广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤09民终48号
上诉人（原审原告）广州市国美电器有限公司，住所地广州市保税区东江大道282号康胜大厦609室。
法定代表人黄秀虹。
诉讼代理人周继辉，该公司员工。
上诉人（原审被告）茂名市华谊文化传播有限公司，住所地：茂名市双山三路98号1、2、3、5、6号第4层401房。
法定代表人吴铭坚。
诉讼代理人庄玲，该公司员工。
上诉人广州市国美电器有限公司（以下简称广州国美公司）与上诉人茂名市华谊文化传播有限公司（以下简称茂名华谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院(2016)粤0902民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年5月28日，广州国美公司（甲方、出租方）与茂名华谊公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，就乙方租赁甲方位于茂名市双山三路98号富丽大厦一层部分和四层全层，租赁房屋建筑面积2066.23平方米，使用面积为/平方米。（详见本合同附件一所附平面图，但该图仅供确定其位置之用）。租赁期限为8年，从2014年6月1日起至2022年5月31日届满。租金按建筑面积计租，租金为人民币0.67元/天/平方米，租赁费自第三年起每两年递增5%，2014年6月1日至2014年7月31日免租期；2014年8月1日至2016年5月31日为41324.60元；2016年6月1日至2018年5月31日为43390.83元；2018年6月1日至2020年5月31日为45560.37元；2020年5月31日至2022年5月31日为47838.39元。上述租金、物业管理费、设备使用费用，在本合同中合称为租赁费用。在租赁期限内，按每三个月为一期向甲方支付租赁费用。乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用。首期租赁费用为123978.30元。保证金金额为82649.20元。第二十六条约定，经甲方书面同意后，乙方有权对租赁房屋进行装修。乙方装修应当符合甲方的要求。乙方应在装修前将装修方案图纸报甲方审批，并取得甲方书面同意。基于乙方的上述装修行为而产生的一切风险均由乙方承担，与甲方无关。第五十五条约定，乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到（详细地址）时立即生效，……逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过10日。……甲方依据本条约的约定解除合同的，乙方应当按本合同的约定向甲方承担违约责任，本合同其他条款未约定的，乙方应向甲方支付相当于3个月租赁费用的违约金，并且甲方有权不退还保证金。第五十六条约定，如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金。第五十七条约定，乙方对本合同项下任何义务之违约行为，乙方应在甲方指出其违约行为之日起三日内向甲方支付每次不低于1000元的违约金，具体数额由甲方根据乙方的违约程度予以确定，并且，甲方可以用乙方所缴纳的保证金抵偿由于乙方之违约行为造成的甲方损失以及乙方应支付给甲方违约金。当乙方所缴纳的保证金不足以抵偿上述损失及违约金时，乙方应在接到甲方通知之日起三日予以补足；并且，甲方扣除保证金后，乙方须在接到通知后七天内将保证金补足。第五十八条约定，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过10日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。合同附件有：1.租赁房屋平面图及产权证明；2.房屋交接清单；3.甲方营业执照；4.乙方营业执照；5.加分那个授权代表签约授权书；6.乙方授权代表签约授权书；7.安保消防责任书。本合同由双方签署盖章之日起生效，至2022年5月31日。根据广州国美公司与茂名富丽房地产有限公司、茂名国成百货有限公司、深圳易好家商业连锁有限公司等公司签署的《房屋租赁合同》，广州国美公司取得案涉房屋的使用权。
2014年10月30日，广州市国美电器有限公司茂名分公司（甲方）与茂名华谊公司（乙方）签订《广告位使用合同》一份，约定甲方将位于茂名市双山三路98号富丽大厦正面部分广告位出租给茂名华谊公司使用，期限自2014年8月1日起至2017年9月30日止。首年广告位租赁费为人民币150000元，广告位租赁费用自第二年起每年递增6%，2014年8月1日至2014年9月30日免租期；2014年10月1日至2015年9月30日月租金12500元；2015年10月1日至2016年9月30日月租金13250元；2016年10月1日至2017年9月30日月租金14045元；保证金为75000元，在广告位使用的期限内，按每一季度支付甲方租金。乙方于每期期满前10日支付下一期的广告费用。乙方不得以任何理由扣减和抵销广告费用。茂名华谊公司已支付案涉房屋租金至2015年7月，尚未支付2015年6月1日至2015年8月31日的水电费37961.66元。
