温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）温鹿民初字第4036号
原告（反诉被告）：郑某。
委托代理人：胡某某。
被告（反诉原告）：交通部××局××基地，住所地：
温州市鹿城区航标路底××基地。
法定代表人：刘某某。
被告（反诉原告）：温州××职工××服务部，住所地
：温州市××城区航标路底（上海救捞局温州××内）。
法定代表人：钱某某。
委托代理人：郑某某。
委托代理人，周某某。
第三人：陆某某。
原告郑某为与被告交通部××局××基地（以下简称温
州××）、温州××职工××服务部（以下简称服务部）房屋
租赁合同纠纷一案，于2008年9月9日向本院起诉，本院于同日
受理后，依法适用简易程序。因被告温州××、服务部于2008
年10月10日向本院提出反诉，本院依法将本案转为普通程序审
理并决定合并审理。因原告向本院提出申请，要求对坐落在温
州市鹿城区××大厦××楼××层西首（353.52平方米）租赁
房屋装修残值、设备折旧进行鉴定，本院依法组织双方当事人
协商鉴定机构，双方一致要求由本院指定，本院于2008年11月14日依法指定温州瓯江资产评估有限公司进行鉴定，鉴定部门于2009年2月27日将《资产评估报告书》送达本院。本院于200
9年4月16日对本案公开开庭进行了第一次审理。原告（反诉被
告）郑某及其委托代理人胡某某，被告（反诉原告）温州××
、服务部委托代理人郑某某、周某某到庭参加诉讼。又于2009
年9月16日对本案公开开庭进行了第二次审理，原告（反诉被
告）郑某及其委托代理人胡某某，被告（反诉原告）温州××
、服务部委托代理人郑某某到庭参加诉讼。因本案的处理结果
与陆某某有法律上的利害关系，本院依法追加陆某某为第三人
参加诉讼，于2009年12月4日对本案公开开庭进行了第三次审
理，原告（反诉被告）郑某及其委托代理人胡某某，被告（反
诉原告）温州××、服务部委托代理人郑某某，第三人陆某某
到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月。现已审
理终结。
原告（反诉被告）郑某诉称：2004年1月7日，原告与被
告温州××签订一份房屋租赁协议书，约定将被告所有的坐落
于温州市鹿城区××大厦××楼××层西首（353.52平方米）
房屋租赁给原告经营餐饮业，租金一年一付，每年租金合计13
5751.68元，租期：2004年3月8日至2009年3月8日。原告在与
被告温州××签订房屋租赁协议后，对租赁房屋进行了装修并
购置了设备。2007年3月8日，原告与被告服务部再签订一份租
赁合同，约定将租期延长至2011年3月8日，其他内容与第一份
房屋租赁协议书一致。
2008年3月25日，原告参加了由温州市城市中心区建设指挥部组织的会议，得知温州市朔门大厦1－3层没有通过消防验收。因被告出租给原告的房屋坐落于该大厦的二层，故造成了
原告的无法经营。2008年6月25日，鉴于消防安全责任重大，
原告为了顾全大局，忍痛停止了该处的一切经营活动。2008年
6月26日，为了能尽快恢复经营，原告与被告进行协商，并提
议与被告签订一份补充协议，要求被告在原告等待停业等待总
体消防验收期间，房租由被告自行承担并退回已付至2009年3
月8日的房屋租金90501元及5000元水电押金。在房屋验收合格
后，再由原告按照原来的房屋租赁协议继续经营。然而被告拒
绝了原告的合理要求。2008年8月11日，鉴于被告拒绝了原告
的要求，原告书面通知被告，要求其赔偿房屋装修费用、设备
闲置折旧金、客户资源流失等经济损失和退还租金及押金，然
而原告再次遭到被告的拒绝。故诉至法院请求判决：一、解除
原告和两被告签订的房屋租赁协议；二、两被告赔偿原告因停
业而造成的房屋装修、设备费用损失339098元，鉴定费用4000
元，并赔偿客户资源流失的经济损失，合计50万元；三、两被
告退还原告已经支付的2008年7月8日至2009年3月8日的八个月
租金90501元（353.52平方米×32元×8个月=90501元）和水电
押金5000元。
为证明诉称事实，原告（反诉被告）郑某向本院提交了
如下证据：
1.企业档案查询1份，证明第二被告身份情况。
2.房屋租赁协议书2份，证明双方租赁关系及有关约定等
。3.收据1份，证明原告已向服务部交纳2008年3月9日至20
09年3月8日的租金事实。
4.温州市城市中心建设指挥部（2008）30号会议纪要1份
