苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）相民初字第1430号
原告（反诉被告）蒋建兴。
委托代理人谈永生，江苏永德律师事务所律师。
被告（反诉原告）顾克勤。
原告蒋建兴诉被告顾克勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月24日受理后，被告提出反诉，本院将反诉与本诉合并审理。审理中，原告申请对装修损失和停产经营损失进行司法鉴定。本案分别于2013年5月6日、5月22日公开开庭进行了审理，原告蒋建兴及其委托代理人谈永生，被告顾克勤到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法组成合议庭审理，由审判员莫志林担任审判长，审判员卢秋明主审、人民陪审员邱玉芳参加评议，于2013年6月14日公开开庭进行了审理。原告蒋建兴及其委托代理人谈永生，被告顾克勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋建兴诉称，2010年7月，原告向被告租赁其南面一幢厂房的一楼700平方米设立苏州市相城区渭塘欣欣面制品厂。2011年7月，原、被告补签了“租赁协议”（原告要求租赁期限至少5年，但被告坚持先签2年），该协议约定：原告向被告租赁厂房700平方米和附房114平方米及租赁价格；协议还约定了被告供应原告的蒸汽费以热电厂汽价为准。原告在租赁厂房后投巨资购买机器设备、装修厂房、招募工人、申领经营许可证后投入生产。后在生产过程中，原告发现被告介绍人员安装的蒸汽计量表读数与实际使用量有巨大偏差，双方发生争执，原告多次报警，经渭塘派出所调解，双方于2012年2月10日签订了“现场调解书”，原告按约更换了蒸汽表，但被告拒不按调解书履行义务，且被告违反租赁协议，于2011年3月29日拒绝供应蒸汽。后又经渭塘司法所调解，但调解未成。因被告未按租赁协议和现场调解书履行，拒不供应蒸汽的违约行为使原告生产瘫痪，无法达到合同目的。2012年4月11日，原告委托律师向被告发出“律师函”，通知解除“租赁协议”，被告于次日收到通知。同年4月24日，原告再次委托律师发函要求被告承担违约责任，并赔偿各项损失共计485207元，但被告未提出异议。现原告诉至法院，请求法院判令确认原、被告之间的房屋租赁合同于2012年4月12日解除；被告赔偿原告：1、厂房装修损失205487.16元（以评估价为准）；2、工人工资73500元；3、机械设备搬迁安装费130000元（以实际发生额为准）；4、经营损失94500元（以评估为准）；5、退还房租26250元；6、退还蒸汽费36809元，共计566546元；被告承担本案诉讼费用。
审理中，原告蒋建兴对诉讼请求中的厂房装修损失变更为按评估价48869元计算；工人工资变更为118800元；机械设备搬迁安装费变更为128600元；增加要求被告赔偿原告租赁新厂房的租金损失115444元。
被告顾克勤辩称，针对租赁协议，其没有违约，按照租赁协议和调解书，其依法行使权利，不存在赔偿责任。且原告并未多付水、电、蒸汽、房租，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告顾克勤反诉称，其出租给反诉被告蒋建兴的厂房，双方约定：每年租金78000元（蒸汽费以热电厂汽价为准，电费以发票为准，水费按5元／吨计算），支付方式为先付后用。另，附房60平方米为7元／平方米、54平方米为5元／平方米。但在实际履行中，反诉被告未能按照协议履行，长期拖欠蒸汽费、电费、水费等，且经其催讨，但反诉被告仍未支付，在此情况下，其只能停止供气，并告知反诉被告在支付拖欠款项后，即供气。但反诉被告至今未支付上述款项，并依然占用其所租厂房，故请求法院判令反诉被告支付房屋使用费（自2012年7月15日起至实际搬离之日止，按原租金价格计算）、电费22765.45元、水费1610元、蒸汽费126630.17元。由反诉被告承担反诉费用。
