浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3789号
上诉人（原审被告）：宁波阳光瑞和包装材料有限公司。住所地：奉化市莼湖镇舍辋工业园区。
法定代表人：姚振宇，该公司总经理。
委托代理人：倪国辉，浙江港湾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波创富金属制品有限公司。住所地：奉化市莼湖镇舍辋村。
法定代表人：范智勇，该公司总经理。
委托代理人：岳振宏，浙江波宁律师事务所律师。
委托代理人：孙佳芬，浙江波宁律师事务所实习律师。
上诉人宁波阳光瑞和包装材料有限公司（以下简称阳光瑞和公司）因与被上诉人宁波创富金属制品有限公司（以下简称创富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省奉化市人民法院于2016年10月24日作出的（2016）浙0283民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2015年6月15日，原告与被告签订厂房租赁协议一份，约定由被告承租原告位于奉化市莼湖镇舍辋工业园区的厂房，租赁面积为16783平方米，租赁期限为十五年，自2015年6月15日起至2030年6月14日止，租赁费前五年为税后每年380000元，后五年按照前五年的每年380000元递增5％，即每年税后399000元，以此类推，因厂房使用所产生的国家规定应缴纳的税、费由被告阳光瑞和公司负担。租金支付期限为每半年支付一次（先交费后使用），押金30000元，逾期视为违约，被告阳光瑞和公司必须无条件搬离。被告因生产经营所需，在不影响厂房总体结构安全的情况下，原告允许被告对厂房进行拆建、装饰、装修等结构布局及在厂区内搭建棚屋。被告违约的，应承担未履行合同期的租金总额50％违约金，并赔偿创富公司的损失。协议签订后，原告按约交付了厂房，被告也按约交付了押金及第一年的租金。但被告未按约定期限支付2016年6月15日至2016年12月14日期间的租金，经原告催要，被告未予支付，2016年6月22日，原告委托律师致函给被告，因被告违约依法解除厂房租赁协议，并要求被告腾退厂房并恢复原状，但至今被告仍未腾退。2016年6月30日、7月8日、7月27日被告分别向原告汇款70000元、50000元、70000元。原告于2016年7月4日向税务机关交付了本案租赁厂房2015年12月15日至2016年6月30日期间的房产税、土地使用税、滞纳金共计65841.10元。
另查明，2015年12月21日，郑某用自己的钱代被告向原告支付了2015年6月15日至12月14日期间的房产税、土地使用税、开票税共计77829元。被告2015年按照协议约定向原告交付了30000元押金，在2016年6月30日以后共向原告汇款190000元，双方一致同意如判决厂房租赁协议解除，上述押金款及190000元汇款与本案一并处理，即原告收到的190000元及押金30000元扣除原告代为缴纳2015年12月15日至2016年6月30日期间的房产税、土地使用税、滞纳金65841.10元，剩余154158.90元与本案被告应支付的款项折抵，如有多余退还给被告，如不足由被告补足。2016年本案租赁房屋的房产税的计费标准为24044.52元/年、土地使用税的计费标准为100705.80元/年。
原审原告创富公司于2016年7月20日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告签订的厂房租赁协议已于2016年6月23日解除；2.原审被告立即搬离、腾退位于奉化市莼湖镇舍辋工业园区的厂房及土地，并恢复原状；3.原审被告支付原审原告2016年6月15日起至6月23日期间的租金9500元，并赔付2016年6月24日起至实际腾退之日期间的场地占用费（按租金标准）；4.原审被告支付原审原告自2016年6月15日起至实际腾退之日期间的水电费及相应税金；5.原审被告支付违约金380000元。庭审时，原审原告减少第3项诉讼请求为：判令原审被告支付原审原告2016年6月15日起至6月23日期间的租金9369.86元，并赔付2016年6月24日起至实际腾退之日期间的场地占用费（按租金标准），减少及明确第4项诉讼请求为：判令原审被告支付原审原告自2016年7月1日起至实际腾空之日期间的土地使用税及房产税。