湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）株中法民一初字第9号
原告王泉，男，汉族，1977年7月7日出生，住湖南省冷水江市。
委托代理人程湘辉，湖南荆剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告黄强，男，汉族，1971年8月30日出生，经商，住湖南省株洲市。
被告刘燕玉，女，汉族，1962年4月24日出生，经商，住湖南省株洲市。
委托代理人扶良胜，湖南西京律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告贺利媛，女，汉族，1968年2月10日出生，住湖南省株洲市。
刘燕玉、贺利媛共同委托代理人黄宗和，湖南天舒律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人株洲福鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区三角叉五金电器楼604号。
法定代表人张福芝，该公司董事长。
委托代理人唐武斌，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告王泉与被告黄强、刘燕玉、贺利媛及第三人株洲福鑫房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2013年11月20日开庭审理，原告王泉委托代理人程湘辉、被告黄强、被告刘燕玉及其委托代理人扶良胜，被告刘燕玉、贺利媛及其委托代理人黄宗和到庭参加诉讼。2013年11月28日本院根据刘燕玉、贺利媛申请通知株洲福鑫房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼。2014年3月3日开庭审理，原告王泉的委托代理人程湘辉，被告黄强，被告刘燕玉，贺利媛及委托代理人扶良胜、黄宗和、第三人株洲福鑫房地产开发有限公司的委托代理人唐武斌到庭参加诉讼。2014年6月26日开庭审理，原告王泉的委托代理人程湘辉，被告刘燕玉，贺利媛委托代理人扶良胜、黄宗和、第三人株洲福鑫房地产开发有限公司的委托代理人唐武斌到庭参加诉讼。被告黄强缺席。本案现已审理终结。
原告王泉诉称：2011年4月14日，三被告因经营需要，共同向原告借款1000万元，双方签订《抵押借款合同》，合同约定借款期限为2个月，被告自愿以其合法拥有的株洲市芦淞区金园大厦20号、21号门面及株洲市芦淞区福鑫大厦402房屋为借款提供抵押担保。合同签订后，原告依约给付全部借款。2011年6月9日，被告黄强偿还原告借款本金85万元，2012年6月9日，被告刘燕玉、贺利媛与原告签订了《房屋过户协议》，自愿将芦淞区金园大厦20、21号门面过户给原告，以抵偿部分借款，双方共同委托韩清梅代办相关过户手续，原告为此又支出办证费用30.1万元。2013年5月22日原告委托评估公司对过户门面进行价值评估，确认市场价为213.753万元，据此被告刘燕玉、贺利媛实际偿还183.653万元债务，三被告尚欠本金731.347万元及利息一直未予支付。请求判令被告偿还借款本金731.347万元，并从2011年6月13日至全部借款清偿之日按中国人民银行同期贷款基准利率支付借款利息；确认原告对被告提供的抵押物即位于株洲市芦淞区新华西路1138号福鑫大厦402号房屋享有优先受偿权，本案诉讼费由被告承担。
被告黄强答辩称：1、1000万元是答辩人黄强向原告所借，另外两位被告刘燕玉、贺利媛是该借款的抵押担保人，并非借款人。2011年初福鑫公司法定代表人张福芝找到答辩人，委托答辩人利用其开发的福鑫大厦一楼门面进行银行融资，后因融资未成功，张福芝提出先借款1000万元给答辩人，由答辩人购买其开发的福鑫大厦403号门面和29楼9套房产，再由答辩人利用福鑫大厦403号门面和29楼9套房屋产向银行融资，融资所得款用于偿还所借1000万元，张福芝提出为防止答辩人取得贷款后不用于偿还1000万元，要求答辩人或答辩人的朋友提供资产担保，答辩人同意并找到刘燕玉和贺利媛提供抵押担保。