广东省东莞市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）东中法民一终字第1476号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈锦桃，男，汉族，1962年6月3日出生，住广东省东莞市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：梁志波，男，汉族，1977年1月4日，住广东省东莞市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：谢箭辉，男，汉族，1970年6月18日，住广东省大埔县。
三上诉人共同委托代理人：罗海龙，广东君政律师事务所律师。
三上诉人共同委托代理人：谭小敏，广东君政律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁细芳，女，汉族，1966年3月29日，住广东省东莞市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志伟，男，汉族，1965年11月7日出生，住广东省东莞市。
两被上诉人共同委托代理人：彭代强，广东彭代强律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：刘扬书，广东彭代强律师事务所律师。
上诉人陈锦桃、梁志波、谢箭辉与被上诉人袁细芳、刘志伟租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2012)东一法民一初字第9086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
袁细芳、刘志伟于2012年9月12日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈锦桃、梁志波、谢箭辉立即交回租赁房屋及财产给袁细芳、刘志伟；2、陈锦桃、梁志波、谢箭辉立即支付房屋使用费304000元给袁细芳、刘志伟；3、陈锦桃、梁志波、谢箭辉支付滞纳金119700元（从2012年2月8日起按0.5%暂计至起诉之日）给袁细芳、刘志伟；4、陈锦桃、梁志波、谢箭辉承担连带偿还责任；5、本案诉讼费全部由陈锦桃、梁志波、谢箭辉承担。
陈锦桃、梁志波、谢箭辉向原审法院提起反诉，请求判令：1、双方于2010年12月1日签订的《租赁合同书》自始无效；2、袁细芳、刘志伟立即返还70000元押金及占用期间利息（从2010年11月5日起按贷款利率计至还清日止，至反诉时约为7000元）；3、袁细芳、刘志伟立即返还解决经济周转困难的100000元及占用期间利息（从2010年11月5日起按贷款利率计至还清日止，至反诉时约为10000元）；4、袁细芳、刘志伟立即返还发电机一台、石台和胶凳一批、摄像头一批、煤气瓶一批、活动鱼池三个、打印机一台等投入的财产（价值约50000元）；5、本案反诉费由袁细芳、刘志伟承担。
原审法院经审理查明：2010年12月1日，袁细芳、刘志伟与陈锦桃、梁志波、谢箭辉签订一份《租赁合同书》，合同约定：袁细芳、刘志伟将位于东莞市茶山镇京山村大岭吓的龙城山庄酒楼所有的建筑物、附件清单所列财产及所占土地有偿租赁给陈锦桃、梁志波、谢箭辉合法经营餐饮使用，土地面积为6600平方米；租赁期限从2010年12月1日起至2016年11月30日止，从2010年12月1日至2011年11月30日租金为每月35000元，从2011年12月1日至2016年11月30日租金为每月38000元；陈锦桃、梁志波、谢箭辉应于每月8日前向袁细芳、刘志伟交付当月的租金，袁细芳、刘志伟同意给陈锦桃、梁志波、谢箭辉7天的交租宽限