内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内25民终957号
上诉人（原审原告）：刘建军，男，1983年6月23日出生，汉族，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托诉讼代理人：张华枝，内蒙古西蒙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市胡格吉勒路。
法定代表人：李国华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李启华，男，该公司职工。
被上诉人（原审被告）：内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司。住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市杭办东园街。
法定代表人：张锦海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马海军，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：刘凤荣，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：张锦瑞，男，1975年11月17日出生，汉族，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
上诉人锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司（雄建公司）、刘建军因与被上诉人张锦瑞、内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司（以下简称兴建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2017）内2502民初3957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘建军的委托诉讼代理人张华枝、上诉人雄建公司的委托诉讼代理人李启华、被上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司的委托诉讼代理人马海军到庭参加诉讼。被上诉人张锦瑞经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建军上诉请求：1、请求二审法院撤销锡林浩特市人民法院（2017）内2502民初3957号民事判决第三项，依法改判被上诉人兴建公司与雄建公司承担连带办证及支付逾期办证违约金的责任。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：因上诉人购买房屋时将房款及办证费用全部交给了被上诉人兴建公司，被上诉人兴建公司未给上诉人办理出房屋产权证的原因是被上诉人兴建公司未向土地部门和房产部门交纳办证的费用，如本案仅判雄建公司承担办证及支付违约金，兴建公司不承担连带，因所有的办证手续全在被上诉人兴建公司手里，如果不判被上诉人兴建公司承担连带办证及支付逾期办证的违约金，会给上诉人办理房屋产权证带来不利的影响。
雄建公司上诉请求：1、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2017)内2502民初3957号民事判决，发回原审法院重新审理。2、由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2009年8月3日，刘建军与雄建公司签订了《商品房买卖合同》，雄建公司是出售人，刘建军是买受人，买受人应按商品房买卖合同的约定，向出售人足额交付房款及其它各项费用。而刘建军将购房款及其它各项费用交给了被上诉人内蒙古兴建房地产开发有限责任公司，而雄建公司与内蒙古兴建房地产开发有限责任公司无任何法律关系，属于两个完全独立的公司，故而导致上诉人雄建公司未给办理房屋产权证。被上诉人张锦瑞与我公司签订挂靠开发恒泰小区协议，其第八项目部开发的恒泰小区2、3号住宅楼项目，协议中明确规定该项目部只能刻有项目部财务专用章，而张锦瑞未经公司许可，私自刻用我公司财务专用章，其情节属于违法行为，请求法院鉴定其财务专用章并追究其法律责任。凡涉及张锦瑞使用该财务专用章所产生的一切后果由张锦瑞自行承担，我公司不承担任何责任。
被上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司辩称，本案的案由是商品房销售合同，属于债权合同，债权合同讲究的是债权相对性，即出卖人和买受人，与第三人无关。认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
被上诉人张锦瑞未作答辩。
刘建军向一审法院起诉请求：1、要求三被告连带给原告办理房屋产权证；2、三被告支付逾期办证的违约金。(违约金从2009年11月3日起算至三被告给原告交付产权证止，以164300元的房款计算违约金)；3、三被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年8月3日，原告刘建军与被告雄建房地产签订《商品房买卖合同》，购买了坐落于锡林浩特市杭盖办事处恒泰小区3号楼2单元502室，房屋总价款为164300元，合同约定：买受人（原告）于2009年8月3日缴纳房款的88%即144300元，余款20000元办理按揭贷款，合同约定2009年8月3日交付房屋。2009年8月3日原告向被告雄建公司缴纳房款144300元，被告于2009年8月3日向原告交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋产权证的办理没有约定，原告所购买的房屋至今未办理房屋产权证。另查明，原告向被告雄建房地产缴纳了住宅契税、维修基金等费用。被告张锦瑞是锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司的工作人员。一审法院认为，原告刘建军与被告雄建房地产签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约向被告雄建房地产支付了购房款，被告向原告交付了所购买的商品房，虽然双方在该合同中没有约定房屋产权证办理的具体时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应于房屋交付后90日内为原告办理房屋产权证，即2009年11月3日前应为原告办理房屋产权证。原告提出请求判令被告雄建房地产立即办理房屋产权证及支付逾期违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告兴建房地产并不是合同签订的相对方，基于合同相对原理，合同的效力只应及于合同当事人而不能及于合同当事人之外的人，故被告兴建房地产不承担为原告办理房屋产权证及支付违约金的责任，原告的该诉讼请求，不予支持。而被告张锦瑞虽在《商品房买卖合同》中加盖印章，但其是被告雄建房地产的工作人员，原告要求其共同承担连带责任没有法律依据，故原告的该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决:一、被告锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内为原告刘建军办理锡林浩特市杭盖办事处恒泰小区3号楼2单元502室商品房的房屋所有权证书;二、被告内蒙古雄建房地产开发集团有限责任公司向原告刘建军支付逾期办理房屋所有权证的违约金以164300元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率计算，自2009年8月3日起至交付产权证止。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司负担.
