广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0604民初13543号
原告（反诉被告）：范凤莲。
委托诉讼代理人：李蔚汉，广东科韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李福炳，广东科韵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司。
法定代表人：郭峻海。
委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。
第三人：彭俊彬。
委托诉讼代理人：张力，广东京兆律师事务所律师。
原告范凤莲与被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司、第三人彭俊彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序审理。诉讼中，被告向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李蔚汉、被告委托诉讼代理人黄世刚及第三人委托诉讼代理人张力均依法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号:20170811003901）；2.被告向原告退购房款551993元及利息11344.99元（以551993元为本金，按照年利率4.9%计算利息，计算至被告实际退还全部款项之日止，暂计至2018年6月1日）；3.被告向原告支付违约金8619.93元；4.被告向原告返还契税、印花税合共25059.37元（第三人已缴纳）；5.被告向原告返还维修基金8619.93元（第三人已缴纳）。事实和理由：第三人与被告就买卖佛山市禅城区季华四路68号一座706房的有关事宜，签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811003901）。合同第十一条约定：被告应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定：出卖人逾期超过90日未能交付商品房的，买受人有权解除合同、退还已付的全部房款并自付款之日起按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，第三人已于2017年7月28日分两笔向被告支付购房款17万元，于2017年8月11日分两笔向被告支付购房款381993元，并于同日缴纳维修基金8619.91元及契税、印花税合共25059.37元。交付期限届满后，被告却未能按照合同约定按时向第三人交付房屋，截至原告提起诉讼，被告已逾期150多天。2018年3月6日，原告与第三人因性格不合协议离婚，双方约定涉案的房产归原告所有。原告经多次与被告协商，确定被告无法交付涉案房产后，遂决定解除该《商品房买卖合同（预售）》并要求被告返还已收取的房价款、承担违约责任均未果。原告认为，涉案房产属于原告与第三人的婚姻关系存续期间购买的，应属婚内财产。原告与第三人协议离婚时该财产分割归原告所有，《商品房买卖合同（预售）》中约定的买受人权利亦由原告享有及行使，被告违反合同约定，逾期交付房产的行为已侵害原告的合法权益。为维护自身权益，请求法院判令支持原告的诉讼请求。
被告答辩称：一、原告非本案适格原告，依法应裁定驳回其起诉。原告不是《商品房买卖合同（预售）》的合同相对方，不享有合同约定的权利和义务。《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811003901）、《商品房买卖合同补充协议书》系被告与第三人于2017年8月11日签订。根据合同相对性原则，第三人与被告才是买卖合同的相对方，依约享有权利和负担义务，且根据《合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，可见第三人将买卖合同的权利义务转让给原告需要经过被告的同意，未经被告的同意，原告与第三人之间的关于买卖合同权利义务转让的约定对被告不产生法律效力。且原告与第三人之间离婚协议属于夫妻内部约定，仅对其双方产生约束力，并不对被告产生约束力。故，原告并非本案适格原告，依法应驳回其起诉。二、本案的诉讼费用由原告承担。三、被告同意解除与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811003901）。根据买卖合同及补充协议约定，因买受人逾期支付购房款，至今未付清，出卖人有权不予办理交房或办理房产证手续，且不承担合同约定的逾期办证、交房的责任。买受人无权向被告要求合同第十二、二十一条的赔偿，即无权要求被告支付第十二条约定的购房款利息及违约金。被告无需返还原告契税、印花税、物业基金，因为办理注销合同备案手续后，原告或第三人可以凭此向相关部门办理退还契税、印花税，无需被告返还。
第三人对原告的起诉无异议。
被告向本院提出反诉请求：1.解除被告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811003901）；2.原告以43万元为本金，按日万分之五向被告支付迟延付款违约金19350元（从2017年8月26日起计算90日）；3.原告按总房价的10%向被告支付违约金86199.3元；4.原告、第三人协助被告办理注销《商品房买卖合同（预售）》的商品房预售合同登记备案手续；5.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告于2017年8月11日与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811003901）和《商品房买卖合同补充协议书》，约定第三人购买被告开发建设的位于佛山市禅××××室商品房一套，建筑面积72.13平方米，其中套内建筑面积51.12平方米；商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米16862.15元，总价861993元；付款方式为银行按揭，分两期支付，首期款431993元应于本合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款金额430000元，应于2017年8月26日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款；买受人逾期支付购房款，逾期在90日之内，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人除需支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。签订合同后，第三人于2017年8月11日前支付了首期款431993元，剩余房款430000元经被告多次催促至今未付。现第三人将买卖合同的权利义务转移给原告，故被告有权要求原告依约承担相应的违约责任。双方签订的买卖合同和补充协议是真实有效的，第三人及原告拖欠购房款且至今未付的行为已经构成违约，严重侵害了被告的合法权益。为依法维护被告的合法权益，依法提起反诉，请法院依法裁决。
