广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终15889号
上诉人（原审被告）：孙锦波，男，汉族，1941年1月18日出生，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：陈家骏、方喜珠，均系国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市宝城汽车出租有限公司，住所地：广州市荔湾区新隆沙西1号1幢103房。
法定代表人：陈洁萍，职务：经理。
委托诉讼代理人：秦政，上海锦天城（广州）律师事务所律师。
上诉人孙锦波因与被上诉人广州市宝城汽车出租有限公司（以下简称宝城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孙锦波上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回一审判决第一、二、四项；2.撤销一审判决第三项，改判租金补缴期限为2017年1月5日至2017年12月12日的租金；3.宝城公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定当事人双方之间的租赁关系属于普通租赁关系，并适用《合同法》第二百三十二条认定双方之间为不定期租赁关系，与（2008）穗中法民五终字第3452号判决书、（2017）粤01民终4217号判决书认定“李基（承租人）有权继续居住涉案房屋”是相互矛盾的，违背了司法的裁判规则。孙锦波入住涉案房屋是福利分房，但一审法院却罔顾事实，按照简单的租赁关系进行认定，对孙锦波极其不公。按照一审法院判决观点可推理得出，假如孙锦波与宝城公司的租赁关系为不定期租赁合同，那宝城公司于2005年承接涉案房屋物业后，就可马上向法院主张解除涉案房屋租赁关系，宝城公司完全不用承担所谓的拍卖转让协议维持与孙锦波之间的租赁关系，那么宝城公司与案外人洗涤公司签订的《拍卖转让补充协议》对宝城公司无任何法律约束力，这结论明显是无法让人接受的。二、一审法院认定“孙锦波认为涉案房屋属于福利性住房，其可以长期居住，与（2012）穗中法审监民再字第14号判决书的认定不符，也与合同约定不符”属于认定事实错误，适用法律错误。（2012）穗中法审监民再字第14号判决中承租人甘志权的情况与本案完全不同，该案处理不适用本案。三、一审判决并未依法认定宝城公司与孙锦波解除租赁关系后负有安置补偿义务。涉案房屋是孙锦波的唯一住房，不具有解除租赁关系的条件。假如合同被解除，宝城公司在未安置孙锦波的情况下要求孙锦波腾空该房屋，孙锦波将无处安身。四、本案中，请求给付租金的诉讼时效为一年，宝城公司于2018年1月4日提起诉讼主张租金，时效应当从2017年1月5日起算，对超过诉讼时效的租金应当予以驳回。
宝城公司答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确；宝城公司对一审判决确定的租金标准是有异议的，但考虑到案件的和平解决，宝城公司也没有提出上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
2018年1月4日，宝城公司向一审法院起诉请求：一、确认宝城公司与孙锦波之间的租赁关系于2017年12月12日解除；二、孙锦波及同住人员立即将广州市芳村区新隆沙西1号平房之六房腾空交还宝城公司；三、孙锦波向宝城公司补缴2010年1月1日至2017年12月31日的租金6723.84元，并自2018年1月1日起向宝城公司支付房屋占用费（按广州市房屋租金参考价计算），直至孙锦波向宝城公司腾空交还房屋时为止；四、孙锦波承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市芳村区新隆沙西1号平房之六房原为广州建设机器厂（后被广州市洗涤机械实业公司合并）的房产。孙锦波为原广州建设机器厂的职工。2003年6月12日孙锦波与广州市洗涤机械实业公司签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定由孙锦波承租涉案房屋，使用面积为38.63平方米，租金为70.04元/月，没有约定具体的租赁期限。
2005年3月31日，宝城公司和广州安迅经济发展有限公司共同竞买新隆沙西一号物业（含涉案房屋），宝城公司、安迅公司与广州市洗涤机械实业公司、广州建设机器厂签订了《房地产拍卖转让补充协议》约定：……（七）拍卖标的物场地内现有40户原职工合法租住，转让后应继续维持租赁关系，是本次拍卖的前提条件，购买方承诺遵守，并承诺这些职工宿舍的租金、水电费按政府部门有关文件规定执行。
上述协议签订后，宝城公司于2005年9月21日取得广州市新隆沙西一号1-2、4-7、9-11、13-15、18、38栋房屋（含涉案房屋）的房地产权证。宝城公司购买房屋后，没有与孙锦波重新签订租赁合同，但按照每月70.04元的标准向孙锦波收取租金至2009年12月。
因宝城公司与讼争地块的租户就租赁合同是否应当解除、继续履行合同的租金标准有争议，孙锦波不同意按宝城公司提出的私房租金标准交纳租金。宝城公司先后在2008年和2017年起诉讼争地块的租户李基，要求其搬迁及按每平方米30元的标准交纳租金，该两案经过广州市中级人民法院作出终审判决[（2008）穗中法民五终字第3452号、（2017）粤01民终4217号]，判决李基须按公房住宅租金标准支付租金，并驳回宝城公司其他诉讼请求。
