山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1058号
上诉人（原审被告）矫义明，青州市经济信息化局职工。
上诉人（原审第三人）杨琳。
以上两上诉人共同委托代理人王青锋，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人王连军，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）桑寂英，居民。
委托代理人门福志，山东春水律师事务所律师。
上诉人矫义明、杨琳因与被上诉人桑寂英房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2014）青法民重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，桑寂英与矫朝勋系夫妻关系，矫义明系桑寂英与矫朝勋之三子。矫义明与杨琳系夫妻关系，二人于1984年10月26日登记结婚。桑寂英之夫、矫义明之父矫朝勋，于2011年9月11日因病去世。
桑寂英、矫义明及杨琳争议的房产座落于青州市尧王山东路102号3单元1楼东户13号，建筑面积108.19平方米，产权登记在矫义明名下，原房屋所有权证号为青改房权证昭德字第××号，登记时间为2001年3月1日，此房产系矫义明与杨琳的夫妻共同财产。2003年3月份，桑寂英夫妇与矫义明口头达成房屋买卖协议，桑寂英夫妇以85000元的价格购买上述房产，并当场支付矫义明现金5000元。2003年3月19日，桑寂英夫妇又支付矫义明购房款80000元，被告出具收到条一份，内容载明“收到售房款捌万伍千元正（85000）”，同时，矫义明将上述房产的房产证交付给桑寂英。当日下午，杨琳在中国建设银行青州市支行的账户存入人民币80000元。此后桑寂英与矫朝勋便搬入上述房产内居住。矫朝勋去世后，上述房产的房产证及购房款收到条一直由桑寂英持有，该房屋一直由桑寂英居住至今。2013年3月份，桑寂英的长子矫毅君在争议房产内与矫义明争夺房产证时，房产证被撕毁，矫义明便到房管部门申请重新补办了新房产证，房屋所有权证号为青房权证昭德改字第××号，房产证中明确载明“产权共有人杨琳”，新房产证现由矫义明持有。
以上事实，有收据一份、死亡证明一份、城镇私有房屋确权调查审批表一份、原房产证的一部分、中国建设银行股份有限公司青州支行的储蓄存款凭条复印件，新房产证的复印件、结婚证的复印件以及当事人陈述等证据在案为证。
原审法院认为，本案双方当事人争议的焦点有两个。第一，桑寂英、矫义明之间是否存在房屋买卖合同关系；第二，桑寂英、矫义明之间的房屋买卖合同是否有效。
对于第一个焦点，矫义明否认其与桑寂英之间存在房屋买卖合同关系，但从桑寂英所提交矫义明出具的收到条来看，矫义明出具的收到条中明确载明“收到售房款捌万伍千元正（85000）”，矫义明系一个完全民事行为能力人，其应当清楚“售房款”三个字的含义，且桑寂英夫妇支付85000元后，矫义明便交付房屋由桑寂英夫妇居住至今，矫义明亦将本案诉争房产的房产证交付给桑寂英夫妇，故应当认定桑寂英夫妇与矫义明之间存在房屋买卖合同关系，现矫朝勋已去世，桑寂英仍是房屋买卖合同的一方主体，其与矫义明之间仍存在房屋买卖合同关系。矫义明关于双方之间不存在房屋买卖合同关系的辩解与事实不符，不予采信。
对于第二个焦点问题，本案诉争房产系矫义明与杨琳的夫妻共同财产，对于桑寂英夫妻与矫义明之间的房屋买卖关系，杨琳是否知情并同意是房屋买卖合同是否有效的关键。桑寂英主张其入住房屋十几年以来，杨琳从未向其主张过权利，且矫义明收取的房款由杨琳存入银行，杨琳对买卖房屋是知情且同意的。为此桑寂英提交了中国建设银行股份有限公司青州支行的储蓄存款凭条复印件，证实2003年3月19日杨琳将80000元购房款存入其在该行的账户。矫义明辩称其从未将此事告诉杨琳，也未将上述款项给杨琳，而是将现金包在报纸里放进了暖气中。