上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1819号
上诉人（原审原告）唐敏，女，1962年10月22日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告）傅国民，男，1959年4月24日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告）傅堂行，男，1988年1月23日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告）章怡，女，1988年8月14日出生，汉族，住上海市。
上列四上诉人共同委托代理人郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）甘晓明，男，1969年4月20日出生，汉族，住上海市。
委托代理人吴金鑫，上海市养和律师事务所律师。
上诉人唐敏、傅国民、傅堂行、章怡、上诉人甘晓明因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人甘晓明在法院通知的上诉费交纳期限内未交纳上诉费，依照相关规定按撤回上诉处理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月27日，唐敏与甘晓明签订一份《房屋买卖合同》，约定甘晓明将上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出售予唐敏，总价款为人民币（以下币种均为人民币）285万元。同年10月17日，唐敏、傅国民、傅堂行、章怡与甘晓明签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甘晓明将系争房屋（建筑面积为122.10平方米）出售予唐敏、傅国民、傅堂行、章怡，总价款为258万元。双方应于2013年12月15日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。如甘晓明未在约定期限内办理房地产权利转移手续的，应向唐敏、傅国民、傅堂行、章怡支付违约金，违约金按唐敏、傅国民、傅堂行、章怡已付款的日万分之五计算。合同另对其他事项作了约定。2013年9月27日、10月17日、12月19日及2014年1月15日，唐敏、傅国民、傅堂行、章怡分别向甘晓明支付了房款70万元、80万元、50万元、83万元，共计283万元。尚剩尾款2万元未予支付。2014年12月11日，唐敏和甘晓明签订一份《补充协议》，约定甘晓明最迟应于2015年2月28日前将系争房屋的抵押全部结清，并尽快办理房屋过户手续。若届时依然未能依次履行，甘晓明将承担合同总房价20%的违约金，违约金应在7日内支付。2015年11月11日，唐敏、傅国民、傅堂行、章怡取得系争房屋的产权证。
唐敏、傅国民、傅堂行、章怡认为甘晓明拖延办理过户手续的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故起诉至法院，请求判令：一、甘晓明立即办理系争房屋的过户手续；二、甘晓明支付自2013年12月16日至实际办理过户手续之日的违约金（以283万元为基数，按照每日万分之五为标准计算）。后因原审审理期间系争房屋已过户至唐敏、傅国民、傅堂行、章怡名下，故唐敏、傅国民、傅堂行、章怡撤回了第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为要求甘晓明支付房屋总价款20%的违约金即57万元。
原审庭审中，双方均表示，如法院判决甘晓明应承担的违约金数额大于唐敏、傅国民、傅堂行、章怡尚未支付的尾款2万元，则同意将该2万元折抵违约金。
原审法院认为，唐敏一方与甘晓明签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》均是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。虽然两份房屋买卖合同约定的房屋总价款不同，但根据当事人双方在庭审中的陈述及唐敏一方的付款情况，可以确定系争房屋的总价款为285万元。现甘晓明未能按约定的期限办理系争房屋过户手续的行为已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。关于违约金的标准问题，《补充协议》已对《上海市房地产买卖合同》约定的标准进行了变更，应按《补充协议》约定的标准即总房价的20%计算违约金。但该标准显属过高，甘晓明在庭审中亦提出要求予以调整的请求，结合唐敏一方已实际入住系争房屋并取得产权证及甘晓明迟延办理过户手续的时间等因素，法院酌定甘晓明应支付违约金的数额为15万元。在扣除唐敏一方尚未支付的尾款2万元后，甘晓明还应支付违约金13万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：甘晓明应于判决生效之日起十日内支付唐敏、傅国民、傅堂行、章怡违约金13万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，450元，减半收取5，225元，财产保全费3，845.25元，由唐敏、傅国民、傅堂行、章怡负担2，458元，甘晓明负担6，612.25元。
唐敏、傅国民、傅堂行、章怡不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方签订的补充协议明确约定违约金标准为总房价的20%，该协议是双方真实意思表示，是在甘晓明一再违约延迟履行办理系争房屋过户手续的情况下签订，甘晓明未按该协议约定期限办理房屋过户手续，理应按约定承担57万元违约金责任。因甘晓明的严重违约给唐敏、傅国民、傅堂行、章怡造成的损失远远不止15万元，甘晓明没有证据证明约定的违约金数额过高。甘晓明理应自筹资金归还系争房屋贷款涤除抵押，及时办理房屋过户手续，但甘晓明将唐敏、傅国民、傅堂行、章怡支付的283万元房款用于商业活动，拖延办理系争房屋过户手续两年之久。综上，一审判决甘晓明支付违约金15万元显属过低，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持唐敏、傅国民、傅堂行、章怡的原审诉请。
甘晓明辩称，不同意唐敏、傅国民、傅堂行、章怡的上诉请求，唐敏、傅国民、傅堂行、章怡称甘晓明将283万元用于商业活动没有依据。甘晓明依约交付系争房屋，唐敏、傅国民、傅堂行、章怡按时入住系争房屋，未造成唐敏、傅国民、傅堂行、章怡的实际损失，原审法院在没有损失的情况下，判决甘晓明支付13万元违约金已过高。唐敏、傅国民、傅堂行、章怡提出变更诉讼请求后原审法院未重新指定新的举证期限，且提出变更诉讼请求是在原审第二次开庭时，根据相关规定其应在举证期限届满前提出。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，唐敏、傅国民、傅堂行、章怡与甘晓明签订《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在上述相关合同、协议中，对办理系争房屋过户手续的期限均有明确约定，但甘晓明均未按照约定履行，理应承担相应违约金责任。对于违约金金额，在《补充协议》中双方明确约定，甘晓明若未按约定期限涤除系争房屋上全部抵押并办理系争房屋产权过户手续，应承担总房价20%的违约金责任，甘晓明提出违约金过高要求予以调整，可予准许。唐敏、傅国民、傅堂行、章怡上诉仍主张甘晓明应按总房价款的20%承担违约金责任，本院不予支持。本院结合本案实际，酌情确定甘晓明应支付的违约金的数额为25万元，在扣除唐敏、傅国民、傅堂行、章怡尚未支付的尾款2万元后，甘晓明还应支付唐敏、傅国民、傅堂行、章怡违约金23万元。原审法院判决有所不妥，本院予以补正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条之规定，判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第512号民事判决；
二、甘晓明应于本判决生效之日起十日内支付唐敏、傅国民、傅堂行、章怡违约金人民币230，000元；
三、对唐敏、傅国民、傅堂行、章怡的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币10，450元，减半收取计人民币5，225元，财产保全费人民币3，845.25元，由上诉人唐敏、傅国民、傅堂行、章怡负担人民币1，800元，上诉人甘晓明负担人民币7，270.25元。二审案件受理费人民币7，600元，由上诉人唐敏、傅国民、傅堂行、章怡负担人民币1，809.52元，上诉人甘晓明负担人民币5，790.48元。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年四月二十日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。
当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。
收取诉讼费用的办法另行制定。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《诉讼费用交纳办法》
第二十二条原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起7日内交纳案件受理费；反诉案件由提起反诉的当事人自提起反诉次日起7日内交纳案件受理费。
上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。上诉人在上诉期内未预交诉讼费用的，人民法院应当通知其在7日内预交。
申请费由申请人在提出申请时或者在人民法院指定的期限内预交。
当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳诉讼费用的，由人民法院依照有关规定处理。