广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1739号
上诉人（原审被告）罗木焕，男，1965年5月9日出生，汉族。
委托代理人韩铁成，广东沧正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市花都东捷实业有限公司，住所地广州市花都区花山镇平山民营工业园16号。
法定代表人黎国平。
委托代理人苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人何泳欣，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
上诉人罗木焕因与被上诉人广州市花都东捷实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月1日，广州市花都东捷实业有限公司（甲方）与罗木焕（乙方）签订《租赁合同》，约定广州市花都东捷实业有限公司将位于花都区花山镇东湖村裕丰庄的厂房的部分车间及宿舍租给罗木焕使用，租赁期限为10年10个月，自2010年10月1日起至2020年10月1日止，罗木焕应于2011年1月1日起向广州市花都东捷实业有限公司缴纳租金，每月租金为16743元，先交租后使用。关于违约责任，双方约定：如乙方拖欠租金及水电费等，每逾期一日，甲方有权按欠交的应缴金额每日3%向乙方计收滞纳金。若乙方欠交租金或水电费超过15日，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起10日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用该房屋内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若乙方欠交租金超过1个月，则构成单方根本性违约，甲方有权单方提前解除合同……合同并对其他方面进行了约定。
合同签订后，广州市花都东捷实业有限公司将涉案房屋交付给罗木焕使用。根据广州市花都东捷实业有限公司的陈述，罗木焕于2013年4月30日将涉案房屋交还给了广州市花都东捷实业有限公司。至罗木焕交还涉案房屋之日止，罗木焕尚拖欠广州市花都东捷实业有限公司租金、水电费共计87941.21元。
广州市花都东捷实业有限公司向原审法院提起本案诉讼，请求原审法院判令：1、解除广州市花都东捷实业有限公司、罗木焕双方签订的《租赁合同》；2、罗木焕向广州市花都东捷实业有限公司支付2011年1月至2013年4月期间拖欠的租金及水、电费共计87941.21元及利息（从2013年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算延付利息至付清款项之日止）；3、罗木焕将租赁物交还给广州市花都东捷实业有限公司；4、本案的诉讼费用由罗木焕承担。诉讼中，广州市花都东捷实业有限公司申请撤回第3项诉讼请求。
庭审中，广州市花都东捷实业有限公司表示其并不清楚涉案房屋是否有权属证书或取得建设工程规划许可证，并表示在庭后三个工作日内书面答复原审法院上述情况，但广州市花都东捷实业有限公司在规定时间内并未答复原审法院上述情况。庭审中，广州市花都东捷实业有限公司表示如果双方签订的《租赁合同》无效，广州市花都东捷实业有限公司变更诉讼请求为：请求判令罗木焕向广州市花都东捷实业有限公司支付拖欠的房屋占有使用费及水、电费共87941.21元及利息（从2013年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。
原审法院认为：广州市花都东捷实业有限公司、罗木焕签订《租赁合同》约定广州市花都东捷实业有限公司将涉案房屋出租给罗木焕使用，该合同虽然是双方真实意思表示，但广州市花都东捷实业有限公司并未提供证据证明涉案房屋的建设已办理有关报建手续，该房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定，双方签订的《租赁合同》应为无效。因该合同无效，广州市花都东捷实业有限公司请求罗木焕按合同约定的租金标准向广州市花都东捷实业有限公司支付拖欠的房屋占有使用费及水、电费共87941.21元，并支付逾期付款的利息，合法有据，原审法院予以支持。罗木焕经原审法院传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、罗木焕于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市花都东捷实业有限公司支付房屋占有使用费及水、电费共87941.21元。二、罗木焕于履行上述第一项判项义务时，向广州市花都东捷实业有限公司支付上述第一项欠款的利息（从2013年4月30日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费999元，由罗木焕负担。
