广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第986号
上诉人（原审梁科、反诉李燕翎）：梁科，女。
委托代理人：周建嵩，广东鹏城阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审李燕翎、反诉梁科）：李燕翎，女。
委托代理人：杜抚民，广东科德（东莞）律师事务所律师。
原审第三人：东莞市安怡物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区元美路8号华凯广场一楼夹层。
法定代表人：刘佳。
委托代理人：杨联达，广东君政律师事务所律师。
委托代理人：郑洪方，广东君政律师事务所律师。
上诉人梁科与被上诉人李燕翎、原审第三人东莞市安怡物业管理有限公司（以下简称安怡物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
梁科于2013年10月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除梁科与李燕翎之间的租赁合同（自2013年8月30日起解除）；2、李燕翎向梁科支付装修费、设备物料损失352995.1元；3、李燕翎向梁科赔偿2013年9月份员工工资及遣散费17600元、9月份房租1700元，共计19300元；4、李燕翎向梁科赔偿名誉损失金5000元；5、李燕翎向梁科返还2013年8月30日至10月5日的租金20000元；6、李燕翎向梁科返还押金30000元；7、李燕翎向梁科赔偿预期可得经营利润13597元。
李燕翎于2013年10月28日向原审法院反诉称：1、确认李燕翎有权随时解除与梁科签订的《房屋租赁合同》；2、梁科向李燕翎支付从2013年10月6日至2014年4月5日止的租金共100000元；3、李燕翎已收押金30000元不予退还梁科；4、本案本诉与反诉的诉讼费用均由梁科承担。
原审法院经审理查明：李燕翎为东莞市南城区元美路华凯广场A栋首层A121号商铺的权属人。2013年4月3日，梁科、李燕翎双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：李燕翎将上述商铺中间部分建筑面积约为40平方米（另含二楼全层），称为A121之二，出租给梁科经营使用；租赁期限为5年，李燕翎从2013年4月6日起将上述房屋交付梁科使用，至2018年4月5日收回；订立本合同时，梁科需付给李燕翎租赁违约押金30000元，如梁科在本合同约定的租赁期限内未违反本合同相关规定，且全额缴清应付租金等所有费用，将该房屋完整无损按原状退回给李燕翎的情况下，则李燕翎须于承租期结束后两日内无息退还此押金；在承租期内，若梁科违反本合同条款或者提前解约，或本合同无法履行时或中止合同时，此违约押金不予退还；本合同即终止并解除；租金先付后用，已付租金不予退回；从2013年4月6日至10月5日止，梁科需在2013年4月6日前一次性付李燕翎半年租金100000元；从2013年10月6日至2014年4月5日止，梁科需在2013年10月6日前一次性付李燕翎半年租金100000元；梁科有以下情形之一的，视梁科单方面违约，李燕翎有权即时解除本合同，收回该房屋，并不予退还违约押金：梁科未经李燕翎书面同意擅自改变该房屋的使用用途，增减或破坏该房屋结构或装修的，梁科拖欠租金累计超过10天或关门停业30天的；租赁期内，不管由于何种原因，本商铺所有维修均由梁科负责解决，并承担全部维修费用，李燕翎不负责该房屋的维修事项，也不负担其维修费用。上述合同签订后，梁科向李燕翎支付了押金30000元及2013年4月6日至10月5日期间的租金100000元。梁科租赁上述房屋用以经营东莞市南城容陶艺咖啡馆（以下简称容陶艺咖啡馆）。2013年8月30日，梁科接到安怡物业公司的通知，称容陶艺咖啡馆被水浸。对于该店被水淹的原因，梁科主张是李燕翎将涉案房屋洗手间的马桶连接至雨水管道导致，梁科为证明其主张提交了照片、电视节目视频、图纸等证据。庭审中，原审法院向梁科询问是否申请对涉案房屋被水浸的原因进行鉴定，梁科表示不申请鉴定。
