广东省深圳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）深中法行终字第20号
上诉人（原审原告）深圳金城化学工业公司，住所地广东省深圳市福田区红荔西路香蜜三村香雅阁九楼，组织机构代码192196799。
法定代表人胡大刚，总经理。
委托代理人常建青，广东瑞丰律师事务所律师。
委托代理人陈兆方，广东海埠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市规划和国土资源委员会，住所地广东省深圳市福田区红荔西路8009号，组织机构代码695550622。
法定代表人王幼鹏，主任。
委托代理人李德选，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人颜昌盛，系深圳市房地产权登记中心职员。
原审第三人深圳市凯虹实业股份有限公司，住所地广东省深圳市南山区南新路大新大厦七楼，组织机构代码192410492。
法定代表人崔世杰，董事长。
委托代理人陈达，广东星辰律师事务所律师。
原审第三人深圳市凯虹房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市南山区马家龙工业区马家龙3号单身宿舍。
法定代表人吴木生，董事长。
委托代理人赵诗，广东深田律师事务所律师
上诉人深圳金城化学工业公司（以下简称金城化工公司）因与被上诉人深圳市规划和国土资源委员会（以下简称市规土委）、原审第三人深圳市凯虹实业股份有限公司（以下简称凯虹实业公司）、深圳市凯虹房地产开发有限公司（以下简称凯虹房地产公司）房产登记纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法行初字第27号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1991年4月15日，金城化工公司与凯虹实业公司签订了《宿舍转让合同》，约定凯虹实业公司同意转让位于南头北环路以南、西丽路以东马家龙凯虹第二工业区的在建单身宿舍楼第四层部西八间房给金城化工公司，八间宿舍面积共为289平方米，按单价每平方米1000元（人民币，下同）计，总价为人民币289000元整。1992年3月28日，凯虹实业公司出具了一份《证明》，内容为：金城化工公司已于1991年4月16日与1991年9月16日两次付清宿舍转让款。当前整个深圳搞房地产开发的单位在颁发房产证方面都没有明确规定，因此这项工作有待以后统一处理。1992年12月17日，凯虹实业公司出具另一份《证明》，内容为：兹证明马家龙工业村A型厂房第四层整层、单身宿舍楼第四层部西八间房为我公司售予金城化学工业公司厂房，房产证尚未批复，产权归金城化学工业公司所有。涉案房产原登记在凯虹实业公司名下（房地产证号为深房地字第40000024**号）。2003年5月19日，凯虹实业公司与凯虹房地产公司签订了《资产债务重组协议》，约定凯虹实业公司包括涉案房产在内房产以资产抵债的方式，作价抵偿欠凯虹房地产公司的债务，具体抵债金额，按实际变更到凯虹房地产公司名下的资产面积结算。上述《资产债务重组协议》于2003年5月20日经深圳市南山区国有资产管理办公室深南国资办复（2003）12号《关于深圳市凯虹实业股份有限公司和深圳市凯虹房地产开发有限公司资产债务重组的批复》同意。2003年6月23日，两第三人向原深圳市规划和国土资源局南山分局（以下简称南山分局）申请办理马家龙3号单身宿舍的权属转移登记手续，并提交了房地产转移登记申请表、《关于办理房地产产权变更的申请》、《房地产证》、《资产债务重组协议》、《营业执照》、《法定代表人证明书》、《法人授权委托证明书》、法人及被委托人身份证、深南国资办复（2003）12号《关于深圳市凯虹实业股份有限公司和深圳市凯虹房地产开发有限公司资产债务重组的批复》、深企资格证明（2003）3号、5号等申请资料。南山分局受理后经审核，于2003年6月30日核准了该申请，并向凯虹房地产公司颁发了深房地字第40001095**号《房地产证》（非市场商品房，发绿证。2003年凯虹实业公司以该房抵债该权利人）。2003年7月23日，凯虹房地产公司向南山分局提交《深圳市房地产并轨上市申请书（一）》、《企业法人营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《法人授权委托证明书》、法人及被委托人身份证、《房地产证》（深房地字第40001095**号）等资料申请办理涉案房产的变更登记即上市手续。南山分局受理后经审核，于2003年10月14日核准该申请，并向凯虹房地产公司颁发了深房地字第40001446**号《房地产证》（市场商品房，根据深府（2001）94号文及相关规定办理换证）。金城化工公司与凯虹房地产公司一致确认，《宿舍转让合同》中的房产包含在深房地字第40001446**号《房地产证》中的马家龙3号单身宿舍内，且由金城化工公司在使用。另查明，1991年6月21日，深圳市南头区凯虹实业公司更名为深圳市南山区凯虹实业公司，1993年11月15日，深圳市南山区凯虹实业公司更名为深圳市凯虹实业股份有限公司。此外，原深圳市规划与国土资源局已因机构改革被撤销，其有关房屋产权登记方面的行政职权现由深圳市规划和国土资源委员会继续行使。
原审法院认为，本案争议焦点主要为原告诉讼主体是否适格、金城化工公司起诉是否已超过诉讼时效及涉案房地产权登记行为是否合法。
