安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖02民终1609号
上诉人（原审被告）：芜湖百悦置业有限公司，住所地安徽省芜湖县。
法定代表人：夏英英，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：伍云召，安徽新弋达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴同心，男，1976年12月5日出生，汉族，住安徽省芜湖县。
被上诉人（原审原告）：陶月红，女，1979年7月24日出生，汉族，住安徽省芜湖县。
原审第三人：鲁金凤，女，1981年3月6日出生，汉族，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。
委托诉讼代理人：李广林，男，1981年3月26日，汉族，住安徽省芜湖县。
上诉人芜湖百悦置业有限公司（以下简称百悦公司）因与被上诉人戴同心、陶月红、原审第三人鲁金凤商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2018）皖0221民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
百悦公司上诉请求：1、撤销安徽省芜湖县人民法院（2018）皖0221民初798号民事判决第一项，改判百悦公司不承担违约责任。2、撤销安徽省芜湖县人民法院（2018）皖0221民初798号民事判决第二、三项。3、本案一、二审诉讼费由戴同心、陶月红承担。事实和理由：1、百悦公司不存在违约，涉案房屋已经交付给戴同心、陶月红，且房屋租金均已支付。涉案房屋是上下一体的现房销售，戴同心、陶月红于2016年9月14日就房屋办理产权过户手续及交房手续曾向一审法院提起过诉讼，一审法院已认定百悦公司迟延办理过户手续构成违约，并判令百悦公司承担违约金。而本案属于重复诉讼，百悦公司不应承担违约责任。2、根据一审判决书中焦点二的表述，一审法院和戴同心、陶月红均已认可了百悦公司支付的2016年10月1日至2017年11月30日的二楼租金16000元，戴同心、陶月红主张的是2017年11月30至2018年5月31日的租金标准应按照前一年的租金计算，而一审法院却按总金额除以面积的计算方式计算，显失公平。因承租人租赁的并非全是二楼商铺，其中包含一楼的临街门面，根据市场行情，一楼临街门面的价格远高于二楼，故上述租金应按双方认可的16000元/年予以计算。3、一审判决中所涉及的空调，并未有任何人同意购房赠空调，其开庭时出具的是一份复印件，若能出示百悦公司高层认可的原件，百悦公司无异议。
戴同心、陶月红辩称，百悦公司出租房屋戴同心、陶月红并不知晓，百悦公司擅自将房屋出租给鲁金凤导致交付违约，与芜湖县人民法院（2016）皖0221民初225号民事判决涉及的房屋办理过户手续的违约金不相同，故不存在重复诉讼的情形。百悦公司与鲁金凤签订的租赁合同约定了年租金71000元，未约定一层和二层的价差，故一审判决关于租金的计算方法认定正确，戴同心、陶月红不认可一年16000元的租金。关于空调赠予一事属实，是百悦公司的股东许诺并签字的。
戴同心、陶月红向一审法院起诉请求：1、百悦公司因违约应承担双倍租金的违约金（自2016年12月1日起计算至2018年2月28日止共15个月），按一层租给中国农业银行芜湖县支行每年租金39770元÷12×30个月=99425元；2、百悦公司应赔偿土地使用权年限少了30年赔偿损失：按照该地段目前土地使用权出让金200万/亩计算÷666m2×本商铺分摊土地面积32.99m2×年限系数0.43=4.26万元；3、百悦公司立即将百悦公园城邦20幢04室商铺二屋的房屋租金转付给戴同心、陶月红，15414元房租费金额（71000元/年÷274.95m2×91.24m2÷12×16个月）－16000元（已付）=15414元；4、返还百悦公园城邦20幢04室商铺内的一台旧格力柜机空调和一台旧挂壁式空调（价值约人民币2000元）；5、本案诉讼费、律师费等费用均由百悦公司承担。后戴同心、陶月红向一审法院增加诉讼请求：1、百悦公司应承担双倍租金的违约金，（自2016年12月1日起计算至2018年4月3日止共16个月），按一层租给中国农业银行芜湖县支行每年租金39770元÷12×32个月=106053元；2、判令百悦公司按照百悦公园城邦20幢04室《商品房买卖合同》第四章商品房交付条件与交付手续有关约定立即给戴同心、陶月红办理该商品房交付手续，另要求第三人鲁金凤两个月内腾空房屋。
