上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1543号
上诉人（原审原告）虞建忠，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）戚来发，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人缪舒仪，。
委托代理人陈扬，。
被上诉人（原审被告）陆文娟，＊生，汉族，。
委托代理人戚来发（系陆文娟丈夫），年籍详上。
被上诉人（原审被告）朱秀英，女，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人戚来发（系朱秀英公公），年籍详上。
被上诉人（原审被告）戚晓春，男，＊生，汉族，。
上诉人虞建忠因排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，1994年6月26日，戚来发与上海市松江县永丰房产管理所签订《已出租公有住房买卖合同》一份，后戚来发取得＊＊＊＊房屋产权。1999年6月29日，戚来发与案外人承久经签订《上海市职工所购公有住房出售合同》一份，后戚来发取得现上海市松江区人乐三村X幢X号104室房屋产权。
2004年2月10日，戚晓春签订《上海市房地产买卖合同》一份，载明戚晓春向“戚来发”购买位于上海市松江区人乐三村X幢X号104室、105室的房屋，转让价款为人民币（下同）358，000元，两套房屋总面积为89.81平方米。2004年2月19日，戚晓春取得以其为权利人的系争房屋的《上海市房地产权证》。原审庭审中，戚来发提出笔迹鉴定申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托了上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对署期为2004年2月10日的《上海市房地产买卖合同》第15页落款处“戚来发”签名字迹是否为其本人所写进行了鉴定，该所作出了防伪司法鉴定所（2013）文鉴字第1123号司法鉴定意见书，鉴定意见为署期“2004年2月10日”的《上海市房地产买卖合同》第15页落款处“戚来发”签名字迹不是戚来发本人所写。戚来发据此认为2004年买卖合同是无效的，无效合同不能完成物权转移；虞建忠则表示对真实性没有异议。
2013年1月10日，戚晓春作为卖售人（甲方）、虞建忠作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲、乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方向甲方购买位于松江区人乐三村X号104、105室（部位：104室），房屋建筑面积50.79平方米，房屋转让价款为550，000元，甲、乙双方确认，在2013年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。房地产交易系统中打印的网上合同签订时间为2013年1月9日，该合同未对交房时间、付款时间、户口迁出时间、违约责任等内容进行约定。
2013年1月10日，戚晓春作为卖售人（甲方）、虞建忠作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲、乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方向甲方购买位于松江区人乐三村X号104、105室（部位：105室），房屋建筑面积39.02平方米，房屋转让价款为450，000元，甲、乙双方确认，在2013年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。房地产交易系统中打印的网上合同签订时间为2013年1月9日，该合同亦未对交房时间、付款时间、户口迁出时间、违约责任等内容进行约定。
