广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第572号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周耿豪，男，汉族。
委托代理人：夏蔚和，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市深之美汽车服务有限公司。
法定代表人：周宇，该公司总经理。
委托代理人：陈少芬，女，系该公司办公室主任。
委托代理人：李爱武，湖北百思特律师事务所律师。
上诉人周耿豪因与被上诉人深圳市深之美汽车服务有限公司（以下简称深之美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1349号民事判决，向本院提出上诉。我院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年5月10日，周耿豪（甲方）与深之美公司（乙方）签订了一份《房地产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区××路××工业区第××栋第×层10轴至18轴房地产出租给乙方使用，建筑面积1358.25平方米，每月每平方米49.5元，月租金67233元。合同约定深之美公司应于每月10日前支付租金，即每租赁月份月头交租（当月10日至下月9日止）；租赁期限自2005年5月10日起至2010年5月9日止，租赁用途为厂房。甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取两个月租金数额的保证金，即134466元。返还租赁保证金的条件是：无损坏租赁房地产、无拖欠费用。租赁期间，甲方负责支付房地产所用土地的使用费及基于房地产租赁所产生的税款、租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋管理费、本体维修基金等因使用租赁房地产所产生的其他费用。甲方应确保交付的房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律法规规定。乙方应合理使用租赁房地产及其附属设施，不得利用租赁房地产从事违法行为。合同约定乙方拖欠费用达30天以上、拖欠可能导致甲方损失的费用达67233元以上等情形时，甲方可就此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予以退还保证金、要求乙方支付违约金67233元。约定的租赁期满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期限届满前3个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房地产享有优先承租权。双方达成续租协议的，应重新签订合同，并到租赁主管部门登记备案。
2005年9月30日，周耿豪与深之美公司还签订了一份《补充协议》，约定自2005年5月10日至2006年5月9日的月租金为67233元；2006年5月10日至2007年5月9日的月租金为67233元；2007年5月10日至2008年5月9日的月租金为73596元；2008年5月10日至2009年5月9日的月租金为81352元；2009年5月10日至2010年5月9日的月租金为81352元。在合同届满前三个月，如乙方向甲方提出续租要求的，《房地产租赁合同》租赁期限自动顺延五年，甲乙双方应重新签订新的租赁合同，新的租赁合同除房屋租金外，其余条款不变。甲方同意在乙方续租时租金给以优惠，具体租金的数额根据西边厂房租金平均值的8.8折确定（不包括国土局改商业功能的费用）。甲方出租给乙方的房地产法定用途为工业厂房，乙方如需改变用途，在房屋主管机关批准后，可以改变房屋用途的，相关的一切费用由乙方负担。甲方同意乙方在该补充协议生效时，免交2005年10月份一个月的房屋租金。乙方有权将承租的房屋部分转租，如果全部转租的，必须征得甲方的书面同意。
合同签订后，周耿豪将房地产交付给深之美公司使用。深之美公司也按照合同约定向周耿豪支付了租金及租赁保证金。
2010年1月11日，深业泰然（集团）股份有限公司向周耿豪发出联系函，称将推进泰然科技园的改造升级工作，要求周耿豪派员与该公司商谈相关事宜。
2010年1月25日，深之美公司发续租通知函给周耿豪，称：根据《房地产租赁合同书》及《补充协议》，我公司决定在本合同约定的租赁期限届满后续租五年，请与我公司办理重新签订合同之事宜。
