广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015佛城法南民初字第1170号
原告佛山市美雅陶瓷有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。注册号：440602000178884。
法定代表人潘锦锡。
诉讼代理人梁远华。
诉讼代理人邝树花。
被告佛山市宏博陶瓷有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。注册号：440602000157312。
法定代表人罗锦满。
诉讼代理人翁彤瑾，广东中信致诚律师事务所律师。
原告佛山市美雅陶瓷有限公司（以下简称“美雅公司”）诉被告佛山市宏博陶瓷有限公司（以下简称“宏博公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人梁远华、邝树花及被告的诉讼代理人翁彤瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告承租原告位于南庄××面积为11521.58平方米的仓库及1144平方米的空地，并签订《佛山市美雅陶瓷有限公司仓库租赁合同》、《仓库租赁合同补充协议》、《仓库租赁合同补充协议（2）》及《佛山市美雅陶瓷有限公司空地租赁合同》。
仓库合同租赁期限自2012年6月1日至2017年5月31日，被告向原告交纳￥184558元作为仓库合同的履约保证金。按约定，2015年每月租金为￥186764.81元，被告应于2015年10月份交纳第四季度租金（10、11、12月份），但被告只交纳了10月份租金，尚欠11、12月份租金￥373529.62元。
空地合同租赁期限自2015年10月19日至2017年10月18日，被告向原告交纳￥25000元作为空地合同的履约保证金。按约定，2015年每月租金为￥13156元，但自双方签订空地合同起未向原告交纳过租金，合计￥31574.4元.
由于被告已违反《佛山市美雅陶瓷有限公司仓库租赁合同》合同编号：20120501、《仓库租赁合同补充协议》、《仓库租赁合同补充协议（2）》及《佛山市美雅陶瓷有限公司空地租赁合同》约定。
为此，原告诉至法院，请求：
1、解除原被告双方签订的《佛山市美雅陶瓷有限公司仓库租赁合同》合同编号：20120501、《仓库租赁合同补充协议》、《仓库租赁合同补充协议（2）》。被告自合同解除之日起十五日内将上述仓库清空并交还给原告，逾期交还的，按《仓库租赁合同补充协议》约定的租金标准向原告交付使用费用。
2、被告支付上述仓库租赁合同租金￥373529.62元给原告；自起诉之日起，以所欠租金数额（从2015年11月、12月份租金￥373529.62元）之后的租金按照合同约定计至实际搬出涉案租赁物之日止计算，按每日0.1%向原告计付违约金至租金还清止。合同履行保证金￥184558元归原告所有。
3、解除原被告双方签订的《佛山市美雅陶瓷有限公司空地租赁合同》。被告自合同解除之日起十五日内将上述仓库清空并交还给原告，逾期交还的，按《佛山市美雅陶瓷有限公司空地租赁合同》约定的租金标准向原告交付使用费用。
4、被告支付上述空地租赁合同租金2015年10月19日至12月31日￥31574.4元给原告；自起诉之日起，以所欠租金数额（￥31574.4元）之后的租金按照合同约定计至实际搬出涉案租赁物之日止计算，按每日0.1%向原告计付违约金至租金还清止，合同履行保证金￥25000元归原告所有。
5、被告承担本案诉讼费用及保全费用。
被告辩称：1、我方认为双方签订的租赁合同属无效合同，因此没有法律效力，所以原告诉讼主张租金的计算应该按照市场的占用费标准计算，另外因合同无效，所以原告所主张的违约金不予支持2、我方与原告方签订租赁合同时所缴纳的合同履行保证金￥209558元应在应支付场地占用费里抵扣。
经审理查明：
2012年4月12日，原、被告签订《佛山市美雅陶瓷有限公司仓库租赁合同》、《仓库租赁合同补充协议》、《仓库租赁合同补充协议（2）》，约定被告承租原告位于南庄××面积为11521.58平方米的仓库，租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止，自租赁物移交给被告计租。每月每平米14元即每月租金为161302.12元，从第二年起每年租金标准在前期的基础上递增5%至期满为止。同时约定，合同签订十日内，被告按一个月租金标准缴纳合同履行保证金。租金以季度为交付周期，被告应于每个交付周期开始使用前5日内即每季度末的25至30日以转账方式交付。逾期交付，每日支付逾期应付款千分之三的违约金。
合同签订后，原告交涉案仓库交付被告使用，被告向原告交付了合同履行保证金。
后因被告经营困难，从2015年11月起，被告开始拖欠原告租金。