2015年10月，茂名华谊公司通过顺丰速运向广州国美公司邮寄申请函，函中反映至2015年6月份起，案涉房屋楼层顶部漏水问题严重，涉及面积有十几个房间，导致其损失严重无法正常营业，需停业重新装修整顿，其需要办理消防相关证件，但广州国美公司一直未提供富丽大厦整栋楼的设计图纸，令其迟迟无法办理消防证件导致至今未能营业，现已经停业四个月，导致租金未按时交纳，茂名华谊公司申请广州国美公司尽快出具相应消防设计图纸，并给出具体时间；楼顶漏水请求尽快处理，并给出具体时间，并请求在租金上减至15元每平方。
另查明，庭审中，广州国美公司确认案涉房屋的消防图纸在业主处，广州国美公司无法提供给茂名华谊公司。广州国美公司请求茂名华谊公司支付租金及解除合同，广州国美公司于2016年3月17日起诉至原审法院，请求：一、判令解除广州国美公司与茂名华谊公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令茂名华谊公司立即腾退返还其所占用的房屋；三、判令茂名华谊公司支付拖欠的2015年8月1日至实际交房之日止的房屋租赁费用/场地占用费（暂计至2015年10月31日为123973.80元）；四、判令茂名华谊公司支付所拖欠的房屋租赁费用/场地占用费自拖欠之日起至实际付清之日止的违约金（按每日万分之五暂计至2015年10月20日为5235.83元）；五、判令茂名华谊公司支付拖欠的2014年6月1日至实际交房之日的房屋水电费（暂计至2015年8月31日为37961.66元）；六、判令茂名华谊公司支付所拖欠的水电费自拖欠之日起至实际付清之日止的违约金（按每日万分之五暂计至2015年10月20日为2642.58元）；七、判令广州国美公司无需返还茂名华谊公司保证金123978.30元；八、判令茂名华谊公司向广州国美公司支付三个月租赁费用的违约金人民币123973.80元；九、本案诉讼费用由茂名华谊公司承担。
原审法院认为：本案争议焦点为：一、是否具备解除《房屋租赁合同》的条件；二、茂名华谊公司应否承担违约责任。
广州国美公司、茂名华谊公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方均应依约履行，对违反合同的行为，应当依约承担相应的违约责任。至于本案是否具备解除《房屋租赁合同》的条件问题。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，茂名华谊公司自2015年8月起拒绝交付租金，广州国美公司根据《房屋租赁合同》的约定，请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的约定，原审法院予以支持。在广州国美公司当庭确认要求解除租赁合同的情况下，茂名华谊公司应在合理期限内腾退返还其所占用的房屋给广州国美公司，结合本案的情况，茂名华谊公司应在判决生效之日起三十日内腾退案涉房屋给广州国美公司。
至于茂名华谊公司应否承担违约责任的问题。原审法院认为，茂名华谊公司应按照租赁合同的约定向广州国美公司交付租金，虽然茂名华谊公司在庭审中表示愿意继续履行合同，并辩称广州国美公司未提供案涉房屋的设计图纸及消防图纸用于通过装修验收从而违约在先，但由于茂名华谊公司已经自2014年5月28日签订合同后使用至2015年7月，茂名华谊公司提供的证据不足以形成拒绝支付租金的抗辩理由，故茂名华谊公司应承担向广州国美公司支付租金的义务。广州国美公司请求依据租赁合同第五十八条的规定，支付自2015年8月1日至2015年10月31日的租金123973.80元及违约金（按每日万分之五计算），及自2015年6月1日至2015年8月31日的水电费37961.66元及违约金（按每日万分之五计算），原审法院予以支持。
至于广州国美公司诉请无需返还茂名华谊公司保证金123978.30元及茂名华谊公司向其支付三个月租赁费用的违约金123973.80元，原审法院认为，虽然茂名华谊公司未支付广州国美公司请求的自2015年8月1日至2015年10月31日的租金123973.80元及2015年6月1日至2015年8月31日的水电费37961.66元，但是，根据广州国美公司、茂名华谊公司双方签订的《房屋租赁合同》第二十六条的约定，茂名华谊公司有权对案涉房屋进行装修使用，装修方案取得广州国美公司的同意，在合同未约定广州国美公司如何交付案涉房屋的设计图纸及消防图纸给茂名华谊公司的情况下，广州国美公司应根据合同的性质、目的和交易习惯向茂名华谊公司提供案涉房屋的设计图纸及消防图纸用于通过装修验收。