山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崂民一初字第569号
原告肖孝武。
委托代理人李山，山东海利丰律师事务所律师。
委托代理人柳家豪，山东海利丰律师事务所实习律师。
被告青岛鹏利南华商业发展有限公司，住所地青岛市崂山区东海东路89号。
法定代表人刘晓媛。
第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号。
负责人段红涛，行长。
委托代理人李春来，山东清泰律师事务所律师。
原告肖孝武诉被告青岛鹏利南华商业发展有限公司（以下简称鹏利南华公司）、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛市分行）商品房预售合同纠纷一案，诉讼中，第三人建行青岛市分行以有独立请求权第三人身份向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李山、柳家豪，第三人建行青岛市分行委托代理人李春来到庭参加了诉讼。被告鹏利南华公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年8月19日签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买位于青岛市崂山区辽阳东路12号鹏利南华商业广场3号楼1603户房屋，被告应于2013年12月31日前将购买房屋交付原告，被告逾期交付超过180天，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告支付房款301090元，剩余290000元按合同约定办理按揭贷款，截止起诉之日原告已向第三人支付贷款本金18929.35元及利息18132.67元，但被告至今未交付房屋，为维护原告的权益，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房预售合同；2、被告立即返还购房款591090元、利息33529.5元（首付款利息自2013年8月19日按人民银行同期存款利率计算；银行贷款利息自2014年6月18日起按人民银行同期贷款利率计算）并计算至生效判决确定的履行期限届满之日止；3、被告返还原告支付的房屋专项维修资金5652.5元、房屋所有权登记费550元、印花税14.5元，共计6217元；4、诉讼费由被告承担。
第三人建行青岛市分行诉称，第三人于2014年3月20日与原告签订《个人住房借款合同》，约定原告向第三人借款290000元，用于购买辽阳东路12号鹏利南华商业广场3号楼1603户房屋，借款期限自2014年1月20日至2024年1月20日；原告将购买的上述房屋抵押给第三人。合同签订后，第三人履行了放款义务，但现在原告起诉被告要求解除购房合同返还房款。故请求判令肖孝武、鹏利南华公司：1、偿还截止2015年11月18日贷款本金260075.92元；2、偿还自2015年11月19日至实际给付之日的利息及罚息；3、确认第三人有权就被告设定抵押房屋优先受偿；4、被告鹏利南华公司负担本案律师费15000元、诉讼费、保全费等费用。
被告鹏利南华公司未答辩。
第三人建行青岛市分行称不同意解除合同，因目前的严重程度不足以导致合同解除。
经审理查明，2013年8月19日原告肖孝武与被告鹏利南华公司签订《青岛市商品房预售合同》（编号201300132416），约定原告购买被告开发建设的崂山区辽阳东路12号鹏利南华商业广场3号楼16层1603户房屋，房屋总价款591090元；合同约定被告应于2013年12月31日前交付房屋，被告逾期交房的，违约金按原告已支付购房款日万分之一计算，逾期交房超过180天，原告有权单方面解除合同。被告至今未向原告交付上述房屋。
上述商品房预售合同签订后，原告于2013年8月19日支付被告房屋购房首付款301090元，被告给原告开具收据。后，2014年3月20日，原告与第三人建行青岛市分行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定原告向第三人借款290000元，用于购买上述房屋，借款期限自2014年1月20日至2024年1月20日，第三人将借款划入被告鹏利南华公司账户；原告将购买的上述房屋抵押给第三人。借款合同签订后，第三人于2014年6月18日将借款290000元支付给被告鹏利南华公司。至此，原告支付了被告全部购房款591090元。
2014年4月11日，第三人建行青岛市分行办理了上述房屋的预购商品房抵押预告登记，登记证书为青房地预市字第201445601号。
原告已支付上述房屋所有权登记费550元、印花税14.5元、住宅专项维修资金5652.5元。
庭审中，原告提交签收证明一份，主张原告于2015年7月30日向被告提交退房通知一份，被告处工作人员史建斌签收。
另查明，截止2015年11月18日，原告尚欠第三人贷款本金260075.92元，原告已支付贷款利息27147.7元。
再查明，2011年12月5日，被告鹏利南华公司与第三人建行青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告为因购置崂山区辽阳东路12号鹏利南华商业广场项目所属商业用房而与第三人发生借贷关系的债务人提供最高额保证，保证担保的债权是指自2011年12月5日至2014年12月5日期间因第三人向债务人发放个人住房贷款形成的全部债权，包括由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金等以及第三人为实现债权与担保权而发生的一切费用。保证方式为连带责任保证。第六条约定，如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则被告对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。
第三人建行青岛市分行因本案支出山东清泰律师事务所律师费15000元。
