苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初9103号
原告：苏州广电影视娱乐投资有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金山南路288号。
法定代表人：顾卫东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵勇、张硕，江苏智择律师事务所律师。
被告：苏州鸿洋电子商务有限公司，住所地江苏省苏州市养育巷99号。
法定代表人：马自强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴翔，上海铭森律师事务所律师。
被告：上海鸿洋电子商务股份有限公司，住所地上海市静安区余姚路338号302室。
法定代表人：谢虹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙敏，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄培明，上海正策律师事务所律师。
原告苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广电娱乐公司）被告苏州鸿洋电子商务有限公司（以下简称苏州鸿洋公司）、上海鸿洋电子商务股份有限公司（以下简称上海鸿洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广电娱乐公司及其委托诉讼代理人赵勇、张硕，被告苏州鸿洋公司委托诉讼代理人吴翔，被告上海鸿洋公司委托诉讼代理人黄培明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广电娱乐公司向本院提出的诉讼请求：1.确认双方于2013年12月30日签订的《苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同》、于2014年1月15日签订的《补充协议》、于2015年12月29日签订的《补充协议》均于2017年11月30日解除；2.被告苏州鸿洋公司将位于苏州市吴中区木渎镇金山南路288号9号楼1层房屋（1943.14平方米）、2层房屋（1920.79平方米）、4层部分房屋（344平方米）腾空迁出返还原告。3.被告苏州鸿洋公司支付其截止2017年11月30日的租金838889.68元、综合管理费1681502.84元、水费433.05元、电费113449.2元，合计2634274.77元，并支付截止2017年11月30日的逾期付款利息201194.91元，并以2634274.77元为基数、自2017年12月1日起至实际付款之日止、按每日万分之五计算的逾期付款违约金；4.被告苏州鸿洋公司支付2017年12月15日起至2018年5月7日期间的房屋占有使用费1174016.16元；5.被告苏州鸿洋公司补足免租期免收租金1844736元及减收综合管理费1844736元，合计人民币3689472元；6.被告苏州鸿洋公司支付解除合同违约金733760.3元；7.原告已收取的保证金300000元不再返还；8.被告上海鸿洋公司对被告苏州鸿洋公司上述第二、三、四、五、六项义务承担连带清偿责任；9.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月30日，其与上海鸿洋电子商务有限公司（后更名为上海鸿洋电子商务股份有限公司）签订《苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同书》一份，约定由被告上海鸿洋公司承租位于苏州国际影视娱乐城项目9号楼1至4层房屋，用于“我爱我家”家居体验中心，计租及综合管理费面积为7688.4平方米，租金标准为0.8元/日/平方米，综合管理费为1.2元/日/平方米，合同还就其他事项进行了约定。2014年1月15日，其与两被告签订《补充协议》一份，约定被告上海鸿洋公司将原租赁合同项下权利义务全部转让被告苏州鸿洋公司，被告上海鸿洋公司对被告苏州鸿洋公司合同履行承担连带保证责任。2015年12月29日，其与两被告再次签订补充协议一份，约定自2016年1月1日至2020年4月14日房屋租金、综合管理费以3863.93平方米确定，部分房屋退还给其，租金标准为0.91元/日/平方米、综合管理费标准为1.2元/日/平方米，租金、综合管理费均遵循先付后用原则，并约定具体支付日期，如被告苏州鸿洋公司逾期支付任何费用，应承担逾期付款违约金，且其有权根据原租赁合同的约定解除合同。后被告苏州鸿洋公司一直拖欠各项费用，2016年底被告苏州鸿洋公司以经营亏损为由提出与其协商解除合同，但双方未就解除合同达成一致意见。被告苏州鸿洋公司拖欠租金、综合管理费、水电费等严重违反合同约定，被告上海鸿洋公司应按约承担连带清偿责任。
