浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终5078号
上诉人（原审被告）：丁善斌，男，1982年7月11日出生，汉族，住浙江省安吉县章村镇长潭村水村自然村***号，现住浙江省杭州市。
委托代理人：杨扬，浙江西子明珠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：章旦，男，1989年6月23日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
上诉人丁善斌因与被上诉人章旦房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2015年7月14日，章旦与丁善斌签订《房屋租赁合同》，约定章旦将坐落于杭州市拱墅区萍水街458号商铺一楼（不包含上二楼过道）建筑面积130平方米出租给丁善斌，租用期限自2015年7月10日至2020年7月15日止，2015年8月1日开始计算房租；第一年、第二年租金均为180000元，租金半年一付，首期租金合同签订之日起14天内支付，以后每期租金提前7天支付，租赁押金15000元；拖欠租金的滞纳金每天按拖欠租金和费用的1%收取；任何一方违反合同约定，支付违约金15000元；租赁期间的水电费、物业管理费等由丁善斌承担等。2016年2月，章旦通知丁善斌，表示拖欠租金超过15日，要求丁善斌5日内搬迁。2016年3月1日，丁善斌搬离案涉租赁房屋。2016年2月1日起，丁善斌未支付房屋。原审法院另查明，丁善斌曾支付押金15000元。橡树园商铺物业费标准为2.8元每平方米每月；能耗费标准为0.5元每平方米每月。2016年2月29日前的物业费和能耗费均由章旦付清。
原审法院认为：案涉《房屋租赁合同》系章旦、丁善斌真实意思的表示，双方均应切实履行合同。章旦依约将案涉房屋交丁善斌使用，丁善斌应依照合同约定支付租金。现丁善斌未支付租金，构成违约，故原审法院对章旦要求丁善斌支付2016年2月份租金的请求予以支持。章旦同时主张丁善斌支付滞纳金和违约金，但两种系同一种违约评价约定，原审法院鉴于丁善斌未抗辩，故确定丁善斌支付章旦违约金15000元。章旦主张丁善斌支付水电费，但其未明确电费标准及水费标准，鉴于水电费的实际产生，原审法院酌情确定为900元。章旦主张丁善斌支付物业费和能耗费3300元，原审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2016年7月7日判决如下：一、丁善斌支付章旦2016年2月份的租金15000元。二、丁善斌支付章旦水电费900元。三、丁善斌支付章旦物业费和能耗费3300元。四、丁善斌支付章旦违约金15000元（直接抵扣丁善斌原支付的押金15000元，不再另行支付）。上述款项，于判决生效之日起十日内履行。五、驳回章旦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取480元，由丁善斌负担。
宣判后，丁善斌不服，向本院提起上诉称：1、本案中丁善斌未构成违约。根据《房屋租赁合同》第四条的约定，该商铺是丁善斌通过网络寻找到受转租人（同程旅游），丁善斌先与同程旅游朱城峰联系上，后又与同程旅游的店长冯星星达成转租约定并实际促成该受转租人（同程旅游）同章旦之间签订房屋租赁合同。因此不存在所谓构成违约及违约金的问题。2、丁善斌提前通知章旦要求退租，实际租赁时间到2016年2月29日，对此章旦表示同意，但2月15日章旦就将店铺大门锁住，实际搬空桌椅设备的时间是在2月25日及26日。丁善斌支付的押金15000元与最后一个月的房租刚好抵扣，并不存在拖欠租金的事实。因此不存在所谓滞纳金的问题。3、丁善斌租赁的是商铺一楼（不含上二楼过道），合同上写的130平方米是房产证上的面积，扣除上二楼过道的面积后，实际承租面积为90平方米，因此计算物业费和能耗费的基数是90平方米而不应是130平方米。4、在丁善斌与章旦签订《房屋租赁合同》时章旦就一直未明确电费标准及水费标准，因此该商铺实际产出的水电费应当据实按照水电费清单来支付，不应当按照章旦单方提出的金额计算。综上所述，本案中丁善斌并未构成违约不存在所谓违约金的问题，丁善斌支付的押金15000元与最后一个月的房租刚好抵扣，不存在拖欠租金的事实，不存在所谓滞纳金的问题。该商铺物业费和能耗费应当按照90平方米计算，实际产出的水电费应当据实按照水电费清单来支付。据此请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回章旦要求丁善斌支付15000元违约金的诉讼请求；2、改判丁善斌支付的押金15000元与最后一个月的房租直接抵扣；3、改判该商铺物业费和能耗费按照90平方米计算；4、改判该商铺实际产出的水电费应当据实按照水电费清单来支付。
