河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民二终字第377号
上诉人（原审被告）唐迎春，男，汉族，农民，住鲁山县。
上诉人（原审第三人）李运生，女，汉族，农民，住鲁山县。
二上诉人共同委托代理人刘镇，河南金年华律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）唐妞，女，汉族，农民，住鲁山县。
上诉人（原审第三人）唐焕磊，女，汉族，农民，住鲁山县。
委托代理人董兴起，男，汉族，住鲁山县。
上诉人（原审第三人）唐跃东，男，汉族，市民，住鲁山县。
被上诉人（原审原告）李桂琪，男，汉族，退休职工，住鲁山县。
委托代理人王玉霞，被上诉人李桂琪之妻。
委托代理人师磊，鲁山县露峰法律服务所法律工作者。
上诉人唐迎春、李运生、唐妞、唐焕磊、唐跃东与被上诉人李桂琪确认合同效力纠纷一案，鲁山县人民法院于2014年5月18日作出（2013）鲁民初字第2027号民事判决。宣判后唐迎春、李运生、唐妞、唐焕磊、唐跃东不服，向本院提起上诉。鲁山县人民法院于2014年7月16日将此案移送本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月31日开庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，被告唐迎春和第三人李运生系夫妻关系，第三人唐妞、唐焕磊、唐跃东系被告唐迎春和第三人李运生的婚生子女。二00二年八月十日，被告唐迎春与原告李桂琪签订了房屋买卖契约，双方约定：“卖主唐迎春愿将自己坐落在东关南街南（现门牌300号，房地产证为1**号）瓦房三间连同院内树木以贰万伍仟元（25000元）卖给李桂琪为业，双方自愿，后不反悔，产钱两清。空口无凭，立约为证。”协议执笔人为李桂琪，中间人为王建国，被告唐迎春在契约上签名捺印。经各方同意，原告李桂琪将契约落款日期改为“二00壹年八月十日”，后原告李桂琪将25000元现金交与被告唐迎春，被告唐迎春将涉案房屋的房权证及土地使用证交与原告李桂琪。现原告李桂琪以被告唐迎春阻挡其施工建房，引起诉讼。诉讼中，第三人以被告唐迎春在第三人不知情的情况下，把被告唐迎春和第三人家庭共有房屋私自出售给原告李桂琪，该行为无效为由，申请参加诉讼。
另查明，鲁山县原鲁阳镇东关一街在2005年期间全街转为非农业户，现更名为鲁山县露峰街道办事处东关社区居民委员会。
原审法院认为，原告李桂琪与被告唐迎春于二00二年八月十日所签订的房屋买卖契约是双方的真实意思表示，原告李桂琪依约已向被告唐迎春支付了购房款，被告依约交付了房产，双方已履行完毕，且被告唐迎春对该合同的真实性不提异议，故原告李桂琪请求确认原、被告双方签订的契约有效的诉讼请求，本院予以支持。被告唐迎春认为，涉案房产及房产使用土地为集体土地，严禁城镇居民或者非本集体组织外的成员购买本经济组织的房产，原、被告的房屋买卖合同无效，针对该辩称，因被告所属的集体经济组织成员已于2005年期间全员转为城镇居民，故在原鲁阳镇东关一街所辖范围内的土地上亦不存在农村集体组织成员，因此被告所辩在本案中不再适用，故对此辩称本院不予采信。关于被告及第三人辩称被告出售讼争房屋系私自转让，未征得共有权人同意，因被告唐迎春与第三人李运生系夫妻关系，与第三人唐妞、唐焕磊、唐跃东系父女、父子关系，原告李桂琪有理由相信被告唐迎春买卖房屋的行为得到了第三人的同意，且原告李桂琪在该房屋买卖合同中是善意、有偿的，被告唐迎春及第三人亦无证据证明原告李桂琪存在恶意，现契约已履行11年，被告及第三人称，未征得第三人同意，显然与事实不符，也违反诚实信用原则，故对该辩称，本院亦不予采信。关于被告唐迎春称其处分行为严重侵害了集体经济组织其他成员的公共利益，因该问题与本案不属同一法律关系，本案中，本院不予考虑。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：原告李桂琪与被告唐迎春签订的房屋买卖“契约”为有效合同。案件受理费250元，由被告唐迎春负担。
