湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第837号
上诉人（原审原告）曾志军。
委托代理人刘鸿，湖南永安和律师事务所律师。
委托代理人吴云飞，湖南永安和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郴州市耀华房地产有限公司。
法定代表人廖瑞长，该公司董事长。
委托代理人刘井生，湖南志浩律师事务所律师。
上诉人曾志军因与被上诉人郴州市耀华房地产有限公司（以下简称“耀华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2013）桂阳法民初字第933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人曾志军及其委托代理人刘鸿、吴云飞，被上诉人耀华公司的委托代理人刘井生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：一、2009年6月1日，桂阳县商务局（甲方）与耀华公司（乙方）签订了一份《高星级酒店及附属商住楼招商引资协议书》，协议约定：1、由甲方向县政府报请成立项目协调小组，并在甲方机关办公场所设立项目协调小组办公室，负责对本项目的督促、指导、协调和服务工作，确保项目建设顺利进行；2、耀华金都汇项目（在招商引资协议中以“桂阳金桂园”为暂用名）由乙方投资开发，甲方给予乙方一定的优惠政策。其中协议中优惠政策第5条规定：甲方负责报请县政府出面协调该重点建设项目施工前达到“三通一平”条件，并负责协调供电（供水）部门为该重点建设项目提供围墙外输水管道、取水口和外线电源及变压器（桂阳县商务局证实前述四项耀华公司不承担费用）以及该项目建设及营业用电、用水价格优惠政策；3、协议还就其他事项作出约定。该协议有甲乙双方签名盖章，桂阳县人民政府以见证方一并在该协议书上签字盖章。
二、2012年3月16日，曾志军与耀华公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：曾志军以2382元／平方米向耀华公司购买金都汇第E幢1008号商品房，建设面积133.62平方米，总房款318，282元。合同第八条约定了交房时间及免责事由：耀华公司承诺在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给曾志军使用。免责事由：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、按附件四执行。附件四即主合同补充协议。附件四第三条房屋交付第2项约定：如因非出卖人原因如：遭遇战争、自然灾害等不可抗力、政府（策）及新法律法规变化、买受人未付清全部购房款、非出卖人不能控制的事件等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。主合同第九条约定了耀华公司逾期交房的违约责任的处理方式：逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。曾志军于合同签订当日交购房款118，282元，剩余房款200，000元，曾志军通过银行按揭贷款的方式付清，共计支付房款318，282元。
三、耀华公司于2010年6月8日开工建设金都汇一期E栋，2011年10月20日取得商品房预售许可证，2012年8月30日向桂阳县建设局递交了《桂阳县建设工程主体验收申请表》。由于水、电没有安装到位，至2012年12月30日耀华公司交房期满日没有通过验收，直到2013年9月12日才通过验收，并于2013年10月28日到建设主管部门办理好建设工程竣工验收备案。
四、2012年12月26日，因金都汇项目第一期商住楼E栋即将交付业主使用及宾馆要进行装修、安装，但外架电尚未布置到位，耀华公司向桂阳县人大常委会领导提交报告，要求按《高星级酒店及附属商住楼招商引资协议书》第三条第5款的要求给予提供外线电源及变压器并免费办理相关手续。2012年12月27日桂阳县人大常委会领导在报告中批示：金都汇项目系市、县重点工程，请县电力局局长按有关协议要求，给予支持解决。2013年3月18日，桂阳县委书记主持召开了县级相关领导及本县有关部门负责人参加的2013年中国（郴州）国际休闲旅游文化节部分项目建设调度会议，会议要求：“电力局尽快解决金都汇高压输变电设备的配备安装、供电管道接口的接入；自来水公司切实解决金都汇供水管道供水不足的问题”。2013年4月16日，桂阳县常务副县长在主持召开了金都汇高星级酒店项目建设调度会议，会议要求由县电力局制订工作方案，在2013年5月10日前完成金都汇的变压器安装，费用另行协商解决。2013年5月22日桂阳县县长率政府办县直有关单位负责人在现场察看金都汇项目建设进展情况后，在金都汇项目部会议室召开项目建设工作调度会议，会议要求：金都汇双电源问题，由电力局尽快解决，经费由县政府按原招商合同条款出1，500，000元，其他部分由县电力局负责解决。至2013年9月16日国网湖南桂阳县供电公司为金都汇项目安装好双电源及变压器，并正常供电。
五、桂阳县自来水有限公司于2013年9月初为耀华公司开发的金都汇项目安装一个200毫米的取水口并安装80毫米口径水表二个，因费用问题耀华公司与桂阳县自来水公司未达成协议，到目前金都汇项目一期E栋住宅楼用水尚未直接并入桂阳县自来水公司的输水管道。
曾志军认为耀华公司延期交房违约，遂诉至法院，请求判令耀华公司依约向曾志军支付逾期交房违约金31，032元（按购房款的万分之五从2013年元月1日起计算至2013年7月15日止），并负担本案的诉讼费用。
