江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4823号
上诉人（原审原告）陈露，女，1987年11月5日生，汉族，无业。
委托代理人滕伯才，男，退休。
被上诉人（原审被告）毛飞，男，1975年12月28日生，汉族，无业。
委托代理人李健，江苏宁通律师事务所律师。
上诉人陈露因与被上诉人毛飞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人陈露及其委托代理人滕伯才、被上诉人毛飞及其委托代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛飞原审诉称，2013年3月5日，其经房屋中介公司与陈露签订了《房屋居间买卖合同》，其将位于江宁区东山街道东新南路313号某幢501室（面积83.86平方米）卖给陈露，房价为97万元，在2013年3月10日前付款46万元，余款在陈露贷款到帐时付50万元，交房当日付1万元，后其履行合同约定，将该房屋过户至陈露名下，陈露在支付46万元房价后拒绝办理贷款，拒不支付余款51万元，陈露的行为已明确违约，其多次要求陈露支付房款51万元并报警，但陈露至今未支付余款，故诉至法院，要求：判令陈露支付其购房余款51万元及违约金（自2013年3月19日起按照300元／天计算至实际给付之日止）。
陈露原审辩称，毛某称购房是事实，但其与毛飞签订的房地产买卖契约中约定的72万元才是真实的房价，毛某诉称的房价与事实不符，其签订居间合同后认为房价过高，不想购买，毛飞主动降低房价，其才同意继续履行合同，3月11日双方才正式签订了房地产买卖契约，毛飞在办理了房屋所有权过户登记手续后，停止办理土地使用权变更手续，其多次催促办理，毛飞仍拒绝办理，按约定毛飞应先履行过户手续后其才付清房款余款，且应按约定的72万元总价付款，毛飞未按约履行义务，故毛飞无权要求其付款，应驳回毛飞的诉请。
原审法院经审理查明，2013年3月5日，毛飞（甲方）与陈露（乙方）、居间方南京市江宁区万康房产信息咨询中心（丙方）（以下简称万康咨询中心）签订了《房屋居间买卖合同》1份，约定：甲方将江宁区东新南路313号某幢501室（以下简称501室）出售给乙方，建筑面积83.86平方米，房价97万元，签订合同时支付定金2万元，2013年3月6日，由乙方向甲方支付首付款20万元，3月10日前由乙方向甲方支付房款24万元，余款50万元在贷款到账时支付，甲方应在交房前将房内户口全部迁出，余款1万元，在交房当日支付。甲、乙双方约定于2013年3月7日前，备齐该房屋交易时所必备的证件交由丙方，并由丙方办理该房屋买卖相关手续，甲乙双方任何一方以任何理由推诿交易、交款、交房及迁户口均视为违约，违约方则向守约方赔付违约金300元／天。甲方在收到全部房款后2个月将此房交付给乙方，并结清此房的水、电、物业、有线电视、管气费用，并由丙方办理相关过户手续。自本合同签订之日起，如甲方违约，则双倍返还定金给乙方，如乙方违约，则已交定金归甲方所有，不得要求甲方归还，居间服务费20000元，由违约方承担。双方还补充约定：1、甲方将挂机空调、柜机、热水器、客厅电视、洗衣机各1台、床2张、橱柜1套、沙发1套、储藏室1间、装璜及固定设施送给乙方。2、此房过户费用由乙方承担，若国家政策发生重大变化，造成过户税费增加，甲、乙双方协商解决，若协商不成，此合同解除，甲方退还乙方定金，任何一方不承担违约责任。当日，陈露支付定金2万元，陈露分别于3月7日、11日各支付22万元。3月6日陈露以72万元的房价支付了7200元的税费。3月19日，陈露领取了501室的房屋所有权证书。当日，双方在银行办理余款贷款时因房价问题发生争执，毛飞于当天14时报警，《接处警工作登记表》记载：毛飞将501室通过万康中介卖给陈露，双方为房子的价格一事发生纠纷后互相推搡。后毛飞向原审法院提起诉讼。
