上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第1485号
原告上海兆雍物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人李家粮，总经理。委托代理人李丽，上海科尚律师事务所律师。委托代理人周海波，上海科尚律师事务所律师。被告上海宝桦儿贸易有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陈娟梅。被告陈娟梅，女，1967年2月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告的共同委托代理人彭嘉蕙，女，1979年10月29日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海兆雍物业管理有限公司诉被告上海宝桦儿贸易有限公司(以下简称宝桦儿公司)、被告陈娟梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，由代理审判员李冬独任审判，于2015年10月26日第一次公开开庭进行了审理。审理中，本案依法适用普通程序，组成合议庭审理，于2016年1月18日进行了证据交换。2016年2月16日，本案第二次公开开庭进行了审理。上述庭审中，原告的委托代理人李丽、两被告的共同委托代理人彭嘉蕙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海兆雍物业管理有限公司诉称，2013年10月11日，原告与被告宝桦儿公司签订了一份《关于古北路XXX号商铺的租赁合同》(以下简称合同)，合同约定了原告向被告宝桦儿公司出租上海市长宁区古北路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)，同时约定了租金、物业管理费及支付时间。自2015年1月1日起，被告宝桦儿公司便不再支付房租及物业管理费。2015年6月初，被告宝桦儿公司口头提出退租。2015年6月17日，原告发函至两被告，要求两被告支付拖欠的租金、物业管理费。原告同时对口头退租事宜书面予以了回复，但两被告收到函件后无任何回复。2015年7月14日，原告发函至两被告，要求于2015年7月20日到场进行退租清理，两被告未按时到场。被告宝桦儿公司系一人独资有限责任公司，被告陈娟梅作为设立宝桦儿公司的唯一股东，两被告之间的财产存在混同情形，被告陈娟梅应对被告宝桦儿公司的债务承担连带责任。综上，原告提出如下诉请：1、法院确认原告与被告宝桦儿公司签订的合同于2015年6月26日解除；2、被告宝桦儿公司支付原告2015年1月1日至同年6月25日止的租金人民币(下同)259,307元，物业管理费3,372元；3、被告宝桦儿公司支付原告2015年6月26日至同年7月20日(暂计)的房屋占用费36,833元，物业管理费479元；4、被告宝桦儿公司支付原告逾期支付租金、物业管理费、房屋使用费的违约金，以每日149元为标准，自2015年6月25日计算至实际支付日止；5、被告宝桦儿公司支付原告提前退租违约金176,800元；6、被告宝桦儿公司立即办理注册地变更登记手续，变更之前仍按原标准支付原告房屋使用费、物业管理费；7、被告陈娟梅对被告宝桦儿公司以上所负债务承担连带偿还责任。审理中，原告撤回上述第6项诉讼请求。被告宝桦儿公司辩称，被告宝桦儿公司只知晓2014年12月31日到期的合同，对原告提供的落款时间2013年10月11日的合同不认可；2013年6月份左右，被告陈娟梅从案外人徐某某、高某某处变更取得被告宝桦儿公司股权，而2013年10月11日合同的签约人闻人康是案外人徐某某、高某某的前手股东；2015年1月至同年5月28日，被告确实占用了涉讼房屋。被告占用房屋的目的是为了减少损失，打算重新打包出租，但一直没找到下家。公司注册地未迁走也是应原告的要求，便于重新对外出租。2015年5月28日，原告派人将涉讼房屋的大门上锁，被告提出要取回室内的物品，原告也不同意。被告认为2015年5月28日系双方合同解除之日。原告的律师函是寄到租客那里，被告陈娟梅在诉讼时才知道相关内容。