后张福芝委托其工作人员王泉即本案原告与答辩人办理相关的借款手续，由刘燕玉、贺利媛以福鑫大厦402号门面和金园大厦20、21号门面提供抵押担保，被告刘燕玉、贺利媛作为抵押担保人在借款合同中签字。答辩人收到1000万元借款后即将880万元汇入福鑫公司银行帐户，用于购买福鑫大厦403号门面和29楼9套房产。答辩人办好福鑫大厦403号门面的房产证后即向中国银行贷款690万元，由银行直接将该690万元按揭贷款转账到福鑫公司用于偿还答辩人所欠其1000万元借款；2、本案抵押物福厦大厦402号门面由张福芝销售给刘燕玉、贺利媛，产权共计四人，金园大厦20、21号门面未办理房产登记手续无法办理抵押登记。张福芝对该情况是非常清楚的。故本案抵押物未办理抵押登记的原因在于原告；3、答辩人向原告所借1000万元借款已经全部还清，原告无权再提起本次诉讼。答辩人于2011年6月9日偿还85万元，答辩人以福鑫大厦403号房作为抵押向中国银行按揭贷款690万元支付给了福鑫公司，用于偿还了所欠原告借款690万元，答辩人以自有价值77万元的宝马车抵债给原告偿还原告借款77万元。2012年6月19日抵押人刘燕玉、贺利媛与原告签订《房屋过户协议》，刘燕玉、贺利媛将金园大厦20、21号门面抵债代偿答辩人所欠原告的借款，该两处门面的价值至少400万元，故答辩人和抵押人共计偿还的借款已超过1000万元。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘燕玉、贺利媛答辩称：1、答辩人刘燕玉、贺利媛是被告黄强向原告借款的抵押担保人，并非借款人。本案所涉1000万借款是被告黄强个人因经营需要向原告所借，答辩人并未收取及使用该借款；原告和答辩人三方订立的《房屋过户协议》再次确认答辩人仅为被告黄强向原告所借1000万借款的抵押担保人；2、被告黄强向原告所借1000万元借款已经全部还清，原告无权再提起本次诉讼（与黄强的第3条答辩理由一致）；3、原告对福鑫大厦402房不享有抵押权及优先受偿权，并且原告对此应承担全部过错责任。原告与被告黄强、答辩人签订的《抵押借款合同》中并未约定作为抵押物的福鑫大厦402号房屋和金园大厦20、21号门面需要进行抵押登记，且合同签订后也未要求答辩人办理抵押登记，根据物权法的规定答辩人提供用于作为抵押的房产因未办抵押登记而导致抵押权根本就未设立，原告不能对抵押物享有优先受偿权。另福鑫大厦402号房分别由两答辩人以及蔡勇和易红梅四人共同共有，本次抵押未经其他共有人蔡勇和易红梅的同意。4、本案的抵押权未设立，原告对此存在重大过错，根据《担保法》第三十三条关于抵押物的规定抵押担保人仅以其所提供的抵押物的价值为限承担担保责任。再根据《担保法》司法解释第七条的规定，因本案担保合同无效，债权人对此存在过错，担保人担保的民事责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
第三人株洲福鑫房地产开发有限公司陈述，其不是本案的适格第三人，第三人与原告之间没有借贷关系，与被告之间也没有代偿借款的合同义务，被告支付给第三人的款项与本案的诉讼标的无关。至于经过原告同意，被告的授权，第三人将被告支付给第三人款项中的85万元偿还原告在本案的1000万元借款，它的法律性质是属于委托付款；第三人与被告以及磐基公司有其他法律关系，所以，第三人与本案没有法律上的直接牵连，对其诉争的借款不负有返还的义务，在本案中不应当承担任何责任。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1，原告身份证，拟证明原告主体资格；
证据2，被告身份证，拟证明被告主体资格；
证据3，借条，拟证明被告于2011年4月14日向原告借款人民币1000万元，2011年6月9日偿还本金人民币85万元；
证据4，《抵押借款合同》，拟证明被告于2011年4月14日与原告签订《抵押借款合同》，借款人民币1000万元，并以株洲市芦淞区金园大厦20号、21号门面及株洲市芦淞区福鑫大厦402房屋为借款提供抵押担保；
证据5，付款凭证，拟证明原告于2011年4月14日向被告给付了出借的款项人民币1000万元；
证据6，房屋过户协议，拟证明被告刘燕玉、贺利媛以株洲市芦淞区金园大厦20、21号门面抵偿部分借款；
