襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0606民初3908号
原告（反诉被告）：襄阳市城市管理执法局机关后勤服务中心。
法定代表人：赵定斌，该中心主任。
委托代理人：朱涛、李彩云，湖北美仑律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：王志华，男，1971年5月7日出生，汉族，个体工商户，住襄阳市襄城区。
委托代理人：曾勇，湖北三顾律师事务所律师。一般授权代理。
原告襄阳市城市管理执法局机关后勤服务中心（以下简称城管局后勤中心）诉被告王志华房屋租赁合同及被告王志华反诉原告城管局后勤中心赔偿损失纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员袁明担任审判长，审判员彭庆伟、人民陪审员张娜参加的合议庭，于2016年11月15日、12月8日公开开庭进行了审理。原告城管局后勤中心委托代理人朱涛、李彩云，被告王志华的委托代理人曾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城管局后勤中心诉称，原、被告双方于2008年3月7日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于襄阳市长征路97号三层楼房整体租赁给被告从事商贸经营，期限10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止，并约定了租金标准和租金支付方式。合同约定，被告每年元月二十日前把本年度上半年租金交于原告，六月二十日前把下半年租金交于原告，如果被告不能按时缴纳，逾期一日，被告需向原告缴纳本年度租金0.3%的滞纳金，原告有权终止合同。合同签订后，原告依约将长征路97号三层楼房租赁给被告从事商贸经营，但被告并未按合同约定向原告支付租赁期间的付租金，经原告催收后仍未能支付，后原告于2016年向被告发出《房屋租金催缴通知书》，要求被告在接到该通知之日起三日内一次性向原告缴清拖欠的租金，但被告在合理期限内仍未支付，已严重违反了合同约定。同时，因城市建设需要，该房屋已列入了政府拆迁征收范围，征收拆迁部门已发布相关公告，原告决定单方解除与被告的租赁关系，并于2016年6月22日在《襄阳日报》第二版公告了《房屋租赁合同解除通知书》，同时在承租房屋门口墙体醒目位置张贴《房屋租赁合同解除通知书》，通知被告单方面解除租赁合同并要求其及时交换房屋，但被告并未在合理期限内交还房屋。故诉至法院请求：1、依法确认原、被告于2008年3月7日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、依法判令被告立即向原告返还租赁的房屋；3判令被告支付拖欠的房屋租金313333元（自2015年1月1日起暂计算至2016年8月31日止）；4、判令被告支付滞纳金359100元（自2015年1月1日起暂计算至2016年8月31日止），以年度租金20万元为基数以每日0.3%为标准支付；5、本案诉讼费由被告负担。
被告王志华辩称，一、原告诉状内容不全，双方存在共同开发建房的协议，属于历史遗留问题，应以联合开发协议作为解决此事的基础。本案所争议房屋系被告与原襄樊市建设委员会联合开发的，当时开发的房屋面积为1100平方米，房屋使用期限为十年，即从2000年10月1日起至2010年10月1日，由原襄樊市建设委员会负责拆迁，负责三通一平。由于在联合开发过程中，需要拆迁私人门面35家，根本无法进行拆迁，是被告组织进行拆迁工作，当时承诺十年到期后再续合同以弥补被告损失，最终是每家各赔30万元左右，仅赔偿拆迁房屋一项就超过1000万元，加之市容办、档案馆几家的赔偿款，共赔偿拆迁款1400万元，又因广场地势复杂，又投资近1000万元才将房屋建成，总共投资近3000万元。房屋建成后，当时的消费水平较低，对外出租的租金较低，在征得有关部门的同意，在该房屋后面加盖二层楼房，并在三层楼上加盖一层，被告加盖的房屋面积近660平方米。在联合开发协议未到期的情况下，襄阳市建设委员会将此处的房屋交由二级单位襄阳市城市管理执法局机关后勤服务中心继续签了十年的租赁合同，被告提出联合开发协议未到期，当时原襄阳市建设委员会的领导及原告的时任领导表示按照原开发协议履行，在这种情况下，才签了房屋租赁协议。2009年后整个经济形势才有所好转，对外租金虽有所提高，但被告的损失仍然较大。被告认为，被告与原告的主管机关有联合开发协议，现在履行的协议仍然存在与联合开发协议相关的权利，按照两份协议的时间，应为20年的协议，现在联合开发协议未到期，即在2020年10月1日联合开发协议才终止。二、政府的建设，被告支持，但是应提供现行合法的拆迁依据，同时，此事属于历史遗留问题，不仅是被告一家，还有多家存在类似问题，损失均巨大，请法院综合予以考虑，对被告的损失进行补偿。三、原告诉请支付房屋租金的诉求不能成立。