黑龙江省通河县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0128民初122号
原告（反诉被告）：哈尔滨弘程实业发展有限公司（以下简称弘程实业），住所地：通河县通河镇长安街。
法定代表人：李艳华，职务：总经理。
委托诉讼代理人：王士范，男，黑龙江风范律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵力，男，1969年3月10日出生，汉族，哈尔滨弘程实业发展有限公司负责人。
被告（反诉原告）：周燕红，女，1969年8月12日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：闫惠玲，女，黑龙江承启律师事务所律师。
原告（反诉被告）哈尔滨弘程实业发展有限公司与被告（反诉原告）周燕红租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用普通程序于2018年3月22日、7月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）哈尔滨弘程实业发展有限公司及其委托诉讼代理人王士范、赵力，被告（反诉原告）周燕红及其委托诉讼代理人闫惠玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告弘程实业诉称：2010年8月份弘程实业下属哈尔滨弘程时尚购物中心有限公司与被告周艳红经营的通河县佳思特平价超市（现已该超市已经注销）签订租赁合同，原告弘程实业下属哈尔滨弘程时尚购物中心有限公司将自己所有的位于哈尔滨市通河县通河镇隆达路弘程时尚购物中心地下一层，面积为4500平方米的房屋租赁给被告周艳红经营通河县佳思特平价超市，租赁期限为10年，合同约定每年12月25日为租金起算日，从第三年租金起算日前30日被告周艳红向原告弘程实业下属哈尔滨弘程时尚购物中心有限公司一次性给付全年租金，按照合同约定第八年租金2，000，000.00元,第九年租金2，125，000.00元、第十年租金2，250，000.00元，尚未履行期限的租金总额为6，375，000.00元，租赁合同第10-2规定“租赁期十年内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的租金不作退回，且应向甲方支付相当于整个合同期限内未到期租金的2倍的违约金，”2017年11月25日应当到被告周艳红交纳下一年租金的时间，原告弘程实业下属哈尔滨弘程时尚购物中心有限公司多次要求被告周艳红按合同约定的时间交付租金，被告周艳红拒不交付，并于2017年12月25日全部撤出，被告周艳红的行为严重违约，属于根本性违约，导致合同目的无法实现，必须承担违约责任，给付违约金，计算标准为租赁合同未履行期间的租金总额的30%，即6，375，000.00元×30%=1，912，500.00元。被告周艳红在租赁期间内，未能按照约定合同的约定，导致租赁物出现严重毁损，被告周艳红私自搬出时，未对毁损部分进行维修，毁损项目有：整体地面破损、坡道阳光棚板破损、超市建运货提升机把坡道地面破坏，造成防水渗漏、所有地下下水管线堵塞无法使用、卫生间报废，上述损毁项目维修费用合计人民币约200，000.00元，原告与被告多次协商未果。要求一、解除原、被告之间签订的租赁合同；二、判决被告给付原告违约金1，912，500.00元；三、判决被告给付维修费约200,000.00元；四、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告弘程实业变更诉讼请求，请求1、判决被告给付维修费用200，000.00元；2、判决被告赔偿原告被告损坏商场设施造成原告商场不能对外出租的直接经济损失861，076.00元，合计1，061，076.00元。3、承担本案诉讼费用。
