广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1449号
上诉人（原审原告、反诉被告）广州市星晨鞋业有限公司，住所地。
法定代表人彭怀成，总经理。
委托代理人王荣洋，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人刘锋，广东同益律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）徐瑞华，男，汉族，1975年8月3日出生，身份证地址河南省固始县。
委托代理人赵明，广东德良律师事务所律师。
上诉人广州市星晨鞋业有限公司（下简称星晨公司）、徐瑞华因房屋租赁合同纠纷案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
星晨公司原审诉称及答辩，星晨公司，徐瑞华双方曾于2011年6月18日签订《厂房租赁协议书》，约定星晨公司将公司车间二楼和宿舍三楼部分租赁给徐瑞华作鞋类加工生产厂及工人住宿使用，徐瑞华自行办理有关经营审批手续，租期从2011年7月1日至2015年6月30日止，租金费用为9980元／月，徐瑞华须于每月5号前向星晨公司一次性交清当月的租用费，如有拖欠，按所欠金额每日加收1%的逾期滞纳金，逾期30天仍不支付协议自动解除且本协议保证金予以没收。合同另约定，徐瑞华有偿使用星晨公司方的水、电，水费按1.5元／吨，电费按市价实收。2011年12月15日，星晨公司、徐瑞华又签订《补充协议》，约定徐瑞华应于协议签订之日起30日内办妥独立法人和全资股东为徐瑞华的企业法人营业执照，如未办好，视为原《厂房租赁协议书》和本《补充协议》自动解除、合同解除时，徐瑞华应一次付清其所欠的所有费用（包括但不限于租金、水电费、材料等费用），另约定，徐瑞华同意当月房租及水电费等于每月5号前一次性付清，否则解除协议，徐瑞华自愿放弃所有诉求，退出所签订的合约协议，并将厂房及宿舍恢复原貌。合同签订后，徐瑞华就安排工人在租赁房屋内进行生产活动并在此办公，但徐瑞华并未按期交付房屋租金及其他约定费用，还拖欠其工人工资。2012年春节过后，因徐瑞华拒不支付其工人工资导致工人不来上班，生产活动限于停滞，徐瑞华本人也因欠债四处躲避，不来办公，经星晨公司多次催促，徐瑞华未予回应。至起诉之日，徐瑞华尚拖欠两月房屋租金本金19960元。按合同约定，徐瑞华还应支付逾期滞纳金8483元（截止至2012年3月7日）及水电费4556.06元、另外，因徐瑞华拖欠工人工资导致劳动部门介入，徐瑞华又玩失踪，劳动部门调处让星晨公司代为支付了徐瑞华的工人工资共计9680.8元，根据合同约定，徐瑞华应赔偿该损失。徐瑞华的上述行为已构成合同违约，根据约定，现星晨公司要求解除合同，并由徐瑞华按约定向星晨公司支付相关费用及赔偿星晨公司的上述损失共计人民币50663.86元，另外，鉴于徐瑞华还有部分物品堆放在租赁厂房内，星晨公司现要求徐瑞华立即退出租赁房屋并将厂房恢复原貌。鉴于涉案厂房确实没有办理《建设工程规划许可证》，星晨公司的诉讼请求变更为：1、确认《厂房租赁协议书》及《补充协议》无效；2、徐瑞华向星晨公司支付2012年1月至3月的房屋占有使用费至徐瑞华搬走其放在现场的物品为止及逾期滞纳金共计人民币36427元（已发生的使用费：9980元／月×3月=29940元，滞纳金：99890元×1%／天×63天＋9980元×1%天×2天=6487元）；3、徐瑞华向星晨公司支付水、电费及线路折损费共计4556.06元（水、电费暂截至2012年2月29日止，含滞纳金）；4、徐瑞华赔偿星晨公司经济损失9680.8元（按合同约定因代付徐瑞华工人工资9680.8元造成星晨公司的经济损失）。5、判决徐瑞华立即退出租赁房屋并将厂房恢复原貌。6、本案全部诉讼费、测绘费、评估费均由徐瑞华承担。对于徐瑞华的反诉请求，我方经查询已确认该厂房没有办理《建设工程规划许可证》，因此双方签订的租赁协议和补充协议是无效。对徐瑞华的其他反诉请求没有法律依据，也与本案租赁合同无关，不具备反诉的法律基础及条件，请求法院依法驳回徐瑞华的反诉请求。
徐瑞华原审辩称及反诉，因涉案厂房无办理《建设工程规划许可证》，属于违法建筑，因此，我与星晨公司签订的《厂房租赁协议书》及《补充协议》是无效的。我已支付星晨公司租金至2012年1月，2012年1月的租金是由我的客户通过银行转账支付的，星晨公司要求我支付2012年1月的房屋占用费无依据，不同意支付。2012年2月起，星晨公司违法解除合同封闭厂房车间，阻止我搬迁，由此产生的房屋占用费是由于星晨公司自身的过错导致，不应由我负担。2012年2月我并未使用该房屋经营，期间发生的水电费、线路折损费不应由我负担。星晨公司主张代付我方工人工资的损失与本案无关，有些工人并非我的员工，这些费用属于星晨公司单方对案外人的承诺，与我无关，不同意星晨公司的该项诉讼请求。星晨公司主张要求我退出租赁房屋及恢复原状，实际上并不是我方不退出，而是星晨公司将大门贴上封条拒绝徐瑞华搬迁才拖延下来，我的个人物品、办公设备、原材料、半成品及成品一直无法搬出来，都被星晨公司扣押。因涉案厂房的装饰装修都是经星晨公司口头同意并在星晨公司的指导下进行的，我没有恢复原状的义务。综上，我不同意星晨公司的上述诉讼请求，请求法院驳回星晨公司的诉讼请求。另外，双方签订上述协议后，我已向星晨公司交付人民币18000元作为押金。合同开始履行后，由于星晨公司提供的厂房车间中近一半的面积为星晨公司占用供其堆放货物，其提供的宿舍面积也仅为协议约定的一半，与协议约定面积严重不符；星晨公司又在向别人出租厂房时顺带低价转卖了我的机器设备。鉴于上述情况，我曾与星晨公司多次交涉提出减租，要求退还多交的租金，但没有得到解决。后来星晨公司又通过对我停水、停电的方式不打算再租房给我。经人协调，我忍气吞声交付了租金及近万元的滞纳金和高价胶水款后，星晨公司同意继续租房，但声称此前双方签订的《厂房租赁协议书》因房屋属于违法建筑而无效，需要另行签订《补充协议》，由于此时我完全处于劣势，处处受到星晨公司胁迫，不得不同意签订这份不合理的《补充协议》。