苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0506民初3811号
原告：欧阳桥林，男，1984年1月1日生，汉族，住福建省泰宁县。
被告：富驿酒店管理发展（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路60号1606A室。
法定代表人：DAVEDICKSONCHIAMWANGHIS，执行董事。
委托诉讼代理人：高燕，该公司员工。
原告欧阳桥林诉被告富驿酒店管理发展（上海）有限公司（以下简称为富驿公司）、上海蔓禾实业有限公司（以下简称为蔓禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，原告申请撤回对蔓禾公司的起诉，本院已口头裁定予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告欧阳桥林及被告富驿公司的委托诉讼代理人高燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳桥林向本院提出诉讼请求：1、被告归还租金129996元；2、被告双倍返还承租保证金21666元；3、被告承担装修损失20000元；4、被告返还物业管理费4980元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年6月18日，其与蔓禾公司签订房屋租赁合同，约定将吴中东路158号房屋出租给其使用，租赁期为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日。蔓禾公司系被告富驿公司的代理人，代富驿公司与其签署物业出租合同。富驿公司并非房屋所有权人，系向业主苏州市中牧实业发展有限公司（以下简称为中牧公司）租赁房屋。其支付了一年租金129996元及一个月押金10833元后，两被告一直未能交付房屋，直至2016年其勉强进入该房屋进行装修，花费20000元后，被业主中牧公司制止，以其破坏观光梯东幕墙和绿化而无理要求其赔偿并退出租用。现其无法使用该房屋且与被告交涉退回押金未果。
被告富驿公司辩称：其承租涉案房产后委托蔓禾公司对外转租部分物业，蔓禾公司与原告签订了房屋租赁合同，不清楚合同履行过程中原告向蔓禾公司缴纳的费用及具体金额。其认可原告交付蔓禾公司的费用系向其交付，现合同已无法履行，请求法院判断费用返还的问题。原告的装修损失如系其造成，由法院认定如何赔偿。
本院经审理认定事实如下：2012年9月28日，中牧公司（甲方）与富驿公司（乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，甲方将其位于苏州市吴中区的建筑物地下1层及地上1层至17层出租给乙方用于经营商务酒店.甲方将租赁物业移交乙方后，给予乙方6个月的装修期。自装修期结束的次日开始计算3个月免租期，租赁期限为15年，租赁起始日为免租期结束后的次日，预计2013年11月1日，自租赁起始日开始计算租赁费用。双方还就租金及物业管理费、租赁物的移交、违约责任、租赁物业的归还等事项作出约定。上述租赁物的消防于2014年1月14日验收合格，该大楼于2014年1月16日通过竣工验收，中牧公司于2014年1月20日取得该大楼的产权证。
2013年8月26日，蔓禾公司（乙方）就增加的商铺面积与中牧公司（甲方）签订补充合同1份。之后，中牧公司与富驿公司又分别于2014年3月31日、2014年7月中旬、2015年4月15日、2015年8月5日签订补充协议共计4份。其中2013年8月26日补充协议载明，在原合同的基础上增加商铺A106、A206，面积为2132平方米；乙方每月额外向甲方支付商铺A106、A206的租金为97273元。免租期、交房标准等事宜按原合同的条款执行。
2015年11月30日，中牧公司向本院提起诉讼，请求法院判令富驿公司支付租赁费用、滞纳金、水电费用、垃圾清运费。后中牧公司因富驿公司于2016年5月25日发函通知解除合同，中牧公司同意解除，遂变更诉讼请求为富驿公司支付租赁费用、滞纳金及违约金。该案审理中，富驿公司提出反诉，请求法院判令中牧公司退还租赁押金及租赁费、支付违约金、赔偿装修损失。本院受理反诉后与本诉合并审理。庭审中，中牧公司与富驿公司确认2013年8月26日的补充协议部分租赁房屋的交付，没有交付凭证。中牧公司称富驿公司将大部分转租给了江南楼大酒店，转租给欧阳桥林83平方米。据此，中牧公司提供了富驿公司分别与江南楼大酒店、欧阳桥林签订的房屋租赁合同复印件，富驿公司亦提供了其与江南楼大酒店签订的房屋租赁合同复印件。双方对对方提供的合同均无异议。审理过程中，中牧公司与富驿公司一致确认房屋租赁合同及一系列补充合同于2016年5月25日解除。另，2016年6月3日，富驿公司发函告知中牧公司于2016年6月7日办理房屋交接手续。后因涉及次承租人的问题，双方未能办理交接手续。2016年7月5日，中牧公司与富驿公司签订确认书1份。确认书载明，双方一致确认，租赁房屋的地上一层至四层（除富驿公司的转租户迪欧咖啡、江南楼餐厅、花香满境足浴的区域外）、地上五层至十七层全部，自2016年7月5日起由中牧公司完全管控。
