广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3065号
上诉人（原审原告）：刘辉祥，男，1974年10月10日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：朱志强，广东凯行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘越，广东凯行律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：中山市华锦花园房地产有限公司，住所地广东省中山市东区东苑南路101号大东裕贸联大厦南塔1号2804室。
法定代表人：杨志雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭顺宁,广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张锦山，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人刘辉祥因与上诉人中山市华锦花园房地产有限公司（以下简称华锦花园公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2152号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘辉祥上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.变更一审判决第二项为：华锦花园公司在判决发生法律效力之日起七日内向刘辉祥支付逾期交房违约金291691.4元。事实和理由：一、一审判决认定刘辉祥作为涉案商品房的产权人，在一定程度上怠于履行其义务，并未积极沟通接收涉案商品房，双方各自承担50%的责任不当。涉案《中山市商品房买卖合同》约定，出卖人应在2013年12月18日前将验收合格（指由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位自行组织验收合格）的商品房交付给买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示前述证明文件并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收涉案商品房，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。2014年2月23日，刘辉祥在验收涉案商品房时已明确指出该商品房存在的主要问题，并要求华锦花园公司整改。华锦花园公司亦明确未交付涉案商品房的钥匙给刘辉祥，由华锦花园公司保管室内门窗等设施。据中山市住房与城乡建设局提供的大东裕贸联大厦竣工验收备案表显示，涉案商品房的验收时间为2014年7月14日，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间为2015年1月19日。此外，在一审诉讼过程中，刘辉祥增加了要求华锦花园公司交付涉案商品房的诉求，并于2016年9月12日向一审法院申请协调双方当事人交付涉案房屋。后经一审法院组织，华锦花园公司于2016年12月30日向刘辉祥交付涉案商品房的钥匙一套。所以，刘辉祥一直都积极催促华锦花园公司履行交接手续。一审法院判令刘辉祥承担50%的责任不当。二、一审法院已明确认定2014年2月23日的“交付”为无效交付。涉案商品房在2014年7月14日符合交付条件后，华锦花园公司既未书面通知刘辉祥办理交付手续，也未向刘辉祥出示相关证明文件，由此产生的逾期交房责任应全部由华锦花园公司承担。三、刘辉祥的合同义务一般来源于合同的约定或法律规定。刘辉祥的主要义务是支付购房款，并没有积极沟通接收涉案商品房的义务。恰恰相反，华锦花园公司基于双方合同约定，负有通知交房并在交房时向刘辉祥出示相关证明文件的义务。华锦公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全时，刘辉祥有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任应由华锦花园公司承担。
华锦花园公司辩称，华锦花园公司已在2014年2月23日向刘辉祥交付涉案商品房，刘辉祥亦已签署收楼确认书、物业管理合同等相关文件。所以，自2014年2月23日起，涉案商品房已交付刘辉祥使用，涉案商品房的交付时间应为2014年2月23日。一审法院以2016年12月30日涉案商品房钥匙交付的时间作为房屋的交付时间，理据不足。综上，刘辉祥的上诉请求不能成立，应予以驳回。