2012年1月15日，星晨公司宣称，根据《补充协议》中“30天办理执照”条款的约定，因我未办到执照已经违约，厂房不再租给我。2012年1月底，我找来双方共同的同学钱昌宝、杨国中、吴月樵等人出面调解，但星晨公司坚决不同意继续租房给我，并声称要涨租金至每月15000元。2012年2月初，星晨公司又对我采取了断水、断电、封厂、阻扰生产经营、非法占用我租用的职工宿舍、擅自盗卖我所有的资产等措施，导致我此后一直无法开工生产，经济上蒙受巨大损失。鉴于我与星晨公司签订的房屋租赁合同为无效合同，星晨公司明知该房屋为违法建筑依然用于出租，并且在合同履行过程中并未按照事先的约定提供符合我所需的厂房、宿舍，在我提出减租等合理要求后，不但未予理会，反而单方面无理解除合同，蛮横地扣留我所有的机器设备，原材料、半成品、成品存货，封锁厂房车间、恶意阻扰我生产经营，致使我的经济损失进一步扩大。根据合同法第五十八条之规定，我反诉请求法院判决：1、确认我与星晨公司签订的《厂房租赁协议书》及《补充协议》为无效合同。2、星晨公司返还我支付的房屋租赁押金18000元；星晨公司占用7个月的部分厂房车间租金14000元；星晨公司多收取的7个月宿舍楼租金6329.05元；我所有的577双网售鞋、358双鞋面以及288双样鞋款项196086元；我所有的被星晨公司擅自处理卖给刘九功的易高中底厂和明月楦头厂的货款11500元。3、星晨公司赔偿我为签订、履行合同而发生的信赖利益损失，以及因星晨公司主观过错造成的我进一步扩大的经济损失，具体包括我的固定资产投入195650元，房屋装饰装修费151024.3元、我投入的生产材料费125860.75元、订单损失292308.6元、招聘员工的费用12051元。4、本案全部诉讼费用及测绘费、评估费用由星晨公司负担。上述诉请金额合计1022809.7元。
原审法院经审理查明，广州市白云区嘉禾街鹤边大田工业区自编6号厂房是广州市白云区嘉禾街鹤边第五经济合作社于1992年在该村集体用地上集体兴建的厂房，用于对外出租，没有经过报建批准，也无办理《建设工程规划许可证》及房产登记手续。2006年12月5日，广州市白云区嘉禾街鹤边第五经济合作社（出租人，甲方）与彭怀成（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区嘉禾街鹤边大田工业区自编6号房地产出租给乙方作厂房使用，建筑面积390平方米，租赁期限从2006年至2011年5月10日，每月租金2730元等。2011年4月18日，广州市白云区嘉禾街鹤边第五经济合作社（甲方）与星晨公司（乙方）签订《有偿使用厂房协议书》，约定：甲方同意将辖内龚边大田（土名）厂房有偿提供给乙方作鞋类加工品生产厂之用，由乙方自行办理一切有关经营审批手续。厂房车间面积为1723.3平方米，每月使用费17233元，宿舍面积1500平方米，每月使用费15000元，另空地面积963平方米，每月使用费3852元，合共使用费36085元整。乙方使用厂房年限为5年，从2011年5月11日至2016年5月10日止，乙方在使用厂房期间，必须自行办理有关用地审批手续，乙方使用厂房期间，经甲方同意，乙方可以改变土地用途或将厂房转作第三者使用等。
2011年6月18日，星晨公司经出租人广州市白云区嘉禾街鹤边第五经济合作社的同意，将上述厂房转租给徐瑞华，星晨公司（甲方）与徐瑞华（乙方）双方并签订了《厂房租赁协议书》，约定：一、甲方同意将广州市星辰鞋业有限公司车间二楼和宿舍三楼（下称涉案车间及宿舍）部分租给乙方作鞋类加工生产厂及工人住宿使用，由乙方自行办理有关经营审批手续的一切事项，费用由乙方自行负责，甲方提供必要协助。二、租用该厂房状况及费用：水泥结构厂房车间二楼面积为536平方米，每平方米10元计算，每月租用费5360元，宿舍三楼的六个房间连楼梯一半（295平方米）加车间房顶两个小房间18平方米以每月每平方10元计算，每月租用费3130元，另楼顶空地待乙方装修OK后考虑租用与费用，大院甲方提供两个停车车位供乙方租用，每月租用费490元，另乙方每月要缴纳保安工资1000元给甲方，由甲方统一发放给保安人员，以上合计费用9980元。三、乙方租用厂房年限为4年，从2011年7月1日至2015年6月30日止。期限届满后，甲方有权收回厂房，乙方应如期归还。四、本协议签订时，乙方须交18000元给甲方作押金，如乙方在本协议期限内未有违约情形，押金期满后一次性退回给乙方……；五、乙方须在每月5号前向甲方一次性交清当月的租用费，如有拖欠，甲方则按乙方所欠金额每日加收1%的逾期滞纳金，如乙方逾期30天仍不支付租用费，本协议自动解除，且本协议保证金予以没收，甲方有权追回乙方所欠的一切款项。若乙方逃逸造成恶意拖欠其员工工资或恶意拖欠配合商货款造成甲方损失的，那么甲方有权没收自行处理乙方工厂内机器设备等所有物品，并追究乙方法律责任。六、甲方负责提供洗浴用水暂定1.5元每吨；动力电源或发电电源等供乙方有偿租用，甲方每月收取乙方100元作线路折损，乙方自费内部装修及安装水电设施使用，乙方保证安全用水、用电。八、……乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行等。徐瑞华已向星晨公司交付押金18000元。上述协议签订后，徐瑞华将涉案车间及宿舍进行装修，开始用于生产经营。
2011年12月15日，星晨公司（甲方）与徐瑞华（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲乙双方曾于2011年6月18日签订《厂房租赁协议书》，现因乙方未能按照合同约定内容履约，经协商，双方达成如下补充协议：一、乙方保证于本补充条约签订之日起30天内办妥独立法人和全资股东为徐瑞华的企业法人营业执照，如未办好，视为原《厂房租赁协议书》和本补充协议自动解除。合同解除时，乙方应一次性付清因《厂房租赁协议书》所欠甲方的所有费用（包括但不限于租金、水、电费、材料费等费用）；如乙方的企业法人营业执照办妥后，乙方立即与甲方另行签订租赁合同。三、乙方同意当月房租以及上月水电费、材料费等于每月5号前一次性付清，否则甲方有权于次日进行断水、断电并解除《厂房租赁协议书》，乙方自愿放弃所有诉求，退出所签订的合约协议，并将厂房及宿舍恢复原貌等。