被告周燕红辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回。理由是1、原告出租的房屋是未经消防验收的房屋，基于这样的事实，被告行使解除权解除双方租赁房屋无需承担任何责任；2、原告出租的场地是一处未经消防验收的，不具备出租条件的场地。被告有权解除租赁关系，无需承担违约责任，原告出租的房屋属于法律、法规明确规定不得投入使用的房屋，原告将不得投入使用的房屋对外出租是违法行为，被告有权行使解除权，无需承担违约责任；3、原告的违约金要求过高，即使被告存在单方解除合同的违约行为，也不应当承担原告请求的违约金额度，违约金虽然是双方约定的，但法律规定的违约金性质的作用是补偿性的而不是惩罚和盈利性质的作用；4、被告保留原告在诉讼时乱行使保全措施，查封冻结被告的生产资料而给被告造成的损失的诉讼。
被告周燕红反诉称，反诉人与被反诉人自2011年履行租赁合同坐落于通河县通河镇长安街隆达路弘程实业的弘程时尚购物中心房产至2017年末，给付反诉被告租金及包烧费10，625，000.00元，反诉原告始终催要发票至今未给。另因2017年11月末，通河县消防大队，通知反诉原告所租用的经营商场未经消防验收亦未备案，必须闭店。经反诉人、被反诉人在2017年12月5日协商达成解除租赁合同，并约定反诉原告于2017年11月20日交纳的2018年部分租金100，000.00元，视房屋占用情况抵消，反诉原告在2017年12月25日之前全部搬迁完毕，反诉原告经多次向反诉被告工作人员及赵力经理催要未果。由于双方解除合同后，反诉原告搬撤超市经营设备时反诉被告于2017年12月20日擅自以保全方式，查封了反诉原告的部分设备，反诉原告的该部分设备已在撤离之时，找好买家，设定谈妥价格，因反诉被告查封无法转移使用，直至2018年2月1日裁定解除查封，致使合同终止。为此反诉原告承担了买卖超市经营设备合同的违约责任。反诉原告请求：一、依法判令反诉被告返还反诉原告租金100，0000.00元及利息（自2017年12月15日至给付之日止，按同期银行贷款利率的4倍）；二、判令反诉被告返还部分2012年至2017年包烧费，暂计330，000.00元；三、判令反诉被告承担因法定解除租赁合同给反诉原告造成的部分损失，100,000.00元；四、判令反诉被告给反诉原告开具自2011年至2017年的10，625，000.00元租金的发票；五、判令反诉被告承担擅自使用保全查封措施给反诉原告造成的经济损失50,000.00元。
原告弘程实业对被告周燕红反诉答辩称，不同意被告周燕红的反诉请求，理由：一、被告提出的反诉请求应当缴纳反诉费；二、原告在合同履行过程中不存在任何违约，所以不存在承担民事责任；三、关于包烧费用，按照正常的生产交易习惯，合同中并没有约定甲方承担，所以应当由被告自行承担；四、被告所有的反诉请求必须提供相关证据，否则请求法庭驳回被告的反诉请求。
本院在开庭审理过程中，原告弘程实业、被告周燕红为证明各自诉辩及反诉主张的事实成立,举示了证据并发表了质证意见:
原告弘程实业（反诉被告）举示证据情况如下：
证据A1，租赁合同1份（原件），甲方：哈尔滨弘程时尚购物中心有限公司，乙方：哈尔滨佳思特连锁超市有限公司。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法律的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实守信的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的哈尔滨弘程时尚购物中心地下一层事宜，订立合同：一、租赁物的状况，1－1，甲方出租给乙方的租赁物是：坐落在哈尔滨市通河县隆达路弘程时尚购物中心地下一层；二、租赁物的用途，2－1，该租赁物只能作为佳思物连锁超市在通河县的旗舰店使用；三、租赁期限，3－1，本合同租赁期限为：自2010年12月25日至2020年12月24日，期限为10年；四、租金及支付方式，4－1，租金：第一年，第二年，年租金均为人民币壹佰贰拾伍万元整（1，250，000.00元）；第三年租金为人民币壹佰叁拾柒万伍仟元整（1，375，000.00元）；第四年租金人民币壹佰伍拾万元整（1，500，