湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终5458号
上诉人（原审被告）：湖南广升房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区下大垅176号3栋608房。
法定代表人：谭毅，董事长。
委托诉讼代理人：杨泽，湖南云天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜仲福，男，1966年7月30日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：李可人，湖南环海律师事务所律师。
上诉人湖南广升房地产开发有限公司（以下简称广升公司）因与被上诉人姜仲福房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人广升公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人多次逾期支付租金的行为已构成根本违约，其提出解除合同不符合法定和约定的解除条件，解除合同通知的内容没有事实和法律依据，不具备法律效力。由于被上诉人多次逾期交租金，故不管双方是否协商变更了租金的交纳方式，被上诉人行为均构成违约。一审判决认定被上诉人没有违约，明显认定事实不清。1、“租金的交纳方式”是房屋租赁合同的核心条款，是一个长期性约定。对租赁方逾期交租金的行为，即使出租方有时作出让步，这种临时的让步也不应当视为对原合同中“租金交纳方式”的变更。2、即使按照一审判决的观点（双方协商变更了租金的交纳方式），一审判决同样也难自圆其说。在原合同中，双方对租金的交纳方式进行了三个方面的约定。一审判决承认对于新的按月交纳租金的做法，双方“缺乏对下次交租金时间的约定”。也就是说，即使将按季度交租金变更为按月交租金，并不涉及其他，原合同中关于提前五日支付租金的约定继续有效。因此，被上诉人有义务在2015年12月27日前支付下月的租金，一审判决认定“姜仲福在交纳2016年1月的租金时没有违约行为”的观点也是错误的。3、被上诉人因资金困难，没有按季支付租金，向上诉人出具了一份《承诺函》，承诺2015年11月-2016年1月的租金按约支付，每月29日交次月租金，待经营好转和资金周转正常时，承诺恢复按合同履行。故被上诉人在2016年12月29日前没有交纳次月的租金，系再次违约。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定被上诉人解除合同通知先到达上诉人，被上诉人行使了合同的法定解除权，双方合同解除。上诉人认为被上诉人根本不满足合同法第九十六条规定的法定解除条件，其解除合同通知不具备法律效力。相反，上诉人的通知有事实和法律依据，才具备法律效力。2、被上诉人认为上诉人断电催缴租金的行为是导致合同目的不能实现根本性违约行为，并据此主张法定解除合同，上诉人认为这种主张是荒谬的。上诉人断电催缴租金是一种自力救济行为，并非违约行为；上诉人的断电行为从未导致合同目的无法实现；即使上诉人断电行为不当，起因是被上诉人不交付房租所致。三、一审判决违反程序。上诉人不同意对被上诉人提出的装修及物品损失进行鉴定，一审法院置之不理，根据被上诉人的申请，委托鉴定机构进行了鉴定，一审法院和鉴定机构没有通知上诉人到达现场，该种做法违反了法定程序，对鉴定意见应不予认可。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，上诉人特请求对一审错误判决予以纠正。
被上诉人姜仲福辩称，导致合同目的不能实现在上诉人停电，致使不能正常营业，上诉人应当赔偿被上诉人损失，一审判决认定是正确的，应当予以维持。
被上诉人姜仲福向一审法院起诉请求：1、判决确认姜仲福解除与广升公司于2014年6月23日签订的《房屋租赁合同》及补充协议有效；2、判决广升公司退还姜仲福保证金150000元，并赔偿姜仲福损失1892910元；3、本案诉讼费用由广升公司负担。
