河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)冀04民终2042号
上诉人（原审被告）：邯郸市滨河中等专业学校。住所地：邯郸市邯山区陵园路陵磁胡同*号。
法定代表人：韩金海，该学校校长。
委托诉讼代理人：李越，该学校职工。
委托诉讼代理人：常友，河北天汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄喜安，男，1971年7月14日生，汉族，现住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：黄峰山，男，系黄喜安叔叔。
原审原告：黄峰山，男，1953年12月2日生，汉族，现住邯郸市丛台区。
上诉人邯郸市滨河中等专业学校（以下简称滨河学校）因与被上诉人黄喜安、原审原告黄峰山租赁合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2016）冀0402民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
滨河学校上诉请求：1、依法撤销邯郸市邯山区人民法院（2016）冀0402民初498号民事判决书，将该案发回重审或依法改判驳回黄喜安的诉讼请求；2、一、二诉讼费由黄喜安负担。主要上诉理由是：1、一审判决认定事实不清，证据不足。2015年4月25日，黄喜安与滨河学校签订了“宿舍承包经营合同”，合同约定由滨河学校将该校区1号楼三、四层承包给黄喜安使用，合作期限为2015年7月1日起至2016年6月30日止。“宿舍承包经营合同”第十条约定，承包期间滨河学校提供房屋专门用于黄喜安从事学生住宿、教学活动，不得从事传销等违法活动及合同约定用途以外的其他活动。合同约定黄喜安应向滨河学校提供“营业执照、办学许可证、法人身份证复印件等”相关证明文件，但黄喜安未按合同约定提交。黄喜安尚不具备招生资格，其招生损失无从谈起。并且黄喜安违反“宿舍承包经营合同”第十二条规定，未经滨河学校同意，私自对房屋进行改造，破坏了房屋主体结构，违约在先，其已经对合同构成根本违约，理应承担合同解除的责任，并且对已经破坏的房屋结构承担损害赔偿责任。黄喜安要求退还承包金的诉讼请求不应支持。2、黄喜安的经济损失依法不应支持。滨河学校与案外第三人虽然有法律纠纷，但是该纠纷并不导致黄喜安无法使用承包经营物。黄喜安未能正常招生，是其经营风险，该损失的产生并不是滨河学校造成的，其损失不应由滨河学校承担。且黄喜安所列损失数额是其主观判决，没有客观证据支持，应当驳回其诉讼请求。3、本案遗漏了必要诉讼当事人，应当依法追加。滨河学校与黄喜安签订承包经营协议后，因案外第三方邯郸市电磁线厂因职工要求解决企业遗留问题，而围堵过黄喜安经营住所。黄喜安的经营虽然受到一些影响，但是并不导致协议不能根本履行。况且，该情况的发生，并非滨河学校主观原因造成的，而是因为案外第三人原因造成的。如果黄喜安有损失，也应当由该事件的肇事方邯郸市电磁线厂承担赔偿责任。邯郸市电磁线厂作为本案利害关系第三人依法应当参加诉讼，但是一审法院驳回了滨河学校的追加申请。
黄喜安答辩称，1、“宿舍承包经营合同”第七条约定,签订合同前，乙方（黄喜安）应提供营业执照、办学许可证。但是签订合同时，我方没有提交，双方也签订了合同，并且滨河学校也收取了我方的租金，说明双方根本没有执行该条约定。退一步讲，我们只是办学生公寓，不是办学，不需要办学许可证。2、滨河学校称我方装修，破坏了房屋主体结构，根本不存在，我们未对房屋进行改造，只是刷了墙，谈不上主体结构的变动。3、邯郸市电磁线厂在2015年8月7日在大门口张贴《通知》，9月1日学生陆续入住，9月10日该厂工人堵门，时间近一个星期，入住学生我们退了费，所以我们的损失与滨河学校有直接关系。办学生公寓的关键时候就是每年的9月份，因为9月份学生开学，错过了这个时间，学生就去了别的地方。4、不同意追加电磁线厂为当事人。我的损失是因为滨河学校提供的租赁房屋有瑕疵造成的，至于滨河学校和电磁线厂的纠纷与本案无关。