被告苏州鸿洋公司、上海鸿洋公司共同辩称，第一，双方之间租赁合同关系已于2017年9月11日解除。第二，在2017年9月11日之后涉讼房屋已返还原告，故欠付的租金期限为2017年4月1日至同年9月11日，共计164天，租金标准为0.91元/天/平方米，计租面积3863.93平方米。因被告苏州鸿洋公司在2017年1月撤场，原告切断涉讼房屋水电，即在2017年1月份之后原告不再提供管理服务，故欠付综合管理费期间为2016年12月1日至同年12月31日，共计31天。综合管理费标准为1.2元/天/平方米，面积为3863.93平方米。综上，欠付租金为576652.91元、综合管理费为143738.19元。第三，尚欠水费433.05元、电费43850.4元。第四，对于原告主张水电费逾期付款违约金不予认可。逾期支付租金的违约金认可以576652.91元为基数、自2017年9月12日至实际清偿之日止、按照日万分之三标准计算。逾期支付综合管理费的违约金认可以143738.19元为基数、自2017年1月1日起至实际清偿之日止、按照日万分之三标准计算。第五，认可补足五个月免租期，租金、综合管理费的面积按3863.93平方米、单价为0.8元/日/平方米计算。解除合同违约金不予认可。保证金500000元应予以返还。
本院经审理认定如下事实：2013年12月30日，原告（甲方）与上海鸿洋电子商务有限公司（乙方）签订《苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同书》一份，约定乙方承租位于苏州市吴中区木渎镇金山南路288号苏州国际影视娱乐城项目9号楼1至4层房屋，用于“我爱我家”家居体验中心，租期为6年（含装修及经营免租期），租赁开始日为租赁房屋交付日之次日，如迟延交付房屋，租赁期相应顺延。甲方同意给予乙方共计10个月装修及经营免租期（第1年为6个月装修免租期，第2年为4个月经营免租期），免租期起始日为交付之日之次日。2014年2月15日至同年8月14日为装修免租期和经营免租期（如迟延交房则免租期相应顺延），2014年8月15日至同年2月14日租金标准为0.8元/天/平方米，2015年2月15日至同年6月14日为经营免租期，2015年6月15日至2017年2月14日租金标准为0.8元/天/平方米，2017年2月15日至2020年2月14日租金标准为1元/天/平方米，租金实行先付后用原则，每1个月一期向甲方支付，乙方应提前15日向甲方支付下期的租金。综合管理费为1.2元/日/平方米，按每1个月一期向甲方支付，综合管理费从交付日计，装修和经营免租期综合管理费按优惠价0.4元/天/平方米收取。租金、综合管理费按7688.4平方米计算。乙方向甲方支付履约保证金500000元。同时合同第七十九条约定，因乙方单方原因造成合同提前终止的，甲方有权终止本合同，甲方有权没收乙方已支付的履约保证金，同时乙方还应承担如下违约责任：1.按本合同租赁期内平均月租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间免收、减收租金、综合管理费；2.按本合同租赁期内平均月租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金及综合管理费；3.逾期应付款项的应按照每日万分之五标准向甲方支付逾期利息；4.向甲方支付相当于3个月的本合同租赁期内平均月租金、综合管理费之和的违约金；5.乙方投入的装修、设施和设备等不可移动部分，均无偿归甲方所有；6.上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有根据相关法律规定向乙方继续追索的权利。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年4月15日向被告上海鸿洋公司交付涉讼房屋，双方一致确认租期自2014年4月15日起至2020年4月14日，综合管理费起算日为2014年4月15日。
2014年1月15日，原告与上海鸿洋电子商务有限公司、被告苏州鸿洋公司三方签订《补充协议》一份，约定上海鸿洋电子商务有限公司将原租赁合同项下权利义务全部转让苏州鸿洋公司，由苏州鸿洋公司向广电娱乐公司支付应付款项，上海鸿洋电子商务有限公司对苏州鸿洋公司合同履行承担连带担保责任。
2015年12月29日，原告（甲方）与上海鸿洋电子商务有限公司（乙方）、苏州鸿洋公司（丙方）签订《<苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同书>补充协议》一份，三方协商变更租赁合同租赁物范围，自2016年1月15日起，丙方向甲方租赁房屋范围为吴中区木渎镇金山南路288号苏州国际影视娱乐城项目9号楼1层部分房屋（面积为1943.14平方米）、2层房屋（面积为1920.79平方米）和4层部分办公房屋（面积为344平方米）乙方、丙方于2016年1月16日前将涉讼1层部分房屋、3层房屋、4层部分房屋返还甲方。变更后的租期自2016年1月1日起至2020年4月14日止，三方同意房屋租金、综合管理费自2016年1月1日起以3863.93平方米计算，租金为0.91元/天/平方米，综合管理费为1.2元/天/平方米，租金、综合管理费均实行先付后用原则，每1个月一期向甲方支付，乙方应提前15日向甲方支付下期租金、综合管理费。如丙方无故拖欠租金、综合管理费、或水电费的，即视为违约。如逾期支付任何费用的，应按欠缴费用每日万分之五支付逾期付款违约金，如乙、丙严重逾期的，甲方有权根据原租赁合同的约定解除双方租赁合同，且丙方仍应按租赁合同之约定承担全部违约责任，乙方对丙方的履行合同义务承担连带担保责任。本协议为原租赁合同之补充协议，与原租赁合同具有同等的法律效力，如补充协议与原租赁合同约定有任何不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未涉及的仍按原租赁合同约定。合同尾部加盖该三方公司公章。
