上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第34032号
原告沈玉龙，男，1928年8月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所。
委托代理人陆哲波，上海敏诚善律师事务所。
被告沈庆明，男，1954年1月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人汤琳琳，北京市中银（上海）律师事务所律师。
委托代理人郑伟杰，北京市中银（上海）律师事务所律师。
被告上海锦南物业管理经营有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人余建国，总经理。
委托代理人周春林，男。
委托代理人邱皓，男。
被告上海由由（集团）股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人山佳明，董事长。
委托代理人王珂，上海市沪中律师事务所律师。
原告沈玉龙诉被告沈庆明、上海锦南物业管理经营有限公司（以下至判决主文前简称锦南公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月28日公开开庭进行了审理，原告沈玉龙的委托代理人郑健、陆哲波、被告沈庆明、被告锦南公司的委托代理人周春林、邱皓到庭参加诉讼。之后，经原告沈玉龙申请，本院依法追加上海由由（集团）股份有限公司（以下至判决主文前简称由由公司）为本案被告，并于2015年11月5日、2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告沈玉龙及其委托代理人郑健、陆哲波、被告沈庆明的委托代理人郑伟杰、汤琳琳、被告锦南公司的委托代理人周春林、邱皓、被告由由公司的委托代理人王珂到庭参加诉讼。经双方当事人同意，本案延长适用简易程序两个月，现已审理终结。
原告沈玉龙诉称，原告沈玉龙与被告沈庆明系父子。1998年，原告沈玉龙所有的上海市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号私房拆迁安置获得上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文之前简称系争房屋），当时系租赁公房。2003年，被告沈庆明在未经他人同意的情况下与被告锦南公司就系争房屋签订了购房协议，并将系争房屋登记在自己名下，严重损害了其余同住人的合法权益。原告的妻子宋月红于2013年9月过世。现原告起诉来院，请求确认被告沈庆明与被告由由公司签订的系争房屋的《上海市公有住房出售合同》无效，将该房屋恢复至租赁公房状态，由原告作为承租人；2、诉讼费由被告方承担。
被告沈庆明辩称，对原告所称双方关系、系争房屋的由来均无异议。在原告的同意及要求下，其一家四口的户口落在系争房屋内。原告对于其购买系争房屋完全知情并同意。当时，原告表示租金上涨，要求其将系争房屋购买为产权房，原告可以支付相对比较低廉的物业管理费。经过原告同意后，其办理了购买系争房屋的手续。原告有四女一子，拆迁时共计分到五套公租房，故每个子女一套是合乎情理的。购房的前期手续，尤其是原告的工龄证明手续，均为原告自行办理，故原告是知情并同意的。购买系争房屋时，原告及其妻子均在场。当时，由被告锦南公司吴姓工作人员经办，对此也知情。被告沈庆明将名章交给原告，原告执名章去办理手续。
被告锦南公司辩称，该公司受被告由由公司委托办理相关事宜。该公司按照规章制度办事，按照流程代办，资料齐全。当时，原告与被告沈庆明及同住人一同前往该公司窗口办理购房手续。该公司管理处吴经理负责办理此事，现在已经退休。
被告由由公司辩称，该公司将系争房屋售房手续委托被告锦南公司办理。根据被告锦南公司的反馈及上海市相关公租房相关规定等，该公司认为当时办理系争房屋出售手续严格按照上海市相关政策规定，原告与被告沈庆明均知情，故不同意原告全部诉请，请求法庭驳回。
经审理查明，原告沈玉龙与妻子宋月红（2013年9月12日报死亡）生育沈秀琴、沈秀兰、被告沈庆明、沈秀英、沈秀珍五人。系争房屋原为租赁公房，承租人为原告。2003年11月11日，甲方（出售人）即上海由由实业发展总公司委托代理人即被告锦南公司与乙方（购房人）即被告沈庆明签订《上海市公有住房出售合同》，合同约定乙方自愿购买甲方出售坐落于上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室的公房。乙方在签订本合同前已与上述房屋承租人（受配人）、同住成年人协商一致，共同确定上述房屋一经转移，其房地产权利为乙方所有；甲、乙双方确认乙方购买上述房屋的价格，以二○○三年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为人民币24，809元；扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为19，847元。系争房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》载明：“本户房屋坐落于浦东新区花木街道严中路XXX弄XXX号XXX室。房屋承租人或受配人沈玉龙，经与本户成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋确定为沈庆明所有，经约定的所有权人同意，委托沈玉龙代为办理购买公有住房的一切手续。”承租人或受配人落款处有“曹佩英”字样的签名及盖章，同住成年人处有“沈玉龙”、“宋月红”、“沈康”、“沈庆明”、“魏金英”、“沈健”字样的签名及盖章。2003年12月9日，系争房屋经房地产登记部门核准登记在被告沈庆明名下。
另查明，1、1988年4月，上海无线电十八厂与被告沈庆明之妻魏金英（该厂职工）签订出售房屋买卖契约，将上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室联建公助房屋（建筑面积42.70平方米）出售给魏金英，当时的家庭主要成员有被告沈庆明、女儿沈健、儿子沈康、祖母钱翠娥，原居住的上海市新肇周路XXX弄XXX号XXX室公有住房（使用面积14平方米），由上海无线电十八厂保留使用。2000年2月，魏金英办理了上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室联建公助房屋有限产权房屋接轨手续，产权人为魏金英。之后，上述房屋被出售，被告沈庆明的户籍于2000年6月迁入系争房屋内。
