吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉民终13号
上诉人（一审原告）：吉林市尼斯威饮品有限责任公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：孙文，该公司总经理。
被上诉人(一审被告）：吉林市国鑫小额贷款有限责任公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：吉英慧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人(一审被告）：吉林市虹美包装厂，住所地吉林省吉林市。
负责人：范纯平，该厂厂长。
委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。
上诉人吉林市尼斯威饮品有限责任公司（简称尼斯威公司）与被上诉人吉林市国鑫小额贷款有限责任公司（简称国鑫公司）、吉林市虹美包装厂（简称虹美包装厂）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2016）吉02民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尼斯威公司法定代表人孙文、被上诉人虹美包装厂委托诉讼代理人杨建、国鑫公司委托诉讼代理人赵宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尼斯威公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持尼斯威公司一审诉请，即确认尼斯威公司与虹美包装厂签订的《在建房屋抵押转让协议书》、《抵押房屋转让抵债协议书》有效，判决继续履行；确认尼斯威公司对虹美包装厂院内E库房，享有房屋所有权，对收发室作为附着建筑物享有物权；解除法院对E库房和收发室的查封；停止对E库房和收发室的执行；一审诉讼费、二审上诉费由国鑫公司承担。事实与理由：（一）一审适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条不当，与抵押协议内容不吻合，应适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十条裁判本案。⒈尼斯威公司与虹美包装厂签订的抵押协议中没有约定到期债务不还抵押物直接归尼斯威公司所有。⒉抵押协议第二条约定的是抵债转让，与直接归债权人所有不是等同关系，抵债需要重新协商价格、协商条件，一审对协议的理解错误。⒊抵押协议的履行结果是债务到期后，双方又签订了《抵押房屋转让抵债协议书》，并未将抵押房屋直接划归债权人所有，一审认定事实错误。⒋抵押协议中的担保权额是1705000元，抵押房屋转让给债权人的价格是2947600元，从数额上说明尼斯威公司并未通过抵押协议直接取得抵押房屋，一审认定事实错误。⒌抵押协议第一条写明：“待抵押人将房证办下来后，双方再到房产局办理房屋抵押登记”，该条约定说明当时不具备办理房屋抵押登记的条件，不应影响尼斯威公司事实上已经取得抵押权。⒍抵押协议签订后，双方曾到房产部门填写过《在建工程抵押权登记申请书》，证明双方已实际申请过抵押登记，不给登记的原因是法律规定只有银行或金融机构作为抵押权人的主体才能受理抵押权登记，不能否定尼斯威公司事实上已经取得了抵押权。⒎抵押协议签订时，虹美包装厂为保证还款，将在建房屋抵押，完全是真实意思表示。（二）一审判决认为“虹美包装厂及尼斯威公司在明知虹美包装厂另有多名债权人的债权未能实现的情况下，将E库房抵债，损害了其他债权人利益”，没有事实根据和证据证明。一审以判决《抵押房屋转让抵债协议书》无效的办法来解除房与地权利人不一致的情况，裁判方法对尼斯威公司不公。⒈一审没有事实根据或证据证明E库房转让时，虹美包装厂已资不抵债。⒉本案没有第三人或其他利害关系人到庭说明虹美包装厂在转让E库房时已经资不抵债。⒊2010年10月31日虹美包装厂将E库房转让给尼斯威公司时，还有其他五个新建厂房及17852平方米出让土地使用权、原有及新购的生产设备和生产原料等资产。⒋虹美包装厂成立于2001年，至E库房转让时已成立10年，有资金或资产能力的情况下，才开始新建扩建厂房，并因此借贷，后期债务都是E库房转让后，在后建三个厂房时才出现的，一审不实际了解虹美包装厂的相关欠债情况。⒌尼斯威公司与虹美包装厂间的债务关系已经转化为物权归属关系，转让的E库房已被尼斯威公司接收占有使用，尼斯威公司已投入87万元继续建造资金，直至把在建房屋建成。