广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2261号
上诉人（原审原告）：郑荣涛，男，1957年7月21日出生，汉族，香港特别行政区永久性居民。
委托代理人：陈克元，广东钧霆律师事务所律师。
委托代理人：郑世永，广东华协律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹珊，女，1945年6月19日出生，汉族，住广州市天河区。同时系被上诉人金凤华、曹淑娟的共同委托代理人。
被上诉人（原审被告）：金凤华，女，1950年1月22日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：曹淑娟，女，1949年10月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
原审第三人：徐伟雄，男，1966年3月13日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人郑荣涛因执行异议之诉纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市荔湾区葵蓬凤溪村20号的宅基地房屋（相应的《村镇宅基地使用证》证号为葵蓬004169号，以下简称案涉房屋）登记在徐伟雄名下。一审庭审中，郑荣涛当庭出示了上述《村镇宅基地使用证》原件，并称该证一直都在郑荣涛处；另，郑荣涛确认其一直并非案涉房屋所在村集体的村民。
郑荣涛为证明其关于案涉房屋实际是其出资购买和兴建，因政策原因以徐伟雄的名义登记的主张，申请证人伍次亮、伍赐明出庭作证，其中证人伍次亮当庭陈述如下证言：郑荣涛在葵蓬村购买了地，1993年年底郑荣涛叫了我去建房，郑荣涛买地是由我大哥伍赐明介绍的，当时盖房是几栋几栋盖的，由于当时政策问题，一个人只能购买一个宅基地，所以郑荣涛拿了徐伟雄的身份证登记购买案涉房屋的土地，1996年年底房屋基本完工；建房后至今，出租和管理房屋都是由我代郑荣涛进行；郑荣涛建房的工程款是由郑荣涛的大哥郑广德支付给伍赐明的，我不清楚工程款的具体金额，这些款项是由伍赐明收取的，后来工程款尾款是用房屋的租金支付的；郑广德是郑荣涛的大哥，郑广德在前2年已去世；我将案涉房屋用于出租，所收取的租金扣除工程款尾款后交付给郑荣涛，我通过现金的方式将租金、水电费一起交付给郑荣涛；郑荣涛没有向我开具收取租金、水电费的凭证，我只需要把管理案涉房屋的记帐本交付给郑荣涛看就可以。证人伍赐明当庭陈述如下证言：郑荣涛与郑广德是兄弟，郑荣涛与郑广德买地后叫我帮忙盖房，案涉房屋是我承建的，据我了解，郑荣涛在村里购买了几块地，郑荣涛后来就叫我建设案涉房屋；我具体收取了多少工程款我现已记不清楚了，但我确认工程款是由我一个人收取的，案涉房屋的建设工程是我和我的弟弟伍次亮共同承包建设的，后来有些工程款尾款（约40多万元）郑荣涛未能支付，所以就约定以案涉房屋租金抵扣工程款尾款，工程款尾款是由伍次亮一个人收取，因为伍次亮还在村里居住，且伍次亮还帮郑荣涛管理房屋；工程款是由郑广德向我方支付的，因为郑广德是监控工程施工的；我在收取工程款后会开具相应的收条给郑广德，收条上会写收到郑广德支付的工程款；我承建案涉房屋没有与郑荣涛或郑广德签订合同；案涉房屋的建设主要是与郑广德沟通多；我不清楚案涉房屋的地是由郑荣涛还是郑广德购买；是郑广德找我盖案涉房屋，双方是没有签订施工合同，按照当时的人工、材料价格计算工程款的，案涉房屋的总工程款大约是60万元左右，且我建案涉房屋时不是单独只建20号宅基地房屋，还承建了其他7间房屋，这7间房屋也是郑广德叫我承建的。
