浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙民提字第52号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：德清县××纺
织品有限公司，住所地：德清县××××号。
法定代表人：俞甲。
委托代理人：钱××。
委托代理人：严××。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖州××植物
纤维食品有限公司，住所地：德清县××经济开发区北湖西街
法定代表人：郎××。
委托代理人：张×。
委托代理人：李××。
申请再审人德清县××纺织品有限公司（以下简称德盛
××）为与被申请人湖州××植物纤维食品有限公司（以下简
称健怡××）房地产转让协议纠纷一案，不服湖州市中级人民
法院（2011）浙湖商终字第189号民事判决，向本院申请再审
。本院于2012年3月13日作出（2011）浙民申字第1197号民事
裁定，决定本案由本院提审。本院再审立案后，依法组成合议
庭，于2012年5月30日公开开庭进行了审理。申请再审人德盛
××的委托代理人钱××、严××，被申请人健怡××的委托
代理人张×、李××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理，认定以下事实：
德盛××与健怡××于2010年5月26日签订《房地产买卖
协议》，约定：健怡××将位于德清县××××号34344平方
米的土地及4500平方米房屋和地上一切建筑物、变压器、锅炉
等附属物全部转让给德盛××，转让价为1300万元。健怡××
在注销德清国用（2003）字第00121182的他项权（抵押权）后
，德盛××支付健怡××房地产转让定金200万元，土地证交
由德盛××保管。双方办理房地产权属过户手续后德盛××支
付健怡××房地产转让费900万元，健怡××同时承诺在2010
年10月底前办出工业用厂房的房屋某某手续，并备齐其他一切
过户所需的条件。健怡××在2010年10月底前未完成甲用厂房
的房屋某某手续，视为健怡××违约。双方还约定，如果德盛
××违约，不得向健怡××索回定金200万元，健怡××中途
悔约，应在七日内双倍给付德盛××定金人民币400万元。协
议签订后，双方均履行合同部分内容，德盛××于2010年5月2
8日向健怡××支付定金200万元，健怡××于2010年6月至9月
四次以办理房产登记、过户名义向德盛××收取转让款22万元
。然健怡××未能按约在2010年10月底前办出工业用厂房的房
屋某某手续。目前双方在履行过程中因消防等问题未能办理房
产证，合同也未能继续履行，故双方纠纷成讼。
2010年11月12日，德盛××诉至一审法院，请求判令：
一、健怡××支付违约金200万元；二、健怡××继续全面履
行双方于2010年5月26日签订的房地产买卖协议。
健怡××一审期间辩称：一、本案涉及的房地产买卖协议是无效合同，涉案的房屋至今没有办理消防验收，也没有办理工程验收合格证，也没有办出房产证。根据有关法律的规定
，本案诉争的交易对象是不符合交易条件的，所以这个合同是
无法继续履行的。二、签订了房地产买卖协议后，健怡××是
不存在过错的，签订房地产买卖协议时，健怡××明确陈述德
盛××一方是无法办理产权过户的。为了履行协议第5条的约
定，双方共同委托了德清县天时商务代理有限公某（下称天时
公某）的负责人姚某某，当时委托她来办理诉争房屋的相关手
续，而且合同签订后也约定费用各自承担一半。经健怡××了
解，天时公某未办理房产证的原因是因为消防手续无法补办，
致使合同无法继续履行。三、德盛××在起诉状中所述不是事
实，健怡××和杭州兴泰纺织印染有限公某只是签订了意向书
，并不影响双方对合同的履行。四、本案双方签订的合同是无
效的，责任分担应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条
的规定，健怡××认为理应返还给德盛××已经支付的200万
元，损失就是德盛××支付给健怡××的200万元某某的利息
损失。
一审法院认为，德盛××与健怡××签订的房地产买卖
合同合法有效，应受法律保护。协议签订后，双方均履行了合
同的部分内容，但由于双方在履行合同的过程中，涉及到消防
安全设施的安装，致使合同履行遇到障碍。但双方在履行合同
的过程中，德盛××也明知在签订合同时，健怡××尚未办理
