广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第251号
上诉人（一审原告、反诉被告）：吴东。
委托代理人：贾磊。
委托代理人：胡榕。
上诉人（一审被告、反诉原告）：广西万豪建设有限公司。
法定代表人：张建辉。
委托代理人：张朝明。
委托代理人：朱宁。
被上诉人（一审被告）：广西明星建鑫房地产投资开发有限公司。
法定代表人：陈俊军。
委托代理人：冯可志。
上诉人吴东、上诉人广西万豪建设有限公司（以下简称万豪公司）均因与被上诉人广西明星建鑫房地产投资开发有限公司（以下简称明星公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日、2014年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人吴东的委托代理人贾磊、胡榕，上诉人万豪公司的委托代理人张朝明、朱宁，被上诉人明星公司的委托代理人冯可志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年12月21日，万豪公司与明星公司签订《万豪时代广场项目融资合作合同书》，约定由明星公司出资1600万元，在项目建成后，万豪时代广场的一层（商场）的（A）-（F）至（8）-（11）轴以及（A）-（E）至（13）-（18）轴的商铺、第六层至第十一层办公楼归明星公司所有，其余的房产归万豪公司所有。2010年9月8日，吴东通过明星公司购买位于南宁市西乡塘区科园东八路8号万豪时代广场905号的办公用房，并与万豪公司签订《商品房买卖合同》，约定价款为265640元。合同第六条第一款约定：“买受人按照下列第1种方式按期付款：1、一次性付款2、……”合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2009年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、……”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2、……”合同签订后，万豪公司委托明星公司于2008年12月23日为吴东办理了《商品房买卖合同》登记备案手续。2011年8月27日，南宁市高新技术产业开发区房产管理局向万豪公司颁发南高房商备字（2011）第07号《商品房现售备案证明》，在南宁市高新技术产业开发区房产管理局将办理《商品房现售备案证明》的档案移交南宁市住房保障和房产管理局时，南宁市住房保障和房产管理局以发现项目设计有变更为由，将上述档案退回南宁市高新技术产业开发区房产管理局，要求万豪公司将资料完善后，再办理相关手续。后万豪公司分别于2011年10月27日、11月15日、12月30日三次书面通知吴东因万豪公司工作人员粘贴《商品房买卖合同》附图时失误，造成《商品房买卖合同》附图与现场结构不一致，需吴东配合办理撤销已备案《商品房买卖合同》手续，更换附图后，重新进行备案。吴东认为撤销合同备案可能导致其权利受到侵害未予办理撤销手续。2010年12月29日，万豪公司在《南国早报》刊登《交房公告》，要求业主于2010年12月30日至31日携带相关材料办理交房手续，吴东于2010年12月31日对房屋进行验收并接收房屋。由于双方就办理撤销合同备案事宜协商未果，至今未能办理房屋产权证，吴东遂诉至法院，要求：1、万豪公司按照约定为吴东办理位于南宁市科园东八路8号万豪时代广场905号房屋的产权登记；2、万豪公司支付吴东逾期交付标的违约金；3、万豪公司支付吴东逾期报备违约金（自2011年12月31日起计）；4、明星公司对万豪公司的上述债务承担连带保证责任。万豪公司应诉后，反诉请求：1、吴东向万豪公司支付万豪时代广场905号房的物业专项维修资金9849.07元；2、吴东更正《商品房买卖合同》备案手续，履行配合万豪公司办理房屋产权登记义务。经法院向南宁市住房保障和房产管理局核实，万豪时代广场项目现已具备办理房屋所有权证的条件。
