广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2259号
上诉人（原审原告）广东龙森能源有限公司，住所地，组织机构代码证75346228-5。
法定代表人蔡旭辉，总经理。
委托代理人张伟明，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人王怡，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市迎宾壹号物业管理有限公司，住所地，组织机构代码证55839387-8。
法定代表人甄靖，总经理。
被上诉人（原审被告）何健敏，男，汉族，1972年11月10日出生，住广州市天河区。
委托代理人李瑞平，广东人民时代律师事务所律师。
委托代理人江启荣，广东人民时代律师事务所律师。
上诉人广东龙森能源有限公司（以下简称龙森公司）因与被上诉人广州市迎宾壹号物业管理有限公司（以下简称迎宾壹号公司）、何健敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案的房屋使用权是迎宾壹号公司、何健敏从案外人广州市番禺区洛浦街上漖村经济合作社租赁取得。2012年2月13日，龙森公司与迎宾壹号公司、何健敏签订编号为YB1A2011003号《房屋租赁合同》，2012年2月15日，其又与迎宾壹号公司、何健敏签订《广州市番禺区房地产租赁合同》；合同约定：迎宾壹号公司、何健敏将其位于广州市番禺区洛浦街上滘村迎宾路大石段41号村前围1、2号房屋自编号A013商铺（总租赁面积为327平方米）租给龙森公司使用；租赁期限自2012年2月15日至2015年2月14日止，合共3年；自2012年2月15日至2012年4月14日合共60天为龙森公司二次装修期，迎宾壹号公司、何健敏免收租金，但需自行负责以下费用，及履行相关义务：1、龙森公司需每月向迎宾壹号公司、何健敏交纳8元／平方／月的装修管理费，并于进场装修前一次性向迎宾壹号公司、何健敏缴交，合计2612元。2、龙森公司每月需准时向迎宾壹号公司、何健敏交纳进场后所产生的一切水、电、煤气、电话等费用。3、龙森公司应遵守迎宾壹号公司、何健敏对商铺装修的相关管理规定，将垃圾放在迎宾壹号公司、何健敏指定地点，由龙森公司拖运。4、如龙森公司在免租期内提前试业或开业，自试／开业期即日起，免租期即结束，龙森公司向迎宾壹号公司、何健敏履行交付租金义务；龙森公司自费对该房屋进行装修、改造，并于工程开展前7个工作日前，将装修相关材料，包括但不限于水、电路图、房屋改造结构图、装修平面图、招牌设计图、装修用料样板等，交给迎宾壹号公司、何健敏审核及备案。龙森公司需接到迎宾壹号公司、何健敏书面同意后，方可进行装修；迎宾壹号公司、何健敏所收取的租金及物业管理费需协助龙森公司在相关部门开启房屋租赁或物业管理发票，所产生的税金由龙森公司支付。每月租金及相关约定如下：1、第一个交费年（即2012年4月15日至2013年2月14日）的月租金为52320元计算，物业管理费2616元，总金额54936元。2、第2个交费年（即2013年2月15日至2014年2月14日）的月租金为54936元计算，物业管理费2747元，总金额57683元。3、第3个交费年（即2014年2月15日至2015年2月14日）的月租金为57683元，物业管理费2884元，总金额60567元；保证金、租金结算时间和方式：1、龙森公司装修公司进场装修前，需办理进场装修手续，并交纳5000元作为装修保证金，装修工程结束后，如龙森公司无违规操作、无安全隐患或造成该房屋结构的损坏，并通过迎宾壹号公司、何健敏工程部审核后，迎宾壹号公司、何健敏将此保证金无息退回给装修公司。