⒍《抵押房屋转让抵债协议书》是否有效，应根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十二条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定进行审判及确认协议效力，不应适用普通债权平等保护原则审理判决，一审适用法律与案件事实严重不符。（三）物权登记不是取得所有权的唯一形式，尼斯威公司只能通过判决形式取得本案E库房所有权，未经登记是因在建房屋无需通过登记转让，不能因未登记而判决不享有所有权。（四）尼斯威公司依据《抵押房屋转让抵债协议书》主张物权，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，应予支持。虹美包装厂自愿转让，尼斯威公司已支付全部价款，受让行为是善意的，转让价格合理，转让的当时是不需要登记或无法登记未建成的房屋，且已交付尼斯威公司接收占有，由尼斯威公司投资建成，已投入使用。应判决虹美包装厂履行协议，让尼斯威公司取得E库房所有权。（五）尼斯威公司投资E库房后续建设资金875700元，因一审判决不认定尼斯威公司享有物权，亦未认定享有债权，导致尼斯威公司该出资无债权证据，又无相对的欠债人，E库房拍卖时尼斯威公司无法在执行程序中得到追偿。（六）生效判决国鑫公司享有土地抵押权优先受偿权错误，一审未予审理。因国鑫公司与土地登记部门有违规操作的事实和行为，土地抵押登记的行为违规违法，尼斯威公司已提起行政诉讼，二审应依据行政诉案的裁判结果，重新认定国鑫公司是否享有本案土地抵押权。（七）一审判决对尼斯威公司的物权及债权都没有确认，不符合法律规定，侵害尼斯威公司的合法权益。（八）国鑫公司只有800万债权，其中有500万有优先受偿权，查封虹美包装厂土地及新建厂房共计2600多万元，明显属超标的额查封，应解除对E库房及其他资产的查封。一审不审理尼斯威公司对该事实部分的主张，侵害尼斯威公司及其他债权人的利益，违反公平公正的审判原则。
国鑫公司辩称，（一）《在建房屋抵押转让协议书》、《抵押房屋转让抵债协议书》不真实，因违反法律规定而无效。（二）尼斯威公司不享有虹美包装厂E库房和收发室所有权和优先受偿权。⒈虹美包装厂在向国鑫公司借款时，已将包括E库房在内的地上建筑物抵押给国鑫公司，只是由于建筑物尚未竣工没有办理抵押权登记，但是抵押合同真实合法有效。⒉按照《中华人民共和国物权法》规定，《在建房屋抵押转让协议书》、《抵押房屋转让抵债协议书》不发生物权变动结果，尼斯威公司不享有虹美包装厂E库房和收发室所有权和优先受偿权。⒊以物抵债没有办理物权转移登记不发生物权变动结果，尼斯威公司为一般债权人，由于其在昌邑法院查封日期晚于国鑫公司的执行查封，不能对抗国鑫公司已经生效的判决与执行。因此，尼斯威公司第三、四点上诉理由不成立。（三）国鑫公司有权执行虹美包装厂包括E库房和收发室在内的所有资产，尼斯威公司的解封申请没有任何事实和法律依据。⒈国鑫公司已经通过诉讼取得生效判决和执行依据。⒉即使《在建房屋抵押转让协议书》、《抵押房屋转让抵债协议书》两份协议确认有效，也不能发生物权变动结果，尼斯威公司不享有虹美包装厂E库房和收发室所有权和优先受偿权。⒊尼斯威公司起诉吉林市国土局船营分局行政诉讼，要求撤销国鑫公司土地抵押登记，但两审均已败诉，说明国鑫公司土地抵押登记依法合规，国鑫公司有权申请执行虹美包装厂土地等所有资产。
虹美包装厂辩称，（一）两个协议都是双方真实意思表示，且已履行，物权已发生转移。（二）一审适用法律错误，双方协议不存在流押的情况，两个协议都是有效的。（三）从土地档案看，国鑫公司违法抵押，房屋和土地一并抵押应当由房地产管理部门进行抵押登记，不能单独由土地管理部门对土地进行抵押登记。（四）昌邑法院对抵押效力的诉讼在程序上驳回不正确，因范纯平在押，对有关问题回答得比较模糊，该案件不应影响本案审理。总之，虹美包装厂同意尼斯威公司的诉请。
尼斯威公司向一审法院起诉请求：1.确认尼斯威公司与虹美包装厂签订的《在建房屋抵押转让协议书》、《抵押房屋转让抵债协议书》有效，并判决继续履行；2.确认尼斯威公司对虹美包装厂院内E库房享有房屋所有权，对收发室作为附着建筑物享有物权；3.解除法院对E库房和收发室的查封；4.停止对E库房和收发室的执行；5.诉讼费由国鑫公司、虹美包装厂承担。