另查明，2015年10月19日，原、被告签订《佛山市美雅陶瓷有限公司空地租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市禅城区南庄镇紫洞路紫南开发区的美雅陶瓷有限公司美雅二仓前空地1144平方米作为陶瓷仓储使用。租赁期限为2年，即从2015年10月19日至2017年10月18日，每平米每月单价为11.5元，即每月租金为13156元，从第二年起递增5%。合同另约定，合同签订后三日内，被告需缴纳合同履行保证金25000元。租金以季度为交付周期，被告应于每个交付周期开始使用前5日内即每季度末的25至30日以转账方式交付。逾期交付，每日支付逾期应付款千分之三的违约金。
被告承租该片空地后，一直未向原告交租。
还查明，原告所主张的涉案土地及仓库，均未能提供土地所有权及使用权证，亦未提供涉案仓库的建设规划许可证明。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
首先，关于涉案仓库租赁合同的效力及使用费问题。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，2012年4月12日，原、被告签订《佛山市美雅陶瓷有限公司仓库租赁合同》、《仓库租赁合同补充协议》、《仓库租赁合同补充协议（2）》所涉及的租赁物及涉案仓库，至本案判决前，原告未能提供建设工程规划许可证，故《佛山市美雅陶瓷有限公司仓库租赁合同》、《仓库租赁合同补充协议》、《仓库租赁合同补充协议（2）》依法应认定为无效合同。
合同无效，租赁物应予返还，考虑到被告的搬迁等实际情况，本院酌定给予30日进行搬离交接。另根据等价有偿的民法原则，被告使用该仓库应给付对价即场地占用费。参照合同标准，本院酌定为每月169501元。从2015年11月计至实际搬离之日止。
其次，关于关于涉案空地租赁合同的效力及使用费问题。根据我国土地管理法规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，擅自改变土地使用用途属于违法行为，合同无效。另据民事诉讼证据规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立即生效事实承担举证责任。本案中，2015年10月19日，原、被告签订《佛山市美雅陶瓷有限公司空地租赁合同》所涉及的位于佛山市禅城区南庄镇紫洞路紫南开发区的美雅陶瓷有限公司美雅二仓前1144平方米空地土地性质及用途不明确，经本院依法释明并责令求原告对此提供相应证据，原告于本案判决前未向本院提供，原告对此应承担举证不能不利法律后果。根据证据规则，本院推定该合同属无效合同。
合同无效，租赁物应予返还，考虑到被告的搬迁等实际情况，本院酌定给予30日进行搬离交接。另根据等价有偿的民法原则，被告使用该仓库应给付对价即土地占用费。参照合同标准，本院酌定为每月13156元。从2015年10月19日计至实际搬离之日止。
关于保证金的处理。原告在庭审中陈述共收取了被告保证金为184558元；被告则认为原告共收取了被告两笔保证金，一笔是184558元，一笔是25000元，合计209558元。对此，综合双方庭审陈述及所举证据，因两笔保证金系在不同合同中约定，故本院认定为原告收取被告两笔保证金。共计209558元。原告对此主张没收，被告则主张抵扣。本院认为根据公平原则，应予以在应付占用费中抵扣。
关于原告所主张的违约金，因合同无效，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、被告佛山市宏博陶瓷有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市美雅陶瓷有限公司腾退并交付位于佛山市禅城区南庄镇南庄紫洞路面积为11521.58平方米的仓库。
二、被告佛山市宏博陶瓷有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告原告佛山市美雅陶瓷有限公司仓库占用费（按照每月169501元，从2015年11月1日，计至实际搬离之日止，并于应交总额中抵扣被告所交保证金184558元）。
三、被告佛山市宏博陶瓷有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告原告佛山市美雅陶瓷有限公司腾退并交付位于佛山市禅城区南庄镇紫洞路紫南开发区的美雅陶瓷有限公司美雅二仓前1144平方米空地。
四、被告佛山市宏博陶瓷有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告原告佛山市美雅陶瓷有限公司仓库占用费（每月13156元，从2015年10月19日计至实际搬离之日止，并于应交总额中抵扣被告所交保证金25000元）。
五、驳回原告佛山市美雅陶瓷有限公司其余诉讼请求。
本案适用简易程序审理，受理费减半收取4973元、财产保全费2546元，合计7519元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 鲁长江
二〇一六年三月一日
书记员 罗浩鹏
广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书