贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔0402民初2273号
原告：杨芬，女，1971年9月17日生，苗族，贵州省安顺市人，自由职业，住贵州省安顺市西秀区。
被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。统一社会信用代码91520400670713157L。
住所地：安顺市西秀区南华路*号。
法定代表人：阳正威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，贵州省安顺市人，系该公司员工，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。
原告杨芬诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨芬、被告今旦公司委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨芬向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府B1-7-4商品房转移登记手续并将有关文件交付给原告;2、判决被告按原告已付购房款总额297686元为基数，按每日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2017年6月12日逾期办证违约金26612.12元,并支付逾期办证违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府B1-7-4号房屋，建筑面积108.34平方米，套内建筑面积为95.87平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3105.1元，总房价款为297686元。原告向被告支付购房定金20000元，支付首付款77686元，维修基金7042元，四通费4319元、其他520元，原告通过贷款支付了房屋剩余尾款200000元。该房屋于2013年9月30日交付。但由于被告的原因，至今未为原告办理房屋所有权证。双方在合同中约定被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告逾期办证构成违约，按照合同约定，原告要求被告支付逾期办理房屋登记的违约金。现原告向法院提出如上诉讼请求。
被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所陈述的事实，但辩称：一、我方认为答辩人没有将商品房所有权证书交给原告的义务；合同中约定的相关文书为备案登记与商品房初始登记，我方均已办理，被告没有构成违约。二、原告要求支付违约金没有依据，答辩人已为被答辩人办理了房屋的备案、预告登记和抵押，同时违约金的计算应依据逾期办证给原告造成的实际损失依法判决。三、即使答辩人没有按照合同约定的期限内办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人，构成违约，承担违约责任，根据《民法通则》有关诉讼时效的规定，被答辩人起诉的时间也已超过两年，应当适用倒推法，对于超过两年诉讼时效部分的违约金依法不应当得到支持。综上，请求人民法院依法判决。
根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月28日，原告的姐姐杨玮向被告支付购房定金20000元。2012年11月12日，原告杨芬与其前夫郑东林与被告签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第B1幢7层4号房屋，建筑面积108.34平方米，套内建筑面积为95.87平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3105.1元，总房价款为297686元。除杨玮向被告支付购房定金20000元外，原告与郑东林又支付首付款77686元，维修基金7042元，四通费4319元、其他520元，及通过贷款支付了房屋剩余尾款200000元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，原告于2017年6月13日向本院递交民事起诉状，提出如前所请。
同时查明，2015年5月4日原告起诉郑东林离婚纠纷一案本院依法受理，后于2015年6月17日依法作出（2015）西民初字第1102号民事判决书，判决：一、解除原告杨芬与被告郑东林的婚姻关系。二、孩子郑娟娟、郑姗姗由原告杨芬直接抚养,孩子郑金夏由被告郑东林直接抚养。三、位于安顺市西秀区××大街××小区××号房屋归原告杨芬所有,由原告杨芬自行归还该房屋的按揭贷款。该判决已于2015年7月21日生效。
审理中，原告陈述其诉请办理的商品房转移登记文书原指房屋所有权证，现根据相关法律及行政法规变更为办理《不动产登记证》。被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书的条件。
本院认为，原告及郑东林与被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应该按合同的约定全面的履行各自的义务。后原告与被告郑东林离婚，该房屋法院已经判决归原告杨芬所有，故原告现来主张办理该房屋的不动产登记证书即主张逾期办证违约金，符合法律规定，其起诉主体适格。被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋不动产登记证的事实，故对原告陈述的事实予以确认。现对本案双方争议的焦点问题认定如下：
一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否就是指为原告办理房屋所有权证或不动产登记证的问题。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”，《中华人民共和国物权法》第十九条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”根据《不动产登记暂行条例》第二条之规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”现原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是房屋的权属证明,以前是《房屋所有权证》，现在应为《不动产登记证》。被告认为其提交的商品房预售合同备案登记表、房屋所有权转移（预购商品房）预告登记申请表和房屋所有权登记审核表等材料就是“商品房转移登记的有关文书”，已经证实房屋属于原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告，故本院采信原告主张的“商品房转移登记的有关文书”是指房屋的不动产登记证。根据通常的理解，本院认为“房转移登记的有关文书”就是指不动产登记证书（以前为房屋所有权证书。）
二、对原告诉请被告办理不动产登记证是否支持的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分的第四项双方约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。故被告认为其没有义务为原告办理不动产登记证书的辩称没有事实和法律依据，本院不予采信。被告应为原告办理体现权利归属的《不动产登记证》并交付给原告。对被告提供的预售合同备案登记表、房屋所有权转移（预购商品房）预先登记申请登记表、房屋所有权登记审核表等主张已将房屋登记在原告名下，其没有为原告办理房屋权属证书的义务，与上述合同约定不符，故对被告认为其无义务向原告办理其所购买商品房不动产登记证和没有违约的辩称，本院不予采信。因被告未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。但因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书条件，故原告现要求被告办理原告所购买房屋的不动产登记证交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。
三、关于逾期办证违约金如何认定的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称违约金的计算应依据给原告造成的实际损失依法判决，所以原告要求被告支付违约金，应当提供其不能办理房屋权属证书而受到的实际损失。首先，针对逾期办理房屋所有权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定显然是惩罚性的约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中原、被告明确约定了办理商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告今旦公司提供，其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金条款买受人无权改动。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。故被告的辩称本院不予采信。被告辩称原告主张违约金已过两年诉讼时效，应采用倒推法，超过诉讼时效的部分不应得到支持。因根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；”结合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”故被告关于诉讼时效的辩称本院予以采信。根据原告向本院递交民事起诉状之日（2017年6月13日）起倒推两年，即2015年6月13日开始起算逾期办证违约金。现原告诉请支付逾期办证违约金计算至被告交付原告房屋的不动产登记证之日止，因被告能为原告办理房屋不动产登记证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从2015年6月13日起计算至原告起诉并立案之日即2017年6月13日，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，从2015年6月13日起至2017年6月13日，共计732日，现以原告已交购房款297686×732日×万分之一=21791元，即被告应支付原告逾期办证违约金为21791元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第二十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告杨芬从2015年6月13日起至2017年6月13日止的逾期办证违约金人民币21791元。
二、驳回原告杨芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币516元，减半收取人民币258元，由原告杨芬承担人民币86元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币172元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审判员 杨 芳
二〇一七年七月二十五日
书记员 何娇娇