湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵中民一终字第925号
上诉人（原审原告）张逸雅。
上诉人（原审原告）杨波。
委托代理人岳小卫，湖南湘华源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邵阳市北塔区状元洲街道办事处西湖桥社区居民委员会。
负责人马胜成，系社区主任。
委托代理人夏毅，湖南平尚律师事务所律师。
上诉人张逸雅、杨波因与被上诉人邵阳市北塔区状元洲街道办事处西湖桥社区居民委员会（以下简称西湖桥社区）租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市北塔区人民法院于二○一五年八月十日作出的（2015）北民二初字第128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人张逸雅及其与上诉人杨波的共同委托代理人岳小卫，被上诉人西湖桥社区负责人马胜成及其委托代理人夏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月12日，张逸雅、杨波与西湖桥社区签订《租赁合同书》。双方约定：一、西湖桥社区租赁江北广场（西湖桥下南侧）给张逸雅、杨波经营儿童娱乐项目。张逸雅、杨波在经营场所中不能影响当地群众的健身活动；二、张逸雅、杨波有义务配合西湖桥社区搞好租赁区内的公益事业活动，由张逸雅、杨波自行协调、处理各种社会矛盾……。2012年8月17日，杨波向西湖桥社区支付6000元租金。西湖桥社区带领张逸雅、杨波到江北广场安装儿童娱乐设施时，遭到群众的阻止。2002年原邵阳市鱼苗场变更为西湖桥社区。2008年9月17日，邵阳市北塔区人民政府作出北府阅（2008）10号文件，明确西湖桥下由北向南1—2孔和9—13孔场地的经营管理权由鱼苗场行使；3—8孔场地的经营管理权待汽车北站投入运营后将经营管理权移交给鱼苗场。后，汽车北站运营，西湖桥社区取得西湖桥下北端场地的经营管理权。西湖桥建成后，当地群众渐渐在西湖桥下的场地聚集进行健身活动。杨波为经营儿童娱乐项目购买了若干设备。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷一案。本案争议的焦点有两个：一、合同的效力问题；二、西湖桥社区是否应当承担相应责任。
一、合同的效力问题。按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第四条第二款“居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权”的规定，西湖桥社区系基层群众性自治组织，西湖桥社区在邵阳市北塔区人民政府明确西湖桥下场地由其行使经营管理权的前提下，在没有其他物权人对西湖桥下场地举张有效物权之前，行使了对该场地的经营管理权，和张逸雅、杨波签订租赁合同，应当认定西湖桥社区在签订此合同时具备相应民事权利能力及民事行为能力；张逸雅、杨波签订租赁合同时系成年人，签订此合同时也具备相应民事权利能力及民事行为能力；双方签订的合同系真实意思表示，且本案现没有证据显示双方签订的合同符合法律规定的合同无效和可撤销之情形。综上，双方签订的租赁合同合法有效，应当履行。
二、西湖桥社区是否应当承担相应责任。
按照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，西湖桥社区在本案中负有向张逸雅、杨波交付租赁物的义务。根据合同约定的第一条及第二条，张逸雅、杨波和西湖桥社区在签订合同时就知道群众在该租赁场地进行健身活动及预知可能存在社会矛盾，也就是西湖桥社区对该场地的经营管理权存在瑕疵。在签订合同时，西湖桥社区并没隐瞒该情形，向张逸雅、杨波进行了明示，张逸雅、杨波知道该情形并愿意自行协调、处理各种社会矛盾。按照通常理解，出租人应当保证承租人在交付租金后，能正常使用、收益租赁物。但是，当承租人明知该租赁物存在瑕疵，仍愿意承租该租赁物，尤其是承租人愿意自行处理瑕疵时，应降低出租人对租赁物的义务，即出租人只需将有瑕疵的租赁物交付给承租人，无须再为承租人使用、收益租赁物排除可以预知的外来干扰。这样，西湖桥社区只需带领张逸雅、杨波到该场地，告知这是其经营管理的场地，张逸雅、杨波可以在这个场地安装儿童娱乐设施就完成了交付租赁物的义务。