证据7，房屋过户办证费用收条，拟证明原告支付了房屋过户办证费用共计人民币301000元；
证据8，房地产评估报告，拟证明被告抵债房屋价值为2137530元。
证据9，2011年5月12日借条及汇款回单，拟证明被告还于2011年5月12日向原告借款270万元，并在690万元中冲抵；
证据10，银行明细单，拟证明被告黄强与2011年6月1日向原告借款210万元，并在690万元中冲抵；
证据11，办理房屋产权证协议书，拟证明原告王泉垫付了301000元作为办理房屋产权的费用，对这个费用刘燕玉是清楚的。
经庭审质证，被告黄强对原告提交的证据发表如下质证意见：对借条，借款抵押合同和银行转账凭证的真实性都无异议。办证费用我不清楚。刘燕玉、贺利媛是本案借款的担保人，原告对此是清楚的。对证据1至8的其他意见和刘燕玉、贺利媛的质证意见一致。对证据9、10无异议，对证据11不清楚。
被告刘燕玉、贺利媛对原告提交的证据发表如下质证：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅仅能证实被告黄强向原告借款1000万元，而本案被告刘燕玉、贺利媛在该借条中并未签字认可，也没有收到该款项，故借款实际履行来看，刘燕玉和贺利媛不是借款人而是抵押担保人；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，被告刘燕玉、贺利媛虽然在抵押借款合同中作为甲方签字，但根据本案借款的实际履行以及本案原告和刘燕玉、贺利媛后续签订的房屋过户协议足以认定刘燕玉、贺利媛在本次借款中只是抵押担保人。该合同第三条约定的抵押担保，因未办理抵押登记而无效且事实上该三处房产在签订抵押协议的时候是不能办理抵押登记的，因为金园大厦20、21号门面是没有产权证的，原告是明知该事实的，所以原告对抵押物没有办理产权登记存在重大过错。该合同第八条约定被告黄强应将福鑫大厦403号房产银行按揭贷款资金汇入乙方帐户用于偿还所欠原告该1000万元的债务；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，异议理由同证据3；对证据6真实性无异议，抵债的房屋价值应当由原告和被告刘燕玉、贺利媛共同指定具有相关资质的评估公司评估为准，而不应由原告单方；对证据7的真实性有异议，具体房屋过户费用应当以房产局的正规票据为准；对证据8真实性无异议，对合法性和关联性有异议，原告单方委托评估，违背了双方签订的房屋过户协议，应当是无效的。对证据9无法确认真实性，对证明目的有异议，该证据本身不能证实被告黄强在中国银行所借690万元付给福鑫公司是抵消这一部分借款；根据原告提供的证据4第八条已经有非常明确的约定，房屋按揭贷款汇入福鑫款项必须是用于偿还本案借款；对证据10无原件无法确认真实性，且光凭该证据不能确认这是借贷关系还是其他关系，且其中有一项的收款人不是黄强，其他同于对证据9的质证意见；对证据11无异议。
第三人株洲福鑫房地产开发有限公司对原告提交的证据质证认为：对证据1至8三性均无异议，要说明两点：1、这些证据不能证明福鑫公司与本案诉争的标的有直接关联；2、被告刘燕玉代理人在针对原告的质证中牵涉到了我们，他认为指定银行就是我们的帐户，且这笔钱就是用于归还本案所涉借款，对此我们需要澄清，我们不知道这个借款合同所约定的事实。对证据9、10、11三性无异议，但这是另外的借款关系，与本案诉争的1000万元无关联，且不能证明第三人有偿还本案借款的义务
被告黄强未提交证据。
被告刘燕玉、贺利媛提交以下证据：
证据1，《抵押借款合同》、借条，拟证明1、2011年4月14日被告黄强向原告借款1000万元，被告刘燕玉、贺利媛以株洲市芦淞区金园大厦20、21号门面和福鑫大厦402号房产为被告黄强借款抵押担保，抵押借款合同中四方没有约定抵押担保需办理抵押登记；2、被告黄强承诺以其名下福鑫大厦403号及福鑫大厦29楼房产的银行贷款偿还上述借款；3、原告将其中的880万元存入被告黄强指定的株洲磐基文化实业发展有限公司的账号：43001502062052502380中，将剩余120万元直接存入被告黄强的个人账户，并由被告黄强出具了借据。
