济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初7452号
原告:曹慧，女，1981年8月7日出生，汉族，个体，住济南市。
委托代理人:苏红，山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人:孙士美，山东舜翔律师事务所律师。
被告：侯晓华，女，1972年2月6日出生，汉族，山东嘉和药业有限公司职工，住济南市。
委托代理人:吴亚军，女，1989年5月3日出生，汉族，山东嘉和药业有限公司职工，住山东省冠县。
第三人：齐鲁银行股份有限公司济南双龙支行，住所地济南市。
负责人:张波，职务不祥。
原告曹慧与被告侯晓华、第三人齐鲁银行股份有限公司济南双龙支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员闫勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹慧及其委托代理人苏红、孙士美，被告侯晓华及其委托代理人吴亚军到庭参加诉讼。第三人齐鲁银行股份有限公司济南双龙支行经本院合法传唤虽未到庭参加诉讼，但向本院寄交了答辩状，本案现已审理终结。
原告曹慧诉称，2016年3月26日原告购买被告所有的位于济南市历下区经十路名士豪庭住宅小区Ⅰ区19-2-1902号的房屋，房屋买卖合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了房屋定金及首付款685000元（含定金），被告也将涉案房屋交付给原告，原告对房屋进行装修并实际入住，但由于被告将涉案房屋抵押给第三人，导致房屋无法过户给原告。诉讼请求：1、判决被告继续履行房屋买卖合同；2、判令原告代被告直接向第三人清偿涉案房屋尚欠的贷款本金1990000元；3、判令被告协助原告办理涉案房屋的抵押登记解除手续；4、判令涉案房屋的抵押登记解除后五日内，被告协助原告将涉案房屋过户登记到原告名下；5、判令被告向原告支付违约金（自2016年4月16日起，以购房款223.5万元为基数，按日千分之三计算至被告实际办理房屋过户登记之日止）；6、律师费60000元由被告承担；7、诉讼费用由被告承担。后原告曹慧变更诉讼请求，以被告侯晓华已结清全部涉案房屋的贷款为由，向本院申请撤回第二项诉讼请求。
原告曹慧为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原告与被告的代理人梁慧以及中介21世纪不动产济南中住加盟店于2016年3月26日签订的《房屋买卖合同》1份；
证据2、2016年6月17日被告的代理人梁慧与原告的丈夫杨林杰以及中介的代理人许健康签订的《房屋买卖合同补充协议》1份、原告的结婚证1份；
证据3、涉案房屋的房屋产权证1份；
证据4、2016年3月26日被告的代理人梁慧出具的50000元定金收条1份；
证据5、原告缴纳涉案房屋首付款的银行凭证1份、2016年4月15日被告出具的635000元涉案房屋首付款收到条1份；
证据6、2016年6月份被告与许建康及杨林杰通话录音光盘1张及录音笔录1宗；
证据7、2016年6月份及2016年7月份许健康与被告的微信聊天记录1份；
证据8、许建康、杨林杰的证人证言各1份;
证据9、中介21世纪不动产济南中住加盟店于2017年1月13日出具的证明1份;
证据10、原告于2016年5月15日在涉案房屋的物业泉州南方物业管理有限公司济南分公司办理关于装修的手续1宗;
证据11、济南誉诚装饰有限公司于2017年1月5日出具的装修证明1份、装修费发票1份、装修材料发票及刷卡单据1宗；
证据12、涉案房屋的水电费发票及物业费发票1宗；
证据13、涉案房屋内照片1宗、原告的淘宝交易记录1份；
证据14、2016年8月29日蚂蚁搬家公司出具的搬家费收据；
证据15、原告与山东舜翔律师事务所签订的《民商事案件委托代理合同》1份；
证据16、山东舜翔律师事务所出具的案件代理费发票1份；
证据17、中国银联银行卡在山东舜翔律师事务所刷卡60000元的小票1张。
被告侯晓华辩称，梁慧以被告的名义与原告签订的编号为0004876号的《房屋买卖合同》，因梁慧没有代理权，系无权代理，其代理行为未经被告的追认，故其代理行为对被告不发生效力，梁慧替被告签订的被告与原告之间的《房屋买卖合同》无效，自始不发生效力，原被告双方不存在买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。梁慧以被告名义签订的《房屋买卖合同》，将被告所有的房屋出卖给原告，被告对此毫不知情，原、被告双方并不认识，被告也没有将涉案房屋出卖给原告的意思，被告对梁慧的代理行为不予追认，该《房屋买卖合同》无效，原告要求被告履行《房屋买卖合同》无事实及法律依据。原告要求被告向其支付违约金及律师费的请求无事实及法律依据。《房屋买卖合同》第十三条手写部分“因产权人不能到场签订此合同，由梁慧代签此合同，如产权人不承认其签字，由梁慧负全部责任”。被告对梁慧的代理签字行为不予追认，结合《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，故若因梁慧的无权代理行为给原告造成了违约损失，原告应向梁慧主张赔偿而不是要求被告赔偿其违约金及律师费。原告对涉案房屋的恶意占有行为给被告造成了损失，原告应立即搬离该房屋并赔偿被告的损失。综上，被告没有将涉案房屋出卖给原告的意思表示，被告对梁慧的无权代理行为不予追认，梁慧代被告所签订的《房屋买卖合同》无效，该合同自始不发生法律效力，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告侯晓华为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、中国工商银行的明细清单1份；