2、龙森公司向迎宾壹号公司、何健敏交纳150000元，为该房屋的保证金，交纳20000元，为该房屋的水电保证金，于合同期签定日起计3天内缴交给迎宾壹号公司、何健敏，逾期7天未交纳或未完全交纳，迎宾壹号公司、何健敏有权视龙森公司为放弃此合同的约定，迎宾壹号公司、何健敏可单方面解除合同，此房屋可出租给第三方，迎宾壹号公司、何健敏已收取的所有费用不予退还。3、以上所述保证金于合同期满，并结清所有因经营所产生的一切费用，双方无任何异议的情况下，于房屋正常移交确认起计5个工作日内，迎宾壹号公司、何健敏以支票或现金转账无息退回给龙森公司。4、合同期签定之日起计3天内，龙森公司向迎宾壹号公司、何健敏缴交第一个月的租金，每个自然月的25-30号为租金缴纳期，龙森公司向迎宾壹号公司、何健敏交纳下一个自然月的租金，并于收到迎宾壹号公司、何健敏提供的水电费单7个工作日内缴交上一个自然月的水电费，逾期龙森公司每天需向迎宾壹号公司、何健敏交纳0.5%滞纳金；上述租金不包括：水、电费、煤气、电信等龙森公司经营所产生的一切费用，如因龙森公司原因拖欠此类费用所造成的一切经济损失，与迎宾壹号公司、何健敏无关；租赁期内，该房屋主体自然损坏（包括房屋漏水渗水、基础下沉、墙体裂缝等）的维修养护由迎宾壹号公司、何健敏负责。由于使用不当或装修造成损坏的维修由龙森公司负责。维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由责任方按实际损失赔偿；龙森公司包括但不限于合同期满需撤离该房屋，龙森公司需向迎宾壹号公司、何健敏结清所有费用方可将该房屋内物品搬离。龙森公司在接到迎宾壹号公司、何健敏出具的《同意搬迁书》次日起计10天内，该房屋内所有物品需全部搬离，并将该房屋清洁干净。超出此限期，迎宾壹号公司、何健敏有权自行处理迎宾壹号公司、何健敏在该房屋内物品，造成的一切损失与责任，由龙森公司自行承担。合同还约定了其它条款。在签订上述合同后，龙森公司在2012年2月16日向迎宾壹号公司、何健敏支付房屋保证金150000元、水电保证金20000元，在2012年3月14日向迎宾壹号公司、何健敏支付装修保证金5000元，三次共交付保证金175000元。2012年3月原告对A103铺进行了装修，装修完后，一直经营到2013年1月21日撤场。在此期间，双方依约履行，没有争议。龙森公司在撤场前（1月10日）发函给迎宾壹号公司、何健敏，因“经营不善，亏损严重”、“市场环境不乐观”等，要求解除合同，迎宾壹号公司、何健敏亦未提出异议，且在龙森公司撤场时亦未提出异议；但双方未就解除合同签订书面的协议。龙森公司在2013年1月21日将该房屋内所有物品全部搬离，并将该房屋交回迎宾壹号公司、何健敏。
2013年4月10日，龙森公司以与迎宾壹号公司、何健敏所签订的合同为无效合同为由向原审法院提起诉讼，请求：1、判令龙森公司、迎宾壹号公司、何健敏签订的编号为YB1A2011003号《房屋租赁合同》及《广州市番禺区房地产租赁合同》无效；2、迎宾壹号公司、何健敏向龙森公司返还保证金175000元；3、迎宾壹号公司、何健敏赔偿龙森公司因合同无效所造成的装修损失352422元；4、本案的案件受理费由迎宾壹号公司、何健敏承担。
迎宾壹号公司、何健敏不同意龙森公司的诉讼请求，在原审中辩称，一、龙森公司与迎宾壹号公司签署的《房屋租赁合同》（合同编号为YB1A2011003）是合法有效的，双方之间的权利义务关系应以该合同为准。迎宾壹号公司的转租权是从何健敏处取得的，因此，迎宾壹号公司对外具有合法的出租权，从而所签署的《房屋租赁合同》是有效的；二、龙森公司至今为止没有将涉案商铺交还给迎宾壹号公司、何健敏，并且龙森公司自2013年元月份起欠交租金和管理费，暂计至2013年12月份共欠租金和管理费692196元。该项费用应从龙森公司交纳的保证金中抵扣；三、龙森公司存在欠交租金和单方面要求提前解除合同的违约行为，因此，其所交纳的保证金应作为违约金处理，不应予以退还；四、关于装修费问题。1、龙森公司的证据不足以证实其所投入的装修费金额为352422元。