广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0983民初165号
原告张南，男，1969年10月5日出生，汉族，农村居民，住信宜市。
委托代理人黎华，广东前瞻律师事务所律师。
委托代理人陈劲，广东前瞻律师事务所实习律师。
被告高州市政通房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91440981572375756W，住所地：高州市南湖一街163号。
法定代表人周立爵，该公司总经理。
委托代理人李龙周，广东粤茂律师事务所律师。
原告张南诉被告高州市政通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告张南的委托代理人黎华、陈劲，被告高州市政通房地产开发有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张南诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年10月3日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：A1503），原告购买被告开发的信宜市东镇城郊水归堂、聚宝楼AB栋中A栋15层3单元A1503号商品房一套。合同中约定销售面积为112.78平方米，每平方米价格3100元，总价为349618元，原告应在接到要交齐30%房款通知的5日内支付首期款105618元，余下的70%房款用所购房屋向指定银行申请办理按揭贷款支付。一、被告未按照合同约定如期交房，延期共393天，应当向原告支付违约金20754元。双方在合同第八条明确约定2014年2月1日前将商品房交付给原告使用。按照交楼协议书的显示，被告直至2015年2月28日才向原告交付房屋，逾期交房超过60日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）款：“逾期超过60日后，……合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交房价款万分之五的违约金。”的约定，被告迟延交付的行为已构成违约，被告应按约定支付违约金20754元（自2014年2月1日至2015年2月28日）。二、被告应当返还原告契税多缴部分4556元。按照合同约定原告应支付契税9800元。根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第五条规定，契税税率为3%。另外，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税【2010】94号）第一条第一款的规定：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”由于该商品房属于家庭唯一住房，故该商品房的契税税率为1.5%。按照该商品房的实际面积和成交价格应当支付契税为349618×1.5%=5244元，被告依法应当返还原告契税多缴部分4556元。三、《商品房买卖合同》履行期间，被告向原告收取评估费1748元、水电安装材料费5000元，该收费违反相关法律规定，应予以返还；被告向原告收取的防盗网安装费用4000元并无法律依据且无合同条款约定，应当返还于原告。综上，被告构成违约，应赔偿各项损失给原告以及退还多收的各项费用给原告。现特向法院起诉，请求法院判令：一、被告支付逾期交房违约金20754元给原告；二、被告返还多缴的契税4556元给原告；三、被告返还水电安装材料费、评估费、防盗网安装费共10748元给原告；四、被告负担本案全部诉讼费用。
原告对其主张提供的证据有：1、张南的身份证复印件一份。2、《商品房买卖合同》复印件一份。3、《收据》复印件共十四单及发票联复印件一份；4、《个人购房担保合同》及《借款凭证》复印件各一份。
被告高州市政通房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约行为，被答辩人请求答辩人支付逾期交房违约金于法无据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用：1、该商品房基建工程基本完成，部分项目验收合格”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，商品房经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。双方约定部分项目验收合格后交付使用违反了法律、行政法规的强制性规定，该约定条款无效。该商品楼2015年4月17日竣工经验收合格后，答辩人将商品房交付给被答辩人使用，是在合理的期限履行了义务，根本不存在逾期交房的违约事实。二、被答辩人请求答辩人返还契税及办证费4556元没有依据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十七条第6项约定：“办房产证契税每房9800元”，该款包含答辩人代办房产证的劳务费等，答辩人明确以《收款收据》书面列明是契税及办证费的，当时被答辩人表示同意并付清了费用，该收款约定是双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。现被答辩人张南认为收取的契税及办证费违反了《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》的有关规定，但由于《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》的规定并不是法律、行政法规，且该通知只规定了契税，而契税及办证费的收费9800元是包含答辩人代理交税办证的劳务支出，是双方自愿订立的，是真实有效的，被答辩人要求答辩人退还依约所收取的契税4556元是没有依据的。