华锦花园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘辉祥的诉讼请求。事实和理由：一、刘辉祥主张涉案商品房层高未达3.3米，其存在价值损失没有事实和法律依据。涉案建筑物按设计图纸报建、施工和竣工验收。刘辉祥主张涉案商品房部分面积层高未达到3.3米，但涉案建筑物原有设计即如此，并非华锦花园公司中途修改设计或违约所致。因此，华锦花园公司对刘辉祥主张的该损失不存在任何责任。涉案商品房买卖合同虽然约定涉案商品房层高为3.3米，但该约定为概括性表述。实际上，涉案商品房绝大多数部分面积的层高达到3.3米，双方对此均无异议。既然涉案商品房绝大多数面积的层高达到3.3米，则双方在合同中概括表述为房屋层高3.3米并无不当。同时，涉案房屋的部分建筑面积属于公摊面积，而部分公摊面积已超过3.3米的层高，如大堂即高达30米。所以，如果涉案房屋部分面积因层高不足而贬值，则超出约定层高部分面积则存在增值，二者可相抵。现行法律对于房屋层高不足是否会导致业主损失没有具体规定，故刘辉祥以层高不足主张赔偿没有法律依据。二、若本案需对刘辉祥的损失进行评估，亦应由专业测量机构先对房屋层高不足部分的面积以及高度差等进行测量。评估公司在其出具的《房地产估价报告》中明确其并未对涉案商品房进行实地测量，其系以一审法院现场目测的数据作为评估依据。但一审法院并非专业测量机构，其目测的数据不能作为评估的依据。所以，评估报告不能采用。三、中山市经纬土地房地产评估有限公司（以下简称经纬公司）的经营范围仅为“从事房地产价格评估”，并无评估“经济损失”的资质。所以经纬公司出具涉案评估报告超越其经营范围。同时，该评估报告依据的法律规范及评估方法不符合规范。华锦花园公司在一审诉讼中对该评估报告提出诸多异议，但一审法院并未组织经纬公司到庭质证到庭接受咨询，也未组织双方当事人对该评估报告进行质证。故经纬公司出具的该评估报告不应采信，不能成为定案的依据。四、评估报告结论明显不合理。即使涉案房屋部分面积的层高不足3.3米，层高不足部分也并非没有使用价值。层高不足部分的损失应与房屋物理损失相对应。五、关于房屋交付时间的问题，2014年2月23日，华锦花园公司已将涉案房屋交付刘辉祥。刘辉祥已于当天签订《房屋交付确认书》、《入住（办公）协议》、《物业管理合同》、《管理规约》、《装修管理服务协议》、《消防安全责任书》。因此，涉案商品房交付时间应为2014年2月23日。上述交付并未违反法律及行政法规的强制性规定，一审认定该交付属于无效交付不当。至于刘辉祥在接收涉案房屋时提出的相关问题，属于交付上的瑕疵，并不导致交付无效。涉案房屋的钥匙华锦花园公司托管在物业管理公司处，并不存在华锦花园公司或物业管理公司不交付钥匙给刘辉祥的事实。同时，房屋钥匙的交付仅系房屋交付的一个环节，并不等同于房屋交付。房屋交付主要是交付房屋的使用权。本案刘辉祥已签署诸多文件，华锦花园公司已将涉案房屋交付刘辉祥使用。刘辉祥可以入住，可以装修，并需承担消防责任。所以，钥匙是否移交，不影响刘辉祥对于涉案房屋的使用。一审法院将钥匙交付时间定为涉案房屋交付时间，没有事实和法律依据。
刘辉祥辩称，一、涉案评估报告是一审法院依照法定程序委托有资质的评估机构所作出，该评估报告经过双方质证，一审判决书亦载明了华锦花园公司的质证意见。因此，一审法院采纳该评估报告并无不当。二、华锦花园公司主张涉案商品房在2014年2月23日已交付，但交付时刘辉祥发现该商品房存在质量问题，并在验收材料中予以列明，华锦花园公司亦在交接材料中注明“钥匙未交付给业主”，并由华锦花园公司保管业主室内门窗等设施。由此可见，房屋的交付并未完成。后刘辉祥到中山市住建局查询到涉案商品房验收的时间是2014年7月14日，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间是2015年1月19日。所以，2014年2月23日涉案商品房并未经过竣工验收，不符合合同约定和法律规定的验收条件，该交付为无效交付。三、华锦花园公司称刘辉祥可进场装修或入住。但刘辉祥在2017年3月初向华锦花园公司及物业公司提交装修申请并交纳了装修押金后，物业公司拒绝让刘辉祥进场装修。为此，刘辉祥就该事多次向12345政府热线、中山市住建局进行投诉。相关部门亦已出具书面回复，回复中载明了物业公司拒绝将涉案商品房交付刘辉祥进行装修的事实。物业公司要求刘辉祥付清2014年6月1日至2017年3月的物业管理费112305.6元及滞纳金167998.4元才可进行装修。