2、根据龙森公司与迎宾壹号公司所签署的《房屋租赁合同》第三条的规定，龙森公司在装修前应将装修图纸等报送迎宾壹号公司同意。龙森公司是未经允许擅自装修，参照租赁合同司法解释第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，该装修费用应由龙森公司负担。3、参照租赁合同司法解释第十一条第（二）项的规定，龙森公司单方面要求解除合同属违约行为，因此无权要求对方赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；五、假如本案中的租赁合同是无效的，那么由于龙森公司存在重大过错，因此，其所主张的装修费损失、保证金损失都应由其自行负担。双方在租赁合同中已明确，出租方只提供办理营业执照的场地证明，这说明龙森公司一开始就知道涉案商铺的性质，知道是没有房产证的。并且龙森公司在诉状中称，在租赁开始不久，就发觉承租商铺只有土地使用证，没有房产证。但就是在这种明知涉案商铺产权状况的情况下，其仍然决定投入装修费和承租该场地，没有采取积极措施防止损失的扩大，因此，其应承担全部损失责任；六、迎宾壹号公司、何健敏已协助龙森公司用涉案商铺地址办理了营业执照，使其具备合法经营的条件。但由于“经营不善，亏损严重”、“市场环境不乐观”等自身原因才导致其放弃经营，因此，龙森公司停止经营与涉案商铺是否有产权证毫无关系，其提起诉讼是找借口欲转稼自己的商业风险，想借此欺瞒法院，钻法律的空子，龙森公司的不法目的不应受到法院的支持。综上所述，迎宾壹号公司、何健敏认为，龙森公司的起诉缺乏事实依据和法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。
原审法院另查明，该涉案房屋的建设用地，是经政府批准的，属性为“村自留经济发展用地”，用途是“商业”。龙森公司、迎宾壹号公司、何健敏所签订的租赁合同及迎宾壹号公司、何健敏与案外人所签订的租赁合同均已经行政主管部门登记备案。
以上事实，有龙森公司提供的编号为YB1A2011003号《房屋租赁合同》及《广州市番禺区房地产租赁合同》、《收据》3张、《装饰合同书》、签收单、证明及发票等；迎宾壹号公司、何健敏提供的村集体与迎宾壹号公司、何健敏的房地产租赁合同、结具书及证明、龙森公司与迎宾壹号公司、何健敏的房地产租赁合同及变更房屋租赁合同申请表、解除房屋租赁合同的函、洛浦街道临时经营场所使用证明、营业执照、补充协议、集体土地使用证（番府集用2003字第J04-000034号）、番国土地补字（1998）第448号文件、番公消审字（2010）第0093号建设工程消防设计审核意见书、穗（番）环管影（2012）125号建设项目环境影响报告表的批复和本院的庭审笔录等证据证实，足以认定。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
本案争议的焦点，是龙森公司与迎宾壹号公司所签订的合同是否有效的问题。龙森公司以该商铺只有集体土地使用证，没有办理建设工程规划许可证，没有房屋质量验收、也没有取得相关的合法房产证明，是非法建筑为由，要求确认其与迎宾壹号公司、何健敏所签订的合同无效。但依据查明的事实，原审法院认为，地上建筑物是否违法，按法律规定，应由行政主管部门认定，涉案的标的物已经由行政主管部门登记备案，并通过审核，符合出租条件，同意其出租；因此，龙森公司以该理由要求认定合同无效不成立，应予驳回。至于其请求迎宾壹号公司、何健敏返还保证金175000元及赔偿因合同无效所造成的装修损失352422元，该两项请求是基于合同无效而产生，因此，也应予驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决驳回原告广州龙森投资有限公司的全部诉讼请求。
