重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5059号
上诉人（原审被告）：重庆首金房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路55号BJ4-2-17、BJ4-2-16、BJ4-2-15、BJ4-2-14号，统一社会信用代码91500000709489835M。
法定代表人：吴林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈华华，重庆信豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王倩，重庆信豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵晓庆。
委托诉讼代理人：赵某。
委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵正阳。
法定代理人：赵某。
法定代理人：向某。
委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。
上诉人重庆首金房地产开发有限公司（以下简称首金地产）因与被上诉人赵晓庆、赵正阳商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人首金地产的委托诉讼代理人陈华华、王倩，被上诉人赵晓庆的委托诉讼代理人暨被上诉人赵正阳的法定代理人赵某、委托诉讼代理人文绍波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
首金地产上诉请求：1．撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初2178号民事判决，改判驳回被上诉人赵晓庆、赵正阳的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费、评估费等由赵晓庆、赵正阳负担。事实及理由：一、一审法院在证据并不充分的情况下认定赵晓庆、赵正阳存在租金损失缺乏合理事实依据，即使房屋漏水存在相关损失，也不应该全部由首金地产负担。（一）漏水影响程度问题。房屋漏水属于非房屋主体结构的质量瑕疵，且案涉房屋为4层楼的独栋别墅，有足够大的使用面积与空间，赵晓庆、赵正阳在一审举示的证据不足以认定案涉房屋的质量问题达到了“严重影响正常居住使用”的标准，也无法充分证明整个别墅范围内的房屋均不能使用以致于完全丧失居住功能。此外，赵晓庆、赵正阳也没有提供证据证明其在外租房居住并支付了租金，或者案涉房屋确实用于对外出租及租金损失的具体情况，依法应由其承担举证不能的不利法律后果。（二）漏水产生原因问题。案涉房屋是在实际交付后、装修过程中发生漏水，虽然首金地产基于对业主负责的态度考虑，积极进行了修复，但实际的漏水原因以及漏水责任主体并不明确，一审法院也未查明房屋漏水原因。即使首金地产要对漏水承担责任，也应当与赵晓庆、赵正阳按比例进行划分，而不是完全由首金地产负担。一审法院在没有查清事实的基础上，认定由首金地产承担全部租金损失，缺乏充分证据，也有失公允。二、一审判决采信的《渝开睿源（房咨）字（2018）第K018号房地产租金咨询报告》（以下简称《咨询报告》）作出的估价结果缺乏客观性与公平性，不能直接作为认定损失标准的依据。（一）评估报告客观性问题。《咨询报告》采用的是比较法的估价方法，因比较法需要选取一定数量的可比实例将之与估价对象进行比较，而《咨询报告》致估价委托人函第2页第七条第5项已明确载明“无法核实有关2014-2015年重庆主城区域整体的住宅租金价格趋势，仅在当前的租金市场价格基础上依据历史租赁市场状况结合咨询人员的专业判断，对过往租金价格进行调整”，说明该评估是在欠缺可比实例的基础上作出，缺乏严谨性与科学性。（二）评估价值时点问题。《咨询报告》第8页第五条已明确载明“本报告价值时点为2018年3月26日”，第11页第十条明确载明“最终得出估价对象在2018年3月26日的估价结果”，这与一审判决确定的赔偿期间2014年6月18日至2017年11月8日显然不符。