重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0235民初6391号
原告：李百鸣，男，汉族，1952年1月28日出生，户籍地重庆市云阳县，现住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：周循，重庆四正律师事务所律师。特别授权。
被告：云阳县合升商贸有限公司，住所地重庆市云阳县青龙街道顺城路，统一社会信用代码915002357398205683。
法定代表人：赖永锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶勇军（公司员工），男，汉族，1966年7月21日出生，户籍地重庆市云阳县，现住重庆市云阳县。一般代理。
被告：云阳诚信房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇滨江路768号，统一社会信用代码915002356635965620。
法定代表人：王荆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：萧沙（公司法务），男，汉族，1970年3月8日出生，户籍地重庆市江北区。特别授权。
被告：陈生，男，汉族，1958年3月3日出生，住重庆市云阳县。
原告李百鸣与被告云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李百鸣及其委托诉讼代理人周循、被告云阳县合升商贸有限公司法定代表人赖永锋及其委托诉讼代理人叶勇军到庭参加诉讼，被告云阳诚信房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。2018年3月6日，原告李百鸣申请追加陈生为本案被告，本院予以准许，因被告陈生下落不明，本院依法公告送达起诉状副本、传票等。因案情复杂，本院于2018年2月22日作出（2017）渝0235民初6391号民事裁定：本案转为普通程序。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李百鸣及其委托诉讼代理人周循、被告云阳县合升商贸有限公司法定代表人赖永锋及其委托诉讼代理人叶勇军、被告云阳诚信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人萧沙到庭参加诉讼，被告陈生经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告李百鸣向本院提出诉讼请求：1.判令被告云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司退还原告购房款39315.5元。2.判令被告云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司从2015年12月2日起按银行同期贷款利率5%支付至2017年12月2日的利息3931.5元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告代案外人ＸＸ于2010年9月27日与被告云阳县合升商贸有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：建筑面积108平方米，单价3290元/平方米，房屋的建筑面积以云阳县房地产行政主管部门测绘的面积为准。合同签订后，案外人没有实际履行该合同。原告以ＸＸ的名义按该合同约定的108平方米的价格交付了房款的义务，分数次共交付355320元的房款，被告云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司向原告出具了收据。后被告云阳诚信房地产开发有限公司与原告补签了《房屋买卖合同》，并重新出具了收据。2015年12月2日，原告取得房产证，同时经房产部门测绘的建筑面积为96.05平方米。由于原告是按照108平方米支付的房款，原告多支付了39315.5元。
被告云阳县合升商贸有限公司辩称，建设涉案房屋的地由双江综合社、被告云阳县合升商贸有限公司一块地卖给陈生等三块地进行开发，由陈生、云阳诚信公司开发，被告云阳县合升商贸有限公司没有参加开发。购房户ＸＸ的房屋买卖合同是与谁签订的，收钱是哪个（钱是交给哪个公司的），被告云阳县合升商贸有限公司没有参与收钱、建房，一切事务由陈生负责。被告云阳县合升商贸有限公司根本不知道此事，也没有雕刻云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部印章，不承担退还购房款及利息的责任。
被告云阳诚信房地产开发有限公司辩称，1.若原告诉称的事实属实，应该由被告陈生承担返还购房款的责任。2.涉案的晶岛郦舍项目是被告陈生借被告公司资质开发的，被告公司没有开发此项目，云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部是陈生私自雕刻的，被告公司未与原告签订《房屋买卖合同》，也没有收取原告的购房款，廖成平、梁波是陈生请的工作人员，不是被告公司的工作人员。因此，应由被告陈生承担责任。
被告陈生未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：被告云阳县合升商贸有限公司原名云阳县肉联厂，后改制为云阳县合升食品开发有限公司。
2001年5月25日，云阳县移民局印发《云阳县新县城移民迁建区用地通知书》，云阳县肉联厂在新县城规划区内综合用地面积2.1亩。
2002年8月18日，云阳县发展计划委员会向云阳县肉联厂核发投资项目登记备案核准证。2002年9月6日，云阳县人民政府印发《关于云阳县合升食品开发有限公司划转原县肉联厂国有划拨土地的批复》。2002年9月16日，云阳县建设委员会印发《关于云阳县肉联厂综合楼工程的选址意见通知书》。2002年9月23日，云阳县国土局颁发《重庆市云阳县建设用地许可证》。2009年1月8日，云阳县人民政府印发《关于县合升食品公司滨江大道北侧土地划拨转出让及紧邻宗地出让给该公司的方案批复》，县国土房管局：现批复如下：一、同意县合升食品开发有限公司新县城滨江大道北侧1400平方米土地划拨转出让，同时将紧邻宗地背面980.22平方米无条件单独实施开发建设的土地使用权出让给该公司进行整体利用开发。二、土地用途为居住、商业。三、土地出让金125.6442万元，其中：划拨转出让土地出让金34.4842万元，背面宗地土地出让综合价金91.16万元。
