广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民再51号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：方媚，女，1983年12月24日出生，汉族，住广州市天河区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：邝建祺，男，1962年9月2日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：卢如建，广东明盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴莲莲，广东明盛律师事务所律师。
再审申请人方媚因与被申请人邝建祺房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）粤01民终3782号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年10月23日作出（2017）粤民申2013号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人方媚，被申请人邝建祺委托诉讼代理人卢如建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方媚再审称，一、方媚与邝建祺签订的《商铺买卖合同》已于2014年12月4日解除，邝建祺与代理人后续过户行为无效。根据《商铺买卖合同》约定，出卖人应于合同签订之日起120个工作日内即2014年9月15日前申办涉案商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除合同。2014年12月13日，解除合同的条件成就，方媚在多次电话告知邝建祺决定解除合同后按照合同约定及法律规定向邝建祺发送了解除合同通知函，邝建祺于2014年12月4日收到了解除函。根据合同法第96条规定，商铺买卖合同已经于2014年12月4日解除。方媚委托代理人办理过户手续，代理人并没有恢复合同的权利，其与邝建祺在方媚解除合同后的后续行为没有合同依据，也没有法律依据，故邝建祺与方媚代理人在方媚解除合同并向法院提出诉讼后的过户行为应为无效。二、邝建祺在合同解除后继续办理过户手续，存在恶意促使涉案商铺交易过户手续完成的主观故意。方媚在发出合同解除函后，同时向法院提出诉讼，邝建祺在收到本案诉讼资料后，明知方媚要起诉解除合同并要求退还购房款，仍前往税务部门缴纳商铺办理过户所需的税费，最后在案件审理过程中办好房产证。邝建祺逾期办理交易过户手续，多次在电话中口头同意解除合同，并在收到解除函后，未提出异议，即在诉讼过程中，明知方媚要求解除合同的情况下，仍故意隐瞒，继续缴纳税费并办理过户手续，存在恶意促使涉案商铺交易过户手续完成的主观故意。有违民事活动应当遵循的诚信、自愿、公平的原则。故邝建祺提出的合同已经履行完毕的主张不应得到法院的支持。三、《商铺买卖合同》已经解除，委托代理关系已经没有存在的基础，方媚已经以自己的行为多次表示要解除《商铺买卖合同》，解除合同的意思表示在前，代理人在本人解除合同后，起诉到法院的同时，做出与方媚相反的意思表示，即办理过户手续，法院应依法认定方媚的真实意思表示，而不是根据代理人的行为来推测方媚的意思表示。即一、二审判决书中代理人办理过户手续视为方媚同意继续履行合同的事实认定存在错误。代理人和邝建祺明知方媚的真实意思表示是要解除合同，双方却合伙损害方媚的合法权益，依据民事代理制度规定，民事代理制度的价值就是以被代理人利益为取向，因此，凡以侵害被代理人利益为目的的行为，都不构成代理。《中华人民共和国民法通则》第五十八条，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。四、广东省高级人民法院民事裁定书认为，代理人继续缴纳税费并办理过户手续与方媚解除合同的意思相悖，且邝建祺明知方媚已发出解除合同通知，非善意相对人，故代理人的行为对方媚不发生效力。一、二审认定代理人继续缴纳税费并办理过户手续的行为系继续履约行为属适用法律错误。五、方媚在番禺区人民法院起诉与本案相同的案件多达上百件，其他案件买受人解除合同的请求均获支持。如果邝建祺与代理人恶意促使交易过户手续完成，却让方媚承担后果，显失公平。再审请求：撤销二审判决；改判支持方媚一审的全部诉讼请求；邝建祺承担全部诉讼费用。
