浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第2913号
原告：骆ＸＸ。
委托代理人：虞景勇。
委托代理人：虞华君。
被告：浙江省义乌市天元置业有限公司。
法定代表人：杨群民。
第三人：赵学灏。
委托代理人：胡海泉。
委托代理人：曹孝珍。
原告骆ＸＸ为与被告浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）、第三人赵学灏商品房销售合同纠纷一案，于2012年10月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员吴新辉独任审判，于2012年11月22日、2012年12月5日两次公开开庭进行了审理。原告骆ＸＸ的委托代理人虞景勇；第三人赵学灏的委托代理人胡海泉两次开庭到庭参加了诉讼。第三人赵学灏的委托代理人曹孝珍第二次开庭到庭参加了诉讼。被告天元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告骆ＸＸ起诉称，被告开发坐落于义乌市宗泽路与江滨北路交叉口的“天元·滨江国际”房地产，2007年9月12日，原告与被告签订了“天元·滨江国际”《商品房选房确认书》，约定原告购买被告开发的“天元·滨江国际”2单元3101房屋一套及附属设施，购房价为人民币550万元，原告当天预交了50万元房款。2008年4月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并付清了剩余的房款500万元。2011年5月16日，被告将房屋交付给了原告，由原告管理使用至今。近日，原告发现因被告欠第三人借款未能及时归还，被告与第三人协商将已出售给原告的房屋作为借款的抵押，2008年3月28日，被告和第三人协议将已出售给原告的上述房产以230万元价格出售给第三人并签订了商品房买卖合同，第三人办理了预售登记。综上，原告认为被告将已出售给原告的房屋，又以明显不合理的低价出售给第三人并办理了预售登记行为，严重侵犯了原告的合法权益。请求判令：撤销被告与第三人签订的转让座落于义乌市宗泽路与江滨北路交叉口“天元·滨江国际”2-3101号商品房买卖合同。
被告天元公司未有答辩。
第三人赵学灏述称，原告的诉请无事实和法律依据，应当驳回。撤销权撤销的是行为，并非合同，行使期限是一年，且2011年10月14日，各购房户与被告及第三人在义乌市建设局参加了协调会，对有争议房产达成了回购方案，并签订了调解协议书，原告的起诉已过期限。被告与第三人于2008年3月28日签订商品房买卖合同，并已付清房款，经诉讼于2009年的1月20日办理了涉案房屋的销售备案手续，而原、被告是在2008年4月7日签订商品房买卖合同，在第三人与被告签订合同之后，不符合撤销权的相关规定。第三人与被告的房屋价格是双方自愿协商达成的，房价款还包括该款项从2006年开始至今的利息，加上该部分利息，房屋价格不明显过低。第三人与被告的商品房买卖合同经（2011）浙金民初字第2号民事判决确定有效，判决被告将涉案房屋交第三人，并办理相关手续，该案已经进入执行程序。承诺书是为了保护第三人的合法权益180多套房屋一起出具的，不是为了规避责任。180多套房屋都由被告直接签订合同，第三人的购房款是直接由借款转的，合同签完后第三人就要求被告去备案，被告拖延办理，第三人就向金华市中级人民法院起诉，在诉讼过程中达成和解协议，于2009年1月20日办理的备案登记，办理完之后第三人一直要求被告办产权证及交付房屋，但被告未交付，且将一到四层整体开办了商场，楼上的房屋由于精装修未完工不能交房。实际情况第三人未查看，公司员工去工地看过。原告所有的证据材料中涉及到的被告合同专用章的真实性无法查实，不需要鉴定。原告没有证据证明朱剑峰能够代表天元公司。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原告骆ＸＸ补充陈述称，合同只是行为一种表现形式，原告2012年才得知撤销事由，未超过法律期限。被告和第三人签订合同是在2008年3月28日，但原、被告的选房确认书于2007年9月12日签订，且具备了合同的全部内容，应早于第三人的合同。第三人的买卖合同价款只有正常价款的40%，明显不合理，且转让价不存在利息问题。被告和第三人所签订的买卖协议本身是有效的，因为有效所以请求撤销，不妨碍原告主张权利。房屋已经实际交付给原告，被告和第三人的判决与本案无关。被告2006年9月8日的股东会议决定“天元·滨江国际”项目的全部事项均由朱剑峰处理，所以朱剑峰的行为代表天元公司。