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。本案主要争议焦点在于：一、合同是否已经解除；二、合同解除后被告是否应将厂房恢复原状；三、房屋租金及房屋占有使用费的计算；四、2016年7月1日至搬离、腾退厂房期间的房产税、土地使用税计费标准及由谁承担；五、违约金的计算。对于争议焦点一，根据原被告在房屋租赁协议第四条先交费后使用及逾期视为违约阳光瑞和公司必须无条件搬离的约定，2016年6月15日至12月14日期间的租赁费被告应在2016年6月15日之前支付，但被告未按约定的期限支付，因此原告有权单方面按协议约定解除合同，原告于2016年6月22日向被告发律师函通知被告解除协议，被告也认可于2016年6月23日收到，因此应认定原被告双方签订的厂房租赁协议于2016年6月23日解除，被告阳光瑞和公司提出的合同已经原被告双方协商变更的主张因未提供相应的证据予以证明，不予支持。对于争议焦点二，该院认为对恢复原状问题双方没有在合同中事先约定，考虑到被告对厂房拆建、装修是经原告同意，因此对原告要求被告对租赁厂房恢复原状的诉讼请求不予支持。对争议焦点三，房屋租金被告应支付2016年6月15日至2016年6月23日期间的租金9369.86元（380000元÷365天×9天），2016年6月24日至被告腾空厂房之日止的场占用费按租金标准每年380000元计算。对争议焦点四，被告认为协议中第四条中的税费不包括房产税、土地使用税，该院认为原告提供的交易清单、单笔交易明细清单及证人郑某的证言能够证明被告曾向原告汇款用于缴纳2015年6月15日至2015年12月14日止的房产税、土地使用税，再结合协议第三条中“租赁费前五年为税后每年380000元”的表述，该院认为协议中第四条中的税费包括房产税及土地使用费，应由被告承担，2016年7月1日开始至被告腾空厂房之日止缴纳标准按土地使用税100705.80元/年、房产税按24044.52元/年计算。对争议焦点五，协议中约定如阳光瑞和公司违约，应承担未履行合同期的厂房租金总额的50%违约金，原告认为未履行合同期为14年，被告认为未履行合同期为半年，即使按半年计算违约金也过高，应按实际损失计算违约金，该院认为，被告虽然未在约定期限内交付租金及房产税、土地使用税，但之后向原告汇款190000元及庭审时被告仍不愿解除合同的答辩意见，说明被告有继续履行合同意愿，但原告坚持解除合同，综合本案酌情认定被告支付原告违约金95000元为宜。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、确认原告宁波创富金属制品有限公司、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司之间签订的厂房租赁协议于2016年6月23日解除；二、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司于判决生效后十日内搬离、腾退向原告宁波创富金属制品有限公司处租赁的位于奉化市莼湖镇舍辋工业园区的厂房及土地；三、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁波创富金属制品有限公司2016年6月15日至6月23日期间的租金9369.86元，并支付按380000元/年自2016年6月24日起至租赁厂房实际腾退完毕之日止的场地占用费；四、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁波创富金属制品有限公司2016年7月1日至租赁厂房实际腾退完毕之日止的房产税（按24044.52元/年计算）、支付原告宁波创富金属制品有限公司2016年7月1日至租赁厂房实际腾退完毕之日止的土地使用税（按100705.80元/年计算）；五、被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁波创富金属制品有限公司违约金95000元（被告尚有154158.90元款项在原告处，原被告一致同意被告的第三、四、五项付款义务可以与该154158.90元折抵，如有不足由被告补足，如有剩余则由原告返还给被告）；六、驳回原告宁波创富金属制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7000元，减半收取3500元，由原告宁波创富金属制品有限公司负担1088元，被告宁波阳光瑞和包装材料有限公司负担2412元。
