上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第32606号
原告科莱恩化工（中国）有限公司。
法定代表人JanKreibaum。
委托代理人周磊。
被告张天晓。
委托代理人章琦，上海百悦律师事务所律师。
原告科莱恩化工（中国）有限公司（以下简称科莱恩公司）诉被告张天晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月6日公开开庭进行了审理，原告科莱恩公司的委托代理人周磊、被告张天晓及其委托代理人章琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告科莱恩公司诉称，原、被告于2010年5月18日签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告承租上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX号房屋，租赁期限自2010年7月1日至2012年6月30日，月租金为41，000元（人民币，以下币种相同）。2011年9月1日，原告退房，双方完成了房屋交接。根据合同约定，被告应于退房之日起三个工作日内向原告归还租赁保证金，但被告迄今未向原告归还租赁保证金。被告的行为已侵害了原告的合法权益，故原告起诉至法院，要求判令被告：1、退还租赁保证金82，000元，2、支付逾期利息29，520元（以本金82，000元、按每天万分之五计算，暂计2011年9月7日至2013年9月6日），实际要求支付至被告返还租赁保证金之日止。
被告张天晓辩称，原告先行违约，故不同意原告的诉讼请求。合同履行中，其应原告要求将房屋二楼水泥地板更换为木地板，为此花费了20，000元，但原告未按之前承诺承担一半的更换费用；原告居住期间使用房屋不当致房屋大面积漏水，造成地板拱起等，被告为此进行局部维修花费了14，000元；另外，原告搬离交接时缺失了电话机和信箱钥匙。对于上述损失，原告一直拒绝与被告协商，故被告不予返还保证金以作相应扣减。
经审理查明，被告张天晓与其妻子阮宁华、女儿张茹奕系上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX号房屋的权利人。2010年5月18日，原告科莱恩公司作为承租方（乙方），被告张天晓与其妻子阮宁华、女儿张茹奕作为出租方（甲方），双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由甲方将前述房屋出租给乙方使用。合同3.1条约定，甲方于2010年7月1日或以前向乙方交付房屋，房屋租赁期自2010年7月1日起至2012年6月30日止。4.1条约定，该房屋月租金为41，000元整，租金二年内不变。5.1条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即82，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方应付未付的费用外，剩余部分无息归还乙方。6.2条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。该合同“补充条款”3.2条约定，甲方应于租赁关系解除且乙方迁空、点清、交还房屋及设施和所有本合同附件三所列的甲方的家电、家具并且付清所有租金和应付款项时，三个工作日内以人民币汇款或现金形式将租赁保证金退还乙方。若甲方不能按时归还的，每逾期一天，甲方应按租赁保证金的0.3%向乙方支付滞纳金直至甲方归还保证金及所有滞纳金为止。6.1条约定，在租赁期间，若乙方发现该房屋或其他装修、附属设施、设备、家具、电器等有损坏或故障，若损坏或故障是由于乙方人为因素造成的，乙方应承担合理的维修和更换费用。第九条约定，在租赁期内，除本合同另有规定外，首十二个月（即2010年7月1日至2011年6月30日期间）乙方不可提前终止本合同；接着十二个月内（即2011年7月1日至2012年6月30日期间），乙方可以提前两个月以书面形式通知甲方提前终止本合同而无需承担其他责任，甲方应在本合同终止当日将保证金无息退回乙方。
上述合同签订以后，原告于2010年5月27日向被告支付了租赁保证金82，000元。被告于2010年7月1日向原告交付了系争房屋。
又查明，上述合同已于2011年9月1日终止，原告已付清了使用期间的租金，并于2011年9月1日将系争房屋返还给了原告，双方办理了房屋交接手续，并在办理交接的《租赁房屋财产清单》以及《钥匙清单及计量表读书（数）记录单》中载明缺少2部电话机及2把信箱钥匙。