徐瑞华已向星晨公司支付2011年7月厂房使用费9980元，线路折损费100元，用电费475元；2011年8月厂房使用费（含100元线路折损费）10080元，用水费52.5元，用电费3917.5元；2011年9月厂房使用费（含100元线路折损费）10080元，用水费66元，用电费3636元；2011年10月厂房使用费（含100元线路折损费）9580元，用水费105元，用电费2701.5元；支付2011年11月厂房租金（含100元线路折损费）9580元，用水费31.5元，用电费1705元。支付2011年12月厂房租金（含100元线路折损费）9580元。星晨公司主张徐瑞华未支付2012年1月、2月的使用费，徐瑞华称其已通过何义成在2012年1月6日通过银行转账10486.25元到星晨公司的法定代表人的彭怀成的银行账户，上述转账款是何义成代其支付的2012年1月的租金和2011年12月的水电费，转帐数额与星晨公司列明徐瑞华欠交的2012年1月租金、2011年12月的水电费相加的数额相符。徐瑞华就此向本院提交了工商银行对账单。星晨公司承认其收到该转账款项，但称并非是徐瑞华交付的租金及水电费，而是何义成向其订购男士皮鞋的订购款，但星晨公司未能就此提交证据证实其主张。
另外，星晨公司主张徐瑞华欠付2011年12月、2012年1月的水电费、线路折损费及2012年2月的线路折损费用，并向本院提交了缴费明细表显示，徐瑞华未付2011年12月用电费883.75元（车间电费787.5元，宿舍电费96.25元），水费22.5元，2012年1月厂房使用费（含100元线路折损费）9580元，2012年1月车间电费2131元（电表读数为40475），宿舍1月份电费73.75元（电表读数为803），车间1月份水费48元（水表读数为181）。徐瑞华对星晨公司陈述其应交付2011年12月水电费的数额无异议，对星晨公司主张其应支付的2012年1月的水电表读数及水电费金额有异议，认为是星晨公司单方作出的明细表，未经其确认且数额偏高，徐瑞华未能就此提交证据证实。
2012年2月10日，星晨公司向徐瑞华发出《解除厂房租赁协议书通知函》，内容为：鉴于徐瑞华至目前已拖欠租金达10天，星晨公司经多次致电，无法查到徐瑞华下落，徐瑞华的其他供货商及员工也多次到星晨公司处查找徐瑞华的下落，影响了星晨公司的正常生产、经营活动，造成星晨公司的损失。徐瑞华的行为已构成合同违约，根据合同约定，《厂房租赁协议书》已自动解除；徐瑞华于收到本函后立即到星晨公司处处理合同解除后的相关事宜，付清所欠租金及相关违约金及赔偿星晨公司的相关经济损失，否则，星晨公司将按合同约定条款自行处理遗留在厂房内的物品。双方均确认徐瑞华2012年2月10日后没有在涉案场地生产经营。徐瑞华主张其从2012年1月30日开始星晨公司就不让其进场，并向原审法院提交了贴有封条的厂房门口照片（封条显示日期为2012年2月10日封）及2012年2月20日公告的照片（公告内容为鉴于徐瑞华拖欠星晨公司租金达10天及仍未办妥营业执照，已严重违约，星晨公司已与徐瑞华解除了租赁合同并封锁了徐瑞华车间大门，在付清员工租金水电费及把厂房恢复原状之前徐瑞华不得搬走场内任何物品，原华璐达员工若有任何薪资问题请自行找劳动部门解决）。星晨公司虽对上述照片的真实性不予确认，但未能提交证据证实其主张。
星晨公司主张徐瑞华赔偿其代为支付的徐瑞华拖欠的工人工资9680.8元，并向原审法院提交了：证据1、广州市白云区嘉禾街劳动社会保障服务中心于2012年2月15日的布告，内容为：位于嘉禾街鹤边大田工业区6号2楼的员工投诉老板（华璐达鞋业公司负责人徐瑞华）拖欠员工5人11月至12月工资约1.2107万元，请徐瑞华务必于2012年2月16日上午九时到达现场，协同劳动及有关部门现场进行处理，如逾期不到，劳动及有关部门将依法进行处理。证据2、广州市白云区嘉禾街劳动社会保障服务中心于2012年2月15日作出的告知书，告知华璐达鞋业公司全体员工：关于你们来信来访来电反映的老板徐瑞华拖欠工资的问题，经调查取证，提出如下处理意见：1）、与房东做好协商处理工资问题。2）、向白云区劳动仲裁委申请劳动仲裁。3）、向白云区法院起诉欠薪老板；4）、不要聚众闹事破坏社会稳定。告知书上有信访人朱云华、欧阳植军的签名。证据3、2012年2月17日，星晨公司垫付华璐达鞋业公司（该公司只有企业名称预先核准通知书，无办理工商营业执照，负责人为徐瑞华）员工工资签收明细表包括朱云华（4200元）、唐应芳（2560元）、赵云开（824.8元）、王龙（336元）、欧阳植军（1760元）共5人，2011年12月及2012年1月工资按80%发放。有上述5人的身份证复印件及签名。经庭审质证，徐瑞华对证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性有异议，认为5个工人中赵云开不是其员工，徐瑞华只欠欧阳植军1个月工资，没有欠其他员工工资。并申请原审法院向劳动部门调取相关材料。
