台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台黄民初字第461号
原告（反诉被告）：黄岩区巨鼎·港湾名府业主委员会。
负责人：杨仁荷。
委托代理人：ＸＸ。
被告（反诉原告）：浙江民泰物业管理有限公司。
法定代表人：刘星。
委托代理人：胡平。
原告黄岩区巨鼎·港湾名府业主委员会（以下简称港湾业委会）与被告浙江民泰物业管理有限公司（以下简称民泰公司）为物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月28日立案受理后，被告民泰公司依法提起反诉。本院依法组成合议庭于2013年8月1日公开开庭进行了审理。原告港湾业委会的委托代理人ＸＸ，被告民泰公司的委托代理人胡平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
港湾业委会起诉称：2011年1月1日，台州市巨鼎置业有限公司（以下简称巨鼎公司）同民泰公司签订前期物业服务合同，约定由民泰公司对黄岩区巨鼎·港湾名府（以下简称港湾名府）进行前期物业管理服务。港湾业委会成立后，于2011年10月跟民泰公司签订了物业服务合同，委托民泰公司为港湾名府小区提供物业管理服务。2012年5月31日，民泰公司退出港湾名府，并与港湾业委会达成交接结算协议。港湾业委会多次要求民泰公司按照协议约定退还相关款项，民泰公司均以各种理由推诿。故港湾业委会要求判令（变更）民泰公司返还预收物业管理费439523元、水费8819元、装修管理费64163元、垃圾清运费88519.06元、二次楼道维修费17200元，共计人民币618224.06元，并要求民泰公司承担本案诉讼费用。
民泰公司答辩称：1、针对预收物业管理费，根据双方于2012年5月31日签订的交接结算协议第一条可以看出，答辩人应当退还的物业管理费，并不包含车库管理费。另外，双方对未装修的空置房已达成一致意见，即在一个服务年度内完全处于空置状态的房屋才纳入空置房的范畴。协议约定：2011年收入的物业管理费，对未装修的空置房将按50%返还业委会，可见，双方对于物业费的退费时间的认定是以年为单位的，而退费的对象也是当下未装修的空置房。故港湾业委会主张退还的物业管理费已超过当初约定的范围。2、针对水费，港湾业委会提供的水费清单是截止至2012年4月份，应该扣除答辩人持续管理期间为该小区垫付的2012年5月和6月的水费，具体数字应以发票为准。3、针对装修管理费，该项目撤销已久，请原告举证。4、针对垃圾清运费，答辩人的支出远远超出了实际所收的费用，不存在返还。5、针对二次楼道维修费17200元，答辩人予以认可。
民泰公司反诉称：民泰公司为港湾名府小区提供2011年2月至2012年5月的物业服务管理。因港湾业委会重新选任物业服务企业，双方于2012年5月31日签订了交接结算协议，协议第二条约定：港湾业委会应当向民泰公司支付约170000元物业管理费（后经核算，实际金额为180992元）。经多次协商，港湾业委会均未按协议约定履行义务，故为维护自身的合法权益，要求港湾业委会支付物业费180992元，并承担反诉案件受理费。
港湾业委会答辩称：民泰公司要求答辩人支付180992元与实际不符，到目前为止答辩人也没有接到对方结算的依据。故民泰公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，请求法庭依法驳回。
港湾业委会为支持其起诉主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
证据1、业主委员会成立备案表复印件、港湾业委会出具的证明1份、负责人身份证复印件，证明港湾业委会诉讼主体适格。
证据2、民泰公司基本情况、公司基本信息，证明民泰公司诉讼主体适格。
证据3、《交接结算协议》（复印件），证明双方就各项费用的返还与支付事宜协商并达成协议。
证据4、港湾名府小区2011年住宅物业费明细（自制表格），证明各住宅业主装修时间以及应该退还的未装修期间的空置房物业费金额为415904元。
证据5、港湾名府小区1#-5#商铺及公寓物业费明细（自制表格），证明各商铺业主装修时间以及应该退还的未装修期间的空置商铺物业费金额为23619元。