黄喜安、黄峰山向一审法院起诉请求：1、请求依法解除黄喜安与滨河学校签订的租赁合同；2、依法判令滨河学校赔偿黄喜安、黄峰山的各项经济损失共计1150000元；3、本案诉讼费由滨河学校负担。
一审法院认定事实：2006年6月，河北万德福投资有限责任公司（以下简称万德福公司）与邯郸市电磁线厂（以下简称电磁线厂）签订《租赁合同》，约定万德福公司承租电磁线厂所有房产开办学校。2009年1月，万德福公司开设的“邯郸市滨河中等专业学校”，即本案被告正式运营，并以滨河学校的名义于2009年1月6日与电磁线厂签订了《租赁合同》，滨河学校使用租赁电磁线厂的房产进行经营，并对外出租房屋。黄峰山与黄喜安系叔侄，合伙关系。2015年4月25日，黄喜安（乙方）与滨河学校（甲方）签订《宿舍承包经营合同》，约定：经双方友好协商，就宿舍承包经营有关事宜达成如下协议：一、甲方提供滨河学校校区1号楼三层、四层，并负责提供电力、供水、空调等设施，产生的水电费由乙方支付，乙方负责处理承包经营过程中的一切事物，负责学生日常管理；二、合同期限为壹年，自2015年7月1日起至2016年6月31日止；三、承包经营费，无论乙方经营效益盈亏，乙方每年向甲方上缴承包费35万元/年，一次性交清；四、乙方须在签订协议时交纳承包经营险保证金5万元，在履行合同期间，乙方无任何违反本合同义务的，甲方在合同到期后无息退还乙方保证金；五、本合同签订3日内，乙方交清承包经费和办学风险办（注：应为“保”）证金，本合同生效；六、电费0.8元/度、水费3.90元/吨，遇政府水电费调价，按新价格执行。由乙方负责按月上交甲方，因乙方不能按时缴纳水电费造成的停水停电，责任由乙方承担；七、乙方在签订合同前，应向甲方提供相关证明文件（营业执照、办学许可证、法人身份证复印件等）；八、承包经营期间，双方对甲方提供的房屋和物品清点后，制作物品交接清单，双方签字盖章后作为合同附件使用，甲方保证房屋和物品交付乙方时完好并能正常使用，乙方发现房屋和物品有瑕疵的应及时提出异议，交付后视为能正常使用和完好，使用过程中的维修和保养由乙方负责；九、承包经营期间，乙方负责本楼的保洁，负责房屋和物品和楼内水电的维护保养，合作结束时，应保证甲方提供的房屋和物品、水电等设施的完好，出现损坏，乙方照价赔偿；十、甲方提供的房屋专门用于乙方从事学生住宿、教学活动，不得从事传销等违法活动及合同约定用途以外的其他活动；十一、未经甲方书面许可，乙方不得将甲方的房屋转租、转借给第三方。经甲方同意，乙方可以在楼层以外的适当位置安放广告；十二、未经甲方书面许可，乙方不得对甲方提供的房屋进行改造、装修。经甲方许可的改造、装修，乙方必须提供改造、装修方案，经甲方同意后方可施工。改造、装修费用由乙方承担。装修改造形成的垃圾由乙方负责运出校外。不得破坏主体结构。合同到期后，乙方添置的未形成房屋添附物的设施可以拆走，已形成房屋添附物的不能拆除，无偿归甲方所有和使用；十三、甲方只向乙方提供房屋、电力、供水、空调等设施，乙方在承包经营过程中应自己保障学生和教职员工的人身及财产安全，遵守安全用电、消防等制度。制定完善的规章制度、培训和作息计划。并设置专职保安人员。承包经营期间，乙方学生和教职员工发生的任何事故和事件，责任由乙方承担，与甲方无关。造成甲方损失的，应予赔偿；十四、乙方在承包经营期间应遵守甲方内部相应的规章制度，服从甲方的统一管理，接受甲方的安全检查；十五、甲方不得无故干涉乙方的正常经营活动；十六、乙方违反合同约定条款，经甲方指出后仍未能履行的，甲方有权单方面终止合同，责任由乙方承担；十七、乙方逾期壹个月不交清各种费用的，甲方有权单方面终止合同，责任由乙方承担；十八、因电磁线厂改制或破产等原因造成合同无法执行的，乙方应在接到甲方通知3个月内自行安排撤离，本合同自然终止。