邝建祺再审辩称，一、邝建祺同意一、二审判决查明的事实，但该两份判决遗漏了查明方媚授权的公证代理人在2014年12月26日在税局办理完税的事实。且两级法院均未追加方媚的公证代理人金桥百信律师事务所为被告或第三人以查明事实，请求追加。二、方媚再审请求没有事实和法律依据。1、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。涉案商铺已于2015年1月14日出具房地产权证，方媚已取得涉案商铺所有权，对商铺享有物权。本案涉及的是合同债权，根据物权优于债权原则，应当先解决物权合法性问题，也就是说应当先撤销房产证，再主张合同解除产生的债权。否则，只解决合同解除问题，但商铺归属和内容没有确认，方媚的物权仍然存在。2、《商铺买卖合同》没有解除。（1）《商铺买卖合同》是邝建祺作为出卖人、方媚作为买受人、盈日公司作为承租人共同签订，此合同包括了邝建祺与方媚之间的买卖关系及方媚与盈日公司之间的租赁关系。方媚于2014年12月3日向李润斌个人发出解除律师函，对邝建祺没有约束力，不能产生向邝建祺提出解除合同法律后果。（2）2014年12月5日，方媚向邝建祺邮寄ENS提出解除商铺买卖合同，因被退件，解除意思没有送达邝建祺。根据合同法第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。由于退件原因，邝建祺无法知悉方媚欲解除买卖合同的意思，同样不能产生解除买卖合同的法律后果。（3）方媚的事实行为表明其继续履行合同。第一、在方媚向李润斌、邝建祺邮寄EMS期间，并没有向公证处提出撤销公证授权，也没有向其公证代理人提出解除委托，说明方媚仍然保留同意代理人办理转移登记手续的意愿和权利；第二、方媚的代理人依授权于2014年12月26日向税局办理了完税，缴纳了税款；又于2015年1月7日与邝建祺共同在房管局办理转移登记手续。该代理人的行为在代理权限范围内，依法代表方媚，且方媚在此期间没有采取任何措施阻止，由此产生的后果由方媚承担。方媚代理人的行为表明方媚有继续履行合同的意愿。第三、方媚在取得房地产权证且法院支持其预期过户违约金主张后仍执意主张解除合同，其根本原因是近年因经济发展模式变化导致商铺的市场价值急速萎缩而放弃产权。3、邝建祺不存在恶意转移登记的主观故意。（1）商铺产权转移登记不是邝建祺一方可以完成。本案的转移登记是由方媚的公证代理人与邝建祺在房管局共同完成。如果方媚认为恶意办证，应当提供证据证明自己的代理人与邝建祺存在串通合谋。（2）判断邝建祺是否有恶意转移登记，应当以邝建祺事实上是否知悉而非应当知悉方媚有解除买卖合同的意思及方媚代理人的行为综合认定。邝建祺并不知方媚有解除合同之意；加之其代理人也没有得到方媚解除委托的指示又履行了交税、备齐资料递件办证的义务，邝建祺作为出卖人本来就有履行过户的义务，邝建祺不可能去怀疑方媚没有登记的意思。在办理房产证手续上，方媚的代理人持有公证授权书办理有关手续，邝建祺绝对信赖此种代理的法律效力，无须再征求方媚的意见。（3）方媚提起解除之诉，不妨碍其有权要求邝建祺办理房产证。方媚于2014年12月12日提起诉讼，但又要求其代理人于2014年12月26日办理完税、2015年1月7日办理登记手续。因涉案商铺已付清款项，方媚拥有要求过户的权利，邝建祺必须配合过户之义务。对邝建祺而言，只要方媚提出办房产证，就应当配合，至于方媚此前是否提起诉讼邝建祺无权干涉。4、关于逾期办证违约金及有关费用承担的问题。（1）关于逾期办理房产证违约金的问题，邝建祺已在二审上诉状中论述，在此不再说明。（2）方媚要求邝建祺赔偿签约服务费等费用不能成立。第一、邝建祺不是费用的收取方；第二、这些费用包括了其委托金桥百信律师事务所的费用及用于缴纳过户税费，而前者费用系其与代理人之间的纠纷，后者税费已因办理房产证而缴纳，邝建祺没有获益；第三、这些费用如果被认定为损失，也与邝建祺的行为没有因果关系。三、我国不是判例国家，请法官根据案件具体情况对本案作出公正处理。
2014年12月12日，方媚向一审法院起诉请求：一、解除方媚与邝建祺于2013年2月23日签订的《【儿童天地】商铺认购书》及于2014年3月26日签订的《商铺买卖合同》；二、邝建祺返还方媚已付房价款522000元及支付逾期办理交易过户手续的违约金52200元；3、邝建祺返还方媚已付的签约及办证服务费1500元、税费18295元、按揭费1000元，并支付前述费用的利息（以20795元为本金，自2013年4月21日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项退还之日止，暂计至2014年12月8日）；本案诉讼费用由邝建祺负担。
