广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1969号
上诉人（原审被告）：张嫦，女，1981年8月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：朱灼绍（广州市越秀区德宏房地产代理服务部经营者），男，1980年10月22日出生，汉族，。
委托代理人：罗惠云，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人张嫦因与被上诉人朱灼绍居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：德宏服务部的经营范围及方式为：房地产中介、房地产信息咨询。
2013年8月1日，德宏服务部（为中介方）与张嫦（为乙方、买方）及卢国华、杨丽红（为甲方、卖方）签订了（（房屋买卖合同》，其中约定：“甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市越秀区先烈中路永福路永福西约121号102房的物业达成一致协议，签订本合同。一、房屋买卖的基本情况如下：1、该物业建筑面积为34平方米。2、《房地产权证》名称及号码为粤房地权证穗字第××号。3、该物业现状：出租。4、该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用状况为：（1）、不带家私电器；（2）、不带租约；（3）、不带户口。5、成交价：690000元。7、该物业移交时间：甲方收齐楼款当天。8、交易税费交付方式：本次交易所产生的税费及费用均由乙方负责。四、乙方已亲自视察并清晰知道该物业现况、交付使用状况及产权情况，故不得借此拒绝交易。五、基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付服务费。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用1％的违约金。十七、备注：①卖方保证该物业内的学位五年内未被占用。②卖方把该物业内的一台空调等搬走，若不使用，则留下一部分。付款细则：2、按揭付款，申请贷款种类：公积金贷款，（1）、于签订本合同时支付20000元作为定金。（2）、乙方应在签署本合同后五天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件／合同等。（3）、首期楼价款（含定金）420000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2013年9月25日前）到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清。（4）、270000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天以现金支付。如因房管局或银行原因导致交易延迟，则时间相应顺延等。”。
朱灼绍、张嫦一致确认，签订上述《房屋买卖合同》后，朱灼绍于2013年8月2日代卖方向张嫦收取了20000元定金，之后，卖方与张嫦没有再履行合同。
据朱灼绍提供的2013年8月2日的房产登记号：2012登记字1021758号《房地产登记簿查册表》记载：广州市越秀区永福路永福西约121号102房的产权人为卢国华、杨丽红，建筑面积为34．32平方米，规划用途住宅。
朱灼绍于2013年11月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令张嫦支付中介服务费20700元及违约金（以20700元为基数，从2013年8月2日起按每日1％计至付款之日止）给朱灼绍。张嫦原审答辩称，不同意朱灼绍的诉讼请求，理由如下：1、房屋买卖合同并非朱灼绍、张嫦双方的真实意思表示，当时与业主进行协商的时候是带家具的，但房屋买卖合同是不带家具的，第十七条的备注只有第①条，没有第②条。另外，甲方处的签名当时只有卢国华签名，但后来又多了卢国华的妻子杨丽红的签名，杨丽红的签名是2013年8月7日才补上去的，《中介服务费确认书》上面的签名与日期及内容，都不是张嫦所签。2、朱灼绍无权主张高额的中介费以及违约金，朱灼绍计算违约金缺乏具体标准，同时，朱灼绍未能证明其损失，相反，朱灼绍的违规行为，严重损坏了张嫦的利益，应当赔偿张嫦的损失。