一审法院认定事实：戴同心与陶月红系夫妻关系。2016年3月28日，戴同心、陶月红与百悦公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：戴同心、陶月红向百悦公司购买百悦公园城邦20幢04室商铺，建筑面积为183.3平方米，总价款为人民币1649000元，戴同心、陶月红于合同当日支付房款829000元，剩余房款于2016年11月24日一次性支付到百悦公司指定账户。2016年3月28日，戴同心、陶月红与百悦公司签订《补充协议》，约定：一、该商铺已经出租给农行芜湖县支行，租期为5年（2015年10月12日至2020年10月11日）；二、商铺面积为183.3平方米，优惠后总价为1649000元，首付款829000元（签约当日支付700000元，剩余129000元抵押撤销后15日付清）按揭贷款820000元（抵押撤销后30日内办结）。三、该商铺于2016年3月28日出售给戴同心、陶月红，经协商，百悦公司同意自2016年4月1日起，将租金转付戴同心、陶月红（第一年租金待银行按揭贷款放款后7日内支付戴同心、陶月红）。若租户同意，经三方协商，后续直接由承租户与商铺业主签订租赁合同，租金归戴同心、陶月红所有。四、鉴于该商铺暂抵押给银行，需要约两个月才能赎回（预计在2016年5月31日前）双方暂不办理商铺产权登记手续及820000元抵押贷款手续，待具备产权登记手续时再去银行办理抵押贷款手续。五、若《商品房买卖合同》因时效等原因无法备案或者办理按揭贷款时，双方可重新网签《商品房买卖合同》，但无论市场价格涨跌，都不再重新议价，双方也不能因价格涨跌而提出解除合同。六、若任何一方违约,需向另一方支付双倍租金作为违约赔偿（租金参考该商铺租赁合同），并赔偿守约方实现债权的费用。七、该商铺应缴纳的水电、物业费等相关费用，由承租方直接缴纳给相关的收费单位。戴同心、陶月红在签订合同和补充协议后，于2016年3月28日支付付款829000元，2016年11月24日，支付820000元（因双方在法院诉讼，支付至一审法院账户）。戴同心、陶月红与百悦公司签订的《商品房买卖合同》（现售）第二章第一条约定土地使用权终止日期为2077年2月10日，但该商品房不动产权证登记的土地使用权终止日为2047年1月10日。2017年6月2日，本案涉案房屋在芜湖县不动产登记中心办理不动产权证登记，登记的土地使用权终止日为2047年1月10日。
2015年10月12日，百悦公司与中国农业银行股份有限公司芜湖县支行签订《租赁合同》，将百悦公园城邦小区104室租赁给银行作为营业网点使用，租金每年为39770元，租赁期限自2015年10月12日至2020年10月11日止。2017年11月30日，百悦公司与中国农业银行股份有限公司芜湖县支行及戴同心、陶月红签订《合同概括转让三方协议》，约定上述房屋租赁合同已经履行的原合同项下原合同项下百悦公司享有的权利义务概括转让给戴同心、陶月红，原合同截止2017年10月11日的租金农业银行芜湖县支行已付清，自2017年10月12日起的租金由农行芜湖县支行向戴同心、陶月红支付。
2016年9月26日，百悦公司与第三人鲁金凤签订《租赁合同》，百悦公司将百悦公园城邦小区20#楼商铺103、104（第二层），建筑面积274.95平方米租赁给鲁金凤，用于经营推拿。租赁期限自2016年10月1日至2019年11月30日止；租金第一年付款为2016年10月1日之前，支付70000元、第二、三年租金为71000元。上述租金均是由承租人鲁金凤向百悦公司交付，上述租赁物104商铺二层，戴同心、陶月红购买的房屋面积为91.24平方米。2017年6月14日，百悦公司通过银行转账向戴同心、陶月红支付16000元，载明2016年10月1日至2017年11月30日的租金。
一审法院认为，本案的争议焦点是:一、百悦公司是否存在违约行为；二、如百悦公司存在违约行为，违约金应该如何计算；三、第三人鲁金凤是否应该在二个月内腾空房屋。四、戴同心、陶月红主张涉案房屋的土地使用权少于合同约定30年，应予赔偿的请求是否应该支持。
焦点一，百悦公司是否存在违约行为。戴同心、陶月红与百悦公司签订《商品房买卖合同（现售）》、补充协议时，由于双方均明知该房屋已经抵押给银行作为借款的担保，对解除抵押权，具体的期限双方均没有准确的预期，但从戴同心、陶月红提交的证据（2016年7月5日，戴同心、陶月红向百悦公司提出书面申请），百悦公司负责人书面答复“同意申请”，已即同意到2016年7月15日向戴同心、陶月红交付房屋。结合一审法院查明的事实，此后，2016年9月26日，百悦公司将涉案的104室二层租赁给第三人使用而没有直接交付给戴同心、陶月红，是违反交付的合同约定，应该按照双方所签订的《补充协议》承担违约责任。
