绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍虞民初字第1477号
原告上海陆家嘴物业管理有限公司。
法定代表人李晋昭。
委托代理人（特别授权）陈君丽、周霁鸿。
被告黄金康。
原告上海陆家嘴物业管理有限公司诉被告黄金康物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理，依法由代理审判员王锦晶适用简易程序，于2013年11月13日公开开庭审理。原告上海陆家嘴物业管理有限公司委托代理人陈君丽、周霁鸿，被告黄金康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海陆家嘴物业管理有限公司诉称，原告上海陆家嘴物业管理有限公司系上虞市天香华庭小区的物业管理单位，被告黄金康系该小区兰芎居3幢105室的业主，然被告自2008年8月起，一直未予缴纳物业管理费。期间，原告曾多次催讨，但均未果。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。原告请求判令：一、被告立即支付自2008年8月至2013年3月物业管理费18038.86元及滞纳金5411.66元（按物业管理费本金的30%计算），共计23450.52元；二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告黄金康辩称，一、《委托合同》第六章规定，合同期限截止期为业主委员会成立止，原告未履行合同规定期限且存在较多遗留问题，未经全体业主同意退出服务，属合同违约。二、按照中华人民共和国《物业管理条例》第四十二条、《浙江省物业管理条例》第三十三条、《浙江省物业服务收费管理实施办法》第十三条规定，已竣工但未出售或者尚未交付物业售买人的物业其物业服务费由建设单位全额交纳，另《浙江省物业服务收费管理实施办法》第二十条规定，物业服务费自房屋交付使用、购房者领取钥匙后次月起计收。鉴于上述各类条例条款，被告签订的入伙手续书、验房时间、领取钥匙时间为2010年8月28日（由双方共签名的《入伙手续书》、《房屋验收表》、《承诺书》、《临时管理规约》为证），为此物业费应从2010年8月28日的次月2010年9月份起交纳。三、按照中华人民共和国《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则收取，《委托合同》第四条、第十七条第四款规定空置房的物业管理服务费按国家有关规定执行，但无国家相关规定空置房须百分之百交纳物业费，被答辩人未达到收取全额物业费相应的服务水平，具体反映如下事实：1、《业主临时管理规约》第三章第十七条第一款与《业主临时公约》第十一条第一款内禁止破坏房屋外貌，《物业管理委托合同》内装修管理办法第一条装修指引中禁止改变阳台等外部颜色及在阳台、外墙、门外搭建、加建任何建筑物等规定，被告楼上业主拆除原阳台栅栏结构，违规改建砖砌护栏，并改变阳台护栏颜色，造成住房整体不协调，使房屋不美观，并增加阳台挑梁负重，带来安全隐患（由1号证据照片为证）。《临时规约》第五章及《委托合同》第二章第十五条、第五章第二十五条第三款规定，物业公司在规劝、警告无效的情况下，要向行政执法机关提起诉讼。被告多次与原告反应交涉，要求原告制止该业主改变阳台施工，并恢复原貌，排除安全隐患，但原告从未处理，无提请有关部门处理起诉的档案，也无任何答复，服务质量较差，有效投诉处理率与回访率为零，没有履行好监管责任。2、《物业管理委托合同》第二章第五条规定，物业公司要做好外墙面、庭院等部位的维修养护工作，被告房屋有外墙面砖、涂料脱落、庭院踏步石块下沉开裂等状况，原告至今未修复，造成房屋安全隐患与业主行走不便（有2、3号照片为证），也可以去实地踏勘。原告的服务质量未达到《委托合同》第三章第二条规定的标准要求之1、2、4、5条款。3、小区内多处业主擅自在公共绿地、山边圈地围栏，使自然居住环境破坏，目前还有在圈地围栏施工的情况，原告不予制止处理，系其失职行为。4、小区内店面等物业用房属全体业主所有，物业用房的出租、收入等情况从未公开信息，被告也从未收到此类信息的信件、电话、短信，系原告的不作为。