审理中，反诉原告撤回要求反诉被告支付电费、水费的请求。
蒋建兴对反诉辩称，对于水、电、蒸汽费，其已不欠反诉原告；对于房屋使用费，因反诉原告不让其搬走，才导致其没有搬离，有派出所的报警记录，故请求法院驳回。
原告蒋建兴为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、提供租赁协议一份，证明双方存在厂房租赁关系，并约定蒸汽费以热电厂的汽价为准。2、提供个体工商户营业执照、全国工业生产产品许可证各一份，证明原告租赁被告厂房后开设了挂面厂。3、提供被告书写的汽费1300元构成一份，证明原、被告因汽表读数发生争议后，被告要求按1300元一天收汽费。4、提供接、出警工作处理登记表二份、渭塘110出警单、现场调解书，证明原、被告因汽表读数发生纠纷，最后一次出警确认是由于被告没有按110的调解协议执行而拒绝供气的事实。5、提供律师函一份，证明原告委托律师对被告拒绝供气要求解除合同而出具的律师函。6、提供汽表一只，该表上读数25482.96立方米，根据原告向生产厂家咨询，汽表读数跟实际吨位的换算可以由厂家解释，换算成吨数共计是163吨。7、提供被告及其妻子出具的收条八份，其中四份是房租收条，四份是水、电、蒸汽收条，证明其支付被告共计265000元。8、提供鉴定报告一份，证明原告在租赁期间房屋装修，装修评估价款为48869元。9、提供相城公证处出具的公证书（含光盘、照片），证明当时原告租赁厂房的现场。10、提供面粉购买票据，证明原告实际是进行生产经营的。11、提供工人领取工资的签收记录、工人健康证，证明原告雇工的人数，工资的发放情况，以及原告的工资损失。12、提供2012年5月29日、6月1日二份接、处警工作登记表，证明被告阻止原告搬离厂房。13、提供厂房机器设备搬迁合同及收款收据，证明机器设备搬迁、安装费128600元。14、提供厂房租赁协议书、租赁费票据，证明原告租赁新厂房后交付租赁费，因被告阻止原告搬离造成的损失。15、提供照片，证明因被告拒绝供蒸汽，造成停产，还有部分生产原料面粉的损失，实物还在被告厂房的仓库里。16、提供二只蒸汽表的合格证、出厂鉴定证书，证明双方在争议过程中安装的汽表是合格的。17、提供网上下载的苏州市东哲五金机电仪表设备公司的网页、联系方式，证明立方米如何换算吨位，流量的读数＊0.006429=吨数。18、提供证人曹某甲、曹某乙的证言，证明被告的附房是2011年搭建的，附房租金应从2011年开始计算，另证明原告停产后五个工人未离开工厂，继续拿工资的。
被告顾克勤质证称，对于证据1、证据2真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但对要证明的内容不认可。对证据4的真实性无异议，但其认为，该调解协议书、出警记录并没有派出所的印章，也无出警民警的名字，没有法律效力。对证据5收到的，但其没有违约，不同意解除。对证据6其认为，该汽表拆下来后一直在原告处，双方也没有确认读数，故无法确认。对证据7的真实性无异议。对证据8其不认可。对证据9的真实性无异议。对证据10的真实性无法确认。对证据11其认为，原告所用的工人应是临时工，因双方没有劳动合同，也没有交纳社保。对证据12的真实性无法确认。对证据13的真实性无异议，但合同到期原告就应该搬迁，故该费用与本案无关，且该发票不能证明确实支付了128600元的搬迁安装费，应提供支付凭证。对证据14其认为，因其未提供出租人资格，且该合同面积超过原租赁厂房面积，故要证明的目的不能成立。对证据15认为，其并未阻止原告处理面粉，不应承担责任。对证据16的真实性无异议，但该证据不能证明原告所主张的以该计量器来计算蒸汽流量，应按双方约定的以安装电子表来核算流量。对证据17认为，对换算方式无异议。对证据18认为，该二位证人是原告的员工，有利害关系，证人资格不能成立。
