河北省唐山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）冀02民终6223号
上诉人（原审原告，案外人）：陈雷，男，1973年8月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：钱勇，河北福航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，申请执行人）：齐志凤，女，1960年4月15日出生，汉族，住唐山市。
委托诉讼代理人：谢丽静，河北冀新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，被执行人）：韩明泉，男，1970年1月3日出生，汉族，住唐山市。
委托诉讼代理人：王玉莲，河北冀华（唐山）律师事务所律师。
上诉人陈雷因与被上诉人齐志凤、韩明泉案外人执行异议之诉一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2017）冀0208民初5173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈雷向本院提出上诉请求：1、依法改判支持上诉人一审诉讼请求，即确认上诉人对唐山市友谊南路金岸世铭14楼4门401号的房产享有足以排除强制执行的权益；判决停止对上述房屋的强制执行，并接触对上述房屋的查封。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人韩明泉之间的房屋买卖协议合法有效已经唐山市路南区（2015）南民初字第3755号民事判决书确认。在韩明泉出售房屋时，上诉人不否认房屋门上被喷字等事实的存在，但这也正是韩明泉愿意将房屋低价出售的原因之一。二、上诉人在涉案房屋中居住至今的证据一审法院未予涉及。上诉人提交了在涉案房屋中缴纳水电费的相关证据，这些证据在一审判决中只字未提。最重要的是，上诉人还提交了一审法院在审理其他案外人起诉韩明泉时张贴在涉案房屋处的通知书，正因为上诉人实际居住在涉案房屋处，所以上诉人才得到了一审法院张贴的通知书。三、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人与被上诉人韩明泉之间的《房屋买卖协议》是在2015年8月3日签订的，该协议的合法有效性已经得到确认，一审法院查封该房屋是2015年11月17日，《房屋买卖协议》在人民法院查封之前；上诉人在查封之前就已经实际的合法的占有了该房屋；上诉人提交了付款凭证、收条等证据证明已经将购房款实际交付给韩明泉；未能办理房屋过户手续是因为该小区所有房屋尚未办理过户登记，而非是上诉人自身的原因未办理过户登记。上诉人的情形完全符合上述法律的规定。
另补充，本案上诉人的原审诉请符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的适用条件，上诉人对涉案房产享有足以排除强制执行的合法权益，本案应停止强制执行，并由法院对涉案房产予以解除查封。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。上诉人陈雷与韩明泉就涉案房产签订房屋买卖协议的时间为2015年8月3日，该房屋买卖协议已被路南法院确认合法有效。而原审法院查明的查封涉案房产的时间为2015年11月。故上诉人就涉案房产已在法院查封之前就已签订了合法有效的房屋买卖合同。2、上诉人在原审法院2015年11月查封涉案房产之前，就已占有使用的涉案房产。上诉人与韩明泉于2015年8月3日签订《房屋买卖协议》时约定，因韩明泉暂不能搬离涉案房屋，上诉人同意韩明泉在该协议签订一个月后搬离。韩明泉也是在2015年9月初向上诉人交付了涉案房产并由上诉人占有使用。对此，韩明泉是明知并认可的，上诉人也提供了为涉案房产交纳水电费的凭证用以证实实际占有涉案房产的事实。3、上诉人对购买的涉案房产已支付了全部价款。上诉人购买涉案房产（含车库）的价款共计为50万元。对此，上诉人已然提供了出卖人韩明泉出具的签订合同当日的收款收条以及签订合同当日上诉人付款的银行凭证予以充分证实。对于价款合理性问题，一则买卖双方的购房价款是否合理或价格高低，并非是《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的能否排除执行的依据和适用条件。故该价格是否合理问题与本案排除执行行为无关。二则购房价格是否合理，并不影响买卖合同效力，尤其是路南法院已然确认了涉案房屋买卖合同的效力。