苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴木民初字第0453号
原告李巧龙。
委托代理人张华强、张长梅，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被告吴义云。
被告游惠恩（曾用名游华梅）。
上列两被告之共同委托代理人王忠一，江苏筹胜律师事务所律师。
第三人杨广渊。
原告李巧龙诉被告潘海秋、吴义云、游惠恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理。依法由代理审判员顾霞适用简易程序公开进行了审理，因被告潘海秋下落不明，本院向其公告送达开庭传票并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院根据被告吴义云、游惠恩的申请，依法增列杨广渊作为第三人参加诉讼。审理中，原告李巧龙申请撤回对被告潘海秋的起诉，本院已裁定准许。第一次庭审时，原告李巧龙之委托代理人张华强，被告吴义云、游惠恩之共同委托代理人王忠一到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告李巧龙之委托代理人张长梅，被告吴义云、游惠恩之共同委托代理人王忠一，第三人杨广渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李巧龙诉称，2008年6月22日，其与苏州市吴中区小博士实验幼儿园（以下简称小博士实验幼儿园）签订租赁合同一份，将苏州市吴中区木渎镇花苑三村5-4号之主房（共三层）和院子租赁给小博士实验幼儿园使用，约定租期自2008年6月25日至2013年6月24日，租金前三年为每年38000元，第四、第五年视周边房价而定，同时约定任何一方提前解除合同的，需支付对方违约金38000元。2011年6月27日，双方签订补充协议一份，约定第四、第五年每年租金为50000元。截至2012年6月25日，因承租方未按约支付房租，其于2012年7月11日诉至法院请求被告支付房租，案件审理过程中，承租方明确告知其不再租用该房，后其撤诉。2013年3月，其再次起诉要求小博士实验幼儿园支付违约金，但经调查小博士实验幼儿园已于2011年3月被苏州市吴中区教育局注销办学资格，故再次撤诉。因小博士实验幼儿园投资人为吴义云、游惠恩、杨广渊，故起诉至法院，要求三被告支付违约金人民币38000元。
被告吴义云、游惠恩共同辩称，幼儿园属民办非企业单位（法人）性质，其应以幼儿园为主体对外承担民事责任，而不能将责任无限扩大至法定代表人、投资人、代理人。原告提供的房屋达不到租赁合同目的，实属原告违约在先。幼儿园合同主体身份资格的丧失导致了合同的终止，幼儿园并没有提前解除合同，故无需承担违约责任。2011年11月，幼儿园被第三人杨广渊取得，当时也通知了原告，并说明第三人杨广渊于2012年2月搬出，对此原告是同意的。实际上，原告一直允许第三人杨广渊使用该租赁房屋直至2012年7月，由此也可以推定原告与第三人杨广渊形成了新的房屋租赁合同关系。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人杨广渊辩称，其未与原告签订合同，请求驳回原告对其的诉讼请求。
经审理查明，原告李巧龙系苏州市吴中区木渎镇花苑三村5-4号房屋所有权人。2008年6月22日，原告（甲方）与小博士实验幼儿园（乙方）签订租赁合同一份，双方约定甲方将苏州市木渎镇花苑三村5-4号之主房（共三层）和院子租给乙方使用；租房期限自2008年6月25日至2013年6月24日；租房金额为前三年每年38000元，第四、第五年房租视周边房价而定；付款方式为先付后用，乙方每年要在6月25日前付款；乙方不得将此房随意转租给他人；除不可抗拒的原因之外，任何一方不可提前解除合同；若一方提前解除合同，则需向对方支付违约金38000元。该合同甲方处签名者为原告李巧龙，乙方处有法定代表人潘海秋签名，并加盖小博士实验幼儿园公章。
被告吴义云于2009年8月7日与潘海秋签订转让协议一份，双方约定被告吴义云支付转让费，潘海秋自2010年2月10日起将小博士实验幼儿园的有形资产和无形资产转让给被告吴义云。庭审中，被告吴义云明确自2009年下半年起其实际负责幼儿园经营。2010年1月5日，吴中区小博士实验幼儿园向苏州市吴中区教育局申请法定代表人变更为被告吴义云，2010年3月，该幼儿园经教育局批准更名为苏州市吴中区小博士幼儿园，法定代表人为被告吴义云。
