江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终4041号
上诉人（原审原告）：徐发喜
委托诉讼代理人：刘春阳，江苏天哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沭阳欧中置业有限公司
委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。
上诉人徐发喜因与被上诉人沭阳欧中置业有限公司（以下简称欧中公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初9873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐发喜上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判支持徐发喜一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决缺乏事实依据。首先，徐发喜一审提交的购房合同中，双方交易的房号、面积、位置、在合同及附图上标注清晰，正常人都能看明白。其次，一般情况下，购房合同中不可能约定“口宽四址”，政府部门提供的商品房买卖合同标准文本中也无所谓的“口宽四址”，但一审却作出合同没有约定“口宽四址”，所以“标的物约定不明，无法办理房产权证”的违背常理的结论。更重要的是，一审中无论徐发喜还是欧中公司均未提出过“口宽四址未有约定，标的物约定不明”的主张，也未对此进行举证，一审认定该事实缺乏证据支撑。2.一审判决违反法律规定，侵害徐发喜合法权益。“口宽四址”不是要购房人约定，而是法定由“房地产开发企业在商品房交付使用前委托测绘，并将测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋登记”。一审将欧中公司违反法定义务的责任判由徐发喜承担，显然错误。
被上诉人欧中公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。
徐发喜向一审法院起诉请求:1.欧中公司按法律规定及合同约定完成沭阳县欧中置业广场Ａ××号商品房产权证的相应办理义务2.欧中公司承担违约金267384元（截止至2016年7月1日）。
一审法院经审理查明：2004年1月13日，徐发喜与沭阳好景置业有限公司（以下简称好景公司）签订《商品房买卖合同》，约定，徐发喜以342800元的价款购买好景公司开发的位于沭阳县好景时代广场Ａ××号房，建筑面积为62.59平方米。并约定出卖人（好景公司）应当在商品房交付使用后叁拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2004年3月15日，陈晓君与好景公司就签订房屋的行为进行公证，沭阳县公证处出具（2004）沭证经内字第67号公证书予以确认。2006年6月7日，徐发喜就涉案房屋向沭阳县地方税务局交纳相应税款。2006年2月22日，好景公司与欧中公司签订《房地产项目资产转让合同》，合同约定将好景公司所有的“沭阳好景时代广场”房地产及其现有的设备、设施等所有附属物整体出让或受让给欧中公司。2006年4月27日，欧中公司与好景公司签订补充协议约定：好景公司所签售的销售合同，欧中公司作为资产的承受人，应按协议及所签订的销售合同内容履行。2006年8月5日，欧中公司向徐发喜出具一份函，该函第二款内容是：如果您在“好景时代广场”购买房产并且已经付清全部购房款，以后凭相关凭证由欧中公司办理产权证，好景公司予以协助。2012年2月1日，欧中公司向沭阳县房管处出具“关于同意原好景广场购房户分割产权证的意见书”载明：“相关购房户要求对我公司的产权属于他们的产权进行分割，我公司无条件同意并予以书面确认，请贵处依法予以分割办理”。
一审另查明：徐发喜与本案中的徐法喜系同一人。徐发喜所购买的位于沭阳县好景时代广场Ａ××号房系开放式商铺。
一审法院认为：徐发喜与好景公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并进行了公证且已支付购房款，双方的买卖合同合法有效。徐发喜与好景公司签订《商品房买卖合同》并履行合同义务后，欧中公司与好景公司签订了资产转让合同，在双方签订的资产转让合同以及补充协议和交给徐发喜的函中，均载明了沭阳好景时代广场所有资料，包括产权证和土地的登记证书，已移交给欧中公司，欧中公司承诺协助为徐发喜办理权属登记手续，对此责任应当由欧中公司承担。但徐发喜所购买的房屋属于开放式的商铺，徐发喜与好景公司签订的商品房买卖合同中仅对涉案商铺的面积和具体位置做了约定，但口宽四址未有约定，系标的物约定不明，而办理涉案房屋产权证和国有土地使用证必须有明确的标的物。因此，对徐发喜的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回徐发喜的诉讼请求。案件受理费2656元，由徐发喜负担。
