陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）西民二终字第01073号
上诉人（原审被告）陕西华捷房地产开发有限责任公司，住所地陕西省汉中市汉台区中心广场汉中国贸大厦25层。
法定代表人李志刚，总经理。
委托代理人白静江，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
委托代理人王峰，男，1980年6月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）朱光。
被上诉人（原审被告）陕西中立房地产开发有限公司，住所地西安市高新莲湖科技园银达大厦8层。
法定代表人权广科，总经理。
委托代理人白小红，女，1971年7月4日出生，汉族，无业居民。
被上诉人（原审被告）宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司，住所地宝鸡市高新区赛特路18号。
法定代表人权清涛，董事长。
委托代理人白小红，女，1971年7月4日出生，汉族，无业居民。
上诉人陕西华捷房地产开发有限责任公司（以下简称华捷公司）与被上诉人朱光、陕西中立房地产开发有限公司（以下简称中立公司）及宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹桥公司）商品房买卖合同纠纷一案，上诉人华捷公司因不服西安市未央区人民法院（2010）未民一初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，上诉人华捷公司委托代理人白静江、王峰，被上诉人朱光，中立公司及虹桥公司委托代理人白小红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原判认定，2006年6月18日，原告在第一、二被告共同设立的凤城明珠项目的售楼部与被告中立公司签订了商品房买卖合同，该合同首页出卖人栏中印有被告华捷公司的条码印章，尾页出卖人栏加盖被告中立公司印章。双方合同约定原告以293195元购买出卖人开发建设的凤城明珠第3幢2单元23层22307号房，原告应于签约当日付清全款，被告应于2006年12月30日前交房，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金等项内容。合同签订当日，原告一次性支付了全部购房款，被告中立公司开具了收款凭证。但交房期满，被告未能按约向原告交付该商品房。原告遂诉至本院，要求被告交付房屋并承担逾期交房违约金。该案诉讼中，原告发现该商品房已有第三方入住，后原告撤回起诉，另以被告一房二卖为由重新起诉要求解除合同、返还房款、支付利息并赔偿经济损失30万元，酿成本诉。另查，凤城明珠第3栋（龙钢花园C座）住宅楼系虹桥公司与华捷公司依据双方2004年2月15日联建协议及2004年4月5日补充协议开发建设的项目，其中虹桥公司负责住宅楼的建设、施工管理及销售工作，华捷公司负责办理四证并协助虹桥公司办理预售许可证等。实际履行中，中立公司继受了虹桥公司在上述协议中的权力义务，而华捷公司将五证办理在自己名下，中立公司无预售资质。后中立公司与华捷公司经协商，在前期合作共同销售了部分商品房，后期因双方产生纠纷，致中立公司与原告签订的合同无法在房管局登记备案，房屋亦无法交付。审理中，被告华捷公司承认2006年11月3日已将涉案房屋售与案外人张少锋，该房现已交付。另辩称中立公司无预售资质、所签合同无效，并向本院提交2004年8月5日虹桥公司委托书一份，证明中立公司是受虹桥公司委托代为履行联建合同的权力义务。对此，原告认为中立公司销售房屋，收取房款应视为是三被告共同销售行为，所签合同有效，三被告应共同承担一房二卖的责任；中立公司和虹桥公司则认为，虹桥公司在联建协议中的权力义务已一并概况转让与中立公司，中立公司有销售权，与原告所签合同有效，一房二卖之责任在华捷公司。另被告华捷公司申请本院对原告合同上中立公司印鉴的真伪以及原告签字笔迹的形成时间、真实性进行鉴定的，但其申请已超过举证期限。
