四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德民一终字第722号
上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）王小军。
委托代理人郭新嵘，北京市衡琪律师事务所律师。
委托代理人潘琳，四川锦川律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）李大明。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）潘湘珍。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）雷晖。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）曾蓉。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）刘先茂。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）田希全。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）唐永全。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）齐颍。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）蔡庆。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）戴书文。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）冯琪璐。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）赖伟。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）聂小荣。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）彭波。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）李蕾。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）章实。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）邓尚彬。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）张思浩。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）黄安军。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）曹东。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）叶明先。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）刘晓彬。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）武唯。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）范思齐。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）赖勇。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）李敏。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）王虎。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）郑玲。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）彭兆轩。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）代开地。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）胥思润。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）杨剑川。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）黄公金。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）蒋勇。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）徐万明。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）杨剑光。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）胡焰。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）魏光全。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）冯友贵。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）段厚高。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）徐守康。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）叶勇。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）李科。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）赵琳。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）罗达聪。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）景林。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）陈文贵。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）阳世林。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）罗先明。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）车蓉。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）蒋万琼。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）王先萍。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）杨晓明。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）李方。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）肖玫。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）尹大元。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）戢沛京。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）蒋支平。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）张洪发。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）艾琼瑶。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）支应富。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）陈少敏。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）陈德荃。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）黄琴。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）梅燕。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）霍晋宾。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）张灵芝。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）李光琦。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）景容生。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）赵正元。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）杨丕荣。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）刘春生。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）王晓春。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）张祖文。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）杨秀松。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）左天成。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）刘孟甲。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）王志忠。
被上诉人暨诉讼代表人（原审本诉原告、原审反诉被告）张炳林。
被上诉人暨诉讼代表人（原审本诉原告、原审反诉被告）唐海涛。
上列被上诉人共同委托代理人冷鑫鸿，四川康伦律师事务所律师。
