山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终2094号
上诉人（原审被告）：青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会，住所地X。
法定代表人：曲善俊，主任。
委托诉讼代理人：蒋卫方，山东青大泽汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曲焕遵，X。
委托诉讼代理人：欧建荣，山东勇华律师事务所律师。
原审第三人：曲峰，X。
委托诉讼代理人：刘宗祥，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈诗远，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。
上诉人青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会（以下简称松山后居委会）因与被上诉人曲焕遵、原审第三人曲峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人松山后居委会上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定曲焕遵系经过政府确认的涉案土地使用者与地上房屋所有权人，违反了法律规定。我国法律法规不允许城市居民购买农村宅基地房屋。曲焕遵提交的宅基地使用证的发证时间早于涉案房屋买卖时间，一审判决不应确认该证据。涉案宅基地房屋买卖合同无效，曲焕遵无权享有涉案房屋土地的搬迁补偿财产利益，该利益归松山后社区全体成员所有。一审判决认定松山后社区已与曲焕遵签订搬迁补偿协议属认定事实错误。曲焕遵持非法填写形成的“集体建设土地使用证”与拆迁承办单位签订了搬迁补偿协议，曲峰得知后向松山后居委会提出异议。拆迁承办单位及松山后居委会当天即告知曲焕遵协议不生效，曲焕遵不具备被搬迁人主体资格，不享有政策待遇。因涉案房屋没有按时搬迁，11万元的政策奖励已实际不存在。2、一审法院判决松山后居委会承担800463元的利息没有法律依据。曲焕遵无权享有800463元的财产利益，800463元包含涉案房屋土地的搬迁价值和11万元的政策奖励。涉案房屋因纠纷没有结论，无法签订搬迁补偿协议，松山后居委会依规定处理没有过错，因此不应承担利息。因曲焕遵的过错，造成涉案房屋逾期签订搬迁协议，搬迁政策中明确的“按时搬迁费”等11万元已不存在。
被上诉人曲焕遵辩称，1、曲焕遵通过买卖取得了曲峰的房屋，地籍档案记载的是曲峰的原始取得状况，土地使用证证明曲焕遵属于继受取得。2、曲焕遵与松山后居委会签订的搬迁补偿协议书是按照崂山区人民政府批准的《村庄改造住宅房屋搬迁安置补偿方案》的规定，持身份证和集体土地建设用地使用证经松山后居委会聘请的律师确认后依法签订的，合法有效。搬迁补偿协议签订后，曲焕遵在松山后居委会规定的交钥匙领补偿款的第一天就拿着钥匙和搬迁补偿协议书复印件领取补偿款，但松山后居委会不履行协议书，不给曲焕遵补偿款，所以曲焕遵就未交钥匙。2013年1月23日，曲焕遵的房屋被拆除。
原审第三人曲峰述称，一审法院认定事实错误，适用法律不当，松山后居委会的上诉理由成立，请求二审法院在查明事实后依法改判，或者撤销一审判决并发回重审。1、曲焕遵自始不享有对涉案房屋的所有权，更不可能享有该房屋的拆迁利益。曲峰与系城镇居民的曲焕遵于1994年签订《卖房契约》，但政策法规均严格禁止农村宅基地向非本集体经济组织成员的流转。因此，《卖房契约》因违反法律强制性规定自始无效。曲焕遵不能据此无效合同取得任何合法的请求权；同时，所有以此合同为基础产生的其他协议及文件也无法律效力。即使曲焕遵实际控制涉案房屋多年，因该房屋买卖行为自始违反法律禁止性规定在先，因此一审判决认定“曲焕遵系经过政府确认的涉案土地使用者与地上房屋所有权人”是错误的。2、本案据以作出一审判决的重要证据均存在严重效力瑕疵。从发证时间上看，曲焕遵提交的《集体土地建设用地使用证》比《卖房契约》提早达两年，明显不符合常理；且该证据只有曲焕遵留存的复印件，并无原件。因此，此项证据的真实性存在重大疑问。松山后居委会与曲焕遵所签《搬迁补偿协议》的存在基础是自始无效的《卖房契约》及效力存在重大异议的《集体土地建设用地使用证》，且松山后居委会及承办单位在签订当天就明确告知曲焕遵签订的协议有异议不生效，因此，一审法院基于《搬迁补偿协议》进行判决，所依据的事实是错误。3、退一步讲，即使《集体土地建设用地使用证》真实有效，曲峰自始是涉案房屋的唯一合法所有人，曲焕遵对涉案房屋并无合法权利，且松山后居委会与曲焕遵签订的《搬迁补偿协议》无效。地籍档案的效力应当高于《集体土地建设用地使用证》。因此，地籍档案上所载的权利人即曲峰自始为涉案不动产的唯一合法所有人。曲焕遵对涉案不动产不享有任何合法权益，也就不具备签订《搬迁补偿协议》的资格。《搬迁补偿协议》的存在基础是无效合同。因此，松山后居委会与曲焕遵所签订的《搬迁补偿协议》亦无效。
