辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01民终7591号
上诉人（原审原告）：郭国林，男，1975年11月3日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：于姣，系辽宁盈瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳万科达经贸有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路120号。
法定代表人：赵继武，系该公司经理。
委托代理人：崔增平，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路105-8号31。
法定代表人：谷鹏云，系该公司董事长。
委托代理人：李光勇，男，1958年1月16日出生，汉族，系该公司法律顾问，住址:沈阳市皇姑区。
委托代理人：黄明慧，女，1988年8月2日出生，汉族，系该公司员工，住址：沈阳市大东区。
上诉人郭国林因与被上诉人沈阳万科达经贸有限公司（以下简称“万科达公司”）、被上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称“加州阳光公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第5714号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭对本案进行了审理，上诉人郭国林的委托代理人于姣，被上诉人万科达公司的委托代理人崔增平，被上诉人加州阳光公司的委托代理人李光勇、黄明慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭国林原审诉称：原告在2011年10月11日与第二被告签订了《商品房买卖合同》并于当日交纳购房款487，002元，该房产属于原告所有。现原告对该房占有使用至今，原告与第一被告没有任何债务纠纷，由于二个被告之间的债务纠纷，于洪区法院将原告所有的房产查封是有悖于法律的。原告认为执行裁定所诉事实虚假，该房产并不是第二被告提供给贵院的。请求判令撤销（2015）于执异字第14号执行裁定书，解除查封，确认商品房买卖合同有效，停止对原告的房产评估拍卖；诉讼费由第一被告承担。
万科达公司原审辩称：应驳回原告的诉讼请求。我方认为原告既未全部交付房款，即原告与加州花园涉嫌虚假诉讼，建议贵院移交公安或采取司法处罚措施；原告没有实际占有房屋，该房屋的占有状态非常清晰，经法院的查封、换锁，实际房屋的占有人为万科达公司；在长达四年的时间里，原告均未依据所谓的买卖合同追究加州花园履行办证手续，从形式来说就是过错。我方高度怀疑原告与加州未实际发生买卖或通过假的买卖骗取银行贷款，加州所谓没有钱开大发票的理由完全不能作为原告要求办证的请求的抗辩，也不能作为本案执行异议中原告没有办证的抗辩理由。
加州阳光公司原审辩称：案件事实非常清晰，依法签订的合同、合法有效。此案是由于我方拖欠万科达公司钱产生的纠纷，与本案原告无关，请法庭查明事实，确认合同有效，立即解除查封。
原审法院经审理查明：2011年10月11日，原告与被告加州公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告加州公司开发建设的沈阳市于洪区丹景山路20-1号第64座1-11-3号房屋，建筑面积91.64平方米，房屋总价款487，002元，付款方式：一次性付款。出卖人应于2013年6月30日之前交付房屋。被告加州公司分别于2011年9月19日、2011年10月11日向原告出具了金额为30，000元、487，002元的收款收据。
另查明，案涉房屋于2011年9月2日取得商品房预售许可证，原告与加州公司之间的《商品房买卖合同》尚未办理备案登记。被告万科达公司与被告加州公司债务转移合同纠纷案件中，法院判令被告加州公司给付被告万科达公司74万元及利息。判决生效后，被告万科达公司申请执行。2012年12月27日，我院对案涉房产进行查封。
经询问，原告本人陈述其于2013年6月30日办理了入住手续，因不想在沈阳长期发展，不想将买卖合同进行备案，也没有找过开发商进行备案。同时原告陈述其现有另外一套住房居住。
原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，应当通知有关登记机关办理登记手续。本案中，本院对涉诉房屋的查封已向有关登记机关办理了登记手续，已依法公示。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，人民法院予以支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能力能够排除执行的，人民法院予以支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；以支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，原告自认2013年6月办理的入住，即在本院查封案涉房屋之前原告未占有该房产；同时原告自认不想将买卖合同进行备案，即原告对未办理过户登记负有责任；且原告名下有其他居住房产，故原告请求中止执行于法无据，本院不予支持。
关于原告请求确认商品房买卖合同有效的诉请，因与本案不是同一法律关系，本案不予审理，原告可另行主张权利。
综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告郭国林的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭国林承担。
宣判后，郭国林不服，上诉至本院。上诉理由：1、原审认定事实不清，适用法律错误。2011年10月11日，上诉人与加州阳光公司签订了商品房买卖合同，该合同应为合法有效。且事后上诉人一次性支付了购房款，并占有涉案房屋使用至今；2、上诉人之所以没有办理催促开发商办理房屋备案手续，是因为上诉人是外地人，并不想再沈阳长期定居。请求：1、撤销一审判决，改判解除查封，确认合同有效，停止对房产的评估拍卖；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人万科达公司辩称：上诉人陈述的事实虚假，该房屋现状是法院与被上诉人会同当地派出所到涉案房屋执行时，上诉人并未在涉案房屋内居住，为此，我方换了锁，钥匙还在我方处。故上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。
被上诉人加州阳光公司辩称：上诉人的上诉请求符合事实，原审判决错误，上诉人的诉请应得到支持。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方的陈述及其提供的商品房买卖合同、收款收据等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，人民法院予以支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能力能够排除执行的，人民法院予以支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；以支付的价款超过合同约定总价款的50%。结合本案，首先，从上诉人入住涉案房屋的情况来看，虽上诉人主张在其购买涉案房屋后于2013年6月实际入住，但其并未提供办理入住的手续及其缴纳物业费、水、电、煤气费等费用的相关证据加以证明；其次，从上诉人未办理房屋产权变更登记有无过错的情况来看，上诉人虽于庭审中自认没有办理催促开发商办理房屋备案手续，是因为其是外地人，并不想在沈阳长期定居，但该理由并不是其未办理房屋产权变更登记的合法事由，亦不符合常理。因此，上诉人对此存在过错，故上诉人请求中止执行于法无据，原审法院依据相关规定驳回上诉人的诉请并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郭国林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年七月十三日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；