原审审理中，虞建忠请求判令：1、戚来发、陆文娟、朱秀英（以下简称戚来发等三人）与戚晓春立即腾退位于上海市松江区人乐三村X幢X号104室、105室的房屋；2、戚来发等三人与戚晓春赔偿其租金损失每月3，000元整（从2013年2月1日起至实际腾退之日）。
戚来发等三人辩称：首先，戚来发是系争两套房屋的真实权利人。戚来发的幼子戚晓春吸毒并长期借债以满足毒瘾，2004年2月，戚晓春盗取戚来发的房产证、身份证等证件，并在有关人员的帮助下，私自到松江区房地产交易中心将系争房屋过户至其自己名下，因上述交易中卖方戚来发的签名系伪造，故该买卖合同应为无效，即使过户也不发生物权变动的效力。其次，戚晓春因欠“互利网”巨额债务无法归还，故于2013年2月1日将系争房屋出卖给虞建忠并完成了过户登记。由于戚晓春是无处分权人，故根据相关法律和司法解释的规定，其与虞建忠签订的《上海市房地产买卖合同》属于无效合同，即便按照新的司法解释而有效，也不发生物权变动的效力。再次，根据房屋交易价格、虞建忠购房后迅速以高价挂牌出售的行为、虞建忠未到实地看房了解房屋情况、虞建忠和戚晓春未通过中介方交易等事实表明虞建忠购买系争房屋的行为不构成善意取得，故虞建忠不能取得系争房屋的所有权。由此，戚来发等三人认为，虞建忠要求其三人排除妨害，于法无据。戚晓春则未作答辩。
原审庭审中，虞建忠代理人称，虞建忠与戚晓春签订的两份买卖合同确实没有明确约定何时交房，但当时口头说好过户后一个月内再交付，经审判人员再次询问，虞建忠代理人又称上述房地产买卖合同是在交易中心网签的，虞建忠与戚晓春之间有过另外一份合同，但找不到了，那份合同约定在过户后一个月内交房；两份合同的付款时间空白是因为这两份合同仅仅是为过户而签订，实际履行的是另外的那份合同，另外的合同在戚晓春那里应该还有一份。
另，在原审第一次庭审中，针对戚来发关于虞建忠从未到系争房屋处看房，未尽审慎购房义务，虞建忠代理人表示，为了购买系争两套房屋，虞建忠和戚晓春谈了两次，第一次在“互利网公司”，最终确定价格是在房地产交易中心；在签订合同之前，虞建忠去现场周围看了一下，但是没有进入房屋内去查看，因为虞建忠系为了投资购房而不是自住，对虞建忠来说没有必要进入房屋内看。原审第二次庭审中，虞建忠代理人表示，第一次是戚晓春带案外人袁建春去看房的，第二次是袁建春带虞建忠去看房的，第三次在签订合同之前，是虞建忠自己去看房的，虞建忠两次从青浦赶到松江看房，除戚晓春之外没有见到戚来发等三人，因为虞建忠只在外面看了一下，没有进入房屋查看，所以没有看到戚来发等三人；至于虞建忠为什么没有进入室内查看，虞建忠代理人也不清楚。
对于虞建忠购房款的支付情况，虞建忠表示1，000，000元是戚晓春的净到手价，虞建忠将其中的550，000元通过案外人袁建春支付戚晓春欠案外人袁国光的550，000元，为此，虞建忠于2013年1月10日向袁建春出具支付购房款函，载明虞建忠于2013年1月10日向戚晓春购房，请从虞建忠在袁建春处的资金里向戚晓春付款，具体数额将电话通知。虞建忠表示其与案外人袁建春是朋友关系，“互利网公司”是借贷中介，为了便于操作，很多人把钱放在“互利网公司”，通过“互利网公司”进行操作，所以他们的钱都存在袁建春的账户中，具体谁有多少钱都是通过记账确定的。其次，402，000元是支付给戚晓春及委托收款人刘巍，即2013年1月10日由袁建春的账户转账支付给戚晓春50，000元，2013年1月11日由袁建春的账户转账支付给戚晓春122，000元，2013年2月2日由袁建春的账户转账支付给刘巍100，000元，2013年2月4日由袁建春的账户转账支付给刘巍80，000元，2013年2月3日通过ATM机转账支付给刘巍50，000元，还有48，000元未付，要等到交付房屋时再支付。为此，2013年1月23日，戚晓春出具给案外人刘巍《委托收款书》一份，载明戚晓春与虞建忠的房屋买卖尚有余款没有支付，戚晓春自愿预留50，000元作为房屋腾退的违约金，如果在房产过户后1个月内腾退的，50，000元马上支付，如果在房产证下来后1个月内不能腾退的，50，000元作为违约金赔偿虞建忠的损失，房屋尚有余款部分戚晓春自愿委托刘巍代为收款。对于上述付款情况，戚来发等三人表示不清楚，上述款项没有经过其三人的手，并同时表示，由于虞建忠本人未到庭，戚晓春也不在，故对于他们之间的购房行为有质疑。对于其他的证据真实性认可，但是网上转账回单、ATM交易记录都无法证明袁建春是为虞建忠支付的购房款，无法证明虞建忠已经支付了购房款，委托收款书的真实性戚来发等三人予以认可。
