贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔04民终653号
上诉人（原审被告）：贵州省安顺市安泰商业管理服务有限公司。
法定代表人：李欣，执行董事。
委托诉讼代理人：黄平，男，系该公司员工，代理权限为一般授权。
上诉人（原审被告）：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司。
委托诉讼代理人：曾涛，男，系该公司员工，代理权限为一般授权。
被上诉人（原审原告）：吴莎，女，1991年6月8日出生，汉族，住安顺市西秀区。
原审第三人：贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司。
法定代表人：张进
原审第三人：曾朝霞，女，汉族，住安顺市西秀区。
原审第三人：邓健林，男，汉族，住安顺市西秀区。
上诉人贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称“安泰房开公司”）、贵州省安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称“安泰商业公司”）因与被上诉人吴莎委托合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2017)黔0402民初3118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人安泰房开公司、安泰商业公司上诉请求:1、撤销（2016）黔0402民初3118号民事判决；2、依法判决确认上诉人安泰商业公司应当支付租金给被上诉人的起算时间为2015年12月30日，即租赁房屋消防综合验收合格之日；3、依法判决确认上诉人安泰商业公司已经支付完毕2015年12月30日至2018年12月30日的租金给被上诉人；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、本案法律关系是商铺租赁合同关系以及安泰房开公司在委托租赁合同中对上诉人安泰商业公司支付义务的担保关系，《“天河商务港”商铺委托租赁合同》第二条约定“房屋委托管理使用期限从甲方支付完毕购房款1553904元后240天起计算”（注：被上诉人在付款时，实际以提前收取租金的方式扣了311775元）。该合同第四条第一款明确约定“甲方（吴莎）必须保证在委托租赁经营使用期内，无本物业产权的任何纠纷；如因该物业按揭抵押债务或其他未清事项影响乙方经营，由甲方承担全部责任，且由此给乙方造成经济损失的，由甲方向乙方承担经济损失赔偿责任”。合同签订后，由于被上诉人所购买的商铺因消防通道被摊贩占道经营堵塞，而政府部门长期未排除等因素，导致房开公司如期完成建设后得不得消防部门竣工验收，被上诉人没有将符合合同约定的商铺交给上诉人安泰商业公司承租使用，因此上诉人安泰商业公司不能取得租赁收益。直至2015年12月30日，本案所涉租赁物所在的“天河商务港”才完成消防综合验收合格，被上诉人所购商铺才得以合法交付使用。因此被上诉人与房开公司的商品房买卖合同不能实现，所涉及的法律关系与本案无关，上诉人安泰商业公司没有得到被上诉人的商铺使用权，不能合法开展对外出租或承租经营取得收益，故上诉人不存在违约责任，一审判决认定上诉人违约并判决解除合同没有事实和法律依据；2、安顺市中级人民法院（2017）黔04民终331号民事判决送达无效，上诉人安泰商业公司并未收到，该判决没有生效，一审中被上诉人提供的两个不同版本、没有加盖中级法院印章的《生效证明》不具有证据的合法性、真实性、关联性；3、依据法律规定，被上诉人能够取得租赁收益的起算时间应是2015年12月30日，其提前得到的311775元应为上诉人安泰商业公司支付的2015年12月30日至2018年12月30日的租金，因此在2018年12月30日之前，上诉人安泰商业公司已经履行的付款义务，安泰房开公司不承担担保的责任；4、本案所涉《商品房买卖合同》第八条约定，房开公司移交给被上诉人的商铺，即被上诉人移交给上诉人安泰商业公司的商铺“必须符合法律法规的规定”，根据法律法规规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场应当进行消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。一审以“支付时间”“格式合同”等理由，将被上诉人没有实际交房的责任归咎于上诉人安泰商业公司，该认定事实违反合同约定和法律规定，导致判决错误；5、本案被上诉人与房开公司之间的“商品房买卖合同”关系与本案无关，被上诉人针对上诉人安泰房开公司的诉讼请求仅限于承担连带保证责任，一审判决违反规定对上诉人未主张的商品房买卖关系主动审理，超诉讼请求范围审理本案，导致判决程序违法。
