四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川07民初132号
原告（案外人）：何代茂，男，汉族，生于1949年3月29日，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：赵琪，四川及第律师事务所律师。
被告（申请执行人）：方红梅，女，汉族，生于1982年12月7日，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：梁普林，川真道律师事务所律师。
被告（被执行人）：王福全，男，汉族，生于1955年1月28日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
被告（被执行人）：绵阳市福全租赁有限公司，统一社会信用代码：9151070020541643X4，住所地四川省绵阳市高新技术产业开发区双碑居委会五社18号。
法定代表人：魏小英，该公司总经理。
被告（被执行人）：绵阳凯福达房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91510703572767194T，住所地四川省绵阳市临园路西段附5号花园碧云居。
法定代表人：王健，该公司总经理。
被告（被执行人）：马秀琼，女，汉族，生于1956年12月10日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
被告（被执行人）：王健，男，汉族，生于1977年3月26日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
被告（被执行人）：王继，男，汉族，生于1982年10月16日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
被告（被执行人）：魏小英，女，汉族，生于1977年5月19日，住四川省绵阳市游仙区。
被告（被执行人）：王艳，女，汉族，生于1982年10月16日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
上列七被告（被执行人）的共同委托诉讼代理人：王福全，男，汉族，生于1955年1月28日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
原告何代茂诉被告方红梅、被告王福全、被告绵阳市福全租赁有限公司（以下简称福全租赁公司）、被告绵阳凯福达房地产开发有限责任公司（以下简称凯福达房产公司）、被告马秀琼、被告王健、被告王艳、被告魏小英、被告王继案外人执行异议之诉，本院于2017年5月10日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告何代茂及其委托诉讼代理人赵琪，被告方红梅的委托诉讼代理人梁普林，被告王福全并作为被告福全租赁公司、被告凯福达房产公司、被告马秀琼、被告王健、被告王艳、被告魏小英、被告王继的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何代茂向本院提出诉讼请求：一、停止（2014）绵执字第209号协助执行通知书的执行；二、请求确认绵阳市高新技术产业开发区河边镇上游水库西侧美林半岛B4号房产为原告所有，并停止对该财产的执行；三、本诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年5月23日，原告与绵阳阳光房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，购买了绵阳市高新技术产业开发区河边镇上游水库西侧美林半岛B4号房产，并于当日付清全部房款。2011年房屋交付后，原告遂对房屋进行了装修，办理了水电气等相关手续，并居住至今。因被告方红梅与被告王福全等人借款合同纠纷一案，绵阳市中级人民法院在执行程序中查封了原告的房屋，原告提出执行异议后，被绵阳市中级人民法院裁定驳回了异议。对此，原告认为自己已完成了购买争议房产的主要义务，未能及时办理房产权属证明的原因不能归咎于自己，且不影响自己取得争议房产的产权，遂提起本案诉讼，请求确认本案争议房产为其所有，并停止对该财产的执行。
原告何代茂为证明自己的主张，提交了三组证据：第一组，绵阳市中级人民法院（2017）川07执异43号执行裁定书、原告何代茂的身份信息复印件，证明原告具有主体资格；第二组，《房屋买卖合同》、原告何代茂的中国建设银行股份有限公司个人账户明细查询单、绵阳阳光房地产开发有限公司出具的《收据》，证明原告购买房屋后足额支付了房款；第三组，燃气安装协议、装修管理收费收据、电费缴费票据，证明原告在实际使用房屋。