原审诉讼中，因涉及到房屋交易细节需要询问，原审法院要求虞建忠本人到庭，但虞建忠截至第二次庭审结束前均未到庭，也未向法院告知其不能到庭的具体原因，虞建忠代理人表示其也不知道为何虞建忠不到庭，至于虞建忠是否有正当理由不到庭，虞建忠代理人也不清楚。
原审庭审中，戚来发等三人提交了上海市劳动教养管理委员会于2007年4月16日出具的《劳动教养决定书》一份，证明戚晓春吸毒借债还毒债，变卖抵押房产抵债，戚晓春是瘾君子；虞建忠对于决定书的真实性没有异议，但对待证内容有异议，认为不能因为有劳动教养决定书就能说明戚晓春人品不好。戚来发等三人提交了艺术馆相关资料、户口簿、荣誉证书、人乐居委会情况说明、证人证言等，证明系争房屋内戚来发开设的根雕艺术馆是非物质遗产，2012年6月松江区政府在其房屋门口挂了根雕艺术馆的牌子，在当地有知名度，故众所周知其不会出卖系争房屋，戚来发等三人与戚晓春四人的户口也在系争房屋内，如果虞建忠确实是来购房就能看到这个牌子，虞建忠连系争房屋的情况也不清楚，故其购房是恶意的。两位证人是戚来发的邻居，证明戚来发从来没有卖房的意向，虞建忠从来就没有看过房。虞建忠则认为，有无根雕艺术馆不影响房屋受法律保护，这个房屋不是文化遗产，不影响房屋的性质；虞建忠去系争房屋看过，也知道房屋内有戚晓春父母、妻儿住在里面，退一步讲，即便不清楚也不能否定虞建忠购房时是善意的；戚来发一家的户口虽然在系争房屋内，但这个房屋已经在戚晓春名下；邻居的情况说明从形式看，不符合证人应当出庭的证据规则，这份情况说明无法证明邻居家在哪里，而且如果去看房也并不必然去向证人打听，因此无论从内容还是形式上说都不符合证据的要求，对真实性有异议。戚来发等三人另提交了上海茸坤房产经纪事务所出具的挂牌信息一份，证明虞建忠于2013年2月购得系争房屋之后随即在中介挂牌出售，虞建忠在房产中介挂牌价是1，360，000元。虞建忠对该份证据的真实性有异议，从时间上推算这个信息应该在2009年之前。戚来发还提供了还贷情况说明及个人借款还款对账单一份，证明戚晓春2004年2月18日与中国农业银行上海市虹口区曲阳支行签订了《个人住房抵押借款合同》一份，借款214，000元，此后，因戚晓春未能按约还贷，银行上门催款，戚来发夫妇无奈用养老金替戚晓春按月还贷，截至2012年12月底，尚余120，057.38元欠款未还，按计划要还到2024年2月18日。2013年1月虞建忠与戚晓春交易后的还贷情况戚来发就不知道了。虞建忠则就对账单的真实性没有异议，但认为无法证明对账单的钱是谁支付的，只能证明戚晓春2012年12月17日在还款。戚来发等三人还提交了戚晓春于2009年2月26日向松江区人乐居委会出具的申请一份，载明戚晓春染上吸毒恶习，为了筹措毒资不惜以个人住房抵押给银行满足吸毒需要，为此向中国农业银行贷款214，000元，银行贷款由父母帮助还贷，家庭生活困难，申请最低生活保障。虞建忠对该申请的真实性没有异议，但对内容有异议，认为这个说法与关于还贷的说法有出入。