原审法院认为：本案属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点一，《附件四：合同补充协议》中第三条第2项中“非出卖人不能控制的事件造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约”的规定是否有效。《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》是耀华公司预先拟定的，在预售商品房过程中重复使用的合同，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，该合同属于格式合同。附件四《合同补充协议》中第三条第2项中“非出卖人不能控制的事件造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约”，现双方对该条款的理解存在分歧，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。按照通常理解，耀华公司能控制的原因不能成为耀华公司免责的理由，所以耀华公司在庭审中解释“非出卖人不能控制”是笔误，其真实意思为“非出卖人所能控制”，耀华公司的解释更符合通常理解，该条款的真实意思为：非出卖人所能控制的事件等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。在主合同《商品房预售合同》中多处出现“按附件四执行”的字样，因此曾志军称对附件四不知晓不能成立。附件是主合同的一部分，曾志军在主合同上签字就是对附件四的认可。双方所签订的主合同及附件四不具备合同法所规定的无效的情形，是有效合同。依法成立的合同受法律保护。合同双方当事人应当全面履行各自的义务。
本案争议的焦点二，耀华公司未能在2012年12月30日前将房屋交付曾志军，是否构成违约。耀华公司是否构成违约，应当以本案的事实为依据，对照双方当事人的合同约定，看是否有违约事实的发生。从本案查明的事实可以看出：直到2012年12月30日耀华公司交房期满日，供电部门还没有为金都汇项目安装好外线电源及变压器（直到2013年9月16日才安装好并正常供电），直到2013年9月初供水部门才为金都汇项目安装取水口及水表。按照招商引资协议的约定为金都汇项目提供围墙外输水管道、取水口和外线电源及变压器是由政府有关部门与供电、供水部门协调，何时能够协调好并安装到位，耀华公司无法控制。由于水、电不能及时安装到位，耀华公司虽然于2012年8月30日向主管部门申请验收，但不能及时通过竣工验收，导致耀华公司在合同约定的最后交付房屋期限2012年12月30日前不能向曾志军交付房屋。耀华公司不能按时向曾志军交付房屋是其所不能控制的原因，按照双方的合同约定不视为耀华公司违约。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费576元，由原告曾志军负担”。
上诉人曾志军不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第三条第2项中“非出卖人不能控制的事件等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约”并非笔误，即使是笔误，被上诉人一直没有作出修改和提示，应当认定被上诉人存在重大过失，被上诉人应当对此重大过失承担法律责任。二、导致被上诉人不能按时交房的原因并非被上诉人不能控制。固然，本案有自来水公司没有通水、电力公司没有通电的情况，但是，该情况是因为被上诉人认为应该由政府部门承担相关费用而没有支付费用造成的，被上诉人完全可以先行支付费用，开通水电，然后再由政府部门承担相关费用。况且，燃气公司没有开通燃气与政府招商行为无关，是属于被上诉人可以控制的因素。三、被上诉人延迟交房已构成违约，应承担违约责任。请求二审：一、撤销桂阳县人民法院（2013）桂阳法民初字第933号民事判决，改判由被上诉人承担因被上诉人延迟交房的违约责任；二、判令被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人耀华公司答辩称：合同附件四中“非出卖人不能控制的事件”的约定确实是笔误。耀华公司是存在逾期交房的行为，但双方在合同中约定了违约责任的免除，耀华公司不应承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审予以维持。
本院二审查明：一审中，湖南桂阳金煌管道煤气有限公司出具证明耀华公司于2012年9月申请燃气施工，但因施工繁忙，湖南桂阳金煌管道煤气有限公司直到2013年8月才进行用气设施施工。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点为双方当事人签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第三条第2项应如何理解，被上诉人耀华公司是否违约。上诉人曾志军与被上诉人耀华公司签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第三条第2项约定：“如因非出卖人原因如：遭遇战争、自然灾害等不可抗力、政府（策）及新法律法规变化、买受人未付清全部购房款、非出卖人不能控制的事件等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。”双方当事人对“非出卖人不能控制”的理解存在争议。根据通常理解，由于出卖人不能控制的事件造成出卖人逾期交房的，出卖人可以免责。相反，由于出卖人能控制的事件造成出卖人逾期交房的，出卖人不能免责。因此，“非出卖人不能控制”显然属笔误，该约定应理解为：“非出卖人所能控制的事件等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。”原审法院按照通常理解来认定该项约定的真实意思并无不当。根据该项约定，非耀华公司所能控制的事件造成逾期交付房屋的，不视为耀华公司违约。本案中，耀华公司于2012年8月30日便提交了竣工验收申请，但由于政府有关部门并未按照招商引资协议的约定与供水、供电部门协调好，水电不能安装到位，燃气公司也未在接到耀华公司申请后及时组织燃气管道施工，导致耀华公司不能及时通过竣工验收并按期向曾志军交付房屋。期间，耀华公司积极向县委、县人大、县政府及相关部门反映情况，请求协调处理。通过相关部门的协调，该项目最终于2013年9月12日验收合格。因此，耀华公司不能按合同约定的交房时间交付房屋是由于其不能控制的事件导致的，根据《合同补充协议》的约定，不应视为耀华公司违约。上诉人曾志军认为耀华公司构成违约，应承担逾期交房违约金的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费576元，由上诉人曾志军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一五年一月九日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。