关于金城化工公司诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。因金城化工公司与凯虹实业公司于1991年4月15日签订《宿舍转让合同》，该合同约定转让的房产包含在深房地字第40001446**号《房地产证》所登记的马家龙3号单身宿舍内，故金城化工公司与被诉登记行为具有法律上利害关系。金城化工公司以该登记行为侵犯其合法权益为由提起行政诉讼，主体适格，人民法院应依法予以受理。
关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，核发深房地字第40001446**号《房地产证》的时间是2003年10月14日，金城化工公司提起诉讼的时间是2012年8月15日，并未超过法定起诉期限。
关于房产证号为深房地字第40001446**号的房产登记行为是否合法。本案中凯虹实业公司与凯虹房地产公司向南山分局提交了《房地产转移登记申请表》、《关于办理房地产产权变更的申请》、《房地产证》、《资产债务重组协议》、《营业执照》、《法定代表人证明书》、《法人授权委托证明书》、法人及被委托人身份证、深南国资办复（2003）12号《关于深圳市凯虹实业股份有限公司和深圳市凯虹房地产开发有限公司资产债务重组的批复》、深企资格证明（2003）3号、5号等申请资料。南山分局受理后经审核，于2003年6月30日核准了该申请，并向凯虹房地产公司颁发了深房地字第40001095**号《房地产证》，凯虹房地产公司取得涉案宿舍权属。凯虹房地产公司向南山分局提交《深圳市房地产并轨上市申请书（一）》、《企业法人营业执照》、身份证明、《法人授权委托证明书》、法人及被委托人身份证、《房地产证》（深房地字第40001095**号）等资料申请办理涉案房产的变更登记即上市手续。南山分局受理后经审核，认为申请人提交的资料齐全，符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府（2001）94号文）的有关规定和登记条件，于2003年10月14日向凯虹房地产公司颁发了深房地字第40001446**号《房地产证》。故房产证号为深房地字第40001446**号的房产登记行为事实清楚、符合法定程序、适用法律正确。
金城化工公司主张深房地字第40001446**号《房地产证》是凯虹房地产公司通过虚假的资产重组方式得来的，取得方式不合法，但其未向原审法院提供充分的证据予以证明，故原审法院对金城化工公司的上述主张不予支持。凯虹实业公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项、第四十九条第三款的规定，并经原审法院审判委员会讨论、决定，原审判决驳回金城化工公司的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由金城化工公司负担。
金城化工公司不服该判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法行初字第27号行政判决；二、撤销市规土委作出的房产证号为4000144603的房产登记行为；三、由市规土委承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、本案应当依法中止诉讼，原审未予中止诉讼，程序错误。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，因原审第三人之间明知案涉房屋已经转让给金城化工公司并持续占有使用至今的情形，金城化工公司始终主张，案涉房屋登记所依据的基础民事行为，即凯虹实业公司与凯虹房地产公司之间的《资产债务重组协议》及其《借款合同》为虚假民事行为，因恶意串通、损害金城化工公司利益及转移国有资产而无效，并要求撤销相关的房屋登记行为。为此，金城化工公司已依法提起相关民事诉讼。前述民事行为及相关民事合同若被认定为无效，势必影响案涉房屋登记行为的合法性，并可能导致本案再审。因此，本案应当依法中止诉讼。二、市规土委对原审第三人之间的房产转让行为未尽到审慎审查的法定义务，存在明显瑕疵，造成错误登记，其登记行为应当予以撤销。1.市规土委对房产转让双方主体资格审查存在明显瑕疵。2.市规土委对房产交易的基础性民事合同未尽到真实性审查义务。3.市规土委违反法定登记程序。房产登记所涉税费应在过户登记前缴清，但本案涉案房产相关税费均在颁发房产证之后缴纳。4、市规土委无合法依据进行完全的商品房产权登记。5.市规土委未能发现金城化工公司持续占有使用案涉房屋至今及存在权属争议的事实，未尽到审慎审查义务并违反法定登记程序。三、本案房产登记行为只有一次转移登记行为，应当撤销的房产登记是房产证号为4000144603的房产登记。金城化工公司诉请撤销的4000144603号《房地产证》为凯虹房地产公司通过申请并轨上市将涉案房产由非市场商品房转变为市场商品房而取得。4000109580号《房地产证》其所载的所有权属均被4000144603号《房地产证》所取代。只有4000144603号《房地产证》与金城化工公司存在法律上的利害关系，侵害了金城化工公司的实体权利。在4000144603号《房地产证》之前已颁发的涉案房产房地产证书客观上已经不存在，也不具有法律上撤销的可能性和必要性。因此，金城化工公司起诉撤销市规土委颁发4000144603号《房地产证》的房屋登记行政行为的诉讼，符合行政诉讼法相关规定。四、根据《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条第（二）项、第五十七条的规定，当事人申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项。凯虹实业公司与凯虹房地产公司申请办理涉案房产转移登记时，隐瞒了金城化工公司已购买并占有使用案涉房屋、产权待办的事实，属当事人申请登记时隐瞒真实情况的情形。
