湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂08民终523号
上诉人（原审被告）：京山县兴业房地产开发有限责任公司，住所京山县新市镇温泉路（文峰西路）。
法定代表人：谢家雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：伍清平，湖北惠山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李守平。
委托诉讼代理人：孙航，湖北京源律师事务所律师。
原审第三人：王四仁，从事建筑业。
原审第三人：罗红斌，从事建筑业。
上诉人京山县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）因与被上诉人李守平、原审第三人王四仁、罗红斌商品房销售合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2016）鄂0821民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴业公司的委托诉讼代理人伍清平，被上诉人李守平的委托诉讼代理人孙航，原审第三人罗红斌到庭参加诉讼，原审第三人王四仁经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴业公司上诉请求：请求发回重审或改判驳回李守平的诉讼请求。事实和理由：一、原审程序违法。原审应通知武汉坤联房地产投资顾问有限公司（以下简称坤联公司）作为第三人参加诉讼。二、李守平提交的《商品房买卖合同》无效。《商品房买卖合同》虽然表述上使用了兴业公司的名称，但实际上合同的另一方当事人是罗红斌个人，与兴业公司无关。李守平未提交银行交易凭证或取款凭证，其交付购房款的事实没有证据证实。罗红斌的收款行为不能视为李守平与兴业公司完成了房屋交易结算。三、王四仁的抵偿协议结算的是工程款，应享有优先受偿权。
李守平辩称，一、原审程序合法。二、罗红斌是兴业公司的销售负责人，罗红斌的行为应代表兴业公司，罗红斌出具了收取购房款的收条，房地产管理部门也对购房合同进行了登记认可，李守平与兴业公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。三、王四仁是个人，不应享有优先受偿权。
罗红斌述称，所争议房产是由罗红斌经手以兴业公司名义出售给李守平的。罗红斌与坤联公司是合伙关系，罗红斌出售房屋给李守平是经过坤联公司项目负责人王德祥同意的。购房款未打入兴业公司账户的原因是因为有些账目还没有算清。所争议房产已出售给了李守平，不能再抵付给王四仁。
李守平向一审法院起诉请求：确认李守平与兴业公司签订的《商品房买卖合同》有效；兴业公司立即为李守平办理房屋产权证。
一审法院认定事实：2009年6月24日，坤联公司与兴业公司签订《京汇华苑房地产项目联合开发协议》，约定双方联合开发“京汇华苑”房地产项目，王德祥系坤联公司派驻在该项目的负责人。同年9月10日，兴业公司京汇华苑项目部委托罗红斌为该项目销售部负责人。2010年5月10日，罗红斌与坤联公司签订《京汇华苑地产项目投资合作协议》，协议约定罗红斌投入300万元参与坤联公司开发的“京汇华苑”房地产项目，坤联公司、罗红斌分别享有在该项目收益中纯利润的55%、45%，兴业公司在协议见证人处加盖单位印章。在项目建设过程中，坤联公司于2012年6月7日向兴业公司发函授权罗红斌完成后期收尾工作，一并负责处理该项目遗留下来的一切债权债务。
2010年5月，李守平经段吉霞介绍认识了罗红斌，罗红斌以兴业公司京汇华苑销售部负责人身份带李守平到京汇华苑看了房。2010年5月29日，罗红斌带李守平到京汇华苑项目部签订了《京汇华苑商品房认购协议书》，认购了本案诉争的京汇华苑D栋二单元4××号房屋，罗红斌加盖了京山县兴业房地产开发有限责任公司京汇华苑项目部印章。协议签订当日，该项目部收取李守平购房定金5000元。同年9月10日，坤联公司负责人王德祥在《京汇华苑置业计划表》上签名对李守平所购房屋同意按9.5折结算。9月28日，兴业公司售楼部通知李守平到售楼部签订了《商品房买卖合同》，合同载明出卖人为兴业公司，买受人为李守平。合同约定房屋价款为327000元。罗红斌在出卖人栏委托代理人处签了名，未加盖兴业公司公章。2010年9月29日，兴业公司在京山县房地产市场信息管理平台上向京山县房地产管理局提交了双方签订的商品房买卖合同信息。后罗红斌分别于2010年9月29日、2011年1月17日二次共收取李守平购房款322000元，并将该房屋交付给李守平。李守平对该房屋办理了水电入户登记，并进行了部分装修。后李守平找兴业公司要求办理房屋产权登记手续时，兴业公司拒不协助，故李守平诉至原审法院。
另查明，2010年5月28日，兴业公司办理了京汇华苑项目商品房预售许可证。2013年11月1日，兴业公司、王德祥及王四仁签订《工程款支付协议》，约定将本案诉争的房屋作价277065元抵偿给王四仁，偿还所欠王四仁的工程款，但该房屋至今未办理产权登记手续。
一审法院认为，本案诉争的焦点为：一、李守平与兴业公司商品房买卖合同关系是否成立。原审法院认为，一、从罗红斌与坤联公司于2010年5月10日签订《京汇华苑地产项目投资合作协议》上看，罗红斌与坤联公司均为京汇华苑房地产开发项目的实际投资人，京汇华苑地产项目的利润全部由罗红斌与坤联公司按出资比例分配，罗红斌与坤联公司系该项目的权利义务承受者，兴业公司只是该项目挂靠的开发企业，其有义务协助投资人办理商品房销售等手续。正是基于罗红斌在该项目部的特殊身份，兴业公司成立的项目部才授权罗红斌为销售部负责人，因此，罗红斌经手销售商品房系其职责范围内；二、李守平向兴业公司购买房屋时签订的《京汇华苑商品房认购协议书》上有项目部盖章，且李守平所交的定金5000元亦入项目部财务账；作为投资人之一的坤联公司负责人王德祥在买卖合同签订前亦同意出售给李守平的房屋按9.5折结算；双方签订《商品房买卖合同》上载明出卖人为兴业公司，合同签订地点系在兴业公司售楼部，罗红斌只是在委托代理人栏签名；三、事后兴业公司亦向京山县房地产市场信息管理平台商品房预（销）售合同网上备案系统中提交了双方签订的商品房买卖合同信息，应当确认兴业公司对罗红斌经手出售房屋的行为是认可的；四、李守平已向罗红斌交付了全部房款，且该房屋现已实际交付李守平使用。