江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终830号
上诉人（原审被告）唐建华。
委托代理人陈杰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）虎丘实业集团公司，住所地江苏省苏州市虎丘虎阜大桥东堍。
法定代表人沈文乐，经理。
委托代理人孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。
委托代理人张风华，江苏虎丘律师事务所律师。
上诉人唐建华与被上诉人虎丘实业集团公司（以下简称虎丘公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人唐建华不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市自由村五组共计21幢建筑面积为7748.89平方米的房屋所有权及土地使用权登记在苏州市虎丘经济发展总公司名下，后该公司名称变更为苏州市虎丘经济发展有限公司。2004年5月29日，虎丘实业集团公司与苏州市虎丘经济发展有限公司签订房地产转让协议，约定后者将其上述房屋中的建筑面积为5787.46平方米的房屋及其他基础设施转让给前者。
2008年4月21日，虎丘公司与唐建华签订房屋租赁合同一份，约定唐建华向虎丘公司租赁自由村5组自由路42号大院内建筑面积482平方米的厂房及约60平方米的平房，租赁期限为2008年3月20日至2010年3月19日，年租金为73000元，于每年3月20日前和9月20日前各付36500元，先付后用。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，虎丘公司依约将房屋交付唐建华使用，唐建华亦按约支付了约定的租金。合同期满后，双方未续签书面合同，但唐建华又向虎丘公司支付了截止2011年3月19日的租金，之后未返还房屋而是占有至今，并且亦未再支付租金。
另查明，唐建华在租赁房屋所在地设立了苏州市金阊区老唐装饰玻璃经营部。
一审审理中，虎丘公司、唐建华一致确认双方的租赁合同于2011年3月19日届满。
上述事实，由虎丘公司提供的房屋所有权证、土地使用证、房地产转让协议、名称变更预登记核准通知书、房屋租赁合同、收据、照片、个体工商户营业执照、唐建华提供的收据以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告虎丘公司的诉讼请求为：1、唐建华立即将超期使用的自由村5组自由路42号大院内建筑面积计482平方米的厂房及60平方米的平房返还虎丘公司；2、唐建华支付从2011年3月20日起至2015年7月19日止的使用费316333元（按每年73000元计算），并判令唐建华支付从2015年8月1日起至租赁厂房全部退还虎丘公司之日止的使用费（按每天200元计算）；3、诉讼费用由唐建华承担。一审庭审结束之后，虎丘公司向原审法院书面表示同意按照原年租金的80%即58400元计算房屋使用费。
原审法院认为：虎丘公司、唐建华双方所签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。关于返还租赁房屋的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方租赁合同于2011年3月19日届满，之后，唐建华未返还租赁房屋，而是至今占有，故虎丘公司要求唐建华返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。
关于使用费的问题。根据法律规定，租赁期满，承租人逾期返还房屋的，应当支付出租人房屋占有使用费。本案中，双方的合同于2011年3月19日届满，唐建华未返还租赁房屋，故应当支付虎丘公司自2011年3月20日起至2015年7月19日及2015年8月1日起至租赁房屋全部返还之日的使用费，至于使用费的标准，虎丘公司原本主张按照每年73000元计算，庭后书面表示同意按每年58400元的标准计算使用费，原审法院认为该标准未超出原租金标准，在合理范围之内，原审法院予以准许，故虎丘公司要求唐建华支付自2011年3月20日起至2015年7月19日的使用费253067元及按照每年58400元的标准要求唐建华支付自2015年8月1日起至租赁房屋全部返还之日使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于唐建华要求虎丘公司支付拆迁补偿费的问题，原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，唐建华主张的拆迁补偿问题与本案并非同一法律关系，故对于该问题原审法院不予理涉，唐建华可以依法、依约另行向虎丘公司主张权利。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、唐建华于判决生效之日起十日内将苏州市自由村5组自由路42号大院内建筑面积482平方米的厂房及约60平方米的平房返还虎丘实业集团公司。二、唐建华于判决生效之日起十日内支付虎丘实业集团公司自2011年3月20日起至2015年7月19日的使用费253067元，并按照每年58400元的标准支付自2015年8月1日起至租赁房屋全部返还之日止的使用费。如未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3022元，由唐建华负担，于判决生效之日起10日内直接支付给虎丘实业集团公司。
