湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第95号
上诉人（原审被告、反诉原告）衡阳三鼎房地产开发有限公司。
法定代表人潘光辉，该公司董事长。
委托代理人刘湘骅，湖南湘华律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）李先华。
委托代理人曹光辉，湖南溥天律师事务所律师。
委托代理人刘吉琼，湖南溥天律师事务所律师。
上诉人衡阳三鼎房地产开发有限公司（以下简称三鼎公司）因与被上诉人李先华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2013）蒸民一初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同月26日公开开庭审理了本案。上诉人三鼎公司的委托代理人刘湘骅、上诉人李先华的委托代理人刘吉琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年2月9日，李先华与三鼎公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：李先华购买三鼎公司开发的位于衡阳县西渡镇清江路“蒸鼎国际花园”1栋1002室，单价为2512.4元／平方米，总价款237924元，水电一户一表及有线电视、电话线、多媒体系统建设、防盗门及防盗监控系统等配套设施费用已计入房价内；购房款于签订合同当日交纳77924元，余款160000元于工商银行办理按揭，按照银行按揭贷款的相关规定办理；买受人如未按合同约定付款，逾期90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期付款90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；如合同继续履行，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；除房屋价款外，买受人于该栋商品房主体竣工后一个星期内支付契税、办证费用、物业维修基金等，买受人逾期付款，出卖人有权顺延交付和办理房屋权属证书的日期；出卖人应在2012年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付买受人，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交付房屋，逾期90日内，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房90日后，买受人可解除合同，出卖人应退还全部款项，并按买受人已付款3%支付违约金；如合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
同日，双方签订《补充协议》，该协议约定，如遇特殊原因，出卖人可据实延期：因项目所在地政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起的房屋延期交付；因政府等部分根据法律、行政法规采取某项重要措施，通知停水停电或交通管制导致无法施工、规划或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的；因政府进行与本项目相关联的市政条件变化或市政工程突然事件及附属配套工程而引起的房屋延期交付；日降雨量10mm以上降雨，风六级以上（含六级）及其他自然灾害导致工程延期。
另查明，李先华分别于2011年2月9日支付首付款77924元、电信套餐费600元、天然气到户费1000元，并于同年5月17日支付房屋契税4758、两证办理费3599元，天然气到户费补交1265元、物业维修基金7138元，同年6月23日支付购房款136000元，余款24000元未付，合计232284元。除房屋契税、两证办理费、房屋维修基金外，实际购房款为216789元。因三鼎公司未按合同约定交付房屋，李先华亦未将余款付清，双方发生纠纷。李先华遂提起诉讼，请求判决三鼎公司支付违约金23349元（暂计算至2013年7月12日止），返还多收取的税款363元和房屋维修基金545元。三鼎公司亦提起反诉，请求判决李先华支付逾期付款违约金8000元。
原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。三鼎公司因电力线路检修和天气变化等客观原因未能如期交房，但其未将上述情况在合理期限内提供证明并告知李先华，故三鼎公司应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，三鼎公司应从房屋交付期限次日起至实际交付之日止，向李先华支付已交房款每日万分之二的违约金。三鼎公司在代收契税和房屋维修基金时多收的部分，应由实际收取的相关单位返还给李先华。李先华未按约定付清房款，亦应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十条之规定，判决：一、被告衡阳三鼎房地产开发有限公司向原告李先华支付违约金23456.60元（房款216789元，按0.2‰的标准从2012年7月1日算至2013年12月24日止541天，后段违约金另计），该款限于本判决生效后十日内付清；二、反诉被告李先华向反诉原告衡阳三鼎房地产开发有限公司支付延期付款违约金2596.80元（房款24000元，按0.2‰的标准从2012年7月1日算至2013年12月24日止541天，后段违约金另计）。上述二项款项相抵，被告衡阳三鼎房地产开发有限公司向原告李先华支付违约金20859.80元，该款限于本判决生效后十日内付清。一审案件本诉受理费406.42元，反诉受理费100元，合计506.42元，由原告李先华负担156.42元，被告衡阳三鼎房地产开发有限公司负担350元。
宣判后，原审原告、反诉被告李先华、原审被告、反诉原告三鼎公司不服，均向本院提起上诉。李先华上诉称，双方变更了付款方式，李先华没有逾期付款。请求改判李先华不承担违约责任。