期，超过宽限期一个月交付租金应支付滞纳金，每逾期一日应支付欠缴租金总额0.5%的滞纳金给袁细芳、刘志伟，陈锦桃、梁志波、谢箭辉超过三个月仍未支付租金，袁细芳、刘志伟有权终止合同，同时陈锦桃、梁志波、谢箭辉无权要求返还其所投资的一切财产，所交押金归袁细芳、刘志伟所有，袁细芳、刘志伟并保留使用其合法的追缴权力；双方签订合同时，陈锦桃、梁志波、谢箭辉须向袁细芳、刘志伟先支付2010年12月租金35000元，支付二个月租金共70000元作为押金，押金不计利息；陈锦桃、梁志波、谢箭辉支付100000元给袁细芳、刘志伟作为解决资金周转困难使用，第三年后每月不计息分摊归还给陈锦桃、梁志波、谢箭辉，如果陈锦桃、梁志波、谢箭辉在经营失败结业未到第三年即袁细芳、刘志伟退还100000元给陈锦桃、梁志波、谢箭辉；租赁期间，袁细芳、刘志伟有义务协助陈锦桃、梁志波、谢箭辉依法办理有关营业执照、消防、环保等手续，费用由陈锦桃、梁志波、谢箭辉负责；在租赁期内，有关工商税、税务、环保、消防、水、电、卫生、治安及其他各级有关部门所需要征收的一切与陈锦桃、梁志波、谢箭辉经营有关的费用由其负责承担；租赁期内，陈锦桃、梁志波、谢箭辉提前终止合同的，其所交押金归袁细芳、刘志伟所有，陈锦桃、梁志波、谢箭辉所投资兴建的建筑物和其他一切所增加的财产无偿归袁细芳、刘志伟所有；合同期满后，租赁建筑物的一切装修及设施，陈锦桃、梁志波、谢箭辉不得拆除或损坏，应将所有不动产交还给袁细芳、刘志伟，龙城山庄原有的动产（见财产清单）陈锦桃、梁志波、谢箭辉应完好交还给袁细芳、刘志伟，陈锦桃、梁志波、谢箭辉所投资兴建的建筑物无偿归袁细芳、刘志伟所有；同时约定其他权利义务。
2010年11月5日，刘志伟出具两份收据，确认收到陈锦桃交来的两个月租金作为押金共70000元及解决资金困难使用的100000元。袁细芳、刘志伟确认该100000元是向陈锦桃、梁志波、谢箭辉借的。
陈锦桃、梁志波、谢箭辉承租上述租赁物之后，便用于开设东莞市茶山合和饮食店（以下简称“合和饮食店”），该饮食店的工商登记的成立日期为2010年12月30日，该饮食店大门口悬挂的招牌为“合和食坊”，后该饮食店因经营不善倒闭，工商登记的注销日期为2012年5月2日。袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉确认，陈锦桃、梁志波、谢箭辉从2012年1月起拖欠租金；陈锦桃、梁志波、谢箭辉同意以38000元/月的标准支付2012年1月至2012年4月25日期间的房屋使用费给袁细芳、刘志伟，但以合同无效为由不同意支付滞纳金。
陈锦桃、梁志波、谢箭辉提供了一份《交接表》，拟证明其已于2012年4月25日将案涉租赁物交还给袁细芳、刘志伟。该《交接表》内容为：现将合和的所有钥匙交由卢茂深保管。交接人：周为明，接受人：卢茂深。落款日期为4月25日。同时，陈锦桃、梁志波、谢箭辉还提供了周为明的谈话笔录、并申请证人王某出庭作证。周为明在谈话笔录中称其于2011年11月入职合和食坊，担任会计，直到2012年4月25日合和食坊解散，所有钥匙交给房东代表卢茂深后离开；合和食坊于2012年4月16日发清工人工资后，解散了工人，其则留下来处理供应商的货款，期间由其保管合和食坊的钥匙，供应商的事情处理完毕后，其应刘志伟的要求于2012年4月25日将合和食坊的钥匙交给卢茂深。证人王某出庭作证，称其曾系合和食坊的出纳，合和食坊因生意不佳于2012年4月17日结业，其当日结算工资给工人，并写了一份《离职协议书》；卢茂深一直是袁细芳、刘志伟聘请的员工，其经营龙城山庄酒楼期间，卢茂深就在龙城山庄酒楼做保安，后陈锦桃、梁志波、谢箭辉接手案涉租赁物经营合和食坊，卢茂深继续留下做保安，并由其发放工资；2012年4月25日，卢茂深当着证人的面打电话给刘志伟，刘志伟同意卢茂深接收案涉租赁物的钥匙，周为明便将案涉租赁物的全部钥匙交给卢茂深保管；之后，陈锦桃、梁志波、谢箭辉曾试图从案涉租赁物中取回自己的物品，但卢茂深不让取走；合和食坊已办理营业执照和卫生许可证，并向税务机关交纳相应的税款，水电可以正常使用。