上述事实，各方当事人无异议，原审法院予以确认。
本案双方原审的争议焦点：毛飞与陈露交易的房价究竟是97万元还是72万元。毛飞认为，双方交易的房价为97万元，除双方订立的居间合同外，毛飞另提供以下证据证明其主张：
1、《房地产买卖契约》1份，该契约的第7页空白处有笔书字样：“此房价72万元整为裸房价，买方陈露另行支付毛飞装修费用各种家电家俱设施费用以及储蓄室费用25万元整，双方都认可”。证明双方为到住建局办理房屋产权过户手续和交纳税费，又签订了1份契约。
2、证人丁某（系万康咨询中心的工作人员）的证言，证人当庭陈述：“毛飞是在恒远房产登记房源，陈露是在万康登记购房信息的，2013年3月份，双方到中介公司签订了《房屋居间买卖合同》，约定房屋总价是97万元，当时约定所有的税费由陈露承担，毛飞净得97万元，《房屋居间买卖合同》上的公章是我盖的。当时陈露付了2万元的定金，后付了44万元，共计46万元。因为税的数额比较高且都是应由陈露交纳，陈露提出来总房款能否写少一点，她能少交一点税，陈露也跟毛飞提过的，陈露讲可以贷48万元，付3万元的现金，贷款是房款的70%，我就将房款总价格讲成了72万元，三方都是认可的，当时毛飞提出来会不会有问题，所以当时胡某（另一证人）在买卖契约中加了补充条款，房屋总价款是72万元，另外25万元写成是房屋装修、家电等（补充条款25万元是不用交税的），房屋总款还是97万元，三方讲好后，签订了《房地产买卖契约》，一式三份，买卖双方各一份，房产局一份。该买卖契约的内容是胡某填的，签字都是陈露、毛飞双方自己签的。后来我们约好到房产部门送件（房产过户的证件等），过户的时候要求陈露出具一份欠条，因为马上要过户了，产权发生转移了，房款未付清，肯定要出具欠条，陈露说她办贷款，不需要打欠条，我说肯定要打欠条，欠条注明一下‘待银行贷款到帐户，欠条作废’，但陈露始终就是不同意，拿房产证的时候，毛飞、陈露、我、胡某都去的房产局，我当时要求陈露打欠条，陈露说贷款直接打到毛飞帐户不用打欠条，不是当天就是第二天，我们一起去建设银行办理贷款，陈露说贷款贷26万元，我说不对，我问陈露还有25万元怎么付，陈露说为什么要付51万元，房价是72万元，我付了46万元，还欠26万元，当时我和毛飞吃了一惊，毛飞立即报警，后来我、胡某和毛飞、陈露一起到派出所的。房产局的《房地产买卖契约》签字捺手印是在房产局交件时办的。《房地产买卖契约》上时间有的不写的，有的写，所以这份契约的时间我没有在意，《房地产买卖契约》一式叁份，陈露和毛飞一人各拿了一份。陈露没有打电话给我要求降低房价，如陈露跟毛飞讲房屋价格高了，毛飞可能会让1-2万元，但是让了25万元这是不可能的。我认为真实的房价就是97万元，以《居间合同》为准，双方也是按照《居间合同》履行的。”
3、证人胡某（系恒远中介公司工作人员）的证人证言，证人当庭陈述：“毛飞是我的客户，陈露是万康咨询中心的客户，2013年2-3月份，我带陈露去看的房子，《房屋居间买卖合同》是在万康咨询中心签订的，当时讲好房屋总价是97万元。因为3月份出来一个政策，要交差额20%的税，好多人去先交税，再过户，我先去房产局取交税的号，去排队，当时买卖契约先给房产局看一下，内容我大概填一下，不需要双方签字，送件的时候再由双方签字，《房地产买卖契约》上的手写的字都是我写的。当时将房屋价格写成72万元是为了给客户少交一点税。我当时将72万元与真正的房价差额25万元特意在备注中写成了‘储藏室、家电什么的’。《房地产买卖契约》一式叁份，买卖双方各一份，房产局一份。双方去房产局送件（办理产权过户）时，我要求陈露打欠条，陈露不同意，到了银行后，我说在欠条加备注，陈露还是不同意，第二天，我打电话给陈露关机，后来在取件的时候，陈露出现了，三方一同到银行办理贷款，陈露将贷款金额写成26万元，她说房款是72万元，以发票上的金额为准。我认为如果按照发票上的72万元，大概是8000多元左右一个平方米，这是不可能买到的，与实际成交价不符。因陈露说房价是72万元，房主就报的警。双方没有谈过房屋降价，当时为了买方少交税将房屋价格写成72万元，但在备注中将差价25万元写成装修款等，实际房价仍为97万元。双方均是依据房屋居间合同履行的。”
