上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第4324号
原告韩翀，男，1966年4月6日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人王跃斌，上海国瑜律师事务所律师。被告张崇柏，男，1944年1月2日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人朱雄一，上海市华诚律师事务所律师。委托代理人高泽，上海市华诚律师事务所律师。被告唐明珠，女，1948年5月11日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人张清宇(系唐明珠之女)，女，1976年2月11日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人高泽，上海市华诚律师事务所律师。原告韩翀与被告张崇柏、唐明珠排除妨碍纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩翀及其委托代理人王跃斌，被告张崇柏及其委托代理人朱雄一、高泽，被告唐明珠及其委托代理人张清宇、高泽到庭参加诉讼。期间，本院于2016年1月8日根据被告张崇柏的申请，对被告张崇柏进行了测谎鉴定，并于2016年3月24日收到心理测试分析意见书。本案现已审理终结。原告韩翀诉称：2004年，其定了位于本区三新北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。由于其与被告张崇柏关系很好，而被告张崇柏、唐明珠又暂无地方居住，故其于2005年下半年同意被告张崇柏、唐明珠先行入住系争房屋至今。期间，双方始终保持着良好关系。近期，被告张崇柏实施有损其利益的行为，并致使其蒙受巨额损失，其与被告张崇柏之间无法再维持原有的朋友关系。其遂多次与被告张崇柏、唐明珠协商，要求腾房，但至今未果。据此，为维护其合法权益，请求法院判令被告张崇柏、唐明珠归还原告所有的系争房屋并腾房，并按每月3,000元支付原告自2006年7月28日始至实际腾房之日止的占有使用费。被告张崇柏、唐明珠辩称：首先，系争房屋是被告张崇柏于2006年7月向原告购买的，故两被告有权占有系争房屋。其次，两被告于2005年即已拥有两套住房，不存在原告诉称的无房居住的事实。再次，被告张崇柏与原告的父母是多年的朋友，而且与原告也是最要好的朋友，所以双方之间所有往来款项都没有字据。最后，至于原告主张的使用费，一方面是基于前述辩称事由，另一方面是基于诉讼时效抗辩，以及装修抵扣与原告于2015年11月将系争房屋出租给案外人，案外人又强行入住系争房屋，并影响两被告居住的事实，故不予同意。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2004年11月，原告以818,158元向上海恒和置业有限公司(以下简称恒和公司)购买系争房屋。2006年7月27日，双方签署房屋交接协议，确认恒和公司将系争房屋交付原告，购房款已付清等。2011年3月29日，原告对系争房屋取得沪房地产松字(2011)第012040号上海市房地产权证。截止至2015年11月23日查询之日，系争房屋尚存在债权数额为650,000元、抵押权人为中国银行上海市松江支行的登记。期间，原告于2006年7月27日将系争房屋交付被告张崇柏，并由两被告装修后居住至今。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。审理中，原告称，其诉称的被告张崇柏实施有损其利益的行为，并致使其蒙受巨额损失的事实，是指入住5年后，被告张崇柏要购买系争房屋，而其不同意，被告张崇柏遂找其生意上帮助的人进行威胁；另，被告张崇柏举报其违章搭建，导致其搭建的房屋被拆除。被告张崇柏称，2008年后，其要求原告办理系争房屋过户手续，但原告一直拖延，双方为此发生争执；此外，因原告认为在本区小昆山镇的违章建筑被拆除系其举报所致，遂要求其搬出系争房屋，并指使刑满释放人员带人到系争房屋“打地铺”，经报警亦无果。此外，原告提供其与案外人“支文军”之间签订的租赁合同，并称其已将系争房屋出租给了“支文军”。