广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1047号
上诉人（原审被告,原审反诉原告）：雷华胜，男，1989年4月20日出生，汉族，住湖北省云梦县。
委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巫金花，广东顺恒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告,原审反诉被告）：梁允康，男，1955年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：薛湛和，中山市阜沙镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人雷华胜因与被上诉人梁允康房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7218号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人雷华胜上诉请求：一、撤销原审判决第一项，判决确认雷华胜已于2016年8月17日将涉案《厂房租赁合同》项下的厂房交还给梁允康。二、撤销原审判决第二项，即雷华胜无须向梁允康支付厂房占有使用费206913.4元。三、撤销原审判决第五项，改判梁允康赔偿雷华胜经济损失20万元。四、判令梁允康承担本案一审、二审诉讼费用。审理中，雷华胜将其上述上诉请求第一项变更为撤销原审判决第一项。
事实和理由：一、雷华胜已于2016年8月17日将涉案《厂房租赁合同》项下的厂房交还给梁允康。由于梁允康的厂房用地已变更为绿化用地，且无法取得建设工程规划许可证，雷华胜无法继续经营于2016年5月倒闭并已搬离。在原审法院2016年8月17日、9月6日庭审时，雷华胜曾当庭提交厂房钥匙给梁允康，但梁允康拒绝接受。二、雷华胜已通过银行转账或者现金方式支付了梁允康2016年4月的租金（含水电费），并以现金方式支付了梁允康2016年5月至8月的租金（含水电费），原审判决罔顾雷华胜提交的收款收据，判令雷华胜重复支付梁允康2016年5月至8月的厂房占有使用费，系认定事实和适用法律错误。而且，按照双方签订的2016年1月1日至5月1日的《租赁合同》，双方已变更租金为16240元/月。三、梁允康给雷华胜造成了极大的经济损失，应予赔偿。1.由于涉案厂房屋顶漏雨、地势低洼，遇大雨/暴雨严重被淹，梁允康应允自2016年1月起减免租金至4万元，但于2016年4月要求雷华胜签订《厂房租赁合同补充协议》，无理要求雷华胜自行解决水浸问题，遭雷华胜拒绝。2.由于梁允康的厂房用地已变更为绿化用地，且无法取得建设工程规划许可证，致使雷华胜开办的玻璃厂无法办理环评手续，并被数次处以停业整顿、罚款的行政处罚，造成玻璃厂于2016年5月停产倒闭，2016年8月注销工商登记。3.梁允康造成了雷华胜因设备贱卖、抵账亏损114万元、装修投入损失18万元、玻璃因遭水浸发霉变废和生产延误赔偿客户超过50万元、因无法办理环评手续被行政罚款两次共6万元、支出环保手续代办费8000元、因办理注销手续被迫为梁允康交纳租赁税约6万元。
被上诉人梁允康答辩称：雷华胜的上诉请求没有法律及事实依据。原审判决认定事实清楚，应予维持。
梁允康向一审法院起诉请求：1.雷华胜向梁允康支付拖欠的租金、垫付的水电费合计114269元（2016年1月至6月期间）及违约金20万元；2.雷华胜向梁允康支付的租赁保证金8万元归梁允康所有；3.解除梁允康与雷华胜签订的《厂房租赁合同》，雷华胜向梁允康返还租赁厂房；4.由雷华胜承担本案诉讼费用。原审庭审中，梁允康增加诉讼请求，要求雷华胜支付梁允康2016年7月至9月期间的租金128175元。
雷华胜向一审法院反诉请求：1.梁允康赔偿雷华胜经济损失20万元，并退还保证金8万元给雷华胜；2.由梁允康承担反诉费用。
