苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第0022号
原告钮建洪，男，1973年12月25日生，汉族。
委托代理人张伟峰、汤子高，江苏拙正律师事务所律师。
被告李思源，男，1993年10月20日生，汉族。
委托代理人吴争超，江苏久顺律师事务所律师。
被告史剑红，女，1968年2月26日生，汉族。
原告钮建洪诉被告李思源、史剑红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理。依法由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张伟峰，被告李思源的委托代理人吴争超到庭参加诉讼。被告史剑红经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告钮建洪诉称，2013年5月27日，原告与被告李思源签订《房屋买卖合同》，约定被告将其坐落于苏州市吴中区经济开发区郭巷街道独墅岛花园****室的房屋卖予原告，并约定了房屋价款及违约责任。后原告按约支付了购房款，但在待办理权属变更手续之前，因被告李思源与案外人债务纠纷，上述房产被苏州工业园区法院依法查封，导致买卖合同无法履行。合同解除后，被告李思源退还了原告部分购房款及税金，剩余房款320000元及原告因缴纳税金而超额预付的17200元，被告始终未支付原告。另，被告史剑红系被告李思源的母亲，其向原告出具欠条，承诺由其履行返还原告房款及银行贷款利息合计350000元的债务。故请求法院判令被告李思源返还原告购房款320000元；赔偿原告银行贷款利息损失30000元；被告史剑红对上述债务承担连带还款责任；被告李思源退还税金17200元，并赔偿原告违约金900000元。
被告李思源辩称，一、其已经按照合同约定履行了办理过户手续的义务，因案外人向其提起恶意诉讼，致使其过户手续无法继续办理，原告并未配合被告向法院提起异议，对房屋无法过户负有责任；二、房屋的被保全状态是暂时性的，一旦诉讼结束，协议可以继续履行；三、原、被告已经就合同的解除协商一致，确认由被告的母亲即被告史剑红偿还原告欠款共计350000元，不存在违约金的问题，其不再承担责任；四、对于原告主张的320000元购房款及税金17200元未退还原告没有异议，但上述两笔款项及银行贷款利息均包括在上述350000元中。
被告史剑红未作答辩。
经审理查明，2013年7月9日原告（乙方）与被告李思源（甲方）签订存量房交易资金监管协议，该协议载明：甲方将其坐落于苏州市吴中区经济开发区郭巷街道独墅岛花园****室的房屋卖予乙方，成交价格5680000元，建筑面积276.77平方米，乙方将购房款5680000元存入苏州市吴中区房产交易管理所监管账户；甲、乙双方同意监管资金不计利息。后原告于2013年7月9日将3430000元购房款打入上述资金监管账户。2013年7月18日，原告向中国建设银行股份有限公司苏州分行贷款2250000元，该款于当日打入苏州市吴中区房产交易管理所监管账户。同年9月24日，苏州市吴中区房产交易管理所将上述购房款5680000元退还原告，原告当日归还上述2250000元贷款。期间，原告分别于2013年8月18日、9月18日、9月24日偿还银行贷款利息13509.37元，13484.08元，2691.73元，以上共计支付利息29685.18元。
另查明，2013年5月30日，原告向被告李思源支付购房定金200000元；同年7月9日，原告向被告李思源支付620000元。其中500000元系原告预付给被告李思源缴纳原、被告双方应承担的税款，后被告李思源本人及代原告缴纳上述购房税款共计482800元，差额17200元尚未退还原告。剩余120000元，原告称系双方签订的房屋买卖合同中约定的托管资金与存量房交易资金监管协议载明的托管资金的差额。
本案所涉房产即坐落于苏州市吴中区经济开发区郭巷街道独墅岛花园****室的房屋登记在被告李思源名下。被告史剑红系被告李思源母亲。2013年7月31日，本案所涉房产被苏州工业园区法院查封。2013年9月29日，被告史剑红向原告出具欠条一张，载明：由于中海独墅岛****室买卖没有成功，原告支付的320000元及银行贷款利息30000元，共计350000元，同意分两次归还，至2013年11月30日前归还。