顾克勤针对其答辩和反诉请求，向本院提交如下证据：一、提供租赁合同一份，证明租赁关系的确立。二、提供原告的律师函，证明2011年使用47天，使用254吨。三、提供派出所的调解协议，证明双方确认要安装电子表，原告应根据电子表吨位来计算费用。四、提供电费、蒸汽费发票，证明电费、蒸汽的价格（含税）。
原告蒋建兴质证称，对证据一真实性无异议。对证据二的真实性无异议，但要证明的内容有异议。对证据三真实性无异议，但要证明的内容有异议。对证据四其认为应提供电、蒸汽发票的原件，且该费用不应该包括税的。
经审理查明，原告蒋建兴自2010年7月15日起租赁被告顾克勤厂房从事挂面生产。2011年7月14日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）补签了《租赁协议》一份，该协议约定：厂房面积为700平方米（底楼），由甲方出租给乙方；出租价格为每平方米9.5元／月，甲方让步1800元，租金总价为78000元（蒸汽费以热电厂汽价为准、电费、水费在每月20日前付清，电价按发票为准，水费按5元／吨计算）；支付方式为先付后用；租赁期限自2010年7月15日至2012年7月14日止；租赁期满可续签，价格按凤阳村市场价平均价结算，如乙方需改造或变动需甲方同意，期满无条件拆除并恢复原状，否则照价赔偿。双方还约定了附房：60平方米为7元／平方米，54平方米为5元／平方米。原告于2010年5月11日预付房屋租金80000元，后被告按约将房屋交付原告使用。
2012年2月10日，原告蒋建兴因蒸汽表认为有误差，与被告顾克勤发生纠纷并报警，后经渭塘派出所调解，双方达成了协议，并约定：“现在正在使用的表作为总表，另购买二只电子表作为双方的分表，分表上的流量数与总表上的流量数进行分别计算，各自根据分表与总表流量再计算数值，然后结算价格，现在蒋建兴使用的表装在新装表的后面，作为测算依据，如有误差，双方按误差进行结算，总表上的数据根据各自的分表数据后进行计算。近几天未用表的数根据新装表的数进行计算。新表由同一厂家购买，未装新表期间每天生产10小时左右，新表装好后自主生产。”新表安装之后，双方又因使用蒸汽的费用再次发生纠纷并多次报警，后经派出所调解未成。被告自2012年3月29日起停止供蒸汽给原告使用。2012年4月11日，原告委托律师向被告发出《律师函》，该函明确：因被告拒绝供应蒸汽的行为严重违反租赁协议和调解书，使得原告生产瘫痪、客户流失，现通知被告自收到本律师函之日起解除《租赁协议》。被告于2012年4月12日收到后未作答复。同年4月24日，原告又委托律师向被告发出《律师函》，明确：因被告违约，应赔偿原告的装饰厂房、工人工资、搬迁费、生产经营损失、退还房租及蒸汽费。但被告收到该函后也未作答复。现原告诉至法院。
审理中，原告蒋建兴对房屋的装修损失、停产经营损失申请司法鉴定，本院委托苏州市价格认证中心进行鉴定，该认证中心于2013年1月23日作出了苏价证民鉴［2013］4号《关于房屋装修的价格鉴证结论书》，鉴证结论为房屋装修损失的价格为人民币48869元。对于原告经营的苏州市相城区渭塘欣欣面制品厂的停产经营损失，因原告未提供相关财务资料或税单凭证，本次鉴证结论暂不予考虑。原告支付鉴定费1750元。
另查明，2011年10月21日被告顾克勤向原告蒋建兴开始供应蒸汽，2012年1月13日结束供应蒸汽，共计47天，蒸汽表上读数为25484.96平方米，换算成吨为163.84吨。2012年2月6日更换了蒸汽表，供应蒸汽时间为2012年2月6日至同年3月5日，共计23天，蒸汽表上读数为46.63吨。2012年3月6日又更换了蒸汽表，供应蒸汽时间为2012年3月6日至同年3月28日，共计21.5天，蒸汽表上读数为49.31吨，上述共计259.78吨。2012年3月29日被告再未向原告供应蒸汽。另，双方确认蒸汽费价格按每吨229元计算。