考虑到近几年房地产租赁价格的大幅上涨，采用当前的租赁价格作为几年前的计算标准显然不科学。（三）装修与否的影响问题。《咨询报告》是按照已装修好的房屋现状进行的评估，而在一审判决确定的赔偿期内，案涉房屋并未完成装修。《咨询报告》以装修完成后的房屋现状作为估价对象并以此依据来计算当时尚属清水房的案涉房屋的租金标准，明显不符合事实也不公平。赵晓庆、赵正阳在一审判决确定的赔偿期间并未投入全部装修资金却享受了装修完成后的租金标准所计算的赔偿数额，从经济学的角度看也是显然不公的。三、一审法院已支持了赵晓庆、赵正阳的租金损失，就不应同时支持物业服务费损失，因物业服务费是赵晓庆、赵正阳获得租金所必要的支持，依据物业服务合同交纳物业服务费是其应尽的合同义务，与房屋漏水没有关联性。
赵晓庆、赵正阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赵晓庆、赵正阳起诉请求：1．判令首金地产赔偿因房屋质量问题导致房屋无法入住的房租费损失1290692.3元（按同类别墅租金每平方米每月55元的标准计算，从2014年6月18日至2017年12月31日止，赵晓庆、赵正阳自愿扣除了一年的正常装修时间）；2．判令首金地产赔偿赵晓庆、赵正阳因房屋质量问题导致房屋无法入住的物业服务费损失90680元（2013年4月至2017年12月31日止）；3．本案诉讼费由首金地产承担。
一审法院认定事实：2011年11月19日，赵晓庆、赵正阳作为乙方（买方），首金地产作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房座落为重庆市北部新区，商品房为清水房，总成交价6900000元。属预售商品房的，甲方应在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《保修责任》、《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。
2011年12月19日，首金美利山二期66#-75#、95#、96#、101#、配电房子单位工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
赵晓庆、赵正阳接房后，于2013年6月18日向物业管理公司提出装修申请，装修期限一年。
物业服务公司的协商记录显示:从2013年9月15日开始至2016年7月6日物管公司共有82条记录，表明赵晓庆、赵正阳多次向物业公司反映外墙及屋面漏水问题，物业公司也多次联系施工方进行处理，至2016年6月21日载明处理完成，2016年7月6日载明业主签字认可。
从2016年7月4日，赵晓庆、赵正阳又向物业服务公司反映梯间漏水问题。至2017年7月24日整改记录完毕。
2017年3月24日的客户沟通记录显示：沟通主要内容：95-2外墙渗水导致电梯损坏。客户意见及建议：1、95-2外墙渗水、业主描述；2、施工单位建议查明现有渗水原因，如果有确实存在渗水问题，愿意查明原因，进行整改维修；3、业主希望能尽快进行现场处理。（3个月内）。沟通结果：1、施工单位先对渗水部位打开查看原因，确定责任，进行后续整改；2、业主希望本月内实施查找原因，责任方尽快恢复电梯，下月业主要完工；3、双方达成一致。
同日，美利山别墅95-2作为甲方，重庆恒通电梯有限公司作为乙方签订《电梯维修协议》。内容为：甲方委托乙方对故障电梯进行检查，经检查，电梯主要部件变频器损坏，损坏原因为井道内潮湿引发变频器内部元件损坏，无法修复。建议整套更换变频器。更换完毕后，希望甲方督促物业对井道内渗水部位进行处理，以免再次损坏。
2017年11月8日物业工程验收单显示：验收部位：95-2电梯变频器维修事宜，工程内容：维修变频器电梯运行正常；存在问题：运行时抱闸有异响，变频器背面墙上加一块防潮板。
2018年1月11日，物业公司记录;1、门口石材打胶；2、二楼阳台墙面缝隙处理；3、花园泥土回填；4、踢脚线重新贴；（以上四项2018年1月12日处理完毕）。5、天沟漏水；6、墙面、防水处理。（以上两项春节前处理）。
首金地产认可房屋一直存在漏水问题，其一直进行了保修，维修后又有地方出现漏水。