曲焕遵向一审法院起诉请求：1、松山后居委会支付曲焕遵搬迁补偿款800463元及自2011年10月18日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；2、诉讼费由松山后居委会承担。
一审法院认定事实：1、涉案房屋的买卖居住情况。曲焕遵与曲峰于1994年11月10日签订的《卖房契约》载“立卖约人曲峰因经济需要经人说允愿把座落在后山的老房子壹处（正房四间、西平房二间、独院）以捌仟元人民币（当交不欠）卖给曲焕遵永久使用。恐后无凭，立字为证。注：一、转移手续费及税款由买方负责；二、四至按房产证为准，……；三、房屋面积按房产证”。后曲峰将坐落于X（地号为X）的房屋交付给曲焕遵并从该房中搬出，曲焕遵在涉案房屋内居住至拆迁。
2、涉案房屋及土地的权属登记情况。
（1）填发时间显示为1994年11月15日的《山东省崂山县人民政府房屋买卖印契》所载买房人为曲焕遵、卖房人为曲峰；填发时间显示为1992年6月5日的《集体土地建设用地使用证》（X号）所载土地使用者为曲焕遵。2012年7月10日，曲峰因不服青岛市人民政府就涉案房屋的土地行政登记向一审法院提起行政诉讼，一审以超过法定起诉期限为由裁定驳回曲峰的起诉；后曲峰上诉，二审维持原裁定。曲峰于2012年12月31日向山东省人民政府提出行政复议申请，省政府以具体行政行为已经法院处理终结为由决定终止行政复议。
（2）松山后居委会与沙子口国土资源所于2013年1月28日出具房产证明一份，载“兹证明宅基地X地籍档案登记姓名为曲峰。”1992年5月24日的《地籍调查表》显示涉案房屋土地使用者为曲峰。
3、涉案房屋的搬迁补偿情况。
（1）《崂山区沙子口街道松山后社区村庄改造住宅房屋搬迁安置补偿方案》载“一、一般规定……（三）搬迁补偿对象（以下简称“被搬迁人”）本社区村庄改造范围内持有《集体土地建设用地使用证》所载明的房屋的合法所有人……二、住宅房屋的搬迁补偿……（三）被搬迁住宅房屋搬迁补偿面积及奖励面积的确定……5、凡与《集体土地建设用地使用证》载明内容不一致的占地面积（二层为合法建筑面积），应按《集体土地建设用地使用证》载明内容给予确认补偿面积；若《集体土地建设用地使用证》所载明的内容与地籍档案不一致，应按地籍档案所载明的内容给予确认……六、附则（一）若发生因房屋产权不清、遗产纠纷、赠与、继承、分家析产、买卖和产权纠纷等造成原房屋产权人与房屋的实际使用人不符的，当事人原则上应通过司法程序妥善解决后，持相应的法律文书或证明材料方可签订搬迁补偿协议。但为了保证被搬迁人的合法权益及搬迁工作能够顺利进行，争议各方可先行出具授权委托书，签订搬迁补偿协议，并由公证部门对其财产进行证据保全，待搬迁工作完毕后，由争议各方再自行解决。逾期未解决的，由搬迁人申请证据保全公证，搬迁补偿金提存公证，按时搬迁。”
（2）2011年9月16日，曲焕遵作为乙方与甲方松山后居委会及搬迁承办单位青岛千禧拆迁安置服务有限公司就涉案房屋签订《搬迁补偿协议书》，载“……三、被搬迁住宅房屋搬迁补偿面积及奖励面积等的确定：……（三）搬迁补偿面积中以房屋补偿的部分为71.43平方米，对应的应安置面积计75.00平方米。（四）搬迁补偿面积中以货币补偿的部分为77.8平方米，对应的应补偿面积计81.69平方米。……六、搬迁补偿费的结算：甲方按对应的应补偿面积81.69平方米以8125元/平方米补偿给乙方，计￥663731.00元。七、临时过渡费、搬家补助费、按时搬迁奖励费、物业奖励费、违章建筑拆除补助费、按时回迁奖励费等……九、甲方在乙方搬迁腾房后10日内，按照《崂山区沙子口街道松山后社区村庄改造住宅房屋搬迁安置补偿方案》及本协议第六条、第七条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项应支付给乙方共计￥800463.00元；按时回迁奖励费在回迁结算时发放”。曲焕遵手中持有该《搬迁补偿协议书》的复印件，其上留有“原件留存有争议”的手写字样。
