江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8746号
上诉人（原审原告）：中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市玄武区洪武北路20号。
主要负责人：林静然，该分行行长。
委托诉讼代理人：付志，江苏冠文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙倩，江苏冠文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵子飞，男，1978年11月23日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：李爱芳，女，1985年7月28日出生，汉族，户籍地江苏省盱眙县。
被上诉人（原审被告）：南洲环艺置业（南京）有限公司，住所地江苏省南京市江宁科学园印湖路39号。
法定代表人：VITALIXU，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘俐，江苏华昕律师事务所律师。
上诉人中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）因与被上诉人赵子飞、李爱芳、南洲环艺置业（南京）有限公司（以下简称南洲公司）借款合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
民生银行南京分行上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或改判民生银行南京分行对案涉抵押房产的变卖拍卖价款享受优先受偿权，本案诉讼费用由赵子飞、李爱芳、南洲公司承担。事实和理由：1.赵子飞以南京市江宁区秣陵街道印湖路39号印湖山庄05幢3单元105室（含跃层）（以下简称105室）房产向民生银行南京分行提供抵押担保时，该房产尚在建设过程中并未交付，故民生银行南京分行与赵子飞签订《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房抵押贷款），约定将该房产抵押给民生银行南京分行，并依法办理了抵押权预告登记，应当享有优先受偿权。2.赵子飞怠于履行义务，至今未办理105室的所有权证，导致民生银行南京分行未能办理和领取他项权证，如不能支持优先受偿权，对民生银行南京分行不公平。
赵子飞、李爱芳未发表答辩意见。
南洲公司辩称：根据《物权法》的相关规定，案涉房产的产权并未变更到赵子飞的名下，未完成抵押登记，因此民生银行南京分行对该房屋不享有优先受偿权。请求维持原判。
民生银行南京分行一审起诉请求：1.赵子飞、李爱芳共同偿还借款本金598308.1元、利息17907.88元、罚息1930.78元（利息、罚息计算至2015年12月1日）和律师费20800元，并自2015年12月2日起按双方约定计算利息、罚息至款项实际清偿之日止；2.民生银行南京分行对105室房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.南洲公司对上述债务承担连带保证责任。
一审法院认定事实：2009年3月23日，赵子飞（甲方、借款人）、民生银行南京分行（乙方、贷款人）和南洲公司（丙方、保证人）共同签订了一份《个人购房借款合同》，约定甲方向乙方借款1278000元用于向丙方购买105室房屋，借款期限自2009年3月23日至2019年3月23日，借款年利率为6.534%，借款发放后如遇中国人民银行调整贷款基准利率，则合同约定的贷款利率按月进行调整；乙方对甲方到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直至甲方清偿本息为止，对甲方不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利率按月在本合同约定的结息日或还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算，逾期利率为合同约定的贷款利率基础上加收50%确定，罚息利率为合同约定的贷款利率基础上加收100%确定；甲方选择按月等额本息还款法，每月以相等的金额偿还贷款本息；甲方以105室房屋为借款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费）等；丙方为合同项下的本金、利息、罚息、实现债权的费用等及甲方应付的其他款项承担连带保证责任，保证期间为甲方债务履行债务期限届满之日起两年，丙方承担的担保责任不受任何其他担保的影响，也不因之而免除或减少，乙方有权选择优先行使要求丙方承担保证责任的权利，丙方放弃其他担保的优先抗辩权；甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息的，乙方有权停止继续发放贷款，宣布已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，要求处分抵押房产，或要求丙方承担保证责任。
