上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第35249号
原告（反诉被告，以下简称原告）丁涛，男，1976年4月9日生，汉族，住上海市浦东新区巨峰路***弄***号***室。
原告（反诉被告，以下简称原告）高莺，女，1980年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区巨峰路***弄***号***室。
原告（反诉被告，以下简称原告）丁＊＊。
法定代理人丁涛、高莺。
以上三原告的共同委托代理人徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）陶春喜，男，1957年2月15日生，汉族，上海市浦东新区金杨路***弄***号***室。
被告（反诉原告，以下简称被告）陶梅蓉，女，1983年1月29日生，汉族，住上海市浦东新区金杨路***弄***号***室。
被告（反诉原告，以下简称被告）沈瑞庆，男，1952年1月21日生，汉族，住上海市浦东新区五莲路***弄***号***室。
被告（反诉原告，以下简称被告）沈＊＊。
法定代理人陶梅蓉。
以上四被告共同委托代理人李雯，上海市尚伟律师事务所律师。
原告丁涛、高莺、丁＊＊诉被告陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆、沈＊＊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月11日受理后，依法适用简易程序，后被告在答辩期内提起反诉，本院就本诉和反诉合并进行审理，于同年11月18日公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人徐惠忠、被告沈瑞庆、四被告的委托代理人李雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丁涛、高莺、丁＊＊诉称，2012年12月22日，原告和被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定，原告通过中介方上海汉宇房地产顾问有限公司居间购买被告所有的坐落于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋，成交价为人民币390万元。合同同时还约定了双方的权利、义务等。在《补充条款（一）》中第6条约定，被告承诺于2013年5月30日前办理完结原有户口迁移手续。第13条约定，如有一方未按合同约定履行上述各项条款的，则属违约，被告违约的，应按合同第十条第（三）款的约定承担违约责任。合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告也履行了产权过户手续，并在2013年5月办妥了交房手续。交房后，原告至公安机关查询获悉交易房屋内尚有案外人张国兵等的户籍未按约迁出，对此，原告曾多次催促被告履行户口迁移义务，但均未果。另外，原告曾在2013年8月通过中介公司将系争房屋挂牌另行出售，但在交易过程中因涉及案外人张国兵等户籍无法迁移，从而导致原告违约，并另行赔偿案外人经济损失15万元。故原告现起诉要求：1、判令四被告支付违约金（以260万元为基数，自2013年6月1日起算至判决生效日止，按照每日万分之三计算）。审理中，原告明确该项诉请为计算至2013年12月15日止。2、判令四被告赔偿经济损失（原告发生的实际损失15万元扣除诉请1的余额）。审理中，原告认为第一项诉请已经达到15万元，故放弃第二项诉讼请求。
被告陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆、沈＊＊辩称，被告并未逾期迁出户籍，被告实际于2013年5月13日将户籍从系争房屋迁出，至于系争房屋内留存的张国兵等人的户籍系被告当初买房的出售人留存的，被告也不清楚张国兵等人的户籍未迁出的事实，张国兵等人户籍未迁出的事实与被告无关。且即使被告违约，按照合同的约定，应当按照388万元为本金计算违约金，原告在本诉中计算违约的方式不妥当。而事实上，原告共计支付了购房款388万元，双方也已经于2013年3月23日签署了《房屋交接手续》。根据系争房屋买卖合同的约定，双方在办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，原告支付购房余款2万元，如有一方未按照本合同约定履行上述各项条款的，则属违约，原告违约的，应按照本合同第九条第（三）款的约定承担违约责任。被告于2013年5月13日迁出所有户籍后，通知原告支付房屋尾款2万元，但原告始终未付，原告构成违约。故提起反诉要求：1、判令原告支付购房尾款2万元；2、判令原告支付违约金（以2万元为基数，自2013年5月16日计算至实际支付日止，按照每日万分之三计算）。
经审理查明，2012年11月18日，原告为购买上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋向上海汉宇房地产顾问有限公司支付定金2万元。11月25日、26日、12月10日，原告又分别为系争房屋支付5万元、23万元和30万元房款。
2012年12月22日，三原告和四被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告坐落于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋转让价款为260万元；被告于2013年4月10日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；双方确认在2013年3月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同第九条第（三）款约定，原告逾期未履行合同约定的，应当向被告支付违约金，违约金按原告未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的原告应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止，逾期超过10日后原告仍未履行合同约定的，除原告应向被告支付10日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起3日内向被告支付。第十条第（三）款约定，被告逾期未履行合同约定的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的原告应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过10日后被告仍未履行合同约定的，除被告应向原告支付10日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。