浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第1083号
上诉人（原审原告）：赵定会。
委托代理人：项良剑。
被上诉人（原审被告）：浙江省三门新城投资开发有限公司。
法定代表人：林津津。
委托代理人：吴川海。
委托代理人：梅其良。
上诉人赵定会因商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2015）台三民初字第835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人赵定会的委托代理人项良剑、被上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）的委托代理人吴川海、梅其良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2008年10月6日，被告新城公司经政府部门登记确认取得了三门县滨海新城A12、A13、A14共538亩国有土地使用权，其中住宅用地土地使用年限为2008年6月25日至2078年6月24日。2008年12月1日，三门县滨海新城管委会（现为三门县经济开发区管理委员会）与被告签订一份《三门县滨海新城入区协议书》，双方就被告取得的国有土地开发建设等相关内容进行了约定，其中第六条第一款约定：本次出让A13－3地块南侧约有3543平方米土地由于尚未报批，未能同时出让，为不影响地块开发整体协调和建设进度，甲方（指管委会）应配合县国土资源局在2009年6月底以前办妥土地征用等报批前期手续，将该宗地以本次出让同等价格合法出让给乙方，具体出让以政府抄告为准。2010年5月6日，被告与三门县海洋与渔业局等五家联建单位签订了一份《商品房联建协议》，被告在受让的A13地块内为三门县海洋与渔业局职工度身定制商品房，双方就合作方式等内容进行了约定。在附件《房屋成本计算口径》中约定：土地楼面价按A13地块所发生的全部土地成本款均摊于全部建筑面积来确定土地楼面单价的原则计取（含土地交易契税和土地款利息支出），双方同意楼面价按500元每平方米计算；项目建设管理费用按50元每平方米计算由被告包干；其余建设造价按实计取，最后以竣工决算为准，由联建单位聘请的社会公证机构进行造价审核确定；工程由被告负责，联建单位派代表参与管理。同时期，被告与其他八家联建单位签订了联建协议。此后，原告经被告同意从三门县海洋与渔业局职工受让了联建房，并按被告和联建单位的通知陆续支付建房款。被告也按约进行工程开工建设，并根据与三门县滨海新城管委会签订的入区协议书约定及政府认可的规划设计许可，对镶嵌于已取得土地使用权的A13地块南侧尚未取得土地使用权的小块地块进行整体开发。2013年4月17日，被告经政府部门登记正式取得了上述小块地块的国有土地使用权，面积为3294平方米，其中住宅用地土地使用年限为2012年11月26日至2082年11月25日。2012年8月24日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于三门县滨海新城君临城邦二期12幢2单元1002室房屋一套，并对双方的权利义务进行了约定。其中第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件八：补充协议内容，其中第三条第6项约定：如遇特殊情况，产权登记的时间可适当延长。原告至今共支付房价款400493元（含前期支付的建房款）。被告在2014年12月31日完成了验收备案。原、被告至今未办理涉案房屋的交接手续。被告于2015年1月28日前向三门县国土资源局申请土地使用权分割登记，2015年1月30日前向三门县房地产管理处申请房屋所有权初始登记。2015年1月28日，三门县国土资源局向被告出具了《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》，对被告的申请予以了受理；2015年2月8日，三门县国土资源局向被告发送了《土地登记暂缓受理通知书》，决定予以暂缓受理，理由是该宗地出现教育用地及分块出让土地年限不同等问题。2015年4月6日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证。2015年4月10日，三门县人民政府召集相关部门召开了专题会议，对君临城邦二期建设地块年限不一致及幼儿园项目验收等问题进行专门讨论研究，并于6月10日印发《关于君临城邦二期建设历史遗留有关问题的专题会议纪要》，之后，三门县国土资源局根据会议纪要的精神办理了君临城邦二期房屋的土地使用权分割登记，涉案房屋土地使用权分割登记凭证于2015年7月21日办理完毕，被告于2015年7月29日取得了涉案房屋的土地使用权分割登记凭证。被告于2015年8月7日向原告寄送了一份《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》，告知房屋“两证”已办理完成，并作了一些解释。