证据2、梁慧给杨林杰的银行转帐记录复印件1份。
第三人齐鲁银行股份有限公司济南双龙支行庭后提交答辩状述称，抵押人侯晓华在我行办理的相关贷款已于2016年12月15日全部结清，所抵押的位于济南市历下区经十路名士豪庭住宅小区Ⅰ区19-2-1902号的房产已于贷款结清当日办理完毕抵押物权利证明出库手续，结清证明等解除抵押手续已交予侯晓华，即我行已与本案无牵扯。
第三人齐鲁银行股份有限公司济南双龙支行未向本院提交任何证据。
经对原告曹慧、被告侯晓华提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
涉案房屋位于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区Ⅰ区19号楼2-1902室，所有权人为侯晓华，单独所有，建筑面积142.67平米，产权证号为济房权证历字第2784**号。涉案房屋附属设施包含地下室，位于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区Ⅰ区19号楼2-122号，建筑面积11.14平米，产权证号为济南20160155913号。侯晓华购买涉案房屋时，曾向齐鲁银行股份有限公司济南双龙支行申请过银行贷款，并以该涉案房屋作为担保财产在相关部门办理了抵押登记手续。侯晓华于2016年12月15日将涉案房屋相关贷款全部结清。齐鲁银行股份有限公司济南双龙支行已将结清证明等解除抵押手续交予侯晓华。
2016年3月26日，梁慧以侯晓华的名义与曹慧签订房屋买卖合同（编号：0004876号），侯晓华系甲方，曹慧系乙方，21世纪不动产济南中住加盟店系丙方。合同约定乙方购买甲方所有的涉案房屋和地下室，以上总价款2235000元；交易过程中产生的税费由乙方承担，甲方不承担任何税费；双方应在合同签订之日起15日内委托丙方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳；贷款方式为商业贷款，乙方于产权过户当日前，将首付房款685000元存入甲方指定账户，剩余房款1550000元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元（转入房款），甲方自合同签订时将房屋所有权证交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同买卖的向对方支付总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；在合同的甲方处由梁慧代侯晓华签名，委托代理人处由梁慧签名并按手印，乙方处由曹慧签名并按手印，21世纪不动产济南中住加盟店在丙方处加盖了公章。
2016年6月17日，梁慧以侯晓华的名义与曹慧丈夫杨林杰签订房屋买卖合同补充协议（编号：0004876号），梁慧代侯晓华系甲方，杨林杰代曹慧系乙方，21世纪不动产济南中住加盟店系居间方即丙方。协议约定，甲、乙双方协议一致，于2016年6月20日去办理涉案房屋产权变更手续；如甲、乙任一方未按本协议约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的向对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）。在合同的甲方处由梁慧代侯晓华签名并按手印，乙方处由杨林杰代曹慧签名并按手印，居间方处由21世纪不动产济南中住加盟店工作人员许建康签名并按手印。2016年3月26日，曹慧支付了50000元购房定金，梁慧出具了定金收条。2016年4月15日，曹慧又通过中信银行账户及建设银行账户分别向侯晓华账户内转账500000元和135000元。侯晓华后于2016年12月1日，将曹慧的购房首付款685000元，另加违约金15000元，总计700000元经梁慧退回了杨林杰的账户。
曹慧提交了2016年6月份，侯晓华与21世纪不动产济南中住加盟店工作人员许建康以及侯晓华与曹慧丈夫杨林杰的通话记录光盘和打印件一宗。在2016年6月16日的通话记录中，许建康问侯晓华：“梁慧给你说明天办手续了吗？”,侯晓华说：“她说了。然后，我这边你们能查到吗？我的房子现在有贷款的”。许建康问侯晓华：“当事人给你打了68万是吧？”，侯晓华说：“好像是打了”。许建康问侯晓华：“你都收到了吗？”，侯晓华说：“收到了，收到了”。许建康问侯晓华：“这个房子没有什么问题吧侯姐？”，侯晓华说：“有什么问题啊？”。许建康问侯晓华：“客户说买房子一次还没见过您呢，很担心啊她”，侯晓华说：“不是上次咱见过了吗？”。许建康说：“咱是见过了”，侯晓华说：“你跟他说咱又不是没见过面。而且我专门过去，咱不是要办手续的嘛，后来听说是得必须和银行办完手续”。2016年6月16日，许建康说：“你这样吧侯姐，你稍等一下，正好客户刚才过来了，你跟他说一下”，侯晓华说：“哦哦，行、行、行”。杨林杰说：“侯老师您好”，侯晓华说：“您好，您好”。杨林杰说：“第一咱没见过面，首先，说实话”，侯晓华说：“咱没见过面吗？”。杨林杰说：“没有。第二，我说话您别生气，我需要确认几个事情。第一个，这个房子确实是你本人的吗？”，侯晓华说：“房产证你看到了吧？”。杨林杰说：“您是侯晓华本人吗？”，侯晓华说：“那个小伙子（21世纪不动产济南中住加盟店工作人员许建康）见过我”。杨林杰说：“第二个事，我们从签完合同到现在，按说两个月前您就应该办网签过户了。结果到今天才知道您的抵押还没解除”，侯晓华说：“哦，您说银行贷款是吧？”。杨林杰说：“按道理讲，你已经违约2个月了”，侯晓华说：“哦”。杨林杰说：“按千分之三一天算，你算算多少钱？”，侯晓华说：“哦，当时小徐见过我，而且我专门是上他们单位要去办这个房子过户的。这个小徐知道啊，当时我办的时候我就告诉他了，我有银行贷款。我当时听说银行贷款不要紧，先办网签手续然后再去银行办手续”。
