海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9028民初1816号
原告：海南福湾梅诺卡度假酒店有限公司。住所地：海南省陵水县英州镇土福湾海南福湾滨海度假区*号楼负*楼。
法定代表人：杨钧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林立武，吉林巨石律师事务所律师。
被告：袁越，女，1966年4月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被告：喻嵘，男，1969年2月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。
二被告共同委托诉讼代理人：胡君，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：张锐，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
原告海南福湾梅诺卡度假酒店有限公司(以下简称梅诺卡公司)与被告袁越、喻嵘物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因无法直接向被告袁越、喻嵘送达起诉书副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，亦无法通过留置、邮寄等方式送达，本院依法公告向被告袁越、喻嵘送达上述材料。于2016年12月12日公开开庭进行审理。原告梅诺卡公司委托诉讼代理人林立武，被告袁越、喻嵘共同委托诉讼代理人张锐到庭参加诉讼。庭审后，原告向本院提出申请庭外和解2个月，但原、被告双方未能在申请的和解期间内达成和解协议。本案现已审理终结。
原告梅诺卡公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告物业费56347元，违约金174920元，合计231267元；2、立案后至实际付清之日止的违约金按应付金额3%计算，按日支付；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年3月11日，被告与案外人海南海兴房地产开发总公司（以下简称海兴公司）签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充条款》。被告购买海兴公司开发的位于陵水县旅游开发区海南福湾国际滨海温泉度假社区第A5幢01号房，建筑面积为136.41平方米。该附件四《合同补充条款》第八条关于物业方面的约定，出卖人委托”海南东和酒店管理有限公司”对本物业小区进行前期的物业管理服务。买受人自愿接受该公司提供的物业管理服务，直至业主委员会另外聘请物业公司与之签订的物业合同生效时。买受人确认已详细阅读海南海兴房地产开发总公司制定的《业主临时公约》，同意履行、遵守《业主临时公约》规定的业主和物业使用人所有责任和义务。买受人承诺同意承担违反《业主临时公约》的法律责任并同意对该物业使用人违反《业主临时公约》的行为承担连带责任，同意按建筑面积按月交纳物业费及其他费用，其中：公寓：4.8元/月/平方米（不含公共区域水电分摊费用）；别墅：5.8元/月/平方米（不含公共区域水电分摊费用）。如买受人按出卖人通知提前接房，以买受人办理接房手续之日起计收，如买受人未提前接房，以买卖双方合同约定的交房时间计收，被告签订上述《商品房买卖合同》及补充条款时，书面承诺同意遵守《业主临时管理规约》。2010年2月12日，被告接收了上述房屋，原告按约定为被告提供物业服务，但被告自2011年1月1日至原告立案前共计67个月应交而未交物业费，原告多次向被告催缴未果。依据《合同补充条款》的约定，以及《业主临时管理规约》第二十九条、第三十八条的约定，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。
被告袁越、喻嵘辩称，一、被告未与原告签订物业服务合同，原告不能仅以其单方制定的《业主临时管理规约》向被告主张物业费，根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》的相关条款，约定买受人确认详细阅读原告制定的《业主临时公约》，因此，原告与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的前期物业协议为《业主临时公约》，而并非原告所提交的《业主临时管理规约》，二者不能混为一谈，因此原告主张物业费于法无据，被告不应当支付物业费。二、根据《物权法》及《海南省物业管理条例》的规定，提出制定和修改规约应当全体业主同意，但原告将《业主临时公约》改为《业主临时管理规约》并未经全体业主同意，至于内容是否有变更不得而知。原告应当提供业主所阅读过的条约内容向被告主张。三、即使被告应当支付物业费，但原告主张起诉之日前两年的物业费已经超过诉讼时效，不应当得到支持。四、由于原、被告没有对物业费的收取标准进行约定，根据《海南省物业管理条例》的规定，原告主张的物业费也不应当超过海南省政府的指导价。五、原、被告双方并未约定滞纳金，滞纳金也无相关法律规定，滞纳金收取标准过高，被告不仅不应当支付滞纳金，而且合同也没有约定违约金，所以违约金也不应当支付。六、公摊部分水、电费双方没有具体约定，每月50元不应由被告承担，且收费过高，应由实际发生为准。七、即使原告已经提供事实上的物业服务，但原告怠于提供物业服务，未积极履行其服务义务，造成小区公共区域多处损坏，小区环境脏、乱、差，不应全额收取物业费。