原审法院审理认为，原、被告于2012年8月24日签订了《浙江省商品房买卖合同》以后，双方明确为商品房销售合同关系，相关合同条款应约束双方当事人，被告与联建单位在此之前签订的商品房联建协议仅是商品房买卖合同的一个基础关系，本案的法律关系应认定为商品房销售合同纠纷，但被告与联建单位签订的商品房联建协议及双方在联建过程中商定一致的内容应作为合同的内容之一，与商品房买卖合同要进行整体理解。关于原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定的土地、房屋权属证书交付条款如何理解，该院认为，根据原、被告合同约定：出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。故被告有向原告交付房屋所有权初始登记证和土地使用权分割登记凭证的义务，至于如何交付，因为产权证书无需专门运输，交付地点应理解为被告的营业地，且根据房地产市场交易习惯，房产商只要通知买受人领取即可，不应强求被告向原告上门进行交付权证。关于被告是否构成逾期交证的违约责任，该院认为，被告已经在2015年1月30日前向三门县房地产管理处申请了办理房屋所有权初始登记，根据《房屋登记办法》规定，国有土地范围内的房屋所有权登记，办证时间为30日工作日，被告已在合同约定的交证时间30日工作日之前申请办理房屋所有权初始登记，故没有在合同约定时间内办理好房屋所有权初始登记证，可以认定为政府原因。三门县国土资源局在2015年1月28日已经受理了被告的土地使用权分割登记申请，根据《土地登记办法》规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日办结土地登记审查手续，特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。故可以认定被告在合同约定的交证日期合理的期限前已申请办理土地使用权分割登记。该院认为，本案被告办证延期可以认定为政府原因，理由如下：1、涉案房地产出现两宗地块是由于政府原因，E02－1305B地块只有3294平方米，并且镶嵌在E02－13地块内，不宜单独开发，在2008年12月1日三门县滨海新城管委会与被告签订入区协议书时，政府就要求被告对这一地块进行整体开发，并承诺在2009年6月底以前配合县国土资源局办妥土地征用等报批前期手续，将该宗地以本次出让同等价格合法出让给被告；此后经政府认可的规划设计均把两个地块作为一个整体进行规划设计，被告的整体开发建设是经政府要求及许可的。2、被告与联建单位签订商品房联建协议时，此时被告尚未取得E02－1305B地块的土地使用权，但之后被告已全部取得了两个地块的土地使用权，因土地使用年限不一致的原因会造成今后办证逾期也是当时被告难以预见的；另外，联建单位是派人参与工程的管理监督，对工程的规划设计及建设情况也应该知悉。3、土地使用权分割登记办证受阻后，政府部门为此召开了专门的协调会议，后国土资源行政主管部门根据会议纪要的精神办理土地使用权分割登记，办证受阻后被告已经在积极推动，之后的政府行为是被告无法控制的。故被告逾期办证的原因可以认定为政府原因，且逾期办证的时间也不是很长。至于被告是否存在怠于通知原告领证的违约责任，该院认为，虽然被告在2015年4月6日就已取得涉案房屋所有权初始登记证，但此时土地使用权分割登记凭证尚未办好，被告无法按合同约定向原告交付“两证”，即使向原告先交付房屋所有权初始登记证，也达不到合同的目的，故被告通知原告领证的义务应在“两证”办理完毕之后。被告在2015年7月底取得了涉案房屋的土地使用权分割登记凭证之后，于2015年8月7日向原告寄送了《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》，该说明的内容已告知“两证”已办理完成，故可以认定为此时被告已完成了交付义务。由于君临城邦二期业主众多，应该给被告必要的准备时间，故被告的提示交付也属在合理时间之内。根据原、被告签订的商品房买卖合同附件约定：如遇特殊情况，产权登记的时间可适当延长。结合被告之后与其他同类购房户签订的合同，已明确将“特殊情况”写为“政府原因”，且特殊情况范围大于政府原因，故政府原因可列为特殊情况。根据上述理由，该院认为可以免除被告的逾期交证违约责任。综上，该院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（三）、（五）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告赵定会的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告赵定会负担。