上述事实由原告提供的存量房交易资金监管协议复印件、银行转账凭证、购房发票、完税凭证、个人贷款还款计划表、银行卡客户交易查询单、欠条、房屋权属登记信息查询结果证明及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告就与被告李思源之间房屋买卖合同关系，还提供了房屋买卖合同书，并称上述合同中被告李思源的名字系被告史剑红所签。该合同中除载明原告购买本案所涉房屋外，还写明房屋价款为6000000元，房屋产权过户有关地产税、费由原告负责交清；过户手续主要有售房方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约；原告支付购房定金200000元，资金托管5800000元；款清交房；任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额15%的违约金。合同落款签处有“李思源”及原告的名字。经质证，被告李思源称上述协议中其名字并非本人所写，被告李思源现在上学，登记在其名下的房产系其母亲史剑红对其的赠与，即母亲为儿子购买房产；其与原告就房屋买卖事宜系口头商定，但对房屋价款为6000000元，其收取原告定金200000元的事实没有异议。原告为证明其积极履行合同，提供撤销保全申请书，并称其曾向苏州工业园区法院申请撤销案外人对本案所涉房产的查封。经质证，被告李思源认为原告是否申请撤销保全应由法院予以证明。
另，原告与被告李思源一致确认双方的房屋买卖合同已经解除，原告认为解除时间系2013年9月24日，被告则认为是2013年9月29日。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因一方不能履行合同义务，导致合同解除的，另一方有权要求对方返还价款，并赔偿相应损失。原告为证明其与被告李思源之间就房屋买卖存在的权利义务关系，提供了房屋买卖合同书，上述合同书中被告“李思源”的名字虽非其本人书写，但原告称系被告史剑红代李思源所签，对此两被告均未提出异议。因两被告系母子关系，而被告李思源尚在校读书，并无经济来源，故应当认定被告李思源对其母亲即被告史剑红代为其与原告签订房屋买卖合同的情况系明知。又因被告李思源对于房屋买卖实际价款及收取定金等事实的陈述，以及后续合同履行情况与该合同书载明的内容相一致，已表明被告李思源已按照上述房屋买卖合同实际履行，应认定上述房屋买卖合同系原告与被告李思源签订，双方均应按该合同履行义务。现双方均确认本案所涉房屋因被告李思源涉及其他纠纷而被法院依法查封导致房屋买卖合同不能履行，进而解除合同。对此，原告并无过错，故应认定导致合同不能履行的责任在于被告李思源。据此，被告李思源应当返还原告支付的购房款320000元及预付税款17200元，并赔偿原告所受损失。关于原告主张的违约责任，被告李思源认为合同约定的购房款15%的违约金过高，要求法院予以调整。对此，原告就其损失称除了支付贷款的利息29685.18元外，其支付给被告的820000元现金，及存在在监管账户的3430000元均有利息损失。双方签订的存量房交易资金监管协议虽明确监管资金不计利息，但该约定系在合同正常履行的情况下作出，而非免除一方违约责任的条款，故被告李思源认为存放在监管账户中的款项不应计算利息的答辩意见，本院不予采纳。经对上述原告损失进行核算，并考虑到合同不能履行的原因及被告李思源的过错，本院酌定被告李思源应支付原告违约金120000元。关于原告主张的向银行贷款2250000元的利息损失30000元，因已在上述违约金中一并考虑，故不再重复计算。关于被告史剑红的责任，因其向原告出具了欠条，欠条中明确由于中海独墅岛****室买卖房屋没有成功，其愿意归还原告320000元房款并支付原告银行贷款利息30000元，故应视为被告史剑红自愿加入被告李思源对原告应承担的债务中，但被告史剑红承担债务的范围应以其承诺的350000元为限，在此限度内其与被告李思源对原告承担共同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告李思源于本判决生效之日起十日返还原告钮建洪购房款320000元及预付税金17200元，并支付原告钮建洪违约金120000元，以上合计457200元。
二、被告史剑红在350000元的范围内就上述债务与被告李思源承担共同还款责任。
三、驳回原告钮建洪其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取9880元，财产保全费5000元，合计14880元，由原告钮建洪负担5000元，被告李思源负担9000元，被告史剑红负担880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
代理审判员 鲁超
二〇一四年三月十八日
书 记 员 殷毅