另曹慧于2016年5月份对涉案房屋进行了装修，并于2016年8月份搬入涉案房屋。截至本案庭审时，侯晓华未配合办理涉案房屋的解押、完税、过户手续。曹慧委托律师代理诉讼，支付了律师代理费60000元。
本院认为，本案的焦点为，梁慧代理侯晓华与曹慧签订房屋买卖合同以及补充协议的行为是否经过了侯晓华的授权，梁慧的代理行为是否有效。
《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追人的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。本院认为，侯晓华对梁慧代理其与曹慧签订房屋买卖合同以及补充协议的行为是知情的，而且并未向曹慧及房屋中介（21世纪不动产济南中住加盟店）明确过其不同意梁慧代为处分该涉案房屋的意思表示。在庭审过程中，侯晓华向本院明确表示其确实收到过曹慧的购房首付款。故本院认为，梁慧代理侯晓华与曹慧签订房屋买卖合同以及补充协议的行为是有效的。
根据房屋买卖合同及补充协议的约定，买卖双方应在合同签订之日起15日内委托21世纪不动产济南中住加盟店办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等手续并提供相关贷款资料；经买卖双方协议一致，于2016年6月20日去办理涉案房屋产权变更登记。对曹慧主张侯晓华继续履行房屋买卖合同，并协助其办理涉案房屋解押、过户登记的诉讼请求，本院应予支持。房屋买卖合同第十二条及补充协议第二条约定，如未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同买卖的向对方支付总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），对曹慧主张侯晓华向其支付违约金（自2016年4月16日起，以购房款2235000元为基数，按日千分之三计算至侯晓华实际办理房屋过户登记之日止）的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本院认为，曹慧主张按日千分之三计算违约金的标准过高，另根据2016年6月17日双方签订的关于房屋买卖合同补充协议的约定，双方对办理涉案房屋产权变更登记的时间作出了更改，由房屋买卖合同签订之日起15日内更改为2016年6月20日。曹慧主张侯晓华向其支付违约金的时间应自2016年6月21日开始起算，故本院对违约金做出调整（以购房款2235000元为基数，按年利率24%计算自2016年6月21日起至判决生效之日止）,其中应扣除侯晓华已支付的违约金15000元。根据房屋买卖合同第十二条约定，违约方赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），故曹慧要求侯晓华支付律师代理费60000元的诉讼请求，本院予以支持。因曹慧还有剩余购房款1550000元未予支付，为使案件达到一次性解决纠纷的目的，故本院应在本判决当中对剩余购房款以及侯晓华退回曹慧的购房首付款一并作出处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告侯晓华于本判决生效之日起十日内协助原告曹慧办理位于济南市历下区经十路名士豪庭住宅小区Ⅰ区19-2-1902号房屋及位于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区Ⅰ区19号楼2-122号地下室的抵押登记解除手续；
二、被告侯晓华于本判决生效之日起十日内协助原告曹慧办理位于济南市历下区经十路名士豪庭住宅小区Ⅰ区19-2-1902号房屋及位于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区Ⅰ区19号楼2-122号地下室的过户手续；
三、被告侯晓华于本判决生效之日起十日内支付原告曹慧违约金（以购房款2235000元为基数，按年利率24%计算,自2016年6月21日起至判决生效之日止，应扣除侯晓华已支付的违约金15000元）；
四、被告侯晓华于本判决生效之日起十日内支付原告曹慧律师费60000元；
五、原告曹慧于本判决生效之日起十日内退还被告侯晓华购房首付款685000元；
六、原告曹慧于本判决生效之日起四十日内支付被告侯晓华剩余购房款1550000元；
七、驳回原告曹慧的其他诉讼请求。
案件受理费24680元，减半收取12340元，财产保全费5000元，由被告侯晓华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 闫 勇
二〇一七年二月二十日
书记员 李军燕