浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第2221号
原告：高新莲。
委托代理人：陈凤鸣。
委托代理人：丁帆。
被告：楼庆荣。
被告：俞爱进。
被告：楼超。
被告：楼雅。
原告高新莲与被告楼庆荣、俞爱进、楼超建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，原告申请追加被告楼庆荣、俞爱进的女儿楼雅作为被告，本院予以准许。本案依法由审判员季文超独任审判，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告高新莲的委托代理人陈凤鸣、丁帆、被告楼庆荣到庭参加诉讼，被告俞爱进、楼超、楼雅经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高新莲起诉称，被告楼庆荣、俞爱进系夫妻，楼超、楼雅是被告楼庆荣、俞爱进的儿女。2008年8月27日，原告与被告楼庆荣、俞爱进、楼超签订了一份《房地产绝卖契》，契约中约定：被告楼庆荣、俞爱进、楼超将福田小区第一期拆迁安置地块西力村本户应有计占地14平方米以人民币86.8万元的价格绝卖给原告，建筑设施费用由原告支付，被告必须配合原告为抽签投标、产权过户等事项提供方便，被告不负任何经济费用。签约当日，原告支付给被告楼庆荣、俞爱进、楼超转让款173.6万元。嗣后，上述14平方米在交付投标款后打折安置于街区房计11.2平方米，安置在国际商贸城西力村街区房13幢3-4号地块。2010年1月8日，义乌市建设局颁发13号楼的建设工程规划许可证。2011年8月，原告出资完成计占地22.4平方米的房屋建造，并由原告管业至今。房屋至今未办理初始登记及过户登记，国际商贸城西力村街区房13幢3-4号现更名为义乌市稠城街道长春八街109号、111号。因被告不配合原告办理涉案房地产初始登记及过户登记，故提起诉讼，请求：一、确认2008年8月27日原告与被告楼庆荣、俞进爱、楼超签订的房地产绝卖契有效。二、四被告共同办理义乌市稠城街道长春八街109、111号中计占地面积11.2平方米房屋所有权及土地使用权的初始登记及协助原告办理过户在原告名下的变更过户登记手续。
被告楼庆荣辩称，被告只收到过转让款43.4万元，是现金支付的。被告认为2008年8月27日签订的契约无效。被告有人口四人，涉案转让的房屋为四人共有，应当得到共有人的一致确认。转让的时候楼雅未成年。监护人处理未成年人的财产应当维护其利益。本案涉案土地的升值空间大，转让危害了楼雅的利益。且本案合同根据合同法52条的规定为无效合同。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。根据该条规定，本案处理方式为原告将房屋交还给被告，被告将购房款返还原告。请法庭驳回原告的诉请。
被告俞进爱、楼超、楼雅未作答辩。
原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：
证据一、房地产绝卖契一份。
证据二、收条一份。
证据一、二共同用以证明原、被告买卖房屋的事实。
证据三、安置规划一份。
证据四、安置一览表一份。
证据五、规划许可证一份。
证据三、四、五共同用以证明受让房屋安置地点。
证据六、证明一份。
证据七、门牌号二份。
证据六、七共同用以证明房屋门牌号变更情况。
证据八、建房用地审批表一份，以证明讼争房屋权属合法性。
证据九、义乌市人民政府抄告单复印件一份，证明涉案房屋经缴纳土地出让金后可以过户转让。
被告楼庆荣对原告提供的证据质证认为：在协议上签过字，但是原告只支付了一半的款项。原告做门牌证没有经过被告的同意，且转让的时候涉案的土地是集体土地。其他证据没有异议。
四被告未提供证据。
根据证据的审核认定规则，被告俞爱进、楼超、楼雅经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对质证等诉讼权利的放弃，视为对原告所举证据的认可，被告楼庆荣除对转让款是否全部支付及土地性质有异议外，对原告提供的证据无异议。本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