另查明：专项维修资金以77元／平方米计算，万豪公司已于2011年8月2日向南宁市物业专项维修资金管理中心交纳万豪时代广场的专项维修资金共计1445688.09元。经万豪公司委托南宁市三维房地产测绘有限责任公司测绘，南宁市西乡塘区科园东八路8号万豪时代广场第六层905号房屋的总建筑面积为127.91平方米。
再查明：吴东向法院申请对万豪公司所提交的《提前入住装修协议书》中落款处的“吴东”签字和指模进行鉴定，广西金桂司法鉴定中心经鉴定，出具（2013）文鉴字第26号鉴定意见书和（2013）痕鉴字第13号鉴定意见书，鉴定结论为：该《提前入住装修协议书》上“吴东”的签名的字迹不是吴东本人所写和该《提前入住装修协议书》上“吴东”的签名处的指印不是吴东本人捺印形成。
一审法院认为：吴东与万豪公司就购买位于南宁市西乡塘区科园东八路8号万豪时代广场905号的办公用房所订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，签订合同后在约定的期限内为吴东办理《商品房买卖合同》登记备案手续以及将办理产权登记所需材料进行备案是万豪公司应尽的合同义务，虽然万豪公司已经申请办理了《商品房买卖合同》登记备案手续，但由于其自身原因导致办理《商品房现售备案证明》过程中产生瑕疵，导致房屋产权登记无法办理，已经构成违约。万豪公司以吴东不予配合办理撤销《商品房买卖合同》登记备案并重新进行备案导致其无法履行合同义务作为抗辩理由，但吴东的行为系为避免其权利受侵害的风险，并无不当，故万豪公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。万豪时代广场项目现已具备办理房屋所有权证的条件，故万豪公司应当依照合同约定，向房屋产权登记部门提交办理产权登记所需材料，配合吴东办理房屋产权证。关于逾期报备违约金，万豪公司对其逾期报备的行为应承担违约责任，由于双方在合同中未就出卖方逾期报备买受人选择不退房时出卖方应承担的违约责任作出具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金应以265640元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算，自2012年1月1日起计至本案生效判决确定的备案义务履行期限最后一日止。关于万豪公司是否存在逾期交房行为及应否支付逾期交房违约金的问题，吴东主张万豪公司于2010年12月31日将房屋交付给吴东使用，有万豪公司于2010年12月29日刊登在《南国早报》中的《交房通知》以及《房屋验收表》为证，予以采信。万豪公司以其已于2009年5月将房屋提交交付给吴东进场装修，并无逾期交房作为抗辩理由，但其提交的《提前装修协议书》经鉴定并非吴东本人所签，万豪公司又无其他证据证明其主张的事实，故万豪公司的主张缺乏事实依据，不予采信。双方在《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限为2009年8月30日，现万豪公司于2010年12月29日才公告交房，已经超过约定的交房期限，构成违约，应当承担违约责任，根据《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日支付已交房款万分之三的违约金，根据诉争房屋的面积、所处的位置以及用途判断，该标准并未过分高于吴东的实际损失，因此违约金应按265640元×0.3‰=79.69元／日计算，自2009年8月31日计至2010年12月28日。
关于明星公司应否对万豪公司的上述义务承担连带保证责任的问题，吴东要求明星公司对万豪公司因本案《商品房买卖合同》所负担的债务承担连带保证责任，于开庭前提交其与明星公司签订的《保证协议书》，但吴东在两次开庭审理过程中均未将该协议书原件作为证据提交法庭，交由各方当事人对该协议书进行质证，故该协议书不予采纳，吴东的该项诉讼请求证据不足，不予支持。