消防安全措施和房产证，对此存在不确定性，且在后来的合同
履行中，双方未能互相沟通配合，对此，德盛××也存在相应的违约责任。健怡××未能按约办理房屋某某手续和其他房产过户的条件，健怡××也构成违约。因此，健怡××应当承担
本案的违约责任。本案合同中虽未约定违约金，也未约定违约
产生的损失赔偿的计算方法，但违约事实确实存在。本案在宣
判前对双方当事人作了释明，德盛××明确表示不变更诉讼请
求，违约金是参照合同中悔约定金的计算方法。故，德盛××
请求健怡××支付200万元违约金某请，予以酌情支持。因本
案中所涉标的，至目前止，尚未办毕房屋产权登记手续，从法
律上无法确定所涉房产的权属，造成事实上的履行不能，双方
签订的合同实际已无法履行。故也无法判令强制过户。因此，
德盛××要求健怡××继续全面履行双方于2010年5月26日签
订的《房地产买卖协议》的请求，不予支持。该院依照《中华
人民共和国合同法》第一百一十条第一款、第二款、第一百二
十条之规定，判决：一、健怡××自判决生效后十日内支付德
盛××违约金100万元；二、驳回德盛××要求健怡××继续
全面履行双方于2010年5月26日签订的《房地产买卖协议》的
诉讼请求。如果健怡××未按判决指定的期限履行给付金钱义
务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条
规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11
1800元、财产保全费5000元，合计诉讼费116800元，由健怡×
×负担58400元，由德盛××负担58400元，于判决生效后七日
内交纳。
德盛××不服一审判决，上诉称：一、一审判决一方面
否定健怡××合同无效的辩称，同时又否定德盛××要求继续履行合同的请求，既肯定合同合法有效，又在不解除合同的情况下判决驳回德盛××履行合同的请求，前后自相矛盾。二、
一审判决应用完全不能成立的推理。1.德盛××的诉讼请求是
继续履行合同，并不是请求法院判令强制过户，一审判决把诉
讼和执行搞混了。2.履行合同也不是必须强制执行、强制过户
。3.本案所涉房地产的权属是确定的，归属于健怡××，并不
是一审判决所说的“法律上无法确定所涉房产的权属”。4.一
审判决把尚未办理完毕房屋产权登记手续等同于不能、无法办
理房屋产权登记、变更手续，推理前提错误。5.一审判决把尚
未办理完毕房屋产权登记手续等同于实际无法履行，推理前提
错误。三、健怡××在房屋产权登记过程中恶意阻扰、故意不
作为，目的在于通过与杭州兴泰纺织印染有限公某签订的股权
转让意向书，多卖数百万元，又可以逃避大量的国家税收。四
、一审判决认定德盛××也存在相应的违约责任，与事实不符
。合同履行中，健怡××不按照德清县公安局消防大队（下称
消防大队）的整改意见进行整改，责任完全在健怡××，德盛
××全面履行合同不存在违约行为，无需承担违约责任。五、
一审判决为违约方减免违约责任，判决显失公正。依照我国相
关法律的规定，收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返
还定金。双倍返还定金，也是健怡××在合同中郑重承诺。一
审法院不予判决，显失公正。六、一审判决适用法律不当。请
求二审法院撤销一审判决第二项，改判健怡××继续履行合同
，双倍支付定金400万元。二审庭审中，德盛××放弃了双倍
支付400万元某某的上诉请求。健怡××于二审庭审中辩称：双方甲虽约定房屋产权的
登记及变更手续由健怡××办理，但在合同的履行中，双方已
协商一致共同委托中介机构天时公某办理，德盛××二审期间
也不否认该事实，事实上也是德盛××主导了整个过程。德盛
××主张甲公某的法定代表人抢走了办证的所有材料，导致办
证工作不能进行，与事实不符。事实上是德盛××拖延办证工
作的正常进行，导致办证工作未能在约定期间内完成，德盛×
×应某担完全责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，德盛××提交如下证据：1－1.建设工程消防
审核意见书、1－2.现场踏看记录表，证明消防大队已对项目
进行审核，消防大队于2010年5月27日现场踏看后提出三条整
改意见，健怡××不按照整改意见整改的事实；2.测量费发票
，证明健怡××拖欠办证费用，德盛××代为支付的事实；3
－1.土地使用权转让合同、3－2.土地使用权登记审核表、3－
