湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0121民初4975号
原告（反诉被告）长沙圆梦物业管理有限公司，住所地长沙县星沙街道办事处开元东路53号思进大厦A座。
法定代表人周建秋，总经理。
委托代理人陈建强，男，1972年5月17日生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。
被告（反诉原告）肖伟，男，1965年3月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙县，现住湖南省长沙县。
委托代理人邓立冬，男，1989年9月28日生，汉族，住吉林省永吉县。
原告（反诉被告）长沙圆梦物业管理有限公司（以下简称圆梦物业）与被告（反诉原告）肖伟物业服务合同纠纷一案本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告圆梦物业请求本院判令：1.被告支付从2013年1月起至2016年9月拖欠的物业服务费8059.5元及滞纳金6447.6元，合计14507.1元；2.被告承担本案的诉讼费用。
被告肖伟答辩要点：1、2013年1月1日至2014年10月31日的物业费请求已过诉讼时效，且这期间肖伟是否给付物业费事实不清，不应支持；2、2016年1月1日至2016年9月因原、被告未签订物业服务合同，圆梦物业主张收取此时间段物业费无事实及法律依据；3、圆梦物业提供的物业服务不到位，存在违约行为，给肖伟生活造成严重影响，被告有权拒交物业管理费，且无需缴纳滞纳金。
被告肖伟反诉请求判令：圆梦物业赔偿肖伟2015年7月丢失的电动车损失3000元。
原告圆梦物业答辩要点：肖伟丢失车辆的真实性无法核实，且依合同约定，物业公司不承担业主及使用人的财产的保管责任和义务。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
双方当事人无争议的事实：
1、被告肖伟购买了位于长沙县××与××处××公寓丁××高层公寓小区××号房屋，房屋建筑面积为162.79㎡，已入住,并已交付至2012年12月的物业服务费。
2、2012年12月27日丁家高层公寓小区业主委员会（甲方）与圆梦物业（乙方）签订了《丁家高层公寓小区物业服务合同》，约定由圆梦物业为丁家高层小区提供物业服务，服务期限为三年，从2013年1月1日起至2015年12月31日，高层住宅物业费按每月每平方米建筑面积1.1元计算；甲方在每月底20日至30日将下个月的物业服务费以现金的方式足额支付给乙方，若甲方不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方从逾期之日起按每天3‰的标准缴纳滞纳金，滞纳金不能超过本金。肖伟未缴纳2014年11月至2016年11月的物业服务费。
二双方当事人有争议的事实：
肖伟是否缴纳了2013年1月1日至2014年10月
31日的物业费及是否已经诉讼时效。肖伟主张圆梦物业2016年11月提起诉讼，2013年1月至2014年10月的物业费请求已过诉讼时效，且肖伟是否给付此阶段物业费因时间过久，事实不清。本院认为，肖伟主张其没有未给付圆梦物业2013年1月1日至2014年10月31日，但未提供收据等证据证实，仅有口头陈述，圆梦物业除了自身书面记录外也无法针对未发生之事情提供证据，故肖伟此主张，本院不予支持。另肖伟主张2013年1月1日至2014年10月31日的物业费诉请已过诉讼时效，圆梦物业认为其每半年都会张贴催缴物业费单据及电话通知能方式向业主催缴物业费。本院认为，在业主大门张贴催缴物业费通知系物业服务企业的通行做法，圆梦物业也提供了2013年1月1日-2015年12月31日期间不同时间段的费用催缴通知单，但未提供肖伟的催缴通知单。据原告提交的针对肖伟户的物业服务费催缴通知张贴照片，催缴物业费的时间段为2013年1月1日至2016年8月，照片显示的张贴时间为2016年9月。根据现有证据，本院只能做出圆梦物业于2016年9月才开始进行催缴的认定。故根据合同约定的物业费缴纳时间结合缴纳实际情况，本院认为2013年1月1日至2014年8月31日的物业服务费诉请的诉讼时效已过。
2、2016年1月1日至2016年9月圆梦物业是否提供了物业服务。肖伟主张2016年1月1日至2016年9月因原、被告未签订物业服务合同，圆梦物业主张收取此时间段物业费无事实及法律依据。圆梦物业陈述因该小区为拆迁安置小区，丁家高层公寓小区业主委员会期满后，未及时选取业主委员会，但圆梦物业仍然依合同要求提供了物业服务。本院认为，虽然《丁家高层公寓小区物业服务合同》期满后肖伟与圆梦物业或丁家高层公寓小区业主委员会与圆梦物业之间未签订新的合同，但据圆梦物业提交的长沙成阳电梯有限公司出具的付款方为长沙圆梦物业管理有限公司、电梯维保费发票、湖南省特种设备检验检测研究院向圆梦物业出具的收费通知单及圆梦物业缴款银行回单及客户名称为长沙圆梦物业管理有限公司的小区2016年1-11月的电费缴费单据，可以证实2016年1至9月，圆梦物业还在为领尚公寓丁家高层公寓小区提供物业服务。
