上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3936号
原告林家龙，男，1949年6月16日生，汉族，住福建省。委托代理人胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。被告上海博伦综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人李林水，董事长。委托代理人陈秀娟。被告郭新良，男，1968年11月20日生，汉族，住浙江省临安市。原告林家龙与被告上海博伦综合市场经营管理有限公司(以下简称“博伦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法适用简易程序进行审理。后经原告申请，本院依法追加郭新良作为本案被告参加诉讼，并于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告林家龙的委托代理人胡丽妹、被告博伦公司的委托代理人陈秀娟、被告郭新良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林家龙诉称：2006年12月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋托管协议书》，约定原告将位于本区叶榭镇车亭公路XXXX弄XXXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)的经营权和管理权委托给被告(被告收取房租，并返租给原告)，涉案房屋为2套3层，总面积为296.20平方米，托管期为8年，从本市场重新开张之日起算，免租期为2年，从第三年开始被告向原告返租；如涉案房屋已被被告出租，被告向原告返租的标准为1万元/年，以后每年递增10%；每年12月25日之前一次性将租金返清；被告如在返租和赔偿金方面违约，则除承担银行利息外，另加10%的违约罚金，并在一个月内归还原告相应本金。现被告逾期支付原告租金，并以资金紧张为由拒不支付。原告平常在外地，来上海催讨租金会产生交通费。2011年2月1日至2013年1月31日的租金都是按照之前被告博伦公司和被告郭新良约定的租金标准由被告博伦公司支付给原告的。故原告诉至法院请求判令：1、被告博伦公司立即向原告支付2013年2月1日至2015年1月31日的商铺租金94,300元(2013年度欠付43,000元，2014年度欠付51,300元),支付自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按51,300元每年标准)；2、被告博伦公司向原告支付租金的违约金9,430元，利息12,330元，原告催讨租金支出交通费11,000元。审理中，原告称若被告博伦公司确实没有将这两年的租金给付被告郭新良，那么原告对被告郭新良放弃诉请，只对被告博伦公司主张。被告博伦公司辩称：同意返还原告涉案房屋。对于2013年2月1日至2015年1月31日的欠付租金期间段无异议，但对欠付金额有异议。根据被告博伦公司和被告郭新良的协议书，租金是按照实际出租收益扣除10%代管费和税收支付给被告郭新良的，但是现在业主由被告郭新良变更为了原告，原告没有和被告博伦公司签订其他的托管协议，原告和被告郭新良之间房屋买卖也没有通知被告博伦公司，那么应该是和其他签订托管协议的业主的租金标准是一样的，也就是14,641元/套乘以2套计29,282元,加上16,105.1元/套乘以2套计32,210.20元，是没付的租金，被告愿意支付。该两笔租金应该在2013年12月25日和2014年12月25日之前支付，被告愿意按照10%标准承担违约金，不扣除相关费用。对于利息和交通费不愿意承担。被告郭新良辩称：一开始原告没有和被告博伦公司签订托管协议，其知道被告郭新良的租金标准比较高，所以就放弃了和被告博伦公司签订托管协议。二被告之间的合同租期是2007年2月1日至2015年1月31日，当时约定的租金标准是按照实际出租的价格扣除10%管理费和实际的税收。被告郭新良和被告博伦公司签订的协议是特殊的，被告郭新良本身是被告博伦公司的一员，应当支付租金时间是当年的12月25日。原告从被告郭新良处受让房屋后，以房产证所载时间开始有权主张租金。经审理查明：2006年12月3日，被告郭新良(甲方)与被告博伦公司(乙方,2006年12月7日，上海博伦皮革市场经营管理有限公司名称被核准变更为被告)签订《协议书》一份，约定：甲方将车亭公路1098弄493、494号3层2套296.20平方米的房屋托管给乙方，乙方接管上述房屋后，代甲方出租，并收取租金的10%作为代管费，托管期内甲方房屋的维修与乙方无关，托管期为八年。2011年1月21日，涉案房屋登记于原告名下。2015年7月24日，被告博伦公司的法定代表人李林水在向原告出具的《承诺书》上签字承诺，有关被告博伦公司欠业主XXXX号房租费公司承诺在2015年7月15日前保证打入每业主的银行卡上，具体金额按财务数据为准，如到期违约罚金1万元整，此款在8月15日前付清。审理中，原告提交被告博伦公司的付款通知一份，欲证明2014年2月1日至2015年1月31日的租金标准是51,300元。对此，被告博伦公司确认2014年2月1日至2015年1月31日的租金标准是51,300元，2013年2月1日至2014年1月31日的租金标准是46,600元，但认为该租金标准是支付给被告郭新良的标准，支付原告的标准应该和其他业主一样；被告郭新良认为，应该原告和被告博伦公司进行协商。庭审中，各方均确认租赁合同至2015年1月31日到期终止。本院向原、被告释明合同到期的后果应一并处理后，原告主张被告返还涉案房屋，被告博伦公司对此表示同意。被告博伦公司确认2013年2月1日至2015年1月31日的商铺租金并未支付给被告郭新良。原告确认2013年度租金收到了3,600元。以上事实，由协议书、承诺书、付款通知、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，被告郭新良将涉案房屋转卖给原告后，被告郭新良与被告博伦公司之间的协议书对被告博伦公司和原告继续有效。被告博伦公司同意向原告支付2013、2014年度的租金，但认为租金标准应参照其他业主的租金标准。对于租金标准，本院认为，原租赁合同继续有效，被告博伦公司应按照对被告郭新良的租金标准支付原告相应租金。原告承认收到了被告博伦公司2013年度的部分租金3,600元，并在诉请中予以扣除，符合合同约定，本院予以支持。合同到期终止后，被告博伦公司理应将涉案房屋返还原告，对此被告博伦公司同意返还，但同时还应按照原合同的租金标准支付原告自2015年2月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。故对原告关于房屋占有使用费的诉请，本院亦予以支持。被告博伦公司同意按照10%的标准承担违约金，于法不悖，本院予以支持。至于原告关于利息及交通费的诉请，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告博伦公司辩称其不知被告郭新良将涉案房屋转让给了原告，但被告博伦公司的法定代表人向原告出具了手写的租金支付承诺，即被告博伦公司对于其应向新房东原告支付租金是明知的，故对被告博伦公司的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第一百一十九条第二款的规定，判决如下：一、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林家龙位于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX弄XXXX号的房屋；二、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林家龙自2013年2月1日起至2015年1月31日止的租金94,300元；三、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林家龙自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(按51,300元/年/套的标准计算)；四、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林家龙逾期支付租金的违约金9,430元；五、驳回原告林家龙的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,847元，减半收取1,423.50元，由原告林家龙负担236元，被告上海博伦综合市场经营管理有限公司负担1,187.50(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一六年四月十二日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）１１９、……私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。……