5、被告于2010年8月28交房时委托原告保管房门钥匙一把（有保管承诺书），后向原告归还，原告没有履行好保管义务，遗失钥匙致不能归还，系原告失职行为，今后若被告家里发生屋内失窃行为需由原告承担后果。6、被告因上述原因不交物业费，原告即对被告采取断水、断电措施，目前还未通电通水，造成房屋不能正常使用，台风雷雨天气去地下车库查看未能看清，对行动造成不便，甚至有安全事故的危险。综上，原告要求被告支付2008年8月至2013年3月物业费及滞纳金是不合法也不合理的，被告要求从办理入伙手续、领取房门钥匙次月（2010年9月）起交纳物业费，并按五折计算交纳；因上述原因拖交物业费，合同内无物业费交纳期限，请求驳回支付滞纳金的请求；因原告合同违约，要求原告三个月物业费的经济赔偿。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供下列证据：
1、商品房买卖合同一份，证明被告黄金康系天香华庭兰芎居3幢105室的业主。
2、天香华庭房屋验收表、入伙手续书及承诺书一份，证明房屋已经交付的及被告承诺遵守物业管理规定的事实。
3、天香华庭前期物业管理委托合同及天香华庭业主临时管理规约、业主临时公约各一份，证明约定物业管理的相关事实。
4、物业欠费催缴函二份、物业费用收费时间及费用函、整付零寄交际清单各一份，证明原告曾经要求过被告支付物业费，且被告缴纳物业费应从2008年7月起算。
5、滞纳金计算清单一份，证明被告所应具体支付的滞纳金数额及计算方式。
6、2013年3月7日上虞日报、关于更换物业管理公司的公告各一份，证明合同系合法解除。
7、上虞天香华庭管理处二00八年一月至十二月份房产交房清册、关于上虞卧龙天香华庭置业有限公司代支付物业管理费的备忘录各一份，证明被告接收房屋时间为2007年12月31日。
8、整改通知存根四份、关于要求加强上虞天香华庭小区内违章装修执法力度的报告四份，证明原告已经履行了自己的义务。
9、2009年-2011年翡翠居侵占公共绿化情况表一份，证明原告履行了物业义务。
10、天香华庭入伙通知书、天香华庭入伙须知（叠）、顺丰速运快递单各一份，证明房产公司有书面通知业主交房时间并邮寄送达。
11、天香华庭入伙费用结算表一份，证明其中赔偿金一项25233元系房屋迟延交付违约金，被告黄金康已确认签字，表示其同意房产公司房屋交付时间。
上述证据经庭审出示，被告黄金康质证表示物业费用第一年不打折，第二年给业主打7折；原告要求的物业缴费时间是物业公司和房产公司的事情，被告没有看到过；交房清册及备忘录被告本人没有签名，不予认可；原告为违章建筑在履行自己的义务及翡翠居侵占绿化情况，被告并不清楚；天香华庭入伙通知书、入伙须知（叠）、快递单有异议，房产公司给我们入伙通知书，业主认为房产公司事情没有做好，所以被告没有去交房；入伙费用结算表可以印证2010年以前实际是不能交房的，因为房产公司交房时间晚了，所以才给业主赔偿；其他无异议。
被告黄金康当庭向本院提供下列证据：
12、照片3大张，证明原告没有尽到物业公司的职责；
13、保管钥匙承诺书一份，证明被告放在原告处的钥匙丢了，原告存在失职行为。
上述证据经庭审出示，被告上海陆家嘴物业管理有限公司质证表示照片的真实性无法确定。
经双方当事人举证、质证，本院对证据2-4、13予以认定。证据1、10、11，本院对其真实性予以认定，商品房买卖合同第八条约定出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时约定，如受买人地址变更，受买人应及时告知出卖人，如受买人在本合同第八条约定的房屋交付日前十天，仍未收到出卖人交付房屋的书面通知，应主动与出卖人联系。房产公司于2008年5月21日发出《天香华庭入伙通知书》、《天香华庭入伙须知（叠）》，通知业主交房时间为2008年5月24日-31日，逾期交房违约金为25233元，并邮寄送达，后被告于2010年1月22日签字确认天香华庭入伙费用结算表，可以证明被告同意房产公司的房屋交付时间，即房产公司与被告之间的交房时间为2008年5月31日。证据5，滞纳金计算方式与前期物业管理委托合同记载计算标准不同，本院不予认定。证据6、8、9，本院对其真实性予以认定。证据7，交房清册系原告单方制作，备忘录为房产公司与原告之间的谅解协议，不足以证明被告被告接收房屋时间为2007年12月31日，本院对其不予认定。证据12，本院对其真实性予以认定，但不足以证明原告未尽到物业职责，其关联性本院不予认定。
