山西省忻州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋09民终1147号
上诉人（原审被告）：原平市农村信用合作联社。住所地：原平市平安大街，机构组织代码：11198351—3。
法定代表人：郭晋福，该社理事长，
委托代理人：李树强，山西神业律师事务所律师。
委托代理人：李国栋，男，1971年11月19日出生，汉族，原平市农村信用合作联社副主任，现住原平市。
被上诉人（原审原告）：樊伟林，男，1961年4月3日出生，汉族，原平市人，农民，现住本村。
委托代理人：郝俊杰，山西台峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：原平市薄利隆商贸有限公司。住所地：原平市前进西街。
法定代表人：梁俊杰，该公司董事长。
上诉人原平市农村信用合作联社与被上诉人樊伟林、原平市薄利隆商贸有限公司因案外人执行异议之诉一案，不服山西省原平市人民法院（2015）原民初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人原平市农村信用合作联社的委托代理人李树强、李国栋，被上诉人樊伟林的委托代理人郝俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原平市农村信用合作联社上诉请求：撤销（2015）原民初字第819号民事判决，依法改判驳回被上诉人樊伟林的诉讼请求；二审诉讼费用由被上诉人樊伟林承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，被上诉人樊伟林得到的转租权是建立在原平起重运输机械总厂与被上诉人原平市薄利隆商贸有限公司之间的租赁合同基础之上，这是原平市薄利隆商贸有限公司的欺诈行为，是无效的合同。基础合同无效，之后一切合同都无效。一审判决却故意回避此事实。2007年4月29日原平市薄利隆商贸有限公司领取了涉案房产的国有土地使用证和房屋所有权证，并从2010年2月10日开始一直在金融机构办理借款抵押登记并办理他项权利登记而没有间断，最后一笔是登记在本案的上诉人，同样是借款抵押并办理他项权利登记。2011年5月28日被上诉人原平市薄利隆商贸有限公司与被上诉人樊伟林签订租赁合同时，出租物的权利凭证都抵押于上诉人，故被上诉人樊伟林与被上诉人原平市薄利隆商贸有限公司的租赁合同无效。再者，二被上诉人签订的租赁合同中约定的40年的租赁期违背合同法的规定，一审却错误地默认此事实。本案所谓的租赁权实际上为借款600万元设定的担保权，而担保权是无法对抗上诉人的抵押权的。且该执行案在忻州市中级人民法院审理时就作出了（2014）忻中商初字第47号的保全裁定通知书，限制其不得签订长期租赁合同。一审对此事实未予以查明。2、一审适用法律错误。用裁判文书保护了40年的租赁期限；对《物权法》190条理解适用错误，抵押权设立公示指向不特定人，该权利设定从来没有间断；租赁合同的基础合同无效，转租合同亦应当无效。
樊伟林辩称：我与原平市薄利隆商贸有限公司的租赁合同签订日期为2011年5月28日，上诉人于2014年3月15日才进行的抵押登记，设立抵押权。我的租赁权理应受到法律保护。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
樊伟林向一审法院起诉请求：1、依法认定原告对被告原平市农村信用合作社申请强制执行的原平市前进西街立科起重运输机械厂西侧薄利隆超市(面积1403.54平方米)的房屋享有承租权。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月28日，原平市薄利隆商贸有限公司与樊伟林签订了房屋租赁合同，合同约定原平市薄利隆商贸有限公司将位于原平市前进西街立科起重运输机械厂西侧薄利隆超市(面积l403.54平方米)的房屋出租给樊伟林。并同意转租，现樊伟林已将其承租的房屋出租给其他商户，现若要求各商户腾房，违反合同及法律规定。所以申请人于2015年10月9日提出中止执行忻州市中级人民法院(2014)忻中商初字第47、48、49号民事判决书，原平法院于2015年10月25日作出驳回原告中止执行的裁定，无奈原告依法提起案外人之诉。
一审法院认定的事实：被告原平市农村信用合作联社与梁俊彦、王巧团、ＸＸ及被告原平市薄利隆商贸有限公司金融借款合同纠纷三案，忻州市中级人民法院分别于2014年12月2日、2015年1月5日、2015年3月14日作出（2014）忻中商初字第48号民事判决书、（2014）忻中商初字第47号民事判决书、（2014）忻中商初字第49号民事判决书，判决梁俊彦、王巧团、ＸＸ及被告原平市薄利隆商贸有限公司连带偿还被告原平市农村信用合作联社贷款本金1470万元及利息；被告原平市农村信用合作联社对被告原平市薄利隆商贸有限公司抵押财产（包括原国用（2007）0132号国有土地使用权及其产权证字第1000447号所载明的地上三层地下三层楼房）的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。判决生效后，被告原平市农村信用合作联社申请强制执行，本院于2015年8月14日立案执行，2015年10月8日作出（2015）原执字第173号执行公告，责令现占用原薄利隆超市内的各商户在十日内自动迁出，逾期本院强制执行。原告樊伟林于2015年10月9日提出执行异议，主张其对拟拍卖的原薄利隆超市享有租赁权，要求中止执行，本院于2015年12月15日作出（2015）原执异2、3、4号执行裁定书，裁定驳回原告樊伟林的执行异议请求。原告樊伟林对该裁定不服故提起本案之诉，请求依法认定原告对被告原平市农村信用合作社申请强制执行的原平市前进西街立科起重运输机械厂西侧薄利隆超市(面积1403.54平方米)的房屋享有承租权。
