云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云03民终350号
上诉人（原审被告）：云南迪信通电子通信技术有限公司。
统一社会信用代码：91530100738085039Y。
法定代表人刘咏梅，总经理。
委托诉讼代理人：刘洪明，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：陶玉兰，女，1947年3月21日生，汉族，初识文字，农民，宣威市人，现住宣威市。
委托诉讼代理人：李三保，云南权显律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：罗微微，男，1983年2月26日生，汉族，海南省海口市人，住海南省海口市美兰区。现下落不明。
原审被告：张江，男，1974年7月7日生，汉族，大学文化，四川省南充市人，住四川省南充高坪区。
上诉人云南迪信通电子通信技术有限公司（以下简称“迪信通公司”）因与被上诉人陶玉兰、罗微微排除妨害纠纷一案，不服宣威市人民法院(2017）云0381民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
迪信通公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不向陶玉兰承担任何费用。2、诉讼费用由两被上诉人承担。其主要理由：一、一审未对起诉状进行形式审理即予以受理并进行审判，属程序违法。二、一审将属于罗微微的合同义务强加于上诉人，属事实认定不清。1、一审认定罗微微的代理人唐学文是上诉人公司的职工，该事实无证据证实；2、一审在罗微微当庭承认其是合同签订者及使用者的情况下认定上诉人是房屋租赁合同的实际使用人，属故意混淆事实；3、陶玉兰提交的《租赁合同终止协议书》是在陶玉兰多次到上诉人公司打闹的情况下被胁迫签订。三、本案作为侵权之诉，承租人在租期届满后将部分物品搁置在出租房的行为是否构成侵权，如构成侵权，侵权责任由谁承担，一审认定事实不清，适用法律不当。1、承租人租期届满后未交还房屋属于违约，而非侵权，一审按侵权之诉受理明显错误；2、即使按侵权之诉，亦须通过《租赁合同终止协议》约定内容判定侵权事实是否成立，上诉人代替罗微微支付剩余30万元租金后，承租人罗微微搁置在出租人房屋的物品视为抛弃物，陶玉兰通过自行处置搁置物即可收回房屋，陶玉兰排除妨害的诉请没有合同依据。
陶玉兰向一审法院起诉请求：1、判令迪信通公司停止侵权、排除妨害，立即腾退宣威市振兴中路752号4间商铺以及其作为办公、宿舍、仓储使用的5个房间，并交付陶玉兰依法使用。2、判令迪信通公司支付自2016年4月20日起至完成腾房退房并实际交付时止的房屋占用费（以双方签订的租赁合同约定租金30万/年为参照，每月25000元，暂算至起诉之日，共七个月175000元）。3、案件受理费由迪信通公司承担。
一审法院认定事实：2011年3月14日，陶玉兰与迪信通公司职工唐学文以加盟连锁商罗微微的名义签订房屋租赁合同，合同约定：陶玉兰将其位于宣威市振兴中路752号的4间铺面和5个房间等出租给罗微微使用，租期5年即自2011年4月20日起至2016年4月19日止，租金每年30万元。2011年6月23日，罗微微注册成立宣威市迪信通手机经营部，并在前述所租用房屋内经营手机及配件零售业。2013年4月25日，宣威市迪信通手机经营部被注销工商登记，但房屋使用者仍以承租人的身份与陶玉兰实际履行房屋租赁合同。2014年4月20日，经协商，时任迪信通公司的副总经理张江与陶玉兰就前述租赁合同达成补充意见并签订补充协议，协议约定在原合同约定的基础上承租人可将部分租赁场地转租以弥补经营亏损。2014年4月25日，经协商，张江与陶玉兰签订谅解备忘录，即双方再次申明双方签订的前述租赁合同合法有效并应依约定执行，双方对之前履行合同产生的分歧达成和解而不再追究。事后，双方继续履行房屋租赁合同及其补充协议。