在广州国美公司并未提供证据证明其除租赁费用外的其他实际损失的情况下，综合本案合同履行、预期利益、公平原则等因素，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，对于广州国美公司诉请没收保证金123978.30元及支付违约金123973.80元，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除广州国美公司与茂名华谊公司于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》。二、茂名华谊公司于判决生效之日起三十日内向广州国美公司交还茂名市双山三路98号富丽大厦一层部分和四层全层房屋，建筑面积2066.23平方米（位置按租赁合同平面图）。三、茂名华谊公司于判决生效之日起十日内向广州国美公司支付从2015年8月1日起至实际交房之日的租赁费用及违约金（其中租赁费用自2014年6月1日至2014年7月31日免租期；2014年8月1日至2016年5月31日每月为41324.60元；2016年6月1日至2018年5月31日每月为43390.83元；2018年6月1日至2020年5月31日每月为45560.37元；2020年5月31日至2022年5月31日每月为47838.39元；租赁费用暂计至2015年10月31日为123973.80元；违约金按迟付金额每日万分之五计算）。四、茂名华谊公司于判决生效之日起十日内向广州国美公司支付从2014年6月1日起至交还房屋之日的房屋水电费及违约金（其中自2015年6月1日至2015年8月31日的水电费为37961.66元，违约金按迟付金额每日万分之五计算）。五、驳回广州国美公司的其他诉讼请求。如未按照判决书指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费7566元(广州国美公司已预付)，由茂名华谊公司负担。茂名华谊公司负担的受理费限于判决生效之日起十日内迳付广州国美公司，原审法院不再另行退收。
上诉人广州国美公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认为广州国美公司未提供证据证明除租赁费用外的其他实际损失，并驳回广州国美公司没收保证金和请求支付违约金的诉讼请求，属于认定事实不清，应当予以纠正。首先，《房屋租赁合同》第五十八条约定的违约金不影响于本合同项下广州国美公司任何其他权利和补救措施。其次，茂名华谊公司自2015年8月1日开始拖欠房屋租赁费用，并在2015年6月1日起开始拖欠水电费用，费用高达数十万元，已实际构成违约，按照合同约定，广州国美公司有权没收保证金，并要求茂名华谊公司支付违约金。再次，广州国美公司在一审过程中多次要求茂名华谊公司交接房屋，但茂名华谊公司一直怠于履行，导致广州国美公司无法通过另行出租获得租赁利益。即使按照原审判决在30日内移交房屋，广州国美公司需要合理的招租期出租房屋，而招租期广州国美公司需支付租金给房屋业主，广州国美公司因茂名华谊公司的违约行为必然存在房屋空置的巨大经济损失。广州国美公司认为，司法公正应体现在对守约方的损失弥补性及对违约方的惩罚性两个方面。双方所约定的没收保证金和违约金条款即是对违约方（茂名华谊公司）的惩罚性条款约定，该条款属双方协商确定且未违反法律的强制性规定，理应得到支持。茂名华谊公司自2014年6月1日开始装修房屋并迅速地在2014年8月份进行对外营业，其中离不开广州国美公司的配合，如广州国美公司未向茂名华谊公司提供设计图纸的，茂名华谊公司开业速度不可能如此神速。据此可以合理推断广州国美公司已实质向华谊公司提供了设计图纸。鉴于广州国美公司茂名经营部与茂名华谊公司就在楼上楼下办公的特殊情况，广州国美公司在提供设计图纸时并未实质办理签收手续，但不影响本案事实的认定。综上所述，原审判决未能查清本案事实，请二审法院依法查明事实，依法请求撤销原审判决书第五项判决内容；判令广州国美公司无需返还保证金123978.30元；判令茂名华谊公司支付三个月的违约金123973.80元；一、二审诉讼费用由茂名华谊公司承担。
上诉人茂名华谊公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决解除广州国美公司与茂名华谊公司于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》以及判令茂名华谊公司支付广州国美公司租赁费用及违约金是错误的，茂名华谊公司不构成违约，广州国美公司无权请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，广州国美公司应继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。广州国美公司未能提供房屋设计图纸，致使茂名华谊公司无法办理相关消防手续，导致茂名华谊公司无法正常营业，以致停业。由于广州国美公司未能提供图纸让茂名华谊公司办理相关消防证件，广州国美公司违约在先，茂名华谊公司无需支付租赁费用及违约金给广州国美公司。茂名华谊公司在八个多月的装修期间多次要求广州国美公司提供租赁场所的消防图纸，但广州国美公司一直没有提供，令茂名华谊公司无法办理营业场所必须具备的消防许可证，2015年3月份茂名华谊公司开始营业直至到公安消防部门勒令停业并将茂名华谊公司的员工带走做笔录。