一审法院认定事实：2013年2月23日，邝建祺作为出售方，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，方媚作为认购方，签订编号为NO.09078的《【儿童新天地】商铺认购书》，约定：认购方自愿认购广州市番禺市桥街富华中路55号鸿成花园【儿童新天地】2层4号铺，该商铺建筑面积为16.34平方米，套内建筑面积为8.74平方米；该商铺用途仅为商铺，于2016年4月30日前交付使用，如交付期限届满，该商铺尚存租赁关系的，交付期限届满之日为交付完成之日，无需另行办理交付手续（以双方即将签署的《商铺买卖合同》为准）；该铺总价1009838元，认购方同意选择商业按揭付款方式认购该商铺，认购价为580000元；认购方应于2013年2月23日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》；于2013年2月26日前支付首期价款350000元（含定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》；余款230000元即总价款的40%由认购方在2013年2月26日前申办商业按揭手续，按揭年限及按揭款以银行最后批复为准；签署《商铺买卖合同》时，认购方还需支付如下费用：契税17400元、产权登记费550元、交易服务费50元、交易印花税290元、房产证印花税5元，税费及其他相关费用共计18295元，由签约律师所代收代缴，律师费1500元，由签约律师所收取；出售方已向认购方公示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）、《认购须知》、《按揭须知》及法律规定的相关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况，对该商铺现状、交易条件和交易流程充分了解，无异议；认购方须于2013年2月26日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件并带齐首期价款及购铺税费到【儿童新天地】销售中心与出售方签署《商铺买卖合同》，出售方不再另行通知；在双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行。
同日，盈日公司收取了方媚购买涉讼商铺定金50000元，并出具编号为0535504的《收据》予以确认；广东金桥百信律师事务所收取了方媚购买涉讼商铺的签约办证服务费1500元，并出具编号为0005065的《收据》予以确认。
2013年3月3日，盈日公司收取了方媚支付的涉讼商铺首期款300000元，并出具编号为1547510的《收据》予以确认。
2014年3月26日，邝建祺作为出卖人，盈日公司作为出卖人的委托代理人和承租人，方媚作为买受人，签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购涉讼商铺的建筑面积16.34平方米，套内面积8.74平方米，商铺最终面积、地址及权属年限以房管部门权属分割后的登记为准，本合同签署之前出卖人的宣传资料仅作为要约邀请，不构成本合同的组成部分；涉讼商铺按套内建筑面积计价，房价款总额为522000元，以上房价款未含买受人办理房地产权证时应向政府相关部门缴交的税费（包含契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担。买受人以一次性付款方式支付房价款：于2013年2月26日前支付全部房价款的67%（包含定金）350000元，2014年3月25日前支付全部房价款的33%计172000元；涉讼商铺出售后，自买卖双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，有权对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，并承担此期间产生的管理费、水电费及其他经营费用；根据本合同约定，该商铺的使用权及收益权在2016年4月30日之前归承租人享有，买受人同意遵守出卖人与承租人签订的租赁协议，买受人同意在2016年4月30日之前不得以任何理由向承租人索取任何租金及管理费；买受人知悉出卖人在该商铺出售前已将其出租，并确认同意出卖人以商品房价款扣减的方式对该商铺2016年4月30日前的租金和其他使用经营收益作出了对应补偿，以补偿买受人2016年4月30日前商铺使用权和收益权由出卖人或承租人所享有的收益损失；本合同约定的房价款522000元已为扣减后的最终定价，即买受人以此最终定价的价格购买的该商铺，从2016年5月1日起才获得该商铺的使用权和收益权，买受人不得以任何理由或方式向出卖人主张租赁费用；承租人应于租赁期满时，将符合本合同约定的涉讼商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使涉讼商铺的使用权及收益权；本合同签订之日起120个工作日内，出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，买受人逾期支付房价款的，则申办过户期限进行相应的顺延；如买受人未出现本合同约定的违约情形，出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期不超过30日的，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五向买受人计付违约金，本合同继续履行，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%计付违约金给买受人，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五计付违约金给买受人。
