河南省范县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0926民初字第1607号
原告（反诉被告）：吕秀云，女，1981年1月20日出生，汉族，住范县。
委托诉讼代理人：朵庆飞，河南豫龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：濮阳领秀置业有限公司，住所地范县新区板桥路与复兴路交叉口西北角。
法定代表人侯忠宝，该公司经理。
委托诉讼代理人：张俊标、赵登双（实习），河南金谋律师事务所律师。
原告吕秀云诉被告濮阳领秀置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理，依法适用普通程序审理，被告濮阳领秀置业有限公司于2016年7月22日提起管辖权异议申请，后本院依法裁定驳回。被告濮阳领秀置业有限公司于2016年8月10日提起管辖权异议上诉，后经濮阳市中级人民法院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告吕秀云委托诉讼代理人及被告濮阳领秀置业有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告吕秀云向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付因逾期交房而产生的违约金46981元。事实和理由：2013年12月31日，原告与被告濮阳领秀置业有限公司签订商品房买卖合同。合同约定原告从被告处购买的商品房位于领秀城·御苑小区第3幢1单元10层1001东号房，商品房的总价款是353248元，房屋交付时间为2014年12月30日之前。被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年12月31日起至实际交付之日止，被告应每日向原告支付已交房款价款万分之十作为违约金。合同生效后，原告依约履行了付款义务，被告却没有依约在2014年12月30日之前向原告交付房屋，直至2015年5月12日才将房屋交付给原告。为维护原告的合法权益，特具状起诉请求法院判令被告依照合同约定支付因逾期交房而产生的违约金46981元。
本诉被告濮阳领秀置业有限公司辩称：法院应当依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋早已竣工验收合格，被告已全面履行了合同义务，不应当承担违约责任。2014年11月28日，范县建设工程质量监督站向被告下达了《建设工程冬季施工告知书》，要求装修装饰工程在冬季全部停工，影响了涉案房屋的交付。根据《商品房买卖合同》第八条的规定，因法律、各级政府部门规章的调整及政府部门的特殊行为或管制而影响交房的，出卖人可据实予以延期。故本案房屋的交付日期应当向后至少顺延3个月。2、按照住建部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》规定：商品住宅的业主应当在签署购买合同后30日内，将维修资金存入住宅专项维修资金专户。本案的原告没有依法及时交存首期住宅专项维修基金，导致涉案房屋不满足法定的交付条件，原告对房屋未能按时交付存在过错。3、房屋交付时间处于冬季且临近春节，不方便进行装修，原告也不着急入住，早入住一天就需要多交一天的物业费，为了少交物业费用，原告故意拖延办理房屋入住手续。即使被告的行为构成逾期交付房屋，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高，远远超过给原告造成的损失，依照《合同法》及相关司法解释的规定，请求法院参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准对违约金进行调整。
反诉原告濮阳领秀置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令吕秀云向濮阳领秀置业有限公司支付逾期付款违约金47000元；2、本案诉讼费由吕秀云承担。事实和理由：2013年12月31日，吕秀云与濮阳领秀置业有限公司签订商品房买卖合同。合同约定：吕秀云自濮阳领秀置业有限公司处购买的商品房位置是领秀城·御苑小区第3幢1单元10层1001东号房，商品房总价款是353248元，付款方式及期限：签订合同之日起7日内首期支付购房款113248元，签订合同之日起30日内向银行支付剩余购房款240000元，约定买受人逾期付款的违约责任为逾期超过30天后，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人向出卖人按日支付应付款千分之十违约金。按照约定，吕秀云应于2014年1月30日前向银行支付剩余房款240000元，但吕秀云违反约定直至2014年3月26日才付清剩余房款，逾期54天，逾期付款违约金为132000元。
反诉被告吕秀云辩称，反诉原告的反诉请求无事实法律依据，因银行向反诉被告发放贷款的前提是反诉原告于签订商品房预售买卖合同之日起30日内到房地产开发主管部门进行登记备案，再将登记备案情况交至银行，银行审核后，再选择时间向反诉被告发放贷款。因此，银行向反诉被告发放贷款受到外在因素过多，原被告双方签订的合同第六条第三款约定“签订本合同之日起30日内向银行贷款支付剩余价款”不具有可履行性，请求法院认定为无效条款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、本诉原告提交的第三组证据商品房买卖合同、第五组证据个人购房借款合同及借款借据及房款收据、第六组证据物业费等费用收据、第七组证据（2015）范民初字第01411号判决书复印件及反诉原告提交的借款借据一份，来源合法、客观真实，与本案有关联性，本院予以认定。2、本诉被告提交的第一组证据《建设工程冬季施工告知书》一份，因不符合证据形式要件，达不到其证明目的，本院不予确认。3、本诉被告提交的第二组证据范县广播电视台开具的发票一份，与本案有关联性，本院予以确认。4、本诉被告提交的第三组证据户内中央空调安装协议三份，与本案无关联性，不予确认。5、本诉被告提交的第四组证据房屋租赁合同三份，该租金标准与本院调取的同地段同类房屋的租金标准相一致，本院予以采信。6、本院依职权调取的询问笔录三份，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。