2015年5月19日，迪信通公司在罗微微并未出面的情况下与陶玉兰签订租赁合同终止协议，协议约定：终止履行房屋租赁合同并由迪信通公司代罗微微在2015年5月22日前支付给陶玉兰剩余一年的租金300000元；双方基于房屋租赁合同所产生的一切权利义务全部终止；任何一方违反本协议则承担违约金100万元。签订协议后，迪信通公司将剩余一年的租金300000元支付给陶玉兰，但未办理腾房退房及移交手续并持续至今未腾房退房，双方为此曾多次发生争执并报警处理。另查明，从签订房屋租赁合同预付定金及迪信通公司与陶玉兰签订租赁合同终止协议之前，定金及房屋租金均从时任迪信通公司副总经理张江的个人账户向陶玉兰支付，从签订房屋租赁合同起至合同终止之前，经营人一直以迪信通公司名义对外经营。
一审法院认为，陶玉兰与迪信通公司之间虽未在书面上签订有租赁合同，但迪信通公司属陶玉兰所诉出租房屋的实际占有使用人，且双方默认并实际履行迪信通公司加盟（连锁）商罗微微与陶玉兰所签订的房屋租赁合同，对此也得到双方均作为本案证据提交的租赁合同终止协议的追认和证实。若迪信通公司不是出租房屋的实际占有使用人，迪信通公司在对其已转让的加盟（连锁）店经营情况不清楚的情况下，不可能代已转让的加盟（连锁）商履行合同义务并签订租赁合同终止协议。迪信通公司在履行终止协议约定并实际支付剩余一年租金，至租赁合同期间届满后未腾房退房，其行为侵害了陶玉兰对其房屋所有权的行使，迪信通公司应承担侵权责任。虽双方在处理是否腾房退房事宜过程中陶玉兰及其亲属存在过激言行，但迪信通公司就其签订租赁合同终止协议系被胁迫签订的主张未提交证据证实，不予支持。关于迪信通公司答辩中提到的支付违约金问题，不属本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一、三款、第一百三十四条第一款第一、二、四、七项之规定，判决：一、由被告云南迪信通电子通信技术有限公司在本判决发生法律效力后10日内停止对原告陶玉兰行使房屋所有权的侵害并排除妨碍，即腾空其实际控制使用的位于宣威市仓储房间5间内的财产物品，将承租或使用房屋返还原告陶玉兰。二、由被告云南迪信通电子通信技术有限公司在本判决发生法律效力后10日内按约定租金支付原告陶玉兰自2016年4月20日起至2016年11月20日止的房屋占用费人民币175000元；并依约定租金（25000元/月）承担自2016年11月21日起至实际返还所使用房屋之日止的房屋占用费。三、被告罗微微不承担民事责任。四、被告张江不承担民事责任。案件受理费人民币3800元，由被告云南迪信通电子通信技术有限公司负担。
二审中，陶玉兰提交了宣威市振兴中路752号房屋的产权情况说明及《房屋所有权证》，欲证明涉案房屋所有权系陶玉兰享有。经质证，迪信通公司对证据的三性予以认可；张江对证据无异议。
本院认证认为，陶玉兰提交的证据来源合法，与本案具有关联性，予以采信。
本院依职权调取了罗微微的个体工商户登记信息三份，具体为：《个体工商户设立登记申请书》、《个体工商户变更登记申请书》、《个体工商户注销登记申请书》，罗微微经营过程为：1、2011年4月11日，罗微微注册成立了“宣威市川达手机经营部”，企业性质为个体工商户。2、2011年6月23日，罗微微向工商部门申请变更登记，将“宣威市川达手机经营部”字号变更为“宣威市迪信通手机经营部”。
3、2013年4月24日，罗微微申请注销“宣威市迪信通手机经营部。”注销原因为：停业注销。此份申请书中，有一份“云南迪信通电子通信技术有限公司”盖章的委托书，委托书中载明：“我方（罗微微）现授权刘耀文作为我方合法代理人，授权期代表我方到贵局办理营业执照注销相关事宜”。该委托书无委托人罗微微签名。
经质证，陶玉兰对证据无异议，但认为2013年4月罗微微注销工商登记后商铺实际由迪信通公司在使用；迪信通公司对证据的合法性、关联性予以认可，但对注销登记中委托书的真实性不予认可，认为注销登记中委托刘耀文办理的委托书不应有迪信通公司印章，是罗微微买通迪信通公司内部人员帮罗微微办理相关手续，委托书没有委托人签名，不符合形式要件。张江对证据无异议。