同日，盈日公司收取方媚支付的购铺尾款172000元，并出具编号为0507167的《收据》予以确认。
2013年4月21日，广东金桥百信律师事务所收取方媚支付的税费18295元、按揭费3000元，并出具了编号为0016566的《收款收据》予以确认。
2014年11月28日，广州市国土资源和房屋管理局番禺分局出具《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示方媚名下无房产情况记录。
2014年12月3日，方媚委托广东格林律师事务所向李润斌以EMS特快专递方式邮寄《关于解除<商铺买卖合同>的函》（邮件号码：1017823469012），收件人公司写明为盈日公司，地址为广州市番禺市桥街大北路鸿成大街10号一巷1号之二，函件主要内容为，方媚已付清全部购房款及相关税费，但邝建祺未依约办理涉讼商铺的交易过户手续，故方媚通知邝建祺即日起解除双方签订的《商铺买卖合同》，并要求退还购房款522000元、支付违约金52200元并赔偿方媚损失20795元。该邮件于2014年12月4日妥投。
2014年12月5日，方媚委托广东格林律师事务所向邝建祺位于广州市越秀区站前路158号106房的地址以EMS特快专递方式邮寄《关于解除<商铺买卖合同>的函》（邮件号码：1017823465512），该邮件于2014年12月15日退件。
一审期间，由于广州市国土资源和房屋管理局在2015年1月14日向方媚核发涉讼商铺的房地产权证，产权证号为粤房地权证穗字第××号。因此，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局番禺分局调查涉讼商铺过户手续的办理情况，该局称过户手续是由方媚的委托代理人代为办理，并向一审法院出示方媚的委托代理人于2015年1月7日递件时提交的《委托书》及《公证书》副本。《委托书》为方媚于2014年3月26日签署，载明方媚委托毕竞心、梁慧贤、唐杏欢（任一人均可）代为办理涉讼商铺购买的所有手续及签署相关文件、在房地产交易所办理买房过户手续并签署相关文件，委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止；《公证书》为广东省广州市南方公证处于2014年4月15日作出，对上述委托行为作出公证。方媚对该《委托书》及《公证书》真实性予以认可，但认为《委托书》是签订《商铺买卖合同》时邝建祺准备好给方媚签署的，受委托人亦是邝建祺指定的人员，方媚与其并不相识，签署《委托书》时方媚亦未仔细查看其内容，方媚签署该《委托书》的本意是为了配合邝建祺在合同约定的期限内办理过户手续，现邝建祺违约，且方媚已向其提出解除合同，而邝建祺单方继续办理过户手续，方媚对该行为不予认可。另外，方媚确认，在《商铺买卖合同》约定的过户期限届满后，其并未撤销上述公证委托。
一审诉讼中，方媚与邝建祺均确认：盈日公司作为邝建祺的代理人，代其收取购房款及与方媚联系；邝建祺向方媚收取3000元按揭服务费后退还了2000元给方媚，实收按揭服务费1000元。双方对于涉讼商铺逾期办理过户手续的责任及《商铺买卖合同》的状态产生争议。
关于涉讼商铺逾期办理过户手续的责任，方媚认为，其已于《商铺买卖合同》签订当天按邝建祺的要求提交了办理房地产权证所需的全部资料，于2014年3月26日向邝建祺支付完毕购房款522000元，于2013年4月21日向邝建祺付清办证服务费、税费及按揭服务费，按照合同约定，邝建祺应于签订合同之日起120个工作日即2014年9月15日之前为方媚办理涉讼商铺的过户手续；但邝建祺由于迟延办理涉讼商铺从所在商场分割出的产权证导致逾期递件及办理过户手续，经方媚多次催促，邝建祺均称房管部门对涉讼商铺的过户申请未予批准，但方媚于2014年11月23日至房管部门了解，邝建祺尚未向房管部门递件；邝建祺逾期办理过户手续超过60天，构成根本性违约，方媚有权解除《商铺买卖合同》，邝建祺应向方媚返还购房款522000元、办证服务费1500元、税费18295元、按揭费1000元并支付利息，同时应按已付购房款的10%向方媚支付违约金52200元。邝建祺则认为逾期办理过户手续责任在方媚，邝建祺已于2014年7、8月向房管部门申请办理过户手续，房管部门要求方媚补充出具一份清楚涉讼商铺情况的承诺书才可办理过户手续，由于方媚迟延出具该承诺书，导致过户手续于2015年1月才办理完毕，故邝建祺并未违约，不应向方媚返还购房款及负担违约金；方媚支付的办证服务费、税费及按揭费是由广东金桥百信律师事务所收取后按照方媚的委托为其办理过户手续所用，该费用邝建祺无法向方媚退还。