市规土委答辩称，一、南山分局核发深房地字第40001446**号房地产证的行为合法、有效。1、涉案房产原登记在凯虹实业公司名下。2003年5月19日，凯虹实业公司与凯虹房地产公司签订《资产债务重组协议》，约定将凯虹实业公司名下的涉案房产以资产债务重组的形式作价抵偿给凯虹房地产公司，经深圳市南山区国有资产管理办公室批复同意后，双方于2003年6月23日向南山分局申请办理了涉案房产的权属转移登记手续，凯虹房地产公司取得了深房地字第40001095**号房地产证。2、2003年7月23日，凯虹房地产公司向南山分局提交《深圳市房地产并轨上市申请书（一）》、《企业法人营业执照》等身份证明、通用票据等资料申请办理涉案房产的变更登记即上市手续。南山分局受理后经审核，凯虹房地产公司提交的申请资料齐全，符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府（2001）94号）、《关于执行加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场决定的通知》（深规土（2001）314号）、《关于上市房地产使用年期及登记发证等问题补充规定的通知》（深规土（2001）388号）的有关规定和登记条件，为此南山分局于2003年10月14日依法核准该项登记并向凯虹房地产公司颁发了深房地字第40001446**号房地产证。综上，南山分局核发深房地字第40001446**号房地产证的行为，申请资料齐全，权属清楚，符合法定程序，已尽到法律规定的审查职责，该行为合法有效。二、金城化工公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。（一）凯虹实业公司将涉案房地产抵债给凯虹房地产公司并双方申请办理转移登记手续以及凯虹房地产公司申请办理涉案房地产的上市变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条等有关规定，是权利人依法行使其物权的表现，经登记后依法产生物权效力。至于金城化工公司与凯虹实业公司之间的合同纠纷，属于另外的民事法律关系。金城化工公司应当另循民事法律途径解决。（二）金城化工公司主张涉案房地产深房地字第40001446**号《房地产证》是凯虹房地产公司通过虚假的资产重组方式得来，取得方式不合法。实际上，这也属于另外的民事法律关系，更何况金城化工公司也未向法院提供充分的证据予以证明。
凯虹实业公司经本院合法传唤，未到庭参加二审法庭调查，亦未提交书面意见。
凯虹房地产公司陈述称同意市规土委的答辩意见。
经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案金城化工公司诉请撤销的深房地字第40001446**号《房地产证》系基于涉案房产性质由非市场商品房变更市场商品房而进行的房产变更登记行为，并非基于房地产权属转让而进行的房产转移登记行为。故本案审理对象为市规土委向凯虹房地产公司核发深房地字第40001446**号《房地产证》的变更登记行为是否合法。
1993年《深圳经济特区房地产登记条例》第四十六条规定：“申请变更登记，应提交下列文件：（一）《房地产变更登记申请书》；（二）房地产权利证书；（三）身份证明；（四）改变房地产使用用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补地价的，还应提交付清地价款证明书；改变权利人姓名或名称的，应提交有关行政主管机关的批准文件。登记机关对权利人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起三十日内予以核准变更登记，并换发房地产权利证书。”本案凯虹房地产公司依法向市规土委提交了《深圳市房地产并轨上市申请书（一）》、《房地产证》（深房地字第40001095**号）、《企业法人营业执照》复印件、《法定代表人身份证明书》、《法人授权委托证明书》、法定代表人及被委托人身份证复印件以及涉案房产补地价缴款票据等资料，申请将涉案房产由非市场商品房变更登记为市场商品房。市规土委受理后经审核，于2003年10月14日核准该申请，并向凯虹房地产公司颁发了深房地字第40001446**号《房地产证》，并在该《房地产证》上备注：市场商品房，根据深府（2001）94号文及相关规定办理换证。市规土委作出核准变更登记的具体行政行为，事实和法律依据充分，程序合法，本院予以支持。
关于金城化工公司以涉案房产先前的转移登记存在违法为由诉请撤销本案被诉房地产变更登记行为的上诉请求，本院认为，涉案房产的转移登记和变更登记虽具有时间上的前后承继关系，但两次登记行为是房地产登记部门先后作出的性质不同的两个具体行政行为。本案审查的是涉案房产变更登记行为的合法性问题。而涉案房地产转移登记的合法性问题不属于本案审查范围。金城化工公司如对涉案房产转移登记有异议，应另循法律途径解决。另，相关民事诉讼的审理结果与本案被诉房产变更登记行为的合法性问题无关，故金城化工公司关于本案应中止审理的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，本院予以维持。金城化工公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由深圳金城化学工业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠奕
审 判 员 陈 亮
代理审判员 杨宝强
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 袁 焘