4、万康咨询中心于2013年3月5日出具的《证明》原件1份，内容为：“毛飞出售江宁区东山街道东新南路313号温州商业街0某幢501室给陈露净得价为97万元，过户所有税费由陈露承担。”
5、万康咨询中心于2013年3月19日出具的《情况说明》原件1份，内容为：“毛飞与陈露于2013年3月5日签订的《房屋居间买卖合同》约定，毛飞将501室房屋（面积83.86平方米）卖给陈露价格97万元，在2013年3月10日前付46万元，余款51万元由陈露贷款到帐付给毛飞，现陈露在我处不愿办理贷款事项，且称房屋总价为72万元，与毛飞、陈露双方所订合同价款不符。”
陈露对以上证据质证后认为：证据1虽是原件，但毛飞庭后很长时间才提交，且住建局的工作人员反映（有录音资料为证）买卖契约曾被中介拿走了，后来又送回去，这是明显违反国家程序规定的，其有合理理由认为毛飞修改了契约的内容。毛飞已经有复印件提交给法庭，应当有原件，毛飞一直拒绝提供，故其对毛飞提供的契约原件的真实性有异议。该契约签订时间是2013年3月11日，毛某述为3月5日不是事实。证据2、3系证人证言，两证人与本案有利害关系，无证据效力，且证言与毛某述不一致，证明效力低于书证；证人与毛某说的事实不符合，不能相互印证；两证人与本案有牵联，故不能采信。证据4、5出具的时间不符合逻辑，对真实性有异议。
陈露为证明501室的总房款为72万元，提供了以下证据：一、《房地产买卖契约》；二、2013年3月6日的营业税发票、契税发票。毛飞对上述证据的真实性无异议，但认为能够证明为给陈露少交税才在契约中将房价拆分成72万元和25万元，陈露少交了税费。
陈露提供分别于2013年3月26日、4月16日、5月6日发给毛飞和万康公司的4份函及挂号信回执，证明其以信函的方式催促毛飞办理土地使用权证的过户手续以及交付房屋，其无违约的事实。毛飞质证后认为，其收到过1份函，但不能证明陈露没有违约。
另原审法院于2014年5月16日组织毛飞、陈露及胡某（证人），一同到住建局调取存档过户的纸质档案，以核实《房地产买卖契约》的真实性，经调阅卷宗，存档的《房地产买卖契约》的第7页空白处有笔书字样：“此房价72万元整为裸房价，买方陈露另行支付毛飞装修费用各种家电家俱设施费用以及储蓄室费用25万元整，双方都认可”与毛飞提供的《房地产买卖契约》第7页笔书内容一致。毛飞、陈露对存档过户的《房地产买卖契约》原件真实性均无异议，陈露对毛飞提供的《房地产买卖契约》原件1份的真实性有异议，认为提交时间较迟，作假的可能性很大。胡某证实该契约中所有的手写部分均为其书写，毛飞、陈露的签名均为本人亲笔书写，《房地产买卖契约》原件共一式三份，毛飞、陈露各一份、住建局一份。陈露一直未提供原件，理由是签订契约后中介未给其，其未拿到。
原审法院认为，毛飞与陈露、万康咨询中心于2013年3月3日订立的《房屋居间买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。《房屋居间买卖合同》中约定了房款为97万元及支付房款的时间和方式、办理房产过户的时间、违约责任的承担，且合同签订后，毛飞、陈露双方已实际按照上述约定履行了各自的义务，陈露支付了购房定金2万元和首付款44万元、毛飞协助陈露办理了房屋所有权变更登记手续。