一审法院认定事实：2012年6月16日，梁允康与雷华胜签订《厂房租赁合同》，约定梁允康向雷华胜出租位于中山市的部分厂房（称为之六）面积约2848.36平方米；梁允康以厂房现状交给雷华胜，所需配套及完善（如水电及其他等）一切均由雷华胜自理，梁允康保证雷华胜用电量为150KVA，变压器电线损耗部分按比例分摊；租赁期限为2012年7月1日至2017年6月30日，租金为42725元/月（先预付一个月租金），租金及水、电费按梁允康指定的账户每月10日前以转账形式支付给梁允康；租赁保证金8万元，并先预付一个月租金，至合同期满，雷华胜完整归还租赁标的物时，保证金三天内无息退还给雷华胜；协议租金为梁允康的税后纯收入，雷华胜在合同标的物的生产期间，所有各方面的税收、费用、水电、管理、卫生、环保以及其他各方面等经济及法律责任全部由雷华胜自理承担；本租赁物只能作工业生产用途，雷华胜必须合法经营，严格执行有关法律法规，包括领取对口的营业执照、依法纳税、及时足额发放工人工资，并保证生产安全，否则一切法律后果由雷华胜承担；本合同如有违约，属于梁允康责任的，除返还押金8万元外，还要赔偿20万元给雷华胜。如属雷华胜责任时，除押金归梁允康所有外还需赔偿20万元给梁允康等内容。《厂房租赁合同》没有载明梁允康所指定的账户。2012年7月3日，雷华胜向梁允康交纳了保证金8万元。梁允康称本案厂房已领取国有土地使用证及房地产权证，其提交的两证载明的地址为中山市南头镇低沙村，房地产权证中建筑结构栏载明为砖木。梁允康确认本案厂房为星铁棚结构，原厂房有部分进行了修补改建。梁允康在指定期间内未能提交本案厂房的建设工程规划图纸。
在合同履行过程中，梁允康确认雷华胜已付清2015年12月份前的租金、水电费，但称雷华胜从2016年1月份起没有足额支付租金及水电费，尚欠其2016年1月至9月期间的租金229341元、电费16065.07元、水费1370.8元，共计246776.87元，提交了收据及银行流水清单证明。雷华胜称已足额付清租金及水电费给梁允康至2016年8月，2016年4月前的是通过银行转账支付的，2016年5月至8月期间的是现金支付的，提交了2016年1月至8月期间的收据证明。梁允康称雷华胜没有支付过2016年5月至8月期间的租金及水电费，因为依据合同约定应该是通过银行转账支付的，而雷华胜提交的收据是梁允康预先出具给雷华胜的。从双方提交收取租金及水电费的证据显示，梁允康所出具收据的时间均为1月1日；而梁允康的银行流水清单显示，雷华胜支付各月的租金及水电费时间均在各月1日后，没有发生于各月1日，其中雷华胜于2016年1月26日转账50567元支付2016年1月份租金及水电费，2016年3月18日转账45875元支付2016年2月份租金及水电费，2016年4月5日转账42037元支付2016年3月份租金及水电费，2016年5月10日转账51245元支付2016年4月份租金及水电费。
梁允康、雷华胜提交的2016年1月1日收据均载明，租金42725元、电费9115.42元、电线损耗分摊82元、水1370元，合计53293元；提交的2016年2月1日收据均载明，租金40000元、电费6564.6元、电线损耗分摊59.08元、水855.95元，合计47480元；提交的2016年3月1日收据均载明，租金40000元、电费3094.74元、电线损耗分摊27.85元、水费519.4元，合计43642元；提交的2016年4月1日收据均载明，租金40000元、电费11272.36元、电线损耗分摊101.45元、水费1476.05元，合计52850元；提交的2016年5月1日收据均载明，租金42725元、电费6958.48元、电线损耗分摊62.63元、水费691.65元，补交2016年1月至4月租金10900元，合计61338元；提交的2016年6月1日收据均载明，租金42725元、电费4782.78元、电线损耗分摊43元、水费564.45元，合计48115元；提交的2016年7月1日收据均载明，租金42725元、电费3151元、电线损耗分摊28.36元、水费381.3元，合计46286元；提交的2016年8月1日收据均载明，租金42725元、电费806.5元、电线损耗分摊7.25元、水费96.1元，合计43635元。梁允康提交的2016年9月1日收据载明，租金42725元、电费225.07元、水费18.6元，合计42969元。