2017年12月11日宝城公司向孙锦波邮寄发出《解除租赁通知书》，以孙锦波自2010年起一直没有支付租金，构成严重违约；以及该地块政府需进行收储为由，要求解除合同，并要求孙锦波在2017年12月31日前交还房屋。孙锦波在次日收到该邮件。
另查，2017年8月28日广州市荔湾区人民政府作出关于征收国有土地上房屋的决定[荔府征房（2017）5号]，决定征收新隆沙西1号之6、1号之7、1号之15、1号1-2、4-7、9-11、13-15、18、38（含现门牌××）、1号24-26栋、29栋、1号31栋、1号34栋、1号35栋、1号39栋、1号40栋、1号42栋、1号44-48栋房屋。
一审法院认为：孙锦波与广州市洗涤机械实业公司签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。由于该租赁合同没有约定租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，孙锦波与洗涤公司之间形成不定期租赁关系。宝城公司通过竞拍取得案涉物业产权后承接该事同中出租人的权利义务，宝城公司有权随时要求租赁关系。宝城公司于2017年12月11日向孙锦波发出《解除租赁通知书》，孙锦波于次日收到该邮件。而且，案涉房屋因广州市荔湾区政府征收，宝城公司需将案涉房屋交给政府收储，故案涉租赁合同在客观上已无法继续履行。因此，确定孙锦波与宝城公司之间的租赁合同于2017年12月12日解除。孙锦波认为案涉房屋属于福利性住房，其可以长期居住，与（2012）穗中法审监民再字第14号生效判决的认定不符，也与合同约定不符，不予采纳。
关于房屋租金和使用费的问题，孙锦波自2010年1月起未向宝城公司交租，宝城公司在2018年1月4日提起本案诉讼，依照民法总则关于诉讼时效期间的规定，支持其诉请的租金和占有使用费可从2015年1月5日起计算。因考虑到孙锦波原是广州市洗涤机械实业公司的职工，历史形成且合同解除后占有使用房屋的时间较短，酌情判令孙锦波仍按租赁合同约定的租金标准支付合同解除后的房屋占有使用费。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第二百三十二条规定，于2018年6月29日作出判决如下：一、宝城公司与孙锦波之间的租赁合同关系于2017年12月12日解除。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，孙锦波及同住人员将广州市芳村区新隆沙西1号平房之六房腾空交还宝城公司管业使用。三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，孙锦波按每月70.04元标准（合同标准），向宝城公司补缴自2015年1月5日至2017年12月12日的租金。四、自本判决发生法律效力之日起一个月内，孙锦波按每月70.04元标准，向宝城公司支付自2017年12月13日起至孙锦波向宝城公司腾空交还房屋时为止的房屋占有使用费。五、驳回宝城公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由宝城公司负担。
经二审审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
经二审审查，宝城公司对一审查明的事实没有异议，孙锦波除表示其没有收到宝城公司邮寄的《解除租赁通知书》，对一审查明的其他事实没有异议。对于双方没有异议的事实，本院予以确认。至于《解除租赁通知书》的邮寄情况，孙锦波表示根据宝城公司提供的EMS快递查询单记载，宝城公司邮寄给其的《解除租赁通知书》已于2017年12月17日退回宝城公司，其没有收到过宝城公司发出的《解除租赁通知书》，其是至宝城公司起诉时才知道宝城公司要求解除租赁关系。宝城公司表示邮件被退回的原因是孙锦波拒收，通知书已经送达孙锦波。
对于上述争议事实，本院认为，孙锦波一审表示其于2017年12月21日与其他共40户退休职工对宝城公司通过各种手段要求租户搬迁涉案房屋的行为向荔湾区信访局及花地街道办事处反映，但未收到任何答复。孙锦波的上述自认足以证明孙锦波至迟在2017年12月21日已经知道宝城公司于2017年12月11日向其发出《解除租赁通知书》，要求解除合同，并要求其在2017年12月31日前交还房屋。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，关于宝城公司与孙锦波之间的房屋租赁关系的性质及宝城公司主张解除租赁关系的请求是否成立的问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。此外，与涉案房屋相类问题已有生效判决予以认定，该上诉理由本院不予采纳。孙锦波主张其2017年12月12日没有收到宝城公司发出的《解除租赁通知书》，对上述争议的认定及处理不构成实质性影响。
关于孙锦波上诉提出的租金请求权的诉讼时效问题，鉴于双方当事人在一审期间均没有提出诉讼时效异议，一审判决主动审查诉讼时效处理有误。但鉴于宝城公司对此没有提出上诉，且一审处理没有加重孙锦波的租金给付义务，故本院对此不予调整。
关于孙锦波上诉提出的补偿安置，宝城公司确认广州市荔湾区政府在给宝城公司的征收补偿中含有宝城公司清退安置现有住户的义务，且孙锦波在一审中未提出反诉，二审不予审查，孙锦波可就其搬迁补偿另循法律途径解决。
综上，孙锦波的上诉请求及理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙锦波负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 梁燕梅
审判员 李 焕
二〇一八年十一月一日
书记员 曾美玲