四川省绵竹市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0683民初658号
原告：谢德平，男，1958年7月16日出生，汉族，住四川省绵竹市。
原告：李凤英，女，1972年7月5日出生，汉族，住四川省绵竹市。
二原告共同委托诉讼代理人：叶少卿，四川依仁律师事务所律师。
被告：德阳市恒泰宇峰商贸有限公司，住所地四川省绵竹市。
法定代表人：范思培，董事长。
委托诉讼代理人：淦小萍，女，1978年12月4日出生，汉族，住四川省绵竹市，系德阳市恒泰宇峰商贸有限公司员工。
被告：绵竹市宏远市场发展有限责任公司，住所地四川省绵竹市。
法定代表人：范思培，董事长。
委托诉讼代理人：赵品健，四川豪迈律师事务所律师。
原告谢德平、李凤英与被告德阳市恒泰宇峰商贸有限公司（以下简称恒泰商贸公司）、绵竹市宏远市场发展有限责任公司（以下简称宏远发展公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月24日、7月24日公开开庭进行了审理。原告谢德平及二原告共同委托的诉讼代理人叶少卿、被告恒泰商贸公司的委托诉讼代理人淦小萍、被告宏远发展公司的委托诉讼代理人赵品健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢德平、李凤英向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告赔偿还建房使用价值损失279,200元；2.判令二被告支付原告自2017年8月11日起至2018年2月10日止的停业损失补偿费36,547.20元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月24日，因绵竹市“宏远大市场”改造，原告与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司（后名称变更为恒泰商贸公司，以下简称恒泰房产公司）签订《城市房屋产权置换协议书》（合同编号2013-1号），约定恒泰房产公司将其开发的宏远大市场新建商住楼一层4号的营业用房与原告的营业用房进行置换，原告原营业用房的置换面积核定为266㎡，置换面积差异部分按16,000元/㎡进行货币找补。同时，双方还约定，如恒泰房产公司未按时交房（交房时间为原告腾空旧房后18个月内），则应向原告支付停业损失费，计算标准为40元/㎡/月。2013年9月24日，原告与恒泰房产公司在恒泰房产公司提供的设计平面图上对还建房的位置、户型等进行了确认。其中，在该还建“L”型4号商铺前后相连房屋的通道宽度标注为3.80米。后，宏远大市场的建设主体变更为宏远发展公司。因被告迟延交付还建房，且交付的房屋不符合合同约定（还建“L”型4号商铺前后相连房屋的通道宽度远不足3.80米），原告于2017年8月10日诉至法院，要求被告交付房屋、支付置换房屋找补款、赔偿停业损失费等。后，绵竹市人民法院判决被告支付原告截止2017年8月10日的停业损失费。其中，对原告收到收房通知之日后的停业损失费系由被告承担60%。2018年2月10日，被告将还建“L”型4号商铺（现103号和109号商铺）交付原告。因法院仅判决支持了原告截止2017年8月10日前的停业损失费，故原告在本案中主张被告支付实际交房前的停业损失费（具体金额系按照双方约定的停业损失费标准，按被告承担60%计算得出）。由于被告交付的还建房严重不符合约定，即“L”型4号商铺前后相连房屋（即103号房屋与109号房屋）的通道宽度仅1.32米且不可拓宽，致109号商铺不能与103号商铺作为一个整体的营业空间用于商品展示经营，造成109号商铺（仅能作为商户堆放杂物的仓库使用）的使用价值严重贬损（指109号商铺对外出租的难度加大或者对外出租时被迫大幅减少租金）。据此，原告认为，被告交付的还建商铺与双方的约定严重不符，其履行合同的行为具有严重瑕疵，给原告造成重大经济损失，应当承担违约损害赔偿责任。原告认为，由于103号与109号商铺之间的连接通道宽度变窄，致使109号商铺的使用价值已经严重贬损，故109号商铺的价格应按双方约定置换房屋差异面积找补标准的一半计算，相应的原告的损失即为16,000元/㎡÷2×34.90㎡=279,200元。
诉讼过程中，原告根据鉴定机构对案涉两商铺的估价情况将其还建房使用价值损失279,200元增加为313,436.90元。
恒泰商贸公司辩称，对原告主张的大部分事实均无异议，也认可原告主张的停业损失费，但不同意原告的损害赔偿请求。具体理由同意宏远发展公司的抗辩意见。
