是不合逻辑，自相矛盾的。因此应依法予以改判，驳回被上诉人请求的违约金。本案相关的物业小区治安管理极差，特别是其中部分出入口无人看管，任人自由进出，存在重大治安隐患，且在业主反复投诉情况下一直不予理睬，拒不整改，造成包括本人在内的多位业主被盗；另一方面卫生环境也是越来越差，垃圾清倒次数越来越少。上诉人一作为适格的企业法人却又不实际管理，不管不顾，上诉人二作为小区的实际管理人却不能独立承担民事和经济法律的权利和义务，缺乏自我约束、自我发展的动力，得过且过。两被上诉人二在管理的这种缺失和错位正是导致小区状况每况愈下、造成大量业主拒交管理费的根源所在。综上事实和理由，一审判决书适用法律错误，认定事实错误，导致判决不公，依法应当予以撤销并改判。
被上诉人答辩称：一、我方是涉案小区合法的物业服务单位，我方在2009年9月30日与涉案小区的开发商签订了物业服务合同，并且在2009年10月13日与上诉人签订了前期物业服务合同，确定我方为涉案小区的物业服务单位，业主以其不是物业服务合同当事人为由提起的诉讼不应支持，因此我方有权收取物业人的物业费；二、根据物业服务合同第八章约定服务合同的期限是五年，自2009年起算，在合同期满前三个月业主委员会仍未成立的合同服务期顺延两年，因此，我方作为合法的物业服务单位至今仍是有权的服务单位，上诉人以合同期限届满为由提起上诉是不成立的；三、根据物业服务合同上诉人逾期交纳物业费的有权收取违约金，而一审法院已经调低了，所以一审判决是合理的。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人每月产生的物业管理费参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算合计利息为1058.92元（从2012年1月1日至2015年3月31日），下附计算表格：
物业管理费2012年1月1日至2015年3月31日利息计算表
计息时间
天数
年利率
日利率
计息本金
计息期应计利息
起息日
止息日
1
2
3=2/360
4=4-8
5=ROUND(1*3*4,2)
2012-1-1
2012-1-31
31
0.0585
0.0001625000
287.42
1.45
2012-2-1
2012-2-29
29
0.0585
0.0001625000
574.84
2.71
2012-3-1
2012-3-31
31
0.0585
0.0001625000
862.26
4.34
2012-4-1
2012-4-30
30
0.0585
0.0001625000
1,149.68
5.60
2012-5-1
2012-5-31
31
0.0585
0.0001625000
1,437.10
7.24
2012-6-1
2012-6-30
30
0.0585
0.0001625000
1,724.52
8.41
2012-7-1
2012-7-31
31
0.0560
0.0001555556
2,011.94
9.70
2012-8-1
2012-8-31
31
0.0560
0.0001555556
2,299.36
11.09
2012-9-1
2012-9-30
30
0.0560
0.0001555556
2,586.78
12.07
2012-10-1
2012-10-31
31
0.0560
0.0001555556
2,874.20
13.86
2012-11-1
2012-11-30
30
0.0560
0.0001555556
3,161.62
14.75
2012-12-1
2012-12-31
31
0.0560
0.0001555556
3,449.04
16.63
2013-1-1
2013-1-31
31
0.0560
0.0001555556
3,736.46
18.02
2013-2-1
2013-2-28
28
0.0560
0.0001555556
4,023.88
17.53
2013-3-1
2013-3-31
31
0.0560
0.0001555556
4,311.30
20.79
2013-4-1
2013-4-30
30
0.0560
0.0001555556
4,598.72
21.46
2013-5-1
2013-5-31
31
0.0560
0.0001555556
4,886.14
23.56
2013-6-1
2013-6-30
30
0.0560
0.0001555556
5,173.56
24.14
2013-7-1
2013-7-31
31
0.0560
0.0001555556
5,460.98
26.33
2013-8-1
2013-8-31
31
0.0560
0.0001555556
5,748.40
27.72
2013-9-1
2013-9-30
30
0.0560
0.0001555556
6,035.82
28.17
2013-10-1
2013-10-31
31
0.0560
0.0001555556
6,323.24
30.49
2013-11-1
2013-11-30
30
0.0560
0.0001555556
6,610.66
30.85
2013-12-1
2013-12-31
31
0.0560
0.0001555556
6,898.08
33.26
2014-1-1
2014-1-31
31
0.0560
0.0001555556
7,185.50
34.65
2014-2-1
2014-2-28
28
0.0560
0.0001555556
7,472.92
32.55
2014-3-1
2014-3-31
31
0.0560
0.0001555556
7,760.34
37.42
2014-4-1
2014-4-30
30
0.0560
0.0001555556
8,047.76
37.56
2014-5-1
2014-5-31
31
0.0560
0.0001555556
8,335.18
40.19
2014-6-1
2014-6-30
30
0.0560
0.0001555556
8,622.60
40.24
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