证据6、民泰公司两项费用汇总（自制表格），证明民泰公司向227户业主收取了装修管理费64163.04元，向138户业主收取了垃圾清运费88159.06元的事实。
证据7、民泰公司进场时物业费计算方式（复印件），证明空置的房屋应当按月计算退费。
证据8、港湾名府水费明细（自制表格），证明民泰公司应当退还水费10592元。
证据9、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，证明物业管理费是按月计算收取的。
民泰公司质证后认为：对证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，协议第一条约定的内容恰恰与原告主张的计算方式是不同的。双方当事人基于真实意思表示签订的协议，应当受到法律保护。对证据4的真实性有异议，该证据由港湾业委会单方面制作，该表格内所有人员的真实性都不能确认，且没有提供相应的装修记录和说明对装修时间加以证明，根据相关条例，物业费有明确的法定概念，车位费明显不属于物业费的范畴，该表格的计算方式和结果存在重大纰漏，我方不予认可。对证据5不予认可，商铺部分早已装修完毕，不存在需要认定为空置房的情况。证据6是港湾业委会单方制作的表格，没有相应的付款凭证或收款证明，直接权利人亦未出庭证明，我方不予认可。证据7是一个片段文件的影印件，港湾业委会既未能证明证据来源，又不能提供原件，对该证据的真实性不予认可。对证据8，经我方核算，截止2012年4月，港湾名府小区实际结余的水费金额为8000元，后我方继续为该小区支付了5月和6月的水费，我方愿意在实际结清后将剩余部分返还给港湾业委会。对证据9的真实性没有异议。
针对本诉，民泰公司向本院提交了以下证据：
证据1、收款收据（童琳雄、杨仁荷、张建晴、金礼红、张方龄、汪凌云、陈波等共11张），证明在民泰公司提供的物业服务期间，港湾业委会成员和业主都是以一年度为缴费单位向民泰公司支付物业管理费的，且物业费与车位物业管理服务费是两个不同概念、不同种类的费用。
证据2、浙江黄岩自来水公司供水机打发票（共5张），证明民泰公司垫付了2012年5月和6月的水费5991.65元。
证据3、港湾名府管理处高层业主装修统计表（自制表格），证明民泰公司根据港湾业委会提供的证据4，核算的部分物业费退还情况。
港湾业委会质证后对证据1、3的“三性”均有异议，对证据2的真实性没有异议。
针对反诉，民泰公司提交了以下证据：
证据4、民泰公司基本信息、公司基本情况、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明民泰公司的诉讼主体适格。
证据5、港湾业主委员会登记备案表，证明港湾业委会的诉讼主体适格。
证据6、《交接结算协议》1份（复印件），证明港湾业委会承诺向民泰公司承担还款责任的事实。
证据7、《前期物业服务合同》1份（复印件），证明港湾业委会应当承担还款的具体金额的事实。
港湾业委会质证后对证据4.5没有异议，对证据6.7的真实性没有异议。
经原、被告举证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对港湾业委会提供的证据1、2、3、9和民泰公司提供的证据2、4-7，双方质证后对真实性均没有异议，对此，本院予以确认。对港湾业委会提供的证据4、5和民泰公司提供的证据3，均系单方自行制作，双方均不予认可，且双方也未提供其他证据予以佐证，故本院不予认定。对港湾业委会提供的证据6，对涉及垃圾清运费的部分，因民泰公司不予认可，亦无其他证据予以佐证，本院不予认；对涉及装修管理费的表格，虽也系港湾业委会自行制作，但结合双方签订的交接结算协议第三条的约定：“对2011年至2012年收入的装修管理费，按实际装修户数，未装修完成的由民泰公司退回港湾业委会管理”，说明民泰公司确有收取装修管理费并承诺部分返还，故本院根据双方陈述，参考双方提供的材料，酌情考虑由民泰公司返还装修管理费10000元。对港湾业委会提供的证据7，系复印件，民泰公司不予认可，本院不予确认。港湾业委会提供的证据8，系自行制作，且无其他证据予以佐证，但民泰公司认可截止2012年4月份的水费结余为8000元，故在扣除后续垫付的水费5991.65元后，民泰公司应返还给港湾业委会的水费为2008.35元。对民泰公司提供的证据1，虽系复印件，但其自认部分业主已缴纳2012年2月1日至2013年1月31日的物业费和车位费，本院予以确认。