雷华胜称其在经营期间因厂房屋顶漏雨，地势低洼，屡屡造成其玻璃被水浸，生产延误，在其要求下梁允康仍迟迟未解决，并因厂房无建设工程规划许可证无法办理环评手续而被行政处罚，造成其玻璃厂倒闭，经济损失包括设备投入约120万元因倒闭贱卖抵账约10万元、废品变卖约4万元、装修投入约18万元（阁楼装修4万元和电力设施10万元梁允康均不准拆除，办公室装修约5万元）、经营期间因水浸玻璃发霉变废和生产延误赔偿客户合计超过50万元、因梁允康场地原因无法办理环保手续倒闭结业造成贷款数十万元无法收回、因办理注销手续被迫为梁允康缴纳理应由梁允康承担的租赁税约6万元，现要求梁允康赔偿经济损失20万元。梁允康不确认雷华胜的经济损失，并称是雷华胜自己造成的，与其无关。
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，结合梁允康起诉及雷华胜反诉，综合分析如下：关于《厂房租赁合同》效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，梁允康提交的房地产权证中建筑结构栏载明为砖木，而涉案厂房为星铁棚结构，梁允康也确认原厂房有部分进行过修补改建，对此，梁允康需进一步举证证明其厂房确已取得建设工程规划许可证。因梁允康在指定期间内未能提交涉案厂房的建设工程规划许可证，其应承担举证不能的不利后果，故应认定涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证，梁允康与雷华胜签订的《厂房租赁合同》因此应属无效。无效合同自始无效无需解除，梁允康请求解除《厂房租赁合同》，缺乏法律依据，不予支持。同理，梁允康请求雷华胜返还租赁厂房，予以支持。关于梁允康请求租金、水电费的问题。虽然《厂房租赁合同》无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，梁允康请求雷华胜支付的厂房租金实为厂房占有使用费。梁允康称雷华胜未足额支付2016年1月至9月期间的厂房占有使用费及水电费。雷华胜称已足额支付2016年1月至8月期间的厂房占有使用费及水电费。首先，租赁合同载明雷华胜支付的厂房占有使用费及水电费是汇入梁允康指定的账户，虽然租赁合同没有载明梁允康指定的账户，但雷华胜承租后均是通过银行转账将款项汇入梁允康账户的，雷华胜显然知晓梁允康收取租金的账户，雷华胜在知晓梁允康账户的情况下以现金方式向梁允康支付租金及水电费，是不符合约定和常理的；其次，梁允康所出具收取厂房占有使用费及水电费的收据均为1月1日，而梁允康的银行流水清单显示雷华胜支付各月的厂房占有使用费及水电费时间均在各月1日后，没有发生于各月1日，由此可知，双方交易习惯为由梁允康先出具收据给雷华胜以确定雷华胜每月应交纳的厂房占有使用费及水电费的金额，再由雷华胜根据收据确定的金额通过银行转账将该金额汇入梁允康账户，故雷华胜称2016年5月至8月期间的厂房占有使用费及租金是现金支付的，不予采信。因雷华胜称于2016年7月份期间搬离涉案厂房，且表示交纳租金至2016年8月份，而梁允康也确认雷华胜已搬走了所有设备，只是双方没有正式办理交接手续，结合本案情况，双方的过错程度，根据公平原则，酌定梁允康请求的厂房占有使用费及水电费计算至2016年8月份为宜。从雷华胜提交的收据可知，雷华胜对收据载明的厂房占有使用费及水电费的金额无异议，予以确认。依据该收据计算，雷华胜于2016年1月至8月份期间欠梁允康的厂房占有使用费共计344525元、电费（含电线损耗分摊）共计46157.5元、水费共计5954.9元，三项合计396637.4元，雷华胜支付了189724元（50567元＋45875元＋42037元＋51245元），尚欠梁允康厂房占有使用费及水电费共计206913.4元。梁允康请求雷华胜支付厂房占有使用费及水电费共计246776.87元，对其超出部分，不予支持。