原审法院依徐瑞华申请向广州市白云区嘉禾街劳动和社会保障服务中心调取了：1、群众来访处理登记表（来访人姓名为欧阳植军，投诉星晨公司及华璐达鞋业公司负责人徐瑞华拖欠工资款2800元，处理意见一栏注明出租方答应按8成发放）；2、2012年2月15日劳动保障检察询问笔录（被询问人为朱云华，其陈述老板叫徐瑞华，前5个工人工资共12000元，初八说上班，之后就没见过他，2月13日把徐瑞华引出来送到嘉禾派出所关了一晚，2月15日早上大家一起去街道司法所，徐瑞华签了个名就跑了，只能到劳动所投诉，要求拿到工资）。3、2012年2月15日嘉禾街劳动和社会保障服务中心的布告；4、2012年2月15日会议签到表（华瑞达鞋业公司员工朱云华投诉老板徐瑞华拖欠工资问题调处）。5、广州市白云区嘉禾街劳动和社会保障服务中心出具的告知书；6、华璐达鞋业工资签收明细表；7、解除《厂房租赁协议书》通知函。上述材料经庭审质证，星晨公司、徐瑞华对原审法院调取的上述证据真实性均无异议。但徐瑞华认为在劳动保障检察询问笔录上签名的只有朱云华一个人，参会的也只有1个劳动者，信访登记表上也只有欧阳植军一人投诉，星晨公司称其代付了5个工人的工资无证据证实，上述证据只是劳动保障服务中心对劳动争议的初步审查，不是最终结果，星晨公司要求徐瑞华偿还9680.8元证据不足，且应由星晨公司另案提起诉讼。徐瑞华根本不存在恶意拖欠工资跑路的问题，这两个员工是被星晨公司收买了。
原审诉讼中，徐瑞华主张星晨公司向其交付使用的宿舍楼面积与双方签订的《厂房租赁协议书》中约定的295平方米宿舍连楼梯面积严重不符，交付徐瑞华使用的面积仅有约定的一半，星晨公司并一直占用徐瑞华车间部分面积，要求星晨公司返还面积不足部分及占用面积部分的租金。徐瑞华为证实其主张，向原审法院申请对其承租的三楼宿舍面积进行测量。原审法院到现场制作了现场勘查笔录，双方对涉案场地的使用情况进行了指认。后本院委托广州市白云区房地产测绘所对徐瑞华承租的涉案三楼宿舍面积进行测量。2013年4月12日，广州市白云区房地产测绘所做出测字：361500105号房屋面积测量成果报告书，结果为：嘉禾街鹤边大田工业区自编6号三楼的建筑面积（含外走廊）为162.5565平方米。徐瑞华已预付测绘费332元。
上述测绘成果报告经庭审质证，星晨公司认为，徐瑞华签订协议后已实际使用上述宿舍及厂房几个月时间，并已实际向星晨公司支付了几个月的租金，徐瑞华在此期间并未提出过面积不符的问题，因此该报告不能作为徐瑞华主张的实际交付房屋面积与约定面积不符的根据。徐瑞华认为，对上述测绘报告的真实性合法性无异议，对测绘数据无异议。
另外，徐瑞华称星晨公司擅自将其所有易高中底厂和明月楦头厂的货品卖给刘九功，收取货款共11500元，要求星晨公司予以返还。徐瑞华向原审法院提交了刘九功的中国农业银行金穗借记卡明细对账单，并申请证人刘九功到庭作证，刘九功到庭陈述，其与徐瑞华是合作关系，订单是徐瑞华转给其做的。大约2012年正月初八，涉案厂房门口贴着封条，不让其他外来人进入。其认识欧阳植军、唐应芳、朱云华三人是徐瑞华的员工，赵云开和王龙不认识。在星晨公司、徐瑞华发生纠纷后，其是正常进入涉案大院拉材料的，包括面料8000多对、价值10000元里皮、大底4000对，中底3000对，星晨公司开始不让拉走，一直协商，2月15日，星晨公司、徐瑞华双方协商好后由其支付给星晨公司1万多元才把徐瑞华的材料拉走。
原审诉讼中，徐瑞华反诉要求星晨公司赔偿由于星晨公司不允许其搬走存放在涉案厂房内的577双网售鞋、358双鞋面以及288双样鞋导致损失价值196086元。徐瑞华就此向原审法院提交了成品网售鞋与半成品鞋面数量明细、华瑞达流程单、指令单、广州市华璐达鞋业有限公司开发样品鞋明细统计表及样板鞋报价单等证据。星晨公司虽对上述证据的真实性不予确认，但未能提交证据证实其主张。经评估，上述577双网售鞋、358双鞋面以及288双样鞋的评估现值为275646元。
徐瑞华反诉要求星晨公司赔偿固定资产投入195650元及房屋装饰装修费151024.3元、投入的生产材料费125860.75元、订单损失292308.6元、招聘员工的费用12051元，并提交了收据、发票、订货合同、出货单、装修协议书、清单等证据，星晨公司对其提交的上述证据真实性不予确认，也不同意赔偿上述损失。为此徐瑞华向原审法院申请对上述事项进行评估。原审法院委托广州市华盟价格事务所有限公司对广州市白云区嘉禾街鹤边大田工业区自编6号厂房的装修价值、厂房内固定资产和成品货品进行价值评估。其后原审法院根据徐瑞华的申请补充增加对徐瑞华主张的已无实物部分的装饰装修价值、原存放于厂房的无实物部分的固定资产、材料货品按徐瑞华提供的照片、收据、发票、装修合同、订货单、出货单、清单等进行价值评估。2013年11月13日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估（2013）180号价值评估结论书，结论为：1、广州市白云区嘉禾街鹤边大田工业区自编6号厂房的装修价值、厂房内固定资产和成品货品无争议部分在评估基准日的评估价值为47231元（附表1）。2、广州市白云区嘉禾街鹤边大田工业区自编6号厂房的装修价值、厂房内固定资产和成品货品有争议部分在评估基准日的评估价值为28077元（附表2）。3、广州市白云区嘉禾街鹤边大田工业区自编6号厂房的装修价值、厂房内固定资产和成品货品无实物部分在评估基准日的评估价值为383571元（附表3）。4、上述三项评估价值合计458879元。上述装饰装修、设备物品的评估费3450元徐瑞华已预交。
另外，经徐瑞华申请，原审法院委托广州市华盟价格事务所有限公司对徐瑞华的订单损失及招聘费用进行了补充评估。2013年11月13日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估（2013）349号价值评估结论书，结论为：星晨公司与徐瑞华租赁合同纠纷一案徐瑞华的订单损失为364419.47元（主要包括已购材料费损失116399元、已付人工费损失67321.81元以及完成订单可获得纯收益损失180697.91元），招聘费用价值13046元（主要为招聘协议费用、招聘广告喷画费、居住费、车旅费），上述订单损失及招聘费价值的评估费3450元徐瑞华已预交。
