广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11781号
上诉人（原审原告）：广州市青年文化宫，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：王健平，职务：主任。
委托诉讼代理人：黎启燊、邝任远，均系广东法全律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市越秀区金富市场经营管理中心（原广州市越秀区金富商业城），住所地：广州市越秀区。
法定代表人：赖伟峰。
委托诉讼代理人：姚灿明，广东均桓律师事务所律师。
被上诉人：赖伟峰，男，1963年1月26日出生，香港特别行政区居民，住广州市。
原审第三人：迅销（中国）商贸有限公司广州北京路店，住所地：广州市越秀区。
负责人：西村昌巳。
原审第三人：程春，男，1981年11月25日出生，汉族，住广东省遂溪县。
上诉人广州市青年文化宫(以下简称青年文化宫）因与上诉人广州市越秀区金富市场经营管理中心（以下简称金富市场）、被上诉人赖伟峰，原审第三人迅销（中国）商贸有限公司广州北京路店（以下简称迅销公司北京路店）、程春房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第992号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。金富市场代理人姚灿明、青年文化宫代理人邝任远到庭参加诉讼。赖伟峰、迅销公司北京路店、程春经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
青年文化宫上诉请求：1.判令金富市场、赖伟峰从2015年3月起，按原租赁合同约定的租金标准，向青年文化宫支付场地占用费（包括：至2017年11月前，实际支付占用费金额与原合同租金标准之间的差额部分和2017年12月起，未支付的占用费，至金富市场、赖伟峰交还场地为止）；2.案件全部诉讼费由金富市场、赖伟峰承担。事实和理由：一、一审场地占用费的认定不妥。青年文化宫与金富市场、赖伟峰的租赁合同已履行完毕，因此双方没有合同关系，是金富市场、赖伟峰非法占用。双方没有约定场地租金或占用费标准，青年文化宫也没有同意按金富市场、赖伟峰交来的款项作为涉案场地占用费的计算标准，因此合同履行完毕后，不存在场地使用和占用费的合意。避免激化矛盾，青年文化宫出于实务参照原租赁合同的租金标准计算金富市场、赖伟峰的场地占用费已低于政府的租金指导价格水平。青年文化宫并非继续履行租赁合同，因此一审法院按照原来实际履行的租金标准计算场地占用费不妥；二、青年文化宫接受金富市场、赖伟峰交来的场地占用费是为了避免判决其败诉交还场地后，判决占用费部分，无财产可供执行的措施。而并非青年文化宫同意按金富市场、赖伟峰交来的数额计算场地占用费。青年文化宫多次明确在法庭上表示要求金富市场、赖伟峰立即交还场地，且至少按原合同约定的租金标准支付占用费，不同意按合同履行期间实际打折的租金标准数额计算场地占用费。金富市场、赖伟峰是在青年文化宫起诉后才支付场地占用费，其存在过错，因此该部分受理费也应由金富市场、赖伟峰承担。参照广州市住房和城乡建设委员会公布的2016、2017年的广州市房屋租金参考价，涉案承场地租金标准为每月1700元/平方，青年文化宫起诉时已依据原合同双方约定的租金标准来主张，该标准大幅低于市场价格。青年文化宫是基于两点考虑的：1.承租人的确在前期投入大量资金进行建设，原合同约定的租金标准已考虑该因素给予承租人充分的优惠。2.本案青年文化宫主要的诉请是依据上级的要求收回被占用的场地，不是追回场地占用费，因此，为了节省司法资源，没有按照市场参考价主张占用费，也是为了避免确定占用费标准可能需经的司法鉴定复杂程序。在双方没有约定的情况下，青年文化宫依照原合同约定的租金标准（没有打折）是依法提出占用费请求的下限，请求法庭给予调整该标准。