证据2，《房屋过户协议》，拟证明1、原告再次确认被告刘燕玉、贺利媛在2011年4月14日的《抵押借款合同》中为抵押担保人；2、株洲市芦淞区金园大厦20、21号门面抵债金额需以原告、被告刘燕玉、贺利媛共同指定的具有相关资质的评估公司评估的价值为准，该门面目前的实际市场价格约为400万元左右，原告单方委托评估公司出具的评估结论与实际市场价格不符。
证据3，房屋登记簿、《株洲市商品房（预）销售合同》，拟证明1、福鑫大厦402号房产在2011年1月12日办理所有权证，该房产所有人为四人按份共有，其中被告刘燕玉占33.3%、被告贺利媛占33.3%、蔡勇占10%、易红梅占23.4%。该房产在2011年1月12日（即提供抵押担保之前）已设定抵押登记，该房产项下并未办理以王泉为抵押权人的抵押登记，故原告对福鑫大厦402号房产不享有优先受偿权；2、被告刘燕玉、贺利媛等四人购买福鑫大厦402号房产的价格为2193711元。
证据4，帐号为43001502062052502380的部分流水账单、银行转账支票，拟证明原告将880万元转入株洲磐基文化实业发展有限公司账号后，被告黄强于当日（即2011年4月14日）把该880万元转账支付给株洲市福鑫房地产开发有限公司，用于购买福鑫大厦403号及福鑫大厦29楼房产。
证据5，房屋登记簿、《房屋转让协议书》，拟证明1、福鑫大厦403号房产产权证办理时间为2011年5月30日，被告黄强、唐玉香在此之前已付清该房产全部购房款；2、福鑫大厦403号房产产权人被告黄强、唐玉香向株洲市福鑫房地产开发有限公司购买该房产的价格为225万。
证据6，《中国银行个人商业用房贷款合同》、中国银行借款借据（正本）、（2012）株中法民二初字第10号民事判决书，拟证明2011年6月被告黄强用福鑫大厦403号房产向银行贷款690万元，并将该贷款支付给原告指定的株洲市福鑫房地产开发有限公司，用于偿还1000万元借款中的部分款项。
证据7，《机动车质押合同》、收条、《BMW系列购销合同》、机动车销售统一发票，拟证明1、被告黄强将名下的型号为BMW535IGTSN21宝马车一辆用于借款质押担保；2、2012年3月8日被告黄强将型号为BMW535IGTSN21宝马车移交给原告抵偿债务，原告自本案中主张的债权应抵扣该车抵债的金额；3、上述宝马车的购买价格为77万元，购买时间为2011年7月7日。
证据8，企业登记资料，拟证明第三人福鑫公司的主体资格。
证据9，房屋转让协议及9份商品销售合同，拟证明1、被告黄强向福鑫公司购买403号房屋和29楼9套房产的基本情况以及价值；2、证明被告黄强向中国银行贷款之前已经向福鑫公司支付了所有购房款。
原告对刘燕玉、贺利媛提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议，对证明目的有异议。抵押借款合同和借条是2011年4月14日同一天书写和签署的。刘燕玉、贺利媛在场，她们非常清楚黄强借款的用途，且刘燕玉、贺利媛在合同中都是作为甲方出现的，承担的义务是清偿借款的义务；对证据2无异议，但从该协议中可以看出双方对刘燕玉、贺利媛是借款人还是抵押担保人存在分歧，单方对房屋进行评估是为了起诉确认标的，如果被告有异议我们同意重新对房屋评估。对证据3无异议，刘燕玉、贺利媛对福鑫大厦402房屋只拥有部分财产份额，以该房屋作为抵押，不是原告的过错，而是被告刘燕玉、贺利媛的重大过错。如果当时被告说清楚该事实，原告就不存在向三被告放款；对证据4中的银行流水单的无异议，银行转账支票与本案无关联。黄强向福鑫房地产公司支付款项与原告无关联；对证据5与本案无关联；对证据6与本案无关联。关于抵押借款合同第八条，880万元是全额付款，所以这个资金不属于按揭。对证据7，该宝马车确实交给了原告，但双方并没有就该车是否进行抵债约定，且没有对该车的价值进行协商。对证据8无异议；对证据9，由于原告不是合同当事方，无法确认其真实性，不予质证。
黄强对刘燕玉、贺利媛提交的证据无异议。
第三人对刘燕玉、贺利媛提交的证据质证认为：由于第三人不是本案所涉借款的当事人，不管其提交证据的真实性如何，均不能证明第三人有偿还本案借款的义务，均不能证明第三人与本案诉讼标的有直接牵连。
