赤峰市松山区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0404民初6433号
原告：冯剑辉，男，1978年5月31日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。
委托诉讼代理人：董亮，内蒙古吉拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琳琳，内蒙古吉拓律师事务所律师。
被告：高宇，男，1974年10月14日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市
委托诉讼代理人：张文忠，内蒙古松川律师事务所律师。
被告：王大江，男，1967年7月18日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。
被告：赤峰中昊运输有限责任公司，住所地：赤峰市松山区松山大街52号。
法定代表人：谢瑞华，总经理。
二被告委托诉讼代理人:田平，内蒙古百柳律师事务所律师。
原告冯剑辉诉被告高宇租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日受理后，公开开庭进行了审理，于2016年11月30日作出（2014）内0404民初5045号民事判决，宣判后，被告高宇不服，向赤峰市中级人民法院提起上诉，赤峰市中级人民法院于2017年5月31日作出（2017）内04民终1184号民事裁定，裁定撤销赤峰市松山区人民法院（2014）内0404民初5045号民事判决，发回赤峰市松山区人民法院重审。重审过程中，依原告冯剑辉的申请，本院依法通知王大江、赤峰中昊运输有限责任公司（以下简称中昊公司）作为本案被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯剑辉的委托诉讼代理人董亮、王琳琳，被告高宇及其委托诉讼代理人张文忠，被告王大江及被告赤峰中昊运输有限责任公司、王大江的委托诉讼代理人田平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
冯剑辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告高宇签订的租赁合同；2、判令高宇赔偿违约金200000元、装修损失192589元以及宣传损失、可得利益损失。事实与理由：2013年4月1日，原告冯剑辉与高宇签订转包合同一份，约定高宇将昊坤酒店餐饮部一楼餐厅、二楼全部中餐厅转包给原告，合同期限为2013年4月1日至2021年4月1日，其中前三年的承包费为每年250000元，后五年的承包费为每年290000元，并约定：”如一方违约，应向对方赔偿200000元违约金及实际损失”。合同签订后，原告按照约定向高宇交纳了承包费，并对房屋进行了装修，同时为餐厅进行广告宣传和形象设计进而与北方广告签订了八年的广告合同。2014年，原告得知高宇与中昊公司就涉案房屋的承包经营权发生争议，中昊公司要求解除与高宇的租赁合同并诉讼至法院。原告在此情况下行使了不安抗辩权，未交纳2014年度租金。但高宇未将涉案房屋的承包经营权争议事宜告知原告，致使原告的经营遭到侵扰，房屋装修遭到破坏、餐厅无法继续经营，给原告造成巨大损失，故诉请如前。
高宇辩称，原告在本案中提交的内容为”前三年每年租金为25万元，后五年为29万元”的合同并不是原被告履行的真实的租赁合同，该合同是虚假的。原、被告实际履行的是2013年2月18日签订的租赁合同，合同约定前三年每年租金为35万元，后五年为42万元。但原告在合同签订后仅向被告支付2013年的租金25万元，拖欠被告2013年的房屋租金10万元至今未付。第一年租期结束后，原告未向被告交纳2014年度的房租，经被告多次催缴，原告直至2014年9月搬离涉案房屋，租金拖欠至今，在履行合同过程中构成违约的是原告而并非被告。另外，原告经营的酒店全部是由被告进行装修，营业执照也是被告的名字，原告仅仅是承包经营，双方在租赁合同中约定，原告所装修及添加的设备，在合同到期后均不可拆除带走，一律归出租人所有，并且根据法律规定，因承租人导致合同解除，承租人请求赔偿装修装饰损失的，应不予支持。因此原告的诉请无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
王大江辩称，被告中昊公司与高宇在诉讼中达成解除租赁合同、收回房屋的案外和解协议后，当时因涉案房屋的产权属于中昊公司与王大江共有，王大江作为共同房屋产权人之一及共有房屋的实际管理人，在接收高宇承租的房屋时，才知道高宇将承租的部分房屋擅自转租给原告，后原告又转租给薛某的事实，因转租合同未经中昊公司和王大江同意，故高宇将房屋转租给原告冯剑辉的行为无效。后经原告、薛某、王大江三方协商，王大江与薛某针对一楼房屋重新订立了租赁合同，对于原告承租的二楼一直闲置到2015年8月5日王大江才对外出租。现原告主张违约金及装修损失的诉讼请求相互矛盾，因涉案合同是无效合同，应根据原告与高宇各自的过错行为承担责任，不应有违约金的主张。综上，原告的诉请与被告王大江无关，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。
