东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0502民初2069号
原告李丽芹。
委托代理人赵萍萍，山东正义之光律师事务所律师。
被告东营华泰置业有限公司。住所地：东营市东营区新区菊香苑。统一社会信用代码91370500669323469C。
法定代表人吴克孟，董事长。
委托代理人舒鲁臻，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。
委托代理人曲真真，山东众成清泰（东营）律师事务所实习律师。
原告李丽芹与被告东营华泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理，依法由审判员聂小亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽芹的委托代理人王春山、赵萍萍与被告东营华泰置业有限公司的委托代理人舒鲁臻、曲真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李丽芹诉称，2012年9月7日，原、被告签订商品房预售合同，合同编号：YS××××，被告向原告销售其开发的位于东营市东营区某小区房屋及附属车库。其中住宅预测建筑面积211.86平方米，车库预测建筑面积41.79平方米，总价款1762889元。合同约定了付款方式、交房时间及违约责任。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告未能按照约定的交房日期2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告。直至2016年1月6日被告才向原告交房，逾期交房735天。按照上述商品房预售合同第十条约定，被告逾期交房超过60日的应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，共计259144.68元，原告多次要求被告支付逾期交房违约金未果。请求判令被告向原告支付自2014年1月1日起至2016年1月6日止的逾期交房违约金259144.68元；诉讼费、保全费由被告承担。
被告东营华泰置业有限公司辩称，被告未按期交房是由于施工单位违约造成的，被告没有过错不应该承担逾期交房的违约责任。被告是2015年12月10日向原告发出交房通知，通知原告办理房屋交接手续，按照双方合同约定，10日内不办理视为双方已办理交接手续，出卖人不承担逾期交房的违约责任。双方签订的商品房预售合同约定的违约金高于原告的实际损失，如果被告需要支付违约金的话，过高的违约金对被告来说显失公平，请求法院对逾期违约金进行调整。被告逾期交房对原告造成的影响是影响其对房屋的占有使用，其可以通过租赁同类型、同地段房屋来弥补损失，因此其实际损失为租赁同类型、同地段房屋的租金损失。按照东营市中心城2013年度住房保障有关政策标准，租赁同类型、同地段房屋月平均租金为9元每平方米，原告实际损失应参照此标准计算。
经审理查明，2012年9月7日，原告李丽芹作为买受人、被告东营华泰置业有限公司作为出卖人共同签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于东营市东营区某小区住宅一套及车库一套，房屋总价款为1762889元；出卖人应当在2013年12月31日前将约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家、省、市、区的政策或法律法规发生变更，导致出卖人无法按本合同约定如期交付且在上述情形发生之日起30日内告知买受人的。合同约定出卖人逾期交房的违约责任为按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同时约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知买受人办理交付手续之日起10日内买受人须办理房屋交接手续；逾期不办理，视为双方已按合同约定办完验收交接手续。房屋交接后的相关费用由买受人承担，出卖人不承担延期交付的责任，自第11日起每延期一日，买受人须按50元/天的标准向出卖人支付管理费。2012年10月30日，原告向被告支付了全部房款1762889元。2015年12月9日，被告向原告发出某小区交房通知书，通知原告于2015年12月12日-12月13日到该小区办理房屋交接手续。2016年1月6日，原、被告就上述房屋办理交接手续，被告按照房屋实测面积向原告退房款差价31752元。关于未按上述交房通知书确定的交房时间办理房屋交接手续的问题，原告在庭审中主张，根据被告的答辩及双方合同第12条的约定，逾期交房违约金截止日期也应当确定为2015年12月19日，逾期717天，原告于2015年12月12日按照上述交房通知前去办理，但是因为人太多没有办成，被告对此不予认可，主张原告于2016年1月6日收房。
以上事实，有原告李丽芹提供的商品房预售合同、合同补充条款、房款收据、交房通知书、退房差收据各1份，被告东营华泰置业有限公司提供的东营市中心城2013年度住房保障有关政策标准网络打印件1份，及原、被告当庭陈述等在案予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，任何一方当事人违反合同约定均应依法依约承担相应的违约责任。原告按照合同约定向被告支付了全部房屋价款，被告未按约定交付房屋构成违约。被告主张其未按期对房屋进行竣工验收是由于施工单位未按建设工程施工合同履行义务造成的，不能构成商品房预售合同约定的“特殊原因”，被告主张其不应承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告主张违约金约定过高，请求予以调整，并提供东营市中心城2013年度住房保障有关政策标准，主张租赁同类型、同地段房屋月平均租金为9元每平方米，原告实际损失应参照该标准计算，但该标准系东营市政府为确保2013年度中心城住房保障工作顺利开展而制定，针对的房屋为廉租住房、经济适用房、公共租赁住房，与涉案房屋并非同类型房屋，与本案不具有关联性；违约金作为违约责任的承担方式，具有赔偿性和惩罚性的性质，原、被告签订的商品房预售合同明确约定，逾期交房违约金的计算方式为自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，上述约定不违反法律规定，被告请求调整违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。上述商品房预售合同约定，由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人通知买受人办理交付手续之日起10日内买受人须办理房屋交接手续；逾期不办理，视为双方已按合同约定办完验收交接手续，房屋交接后的相关费用由买受人承担，出卖人不承担延期交付的责任，原告据此主张逾期交房违约金截止日期应当确定为2015年12月19日，被告据此抗辩其不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，原、被告双方基于上述条款产生的争议系因双方对该条款存在不同理解所致，对上述条款应按照双方合同使用的词句，合同其他条款、合同目的及诚实信用原则等确定其真实意思。根据原、被告签订的商品房预售合同，上述条款系双方针对房屋交接进行的特别约定，该款约定适用的前提条件是由于买受人原因未能按期交付，其目的是为了预防买受人在收到出卖人交房通知后逾期办理交接手续，被告向原告发出的交房通知时已超过合同约定的交房时间，涉案房屋逾期交付并非由于原告原因，故被告关于其不应承担逾期交房违约责任的上述抗辩主张不符合双方合同约定，本院不予采信。关于逾期交房违约金的计算，原告提供的证据不足以证明其收到被告发出的交房通知后又与被告另行约定了交房时间，结合及庭审情况及双方合同约定，应视为被告于2015年12月12日向原告交付上述房屋，按照原、被告合同约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，自2014年1月1日起至2015年12月12日止共计250330.24元，对原告主张的超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告东营华泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丽芹支付自2014年1月1日起至2015年12月12日止的逾期交房违约金250330.24元；
二、驳回原告李丽芹其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5187元，减半收取2594元，保全费1870元，由原告李丽芹负担152元，由被告东营华泰置业有限公司负担4312元。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 聂小亮
二〇一六年七月二十七日
书记员 李文雯