上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1870号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄人杰，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审被告）王水红，＊生，汉族，住上海市徐汇区＊＊＊。
两上诉人之共同委托代理人李耀强，浙江和诚震旦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海绿地澜湾置业有限公司，。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人刘明荣，。
委托代理人张荣荣，。
上诉人黄人杰、王水红因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日受理后依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人黄人杰、王水红的委托代理人李耀强，被上诉人上海绿地澜湾置业有限公司（以下简称绿地公司）的委托代理人张荣荣到庭参加了诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原审查明，2011年8月5日，绿地公司与王水红签订《绿地岛语树雅苑》住宅定购协议一份，约定购买松江区新桥镇明兴路＊弄＊号，预测建筑面积254.17平方米的房屋，总价人民币（以下币种相同）7，439，048元，定金5万元；王水红应在本协议签订之日起3日内至售楼处签订商品房预售合同，若于2011年8月12日前签订预售合同，支付总房价的30%以上首付款，带齐贷款资料，可享受优惠总价680万元，逾期未签，视作违约，定金不予退还，如因王水红资信问题导致无法贷款，则承诺一次性支付全部房款。
2011年8月20日，绿地公司作为甲方（卖方）、黄人杰作为乙方（买方），签订一份《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买松江区新桥镇明兴路＊弄《绿地岛语树雅苑》＊号＊层101室，房屋建筑面积254.17平方米，房屋总价680万元（不包括房屋全装修价格）。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权解除合同。合同第十一条约定，甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方。
合同附件一“付款方式和期限”约定，乙方于2011年8月15日前支付房款100万元，于2011年9月15日前支付房款104万元，于2011年10月30日前付清余款476万元。
合同补充条款一之第九条约定，小区所设箱变、开关站、煤气调压站等设施的位置以政府及电力、煤气等相关部门最终确定为准，本合同附件四及展示模型所示位置仅供参考，若有变动，乙方表示充分理解，甲方不构成违约。
绿地公司分别于2011年8月5日、8月6日、8月15日出具《内部收款凭证》，确认收到购房款5万元（付款人记载为黄人杰、王水红）、10万元（付款人记载为王水红）、85万元（付款人记载为王水红）。上述部分款项由黄人杰银行卡支付。
绿地公司提起诉讼称，王水红代黄人杰签订预售合同，因黄人杰未按约定支付房款构成违约，且王水红、黄人杰系夫妻关系，因此黄人杰的债务为夫妻债务，据此请求法院判令：黄人杰、王水红支付购房余款580万元及违约金（104万元自2011年9月15日起，476万元从2011年10月31日起，均付至实际支付之日止，按日万分之五标准计算）。
黄人杰辩称，预售合同上并非其本人签字，是其妻子王水红代签的，其完全不知情也未授权王水红，对王水红的行为不予认可。又称，绿地公司向王水红宣传时称系争房屋屋前没有公共设施，王水红才签订合同并支付100万元，之后发现屋前存在公共设施，与宣传不符。另外，系争房屋存在质量问题，不符合交房要求，王水红多次与绿地公司交涉，交涉期间不能认定王水红逾期支付房款。另外，黄人杰因经济原因无履行能力，不同意继续履约。
王水红辩称，同意黄人杰的辩称意见。
审理中，黄人杰提起反诉称，因其购买的房屋屋前出现公用设施，与绿地公司的宣传严重不符；其对王水红购房不知情也不予追认；王水红事后一直与绿地公司进行交涉，交涉期间未付房款不属于违约。由于绿地公司在出售系争房屋过程中存在过错和违约行为，合同已无法履行。据此，请求法院判令：1、确认黄人杰与绿地公司签订的《上海市商品房预售合同》无效；2、绿地公司返还黄人杰已付购房款100万元；3、绿地公司赔偿黄人杰利息损失（以已支付的各笔购房款为基数，从支付日的次日计算至返还之日，均按银行同期贷款利率计算）。
绿地公司反诉辩称，双方签订的预售合同合法有效，黄人杰逾期付款，应当承担相应责任。请求驳回黄人杰的反诉请求。