000.00元）；第五年租金为人民币壹佰陆拾贰万伍仟元整（1，625，000.00元）；第六年租金为人民币壹佰柒拾伍万元整（1，750，000.00元）；第七年租金为人民币壹佰捌拾柒万伍仟元整（1，850，000.00元）；第八年租金为人民币贰佰万元整（2，000，000.00元）；第九年租金为人民币贰佰壹拾贰万伍仟元整（2，125，000.00元）；第十年租金为人民币贰佰贰拾伍万元整（2，250，000.00元）；4－2，付款方式，乙方分三次向甲方支付两年租金，定金贰拾伍万元2010年8月6日前支付，首款壹佰万元于2010年8月20日前支付，尾款壹佰贰拾伍万元于2011年春节前支付，每年的12月25日为租金起算日，逾期支付按乙方违约处理。已收资金不予返还。第三年租金起算日前30日，乙方向甲方一次性支付第三年的全年租金，第四、五、六、七、八、九、十年租金方式以此类推。五、租赁物的交付，5－1，乙方收到甲方发出的进场装修通知书视为甲方向乙方交付了租赁物。5-2、甲方交付的租赁物应具备的条件由甲、乙双方商订后以补充协议确定。六、租赁物的装修及维修，6-3、租赁期间，乙方应合理使用租赁场地及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使购物中心及附属设施受损的，乙方应负责维修。乙方不能及时维修的，甲方可以代为维修，费用由乙方承担。八、乙方的权利、义务，8－1，乙方应按本合同的约定向甲方支付租金；8－2，乙方负责申报及缴纳因经营所产生的各种税费；8-3、租赁期内，乙方承担使用该租赁物所发生的水、电、空调、通讯等费用，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算；九、合同的变更与解除，9-1、经甲、乙双方协商一致并签订书面协议的，可以变更本合同；9-2、非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：（一）、甲乙交付的租赁物不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的租赁物存在缺陷，危及乙方人身、财产安全的。甲方返还乙方已支付的租金（按实际发生天数计算）及承担乙方为履行本合同所发生的各项费用；十、违约责任，10-2、租赁期十年内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的租金不作退回，且应向甲方支付相当于整个合同期限内未到期租金的2倍违约金；10-3、租赁期十年内，甲方未经乙方同意擅自收回租赁物的，或将房地产出售抵押的，乙方已交纳但尚未到期的租金，甲方应予退还，且应向乙方支付相当于整个合同期限内未到期租金的2倍的违约金。
意在证明：双方租赁合同的租赁期限为10年，还有3年没有履行，后三年的房屋租金总计6，375，000.00元，租赁合同第10条2款双方之间约定了被告违约应当给付甲方合同未履行部分租金的2倍作为违约金赔偿，此证据能够证明被告未经原告同意的情况下，私自解除合同应当承担违约责任。
证据A2，企业基本信息注册查询单4份，意在证明：被告租赁原告房屋所开超市在不同时间段向通河县市场监督管理局进行报停核准，其中平价超市报停日期是2015年1月7日，核准日期是2015年8月6日，放心超市核准日期是2016年3月21日、生活超市报停核准日期是2017年11月2日，此证据能够证明被告在租赁期内放弃租赁房屋的前提是被告不具备经营条件，并非被告所辩称的因消防设备问题。
证据A3，照片1张，意在证明：被告在2017年12月25日之前已经逐渐撤离佳思特超市，并于2017年12月25日彻底关闭，能够证明被告已经不能再履行合同，由于被告的根本性违约，导致原告必须向法院提出解除合同。
证据A4,维修费用清单4份、企业资质、营业执照、开户许可证各1份，意在证明：被告在租赁期内造成超市坡道及阳光钢架棚破损，被告没有进行维修，需要维修费用213，477.00元。