经庭审质证，星晨公司、徐瑞华对上述评估机构、评估人员的资质及评估程序均无异议。但星晨公司认为：1、徐瑞华未在举证期限内申请对招聘费用及订单损失进行评估，不应进行评估。在双方已对现场进行指认后徐瑞华才提出补充评估，有违公正性和严肃性。2、价格鉴定报告所依据的大部分收据、车票等相关证据不具备基本的证据要求，属于手写，没有向星晨公司提供原件，且上面有许多部分经过篡改，也没有正规发票。仅凭订单和收据不能证明其已购买了材料，也不能证明其一定会获得纯收益，因此徐瑞华提交的证据不具备合法性，不能作为评估报告的合法依据，依法不应予以评估。3、徐瑞华提交的招聘费用中提交的车旅费来源不明，不能证明就是徐瑞华的员工所使用，且将餐费计算进车费中是错误的。4、对于无争议部分中装修项目存在质量低劣、施工粗糙的问题，设备物品投入使用前早已是二手货，此前已实际使用了10年以上，成新率最多只有10%。5、对无争议部分中成品鞋面料材料材质低档，做工粗糙，制作工艺不到位，价格评估过高，实际成本单价最多50元。6、对有争议部分装修项目和设备物品的权属双方是有争议的，且该部分重置价格偏高。7、对无实物部分的评估不符合评估程序，且项目本身就不存在，不应进行评估，评定的重置价格也过高。徐瑞华认为：对于无争议部分的评估现值39631元应由星晨公司承担全部责任，该部分在租赁合同期间的7个月折旧价21204.13元应根据合同双方的过错按比例承担。该部分从合同争议发生到评估基准日的15个月折旧价值45445.69元应全部由星晨公司承担赔偿责任。2、无争议部分的成品鞋80双价值7600元已包含在网售鞋、样鞋部分无实物部分的评估项目中了，无需再另行计算。3、有争议部分的评估现值28077元应由星晨公司全部赔偿（其中车间地面铺地砖及送气管并非我出资装修，不应计算在内）。该部分在租赁合同期间的7个月折旧价10255.17元应根据无效合同双方各自的过错按比例承担。该部分从合同争议发生到评估基准日的15个月折旧价值21977.83元应全部由星晨公司承担赔偿责任。4、无实物部分的评估现值387275元应由星晨公司全部赔偿，该部分在租赁合同期间的7个月折旧价10423.07元应根据合同双方的过错按比例承担。该部分从合同争议发生到评估基准日的15个月折旧价值22343.96元应全部由星晨公司承担赔偿责任。另外附表3中第119项至129项应由星晨公司全部赔偿。5、对补充评估结论书评定的订单损失和招聘费用均应由星晨公司全部赔偿。
原审诉讼中，徐瑞华申请到庭作证的证人钱宝昌陈述，其与星晨公司的法定代表人彭怀成及徐瑞华是同学，曾根据徐瑞华的要求为星晨公司、徐瑞华作调解，但没有结果，后来从2012年2月28日到4月1日期间在星晨公司处工作，当时徐瑞华已不经营了，但宿舍三楼有人住，其用徐瑞华给的钥匙打开过涉案场地二楼楼梯间的小房间，看见里面有成品鞋，但不知是谁的。证人曾庆春陈述，其是徐瑞华以前的同事，2012年3月其打算开工厂，就看到鞋厂转让的广告，当时是按照广告单上写的联系彭先生、桂先生，广告上写的是工厂连同鞋子一并出售，具体转让机器设备，后来知道工厂是徐瑞华开的，经过涉案场地二楼办公室时看到有鞋子堆在一边，桂先生表示鞋子也一起出售，后来我打听到涉案场地有纠纷。证人吴旭陈述，其曾在徐瑞华处以临时工炒更的方式工作过几天，过年回来上班时发现徐瑞华的工厂被封了，徐瑞华处的男装鞋子有部分（几十双）是其负责贴鞋底的。证人钱昌曼陈述，其在2011年7月到徐瑞华处工作2个月，当时场地正在装修，彭怀成经常到二楼指导装修，并要求将楼梯地板张贴瓷砖、窗户更换铝合金，后来没有更换，徐瑞华装修的办公室在二楼，同一个院子里工厂对面的三楼住的是徐瑞华的员工，彭怀成的工厂在一楼，彭怀成的工厂以生产女装鞋为主，工厂里养了许多狗。证人程小玲陈述，其是2012年2月1日通过网上应聘到徐瑞华工厂工作，负责办公室工作，对外接单就以业务经理的名义，接了很多订单，其所以印星晨公司的名片是为了方便对外接单，因白云出租公司下单是女装鞋，下单后徐瑞华交给星晨公司作，星晨公司也是知道的，但该订单之后没有做下去，原因不清楚，因年后徐瑞华工厂的二楼车间被一楼的老板封了，无法工作及进行生产，导致损失很大，徐瑞华已交了1月份的租金，库存鞋大概有300多对，还有许多样版鞋，办公室的电脑和空调都在涉案场地内。2012年春节过后2月12日我和其他工人来上班，楼下星晨公司的保安不让我们进入，看到厂房已贴了封条。
经庭审质证，徐瑞华对上述证人证言的真实性无异议，星晨公司认为证人钱昌宝陈述其在2月份拿徐瑞华的钥匙打开了徐瑞华的门，证实徐瑞华当时对厂房仍有使用权，徐瑞华所称星晨公司当时封闭厂房不属实；证人刘九功的证言前后矛盾；对证人曾庆春的身份有异议，其是徐瑞华原来的同事，证明内容也与本案无关联；对证人吴旭的证言是按徐瑞华提供证言陈述的，不是其真实意思，且与书面证言相矛盾；对证人钱昌曼身份有异议，星晨公司的法定代表人并不认识该证人，证人的主体资格不合法；证人程小玲陈述保安不让其进入工厂，但其又看到内部贴的封条，其证言前后矛盾。
另查明，原审法院在2013年5月8日与星晨公司、徐瑞华双方一起勘查涉案现场时，双方均同意从2013年5月9日开始由星晨公司使用涉案场地，徐瑞华并表示因场地内物品已不具有使用的可能性，其不再搬走，现场徐瑞华留存的货品由星晨公司处理，星晨公司对此表示同意。
原审法院认为，星晨公司将其向广州市白云区嘉禾街鹤边村第五经济合作社租用的位于鹤边大田工业区自编6号厂房中的部分车间和宿舍租给徐瑞华用于生产经营使用，但上述场地并未办理《建设工程规划许可证》，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，星晨公司、徐瑞华双方均要求确认上述《厂房租赁协议书》及《补充协议》无效，予以支持，并确认双方签订的上述《厂房租赁协议书》及《补充协议》无效。