本案中，按张逸雅、杨波诉状所称，西湖桥社区已经带领其到该场地安装儿童娱乐设施，故西湖桥社区完成了交付租赁物的义务，无需承担民事责任。进一步分析本案，张逸雅、杨波在西湖桥社区的带领下到该场地不能正常安装儿童娱乐设施的原因不是因为西湖桥社区不愿意履行交付义务，而是当地群众对安装儿童娱乐设施加以阻止，而该情形恰属于社会矛盾的一种，该矛盾双方在签订租赁合同时就已经预知，按《租赁合同书》的第二条，该情形张逸雅、杨波应自行处理。综上，张逸雅、杨波诉称西湖桥社区未履行交付义务构成违约的意见，与事实不符，不予采纳。张逸雅、杨波诉称签订《租赁合同书》后，购买了相关设施，因西湖桥社区违约，造成其损失，要求西湖桥社区赔偿的意见，与事实、法律不符，亦不予支持。
最后说明一点，由于西湖桥建成后，当地群众渐渐在西湖桥下场地聚集进行健身活动（该情形在邵阳市市区内众所周知），张逸雅、杨波去此场地安装儿童娱乐设施遭到当地群众的阻止，故双方签订合同时租赁此场地给张逸雅、杨波经营儿童娱乐项目之合同目的已不能实现，而该情形现无法排除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，双方可以解除合同。法院对此予以释明。在法院释明后，张逸雅、杨波仍然坚持其诉讼请求，不予变更，故只能就张逸雅、杨波的诉讼请求进行审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回张逸雅、杨波的诉讼请求。本案案件受理费1739元，由张逸雅、杨波负担（已交纳）。
张逸雅、杨波上诉称，本案双方当事人签订的《租赁合同书》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法应当履行。上诉人依合同约定支付了租金6000元，并在合同签订后购买了价值152900元的儿童娱乐设施，但西湖桥社区不能将租赁场地交付给上诉人使用，违反了合同约定，造成了上诉人的经济损失，依法应予赔偿。《租赁合同书》第二条约定的上诉人自行协调、处理各种社会矛盾，是指上诉人在取得租赁物进行经营活动的过程中发生的矛盾，现上诉人未接收租赁物，未进行经营所遇到的矛盾，应由西湖桥社区进行处理。原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判。改判由西湖桥社区赔偿上诉人损失158900元。
西湖桥社区答辩请求驳回上诉，维持原判。
本案在二审审理期间，西湖桥社区向本院提交了《关于收缴西湖桥下儿童娱乐器材的情况证明》一份，拟证实2012年8月20日左右邵阳市北塔区城市管理行政执法局在西湖桥下收缴了杨波、张逸雅四台儿童玩具车，后予以了退还。张逸雅、杨波质证认为该证据不属于二审程序中的新的证据，不予认可。本院经审查认为，该证据形式不符合法律规定，且不属于二审程序中新的证据，不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原审查明的事实一致，对原判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人对签订的《租赁合同书》的合法有效性均无异议，双方争议的焦点是西湖桥社区是否存在违约行为，是否应承担赔偿责任。根据《租赁合同书》第一条的约定，西湖桥社区向张逸雅、杨波出租的租赁物为江北广场西湖桥下南侧的场地，该场地在双方签订租赁合同前已有当地群众聚集进行健身活动，双方当事人对此也是明知的，正是基于租赁物的特殊性，双方在《租赁合同书》第二条才明确约定“由乙方自行协调、处理各种社会矛盾”。本案由于张逸雅、杨波在接收租赁物过程中遇健身群众阻止导致客观上已无法正常租赁、使用租赁物，其与西湖桥社区之间的租赁合同目的也因此不能实现，但不能实现合同目的的原因并非西湖桥社区不履行合同义务或者有其他违约行为，故张逸雅、杨波上诉要求西湖桥社区赔偿其购买儿童娱乐设施的经济损失于法无据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费3478元，由上诉人张逸雅、杨波负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛海玲
审判员 颜锦霞
审判员 彭国强
二〇一五年十二月三日
书记员 刘毓娴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……