湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0204民初252号
原告：周婷。
委托诉讼代理人:张琳，湖南唯楚律师事务所律师。
被告：株洲千姿置业有限公司，住所地：株洲市石峰区响石广场东侧。
法定代表人：郭铁军。
委托诉讼代理人：邹权，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈可红，湖南天地人律师事务所律师。
第三人：黄永林。
委托诉讼代理人：蒋斌，湖南谐正律师事务所律师。
原告周婷诉被告株洲千姿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法追加黄永林为本案第三人，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周婷委托诉讼代理人张琳、被告株洲千姿置业有限公司委托代理人邹权、第三人黄永林委托诉讼代理人蒋斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周婷向本院提出诉讼请求：1、判令确认位于石峰区响石广场东侧的翠竹楼6258号房的产权归原告所有；2、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；3、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金524.52元；4、判决第三方黄永林在原告房屋上的抵押无效。事实与理由：2006年9月14日，原告向被告支付52452元用于购买被告开发建成的翠竹楼5层6258号住房（销售平面图编号622），由于该小区是现房销售，原告在支付房款的同时便将代收契税（1836元）、房屋维修基金（1573元）和并于2006年1月5日将土地证费（500元）支付给被告。原告与被告签订协议后将该房屋委托株洲千姿女人街商业管理有限公司进行经营管理，并于2016年1月1日签订了《委托经营协议》并约定有关收益由乙方转账到原告在中国银行株洲北区支行响石东储蓄所所开的存折上。原告向被告支付该房屋契税及维修基金，并敦促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告方该项目负责人呢要求办理房屋产权手续，均未果。综上，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立。被告已经代收了房屋办理过户手续所需的费用，应当为原告办理过户手续。依据合同约定：在房屋交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%支付违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。原告通过各种方式维权未果，故诉至法院。
被告株洲千姿置业有限公司辩称：由于该房屋已被我方办理了抵押登记，该抵押登记应当是合法有效的登记，且被告已进入破产程序，继续为原告办理产权登记已成为事实上的不可能，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人黄永林述称：1、原告主张的撤销抵押权，根据原告在诉状中的所起诉的房号及抵押权号不一致，所以主张事实不明确，第三人不具备主体资格；2、原告并非是产权的所有人，在本案中无权就房屋的所有权进行主张，而只能主张合同债权，并且合同也无权对抗第三人的抵押权；3、第三人的抵押权合法有效，并已经经株洲市中级人民法院（2011）株中法民一初字第5号民事判决书所确认，应当合法；4、第三人与被告之间的判决已经生效并已进行执行程序，并由贵院执行，如果原告对抵押权或对判决存在异议，应当从其他程序主张权利，而不应在本案中主张抵押权无效，综上，原告的主张存在程序错误。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于《商品房买卖合同》、购房房款支付凭据、代收相关税费、办证费用凭据能够相互印证，符合证据属性，本院均予以采信；《委托经营合同》符合证据属性，具备证明效力，能够实现原告证明目的，本院均予以采信。被告提交的证据抵押权证复印件，原告表示不知情，第三人无异议，本院对该证据予以确认。房屋分层分户平面图复印件、销售平面图复印件能够相互对应，当事人亦认可平面图所载明涉案房屋无误，对该两份平面图，本院予以采信。第三人黄永林提供的（2011）株中法民一初字第5号民事判决书，系生效法律文书，予以确认。本院根据采信的证据并结合当事人陈述确认如下案件事实：2006年1月4日，原告周婷购买被告株洲千姿置业有限公司开发的翠竹楼6258号房屋（现房，面积为20.18平方米），并支付了购房款52452元。原、被告双方就购买翠竹楼5198号房屋签订了一份《商品房买卖合同》，原告除一次性付清房款外，还向被告交纳了维修基金、办证费和契税等。双方合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在双方签订《商品房买卖合同》的同时，原告还与株洲千姿女人街商业管理有限公司签订了委托经营合同，委托经营期限为2006年4月1日至2018年3月31日，每月收益金为350元，在每月15日前将上月收益存入原告账户。被告株洲千姿置业有限公司以其名下本案涉案房屋在内的面积共计1743.19平方米的房屋做抵押，被告法定代表人郭铁军向案外人黄永林借款500万元（借条金额），并办理了房产抵押手续（株房他字第1000105259号），他项权证登记债权数额为300万元，本案涉案房屋抵押登记房号为622（经核对当事人提供的房屋分层分户平面图和销售平面图，622号房与原告所购6258号房对应）。后因借款未按期偿还，第三人黄永林诉至株洲市中级人民法院，该院于2011年9月5日作出（2011）株中法民一初字第5号民事判决书，该判决确认黄永林对抵押房屋（含本案所涉房屋）享有优先受偿权，现该判决已经生效并已进入执行程序。原告所购6258号房至今未能办理产权登记，被告株洲千姿置业有限公司现已进入破产程序。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告在《商品房买卖合同》签订后，原告支付了全部房款，被告作为出卖人，负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人即原告的义务。根据原告与株洲千姿女人街商业管理有限公司签订了委托经营合同，并已实际收取租金，可以认定被告已将房屋实际交付，其已完成交付房屋义务。但是，被告未能按约定办理相应的产权变更登记手续，相反，被告还于2010年2月9日以该房屋做抵押为其法定代表人郭铁军向第三人借款，该行为严重损害了作为善意购房者的原告的利益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了全部或者大部分购房款的买受人〉工程价款〉抵押权和其他债权（注：〉表示优先于），对作为善意购房者且已经支付全部购房款、已完成房屋交付、占有房屋的原告的合法权益，应予保护。虽然涉案房产未办理产权变更登记，其登记的所有权人仍为被告，但原告实际上已成为该涉案房屋的真实权利人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，本案原告诉请确认该房屋所有权并要求办理产权登记手续，本院均予以支持。对于原告诉请撤销涉案房屋上之他项权(抵押权)，因原告并未提供证据证明该抵押权系非法设立、亦未能证明第三人在设立该抵押权时明知该涉案房屋已经出售的事实，且该抵押权已经株洲市中级人民法院生效判决予以确认，故对原告该项诉请，本院不予支持。
关于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金524.52元的诉讼请求，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：因被告的责任，原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告应按已付房价款的1%向被告支付违约金。现因被告原因，原告未能如期取得产权证书，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，原告支付的购房款52452元，计算违约金为524.52元（52452元×1%）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：
一、位于石峰区响田东路335号的翠竹楼6258号房屋（房管部门测绘登记房号为××号）归原告周婷所有，被告株洲千姿置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告周婷办理产权登记手续；
二、被告株洲千姿置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周婷支付逾期办理房屋所有权证的违约金524.52元；
三、驳回原告周婷其他诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告周婷承担40元，被告株洲千姿置业有限公司承担40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以在两年内向人民法院申请强制执行。
审 判 长 刘 强
审 判 员 石 婷
人民陪审员 黄显家
二〇一六年九月七日
书 记 员 邓志梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第二条当事人有证据证明不动产的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。