停业期间，茂名华谊公司于2015年10月13日去函广州国美公司要求广州国美公司提供图纸给茂名华谊公司办理消防许可证。在公安消防部门勒令茂名华谊公司停业期间，茂名华谊公司仍坚持借款交租金给广州国美公司至2015年8月1日止。茂名华谊公司要求广州国美公司立即提供消防图纸给茂名华谊公司办理消防许可证并赔偿茂名华谊公司停业期间的损失。综上所述，原审判决认定事实错误，请求二审法院依法撤销原审判决；判令广州国美公司继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；判令茂名华谊公司不需支付租赁费用（暂计至2015年10月31日为123973.8元）及违约金；本案的诉讼费用由广州国美公司承担。
经审查，本院对原审判决认定“2015年10月，茂名华谊公司通过顺丰速运向广州国美公司邮寄申请函，函中反映至2015年6月份起，案涉房屋楼层顶部漏水问题严重，涉及面积有十几个房间，导致其损失严重无法正常营业，需停业重新装修整顿，其需要办理相关消防证件，但广州国美公司一直未提供富丽大厦整栋楼的设计图纸。令其迟迟无法办理消防证件导致至今未能营业，现已经停业四个月，导致租金未按时交纳，茂名华谊公司申请广州国美公司尽快出具相应消防设计图纸，并给出具体时间；楼顶漏水请求尽快处理，并给出具体时间，并请求在租金上减至15元每平方”不予确认。本院对原审判决查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：一、广州国美公司是否违约；二、广州国美公司主张三个月租赁费用的违约金及无需返还保证金应否支持。
一、关于广州国美公司是否违约的问题。茂名华谊公司上诉称广州国美公司未提供房屋的设计图纸，致使茂名华谊公司迟迟无法办理消防证件导致至今未能营业，广州国美公司违约在先。经查，茂名华谊公司主张通过顺丰速运向广州国美公司邮寄申请函，要求提供房屋设计图纸，但该快递单无法反应邮件的签收情况，且广州国美公司否认收到该邮件，因此茂名华谊公司该事实主张不能确认。至于茂名华谊公司是否已向有关部门申请办理消防证件及无法办理消防证件的原因是否在于无房屋设计图纸，茂名华谊公司亦未能提供任何证据予以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，茂名华谊公司应承担举证不能的法律后果。茂名华谊公司主张广州国美公司违约在先，无事实依据，本院不予支持。至于广州国美公司申请调查茂名华谊公司是否向有关部门申办相关消防证件及茂名华谊公司申请对茂名市富丽地产有限公司负责人和广州国美公司茂名营业部负责人调查其不能提供房屋设计图纸和消防图纸的问题，由于双方均是在二审开庭后提出申请，已超过举证期限，且其中调查收集的证据不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十四条规定的范围，因此，本院对广州国美公司和茂名华谊公司的上述申请不予准许。
二、关于广州国美公司主张三个月租赁费用的违约金及无需返还保证金应否支持的问题。广州国美公司上诉称茂名华谊公司拖欠租金构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》，广州国美公司无需返还保证金，同时茂名华谊公司应支付三个月租赁费用的违约金，原审判决驳回广州国美公司没收保证金和请求支付违约金的诉讼请求，属于适用法律错误。经查，广州国美公司在一审庭审时确认房屋设计图纸在业主处，无法提供。虽然双方签订的《房屋租赁合同》未对如何交付房屋设计图纸进行约定，但根据合同的性质和目的，交付房屋设计图纸属该《房屋租赁合同》附随义务，广州国美公司无法提供房屋设计图纸存在过错。至于广州国美公司主张的违约金是否过高的问题，茂名华谊公司抗辩称广州国美公司主张的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，虽然茂名华谊公司拖欠租金构成违约，但广州国美公司未提供证据证明其实际损失，综合本案双方的过错程度、合同履行、预期利益、公平原则等因素，广州国美公司同时主张的三个月租赁费用作为违约金、无需返还保证金和迟付租金每日万分之五的违约金过高，原审判决支持延迟付租金每日万分之五的违约金，驳回广州国美公司没收保证金、三个月租赁费用作为违约金的请求并无不当。
综上所述，原审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15132元（上诉人广州国美公司已预交7566元，上诉人茂名华谊公司已预交7566元），由上诉人广州国美公司负担7566元，由上诉人茂名华谊公司负担7566元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈克铁
代理审判员 赖慧嫦
代理审判员 巫 钊
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 林海金