湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终10175号
上诉人（原审原告）：孙学华，女，汉族，1988年1月20日出生，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：樊志勤，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖南上城投资发展有限公司，住所地长沙市岳麓区学士街道学士路177号福天洋湖时代苑17栋105房。
法定代表人：刘湘，总经理。
委托诉讼代理人：邓玲，湖南联合创业律师事务所律师。
上诉人孙学华因与被上诉人湖南上城投资发展有限公司（以下简称“上城公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙学华上诉请求：1.请求撤销长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初2362号民事判决，并改判被上诉人履行与上诉人签订的《福天洋湖时代苑认购书》（以下简称“认购书”）、补签住建局规定的制式《长沙市商品房买卖合同》、办理房屋按揭贷款手续、交付福天洋湖时代苑住宅9栋2702房、并协助上诉人办理房产证等相关手续；2.判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定的事实存在重大遗漏。上诉人与被上诉人签订《福天洋湖时代苑认购书》时，被上诉人向上诉人出示了《长沙市商品房买卖合同》的协议范本，该行为应当属于被上诉人的要约内容，上诉人在此基础上签订了认购书，该行为应当属于上诉人的承诺。根据认购书的约定，上诉人与被上诉人签订的认购书符合商品房买卖合同的标准，被上诉人也收取了上诉人的购房款及相关费用。2.一审判决认定的内容存在明显的错误。一审判决认定“本案中孙学华与上城公司之间签署的认购书……并不完全具备商品房买卖合同的主要内容”是完全错误的。3.一审判决适用法律错误。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不认定本案的认购书为商品买卖合同，是错误的。
上城公司辩称，对一审查明的事实没有异议，孙学华陈述的事实不属实。孙学华在我司购买过一套房，第一套房是在2015年10月，因为孙学华的住房公积金缴纳不连续，公积金贷款一直没有核批下来。2016年7月14日，孙学华与我司签订的第二套房的认购协议，明确约定了孙学华应于签署认购协议7日内与我司签订商品房买卖合同。因为涉案房屋系商业贷款购买，而商贷办下来后，将影响孙学华第一套房的公积金贷款的发放，我司在催促孙学华办理商业贷款时，孙学华因为有此顾虑迟迟没有办理。另外，我司与孙学华签订借款协议约定该8万元借款只能用于作为购买涉案房屋的购房款。
孙学华向一审法院起诉请求：1、判令上城公司履行与孙学华签订的《福天洋湖时代苑认购书》、补签住建局规定的制式《长沙市商品房买卖合同》、办理房屋按揭贷款手续、交付福天洋湖时代苑住宅9栋2702房、并协助孙学华办理房产证等相关手续；2、一审诉讼费用由上城公司承担。
一审法院认定事实如下：2016年6月3日，孙学华作为申请人填写了《洋湖时代广场ＶＩＰ客户优惠申请书》，申请书记载：申请人孙学华，通信地址湖北房县百窝乡瓦南沟村4组，本人确认以下条款1、本人自愿诚意购买洋湖时代广场所推售房源，并自愿交纳1万元的诚意金，以申请享有洋湖时代广场ＶＩＰ客户优惠；2、如本人在洋湖时代广场所推售房源单位开盘当天成功认购相应房号，并在规定时间内签订《商品房买卖合同》方可以享受总房价直减10000元的优惠；3、开盘当天成功认购相应房号，上述所缴纳诚意金直接转为认购定金；。
2016年7月14日，孙学华（买受人、乙方）与上城公司（出卖人、甲方）签订认购书，认购书约定：一、乙方向甲方认购福天洋湖时代苑住宅9栋2702房，建筑面积93.55平方米。二、根据双方约定，以建筑面积为销售单位。该房屋原销售单价为4559元/平方米，原总价为426501元。三、根据甲方销售优惠条件，双方商定所认购商品房的成交价格及付款方式按下列第2种方式，2、按揭付款：成交单价4140.52元/平方米，成交总价为387346元。四、乙方于本认购书签署之日向甲方交纳购房定金1万元（在签署正式《长沙市商品房买卖合同》时则自动转为购房款）。五、上述成交价格不包含有关的交易契税、登记费、公证费、按揭费用、办证费用等相关费用，甲乙双方在正式签订《长沙市商品房买卖合同》时由乙方按政府相关规定另行支付。七、双方签署本认购书后，乙方应当于签署之日起七日内至福天洋湖时代苑营销中心，按本协议第三条约定的付款方式及金额交付房款，并与甲方签订正式的《长沙市商品房买卖合同》。如乙方逾期签约或未按约定时间付清相应房屋款项及相关费用，均视为违约，甲方有权在不书面通知乙方的情况下，将该物业另行出售，乙方缴纳的定金不予退还。九、乙方签署本认购书时，甲方已向乙方明示《长沙市商品房买卖合同》及协议范本、前期物业服务合同、业主临时管理条约、收费项目等，乙方已认真阅读并认可上述明示范本条款、合同补充协议、前期物业服务合同、临时管理规约和收费项目等，且对所认购状况已解。十三、甲乙双方签署《长沙市商品房买卖合同》后，本协议自行失效，由甲方收回，双方具体权利以正式《长沙市商品房买卖合同》为准，乙方所交定金转为购房款。十四、乙方确认上述联系地址为确定送达地址和准确联系方式，若联系地址、联系电话发生变化立即书面通知甲方，否则由此产生的一切责任由乙方承担。在备注栏中注明：接开发商通知之日起七日内签约，可额外享受9.9折。