关于违约金、保证金的问题。由于《厂房租赁合同》无效，该合同约定的违约金及保证金条款亦为无效，对双方无约束力，故梁允康请求雷华胜支付违约金及雷华胜交纳的保证金8万元归其所有，缺乏事实和法律依据，不予支持。雷华胜反诉请求梁允康返还保证金8万元，予以支持。关于雷华胜反诉请求赔偿经济损失的问题。首先，租赁合同明确约定梁允康以涉案厂房现状交付雷华胜，雷华胜接收厂房后经营近5年之久，并交纳租金4年多，雷华胜的行为表明其是知晓涉案厂房的相关情况。雷华胜在涉案厂房经营近5年，其所称的环评手续无法办理情况下仍然继续经营，雷华胜存在一定过错，应由其承担相应过错责任；其次，租赁合同约定租金为税后纯收入，雷华胜在涉案厂房经营期间的税收均由其负担，显然雷华胜经营期间的租赁税应由其承担；其三，雷华胜所提供的证据不足以证明其称的投入、装修、水浸造成的损失，即使存在损失也不能证明是梁允康的厂房造成的。为此，雷华胜请求梁允康赔偿经济损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、雷华胜于本判决发生法律效力之日起三十日内撤离涉案《厂房租赁合同》项下的星铁棚厂房（约2848.36平方米），并交还该厂房给梁允康；二、雷华胜于本判决发生法律效力之日起十日内向梁允康支付厂房占有使用费及水电费共计206913.4元；三、梁允康于本判决发生法律效力之日起十日内向雷华胜退还保证金8万元；四、驳回梁允康的其他诉讼请求；五、驳回雷华胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9024元，减半收取4512元，由梁允康负担2219元，由雷华胜负担2293元；反诉费2750元，由梁允康负担900元，由雷华胜负担1850元。
本院二审期间，雷华胜为证明其经济损失，向本院提供了广东省中山市环境保护局中（南）环罚告字【2015】18号行政处罚告知书一份。根据该告知书记载的内容，反映中山市南头镇宏顺玻璃厂在生产过程中因磨边、钻孔、清洗工序会产生生产废水，丝印工序会产生废气，而该建设项目未获取环境影响评价文件批复意见，需要配套建设的环境保护设施未经验收合格，生产项目已经正式投入生产，故拟对该厂处以罚款4万元等。梁允康对该告知书的真实性确认，但认为该问题是由雷华胜的违法经营造成的，与其无关。
对于一审判决认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院再查：二审中，雷华胜提出其已在2016年8月17日将涉案《厂房租赁合同》项下的厂房返还给了梁允康。梁允康则认可雷华胜已搬走了涉案厂房内的机器设备，但主张雷华胜至今没有向其交付厂房的钥匙。雷华胜认可还没有将涉案厂房的钥匙交还给梁允康，但提出是因为梁允康以拖欠租金为由不肯收回钥匙。
对于2016年1月至4月份涉案厂房占有使用费、水电费通过银行转账支付后的剩余尾款，雷华胜在二审中先是主张该尾款是其以现金方式支付给了梁允康的，后又表示该尾款是因为涉案厂房经常遭水浸，经与梁允康协商，梁允康同意减收了该部分租金。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原审判决认为由于涉案厂房在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，从而认定梁允康与雷华胜签订的《厂房租赁合同》应属无效，符合上述规定，本院予以维持。根据双方的诉辩陈述，本案的争议焦点一是雷华胜有无将涉案的厂房返还给梁允康；二是雷华胜还应否向梁允康支付房屋占用费、水电费等；三是梁允康是否应向雷华胜赔偿经济损失20万元。
关于争议焦点一，即雷华胜有无将涉案的厂房返还给梁允康。本案中，虽然雷华胜已搬走了机器设备，并腾空了涉案厂房，但双方至今没有正式办理交接手续，雷华胜也没有将涉案厂房的钥匙交还给梁允康。在此情形下，应认定雷华胜没有将涉案的厂房返还给梁允康。故对雷华胜的该上诉请求不予支持。同时，雷华胜提出其已于2016年7月份期间搬离涉案厂房，且表示交纳租金至2016年8月份，原审判决认为基于梁允康也确认雷华胜搬走了所有设备，只是双方没有正式办理交接手续，认定梁允康请求的厂房占有使用费及水电费应计算至2016年8月份，且梁允康对此亦未提起上诉，本院予以维持。
