广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初15769号
原告（反诉被告）：佛山市南海区万科乐恒置业有限公司，住所地：佛山市南海区××，统一社会信用代码××。
法定代表人：吕毛毛，经理。
委托诉讼代理人：刘川，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄德伟，该公司员工。
被告（反诉原告）：马俊林，男，1973年2月11日出生，汉族，住甘肃省康县，
被告：佛山市南海区南北家宴餐厅，住所地：佛山市南海区××，注册号××。
经营者：马俊林。
两被告共同委托诉讼代理人：邝国锋，广东千度律师事务所律师。
原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告马俊林、佛山市南海区南北家宴餐厅（以下简称南北餐厅）租赁合同纠纷一案,本院于2017年10月12日立案后，被告马俊林提出反诉，本院受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄德伟,被告马俊林及两被告共同委托诉讼代理人邝国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2015年10月14日签订的《南海万科广场租赁合同》及补充协议已于2017年8月28日解除；2.确认原告有权没收履约保证金83913元；3.被告立即向原告支付所欠付的租金67130.4元，物业管理费41956.5元，推广费8391.3元，空调维护费8391.3元，外摆场地租赁费840元；4.被告立即向原告支付迟延付款违约金（暂计至2017年9月21日）64873.4元，占用费（2017年9月1日至2017年9月12日）14544.92元；5.被告向原告支付提前解约的违约金67130.4元；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月14日签订《南海万科广场租赁合同》，约定被告经营品牌为“××”，商铺地址为佛山市南海区××号商铺，套内面积（计租面积）为279.71平方米，约定租赁期限为42个日历月，即从2015年10月1日至2019年3月31日，后双方于2016年7月22日签订了《租赁合同补充协议》约定乙方主体由“马俊林”变更为“佛山市南海区南北家宴餐厅”；2017年4月2日，双方又签订了另一份《租赁合同补充协议》，约定：自2017年4月1日起至合同终止日止，租金、管理费、推广费、设备维护费归出租方所有。根据合同约定，固定租金每月22376.8元，物业管理费每月13985.5元，推广费每月2797.1元，空调维护费2797.1元。上述费用以2个月为一个租金计算周期，且每个缴租期最后一个月的20日前一次性足额支付下一支付周期的租金。根据合同约定，被告应在2017年5月20日前向原告支付6月、7月的租金、物业管理费、推广费及空调维护费等，在2017年7月20日前支付8月租金、物业管理费、推广费、空调维护费及外摆场地租赁费等，但被告至今未付，原告已于2017年8月21日向被告发出书面催缴函，并于2017年8月28日发出书面《封铺解约函》，提出解除租赁合同，并要求被告支付所欠费用及违约金。但被告始终未搬出商铺，为避免原告损失的进一步扩大，原告迫不得已于2017年9月5日向被告书面发送了《强制清理通知书》，并于2017年9月12日将被告物品搬离商铺。经核算，被告应向原告支付租赁合同期内（2017年8月28日租赁合同解除前）欠付租金67130.4元，物业管理费41956.5元，推广费8391.3元，空调维护费8391.3元，外摆场地使用费840元，合计126709.5元；租赁合同解除后至2017年9月12日期间的商铺占用费14544.92元；另外，根据租赁合同约定，原告有权按逾期每日5‰的标准向被告收取自2017年5月21日至付清之日止的逾期付款违约金，暂计至2017年9月21日，被告应支付64873.4元的逾期付款违约金。同时，根据合同约定，因被告违约导致合同提前解除的，原告有权没收履约保证金83913元，并要求被告支付3个月的提前解约违约金617130.4元。
被告辩称，被告通过反诉解除案涉合同及补充协议。原告应返还保证金83913元予被告。被告欠租期间为2017年6月、7月、8月1日至8月18日上午，因此原告的主张的欠租费用计算错误，具体计算依据向法庭提交。涉案合同条款违反国家规定，详见反诉状。原告诉求没有合同依据、法律依据，不应得到支持。
被告马俊林向本院提出反诉请求：1.解除被告与原告签订的《南海万科广场租赁合同》和《南海万科广场租赁合同补充协议》；2.原告向被告赔偿因原告违约导致合同解除后剩余租赁期内装修残值损失，该损失暂定为50万元，并以鉴定机构出具的见鉴定报告为准；3.原告向被告赔偿其于2017年9月12日搬离的属于被告的全部物品价值共计152735元；4.原告向被告返还保证金83913元；5.原告向被告赔偿因其强制封锁涉案商铺的侵权行为导致被告损失26952.4元；6.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：被告马俊林与原告于2015年10月14日签订了《南海万科广场租赁合同》（以下简称租赁合同），并于2017年4月2日签订了《南海万科广场租赁合同补充协议》。根据租赁合同约定，被告承租原告位于佛山市南海区××号商铺。租赁合同约定了证据和其他费用、保证金、违约责任等条款。租赁合同及补充协议签订后，被告依约履行。在履行合同及补充协议过程中，因原告的交费系统出现问题、品牌推广、相关配套服务严重与合同不符等违约行为，致使被告蒙受重大损失。与此同时，原告在无任何书面通知的情况下，于2017年8月18日下午突然采取停水停电，并强行封锁被告承租的商铺。2017年8月28日，原告才发出所谓的《解约封铺通知函》。至今，被告已经失去了对其承租铺位的控制权，原告的上述粗暴行为已经先严重构成违约，应当按照法律的规定承担违约责任。