另查明：2011年5月28日，原平市薄利隆商贸有限公司与樊伟林签订了房屋租赁合同，合同约定：“甲方：樊伟林。乙方：原平市薄利隆商贸有限公司。甲乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、乙方将位于原平市前进西街立科起重运输机械厂西侧薄利隆超市（面积1403.54平方米）的房屋出租给甲方使用，租赁期限自2011年5月28日至2051年5月28日。二、本房屋年租金为人民币贰拾万元，每年的12月30日，甲方向乙方支付全年的租金。三、甲方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由甲方经营而产生的费用由甲方负担，租赁结束时，甲方须交清欠费。四、租赁协议签订后，甲方可返租给乙方(每年租金贰拾万元）。若原平市薄利隆商贸有限公司不按期归还恒通典当行的陆佰万元借款及利息，甲方有权随时收回租赁权，并代原平市薄利隆商贸有限公司归还恒通典当行的陆佰万元借款及利息，甲方每年向乙方支付租赁费人民币壹万元，甲方以经营薄利隆超市房屋的收益弥补甲方代乙方履行上述陆佰万元借款合同的损失。若乙方还清恒通典当行的陆佰万元本息;甲乙双方租赁合同自动解除。五、租赁期间，甲方有权转租其他人。若发生争议，甲、乙双方协商解决，协商不成时，提请当地人民法院仲裁。六、本合同一式两份;甲、乙双方各执一份，自签字之日生效”。甲方樊伟林签字，乙方法定代表人梁俊杰签字并加盖公章。现薄利隆超市由原告樊伟林占用出租。被告原平市薄利隆商贸有限公司向被告原平市农村信用合作联社贷款，分别于2012年1月11日、2012年12月13日为薄利隆超市的房屋所有权设定他项权利，并分别于2012年11月13日、2014年3月26日注销。2014年3月15日、3月24日、3月31日，梁俊彦、王巧团、ＸＸ分别向被告原平市农村信用合作联社贷款共计1470万元，被告原平市薄利隆商贸有限公司用其所有的薄利隆超市提供抵押担保，并设定他项权利，约定期限为2014年3月15日至2014年12月10日。
一审法院认为：原告樊伟林与被告原平市薄利隆商贸有限公司于2011年5月28日签订的房屋租赁合同合法自愿，不违反法律强制性规定，属有效合同。被告原平市薄利隆商贸有限公司向被告原平市农村信用合作联社贷款提供抵押担保，并于2014年3月15日设立他项权利，被告原平市农村信用合作联社取得抵押权，合法有效。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。被告原平市农村信用合作联社依据生效的法院判决申请强制执行，并无不妥；法院依法执行，亦属正当，但在执行过程中未对原告的租赁权依法保护，属执行行为不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，判决如下：1、原告樊伟林对被告原平市薄利隆商贸有限公司所有的薄利隆超市享有租赁权。2、准许对被告原平市薄利隆商贸有限公司的抵押财产薄利隆超市进行执行。案件受理费80元，由被告原平市农村信用合作联社负担。
经审理，本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为：上诉人诉称被上诉人樊伟林得到的转租权是建立在原平起重运输机械总厂与被上诉人原平市薄利隆商贸有限公司之间的无效租赁合同基础之上，樊伟林的租赁合同也无效的事实。经审查，被上诉人原平市薄利隆商贸有限公司已于2007年4月29日办理了涉案房产的国有土地使用证和房屋所有权证，依法取得涉案房产所有权；其与被上诉人樊伟林之间的租赁合同是建立在合法的所有权基础上，故上诉主张的另一租赁合同与本案无关联性，原审法院认定樊伟林与原平市薄利隆商贸有限公司之间的房屋租赁合同属有效合同是适当的。上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。
上诉人的抵押权设立于2014年3月15日，樊伟林的租赁合同签订时间为2011年5月28日，根据物权法的相关规定，上诉人的抵押权不得对抗被上诉人樊伟林的租赁权。上诉人主张的樊伟林40年的租赁期限违反合同法的相关规定。经审查，被上诉人樊伟林与原平市薄利隆商贸有限公司签订的租赁合同，租赁期限自2011年5月28日至2051年5月28日，租赁期限为40年。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。上诉人的上诉请求有理有据，本院予以支持。原审判决“原告樊伟林对被告原平市薄利隆商贸有限公司所有的薄利隆超市享有租赁权”但是该租赁权包含了违法无效的内容，一审判决对此未予以剔除于法无据，本院依法改判为“原告樊伟林对被告原平市薄利隆商贸有限公司所有的薄利隆超市享有租赁权，该租赁权的期限为2011年5月28日至2031年5月27日”。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持山西省原平市人民法院（2015）原民初字第819号民事判决第二项准许对被告原平市薄利隆商贸有限公司的抵押财产薄利隆超市进行执行。
二、撤销山西省原平市人民法院（2015）原民初字第819号民事判决第一项原告樊伟林对被告原平市薄利隆商贸有限公司所有的薄利隆超市享有租赁权；
三、变更山西省原平市人民法院（2015）原民初字第819号民事判决第一项为原告樊伟林对被告原平市薄利隆商贸有限公司所有的薄利隆超市享有租赁权，该租赁权的期限为2011年5月28日至2031年5月27日。
上诉案件受理费80元由上诉人原平市农村信用合作联社负担40元，由被上诉人樊伟林负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 勇
审判员 张剑平
审判员 梁晓莉
二〇一七年一月二十四日
书记员 刘 鑫