上诉人王小军因与被上诉人张炳林、唐海涛等八十人建筑物区分所有权纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院于2014年9月1日作出的（2014）旌民初字第1707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员朱格林、代理审判员陈洪斌、孔祥明组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭审理了本案，上诉人王小军及其委托代理人郭新嵘、潘琳，被上诉人的委托代理人冷鑫鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：王小军与张炳林、唐海涛等80人原均系德阳市旌阳区长湖街38号小区业主，该小区原有90套住房。本案所涉房屋所有权证及土地使用权证于2000年后陆续取得。2013年11月18日，该小区90套住房被毁损。2012年5月21日，该小区84户业主将共计8061.61㎡国有土地使用权（使用类型：出让）转让给四川华峰思原房地产开发有限公司［国有土地使用权证号：德府国用（2012）第004789号，并载明“购买李大明等84户房产办证，该宗地有6户未转让，待转让后重新测绘领证”］。2011年12月7日，德阳市国土勘测规划所出具德阳市宗地分割面积测绘报告，其中载明：黄煌房屋土地使用面积为97.17㎡（含建筑占地面积分摊、共用地面积分摊），王小军房屋土地使用面积为121.04㎡（含建筑占地面积分摊、共用地面积分摊），刘前敏、刘玉梅、刘劲松房屋土地使用面积为97.13㎡（含建筑占地面积分摊、共用地面积分摊），安绍梅房屋土地使用面积为80.74㎡（含建筑占地面积分摊、共用地面积分摊），李静房屋土地使用面积为97.17㎡（含建筑占地面积分摊、共用地面积分摊）。本诉原告在2014年前陆续与四川华峰思原房地产开发有限公司签订了拆迁安置补偿协议，但本诉原、被告房屋所有权证仍登记在各自名下。
2014年3月6日，德阳市长湖街38号小区业主委员会发出通知，主要载明：长湖街38号小区全体业主：为了保证小区重建工作的顺利进行，根据有关法律规定，特通知全体业主于2014年3月23日下午15时在市院五楼召开业主大会，以投票的方式决定如下事项：1.商议决定在全体业主共有的8652平方米的土地上实施重建。2.商议决定由四川华峰思原房地产开发有限公司作为本宗土地的开发商。3.商议决定置换方案。4.为了确保重建，商议决定全体业主将其所属的该宗地的共有部分土地过户给重建实施方四川华峰思原房地产开发有限公司。5.商议决定业主大会认为需要决议的其他事项。该通知张贴于德阳市长湖街38号一大门处及德阳市天山南路二段162号德阳市检察院大厅内，并用邮政特快专递方式向李静（地址德阳市人大）、安绍梅（地址德阳市检察院）、王小军（地址德阳市公安局）、黄煌（李红转，地址德阳市社保局）、刘前敏（转刘玉梅、刘劲松，地址德阳市计生委）送达。通知张贴及邮寄的事实均由四川省德阳市诚信公证处进行公证，时间为2014年3月6日。
2014年3月23日，德阳市长湖街38号小区业主大会召开，通过了德阳市旌阳区长湖街38号小区业主大会决议，主要载明：2014年3月6日，长湖街38号小区业主委员会根据相关法律法规和业主大会议事规则的规定，召集长湖街38号小区全体业主于2014年3月23日在德阳市检察院五楼召开业主大会，应参加会议业主90人，代表总面积10326.3平方米，实参加会议业主81人，代表总面积9273.91平方米，参会业主人数超过业主总人数三分之二以上，参会业主所代表的专有部分占建筑物总面积三分之二以上。以上表决事项的表决意见，同意81票，代表总面积9273.91平方米，代表人数比例为90%，代表专有部分占总面积比例为89.8%。业主大会商议表决事项如下：1.表决在全体业主共有的8652平方米的土地上实施重建。2.表决由四川华峰思原房地产开发有限公司作为本宗土地的开发商。3.表决置换方案：按1比1.6建筑面积返还、无偿赠送标准车位一个、装修费每平米300元、一次性补偿搬家费6000元、过渡费每月每户1500元。4.为了确保重建，表决全体业主将其所属的该宗地的共有部分土地在本月27日前过户给重建实施方四川华峰思原房地产开发有限公司。业主大会决议张贴于德阳市检察院一楼大厅、德阳市旌阳区长湖街38号大门口的事实均由四川省德阳市诚信公证处进行公证，时间为2014年3月24日。
另查明，2011年6月22日，德阳市房地产管理处出具业主委员会备案通知书，主要载明：德阳市长湖街38号小区业主委员会，按照《物业管理条例》（国务院379号令）第二章第十六条的规定和（建房（2009）274号）《业主大会和业主委员会指导规则》的要求，你们提交的业主委员会成立资料：1.业主大会的成立情况，2.业主大会会议纪要，3.业主大会议事规则，4.管理规约，5.业主委员会委员名单身份证、房屋权属证符合规定和要求，现已备案。
原判认为：所谓业主，即为房屋的所有权人。本案所涉房屋所有权证及土地使用权证于2000年后陆续取得。虽然本案李大明等80人的土地使用权已于2012年5月21日转让给四川华锋思原房地产开发有限责任公司，2013年11月18日，该小区房屋被毁损。但李大明等80人土地使用权的过户行为其实质是为了在原址重建房屋，以便房屋开发商在建设房屋时符合现行国家相关规定，并非是真正意义上的交易、出让等处分行为，即土地过户行为之目的是为了房屋重建而非处分。另外，目前小区房屋形体已经毁损，小区内业主房屋专有部分已不复存在，但是该小区的原房屋权属并未过户至他人。基于上述分析，双方当事人均未丧失本案所涉房屋的业主身份，即本案当事人仍属该小区业主。故李大明等80人在不动产房屋毁损后，以房屋业主权利人身份通过某种形式和方法维护自身的合法权益，并无不当。
因德阳市房地产管理处于2011年6月22日对德阳市长湖街38号小区业主委员会进行了备案，并明确提交的业主委员会成立资料：1.业主大会的成立情况，2.业主大会会议纪要，3.业主大会议事规则，4.管理规约，5.业主委员会委员名单身份证、房屋权属证符合规定和要求。故应当认定德阳市长湖街38号小区业主大会及业主委员会组成合法。在小区重建的重大事项的决定上，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。因原审本诉原告仍属德阳市长湖街38号小区业主，在2014年3月23日召开的业主大会，已于会议召开前15日以前通知了全体业主。在2014年3月23日召开的业主大会上，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，达成了业主大会决议，内容合法有效。故2014年3月23日表决通过的《德阳市旌阳区长湖街38号小区业主大会决议》合法有效。