宣判后，原审被告阳光瑞和公司不服，上诉至本院，称：1.租赁期限与租金支付之日是两个不同的概念，起租之日并非每年的租金支付之日。原审判决认定2016年6月15日是支付半年租金的期限，缺乏事实依据。2.租赁协议第四条对于租赁费交付时间约定不具体。在第二年半年租金支付日期不明确的情形下，以第一年的实际支付之日来类推第二年每半年租金支付期限，合情合理。第一年租金实际支付之日为2015年7月1日、7月7日、7月14日、7月30日，原审判决亦认定上诉人按约支付了第一年租金。据此，可以确定第二年头半年租金支付期限为2016年7月1日至7月30日。3.在2016年半年租金支付期限尚未到期的前提下，被上诉人在6月23日以逾期支付租金为由解除合同，无事实和法律依据。4.即使2016年6月15日是租金交付日，被上诉人解除合同也应依据合同法第二百二十七条的规定履行催告义务。被上诉人未履行催告义务，无权解除合同。5.上诉人已于2016年6月30日、7月8日和7月27日分三次付清半年租金，即使2016年6月15日是租金交付日，上诉人仅仅是延迟支付租金，不构成根本违约。6.原审判决上诉人支付违约金95000元，超过已到期租金的50%，违约金过高，有失公允。应按已到期的租金总额支付迟延付款的银行利息或以已到期的租金总额的10%作为违约金。7.原审判决上诉人承担涉案房屋的房产税和土地使用费，有悖于不动产租赁的交易习惯。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人创富公司答辩称：1.租赁合同第四条约定，“租赁费每半年支付一次，先付后用，逾期视为违约……”，既然是先交费后使用，上诉人未按约在2016年6月15日之前支付租金，应无条件搬离。2.合同中明确约定若上诉人违约，应承担未履行合同期的租金总额50%的违约金，现上诉人违约，未履行合同期为14年，上诉人应支付违约金约266万元，原审判决上诉人承担违约金95000元，已经作了调整，上诉人要求仅以到期租金的银行利息作为违约金，没有依据。3.根据合同法第九十三条的规定和租赁合同的约定，被上诉人于2016年6月23日将律师函送达给上诉人时租赁合同即解除。4.租赁合同有明确约定，因厂房使用产生的税费由上诉人承担，且上诉人也缴纳了2015年6月15日至12月14日止的房产税和土地使用税，现被上诉人要求房产税和土地使用费由被上诉人承担无事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明，厂房租赁协议第四条约定，第一年租赁费在乙方设备进入租赁场地前一次性付清，以后租赁费每半年付一次（先交费后使用）押金30000元，逾期视为违约，上诉人必须无条件搬离。
本院认为，涉案厂房租赁协议第二条约定租房期限自2015年6月15日起至2030年6月14日止，第四条约定第一年以后的租赁费每半年支付一次（先交费后使用）。根据上述约定可知，2016年6月15日至12月14日期间的租赁费上诉人应在2016年6月15日之前支付。上诉人未按约定的期限支付租金，被上诉人依据厂房租赁协议第四条的约定解除涉案厂房租赁协议，于法有据。租赁协议约定如上诉人违约，应承担未履行合同期的厂房租金总额的50%违约金，被上诉人在原审中认为未履行合同期为14年，上诉人在原审中认为未履行合同期为半年，即使按半年计算违约金也过高，应按实际损失计算违约金。原审法院根据租赁合同中“租赁费前五年为税后每年380000元”等约定，结合双方当事人的过错程度，酌情认定上诉人支付被上诉人违约金95000元，相对合理。厂房租赁合同第三条约定，因厂房使用所产生的国家规定交纳的税、费由上诉人承担，原审法院结合上诉人曾向被上诉人汇款用于缴纳2015年6月15日至2015年12月14日止的房产税、土地使用税的事实，判令上诉人承担相应的土地使用税和房产税，并无不当。因此，上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人宁波阳光瑞和包装材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一七年二月九日
书 记 员 陆 琼