甲方不负任何法律责任。乙方也不得以任何理由要求所有相关部门给予赔偿；十九、本合同属于双方的商业秘密。未经对方同意，任何一方不得向第三方透漏和提供合同内容。违者要向对方支付违约金五万元；二十、合同到期后，合同自然失效。需要继续合作的，在同等条件下乙方优先续约；二十一、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，双方签字盖章后生效；二十二、未尽事宜，双方友好协商解决。协商不成的，通过合同履行地法院管辖解决。滨河学校在合同上加盖公章，并签字，黄喜安在合同上签字并捺印。上述合同签订后，黄喜安向滨河学校交纳承包费350000元和押金50000元。黄喜安接收房屋后，招收职工，对房屋及设施进行维修、装修，购买器具，对外进行宣传，招收住宿学生。滨河学校与电磁线厂因租金问题发生争议，2015年8月7日，电磁线厂向万德福公司（滨河学校）发出通知：河北万德福投资有限责任公司（滨河学校）鉴于你方已经严重违反双方订立的租赁合同，现通知你方：自接到本通知之日起，要求你单位30日内迁出我厂。如到期不履行，后果自负。同年8月20日，电磁线厂再次发出通知：邯郸市电磁线厂通知河北万德福投资有限责任公司（滨河学校）继2015年8月7日通知你方已严重违反双方订立的（签订的）租赁合同，要求你方接到通知之日起限30日内迁出我厂，并终止合同。现我厂再次通知你方，请速按以上要求搬离我厂。如到期不履行，后果自负。邯郸市电磁线厂（捺章）2015年8月20日”。该通知右下角手写“继2015年8月7日，通知你方，截止9月6日期限已到，现通知你方，在2015年9月10日之前，立即搬出我厂，若不履行，后果自负。邯郸市电磁线厂2015年9月6日”。此后电磁线厂的职工围堵电磁线厂的大门，造成黄喜安招收的住宿学生不能正常入住，黄喜安陆续退还了已招收学生的学费，学费标准为每月800元。双方对赔偿事宜经协商未果，2016年2月29日黄喜安、黄峰山诉至一审法院，诉请如前。黄喜安对其可得利益损失计算办法为：一、退还17名学生学费22185元，如不退，每人每年住宿费8000元（按十个月计算），扣除每月生活费300元，管理费200元，每月可得利300元，十个月3000元，17人可得利益51000元；二、50间宿舍，每间宿舍按8人计算，按50%住宿率计算，可住宿学生200人，每人每月收取800元，扣除生活费300元，管理费200月，每人每月可得利益300元，全年按10个月收取，可得利益600000元。另查明，滨河学校与电磁线厂的纠纷，滨河学校将电磁线厂起诉至一审法院。2016年3月18日，一审法院作出（2015）邯山民初字第1824号民事判决，判决：被告邯郸市电磁线厂解除与原告邯郸市滨河中等专业学校2009年1月6日《租赁合同》的行为无效。该民事判决书已发生法律效力。
一审法院认为，《宿舍承包经营合同》系黄喜安与滨河学校经协商自愿签订，合法有效，对当事人具有法定约束力。根据《宿舍承包经营合同》约定的内容，符合房屋租赁合同的构成要件，本案《宿舍承包经营合同》实为房屋租赁合同，一审依法认定黄喜安与滨河学校之间形成房屋租赁合同关系。黄喜安与黄峰山认可其之间有合伙投资协议，投资经营学生公寓是二人合伙投资，但案涉《宿舍承包经营合同》签订的合同主体为黄喜安和滨河学校，根据合同的相对性原则，黄喜安与黄峰山之间的合伙关系与本案不具有关联性，应由二人另行协商解决。黄喜安诉请主张解除《宿舍承包经营合同》，由于滨河学校与电磁线厂之间的纠纷，致使《宿舍承包经营合同》合同目的不能实现，即黄喜安不能按照租赁房屋的约定用途使用租赁房屋，进行正常的经营活动，符合合同解除的法定条件，依法应予支持。但《宿舍承包经营合同》约定合同期限为自2015年7月1日起至2016年6月31日止，现已届满，已无解除之必要。