三则，上诉人与韩明泉确定的购房价格具有其合理性，因为韩明泉在出售房屋时，经济压力颇大，且经常债主逼门。对此，其一方面急于寻求现金救急，愿意低价售房；另一方面，面对债主逼门，其房屋出售的价格必然会受影响。故本案确定的房屋价格，尚在合理价格范围之内。四则如果包括被上诉人在内的韩明泉的债主认为韩明泉低价卖房侵害其债权利益的话，一是未提供任何证据证实该价格的不合理性，二是法律上仅赋予其请求撤销的权利，而不是执行抗辩的权利，仅就撤销的权利而言其也已超过申请撤销的1年的除斥期间，且路南法院又已确认了该房屋买卖合同合法有效。4、涉案房产在原审法院2015年11月查封之前未办理过户登记手续，并非因买受人即上诉人的过错所致。涉案房产所在的金岸世铭小区，自2015年8月3日上诉人购买涉案房产至今因开发商自身原因，尚未给包括韩明泉在内的原购房户办理房屋产权证书，由此，韩明泉作为原购房户也不可能给上诉人办理房产过户登记手续，此外在上诉人购买涉案房产时该房产尚有贷款未还清，但该贷款应由韩明泉偿还，由此上诉人购买涉案房产时该房产尚有贷款未还清，按合同约定该贷款应由韩明泉偿还。因此基于按揭贷款的事实，当时也是无法办理过户手续。故涉案房产未办理房产过户登记手续，上诉人对此无任何过错。
被上诉人齐志凤答辩称，一、上诉人的上诉理由主要是认为自己的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条,但上诉人忽略了一个至关重要的问题,那就是第二十八条开宗明义地规定了其适用的前提和范围,即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议……”的,也就是说,只有对已经登记在被执行人名下的不动产,买受人才有可能受到第二十八条的保护,而如果不动产未登记在被执行人名下,买受人是无法适用二十八条的规定排除法院的强制执行的。而具体到本案中,诉争房产金岸世铭14楼4门401号房产至今仍然登记在开发公司即唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司名下,尚未登记在被执行人韩明泉名下。这一点上诉人提交的(2015)南民初字第3755号民事判决书已经做出认定;被上诉人一方强制执行案件的执行法官也多次到房管局进行了查证。因此上诉人的情形不符合28条的规定。二、《异议复议规定》第二十八条对案外人的执行异议规定了四个要件,这四个要件必须同时满足,才有可能排除法院的强制执行,其中第四个要件为“非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时我国《城市房地产管理法》第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此,房屋尚未登记在韩明泉名下是不能办理过户手续的根本原因。而上诉人对韩明泉尚未取得房屋不动产权证书是明知的；对在韩明泉拿到房本之前过户手续无法办理这一事实也是明知的,因此其对房屋在短期内不能过户可能产生的不利后果应当预见。在此种前提下,上诉人仍然执意购买该房屋,由此产生的利益损失及风险理应由上诉人自行承担而不应转嫁给其他合法债权人。另外,条款中“非因买受人自身原因”的立法原意应指因出卖人一方的身体、地域、交通等原因或者是登记机关系统出现故障、法定假期等原因,而不包括也不应当包括“明知不能过户却仍执意受让”的情形。因此,本案应当认定上诉人在未能办理过户登记手续一事上有着不可推卸的责任不符合“非买受人自身原因”这一要件,故上诉人无权排除法院对房产的强制执行。三、上诉人称“2015年8月3日签订房屋买卖协议”、“上诉人在涉案房屋中居住至今”等情况均与事实不符。正如付长祥答辩状所述,韩明泉是为了偿还张XX的债务而从陈雷处借的款用于周转,因此上诉人与韩明泉之间的基础法律关系是民间借贷而并非房屋买卖合同关系,至于为什么又出现了本案的房屋买卖协议及收条,正常人按正常思维完全可以推断出其真正的原因所在。其次,答辩人起诉韩明泉后,在诉讼及强制执行过程中,多次与负责审判法官及负责强制执行的法官到涉案房屋送达查封裁定、应诉通知及开庭传票、判决书、执行通知书等法律文书,也见到过其他案件的法律文书张贴于门口,同时房屋的入户门及墙壁上仍然到处都有红油漆喷成的“还钱”“老赖”等字样(现场照片存放于诉讼卷中),房屋也一直无人居住。上诉人称其能够拿到此类法律文书就能够证明其已实际居住的主张是不能成立的。另外,上诉人在一审中向法院提交的水电费票据上户名均显示为“韩明泉”,这些证据不足以证明上诉人一方已经实际占有使用该房屋。因此上诉人称“2015年8月3日签订房屋买卖协议”、“上诉人在涉案房屋中居住至今”等情况均与事实不符。