云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）昆民一终字第196号
上诉人（原审被告、反诉原告）王瑶瑶，女，1957年12月7日出生，汉族。
委托代理人蒋凤春，云南伟欣律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）罗新萍，女，1967年9月30日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李振云，男，1964年9月10日出生，汉族。
二被上诉人共同的委托代理人周昌发，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人云南红云房地产开发有限公司。
住所地：云南省昆明市五华区北郊上庄昆明卷烟厂烟草城综合楼*楼。
法定代表人施利昆，总经理。
委托代理人邵宏，云南八谦律师集团律师，特别授权代理。
委托代理人余涛，云南八谦律师集团实习律师，特别授权代理。
上诉人王瑶瑶因与被上诉人罗新萍、李振云、原审第三人云南红云房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2010）盘法民二初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月11日受理后，依法组成合议庭分别于2011年3月24日、2011年4月18日公开开庭审理了本案，上诉人王瑶瑶及其特别授权代理人蒋凤春，被上诉人罗新萍、李振云及其特别授权代理人周昌发，原审第三人云南红云房地产开发有限公司的特别授权代理人邵宏、余涛到庭参加了本案诉讼。本案并报经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审情况：
原告罗新萍、李振云起诉称：二原告与被告于2007年11月19日签订《房屋转让协议书》，约定的诉争房屋面积是180平方米，而房产证上登记的面积是245.66平方米，可见该协议系重大误解订立的合同，亦显失公平。故请求法院判令撤销双方签订的协议。随后，原告将其请求变更为解除双方签订的协议。
被告王瑶瑶答辩并反诉称：双方签订协议时，原告是知晓房屋实际面积的，并且被告已经按照合同约定全面履行了合同义务，故提起反诉，请求法院判令：一、由反诉被告继续履行协议，将诉争房产过户到反诉原告名下；二、并由反诉被告赔偿反诉原告不能入住期间的经济损失8000元；三、由反诉被告承担本案诉讼费。
一审法院确认本案法律事实如下：原告罗新萍、李振云系夫妻。2007年11月19日，二原告与被告王瑶瑶自愿协商签订《房屋转让协议书》，约定原告将其拥有分配权及独立产权的位于昆明市北市区金江小区X幢X单元X室的房屋（房屋所有权证编号——目前尚未建盖，产权证尚未办理，面积180平方米户型）的单位集资房以人民币20万元转让给被告。双方还约定被告于2007年12月31日前付给原告房屋前期费用16万元。于2008年1月31日前将转让费20万元及两个月利息（按银行利率标准计算）一并付给原告。双方约定的违约责任为：如果原告或被告违约，应向对方赔偿违约金10万元，特别约定：1、因该房屋为单位集资房，若房屋产权证不能直接落户于被告，被告在缴清转让费及房费的情况下被告和原告以房屋共有人的方式先办理产权证（便于下一步过户），产权过户期间产权明确属被告；2、原、被告签订本协议最终目的是房屋转让成事实，若不属于原告或被告违约，属于不可抗力因素（如单位取消建房等原因），原告退还被告已付费用。协议签订后，被告于2007年12月31日至2009年10月9日向原告先后支付商品房购房款440982.86元，于2008年3月11日支付房屋转让费人民币20万元和银行利息1597.16元。于2009年10月9日支付房屋维修金8819.66元，支付契税13229.48元，于2010年3月17日支付房屋房产登记费80元，合计664709.16元。2010年4月，原告罗新萍取得昆房权证（昆明市）字第X号房屋产权证。
根据上述确认事实，一审法院认为：根据双方当事人于2007年11月19日所签《房屋转让协议书》的约定，双方形成的是房屋认购权的转让关系，该协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于本诉原告要求解除双方签订的《房屋转让协议书》的请求以及反诉原告要求反诉被告继续履行双方签订的《房屋转让协议书》并赔偿损失8000元的请求，因该协议书在履行过程中争议的房屋所有权已登记在原告名下，根据《中华人民共和国合同法》九十四条第四项的规定：“当事人一方迟延履行债务，或者其他违约行为致使不能实现合同的目的，当事人可以解除合同”。现原告要求解除协议，因原告明确表示不愿意继续履行合同，故原告应承担违约责任及赔偿被告的损失。