被告楼庆荣、俞爱进系夫妻，被告楼超、楼雅系被告楼庆荣、俞爱进的儿女。因被告所在的西力村拆迁，2006年以被告四人共同报批拆迁安置建房用地126.45平方米。2008年8月27日，以楼庆荣、俞爱进、楼超为甲方，以高新莲为乙方，双方签订了《房地产绝卖契》一份，楼庆荣、俞爱进、楼超将上述审批所得的拆迁安置建房用地126.45平方米中的14平方米转让给高新莲。契约载明：一、甲方同意将福田小区第一期拆迁安置地块西力村本户应有的指标所有权按时值绝卖给乙方，计占地14平方米，人民币捌拾陆万捌仟元正，一次性付清；二、甲方保证本宗房地产权属清楚，未出卖之前有关房地产权属纠纷或债权一切由甲方负责办理清楚；三、双方买卖成交后，本宗买卖价格不受任何环境及市场价格变动，甲方不得以任何借口违约，如甲方违约，甲方应退回乙方所有购买金，如乙方违约，乙方不得向甲方索还已付款项；四、指标数、配额数与确权数每平方米800元价由甲方支付，建筑设施费由乙方支付；五、甲方必须配合乙方为抽签投标，产权证过户等事项提供方便，但甲方不负任何经济费用；六、本宗房地产权属过户，过户费、出让金费用由乙方负责；七、本宗房地产权乙方有权自由买卖或转让，甲方必须无条件配合乙方等等。该契约分别由楼庆荣、俞爱进、楼超、高新莲签名并捺指印。转让款以三被告出具借条的形式支付。嗣后，高新莲向楼庆荣、俞爱进、楼超购买的14平方米建房用地因安置于街区而折打成11.2平方米与高新莲向其他人处所购的建房用地合并联建，由义乌市国际商贸城管理委员会具体定位安置于国际商贸城西力村街区13号楼3-4号地块。2010年1月8日，国际商贸城西力村街区13号楼取得义乌市建设局颁发的建设工程规划许可证，后由高新莲出资建成现有房屋并使用至今。2012年10月17日，义乌市地名委员会办公室将高新莲在13号楼3-4号地块建成的房屋命名为义乌市稠城街道长春八街109、111号。因被告不履行办理房地产初始登记及过户登记的义务，原告向本院提起诉讼。
2005年11月，义乌市人民政府办公室义办第137号抄告单中载明，同意给长春村拆迁安置土地使用权登记核发国有土地使用证，保留行政划拨性质，发生产权转移，按规定补交土地出让金。对于联建房，凭国际商贸城建设指挥部出具意见，按共有分摊做土地使用权证。各联建户应同步申报做证，房屋建成后，应先申请办理土地使用权登记，再凭土地使用权申请办理房屋所有权证。房屋转让的，应持有土地使用权证和房屋所有权证，办理转让手续时，应按规定交纳相关税费，先申请办理房产变更登记，再申请土地使用权变更登记，其中以划拨方式的国有土地使用权的，应办理出让手续，并依照市政府6号令的规定缴纳土地使用权出让金。
本院认为，被告户因拆迁安置享有126.45平方米的国有划拨建设用地使用权，被告将其中的14平方米建设用地使用权转让给原告，双方签订房地产绝卖契时，合同中约定的14平方米建房用地尚未定位。因此，原、被告间所签订的房屋绝卖契实质上是拆迁安置权益的转让协议，拆迁安置权益属于债权，该权益转让并未违反我国合同法的相关规定，具有可让与性；签订该契约系原、被告的真实意思表示。被告楼雅系被告楼庆荣、俞爱进的女儿，被告楼庆荣、俞爱进有权代理，且契约已部分履行，应视为被告楼雅知情。为此，原告与被告楼庆荣、俞爱进、楼超于2008年8月1日签订的《房地产绝卖契》应当合法有效。安置权权益转让主要是通过接受安置国有划拨土地使用权转让来实现的，综合考虑我国土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的相关规定，国有划拨土地使用权转让必须经有批准权的人民政府批准。根据义乌市人民政府抄告单，涉讼房地产完成初始登记后，可以办理产权转让，并按规定补交出让金。被告不协助办理涉讼房地产的初始登记及过户登记手续，违背了诚实信用的原则，被告应当按约定积极、全面、适当地履行自己的义务，完成涉案房地产初始登记并协助原告办理过户登记，以实现缔结合同之目的。被告辩称未收到全部转让款的主张证据不足，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告高新莲与被告楼庆荣、俞爱进、楼超于2008年8月27日签订的《房地产绝卖契》有效。
二、被告楼庆荣、俞爱进、楼超、楼雅于本判决生效后三十日内办理义乌市稠城街道长春八街109号、111号房屋中11.2平方米土地使用权及房屋所有权的初始登记，并协助原告高新莲办理过户登记。办理初始登记及过户登记应补交的出让金及应交纳的税费等相关费用，由原告高新莲承担。
本案受理费6240元，由被告楼庆荣、俞爱进、楼超、楼雅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币12480元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 季文超
二〇一三年十二月十二日
书记员 朱晗晟