被告应在接到书面通知之日起10日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《补充条款（一）》约定，双方于2013年3月30日前共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续；该房地产内存有户口，则被告承诺在2013年5月30日前向公安派出机构办理完结原有户口迁出手续；在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，原告将购房余款2万元支付给被告，被告应向原告出具收款凭证；如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。被告违约的，应按照本合同第十条第（三）款的约定承担违约责任；原告违约的，应按照本合同第九条第（三）款的约定承担违约责任。同日，被告陶梅蓉代表四被告，与代表三原告的原告丁涛签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定本次房地产交易中，该房地产的总成交价为390万元，其中合同价为260万元，剩余130万元为搬迁及固定设施补贴费等。
上述合同签订当日，原告又于2012年12月22日支付140万元，于2013年1月28日支付60万元，于2013年3月12日支付128万元。
期间，被告于2013年3月23日将系争房屋交付原告。且双方于同年3月28日办理了将系争房屋产权变更至原告名下的登记手续。2013年5月13日，被告将沈瑞庆、敖正先、沈阳、沈＊＊、续雨晴的户籍从系争房屋内迁出。
2013年7月8日，原告委托律师向被告发出《律师函》，认为被告逾期迁出户口，已经构成违约。并再次要求被告于2013年7月15日前及时履行完毕户口迁移手续、承担相应的违约金。
另查明，系争房屋内自2005年6月23日起存有案外人张国兵、张怡和张愉的户籍至今。
2007年9月11日，被告及沈阳与案外人吴某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告及沈阳购买吴某某所有的本案系争房屋，房屋转让价款为130万元，双方于2007年11月15日前双方至房地产交易中心办理转让过户手续。并约定吴某某在交房前将该物业内的所有户口迁离。
还查明，2013年8月25日，原告在上海汉原房地产经纪事务所的居间介绍下与案外人韩某某签订《房地产买卖居间协议》，约定原告欲出售系争房屋，韩某某有购买诚意；总房价款为450万元；若原告在附件《房地产买卖协议》上签字，则韩某某交付的意向金转为定金，以担保《房地产买卖协议》的履行，定金为15万元等。同日，原告与韩某某还签订《房地产买卖协议》，约定，双方于2013年9月3日之前到居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；原告于签订正式买卖合同当日前迁出户口等。同日，韩某某向原告高莺账户汇款15万元。2013年9月3日，原告与韩某某签订《解约协议书》，明确：因原告原因，未告知清楚韩某某及居间方该房屋的真实状况（该房屋挂靠有多个户口的事实，原告又无法迁出上述房屋挂靠的户口），导致上述房屋的房屋买卖正式合同无法签订及继续履行上述房屋居间买卖合同的事项，经居间方调解，双方同意终止房屋居间买卖合同，原告退还收取的购房定金15万元，并同意支付赔偿韩某某因购房事务未能够成功的赔偿金15万元等。当日，原告向韩某某退还15万元。同年9月12日，原告又向韩某某汇款15万元。
证明上述事实的证据有：定金收据及房款收据、《上海市房地产买卖合同》、《补充条款（一）》、《房地产买卖合同之补充协议》、银行凭证、房屋交接书、上海市房地产权证、户籍资料摘抄、《律师函》、原告及沈阳与吴某某签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》及个人业务凭证、《解约协议书》、中国银行上海市分行同城转账客户回执等为证。经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及相关《补充协议（一）》、《房地产买卖合同之补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现双方在《补充条款（一）》中明确约定被告应于2013年5月30日前办理完结原有户口的迁出手续，但届时仍有张国兵等三人的户籍未迁出，已经违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。现合同约定，如被告逾期未履行合同约定的，违约金按原告已付款的日万分之三计算，审理中被告对上述违约金的计算方式并未提出异议，原告又自愿按照260万元为基数进行主张，该金额低于合同约定的基数，本院予以准许。且因被告的违约行为，致原告与案外人签订的合同履行不能而违约，造成15万元的损失。加之，违约金本身具有赔偿损失及一定的惩罚作用的性质，原告现主张的违约金并无不妥，本院应予支持。至于被告认为张国兵等三人的户籍系其2007年购买房屋时上家存有的户籍，与被告无关的主张，根据原、被告签订的系争合同的约定，系争房屋内原有户籍的迁出的义务均在被告，而被告与其房屋出售人之间的关系与本案无关，故本院对于被告的上述抗辩不予采信。因被告至今未履行完毕迁出户籍的义务，故根据系争合同的约定，原告支付尾款2万元的条件还未成立，被告反诉要求支付房屋尾款2万元的请求，本院不予支持。被告据此认为原告未付款构成违约的事实亦不成立，故被告反诉要求原告承担违约金的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆和沈＊＊于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丁涛、高莺、丁＊＊以260万元为基数，自2013年6月1日计算至2013年12月15日，按照每日万分之三计算的违约金；
二、驳回被告（反诉原告）陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆和沈＊＊的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，300元，减半收取1，650元。反诉受理费50元，两项合计1，700元，由被告陶春喜、陶梅蓉、沈瑞庆和沈＊＊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年一月六日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。