金富市场二审辩称：1.金富市场不同意青年文化宫的上诉请求，请求维持原判的交付标准，因为金富市场向青年文化宫提出书面申请对涉案场地租赁物业的租金标准按7折予以减免，青年文化宫向金富市场出具关于申请减免租金的复函，明确按最后两年的租金7折予以调整，此后，金富市场一直按该标准交纳租金，双方已经书面协商一致变更了原合同的租金标准。因此，现青年文化宫主张的原租赁合同租金标准应该是打折后的租金标准。2.租赁期满后金富市场一直按之前的折后标准交付租金，而且青年文化宫已收取了并开具发票给金富市场，金富市场一审有提供相关证据证明。由此至终，青年文化宫没有向金富市场提出关于租金标准的异议，充分证明青年文化宫同意金富市场按该租金标准支付。3.刚才青年文化宫明确其上诉理由依据原合同的租金标准而非市场参考价，而原合同的租金标准已经双方协商一致进行了变更，因此一审认定的交付标准符合青年文化宫主张的租金标准。综上，青年文化宫的上诉无事实与法律依据，应该予以驳回。
赖伟峰、迅销公司北京路店、程春针对青年文化宫的上诉二审均未答辩。
金富市场上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判驳回青年文化宫要求金富市场交还广州市北×路3××号青宫电影城首层场地面积1068平方米的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由青年文化宫承担。事实与理由：一、青年文化宫与金富市场并非场地租赁关系，而是场地合作建设关系，由青年文化宫提供场地的使用权，金富市场负责出资建设。青年文化宫在2002年前是自收自支事业单位，但资金短缺，亏损严重。为贯彻市委市政府“三年一中变”的要求，配合北京路步行街的整饰工程和布局调整，青年文化宫决定将位于北×路3××号原青宫广场、青宫宿舍两块用地的首层和北门首层约共2426平方米的自用荒地公开招租，由承租方负责出资进行场地的建设、装修及装饰，以及决定对青宫电影院进行重建，在青宫内广场空地建设壹幢两层的社区服务中心临时建筑，其公开招标承租方，由承租方负责出资完成临建工程和重建电影院工程。金富市场获知上述信息后，邀请相关设计人员围绕青年文化宫要求进行设计，完成方案后立刻送交青年文化宫审核。青年文化宫采纳金富市场提出的方案而中标，随后双方签订相关合作合同；二、青年文化宫无权无偿收回涉讼场地现有建筑物及设备设施，金富市场可以继续使用涉讼场地内的建筑物和设施设备。金富市场投入巨资及花费3年多的施工时间，但青年文化宫对此没有任何投入。双方合同并没有约定合同期满后，由金富市场投资建设的涉讼场地现有建筑物及设备设施归青年文化宫所有，因此青年文化宫现主张收回的场地现状是具有价值几千万元的建筑物和设施设备，在没有对金富市场作出任何经济补偿和给予充分经营时间的情况下，其无权收回涉讼场地现有建筑物及设备设施，金富市场仍有权继续使用上述建筑物和设施设备；三、青年文化宫收回涉讼场地后拟继续对外使用，根据金富市场与青年文化宫双方的合同约定，金富市场享有优先使用权。青年文化宫重新规划的方案需要有关部门批准，需要落实资金来源、人员配置等具体工作，必定需要较长时间准备，如青年文化宫现收回涉讼场地，必定导致场地闲置，令国有资产流失。因此，在青年文化宫重新规划的方案未获审批情况下，双方应继续履行原合同；四、双方签订相应场地合作合同时，青年文化宫称因该场地与香港恒×地产的纠纷还没完全解决，不宜一次性签订过长的合同，原来承诺签署十五年，现只签署了十年，而且是附条件的分两次签署，即2005年金富市场完成场地内所有工程建设后，青年文化宫与金富市场签署了六年的合同，后又须金富市场出资完成十项工程，续签了四年合同。如果将目前金富市场投入的资金、运营成本以及需支付青年文化宫的场地使用费分摊到十年的经营期，金富市场在该期限内根本不能收回初期投资成本。金富市场当时基于对青年文化宫的信任及承诺才与青年文化宫签订十年期的不平等约定；五、香港恒×公司早已撤出青宫的合作，且政府己发文终止了香港恒×公司在该地块的开发，青年文化宫应履行承诺和义务，在合同期满后与金富市场再续签五年。但青年文化宫起诉金富市场要求搬出该场地，因此其应补偿金富市场的经济损失，包括投入的损失以及没续签五年合同的经营损失。
