江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭伍民初字第0066号
原告盐城市恒业房地产估价土地估价有限公司。
法定代表人李红瑾，该公司总经理。
委托代理人卞玉红，该公司职工。
被告范振华，男，汉族，居民。
委托代理人梁庆忠、于国地，江苏海悦律师事务所律师。
原告盐城市恒业房地产估价土地估价有限公司（下称恒业公司）与被告范振华房屋中介合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法适用简易程序由审判员孙明独任审判，于2014年2月20日、3月18日二次公开开庭进行了审理。原告盐城市恒业房地产估价土地估价有限公司的法定代表人李红瑾及其委托代理人卞玉红，被告范振华的委托代理人梁庆忠、于国地先后到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告盐城市恒业房地产估价土地估价有限公司诉称：被告范振华在2013年10月25日下午与原告签订了一份委托购房（租房）协议书，原告并带被告到钱江方洲57号南楼803室看了房屋，看房后，被告避开了原告，与房主直接联系、商谈，双方签订了房屋买卖合同并办理了过户手续，原告得知情况后，多次通知被告支付中介服务费，被告拒不支付，现诉至法院，请求判令被告范振华支付中介费8000元（根据合同约定，按房屋登记价格40万的2%合计8000元）。
被告范振华辩称：被告购房是事实，但没有委托原告恒业公司办理，而是委托其他中介公司办理的，被告不应支付8000元中介费。1、2013年10月25日被告准备委托原告购房，原告公司的经办人拿出委托购房（租房）协议书要求被告签字，并讲这是看房协议，不收50元看房费，也不作其他用途，协议中没有房屋的位置，被告在这种情况下签字的。协议书没有给被告，在调解时，原告才将协议书的复印件给被告。2、协议书是原告提供的格式合同，原告根据协议书第六条的约定要求被告按照房屋登记价的2%支付中介费，该条款免除了原告的责任，加重了被告的责任，排除了被告的主要权利，不符合法律规定，是无效条款。3、原告没有房屋所有权人的卖房委托书，原告的名称是房地产估价土地估价公司，在此情况下，被告委托了盐城市海德房地产经纪有限公司购房，因为房屋所有人委托海德公司卖房，原告不是直接与房屋所有人联系并签订买卖合同。4、原告与被告约定看房不收费，后原告没有促成房屋买卖交易，也没有提供任何服务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告范振华（下称甲方）与原告恒业公司（在2013年10月25日签订了一份委托购房（租房）协议书，协议约定：“一、乙方根据甲方的需求提供看房记录中所列房产供甲方选择、联系看房，同时提供相关房地产咨询等中介服务，甲方在与乙方签订本合同，并向乙方交纳看房费伍拾元（不退）后，在乙方带领下看房，套数不限。二、通过乙方提供中介咨询服务后，甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）与上述房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为乙方完成中介、咨询服务的责任。三、甲方声明，在此之前，甲方没有通过任何个人或中介机构看过乙方所带看的上述房屋，并经由乙方安排甲方实际查看上述房屋。四、甲方在看房时和看房后，不能和房主交换联络方式或直接和房主联系，若有任何要求和需求，应先和乙方联络，由乙方出面与房主联系、商谈。若因甲方和房主直接联络而产生的纠纷和责任，由甲方承担。五、甲方看好乙方提供的售房房源成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1%作为中介佣金费用，租房的佣金相当于半个月的房租的金额。六、甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起，无论以任何理由、不通过乙方，自己或通过第三方（无论中介或个人）而与乙方提供的该房屋房主达成交易，购买或租赁房屋，一经查实视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担法律责任，甲方应该按照该房屋在本协议中的登记价格，双倍（2%）［买卖］、或一个月的房租［租赁］支付中介佣金给乙方。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据。甲方不得将乙方提供的房源提供给其他任何人，否则按违约论处，甲方并应承担乙方因此支付的诉讼费、公证费、律师费等相关费用。七、乙方承诺：（1）乙方向甲方提供免费看房服务并保证向甲方提供的房屋信息真实有效；（2）协助甲方与房屋所有权人或代理人签订出售或出租合同，办理房屋产权转移手续。八、本协议一式贰份，双方各执壹份，经双方签字（或盖章）后即生效，双方均不得违约。在履行本协议过程中，如有争议可向人民法院起诉。”协议签订后，原告恒业公司的员工蔡培锴安排被告范振华到盐城市钱江方洲小区南区57幢1-803室现场察看了房屋，后被告范振华与房屋所有权人顾才香、王志国通过盐城市海德房地产经纪有限公司签订了房地产经纪转让合同，被告以39万元购买了盐城市钱江方洲小区南区57幢1-803室房屋，并向盐城市海德房地产经纪有限公司支付了1500元中介费。原告恒业公司为催要中介费，于2013年11月30日申请盐城市亭湖区人民调解委员会驻伍佑法庭工作室调解，双方未能达成一致意见，原告遂于2014年1月27日将被告范振华诉至本院。
另查明，原告恒业公司与被告范振华约定看房不收费，协议书上划去了交纳看房费50元的条款，协议上没有载明房屋的价格。盐城市钱江方洲小区南区57幢1-803室房屋的所有权人顾才香、王志国与原告恒业公司没有签订委托售房协议，看房后，原告没有为被告提供其他中介服务。盐城市钱江方洲小区南区57幢1-803室的房屋所有权人在多个房产经纪公司发布了房源信息，盐城市海德房产经纪有限公司也有该房产的信息，并于2013年9月25日录入电脑信息系统。
本案在审理过程中，因原、被告意见不一，致调解未果。
本院认为，原告恒业公司与被告范振华签订的《委托购房（租房）协议书》属于居间合同，该合同系双方自愿订立，不违反法律规定，为有效合同。（一）、原、被告约定的合同条款是否合法、有效。合同第六条约定：“甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起，无论以任何理由、不通过乙方，自己或通过第三方（无论中介或个人）而与乙方提供的该房屋房主达成交易，购买或租赁房屋，一经查实视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担法律责任，甲方应该按照该房屋在本协议中的登记价格，双倍（2%）［买卖］、或一个月的房租［租赁］支付中介佣金给乙方。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据。甲方不得将乙方提供的房源提供给其他任何人，否则按违约论处，甲方并应承担乙方因此支付的诉讼费、公证费、律师费等相关费用”。该约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。（二）、被告是否构成违约。根据合同约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，房屋的原所有权人通过多家中介公司发布了房源信息，挂牌出售房屋。在原、被告签订协议书之前，盐城市海德房地产经纪有限公司也有该房源信息，被告范振华通过盐城市海德房地产经纪有限公司促成了房屋买卖合同的成立。因此，原告恒业公司不是独家享有该房源信息，被告并没有利用原告的信息和机会，故不构成违约。另外，原所有权人与原告恒业公司之间也没有签订委托卖房协议，原告主张按照协议中房屋登记价格的2%支付违约金，而协议中没有载明登记价格。综上，对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、四百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告盐城市恒业房地产估价土地估价有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告恒业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院交纳上诉案件受理费。
审判员 孙 明
二〇一四年三月二十六日
书记员 刁文娟
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合同确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。