，证明朔门大厦1-
3层及地下室未经过消防验收，且核准朔门大厦2－3层功能为
办公用房，如无法办理功能变更原告应搬出大厦等。
5.建筑工程消防验收意见书1份，证明该大厦1-
3层及地下室未通过消防验收。
6.单位安置房交付定位预算单1份，证明被告温州××为
出租房业主等。
7.停业告知及挂号信收据各1份，证明原告于2008年8月1
4日再次致函告知被告，原告已经于2008年6月25日停止经营活
动等。
8.照片6份（拍摄于2008年11月21日），证明场地状况、
二楼通道及其他两家经营者等。
9.照片6份（拍摄于2009年4月8日），证明已由中心区建
设指挥按消防要求对涉案房屋进行了改造。
10.评估费发票1份，证明原告支付评估费用4000元。
11.《终止承包协议书》1份，证明陆某某与郑某已经终
止承包关系，承租场所所发生的纠纷及利益关系与陆某某无关
原告（反诉被告）郑某在举证期限届满前向本院提出书
面申请，要求对坐落在温州市鹿城区××大厦××楼××层西
首（353.52平方米）租赁房屋装修残值、设备折旧进行鉴定，经双方当事人协商由法院指定温州瓯江资产评估有限公司进行鉴定，其结论为：鹿城区人民法院委托评估的单项资产价值为
339098元，其中装修费用净值213740元、固定在房屋中不可移
动的设备有油烟排放系统（净值为35000元）、油水排放系统
（净值为28000元），可移动的设备净值为62358元。
被告（反诉原告）温州××、服务部辩称：1.本案的原
、被告主体不适格。2007年原告已经将房屋租给陆某某了，原
告不享有转租后的相关权利。第二份租赁协议是与第二被告签
订的，这部分权某某务发生变更后，与第一被告不发生关联的
。2.针对原告提出的客户资源流失的赔偿要求和金额，我们认
为没有事实和法律依据。3.原告以出租标的物没有经过消防验
收为由要求赔偿，被告认为，大楼未验收，与合同的履行没有
关联，也不一定意味着改变租赁关系。4.原告主张的损失，我
们认为部分不存在，部分不真实。5.原告的诉讼请求与事实主
张完全背离了合同的双某某定，没有法律依据。6.原告的诉讼
请求在法律程序上具有不可操作性。
为证明辩称事实，被告（反诉原告）温州××、服务部
向本院提供了如下证据：
1.事业单位法人证书证明1份，证明被告温州××的独立
法人资格。
2.企业法人营业执照1份，证明被告服务部的独立法人资
格。
3.房屋租赁合同证明1份，证明原告郑某已经将涉案房屋
转租给陆某某。4.“十分粥全”店个体工商户登记情况1份，证明涉案房
屋在2007年7月9日至今的经营者为陆某某而非原告郑某。
证据3－4也证明原告郑某在2007年2月1日后不是房屋租
赁人，所有设备与原告无关。
5.“夏奈”咖啡馆个体工商户情况1份，证明原告郑某在
涉案房屋内经营的夏奈咖啡馆已于2007年3月30日被注销。
6.房屋租借协议1份，证明被告温州××已经将涉案房屋
租借给被告服务部。
7.银行存款单1份，证明涉案的房屋租金是由被告服务部
收取的。
8.照片1，证明涉案房屋现存的机器设备以及装修的情况
9.照片2，证明涉案房屋破坏性装修损坏的情况。
被告（反诉原告）温州××、服务部反诉称：反诉原告
与反诉被告郑某于2004年1月7日订立租赁协议：反诉被告承租
反诉原告温州市朔门大厦1号楼二层西首353.52平方米房屋，
承租期间承租人不得擅自改变或人为损坏不动产或固定物件，
同时必须注意消防安全，同时我国消防管理法规规定，房屋装
修不得破坏消防设施和建筑物。2005年4月11日，经消防与有
关部门查明，1号楼“十分粥全”：（1）西侧楼梯间被改变应
恢复原状。（2）公用走道的楼梯间乙级防火门被拆除，应恢
复。（3）部分喷淋头被遮挡。（6）开向公共走道的玻璃门、
窗应拆除或更换为防火门及防火窗。反诉被告的上述行为，同
时形成了阻碍承租标的物无法通过消防验收的原因之一。因恢复消防设施是法律规定的强制性行为，反诉被告作为违反消防规定的行为人，应承担恢复原状的法定义务。另反诉被告的租
金仅付至2009年3月8日，应继续支付同9月日至案件审结之日
止的租金。故提起反诉要求：一、反诉被告对温州市屯前地块
1号楼二层西首租赁房屋按消防要求恢复出租前现状；二、反
诉被告按租赁协议书约定的月租金11312.64元标准支付从2009
年3月9日至案件审结之日的租赁费用。
为证明反诉事实，被告（反诉原告）温州××、服务部
向本院提供了如下证据：
1.东海救捞局施工图纸1份，证明租赁标的房屋结构。
