上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初19307号
原告：上海世钵吾源贸易股份有限公司，住所地中国(上海)贸易试验区顺通路XXX号A座15楼。
法定代表人：沙亚明，总经理。
委托诉讼代理人：汪海鸥，上海星博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季泉，上海星博律师事务所律师。
被告：上海华新建设(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：李伟民，董事长。
委托诉讼代理人：凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。
被告：上海联合国际小商品城有限公司，住所地上海市青浦区。
原告上海世钵吾源贸易股份有限公司诉被告上海华新建设(集团)有限公司(简称“华新建设公司”)、上海联合国际小商品城有限公司(简称“联合小商品城公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人汪海鸥、被告华新建设公司委托诉讼代理人凌嘉璐到庭参加诉讼，被告联合小商品城公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海世钵吾源贸易股份有限公司向本院提出诉讼请求：停止对位于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号楼1层的拍卖。事实和理由：2016年8月8日，原告与联合小商品城公司及上海华金农副产品批发市场经营管理有限公司(简称“华金公司”)签订房屋租赁合同，约定联合小商品城公司将坐落于青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号楼1层的商铺出租给原告经营使用，租赁期限自2016年8月8日起至2036年8月7日止。原告已支付了5年租金人民币980万元。原告承租商铺后，进行了维修装修和招商，已有商户投资预订，准备经营。如进行拍卖，则原告和商户的利益不能得到保护。原告曾提出执行异议，但被驳回，故提起本案诉讼。
被告华新建设公司辩称：本公司依据生效法律文书向法院申请强制执行，法院作出拍卖裁定，原告无权干涉；原告与本公司之间无直接法律关系，原告将本公司列为被告主体不当；原告在签订租赁合同时涉案房产已被司法查封，原告仍与联合小商品城公司签订了20年的租赁合同，支付5年租金，应自行承担相应的法律后果；原告支付的租金未付至联合小商品城公司的银行账户，而是支付给个人，联合小商品城公司蓄意逃避执行；原告提起本案诉讼无法律依据，故不同意原告的诉讼请求。
被告联合小商品城公司未作答辩。
本院经审理认定的事实如下：本院于2013年9月12日立案受理了华新建设公司诉联合小商品城公司建设工程施工合同纠纷一案，并于2014年9月25日作出了(2013)青民三(民)初字第3466号民事判决书，判令联合小商品城公司应于本判决生效之日起十日内支付华新建设公司工程款53,320,003元，支付逾期付款利息损失(自2012年11月1日起至2013年10月31日止以本金人民币48,869,002.85元计算；2013年11月4日起至本判决生效之日止、以本金52,429,802.97元计算；利率标准均按月息2%计算)，并判令华新建设公司可就其施工的上海国际小商品城C区商业中心工程土建工程的拍卖或折价款行使优先受偿权。2014年11月27日，华新建设公司向本院申请强制执行，本院以(2014)青执字第6963号立案。执行期间，本院于2014年12月11日查封了涉案房产。2017年6月20日，本院作出公告，告知联合小商品城公司以及占有登记在联合小商品城公司名下位于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号的房地产的案外人，应当自本公告之日起十五日内迁出该房产。案外人认为其对该房产享有租赁权而合法占有的，应当自本公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期且无正当理由未提出书面异议的，本院将在该房产不负担租赁权的状态下对该房产进行委托评估、拍卖、变卖，并对其异议不予支持。原告向本院提出异议，本院于2017年11月13日出具(2017)沪0118执异157号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。
另查明：联合小商品城公司于2012年10月19日取得涉案房地产的房地产权证。自2013年1月起，该房地产上有多家法院进行了查封。
上述查明的事实，由原告提供的(2014)青执字第6963号执行裁定书、(2017)沪0118执异157号执行裁定书、涉案房地产的登记信息及原告与被告华新建设公司的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
本案审理期间，原告为证明与联合小商品城公司之间的租赁合同关系以及履行情况，提供了下列证据予以佐证：1、2016年8月8日，原告作为承租人与联合小商品城公司、华金公司共同作为出租方签订的《房屋租赁合同书》，合同约定：出租方将坐落于本区华新镇华志路XXX弄XXX号楼1层、建筑面积3,836平方米的房屋(店铺)出租给原告经营使用，租赁期限20年；租金每年196万元，5年一次性支付租金为980万元，此款承租方应于2016年9月15日前支付800万元，12月30日前支付180万元，付至刘芳的银行账户。合同另约定了租金递增方式、费用承担、违约责任等。2、原告自2016年8月8日至12月28日期间付给刘芳980万元租金的支出明细、刘芳的银行账户交易明细。
华新建设公司对于上述证据真实性没有异议，但认为980万元租金的支付情况应由联合小商品城公司进行确认，其对此不清楚。联合小商品城公司系案件被执行人，任何收入应当付至法院，租金由个人收取系逃避执行，规避法律。
本院认为：案外人提出执行异议之诉的，以申请执行人为被告，故本案以华新建设公司为被告主体适格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。依据该规定，案外人主张不动产租赁权应当在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，换言之，该租赁权成立在时间上应先于查封，在条件上除租赁合同依法成立外，应以占有的方式对外公示。本案中，原告主张对涉案房地产享有租赁权，但原告提供的租赁合同签订时间晚于法院查封日期。查封后的租赁权受查封效力所及，不能对抗申请执行人即华新建设公司。原告不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求无法律依据，应予驳回。联合小商品城公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告上海世钵吾源贸易股份有限公司的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告负担。
当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ晶
人民陪审员 ＸＸＸ
人民陪审员 俞锦林
二〇一八年一月十二日
书 记 员 方成凤
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
……