湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第02987号
原告黄志秀，务农。（未到庭）
委托代理人（特别授权）陈嘉睿，湖北夷水律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）陆欣。
被告吴常华，居民。
委托代理人（特别授权）黄勇，男，生于1966年11月2日，汉族，居民。系被告吴常华妹夫。
原告黄志秀诉被告吴常华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法由审判员区海玲适用简易程序于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告黄志秀委托代理人陈嘉睿、陆欣，被告吴常华及其委托代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄志秀诉称，2012年2月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其修建的位于恩施市旗峰社区一碗水（小地名）的房屋一套卖给原告。房屋总价款358000元采用分期付款的方式支付，即首付100000元，余款两年内付清。双方同时约定被告应当在2012年6月31日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告按约定向被告支付了房屋首付款100000元及水电气立户费6000元，但被告却迟迟不将房屋交付给原告，致原告至今未入住标的房屋。后原告经走访调查发现，房屋所在土地性质为集体土地，土地使用权人为朱华兵而非被告，被告亦不是该集体经济组织成员。涉案房屋系由被告出资，朱华兵出地合伙修建而来，依法应属“小产权房”，不得上市交易。据此，诉至恩施市人民法院，请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房首付款100000元、水电气立户费6000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告黄志秀为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、原告身份证复印件1份。证明：原告的身份信息。
证据二、《房屋买卖合同》复印件1份。证明：原告与被告签订了《房屋买卖合同》，购买了被告位于一碗水的房屋一套。
证据三、收据及中国工商银行个人业务凭证复印件各1份。证明：原告支付被告房屋首付款100000元及水电气立户费用6000元。
证据四、房屋位置照片原件4份。证明：涉案房屋位于恩施市小渡船街道办事处旗峰坝村一组41号。
证据五、土地登记审批表、土地权属变更登记申请审批表及地籍调查表复印件各1份。证明：被告卖给原告的房屋所在土地性质为集体土地，土地使用权人为朱华兵，且原、被告均非该集体经济组织成员，《房屋买卖合同》无效。
被告吴常华辩称，原告陈述的首付款情况属实，但其他都不属实。原告在签订购房时知道涉案房屋是小产权房，对该房产情况十分清楚，当时在恩施市以该价格是不可能买到有房屋产权证的商品房。原告具有相应民事行为能力，签订合同是双方真实意思表示，《房屋买卖合同》签订的时间是2012年2月7日，至今为止超出了2年诉讼时效。双方在签订合同买卖合同时，原告明知房屋系小产权房屋，这种房屋在恩施市是可以买卖的，政府也没限制买卖类似房屋。原、被告行为不违反法律和社会公共利益，也没有侵害他人权益，且房屋已经交付。请求驳回原告诉讼请求。
被告吴常华为支持其抗辩理由，向本院提交了恩施市工商局处罚书及缴款单复印件1份。证明：涉案房屋已被行政处罚，可以合法使用。
经本院庭审质证，被告吴常华对原告黄志秀提交的证据一、二、三、四无异议。对原告提交的证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为虽然涉案土地登记在朱华兵名下，但不能说明合同当然无效。原告黄志秀对被告吴常华提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告已被行政处罚也只是对以往的违法行为，并非处罚后即取得涉案房屋上市交易的合法性，合同应无效；合同的有效性要看权利主体是否有权利能力和标的物的合法性，原、被告均不是旗峰社区的村民，不能享有其权利；房屋的合法性仍未能解决，其标的物不能上市交易。
本院认为，原告黄志秀提交的证据一、二、三、四被告吴常华无异议，且与本案具有关联性，本院采信。原告提交的证据五，真实、合法，与本案具有关联性，本院采信。被告吴常华提交的证据系恩施市工商行政管理局作出的行政处罚听证告知书，本院对其真实性予以采信，但达不到涉案房屋可以合法使用的证明目的。
经审理查明，2012年2月7日，原告黄志秀与被告吴常华签订《房屋买卖合同》，双方约定吴常华以买卖方式取得位于一碗水（小地名），编号为A601号的地块的土地使用权。黄志秀购买的房屋坐落于一碗水，房屋的用途为住宅，属钢混结构，层高3米，建筑面积128平方米。双方约定按建筑面积计算，房屋总金额为358000元。黄志秀分期付款，首付100000元，余款分两年付清（2012年至2013年12月31日前必须付完余款，余款258000元）。吴常华应当在2012年6月31日前，将符合合同约定的房屋交付买受人使用。吴常华销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因吴常华原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由其承担全部责任。除国家政策原因不能办理手续的，吴常华无法办理。房屋水电气立户费须在交房前支付6000元。合同签订后，原告黄志秀向被告吴常华支付了房屋首付款100000元及水电气立户费6000元。
原告黄志秀系恩施市崔家坝镇香炉坝村人，被告吴常华为城镇户口，二人均非恩施市小渡船街道办事处旗峰居委会一组集体经济组织成员。2015年7月16日恩施市工商行政管理局向被告吴常华作出恩市工商听告字（2015）第0707号行政处罚听证告知书，告知被告吴常华因与案外人朱华兵合作建房并对外销售，责令其改正违法行为，拟作出处罚款的处罚。被告吴常华至今未取得涉案房屋的合法手续。
另查明，涉案房屋位于恩施市小渡船街道办事处旗峰居委会一组，小地名为盐水溪，该房屋所在土地为集体土地，权属性质为宅基地使用权，使用权人为该集体经济组织成员朱华兵。
本院认为，本案所涉房屋买卖合同的标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于涉案房屋所在土地为集体土地，是登记在恩施市小渡船街道办事处旗峰居委会一组村民即案外人朱华兵名下的宅基地，而原、被告均非该集体经济组织成员，故原、被告对该宅基地均不享有使用权。虽然原、被告签订的《房屋买卖合同》约定，吴常华以买卖方式取得涉案房屋地块的土地使用权，被告吴常华亦称其因此已受到行政处罚，但涉案房屋所在地块的土地使用权人至今仍为案外人朱华兵，被告吴常华至今仍未取得该房屋相关合法手续，故原被告之间签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。因该合同取得的财产，应当互为返还。被告吴常华辩称，双方签订合同的时间是2012年2月7日，已过诉讼时效。本案原告请求确认合同无效是属于形成权，不受《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的诉讼时效的限制，故被告吴常华的该辩称理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：
一、原告黄志秀与被告吴常华于2012年2月7日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告吴常华于本判决生效之日起五日内返还原告黄志秀购房首付款100000元及水电气立户费6000元，共计106000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。
案件受理费2420元，减半交纳1210元，由被告吴常华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 区海玲
二〇一五年十二月二十三日
书记员 申 宝