四、本案房屋韩明泉购买于2010年8月,正式签订《商品房买卖合同》2011年2月16日。该房屋系冀东水泥厂所建,是用于安置本厂职工的具有福利性质的住房,其定价明显低于当时市场价格。在此前提下,该套房屋当时的价格也在58万元左右,再加上地下车库10万元以及交房时支出的各种税费,韩明泉至少花费了70万元以上。而陈雷自称其交易时韩明泉已将《商品房买卖合同》交付给他,故陈雷对上述情况是明知的。众所周知,韩明泉购房后的这几年,唐山市的房价呈逐年上涨趋势,到2015年8月,同时期同地段的房屋市场价格至少在每平米7000元以上(现在已经到一万元左右),而本案房屋建筑面积为125.36平米,因此2015年8月该套房屋市场价值约90万元,再加上车库10万元,总价值不低于100万元,陈雷对此亦是明知的。房门被喷满“还钱”等字样、主人都不敢居住的房屋,原告却执意“购买”:2011年的购房价已达70万元、2015年已价值近百万元的房屋,原告却以50万元的超低价格“受让”(且剩余贷款仍由韩明泉偿还),明显侵害了其他债权人的合法权益:此外,答辩人在法律文书网上经粗略查询即可查到,韩明泉债务缠身,债务总额至少在一千万元以上。在有如此巨额债务未予偿还的前提下,其却以明显不合理的低价“出让”本案涉案房屋,由此形成的房屋买卖协议不可能约束第三方,更不可能依此而排除第三方债权人的合法权益。五、上诉人依据法院查封后作出的另案判决书要求排除执行,不应予以支持。丰润法院于2015年11月16日送达民事裁定书对涉案房屋进行了查封,而本案中,上诉人陈雷提出执行异议之诉的另一主要依据是路南区人民法院(2015)南民初字第3755号民事判决书，该法律文书是2016年5月31日作出的：根据《异议复议规定》第二十六条第二款的规定,原告依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不应予以支持。
另补充，根据担保法以及相关法律规定，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物，而本案的涉案房屋，在韩明泉购买初因向银行贷款而将房屋抵押给了建设银行，这个事实可以证实上诉人与韩明泉之间的房屋买卖协议不具有合法性，同时上诉人对该房产系抵押物也是明知的，因房屋有贷款而不能过户，也是明知的，因此该事实也说明上诉人的情形不符合异议复议规定第28条第4款，即非因买受人原因办理过户登记，具体理由同答辩状第2条。综上,上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据,应予驳回。
被上诉人韩明泉称，被上诉人于2015年8月3日将路南区金岸世铭小区14楼4门401号房屋及车库以50万元的价格卖给了陈雷，并签了房屋买卖协议。陈雷在2015年8月3日当天将50万元购房款全部以现金的形式给了被上诉人。因为被上诉人的原因在签订房屋买卖协议当天暂时无法搬离该房，被上诉人在相隔大约一个月的时间即2015年9月初才向陈雷交的房，交房同时被上诉人把房门钥匙以及房屋的相关手续全部都给了陈雷。搬走时，被上诉人还有之前预缴的水电费用没用完，这部分费用也和陈雷说好了不再另行结算。另外，在卖给陈雷房时，这套房子有贷款没还清，双方约定由被上诉人陆续进行偿还。
上诉人陈雷向一审法院起诉请求：1.确认陈雷对唐山市友谊南路金岸世铭14楼4门401号的房屋享有足以排除强制执行的权益；判决停止对上述房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：涉案房产的开发商为唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司（以下简称冀东南湖地产），该公司于2010年8月15日出具“今收到韩明泉交来14-4-401房款138558元、车位款100000元，￥238558.00”的收据一张。2011年2月16日，韩明泉与冀东南湖地产签订了《商品房买卖合同》。合同约定韩明泉购买冀东南湖地产开发的坐落于唐山市友谊南路金岸世铭14楼4门401室商品房，该商品房建筑面积125.36平方米，单价每平方米4615.17元，总金额578558元，首付款378558元，剩余200000元办理银行按揭贷款。庭审中，原告陈雷举证提交了2015年8月3日其与韩明泉签订的涉案房产的买卖协议，协议约定韩明泉以500000元的价格将涉案房产出售给陈雷。涉案房产未偿还的银行贷款由被告韩明泉负责缴纳。