刘辉祥向一审法院起诉请求：1.华锦花园公司向刘辉祥支付逾期交付商品房的违约金（以878324元作为基数，按照每日支付房价款万分之三的标准，从2013年12月19日计至实际交付商品房之日止）；2.华锦花园公司按层高3.30米及沙盘模型将商品房恢复原状并按房价款15%的标准赔偿损失131748.6元。一审诉讼中，刘辉祥增加一项诉讼请求：华锦花园公司向刘辉祥交付涉讼商品房。
一审法院认定事实：2013年2月21日，刘辉祥（买受人）与华锦花园公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买中山市东区××东××大厦北××1103卡商品房[土地证号：中府国用（2008）第2103**号；预售许可证号：中建房（预）字第2012266号]，合同约定建筑面积95.47平方米，套内建筑面积为58.02平方米，层高为3.30米，购房总价款为878324元，以银行按揭方式付款。出卖人应于2013年12月18日前将验收合格（该商品房经验收合格是指由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位自行组织验收合格）的商品房交付给买受人。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示前述证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他事项，并由刘辉祥签字，华锦花园公司盖章确认。刘辉祥已通过现金以及银行贷款的形式向华锦花园公司支付全部购房款。涉讼商品房于2013年3月14日办理商品房销售登记备案。
对于验收与交付，结合刘辉祥、华锦花园公司的举证，2014年2月23日，刘辉祥在涉讼商品房的物业管理方中山市东融物业管理服务有限公司提供的房屋交付确认书、入住（办公）协议、物业管理服务合同、管理规约、装修管理服务协议、消防安全责任书等材料上签字确认。在一房屋验收表上，载明了刘辉祥对涉讼商品房进行验收过程中指出的一些问题。在该房屋验收表上明确载明：“未交付钥匙给业主，我司保管业主室内门窗等设施”。
刘辉祥认为，华锦花园公司并未按照合同约定交付涉讼商品房，且层高不符合合同约定，存在价值贬损，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审诉讼中，一审法院依法进行现场勘查，经勘查：涉讼商品房在面对正门部分为落地玻璃窗结构，据目测，窗户上方有一水泥钢筋结构的横梁，导致靠窗位置有6、7平方米的层高仅有2.2米左右，且为半封闭结构，该位置用于放置11楼和12楼的空调，对比12楼则不存在此现象。但12楼，靠窗户上方也有水泥钢筋的下沉部分，目测为50厘米。对于存在的此情况，华锦花园公司明确是无法进行修复的。
一审法院另查明，据中山市住房与城乡建设局提供的大东裕贸联大厦工程竣工验收备案表显示，涉讼商品房验收的时间为2014年7月14日（后附有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收意见），取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间为2015年1月19日。
一审法院又查明，一审诉讼中，一审法院依法委托经纬公司对涉讼商品房的经济损失进行评估，该司出具评估报告：选定损失资本化法确定涉讼商品房在价值时点的房地产经济损失为117810元。经质证，刘辉祥对评估报告的真实性、合法性、关联性均予以确认。华锦花园公司的质证意见除与前述答辩意见一致以外，还认为前述评估公司没有经济损失的评估范围；评估报告适用评估依据错误；所适用的《中华人民共和国标准房地产估价规范》中并没有“功能折旧”的规定；评估报告中所采用的“损失资本化法”不符合国家标准且并没有采用两种或多种评估方法；所谓的“房地产经济损失”数额没有计算没有分析，与司法评估委托书上委托事项没有对应关系。另外，刘辉祥预付评估费用589元。
一审法院再查明，刘辉祥提供2012年8月17日中山日报、2013年5月7日南方日报等报道材料拟证明涉讼商品房采用的是“空心方箱”施工技术。这种建筑技术让空间更加开阔美观，空间的间隔和管线布置方便，节省装修成本，同时也提高净空的高度，隔音、隔热效果明显，抗震性能高。天花为无梁平板结构，为日后现代简约装饰提高品质提供了坚实的硬件，真正达到实用、经济和美观的要求。一审庭审中，刘辉祥表示其在购买涉讼商品房时不是现楼，当时外面搭建了很多棚架，其没有上去看过。