以上事实，有原告提供的商品房预售合同、个人住房借款合同及个人贷款支付凭证房款收据、青岛银联POS签购单、签收证明、住房维修资金收据、房地产登记申请书及房屋所有权登记费收据、印花税票据，第三人提交的住房借款申请表、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、还款情况对账单、抵押权证、最高额保证合同、委托合同、收付款入账凭证、律师费发票以及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理和质证，可以采信。
本院认为，根据原、被告签订的商品房预售合同，约定被告应于2013年12月31日前交付房屋，被告逾期交房超过180天，原告有权单方面解除合同。被告逾期交房现已超过180日，合同约定的解除条件已经成就，因此原告要求解除与被告的商品房预售合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告虽主张自2015年7月30日向被告提交退房通知起双方合同解除，但未提交证据证明史建斌系被告工作人员，且原告已于2015年5月29日在本院起诉，故应以原告起诉之日作为原告通知被告解除合同之日，双方签订的商品房预售合同应于2015年5月29日解除。
根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同解除后原告要求被告返还购房款并按中国人民银行同期同类存款利率承担利息，符合法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告已支付被告购房款591090元，其中通过第三人贷款支付被告290000元，截止判决前，尚有贷款本金260075.92元未还，因此被告应返还原告购房款331014.08元（591090元-260075.92元），应返还第三人贷款260075.92元，因本案系被告违约造成购房合同及借款合同解除，因此被告应承担逾期返还第三人贷款260075.92元根据借款合同约定计算的利息及罚息。
关于原告主张的利息，原告主张首付款利息自2013年8月19日按人民银行同期存款利率计算，符合原、被告合同约定及相关法律规定，本院予以认可，利息应自原告支付购房款之日即2013年8月19日起，以301090元为基数按中国人民银行同期同类存款利率计算至本判决生效之日；原告主张的贷款部分利息，因剩余的贷款本金应由被告返还给第三人，故原告该部分主张本院不予支持，但原告已经偿还部分贷款并因此支付贷款利息27147.7元，现被告违约造成商品房预售合同解除，原告该部分损失被告应予赔偿。
关于原告主张的房屋专项维修资金5652.5元、房屋所有权登记费550元、印花税14.5元，共计6217元，因被告违约导致合同解除，原告签订上述商品房预售合同的目的无法实现，该费用属于原告履约过程中的实际损失，被告应予赔偿。
第三人因本案支出律师费15000元，未超出律师收费办法规定的收费标准，符合第三人与被告签订的最高额保证合同的约定，本院予以支持。
因第三人与原告签订借款合同后，已就涉案房屋设定抵押并办理抵押权预告登记，现商品房预售合同及借款合同均已解除，被告需向第三人承担返还贷款等法律责任，因此第三人有权就涉案房屋享有优先受偿权。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、原告肖孝武与被告青岛鹏利南华商业发展有限公司于2013年8月19日签订的商品房预售合同（编号201300132416）于2015年5月29日解除；
二、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行与原告肖孝武于2014年3月20日签订的个人住房（商业用房）借款合同于2015年5月29日解除；
三、被告青岛鹏利南华商业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告肖孝武购房款331014.08元并支付原告肖孝武首付款利息，利息以301090元为基数自2013年8月19日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至本判决生效之日；
四、被告青岛鹏利南华商业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告肖孝武已偿还的贷款利息27147.7元；
五、被告青岛鹏利南华商业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告肖孝武房屋专项维修资金5652.5元、房屋所有权登记费550元、印花税14.5元，共计6217元；
六、被告青岛鹏利南华商业发展有限公司于本判决生效后十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行贷款本金260075.92元，并承担根据原告与第三人签订的《个人住房借款合同》约定计算的逾期返还该款的利息及罚息；
七、被告青岛鹏利南华商业发展有限公司于本判决生效后十日内支付第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师费15000元；
八、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行就上述费用，对原告设定抵押的崂山区辽阳东路12号鹏利南华商业广场3号楼16层1603户房屋享有优先受偿权，即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告青岛鹏利南华商业发展有限公司应继续支付，超过部分归被告青岛鹏利南华商业发展有限公司；
九、驳回原告肖孝武其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告预交案件受理费10108元，保全费3770元，共计13878元，由原告负担5722元，被告负担8156元；第三人预交案件受理费5426元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，足额缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 侯一佳
人民陪审员 秦贺峰
人民陪审员 王东红
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 张 雪