星晨公司主张徐瑞华支付2012年1月至3月的房屋占有使用费及滞纳金，徐瑞华称其已通过何义成的银行账户向星晨公司支付了2012年1月的房屋使用费、线路折损费及2011年12月的水电费共10486.25元，并提交了银行对账单，从转账时间和数额上看，均与合同约定的支付时间和数额相符（其中转账金额10486.25元为星晨公司缴费明细单上载明的2012年1月的租金、线路折损费及2011年12月的水电费总和），因此对徐瑞华的上述意见予以采信，并确认徐瑞华已向星晨公司支付2012年1月房屋占有使用费及2011年12月的水电费，星晨公司主张徐瑞华支付2012年1月房屋占用使用费及滞纳金，不予支持。星晨公司主张徐瑞华支付2012年2月、3月及之后的房屋占有使用费，根据徐瑞华提供的现场照片及证人证言，星晨公司在2012年2月10日已在现场张贴封条，导致徐瑞华无法生产经营，因此其主张2012年2月10日之后的使用费及滞纳金不予支持。徐瑞华无证据证实2012年2月1日至9日期间是由于星晨公司的原因没有生产经营，因此仍应支付该段期间的房屋使用费共2994元（9980÷30×9天），该期间的滞纳金按银行同期同类贷款利率计算至支付之日止为宜。星晨公司主张徐瑞华支付2011年12月的水电费及2012年1月的线路折损费用，鉴于徐瑞华已通过何义成支付星晨公司2011年12月的水电费、线路折损费及2012年1月的房屋使用费及线路折损费，对此不予支持。徐瑞华无证据证实其已交付2012年1月的水电费，星晨公司根据水电表的读数主张2012年1月的水费48元，电费2204.75元（2131元＋73.75元），徐瑞华虽对电表读数及电费金额提出异议，但并无证据证实其主张，因此对星晨公司主张的2012年1月水电费数额予以支持，徐瑞华应支付星晨公司2012年1月水电费共2252.75元，水电费滞纳金按同期同类贷款利率计算至支付之日止。至于星晨公司主张2012年2月线路折损费，因星晨公司也确认徐瑞华在2012年2月并未发生水电费，且星晨公司在2012年2月并未实际生产经营，因此其主张2012年2月份的线路折损费不予支持。
星晨公司主张徐瑞华支付其代徐瑞华垫付的员工工资，并向原审法院提交了公告、布告、工资签收明细表、员工身份证件等证据，综合原审法院向嘉禾街劳动和社会保障服务中心调取的来信来访登记表、会议签到表、询问笔录、告知书、工资签收表等证据，可以证实星晨公司确实为徐瑞华的员工代付工资9608.8元，其主张徐瑞华予以赔偿依法有据，予以支持。至于星晨公司主张徐瑞华返还租赁房屋及恢复原状的诉请，鉴于双方经协商，从2013年5月9日开始由星晨公司使用涉案场地（现场徐瑞华留存的设备及货品均由星晨公司处理），因此星晨公司再主张返还场地、恢复原状，不予支持。
对于徐瑞华的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同被确认无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现因双方签订的涉案《厂房租赁协议书》无效，徐瑞华反诉要求星晨公司返还其所交付的保证金18000元合理，予以支持。
徐瑞华反诉要求星晨公司返还擅自将徐瑞华所有的货品处理给刘九功而取得的货款11500元，星晨公司虽承认收到刘九功的货款11503元，但认为是刘九功与其之间的关系，上述货款与徐瑞华无关。原审法院认为，根据证人刘九功的证言及银行对账单等证据，徐瑞华所述较为合理，故对徐瑞华的该项反诉请求本院予以支持，星晨公司应返还上述货款11500元给徐瑞华。
徐瑞华反诉主张星晨公司交付其使用的宿舍面积不足合同约定的295平方米，并据此要求退还面积不足部分的租金。星晨公司对此称，租赁协议是双方自愿签订的，徐瑞华一直是按照租赁协议约定的面积及标准交付租金，现在提出返还多收的租金没有依据，不应支持徐瑞华的反诉请求。原审法院认为，鉴于双方在合同中按照宿舍和车间分别明确约定了具体每平方米的租金及面积，徐瑞华虽按照合同约定向星晨公司交付了厂房及宿舍的租金，但此前徐瑞华在租赁期间就此也曾向星晨公司提出过减少租金的要求，诉讼中，根据原审法院委托测量的结果，星晨公司交付徐瑞华使用的三楼宿舍面积为162.5565平方米，确实与合同约定三楼宿舍连楼梯面积295平方米不符，因此徐瑞华主张星晨公司返还面积不足部分的租金予以支持。根据测绘结果，徐瑞华应返还星晨公司宿舍不足合同约定面积部分的租金应为7771.045元（2950×4＋2450×3－162.5565×10×7），因徐瑞华仅主张返还6329.05元，对此予以支持。本案测绘费332元由星晨公司承担。
至于徐瑞华反诉要求星晨公司返还租赁期间占用徐瑞华厂房面积存放货物部分面积的租金，徐瑞华虽在其租赁期间提出过要求星晨公司搬走货物及退还占用部分面积租金的请求，但仅凭徐瑞华提交的照片无法证实星晨公司占用其车间的具体时间及实际占用的面积，因此，对徐瑞华的该项反诉请求不予支持。
徐瑞华称双方发生争议后，星晨公司阻止其进入厂房，导致其无法继续生产，也无法将涉案厂房及宿舍的机器设备、生产材料、货品及生活用品拿出，因此反诉请求星晨公司赔偿其投入的装修损失、机器设备、生产材料费及徐瑞华存放在涉案厂房的物品损失。星晨公司虽对此予以否认，但综合徐瑞华提交的现场照片及到庭作证的多名证人陈述等证据，可以证实星晨公司于2012年2月10日已将涉案厂房用封条贴住，即涉案场地在当日已由星晨公司控制，徐瑞华主张由于星晨公司的阻止导致其无法拿出存放的货品进行处理而造成其损失合理，对此予以支持。根据原审法院委托的广州市华盟价格事务所有限公司作出的价格评估结论书，星晨公司、徐瑞华双方对附表1中的装修及设备物品为徐瑞华投入均无异议，予以确认。鉴于徐瑞华称其中第41项成品鞋与附表3中的网售鞋及样鞋部分的价值评估相重复，故附表1中第41项对成品鞋的评估应予剔除。双方对附表2中的装修及设备物品的权属有争议，鉴于诉讼中双方对附表2中的第1、3项均确认为星晨公司所装修，附表2中的第1、3项不属于徐瑞华要求赔偿的范围，应予剔除，对附表2中的其他装修项目（第2、4、5项）及设备物品（第6至19项），徐瑞华向原审法院提交了装修协议书、装修清单、装修人员工资表、借支单、收据、发票等证据，星晨公司虽对此有异议，但并未提交相反证据证明，因此，认定该部分的装修属于徐瑞华的损失。