江苏省南通市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）通中行终字第0128号
上诉人（原审原告）张忠。
上诉人（原审原告）曹丽平。
委托代理人蔡振丹。
被上诉人（原审被告）南通市住房保障和房产管理局。
法定代表人吴永宏。
委托代理人吴永华。
委托代理人张家楠。
被上诉人（原审第三人）南通市通州质量技术监督局。
法定代表人刘玉贤。
委托代理人彭德新。
上诉人张忠、曹丽平因房屋行政登记一案，不服如东县人民法院（2014）东行初字第0016号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张忠、曹丽平及其委托代理人蔡振丹，被上诉人南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通住房局）委托代理人张家楠、吴永华，被上诉人南通市通州质量技术监督局（以下简称通州质监局）委托代理人彭德新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明，1998年，通州质监局（原通州市技术监督局）根据城建部门的统一规划，经原通州市人民政府批准，拆除原办公楼并新建技术监督综合楼。1998年3月24日，通州质监局与张忠签订合作开发协议书，协议约定，张忠向通州质监局投资合作开发费按建筑面积4800元／㎡计算，通州质监局根据张忠的投资数额，合理安排营业用房42㎡给张忠，产权归张忠所有，产权证由张忠办理，费用自理。此外，协议对交款方式、违约责任等均作了约定。后张忠依约付清房屋投资款，通州质监局依协议将通州质监局综合大楼底层营业用房102室交付给张忠。通州质监局技术监督综合大楼除底层外均为办公用房，底层营业用房大都已经对外出售，且营业用房均向营业用房前的柱廊开门。
2004年4月26日，张忠向原通州市房产登记主管部门提交通州市私有房屋所有权登记申请表，同时还提供了通州质监局出具的证明、江苏省通州市商品房销售面积计量公正证书、房屋抵算协议、契税完税证等材料，原通州市房屋产权监理所经查勘（制作的现场查勘表载明：通州市技术监督综合大楼底层营业用房102室建筑面积42.92㎡，分摊共有公用面积13.54㎡，另从查勘表所载平面图显示，102室宽4米，长10.73米，102室前柱廊宽3米）、审核，于2004年7月14日对张忠的房屋依法进行了登记，同年8月10日向张忠、曹丽平颁发通州房权证金沙字第××号房屋所有权证，证载建筑面积为42.92㎡。
张忠在申领房屋所有权证的过程中与通州质监局重新签订房屋抵算协议，签订日期仍注明的是1998年3月24日，协议在双方签订的原合作开发通州市技术监督综合楼协议书约定内容的基础上，明确了张忠所投入的具体资金为人民币206016元，同时明确通州质监局将位于通州市金沙镇新金路29号技术监督综合楼底层由东向西第二间营业用房约42㎡抵算给张忠。
张忠提交的通州市私有房屋所有权登记申请表中所载的房屋建筑面积、通州市房产契税纳税申报表所载的数量、中华人民共和国契税完税证所注的房地产权属转移面积均为42.92㎡。通州市商品房销售面积计量公正证书载明通州市技术监督综合大楼底层营业用房102室，销售面积56.46㎡、套内建筑面积42.92㎡、分摊面积13.54㎡。
2013年9月16日，张忠向南通市通州区房屋产权监理所提出申请，申请认为该所代表原通州市人民政府对同一处、同一性质房屋登记，颁发的房屋所有权证不同。所颁发的通州房权证金沙字第××号房屋所有权证，将房屋建筑面积（即销售面积）56.46㎡登记成套内建筑面积42.92㎡，漏登记分摊面积13.54㎡，故根据《房屋登记办法》第七十四条的规定，申请更正登记。10月8日，该所对张忠的更正登记申请作出复函，复函认为：1、根据通州房权证金沙字第××号房屋所有权证登记档案，2004年4月26日张忠与曹丽平（两人系夫妻）申请房产登记时提供的材料明确申请登记、抵算、纳税的房屋面积均为42.92㎡；2、与张忠同幢同一性质的房屋登记档案中，除与张忠提供类似的材料外，还有通州质监局对登记面积的确认证明；3、张忠在2004年4月26日申请的房屋登记属转移登记，登记机构据张忠与原产权人签订的协议及相关凭证中确认的抵算面积进行登记并无不当，不存在漏登记分摊面积的事实。张忠申请更正登记依据不足。4、如需更正需提供房屋原产权人（通州质监局）与张忠就套外分摊面积重新确认抵算的证明或协议。
还查明，2009年原通州市撤市建区后，南通市房产管理局于2009年10月21日作出关于进一步完善通州区房产行政管理的通知（通房发（2009）138号），通知明确，通州区内的房产登记由通州区房屋产权监理所负责填发，房屋登记的权属证书的发证机关加盖“南通市房产管理局”的印章。