关于《商铺买卖合同》的状态，方媚主张，由于邝建祺逾期办理过户手续超过30日，方媚有权单方解除合同，其已于2014年12月3日向邝建祺的代理人盈日公司邮寄《关于解除<商铺买卖合同>的函》，故《商铺买卖合同》应自该函件送达盈日公司之日即2014年12月4日起已解除。邝建祺确认广州市番禺市桥街大北路鸿成大街10号一巷1号之二为盈日公司的地址，但其认为该函件向盈日公司寄送，邝建祺本人并未收到，而方媚向邝建祺邮寄的函件收件地址并非邝建祺的住所地址且未妥投；即使方媚在2014年12月曾提出解除合同，其此前已与邝建祺至国土房管部门办理了《商铺买卖合同》的网签手续，表明其愿意受让涉讼商铺，其合同解除权已消灭，并且方媚与邝建祺于2014年12月向相关部门交纳契税并递件办理涉讼商铺的产权过户手续，亦表明方媚同意受让涉讼商铺，方媚以其实际行为否定了解除合同的意思表示；涉讼商铺现已过户至方媚名下，邝建祺已履行完毕合同约定的过户义务，方媚仍以邝建祺逾期过户为由主张解除《商铺买卖合同》没有依据。方媚则认为，交纳契税及递件办理过户手续时方媚并未到场也不知情，在方媚已主张解除合同后，邝建祺单方持有方媚签署的《委托书》与邝建祺指定的委托代理人办理上述手续，方媚并不认可，邝建祺执意单方面继续履行《商铺买卖合同》将涉讼商铺过户至方媚名下，因此造成的损失由邝建祺自行负责。
一审法院认为，方媚与盈日公司于2013年2月23日签订的《【儿童新天地】商铺认购书》以及与邝建祺、盈日公司于2014年3月26日签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，不承担合同责任，《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》对方媚、邝建祺具有法律约束力。《【儿童新天地】商铺认购书》中约定，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按该认购书的约定执行，因此，《商铺买卖合同》签订后，《【儿童新天地】商铺认购书》与《商铺买卖合同》同时履行。
关于《【儿童新天地】商铺认购书》与《商铺买卖合同》的状态问题。根据《商铺买卖合同》的约定，方媚应于2014年3月25日前付清购房款，邝建祺应于合同签订之日起120个工作日内即2014年9月15日前向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，方媚逾期支付房价款的，则申办过户期限相应顺延。现方媚于2014年3月26日付清购房款522000元，逾期付款1日，邝建祺应于的2014年9月16日前申办涉讼商铺的交易过户手续。邝建祺未举证证明其在其期限前曾向房管部门递件申办涉讼商铺的过户手续，其逾期超过30日后，方媚有权单方解除《商铺买卖合同》或要求继续履行合同。虽然方媚于2014年12月曾向盈日公司及邝建祺邮寄《关于解除<商铺买卖合同>的函》主张解除合同，但根据原审法院向广州市国土资源和房屋管理局番禺分局调查的情况，2015年1月7日，方媚的委托代理人与邝建祺递件办理了涉讼商铺的过户手续，方媚的委托代理人的行为责任应归于方媚，该举应视为方媚以实际行为表示同意继续履行《商铺买卖合同》，现方媚已向邝建祺付清全部购房款，而邝建祺已将涉讼商铺过户至方媚名下，《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》的主要内容已履行完毕，方媚仍以邝建祺逾期办理过户手续为由要求解除《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》，缺乏依据，不予支持。对于方媚要求邝建祺向其返还购房款522000元、办证服务费1500元、税费18295元、按揭费1000元并支付利息的诉讼请求，由于购房款是方媚购买涉讼商铺所支出的合理对价，办证服务费、税费及按揭费并非由邝建祺收取且已用于涉讼商铺过户手续支出，故方媚的该项诉讼请求于法于理无据，亦不予支持。至于方媚主张邝建祺在销售涉讼商铺过程中存在欺诈等违反诚实信用原则的行为，由于其未提交证据予以证实，不予采信。
