襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城屏民初字第00476号
原告朱明喜，男，1966年8月17日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。
委托代理人任金魁，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。
被告方泽定，男，1951年5月25日出生，汉族，襄阳市谷城县人，住襄阳市樊城区。
委托代理人张文涛，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。
第三人襄阳福如房地产开发有限公司（以下简称福如公司）。
住所地：襄阳市樊城区丹江路**号。
法定代表人张根福，襄阳福如房地产开发有限公司经理。
委托代理人张礼廷，男，1938年12月11日出生，汉族，襄阳市人，襄阳福如房地产开发有限公司项目经理。
委托代理人李苦，湖北周成律师事务所律师。
原告朱明喜诉被告方泽定、第三人福如公司排除妨碍纠纷一案，本院于2012年9月22日立案受理后，依法组成由审判员胡晓波担任审判长、审判员田在新、李明贤参加的合议庭，公开开庭进行了审理，于2013年8月7日作出（2012）鄂樊城定民初字第00179号民事判决书。方泽定不服该判决，提起上诉。湖北省襄阳市中级人民法院以原判决认定事实不清、证据不足，应追加福如公司参加诉讼以便查明事实为由，于2015年10月29日作出（2015）鄂襄阳中民再字第00008号民事裁定，裁定撤销本院（2012）鄂樊城定民初字第00179号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成由审判员袁明担任审判长，人民陪审员曾庆秀、王晴参加的合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告朱明喜及其委托代理人任金魁、被告方泽定及其委托代理人张文涛、第三人福如公司的委托代理人张礼廷、李苦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱明喜诉称，襄阳市樊城区大庆西路23号福如二院3幢1单元3楼右室房屋系原告购买，并办理了房屋产权登记，被告非法占有该房屋拒不腾退，请求判令：被告立即腾退原告所有的位于樊城区大庆西路23号福如二院3幢3层右室的房屋；案件受理费由被告承担。
被告方泽定辩称，因福如公司拖欠被告工程款，根据被告与福如公司签订的建设工程施工合同约定，被告有权用承建房屋抵付工程款；从原告购房时间来看，在购房前就知道该房已由被告占有。被告是该房的实际所有人，应驳回原告的诉讼请求。
第三人福如公司陈述称，福如公司从来不同意以房抵款，被告方泽定系非法占有，福如公司对此也不认可，并一直要求方泽定腾退房屋。
经审理查明：2001年10月20日，福如公司与襄樊市建科实业公司（以下简称建科公司）签订《补充协议》一份，约定福如公司委托建科公司施工原襄阳县商业局院内商住楼3#楼，工程名称为福如二院3#住宅楼，工程地点在襄阳市樊城区大庆西路原襄阳县商业局院内；另约定工程预售房款必须首先支付给建科公司，房屋竣工验收二个月内不能付清工程款，可用在建房屋抵作工程款，其价格按售价低于10%抵付工程款，售房税由福如公司负责。2001年12月1日，建科公司与方泽定签订《合同书》一份，合同主要约定：建科公司为方泽定提供有效的国营三级企业资质证书及营业执照，方泽定负责福如公司3#楼筹资施工并承担施工过程中及施工完毕后发生的一切质量事故；方泽定承担工程各项费用及税费，实行独立结算，自负盈亏；方泽定按工程总造价1%向建科公司缴纳管理费。上述两份合同签订后，方泽定作为福如二院3#楼的实际施工人进场施工。工程竣工后，福如公司于2003年10月12日验收完毕，验收报告载明福如二院3#楼建筑面积1300㎡。2003年12月24日，襄樊市建设工程质量监督站对福如二院3#楼的工程质量综合评定为合格。2005年7月15日，福如公司项目经理张礼廷与方泽定签订《工程价款确认书》一份，双方确认福如二院3#楼工程价款为680483.98元。福如公司自2002年10月起至今，陆续支付方泽定工程款共计531669元。方泽定自2003年1月起占有使用福如二院3#楼1单元3楼右室房屋（建筑面积为123.23平方米）至今。
另查明：2012年，福如公司与朱明喜签订《商品房买卖合同》一份，合同约定福如公司以141715元的价格将福如二院3#楼1单元3楼右室房屋（已被方泽定实际占有使用）出卖给朱明喜。合同落款时间为2006年6月24日，2012年7月25日襄阳市地方税务局为朱明喜出具了销售不动产统一网络代开发票。2012年9月5日，房产管理部门为朱明喜颁发了福如二院3#楼1单元3楼右室房屋所有权证及土地使用权证。
本院认为，根据方泽定与建科公司于2001年12月1日签订的合同书内容，以及方泽定是福如二院3#楼工程实际施工人的事实，可以认定福如公司与建科公司于2001年10月20日签定的补充协议，系没有资质的实际施工人方泽定借用有资质的建筑施工企业建科公司的名义与福如公司签订的建设工程施工合同，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项的规定，该施工协议应认定为无效协议。根据该司法解释第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。虽然福如公司与建科公司签定的补充协议无效，但协议约定的工程已于2003年12月24日经襄樊市建设工程质量监督站验收合格，方泽定作为该工程的实际施工人，可以参照合同约定获得工程价款。该协议约定给付工程款的时间和方式为：福如公司应当将预售房款首先支付工程款，在房屋竣工验收二个月内不能付清工程款，可用在建房屋按售价低于10%抵付工程款，售房税由福如公司负责。该约定实际系以购房款抵付工程款的意思表示，即福如公司到期不能付清工程款，方泽定有权以低于房屋售价10%的价格购买在建房屋，并用购房款冲抵工程款。诉争房屋于2003年12月竣工验收合格，福如公司最迟应在2004年2月底前付清工程款，但该公司至今仍未将工程款付清。在福如公司未付清工程款的情形下，方泽定有权参照施工协议的约定购买在建房屋并以房款抵付工程款，而方泽定也以占有特定房屋的行为向福如公司表明了其以房款抵付工程款的意思表示，在福如公司于2012年将房屋出卖给其他人之前将近9年时间，该公司对方泽定占有房屋的行为未依法主张权利，也未将剩余工程款全额付清，故方泽定与福如公司均以其行为表明双方对以购房款抵付剩余部分工程款方式的认可。方泽定占有房屋并要求以购房款抵付工程款的行为因符合施工协议中关于工程款结算方式的约定，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法占有，本院予以确认。朱明喜、福如公司关于房屋系方泽定抢占的辩称理由与查明事实不符，故朱明喜要求方泽定腾退位于樊城区大庆西路23号福如二院3幢3层右室的房屋没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：
驳回原告朱明喜的诉讼请求。
逾期未履行上述义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费1050元，由原告朱明喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040003656。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁 明
人民陪审员 曾庆秀
人民陪审员 王 晴
二〇一六年三月三日
书 记 员 陈俊龙