三、被答辩人请求答辩人返还水电安装材料费、评估费、防盗网安装费共10748元更加没有事实和法律依据。1、水电安装材料费：《商品房买卖合同》第十七条第5项约定了水电安装材料费由被答辩人负担，被答辩人也按约定履行了相应的支付义务。目前水电已安装到户，被答辩人已经实际享受了答辩人提供的材料及服务。双方已按合同约定履行了相应的义务和享受了该项权利，且所约定的条款亦未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。故被答辩人请求答辩人返还已向其收取的水电安装材料费没有依据。2、评估费：《商品房买卖合同》第十七条第4、7项约定了评估费由被答辩人负担。被答辩人是办理银行按揭贷款付款的，评估费是办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押评估所产生的费用，而且这些收费项目金额也是合同双方协商一致的。3、防盗网安装费：《商品房买卖合同》第十三条第9项约定了防盗网统一由答辩人承造，费用由被答辩人负担。双方签订合同后，答辩人向被答辩人说清楚了防盗网安装的情况及收费标准，被答辩人当时表示同意并付清了相关费用。目前防盗网已经安装到户，并向工人支付了工钱，被答辩人已经实际享受了答辩人提供的材料及服务，双方已按合同约定履行了相应的义务和享受了该项权利，一直没有异议，现被答辩人请求返还防盗网安装费没有依据。另外，业主强迫我方在小区外即工程以外的地方铺设水泥路，面积是2275平方米，我方出资850978元，我方要求原告方分担铺设水泥路的平均支出，即原告按份额应分担5206元，该请求仅作答辩意见，暂不作反诉请求。铺设的道路不在住宅小区的建筑范围内，没有列入房价款内，且当时是业主要求我方铺设该道路的，他们说会出资，所以我方才铺设该道路的。
被告高州市政通房地产开发有限公司对其答辩提供的证据有：1、《竣工验收备案表》复印件一份；2、工程预算书、工程承包合同、支付证明单等复印件共十一页；3、图片复印件一份；4、各户分摊工程款金额表复印件五页；5、交纳契税及办证、水电安装等的票据复印件共二十二张；6、信宜市住宅专项维修资金缴存通知书复印件一份。
本院依职权调取的证据有：1、信宜市房地产管理局出具的2010年2016年各年的办证收费表共四份；2、信宜市建设局、信宜市财政局发布的信建字〔2008〕20号文件；3、信宜市不动产登记中心出具的《证明》一份。
经审理查明，被告高州市政通房地产开发有限公司成立于2011年4月8日，其的经营范围是房地产开发、销售。2013年10月3日，原告张南与被告高州市政通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同中写明：合同双方当事人：出卖人为高州市政通房地产开发有限公司，买受人张南。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇城郊新充村编号为信府国用（2011）第0000481、信府国用（2012）第0000304号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为（690+694）=1384平方米，土地规划用途为住宅用地，土地使用权年限70年。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，（定名为）水归堂、聚宝楼AB栋。建设工程规划许可证号为：建字第[2012]256号、建字第〔2012〕255号，施工许可证号为：信建施字[2012]036号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为：信房预售[2013]013号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同，附件，房号以附件上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第A栋15层3单元A1503号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米（含楼板厚度），建筑层数地上十五层，首层、夹层、二层至十五层套房。该商品房合同的销售面积按所购房的投影面积+本层的分摊面积+本层外的公共分摊面积，收楼的面积合计为112.78平方米。本层分摊面积为本层楼梯（含电梯）。天面楼梯（含电梯间）房屋的面积。公共通道、公共配套设施房屋和物业管理用房等面积为本层外公共分摊面积。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《业主临时管理规约》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按以下方式计算该商品房价款。该商品房属预售，双方约定如下：按套出售，按（购房的投影面积+本层分摊面积+层外的公共分摊面积）销售面积为112.78平方米，（合同约定的公共配套面积只有使用权，不计入产权登记面积）。单价为人民币每平方米3100元，套房总金额为（￥349618元），大写：人民币叁拾肆万玖仟陆佰壹拾捌元，车库金额为（￥28000元），大写：贰万捌仟元。该商品房、车库或储物间共计总金额（￥377618元），大写：人民币叁拾柒万柒仟陆佰壹拾捌元整。第六条付款方式及期限。银行按揭方式出卖人接到要交齐30%房款通知的五日内必须付清剩余首期款人民币壹拾零万伍仟陆佰壹拾捌元整。其余70%房款用所购房屋向指定银行申请办理按揭贷款支付，按揭不足部分由买受人在接到出卖人通知之日起10日内付清（属购买第二套房者，按银行规定办理）。若银行未能批准买受人的房屋抵押贷款申请，买受人在接到银行通知之日起十天内选择出卖人提供的其他付款方式。