由于双方签订的该协议书约定的违约金为10万元，该违约金已向当事人释明：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告明确表示因解除协议后，愿意赔偿被告40万元左右损失，根据本案的实际情况，判决解除原、被告签订的《房屋转让协议书》，由原告按已支付的购房款总额赔偿被告的损失。至于反诉原告要求反诉被告赔偿损失8000元的请求，因该损失反诉原告未举证证实实际造成8000元的损失，该请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决：一、解除本诉原告罗新萍与被告王瑶瑶于2007年11月19日签订的《房屋转让协议书》；二、本案原告罗新萍、李振云自本判决生效之日起十日内返还被告王瑶瑶转让费及购房款人民币664709.16元，同时支付被告王瑶瑶损失人民币463112元；三、驳回反诉原告王瑶瑶的诉讼请求。
宣判后，上诉人王瑶瑶不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、本案不存在显失公平，被上诉人在签订《房屋转让协议书》时就知晓房屋的实际面积为240余平方米，且“显失公平”只是请求变更或撤销合同的法定条件，不是解除合同的法定条件。二、上诉人已经全面履行了自己的合同义务，无任何违约行为，但被上诉人不愿继续履行合同，其行为本质是违约，对于违约方来说，其无权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。故请求二审法院判令：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人罗新萍、李振云答辩称：一、一审法院认定事实清楚，双方所签协议不是物权的转让，现房屋所有权记载在被上诉人名下。二、适用法律方面，被上诉人享有的是物权，现面积存在较大误差，显失公平，且被上诉人现在没有房屋居住。按照协议被上诉人应当承担的违约责任是10万元，一审法院考虑到公平原则将违约金调整到40余万元。故一审法院程序合法、适用法律正确、判决公正，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。
原审第三人云南红云房地产开发有限公司表示其已履行了合同义务，本案与其无关，故对一审判决没有意见。
二审中，上诉人向本院提交了一份新的证据：《合同补充协议》原件，被上诉人、原审第三人对该证据的真实性均没有异议，本院予以采信。被上诉人向本院提交了《公证书》、《房屋租赁合同》各一份，因该两份证据与本案没有关联性，本院不予采信。
根据上诉人提交的新的证据，并结合双方当事人对一审判决认定事实无异议的自认陈述，依法确认如下法律事实：被上诉人罗新萍、李振云系夫妻关系。2007年11月19日，二被上诉人与上诉人王瑶瑶签订《房屋转让协议书》，同时，二被上诉人提供给上诉人一份《认购房资料》。《房屋转让协议书》约定被上诉人将其拥有分配权及独立产权的位于昆明市北市区金江小区X幢X单元X室的房屋（房屋所有权证编号——目前尚未建盖，产权证尚未办理，面积180平方米户型）的单位集资房以人民币20万元转让给上诉人。还特别约定：1、因该房屋为单位集资房，若房屋产权证不能直接落户于上诉人，上诉人在缴清转让费及房费的情况下双方以房屋共有人的方式先办理产权证（便于下一步过户），产权过户期间产权明确属上诉人；2、双方签订本协议最终目的是房屋转让成事实，若不属于双方违约，属于不可抗力因素（如单位取消建房等原因），被上诉人退还上诉人已付费用。《认购房资料》第一页为房屋位置座落，上有被上诉人李振云对选房的相关注释，第三页则明确载明了该180平方米复式户型的具体户型状况，右小角标准的户型指标中载明180平方米复式户型包含“一、法定建筑面积：1、套内面积：功能房202.6平方米，阳台（计半）22.0平方米；2、公摊面积18.0平方米。二、辅助面积：1、车库及储藏室35平方米；……3、露台面积14.2平方米；4、车位一个”。《房屋转让协议书》签订后，上诉人于2007年12月31日至2009年10月9日向被上诉人先后支付商品房购房款440982.86元（其中，24万元是由上诉人直接支付给了被上诉人，其余款项是从上诉人的银行卡直接支付给了原审第三人），于2008年3月11日支付房屋转让费人民币20万元和银行利息1597.16元，于2009年10月9日支付房屋维修金8819.66元，支付契税13229.48元，于2010年3月17日支付房屋房产登记费80元，合计664709.16元。2009年10月9日，被上诉人罗新萍与原审第三人云南红云房地产开发有限公司分别签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》。