2009年2月27日，云阳县国土资源和房屋管理局与云阳县合升商贸有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地总面积1400平方米，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款344842元，每平方米246.31元。同日，云阳县国土资源和房屋管理局与云阳县合升商贸有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地总面积980平方米，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款911600元，每平方米930.2元。
2009年3月10日，云阳县规划局颁发《建设用地规划许可证》，用地单位：云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司。2009年12月15日，云阳县规划局印发《重庆市建设工程方案设计审查意见通知书》。2010年4月6日，云阳县规划局颁发《建设工程规划许可证》，建设单位（个人）：云阳县合升食品开发有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司，建设项目名称：晶岛郦舍，建设位置：新县城滨江大道600号，建设规模:11072.59平方米。2010年5月6日，云阳县城乡建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》，建设单位：云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司。2013年8月1日，云阳县规划局颁发《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》，建设单位：云阳县合升商贸有限公司，建设项目名称：晶岛郦舍，建设地址：云阳县新县城滨江大道600号，建设规模：13953平方米。
2007年11月19日，甲方云阳诚信房地产开发有限公司与乙方签订云阳县合升商贸有限公司签订《房地产开发内部挂靠协议》，主要约定：经甲乙双方协商，乙方自愿挂靠在甲方企业之下，从事在甲方资质范围内进行开发建设、经营。第一条开发项目概况。项目名称：云阳县合升商贸有限公司职工联建房（晶岛郦舍），项目地址云阳县新县城滨江大道600号，项目建设面积贰仟叁佰捌拾平方米，项目投资额伍佰捌拾叁万元正，项目工期2007年11月至2009年11月。第二条项目开发范围及开发方式。1.开发范围：经批准的规划建设范围内的房地产开发建设。2.项目开发方式：（1）享受甲方所提供的所需房地产开发资质证书，完全自主的开展开发建设项目。（2）整个项目由乙方全额投资，自主经营，自负盈亏。（3）乙方按每平方米两元向甲方缴纳监督、管理、综合服务费。第三条甲方的权利义务。1.甲方提供办理房地产开发建设所需要的资质、营业执照等法定资料，并出具项目开发所需的授权文件和全部证明文件。3.甲方对乙方工程进度、质量、安全等进行监督管理。第四条乙方的权利义务。1.乙方负责整个项目的全部投资和建设，并按规定完清开发项目依法应缴纳的所有税、费。4.一切正常利润归乙方所有，不受干涉。6.乙方负责房屋保修及房屋质量终身责任。7.乙方全面履行本开发项目以甲方名义对外签订的合同，承担全部合同义务。在协议上加盖云阳诚信房地产开发有限公司，甲方王琼、乙方陈生签名。
2007年11月10日，云阳县合升商贸有限公司与重庆市鹏业建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定将云阳县合升商贸有限公司综合楼工程由重庆市鹏业建筑工程有限公司施工建设。在合同上加盖云阳县合升商贸有限公司、重庆市鹏业建筑工程有限公司印章，叶勇军、陈生签名。2012年12月20日，该工程质量竣工验收合格。2014年5月12日，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，工程名称：晶岛郦舍，工程地址：云阳县滨江路600号，工程规模:13953平方米，竣工时间：2011年12月，建设单位：云阳合升商贸有限公司，土地用途：城镇住宅用地，土地使用权面积1639.8平方米。
2010年8月23日，云阳诚信房地产开发有限公司缴纳契税27348元（税目商业用房，房地产权属转移面积980平方米，计税金额911600元）。
2010年9月15日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（310房地证2010字第07591号），权利人：云阳诚信房地产开发有限公司，坐落：云阳县双江镇滨江路，土地使用权面积980平方米。云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（310房地证2010字第07592号），权利人：云阳县合升商贸有限公司，坐落：云阳县双江镇滨江路，土地使用权面积1400平方米。
2015年2月28日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（310房地证2015字第03587号），权利人：云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司，坐落：云阳县青龙街道滨江大道600号，土地使用权面积1639.8平方米。
2010年9月27日，甲方（出卖方）云阳县合升商贸有限公司与乙方（买受方）ＸＸ签订《房屋买卖合同》，主要约定：第二条乙方所购房屋的基本情况。房屋坐落于重庆市云阳县新县城滨江大道，建筑面积108平方米。第三条计价方式与价款。甲方与乙方约定以建筑面积计算房屋价款，按3290元/平方米计价，乙方所购房屋总价款355320元。房屋建筑面积以云阳县房地产行政主管部门实测的面积为准，在房屋交付时如实测面积与合同约定的面积有差异的，据实结算，多退少补。合同还对付款方式及期限、交房期限及手续办理、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、甲方关于房屋产权状况的承诺、产权登记的约定、合同效力等进行了约定。委托代理人陈生、经手人廖成平签名，加盖云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部印章，“李百鸣代ＸＸ同志签字”。合同签订后，ＸＸ不需要此房屋，也未支付购房款，所有以ＸＸ名字作为交款人的收据中的购房款，均是李百鸣交的购房款，ＸＸ不享有和承担涉案房屋的任何权利义务。后ＸＸ与云阳县合升商贸有限公司解除《房屋买卖合同》。
