上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2510号
原告常某某。
委托代理人魏增明，上海市君志律师事务所律师。
被告王某。
原告常某某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判，于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏增明、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月18日，原、被告签订《租赁合同》1份，原告将自己从案外人上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）承租的本市闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋转租给被告，由被告租赁用于房地产中介业务。2013年8月22日，法院判决确认原告与博锦公司之间的租赁合同于2013年3月18日解除。故原、被告之间的租赁合同也应解除。但被告仅支付了截止2010年3月31日的三个月租金、相当于一个月租金的押金，以及此后的3万元租金，至今拖欠了原告租金318，323元（人民币，下同）。现要求：判决确认原、被告之间的租赁合同于2013年3月18日解除；要求被告支付2010年4月1日至2013年3月18日期间所欠的租金318，323元，以及自2013年3月19日起至判决生效之日为止，按银行同期贷款利率计算的利息。
被告辩称，涉案房屋由原告向博锦公司承租，后转租给被告，被告进行了装修。由于博锦公司对房屋所在的步行街招商失败，人气不旺，被告无法经营，于2012年上半年开始撤离房屋。2013年3月18日，博锦公司阻断了步行街通道，故法院判决原告与博锦公司之间的租赁合同于该日解除。被告累计支付原告租金82，684元，包括押金10，171元和定金2，000元。在博锦公司就涉案房屋的租赁合同提出诉讼后，原告常某某出具授权委托书，授权被告全权处理，并与被告签订一份资金监管协议，约定如在该案中法院确认由常某某承担的损失，则由被告支付。而事实上，被告支付原告8万余元已超过了原告在该案判决中所应负担的损失。另外，原告现主张租金，已超过诉讼时效。现同意解除合同，不同意原告其余诉讼请求。
经审理查明，博锦公司系涉案房屋（商铺）的开发商。
2009年12月8日，博锦公司（出租方、甲方）与原告常某某（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，原告向博锦公司承租涉案房屋。
2009年12月28日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》，约定原告将北翟路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋出租给被告，建筑面积151.99平方米；被告承租此房用于经营房产中介业务；租期为2010年1月1日至2016年12月31日，免租期自2010年1月1日至2010年2月28日；租金为10，171元／月，租金前两年不变，第三年起租金在前一年的租金基础上上调5%；租金自2010年3月1日起算，被告按季度支付，先付后租，被告须于前一季度最后一个月的25日前将下季度租金付清；物业管理费为4元／平方米／月，即608元／月，被告应将每期物业管理费付至物业公司；被告应于本合同签订之日向原告支付保证金10，171元；被告装修该房屋所涉及的一切费用由被告承担。本合同无论以任何方式终止，原告均无义务对被告自行装修和增置的设备、设施和物品进行收购或补偿。合同对其他事项作了约定。原告常某某及其代理人常超在合同的甲方落款处签名，被告王某在乙方落款处签名。
同日，被告王某支付给常超50，684元，常超出具收条，内容是收到三个月租金、相当于两个月租金的押金，以及装修费用共计50684元。庭审中，原告表示实际收到三个月租金、相当于一个月租金的押金，其余为装修补偿费。
租赁合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告接收房屋后进行了装修，用于经营房地产中介业务。
2010年12月28日，由于博锦公司步行街的租户因房屋租赁产生纠纷，常某某出具授权委托书，委托王某代为处理双方的纠纷。
2011年7月7日，常超出具收据一份，内容是，收到涉案房屋租金3万元，租赁期限为2011年7月1日至2011年12月31日（每月租金5，000元）。
2012年4月26日，原告常某某作为甲方，被告王某作为乙方，双方签订《资金监管协议》，主要内容为，因乙方长期占用涉案房屋，未支付租金，造成甲方与博锦公司之间的租赁合同纠纷，甲方同意由乙方指定的律师事务所应诉，乙方愿意承担甲方与博锦公司租赁合同纠纷一案产生的所有法律责任和经济费用；双方同意由乙方自愿支付3万元，由第三方上海上华律师事务所代为监管，此款只作为甲方与博锦公司租赁合同纠纷一案中甲方败诉后产生的费用或法院调解后的费用；如果甲方与博锦公司一案没有法院判决书或调解书确定的费用之外，甲、乙双方如有一方向上海上华律师事务所要求领取该款，必须执有另一方的书面同意书。上海上华律师事务所无权单方面将该款向另一方支付。原、被告在该协议上签名，上海上华律师事务所加盖公章。同日，被告王某支付了该3万元钱款，由该事务所龚启刚签收。但最终该笔钱款由上海上华律师事务所退还给了王某。
2013年1月，博锦公司向本院提起诉讼，要求解除其与常某某之间的租赁合同，要求常某某搬离房屋，支付租金等。被告王某出资为常某某聘请了律师作为常某某的代理人参加诉讼。
2013年3月18日，博锦公司对涉案商铺停止了供电，之后在该商业街砌起了高墙，阻断了客流，整个商业街处于无法经营的状态。被告于2013年3月18日之后撤离了承租场所，并于2013年4月16日办理了房屋交接手续。
上述案件，本院审理后，根据当事人的过错，对于诉讼时效内的月租金按50%计算，遂于2013年8月22日作出（2013）闵民五（民）初字第103号民事判决书，主文为：一、博锦公司与常某某签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；二、常某某支付博锦公司自2011年3月31日起至2013年3月17日止的租金114，472.24元；三、常某某支付博锦公司违约金10，000元；四、博锦公司退还常某某租赁保证金9，709元；五、现在上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋的装饰装修归博锦公司所有，博锦公司支付常某某装修损失补偿款52，500元；上述第二、三、四、五项条款相抵后，常某某于本判决生效之日起十日内支付博锦公司租金62，263.24元。六、驳回博锦公司其余诉讼请求。判决后，双方均未上诉，已生效。
