上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12596号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曹刚敏，男，1976年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓琦，女，1980年6月15日生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：宫克，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱光亮，男，1973年9月15日生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晓春，女，1978年5月3日生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱光亮（系徐晓春丈夫）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐佩芳，女，1948年8月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱光亮（系徐佩芳女婿）。上诉人曹刚敏、张晓琦因与被上诉人朱光亮、徐晓春、徐佩芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初44957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭进行了审理，上诉人曹刚敏及两上诉人之共同委托诉讼代理人宫克，被上诉人暨被上诉人徐晓春、徐佩芳的委托诉讼代理人朱光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹刚敏、张晓琦共同向本院提起上诉，请求维持一审判决第一、第三项，撤销一审判决第二项，改判被上诉人朱光亮、徐晓春、徐佩芳返还曹刚敏、张晓琦定金50万元，并驳回被上诉人朱光亮、徐晓春、徐佩芳要求上诉人曹刚敏、张晓琦支付违约金的诉讼请求。事实及理由：两上诉人家庭名下已有两套房屋，上诉人与被上诉人签订买卖合同，约定上诉人向被上诉人购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），上诉人的目的系为置换房屋，只有将上诉人名下的原有房屋出售一套后，上诉人才能履行买卖合同。上诉人也与案外人签订了房屋出售合同，但在履行过程中，因房屋限购新政出台，案外人不具购房资格，双方的合同未能继续履行，导致上诉人无力支付系争房屋买卖合同约定的购房款。上述情况出现后，上诉人积极与被上诉人沟通协调，希望延期支付购房款及办理过户手续，但被上诉人予以拒绝。现上诉人名下房屋未能出售，上诉人已不具备购房资格，系争房屋买卖合同客观上无法继续履行，而上诉人与被上诉人对此并无过错，上诉人有权要求被上诉人退还已收取的定金。被上诉人无权要求上诉人承担违约责任，且被上诉人也未举证证明其因合同不能履行遭受的实际损失，一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人违约金50万元缺乏相应的事实基础和法律依据。上诉人的上诉请求应得到支持。被上诉人朱光亮、徐晓春、徐佩芳共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹刚敏、张晓琦向一审法院提出诉讼，请求判令：1、解除曹刚敏、张晓琦与朱光亮、徐晓春、徐佩芳于2016年3月24日签订的房屋买卖合同；2、朱光亮、徐晓春、徐佩芳向曹刚敏、张晓琦返还50万元定金；3、本案诉讼费由朱光亮、徐晓春、徐佩芳承担。朱光亮、徐晓春、徐佩芳向一审法院提出反诉，请求判令：1、曹刚敏、张晓琦赔偿朱光亮、徐晓春、徐佩芳154万元（包括按合同第九条第三项主张的房价款20%的违约金及按700万元日万分之五标准计算20天的违约金、中介费7万元）；2、诉讼费由曹刚敏、张晓琦负担。一审法院认定事实：2016年3月15日，曹刚敏、张晓琦与朱光亮、徐晓春、徐佩芳经上海XX事务所居间，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，并约定了居间合同权利义务。双方当日另签订居间公司版本《房屋买卖合同》一份，约定系争房屋转让价为810万元，并约定了房屋买卖合同权利义务。该合同第十一条约定：“本合同所涉定金担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……在甲方（即朱光亮、徐晓春、徐佩芳）收到乙方（即曹刚敏、张晓琦）支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。”合同第十二条约定：“甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。”之后，曹刚敏、张晓琦向朱光亮、徐晓春、徐佩芳支付定金50万元。2016年3月24日，双方就系争房屋签订网签版本《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为700万元，双方确认在2016年8月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：“乙方（即曹刚敏、张晓琦）未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方（即朱光亮、徐晓春、徐佩芳）支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。”合同附件三付款协议约定，乙方应于2016年4月30日前支付甲方首期房价款220万元（包含定金50万元），乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款470万元，尾款10万元于交房同时支付。当日，双方另签订《室内装修转让协议》一份，合同约定系争房屋实际成交总价为810万元，包括《上海市房地产买卖合同》约定的转让价700万元及室内固定装修及空调转让价110万元，该110万曹刚敏、张晓琦应于2016年4月30日前支付给朱光亮、徐晓春、徐佩芳。2016年4月22日，曹刚敏、张晓琦向朱光亮、徐晓春、徐佩芳发出《律师函》，内容为因其上家购房资格问题，其无法履行与朱光亮、徐晓春、徐佩芳的房屋买卖合同，愿意解除双方买卖合同，因合同解除系新政所致，不可归责于双方，故要求朱光亮、徐晓春、徐佩芳于2016年4月30日前退还定金50万元等。