原告梅诺卡公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明被告购买的商品房系海南海兴房地产开发总公司开发。证据2、承诺书，证明被告确认已详细阅读海南海兴房地产开发总公司制定的业主临时公约。证据3、接房程序单，证明被告接房时间。证据4、《业主临时管理规约》，证明本规约对全体业主及物业使用人均具有约束力。证据5、欠费明细表，证明被告拖欠原告物业服务。证据6、情况说明、公司名变更预先核准通知书、资质证书，证明建设单位海南海兴房地产开发总公司将海南福湾国际滨海度假社区物业服务管理系统委托给海南东和酒店管理公司管理后来该公司更名为海南福湾梅诺卡度假酒店有限公司，该酒店具备物业服务资质等级，依法有权收取物业服务管理费；证据7、照片，证明原告为维护小区正常运转，投入了10余台电瓶车，招聘了保安、保洁、绿化、泳池救生员、各种维修工200余人，为小区提供了全方位的优质服务；证据8、2014年7月份给被告邮寄的快递回执，内容是委托书，异地领取产权证通知，物业费催缴通知书，但被退回了，证明原告的主张并未超过诉讼时效。
被告围绕诉讼请求向本院提交证据：仲裁申请书一份。
本院认证：原告提交的证据5，拖欠物业费用明细表，系原告梅诺卡公司单方制作提交，本院对其内容不予确认；证据7，照片，系原告梅诺卡公司单方拍摄，从照片上无法确认拍摄的现场系涉案社区，因此，本院对其真实性不予确认。原告梅诺卡公司提交的其他证据真实、合法，且与本案有关联，符合证据规则的相关规定，本院予以确认在卷佐证。被告提交的证据系其单方制作，且与本案也没有关联，故本院对其关联性不予认可。
基于原告的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：海南东和酒店管理有限公司（以下简称东和公司）受案外人海南海兴房地产开发总公司（以下简称海兴公司）的委托，为案外人海兴公司开发的位于陵水县旅游开发区海南福湾国际滨海度假社区提供物业管理服务，并制定了《业主临时公约》（以下简称公约），但该《公约》在正式出台时更名为《业主临时管理规约》。2011年1月1日，海兴公司明确与东和公司约定物业服务期限为2011年1月1日至2016年12月31日止。2013年4月16日，东和公司变更名称为海南福湾梅诺卡度假酒店有限公司，经营范围为物业管理服务、经营管理、酒店投资开发等。
2008年3月11日，被告作为买受人（即业主）与案外人（即出卖人）海南海兴房地产开发总公司（以下简称海兴公司）签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充条款》、承诺书等，约定被告购买海兴公司开发的位于陵水县旅游开发区海南福湾国际滨海温泉度假社区第A5幢01号别墅房，建筑面积为136.41平方米，于2009年9月30日前交付。《合同补充条款》第八条约定：”由出卖人委托海南东和酒店管理有限公司对本物业小区进行前期的物业管理服务，买受人自愿遵守接受该公司提供的物业管理服务，直至业主委员会另外聘请物业公司与之签订的物业合同生效时，买受人确认已详细阅读海南东和酒店管理有限公司制定的”业主临时公约”，并同意履行督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务，承诺同意承担违反业主临时公约的法律责任，同意按建筑面积每月缴纳物业费及其他费用，如买受人按出卖人通知提前接房，以买受人办理接房手续之日起计收，如买受人未提前接房，以买卖双方合同约定的交房时间计收，公共水、电分摊费用按户按月据实分摊。《业主临时管理规约》第二十九约定物业收费标准，其中别墅为5.8元/平方米/月（不含公共区域水电分摊费用）。被告于2010年2月12日接收了上述公寓，并缴纳了15个月的物业费及公共水、电分摊费用。东和公司依约为被告购买的涉案海南福湾国际滨海度假社区第A5幢01号别墅房提供物业管理服务至今。被告自2011年1月1日起至本院立案之日（即2016年7月20日）止，共计66个自然月未缴纳物业费及公共水、电分摊费用。
另查明，涉案海南福湾国际滨海度假社区至今未成立业主委员会。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方是否存在物业服务关系？二、原告起诉之日两年前的物业费是否超过诉讼时效？三、原告主张的物业费标准是否有法律依据？原告主张的违约金是否有事实根据及法律依据？标准是否过高?四、公摊水、电费每月50元是否过高？应由谁承担？五、原告是否尽到了合理的物业服务义务？
一、关于原、被告双方是否存在物业服务合同关系问题。本案中，根据查明的事实，原告梅诺卡公司受案外人海兴公司的委托为涉案海南福湾国际滨海温泉度假社区提供物业管理服务，并制定了《业主临时管理规约》。被告作为涉案海南福湾国际滨海温泉度假社区第A5幢01号别墅房的买受人（即业主），在与案外人（出卖人）海兴公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充条款》、《承诺书》时，对海兴公司委托的物业公司及物业管理服务约定的内容均明确知悉并承诺遵守，原告梅诺卡公司也依约为被告购买的涉案海南福湾国际滨海温泉度假社区第A5幢01号别墅房提供物业管理服务至今，被告实际上也享受了原告梅诺卡公司为其提供的物业管理服务，故原、被告之间存在明确的物业服务合同关系。
二、关于诉讼时效问题。连续拖欠或有间断地拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算。本案中，原告梅诺卡公司受案外人海兴公司委托对涉案小区提供物业管理服务的期限至2016年12月31日止，目前委托的物业管理期限未届满，且原告梅诺卡公司为被告提供物业管理服务是一个连续的行为，双方明确约定按月缴纳物业费，但被告自2011年1月1日起连续拖欠每月应缴纳的物业费，属连续拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，故原告梅诺卡公司的诉讼请求未超过诉讼时效。
