广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛三法乐民初字第429号
原告：佛山市三水区农村信用合作联社，住所地：佛山市三水区西南街道广海大道中**号。
法定代表人：刘昱武，该联社主任。
委托代理人：欧冬花、刘颜健，该联社职员。
被告：佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司，住所地：佛山市三水区乐平镇南边南华路。
法定代表人：卢锐能。
委托代理人：严柱安、卢辉立，该公司工作人员。
被告：惠州大亚湾科展信息咨询服务有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区上杨淡澳公路右侧。
法定代表人：张敏。
委托代理人：梁敏男。
原告佛山市三水区农村信用合作联社（以下简称：三水农信联社）诉被告佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司（以下简称：南边经济发展总公司）、惠州大亚湾科展信息咨询服务有限公司（以下简称：大亚湾科展公司）物权确认纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理。依法由审判员季永峰任审判长，与审判员翁晓炜、人民陪审员陈绮君组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人欧冬花、刘颜健，被告大亚湾科展公司的委托代理人梁敏男，以及被告南边经济发展总公司的委托代理人严柱安、卢辉立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2006年6月19日与被告南边经济发展总公司签订《以物抵债协议书》，约定原南边宾馆的地上建筑物按价值人民币450万元抵偿原告所支付的南边宾馆其他用地的土地使用权的征地费用。原告依约一次性将人民币450万元支付给被告南边经济发展总公司。故原告自本协议生效之日起即取得上述标的物的处分权。同时，该《以物抵债协议书》名义上虽是以物抵债，但实质上是买卖合同，协议中约定的“债”并未涉及到被告南边经济发展总公司拖欠原告贷款本息的债务，它指的是原告所付的450万元的款项。因此，随着协议的履行，原告已经取得原南边宾馆地上建筑物的所有权。原告取得所有权后，便实际占有了原南边宾馆的地上建筑物。原告于2007年11月30日将原南边宾馆租赁给钱景汉使用，租期自2007年12月1日至2013年2月28日。租赁合同到期后，原告通过佛山日报刊登招租公告，又与钱启华签订租赁合同。对于原告一直正常收取租金的事实，没有任何人提出异议。需要说明的是，原告未能办理上述物权的登记手续，是因为存在不可抗力因素。上述《以物抵债协议书》约定，被告南边经济发展总公司应在本协议生效后的两个月内，将权属的抵债物有产权证书的部分交付给原告，无产权证书的抵债物积极协助原告办妥有关抵债物产权过户手续及登记。原告曾积极办理过户及登记手续，但被告南边经济发展总公司因涉及其他经济纠纷被法院于2006年9月15日查封原南边宾馆用地。法院查封距签订合同仅一个多月，直接导致原告未能办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告依约支付购买款并实际占有地上建筑物，人民法院不得查封。原告为此提出执行异议，但法院仍驳回原告的执行异议，并对上述地上建筑物进行拍卖。综上，原告起诉请求法院判令：1、确认原告对原南边宾馆地上共18处建筑物（价值450万元）享有所有权；2、在三水区人民法院委托拍卖南边经济发展总公司名下的土地使用权及相关地上建筑物的成交款中，原告对相关18处房产对应的价款享有优先权；3、诉讼费由被告负担。
被告大亚湾科展公司辩称：对于原告起诉主张的18处有争议的地上建筑物的产权，应当根据产权登记证书上的主体进行确认，原告认为上述财产归其所有，没有法律依据。至于原告所主张的优先权，被告亦相应不予确认。
