广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1182号
上诉人（原审原告）：陈xx，女，汉族，1962年9月1日出生。
上诉人（原审原告）：郭xx，男，回族，1959年8月24日出生。
被上诉人（原审被告）：帅xx，女，汉族，1973年9月10日出生。
被上诉人（原审第三人）：xx地产代理（深圳）有限公司.
法定代表人：赖xx，任董事长。
上诉人陈xx、郭xx因房屋买卖合同纠纷案件，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第7131号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月24日，陈xx、郭xx和帅xx签订《二手房买卖合同》。合同第一条约定，陈xx、郭xx和帅xx交易的房地产位于深圳市龙岗区布吉路可园一期花园x号楼xx单元。建筑面积约为98.13平方米，房地产证号为60011908**，房地产性质用途为住宅；第二条约定，陈xx、郭xx自愿将该物业转让给帅xx，转让成交价为壹佰伍拾万元整；第三条约定，帅xx同意在本合同生效之日起当日内向陈xx、郭xx支付定金叁万元整。本条所约定的定金由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依陈xx、郭xx、帅xx与第三方所签的监管协议或类似文件而定，帅xx将定金支付给监管方或打入陈xx、郭xx已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为陈xx、郭xx已收讫定金，陈xx、郭xx应向帅xx出具定金收据，陈xx、郭xx拒绝向帅xx出具定金收据的不影响定金的生效；第四条约定，经陈xx、郭xx和帅xx协商一致，约定帅xx按下述第（2）种方式给付定金之外的楼款，该楼款到陈xx、郭xx和帅xx指定的银行或第三方进行资金监管，陈xx、郭xx和帅xx必须于帅xx付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如陈xx、郭xx不配合办理相关手续，帅xx有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。其中第（2）种方式为：A、帅xx须于2010年10月25日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款伍拾万元整支付至陈xx、郭xx和帅xx双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。B、帅xx须于2010年10月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，陈xx、郭xx需配合帅xx申请按揭银行提供所需陈xx、郭xx资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。C、若银行承诺发放贷款金额加上帅xx已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则帅xx应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则帅xx可向监管银行要求将多出部分退回，陈xx、郭xx应无条件配合帅xx办理监管银行要求的手续；第十条约定，如帅xx未按照本合同约定的期限履行义务，陈xx、郭xx有权要求帅xx以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如帅xx逾期履行超过五日，陈xx、郭xx可解除合同并选择要求帅xx支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收帅xx已支付的定金。合同签订后，帅xx于2010年9月24日将定金30000元转入双方约定的xx地产代理（深圳）有限公司账户，由xx地产代理（深圳）有限公司进行托管。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发出《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发（2010）275号，民间称”限贷令”），通知第二条规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2010年9月30日，深圳市规划和国土资源委员会发出《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办（2010）82号，民间称”限购令”），其中第二条规定：”在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房……”。”限贷令”和”限购令”出台后，2010年10月25日前，帅xx与陈xx、郭xx进行协商，称因政策变化，其无力支付首期款五成，无法按照合同的约定继续履行，要求签订补充协议，请陈xx、郭xx宽限合同履行期限，等帅xx将其所有的第一套房产卖掉后再履行合同，陈xx、郭xx未同意，要求帅xx继续履行合同。2010年11月5日，因帅xx一直未按合同约定支付首期款，陈xx、郭xx将其诉至法院。另查，2010年11月5日，帅xx将其名下第一套房即可园（五期）15号楼C单元201号房产卖予案外人黄立，并申请办理过户，2010年11月11日获准过户。