原告骆ＸＸ为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据1，选房确认书一份（原件），证明2007年9月12日原被告签订滨江国际2-3101号房屋买卖合同，总价款550万元。
证据2，收条一份（原件），证明被告收取了预付款50万元，加盖了被告的合同专用章。50万元是现金支付的。
证据3，商品房买卖合同一份（原件），证明原被告于2008年4月7日签订商品房买卖合同。实际签订时间是2008年4月7日，落款日期有改动是因为被告总经理朱剑峰写错了，改动的两个日期都是朱剑峰写的。原告的字是本人签的。
证据4，本票两份（核对件），证明原告交付了剩余的购房款500万元。
证据5，收条一份（原件），证明上述500万元是购房款。
证据6，楼宇交接书一份（原件），证明被告向原告交付了房屋。
证据7，商品房买卖合同一份（复印件），证明被告和第三人签订的商品房买卖合同，被告将已出售的房屋以230万元的价格转让给第三人。
证据8，预售房产证明一份（原件），证明原告所购房屋目前第三人进行了预售登记。
第三人赵学灏的质证意见：
证据1，真实性有异议，即使按照选房确认书来看，确定的是是否要买房子的义务进行确定，不是确定要买房子，确认双方的关系，不能够达成双方买卖关系的确定。不符合构成商品房买卖合同的条件的相关约定，没有房屋建筑面积的约定，对商铺和住宅也没有约定，这份选房确认书中房屋的总价与商品房买卖合同的约定房屋价格不一致。明确是在签约认定之前的一个选房的约定。
证据2，有异议，原告也没有证据证明50万元实际支付的证明。应该有公司开具收条，而不是朱剑峰个人签字并加盖合同专用的行为。
证据3，合同的真实性及时间有异议。被告合同专用章与第三人提供的被告合同专用章一致。
证据4、5，与本案的关联性和证明目的有异议。本票中写的用途是周转，并没有说明是支付购房款。付款的收款人是朱剑峰个人，并不是天元公司。出具的收条也是朱剑峰个人出具的，没有任何公章，是否由天元公司收到无法确认。双方是否真实存在商品房买卖关系存在异议。
证据6，真实性无法查实。如果存在交房损害了第三人合法权益。
证据7，复印件应该以第三人持有的原件为准。
证据8，本身的真实性无意义。
第三人赵学灏为支持自己的陈述，向本院提供了如下证据：
证据1，2006年9月8日借款协议书一份（原件）、收据一份（复印件）、银行凭证一份（复印件），证明双方在借款协议中约定了借款数额、用途及收益抵充购房款等内容，赵学灏已向天元公司交付了借款的事实。
证据2，和解协议、补充协议各一份（原件），证明对于所涉房屋购房款的调整，投资回报款等事项，双方是在平等自愿下达成协议的，是合同意思自治原则的体现，同时也证明赵学灏没有恶意以明显低价购买房屋的事实。
证据3，商品房买卖合同、收据各一份（原件），证明被告于赵学灏之间的房屋买卖关系成立时间早于原告与被告之间的房屋买卖关系成立时间，赵学灏并非恶意购房，并未有害于原告债权实现。
证明4，被告向第三人出具的承诺书一份（原件），证明赵学灏是争讼房屋的第一购买人，且购买时并非恶意。
证据5，被告天元公司的对赵学灏来函的答复一份（原件），证明赵学灏未能及时办理房产证的原因是由被告天元公司原因所导致的。
证据6，商品房预售证及附件（原件），证明诉争房屋已预售登记在赵学灏名下。
证据7，建筑工程许可证，建设用地规划许可证各一份（核对件），证明天元公司取得许可规划证的时间。
证据8，建筑工程施工许可证一份（核对件），证明天元公司取得施工许可证的时间。
证据9，商品房预售许可证一份（核对件），证明天元公司取得“天元滨江国际”项目商品房预售证时间为2008年2月26日。赵学灏2008年3月28日签订的商品房买卖合同合法有效。
证据10，（2011）浙金民初字第2号民事判决书一份（核对件），证明经金华市中级人民法院判决讼争房屋归赵学灏所有，该判决已进入执行阶段。
原告骆ＸＸ的质证意见：
证据1，真实性无异议。被告和第三人的借款与本案无关。借款协议明确约定以公开价的50%抵偿债务，明显不合理，将已出售给原告的房屋以40%的价格作为抵押物冲抵购房款，被告和第三人均存在恶意。
证据2，真实性无异议，从第七条可以看出第三人明知被告与第三方存在纠纷，所以第三人在签订买卖协议时主观上存在恶意，从该两份协议的内容来看是借款抵押，从约定看是多退少补，所以被告和第三人的真实意思是将已出售的房屋进行抵押，应当办理抵押手续。侵害了原告的合法权益。
