广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂民终239号
上诉人（一审被告）：贺州市临江房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区灵峰南路8号。
法定代表人：莫成郁，董事长。
委托诉讼代理人：朱克非，北京市当代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李源，该公司职工。
被上诉人：周众平（一审原告），男，1956年10月7日出生，住香港新界元朗。
被上诉人：钟丽娟（一审原告），女，1973年8月22日出生，住香港新界元朗。
上诉人贺州市临江房地产开发有限公司（下称临江公司）因与被上诉人周众平、钟丽娟商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市中级人民法院（2015）贺民三初字第49号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人临江公司的委托诉讼代理人朱克非、李源到庭参加诉讼，被上诉人周众平、钟丽娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
临江公司上诉请求：依法撤销一审法院（2015）贺民三初字第49号民事判决，改判驳回周众平和钟丽娟的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院判定临江公司承担违约责任，属于事实认定和法律适用错误。一、贺州市政府于2013年9月9日发布文件规定案涉房产项目需补交完土地出让金等费用后才批准办理竣工审批手续，且依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目向主管部门提竣工验收申请，经验收合格后，方可交付使用。但直至2015年12月29日贺州国土局才最终确定应补缴的土地出让金数额，并通知临江公司交款和办理手续，有临江公司提交的二审新证据佐证，由此也说明了土地出让金的确定问题系行政许可行为审批，属于政府限制性行为。因此，临江公司逾期交房的原因是政策变化导致的增加强制性审批行为，符合双方《商品房买卖合同》中约定的免责条款。一审将政府行为导致的逾期交房归责于临江公司，并错误地排除了免责条款的适用，仅单独依据合同相对性原则认定临江公司承担违约责任，是错误的。二、一审判决对工期延误的认定存在事实认定错误，工期界定的法定标志是从工程开工至综合验收完成的期限，在本案即为取得主管部门相关手续，而取得五方单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》仅为向政府部门申请办理竣工验收及交付使用备案手续的条件之一而已，一审遗漏了工程综合验收完成需经主管部门办理竣工验收及交付使用备案手续的事实情况，仅以该工程取得《建筑工程竣工验收意见书》推定不存在延误工期是错误的。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条对逾期交房违约金的标准确定予以了明确，即将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据，但一审判决却以已付房款在逾期交房期间的利息损失作为逾期交房违约造成损失的认定标准，缺乏证据证明，存在法律适用错误。周众平、钟丽娟未到庭答辩也未提交书面答辩状。
周众平、钟丽娟向一审法院起诉请求：临江公司向周众平、钟丽娟支付逾期交房的违约金98651元；本案诉讼费由临江公司承担。
一审法院认定事实：2013年11月26日，周众平、钟丽娟与临江公司签订《商品房买卖合同》，约定临江公司将贺州市远东江滨华府一期的第2幢23A层05号房销售给周众平、钟丽娟，房屋总价款749626元。该合同第八条约定临江公司应在2013年12月31日前，将具备“已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》”，并符合合同约定的商品房交付周众平、钟丽娟使用。同时，该条注明，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的。该合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金”。合同签订后，周众平、钟丽娟依约支付全部购房款749626元。2013年12月31日，江滨华府一期1号楼工程经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字盖章，共同出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，同意竣工验收。临江公司开发的贺州远东江滨华府项目因容积率问题与政府相关职能部门就补交增加容积率的土地出让金的具体金额未能达成共识，临江公司因此未缴纳。因而，政府相关职能部门对临江公司的一期工程未进行规划落实情况核实，临江公司因此未取得一期工程规划核实确认书。2014年12月30日临江公司依据双方签订的《商品房买卖合同》中周众平、钟丽娟的地址和联系方式向周众平、钟丽娟发出收房通知书邮件，通知周众平、钟丽娟于2015年1月4日前到临江公司处办理房屋交付手续，该邮件周众平、钟丽娟未签收。2015年10月23日，周众平、钟丽娟与临江公司完成本案房屋的交付。周众平、钟丽娟认为临江公司逾期交付的行为违反了《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，从约定交房第二天2014年1月1日起至交付房屋的2015年10月23日止，周众平、钟丽娟主张临江公司实际逾期交房658天。故提起本案诉讼，请求法院依法判令：临江公司向周众平、钟丽娟支付逾期交房的违约金98651元；本案诉讼费由临江公司承担。另查明，2014年1月中国人民银行六个月至一年期贷款基准利率为年利率6%。