针对反诉，原告答辩称：关于被告主张的违约金，根据购房合同第八条约定，双方已经就买受人未按照时间付款，根据不同的逾期日期分别做出处理。现被告要求解除合同，其再按照第八条第一款第一项的约定向原告主张违约金，缺乏依据。此外，根据合同第七条约定，买受人应在2017年8月26日前办理银行按揭手续，相关的手续已经由第三人办理，原告不存在违约情形。
针对反诉，第三人陈述：对被告请求解除合同无异议。被告的第二、三项请求与原告冲突的，认可原告的诉求，不认可被告的诉求。关于要求第三人协助办理注销合同备案登记手续，第三人同意配合协助。
原告举证：
1.原告身份证、被告企业信息报告，证明原、被告主体资格。
2.《离婚协议书》，证明协议中约定案涉房屋归原告所有，原告有权提起本案诉讼。
3.《商品房买卖合同（预售）》，证明合同第十一条约定，2017年12月31日为房屋交房日期。合同第十二条约定，逾期交付案涉房屋的，出卖人应承担相应的违约责任。该合同将契税、维修基金等列为购房款的组成部分。因此原告要求解除涉案买卖合同，被告返还购房款的同时应当退还该部分由第三人垫付的款项。
4.中国农业银行银行卡交易明细清单、刷卡凭证（金额为120000元）、刷卡消费凭证2张（金额分别为50000元、161993元、220000元）、《收据》，证明第三人支付购房款合计551993元。
5.完税证明、银联POS签购单、中国银行国内付款通知单，证明第三人已经支付税费25059.37元、物业维修基金8619.93元。
被告举证：
1.《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》，证明涉案买卖合同及补充协议是被告与第三人签订，并非原告，原告不是合同相对方，无权要求按照涉案合同行使权利义务，原告并非本案适格主体。涉案合同约定房屋总价款861993元，首期款431993元应于本合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款金额430000元应于2017年8月26日前申请办理银行按揭方式付款。合同第八条及补充协议第五条约定逾期付款超过90日，买受人应按照前述付款额每日万分之五的标准向被告支付违约金，且被告有权不予办理交房或办理房地产证手续，被告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，买受人无权向被告主张本合同第十二条所约定的赔偿。涉案合同已在住建局办理了商品房预售合同登记备案，解除合同需一并解除合同备案登记。
2.不动产登记证明，证明原告与第三人已就涉案房屋办理预售登记。
3.广东银联POS刷卡单，证明第三人共支付购房款431993元，剩余房款430000元至今未付，已构成逾期付款。
4.《律师函》2份、EMS邮寄单2份、邮件状态查询结果2份，证明被告分别于2018年5月10日、6月8日发函通知第三人逾期付款的事实，已构成违约，应承担违约责任，并应立即清偿欠付购房款及支付违约金。
第三人在诉讼中未举证。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据4中的中国农业银行银行卡交易明细清单、刷卡凭证（金额为120000元），该两份证据载明原告向“点优策划”商户转账支付120000元，与本案无关，本院不予采信。
综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
2017年8月11日，被告（出卖人）与第三人（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811003901），约定：第一条：1.出卖人以出让方式取得坐落于佛山市禅城区季华路以南、佛山大道以西地块的建设用地使用权……2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称佛山雄盛王府广场……第三条：1.该商品房的规划用途为办公；3.该商品房坐落为佛山市禅××××室；4.预测建筑面积72.13平方米，其中套内建筑面积51.12平方米；第六条：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16862.15元，总价款为861993元；第七条：（二）买受人采取按揭贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.12%，金额431993元；除首期款外，剩余房款金额430000元应于2017年8月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；第八条：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；第九条：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。第十九条：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：因买受人原因导致出卖人单方解除合同的，出卖人有权在书面通知买受人解除合同后将房屋另行出售，如果本合同已备案登记的，买受人有义务在出卖人书面通知送达后七日内协同出卖人办理撤销合同备案登记手续。
同日，被告（出卖人）与第三人（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议书》，约定：……四、对本合同第七条的补充和修改。买受人采用按揭方式付款的，买受人应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。买受人采用按揭方式付款的，若银行未能批准买受人按揭贷款申请的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7天内通过其他方式支付全部剩余房款。若买受人不履行上述义务，则出卖人可要求买受人按照本合同第七条及其他相关条款约定承担逾期付款的违约责任。五、对本合同第八条的补充和修改。1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期90日仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金；3）如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第十二条、第二十条所约定的赔偿。
2017年7月28日，第三人向被告支付定金50000元；同年8月11日，第三人向被告支付房款161993元、220000元。同日，被告出具《收据》，确认收到第三人购买佛山雄盛王府广场写字楼1A706房款431993元。
2017年8月11日，第三人向佛山市禅城区国土城建和水务局缴纳维修基金8619.93元。同日，第三人向佛山市禅城区地方税务局缴纳契税、印花税合计25059.37元。