综上所述，李大明等80人以其原有房屋之业主身份主张权利，并不违反国家法律禁止性或强制性规定，主体适格。德阳市长湖街38号小区业主大会及业主委员会组成合法，2014年3月23日表决通过的《德阳市旌阳区长湖街38号小区业主大会决议》合法有效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，国务院《物业管理条例》第六条、第十四条、第十六条之规定，判决如下：一、德阳市长湖街38号小区业主大会于2014年3月23日表决通过的《德阳市旌阳区长湖街38号小区业主大会决议》合法有效；二、驳回反诉原告王小军的诉讼请求。本案本诉征收案件受理费100元，由李大明等（80人）负担，反诉征收案件受理费50元，由王小军负担。
宣判后，王小军不服，向本院上诉称：一、原判对被上诉人的业主身份是否丧失、涉案小区究竟是房屋重建还是商业开发、被上诉人的全部土地使用权已变更至第三人名下后的房屋重建是否掩盖了商业开发的性质三个事实没有查清；二、原判对涉案房屋再建性质究竟是地震后灾后重建还是纯粹商业性开发的错误认定属法律适用错误。故上诉人请求：1.撤销原判或将本案发回重审、驳回被上诉人的全部诉讼请求、支持上诉人在原审反诉中的全部诉讼请求（即：确认德阳市长湖街38号小区业主大会及业主委员会未经法定程序成立、组成违法；确认德阳市长湖街38号小区业主大会于2014年3月23日表决通过的《德阳市长湖街38号小区业主大会决议》无效）；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人张炳林、唐海涛等80人答辩称：1.业主大会及其业主委员会已向相关部门备案，并取得了备案证明，其效力和主体地位具有合法性；2.业主大会召开时，参会业主仍持有合法的房产证明，具有业主身份权；3.将土地暂时过给开发商是房屋重建的必然准备环节，并不是将土地卖给了开发商；4.业主大会的召开程序和决议内容合法；5.上诉人认为相关行政部门对诉争重建项目的批文存在错误，可依法行使其相关权力，但不属本案的审理范围。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。
本案二审期间，上诉人王小军向本院提交了如下证据：
证据一：德阳市检察院关于家属宿舍重建的相关报批手续。证明检察院家属宿舍申请灾后重建未获政府部门批准；
证据二：领取维修加固资金会审表。证明涉案房屋受损轻微，并领取了房屋维修加固费用；
证据三：旧城改造拆迁补偿（安置）协议书样本。证明该重建变更了规划、面积与结构，属商业性开发；
证据四：企业投资项目备案通知书。证明涉案小区事实上是商业性开发。
以上证据主要证明业主大会的决议是以重建的合法形式掩盖商业开发的非法目的，决议内容亦违反了国土、建设管理的强制性规定，原业主属集体违法。
被上诉人张炳林、唐海涛等80人对上诉人提交的证据发表质证意见如下：1.上诉人提交的证据是复印件，对证据的真实性、合法性不发表意见；2.上诉人对重建理解有误，物权法上的重建与“5.12汶川大地震”后出台的灾后恢复重建政策中的重建并非完全相同的概念；3.维修加固费用的发生与本案无关联性；4.对协议书无异议，该协议书恰好证明诉争小区从2009年起就已经开始推动重建工作。
被上诉人张炳林、唐海涛等80人向本院提交了如下证据：
证据一：2011年6月22日德阳市房地产管理处发放的《业主委员会备案证》（编号：第112号），证明德阳市长湖街38号小区业主大会成立和业主委员会选举合法，并依法进行了行政确认，决议主体合法；
证据二：2010年1月向小区业主发放的《征求意见书》和黄煌、王小军、刘前敏的《授权委托书》，用以证明从2010年就开始对小区重建方案广泛征求意见；
证据三：四川华锋思原房地产开发有限公司与被上诉人徐万明、杨秀松等人签订的《德阳市长湖街38号小区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议书》，用以证明被上诉人等业主就房屋现状确认、补偿（安置）及结算方式、拆建房与还建房的交付、选房原则等事宜与拆迁人达成了一致意见；
证据四：四川华锋思原房地产开发有限公司2014年7月23日出具的《关于长湖街38号小区已过户土地使用权的情况说明》，证明小区84户业主与该公司达成置换方案后将土地过户给了开发公司，公司仅负责重建实施，土地过户不影响小区业主行使相关权利；
证据五：德阳市诚信公证处2012年6月5日出具的《公证书》，证明小区业主在2012年6月5日曾召开过业主大会，对小区重建事宜曾进行过表决。
上诉人王小军对被上诉人提交的证据发表了如下质证意见：1.《征求意见书》仅是一份意见征求的说明，不是大会决议内容的确认书；2.授权委托书上加盖印章的时间与成立业主委员会的备案时间冲突，授权委托书无效；3.《旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议书》，认可其真实性，其合法性无法确认，该协议书说明业主均是以个人名义与开发商签订，证明涉案小区是商业性开发；4.《公证书》的公证行为是真实的，但内容是违法的，仅能证明曾经有过违法事实；5.《情况说明》的合法性、真实性均不认可，土地使用权应以登记为准。
综合上述双方当事人在二审中提交的证据和质证意见，本院确认以下事实：
2009年下半年，长湖街38号小区业主开始酝酿小区置换、改造事宜。2010年初，小区业主就置换改造意愿和最低置换比例相互征求意见，绝大多数业主表示愿意置换，但对新旧房屋置换比例意见不一。