（3）2011年9月16日，曲峰作为乙方与甲方松山后居委会及搬迁承办单位青岛千禧拆迁安置服务有限公司就涉案房屋签订《搬迁补偿协议书（货币）》，载“……三、被搬迁住宅房屋搬迁补偿面积及奖励面积等的确定：……（三）搬迁补偿面积149.23平方米，应补偿面积计156.69平方米。四、搬迁补偿费的结算：甲方按应补偿面积156.69平方米以8125元/平方米补偿给乙方，计￥1273106.00元。五、临时过渡费、搬家补助费、按时搬迁奖励费、违章建筑拆除补助费等……七、甲方在乙方搬迁腾房后10日内，按照《崂山区沙子口街道松山后社区村庄改造住宅房屋搬迁安置补偿方案》及本协议第四、五条应支付给乙方共计￥1403106.00元”。曲峰手中持有该《搬迁补偿协议书》的复印件。
4、2012年3月16日，曲峰因房屋买卖合同纠纷一案将曲焕遵起诉至崂山法院，请求判令“1、曲峰、曲焕遵之间的房屋买卖合同无效，松山后社区地号为X的集体土地使用权及房屋的搬迁补偿权益归曲峰所有；2、曲焕遵承担本案全部诉讼费用”。后，曲峰于2012年7月2日申请撤诉。
5、曲峰主张涉案房屋于2012年12月份拆除，具体拆除时间记不清楚了；曲焕遵主张其于2011年10月中旬腾房，涉案房屋于2013年1月23日拆除，拆除时并未经过其同意，房屋内还有很多东西未能搬出，其因此还去派出所报案。
6、一审法院曾于2014年3月28日就本案作出（2013）崂民一初字第945号民事裁定书，认为“涉案房屋权属尚不明确……因此房屋补偿对象不能确定……不属于人民法院受理民事诉讼的范围”，并裁定“驳回曲焕遵的起诉”。后曲焕遵上诉，青岛市中级人民法院于2014年7月7日作出（2014）青民一终字第1452号民事裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。后曲焕遵申请再审，山东省高级人民法院于2016年12月7日作出（2016）鲁民再108-1号民事裁定书，认为“曲焕遵与曲峰签订了卖房契约，曲焕遵支付了购房款，曲峰向曲焕遵交付了房屋，曲焕遵对涉案房屋实际占有使用多年。曲峰已经提起的行政诉讼和行政复议均未能撤销曲焕遵持有的《集体土地建设用地使用证》。原审法院以“涉案房屋权属尚不明确、应由政府解决”为由认为不属于人民法院民事诉讼受案范围不当，应予纠正。人民法院应对曲焕遵的诉讼请求予以审理”，并裁定“一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第1452号民事裁定及山东省青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第945号民事裁定；二、指令山东省青岛市崂山区人民法院对本案进行审理。”
一审法院认为，本案争议焦点为：曲焕遵是否对涉案房屋享有拆迁利益。第一，曲焕遵与曲峰于1994年11月10日签订《卖房契约》，明确约定曲峰将涉案房屋出售给曲焕遵，曲峰虽曾起诉请求确认《卖房契约》无效但后又撤诉，曲峰虽又辩称双方后改签《租赁合同》但其并未能提交证据证明；合同签订后，曲焕遵支付了购房款，曲峰将涉案房屋交付给曲焕遵，涉案房屋由曲焕遵控制支配多年直至拆迁；1994年11月15日的《山东省崂山县人民政府房屋买卖印契》显示，相关单位对曲峰与曲焕遵间的房屋买卖进行了征税；青岛市崂山区土地管理局于1992年6月5日就涉案房屋填发《集体土地建设用地使用证》所载明的土地使用者为曲焕遵，且该《集体土地建设用地使用证》虽经行政复议、诉讼并未被撤销。综上，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，既然政府给曲焕遵颁发了《山东省崂山县人民政府房屋买卖印契》与《集体土地建设用地使用证》，而《集体土地建设用地使用证》经行政诉讼和行政复议也均未被撤销，故相关具体行政行为依法产生物权公示的效力，曲焕遵系经过政府确认的涉案土地使用者与地上房屋所有人，法院对此予以确认。
第二，松山后居委会与曲焕遵就涉案房屋签订了《搬迁补偿协议书》，曲焕遵作为《搬迁补偿协议书》的“被搬迁人”满足《崂山区沙子口街道松山后社区村庄改造住宅房屋搬迁安置补偿方案》所规定的“被搬迁人”条件（××）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，曲峰虽辩称《搬迁补偿协议书》无效”，但其并未提交充分证据证明，法院不予采信；松山后居委会虽主张“曲焕遵与曲峰当时都没有正式的合同，也就是说涉案房屋的权属问题不解决，他们所签订的搬迁补偿协议不生效”，因《搬迁补偿协议书》并未另行约定生效条件且曲焕遵手中持有有效的《集体土地建设用地使用证》，法院对松山后居委会该辩驳意见亦不予采信；另外，虽然1992年5月24日《地籍调查表》所载土地使用者为曲峰，但其早于《集体土地建设用地使用证》的填发时间，且《崂山区沙子口街道松山后社区村庄改造住宅房屋搬迁安置补偿方案》中载“若《集体土地建设用地使用证》所载明的内容与地籍档案不一致，应按地籍档案所载明的内容给予确认”系针对“（三）被搬迁住宅房屋搬迁补偿面积及奖励面积的确定”而言。综上，曲焕遵与松山后居委会所签《搬迁补偿协议书》合法有效，双方均应遵照执行。
