上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第5330号
原告黄三妹。
原告刘俊。
原告刘培红。
原告刘兴根。
上列四原告的共同委托代理人刘龙英。
原告刘龙英。
上列五原告的共同委托代理人和晓科，上海李东方律师事务所律师。
被告沈玉根。
被告刘兴隆。
原告黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英与被告沈玉根、刘兴隆所有权纠纷一案，本院于2013年2月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2013年6月14日、12月3日两次公开开庭进行了审理。原告黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英及委托代理人和晓科、被告沈玉根到庭参加诉讼。被告刘兴隆经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英诉称，原告黄三妹系原告刘俊、刘培红、刘龙英、刘兴根和被告刘兴隆的母亲，与被继承人刘士茂系夫妻。刘士茂于2008年6月9日申报死亡。本市浦东新区荷泽路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称为系争房屋）的原产权人是刘兴隆和刘士茂。2012年5月19日，刘兴隆与被告沈玉根签订关于系争房屋的房地产买卖合同，并于2012年7月4日办理了权利人为沈玉根的产权证。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，起诉请求确认上述房地产买卖合同无效，被告协助原告办理房屋产权的过户事宜，过户各项税费由被告承担。
被告沈玉根辩称，不同意原告的诉讼请求。2012年3月3日刘兴隆向本人借款人民币（币种下同）70万元，借期到2012年5月2日止，利息按银行同期同类贷款利率的四倍计算，2012年3月14日在上海市金山区公证处进行了公证。到期后刘兴隆因无力还款，自愿将系争房屋过户给本人。当时交易时交易中心系统显示房屋的最低价值为90万元，刘兴隆要本人补足20万元，后又向本人借了3万元，加上房屋过户的各项税费约5万元，算到过户的时候的利息和违约金大约15万多元，本人总共付出100多万元。刘兴隆当时说家人知道借款，本人也上门去看过房子，当时房子里没有人，刘兴隆说老婆孩子不在家。在签订合同时，刘兴隆持有刘士茂的公证书，而且交易中心向公证处核实过公证书的真实性，本人有理由相信公证书合法有效。过户时，刘兴隆承诺本人一个月以后搬掉，后来又多次宽限时间，直到找不到刘兴隆，本人听刘兴隆家人说才知刘兴隆办理假公证之事。黄三妹本来不居住在系争房屋，现在也搬进去住了。诉讼中刘兴隆已经回家了几次，原告却不采取措施，因此本人认为是原告和刘兴隆合谋欺骗本人。本人是善意取得房屋，原告和刘兴隆的家人拒不搬出，侵犯了本人的合法权益。
被告刘兴隆未陈述答辩意见。
经审理查明，原告黄三妹与已于2008年6月去世的刘士茂系夫妻，原告刘俊、刘培红、刘龙英、刘兴根和被告刘兴隆是黄三妹夫妻的子女。系争房屋的建筑面积为55.97平方米，原产权人登记为刘士茂和刘兴隆。
2012年2月20日，江苏省建湖县公证处出具了一份关于刘士茂委托刘兴隆办理关于系争房屋的抵押、买卖、过户等手续的公证书。经人介绍，刘兴隆持该公证委托书向沈玉根提出抵押借款。同年3月3日，沈玉根在刘兴隆的带领下察看了系争房屋并进行了摄像，当日刘兴隆向被告沈玉根借款70万元，约定借期至2012年5月2日止，利息按银行同期贷款利率的四倍计算，逾期还款的，按日千分之三计算违约金，双方为此签订了借款协议书、抵押借款合同。当日，沈玉根将70万元转账给了刘兴隆，刘兴隆向沈玉根出具了借据。当月7日，双方办理了系争房屋的抵押权人为沈玉根的抵押登记手续。当月14日，两人在本市金山区公证处就借款协议书办理了具有强制执行力的公证书一份。到期后，刘兴隆无力还款，与沈玉根协商以系争房屋抵债，于2012年5月19日签订关于系争房屋的房地产买卖合同，合同约定房屋价格为90万元。2012年6月10日，刘兴隆又出具给沈玉根借款3万元的借条。2012年6月12日，刘兴隆持上述公证书办理了系争房屋的产权变更登记手续，系争房屋的产权于2012年7月4日核准登记至沈玉根的名下。沈玉根支付了办理产权变更登记的契税9，000元和其他杂费。