证人王某一审当庭提交上述《离职协议书》，该协议书内容为：以下合和饮食店员工，已于2012年4月17日离职，所有工资已经全部结清，今后本人在外发生的一切事情与合和饮食店无关，以上无异议签名认可。并由包括卢茂深在内的十几人签名、打指模确认。证人王某确认上述《交接表》的真实性。
2012年10月31日，原审法院与袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉委托代理人一起前往案涉租赁物处调查取证，当时卢茂深在看管案涉租赁物。在原审法院向卢茂深调查相关情况时，卢茂深称其在案涉租赁物处工作已有三、四年，一直做保安，案涉租赁物之前用于开设龙城山庄酒楼，后来倒闭，又开了合和食坊，合和食坊又于2012年4月倒闭；其在龙城山庄酒楼做保安期间，由龙城山庄酒楼的会计支付其工资，龙城山庄酒楼在2010年6月倒闭后，刘志伟让其留下继续看管案涉租赁物，期间由刘志伟支付其工资，之后合和食坊开张，便由合和食坊支付其工资，合和食坊倒闭后，刘志伟从2012年5月开始向其支付工资；2012年4月25日，合和食坊的仓管和老板娘（即周为明和王某）向其交付了案涉租赁物的所有钥匙，其当时有打电话给刘志伟，刘志伟让其接收钥匙并保管至今；合和食坊没有保留钥匙，如果他们要进来，需要其开门；2012年4月25日之后，合和食坊曾派人开车过来搬东西，其打电话给刘志伟询问意见，刘志伟不允许搬走，其就未让合和食坊搬走东西；合和食坊将钥匙交给其之后，就未再使用案涉租赁物的水、电。卢茂深确认上述《交接表》和《离职协议书》的真实性。
袁细芳、刘志伟提供《龙城山庄财产清单》（没有任何签名或盖章），该清单载明财产的名称和编号，其中包括凳子201张、32寸TCL液晶电视10台及佳彩电视机顶盒10部、两卡床35张、员工餐台10张、木制台、冷柜、转盘、电脑、对讲机、电脑台、办公台、办公椅、麻将台、钢架等等。陈锦桃、梁志波、谢箭辉认为该清单不具有真实性，但未能按照原审法院的要求在规定的时间内提供其持有的租赁合同书及财产清单。
袁细芳、刘志伟确认案涉租赁物中的建筑物及所占土地并没有房产证、土地证、建设工程规划许可证等，并提供东莞市茶山镇京山股份经济联合社与吴木兴、袁细芳于2008年7月1日签订的《租赁土地合同》（面积3.93亩）、东莞市茶山镇京山第八股份经济合作社与刘志伟于2010年4月1日签订的《租赁（荔枝园）地合同书》（面积6亩）。袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉确认该《租赁土地合同》和《租赁（荔枝园）地合同书》所对应的土地加起来就是案涉合和食坊所租赁的土地。东莞市茶山镇京山村村民委员会于2013年3月4日出具证明，证明合和饮食店位于东莞市茶山镇京山村大岭吓，建筑面积约为800平方米，内设有9间房、1个厨房、1个大厅、1个仓库。
原审法院于2012年10月31日现场查看，合和食坊物品如下：发电机1台、石桌子30张、黄色胶凳117张、摄像头一套共6个、煤气瓶27个（其中矮瓶25个、高瓶2个）、鱼池2个、烤鸡场1个。陈锦桃、梁志波、谢箭辉确认其第四项反诉请求以2012年10月31日一审法院现场清点为准，总价值约为50000元；如袁细芳、刘志伟不能返还上述物品，要求赔偿损失80000元，若部分不能返还，应按价赔偿不能返还的部分。袁细芳、刘志伟亦同意以2012年10月31日一审法院现场清点为准，但主张不清楚物品的总价值，应不超过20000元。