证据A5、通河县公安消防大队责令限期改正通知书（复印件）1份，主要内容：通公消限字<2017>第0241号，通河县弘程时尚购物中心：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2017年7月4日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列第2、4项消防安全违法行为：2、设施、器材、消防安全标志√配置、设置不符合标准，4、占用、堵塞√封闭疏散通道、安全出口；对上述第2、4项，责令你单位于2017年7月31日前改正；通河县公安消防大队，2017年7月4日。意在证明：1、通河县公安消防大队在检查过程中对所需要的具体行为必须采取书面告知；2、通河县公安消防大队对于被告所租赁的房屋作出的结论是责令限期改正，并没有要求被告承租的租赁物关闭；3、此书证足以对抗被告的代理人及证人出庭所要证实的消防大队在2017年12月15日之前闭店等抗辩主张；4、从通知书的整改内容看，不足以适用合同法第233条所规定的危机或者安全人身健康，达到此条规定的标准首先应当是停业整顿，所以被告代理人抗辩以及证人出庭无法对抗原告提供的此份书证。
被告周燕红（反诉原告）对原告（反诉被告）弘程实业举示的证据A1、A2、A3的真实性无异议，但对所证明事项有异议，本院确认原告（反诉被告）弘程实业举示证据A1、A2、A3真实有效。
被告周艳红（反诉原告）对证据A4的认为有异议，认为1、该证据的公章单位和报价内容没有其他证据来佐证它的真实性；2、维修报价单是所谓的公章是单位自行编制，没有物价部门相关的佐证；3、该报价单没有编制单位有关人员当庭陈述阐明它的真实性以及价格评价的标准；4、该证据的内容没有实际发生不应由被告承担；5、该证据所列举维修项目是原告出租标的物的外部建筑其维修应由原告承担，并且原告没有证据证明该室外建筑辅助的破损是由被告造成的。经本院评议认为，原告弘程公司在被告周燕红退出租赁场地后，就损失部分没有书面交接手续及双方确认签字，且无有资质部门对损失部分的维修费进行评估，该证据不足以证实原告所主张事实，因此，本院对原告弘程公司所举示的证据A4不予采信。
被告周燕红（反诉原告）对原告弘程公司（反诉被告）所举示的证据A5真实性及证明问题均有异议，认为此证据是根据商场的消防设施问题下的整改通知书，和没有消防手续没有任何问题，不能证明原告有消防手续。经本院评议认为，原告弘程公司（反诉被告）所举示的该份证据为复印件，且相对方对其真实性存有异议，不符合证据规则的规定，本院对其真实性及证明效力均不予以采信。
被告周燕红（反诉原告）为证明其主张的答辩及反诉请求的事实成立,向法院提交如下证据并当庭举示:
证据B1，租赁合同1份，主要内容与原告所举示的证据A1内容一致。意在证明：1、合同第8项第3款明确了房屋的租赁各项费用，其中水、电、空调等费用包括在房屋租金内；2、租赁合同的租赁期明确了10年，因2017年11月末通河县消防大队的停业闭店通知致使标的物为禁止性使用场所，原、被告无法实现合同目的导致被告失去后三年的租赁期应获得的预期利益；3、该合同的租赁物因不能完整使用，致使被告不得已接受法定解除合同，解除合同时间为2017年12月5日至2017年12月25日，法定解除时间应以消防验收部门通知最后时限。
证据B2，微信截图2份，（1）原告法人李艳华微信朋友圈截图，意在证明：原告将租赁物另行出租的广告。（2）手机微信记载电脑截图1份，主要内容：地下商场消防问题，弘程时尚购物中心（弘程地下商场）没有履行消防验收手续，现正营业，1、督促其履行消防验收手续，2、如不能验收，研究落实整改计划，达到国家标准后再进行营业。意在证明：原告违反了租赁合同出租物正常使用的条款，致使该合同无法继续履行是被告解除合同的法定要件。
证据B3,交纳租金的部分票据共25张，意在证明：1、被告始终在履行着合同义务，但在2017年11月末才知道原告出租标的物是不能投入使用的建筑物并且通过当庭法庭声明该建筑物在黑龙江省消防相关部门没有消防手续也没有相关的消防备案；2、该证明能证明被告在履行了自2011年至2017年交纳租金10，625，000.00元，至今原告没有给付相应的正式发票。本诉应判令原告给付被告开具正式发票。