2016年11月，苏州鸿洋公司因经营不善向原告提出终止双方之间租赁关系，期间双方就终止租赁关系多次协商，但双方未达成一致意见。2017年11月28日，原告向被告苏州鸿洋公司邮寄《解除合同通知函》，要求解除《商业房屋租赁合同书》，苏州鸿洋公司将租赁房屋腾空迁出并返还广电娱乐公司，及支付相应费用及违约金。两被告称未收到该函件。本案立案受理后，两被告确认于2017年12月28日收到民事起诉状副本等法律文书材料。
租期内原告给予被告苏州鸿洋公司10个月装修及经营免租期，实际免租期间为2014年4月15日至同年10月14日，2015年4月15日至同年8月14日，免租期租赁面积为7684.4元，免租期内未收取租金，综合管理费按0.4元/天/平方米计收。两被告称，认可补足五个月免租期，租金、综合管理费按面积3863.93平方米、单价0.8元/日/平方米计算。
审理中，双方对涉讼房屋是否返还存有争议，两被告认为，2017年9月11日，两被告已将涉讼房屋拆除清空，房屋内的中央空调双方协商作价12万元遗留现场给原告，当日双方及物业、消防、拆除公司五方在场，原告对涉讼房屋进行了拆除后的验收，并确认于该日收回房屋，两被告将涉讼房屋钥匙于当日交还原告。原告表示该日两被告对涉讼房屋进行了拆除腾空，但两被告并未按照双方约定的拆除标准进行腾空，即该日涉讼房屋未到达腾空返还条件，未通过验收，两被告未将涉讼房屋钥匙交还其，故涉讼房屋实际未返还。本院于2018年5月7日至涉讼房屋现场进行查勘，并组织双方办理了涉讼房屋交接，原告确认于该日收到涉讼房屋，故在本案中不再主张两被告腾空返还房屋。经本院现场查勘，涉讼房屋外围四周，其中一处外立面有一个大幅“我爱我家”广告牌，门处于上锁状态，但有一个和普通门大小一样的出口，可自由出入涉讼房屋内部，本院人员即通过该出口进入涉讼房屋内部，1、2、4层均可通过楼梯自由出入，房屋内部无承租商户，隔断均已拆除，地面平整，无遗留杂物，1、2层各有一个卫生间未拆除及遗留几台中央空调，4层遗留一个吧台。被告苏州鸿洋公司表示，鉴于原告不认可涉讼房屋已于2017年9月11日返还，对于遗留现场的空调不再主张所有权，由原告自行拆除、处置。原告表示，至今涉讼房屋状态与2017年9月11日房屋状态一致。
审理中，原、被告一致确认，尚欠水费433.05、电费43850.4元。原告与承租人被告苏州鸿洋公司一致确认，截止2017年3月31日涉讼房屋租金已结清，已缴纳2017年4月份租金19057.36元，此后的租金未缴纳。截止2016年11月30日综合管理费已结清，已缴纳2016年12月份综合管理费10898.52元，此后的综合管理费未缴纳。被告上海鸿洋公司已缴纳履约保证金500000元，其中200000元冲抵了2016年3月份租金。原告表示因两被告严重违约，履约保证金300000元无须返还，其有权按约予以没收。两被告表示，涉讼房屋已于2017年9月11日返还，相应的租金应计算至该日。两被告于2016年12月底即撤场，相应地综合管理费应计算至2016年12月31日。履约保证金应予以返还。
就涉讼房屋产权信息，（2016）苏0506民初990号民事判决书查明，涉讼房屋批准建设单位为苏州广电传媒集团有限公司，2015年11月2日，苏州广电传媒集团有限公司出具承诺书载明：兹有苏州市吴中区木渎镇金山南路288号房屋，面积138028.4平方米，产权单位为苏州广电传媒集团有限公司，现授权给广电公司使用，并由其负责整体对外招租、签订租房协议及日常管理，期限为四十年，即自2012年1月1日至2051年12月31日。
以上事实，有《苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同书》、补充协议、回执单、原、被告往来函件、解除合同通知函及邮寄凭证、短信截图、水电抄表记录、支付租金、综合管理费转账凭证、增值税发票、（2016）苏0506民初990号民事判决书及本案庭审笔录、谈话笔录、质证笔录、调查笔录等予以证实。
本院认为，首先，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,另一方可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告苏州鸿洋公司在租期内明确表示要求终止合同，且自行撤场,即以自己的行为表明不履行合同义务，故原告要求解除其与被告上海鸿洋公司于2013年12月30日签订的《苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同》、与两被告于2014年1月15日签订的《补充协议》、于2015年12月29日签订的《补充协议》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。两被告确认于2017年12月28日收到原告要求解除合同的民事起诉状等法律文书，故上述合同均于2017年12月28日解除。关于房屋是否返还。2017年9月11日原、被告双方就涉讼房屋拆除返还事项进行现场交接（原告认为该日房屋未达到返还条件），结合本院于2018年5月7日现场查勘时房屋现状（原告认可2017年9月11日房屋现场同本院现场查勘日房屋状态）认定，涉讼房屋于2017年9月11日已达到可返还的状态。