青年文化宫二审辩称其不同意金富市场的上诉请求，请求维持原判。1.本案双方只是租赁关系，不是合作关系，涉案的是租赁合同，不是合作协议，青年文化宫仅收取租金，不参与经营分配以及承担经营亏损。出资建设仅是金富市场承租的前提条件，不是合作条件，并且在租金、租期上已经充分考虑给予承租人的投资回报。金富市场在上诉状中陈述的经营风险与青年文化宫无关；2.金富市场投入是其自愿承担的风险，而且已经获取低价承租多年的回报，其合同期满后应按约定归还场地。合同约定归还时应保持场地原有以及新增的建筑和设施交还青年文化宫，不存在其说的继续使用的基础；3.承租优先权仅适用于场地再出租，不能以此拒绝归还场地，因为场地不能收回直接损害青年文化宫的物权。青年文化宫按照现行的国有资产管理规定收回场地；4.不管金富市场提出任何主张都应以合同约定为准，金富市场认为造成其损失的可以另案起诉，不应拒绝归还场地。
赖伟峰、迅销公司北京路店、程春针对金富市场的上诉二审均未答辩。
青年文化宫向一审法院起诉请求：1.金富市场、赖伟峰立即交还广州市北×路3××号青宫电影院首层场地面积1068平方米给青年文化宫；2.金富市场、赖伟峰按照租赁合同约定租金标准向青年文化宫支付从2015年3月18日起至金富市场、赖伟峰实际交回房屋之日止的场地占用费。
一审法院认定事实：2002年8月18日，青年文化宫（甲方）与赖伟峰（乙方）签订《关于租赁电影院首层的合同》，写明根据2002年7月18日甲乙双方签订的《关于委托维修青宫电影院建设社区服务中心临建工程和租赁电影院首层的合同》的意见，就青宫电影院首层租赁问题达成如下条款，甲方把维修建设好的位于北×路3××号青宫电影院首层（原星河皮具城商场）的场地（以实际投入使用的场地计量面积为准），租给乙方作商业用途使用；青宫电影院的所有权属甲方，电影院首层的使用权出租给乙方用于商业经营；电影院首层的租赁期为6年，从2002年7月1日至2008年6月30日；租金每月按建筑面积每平方米80元计收，首两年租金每月88000元，第三年起每两年递增一次，递增幅度为第一次8%，第二次10%；从签订合同之日起计，甲方给乙方一定时间的场地装修期，装修期满后才开始计租，装修费由乙方自负；租赁期内，乙方可以将场地分租、联营或转租给他人经营使用，但须甲方备案，租赁方必须守法经营；租赁期届满时，合同自然终止，乙方应提前做好退场工作，并保持场地原有的以及新增的建筑和设施，按时将场地交还给甲方，如乙方要求续租的，应在租约期满前的三个月书面向甲方提出，在同等条件下，乙方享有优先续租权，并在原合同基础上另拟合同书等。
2005年5月16日，青年文化宫（甲方）与赖伟峰（乙方）签订《关于租赁电影院首层的补充合同》，写明修改为应提供场地租赁面积1100平方米，扣除共用梯间面积32平方米，实际计租面积为1068平方米，每平方米按80元计收；电影院首层租赁期从2005年3月18日起计，至2015年3月17日止；首两年租金总额为85440元/月，第三、四年租金总额为92275.20元/月，第五、六年租金总额为101502.72元/月，第七、八年租金总额为109622.94元/月，第九、十年租金总额为120585.23元/月，本补充合同与2002年8月18日所签署的合同具有同等法律效力等。
2008年9月18日，青年文化宫（甲方）与赖伟峰（乙方）、金富市场（丙方）签订《协议书》，写明三方同意原承租人赖伟峰将穗租备3078002××号《广州市房屋租赁合同》的承租权转让给丙方，该租赁合同中所规定的承租人（乙方）的权利义务自本协议生效之日起解除，乙方不再享有和承担因此合同关系而产生的权利和义务，丙方作为受让方，概况承受穗租备3078002××号《广州市房屋租赁合同》中承租人的权利和义务等。
2012年4月1日，青年文化宫向动×3××商场发出《关于动×3××商场申请减免租金的复函》，写明根据商场自开业以来的经营状况，以及场地改造规模的建设情况，经青年文化宫主任办公会议研究同意，动×3××商场自2013年1月1日至2015年3月17日期间，给予商场七折计缴场地租金的优惠等。
2013年6月8日，金富市场将原广州市越秀区金富商业城名称变更为广州市越秀区金富市场经营管理中心，经营范围为开办广州市北×路3××号第一部分（原两层综合楼首层、即青宫电影院首层）动×3××商场、市场经营管理、摊位出租管理。