现涉案房屋已被拆除逾四年，松山后居委会应当按照《搬迁补偿协议书》“九、甲方在乙方搬迁腾房后10日内，按照《崂山区沙子口街道松山后社区村庄改造住宅房屋搬迁安置补偿方案》及本协议第六条、第七条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项应支付给乙方共计￥800463.00元”的约定履行义务，故对于曲焕遵要求松山后居委会支付其搬迁补偿款800463元的诉讼请求，一审法院予以支持。曲焕遵还主张松山后居委会应支付其自2011年10月18日起按中国人民银行同期银行贷款基准利率计算的利息。一审法院认为，双方《搬迁补偿协议书》约定的付款时间为“搬迁腾房后10日内”，曲焕遵虽主张其于2011年10月中旬即已经腾房，但又称“2013年1月23日，涉案房屋被拆除，当时拆除的人没有经过我的同意，房子里还有很多我的东西未搬出来，我还去派出所报了案”，在房子里还有东西未搬出的情况下，不宜认定曲焕遵已经“搬迁腾房”完毕，一审法院确定曲焕遵自认的房屋拆除时间“2013年1月23日”为“搬迁腾房”时间，即松山后居委会的最晚付款时间应为2013年2月2日。但松山后居委会至今未付款，故其还应当支付给曲焕遵利息（以800463.00元为基数，自2013年2月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日）。
第三，曲峰于2017年9月5日提交《中止诉讼申请书》，主张“由于曲焕遵与松山后居委会恶意串通，并且签订的《拆迁协议》侵犯了申请人的合法权益，申请人已经在贵院起诉要求确认两者针对申请人所有的宅基地房屋签订的《拆迁协议》无效，现已经进入审理程序，案号为（2017）鲁0212民初2521号。由于本案必须以（2017）鲁0212民初2521号案件的审理结果为依据，并且（2017）鲁0212民初2521号案件未审理完毕，根据《民事诉讼法》的规定，申请人特申请中止本案的诉讼”。一审法院认为，本案曲焕遵起诉在前，（2017）鲁0212民初2521号案件起诉在后，法院在审理本案时已经对曲焕遵、松山后居委会之间《搬迁补偿协议书》的有效性予以审查，故对曲峰的申请不予准许。
综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条规定，判决：松山后居委会于判决生效后十日内支付曲焕遵搬迁补偿款800463元及利息（该利息以800463元为基数，自2013年2月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11805元，由松山后居委会负担。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，根据本案查明事实，曲焕遵已于1994年购买了曲峰所有的涉案房屋，双方买卖合同已履行完毕，曲焕遵已取得涉案房屋所在土地的《集体土地建设用地使用证》。松山后居委会与曲峰在本案审理中虽对该集体土地使用证有异议，但该证并未经法定程序被撤销，故可以作为本案审理的依据。曲焕遵持涉案房屋的集体土地使用证于2011年9月16日与松山后居委会签订了搬迁补偿协议，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。松山后居委会上诉称曲焕遵不具备被搬迁人主体资格，与其与曲焕遵签订搬迁补偿协议的行为相悖，本院对其该上诉理由不予采信。根据双方搬迁补偿协议第九条的约定，松山后居委会应在曲焕遵搬迁腾房后10日内向曲焕遵支付各项费用共计800463元。但在涉案房屋被拆除后，松山后居委会仍未支付上述费用，故一审法院判令松山后居委会向曲焕遵支付该款项并承担逾期付款利息，并无不当。综上，松山后居委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11805元，由上诉人青岛市崂山区沙子口街道松山后社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 杨保国
审判员 王昌民
二〇一八年九月三十日
书记员 郑 昭