2010年3月8日，周耿豪向深之美公司发出《关于××工业区×栋续签租赁合同的通知》，称：根据《续租通知》，答复如下：第一年租金每月每平方米150元，从第二年起每年递增8％；××工业区拟进行改造，可能保证不了五年合同期，增加条款为：在合同期内，如果房屋因为改造升级不能继续使用的，可以解除合同，双方互不主张任何赔偿、补偿。如果贵公司同意上述条件，请联系本人，在期满前签订合同。
2010年4月8日，深之美公司向周耿豪复函称：根据《补充协议》第二条约定，租金应按照西边厂房租金平均值的8.8折确定，如果提出租金保证等于或低于西边厂房租金标准（即深圳市馨园居实业有限公司与您之间合同租金）的8.8折，本公司没有异议。
2010年4月19日，周耿豪向深之美公司复函称：贵公司不要故意曲解《补充协议》的意思，应当按照该厂房以西其他相似出租房屋的市场租金价的8.8折确定，而不是仅仅按照深圳市馨园居实业有限公司承租房屋的租金标准确定。考虑到贵司具有优先承租权，因此，若贵司不接受租金价格，应在合同到期后将房屋归还本人，如果逾期未归还的，占用房屋期间的使用费本人按照每月每平方米150元计算，请贵司在2010年4月30日前明确告知本人是否同意按150元每月每平方米的条件续签，否则，本人将与他人签订租赁合同。
2010年4月25日，深之美公司复函给周耿豪称：根据《补充协议》约定，我公司于2010年1月25日向你方发出了续租通知，故合同已经自动顺延五年，重新签订新的租赁合同是双方的共同义务，双方的议题就是需要确定新的租金价格，敬请及时准备好新的租赁合同文本及西边厂房租赁合同等，以利于双方在2010年5月9日前重新签订合同。
2010年4月28日，周耿豪向深之美公司发出《关于租赁合同到期后不再续签合同的函》，称：由于贵司不同意以每月每平方米150元的价格承租房屋，特别是不同意对将要发生的改造升级进行免责约定，为避免因为签订新的合同造成双方的损失，决定在合同租期届满时，不再与贵司签订新的租赁合同，并且收回房屋。请贵司在合同到期后，按约定交回房屋。逾期未归还房屋的，占用费按照每月每平方米150元计算。
2010年4月29日，深业泰然（集团）股份有限公司复函周耿豪称，工业区改造计划将在三年内开展，房屋到期后续租的，希望考虑适当租期，建议以两年为限，避免因改造过程开展时受到影响。
2010年5月17日，周耿豪向深之美公司发出《关于收回房屋的通知》，称：贵司告知支付了59763元作为自2010年5月10日至6月9日的租金，本人不予以认可，贵司占用房屋期间，应当按照每月每平方米150元计算房屋使用费，请贵司补足差额部分143974.5元，同时要求贵司最迟于2010年6月10日交还房屋。
周耿豪称其于2010年5月12日与案外人姚杰东签订了一份《深圳市房地产租赁合同书》，将涉案房屋以每月每平方米180元标准租给了姚杰东。但深之美公司对该租赁合同的真实性不予确认。
另查，2006年3月22日，周耿豪将涉案××工业区第×栋第1轴至第10轴房产租给了深圳市馨园居实业有限公司，租赁面积1358.26平方米，月租金54330元，按照月租金标准折合每月每平方米租金40元，该合同租期自2006年3月22日至2011年9月15日。
合同租期届满，深之美公司考虑到双方之间就租金标准未协商一致，遂按照每月每平方米50元的8.8折的标准，向周耿豪支付了2010年5、6、7、8月的租金，每月支付租金为59763元，同时将付款情况发函告知周耿豪。周耿豪对深之美公司已支付款项的数额没有异议。但认为，深之美公司支付租金的标准太低，不接受该标准。双方遂发生争议，周耿豪诉至原审法院，请求判令：1、深之美公司在占用周耿豪房屋期间每月向周耿豪支付双倍房屋租金，从2010年5月15日至2010年6月14日为第一个月，开始计算双倍房屋租金，每月为162704元，直至深之美公司返还房屋时止；2、深之美公司向周耿豪赔偿占用房屋期间造成的损失每月41033.5元，从2010年5月15日至2010年6月14日为第一个月，直至深之美公司返还房屋时止；3、深之美公司立即向周耿豪返还福田区××路××工业区第×栋第×层10轴至18轴房屋；4、深之美公司承担本案的全部诉讼费用。深之美公司亦提出反诉，请求法院判令：1、确认深之美公司与周耿豪2005年5月10日订立的《深圳市房地产租赁合同书》自2010年5月9日期满后自动延期五年，租金标准为每平方米每月35.2元；2、周耿豪承担全部诉讼费用。
原审法院审理认为：涉案租赁合同纠纷双方存在以下争议焦点：一、涉案房产租赁合同的效力问题；二、深之美公司发出续租通知后，涉案租赁合同关系是否自动延期五年；三、关于合同中”西边厂房”的界定；四、涉案续租租赁合同的租金价格及租期的确定；五、关于周耿豪诉求问题的处理。
关于涉案房产租赁合同的效力问题。该院认为，周耿豪与深之美公司之间签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》，意思表示真实，内容合法，未违反有关法律法规的禁止性规定，应认定为有效合同。该合同及补充协议对当事人双方均具有法律约束力。当事人应当诚实、全面履行合同义务，不得擅自变更或解除。
