辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4173号
上诉人（原审原告）：关一凡，女，满族，1981年4月16日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：刘爽，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区仙岛北路36号。
法定代表人：李志洪，系该公司董事长。
委托代理人：侯胜利，男，汉族，1953年9月8日出生，该公司工作人员。
原审第三人：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。
法定代表人：周宝志，系该分行行长。
委托代理人：张志海，男，汉族，1979年7月8日出生，该分行工作人员。
上诉人关一凡因与被上诉人沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“和泓嘉瑞房地产公司”）、原审第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“交通银行辽宁省分行”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初重字第32号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告关一凡起诉称：一、原、被告于2011年1月11日签署商品房买卖合同一份，被告将座落于和平区南京南街358-4号1332室房屋出卖给原告。建筑面积92.19平方米，总价款为
542，077元。同时合同第八条约定：交房日期为2012年8月31日，但被告至今尚未交房。根据合同第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付房款向买受人支付违约金。二、原告向被告所购买的房屋的款项中29万元系第三人贷款，由于被告不履行合同，造成原告至起诉之日银行贷款利息损失人民币5万余元。三、因被告未按合同约定交付房屋导致原告至今租赁房屋居住，从2012年9月16日至2013年9月16日止已支付12个月租金，（每月房屋租金1，600元，已付租金19，200元）。四、根据银行二次购房贷款利率上浮相关规定，本次银行房屋贷款因被告违约导致，因此被告有责任恢复原告首次贷款记录。五、因被告构成合同违约造成原告契税、房屋维修基金、首付款利息等经济损失。近一年时间，导致原告丧失2011年房产市场最佳市场购房价格，以被告2011年出售给原告市场房屋销售价格每平方米5，880元为例，截止2013年9月房屋销售价格每平方米9，000元为比例，市场价格每平方米已上涨3，000余元。为此原告认为因被告的违约造成原告直接经济损失人民币20万元，故诉至法院。诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，要求被告给付因合同违约给原告造成的损失人民币20万元；2、按合同标的1%支付违约金过低，请求人民法院将违约金提高至合同标的30%；3、要求被告给付房屋贷款利息至给付房款之日止（截至起诉之日给付利息人民币5万余元）；4、要求被告给付房屋租金至判决之日（截至起诉之日给付19，200元）；5、要求被告恢复原告首次贷款记录；6、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求；明确第一项诉讼请求中20万元损失为：维修基金5，599元，契税8，281元，抵押费160元，房证费500元，代办费用400元，其余为租房损失和房屋差价损失；变更第四项诉讼请求为57，600元。
原审被告和泓嘉瑞房地产公司答辩称：1、原告没有合同约定的解除权。首先，没有合同依据和事实根据。双方合同约定逾期交房超过30日后买受人有权解除合同。本案合同约定的交房日期是2012年8月31日，实际交房日期为2012年9月22日，延期交房22天，不符合合同的约定，故原告没有合同解除权。其次，没有法律依据。根据本案的事实，原告也没有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定行使解除权的权利。双方签订的商品房买卖合同对交房通知既约定了书面通知形式，同时也约定了使用电话、传真等方式。约定使用电话、传真等形式的通知是保证真实有效可以送达对方，否则不会做此约定。本案被告在2012年8月27日在沈阳日报刊登了交房公告，也通过短信平台向全体购房业主发送了交房通知，约定的是8月31日按期交房。但是在8月28日沈阳遭遇了台风，从8月28日到第二天遭遇大雨袭击，致使园区设施损坏严重，无法按期交房。当时对前来收房的业主承诺，延期交房等通知，被告承担违约责任。在2012年9月16日又通过短信平台向全体购房业主发送了交房通知。从9月22日开始交房，到9月27日，园区共890套房子，交付了726套，达到80%以上，对办理入住的业主，被告当即支付了违约金。因此本案原告没有按照通知收房是其自身的原因，故原告没有解除合同的事实和法律依据。2、关于利息问题，因为合同不能解除，所以不存在贷款利息。3、租金提高的问题，因为购买了商品房，不存在这项损失。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原审第三人交通银行辽宁省分行陈述称：因为目前本案争议的房产已经抵押给了第三人，并且抵押对应的贷款没有清偿完毕。因此，第三人认为在贷款没有清偿完毕之前，抵押权不能解除，原、被告的房屋买卖合同也不应解除。原告提出的恢复首次贷款记录是由人民银行管理。
