广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终607号
上诉人（原审被告）：李倩芬。
上诉人（原审被告）：冯国昌。
上诉人（原审被告）：冯嘉杰。
委托代理人：冯国昌。
上诉人（原审被告）：冯国辉。
被上诉人（原审原告）：陈倩影。
委托代理人：薛广文。
上诉人李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉因与被上诉人陈倩影租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：荔湾区光复北路金花直街24号905房是陈倩影于2015年7月9日通过“交还、继承、赠与”取得的房产，该屋建筑面积46.25平方米。
原荔湾区中山七路德利里10号房屋原由冯国昌、冯国辉的母亲陈某乙向陈倩影的爷爷陈某丙承租。1993年该屋被拆除，广州市荔湾区城市建设开发有限公司于1999年9月2日与陈美琼签订《补充协议》约定：安排陈美琼回迁金花27片2号楼2梯905房（即案涉房屋）居住，同时约定上述回迁房产权属原业主陈某丙继续出租的面积，入住后与业主办理租赁手续等。之后，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉回迁入住案涉房屋至今。居住期间，陈倩影向原业主缴纳租金至2015年8月，最后一期的租金标准为150元／月。回迁后双方一直没有签订书面租赁协议。
2015年8月15日，陈倩影通过邮政特快专递向李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉寄发《限期搬迁通知书》，内容为：双方在居委会的协调下多次协商，因李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉拒绝与陈倩影签订租赁合同，故决定解除租赁合同，将房屋收回自行使用，请李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉自本通知发出之日起一个月内（即2015年9月16日前）清空房屋内属于李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉的所有物品，并搬离房屋。李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉确认于2015年8月16日收到该通知书。
另查，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉在居住期间拖欠从2013年1月至2015年8月的物业管理费737.1元。
2015年10月15日，陈倩影向原审法院提起本案诉讼，以租赁双方未约定租赁期限，其已书面通知李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉解除租赁合同及收回房屋，但李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉拒不迁出；此外李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉自2013年1月起至今拖欠管理费多时，严重侵害其合法权益为由，请求法院判令：1.确认其与李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉之间的租赁合同关系于2015年8月16日已解除，并判令李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉立即迁离并交还案涉房屋给其；2.李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉支付从2013年1月至2015年8月的物业管理费共737.1元；及从2015年9月至李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉实际搬出之日的房租（其中9月、10月按每月150元计，从11月1日起按市值1200元计算；3.本案诉讼费由李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉承担。
李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉原审辩称：不同意解除租赁合同，由于现在没有房屋居住，其已提交了公租房申请，但暂未分配房屋，无法迁出案涉房屋；同意向陈倩影交纳2013年1月至2015年8月的物业管理费737.1元；租金同意按150元／月的标准，交至其申请到公租房搬出涉案房屋为止。
原审庭审中，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉陈述，由于原业主原收取租金的账号被冻结，故其从2015年9月起无法交租。李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉除案涉房屋外没有其他房屋可供搬迁。
李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉为证明冯国昌一家三口已提交公租房申请，并已获得轮候号的事实，提供了《公共租赁住房轮候资格通知书》。陈倩影对该证据予以确认。
原审法院认为：陈倩影是荔湾区光复北路金花直街24号905房的产权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。陈倩影与李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉的祖辈曾就原荔湾区中山七路德利里10号房屋建立租赁合同关系，该屋被拆迁后，双方没有就回迁的荔湾区光复北路金花直街24号905房重新签订租约，但李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉一直在案涉房屋居住并按时交纳租金，陈倩影也确认收取李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉租金至2015年8月，因此，陈倩影与李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉之间形成不定期租赁关系。陈倩影可随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。陈倩影于2015年8月15日发函通知李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉在2015年9月16日前迁出案涉房屋，应视为陈倩影向李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉主张双方的租赁关系于2015年9月16日解除。合同解除后，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉应将案涉房屋腾空退还给陈倩影，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉没有履行搬迁义务，现陈倩影起诉要求李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉搬迁退房及支付租金、房屋使用金合法有理，予以支持。鉴于李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉暂没有其他房屋可搬迁的事实，陈倩影应给予李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉一定的搬迁宽限期，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉在宽限期内应积极寻找其它房屋搬迁，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉在搬迁之前仍应向陈倩影支付房屋使用金。关于租金和房屋使用金，现陈倩影主张2015年10月31日前仍按150元／月收取，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉对此表示同意，双方可按此执行。对于2015年11月1日起的房屋使用金，应参照有资质的评估机构评定的私房租金标准计付，评估费由陈倩影与李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉各负担一半。关于2013年1月至2015年8月的物业管理费737.1元，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉表示同意向陈倩影支付，由陈倩影向物业管理公司交纳，双方可按此执行。