在本案一审审理过程中，朱灼绍提供了确认人为张嫦，日期为2013年8月1日的《中介服务费确认书》（№0020949），内容为：“广州市越秀区德宏房地产代理服务部：本人／本公司张嫦现确认贵司提供了中介服务，成功促成与卢国华、杨丽红签订关于广州市越秀区先烈中路永福路永福西约121号102房物业租赁／买卖合同。为此，本人／本公司同意支付207OO元予贵司作为中介服务费。另本人／本公司知悉：贵司业务人员须持盖有贵司财务印章的收据或发票，本人／本公司方可支付任何一笔款项。否则所造成的损失均由本人／本公司负责。本确认书自本人／本公司签署之日起生效。”。
张嫦否认上述《中介服务费确认书》中确认人是其本人签名，并申请笔迹鉴定，经原审法院依法摇珠确定由广东恒鑫司法鉴定所进行鉴定，该所于2014年1月8日作出粤恒（2014）文鉴字第002号《司法鉴定意见书》，其中内容为：“四、由上述检验所见，检材上“张嫦”签名笔迹特征与提供的样本上“张嫦”签名笔迹特征的符合点数多，质量高，是本质的符合，反映了同一人的书写习惯。五、鉴定意见，送检的编号为0020949的《中介服务费确认书》上“确认人：”栏内“张嫦”签名是张嫦本人所签等。”。朱灼绍对上述《司法鉴定意见书》没有异议。张嫦有异议，并表示其没有在《中介服务费确认书》上签名。
张嫦提供了《房屋买卖合同》的复印件，里面没有签约日期，第一条中的第2条为空白；第十七条备注中没有第②条；甲方处没有杨丽红签名。朱灼绍对该证据的真实性不予确认，并表示：因为没有原件，张嫦提供的买卖合同与朱灼绍提交的《房屋买卖合同》有不同的地方，不同的的地方朱灼绍不确认，可能是当时在签订过程中，张嫦就拿去复印了。
张嫦申请证人卢国华为其作证，卢国华作证陈述：“我是涉案房屋的业主，在2Ol3年8月份突然接到德诚行中介的电话，陈述有人想购买涉案房屋，但我没有委托过任何中介出售涉案房屋，我并不认识张嫦，是在德诚行进行协商买卖的，张嫦陈述已看过涉案房屋，当时去到德诚行有我、被告及其丈夫，因为我没有带房产证，涉案房屋是我与妻子杨丽红所有的，当时我妻子并不在场，所以并没有签订房屋买卖合同，只是签订了一份格式合同，买卖意向书而已，当天是有协商是否送家私问题，合同约定家私是赠送给被告，也约定买卖价格是690000元。过了一段时间后，我不想把家私赠送给被告，也没有收到张嫦的定金，我主动跟中介确认，让其确认张嫦对家私的意见，后来约好时间到德诚行，德城行把我们之前签订的格式合同给我妻子签名，张嫦并不在场，后来张嫦到场后，因为家私问题协商不成，所以最后双方买卖不成。”。
朱灼绍提供了广东德诚行地产代理有限公司于2012年3月1日出具的《许可使用授权书》，内容为：“德诚行地产品牌字号是由我公司拥有的，现授权广州市越秀区德宏房地产代理服务部在公司许可的范围，依法使用上述的品牌字号，自授权之日起两年内有效。”
原审法院认为：朱灼绍、张嫦与案外人卢国华、杨丽红三方签订的《房屋买卖合同》包含了两个法律关系，一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，该关系不属本案调处的范围；二是买卖双方与居间方之间的居间合同关系。本案朱灼绍是居间方，张嫦是买方，双方之间存在居间合同关系，并不存在房屋买卖合同关系。朱灼绍、张嫦之间的纠纷应适用《房屋买卖合同》中有关居间合同关系的条款调处。本案作为居间人的朱灼绍已促成买方张嫦与案外人卢国华、杨丽红签订的《房屋买卖合同》的成立，提供了中介服务，朱灼绍提供由张嫦立下的《中介服务费确认书》经鉴定是由张嫦签名，张嫦同意于2013年8月1日支付20700元中介服务费给朱灼绍，但张嫦至今没有支付，张嫦的行为已经构成违约，朱灼绍据此要求张嫦支付中介服务费及违约金合法有理，予以支持。鉴于违约金的标准按每1％计算经审查显属过高，应调整为按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。至于张嫦提供的《房屋买卖合同》的复印件及证人卢国华的证言，均不能推翻张嫦应向朱灼绍支付中介服务费的事实。