河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫10民终2669号
上诉人（原审被告）：赵中栋，男，生于1966年4月5日，汉族，住许昌县。
上诉人（原审被告）：朱志永，男，生于1977年8月10日，汉族，许昌县。
上诉人（原审原告）：许昌县将官池供销合作社，住所地许昌县将官池乡。
法定代表人朱建昌，该社主任。
委托代理人梅军民，系该供销合作社职工。
上诉人赵中栋、朱志永与上诉人许昌县将官池供销合作社（以下简称供销社）租赁合同纠纷一案，均不服许昌县人民法院（2016）豫1023民初784号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人赵中栋、朱志永，上诉人供销社的委托代理人梅军民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵中栋、朱志永上诉请求：依法改判许昌县人民法院（2016）豫1023民初字第784号民事判决的第一项。事实和理由：赵中栋、朱志永支付两次共计3万元维修费用，该3万元应全部冲抵租金，一审仅认定2万元不妥，供销社还有8间房屋没有交付，其违约在先，应承担继续履行等违约责任。答辩称：供销社的上诉理由不能成立，2016年11月份交给供销社2万元房租，应驳回供销社的上诉请求。
上诉人供销社上诉请求：撤销许昌县人民法院（2016）豫1023民初字第784号民事判决，判决解除双方的租赁合同。事实和理由：赵中栋、朱志永在租赁合同签订后，仅在2012年支付2万元租金，且经多次催告，仍不交租金，构成根本违约，原审法院判决继续履行合同与法相悖。一审判决程序错误，一审开庭时赵中栋、朱志永经传唤未到庭，在判决中却出现其二人对庭审中供销社提供的证据有异议不客观不真实，一审法院认定拖欠租赁费并非过高明显有悖常理，赵中栋、朱志永拖欠租金构成根本违约。答辩称：房屋租赁时签订租赁合同，刚开始交了2万元房租，之后不缴纳房租，才起诉到人民法院，请二审法院依法处理。
上诉人供销社向一审法院起诉请求：依法解除双方之间签订的租赁协议；判决赵中栋、朱志永支付拖欠的房屋租金35000元及利息10000元；诉讼费由赵中栋、朱志永承担。
一审法院经审理查明：2010年11月8日，原告与二被告签订租赁协议一份。协议约定，乙方（被告赵中栋、朱志永）租赁甲方（原告供销社）位于将官池镇供销社院内西北角的23间房屋及相关设施（含院内场地等），租赁期为20年（自2011年5月1日至2031年5月1日），租金每年11000元，每年交付一次，在协议生效期内原告不得抬高房租。乙方因生产、生活的需要而添加至此房屋及相关设施上的财产，所有权归乙方所有等内容。双方并未在该合同中约定有关违约责任以及合同解除情形等内容。合同签订后，二被告于2012年底支付原告租金20000元。合同履行期内，因房屋需要修缮，原告找人对房屋进行了维修，二被告于2015年4月16日支付维修费20000元。2015年9月7日，原告以被告拖欠租金35000元为由在许昌晨报发布公告，向二被告催要租金。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限、方式支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的租赁协议经双方当事人签字并盖章后已依法成立并生效。现原告请求解除租赁协议，关于原告要求解除租赁协议及双方所签租赁协议目前是否应当予以解除的问题，该院认为，虽然现有证据材料显示原告拖欠被告一定的租赁费，但本案所涉租赁费数额并非过高，远远超出了被告的自身承受能力之外，同时，原告并未完全将房屋内遗留的物品进行清理或允许原告直接进行清理（遗留的物品至少占用两间房屋），原告具有一定的过错，且截止原告起诉之日该租赁合同并未到期仅仅履行了短短五年，被告也已经在租赁的房屋上添加了附属物及投入了一定的资金，而非发生了违法转租等法定的解除合同的情形，此外，双方在合同中也并未约定关于解除合同的情形。因此，该院认为，原告本可以采取到二被告住处催要的方式催要租赁费，或者到二被告住所地核实二被告确已下落不明后再在报纸上发布公告催要租赁费，现原告并未采取上述方式，而只是向被告朱志永邮寄了信件（无证据证明已经收到）及直接在报纸上发布公告，原告未提交证据材料证明催要租金的通知确已被告二被告知悉，故二被告应支付租金的合理期限无法确定，在没有给予被告合理的支付租赁费期限的情况下，直接以被告拖欠租赁费为由解除双方所签租赁合同，势必会对被告造成直接的、重大的经济损失，此举明显有违公平及诚实信用原则，所以，对于原告要求解除租赁协议的请求该院不予支持。