一审法院认定事实：2014年6月23日，广升公司作为甲方与姜仲福作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定广升公司将位于长沙市开福区商业裙楼部分1125.35平方米的房屋出租给姜仲福使用，租期10年，自2014年9月1日至2023年8月31日止。租金第一年按45元/天/月/平方米计算，逐年递增。姜仲福自行承担水电空调等费用（其中空调费按1元/千瓦/时按月、按实际使用流量计收）。姜仲福在合同签署3日内向广升公司交纳合同保证金150000元。租金在免租期后每三个月支付一次，姜仲福应在当季租期届满前5日支付下季度租金。在租赁期间，广升公司向姜仲福提供每天120个小时的免费停车位，过期作废，如有超时或对更多车位的需求，则需要按物业规定进行费用收取。合同如提前终止、解除或届满时，姜仲福应在合同届满之日起7日内未拆除取回物品，视为放弃该物品所有权，归广升公司处理。合同签订后，广升公司于2014年9月1日将房屋交付使用，并按约提供5个月的免租装修期，实际计租期从2015年2月1日起计算。姜仲福逾期支付租金超过20天的（乙方不足额支付租金视为未支付租金），广升公司有权提前终止本合同，并要求姜仲福赔偿损失。广升公司依据上述情形提前终止合同的，租金按时结算，姜仲福所交保证金不予退还。合同还对其他事项进行了约定。同日，姜仲福（乙方）与广升公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲方同意提供商业裙楼第五层北边屋顶空中花园给乙方使用。乙方在不改变本物业结构、不影响楼宇外观形象，并未对其它业主造成影响的前提下，可进行装修使用；乙方必须将设计及施工图纸交由甲方审核同意后，方可进行施工改造，否则属乙方违约，甲方可单方面解除合同。改造后，如因国家相关政府部门的原因阻止、强行拆除、罚款等所有后果，由乙方自行承担一切损失，甲方概不负责。上述协议签订后，姜仲福于2014年6月26日向广升公司交纳保证金150000元。广升公司亦将房屋交付给姜仲福使用，用于经营福元堂足浴会所。2014年9月2日，姜仲福向广升公司交纳2015年2月1日至4月30日止的租金。2015年4月30日，姜仲福向广升公司交纳2015年5月1日至7月31日止的租金。2015年8月13日、8月29日、9月6日，姜仲福分三次向广升公司支付2015年8月1日至10月31日止的租金。在合同履行过程中，因姜仲福有延期交纳租金的情形，2016年5月至12月期间，广升公司多次采取停电的方式要求姜仲福交纳租金及电费。双方经当地派出所调解后矛盾缓解后，广升公司恢复供电，姜仲福亦交纳了租赁费用。2015年10月29日，姜仲福向广升公司支付11月1日至11月30日止的租金50000元。2015年11月29日，姜仲福向广升公司支付12月1日至12月31日止的租金50000元。姜仲福主张，姜仲福与广升公司于2015年8月开始口头约定租金按月支付。广升公司主张，根据合同约定，姜仲福应在2015年10月25日之前一次性支付2015年11月至2016年1月的租金，广升公司未同意姜仲福按月支付租金，否则姜仲福不会在2015年8月交纳两次租金，在2015年9月交纳一次租金。2015年12月30日，广升公司再次对姜仲福的租赁场地采取停电的措施。经过派出所民警的调解，双方均不愿和解。2016年1月6日，广升公司向姜仲福发出《催款通知函》，内容为：“根据你方与湖南广升房地产开发有限公司于2014年6月23日签订的《房屋租赁合同》的约定，贵司应于2015年10月25日前支付2015年11月1日至2016年1月31日商铺租金151922.25元。因贵单位于2015年10月30日向我司提出承诺本季度房租费用按月支付，贵单位先行支付了两个月房租共100000元，余款51922.25元至今未支付到位。请依约按时支付租金，逾期我司将按合同行使解除权，并通过法律途径追究贵方违约责任。”姜仲福于2016年1月8日收到该份《催款通知函》。姜仲福于2016年1月7日向广升公司发出《关于解除<房屋租赁合同>及补充协议的通知》，表示自其于2014年11月26日开业经营福元堂足浴健康会所以来，广升公司多次人为切断福元堂足浴健康会所的电力供应，亦未能兑现保证和责任，并导致福元堂足浴健康会所无法继续经营。