中昊公司辩称，一、中昊公司与被告高宇原存在租赁关系，后因高宇拖欠房租导致中昊公司起诉，双方解除了租赁合同。根据中昊公司与高宇在2010年7月25日订立的《房屋出租协议》约定，租赁范围为中昊商务中心部分房屋即商务中心南楼2-5层及一楼部分大厅楼梯等，承租期为10年，承租到期后，高宇不得将装修设备等带走，归中昊公司所有，逾期不交房租，中昊公司可以终止合同。在履行合同期间，因高宇拖欠中昊公司租金导致中昊公司起诉解除合同收回房屋，后双方达成和解：高宇同意解除租赁合同并搬出所租赁的全部房屋，中昊公司撤回起诉。二、中昊公司对于被告高宇将涉案房屋转租给原告的事实并不知情，被告高宇在租赁期间未经中昊公司同意擅自与原告签订的房屋租赁合同无效。在高宇同意解除与中昊公司订立的租赁合同交回房屋的情况下，中昊公司收回房屋是维护自己合法权益的正当行为。原告依据与高宇订立的无效转租合同所提出的对中昊公司的诉讼请求毫无道理。现原告主张违约金及装修损失，两项诉讼请求相互矛盾，因涉案合同是无效合同，故应根据原告与高宇各自的过错行为承担责任，不应主张违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：
对原告提交的租赁合同及被告高宇提交的租赁合同，结合高宇提交的原、被告之间的通话录音，可以证明冯剑辉与高宇所签订租金不一致的两份租赁合同均为原告与高宇所签，除租金以外的条款均相同，而涉案房屋的租金与本案争议焦点无关，两份租赁合同的真假并非本案审理范围，故本院对证据的部分内容予以采信；对原告提交的邮政回执、通知书、告知函，因签收人处无被告高宇签字，不能证明该邮件的送达内容及签收人，故本院对原告的证明目的不予采信；对原告提交的资产评估报告书及评估费发票，结合原、被告签订的租赁合同可知，涉案房屋在原告承租前有过部分装修，而该评估报告并未区分新旧装修价值，故本院对原告的证明目的不予采信；对原告提交的销货清单及收款收据，该证据无其他证据予以佐证，不能证明原告的待证事实，无法核实其真实性，故本院不予采信；对原告申请调取的赤峰市红山区人民法院（2014）红民初字第554号民事卷宗，从证据形式上看，能够证实因高宇未履行其与中昊公司签订的租赁合同中约定的给付租赁费的义务，中昊公司于2014年3月向红山区人民法院提起诉讼，基于高宇的上述行为，中昊公司享有对合同的单方解除权，该案的审理结果为原告撤回起诉，此时系原告与高宇签订房屋租赁合同的履行期间内，证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对案外人薛某出具的证明及其分别与原告、王大江签订的租赁合同，高宇虽持有异议，但经合同签订人王大江质证其真实性无异议，能够证明涉案房屋的实际控制情况，与本案具有关联性，故本院予以采信；对证人隋某、宫某的证言，只能证明原告在履行合同过程中，出现过他人侵权情况，二证人均未亲眼所见被告具有违约情形，故与本案待证事实无关，本院不予采信。
对被告高宇提交的中昊公司证明，中昊公司、王大江对证据的真实性有异议，称高宇未经同意与原告签订的转租合同行为无效，自上述当事人意思表示上看，中昊公司对高宇与原告签订合同的行为持否认态度，该意思表示与证据的证明内容相矛盾，且证据的出具时间是2015年1月26日，在本院原告腾退涉案房屋之后，与本案不具有关联性，本院不予采信。
对中昊公司提交的房屋出租协议、民事起诉状及撤诉裁定书，原告与高宇对真实性均无异议，能够证实关于中昊公司与高宇签订的房屋租赁合同一案经过诉讼、和解程序，高宇将房屋交回，中昊公司撤回起诉的事实，证据与本案具有关联性，本院予以采信。
对王大江提交的合作建设物流园区中昊商务中心协议，虽高宇对真实性持有异议，但无相关证据予以反驳，证据与本案具有关联性，本院予以采信；对房屋租赁合同，因与本案不具关联性，本院不予采信。
根据当事人的陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：