2014年5月22日，樊城区人民政府发布了（2014）第1号关于襄阳市襄樊大道综合整治项目樊城段国有土地上房屋征收公告，拆迁时间为2014年5月22日至2014年7月20日。此公告出来后，本案诉争的房屋生意就一落千丈，根本无法正常经营，双方合同无法正常履行，被告仍然在交纳租金。本案合同终止的原因是政府拆迁的原因导致，而非被告的原因导致，在政府发布公告之日合同就已经终止，原告不应当向被告收取任何租金，而应当就被告的损失进行评估、鉴定，从而使此事得到解决。被告认为，原告诉请的欠租金无事实和法律依据，支付违约金更无从谈起。并提出反诉：1、判令反诉被告赔偿反诉原告新建660平方米的房屋价值400万元（以评估结论为准）。2、判令反诉被告赔偿反诉原告在房屋内装修损失120万元（以评估结论为准）。3、判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失150万元。4、反诉的相关费用由反诉被告承担。
经审理查明，2000年2月2日，襄樊市建设委员会（甲方）与被告王志华（乙方）签订《关于对长征路97号市建委老院的联合开发合同》1份，主要内容为：经双方商定，对建委老院1号开发地段进行开发，开发为三层欧式建筑，建筑面积1100㎡，开发后以商贸经营为主；经双方商定，甲方负责该地段建筑造型设计，协助乙方办理相关规划建设手续，所需费用由甲方负责；经双方商定，由乙方出资，按甲方的筑设计方案进行施工和装饰装修，所需费用由乙方负责；经双方商定，壹号开发地段开发后，由乙方使用壹拾年，壹拾年后房产权、使用权归还甲方，归还甲方后，在同等的租赁条件下优先考虑对乙方的租赁。壹拾年乙方上交甲方费用人民币合计106万元整；经双方商定，乙方自二000年十月一日起为甲方对乙方收费时间开始算起；经双方商定，开工前由甲方负责对壹号开发地段现房主单位进行协调、搬家、旧房拆除。
2002年1月，襄阳市政府召集襄阳市建设局、襄阳市城市管理局（现城管局）主要负责人，就机构改革中两局办公地点的确定、财产的处置等方面进行讨论，并形成会议纪要，关于财产处置，将原市建委、市容委、市形象办的资产划给城市管理局。
2008年3月7日，原告城管局后勤中心（甲方）与被告王志华（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，主要内容为：甲方将长征路97号三层楼房屋（现时代广场）整体租赁给乙方从事商贸经营，期限十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止；租金标准：第一年至第五年（2008年1月1日至2012年12月31日止）为每年15万元。第六年至第八年（2013年1月1日至2015年12月31日止）为每年18万元。第九年至第十年（2016年1月1日至2017年12月31日止）为每年20万元；租金支付方式：乙方每年元月二十日前把本年度上半年租金交于甲方，六月二十日前把下半年租金交于甲方，如果乙方租金不能按时交给甲方，逾期一日，乙方需向甲方缴纳本年度租金0.3%的滞纳金，甲方并有权终止本合同；本合同签订之日起，原2000年2月2日签订《关于对长征路97号市建委老院的联合开发合同》自动作废。合同签订后，在征得襄阳市城市管理执法局同意后，被告王志华在原三层房屋后面加盖二层楼房、在原三层房屋上面加盖一层房屋，加盖的房屋面积约660平方米，均为框架结构。被告王志华将房屋装修后租给其他商户进行经营活动。
2014年5月22日，襄阳市樊城区人民政府发布关于襄阳市襄樊大道综合整治项目樊城段国有土地上房屋征收公告，征收范围：襄樊大道樊城段（东起前进路与清河路交汇处，沿前进路、丹江路、长征路、解放路，西至桥北东路）道路两侧规划红线范围内的建筑物、构筑物、附属设施需全部征收拆除。自本公告发布之日起，房屋征收补偿签约期限为60天（2014年5月22日至2014年7月20日）。
2015年8月8日，襄阳市樊城区人民政府发布关于樊城广场南路片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收公告，征收范围：东起长征南路，西至市传输局人民广场生活区东围墙，南起解放路-
人民剧场家属区规划路，北至人民广场南路的围合区域，在此规划范围内房屋、构筑物及附属设施需全部征收。自本公告发布之日起，房屋征收补偿签约期限为50天（2015年8月8日至2015年9月26日）。原告城管局后勤中心的房屋被列为征收拆迁范围。2016年4月8日，被告王志华交纳租金18万元，系支付2014年全年的租金，之后，被告王志华再未交纳租金。2016年6月22日，原告城管局后勤中心通过襄阳日报给被告王志华送达房屋租赁合同解除通知书，主要内容为：一、我单位与你签订的《房屋租赁合同》自本通知书送达之日解除；二、请你收到本通知之日起15日内向我单位办理房屋腾退交接手续，并自行处理腾清全部物品，逾期不办理房屋腾退交接手续，我单位将强制收回房屋并依法处置相关物品，由此引发的一切损失和责任均由你自行承担。本通知书自登报之日起满10日即视为已向你本人送达。2016年7月12日，被告王志华租赁的房屋被铁皮围住。