2009年11月朱光诉至西安市未央区人民法院称，2006年6月18日，其在第一、二被告共同设立的售楼部与二被告签订了商品房买卖合同，购买了凤城明珠第3栋2单元23层22307号商品房，当日一次性支付了全部购房款。但交房期满，二被告以其内部未算清帐为由未予交房，其等待一年多未果，多次上访亦未得到解决。现又得知该商品房已卖与第三方，被告虹桥公司系联建一方。诉至法院，请求解除购房合同，判令三被告退还已付房款293195元、支付利息，并赔偿经济损失30万元。被告中立公司承认与原告签订合同及收取全部房款属实，唯辩称华捷公司违反联建协议之约定，将凤城明珠项目的商品房预售许可证办理在华捷公司自己名下。为此双方协商继续由其按联建协议负责销售C座商品房，华捷公司负责办理合同备案登记、按揭及交房等手续，故凤城明珠C座即第3栋的销售系其与华捷公司的联建共销行为。前期双方已按此约定为其销售的170余户办理了合同备案及交房手续，但后期华捷公司却拒绝履行，不再为其销售的房屋办理合同备案及银行按揭手续，亦不向原告交付房屋，故造成合同无法履行的责任在华捷公司，其不应承担法律责任。被告虹桥公司虽与华捷公司签有联建协议，但此后虹桥公司已将合同权利义务一并概括转让给其，故虹桥公司与本案无关。被告华捷公司辩称，凤城明珠项目的商品房预售许可证在其名下，中立公司无预售资格，其亦未委托中立公司代签合同、代收房款，故原告与中立公司所签商品房买卖合同应属无效，由此产生的法律后果应由中立公司承担，原告要求其承担责任，无法律和事实依据，应予驳回。被告虹桥公司辩称，其为联建一方已于2004年8月4日退出，权利义务已转让给中立公司，故其不应为被告，亦不应承担任何法律责任。
原判认为，原告所持商品房买卖合同，形式上虽系原告与被告中立公司订立，但根据虹桥公司与华捷公司联建及补充协议、此后中立公司与华捷公司的补充协议、对外宣传广告以及售房合同文本等证据，足以证明凤城明珠C座实际是由二被告中立公司和华捷公司联合开发建设，与原告所签合同应为二被告共同销售行为。被告华捷公司作为共同销售一方取得了商品房预售证，原告亦向共同销售另一方的被告中立公司全额交纳了房款，该商品房买卖合同为原、被告真实意思表示，应为有效。被告华捷公司现仅以中立公司无商品房预售许可证主张合同无效、以虹桥公司的委托书否认其与中立公司联建共销之辩称，与客观事实不符，本院不予采信。被告华捷公司虽要求对原告合同上中立公司印鉴的真伪以及原告签字笔迹的形成时间、真实性进行鉴定，但申请已超过举证期限。依原、被告所签合同之约定，原告作为买受人按约向被告履行了付款义务，被告中立公司、华捷公司作为出卖人，亦应按期向原告交付房屋。实际履行中，该涉案房屋于2006年11月3日被另售他人，并实际交付，致原告订立合同之目的无法实现，被告中立公司、华捷公司属根本违约，现原告要求解除合同、返还房款、支付利息损失之诉请，本院应予支持。原告要求赔偿经济损失30万元，结合本案实际，应按原告已付房款的50%计算较为适宜。被告虹桥公司虽与华捷公司签订了联建协议，但实际履行中，中立公司继受了虹桥公司在上述协议中的权力义务，故原告现要求虹桥公司承担之诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：一、原告朱光于2006年6月18日与被告陕西中立房地产开发有限公司签订之商品房买卖合同予以解除；二、被告陕西中立房地产开发有限公司、陕西华捷房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告朱光退还已付房款293195元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，向原告朱光支付该款自2006年6月19日至实际退款之日止的利息损失；三、被告陕西中立房地产开发有限公司、陕西华捷房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日向原告朱光赔偿经济损失146597.5元；四、驳回原告朱光其他诉讼请求。本案受理费6858元（原告已预交），由被告中立公司、华捷公司共同承担，于上述第二项付款时一并支付原告。