关于涉案房地产租赁合同是否自动续期的问题。该院认为，依照补充协议第二条”在合同届满前三个月，如乙方向甲方提出续租要求的，《房地产租赁合同》租赁期限自动顺延五年，甲乙双方应重新签订新的租赁合同，新的租赁合同除房屋租金外，其余条款不变。甲方同意在乙方续租时租金给以优惠，具体租金的数额根据西边厂房租金平均值的8.8折确定（不包括国土局改商业功能的费用）”的约定，深之美公司亦在2010年1月25日向周耿豪发出了一份《续租通知》，故涉案《房地产租赁合同》租赁期限自动顺延五年。周耿豪主张涉案租赁合同不自动顺延，明显不符合合同约定，法院不予以采纳。关于周耿豪主张的××工业区改造升级问题。法院认为，鉴于××工业区升级改造并未实际启动，也未获得有关行政管理部门的规划审批，属于未实际发生的事项，是否会影响涉案厂房的租赁使用亦不明确。即使日后该××工业区改造升级启动，也有配套的法律法规对改造期间的租赁合同关系进行调整，故周耿豪要求不确定续租合同的租期，理由不成立，且不符合合同约定，法院不予以采纳。
关于涉案合同”西边厂房”的界定。该院认为，涉案房地产系××工业区第×栋厂房，该房地产包含第10轴至第18轴，深之美公司承租的系第10轴至第18轴，位于第×栋的东半部，而案外人深圳市馨园居实业有限公司承租的是第1轴至第10轴，位于第×栋的西半部。周耿豪作为××工业区第×栋的所有权人，对该厂房租金价格享有直接的确定权，能够具体确定对深之美公司租金的优惠幅度。考虑到在补充协议中双方并未对”西边厂房”的具体位置作出明确界定，依照合同法关于条款解释的规定，结合××工业区第×栋物业位置的状况，订立合同时双方关于”西边厂房”的真实意思应认定为第×栋的西半部，即深圳市馨园居实业有限公司承租的第1轴至第10轴厂房，而不是周耿豪所称的位于第×栋以西的所有工业厂房。
关于涉案续租租赁合同的租金价格确定问题。该院认为，依照补充协议第二条”在合同届满前三个月，如乙方向甲方提出续租要求，《房地产租赁合同》租赁期限自动顺延五年，甲乙双方应重新签订新的租赁合同，新的租赁合同除房屋租金外，其余条款不变。甲方同意在乙方续租时租金给以优惠，具体租金的数额根据西边厂房租金平均值的8.8折确定（不包括国土局改商业功能的费用）”的约定，涉案”西边厂房”即深圳市馨园居实业有限公司承租的第1轴至第10轴厂房的租金价格为每月每平方米40元，按照该约定的8.8折的优惠幅度，续租的租金价格为每月每平方米35.2元。鉴于深之美公司履行涉案租赁合同至2010年的租赁单价为每月每平方米59.89元，参照该地段租金价格逐年上涨的走势，如果认定深之美公司续租涉案厂房的租金价格仍为每月每平方米35.2元，明显有失公平，同时参照补充协议约定的租金价格年上浮约10％的比例标准，法院酌情确定深之美公司续租涉案厂房2010年5月10日至2011年5月9日的月租金总额为89487.20元，即每月每平方米65.88元，此后四年的租金标准，参照补充协议约定的调整原则缴纳，即第二年度即自2011年5月10日至2012年5月9日每月每平方米租金65.88元，每月租金总额为89487.20元；第三年度即2012年5月10日至2013年5月9日每月每平方米租金72.47元，每月租金总额为98432.38元；第四年度即2013年5月10日至2014年5月9日每月每平方米租金79.72元，每月租金总额为108279.51元；第五年度即2014年5月10日至2015年5月9日每月每平方米租金79.72元，每月租金总额为108279.51元。合同的其他内容与原《房地产租赁合同》一致。深之美公司反诉要求确认其续租租金价格为每月每平方米35.2元，违反了公平原则和市场交易规律，法院不予支持。
关于周耿豪的诉求是否成立的问题。该院认为，由于《补充协议》对续租及延期等作出了约定，深之美公司已经按照约定履行了提前申请续租的合同义务，也积极与周耿豪就履行补充协议的问题进行协商，且在双方对续租期间租金未一致确定的情况下，深之美公司也向周耿豪履行了支付部分租金的义务，故不应认定深之美公司的行为构成违约。