原审法院又于2013年5月27日现场清点物品数量和型号，陈锦桃、梁志波、谢箭辉确认仍在现场物品有发电机1台、石桌子30张、黄色胶凳31张、鱼池2个、烤鸡场1个、抽水泵2个、潜水泵1个、深水井1个、冰柜1个、铁棚1个，缺少物品有摄像头一套共6个、煤气瓶27个（其中矮瓶25个、高瓶2个）、黄色胶凳86张；袁细芳、刘志伟主张不能完全确认陈锦桃、梁志波、谢箭辉所确认的物品，应以陈锦桃、梁志波、谢箭辉在反诉状中列明的财产为基础。陈锦桃、梁志波、谢箭辉主张深水井、铁棚、烤鸡场无法拆搬，连同缺少的物品价值约为150000元。袁细芳、刘志伟未能在规定的时间内回复原审法院两次现场清点所差异的物品是否陈锦桃、梁志波、谢箭辉所添置。袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉双方均主张不需要对尚留在案涉租赁物处的袁细芳、刘志伟的财产进行评估确定价值。
袁细芳、刘志伟主张案涉租赁合同是设施租赁合同，租赁标的包括土地，又包括果蔬林地、停车场、鱼池等，临时建筑物包括围墙、牌楼、房屋，还有餐厨设备、电视、麻将台等，故案涉租赁合同是有效的合同；陈锦桃、梁志波、谢箭辉则主张其所租赁的是龙城山庄酒楼建筑物，用于经营饭店，袁细芳、刘志伟所陈述的设施只是酒楼的附带物，案涉租赁关系主要是房屋租赁或临时建筑物租赁，而本案租赁房屋或临时建筑物都没有任何合法的报建手续，故案涉租赁合同是无效的合同。袁细芳、刘志伟确认其主张的当月租金的滞纳金以月租金为本金，从次月16日起按每日千分之五计算，至陈锦桃、梁志波、谢箭辉付清为止。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁合同书、企业详细信息、租赁土地合同、租赁（荔枝园）地合同书、个体户机读档案登记资料、营业执照、申报表、证明、收据、交接表、谈话笔录、照片、离职协议书、以及一审开庭笔录、质证笔录、谈话笔录等。
原审法院认为：案涉《租赁合同书》由袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉所签订，双方是该租赁合同书的合同相对人，是本案的适格主体。陈锦桃、梁志波、谢箭辉对袁细芳、刘志伟提供的《龙城山庄财产清单》不予认可，但未能按照原审法院的要求在规定的时间内提供其持有的租赁合同书及财产清单，对此，陈锦桃、梁志波、谢箭辉应承担举证不能的不利后果，故原审法院采纳袁细芳、刘志伟提供《龙城山庄财产清单》。根据案涉《租赁合同书》的约定，租赁标的物是“位于东莞市茶山镇京山村大岭吓的龙城山庄酒楼所有的建筑物、附件清单所列财产及所占土地”，结合案涉《租赁土地合同》、《租赁（荔枝园）地合同书》、东莞市茶山镇京山村村民委员会出具的证明，及双方对此的陈述，原审法院认为，案涉租赁标的物不仅仅包括建筑物的租赁，还包括土地的租赁和设施的租赁，而在本案中并没有证据证明案涉建筑物已获得建设工程规划许可证，故案涉《租赁合同书》应为部分有效、部分无效。由于难于确认上述三种租赁标的的份额所占案涉《租赁合同书》的比例，结合案涉《租赁合同书》的租赁用途，原审法院酌定因合同部分有效、部分无效应承担的民事责任各占50%。
陈锦桃、梁志波、谢箭辉提供的《交接表》和周为明的谈话笔录，与证人王某一审出庭所述证言及案外人卢茂深所称事实相互吻合，可以形成一条比较完整的证据链，足以证明陈锦桃、梁志波、谢箭辉已于2012年4月25日将案涉租赁物的所有钥匙交给卢茂深保管；卢茂深明确回答合和饮食店倒闭后，是刘志伟让其继续留下看管物品的，且非经刘志伟允许，陈锦桃、梁志波、谢箭辉不能从案涉租赁物中搬走自己的物品；由此，原审法院认为，陈锦桃、梁志波、谢箭辉已于2012年4月25日将案涉租赁物交回给袁细芳、刘志伟，对袁细芳、刘志伟再要求陈锦桃、梁志波、谢箭辉交回租赁房屋及财产的诉讼请求，应不予支持。