综上所述，被告宝桦儿公司同意支付2015年1月至同年5月28日的租金。被告陈娟梅辩称，其同意被告宝桦儿公司的辩称意见；其个人财产与公司财产没有混同。公司刚转手时需要开设新帐户，开户有个过程，其因此代公司支付了租金。公司的账册中对此有记载。综上所述，希望法院驳回原告提出的诉请。经审理查明，2011年1月3日，原告(甲方、出租方)与被告宝桦儿公司(乙方、承租方)签订了一份合同。合同约定如下：乙方向甲方承租涉讼房屋，租赁期限为四年五十天，自2010年11月10日至2014年12月31日止；租赁保证金为80,000元。甲乙双方同意，合同租赁期满，经甲方验收并确认，若乙方将租赁房屋及配套设施依照本合同规定归还甲方并结清一切应结费用，且乙方不存在其他违约行为，甲方将于五日内将租赁保证金无息全额退还乙方……；甲乙双方约定，第1和第2年的月租金总计为40,000元；双方确认并同意，租赁房屋每月每平方米建筑面积物业管理费为7元，每月物业管理费合计1,058.82元……。租赁期限交费年内，乙方每3个月支付一次租金……；有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方给另一方造成损失的，造成损失的一方应当赔偿对方全部损失……(6)乙方逾期不支付租金累计超过二个月。在租赁期满或本合同提前终止或解除后，甲方同意给予乙方七天的货物清理和物品拆除期……；若乙方延期向甲方支付租金或物业管理费，经甲方书面催告后五日仍未向甲方支付相应的租金或物业管理费的，乙方应向甲方按日万分之五支付逾期租金或物业管理费的违约金。合同租赁期内，如乙方原因提前退租或导致合同终止，则甲方有权没收合同所述之租赁保证金，乙方必须另行向甲方支付违约金160,000元……。合同落款处加盖了原告与被告宝桦儿公司的印章并有被告宝桦儿公司当时的法定代表人“闻人康”的签名。审理中，原告还提供了一份签订日期为2013年10月11日的合同，该合同租赁期限为四年，自2015年1月1日至2018年12月31日止，租金、租赁保证金等金额有所变更，其余内容基本与前合同一致。合同其中约定：合同租赁期内，如乙方原因提前退租或导致合同终止则甲方有权没收合同所述之租赁保证金，乙方必须另行向甲方支付违约金176,800元……。落款处亦加盖有原告与被告宝桦儿公司的印章。2014年4月3日，被告宝桦儿公司工商注册股东由原股东徐某某、高某某变更登记为被告陈敏娟。合同履行期内，被告陈娟梅通过其个人帐户向原告支付了从2014年7月至同年12月止的租金，原告向被告宝桦儿公司开具了相应的发票。2015年6月17日，原告的委托代理人向被告宝桦儿公司发出了一份《律师函》。函件主要内容是要求被告宝桦儿公司履行合同、承担违约责任等事宜。2015年7月14日，原告向两被告发出了一份《告知函》。函件主要内容为原告要求两被告搬离涉讼房屋内的物品、清理场地、公司变更注销等事宜。2015年5月28日，原告将涉讼房屋大门上锁，被告宝桦儿公司无法继续经营，也未能搬离遗留在涉讼房屋内的物品。之后，被告宝桦儿公司与其员工杨汀兰发生了劳动争议纠纷。杨汀兰于2015年6月9日申请仲裁，要求被告支付截至2015年5月28日的工资等。被告在其书面答辩意见中称涉讼房屋出租方2015年5月28日在店门上加锁，导致店门无法正常开启。审理中，原、被告一致确认，被告宝桦儿公司支付了租赁保证金80,000元。原告自认确有“陈亮”其人。原告还自认，涉讼房屋于2015年12月1日已经重新对外出租。两被告自认宝桦儿公司印章未被废弃，宝桦儿公司还在使用该印章。原告提供的合同落款处的印章与宝桦儿公司使用的印章一致。2015年5月28日，原告曾派员打开被锁的涉讼房屋大门，宝桦儿公司当日经营，但次日又再次加锁，且未再打开。以上事实，有原告提供的两份《关于古北路XXX号商铺的租赁合同》、《律师函》及邮件快递单、《告知函》及查询单、工商登记资料、发票、付款凭证，两被告提供的《劳动仲裁裁决书》、《劳动仲裁答辩书》、微信截屏、刘秋梅的证人证言及双方当事人的陈述为证，经庭审审查无误，予以确认。本院认为，落款日期2013年10月11日的合同效力问题为本案争议焦点之一。审理中，被告宝桦儿公司辩称其并非是上述合同的签约者，也未接受该合同的权利、义务。