深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法沙民初字第678号
原告黄陆振。
原告杨慧。
两原告共同委托代理人袁伟乐、朱明生，广东一言律师事务所律师。
被告中川加能美贸易(深圳)有限公司。
法定代表人中川刚法。
委托代理人罗霞。
第三人深圳市飞耀纸业有限公司。
法定代表人陈志忠，职务董事长。
第三人深圳市飞易达投资有限公司。
法定代表人文月金，职务董事长。
两第三人共同委托代理人王作辉，广东宽和律师事务所律师。
两第三人共同委托代理人林玉麒，广东宽和律师事务所律师。
上述当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员王辉任审判长，与人民陪审员郑学秋、赖学秀组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告黄陆振、杨慧的委托代理人朱明生、袁伟乐，被告中川加能美(深圳)有限公司（以下简称中川公司）的委托代理人罗霞，第三人深圳市飞耀纸业有限公司（以下简称飞耀公司）、深圳市飞易达投资有限公司（以下简称飞易达公司）的委托代理人王作辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告于2005年与第三人飞耀公司签署《合作建厂合同书》，约定共同出资兴建位于深圳市宝安区沙井街道步涌同富裕工业区A3区全部工业厂房和宿舍等，建成后的物业权益及其出租收益的分配比例分别为黄陆振占60％，飞耀公司占30％，杨慧占10％。在物业竣工验收交付使用后，各方协商一致同意共同用于出租，将所收取的租金收益按合同约定的比例进行分配。于是三方同意统一将上述部分物业出租给被告使用，每月应当收取的租金收入为419382元，被告一直承租使用至今。但自2013年4月起至2014年12月31日止，被告均未向原告及第三人飞耀公司支付约定的租金收入，其行为已经构成违约，依法应当承担继续支付相应的租金及违约利息的金额为7243775.60元[租金：23299平方米×18元/平方米/月×21个月＋（8807022×10%/12×21个月）]×70%。综上，鉴于被告未按照约定向原告履行支付租金的义务，其行为已经构成违约，根据我国合同法等相关法律规定，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向二原告支付租金及利息共计7243775.60元（暂计算至2014年12月31日止，此后支付租金至租赁合同终止日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告中川公司答辩称，一、两原告诉请的租金金额有误，租金单价错误。根据中川公司与第三人深圳市飞耀纸业有限公司的关联公司深圳市飞易达投资有限公司就涉案物业签订的租赁合同书及租赁补充协议、及深圳市飞耀纸业有限公司送达我公司的联络函来看，实际上答辩人承租的厂房是按15元/平方米/月缴纳租金，而非两原告主张的统一按18元/平方米/月计算，据此计算，答辩人承租的厂租金为349485元/月，而非两原告所诉求的419382元/月。二、本案并非中川公司延期支付租金而违约，而是两原告与第三人飞耀公司从2011年起就涉案物业所有权、租金支付等存在民事纠纷，一直在法院诉讼中，没有明确各方对涉案物业所有权及租赁支付问题，故要求中川公司暂缓支付。中川公司主动联系各方要求支付租金，并提出提存租金的方案，但两原告与飞耀公司之间未能达成一致意见。中川公司没有与原告就利息按10%计算达成共识，并不是中川公司不愿意交租金。
第三人飞耀公司和飞易达公司答辩称，一、本案实质是合作建厂导致租金收益产生纠纷；两原告主张直接收取涉案物业租金，实质是请求法院确认两原告对涉案租赁物享有合法权利，显然违背了应由行政部门完成相关的效力补正、确认涉案租赁物业合法性的原则，应予驳回；二、两原告与第三人飞耀公司系涉案物业的按份共有人，两原告与第三人飞耀公司共同委托第三人飞易达公司对涉案物业出租管理，再由飞易达公司向三方分配租金，两原告无权直接收取租金；三、两原告与被告中川公司就涉案租赁物不存在租赁关系，无权直接向被告收取租金。涉案物业系由第三人飞易达公司与被告中川公司签订的租赁合同，虽然租赁合同已到期，但被告继续使用涉案租赁物，故飞易达与被告存在不定期租赁关系；四、两原告起诉在（2013）深宝法沙民初字第918号案件中当庭增加一项诉讼请求为请求判令中川公司自2013年4月1日起直接向两原告支付租金，生效判决书判决予以驳回两原告的该项诉讼请求。