特通知：自2016年1月23日起解除其与广升公司于2014年6月23日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，终止《房屋租赁合同》及补充协议的履行；要求广升公司在2016年1月27日前退还保证金150000元，并赔偿其损失1892910元。广升公司于2016年1月11日收到该份《关于解除<房屋租赁合同>及补充协议的通知》。2016年1月19日，广升公司向姜仲福发出《解除<房屋租赁合同>及补充协议通知书》，告知姜仲福因其违约拖欠租金，经多次催缴仍拒不履行交租义务，已无履行租赁合同的诚意，并以实际行动拒绝履行合同义务，已构成根本违约，因此决定按照合同约定提前终止合同。要求姜仲福在收到本通知之日后尽快与该公司联系办理租金结算事宜，并在7日内按合同约定清场交还房屋。逾期导致该公司租金损失的，将依法通过法律途径维护权利。姜仲福于2016年1月20日收到该份《解除<房屋租赁合同>及补充协议通知书》。姜仲福、广升公司因对解除合同的事宜无法协商一致，姜仲福遂诉来该院。本案在审理过程中，姜仲福向该院申请对福元堂足浴会所的装饰工程进行评估鉴定。该院委托湖南华夏工程咨询有限公司进行评估鉴定。湖南华夏工程咨询有限公司于2016年12月27日作出华夏鉴字（2016）第01号《鉴定报告》，鉴定意见为：本工程总造价790679.39元。姜仲福支付鉴定费16000元。本案在审理过程中，姜仲福向该院申请对福元堂足浴会所内的设备设施的费用损失进行评估。该院委托北京中同华资产评估有限公司进行评估鉴定。北京中同华资产评估有限公司于2016年9月5日作出中同华湘评报字（2016）第0017号《资产评估报告书》，评估结论为：姜仲福所有的位于长沙市开福区经营福元堂足浴健康会所设备设施的费用损失于评估基准日（即2016年8月19日）的市场价值为94302元。姜仲福支付鉴定费1683元。广升公司对2016年8月15日下午福元堂足浴会所现场存在的物品予以确认，但对物品的来源表示不清楚。广升公司向该院提交照片及试听资料，拟证明姜仲福在鉴定期间向其租赁场地搬入大量的物品。姜仲福表示，在其结束经营后就将租赁场地内的部分物品转移到别的地方，并在鉴定机构进行鉴定的时候将该部分物品搬入到租赁场地内。鉴定完毕后，姜仲福与广升公司于2016年10月4日办理了租赁场地的交接手续。再查明，姜仲福向该院提交福元堂足浴会所外的照片，拟证明广升公司未按照双方的合同约定向姜仲福提供免费停车服务，其所经营的足浴会所前的停车坪被市民作为广场舞的场所，进出足浴会所的通道被占用。
一审法院认为，一、姜仲福、广升公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。姜仲福于2016年1月7日向广升公司发出《关于解除<房屋租赁合同>及补充协议的通知》，要求解除《房屋租赁合同》及补充协议，广升公司已于2016年1月11日收到该份通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，姜仲福向广升公司发送《关于解除<房屋租赁合同>及补充协议的通知》到达广升公司之日，即2016年1月11日双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议即告解除。对姜仲福要求确认解除与广升公司于2014年6月23日签订的《房屋租赁合同》及补充协议有效的诉讼请求，该院予以支持。二、姜仲福、广升公司在《房屋租赁合同》中约定，房屋租金每三个月支付一次。根据合同约定，姜仲福应在租金到期前5日内支付下季度租金。在合同履行过程中，姜仲福虽有逾期交纳租金的行为，但经姜仲福、广升公司协商后，广升公司已同意姜仲福以按月支付的方式交纳2015年11月1日至2016年1月31日止的房屋租金。故姜仲福、广升公司已就租金交纳方式的变更达成了口头约定。2015年10月29日，姜仲福向广升公司支付11月1日至11月30日止的租金50000元。2015年11月29日，姜仲福向广升公司支付12月1日至12月31日止的租金50000元。故姜仲福不存在违约行为。姜仲福已将房屋租金交纳至2015年12月31日，广升公司在与姜仲福协商变更租金交纳方式后，双方未具体约定下次交纳租金的时间，故姜仲福在交纳2015年12月1日至12月31日止的租金后，可使用租赁场地至2015年12月31日。