宣判后，赵定会不服，向本院提起上诉称：一、上诉人认为原审法院关于被上诉人办理房屋所有权初始登记逾期的原因认定有误：1、被上诉人没有提供有效的证据证明其已在2015年1月30日前向三门县房屋地产管理处申请办理房屋所有权初始登记。2、即使被上诉人在2015年1月30日前申请办理房屋所有权初始登记，三门县房地产管理处在4月完成登记也符合《房屋登记办法》的相关规定，故政府原因不是导致办理房屋所有权初始登记逾期的原因。二、原审法院关于被上诉人办理土地使用权分割登记的相关事实和逾期原因认定有误，上诉人认为即使2015年1月28日的用地项目竣工验收及土地登记受理通知书为真，也只能证明被上诉人申请办理土地登记，不能证明申请办理土地使用权分割登记。同时，上诉人认为办理土地使用权分割登记逾期不是政府原因：1、涉案房地产出现两宗地块不是因为政府原因，导致E02-1305B与E02-13片区出让时间不同，是因为E02-1305B地块当时不符合土地利用总体规划，而不是因为政府部门未按《三门县滨海新城入区协议书》第六条的约定在2009年6月底出让给被上诉人导致的，因为即使政府部门按约定在2009年6月底以前将该地块出让给被上诉人，同样两块地的出让年限也不相同。且《三门县滨海新城入区协议书》第六条的约定因违反法律规定，是无效条款。2、根据被上诉人提供的土地登记暂缓受理通知书，说明暂缓受理是因为出现教育用地及分地块出让土地年限不同等问题导致的，结合被上诉人提供的会议纪要中对5幢楼、6幢楼同时涉及到E02-1305B地块与E02-13片区的处理意见，说明同一个小区有两个地块出让年限的不同，并不导致无法办理土地分割权证。因为处理意见是将5幢楼、6幢楼土地使用权取得时间统一到2012年11月26日，这与其他幢楼的土地使用权取得时间还是不一致。土地暂缓登记受理的原因之一是因为被上诉人在未取得E02-1305B地块土地使用权时就将5幢楼、6幢楼规划建造在两个不同地块，明显属于违规行为。同时规划的教育用地未能同期建设，也是土地登记暂缓受理的原因之一。这些原因都是被上诉人自身造成，与政府无关。3、被上诉人作为一个成熟的房地产开发商，应当知道同一幢楼涉及到两个地块的土地使用权年限不一致，会导致无法办证，仍这样规划建设，后果应当由其承担。4、联建协议、商品房买卖合同、君临城邦二期住宅小区项目总平面图都表明涉案房产是建设在被上诉人2008年取得的地块上，并不涉及E02-1305B地块。被上诉人擅自将房产建设在E02-1305B地块，构成违约，应承担其后果。5、合同附件约定的如遇特殊情况，产权登记时间可适当延长。特殊情况不包括政府原因，而是指合同签订后遇到的特殊情况。被上诉人所说的政府原因即使存在，也是合同签订前就已经存在的情况，不构成本合同条款的特殊情况，被上诉人不能免责。三、原审法院对被上诉人的交付义务是否完成的认定有误，上诉人认为被上诉人并没有完成交付义务：1、上诉人并没有收到被上诉人邮寄的《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》。2、即使收到，也不能说明上诉人已经完成交付任务，因为该说明最多只表明两证已经办好，没有表明要求上诉人领证的意图。3、根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条的理解，土地、房屋权属证书交付地点应是上诉人处，被上诉人通过邮寄或上门交付给上诉人，而不是只要通知上诉人领取即可。4、房屋所有权初始登记证已在2015年4月6日办理完毕，被上诉人应及时交付上诉人，上诉人可以先办理房产证。四、原审法院关于部分证据认定有误，上诉人认为，三门县经济开发区管理委员会出具的《说明》和三门县人民医院等九家联建单位出具的《情况说明》，既不是书证也不是证人证言，不是民诉法规定的证据之一，且这两份说明没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，证据形式本身存在瑕疵，不能作为证据采用。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
