广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第26号
原告利广权，男，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人冼健，广东豪盛律师事务所律师。
委托代理人何深乘。
被告梁国欣，男，汉族，住广东省佛山市。
被告梁欢南，女，汉族，住广东省中山市。
被告高长德，男，汉族，住广东省佛山市。
原告利广权诉被告梁国欣、梁欢南、高长德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冼健、何深乘到庭参加了诉讼，被告梁国欣、梁欢南、高长德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告梁国欣与梁欢南系夫妻关系，两人于2011年2月24日将位于佛山市顺德区容桂街道四基社区居民委员会兴家路十巷3号房屋抵押给中国建设银行股份有限公司顺德分行，并办理抵押登记。2011年10月27日，被告梁国欣、梁欢南向高长德、汪春花出具《委托书》一份，全权委托高长德、汪春花处理该房产。2011年11月27日双方到佛山市顺德公证处对该份《委托书》进行了公证。2012年4月12日，经案外人佛山市顺德区吉星房地产代理有限公司介绍，被告高长德代理被告梁国欣、梁欢南与原告签订了出售佛山市顺德区容桂街道四基社区居民委员会兴家路十巷3号房产的《房产买卖合同》，在合同签订时，被告高长德向原告出具了公证委托书。合同签订后，被告高长德以资金不足无法办理注销抵押登记为由，要求原告提前支付第三期购房款。为明确双方责任，原告与被告高长德分别于2012年6月27日、2012年9月14日、2012年11月3日签订三份《补充协议》，就原告付款时间及被告高长德代为办理提前还贷、抵押登记注销及过户手续时间进行补充约定。原告先后向被告高长德支付三期房款合计1040000元。被告高长德于原告支付第二期购房款后将房屋交付原告使用，但三被告却迟迟未依约办理房产的抵押注销手续。2013年1月，中国建设银行股份有限公司顺德分行（以下简称建设银行顺德分行）职员来原告家中，原告才得知被告高长德的出售行为并未告知抵押权人建设银行顺德分行，三被告亦未依照合同约定将出售房屋所得价款清偿所欠建设银行顺德分行的贷款。2013年5月29日，建设银行顺德分行将被告梁国欣、梁欢南诉至法院要求偿还所欠贷款本息。2013年8月28日，建设银行顺德分行向法院申请强制执行，涉案房屋现进入拍卖程序。此外，2013年1月16日，一间投资财务公司来原告家中，原告得知，三被告在2012年4月12日签订借款合同将涉案房产抵押给案外人梁沃野，并于2012年5月24日办理二次抵押。案外人梁沃野亦向法院提起诉讼并申请执行。为此，原告起诉要求：一、解除原告与被告梁国欣、梁欢南之间签订的《房屋买卖合同》；二、被告梁国欣、梁欢南返还原告已支付的购房款1040000元及利息100025元（利息从原告最后一次支付购房款次日，即2012年6月28日起暂计至2013年12月16日止，2013年12月17日起至实际清偿之日止的利息按人民银行五年期贷款年利率6.55%计算）；三、被告梁国欣、梁欢南向原告返还定金90000元；四、被告高长德对第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；五、三被告承担本案的全部诉讼费用。
诉讼中，为证明案件事实，原告提供的证据如下：
1.原告的身份证、三被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《委托书》、《公证书》原件各一份，证明被告高长德与被告梁国欣、梁欢南之间存在委托合同关系，明确被告高长德的代理权限，且对双方签订的《委托书》办理公证的法律事实。
3.《房地产买卖合同（附家具清单）》、《补充协议》（2012年6月27日）、《补充协议》（2012年11月3日）、《房屋过户补充协议》原件各一份，证明被告高长德在其代理权限内与原告利广权订立《房地产买卖合同》，并证明被告梁国欣、梁欢南将其位于佛山市顺德区容桂街道四基社区居民委员会兴家路十巷3号的房产出售给原告的事实。
4.收据原件五份，证明原告按约履行交付房款的义务。