被告南边经济发展总公司辩称：南边经济发展总公司为南边镇属企业，曾经经营南边宾馆。2006年，由于南边宾馆用地范围内仍有征地遗留问题没有解决，很多款项没有支付，被告南边经济发展总公司于是将宾馆地上十几处建筑物及宾馆的经营权转让给原告，由原告支付剩余的征地补偿款。协议签订后，被告已经将相关的房产及宾馆的经营权交给原告。
经审理查明：佛山市三水区农村信用合作联社南边分社（以下简称：南边分社）为原告的分支机构，南边分社于2003年向佛山市三水区南边自来水厂贷款75万元，被告南边经济发展总公司提供其房产证号为粤房地证字第××号的房地产（宾馆内会议室）作为该笔借款的抵押物，并办理了抵押登记。南边分社于2003年向南边经济发展总公司贷款260万元，被告南边经济发展总公司提供其房产证号分别为粤房地证字第××号、第××号的房地产（南边宾馆山庄A楼、B楼）作为该笔借款的抵押物，并办理了抵押登记。南边分社另于2003年向南边经济发展总公司贷款100万元，被告提供其房产证号为粤房地证字第××号的房地产（南边宾馆金盛阁）作为该笔借款的抵押物，亦办理了抵押登记。由于上述三笔借款到期未全部清偿，南边分社于2007年11月诉至本院，经本院主持调解，借款人同意于2007年12月28日前清偿借款本息，抵押人同意南边分社对相关抵押物享有优先受偿权。另外，南边宾馆所坐落的土地属于划拨的经济开发用地，该土地的登记使用权人为被告南边经济发展总公司。2006年8月17日，被告南边经济发展总公司以该土地使用权作抵押，向南边分社贷款2700万元。经多级审理，法院最终判决上述抵押合同合法有效，南边分社对抵押标的物享有优先受偿权。
2006年6月19日，鉴于被告南边经济发展总公司及其下属企业无法偿还贷款本息，考虑抵债物的整体性，佛山市三水区农村信用合作社联合社（即原告三水农信联社的前身）与被告南边经济发展总公司签订编号为5112006001号的《以物抵债协议书》，协议约定：鉴于南边经济发展总公司以物抵债给原告的土地使用权因土地征地费用未能解决，原告愿意承担该部分土地征地费用450万元，但南边经济发展总公司必须将其有权处分的位于南边宾馆的地上建筑物及其一切权属南边宾馆的设备和南边宾馆的经营权用于抵偿原告所承担的土地征地及征地产生的一切补偿费用。在参考南边宾馆地上建筑物评估值4601700元的基础上，同意南边宾馆的地上建筑物及宾馆内一切权属的设备和南边宾馆的经营权，按价值450万元抵偿原告所支付的征地费用。原告需在协议签订之日起五日内一次性支付给南边经济发展总公司。原告在该协议生效之日起即取得抵债物的处分权。被告南边经济发展总公司应在该协议生效后的两个月内，将抵债物有产权证的部分交付原告，无产权证书的抵债物积极协助原告办妥过户手续。协议签订后，原告即有权处置上述抵债物，在原告正式取得上述抵债资产的使用权之前，该抵债物出现产权纠纷，如被有关部门查封、拍卖，导致抵债资产不能顺利过户到原告名下的，被告南边经济发展总公司必须另行提供抵债物用于抵偿债务。该抵债协议签订之日起一个月内，双方各派员对抵债物进行现场清点移交。抵债物移交后，南边宾馆的经营租赁关系应转给原告。根据该抵债协议所附的“房地产估价结果一览表”（共计18项，错列为17项），有四处房地产有房地产权证，即上述2003年办理的借款抵押合同中用以抵押给原告的四处房地产，其评估价值为2797100元；此外还有14项未办理产权证的资产，评估价值为1804600元。上述抵债协议签订后，2006年8月14日，原告向被告南边经济发展总公司转账450万元，显示用途为处理抵债资产。此外，没有证据显示原告与被告南边经济发展总公司曾按协议进行现场清点移交，也没有证据显示双方曾办理相关建筑物的过户登记手续。
2006年9月15日，本院在执行（2000）三法执壹字第409号恢字1号案过程中，依法登记查封了坐落于佛山市三水区乐平镇南边黑石岗、后底岗的南边宾馆用地（土地使用权证号为：三府国用（2002）字第XXXXXX；登记土地使用权人为南边经济发展总公司），涉案的18处地上建筑物均位于该土地范围内。2006年9月18日，本院对该土地上有证建筑物又进行了登记查封。此后，佛山市中级人民法院、广东省阳东县人民法院及本院分别对上述财产进行了轮候查封。
