青海省西宁市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）青0103民初2014号
原告：董菊海，男，汉族，1971年2月10日出生，住西宁市。
被告:青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城东区湟中路189号。
法定代表人：张青雅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付增科，该公司副总经理。
原告董菊海与被告青海西北房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告董菊海，被告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人郭超、付增科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董菊海向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告2016年9月28日至2017年9月28日过渡外租房房租费18000元，以及当年物业费590元，供暖采暖费1805元，合计：20440元整；2.赔偿原告2016年9月28日至2017年9月15日因该商品房地暖铺设偷工减料存在严重质量不合格的问题，赔偿违约金21000.98元，以上二项合计41440.98元；3.要求被告必须向原告提供出示《房屋验收备案表》附上加盖公章的原件、提供《新建房屋质量保证书》原件和《新建房屋使用说明书》原件；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月28日向被告开发建设的港欧东方花园小区物业公司交齐各项费用，领取了（23-2121)号房的钥匙。同年10月原告因要对该房屋进行装修，进该房查看地暖供暖情况，发现房内温度极低，经过与被告物业公司多次沟通后，会同被告物业公司负责人进入原告所购房屋多次查看和检查，一直未能解决该房屋地暖供热问题。并于同年将此问题多次向市长热线和信访办反应，在此期间区信访工作人员以及社区办事处相关人员进入原告所购房屋进行实地勘察与测温，平均温度在10度左右，被告物业公司负责人及物业公司相关人员对该房屋的地暖供热系统问题进行检查，但至同年12月底一直都得不到解决。2017年1月原告利用热感成像技术对所购房屋内地暖铺设系统进行了勘查，勘查后发现该房屋地暖铺设未按国家标准《中华人民共和国行业标准》的《辐射供热技术规程》进行铺设施工，甚至都没有按照该房屋地暖铺设的设计图纸施工。于2017年3月11日由被告、施工方、被告物业公司、原告四方对原告所购房屋进行实地查看，在四方都在现场的情况下，开挖了原告所购房屋地面，看到的是所铺设的地暖管路系统，不仅仅是没有按照国家有关规范规定施工，而且连房内施工图纸所规定施工的地暖管铺设的米数都不够。按原告所购房屋的图纸设计要求地暖铺设，从进户门开始分别为客厅68.25米，餐厅未铺设是以进、出水管带过，有阳台的次卧室67.83米，对面次卧室加卫生间76.91米，主卧室加卫生间79.86米，但实际情况铺设地暖的实际每个房间米数误差20多米，总误差将近一百米，同时该房设计图纸要求地暖铺设中心最大距离450mm、最小距离为100mm、150mm、200mm、300mm，而实际该房铺设地暖最大距离近一米，故地暖管铺设长度、间距存在严重偷工减料的问题，被告对原告所购港欧花园（23-2121)号房屋内地暖系统进行全面的拆除，对不符合国家规定标准地暖供热系统重新铺设。整改协议约定原告与被告物业公司及施工方限定了施工日期与交工日期，以及施工完毕后进行验收。施工开始日期为2017年3月23日，实际完工日期为2017年4月20日，因采暖期已过，原告多次要求被告以及被告物业公司打压试水验收该房屋，可至今未打压试水和验收。同年9月13日、14日、15日原告向被告的物业公司写明该房的实际情况说明由被告物业公司负责人确认签字后，原告在万般无奈之下于2017年10月对该房屋进行了装修。被告因未按设计图纸和《国家行业标准技术规程》以及《国家验收规范》对原告所购的该房屋铺设地暖辐热系统，存在严重偷工减料，将不合格商品房交付原告使用，因上述房屋质量问题，给原告造成了严重的精神及经济损失，从而导致原告自2016年9月28日至2017年9月28日无法入住所购房屋的事实。为维护原告自身的合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。