2007年6月21日，被告中昊公司（甲方）与被告王大江经营的赤峰市红山区顺达建筑装饰工程处（乙方）签订了《关于合作建设物流园区中昊商务中心的协议》，约定：甲方与乙方在红山物流园区中的中昊物流园内合作建设中昊商务中心，甲方以其在中昊物流园内的21.95亩土地作为51%的出资，乙方以现金或工程款421.78万元作为49%的出资，双方按出资比例分摊费用和享受收益。项目完成后，房屋进行产权登记，登记权利人为中昊公司。庭审中，被告中昊公司及王大江均认可现涉案房屋所有权人为被告王大江。2010年7月25日，被告高宇与被告中昊公司签订了房屋出租协议，约定中昊公司将其位于中昊商务中心部分房屋南楼1-5楼出租给高宇，租赁期为十年。2013年2月18日，高宇（甲方）与原告冯剑辉（乙方）签订房屋租赁合同，约定：高宇将上述房屋中的一楼快餐厅和二楼中餐厅转租给冯剑辉，租赁期间为2013年4月1日至2021年4月1日，前三年的租金每年350000元，后五年的租金为每年420000元；同时约定，甲方原有的餐饮设备及装修归乙方使用，乙方经甲方同意后，可以在保持原房屋结构不变的基础上对房屋进行二次装修，合同到期后，乙方添加的设备及二次装修均归甲方所有；双方同时约定，如一方违约，应支付对方违约金200000元，并赔偿已造成的损失。此后双方再次签订租赁合同一份，将前三年的租金变更为每年250000元，后五年的租金变更为每年290000元，其他内容与先合同内容一致。合同签订后，高宇将涉案房屋交付给冯剑辉。冯剑辉接收后，将二楼中餐厅再次装修后独立经营使用；并于2013年12月4日，与案外人薛某签订租赁合同，约定将一楼快餐厅转租给案外人薛某。2014年3月11日，因高宇未按时交付中昊公司房屋租金，中昊公司向赤峰市红山区人民法院提起诉讼，后因双方达成和解，高宇将其承租的涉案房屋第三至五层退回中昊公司，中昊公司撤回起诉。2014年4月1日，涉案房屋产权登记所有权人中昊公司委派王大江就薛某自原告处承租的一楼快餐厅另行签订房屋租赁合同，租赁期限为2014年4月1日至2017年4月1日。现原告所承租的房屋已被王大江收回。
本院认为，原告冯剑辉与被告高宇就中昊商务中心部分房屋南楼一、二层房屋租赁事宜签订了租赁合同，双方因此存在租赁合同关系，双方对此均无异议，本院予以确认。尽管双方存在两份租金不同的租赁合同，但其他内容均相同，系双方当事人的真实意思表示，现房屋租金与本案争议焦点无关，故本院对涉案租赁合同中除房屋租金以外的其他条款的合法性效力予以确认。被告中昊公司认为高宇在未经出租人同意的情况下，擅自转租行为致合同无效的意见，本院认为，中昊公司与高宇签订的租赁合同未对转租事项进行明确约定，况且，未经出租人同意转租租赁物时，出租人有主张解除该合同的权利，而不具有主张确认该转租合同无效的权利，对该抗辩主张本院不予采信。在原告与高宇之间签订的租赁合同有效的情况下，双方当事人均受合同效力保护和约束，对一方违反约定致对方损害的行为，由违约责任制度对受损方提供法律救济，或通过合同履行获得履行利益来弥补。本案中，因高宇未履行其与中昊公司签订的租赁合同中约定的给付义务，中昊公司于2014年3月向红山区人民法院提起诉讼，后高宇将涉案房屋交回给中昊公司，致使高宇对其与原告签订的租赁合同中约定的高宇向原告交付出租物的客观事实不能继续履行，故原告有行使不安抗辩权的权利，而在房租到期后拒绝继续交付租金。因被告高宇对房屋所有权人的违约行为是导致原、被告合同无法继续履行的主要原因，因此，被告高宇不能继续履行合同将房屋交给承租人使用的主要义务，构成根本违约，加之其不能以不可抗力免责，因此，应对原告承担违约责任，赔偿其经济损失。此时，原告因此享有对双方所签合同的法定解除权，故对于原告要求解除与被告高宇签订的租赁合同的主张，本院予以支持。基于合同相对性原则，原告不能举证证明被告中昊公司、王大江存在违约以及其主张的涉案房屋于2014年3月被收回，致使餐厅无法继续经营的侵权事实，且这一现状是由于中昊公司提前解除高宇的租赁合同而造成的。因此，原告只能向承租人请求赔偿，故原告向中昊公司、王大江主张权利的主张，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿其装修损失192589元的诉讼请求，因涉案房屋装修中包含有被告高宇出租房屋时原有的旧装修，在原告申请对装修进行鉴定时并未对旧装修和二次装修加以区分，且原、被告已在合同中约定违约金200000元，而我国《合同法》规定违约金制度的适用方式是按照受损方的实际损失标准增加或减少，已经具有赔偿和惩罚的双重功效，因此不能在主张违约金的情形下同时要求违约方赔偿损失。综上，对于原告主张被告支付其违约金200000元的诉讼请求，本院予以支持；对于其主张被告赔偿其装修损失192589元及宣传损失、可得利益损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十八条、第一百零八条、第一百二十二条之规定，判决如下：
一、解除原告冯剑辉与被告高宇签订的租赁合同（2份）。
二、被告高宇于本判决生效后10日内向原告冯剑辉支付违约金200000元。
三、驳回原告冯剑辉对被告赤峰中昊运输有限责任公司、王大江的诉讼请求及其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告高宇负担，鉴定费6000元，由原告冯剑辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长董英萍
审判员董晓磊
人民陪审员郎凤玉
二0一八年一月十日
书记员庄禾敏