另外，在一审诉讼过程中，在一审法院组织下，华锦花园公司于2016年12月30日向刘辉祥交付涉讼商品房的钥匙一套。
一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。刘辉祥、华锦花园公司之间签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，刘辉祥、华锦花园公司双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。
关于刘辉祥主张的涉讼商品房价值损失的诉讼请求。结合刘辉祥、华锦花园公司双方的举证以及一审法院开展的现场勘查，涉讼商品房内部分层高确未达合同约定的3.3米，且大门正对部分属窗户，因层高不足，对视觉以及使用带来一定的影响及破坏，按照一般交易习惯，房屋窗台观景位置确会在一定程度上影响房屋的价格高低。对于存在的此问题，华锦花园公司明确是无法进行修复的。在此情况下，一审法院依法委托经纬公司对涉讼商品房的经济损失进行评估，该司出具的专业评估报告并不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条中规定的“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，故一审法院采信该评估结论。涉讼商品房的价值损失为117810元。因华锦花园公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任，华锦花园公司应向刘辉祥赔偿涉讼商品房的价值损失117810元。
关于刘辉祥主张的逾期交付商品房违约金的诉讼请求。中山市商品房买卖合同中明确约定华锦花园公司应于2013年12月18日前将验收合格（该商品房经验收合格是指由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位自行组织验收合格）的商品房交付给刘辉祥，并向刘辉祥出示合同约定的文件，而根据刘辉祥、华锦花园公司的举证，在合同约定的该时间，涉讼商品房并未完全具备合同约定的交付条件且华锦花园公司并未举证证明其已向刘辉祥履行出示文件的义务。刘辉祥、华锦花园公司双方在2014年2月23日通过签订协议、文件等形式进行交付属于无效交付。另外，刘辉祥的证据房屋验收表显示涉讼商品房存在一定的瑕疵需要进行修复，且明确注明钥匙并未交付。在这之后，一方面，华锦花园公司并未举证证明对瑕疵问题进行修复并进一步完善交付行为；另一方面，刘辉祥作为产权人，在一定程度上怠于履行其义务，并未积极沟通接收涉讼商品房。结合本案的实际情况，一审法院确定，刘辉祥、华锦花园公司双方各自承担50%的责任。另外，针对刘辉祥主张的要求交付涉讼商品房的问题，因一审诉讼过程中，一审法院已组织华锦花园公司将涉讼商品房的钥匙交予刘辉祥，一审法院认定至2016年12月30日，华锦花园公司已将涉讼商品房交付刘辉祥使用。因此，计算逾期交付的期间应为2013年12月19日至2016年12月30日，按照合同约定的按日支付已交付房价款万分之三的违约金，共计291691.4元（878324元×0.0003×1107天），刘辉祥、华锦花园公司各承担50%的责任，即为145845.7元。
关于刘辉祥主张的交付涉讼商品房的诉讼请求。因在本案诉讼过程中，在一审法院组织下，刘辉祥、华锦花园公司双方已交接涉讼商品房的钥匙，故一审法院认定关于交付的诉讼请求已经处理完毕。
综上，刘辉祥诉求合法部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、华锦花园公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向刘辉祥支付坐落于中山市东区××东××大厦北××1103卡商品房的价值损失117810元；二、华锦花园公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向刘辉祥支付逾期交房违约金145845.7元；三、驳回刘辉祥的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5454元（刘辉祥已预交），由华锦花园公司负担（华锦花园公司于一审判决生效之日起七日内迳付刘辉祥），评估费用589元（刘辉祥已预交，华锦花园公司于一审判决生效之日起七日内迳付刘辉祥）。
二审期间，华锦花园公司未提交新的证据。刘辉祥围绕其上诉请求提交了证据：1.信访事项处理意见书；2.中山市住房和城乡建设局关于刘辉祥反映中山市东融物业管理服务有限公司阻止业主进场装修问题的复函；3.复函。经庭审质证，华锦花园公司对上述证据的真实性均确认，但对其关联性均不确认。
