山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第997号
上诉人（原审被告）房思绪。
委托代理人郭振中，山东颐衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛福仁投资咨询有限公司。
法定代表人曲佳，经理。
委托代理人陈永强，山东天华律师事务所律师。
原审被告辛娟。
上诉人房思绪因与被上诉人青岛福仁投资咨询有限公司（以下简称福仁投资公司）、原审被告辛娟居间合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南商初字第20659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员王化宿、代理审判员邱彦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已于2014年7月29日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人房思绪的委托代理人郭振中，被上诉人福仁投资公司的委托代理人陈永强，到庭参加了诉讼。辛娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福仁投资公司在一审中诉称：2011年12月29日，在福仁投资公司的居间服务下，辛娟接受房思绪的委托与案外人李祥芬签订房产买卖合同，房思绪以1200万元的价格购买了李祥芬出售的市南区闽江路120号网点房，中介费约定为24万元，由房思绪承担。但合同履行完毕后，房思绪未向福仁投资公司支付中介费，现福仁投资公司提起诉讼，请求依法判令房思绪与辛娟连带偿付福仁投资公司中介费24万元、律师费1万元，并要求房思绪与辛娟承担本案诉讼费用。庭审中，福仁投资公司放弃对辛娟的诉讼请求，要求房思绪支付上述费用。
房思绪在一审中辩称，房思绪购买涉案房屋，完全基于房思绪与李祥芬的买卖关系，与福仁投资公司无关。在房思绪购买涉案房屋的过程中，福仁投资公司并未参与，更未提供所谓的居间服务，房思绪与李祥芬之间关于涉案房屋的成交与福仁投资公司无关。福仁投资公司和辛娟的居间服务合同于2012年12月29日签订，而早在2012年2月24日，房思绪即与李祥芬签订房屋买卖合同，并于2012年2月28日办理过户手续，取得涉案房屋所有权。因此福仁投资公司要求房思绪支付中介费、律师费，无事实和法律依据，应予驳回。
辛娟在一审中辩称，福仁投资公司提供房源信息有误，辛娟签署合同的日期是2012年12月29日，签订合同时本案所涉房产早已过户他人，因此福仁投资公司所诉合同是无效合同。且合同签订时，福仁投资公司表示免费提供本次服务，因此房产买卖合同第五条中关于居间服务费的支付金额被划掉，所以，即使福仁投资公司提供的房源准确并提供了居间交易，也无权主张居间费用。
原审法院查明和认定的基本事实是：案外人李祥芬、汪永秀系青岛市市南区闽江路120号丙×-×层网点的原产权人，因欲出售该房屋，其在房产中介公司进行了登记。后在福仁投资公司的组织下，辛娟作为买方的代理人与福仁投资公司及案外人李祥芬、汪永秀签订21世纪不动产青岛区域房产买卖合同，合同主要约定了以下内容：由房思绪购买案外人所有的青岛市市南区闽江路120号丙×-×层网点，房屋总价1200万元，房思绪支付购房定金300万元，定金于签约日支付50万元，2012年1月10日前支付250万元，剩余房款900万元于2012年2月10日办理过户手续前付清；中介费由房思绪负担；房产交付时间2012年5月8日；本合同产生的争议应协商解决，若协商不成，违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用；签约地点香港中路5号乙-2；合同签署日期处记载为2012年12月29日。记载了汪永秀的开户行及银行卡号码，但对中介费的具体金额合同未做约定。合同补充备注了案外人同意协助辛娟以国家最低限价办理过户手续。
房思绪按照上述合同的约定向案外人李祥芬、汪永秀实际履行了支付购房款1200万元等合同义务，并按照约定和房产部门的相关规定于2012年2月28日办理完产权变更手续，房屋产权人变更为房思绪。2012年5月7日，辛娟与福仁投资公司按照合同约定共同签署了关于房屋的物业交接表，对涉案房产进行了交接。涉案房屋产权变更登记资料中记载的买卖双方的联系方式均为福仁投资公司办公电话。
另查明，福仁投资公司为实现该债权支付律师代理费人民币1万元。
再查明，国家计委、建设部计价格（1995）971号关于房地产中介服务收费通知中规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额0.5%-2.5%计收。
原审法院认为，案件争议的焦点是：21世纪不动产区域房产买卖合同是否有效以及房思绪与辛娟之间是否存在委托代理关系。
关于21世纪不动产区域房产买卖合同的效力问题。原审法院认为，福仁投资公司与辛娟对该合同的真实性均无异议，但房思绪与辛娟均认为合同系2012年12月29日签订，福仁投资公司认为实际签订时间是2011年11月29日，上述的差异系笔误造成。对此，原审法院认为，上述房屋买卖合同签订的目的是欲出售涉案房屋，而不是对已成就的买卖行为进行补充确认，合同约定的付款时间、房屋过户与交付时间等均应在合同签订之后。但根据合同内容显示，所约定的付款时间、房屋过户与交付时间等均为2012年12月29日之前，并与实际的付款时间、房屋过户与交接时间等高度一致，显然有悖常理，且不符合逻辑，而且房屋出卖人也明确表示合同时间为2011年12月29日签订。因此，原审法院认为，福仁投资公司提供的证据能够相互印证，证明上述差异系笔误造成，涉案的21世纪不动产区域房产买卖合同系2011年12月29日签订。该合同系当事人的真实意思表示，合法有效，应得到全面履行。
