北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终14260号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京海际彤光贸易有限公司,住所地北京市顺义区临空经济核心区安泰大街9号院4号楼102号。
法定代表人：梁兆波，总经理。
委托诉讼代理人：付琼平，女，1960年7月27日出生，北京海际彤光贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：朱光宇，北京市正平律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱路28号蓝天大厦4层南侧。
法定代表人：周政，董事长。
委托诉讼代理人：张盛晰，男，1986年12月9日出生，中粮地产投资（北京）有限公司职员，住天津市滨海新区。
上诉人中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）因与上诉人北京海际彤光贸易有限公司（以下简称海际公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2016)京0113民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人海际公司的委托诉讼代理人付琼平、朱光宇，上诉人中粮公司的委托诉讼代理人张盛晰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中粮公司上诉请求：撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初1558号民事判决书，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由海际公司承担。事实和理由：一、一审认定事实有误。中粮公司第二次采取限制海际公司经营的措施是依据海际公司未按照17.2条交纳17.1条约定的补缴租赁费用的逾期违约金所做的，并非一审判决认定的在欠交租金的前提下所做的。中粮公司催告缴费的时间是2015年9月13日，并非一审查明的8月中下旬。海际公司已经拖欠9月份的租赁费用，与8月份的租赁费无关。根据合同第4.12条及17.10条的约定，一审法院忽视海际公司存在的重大违约行为，任意剥夺中粮公司单方救济的权利，片面认定中粮公司不能采取17.2条的手段限制海际公司的经营属于事实认定不清。依据合同第4.3.4条、4.10条及16.3条和17.5条的约定，租赁保证金是用作违约发生时作为守约方的赔偿救济手段，合同双方均无权抵扣保证金，一审判决认定租赁保证金能够保证上述两笔费用的履行的事实违反合同约定。且依据合同4.3.4条约定，一审判决强加给中粮公司对欠缴费用进行抵扣的义务，在海际公司未按照约定支付逾期违约金及租赁费的事实下判决返还租赁保证金属于认定事实错误。二、一审适用法律错误，程序不当。生效判决认定合同有效且不存在可撤销的情形，但海际公司提出要求撤销租赁合同明显表示不再履行合同，中粮公司依据17.4条享有约定解除权，依据合同法有法定解除权。中粮公司据此发出合同解除通知书，合同解除程序正当，一审赋予违约方海际公司解除权属于适用法律错误。针对合同原为“暂停商铺能源供应或物业管理服务等相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内物品办理”依据通常文义解释为禁止乙方商铺经营的措施和手段。一审判决将其进行限缩解释认定为格式条款属于适用法律错误。质量损失有争议应当进行鉴定。海际公司申请鉴定后又撤回，说明红酒质量有问题或者红酒不具备价值。一审判决认定撤回申请具有合理性亦不能免除海际公司红酒质量及损失举证不能的不利后果。中粮公司将红酒常温避光保存符合保存的条件，一审认定红酒质量有损没有依据。一审现场勘查后将涉诉商铺查封，中粮公司无法进行红酒的保养。海际公司一审无法提交购销凭证、发票等证据证明涉案红酒的价值，一审仅依据价签复印件认定损失为10万元违反证据规则。一审依据的市场价格亦没有明确阐述是什么时候的市场价格。
海际公司针对中粮公司的上诉答辩称：请求驳回中粮公司的上诉请求，支持海际公司的上诉请求。中粮公司自认二次采取查封海际公司的店铺，限制海际公司经营，一审法院认定中粮公司构成违约事实清楚、证据充分，中粮公司据此承担违约责任、赔偿海际公司损失有事实和法律依据。一审法院判定中粮公司返还海际公司租赁保证金有事实依据，中粮公司应在审核海际公司装修合同时及时收取垃圾清运费、装修管理费，但中粮公司未收取，应自行承担损失。一审认定海际公司享有合同解除权，中粮公司不享有是有事实和法律依据的。一审认定《租赁合同》17.2中约定的自救措施不能等同于中粮公司可以直接封铺，故判定中粮公司无权采取封铺的自救措施是有法律依据的。本案是租赁合同纠纷，在海际公司不欠中粮公司租金等费用的情况下擅自扣押海际公司的高档红酒等商品及物品，给海际公司造成巨额损失，已构成严重侵权，应进行相应的赔偿。一审判定中粮公司赔偿的程序正确，但是判决赔偿的红酒金额过低，应按照海际公司提供的红酒数进行赔偿认定。