综上，鉴于罗红斌的特殊身份，其代表兴业公司与李守平签订商品房买卖合同应当认定为履行职务行为，其产生的法律后果应当由兴业公司承担，应当确认李守平与兴业公司之间的买卖关系成立。鉴于罗红斌系该项目的实际投资人的身份，其收取的购房款未入兴业公司账以及兴业公司未在买卖合同上加盖单位公章均属于投资人与兴业公司之间内部管理问题，均不影响对双方买卖合同关系成立的认定，对兴业公司辩称其与李守平之间没有签订买卖合同的意见不予采纳。综上，兴业公司作为房地产开发企业，取得了商品房预售许可证后，与李守平签订了商品房买卖合同，李守平按约交纳了全部购房款，履行了合同义务，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效，应受法律保护。
二、兴业公司与王德祥、王四仁签订的以物抵债协议如何认定，即王四仁是否对本案诉争的房屋享有所有权。原审法院认为，根据2015年全国民事审判工作会议纪要的精神，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。兴业公司与王德祥及王四仁签订的工程款支付协议内容虽然并不违反法律强制性规定，属于有效合同，但由于双方签订的该以房抵债协议中涉及的本案诉争的房屋并未登记在王四仁名下，该协议实际并未履行，故不能以此确定王四仁即对本案诉争房屋享有所有权。作为投资人坤联公司的负责人王德祥在明知李守平已购买房屋的前提下，仍然与王四仁签订以房抵债协议，有悖诚信。由于在此之前该房屋已由李守平购买并交付全部购房款且实际占有、使用，李守平与兴业公司签订的商品房买卖合同亦合法、有效，因此，从本案的实情看，李守平购买该房屋的行为应优先得到保护更能体现法律精神，故对王四仁述称对本案诉争的房屋享有所有权的意见不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。鉴于李守平与兴业公司双方形成的商品房买卖合同关系合法、有效，兴业公司虽然履行了交付房屋等部分合同义务，但尚未协助李守平办理该房屋产权登记手续，未履行合同附随义务，故兴业公司应继续履行合同，协助李守平办理房屋产权登记手续。因此，对李守平的该诉讼请求，原审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决：一、原告李守平与被告京山县兴业房地产开发有限责任公司于2010年9月28日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告京山县兴业房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起七日内协助原告李守平办理位于京山县新市镇京源大道东段京汇华苑D栋二单元4××号房屋产权登记手续。案件受理费6205元，由被告京山县兴业房地产开发有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：一、原审未通知坤联公司作为第三人参加诉讼是否程序违法；二、李守平与兴业公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；三、王四仁是否享有优先受偿权。
一、关于原审未通知坤联公司作为第三人参加诉讼是否程序违法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”。一审法院通知罗红斌作为第三人参加诉讼是因为罗红斌给李守平出具了收款收据，罗红斌作为第三人参加诉讼便于查清罗红斌的收款行为是其个人行为还是代表兴业公司的行为。坤联公司只是与罗红斌合伙开发京汇华苑房地产项目的实际投资人，二者挂靠兴业公司进行开发，但在法律上与本案无利害关系。一审法院未通知坤联公司作为第三人参加诉讼不属于程序违法，对兴业公司的理由本院不予采纳。
二、关于李守平与兴业公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。李守平与兴业公司签订有《京汇华苑商品房认购协议书》及《商品房买卖合同》，其中前一份协议书盖有“京山县兴业房地产开发有限责任公司京汇华苑项目部”的公章，后一份合同有罗红斌在委托代理人处的签名。京山县兴业房地产开发有限责任公司京汇华苑项目部于2009年9月10日委托“罗红斌为京山县兴业房地产开发有限责任公司京汇华苑销售部负责人，对外联系相关业务”，罗红斌处理该项目相关事项的法律后果应由兴业公司承担。并且在此之后兴业公司还向京山县房地产市场信息管理平台商品房预（销）售合同网上备案系统中提交了与李守平签订的商品房买卖合同信息，更进一步证明了兴业公司对罗红斌经手将争议房屋出售给李守平的认可。罗红斌作为兴业公司的委托代理人给李守平出具了购房款收据，应视为李守平已按合同交纳了购房款。至于罗红斌是否将购房款项打入兴业公司账户属另一法律关系，与本案无关。兴业公司认为李守平持有的《商品房买卖合同》无效的上诉意见本院不予采纳。
三、关于王四仁是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。王四仁只与兴业公司签订了京汇华苑道路、管网、绿化工程，外墙施工合同，其并非法律意义上的承包人，不可能享有优先受偿权，且李守平在与兴业公司签订购房合同后已交付了全部购房款并实际占有了该房屋，兴业公司认为王四仁享有优先受偿权的上诉意见本院亦不予采纳。
综上所述，兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6205元，由上诉人京山县兴业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘永清
审判员 杨红艳
审判员 董菁菁
二〇一六年九月二十七日
书记员 程 娣