一审法院认为：本案周众平、钟丽娟系香港居民，因香港特别行政区与中国内地属一国之内的不同法域，其法律冲突问题应参照适用我国涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定及最高人民法院关于对《广西壮族自治区高级人民法院关于指定贺州市中级人民法院管辖一审涉外、涉港澳台民商事案件请示》的批复，一审法院对本案具有管辖权。本案涉案的当事人均选择适用中华人民共和国内地的法律，且本案临江公司住所地及合同履行地在广西贺州市，本案应适用中华人民共和国内地法律。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：周众平、钟丽娟的诉讼请求是否有事实和法律依据。
周众平、钟丽娟与临江公司在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2013年12月31日前，该约定合法有效。而临江公司于2014年12月30日才将房屋交付周众平、钟丽娟，临江公司逾期交房的行为已构成违约。临江公司认为逾期交房是工程竣工后，因土地出让金问题，政府部门未进行规划核实、不予办理竣工验收手续等政府限制性行为造成的，符合双方合同第八条约定“政府限制性行为而导致工期延误的”免责条件，不应承担违约责任。对于该意见，一审法院认为不能成立：一是在客观上，该工程已经按期竣工并取得了建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》，不存在工期延误的事实；二是在主观上，因土地出让金问题，政府部门不予进行规划核实等行政行为是临江公司与政府部门的原因和责任，是临江公司与政府部门之间的关系，根据合同相对性的原则，临江公司不能将责任归责于无过错的周众平、钟丽娟。因此，临江公司应当承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，约定违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。判断双方约定的违约金是否过高，首先应明确周众平、钟丽娟的损失应如何计算。本案中，虽然临江公司提出应当参照同地段同类房屋租金标准确定周众平、钟丽娟的损失，但其未能提供证据证明房屋的租金标准，对其主张，一审法院不予支持。临江公司逾期交房，其在逾期交房期间违约占用了周众平、钟丽娟已付房款，客观上造成了周众平、钟丽娟被占用资金在此期间的利息损失。因此，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定临江公司违约给周众平、钟丽娟造成的损失，参照2014年1月中国人民银行六个月至一年期贷款基准利率为年利率6%及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定，周众平、钟丽娟主张违约金以日万分之二计算合理有据，一审法院予以支持。
2013年12月31日，江滨华府一期1号楼工程取得了建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》，同意竣工验收，依据《商品房买卖合同》第八条约定，2014年12月30日，临江公司已符合双方约定交付房屋的条件，且临江公司已经按《商品房买卖合同》中周众平、钟丽娟的地址和联系方式向周众平、钟丽娟发出收房通知书邮件，通知周众平、钟丽娟于2015年1月4日前办理交房手续，故临江公司辩称收房时间应以其通知临江公司的时间为准合理，一审法院予以支持。
如前分析，从约定交房第二天2014年1月4日起至交付房屋的2015年1月1日止，临江公司实际逾期交房362天，违约金的计算标准以已付房款的日万分之二计算，临江公司应当支付周众平、钟丽娟违约金54272.92元（749626元×0.0002／日×362日）。
综上所述，周众平、钟丽娟的诉请部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人共和国民事诉讼法》第二十三条、第一百五十二条的规定，判决：贺州市临江房地产开发有限公司支付周众平、钟丽娟逾期交房违约金54272.92元；案件受理费2266元，由周众平、钟丽娟负担1019元，贺州市临江房地产开发有限公司负担1247元。
本院二审期间，临江公司围绕上诉请求依法提交了三份证据：1、2015年7月23日贺州市国土资源局与临江公司签订的《关于预交土地出让金（补交部分）协议书》；2、2015年12月29日贺州市国土资源局向临江公司发布的《关于缴纳土地出让价款的通知》；3、涉案房产同地段2014年1月1日至12月31日期间的租金证明三份。因周众平和钟丽娟未到庭应诉和质证，视为其放弃质证的权利。本院经核对，临江公司所提交的证据均为原件，故对其真实性予以确认，但能否证明其主张，将结合本案案情予以综合认定。对临江公司提出的一审事实部分错误认定补交增加容积率土地出让金的具体金额系因临江公司与政府相关职能部门未能达成共识故而临江公司未补缴出让金导致政府相关职能对工程未进行规划落实情况核实之异议，本院认定如下：容积率和商住比例调整须补交土地出让金时，临江公司与政府相关职能部门需签订出让合同补充协议，有临江公司二审提交的2015年7月23日贺州市国土资源局与临江公司签订的《关于预交土地出让金（补交部分）协议书》为证，表明土地出让金的问题仍然属于临江公司与政府相关职能部门之间的关系。因此，一审对此部分事实的查明并无不当。经审查，一审查明的事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，案件当事人周众平、钟丽娟系香港居民，因香港特别行政区与中国内地属一国之内的不同法域，其法律冲突问题应参照适用我国涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。”本案各方当事人在一审庭审中已明确选择本案适用中华人民共和国内地法律，故本案适用中华人民共和国内地法律进行实体审理。本案的争议焦点归纳为：临江公司是否应当承担逾期交房的违约责任？如应承担，则违约金的计算标准如何确定？