原审法院查明：2011年1月11日，原告关一凡与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将位于沈阳市和平区南京南街358-4号1-33-2房屋出卖给原告，总房款为542，077元，付款方式为按揭贷款。原告在签约之日向被告支付房款252，077元，余款290，000元通过按揭贷款支付。合同第八条交付期限约定，被告应当在2012年8月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原、被告还签订《商品房买卖合同》补充协议一份，协议第十一条约定，出卖人及买受人保证各自在签约文件中记录的联系地址、电话、传真均真实有效；如发生变更，应当在变更之日起5日内以书面形式，即传真、挂号邮寄信件通知对方。
2011年4月14日，涉诉房屋办理了预购商品房抵押权网上预告登记，预告登记权利人为交通银行股份有限公司辽宁省分行；预告登记义务人为关一凡。抵押登记期限：2011-03-23至2036-03-23。
2011年5月4日，原告与被告、第三人签订个人房产抵押贷款合同，约定由第三人向原告发放贷款290，000元，贷款利率为5.5‰，原告采取等额本息还款法，每期还款人民币壹仟玖佰柒拾元贰角陆分。原告以涉诉房屋设定了抵押并由被告为该合同项下贷款提供连带保证责任。上述两份协议签订后，被告收到了全部购房款。
2011年1月17日，沈阳山盟房产咨询有限公司收取原告14，600元，其中包括契税8，281元，维修基金5，599元等。2012年8月27日被告在沈阳日报刊登交房公告，内容为涉诉房屋所在的和泓花园于2012年8月31日具备交房条件，请全体业主办理交房手续。2012年9月20日，涉诉房屋所在工程竣工验收。2013年12月20日，被告通过特快专递向原告邮寄再次催促入住通知函一份，邮寄地址为：和平区伊宁路13号3-3-2，注明的关一凡电话为：1394016****，投递结果为退回妥投。前述邮寄地址与关一凡在商品房买卖合同中的买受人地址一致，电话与关一凡向本院递交的民事起诉状及当事人送达地址确认书中预留的电话一致。
另查明，涉诉房屋所在小区业主（沈阳市和平区南京南街358-4号）从2012年9月15日起陆续领取入住通知书，现已有大部分房屋完成了交付。原告至今对涉诉房屋未办理入住手续。
再查明，经辽宁德恒物证司法鉴定所鉴定，《和泓国际（和泓花园）9号地业主领取入住通知书统计表》上序号为358行中领取入住通知书人栏中“关一凡”的签名字迹不是关一凡本人书写。
原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信，兼顾公平原则进行履行。因合同中约定的交房日期为2012年8月31日，而涉案房屋在2012年9月20日才具备交付条件，虽然被告在2012年8月27日在报纸上刊登了交房公告，但被告在该公告中明确表示涉诉房屋所在住宅项目于2012年8月31日具备交付条件，与实际具备交付条件的时间明显不符，且被告在知晓原告联系方式的情况下，采用公告方式通知原告收房的行为系未尽诚实信用的通知义务，故被告的公告行为不应具备通知原告收房的效力。
对于合同是否应当解除的问题，原审法院认为，虽然上述公告不具有通知收房的效力，但原告对于涉诉房屋到达交付期限后应予合理关注，在超过交付期间长达一年的时间里没有向被告主张权利，且该园区大部分房屋业已交付，对于导致长时间没有收取房屋的情况，其主观亦存在一定的过错。同时结合涉诉房屋已符合交付条件，考虑到涉诉房屋存在贷款并已经进行了抵押担保的情况，若解除合同，则将导致各方在处理这一后果所负担的成本远远高于合同继续履行所需成本，且存在对第三人的利益造成损害的可能。故为了维护该商品房交易及其衍生出的贷款、抵押担保交易的稳定，最大限度保护各方当事人的利益，该合同不宜解除，对原告的全部诉讼请求，原审法院不予支持。
对于原告申请向电力部门调取诉争房产电力部门验收时间，因现有证据已经证明涉诉房屋所在工程竣工验收时间，故对原告的调取证据申请予以驳回。
对于诉讼费、鉴定费负担的问题，虽然原告的诉讼请求没有得到支持，但被告是造成逾期交房后果的主要原因，综合考虑过错程度以及鉴定结果，原审法院认为诉讼费、鉴定费应由被告承担。