上诉人唐建华不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、唐建华、虎丘公司之间系房屋租赁合同关系，租赁合同中约定如遇拆迁，停产停业补助双方各享受50％。在租赁期限内，政府颁布拆迁许可证，对房屋进行拆迁；相关文书，也由虎丘公司向唐建华送达。但是，在嗣后长达5年的时间里，拆迁人和虎丘公司都没有与唐建华进行任何协商，且拆迁人、虎丘公司就拆迁补偿事宜相互推诿。目前，虎丘公司名存实亡，其法定代表人去世，股东、管理层不再过问公司的经营，且其公章已经被虎丘街道办事处托管。本起诉讼，系由托管方提起，并非虎丘公司的真实意思表示。托管方并非本着从妥善解决拆迁事宜的角度出发，而是希望凭借生硬的法律手段企图将唐建华赶走，从而剥夺上诉人应当享有的拆迁补偿权利。唐建华目前占有房屋，是一种为了维护自身合法权益的法律自救，应当得到法律的支持。一审法院判决上诉人返还房屋无事实和法律依据，于理不合。2、承租的房屋本身存在漏水等严重的质量问题，导致唐建华的机器、设备、物料损毁严重，虎丘公司经唐建华多次催促，拒绝前来修理。该房屋还多次被停水、停电，在周边房屋被拆迁后，已经沦为“孤岛”，交通极其不便。唐建华的物品、设备多次被盗。房屋质量问题和拆迁实施后的现状导致房屋无法正常使用，因此，不应当再支付房屋使用费。
被上诉人虎丘公司答辩称：1、根据合同法的规定和房屋租赁合同的约定，租期届满后，承租人即应当返还房屋。2、双方当事人在一审期间一致确认租赁合同关系于2011年3月19日届满，唐建华占有房屋至今，于情于理都应当向虎丘公司支付逾期期间的房屋使用费。3、本案是房屋租赁法律关系，不是拆迁补偿法律关系，两者并不能混为一谈。原审法院已经释明，唐建华可以依法、依约就拆迁补偿问题另行主张权利。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，为证实本案所涉房屋的拆迁及补偿事宜，上诉人唐建华向本院提交《苏州市住房和城乡建设管理局关于城市房屋拆迁的公告》（2010）第30号、苏州ＸＸ房屋拆迁有限公司于2010年12月11日作出的《提前搬迁奖励期限告知书》和用苏州市金阊区房屋征收与补偿服务中心抬头的便签手写的补偿金额，其内容为：“唐玻璃：面积482＋60＝542、装修36221元、执照2＊20000＝40000元、认证搬迁25910元、停产停业542＊400＝216800元。”被上诉人虎丘公司发表质证意见认为上述材料不符合民事诉讼法和证据规则关于二审新证据的规定。
二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：双方当事人之间《房屋租赁合同》订立于2008年4月，约定租期至2010年3月19日，该租赁合同系双方当事人真实意思的表示，系合法有效，其各条款均对双方当事人有法律上的约束力。根据一审期间双方当事人一致认可的事实，《房屋租赁合同》期限届满前，承租人唐建华向虎丘公司支付了1年的租金，虎丘公司收取。故双方当事人租赁合同的期限延续至2011年3月19日。此日后，双方的房屋租赁合同法律关系因履行完毕而归于终结，唐建华不再具有合法占有、使用本案系争房屋的法律上的权利，即本权。唐建华、虎丘公司和拆迁主管部门或拆迁公司之间关于拆迁补偿和分配纠纷与本案所涉房屋租赁法律关系分属不同的法律关系，拆迁及其补偿问题并非本案审理的范围。唐建华与虎丘公司因拆迁补偿事宜客观上存在纠纷这一事实并不能赋予唐建华在租赁期限届满后继续占有、使用该房屋的合法权利。虎丘公司系企业，也是本案所涉房屋的出租人，其并非本案所涉房屋拆迁补偿的行政主管部门或拆迁补偿义务人。唐建华在租期届满后继续占有本案所涉房屋5年有余，超出了自力救济的合理范围。原审判决唐建华向虎丘公司返还本案所涉房屋，并无不当，对上诉人唐建华主张其有权继续占有本案所涉房屋的上诉请求，本院不予支持。
本案中，双方的合同于2011年3月19日届满，唐建华未返还租赁房屋，故应当支付虎丘公司自2011年3月20日起至2015年7月19日及2015年8月1日起至租赁房屋全部返还之日的使用费。上诉人唐建华主张房屋质量存在问题、拆迁影响周边环境等上诉主张，均非其无偿占有本案所涉房屋的法定或正当事由。虎丘公司于一审期间书面同意按每年58400元的标准计算使用费，相当于原租金标准的80％，系在合理范围内考虑了唐建华一方的利益。原审法院予以支持，并无不当。
综上，上诉人唐建华的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6045元，由上诉人唐建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 沈维佳
代理审判员 姚 望
二〇一六年四月十八日
书 记 员 许 炯