证据3，商品房买卖合同本身的真实性无异议，但内容虚假，本身是借款的抵押，签订的是买卖合同，第三人没有支付购房款，该份收据也是虚假的。
证据4，被告和第三人不存在房屋买卖的意思，而是将房屋作为借款抵押，承诺书虚假，第三人明知房屋已经出售。
证据5，这是被告和第三人之间的问题，而且答复是否涉及本案的房屋也无法确认，与第三人举证证明的借款担保相互矛盾，不能证明办房产证的问题，与本案无关。
证据6，无异议。
证据7、8，无异议，与本案无关。
证据9，无异议，第三人签订的合同有效不能说明不能撤销。
证据10，真实性无异议，判决约束的是被告和第三人，并不妨碍原告行使撤销权，而且涉案房屋未办理房屋产权登记，不能认为属第三人所有，即使属第三人也可以依法撤销。
被告天元公司未发表质证意见，也未向本院提交证据。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院的认证意见如下：
被告天元公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。
原告提供的证据1，系原件，第三人对真实性有异议，但表示对合同专用章不申请鉴定，对其证明力予以认定；证据2，系原件，有被告公司印章及经办人员签字，时间与确认书吻合，对其证明力予以认定；证据3，系原件，第三人认可被告印章，且有被告公司法定代表人印章，修改处也有捺印确认，对其证明力予以认定；证据4、5，朱剑峰系被告公司股东，原告的选房确认书及先行交付的房款均由其签字，故对其证明力予以确认；证据6，系原件，对其证明力予以确认；证据7，复印件，以第三人的原件为准；证据8，系原件，第三人对其真实性无异议，对其证明力予以确认。
对第三人提供的证据的真实性均予以认定，证明力在后详述。
根据上述已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：
义乌市“天元·滨江国际”由被告天元公司开发、销售。2007年9月12日被告与原告骆ＸＸ签订了“天元·滨江国际”商品房选房确认书，约定原告选定的物业房号为天元滨江国际2单元31楼1号，金额为550万元，付款方式为签订选房确认书时付50万元，签订正式合同时付500万元，并对物业的平面布置图和装饰、设备标准及后续签订《商品房买卖（预售）合同》等进行了约定。同日被告开具给原告50万元的收据一张。2008年4月7日原、被告签订了“滨江国际”1幢2单元31-01号商品房买卖合同一份，建筑面积308.64平方米，总价款5000000元。同日原告用银行本票的方式支付了购房款5000000元，由被告股东朱剑峰出具收条。2011年5月16日，原、被告签订“天元·滨江国际”项目楼宇交接书一份，被告将涉案房屋交付原告。
另查明，赵如萍与第三人赵学灏系母子关系。被告因开发房地产之需向民间高息融资，为此，拖欠了第三人大额的借款本息。第三人为保证出借的资金安全，要求被告将“天元·滨江国际”的房屋以签订商品房买卖合同的方式先写到其名下，如果被告还清本息的，则房屋退还给被告。为了给被告还款压力，第三人还要求以很低的价格签订合同。在第三人要起诉的压力下，于2008年3月28日被告与第三人签订了包括本案讼争房屋在内的众多房屋的商品房买卖合同，其中讼争房屋的建筑面积308.85平方米，赠送花园建筑面积150平方米，总价为2300000元。该份合同的面积部分有更改。同时，应第三人的要求，被告出具了第三人为唯一买受人的承诺书。之后，被告未归还第三人的借款本息。2009年1月20日，被告与第三人签订的商品房买卖合同在义乌市房管处办理了商品房预售备案登记。
关于被告向第三人等借款问题，事实如下：
2006年9月8日的第三人（甲方）与被告（乙方）的借款协议书约定中，有以下内容：一、由甲方出借人民币肆仟万元，专项用于乙方上述房地产项目的投资。年回报率百分之四十，计：壹仟陆佰万元，相关税费由乙方承担。甲方出借的肆仟万元人民币及由此产生的回报不受该项目亏损风险影响，属无风险出借资金。六、为保证甲方能安全回收其借款和收益，乙方承诺在该项目领取预售许可证之日后三天内，与甲方签订《商品房销售（买卖）合同》，作为对甲方借款届满后付款的保证。乙方将其天元滨江国际项目地面上商场一至二层相应面积的房产以其该楼层公开销售均价的50%的单价出售给甲方，甲方借款及收益视为购房款。一旦乙方在约定的付款日支付甲方借款及利息，甲方即与乙方办理退房手续。乙方不得向甲方收取因退房而产生的费用。如甲方不办理退房手续的，应向乙方支付违约金400万元，并且无条件办理退房手续。