陈xx、郭xx诉讼请求：1、解除陈xx、郭xx和帅xx签订的《二手房买卖合同》；2、解除陈xx、郭xx、帅xx和第三方签订的《资金托管协议》；3、帅xx支付的定金30000元归陈xx、郭xx所有；4、xx地产代理（深圳）有限公司将陈xx、郭xx、帅xx托付其托管的定金30000元支付给陈xx、郭xx；5、帅xx和xx地产代理（深圳）有限公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：陈xx、郭xx和帅xx签署的《二手房买卖合同》是双方真实意思的表示，依法受法律保护，陈xx、郭xx和帅xx应按合同约定履行各自的义务。双方合同无法继续履行系因帅xx未按合同约定交付首期款，陈xx、郭xx本应承担相应的违约责任，但综合双方提交的证据及庭审陈述，原审法院认为，帅xx不能构成根本违约，由其承担完全的违约责任于理不合：首先，本案帅xx未按约交付首期款事出有因，系因”限贷令”及”限购令”的出台，超过其购房预算致使其无法履约；其次，帅xx一直在作出积极履行合同的意思表示，与陈xx、郭xx主动进行沟通，并将其所有的第一套房产及时变卖以交付本案房产所需的首期款。由此可见，违约并非帅xx的主观意思，确系因客观原因的出现而导致其自身能力受限，陈xx、郭xx应予谅解。因此，本案所涉合同无法继续履行的情形应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二十三条的规定，属于”不可归责于当事人双方的事由”，当事人双方均可以请求解除合同，但陈xx、郭xx应将收受的购房定金返还帅xx。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除陈xx、郭xx与帅xx签订的《二手房买卖合同》；二、xx地产代理（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向帅xx返还定金30000元；三、驳回陈xx、郭xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（两陈xx、郭xx已预交），由两陈xx、郭xx负担。
陈xx、郭xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项、第三项；2、解除陈xx、郭xx、帅xx、xx地产代理（深圳）有限公司签订的《资金托管协议》；3、判令帅xx的定金30000元归陈xx、郭xx所有；4、判令中原地产代理（深圳）有限公司将托管的定金30000元支付给陈xx、郭xx；5、判令帅xx承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院在程序上、实体上严重错误。理由是：陈xx、郭xx是原审的陈xx、郭xx。诉讼请求是解除《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、帅xx支付定金归陈xx、郭xx所有、xx地产代理（深圳）有限公司将陈xx、郭xx、帅xx托管的定金30000元支付给陈xx、郭xx。帅xx是原审被告，帅xx在原审中没有提出诉讼请求（反诉请求），没有交纳反诉费，仅是出庭答辩应诉。而原审法院直接判决xx地产代理（深圳）有限公司向帅xx返还定金30000元，严重违反民事诉讼法的”不告不理原则”。所以原审法院在程序上、实体上存在严重错误。二、原审法院认为”本案帅xx未按约交付首期款事出有因，系因”限贷令”及”限购令”出台超过其购房预算致使其无法履约”没有事实依据和法律依据。理由：1、交付首期款是陈xx、郭xx、帅xx签订《二手房买卖合同》的约定，与帅xx购房预算无关。签订合同时帅xx己清楚在什么时间、交付多少首期款。所以原审法院认为帅xx未按约交付首期款事出有因的理由不成立。2、帅xx未按约支付首期款与2010年9月29日出台的”限贷令”、”限购令”是两码事，没有直接或间接的关联性。（1）帅xx不受”限购令”禁止购买第二套房。陈xx、郭xx在起诉前调查过，帅xx是深圳户口，当时查到帅xx名下仅有布吉可园15号楼C单元201一套房。帅xx可以购买第二套房，这一点帅xx、xx地产代理（深圳）有限公司、原审法院都清楚。（2）交付首期款是买房必须具备资金。除了首期款由买房人必须具备以外，买房人可以向银行贷款或买房人分期付款方式，这是购房人都知晓的规则。帅xx拒交首期款与”限贷令”、”限购令”完全没有关联性。三、原审法院认为”帅xx一直在作出积极履行合同的意思表示，与陈xx、郭xx主动进行沟通，并将其所有的第一套房产及时变卖以交付本案所需的首期款。由此可见，违约并非帅xx的主观意思，确系因客观原因的出现而导致自身能力受限，陈xx、郭xx应予谅解”与事实严重不符。理由是：1、帅xx不按约定交付首期款从来没有主动与陈xx、郭xx沟通。合同约定帅xx应在2010年10月25日前交付50万元首期款给陈xx、郭xx，到支付日期后，帅xx从来没有主动与陈xx、郭xx联系进行沟通，帅xx也没有提供与陈xx、郭xx进行过沟通的证据。2、2010年11月5日，帅xx将第一套房变卖后至今也没有向陈xx、郭xx支付首期款，主观上具有恶意。