证据B4、收据1份，金额100，000.00元。意在证明：1、被告在2017年11月20日正常履行给付2018年部分房屋租金的义务并积极履行经营和使用租赁房屋的意图；2、通过该证据的时间结点能够与人证相互认证以及本诉第三组证据，证明被告在2017年11月末被通知租赁标的是禁止使用，不符合消防条件的，不能交付使用的建筑物，所以，该部分房屋租金属于2017年12月24日之后的租金，这个租金我们没有使用，原告应予返还。
证据B5、查封和解封裁定各1份，主要内容：(2017)黑0128财保159号之一、之二民事裁定书，意在证明：1、原告在出租物不能够投入使用之时与被告达成解除合同之后又擅自采取保全措施单方违约导致被告被查封的物品，不能及时销售和使用造成经营性损失和二次搬运费用。
证据B6、票据13张。意在证明：查封自2017年12月20日至2018年2月1日被查封物品勒令不允许转移移动在出租标的物内，导致被告在确认运输工具和搬运工人不能及时运走被查封物品产生的滞留车辆的运费和人工费以及二次运费的损失。因查封时间时隔两个月导致被告将被查封物品予与其他购买商品进行买卖合作时不能及时给付，给合同相对方赔偿损失违约的责任。
证据B7、证人出庭作证。（1）证人刘冬梅出庭作证：2017年11月19日接到弘程实业要2018年租金，他们着急开支要100，000.00元，20日我去给转账汇过去的，21号我去开的收据，交完钱不几天周燕红给我打的电话，说消防不合格，说不合作了，让我统计下2011年到2017年包烧费和总共交了多少租金，然后找弘程要发票。（2）证人张洪宇出庭作证：2017年11月15日我和我们店长去消防队，消防队通知我们说我们消防有点问题，到消防队给我们一个单子，由于商场消防问题让我们在12月15日之前必须解决，当时让我们拍个需要消防验收整改的东西，然后我们去找弘程的经理，看了一下，他们说你们回去吧，他们要自己协商解决这个问题，然后后期我们老板告诉我们2017年12月5日的时候让我们撤店，让我们统计资产，然后去找买家，买家在通知我们撤店之后来看的，买家想买，后来通知我们法院对我们撤店的东西进行了保全，不让我们卖了，具体日期我记不清了，当时是我来签字的。以上证言意在证明：1、证明证人与其他员工被消防部门通知到通河县消防大队告知因承租的标的物没有消防验收也没有备案，在2017年12与15日之前如不能验收合格停止营业；2、原告所安装消防工程部分喷淋烟感系统在证人使用期间认为是合格产品，并不知道未经验收，不能投入使用；3、在2017年12月20日之后，法院送达查封裁定之时证人带领购买查封物品的受让方查验购买物品时，没能及时告知拉走使用期限导致买卖不能成型给被告造成损失。（3）证人龚利出庭作证，佳思特我们在通河店的经营情况，佳思特通河店因为消防手续不健全，我们无法在经营下去，因为我们和原告协商消防手续不健全的问题，我们要求原告拿出消防相关的手续，原告方拿不出来，后来我们和他们多次沟通，在2017年11月份时候我们接到通河店的店长和副店长的通知，通知说消防队到我们这来检查，手续不齐全，在我知道的时候大约是在20号左右，知道这件事后我们和原告协商，在2017年12月5日，我和周燕红，还有总部的高云松经理去原告的办公室谈了下这个情况，谈到这方面的时候说手续没有，但说到这么多年你们不也经营了么，之前我们不知道通河店没有消防手续，我们当时商量的是决定不能再去经营这个超市了，如果手续齐全我们还会去做的，手续不齐全我们就不经营了。意在证明：1、2017年11月被告知承租标的物是未经消防验收也未在消防部门备案，属于不能完全投入使用的标的物；2、证人在2017年12月5日与相关领导到原告负责人办公室协商达成解除租赁合同并由原告返还100,000.00元2018年房屋租金；3、在2017年12月5日同时在协商因租赁期间租赁标的物长期未被维修和修缮，房屋漏水、渗水导致被告在室外多加了多台抽水泵，该部分费用协商在解除合同时一并解决；4、还能证实当时原告负责人承诺如果在2017年12月15日之前能够使消防部门出具消防验收手续被告应继续履行租赁合同，如不能拿到有关部门的手续或备案，同意按法定事由解除合同。
