浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金义民初字第32号
原告：义乌市稠城街道民主股份经济合作社。
法定代表人：陈杰洪。
委托代理人：丁宝霖。
委托代理人：邓荣会。
被告：义乌市百姓房地产开发有限公司。
法定代表人：王伟红。
委托代理人：金伦有。
原告义乌市稠城街道民主股份经济合作社（以下简称民主合作社）为与被告义乌市百姓房地产开发有限公司（以下简称百姓公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2010年12月24日向本院提起诉讼。本院受理后，因案件审理需要，两次就涉讼土地价值委托评估。本院依法组成合议庭，于2011年12月7日、2012年7月10日、2013年8月27日公开开庭进行了审理。原告民主合作社的法定代表人陈杰洪、委托代理人丁宝霖、邓荣会，被告百姓公司的委托代理人金伦有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告民主合作社起诉称：原告在义乌市旧城改造暨市民广场建设工程中水王弄垂直房被拆迁，义乌市旧城改造暨市民广场建设指挥部安置原告2918.94平方米建房用地土地使用权。2000年11月21日，原告方的原董事长陈众才、董事丁红月、陈湘文、陈豪同以原告的名义与被告签订一份“房屋拆迁安置土地转让合同”，将上述土地使用权以1180万元的超低价转让给被告。2009年，陈众才等人收受被告贿赂案发。经过义乌市人民法院一审、金华市中级人民法院二审，陈众才等四人均构成非国家工作人员受贿罪，被依法追究刑事责任。原告的全体股东才真正知道当初签订“房屋拆迁安置土地转让合同”的背景。原告认为，被告与原告当时的董事长陈众才、董事丁红月、陈湘文、陈豪同以行贿受贿的方式恶意串通损害集体利益和广大股东的利益，依照我国《合同法》第五十二条第二项的规定，上述合同应属无效合同。为此，请求法院：（一）确认原、被告于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”无效；（二）判令被告返还上述合同项下的2918.94平方米建房用地土地使用权，如土地使用权不能返还的，则判令被告赔偿原告经济损失2000万元；（三）本案土地评估费131060元、诉讼费由被告负担。2012年4月，原告将第二项诉讼请求确定为：判令被告补偿原告人民币2000万元。
被告百姓公司答辩称：（一）原告诉称合同无效的理由不成立：原、被告于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”是双方当事人真实意思的表示，不存在合同无效的情形，原经办人的犯罪不影响合同的效力。（二）原告要求补偿的诉讼请求依据不足：即使原、被告签订的上述合同无效，按《合同法》的规定也属自始无效，应以合同无效当时的土地价值为标准，而不是以原告要求的2011年1月8日的土地价值为标准进行补偿。况且，土地的增值利益与被告无关。（三）被告在与义乌市国土局签订国有土地使用权出让合同、交纳了土地出让金后取得涉案土地使用权，而非依2000年11月21日合同取得，该合同不涉及标的物的交付；被告依法持有涉案土地的使用权证，原告在未经法定程序撤销该土地使用权证之前主张该土地的权利不符合程序法的规定。请求驳回原告的诉讼请求。
法庭审理中，本案存在以下争议焦点：1、在被告持有土地使用权证的情况下原告主张诉请确认合同无效，是否存在程序问题；2、原、被告于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”应属有效合同还是无效合同；3、被告是否依据上述合同取得争议的土地使用权；4、原告要求被告补偿2000万元是否存在依据不足；5、本案的评估费用应如何承担。
原告举证：1、“房屋拆迁安置土地转让合同”复印件一份，拟证明当时原、被告之间的土地使用权转让关系。
2、义乌市国土资源局出具的信访意见告知书一份，拟证明被告取得了原告的建房用地。
3、义乌市人民法院（2009）金义刑初字第329号刑事判决书复印件、金华市中级人民法院（2009）浙金刑二终字第160号刑事裁定书复印件各一份，拟证明被告与原告方原经办人员恶意串通的事实。
4、浙江国信房地产土地估价咨询有限公司作出的“土地估价报告书”4份，拟证明原告受到的经济损失为人民币1亿多元。
5、金华中院2007年9月11日审理（2007）金民一初字第68号原告民主合作社与被告百姓公司、陈众才返还土地纠纷一案的庭审笔录复印件一份、原告民主合作社于2000年11月21日出具给被告百姓公司的“备忘录”复印件一份，拟证明2000年合同价格由三部分构成，其中涉案土地价格为1000万元。