宏远发展公司辩称，其是案涉商铺所属的宏远市场开发主体，二被告的法定代表人相同，投资方基本一致，宏远发展公司自愿与恒泰商贸公司共同承担本案民事责任。对原告主张的停业损失费，宏远发展公司并无异议，但对原告陈述的103号与109号商铺间的相连通道宽度数据存在异议，经有关权威部门测量该相连通道的宽度是2.10米，而非原告所称的1.32米。双方之前确认的商铺户型的平面图仅是一示意图，并非设计图，案涉商铺所属建筑从规划设计到开工建设会出现诸多可变因素，选房图纸上的通道宽度仅是一个预估草案，从客观上来讲，很难使建筑的实际数据与选房图纸上的数据一致。实际上，正是考虑到这些情况，双方才有对还建商铺面积差异进行货币补差的约定。同时，103号商铺为邻街旺铺，具有很高的商业价值；109号商铺也设计有通往宏远市场的门，可以作为商铺单独对外租赁，并非如原告所称仅能作为库房使用。因此，虽然103号与109号商铺内部相连通道与原选房示意图相比变窄了，但并未降低两个商铺的使用价值，原告的损害赔偿请求，应不予支持。
本院经审理认定事实如下：2013年7月24日，因绵竹市“宏远大市场”改造，原告谢德平、李凤英与恒泰房产公司签订《城市房屋产权置换协议书》（合同编号2013-1号），约定恒泰房产公司将其开发的宏远大市场新建商住楼一层4号的营业用房与原告的营业用房（产权证面积253.80㎡，实际面积266㎡）进行置换，还建商铺面积为266㎡，若存在面积差异部分则按16,000元/㎡进行货币找补。同时，双方还约定，自原告腾空并将商铺交付恒泰房产公司之日起18个月内，由恒泰房产公司向原告支付停业损失补助费253㎡×25元/㎡/月×18月=113,850元；对超过18个月未按时交房的，则按40元/㎡/月计算停业损失费。2013年9月24日，原告与恒泰房产公司在恒泰房产公司提供的案涉商铺区位平面图上对还建商铺的位置、户型等进行了确认。其中，在该还建“L”型4号商铺（即系争的103号商铺前房与109号商铺）前后相连房屋的通道宽度标注为3.80米。2014年12月，恒泰房产公司的名称变更为恒泰商贸公司；当月30日，绵竹市宏远广场改造项目（即宏远大市场）的建设主体变更为宏远发展公司。该工程于2015年12月21日竣工验收合格，于2016年3月31日消防验收合格。
2016年6月29日，宏远发展公司通知原告收房，因双方就还建商铺位置及结算费用产生分歧，原告于2017年8月10日向本院提起诉讼，请求：1.判令二被告向其交付103号商铺前房(243.20㎡)；2.判令二被告支付还建商铺面积补差款(266㎡-243.20㎡)×16,000元/㎡=364,800元；3.判令二被告按10,152元/月的标准支付自2015年2月1日起至实际交付还建商铺之日止的停业损失补偿费。本院于2018年2月1日作出判决，认为双方约定还建商铺系由现103号商铺前房与109号商铺组成，原告要求单独交付103号商铺前房的请求不符合约定，遂予以驳回；同时，因双方交付商铺未定，故原告的面积补差款请求也未予支持；因双方在该案庭审中，一致确认停业损失费的计算标准为10,152元/月，故本院按此标准支持了原告截止2017年8月10日（因双方交付商铺时间不确定）的该项损失。其中，原告接到收房通知次日起，即2016年6月30日至2017年8月10日的停业损失系按过错程度，由被告承担60%的比例计算。
2018年2月10日，被告将双方约定的还建“L”型4号商铺，即103号商铺前房和109号商铺交付原告。原告于2018年2月20日将接收的商铺对外整体出租，租赁期限为5年，103号商铺（3间）的租金为60元/月/㎡，109号商铺的租金为28元/月/㎡。（原告提交的与其同一区位陈国英的临街商铺对外出租租金约为58.76元/月/㎡。）因法院仅判决支持了原告截止2017年8月10日前的停业损失费，故原告提起本案诉讼主张被告支付实际交房前的停业损失费。同时，原告认为，被告交付的房屋不符合约定，其交付存在重大瑕疵
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现争议通道宽度过窄，致109号商铺价值严重贬损，给原告造成重大经济损失，被告还应就此承担违约损害赔偿责任。本案诉讼过程中，被告恒泰商贸公司向本院提起诉讼（同时将宏远发展公司列为第三人），称其向原告交付的商铺面积达278.10㎡，按双方协议约定，原告应按16,000元/㎡的标准向其支付补差款(278.10㎡-266㎡)×16,000元/㎡=193,600元并支付相应的房屋专项维修基金。该案经本院组织调解，双方达成调解协议，由原告支付恒泰商贸公司补差款193,600元及相应的房屋专项维修基金。