宣判后，华捷公司不服，向本院提起上诉称，一、原审法院应鉴定而未鉴定，在事实认定不清的情况下作出判决，明显错误，应予纠正。其在原审法院审理期间，提出了朱光之商品房买卖合同签章的真实性、中立公司收款的真实性、以及签字笔迹形成时间进行鉴定的申请，原审法院也已接收，但其判决却又以鉴定申请已过举证期限为由不予认可，导致本案关键事实无法查清。二、原审判决部分事实认定错误，应予纠正。1、原审判决错误的认定与购房人签订商品房买卖合同系中立公司、华捷公司的共同销售行为，与法相悖，与事实不符。2、朱光在与中立公司签订商品房买卖合同时明知所购房屋所有权的真实状态和中立公司无权售房的情况，却仍然与中立公司签订购房合同，不构成善意，故其利益不应予以保护。三、原审判决适用法律存在严重错误，应予纠正。1、中立公司销售房屋的依据来源于授权代理关系，代理人只能以被代理人名义实施销售行为。但原审判决并未依据合同法关于代理的相关规定确定中立公司无权以自己名义销售讼争房屋，这显然违背了合同法的规定。2、中立公司擅自以自己名义对外销售所有权归华捷公司的房屋系无权处分行为，所签订的购房合同是无效合同。3、依据法律规定，合同具有相对性，朱光所签购房合同的对方当事人是中立公司，其无权要求华捷公司承担法律责任。综上，请求撤销原判，裁定发回重审或依法改判驳回朱光对华捷公司的诉讼请求。本案诉讼费由朱光承担。
朱光辩称，华捷公司与中立公司之间客观存在着联建关系，他们二者之间的矛盾不能影响第三人的利益。作为联建的一方中立公司，其的销售行为应当受到保护。华捷公司要求鉴定已经超过举证期限，且华捷公司提出的鉴定目前的科技水平并未达到。原审法院驳回华捷公司的这一请求是正确的。华捷公司称朱光的协议签名是倒签的，但是其最终没有拿出证据来证明。综上，我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应当驳回上诉，维持原判。
中立公司辩称，本案涉及的商品房买卖合同，是基于我们公司与华捷公司联建房屋、我们公司具有销售权而产生的，我公司的销售行为是合法有效的行为。中立公司和华捷公司之间的纠纷与本案无关。故业主的损失应当由华捷公司承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。
虹桥公司辩称，其为联建一方已于2004年8月4日退出，权利义务已转让给中立公司，原判正确，应予维持。
经审理查明，原审判决认定事实属实。华捷公司上诉未提交新的证据。
本院认为，原审判决认定“凤城明珠（龙钢花园）第3栋住宅楼系宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司与华捷公司依据双方2004年2月15日联建协议及2004年4月5日补充协议开发建设的项目，其中虹桥公司负责住宅楼的建设、施工管理及销售工作，华捷公司负责办理四证并协助虹桥公司办理预售许可证等。实际履行中，中立公司继受了虹桥公司在上述协议中的权利义务，而华捷公司将五证办理在自己名下，中立公司无预售资质”。对原审判决认定的上述事实，本院予以确认。虽然联建协议是华捷公司与虹桥公司签订，但之后中立公司以自己的名义与华捷公司签订了一系列的协议，事实中也是中立公司与华捷公司联建了本案所涉之楼房，且在原审初审中，华捷公司亦承认前期中立公司与买房人签订了商品房买卖合同后，华捷公司予以认可，并为其更换华捷公司的收据，在房地部门办理了网签电子合同之事实的存在。原审法院据此认定凤城明珠C座实际上是由中立公司和华捷公司联合开发建设，与朱光所签商品房买卖合同应为中立公司与华捷公司共同销售行为并无不当。华捷公司上诉认为中立公司擅自以自己名义对外销售所有权归华捷公司的房屋系无权处分行为，所签订的购房合同是无效合同的理由不能成立。在实际履行中，本案所涉房屋另售他人，并已实际交付，致使朱光签订的合同之目的无法实现，中立公司、华捷公司构成根本违约，应承担相应的法律责任。原审法院判令解除合同，中立公司、华捷公司返还朱光购房款、支付利息损失，并承担已付房款50%的经济损失并无不当，应予维持。华捷公司对中立公司与朱光的商品房买卖合同的真实性提出质疑，但没有提出相应的质疑之证据，且其在原审中要求鉴定已经超过举证期限，原审法院对其质疑未予采纳并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，华捷公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案诉讼费7897元（陕西华捷房地产开发有限责任公司已预交），现由陕西华捷房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 邢锐飞
审判员 肖 勇
审判员 路小红
二０一一年五月十七日
书记员 王慧芳