6、金华市土地资产评估中心有限公司于2009年12月4日作出的“土地估价报告书”2份，拟证明涉案土地当时地价及原告所受到的损失。
被告质证：证据1系复印件，被告有权拒绝质证，其真实性依法不应采信。证据2，证明了被告取得的土地使用权及其来源，被告与国土资源局签订合同受让土地使用权，同本案与原告签订合同不属同一法律关系。证据3，请求法庭依法认定其真实性、效力及关联性，该证据无法改变被告与国土资源局签订的合同的效力。证据4，对原告单方要求评估及基准日定为2011年1月8日均有异议，即使要评估，也应评估2000年签订合同时的价格。证据5，“备忘录”是原告单方出具给被告的，只有原告盖章而没有被告盖章签字，不能证明原告的主张，也不能证明被告有串通的恶意。证据6，对该证据的“三性”均有异议，且每份“报告书”的有效期均为6个月。
被告举证：1、义地（城让）合字（2001）第5号、第6号、第7号、第65号国有土地使用权出让合同各一份，义地（城让）合字（2002）第185号国有土地使用权出让合同一份；土地出让金交款发票5份，拟证明被告取得土地的合法性及依据。
2、（2007）金中民一初字第68号民事调解书复印件一份，拟证明原告对2918平方米的土地使用权由被告开发没有异议；被告取得该土地使用权是基于6个土地出让合同，因此对原告不造成侵害，调解结果由第三人承担；原告本案起诉是违反“一事不再理”原则的。
3、商品房买卖合同3份、购房发票复印件一份，拟证明被告在涉案土地上建成房屋的市场成交价；说明土地评估事务所作出的评估价格确为当时市场价。
4、被告申请调取的、复印自本院（2009）金义刑初字第329号陈众才、丁红月、陈湘文、陈豪同非国家工作人员受贿案的材料一组，拟证明：（1）陈众才等人系索贿；（2）陈众才等人受贿，对出让土地价格没有影响；（3）本案所涉土地经各级政府审批，进入市场是政府行为；（4）当时别人只愿意出价700万元，原、被告的成交价已明显高于市场价格。
5、原义乌市国土资源局（2002）0192号批复一份，义乌市土地估价事务所“土地价格评估表”3份，拟证明：被告取得各区块土地的价格已经过评估，并经义乌市国土资源局确认同意，评估价格具有法律效力。
原告质证：证据1中第65号出让合同的争议已经在金华市中级人民法院解决了，与本案无关；对第5号、第6号、第7号出让合同的真实性无异议，但不能证明被告的主张；该3份合同与义乌市国土资源局“义土资信复（2005）16号信访意见告知书”中的地块相同，证明是涉及本案的2000年11月21日的“房屋拆迁安置土地转让合同”所指向的土地。而义乌市国土资源局之所以会与被告签订土地转让合同，就是依据本案的“房屋拆迁安置土地转让合同”。被告提供的5份交款发票中，款额为869130元、1134939元的2份，就是城让合字第5号、第7号合同的出让金，同样证明是本案要求确认无效合同所涉的地块；其他2份交款人为被告的发票与本案无关；另一份发票的交款人为原告，说明被告与原告方原负责人存在恶意串通。证据2，真实性无异议，当时是对本案2918平方米以外的土地使用权纠纷进行调解的，所以该证据与本案不具关联性。证据3，被告以什么样的价格卖出房子是被告的自主行为，与市场价不存在必然联系，该证据与本案缺乏关联性。证据4，刑事案件的有关材料，非但不能证明被告的主张，而且进一步证明被告与原告经办人员恶意串通的事实。证据5，不能证明被告的主张，为补交土地出让金而确定的价格不属于市场价格。
根据本案审理需要，本院委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司就涉案地块分别以签订合同日、土地受让日为基准日的土地市场价值进行评估。该公司分别作出浙国土（2012）（估）字第1698号、1700号、1702号、1704号和浙国土（2012）（估）字第1699号、1701号、1703号、1705号两套“土地估价报告书”。经庭审质证，原告认为：因合同签订时地块未具体落实，未明确使用年限，故对第一套估价报告不予认可；对第二套估价报告可以认可，但反映的价格是严重偏低的。被告认为：虽曾申请按上述两个基准日进行评估，但找到当年义乌市土地估价事务所的“土地价格评估表”（即举证5）后，被告申请撤回评估，法院没有准许。被告不同意撤回申请后继续进行评估。而且，国信公司的评估是偏离当时客观状况的。
根据民事诉讼证据的有关规定，本院认证如下：