被上诉人及原审第三人二审均未作答辩。
原审原告吴莎向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告房屋使用收益款人民币129906元，并承担违约责任；2、依法解除原、被告签订的《商铺委托租赁合同》，收回原告商铺；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明认定的事实：2011年12月30日，原告吴莎购买被告安泰房地产公司开发的“天河商务港”1层46号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，约定建筑面积29.43㎡，套内建筑面积20.16平方米，单价按套内建筑面积计算，每平方米61244.2956元，总金额1234685元，交房时间为2012年10月31日前。当日，双方又签订了《补充协议》，约定：安泰房地产公司应于2012年8月30日起支付吴莎委托经营管理收益;因乙方“天河商务港”在施工建设期间，故安泰房地产公司2012年8月30日至2015年8月30日的委托经营管理收益为人民币311775元，安泰房地产公司已经在吴莎应付房款人民币1553904元中支付完毕，同时优惠吴莎应付购房款7444元，吴莎委托经营管理收益按双方签订的商铺委托租赁合同（合同编号：SC-2011-017）执行。同日，原告作为甲方，被告安泰商业公司作为乙方，被告安泰房地产公司作为丙方，三方签订了《商铺委托租赁合同》（合同编号：SC-2011-017），约定：就乙方以丙方为其担保接受甲方房屋委托管理的有关事宜，甲方于2011年12月30日购买丙方在安顺市××路××号开发建设的“天河商务港”1层房号为1-46号，管理期限20年，委托管理期从甲方支付完毕购房款之后的240天起计算；第三条约定了现金回报从委托管理后的三年零八个月开始支付，即2015年8月30日开始支付收益，每年的具体金额（详见合同计算表）及支付方式：每年分四次支付，每季度支付一次，先付收益后使用，在物业委托管理经营使用期内，若乙方不能支付收益时，甲方有权追究丙方支付收益的连带保证责任，违约责任：若乙方不能支付收益，…违约连续超过六个月，应支付甲方本合同20年收益总额的30%的违约金。被告在合同上手写“2015年8月30日开始支付收益”、“先付收益后使用”处加盖校正专用章。合同签订后，原告向被告安泰房地产公司支付购房款1234685元及代权费45315元，被告安泰房地产公司向原告出具了收款收据，并为原告办理了商品房买卖合同备案。因二被告未向原告履行支付2015年8月30日起应支付的第4年收益款义务，原告于2016年8月23日向本院提起诉讼，本院依法作出（2016）黔0402民初2674号民事判决书，二被告不服提起上诉，安顺市中级人民法院依法作出（2017）黔04民终331号民事判决书。以上判决生效后二被告未自动履行判决书确定的义务，原告于2017年8月21日向本院申请强制执行，该执行案件目前尚未执结。现原告以二被告仍未支付2016年8月30日起应支付的第5年收益款为由，向本院提起诉讼，提出如前诉请。同时查明：2013年3月19日被告安泰商业公司作为甲方、被告安泰房地产公司作为丙方与第三人天河购物公司作为乙方签订了《“天河商务港”委托租赁商铺租赁合同》，约定：甲方受业主委托出租商铺，丙方为保证业主合法租金收益的担保人，经三方协商，就乙方租赁甲方受业主委托出租的有关商铺事宜签订本合同，甲方受业主委托出租的位于安顺市××路××号“天河商务港”1层1-44（29.02㎡）、1-46（29.43㎡）、1-47（29.02㎡）、1-48（21.80㎡）商铺合计109.27㎡，租赁期限：生效日期为本合同签订日，租金起算日期2014年6月31日，终止日期：起算日期计算至2022年6月30日止，租金：自合同签订日到2014年6月30日为招商等期间，该期间免付租金，从2014年7月1日至2017年6月31日按150元/㎡标准收取租金，第三年后租金每年按5%递增，租赁期内如乙方承租的商铺所有权或委托出租关系发生变更，甲方需在变更前五日通知乙方，依据“买卖不破租赁”的原则本合同继续履行，乙方在本合同履行期间有权因经营需要进行转租，如商铺所有权关系及委托租赁关系变更给乙方造成损失的，甲方及其委托人承担所造成的经济损失赔偿责任。