至于方媚要求邝建祺支付逾期办理过户手续违约金52200元的主张，邝建祺本应于2014年9月16日前向广州市房地产交易中心申请办理涉讼商铺的交易过户手续，其逾期办理过户手续超过30日的，如方媚要求继续履行，合同继续履行，自合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，邝建祺每日按已付房价款的万分之五向方媚计付违约金。现邝建祺于2015年1月7日才向国土房管部门递件申办交易过户手续，存在逾期情形，而方媚配合其办理了交易过户手续，即视为同意继续履行合同，故邝建祺应自2014年9月17日起至2015年1月17日止，以方媚已付的购房款522000元为本金，按每日万分之五的标准向方媚计付违约金32103元（522000元×123天×5/10000/天=32103元）。至于方媚主张邝建祺应按照已付购房款的10%向其计付违约金52200元，原审法院不予支持。对于邝建祺提出逾期办理过户手续是因方媚迟延提交办证所需材料所致的抗辩，由于其未提交证据予以证实，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年6月11日作出如下判决：一、邝建祺应于判决发生法律效力之日起五日内向方媚支付逾期办证违约金32103元；二、驳回方媚的其余诉讼请求。一审案件受理费9773元，由方媚负担9248元，由邝建祺负担525元。
方媚、邝建祺均不服一审判决，向本院提起上诉。
方媚上诉称：（一）双方于2014年3月26日签订的《商铺买卖合同》约定邝建祺应在合同签订之日起120个工作日内向房管部门申办交易过户手续，逾期超过30日的，方媚有权解除合同。因邝建祺未依约在2014年9月15日前为方媚办理交易过户手续，方媚已于2014年12月4日向邝建祺及其代理人盈日公司发函要求解除《商铺买卖合同》，上述行为符合法律规定和合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，作为邝建祺代理人的盈日公司收到解除合同函件即应视为送达邝建祺。因此，《商铺买卖合同》于2014年12月4日通知送达盈日公司即已解除。（二）方媚于2014年12月4日通知邝建祺解除合同后提出本案诉请，目的就是为了请求法院确认《商铺买卖合同》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故法院应根据上述法律规定支持方媚的诉请请求。（三）双方合同已于2014年12月4日解除，2015年1月7日，邝建祺办理涉讼商铺的交易过户手续，将涉讼商铺的所有权转移给方媚的合同依据已不存在，同时该转移登记欠缺法律依据，不应得到法律的承认。方媚此前的授权内容仅限于办理涉讼商铺的交易过户手续，并未授权代理人缔结合同，也无授权代理人就涉讼商铺签署补充协议，该代理人无权恢复已终止的《商铺买卖合同》，无权决定《商铺买卖合同》的继续履行。方媚起诉确认合同解除与所谓代理人与邝建祺办理交易过户在同一时间段，委托人与代理人作出完全相反的行为，应当认定委托人的行为有效才符合民法的基本原则。（四）由于方媚依约行使解除权，故《商铺买卖合同》的权利义务已终止，在此情况下，邝建祺隐瞒这一事实真相以欺诈手段使方媚在违背自己真实意思表示办理了商铺所有权转移登记，违反《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款的规定，该所有权登记行为属于无效。上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持方媚的全部诉讼请求；二、邝建祺承担全部诉讼费用。
邝建祺上诉称：（一）邝建祺已依约完成合同义务和法定义务，并不存在违约行为，方媚要求支付违约金诉讼请求没有事实和法律依据。1.双方签订的合同真实有效，涉讼商铺并无瑕疵，且已过户至方媚名下，《商铺买卖合同》所约定的邝建祺的合同义务已基本履行完毕。2.涉讼商铺迟延过户是方媚造成，邝建祺不存在过错。依据《商铺买卖合同》第十一条第1款第（4）点及第4款之约定，在邝建祺为方媚办理过户手续前，方媚必须提供必要的文件及配合，且必须交齐商铺买卖应交的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产证》印花税、登记费等税费。如因方媚未提供必要的文件或未按时交齐上述税费而导致延期办理交易过户手续，因此而产生的责任由方媚负担。上述合同签订后，方媚委托广东金桥百信律师事务所作为其代理人，代为办理商铺买卖的相关事宜，但方媚交齐购房款后，其本人及代理人均未按时配合向邝建祺办理过户手续，也未提供必要的文件和交纳相关税费，致使涉讼商铺未能如约办理过户。据此，涉讼商铺未能依约办理过户手续是基于方媚之过错所致，邝建祺已履行了约定和法定义务。（二）邝建祺从未收取过方媚之办证费、按揭服务费、税费等费用，方媚要求返还主张没有任何事实依据。在涉讼商铺买卖过程中，方媚委托广东金桥百信律师事务所作为其代理人，代为办理商铺买卖的相关事宜，方媚主张的办证费、案件服务费、税费等费用均是其代理人收取，邝建祺从没收取过，现涉讼商铺已办理过户手续，上述费用由其代理人代为支付给相关办证机关，与邝建祺无关，邝建祺没有获利，也未占有上述款项。上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判无需向方媚承担违约金32103元；二、方媚承担全部诉讼费用。