之后，曹刚敏、张晓琦未于2016年4月30日前支付除定金外的首期房价款及室内固定装修、空调转让款110万元。2016年5月21日，朱光亮、徐晓春、徐佩芳向曹刚敏、张晓琦发出《解除合同通知函》，内容为因曹刚敏、张晓琦逾期付款超过20日，故朱光亮、徐晓春、徐佩芳发函通知合同解除等。张晓琦名下登记有崂山路房屋一套，曹刚敏、张晓琦名下共同登记有昌里东路房屋一套。曹刚敏、张晓琦称其于2016年3月24日与案外人签订《房地产买卖居间合同》，将昌里东路房屋出售给案外人，但因案外人购房资格问题而导致双方合同于2016年4月4日解除。一审庭审中，双方一致同意就系争房屋签订的居间公司版本房屋买卖合同、网签版房屋买卖合同及《室内装修转让协议》一并解除；关于双方合同约定的违约金，曹刚敏、张晓琦主张违约金过高，朱光亮、徐晓春、徐佩芳没有损失，要求法院调整；朱光亮、徐晓春、徐佩芳则表示曹刚敏、张晓琦违约导致其房屋无法出售，房价一直上涨造成其损失，其已于2016年6月、7月将系争房屋以800万元另售他人，并且其为取回房产证支付了中介费7万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。曹刚敏、张晓琦与朱光亮、徐晓春、徐佩芳就系争房屋买卖合同的权利义务约定于居间公司版本房屋买卖合同、网签版房屋买卖合同及《室内装修转让协议》中，均系双方真实意思表示，双方应按约履行。现曹刚敏、张晓琦主张因其出售房屋下家被新政所限，无法购房，导致其与朱光亮、徐晓春、徐佩芳的合同无法履行的抗辩意见，一审法院认为，即使曹刚敏、张晓琦与其下家的合同解除属实，但曹刚敏、张晓琦与朱光亮、徐晓春、徐佩芳之间的合同并未约定曹刚敏、张晓琦售房不能可主张解除曹刚敏、张晓琦与朱光亮、徐晓春、徐佩芳之合同；而支付房款是曹刚敏、张晓琦作为买方的主要义务，至于其房款的支付方式系售房所得或其他渠道筹款，系曹刚敏、张晓琦对其自身履行能力的预估，在买卖双方并无特别约定的情况下，应由曹刚敏、张晓琦自行对其履行能力承担风险，并对可能出现的履行不能采取应对措施，此系曹刚敏、张晓琦义务而非朱光亮、徐晓春、徐佩芳义务。再者，即使曹刚敏、张晓琦与该下家买卖不成，从双方合同解除的时间起算，至曹刚敏、张晓琦与朱光亮、徐晓春、徐佩芳合同约定的付款期限届满前，曹刚敏、张晓琦亦有可能通过将房屋另行出售他人甚至减价出售等方式筹款，以避免承担付款不能的违约责任。现曹刚敏、张晓琦最终未按约付款，此系曹刚敏、张晓琦应自行承担的付款风险，其主张的免责事由不能成立，朱光亮、徐晓春、徐佩芳以曹刚敏、张晓琦逾期付款为由主张合同解除，予以支持，双方就系争房屋签订的上述合同应予解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方上述合同中约定了合同解除情况下的违约责任及定金罚则，现朱光亮、徐晓春、徐佩芳选择适用网签版买卖合同约定的违约责任条款，予以准许；至于曹刚敏、张晓琦提出违约金过高要求法院调整的意见，一审法院认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，鉴于朱光亮、徐晓春、徐佩芳实际损失无法确定，考虑到房价处于上升阶段及朱光亮、徐晓春、徐佩芳自认的转让价及另行售房的时间成本等各项因素，并结合曹刚敏、张晓琦在本案中的过错程度，酌定违约金的数额为50万元。至于朱光亮、徐晓春、徐佩芳主张的20日的违约金及中介费等损失，已一并计入酌定违约金，不再另行支持。因曹刚敏、张晓琦已支付的定金50万元尚在朱光亮、徐晓春、徐佩芳处，作为合同解除的后果，朱光亮、徐晓春、徐佩芳应予返还，但根据合同约定，该定金与酌定的违约金相抵扣，朱光亮、徐晓春、徐佩芳不再予以返还。一审法院审理后于2016年9月1日作出判决：一、曹刚敏、张晓琦与朱光亮、徐晓春、徐佩芳就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《室内装修转让协议》解除；二、朱光亮、徐晓春、徐佩芳应返还曹刚敏、张晓琦定金50万元，曹刚敏、张晓琦应支付朱光亮、徐晓春、徐佩芳违约金50万元，两者相抵，双方各自不再返还与支付；三、驳回朱光亮、徐晓春、徐佩芳的其余诉讼请求。本诉案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，反诉案件受理费9,330元，共计13,730元，均由曹刚敏、张晓琦负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。上诉人未按照合同约定的期限支付购房款已构成违约，被上诉人依约有权解除合同，并要求上诉人承担违约责任。作为系争房屋的购买人，上诉人应对己方是否具备购房资格承担相应的义务，上诉人需出售名下已有房屋以购买系争房屋，现上诉人主张因其未能出售致系争房屋买卖合同未能继续履行。本院认为，即便确系购房政策变更导致上诉人未能出售名下已有房屋，但由此对履行系争房屋买卖合同产生的履行障碍，亦应由上诉人承担，且系争房屋买卖合同中并未约定以此免除上诉人的合同义务，故上诉人与案外人间买卖合同的履行不能，不能对抗系争房屋买卖合同，也不能作为上诉人免除其违约责任的理由。上诉人关于系政策变更最终导致系争房屋买卖合同无法履行，双方均无过错的上诉意见，缺乏法律依据及合同约定，本院不予采纳。就上诉人应承担的违约金数额之认定。系争房屋买卖合同中对导致合同解除的违约责任已作出明确的约定，即总房价款的20%。一审法院结合合同的约定、当事人的过错程度、合同的履行情况、被上诉人的实际损失、房屋市场价值上涨的实际情况等因素，将上诉人应承担的违约金数额减少至50万元，具备相应的事实基础，并无不妥，本院予以认同。上诉人关于一审法院认定的违约金数额过高的上诉意见，本院不予采纳。考虑到上述违约金足以弥补被上诉人的损失，被上诉人原审中主张的逾期付款违约金、中介费损失不再支持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，曹刚敏、张晓琦的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,800元，由曹刚敏、张晓琦共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十二月九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……