福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6292号
上诉人（原审原告）：林峰，男，1976年11月18日出生，汉族，住福建省闽侯县。
上诉人（原审原告）：林雪钦，女，1980年8月6日出生，汉族，住福建省闽侯县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：陈强，福建泽海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建耀华房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇青长路建设大厦第四层。
法定代表人：吴珠英，总经理。
委托诉讼代理人：齐晖，福建福民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪国富，福建福民律师事务所律师。
上诉人林峰、林雪钦因与被上诉人福建耀华房地产开发有限公司（以下简称耀华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林峰、林雪钦的委托诉讼代理人陈强以及被上诉人耀华公司的委托诉讼代理人齐晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林峰、林雪钦上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持林峰、林雪钦的一审诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费用由耀华公司承担。事实和理由：合同第八条约定耀华公司应当在2017年1月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合各项约定条件的商品房交付林峰、林雪钦使用，如果在规定时间内未达到约定条件耀华公司应当支付林峰、林雪钦违约金1000元。第九条约定耀华公司逾期交房超过150日，林峰、林雪钦要求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，耀华公司按日支付已付款万分之二的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，耀华公司应当书面通知林峰、林雪钦办理交接手续，出示相关材料。合同第十四条约定，耀华公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由耀华公司提供的资料交付给林峰、林雪钦，否则自逾期之日起每日按林峰、林雪钦已付款的万分之一向林峰、林雪钦支付违约金。按照前述约定，耀华公司本应在约定的时间2017年1月25日前交付商品房，但耀华公司至今未向林峰、林雪钦交付商品房，也未按约提供办理权属登记的资料，导致林峰、林雪钦不能按期取得房屋权属证书。因此，耀华公司应当自2017年1月26日起承担责任，并按约交付办理权属登记资料以便林峰、林雪钦取得房屋权属证书，但一审未予以支持，显属事实不清。
耀华公司辩称，一、林峰、林雪钦一审诉求同时主张违约金1000元和逾期交房违约金是错误的。《商品房买卖合同》第八条约定的是交付条件和期限，第九条约定的是出卖人逾期交房的违约责任，在涉讼房屋尚未交付，林峰、林雪钦没有证据证明涉讼房屋不符合交付条件之情形下，林峰、林雪钦一审诉求同时主张违约金1000元和逾期交房违约金是错误的。二、迟延交付涉讼房屋不可归责于耀华公司，即使假设耀华公司构成违约，迟延交房违约金的起算时间为2017年10月20日。合同签订后，因政府规划、建设项目勘察、设计、施工等各种因素导致交付涉讼房屋的时间延长，这些属于耀华公司在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因此迟延交付涉讼房屋的原因不可归责于耀华公司，至今，耀华公司仍在积极加快交付涉讼房屋的进程。合同补充协议第八条约定，若出卖方未能在本合同第八条约定的交付期限内按时交付该商品房，买受方同意在该交付期限基础上延长180个工作日，买受方同意在延长的期限内交付商品房均不视为出卖方违约，超出该期限，则视为出卖方违约，出卖方需承担相应的违约责任。合同第八条约定的交房日期是2017年1月25日，在该交付期限基础上延长180个工作日，经计算为2017年10月19日，迟延交房违约金的起算时间为2017年10月20日，而非林峰、林雪钦主张的2017年1月26日。三、耀华公司积极履行合同义务，请求法院降低违约金赔偿标准。林峰、林雪钦提供的证据不能证明因其主张耀华公司违约而造成的实际损失，合同约定的违约金不能体现损失填补的补偿性违约金性质，更多地体现惩罚性违约金性质，因此，针对本案，应结合具体情节轻重把握。因耀华公司积极履行合同义务，请求法院从尽量平衡双方利益的立场出发，对合同约定的计算违约金数额作一定的调整，降低违约金赔偿标准。四、林峰、林雪钦主张逾期办理权属证书违约金没有依据，一审法院不予支持是正确的。合同第十四条是关于产权登记的约定耀华公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由耀华公司提供的资料交付林峰、林雪钦。因为涉讼房屋尚未交付，所以合同第十四条约定之条件尚未成就，林峰、林雪钦主张逾期办理权属证书违约金没有事实依据和合同依据。综上，林峰、林雪钦的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回林峰、林雪钦的上诉，降低违约金赔偿标准。
林峰、林雪钦向一审法院起诉请求：1.判令耀华公司支付林峰、林雪钦违约金人民币1000元；2.判令耀华公司支付林峰、林雪钦逾期交房违约金暂计人民币23635.758元（自2017年1月26日起计算至实际交房之日止，暂计至起诉日为332898元×0.02%×355天）；3.判令耀华公司支付林峰、林雪钦逾期办理权属证书违约金（自起诉之日起至权属证书实际办妥之日止，每日按林峰、林雪钦已支付购房款332898元的0.01%向林峰、林雪钦支付违约金）；4.判令耀华公司继续按照合同约定履行交房义务；5.判令耀华公司继续按照合同约定履行办理房屋权属证书的义务；6.本案诉讼费用、财产保全费用、公告费由耀华公司承担。