3.建设工程勘察合同、3－4.建设工程设计合同、3－5.建设工
程设计合同、3－6.《建设项目环境影响报告表》审批意见、3
－7.项目环境影响报告表、3－8.土地使用证、3－9.修建防空
地下室合格证、3－10.项目初步设计批复、3－11.房屋安全鉴
定申某某、3－12.房屋安全鉴定站联系单、3－13.房屋结构安
全鉴定报告、3－14.工程委托合同书、3－15.建设用地规划许
某证、3－16.建设用地规划许某证附件、3－17.项目可行性研
究报告的批复、3－18.建设用地规划许某证申某某、3－19.建
设用地规划许某证审批表、3－20.建设工程规划许某证、3－2
1.建设工程规划许某证申某某、3－22.健怡××外商投资企业批准证书、3－23.健怡××营业执照、3－24.设计单位资质证书、3－25.设计单位营业执照，证明双方乙天时公某办理房地
产登记、变更手续，天时公某基本完成房地产变更手续相关材
料的收集、审核、递交、审批工作，相关材料已经达到消防大
队申报消防验收，进行消防验收的要求，房地产的权属也是确
定的事实，同时证明健怡××法定代表人郎××于2011年3月3
1日采用非法手段从天时公某总经理姚某某处骗取进而抢走正
办理转让过户手续的上述证据的事实；4.证据保全申请书，证
明健怡××在合同履行的后期故意不作为，进而发展到郎××
抢走已经申报审批的全套材料，阻碍房地产登记、变更工作的
事实；5.2011年7月25日建设管理局证明，证明办证手续已经
到德清经济开发区管理委员会，健怡××生产车间具备建设用
地规划许某证和建设工程规划许某证，健怡××2010年5月申
请办理的是验收手续，无法验收的原因是健怡××未按照消防
大队整改意见整改，导致建设管理局无法出具意见的事实。
健怡××对上述证据的质证意见为：上述证据大多数均
是健怡××交付天时公某的，表明健怡××在履行合同的义务
。德盛××认为上述证据已经可以办理相关手续，那应由天时
公某去办理。天时公某不予办理相关手续与健怡××无关。上
述证据中没有一份证据能够证明消防大队已经可以办理消防验
收手续。健怡××2011年3月31日才知道消防整改的真相，也
不存在郎××抢走相关材料的事实，是郎××自己取回相关材
料的。建设管理局对消防大队有无依职权到现场查看、有无提
出消防整改意见、消防整改意见有无送给健怡××等，不能提供不真实倾向性的意见。
二审期间，根据德盛××的申请，二审法院取证如下：1
.对消防大队的调查笔录，主要内容为：健怡××尚未申报消
防验收；现场踏看记录表不是消防大队的行政许某；消防大队
没有出具过整改意见书。2.对天时公某姚某某的调查笔录，主
要内容为：德盛××与健怡××之间转让房地产的有关手续是
双方乙天时公某办理的；现场踏看记录表是消防大队的李参谋
给我们的，我已向健怡××法定代表人说过；我已经在2010年
4月向消防大队提交了消防验收材料，因为缺少规划许某证，
无法立案；建设规划许某的审批材料已经交给德清经济开发区
管理委员会，后来被健怡××法定代表人拿走了；现在因为健
怡××没有进行消防整改，没有规划许某，无法办消防验收。
3.对德清经济开发区管理委员会建设管理局姚某的调查笔录，
主要内容为：现场踏看记录表等建设工程规划许某的报批材料
是天时公某姚某某交来的，后来已被姚某某取回；由于健怡×
×还没有进行消防整改，建设管理局还没有签意见，如果报批
材料合格，建设管理局核发补办建设工程规划许某证；2011年
7月25日证明是我们出的。二审期间，根据健怡××的申请，
取证如下：4.对德清县××镇政府招商引资办公室主任朱某某
、工作人员柯某某的调查笔录，主要内容为：大约在2011年4
月，健怡××郎××来办公室，谈到与德盛××转让厂房时消
防手续办不出。朱某某即打电话给德盛××法定代表人俞甲的
父亲俞乙问及此事。俞乙到朱某某办公室后，即打电话问及俞
甲。俞甲电话中告知俞乙，消防整改意见已经办好，放在天时公某姚某某处。俞乙将该情况告知了在场的朱某某、郎××、柯某某。郎××听说后问俞乙，办好了为何不告诉我？俞乙说
，你们是委托姚某某办证的，所以就交给姚某某了。
德盛××对上述调查笔录1、2、3的概括意见为：调查笔
录1，能证明健怡××没有申报消防验收的手续，没有履行合
同义务，而不是合同不能履行。调查笔录2，能证明双方乙天
时公某办证后，消防大队到现场踏看，并将整改意见告知郎×
×，但健怡××未按照整改意见进行整改，以及郎××抢走办