另外，关于被告与原告于2015年10月14日签订的《南海万科广场租赁合同》。可以肯定的是，该合同是一份格式合同，且是一份对被告来说义务大于权利、对原告来说权利大于义务的合同，体现在就违约责任的设置上，6个条款都是针对被告的，没有一条是原告的违约行为应当承担的违约责任。其中，包括原告主张的20.4双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于本商铺内的货物、财物转移出本商铺。这条明显是一条损害被告合同权益的条款，应当归于无效。其中，不平等的条款如20.3本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金，有权要求乙方支付3个月租金的违约金，并有权要求乙方赔偿所有损失。本合同因甲方原因而提前终止的，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前就是天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。根据《最高人民法院关于使用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合同的方式”。提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条的规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的约定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。被告主张，涉案合同的20.1、20.2、20.3、20.4、20.5、20.6等条款应当归于无效。
原告针对被告的反诉辩称，一、原告并无违约行为，不应承担违约责任，双方于2015年10月14日签订的租赁合同第20.4条明确约定了被告如未按期缴纳租金、物业管理费等费用，原告有权直接采取暂停部分或全部能源供应的措施。本案中被告应于2017年5月20日前缴纳6月、7月的租金、物业管理费、推广费、空调维护费、合计83913元，应于2017年7月20日前缴纳8月、9月的租金、物业管理费、推广费、空调维护费等费用暂计8月费用41956.5元，原告已通过书面形式向被告催缴上述费用，但被告置之不理，直至2017年8月15日被告向万科商用物业管理有限公司发出书面函件，要求减免3个月租金、半年管理费，并给予2个月的改造期，原告对此表示不同意，并于2017年8月18日到被告店铺沟通相关欠费的缴纳事宜，但被告仍坚持其函件意见，不同意缴纳租金等费用，也不给出明确的缴纳时间。对此，原告不得已才采取了暂停其店铺用水的措施（该水闸开关在被告店铺内，被告仍可以自行打开），但从未关停过用电。因此，根据案件事实与合同约定，原告采取关停被告店铺内用水的措施是因被告违约在先，没有按期履行合同付款义务而采取的措施，也是租赁合同约定的原告在此情况下对抗被告欠款的行为的权利，并非是原告的侵权行为或违约行为。原告无需对此承担违约、赔偿责任。二、被告违约在先，符合租赁合同约定的解除条件，原告有权解除租赁合同。根据租赁合同第20.4条款约定，在被告迟延支付6、7月租金等费用达100天、8月租金等费用达39天，原告根据租赁合同有权单方解除租赁合同且无需承担责任。三、因被告违约导致租赁合同解除的，被告应担按照合同约定期限交还店铺，且原告有权没收被告交纳的履约保证金，被告无权要求就商铺装修残值损失进行赔偿、补偿。租赁合同的解除是因为被告拒绝缴纳租金等费用的根本违约行为造成的，根据租赁合同第22.1条、22.5条、22.6条约定原告有权要求被告按照合同约定期限交还商铺，没收保证金、采取停水停电、锁铺、控制人员及物品出入的强制措施，同时就涉案商铺内遗留的物品、设施等原告有权自行处置。四、租赁合同条款有效，双方应严格履行，双方签订的租赁合同是经过双方协商一致，自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，应当认定有效。同时对于租赁合同违约责任的约定均是商铺租赁行业的常规通用条款，目的在于提高违约方的违约成本以达到限制违约方任意违约的可能，保护守约方的合法权益，从商场管理的角度看，出租方的合同根本目的在于按时足额收取租金等收益，但如果承租方可以任意迟延或拒绝缴纳租金或随意解除合同，将会直接导致出租方的合同目的无法实现，并且更为重要的是对出租方商场整体业态人气的营造造成不利影响，因此出租方往往在租赁合同中约定如果承租方存在根本违约导致合同终止或解除的，承租方应负担较高的违约责任。此类约定并非被告在反诉中所述的原告在格式条款中加重对方的责任，排除对方主要权利的情形，对于已生效且有效的租赁合同条款，合同当事方应当严格履行，若有违反理应承担合同条款所约定的违约责任。因此，请求法院查明事实，驳回被告反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院综合进行认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2015年10月14日，佛山市万科商用物业管理有限公司（甲方、管理方）、被告马俊林（乙方、承租方）、原告（丙方、业主方）签订《南海万科广场租赁合同》，约定丙方是位于广东省佛山市金域国际花园（推广名为南海万科广场）的投资建设单位，全权委托甲方处理南海万科广场租赁经营及物业管理、代收租费等事宜；甲方同意将8座二层5-203至210号商铺出租给乙方使用；租赁期限从2015年10月1日起至2019年3月31日止；其中2016年10月1日至2019年3月31日每月租金23635.5元；按2个月为一个租金计费周期，首个计费周期为计租日之次日起至第2个月最后一日；乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个缴租期租金；每延迟一日，则乙方需按每个计费周期租金总额的5‰支付滞纳金；逾期30日的，甲方除有权采取停止向乙方提供服务的措施外，并有权解除合同，没收保证金，