2016年7月16日以上三方签订《补充协议》，约定：鉴于丙方对该部分商场拥有绝大多数产权，故以丙方为主采取租赁方式经营，甲方、乙方认可丙方与新的客商直接签订《租赁合同》，丙方依据《租赁合同》所取得的租金收入，属于丙方物业取得的租金，由丙方留存，属甲方受托出租的物业租金，由甲方、丙方依据相关合同处理。2017年7月19日，被告安泰房地产公司与第三人曾朝霞、邓健林签订《租赁合同》，将涉案原告的商铺及邻近其他商铺合计128㎡租赁（已进行商铺隔断）给第三人曾朝霞、邓健林开设“大众眼镜店”进行眼镜及相关零售经营，约定租赁期限为2017年9月5日至2022年9月4日，租金按半年缴费，先付费后使用，2017年9月5日至2019年9月4日期间租金为170元/㎡，2019年9月5日至2020年9月4日租金为178.1元/㎡，2020年9月5日至2021年9月4日租金为186.4元/㎡，2021年9月5日至2022年9月4日租金为195元/㎡。审理中，被告安泰商业公司自认由被告安泰房地产公司向第三人曾朝霞、邓健林收取的租金属于原告面积部分已转交被告安泰商业公司。另查明：安顺市安泰物业管理有限责任公司于2015年2月3日更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司；被告安泰房地产公司于2012年5月15日将法定代表人张景刚变更为李欣。
一审法院认为：原告与二被告签订的《商铺委托租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。二被告不支付原告第4年收益款，致原告向人民法院提起诉讼，在（2016）黔0402民初2674号民事判决书、（2017）黔04民终331号民事判决书发生法律效力后，仍不自动履行判决书确定的义务致原告申请强制执行，并且在向商铺实际承租人第三人曾朝霞、邓健林收取租金后，仍不支付2016年8月30日起应支付的第5年收益款给原告，迟延履行合同主要义务致使原告合同目的不能实现，已构成根本性违约，现原告要求解除《商铺委托租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。因原告的涉案商铺在委托租赁期间被告连同1-44（29.02㎡）、1-47（29.02㎡）、1-48（21.80㎡）商铺出租给第三人天河购物公司，并由天河购物公司连同其他业主部分商铺（合计128㎡）在进行商铺隔断后出租给第三人曾朝霞、邓健林开设“大众眼镜店”经营使用，并非进行整层整体出租，且原告商铺的位臵不属于不可分割使用部分，出租给第三人曾朝霞、邓健林也是分割隔断出租的，故在《商铺委托租赁合同》解除后，按照“买卖不破租赁”原则，由原告与商铺实际租用者第三人曾朝霞、邓健林继续履行被告安泰房地产公司与第三人曾朝霞、邓健林于2017年7月19日签订的《租赁合同》中涉及原告所有的29.43㎡商铺部分。第三人天河购物公司不属商铺实际租赁使用人，其主张与安泰商业管理公司、安泰房地产公司签订的委托租赁商铺租赁合同合法有效，本院予以采信；第三人天河购物公司主张投入设备、招商宣传、完成装修、招纳员工及货品进场等投入损失因原告要求解除合同导致第三人损失应承担赔偿责任，本院认为虽然二被告与第三人天河购物公司签订的《“天河商务港”委托租赁商铺租赁合同》约定“如商铺所有权关系及委托租赁关系变更给乙方造成损失的，甲方及其委托人承担所造成的经济损失赔偿责任”，但该约定效力不及于原告，《商铺委托租赁合同》违约方为二被告，系因二被告的根本违约行为导致合同解除，给第三人天河购物公司造成的损失，不应由原告对第三人的损失承担赔偿责任。至本案审理终结第三人天河购物公司也未提供实际损失依据，故本案不作处理，第三人天河购物公司可另行主张权利。关于被告安泰房地产公司与原告约定先抵扣购房款的311775元，应作为何时期的收益款，原告与二被告在签订《商铺委托租赁合同》时,已明确清楚吴莎所购商铺系期房,且安泰房地产公司与吴莎签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年10月31日前，而《商铺委托租赁合同》约定的收益起算时间为2012年8月30日起，同时在吴莎与安泰房地产公司签订的《补充协议》载明“因乙方“天河商务港”在施工建设期间，故甲方2012年8月30日至2015年8月30日的委托经营管理收益人民币311775元，安泰房地产公司已经在吴莎应付房款人民币1553904元中支付完毕”及《商铺委托租赁合同》明确约定：现金回报从2015年8月30日开始支付收益，每季度支付一次，先付收益后使用。