考虑到2005年9月30日订立的《补充协议》亦是当事人的真实意思表示，在双方履行该补充协议协商租金且无法达成一致的情况下，有关当事人应寻求有关司法机关进行处理，而不是擅自要求解除合同，故周耿豪要求深之美公司支付双倍租金、赔偿租金损失，并要求深之美公司返还涉案房地产，显然不符合合同约定，法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十五条第一款的规定，判决：1、确认周耿豪与深之美公司于2005年5月10日签订的《房地产租赁合同》自2010年5月9日期满后延期五年；在延期第一年度即2010年5月10日至2011年5月9日每月每平方米租金65.88元，每月租金总额为89487.20元；第二年度即2011年5月10日至2012年5月9日每月每平方米租金65.88元，每月租金总额为89487.20元；第三年度即2012年5月10日至2013年5月9日每月每平方米租金72.47元，每月租金总额为98432.38元；第四年度即2013年5月10日至2014年5月9日每月每平方米租金79.72元，每月租金总额为108279.51元；第五年度即2014年5月10日至2015年5月9日每月每平方米租金79.72元，每月租金总额为108279.51元；合同的其他内容与双方订立的原《房地产租赁合同》一致；2、驳回周耿豪的诉讼请求；3、驳回深圳市深之美汽车服务有限公司的其他反诉请求。如当事人未按照上述期限履行义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定处理。本诉案件受理费4356元，因适用简易程序审理，法院减半收取2178元，由周耿豪负担；反诉案件受理费100元，由深之美公司负担。
一审判决宣告后，原审原告周耿豪不服，向本院提出上诉称：1、上诉人与被上诉人2005年5月10签订的《房地产租赁合同》及同年9月30日签订的《补充协议》已经在2010年4月28日解除，一审法院认定上诉人不能解除合同错误；2、一审判决认为租赁合同已经自动续期明显错误。合同法第一百二十五条规定：”当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”在本案中，上诉人与被上诉人没有就房屋租金达成一致意见，而且双方没有签订新的租赁合同，新的租赁合同当然没有成立；3、一审判决仅解释了”西边厂房”的位置及所特指的房屋，但却没有对”租金平均值”进行解释。当事人约定”具体租金的数额根据西边厂房租金平均值的8．8折确定”，其真实意思是按照西边厂房的市场价格给予8．8折的优惠。由于当事人没有明确”租金平均值”是要根据承租人和其他全部次承租人的租金平均值、或者仅以全部次承租人的租金平均值确定，因此如果按照当事人不具体的约定，是无法计算出租金价格的，所以应当认定当事人对租金价格约定不明确。4、一审法院没有查清涉诉房屋的市场租金价格，而按照原来的租金价格上浮10％确定租金价格，这没有任何合同和法律依据；5、上诉人提交的证据没有在法庭上质证，一审诉讼违反了民事诉讼程序。
综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，而且在程序上违反民事诉讼程序，请求二审法院撤销原判，发回重审，依法支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人深之美公司二审答辩称：1、周耿豪所称部分材料在一审未质证，是其放弃举证，原审诉讼程序并不违法；2、租赁合同自动延期五年，原审适用法律正确。《补充协议》第二条第一款的约定赋予被上诉人单方决定续租的形成权；3、关于双方没有就租金达成一致意见的上诉理由。《补充协议》第二条第二款已经明确约定了确定规则，即”甲方同意在乙方续租时租金给予优惠，具体租金的数额根据西边厂房租金平均值的8．8折确定。”福田区××工业区×栋×楼均为周耿豪产业，上诉人承租东边，深圳市馨园居实业有限公司承租西边。根据深圳市馨园居实业有限公司的租金，就可以确定我公司应付租金，故早在2005年9月30日，双方已就租金达成一致。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，恳请二审法院驳回周耿豪的全部上诉请求。
经二审查明：本院对原审判决查明认定的事实予以确认。
另查明：1、上诉人周耿豪与案外人深圳市馨园居实业有限公司在2006年3月22日签订《深圳市房地产租赁合同书》的当日，又订立一份《房地产租赁合同补充协议》。该协议第二条约定：”房屋租金按房地产建筑面积1358.26平方米，按每月40元／平方米计算，每月租金为54330.40元，此租金价格从现在起计算至2006年11月15日；2006年11月16日至2008年11月15日的租金每月为57047元；2008年11月16日至2010年11月15日的租金每月为62751元；2010年11月16日至2011年9月15日的租金每月为72164元”。该补充协议订立后，并报深圳市福田区房屋租赁管理局备案登记；2、上诉人与被上诉人在二审均确认，本案在二审的争议焦点仅为涉案续租租赁合同的租金价格如何确定。
