广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法石民初字第985号
原告广州某物业管理有限公司（以下简称“某物业公司”）。
法定代表人陈某。
委托代理人何某，律师。
被告姚某，原住广州市番禺区。
原告广州某物业管理有限公司诉被告姚某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州某物业管理有限公司的委托代理人何某到庭参加了诉讼；被告姚某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加。本案现已审理终结。
原告某物业公司起诉认为，2000年12月13日，番禺区洛溪新城某花园业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，将某花园小区委托给原告进行物业管理，合同对委托管理期限、管理事项、物业管理服务费等作了详细的约定。其后，双方分别于2003年12月8日、2007年1月18日、2009年1月5日续签了《物业管理服务合同（补充协议）》及2009年12月28日续签了《物业管理服务委托合同》。依据上述合同及补充协议的约定，原告自2001年1月1日起至今，一直为某花园住宅小区提供保安、保洁、公用设施维护等物业管理服务。2009年12月28日签订的《物业管理服务合同》第二十条规定，物业管理服务费标准为1.3元／月／平方米，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起每日按应交管理费的千分之一交纳违约金。被告所购买某花园某区某街某号房屋，建筑面积198平方米，每月的管理费为257.4元。被告自2010年1月起至2011年11月期间所拖欠物业管理服务费及其它相关费用，原告已向贵院提起过民事诉讼并申请强制执行。后段从2011年12月起至今的物业管理服务费用仍未缴交，截止2013年7月31日，被告拖欠物业管理服务费5148元，违约金1492.44元（暂计至2013年6月30日），合计6640.44元。原告依照《物业管理服务合同》的约定全面提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务。根据《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告拖欠2011年12月至今的物业管理服务费，经原告多次催收，仍拒不缴纳。据此，请求法院依法判令：1、被告支付番禺区洛溪新城某花园某区某街某号自2011年12月1日至本判决生效之日的物业管理服务费，暂计至2013年7月31日的物业管理服务费为5174元；2、被告支付从2012年1月1日起至实际付清全部物业管理费之日止的违约金为1492.44元（暂计至2013年6月30日），以上二项合计6666.40元；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告称其起诉时是以涉诉物业建筑面积199平方米计算物业管理费，根据房地产权情况证明显示涉诉物业的建筑面积为198平方米，每月的管理费应为257.4元。故将诉讼请求变更为：1、判令被告支付番禺区洛溪新城某花园某区某街某号自2011年12月1日至本判决生效之日的物业管理服务费，暂计至2013年7月31日的物业管理服务费为5148元；2、被告支付从2012年1月1日起至实际付清全部物业管理费之日止的违约金为1492.44元（暂计至2013年6月30日），以上二项合计6640.44元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告姚某没有答辩。
经审理查明，原告某物业公司已取得《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为一级。
原告某物业公司从2001年起开始对广州市番禺区洛溪新城某花园进行物业管理。2009年12月28日，广州市番禺区某花园业主委员会、广州市番禺区某花园业主大会与原告某物业公司签订一份《物业管理服务委托合同》，其中约定委托原告某物业公司为某花园提供物业管理服务；委托期限为五年，即从2010年1月1日起至2014年12月31日止；物业管理费采用包干制形式，向业主或物业使用人收取，标准为1.3元／月／平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳违约金。
1999年11月，被告姚某向案外人杨某购买了座落于广州市番禺区大石镇洛溪新城某花园某区某街某号的房屋1间，该房建筑面积为198平方米。2011年12月1日至2013年7月，被告没有向原告某物业公司缴纳物业管理费。