原告举证部分：证据1，原、被告双方于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”，原告虽提供了复印件，但已经说明未能提供原件的原因，且经核对，与被告在另案中曾经提供的复印件无异，故本院对此证据的真实性予以认定。被告虽对其真实性提出异议，但未提供自己持有的文本供核对，在目前情况下，对被告的质证意见不予采纳。证据2，被告对证据“三性”均未提出异议，本院对该证据予以认定。证据3，系人民法院生效裁判文书，本院予以认定。证据4，对委托评估的真实性，及土地估价报告书由浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具的真实性，本院予以认定。证据5，来源于金华中院的相关案卷，其中“备忘录”也是被告在另案中所举证据，故对该证据的真实性予以认定。证据6，由于二份“土地估价报告书”中均设有使用期限，且举证前未经金华市土地资产评估中心有限公司书面同意，故认定不具有证据资格。
被告举证部分：对证据1、证据2的真实性，本院予以认定；原告对证据关联性提出的异议成立，本院予以采纳。证据3，虽不能否定证据的真实性与合法性，但因数量有限，且售房合同系各自独立，可比性小，故不足以证明商品房整体出售价格，并对判断土地使用权价值产生作用。证据4，具备证据“三性”，但不足以证明被告的主张，还需结合其他证据综合考虑。证据5，原告提出的异议成立，为补交土地出让金而评估的价格不能视为市场价格。
对浙江国信房地产土地估价咨询有限公司就涉案地块分别作出的浙国土（2012）（估）字第1698号、1700号、1702号、1704号和浙国土（2012）（估）字第1699号、1701号、1703号、1705号两套“土地估价报告书”，原、被告所提的异议理由与依据均不足，本院对该两套“土地估价报告书”的证明力予以认定。
根据以上认定的证据，结合当事人所作的陈述等，认定事实如下：
原告原名为“义乌市稠城镇城南街道办事处民主经济服务社”，自2005年5月8日起改用现名称。
在义乌市旧城改造暨市民广场建设中，工程指挥部与原告方于2000年1月21日签订补偿安置协议一份，其中注明：安置占地面积2918.94平方米。其中安置南门街龚大塘侧2号商服用地13间，建筑占地面积561.6平方米，安置江南四小区住宅建筑占地面积2357.34平方米。2001年3月3日，原义乌市土地管理局下发义土发（2001）43号文件，将原告应获补偿安置的土地使用权面积确定为2918.9平方米。
2000年7月25日，原稠城镇人民政府向义乌市人民政府提交了《关于要求民主经济服务社综合房用地进入二级市场的报告》，请示“该社建筑用地面积2918.94平方米及另有零星土地1000多平方米”，在交足出让金后允许进入二级市场。同年10月31日，义乌市人民政府批复同意。
经原告原董事长陈众才、董事丁红月、陈湘文、陈豪同出面与被告百姓公司洽谈协商，原、被告于2000年11月21日签订“房屋拆迁安置土地转让合同”一份，约定：原告将上述获准拆迁安置用地2918.94平方米（具体方位以“拆迁补偿安置协议书”确定的方位为准）转让给百姓公司依法开发，转让款共计人民币1180万元，由百姓公司在办理该土地转让手续后的3日内付清；该转让土地的出让金由百姓公司补缴；在合同签字之日，原告将该转让土地现有的有关凭证、手续交百姓公司收执等内容。
同一日，原告出具给被告“备忘录”一份，载明：“本服务社于（与）贵方在2000年11月21日签定的《房屋拆迁安置土地转让合同》中，因转让面积只能写明已知的安置面积2918.94平方米，现应贵方要求，本社同意以出具备忘录的形式作为补充：一、合同的土地转让及转让款中（共1180万元），包含：旧城改造拆迁安置的土地2918.94平方米，价格为1000万元；旧城拆迁的赔偿款80万元（由贵方向旧城改造指挥部领取）；城南河拓宽时未补偿的安置土地（由贵方自行争取），作价100万元。二、城南河拓宽的未补偿土地，请贵方自行向政府有关部门争取，本社负责提供有关手续。三、如贵方未能向政府部门争取到城南河拓宽的补偿安置土地，本社也还（不）退还上述的100万元款项。特此备忘。”
根据原、被告签订的转让合同，上述用地指标落实具体地块后，2001年1月4日至同年3月29日，原义乌市土地管理局与被告百姓公司签订义地（城让）合字（2001）第5号、第6号、第7号国有土地使用权出让合同，约定由百姓公司受让位于江南四小区的900平方米宗地、位于江南三小区的828平方米宗地、位于江东四小区的648平方米宗地（均为住宅建设用地），土地使用权出让金869130元、1134939.60元、1110218元于当日交清等。后百姓公司依法受让了位于义乌市城北路4号楼地块面积为748.80平方米的综合用地（其中与本案相关的部分为542.94平方米，相应的土地使用权出让金为4346843.04元）。被告支付的以上土地使用权出让金合计746.11万元。
