湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0222民初271号
原告石某，女。
委托代理人贾继斌，湖北文剑法律服务所法律工作者，代理权限：调查取证、代为参加庭审、代为参加和解、调解、代为接收法律文书。
被告黄石市某工贸有限公司。
法定代表人姜某，该公司经理。
第三人石某甲，男。
第三人梁某，男。
第三人吴某，女，系梁某妻子。
第三人梁某、吴某共同委托代理人赵某，男。
原告石某诉被告黄石市某工贸有限公司、第三人石某甲、第三人梁某、吴某确认合同有效纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理，依法由审判员刘晓英担任审判长，与审判员黄艳君、人民陪审员邢宏清组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告石某及其委托代理人贾继斌、第三人石某甲、第三人梁某、吴某及其共同委托代理人赵某到庭参加了诉讼，被告黄石市某工贸有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告石某诉称，2014年5月28日，原、被告签订《白沙镇书香门第小区商品房销售合同书》，原告以20余万元的价格购买了被告位于白沙镇石祥村书香门第第四层一单元403室约195平方米的住宅一套，并付清了房款。2015年1月22日，被告因欠第三人石某甲的工程款，未经原告同意，将原告按合同取得的住房抵押给第三人石某甲，并与第三人签订了协议。为此原告特起诉至法院，请求确认原、被告2014年5月28日签订的《商品房销售合同书》合法有效，本案诉讼费用由被告承担。
被告黄石市某工贸有限公司未答辩。
第三人石某甲述称，原告石某于2014年5月28日签订的《白沙镇书香门第小区商品房销售合同书》是无效的，姜某于2014年2月19日与第三人梁某出具了一个声明书，双方约定所有销售的房屋均由梁某收款，因此被告于2014年5月28日私自销售给石某房屋，该份合同是无效的，2014年10月3日原告石某自愿为梁某写了一份保证书，自愿将房屋替姜某担保，抵押给了梁某、吴某；另外由于被告欠石某甲建筑工程款，于2015年1月22日经与被告协商，将石某的房屋抵押给了石某甲，因此原告石某无权取得该房屋。
第三人梁某、吴某述称，原告与被告姜某之间的房屋买卖纠纷与梁某、吴某没有任何关系，由于被告黄石市某工贸有限公司资金不足，有不履行房屋开发义务之嫌，为此原告石某向梁某书面保证被告能按约将工程完工，否则由原告负责，并将其买卖的房屋作了抵押，因此原告无权取得房屋，并请求法院依法确认该保证书合法有效。
经审理查明，2013年3月13日，被告黄石市某工贸有限公司法定代表人姜某与第三人梁某、吴某签订一份《房产合作开发合同》，约定：由姜某出资、以黄石市某工贸有限公司名义与梁某、吴某共同开发建筑商品房（取名白沙镇书香门第，下称“书香门第”），梁某、吴某以自有房屋面积及宅基地作为出资，拟建房屋共计八层，每层一梯三户，二、三层归梁某、吴某所有，其余归姜某所有等等，该合同经阳新县司法局白沙法律服务所见证。
2013年3月16日姜某与石某甲及案外人张绪乾、赵某签订《建筑工程施工承包合同》，将白沙镇书香门第楼盘建筑以包工包料方式承包给石某甲等三人，工程价款为560元／平米，每层水泥浇灌后付款65%，砌砖后付款15%，粉刷后付款17%，以此类推，余款在工程结束后一年内付清。合同签订后石某甲等开始施工，该工程于2015年底完工。
原告石某在被告处打工，2014年5月28日，原告石某与姜某签订《商品房买卖协议》，将白沙镇书香门第403室卖给原告石某，面积195平方米，价格1070元／平方米，总计价款208，650元，原告石某支付了部分购房款，余款经双方协商将被告欠原告的工资款予以折抵，经结算原告石某已全额支付了房屋价款。
在该书香门第房屋施工过程中，由于姜某与第三人梁某就房屋投资建筑发生争议，致使过程出现停顿，原告石某向第三人梁某、吴某出具书面保证（标注为2013年3月12日），主要内容为：保证姜某把该工程负责完工，如果姜某中途逃脱一切责任由石某负责，并将石某购买的房屋抵押给梁某、吴某。后该工程继续进行，2015年12月8日，梁某在保证书上注明“证明保证书失效，梁某”字样，本案审理过程中梁某提出该说明系在原告石某的胁迫下书写，但未提交充足证据证实。
期间，由于姜某与第三人梁某、吴某就建筑投资发生纠纷，2015年1月22日经阳新县白沙镇政府、白沙镇潘祥村委会、白沙镇梁公铺村村委会主持调解，姜某与第三人梁某、吴某及第三人石某甲等达成《关于白沙书香门第房屋调解协议》，其中约定投资方姜某下欠石某甲建筑工程款147，000元，将石某买受的房屋作为抵押，在工程竣工后一个月内还清，逾期则由建筑方石某甲自行出卖。2015年底，原告石某拟对其购买的书香门第403室商品房进行装修，第三人石某甲认为姜某欠其工程款未还，该房屋已作了抵押为由予以阻止，双方发生纠纷，继而诉至本院。
另查明，黄石市某工贸有限公司系姜某个人投资，在本案审理过程中，姜某提出书香门第403室已于2014年5月28日卖给石某，房款已全结清，该房屋应该归原告石某所有。
上述事实由当事人陈述、有关书证等证据证实。
本院认为，我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。原告石某与被告黄石市某工贸有限公司法定代表人姜某签订《商品房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，于法无悖，且原告石某按照约定，已全面履行了自己交付全部价款的义务，故该协议合法有效，对此被告应按约定向原告交付房屋。在书香门第建筑施工过程中，由于被告与第三人石某甲及第三人梁某、吴某发生投资建筑纠纷，于2015年1月22日在原告石某不在场的情况下签订协议擅自将原告买受的房屋作为抵押，违反了法律规定，侵犯了原告的合法权益，第三人石某甲可向姜某另行主张实现其债权，该抵押行为显属无效，故其依据该调解协议阻止原告取得买受的房屋无理。
关于第三人梁某、吴某提出原告石某买受的书香门第403室房屋已经因为姜某怠于履行《房产合作开发合同》，原告石某已经为姜某提供担保，故而原告无权取得该房屋，请求确认原告于2014年10月3日书写的保证书合法有效的主张，因第三人不能提交该保证书的原件，虽有原告石某另行书写的保证书一份（标注为2013年3月12日，标注时间与书香门第工程建设及原告石某的房屋买卖行为的时间节点显然不符，标注时间属明显瑕疵），由于书香门第已于2015年底建成完工，且梁某于2015年12月8日书面说明保证书已经失效，应视为第三人梁某、吴某与原告石某双方协议解除保证合同的行为，原告的保证事由及保证责任已经消除，故原告石某的保证已不再具有约束力。第三人梁某、吴某提出梁某所作出的保证书已失效的说明系在原告石某的胁迫下所书写，因未提交相关证据证实，本院依法不予采纳。故对第三人梁某、吴某要求确认原告石某所书写的保证书合法有效的主张依法不予支持。被告黄石市某工贸有限公司经本院合法传唤无正当理由到庭参加诉讼，不影响案件的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告石某与被告黄石市某工贸有限公司法定代表人姜某于2014年5月28日签订《商品房买卖协议》合法有效；
二、驳回第三人梁某、吴某的诉讼请求。
案件受理费1000元，由被告黄石市某工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并预交上诉费1000元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘晓英
审 判 员 黄艳君
人民陪审员 邢宏清
二〇一六年七月十八日
书 记 员 吴 昊