四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3741号
上诉人（原审原告）：孙珂，男，1973年6月13日出生，汉族，住成都高新技术产业开发区。
上诉人（原审原告）：唐福敏，女，1985年11月2日出生，汉族，住成都高新技术产业开发区。
二上诉人的委托代理人：谭琼，四川英冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都恩威投资（集团）有限公司。住所地：成都高新技术产业开发区。
法定代表人：刘朝玉，董事长。
委托代理人：杨章强，男，1992年2月12日出生，汉族，住成都市武侯区，系该公司员工。一般授权。
上诉人孙珂、唐福敏与被上诉人成都恩威投资（集团）有限公司（以下简称恩威公司）商品房预售合同纠纷一案，因孙珂、唐福敏不服成都高新技术产业开发区人民法院（2012）高新民初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年3月6日，孙珂、唐福敏与恩威公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由孙珂、唐福敏按套内面积计价购买恩威公司开发的位于成都高新技术产业开发区新北小区（原新光村四组）的“玲珑南域”楼盘3栋4单元14楼01号住宅房屋一套，测绘建筑面积89.38平方米，套内面积为75.54平方米，购房总价款为464905元。《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定为“……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期储蓄存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。……”《商品房买卖合同补充协议》第三条约定为“买受人必须委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋权属证书及银行房屋抵押贷款的他项权利登记。1.买受人应在出卖人向其交付本合同项下的商品房前，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，并向出卖人提供按政府规定应由买受人承担的办理房屋权属证书所需各种税、费并提交相关资料。如因买受人原因导致未在上述期限内向出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部费用及资料的，出卖人不承担逾期办理房屋分户权属证书的责任。……”。
2010年3月14日，恩威公司向孙珂、唐福敏交付了案涉房屋并由孙珂、唐福敏补交面积差异款。同日，孙珂、唐福敏向恩威公司提交了办理房屋权属证书的相关资料并预交了办理房屋权属证书的相应税、费，委托恩威公司代为办理案涉房屋权属证书。
2010年8月23日，恩威公司向孙珂、唐福敏出具了《销售不动产统一发票（自开）发票联》，确认已向孙珂、唐福敏收取购房款464957元。
2011年5月16日，成都市房屋产权监理处填发了案涉房屋的《房屋所有权证》，载明建筑面积为89.39平方米，套内建筑面积为75.54平方米的案涉房屋为孙珂、唐福敏按份共有。
2012年2月22日，孙珂、唐福敏诉至原审法院，请求判令恩威公司向其支付违约金7160元。
原审法院认为，孙珂、唐福敏与恩威公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规之禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行。依双方《商品房买卖合同》第十九条之约定，恩威公司承担逾期办理房屋所有权转移登记违约责任之条件为二：一是孙珂、唐福敏于商品房交付之日起360个工作日内未取得房屋所有权证；二是孙珂、唐福敏于上述期间届满未能取得房屋所有权证系由恩威公司原因造成。由于案涉房屋已于2010年3月14日交付，而孙珂、唐福敏于2011年5月16日才取得案涉房屋所有权登记，已超过双方约定之房屋所有权证的取得期间，故已构成延期办证违约。对于是否为恩威公司原因造成，应从案涉房屋所有权延期办理是否可归责于恩威公司进行审查。依双方约定，办理房屋所有权转移登记为双方共同申请办理，并由孙珂、唐福敏委托恩威公司进行办理，该约定符合《房屋登记办法》第三十二条“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”，第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”之规定。故案涉房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，孙珂、唐福敏及恩威公司均应履行其于办理房屋权属转移登记过程中所负之法定、约定之义务。