原告（反诉被告）弘程实业对被告周燕红（反诉原告）举示的证据B1、B3、B4、B5质证认为真实性无异议，但对证明内容有异议；本院确认被告周燕红（反诉原告）举示证据B1、B3、B4、B5真实性有效，予以采信。原告弘程实业（反诉被告）对被告周燕红（反诉原告）所举示的证据B2真实性和证明事项均有异议。经本院评议认为，被告周燕红（反诉原告）所举示的证据B2均为电脑截图，原始载体无法核实，因此，对被告周燕红（反诉原告）所举示的证据B2真实性及证明效力本院均不予采信。原告弘程实业（反诉被告）对被告周燕红（反诉原告）所举示的证据B6真实性及证实问题均有异议。经本院评议认为，被告周燕红（反诉原告）所举示的该份证据不是正式票据，且从票据内容上看不出与原告弘程实业（反诉被告）申请财产保全扣押物品造成损失有关系，因此，本院对被告周燕红（反诉原告）所举示的证据B6不予采信。原告弘程实业（反诉被告）对被告周燕红（反诉原告）所举示的证据B7真实性及证实问题均有异议，认为证人与被告周燕红均有利害关系，证言内容不真实。经本院评议确认原告弘程实业（反诉被告）质证意见成立，对被告周燕红（反诉原告）所举示的证据B7不予采信。
本院经审理，根据原、被告的当庭陈述及所采信的证据，查明案件事实如下：
原告（反诉被告）弘程实业下属的哈尔滨弘程时尚购物中心有限公司与佳思物平价超市签订了租赁合同，把哈尔滨弘程时尚购物中心所有的位于通河县通河镇隆达路弘程时尚购物中心地下一层，面积为4500平方米的房屋租赁给佳思物平价超市，租赁期限为10年，合同主要内容：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法律的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实守信的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的哈尔滨弘程时尚购物中心地下一层事宜，订立合同：一、租赁物的状况，1－1，甲方出租给乙方的租赁物是：坐落在哈尔滨市通河县隆达路弘程时尚购物中心地下一层；二、租赁物的用途，2－1，该租赁物只能作为佳思物连锁超市在通河县的旗舰店使用；三、租赁期限，3－1，本合同租赁期限为：自2010年12月25日至2020年12月24日，期限为10年；四、租金及支付方式，4－1，租金：第一年，第二年，年租金均为人民币壹佰贰拾伍万元整（1，250，000.00元）；第三年租金为人民币壹佰叁拾柒万伍仟元整（1，375，000.00元）；第四年租金人民币壹佰伍拾万元整（1，500，000.00元）；第五年租金为人民币壹佰陆拾贰万伍仟元整（1，625，000.00元）；第六年租金为人民币壹佰柒拾伍万元整（1，750，000.00元）；第七年租金为人民币壹佰捌拾柒万伍仟元整（1，850，000.00元）；第八年租金为人民币贰佰万元整（2，000，000.00元）；第九年租金为人民币贰佰壹拾贰万伍仟元整（2，125，000.00元）；第十年租金为人民币贰佰贰拾伍万元整（2，250，000.00元）；4－2，付款方式，乙方分三次向甲方支付两年租金，定金贰拾伍万元2010年8月6日前支付，首款壹佰万元于2010年8月20日前支付，尾款壹佰贰拾伍万元于2011年春节前支付，每年的12月25日为租金起算日，逾期支付按乙方违约处理。已收资金不予返还。第三年租金起算日前30日，乙方向甲方一次性支付第三年的全年租金，第四、五、六、七、八、九、十年租金方式以此类推。五、租赁物的交付，5－1，乙方收到甲方发出的进场装修通知书视为甲方向乙方交付了租赁物。5-2、甲方交付的租赁物应具备的条件由甲、乙双方商订后以补充协议确定。六、租赁物的装修及维修，6-3、租赁期间，乙方应合理使用租赁场地及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使购物中心及附属设施受损的，乙方应负责维修。乙方不能及时维修的，甲方可以代为维修，费用由乙方承担。