经审理查明，2005年，两原告与第三人飞耀公司签订了一份《合作建厂合同书》，约定飞耀公司把位于沙井镇步涌同富裕工业园A-3区的占地33,000平方米的工业用地与原告合作，由原告出资开发兴建厂房和工人宿舍，合作期限为50年，从2005年6月1日起至2055年5月31日止，飞耀公司纯属提供土地作为合作基础，原告债权债务均与第三人飞耀公司无关，对于该合作项目上租金收益，飞耀公司收取30%，原告黄陆振收取60%，原告杨慧收取10%，厂房竣工并出租后的租金收益也按上述比例分成。《合作建厂合同书》签订后，两原告与第三人飞耀公司投资建设了三栋厂房、两栋宿舍及配电房等配套建筑。
2007年10月17日，第三人飞易达公司作为甲方与作为乙方的被告中川公司签订了一份《工业厂房租赁合同书》，约定甲方将深圳市宝安区沙井街道同富裕工业园A-3北区工业厂房和宿舍出租给乙方使用，租赁物业总建筑面积为23822平方米，每月每平方租金12.5元，合计租金297775元；租赁期限为5年，即从2007年11月1日起至2013年3
月31日止。合同签订之后2007年11月10日前，乙方应向甲方支付3个月租金即893325元作为租金保证金。合同亦就其他相关事项进行了约定。
2008年8月28日，第三人飞易达公司作为甲方与作为乙方的被告中川公司签订了一份《关于宿舍面积变更的租赁补充协议》，约定在原租赁合同基础上甲方将员工宿舍楼6楼南侧9间宿舍出租给乙方，增加租赁物业部分面积为523平方米，增加租金为12.5元/平方米/月，每月减少租金6,537.5元，从2008年9月1日开始，宿舍租金减少至34700元。原合同的其余条款不变，本协议与原合同具有同等法律效力。
2011年5月19日，第三人飞耀公司作为甲方与作为乙方的中川公司签订了一份《备忘录》，约定乙方自2011年1月1日至2013年3月31日至，每月向甲方支付租金291237.50元。
2013年4月18日，两原告共同委托广东一言律师事务所向被告中川公司发出《律师函》，要求被告中川公司自2013年4月1日起停止向第三人飞耀公司及受委托的飞易达公司支付一切租金，至于该租金今后如何支付等问题，将通过协商解决。
2014年4月18日，案外人飞易达公司向被告中川公司发出《联络函》称，因公司内部出现纠纷，租金暂存于被告中川公司，但必须支付飞易达公司开具发票税额每月19571.16元（每月租金计算基数为349485元）。
2015年4月13日，第三人飞耀公司向被告中川公司发出《联络函》称，从2007年其公司与其他两个合作建厂方共同委托飞易达公司，将深圳市宝安区沙井街道同富裕工业园A-3部分工业区内北区工业厂房和宿舍共23299平方米出租该被告租赁合同期满后，被告继续使用承租物业，因其公司与合建两个股东之间存在纠纷，应三方要求暂停交租。鉴于2012年5月31日签订鉴定的《租赁合同延期协议》履约期限已经届满，其公司对租赁物业有其他用途，不再继续出租该物业该被告。
被告从2013年4月每月向案外人飞易达公司支付租金（房屋占有使用费）的税金1726.20元，截止至2015年2月支付了39702.6元；被告从2013年4月每月将剩余租金（房屋占有使用费）29098.8元提存至三井住友银行帐户中，截止至2015年2月存入669272.4元。
2013年4月23日，本案受理了两原告起诉飞耀公司、飞易达和东芝公司等承租人房屋租赁合同纠纷一案。2014年8月21日，本院作出（2013）深宝法沙民初字第918号民事判决，该判决查明涉案租赁物业2013年3月31日之前的租金均由被告高和公司按月及时足额支付给飞易达公司；2012年7月31日以前，第三人飞耀公司按照《合作建厂合同书》约定的比例，由飞易达公司向两原告支付租金；自2012年8月起，飞耀公司、飞易达公司没有及时足额向两原告支付租金，其中2012年8月、9月仅支付两原告45,100元，10月、11月仅支付535,375元，其余租金未支付；确定两原告对被告高和公司所承租的厂房、宿舍等租赁物的租金（房屋占有使用费）收益享有70%的权益；确定同富裕工业区A-3区内案外人东芝家用电器制造（深圳）有限公司及被告中川公司厂房、宿舍、电梯房等共九栋房产，因《合作建厂合同》有效，按该合同约定，原告黄陆振、杨慧对被告上述房产租金（房屋占有使用费）收益享有60%,和10%；判决飞耀公司向两原告支付已经收取的承租人交纳的租金、房屋占有使用费的70%及利息，驳回两原告的其他诉讼请求。2015年3月13日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第302号民事判决，判决维持本院一审判决。