但该合同上加盖了宝桦儿公司的印章，而该枚印章未被废弃，宝桦儿公司始终在使用该枚印章。两被告也未能提供证据证实有案外人在未征得公司认可的情况下私盖该枚印章。本案纠纷前涉讼房屋也实际由被告宝桦儿公司占有使用。综上所述，被告宝桦儿公司的相关辩称意见缺乏事实、证据的支持，本院因此确定该份合同合法有效，原、被告双方均应恪守履行，被告宝桦儿公司作为承租人应按约支付租金。合同履行中，被告宝桦儿公司未按约支付租金，原告据此主张合同解除，符合合同的规定，本院予以确认。至于合同解除日的具体日期，被告宝桦儿公司提供的证据可证明原告于2015年5月28日将涉讼房屋的大门加锁，被告宝桦儿公司无法继续使用涉讼房屋。本院认为，原告在2015年5月28日通过其行为行使了合同的解除权，本院因此确认2015年5月28日为合同解除之日。合同解除后，被告宝桦儿公司应当按约向原告支付从2015年1月1日起至同年5月28日止的租金及物业管理费。2015年5月28日之后，原告已实际控制了涉讼房屋。涉讼房屋空置的损失，原告可通过主张违约金获得相应的弥补，本院因此不支持原告提出的房屋空置期的使用费及物业管理费等诉请。被告宝桦儿公司未按约支付租金致合同解除，应承担合同解除的违约责任。本案中，原告除主张了合同解除违约金以外还主张逾期付款违约金。本院认为，合同中对于被告违约致合同解除的违约责任有单列的针对性条款，且合同也未明确可同时适用其他违约金条款，故违约方就同一违约行为一般无需重复承担违约责任。因此，本院不支持原告主张被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。根据合同相关条款的约定，租赁保证金在合同解除之后的法律性质已转化为解除合同违约金的一部分。审理中，被告宝桦儿公司认为违约金过高，请求法院一并予以调整。本院认为，解除合同违约金的金额以原告的损失为基础，同时结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以调整，本院酌定被告宝桦儿公司支付原告解除违约金176,800元，以80,000元租赁保证金先行抵扣。被告陈娟梅对被告宝桦儿公司的上述债务是否承担连带偿还责任亦是本案争议焦点之一。被告宝桦儿公司工商登记类型虽然为“一人有限责任公司”，被告陈娟梅亦是公司的唯一股东，但仅凭被告陈娟梅支付过涉讼房屋租金就判定其对公司债务承担连带偿还责任显属证据不足。因此，本院难以支持原告要求被告陈娟梅就公司债务承担连带偿还责任的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海兆雍物业管理有限公司与被告上海宝桦儿贸易有限公司2013年10月11日签订的《关于古北路XXX号商铺的租赁合同》于2015年5月28日解除；二、被告上海宝桦儿贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海兆雍物业管理有限公司支付从2015年1月1日至同年5月28日止的房屋租金人民币217,488元，物业管理费人民币2,828.28元；三、被告上海宝桦儿贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海兆雍物业管理有限公司支付解除合同违约金人民币176,800元，以被告上海宝桦儿贸易有限公司支付的租赁保证金人民币80,000元先行折抵，折抵后支付人民币96,800元；四、驳回原告上海兆雍物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,451.90元，由原告上海兆雍物业管理有限公司负担人民币1,411.90元，由被告上海宝桦儿贸易有限公司负担人民币7,040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董 隽
代理审判员 李 冬
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年三月四日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。