海际公司上诉请求：撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初1558号民事判决书，依法改判撤销一审判决第二项，改判中粮公司退还租金36275.15元；撤销一审判决第四项，改判中粮公司赔偿损失838416元；撤销一审判决第五、六项，改判中粮公司赔偿装修费280000元，灯箱制作费27500元。一、二审诉讼费用由中粮公司承担。事实和理由：一、中粮公司应返还海际公司租金36275.15元，而不是4074元，海际公司无需支付违约金。根据《合同法》第二百二十七条及《租赁合同》约定，海际公司支付房租有合理期限。中粮公司违约，海际公司无法正常履约，迟延几日缴纳租金理由充分。一审依据4.2.1条标准作出判定是错误的，该约定是双方无争议没有违约的标准。二、本案涉及的垃圾清运费、装修管理费海际公司已经在装修款中一并支付，中粮公司没有收取垃圾清运费责任应自负。一审判定海际公司再次支付此项费用违背事实。三、中粮公司违约应对海际公司的装修损失予以赔偿。依据《合同法》第113条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，结合中粮公司违约的事实，中粮公司应赔偿装修损失。一审依据《租赁合同》14.2.1条确认不予赔偿装修损失错误。该约定是合同终止的约定，不适用中粮公司违约的情况。四、因中粮公司对灯箱颜色内部意见不一，强制海际公司第二次制作灯箱产生的费用应由其承担。依据《租赁合同》7.1.1条约定，海际公司制作灯箱经过中粮公司审批后才定制的，第二次是因为中粮领导觉得颜色不好看强制海际公司更换，由此产生的费用应由中粮公司承担。五、一审认定中粮公司违约不全面。中粮公司在缔约前、合同履行过程中均存在违约行为。中粮公司签约前宣传构成签约前置条件，是租赁合同不可分割的一部分。中粮公司陈述出租率达到95%不具客观性，从其提供的证据入户名单可以看出出租面积计算不足23%，商户入住率只有5%。中粮公司否认罗某系其公司员工及其短信证据是作伪证。罗某是代表中粮公司进行宣传并将合同交付海际公司的人。一审没有接受海际公司要求中粮公司交付合同的证人出庭导致此事实认定不清。市政设施不完善不是中粮公司的义务，则其构成欺诈。中粮公司在租金价格上同面积、同类型却不同价显失公平，构成违约。中粮公司商铺交付到开业只有50多天，属于迟延交付，应承担违约责任。合同约定3个月的免租装修期，中粮公司迟延交付导致没有3个月，构成违约，应当承担违约责任。中粮公司迟延提供办理营业执照手续的门牌编号，致使海际公司办理营业执照迟延两个月，应再顺延两二月免租期，这也是海际公司要求返还已交纳租金的重要理由之一。一审认定中粮公司只是协助，且有其他商户在开业前办妥营业执照，故不支持海际公司主张。中粮公司提供的四家公司领取营业执照的时间中，三家都在中粮公司提供的门牌证明信之前，一家比证明信时间晚了三天。此前后矛盾的证据一审法院不应采信。海际公司要求一审法院到天竺食药监调查中粮公司违法被查以证明中粮公司的违约行为被拒。中粮公司提供的消防验收合格证据与海际公司在公安消防大厅查询的公告信息不符，不能认定中粮公司出租的房屋消防验收合格。庭审中海际公司提供证据证明中粮公司的项目消防没有通过验收，中粮公司提供的只是复印件，没有原件，证据有瑕疵，不应被采纳，且海际公司提出了中粮公司员工罗某关于中粮公司无消防验收录音的反证。六、中粮公司查封海际公司商铺构成违约，非法扣押红酒及家具造成损失80多万元，中粮公司应对此承担赔偿责任。中粮公司搬离物品时间有误，不能提供视频原始载体，应认定举证不能，承担不利后果。中粮公司前后两次开庭陈述搬离物品的时间不一致，且无法提供原始载体证明，应承担相应举证不能的责任。一审法院以其清点的物品与视频一致作为海际公司损失的计算依据有失公允。中粮公司多次拒绝返还扣押物品属于严重违约。扣押的物品应以海际公司提供的数据为准，不应以伪造过的现场勘查为准。海际公司提供的照片证据是中粮公司搬离物品前拍摄的，具有真实性、客观性。中粮公司搬离物品后，无法排除物品丢失或被取走的嫌疑。其没有做相应的物品登记应当承担相应后果。依据《合同法》第一百二十二条规定，一审法院仅以现场勘验的数量与无效视频证据计算海际公司损失有误。
中粮公司针对海际公司的上诉答辩称：中粮公司坚持自己的上诉意见，海际公司的上诉没有事实和法律依据，要求驳回海际公司的上诉，支持中粮公司的上诉。
海际公司向一审法院起诉请求：1.判决解除海际公司、中粮公司签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》；2.判令中粮公司退还海际公司2015年6月4日起至2015年9月5日之间的租金36275.15元；3.判令中粮公司退还海际公司租赁保证金45900元及POS机押金5000元；4.判令中粮公司赔偿海际公司装修费28万元及LED灯箱制作费27500元；5.诉讼费由中粮公司承担。庭审过程中，海际公司增加一项诉讼请求：要求中粮公司返还扣押的600多瓶红酒。后海际公司将其增加的诉讼请求变更为：要求中粮公司赔偿海际公司红酒损失838416元，并返还海际公司的家具用品及办公用品。
中粮公司向一审法院提出反诉请求：1.判决海际公司支付中粮公司拖欠的租金11828.85元、推广费358.45元、物业费3297.74元、装修管理费6408元、垃圾清运费1780元，合计23673.04元；2.判决海际公司将房屋恢复原状并交还中粮公司；3.判决海际公司办理营业地址的工商、税务登记变更手续；4.判决海际公司承担违约责任，并支付中粮公司违约赔偿金45900元；5.反诉诉讼费用由海际公司承担。后中粮公司将第一项反诉请求变更为：判决海际公司支付中粮公司拖欠的租金72371.03元、推广费2007.25元、物业管理费15237.83元、装修管理费6408元、垃圾清运费1780元，以上合计97804.11元（均计算至提起反诉之日）。