综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2015年11月20日作出判决：一、确认陈倩影和李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉之间的关于租赁广州市荔湾区光复北路金花直街24号905房的租赁关系于2015年9月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起6个月内，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉（含同住人员）迁出广州市荔湾区光复北路金花直街24号905房，将该屋腾空交还给陈倩影。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉一次性向陈倩影支付从2015年9月1日至2015年10月31日的租金、房屋使用金（按每月150元计算）。四、李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉从2015年11月1日至本判决发生法律效力之日止没有交纳的房屋使用金，由陈倩影和李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉自本判决发生法律效力之日起3日内共同向有资质的评估机构申请按私房租金标准评定，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉自租金评定之日起3日内，按评定的租值一次性将房屋使用金支付给陈倩影，房屋使用金标准以不超过1200元／月为限；从本判决发生法律效力之次日起至李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉仍应按上述标准按月支付给陈倩影。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉一次性向陈倩影支付从2013年1月至2015年8月的物业管理费737.1元。六、驳回陈倩影其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉负担。
判后，上诉人李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉不服原审判决，向本院提起上诉称：陈倩影在一审民事起诉状诉讼请求第二项明确2015年9月和10月房租共300元，一审庭审时李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉对此也予以确认，证明涉案房屋租赁关系于2015年9月16日仍未解除。另，涉案房屋回迁至今收楼费用及房屋维修费用均由李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉全额支付，涉案房屋产权人从未履行以租养房责任。原审判决认定事实不清，故上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判其仍按150元／月的租金标准继续续租涉案房屋直至其申请到公租房搬迁为止。
陈倩影答辩同意原审判决，不同意李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉的上诉请求。
对原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于租赁关系是否解除问题。李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉自回迁居住涉案房屋后，虽一直有按时缴纳租金，但并没有与业权人签订书面租赁合同，原审据此确认双方之间构成不定期租赁关系，符合法律规定，定性准确。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，不定期租赁关系当事人可以随时解除合同。陈倩影于2015年8月15日发函通知李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉解除双方的租赁关系，并要求李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉在2015年9月16日前迁出涉案房屋，符合上述法律规定，原审判决确认双方租赁关系于2015年9月16日解除，依据充分。鉴于李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉暂未有其他房屋可供搬迁，原审判决给予李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉6个月的宽限期，处理恰当，本院予以确认。陈倩影原审要求李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉按照原租金标准支付2015年9月、10月的房屋使用金，并不能证明双方的租赁关系至2015年9月16日仍未解除，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉上诉请求继续租住涉案房屋直至其申请到公租房搬迁为止，理由不成立，本院不予支持。
关于房屋使用金的支付标准问题。鉴于2015年9月16日双方的租赁关系已解除，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉上诉要求仍按原租金标准支付房屋使用金依据不足。陈倩影原审主张2015年9至10月的房屋使用金按照每月150元计收，属其对自身权利的自由处分，原审予以照准并无不当。至于2015年11月1日起的房屋使用金支付标准，在双方未能协商一致的情况下，原审判决李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉按照评估机构评定的私房租金标准（不超过1200元／月）支付房屋使用金，合法有据，也无不当。
关于2013年1月至2015年8月的物业管理费737.1元，李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉原审明确表示同意支付给陈倩影，原审判决予以照准正确，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李倩芬、冯国昌、冯嘉杰、冯国辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年四月十一日
书 记 员 谢 淳