陈xx、郭xx得知帅xx在2010年11月5日卖出房产又拒交首期款，陈xx、郭xx出于无奈在2010年11月5日下午向一审法院递交起诉书，在一审庭审中帅xx也没有向陈xx、郭xx交付首期款，至陈xx、郭xx上诉时，帅xx也没有向陈xx、郭xx交付首期款，所以帅xx已经构成了根本违约。另外帅xx主观意思也不是卖掉第一套房来交付首期款，帅xx主观上具有恶意并不是客观原因。所以原审法院认定违约并非帅xx的主观意思是完全错误的。3、陈xx、郭xx已对帅xx进行谅解，但帅xx不满足。根据约定，陈xx、郭xx可要求帅xx支付转让成交价百分之二十的违约金，但陈xx、郭xx没有选择百分之二十违约金，只选择没收定金，己对帅xx进行谅解，但帅xx仍不满足。综上，原审法院在程序上、实体上严重错误，且认定事实和适用法律严重错误，请求二审法院予以纠正。
帅xx口头答辩称，帅xx在坚持原审答辩意见的基础上，补充两点：1.关于解除合同后定金的处理规定，根据《合同法》的相关规定，解除合同后定金的处理方式只有两点，一是没收，二是返还。帅xx作为原审帅xx对于定金部分依法不需要提出反诉请求，另外帅xx在一审举证期间向原审主审法官书面提交过反诉状，主审法官口头告知帅xx关于定金部分不需要提起反诉请求，这点事实可以向一审法院核实。2.帅xx在2010年11月15日将帅xx所拥有的第一套房产出售后愿意与陈xx、郭xx继续履行合同，陈xx、郭xx于当日向龙岗区人民法院提起诉讼，要求解除合同，在整个诉讼过程中帅xx一直强调愿意继续履行合同，但陈xx、郭xx没有同意。3.造成本案合同不能履行的根本原因在于银行出台了限贷令和限购令，帅xx无法按照原来订立合同时的意愿贷款，因此帅xx没有违约，此种情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，即不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房贷款担保合同，并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，将购房定金返还买受人。
xx地产代理（深圳）有限公司答辩称：经xx地产代理（深圳）有限公司居间介绍，陈xx、郭xx和帅xx于2010年9月24日就涉案房产签署了房屋买卖合同，签订合同当天帅xx支付了定金30000元，并托管于xx地产代理（深圳）有限公司处，后陈xx、郭xx和帅xx因首期款监管等问题发生争议，多次协商，无法达成一致意见，合同终止。xx地产代理（深圳）有限公司作为居间方，已促成陈xx、郭xx和帅xx签订合同，履行了法定义务，对陈xx、郭xx和帅xx的买卖合同纠纷不应承担法律责任。另，帅xx交付的定金30000元现仍托管于xx地产代理（深圳）有限公司处。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审查明：帅xx一审庭审中陈述，其在2010年10月25日前找陈xx、郭xx协商，要求签订补充协议，给帅xx宽限合同履行期，等待帅xx把自己的第一套房卖掉后再履行合同，但陈xx、郭xx不同意。陈xx、郭xx承认帅xx在2010年10月25日前与其协商过，但是陈xx、郭xx不同意，陈xx、郭xx要求按照合同办事。
针对帅xx在出卖了其名下的房产后为何仍没有支付首期款的问题，帅xx陈述其一直愿意购买涉案房产，但是与陈xx、郭xx无法沟通。
陈xx、郭xx在二审明确表示不再愿意按照原合同的约定将涉案房产卖给帅xx。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。原审关于陈xx、郭xx和帅xx签订的《二手房买卖合同》的效力和性质的认定准确，本院予以确认，理由不再赘述。根据双方合同约定，帅xx需支付的首期款为50万元。在”限贷令”发布后，帅xx需支付的首付款金额约为75万元，已经超过合同约定的金额。帅xx在首期款支付的期限届满前与陈xx、郭xx协商宽限履行期限，遭到陈xx、郭xx的拒绝并起诉要求帅xx承担违约责任。关于帅xx没有支付首期款是否违约的问题，本院认为，双方签订合同是约定的是支付50万元的首期款，在合同期签订后，中国人民银行出台了”限贷令”，根据”限贷令”的规定，帅xx需支付首期款的金额约为75万元，已经超过合同约定的首期款金额。帅xx随后就此问题与陈xx、郭xx积极沟通，但遭到陈xx、郭xx的拒绝。从本案的实际情况看，合同不能履行的原因不可归责于帅xx，也不可归责于陈xx、郭xx，陈xx、郭xx应将收取的定金返还帅xx，原审判决xx地产代理（深圳）有限公司返还定金，帅xx没有上诉，本院予以维持。虽然帅xx在一审没有提出反诉，但原审从减少诉累、解决问题的角度出发，对双方当事人的纠纷进行全面处理，并无不当，也没有影响案件的正确判决，因此，陈xx、郭xx认为一审程序错误的上诉理由本院予以驳回。原审判决解除双方的合同，双方均没有异议，本院予以维持。综上，陈xx、郭xx的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由陈xx、郭xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理 审 判员 吴思罕
代理 审 判员 陈明亮
二〇一一年五月十三日
书记员（兼） 严军军