本案审理过程中，刘燕玉、贺利媛申请对位于株洲市芦淞区建宁街51号金元大厦120、121号房屋市场价值进行评估，经本院司法技术中心委托，2014年5月21日，湖南建业房地产评估经纪有限责任公司作出了湘建房（2014）评字第190号《闵焱林位于株洲市芦淞区建宁街51号金元大厦120、121号商业房地产房地产估价报告》。
原告质证认为我方已向法庭提交了一份书面的质证意见。从该报告无法看出如何对相关基础数据进行采样，也无法获知其所依据的是什么。我方有疑惑但无法明确确定其真实性等。我方本想申请重新鉴定，但为更好的处理本案，原告放弃重新鉴定的申请，认可该份评估报告。
黄强收到该估价报告后未发表质证意见，视为认可。
刘燕玉、贺利媛质证无异议。
株洲福鑫房地产开发有限公司质证无异议。
根据各方当事人的举、质证意见及庭审陈述，本院对原告提交的证据审核如下：证据1、2、3、4、5、6三被告及第三人均无异议，本院予以采信。证据7、11相互印证，予以采信。证据8系原告方单方委托，不予采信。证据9、10被告黄强对借款事实认可，予以采信。证据11刘燕玉、贺利媛无异议，本院予以采信。对被告刘燕玉、贺利媛提交的证据审核如下：证据1、2同原告证据3、4、6，予以采信。证据3、4的真实性原告、黄强及第三人均无异议，予以采信。证据5系从房产部门调取，对其真实性予以采信。证据6系法院生效判决中采信的证据，对其真实性予以采信。证据7，诉讼中，原告王泉与被告黄强一致同意宝马车用于冲抵（2013）株中法民一初字第8号案中黄强借原告王泉的借款，故该证据不作本案证据使用。证据8予以采信。证据9系从房产部门调取，对其真实性予以采信。对本院根据被告刘燕玉、贺利媛的申请委托湖南建业房地产评估经纪有限责任公司作出了湘建房（2014）评字第190号《闵焱林位于株洲市芦淞区建宁街51号金元大厦120、121号商业房地产房地产估价报告》，各方无异议，本院予以采信。
根据本院对证据的审核及当事人的庭审陈述，本院查明如下事实：
2011年4月14日，被告黄强因生意需要向原告王泉借款，被告黄强、刘燕玉、贺利媛作为抵押人（甲方）与原告王泉作为抵押权人（乙方）签订了《抵押借款合同》。该合同约定，甲方向乙方借款1000万元，借款期限自2011年4月14日起至2011年6月13日，甲方以位于株洲市芦淞区金园大厦20、21号门面、株洲市芦淞区新华西路1138号福鑫大厦402室自有财产做抵押，向乙方提供担保。甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。甲方如未按合同规定归还借款，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。甲方名下福鑫大厦403号及福鑫大厦29楼房产银行按揭款资金必须汇入乙方指定银行帐户用于偿还乙方债务。合同签订当日原告向黄强个人帐户转帐120万元，向株洲磐基文化实业发展有限公司转帐880万元，被告黄强于2011年4月14日向原告王泉出具1000万元的借条。
2011年4月14日，株洲磐基文化实业发展有限公司向第三人株洲福鑫房地产开发有限公司转帐880万元，被告黄强用该款向第三人株洲福鑫房地产开发有限公司购买芦淞区新华西路1138号福鑫大厦403号（合同价格225万元）及福鑫大厦29楼9套房屋（合同价325.09万元）。2011年4月28日，被告黄强又以购买福鑫大厦403号房屋名义向中国银行股份有限公司株洲市芦山路分理处按揭贷款690万元，该按揭贷款转帐至第三人株洲福鑫房地产开发有限公司帐户。第三人福鑫房地产开发有限公司收到的690万元银行按揭贷款后代被告黄强偿还本案借款本金85万元以及黄强欠原告的其他借款。2011年6月9日，黄强在借条上注明已还本金85万元，还余915万元。