该约定不产生歧义，（2017）黔04民终331号民事判决书也已作认定，二被告主张为2015年12月30日至2018年12月30日期间的收益的主张与《补充协议》及《商铺委托租赁合同》均明确抵扣购房款的311775元是作为2012年8月30日至2015年8月30日期间的收益款的约定相悖，该主张依法不能成立。2015年8月30日至2016年8月30日期间收益款124001元的问题已经（2016）黔0402民初2674号民事判决书、（2017）黔04民终331号民事判决书作出处理，原告现要求二被告连带支付2016年8月30日起第5年收益款129906元符合法律规定，本院予以支持。二被告认为原告购买的是期房，该房是于2015年12月30日才通过消防验收，也才具备交付条件，故311775元收益款，应作为2015年12月30日至2018年12月30日的收益款，故被告安泰商业公司暂不应再向原告支付收益款的辩称意见于法不符，本院不予采信；将符合法律规定使用条件的商品房投入使用的责任在安泰房地产公司，并不在原告，故被告辩称因未通过消防验收，不具备法定交付使用条件的主张，本院不予采信；原告要求被告承担违约责任，按合同约定支付20年收益总额的30%的违约金，因被告违约连续超过六个月，违约责任的承担符合合同约定，因合同约定支付时间为2016年8月30日，该违约金应从2016年8月30日起计算支付，但因该约定过高，被告也请求调整，本院依法酌情调整为以差欠的收益本金129906元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从合同约定的支付之日2016年8月30日起计算至129906元付清之日止。原告要求安泰房地产公司承担上述款项的支付义务，依照《商铺委托租赁合同》第8条第3款明确约定了被告安泰房地产公司系该合同的连带责任保证人，在安泰商业公司不能按时支付收益时，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定，被告安泰房地产公司应承担连带责任，原告要求被告安泰房地产公司对上述款项承担支付义务诉讼请求，符合法律规定，本院依法支持由被告安泰房地产公司对被告安泰商业公司的上述支付义务向原告承担连带支付责任，不超过原告的诉请主张范围。被告安泰房地产公司辩称其为一般保证，依法可以拒绝承担保证责任，其已免除保证责任。因合同中已写明“乙方不能支付收益时，甲方有权追究丙方支付收益的连带保证责任”，对保证人的保证责任已明确为连带保证责任，其辩称为一般保证与合同约定及法律规定不符；因该第5年的收益为2016年8月30日至2017年8月30日期间的收益，原告可在该期间内主张权利，而原告向本院提起诉讼的时间为2017年8月18日，故被告关于为一般保证和已免除保证责任的辩称不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后三日内向原告吴莎支付2016年8月30日至2017年8月30日期间的委托租赁收益款人民币129906元及违约金（以差欠的收益本金人民币129906元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2016年8月30日起计算支付至人民币129906元付清之日止）；二、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任；三、解除原告吴莎与被告安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司签订的《商铺委托租赁合同》；四、由原告吴莎在本判决生效后与第三人曾朝霞、邓健林继续履行被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司与第三人曾朝霞、邓健林于2017年7月19日签订的《租赁合同》中涉及原告所有的29.43㎡商铺部分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2940元，由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司承担（本案诉讼费原告吴莎已预交，二被告所承担的诉讼费在本判决生效后三日内向原告支付，原告不再向本院退取。）
