安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终996号
上诉人（原审被告）：含山惠民村镇银行有限责任公司，住所地安徽省含山县环峰镇昭关东路北侧富鸿商城2号楼。
法定代表人：苏芙蓉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈燕文。
委托诉讼代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。
上诉人含山惠民村镇银行有限责任公司（以下简称惠民银行）因与被上诉人沈燕文房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2016）皖0522民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人惠民银行及其委托诉讼代理人吴一泓，被上诉人沈燕文及其委托诉讼代理人卢本涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠民银行上诉请求：撤销原判，驳回沈燕文全部诉讼请求。事实和理由：一、沈燕文与巢湖世纪泽华商贸公司（以下简称泽华公司）签订《房屋租赁权益转让合同》后并未告知惠民银行。按照转让合同约定，泽华公司应当书面告知惠民银行并由惠民银行签收告知书，但泽华公司并未履行告知义务，沈燕文虽称其以邮寄方式告知惠民银行，但其提交的快递单是虚假的，快递单号在网站上无法查询，况且沈燕文只是受让人，按照法律规定只能由转让人进行通知；二、案涉转让合同不仅是债权转让还涉及债务转让。合同中将开票义务转让给沈燕文，因此该合同涉及合同义务的转让，但惠民银行并未同意该项义务转让；三、泽华公司与沈燕文签订的转让合同是虚假合同。其一，转让合同签订后，沈燕文一直未向惠民银行主张权利，明显不合常理；其二，泽华公司以295万元转让价向沈燕文转让价值500万元左右的租金收益权，交易对价明显不成比例，有虚假诉讼的嫌疑；四、转让合同是一个整体，沈燕文不能选择性履行，沈燕文以2014年租赁费用于偿还贷款为由只主张2015年租赁费，这种选择性履行行为不符合法律规定；五、本案给付租赁费的条件并未成就。按照惠民银行与泽华公司所签订的租赁合同，泽华公司按照租金总额缴纳税费并开具发票，惠民银行收到发票后5日向泽华公司支付租金。本案中沈燕文和泽华公司并未向惠民银行开具发票，一审判决剥夺惠民银行的先履行抗辩权；六、一审法院的诉讼费承担处理有误。
沈燕文辩称：一、沈燕文通过邮寄方式履行通知义务，惠民银行也出具《告知函》，说明惠民银行对于债权转让是完全知情的；二、租金权益的转让是私法范畴，而纳税开票是公法义务，因此转让合同中关于开票义务的约定不影响转让合同的效力；三、转让租赁权的交易是真实存在的，沈燕文支付对价的行为有汇款单据为证，沈燕文为受让372万元的租赁收益权，支付195万元的转让价，同时承担利息成本和租赁费税金，交易的对价是大致相同的；四、沈燕文正是因为认可惠民银行就90万元担保责任享有的抗辩权，才没有向其主张2014年租赁费，沈燕文的权利主张方式完全符合法律规定和客观事实；五、按照租赁合同与转让合同的约定，2015年11月7日惠民银行应当支付2015年租金，沈燕文在惠民银行逾期不付租金后向其提示开票收款，但惠民银行未予理会，沈燕文同时承诺，收取租金时将按照合同约定向惠民银行提供税票或完税证明。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。
沈燕文向一审法院起诉请求：1、判令惠民银行支付租金1206408.49元（自2015年11月7日至2016年11月6日）及逾期支付违约金（自2015年11月8日至实际交付之日，每日按年租金万分之五计算）；2、惠民银行承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年11月5日，巢湖世纪泽华商贸有限公司作为出租人（甲方）与承租人含山惠民村镇银行有限责任公司筹建工作小组（乙方）签订房屋租赁协议一份，租赁协议中第一条约定：房屋基本情况：甲方出租房屋坐落于含山县昭关东路富鸿商城A2号楼西起三间一、二层，房屋结构为框架，建筑面积共计909.73平方米，其中一层面积432.19平方米，二层面积为477.54平方米。水、照明电甲方负责开通进户，与商场连接部分由甲方负责砌墙分隔，不含做墙面。其内外墙体占地面积的½在租赁面积范围内。第二条约定：该房屋乙方作为营业、办公用房。