关于一审查明事实部分，欧中公司无异议，徐发喜对“Ａ××号房系开放式商铺”有异议，本院对双方当事人均无异议的事实认定部分予以确认。
二审另查明，2004年1月13日，徐发喜与好景公司签订《商品房买卖合同》，约定：2、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后叁拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。对于Ａ××号房，徐发喜、欧中公司审理中均称不知道其口宽四址。
2004年，徐发喜就涉案商铺的返租与好景公司达成《返租意向书》。
2006年2月22日，好景公司与欧中公司签订《房地产项目资产转让合同》，约定：七、《沭阳好景时代广场》房地产中原已由甲方（好景公司）售出的商铺房地产由乙方（欧中公司）负责为各业主分割办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，甲方应予以全力协助。应收未收的售房款亦应由乙方协助甲方收取。因乙方不及时给购房业主办理产权过户手续，而发生侵权赔偿责任由乙方承担。
2007年，徐发喜作为乙方与作为甲方的欧中公司签订《商铺委托经营合同》，约定“商铺委托经营期限：乙方委托甲方经营商铺期限壹拾年。即自2007年5月1日至2017年4月30日止”、“乙方可依法转让商铺所有权，如受让人不是甲方，则转让合同必须约定新的商铺所有权人完全接受本合同全部权利义务，并及时与甲方办理合同变更手续。”、“本委托经营合同期满后，如甲方与第三方的租赁合同尚未到期，乙方同意将委托经营期限延长到甲方与第三方的租赁合同结束为止。”。Ａ××号房自交付后由徐发喜返租给欧中公司经营，返租到期后，又由徐发喜续返租给欧中公司，现该房由欧中公司使用，欧中公司不欠徐发喜租金。
本案争议焦点为：1.本案中，徐发喜主张欧中公司完成Ａ××号房产权证的相应办理义务应否支持。2.徐发喜主张欧中公司给付至2016年7月1日的违约金计267384元能否成立。
关于第一争议焦点。就Ａ××号房能否办理产权证，本院咨询了沭阳县房地产管理处、沭阳县不动产登记服务中心，沭阳县房地产管理处、沭阳县不动产登记服务中心答复均为：因Ａ××号房目前没有办法测绘，而不能测绘系因Ａ××号房四至不能确定。审理中，双方当事人均称Ａ××号房没有测绘导致不能办理产权证，故Ａ××号房目前不具备办理产权证条件。因此，本院对徐发喜主张的欧中公司完成Ａ××号房产权证的相应办理义务不予支持。
关于第二争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，《商品房买卖合同》中仅约定徐发喜不能取得房屋权属证书而退房则由出卖人赔偿损失，但对徐发喜不退房如何承担违约责任未作约定。双方签订的《商品房买卖合同》中虽然约定了Ａ５６号房建筑面积为６２．５９平方米，但双方又均不知道Ａ５６号房口宽四址为多少，而因四址的不明确，导致该房不能测绘，不能实现产权登记。关于不能实现产权登记是否因出卖人的原因。首先，作为好景公司其在出售房屋的时候，应明确房屋的四址以便今后办理产权登记，而其在未明确房屋四址的情况下约定为徐发喜办理产权证，故好景公司存在过错。其次，涉案房屋四址不明，且无构造上的独立性，与一般的产权式商铺具有明显不同。此时，作为购房人的徐发喜在购房前理应向房屋登记管理部门咨询或查阅相关房屋登记规定以了解该类房屋能否办理产权登记。若其已经了解该类房屋不能办理产权登记，则其对所购涉案房屋不能办理相应产权登记是明知的，也是有预知的；若其未有咨询或查阅，则其在与好景公司签订合同约定办理产权登记中存在过失，因而具有过错。因此，徐发喜未能对涉案房屋取得产权登记不能认定仅为“出卖人的原因”。尽管欧中公司对本案房屋不能取得产权证书负有主要过错，因合同对不退房的违约责任未作约定，则徐发喜应举证证明未办证给其造成的损失。因徐发喜在买房时即与好景公司约定返租，在好景公司将资产出让给欧中公司后，又与欧中公司继续约定返租，并约定即使房屋转让，新的房屋受让人也应接受返租义务，故双方约定涉案商铺必须返租给欧中公司。由于事实上房屋在交付后即返租给欧中公司，欧中公司现也不欠徐发喜租金，故徐发喜没有房租损失。徐发喜审理中主张其损失为：为了办证，徐发喜从西安来回往返沭阳和西安之间的路费损失；如果办理了产权证，可以按照徐发喜自己意愿处理，对徐发喜的权利是损失。而对此，欧中公司予以否认，徐发喜也未进行举证，故徐发喜主张欧中公司给付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐发喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5311元，由上诉人徐发喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 静
审判员 庄云扉
审判员 孙 泳
二〇一七年七月二十六日
书记员 吴 刚
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