青海西北房地产开发建设有限公司辩称，第一，2016年9月28日至2017年9月28日的过渡费不应由被告承担。首先，2016年9月28日至2016年12月30日期间原告并没有租赁房屋，不产生过渡费，即使存在租赁合同也并非是因为被告的原因才租赁的。其次，2017年4月份之后施工方已根据整改协议将原告的地暖系统按照国家规范规定的标准重新铺设完毕，并在整改期间施工方已经打压完毕，不存在物业公司再行打压的情况，并且根据《整改维修协议》，被告与物业公司是负责监督施工，在业主和施工方均未提出异议的情况下，房屋已经交付给原告，不存在过渡费一说。再次，根据2017年3月22日，原告提交给西宁市城东法院的起诉状中写明：“原告住址为城中区南川东路85-11-111号”，并且一、二审法院均已确定，故被告对原告是否实际租赁的这个事实存疑，原告在已经有住房的情况下，根本没有必要另行租赁房屋居住，而且原告在港欧花园物业公司为涉案房屋在2016年9月购买了20吨自来水，2017年6月19日及2017年6月21日购买了120吨自来水，从用水量也可以侧面说明涉案的房屋并非没有使用。第二，被告不应赔偿原告21000.98元违约金。首先，关于违约金的赔偿需要合同约定，根据双方签订的《商品房预售合同》第十七条第三款：“在商品方保修范围和保修期间内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”。所以，被告仅仅是一种协助义务。其次，原告第一项诉求是损失赔偿，第二项诉求是请求赔偿违约金属于重复计算。违约金的实质就是弥补损失，所以不能重复计算。再次，双方在2017年11月24日，在西宁市中级人民法院制作的（2017）青01民终1663号《民事调解书》第三项：“双方对于本案逾期交房的违约金再无其他纠纷”。所以，本案维修地暖期间按照逾期交房违约金进行计算没有法律依据。第三、原告要求的《备案表》、《质量保证书》、《房屋使用说明书》已经在逾期交房诉讼中提出该诉讼请求，已在城中区人民法院（2017）青0103民初1413号民事判决中判决驳回，属于一事不再理，故被告不应承担责任，望法院驳回原告诉讼请求。
原告董菊海为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、合同编号YS0177507号《商品房预售合同》和购房发票，证明原告是被告开发的小区港欧东方花园23-2121号房的业主；
证据二、租房合同、物业费和采暖费票据，证明因地暖铺设的质量问题，导致原告在外面承租房屋所产生的费用，其中租金18000元、暖气费1805元、物业费590元；
证据三、被告物业公司签字认可的情况说明，证明物业公司给原告减免了物业费和暖气费；
证据四、从被告处调取的地面地暖管铺设施工设计图纸，证明被告给原告安装的地暖没有按照设计图纸进行施工；
证据五、《整改维修协议》，证明被告对原告的地暖管道进行了维修；
证据六、15张照片和1张光盘，证明由原告、被告、施工方、物业公司四方对地暖管道从开挖到重新铺设的返修过程。
青海西北房地产开发建设有限公司质证认为，对证据一、真实性和证明方向均无异议；对证据二、四的真实性和证明方向均有异议，因为是复印件，没有提供原件。对证据三、真实性不认可，证明方向认可，因为该小区的所有业主都减免了逾期交房的物业费；对证据五、真实性认可，证明方向不认可，因为实际的维修是由施工方进行维修，被告只负监督责任。对证据六、真实性和证明方向均不认可。
本院对原告提交证据确认如下：证据一，被告对其真实性及证明方向均无异议，本院予以确认。对证据二、证据四、证据六，能够证明被告对原告房屋地暖重新铺设，并导致原告不能正常入住在外租房这一事实，故本院予以采信；对证据三，有被告物业公司负责人的签字，确系给原告减免了2016年至2017年的物业费和暖气费，故本院予以确认。
被告青海西北房地产开发建设有限公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
证据一、2017年3月22日原告向西宁市城东法院提交的民事起诉状（逾期交房），证明原告在2017年3月份的居住地址是南川东路85-11-111，没有租房。
证据二、西宁市城中法院（2017）青0103民初1413号判决书，证明原告诉求的《房屋验收备案表》、《新建房屋质量保证书》和《新建房屋使用说明书》已经被法院判决驳回，属于一事不再理。
证据三、西宁市中级人民法院（2017）青01民终1663号调解书，证明双方对于逾期交房的违约金已经调解达成协议，原告不应再重复主张。
证据四、水费的单据，证明原告2016年9月购买了20吨谁，2017年6月19日、21日共购买了120吨水，总计140吨，从侧面证明原告已经使用了该涉案房屋。
证据五、减免物业费的收费单据。证明被告青海西北房地产开发建设有限公司已经实际减免了2017年4月1日至2018年10月31日期间的物业费。
原告董菊海质证认为，对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五真实性认可，证明方向均不认可。原告于2004年已将南川东路房屋出售。原告2016年9月20吨水与2017年6月购买120吨水系前期重新铺设地暖和后期装修用水，并非居住后用水。