2007年11月30日，原告与钱景汉签订《南边宾馆租赁合同》将南边宾馆相关建筑物及设施出租给钱景汉，租期至2013年2月28日。租期届满后，2013年3月1日，原告又与钱启华签订《租赁合同》，将上述物业租赁给钱启华，租期至2015年4月30日。上述承租人均曾向原告缴纳租金。
2012年10月19日，深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司根据本院委托，出具房地产估价报告，其中涉案的四处有房地产权证的建筑物（包含土地价值）的估价为5909750元；其余14处没有产权证的建筑物被笼统归于“南边宾馆”项下，并确定评估价值为5652033元。2013年9月6日，本院作出（2009）三法执字第173-3号执行裁定书，裁定拍卖被告南边经济发展总公司名下位于佛山市三水区乐平镇南边黑石岗后底岗证号为06830400010土地使用权及相关地上建筑物（本案18处地上建筑物已包含在内）。经依法拍卖，于2013年11月19日，由竞买人佛山市三水区土地储备中心以85222224元的最高价竞得。
另查明，本院在执行（2009）三法执字第173号大亚湾科展公司申请执行南边经济发展总公司和佛山市三水区南边水泥厂借款合同纠纷等案件过程中，原告三水农信联社于2013年10月31日提出案外人执行异议，本院组成合议庭审查后认为原告申请中止对涉案地上建筑物中止执行的请求缺乏事实和法律依据，依法裁定驳回其异议。由于（2009）三法执字第173号案件的被执行人佛山市三水区南边水泥厂已被吊销营业执照，原告三水农信联社即以南边经济发展总公司和大亚湾科展公司为被告提起本案诉讼。
本院认为，本案原、被告争议的核心问题有两个，一是如何理解原告三水农信联社与被告南边经济发展总公司签订的《以物抵债协议书》；二是原告有无取得涉案地上建筑物的所有权。
一、《以物抵债协议书》的性质和效力。
被告南边经济发展总公司欠原告三水农信联社多笔贷款（或者作为下属企业借款的担保人），上述借款以被告名下位于南边宾馆的建筑物作为抵押。在此背景下，由于被告南边经济发展总公司及其下属企业无法偿还贷款本息，考虑到抵债物的整体性和便于处置，双方签订了《以物抵债协议书》。根据协议的约定，原告三水农信联社向被告南边经济发展总公司付款450万元，被告南边经济发展总公司则将南边宾馆地上建筑物及宾馆内的设备连同宾馆的经营权一并移交给原告。因此，该协议的性质属于房地产转让合同，转让的核心标的为南边宾馆的地上建筑物。原告向被告南边经济发展总公司支付的款项基本符合当时地上建筑物的评估价值，至于被告取得相应价款后是否用于征地款的补偿并不影响转让合同的性质。上述协议的核心内容是被告南边经济发展总公司作为南边宾馆不动产的所有权人（权属问题在下文另行论述）将自有物业出售给原告，该协议是双方当事人的真实意思表示，目的是整体利用用于抵押的配套资产，该协议并未违反法律、法规的禁止性规定，亦未损害他人合法权益，故上述《以物抵债协议书》依法成立，并具有债法上的效力。该协议虽然名为“以物抵债”，但该“债”并非金融借款之债，而是协议所列的450万元的价款，因此，本院对原告所主张的协议性质及效力予以确认。
二、原告是否依法取得涉案建筑物的所有权。
首先，可以推定被告南边经济发展总公司在签订《以物抵债协议书》时为涉案地上建筑物的所有权人。因为：第一，已经办理房地产权证的四处房产登记在被告南边经济发展总公司名下，相关房产依法属于被告所有。第二，办理房地产权证的四处房产属于南边宾馆的主体建筑，其余未办证的地上建筑物多为附属配套设施，南边宾馆经营多年以来，上列建筑物一直整体配套使用，没有任何材料显示上述建筑物分属不同权利主体。第三，本院在其他案件的执行过程中，依法对南边宾馆的土地使用权和地上建筑物一体登记查封，并进行评估、拍卖，亦一直将被告南边经济发展总公司视为唯一的所有权人，对此亦没有案外人提出异议（原告虽提出异议，系主张其签订以物抵债协议后取得不动产所有权，并未否认上述财产原本属于被告南边经济发展总公司所有）。综上，根据案件历史事实，为了推进纠纷解决，本院认为在没有反证的情况下，应当推定被告南边经济发展总公司在签订《以物抵债协议书》时为涉案地上建筑物的所有权人。