宣判后，唐迎春、李运生、唐妞、唐焕磊、唐跃东不服，上诉称：一、房屋买卖未经其他共有人同意，系无权处分行为，应属无效。该房屋是五上诉人的共同财产，被上诉人李桂琪与上诉人唐迎春签订房屋买卖协议，没有取得其他共有人的同意，其他共有人并不知晓唐迎春私自处分了房屋，因此，唐迎春与李桂琪签订房屋买卖的行为系无权处分行为，该合同也是无效合同。二、该合同违反国家法律规定，应属无效。被上诉人李桂琪系城镇居民，而诉争房屋是农村村民的房产，所涉及土地是农村宅基地，国家法律明确禁止向城镇居民或者本集体经济组织之外的第三人出卖或转让。因此，该合同应属无效合同。三、房屋已不存在，确认合同效力已无实际意义。诉争房屋已在2004年拆除，而涉及的宅基地使用权仍在上诉人唐迎春名下，房屋灭失的情况下认定合同效力没有任何意义。四、本案已超过诉讼时效。双方于2001年8月10日签订房屋买卖合同，至2013年起诉时已超过12年，还超出合同纠纷的诉讼时效，因此，被上诉人的主张不应得到支持。
被上诉人李桂琪答辩称：确认房屋买卖契约的效力是本案起诉的诉讼请求。本案的原被告是以买卖三间瓦房发生的合同关系，双方没有买卖土地的现象。房屋使用的土地根据土地法有关规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让。”我买唐迎春的是房子，而不是土地，双方房屋买卖有合同，买房带地，地随物走，是合情合理合法的。再说县城买卖房屋者甚多，城镇买房卖房自愿并不违法，上诉人在卖房十余年后，因房产升值单方毁约引起的房屋买卖合同纠纷，并非是非法买卖土地，我买的是坐落在县城内的房屋，不是农村宅基地，是唐迎春卖房时房屋所占的土地随之转让，买卖双方自愿，价格合理，该契约应为有效合法合同，并且根据土地法有关规定已经变为国有土地。根据土地法的使用年限：居住用地使用年限为70年，唐迎春在1989年为该房办理的房产证2002年卖给我，扣除唐迎春已使用的13年下余57年归买房使用年限。买方是善意的，唐迎春卖房全家都知道，四邻都知道。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与原审认定事实相一致。另查明，鲁山县原鲁阳镇东关一街在2005年期间全街转为非农业户，现更名为鲁山县露峰街道办事处东关社区居民委员会。宅基地土地还是集体土地使用权证，没有进行更换。
本院认为，认定本案房屋买卖“契约”的效力，要从是否是当事人真实意思表示且不违反国家强制性法律法规两个方面审查。本案中，唐迎春与李桂琪在2002年签订了房屋买卖“契约”，“契约”上有双方当事人签字，有中人王建国签名，应为双方真实意思表示。上诉人李云生等称未经过其他共有人同意，应属无效的主张，因上诉人均为唐迎春亲属，在房屋卖出且交付数年间并未提出异议，不能认定其并不知晓房屋买卖的事情，且房屋所有权证书上仅为唐迎春一人，被上诉人李桂琪也按合同支付了房屋的相应价款，并实际占用了房屋，因此被上诉人李桂琪属于善意、有偿的取得，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”因此，被上诉人善意、有偿的取得涉案房屋，该“契约”应为有效合同。关于是否违反国家强制性法律规定，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。”因此，只有违反法律或行政法规中的效力性强制性规定的合同才是无效合同，上诉人称违反了国家禁止买卖宅基地的规定，以及本案房屋登记并未变更的理由，因本案是房屋买卖合同而非宅基地买卖合同，而登记并非合同效力的前提条件，并不影响合同效力，该“契约”亦无违反国家效力性强制性规定之处，因此，上诉人的上诉理由不能成立。关于诉讼时效问题，诉讼时效适用于债权请求权，在本案中确认之诉不适用诉讼时效制度。综合本案，双方签订房屋买卖协议并实际交付了房屋，为倡导诚信原则，维护市场交易的稳定，应确认房屋买卖协议有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人唐迎春、李运生、唐妞、唐焕磊、唐跃东负担。
本判决为终审判决。
审判长 张大民
审判员 万军涛
审判员 郭国会
二〇一四年九月七日
书记员 邢晓风