审理中，王水红申请对《上海市商品房预售合同》中落款为黄人杰的签字真实性鉴定。经原审法院的委托，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所出具鉴定意见书，明确《上海市商品房预售合同》乙方落款“黄人杰”的签字为王水红所写。双方对此鉴定结论均无异议。
原审审理中，黄人杰、王水红还提供了照片、录音证据各一组，以证明绿地公司宣传时称系争房屋前没有设施，与现有情况不符。绿地公司对上述证据不予认可。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《上海市商品房预售合同》上黄人杰的签字系王水红代签，在签订合同时绿地公司对此应是明知，而王水红亦实际付款，并与绿地公司交涉购房争议看，其作为房屋的买受人能为给付和受领给付，故该份预售合同在绿地公司与王水红之间成立并有效，双方均应按约履行。
现王水红以绿地公司宣传系争房屋前无公共设施与实际不符为由认为绿地公司违约在先。对此，从预售合同补充条款的约定看，对于公共设施问题，若有变动，王水红表示充分理解，绿地公司不构成违约。王水红提供的证据尚不足以证明绿地公司曾经做过相应的承诺并成为了合同约定的内容。王水红以经济原因不具备履行能力的理由，也缺乏事实依据和法律依据，故黄人杰、王水红辩称不同意继续履行以及相应的反诉请求，均不予支持。现合同约定的房款支付条件均已成就，王水红应当向绿地公司支付剩余房款，并按约定支付违约金。双方约定的日万分之五违约金系双方真实意思表示，并未过高，法院不予调整。
王水红与黄人杰系夫妻关系，王水红个人所负债务，应当按夫妻共同债务处理，黄人杰未证明此系王水红的个人债务，故两人应当承担共同的还款责任。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，于二○一四年六月十一日作出判决：一、黄人杰、王水红于判决生效之日起十日内支付上海绿地澜湾置业有限公司购房余款5，800，000元；二、黄人杰、王水红于判决生效之日起十日内支付上海绿地澜湾置业有限公司逾期支付上述购房余款的违约金（以1，040，000元为本金，自2011年9月16日起计算；以4，760，000元为本金，自2011年10月31日起计算，均计算至实际付款之日止，按日万分之五标准）；三、驳回黄人杰的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费64，927元，减半收取32，463.50元，反诉案件受理费7，585元，鉴定费29，100元，合计诉讼费69，148.50元，由上海绿地澜湾置业有限公司负担29，100元，黄人杰、王水红负担40，048.50元。
判决后，黄人杰、王水红不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院认定预售合同合法有效错误。王水红未经黄人杰授权代签合同且黄人杰事后未予追认，合同中“黄人杰”签字经笔迹鉴定明确非黄人杰本人签署，而是由王水红所签，因此王水红的签字行为构成无权代理。根据法律规定，非日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当协商取得一致意见。该份预售合同涉及金额高达680万元，王水红未经黄人杰同意支付100万元房款，则王水红的购房行为构成无权处分。上诉人认为该份预售合同应属无效具有事实与法律依据。2、被上诉人用于宣传的楼盘沙盘显示系争房屋屋前没有任何公用设施，由于房屋处于在建状态，购房者客观上无法查看房屋真实情况；在发现系争房屋屋前出现公用设施，存在与宣传严重不符的情况，而且系争房屋还有严重的质量问题，为此上诉人王水红多次与被上诉人进行交涉要求解决，双方处于协商过程中，上诉人客观上无法按照合同约定支付后期房款。根据法律规定，被上诉人的宣传资料为要约邀请，对相关设施所作的说明和允诺具体明确的，视为要约。上诉人在一审已经提交照片、录音等证据，足以证明被上诉人作出屋前没有公用设施的宣传和承诺，因此被上诉人涉嫌虚假宣传和欺诈，构成违约，原审法院未认定被上诉人的过错和违约错误。3、如果法院认定该份预售合同有效，因被上诉人违约在先，且双方之后一直协商，故上诉人未按时支付房款不构成违约。即便认定上诉人应支付违约金，违约时间也应从双方协商未达成后开始起算。另外，预售合同的违约金条款对购房方不公平，而且约定的违约金过高，上诉人已经在一审提出调整违约金的要求，要求二审法院予以调整。4、上诉人在一审审理中已经明确无履约能力，希望合同不再继续履行，原审法院未考虑上诉人的要求仍判决双方合同继续履行，上诉人无法接受。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审本诉诉讼请求，支持上诉人原审反诉诉讼请求。