其次，《以物抵债协议书》未能依约全部履行。
根据《以物抵债协议书》的约定，原告三水农信联社应当在协议签订后五日内一次性支付被告对价款450万元；被告南边经济发展总公司应当在协议生效后两个月内协助原告办理资产的过户、登记手续。该协议于2006年6月19日成立并生效，原告系于2006年8月14日支付转让款。在2006年8月19日前，双方没有办理相关地上建筑物的登记或过户手续。自2006年9月起，涉案的土地使用权及地上建筑物陆续被依法登记查封、续封，原、被告并没有按照《以物抵债协议书》的约定，由被告南边经济发展总公司另行提供抵债物用于抵偿债务，而是由原告继续占有南边宾馆物业出租收益。
最后，原告没有取得涉案地上建筑物的所有权。
根据本院已经确定的案件事实，本院认为，《以物抵债协议书》虽然合法有效，但合同所涉不动产所有权并未发生转移。因为：1、不动产物权的转让依法应当登记，未经登记，不发生物权上的效力。原告虽然根据协议占有涉案的18处地上建筑物并出租收益，但没有办理不动产登记或者过户手续，并未取得不动产所有权。2、根据协议签订当时法律法规的规定，不动产交易应当符合以下条件：不动产转让应当依法办理权属登记；未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；房地产土地使用权以划拨方式取得，未报有关部门批准并缴纳土地使用权出让金的，房地产也不得转让；等等。上述规定虽然属于管理性规范，但合同当事人应当意识到合同签订及履行过程中的风险，并承担无法取得物权的法律责任。3、法院依法登记查封涉案标的物的行为并非不可抗力。在《以物抵债协议书》签订时，双方当事人已经意识到可能会出现“被有关部门查封、拍卖”等情形，并且约定了相应的救济措施，而且法院的登记查封发生在双方约定的过户期满之后。所以，法院查封的行为并非不可预见、不能避免的客观情况。4、原告在缔约时没有充分注意交易房地产的权属登记情况，在协议生效后没有积极办理登记过户手续，在出现查封、续封情形后没有及时提出执行异议，也没有要求被告南边经济发展总公司另行提供抵押物，其对于未办理登记过户手续存在一定过错。所以，本案并不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。5、对于没有权属登记的地上建筑物，即使不考虑原告起诉主张的14处地上建筑物与深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》所列项目的对应关系是否准确，由于该标的并不具备依法转让的条件，且没有完成相应的登记手续，也不符合不动产善意取得的情形，故，并不能认为原告已实际取得该14处地上建筑物的所有权。
综上，尽管原、被告签订的《以物抵债协议书》具有合同法上的效力，且原告已经支付对价并实际占有不动产，但由于合同当事人没有完成相应的物权行为，原告并未取得涉案18处地上建筑物的所有权，不得对抗第三人，也不能对相应的变价款优先取得。如果原告认为自己的权利因此受损，可以依法向被告南边经济发展总公司另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告佛山市三水区农村信用合作联社的诉讼请求。
案件受理费42800元，由原告佛山市三水区农村信用合作联社负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 季永峰
审 判 员 翁晓炜
人民陪审员 陈绮君
二〇一四年三月十八日
书 记 员 麦小英