2008年10月14日赵学灏、赵如萍（甲方）与被告（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）的和解协议中，有以下内容：一、乙方负责在向义乌市房地产管理处申请登记备案前，就（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号案件所涉的2008年3月28日与甲方签署的第2008-03-28-01和2008-03-28-02号《商品房买卖合同》项下的房产和2008年1月30日签署的《投资意向书》项下的房产按房号拆分签署《商品房买卖合同》；同时双方确认就（2008）金中民一初字第116号案件所涉及的五十七份《商品房买卖合同》价款进行调整，由原总价款5962.0583万元增加到7452.5927万元，乙方负责就上述拆分或调价的所有《商品房买卖合同》在2008年10月15日前向义乌市房地产管理申请登记备案，并在申请登记备案之日起三天内向义乌市房地产管理处申请预告登记，申请预告登记所产生的所有税费（如有）由乙方承担。在乙方办理申请登记备案手续的同时，甲方申请法院解除上述涉案房产的限制备案登记的财产保全措施。
二、乙方就（2008）金中民一初字第116号，（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》全部办理登记备案手续，并申请预告登记后，甲方负责向法院申请解除对乙方银行基本帐户的财产保全措施。
四、就（2008）金中民一初字第116号，（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的房产，在2009年9月30日前乙方可以原《商品房买卖合同》的价格向甲方回购，也可以甲方认可的合同有效的资产（例如义乌市火车站91876部队地块）置换上述房产，置换的价值不得低于上述房产的实际价值，如果甲方不同意置换的，乙方必须以现金回购。逾期则乙方无权回购。甲方可自行处理乙方没有回购的《商品房买卖合同》项下的房产，甲方通过转让（转让价格不得低于同层同方向房产市场交易价格）或拍卖等途径所得的转让款在扣除原购房价款、2009年9月29日以后的投资回报款、所有的产权登记和交易税费后的余额部分，甲方应当返还给乙方。
五、如果乙方回购涉案《商品房买卖合同》项下房产的，且该回购的房产已经办理产权登记的，则该房产办理产权登记税费和交易税费，均由乙方承担，甲方不承担因此产生的任何税费，为节约相关产权交易的税费，在乙方确保甲方所购房产免于第三人主张权利的前提下，甲方承诺在本合同约定的回购的期限内不办理所购房产的所有权登记。
2009年1月20日的赵学灏、赵如萍（甲方）与被告（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）的补充协议（二）中，有以下内容：
鉴于甲方与乙方于2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》，由于乙方的原因没有如期履行，直至2009年1月19日乙方才就双方签署的天元滨江国际项目的一系列《商品房买卖合同》的大部分办理完毕备案登记和预告登记，尚有部分《商品房买卖合同》因乙方违反规划的原因，目前无法办理备案和预告登记。且甲方也同时于2009年1月19日向法院申请解除了所涉全部《商品房买卖合同》项下的房产及被告财产的保全措施。现甲乙丙三方就所涉《商品房买卖合同》纠纷的处理再次达成补充协议如下，以资共同恪守执行。
二、（2008）金中民一初字第75号案件所涉的全部《商品房买卖合同》项下的房产不在乙方回购的范围，如果甲方同意乙方回购的，则乙方在向甲方支付原《商品房买卖合同》约定的购房价款的同时，应当按购房价款金额的月息3.6分向甲方支付投资回报，与购房价款一并支付给甲方。投资回报从2008年3月29日起计算至乙方回购《商品房买卖合同》项下的房产之日止（若分期分套回购的，则分期分套计算）。
五、（2008）金中民一初字第76号案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的住宅2-702号房产，因乙方已经出售给他人，甲方同意放弃购买。但乙方应确保在2009年2月20日前将购房款退回甲方，并自2008年9月29日起按36%向甲方支付投资回报。逾期退款和支付回报款的，则按每日万分之四向甲方支付逾期违约金。