根据以上论述，案涉《租赁合同书》中约定的租金不仅仅包括租赁建筑物的租金，还包括租赁土地、设施的租金，因案涉《租赁合同书》部分有效、部分无效，袁细芳、刘志伟不应依据该合同要求陈锦桃、梁志波、谢箭辉支付全部租金，但陈锦桃、梁志波、谢箭辉实际使用了涉案建筑物，亦应当支付房屋使用费，其中50%租金因合同部分无效即成为房屋使用费的性质；结合上述已认定的陈锦桃、梁志波、谢箭辉交回租赁物的情况，及其关于愿意承担2012年1月至2012年4月25日的房屋使用费的陈述，故原审法院认为，陈锦桃、梁志波、谢箭辉应支付袁细芳、刘志伟2012年1月至2012年4月25日的房屋使用费38000元/月×50%×3个月+38000元/月×50%×25/30个月=72833.33元及租金38000元/月×50%×3个月+38000元/月×50%×25/30个月=72833.33元，共计145666.66元。根据袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉在案涉《租赁合同书》中关于交付租金期限的约定，陈锦桃、梁志波、谢箭辉未按时交纳租金，应按照约定计付逾期付款违约金即袁细芳、刘志伟所主张的滞纳金，该逾期付款违约金按“每逾期一日应支付欠缴租金总额0.5%的滞纳金”的约定计算至2012年4月25日，具体为19000元×101天×0.5%+19000元×70天×0.5%+19000元×41天×0.5%+15833.33元×10天×0.5%=20931.67元。
袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉在案涉《租赁合同书》中约定“陈锦桃、梁志波、谢箭辉支付100000元给袁细芳、刘志伟作为解决资金周转困难使用”，袁细芳、刘志伟亦确认该100000元是陈锦桃、梁志波、谢箭辉借的，鉴于该借贷关系因该租赁关系而引起，具有关联性，且该款项一并约定在案涉《租赁合同书》中，退还的条件亦与案涉《租赁合同书》息息相关，故原审法院予以一并处理；同时根据袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉双方对退还该款项约定的条件，由于陈锦桃、梁志波、谢箭辉在承租期限的三年内不再经营合和饮食店，该款项的退还条件已成就；故对陈锦桃、梁志波、谢箭辉要求袁细芳、刘志伟返还解决经济周转困难的100000元的诉讼请求，应予以支持。
双方在案涉《租赁合同书》中约定“租赁期内，陈锦桃、梁志波、谢箭辉提前终止合同的，其所交押金归袁细芳、刘志伟所有，陈锦桃、梁志波、谢箭辉所投资兴建的建筑物和其他一切所增加的财产无偿归袁细芳、刘志伟所有”，而根据以上论述，原审法院已认定案涉《租赁合同书》部分无效及相应民事责任的承担份额，故袁细芳、刘志伟应退还其所收取陈锦桃、梁志波、谢箭辉的70000元押金中的35000元给陈锦桃、梁志波、谢箭辉；同理，案涉《租赁合同书》部分有效，因陈锦桃、梁志波、谢箭辉提前终止案涉《租赁合同书》，根据双方的约定，袁细芳、刘志伟可不予以退还押金35000元。
根据以上论述，将陈锦桃、梁志波、谢箭辉应支付给袁细芳、刘志伟的租金和房屋使用费共计145666.66元，与袁细芳、刘志伟应返回给陈锦桃、梁志波、谢箭辉135000元（100000元+押金35000元）相抵扣，陈锦桃、梁志波、谢箭辉仍需支付10666.66元给袁细芳、刘志伟，其中租金为5333.33元、房屋使用费5333.33元。由于袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉双方在案涉《租赁合同书》中并未对押金及解决经济周转困难的款项的占用利息进行相应的约定，且原审法院已将该两款与租金、房屋使用费进行抵扣，故对陈锦桃、梁志波、谢箭辉要求袁细芳、刘志伟支付占用利息的诉讼请求，原审法院不予支持。陈锦桃、梁志波、谢箭辉未及时付清折抵后的租金为5333.33元给袁细芳、刘志伟，根据以上论述，陈锦桃、梁志波、谢箭辉应支付袁细芳、刘志伟逾期付款违约金，具体为从2012年4月26日起按每日0.5%计至该租金付清之日止，但以不超过该租金本金5333.33元为限。