两被告认为，该合同系原告为掩盖强行腾房的非法目的而签订的，故对其真实性不予认可。为此，本院告知原告通知上述承租人并与其本人于2016年5月10日共同至本院第十二法庭接受询问，但均未到庭。两被告就其辩称的向原告购买系争房屋的事实，提供如下证据：1、季卫出具的情况说明，证明在2003年7、8月期间，原告向被告张崇柏借款100,000元。2、唐某某出具的证明，证明2003年7、8月间,原告向向唐某某借款，后由被告张崇柏替原告偿还该笔借款本息计120,000元。原告认为，对上述1、2两项证据，均系案外人的某某，对其真实性不予确认，且无借款的转账凭证，与本案无关。3、张寒茵开具的本票、户口本，证明2006年5月11日，被告张崇柏向侄女张寒茵借款并直接支付原告的借款200,000元，张寒茵的借款其已偿还。原告对该项证据的真实性无异议，但认为系其与案外人之间的经济往来，与本案无关。4、孙某某出具的情况说明、支票、房地产买卖合同，证明2006年7月，原告同意以原价将系争房屋转让给被告张崇柏，被告张崇柏遂出售了位于本区菜花泾XXX号XXX室房屋得款260,000元。当时，由于买家贷款需要走流程，而原告又需要用钱，故由被告张崇柏的学生孙某某开了一张没有抬头的金额为150,000元的支票，该款被告张崇柏亦已偿还。原告认为，上述情况说明系案外人的某某，对其真实性不予确认，且无借款的转账凭证，与本案无关；上述支票转账的当事人与原告无关，不予质证；上述合同系被告将自有房屋转让，与本案不具有关联性。5、同时，被告张崇柏的自述称，2006年7月，原告因需要钱送红包，其给付原告8,000元；2006年11月，原告因做绿化工程，其给付原告租房等开销费用35,000元、工程款100,000元；原告在开饭店时，租用了其弟弟张崇枞的房屋，房租25,000元由其支付；2006年12月，其向原告支付最后一笔房款100,000元。对此，原告认为，此系当事人陈述，无证据佐证，其不予认可。6、购买系争房屋的发票、契税缴款书、房屋交接书、新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书，证明双方于2006年7月就转让系争房屋达成一致，原告将上述文件原件及钥匙交付被告。原告认为，上述证据证明系争房屋属原告所有，原告让被告代办契税手续，故上述原件才由被告持有。7、装修申请表、结算单、缴纳物业费发票、居住证明，证明被告张崇柏以业主身份装修系争房屋，并居住至今，且缴纳了至2015年12月物业管理费。原告认为，上述证据证明被告起码自2006年10月始至2015年12月实际占有使用系争房屋，被告的装修行为与本案无关。8、房地产买卖合同及发票，证明被告于2010年5月出售本区菜花泾XXX弄XXX号XXX室房屋。原告认为，被告将上述证据所涉房屋转让，与本案不具有关联性。9、情况说明，证明原告与被告张崇柏私交甚笃。原告认为，上述情况说明载明内容，与本案不具有关联性。10、楼道监控视频，证明原告指使他人恶意闯入系争房屋。原告认为，画面与声音不清晰，其中无被告所欲证明内容的视频，与本案无关。根据原告上述质证意见，被告又补充如下证据：11、楼道监控录像、说明，证明原告指使他人于2015年11月11日恶意闯入被告系争房屋。对此，原告无异议，并称当天系其要进系争房屋。12、张崇枞出具的证明，证明被告张崇柏代原告支付租金25,000元。原告认为，其确实向张崇枞租过房屋，被告张崇柏曾代付过租金，但其均已归还。13、张寒茵的视频、说明，证明被告张崇柏通过张寒茵账户向原告支付200,000元。原告认为，其收到上述200,000元，但是，为何收取该款，不记得了，时间隔太久了，有可能是来他这里换现金，其与张寒茵无业务往来。14、对账单，证明被告张崇柏于2006年12月取款50,000元，并与其他的50,000元一起给付原告，当时原告急着要付工人工资。原告对此不予认可。此外，被告张崇柏就其辩称借贷以及买卖系争房屋的事实还申请证人刘某、孙某某、唐某某出庭作证。证人刘某陈述，其系原告与被告张崇柏的朋友，上述两人均向其陈述过原告将系争房屋售予了被告张崇柏；但是，原告认为，还欠30,000元未付；而被告张崇柏认为，房款已经付清。