原告蒋建兴分别于2010年5月11日、7月29日、10月22日、11月5日向被告顾克勤支付租金80000元、40000元、20000元、10000元，合计150000元；分别于2011年1月9日、2012年3月8日支付蒸汽费10000元、20000元，合计30000元；于2011年12月29日支付蒸汽费、电费、水费计70000元（包含租金）；于2012年1月19日支付电费15000元，以上合计265000元。
再查明，2012年4月12日原告通知解除租赁协议后，其于2012年5月29日提出搬离租赁的厂房，但被告以原告未付清蒸汽费而拒绝原告搬离。审理中，2012年11月9日，原、被告双方经协商，被告同意原告自2012年11月10日起将其所有的机器设备从租赁的房屋内搬离。但原告蒋建兴实际于2012年12月20日全部搬离其承租的房屋。
又查明，苏州市相城区渭塘欣欣面制品厂系个体工商户，经营者为蒋建兴，经营范围及方式为生产挂面（普通挂面），执照有效期：自2011年6月1日至2015年5月31日。
以上事实，有原、被告提供的租赁协议、个体工商户营业执照、接处警工作登记表、现场调解书、价格鉴证结论书、鉴定费收据、收条、机器设备搬迁协议以及双方当事人陈述在卷佐证。
审理中，原、被告确认：租赁期间原有部分墙体被原告拆除后开门部分由被告负责恢复原状，原告自愿赔偿被告损失3000元。
双方争议的焦点：
一、关于房屋租赁的面积、期限、租金的认定。
原告认为，其对租赁被告厂房的主房面积、租赁期限、租金并无异议，主房二年租金共计156000元。对于其租赁被告的附房面积无异议，但租赁时间有异议，因该租赁协议是双方补签的，当时租赁房屋时没有附房的，后来被告建了附房后再租给原告的，事实上60平方米的附房，租赁时间为2012年1月1日起至同年7月14日止，每月租金按每平方米7元计算；54平方米的附房，租赁时间为2011年10月1日起至2012年7月14日止，每月租金按每平方米5元计算，故二处附房租金共计5715元，其提供了证人证言予以证实。
被告认为，根据租赁协议，原告租赁的房屋为：厂房面积为700平方米，租金每年78000元，租期二年，租金共计156000元；租赁附房面积分别为60平方米、54平方米，每月租金分别按每平方米7元、5元计算，但租期应为二年，租金分别为10080元、6480元，故原告租赁的房屋总计租金为172560元。
本院认为，从原告提供的租赁协议看，虽双方确认该租赁协议是补签的，但该协议上明确租赁物为厂房和附房，租赁期限为二年，且原告对此也未提出异议而签名，这说明原告认可租赁的房屋包括附房，且原告提供的证人证言也无法证明该附房建造的具体时间，原告也未提供相应的证据证明，故本院应认定原告于2010年7月15日至2012年7月14日间租赁的房屋包括厂房700平方米、附房为60平方米和54平方米。对于租金的认定，根据协议约定，厂房700平方米，每年租金78000元，二年租金合计156000元，原、被告均认可。附房租金：60平方米，每月按每平方米7元计算，二年租金计10080元；54平方米，每月按每平方米5元计算，二年租金计6480元，房屋租金总计172560元。
二、关于原、被告之间的租房协议是否提前解除，何时解除的认定。
原告蒋建兴认为，由于被告顾克勤违反协议的约定，拒绝供应蒸汽，致使其停产，后经协商无果，其于2012年4月11日委托律师向被告发出《律师函》，明确与被告解除租赁协议，被告于2012年4月12日收到后并未回复，故双方解除租赁协议的时间为2012年4月12日。
被告顾克勤认为，因原告没有将已使用的水、电、蒸汽费付清，被告才停止供应蒸汽的，但双方并没有解除租赁协议，后租赁协议于2012年7月14日到期，双方并未续签，故双方的租赁协议于2012年7月14日终止，但原告并未搬离租赁的房屋。