袁细芳、刘志伟未能在规定的时间内回复原审法院两次现场清点所差异的物品是否陈锦桃、梁志波、谢箭辉所添置，对此，袁细芳、刘志伟应承担举证不能的不利后果。袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉双方均主张不需要对尚留在案涉租赁物处的陈锦桃、梁志波、谢箭辉的财产进行评估确定价值，对此，由袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉各自根据举证责任承担相应的举证不能的不利后果。由此，原审法院认定，陈锦桃、梁志波、谢箭辉在经营合和饮食店期间增添了深水井、铁棚、烤鸡场、发电机、石桌子等财产。根据合同约定，因陈锦桃、梁志波、谢箭辉提前终止案涉《租赁合同书》，其所投资兴建的部分建筑物和其他所增添的部分财产可无偿归袁细芳、刘志伟所有；案涉《租赁合同书》部分有效，袁细芳、刘志伟应返还陈锦桃、梁志波、谢箭辉所投资兴建的部分建筑物和其他所增添的部分财产；根据陈锦桃、梁志波、谢箭辉所增添的财物的可移动性、能否拆搬来看，可酌定移动后使用效果较差及不能拆搬的财物（如深水井、铁棚、烤鸡场等）可无偿归袁细芳、刘志伟所有；原审法院两次到现场查看增添物品的种类、数量等均存在差异情况，且陈锦桃、梁志波、谢箭辉所增添的物品均是为了经营所增添，即使可移动的动产搬离后的使用价值亦相对较低。综上，考虑陈锦桃、梁志波、谢箭辉所增添的物品现由袁细芳、刘志伟保管，袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉双方均主张不需要对尚留在案涉租赁物处的袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉的增添物品进行评估确定价值，袁细芳、刘志伟和陈锦桃、梁志波、谢箭辉未提供其他充分的证据证明增添物品的价格等，结合其在提起反诉时主张的返还财产的价值约为50000元的情况，可酌定袁细芳、刘志伟应返还给陈锦桃、梁志波、谢箭辉的增添物品与计算至2012年4月25日逾期付款滞纳金20931.67元相折抵。由此，原审法院认定，袁细芳、刘志伟无需返还陈锦桃、梁志波、谢箭辉所增添的财产给陈锦桃、梁志波、谢箭辉，陈锦桃、梁志波、谢箭辉无需支付计至2012年4月25日的逾期付款违约金20931.67元给袁细芳、刘志伟。
综上所述，原审法院依照《中国人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、陈锦桃、梁志波、谢箭辉应于判决生效后五日内向袁细芳、刘志伟支付租金5333.33元及逾期付款违约金（从2012年4月26日起按每日0.5%计至该租金付清之日止，以不超过该租金5333.33元为限）、房屋使用费5333.33元；二、驳回袁细芳、刘志伟的其他诉讼请求；三、驳回陈锦桃、梁志波、谢箭辉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7656元、反诉受理费2428元，由袁细芳、刘志伟承担5684元，陈锦桃、梁志波、谢箭辉承担4400元。