一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：双方签订的涉案商品房买卖合同第三条载明，买受人购买的商品房为预售商品房（房屋平面图经中山市规划部门批准，见合同附件一），涉案商品房为东区东苑南路101号大东裕贸联大厦北塔2号1103卡，该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高为3.3米，建筑层数地上28层，地下3层。该合同附件一房屋平面图显示，2号楼（北塔）十至二十八层平面图均相同。
本院又查明：刘辉祥二审提交上述证据拟证明其一直想尽快装修及使用涉案房产，但因涉案房屋所在物业公司阻挠进场，要求刘辉祥先交纳涉案房屋的物业管理费，致使刘辉祥一直未能进场装修，刘辉祥为此多次向相关部门投诉反映该问题。
本院再查明：一审期间，刘辉祥以防止损失进一步扩大为由，书面向一审法院申请组织双方当事人办理收楼手续。后一审法院组织双方当事人就涉案商品房办理了收楼手续。二审期间，本院根据华锦花园公司的申请，传唤经纬公司到庭就其一审时出具的评估报告等问题接受当事人的质询，经纬公司确认其未对评估对象进行测量，其系根据售楼合同及实地查勘确定涉案房屋的面积等内容。经纬公司出具的涉案评估报告亦载明经纬公司未对涉案商品房进行实地测量，土地面积及建筑面积以委托方提供的《中山市商品房销售合同登记备案表》上注明的资料为准；因委托方提供的资料有限，勘查人员仅对地面建筑部分进行实地查勘。本院组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘验。经勘验，涉案房屋进门可见一落地窗，窗户上沿有一横梁，该横梁下沿到地板的高度为218cm，该横梁宽度为120cm。双方当事人对本院的上述勘验结果均无异议。
本院认为，民事诉讼应遵循相对性审查规则，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对双方的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二审期间双方当事人的争议焦点有二：一是华锦花园公司交付的涉案商品房是否存在层高不足的问题，如存在，则华锦花园公司应如何承担违约责任；二是华锦花园公司是否存在逾期交房的违约行为，若存在，则违约责任应如何承担。对此，本院作如下分析：
关于争议焦点一，就涉案商品房的层高是否不足合同约定的层高的问题。根据审理查明的事实可知，双方签订的涉案商品房买卖合同第三条已就涉案商品房的具体情况进行了明确约定，该条约定涉案商品房为商业用房，属框剪结构，层高为3.3米。上述约定具体明确，并无歧义。故本院确认双方就涉案商品房的层高约定为3.3米，华锦花园公司需按该约定的层高标准向刘辉祥交付涉案商品房，否则应承担违约责任。华锦花园公司关于双方的上述约定仅为概括性约定，并不代表涉案商品房的全部层高均需达到3.3米的说法与常理不符，显然不能成立，本院不予支持。关于涉案商品房的实际层高是否不足的问题。刘辉祥起诉主张，因涉案商品房的窗户上沿有一横梁，致使涉案商品房该部分位置的层高不足。经本院现场勘验，涉案商品房窗户上沿确有一横梁，从横梁下方至地板的高度仅为218cm。双方当事人对本院的上述勘验结果均无异议。故一审法院认定涉案商品房存在层高不足的问题并无不当，本院予以确认。华锦花园公司未按合同约定的标准交付商品房，其行为已构成违约，其应向刘辉祥承担瑕疵交付的违约责任。
关于华锦花园公司应承担的瑕疵给付违约责任应如何承担的问题。就华锦花园公司瑕疵交付给刘辉祥所造成的损失，一审法院虽然委托了经纬公司进行评估。但经纬公司二审中亦确认其并未对涉案商品房存在的层高不足的部分进行测量，其仅系根据商品房买卖合同的内容确定涉案商品房的面积等内容。因涉案商品房仅系部分建筑的高度与合同约定不符，故不通过现场测量，仅凭该合同显然难以确定涉案商品房的层高是否不足以及不足部分的高度、面积等情况。而对层高不足部分建筑进行测量系确定刘辉祥因涉案商品房层高不足所遭受损失的依据及前提。因此，经纬公司所作出的涉案评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条中规定的“鉴定结论明显依据不足”的情形，本院不予采信。经本院现场勘验，涉案商品房部分建筑层高不足合同约定的3.3米，该部分层高不足的建筑面积虽然相对于整个商品房的套内建筑面积而言仅占小部分，不会对刘辉祥使用该房屋在根本上造成重大实质性影响。但涉案商品房层高不足部分建筑位于窗户位置，而该窗户为涉案房屋唯一的窗户，故涉案房屋部分层高不符合合同约定3.3米，既会导致房屋通风、采光等舒适度方面与购房者预期相比均有所下降，也因房屋天花板高度不一而致使刘辉祥在装修使用涉案房屋时需支出额外的费用，房屋的价值亦会随之相较预期有所降低，也即层高不符合合同约定造成购房业主居住使用空间期待利益下降及房屋使用功能和价值相较预期发生贬损的事实客观存在，且涉案房屋层高不足又无法进行补救，故华锦花园公司仍应在合理范围内向刘辉祥赔偿损失。