原审认为，根据《房屋登记办法》第四条的规定，市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记的工作机构负责办理房屋登记。南通住房局是南通市辖区内负责房屋登记工作的行政主管部门，具有办理房屋登记的法定职责。本案的争议焦点为南通住房局拒绝更正登记的行为是否合法。不动产登记是不动产物权的公示方式，起着确定物权归属的作用。一般情况下，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但法律对于不动产登记记载的物权状况与实际权利不相符合的事实状态也赋予权利人申请更正登记的权利。所谓更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵（错误或疏漏）记载进行补充而进行的登记。更正登记是彻底地终止现实登记的权利推定效力，终局性地终止原权利人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。因此，更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。根据更正登记程序启动方式的不同，更正登记分为依申请的更正登记和依职权的更正登记两种方式，依申请的更正登记，系不动产登记簿记载的权利人申请登记机关对登记记载进行更正，由登记机关对申请人提交的书面证据进行审查。《中华人民共和国物权法》第十九条规定权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。《房屋登记办法》第七十四条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。双方实质争议在于对于张忠诉称的漏登记的13.54㎡是否为必须分摊的共有（公用）建筑面积，是否已实际分摊，依法是否应登记在原告的房屋产权面积内。对于诉争的13.54㎡是否为必须分摊的共有（公用）建筑面积的问题，按照国家质量技术监督局颁布的《房产测量规范》（GB／T17986-2000）第3.1.5对房屋共有建筑面积的规定，所谓共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。规范第3.2.1a）同时规定，与房屋相连的有柱走廊按其柱的外围水平投影面积计算房屋建筑面积。双方提交的通州市房屋面积公正计量站于1998年9月2日所出具的江苏省通州市商品房销售面积计量公正证书，载明讼争的13.54㎡面积内包括涉诉的102室前长4米、宽3米的部分柱廊，依据张忠申请办理房屋产权登记时现时有效的《房产测量规范》规定，涉诉综合楼底层柱廊依法应纳入计算相应的房屋建筑面积，结合综合楼底层柱廊的建筑结构，综合楼底层全部为营业用房，且各营业用房朝向柱廊方向均开着门，柱廊为各营业用房进出的必经通道，柱廊实际为综合楼底层营业用房共用的现状，按照可分摊的共有（公用）建筑面积的分摊原则，即为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各营业房（商品房）分摊，且公用建筑面积分摊后，不划分各套房所摊得的建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能，上述柱廊面积应可作为底层共有建筑面积进行分摊。但共有（公用）建筑面积是否进行分摊，还得视各权利人间的具体约定而定。而房屋权属登记是登记机关根据当事人之间所发生的房屋权利变动现状而依法作出的权属确认行为，这种行为只是房屋转让行为的结果，登记机关并不参与分配和决定当事人在转让过程中的权利、义务内容。涉及到本案，根据1998年3月张忠提交的合作开发通州市技术监督综合楼协议书，双方约定的产权归张忠的营业用房面积为42㎡，在张忠按4800元／㎡缴纳所有购房款206016元后，依约交付的建筑面积为42.92㎡的营业用房。2004年4月，在张忠申请办理房屋产权登记过程中，张忠与通州质监局再次签订房屋抵算协议，双方对房屋面积及单价的约定与1998年3月的协议书的约定并无变动，且张忠向产权登记部门所提交的私有房屋所有权登记申请表所载的房屋建筑面积、通州市房产契税纳税申报表所载的数量、契税完税证所注的房地产权属转移面积均为42.92㎡。依据上述证据可以认为，张忠与通州质监局当时约定和认可的房屋交易面积即为42.92㎡，通州质监局并未将底层可分摊的共有（公用）建筑面积作为交易面积一并销售给张忠。南通住房局也正是依据上述材料及张忠与通州质监局就房屋权属面积的约定，并基于其专业及职能优势经审核后登记确认张忠所享有的房屋产权面积为42.92㎡，登记行为并无不当。
