广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第779号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈达君，男，汉族。
委托代理人：吴志刚，广东恒和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张勇，男，汉族。
委托代理人：王黎明、刘学斌，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：孙杰，系该公司职员。
上诉人沈达君因与被上诉人张勇、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1186号民事判决，向本院提出上诉。我院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年3月29日，沈达君（卖方）与张勇（买方）在中原地产居间下签订了一份《二手房买卖合同》，约定：卖方将自己名下位于福田区××路××花园×座×号房产（有抵押）以1250万元的价格转让给买方，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起三日内出具公证委托书，给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员用于办理赎楼、过户；买方应分别于合同生效之日起当日内向卖方支付定金10万元，于合同生效后八日内再向卖方支付定金20万元；定金交由中原地产监管；买方须将首期款（不含定金）于2010年4月23日前支付至双方指定的监管银行的监管账号或其它第三方的监管账号中；买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款（即：首期款=转让成交价-
定金-
银行承诺贷款金额）；买方须于2010年4月23日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足；卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；如任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如逾期履行超过五日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付房产转让价20%的违约金或没收（双倍返还）定金。合同并对税费负担、房产交付等其他权利义务做了约定。
合同签订当日，张勇按约定向沈达君支付定金10万元。2010年4月5日，张勇支付了剩余定金20万元。庭审中，本案当事人确认，上述定金沈达君实际收取25万元，另5万元托管在中原地产。
2010年3月31日，沈达君出具公证委托书，授权深圳市中科创担保有限公司办理诉争房屋的赎楼、过户等相关手续。2010年4月7日，沈达君向涉案房产的抵押权人上海浦东发展银行深圳分行申请个人贷款提前还款并获得同意。
2010年4月13日，张勇向华夏银行深圳分行提交个人贷款申请资料。由于2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，张勇名下有多套房产，且不是深户，无法提供一年以上的社保清单，故华夏银行深圳分行未审批同意张勇的贷款申请，未出具贷款承诺书。
2010年5月28日，沈达君以张勇违约为由发出解除合同通知，因双方协商未果，沈达君遂诉至法院，请求判令：1、张勇支付违约金250万元；2、张勇承担案件诉讼费用。张勇亦提出反诉，请求法院判令沈达君：1、返还张勇定金30万元；2、承担案件诉讼费用。
原审法院审理认为：沈达君与张勇签订的《二手房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行自己的义务。合同签订后，沈达君履行了出具公证委托书委托担保公司赎楼的义务，张勇也履行了交付定金，向银行递交了按揭贷款申请的义务。导致张勇的贷款申请未获银行审批的原因在于国家政策变化，因不可归责于双方当事人的事由导致双方的买卖合同不能继续履行，沈达君和张勇均不应承担违约责任，故沈达君主张张勇支付违约金250万元，法院不予支持。鉴于沈达君已发出解除合同通知，张勇并未提出异议，并要求返还定金，应认定为双方当事人已协商一致解除合同，沈达君收取张勇的定金25万元，应返还张勇，托管在中原地产的定金5万元，由中原地产退还张勇。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决：1、驳回沈达君的诉讼请求；2、沈达君应于判决发生法律效力之日起十日内，退还张勇定金25万元；3、中原地产应于判决发生法律效力之日起十日内，向张勇退还定金5万元。若未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26800元、保全费1770元，由沈达君负担；反诉案件受理费2900元，由张勇负担。
一审判决宣告后，原审原告沈达君不服，向本院提出上诉称：一、被上诉人违反合同约定，没有履行付款义务，应承担违约责任。1、合同第四条第（2）款约定，被上诉人应于2010年4月23日前支付首期款（首期款为成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的楼款）。从该条约定可以推定，被上诉人应于4月23日前取得银行贷款承诺书。然而，被上诉人既未按约定取得银行贷款承诺书，也未按约定在4月23日前支付首期款；2、被上诉人作为买方的主要义务为按期支付购房款。被上诉人未按约定履行付款义务已构成根本违约。合同第10条约定，上诉人可解除合同并选择要求被上诉人支付转让成交价20％的违约金。
二、被上诉人主张贷款申请未获银行审批的原因在于国家政策变化不能成立。原审法院依职权向华夏银行深圳分行进行调查，并当庭出示调查笔录，据此认定由于国家政策的变化导致该行未审批同意被上诉人的贷款申请。上诉人认为，原审法院对上述事实的认定依据不足。第一、原审法院仅向该行一名职员（尹凯华，该行客户经理）进行调查，该职员在办理该项贷款时与被上诉人打过交道，且在本案审理过程中向被上诉人的代理律师作为一份调查笔录，其内容亦是对上诉人不利的。上诉人认为，该职员的说法并不能代表华夏银行深圳分行。从该职员的职务来说，客户经理只是初步接待客户的银行普通职员，并不参与贷款审批工作，他无权对该行是否审批被上诉人的贷款作任何结论。第二、原审法院认定由于国家政策的变化导致华夏银行深圳分行未审批同意被上诉人的贷款申请是错误的。
三、原审法院不应适用因不可归责于双方当事人的事由导致买卖合同不能继续履行的规定，免除被上诉人的违约责任。1、被上诉人对银行贷款政策调整的风险应该清楚，其承担的风险应属商业风险。退一步讲，即使银行不同意贷款给被上诉人是因为新政策，被上诉人亦不能免责，被上诉人以此为由拒不履行合同理由不能成立；2、上诉人和被上诉人曾签订一份《买方主体变更确认书》，同意在未能取得贷款的情况下，改由第三方履行双方签订的《房地产买卖合同》，由被上诉人承担连带保证责任。虽然双方最后未按该确认书的约定变更买方主体，但由此可见，被上诉人对政策风险是有所预期的。综上所述，上诉人认为，被上诉人违反房地产买卖合同，应承担违约责任，请二审法院撤销原审判决，判令被上诉人支付违约金250万元，并承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人张勇二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
第三人中原地产二审答辩称：服从法院判决。
经二审查明：本院对原审判决查明认定的事实予以确认。
另，本院在二审期间，向华夏银行深圳分行发函，调查被上诉人张勇于2010年4月19日向该行提出的借款申请未被批准的具体原因。华夏银行深圳分行于2011年4月6日向本院复函，其内容如下：根据贵院查询要求，经向经办客户经理了解，因借款人张勇在申请个人住房借款时，国家出台限制购房借款新政策（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发（2010）10号），借款人明显不符合新政策中关于借款人条件的规定和要求，无法办理借贷款，故进行了退单处理。
本院认为：原审判决认定上诉人与被上诉人订立的《二手房买卖合同》合法有效正确，本院对此确认。
从原审查明的案件事实及本院向华夏银行深圳分行调查的情况看，导致被上诉人无法依约履行《二手房买卖合同》的根本原因是其贷款申请未获银行审批通过，而华夏银行对被上诉人的贷款申请不予批准，则是由于国家出台的相关房地产调控政策所致。故造成涉案合同最终不能履行，非因本案当事人任何一方的原因。原审在认定双方当事人均不应承担违约责任的基础上，确认涉案《二手房买卖合同》已经解除，驳回上诉人在一审的诉讼请求，并判令上诉人返还已收取的30万元定金并无不当，本院对此予以确认。上诉人在二审的上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，审判程序合法，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29700元由上诉人沈达君负担；一审案件受理费的负担比例不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理审判员 陈明亮
代理审判员 吴思罕
二〇一一年四月十八日
书 记 员 蔡妍婷