广升公司于2015年12月30日再次对姜仲福所经营的福元堂足浴会所采取停电措施。由于姜仲福所租赁的场地用于经营，广升公司采取停电的方式要求姜仲福交纳租金，从根本上影响了姜仲福对房屋的使用，导致姜仲福无法继续经营。姜仲福在合同履行过程中，虽有逾期交纳租金的行为，但广升公司并未行使其合同解除权，而是与姜仲福协商变更了租金交纳方式，故姜仲福在交纳2016年1月的租金时没有违约行为，其向广升公司交纳的保证金150000元应予退还。对姜仲福要求广升公司退还保证金150000元的诉讼请求，该院予以支持。三、湖南华夏工程咨询有限公司作出的华夏鉴字（2016）第01号《鉴定报告》及北京中同华资产评估有限公司作出的中同华湘评报字（2016）第0017号《资产评估报告书》，系该院根据姜仲福的申请，委托具有专业知识的专门机构作出的，程序合法，内容真实，该院予以采信。根据湖南华夏工程咨询有限公司作出的华夏鉴字（2016）第01号《鉴定报告》的鉴定意见，姜仲福租赁的福元堂足浴会所的工程总造价为790679.39元。因姜仲福在合同履行过程中没有违约行为，故广升公司应向姜仲福支付装修损失及物品损失。由于姜仲福的租赁期限为10年，其从2015年2月1日使用至2016年10月4日，故该装修损失在扣减姜仲福使用的1年9个月后，广升公司应向姜仲福支付装修损失652310.49元﹝790679.39元－（790679.39元÷120月×21月）﹞。根据北京中同华资产评估有限公司作出的中同华湘评报字（2016）第0017号《资产评估报告书》，福元堂足浴会所内的物品价值为94302元。广升公司已对评估时福元堂足浴会所内物品的存在进行了确认，但向该院提交照片及试听资料，表示对物品的来源有异议。根据广升公司向该院提交的照片，姜仲福搬入的系按摩床和按摩椅，该设备系福元堂足浴会所所使用的物品，而广升公司向该院提交的照片中不能证明姜仲福搬走的全部设备，该院对福元堂足浴会所内的物品价值为94302元予以采信，故广升公司应向姜仲福支付物品损失94302元。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、姜仲福与湖南广升房地产开发有限公司于2014年6月23日签订的《房屋租赁合同》及补充协议已于2016年1月11日解除；二、湖南广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还姜仲福保证金150000元；三、湖南广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向姜仲福支付装修损失652310.49元；四、湖南广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向姜仲福支付物品损失94302元；五、驳回姜仲福的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费23143元，鉴定费17683元，合计40826元，由湖南广升房地产开发有限公司承担。
二审中，上诉人广升公司向本院提交了以下证据：证据一、承诺函，拟证明：1、一审判决认定事实错误，其认为双方协商变更租金交纳方式后，未具体约定下次交纳租金的时间，但实际上被上诉人申请季度房租（2015.11-2016.1）按月支付，承诺每月29日交次月房租，且申请只在本季有效，然后按租赁合同履行；2、被上诉人再一次违约，未按承诺的时间在2015年12月29日前支付租金，上诉人于12月30日采取的停电措施是行使先履行抗辩权，即使措施不当，但并不违约。被上诉人不符合法定和约定的合同解除条件，无权单方面解除合同。3、该承诺书结合租赁合同，进一步证明上诉人解除合同的合法性。证据二、福元堂健康会所的工商信息资料，拟证明：福元堂健康会所是个体工商户，经营者是姜仲福。证据三、长沙市中级人民法院（2017）湘01民终4810号民事判决书，拟证明：1、生效判决已确认双方于2014年6月23日签订《房屋租赁合同》及补充协议于2016年1月20日解除，上诉人解除合同的行为合法有效，故上诉人无需赔偿被上诉人装修及物品损失；2、判决书中已确认上诉人无需退还被上诉人所交租赁保证金150000元。因被上诉人违约，上诉人解除合同的行为合法有效，判决书中已确认上诉人无需退还被上诉人所交的租赁保证金，自然也无需赔偿被上诉人装修及物品损失，应由被上诉人自行承担。
