湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0181民初7353号
原告浏阳市东润商业运营管理有限公司,住所地长沙国家生物产业基地商贸街66号。
法定代表人:刘提芳。
委托代理人：于孟标，男，1969年8月10日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该公司法律顾问。
被告戴如意，男，1980年1月7日出生，汉族，住湖南省浏阳市淳口镇向坪村河里片龙坡组**号，现住浏阳市，
原告浏阳市东润商业运营管理有限公司与被告戴如意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理。依法由审判员李岳适用简易程序于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于孟标，被告戴如意到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序审理。本院依法组成由审判员李岳担任审判长，人民陪审员高承岳、周谷雨参加的合议庭，于2018年2月8日、3月20日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于孟标，被告戴如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浏阳市东润商业运营管理有限公司诉称，2012年6月13日，原、被告共同签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告XXXX栋X层XXXXX号4个商铺用于经营KTV，租期自2012年10月1日至2017年9月30日止。其中第一年2012年10月1日至2013年9月30日，租金为292398元，交付了履约保证金70000元，第二年租金365498元，第三年租金456141元，第四年租金478948元，第五年租金507685元。合同第9条第2款延期付款的约定中约定被告在应付日起届满后七天内未支付，应向原告支付逾期付款违约金，按每日万分之五计算。签订合同后，原告依约交付商铺给被告使用，被告仅支付第一年的租金，第二年至第五年期间被告仅支付部分租金。请求法院判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即腾空所租商铺；3、判决被告支付租金1249230元，放弃违约金；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告戴如意辩称，租赁万象城A栋302-305经营万豪KTV属实。但是原告委派的物业管理不善，电梯经常出现故障，过道经常出现故障，过道灯常不亮，顶楼屋顶经常漏水无人解决，电梯口入口处地面长期损坏无人维修。还有客人经常摔伤，导致本场所无法正常经营。原告所签合同与口头约定的不一致，对被告有欺骗现象，同一楼层免租期不同。原告签合同时承诺会有很多家商铺同时开业，但是被告提前装修开业，配套的商业设施根本无法跟上，导致被告经营的场所亏本。原告起诉的房租金额有差别。被告曾与原告协商，原告给予了被告房租优惠。被告已经将2016年3月31日前的租金付清，是原告现在将优惠的租金又计入欠付的租金起诉。因上述原因，导致被告投资亏损400万元，申请法院要求原告赔偿被告的全部损失。
经审理查明，2012年6月13日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，被告租赁原告所有的位于XXXX栋三层XXX号商铺（建筑面积为1461.99平方米）用于经营KTV。合同约定：1、租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日；2、租金及支付方式：第一年免租期为4个月，第二年免租其为2个月，第一年租金为292398元，第二年租金365498元，第三年租金456141元，第四年租金478948元，第五年租金507685元。签订合同后五日内支付租金292398元及70000元履约保证金；每12个月支付一次租金，应提前两个月支付下一次的租金；3、违约责任：如逾期30天未支付，甲方（原告）有权单方终止或解除本合同，且所收乙方（被告）履约保证金不予退还，并有权要求乙方付清欠款及延迟利息。合同签订后，被告依约支付租金292398元及70000元履约保证金。自2013年7月31日起至2016年4月7日止，被告共计支付租金1142398元。合同期限（2012年10月1日起至2017年9月30日止）内，被告应支付的租金为2100670元。在合同期限内，被告尚欠原告租金958272元，至2018年3月共计欠付租金1249230元，被告仍在租赁的商铺经营KTV。
上述事实，有原、被告的陈述，原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告支付租金的收据，照片若干等证据证实，经庭审核实，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的有效的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告是出租人，被告是承租人。双方应当按照《商铺租赁合同》的约定行使权利履行义务。因此，被告应当支付合同期限内及合同期外欠付的租金1249230元。1、关于原告要求解除《商铺租赁合同》的问题。合同解除权属于形成权。所谓形成权就是权利人依据自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生变更或消灭的权利。可以分为约定解除权和法定解除权。法律赋予当事人在一定条件下享有解除合同的权利，其目的在于当客观原因导致合同目的无法实现、合同无法继续履行或者因当事人一方违约达到一定程度，合同已经没有继续存在的必要、合同目的即将落空时，允许当事人按照法律的规定启动解除程序，从而摆脱合同的束缚，不再履行合同的相关义务。因此，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告在合同履行期限内违反约定拖欠租金超过30日，原告可单方行使法定解除权解除《商铺租赁合同》，故本院对原告要求解除《门面租赁协议书》的诉讼请求予以支持。被告称原告委派的物业没有尽到维修义务导致其经营亏损，仅提交部分照片来证实亏损的因果关系，属于证据不足，故本院对被告的该抗辩理由不予采信。2、关于被告支付的履约保证金问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定：“如逾期30天未支付，甲方（原告）有权单方终止或解除本合同，且所收乙方（被告）履约保证金不予退还，并有权要求乙方付清欠款及延迟利息。”现被告逾期支付租金的期限已经远远超过30日，故原告收取的履约保证金可不予退还，亦不能冲抵租金。原告现放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系其行使处分权，本院予以准许。3、关于被告反诉的问题。被告在答辩中提出反诉请求，但是在本院指定的期限内未缴纳反诉费，故在本案中对被告的反诉请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除戴如意与浏阳市东润商业运营管理有限公司于2012年6月13日签订的《门面租赁协议书》。
二、戴如意于本判决生效后10日内腾空XXXXX栋三层XXXXX号商铺。
三、戴如意于本判决生效后十日内支付浏阳市东润商业运营管理有限公司租金1249230元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16043元，由戴如意负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李 岳
人民陪审员 周谷雨
人民陪审员 高承岳
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 陈 航
附法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。