滨河学校依法应退还黄喜安交付的租金320833元（根据本案查明的事实、租赁房屋用途等因素，酌情扣除2015年7月的租金29167元）和押金50000元应予返还。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因《宿舍承包经营合同》未能顺利履行，黄喜安无法按照租赁房屋的约定用途使用租赁房屋、取得收益，造成黄喜安的可得利益损失事实存在，滨河学校依法应予赔偿。黄喜安诉请主张的可得利益损失600000元，赔偿数额系其自行计算，无相关具有鉴定资格的鉴定机构的书面鉴定意见予以佐证，缺乏准确性和合理性，无法确定实际可得利益损失数额。根据本案《宿舍承包合同》约定的内容、租赁房屋的用途、租赁期限等实际情况，法院酌情确定黄喜安可得利益损失为500000元，黄喜安诉请超过部分依法不予支持。对于黄喜安诉请主张的损失：员工工资127457元、房屋装修及设备维修装潢花费55000元、广告宣传费85000元、购买办公用品等费用37593元、水电费15514.5元、日常工作杂项开支及餐厅杂项开支44326.5元，因上述费用属于经营学生公寓中的必要支出费用，系经营成本费用范畴，是经营利润产生的基础，不应与既得利益重复计算，故对黄喜安诉请滨河学校赔偿上述费用的诉讼请求，依法不予支持。滨河学校在发现出租房屋出现纠纷后，基于诚实信用原则，应及时采取适当措施防止损失的扩大，保证黄喜安对案涉房屋能够按照约定用途使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，因电磁线厂的多次张贴通知（通告）、围堵大门的行为造成黄喜安对承租的房屋未能按照约定用途使用，滨河学校依法应当向黄喜安承担违约责任。滨河学校辩称应追加电磁线厂参加本案诉讼并承担赔偿责任的抗辩不成立。综上所述，黄喜安所诉，证据充分，合法部分依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十三条之规定，判决：一、被告邯郸市滨河中等专业学校在本判决生效之日起十日内返还原告黄喜安租金320833元、押金50000元，赔偿原告黄喜安500000元，以上共计870833元；二、驳回原告黄喜安的其他诉讼请求。
本院二审期间，滨河学校向本院提交了如下证据：1、租赁物的现场照片，证明黄喜安未经允许对租赁房屋进行了改造破坏房屋主体结构，存在违约行为。2、滏园派出所出具的报警记录证明，说明电磁线厂职工每次堵门，滨河学校均有报警。黄喜安的质证意见是：对于租赁物的现场照片我不认可其真实性，我方并没有对租赁物主体结构进行改造。对于滏园派出所的报警证明的真实性无异议，说明了堵门事件客观存在，影响了我正常的招生。黄喜安向本院提交了2015年11月30日的向滨河学校工作组写的书面说明，证明当时发生堵门事件后，我方向工作组反映的客观情况。滨河学校的质证意见是：这个材料说明黄喜安认可是电磁线厂工人堵电磁线厂大门与学校无关，另外这个书面材料是黄喜安自己书写的，不具备法律效力。
本院审理期间对石雪茹老师做了调查笔录，石雪茹老师称其在2015年7月份在黄喜安开办卓越公寓的预科班教学上课，共上了20天课，与其一起教学的还有另外两名老师高珂佳、王丽娟，三个人的工资标准是一样的，每人6000元工资。
黄峰山二审期间明确表示放弃对滨河学校的全部诉讼请求。
黄喜安一审时主张其经济损失有：员工工资127457元、房屋装修及设备装潢花费55000元、广告宣传费85000元、购买办公用品等费用37593元、水电费15514.5元、日常工作杂项开始及餐厅杂项开支44326.5元，以上实际投资的费用共计765251元，另外可得利益损失为651000元。