本院认为，根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，但应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，从原告蒋建兴提供的证据看，原告主张因被告拒绝供应蒸汽，致使其无法正常生产，后其于2012年4月11日委托律师向被告发出书面《律师函》，明确其与被告解除租赁协议，而被告于同年4月12日收到后未作答复，故本院认定双方的租赁合同自2012年4月12日起解除。至于被告认为双方的租赁合同并未解除，而在租赁合同到期时自动终止，与事实相悖，且事实上双方因供汽事宜发生纠纷，无法继续履行合同，故对被告的辩解意见，不予采纳。
三、关于被告停止供应蒸汽的行为是否构成违约，应否承担违约责任。
原告蒋建兴认为，双方因结算蒸汽费发生矛盾，后经派出所调解，其更换了蒸汽表，并要求按照该蒸汽表上的读数结算蒸汽费，但被告认为该表不准，并要求原告按成本测算支付蒸汽费用，但其不同意，被告就停止供应蒸汽，导致企业停产，故被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。
被告顾克勤认为，因原告未按约支付蒸汽费双方发生纠纷，后经派出所调解达成协议，但原告未按调解书约定安装电子表，而是安装了机电一体化表，因该表不准，双方不应按该表结算蒸汽费，后其参照原告原使用的蒸汽数量，经成本测算，并要求原告按每天1300元支付蒸汽费的，但原告拒绝支付，故被告才停止供应蒸汽，原告违约在先，且原告至今未付清蒸汽费。
本院认为，本案中，从被告停止向原告供应蒸汽的原因分析，因被告在向原告结算蒸汽费时，原告认为该蒸汽表不准，被告计算的蒸汽费过高而拒绝付款从而引起纠纷，但事实上被告在计算蒸汽费时由于换算错误，将蒸汽表上的读数25484.96立方米换算成254.8吨，并按229元／吨要求原告支付蒸汽费，对此被告存在过错。之后，原、被告在渭塘派出所调解下，双方达成了协议，原告先后二次更换了蒸汽表，但使用中，被告认为原告未按约定更换蒸汽表，导致蒸汽表不准，不应按蒸汽表上的读数计算蒸汽费，其经成本测算，要求原告按1300元／天计算蒸汽表，但遭原告拒绝，从而双方再次发生纠纷，后被告于2012年3月29日停止供应蒸汽，但从原告提供的蒸汽表合格证、出厂检定证书、及国家蒸汽流量计量站的检定证书等证据看，原告更换的蒸汽表的质量是合格的，且原告安装的蒸汽表符合双方的约定，原告没有过错。至于被告认为原告未按约定安装蒸汽表，导致蒸汽表不准，但其未提供证据证明。另从原告支付被告款项情况分析，截止2012年3月8日，原告支付被告各项费用共计265000元，其中明确为租金150000元、电费15000元、蒸汽费30000元，还有一笔明确为蒸汽费、电费、水费（包含租金）70000元，而庭审中被告认可265000元中原告支付租金172560元、水费1610元、电费22765.45元，计196935.45元，余款68064.55元，因被告确认除蒸汽费外无其他费用支出，故该余款应认定为蒸汽费，计68064.55元，而事实上原告自2011年10月21日起至2012年3月28日止，使用蒸汽共计259.78吨，按每吨229元计算，应付蒸汽费59489.62元，但原告实际支付蒸汽费68064.55元，多付蒸汽费8574.93元。虽租赁协议中对蒸汽费、电费、水费付款时间约定为每月20日前付清，但庭审中被告并未对原告每月应支付上述费用提出异议，而是认为原告未全部付清而停止供汽的，事实上原告已全部付清，原告并未违约。综上，由于被告停止向原告供应蒸汽，导致原告企业停产，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。
四、关于因被告违约造成原告损失的认定。
