北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第01758号
原告李亮，男。
委托代理人安峰，北京市义方律师事务所律师。
委托代理人刘振宁，北京市义方律师事务所律师。
被告北京创辉房地产开发有限公司，住所地北京市密云县滨河路172号楼501室-20，注册号110000001344774。
法定代表人刘优良，董事长。
委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。
原告李亮与被告北京创辉房地产开发有限公司（以下简称创辉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李亮的委托代理人安峰、刘振宁，被告创辉房地产公司的委托代理人郑欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李亮诉称，我与创辉房地产公司于2005年5月17日签订商品房买卖合同，约定我购买创辉房地产公司开发的位于海淀区X号房产。该合同第12条约定市政基础设施上水、下水于2005年7月17日达到使用条件，第十六条约定出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件要求以及发生质量问题由出卖人负责维修。该房屋自交付以来凡遇有大雨，就从电表箱、落地窗、车库和地下室几处出现漏水和反水的现象。经查房屋的设计和防水措施均不符合相关质量要求，我曾多次找创辉房地产公司协商但是其置之不理。2012年7月21日的一场大雨，我的房屋被雨水倒灌，水位高达1.8米，地下室几乎被没于水中，其中一部分雨水是从半地下的车库中倒灌到地下室的，车库出口直接与小区路面相接，没有防水坡，几乎与路面平行。当小区排水排不出去的时候，地下室就成了一个口袋，导致雨水倒灌。造成这种情况的原因有两个，一是小区雨水排水接入市政管网的问题，二是房屋设计是否符合《民用建筑设计规范》的问题。7月21日当天，我与许多业主找到创辉房地产公司指定的小区物业服务企业，要求采取救助措施，但是该公司答复房子就建成这样，他们无能为力，该物业公司既不采取围挡等措施也不出来抢救，物业公司的不作为也是加重我损失的原因。由于我与创辉物业公司没有物业服务合同，仅在买房的时候与创辉房地产公司有过前期物业的约定，创辉房地产公司卖完房子就走人，留下物业公司处理后续事宜，业主平时修理房屋一直都是通过物业公司反映到开发商，物业公司负责维修。根据商品房销售合同第22条第3款约定，出卖人负责监督物业企业按前期物业服务合同的约定提供物业服务，创辉房地产公司应对创辉物业公司的行为予以监督，但是创辉房地产公司选定的自己公司的人从事物业服务，但是不加以监管，违背了合同约定。我找物业公司无果后，只能自己组织抢救，自费购买抽水泵两台24小时作业数天，可是抽干后水又从墙面、地下渗出来，我为了防止再发生雨水倒灌事件，找人用防水水泥在车库出口抹平，今年8月底雨水较多，雨水又从电表箱、玻璃窗中渗水，我家中因电表箱、弱电箱均已损坏，地下室及车库因雨水导致发霉，房屋不能居住只能当仓库，因房屋不适合居住，我们在外租房。立案后当创辉房地产公司得知我起诉后，再找物业公司维修，该公司表示因起诉不再为我提供服务，故诉至法院，要求判令创辉房地产公司：1、维修X号房屋的设备间、地下室反水墙面；2、更换X号的电表箱；3、赔偿各项经济损失350万元；4、承担租房费用37500元；5、承担诉讼费。
创辉房地产公司辩称，我公司不同意李亮的诉讼请求。涉案房屋符合规定，不存在质量瑕疵。李亮要求经济损失没有依据。李亮在2005年5月17日与我公司签订商品房预售合同购买房屋，该房屋地上三层地下一层，地下一层是我们赠送的，7月15日之前房屋已经符合约定条件并经验收。7月17日我们交付房屋，经李亮验收合格并办理入住手续。2005年3月23日，包括涉案房屋在内的楼房经验收合格取得验收备案表，该表经政府和相关施工部门验收，符合规范，不存在问题。李亮对于质量问题的主张已经过了保质期，在保质期内李亮没有提出要求，商品房预售合同第17条约定房屋出卖人自交付之日起按照保证书承担相应保证责任，保证书对于保质期进行了约定，保证书的约定符合相关规定，合法有效。涉案房屋2005年7月17日交付，不存在瑕疵，李亮没有提出质量问题的请求，其也改造改建了房屋。依据买卖合同和质量保证书约定，李亮的主张已经超过保修期。李亮要求经济损失没有事实依据，房屋不存在质量问题，李亮提交的证据不能证明损害发生时间及金额。即使其存在损失，那么其将贵重物品放在地下室，没有尽到安保义务，故对于损害发生也有责任。