对此，被告方红梅质证认为，对第一组证据即绵阳市中级人民法院（2017）川07执异43号执行裁定书的真实性无异议；对第二组证据中的《房屋买卖合同》的真实性无法核实；对第二组证据中的银行交易明细以及《收据》的真实性无异议，但购房款应转给被告福全租赁公司，且没有购房发票，该转款存在重大瑕疵；对第三组证据的真实性无异议。被告王福全、被告福全租赁公司、被告凯福达房产公司、被告马秀琼、被告王健、被告王艳、被告魏小英、被告王继质证认为，本案房屋是成品房交易，规定绵阳市五桥之外不办理登记，《房屋买卖合同》是房管局卖的；对本案的转款无异议。
被告方红梅辩称：一、本案案涉房屋在购买前已抵押给了中国农业银行涪城支行，查封该房产是因可能要解封。二、本案案涉房屋是成品房，不属于预售房，应该办理房地产买卖登记，但原告何代茂并未办理登记手续，不具有物权效力。三、在原告何代茂提起执行异议过程中，发现原告何代茂支付购房款的事实存在争议，此需要原告进行充分举证。四、绵阳市中级人民法院裁定对原告何代茂的执行异议予以驳回符合法律规定，原告何代茂提起案外人执行异议之诉没有意义。
被告方红梅为证明自己的主张，提交了房屋登记簿一份，证明本案案涉房屋已被抵押，抵押登记是在买卖之前，本案案涉房屋不能买卖。
对此，原告何代茂质证认为，对该登记簿的真实性无异议，但登记时间是2011年4月19日，购买时间是2010年5月23日，登记发生在购买之后，和本案没有关联性。被告王福全、被告福全租赁公司、被告凯福达房产公司、被告马秀琼、被告王健、被告王艳、被告魏小英、被告王继质证认为，对该登记簿没有异议。
被告王福全、被告福全租赁公司、被告凯福达房产公司、被告马秀琼、被告王健、被告王艳、被告魏小英、被告王继共同辩称：本案案涉房屋的买卖是在2010年，我们与方红梅之间是借贷关系，本案房屋在贷款还完取出来的时候被查封了，所以迟迟没有交房。
本院在审理中依职权到绵阳市涪城区住房和城乡建设局对本案案涉房屋即绵阳市高新技术产业开发区河边镇上游水库西侧美林半岛B4号房屋（产权证号20××40）抵押登记情况进行查询，并调取了该局出具的查询打印件以及《说明》，该抵押登记查询打印件以及《说明》显示本案案涉房屋即绵阳市高新技术产业开发区河边镇上游水库西侧美林半岛B4号房屋（产权证号20××40）于2011年4月19日办理了最高额抵押登记，该最高额抵押登记于2013年12月2日被申请注销，现该最高额抵押登记处于注销状态。对此，原告何代茂质证认为真实性无异议，本案房屋的买卖、付款以及交付都是在抵押之前。被告方红梅质证认为真实性无异议，说明在本案房屋买卖之前就存在抵押权。被告王福全、被告福全租赁公司、被告凯福达房产公司、被告马秀琼、被告王健、被告王艳、被告魏小英、被告王继质证认为真实性无异议。
对于原告何代茂提交的第一组证据即本院（2017）川07执异43号执行裁定书、原告的身份信息复印件，第二组证据中的原告何代茂的中国建设银行股份有限公司个人账户明细查询、绵阳阳光房地产开发有限公司出具的《收据》，第三组证据即燃气安装协议、装修管理收费收据、电费缴费票据以及被告方红梅提交的证据即房屋登记簿，本案各当事人均对此无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对原告何代茂提交的第二组证据中的《房屋买卖合同》，由于该合同的相对人福全租赁公司无异议，且被告方红梅并未提出证据证实该契约系虚假的，故本院对该合同的真实性予以采信。对本院依职权调取的证据即绵阳市涪城区住房和城乡建设局出具的查询打印件以及《说明》，本案各方当事人对其真实性均无异议，本院对此予以采信。
根据现有证据，认定如下事实：2008年，福全租赁公司挂靠绵阳阳光房地产开发有限公司开发“美林半岛”。
2010年5月23日，绵阳阳光房地产开发有限公司（甲方）与原告何代茂（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：绵阳阳光房地产开发有限公司将位于绵阳市高新技术产业开发区河边镇上游书库西侧美林半岛B4号房屋以1568631.00元的总价（建筑面积单价4740.5元／平方米）出售给原告何代茂；原告何代茂于签订合同当天前一次付清房款；双方同意于2010年12月30日前将上述房地产全部转移给原告何代茂（该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告邓绍林）。绵阳阳光房地产开发有限公司在售房方（甲方）处盖有公司印章，原告何代茂在购房方（乙方）处签名。合同签订后，何代茂分别于2010年5月23日、5月25日向绵阳阳光房地产开发有限公司转款1580703元、100000元。绵阳阳光房地产开发有限公司分别于2010年5月3日、5月23日向原告何代买出具两张《收据》，一张载明收到原告何代茂房款100000.00元，一张载明收到原告何代茂房款1468631元。2011年5月2日，原告何代茂开始对本案案涉房屋进行装修，并在装修完成后入住该房屋至今。