一、关于临江公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题
本案双方当事人于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并未违反国家强制性法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方在该合同第八条中明确约定：临江公司应当在2013年12月31日前，将具备“已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》”条件并符合合同约定的商品房交付周众平和钟丽娟使用。该约定表明双方实际上是要求交房之条件应当在2013年12月31日前成就且在该日前将符合条件的房屋予以交付。而经庭审查明的事实以及当事人的认可，2013年12月31日涉案商品房已经取得了上述五家单位签字盖章的《建设工程质量竣工验收意见书》，由此双方所约定的涉案商品房交房条件和时间均已经达成，临江公司应当在2013年12月31日前将涉案商品房交付周众平和钟丽娟。但临江公司却于2014年12月30日才通知周众平和钟丽娟办理房屋交付手续，其行为已经构成违约，应当向周众平和钟丽娟承担逾期交房的违约责任。
临江公司认为逾期交房是因需补交土地出让金等政策变化导致项目增加政府强制性审批行为所致，符合双方合同中第八条第3点约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的”免责情形，因此临江公司不用承担违约责任。涉案合同约定的交房时间即2013年12月31日时涉案房屋已经具备了合同约定的交房条件，并不存在临江公司所主张的导致工期延误的情形即交房条件成就时间延误的情形，临江公司应当按合同约定的条件和时间予以交房。况且，事实上，临江公司在贺州市政府明确通知其补交土地出让金的具体数额，办理竣工验收前已于2014年12月30日通知周众平、钟丽娟办理交房手续，说明了临江公司所谓的政府限制行为并不影响按合同约定交付涉案房屋。再者，从临江公司所举的证据亦实际表明了涉案商品房所在楼盘因容积率调整问题，临江公司应当补交增加容积率的土地出让金，而土地出让金的缴纳，临江公司需与政府相关职能部门签订协议，因此，因土地出让金问题政府部门不予进行规划核实等行政行为是临江房地产公司与政府部门之间的关系，临江房地产公司不能将由此造成的后果由无过错的购房者承担。故临江公司的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。
二、关于本案逾期交房违约金的计算标准如何确定的问题
临江公司在庭审中确认其逾期交房时间从《商品房买卖合同》约定交房的第二天起至房屋交付之日止共计362天，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，即逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，则出卖人自合同第八条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比例应不小于第（1）项中的比例即万分之五）的违约金，本案周众平和钟丽娟起诉时主张每日违约金按每日万分之二计算，属于对自己权利的处分，应当予以准许。临江公司一审时认为每日按已交房款的万分之二计算的违约金过高要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，如约定的违约金超过造成的损失30%的，可以在此限度内适当减少，则临江公司应举证证明合同约定的违约金超过了周众平和钟丽娟因逾期交房所遭受的损失的30%。临江公司认为周众平和钟丽娟的损失应当参照同地段同类房屋租金标准确定，其虽然提交了同地段房屋租金的证明，但该证明并非有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的租金标准，该证明是否客观地反映了案涉房屋同地段同类房屋租金的情况不得而知，因此临江公司的主张，证据不足，本院不予支持。临江公司逾期交房，在逾期交房期间未交房而占用了周众平和钟丽娟的已付房款，客观上也造成了周众平和钟丽娟被占用资金在此期间的利息损失，而利息计算的基础利率可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准予以确定。2014年2月中国人民银行六个月至一年期贷款基准利率为年利率6%，折算日利率为日万分之一点六。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条关于违约金不超过损失30%的规定，周众平和钟丽娟主张违约金为已付房款的日万分之二计算，合理有据，据此计算出临江公司应向周众平和钟丽娟支付的逾期交房违约金为54272.92元，故一审判决的认定正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，予以维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1156元（上诉人贺州市临江房地产开发有限公司已预交），由上诉人贺州市临江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗秀文
审 判 员 谭庆华
代理审判员 李萍萍
二〇一六年九月三十日
书 记 员 庞 艺
appoint