自2011年下半年开始，小区业主作为被拆迁人陆续与拆迁人四川华锋思原房地产开发有限公司签订了《德阳市长湖街38号小区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议书》，协议就被拆迁人的房屋现状、房屋拆迁补偿（安置）及结算方式、拆迁房和还建房的交付、选房原则等进行了约定。依照该协议，拆迁人按实测房屋建筑面积1：1.6返还被拆迁人，超面积按市场价优惠后补差；被拆迁人在协议签订后同时将被拆迁房屋的房屋所有权证、土地使用权证原件交给拆迁人，拆迁人只能将被拆迁人的房屋及证件用于拆迁重建，不得用作其它用途；协议还约定，还建房在原址修建，被拆迁人全权委托拆迁人对其房屋进行拆除。
另查明：2011年6月，长湖街38号小区向德阳市房地产管理处提交的《业主大会成立及业主委员会备案表》记载了小区物业管理区域、业主大会参会人数、选举业主委员会委员、业主大会决议内容以及德阳旌东街道办事处证实“情况属实，同意上报”等情况。2011年6月22日，德阳市房地产管理处出具《业主委员会备案通知书》，准许德阳市长湖街38号小区业主委员会“凭此备案通知书到公安局刻印章两枚（业主委员会和业主大会）；印章仅限于小区物业管理活动使用”。
二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的核心焦点为：德阳市长湖街38号小区业主大会于2014年3月23日表决形成的决议是否合法有效。具体问题有：1.长湖街38号小区业主委员会及首次业主大会的成立是否合法；2.2014年3月23日小区业主大会的参会表决人员是否具有业主资格；3.2014年3月23日召开的小区业主大会程序是否违法；4.2014年3月23日小区业主大会表决通过的决议内容是否违法；5.诉争重建项目是否存在违法报批、欺骗国家资金和项目的行为。
一、关于德阳市长湖街38号小区业主委员会及首次业主大会是否合法的问题。
上诉人认为，德阳市长湖街38号小区未经法定程序成立业主大会及业主委员会，而是通过伪造业主管理规约和业主大会议事规则，非法剥夺业主的投票权、表决权、异议申诉权。同时，在部分业主不知情的情况下，伪造业主签字，骗取了业主大会及业主委员会的备案和备案证。因此，业主委员会未经法定程序成立，不具备合法有效性。
本院认为，根据国务院《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”、第十六条第一款：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”、《四川省物业管理条例》第二十八条第一款和第二款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会决定的其他重大事项。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。”的规定，根据查明的事实，德阳市长湖街38号小区业主在2011年6月召开了首次业主大会，依法成立了业主委员会并选举了业主委员会委员，表决通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》；2011年6月8日德阳市长湖街38号小区业主委员会向当地街道办事处和物业所在地的房地产行政主管部门提请备案，德阳市房地产管理处以《业主委员会备案通知书》确认了小区业主委员会所交资料“符合规定和要求，现已备案”，并同意其刻制业主委员会和业主大会的印章用于小区物业管理。德阳市房地产管理处在《业主委员会备案通知书》中的确认意见与《业主大会成立及业主委员会备案表》中德阳旌东街道办事处证实“情况属实，同意上报”的事实相互印证，能够证实德阳市长湖街38号小区召开的首次业主大会、选举成立的业主委员会符合行政法规、地方性法规的相关规定，合法有效。上诉人王小军虽提出小区业主大会及业主委员会的成立违反法定程序，骗取相关部门备案的观点，但其并未提供相应证据支持其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人应对自己的该主张承担举证不能的不利法律后果，故对上诉人王小军关于德阳市长湖街38号小区未经法定程序成立业主大会及业主委员会的上诉理由，本院不予支持。
二、2014年3月23日小区业主大会的参会表决人员是否具有业主资格问题。
上诉人认为，2014年3月23日业主大会召开前，本案83名被上诉人均不是德阳市长湖街38号小区土地的合法使用人，被上诉人的房屋已被全部拆除，房屋所有权证也已被注销，被上诉人已事实上丧失了房屋所有权。因此，83名被上诉人不具有业主资格，所作决议非法处分了他人的合法财产权利，属无权处分行为。
本院认为，根据审理查明的事实，本案二审的被上诉人实为80名，并非83名。2014年3月23日业主大会召开前，小区已有84名业主作为被拆迁人与拆迁人四川华锋思原房地产开发有限公司签订了房屋拆迁补偿（安置）协议，依据协议的约定，在签订协议的同时，各被拆迁人要将其土地使用权证原件交与拆迁人，配合拆迁人合宗土地进行置换重建。至今，包含本案上诉人在内的小区所有业主依法登记取得的房产所有权证依然存在，并未注销。
本案中，小区的84名业主依照房屋拆迁补偿（安置）协议的约定，在协议签订后将其土地使用权过户给了拆迁人，但依据双方签订的协议约定，该土地过户“只能用于拆迁重建，不得用作其它用途”，故拆迁人与被拆迁人之间的土地过户目的并非单纯意义上的土地买卖关系，而是双方为了履行拆迁补偿（安置）协议，建设还建房不可或缺的必要行为，拆迁人与被拆迁人之间依据拆迁补偿（安置）协议所形成的拆迁补偿法律关系不会因为办理了该土地过户手续而消失。依照拆迁双方达成的协议，拆迁人向被拆迁人交付的安置房位置、大小、用途和权证办理义务指向明确，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，拆迁人与被拆迁人之间基于房屋拆迁补偿（安置）协议形成的债权为特殊债权，具有物权排他效力，小区84名业主必然取得还建房的权益特定、具体、明确，故被上诉人依照拆迁补偿安置协议的约定将其土地使用权过户给拆迁人，并依约由拆迁人拆除其房屋不会导致其原房屋所有权的相关权益丧失。事实上，本案被上诉人至今仍持有其房屋房产所有权证。依照国务院《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”的规定，确定业主身份的依据是权利人是否拥有建筑物专有部分所有权，而非其是否拥有土地使用权。因此，2014年3月23日德阳市长湖街38号小区的81名参会人员具有业主资格，上诉人认为参会人员已将土地使用权过户给他人即丧失业主资格的主张无法律依据，上诉人关于83名被上诉人的房屋所有权证已被注销的上诉理由与查证的事实不符，本院对上诉人关于2014年3月23日的参会人员无业主资格的主张不予支持。