判后，龙森公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、涉案房屋在一审审理过程中没有取得房地产权属证书及相关的建设工程规划许可文件，依据第二条的规定，应该认定涉案的合同无效。此外，《中华人民共和国城市规划法》第三十二条也规定房屋在修建时应当取得所在辖区规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证和其他有关的批准文件后，方可申请办理开工手续。迎宾壹号公司、何健敏与龙森公司签订的《房屋租赁合同》、《广州市番禺区房地产租赁合同》涉及的房屋未能取得相关的权属证书和建设工程规划许可文件，因此涉案合同无效。二，本案的关键证据是涉案房屋是否取得建设规划许可证，而不是涉案房屋是否属于行政机构认定的非法建筑。龙森公司没有义务去证明该房屋属于非法建筑，其只需证明迎宾壹号公司没有规划许可证即可，就已经可确认合同无效。判令建筑物违法从来都不是龙森公司的一个诉讼请求，认定合同无效才是其明确的诉请。三，原审法院以“签订的租赁合同经行政主管部门登记备案”为由认定租赁合同无效没有法律依据。因为目前广州市房屋管理实行的是登记备案制，主管部门是区县级市房地产租赁管理所，租赁合同备案只是对租赁合同的行政管理行为，并非是对租赁合同合法有效的确认，也并非是出租合法的审核结论。租赁合同的效力应依照法律的规定来判断，而不能按照其他行政机构的备案来认定。四，租赁合同有效与否与其支付给迎宾壹号公司、何健敏的150000元房屋保证金、5000元装修保证金、20000元水电保证金的退还请求没有必然的联系。由于租赁合同中没有对保证金的性质进行过“履约定金”、“违约金”或者其他性质的约定，即使租赁合同有效，在龙森公司终止了租赁关系后，在房屋没有出现毁损，水电没有拖欠的情况下，迎宾壹号公司、何健敏应当将保证金退还给龙森公司，若租赁合同无效，迎宾壹号公司、何健敏也无权继续持有该保证金。原审法院在否认合同无效的情况下却又单方面曲解龙森公司对该保证金的退还理由，是在偏袒对方。另外，龙森公司由广州龙森投资有限公司更名而来。
综上，龙森公司认为一审判决没有事实依据，适用法律不正确，诉请本院撤销（2013）穗番法石民初字第468号民事判决书第一项、第二项；依法改判其与迎宾壹号公司、何健敏所签订的两份租赁合同无效，依法改判迎宾壹号公司、何健敏向龙森公司返还保证金175000元，依法改判迎宾壹号公司、何健敏赔偿龙森公司因合同无效所造成的装修损失352422元。
迎宾壹号公司、何健敏答辩称：一，双方所签订的合同是合法有效的，理由在于：（1）涉案房屋具有《集体土地使用证》且为商业用途，类型为村留地。没有房产证的原因是政府部门近二十年来对集体土地的房屋不办理审批和产权登记手续，并非是产权人的过错。（2）涉案房屋办有《临商证》，参照最高法关于房屋租赁的司法解释第三条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。（3）涉案房屋符合出租的条件，取得了《建设工程消防验收意见书》，通过了建设项目环评审批程序；办理了《洛浦街道临时经营场所使用证明》；广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局对《广州市番禺区房屋租赁合同》进行了租赁登记备案；承租人用出租人提供的房屋场地证明成功地使用涉案房屋所在地址办理了工商登记等经营手续。出租方已完全满足了承租方对房屋的使用用途，房屋的本质属性即使用属性得以实现，房屋的价值得以体现，使物尽其用，因此《房屋租赁合同》是合法有效的。二，龙森公司至今也没有将涉案房屋交还给迎宾壹号公司，并且从2013年1月起欠交租金和管理费暂计算到2013年12月份共692196元，该费用应该用龙森公司交纳的保证金冲抵。三，龙森公司主张退还保证金的理由不成立，应驳回其请求。