现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，原告表示，被告支付的押金可抵扣租金。
另查，原告常某某曾于2013年3月向本院递交起诉状等诉讼资料，向被告主张租金。本院诉调对接中心对双方进行调解，但调解未果。此后，本院立案受理。2013年8月，原告申请撤回起诉。
再查，2009年12月24日，原告的代理人常超曾收取被告王某租赁定金2，000元。原告表示此定金已包含在2009年12月28日支付的50，684元的租金、押金和装修费中。被告则表示此定金未扣抵租金；且其支付的50，684元的包含两个月租金。
上述事实，由原告提供的租赁合同、本院（2013）闵民五（民）初字第103号民事判决书等、被告提供的租金收条2张、定金收据1张、授权委托书、资金监管协议，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。基于原告常某某与房屋权利人博锦公司之间的合同已于2013年3月18日解除，原告常某某自此不再对涉案房屋享有租赁使用的权利，且事实上被告王某也无法继续在涉案房屋内经营，房屋已由博锦公司收回，故本院确认原告常凌凌宝与被告王某之间的租赁合同亦于2013年3月18日解除。
对于2011年7月至12月的租金，被告共计支付了3万元，从原告代理人常超出具的收条证明，双方对此期间的租金，调整为5，000元／月，虽然原告表示其未授权常超减免王某应付之租金，但在原告常某某与被告王某所签订的租赁合同中，常超与常某某一并在合同出租人落款处签名，且由常超代为收取押金及首期租金，故对常超减少上述期间的租金的行为，应视为代表原告常某某之意见表示。对于2011年7月前以及2012年1月起的租金，首先，由于涉案房屋所在的商业街因房产商在招商及管理的不善，影响了各承租户的正常经营，基于这种情况，在博锦公司与常某某的诉讼中，本院对于常某某应付的租金按合同约定标准的50%计算，故同理，原告常某某与被告王某之间的租金结算，也按双方合同约定之租金标准的50%计算为宜，即2011年7月前的月租金为10，171元＊50%=5，085.50元（双方对于2011年7月至12月期间的租金已结清），自2012年1月起递增5%，每月租金为10，171元＊1.05／2=5，339.78元。
原告于2010年12月28日曾出具授权委托书、原告代理人常超在2011年7月7日向被告收取租金、原被告于2012年4月签订《资金监管协议》的行为，均可反映原、被告就租赁合同的履行包括租金的支付等事宜进行过协商。被告在与原告签订合同时支付了三个月租金，即2010年3月至5月的租金，对于2010年6月至2011年6月的租金以及2012年1月起的租金未支付，从双方于上述时间节点的相关行为可以认定，原告主张的租金未超过诉讼时效。
原、被告在2012年4月26日签订《资金监管协议》虽未完全履行，但从协议的内容可以证明，双方约定，对于博锦公司起诉常某某一案，经法院判决确定由常某某应支付的相关费用，均由王某负担。实际上也就是双方对租金的负担作了约定，即由王某代常某某将应付租金直接支付给博锦公司。但此协议并不能推定为被告在代原告常某某向博锦公司支付租金等费用后，即免除其向原告常某某支付租金的义务。
由此，被告应付租金为：2010年6月至2011年6月期间的租金66，111.50元，2012年1月至2013年2月期间的租金为74，756.92元，2013年3月1日至3月18日期间十八天的租金为3，100.50元，合计143，968.92元。
对于被告已付的押金，按合同约定，押金应当是相当于一个月租金即10，171元，但常超于2009年12月28日出具的收据却表述为收取了相当于两个月租金的押金，金额应当为20，342元。该收条证实被告支付的金额为50，684元，包括了“三个月房款、两个月押金及装修费用”，三个月房租即为30，513元，如果押金相当于两个月租金则为20，342元，两者合计为50，855元，已超过了被告实付的50，684元的金额。如果押金为相当于一个月租金金额即10，171元，则租金和押金共计40，684元，余1万元应当是装修费用。被告在庭审答辩时也表示其支付了相当于一个月租金的押金，故本院认为，被告关于其实付相当于两个月租金的押金之陈述不符事实，常超出具的收条中关于押金的表述系笔误，被告实收的押金应当是10，171元。关于被告所述原告另行收取了其2，000元定金，原告表示此款已包括在了2009年12月18日所收取的50，648元费用中，抵扣了租金。但因无证据证明该2，000元定金已抵扣了相应金额的租金，故原告应将此款返还被告或直接在被告应付租金中抵扣。在庭审中，原告表示押金可扣抵应付租金，对此本院予以准许，扣除押金及2，000元定金后，被告应付租金为131，797.92元。由于被告王某确实未按期付款，原告要求其支付逾期付款利息的请求，本院予以支持。
对于房屋装修，原告常某某与博锦公司的合同解除后，本院判决由博锦公司支付常某某装修损失补偿52，500元，鉴于房屋系由被告王某装修，故在原、被告的合同解除后，常某某也应支付被告的装修损失补偿52，500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告常某某与被告王某就本市闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋而签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；
二、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告常某某房屋租金人民币131，797.92元；
三、被告王某于本判决生效之日起十日内偿付原告常某某自2013年3月19日起至本判决生效之日为止，以131，797.92元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；
四、原告常某某于本判决生效之日起十日内支付被告王某房屋装修补偿款人民币52，500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7，135.11元，减半收取计3，567.55元，由原告常某某负担2，104.85元，被告王某负担1，462.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年三月五日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第四款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。