上诉人罗木焕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方终止租赁合同的原因。因被上诉人的厂房年久失修，漏水严重，已经不能使用，上诉人要求被上诉人对厂房进行修复，上诉人也愿意承担合理的费用。但是，被上诉人要上诉人承担绝大部分修复费用，双方就厂房修复问题不能达成一致意见。上诉人只能另行租赁厂房使用。二、房屋使用费、水电费的结算。本来双方已就结束租赁合同达成了一致意见，并由被上诉人的法定代表人出具了结算单，上诉人已支付了部分房屋使用费，水电费。只欠被上诉人房屋使用费、水电费50000元。双方协商好在上诉人将所有货物、设备拆除装车后支付完毕。但在上诉人还没有将财产装车时，被上诉人对上诉人加以阻挠，不让上诉人装车，并用车辆挡在厂门口不让上诉人的车辆出厂。上诉人因此没有支付剩余的50000元房屋使用费、水电费。被上诉人对水电费的计算不实，其在诉讼中所提交的水电费数据没有任何依据，没有供电局的用电量、电费的收据，不能作为定案的依据。三、被上诉人应当返还扣留上诉人的财产及合同押金。上诉人在一审开庭时，因迟到被按照缺席处理，因此除了案件事实没有查清之外，上诉人也没有能够主张自己的权利。被上诉人扣留了上诉人的财产包括：碳酸钙15吨，三聚氰氨1吨、滚筒150个，水塔、抽水机、水管一组，自建厂房300平方米；另有相当于两个月租金的押金33486元，应当返还给上诉人。上诉人有自行提起诉讼的权利。在双方协商过程中，上诉人同意押金抵等额的房屋租金、水电费，上诉人己支付了部分费用，零头也已支付，只欠被上诉人50000元，此款支付后，双方就结清了租赁合同的全部债权债务。因为被上诉人不按照双方协商的结果履行，因而产生了争议。上诉人请求二审法院查明事实，依法改判，准予上诉人的请求。据此，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判上诉人支付被上诉人房屋使用费、水电费50000元；2、上诉人有权取回被上诉人无理扣留的财产：碳酸钙15吨，三聚氰胺1吨，滚筒150个，水塔、抽水机、水管一组，自建厂房300平方米；3、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人广州市花都东捷实业有限公司答辩称：一审认定事实清楚，上诉人拖欠被上诉人房屋使用费以及水电费共87941.21元应当予以返还。被上诉人将涉案物业交给上诉人，并签订租赁合同，上诉人应该按照约定支付租金及水电费以及履行合同义务，租赁关系存续期间，上诉人多次未按照合同约定缴纳水电费，2013年4月30日，上诉人自行返还租赁物，上诉人对自己的主张应当承担举证证明，否则应当承担相应后果，我方已经提交相关证据予以证明上诉人拖欠的款项87941.21元，根据证据优势原则，应当认定上诉人拖欠被上诉人87941.21元。2、上诉人主张返还押金以及相关财产没有事实和法律依据，而且应当提反诉或者另案起诉，但是上诉人均未向法院提起，因为上诉人的该主张与本案无关。被上诉人均明确指出，首先上诉人搬离涉案物业，提前解除合同，拖欠租金等费用远远超过1个月，根据租赁合同第5条第2款约定，被上诉人有权没收上诉人的押金以及追究其违约责任，其次，上诉人关于被上诉人扣留其相关财产的说法不属实，上诉人应当提交相关证据予以证明。3、关于上诉人在上诉提到关于双方终止合同的情况，我方认为是由于上诉人的逾期交付租金以及相关费用导致被上诉人向法院提起诉讼而导致终止租赁合同，并不是因使用费用产生争议而导致合同争议，综上请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
原审法院二审经庭询调查，除上诉人所拖欠的租金、水电费金额外，确认原审法院查明的其它事实。
另查明，上诉人二审期间提交了一份申请书，拟证明上诉人于2013年4月2日以下雨水浸漏水停工和无法承受电费为由向被上诉人申请搬离，申请用押金抵扣所欠租金。被上诉人的法定代表人于同日在申请书上写明：必须按期交齐租金，如不按期交付，就要罚回押金。
上诉人二审期间确认如果押金33486元不抵扣租金及水电费，上诉人欠被上诉人的租金、水电费金额为83486元。被上诉人表示其无法区别其主张的87941.26元包括多少房屋占用使用费及多少水电费用。
本院认为，当事人未能提交案涉房屋的建设工程规划许可证，双方当事人签订的租赁合同属于无效合同。但上诉人占用使用了案涉房屋，仍需向被上诉人支付拖欠的房屋占用使用费及水电费。上诉人上诉称由于厂房修复不能达成一致意见，上诉人才另行租赁厂房。但上诉人此上诉理由不能成为其不交纳房屋占用使用费及水电费的依据。上诉人上诉称双方曾协商将押金抵扣租金、水电费。对此，本院认为，上诉人提交的申请书表明只有在上诉人按期交纳费用之后，被上诉人才同意抵扣。上诉人至今仍拖欠费用，上诉人主张押金33486元抵扣房屋占用使用费及水电费不能成立。被上诉人无法区别其主张的87941.26元包括多少房屋占用使用费及多少水电费用，没有提交充分的证据证明其主张的上诉人拖欠的水电费用金额的依据。根据上诉人二审期间自认其拖欠被上诉人的租金、水电费金额为83486元，本院改判上诉人需向被上诉人支付的房屋占用使用费及水电费为83486元。至于上诉人主张被上诉人应返还扣留的上诉人的财产及押金，由于上诉人未能就上述主张提出反诉，本案对此不予审理。综上所述，经审查原审判决处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1455号民事判决第一项为：罗木焕于本判决送达之日起10日内，向广州市花都东捷实业有限公司支付房屋占有使用费及水、电费共83486元；
二、维持广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1455号民事判决第二项；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费999元，由广州市花都东捷实业有限公司负担50元，罗木焕负担949元。二审案件受理费750元，由上诉人罗木焕负担700元，广州市花都东捷实业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年七月二日
书记员 阮志雄