2014年9月19日，青年文化宫向金富市场发出《关于“青宫电影院首层”租赁期满不再续约的告知书》，告知拟不再续约出租给金富市场，原约到2015年3月17日期满，确保在2015年3月17日前交还场地并按约结清所有费用。
2015年3月11日，青年文化宫向金富市场、广州市越秀区利禾市场经营管理中心（以下简称利禾市场）、广州市卓俊物业发展有限公司及其全体租户发出《公告》，写明双方的租赁合同将于2015年3月17日期满，青年文化宫将按期收回场地，不再续约，请你们做好交还场地的准备工作等。2015年3月25日，青年文化宫再次向金富市场、利禾市场等发出《关于“青宫场地”租赁期满不再续约的再一次告知书》要求金富市场交还全部场地。
2015年4月7日，金富市场、利禾市场向青年文化宫发出《关于再一次继续原租赁合同的意见函》，写明为确保国有资产不要蒙受不应有的损失，为了青年文化宫的切实利益不要蒙受不应有的失收，请继续原租赁合同的执行，青年文化宫既然要重新规划场地功能，就必须经主管和政府相关部门的批准后，才能进行公开招商，直至落实到具体的中标商，这一过程保守估算也不会少于半年，完全可以一边重新规划，一边继续原租赁合同执行，两者可以同时进行等。
2015年4月8日，青年文化宫向金富市场、利禾市场发出《关于<关于再一次继续原租赁合同的意见函>的复函》，答复根据现行的国有资产管理办法的规定，青年文化宫不具备继续原租赁合同执行的条件，原租赁合同已全部期满了，金富市场应按租赁合同约定，按期交回场地等。
2015年4月17日，青年文化宫发出《关于征集<青年时尚文化空间（暂定名）项目规划设计方案>的邀请函》，拟规划打造“青年时尚文化空间（暂定名）”，现面向社会公开征集该项目规划设计方案。金富市场在2015年4月23日向青年文化宫递交了申请表。
2015年8月28日，金富市场向青年文化宫发出《关于再一次继续原租赁合同的意见函》，为确保国有资产不要蒙受不应有的损失，为了青年文化宫的切实利益不要蒙受不应有的失收，请继续原租赁合同的执行等。
合同期限届满后，金富市场按照每月84409.66元的标准向青年文化宫支付场地占用费至2017年11月止。涉讼北×路3××号青宫电影院首层租赁场地现由迅销公司北京路店、程春实际使用。
一审法院认为：青年文化宫与赖伟峰签订的《关于租赁电影院首层的合同》、《关于租赁电影院首层的补充合同》及与赖伟峰、金富市场签订的《协议书》均是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼青宫电影院首层租赁场地的承租人由赖伟峰变更为了金富市场，上述合同对青年文化宫与金富市场具有约束力。《关于租赁电影院首层的合同》约定，租赁期满，合同自然终止，金富市场应按时将场地交还给青年文化宫，租赁期限届满后，金富市场至今未履行该义务，故青年文化宫要求金富市场交还场地合法，一审法院予以支持，青年文化宫没有与金富市场办理续租手续，金富市场要求青年文化宫继续出租涉讼场地没有依据。上述第一手租赁合同到期终止，迅销公司北京路店、程春作为实际使用人已失去继续使用涉讼场地的法律基础，应与金富市场一并交还涉讼场地，考虑到涉讼场地已由金富市场、赖伟峰及迅销公司北京路店、程春经营多年，营造了较好的商业氛围及稳定的商业秩序，为稳妥起见，顺利完成场地交接工作，应宽限一定期限供金富市场、赖伟峰及迅销公司北京路店、程春协调处理搬迁事宜，该期限以6个月为宜。租赁期间，青年文化宫书面同意给予金富市场七折优惠支付租金，金富市场按照该意见交租，租赁双方变更了原合同约定的租金标准，租赁期限届满后，金富市场仍然按照七折优惠租金即每月84409.66元的标准支付场地使用费，青年文化宫对此未提出异议，故此后的场地使用费，应由金富市场继续按照该标准支付至其实际交还场地之日止。