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故案涉房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于恩威公司是否及时交纳相应的税、费并将办理案涉房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，亦取决于孙珂、唐福敏是否及时履行委托协办义务。依双方补充协议之约定，孙珂、唐福敏委托恩威公司代为办理案涉房屋权属证书，并约定应由孙珂、唐福敏预交相应税、费及办证资料于恩威公司，因孙珂、唐福敏已于2010年3月14日预交相应税费并提交办证的相关资料于恩威公司并委托其进行办理，故孙珂、唐福敏已于该日完成其于办理房屋转移登记过程中其所负之协办义务。因此，恩威公司应依约及时为孙珂、唐福敏办理案涉房屋权属转移登记，因恩威公司未能提交充足、可采信之证据证明其已及时履行合同约定的办证义务，亦未提交足以采信之证据证明逾期办证系因合同关系以外的第三方等不可归责于恩威公司的其他原因造成，故恩威公司依法应当承担举证不能的不利后果。本案中，恩威公司辩称系因房屋登记管理机构原因造成逾期办证，但恩威公司亦未提交充足可采信之证据予以证明，故原审法院对恩威公司上述辩称理由不予采纳。综上，对于案涉房屋所有权转移登记的办理，因案涉房屋已于2010年3月14日交付，且孙珂、唐福敏于同日已履行了其委托办证过程中的协办义务，故恩威公司应依双方约定于2010年3月14日交付之日起360日内使孙珂、唐福敏取得案涉房屋的所有权证；因孙珂、唐福敏于2011年5月16日才取得案涉房屋的所有权登记，且恩威公司未提交充足、可采信之证据证明其逾期办理有正当理由，故依法应当承担逾期办理房屋所有权的违约责任。对于约定违约金之计算，依双方《商品房买卖合同》第十九条之约定，恩威公司依约应按全部已付房价款的每日万分之一向孙珂、唐福敏支付上述逾期期间的违约金。于本案中，孙珂、唐福敏未提交证据证明其因恩威公司逾期办证违约造成的实际损失，损失数额难以确定，且恩威公司主张上述约定违约金过高并请求法院予以调整，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的‘过分高于造成的损失’”，综合权衡本案合同履行情况、恩威公司的过错程度及逾期利益等因素，对该约定违约金予以调整，酌定调整为800元。
综上，依据合同法第8条、第44条第1款、第107条、第114条第1、2款、第130条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第1、2款之规定，判决：一、恩威公司于判决生效之日起十日内向孙珂、唐福敏支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金800元。二、驳回孙珂、唐福敏的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由孙珂、唐福敏承担5元，由恩威公司承担20元。
宣判后，孙珂、唐福敏不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求，一、二审诉讼费用均由恩威公司承担。其主要理由是：
一、原审适用法律错误，合同约定的违约金符合法律规定，应按约定的违约金全额支持，不应调减。1.约定的违约金标准低于现有法律规定的违约金标准。本案因被上诉人逾期办理房产证，导致上诉人产生的损失数额难以确定，违约金标准应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第16条、第18条第2款之规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而不是依据合同法第114条第2款、《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第29条的规定，对诉争违约金依据实际损失进行调减，且原审判决调减幅度如此之大，显属不合理。现行中国人民银行规定的6个月—1年的贷款年利率为6.56%，折算为每日的利率为万分之1.8，合同约定的违约金计算标准为每日万分之一，与之相比合同约定的违约金标准不高。2.被上诉人逾期办理房产证，给上诉人造成了损失。表现为：首先，被上诉人逾期办理房产证，导致上诉人房屋物权公示效力在逾期办理期间处于不确定状况，更不能对其房屋进行出卖、抵押等实体权利处分；其次，在签订购房合同时，成都市房管局已出台成房发（2008）84文件，规定上诉人所购房屋在取得房产证后可以向政府申请个人购房补贴、个人所得税补贴，但因被上诉人逾期交付房产证原件或复印件的原因，导致上诉人迟延取得个人购房补贴、个人所得税补贴。故被上诉人逾期办理房产证，客观上给上诉人造成了损失，但原审法院没有考虑前述损失。3.《商品房买卖合同》及《补充协议》为被上诉人提供的格式合同，关于逾期办理产权证的违约金约定为被上诉人提供的格式条款。格式条款的解释应作出不利于格式条款提供方的解释，何况上诉人按约定标准主张还属合理解释范围，故不能作出对上诉人不利的解释，不能对违约金数额调低。