另查明，应原告申请，绵竹市宏图房产测绘有限公司于2017年12月22日对案涉商铺进行了测绘并出具测绘报告，测得争议还建103号商铺前房（临紫岩路）面积为243.20㎡，后房面积37.77㎡，109号商铺（临宏远市场内，商铺右侧设置有该栋楼道的电梯通风口）面积为34.90㎡，103号商铺前房与109号商铺相连通道宽度为2.10米（经现场测量，该通道两相对墙体间的宽度约为1.32米。经查看，该通道不能再行拓宽）。
诉讼过程中，原告申请对案涉109号商铺的价值贬损进行评估，在评估机构明确不能对103号与109号商铺相连通道变窄可能造成的109号商铺使用价值贬损进行评估的情形下，原告坚持将两商铺的价值分开评估，其认为可以109号商铺的评估价值作为其损失的计算依据。为保护原告的举证权利，本院在向其释明诉讼风险后，准许了其本次评估请求。2018年7月10日，四川鹏程房地产土地评估有限公司对位于绵竹市剑南镇紫岩街宏远广场绵竹大市场1号楼1层的案涉103号商铺前房和109号商铺的价格作出评估（评估的价值时点为2018年2月10日）：103号商铺建筑面积243.20㎡，评估单价15,930元/㎡，总价3,874,200元；109号商铺建筑面积34.90㎡，评估单价6949元/㎡，总价242,500元。
诉讼过程中，二被告承认原告主张的停业损失费36,547.20元。
还查明，案涉商铺的土地使用权获得方式为出让，用途为批发零售用地，土地使用权期限为40年，终止日期至2054年12月22日止。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，双方当事人的身份信息、城市房屋产权置换协议书、案涉商铺区位平面图、原告接收商铺的收条、房屋租赁合同、商铺租赁合同、本院（2017）川0683民初2267号民事判决书及（2018）川0683民初741号民事调解书、绵竹市宏图房地产测绘有限公司出具的四川省房屋面积测绘报告（HTCS字[2017]第171号）、四川鹏程房地产土地评估有限公司出具的房地产司法鉴定估价报告[川鹏房评（2018）第07-05号]等证据在卷为证，以上证据，经庭审审核属实，本院予以认定。
本院认为，恒泰商贸公司作为案涉房屋拆迁安置补偿合同的相对方，应承担本案的合同责任；宏远发展公司作为案涉还建商铺的开发主体，自愿与恒泰商贸公司共同承担本案民事责任，不违反法律规定，未损害他人合法权益，本院予以准许。同时，二被告承认原告主张的停业损失费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。
本案双方的争议焦点为被告交付的房屋不符合双方合同约定，应否就此承担违约损害赔偿责任。原告认为，被告交付的103号商铺前房与109号商铺相连通道宽度过窄，致109号商铺使用价值贬损，应就其瑕疵交付承担违约损害赔偿责任。被告则认为，还建商铺在实际修建过程中有关长宽尺寸会进行相应调整，实属正常。且即使争议通道宽度变窄，也不会显著降低109号商铺的使用价值，故不同意原告的损害赔偿请求。
本院认为：首先，当事人另案达成的调解协议不影响本案中原告提出的违约损害赔偿请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案被告已向原告交付了还建商铺，因还建商铺面积超过双方约定的还建面积266㎡，当事人在另案中达成调解协议，由原告按约定价款16,000元/㎡向被告恒泰商贸公司支付面积补差款。这是否意味原告未行使“减少价款”等请求，即为双方争议事项处理完毕。本院认为，这显然不能如此认定，因为原告并未放弃其要求对方承担违约责任的主张，只是因为其已在本案中提出了相应请求，遂在另案中未再行主张而已。合同法第一百一十一条规定的是在违约方瑕疵履行时，守约方可以主张采取一些“补救措施”，但并未否定守约方可根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，要求违约方赔偿损失。同时，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条“出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉”的规定，本案在原告已就其损失赔偿请求提起诉讼后，当然无须在另案中再行主张其相关权利。换言之，原告在另案中与被告达成调解协议时未就被告的瑕疵履行行为主张“减少价款”，并不影响本案的处理。