2018年3月6日，第三人（男方）与原告（女方）签订《离婚协议书》，内容如下：男方与女方于2000年10月16日在兴宁市新圩镇人民政府婚姻登记处登记结婚……现男女双方因性格不合，感情破裂，已无和好可能，经夫妻双方自愿协商达成一致意见，订立离婚协议如下：一、男女双方自愿离婚……三、夫妻共同财产的处理。7、男女双方确认，男方名下的位于佛山市禅××××室的商品房（规划用途为办公）归女方所有，该商品房对应的剩余银行贷款由女方自行还贷，与男方无关，男方应配合女方办理该房屋产权登记至女方个人名下独有，该房屋过户办证费用全部由女方承担……四、夫妻共同债券债务的处理。2、……佛山市禅××××室的商品房（规划用途为办公）对应的剩余银行贷款由女方自行还清。2018年3月7日，原告与第三人登记离婚。
诉讼中，原告陈述：原告主张已向被告支付购房款551993元，其中120000元由被告销售人员要求原告在指定地方刷卡，与支付定金的时间一致。除该笔120000元外，其余已支付的购房款、契税、印花税、维修基金均由第三人支付。因第三人告知原告已经办理银行按揭贷款手续，但原告当庭才得知第三人未支付完毕购房款，故原告认为尚欠的购房款为310000元。原告同意协助被告办理注销合同备案登记手续。被告陈述：被告同意第三人将涉案买卖合同的权利义务转让给原告。被告确认第三人已支付购房款431993元，尚欠430000元未支付。第三人陈述：第三人有向银行申请办理按揭贷款，但没有审批通过。
另查明：被告于2018年7月4日提起反诉，原告于当日收到反诉状及证据副本。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议书》均系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，第三人与原告签订《离婚协议书》，将其与被告之间关于涉案买卖合同的权利义务全部转让给原告，被告在庭审中亦对此予以追认。故，经被告同意，原告受让第三人在涉案买卖合同项下的权利和义务。据此，原告有权提起本案诉讼，是本案适格的主体。对被告的抗辩意见，本院不予支持。
关于涉案合同是否解除。据查明，第三人、原告至今未能如约支付剩余房款，已构成根本违约。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第八条第1款第（2）点的约定，被告作为出卖人在买受人逾期付款超过90日后有权解除合同。故，本院对被告主张解除涉案买卖合同的诉请，依法予以支持。至于合同解除的时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，被告于开庭之日即2018年7月4日提起反诉要求解除上述合同，原告及第三人于当日收到反诉请求，则本院确认被告与第三人签订的上述合同于2018年7月4日解除。关于原告主张解除合同的诉请，其主张的理由在于被告逾期交付房屋。根据涉案《商品房买卖合同补充协议书》第五条第3）点的约定，买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证的责任。由于原告、第三人均未能支付剩余房款，在未缴足全部房款的情形下，被告有权不予交付房屋，被告尚未交付房屋的行为不构成违约。故原告以被告逾期交房为由主张解除合同及支付违约金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
关于原告主张被告退还购房款及利息。因被告与第三人之间的《商品房买卖合同（预售）》已予以解除，原告受让了第三人在该合同项下的权利义务，故被告应当将第三人已支付的购房款返还给原告。至于购房款的数额，原告主张已向被告支付购房款551993元，被告仅对其中431993元予以确认，双方对差额部分120000元存有争议。根据原告所提交的证据，该120000元的支付对象不是本案被告，该金额亦与合同约定的首期款支付金额不一致，故本院对原告主张该120000元属于涉案房屋的购房款不予支持，本院确认被告收取的购房款为431993元，即被告应当返还的购房款。至于利息，因被告对合同解除不负有过错，故原告主张被告承担该利息，缺乏理据，本院不予支持。
关于原告主张被告返还契税、印花税、维修基金。据查明，物业维修基金的收取单位为佛山市禅城区国土城建和水务局，契税、印花税的征收机关为佛山市禅城区地方税务局。原告可自行向上述行政部门咨询退款、退税的办理条件及流程。被告不是上述费用收取的主体，故原告主张被告返还的理据不足，本院不予支持。
关于被告主张原告支付违约金。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第八条第1款第（1）、（2）点的约定及《商品房买卖合同补充协议书》第五条第1）点的约定，买受人逾期支付购房款，被告有权主张按欠付款额每日万分之五计收违约金，并同时主张按照总房款的10%计收违约金。据此，原告应向被告支付逾期付款90日的违约金19350元（430000元×0.0005×90日），及逾期付款超过90日的违约金86199.3元（861993元×10%），合计105549.3元。本院对被告的该两项反诉请求依法予以支持。
关于被告主张原告、第三人协助办理注销合同登记备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，涉案房屋买卖合同解除后，原告、第三人负有协助被告办理注销合同登记备案手续的附随义务，且原告、第三人同意协助被告办理该手续。故，本院对被告的该项反诉请求依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司与第三人彭俊彬于2017年8月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811003901）于2018年7月4日解除；
二、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范凤莲退还购房款431993元；
三、原告范凤莲于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付违约金105549.3元；
四、原告范凤莲、第三人彭俊彬于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811003901）的登记备案手续；
五、驳回原告范凤莲的其他诉讼请求。
如原告范凤莲、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司未按本判决指定的期间履行义务给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费因适用简易程序减半收取4928元，由原告范凤莲负担1478元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担3450元；反诉费1706元，由原告范凤莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 郑泽霞
二〇一八年七月二十四日
书记员 林嘉敏
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。