一审法院认定事实：一、双方合同条款之约定。
2013年12月，海际公司（合同乙方）与中粮公司（合同甲方）签订《中粮祥云商业街开业前商铺租赁合同（POS）版》（以下简称“商铺租赁合同”），约定甲方将中粮祥云商业街S2-102号商铺（以下简称“涉诉商铺”）出租给乙方使用，租期为6个租赁年度，自起租日开始起算；乙方在签署本合同之日起5日内，向甲方交纳租赁保证金及开业保证金。该合同另就乙方向甲方交纳的物业管理费、推广费、日装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费的标准进行了约定。关于商铺交付，双方约定甲方拟于2014年6月1日将涉诉商铺交付乙方装修使用，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。如乙方使用甲方提供的POS系统，乙方还应支付POS机押金5000元及POS机使用租金400元/月。关于免租装修期，双方约定乙方享有90天的免租装修期，自涉诉商铺交付日之次日起算。在该合同的补充条款中，双方约定自乙方免租装修期限届满后，甲方依约给予乙方120日免租期，免租期内乙方不需交纳租金，但要承担物业费、推广费、水、电等能源使用费。
商铺租赁合同通用条款部分约定内容如下：
第三条“商铺用途”条款第3.1条约定：乙方在该商铺内进行经营活动前，应取得政府有关部门颁发的所有必要的执照、批准证书或许可证照等，甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担。
第四条“租金、费用及支付方式”条款约定：乙方应自起租日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金，基本租金应按月交纳，乙方应于每月3日之前支付当月的基本租金，首月的基本租金于起租日前5日支付；租赁保证金不是乙方预付租金、物业管理费、推广费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；合同有效期内，如乙方未在本合同约定的期限内足额交纳租金、物业管理费、推广费、能源费、有线电视收看维护费、电话线路维护费、网络端口维护费、违约金及其他乙方应当支付的费用，且自甲方发出书面通知后7日内，乙方拒不履行的，甲方有权在乙方向其交纳的租赁保证金中直接抵扣上述费用；如在免租期或租赁期限内，乙方单方解除合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任；除非本合同另有约定，本合同租赁期限届满或提前终止后，乙方向甲方缴清所有因租赁该商铺所产生的租金、物业管理费、推广费和其他费用等全部费用及违约金，并把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续）清理完毕后30个工作日内，甲方向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）；乙方自起租日起按月于每月1日前支付当月的物业管理费、推广费及POS机使用费，首月物业管理费、推广费及POS机使用费于起租日前10日与首期基本租金一并支付。第4.8条约定的为其他费用，其中第4.8.1条约定：乙方须自行负担与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、非正常工作时间空调供应的费用、有线电视开通费、有线电视收看维护费、电话线占线费、电话线路维护费、网络开通费、网络端口维护费（如有）及其他物业管理规定中的费用（以下合称“其他费用”）。
第五条“商铺交付与验收”条款约定：甲乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份《商铺交付确认书》，该确认书一旦签署，双方的交付/接收义务立即完成，确认书中记录的甲方交付该商铺于乙方的日期即为该商铺的交付日。
第六条“免租装修期”条款约定：免租装修期内，乙方无需交纳租金、物业管理费、推广费，但仍需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费。乙方应于该商铺交付日前根据甲方要求全额支付装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费。如因乙方原因，自该商铺交付之日起15日内仍未开始进行装修工程，甲方有权收回该商铺，解除合同并追究乙方的违约责任，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方。
第十三条“经营条款”第13.9条约定：甲方预计C0×地块于2014年9月16日试营业，不晚于2015年9月30日正式营业，乙方须配合甲方于指定的时间开业。如遇甲方需要调整试营业或正式营业时间的，甲方可在试营业或正式营业15个工作日前书面通知乙方，并无需就此承担任何的责任，但甲方开业时间调整幅度不得超过正负20个工作日。