本院认证认为，三份工商登记申请书来源合法，与本案具有关联性，依法予以采信。
经二审审理查明，2011年4月11日，罗微微注册成立了“宣威市川达手机经营部”，企业性质为个人经营。2011年6月23日，罗微微向工商部门申请变更登记，将“宣威市川达手机经营部”字号变更为“宣威市迪信通手机经营部”。2013年4月24日，罗微微申请注销“宣威市迪信通手机经营部”，注销原因为：停业注销，同年4月25日，宣威市迪信通手机经营部被注销工商登记，该注销手续，是委托刘耀文办理的，委托授权书加盖有云南迪信通电子通信技术有限公司印章。
另查明，2011年3月14日，陶玉兰与迪信通公司加盟商罗微微及其委托代理人唐学文签订《房屋租赁合同》。合同约定：合同期满后，如乙方没有继续续约的，乙方添置的新物和可移动部分，由乙方自行收回处理，而对于乙方固定的装饰、装修部分，具体处理方法归甲方所有。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，陶玉兰以停止侵权、排除妨害诉请迪信通公司腾退房屋，并支付房屋占用费，本案应为侵权之诉。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。本案中，陶玉兰作为出租房屋的所有权人，依法享有对不动产的占有使用收益和处分的权利，陶玉兰系该物权保护的请求权利人。
本案争议的焦点是涉案出租房屋的实际使用人是迪信通公司还是罗微微。本院认为，案涉房屋的实际使用人为迪信通公司。第一，虽与陶玉兰签订房屋租赁合同的相对人为罗微微，但根据已查明的案件事实，在租赁合同履行期间，定金及房屋租金均从时任迪信通公司的副总经理张江个人账户支付，罗微微作为迪信通公司的加盟商，属独立投资、自主经营、自负盈亏企业，与迪信通公司仅存在供销关系，按常规租金应由罗微微直接支付给陶玉兰，而本案事实是租金均从张江个人账户支出，按照张江陈述，加盟商所有租金及货款都是从其账户出去的，是为了加强对加盟商的控制，但其又陈述，该控制是基于个人管理行为，张江的陈述难自圆其说，张江及迪信通公司又均未提供证据证实罗微微将租金支付到张江或迪信通公司账上的证据，故由张江个人账户支付租金显然有悖于常理。第二，在合同期内，张江与陶玉兰就原租赁合同达成补充协议，约定承租人在租赁期内可将部分租赁场地转租以弥补经营亏损，之后，张江与陶玉兰再次就前述租赁合同签订谅解备忘录，确定原租赁合同为法定有效合同，双方仍按原合同内容继续履行，虽然张江陈述其行为是受罗微微的委托而代签的，属个人行为，并不代表迪信通公司，但未提供相关证据予以证实存在该委托行为。第三，2015年5月19日迪信通公司与陶玉兰签订租赁合同终止协议书，并实际支付基于原租赁合同产生的剩余一年租金，若迪信通公司不是出租房屋的使用人，不可能代加盟商履行合同义务并代加盟商签订租赁合同终止协议。第四，2013年4月25日罗微微注册成立的宣威市迪信通手机经营部因停业而申请注销，对此迪信通公司应是知情的，因注销登记手续中的委托书中盖有迪信通公司印章，迪信通公司在明知宣威市迪信通手机经营部已因停业而注销，在此之后仍然以迪信通公司名义在对外经营，因此，应认定迪信通公司系出租房屋的实际使用人。
迪信通公司与陶玉兰在签订的租赁合同终止协议中未对腾退房屋作约定，仅是终止了房屋租赁合同所产生的权利义务，迪信通公司在房屋租赁期届满后，未能及时将房屋内物品搬走，以致陶玉兰不能将房屋出租，确给陶玉兰造成一定的损失，应按照租赁合同的约定租金承担未腾房退房的房屋占用费。
综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人云南迪信通电子通信技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 瑛
审判员 谭永慧
审判员 丁 敏
二〇一八年七月二十四日
书记员 杨海燕