本院对被告提供的证据确认如下：证据一，被告以原告诉状住址为南川东路85-11-111证明原告没有租房，证据不充分，不予采信。对证据四，证明原告两次购买水费单据证明其已入住，2017年3月23日双方签订《地暖整改维修协议》进行维修，原告并未入住，故该证据不能直接证明原告已于2016年入住，故对其真实性予以确认，对其证明方向不予采信。对证据二、证据三、证据五，有本院（2017）青0103民初1413号判决书及西宁市中级人民法院（2017）青01民终1663号调解书，被告公司减免物业费单据，对该证据予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月11日，原告董菊海与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0177507），合同约定：董菊海购买青海西北房地产开发建设有限公司开发建设的位于西宁市××区号房，该商品房建筑面积130.64平方米，单价为每平方米4608元，合同总价601989元。合同第十七条就保修责任进行了约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同签订后，原告董菊海依合同约定支付了全部购房款。2016年9月28日，当原告接收该房屋并准备对该房屋进行装修时，发现房屋室内温度较低，遂要求被告进行检查维修，2017年3月11日，由原、被告，施工方，该小区物业公司四方对涉案房屋进行实地查看，并对涉案房屋地面进行开挖，用以检查对室内温度不达标情况。后经原、被告协商，被告责成施工方对该房屋室内地暖系统进行全面拆除并重新铺设。2017年3月23日，原、被告签订《整改维修协议》，后被告按该协议对地暖管道进行重新铺设。
另查，2017年6月，董菊海诉至本院，要求青海西北房地产开发建设有限公司支付自2015年10月30日至2016年12月30日期间延期交房的违约金，并由青海西北房地产开发建设有限公司提供《房屋验收备案表》原件、《新建房屋质量保证书》原件和《新建房屋使用说明书》原件，经本院审理后于2017年8月24日作出（2017）青0103民初1413号民事判决：一、被告青海西北房地产开发建设有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告董菊海逾期交房违约金20046元；二、驳回原告的其他诉讼请求。青海西北房地产开发建设有限公司不服该判决，提出上诉，西宁市中级人民法院于2017年11月24日作出（2017）青01民终1663号民事调解书，调解协议内容为：一、青海西北房地产开发建设有限公司于2018年3月31日前给付董菊海违约金13932元，并向董菊海出具自2018年11月1至至2021年10月31日物业费收费票据；二、如青海西北房地产开发建设有限公司未按上述期限履行给付义务，则青海西北房地产开发建设有限公司应给付董菊海违约金20046元；三、双方对本案逾期交房的违约金再无其他纠纷；
本院认为，原告董菊海与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。被告青海西北房地产开发建设有限公司交付房屋后，因该房屋室内温度较低，后经双方协商并由被告对该房屋内地暖管道重新进行了铺设，因被告重新铺设管道，导致原告董菊海在房屋内不能正常居住，原告据此租赁其他房屋居住，所支出的合理的租金及相应的物业费、采暖费应由被告承担。现原告主张一年期限的租金，时间明显过长，租赁房屋期限应以原告于2016年9月28日从被告处领取房屋钥匙时起，至原告2017年6月21日开始从小区物业公司购买所需用水时止，共计九个月时间，该期间所产的房屋租赁费13500元（1500元×9个月）应由被告负担。关于物业费、采暖费，是原告因租赁房屋产生的实际费用，也应当由被告承担，但物业费的期限也应按九个月计算为宜，根据原告提交的物业费票据，确定被告应负担的物业费为442.5元（590元÷12月×9个月）。原告租赁房屋期间为冬季采暖期，原告所交纳的采暖费1805元，被告应当支付。关于原告主张的违约金，双方在《商品房预售合同》和《整改维修协议》中并未对维修期间是否承担违约金进行约定，故原告要求被告支付重新铺设地暖期间的违约金的请求无事实根据，本院不予支持。原告请求被告提供《新建房屋质量保证书》原件和《新建房屋使用说明书》原件，对该请求本院在（2017）青0103民初1413号民事判决和西宁市中级人民法院（2017）青01民终1663号民事调解书中已进行处理，故本案不再进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告青海西北房地产开发建设有限公司在本判决生效后十五日内给付原告董菊海房屋租赁费13500元、物业费442.5元，采暖费1805元，合计15747.5元。
二、驳回原告董菊海的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费836元（原告已预交），由原告董菊海负担518元，被告青海西北房地产开发建设有限公司负担318元（此款由被告随上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审 判 长 张华平
审 判 员 马国福
人民陪审员 盛永忠
二〇一八年十一月二十八日
书 记 员 李 娜
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。