被上诉人姜仲福质证意见是：对证据一的“三性”均有异议，被上诉人本人也不清楚承诺函，合同相对方是被上诉人本人，双方往来的所有函件都系以本人的名义发出的，承诺函的2015年10月30日，上诉人在2016年1月6日向被上诉人发催款函及本案一审期间，从未提过被上诉人承诺在每月29日支付次月房租；对证据二无异议；证据三里面认定的相关事实是错误的，两个案件是彼此独立的案件，本案应当结合相关证据材料予以认定，且该份民事判决书认定事实错误，姜仲福已向省高院申请再审。
本院经审查认为，证据一的承诺函已被本院（2017）湘01民终4810号民事判决书所确认，根据相关法律规定，已被人民法院生效裁判确认的事实，应予认定；证据二，被上诉人无异议，予以认定；证据三系人民法院生效判决书，予以认定。
本院经二审审理查明，被上诉人于2015年10月30日向上诉人发出《承诺函》，承诺每月29日交次月房租，且申请只在本季期间有效，待经营好转和资金周转正常时，恢复按租赁合同履行。
本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人广升公司与被上诉人姜仲福签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，被上诉人未按合同约定的在租期届满前5日支付下季度租金，存在违约行为。被上诉人于2015年10月30日向上诉人发出《承诺函》，承诺每月29日交次月房租，但被上诉人仍未按承诺交纳2016年1月的租金，再次违约。因此，被上诉人在本案中存在违约行为，应当承担违约责任，其向上诉人发出的解除合同通知，因不具备合同约定的解除条件而不产生解除合同的效力。一审判决认定双方当事人签订的合同及补充协议于2016年1月11日解除，无事实和法律依据，应予纠正。因被上诉人逾期支付租金的情形已经达到合同约定的解除条件，本院确认双方当事人签订的合同于2016年1月20日被上诉人收到上诉人的解除合同通知时解除。一审判决上诉人向被上诉人退还保证金150000元，因与合同约定不符，本院对此予以撤销。关于被上诉人要求上诉人赔偿房屋装修及物品损失问题，因被上诉人系本案的违约方，其自身应当承担主要责任；但上诉人在被上诉人逾期交纳租金后，未按《催款通知函》中所述的通过法律途径追究被上诉人违约责任，或者采用其他妥善途径解决纠纷，而是采取过激的停电行为催要租金，激化矛盾，造成了损失，故上诉人应当对被上诉人的房屋装修及物品损失适当赔偿，本院认为上诉人酌情对上述损失赔偿20%为宜。一审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失652310.49元、物品损失94302元欠妥，本院依法予以核减。上诉人对鉴定程序有异议，但未提出重新鉴定申请，且未提供相关反驳证据，故本院对此不予支持。
综上所述，上诉人广升公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初409号民事判决；
二、姜仲福与湖南广升房地产开发有限公司于2014年6月23日签订的《房屋租赁合同》及补充协议已于2016年1月20日解除；
三、湖南广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向姜仲福支付装修损失130462元；
四、湖南广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向姜仲福支付物品损失18860元；
五、驳回姜仲福的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费23143元，鉴定费17683元，二审案件受理费23143元，共计63969元，由上诉人湖南广升房地产开发有限公司负担12794元，被上诉人姜仲福负担51175元。
本判决为终审判决。
审判长 何豪杰
审判员 曾庆军
审判员 杨林华
二〇一八年一月十六日
书记员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。