双方对无实物部分的装修及设备物品（附表3的评估项目）有争议，星晨公司认为该部分的装修及设备物品实际并不存在，徐瑞华提交的证据不符合评估要求，也不能作为证据使用。对此，原审法院认为，徐瑞华提交了相关的装修协议书、装修清单、装修人员工资、订单、收据、购买发票等证据证实上述装修及设备物品为其实际投入，评估机构根据徐瑞华提交的上述证据进行价值评估，星晨公司虽对徐瑞华提交的上述证据有异议，认为上述设备物品及装修项目并不存在，但考虑星晨公司在2012年2月10日查封了涉案厂房后，涉案厂房及宿舍均在星晨公司的控制之下，其并未对徐瑞华厂房内的物品进行清点及核对，也未采取任何保全措施，导致现场在评估时已发生很大变化，鉴于星晨公司未能提交证据证实其主张，综合考虑徐瑞华提出的评估项目与其提交的上述证据基本对应，要求评估的装修项目及设备物品也基本合理，符合生产生活的需要，因此，徐瑞华要求星晨公司赔偿附表3列明的无实物部分的项目损失，予以确认。上述装修及设备物品的评估费3450元应由星晨公司承担。经计算，根据评估报告中附表1、2、3，星晨公司应赔偿的装修部分的总重置价格为92930元，总的评估现值共80861元；设备物品评估现值为109775元；577双网售鞋、358双鞋面、288双样鞋材料费的评估现值为275646元；其他费用评估现值为8590元。
对于徐瑞华反诉请求的装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，星晨公司主张徐瑞华装修并未经过其同意，但因星晨公司、徐瑞华的工厂同在一个院内，星晨公司对徐瑞华进行装修不可能不知情，到庭作证的证人证言也证实星晨公司有跟进并对徐瑞华的装修提出要求，因此，对星晨公司的上述意见不予采信。至于导致双方合同无效的原因，星晨公司将无《建设工程规划许可证》的厂房、宿舍出租给徐瑞华用于生产经营，徐瑞华也明知涉案厂房无办理《建设工程规划许可证》，有可能导致无法实现合同目的情况下，仍与星晨公司签订上述《厂房租赁协议》及《补充协议》，双方对造成本案合同无效均存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方应当各自承担相应的责任。根据本案的实际情况，双方各承担50%的责任。因此，对于徐瑞华至2012年2月10日停止生产之日为止的装修贬损价值损失，星晨公司应当承担50%的赔偿责任。鉴于评估报告评定的基准日为2013年5月8日的装修现值，根据评估报告的计算方法（成新率＝规定使用年限－已使用年限／规定使用年限×100%），因此，至2012年2月10日涉案场地徐瑞华已使用7个月，装修成新率应为94%（10年×12个月－7个月\\\10年×12个月×100%），评估现值应为87354元（92930×94%），故从徐瑞华进场之日开始到2012年2月10日涉案场地装修的贬损价值为5576元（92930－87354），徐瑞华应自负50%的损失2788元。至于2012年2月10日之后至评估基准日期间装修的贬损价值，因在此之后涉案场地已由星晨公司实际控制，评估期间双方在2013年5月7日经协商涉案场地从2013年5月8日开始由星晨公司接管，因此，该期间装修的贬损价值应全部由星晨公司赔偿。故星晨公司共应赔偿徐瑞华的装修损失为90142元（92930-2788）。
徐瑞华反诉请求星晨公司赔偿577双网售鞋、358双鞋面、288双样鞋款项，鉴于现场剩余部分的鞋子经双方协商由星晨公司处理，其他部分实物现场虽已无法见到，但根据徐瑞华向本院提交的收款收据、送货单、定货单、定货单、工资单、领条等证据，综合证人证言及现场鞋子的存放状况，可以证实徐瑞华的主张，因此对徐瑞华主张赔偿577双网售鞋、358双鞋面、288双样鞋款予以支持。至于鞋款的数额，评估报告评定的网售鞋、鞋面、样鞋款项的评估现值为275664元，但徐瑞华仅主张196086元，因此确认星晨公司需赔偿徐瑞华577双网售鞋、358双鞋面、288双样鞋款项196086元。
徐瑞华反诉请求星晨公司赔偿固定资产投入，因星晨公司在2012年2月10日开始控制了涉案厂房，徐瑞华自此无法进入厂房及宿舍拿出机器设备及物品，在本案评估期间徐瑞华主张的部分设备、物品现场已无实物，其余设备、物品经双方协商由星晨公司接管，故应由星晨公司按照评估报告的评估现值赔偿上述设备、物品的全部损失共109775元。
徐瑞华反诉要求星晨公司赔偿其订单损失，根据星晨公司提交的证据，评估机构评估的订单损失包括已购材料损失、已付人工费损失及完成订单可获得纯收益损失，其中已购材料损失部分116399.75元及人工67321.81元属于因徐瑞华停业未能完成订单的已购材料及已付人工损失，星晨公司主张该部分损失予以支持，既星晨公司应赔偿徐瑞华生产材料及人工损失共183721.56元。至于徐瑞华主张完成订单可获得纯收益损失属于预期利益损失，对此不予支持。另外，徐瑞华反诉要求星晨公司赔偿其招聘费用及其他费用，经审查，星晨公司主张的招聘费基本为招聘广告费、服务费、员工车旅费等，鉴于徐瑞华在涉案工厂已生产经营半年多，上述损失并不属于徐瑞华因合同无效导致的直接损失，对此不予支持。因此，上述订单损失及招聘费用两项评估费3450元，由星晨公司承担1676元，由徐瑞华承担1774元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条之规定，原审法院于2013年12月31日判决如下：一、广州市星辰鞋业有限公司与徐瑞华签订的《厂房租赁协议》及《补充协议书》无效。二、于本判决生效之日起三十日内，徐瑞华支付广州市星辰鞋业有限公司2012年2月1日至2012年2月9日期间的房屋占用费2994元、2012年水电费2252.75元及滞纳金（按银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）。三、于本判决生效之日起三十日内，徐瑞华支付广州市星辰鞋业有限公司代垫工人工资9608.8元。