本院认为：原审判决关于上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》均合法有效的认定正确，本院对此确认。依照《补充协议》第二条第一款的约定，在《房地产租赁合同》约定的租赁期届满之日前三个月，如深之美公司向周耿豪提出续租要求的，《房地产租赁合同》的租赁期限自动顺延五年，双方应重新签订新的租赁合同，新的租赁合同除房屋租金外，其余条款不变。深之美公司在《补充协议》约定的期限内，向周耿豪发出了《续租通知》，故应认定本案当事人又就涉案房屋的租赁建立了一个租期自2010年5月10日至2015年5月9日止的新的房地产租赁合同关系。原审判决认定涉案《房地产租赁合同》租赁期限自动顺延五年正确，双方当事人在二审对此也无异议。故原审判决驳回上诉人周耿豪在一审提出的包括返还涉案房屋在内的诉讼请求并无不当，本院对此予以维持。
在二审中，双方当事人均确认争议焦点为涉案续租租赁合同的租金价格如何确定。
上诉人周耿豪主张，该租金价格应以涉案”西边厂房”即周耿豪与深圳市馨园居实业有限公司订立的房屋租赁合同所约定的租金价格，加上深圳市馨园居实业有限公司与其他次承租人在房屋租赁合同中所约定的租金价格的平均值作为标准加以确定，或者按每月150元／平方米的标准确定。深之美公司则认为，双方订立的《补充协议》第二条第二款明确约定，租金数额根据西边厂房租金的平均值的8.8折确定。而”西边厂房”系由深圳市馨园居实业有限公司承租，其租赁合同明确约定租金为每月40元／平方米。故应以该租金作为标准予以确定双方续租的租赁合同的租金价格。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”从上诉人与被上诉人在2005年9月30日订立的《补充协议》第二条第二款约定，新的租赁合同具体租金数额根据西边厂房租金平均值的8.8折确定。经查，涉案房屋”西边厂房”系指××工业区第×栋厂房第1轴至第10轴，而该厂房由案外人深圳市馨园居实业有限公司承租，故新的租赁合同的租金应当按照深圳市馨园居实业有限公司与周耿豪订立的房屋租赁合同所约定的租金作为标准来加以确定。周耿豪在2006年3月22日与深圳市馨园居实业有限公司签订的《房地产租赁合同补充协议》第二条约定，2006年3月22日至11月15日，租金为每月40元／平方米；2006年11月16日至2008年11月15日，租金为每月42元／平方米；2008年11月16日至2010年11月15日，租金为每月46.20元／平方米；2010年11月16日至2011年9月15日，租金为每月53.13元／平方米。经计算，在该租期内租金平均值为45.33元，按8.8折计算，每月租金应为39.89元／平方米。原审判决通过酌定的方法，将双方续租的房屋租赁合同在2010年5月9日至2011年9月15日这一租赁期间的租金确定为每月65.88元后，深之美公司并未就此提出上诉，本院认定此系深之美公司自由处分民事权利的行为，且该民事行为并不违背我国法律及行政法规的禁止性规定，对此本院予以确认。然而本院在此又注意到，周耿豪与深圳市馨园居实业有限公司签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》所约定的租赁期限截止至2011年9月15日止，而深之美公司与周耿豪续租的新的房屋租赁合同的租期是自2010年5月9日至2015年5月9日止。该续租的新的租赁合同在2011年9月16日至2015年5月9日租赁期间的租金，因涉案”西边厂房”在该租赁期间内的租金标准尚未确定，且双方当事人在法院主持下也未就此租金标准达成一致意见，致使本院无法依照双方当事人的协议约定及合同法的相关规定予以判定，故而在此不作处理。待西边厂房的租金数额确定后，双方当事人可以依法再行协议补充或另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采纳。原审判决部分事实认定不清，以致裁判失当，本院在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1349号民事判决之第二项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1349号民事判决之第三项；
三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1349号民事判决之第一项为”确认上诉人周耿豪与被上诉人深圳市深之美汽车服务有限公司于2005年5月10日签订的《房地产租赁合同》自2010年5月9日期满后延期五年；其中2010年5月10日至2011年9月15日期间，房屋租金按每月65.88元／平方米计算。”
四、驳回被上诉人深圳市深之美汽车服务有限公司的其他反诉请求。
二审案件受理费4356元由上诉人负担；一审案件受理费的负担比例不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理审判员 陈明亮
代理审判员 吴思罕
二〇一一年五月五日
书 记 员 蔡妍婷