2.“十分粥全”工商登记材料1份，证明诉讼主体。
3.原告提供的证据4第一条第4、第7点，第二条第4－7点
，第四条的第6点证明原告破坏了出租房屋现状，要求恢复，
具体要求是第四条第6点中的1、2、3、6小点。
4.租赁协议1份，证明租金的起算点和租金标准。
原告（反诉被告）郑某针对被告（反诉原告）温州××
、服务部的反诉答辩称：一、反诉请求不符某某定，所谓反诉
旨在吞并、抵销本诉，使之失去作用。原告的诉讼请求为解除
合同、赔偿损失，而被告的反诉请求却是按消防要求恢复原状
，两者显然无法吞并、抵销。所以被告反诉不成立，应另行起
诉。二、反诉请求及理由没有事实根据与法律依据：（一）、
关于被告要求按消防要求恢复出租前现状。首先，其请求本身
就是矛盾的，从有关证据可以看出，二楼在出租前的状况本身
就是不符合消防要求的，那么其既要求按消防的要求恢复，又要求恢复到出租前状况，显然说不通；其次，所谓西侧楼梯间被改变，共用走道防火门被拆除，开向公共走道的玻璃门、窗
，等均不是原告所为，也没有证据证明是原告所为，虽然其位
置于原告所开设店面较近（所以在会议纪要中列在“十分粥全
”项下），但是属于公共通道内，在二楼除了原告之外，还另
有两家经营户（其一为影楼、其二为亲子乐某）；其三，该些
所谓的障碍已经全部由指挥部整改完毕，所以被告反诉请求缺
乏事实根据且没有意义。（二）、关于被告的第二个反诉请求
，要求原告支付2009年3月9日至案件审结之日止的租金更是没
有事实根据。一方面，原告自从知道该出租房没有通过消防验
收，而且功能为办公用房以后，便已经依法停止经营活动，并
书面通知了被告等单位，从2008年6月25日开始原告已经不再
占有该场地，并由物业实施停水停电，由指挥部等部门进场进
行消防改造，2008年7月1日之后的物业管某某也直接由被告自
行缴纳。另一方面，原、被告签订合同所约定的使用目的是开
设餐饮，但由于房屋功能、消防受限，已无法保障原告正常使
用房屋、实现合同目的，在这样的情况下，要求原告承担租金
显然没有事实根据和法律依据，更有违合同法公平诚信原则。
综上，请求依法驳回被告的反诉请求。
为了证明自己的主张，原告（反诉被告）郑某向本院提
供了如下证据：
1.照片1组，证明该大厦有另外两个使用者，已经进行了
整改。
2.物业公司的证明1份，证明2008年7月1日以后的物业管某某由被告交纳。
第三人陆某某述称，第三人没有破坏消防设施，“十分
粥全”是第三人经营的，是因为消防验收没有通过才被迫停业
的，该店是原告承包过来转给第三人的。以前消防的管理不是
很严，当时消防布局是合格的，但后来管理严格了以后，消防
整体都不合格了，所以才被迫停业。第三人与被告没有发生租
赁关系。在2008年6月25日终止租赁后，第三人把店里新增加
的吸顶式中央空调、一个六门冰柜和一个两门冰柜、一个大炉
子、大厅内使用的油烟净化器等大件能拆的东西都拆回来了，
不能拆的都转给原告郑某了。
针对原告（反诉被告）郑某和被告（反诉原告）温州×
×、服务部的诉辩、第三人的陈述及举证证明，本院对当事人
无争议的事实认定如下：
2004年1月7日，原告郑某与被告温州××签订一份《房
屋租赁协议书》，约定：被告温州××将其所有的坐落于温州
市鹿城区××大厦××楼××层西首（353.52平方米）房屋租
赁给原告经营咖啡业，租金一年一付，每年租金合计135751.6
8元，租期：2004年3月8日至2009年3月8日，该房倘有产权未
清或甲方（温州××）其他原因以引起纠葛致使乙方（郑某）
不能正常使用，乙方有权退房，甲方应退还乙方已付未到期之
租金，乙方将水、电押金费5000元交给甲方，期满双方结算清
楚，多还少补。原告郑某在与被告温州××签订了《房屋租赁
协议书》后，对租赁房屋进行了装修并购置了设备。2007年3
月8日，原告郑某与被告服务部再签订一份《房屋租赁协议书》，约定将租期延长至2011年3月8日，用途改为经营餐饮业，其他内容与第一份房屋租赁协议书一致。2007年2月1日，原告
郑某经被告（反诉原告）温州××同意，将上述房屋转租给第
三人陆某某经营“十分粥全”粥店。2008年5月13日，被告服
务部收取原告郑某2008年3月8日至2009年3月8日止的租金1357
51.68元。
2008年3月25日，原告郑某参加了由温州市城市中心区建
设指挥部组织的会议，得知温州市朔门大厦1－3层没有通过消
防验收。该会议纪要载明，大楼2－3层原设计审核意见书上功