上诉人陈锦桃、梁志波、谢箭辉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉合同应认定为无效合同。1、陈锦桃、梁志波、谢箭辉租赁案涉租赁物用于餐饮，房屋则是合同目的实现的关键。而案涉租赁合同效力认定应以房屋能否实现合同目的来定性。案涉房屋没有建设工程规划许可证等证明，故应认定案涉租赁合同无效。2、案涉土地是农用地，用于非农建设违法法律规定，应属无效。3、附属财产不能脱离房屋而存在，不应认定附属财产租赁部分有效。（二）原审法院实体处理有误。1、因合同无效，袁细芳、刘志伟应退回押金7万元和困难周转金10万元，并按占用期间的银行贷款利率计算利息。2、陈锦桃、梁志波、谢箭辉要求返还的财产应以双方2012年10月31日现场清点为准，且陈锦桃、梁志波、谢箭辉没有要求折价赔偿，原审法院进行折价处理不当。3、陈锦桃、梁志波、谢箭辉无需支付违约金或滞纳金。故，陈锦桃、梁志波、谢箭辉只需支付占有使用费145666.66元，扣除押金和困难周转金及利息184950.68元，袁细芳、刘志伟应返还39284.02元。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一、三项。2、改判《租赁合同书》无效。3、袁细芳、刘志伟支付陈锦桃、梁志波、谢箭辉39284.02元及利息（从2012年4月26日期，按银行贷款利率计至付清款项止）。4、袁细芳、刘志伟返还财产：发电机1台、石桌子30张、黄色胶凳117张、摄像头一套6个、煤气瓶27个（其中矮瓶25个、高瓶2个）、鱼池2个、烤鸡场1个。5、上诉费由袁细芳、刘志伟承担。
被上诉人袁细芳、刘志伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，原审法院依职权向东莞市茶山镇京山村村民委员会调查，东莞市茶山镇京山村村民委员会确认案涉租赁土地为集体土地，没有土地证。
再查明，本院依职权向东莞市国土资源局调查案涉土地的性质，该局回复称案涉土地为集体土地，其中1521平方米为园地，1096.17平方米为林地，土地并未办理任何用地报批手续，并无设定土地使用权。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈锦桃、梁志波、谢箭辉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：案涉合同约定的租赁标的物包括地上建筑物、附属设施和土地。根据原审法院以及本院依职权调查的事实可知，案涉土地为集体农用地，未办理任何用地报批手续，并无设定土地使用权，故本案属于农村集体农用地及其地上建筑物租赁合同引起的纠纷。根据广东省司法实践，上述农村集体农用地是否可以用于非农建设，应由行政部门进行处理，在行政部门对案涉集体土地及其地上建筑物或其他设施进行处理后，双方可就因履行合同而产生的财产纠纷再向法院提起民事诉讼。本案现有证据无法证实行政部门对上述集体土地及其地上建筑物进行了处理，故本案应驳回双方的起诉，待行政部门处理后，双方再就履行合同而产生的财产纠纷向法院提起诉讼。原审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。陈锦桃、梁志波、谢箭辉的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院(2012)东一法民一初字第9086号民事判决。
二、驳回袁细芳、刘志伟的起诉。
三、驳回陈锦桃、梁志波、谢箭辉的反诉。
本案一审本诉受理费7656元，退回给袁细芳、刘志伟；反诉受理费2428元，退回给陈锦桃、梁志波、谢箭辉。二审受理费2032元，退回给陈锦桃、梁志波、谢箭辉。
本裁定为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一五年一月十三日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。