八、乙方的权利、义务，8－1，乙方应按本合同的约定向甲方支付租金；8－2，乙方负责申报及缴纳因经营所产生的各种税费；8-3、租赁期内，乙方承担使用该租赁物所发生的水、电、空调、通讯等费用，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算；九、合同的变更与解除，9-1、经甲、乙双方协商一致并签订书面协议的，可以变更本合同；9-2、非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：（一）、甲乙交付的租赁物不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的租赁物存在缺陷，危及乙方人身、财产安全的。甲方返还乙方已支付的租金（按实际发生天数计算）及承担乙方为履行本合同所发生的各项费用；十、违约责任，10-2、租赁期十年内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的租金不作退回，且应向甲方支付相当于整个合同期限内未到期租金的2倍违约金；10-3、租赁期十年内，甲方未经乙方同意擅自收回租赁物的，或将房地产出售抵押的，乙方已交纳但尚未到期的租金，甲方应予退还，且应向乙方支付相当于整个合同期限内未到期租金的2倍的违约金。
合同签定后，原告弘程实业与佳思特平价超均按双方所签定合同内容进行履行。2017年12月15日佳思特平价超市对外发出通知，向社会告知佳思特超市通河店将于2017年12月25日关闭，停止经营。请持有购物卡的顾客于关闭日前到本超市购物。2017年12月25日佳思特平价超市正式闭店。
2018年1月22日，原告弘程实业以佳思特超市中途擅自退租为由，诉讼至法院，要求与佳思特超市解除签订的租赁合同，并给付原告弘程实业违约金1，912，500.00元及维修费用约200，000.00元。庭审中，原告弘程实业变更诉讼请求，请求1、判决被告给付维修费用200，000.00元；2、判决被告赔偿原告被告损坏商场设施造成原告商场不能对外出租的直接经济损失861，076.00元，合计1，061，076.00元。3、承担本案诉讼费用。
本案于2018年3月22日适用普通程序开庭进行审理，庭审中，因佳思特平价超市提交证据证实，佳思特平价超市在撤店后向通河县市场监督管理局提交了注销登记申请，通河县市场监督管理局于2018年3月19日准予注销登记。同时查明，佳思特平价超市原法人周燕红系佳思特平价超市独资股东，其对企业注销后的权利义务承担完全责任。原告弘程实业向本院提出申请，变更本案被告为周燕红。
被告（反诉原告）周燕红于2018年3月22日以原告弘程实业提供的租赁物未经消防验收，双方所签订的租赁合同无效为由提出反诉，请求：一、依法判令反诉被告返还反诉原告租金100，0000.00元及利息（自2017年12月15日至给付之日止，按同期银行贷款利率的4倍）；二、判令反诉被告返还部分2012年至2017年包烧费，暂计330，000.00元；三、判令反诉被告承担因法定解除租赁合同给反诉原告造成的部分损失，100,000.00元；四、判令反诉被告给反诉原告开具自2011年至2017年的10，625，000.00元租金的发票；五、判令反诉被告承担擅自使用保全查封措施给反诉原告造成的经济损失50,000.00元。
本院认为，本案是因房屋租赁合同引发的纠纷，综合分析当事人的诉辩主张、举示的证据及发生的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：