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，于2017年12月13日作出如下判决：一、被告广州市越秀区金富市场经营管理中心、第三人迅销（中国）商贸有限公司广州北京路店、程春在本判决发生法律效力之日起6个月内，将广州市北×路3××号青宫电影院首层场地面积1068平方米腾空交还给原告广州市青年文化宫；二、被告广州市越秀区金富市场经营管理中心在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市青年文化宫支付从2017年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地使用费（每月按84409.66元计算），此后的场地使用费，由被告继续按照上述标准向原告支付至实际交还场地之日止；三、驳回原告广州市青年文化宫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2712元，由原告广州市青年文化宫负担2612元，被告广州市越秀区金富市场经营管理中心负担100元。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，金富市场向本院提交租金支付凭证以证明金富市场2017年12月1日-2018年10月31日支付的租金是按之前支付的租金标准支付的。青年文化宫质证认为其不同意这些证据作为与本案有关证据使用。青年文化宫已经起诉了金富市场，明确表示收回场地不再续租，因此金富市场以交租金的方式付款，青年文化宫是不同意的，但是为了避免执行遇到困难，青年文化宫才将这些款项作为占用费预收，但是青年文化宫对一审判处的支付标准是一直有异议的。另，虽然青年文化宫不确认证据，但是青年文化宫确认收到这些款项。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合金富市场的上诉请求和理由以及青年文化宫的答辩，现评析如下：
根据青年文化宫与赖伟峰双方签订的《关于租赁电影院首层的合同》、《关于租赁电影院首层的补充合同》、赖伟峰支付租金及金富市场承接租赁权后支付租金及占有使用费的情况可知，本案双方存在的是合同期内的租赁关系及合同期外的不定期租赁关系，且金富市场向青年文化宫出具的函件中亦仅就续租提出协商，故，对金富市场提出双方是场地合作建设关系，本院不予采纳。根据前述《关于租赁电影院首层的合同》中约定，青宫电影院的所有权属青年文化宫，电影院首层的使用权出租给赖伟峰用于商业经营；租赁期满，合同自然终止，赖伟峰应提前做好退场工作，并保持场地原有的以及新增的建筑和设施，按时将场地交还给青年文化宫。金富市场2008年9月18日承接赖伟峰租赁青宫电影院首层的承租权，其上诉提出青年文化宫无权无偿收回涉讼场地现有建筑物及设备设施与前述合同约定不符，本院不予采纳。租赁期限届满后，青年文化宫已发函要求金富市场交还场地，但金富市场至今未履行交还场地的义务，故，本案青年文化宫要求金富市场交还场地合理合法，一审法院予以支持并无不妥。因合同期满后，青年文化宫没有与金富市场办理续租手续，金富市场提出青年文化宫应继续履行原租赁合同的理由均于法无据，本院亦不予采纳。上述第一手租赁合同到期终止，涉案场地的实际使用人已失去继续使用涉讼场地的法律基础，应与金富市场一并交还涉讼场地，一审认为涉讼场地已由次承租人经营多年，营造了较好的商业氛围及稳定的商业秩序，为稳妥起见，顺利完成场地交接工作，应宽限一定期限供金富市场、赖伟峰、迅销公司北京路店、程春协调处理搬迁事宜，该期限以6个月为宜于法无悖。因租赁期间，青年文化宫书面同意给予金富市场七折优惠支付租金，金富市场按照该意见交租，故租赁双方已变更了原合同约定的租金标准，而租赁期限届满后，金富市场仍然按照七折优惠租金即每月84409.66元的标准支付场地使用费，青年文化宫对此未提出异议，故此后的场地使用费，应由金富市场继续按照该标准支付至其实际交还场地之日止，一审对此判处正确，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。青年文化宫、金富市场的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2712元，由广州市越秀区金富市场经营管理中心负担100元，由广州市青年文化宫负担2612元。
本判决为终审判决。
审判长 郑 怀 勇
审判员 韩志军审判员谭红玉
二〇一八年十一月十三日
书记员 钟 明 丽
区敏儿