2017年4月7日，本院作出（2015）吴民初字第1916号民事判决书，认为中牧公司与富驿公司一致确认双方签订的合同于2016年5月25日解除，对此予以确认。并判令富驿公司支付中牧公司房屋租赁费及占用使用费计9548011元及逾期支付该租赁费用及房屋占用使用费的违约金（自2016年7月6日起按每日万分之三计算至支付之日止）；富驿公司还应支付中牧公司违约金5500000元；驳回富驿公司的反诉请求。富驿公司不服该判决，上诉于苏州市中级人民法院。2018年6月26日，苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终5403号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
又，欧阳桥林（乙方、承租方）与蔓禾公司（甲方、出租方）签订的房屋租赁合同载明，甲方将座落于吴中东路158号的房屋租赁给乙方作为品牌便利店使用，租赁面积为83平方米，铺位号为A102-2。甲方允许商铺前喷泉及花坛的移除工作，若甲方未能履行此项工作，则按照目前签约面积、租金同等条件更换门面位置。租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，2014年7月1日至2014年11月31日为免租期，乙方在免租期内无须支付租金但应支付物业管理费、公用事业费及其他应付费用。乙方每月向甲方支付租金10833元，前两年不递增后每年递增6%。租金及物业管理费每年支付一次，先付后用。签约后两个工作日内支付商铺12个月租金、1个月押金及物业管理费。12个月的租金为129996元；1个月押金10833元，12个月物业管理费4980元，共计145809元。甲方应于收到乙方支付的租金后3个工作日内开具等额发票。乙方可用现金、转账支票、贷记凭证等双方协商一致的方式向甲方支付租金。乙方应在合同签署之时向甲方支付下述保证金或押金，以确保乙方遵守并履行其在本合同项下必须遵守的一切条款。若乙方依据租赁意向书已向甲方支付的定金（如有）于合同签订生效之日自动转为承租人保证金同等数额的部分，若因甲方原因导致本合同提前解除或终止的，甲方应向乙方退还该保证金。该租赁保证金为定金性质，合同期满后由甲方无息退还给乙方。租赁期满或合同提前终止且乙方未发生合同规定的违约责任，甲方应在乙方按本合同规定将该房屋及固定设备交还甲方并结清本合同项下所有乙方应付款项和办妥该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后30日内，将承租保证金一次性无息退还给乙方。承租保证金作为合同项下之担保，用于确保乙方遵守其在合同项下必须遵守的一切条款。甲方有权从上述承租保证金内扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其他费用，由此而造成的承租保证金金额不足部分，乙方应在接到甲方通知后5日内补足，否则视为乙方根本性违约，甲方有权终止合同并收回该房屋，并要求乙方承担全部违约责任。虽然甲方有权从承租保证金中扣减或抵销乙方应付而未付的款项的权利，但乙方不得故意以承租保证金来扣减或抵销其应付之款项，且甲方也无义务先行以承租保证金抵销乙方债务。该合同还载明，乙方有权下列任何事项之一发生后的任何时间提前解除合同，甲方应双倍返还乙方已经支付之承租保证金：1、该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；2、该房屋存在严重缺陷，导致危及乙方安全的；3、合同签订后，甲方无正当理由拒不交房超过15天的；4、合同履行期间，因甲方原因单方终止合同的。等等。原告认为蔓禾公司接受富驿公司委托与其签订房屋租赁协议。被告富驿公司确认其承租涉案物业后委托蔓禾公司对外转租部分物业，蔓禾公司受其委托与原告签订合同，合同中出租方的权利义务由其承担。原被告双方均确认该租赁物包含于中牧公司与富驿公司的租赁范围内。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、委托书，本院调取的法律文书及笔录材料附卷作证。
