北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5521号
上诉人（原审被告）北京市昌平区兴寿镇麦庄村股份经济合作社，住所地北京市昌平区兴寿镇麦庄村。
法定代表人王振，社长。
委托代理人徐岳满，北京市昌兴律师事务所律师。
委托代理人孙琳琳，北京市昌兴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）杜海艳，女，1975年6月6日出生。
委托代理人马玉兰，北京马玉兰律师事务所律师。
上诉人北京市昌平区兴寿镇麦庄村股份经济合作社因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第5062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
杜海艳在原审法院诉称：北京市昌平区兴寿镇麦庄村股份经济合作社（以下简称麦庄村合作社）于2014年1月8日发出公示：”麦庄村股份经济合作社与刘×于1999年1月1日签订的土地承包合同于2014年1月1日到期。现经麦庄村两委会研究决定于2014年1月16日早8点到村委会以投标的方式进行投标，超过8点到，视为自动放弃，原土地面积为2亩，由于上级政府修路，要按实际核实土地面积为准。原有房屋7间，每间每月200元，底价为每年16800元，然后起投。如有意投标的请带上10万元现金来村委会进行登记，登记日期截止到2014年1月15日下午5点，到期不登记视为放弃投标。”杜海艳在2014年1月15日上午向麦庄村合作社交付10万元现金后，于2014年1月16日依约去竞标，并以每年66700元的价格中标。当日，麦庄村合作社扣除66700元的土地承包款后退还了杜海艳33300元现金。2014年1月25日，麦庄村合作社通知杜海艳到村委会签书面合同，杜海艳拿到合同仔细查阅后，发现原来的2亩地变成了0.9亩，土地性质是农业用地，并且还做了诸多的限制。杜海艳决定不与麦庄村合作社签订合同，要求退还所扣的款项。麦庄村合作社同意不签合同，但分文不退。杜海艳认为，双方没有达成最终的合约，合同未成立，麦庄村合作社理应退还所扣的土地承包款，麦庄村合作社分文不退没有法律依据。杜海艳诉至法院，请求判令：1、麦庄村合作社返还杜海艳土地承包款66700元；2、诉讼费由麦庄村合作社负担。
麦庄村合作社在原审法院辩称：一、杜海艳要求退还土地承包费66700元没有依据。首先，诉争地块的土地发包工作是通过招投标方式进行的。招投标合同是在合同订立过程中引入的招投标竞争机制的特殊合同，既有一般合同的属性，又有招投标活动的独有特性，既适用《合同法》的一般原则，也要适用《招投标法》的专门规范。其次，村两委会于2014年1月8日向全村社员发出公示，将发包土地的现状、承包费的底价、招标时间、地点、投标保证金的数额等详尽地公布于众。1月15日，各参加投标人员如数交纳了十万元保证金。1月16日，如期在招标公告指定的地点
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村委会办公室举行招投标仪式。在兴寿镇工作队和村本部及理财小组成员的见证下，投标人进行了18轮的竞价，最后杜海艳以66700元的价格夺魁，其他投标人先后退出。村两委会按既定方案决定投标高者中标，随即麦庄村合作社从10万元招投标保证金中扣除66700元承包费，余款33300元退还杜海艳，至此整个招投标活动圆满完成，活动内容及程序完全符合法律规定，合法有效。最后，按照相关法律规定，麦庄村合作社发出的招标公示属于要约邀请；杜海艳参与竞标，提出承包费的行为属于要约；麦庄村合作社作为受要约人，同意杜海艳击败其他投标人的最后标价，属于承诺。因本次土地发包是采用招投标形式进行的，所以要约和承诺都是即时的，要约和承诺到达的时间都在现场完成，当时生效，均不存在可撤回和撤销的情形。也就是说，双方的承包关系于2014年1月16日上午，自杜海艳竞价66700元，无人竞争，村经济合作社宣布杜海艳中标时成立了。杜海艳于招投标工作程序完后，本应履行签订书面承包合同的手续，但杜海艳反悔，拒不签订书面合同，但不能否定土地承包合同已经生效的事实，既然合同已经成立，杜海艳要求退还承包费没有依据。二、麦庄村合作社在招投标公示中要求参与投标者自带10万元现金，该款属于履约保证金，防止投标人恶意竞价后，拒不履行合同而采取的措施，从而保证招投标活动顺利进行。本案杜海艳已经中标，土地承包合同已经成立，杜海艳不能反悔，无权要求退还承包费，也无权要求退还保证金。
原审法院经审理查明：2014年1月8日，麦庄村合作社发出公示，内容为：”麦庄村股份经济合作社与刘×于1999年1月1日签订的土地承包合同于2014年1月1日已到期。现经麦庄村两委会研究决定于2014年1月16日早8点到村委会以投标的方式进行投标，超过8点到，视为自动放弃。原地面积为2亩，由于上级政府修路，要按实际核实土地面积为准。原有房屋7间，每间每月200元，底价为每年16800元，然后起投。如有意投标的人请带10万元现金来村委会进行登记，登记日期截止到2014年1月15日下午5点，到期不登记视为放弃投标。”
2014年1月16日，在北京市昌平区兴寿镇麦庄村村委会（以下简称村委会），杜海艳与郑×、闫×进行竞标，杜海艳以66700元中标。杜海艳中标后，杜海艳与麦庄村合作社在现场未签订书面合同。同日，麦庄村合作社向杜海艳出具收据，载明麦庄村合作社收取杜海艳土地承包费66700元。
投标工作后，麦庄村合作社向杜海艳出具《昌平区农村集体出租土地合同书》（以下简称《合同书》），载明租赁土地总面积、承租土地用途、租赁期限及金额等相关内容。《合同书》中第十一条约定”生效条件：1、严格履行\'农村集体出租土地合同签订程序\'；2、合同当事人双方签字、盖章；3、经镇政府审查备案通过；须同时具备上述三项条件，本合同方能生效。”