第十四条“商铺交还”条款第14.1.2条约定：除租赁期限届满合同正常终止外，包括但不限于任何一方单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当按照甲方发出的交还通知规定的日期当日交还该商铺；第14.2.1条约定：合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。经甲方同意保留商铺原状的，乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施及增减或改建无偿归甲方所有，甲方对此不予任何补偿或赔偿。
第十六条“甲方违约责任”条款第16.2条约定：本合同签订后，由于甲方原因导致下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：甲方违反合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过90日仍未予改正；因甲方原因导致该商铺延期交付超过90日。第16.3条约定：乙方依据本合同第16.2条单方终止合同的，应书面通知甲方，本合同自甲方收到解除通知之日终止。乙方应按照本合同约定在当日内交还该商铺，要求甲方返还剩余的租赁保证金，退还所收的预交款项（如有）。如因此给乙方造成实际损失的，甲方应在乙方交还商铺后予以赔偿，但乙方需按照合同约定支付截至合同终止时的租金、物业管理费、推广费等合同约定的费用。
第十七条“乙方违约责任”条款第17.1条约定：在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费、推广费、POS机使用费、租赁保证金、水、电、燃气、空调费、电话费、有线电视开通费、有线电视收看维护费、电话线占线费、电话线路维护费、网络开通费、网络端口维护费及其他费用等按本合同约定乙方应向甲方交纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付违约金。第17.2条约定：乙方逾期支付租赁合同和甲方物业管理规定中约定的款项超过10日或有其他任何违约行为超过3日的，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及违约金或进行相应整改，乙方在上述时限仍未能缴纳相关费用及违约金的或进行相应整改的，甲方有权采取暂停商铺能源供应或物业管理服务等相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺，并有权在向乙方划转乙方租赁的该商铺或其他商铺的POS专用收银系统收取的银行（联）卡或大宗贵宾卡销售所得之前，扣除上述乙方逾期支付的租金和费用。第17.4条约定，本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的租赁保证金应作为违约金赔偿给甲方，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。其中第17.4.5条为：拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）；第17.4.9条为：未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日。第17.5条约定：甲方依据本合同第17.4条或本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按照本合同相关约定交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费等费用。第17.6条约定本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，如存在乙方欠缴租金、物业管理费、推广费和其他费用等各项费用或乙方存在未赔偿甲方损失等情形的，则甲方除有权依据本合同约定从租赁保证金中扣除外，对不足部分，甲方有权依据合同约定采取相应的禁止乙方经营或禁止搬离商品或货物的措施。在上述情况下，则参照14.4.1的约定执行，乙方在该商铺内遗留的任何物品的所有权及全部权利视为乙方予以放弃，而乙方无权要求甲方给予任何补偿或要求用上述物品抵免乙方欠缴的租金和费用及乙方在《租赁合同》项下的其他相关义务。
商铺租赁合同附件二“中粮祥云商业街该商铺交付标准”项目中消防系统的标准为符合消防验收标准的消防栓系统、喷淋系统、消防排烟系统。
商铺租赁合同签订后，海际公司、中粮公司又于2014年12月就涉诉商铺签订《关于租赁面积和计租日的补充协议》，第一条约定该商铺租赁面积原合同暂定租赁面积为89平方米，经实测后最终租赁面积为71.69平方米；第二条约定双方依据本协议确定最终租赁面积后，如乙方存在多交纳租金及相关费用的情形，则该部分溢交款直接无息结转为乙方应付的下期租金及相关费用的一部分；若乙方此前存在少交纳租金及相关费用的情况，则自本合同签署后5个工作日内，乙方应补交不足款项。第三条约定该商铺计租日为2015年6月1日。第四条约定本协议为原合同的重要组成部分，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同不一致之处，以本协议为准；本协议未更改内容，仍按原合同履行。
二、合同的履行及纠纷的发生。