另查明，2011年8月18日，系争房屋所在物业管理公司上海万科物业服务有限公司提香别墅物业服务中心接到系争房屋租客关于墙壁渗水的报修记录，接报时间为该日上午10时25分，处理情况为：“经保姆了解情况：昨日夜里二楼卫生间有水满出来漏到一楼墙面，使一楼客厅柱子、墙面二个地方涂料起壳。经查看没有发现漏水点，地漏盖盖死没有打开，如果软管坏、龙头没有关漏到地面，地漏盖死，就会发生相似情况……8月22日上门检查暂未发现漏水现象，根据租客所说是马桶漏水，现建议租客继续使用马桶，这样便于发现漏水点。”。
2011年9月，被告委托案外人张启生对系争房屋进行室内维修，张启生于2013年11月4日向本院出具《情况说明》一份，内容为其为被告进行室内维修，自2011年9月17日开工，维修工期为2个月，维修内容为：1、室内二楼墙受潮湿、起壳、铲除、修补、重新粉刷；2、贴脚线、2楼地板受潮湿、拱起、拆、换新地板；3、一楼餐厅受潮、拆板、重换、抹墙面、刷新；4、一楼地板，拆、修补，以上维修含材料及人工费共计14，000元。
再查明，至原告返还房屋之日止，原告还欠被告电费723.84元、电话费199.60元、天燃气费用360元，共计1，283.44元。
2013年9月17日，原告起诉来院，诉请如前。
审理中，原告表示电话机及信箱钥匙已无原物，双方一致同意对此折价400元并在租赁保证金中扣除。对于尚欠的电费、电话费及天燃气费用，原告同意在被告应当返还的保证金中扣除，并撤回要求被告支付逾期退还保证金的利息损失的诉讼请求，但对于被告主张的更换二楼木地板及漏水维修费用，原告表示其从未承诺承担一半的更换费用，也不存在使用房屋不当的情况，被告提供的房屋本身就有很多出水点，并非原告原因造成渗水，且更换地板、维修房屋是被告应尽的义务，不应由原告承担该些费用。被告则坚持，根据物业公司的记录，造成漏水的原因之一是地漏盖盖死，故原告负有不可推卸的责任；另外，2011年9月1日（即返还房屋之日）的租金计1，347.95元要求在租赁保证金中扣除。关于水费，被告表示不要求在本案中处理，并表示其已将维修后的房屋出租给了他人。原告认为其已支付了使用期间的租金，交接房屋的日期是双方协商确定的，故不同意支付返还房屋之日的租金。
上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《收据》、《租赁房屋财产清单》、《钥匙清单及计量表读书（数）记录单》、《情况说明》、发票联等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，当事人均应全面切实履行。根据合同约定，被告应在租赁关系解除且原告交还房屋及设施等并付清所有租金和应付款项时，三个工作日内将租赁保证金退还给原告。本案中，原、被告已协商提前解除合同且原告已搬离租赁房屋并办理了交接手续，被告应在与原告结清应付款项之后将剩余保证金退还给原告。审理中，原、被告就缺失的物品价格达成合意并一致同意在租赁保证金中扣除，并无不当，本院可予准许；双方就原告尚欠的电费、电话费和天燃气费用金额予以确认后合意要求在租赁保证金中扣除，亦无不当，本院亦予准许。对于被告主张的维修费用，本院认为，根据合同约定，在租赁期间，如房屋或其他装修、附属设施等有损坏或故障，若损坏或故障是由于原告人为因素造成的，原告应承担合理的维修和更换费用，本案并无证据表明原告使用不当造成租赁物业设施损坏导致漏水，但物业公司上门检查时发现物业存在“地漏盖盖死没有打开”的情形，故原告对物业渗水负有一定的责任，应承担相应的维修费用；鉴于系争房屋已出租给他人使用，故对于被告主张的维修损失由本院根据本案案情、结合现有证据进行酌定后在保证金中予以抵扣。被告主张的更换二楼木地板费用，因原告予以否认，被告又未能提供证据予以证实，本院不予采信。被告要求原告支付返还房屋当日的租金于法有据，本院予以支持。审理中，原告撤回要求被告支付逾期退还保证金的利息损失的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
被告张天晓于本判决生效之日起十日内返还原告科莱恩化工（中国）有限公司租赁保证金人民币75，968.61元（已扣除电话机及信箱钥匙损失人民币400元、漏水维修损失人民币3，000元、2011年9月1日的租金人民币1，347.95元，电费人民币723.84元、电话费人民币199.60元及天燃气费用人民币360元，共计人民币6，031.39元）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，850元，减半收取计人民币925元，由原告科莱恩化工（中国）有限公司承担人民币75元，被告张天晓承担人民币850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。