此外，原审庭审中，虞建忠提交了2013年3月21日松江区公安分局岳阳派出所出具的接报回执单一份，证明戚来发等三人与戚晓春居住在系争房屋内，戚来发等三人对此并无异议。虞建忠还提交了上海市青浦区人民法院出具的告知书、受理通知书、民事调解书以及抵押权登记证明、最高额抵押借款合同、转账付款凭证、解除借款合同通知书等材料，证明戚晓春于2012年11月登记在“互利网”上招标借款，“互利网”与上海利网商务信息咨询有限公司是一个公司，2012年11月20日戚晓春签订合同通过“互利网”中介向案外人袁国光借了550，000元现金，利息约定每月1.5分，到应该支付第一期利息的时候戚晓春没有支付，“互利网”向戚晓春催要利息，但戚晓春不理会。2012年12月25日“互利网”受案外人袁国光委托向戚晓春发了解除借款合同通知书，发了通知书之后戚晓春还是没有理会，2012年12月27日案外人就该案向上海市青浦区人民法院诉讼，该院于2012年12月27日庭前调解受理了此案，因为此案申请了财产保全，此时戚晓春和他哥哥出现了，戚晓春和他哥哥协商将系争房屋出售，并通过“互利网”找买家，“互利网”就找到了虞建忠。戚来发表示，其是在2013年2月之后才知道系争房屋又被戚晓春抵押，上海市青浦区人民法院的民事调解书其看到了，戚晓春的确有个哥哥叫戚军，但从未参与此事。
原审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。上述内容分属物权法规定的物权公示原则、不动产登记效力、排除妨害请求权以及不动产善意取得的规定。本案中，虞建忠是基于其系争房屋所有权人的地位而对戚来发等三人和戚晓春提出相应诉请的。就虞建忠的诉请应否得到支持的问题，原审法院从以下两个方面阐述：
一、戚晓春取得系争房屋不动产权证的行为是否存在瑕疵。
房屋所有权证只是权利人享有不动产物权的证明。如果有证据证明房屋所有权证上记载的权利人与真正的权利人不一致的，应当否认房屋所有权证上记载的人为权利人，而认定虽然没有房屋所有权证，但其提供的证据证明其是该房屋真正的权利人的仍为所有权人。本案中，戚晓春是基于其与戚来发之间签订的买卖合同而取得系争房屋的房地产权证，而戚来发对买卖合同的真实性提出异议，故有必要就戚晓春取得房地产权证的合法性进行审查。首先，根据庭审查明的事实，系争房屋在2004年之前属于戚来发所有，虽然2004年2月10日戚晓春通过与“戚来发”签订《上海市房地产买卖合同》而取得了系争房屋的不动产权证，但根据鉴定部门对该合同落款处“戚来发”的签名字迹出具的鉴定意见书可知，该签名并非戚来发本人所签，而戚来发亦表示是戚晓春盗取自己的房产证和身份证后伪造了合同签名并完成过户，戚来发从未表示要将系争房屋出售给戚晓春。其次，2009年2月26日，戚晓春本人向本市松江区人乐居委会出具申请一份，载明自己染上吸毒恶习，为了筹措毒资不惜以个人住房抵押给银行满足吸毒需要，为此向中国农业银行贷款214，000元，银行贷款由父母帮助还贷，家庭生活困难，申请最低生活保障。由此可见，戚来发与戚晓春之间并不存在真实的买卖系争房屋法律关系，根据戚晓春因筹措毒资而套贷的目的判断，戚晓春不可能实际支付上述合同约定的购房款，而戚晓春亦未提供其他证据证明已经支付购房款。基于上述理由，戚晓春取得系争房屋不动产权证的行为存在瑕疵，戚晓春并非系争房屋真正的产权人。至于虞建忠关于戚来发2004年就发现了上述情况，但其之前不解决该问题故责任在戚来发，虞建忠已经尽到了审慎审查义务的主张，戚来发对此予以否认，且表示其已至房地产交易中心进行了备注。原审法院认为，戚晓春在取得系争房屋的房地产权证后，随即为满足其个人非法目的，将系争房屋抵押给银行，后期戚来发迫于无奈还为戚晓春偿还了部分银行贷款，但此并不能表明戚来发认可了双方间本不存在的房屋买卖合同关系，戚来发作为真正的房屋所有权人，有权随时追回其物权，故对于虞建忠上述意见，不予采信。
二、虞建忠取得系争房屋不动产权证是否属于善意取得。
善意取得，是财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或者其他物权。本案中，原审法院之所以否定虞建忠取得系争房屋不动产权证属善意，主要基于以下理由：首先，按一般常理，在虞建忠向戚晓春购买系争房屋时，其不可能不向戚晓春了解系争房屋的实际居住使用情况，并且未经实地查看即向戚晓春购买系争房屋。然，根据虞建忠所述内容，其两次从青浦区赶到松江区看房均只是在外面看了一下，没有进入系争房屋内查看，除了戚晓春之外，也未能见到戚来发等三人，而即便虞建忠只是在外面进行了查看，其也应能看到根雕艺术馆的招牌，进而进一步了解系争房屋的实际居住使用情况，但其却疏于审查。