二审期间，方媚提供录音资料及光盘各一份，拟证明邝建祺同意方媚解除合同，并明确该录音形成于一审诉讼前。邝建祺认为上诉录音材料无法证明交谈人员的身份以及录音时间，邝建祺也未接到有关人员反映方媚退款解除合同的信息，不足以证明邝建祺同意解除合同，故对上述材料的真实性、合法性和关联性均不予采信。
二审查明，邝建祺在一审庭审中表示方媚支付的按揭服务费1000元并非其收取，而是由广东金桥百信律师事务所代为收取，故一审判决查明双方确认邝建祺向方媚收取3000元按揭服务费后退还2000元给方媚，实收按揭服务费1000元有误，本院予以纠正。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院二审认为，双方二审争议的焦点是：一、方媚主张解除双方签订的《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》诉请应否支持；二、方媚主张邝建祺给付逾期办证违约金的诉请能否成立；
关于方媚主张解除双方签订的《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》诉请应否支持的问题。方媚与邝建祺于2014年3月26日签订的《商铺买卖合同》约定，邝建祺应于合同签订之日起120个工作日内向广州市房地产交易中心申请办理商铺的交易过户手续，方媚逾期支付房价款的，则申办过户手续期限相应顺延。根据该合同的约定，邝建祺应于2014年9月15日为方媚办理涉讼商铺的交易过户手续，因方媚逾期1日支付购房款，故邝建祺为方媚办理涉讼商铺的过户手续期限可顺延至2014年9月16日。上述合同还约定，邝建祺逾期办证超过30日的，方媚有权单方决定解除合同或要求继续履行合同。虽然方媚向邝建祺邮寄解除合同函件时，涉案合同已经具备约定解除的条件，但方媚在发出合同解除函件后，其委托代理人却与邝建祺共同向房管部门递件办理涉讼商铺的交易过户手续，本案中，并无证据证明邝建祺以欺诈手段迫使方媚的代理人与邝建祺办理过户手续，故方媚代理人实施行为的法律后果应由方媚承担，因此，原审法院认为方媚代理人的行为应视为方媚同意继续履行双方合同正确，本院予以确认。方媚上诉认为双方合同已经解除，其委托代理人与邝建祺办理涉讼商铺过户手续的行为无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。由于涉讼商铺已过户登记至方媚名下，方媚也已付清全部购房款，因此，原审法院在双方合同主要义务已履行殆尽的情况下，不支持方媚要求解除双方签订的《【儿童新天地】商铺认购书》、《商铺买卖合同》及返还房款和相关办证费用等，并无不妥，本院予以维持。
关于方媚主张邝建祺给付逾期办证违约金的诉请能否成立问题。承上所述，邝建祺未能依约在2014年9月16日前为方媚办理涉讼商铺的过户手续，邝建祺的行为构成违约，应承担相应违约责任。而本院也确认方媚同意继续履行《商铺买卖合同》，故根据上述合同约定，邝建祺逾期办理过户手续超过30日的，如方媚要求继续履行，合同继续履行，自合同规定的申办过户期限届满的第二天起实际申办之日止，邝建祺每日按已付房价款的万分之五计付违约金给方媚。由于邝建祺至2015年1月7日才向房管部门递件办理涉讼商铺的过户手续，因此，邝建祺应向方媚支付自2014年9月17日至2015年1月7日止的逾期办证违约金为29232元（522000元×112天×5／10000／天=29232元），原审法院认定支付违约金日期截止至2015年1月17日为32103元错误，本院予以纠正。邝建祺认为方媚未能按时提供办理过户的必要文件和交纳相关税费，但从双方合同签订后至涉讼商铺过户到方媚名下期间，邝建祺并无举证证明因方媚逾期提交办理过户材料曾要求方媚予以配合，而方媚拒绝提交办证资料。因此，邝建祺上诉以方媚及其代理人未按时配合邝建祺办理过户手续为由，主张无需承担逾期办证违约金，缺乏理据，本院不予支持。至于方媚二审提交的材料不属于新证据，也不能支持其上诉请求，故本院不予采信。
综上所述，一审查明事实清楚，但认定违约金截止日期有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1429号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1429号民事判决第一项为：邝建祺应于本判决送达之日起五日内向方媚支付逾期办证违约金29232元。如未按判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一、二审案件受理费各9773元，由方媚各负担9295元，由邝建祺各负担478元。
再审期间，双方当事人均未提交新证据。
再审查明，双方当事人对一、二审判决查明的事实均无异议，再审予以确认。
