广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1656号
上诉人（原审被告）：肖体成，男，汉族，户籍地：湖南省隆回县，现住珠海市香洲区，公民身份号码：×××7436。
委托代理人：毕艳新，女，汉族，××年××月××日出生，户籍地：山东省夏津县。
被上诉人（原审原告）：徐苗，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码：×××6662。
委托代理人：王强凤，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：张洪，广东显德律师事务所律师。
上诉人肖体成因与被上诉人徐苗房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2015年5月30日，以徐苗为出租方（甲方）、肖体成为承租方（乙方）、珠海市振烨房地产顾问有限公司为经纪方签订一份《房产租赁合同》，约定徐苗向肖体成出租徐苗名下位于珠海市香洲区南湾南路5002号×栋××房，建筑面积为118.85平方米，该物业只限于办公使用；租赁期从2015年6月1日至2016年5月31日止，租赁期满，徐苗有权收回物业，肖体成应按期交还，如徐苗需要继续出租该物业，在同等条件下，肖体成享有优先承租权；月租金为3000元，每月1日之前支付当月租金；肖体成应于签订本合同当日向徐苗支付押金6000元和1个月租金3000元，共计9000元；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由肖体成支付。第五条约定：1、肖体成应及时足额交纳租金及其他费用，如拖欠租金超过7天，徐苗有权立即单方解除合同，押金自动化作为定金并由徐苗没收，徐苗同时有权向肖体成进一步追究责任；3、肖体成应妥善使用该物业及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向徐苗赔偿经济损失，所需费用自行承担，如系正常使用造成损坏，则徐苗应在接到肖体成通知后及时组织维修，所需费用由徐苗承担等等。合同附件有《房地产租赁家私》。
签订上述合同后，肖体成依约向徐苗支付押金6000元，徐苗将涉案租赁物业交付给肖体成使用。2015年6月29日7时15分许，租赁物业发生火灾，火灾中烧毁电脑、打印机各一台，烧毁空调室内机、办公桌椅等物品，过火面积3平方米，无人伤亡。珠海市公安局拱北口岸分局防火监督大队认定本起火灾是租赁物业大厅办公桌上面的电器线路故障，引燃办公桌上的可燃物起火。火灾发生后，徐苗、肖体成约定由肖体成一个月内将租赁物业修缮完毕。火灾发生后，肖体成对租赁物业进行了维修，但至今未修缮完毕，仍保管一套租赁物业钥匙未退还徐苗。
肖体成自2015年7月起拖欠租金、水电费和物业管理费。徐苗举证水电费和物业管理费发票，主张至2016年3月租赁物业发生物业费1895.55元、水电费625.51元，肖体成对发票无异议。
2015年11月20日，徐苗向肖体成发出一份《解除合同通知书》，通知肖体成截至2015年11月20日，肖体成已欠付徐苗房屋租金5个月，合计14000元，水电及物业管理费共计1556元整。根据2015年5月30日《房屋租赁合同》的约定，肖体成已严重违约，现依据《房屋租赁合同》第五条第1款约定，解除前述《房屋租赁合同》，并限肖体成于2015年11月22日前清偿全部欠款。徐苗将该通知张贴于租赁物业门口。肖体成确认徐苗、肖体成之间的房屋租赁合同已于2015年11月20日解除。据肖体成陈述，徐苗就租赁物业损害赔偿问题另案提起诉讼，该案目前正在审理过程中。本案庭审中，肖体成同意将租赁物业退还给徐苗，但徐苗以没有修好为由不同意接收。
徐苗原审诉讼请求为：一、判令肖体成支付2015年7月1日至11月20日租金14000元，欠缴的水电费625.51元，物业管理费（暂计至2016年2月为1489.87元）；二、判令肖体成赔偿徐苗从2015年11月20日起至房屋修缮完成之日的租金损失（暂计至2016年2月19日为9000元）；三、判令徐苗没收押金6000元；四、判令肖体成承担全部诉讼费用和鉴定费用。上列前3项合计：31115.38元。徐苗当庭明确诉讼请求中顺延的物业管理费计至2016年3月合计1895.55元，租金损失也是顺延至2016年3月19日合计12000元。
原审法院认为，徐苗、肖体成于2015年5月30日签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。肖体成自2015年7月起拖欠租金、物业管理费和水电费，已构成根本违约，徐苗有权根据合同第五条第1款之约定，解除合同、没收押金。徐苗向肖体成请求支付2015年7月1日至11月20日的租金14000元、没收押金6000元，并根据水电费和物业管理费发票请求支付至2016年3月的水电费625.51元和物业管理费1895.55元，理据充分，原审法院予以支持。