三、2014年3月23日召开的小区业主大会是否程序违法的问题。
上诉人认为，本案业主大会的召开程序违法，理由是涉诉房屋被违法拆除之后四个多月才召开业主大会进行决议追认，属程序违法。
本院认为，根据查明的事实，包含80名被上诉人在内的84名业主的房屋拆除系其与拆迁人四川华锋思原房地产开发有限公司达成了协议，由拆迁人依约拆除。本案上诉人的房屋究竟被谁拆除至今尚无定论。2014年3月23日召开业主大会时，小区住房已被全部拆除，业主大会的表决内容并不涉及房屋拆除问题。
关于业主大会的召开程序，根据国务院《物业管理条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”、第十四条：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录”的规定，德阳市长湖街38号小区在2014年3月23日召开的业主大会，依照小区业主大会议事规则的规定，已于2014年3月6日通知了全体业主，德阳市房地产管理处和小区所在社区均派员参会，参会人员超过了《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款“两个三分之二”，大会的通知、议事方式、表决和公告等环节经过了公证机关的公证，客观真实，故德阳市长湖街38号小区于2014年3月23日的业主大会召开程序符合法律、行政法规的规定，上诉人以“先违法拆除房屋后决议追认属程序违法”的上诉理由与查证的事实不符，本院对此不予支持。
四、2014年3月23日小区业主大会表决通过的决议内容是否违法的问题。
上诉人王小军认为，物权法赋予业主的房屋重建权利，应当严格限定在业主所取得的房屋所有权和土地使用权范围之内，而不能改变重建之前房屋的原有规划、原有结构和原有面积。业主大会所作决议并非房屋重建，而是商业性房地产开发，决议内容违反了国家土地和房地产管理的规定，决议内容违法。
根据查证的事实，2013年11月18日，德阳市长湖街38号小区住房被全部拆除后，2014年3月23日召开的小区业主大会决议内容是将小区内全体业主共有的8652平方米土地使用权在当月27日前过户给四川华峰思原房地产开发有限公司进行开发重建，并获得相应的安置补偿。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”的规定，2013年11月18日，德阳市长湖街38号小区内的全部住房被拆除后，小区业主在居无定所的现实困难情况下，有权依法决定如何利用小区共有土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，以满足其正常生活的合理需要。2014年3月23日，小区业主委员会召集超过专有部分占建筑总面积“三分之二”和超过总人数“三分之二”的业主，以业主大会的形式共同决定将共有土地交四川华峰思原房地产开发有限公司进行开发重建，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。
现行物权法从2007年10月1日开始施行，物权法制定时根本不能预见2008年会发生“5·12汶川大地震”，也没有确认物权法第七十六条中的“重建”就是“5·12汶川大地震”后的“灾后重建”。因此，《中华人民共和国物权法》第七十六条中的“重建”与“5·12汶川大地震”后国家在极重灾区利用财政资金支持的“灾后重建”是不同的法律与政策概念。现行物权法律和行政法规并未规定小区“重建”不能改变重建之前的房屋原有规划、结构和面积，也未规定小区“重建”不能引入商业开发模式。因此，德阳市长湖街38号小区业主大会在2014年3月23日形成的决议内容并不违反现行城市房地产开发经营和国有建设用地的管理规定，上诉人王小军认为该决议内容违法的上诉理由不能成立，本院对上诉人的该主张不予支持。
五、诉争重建项目是否存在违法报批、欺骗国家资金和项目的问题。
上诉人认为，德阳市长湖街38号小区以“灾后重建”为名申报项目和资金，骗取了建设行政主管部门颁发的《房屋拆迁备案通知书》，以致其房屋被拆毁。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，民事审判仅对平等主体之间的民事案件具有管辖权，行政报批行为是否违法与本案不属同一法律关系，不属于本案的审理范围，上诉人如认为行政机关存在不当行政行为，可依法另行主张权利。
综上，2014年3月23日德阳市长湖街38号小区业主大会的参会人员具有业主身份，大会程序合法，决议内容合法有效。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王小军关于原判认定事实不清，适用法律不当的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照前引法律、法规和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审本诉案件受理费100元，由张炳林、唐海涛等（80人）负担，一审反诉案件受理费50元，由王小军负担；二审案件受理费50元，由王小军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱格林
代理审判员 孔祥明
代理审判员 陈洪斌
二〇一五年一月九日
书 记 员 李彦庆
书 记 员 王 阳