2014年5月19日，海际公司向中粮公司交纳合同租赁保证金45900元。
后中粮公司将涉诉商铺（毛坯房）交付海际公司。2014年9月4日，海际公司与北京恒阳星光展览展示有限公司（以下简称恒阳公司）就涉诉商铺装修签订《施工合同》，开工时间为2014年9月4日，工期为40天，装修款为28万元。2014年11月28日，恒阳公司向海际公司出具28万元装修工程款的收据。装修完成后，海际公司称因灯箱的装修风格不符合中粮公司的要求，中粮公司要求对灯箱进行整改，海际公司又委托恒阳公司对室外灯箱进行了改造，另支付改造费27500元，恒阳公司就该笔费用向海际公司出具收据。
2014年8月18日，中粮公司发出《关于中粮祥云小镇开业日的通知》，通知商户祥云小镇出租率已超过95%，确定2014年10月26日为祥云小镇的开业日。2014年10月26日小镇对外正式营业。
2014年10月27日，海际公司向中粮公司交纳POS机押金5000元。
2014年12月20日，海际公司取得注册地址为涉诉商铺的工商营业执照。海际公司开始对外经营销售红酒业务。
2015年7月9日，海际公司通过民生银行向中粮公司工商银行账户转账15885.04元，通过工商银行向中粮公司工商银行账户内转账20280.95元。上述两笔费用系海际公司向中粮公司交纳的2014年12月3日以后的费用，包括物业管理费、推广费、POS机使用费及2015年6月1日以后的租金。
2015年7月16日，中粮公司向海际公司发出《封铺通知函》，内容为：“从2014年12月至今，经我司多次催告，贵司未按《租赁合同》中的约定足额按时交纳租金以及其他费用。按《租赁合同》约定，截至2015年7月30日，贵司共欠缴我司租金及其他费用累计19699.64元，截止2015年7月6日因拖延缴纳租金及各项费用产生滞纳金11134.56元，经我司多次催告仍未缴纳，贵司的上述行为已构成严重违约。现我司郑重书面告知：请贵司于2015年7月24日17:00点之前缴清所欠各项费用。如到期仍未缴清，由于贵司欠缴租金及各项费用的事实，我司将于2015年7月25日对贵司承租的商铺采取封铺措施，请届时派人前来共同封铺。如贵司不予配合，我司将自行对该商铺采取封铺措施”。
海际公司未在2015年7月24日前交清欠款。2015年7月25日，中粮公司对海际公司涉诉商铺采取了封铺措施，共计13天。
2015年8月1日，海际公司向中粮公司转账35978.98元。
根据中粮公司出具的海际公司的交费明细，海际公司向中粮公司交纳上述三笔费用之后，截至2015年8月31日的租金、物业管理费、POS机租金、推广费，海际公司均已交齐。
2015年8月中下旬，中粮公司对海际公司承租的涉诉商铺再次采取了封铺措施，更换了商铺的门锁并于2015年9月13日张贴封条。
2015年9月7日，海际公司向一审法院提起（2015）顺民初字第15117号民事诉讼，以中粮公司进行夸大虚假宣传、设施设备不全、手续不全，违背诚实信用原则为由要求撤销海际公司、中粮公司双方签订的商铺租赁合同及补充协议。一审法院经审理后认为根据海际公司提供的证据难以确定中粮公司在签订商铺租赁合同及补充协议时存在欺诈，亦难以认定海际公司存在重大误解，且商铺租赁合同及补充协议未显失公平，并于2015年10月16日作出一审判决驳回海际公司撤销合同及相关诉讼请求，海际公司不服提起上诉，二审经审理后维持一审判决。
2015年11月26日，中粮公司向海际公司发出解除合同的函，内容为：“截至今日，海际彤光公司欠中粮公司租金、物业、推广费15885.04元，二装费用8188元，能源费（水电费）681.4元，以上合计24754.44元，上述行为已严重违反合同有关约定，现书面告知海际公司解除《中粮祥云开业前商铺租赁合同》，要求海际公司于2015年12月8日前交还该商铺，并将拖欠的租金和其他费用交至中粮公司，在租赁期内发生的、不能及时付清的费用，仍由海际公司负担。否则，届时中粮公司将根据合同约定采取搬离物品、直接收回该商铺等相应措施，并且有权扣除租赁保证金，要求支付滞纳金或追究其他违约责任”。海际公司的委托代理人付琼平于2015年11月27日收到中粮公司邮寄的上述函件。
2015年12月23日，中粮公司向海际公司发出《关于清理遗留物品和收回出租商铺的函》，内容为：“我司于2015年11月26日通过中国邮政特快专递向贵司邮寄《关于催缴租金费用及解除合同的函》（以下简称函件），经查，贵司已于2015年11月27日签收函件。根据双方签订的《北京中粮祥云商业街开业前租赁合同（POS版）》（以下简称租赁合同）第十九条之约定，双方签订的租赁合同已于贵司签收函件之日起正式解除。同时，由于贵司并未按照函件规定的2016年1月19日前完成商铺交还工作，且未将拖欠的各项租赁费用补齐，已构成租赁合同第十七条约定的违约责任和第14.4条约定的逾期交还等法律后果。现我司正式函告，我司将于贵司收到本函件起5日后的任何时间，自行进入该商铺并清理商铺内遗留的全部物品。根据合同约定，我司有权以我司认为适当的方式出售、转让、丢弃或作为垃圾，处分该商铺内的一切遗留物品、装修、附属设备等。我司进一步保留向贵司追究违约赔偿责任及恢复商铺所发生各项费用赔偿的权利”。付琼平于2016年1月19日收到上述函件。
2016年1月20日，海际公司向一审法院提起本案诉讼。