关于肖体成要求扣除修缮费用的抗辩，由于徐苗、肖体成已就租赁物业修缮费用另案诉讼，对于修缮费用的处理在另案处理，本案不予扣减。关于肖体成不同意承担火灾后的租金、水电费和物业管理费以及不同意没收押金的抗辩，原审法院认为，合同第五条第3款之约定，肖体成应妥善使用该物业及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向徐苗赔偿经济损失，所需费用自行承担。肖体成在使用租赁物业过程中发生火灾，经徐苗、肖体成协商，肖体成承诺一个月内对租赁物业修缮完毕，但至今未修缮完毕。肖体成未积极履行修缮租赁物业的承诺，导致维修期延长，租赁物业未能及时由徐苗或肖体成使用，肖体成亦未及时将租赁物业交还徐苗，由此造成双方损失扩大应归责于肖体成。肖体成应承担拖欠租金、水电费和物业管理费的违约责任，原审法院对肖体成上述抗辩意见不予采纳。
关于租金损失计算的截止时间，徐苗请求肖体成支付租金损失至房屋修缮完成之日。原审法院认为，肖体成是否应向徐苗缴纳租金损失以肖体成是否占用使用租赁物业为审查依据，而不是以租金物业是否修缮完成为审查依据。若涉案租赁物业修缮完成，肖体成仍继续占用使用租赁物业，则肖体成仍需要向徐苗支付租金。反之，若涉案租赁物业未修缮完成，而肖体成已就修复费用向徐苗进行赔偿，则修缮租赁物业的主体由肖体成变更为徐苗，不宜再以房屋是否修缮完成作为是否支付租金的标准。徐苗要求以房屋修缮完成作为计算租金损失的截止点，显属不当，原审法院不予采纳。由于租赁合同于2015年11月20日解除以后，肖体成仍未将租赁物业退还给徐苗，故原审法院支持肖体成向徐苗支付自2015年11月20日起按每月3000元标准计至肖体成实际返还租赁物业之日的租金损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百一十七条之规定，原审法院判决：一、肖体成于判决发生法律效力之日起十日内向徐苗支付自2015年7月1日至2015年11月20日的租金人民币14000元；二、肖体成于判决发生法律效力之日起十日内向徐苗支付自2015年11月20日起按每月3000元标准计至肖体成实际返还租赁物业之日的租金损失；三、肖体成于判决发生法律效力之日起十日内向徐苗徐苗支付水电费人民币625.51元；四、肖体成于判决发生法律效力之日起十日内向徐苗支付计至2016年3月止的物业管理费1895.55元；五、确认徐苗有权没收肖体成已付押金人民币6000元。如果肖体成未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币289元，由肖体成负担。
上诉人肖体成不服一审判决，依法向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，发回重审或改判；2、涉及该案的有关费用均由徐苗承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决肖体成承担租赁房屋毁损后产生的物业费、水电费、租赁费等相关费用错误。涉案房屋在2015年6月29日因起火受损，不能继续使用，因此导致双方租赁房屋合同关系因标的物不再具有适用性而致使合同履行不能，合同因履行不能而自动终止合同主体双方也因此丧失了各自的解除权。本案中，双方的租赁合同关系于2015年6月29日就已经终止了，也就不存在后续物业费、水电费、租赁费等承担的问题，徐苗起诉要求肖体成承担上述费用无任何依据。双方后续签订《处置协议》是对火灾事故进行的处理，不是对租赁合同的延续。肖体成在房屋租赁时已足额支付了6月份的房租及其他费用，因双方合同关系已于火灾发生日终止，也就不存在徐苗所称的房租拖欠行为。因双方对房屋修缮达成协议，自火灾后肖体成的修缮行为不应当适用双方《房产租赁合同》的条款约定。原审法院仍依据《房产租赁合同》的约定认定肖体成拖欠房租，以此没收押金是错误的。徐苗是涉案房屋的所有人，对该房屋享有无可争辩的物权，租赁终止后，徐苗已自动获得了该房屋的管理权，不能因为肖体成未明确交付而否认徐苗对该房屋的实际控制、管理。火灾发生后，肖体成积极履行修缮义务，但在修缮过程中，徐苗提出了许多苛刻要求，使肖体成的工作无法正常进行，最终停滞，维修期的延长与徐苗的行为不无关系，依据《合同法》第一百二十九条之规定，徐苗理应对因行为措施不当扩大的损失承担责任。原审法院无视事实，径直判决肖体成承担全部责任有失公平。综上，原审判决认定事实错误，判决错误，望二审法院依法查明事实，支持肖体成的上诉请求。