关于反诉，吴东主张其已经向万豪公司支付诉争房产的专项维修资金，对该主张应负有举证责任，吴东提交的2009年5月5日转给万豪公司250万元的《广西北部湾银行进账单》中的款项用途注明“购房款”，此外无其他证据证明该款包括专项维修资金，为此，吴东应承担举证不能的责任，故对吴东的主张不予采信。万豪公司已经先行向南宁市物业专项维修资金管理中心垫付诉争房产的专项维修资金，其享有向吴东追偿的权利，因此支持万豪公司的反诉请求，吴东应向万豪公司支付专项维修资金77元／平方米×127.91平方米=9849.07元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、万豪公司自本案判决生效之日起30日内将办理南宁市西乡塘区科园东八路8号万豪时代广场905号房屋所需的材料交至房屋产权登记部门备案，并协助吴东办理上述房屋的房屋产权证；二、万豪公司于本案判决生效之日起十五日内向吴东支付逾期备案违约金（违约金计算方式：以265640元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算，自2012年1月1日起计至本案生效判决所确定的备案义务履行期限最后一日止）；三、万豪公司于本案判决生效之日起十五日内向吴东支付逾期交房违约金（违约金计算方式：按79.69元／日计算，自2009年8月31日计至2010年12月28日）；四、吴东于本案判决生效之日起十五日内向万豪公司支付南宁市西乡塘区科园东八路8号万豪时代广场905号房屋的专项维修资金9849.07元；五、驳回吴东的其他诉讼请求；六、驳回万豪公司的其他反诉请求。案件受理费843元（吴东已预交），由万豪公司负担。反诉费25元（万豪公司已预交），由吴东负担。
吴东不服一审判决，向本院提起上诉称：明星公司应当对本案万豪公司的债务承担连带保证责任，吴东一审时已经提交了明星公司盖章的《保证协议书》，但一审并未要求吴东出示原件，以此判决驳回吴东对明星公司的诉讼请求是错误的。综上，请求二审法院改判明星公司承担连带保证责任。
万豪公司对吴东的上诉答辩称：万豪公司不需要对吴东承担赔偿责任，因此明星公司也不需要对吴东承担任何责任。
明星公司对吴东的上诉答辩称：《保证协议书》是吴东自己制作加盖公章的，明星公司不知情。
万豪公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决基本事实不清，本案吴东付了多少房款未查清，吴东实际未付清购房款。6-11楼的房屋，按合同约定的2000元每平方米计算，总房款应为11249400元，但吴东总共才于2009年5月5日支付了250万元的购房款，不足总房款的1／4，即使要赔偿逾期交房和逾期报备的违约金，也应以250万元吴东已交房款的数额来作为基数计算违约金。万豪公司不认可案外人南宁市正晨石化有限公司（以下简称正晨公司）支付给明星公司的1100万元以及支付给案外人南宁市俊世房地产投资有限公司的500万元是吴东本案的购房款，该款应是正晨公司支付给明星公司的合作款，万豪公司没有收到该款。2、争议的房屋图纸不相符，双方应按真实的图纸修改在房产部门备案的合同，才能办证，万豪公司已经数次通知吴东变更图纸，但吴东均未配合，故万豪公司不应承担逾期报备和办证的责任。3、购房合同第十五条约定，出卖人逾期报备的，买受人选择按第1项的方式处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按日向买受人支付已交房款的1%向买受人支付违约金，也就是说，双方并没有选择按2、3项处理，即没有选择出卖人逾期报备的情况下，买受人选择不退房和要求违约金。说明就算出卖人逾期报备，买受人如果不退房的，就不能要求违约金。4、本案之所以不能办证，还有一个原因是吴东不缴纳公共维修基金，未依法交纳契税，故一审认定未办证系万豪公司的责任，是错误的。5、万豪公司没有逾期交房，而是在验收前就已经交付吴东装修使用，吴东的中美天元投融资担保集团有限公司（以下简称中美天元公司）2009年3月5日已经跟装修公司签订《装饰工程施工合同书》，所以，吴东与万豪公司、明星公司2009年4月5日签订《提前入住装修协议》后，广西源创装饰公司（以下简称源创公司）才得以于2009年5月1日入场装修，施工单位、监理单位、明星公司及源创公司均可证实，万豪公司在合同约定的应交房日期之前，就已经将房屋实际交付给吴东使用了。