2005年前后，原告方众多成员向有关部门信访，要求清查民主经济服务社拆迁安置地块和城南河地块用地情况。2005年9月15日，义乌市国土资源局以“信访意见告知书”的形式作了答复。
2008年7月，陈众才、丁红月、陈豪同、陈湘文职务侵占、非国家工作人员受贿案发。经过侦查、起诉、审判，本院于2009年9月2日作出（2009）金义刑初字第329号刑事判决书，认定：被告人陈众才、丁红月、陈豪同、陈湘文与百姓公司总经理王公正联系水王弄安置地块的转让事宜，在商谈过程中，四被告人共同提出每人欲以成本价购买二间店面房，王公正答应给予考虑。经多次协商，双方谈妥民主经济服务社以1180万元的价格将水王弄安置地块及城南河拓宽安置地块一并转让给百姓公司，王公正为了土地转让过程中继续得到四被告人的帮助，许诺卖给他们每人二间店面房。2000年11月21日，四被告人代表民主经济服务社与百姓公司签订了“房屋拆迁安置土地转让合同”，民主经济服务社得到1180万元转让款。四被告人再次向王公正提起购买店面房之事，王公正以影响不好为由变更承诺，答应给四被告人每人20万元人民币。2002年至2003年，丁红月分三次共向百姓公司领取人民币56万元，事后分别给陈众才20万元、陈豪同10万元、陈湘文10万元，自己留存16万元。该判决认为：四被告人在代表民主经济服务社与百姓公司签订“房屋拆迁安置土地转让合同”过程中，利用职务上的便利，索取他人财物，数额巨大，其行为均已构成非国家工作人员受贿罪；并与四被告人犯有的职务侵占罪数罪并罚，分别判处四被告人有期徒刑十年至四年零六个月不等的刑罚。该案经过二审，浙江省金华市中级人民法院于2010年2月2日作出（2009）浙金刑二终字第160号刑事裁定书，维持本院上述判决。
另查明：被告百姓公司取得上述住宅用地使用权后，已全部用于房地产开发，建成的商品房在本案原告起诉之前已全部出售。
本案审理期间，经原告申请，本院指定浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对涉案建设用地使用权价值进行评估。2011年10月31日，该公司作出四份土地估价报告书（编号分别为浙国土（2011）（估）字第1651号、第1652号、第1653号、第1654号），认为：以2011年1月8日为估价基准日，涉案土地总面积为2918.94平方米，总地价为11435.78万元。为此，原告预交评估费131060元。
接受本院委托，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于2012年12月25日作出4份土地估价报告书（编号分别为浙国土（2012）（估）字第1698号、第1700号、第1702号、第1704号），认为：以2000年11月21日为估价基准日，按设定的土地用途、土地利用条件、土地开发程度及土地使用年限，江南四小区900平方米总地价384.24万元、江南四小区648平方米总地价276.65万元、江南三小区828平方米总地价339.79万元、城北路4号542.94平方米总地价1397.33万元。合计总面积为2918.94平方米，总地价为2398.01万元。
浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于同一日作出的另4份土地估价报告书（编号分别为浙国土（2012）（估）字第1699号、第1701号、第1703号、第1705号），认为：以土地受让日为估价基准日，按设定的土地用途、土地利用条件、土地开发程度及土地使用年限，江南四小区900平方米总地价395.43万元、江南四小区648平方米总地价292.90万元、江南三小区828平方米总地价349.28万元、城北路4号542.94平方米总地价1593.13万元。合计总面积2918.94平方米，总地价2630.74万元。
本院认为：我国《合同法》规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据本案查明的事实，本院对本案争议的问题作如下评判：
第一，原、被告双方协商转让原告获得的拆迁安置土地使用权，系双方真实意思的表示；被告方虽通过依法与市政府土地管理部门签订“国有土地使用权出让合同”最终取得涉案土地使用权，但不可否认，原、被告于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”不仅是确认原、被告之间的权利义务的依据，更是此后土地管理部门以国有土地出让的方式出让土地使用权的事实基础和前提条件。所以，该合同是被告取得涉案土地使用权的依据之一。
