湖南省麻阳苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1226民初451号
原告：麻阳苗族自治县中缔鸿物业服务有限责任公司，住所地湖南省麻阳苗族自治县高村镇嘉鸿水岸物管楼。
法定代表人：黄淋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑文雅，女，该公司副经理。
委托诉讼代理人：龙绪银，湖南锦江律师事务所律师。
被告：曾建水，男，1971年12月25日出生，苗族，城镇居民，户籍地湖南省麻阳苗族自治县和平溪乡，现住湖南省麻阳苗族自治县高村镇嘉鸿水岸。
委托诉讼代理人：段水连（系曾建水的妻子），户籍地湖南省麻阳苗族自治县和平溪乡，现住湖南省麻阳苗族自治县高村镇嘉鸿水岸。
原告麻阳苗族自治县中缔鸿物业服务有限责任公司（以下简称麻阳中缔鸿物业公司）与被告曾建水物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麻阳中缔鸿物业公司的委托诉讼代理人郑文雅、龙绪银、被告曾建水委托诉讼代理人段水连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麻阳中缔鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳拖欠的物业服务费2209.37元及违约金3479.76元，共计5689.13元(该费用从2015年1月起暂计算至2017年11月30日，之后费用按照合同约定支付)；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2011年12月17日，原告麻阳中缔鸿物业公司由怀化嘉鸿房地产开发有限公司依法选聘，从事麻阳嘉鸿水岸.名邸商住小区的物业管理服务工作。后被告与原告依法签订《物业服务合同》，其中双方就物业服务的内容项目及范围、收费标准等进行了明确具体的约定。原告严格依约履行了义务，但被告自2015年1月至今，均拒不缴纳物业服务费等费用。经原告多次催缴，被告均以各种理由推诿。基于此，原告特提起诉讼。
被告曾建水辩称：被告不交纳物业服务费，是因为原告没有按照合同履行好其物业服务义务。如果物业服务到位了，被告愿意缴纳物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经审查认定如下：
1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明及黄淋身份证复印件各1份，复印件经与原件核对无异，拟证明原告主体资格。被告表示对该组证据不清楚。被告对该组证据不持实质性异议，因营业执照、身份证系国家机关颁发的有效证件，被告未提交反证辩驳，故对该组证据本院予以采信；
2、物业费催费通知1份，拟证明原告对被告催收物业费的情况。该证据能证明原告对被告催收物业费的事实，被告没有提出相反的证据，本院予以采信；
3、房屋产权信息查询表1份，拟证明曾建水、段水连系嘉鸿水岸3-302所有权人的事实。
4、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表1份，拟证明原告的收费标准经麻阳苗族自治县物价局审核的事实。因该证据能证明原告收取物业费用已经过物价部门审批的事实，本院予以采信；
5、被告提交的照片1组11张，拟证明原告物业服务不到位及违背前期合同约定的事实。原告对该组证据合法性、客观性、关联性持有异议。因该组证据系被告拍摄，能反映嘉鸿水岸小区物业服务存有瑕疵的事实，原告没有提交相反证据辩驳，本院予以采信；
6、被告提交的共创和谐文明小区1份，拟证明原告服务不到位，与原告进行协调的情况。原告对该证据关联性提出异议。该证据能证明被告因原告物业管理存有瑕疵与原告交涉沟通的事实，具有证据效力，本院予以采信。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
“嘉鸿水岸.名邸”住宅小区由怀化嘉鸿房地产开发有限公司开发。2011年12月17日，怀化嘉鸿房地产开发有限公司（甲方）与原告麻阳中缔鸿物业公司（乙方）签订麻阳嘉鸿名邸小区前期物业服务合同一份，将“嘉鸿水岸.名邸”住宅小区前期物业管理委托给原告麻阳中缔鸿物业公司。合同中服务条款内容约定：“1、物业共用部位设施的维修、养护和管理；2、物业共用设备系统的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的维护、养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护管理；7、权限范围内的装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、消防管理；10、小区文化、广场宣传管理。”有关服务质量的条款内容约定：“乙方提供的前期物业管理服务必须达到本合同约定的质量标准，同时还要履行政府法律、法规所规定的物业管理企业所应承担的其他物业管理服务义务。”物业管理服务费用约定：多层住宅的物业服务费收费标准为每平方米0.5元、装修施工押金每户1000元（6个月后退还）等，以及物业服务费标准可根据政府公布的通贷膨胀指数和行业指导标准每年进行审核及调整等。合同签订后，原告麻阳中缔鸿物业公司根据合同和物价局的审批，对嘉鸿水岸进行物业管理服务并按低层0.5元/㎡、电梯高层1元/㎡对入住业主收取物业费用。
被告曾建水系“嘉鸿水岸.名邸”住宅小区8栋3单元302号住房的业主，该住宅建筑面积126.25平方米。2014年12月20日，被告曾建水曾向原告麻阳中缔鸿物业公司交纳2014年9-12月物业费255元。自2015年1月份起被告曾建水开始欠付原告麻阳中缔鸿物业公司物业服务费。截止2017年11月份共欠物业服务费：126.25平方米×0.5元/平方米/月×35月＝2209.38元。
原告麻阳中缔鸿物业公司在向本院提起诉讼之前，对“嘉鸿水岸.名邸”住宅小区进行物业管理过程中在卫生环境、公共场所秩序管理、公共设施的维护管理、安全保卫措施等服务方面存有瑕疵情形。
另查明，“嘉鸿水岸.名邸”住宅小区至今未成立业主委员会。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主均具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，“嘉鸿水岸.名邸”商住小区尚未经业主大会或者物业委员会选聘物业服务企业，“嘉鸿水岸.名邸”商住小区建设单位与原告麻阳中缔鸿物业公司签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，合同双方均应按照合同约定履行权利和义务。原告麻阳中缔鸿物业公司为被告曾建水所在的“嘉鸿水岸.名邸”住宅小区提供清洁、养护、秩序维持等约定的物业服务，被告曾建水负有向原告支付物业服务费用的义务。现因原告在履行义务时的确存在瑕疵，一定程度影响了被告居住的舒适性或者给被告的居住安全留下了隐患，因此原告要求被告按照前期物业合同约定的标准交纳所欠物业服务费的诉讼请求，本院不能支持。考虑原告履行义务的瑕疵程度，本院确定被告本次欠费期间的物业服务费按照合同标准的85%交纳，即原告要求被告缴纳从2015年1月起至2017年11月30日止的物业服务费2209.37元×85%＝1877.96元，本院予以支持；同时，因原告在提供服务过程中的确存在服务瑕疵，所以对原告要求被告支付违约金3479.76元的诉讼请求，本院不予支持。
原告麻阳中缔鸿物业公司应当从本次诉讼中找到自身存在的服务瑕疵，并进行整改，在今后的物业服务中提高服务质量。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：
一、被告曾建水于本判决生效之日起十日内支付原告麻阳苗族自治县中缔鸿物业服务有限责任公司从2015年1月起至2017年11月30日止的物业服务费1877.96元；
二、驳回原告麻阳苗族自治县中缔鸿物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告麻阳苗族自治县中缔鸿物业服务有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于怀化市中级人民法院。
审 判 长 肖 刚
审 判 员 滕建华
人民陪审员 谭彩静
二〇一八年七月十九日
书 记 员 杨娟霞