审理中，沈玉根称，刘兴隆当时称其父亲在江苏建湖修养，无法到上海公证；其父亲想让刘兴隆用房屋抵押借款帮忙做生意，开了两家超市，需要资金进货；当时是在系争房屋谈的，刘兴隆说家里只有妻子和儿子，儿子帮忙去买香烟了，妻子上班去了，家里人对这事都是知道的；办理抵押时，房地产交易中心向江苏公证处核实过公证书的真实性，过户的时候再次对公证书的真实性进行了确认；本人是在2013年2月10日左右与刘兴隆家人商量腾房时才知道刘兴隆赌博以及刘士茂早已死亡之事。
在庭前交换证据时，沈玉根称本人除借给刘兴隆70万元外，还借过几次现金给刘兴隆，除了一张借条外，其他都没有借条，一共借给刘兴隆90多万；房屋之所以作价90万元是因为当时到房地产中介查出房价在110万元左右，借款加上利息是差不多的。第一次庭审时，原告称系争房屋所在小区的房价当时为120万元，并提供了几张挂牌价的照片，其中一张显示一套一楼的56平方米的为120万元，一套6楼的58.80平方米的为125万元，一张显示一套三楼全新装修房58.86平方米的为125万元，一张显示一套2楼的57平方米的为128万元。沈玉根称当时的房价没有这么高，而且成交价低于挂牌价，当时系争房屋价格在100万多一点，除第一笔借款70万元外，又借给刘兴隆3万元，在办理过户的时候支付给刘兴隆现金20万元，该20万元系向章宝根所借，没打借条；当时刘兴隆称房子给了，打什么收条，钱付了马上交易，所以没打收条，要不他不签字；因为刘兴隆需要时间腾房，所以利息和违约金计至7月4日，大约15万元，本人还支付了办理过户的所有费用约5万元，90万元是交易中心规定的最低成交价。经本院咨询系争房屋附近的多家中介，均称系争房屋所在小区房屋的单价在两被告签订买卖合同时在18，000元至19，000元。
因刘兴隆未应诉，经本院释明，被告沈玉根对其是否交付20万元现金申请测谎。本院委托司法科学技术研究所司法鉴定中心对沈玉根就“2012年购房时，你把20万元现金交给了刘兴隆吗？答‘是’”进行了测试，测谎结果显示诚实的概率为0.5536，说谎的概率为0.4464，鉴定意见为，根据以上结果，沈玉根关于所有权纠纷的相关陈述呈现“无说谎显示”。第二次庭审时，章宝根出庭作证。沈玉根称向章宝根借款，出具了借条，借条还写明三个月内归还，是去章宝根家当场提出借款当场借到款，至今未归还。章宝根称，沈玉根于6月10日借款20万元，出具了一张借条，并向法庭出示了该借条，先称沈玉根来家提出借款，然后是准备好以后再借给沈玉根的，后来进行改口，但表示含糊，称沈玉根给了借条就给了借款，于今年4月归还到本人的妻子账户10万元。对于自己陈述的矛盾以及两人之间的矛盾，沈玉根解释称，当时就是否出具借条的问题理解为给刘兴隆20万元钱款是否出具了收条，关于自己未陈述归还10万元一节的事实，解释是因为该10万元是转给章宝根的妻子的账户，怕法庭追问说不清所以没有说，关于是否当场提出借款当场给钱的问题，解释为事先在电话里跟章宝根说过有事要找章宝根，章宝根对此问题是理解的，所以事先准备好的，章宝根把概念搞错了。沈玉根当庭提供了2013年4月22日转账给沈美兴10万元的凭条。