一审法院认定如下事实：虹美包装厂系2006年8月3日经核准依法成立的个人独资企业。2010年11月29日，虹美包装厂与吉林市正伦小额贷款有限责任公司（简称正伦公司）签订借款合同二份，合同编号20100058、20100059，约定：虹美包装厂向正伦公司借款300万元、200万元，借款用途为厂房建设，借款期限2010年11月29日起至2011年5月29日止，执行月利率17‰。在第四条罚息利率第二项中双方约定：甲方（虹美包装厂）逾期还款罚息利率为合同约定借款利率基础上上浮100%。同日，双方签订抵押担保合同二份，合同编号20100058、20100059，约定虹美包装厂以其位于吉林市船营区越北经济开发区迎宾大道北侧17852.5平方米国有土地使用权（国有土地使用权证：吉市国用（2010）第220201005596号）为上述二笔借款提供抵押担保。上述借款合同、抵押合同签订后，虹美包装厂与正伦公司办理了抵押登记手续，抵押土地他项权利证号：吉市他项（2010）第220201000383号。2010年12月2日，吉林市江城公证处出具了（2010）吉江城证字第32266号、第32267号二份公证书，对双方签订的上述借款合同、抵押担保合同进行了公证。2010年12月2日，正伦公司通过吉林银行吉林汇通支行分四笔向虹美包装厂投资人范纯平个人账户共计汇款500万元。2010年12月6日，双方签订借款合同一份，合同编号20100060，约定：虹美包装厂向正伦公司借款200万元，借款用途扩大产品经营范围，借款期限2010年12月6日起至2011年6月6日止，执行月利率17‰。在第四条罚息利率第二项中约定：甲方（虹美包装厂）逾期还款罚息利率为合同约定借款利率基础上上浮100%。同日，双方签订抵押担保合同一份，合同编号20100060，约定虹美包装厂以其坐落于吉林市船营区越北经济开发区迎宾大道北侧在建3105平方米F办公楼、1683平方米B厂房、2106平方米F库房为该笔借款提供抵押担保。上述借款合同、抵押合同签订后，虹美包装厂与正伦公司对抵押合同中约定的抵押物未办理抵押登记手续。2010年12月8日，正伦公司通过吉林银行吉林汇通支行分两笔向虹美包装厂投资人范纯平个人账户汇款共计200万元。2011年4月2日，双方签订借款合同一份，合同编号20110016，约定：虹美包装厂向正伦公司借款100万元，借款用途流动资金周转，借款期限2011年4月2日起至2011年7月2日止，执行月利率19.5‰。在第四条罚息利率第二项中约定：甲方（虹美包装厂）逾期还款罚息利率为合同约定借款利率基础上上浮50%。同日，正伦公司依约向虹美包装厂履行了借款义务。2010年8月10日，虹美包装厂作为抵押转让人与债权人尼斯威公司签订《在建房屋抵押转让协议》一份，双方约定：抵押人从2006年7月—2008年8月累计欠债权人借款共计1705000元（包括经债权人向他人借款转给抵押人和替抵押人偿还给他人的借款）。为了保证抵押人能够偿还欠债权人的借款，由双方签订如下协议：（一）抵押人同意将船营区迎宾大路北侧正在建设的虹美包装厂院内E库房2106平方米、砖混结构、1-2层抵押给债权人，作为还款保证。房屋抵押登记手续待抵押人将房证办下来后双方再到房产局办理房屋抵押登记；（二）抵押人欠债权人累计1705000元债务必须在2010年10月30日前还清，同时将经债权人向别人借款应给的利息一并给付。还款到期后，如抵押人仍无能力偿还债务，双方同意以物抵债，将抵押房屋转让给债权人所有；（三）抵押后的房屋需将房门钥匙交给债权人掌管，债权人对该房有权占有看管，抵押人不得再对该房进行抵押或抵债；（四）发生对未建成的E座房屋讨要工程材料款或工资时，由抵押人负责接待和处理，所欠债务由抵押人全部偿还。该协议书后附1705000元的欠款明细一份。2010年10月31日，双方又签订《抵押房屋转让抵债协议》一份，约定：（一）转让人同意将抵押房屋即坐落在船营区越北经济开发区迎宾大路北侧虹美包装厂院内未建成的E库房、2106平方米、一至二层框架结构，以抵债形式转让给受让人所有；（二）转让抵债价格：1.由转让人办房证，抵债价格为2947600元，抵偿欠受让人本息合计2947600元，未完成的剩余工程量由受让人自己出资继续施工建成，发生的工程竣工验收及办房证的所有费用由转让人支付。2.由受让人办房证，抵债价格按实际工程造价由双方核定，双方有争议时可通过评估机构进行评估，对未完成的施工部分由受让人承担支付费用继续施工，工程验收时发生的费用由转让人承担，申办受让人名下房证的所有费用由受让人承担；（三）转让后，如转让的房屋此前有拖欠的材料款或人工工资，由转让人负责清偿；（四）转让后的房屋水、电由受让人出资接通，由转让人配合；（五）转让后的房屋前后通道以现场形成的道路边界为准，受让人不得擅自再扩占（南至围栏，北至锅炉房与E房中间，西至土墙，东至B房与E房中间）；（六）此协议双方盖章后开始生效，生效后任何一方不得反悔或违约；（七）此协议生效后，转让的E房所有权或处分权归受让人所有，转让人无权对该房再进行抵押或转让；（八）如果转让的E房没有合法建设施工批准手续，或批准手续不全，影响办理房证，受让人有权要求解除本协议；（九）如转让人故意拖延或两年内仍不按此协议给受让人办房证，受让人有权诉请人民法院申请房屋所有权变更登记，或直接请求将该房所有权登记在受让人名下。