关于争议焦点二，即雷华胜还应否向梁允康支付房屋占用费、水电费等问题。本案中，由于双方签订的《厂房租赁合同》无效，原审判决认定梁允康要求雷华胜支付的厂房租金实为厂房占有使用费，并无不妥。根据双方在二审中的诉辩陈述，认定雷华胜是否应向梁允康支付房屋占用费、水电费等问题，关键在于雷华胜是否以现金方式支付了梁允康2016年1月至4月份涉案厂房占有使用费、水电费的尾款及2016年5月至8月份涉案厂房占有使用费、水电费。审理中，雷华胜提出其已以现金方式支付了上述费用，梁允康对此不予确认，主张雷华胜现仍拖欠上述费用未付。本院认为，首先，双方签订的租赁合同明确约定了雷华胜向梁允康支付的厂房占有使用费及水电费应在每月10日前按梁允康指定账户以转账形式支付，且雷华胜承租后对于2016年4月份之前的厂房占有使用费、水电费也均是通过银行转账方式将款项汇入梁允康指定的账户的；其次，雷华胜主张其以现金方式已支付了梁允康2016年5月至8月期间的全部厂房占有使用费、水电费，依据是梁允康向其开出的2016年5月至8月收款收据，但根据双方的交易习惯，在租赁期间，每月均是先由梁允康向雷华胜开具收据以确定雷华胜每月应交纳的厂房占有使用费及水电费的金额，再由雷华胜根据收据确定的金额通过银行转账将该费用汇入梁允康账户，即在雷华胜每月将涉案厂房占有使用费、水电费通过银行转账方式汇入梁允康指定的账户前，梁允康每月均向雷华胜开具有收款收据。因此，仅凭梁允康向雷华胜开出的2016年5月至8月收款收据，并不能证明雷华胜已以现金方式向梁允康付清了该款项；最后，在2016年1月至4月份涉案厂房占有使用费、水电费通过银行转账支付后剩余尾款的支付方式上，雷华胜在二审中先是主张该尾款是其以现金方式支付给了梁允康的，后又表示该尾款是因为涉案厂房经常遭水浸，经与梁允康协商，梁允康同意减收了该部分租金。由此可见，雷华胜对此的前后陈述相互矛盾。因此，对于雷华胜提出的其已以现金方式支付了梁允康2016年1月至4月期间的厂房占有使用费、水电费尾款及2016年5月至8月期间的全部厂房占有使用费、水电费，本院不予支持。本院据此认定雷华胜尚欠有梁允康涉案厂房占有使用费及水电费共计206913.4元。依法，梁允康应当向雷华胜支付该费用。
至于雷华胜上诉主张双方签订并登记备案的2016年1月1日至5月1日的《租赁合同》已将租金变更为16240元/月，并主张以此计算租金的问题，因该约定与双方实际履行的事实不符，本院不予采信。
关于争议焦点三，即梁允康是否应向雷华胜赔偿经济损失20万元的问题。本案中,雷华胜主张其因涉案厂房低洼遭水浸，以及涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，致使其无法办理环保审批手续，导致其数次被环保部门处罚，其经营的上源玻璃厂被迫于2016年5月份停产倒闭，并因此遭受了巨大经济损失。因双方在租赁合同中明确约定有梁允康以涉案厂房现状交付给雷华胜使用，且雷华胜接收厂房后经营近5年，其在无法办理环保审批手续的情况下仍然继续经营，以及其在生产过程中因产生生产废水和废气导致其被环保部门处罚，与涉案厂房无关，其后果应由雷华胜承担。同时，双方签订的租赁合同明确约定租金为税后纯收入，因此雷华胜应自行承担其在涉案厂房经营期间的租赁税。而且，雷华胜所提供的证据也不足以证明其称的投入、装修、水浸造成的损失，即使存在损失也不能证明是梁允康的厂房造成的。在此情形下，原审判决对雷华胜要求梁允康赔偿经济损失不予支持，并无不妥。
综上所述，上诉人雷华胜的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7466元，由上诉人雷华胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 焦凤迎
审判员 谢劲东
二〇一七年六月十一日
书记员 廖建锋