第三条约定：房屋租赁期自2010年11月7日起至2018年11月7日止，共计8年。租赁期满后甲方如继续出租的，乙方在同等价格基础上享有优先承租权，乙方继续承租的，应提前三个月书面告知甲方，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。甲方如终止续租，应提前三个月书面告知乙方。第四条约定：租金标准：一层4元每㎡每天，即年租金（按365天计算）为人民币630997.4元，二层2.1元每㎡每天，即年租金（按365天计算）为人民币366034.41元，以后每两年按上一年年租金10%递增，8年共应支付租金总额为9254449.26元。（大写玖佰贰拾伍万肆仟肆佰肆拾玖元贰角陆分）。支付方式：每壹年一次性支付。2010年11月7日支付租金99703.81元；2011年11月7日支付租金997031.81元；2012年11月7日支付租金1096734.99元；2013年11月7日支付租金1096734.99元；2014年11月7日支付租金1206408.49元；2015年11月7日支付租金1206408.49元；2016年11月7日支付租金1327049.34元；2017年11月7日支付租金132049.34元；甲方在收到租金后7日内向乙方开具发票（与租金有关的税费由甲方承担）。甲方应按时提供他方的租赁合同原件，乙方保留复印件。甲方所租给乙方的房屋价格不得高于同期其他租房方的租赁价格，如有高出，甲方要将高出租金部分2倍返还给乙方。第五条约定：甲方应于本合同生效之日起3日内，将房屋交付给乙方。第十条关于违约责任约定：（一）甲方违约责任1、甲方应在本合同生效之日起3日内将房屋交付给乙方，甲方每逾期交房一日，向乙方支付年租金万分之五的违约金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。2、在合同履行期间，甲方不得单方解除合同或将乙方所租房屋对外出售，否则，甲方须返还乙方已缴纳的当年全部租金，并支付乙方已缴纳租金总额的30%作为违约金，对乙方装潢、场所搬迁所发生的费用给予全额赔偿。3、在合同履行期间，因甲方房屋产权等原因导致本合同不能正常履行，甲方退还乙方交纳的全部租金，并支付乙方已交纳租金总额30%违约金，对乙方装潢、场所搬迁所发生的费用给予全额赔偿。（二）乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，应向甲方支付当年租金的30%作为违约金。（1）未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）乙方不得擅自拆改变动房屋主体结构，否则一切后果乙方自负，并按约定支付违约金；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租3个月以上的。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，向甲方支付已交纳租金总额30%的违约金。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日（节假日顺延），则乙方须按年租金万分之五支付违约金。（三）合同乙方违反合同的约定造成对方损失的，违约方向对方承担损失赔偿责任。该份租赁协议还在第六条对其他相关费用的承担方式、第七条对房屋维护与维修、第八条对房屋产权及其他证明、第九条对合同解除、第十一条对合同效力、第十二条对合同争议的解决办法作了约定。2012年1月5日，巢湖世纪泽华商贸有限公司作为出租方（甲方）与承租方是惠民村镇银行有限责任公司（乙方）重新签订房屋租赁合同一份，对上一份合同作了部分变更，该份合同中的房屋租赁期限自2011年11月7日至2018年11月7日，共计7年，租金标准与上份合同一致，给付方式一致，关于税费的交纳期限及方式约定：甲方按照租金总额缴纳相关税费并开具发票，乙方收到发票后5日内将租金一次性支付给甲方。合同还对房屋基本情况、房屋用途、交验身份、其他费用、房屋及附属设施的使用维护和装修装饰、租赁双方的变更、合同的变更、解除与终止、违约责任、争议解决的方式、其他约定事项以及附则进行了约定。