2013年11月6日，本院依据（2013）绵国信执字第010号执行证书立案受理被告方红梅申请执行保全一案，执行案号为（2013）绵执保字第210号。该执行案在执行过程中，本院于2013年11月25日向绵阳市房产管理局涪城区分局送达了（2013）绵执保字第210号执行裁定书与协助执行通知书，对被告福全租赁公司所有的位于绵阳市××城区××镇上游西侧绵房权证涪城字第××号、20××68号、20××40号、20××58号、20××19号、20××30号六套住房予以查封，查封期限为两年。2015年10月21日，本院依据当事人的申请，向绵阳市房产管理局涪城区分局送达了（2014）绵执字第209号协助执行通知书，对所查封的房产予以继续查封，查封期限为3年。此后，原告何代茂向本院提起案外人执行异议，请求本院解除对本案案涉房产的查封，本院经审查后于2017年4月8日作出（2017）川07执异43号执行裁定书，裁定驳回原告何代茂的异议请求，原告何代茂对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
另查明：本案案涉的绵阳市高新技术产业开发区河边镇上游水库西侧美林半岛B4号房屋（产权证号20××40）于2011年4月19日办理产权登记，登记的所有权人是被告福全租赁公司，该房屋于2011年12月19日向中国农业银行股份有限公司涪城支行办理了最高额抵押登记，该抵押登记已于2013年12月2日被申请注销。
以上事实，有（2017）川07执异43号执行裁定书、原告的身份信息复印件，《房屋买卖合同》、房款收据、装修管理收费收据、电费缴费票据、房屋登记簿、绵阳市涪城区住房和城乡建设局出具的查询打印件和《说明》以及当事人的陈述等证据在卷证实。
本院认为，根据本案各当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：一、原告何代茂对本案执行标的即绵阳××区××镇上游水库西侧美林半岛B4号房屋（产权证号20××40）是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、原告何代茂请求确认本案执行标的即绵阳××区××镇上游水库西侧美林半岛B4号房屋（产权证号20××40）归其所有的主张是否成立。
一、关于原告何代茂对本案执行标的即绵阳××区××镇上游水库西侧美林半岛B4号房屋（产权证号20××40）是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，作为涉案房屋登记权利人的被告福全租赁公司对原告何代茂与绵阳阳光房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》予以认可，且该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体、第三人的利益以及社会公共利益，该《房屋买卖合同》应合法有效。其次，原告何代茂在签订《房屋买卖合同》后即按约定付清了本案案涉房屋的全部购房款。第三，在本院于2013年11月25日查封本案案涉房屋时，原告何代茂已经实际占有了本案案涉房屋。第四，本案案涉房屋于2011年12月19日向中国农业银行股份有限公司涪城支行办理了最高额抵押登记，并在该最高额抵押登记被注销后又被人民法院依法查封，故未办理房产过户登记的原因显然无法归责于买受人原告何代茂。因此，原告何代茂所持不得执行本案案涉房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故对原告何代茂的该主张予以支持。
二、关于原告何代茂请求确认本案执行标的即绵阳××区××镇上游水库西侧美林半岛B4号房屋（产权证号20××40）归其所有的主张是否成立的问题。原告何代茂与绵阳阳光房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，且原告何代茂已按合同约定履行了付款义务，被告福全租赁公司虽向原告何代茂交付房屋了，但却于2011年12月19日以该房屋办理了最高额抵押登记，未向原告何代茂办理房产过户登记手续，故原告何代茂在该房屋上的最高额抵押登记注销后要求确认该房屋归其所有的主张成立，对原告何代茂的该主张应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条“对案外人提出起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，判决如下：
一、不得执行位于绵阳××区××镇上游水库西侧美林半岛的B4号房屋（产权证号20××40）；
二、位于绵阳××区××镇上游水库西侧美林半岛的B4号房屋（产权证号20××40）归原告何代茂所有。
本案案件受理费100元，由被告方红梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 张 兵
审判员 于红霞
审判员 汤 显
二〇一七年八月十五日
书记员 谭雅丹