吴东主张的2009年8月31日至2010年12月28日的逾期交房违约金，与事实不符，一审法院支持了其该项请求，是错误的。6、本案吴东主体不适格，本案一审起诉状上的吴东签名及盖手印均不是本人所为，而万豪公司委托进行的笔迹鉴定表明，本案起诉状、1209号房的《商品房买卖合同》、《提前入住装修协议书》中的“吴东”签名为一人所写，如果起诉状不是吴东本人所写，则存在有人冒用吴东名字进行虚假民事诉讼，一审审判程序违法。综上，请求二审法院撤销一审判决第一、二、四项，判令吴东更正《商品房买卖合同》备案手续，配合万豪公司办理房屋产权登记。7、《提前入住装修协议书》肯定是吴东当时的真实意思表示，虽然《提前入住装修协议》不是吴东本人签名及盖印，但是，经万豪公司委托广西科桂司法鉴定中心鉴定，《提前入住装修协议》、本案《起诉状》与1209号房的《商品房买卖合同》三份材料中的吴东签名为同一人所签，《万豪时代广场项目房产买卖及价格意见书》中吴东签名不是同一人所签，吴东现承认《起诉状》不是其签名，但是是其委托代理人所签，系吴东授权，那么，吴东也应当认可《提前入住装修协议》系其授权的委托代理人所签，代表吴东意思，本案应按《提前入住装修协议》来处理。此外，经查工商部门中存档的吴东签名的多份《股东会决议》，吴东的签名具有多样性，惯以授权他人代签名。另，因明星公司的大股东是正晨公司，该公司的工商注册地与吴东作为大股东的中美天元公司的登记注册地相同，明星公司与吴东之间有利害关系，故其一审鉴定前陈述1209号房的《商品房买卖合同》和《提前入住装修协议》均为吴东本人签名，不可采信，现鉴定结论也表明，《提前入住装修协议》不是吴东本人签名。因此，万豪公司申请二审法院依法重新鉴定。综上，请求撤销一审判决一、二、三、六项，改判吴东配合变更备案，万豪公司不需要承担违约责任。
吴东对万豪公司的上诉答辩称：1、各方一审时都认可吴东已经付清房款，正晨公司明确向法院说明，汇给明星公司的1600万元是代吴东支付万豪时代广场的购房款。2、不应撤销备案，且现在房产局答复称已经不用更换图纸就可报备和办证，吴东不可能先撤销备案，否则万豪公司会将争议房屋一房二卖。3、合同15条对逾期办证如果买房人不退房应如何处理没有约定，根据法律规定，没有约定的依法定或惯例，故在吴东不退房的情况下，万豪公司也应承担逾期报备的违约责任。4、契税和专项维修资金问题不能成为万豪公司不按时办证的借口，真实的原因就是万豪公司之前没有具备办证条件，是万豪公司的过错导致的，就由其承担违约责任。吴东其实还多付有部分费用，完全可以抵扣税金和专项维修资金。5、吴东没有提前使用42套房屋装修的事实，万豪提供的装修合同的主体是中美天元公司，并非吴东，且房屋未经验收合格不可能交付使用。6、关于吴东的诉讼主体资格适格问题，一审法院在立案时已查明了本案诉讼系吴东本人所提，系吴东本人的真实意思，二审法院亦可向吴东本人调查进一步核实即可说明吴东主体适格。7、《提前入住装修协议》不是吴东签名，已经是一审法院委托鉴定得出的结论，吴东不认可万豪公司的单方鉴定，也不同意由二审法院重新委托鉴定。《起诉状》与《提前入住装修协议》不可能为一人所签，签订《提前入住装修协议》时张将尚未到吴东公司工作，且在法院委托的鉴定中，万豪公司已同意用1209房号的《商品房买卖合同》作为吴东本人签名的比对样本，现其单方委托鉴定结论中却称1209号房《商品房买卖合同》与《起诉状》等为同一人即张将所签，矛盾。吴东可以申请对1209号房的《商品房买卖合同》进行鉴定，肯定是本人签名。综上，请求驳回上诉，维持原判。
明星公司对万豪公司的上诉答辩称：同意万豪公司的上诉意见。
根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：一、万豪公司应否报备及协助吴东办证？二、万豪公司应否向吴东支付逾期报备违约金？三、万豪公司应否向吴东支付逾期交房违约金？四、吴东应否配合万豪公司变更备案合同？五、明星公司应否就万豪公司对吴东的债务承担连带责任？