因为合同合法有效，基于合同无效而要求退还的保证金不应退还；同时龙森公司未按照规定进行装修，押金不论合同效力都不应退还；此外，即使合同有效，龙森公司在合同有效期间内单方面解除合同属于违约行为，其保证金应冲抵所欠的租金、违约金和赔偿金。四，龙森公司未经出租人同意擅自装修和扩建工程，且在一审中提供的证据里无工程量清单、施工图纸、工程预算表和结算表，即《装修合同书》中的工程内容、施工地点、工程费用都无法确定，加上其已经实际使用了装修后的房屋，也没有证据证明装修物的价值，在未经出租人同意的情况下，该部分装修和扩建的工程费用应由龙森公司自行承担。五，龙森公司已经取得了合法经营的手续，因其自身的原因而放弃经营，其上诉的真正原因是借此转移商业风险，弥补“经营不善，亏损严重”的损失，其是在钻法律的空子，是不诚信的行为，不应得到法律的支持。
经查，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查，案涉房屋未取得建设工程规划许可证、房屋产权证及工程质量验收合格证。
龙森公司原名广州龙森投资有限公司，2013年11月25日变更为广东龙森能源有限公司。
本院认为，关于案涉租赁合同是否有效的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的合同无效。”本案中，案涉房屋未经合法报建，未取得建设工程规划许可证，案涉合同标的物本身存在瑕疵，该缺陷直接对案涉合同效力产生影响，导致案涉租赁合同无效，且在本案一审法庭辩论终结前出租人亦未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，未取得工程质量验收合格证，故双方就案涉房屋签订的租赁合同无效。龙森公司上诉请求案涉租赁合同无效，本院予以支持。
因无效合同取得的财产应予以返还，本案中，案涉租赁合同无效，出租人迎宾壹号公司、何建敏因案涉租赁合同取得的房屋保证金150000元、水电保证金20000元、装修保证金5000元，共计175000元，应予以退还。龙森公司请求法院判决龙森公司返还上述保证金，应予支持。
关于迎宾壹号公司、何建敏赔偿龙森公司因合同无效所导致的装修损失费的问题，案涉租赁合同约定龙森公司自费对案涉房屋进行装修、改造应将装修相关材料交给出租人审核及备案，龙森公司接到出租人书面同意后，方可进行装修。本案中，承租人未能举证证明其将装修相关材料交予出租人审核并获得出租人书面同意，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”故龙森公司上诉请求迎宾壹号公司、何建敏赔偿因合同无效所造成的装修损失，本院不予支持。
综上，原审法院判决驳回龙森公司请求确认案涉租赁合同无效及返还保证金的诉讼请求错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第468号民事判决；
二、上诉人广东龙森能源有限公司与被上诉人广州市迎宾壹号物业管理有限公司、何建敏签订的编号为YB1A2011003号《房屋租赁合同》及《广州市番禺区房地产租赁合同》无效；
三、被上诉人广州市迎宾壹号物业管理有限公司、何建敏于判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人广东龙森能源有限公司房屋保证金150000元、水电保证金20000元、装修保证金5000元，共计175000元；
四、驳回上诉人广东龙森能源有限公司其他诉讼请求。
本案一审案件受理费9074元，由上诉人广东龙森能源有限公司负担6063元，被上诉人广州市迎宾壹号物业管理有限公司、何建敏负担3011元；本案二审案件受理费9074元，由上诉人广东龙森能源有限公司负担6063元，被上诉人广州市迎宾壹号物业管理有限公司、何建敏负担3011元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年八月××日
书 记 员 郝 烨