2014年6月22日，巢湖世纪泽华商贸有限公司、潘超作为转让方与受让方沈燕文签订房屋租赁权益转让合同，合同约定：转让方巢湖世纪泽华商贸有限公司（以下简称泽华公司）于2012年1月5日向含山惠民村镇银行有限责任公司（以下简称惠民银行）出租当时其购买的富鸿商城A2号楼一、二层房屋，该房屋现一层部分登记产权人为泽华公司，二层登记产权人为潘超，泽华公司及潘超现自愿用其有处分权之房屋租赁权益转让给受让方，经协商一致，约定如下条款：第一条转让房屋租赁权益情况：出租房屋位于含山县××商城××号××、××层，房屋建筑面积909.73平方米（其中一层432.19平方米，二层477.54平方米），房产证号：一层为房地权证环峰字第××号，二层为房地权证环峰字第××号，承租方为惠民银行，出租年限自2011年11月7日至2018年11月7日，租金2014年11月7日、2015年11月7日各支付1206408.49元，2016年11月7日、2017年11月7日各支付1327049.34元（2014年6月30日前租金已由转让方收取）。详见房屋租赁合同。第二条转让房屋租赁时间自2014年7月1日至2017年11月6日。第三条转让价格：合同生效后受让方在2014年7月1日前一次性支付给出让方人民币195万元，大写：壹佰玖拾伍万元。出让人授权受让人将该资金转入解国友账户，开户行：台州银行路桥新大街支行，账号62×××78。第四条房屋租赁权益转让后，转让方在租赁合同中的所有权益、权利归受让方所有。转让方对原签订的租赁合同不再有变更、撤销、解除等权利。第五条转让方应在惠民银行承租期间，按原租赁合同第七条对房屋进行正常保养维修，保证房屋不漏、不淹、三通和门窗完好。第六条根据原租赁合同第八条，承租方在签订购房合同的同时，租赁合同自动失效。受让方房屋租赁权益也会相应灭失。故转让方如在转让期内将房屋出售给原承租方，需经受让方同意，在退还受让方转让款并支付受让人损失后，方可出售。第七条转让方保证房屋在租赁后办理抵押过程中，承租人未向抵押人作任何承诺或签订任何协议。如房屋抵押权人要求实现抵押权而将房屋处置，影响受让人房屋租权益实现的，转让人要返还原转让款，承担受让人相应损失。第八条转让方保证对房屋的所有权及房屋租赁权益为依法享有。第九条转让方不再用赠予、免除、转让、质押或其他方式处分本合同项下的房屋租赁权益。因转让方原因造成受让方权益全部或部分受到影响，转让方需要赔偿受让方相应的损失（包括收益损失和其他损失），收益损失的计算按应收未收金额再加未收金额日千分之一（自应收之日至转让方全额赔偿之日），其他损失视实际情况计算。第十条转让方授权受让方，在承租人对房屋租赁合同违约时，受让方全权行使转让方的合同权利，追究承租人的责任。第十一条租赁房屋的房产税由转让方支付。承租方需要的租金发票由受让方代为去税务部门开具，转让方需按税务部门开票要求提供有关资料。开具税费已按房租的20.1%考虑，实际开票税率超过或低于20.1%，超过或低于部分由转让方承担。第十二条本合同项下的评估、鉴定、登记、公正等费用均由转让方承担。第十三条担保人对转让方在本合同中承担的责任进行担保，承担连带保证责任。第十四条因本合同发生争议，经协商不成，则向台州市路桥区人民法院提起诉讼。第十五条本合同由双方签字、加盖公章之日起生效，在履行完毕后终止。本合同一式四份（含附件）。双方各执二份。副本按需制备。第十六条其他约定：1、本合同附件，为本合同的构成部分。2、在合同签订后转让方将所有原租赁合同原件交受让方保存，合同终止后交还转让方。3、转让方需签订合同后三日内将转让事实书面告知承租人，承租人在告知书上签收后由受让方保管。转让方巢湖世纪泽华商贸有限公司、潘超，受让方沈燕文、担保人祁述仁在合同上签字或盖章确认。2014年6月27日，沈燕文以申通快递单号为768783625056的邮件将告知书邮寄给含山惠民村镇银行有限责任公司，该告知书的内容为：含山惠民村镇银行有限责任公司：巢湖世纪泽华商贸有时公司（下称泽华公司）在2014年1月5日将含山县富鸿商城A2号偶一层西起三间一层、二层，房屋建筑面积909.73平方米租赁给贵行，并签订租赁合同。现泽华公司将合同中拥有的所有权益，自2014年7月1日起转让给沈燕文，现将有关事项告知如下：一、转让日期：自2014年7月1日至2017年11月6日。二、转让后，泽华公司的权益相应转让给沈燕文，包括按租赁合同向贵行提供租金发票、收取租金。贵行今后将租金直接支付给沈燕文指定账户。三、转让后，泽华公司将按原租赁合同第七条对房屋进行正常保养维修，保证房屋不漏、不淹、三通和门窗完好。四、转让后，泽华公司授权沈燕文行使泽华公司的合同权利，包括追究归还违约权利。五、转让后，泽华公司不再用赠予、免除、转让、质押或其他方式处分房屋租赁权益。本告知书自送达之日起生效。宣告人：巢湖世纪泽华商贸有限公司、沈燕文。2014年6月23日。在履行告知义务后，沈燕文曾两次向含山惠民村镇银行有限责任公司发出催款通知，惠民村镇银行均未能给付。