二审期间，吴东新提交了如下证据：1、房屋指定备案确认函；2、1100万元的进账单及收据；3、500万元的付款通知、进账单和收据，以上3份证据均证明正晨公司已代吴东支付了“万豪时代广场”地下10个车位8年使用权、一楼商铺及六至十一层全部房屋的购房款；4、南宁市解除商品房买卖合同备案申请表，证明当时万豪公司要求的撤销备案，实际就是解除合同即退房，和吴东不退房真实意思表示相悖。
万豪公司对上述证据的质证意见为：证据l为无效协议；对证据2的关联性及证明内容有异议，1100万元是明星公司以1100万元对价转让明星公司5l％股权给正晨公司，正晨公司支付给明星公司的股权转让款，并非吴东为履行本案的《商品房买卖合同》而支付的购房款；本案的《商品房买卖合同》无第三人向债权人履行债务的约定，且1100万元的付款时间是2008年3月10日，吴东与万豪公司签订《商品房买卖合同》的时间是2008年12月18日，所付款的时间在《商品房买卖合同》签订之前，付款时间、付款用途、收款人均与本案的商品房买卖合同纠纷无任何关联；对证据3的关联性及证明内容有异议，500万元由俊世公司收取，是正晨公司为履行明星公司与正晨公司签订的《资产转让合同》而支付的首付款，并非吴东为履行本案的《商品房买卖合同》而支付的购房款，且500万元的付款时间是2008年11月18日，在《商品房买卖合同》签订之前，该付款时间、付款用途、收款人均与本案的商品房买卖合同纠纷无任何关联；对证据4的真实性不认可，刘忠利的签名是伪造的，万豪公司也没收到该函件，万豪公司一审没提交该函件。
明星公司对上述证据的质证意见与万豪公司一致。
二审期间万豪公司新提交如下证据：1、《装饰工程施工合同书》，证明吴东所购“万豪时代广场”6-11层房屋已于2009年3月5日由中美天元公司与源创装饰公司签订《装饰工程施工合同书》，吴东已实际提前使用全部房产，无权向万豪公司主张逾期交房违约金；2、《开工申请、开工令》，证明基于万豪公司、明星公司及吴东于2009年4月5日签订《提前入住装修协议书》，万豪公司通知项目施工单位南宁昊冠住宅建筑有限公司后，2009年5月1日中美天元公司才得以批准源创装饰公司进场开工，吴东已实际提前使用6-11层全部房产；3、《关于办公楼检查存在问题的通知》，证明2009年6月22日中美天元公司对“万豪时代广场”项目装修向源创公司提出质量异议，中美天元公司已提前使用6-11层房屋；4、《关于调整我公司项目管理人员通知》，证明2009年6月22日中美天元公司在项目装修施工过程中调整其项目经理等人员；5、《万豪时代广场办公楼第十二层装修施工进场通知》，证明2009年7月29日中美天元公司通知源创公司进驻第十二层施工；6、《源创公司收到中美天元公司工程款》，证明中美天元公司已向源创公司给付上述装修合同装修款，装修合同得以实际履行；7、建设工程消防设计备案受理凭证，证明中美天元公司提前使用万豪时代广场项目6-11层房屋；8、建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证，证明中美天元公司提前使用万豪时代广场项目6-11层房屋；9、《电脑咨询单》，证明源创公司为工商登记企业；10、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证，证明万豪时代广场项目工程由南宁昊冠住宅建筑公司承建施工、由广西建筑科学研究设计院工程建设监理公司负责监理；11、收据，证明2009年5月-2010年1月，源创公司进入万豪时代广场6—11层装修后，因运送材料需要使用南宁昊冠住宅建筑公司井架，支付给南宁昊冠住宅建筑公司井架使用金及水电费；12、万豪公司2014年3月18日向南宁市住房保障和房产管理局发出的咨询函及南宁市住房保障和房产管理局2014年4月1日的回函，证明实际竣工图纸与设计图纸不一致的需要变更后方能备案。