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起到全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，被解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人付违约金。买受人愿意继续履行本合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第一日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；（3）逾期超过60日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人订购的商品房/物业另行处理，买受人已支付的定金不予退还。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该买受人实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2014年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用：1、该商品房基建工程基本完成，部分项目经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房未经交接，买受人不得对商品房进行装修、使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人接到出卖人交楼通知30天内应向出卖人办理交接手续，由于买受人原因，未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：从本幢楼交付使用之日起，由出卖人继续保管6个月，每月保管费捌佰元（￥800.00元），超过6个月的，由出卖人收回，另行处理，出卖人只退回已交房款的百分之六十给买受人。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺按以下标准。……9、防盗网：为了整齐美观，统一由出卖方承造，价格按市面价向买受人收取。第十七条买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。……5、水电表由出卖人统一向供水、供电单位报装，每户收取材料费5000元。6、办房产证契税每房9800元。7、评估费1748元。9、杂项收费的科目（见附表）所列的各项费用均在办按揭手续前一次付清，否则出卖人有权顺延交楼日期。第二十一条本合同连同附件共十三页，一式六份，具有同等法律效力。第二十二条本合同自双方签订之日起生效等内容。虽然原告未提交《水归堂聚宝楼交楼协议书》，但原、被告均确认被告已于2015年2月28日将涉案商品房交接给原告接收，本院对此予以确认。同时，根据被告提供的《竣工验收备案表》，涉案房屋所在的A栋房屋建筑工程于2015年4月20日竣工验收合格。
另查明，原、被告双方均确认原告于2012年9月20日支付购房预约金10000元，2012年11月3日支付购房预约金20000元，2013年4月8日支付购房预约金44200元，2013年9月3日支付购房预约金31418元，2014年6月20日通过银行贷款支付的方式向被告支付购房款244000元。至此，原告已支付全部购房款349618元。2013年9月28日，原告向被告支付契税及办证费9800元、评估费1748元、水电材料费5000元、维修基金2820元、预收防盗网费4000元。原告交纳上述费用后，被告均出具《收据》给原告收执，该收据也明确列明了收费项目及收费金额。
再查明，信宜市东镇城郊水归堂聚宝楼A、B幢楼房共168户，涉案的A1503房已于2016年4月办好房产证，证号为：粤房地权证信房字第××号，权属人为张南，该房建筑面积为103.55㎡，已办理抵押登记。原告为涉案房屋交纳契税及办证费9800元（根据该商品房所在小区的其他业主的交纳契税、办证费的交费情况，该9800元中含契税6800元、办证费3000元），被告为办理房产证从原告预付的契税6800元中交纳了房屋契税5244.27元及印花税5元（5元/证×1），共5249.27元。同时，根据被告提供的票据，被告共用去水电安装工程款3000元、用电工程施工费247335元、水表工程安装费420000元、表后工程进度款84000元、无负压供水设备一套250000元及其他水电材料款771210.5元，共1775545.5元，平均每户为10568.72元。
在庭审中，原、被告均确认除了《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件外，未对涉案房屋的交付条件进行其他约定，目前涉案房屋的水电已安装到户，防盗网也已安装好。原告主张被告多收取契税部分及水电安装及防盗网安装的费用是被告强行收取的，且被告未对涉案房屋进行评估，也未提供评估费的发票，故该些费用都应返还给原告。被告则称原告所主张的该些费用均是合同中明确约定的，且水电安装材料费、防盗网安装费及评估费等均已实际支出，不应返还给原告。被告还称评估费是办证产生的，但根据信宜市房地产管理局的《20152016年办证收费表》，办证是不需要交纳评估费的。
本院认为，原告张南与被告高州市政通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，虽然是双方的真实意思表示，但是该合同中因有部分合同条款违反了法律及行政法规的强制性规定而无效，故该合同属于部分有效合同。本案的争议焦点有：一、被告是否存在延期交房的行为及原告请求被告支付逾期交房违约金20754元是否能获得支持？二、原告请求被告返还契税多缴的4556元、水电安装材料费5000元、防盗网安装费4000元、评估费1748元，共15304元是否符合法律规定，是否应得到支持？