之后，中粮公司自行将海际公司留存于涉诉商铺内的物品搬至其地下一层仓库，包括存放于商铺内的若干瓶红酒。中粮公司主张搬离时间是2016年2月7日，海际公司主张搬离时间是2016年3月7日之后。2016年4月5日，一审法院组织双方到涉诉商铺及地下仓库勘验，红酒置于纸箱内垂直裸放于地下室地面上。经询问，中粮公司不同意将红酒及其他存放于地下仓库的物品返还海际公司，要求待法院出具裁判结果后再决定是否向海际公司返还。2016年8月26日，一审法院组织双方就除红酒之外的其他物品办理交还手续，由中粮公司搬至地下仓库的除红酒之外的物品及海际公司留存在涉诉商铺的可拆除、可移动的物品均已由海际公司搬走。
三、双方之争议。
（一）关于违约。
海际公司主张中粮公司在签订本合同之前、后均存在违约行为，致使海际公司的合同目的无法实现。概括言之，海际公司主张中粮公司违约包括：
1.中粮公司在缔约前对海际公司进行虚假、误导性的不实宣传，宣称出租率达到95%，承诺开业日有百家媒体及千位嘉宾到店参观；市政设施不齐全、路灯不亮。为证明上述事实，海际公司提交：（1）中粮公司于2014年8月18日向其发出的《关于中粮祥云小镇开业日的通知》；（2）罗某向付琼平发的短信，告知26日开业典礼，中粮董事长、总经理等几十位领导、100家媒体、上千嘉宾到店里参观，请务必加班加点装修；（3）其他空置商铺的照片；（4）已出租商户明细，欲证明出租率达不到95%。
对海际公司的上述主张，中粮公司提出：按照行业规范，出租率有两种计算方式，一是按照店铺数量计算，另一个是按照面积计算，祥云小镇开业日之时，两种计算方式的出租率均达到了95%，中粮公司不存在虚假宣传；中粮公司不认可罗某是其公司员工，也不认可海际公司提交的罗某的短信内容；路灯和交通不属中粮公司所能控制，属市政解决的问题。
2.中粮公司违反公平原则，在签署合同的过程中，利用信息不对称优势，任意确定租金标准，致使海际公司在无法了解真实情况下与中粮公司签订了价格偏高的租赁合同，使得同一楼层、同等大小、同等品牌的商铺价格差距巨大。签约后，在合同履行过程中，商铺面积由原来约定的89平方米减少为68平方米。为证明上述事实，海际公司向一审法院提交：（1）其他商户的租金结算单，欲证明面积差不多的商铺，海际公司要多交很多租金；（2）前述补充协议，欲证明中粮公司承认将租赁面积由89平方米减少为71.69平方米，实际应为68平方米，中粮公司多收租金、欺诈商户。
对海际公司的上述主张，中粮公司提出：向租户收取的租金标准经过了中粮公司内部集体决策，需综合考量各商户的品牌、经营实力、业态紧缺程度及带动客户的能力来确定向每个客户收取租金的标准，所以向海际公司收取的租金不存在欺诈行为；关于商铺面积，在与海际公司签订商铺租赁合同时，商铺还未建成，合同中约定的是预测面积，项目建成后经过实测，将面积进行调整为71.69平方米，中粮公司向海际公司交纳租金也是按照实测后的面积收取的，所以在商铺面积上中粮公司也不存在欺诈海际公司的行为。
3.中粮公司于2014年11月20日才向海际公司交付涉诉商铺，比合同约定的2014年6月1日迟延了超过90天，海际公司据此可以行使合同解除权。
对上述主张，中粮公司不认可，称涉诉商铺于2014年6月1日如约交付。
双方均未能提供商铺租赁合同第五条约定的《商铺交付确认书》。海际公司在本案起诉状的事实及理由部分陈述“中粮公司于2014年9月将商铺交给了海际公司”。中粮公司提交的海际公司的交费明细显示，中粮公司自2014年12月3日起向海际公司计收POS租金、推广费、物业管理费（双方在合同中约定乙方享有90天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算）。
4.海际公司到工商部门办理营业执照的迁址手续需要中粮公司提供公安部门认可的门牌号码的报批手续，因中粮公司无法及时向顺义行政部门提供门牌号的备案手续导致海际公司延迟两个月办理工商行政审批手续，直至2014年11月20日才得以登记备案，直至12月底才申领到营业执照，正常开业时间延期两个月。海际公司就此多次向中粮公司申请延长免租期，但中粮公司不予解决。
对海际公司的上述主张，中粮公司认为：根据商铺租赁合同第3.1条第二段约定，办理营业执照应是海际公司的义务，中粮公司仅是提供必要的协助即向海际公司提供中粮公司的营业执照及公安部门核发的门楼牌号的通知书。中粮公司在2014年10月20日取得了公安部门核发的门楼牌号的通知书，但在2014年9月20日前就取得了公安部门的审核意见，此时商户就可以办理营业执照，涉诉商铺的地址在2014年9月20日之后是完全可以进行工商登记，故不存在海际公司迟延办理营业执照是因中粮公司未提供相应协助所致。为证明海际公司迟延办理营业执照非中粮公司之责，中粮公司提交了其他商户以顺义区临空经济核心区安泰大街××号院房屋作为住所办理的营业执照，显示最早在2014年9月17日即可以以上述地址注册工商登记信息。
5.中粮公司提供的房屋消防设施不过关，至今也没有通过北京市公安局消防局消防竣工验收，在北京市公安局消防局网站消防办事大厅公告信息中没有中粮公司项目消防设计备案及竣工验收消防备案登记。