因居间合同中约定501室产权变更登记所产生的税费由陈露承担，陈露提出少交税费，故中介公司在填写用于买卖双方到住建局办理产权变更登记手续和用于交纳税费的《房地产买卖契约》时降低了总房价，写为72万元，同时，为保证房价为97万元不变，在《房地产买卖契约》的空白处手写了房屋装修等款25万元，该事实有参与501室房屋买卖全部过程的恒远房产中介公司工作人员、万康咨询中心的工作人员出庭作证予以证明，又有住建局档案存档材料，能证实该约定是真实存在的，书面证据与证人证言相互印证，双方交易的房价97万元亦符合当时的市场价格，故对本节事实原审法院予以确认。《房地产买卖契约》实际是为履行《房屋居间买卖合同》约定的过户义务而签订，双方在协议中变更房款的结构，实是为了陈露少交税费且房地产买卖契约约定的房屋总价款（72万元＋25万元）与房屋买卖居间合同约定的总价款（97万元）并不矛盾，均为97万元，该买卖契约一式三份，陈露亦持有一份，陈露虽对买卖契约的手写25万元是否为事后添加有怀疑，但无充分证据证明其主张房价降低的事实存在，其应当持有买卖契约而一直不提供，故应作对其不利的认定。陈露主张房价为72万元，虽提供了交税发票，但发票只能证明陈露已按照买卖契约约定的房款交纳了相关的税费，印证毛飞主张的房地产买卖契约约定的房价结构变更的目的为少交税费。综上，根据现有事实足以认定双方交易的真实房屋总价款为97万元。
陈露已支付房款46万元，尚欠51万元未付，毛飞有权要求陈露按照约定支付剩余房款。《房屋居间买卖合同》约定“余款50万元在贷款到账时支付，甲方应在交房前将房内户口全部迁出，余款1万元，在交房当日支付”，同时约定“甲方在收到全部房款后二个月，将此房交付给乙方，并由丙方办理相关过户手续”，该两条约定的付款时间及付款方式存在矛盾，但根据双方对该合同的履行情况及当庭陈述，结合中介公司工作人员的证言，可以认定双方的真实意思为通过按揭贷款方式支付其余房款50万元，剩余1万元购房尾款于交房当日支付，而办理二手房按揭贷款必须要先办理房屋所有权证及土地使用权证的过户手续，现争议501室房屋尚未办理土地使用权证的过户手续，亦未交付房屋，故双方约定的房款50万元及尾款1万元的付款条件尚未成就，陈露应当于付款条件成就时支付房款50万元及尾款1万元。现陈露已另案起诉毛飞，要求毛飞协助其办理土地使用权证过户手续及交付房屋，该案业已审结。考虑到办理银行贷款需要一定期间，原审法院酌定陈露支付毛飞房款50万元的时间为办理土地使用权证后的60天为宜。因双方约定余款1万元在交房当日支付，故余款1万元陈露应在毛飞交付房屋时支付。就毛飞主张购房余款51万元的逾期付款违约金，因该51万元款项尚不具备付款条件，故对毛飞的该诉讼请求，因无事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第（五）项、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈露于毛飞协助办理完毕南京市江宁区东山街道东新南路313号某幢501室房屋土地使用权证之日起的60日内支付毛飞购房款50万元。二、陈露于毛飞向其交付南京市江宁区东山街道东新南路313号某幢501室房屋时，支付毛飞购房尾款1万元。三、驳回毛飞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费8950元、财产保全费3070元，合计12020元，由毛飞负担50元、陈露负担11970元。
陈露不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人毛飞未履行先期办理土地使用权转移登记手续，请求付款条件未成就，其无权要求上诉人支付房屋的剩余房款；原审判决第一项，上诉人于毛飞协助办理完诉争房屋土地使用权证后60日内向毛飞支付购房款，但该办证时间不确定，上诉人判决义务没有确定的生效时间。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的全部诉请，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人王飞答辩称，上诉人陈露明知诉争房屋买卖交易价格为97万元，但在贷款过程中声称为72万元，致使合同无法继续履行，主观上有恶意毁约行为，原审法院判决双方继续履行合同并无不当。请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