四、于本判决生效之日起三十日内，广州市星辰鞋业有限公司返还徐瑞华保证金18000元、货款11500元、宿舍面积不足部分的房屋占用费6329.05元。五、于本判决生效之日起三十日内，广州市星辰鞋业有限公司支付徐瑞华网售鞋、鞋面、样鞋款项196086元、装修损失90142元、设备物品损失109775元、已购生产材料及人工损失183721.56元。六、驳回广州市星辰鞋业有限公司的其他诉讼请求。七、驳回徐瑞华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1266元，由广州市星辰鞋业有限公司负担904元（已预交1266元），徐瑞华负担362元；反诉费14105元，由广州市星辰鞋业有限公司负担8453元，徐瑞华负担5652（已预交7068元），并在本判决生效之日起三日内向原审法院缴纳。本案测绘费332元由广州市星辰鞋业有限公司负担（徐瑞华已预付测绘费332元）；本案评估费6900元由广州市星辰鞋业有限公司负担5458元，徐瑞华负担1774元（徐瑞华已预付评估费6900元，广州市星辰鞋业有限公司应负担的测绘费、评估费在本判决生效之日起三日内迳付徐瑞华）。
判决后，星晨公司与徐瑞华均不服原审判决，向本院提起上诉。
星晨公司上诉称：一、徐瑞华为躲避供应商欠款等原因故意失踪、跑路，又拖欠房屋租金（占有使用费）导致本案租赁纠纷产生，但一审判决认定星晨公司在现场张贴封条导致徐瑞华无法生产经营，据此判定由星晨公司承担不利后果，很显然，一审判决对本案认定事实错误，导致判决错误，应当予以纠正。本案租赁合同纠纷产生的原因是徐瑞华逾期支付房屋租金（占有使用费），且徐瑞华于2012年过完春节正常上班时不回工厂，不给面见，电话联系不上，发短信也不回，徐瑞华又因拖欠其员工工资且跟员工玩失踪、走佬导致其员工到劳动部门上访，徐瑞华拖欠其供应商货款又玩失踪、跑路导致其供应商多人多次到星晨公司处要求拉走星晨公司租赁房屋内的货物、物品。在这种情况下，星晨公司不断通过各种方式寻找徐瑞华，星晨公司还通过邮局以特快专递方式向徐瑞华老家发送通知函（徐瑞华承认老家已收到此函），一直毫无音信。为了保护租赁房屋内徐瑞华财物免受损失（因徐瑞华的供应商曾多次上门要求搬走相关货物），星晨公司只好在房屋门口张贴了简易封条。虽然张贴了简易封条，星晨公司根本没有阻止徐瑞华前来正常经营的意思，星晨公司反而希望徐瑞华能够露面，解决其拖欠租金的问题。退一步，虽然贴了封条，徐瑞华只要回来，完全可以自行打开房屋大门，不影响其任何经营活动，因这种封条不具有法律意义上的让人强行遵守勿动的法律效力。以上事实见详见星晨公司提交的证据及一审法院从广州市白云区嘉禾街劳动和社会保障服务中心调取的询问笔录等证据予以证实（徐瑞华员工朱云华陈述本来应于正月初八即2012年1月30日上班，但其员工一直没有见过徐瑞华，2月13日，把徐瑞华引出来送到嘉禾派出所关了一晚，徐瑞华签了个名就跑了，后来，员工就到劳动所投诉）。后来，徐瑞华于2012年2月中旬被其供应商设法从外面强行抓回工厂协商处理欠款问题，徐瑞华员工朱云华也有参加此次协商会，星晨公司也在场，当时星晨公司还要求徐瑞华支付其拖欠的租金并要求徐瑞华搬离其设备等物品进行清场。至于徐瑞华提供的“证人证言”等，因这些人员都不是徐瑞华员工，是被徐瑞华临时纠集收买过来，完全按照徐瑞华的意思说话，这些“证人”根本不具备作证资格，星晨公司更是从来没有见过其中的几名所谓证人，况且这些证词也与本案客观事实及调查的事实不符，存在矛盾。在一审质证阶段，星晨公司已对此发表了详细的质证意见。二、一审判决判定由星晨公司返还徐瑞华货款11500元无事实根据和法律依据。根据刘九功证言，其与徐瑞华是合作关系，订单是徐瑞华转给其做的，在星晨公司与徐瑞华发生纠纷后，其是正常进入涉案大院拉材料的，包括8000多对价值10000元里皮、大底4000对，中底3000对，由其支付给星晨公司1万多元才把材料拉走。拉走时，徐瑞华也签字同意该材料被出厂拉走，但给付星晨公司钱款的人是刘九功而非徐瑞华，刘九功付给星晨公司的钱款并没有跟徐瑞华产生任何债权债务关系，徐瑞华现对该笔钱款主张权利无事实根据和法律依据，即使对该笔钱款主张返还，权利人应是刘九功而非徐瑞华。刘九功与星晨公司的债权债务关系跟本案租赁合同关系毫无任何法律上的联系，一审判决武断认定由星晨公司将收到刘九功的钱款返还给徐瑞华无事实根据和法律依据。三、一审判决判定由星晨公司返还面积不足的房屋占用费6329.05元完全不合情、不合理，不合法。首先，租赁协议是双方自愿签订的，徐瑞华租赁前是看过现场的，且徐瑞华先前交租金时也没有提出任何异议，租金已实际支付了，现星晨公司追讨租金时徐瑞华才提出所谓面积不足只是想推卸其应付的租金（占有使用费）责任。其次，徐瑞华诉讼中才提出申请测绘面积，此时，早已超过举证责任期限，该测绘报告依法不能作为证据使用。再次，按惯例及实际操作，任何商用房屋或住宅都有一个实际使用率的问题，即使按测绘报告的面积，也应考虑房屋实际使用率的问题，测绘报告的面积只是实际使用面积，没有考虑走道及公摊。四、一审判决判定由星晨公司支付徐瑞华网售鞋、鞋面、样鞋款项196086元缺乏事实根据，对于该部分物品的事实认定不清，退一步，假使这个损失是属实的，责任也应当由徐瑞华自己负责。1、徐瑞华租赁房屋期间，其所进的鞋材等物品并没有经过星晨公司的清点核对，这些物料是否真实存在、数量究竟是多少这些都无从考证，对此，没有任何实物予以证实是否有这些物料存在，不能仅凭徐瑞华单方面出示的随便手写的简单收据来确定。另外，徐瑞华提供给鉴定机构的这些简单收据上的鞋材是否已全部入库到租赁房屋也是无从证明的。星晨公司不应该对没经过自己确认清单的所谓鞋材物料承担责任。2、鉴定机构对网售鞋、鞋面、样鞋的鉴定结论明显依据不足，该鉴定结论不能作为证据使用。对于网售鞋、鞋面、样鞋的鉴定结论的鉴定依据完全根据徐瑞华单方面提供的非常简单的手写送货单，','2019-01-03
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