本院再审认为，方媚与邝建祺于2013年2月23日签订的《【儿童新天地】商铺认购书》、2013年3月26日签订的《商铺买卖合同》，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，一、二审认定合法有效正确，本院再审予以维持。
《商铺买卖合同》约定：“本合同签订之日起120个工作日内，出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，买受人逾期支付房价款的，则申办过户期限进行相应的顺延。”方媚于2014年3月26日付清522000元购房款，依约邝建祺应于2014年9月16日前申办涉案商铺的交易过户手续。邝建祺于2015年1月7日向国土房管部门递件申办交易过户手续，构成违约，应承担相应的违约责任。邝建祺提出，逾期办理产权过户手续的原因是方媚没有按照国土房管部门的要求出具承诺书，但其既未提供房管部门具体要求的证据，也未提供其通知方媚出具承诺书的证据，且涉案房屋在没有承诺书的情况下也已办妥了产权过户手续，足以证明逾期办理产权过户手续的原因不在方媚。邝建祺以此为由主张方媚承担逾期办证的违约责任，缺乏理据，再审不予采信。
《商铺买卖合同》约定：“出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%计付违约金给买受人”。2014年12月3日，方媚邮寄《关于解除＜商铺买卖合同＞的函》，盈日公司于2014年12月4日签收。盈日公司作为邝建祺的委托代理人，其代理行为产生的法律后果依法应由邝建祺承担。方媚提出《【儿童新天地】商铺认购书》、《商铺买卖合同》已于2015年12月4日解除，符合法律规定及合同约定，再审予以认定。根据上述合同约定，邝建祺理应返还购房款522000元、支付已付房价款10%的违约金给方媚。此外，方媚已经支付的签约、办证服务费1500元、税费18295元、按揭费1000元，属于邝建祺恶意促成涉案房屋交易过户手续导致的损失，方媚请求邝建祺赔偿上述费用有理，再审予以支持。邝建祺提出，方媚的委托代理人于2014年12月26日缴纳了涉案房屋的税款，于2015年1月7日办理了涉案房屋的产权过户手续，由此产生的后果由方媚承担。从本案现有的事实和证据看，首先，方媚出具《委托书》委托的毕竟心、梁慧贤、唐杏欢均为广东金桥百信律师事务所的工作人员，而广东金桥百信律师事务所是邝建祺指定的代收款单位，且涉案楼盘同类型案件反映，其他买受人出具的《委托书》与方媚出具的《委托书》如出一辙，可见，《委托书》是邝建祺提供的格式版本，受托人是邝建祺指定的人员；其次，方媚于2014年12月3日发出《关于解除＜商铺买卖合同＞的函》，2014年12月12日提起诉讼，邝建祺在明知方媚提出解除合同的情况下，故意隐瞒事实真相，利用方媚于2014年3月26日出具的《委托书》，继续办理涉案房屋的缴税及产权过户手续，主观恶意明显，故涉案房屋产权过户产生的相关后果责任应由邝建祺自行承担。
金桥百信律师事务所并非涉案商铺的签约主体，其与本案的处理没有法律上的利害关系，邝建祺请求追加金桥百信律师事务所作为本案第三人的主张，再审不予采纳。
《商铺买卖合同》没有约定购房款的利息，且方媚要求邝建祺支付购房款10%违约金的请求已经获得支持，方媚未能提供证据证明其损失超出上述违约金的范围，故其请求邝建祺支付已付款项的利息，理据不足，再审予以驳回。
综上所述，审查一、二审认定事实基本清楚，但处理结果有误，本院再审予以纠正。方媚再审请求部分有理，本院再审予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）粤01民终3782号及广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1429号民事判决；
二、确认方媚与邝建祺于2013年2月23日签订的《【儿童新天地】商铺认购书》、《商铺买卖合同》于2014年12月4日解除；
三、邝建祺于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款522000元给方媚；
四、邝建祺于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金52200元给方媚；
五、邝建祺于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿签约及办证服务费1500元、税费18295元、按揭费1000元给方媚；
六、驳回方媚的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各9773元，均由邝建祺负担。
本判决为终审判决。
审判长 兰永军
审判员 林 娟
审判员 周国庆
二〇一八年十月十五日
书记员 黄倩娜
李洁茹