2016年7月14日，孙学华（乙方）与上城公司（甲方）签订《福天洋湖时代苑项目借款协议》，协议约定一、乙方购买甲方开发的福天洋湖时代苑房屋号为9栋2702号；《长沙市商品房买卖合同》编号为（合同签订完毕后可手工填写）；购房发票编号为NO.00029718、NO.00029717。二、甲方借出人民币8万元给乙方，该借款仅用于乙方支付长沙市岳麓区福天洋湖时代苑该房屋的购房款。三、乙方向甲方所借上述款项，自愿委托甲方以现金形式直接支付至乙方与甲方签订的《长沙市商品房买卖合同》中约定的购房款指定收款账户。上述款项由甲方在收款后依据乙方与甲方签订的《长沙市商品房买卖合同》之约定开具相应金额的发票即视为乙方已实际收到借款，该发票在乙方未还清借款前由甲方持有。四、乙方承诺于2017年12月30日前向甲方还清借款8万元。2016年7月18日，孙学华向上城公司交纳了33888元，及产权证书费用、登记费用等415元。同日，上城公司向孙学华开具了编号为NO.00029717金额为43473元的增值税发票一张及金额为415元收据一张。2016年9月29日，上城公司按孙学华在认购书上所留通信地址湖北省房县百窝乡瓦南沟村4组通过EMS快递向孙学华邮递了一份《洋湖时代广场客户违约通知书》。该通知记载:孙学华：您于2016年7月14日认购洋湖时代苑项目9栋2702号房。根据双方前期签署的认购协议第七条内容：双方签署本认购书后，乙方应当于签署之日起七日内至福天洋湖时代苑营销中心，按本协议第三条约定的付款方式及金额交付房款，并与甲方签订正式的《长沙市商品房买卖合同》。如乙方逾期签约或未按约定时间付清相应房屋款项及相关费用，均视为违约，甲方有权在不书面通知乙方的情况下，将该物业另行出售，乙方缴纳的定金不予退还。根据认购协议条款规定，您逾期未签约，已构成违约。现正式通知您所认购房源已另行出售，认购缴纳定金不予退还，特此告知。如有疑问，请致电置业顾问或88919999。
一审法院认为，孙学华与上城公司之间签订的认购书，对孙学华认购上城公司开发的福天洋湖时代苑住宅小区9栋2702号房屋及销售单价、付款方式进行了约定，并约定在签订认购书后七日内签订正式的《长沙市商品房买卖合同》。在签订认购书后，孙学华向上城公司交纳的认购书规定的各项费用，但双方没有按约定签订正式的《长沙市商品房买卖合同》，逐成本案纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定，而《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中孙学华与上城公司之间签署的认购书仅对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间进行了约定，并不完全具备商品房买卖合同的主要内容，无法确定双方之间就房屋买卖的全部权利义务达成了一致，故孙学华主张由上城公司履行与孙学华签订的《福天洋湖时代苑认购书》、补签住建局规定的制式《长沙市商品房买卖合同》、办理房屋按揭贷款手续、交付福天洋湖时代苑住宅9栋2702房、并协助孙学华办理房产证等相关手续的诉求，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。
一审法院据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回孙学华的全部诉讼请求。一审案件受理费7052元，因适用简易程序减半收取3526元，保全费2437元，共计5963元，由孙学华负担。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，1.孙学华与上城公司于2016年7月14日签订的《福天洋湖时代苑认购书》系双方真实意思表示，该协议合法有效。认购书第七条明确约定：双方签署该认购书后，孙学华应当于签署之日起七日内至福天洋湖时代苑营销中心，按本协议第三条约定的付款方式及金额交付房款，并与上城公司签订正式的《长沙市商品房买卖合同》。如孙学华逾期签约或未按约定时间付清相应房屋款项及相关税费，均视为违约，上城公司有权在不书面通知孙学华的情况下，将该物业另行出售，孙学华缴纳的定金不予退还。孙学华未于签订认购书之日起7日内至福天洋湖时代苑营销中心与上城公司签订正式的房屋买卖合同，且没有充分、足够的证据证明其与上城公司对签订正式房屋买卖合同的时间另外进行了约定，故上诉人孙学华存在违约行为，上城公司有权将该物业另行出售。上诉人要求上城公司履行与上诉人签订的《福天洋湖时代苑认购书》、补签住建局规定的制式《长沙市商品房买卖合同》、办理房屋按揭贷款手续、交付福天洋湖时代苑住宅9栋2702房、并协助上诉人办理房产证等相关手续与认购书的约定不符，本院不予支持。2.上诉人诉称，法院应当认定本案的认购书等就是商品房买卖合同。尽管该认购书对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间进行了约定，但不完全具备商品房买卖合同的主要内容，无法确定双方之间就房屋买卖的全部权利义务。而且，该认购书还明确约定，孙学华应于签订认购书后的七日内至福天洋湖时代苑营销中心，按本协议第三条约定的付款方式及金额交付房款，并与上城公司签订正式的《长沙市商品房买卖合同》，但最终孙学华与上城公司并没有在签订认购书的七日内签订制式《长沙市商品房买卖合同》，故一审法院认定事实正确。
本案一审认定事实清楚，适用法律正确。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7052元，由上诉人孙学华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一八年五月三十日
书记员 刘峙宏