证材料的事实。调查笔录3，姚某对规划许某概念上理解某误
，所办的规划许某证，实际上是办竣工验收确认时的手续。对
调查笔录4，质证意见为：对真实性有异议，郎××抢走材料
是3月31日，4月份郎××应当知道整改意见，现场踏看的整改
意见是5月27日，不但姚某某告知过郎××，俞甲也告知过郎
××。郎××抢走办证材料，目的是不让姚某某再办证。
健怡××对上述调查笔录4的概括意见为：到德清县××
镇政府招商引资办公室的时间是2011年3月31日，当天知道消
防整改意见已经办好，就去找姚某某问及为何不告知郎××，
并和姚某某一起到德清经济开发区管理委员会建设管理局取回
了现场踏看记录表等材料，健怡××是在当天才知道消防整改
情况的。对上述调查笔录1、2、3的质证意见为：对调查笔录1
，消防大队认为现场踏看记录表仅是便民措施，天时公某作为
中介机构，理应及时要求消防大队出一份行政行为的文件便于
整改，也应及时告知健怡××现场踏看情况。对调查笔录2，
姚某某反映的许多情况不真实，她不能明确何时向郎××反映消防整改的情况，郎××是在2011年3月31日才知道消防整改的情况。对调查笔录3，姚某及该局出具的证明所反映的情况
，部分是片面的，但他也认为办证材料不齐全。
二审期间，健怡××未提交其他证据。
二审法院对德盛××上述证据经审查，认证如下：对证
据1、2、3、4、5等五组证据及调查笔录1、2、3等三份证据，
健怡××对证据本身的真实性并不持异议，主要对能否证明消
防整改意见为消防大队的行政行为、健怡××早已明知消防整
改意见而故意不予整改等关联性方面有异议。经审查，现场踏
看记录表系消防大队的一种便民措施，不属于消防大队的行政
行为。从建设工程的实践看，现场踏看记录表可以成为在建房
屋建设单位或业主在房屋竣工验收前期即予注意的事项，可以
视为消防验收的准整改意见。为此，健怡××负有整改义务。
但是，上述证据尚某某以证明健怡××及其法定代表人早已明
知消防整改意见而故意不予整改的事实。因为天时公某姚某某
虽陈述是当时告知郎××的，但从2011年3月31日郎××找到
姚某某问及现场踏看记录表并一起到德清经济开发区管理委员
会建设管理局取回现场踏看记录表等材料的过程看，结合调查
笔录4反映的事实，郎××应该是2011年3月31日（笔录上陈述
为大约2011年4月份）才知道消防整改意见并获取现场踏看记
录表。鉴此，二审对德盛××上述证据主张甲公某早已明知消
防整改意见而故意不予整改等关联性，不予采信。对健怡××
的调查笔录4之证据，德盛××虽有异议，并认为现场踏看的
整改意见是5月27日，郎××应该知道整改意见。因现场踏看的整改意见是2010年5月27日，郎××应该是2011年3月31日才知道消防整改意见并获取现场踏看记录表，故时间上不能推定
健怡××或郎××当时应该知道整改意见，结合上述分析意见
，对调查笔录4予以认定。
二审经审理除查某与一审判决认定的相同事实外，另查
某，合同签订后，双方共同委托中介机构天时公某办理涉案房
产登记、变更产权手续。2010年5月27日，消防大队吕参谋经
到涉案房屋现场踏看，以现场踏看记录表形式，提出房屋存在
的问题三点。德盛××俞甲取得现场踏看记录表后，交由天时
公某留存。天时公某在申报办证过程中，将现场踏看记录表交
付德清经济开发区管理委员会建设管理局。2011年3月31日，
健怡××郎××与天时公某姚某某共同将现场踏看记录表在内
的办证申报材料取回，并由郎××留存。
二审法院认为，双方当事人的主要争议焦点为：一、涉
案合同应否继续履行的问题。二、本案健怡××应某担的民事
责任问题。
关于第一个争议焦点。二审期间，德盛××主张丙履行
合同，健怡××主张合同无须再履行。合同应否履行，成为二
审期间双方主要争议焦点。经查，涉案合同履行中，双方未能
及时沟通，也未能及时向双方共同委托的天时公某了解房屋产
权登记、变更办证前期需要完成的事项，天时公某亦未能及时
将房屋产权登记、变更办证工作受阻的原因通报双方，致办证
工作不能正常进行并使合同的履行陷入僵局。因房屋产权登记
、变更，涉及房屋的消防、规划等诸多前期事务，需要双方和中介机构的协作与作为。德盛××虽在二审期间主张乙直要求履行合同，但在合同的履行陷入僵局后，德盛××并未能主动
联系健怡××或要求、建议健怡××适当履行合同、积极履行
合同，也未主动联系天时公某或与天时公某共同出面要求健怡
××应作出具体的积极履行合同的行为，故可认定双方在合同
履行中均存在不积极、不作为的过错，亦可认为双方均有不再