该协议附本利2947600元结算明细一份。2010年11月6日，双方再次签订《<抵押房屋转让抵债协议>补充协议》一份，进一步约定抵债房屋施工问题。2011年7月12日因虹美包装厂逾期未还款，正伦公司以虹美包装厂为被告向法院提起告诉要求虹美包装厂立即偿还借款本金800万元及利息，确认正伦公司对抵押财产折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权，虹美包装厂承担实现债权的费用4万元及诉讼费用。一审法院于2011年11月9日作出（2011）吉中民二初字第66号民事判决，该判决发生法律效力后，于2012年3月26日作出（2012）吉中民执字第9号执行裁定，查封了虹美包装厂位于吉林市船营区越北经济开发区迎宾大道北侧17852.5平方米国有土地使用权及地上附着物，以及在该土地范围内在建的3105平方米F办公楼、1683平方米B库房、2106平方米E库房。2014年3月19日，一审法院作出（2014）吉中民监字第2号民事裁定，再审（2011）吉中民二初字第66号案件，并于2014年11月26作出（2014）吉中民再字第23号民事判决：一、维持本院（2011）吉中民二初字第66号民事判决第一、二项；二、撤销本院（2011）吉中民二初字第66号民事判决第三项；三、虹美包装厂给付国鑫公司实现债权费用4万元，于本判决生效后立即付清；四、驳回国鑫公司的其他诉讼请求；五、尼斯威公司与虹美包装厂于2010年8月10日签订的《在建房屋抵押转让协议书》及2010年10月31日签订的《抵押房屋转让抵债协议书》无效；六、驳回尼斯威公司的诉讼请求。尼斯威公司不服该判决，提出上诉。吉林省高级人民法院于2015年3月20日作出（2015）吉民二终字第11号民事判决：一、维持吉林省吉林市中级人民法院（2014）吉中民再字第23号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2014）吉中民再字第23号民事判决第五项。另查明，正伦公司2012年更名为国鑫公司。
一审法院认为，（一）关于尼斯威公司与虹美包装厂签订的《在建房屋抵押转让协议书》、《抵押房屋转让抵债协议书》的效力问题。尼斯威公司与虹美包装厂于2010年8月10日签订的《在建房屋抵押转让协议书》违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，应认定为无效。虹美包装厂及尼斯威公司在明知虹美包装厂另有多名债权人的债权未能实现的情况下，虹美包装厂自愿将其厂区内的2106平方米E库房直接抵债给尼斯威公司，损害了其他债权人的利益，依据普通债权平等保护的原则，双方于2010年10月31日签订的《抵押房屋转让抵债协议书》亦应认定为无效。（二）关于尼斯威公司主张的其对虹美包装厂院内E库房、收发室享有房屋所有权，应依法解除对E库房和收发室的查封，停止执行的问题。吉林省高级人民法院（2015）吉民二终字第11号民事判决认定：“尼斯威公司与虹美包装厂关于在建房屋签订的《在建房屋抵押转让协议书》，未办理抵押登记，故尼斯威公司对在建房屋没有设立抵押权，亦不能对该建筑物占有范围内的建设用地使用权主张抵押权利。同时，其房屋又未经物权登记，也不符合善意取得制度的规定，依法不享有所有权。本院认为，国鑫公司对抵押土地使用权已经办理抵押权登记，尼斯威公司不享有足以排除国鑫公司对E库房占用范围内的抵押的土地使用权进行优先受偿的权利。”吉林省高级人民法院（2015）吉民二终字第11号民事判决已经发生法律效力，因生效判决已经认定尼斯威公司与虹美包装厂签订的协议所涉房屋未经物权登记，不符合善意取得制度，不享有所有权。故对于尼斯威公司要求确认所有权的诉讼请求，无法支持。同理，生效判决亦已确认了尼斯威公司因未办理抵押登记对在建房屋没有设立抵押权，故尼斯威公司要求解除查封，停止执行的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条、第一百八十七条、第二百条之规定，判决：驳回尼斯威公司的诉讼请求。案件受理费30781元，由尼斯威公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：尼斯威公司在二审中提供的四组证据虽与本案具有关联性，但对尼斯威公司依据证据欲证明的国鑫公司依据500万元的借款合同向国土部门申办的他项权利登记债务虚假、登记行为违法等问题，在国鑫公司起诉虹美包装厂借款合同纠纷及尼斯威公司起诉吉林市国土资源局他项权利行政登记两个案件中法院均已审理，裁决已发生法律效力，本案中不应予以重复审理。