能为办公用房，现该大厦1号楼的“十分粥全”、“早教中心
”及“儿童摄影”三家单位为商业用房，已经将原来的功能改
变，应先和有关部门协商将功能变更后再进行整改，如无法办
理功能变更手续应搬出该大厦。2008年6月25日，原告郑某将
上述房屋的一切经营活动予以停止。后原告郑某与被告温州×
×、服务部进行协商，但未果。原告郑某为了确定坐落在温州
市鹿城区××大厦××楼××层西首（353.52平方米）租赁房
屋装修残值、设备折旧价花去了鉴定费4000元。原告郑某要求
解除租赁合同，被告（反诉原告）温州××、服务部表示同意
上述无争议的事实，有原告郑某就本诉提供的第1－6、1
0项证据及被告温州××、服务部就本诉提供的第1－4项证据
及当事人的陈述等证据予以证实。
本院对双方当事人争议的事实归纳为温州瓯江资产评估
有限公司所作的《资产评估报告书》是否有效及温州××和服务部之间的关系。被告温州××、服务部对评估报告的真实性
、合法性、关联性均有异议。本院认为，尽管《资产评估报告
书》是由本院根据双方事人的意愿依法指定温州瓯江资产评估
有限公司所作出的，但是由于财产清单中资产的购置年限，是
原告向鉴定机构提供的，而不是凭购置发票等确定的，故鉴定
结论不具有客观性，对《资产评估报告书》本院不予确认。关
于温州××和服务部的关系，被告方提供了温州××和服务部
于2005年3月1日签订的《房屋租借协议》一份，该协议约定：
温州××将涉案房屋租借给服务部使用，借用期为10年，自20
05年3月1起至2015年2月底止，在租借期内，对该房屋的使用
、经营产生的法律责任由服务部全权承担，与温州××无关。
原告郑某对该协议的真实性、关联性提出异议。本院认为，从
第二份《房屋租赁协议书》是郑某和服务部签订可以印证《房
屋租借协议》的真实性。故本院对《房屋租借协议》的效力予
以确认。
本院认为：由于被告温州××已将涉案房屋租借给被告
服务部，又是被告服务部与原告郑某签订后一份《房屋租赁协
议书》并收取租金，而且被告（反诉原告）服务部具有独立的
法人资格，根据合同的相对性原理及《房屋租借协议》的规定
，应由被告服务部承担使用、经营涉案房屋产生的法律责任。
对于被告（反诉原告）温州××、服务部提出的原告郑某主体
不适格的问题，由于是郑某与被告温州××、服务部签订了《
房屋租赁合同》，郑某将房屋转租给第三人陆某某，根据合同
相对性原理，郑某作为本案的原告是适格的。因原告郑某和被告服务部签订的《房屋租赁协议书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效。
双方当事人均应按照该份《房屋租赁协议书》的规定，严格履
行各自的义务。该份《房屋租赁协议书》规定：该房倘有产权
未清或甲方（服务部）其他原因以引起纠葛致使乙方（郑某）
不能正常使用，乙方有权退房，甲方应退还乙方已付未到期之
租金。由于被告服务部将没有通过消防验收的涉案房屋出租给
原告郑某经营餐饮业，这属于《房屋租赁协议书》规定的“其
他原因以引起纠葛致使乙方不能正常使用”的情形，故原告郑
某有权退房。易言之，原告郑某有权要求解除租赁合同，被告
服务部也表示同意，故租赁合同应予解除。在合同解除后，原
告郑某应当将涉案租赁房屋予以腾空归还被告温州××所有，
但被告温州××在本案中未提出该请求，故本院在本案中不予
处理。被告温州××可另行主张。根据《房屋租赁协议书》的
规定，被告（反诉原告）服务部应退还原告（反诉被告）郑某
已付未到期之租金。故对原告郑某要求解除和被告服务部签订
的《房屋租赁协议书》及被告服务部退还已经支付的2008年7
月8日至2009年3月8日的八个月租金90501元的请求，本院予以
支持。由于《资产评估报告书》的结论不客观，不能作为定案
依据，对于原告郑某要求温州××、服务部赔偿其因停业而造
成的房屋装修、设备费用损失339098元的请求，缺乏依据，本
院不予支持。对于原告郑某提出的要求被告温州××、服务部
赔偿客户资源流失的请求，亦因缺乏事实和法律依据，本院不
予支持。原告郑某还提出要求被告温州××、服务部退还水电押金5000元的请求，因双方均未提供水、电费进行结算的证据，故本院无法确定具体该退的数额，对该请求，本院不予支持
。另鉴定费由谁负担，应由本院依法予以确定。对被告温州×
×、服务部提起反诉的第一项请求，因消防验','2019-01-04
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