广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1718号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王海燕，男，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：常峰，广东增泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴浪，男，汉族，住安徽省安庆市大观区。
委托代理人：杨成诺，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审第三人：广州明洋房地产咨询有限公司，住所地：。
法定代表人：徐明坤，经理。
上诉人王海燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年6月15日，广州明洋房地产咨询有限公司（以下简称明洋公司）经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立，具备企业法人资格。位于本市xx镇友谊二横街xx幢xx房的房地产之产权属于王海燕所有，该房地产的权利证书编号为粤房地权证增商字第××号《房地产权证》，该房地产的抵押权人为中国农业银行股份有限公司增城市支行。
2013年3月25日，经明洋公司居间中介，王海燕与吴浪、明洋公司签订一份《房地产买卖合同》。合同约定，王海燕将其享有所有权的现时位于本市xx镇友谊二横街xx号xx幢xx房的房地产转让给吴浪，该房屋的建筑面积为46.44平方米，权利证书编号为粤房地权证增商字第××号《房地产权证》，转让价款为人民币345000元。该价款包括涉案房地产自王海燕买入后至本次出售前已产生的一切费用，包括但不限于住宅专项维修基金、管道煤气安装费等。本合同产生的税费，均由吴浪缴付。涉案房地产以现状出售给吴浪，吴浪已全面检查并了解房地产的所有情况，且没有异议。涉案房地产的家私详见《家私电器清单》。吴浪应在同年3月26日支付定金人民币2万元给王海燕，王海燕、吴浪同意委托明洋公司代收的定金，定金在王海燕、吴浪签订房地产管理部门提供的买卖合同时转为价款。若王海燕拒绝收取定金及签订本合同，则在没有任何补偿的情况下返还定金给吴浪，吴浪不得要求任何赔偿。王海燕签订本合同后不出售涉案房地产的，视为违约，王海燕应双倍返还定金并退还已收价款给吴浪；吴浪签订本合同后悔约不购买涉案房地产的，视为违约，王海燕有权没收定金并另行出售涉案的房地产。基于明洋公司所提供的服务，王海燕同意与明洋公司平均分配已收定金。首期价款（不含定金）人民币7万元，吴浪在产权变更登记的当日支付给王海燕；余下首期价款人民币5000元，在涉案房地产交付给吴浪之日，由吴浪支付给王海燕。吴浪采用按揭付款的方式支付价款，吴浪应在本合同签订之日后三日内到贷款银行办理按揭贷款申请，提供贷款需要的资料，同时王海燕应当提供相应资料与协助，由吴浪与贷款银行签订《购房抵押贷款合同》。贷款银行批准按揭的金额，在办妥产权变更登记及抵押物登记后，由贷款银行划入王海燕在该贷款银行开设的银行存款账户中。因吴浪的原因造成贷款申请未获批准，或者贷款额度不足的，贷款银行实际贷款金额与应付价款的差额，由吴浪在办理产权变更登记递件手续成功后与首期价款同时支付给王海燕。吴浪未按约定支付价款的，属于违约，守约方有权追究违约责任及解除合同。明洋公司收取佣金及代理服务费共人民币6000元，该费用由吴浪负担，吴浪应在签订本合同时支付50%的佣金及代理服务费给明洋公司，明洋公司可以从吴浪支付的定金中收取，其余50%的佣金及代理服务费在交付《房地产权证》时支付。合同签订后，明洋公司全权代理本次交易服务，无论在任何情形下，若王海燕、吴浪任何一方未依照本合同约定履行合同义务，导致买卖合同无法完成，则由违约一方向明洋公司支付人民币6000元作为赔偿明洋公司的损失；若王海燕、吴浪自行买卖涉案房地产，或者另行委托第三方买卖涉案房地产，或者王海燕、吴浪一方或者双方擅自解除合同，违约方应向明洋公司支付违约金人民币6000元；若王海燕、吴浪在未取得明洋公司同意的情况下协议解除本合同的，则王海燕、吴浪将同时及分别为合同的违约方，并向明洋公司支付上述金额的佣金及代理服务费。