郑荣涛为证明其上述主张及其委托证人伍次亮管理案涉房地产的情况，还提交了以下证据：1、案外人罗流开出具的《关于荔湾区葵蓬凤溪村20号宅基地房产的情况说明》，主要内容为1992年8月前后，罗流开任葵蓬乡党委书记，香港人郑荣涛、郑广德兄弟向本村购买案涉房屋在内的多处土地；因当时法律法规的限制，全部购地款以投资福利事业的名义挂账并以现金支付且规定投资者只能一人一户；为此，郑荣涛、郑广德兄弟购买的多处土地建成房屋后，只能将多余的房产登记在其亲戚朋友名下；案涉房屋的土地尽管名义登记在徐伟雄名下，但实质上是郑荣涛的房产。2、第三人以公证形式于2013年3月22日出具的《关于荔湾区葵蓬凤溪村20号房屋产权的情况说明》，主要内容为第三人的舅舅即郑荣涛在葵蓬村购买了几块土地建房，并将其中的案涉房屋登记在第三人名下，第三人根本没有参与过案涉房屋的使用、管理与维护等，都是郑荣涛在行使案涉房屋的一切权利义务。3、涉及案涉房地产的两份《房屋租赁合同》（显示出租人均为伍次亮，）、主要内容为承租人签收了为案涉房屋所配备灭火器的《收条》、案涉房屋的《税收通用完税证》（显示纳税人为郑荣涛，税款所属时期为2013年1-12月）。曹珊、金凤华、曹淑娟对上述证据1真实性有异议，认为其内容不符合事实，且证人没有到庭作证，无法核实上面的证人签名是否为证人本人所签，另没有证据显示该证人是案涉房屋所在村集体时任的村支部书记；对证据2真实性由法院认定，认为即使是真实的，因徐伟雄与郑荣涛有亲属关系，两人属于有利害关系，不应当认可其内容。对证据3中两份《房屋租赁合同》真实性无法确认，认为与本案无关，且不能证明案涉房屋使用权是郑荣涛的，对证据3中《收条》、《税收通用完税证》真实性不予确认，认为是郑荣涛伪造的，且与本案无关。
另查明，曹珊、金凤华、曹淑娟等诉徐玉明、徐德乾、徐伟雄民间借贷纠纷十三件案的民事判决（案号为（2011）穗天法民二初字第2236-2248号）已发生法律效力。因徐玉明、徐德乾、徐伟雄没有履行上述生效法律文书，2012年12月5日，原审法院作出（2012）穗天法执字第5975-5987号执行裁定书裁定拍卖登记在被执行人徐伟雄名下的案涉房屋。
2013年4月8日，郑荣涛向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认位于广州市荔湾区葵蓬凤溪村20号宅基地房屋的使用权为郑荣涛所有。2、解除对上述房屋的查封，并停止对上述房屋的拍卖等执行程序。3、曹珊、金凤华、曹淑娟承担本案诉讼费。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋的宅基地使用证登记的使用人为徐伟雄，根据物权公示公信原则，案涉房屋的使用权人为徐伟雄。郑荣涛主张其为案涉房屋的实际使用权人，并提供了《村镇宅基地使用证》、提交了证人罗流开的证人证言、徐伟雄的书面陈述、《税收通用完税证》等证据作为反驳证据，对此，原审法院认为，第一，案涉房屋属于不动产，应以向有关行政管理部门进行登记作为物权公示原则，而不是以持有案涉房屋的使用权证作为物权公示原则，郑荣涛即使一直持有案涉房屋的宅基地使用权证，也不能证明其是案涉房屋的使用权人。第二，证人伍赐明、伍次亮出庭的证词及罗流开的证人证言证明力较弱，首先，现有证据未显示证人伍赐明、伍次亮是案涉房屋的承建人，且两名证人关于“案涉房屋所在土地由郑荣涛还是案外人郑广德购买”、“案涉房屋由郑荣涛还是案外人郑广德出资”等问题的陈述存在互相矛盾或不清晰之处；其次，郑荣涛并未提供证据证明证人罗流开的身份，且罗流开未到庭作证并接受当事人的质询；再次，上述三名证人的证言缺乏其它书证、物证等证据佐证，原审法院对上述三名证人的证词难以采信。第三，徐伟雄的书面陈述虽然是以公证形式出具，但仅能证明徐伟雄在该书面陈述上的署名真实；至于其所陈述的内容是否属实，徐伟雄书面陈述的落款日期晚于原审法院就案涉房屋作出（2012）穗天法执字第5975-5987号执行裁定书，而郑荣涛与徐伟雄均称两人为亲属关系，具有利害关系，不能排除徐伟雄作为该案被执行人意图借此转移财产的可能。综上，郑荣涛上述反驳证据并不充分，不足以推翻案涉房屋的使用权人为徐伟雄的事实，原审法院对其上述主张不予采纳，其要求确认郑荣涛为案涉房屋使用权人及要求解除对案涉房屋的查封，并停止对案涉房屋的拍卖等执行程序两项诉请，缺乏事实和法律上的依据，原审法院依法不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条的规定，于2013年11月13日作出如下判决：驳回郑荣涛的全部诉讼请求。本案受理费15800元、公告费1000元，均由郑荣涛负担。
