浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1834号
上诉人（原审原告）：屠晓峰。
委托代理人：姜娅静。
被上诉人（原审被告）：中瑞温州房地产有限公司。
法定代表人：金刚毅。
委托代理人：雷京卫、林力。
上诉人屠晓峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第1587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原判认定，原、被告于2009年4月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将中瑞·曼哈屯第23幢2层02号商品房，建筑面积173.86平方米房屋出卖给原告所有，每平方米8644元，被告应当在2011年3月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，被告若未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2011年5月18日将涉案房产交付原告使用，原告亦按照合同的约定支付了购房款1504575元。
另查明：2011年4月7日，温州市规划局出具工作联系函，由于涉案项目涉嫌违法建设，要求温州市城市管理与行政执法局依法查处。2011年5月19日，温州市城市管理与行政执法局立案调查，后于2011年12月19日出具行政处罚决定书，针对被告方存在“规划许可证核定的地上建筑面积为88716.41平方米，实测地上建筑面积为90290.81平方米，超许可建筑面积1574.67平方米，12-14#、16-18#共六幢别墅建筑外立面及门廊发生形状改变，六幢别墅原许可建筑总面积合计4136.47平方米”的行为作出行政处罚。2012年3月16日，被告向温州市住房和城乡建设委员会提交了涉案房屋建筑工程竣工验收备案表，温州市住房和城乡建设委员会于2012年3月19日同意备案。2012年6月5日，温州市房产管理局向被告出具房屋初始登记收件回执，2012年6月26日，温州市房产管理局向被告颁发套房分割登记表。
还查明：2011年1月5日，温州市人民政府实施机构改革与职能调整，将原由温州市规划局承担的城市规划行政处罚权划入温州市城市管理与行政执法局。
再查明：原告于2014年6月25日向原审法院提起本案诉讼。
原审法院对双方当事人的争议焦点归纳如下：原告主张被告逾期办证违约金是否超过法定诉讼时效及被告逾期办证的时间。针对该项争议焦点，被告于2011年5月18日将涉案房屋交付给原告之后，按照合同约定被告应于涉案房屋交付后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案（因原告仅主张被告完成初始备案登记即可，故对涉案房屋的土地使用权证及契证的逾期办理不予审理）。被告未能在2011年8月16日前履行上述义务，已构成违约，并一直处于持续状态，直至2012年6月26日被告向温州市房屋登记中心提交套房分割登记备案的资料后，该行为才终止。对于该逾期办证的违约行为双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金，违约金的数额随着违约行为的持续而逐日增加，考量设立诉讼时效制度是为督促权利人及时行使权利的立法目的，对违约行为持续期间每日产生的违约金应分别适用诉讼时效的规定。原告于2014年6月25日向法院提起诉讼，故2012年6月26日之前的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护。故受法律保护的逾期办证违约金的天数为1天。
原判认为：原、被告于2009年4月24日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效。双方当事人应依照协议的约定全面履行义务，合同签订后，原告支付了购房款1504575元，因被告未在合同约定的期限内协助原告办理涉案房屋的初始登记手续，导致原告未按期取得权属证书，应承担违约责任，关于逾期办证的违约金问题，因被告主张双方在合同中约定的违约金过高，要求予以调整，酌情将该违约金的标准调整为按已付房价款的每日万分之二计算。故被告应支付原告逾期办证违约金为301元（1504575元×0.0002×1天）。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决：一、被告中瑞温州房地产有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告屠晓峰逾期办证（房屋所有权证）违约金301元；二、驳回原告屠晓峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4855元，减半收取2427.50元，由原告屠晓峰负担2424.50元，由被告中瑞温州房地产有限公司3元。
宣判后，屠晓峰不服，提起上诉称：一、本案属于持续性违约引起的合同之债，权利人主张债权请求权的诉讼时效应从违约行为终了之日起计算。2011年5月18日，被上诉人将涉案房屋交付给上诉人后，直至2012年6月26日才向温州市房屋登记中心提交套房分割登记备案的相关资料，逾期办证时间长达315天（从2011年8月16日至2012年6月26日）。被上诉人的行为系典型的持续性违约行为，违约行为持续期间，违约之债每日不断增加，直到违约行为终结之日才是整个违约行为完成之时。如果对违约行为持续期间每日产生的违约金分别适用诉讼时效，显然不利于权利人合法权益的保护，而且可能产生极端的情况：如果违约方持续、长期拒不履行登记备案义务，权利人需隔三差五向法院起诉主张权利，既浪费司法资源也不利于督促违约方积极采取补救措施。因此，此类持续性违约行为引起的债权请求权诉讼时效应从违约行为终了之日起算。原判对本案诉讼时效的认定违反了法律规定和诉讼时效的立法本意。二、原判将违约金调整为按日0.02%计算不符合法律规定。涉案《商品房买卖合同》已就迟延办证违约金的计算标准作出约定，尽管最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但本案双方约定的违约金已经低于银行同期同类贷款基准利率的四倍，故不应认定违约金过高。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人中瑞温州房地产有限公司未作答辩。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点有二：一是原判关于逾期办证违约金诉讼时效的认定是否正确；二是原判确定的违约金计算标准是否合理。关于争议焦点一，本院认为，根据涉案商品房买卖合同的约定，被上诉人应于商品房交付后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。被上诉人系于2011年5月18日将涉案房屋交付给上诉人，根据前述约定，其应于2011年8月16日前履行办证义务，但其直至2012年6月26日才向温州市房屋登记中心提交套房分割登记备案的资料，故2011年8月17日至自2012年6月26日认定为被上诉人的违约期间。鉴于上诉人与被上诉人在涉案商品房买卖合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，原判以每个个别的债权分别适用诉讼时效，并无不当。上诉人于2014年6月25日向原审法院提起诉讼，故2012年6月25日之前的违约金已超出两年的诉讼时效，2012年6月26日的违约金尚未超出诉讼时效，原审法院据此认定受法律保护的预期办证违约金的天数为1天是正确的。另外，上诉人在二审中主张其在起诉前曾多次就逾期办证的问题与被上诉人协商，被上诉人也表示愿意向其支付补偿，但未提供证据证明该主张，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审中，被上诉人主张双方约定的违约金过高，原审法院根据其申请酌情将违约金调整为按日万分之二计算，亦无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4855元，上诉人屠晓峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十二月十九日
代书 记员 陈黛锦