经审理，本院认定如下案件事实：
2011年1月1日，巨鼎公司同民泰公司签订前期物业服务合同，约定由民泰公司对港湾名府进行前期物业管理服务。2011年11月，港湾业委会成立。2012年2月25日，港湾业委会与民泰公司签订了物业服务合同，继续委托民泰公司为港湾名府提供物业管理服务。2012年5月31日，民泰公司（甲方）与港湾业委会（乙方）达成《交接结算协议》，约定：“一、2011年收入的物业管理费，对未装修的空置房将按50%返还业委会，再由业委会退还业主（约31万，以实际数字为准）；二、2012年2月1日至5月31日的物业管理费，按民泰公司与巨鼎公司的协议物业费149万元／年计算，四个月计49.3万元，减去民泰公司在此四个月已收的物业管理费约32万元，尚有约17万元的物业管理费，由港湾业委会付给民泰公司；三、对2011年至2012年收入的装修管理费，按实际装修户数，未装修完成的由民泰公司退回业委会管理。四、楼道二次维修费由民泰公司退回业委会……”。
本院认为：原、被告签订的《交接结算协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。本案争议焦点之一：民泰公司应该返还给港湾业委会的2011年收入的物业管理费的数额问题。双方就空置房的定义、物业管理费是否包含车位费、业主的真实信息均未达成一致意见，且均未提供足以证明已方观点的证据。双方合意的金额为约310000元，该金额应系双方根据相关资料和数据得出的，而非凭空想象的，故在实际数额无法确定的情况下，本院认定民泰公司返还给港湾业委会的物业管理费数额以31万元为准。本案争议焦点之二：港湾业委会是否应该支付给民泰公司2012年2月1日至5月31日的物业管理费，以及如果要支付，应支付的金额问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。根据该条规定，民泰公司不应向港湾业委会主张物业费，而应向拖欠物业费的业主另行主张。但鉴于港湾业委会在《交接结算协议》已作出支付的承诺，该项约定系双方相互协商、相互妥协的结果，本院予以尊重。至于金额问题，亦应以双方在协议中协商的金额为准，即17.3万元（49.3万元-32万元）。另外，民泰公司应返还给港湾业委会装修管理费10000元、楼道二次维修费17200元、水费2008.35元。原、被告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
本诉被告浙江民泰物业管理有限公司返还给本诉原告黄岩区巨鼎·港湾名府业主委员会2011年空置房物业管理费310000元。
本诉被告浙江民泰物业管理有限公司返还给本诉原告黄岩区巨鼎·港湾名府业主委员会装修管理费10000元。
本诉被告浙江民泰物业管理有限公司返还给本诉原告黄岩区巨鼎·港湾名府业主委员会楼道二次维修费17200元。
本诉被告浙江民泰物业管理有限公司返还给本诉原告黄岩区巨鼎·港湾名府业主委员会水费2008.35元。
反诉被告黄岩区巨鼎·港湾名府业主委员会支付给反诉原告浙江民泰物业管理有限公司2012年2月1日至5月31日的物业管理费173000元。
驳回原、被告其他的诉讼请求。
上述一至五项于判决生效后十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8075元，反诉案件受理费4000元，合计12075元，由原告黄岩区巨鼎·港湾名府业主委员会负担7250元，由被告浙江民泰物业管理有限公司负担4825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费12075元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 章学军
人民陪审员 孙国华
二〇一四年四月二十八日
代书 记员 叶佳佳