因国家调整贷款政策导致按揭抵押贷款未获贷款银行批准，或者贷款额度不足，吴浪亦不能一次性支付全部价款余额给王海燕的，双方可以解除合同，各自返还定金及价款。基于明洋公司已经促成合同的成立，且合同解除不是明洋公司过错造成的，王海燕、吴浪仍同意按合同约定向明洋公司支付房地产咨询及买卖代理费用。王海燕、吴浪保证及时提供交易所需的完整资料，并配合明洋公司的安排签订买卖合同及办理相关手续，直至涉案房地产交易完成时止，若交易因此无法进行导致守约方产生损失，违约方应对守约方作出赔偿。王海燕、吴浪保证在明洋公司办理相关手续的过程中，提供的资料真实、合法、有效。在此前提下，明洋公司负责办理有关产权变更登记手续，直至买卖合同完成。王海燕、吴浪应在本合同签订后九日内向明洋公司提交本次交易所需的、完整的资料，并在接到明洋公司通知后的九个工作日内签订有关文件及支付本次交易所需的各项费用。在本合同签订后三日内，王海燕应向涉案房地产的抵押权人递交提前偿还贷款的申请，由王海燕、吴浪负担还贷的一切手续费。王海燕、吴浪在签订本合同三日内委托明洋公司或者经明洋公司推荐的按揭公司办理涉案房地产的产权变更登记手续，并提供交易所需的全部资料，支付各自负担的费用。王海燕同意将涉案房地产的《房地产权证》等相关资料的原件交明洋公司保管，便于明洋公司办理产权变更登记手续。王海燕、吴浪应在完成提前还贷、注销抵押物登记及归档手续后（买方需按揭付款的，除具备上述条件外，还应在得到贷款银行出具的同意贷款通知书或者相关意向回复）三日内提供交易所需的资料向房地产管理部门申请买卖。因涉案房地产已抵押给中国农业银行股份有限公司增城市支行，王海燕需要向该银行申请提前偿还贷款，经该银行批准同意提前偿还贷款后提前还贷，方可以办理注销抵押物登记手续，办理涉案房地产的产权变更登记手续。王海燕因没有足额资金提前偿还贷款，明洋公司承诺为王海燕寻求垫资赎契的公司（人）代王海燕向银行偿还贷款，垫资金额为人民币18万元，王海燕同意向垫资赎契的公司（人）支付人民币5000元的费用，吴浪同意向垫资赎契的公司（人）支付人民币4000元的费用。若超过该垫资金额的，由双方另行协商解决。涉案房地产在王海燕收到吴浪支付的全部价款的同日交付给吴浪使用，王海燕应将交收前发生的欠款、应付费用付清，包括银行贷款、水费、电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视网络费等。王海燕保证在完成交易后，吴浪毋须对上述债务承担责任，否则王海燕应赔偿吴浪由此引起的损失。因王海燕的原因导致涉案房地产无法办理产权变更登记手续的，王海燕应赔偿由此给吴浪、明洋公司造成的损失。王海燕逾期交付涉案房地产给吴浪使用的，或者吴浪逾期支付定金、价款的，除逾期一方提前通知并征得对方书面同意外，不视为违约。逾期十日仍未履行的，守约方有权解除合同。解除合同后，违约方以价款的总额按每日1‰向守约方支付违约金至实际履行之日止。另外合同还作了其他约定。以上合同，由王海燕、吴浪签字，明洋公司盖章确认。
同日，吴浪支付定金人民币2万元给王海燕，由王海燕立下一份《收款收据》交吴浪收执。同年3月26日，王海燕向中国农业银行股份有限公司增城市支行申请提前偿还贷款，该行于同年3月29日对王海燕的申请进行审批，于同年4月29日通知王海燕，同意4月30日暂时不还。因吴浪需要办理住房公积金贷款审批手续，王海燕夫妻应协助吴浪到广州住房公积金管理中心天河管理部签订相关文件，王海燕已协助吴浪签订了相关文件。同年4月18日，广州住房公积金管理中心天河管理部向吴浪签发《住房公积金贷款审批确认书》，同意向吴浪提供住房公积金贷款人民币259000元，贷款期限为二十年，贷款银行为中国工商银行股份有限公司广州北京路支行。之后，明洋公司为王海燕找到代偿银行贷款本息的垫资公司（人），多次要求王海燕前来办理借款、提前还款的手续，但王海燕以没有时间为由未办理。