二审举证期限内，上诉人、被上诉人及原审第三人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、本案所涉《商铺委托租赁合同》约定的委托管理收益回报起算时间；2、被上诉人在购房款中抵扣的311775元是何时间段的委托管理收益回报；3、本院作出的（2017）黔04民终331号民事判决书是否已生效；4、一审是否超诉请审理本案。
一、关于委托管理收益回报起算时间问题，上诉人与被上诉人签订的《商铺委托租赁合同》中已明确约定委托管理期的起算时间以及委托管理收益回报开始支付的具体时间，即“委托管理期从甲方支付完毕丙方购房款（1553904.00元整）之后的240天起计算”以及“各年现金回报计算，委托管理的收益回报从委托管理后的三年零八个月开始支付（2015年8月30日开始支付收益），至第二十年止，共计支付17年”，该合同对收益回报支付起算时间未约定除外事项或延后事由，亦未约定其他履行支付的条件。该合同系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效合同，因此对三方当事人均有约束力，各方当事人应按照合同约定内容履行相应义务，故对上诉人称因消防竣工验收问题导致不能取得租赁收益，本案所涉商铺于2015年12月30日才合法交付使用，上诉人安泰商业公司没有得到商铺使用权，不存在违约责任的上诉理由，本院不予采纳。对于上诉人安泰商业公司要求确认支付给被上诉人租金的起算时间为2015年12月30日以及确认已支付完毕2015年12月30日至2018年12月30日的租金给被上诉人的上诉请求，因一审法院对上诉人该项反诉请求已作出裁定予以驳回，且该裁定已生效，故对该上诉请求，本院不予支持。
二、关于人民币311775元的抵扣问题。根据上诉人与被上诉人三方签订的《“天河商务港”商铺委托租赁合同》现金回报表，第1-3年的应付委托管理收益“已付”。另根据上诉人安泰房开公司与被上诉人签订的《补充协议》约定，该笔款系被上诉人2012年8月30日至2015年8月30日应得的委托经营管理收益，且由上诉人安泰房开公司在被上诉人应付房款人民币1553904元中支付完毕，因此被上诉人2012年8月30日至2015年8月30日应得委托管理收益为人民币311775元，且该笔钱款已在被上诉人应付购房款中予以抵扣。故对上诉人称人民币311775元为上诉人安泰商业公司支付的2015年12月30日至2018年12月30日租金的上诉理由，本院不予采纳。
三、关于本院作出的（2017）黔04民终331号民事判决是否生效的问题，二审中上诉人未提交证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。
四、人民法院有权对与案件有关的事实调查清楚并予以认定，本案一审法院为查清事实对与案件有关的法律关系进行审理并无不妥，不属于超过当事人诉请判决的情形，故对上诉人称本案属于委托合同纠纷，一审法院审理被上诉人与上诉人安泰房开公司之间的商品房买卖合同关系属于超过原告诉讼请求存在程序违法的上诉理由，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由及上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律及处理正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。
二审案件受理费2940元，由上诉人贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司、贵州省安顺市安泰商业管理服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 熹
审判员 李 德 江
审判员 黄 光 美
二〇一八年七月二十七日
书记员 李倩（代）
当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：
（一）承担加倍罚息或迟延履行金。
（二）被强制进行审计。
（三）被限制出境。
（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。
（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。
（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。
（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。
（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。