经审理查明，2006年12月，原告与上虞金地置业有限公司签订《天香华庭前期物业管理委托合同》，同年12月3日，上虞金地置业有限公司与被告黄金康签订《业主临时公约》，约定本物业管理服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米向原告上海陆家嘴物业管理有限公司交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米向原告上海陆家嘴物业管理有限公司交纳。1、独立别墅：每月每平方2.50元，2、排屋：每月每平方1.50元／平方米·月，3、小高层住宅：每月每平方1.20元／平方米·月。空置房的物业管理服务费按国家有关规定执行。业主或物业使用人逾期缴纳物业费从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付滞纳金。
另查明，被告黄金康系位于上虞市梁湖镇天香华庭兰芎居3幢105-205室业主，其房屋系排屋，房屋建筑面积为214.74平方米，该房屋处于空置状态。自2008年6月1日开始至2013年3月31日，被告黄金康未按约定向原告上海陆家嘴物业管理有限公司支付物业费，且经原告多次书面催讨，被告黄金康仍未支付。
本院认为，原告与上虞金地置业有限公司签订的《天香华庭前期物业管理委托合同》及上虞金地置业有限公司与被告黄金康签订的《业主临时公约》，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对被告黄金康具有约束力。被告黄金康作为业主应当依照合同约定，缴纳自2008年6月1日至2013年3月31日的物业管理服务费。现原告上海陆家嘴物业管理有限公司起诉要求被告黄金康支付自2008年8月1日至2013年3月31日的物业管理服务费，系其权利的放弃，本院予以支持。《天香华庭前期物业管理委托合同》及《业主临时公约》均无约定物业管理服务费缴纳时间，原告起诉要求被告黄金康支付滞纳金的请求，没有法律依据，本院不予支持。《天香华庭前期物业管理委托合同》及《业主临时公约》亦无约定首期物业管理服务费缴纳时间，应当自房屋交付后次月起计收物业管理服务费，被告黄金康迟延接收讼争房屋系与开发商之间的原因，其要求自2010年9月1日起计算物业管理服务费的辩称，本院不予支持。被告黄金康辩称原告上海陆家嘴物业管理有限公司属合同违约，因被告非本合同当事人，本院不予采纳。被告黄金康辩称空置房无需百分之百缴纳物业管理服务费，没有法律依据，本院不予采纳。被告黄金康辩称原告上海陆家嘴物业管理有限公司为达到收取全额物业费相应的服务水平，并非法定拒缴物业管理费的理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告黄金康支付原告上海陆家嘴物业管理有限公司自2008年8月1日至2013年3月31日的物业管理服务费合计人民币18038.16元，限于判决生效后十日内付清。
二、驳回原告上海陆家嘴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费386元，依法依法减半收取193元，由被告黄金康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费50元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市非税收入结算专户，帐号0900000103326300413-9008，开户行绍兴银行营业部，邮编312000）。
审判员 王锦晶
二〇一三年一月十三日
书记员 王文洁
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。