2010年9月27日，云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部出具收据：今收到ＸＸ订房款18万元，会计、计账：廖成平，加盖云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部印章。2010年12月29日，云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部出具收据：今收到ＸＸ订房款10万元，会计、计账：廖成平，加盖云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部印章。2011年5月30日，云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部出具收款收据：ＸＸ水、电、气、门加厚8580元，收款人：廖成平，加盖云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部印章。
2011年12月18日，原告通过重庆农村商业银行云阳支行转款给廖成平75320元，开票人、经手人廖成平出具收据：ＸＸ订房75320元，加盖云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部印章。2012年12月13日，经手人梁波出具收款收据：ＸＸ房款355320元（2010年9月27日18万元、2010年12月29日10万元、2011年12月18日75320元），加盖云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部印章。收据上注明“原收费的原始复印件在后面。”
2013年3月4日，甲方（出卖方）云阳诚信房地产开发有限公司与乙方（买受方）李百鸣签订《房屋买卖合同》，主要约定：第一条本房屋土地使用权状况及其项目名称。本房屋项目的土地使用权为出让方式取得，该地块土地面积2380平方米，规划用途为商住，其证号建50023520090009。本房屋项目名称现定名晶岛郦舍。建设工程规划许可证号建500235201000012，施工许可证号500235201005060101。第二条乙方所购房屋的基本情况。房屋坐落于重庆市云阳县新县城滨江大道，具体位于晶岛郦舍楼盘，建筑面积98平方米。第三条计价方式与价款。甲方与乙方约定以建筑面积计算房屋价款，按3290元/平方米计价，乙方所购房屋总价款322420元。房屋建筑面积以云阳县房地产行政主管部门实测的面积为准，在房屋交付时如实测面积与合同约定的面积有差异的，据实结算，多退少补。合同还对付款方式及期限、交房期限及手续办理、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、甲方关于房屋产权状况的承诺、产权登记的约定、合同效力等进行了约定。经办人梁波手写“备注：此房原系购房户ＸＸ，因关系户现转入李百鸣为户主，如在办理产权证时因过户产生的费用由购房户李百鸣全部承担。”委托代理人廖成平、经办人梁波签名，李百鸣签名、捺印，加盖云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部、陈生印章。同日，原告李百鸣与诺泰物业管理有限公司交接此房屋。
2015年10月30日，原告缴纳契税、权证印花税9485.15元。2015年12月2日，原告取得坐落于云阳县青龙街道滨江大道600号房屋的房地产权证，房屋建筑面积为96.05平方米。
另查明，2009年12月28日，陈生出具承若（诺）：关于合升商贸有限公司晶岛郦舍工程发包给重庆市鹏业建筑工程有限责任公司的合同一事，以后的一切大小纠纷事情都与合升商贸有限公司无关。权全由我陈生承担自负（一切经济往来及安全责任在内）。2010年5月4日，陈生出具《承诺书》，云阳县合升商贸有限公司：承诺人陈生关于晶岛郦舍项目部的工作，本人特向合升商贸有限公司保证，晶岛郦舍项目部的一切大小事故及经济纠纷问题全权由本人承担，与合升商贸有限公司无关。加盖担保单位云阳县白鹤幼儿园印章。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份证、二被告工商登记信息、房屋买卖合同、收据、交房通知单、房地产权证、税收完税证明、银行交易明细、重庆市土地房屋权属登记申请书（初始登记）、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市建设工程竣工规划核实确认书、原告的重庆市土地房屋权属登记申请书、重庆市土地房屋权属登记审核表、房地产权证、310房地证2010字第07592号房地产权证、契税完税证、国有建设用地使用权出让合同、ＸＸ的情况说明等，被告云阳县合升商贸有限公司提供的营业执照（副本）、承若（诺）、承诺书，被告云阳诚信房地产开发有限公司提供的《房地产开发内部挂靠协议》等，本院依法调取的《云阳县新县城移民迁建区用地通知书》、《云阳县肉联厂核发投资项目登记备案核准证》、《关于云阳县合升食品开发有限公司划转原县肉联厂国有划拨土地的批复》、《关于云阳县肉联厂综合楼工程的选址意见通知书》、《重庆市云阳县建设用地许可证》、《关于县合升食品公司滨江大道北侧土地划拨转出让及紧邻宗地出让给该公司的方案批复》、《国有建设用地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《重庆市建设工程方案设计审查意见通知书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》、《建设工程施工合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、房地产权证等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据合同相对性原则，原告要求被告云阳县合升商贸有限公司退还原告购房款，应当提供与被告云阳县合升商贸有限公司签订的《房屋买卖合同》及给付购房款的相关证据，而本院查明原告代ＸＸ与云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部签订《房屋买卖合同》，原告以ＸＸ的名义支付合同约定的购房款355320元，只能认定ＸＸ与云阳县合升商贸有限公司有房屋买卖的真实意思表示，不能认定原告与云阳县合升商贸有限公司有房屋买卖的真实意思表示。后因ＸＸ不需要合同约定的房屋，故ＸＸ与云阳县合升商贸有限公司晶岛郦舍项目部协议解除了《房屋买卖合同》，双方的权利义务终止。故原告要求被告云阳县合升商贸有限公司承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