《商品房购销合同》第四条第二款载明诉争房屋按套计价，总价款为440983元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为219.35平方米。《合同补充协议》第十二条约定争议房屋外还有杂物间、车库各一间，其属于房屋不可分割的附属专有部分，套内面积共计37.89平方米。2010年3月5日，诉争房屋的昆房权证（昆明市）字第X号房屋产权证登记在被上诉人罗新萍名下，车库、杂物间并未办理产权证。被上诉人罗新萍向案外人蔡跃伦出具了委托书，蔡跃伦代被上诉人罗新萍在原审第三人云南红云房地产开发有限公司处领取了本案诉争房屋、车库、杂物间的钥匙、房屋产权证，现本案诉争房屋、车库、杂物间的钥匙、房屋产权证以及《合同补充协议》原件均由蔡跃伦直接交付给了上诉人收持。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》是否构成显失公平或重大误解。二、上诉人要求继续履行《房屋转让协议书》的上诉请求是否成立。
本院认为：一、对于上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》是否构成显失公平或重大误解的问题。首先，双方签订的《房屋转让协议书》属认购权转让合同，意思表示真实，该协议书并不违反我国法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。第二，《房屋转让协议》转让的是昆明市北市区金江小区19幢3单元502室房屋的“分配权和独立产权”，并未对《合同补充协议》中所涉的车库和杂物间进行特别的约定。根据《物权法》关于区分所有权的规定，车库和杂物间是可以独立于房屋存在的专有部分，现车库和杂物间均未办理产权证，权属不明，本院对此不予处理。第三，如前所确认的事实，双方签订《房屋转让协议书》时被上诉人提供给上诉人的《认购房资料》，第一页上有被上诉人李振云对选房的相关注释，第三页明确载明了该180平方米复式户型的套内面积、阳台面积、公摊面积，足以证实被上诉人在签订协议时已清楚的知晓房屋实际面积；另外，被上诉人罗新萍于2009年10月9日与原审第三人签订的《商品房购销合同》明确载明该房屋按套计价，参考套内面积是219.35平方米，与登记在被上诉人罗新萍名下的该房屋的产权证记载的套内面积是一致的，但其仍然签订了《商品房购销合同》，并把登记在其名下的产权证以及房屋钥匙交给了上诉人，足以认定被上诉人有继续履行合同的意思表示。虽然被上诉人转让的是房屋购买权，但是其应当知道诉争房屋属于集资房并含有福利的状况，但被上诉人仍然进行了转让并得到了20万元转让费，其就应当承担房屋购买权转让后的风险。因此，被上诉人关于重大误解或显失公平的主张不成立，本院不予支持。
二、对于上诉人要求继续履行《房屋转让协议书》的上诉请求是否成立的问题。上诉人已经按照该协议的约定全面履行了合同义务――全额支付了转让费、购房款以及相关的契税登记费用，现被上诉人主张解除该协议书的理由并不成立，因此双方应当继续履行《房屋转让协议书》。另外，根据《房屋转让协议书》约定被上诉人有协助办理房屋产权证的合同义务，该协议书的合同目的也是为了实现房屋所有权的变动，因此，被上诉人应当协助上诉人办理诉争房屋的产权证的过户手续。至于上诉人要求被上诉人赔偿其不能入住期间的经济损失的问题，因其未举证证明其损失，一审法院处理正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人要求继续履行合同的理由成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实不清、适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2010）盘法民二初字第206号民事判决；
二、由被上诉人罗新萍、李振云继续履行其与上诉人王瑶瑶于2007年11月19日签订的《房屋转让协议书》，并协助上诉人王瑶瑶将昆房权证（昆明市）字第X号的房屋产权证（不包括车库和杂物间）过户到上诉人王瑶瑶名下；
三、驳回被上诉人罗新萍、李振云的本诉诉讼请求；
四、驳回上诉人王瑶瑶的其他反诉请求。
一审本诉和反诉案件受理费人民币6510元，以及二审案件受理费人民币4300元，共计人民币10810元，由被上诉人罗新萍、李振云负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向昆明市盘龙区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 余 锋
审 判 员 罗天惠
代理审判员 蔡 芸
二〇一一年五月六日
书 记 员 朱 欢
吴帅