同年6月25日12时47分21秒，明洋公司职员丁文超向王海燕发送短信，要求王海燕在同年7月10日前携带夫妻二人的《中华人民共和国居民身份证》、《居民户口簿》、《结婚证》前来办理产权变更登记的委托公证、垫资赎契手续。在庭审中，王海燕自述查看了电话，没有收到该信息。同年6月26日，明洋公司向王海燕邮寄《特别通知》，要求王海燕在同年7月10日前携带夫妻二人的《中华人民共和国居民身份证》原件、《居民户口簿》原件、《结婚证》原件、《房地产权证》原件前来办理产权变更登记的委托公证、签订相关文件。该《特别通知》的邮件到达王海燕处，王海燕拒收邮件，邮件已退回给明洋公司。同年6月25日，吴浪向王海燕发送短信，指出王海燕未办理赎契手续，要求王海燕在同年7月10日前到明洋公司处办理赎契手续、签订相关文件。同年6月26日17时29分，王海燕将上述短信转发给明洋公司职员丁文超。在庭审中，王海燕承认收到吴浪发送的上述短信，承认转发上述短信给明洋公司职员丁文超。同年8月5日，吴浪向王海燕发出《律师函》，要求王海燕与各方联系，就合同的后续履行作出明确的书面承诺，立即办理涉案房地产的赎契手续，并签订相关的文件。在庭审中，王海燕承认收到该《律师函》。之后，双方经协商解决未果。
2013年8月16日，王海燕向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除王海燕与吴浪、明洋公司签订的《房地产买卖合同》（包括王海燕、吴浪与明洋公司签订的居间合同）；2、吴浪支付的定金人民币2万元归王海燕所有；3、吴浪负担本案的诉讼费用。2013年9月13日，吴浪向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除吴浪与王海燕、明洋公司签订的《房地产买卖合同》（包括王海燕、吴浪与明洋公司签订的居间合同）；2、王海燕向吴浪双倍返还定金人民币4万元；3、王海燕负担本案的诉讼费用。
原审法院认为：王海燕与吴浪、明洋公司签订的《房地产买卖合同》及《附件》，是合同三方当事人的共同真实意思表示，合同的内容符合国家有关政策、法律的规定，确认该合同中的房屋买卖合同和居间合同成立生效。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。在本案中，王海燕起诉请求解除房地产买卖合同，吴浪反诉同意解除房地产合同，双方的上述意思表示一致，确认双方就解除《房地产买卖合同》及《附件》中的房屋买卖合同达成共同合意，准许王海燕与吴浪解除双方之间设立的房屋买卖合同。
原审法院受理王海燕的起诉和吴浪提起的反诉，处理的是王海燕、吴浪之间就房屋买卖合同发生的民事争议，不是处理王海燕、吴浪与明洋公司之间就居间合同发生的民事争议。明洋公司是在《民事答辩状》中提出不同意解除明洋公司与王海燕、吴浪之间签订的居间合同，并请求王海燕向明洋公司支付佣金人民币6000元。以上事实证明明洋公司以无独立请求权的第三人身份参与诉讼，未以享有独立请求权的第三人身份提起民事诉讼，及办理民事诉讼立案缴费手续。因此，对三方之间的居间合同争议不予处理，明洋公司或者王海燕、吴浪可以根据居间合同的约定，以合同相对人为被告另行提起民事诉讼，以保护自己的合法权益。
《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，因涉案房地产已抵押给中国农业银行股份有限公司增城市支行，如本案房地产成功出售给吴浪，并办理产权变更登记在吴浪名下，根据合同约定、法律规定和交易习惯，王海燕应履行如下合同义务：1、向中国农业银行股份有限公司增城市支行申请提前还款；2、经中国农业银行股份有限公司增城市支行同意提前还款后，按该行通知的时间偿还欠该行的贷款本息；3、与代为王海燕偿还贷款本息的垫资公司（人）协商合同条款，签订包括垫资金额、垫资使用期限、垫资收取期限、偿还垫资期限、垫资报酬、违约责任等条款的合同；4、向垫资公司（人）支付垫资报酬；5、与中国农业银行股份有限公司增城市支行共同办理注销抵押物登记手续；6、签订授权委托书及办理授权委托书的公证手续，委托明洋公司或者明洋公司指定的公司为涉案房地产产权变更登记的代理人；7、向明洋公司提交房地产产权变更登记手续的必要文件，包括王海燕夫妻的《中华人民共和国居民身份证》原件、《居民户口簿》原件、《结婚证》原件、《房地产权证》原件等。