国鑫公司在二审中提供的两份行政裁定书真实性可以认定，与本案具有关联性，但生效裁定认为尼斯威公司不具备原告主体资格，并因此裁定驳回尼斯威公司起诉，故国鑫公司依据证据主张行政诉讼已生效判决驳回尼斯威公司诉请，不予支持。尼斯威公司、国鑫公司在二审中提供的证据对原审认定的事实并无影响，本院二审审理对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：尼斯威公司与虹美包装厂签订的《在建房屋抵押转让协议书》、《抵押房屋转让抵债协议书》是否有效；尼斯威公司对虹美包装厂厂区内的E库房、收发室是否享有物权；应否解除对E库房和收发室的查封，停止对E库房和收发室的执行。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉E库房由虹美包装厂申请建设，在尚未建成时，尼斯威公司与虹美包装厂协议转让，应当依法进行产权登记，未经登记，不发生效力。收发室作为附属建筑物亦无例外。故尼斯威公司对案涉E库房、收发室不享有物权，尼斯威公司诉讼请求确认其对虹美包装厂院内E库房，享有房屋所有权，对收发室作为附着建筑物享有物权，不予支持。在本院作出的（2015）吉民二终字第11号民事判决中，已明确认定“国鑫公司对抵押土地使用权已经办理抵押权登记，尼斯威公司不享有足以排除国鑫公司对E库房占用范围内的抵押的土地使用权进行优先受偿的权利。”尼斯威公司亦未举证证明其对案涉E库房、收发室享有其他优先于国鑫公司的权利。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”尼斯威公司仅依据其与虹美包装厂签订的《在建房屋抵押转让协议书》、《抵押房屋转让抵债协议》，要求解除对E库房和收发室的查封，停止对E库房和收发室的执行的诉讼请求，应予驳回。但对于尼斯威公司在提起执行异议之诉同时要求确认合同效力，一审法院已作出裁判，故从减轻当事人诉累，节约司法资源考虑，本院二审亦已一并审理。本院认为，尼斯威公司与虹美包装厂于2010年8月10日签订的《在建房屋抵押转让协议书》约定以在建的E库房抵押，该协议第二条约定：“抵押人欠债权人累计1705000元债务必须在2010年10月31日前还清，同时将经债权人向别人借款应给的利息一并给付，还款到期后抵押人仍无能力偿还债务的情况下，双方同意以物抵债，将抵押房屋转让给债权人所有。”该条约定从文义理解，应认定为抵押权人在债务履行期届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，该种约定违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，故该协议条款无效。且因该协议整体约定的是房屋抵押问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”协议第二条无效影响其他条款效力，一审认定《在建房屋抵押转让协议书》无效是正确的。尼斯威公司与虹美包装厂于2010年10月31日签订《抵押房屋转让抵债协议书》是在双方约定的债务履行期届满后，在诉讼中双方共同确认意思表示真实，协议内容不违反法律法规的强制性规定，该协议有效。一审认定协议无效缺乏法律依据，应予纠正。在此基础上，尼斯威公司有权要求继续履行协议，但因《抵押房屋转让抵债协议书》所涉标的物E库房已在执行程序中由法院查封，事实上协议暂不具备履行条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”故尼斯威公司要求继续履行协议的诉讼请求，应待债务在法律上和事实上能够履行时再行主张。
综上所述，尼斯威公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2016）吉02民初36号民事判决；
二、吉林市尼斯威饮品有限责任公司与吉林市虹美包装厂于2010年10月31日签订的《抵押房屋转让抵债协议书》有效；
三、驳回尼斯威公司其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费61562元由吉林市尼斯威饮品有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李钟华
审 判 员 陈大为
代理审判员 侯 佳
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 孙永明