安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00819号
上诉人（原审被告）：梁学付，男，1957年9月28日出生，汉族，个体建筑商。
委托代理人：王贵庭，滁州市南谯区黄泥岗镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：叶德喜，男，1964年3月24日出生，汉族，农民。
委托代理人：吴成功，滁州市南谯区腰铺法律服务所法律工作者。
原审被告：胡传军，男，1974年5月4日生，汉族，农民。
原审第三人：陈军，男，1961年12月24日出生，汉族，农民。
上诉人梁学付因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年5月7日作出的（2014）南民一初字第00594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人梁学付及其委托代理人王贵庭，被上诉人叶德喜，原审被告胡传军，原审第三人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月15日，叶德喜从胡传军处购买南谯区黄泥岗镇农贸市场内黄泥岗派出所后面最西头东三楼住房，当时双方约定以十二万元的价格购买，叶德喜支付10万元给胡传军，胡传军出具收条一份。同年春节前，叶德喜就为该房装潢，随即入住该房，胡传军、梁学付前往叶德喜处贺喜。因叶德喜常住在明光市张八岭镇，其于2013年腊月二十五日到该房查看时，发现陈军住在里面，说是梁学付让他住的，叶德喜找到梁学付、胡传军，均置之不理，陈军也拒绝搬出。另查明：2013年10月23日，梁学付与第三人陈军签订房屋买卖合同，梁学付将争议的房屋以13.4万元（含装潢）卖给陈军，该房现由陈军居住。
原审法院认为：一、根据庭审中梁学付称“叶德喜买房贺喜，我找胡传军要房款，要十四万，胡传军说贺喜后给，我不放心把主钥匙拿走了，后胡传军没有给”以及梁学付提供的胡传军认可的2012年9月胡传军承诺“叶德喜买房款不给也有我胡传军负责”，但是梁学付却于2013年10月23日将房屋卖给第三人陈军，应当认定梁学付知道并且认可胡传军卖房给叶德喜，因此梁学付应当赔偿叶德喜购房款和装潢损失。由于叶德喜不要求对于其房屋装潢费用进行评估，考虑梁学付将争议的房屋以13.4万元（含装潢）卖给陈军，因此，梁学付应当以此承担责任（包括装潢费用），但叶德喜未支付的2万元应当扣除。二、根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律规定，建设单位应当取得规划许可证方可建设房屋，胡传军出售给叶德喜的房屋是在没有取得规划许可证的情况下建房并出售，违反了法律禁止性规定，而且胡传军、梁学付对于争议房屋建设主体存在争议，因此叶德喜与胡传军签订的购房合同为无效，双方应当互相返还房屋和房款。由于胡传军与梁学付对于争议房屋建设主体和双方经济往来存在争议，胡传军出售给叶德喜的房屋违反法律规定，导致第三人陈军占用争议房屋，叶德喜无法占有争议的房屋，也无法返还房屋，而且按照胡传军关于与梁学付有合伙关系的陈述，为充分保护购房人权益，胡传军也应当与梁学付承担连带清偿返还叶德喜购房款的责任。三、叶德喜没有证据证明第三人陈军知道其与胡传军存在买卖争议房屋情况，因此要求第三人陈军承担民事责任的请求，不予支持。四、胡传军、梁学付是表兄弟，梁学付称在建房时“胡传军是其雇员”，胡传军庭审中开始称“其委托梁学付建设的”，随后又称“梁学付出资的，其带他分利润”，胡传军、梁学付之间的经济纠纷应当另案解决。原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告梁学付于判决生效之日起十日内支付给原告叶德喜购房款以及装潢损失11.4万元，被告胡传军在原告叶德喜支付给其10万元购房款范围内与被告梁学付承担连带清偿责任；二、驳回原告叶德喜的其他诉讼请求。案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告叶德喜负担260元，被告梁学付负担1290元。
梁学付上诉称：涉案房屋是梁学付所开发，梁学付雇佣胡传军为其管理工地，其并未委托胡传军处分涉案房屋。胡传军私自处分涉案房屋，与梁学付无关，产生的法律后果应由胡传军承担。叶德喜未审查涉案房屋的合法性，其应承担相应的过错责任，装璜费用应由叶德喜自行承担。请求撤销一审判决，改判胡传军退还叶德喜10万元购房款，装璜费用由叶德喜自行承担，诉讼费由叶德喜、梁学付、胡传军共同承担。
叶德喜在庭审中辩称：胡传军与梁学付之间是什么关系，与本案无关。梁学付对胡传军处分涉案房屋是知情的，梁学付再次将涉案房屋卖给陈军，其应承担返还购房款的责任。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