2013年8月31日，潘超与巢湖世纪泽华商贸有限公司出具承诺书一份，承诺对含山县世纪金源商贸有限公司在含山惠民村镇银行有限公司的90万元本息承担担保责任，如含山县世纪金源商贸有限公司未能如期偿还贷款，巢湖世纪泽华商贸有限公司用出租给含山惠民村镇银行的房屋租金以及该企业利润偿还该笔贷款本息，现该笔担保贷款已经偿还。
涉案房产一层产权人为巢湖世纪泽华商贸有限公司，二层产权人为潘超；沈燕文于2014年7月1日通过中国银行转账295万元至解国友账户。
一审法院认为，一、关于泽华公司与惠民银行房屋租赁合同的效力。房屋租赁合同中双方当事人为泽华公司与惠民银行，泽华公司仅是涉案房产一层的产权人，二层产权人为泽华公司的法定代表人潘超，从合同的履行、租金的收取以及潘超签订的合同权益转让合同综合来看，可以认定是潘超对泽华公司签订该份房屋租赁合同处分自己租赁权利的追认，潘超对该份房屋租赁合同的履行是认可的，所以世纪泽华与惠民银行签订的房屋租赁合同是有效的，对潘超同样具有约束力。二、沈燕文与潘超、泽华公司签订的合同权益转让合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，潘超、泽华公司将可以实现的债权权益的转让应当是合法有效的，沈燕文通过合同取得了潘超、泽华公司在合同中获取租金的权益。惠民银行辩称该债权权益转让系合同义务一并转让，需经过惠民银行的同意。沈燕文起诉要求惠民银行给付2015年11月7日至2016年11月6日的租金，按合同的约定，本次租金应当于2015年11月7日给付，潘超与世纪泽华转让的租金是特定的到期债权，在惠民银行履行给付义务后，并不影响惠民银行行使自己在租赁合同中的权利，惠民银行可以依据合同约定行使对潘超、世纪泽华的抗辩权，所以潘超、世纪泽华转让租金权益是合法、有效的。2014年6月27日，沈燕文通过申通邮寄给惠民银行邮件一份，未注明邮寄物品，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》七十三条的规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”本案中，结合泽华公司与沈燕文一起发出告知书的时间以及原告、被告、泽华公司之间的关系，原告举证的快递单已完成自己的举证义务，银行作为一个正规的企业，对企业来往邮件应当有登记和备案，被告未能举证否定原告的证据，所以对原告于2014年6月27日通过申通快递邮寄收取租金的权利意见转让给原告告知书告知惠民银行的事实予以认定。债权转让只需履行通知义务，无需征得债务人的同意，因此惠民银行的此节抗辩意见缺乏法律依据，不予采纳。惠民银行辩称该合同权益因为存在担保抵押不能进行转让，物权法规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，潘超、泽华公司担保债务已经获得清偿，该担保债权的转让并未损害抵押权人的利益，租金收益是可以转让的，惠民银行这一答辩理由不能成立。另外，在租赁合同中关于税费的交纳期限约定“甲方（世纪泽华）按照租金总额缴纳相关税费并开具发票，乙方（惠民银行）收到发票后5日内将租金一次性付给甲方”，潘超、世纪泽华虽未履行该项合同义务，开票义务并非租赁合同的主义务，而是一种法定义务，与承租方支付租金并不能形成对待给付，不能构成拒付租金的同时履行抗辩权，开票方如果不履行开票义务，给付租金的一方可以向行政机关投诉，而并不能以未开票为由拒付租金。综上，潘超、世纪泽华将其特定的到期债权转让给沈燕文是合法有效的，惠民银行应当将2015年11月7日至2016年11月6日的租金给付沈燕文。三、关于原告请求被告支付逾期付款违约金是否应当得到支持。应当支付的租金由于潘超、世纪泽华的债务被其他债权人申请财产保全，被含山县人民法院裁定停止支付，被告拒付租金并不是因被告主观过错造成，根据合同的相对性，惠民银行在履行与潘超、世纪泽华的合同中并没有过错，所以不应当承担违约责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、七十九条、八十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，于2016年6月30日判决如下：一、被告含山惠民村镇银行有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性给付原告沈燕文租金1206408.49元；二、驳回原告沈燕文请求被告含山惠民村镇银行有限责任公司支付违约金的诉讼请求。