2013年3月4日，原告与云阳诚信房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》，合同尾部有李百鸣签名、捺印，加盖有云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部、陈生印章，而云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部未经工商登记，故争执焦点是云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部以云阳诚信房地产开发有限公司的名义签订的《房屋买卖合同》的效力如何认定？本院认为，未经工商登记的云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部的行为应视为项目经理的行为，而项目经理系云阳诚信房地产开发有限公司法定代表人的委托代理人。因此，云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部以云阳诚信房地产开发有限公司的名义签订的《房屋买卖合同》对云阳诚信房地产开发有限公司具有拘束力，其理由如下：1.云阳诚信房地产开发有限公司与陈生签订《房地产开发内部挂靠协议》，协议约定：陈生享受云阳诚信房地产开发有限公司所提供的所需房产开发资质证书，完全自主的开展开发现建设项目；收取陈生每平方米两元的监督、管理、综合服务费；云阳诚信房地产开发有限公司提供办理房地产开发建设所需要的资质、营业执照等法定资料，并出具项目开发所需的授权文件和全部证明文件；陈生负责办理包括但不限于项目开发过程中的如下事务：（2）签订工程施工所需的全部合同；（3）履行财务收支管理职责；（4）对外销售项目房产。2.晶岛郦舍房产的初始登记（总证）登记在云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司名下，在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上加盖云阳诚信房地产开发有限公司印章，取得房屋所有权，证明云阳诚信房地产开发有限公司享有涉案房屋的权利，也说明云阳诚信房地产开发有限公司对项目经理部销售房产的行为是明知的。3.被告云阳诚信房地产开发有限公司缴纳契税。4.本案中加盖云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部印章的收款收据，收取了购房款。
虽然被告云阳诚信房地产开发有限公司否认成立云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部，认为是陈生私自雕刻云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部印章，但被告云阳诚信房地产开发有限公司没有提供证明加以证明，因此，被告云阳诚信房地产开发有限公司的辩称理由不成立，本院不予采纳。云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部以云阳诚信房地产开发有限公司的名义与原告签订的《房屋买卖合同》对原告与云阳诚信房地产开发有限公司具有拘束力，相关法律责任应由被告云阳诚信房地产开发有限公司承担。原告按照原《房屋买卖合同》约定建筑面积108平方米、3290元/平方米计价，支付了购房款355320元，有加盖云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部的收据佐证。但是，按照该房屋的房地产权证的房屋建筑面积96.05平方米、单价3290元/平方米计算，实际房屋价款应为316004.5元，原告多支付的购房款39315.5元（355320元-316004.5元），被告云阳诚信房地产开发有限公司应当予以返还。对原告要求被告云阳诚信房地产开发有限公司退还购房款39315.5元的诉讼请求，本院予以支持。
《房屋买卖合同》约定：“房屋建筑面积以云阳县房地产行政主管部门实测的面积为准，在房屋交付时如实测面积与合同约定的面积有差异的，据实结算，多退少补。”2015年12月2日，原告取得涉案房屋的房地产权证后，被告云阳诚信房地产开发有限公司未退还原告多支付的购房款，原告要求被告云阳诚信房地产开发有限公司支付2015年12月2日至2017年12月2日按银行同期贷款利率5%计算的利息3931.5元，本院予以支持。
综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告云阳诚信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告李百鸣购房款39315.5元；
二、被告云阳诚信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李百鸣支付2015年12月2日至2017年12月2日按银行同期贷款利率5%计算的利息3931.5元；
三、驳回原告李百鸣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费882元，由被告云阳诚信房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审 判 长 陈俊太
人民陪审员 代敦凤
人民陪审员 唐清英
二〇一八年七月二十四日
法官 助理 刘 虎
书 记 员 解 坤
叶平