2011年6月27日，原告李巧龙（甲方）与小博士幼儿园（乙方）签订补充协议一份，双方约定在2008年6月22日租赁合同的基础上，明确租房期限自2011年6月25日至2013年6月24日，租房金额为每年50000元，付款方式为先付后用，乙方于每年6月25日前付款。同时双方约定，本补充协议连同租赁合同均为小博士幼儿园与甲方签订，其签约人为小博士幼儿园委托代理人。甲方不得以委托代理人变更为由要求乙方违约赔偿。乙方也不得将此房随意转租他人用作他途。该合同甲方处签名人为甲方委托人冯丽萍，乙方处签名人为乙方委托代理人即被告吴义云之妻、被告游惠恩。该协议抬头乙方小博士幼儿园处盖有小博士实验幼儿园的公章。
2011年11月10日，被告吴义云（甲方）和第三人杨广渊（乙方）签订转让协议，双方约定转让时间自2011年11月开始；转让范围为小博士实验幼儿园苏州市木渎镇花苑三村5-6号（不含易红专所住的二楼及二楼以上），木渎花苑三村5-3、5-4号；转让内容为小博士实验幼儿园的所有有形资产及无形资产，即经营权及其内的设施转让给乙方，其中包括享有企业法定代表人的权利和义务、园内的固定设施等；有形资产及无形资产总额乙方支付现金1380000元；乙方要求自2012年2月起不再租用花苑三村5-3、5-4、5-6的房屋，在此期间乙方要承继甲方以前与3户房东所签订的租房合同的规定，必须承担其中的责任与义务，也同时享有所规定的权利；因三幢房屋合同还要一年半才期满，因乙方不再租用，故涉及违约等后续状况的处理，甲方给予处理妥当。双方还约定，甲方协助乙方办理过户相关手续。后双方又签订补充条款，双方明确自幼儿园转让之日起，法人代表还未由甲方过户到乙方前，所有幼儿园的经营、安全、卫生等职责都由乙方承担，与甲方无关。乙方将于2012年1月底前将幼儿园搬出现租住地，由此发生的违约责任和后续遗留问题由甲方与房东处理，如在2012年2月份后，乙方要继续使用需自行与房东协商并支付租金。庭审中，第三人杨广渊表示，上述补充条款并非其真实意思表示；并提出其于2012年3月10日与梁某某签订转让协议，约定自2012年3月20日开始将小博士实验幼儿园转给梁某某经营，并提交转让协议一份，对于该份转让协议，原告李巧龙、被告吴义云、游惠恩不予认可。
庭审中，被告吴义云确认其租金支付至2012年6月24日。原告对此予以认可。关于本案所涉房屋的退租问题，原告称，该房屋实际使用至2012年7月，并于2012年11月前后从小博士幼儿园梁姓、杨姓工作人员处取回钥匙并收取了2012年7月份的房租3000元、水电费1270元。第三人杨广渊认为，2012年7月即由梁某某交还钥匙，自2012年6月24日至实际搬迁之日止的租金已交付原告。
另查，苏州市吴中区教育局为民办幼儿园的主管部门。2008年8月5日小博士实验幼儿园取得教育局颁发的民办学校办学许可证，负责人登记为潘海秋，办学类型为幼儿园，有效期为三年。2010年3月，小博士实验幼儿园向教育局申请换证，苏州市吴中区教育局于2010年3月予以批准，该批准许可证有效期为一年，小博士实验幼儿园更名为苏州市吴中区小博士幼儿园（以下简称小博士幼儿园）。2011年3月，小博士幼儿园再次向苏州市吴中区教育局提出许可申请，要求批准其教学资格，因其不符合相关规定，苏州市吴中区教育局未予批准。2011年8月31日，苏州市吴中区教育局向小博士幼儿园发出整改通知：因小博士幼儿园的教学用房未达到现行标准，房屋没有安全合格证和消防合格证，存在严重的安全隐患，责令其于2011-2012学年第一学期结束前落实整改，上交幼儿园房屋安全合格证和消防合格证，但在整改期间不予换发办学许可证，要继续加强幼儿园管理工作。
苏州市吴中区民政局于2010年6月18日向小博士幼儿园颁发民办非企业单位登记证书（法人），名称为小博士幼儿园，有效期限自2010年6月18日至2011年3月31日，法人为吴义云，业务主管单位为苏州市吴中区教育局。有效期满后，小博士幼儿园未申请换证，亦未办理注销手续。2012年9月5日，苏州市吴中区民政局社会事务科发布的2012年社会团体和民办非企业单位年检情况的通报中小博士实验幼儿园的年检结果为注销。该通报材料中，要求申请注销登记的社会团体和民办非企业单位的业务主管部门按规定做好相关善后工作。2012年12月24日，苏州市吴中区教育局出具吴教成职（2012）25号关于注销小博士幼儿园的决定，要求小博士幼儿园在收到该决定之日起三十日内至区教育局交回印章（公章、财务专用章），由区教育局销毁印章，并注销登记。逾期不交，将由公安部门强制收缴。