3、肖伟是否丢失车辆。肖伟陈述2015年7月在小区丢失电动车一辆，并要求圆梦物业赔偿3000元损失。圆梦物业不予认可。本院认为，肖伟除口头陈述电动车丢失外未提供购车发票及报警记录等证据佐证，不足以证实肖伟购买有电动车及在小区丢失车辆，故肖伟陈述其电动车在小区丢失，本院不予支持，要求圆梦物业赔偿3000元损失，本院亦不予支持。
4、圆梦物业是否按约提供了物业服务管理义务。圆梦物业公司认为其按约提供了物业管理服务管理，肖伟不予认可，认为圆梦物业公司安保、房屋及设备维护等方面未依约提供，且商业区烟囱正对肖伟住房，歌舞厅营业到半夜，均严重影响肖伟生活。本院认为，业主交纳物业费，即有权享受相应的物业服务，若物业服务企业提供的服务不符合约定或未达到合理标准，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。根据肖伟提供的小区照片及庭审原、被告陈述，可见圆梦物业对领尚公寓丁家高层公寓小区在小区绿化设施的维护、监控等安全保障方面确实存在一定瑕疵。圆梦物业也认可确实有饭店烟囱对向肖伟所在的该栋房屋，但圆梦物业非侵害主体，小区房屋的产权也非物业公司所有，若门面的经营活动扰乱小区业主正常生活，小区业主可要求物业公司进行协调，小区业主也可另谋其他途径解决，但小区业主不能以此为由拒缴物业费。根据权利、义务相一致原则，免除肖伟10％的物业管理费较为公平合理。
判决理由与结果
本院认为：一、丁家高层公寓小区业主委员会与圆梦物业公司签订的《丁家高层公寓小区物业服务合同》，符合我国有关物业管理法律法规的规定，合法有效。该合同效力及于小区内全体业主。原、被告分别作为物业管理受托方和业主应分别履行物业管理和缴纳物业管理费的义务。若物业公司提供的物业服务与约定不符或存在瑕疵，业主可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，合理地维护自己的权益，而不能以此拒交物业费。因圆梦物业提供的物业服务存在一定瑕疵，根据权利、义务相一致原则，免除肖伟10％的物业费较为公平合理。因2013年1月1日至2014年8月31日的物业服务费诉请的诉讼时效已过，圆梦物业要求被告缴纳此期间物业服务费的请求，本院不予支持。肖伟还应缴纳2014年9月1日至2015年12月31日的物业费共计2578.6.元（162.79平方米×1.1元/月/平方米×16个月×0.9）。物业服务合同期满后未续签，圆梦物业继续为丁家高层公寓小区提供物业服务，且无证据证实业主委员会或业主明确拒绝接受服务，本院认为已构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定，故肖伟还应缴纳2016年1月至2016年9月的物业费共计1450.5.元（162.79平方米×1.1元/月/平方米×9个月×0.9）。共计4029.1元。二、因肖伟逾期缴纳物业服务费，圆梦物业公司主张还需支付2013年1月1日起至2015年12月31日的滞纳金共计6447.6元。本院认为，滞纳金是行政惩罚手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金。但圆梦物业公司系基于合同约定主张滞纳金，基于对合同双方真实意思的解释，合同约定的滞纳金其实质为违约金，可将滞纳金视为违约金，按照违约金的规定来处理。但因圆梦物业的物业服务确存在瑕疵，圆梦物业主张的6447.6元滞纳金，本院不予支持。三、肖伟要求圆梦物业赔偿电动车丢失损失3000元，无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）肖伟在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）长沙圆梦物业管理有限公司物业服务费4029.1元；
二、驳回原告（反诉被告）长沙圆梦物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）肖伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费163元，减半收取81.5元，反诉费81.5元，减半收取40.75元，共计122.25元，由被告（反诉原告）肖伟负担63.25元，原告（反诉被告）长沙圆梦物业管理有限公司负担59元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 蔡 明
二〇一七年四月十日
书记员 郭懿慧
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。