关于辛娟与房思绪是否存在委托代理关系的问题。原审法院认为，福仁投资公司提供的证据能够形成完整的证据链，证明签订合同的三方在签订时，均知道实际的购房人系房思绪，房思绪与辛娟之间存在代理关系。且合同签订后，房思绪完全按照合同约定履行了付款、房屋过户、交接等合同义务，据此，原审法院认为辛娟系在房思绪的授权范围内签订了上述合同。房思绪与辛娟之间的委托代理关系成立，房思绪作为委托人应受上述合同的直接约束，按照合同约定全面履行合同义务。房思绪主张系青岛大地众泰投资咨询有限公司为其提供了居间服务，因其提供的证据不具备居间合同的基本要件，原审法院对房思绪的该主张，不予采纳。房思绪主张福仁投资公司表示免费提供中介服务，因房思绪没有提供证据证明，原审法院对房思绪的该主张，亦不予采纳。福仁投资公司、房思绪在合同中虽未约定居间费用的具体金额，但已经明确约定了居间费用由房思绪承担，故福仁投资公司要求在《国家计委、建设部计价格（1995）971号关于房地产中介服务收费的通知》规定的范围内，要求房思绪按照房屋成交总额的2%支付中介费24万元，符合规定，原审法院依法予以支持。因房思绪未按合同约定支付中介费已构成违约，福仁投资公司按照合同的约定，要求房思绪支付律师代理费1万元，符合法律规定，原审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第四百零二条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、房思绪于判决生效后十日内支付福仁投资公司居间费用24万元；二、房思绪于判决生效后十日内支付福仁投资公司律师费1万元；三、驳回福仁投资公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由房思绪负担。宣判后，房思绪不服，上诉至本院。
上诉人房思绪上诉称，一审认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、上诉人与李祥芬之间关于涉案房屋买卖的成交，与福仁投资公司没有任何关系，房思绪并不是《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》的当事人，房思绪与辛娟之间不存在委托代理关系，该合同约定与房思绪无关，福仁投资公司的陈述前后矛盾，且上诉人取得涉案房屋所有权的时间早于合同签订时间；2、福仁投资公司与辛娟签订合同时，合同项下的标的物已不属于案外人李祥芬，因而合同依法不成立；且即使合同成立，因合同中关于居间服务费的金额被划掉，也证明福仁投资公司是免费提供本次居间服务；3、2012年5月7日的物业交接表是虚假的，辛娟根本没有见到该交接表，房思绪也未委托辛娟办理物业交接，且福仁投资公司提交的两份谈话录音不应作为证据使用；4、李祥芬的证人证言应不予采信；5、房思绪与李祥芬就涉案房屋签订房屋买卖合同、办理房屋过户过程中，提供居间服务的是青岛大地众泰投资咨询有限公司，且房思绪已支付该公司相关费用，该事实应予认定。
被上诉人福仁投资公司答辩称，上诉人在上诉状中陈述的事实理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，房思绪在一审期间提交房思绪（乙方）与李祥芬（甲方）签订的青岛市存量房买卖合同，证明居间人是青岛大地众泰投资咨询有限公司。该买卖合同记载居间人系青岛大地众泰投资咨询有限公司，涉案房屋的转让价款为109.5万元，该合同的最后一页甲乙双方签名落款处记载的联系电话均是福仁投资公司的电话。辛娟对上述证据的真实性无异议。福仁投资公司称该份合同是房产中心要求签订的网签合同，是办理过户手续的形式要件，并提交青岛大地众泰投资咨询有限公司向房思绪开具的50元收据一张，证明因其没有房地产交易中心的网签资质，联系青岛大地众泰投资咨询有限公司为房思绪购买涉案房屋提供了网签合同的代签服务，该公司收取了50元的代签费，称实际真正提供居间服务的是福仁投资公司，该合同甲乙双方签名落款处记载的联系电话均是福仁投资公司的电话也能够证明是福仁投资提供的居间服务。房思绪对上述收据的真实性无异议，但认为与本案无关。
二审法院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案争议焦点在于：被上诉人福仁投资公司的诉讼请求应否予以支持。
上诉人房思绪上诉主张其与辛娟之间不存在委托代理关系，其不是涉案的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》的当事人，该合同约定与其无关，对此，本院认为，房思绪认可其购买了涉案房屋，其支付的购房款数额、方式、办理过户、交接涉案房屋的时间均基本符合上述合同约定，其虽提交《青岛市存量房买卖合同》证明其系通过青岛大地众泰投资咨询有限公司购买涉案房屋，但该买卖合同及房思绪办理涉案房屋过户手续的产权变更登记资料上载明的买卖双方落款处记载的联系方式均是福仁投资公司的电话，且该份买卖合同记载的房屋价款为109.5万元，远低于市场价格，也与房思绪实际支付的购房款1200万元不相符，房思绪既未对此作出合理解释，也未对其主张提交其他有效证据证明，涉案房屋的原产权人李祥芬亦证明系福仁投资公司提供中介服务。因此，本院认为，上述事实足以认定房思绪系通过福仁投资公司购买了涉案房屋，也能够印证涉案房屋的实际签订时间，故房思绪的上诉主张不成立，其应依法支付相应的中介费，其主张系免费提供中介服务，无事实和法律依据，亦不符常理，本院不予采信。
关于房思绪上诉主张福仁投资公司提交的涉案房屋的物业交接表虚假，且关于辛娟的录音证据不应作为证据采信的问题，本院认为，辛娟虽在一审对物业交接表的真实性不予认可，但未提交相反证据予以反驳，且辛娟在一审中亦明确认可录音证据中系其本人谈话，故房思绪的该项上诉主张不成立，本院不予采信。
另外，因原房屋产权人李祥芬处于外地，路途遥远，出庭确有困难，原审法院到其住所地对其进行调查，符合法律规定，故李祥芬所作的陈述，可以采信，房思绪主张李祥芬的证人证言不符合法定形式，于法无据，本院不予采信。
综上，上诉人房思绪的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人房思绪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年八月一日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 李珊珊