成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0116民初6759号
原告：刘苗，女，1979年4月27日出生，汉族，住四川省双流县。
原告：黄世超，男，1973年6月15日出生，汉族，住四川省双流县。
二原告委托诉讼代理人：李小利，四川法典律师事务所律师。
被告：秦永红，女，1967年2月14日出生，汉族，住成都市武侯区。
被告：戴永红，男，1964年9月10日出生，汉族，住成都市武侯区。
二被告委托诉讼代理人：高媛媛，四川万帆律师事务所律师。
原告刘苗、黄世超诉被告秦永红、戴永红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘苗、黄世超及其委托诉讼代理人李小利，被告秦永红、戴永红的委托诉讼代理人高媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘苗、黄世超向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2015年7月9日签订的《房屋买卖合同》及《协议书》合法有效；2、判令被告秦永红、戴永红立即协助二原告将位于产权面积为131.45平方米的住宅过户登记至二原告名下；3、判令被告秦永红、戴永红立即支付二原告违约金200000元（房屋市值价暂估1000000元×20%）。事实和理由：2015年7月9日，秦永红与刘苗签订房屋买卖合同，合同约定：秦永红将位于产权面积为131.45平方米的住宅一套以526000元的总价卖给刘苗，刘苗分三次付房款，第一次于2015年7月9日付定金20000元，第二次于2015年房屋买卖合同公证后再付430000元，第三次于秦永红取得房屋产权证并将产权过户给刘苗的当日再支付余款76000元，秦永红应于取得房屋产权证后五日内通知刘苗办理过户登记手续，双方还对违约责任等进行了约定。房屋买卖合同签订后，二原告、二被告于2015年7月10日到四川省成都市国力公证处就该房屋买卖事宜再次签订协议书，并且办理公证。2015年7月9日，原告按照合同约定，支付了被告定金20000元。2015年7月10日，原告支付被告房款180000元，2015年7月18日原告支付被告房款250000元，至此，原告已经按照合同约定付清第二笔购房款。2015年7月18日被告将该房屋交付给原告使用，并将该房屋的《商品房买卖合同》原件、发票等相关资料一并交付原告。房屋交付后，原告对该房屋进行了装修，并搬进该房屋居住至今，被告于2017年6月5日拿到该套房屋不动产权证，被告本应该于拿到房产证后五日内通知原告办理产权过户手续，但是，原告多次要求二被告履行协助过户义务，但被告均予以拒绝，2017年7月4日，原告委托四川法典律师事务所李小利律师向被告发出履行合同的催告函，被告于2017年7月5日收到该函后，仍然未与原告进行联系，拒绝履行过户手续。二被告的行为已严重侵害了二原告的合法权利。二原告为维护自身合法权益诉至法院。
被告秦永红、戴永红辩称，1、原告与被告2015年7月9日签订的《房屋买卖合同》及《协议书》均是合法有效。2、被告因资金周转的问题向案外人龚军仓借款500000元，在本案涉案房屋上进行了抵押登记，因目前案涉房屋上存在抵押，被告无法将案涉房屋过户给原告。3、二被告在房屋买卖合同履行过程中存在过错，在解除本案《房屋买卖合同》及《协议书》的情况下，二被告愿意承担违约责任，但案涉房屋的市值是否价值1000000元有待评估才能进行确定。
本院经审理认定事实如下：2015年7月9日刘苗（买方，乙方）与秦永红（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定秦永红将坐落于成都市双流县西航港川大西路14幢5单元1701号房屋出售给刘苗，建筑面积131.45平方米。房屋售价总金额为526000元。付款方式：采用分期付款方式，第一次付款：2015年7月9日买方支付给卖方首笔定金20000元。第二次付款：2015年房屋买卖合同公证后，买方再次支付给卖方430000元。第三次付款：卖方取得房屋产权证并将产权过户给买方后，买方取得产权证后当日内支付给卖方人民币76000元。交付期限：1、卖方应于合同生效并收到买方第二次支付的款项后当日内将该房屋交付给买方（卖方逾期超过60天交房视作违约，需按照第五条规定支付买方违约金：已付款的双倍返还。）其他违约责任：买卖双方在签订本合同后，任何一方因本方原因不能执行本合同，按照违约处理（除不可抗拒因素外）卖方保证上述房屋权属清楚，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权、债务，概由卖方负责，并承担民事诉讼责任，由此给买方造成的经济损失由卖方负责赔偿，若因此房屋的产权人或共用人未授权卖方签字人，按本合同约定出售上述房屋而导致本合同不能执行的，卖方的违约责任由卖方签字人承担。2、前面两次支付的购房款共计人民币450000元如果卖方在本合同签订后产权过户以前以任何理由反悔不卖该房屋，买方所支付款项卖方须以双倍价格返还。另外，卖方因收回房屋给买方造成的装修等损失，由卖方照价赔偿。关于产权登记的规定：1、卖方应于该房屋能够办理房屋所有权证（以房屋开发单位的通知为准）的30天内提交相关资料去办理产权证，并于取得产权证后5天内通知买方办理产权的过户手续，在此期间，卖方不得以任何理由拖延或推诿办理产权过户手续，若卖方不协助买方办理产权过户手续，视为违约。2、卖方首次办理该房屋所有权证（房屋产权初次登记）的所有税费由卖方自行负责：卖方在该房屋产权过户给买方过程中所产生的所有应该缴纳给政府有关部门的全部税费由买方承担。3、本合同签订后，买卖双方应于2015年7月9日前到公证机关进行合同公证，买卖双方都有义务带上相关证件资料到公证现场进行公证。卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关抵押债务，税项及租金等，卖方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由卖方承担全部责任。