2、原上海市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号房屋遇动迁，动迁安置原告沈玉龙、沈康（被告沈庆明之子）、宋月红于系争房屋，安置沈秀英及陈蝶于上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋，安置沈秀兰及侍英超于上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋，安置沈秀珍及黄晓慧于上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋，安置潘丽咏于上海市闵行区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋。
3、宝钢集团上海浦东钢铁有限公司人力资源部彭志文出具情况说明，言明：“沈玉龙系浦钢公司机电部退休职工（机电部于2000年10月更名为上海三钢冶金发展总公司），本人系浦钢公司机电部退管组负责人。根据浦钢公司退管办精神，年老体弱，行动不便的退休职工需购买公有住房开具工龄证明，其直系亲属来退管组只要出具退休职工的退休证或身份证有效证件，退管组即可开具工龄证明。沈玉龙系本人进厂一直在一个工段工作的同事，十分熟悉，根据本人回忆，沈玉龙同志购房工龄证明应该是其子女来退管组代开。特此证明。”该证明由宝钢集团上海浦东钢铁有限公司人力资源部盖章确认。上海浦东钢铁（集团）有限公司于2000年8月更名为宝钢集团上海浦东钢铁有限公司。
4、上海由由实业发展总公司于1999年10月11日更名为上海由由（集团）股份有限公司即本案被告由由公司。
在审理过程中，原告表示动迁中除了被告沈庆明家庭以外，其余子女均分得一套房屋。其不知道系争房屋已购买为产权房，这是被告沈庆明的圈套，被告沈庆明让其签名，称房租不用出了，但其没有签名，也没有盖章。工龄证明也不是其去办理的。动迁后，其一直居住系争房屋至今。系争房屋的房租原由其支付，每年支付一次。被告沈庆明则称原告居住于系争房屋至今，其曾在2000年6月左右迁入系争房屋内居住十个月后迁出。当时，原告劝说其系争房屋迟早是其的，所以让其买为产权房。工龄证明必须由原告自行开具，手续为原告亲自办理，故原告对此是知情的。物业费是原告自己缴纳的，原本缴纳租金，之后缴纳物业管理费，原告理应知道此事。被告锦南公司及被告由由公司均认为原告知晓系争房屋买为产权房的事宜。
以上事实有原告提供的上海市房地产登记簿、常住人口历史资料信息、户籍摘抄、《上海市公有住房出售合同》、委托书、水电费及煤气费账单、原告的印鉴、情况说明、档案机读材料、上海市私人房屋登记发证申请书、房屋买卖契约、申请购买商品住宅登记表、看房证、上海市长宁区房地产管理局房屋产权过户登记申请书、上海市房产登记发证收费专用收据、上海市房地产登记申请书、有限产权房屋接轨申请书、2016年2月购买公有住房职工连续工龄证明、来访接待登记表、房契，被告沈庆明提供的系争房屋物业费缴纳凭证、拆迁安置协议、住房调配单、租赁房卡、证明，被告锦南公司提供的《职工家庭购买公有住房协议书》、本户人员情况表、购买公有住房使用连续工龄证明、出售价格计算表、住房调配单、住宅债权购买证明，被告由由公司提供的企业名称变更核准通知书等证据以及证人侍雨华当庭证言、原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。对于《上海市公有住房出售合同》是否有效，双方当事人有如下争议焦点，本院论述如下：
一、原告沈玉龙是否对系争房屋购买产权并登记在被告沈庆明名下知情并同意。原告认为，其并不知情，未在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字，所盖名章并非其所用。从购买系争房屋手续来看，承租人及所有同住人的所有签字显然出自一人之手，原告对签字予以否认，被告并未提供证据证明签字为原告本人所签。对于盖章，原告否认系其本人所用，被告方也未提供充分证据证明系原告本人所盖，故本院采信原告并未在协议书上签字盖章。原告的原单位出具证明，证明原告的工龄证明为亲属代办，且原告方审理过程中开具工龄证明亦可以由亲属代办，故本院对工龄证明为亲属代办予以采信。综上，原告主张其对购买系争房屋不知情，盖然性较大，本院酌情予以采信。
二、被告沈庆明是否有购房系争房屋的资格。原告提出被告沈庆明在购买系争房屋产权之前，被告沈庆明家庭已购买过公有住房，根据出售公有住房的有关政策即按成本价购买公有住房，每个职工家庭只能享受一次，故被告沈庆明无购房资格。本院认为，按照购买公有住房的政策，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。同住成年人是指本处有常住户口且实际居住三年以上（特殊情况除外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的；对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口薄上同住人为准。根据认定公有住房出售中同住成年人的认定标准和依据。被告沈庆明常住户口在系争房屋内，但其在系争房屋内仅居住十个月，故不符合实际居住三年以上的条件。同住人还应当满足他处无住房或他处虽有住房而居住困难，特指福利分房。被告沈庆明在其妻子取得联建公助房屋时作为家庭成员享受了福利分房，不符合他处无住房的条件，亦并无证据表明他处虽有住房而居住困难。被告沈庆明并非动迁时系争房屋的安置人，也非系争房屋的承租人。综上，被告沈庆明并不具备购买系争房屋的资格。
由此，被告由由公司委托被告锦南公司与并不具备购房资格的被告沈庆明签订《上海市公有住房出售合同》，且未经同住人原告的同意，侵害原告的合法权益，应属无效。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告上海由由（集团）股份有限公司委托被告上海锦南物业管理经营有限公司与被告沈庆明于2003年11月11日签订的关于上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；
二、上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复为租赁公房状态，承租人为原告沈玉龙。
案件受理费80元，减半收取计40元，由被告沈庆明、上海锦南物业管理经营有限公司、上海由由（集团）股份有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄鼎锋
二〇一六年三月四日
书记员 励希彦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。