即便原告诉称两被告至今未交还房屋钥匙及涉讼房屋存在拆除瑕疵，结合本院查勘现场时房屋状态认定，原告于该日起可自由控制涉讼房屋，原告理应采取诚信合理的方式于该日及时收回房屋另行处置（因自行拆除房屋内剩余装修产生的必要合理成本可另行主张），而并非采取不接收房屋放任租金损失的扩大，即欠付租金、综合管理费应计算至2017年9月11日，原告主张租金计算至2017年11月30日及该日之后计收房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。两被告辩称综合管理费应计算至2016年12月底于法无据，本院不予采信。经核算，截止2017年9月11日，被告苏州鸿洋公司结欠租金557595.57元、综合管理费1310565.56元。原、被告一致确认结欠水费433.05元、电费43850.4元，本院予以认定。原告主张按每日万分之五标准计收逾期支付租金、综合管理费违约金符合双方约定，且该违约金并未过高，本院予以支持，原告表示水电费逾期付款违约金不再主张，本院尊其自愿。经本院核算，截止2017年9月11日，原告主张被告苏州鸿洋公司结欠租金557595.57元、综合管理费1310565.56元、水费433.05元、电费43850.4元、逾期付款违约金101093.8元及以1868161.13元（租金557595.57元+综合管理费1310565.56元）为基数自2017年9月12日起至实际清偿之日止、按照每日万分之五计算的逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张补足免租期免收租金1844736元、减收综合管理费1844736元、解除合同违约金733760.3元、没收保证金300000元，以上合计4723232.3元，上述原告主张的项目实际系原告基于合同约定要求被告承担违约责任的几种形式，本质上属于合同解除后的违约责任范畴，宜统一考量，分项核算，本院综合考量导致合同解除的原因、合同的实际履行情况、当事人的过错程度、预期利益及被告辩称意见等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定苏州鸿洋公司补足免租期免收租金1030000元、减收综合管理费1030000元、解除合同违约金450000元，原告已收取的保证金300000元不再返还。原告主张被告上海鸿洋公司对被告苏州鸿洋公司履行本案确定的义务承担连带清偿责任符合双方约定，本院予以支持。现原告已于2018年5月7日将涉讼房屋收回，原告不再主张两被告腾空返还房屋，本院不再就涉讼房屋返还在判决主文中予以叙明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，判决如下：
一、原告苏州广电影视娱乐投资有限公司与被告上海鸿洋电子商务股份有限公司于2013年12月30日签订的《苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同》及原告苏州广电影视娱乐投资有限公司与被告上海鸿洋电子商务股份有限公司、苏州鸿洋电子商务有限公司于2014年1月15日签订的《补充协议》、于2015年12月29日签订的《<苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同书>补充协议》均于2017年12月28日解除。
二、被告苏州鸿洋电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州广电影视娱乐投资有限公司截止2017年9月11日的租金557595.57元、综合管理费1310565.56元、水费433.05元、电费43850.4元及逾期付款违约金101093.8元，合计人民币2013538.38元，及以1868161.13元为基数、自2017年9月12日起至实际付款之日止、按每日万分之五计算的逾期付款违约金。
三、被告苏州鸿洋电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州广电影视娱乐投资有限公司免租期内免收的租金1030000元及减收的综合管理费1030000元，合计人民币2060000元。
四、被告苏州鸿洋电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州广电影视娱乐投资有限公司解除合同违约金人民币450000元。原告苏州广电影视娱乐投资有限公司已收取的保证金人民币300000元不再返还。
五、被告上海鸿洋电子商务股份有限公司对被告苏州鸿洋电子商务有限公司上述第二、三、四项付款义务承担连带清偿责任。
六、驳回原告苏州广电影视娱乐投资有限公司其他诉讼请求。
上述履行款如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费98356元、财产保全费5000元，合计人民币103356元，由被告上海鸿洋电子商务股份有限公司、苏州鸿洋电子商务有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76。
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审 判 长 史华松
人民陪审员 杨建红
人民陪审员 徐国峰
二〇一八年七月二十五日
法官 助理 杜荣尚
书 记 员 赵 霞