从王海燕出示的中国农业银行股份有限公司增城市支行的《文件》可以确认，王海燕已向该行提交了提前偿还贷款的申请，履行了上述第1项合同义务。王海燕履行提前还款是履行其他合同义务的前提，王海燕不履行提前还款义务，即无法办理涉案房地产的产权变更登记手续。因王海燕没有足额资金提前偿还贷款本息，三方约定由明洋公司寻找代王海燕偿还贷款本息的垫资公司（人），王海燕在接到明洋公司通知后的九个工作日内签订有关文件。2013年6月25日，明洋公司为王海燕找到代偿贷款本息的垫资公司（人），并在同日、次日向王海燕发出短信及邮寄通知，要求王海燕在同年7月10日前到明洋公司处办理赎契手续和签订相关文件，但王海燕拒收明洋公司邮寄的通知，其行为违反诚实信用原则。在庭审中，王海燕主张未收到明洋公司职员丁文超发送要求其办理赎契手续和签订相关文件的短信，因王海燕未提供证据证明，其抗辩事实不予采信。明洋公司出示的同年6月26日17时29分的短信，该短信是吴浪发给王海燕后，再由王海燕转发给明洋公司职员丁文超，短信的内容也是要求王海燕在同年7月10日前到明洋公司处办理赎契手续和签订相关文件，王海燕承认该短信由其转发给明洋公司职员丁文超，该事实足以证明王海燕是知道吴浪、明洋公司要求其履行相应的合同义务，亦足以证明明洋公司依约履行了相应的合同义务。明洋公司通知王海燕履行上述合同义务，符合合同约定的期限，但王海燕在收到吴浪、明洋公司的通知后，未到明洋公司处履行上述第2、3、4、6项合同义务，是造成涉案房地产未能办理产权变更登记手续的主要原因，其行为构成违约。王海燕主张明洋公司未为其找到垫资公司（人）代偿贷款本息，显然与客观事实不符，其抗辩理由不成立。因王海燕未提前还款给中国农业银行股份有限公司增城市支行，该行没有义务解除抵押物登记手续，而王海燕负有该项合同义务而未履行，其行为构成违约。王海燕主张其已履行上述第7项合同义务，因未举证证明，对其主张的上述事实不予采信。吴浪已按约定向王海燕支付定金，取得住房公积金管理部门同意贷款的审批确认书，已履行相应的合同义务。王海燕与吴浪未办理涉案房地产产权变更登记手续，责任在于王海燕，吴浪毋须向王海燕支付首期价款。王海燕未将涉案房地产交付吴浪使用，毋须向王海燕支付首期价款的余款。王海燕未与代偿贷款本息的垫资公司（人）签订合同，未确定垫资公司（人），故吴浪无法支付垫资报酬，其行为不构成违约。因王海燕未与中国农业银行股份有限公司增城市支行共同办理注销抵押物登记手续，即使吴浪同样履行上述第6、7项合同义务，亦无法办理涉案房地产产权变更登记手续。在庭审中，王海燕主张吴浪曾同意为王海燕代偿贷款本息，因王海燕未举证证实，且吴浪予以否定，对其主张的上述事实不予采信。王海燕的行为构成违约，吴浪不存在违约行为。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在本案中，王海燕已收取吴浪支付的定金人民币2万元，双方对此事实没有争议，因王海燕未履行合同约定的主要义务，导致涉案房地产交易未完成，其行为已构成违约，王海燕应当依照上述法律的规定双倍返还定金人民币4万元给吴浪。王海燕请求将吴浪支付的定金判归其所有之诉求，因没有事实依据，不予支持；吴浪请求判令王海燕双倍返还定金之诉求，符合合同和法律规定，予以支持。为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年10月25日作出判决：一、在判决发生法律效力后，解除王海燕与吴浪于2013年3月25日签订的《房地产买卖合同》及《附件》中的房屋买卖合同；二、驳回王海燕的其他诉讼请求；三、在判决发生法律效力后十日内，王海燕双倍返还定金人民币4万元给吴浪；四、驳回吴浪的其他诉讼请求。案件本诉案件受理费人民币200元、反诉案件受理费人民币400元，由王海燕负担。
