湖北省十堰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂03执复58号
复议申请人（案外人）：十堰市鑫洋房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇武阳岭村*组。
法定代表人：胡平，该公司执行董事长。
申请执行人：秦华，男，汉族，1967年2月1日出生，住湖北省十堰市茅箭区。
被执行人：杨登强，男，汉族，1965年3月20日出生，住湖北省十堰市郧阳区。
第三人：郧县楚农商村镇银行股份有限公司。住所地：十堰市郧阳区城关镇解放南路。
法定代表人：刘志海，该公司董事长。
复议申请人十堰市鑫洋房地产开发有限公司（以下简称：鑫洋公司）不服湖北省十堰市郧阳区人民法院（以下简称：郧阳法院）（2018）鄂0321执异10号执行裁定书向本院申请复议。本院受理后，依法由审判员胡琼担任审判长，与审判员李晋鄂、王昭组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
郧阳法院在执行申请执行人秦华与被执行人杨登强等民间借贷纠纷一案中，案外人鑫洋公司对执行标的提出执行异议，请求法院中止（2017）鄂0321执112号之二执行裁定。
郧阳法院查明，2013年3月22日，十堰市郧阳区城乡规划局作出建字第（2013）007号建设工程规划许可证，准予鑫洋公司对十堰市郧阳区城关镇解放南路19号总建筑面积192556.88平方米的开发建设。2014年10月14日，十堰市房地产管理局作出鄂郧房预售【2014】011号湖北省商品房预售许可证书，准予鑫洋公司对郧阳国际园5号、6号、7号的43588.67平方米建筑面积进行预售。2014年11月7日，杨登强与鑫洋公司签订二份《郧阳国际园商品房认购书》，认购了鑫洋公司开发的位于十堰市郧阳区城关镇解放南路19号郧阳国际园5栋106铺和102铺门面房。其中，102铺总价款2214720元（138.42平方米×16000元/平方米），106铺总价款4702160元（298.26平方米×16000元/平方）。2014年12月9日双方签订了二份《商品房买卖合同》（合同为格式合同，除房屋位置、购房面积及合同价款外，其他内容全部相同）。其中，合同第四条计价方式约定“商品房单价每平方米16000元”；第五条面积确认及面积差异处理约定“商品房交付后，产权面积与合同约定面积有差异，双方同意按第1种方式进行处理，即以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补”；第十条，规划、设计变更的约定“经规划部门的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：（1）该商品结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知书送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同变更。出卖人在未规定时限内通知买受人，买受人有权退房。除此之外，规划与设计变更不再另行通知买受人。”2014年12月16日，十堰市郧阳区房地产管理局对合同予以备案。2015年6月19日，杨登强与郧县楚农商村镇银行股份有限公司签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，用认购的郧阳国际园5栋106铺和102铺门面房向郧县楚农商村镇银行股份有限公司提供抵押（未办理抵押登记），借款3000000元，鑫洋公司对借款提供阶段性保证担保。2016年10月26日，郧阳法院作出（2016）鄂0321民初1582号民事调解书，确认杨登强拖欠秦华借款2980000元，并约定于2018年5月30日前连本带息一次性偿还完毕，利息按照年息24％，自2016年1月27日起计算至借款清偿之日止。2016年12月9日，秦华、杨登强、郧县楚农商村镇银行股份有限公司达成《执行和解协议》，协议约定：按照郧阳法院作出（2016）鄂0321民初1582号民事调解书内容：杨登强拖欠秦华借款2980000元，并约定于2018年5月30日前连本带息一次性偿还完毕，利息按照年息24％。杨登强以位于十堰市郧阳区城关镇解放南路19号郧阳国际园5栋106铺和102铺门面房抵偿秦华，房屋所有权自双方签订合同之日转移。秦华为杨登强拖欠郧县楚农商村镇银行股份有限公司借款、利息提供担保，并按借款合同约定偿还。2017年2月13日秦华以杨登强严重资不抵债，可能转移隐匿财产为由，申请强制执行。2017年2月22日郧阳法院作出（2017）鄂0321执112号之二执行裁定书，裁定：一、将杨登强购买的位于十堰市郧阳区城关镇解放南路19号郧阳国际园5栋106铺（房屋编号：14120679081048）和102铺（房屋编号：14120679081080）门面房作价6916880元，交付秦华，用以抵偿杨登强拖欠秦华借款本金2980000元及利息。上列房产的所有权自裁定送达秦华时起转移。二、待郧县楚农商村镇银行股份有限公司设定的抵押解除后，秦华可持裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。裁定送达后，秦华向鑫洋公司发出交房通知书。鑫洋公司提出执行异议。