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条的规定，于2014年3月25日作出如下判决：一、张嫦应于本判决发生法律效力之日起十日内，将中介服务费20700元一次性支付给朱灼绍；二、张嫦应于本判决发生法律效力之日起十日内，将逾期给付中介服务费的违约金（以20700元为基数，从2013年8月2日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计至付款之日止）一次性支付给朱灼绍；违约金的总额不得超过20700元；三、驳回朱灼绍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费836元、鉴定费3600元，由朱灼绍承担50元，张嫦承担4386元。
判后，张嫦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、朱灼绍、张嫦双方不具有委托关系，且朱灼绍未取得房屋卖方的合法授权，因此朱灼绍无权请求居间费用。根据本案张嫦及本案证人（房屋买卖合同中的卖方之一卢国华）清楚表示，双方在协商买卖位于广州市越秀区先烈中路永福西西约12l号102房（以下简称标的房）过程中买卖双方均不知悉朱灼绍或其所有的广州市越秀区德宏房地产代理服务部的存在，因此买卖双方不可能与朱灼绍建立过委托关系。朱灼绍在缺乏委托关系情况下，无权向张嫦主张任何居间费用。二、标的房买卖协商过程中，中介方违反如实告知的基本义务，故意隐瞒及伪造文件，损害张嫦利益，因此无权要求支付报酬。首先，如前述，房屋买卖的双方在整个交易协商过程中均不知悉朱灼绍的存在，所以所谓的《中介服务费确认书》是绝不可能由张嫦签署。即便退一万步认为该确认书上签名为张嫦所书，也只可能是在张嫦不知情的情况下，由朱灼绍或相关中介人员欺骗取得。其次，在交易过程中，中介方多次隐瞒或伪造相关文件，导致张嫦方利益受损。第一，在标的房买卖协商过程中，根据张嫦与证人的陈述，从买卖双方第一次见面即就交易本身进行了两项重要的确认，即交易是附带标的房现状的全部家私家电（作为定价标准的重要组成部分）以及买卖双方必须由卢国华夫妇及其夫妇四人共同组成。后双方在中介方强烈催促下，买卖双方决定先由各方一名代表（即证人及张嫦）就买卖标的房事宜在中介方提供的固定格式上（当时绝大部分空白条款并未填写）草签“买卖意向”。在整个签署过程中，中介方明确向买卖双方表示所签署的文件仅仅属于买卖意向书，具体条款待四人同时在场时再行商定并联署成立。但起诉时，朱灼绍不但否认意向书及必须四人联署的重要事实，主张当时买卖双方代表签署的就是“房屋买卖合同”，可见其从开始就存在欺瞒双方的意图。第二，从张嫦次日从中介方处取得的“意向书”复印件（名为《房屋买卖合同》，但三方当时均表示仅为买卖房屋意向书）可以看出，协商当晚双方对买卖双方信息（包括买卖双方各自配偶信息及卖方联系地址等）、标的房权证基本信息等内容均未填写，可见中介方在订立合同当时是根本不清楚标的房及权利人的最基本信息情况。第三，买卖双方在协商房屋交易价格时一个重要的前提条件就是标的房交易必须附带全部家私家电，而朱灼绍提供的所谓促成双方交易的“合同”却与之相反。由于“意向书”签署后，直到目前，该原件一直只有中介方保管及有能力修改，所以上述篡改买卖双方真实意愿的行为只能是中介所为，也是对交易双方权益的最直接侵害。第四，根据买卖双方表示，在买卖双方四人最后商议合同条款时才发现中介方哄骗双方前来协商条款，甚至未将买卖双方真实意思表示（即卖方不再同意附送家私家电；而买方明确表示若不附送家私家电，则交易作罢）告知相对方，最终导致买卖双方四人不能正式签署书面合同。三、合同买方不完整，朱灼绍未能促成合同签订。由于买卖双方一致认为房屋买卖合同必须经过四人联署签名后才成立并产生法律效力，因此对于协商当晚所签署的文件并未作过多的留意，加之中介方多次明确表示只是确定双方买卖意向的文件，不具有法律约束力，所以双方甚至连所签署的文件也未取回或复印留底（截止目前，买卖双方均不具有所谓买卖合同的原件）。而朱灼绍向法庭提交的《房屋买卖合同》始终未有四人共同签署，可见该文件本身并非买卖双方真实意思表示，即买卖合同并未成立。合同法规定，居间人只有在成功促成交易后才有权主张居间费用，因此本案中，中介方无权主张居间费用。据此上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回朱灼绍全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由朱灼绍承担。
