河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终8315号
上诉人（原审原告、执行案外人）：马俊义，男，1976年4月12日出生，汉族，住衡水市阜城县。
委托诉讼代理人：韩冷梅（系马俊义妻子），女，1981年1月25日出生，汉族，住衡水市阜城县。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈妮娜，女，1978年1月15日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈朝，男，1990年1月23日出生，汉族，住安国市药市。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：丁书印，男，1952年6月4日出生，汉族，住邢台市桥西区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京博达房地产开发有限公司沧州分公司，住所地：河北省沧州市新华区北环东路三里庄农资公司。
诉讼代表人：北京博达房地产开发有限公司管理人。
负责人：井学祥，清算组组长。
委托诉讼代理人：杨方霖，河北衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：鑫港投资集团有限公司，住所地：河北省沧州市新华区北环东路三里庄农资公司仓库。
法定代表人：张军洪，公司执行董事。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京博达房地产开发有限公司，住所地：北京市昌平区城北科技园区富康路甲22号。
诉讼代表人：北京博达房地产开发有限公司管理人。
负责人：井学祥，清算组组长。
委托诉讼代理人：杨方霖，河北衡泰律师事务所律师。
上诉人马俊义因与被上诉人沈妮娜、丁书印、陈朝、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司（以下简称博达沧州分公司）、鑫港投资集团有限公司（以下简称鑫港公司）、北京博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）案外人执行异议之诉一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初4346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马俊义的委托诉讼代理人韩冷梅，被上诉人博达沧州分公司、博达公司的委托诉讼代理人杨方霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马俊义上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判停止对新华三里家园23号楼2单元605（实际房号604）房屋的拍卖；二、确认涉拍房屋归上诉人所有；三、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人购房首付款不足总房款50%，属事实认定错误。上诉人以608580元的价格购买博达沧州分公司新华三里家园23号楼2单元605室房屋，并交纳了首付款18万元，（博达沧州分公司承诺9.8折优惠，优惠后价格596408元），博达沧州分公司多次出具承诺书，按照承诺标准计算，至2017年11月12日违约金为148932元，加上已支付的房款已超过总房款的50%。2、上诉人与博达沧州分公司签订合法有效的房屋买卖合同。2013年6月6日，上诉人与博达沧州分公司签订意向客户确认单，该意向客户确认单明确约定上诉人以608580元的价格购买博达沧州分公司开发的新华三里23号楼2单元605室房屋，一审判决已认定该意向单合法有效。3、涉案房屋为上诉人名下唯一一套住房。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的。人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。”上诉人符合排除执行的情形，故上诉人的上诉请求应予支持。
博达沧州分公司、博达公司答辩称，首先，北京博达房地产开发有限公司及其沧州分公司，已经由沧州市新华区人民法院裁定受理，进入破产重整程序，根据破产法第19条规定，在人民法院受理破产申请后，有关债务人的保全措施应当解除，执行程序应当中止，因此本案中涉及的执行程序应当予以中止；其次，因博达公司进入破产重整，本案中与博达公司存在债权债务关系的各方就其自身债权的确认，应当根据破产法58条规定，向破产管理人申报自身债权，在经过第一次债权人会议核查后，由法院裁定确认，各方对债权确认有异议的可以向受理破产案件的法院即沧州市新华区人民法院提起诉讼。综上，我方认为本案所产生依据的执行案件，因我方进行破产程序而中止，申请执行人和案外人应当另行向管理人申报债权，通过法定破产重整程序的方式，保有并实现自身债权。
沈妮娜、丁书印、陈朝、鑫港公司未到庭及答辩。
马俊义向一审法院起诉请求：1、停止对沧州市新华三里家园23-2-604（意向确认单所写为605）号房产的拍卖，并予以解除查封；2、确认上述房产为原告合法购买，买卖合同有效；3、诉讼费用由各被告共同承担。
一审法院认定事实：原告围绕诉讼请求依法提交了《意向客户确认单》、博达沧州分公司出具的收据1张、博达沧州分公司出具的《承诺书》及《协议书》等证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原告提交的《意向客户确认单》虽无博达沧州分公司公章，但有置业顾问及经理签字，且同日该被告向原告出具的收据上加盖了该被告财务专用章，收据记载的房号与确认单一致。此外，与原告同期购买该被告开发的三里家园房产的其他购房人所持有的《意向客户确认单》亦均没有被告签章，说明《意向客户确认单》不签章、收据加盖财务专用章符合博达沧州分公司的交易习惯，故应认定此证据的真实性。据此，对原告所诉与博达沧州分公司签订《意向客户确认单》、交款18万元及一审法院查封房产的事实予以确认。
博达公司沧州分公司于2014年2月取得三里家园项目23号楼商品房预售许可证，一审法院于2016年3月29日查封时涉案房产登记在该被告名下，目前尚不具备交房条件。2013年9月16日、2014年12月7日，博达沧州分公司两次出具《承诺书》，承诺自购房人交款时间起算满30个月后开始计算补偿金，2014年5月1日前按实际交款日万分之四计算，2014年5月1日之后按日万分之五补偿。2015年4月10日该被告出具《协议书》，承诺23号楼于2015年8月25日正式交房，于2015年8月30日前一次性以现金方式付清所欠违约金。
一审法院认为，原告与博达沧州分公司在一审法院查封前签订了《意向客户确认单》并交纳了部分房款，但一审法院查封涉案房产时，房产仍登记在博达沧州分公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因原告与博达沧州分公司约定购房款608580元，原告交纳首付款18万元，不足购房款的50%。博达沧州分公司承诺的补偿款（违约金），与购房款非同一性质款项，在双方没有明确约定违约金自动转房款的情况下，原告自行转化为购房款无事实和法律依据。据此，原告就一审法院查封的沧州市新华区三里家园23-2-605号（实际房号604号）房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉讼请求第二项不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不予处理。一审判决：驳回原告马俊义的诉讼请求。本案申请费80元及公告费600元，由原告马俊义负担。
本院二审期间，被上诉人博达沧州分公司、博达公司提交河北省沧州市新华区人民法院（2018）冀0902破1号决定书和（2018）冀0902破申1号民事裁定书，用以证实沧州市新华区人民法院受理了博达公司的破产重整申请。
上诉人马俊义发表质证意见称，对被上诉人提交的决定书和民事裁定书的真实性无异议，我方知道博达公司进入了破产重整程序，但我们尚未看到涉及本案的执行中止的裁定和解除查封的裁定，所以没有向清算组申报债权，且我们不打算向管理人申报债权，仍是主张房屋的所有权。
二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案上诉人马俊义与被上诉人博达沧州分公司签订《意向客户确认单》，购买了博达沧州分公司开发的沧州市新华区新华三里家园的案涉房产，但在石家庄市桥西区人民法院查封涉案房产时，房产仍登记在博达沧州分公司名下。另外，虽然上诉人购买房产时支付了部分购房款，但不足购房款的50%，故上诉人诉请解除查封理据不足，其对石家庄市桥西区人民法院查封的房产不享有排除执行的权利，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人马俊义的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人马俊义负担。
本判决为终审判决。
审判长 靳建军
审判员 李 祥
审判员 张 洁
二〇一八年十月三十一日
书记员 崔娇娇