胡传军在庭审中陈述：涉案房屋是胡传军与梁学付共同开发的，胡传军将涉案房屋卖给叶德喜，梁学付是知情的。梁学付将涉案房屋又卖给陈军，胡传军不应返还购房款。
陈军在庭审中陈述：2013年10月23日，梁学付与陈军签订房屋买卖合同，梁学付将争议的房屋以13.4万元（含装潢）卖给陈军，该房现由陈军居住，陈军对涉案房屋的其他情况并不知情。
二审中，梁学付提供下列证据：
一、土地转让协议、建设规费收据、个人工资领条、水电工工资领条、付木工工资条据、卖门窗钱条据、付胡传军工资领条、梁学付卖房12套协议。证明：诉争房屋是梁学付开发的。
二、证人陈某、何某甲、何某乙的证言。证明涉案房屋是梁学付开发的，房屋所有权人为梁学付。
叶德喜对梁学付提供的证据质证意见为：与本案无关。
胡传军对梁学付提供的证据质证意见为：与本案无关。
陈军对梁学付提供的证据质证意见为：不清楚涉案房屋是谁开发的。
本院对梁学付提供的证据认证意见为：本案系叶德喜与胡传军之间的房屋买卖产生的纠纷，涉案房屋是谁开发，与本案并无直接的关联性，故本院对梁学付提供的证据不予审查。
当事人所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明：涉案房屋未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等相关审批手续。
本院二审查明的其他事实与一审一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：叶德喜主张的购房款及装潢费用由谁承担。
2010年12月15日，胡传军与叶德喜达成房屋买卖协议，将涉案房屋以12万元的价格转让给叶德喜，叶德喜为此支付了10万元购房款。根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律规定，建设单位应当取得规划许可证方可建设房屋，因胡传军出售给叶德喜的房屋未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等审批手续，违反了法律禁止性规定，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。叶德喜依据其与胡传军之间达成的房屋买卖协议，支付了胡传军10万元购房款。因叶德喜与胡传军之间的房屋买卖合同无效，依据上述法律规定，胡传军应当返还叶德喜10万元购房款。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。依据该法律规定，胡传军将涉案房屋转让给叶德喜，其应承担对涉案房屋的权利瑕疵担保义务。现梁学付认为涉案房屋是其开发，将涉案房屋转让给陈军。胡传军亦应对叶德喜承担返还购房款的责任。虽叶德喜与胡传军之间达成的涉案房屋买卖协议无效，但叶德喜对涉案房屋进行了部分装潢，在返还房屋时应当对叶德喜的装潢费用予以补偿。一审认定叶德喜装潢费用14000元（11.4万元－10万元），各方当事人对该事实均未提出异议。本院确认叶德喜装潢费用为14000元。因梁学付将叶德喜已装潢的涉案房屋转让给陈军，陈军亦支付了包括装潢部分的对价，梁学付实际取得了涉案房屋装潢部分的收益，其应返还涉案房屋装潢部分的收益，故梁学付应支付叶德喜装潢部分的费用。梁学付上诉主张胡传军处分涉案房屋所产生的法律后果应由胡传军自行承担，该上诉理由部分成立，本院予以支持。胡传军在庭审中陈述涉案房屋是其与梁学付共同开发，梁学付将涉案房屋再次卖给陈军，其不应返还购房款。梁学付对胡传军的该陈述并不认可。因本案系房屋买卖合同纠纷，胡传军与梁学付之间存在何种法律关系，不在本案审查范围之内，双方可另行诉讼。
综上，一审适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2014）南民一初字第00594号民事判决第二项，即驳回原告叶德喜的其他诉讼请求；
二、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2014）南民一初字第00594号民事判决第一项，即：被告梁学付于判决生效之日起十日内支付给原告叶德喜购房款以及装潢损失11.4万元，被告胡传军在原告叶德喜支付给其10万元购房款范围内与被告梁学付承担连带清偿责任；
三、胡传军于本判决生效后十日内返还叶德喜购房款10万元；
四、梁学付于本判决生效后十日内支付叶德喜装潢费用14000元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1550元，由原告叶德喜负担260元，被告胡传军负担1000元，梁学付负担290；二审案件受理费2580元，由胡传军负担1900，梁学付负担680元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
代理审判员 张 倩
代理审判员 付广永
二〇一四年九月四日
书 记 员 曹琰玲
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。