另查明，原告某物业公司曾就被告拖欠的2010年1月1日至2011年11月30日的物业管理服务费及滞纳金向本院提起诉讼，案号为（2012）穗番法民三初字第597号，该案中本院依职权向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局调取了《关于广州市番禺区某花园第三届业主委员会备案的通知》及《某花园业委会章程》。原告对调取的上述材料的真实性、合法性及关联性予以确认。本院于2013年3月7日依法作出（2012）穗番法民三初字第597号民事判决书，内容为“……本院认为，原告曾与广州市番禺区洛溪新城某花园业主委员会签订物业服务委托合同，原告对该小区进行管理，至2005年6月15日前，双方依约履行。及后，原告继续对该小区进行管理，并至今。本案的争议焦点在于原告要求收取被告物业管理服务费是否具有事实及法律依据。原告要求被告支付费用的理据为与广州市番禺区洛溪新城某花园业主委员会续签的各项合约，并提供管理及服务。根据本院向广州市国土资源和房屋管理分局调取的资料显示，涉案小区的第三届业主委员会于2005年6月15日任期届满，此后涉案小区未作合法的换届选举，故相应的业主委员会无权代表小区各业主与原告进行物业管理合同续约等行为，原告提供的2005年6月15日以后的合同（补充协议）均为无效合同。而根据庭审查明之事实及证据反映，原告一直为涉案小区提供物业管理服务至今，故原、被告之间在事实上确立了物业服务关系。服务者提供服务后，有权要求享受服务的一方支付相应的对价。因此，原、被告之间的书面合同虽然无效，但形成了事实上的合约关系，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。现原告实行的物业管理费标准为1.3元／平方米·月，该标准与现社会普通上涨的消费水平相持衡，故相应的物业管理费计算标准以1.3元／平方米·月为准。计算方式为198.00平方米×1.3元／平方米·月×23个月=5920.20元。关于滞纳金的诉讼请求，由于原告与业主之间只形成事实上的合约关系，因而其要求被告支付拖欠物业服务费的违约金的诉讼请求欠缺法律上的依据，本院不予支持。判决：一、被告姚某应在本判决生效之日起五日内支付2010年1月1日至2011年11月30日的物业服务费5920.20元给原告广州某物业管理有限公司；二、驳回原告广州某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费50元由被告姚某负担。判决后，原告于2013年6月17日向本院申请强制执行上述民事判决书，案号为（2013）穗番法执字第3788号。
以上事实，有资质证书、2009年12月28日的《物业管理服务委托合同》、关于召开物业管理公司续约与否的书面业主大会表决结果公告、房地产权情况证明、（2012）穗番法民三初字第597号民事判决书、（2013）穗番法执字第3788号受理执行案件通知书、催缴通知书以及本院的庭审笔录等证据证实。
本院认为，（2012）穗番法民三初字第597号民事判决书已经发生法律效力，原告并于2013年6月17日向本院申请强制执行该民事判决书。根据上述判决书显示广州市番禺区洛溪新城某花园业主委员会已于2005年6月15日任期届满，未作合法的换届选举。而本案中原告并没有提供证据证明广州市番禺区洛溪新城某花园业主委员会已作合法的换届选举，即是某花园合法的业主委员会。综上，原告是与没有法律效力的主体签订合约，故原告提供的证据的各项合同均为无效合同。但由于原告为该小区提供相应的服务，从另一方面而言，原告与本案被告之间是建有事实上的物业服务关系。服务者提供服务后，应当得到相应的报酬，该报酬应由本案被告支付。因此，原、被告之间的书面合同虽然无效，但形成了事实上的合约关系，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。由于原告与业主之间只形成事实上的合约关系，因而其要求被告支付拖欠物业服务费的违约金的诉讼请求欠缺法律上的依据，本院不予支持。被告姚某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条以及《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告姚某在本判决发生法律效力之日起五日内清偿自2011年12月1日起至2013年7月的物业管理费5148元给原告广州某物业管理有限公司；
二、驳回原告广州某物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，由被告姚某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按照《诉讼费用交纳办法》确定的上诉案件受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 秦海量
审判员 张敬鹏
审判员 吴森明
二〇一四年三月十八日
书记员 廖丽娟