另查明：2017年8月21日，经重庆市渝北区矛盾纠纷综合调处中心调解，赵晓庆、赵正阳支付了重庆美利山物业管理有限公司2013年4月至2017年12月31日期间的物业服务费90680元。
赵晓庆、赵正阳诉至一审法院，要求判如所请。
本案审理过程中，赵晓庆、赵正阳向一审法院提出申请，要求对2014年6月18日至2018年1月12日案涉房屋的租金标准（装修状态下）进行评估。其要求从2014年6月18日起算，是因为自愿扣除了房屋接房后一年的装修期，2018年1月11日双方最后一次达成协议的时间作为截止日期。一审法院委托重庆开睿资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，该公司作出渝开睿源（房咨）字【2018】第K018号房地产租金咨询报告，内容为：根据估价委托人提供的评估基准日为2014年6月18日至2018年1月12日，通过我方评估人员后期大量市场走访及收集资料，无法核实有关2014-2015年重庆主城区域整体的住宅租金价格趋势。仅在当前的租金市场价格基础上依据历史租赁市场状况结合咨询人员的专业判断，对过往租金价格进行调整，特请报告使用者注意。估价对象在2018年3月26日的估价结果为：天租金价格1048元，月租金价格31870元，租金总价：136.76万元。赵晓庆、赵正阳支付了评估费12000元。
首金地产对该评估报告书认为：租金是在假设的条件下产生，赵晓庆、赵正阳并未实际租售房屋，租金水平过高。赵晓庆、赵正阳的损失应是房屋折旧和装修折旧。即使支持租金损失，赵晓庆、赵正阳的装饰装修有磨损，该部分应当抵扣，故申请对此期间的装饰装修折价进行评估。
一审法院认为，赵晓庆、赵正阳与首金地产所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定履行义务。
赵晓庆、赵正阳接房后，由于房屋一直漏水，首金地产虽对房屋履行了质保义务，但按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。首金地产对涉案房屋进行质保期间，造成赵晓庆、赵正阳无法使用房屋，给其造成了租金损失应当进行赔偿。
对于租金赔偿的期间，因赵晓庆、赵正阳自愿扣除了一年的装修期间，由于其向物管公司报请装修的期限也是一年，故其要求扣除一年是合理的，一审法院予以支持。对于截止日期，由于2017年11月8日，双方对变频器维修形成了物业工程验收单，表时此时赵晓庆、赵正阳已可以正常使用房屋。2018年1月11日的物业公司记录中的问题并不影响赵晓庆、赵正阳的使用，故其要求将租金计算至2018年1月12日不当，一审法院不予支持。故首金地产应当支付2014年6月18日至2017年11月8日期间的租金按月租金标准31870元计算为:31870元/月×40个月零20天=1296077元（保留整数）。
对于首金地产提出的评估申请没有事实和法律依据，一审法院不予准许。
对于赵晓庆、赵正阳要求的物业服务费，也只能支持2014年6月18日至2017年11月8日期间的，超出部分不应得到支持。故首金地产应当支付的物业费损失为589.22平方米×2.5元/平方米/月×40个月零20天=59904元（保留整数）。
赵晓庆、赵正阳自愿撤回其第一项诉讼请求，是对其权利的处分，一审法院予以准许。判决：一、重庆首金房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付赵晓庆、赵正阳2014年6月18日至2017年11月8日期间的租金损失1296077元；二、重庆首金房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付赵晓庆、赵正阳2014年6月18日至2017年11月8日期间的物业服务费损失59904元；三、驳回赵晓庆、赵正阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16940元，因适用简易程序减半收取8470元，评估费12000元，共计20470元，由赵晓庆、赵正阳负担470元，重庆首金房地产开发有限公司负担20000元。