关于麦庄村合作社发布的公示中所称的”上级政府修路”情况，双方当事人存在争议。双方均表示不清楚修路的时间。杜海艳称公示时还没有修路。麦庄村合作社称公示时道路已经修通，但占地面积没有实际测量；《合同书》中表明的土地面积是麦庄村合作社在完成投标工作后实际测量的结果。
上述事实，有公示、收据、《昌平区农村集体出租土地合同书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：本案的争议焦点集中在麦庄村合作社、杜海艳之间的土地租赁关系是否成立及《合同书》是否生效的问题。首先，根据查明的事实，麦庄村合作社对涉案土地采取招投标的方式进行租赁。按照我国民法关于招投标程序、要约邀请、要约、承诺及合同成立的相关理论和法律法规，招标公告或招标邀请书应为要约邀请，投标应为要约，决标（定标）应为承诺，订立书面合同应为合同的成立。具体到本案中，麦庄村合作社发布公示应视为要约邀请，杜海艳到村委会参与投标应视为要约，麦庄村合作社宣布杜海艳以66700元中标应视为承诺，而杜海艳与麦庄村合作社的土地租赁关系应在双方签订书面合同时成立。现在杜海艳与麦庄村合作社未在投标当日即2014年1月16日签订书面合同，其后亦未正式签订书面合同，故本案中杜海艳与麦庄村合作社的土地租赁关系未成立。在此种情况下，《合同书》当然不生效。
其次，在合同未成立的情况下，双方当事人是否应当承担缔约过失责任的问题。杜海艳称因为《合同书》中载明的土地面积为”0.906亩”与公示中所称的”原地面积为2亩”不符，且土地用途亦不相符；麦庄村合作社称其在公示中已经说明了”要按实际核实土地面积为准”，且土地用途是杜海艳自行理解问题。对此，法院认为，在土地租赁合同中，土地的面积及用途关系到杜海艳承租土地后的实际使用，是涉及合同的重要事实。根据一般生活常识，在上级政府占地修路的情况下，麦庄村合作社作为土地的出租方，理应知晓土地的占用面积等相关情况。现在麦庄村合作社在公示中注明”按实际核实土地面积为准”的行为，导致租赁土地的面积不确定，招标内容存在瑕疵和理解上的歧义，容易使投标人产生误解，因此麦庄村合作社应承担主要的缔约过失责任。另一方面，杜海艳作为投标人，在麦庄村合作社发布公示后，其在进行投标之前理应了解涉案土地的相关情况。杜海艳认为租赁土地有2亩且是建设用地的行为，属于盲目投标，其亦应承担次要的缔约过失责任。根据案件审理的情况，麦庄村合作社、杜海艳均未在本案中主张对方的缔约过失责任问题，故法院对此不予处理，双方当事人可以另行主张权利。
关于麦庄村合作社收取杜海艳66700元的性质及是否应该退还的问题，法院认为，杜海艳曾按照公示要求将
100000元交到村委会进行登记，在投标过程中，该100000元应视为杜海艳向麦庄村合作社交纳的履约保证金；2014年1月16日，麦庄村合作社在退还杜海艳33300元后出具66700元的收据，该行为的性质应视为麦庄村合作社认为双方租赁土地合同生效后收取的土地承包费，而收取的非履约保证金。故在麦庄村合作社、杜海艳的土地租赁关系未成立的情况下，麦庄村合作社应将该笔款项退还给杜海艳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、十五条、十六条、第二十一条、第三十二条、第四十二条、《中华人民共和国招投标法》第十六条、第十七条、第四十五条、第四十六条之规定，判决：北京市昌平区兴寿镇麦庄村股份经济合作社于本判决生效之日起七日内返还杜海艳土地承包款六万六千七百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
麦庄村合作社不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审法院判决，改判驳回杜海艳的全部诉讼请求。麦庄村合作社的上诉理由是原审法院适用法律错误。一、合同法规定合同采取邀约承诺方式订立。本案中，招标人宣布杜海艳中标时，承诺即已经生效，承诺生效时合同成立。二、根据招投标法的规定，中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还。由此，杜海艳的履约保证金不应退还。
杜海艳同意原审法院的判决，不同意麦庄村合作社的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对合同的效力可以约定附生效条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方约定，合同双方当事人签字盖章后合同生效。杜海艳未在合同中签字、盖章，因此合同未生效。未生效的合同对当事人不产生拘束力。
麦庄村合作社出具的收据载明，杜海艳应当依据承包合同向其交纳土地承包费66700元。麦庄村合作社认为该66700系履约保证金，该主张与麦庄村合作社出具的收据记载的内容不符，本院不予采信。本院认定，该66700元应为土地承包费。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。该土地承包合同被确定不发生法律效力时，麦庄村合作社收取的土地承包费理应返还。因此，杜海艳要求麦庄村合作社返还66700元的请求成立，应予支持，原审法院处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七百三十四元，由北京市昌平区兴寿镇麦庄村股份经济合作社负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千四百六十八元，由北京市昌平区兴寿镇麦庄村股份经济合作社负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
代理审判员 夏根辉
代理审判员 范 磊
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 赵 彤