一、原告弘程实业（反诉被告）与被告周燕红（反诉原告）所签订房屋租赁合同效力认定问题。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如果认定其效力的复函》（2004年3月4日，[2003]民一他字第11号）已明确答复：“经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待；第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。根据该复函，本院认为，被告周燕红作为开办公众聚集场所的经营者，其负有向公安消防机构申请消防安全检查的义务，但被告周燕红于2010年与原告弘程公司签订十年房屋租赁合同，使用原告弘程公司地下一层开办超市，在双方合同已经履行七年之间，既未在签订合同时要求出租方出示消防验收手续，也没有在经营期间向公安消防机构申请消防安全检查。现仅以原告弘程公司出租的房屋没有消防验收手续合同不能履行为由要求合同无效，其理由不是认定房屋租赁合同无效的必要理由，双方之间所签订的房屋租赁合同应为有效合同。
二、原告弘程实业（反诉被告）要求被告周燕红（反诉原告）赔偿因被告周燕红擅自解除合同的损失请求是否应得到支持。双方签订的租赁合同第10－2条约定“租赁期十年内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的租金不作退回，且应向甲方支付相当于整个合同期限内未到期租金的2倍的违约金”，原告弘程实业将未经消防验收的房屋出租，并未对被告周燕红所经营的超市经营产生直接影响，被告周燕红在庭审中也未举示出其在与原告弘程实业签订房屋租赁合同后在租赁场地开办超市经营七年，消防部门对其超市要求停止经营的证据，因此，被告周燕红仅以商场未经消防验收合同不能履行解除合同，应按双方所签订的租赁合同承担违约责任。但原告弘程实业要求被告周燕红承担损失金额过高，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定，酌情以双方签订租赁合同中约定2018年年租金2，000，000.00元月平均租金按3个月出租期，予以调整。
关于原告弘程实业（反诉被告）要求被告周燕红（反诉原告）赔偿维修费用的请求，因原告弘程实业（反诉被告）在庭审中举示证据不足，本院不予支持。
三、被告周燕红（反诉原告）的反诉请求是否予以支持。最高人民法院关于《诉讼费用交纳办法》第一条规定：“当事人进行民事诉讼、行政诉讼，应当依照本办法交纳诉讼费”。第二十条规定：案件受理费由原告、有独立请求权的第三人、上诉人预交。被告提起反诉，依照本办法规定需要交纳案件受理费的由被告预交。《最高人民法院关于适用《诉讼费用交纳办法》的通知》规定，当事人逾期不按照《办法》第二十条规定，交纳案件受理费，由人民法院依照按照当事人自愿撤诉或者撤回申请处理。综合以上规定，被告周燕红（反诉原告）在本案提出反诉请求，未依法交纳反诉费用，本院按自动撤诉处理。
综上，依照《最高人民法院〈关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如果认定其效力的复函〉（2004年3月4日，[2003]民一他字第11号）》、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《诉讼费交纳办法》第一条、第二十条、《最高人民法院关于适用《诉讼费用交纳办法》的通知》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周燕红（反诉原告）赔偿原告哈尔滨弘程实业发展有限公司（反诉被告）擅自解除合同违约金499，800.00元（2，000，000.00元／年÷12月×3月）；此款于本判决生效之日起10日内履行；
二、驳回原告哈尔滨弘程实业发展有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；
三、被告周燕红（反诉原告）的反诉请求按自动撤诉处理。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23,700.00元（原告已预交）由被告周燕红负担8，797.00元，此款于本判决生效之日起10日缴纳；哈尔滨弘程实业发展有限公司自行负担14，903.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 宋彦华
人民陪审员 郎丰波
人民陪审员 王春花
二〇一八年七月二十日
书 记 员 王宾宾