1、关于装修损失。原告主张48869元，其提供了鉴定报告予以证实。经质证，被告对鉴定报告的真实性无异议，但对其中的项目不认可。
本院认为，虽双方在租赁协议中对违约责任的承担没有明确约定，但因被告违约导致原告提前解除合同，并给原告造成实际损失，故应当承担赔偿责任。对于装修损失，因鉴定报告中的装修损失计算有误，应为48868元，但该装修损失为现值金额（按成新率80%计算），现按原告投入价值计算应为61085元，按二年租赁期限计算使用价值。而本案中，租赁协议约定的终止时间为2012年7月14日，但解除租赁协议的时间为2012年4月12日，尚余三个月零二天到期，故本院酌定三个月的使用价值，计7635.62元（61085元／24个月＊3个月）。
2、关于工人工资损失。原告主张118800元，因被告停止供应蒸汽，造成企业停产，但其雇用的工人工资一直在支付，该项损失应由被告承担，其计算方法为，从2012年4月1日被告停止供应蒸汽开始计算，至2013年1月6日原告新厂房试生产，按九个月计算，其有五个工人，分别为曹某甲夫妇，每月二人工资合计4200元；曹某乙夫妇，每月二人工资合计5000元；曹学道每月工资4000元，五人工资共计118800元，并提供2012年工资月表、证人曹某甲、曹某乙的证言予以证实。经质证，被告认为，其并未违约，不应承担责任，且工人有临时工、合同工、长临工，如工人是合同工，应签订劳动合同，但原未提供证据，故不存在工资损失。
本院认为，从原告提供的苏州市相城区卫生局颁发的公共卫生健康体检及从业人员卫生知识培训合格证明及工资月表看，能够证明曹某甲、杨万秀、曹某乙、贾传云、曹学道系渭塘欣欣面制品厂的员工，双方之间存在劳动关系，故本院对上述从业人员予以认定。本案中，根据江苏省2012年度农副食品加工行业在岗职工平均工资为36943元，现原告主张其支付工资的员工分别为：曹某甲夫妇合计每月4200元、曹某乙夫妇合计每月5000元、曹学道每月4000元，其中曹某甲夫妇、曹某乙夫妇四人的平均工资均未超出江苏省农副食品加工行业在岗职工平均工资标准，故本院对原告主张的工资标准予以确定，但曹学道的工资标准已超出该行业标准，本院酌定按行业标准计算工资收入。对于工资损失的期限认定，因双方解除合同时间为2012年4月12日，而被告同意原告搬离合同约定的租赁场所为2012年11月10日，期间为7个月零1天，故本院酌定计算7个月的工资损失。因曹某甲夫妇的工资为29400元（4200元／月×7月），曹某乙夫妇的工资为35000元（5000元／月×7月），曹学道的工资为21550元（36943元／年÷12月／年×7月），故本院认定原告的工资损失为85950元。
3、关于机器搬迁费。原告主张128600元，其提供了搬迁机器的协议、付款的增值税发票予以证实。经质证，被告认为，合同到期，原告应搬迁至别的地方，本来就应该支付的，故该费用与本案无关。
本院认为，对于机器搬迁费，即使未发生本案履行中的纠纷，合同约定的履行期届满，原告也存在续签合同或终止合同的两种可能，如终止合同，原告也需支付另行租赁经营所应承担的搬迁费用，该搬迁费不属本案纠纷所必然导致的损失，故本院对原告主张的机器搬迁费不予认定。
4、关于经营损失。原告主张94500元，但没有依据。经质证，被告认为，因原告没有提供相应的证据，故对该主张不认可。
本院认为，对于原告主张经营损失，虽原告申请鉴定，但因原告未能提供相关财务资料或税单凭证，故鉴定部门对经营损失无法评估，原告应承担举证不能的法律后果。故对原告的该主张，因其未能提供相应的证据证明，不予支持。
5、关于退还房屋租金。原告主张26250元。其计算方法为：从2012年3月29日停汽开始，至2012年7月14日合同到期止，主房按每年租金78000元计算，附房60平方米按每月每平方米7元计算，附房54平方米按每月每平方米5元计算。经质证，被告认为，原告按租赁协议已将二年的租金全部付清，总计租金172560元，但被告未违约，故不应退还租金。