2012年6月19日，原告王泉与被告刘燕玉、贺利媛签订《房屋过户协议》，该协议约定，双方于2011年4月14日签订的《抵押借款合同》，刘燕玉、贺利媛作为抵押担保人将其所有的位于株洲市芦淞区金园大厦20、21号门面为黄强借款1000万元提供担保，现刘燕玉、贺利媛自愿用上述门面抵偿该笔借款。抵偿金额以双方共同指定的具有相关质资的评估公司评估的价值为准。此房屋为没有发放产权证的房屋，过户时办理相关权证所需要的费用先由原告王泉承担，此项费用另行计入该笔借款金额，等法院判决后，双方按判结果执行。2013年1月30日该两门面登记至闵焱林名下。王泉向韩清梅支付门面办证费用30.1万元。诉讼过程中，本院根据被告刘燕玉、贺利媛申请，委托湖南省建业房地产评估经纪有限责任公司对上述两门面在估价时点2013年1月30日的市场价值进行了评估，该评估机构于2014年5月21日作出湘建房（2014）评字第190号《闵焱林位于株洲市芦淞区建宁街51号金元大厦120、121号商业房地产房地产估价报告》，确认委估对象的市场价值为3149985元。
另查明，《借款抵押合同》中的抵押物株洲市芦淞区新华西路1138号福鑫大厦402室，由刘燕玉、贺利媛、易红梅于2010年3月17日，按219.3711万元的价格以银行按揭的方式从第三人株洲福鑫房地产开发有限公司购买，2011年1月12日办理产权登记，由易红梅、贺利媛、刘燕玉、蔡勇按份共有，易红梅占23.4%，贺利媛占33.3%，刘燕玉占33.3%，蔡勇占10%。2011年1月12日刘燕玉、贺利媛、易红梅、蔡勇作为债务人和抵押人将402室抵押给交通银行股份有限公司株洲支行，担保债权额为109万元，并办理了他项权证。
本院认为，本案系民间借贷纠纷。本案争议的焦点为：
1、刘燕玉、贺利媛是本案的共同借款人还是抵押担保人；2、被告已经偿还的借款金额；3、原告对株洲市芦淞区新华西路1138号福鑫大厦402号房屋是否享有优先受偿权；4、刘燕玉、贺利媛在本案中如何承担责任。
焦点1，本案《抵押借款合同》将黄强、刘燕玉、贺利媛共同列为抵押人即合同的甲方，将王泉列为抵押权人即合同的乙方，没有单列借款人。虽然合同约定甲方向乙方借款，从文字上体现刘燕玉、贺利媛也是借款人，但借条是以黄强个人名义向原告王泉出具，而且在王泉与刘燕玉、贺利媛签订的《房屋过户协议》中三方明确，《抵押借款合同》中刘燕玉、贺利媛是作为抵押担保人为黄强的1000万元提供担保；被告黄强也辩称本案借款人为其个人，故可以确定刘燕玉、贺利媛并没有向原告王泉借款的意思表示，综上，本案借款人系黄强，被告刘燕玉、贺利媛辩称其只是被告黄强向原告王泉借款的抵押担保人并非借款人的理由成立，本院予以采信。原告称《抵押借款合同》已经明确黄强、刘燕玉、贺利媛是借款人，刘燕玉、贺利媛是否使用借款并不影响刘燕玉、贺利媛借款人身份的理由不成立，本院不予支持。
焦点2，原、被告对第三人株洲福鑫房地产开发有限公司代被告黄强偿还85万元，以及刘燕玉、贺利媛以金元大厦120、121号门面作价314.9985万元抵偿本案黄强的借款的事实无异议，本院予以确认。原告因过户两门面垫付的办证等税费合计30.1万元，《房屋过户协议》的约定计入借款本金，故本案借款人黄强和抵押人刘燕玉、贺利媛合计偿还的借款为369.8985万元（85万元＋314.9985万元-30.1万元）。对三被告黄强、刘燕玉、贺利媛辩称转入第三人株洲福鑫房地产开发有限公司的690万元按揭贷款，属于《抵押借款合同》约定的汇入王泉指定帐户，应当认定为偿还王泉借款的理由，本院认为，虽然黄强向银行按揭贷款之前已经以225万元的价格从第三人株洲福鑫房地产开发有限公司购得福鑫大厦403号房屋，其向银行的按揭贷款并非实际用于购买福鑫大厦403号房屋；虽然《抵押借款合同》第8条约定“福鑫大厦403号及福鑫大厦29楼房产银行按揭款资金必须汇入王泉指定的银行帐户，用于偿还王泉债务”，但“王泉指定的银行帐户”没有明确，三被告也没有证据证明王泉指定还款的帐户就是第三人株洲福鑫房地产开发有限公司的帐户。另外庭审中被告黄强也认可已经偿还的85万元是第三人用该按揭借款代为偿还，因其与原告还有其他借款关系，该690万元的一部分还冲抵了其与原告的其他借款，综上，三被告该辩称理由不成立，本院不予采信。
焦点3，原告请求对株洲市芦淞区新华西路1138号福鑫大厦402号房屋享有优先受偿权，但因该抵押物未依法办理抵押登记，抵押权未设立，故原告对该抵押物不享有优先受偿权。
