天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)武民二初字第6040号
原告保利物业管理有限公司天津分公司,住所地:天津市武清开发区福源道北侧。
负责人钟学安,任该公司董事长。
委托代理人王倩倩,该公司职员。
被告甄学军,男,1965年9月21日出生,汉族,住武清区。
原告保利物业管理有限公司天津分公司与被告甄学军物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由助理审判员史凡凡适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托代理人王倩倩,被告甄学军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,经合法招投标程序,原告成为保利上河雅颂住宅小区的物业服务企业,并于2008年9月10日与保利(天津)房地产开发有限公司(以下简称“保利公司”)签订《天津市前期物业管理服务合同》,双方约定住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米1元,配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元。业主于每月5日前缴纳以上费用,逾期每日万分之五缴纳滞纳金。被告购买了保利公司开发建设的上河雅颂南里10-1-2603号房屋,建筑面积173.98平方米,并在《确认书》上签字确认《前期物业管理服务合同》的约束,行使相应权利,履行各自义务。原告作为该小区的物业服务企业,已经按照《前期物业管理服务合同》的相关条款履行了合同义务,但被告自2012年2月1日起至今一直拖欠相应的物业管理服务费,违反了《前期物业管理服务合同》第七条的约定,构成违约,需承担违约责任。故原告诉至法院,现请求:1、判令被告支付2012年2月1日至2015年6月30日的物业管理服务费12554.1元;2、判令被告支付滞纳金3889元;3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称,被告房屋的面积和地址属实。被告不清楚拖欠物业费的数额。被告房屋质量有问题,被告房屋每个房间房顶与地面高度不一样,窗户阳台是斜的,物业至今没有给维修。物业管理服务不到位,被告所住楼房楼门门禁一直没有使用过,车库的门也没有门禁,车道有两辆半车位,现在原告只给停半辆车车道,地下车库出入很困难,小区乱停车问题及乱放垃圾、电梯卫生问题对业主影响很大,由于以上问题没有解决,所以原告一直没有向被告提过交物业费的事。原、被告现在正在协调被告提出的问题,根本谈不到违约金的事。原告起诉超过两年的诉讼时效,被告没有接到过原告催要物业费的电话、贴条及律师函。
经审理查明,原告系依法注册的物业服务企业,被告系天津市武清区泉发路西侧保利上河雅苑10号楼1门2603室的业主,被告房屋面积为173.98平方米。2008年9月10日,原告与保利(天津)房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》,合同约定:原告提供的物业服务包括保利上河雅苑南里小区内房屋共用设备设施维修、养护和管理;电梯、水泵、智能系统运行管理与服务;共有区域的环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等;住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元的价格交纳物业管理服务费,住宅房屋配备电梯、消防、二次供水等机电设施,每月每平方米交纳0.8元的运行、维护、管理费用;业主应在每月5日前向原告交纳费用;业主逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2009年5月19日,被告为原告填写确认书一份:“甄学军作为上河雅苑南里下列单元的业主,已经全文阅读《前期物业管理服务合同》(或《物业管理服务合同》)和《业主公约》的条款,并理解、认同条款内容,同意严格遵守。所拥有房屋位置:武清区上河雅苑南里10号楼1门2603单元。购房人签字:甄学军。”2012年2月1日至2015年6月30日,原告为被告提供了物业服务,被告共欠原告物业管理服务费12554.1元、滞纳金3889元未能交纳。
庭审中,原告称,不认可被告的答辩意见。被告提到的房屋质量问题,应由开发商来承担,原告将该房屋问题及时通知了售后服务部,已经履行了沟通义务。被告提到的门禁问题,开发商移交物业时就不能正常使用,原告无力更换整个门禁系统。所有的出入门原告都是按照国家规定配备,不存在应该安门的地方没有门。地下车位归开发商所有,划成车位卖掉是开发商造成的,与物业无关。原告曾经采取在地面画禁止停车的标志、发温馨提示、设置路障的措施,制止乱停车现象。乱丢垃圾、电梯里不干净,需要被告举证,原告完全按照物业服务合同约定来清理垃圾。对于被告提到的诉讼时效问题,自2012年2月1日至2015年6月30日,原告采取打电话、贴条、发律师函形式向被告主张过物业费。
庭审后,原告于2015年9月25日向本庭提交申请一份,要求本次起诉只向被告主张自2013年7月25日至2015年6月30日被告拖欠的物业服务费7276.68元及滞纳金1296.65元,自2012年2月1日至2013年7月24日期间的物业费暂不主张。
本院认为,原告与保利(天津)房地产开发有限公司于2008年9月10日签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的规定,合法有效,受法律保护。被告作为保利上河雅苑南里小区业主,于2009年5月19日为原告填写确认书一份,认可原告与保利(天津)房地产开发有限公司所签订的《天津市前期物业管理服务合同》的相关内容,故《天津市前期物业管理服务合同》对被告亦具有约束力,原告在履行完物业管理服务后,被告应按约定支付物业费。对于原告提出的,本次诉讼中只主张自2013年7月25日至2015年6月30日被告拖欠的物业服务费人民币7276.68元及滞纳金人民币1296.65元,暂不主张自2012年2月1日至2013年7月24日期间的物业费的主张,系其对自身权利的处分,且不违反法律规定,本院予以尊重。对于被告提出的房屋质量、楼门门禁不能使用及地下车位的问题,不属于双方约定的物业服务范围,被告可另行向责任单位主张权利。对于被告提出的小区内乱停车、乱放垃圾及楼梯卫生问题,本院认为物业管理服务是一个动态的管理过程,被告在庭审中提交的照片、视频仅能证明拍摄时的情况并不能充分证明原告的物业管理服务长期存在其所述问题。对于被告提出的原告起诉超过诉讼时效的问题,原告于2015年7月24日诉至本院要求被告支付物业费,现原告仅主张被告支付自2013年7月25日至2015年6月30日期间的物业费及其滞纳金,原告主张并未超过两年诉讼时效。因此,自2013年7月25日至2015年6月30日,原告为被告提供了物业服务,被告应当按照合同约定交纳物业管理服务费。故对原告提出的要求被告支付自2013年7月25日至2015年6月30日期间的的物业服务费人民币7276.68元诉讼请求,本院予以支持。因《天津市前期物业管理服务合同》中约定的滞纳金系未履行合同的违约金,故对原告提出的要求被告给付滞纳金人民币1296.65元的诉讼请求,本院予以支持此。此案经调解未果,故本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决如下:
一、被告甄学军给付原告保利物业管理有限公司天津分公司2013年7月25日至2015年6月30日的物业管理服务费人民币7276.68元;
二、被告甄学军给付原告保利物业管理有限公司天津分公司2013年7月25日至2015年6月30日的物业管理服务费的滞纳金人民币1296.65元。
上述一、二项合计人民币8573.33元,于本判决生效后五日内付清。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费106元,由原告担负51元,被告担负55元。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
助理审判员 史凡凡
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 胡东豪
判决引用的相关法律条款:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。