刘苗（乙方）、黄世超（乙方）、秦永红（甲方）、戴永红（甲方）于2015年7月10日前往成都市国力公证处签订《协议书》，成都市国力公证处于2015年7月10日出具（2015）川国力公证字第65596号公证书。该协议书约定：一、甲方系位于，建筑面积131.45平方米房屋的产权所有人[合同签约备案号：305739，房屋具体地址和面积以产权登记为准]。甲方自愿将该房屋在国家政策许可出售的情形下，甲方按本协议约定无条件的积极配合将产权出售过户至乙方名下；甲方必须保证此房权属无争议纠纷，无查封、冻结，无其他抵押等经济纠纷；本协议书所载明的房屋位置如有变动，今后则以产权证登记的新址为准。二、房屋总转让价款人民币52.6万元。双方约定分期付款：(1)签订本协议书的当日即2015年7月9日，向甲方支付首笔订金人民币贰万元整；(2)本协议书经公证后，由乙方再次向甲方支付房款人民币43万元；(3)甲方取得房产证并将产权证过户至乙方名下后，乙方在取得产权证的当日，支付给甲方房屋尾款人民币7.6万元，房款的支付以银行打款凭证为准。三、甲方收到上述房屋款项后，已向乙方出具收条，当甲方收到乙方第二次支付的款项后当日内将该房屋的钥匙和与房屋相关的凭证，乙方享有该房屋的合法使用权、租赁权等与该房屋相关的一切权益，甲方不得私自将该房屋产权证登报挂失或重新出售给第三方，否则构成甲方违约。四、甲方保证只能将该房屋转让给乙方，不能出售给除乙方之外的第三方，产权证办理至甲方名下的费用由甲方自行承担，办理买卖过户至乙方名下所产生的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关。甲方的产权证办理下来之后，积极配合乙方办理产权过户手续。五、该协议书签订后任何一方不得违约。如甲方违约，则甲方向乙方支付该房屋市值价20%的违约金，并退还全部已收房款，同时承担给乙方造成的相关损失，如装修费等，同时甲方赔偿乙方所付房款按银行同期借款利率三倍的利息；如乙方违约，则乙方向甲方支付该房屋市值价20%的违约金，并支付房屋租金；在产权证过户至乙方名下之前，无论房价涨跌，甲乙双方均不得反悔，否则视为违约。六、本协议甲、乙双方签字，并经公证处办理公证后生效，本协议一式三份，甲、乙双方各执一份、公证处留存一份。七、本协议若有未尽事宜由双方友好协商解决。
2015年7月9日，刘苗向秦永红支付定金20000元。2015年7月10日，刘苗向秦永红支付购房款180000元。2015年7月18日，刘苗向秦永红支付购房款250000元。另查明，秦永红、戴永红系夫妻关系。
位于成都市双流区涉案房屋（业务件号：2017042622F00427）于2017年5月23日登记至秦永红名下。该房屋上存在一个抵押登记（业务件号：2017061422F00292；抵押面积131.45平方米；权利价值500000元；约定期限2017∕06∕14-2022∕06∕13；抵押权人龚军仓；债务人秦永红）。
以上事实，有原、被告陈述，原告提交的《房屋买卖合同》、《协议书》、转款凭证、收条等证据在卷予以佐证，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。《房屋买卖合同》签订在先，《协议书》签订在后，双方就涉案房屋买卖合同达成新的合意，并且对《协议书》进行了公证，故原、被告双方均应按照《协议书》约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于原告刘苗、黄世超要求被告秦永红、戴永红立即协助刘苗、黄世超办理房屋过户手续的诉请是否应当得到支持。案涉房屋因存在抵押登记（业务件号：2017061422F00292；抵押面积131.45平方米；权利价值500000元；约定期限2017∕06∕14-2022∕06∕13；抵押权人龚军仓；债务人秦永红），在该抵押权未涤除的情况下，案涉房屋目前无法办理过户手续。故对原告刘苗、黄世超要求被告秦永红、戴永红立即协助刘苗、黄世超办理房屋过户手续的诉请，本院在本案中不予支持。
关于刘苗、黄世超要求秦永红、戴永红支付违约金200000元（房屋市值价暂估1000000元×20%）的请求是否成立的问题。双方签订的《协议书》约定“该协议书签订后任何一方不得违约。如甲方违约，则甲方向乙方支付该房屋市值价20%的违约金，并退还全部已收房款，同时承担给乙方造成的相关损失，如装修费等，同时甲方赔偿乙方所付房款按银行同期借款利率三倍的利息”，合同约定，产权证办理下来之后，秦永红、戴永红积极配合刘苗、黄世超办理产权过户手续。本案秦永红在取得案涉房屋的不动产登记之后在该房屋上设立了一个抵押登记，秦永红、戴永红的上述行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而原告并未提交充分有效的证据证明其损失的大小，且案涉房屋已按约交付原告，本院结合原告的实际损失及本案实际，兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为9000元。
据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告刘苗、黄世超与被告秦永红、戴永红于2015年7月10日签订的《协议书》有效；
二、被告秦永红、戴永红于本判决生效之日起五日内向原告刘苗、黄世超支付违约金9000元；
三、驳回原告刘苗、黄世超的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费2150元，诉讼保全费1520元，共计3670元，由被告秦永红、戴永红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 梁 宪
二〇一八年一月十五日
法官助理 何晓娇
书 记 员 聂 华