吴东对上述证据的质证意见为：证据均不是新证据，不同意质证，因法院要求组织质证，故发表如下意见：证据1的主体是中美天元公司不是吴东，且未经验收合格，不可能提前交付使用装修；证据2至证据11的真实性均不予认可，关联性均有异议，（1）首先这些都是复印件，没有原件，且证据中的参与人员冯可志是明星公司的工作人员，并非吴东的员工，无论是否存在装修，都只能说明是开发商和明星公司的行为，（2）证据10房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，说明了该工程是于2010年12月2日才竣工验收合格，此时才具备商品房买卖合同第八条约定的交付条件，（3）万豪公司之所以要纠结提前装修问题，目的是如果可以认定提前装修，就想直接按相关法律规定视为提前交付，逃避逾期交付违约责任，但吴东与万豪公司已经另有约定交付必须达到验收合格的条件，因此无论是否存在装修，当时都不具备约定的交付条件，不能视为提前交付；证据12，对真实性没有异议，对关联性有异议，咨询函是万豪公司于2014年3月18日自行草拟的，此时该项目已具备办证条件，万豪公司完全是为本案诉讼企图通过误导房产局将撤销备案错误解释为办证的必经程序，但房产局答复并不要求撤销原备案，只是说合同有错误的，仅需要补正合同后，由开发商负责持补正的合同申请登记备案，而本案即补正附图即可，备案也并不要求买受人共同办理，进一步印证了万豪公司要求撤销备案的说法是错误的；对于办证需要开发商和买受人共同办理没有异议，但本案诉讼前的基本情况是不具备办证条件，现诉讼后才具备办证条件，万豪公司又要撤销一审判决第一项及设置种种办证障碍，明确表明其不履行办证义务。
明星公司对上述证据的质证意见为同意万豪公司主张。
本院对吴东及万豪公司二审提交的证据真实性予以认可，并将综合其他证据对其证明力予以确认。
万豪公司及明星公司对一审查明的事实没有异议，吴东对一审查明的事实有如下异议：1、对一审判决书第五页“吴东认为撤销合同备案可能导致其权利受到侵害未予办理撤销手续。”有异议，认为遗漏查明撤销合同备案不是办证的必经程序，会导致吴东作出退房的错误意思表示；2、对一审判决第六页“但由于双方就办理撤销合同备案事宜协商未果，至今未能办理房屋产权证”有异议，认为这只是未办证的其中一个原因，遗漏查明了万豪公司此前不具备办证的条件，万豪广场具备办证条件的时间是在2012年9月之后。对当事人没有异议的事实，本院予以确认，对吴东提出的异议，本院认为一审法院对吴东的意思表述归纳欠完整，以其一审诉讼中的自述为准。经查，一审查明本案商品房买卖合同的签订时间有误，并非2010年9月8日，而是2008年12月18日，除此之外，双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明：2008年3月10日，案外人南宁市正晨石化有限公司汇款1100万元给明星公司，明星公司于当日出具收据，认可收到此笔款，并说明该款系正晨公司投资万豪时代广场项目的投资款。2008年11月17日，明星公司向正晨公司发出《付款通知》，要求正晨公司按2008年11月16日双方签订的《资产转让合同》，将首付款500万元汇款到南宁市俊世房地产投资有限公司账户。正晨公司于2008年11月18日依通知转款500万元，同时，明星公司出具收据给正晨公司。2014年4月1日，正晨公司出具《情况说明》一份，陈述上述1600万元，是以投资和转让款形式获得了明星公司在万豪时代广场项目6-11楼房屋以及部分商铺和车位的权利，该权利正晨公司已与明星公司约定让与吴东。
2009年3月5日，吴东为法定代表人的中美天元公司与案外人源创公司签订《装饰工程施工合同书》，约定由源创公司装修本案吴东在万豪时代广场购买的6-12楼房屋。2009年5月1日源创公司决定入场装修6-11楼的房屋。2011年8月3日，中美天元公司又与另一案外人广西建林装饰工程有限责任公司签订《装修工程施工合同书》，约定由广西建林装饰工程有限责任公司装修吴东在万豪时代广场购买的6-9楼房屋，并拆除原12楼不合格的装修重新另装，吴东在该合同上加盖其私章。
2009年5月5日，吴东汇款250万元给万豪公司，用途注明“购房款”。吴东一审主张此款是吴东预存在万豪公司处，作为今后交专项维修资金或办证费用等的预存款；万豪公司一审则称，按合作协议明星公司应于2008年1月21日支付1100万元给万豪公司，但是明星公司2008年3月10日才支付，属违约，此笔款系吴东代明星公司支付的逾期付款违约金。二审中，吴东认可此笔款是根据明星公司的指示代为汇款，明星公司当时称是给万豪公司的逾期付款违约金；万豪公司则主张此笔款是吴东购买万豪时代广场6-11楼房屋所支付的唯一一笔购房款。