原审法院判决：驳回原告关一凡的诉讼请求。案件受理费5，338（原告已预交），鉴定费2，840元均由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人关一凡不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销原审民事判决书；2、改判解除商品房买卖合同返还购房款，并赔偿上诉人因购买房屋而造成的损失269，200元；3、改判由被上诉人及原审第三人恢复上诉人的首次贷款记录；4、上诉费等因本案引起的一切费用由被上诉人承担。主要理由：一、被上诉人提供虚假证据，原审法院偏袒，导致认定事实不清，适用法律错误。商品房买卖合同约定被上诉人应在2012年8月31日前将验收合格的商品房交付给我方使用，但被上诉人于2012年9月底仍不具备交付条件，水电都是临时使用，其电梯也频发事故，根本达不到交付条件。根据商品房买卖合同第九条规定，我方有权解除商品房买卖合同，故诉至法院要求解除合同并赔偿相关经济损失。原审被上诉人提供的《业主入住通知书统计表》不是我方本人签字，显然被上诉人提供虚假证据，原审法院应据此认定被上诉人违约，我方并未验收房屋，我方要求解除合同有法律依据。二、原审法院认定我方在交付期间长达一年时间未向被上诉人主张权利存在过错属认定事实有误。被上诉人并未向我方交付房屋，其提供的统计表系伪造证据。商品房买卖合同第八条约定，被上诉人应在2012年8月31日前交付经验收合格的商品房，第九条约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同，我方于2012年9月30日开始享有解除合同权利，我方于2013年9月11日提起本案诉讼，并未超过法定一年期间。三、原审法院认定房屋存在贷款抵押，考虑解除合同成本而否认法律规定，系违背有法可依，有法律必依的基本原则。四、我方要求原审法院向电力部门调取诉争房屋验收时间，以确定诉争房屋的确切竣工时间。诉争房屋竣工时间不应以备案表为准，实际上被上诉人于2013年5月才取得电力部门验收，这是证明诉争房屋何时符合交付条件的重要证件，我方因客观原因无法调取，故申请原审法院调取，原审法院未予调取，导致本案事实不清。
被上诉人和泓嘉瑞房地产公司二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人交通银行辽宁省分行二审陈述称：坚持我方原审答辩意见，请求维持原判。
本案二审查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同、还款记录、销售不动产统一发票、入住通知书、入住通知书统计表、收据、沈阳日报、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、快递单据及回执、鉴定意见书、预购商品房抵押权预告登记证明、鉴定费收据等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为商品房买卖合同是否应予解除。当事人行使权利、履行义务应当遵循公平、诚实信用原则。
上诉人关一凡和被上诉人泓嘉瑞房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同生效后，当事人一方不得擅自解除合同。对于上诉人关一凡提出被上诉人和泓嘉瑞房地产公司逾期未能交付房屋，以及房屋不具备交付条件的问题。首先，根据《商品房买卖合同》第八条约定“泓嘉瑞房地产公司应当在2012年8月31日前，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付关一凡使用”，第九条约定“泓嘉瑞房地产公司如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同……”。2012年8月27日泓嘉瑞房地产公司在沈阳日报刊登交房公告。泓嘉瑞房地产公司提交《业主领取入住通知书统计表》，主张已经通知关一凡交付房屋。对于上诉人关一凡提出被上诉人和泓嘉瑞房地产公司提供虚假证据的主张，由于“关一凡”的签名经笔迹鉴定并不是关一凡本人书写，能够说明和泓嘉瑞房地产公司对房屋交付手续的管理上存在疏漏，原审法院据此判决鉴定费和诉讼费均由泓嘉瑞房地产公司负担。本院认为，虽然泓嘉瑞房地产公司提供的《业主领取入住通知书统计表》并不能证明其主张，但是由于双方并未在合同中约定通知交房的具体方式方法，故关一凡作为购房人亦有义务在约定交房日期后对房屋交付事宜予以合理的关注。2012年9月20日涉案房屋所在建设项目取得竣工验收备案手续，符合商品房买卖合同约定的房屋交付条件，园区大部分房屋也已经实际交付，关一凡在此后近一年的时间内并未到泓嘉瑞房地产公司要求办理涉案房屋的交付手续。故此，造成涉案房屋至关一凡提起本案诉讼之时一直未能交付的责任，并非完全归责于泓嘉瑞房地产公司，关一凡自身存在一定的过错。其次，2012年9月20日涉案房屋所在建设项目取得竣工验收备案手续，符合商品房买卖合同约定的房屋交付条件，虽然存在逾期交付情况，但并未超过合同约定的30日，故不符合合同约定的解除条件。关一凡上诉提出临时水电的问题，并不足以影响到购房人对房屋的装修使用，原审法院未调取证据并无不妥。关一凡主张涉案房屋在2012年9月底仍不具备交付条件，并无证据能够证明存在房屋无法交付使用的情况。由于涉案房屋已于2012年9月20日符合约定交付条件，现有证据不能证明存在房屋无法交付使用的情况，且关一凡已经在交通银行辽宁省分行办理了涉案房屋的抵押贷款手续，且实际履行至今。因此，关一凡诉请解除合同的理由不能成立，原审法院未支持其提出的相关诉请，并无不当，应予维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，338元，由上诉人关一凡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年四月十二日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。