被上诉人徐苗答辩称，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，肖体成的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，徐苗提交了2016年4月至8月物业管理费发票，共计997.33元，请求二审法院判令肖体成支付一审判决后新产生的物业管理费用。肖体成对发票是案涉房屋产生的管理费的真实性没有意见，但认为是徐苗自己扩大的损失，不应该由肖体成承担。
本院根据审理的需要，依法向珠海市香洲区人民法院调取了（2015）珠香法民三初字第2050号案的民事诉状、开庭笔录以及《房屋损失估价报告》（粤陆地（2016）估字第LD16060**号）。双方对这些证据的真实性均没有异议。
本院查明，徐苗因案涉房屋火灾造成的财产损失另案向珠海市香洲区人民法院提起了诉讼，案号为（2015）珠香法民三初字第2050号。在该案中，珠海市香洲区人民法院就案涉房屋因火灾造成的财产损失进行委托中介机构进行评估，徐苗于2016年8月10日、肖体成于2016年8月15日收到《房屋损失估价报告》，珠海市香洲区人民法院于同年8月24日组织双方对该报告进行质证。
另查明，双方曾于2015年6月30日签订了一份《处理协议》，约定由肖体成对案涉房屋损坏部分进行维修，维修期为1个月。二审期间，肖体成主张案涉房屋发生火灾其不应承担全部责任，因为在其维修期间发现案涉房屋的电路安装有问题。
经审查，原审判决的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于本案的租赁合同何时解除。双方签订的《房产租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行。肖体成上诉主张《房产租赁合同》因火灾导致房屋不能正常使用，合同自动终止。对此，本院认为，案涉房屋虽然发生火灾导致部分财产及装修损坏，但并不是不可修复，亦不必然导致租赁合同不能继续履行，本案并不属于《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同终止的情形，合同对此亦未作出约定，故肖体成主张《房产租赁合同》在发生火灾后自动终止缺乏法律依据和合同依据，本院不予采纳。在双方租赁合同关系存续的情况下，肖体成未支付2015年7月1日以后的租金及水电费等，已经构成了违约，徐苗于2015年11月20日发出了一份《解除合同通知书》，解除双方的租赁合同，符合法律规定，其要求肖体成支付此前的租金、水电费和管理费并没收押金有合同依据和法律依据，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
关于2015年11月20日以后的租金损失。双方发生争议后，并未对房屋进行交接，且案涉房屋因火灾损坏后没有修复，不能正常使用。对于发生火灾的原因，珠海市公安局拱北口岸分局防火监督大队认定是租赁物业大厅办公桌上面的电器线路故障，引燃办公桌上的可燃物起火，故可以认定是肖体成对租赁物使用不当所造成的，其应当对火灾造成的损失承担全部责任。肖体成在二审期间辩称案涉房屋的电路安装有问题，但没有提供证据予以证明，本院不予采纳。因此，徐苗请求肖体成赔偿案涉房屋在火灾后不能正常使用所造成的租金损失，本院予以支持。关于租金损失的截止时间，徐苗在一审期间请求计至修缮完成为止。对此，本院认为，双方虽然在火灾发生后曾协议由肖体成在一个月内维修完毕，但肖体成没有按期完成，徐苗知道后解除了租赁合同并提起本案诉讼及另案（财产损害赔偿），肖体成对案涉房屋不再进行维修的态度明确，且徐苗在另案中也诉请肖体成赔偿损失而不是履行维修义务。因此，徐苗作为案涉房屋的所有权人，其在明知肖体成不再维修后有义务采取积极措施防止损失的进一步扩大，考虑到案涉房屋的损坏情况需要保留至评估阶段，故本院认定案涉房屋至评估事宜结束当月即2016年8月租金损失由肖体成承担，此后的损失应由徐苗自行承担。
关于物业管理费，一审判决计至2016年3月，徐苗对此并未提起上诉，其于二审期间主张2016年4月至8月的管理费共997.33元，本院不予支持。
综上所述，上诉人肖体成的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，处理结果并无不当，但鉴于二审出现了新的事实，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初897号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初897号民事判决第二项为：肖体成于本判决发生法律效力之日起十日内向徐苗支付自2015年11月20日至2016年8月30日止的租金损失共计28000元；
三、驳回肖体成的其他上诉请求。
如果肖体成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币588元，由上诉人肖体成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 梁 暐