2011年8月30日，吴东与明星公司签订《保证协议书》，约定明星公司自愿对万豪公司因未全面履行本案购房合同产生的全部债务承担连带清偿保证责任。
2012年9月26日，一审法院向南宁市房屋产权交易中心发出咨询函，主要内容为：“本院受理原告吴东与被告广西万豪建设有限公司等商品房买卖纠纷中，诉争房产为南宁市科园东八路8号万豪时代广场601-609、701-709、801-809、901-909、1001-1009、1101-1109、1201-1209号房，现为调查案件事实，向贵中心咨询如下问题：1、上述房产是否已经符合办理房屋产权证的条件？如不符合，请说明哪些条件尚未符合？2、如需向贵中心申请办证，当事人应当提交哪些材料？3、如已登记备案的《商品房买卖合同》中的附图有误，应当如何更正？应提交哪些材料？”2012年12月25日，南宁市住房保障和房产管理局复函，主要内容为：“一、经查，高新技术产业开发区房产管理局于2011年8月核发了该项目的《商品房现售备案证明》，并于2012年9月在我局进行了系统信息补录，现该项目已具备办理房屋所有权证条件。二、来函所述房号的合同备案日期均为2008年12月，而在2010年7月前备案的合同我局未留存，故无法核实合同附图是否与办理现售备案证明时提交的测绘图纸一致。如有不一致的地方，应以办理现售备案证明时提交的测绘图纸为准。”并附办理《房屋所有权证》所需材料清单。
本院认为：关于争议焦点一，万豪公司应否报备及协助吴东办证的问题。本案吴东与万豪公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效。万豪公司上诉主张吴东未付清购房款、未交纳契税及专项维修资金，故不应为其报备和办证，首先，关于是否付清购房款的问题，万豪公司在一审期间认可了本案讼争房屋系由明星公司转让给吴东，并以其名义与吴东签订购房合同和将房屋实际交付吴东使用，同时也认可2009年5月5日吴东汇给万豪公司的250万元是明星公司逾期支付1100万元合作款的违约金，万豪公司在一审亦没有提出吴东未付清购房款，也没有就此提出反诉，二审万豪公司却主张此款并非吴东所交房款，本院不予采信；至于万豪公司与明星公司、明星公司与正晨公司、正晨公司与吴东之间的关系，以及吴东是否付款给明星公司、明星公司应如何付款给万豪公司，均不在本案审查范围。其次，根据南宁市于2009年11月1日实施的《南宁市物业专项维修资金管理办法》规定，在本市申请办理商品房预售许可或申请办理商品房现售备案的物业项目，物业专项维修资金由开发建设单位先行办理预交手续。可见，专项维修资金由开发商先行预付后可向购房者另行主张权利，吴东未交纳专项维修资金不能成为万豪公司不向房产管理部门报备的抗辩理由，万豪公司不得以此为由不报备。第三，关于购房契税，根据购房合同，万豪公司对本案讼争房屋只有及时提供完整资料向房产管理部门报备的义务，没有代为办理房屋产权证的义务，契税是办理房屋产权证时才需要提交完税凭证。因此，万豪公司的此项上诉理由也不成立，其有义务为吴东在本案中购买的房屋向房产管理部门提交完整、符合要求的资料，并进行备案登记，以便吴东将来办理产权凭证。
关于争议焦点二，万豪公司应否向吴东支付逾期报备违约金的问题。首先，万豪公司已于2011年8月27日向南宁市高新技术产业开发区房产局办理了《商品房现售备案证明》，后因档案移交南宁市住房保障和房产管理局时，该局要求完善相关材料，因此，可以认定万豪公司已积极履行了报备义务。其次，根据双方购房合同第十五条约定，逾期报备的违约责任是：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。显而易见，当事人之间对逾期报备的违约责任已有明确的约定，应当尊重当事人意思自治，现即便万豪公司存在逾期报备的行为，但吴东已选择不退房，故吴东要求万豪公司支付违约金没有依据，一审判决万豪公司支付逾期报备违约金是错误的，本院予以纠正，万豪公司的此项上诉理由成立，本院予以支持。