5.他项权证复印件一份、产权证明原件一份，证明被告梁国欣、梁欢南为上述房产所有权人，并已将上述房产抵押给建设银行顺德分行，及具体抵押时间。
6.民事调解书、拟选定评估机构告知书复印件各一份，证明被告梁国欣、梁欢南已被建设银行顺德分行提出起诉，且上述房产已被顺德区人民法院查封。
7.民事判决书复印件一份、房产证复印件两份，证明三被告于2012年4月12日与原告签订了房产买卖合同后，三被告又与梁沃野签订了借款抵押合同，三被告向案外人梁沃野借款并将涉案房屋抵押给了梁沃野。
本院依法向三被告送达起诉状副本和开庭传票，但三被告既没有到庭参加诉讼亦未向法庭说明正当理由，视为三被告放弃质证和抗辩的理由。原告提供的证据来源合法，内容真实，能证明所起诉的事实，本院均予以采信。
经审理查明，被告梁国欣、被告梁欢南系夫妻关系，位于佛山市顺德区容桂街道四基社区居民委员会兴家路十巷3号房屋归被告梁国欣、被告梁欢南共有。2011年10月27日，被告梁国欣、梁欢南、高长德、案外人汪春花签订一份《委托书》，被告梁国欣、梁欢南委托高长德、汪春花其中一人办理佛山市顺德区容桂街道四基社区居民委员会兴家路十巷3号房屋还贷、出售、过户变更手续等事宜。2011年11月27日，佛山市顺德公证处对该份《委托书》进行了公证。2012年4月12日，原告与被告高长德在佛山市顺德区吉星房地产代理有限公司介绍下签订一份《房地产买卖合同》，合同约定被告梁国欣、梁欢南自愿将座落在佛山市顺德区容桂街道四基社区居民委员会兴家路十巷3号房屋出售给原告，房屋成交价为1730000元，付款方式为：1.签订本合同当天原告支付购房定金90000元；2.2012年6月10日前原告交付第二期房款800000元；3.余款840000元于双方办理过户手续付清给被告梁国欣、梁欢南。此外，合同还约定双方同意被告梁国欣、梁欢南赎证后10天内到有关部门办理房地产转户手续。原告中途不买或逾期5日仍未付清应付房款的，作原告中途悔约处理，本合同即解除，原告不得向被告梁国欣、梁欢南索还定金，该定金即作违约金。被告梁国欣、梁欢南中途不卖或逾期五日仍未交付房地产或不办理转户手续的，作被告梁国欣、梁欢南中途悔约处理，被告梁国欣、梁欢南在悔约之日起2日内将定金及已收房款退还原告，另赔偿原告相等于定金数额的违约金。此外，该合同还附有涉案房屋的家私电器清单。签订合同当天，原告向被告梁国欣、梁欢南支付了定金90000元，由被告高长德出具《收款收据》确认。2012年6月11日，原告通过银行转账方式将800000元购房款汇入给被告高长德，同日，被告高长德出具《收款收据》确认原告支付第二期购房款。2012年6月27日，被告高长德与原告签订《补充协议》，协议约定原告于2012年6月27日交付第三期购房款150000元给被告梁国欣、梁欢南，余款按原合同690000元于办过户手续付清给被告梁国欣、梁欢南。同日，原告通过银行转账方式将150000元通过银行转账方式交付给被告高长德，被告高长德出具《收款收据》予以确认。2012年9月14日，被告高长德出具一份《房屋过户补充协议》，被告高长德表示同意在2012年9月27日前协助原告办理房屋过户手续。2012年11月3日，原告与被告高长德签订一份《补充协议》，协议约定被告梁国欣、梁欢南须于2012年11月30日前存足足够金额赎回房产证并将涉案房产过户给原告。
另查，2011年2月15日，被告梁国欣、梁欢南与建设银行顺德分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并将涉案房屋抵押给建设银行顺德分行，被担保债权为950000元。因被告梁国欣、梁欢南拖欠贷款未还，建设银行顺德分行于2013年6月17日向本院提起诉讼要求被告梁国欣、梁欢南偿还借款及相应利息，同时确认对涉案房产具有优先受偿权。2013年6月24日，本院出具（2013）佛顺法容民初字第1096号民事调解书，被告梁国欣、梁欢南与建设银行顺德分行确认截止2013年6月24日，被告梁国欣、梁欢南欠建设银行顺德分行借款本息931375.76元，并同意被告梁国欣、梁欢南继续履行借款合同，建设银行顺德分行对涉案房屋具有优先受偿权。
