贵州省绥阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0323民初1071号
原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。
法定代表人：闵安，该公司董事长。
委托代理人：游勤江，严正律师事务所律师。
委托代理人：李兴余，该公司职工。
被告：王练，男，1968年5月18日出生，汉族，住贵州省绥阳县。
被告：贵州璐源瑞德置业有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇幸福大道中段。
法定代表人：王泽东，该公司总经理。
委托代理人：万光月，该公司职工。
原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告王练、贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托代理人游勤江、李兴余到庭参加了诉讼，被告贵州璐源瑞德置业有限公司委托代理人万光月到庭参加了诉讼，被告王练经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告王练、贵州璐源瑞德置业有限公司连带支付原告物业管理费21040.97元；2、请求被告支付原告公摊费240.00元；3、请求被告支付原告违约金20844.71元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司于原告签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告为被告提供物业服务，2016年6月26日，被告王练与被告贵州璐源瑞德置业有限公司签订《房屋租赁合同》，双方对物业费用由物管公司收取进行了约定。上述合同签订后，原告按照合同约定履行了管理义务，但被告王练欠原告物管费21040.97元、公共能耗分摊费为240.00元、违约金20844.71元（2016年11月8日
--2018年11月7日期间），为维护原告的合法权益，特起诉至法院。
被告王练未作答辩。
被告贵州璐源瑞德置业有限公司答辩称：本案涉案房屋是我公司开发的，所有人是我公司，我公司委托了深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，该房屋也租出去了，所以物业管理费及公摊费应由实际使用人承担。且我公司与实际租用人有协议，所有的物业管理费和公摊费都由租用人承担，我公司不同意与王炼共同承担物业管理费及公摊费。
本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告进行管理，由原告深圳市公元物业管理有限公司为被告提供物业管理服务。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》中约定的主要内容如下：本物业交付前，物业服务的受益人为被告贵州璐源瑞德置业有限公司；物业交付后，物业服务的受益人为物业的业主和物业使用人。合同的履行期限为3年，自2016年6月20日起至2019年6月19日止，合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；滞纳金的约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，延期交费则按每日千分之三交纳滞纳金；物业管理服务费按季/年交纳，每次交纳费用的时间为缴费时间到期前1个月内；公共能耗分摊费120元/年（年终公示，据实分摊结算、多退少补）。《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》中约定：商业物业服务费由原告深圳市公元物业管理有限公司按被告贵州璐源瑞德置业有限公司与商业业主或商家所签订的合同物管费规定收取。2016年6月26日，被告王练与被告贵州璐源瑞德置业有限公司的委托管理代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将其所有的“璐源城市广场”一期二组团三楼G-3-1号商铺，建筑面积674.39平方米租赁给被告王练作经营用房使用。租赁期限为：自2016年11月8日起至2026年11月7日止。根据双方的租赁合同约定，由被告王练缴纳物业管理费用。物业管理费按1.3元/月/㎡缴纳。并约定如租用人拖欠管理费，每逾期一日，应按应付而未付金额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告深圳市公元物业管理有限公司对被告贵州璐源瑞德置业有限公司所有的，被告王练租用的“璐源城市广场”一期二组团三楼G-3-1号商铺进行了物业管理。被告王练未按合同的约定向原告深圳市公元物业管理有限公司支付物管费，其差欠的物管费为：2016年11月8日至2017年11月7日期间的物管费10520.48元；2017年11月8日至2018年7月7日期间的物管费7013.65元；共计欠费17534.13元。
上述事实，有原、被告的陈述、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》、《房屋租赁合同》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为：2016年6月20日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与原告深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，2016年6月26日，被告王练与被告贵州璐源瑞德置业有限公司的委托管理代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司将其所有的“璐源城市广场”一期二组团三楼G-3-1号商铺，赁给被告王练作经营用房使用，被告王练系该物业的使用人。故本案中原告深圳市公元物业管理有限公司提供物业服务的受益人为本物业业主贵州璐源瑞德置业有限公司和物业使用人王练。原告深圳市公元物业管理有限公司按照《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》、《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同补充协议》的约定向“璐源城市广场”一期二组团三楼G-3-1号商铺的业主及物业使用人履行物业管理服务，故该物业的业主及物业使用人应当依照合同的约定向原告深圳市公元物业管理有限公司履行支付物业管理费的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提出由被告王练、贵州璐源瑞德置业有限公司连带支付原告物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。被告王练差欠的物管费为：2016年11月8日至2017年11月7日期间的物管费10520.48元、2017年11月8日至2018年7月7日期间的物管费7013.65元，共计17534.13元。2018年7月7日以后的物管费因未到交纳时间，本院对未到期的物管费不予支持。原告深圳市公元物业管理有限公司可在物管费交纳期限到期后另行主张权利。对原告深圳市公元物业管理有限公司所主张由被告交纳公共能耗分摊费240.00元的问题，因该部分费用不属物管费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，原告深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，故对该费用，本院不予支持。原告深圳市公元物业管理有限公司可在结算后另行主张权利。被告王练、贵州璐源瑞德置业有限公司未按约定支付物业管理费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告王练、贵州璐源瑞德置业有限公司应向原告深圳市公元物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费及违约金；《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》及《房屋租赁合同》中约定的违约金即滞纳金为未付物管费的日千分之三,该违约金过分高于实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院对该违约金予以调整。本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准酌定按年利率6%计算违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告王练支付原告深圳市公元物业管理有限公司2016年11月8日至2017年11月7日期间物管费10520.48元及滞纳金（从2017年11月8日起算，以10520.48元的本金，按年利率6%计算，利随本清，至该款付清为止）。限于本判决生效后十日内付清；被告贵州璐源瑞德置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；
二、被告王练支付原告深圳市公元物业管理有限公司2017年11月8日至2018年7月7日期间的物管费7013.65元。限于本判决生效后十日内付清；被告贵州璐源瑞德置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费852.00元，减半收取426.00元，由被告王练负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审 判 员 周 迅
二〇一八年七月二十四日
法官助理 毛娅娅
书 记 员 陈 轲