本院认为，因被告以原告未付清蒸汽费为由，拒绝原告搬迁，但其未提供证据证明，被告存在过错，故对原告的该主张，应予支持。但对退还房屋租金的起算时间应从双方解除合同时起算，即2012年4月12日，但事实上原告于2012年5月29日才提出搬迁，自2012年5月29日至合同2012年7月14日终止之日止，本院酌情认定退还房屋租金的期限为1个月零16天，按每年租金86280元（二年租金总计为172560元）计算，故本院认定应退还房屋租金计10873.64元（86280元／年÷365天×46天）。
6、关于新租厂房的租金损失。原告主张115444元，其计算方法为：从2012年6月20日起至2013年1月6日止，计六个月零十六天，按租金215000元计算，其提供了厂房租赁协议书、收款收据等证据证实。经质证，被告认为，原告租赁新厂房时合同还未解除，且双方因蒸汽流量有争议，被告要求原告实际测试，但原告不配合，原告又未付清已使用的蒸汽费，故对原告的该主张不认可。另原告原租赁的厂房租金为8万多元，现租赁的厂房租金为20多万元，对此合理性法庭应当考虑。
本院认为，原告因被告违约，导致合同提前解除，后其为了继续生产，于2012年6月20日另行承租了新厂房，但因被告阻止其搬离原租赁地，导致新租厂房无法使用，现原告主张新租厂房的租金损失是合理的，本院应予支持。但对新租厂房的租金损失的计算期限及标准的认定，因原告新租厂房的起始时间为2012年6月20日，而被告同意原告搬离原租赁场所的时间为2012年11月10日，且原告实际搬迁需一个月时间，对此原告也予以认可，故在计算租金损失时应扣除一个月的合理搬迁时间，故本院酌定租金损失的期限为3个月零20天。对于租金损失计算的标准，虽原告提供了新租厂房的租赁协议及租金票据，但原告新租厂房的面积远远大于原租厂房的面积，而被告违约造成的损失应按合同签订时其应当预期的租金损失，故应按原合同年租金86280元计算租金损失，故本院认定新租厂房的租金损失为26297.67元（86280元／年÷12个月／年×3个月＋86280元／年÷365天×20天）。
7、关于退还蒸汽费。原告主张21068元，其计算方法为，被告第一次供汽按254吨计算蒸汽费，多计算92吨，按每吨229元计算，故多收了21068元，应当退还。经质证，被告认为，原告至今未付清蒸汽费，故对原告的该主张不认可。
本院认为，从原告提供的证据看，原告实际使用蒸汽数为259.78吨，按每吨229元计算，原告应付蒸汽费为59489.62元，但原告实际支付被告蒸汽费为68064.55元，两项相抵，原告多支付蒸汽费为8574.93元，故本院认定被告应退还蒸汽费8574.93元。
五、关于反诉原告顾克勤主张的房屋使用费、蒸汽费的认定。
1、关于房屋使用费。反诉原告主张64710元，其计算方法为：从2012年7月15日起至2013年5月22日止，按每年租金86280元。经质证，反诉被告蒋建兴认为，因反诉原告的原因，造成双方在租赁期内发生纠纷，后反诉被告准备搬走，但反诉原告阻止搬离，后其已于2012年12月20日将钥匙交给反诉原告的，故该费用其不应承担。
本院认为，因反诉原告违约，造成双方的租赁协议提前解除，后反诉被告在搬离租赁房屋时遭到反诉原告阻止，导致反诉被告未及时搬离，后双方于2012年11月9日达成协议，反诉被告于2012年11月10日开始搬离，故反诉原告要求反诉被告支付2012年11月10日之前的房屋占有使用费，无相应的事实依据，不予支持。对于2012年11月10日以后的房屋占有使用费的认定，因反诉被告在反诉原告同意搬迁后，其未及时搬离，后于2012年12月20日才将租赁房屋的钥匙交付反诉原告，故本院认定反诉被告应参照原合同约定的年租金支付自2012年11月10日至2012年12月20日的房屋占有使用费，计1个月零10天，按约定年租金86280元标准计算，即房屋占有使用费为9553.84元（86280元／年÷12个月／年×1个月＋86280元／年÷365天×10天）。