根据当事人的陈述及确认的有效证据，查明以下事实：
2013年12月31日，本诉原告与本诉被告签订商品房买卖合同一份，吕秀云购买了被告销售的坐落于小区××单元××东××房，建筑面积116.64平方米，总房款353248元。合同约定濮阳领秀置业有限公司应在2014年12月30日前将经验收合格的商品房交付吕秀云使用，并约定如濮阳领秀置业有限公司逾期交付房屋超过30日后，吕秀云有权解除合同，吕秀云要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，濮阳领秀置业有限公司按日向吕秀云支付已交付房价款万分之十的违约金。另合同约定自签订本合同之日起7日内吕秀云首期支付购房款30%即113248元，签订合同之日起30日内向银行贷款支付剩余价款即240000元，并约定自本合同生效之日起30天内，如吕秀云逾期付款超过30日后，濮阳领秀置业有限公司有权解除合同，买受人（吕秀云）愿意继续履行合同的，经出卖人（濮阳领秀置业有限公司）同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人（吕秀云）按日向濮阳领秀置业有限公司支付逾期应付款千分之十的违约金。被告向范县房地产管理所申请登记备案。吕秀云分别于2013年12月14日、2013年12月20日共计缴付房屋首付款113248元；于2014年3月26日办理房屋按揭贷款向濮阳领秀置业有限公司付清尾款240000元。2015年1月份濮阳领秀置业有限公司在范县电视台以广告形式，通知濮阳领秀置业有限公司的购房人及时办理房屋交付手续。吕秀云于2015年5月12日向领秀置业交纳了物业费、水费等各项费用并领取了涉案房屋钥匙。
另查明，与本案房屋大致同地段、同时期房屋租赁价格有135.44平方米为12000元／年（每月7.4元／平方米），139.6平方米为10000元／年（每月6元／平方米），90平方米为8000元／年（每月7.4元／平方米）。
本院认为，原被告就涉案房屋签订了商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应遵照执行。原告应当依约支付房款，被告亦应当按照约定向原告交付符合合同约定条件的房屋。合同约定本案涉案房屋的交付时间为2014年12月30日前，被告未在约定的期限向原告交付，违反了合同的约定，应当依约承担逾期交房违约金。合同未约定交房的具体方式，依照惯例以交纳房屋钥匙为交房标志，故本案的涉案房屋实际交付时间为2015年5月12日。被告逾期交房的期间本院认定为自2014年12月31日起至2015年5月12日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。结合本案中吕秀云称其实际经济损失为房屋租金，参考本地同时期同地段房屋租金标准，本案房屋租赁价格酌定为每月7元／平方米，吕秀云实际经济损失酌定为3592.51元（7元／平方米×116.64平方米×4个月又12天），原被告双方签订的合同中约定逾期交房违约金为吕秀云已付房款的日万分之十，明显高于吕秀云所造成的实际损失的30%，属于约定逾期交房违约金过高的情形。本案中，濮阳领秀置业有限公司于2015年1月份通过电视台广告等形式告知包括吕秀云在内的购房人及时办理交房手续，吕秀云未及时要求被告方交付房屋，亦存在过错责任，本院酌定吕秀云应自负经济损失的30%的责任，故本案逾期交房违约金为2514.76元（3592.51元×70%）。濮阳领秀置业有限公司作为房地产开发的企业，对冬季施工的限制性应当提前预见并预留。濮阳领秀置业有限公司有限辩称的范县建设工程质量监督站下达的要求装修装饰工程在冬季全部停工，故影响了涉案房屋的交付的理由，本院不予采信。
本案合同约定吕秀云尾款交付时间为合同签订之日起30日内（2014年1月30日），而吕秀云于2014年3月26日交清尾款，违反了合同的约定，应当依约承担逾期付款责任。吕秀云逾期付款的期间本院认定为自2014年1月31日起至2014年3月26日止，本案濮阳领秀置业有限公司因吕秀云逾期付款产生的实际损失应按照中国人民银行同期贷款利率计算，即濮阳领秀置业有限公司的实际损失应为2090.67元（240000元×5.6%÷12个月×1个月又26天），本案合同中约定逾期付款的，吕秀云按日向濮阳领秀置业有限公司支付逾期应付款千分之十的违约金，明显高于濮阳领秀置业有限公司所造成的实际损失的30%，属于约定逾期付款违约金过高的情形。故对反诉原告按照合同约定日万分之十计算暂定要求反诉被告支付的违约金不予支持。反诉被告吕秀云辩称的合同约定交款期限不具有可履行性，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，濮阳领秀置业有限公司应支付吕秀云逾期交房违约金2514.76元，吕秀云应支付濮阳领秀置业有限公司逾期付款违约金2090.67元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本诉被告濮阳领秀置业有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告吕秀云逾期交房违约金2514.76元；
反诉被告吕秀云于本判决生效后十日内支付反诉原告濮阳领秀置业有限公司逾期付款违约金2090.67元；
上述一、二项费用相互折抵后，濮阳领秀置业有限公司应向吕秀云支付违约金424.09元。
四、驳回本诉原告吕秀云与反诉原告濮阳领秀置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费975元，由本诉原告吕秀云负担925元，由本诉被告濮阳领秀置业有限公司负担50元；反诉案件受理费488元，由反诉原告濮阳领秀置业有限公司负担438元，由反诉被告吕秀云负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。
审判长 郝海廷
审判员 马曙霞
审判员 邓晓茹
二〇一六年十二月二十九日
书记员 李 钦