并提交了其同日从银行支款两次合计500000元的银行取款凭证及被告韩明泉出具的收取陈雷购房款现金500000元（大写伍拾万元整）的收条一份,拟证明房款给付情况。原告陈雷曾就其与韩明泉的上述涉案房产买卖协议向路南法院提起诉讼，要求确认其与韩明泉签订的房屋买卖协议合法有效并确认涉案房产及车库1-090归其所有。路南法院于2016年5月31日出具了（2015）南民初字第3755号民事判决，确认涉案原告陈雷与被告韩明泉签订的涉案房产的买卖协议合法有效，同时不支持涉案房产及1-090号车库所有权归原告陈雷所有。另经在中国裁判文书网上查询，被告韩明泉在出卖涉案房产时已背负巨额债务。以上事实有收据、商品房买卖合同、法律文书及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院法院认为：本案的争议焦点为原告陈雷对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体民事权益。根据庭审已查明事实，在充分考虑原、被告双方诉辩意见的基础上，本院认为首先，原告陈雷与被告韩明泉所签订的涉案房产买卖协议虽被路南法院确认合法有效，但该判决系在涉案房产被丰润法院查封之后所出具的判决，且该判决只是确认了原告陈雷与被告韩明泉签订的买卖协议合法有效，未确认原告陈雷对涉案房产享有所有权或其他物权性权利，且涉案房产并未完成权属登记的变更手续，原告陈雷基于涉案房产买卖合同所享有的是债权请求权而非物权。其次，根据唐山市地区的房地产市场情况分析，唐山本地的房价连年上涨至今，目前尚无下降趋势。被告韩明泉购买涉案房产与开发商签订合同的时间为2011年，当时的房产价格为578558元，在交付首付款378558元的情况下，尚有银行贷款200000元，在之后偿还银行贷款的过程中，同时会产生银行贷款利息。粗略计算考虑，被告韩明泉在购买涉案房产及所属车库时已花费近700000元，至涉案房产买卖协议签订的2015年8月时，涉案房产及所属车库的价值已远超700000元。被告韩明泉作为完全民事行为能力人，以低于购买价的500000元将涉案房产出售给原告陈雷，与常理难以理解。第三，经查询，被告韩明泉在出售涉案房产给原告陈雷时，已有数额较大的其他债务，原告陈雷与被告韩明泉在上述情况下仍以低于从开发商处购买房产的价格对涉案房产进行交易，客观上有损其他债权人的合法权利同时有违诚实信用。综上，原告陈雷对涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。故依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，驳回原告陈雷的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告陈雷负担。
本院经审理查明，付长祥与本案被上诉人韩明泉民间借贷纠纷案件，一审法院于2015年10月14日作出（2015）丰民初字第3804号民事裁定书及协助执行通知书，查封韩明泉名下的坐落于唐山市路南区金岸世铭小区14楼4门401号的房产，查封期限自2015年10月14日至2018年10月13日止。在一审法院审理的唐山市丰润区鑫裕烟酒经销处与韩明泉买卖合同纠纷案件中，由于唐山市丰润区鑫裕烟酒经销处已被注销，被上诉人齐志凤为其权利义务的承受者。一审法院作出（2015）丰民初字第4259号民事裁定书，查封了上述涉案房产，查封期限为2015年11月17日至2018年11月16日。齐志凤为轮候查封。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中、查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本案中，被上诉人齐志凤对唐山市路南区金岸世铭小区14楼4门401号房产的查封系轮候查封，在登记在先的查封被解除或执行完毕前，轮候查封并不能实际产生查封的效力，上诉人陈雷不能针对轮候查封提起执行异议之诉，而只能针对首查封提起执行异议之诉。因此，上诉人陈雷不符合提起执行异议之诉的法定条件，一审法院不应予以审理。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销河北省唐山市丰润区人民法院（2017）冀0208民初5173号民事判决；
二、驳回上诉人陈雷的起诉。
一审案件受理费8800元，退还上诉人陈雷；上诉人陈雷预交的二审案件受理费8800元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 蒋志勇
审判员 周 欣
审判员 樊玲玲
二〇一八年九月十八日
书记员 刘 月