一审案件受理费7820元，由被告含山惠民村镇银行有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泽华公司所出具的通知主要是向惠民银行告知用电问题，并不能说明惠民银行与泽华公司的租赁合同没有履行，即使泽华公司不能按照租赁合同保证供电，也应当是惠民银行向其主张违约责任，与本案的处理并无关联；三份执行裁定书和情况报告所提及的王春霞并非本案的当事人，其无权在本案中提出主张和抗辩，对其提交的材料不宜作为定案证据；惠民银行于2014年11月20日向泽华公司出具告知函，与沈燕文提交的快递详单相互印证，可以认定惠民银行对于租赁权益转让合同是知情的。
本院认为，一、转让租赁权益是否按照法律规定通知。本案中泽华公司与沈燕文订立《房屋租赁权益转让合同》，泽华公司将收取租金权利转让给沈燕文，沈燕文按照指定方式支付价款，这一约定的性质应当认定为债权转让。为保障债务人正确履行债务，合同法规定债权转让的事实应当通知债务人，但不限于转让人通知，受让人通知具有同等效力，因为通知的目的在于告知债务人债权转让事实，而非征得债务人同意，受让人的通知只要有效传达给债务人，则不违反转让通知的规范目的，因此本案中沈燕文有权进行转让通知。惠民银行虽抗辩称其并未收到转让通知，但其于2014年11月20日向泽华公司发函，明确认可收到债权转让告知书，并对债权转让事实提出异议，这表明惠民银行已经收到沈燕文寄出的债权转让通知，对债权转让的事实是知情的。
二、开票义务的转让是否影响转让合同的效力。泽华公司与沈燕文在转让合同中约定，惠民银行所需的租金发票由沈燕文代为开具，开票义务按照泽华公司与惠民银行租赁合同的约定应当由泽华公司负担，现泽华公司将该义务转让给沈燕文应当征得惠民银行同意，若惠民银行同意则该项债务转让约定有效，由沈燕文承担开票义务，若惠民银行不同意则该项债务转让约定无效，惠民银行仍有权要求泽华公司开具发票。但该项债务转让约定的效力不影响租赁收益权转让的效力，即使开票义务转让约定无效，也只是转让合同部分无效，不能据此否定转让合同的整体效力。
三、沈燕文与泽华公司签订的转让合同是否是虚假合同。根据2014年6月22日泽华公司与沈燕文订立的转让合同，沈燕文支付195万元转让款而受让泽华公司享有的3739866.32元的租金收益权，交易对价存在一定差异，但考虑到沈燕文按照合同约定负担开票义务，需要支付税金（按照合同约定沈燕文需承担751713.13元税金），其对价差异具有合理性，且交易过程中的对价确定受多种因素影响，惠民银行未提交证据说明沈燕文与泽华公司存在恶意串通情况，因此仅以交易对价不一致不足以认定转让合同是虚假合同。
四、沈燕文是否有权只主张2015年租金收益权。按照转让合同的约定，沈燕文有权主张2014年、2015年、2016年三年租金权益，2014年的租金权益因泽华公司与惠民银行存在保证担保关系，惠民银行应付租金与泽华公司应承担的保证责任抵消，沈燕文对此表示认可并放弃主张2014年租金收益权，至于2016年租金因未到付款日期沈燕文暂不主张，且当事人对自己的权利享有处分权，因此沈燕文只主张2015年租金收益权并不违反法律规定。
五、惠民银行支付租赁费的条件是否成就。泽华公司与惠民银行在租赁合同中约定，泽华公司按照租金总额缴纳税费并开票发票，惠民银行在收到发票5日内支付租金。开票义务是合同义务但不是泽华公司的主要合同义务，在租赁合同关系中，泽华公司的主要义务是提供符合约定的房屋供惠民银行租赁使用，惠民银行的主要义务是按照合同约定向泽华公司支付租金，因此开票义务与支付租金的义务不能构成对待给付，惠民银行不能以泽华公司未开票为由向其主张抗辩权而拒付租金。在债权转让中，债务人对让与人的抗辩可以向受让人主张，由于惠民银行对泽华公司的抗辩权不能成立，因此惠民银行也不能以相同理由向沈燕华主张抗辩权而拒绝付款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15640元，由含山惠民村镇银行有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
代理审判员 韦少兵
代理审判员 汪 哲
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 纪 震
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。