至于张忠主张的应依据江苏省通州市商品房销售面积计量公正证书载明的销售面积56.46㎡，将原登记的42.92㎡更正为56.46㎡的问题。销售面积应当是购房者所购买的房屋面积，从两次不同时间签订的协议看，协议对房屋面积及单价的约定均未变化，说明双方对于参与交易的房屋面积一直是确定的，虽然底层存在可分摊的共有（公用）建筑面积，且张忠也一直实际使用着共有（公用）建筑，但通州质监局并未将上述共有（公用）建筑面积分摊出售给张忠，现有证据也不能证明：1、通州质监局销售给张忠的房屋建筑面积内包含上述可分摊的共有（公用）建筑面积，2、通州质监局同意在张忠未支付相应对价的前提下，无偿将上述可分摊的共有（公用）面积的建筑所有权转让给张忠。因此张忠主张将未实际销售给其的可分摊的共有（公用）建筑的面积登记在其产权面积内，并据此要求更正的请求于法无据，不予支持。
此外，对于张忠提出的南通住房局存在对同一处、同一性质的房屋进行了不同的登记的问题，因涉及南通住房局依案外人申请，受理、审核，并依职权予以登记的问题，其合法与否并非本案的审查范围，故依法不予理涉。
原审依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第四项之规定，判决驳回张忠、曹丽平要求确认南通住房局拒绝更正登记的行为违法并判令南通住房局限期履行更正登记的法定职责的诉讼请求。
张忠、曹丽平不服上诉称，其向通州质监局购买了质监楼102室的商品房一间，事后根据办理权证的要求改为抵算取得该房，质监局交付的商品房销售面积计量公正证书等均载明销售面积为56.46㎡，套内面积42.92㎡，分摊面积13.54㎡。因房屋分摊面积与专有面积是不可分割的有机整体，故102室房屋的建筑面积应为包含专有套内面积和分摊所得的面积，总计为56.46㎡。原通州市人民政府仅向其颁发了建筑面积为42.92㎡的房屋所有权证，未将该房所应有的分摊面积进行登记，登记颁证行为存在不当。且南通住房局对在同一处、同一性质的其他案外人进行房产登记时，亦已将公摊面积登入房屋总建筑面积内，南通住房局的登记行为明显侵犯其的合法权益。其申请南通住房局进行更正登记的事实和理由充分，依法应予支持。原审裁判适用法律错误，请求二审予以撤销，并依法予以改判。
被上诉人南通住房局辩称，张忠、曹丽平提供的证据仅能证明其购买的房屋面积仅为42.92㎡，原通州市人民政府根据张忠的申请进行颁证并无不当。因张忠、曹丽平提出的更正登记申请所涉及的公摊部分的房屋权利归属和内容尚不明确，故不符合更正登记的条件，其未予更正登记并不违反法律规定。其他案外人与通州质监局之间对共有分摊面积并不存在争议，与本案的情形并不一致，其不能据此进行更正登记。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人通州质监局述称，其与张忠签订房屋抵算协议时，张忠、曹丽平仅按套内建筑面积交付了购房款，故房产权证中据此登记建筑面积并无不当。张忠、曹丽平并无变更登记的法定事由，其上诉请求不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人张忠、曹丽平提起上诉后，原审法院已将各方当事人提供的证据随案移送本院。
本院经庭审举证、质证，对原审认定的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。《房屋登记办法》第七十四条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。本案中，张忠、曹丽平认为南通住房局对其房屋建筑面积进行的登记存在错误，有权申请更正登记。张忠、曹丽平申请更正登记的事项主要涉及其102室专有部分建筑面积之外的共有分摊面积，张忠、曹丽平要求将该共有分摊面积登记在其名下，应当提交其已取得该分摊面积所有权的依据。由于102室所在的通州质监局综合大楼为多个所有权人区分所有，故在作为其他所有权人之一的通州质监局对分摊面积存有争议的情况下，张忠、曹丽平应当提交有权部门确认其对该分摊面积享有所有权的证据。在讼争的分摊面积未经有权部门处理的情况下，房屋登记部门不能直接界入双方之间的民事基础争议而进行更正登记。至于南通住房局对其他产权人类似房产登记中将分摊面积予以登记的问题，因案外人的分摊面积部分并无权属争议，与本案情形不尽相同，不能作为南通住房局对张忠、曹丽平进行更正登记的依据，故对张忠、曹丽平据此提出的南通住房局不予变更登记行为违法、南通住房局应当进行更正登记的主张，本院不予支持。
综上，张忠、曹丽平的上诉理由不能成立。原审判决结果并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张忠、曹丽平负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 松 平
审判员 顾春晖审判员郁娟
二〇一四年七月九日
书记员 陈 文 捷
附相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；