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2008年3月，张锦瑞挂靠雄建公司成立锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司第八项目部开发建设锡林浩特市恒泰小区2#、3#住宅楼项目工程。房屋建成后，2009年8月3日，刘建军与雄建公司签订《商品房买卖合同》，张锦瑞以委托代理人的身份在《商品房买卖合同》出卖人处加盖了手章。该《商品房买卖合同》约定了上诉人刘建军购买座落于锡林浩特市杭盖办事处恒泰小区3号楼2单元502室，房屋总价款为164300元。此后，雄建公司和张锦瑞的哥哥张锦海为法定代表人的兴建公司共同收取了刘建军交纳的房款、住宅契税、产权交易评估费、住宅维修基金、物业费等费用。
本院认为，刘建军与雄建公司及张锦瑞签订的《商品房买卖合同》，合法有效。鉴于张锦瑞要求雄建公司第八项目部与兴建公司共同收取刘建军交纳的部分房款、住宅契税、产权交易评估费、住宅维修基金等费用，三当事人已经具有了涉案房屋出卖人的身份和责任。因此，雄建公司、张锦瑞、兴建公司理应连带承担给刘建军办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的责任。刘建军主张的因所有的办证手续全在兴建公司手里，如果兴建公司不承担连带办证及支付逾期办证的违约金的责任，会给刘建军办理房屋产权证带来不利影响等上诉理由，符合事实和法律规定，本院予以采信。雄建公司提出的刘建军将购房款及其它各项费用交给了兴建公司及张锦瑞未经公司许可，私自刻用我公司财务专用章，凡涉及张锦瑞使用该财务专用章所产生的一切后果由张锦瑞自行承担的主张。经查证，雄建公司与张锦瑞之间系挂靠关系，张锦瑞对外以雄建公司的名义从事民事活动，雄建公司与张锦瑞是共同诉讼当事人。对张锦瑞是否经过公司允许刻制并使用财务章，属公司内部管理事宜。雄建公司上诉主张张锦瑞承担责任的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，刘建军的上诉请求成立，予以支持。锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2017)内2502民初3957号民事判决；
二、本判决生效后30日内，上诉人锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司、被上诉人张锦瑞、被上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司连带承担为上诉人刘建军办理锡林浩特市杭盖办事处恒泰小区3号楼2单元502室商品房的房屋所有权证书;
三、上诉人锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司、被上诉人张锦瑞、被上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司连带承担向上诉人刘建军支付逾期办理房屋所有权证的违约金，以164300元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率计算，自2009年11月3日起至交付产权证止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，由被上诉人张锦瑞负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丽莉
审判员 杨树平
审判员 吴春林
二〇一八年七月二十日
书记员 娜木贡
相关法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十八条第一款二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者连带责任人承担责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；