针对丁善斌的上诉，章旦发表答辩意见称：章旦在2016年1月曾多次电话催讨房租未果，1月20日左右，章旦再次催讨时，丁善斌说店面经营不善，能否再让其租一个月。章旦口头答应，以后的租金可按月缴纳，但必须提前缴纳，即在2月1日前先支付给章旦15000元的二月份租金，如后面还要租，则每月提前10天缴纳即可，丁善斌表示同意。之后章旦在2月上旬数次催讨租金，丁善斌一直没有支付。根据合同第五条第一项，乙方在拖欠租金达15日以上，甲方可视为乙方违约并收回房屋，也就是说至2月15日，乙方已经违约，之后合同权利乙方已不再享有，乙方不享有转租权。另根据合同第四条的约定，乙方如经营不善，可以和甲方协商转租，但需要事先取得甲方同意。根据2月16日章旦与丁善斌通话可知，章旦主张丁善斌先将2月房租缴清，之后房屋交给章旦出租，故丁善斌明知章旦不允许其转租，因此合同第四条并不成立。同时，章旦于15日在网上挂出房屋租赁信息，20日通过朋友缪某介绍，与同程旅游搭线磋商之后的房屋租赁事宜。23日下午1点02分缪某再次打给章旦，告知章旦同程旅游的业务员在得知这套房子后，在网上进行搜索，搜到丁善斌挂出的价格和联系方式与章旦告知他的不相符合，质疑房子的真实出租人和价格。至此章旦得知丁善斌在明知章旦不同意转租的情况下，仍在网上挂出房屋租赁信息，并擅自对房租进行定价，严重影响了章旦之后的房租租赁进程和定价。（附通话录音）退一万步讲，即使丁善斌拥有转租权，也并非如同丁善斌所说是其与同程旅游先联系上，事实是章旦在与同程旅游联系上后，同程旅游业务员汪友仙让其下属朱城峰进行反向搜索，从而搜索到丁善斌的联系方式才和其联系上的。2、直至2月15日，丁善斌从未有缴纳租金的意向。章旦与其店长金子龙协商，无奈之下于2月15日晚将其店铺门锁住。期间金子龙要搬店内物品，章旦都配合其开门。21日晚，章旦与丁善斌和金子龙三人在店铺中协商，章旦同意不再将大门锁住，丁善斌在2月底前叫人把东西搬走。3月1日章旦已经将房子交付同程旅游装修，但在3月初，丁善斌在一楼大门已锁，并未通知章旦与同程旅游的情况下，仍叫人强行把门拆下，把里面剩余东西搬走，影响极其恶劣。因此事实并非如丁善斌所说在26日就将店内所有东西搬走了，丁善斌侵占一楼至2月底，一个月房租理应付出。3、从房产证和物业收费凭证可看出，物业费是按房产证上的面积收取的，而非按丁善斌所说按实际面积收取，所以物业和能耗的基数仍然是130平米。4、水电费是章旦垫付的，丁善斌的电费有单独的电表，单价按电力公司的单价进行计算。而水费原先是直接付给水利公司的，但由于丁善斌装修期间，一楼水管渗漏，章旦为其垫付上千元水费，后章旦与物业协商，将水管接于物业水管内，变两家只有一个水表，当时协商各付一半，所以章旦主张电费不变，水费丁善斌承担600元。
二审举证期限内，丁善斌向本院提交如下证据材料：
微信用户信息，拟证明：丁善斌通过铺面网向外发布转租信息，最终由朱城峰与丁善斌联系，促成与章旦之间的转租合同的事实。
上述证据材料经出示，章旦发表意见称：章旦认可丁善斌和同程旅游联系过，但是章旦和同程旅游先联系上的，是章旦自己和同程建立租赁关系的，和丁善斌无关。
二审举证期间内，章旦向本院提交如下证据材料：
1、录音光盘和文字整理稿，拟证明:是章旦先和同程旅游联系上的，且丁善斌在明知章旦不同意转租的情况下，仍进行转租的事实。
2、支付宝缴费回单，拟证明：章旦缴纳过1月和2月水费的事实。
上述证据材料经出示，丁善斌发表意见称：证据1，真实性、合法性无异议，但录音是章旦对转租问题、房租和水电费等问题协商的过程，同程旅游是首先和丁善斌发生联系的，章旦单方面表达丁善斌没有转租的权利缺乏依据；证据2，真实性有异议，缴纳回单上仅有流水号，户名看不出来，且一楼和二楼的水电是一起的，不能说明丁善斌到底用了多少水费。
本院经审核认为，对丁善斌提交的证据，不能直接证明章旦与同程旅游之间的租赁关系是由丁善斌促成的，故对该证据，本院不予确认。对章旦提交的证据1，丁善斌对其真实性、合法性没有异议，本院对其真实性和合法性予以确认。对证据2，通过支付宝缴费回单的缴费号码可以确认，水费的缴纳地址是商铺所在地址，故对章旦缴纳过水费的事实予以确认。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。首先，关于是否违约的问题。丁善斌无证据证明其与章旦就提前退租事宜达成过一致意见，亦无证据证明其转租曾经过章旦同意，故丁善斌未按期支付2月份的房租已经构成违约，应承担相应的违约责任。其次，关于物业费和能耗费的计算问题。丁善斌未提出证据证明其实际承租面积为90平米，而且从物业收费凭证中可以看出，物业费和能耗费是按房产证上的面积收取的，而非按实际面积，因此物业费和能耗费的计算基数仍应为130平米。最后，水电费的计算问题。章旦提供的电费发票、电表照片和水费支付宝缴费回单足以证明其缴纳了案涉商铺的水电费，虽未明确丁善斌应负担的水电费的具体数额，但鉴于水电费的实际产生，一审法院酌情确定为900元，应属合理。综上，丁善斌的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费223元，由丁善斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 徐森燕