七、各方追认2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》继续有效。同时确认本补充协议是确定各方权利义务的最终条款。若先前签署的《和解协议》和《补充协议》的条款与本补充协议的条款发生冲突的，以本补充协议条款为准，各方同意按本补充协议条款履行。
在原告赵学灏与被告浙江省义乌市天元置业有限公司、杨群民、朱剑峰商品房预售合同纠纷中，2011年6月8日金华市中级人民法院（2011）浙金民初字第2号民事判决认定赵学灏以3020万元的价格认购了39套房屋。涉案楼盘被告于2008年2月26日取得商品房预售许可证。
本院认为，根据原告提供的商品房选购确认书、收据，可以认定原告已经交付购房款，原告与被告之间就讼争房屋达成的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。项目楼宇交接书说明被告向原告交付了房屋，原、被告之间约定的义务已经履行。第三人与被告之间就讼争房屋达成的商品房买卖合同亦为有效。
本案的争议焦点是原告主张的撤销权是否成立，而这取决于以下因素：
1、原告的债权是否先于第三人的债权成立。原、被告于2007年9月12日签订的虽名为选房确认书，但对买卖标的物、价格、交款方式等均作了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，而且原告已实际付款，被告也已实际将房屋交付给了原告。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按此规定，原、被告之间的房屋买卖合同已于2007年9月12日成立。虽然正式合同是事后补签的，但这仅仅是对双方权利义务的再次确认和补充。关于原、被告签订选房确认书时，被告是否已取得商品房预售许可证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告在2008年2月26日取得了预售许可证，所以原、被告之前订立的投资意向书即商品房买卖合同应认定有效。而第三人与被告用涉案房屋抵偿借款的合同签订时间为2008年3月28日，故原告的债权先于第三人的债权成立。
2、被告出让讼争房屋给第三人是否明显低价。被告将讼争房屋出让给第三人的价格为230万元，仅为原告购买价款的约42%，属于明显的低价。
3、第三人在签订合同时是否明知讼争房屋已销售。首先，第三人在签合同时，要求被告出具其是唯一买受人的承诺书是非常规的，不符合情理；其次，从被告与第三人家庭成员之间借款以及为还款而采取的一系列行为看，第三人与被告之间商品房买卖合同的本意是以该形式保障债权的实现，从双方屡次协议的内容上，可以反映出第三人应当知道其购买的部分房屋已经被出售的事实。基于上述理由，应认定第三人与被告签合同时，应当知道其与被告的商品房买卖合同所涉房屋中许多已销售的这个事实。
4、被告将讼争房屋出让给第三人是否侵害了原告的债权。被告将讼争房屋出让给第三人后，已进行了预售登记，致使原告的商品房买卖合同目的不能实现，故被告的行为侵害了原告的债权。
综上，在合同均为有效的一房两卖情况下，按照房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。（2011）浙金民初字第2号案件现已进入再审程序，第三人与被告对涉案房屋仅仅进行了商品房预售合同备案，未办理物权登记，根据合法占有房屋以及买卖合同先后等因素，本院对原告的诉讼请求，予以支持。义乌市建设局2011年10月14日组织的协调会，各购房户应当知晓，原告起诉行使撤销权的时间为2012年10月10日，故本案未过除斥期间。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
撤销被告浙江省义乌市天元置业有限公司与第三人赵学灏于2008年3月28日就“天元·滨江国际”2-3101号房签订的《商品房买卖合同》。
案件受理费50元（已减半），由被告浙江省义乌市天元置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币100.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
代理审判员 吴新辉
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 黄 超