福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）闽民申1942号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：厦门市合嘉实业有限公司，住所地厦门市湖里区坂尚370号1楼。
法定代表人：林万青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕金朝、谢静，福建旭丰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈清万，男，1960年10月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈惠昌，男，1987年8月6日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘静文，女，1973年11月20日出生，汉族，厦门市思明区室。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄一智，男，1977年2月6日出生，汉族，厦门市思明区室。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄亚胜，男，1978年11月8日出生，汉族，厦门市思明区室。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗文柱，男，1968年7月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：钟清霞，女，1970年1月22日出生，畲族，住福建省泉州市泉港区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：叶建坤，男，1971年11月9日出生，汉族，住厦门市思明区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林春成，男，1960年8月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李剑锋，男，1972年11月2日出生，汉族，住厦门市思明区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江庭辉，男，1970年11月25日出生，汉族，住福建省惠安县。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈朝旺，男，1975年11月22日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王友志，男，1965年6月28日出生，汉族，住厦门市集美区。
上列被申请人的共同委托诉讼代理人：刘冬云，北京市炜衡（厦门）律师事务所律师。
再审申请人厦门市合嘉实业有限公司（下简称合嘉公司）因与被申请人陈清万、陈惠昌、刘静文、黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、叶建坤、林春成、李剑锋、江庭辉、陈朝旺、王友志（下统称陈清万等十三人）侵权责任纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2016）闽02民终2844号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
合嘉公司申请再审请求：依法对本案进行再审。事实和理由：
(一)原判决认定陈净煊为共有人，缺乏依据。
原二审法院以陈净煊作为隐名所有权人的身份得到其他共有人确认，亦有陈净煊向陈清万的转账凭证，且陈净煊是否为所有权人系共有人内部事务为由，确认陈净煊的身份明显错误。
首先，在法律上并不存在所谓的“隐名所有权人”的说法，确认房屋产权所有人的唯一合法凭据只能是房屋产权证书，而产权证上并没有登记陈净煊的名字，且《关于拍卖成交确认书的补充说明》、(2010)厦鹭证内字第08856号《公证书》也明确了讼争房屋的共有产权人没有陈净煊。
其次，从证据效力的角度看，产权证的效力应高于其他共有人的陈述，即使其他共有人认为陈净煊属于所有权人，也不能以此对抗产权证的对外公示效力。故原二审法院在证据采信方面犯了严重的错误。
再者，原二审法院所谓的转账凭证只能证明陈惠香有向陈清万转账的这一事实，至于转账用途并不清楚，也不能排除陈惠香与陈清万之间存在其他往来款，且陈惠香并非本案交易的当事人，其与陈清万之间的往来账与本案无关。此外，陈惠香向陈清万汇款金额共计300.21万元，也与拍卖成交价格3000万元的1/13(约为230.77万元)不符。可见，被告提交的证据不能证明陈净煊参与了讼争房屋的拍卖，更不能证明陈净煊系所谓的“隐名所有权人”。
此外，被申请人在一审庭审中确认地下室及第一层为包括陈净煊在内的14个产权人共同共有，而刘静文将其1/14的份额转让给叶建坤。那么，按此说法，叶建坤作为原产权人拥有1/14份额，在此次转让后，应该拥有地下室及第一层的共有份额为2/14，明显与(2012)厦鹭证内字第03712号《公证书》确认的地下室与第一层为l3个产权人按比例共有，叶建坤占8.32％的事实不符，故原二审法院确认陈净煊作为所有权人，明显不能成立。综上，可以明确的是，在案涉买卖前，陈净煊并非讼争房屋的共有产权人。
(二)原判决认定被申请人进行了析产，明显错误。
不论被申请人之间是否进行了析产，但其未按《析产协议书》办理权属变更登记，只有对内效力，不能对抗第三人。根据《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”。《不动产登记暂行条例》第5条明确了房屋等建筑物、构筑物所有权应按条例进行登记，以及第l0条规定，不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。可见，房屋所有权是具有登记能力的类型，应当从公示原则的角度确定具有登记能力的不动产权利。根据讼争房产权属证书记载，十三被申请人系按份共有讼争房产，即使被申请人析产，也不具有公信力，不具有对外效力，不得对抗申请人。