二、原审法院事实认定错误，违约金计算的截止日期应为上诉人实际取得房产证的时间，而非房产证的登记时间。1.根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，计算违约金的截止时间为上诉人实际取得房产证书之日止，不是房产证的核发日期止，被上诉人在领取房产证后，无正当理由扣押上诉人的房产证，致使上诉人无法取得房产证，被上诉人应承担逾期交付房产证的违约责任。2.上诉人曾多次询问被上诉人的办理情况，在被上诉人通知领证后也及时前往领取。被上诉人作为开发商应考虑到上诉人领证需要时间，提早通知上诉人领取房产证，不能将被上诉人自身原因归责于上诉人。故被上诉人迟延交付房产证计算违约金的截止日期应以上诉人实际取得房产证的日期为准。
被上诉人恩威公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理，除原审查明的事实外，另查明：恩威公司将案涉房屋产权证交付上诉人的时间为2011年8月10日。
本院认为，本案二审争议的焦点问题有三个，现分别评判如下：
一、原审对恩威公司逾期办理房产证的时间是否计算错误。上诉人孙珂、唐福敏认为，恩威公司逾期办理房产证的截止日期应为其实际取得房产证的时间，即2011年8月10日，而非房屋产权的登记时间2011年5月16日。恩威公司则认为，房产证只要实际登记在上诉人名下，上诉人就已实际取得产权。对此，本院认为，《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定为：“……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”故逾期办理房屋所有权证违约金计算的截止日期为“买受人实际取得房屋所有权证书之日”。2011年5月16日案涉房屋从恩威公司过户到上诉人名下，上诉人就已实际取得了案涉房屋的所有权，可以完全行使对房屋的占有、使用、收益、处分等各项权能，恩威公司则履行了出卖人移转所有权的义务，故原审法院认定过户登记之日即为买受人实际取得房屋所有权证书之日并无不当。
二、原审法院适用法律是否正确。上诉人孙珂、唐福敏认为违约金的标准应依据《解释》第16条、第18条第2款，而非依据合同法第114条第2款、《合同法解释二》第29条的规定，对诉争违约金依据实际损失进行调减。本院认为，《解释》第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”适用该条的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而本案中：1.双方合同明确约定了逾期办理房屋产权证的违约金；2.孙珂、唐福敏因迟延办证而受到的损失也并非难以确定，可以根据一定的方法予以界定，故本案不应适用《解释》第18条，原审法院适用合同法及其司法解释正确。
三、原审法院对违约金的调整是否适当。上诉人孙珂、唐福敏认为被上诉人逾期办理房产证，不仅导致其房屋物权公示效力在逾期办理期内处于不确定状况，更不能对房屋进行出卖、抵押，还导致其迟延取得个人购房补贴、个人所得税补贴。恩威公司则认为案涉房屋系贷款购买，不能再次抵押，所以不存在抵押损失的问题。本院认为，首先，孙珂、唐福敏的个人所得税补贴、个人购房补贴及退税已经实际取得，恩威公司逾期办证60余日，给孙珂、唐福敏造成的此项损失很小。其次，对于孙珂、唐福敏主张的案涉房屋因逾期办证不能进行抵押的损失，因孙珂、唐福敏购买案涉房屋系用于居住，二人亦未提交证据证明欲变卖或用于抵押贷款的证据，故本院不予支持。第三，根据合同法第114条第2款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅。违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调减。通常，购房人收房后就可以占有、使用房屋，逾期办证并不影响购房人居住或出租，不会对购房人造成直接损失。且孙珂、唐福敏也未对其具体损失举证证明，与一般购房人的损失相比，本案约定的违约金明显过高。第四，《合同法解释（二）》第29条第1款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故人民法院对违约金的调整要以受害人的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。从本案迟延办证给买受人造成的一般损失，综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素来看，原审法院将违约金调整为800元并无不当。
综上，上诉人孙珂、唐福敏的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费50元，由孙珂、唐福敏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年八月十二日
书 记 员 冷 雪