被上诉人朱灼绍答辩认为：一、张嫦认为朱灼绍与案外人不具有委托关系，朱灼绍是房产中介，具有资质，也促成了张嫦与案外人签订了房屋买卖合同，这说明案外人与朱灼绍已达成委托关系。二、朱灼绍并没有隐瞒及伪造文件来损害张嫦的权益，张嫦已经向广州市房产中介协会进行投诉，但是根据张嫦在一审提供的投诉证据能证明朱灼绍没有任何违规伪造证据的嫌疑，张嫦没有证据证明朱灼绍具有隐瞒、伪造及违规的交易行为。三、合同完整性的问题，鉴于是房屋买卖合同，卖方是产权所有者，可以是一人也可以是夫妻双方，买方可以只是一方或夫妻双方，仅有张嫦一人签名不影响合同完整性，合同是完整的。中介服务确认书，该确认书上的签名经鉴定确实是张嫦所签。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，本院要求朱灼绍核实涉案房屋买卖合同磋商时，买卖双方对于家私赠送问题各自的态度，买卖双方有无就此达成一致意见，如果没有达成一致意见，在协商过程中，各方提出了什么主张，朱灼绍有无和张嫦就出卖人不同意赠送家私的问题进行核实和沟通，结果如何。朱灼绍对本院要求核实的上述问题未作回应。
本院认为：本案二审争议的焦点是张嫦应否支付涉案房屋的中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”和四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用”的规定，本案应着重审查朱灼绍是否促成了案涉房屋买卖关系的成立。
根据证人卢国华（涉案房屋的出卖人）在原审出庭时陈述的意见：涉案《房屋买卖合同》仅是意向书，其因该合同只是意向书而未持有合同原件，其签订的《房屋买卖合同》和朱灼绍在一审中提交的《房屋买卖合同》的内容是不相符的；买卖双方对于出售的涉案房屋是否赠送房屋家私的问题，出卖人最初是同意赠送，但是考虑之后，不想再赠送家私，也没有收取张嫦的定金；由于双方对家私是否赠送问题协商不成，导致涉案房屋买卖不成；本院可以合理判断涉案房屋是因为家私问题导致最终交易不能。结合张嫦的陈述，涉案房屋在商讨买卖事宜时，各方对家私赠送问题已经有所分歧，且并未最终表明态度，故双方签订的《房屋买卖合同》内容并不完整，与朱灼绍在一审中出示的《房屋买卖合同》内容不一致，后者是朱灼绍自行修改所成；再综合考虑买卖双方都确认朱灼绍并未将《房屋买卖合同》的原件给双方，朱灼绍对于本院要求其回复的其是否清楚买卖双方对赠送家私的态度，以及就此和买卖双方沟通并最终双方有何意见等问题，均未能作答，本院据此采信买卖双方的观点，确认涉案房屋因买卖双方在磋商交易条件未能达成一致导致交易不能，故朱灼绍设立的中介公司尚未促成涉案房屋买卖双方的合意，其要求按照《中介服务费确认书》收取中介费及未支付中介费的违约金，理据不足，本院不予支持。考虑到朱灼绍在为了促成张嫦和涉案房屋的出卖人达成买卖合意期间付出的服务，本院酌定张嫦支付6900元给朱灼绍。
综上所述，原审查明事实清楚，唯处理不当，本院予以调整。上诉人张嫦的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2814号民事判决的第三项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2814号民事判决的第一项为：张嫦于本判决送达之日起十日内，将6900元一次性支付给朱灼绍；
三、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2814号民事判决的第二项。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费836元，鉴定费3600元，由张嫦负担3876元，由朱灼绍负担560元；二审案件受理费827元，由张嫦负担273元，朱灼绍负担554元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年八月××日
书 记 员 张 坤