对海际公司上述主张，中粮公司称：祥云小镇项目已经经过消防设计备案、消防施工及验收备案，并已通过开业前消防检查。为证明上述事实，中粮公司提交：（1）《北京市房屋建筑和正式基础设施工程竣工验收备案表》，该竣工验收备案表显示验收工程中的后沙峪镇吉祥庄村C-××地块商业金融为涉诉工程名称，工程已按《建设工程质量管理条例》进行竣工验收并验收合格，所需文件包括法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件均已经备案；（2）2014年9月12日，北京市顺义区公安消防支队向中粮公司出具建设工程消防验收意见书，对中粮公司开发建设的顺义区后沙峪镇吉祥庄C-××地块商业金融居住项目S2#办公楼等9项进行消防验收，并验收合格；（3）北京市公安局消防设计备案的意见书，2011年12月23日，涉案工程消防设计已经通过审核。
6.海际公司发现租金标准显失公平后，多次与中粮公司协商，希望延长免租期或降低租金标准，协商未果后，海际公司将2015年6月至8月的房租等费用交纳给中粮公司，但中粮公司非法封铺、阻拦销售、违法扣押海际公司商品，先后在7月将海际公司的商铺查封，8月又查封两次，期间海际公司正常销售红酒，中粮公司安排保安多次阻拦，同时违法扣押海际公司商品、家具及办公用具，中粮公司在海际公司不欠费用的情况下多次阻难海际公司销售，给海际公司造成了损失。
对上述主张，中粮公司称封铺是针对海际公司逾期交纳租金的行为按照合同约定采取的正当措施，不属中粮公司的违约行为。
中粮公司主张海际公司在合同履行过程中存在拖欠租金及未经中粮公司允许长期不开门营业，经中粮公司催告后仍拒绝交纳租金并拒绝营业的违约行为。对中粮公司的上述主张，海际公司称：之所以没有在约定的期限内交纳租金，是因为海际公司在2015年5月发现中粮公司收取海际公司的租金标准显失公平，于是跟中粮公司协商，但没有协商成功。后在2015年7月9日及8月1日向中粮公司交齐各项费用。海际公司除中粮公司封铺之外没有关门不营业。对于中粮公司主张的违约金数额，海际公司认为过高并要求法院进行调整。
（二）关于合同解除权。
海际公司认为：中粮公司违反合同法规定的诚实信用及公平原则，将涉诉商铺内的物品扣押并将商铺查封，中粮公司提供的涉诉商铺由于设施不完善、手续不完备等因素致使海际公司无法实现租赁商铺的商业用途。依据合同法之规定，海际公司无法实现合同目的，故要求解除双方签订的租赁合同，而中粮公司在违约在先的情况下无合同解除权。
中粮公司则依据商铺租赁合同第17.4.5条“拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）”及第17.4.9条“未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日”的约定，行使合同约定的解除权，认为自2015年11月27日海际公司收到中粮公司发出的《关于催缴租金费用及解除合同的函》之日起，双方的租赁合同关系即已解除。
（三）关于海际公司的损失认定及赔偿责任。
对于由中粮公司放置于地下仓库的红酒，海际公司认为中粮公司自2015年6月至今擅自扣押海际公司的红酒，而红酒是特殊食品，需要低温存储，扣押的红酒经历了四个季节，夏天最高气温40℃，冬天最低气温18℃，在如此高的温度起伏下很难保证红酒质量，而且中粮公司将红酒垂直裸放在地上，红酒直接裸放地面已违反食品防止污染的要求、违反葡萄酒卧放存储的要求，存放红酒的房间弥漫刺鼻的装修味，没有通风、防尘、防蝇、防鼠、防虫和消毒的设施设备，没有食品从业人员的专业管理，按照国家食品卫生安全管理条例、中粮公司违法扣押海际公司的红酒应以破坏性方式销毁并记录。上述红酒海际公司已无法再销售给顾客，给海际公司造成了损失。
海际公司为此申请对红酒质量进行鉴定。双方均同意由中国检验认证集团北京有限公司进行鉴定。经一审法院组织双方及鉴定机构现场清点，地下仓库中有托斯卡纳桑娇维塞干红葡萄酒（2014年6月20日生产）107瓶；珍藏基昂蒂干红葡萄酒（2014年6月20日生产）38瓶；珍藏基昂蒂干红葡萄酒（2010年5月20日生产12瓶，2009年9月17日生产3瓶）；基昂蒂干红葡萄酒（2014年7月28日生产）4瓶；美卡拉卡拉布里亚干红葡萄酒（2009年7月27日生产）13瓶；黑达沃拉干红葡萄酒（2008年10月21日生产）16瓶；西西里西拉干红葡萄酒（2008年10月20日生产）26瓶；特雷布雷切干红葡萄酒（2009年2月20日生产）18瓶；伊苏拉干红葡萄酒（2009年7月1日生产）4瓶；唯尊干红葡萄酒（2009年6月19日生产）17瓶；圣歌蒂诺一蒙特法克干红葡萄酒（2007年7月24日生产）2瓶；路蒂利亚干红葡萄酒（2008年3月13日生产）8瓶，共13类。另有空酒瓶28个。
鉴定机构现场勘查费用5000元，已由海际公司预交。鉴定机构勘查现场后，出具鉴定建议书，最终确定对托斯卡纳桑娇维塞干红葡萄酒（2014年6月20日生产）及珍藏基昂蒂干红葡萄酒（2014年6月20日生产）进行质量鉴定，并要求海际公司交纳鉴定费63000元（已扣除之前交纳的5000元）。海际公司对鉴定机构的收费标准提出异议，在鉴定机构作出回复后，海际公司向一审法院提出更换司法鉴定机构的申请，不同意由中国检验认证集团北京有限公司进行鉴定。但海际公司未能提供其他鉴定机构名单，故向一审法院申请撤回对红酒进行质量鉴定的申请。并以前述理由要求中粮公司赔偿红酒损失。