经审理查明，2005年3月，创辉房地产公司开发的X1#、2#、3#、4#、48#、49#、50#、51#楼经X区建设委员会竣工验收合格。2005年5月17日，创辉房地产公司（出卖人）与李亮（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定李亮购买创辉房地产公司开发的位于北京市X号房屋，该房屋共4层，包括地上3层及地下1层。该合同第十七条约定该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。创辉房地产公司出具的《住宅质量保证书》载明，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年、电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年、装修工程保修期限为2年、门窗翘裂、五金件损坏保修期限2年、管道堵塞保修期限6个月。2005年7月17日，李亮办理入住手续。后李亮取得上述房屋所有权证书，房屋登记位置为X号。后因2012年7月21日大雨，雨水渗入李亮房屋内，造成其屋内物品被雨水浸泡。
李亮提交证据证明其于2008年12月16日之后向创辉房地产公司反映房屋质量问题，李亮并提出自己在此之前也向创辉房地产公司反映过，创辉房地产公司予以否认，李亮未提交相应证据。李亮向本院提交照片、北京市X公证处于10月17日出具的公证书等，欲证明因2012年7月21日大雨，雨水从电表箱、玻璃窗、设备间等渗入，造成其屋内物品被雨水浸泡。李亮表示，在2012年7月21日大雨之时家中有人，之后对车库进行了改造，用防水水泥进行了填平。
本案诉讼过程中，李亮申请对本案房屋下列事项进行鉴定：1、地下室墙壁渗水、地面反水，鉴定其是否符合国家建筑设计的要求及施工图设计要求；2、地下室窗井漏水，落地窗密封不严，鉴定其是否符合国家建筑设计要求；3、地下室是否配备集水坑或者排水管路等措施，鉴定其是否符合国家建筑设计要求及施工设计图要求；4、车库出口及坡道是否符合国家建筑设计的要求。本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，该鉴定机构于2013年11月19日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1、涉案房屋的汽车库出入口坡道实际坡度I3=22%，大于图纸设计要求的坡度I2=20%，大于相关规范规定的微型车、小型车库坡道最大坡度I1=15%，不符合相关规范规定；2、涉案房屋的雨水排水与生活排水合流，不符合相关规范规定；3、涉案房屋汽车库坡道的截流水沟的连接管道为DN80，小于DN100，不符合相关技术措施的规定；4、涉案房屋汽车坡道顶端未设置与坡道同宽的截流水沟，不符合相关规范的规定；5、若遇大雨，道路路面排水不畅时，路面积水超过0.02-0.03m，现有挡水坎无法阻挡路面雨水流入涉案房屋汽车库；6、现场未发现图示要求设置的0.3m高矮墙，不符合设计要求；7、涉案房屋汽车库宜设置集水坑和排水泵；8、涉案房屋南侧窗井周边防水存在缺陷导致在淋水实验过程中出现渗漏情况；9、涉案房屋西侧落地窗（C1266）拼缝不严密导致在淋水实验过程窗框拼缝处出现渗漏情况；该窗外窗框与外窗台密封胶开裂导致地下室楼梯踏板与墙壁交接处出现渗漏情况；10、涉案房屋西侧外墙体存在缺陷导致在淋水实验过程中地下室内墙弱电箱位置出现渗漏情况。
以上事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、房屋产权证、《住宅质量保证书》、照片、公证书、鉴定意见书等证据及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为，李亮与创辉房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力。依照该合同约定，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。而《住宅质量保证书》明确载明，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年、电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年、装修工程保修期限为2年、门窗翘裂、五金件损坏保修期限2年、管道堵塞保修期限6个月。现李亮的房屋自2005年7月17日交付入住，房屋及相关附属设施均已超过保修期，不应再由创辉房地产公司承担保修及相关责任。虽然经专门鉴定机关鉴定，涉案房屋存在设计及其他方面的缺陷，但是涉案房屋已经在2005年经过X区建设委员会竣工验收，且李亮入住房屋的时候也进行了验收，当时并未提出房屋质量问题，故李亮予以房屋买卖合同追究创辉房地产公司的违约责任，已超过质量异议期。且2012年7月21日大雨，因降雨量属历史罕见，李亮所住X小区地势较低，当日整个小区被雨水浸泡，加之李亮家中又有人居住，雨势并非瞬间导致房屋被淹，李亮家中物品被雨水损坏与创辉房地产公司无关。故对于李亮的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十七、第一百五十八条之规定，本院判决如下：
驳回原告李亮的全部诉讼请求。
鉴定费五万元，由原告李亮负担，已交纳。
案件受理费三万五千一百元，由原告李亮负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曲育京
人民陪审员 刘长生
人民陪审员 郑东涛
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 卢 秋