本院二审经审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案二审期间双方主要的争议焦点有三个，一是导致本案租赁合同解除，谁存在违约行为。二是由于一方违约给对方造成的经济损失有哪些。三是本案是否需要追加电磁线厂为当事人参加诉讼。
首先，关于本案谁存在违约行为的问题。黄喜安与滨河学校签订《宿舍承包经营合同》是双方自愿协商签订的，合同合法有效。在双方签订合同后，由于滨河学校与电磁线厂之间的纠纷，电磁线厂的职工在2015年9月份多次围堵电磁线厂的大门，造成黄喜安招收的住宿学生不能正常入住，致使黄喜安陆续退还了已招收学生的部分费用。本院认为，滨河学校作为出租方提供的租赁物，应当保证无瑕疵且能够正常使用，现由于滨河学校与电磁线厂的纠纷，电磁线厂职工堵门闹事，致使黄喜安租赁合同的目的不能实现，导致合同解除，应认定滨河学校存在违约行为。关于滨河学校上诉称黄喜安对房屋主体结构进行改造，严重违反合同约定，但其并未向本院提交充分的证据证明其主张，本院对其该项上诉理由不予支持。
其次，关于黄喜安主张的经济损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，关于黄喜安主张的员工工资损失，本院经向石雪茹老师调查核实，石雪茹等三名老师实发工资每人6000元，共计18000元，本院予以认定。对于其他员工工资，因黄喜安提供的员工工资表系自己单方制作，又无其他相关证据佐证，无法证明其客观真实性，本院不予支持。关于黄喜安主张的房屋装修费用，因黄喜安提供的装修发票为税务机关代开的发票，且日期为事后补开的，无其他相关证据佐证其客观真实性，本院不予认定其数额，但考虑到黄喜安对租赁房屋进行了装修也是客观存在的事实，本院酌情认定装修费用为30000元。关于黄喜安主张的广告宣传费用，考虑到其招生宣传的必要性，黄喜安也提供了广告公司出具的发票，本院认定为85000元。关于黄喜安主张的水电费、购买办公用品费、日常工作开支杂项费用不属于因一方违约造成的实际损失的范围，本院不予支持。关于黄喜安主张的可得利益损失，考虑到黄喜安实际招收了17名学生，并已退还住宿费。按照每个学生每月可得利益300元，17名学生住宿9个月，共计可盈利300×17×9=45900元。关于黄喜安交纳的一年的租赁费，酌情扣除一个月的租金外剩余320833元和押金50000元，滨河学校应当予以返还。
最后，关于本案是否需要追加电磁线厂为当事人参加诉讼的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定;“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。电磁线厂的多次张贴通知（通告）、围堵大门的行为造成黄喜安对承租的房屋未能按照约定用途使用，滨河学校依法应当向黄喜安承担违约责任。故滨河学校上诉称应追加电磁线厂参加本案诉讼并承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持邯郸市邯山区人民法院（2016）冀0402民初498号民事判决第二项即驳回黄喜安的其他诉讼请求。
二、变更邯郸市邯山区人民法院（2016）冀0402民初498号民事判决第一项为：邯郸市滨河中等专业学校于本判决生效之日起十日内返还黄喜安租金320833元，押金50000元，赔偿黄喜安经济损失178900元，以上共计549733元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15230元，由黄喜安负担3700元，邯郸市滨河中等专业学校负担11530元。二审案件受理费12510元，由黄喜安负担4629元，由邯郸市滨河中等专业学校负担7881元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋世忠
审 判 员 张增民
代理审判员 郭晓丽
二〇一七年六月一日
书 记 员 王 琨