郧阳法院另查明，2017年1月22日，十堰市郧阳区城乡规划委员会召开2016年第四次规委会，出台《2016年第四次规委会会议纪要》，会议原则同意十堰市郧阳国际园大门口和外走廊改造方案。后十堰市郧阳区城乡规划设计院出台《郧阳国际5号楼及临江商业建筑补补办规划》，鑫洋公司按要求对5号楼进行房屋改造。
2018年3月22日，十堰市郧阳区房地产测绘中心对杨登强购买的位于十堰市郧阳区城关镇解放南路19号郧阳国际园5栋房屋面积进行重新测量，并出具郧房测字2018045号《房产测绘报告》，其中，106铺（房屋编号：14120679081048）原合同建筑面积298.27平方米，实测建筑面积393.46平方米，多95.19平方米；102铺（房屋编号：14120679081080）原合同建筑面积138.42平方米，实测建筑面积117.74平方米，少20.68平方米。超出面积74.51平方米。
郧阳法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。鑫洋公司提出执行异议的时间是2018年4月3日，但在此前早在2017年2月22日，郧阳法院作出（2017）鄂0321执112号之二执行裁定书将涉案房产交付秦华，房产的所有权已经发生转移，人民法院处分标的物所需的履行的法定手续已经全部完成。综上所述，异议人鑫洋公司在人民法院执行终结后提出异议申请，不符合受理条件。鑫洋公司若认为其权益受到侵害可通过其他合法途径予以维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第六条、第八条第一款之规定，裁定：驳回鑫洋公司异议申请。
鑫洋公司申请复议称：1.根据物权法定原则，该裁定抵债所涉房屋依然属于鑫洋公司所有，未办理产权登记，杨登强购买涉案两套房屋签订了预售登记合同，仅是《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等规定的行政管理行为，不具备物权的效力，杨登强仅享有将来对不动产物权变动的合同之债的债权请求权，涉案房屋所有权归鑫洋公司，以房屋抵偿给秦华的行为侵犯了鑫洋公司的权益。鑫洋公司于2018年1月收到秦华要求交付房屋催告才知道以物抵债的事实，遂于2018年1月16日提出异议，涉案的房屋尚未交付，产权登记尚未变更，执行程序尚未终结，若法院认为执行已经终结，则鑫洋公司可以不用再交付房屋和办理产权转移登记。2.根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定”，郧阳法院依据秦华的以物抵债执行和解协议作出以物抵债裁定错误。3.郧阳法院作出的（2016）鄂0321民初1582号民事调解书确认杨登强欠秦华借款2980000元，并约定于2018年5月30日前连本带息一次性偿还完毕，2016年12月9日杨登强在债务未到履行期限的情况下先达成《执行和解协议》，于2017年2月13日才申请强制执行，法院在债务未到履行期限且有保全措施的情况下，违法立案明显错误。4.涉案的房屋所有权人为鑫洋公司，杨登强尚欠鑫洋公司房款1192160元，郧阳法院（2016）鄂0321民初1776号民事裁定已对涉案的两套房屋予以查封，期限为三年，查封期间不得有抵押、转让等处分财产的行为。郧阳法院作出裁定时未查明房屋权属，未经公告，未通知鑫洋公司等权利人，也没有依法评估、拍卖，且在未经鑫洋公司同意的情况下，以明显低价，协议将涉案房屋按照原购价6916880元抵偿2980000元债务，损害了鑫洋公司和其他债权人的利益。
本院查明：郧阳法院查明的事实属实。
本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第六条之规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。本案中鑫洋公司执行异议所指向郧阳法院（2017）鄂0321执112号之二执行裁定，裁定以物抵债，但是以物抵债裁定以及协助执行通知书并没有向房地产管理部门送达，案件的整个执行程序实际尚未终结，郧阳法院以鑫洋公司在人民法院执行终结后提出异议申请，不符合执行异议案件受理条件为由，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，驳回鑫洋公司的异议申请不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款的规定，裁定如下：
一、撤销湖北省十堰市郧阳区人民法院（2018）鄂0321执异10号执行裁定。
二、指令湖北省十堰市郧阳区人民法院对十堰市鑫洋房地产开发有限公司的执行异议进行审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 胡 琼
审 判 员 李晋鄂
审 判 员 王 昭
二〇一八年七月二十五日
法官助理 喻 婷
书 记 员 陈定坤