江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民三终字第346号
上诉人（原审原告）孙金玉，女，汉族。
委托代理人：欧阳泉文，江西阳明阳律师事务所律师。
委托代理人：丁小华，系孙金玉丈夫。
被上诉人（原审被告）新建县房地产管理局，地址：新建县文化大道838号，组织机构代码：49121042－3。
法定代表人：朱红英，职务：局长。
被上诉人（原审被告）新建县住房和城乡规划建设局，地址：新建县文化大道838号，组织机构代码：01453509－X。
法定代表人：ＸＸ凤，职务：局长。
被上诉人（原审被告）新建县国有土地上房屋征收与补偿办公室，地址：新建县长堎镇少华路43号，组织机构代码：73392554－5。
法定代表人：朱红英，职务：主任。
三被上诉人委托代理人：张兰英，系江西新兰律师事务所律师。
上诉人孙金玉因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江西省新建县人民法院（2014）新民三初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙金玉委托代理人欧阳泉文、丁小华，被上诉人新建县房地产管理局（下称新建县房管局）、新建县住房和城乡规划建设局（下称新建县住建局）、新建县国有土地上房屋征收与补偿办公室（下称新建县征收与补偿办公室）委托代理人张兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年7月21日新建县人民政府因旧城改造项目（县城集贸中心市场及周边）建设需要，作出新府发（2012）15号《新建县人民政府房屋征收决定书》，决定书对房屋征收范围、征收部门、签约期限、房屋征收补偿方案等作了规定，同日选定评估机构，并对被征收房屋进行价值、租金评估。2013年3月29日，孙金玉与新建县房管局、新建县征收与补偿办公室签订了《产权调换协议书》，协议约定，房屋征收按套内面积征一还一。被征收人提前搬迁则按新府发（2012）15号文件规定给予搬迁奖励，同时协议书还对补偿款支付时间等作了约定。协议签订后，孙金玉按约收到了房屋征收补偿款。
另查明：《新建县旧城改造项目（县城集贸中心市场及周边）房屋征收与补偿安置实施方案》规定：征收部门为新建县住建局，征收实施单位为新建县征收与补偿办公室，2012年7月20日新建县住建局委托新建县房管局在县城集贸中心市场及周边旧城改造项目签订房屋征收协议，代表其签署相关文件，并承担法律责任。
一审法院认为：孙金玉与新建县房管局、新建县征收与补偿办公室签订的《产权调换协议书》系双方真实意思的表示，且协议内容不违反法律规定、合法有效，双方应予履行。新建县房管局受新建县住建局委托签订房屋征收协议，具有民事主体资格。孙金玉诉称《产权调换协议书》是在受胁迫和重大误解的情况下签订的，且内容显失公平。一审法院认为《产权调换协议书》签订前，新建县人民政府公布了《新建县人民政府房屋征收决定书》及新建县旧城改造项目（县城集贸中心市场及周边）《房屋征收与补偿安置实施方案》，且孙金玉房屋经合法评估。《产权调换协议书》内容数据符合评估结果，亦与征收与补偿实施方案相符。孙金玉在签订《产权调换协议书》后收取了该补偿款，协议书已得到履行，故孙金玉诉称与事实不符，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告孙金玉的诉讼请求。案件受理费2008元，由原告孙金玉承担。”宣判后，孙金玉不服，向本院提出上诉。
孙金玉的上诉理由及请求是：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《产权调换协议书》未对上诉人房屋的性质、用途、面积进行认定，也未对用于产权调换房屋的面积、货币补偿金额等结果提出事实依据，且缺少产权调换方式下房屋装修费用、停产停业损失、临时安置费用等事项的认定，不符合《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十五条第一款、第二十六条第二款之规定。上诉人的诉讼请求是撤销《产权调换协议书》，一审法院以确认合同效力纠纷审理本案，超出上诉人的诉讼请求，一审法院审理适用法律错误。2、协议书内容显失公平，且已被省高院所作的生效判决予以撤销。协议未给予停产停业损失补偿，搬迁、临时安置的补偿费过低，产权证登记面积与协议中归还的面积有差异，产权证面积是29.81平方米，还建面积只有28.80平方米，且只收到协议中约定的70226元，提前搬迁奖没有，24个月后的补偿费也没有给。双方的《产权调换协议书》是依据县政府的补偿决定书内容填写，而省高院已撤销县政府对滕望华、涂怀全做出的“新建县人民政府房屋征收补偿决定书”。3、上诉人是在受胁迫的前提下，签订的《产权调换协议书》。4、关于签订《产权调换协议书》的主体问题，根据征收决定书第四条，房屋征收部门是新建县住建局，而《产权调换协议书》加盖公章的单位却是新建县房管局和新建县征收与补偿办公室，新建县房管局显然不具有主体资格；5、关于《产权调换协议书》和《评估报告》的合法性问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商决定，协商不成，通过多数决定，随机选定等方式确定。根据上述规定，房地产价格评估机构应由全体业主协商决定，而本案的《评估报告》的房地产价格评估机构却是由新建县房管局委托，其委托行为既违法，也无效，而《产权调换协议书》是依据《评估报告》而来，是显失公平的，既不合法也不合理。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，要求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人新建县房管局、新建县住建局、新建县征收与补偿办公室辩称，1、关于新建县房管局是否具有主体资格的问题。