鉴于双方当事人在商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，刘辉祥亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，本院根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋层高缩减比例、房价等因素，依法行使自由裁量权，酌定华锦花园公司就其交付的涉案房屋层高不足问题应向刘辉祥赔偿43916元。
关于争议焦点二，华锦花园公司是否存在逾期交房的违约行为，若存在，则违约责任应如何承担的问题。虽然双方曾在2014年2月23日就涉案房屋的交付问题进行协商，刘辉祥亦签署了房屋交付确认书及入住（办公）协议等文件。但刘辉祥签署的房屋验收表上明确载明涉案商品房的钥匙并未交付。同时，根据双方合同约定的交楼条件，华锦花园公司向刘辉祥交付的商品房应通过五方验收。而涉案商品房直至2014年7月14日才通过五方验收，才符合双方合同约定的交付条件。因此，一审判决认定2014年2月23日的交付不构成有效交付并无不当，本院予以确认。因华锦花园公司系涉案商品房的开发商，其负有及时办理竣工验收并向买受人交付符合约定的商品房的义务。而刘辉祥作为买受人，涉案商品房何时办理竣工验收及何时符合交付条件均非其能掌控，其接收涉案商品房均有赖于华锦花园公司的通知及配合。本案中，华锦花园公司并未举证证明其在2014年7月14日涉案商品房达到交付条件后已履行了通知刘辉祥收楼的义务，故一审法院认定华锦花园公司存在逾期交楼的违约行为，应承担违约责任并无不当。但刘辉祥对于逾期收楼并无过错，相反，其在一审诉讼过程中主动申请一审法院组织双方办理收楼手续，积极履行防损义务。故一审法院认定刘辉祥对于涉案商品房逾期交付的后果承担50%的责任没有事实和法律依据，本院予以纠正。就一审判决确定的逾期交楼违约金的计算基数、起算时间、截止时间及计算标准等问题，双方签订的涉案商品房买卖合同已有明确约定，双方在二审中亦未对此提出异议，本院予以确认。因此，本院认定，华锦花园公司逾期交楼1107天，其应向刘辉祥支付逾期交房违约金291691.4元（878324元×0.0003×1107天）。
综上，刘辉祥、华锦花园公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2152号民事判决；
二、中山市华锦花园房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘辉祥支付坐落于中山市东区东苑南路101号大东裕贸联大厦北塔2号1103卡商品房因房屋层高与合同约定不符的损失43916元；
三、中山市华锦花园房地产有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向刘辉祥支付逾期交房违约金291691.4元；
四、驳回刘辉祥的其他诉讼请求。
如果中山市华锦花园房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5454元、评估费589元，共6043元（刘辉祥已预交），由刘辉祥负担243元，由中山市华锦花园房地产有限公司负担5800元（中山市华锦花园房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内迳付刘辉祥）。二审案件受理费8670.91元（刘辉祥已预交3216.91元、中山市华锦花园房地产有限公司已预交5454元，），由刘辉祥负担470.91元，由中山市华锦花园房地产有限公司负担8200元（中山市华锦花园房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳二审案件受理费2746元）。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 刘 通
审判员 马燕清
二〇一八年一月十七日
书记员 易嘉璇