履行合同的意思表示。同时，一审期间一审法院曾要求某某公
某明确诉请主张中违约金的事实依据，德盛××对此的理由和
依据是合同中约定的一方悔约后应某担双倍返还定金的民事责
任。根据《中华人民共和国合同法》履行合同、双倍返还定金
有关条款的规定及立法本意，双倍返还定金本身就是体现在对
收取定金一方违约、不履行合同的情况下对违约方具有惩罚性
的制裁。对合同的状态而言，一般就是不再履行。故继续履行
合同与双倍返还定金对合同的状态而言，是两种截然不同的状
态，也是分别针对两种合同状态的诉讼请求，只能选择其一主
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法（1997年）》\',Items:[{法条名称:\'第七十八条第二款\',法条内容:\'
减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限：[ly] （一）判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；[ly]
（二）判处无期徒刑的，不能少于十三年；[ly]
（三）人民法院依照本法第五十条第二款规定限制减刑的死刑缓期执行的犯罪分子，缓期执行期满后依法减为无期徒刑的，不能少于二十五年，缓期执行期满后依法减为二十五年有期徒刑的，不能少于二十年。[ly]\'},{法条名称:\'第七十八条第一款\',法条内容:\'
第七十八条
被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：[ly]
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减刑以后实际执行的刑期，判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；判处无期徒刑的，不能少于十年。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国刑事诉讼法（2012年）》\',Items:[{法条名称:\'第二百六十二条第一款\',法条内容:\'
第二百六十二条罪犯在服刑期间又犯罪的，或者发现了判决的时候所没有发现的罪行，由执行机关移送人民检察院处理。[ly]
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第五条人民法院审理减刑、假释案件，除应当审查罪犯在执行期间的一贯表现外，还应当综合考虑犯罪的具体情节、原判刑罚情况、财产刑执行情况、附带民事裁判履行情况、罪犯退赃退赔等情况。[ly]
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第二条“确有悔改表现”是指同时具备以下四个方面情形：认罪悔罪；认真遵守法律法规及监规，接受教育改造；积极参加思想、文化、职业技术教育；积极参加劳动，努力完成劳动任务。[ly]
对罪犯在刑罚执行期间提出申诉的，要依法保护其申诉权利，对罪犯申诉不应不加分析地认为是不认罪悔罪。[ly]
罪犯积极执行财产刑和履行附带民事赔偿义务的，可视为有认罪悔罪表现，在减刑、假释时可以从宽掌握；确有执行、履行能力而不执行、不履行的，在减刑、假释时应当从严掌握。[ly]\'}]},{法规名称:\'《最高人民法院关于办理减刑假释案件具体应用法律若干问题的规定》\',Items:[{法条名称:\'\',法条内容:\'
2、什么是确有立功表现有下列情形之一的，应当认为是确有立功表现，即：揭发、检举监内外犯罪分子的犯罪活动，经查证属实的；制止他犯逃跑、行凶、破坏等犯罪活动的；在生产、科研中有重大发明创造、技术革新的；在日常生产、生活中舍己救人的；在抢险救灾中有突出表现的；有其他有利于国家和人民利益的突出事迹的。
对被劳改单位评为省级劳改积极分子的罪犯，可视为有立功表现。[ly] 二、关于死缓犯的减刑以及减刑后能否假释的问题[ly]
死缓犯的减刑，是一种法定的特殊形式的减刑，它与刑法第七十一条规定的减刑不同。[ly]\'}]}]};if
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"罪犯胡继久减刑一案刑事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-08-28\\\\\",\\\\\