关于红酒损失的数额，海际公司主张现场清点的268瓶红酒的价值为116866元，为证明其损失情况，海际公司提交几类红酒的销售价签，其中珍藏基昂蒂干红葡萄酒的销售单价为580元/瓶，托斯卡纳桑娇维塞干红葡萄酒的销售单价为320元/瓶，西西里西拉干红葡萄酒的销售单价为360元/瓶，黑达沃拉干红葡萄酒的销售单价为460元/瓶，唯尊干红葡萄酒的销售单价为590元/瓶，基昂蒂干红葡萄酒销售单价为280元/瓶，美卡拉卡拉布里亚干红葡萄酒销售单价为480元/瓶，特雷布雷切干红葡萄酒销售单价480元/瓶，伊苏拉干红葡萄酒销售单价为290元/瓶，圣歌蒂诺一蒙特法克干红葡萄酒销售单价为1288元/瓶。中粮公司对上述红酒价值不认可，称海际公司应提交进账凭证等证据证明红酒的价值，海际公司则称其所有的账簿等材料均在涉诉商铺中，因中粮公司原因现在这些账簿都找不到了。
除上述红酒损失外，海际公司另主张少了680瓶红酒的损失合计607898元；少了40g紫水晶洞价值80000元；少了POS机及里面的货款2300元；现场损坏红木青花瓷酒具一个2600元；少了一个电子分酒器价值9600元。就上述损失，海际公司要求中粮公司一并予以赔偿。中粮公司认可其已将POS机收回，但对海际公司主张的其他损失均不认可。
另查明：中粮公司收回涉诉商铺后已将该商铺另租他人。
一审法院认为：海际公司、中粮公司双方于2013年12月就涉诉商铺签订的商铺租赁合同及双方于2014年12月签订的补充协议，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。从本案查明的事实来看，涉诉商铺所在的商业项目系新开发建设，双方合同订立之时距正式对外营业尚有将近一年的时间，在此期间会有诸多因素影响双方合同能否顺利履行，双方虽有分歧但基本做到了互让互谅、互相配合、积极沟通，如海际公司接收商铺后加班加点装修，保证在中粮公司通知的开业日如期开业；再如中粮公司考虑实际情况，在合同约定的三个月装修免租期及120日免租期结束后又将起租日宽延至2015年6月1日。海际公司租赁涉诉商铺的用途系销售红酒，而商圈的配套设施、社会影响、消费环境等，在很大程度上影响着海际公司租赁涉诉商铺的用途和目的能否实现。中粮公司作为招商者和出租人，为商户和承租人提供适宜的经营环境和经营条件亦应是其合同义务的应有之义。正因如此，一审法院认为，双方均应本着善意履行之理念，这不仅表现在合同双方应积极履行合同之义务，也表现在合同双方不得滥用合同之权利。
本案商铺租赁合同履行过程中，双方纠纷和矛盾逐渐升级。根据双方的争议焦点，一审法院依次分析如下：
一、双方在履行合同中是否有违约行为。
（一）中粮公司有无违约。
针对海际公司主张的中粮公司存在的诸项违约行为，一审法院认为：
1.商铺租赁合同中并未就出租率及开业时媒体或领导到海际公司商铺参观进行约定，因此即使出租率未达标或相关人员未参观，亦难以据此认定中粮公司违反合同约定。《关于中粮祥云小镇开业日的通知》是中粮公司对海际公司关于开业前情况的告知，不能将此负于中粮公司作为其合同义务；况且在庭审中，中粮公司对出租率的计算方式作出了解释；另中粮公司不认可罗某系其公司员工，不认可罗某的短信内容；海际公司主张的市政设施、路灯等问题也不是中粮公司的义务范围。综上，海际公司主张开业时相关人员未参观其店铺，市政设施不全、路灯不亮，中粮公司因此构成违约，一审法院对此不予确认。
2.租金标准是双方经过协商在合同中明确约定的，至于与其他商户租金标准不同，中粮公司亦作出了合理解释。海际公司以租金偏高为由主张中粮公司价格欺诈，一审法院难以采信。另商铺的租赁面积系双方在补充协议中明确约定，且明确记载是双方经过实测后确定的，而且后来中粮公司也是按照实测后的面积向海际公司收取租金。中粮公司在此并无欺诈行为。海际公司以租金偏高、面积欺诈为由主张中粮公司违约，一审法院不予采信。
3.关于涉诉商铺的实际交付时间，中粮公司主张系按合同约定如期交付即2014年6月1日交付，但中粮公司未能向一审法院提交相应的证据证明。海际公司于庭审中主张中粮公司在2014年11月交付商铺，但亦未提交相应的证据。结合海际公司在起诉状中自述中粮公司于2014年9月交付商铺、海际公司在2014年9月4日签署装修合同开始装修以及中粮公司自2015年12月3日起向海际公司计收除租金之外的其他费用和双方关于装修免租期及免租期的时间约定来看，一审法院确认中粮公司于2014年9月4日向海际公司交付涉诉商铺。商铺租赁合同中约定，“甲方拟于2014年6月1日将该商铺交付乙方装修使用，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺”。该条款对商铺交付时间的约定不具有确定性，2014年6月1日是拟交付时间，具体交付时间以甲方书面通知为准。从合同条款来看，难以确认中粮公司是否迟延交付商铺。但从交付到开业，只有50多天的时间，难免给海际公司造成不便利。
4.根据商铺租赁合同约定，中粮公司有协助海际公司办理营业执照的义务，而办理营业执照是保证海际公司在涉诉商铺正常经营的必要条件。海际公司主张中粮公司迟延向海际公司提供公安部门核准的门牌号码通知书，构成违约。对此，一审法院认为办理营业执照主要是海际公司的义务，中粮公司仅是提供协助，为海际公司提供所需资料。海际公司应主动向中粮公司要求提供相应的资料，但海际公司未能举证证明中粮公司拒不向其提供办证资料，其主张中粮公司迟延提供相关资料导致海际公司迟延两个月办成营业执照构成违约，证据不足，一审法院难以支持。从其他商户营业执照的办理时间看，如果海际公司积极向中粮公司申请索要相关资料，其是可以在10','2018-09-19
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