判后，上诉人郑荣涛不服原审法院判决，向本院提起上诉称：本案因特殊政策和历史原因登记在徐伟雄名下的案涉房屋，实际上是郑荣涛购地自建的宅基地房。1992年8月前后，凤溪村为了招商引资，发展村集体经济，决定将村集体土地开发利用。郑荣涛向当时的葵蓬政府申请购买了凤溪村的多块土地，后在该土地上先后建成了包括案涉房产在内的多处房屋。因受当时法律法规的限制，全部购地款以投资社会福利事业的名义挂账并以现金支付，且规定投资者只能一人一户。为此郑荣涛购买了多处土地建成房屋后只能登记在亲戚朋友名下，其中包括案涉房产登记在徐伟雄名下。因此，案涉房产尽管宅基地证上登记的名字是徐伟雄，但上诉人才是该房屋的真正所有权人。尽管宅基地登记在徐伟雄名下，但房产人证分离的情况在现实生活中是非常普遍的。如有相反的证据能推翻房产证的登记信息，则法院应作出与登记不一致的判决。证明案涉房产是郑荣涛的证据有房产建造承包人伍次亮、伍赐明的证人证言、当时办理购地手续的葵蓬村委的书记罗流开的证词、徐伟雄关于案涉房产真实权属的书面说明、证明郑荣涛对案涉房产行使收益权的房屋租赁合同、证明郑荣涛对案涉房屋行使管理权的税收通用完税证。前述证据，从物权的占有、使用、收益和处分四项权能上举证证明案涉房产是郑荣涛的。郑荣涛兄弟俩出资，伍家兄弟负责建造并装修该房产。建造完成后，因郑荣涛兄弟有40多万元的工程款没有付清，郑荣涛兄弟与伍家兄弟约定，由伍次亮负责对房屋进行出租管理，每月扣除一定数额的租金以抵偿工程款，剩余的部分直接给郑荣涛，该证词有伍次亮对外签订的房屋租赁合同及收取租金的记账本为证。且伍家兄弟与上诉人郑荣涛没有任何亲戚关系，其证人证言的可信度比较高，法院应当予以确认。原凤溪村支部书记罗流开是当时上诉人郑荣涛购地时的直接负责人，其非常清楚所发生的一切事情，其证词应作为有效证据予以采纳。因案涉房产建造历史较久，导致本案的很多证据遗失和不复存在。由于受到曹珊言论的阻挠，葵蓬经济联合社和葵蓬广豪学校的相关负责人不敢或不愿意出来作证，导致本案事实无法查清。一审法院根据《物权法》第九条与物权公示原则认定案涉房产的权属，违反了“法不溯及既往”原则。本案的案涉房产建立于1993年至1996年，1997年取得宅基地使用证。房屋登记产权人与实际产权人分离的情况是在当时特定历史背景下形成的，理应适用当时的法律规定。本案根据当时的法律规定，郑荣涛是可以拥有案涉宅基地房屋产权的。1988年修订的《土地管理法》、1991年实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》允许城镇非农业户口居民拥有宅基地使用权的。本案是宅基地使用权的登记，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“法律另有规定的除外”包括其中“非依法律行为而发生的物权变动的情形”，而合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应及时办理变更登记或者注销登记。也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。本案被上诉人共有三个，即曹珊、曹淑娟和金凤华，但一审庭审时只有曹珊到庭，另两人均委托曹珊参加庭审，却没有相关的委托手续。因该三人存在相互牵连关系，郑荣涛要求法院责令曹淑娟和金凤华参加诉讼，以查清案件事实。综上，现上诉请求：1.撤销一审判决，改判涉案房屋为郑荣涛所有，并依法停止对该房产的执行；2.