证人孙某某陈述，其系原告与被告张崇柏的朋友；被告张崇柏告知其向原告购买了系争房屋，并为此向其借款150,000元用于周转，其遂在原告开的饭店内给了一张150,000元支票，当时原告与被告张崇柏均在场。证人唐某某陈述，被告张崇柏系其姐夫，其通过被告张崇柏认识原告；2003年，原告为开饭店向朋友集资，其出了100,000元。第二年，其要收回上述款项，但原告没钱，被告张崇柏替原告还了120,000元；此后，其询问过被告张崇柏，被告张崇柏称该款以房款折抵了。对于上述证人证言，两被告均无异议，原告则不予认可。同时，原告称，其饭店开至2008年，开饭店时，拿的钱多了，还钱是其让被告张崇柏还的，其没有直接向唐某某拿钱，都是被告张崇柏经手的，中间没有凭据，关店时是清帐的。另查明：在2016年1月5日的庭审中，两被告提出对原告与被告张崇柏就各自所述占有系争房屋的原因问题进行测谎。原告则当即明确表示不同意测谎，并称“怎么可能被告让我测谎就让我测谎的”。为此，本院作如下释明，若原告不同意接受测谎，则你方将承担不利的法律后果；同时，测谎结果不是定案唯一依据。鉴于此，本院根据被告张崇柏的申请，于2016年1月8日委托华东政法大学刑事司法学院心理测试室对被告张崇柏进行测谎，以明确被告张崇柏关于其占有系争房屋陈述的真实性。2016年3月24日，本院收到该单位出具的心理测试分析意见。该分析意见明确受测人张崇柏对其有关涉案排除妨碍纠纷陈述的可信度较高。对该分析意见，原告不予认可，并认为心理测试结论不在法定证据形式之中，不具有民事诉讼证据地位，不能成为定案根据。针对原告的异议，鉴定单位派员出庭作证，并称意见采纳与否，不属于其回答的技术问题；根据被测试人陈述的问题，从数据看有比较高的可信度，没有出现说谎的生理反应。两被告对该意见书无异议。以上事实，由购房发票、交接协议、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿及当事人的某某等证据证明，本院予以确认。本院认为：物权法规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。鉴于此，作为不动产的房屋，相关不动产登记簿的记载是确认物权归属的重要依据，除有相反证据证明外，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。但是，基于社会生活、交易方式的复杂性等原因，不排除不动产登记簿登记的权利人并非事实权利人。本案中，系争房屋登记的权利人虽为原告，但根据两被告提供的证据，被告张崇柏虽未与原告签订买卖系争房屋的书面合同，但两被告提供的证据形成了相互之间的关联，具有高度盖然，足以证明其所辩称的占有系争房屋是基于买卖的事实。其具体理由如下：一、两被告入住系争房屋前，并非如原告所诉“暂时没有地方居住”，而是他处有房。在审理中，原告与被告张崇柏均确认双方曾是关系很好的朋友，从常理来说，原告不可能不知道他处有房的事实。二、根据两被告提供的证据，结合原告有关“张崇柏经手的，中间没有凭据”的某某，尤其是张寒茵的本票，以及相关证人的证言，足以认定原告与被告张崇柏之间曾存在债权债务关系。三、原告购买系争房屋的购房发票、交接书、质量保证书、使用说明书的原件均由两被告持有。原告关于上述凭证之所以由被告持有系因委托被告张崇柏代办契税的某某有悖常理，因为按其陈述，其同期购买了包括系争房屋在内的两套相邻的房屋，为何仅有系争房屋的上述凭证由两被告持有，而其自用的另一套房屋未由两被告持有。四、心理测试分析意见明确受测人被告张崇柏对其有关涉案排除妨碍纠纷陈述的可信度较高。据此，原告仅以其系系争房屋登记权利人，并据此向两被告提出返还系争房屋、支付使用费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第二百四十一条的规定，判决如下：驳回原告韩翀的诉讼请求。案件受理费6,430元，减半收取3,215元，由原告韩翀负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年五月二十五日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。