焦点二，百悦公司存在违约行为，应该如何承担违约责任。按照《补充协议》的约定，需向对方支付双倍租金作为补偿。该违约交房行为的关键是百悦公司何时将涉案房屋交付给戴同心、陶月红。戴同心、陶月红购买的房屋104室，第一层已经租赁给农行芜湖县支行，对此双方没有争议（已经通过诉讼解决），第二层租赁给第三人鲁金凤用于经营推拿，但百悦公司是在2017年6月28日才将租金16000元（2016年10月1日至2017年11月30日租金）支付给戴同心、陶月红，戴同心、陶月红此时收取租金的行为应该视为对房屋的实际占有和收益，百悦公司支付租金的行为应该视为该房的事实交付。故，违约金应该自2016年7月16日计算至2017年6月28日，按照双倍租金标准计算，即（70000+71000+71000）÷3÷274.95㎡×91.24㎡÷12×11月×2=43194.8元。至于戴同心、陶月红主张的2017年11月30日至今的租金应该为（70000+71000+71000）÷3÷274.95㎡×91.24㎡÷12×6=11725.18元（截止2018年5月31日）。
焦点三，第三人鲁金凤是否应该在二个月内腾空房屋。戴同心、陶月红交付付款后，由于百悦公司未予办理产权证，戴同心、陶月红遂诉至一审法院，经芜湖县人民法院（2016）皖0221民初2251号民事判决由百悦公司将涉案房屋所有权过户给戴同心、陶月红共同所有，2017年6月2日，在芜湖县不动产登记中心办理了不动产权证（皖20**芜湖县不动产权第0003662号），至此，戴同心、陶月红成为该不动产的所有权人，在此之前，依据物权公示原则，戴同心、陶月红并未成为该不动产的实际所有权人。百悦公司在此之前，将该房屋租赁给鲁金凤使用是有权处分行为，非侵权行为，并且上述房屋的租赁行为发生在买卖行为之前，应遵循“买卖不破租赁”原则，故戴同心、陶月红无权要求第三人在租赁期内腾空房屋。
焦点四，戴同心、陶月红主张涉案房屋的土地使用权少于合同约定30年，应予赔偿的请求是否应该支持。双方在《商品房买卖合同》约定，土地使用权终止日期为2077年2月10日，据此可以推算该土地使用权年限为70年，根据《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，商业用地为40年，居住用地是70年。双方在合同的第二章第三条明确约定该商品房的规划用途是商业，因此，戴同心、陶月红主张应该按照合同约定的70年办理产权证，没有依据，应不予支持。至于戴同心、陶月红主张百悦公司返还百悦公园城邦20幢04室商铺内的一台旧格力柜机空调和一台旧挂壁式空调，由于百悦公司同意赠与，应予准许。综上，一审法院判决：一、芜湖百悦置业有限公司于判决生效后十日内补偿戴同心、陶月红逾期交付房屋违约金43194.8元；二、芜湖百悦置业有限公司于判决生效后十日内给付戴同心、陶月红所有的百悦公园城邦20幢04室二层租金11725.18元（截止2018年5月31日）；三、百悦公园城邦20幢04室商铺内的一台旧格力柜机空调和一台旧挂壁式空调所有权属于戴同心、陶月红；四、驳回戴同心、陶月红其他诉讼请求；五、驳回戴同心、陶月红对第三人鲁金凤的诉讼请求。案件受理费2120元，芜湖百悦置业有限公司负担2000元，戴同心、陶月红负担120元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、本案争议的焦点是百悦公司将涉案的百悦公园城邦20幢04室商铺二层租赁给第三人使用而没有直接交付给戴同心、陶月红是否违约。根据戴同心、陶月红提交的证据（戴同心、陶月红于2016年7月5日向百悦公司提出书面申请），可以证明百悦公司负责人已同意2016年7月15日向戴同心、陶月红交付房屋，而百悦公司未将涉案房屋交付给戴同心、陶月红，却于2016年9月26日将涉案的04室商铺二层租赁给第三人鲁金凤使用，违反了合同约定，理应承担违约责任，故一审判决百悦公司承担自2016年7月16日至2017年6月28日期间的违约金并无不当。另，芜湖县人民法院（2016）皖0221民初225号民事判决涉及的系百悦公园城邦20幢04室一、二层商铺延期办理过户手续所应承担的违约金，而本案所涉的系百悦公园城邦20幢04室商铺二层房屋延期交付所应承担的违约金，故不存在重复诉讼的情形。二、百悦公司将百悦公园城邦小区20#楼商铺103、104（第二层）租赁给鲁金凤使用，租赁合同仅约定了年租金，未约定一层和二层的价差，且戴同心、陶月红对涉案的百悦公园城邦小区20#楼商铺104（第二层）的年租金为16000元不予认可，故对百悦公司认为商铺104（第二层）的年租金按16000元予以计算的上诉主张，本院不予采纳。三、戴同心、陶月红于2016年7月5日向百悦公司提出书面申请所涉及的交房日期、空调赠予等相关事宜有百悦公司的股东签字同意，该申请的原件在二审中予以提交核对。综上所述，百悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费880元，由上诉人芜湖百悦置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 武
审判员 汪 智
审判员 吴丽群
二〇一八年十月二十二日
书记员 季学婷
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。