一二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人曹珊、曹淑娟、金凤华答辩称：一审法院判决客观公正，郑荣涛的目的是阻挠对徐伟雄房产的民事执行。房屋的产权以宅基地证的登记权人为准，这是具有法律效力的。郑荣涛提供的证据都是无效证据。伍次亮、伍赐明出具的证据只涉及房屋的建设，并没有证明房产是郑荣涛的。伍次亮、伍赐明说委托他们建房的是郑广德，而郑广德己经死亡，双方也没有建房合同，该证据不足置信，且与本案无关。郑荣涛与被执行人徐伟雄是舅甥关系，徐伟雄已潜逃国外。徐伟雄说房产是郑荣涛所有，这明显是企图转移财产的行为。罗流开的证明是无效的，因为土地不是罗流开个人财产，他只是代表村集体出售土地。如果确有郑荣涛购地之事，也应该由村委会出其证明。涉案房屋从2010年起查封已4年了，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第22条，在这期间的租金收入应在查封范围之内。强烈要求法院判处郑荣涛和伍次亮、伍赐明将房产查封后所得租金全部交给法院，由法院作抵债处理。本案明显是郑荣涛与被执行人徐伟雄一伙恶意串通，通过诉讼手段企图转移财产阻挠法院执行，逃避还债义务，侵犯债权人利益。
原审第三人徐伟雄经本院依法公告，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，郑荣涛以徐玉明涉嫌合同诈骗可能影响本案处理、需等待该刑事案件的处理结果为由向本院提交书面申请，申请本院中止审理本案。
二审期间，郑荣涛要求罗流开出庭作证，并提交了罗流开与一审期间完全相同的证人证言，并称罗流开一审期间未能出庭是因为当时不在家在深圳。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋的宅基地使用证登记的使用人为徐伟雄，根据物权公示公信原则，案涉房屋的使用权人应当以登记为准，郑荣涛即使一直持有涉案房屋的宅基地使用权证，也不能证明其为涉案房屋的使用权人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，郑荣涛未能提交证据证明其已经支付部分或者全部价款，其所提交的两份房屋租赁合同的出租方为伍次亮，也不能证明郑荣涛对涉案房屋进行实际占有，即使如郑荣涛所称，涉案房屋为其1992年向凤溪村购买，1997年由徐伟雄取得宅基地使用证，在近二十年的时间内，其一直没有向行政机关申请变更登记产权证，也未能证明自己对此没有过错，而且郑荣涛也未能提交其所主张的涉案房屋是由其购买由徐伟雄管理的证据，故郑荣涛申请原审法院解除对涉案房屋的查封并停止对房屋的拍卖并无事实以及法律依据，原审法院驳回郑荣涛的诉请并无不当，本院予以维持。
关于曹淑娟和金凤华未到庭参与诉讼的问题，曹淑娟和金凤华已经通过公证的形式委托委托曹珊参加诉讼并提交了公证书以及社区证明，根据民事诉讼法的相关规定，曹珊依法可以代表曹淑娟和金凤华进行诉讼活动，郑荣涛要求法院责令曹淑娟和金凤华参加诉讼并无理据，本院不予采纳。郑荣涛以徐玉明涉嫌合同诈骗可能影响本案处理、需等待该刑事案件的处理结果为由二审期间申请中止本案审理，本院认为该刑事案件的审理并不影响本案的处理，故本院对该申请不予接纳。关于郑荣涛二审期间提交的罗流开证人证言，该证言郑荣涛已于一审期间提交并且已经经过双方质证，故该证据不属于二审中的新证据，本院不予采纳。
原审第三人徐伟雄经本院依法公告，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，上诉人郑荣涛的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15800元，由上诉人郑荣涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 李焕
二〇一四年十月十八日
书 记 员 张辉