以上事实，有原告提供的房屋所有权证、2008年6月22日租赁合同、2011年6月27日补充协议、2011年8月31日整改通知、2011年11月10日转让协议及该转让协议补充条款、苏吴民证字第012号民办非企业单位登记证书、组织机构代码证、民办学校办学许可证、本院调查材料及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告与小博士实验幼儿园于2008年6月22日签订的租赁合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在违约行为以及违约责任承担主体问题。本院认为，2009年8月7日，被告吴义云与潘海秋签订转让协议，由被告吴义云以支付转让款的方式取得小博士实验幼儿园的有形资产和无形资产，其自2009年下半年起实际负责该幼儿园经营，2010年3月小博士幼儿园法定代表人变更为被告吴义云，其责任承担方式与企业法定代表人的责任承担方式不同。首先，从转让协议看，被告吴义云以其个人名义受让小博士实验幼儿园，该幼儿园的所有资产自转让后均归被告吴义云所有，并由被告吴义云独自经营，被告吴义云不但享有小博士实验幼儿园法定代表人的相应权利义务，同时要承继之前已经签订的租房合同中的权利、义务。其次，根据《民办教育促进法》第三十六条规定，民办学校存续期间，所有资产由民办学校依法管理和使用，任何组织和个人不得侵占。同时还规定，民办学校被吊销办学许可证的，应当终止，终止时应当依法进行财务清算，并按照法定顺序清偿债务。2011年3月，小博士幼儿园的办学许可证已到期，经申请，教育局不批准其教学资格；2011年8月教育局向小博士幼儿园发出整改通知。教育局不批准小博士幼儿园的教学资格及不予换发办学许可证，均是在被告吴义云经营期间。但被告吴义云于2011年11月以其个人名义将小博士幼儿园经营权以1380000元的价格再次转让给第三人杨广渊。由此可见，小博士幼儿园的财产受其举办者即本案被告吴义云直接控制、使用，小博士幼儿园的财产混同于被告吴义云个人财产。因此，被告吴义云虽然名为小博士幼儿园法定代表人，但实质是其个人作为经营者以支付对价的方式取得了小博士幼儿园的全部财产及经营权，因此签订转让协议之前经营者为小博士幼儿园设定的权利义务也由被告吴义云概括接收。第三，被告吴义云在取得小博士实验幼儿园经营权后，又于2011年6月27日委托其妻即被告游惠恩与原告签订补充协议，对租赁期限和租金等内容进行了约定，虽然补充协议上盖有小博士实验幼儿园公章，但此时小博士实验幼儿园经教育局批准已经更名为小博士幼儿园，该行为实为被告吴义云个人行为，据此可以认定原告与被告吴义云之间成立了房屋租赁合同关系，租赁合同的权利义务均归属于被告吴义云。
根据2008年6月22日的租赁合同约定，一方提前解除合同，则需向对方支付违约金38000元。本案中，原告确认租赁房屋实际使用至2012年7月，第三人杨广渊亦确认2012年7月由案外人梁某某向原告交还钥匙，故本院据此认定双方的租赁关系已于2012年7月终止。对此，虽然存在租赁房屋不能达到教学用房现行标准的因素，但因房屋租赁合同没有约定原告该方面的有关义务，原告并无过错，被告吴义云对此违约责任也是明知的，故本院认定违约责任由承租房屋一方承担。同时，根据合同相对性原则，被告吴义云虽将幼儿园转让给第三人杨广渊，但并不改变原告与被告吴义云之间的租赁合同关系，虽然违约行为发生于被告吴义云转让行为之后，但原告也否认其与第三人之间存在租赁合同关系，故其仅得依据租赁合同及补充协议向被告吴义云主张权利，其与被告游惠恩、第三人杨广渊之间无租赁合同关系，且房屋已收回，故其要求被告游惠恩、第三人杨广渊连带承担违约责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于违约金的数额，虽合同明确约定金额为38000元，但结合本案所涉租赁房屋在用于办学经营期间因达不到教学用房现行标准而被教育局责令整改的因素，以及原告房屋的闲置损失，本院酌定违约金为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民办教育促进法》第三十六条、第五十四条的规定，判决如下：
一、被告吴义云自本判决生效之日起十日内支付原告李巧龙违约金人民币15000元。
二、驳回原告李巧龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元、公告费300元，合计人民币1050元，由被告吴义云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 肖仁刚
代理审判员 顾 霞
人民陪审员 段莹玉
二〇一四年三月二十九日
书 记 员 姚 伊