一、对于被告是否存在延期交房的行为及原告请求被告支付逾期交房违约金20754元是否能获得支持的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第八条约定“出卖人应当在2014年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用：1、该商品房基建工程基本完成，部分项目经验收合格”，且原、被告在庭审中也确认除了本条约定的房屋交付条件外，未对涉案房屋的交付条件进行其他约定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，本案涉案的房屋在合同约定的交付时间到达时未验收合格，且原、被告约定的涉案商品房的交付使用条件违反上述法律强制性规定，因此该条款属于无效条款，对原、被告双方没有约束力。根据被告提供的《竣工验收备案表》，涉案房屋于2015年4月20日经验收合格，同时，原、被告均确认被告已于2015年2月28日交付涉案房屋给原告使用。虽然被告于2015年2月28日将涉案房屋交付给原告使用，但交付时该房屋尚未经验收合格，所以当时的交付是不符合法律规定的交付条件的。由于涉案的房屋自2015年2月28日起便交由原告掌控，所以只要涉案房屋在符合法律规定的交付条件的时间便应视为实际的交付时间。而涉案房屋于2015年4月20日经验收合格，故2015年4月20日应为涉案房屋的实际交付时间。由于原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交付条件因违反法律规定而无效，现被告在涉案房屋经验收合格时便将房屋交付给原告，因此，被告不存在延期交付涉案房屋给原告使用的行为。由于被告并不存在延期交房的违约行为，原告请求被告支付逾期交房违约金20754元，本院不予支持。
二、原告请求被告返还契税多缴的4556元、水电安装材料费5000元、防盗网安装费4000元、评估费1748元，共15304元是否符合法律规定，是否应予支持的问题。虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺按以下标准。……9、防盗网：为了整齐美观，统一由出卖方承造，价格按市面价向买受人收取。第十七条约定：除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。……5、水电表由出卖人统一向供水、供电单位报装，每户收取材料费5000元。6、办房产证契税每房9800元。但被告公司既不是办证部门，也不是水电安装单位，亦不是评估部门，其收取张南的契税及办证费、水电安装材料费、评估费均属代收费用。同时，被告公司是涉案房屋契税及办证费、水电材料安装费、评估费的实际支出者，其应对上述费用是否实际支出，支出多少进行举证。且从双方签订的《商品房买卖合同》及2013年9月28日的《收据》来看，双方并未约定办房产证契税费和水电安装材料费中包含劳务费，亦未约定该费用采取包干形式收取。因此，被告公司应退还在办理房产证交纳契税、安装水电及评估过程中多收取的费用。从上述查明的事实可知，被告为原告办理房产证交纳房屋契税5244.27元及印花税5元共5249.27元，而原告已交纳房屋契税6800元。因此，被告应退还1550.73元（6800元5249.27元）给原告。对于评估费1748元，原告主张被告未对涉案房屋进行评估，也未提供评估费的发票，故该些费用都应返还给原告，被告则称是办理房产证过程中产生的，但根据信宜市房地产管理局的《20152016年办证收费表》，办证是不需要交纳评估费的，且被告也未提供其他证据予以佐证。因此，对被告的该辩称，本院不予采纳，被告应退还评估费1748元给原告。对于水电安装材料费5000元，根据上述查明的事实，涉案房屋业主应负担水电安装材料费10568.72元，被告也已支付了该款项，但由于原、被告双方约定水电表由出卖人统一向供水、供电单位报装，每户收取材料费5000元，之后原告也向被告支付水电安装材料费5000元。因此，对于该费用超过部分，应视为被告自愿承担。由于被告对原告所交纳的水电安装材料费5000元已实际超额支付，故对原告要求被告退还该费用的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。对于防盗网安装费4000元是否应退回给原告的问题，由于该费用是原、被告双方经过协商确定的，当时原告也未对该费用提出异议，是双方真实意思表示，且涉案房屋的防盗网已安装好，原告也正在使用，原、被告对该约定已履行完毕，故现原告请求被告退还防盗网安装费4000元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告高州市政通房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还契税1550.67元、评估费1748元，共3298.67元给原告张南。
二、驳回原告张南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费701元（原告已预交），由原告张南负担636元，被告高州市政通房地产开发有限公司负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长 张良创
审判员 黄方强
审判员 万彩凤
二○二○一七年一月二十六日
书记员 谢 燕
附法律条文内容如下：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和由关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。