原告认为其已支付原告租金、押金及物业管理费计145813元。现被告未能依约交付租赁物，2016年其勉强进入租赁物装修后被中牧公司制止还要求其赔偿并退出租赁，遂被告应返还其租金129996元、物业管理费4980元，双倍返还承租保证金21666元、赔偿装修损失20000元。为证明其主张成立，原告提供了：1、蔓禾公司于2014年6月18日出具的收据及银行明细，其中收据载明收到欧阳桥林12个月的租金及物业管理费134980元。银行明细显示原告于2014年6月24日转账交付叶芝兰10833元。原告称因其未带够现金，遂之后转账交付叶芝兰。原告以此证明其已交付被告租金129996元、物业费4980元、押金10833元。2、电话录音，原告称此系与蔓禾公司“宋经理”之间交谈的录音，其中原告询问为何富驿酒店至今没人和其联系，“宋经理”表示其不知道，其工作早已移交给富驿酒店。原告表示其只能入场装修移除花坛。“宋经理”让原告自己决定，入场装修也是个办法，现在也是最后的稻草，能抓住这最后的稻草也是好的。原告如果现在在里面开着，总有人找原告谈，如果开不进去，到时房租都不好拿回，原告自己决定，他们不管。原告以此证明蔓禾公司退出后交由富驿公司自己管理，富驿公司一直没有联系其，其没有办法只能自己进场装修。3、卢兆德于2016年8月30日出具的收条，载明收到原告在吴中东路158号富驿时尚酒店大堂隔壁门面装修费20000元。4、2016年7月12日由一曹姓人员出具的收条，载明收到原告2000元（注：利通大厦观光梯东幕墙和绿化被欧阳桥林损坏，如以后帮中牧公司复原后经公司物业验收合格后，2000元可退还，如不修复该司不退款）。原告表示因其移除了中牧公司的花坛，中牧公司向其收取2000元作为赔偿，此2000元系装修工垫付，已包含于证据3收条中。
经质证，被告富驿公司认为：1、对收据中蔓禾公司的印章无异议，但此为大额款项的交付，应有银行转账记录，即便现金支付也应有取款记录。对银行明细的真实性无异议，但不能证明原告向蔓禾公司支付了款项。2、对电话录音的真实性有异议，且内容不能证明原告主张，不能以此认定被告应就装修损失承担责任。3、对收条的真实性不予认可，如出具人为证人应出庭作证。涉案物业在2016年7月5日已经不在其管控下，原告就此知情。且租户装修前应将装修方案报出租方确认，在征得同意的情况下才可以装修。在其没有将物业交付给原告的情况下，原告未上报装修方案自行进场装修，责任应由原告自行承担。4、对该份收条的真实性不予认可，从收条内容上看，是因原告的破坏行为而非装修行为造成，与本案无关。
就此，原告表示其向外甥邹善求借款5万元、银行取款12500元，连同自有现金支付了蔓禾公司134980元，并就此补充提供银行明细及邹善求的证人证言为证。原告称其通过电话确认，叶芝兰系蔓禾公司会计，签订合同时蔓禾公司也给了其叶芝兰的账户，但没有证据证明其交付叶芝兰账户的款项是应蔓禾公司或富驿公司指示。
本院认为：被告富驿公司确认蔓禾公司作为其代理人与原告欧阳桥林签订房屋租赁合同，由其享有和承担出租人的权利义务，富驿公司和欧阳桥林均受蔓禾公司与欧阳桥林所签订的房屋租赁合同约束，理应依约履行合同义务。被告富驿公司向中牧公司租赁了房屋，后将其中的部分房屋转租给原告，现中牧公司与富驿公司已于2016年5月25日解除了租赁合同，蔓禾公司与欧阳桥林所签订的房屋租赁合同已实际无法履行，应予解除。就原告各项诉讼请求，首先，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还其租金129996元、物业管理费4980元，并提供了由被告代理人蔓禾公司出具的收据为证，该收据载明已收到原告12个月房租及物业费，原告还提供了银行明细及证人证言予以佐证，在无相反证据的情况下，本院对此事实予以确认，并对原告的该项诉讼请求予以支持。其次，原告主张被告赔偿其装修损失20000元。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告提供了录音及收条证明其装修损失情况，被告对此有异议，且即便上述证据均为真实，也反映在被告未如约交付租赁物的情况下，原告未征得被告同意即自行进场装修，因此所遭受的损失系原告自行扩大的损失，原告要求被告对此予以赔偿，于法无据，本院对此不予支持。最后，原告要求被告双倍返还承租保证金21666元。根据蔓禾公司与欧阳桥林所签订的房屋租赁合同，承租保证金为定金性质，定金合同应自实际交付定金之日起生效。原告以转账交付叶芝兰10833元的银行凭证证明其已交付定金的事实，被告对此不予确认，而原告并无证据证明此笔款项系应富驿公司或蔓禾公司指示交付，故现有证据并不足以证明原告已交付定金，对于原告要求被告双倍返还承租保证金的诉讼请求，本院碍难支持。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十六条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告富驿酒店管理发展（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告欧阳桥林租金人民币129996元、物业管理费人民币4980元。
二、驳回原告欧阳桥林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1917元，由原告欧阳桥林负担人民币417元，由被告富驿酒店管理发展（上海）有限公司负担人民币1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 龚伟亚
二〇一八年七月二十五日
书记员 周亚雅