一审法院认定事实：2016年2月23日，林峰、林雪钦与耀华公司签订《商品房买卖合同》及附件（包含合同补充协议），约定林峰、林雪钦购买耀华公司开发的坐落于闽侯县公寓式办公房，建筑面积共55.66平方米，单价为每平方米5980.92元，总金额332898元，用途为办公。合同第八条约定耀华公司应当在2017年1月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合各项约定条件的商品房交付林峰、林雪钦使用。合同第九条约定耀华公司逾期交房超过150日的，林峰、林雪钦要求继续履行合同的，自本合同第八条约规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，耀华公司按日向林峰、林雪钦支付已付款万分之二的违约金。合同第十四条约定，耀华公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由耀华公司提供的资料交付林峰、林雪钦。同时，双方签订的合同补充协议第八条约定，若耀华公司未能在本合同第八条约定的交付期限内按时交付该商品房，林峰、林雪钦同意在该交付期限基础上延长180个工作日。双方签订合同后，林峰、林雪钦按照约定向耀华公司支付了购房款332898元，耀华公司至今未向林峰、林雪钦交付讼争的商品房,且该房屋未通过竣工验收。
一审法院认为，耀华公司与林峰、林雪钦签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照履行。合同签订后，林峰、林雪钦依约支付了购房款，耀华公司未能依约履行交房义务，已构成违约，林峰、林雪钦有权请求耀华公司承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定耀华公司应当在2017年1月25日前，将符合约定条件的商品房交付林峰、林雪钦使用，并根据合同补充协议第八条约定，若耀华公司未能在本合同第八条约定的交付期限内按时交付该商品房，林峰、林雪钦同意在该交付期限基础上延长180个工作日，故逾期交房违约金的起算时间应为2017年10月20日。因目前该房屋未经竣工验收，而法律规定禁止将未经验收或者验收不合格的建筑予以交付，因此本案尚不具备判决耀华公司交付房屋的客观前提，故林峰、林雪钦关于要求耀华公司履行交房义务的请求可待该房屋达到交付条件时另行主张，在此期间耀华公司应承担支付逾期交房违约金的责任。林峰、林雪钦的其他诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、福建耀华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林峰、林雪钦支付逾期交付房屋的违约金，违约金以332898元为基数按日万分之二计算，自2017年10月20日起计算至交付房屋之日止；二、驳回林峰、林雪钦其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元，因适用简易程序审结，依法减半收取，实收208元由福建耀华房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2017年1月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。合同附件六合同补充协议第八条约定若出卖方未能在本合同第八条约定的交付期限内交付该商品房，买受人同意在该交付期限基础上延长180个工作日，如超出延长期交付商品房的则出卖方违约，应承担相应的违约责任。第九条约定买受方同意本合同第八条第1点“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”变更为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和出卖方向公安机关消防机构网络报备后”。按照合同约定取得讼争房产是买受人的法定和约定权利，依法应予支持。讼争房产至今没有通过竣工验收，并不因此可驳回林峰、林雪钦关于交付讼争房产的诉讼请求。交付符合合同约定的房产，既是耀华公司的合同义务也是其法定义务。耀华公司应积极推进房屋竣工验收和消防网络备案等手续，建设相关设施达到设计要求条件或者按规划设计要求建设完成，并应在符合交房条件之日起十日内依照《商品房买卖合同》的约定将讼争房产交付林峰、林雪钦。原判驳回林峰、林雪钦要求履行交付房产的诉讼请求不当，应予以纠正。
因讼争房产至今尚未通过竣工验收，耀华公司并未交付讼争房产，故林峰、林雪钦关于支付不符合约定质量标准违约金1000元、履行办理房屋权属证书的义务以及支付逾期办理权属证书违约金等诉讼请求尚未达到合同约定条件，林峰、林雪钦可另行主张，一审对此判决正确。依照《商品房买卖合同》以及合同附件六合同补充协议第八条约定，逾期交房的违约金的起算点应予延长，林峰、林雪钦主张自2017年1月26日起承担责任与合同补充协议约定不符，本院不予支持。
综上所述，林峰、林雪钦的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初735号民事判决第一项；
二、撤销福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初735号民事判决第二项；
三、福建耀华房地产开发有限公司应在具备《商品房买卖合同》及合同附件约定的交付条件之日起十日内向林峰、林雪钦交付福建省福州市闽侯县公寓式办公房;
四、驳回林峰、林雪钦的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费416元，由福建耀华房地产开发有限公司负担100元，林峰、林雪钦负担316元。
本判决为终审判决。
审判长 汪霞
审判员 缪羽
审判员 林伟
二〇一八年七月三十一日
书记员 方欢