判后，上诉人王海燕不服原判，向本院上诉称：原审法院认为王海燕未履行主要义务构成违约于法无据。王海燕在房屋买卖中，已经尽到自己的义务，原审法院在审判中没能查清事实真相，作出了错误判定。1、王海燕在2013年3月25日（签订合同当天）将房屋内的所有设施交与了吴浪，吴浪及明洋公司有签名盖公章确认。2、王海燕于2013年3月26日到房屋按揭银行办理了申请提前还清全部贷款手续。3、签订合同后，王海燕向吴浪提交了相关文件资料，并与妻子一起配合签署了相关法律文书，吴浪住房公积金贷款审批才能审批确认。二、原审法院对案件事实没有审理清楚。1、买卖双方皆无法自己直接出资赎契，委托明洋公司在签订合同后的20天内寻求到垫资赎契的公司，由买卖双方给付垫资赎契的公司出资费用。2、明洋公司未能找到相关垫资赎契的公司，因为在《住房公积金贷款审批确认书》上清楚写到收款人是王海燕，收款账号也是王海燕的私人账号，任何一家垫资赎契公司皆不愿意承担出资后无法收到贷款的风险（即使事后办理公证，也不能回避风险）。3、买卖双方没有接到明洋公司要求给付垫资公司费用的通知。4、在明洋公司无法寻到垫资公司的情况下，吴浪要求王海燕给予其一段时间，吴浪自行筹资32.5万一次性全部给付。但其一直未能给付卖方房款，导致合同未能履行。5、王海燕因为在外无法及时收到快递，并不是故意不收取。在2013年7月10日接到快递人员电话后，明确告知其等回到广州后领取，并没有拒绝收取，2013年7月13日，快递公司在没有通知收件人的情况下，自行将原件退回。如果是王海燕拒绝收取，快递公司的表述就会是“拒收”，而不是“客户要求自取快件，待自取”。不能有“在房价上升的时候，一般买卖合同不成，多是因为卖方反悔的原因，在房价下降的时候，多数是买方反悔违约”的错误主观认识，必须查明事实真相。请求法院判决：1、撤销广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第511号民事判决第三项；2、吴浪承担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人吴浪答辩称：吴浪同意一审判决。垫资公司只是与王海燕发生关系，吴浪不与垫资公司发生关系，吴浪只是承担4000元的费用，作为给垫资公司的报酬。吴浪从未承诺过一次性付款。王海燕无按照通知办理赎契手续，构成违约。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：王海燕与吴浪签订的《房地产买卖合同》及《附件》是双方当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。本案争议的是合同无法履行是否为某一方当事人的违约行为所致及责任的承担问题。王海燕为房屋买卖合同的出卖方，其应履行的合同义务原审法院已有详细的阐述，本院予以认可。合同约定的付款方式为涂销抵押后付款，因此，王海燕作为涉案房屋产权人涂销抵押登记为其必须履行的合同义务。因资金问题，双方约定了垫资赎契，垫资金额暂定为18万元，垫资费由王海燕承担5000元，吴浪承担4000元。合同并没有约定吴浪有出资赎契的义务，只是明确吴浪需负担一定的垫资费，至于明洋公司能否为王海燕找到垫资公司与吴浪无关，合同也未约定找不到垫资公司的话可以免除王海燕的赎契义务。本案中，明洋公司也提交了通知、寄件单、王海燕转发给明洋公司职员的短信等证据，证实明洋公司已经通知了王海燕办理相关赎契手续，但王海燕仍无办理涉案房屋的赎契手续，导致合同不能履行，原审法院据此认定王海燕的行为已经构成违约依据充分，本院予以确认。王海燕主张在合同履行过程中，吴浪曾表示给其一段时间一次性付款，吴浪对此予以否认，王海燕的上述主张并没有证据证实，故对王海燕主张双方已经变更了付款方式本院不予采信。房屋买卖合同是由于王海燕的违约行为导致无法履行，现双方均要求解除合同，原审法院判决解除合同，王海燕双倍返还定金给吴浪符合合同的约定及法律的规定。上诉人王海燕的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由王海燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年八月十二日
书 记 员 张 坤