焦点4、刘燕玉、贺利媛与王泉签订的《借款抵押合同》系当事人真实意思表示。抵押条款未违反法律法规禁止性规定。虽然抵押物未登记，抵押权不成立，原告不享有对抵押物的优先受偿权，但抵押合同成立并有效，抵押人应当按该合同有关抵押条款的约定履行自己的义务并在抵押物的价值范围内承担相应的抵押担保责任。本案的抵押财产之一金元大厦120、121号门面已经折价抵偿了一部分债务，另一抵押物福鑫大厦402号房屋在签订《借款抵押合同》之前以银行按揭贷款的方式抵押给了交通银行股份有限公司株洲支行，担保的债权额为109万元，贷款期限为10年。根据《担保法》第三十五条的规定“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”。涉案的福鑫大厦402号房屋抵押给交通银行时按购买价其价值为219.3711万元，其担保的债权为109万元，如不考虑增值或贬值的可能，理论上可供再次抵押的余额有110.3711万元，该余额部分依法可供再次抵押，抵押人应当按抵押财产的余额大小承担担保责任。原告主张刘燕玉、贺利媛违反诚实信用原则明知抵押物在交通银行已设立房屋他项，但其不履行告知义务，仍然以该财产进行抵押，特别是在原告多次要求办理抵押登记，仍拒不履行义务，故刘燕玉、贺利媛应对未进行抵押登记承担全部责任。本院认为，即使抵押人没有将抵押物被抵押的事实告知原告，但在签订不动产抵押合同时抵押权人仍有审查注意义务，而且不动产抵押登记具有公开告示、普遍告知功能。故可以认定原告作为本案抵押权人在与刘燕玉、贺利媛签订《借款抵押合同》时应当知道抵押物已经被设置抵押，依照《担保法》第35条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值的规定，本案一审终结前已设置抵押的按揭贷款期限还未届满，交通银行株洲支行所享有的抵押权也没有被注销，即使原告作为福鑫大厦402号房屋的抵押权人对该抵押财产享有的担保价值最多只能是签订抵押合同时该抵押财产的余额部分。故刘燕玉、贺利媛依法应在抵押物的余额价值范围内按所占份额承担担保责任。刘燕玉、贺利媛占有的份额为66.6%，故刘燕玉、贺利媛应当在73.5071万元的范围内承担连带责任。
综上，被告黄强已经偿还借款本金85万元，抵押人刘燕玉、贺利媛以抵押财产折价偿还314.9985万元，扣除折价房屋过户办证费用30.1万元，借款人黄强尚欠原告王泉借款本金630.1015万元。因双方在《抵押借款合同》中未约定利息，本案借款应为定期无息借款。现原告要求被告按人民银行同期贷款基准利率支付2011年6月13日至借款实际清偿之日的逾期利息符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十五条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第9条之规定，判决如下：
一、被告黄强在本判决生效后十日内偿还原告王泉借款本金6301015元及从2011年6月13日至借款本息实际清偿之日的利息（利息按银行同期贷款基准利率年利率6%计算）；
二、被告刘燕玉、贺利媛在735071元范围内对上述借款本息承担连带偿还责任；
三、驳回原告王泉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费70026元，诉前保全费5000元，鉴定费29200元，合计104226元，由原告王泉负担23703元，由被告黄强、刘燕玉、贺利媛共同负担80523元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 员 陈卫中
审 判 员 李 艳
代理审判员 曾 莉
二〇一四年八月九日
书 记 员 谭 婧
附判决书法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十一条自然从之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
9、公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿付逾期利息，或者不定期无息贷款经催告不还；出借人要求偿付催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计息。