浙江省三门新城投资开发有限公司答辩称：上诉人的上诉没有新的事实和理由，所提的问题都是在一审庭审中双方多次重复辩论过的，上诉人二审没有提供新的有效证据加以证明。被上诉人在一审提供了证据《关于君临城邦二期建设历史遗留有关问题的专题会议纪要》，该证据能够证明三门县人民政府于2015年4月10日召集相关职能部门讨论二期存在的土地使用权不能及时办理的原因是政府原因，与被上诉人无关。且本案商品房买卖合同明确约定，如遇此类情况，产权登记时间可适当延长。故被上诉人不应承担逾期交证的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人争议的主要焦点有以下两个方面：一、关于逾期交付权属证书的责任认定问题。从本案已查明的事实来看，被上诉人新城公司开发建设位于三门县滨海新城的君临城邦二期工程在2014年12月31日完成验收备案，被上诉人于2015年1月28日前已向三门县国土资源局申请土地使用权分割登记，于2015年1月30日前已向三门县房地产管理处申请房屋所有权初始登记。被上诉人实际取得房屋所有权初始登记证与房屋土地使用权分割登记凭证的时间迟于双方当事人所签订的商品房买卖合同中约定的权证交付时间。鉴于案涉的君临城邦二期项目系被上诉人与三门县人民医院等九家单位的联建房工程，三门县滨海新城管委会在引进被上诉人对案涉项目用地进行开发建设时亦订有协议，对A13-3地块南侧约3543平方米土地尚未报批的事实作了确认，同时承诺为了不影响被上诉人对项目用地进行整体开发和建设进度，管委会将配合国土部门在2009年6月底之前办妥该未报批小块用地的审批手续。由此可见，被上诉人是根据三门县滨海新城管委会的要求，对该尚未取得土地使用权的小块用地进行整体开发的，而且被上诉人该整体开发的项目规划得到了政府的规划设计许可，该项目在2014年12月31日完成验收备案，说明其规划验收合格。据此，本案土地分割登记因分块出让土地年限不同的原因而受阻，显然不能归咎于被上诉人。另外，三门县人民政府（2015）25号《关于君临城邦二期建设历史遗留有关问题的专题会议纪要》最终确认了因政府部门未能按入园承诺及时办理相关地块农用地转用及出让手续，造成相关地块出让年限存在差异导致办理土地登记受阻，同时也确定将该项目中的幼儿园区块与房产区块分开进行验收。可见，只要政府明确了处理意见，即使案涉项目用地出现教育用地，也不会影响本案土地分割登记的办理，事实上，三门县国土资源局之后就根据该会议纪要精神办理了土地使用权分割登记，故因出现教育用地等问题致暂缓土地登记，也不能归咎于被上诉人。综上，被上诉人已经履行了案涉房地产的初始登记申办义务，而土地使用权初始登记未能如期办理的原因可以确认为政府原因，确属不可归责于被上诉人的事由。由于双方当事人在商品房买卖合同附件八约定：“如遇特殊情况，产权登记的时间可适当延长。”故原审法院据此认定被上诉人不承担逾期交付权证的违约责任，当属妥适。二、关于土地和房屋权证的交付问题。本院认为，合同各方当事人不仅应按约定全面履行合同义务，也须依诚实信用的原则并根据合同的性质、目的以及交易习惯履行相应的协助义务。具体到本案的权证交付方式，从双方当事人的合同约定来看，被上诉人系土地、房屋权证的申办与交付义务的负担者，但上诉人作为权利人亦应为义务人履行交付义务提供协助和便利，根据具体的交易习惯，可由上诉人在被上诉人通知后到被上诉人的营业场所进行交接。从本案现有的证据来看，被上诉人于2015年8月7日向上诉人邮寄了《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》，且从第三人快递公司处核实的情况反映，上诉人也已实际签收了该邮件。被上诉人在邮寄的《说明》中就其已完成房屋所有权初始登记和土地使用权分割登记的情况告知了上诉人，上诉人据此可与被上诉人联系或直接到被上诉人的营业场所办理权证的交接。被上诉人系在本案诉讼过程中取得土地使用权分割登记的权证，其在一、二审中均表示愿意履行权证交付义务。因此，上诉人未实际受领权证不能归责于被上诉人，其要求被上诉人承担违约责任缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵定会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
代理审判员 柯星霞
代理审判员 黄 磊
二〇一六年一月十一日
代书 记员 郭巧燕