第二，从本案实际情况来看，原告没有提出返还土地使用权的诉讼请求，被告持有涉案土地的使用权证书，并不对原告依据“房屋拆迁安置土地转让合同”主张相关权利构成障碍，故本案不存在被告所称的“程序问题”。
第三，原、被告签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”效力问题。本院认为，应当将其中的“土地转让款共计人民币1180万元”与合同的其他内容相区别。从总体上来说，原告方出让2918.94平方米拆迁安置土地使用权，是真实意思表示，不仅做了一系列前期工作，也得到了义乌市人民政府的批复同意，因此，该出让行为并非陈众才等人专为谋取私利而作出，也并不必然损害集体利益。但就“1180万元”这一价格条款而言，存在陈众才等人有了私心杂念之后草率确定并与他人签约的问题。根据本院委托评估的结果，该成交价格与实际市场价格存在较大的差异，足以导致原告集体利益受损，该价格条款依法应当认定无效。除此之外，合同的其他内容不受此影响，仍然有效。
第四，本案所涉土地使用权在合同成立时的市场价格的确定。本院虽然委托中介机构对涉案土地使用权的市场价格分别以合同签订日、土地使用权受让日为估价基准日作了评估，但就本案实体处理来说只能选择其中之一。本案实际情况表明，原告与被告签订转让合同时，仅享有土地使用权指标，而具体地块并未落实，因此合同标的表述为“南门街南门桥至江东路龚大塘侧2号（计561.6平方米）及江南四小区（计2357.34平方米）”。这是当时双方探讨合同价款的实际依据。在当时情况下，既不能预计土地使用权受让的明确日期，也无法知道其中部分地块经调剂后确定在江南三小区和城北路，更不加考虑从签订合同之日到土地使用权受让之日，市场价格可能上升还是下降。我国合同法也规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。所以，本案中只能采用浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于2012年12月25日作出的浙国土（2012）（估）字第1698号、第1700号、第1702号、第1704号土地估价报告书。即涉案土地总面积为2918.94平方米，总地价为2398.01万元。
第五，对本案合同价款减损的认定。2000年11月21日的转让合同中虽写明“土地转让款共计人民币1180万元”，但同一日的“备忘录”中已经明确体现了以下内容：与本案争议相关的2918.94平方米的转让价款为1000万元，其余180万元与此无关。对于被告方已经支付的土地出让金746.11万元，双方没有异议，因此，合同价款减损的数额应当认定为2398.01万元－1000万元－746.11万元＝651.90万元。对此，被告应当依法承担补偿责任。
综上，对原告诉讼请求中合法有据的部分，本院予以支持，其他部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第五十六条、第六十二条第（二）款之规定，判决如下：
一、原告义乌市稠城街道民主股份经济合作社（原义乌市稠城镇城南街道办事处民主经济服务社）与被告义乌市百姓房地产开发有限公司于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”中，“土地转让款共计人民币1180万元”部分无效；其他部分有效。
二、被告义乌市百姓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，补偿给原告义乌市稠城街道民主股份经济合作社人民币651.90万元。
三、驳回原告义乌市稠城街道民主股份经济合作社其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费141800元，由原告义乌市稠城街道民主股份经济合作社、被告义乌市百姓房地产开发有限公司各负担70900元；土地评估费131060元，由原告义乌市稠城街道民主股份经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币141，800元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 王俊民
代理审判员 吴新辉
人民陪审员 吴廷生
二〇一三年十月十七日
书 记 员 何聪聪