此外，虞建忠在庭审中也表示其知道戚晓春的父母妻儿居住在系争房屋内，但其却在未与上述人员谋面的情况下便完成房屋的过户交易，此与常理不符。其次，庭审中，虞建忠表示其与戚晓春此前并不认识，但根据其与戚晓春就系争房屋签订的房屋买卖合同，系争房屋的交易并未委托中介进行居间介绍，合同中也未约定房屋交付时间、户口迁出时间、款项支付时间以及违约责任等合同主要内容。虞建忠虽称该合同仅为过户所需而签订，其与戚晓春另外签订有合同，合同中约定了房屋交付日期等，但却又称无法找到该份合同，此亦与常理不符，故对此不予采信。再次，对于虞建忠购房款的支付情况，虞建忠虽表示系争房屋的总价款为1，000，000元，其中550，000元通过案外人袁建春支付了戚晓春欠案外人袁国光的550，000元，但其却未提供相应的付款凭证予以证明；对于另402，000元房款虞建忠称系支付给戚晓春及其委托收款人刘巍，但上述款项却是从袁建春的账户中支付，戚来发等三人对此持有异议，且系争房屋的转让价款明显低于市场价格。最后，本案诉讼中，因涉及到房屋交易的细节需要询问当事人，原审法院要求虞建忠本人到庭，但虞建忠截至第二次庭审结束前均未到庭，也未告知其不能到庭的具体原因，虞建忠代理人也表示不知道为何虞建忠不到庭，至于虞建忠是否有正当理由不到庭，虞建忠代理人也表示不清楚。
综上，由于戚晓春与戚来发并不存在真实的房屋买卖合同关系，而戚晓春与虞建忠之间就系争房屋的买卖过程存在不合常理之情形，虞建忠也未能到庭对此作出合理解释，故对虞建忠的诉请，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条第一款、第十七条、第三十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二○一四年三月二十六日作出判决：驳回虞建忠的诉讼请求。案件受理费160元，司法鉴定费2，000元，合计诉讼费2，160元，由虞建忠负担160元，由戚来发负担2，000元。
判决后，虞建忠不服，上诉于本院，诉称：1、虽然2004年2月10日戚晓春与戚来发就系争房屋签订的买卖合同存在瑕疵，但在戚来发知道自己权利受到损害后将近10年的时间内未采取措施，表明戚来发确认系争房屋登记在戚晓春名下的事实。2、虞建忠向戚晓春购买系争房屋并支付了952，000元房款。由于虞建忠购买系争房屋系为投资而非自住，虞建忠在交易前至交易中心调阅了系争房屋的产权信息，也三次前往系争房屋处查看情况，在与戚晓春谈妥价格后才决定购买系争房屋，故虞建忠已经尽到了购房者应尽的审慎义务。原审法院认定虞建忠系恶意取得系争房屋产权，缺乏依据，此系对自由裁量权的滥用。此外，虞建忠与戚晓春就系争房屋签订的购房合同也不符合合同法关于恶意串通行为的构成要件。由此，请求二审法院依法撤销原判，改判支持虞建忠原审全部诉请。
被上诉人戚来发等三人辩称：不同意虞建忠的上诉请求，原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人戚晓春未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就虞建忠的上诉理由，原审法院已在其判决理由部分就戚晓春、戚来发并不存在真实的房屋买卖关系，戚晓春与虞建忠之间的系争房屋买卖关系亦存在不合常理之处阐述了有针对性的、充分的、详尽的理由，本院对此予以认同且不再赘述。二审审理期间，虞建忠并未提供新的证据以推翻原审法院的认定，故对虞建忠的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币160元，由上诉人虞建忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年七月七日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……