同日，赵子飞（××）、民生银行南京分行（××）与南洲公司（担保人）签订了一份《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定赵子飞以105室房屋为上述《个人购房借款合同》项下债务提供抵押担保，担保的价值为1278000元，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方提供连带保证责任，担保范围同抵押担保范围，保证期间自抵押合同生效之日起至乙方领取105室房屋的他项权证之日止。该合同签订后，民生银行南京分行至今未领取105室房屋的他项权证，该房屋未办理抵押登记。
2009年3月24日，民生银行南京分行向赵子飞发放1278000元贷款，借款凭证载明借款期限自2009年3月24日至2019年3月24日，执行年利率为6.534%。赵子飞未依约还款，截至2015年12月1日，赵子飞拖欠借款本金598308.1元、利息17907.88元、罚息1930.78元。
民生银行南京分行为实现债权委托江苏冠文律师事务所提起诉讼，支付律师费20800元。
一审另查明：赵子飞与李爱芳系夫妻关系。
一审审理中，南洲公司称105室房屋因赵子飞未办理产权证，导致至今无法办理抵押登记，南洲公司承担保证责任的目的在于保障民生银行南京分行抵押权的实现，因105室房屋已经办理了预抵押登记，民生银行南京分行的债权已经确认，能够就房屋优先受偿，故南洲公司的阶段性担保责任已经完成。另外，本案借款合同并非当事人真实意思表示，赵子飞并非借款购房，而是为了套取银行贷款，故借款合同无效，相应保证合同也无效。
一审法院认为：案涉《个人购房借款合同》及《南京市江宁区房地产抵押合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。南洲公司辩称《个人购房借款合同》非双方真实意思表示，无证据加以证明，一审法院不予采纳。民生银行南京分行依约向赵子飞发放1278000元贷款，赵子飞未依约归还借款本息，并符合合同约定的累计六个月未还本付息，故对民生银行南京分行要求赵子飞归还借款本金、利息、罚息，并支付律师费的诉讼请求，一审法院予以支持。本案借款发生在赵子飞与李爱芳夫妻关系存续期间，应作为夫妻共同债务处理，李爱芳应承担共同还款责任。因105室房屋并未办理抵押登记，抵押权并未设立，故对民生银行南京分行要求就105室房屋拍卖、变卖所得款项优先受偿，一审法院不予支持。关于南洲公司的责任，《个人购房借款合同》约定保证期间为主债务履行届满之日起两年，后《南京市江宁区房地产抵押合同》变更了该项约定，即保证期间自抵押合同生效之日起至民生银行南京分行取得105室房屋他项权证之日止，因民生银行南京分行并未取得房屋他项权证，故南洲公司仍应对赵子飞所负债务承担连带保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、赵子飞、李爱芳于判决生效之日起十日内归还所欠民生银行南京分行借款本金598308.1元、利息17907.88元、罚息1930.78元（利息、罚息计算至2015年12月1日）和律师费20800元，合计638946.76元，并按双方约定支付自2015年12月2日起至判决确定的履行期限的最后一日止的利息和罚息。二、南洲公司对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回民生银行南京分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10189元、保全费4020元、公告费600元，合计14809元，由赵子飞、李爱芳、南洲公司负担。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，南洲公司明确105室房屋的产权尚在其名下，尚未办理产权转移登记，其不同意民生银行南京分行行使优先受偿权。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：民生银行南京分行是否有权对案涉105室房屋行使优先受偿权。
本院认为，预售房屋抵押源于楼花按揭制担保，楼花按揭担保是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商支付部分购房款之后，将其根据合同取得房屋的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保，贷款额度为尚未支付的购房款，如果买方还清所有贷款本息后将期待权赎回，即取得房屋产权；如果买方未能依约履行还本付息义务，就丧失了赎回该期待权的权利，银行有权处分按揭房屋并优先清偿其贷款。据此，《物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，赵子飞就105室房屋向民生银行南京分行设立了抵押预告登记，民生银行南京分行获得了就案涉房屋设定抵押登记的期待权，但抵押权并未设定。鉴于案涉房屋尚在南洲公司名下，南洲公司不同意民生银行南京分行就案涉房屋行使优先受偿权，原审法院对民生银行南京分行的该项诉请不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，民生银行南京分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10189元，由民生银行南京分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴劲松
审判员 毕宣红
审判员 夏奇海
二〇一六年十二月十六日
书记员 尹 琪