其次，被告交付的还建商铺不符合双方合同约定，构成瑕疵履行。原告与恒泰房产公司就还建商铺的位置、户型等进行确认的平面图显示，系争103号商铺前房与109号商铺相连通道宽度为3.80米，现被告交付商铺中该通道的实际宽度尺寸不足，已构成瑕疵履行。（双方就平面图上标注的尺寸系指两墙体中心线之间的宽度，还是指两墙体之间的宽度存在争议，但即使按两墙体中心线之间的宽度2.10米认定，被告交付商铺的争议通道宽度也不符合约定。）同时，109号商铺（靠宏远市场）右侧墙壁上设置有电梯通风口（约60厘米宽），也与原平面图标注不符。
再次，被告应就其瑕疵履行行为承担违约损害赔偿责任。前文提到，当事人一方瑕疵履行构成违约的，守约方可以根据合同法第一百零七条及第一百一十一条的规定，合理选择要求对方采取补救措施或者赔偿损失。因此，在被告交付的还建商铺不符合合同约定，构成瑕疵履行的前提下，原告要求其承担损害赔偿责任，并无不当。根据证据规则，原告应就其损失的范围及大小等进行举证。本案原告提出，因被告的瑕疵履行造成其接收的109号商铺使用价值（租金）严重贬损，应按双方约定还建商铺补差价标准的一半计算其损失（即109号商铺价款折半279,200元）。但原告并未提交有力证据证明其主张的事实，即因被告的瑕疵履行造成其损失达到二十多万元。从查明的事实来看，被告交付的103号商铺前房与109号商铺间的相连宽度与双方约定相去甚远，构成瑕疵履行，此瑕疵履行确有可能影响103号商铺前房与109号商铺作为一个营业整体对外出租；考虑宏远市场如今的繁荣程度、109号商铺的面积、所处位置等因素将109号商铺单独出租比较困难或者租金相对较低。且109号商铺靠宏远市场内部右侧被该栋建筑的电梯通风口占据，也可能影响109号商铺单独对外出租。换言之，被告向原告交付案涉商铺确实存在瑕疵，且该瑕疵确有可能影响109号商铺的使用价值，但影响程度有多大，却很难确定。本案中，原告虽申请评估机构对案涉109号商铺的价值进行了评估，但该估价并不能真实反映103号商铺与109号商铺之间的相连通道变窄后，对109号商铺使用价值的贬损情况。现原告在当前条件下已经穷尽了其举证能力，而在被告的瑕疵履行行为应予责难的情形下，进而驳回原告的诉讼请求，难以说是公平。从现有证据来看，原告将103号与109号商铺共同出租，其中109号商铺的租金为28元/㎡/月，参照附近商铺的租赁情况[据了解（数据为被告提供，因为这些商铺均为被告所有），与109号商铺（宏远市场内部）隔街相对的一商铺的整体出租租金为首年30元/㎡/月，之后根据市场行情按比例增加，与109号商铺间隔103号商铺后房的108号商铺(约135.62㎡，与109号商铺一样出口在宏远市场内)租金为（租期为5年）首年50元/㎡/月，次年55元/㎡/月，第3至5年根据市场行情按2%-5%上涨，与109号商铺间隔电梯间的101号商铺（约199.76㎡，该商铺一面临紫岩路，一面临宏远市场）租金为（租期5年）首年50元/㎡/月，第二年开始每年增加3元/㎡/月]，本院酌情将109号商铺因被告瑕疵履行造成的损失确定为5元/㎡/月，时间酌情按商铺的产权年限40年并扣除已计算原告停业损失费的时间（即从2018年2月11日起至2054年12月22日止，确定为36年零10个月又半月）进行计算，则原告的损失可确定为34.90㎡×5元/㎡/月×（36×12月+10.5月）=77,216.25元。对原告超出的部分损失请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告德阳市恒泰宇峰商贸有限公司、绵竹市宏远市场发展有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告谢德平、李凤英支付违约损害赔偿款77,216.25元；
二、被告德阳市恒泰宇峰商贸有限公司、绵竹市宏远市场发展有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告谢德平、李凤英支付停业损失费36,547.20元；
三、驳回原告谢德平、李凤英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，减半收取计3275元，由原告谢德平、李凤英负担2210元，由被告德阳市恒泰宇峰商贸有限公司、绵竹市宏远市场发展有限责任公司负担1065元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审 判 员 江永强
二〇一八年七月二十七日
法官助理 侯文琴
书 记 员 马 宇