三、关于物业费标准是否有法律依据、违约金是否有事实根据及法律依据、标准是否过高问题。第一，关于物业费标准问题。《海南省物业管理条例实施细则》第三十八条规定：”普通住宅物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。省人民政府可根据本经济特区的实际和需要，适时调整实行政府指导价的物业范围”。本案中，被告袁越、喻嵘购买的系连排单栋独户别墅，非普通住宅，可以实行市场调节价，故原告梅诺卡公司制定的《业主临时管理规约》第二十九条规定，别墅的收费标准为5.8元/月/平方米（不含公共区域水电分摊费用），符合法律的相关规定。第二，根据《福湾国际滨海度假社区前期物业服务事项约定》的约定，被告应按月向原告梅诺卡公司缴纳物业服务费，但被告自2011年1月1日开始拖欠物业费及公共水、电分摊费用至今，确实违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。虽然根据《业主临时管理规约》第三十八条约定：”业主、物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能及时足额缴纳物业服务费，应按应付金额3%按日加收滞纳金。拖欠费用3个月以上的，管理公司可向违约业主提起诉讼”。因滞纳金具有行政强制性，只有具有行政强制权的行政机关才有权收取滞纳金，本案原告梅诺卡公司作为企业无权收取滞纳金，但同时滞纳金还具有惩罚性，从该条约定的根本目的出发，原告梅诺卡公司作出这样的约定从根本上是对违反约定的被告的一种惩罚，因此，该条约定本质上仍是对违约方违约责任的约定，故原告梅诺卡公司依据该条约定主张违约金，本院予以支持。关于违约金的计算问题。因《中华人民共和国合同法》及其司法解释规定，当事人约定的违约金不得高于实际损失的百分之三十。本案中，被告拖欠物业服务费及公共水、电费用，确实给原告梅诺卡公司造成了相应的利息损失，但原告梅诺卡公司当庭主张按应缴金额的日千分之三计付违约金至实际付清之日止确实过高，本院酌情认定应以应缴金额的日万分之二计付违约金为宜。
四、关于公摊水、电费每月50元是否过高及应由谁承担问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务。本案中，根据《合同补充条款》第八条第三款第（二）项：”买受人（即被告）同意按国家有关规定按建筑面积每月缴纳物业管理费、服务费、其他费用：②公共水、电费按户按月据实公摊。”的约定，被告应承担公共水、电公摊费用。原告主张公共水、电分摊费用每户每月50元，未提供证据证明每月实际发生公共水、电分摊费用具体为多少。本院认为，原告在为涉案小区提供物业管理服务的同时，对涉案小区公共区域的管理确实需发生水、电费用，但主张每户每月50元的确偏高，故本院酌情认定每户每月25元为宜。
五、关于原告是否尽到了合理的物业管理服务义务问题。被告辩称原告未尽到物业管理服务义务，但未提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且被告所购买的别墅一直处于原告梅诺卡公司正常所提供物业管理服务的区域之内，故对被告的辩称意见，本院不予支持。
综上，根据查明的事实，被告自2011年1月1日开始至本院受理该案之日即2016年7月20日止，共计66个自然月（即自2011年1月1日开始至2016年6月30日止）未缴纳物业费用及公共水电分摊费用，则共计拖欠的物业费及公共水电分摊费为（物业费）5.8元/月/平方米×136.41平方米×66个月+（公共水电分摊费用）25元/月×66个月=53867.75元，故每月拖欠的物业费及公共水、电分摊费用应为816.18元。原告梅诺卡公司当庭陈述违约金按每月应缴物业费及公共水电分摊费用为基数分月累计计算。又因原、被告约定按月收取物业费及公共水电分摊费用，故违约金应以每月应缴物业费和公共水电分摊费用816.18元为基数，自2011年1月1日开始每满一个月的次日起分月累计计算至实际付清之日止。因此，原告梅诺卡公司诉请被告支付拖欠的物业费及公共水电分摊费用53867.75元部分，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：
一、限被告袁越、喻嵘于本判决生效之日起十五日内向原告海南福湾梅诺卡度假酒店有限公司支付自2011年1月1日起至2016年6月30日止共计66个自然月的物业费52217.75元、公共水、电分摊费用1650元，合计53867.75元；
二、限被告袁越、喻嵘于本判决生效之日起十五日内向原告海南福湾梅诺卡度假酒店有限公司支付以每月应缴物业费和公共水、电分摊费用816.18元为基数，按日万分之二的标准自2011年1月1日开始每满一个月的次日起分月累计计算至实际付清之日止的违约金;
三、驳回原告海南福湾梅诺卡度假酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3641.46元，由原告海南福湾梅诺卡度假酒店有限公司负担2793.27元，被告袁越、喻嵘负担848.19元；公告费390元，由被告袁越、喻嵘负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 杨 婷
人民陪审员 陈朝坤
人民陪审员 黎权锋
二〇一七年四月五日
书 记 员 万 博