新建县住建局在一审审理时就出具了“三定方案”证实房屋征收管理工作属该单位工作职责，并出示了在新建县旧城改造项目中委托新建县房管局签订相关文件的《委托书》，新建县房管局具有签约资格。2、关于《产权调换协议书》和《评估报告》的合法性问题，《产权调换协议书》是上诉人与新建县房管局签订的，上诉人在一审庭审时，不否认协议书上的签名是其本人，《评估报告》依法由房屋鉴定机构作出的，上诉人在得知评估结果后，没有在法定期限内提出复核申请，《产权调换协议书》根据无争议的评估报告确认上诉人的补偿金额，上诉人也收取了补偿资金，一审判决据此确认《产权调换协议书》和《评估报告》的合法性是正确的。3、关于上诉人签订协议书是否受胁迫的问题，上诉人没有证据证明被上诉人实施了胁迫行为，且不存在答辩人胁迫上诉人签订协议的事实。4、双方签订的《产权调换协议书》在被征收房屋情况一栏中载明了房屋地址、房屋结构、房屋产权面积、房屋套内面积、房屋公摊面积、房屋市场评估单价、房屋市场评估租金；被征收房屋安置情况一栏中载明安置地址在本项目同等；安置方式按套内面积“征一还一”；按承诺书可优惠购买面积等内容。被征收房屋补偿情况一栏有临时安置补偿费项目，上诉人现在要求的“房屋装修费用、停产停业损失”在当时约定协议时并没有提出，产权调换协议书是双方协商约定的结果，上诉人的主张并不影响协议的效力。关于提前搬迁奖，上诉人并不符合约定的奖励条件。一审法院确认协议书的效力并没有超出上诉人的诉请。5、上诉人主张协议书内容被江西省高级人民法院生效判决撤销与事实不符。江西省高级人民法院的行政判决书撤销的是针对涂怀全的房屋征收补偿决定书，房屋征收补偿决定书是在双方不能达成调解协议而依法单方作出的行政决定，《产权调换协议书》是双方协商的真实意思表示。综上，要求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院还查明，新建县房管局和新建县征收与补偿办公室均为新建县住建局下属事业单位。孙金玉原位于新建县长堎镇集贸中心西一楼16号的门面建筑面积29.81平方米。新府发（2012）15号《征收决定书》第六条规定，房屋被征收人如对本决定不服，可在房屋征收决定发布之日起60日内向南昌市人民政府提出行政复议或在房屋征收决定发布之日起3个月内向南昌市中级人民法院提出行政诉讼。江西省高级人民法院（2013）赣行终字第25-1号行政判决书判决撤销新建县人民政府2013年4月7日对滕望华作出的新府发（2013）31号-40《新建县人民政府房屋征收补偿决定书》和对涂怀全作出的新府发（2013）31号-42《新建县人民政府房屋征收补偿决定书》，并限新建县人民政府在本判决书生效后的三个月内重新作出具体行政行为。双方签订的《产权调换协议书》对被征收房屋的基本情况、补偿情况、安置情况等事项进行了约定，包括临时安置补偿费、搬迁补偿费、装修补偿费等。
本院认为，关于《产权调换协议书》是否显失公平。上诉人主张其产权证面积是24.99平方米，还建面积只有24平方米，本院认为，根据《产权调换协议书》约定，房屋征收按套内面积征一还一，《产权调换协议书》已明确约定其建筑面积是24.99平方米，套内面积是24平方米。上诉人主张江西省高级人民法院已撤销县政府对滕望华、涂怀全做出的“新建县人民政府房屋征收补偿决定”，双方签订的《产权调换协议书》是依据补偿决定书的内容填写的，因此，《产权调换协议书》也应当被撤销。本院认为，江西省高级人民法院（2013）赣行终字第25-1号行政判决书针对的是新建县政府对滕望华、涂怀全所作的具体行政行为，撤销的是（2013）31号-40以及（2013）31号-42《新建县人民政府房屋征收补偿决定书》，而本案双方所签订的《产权调换协议书》是在2012年7月21日新建县人民政府作出的新府发（2012）15号《征收决定书》的基础上签订的，上诉人的该项主张没有依据。本院不予支持。
关于新建县房管局是否具有签约主体资格的问题。新府发（2012）15号新建县人民政府房屋征收决定书第二条明确规定房屋征收部门是新建县住建局，新建县房管局是新建县住建局的下属事业单位，2012年7月22日新建县住建局委托新建县房管局在县城集贸中心市场及周边旧城改造项目签订房屋征收协议，代表其签署相关文件，并承担法律责任，故新建县房管局具有本案的签约主体资格。
关于《产权调换协议书》和《评估报告》的合法性问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商决定，协商不成，通过多数决定，随机选定等方式确定，本案中，被征收人未能协商决定评估机构，经新建县征收与补偿办公室牵头进行了公开抽签选定评估机构，新建县监察局、新建县长堎镇人民政府、新建县公证处、新建县征收与补偿办公室、新建县集贸居委会、部分被征收户均到场参与后确定了评估机构，《评估报告》作出后，上诉人对评估结果未提出复核申请，《产权调换协议书》根据评估报告确认上诉人的补偿金额，上诉人在《产权调换协议书》上签字捺印，之后亦接受了协议书确定的补偿款，故《产权调换协议书》和《评估报告》均合法有效，上诉人孙金玉提出《产权调换协议书》和《评估报告》显失公平，无事实及法律依据，本院不予采信。
关于上诉人签订协议书是否受胁迫的问题，上诉人提供的证据不足以证实被上诉人实施了胁迫行为，对其该项诉讼请求亦不予支持。关于上诉人主张的提前搬迁奖、24个月之后的补偿费用问题，被上诉人主张上诉人并不符合提前搬迁条件，本院认为，上诉人的该项主张涉及的是协议的履行问题，上诉人据此主张撤销协议没有依据。综上所述，双方签订的《产权调换协议书》合法有效，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2008元，由上诉人孙金玉承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 刘卫平
审判员 汪西菲
二〇一四年十二月十五日
书记员 滕漪兰