原审法院认定上述事实的证据有：梁科提交的租赁合同、押金收据、租金收据、装修合同、装修费收据、报价单、设备清单、现场照片、工资发放表、经营情况表、发票、电视节目视频、证人证言、图纸、邮件截图、告知函、光盘、营业执照、劳动合同，李燕翎提交的房产证、消防验收意见书、租赁合同、图纸、证明，以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为：梁科与李燕翎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，李燕翎已取得案涉房屋的房地产权证，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原审法院依法予以确认，梁科、李燕翎双方应根据合同的约定履行各自的权利义务。
梁科主张其租赁的涉案房屋受到水浸，对于水浸的原因，梁科主张是李燕翎将涉案房屋洗手间的马桶连接至雨水管道导致，对此，原审法院认为，梁科对其上述主张应承担举证责任，由梁科为证明其主张所提交的证据来看，梁科提交的照片不能反映出拍摄的时间和地点，对其真实性无法认定，即使该照片是真实的，该照片也仅能反映出房屋被水浸后的情况，至于水浸的原因则无法通过照片得到认定；梁科提交的电视节目视频仅是电视台对涉案房屋被水浸事件的相关情况所进行的报道，并不能反映出涉案房屋被水浸的原因；梁科提交的图纸无任何盖章签名，不能认定为涉案房屋的设计图纸，且仅由该图纸亦无法判断出涉案房屋被水浸的原因。综上，梁科未能提交充分证据证明其所主张的涉案房屋被水浸的原因，且经原审法院向梁科询问是否申请对涉案房屋被水浸的原因进行鉴定，梁科表示不申请鉴定，则梁科应承担举证不能的不利后果，对梁科的主张原审法院不予采信。梁科主张涉案房屋存在严重瑕疵缺乏依据，故梁科无权依据《合同法》第九十四条的规定解除《房屋租赁合同》，且李燕翎亦不同意解除该合同，对梁科诉请解除《房屋租赁合同》，本院不予支持。对于梁科诉请李燕翎赔偿装修费、设备物料损失352995.1元、2013年9月份员工工资及遣散费17600元、9月份房租1700元、名誉损失金5000元、预期可得经营利润13597元等，梁科主张是李燕翎的原因导致涉案房屋被水浸从而导致梁科上述损失的产生，如前所述，梁科不能证明涉案房屋被水浸是李燕翎的原因导致的，故梁科即使存在其所主张的上述损失，亦不应由李燕翎承担赔偿责任，梁科的上述诉请均缺乏依据，原审法院不予支持。对于梁科诉请李燕翎返还2013年8月30日至10月5日的租金20000元，因梁科、李燕翎签订的《房屋租赁合同》并未解除，双方的租赁合同关系在上述期间仍然存续，梁科诉请李燕翎返还上述期间的租金缺乏依据，原审法院不予支持。对于梁科诉请李燕翎返还押金30000元，《房屋租赁合同》约定押金在承租期结束后，在梁科未违约的情形下，李燕翎才予以退还，现租赁期限尚未届满，《房屋租赁合同》亦未解除，梁科诉请退还押金缺乏依据，原审法院不予支持。
《房屋租赁合同》约定梁科应于2013年10月6日前一次性支付李燕翎2013年10月6日至2014年4月5日期间的租金100000元，该履行期限已过，梁科至今尚未支付上述租金给李燕翎，且梁科拒付租金的理由不能成立，梁科应向李燕翎支付上述租金100000元。对李燕翎诉请梁科支付租金100000元，原审法院予以支持。《房屋租赁合同》约定梁科有以下情形之一的，视梁科单方面违约，李燕翎有权即时解除本合同：“收回该房屋，并不予退还违约押金：梁科未经李燕翎书面同意擅自改变该房屋的使用用途，增减或破坏该房屋结构或装修的，梁科拖欠租金累计超过10天或关门停业30天的”，李燕翎主张梁科存在上述违约情形，但李燕翎未提交充分证据证明梁科存在擅自改变房屋的使用用途、增减或破坏房屋结构或装修的违约情形，梁科虽未按合同约定的期限向李燕翎支付2013年10月6日至2014年4月5日期间的租金100000元，但在支付期限前，梁科、李燕翎双方因涉案房屋水浸的事宜发生纠纷，梁科也在之后提起了本案诉讼，对于该租金是否仍应支付存在争议，在此情形下，李燕翎不宜依据上述合同约定解除《房屋租赁合同》。且李燕翎在本案中明确表示不同意解除合同，则梁科、李燕翎双方应继续履行《房屋租赁合同》。对于李燕翎诉请确认其有权随时解除《房屋租赁合同》及不予退还押金30000元给梁科，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、梁科于判决发生法律效力之日起五日内向李燕翎支付租金100000元。二、驳回梁科的诉讼请求。三、驳回李燕翎的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3957元，已由梁科预交，由梁科负担；反诉受理费1450元，已由李燕翎预交，由梁科负担。