再查，2012年5月23日，三被告与案外人梁沃野签订抵押借款合同，三被告向梁沃野借款220000元，借款期限从2012年5月23日起至2012年11月22日止，被告梁国欣、梁欢南以其共有的位于佛山市顺德区容桂街道四基社区居民委员会兴家路十巷3号的房产为借款提供担保，并办理抵押登记。三被告借款后未向案外人梁沃野偿还借款，2013年3月27日，案外人梁沃野向本院提起诉讼要求还款，2013年6月27日，本院出具（2013）佛顺法容民初字第651号民事判决书，判决主文第三项表明案外人梁沃野对涉案房屋享有优先受偿权。该判决现已经生效，由于三被告未履行还款义务，案外人梁沃野向法院申请强制执行。2013年9月12日，本院出具（2013）佛顺法执字第2518号拟选定评估机构告知书，告知建设银行顺德分行、案外人梁沃野、被告梁国欣、梁欢南，本院对涉案房产进行公开摇珠选定评估机构便于拍卖。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告梁国欣、梁欢南与被告高长德签订《委托书》，该委托行为合法有效，因此原告与被告高长德签订的《房地产买卖合同》所产生的法律后果应由被告梁国欣、梁欢南承担。本案中，被告梁国欣、梁欢南未按合同的约定注销之前的抵押登记，且在与原告签订《房地产买卖合同》后，未经原告同意擅自再将涉案房屋抵押给案外人梁沃野，以致涉案房屋被法院查封拍卖，原告购买涉案房产的目的不能实现。被告梁国欣、梁欢南的行为已构成根本违约，被告梁国欣、梁欢南应当承担相应的违约责任。关于原告主张合同解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。本案中，被告梁国欣、梁欢南行为已构成根本违约，原告有权解除合同，因此，本院以本案起诉状的送达之日为解除合同通知到达之日，确认原告与被告梁国欣、梁欢南签订的《房产买卖合同》在2014年2月11日解除。合同解除后，被告梁国欣、梁欢南收取原告的购房款应当予以退回，并从2014年2月11日始按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告占有购房款对原告造成的损失。关于原告第三项诉讼请求。根据合同约定，若被告梁国欣、梁欢南悔约，则赔偿原告相等于定金数额的违约金，因此原告主张要求被告梁国欣、梁欢南支付90000元，本院予以支持。
关于被告高长德是否承担连带责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，由代理人和被代理人承担连带责任。本案合同的签订、履行均由被告高长德操作。被告梁国欣、梁欢南收取原告购房款后，应当积极按合同约定履行注销抵押并协助原告办理过户手续。而被告梁国欣、梁欢南却再次将涉案房屋抵押给案外人用于借款，抵押后亦未告知原告，继续收取原告的购房款，最终使得房屋被法院查封拍卖，原告无法办理过户手续。由此可见，三被告的上述行为显属恶意串通，损害原告利益。因此根据上述法律规定，原告主张要求被告高长德承担连带清偿责任，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告利广权与被告梁国欣、梁欢南于2012年4月12日签订的《房地产买卖合同》于2014年2月11日解除；
二、被告梁国欣、梁欢南应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告利广权返还购房款1040000元及利息（利息以1040000元为本金，从2014年2月11日开始按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算至判决确定还清欠款之日止）；
三、被告梁国欣、梁欢南应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告利广权返还定金90000元；
四、被告高长德对上述判决第二、三项承担连带清偿责任；
五、驳回原告利广权其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7935.11元（已减半收取，由原告预交），由原告利广权承担450.11元，被告梁国欣、梁欢南、高长德承担7485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈威
二〇一四年三月八日
书记员 黄筠