被上诉人绿地公司辩称：虽然预售合同中“黄人杰”名字是由王水红代签，但是黄人杰与王水红系夫妻，而且两人一起来购房，首付款中的部分款项是由黄人杰银行卡支付，因此应当认定黄人杰知道王水红以其名义购房，两人应对该份预售合同约定的房款共同承担支付义务。预售合同中的违约条款约束于双方，不存在显失公平，且约定的违约金没有超过法律规定，不同意调整。据此，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据已查明的事实，本案所涉的预售合同购买方“黄人杰”由上诉人黄人杰的妻子即本案另一名上诉人王水红所签，被上诉人在本案审理中认可已知两人为夫妻关系，由王水红代签“黄人杰”名字，且从绿地公司出具的三张内部收据凭证来看，第一张5万元收据记载付款人为黄人杰、王水红两人，另两张房款收据则记载付款人为王水红，且由王水红实际进行了房款支付，故可以认定预售合同的买卖主体为王水红与绿地公司，该份预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同应属有效。原审法院所作认定并无不当，本院予以维持。上诉人黄人杰否认对王水红的购房行为知情且不予追认，并以此主张合同无效，因依据不足，故本院不予采信。鉴于上诉人王水红与黄人杰的夫妻关系，黄人杰并无证据证明应付被上诉人的房款为王水红的个人债务，故原审法院认定欠付房款为夫妻两人的共同债务，据此判令两上诉人共同向被上诉人支付剩余房款，亦无不妥，本院予以维持。上诉人黄人杰、王水红不同意共同承担支付义务的上诉意见，本院不予采纳。
上诉人称其购买的系争房屋屋前设置公用设施，被上诉人存在虚假宣传和欺诈；还称系争房屋有质量问题，不符合交房要求，以此主张被上诉人存在违约，对此，本院认为，虽然上诉人在一审中提交照片、录音等证据加以佐证，但双方在预售合同补充条款中对此作了约定，即小区内所设的煤气调压站等设施位置以相关部门最终确定为准；展示模型所示位置仅供参考，若有变动，被上诉人不构成违约，因此，上诉人所述的内容属于合同补充条款约定的被上诉人免责范围，上诉人认为被上诉人存在违约的上诉意见，本院不予采纳。
根据双方在合同附件一“付款方式和期限”中的约定，上诉人应于2011年9月15日及2011年10月30日之前分别支付剩余房款，上诉人如果未能按时支付房款，则应按约承担逾期支付房款的违约责任。至于双方在合同中约定的“上诉人逾期支付房款超过90天，被上诉人有权解除合同”，系赋予被上诉人行使解约的权利，但并不影响被上诉人要求上诉人继续履行合同的权利。关于上诉人称其无履行能力要求解除合同一节，因合同中未就此情形赋予上诉人的合同解除权，在被上诉人要求继续履行合同情况下，原审法院判令该份预售合同继续履行，并无不当。
关于上诉人提出的违约金起算时间重新认定一节，本院认为，根据双方在合同第七条中的约定，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，自应付款期限第二天起算至实际付款之日止。上诉人有两笔房款未按时支付，故违约金的起算根据欠付金额分别从2011年9月16日、10月31日起算直至付清为止，原审法院所作认定并无不当。至于上诉人称违约金的起算时间从协商未成之后起算，因上诉人所称的协商换房事由并非由于被上诉人的违约引起，故不能免除上诉人在此期间未及时支付房款的违约责任。对上诉人的该项要求，本院不予采信。
关于上诉人提出的调整违约金一节，本院认为，双方在本案诉讼之前确存在协商换房的情况，被上诉人曾答应上诉人为其换房，只是因种种原因未成；公用设施最终设置在上诉人购买的系争房屋屋前也是事实。综合上述因素之考虑，结合对上诉人的违约行为及过错程度以及给被上诉人造成的实际损失之考量，对上诉人提出的违约金调整要求，本院予以采纳。至于违约金调整数额，参照双方在合同中违约金的约定，考虑到截止二审判决为止上诉人应承担的违约金数额超过上诉人已付100万元房款的情况，本院酌情调整违约金金额为不超过上诉人已付100万元房款为限。基于此，本院对原审法院所作的违约金之判决予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1849号民事判决第一项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1849号民事判决第二项、第三项；
三、上诉人黄人杰、王水红于本判决生效之日起十日内支付上海绿地澜湾置业有限公司逾期支付上述购房余款的违约金（以104万元为本金，自2011年9月16日起计算；以476万元为本金，自2011年10月31日起计算，均至实际付款之日止，按日万分之五标准，以不超过已付款100万元为限）。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币64，927元，减半收取32，463.50元，一审反诉案件受理费人民币7，585元，鉴定费人民币29，100元，合计诉讼费69，148.50元，由上海绿地澜湾置业有限公司负担29，100元，黄人杰、王水红负担40，048.50元。二审案件受理费人民币64，927元，由上诉人黄人杰、王水红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年一月九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条
债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。