上诉人梁科不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉商铺存在被雨水倒灌而造成梁科巨大损失的事实，双方并无异议，梁科也提供了证据证明自身的损失。上述损失是李燕翎造成的，因其提供给梁科的商铺二楼隔层是其随意搭建，未经建设、规划、消防等行政部门验收的建筑设施，具有很大的安全隐患。梁科提供的装修证据足以证明案涉商铺二楼在承租给梁科之前就已经具备，梁科对商铺的排污系统并未作任何改动，排污管设置早已存在安全隐患。在梁科已经提供证据证明损害的发生及李燕翎存在过错的情况下，李燕翎应提供证据证明其商铺合格、安全、适用，不存在安全隐患，但李燕翎并未提供，应承担举证不能的不利后果。（二）梁科因本案损失已无力继续经营，合同目的不能实现，且梁科已经通过各种方式包括诉讼的方式明示解除合同，如果再继续履行合同，显失公平，应判决解除合同，解除时间为梁科停业不再适用案涉商铺时间2013年8月30日。梁科也没有任何依据向李燕翎支付2013年10月6日至2014年4月5日的租金。（三）本案并非梁科违约，合同无法履行是天气及李燕翎的过错导致，合同已不具备履行条件，李燕翎无权没收梁科的押金，应予返还。据此，请求本院：撤销原审判决第一、二项并依法改判支持梁科一审诉讼请求或发回重审，本案全部诉讼费由李燕翎承担。
被上诉人李燕翎答辩称：案涉商铺被雨水倒灌的责任应由梁科承担，安怡物业公司和梁科出具的图纸证明其承租案涉商铺后擅自改装了管道。李燕翎提供的商铺经消防验收合格，也有房产证，是合格商铺，不存在安全隐患，梁科也没有充分证据证明自己的损失。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，梁科二审提交气象证明、公证书、录音和录音笔录、邮寄回单，拟证明雨水倒灌导致梁科的损失及李燕翎拒绝接收案涉商铺钥匙。李燕翎不予确认上述证据。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对梁科上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：梁科诉请解除合同是否依法有据。李燕翎提供了案涉商铺的房产证及消防验收合格证，证明案涉商铺为合法建筑，梁科主张案涉商铺二楼为违法建筑依据不足，案涉合同为双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。梁科主张解除合同的依据是因李燕翎的过错导致案涉商铺被雨水浸泡，对此梁科应提供证据予以证明。梁科提供的照片、电视节目视频只能证明现场水浸的情况，无法证实水浸的原因，设计图纸也没有任何盖章签名，无法认定是案涉房屋的设计图纸。梁科提供的证据无法证明案涉商铺被水浸的原因在于李燕翎，而梁科在原审法院向其释明的情况下又不申请事故原因鉴定，相应的举证不能的不利后果应由其自行承担。原审法院据此不予采信梁科的主张并无不当，本院予以维持。梁科二审期间才申请鉴定已超过法定期间，其申请缺乏法律依据，本院不予准许。梁科提供的证据不足以证明因李燕翎的原因导致合同目的不能实现，原审法院对其诉请解除合同、返还押金、赔偿损失的请求不予支持亦无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁科的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9209元，由上诉人梁科负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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