三鼎公司上诉称：虽然三鼎公司未能按期交房，但应扣减雨天、停电等合同约定可顺延交房时间的天数，故三鼎公司并不构成逾期交房，三鼎公司已通知李先华收房，但李先华拒绝收房。请求撤销原判，驳回李先华的诉讼请求。
针对三鼎公司的上诉，李先华答辩称，三鼎公司提出交房时间顺延的理由均不能成立。
针对李先华的上诉，三鼎公司答辩称，李先华逾期交款，应承担违约责任。
在二审诉讼期间，三鼎公司提供了两份证据：证据1、2分别为衡阳县气象局出具的《气象专业证明》以及涉案工程监理公司制作的《监理日记》，拟共同证明《商品房买卖合同》约定可顺延交房的天数；证据3、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，拟证明“蒸鼎国际花园”1栋工程竣工验收的时间；证据4、《衡阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，拟证明“蒸鼎国际花园”1栋工程消防验收合格的时间；证据5、《建设工程竣工验收备案表》、拟证明“蒸鼎国际花园”1栋竣工验收备案的时间。
经质证，李先华提出以下质证意见：对证据1的合法性有异议，没有衡阳县气象局经办人的签名，没有注明证据的时间，统计数据不准确；证据2中部分日志无监理人签名，部分停工天数不是因为天气原因，而是因为放假或人员不足，部分停工原因记载不明确，与证据1相吻合的因降雨量≥10mm导致停工天数只能认定30天；对证据3的合法性有异议，工程验收应当以备案为准；对证据4、5无异议。
本院经审查认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案争议事项有关联，本院予以采信。
经审理查明，2004年5月19日，国务院颁布了国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了房地产开发主管部门对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。
另查明，《补充协议》中约定了三鼎公司可延期交房的几种情形，但没有约定三鼎公司负有将上述情形通知李先华的义务。
又查明，根据衡阳县气象局出具的《气象专业证明》，结合三鼎公司提供的《监理日记》，从2011年3月18日至2013年3月26日，因日降雨量≥10mm导致“蒸鼎国际花园”1栋工程停工天数共计49天。2013年4月1日，施工单位、设计单位、监理单位和建设单位对“蒸鼎国际花园”1栋工程进行竣工验收，确认工程质量验收合格。2014年5月21日，“蒸鼎国际花园”1栋工程办理了竣工验收备案手续。
再查明，李先华已交纳的购房款为213924元。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：李先华与三鼎公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。《商品房买卖合同》约定三鼎公司应将经综合验收合格的房屋交付李先华，但综合验收作为行政审批项目已于2004年5月19日被国务院取消，故该条款实际已无法履行，对《商品房买卖合同》的该项约定，应认定为“经验收合格”。原建设部办公厅关于对原深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中明确指出：“商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用”，因“蒸鼎国际花园”1栋工程已于2013年4月1日由三鼎公司组织施工单位、设计单位、监理单位进行竣工验收，确认工程质量验收合格，故此时涉案房屋已符合“经验收合格”的条件，可以交付使用。
关于三鼎公司是否应承担逾期交房违约责任的问题，双方在《商品房买卖合同》中约定三鼎公司应在2012年6月30日前交付房屋，而房屋符合交付条件的时间是2013年4月1日，已超过合同约定交房时间275天。根据《补充协议》约定，日降雨量10mm以上导致工程延期，三鼎公司可据实予以延期，该顺延天数共计49天，故三鼎公司逾期交房226天（275天-49天），三鼎公司提出停电导致工程延期的理由，因无证据证实，本院不予采纳。三鼎公司逾期交房应承担违约责任，根据《商品房买卖合同》的约定，三鼎公司应从合同约定的房屋交付期限次日起至符合交房条件之日止，向李先华支付已交房价款每日万分之二的违约金即9669.36元（213924元×0.2‰×226天）。
关于李先华是否应承担逾期付款违约责任的问题，双方在《商品房买卖合同》中约定李先华支付购房首付款，余款以银行按揭贷款的方式支付。2011年6月23日，双方对《商品房买卖合同》的付款方式进行了口头变更，约定由李先华直接向三鼎公司支付购房款136000元，但对余款24000元的交付时间没有约定，三鼎公司也没有提供证据证明其曾书面通知李先华交纳余款。因此，李先华提出其没有逾期付款的主张于法有据，本院予以支持。
综上，原判认定部分事实不清，适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省衡阳县人民法院（2013）蒸民一初字第419号民事判决；
二、上诉人衡阳三鼎房地产开发有限公司支付上诉人李先华逾期交房违约金9669.36元；
上述款项限于本判决生效之日起十日内支付，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回上诉人李先华的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人衡阳三鼎房地产开发有限公司的反诉请求。
一审案件本诉受理费406.42元，反诉受理费100元，二审案件受理费406元，合计912.42元，由上诉人衡阳三鼎房地产开发有限公司负担600元，上诉人李先华负担312.42元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 龙 巍
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一四年九月三日
书记员 刘宏辉
校对责任人：龙巍打印责任人：刘宏辉附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……