以上事实，有原告提供的关于刘士茂的人口信息资料、关于刘士茂与本案原告和被告刘兴隆之间的关系的户籍资料摘抄、系争房屋为刘士茂与刘兴隆共有房地产权证复印件、刘兴隆与沈玉根之间的关于系争房屋的上海市房地产买卖合同、关于权利人为沈玉根的系争房屋的房地产登记簿信息，被告沈玉根提供的关于刘士茂委托刘兴隆处理系争房屋有关事项的委托书和公证书、关于对刘兴隆与沈玉根之间的借款协议进行公证的具有强制执行效力的债权文书公证书、刘兴隆与沈玉根之间签订的抵押借款合同、关于抵押权人为沈玉根的抵押登记证明、沈玉根转账给刘兴隆70万元的转账凭证、刘兴隆出具给沈玉根的关于借到70万元借据、刘兴隆出具的向沈玉根借款3万元的借条、契税缴款书和其他过户费用的收据房屋摄像、本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心所作的检验报告书，原告和沈玉根的陈述等证据证明。
本院认为，系争房屋登记在刘士茂和刘兴隆名下，刘士茂死亡后，刘兴隆处分刘士茂名下的份额应征得有关权利人的同意，刘兴隆未经其他权利人同意，办理并持虚假的公证委托书与沈玉根签订借款抵押合同和房地产买卖合同，并据此办理了系争房屋的抵押登记和权利转让登记，其对于刘士茂名下份额中属于其他权利人应享有的份额的处分系无权处分。现原告以刘兴隆系无权处分为由要求确认合同无效并要求两被告协助办理过户登记，沈玉根抗辩其对于刘兴隆无权处分不知情且其支付了对价，因此本案的争议焦点在于沈玉根取得系争房屋的权利是否属于善意取得。根据我国物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得须符合三个条件，即受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、依照法律规定已经登记。从沈玉根取得抵押权及所有权的过程来看，刘兴隆持有公证机关出具的刘士茂的委托书，沈玉根也上门察看了房屋并进行了摄像，当时刘兴隆家无其他家人在场，原告没有证据证明沈玉根在取得系争房屋的抵押权时明知或应知刘兴隆无权处分房屋。在刘兴隆不能按期归还借款后，沈玉根要求实现抵押权，双方协商以抵押物抵债，属正常的债务处理方式。因此本案的关键在于沈玉根是否以合理的价格受让房屋。由于刘兴隆未到庭应诉，对于刘兴隆与沈玉根在签订房地产买卖合同时如何对系争房屋作价、如何计算刘兴隆应付的利息和违约金、如何计算沈玉根应付的房款，沈玉根是否在交易当日向刘兴隆支付了20万元等均难以查证。就沈玉根所述在交易当日向刘兴隆支付了20万元一事，测谎结论虽然显示沈玉根对于该问题的陈述为诚实，但由于该分值较低，沈玉根本人以及沈玉根与章宝根的陈述相矛盾，因此仍不足以认定沈玉根于交易当日向刘兴隆支付了20万元。但由于法律规定的要求以合理的价格转让并非指完全对价，而参照系争房屋在签订买卖合同时的市场价格，双方约定的交易价格90万，尚属合理。另，本案能够查证的沈玉根实际出借给刘兴隆的73万元，至少加上刘兴隆从借款70万元之日起至签订买卖合同之日止应支付的四倍利息，应当视为沈玉根已经支付的对价，已经超过了当时系争房屋的市场价的70%，也达到了司法实践通常认定合理对价的限度。且如果出卖方认为沈玉根没有完全按买卖合同支付房款的，也应另行解决。综上，沈玉根在受让房屋时没有恶意，以合理的价格受让房屋，并依法办理了产权过户登记，符合善意取得的条件，故沈玉根取得系争房屋的所有权应予保护，本院对原告要求确认沈玉根买受系争房屋的买卖合同无效的诉讼请求不予支持。被告刘兴隆经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。
依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英的诉讼请求。
案件受理费12，800元，由原告黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英负担；测谎费4，000元，由被告沈玉根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李桔英
代理审判员 伏姝语
人民陪审员 王根林
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 余晨曦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。