双方当事人对原审法院查明的部分事实提出异议。上诉人认为，原审法院对于住建局存档的《房地产买卖契约》具体签订时间未予查明，该契约第四条“房屋装修费用及相关设施储藏室费用见附件三第二条”与附件三第二条“此房价柒拾贰万元整为裸房价，买方陈露另支付毛飞装修费用各种家电家俱设施费用以及储藏室费用贰拾伍万元整，双方都认可”，该两处内容系毛飞在签约后的2013年3月19日自行添加的，其要求对该两处添加内容与第四条“柒拾贰万元”内容是否为同支笔书写，以及陈露签字与上述三处内容是否同一时间形成、先后顺序、间隔时间进行鉴定，而原审法院未予准许。被上诉人认为，《房屋居间买卖合同》第六条，约定甲方在收到全部房款后二个月将此房交付给乙方，并结清此房的水、电、物业、有线电视、管气费用，并由丙方办理相关“过户”手续，此处的“过户”仅指水、电、物业、有线电视、管气内容，并非房屋产权过户手续。
本院二审查明，毛飞于2013年6月17日向原审法院提起本案之诉后，陈露于2013年6月21另案起诉，要求毛飞迁出诉争房屋、协助办理房屋土地使用权证，并自2013年5月19日起至迁出时止按300元／天向陈露支付违约金。原审法院于2014年7月18日作出（2013）江宁民初字第2213号民事判决书，判决：一、毛飞于判决发生法律效力之日起10日内协助陈露办理诉争房屋的土地使用权证的变更登记手续。二、毛飞在陈露支付房款50万元后60日内交付诉争房屋给陈露。三、驳回陈露其他诉讼请求。后陈露不服上诉至本院，该案二审维持了原审判决。
另查明，毛飞在本案原审判决后也向本院提起上诉，但在二审中，其于2014年12月10日向本院书面申请撤回上诉，并表示放弃要求陈露承担相应的违约责任。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致，本院予以确认。
此节事实，有（2013）江宁民初字第2213号民事判决书、（2014）宁民终字第4811号案件立案受理通知书、当事人陈述及本案开庭笔录等予以证实。
本院认为，被上诉人毛飞在原审中提供的《房屋居间买卖合同》、《房地产买卖契约》、证人证言、《证明》及《情况说明》，足以证明诉争房屋交易价格为97万元，原审法院从房产部门调取存档的《房地产买卖契约》也反映诉争房屋交易总价为97万元，且上诉人陈露也未能提供该买卖契约的原件，故原审法院未同意陈露的鉴定申请，并无不当。原审法院根据上述证据并结合市场行情和双方当事人签约后的履行情况，认定双方交易的房屋真实价格为97万元，具有事实和法律依据。本案双方当事人产生争议的起因，系陈露否认该房屋总价款为97万元致双方合同无法继续履行，应认定陈露存在违约行为，原审未按此判令陈露承担违约责任不当，但毛飞在二审中明确表示不再要求陈露承担违约责任，故本院对原审处理结果予以维持。本案毛飞并不存在无故不履行合同行为，故原审法院判决双方继续履行合同并无不当。现（2013）江宁民初字第2213号民事判决书已判决“毛飞于本判决发生法律效力之日起10日内协助陈露办理诉争房屋的土地使用权证的变更登记手续”，该案二审已作出维持原判的判决结果，故对陈露提出，本案原审判决第一项内容履行时间不能确定的意见，不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判决。
二审案件受理费8950元，由上诉人陈露负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 金丽丽