关于原告要求支付租赁费35000元的问题，租赁合同签订后，被告已经支付租金20000元，并支付房屋修缮费用20000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，现原告未提交证据证明双方曾约定房屋维修义务由被告承担，且被告也要求将已经支付的房屋修缮费用折抵租金，故该院认为以将房屋维修费用折抵租金，认定被告已经支付租金40000元为宜。至原告起诉之日，按照双方的合同约定（年租金11000元），被告应支付原告自2010年11月8日至2016年11月8日的租赁费共计66000元，扣除被告已经支付的40000元，现被告应支付原告租金26000元。故对原告要求被告支付租金26000元的诉讼请求部分该院予以支持。原告要求被告支付利息10000元，该院仅支持自原告起诉之日即2015年12月23日至本判决确定的还款期限届满之日止的利息，利息按照银行同期贷款利率计算。被告赵中栋辩称原告并未实际将房屋完全交付原告使用，应扣除相应的租金；该院认为，双方签订租赁合同时约定的租赁物为一个整体，在长达五年的租赁期内，被告并未通知原告房屋未完全交付或者要求原告清理遗留物品等，且在此情况下被告也已实际向原告支付过租金，同时原、被告至今未就租金部分重新达成一致协议，故对被告赵中栋的辩称理由该院不予采信。原告诉讼请求超出部分该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关司法解释之规定，判决如下：一、被告赵中栋、朱志永于本判决生效之日起十日内支付原告许昌县将官池供销合作社租赁费26000元及利息（利息自2015年12月23日起计算至本判决确定的还款期限届满之日止，利率按照银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告许昌县将官池供销合作社的其他诉讼请求。案件受理费925元，由原告承担475元，由二被告承担450元；二被告承担部分，暂由原告垫付，待执行时一并返还。
二审中上诉人赵中栋、朱志永申请证人杜某到庭，证明赵中栋、朱志永找其修理供销社的房子，上诉人支付10000元，还有6000元未支付，是赵中栋、朱志永及供销社共同让其修房。
上诉人供销社质证意见为，无异议。
经质证及本院审查后认为，供销社对证人证言无异议，本院予以采信。
本院经审理查明，供销社二审庭审中认可赵中栋、朱志永于2016年11月份支付供销社20000元，赵中栋、朱志永支付杜某房屋维修费用10000元。其他事实与一审法院查明的一致。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，现供销社未提交证据证明双方曾约定房屋维修义务由赵中栋、朱志永承担，且赵中栋、朱志永也要求将已经支付的房屋修缮费用折抵租金，故房屋维修费用应折抵租金，依据查明的事实，赵中栋、朱志永已支付供销社房屋租金及维修费用共计60000元，供销社对赵中栋、朱志永支付杜某10000元维修费的事实也无异议，故该10000元也应冲抵房屋租金，赵中栋、朱志永的该上诉理由成立，本院予以支持。按照双方的合同约定（年租金11000元），赵中栋、朱志永应支付原告自2010年11月8日至2016年11月8日的租赁费共计66000元，但依据查明的事实，赵中栋、朱志永已经共支付租金及房屋维修费用70000元，故在此情况下，供销社上诉请求解除租赁合同不符合法律规定，上诉人供销社的上诉理由不能成立。综上，结合二审出现的新证据及查明的事实，原审判决结果不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销许昌县人民法院（2016）豫1023民初字第784号民事判决；
二、驳回许昌县将官池供销合作社的诉讼请求。
一审案件受理费925元，由许昌县将官池供销合作社承担475元，由赵中栋、朱志永承担450元；二审案件受理费，由许昌县将官池供销合作社承担475元，由赵中栋、朱志永承担450元。
本判决为终审判决。
审判长 王秋霞
审判员 信宏敏
审判员 谢新旗
二〇一六年十二月二十日
书记员 王燕军