综上，原判决未区分上述协议的对内效力和对外效力，以内部约定对抗申请人，明显错误。
(三)原判决认定陈清万、陈惠昌以房抵债，明显不能成立。
被申请人提供的对账单没有任何签字，银行账单仅能体现的是黄顺明的账号(62×××16)先后转账给黄秀霞，但并未能体现往来账的用途，其是否还有其他经济往来并不清楚。虽然陈清万与黄秀霞是夫妻关系，但是黄秀霞并非产权人之一，其与黄顺明之间的往来账不能说明陈清万与黄顺明之间存在借贷关系。被申请人未能提交任何基础法律关系的证据(如借据、借款合同等)证明借贷关系的存在。故原判决认定陈清万、陈惠昌以房抵债3141.22万元，明显不能成立。
(四)原判决认定《存量房买卖合同》不能客观反映交易双方的真实意思表示，仅是办理权属转移登记之需，明显错误。
综观本案所有证据，只有一套土地房产调查表可以确认真实的权属状态，只有一套在房管局备案的《存量房买卖合同》，记载了2012年5月l8日，陈清万、陈惠昌、刘静文将讼争房产的3/13转让给黄嘉霖、黄顺明、陈净煊，该笔交易手续齐全，有各方签字的买卖合同并附有《存量房交易结算资金自行划转声明》。因此，从合同、付款、以及权属状态来看，陈清万、陈惠昌、刘静文作为讼争房产的按份共有人将讼争房产的3/13转让给黄嘉霖、黄顺明、陈净煊，交易价格为73i万元，系具有登记效力的、唯一可证明的事实。
（五）原判决适用法律错误。
原判决认为申请人仅能就其承租部分享有优先购买权，且不符合法律上的同等条件，故不具有优先购买权，显属适用法律错误。
1.根据司法解释规定，申请人对全部房屋享有优先购买权。
《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》[(2004)民一他字第29号]，处理此类案件可从两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权。根据上述司法解释，申请人承租的房屋系做酒店使用，使用功能整体性明显，且承租地下一层至七层占全部房屋的一半以上，故申请人理应对全部房屋享有优先购买权。原判决认为申请人仅能就承租部分享有优先购买权，明显错误。
2.申请人的优先购买权系法定权利，本案陈清万等十三人在出售前未履行通知义务，已构成对申请人优先购买权的侵犯。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持”。根据上述规定，我们认为，承租人的优先购买权作为一种法定优先购买权，这一权利体现的是对出租人出售行为的限制，即只要有出售行为就要受到承租人优先权的限制。这种限制是一种程序上的限制，即出租人应当提前在合理期限内通知承租人，这体现了保护承租人权利的法律精神，且该通知义务并未给出租人增加额外的负担或者不利。上述法律精神体现的是：只要是出租人未通知承租人就构成对承租人优先购买权的侵犯，应承担相应的民事责任，法律并没有对“未在合理期限内通知”的侵权情形附加任何条件(该精神也为最高人民法院关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示的答复[(2009)民监他字第9号]所确认)。
3.本案不需考虑承租人是否与买受人具备同等条件的情形，被申请人的行为构成侵权毋庸置疑。
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第28条规定，同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式等。出租人通知承租人时，应当告知租赁房屋转让的事实、时间及具体出卖条件。出租人虽然通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面，或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定其未履行通知义务。根据上述法律精神及常理分析，结合第一点意见，承租人是否具备“同等条件”是在履行通知义务后才需进一步考虑的问题。若承租人对出售意愿、出售时间、出售条件完全不知情，何来同等条件一说。
故，本案不需要考虑承租人是否与买受人具备同等条件的情形，陈清万等三人在多次庭审中均确认出售前未通知申请人，故本案只需依照《合同法》二百三十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，确认陈清万等十三人未履行通知义务，进而确认陈清万等十三人的侵权责任成立。
因此，申请人作为承租人享有优先购买权，陈清万、陈惠昌、刘静文三人未通知申请人就径行出卖讼争房屋，损害了申请人的优先购买权，应当承担赔偿责任。其余十被申请人明知三被申请人的侵权行为仍未通知申请人并以签字的作为方式协助其完成了侵权行为，根据《民法通则》第l30条：“两人以上共同侵权造成他人损害，应当承担连带责任”的规定，十被申请人应当对申请人承担连带赔偿责任。
本院经审查认为：根据原审判决查明的事实，厦门市文园路66号综合楼原系厦门塑胶总厂所有，其性质为工业用房，整体于2001年5月9日出租给合嘉公司使用，租赁期限为20年（自2001年12月1日至2021年11月30日止）。在合嘉公司承租期间，厦门市文园路66号综合楼被人民法院委托拍卖，合嘉公司放弃了优先购买权，陈清万等十三人才于2009年1月7日以3000万元竞得。2013年厦门市文园路66号综合楼再次整体转让给案外人厦门市汉众酒店管理有限公司，交易价格9500万元，合嘉公司亦未表示愿意优先购买。上述事实说明，合嘉公司在同一份租赁合同的履行期限内，对所租赁的房屋并无购买意愿。故其事后主张对陈清万、陈惠昌、刘静文于2012年5月18日将其共有份额转让给黄嘉霖、黄顺明、陈净煊享有优先购买权的理由不能成立。
综上所述，合嘉公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回厦门市合嘉实业有限公司的再审申请。
审 判 长 林国新
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈志辉
二〇一八年九月三十日
法官 助理 刘洁君
书 记 员 宋 瑜
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。