2、关于蒸汽费。反诉原告主张58565.62元，其计算方法为：反诉被告使用蒸汽94天，每天5.4213吨，每吨按229元计算；另未装电子表时使用8天，也按每天5.4213吨，共计552.9702吨，共计蒸汽费126630.17元，已支付68064.55元，尚欠58565.62元。经质证，反诉被告认为蒸汽费已付清。
本院认为，根据反诉被告实际使用的蒸汽数反诉原告在立方米换算成吨时，由于换算错误，双方产生纠纷，现经本院审核，原告实际使用蒸汽数为259.78吨，按每吨229元计算，原告应付蒸汽费为59489.62元，但原告实际支付被告蒸汽费为68064.55元，两项相抵，原告多支付蒸汽费为8574.93元，故反诉原告要求反诉被告支付蒸汽费58565.62元的请求，不予支持。
综上所述，本院认为，蒋建兴与顾克勤双方签订的租赁协议，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律规定，应认定有效。双方当事人应按约履行义务。本案中，因被告顾克勤的原因，导致租赁协议提前解除，被告构成违约，其应当承担违约责任，但由于双方在租赁协议中未明确约定违约责任，现原告蒋建兴要求被告顾克勤按实际损失进行赔偿，于法有据，应予支持。本案中，被告顾克勤应赔偿原告蒋建兴损失为装修损失7635.62元、工资损失85950元、退还房屋租金10873.64元、新租厂房租金损失为26297.67元、退还蒸汽费8574.93元，合计139331.86元。对于反诉原告顾克勤主张要求反诉被告蒋建兴支付房屋占有使用费，虽双方租赁协议已解除，但因反诉被告未将使用的房屋及时返还给反诉原告，应当支付房屋占有使用费，故反诉被告应支付反诉原告房屋占有使用费9553.84元。对于原、被告本诉及反诉中的其他诉讼请求，无事实根据及法律依据，应予驳回。对于反诉原告撤回要求反诉被告支付电费、水费的请求，并不违反法律规定，应予支持。本案中，原、被告确认：租赁期间原有墙体被原告拆除后开门部分由被告负责恢复原状，原告自愿赔偿被告损失3000元，为了减少讼累，故该部分损失由被告在赔偿原告损失中予以扣除。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条及有关法律规定，判决如下：
一、原告与被告间的租赁协议于2012年4月12日解除。
二、被告顾克勤应赔偿原告蒋建兴的损失为装修损失7635.62元、工资损失85950元、退还房屋租金10873.64元、新租厂房租金损失为26297.67元、退还蒸汽费8574.93元，合计人民币139331.86元。
三、反诉被告蒋建兴应支付反诉原告顾克勤的房屋占有使用费9553.84元、恢复原状损失3000元，合计人民币12553.84元。
综合上述第二、第三项，两项相抵，顾克勤还应支付蒋建兴计人民币126778.02元，顾克勤应于判决生效之日起十日内履行。
四、驳回蒋建兴的其他本诉请求。
五、驳回顾克勤的其他反诉请求。
本诉案件受理费9465元，反诉案件受理费2766元，鉴定费1750元，合计人民币13981元，由蒋建兴负担9100元，顾克勤负担4881元（原告已预交本诉案件受理费及鉴定费，被告已预交反诉案件受理费，被告尚应给付原告人民币2115元，应于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××99，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部）预交上诉案件受理费。
审 判 长 莫志林
审 判 员 卢秋明
人民陪审员 邱玉芳
二〇一四年三月十九日
书 记 员 李 益