庭审中，两原告及第三人飞耀公司均承认，三方曾共同委托第三人飞易达公司涉外租赁物出租给被告，但三方对是否已经解除对第三人飞易达公司的委托关系存在争议。
另查，被告承租的厂房1栋（19856.11平方米）及配电房10栋（105.18平方米）已取得房产证，其他宿舍等租赁物业均无房产证，亦无建设工程规划许可证。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交《租赁合同延期协议》、民事判决书等证据，被告提供的《工业厂房租赁合同书》、《关于宿舍面积变更的租赁补充协议》、民事判决书等证据，第三人提交的民事裁定书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告中川公司所承租的房屋除了厂房取得房产外，其他租赁物均未取得房产证或建设工程规划许可证，因此，第三人飞易达公司与被告中川公司签订的《工业厂房租赁合同书》《关于宿舍面积变更的租赁补充协议》中除了涉及厂房外的租赁合同关系无效。
虽然涉案租赁合同关系部分无效，但被告仍应按照合同约定的租金标准支付第三人飞易达公司租金或房屋占有使用费。双方均确认被告中川公司自2013年4月开始未向飞易达公司支付租金。《工业厂房租赁合同书》、《关于宿舍面积变更的租赁补充协议》均约定涉案租赁物租金为12.5元/平方米/月，且面积2388平方米（后减少523平方米）。两原告主张租赁物应按18元/平方米/月，总面积23299平方米计算，但并未提供相关的合同依据，且被告也不认可，因此，本院不予支持。被告在答辩中承认15元/平方米/月，月租金349485元（即也承认租赁面积为349485／15=23299平方米），视为其对涉案租赁租金的自认。因此，涉案租赁物应按应按15元/平方米/月，总面积23299平方米计算。被告应自2013年4月起向第三人飞易达公司支付租金或房屋占有使用费每月349485元，并计至被告返还涉案房产之日止。
根据（2013）深宝法沙民初字第918号民事判决，原告黄陆振、杨慧及第三人飞耀公司对被告中川公司所承租的厂房、宿舍等租赁物的租金（房屋占有使用费）收益分别享有60%、10%和30%的权益。根据查各方承认事实，两原告与第三人飞耀公司共同委托第三人飞易达公司对涉案物业出租管理，且被告中川公司也知道第三人飞易达公司与及两原告与第三人飞耀公司存在委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，第三人飞易达公司与被告签订合同，可以直接约束两原告、第三人飞耀公司与被告中川公司。两原告向被告中川公司主张收取租金或房屋占有使用的请求依法有据，本院予以支持。
由于两原告对被告中川公司所承租的厂房、宿舍等租赁物的租金（房屋占有使用费）收益享有70%的权益，因此，被告应自2013年4月起向两原告支付房屋占有使用费每月349485×70%=244639.5元，并计至被告停止使用之日止，暂计至2014年12月共21月为5137429.50元。两原告请求被告支付迟延支付租金（房屋占有使用费）的利息，由于被告是基于两原告与第三人飞耀公司通知请求而暂停支付租金，其本身并无过错，因此，对原告的该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百零二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告中川加能美贸易(深圳)有限公司应于本判决生效后三日内支付原告黄陆振、杨慧金或房屋占用使用费5137429.50元（暂计至2014年12月，此后每月以244639.5元计至被告返还涉案房产之日止）。
二、驳回原告黄陆振、杨慧其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费62506元，由两原告承担18176元，被告中川加能美贸易(深圳)有限公司承担44330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王 辉
人民陪审员 郑 学 秋
人民陪审员 赖 学 秀
二〇一六年二月十九日
书 记 员 郑 淦 元
书 记 员 卢风帆(兼)
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第3页共13页