杨琳对2003年3月19日其存入账户80000元无异议，但辩称该80000元有收取别人的款项、有其母亲资助的钱、也有公司的集资款，对矫义明出卖涉案房屋之事一直不知情。矫义明收取桑寂英夫妻购房款与杨琳存入其个人帐户的80000元，时间及数额完全吻合，矫义明既不能证明80000元款项的实际去向，杨琳也没有证据证实存入80000元款项的实际来源，应推定杨琳存入的80000元即为矫义明收取桑寂英夫妻的购房款。且矫义明与杨琳系夫妻关系，矫义明处置房产这样的重大事项，矫义明主张一直未告诉杨琳，杨琳主张一直不知情，也有违生活常理和人之常情。据此可以认定杨琳对房屋买卖是知情且同意的，该房屋买卖合同合法有效，矫义明及杨琳应当履行协助桑寂英办理房产过户手续的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律政策之规定，判决如下：确认桑寂英、矫义明及杨琳之间的房屋买卖合同有效，矫义明及第三人于判决生效之日起十日内协助桑寂英办理房产（房产位置：青州市尧王山东路102号3单元1楼东户13号，房屋所有权证号：青房权证昭德改字第××号）过户手续。案件受理费1925元，诉讼保全费870元，均由矫义明负担。
宣判后，矫义明、杨琳均不服，上诉称：两上诉人是将涉案房屋借给自己的父母居住，涉案的85000元的收到条中亦未注明上诉人收到了全部房款，上诉人矫义明、杨琳夫妻与被上诉人桑寂英夫妻间均不存在房屋买卖合同关系。即使存在房屋买卖合同关系，则该房产在上诉人矫义明之父去世时应依法由被继承人继承，不能由被上诉人桑寂英单独所有；上诉人杨琳对上诉人矫义明将涉案房屋出卖给被上诉人夫妻的事情并不知情。请求依法改判或发回重审。
被上诉人桑寂英答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，关于上诉人矫义明与被上诉人桑寂英夫妻间是否存在房屋买卖合同关系。从被上诉人桑寂英所提供上诉人矫义明出具的收到条来看，其中载明“收到售房款捌万伍仟元正（85000）”，上诉人矫义明作为完全民事行为能力人，应当清楚“售房款”三字的含义，且被上诉人夫妇支付85000元后，上诉人矫义明便将涉案房屋交付被上诉人夫妇居住至今，故原审法院依据上述情况认定上诉人矫义明与被上诉人桑寂英夫妻间存在房屋买卖合同关系并无不当。两上诉人虽辩称收到条中的85000元并非全部购房款，但未能提供被上诉人欠付其购房款的相关证据，故对两上诉人的该项主张，本院均不予支持。
关于上诉人杨琳是否同意上诉人矫义明出售涉案房屋。上诉人杨琳主张上诉人矫义明仅告知其将涉案房屋出借给父母居住，而未告知其将涉案房屋出售给父母。从现有情况来看，除涉案房屋之外，被上诉人桑寂英还持有涉案房屋的的产权证明，而两上诉人对出借房屋为何还要交付产权证明均未能给出合理解释；且依据现有证据，从上诉人矫义明出具收到条的2003年3月19日至桑寂英起诉本案的2013年4月17日，被上诉人桑寂英已居住涉案房屋超过10年，在该期间上诉人杨琳即未向上诉人矫义明了解过涉案房屋的权利现状，亦未向被上诉人夫妻主张过涉案房屋的所有权，故被上诉人桑寂英有理由相信上诉人杨琳同意出售涉案房屋，上诉人杨琳所诉其不知情不足以对抗被上诉人桑寂英的诉讼请求，矫义明与桑寂英夫妇间的房屋买卖合同对杨琳应具有约束力。上诉人矫义明虽主张在其父去世后，涉案房屋应由继承人予以继承，不能由被上诉人桑寂英单独所有，但依据现有证据不能认定上诉人之父对涉案房屋中的遗产部分是否已作出处分，亦不能认定上诉人矫义明是否有权继承涉案房屋，故上诉人矫义明的该项上诉理由，不足以对抗被上诉人桑寂英的相关过户请求，对两上诉人的上诉主张，本院均不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1925元，由上诉人矫义明、杨琳均担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔福涛
审 判 员 孙月琴
代理审判员 宫 磊
二〇一四年九月九日
书 记 员 张程程