2016年6月25日，襄阳市城市管理执法局（乙方）与襄阳市樊城区住房和城乡建设局（甲方）签订《襄阳市国有土地上房屋征收货币补偿协议》，主要内容为：乙方的房屋位于征收范围内劳动街社区居委会长征路97号，土地使用性质为划拨的办公用地，房屋实测评估建筑面积1780.66㎡（其中框架结构1261.65平方米，每平方米单价1200元，成新率85%），乙方选择的补偿方式为货币补偿，被征收房屋补偿金额1620037元（评估金额=工程数量×单价×成新率）；被征收房屋所占土地补偿金额2497361元；搬家补助费17807元；房屋装饰、装修及附属物补偿费855994元；搬迁时限奖励5000元，合计4996199元。
本院认为，原告城管局后勤中心与被告王志华签订的《房屋租赁合同》合法、有效，2014年5月22日，襄阳市樊城区人民政府发布关于襄阳市襄樊大道综合整治项目樊城段国有土地上房屋征收公告，2015年8月8日，襄阳市樊城区人民政府发布关于樊城广场南路片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收公告，原告城管局后勤中心的房屋被列为征收拆迁范围，导致被告王志华不能正常经营，2016年6月22日，原告城管局后勤中心通过襄阳日报给被告王志华送达《房屋租赁合同解除通知书》，2016年7月12日，被告王志华租赁的房屋被铁皮围住，致使原、被告间的租赁合同无法继续履行。原告城管局后勤中心要求确认原、被告于2008年3月7日签订的《房屋租赁合同》已经解除，本院予以支持，但因提前解除合同，给被告王志华造成的损失，原告城管局后勤中心应予赔偿。原告城管局后勤中心要求被告王志华返还房屋的请求，本院予以支持，但应给被告王志华一定的期限。原告城管局后勤中心要求被告支付2015年1月1日至2016年8月31日的租金313333元，在此期间，因面临拆迁，被告王志华不能正常经营，造成了一定的损失。原告城管局后勤中心以年度租金20万元为基数以每日0.3%为标准要求被告王志华支付滞纳金359100元，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告王志华反诉要求原告城管局后勤中心赔偿其新建660平方米的房屋价值，因被告王志华租赁原告的房屋后加盖了660平方米房屋，对加盖的660平方米房屋补偿款应由被告王志华所有，拆迁补偿款应以2016年6月25日襄阳市城市管理执法局（乙方）与襄阳市樊城区住房和城乡建设局（甲方）签订《襄阳市国有土地上房屋征收货币补偿协议》为补偿标准。被告王志华反诉要求原告城管局后勤中心赔偿房屋内装修损失，租赁的房屋及加盖的房屋，均由被告王志华出资装修，装修补偿费应由被告王志华所有，装修损失也应以2016年6月25日襄阳市城市管理执法局（乙方）与襄阳市樊城区住房和城乡建设局（甲方）签订《襄阳市国有土地上房屋征收货币补偿协议》为补偿标准。被告王志华反诉要求原告城管局后勤中心赔偿经营损失，因被告王志华将房屋租给其他商户进行经营活动，收取其他商户的租金，被告王志华的经营损失实际是租金损失，考虑本案的实际情况，被告王志华经营损失与原告要求被告支付租金可以相抵。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条、第二百二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）襄阳市城市管理执法局机关后勤服务中心、被告（反诉原告）王志华于2008年3月7日签订《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）王志华于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）襄阳市城市管理执法局机关后勤服务中心位于长征路97号的房屋（现时代广场）；
三、原告（反诉被告）襄阳市城市管理执法局机关后勤服务中心收到被征收房屋补偿款后于十日内将660平方米的房屋补偿款673200元（660平方米×1200元×85%=673200元）给付被告（反诉原告）王志华；
四、原告（反诉被告）襄阳市城市管理执法局机关后勤服务中心收到房屋装饰、装修及附属物补偿费855994元后于十日内给付被告（反诉原告）王志华；
五、驳回原告（反诉被告）襄阳市城市管理执法局机关后勤服务中心的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）王志华的其他诉讼请求。
上述应付款项逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10525元，反诉案件受理费29350元，合计39875元，原告襄阳市城市管理执法局机关后勤服务中心、被告王志华各负担19937.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁 明
审 判 员 彭庆伟
人民陪审员 张 娜
二〇一七年四月六日
书 记 员 李 晶