二审中，当事人没有提交新证据。首金地产口头提出对案涉房屋2014年6月18日至2017年11月8日期间的清水房状态租金标准进行鉴定，本院经审查认为，该鉴定申请对证明待证事实无意义，本院不予准许。
本院二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：一、赵晓庆、赵正阳是否应对房屋漏水造成的损失承担责任；二、一审法院认定赵晓庆、赵正阳存在房屋租金损失以及采信《咨询报告》是否正确；三、在一审法院支持房屋租金损失后，能否再支持物业服务费损失。现评述如下：
一、赵晓庆、赵正阳是否应对房屋漏水造成的损失承担责任。
本院认为，在房屋漏水原因上，首先，首金地产认可案涉房屋一直存在漏水问题，一直在进行保修；其次，首金地产无异议的重庆美利山物业管理有限公司协调单显示首金地产的工作人员就赵晓庆、赵正阳反映的房屋漏水问题进行现场查看后，未提出系业主装修等其他原因导致，并自行联系施工单位进行保修；最后，首金地产也没有举示证据证明案涉房屋漏水的原因除了房屋本身的质量问题外，还包括业主装修等其他原因。故现有证据不能证明案涉房屋漏水的原因除了房屋本身的质量问题外，还包括业主装修等其他原因，故作为业主的赵晓庆、赵正阳不应对房屋漏水造成的损失承担责任，而应由作为出卖人的首金地产承担责任。
二、一审法院认定赵晓庆、赵正阳存在房屋租金损失以及采信《咨询报告》是否正确。
本院认为，案涉房屋系正在装修的房屋，漏水部位涉及外墙、屋面、楼梯间等，漏水时间长达3年多，该漏水问题足以导致赵晓庆、赵正阳不能继续装修以及正常居住使用案涉房屋，一审法院据此认定赵晓庆、赵正阳存在房屋租金损失正确。同时，首金地产也没有举示证据证明该房屋漏水问题不影响赵晓庆、赵正阳继续装修以及正常居住使用案涉房屋。
经审查，《评估报告》不存在鉴定结论明显依据不足或者经过质证认定不能作为证据使用的其他情形，应予采纳。具体说理如下：
关于评估方法问题。虽然《咨询报告》致估价委托人函第2页第七条特别提示第5项载明“无法核实有关2014-2015年重庆主城区整体的住宅租金价格趋势”，但不能由此得出案涉房屋周边住宅房地产缺乏交易实例以及交易实例不能核实的结论，也不能得出《咨询报告》采用比较法进行估价不客观的结论。另一方面，《咨询报告》第11页第2段已就采用比较法进行估价的理由进行详细说明，即“本次估价对象为住宅用房，周边类似住宅房地产租金交易案例较多，且交易资料容易收集，本次可以采用比较法求取估价对象租金市场价值”。
关于评估时点问题。《咨询报告》致估价委托人函第2页第七条特别提示第5项已经对评估时点的问题进行了说明，即“根据估价委托人提供的《重庆市渝北区人民法院司法评估委托书》载明的评估基准日为2014年6月18日至2018年1月12日，通过我方评估人员后期大量市场走访及收集资料，无法核实有关2014年-2015年重庆主城区域整体的住宅租金价格趋势。仅在当前的租金市场价格基础上依据历史租赁市场状况结合咨询人员的专业判断，对过往租金价格进行调整，特请报告者说明”，评估形成的案涉房屋租金标准系在对过往租金价格进行了调整后确定，并无不当。
关于评估对象问题。本案中，案涉房屋出现漏水问题时处于正在装修的状态，一审法院在认定房屋租金损失时已扣除了一年的装修期，对扣除一年装修期后的房屋租金损失理应以装修完成状态下的房屋作为评估对象。《评估报告》以装修完成状态下的房屋作为评估对象，认定正确。
三、在一审法院支持房屋租金损失后，能否再支持物业服务费损失。
本院认为，赵晓庆、赵正阳因涉案房屋漏水导致不能正常居住使用案涉房屋，其按照物业服务协议交纳的物业服务费也是房屋漏水造成的经济损失，其有权要求首金地产在支付房屋租金损失的同时支付不应由其承担的物业服务费。故，一审法院在支持房屋租金损失后，再支持物业服务费损失正确。
综上所述，首金地产的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16940元，由重庆首金房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
审 判 员 刘家秀
审 判 员 万 怡
二〇一八年八月二十九日
法官助理 黄灵攀
书 记 员 喻 瑜