关于争议焦点三，万豪公司应否向吴东支付逾期交房违约金的问题。万豪公司上诉提出本案没有逾期交房，在竣工验收前就已经将房屋交付吴东装修使用，并提交了2009年3月5日中美天元公司与源创公司签订的《装饰工程施工合同书》为证，吴东抗辩此装修合同的主体是中美天元公司并非吴东本人，且未验收合同之前不可能提前入场装修。对此本院认为，该装修合同的主体虽为中美天元公司，但装修的标的物确为本案诉争房屋，况且，中美天元公司的法定代表人即为吴东本人，因此，可以认定，吴东在明知房屋未竣工验收合格的情况下，与装修公司签订合同并提前使用房屋进行装修，现又以未验收合格不可能提前装修为由，否认其确已提前装修使用的事实，理由亦不成立。综上，吴东在明知未竣工验收的情况下，于2009年5月提前装修使用本案讼争房屋，现再要求万豪公司承担逾期交房违约金，理由不成立，一审法院判决万豪公司向吴东支付逾期交房违约金是错误的，本院予以纠正。
关于争议焦点四，吴东应否配合万豪公司变更备案合同的问题。万豪公司上诉提出，争议房屋合同所附图纸错误，须先撤销原备案，变更图纸后再备案。根据南宁市住房保障和房产管理局2012年12月25日给南宁市西乡塘区人民法院的复函，本案讼争房屋合同备案日期为2008年12月，而在2010年7月前备案的合同该局未留存，无法核实合同附图是否与办理现售备案证明时提交的测绘图纸一致，如有不一致，应以办理现售备案证明时提交的测绘图纸为准。因此，万豪公司上诉要求吴东配合先撤销错误备案，更换图纸后重新备案，理由不成立，不予支持，一审判决驳回其此项诉讼请求是正确的，本院予以维持。
关于争议焦点五，明星公司应否就万豪公司对吴东的债务承担连带责任的问题。吴东上诉提出，明星公司有书面承诺愿意就万豪公司对吴东的义务承担连带责任，一审法院在未要求吴东出示证据原件的情况下，驳回吴东的此项诉请，是错误的。经查，二审期间，吴东提交与明星公司的保证协议书原件，明星公司质证称该承诺是吴东自己拿公章盖的，明星公司不知情。本院认为，明星公司的抗辩理由不成立，吴东并非明星公司员工，明星公司亦没有证据证实是吴东擅自盗用公章，明星公司应依保证协议书约定向吴东承担连带责任。因此，吴东的上诉理由成立，本院予以支持。
至于万豪公司上诉提出本案吴东原告主体资格不适格，起诉状不是吴东本人签名，本案系虚假民事诉讼，一审审判程序违法的问题，二审经向吴东本人核实，本案系其真实意思表示，起诉状上的“吴东”系委托代理人张将所签，吴东予以认可。因此，万豪公司上诉一审审判程序违法理由不成立。
综上所述，吴东上诉要求明星公司承担本案连带责任，理由成立，本院予以支持。万豪公司上诉要求驳回吴东请求支付逾期交房违约金和逾期报备违约金理由成立，本院予以支持；上诉要求吴东配合变更备案理由不成立，本院不予支持。一审法院判决万豪公司履行报备义务及协助办证义务，以及判决吴东支付专项维修资金正确，本院予以维持；判决万豪公司支付逾期报备违约金和逾期交房违约金，以及判决驳回吴东要求明星公司承担连带责任错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1184号民事判决第一、四、六项；
二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1184号民事判决第二、三、五项；
三、被上诉人广西明星建鑫房地产投资开发有限公司就本案上诉人广西万豪建设有限公司对上诉人吴东的债务承担连带责任；
四、驳回上诉人吴东的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费843元，由上诉人吴东负担743元，上诉人广西万豪建设有限公司负担100元；反诉受理费25元，由上诉人吴东负担15元，上诉人广西万豪建设有限公司负担10元；二审案件受理费868元，由上诉人吴东负担758元，上诉人广西万豪建设有限公司负担110元。
上述应付款项，义务人应于本判决确定的履行期限内完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 黄敏俊
审判员 卢玉梅
审判员 包林辉
二〇一四年十一月十三日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。