要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失；乙方每月应缴物业管理费为13985.5元；乙方每月应缴推广费为2797.1元；乙方每月应缴空调维护费为2797.1元；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付83913元作为履约保证金；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收合同项下之履行保证金，有权要求乙方支付3个月租金的违约金，并有权要求乙方赔偿所有损失；乙方延迟交纳本合同项下租金、物业管理费经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对本商铺暂停部分全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，同时每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；等等。
被告南北餐厅是马俊林开办的个体工商户。
2016年8月3日，佛山市万科商用物业管理有限公司（甲方、管理方）、被告南北餐厅（乙方、承租方）、原告（丙方、业主方）签订《南海万科广场租赁合同补充协议》，约定乙方由马俊林修改为南北餐厅。
2017年4月2日，佛山市万科商用物业管理有限公司（甲方、管理方）、被告南北餐厅（乙方、承租方）、原告（丙方、业主方）签订《南海万科广场租赁合同》，约定原租赁合同中的租金、管理费、推广费、设备维护费归原告所有。
2017年4月22日，原告（甲方、业主方）、被告南北餐厅（乙方、承租方）、佛山市万科商用物业管理有限公司（丙方、管理方）签订《南海万科广场场地租赁合同》，约定乙方有偿使用甲方提供位于佛山市南海区××点位，场地面积约8平方米；租赁期限从2017年5月1日起至2017年12月31日止；场地租赁费总额6720元；月租金840元；乙方应当在本合同签订之日起七日内一次性支付予甲方；等等。
被告已支付履约保证金83913元。
2017年8月15日，南北餐厅向原告发函，陈述经营期间为亏损状态，要求减免租金、管理费并给予改造期。
期间，原、被告通过短信沟通，原告要求被告8月23日前缴交费用，后陈述只是停电、没有停水，原告于2017年8月28日向被告发出《解约封铺通知书》。
原告陈述于2017年9月12日将被告物品搬离涉讼商铺。
2017年10月12日，原告提起诉讼。
本院认为，《南海万科广场租赁合同》及补充协议是各方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为业主方主张出租方各项权利本院予以支持。合同一经订立，对双方均具法律约束力。即使合同内容由一方先行拟定亦不能认为存在一方利用已方优势使对方处于劣势情况，合同条款仍需由双方协商确定，最终确立合同内容为双方平等自愿协商一致的意思表示，若被告对条款内容存在不同意见，应提出进行磋商或考虑是否按此条件签订合同，被告认为部分条款无效的主张本院不予采纳。
被告所述的商场存在的问题或原告的违约行为并无任何证据证实，亦非合同约定原告先履行义务，并不能以此对抗不履行租金等支付义务。被告未能按约定支付租金等费用，原告于2017年8月28日发出通知解除合同，原告请求确认合同解除及没收保证金的主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告在2017年8月后旬对涉讼商铺采取停电措施、其后封锁商铺，于2017年9月12日将被告物品搬离商铺，期间被告未能正常合理使用租赁物，但被告的物品仍存放于商铺内占用场地，本院综合考虑双方过错及实际情况，酌定租金等费用计算至2017年8月止，原告请求被告支付9月占用费的主张本院不予支持。被告应支付原告2017年6-8月租金67130.4元、物业管理费41956.5元、推广费8391.3元、空调维护费8391.3元及2017年8月场地使用费840元予原告。原告已选择适用解除合同、没收保证金的方式要求被告承担相应的违约责任，没证据反映原告损失高于该违约责任的承担，原告再行请求被告支付违约金及计付滞纳金的主张本院均不予支持。
如前所述，因被告违约行为致合同解除，被告请求原告返还保证金、赔偿损失等主张本院均不予支持。被告申请对商铺装修价值进行评估本院不予准许。原存放于商铺内的物品双方应作清点交接处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告（反诉原告）马俊林、被告佛山市南海区南北家宴餐厅就位于广东省佛山市××号商铺、佛山市南海区××点位（场地面积约8平方米）的租赁合同关系于2017年8月28日解除；
二、被告（反诉原告）马俊林、被告佛山市南海区南北家宴餐厅支付的履约保证金83913元归原告（反诉被告）佛山市南海区万科乐恒置业有限公司所有；
三、被告（反诉原告）马俊林、被告佛山市南海区南北家宴餐厅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金67130.4元、物业管理费41956.5元、推广费8391.3元、空调维护费8391.3元、场地使用费840元予原告（反诉被告）佛山市南海区万科乐恒置业有限公司；
四、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区万科乐恒置业有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）马俊林的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取3328.78元（原告已预交），由原告负担1099.11元，由两被告负担2229.67元。反诉受理费减半收取5718元（被告马俊林已预交），由被告马俊林负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一八年一月三日
书记员 林浩成