重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终1284号
上诉人（原审被告）：周德松，男，1952年12月6日出生，土家族，石柱土家族自治县人，住石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：谭长贵，重庆经冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘学梅，女，1966年10月24日出生，汉族，石柱土家族自治县人，住石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：黎万兰，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人周德松因与被上诉人刘学梅房屋买卖合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院于2016年6月20日作出的（2016）渝0240民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人周德松及委托代理人谭长贵、被上诉人刘学梅及委托代理人黎万兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周德松上诉请求：撤销原判，驳回刘学梅的诉讼请求，并由刘学梅承担一、二审诉讼费。理由为：1.刘学梅在签订合同时即知道争执房屋为改造危房，只批建到二楼，三楼以上只能修建后接受处罚补办相应手续，而刘学梅未按合同约定在房屋竣工后一个月内交清余款并接房，为悔约先后于2015年11月16日、2016年3月29日及2016年5月26日起诉解除合同、确认合同无效，刘学梅在合同约定的办证日之前起诉解除合同本身是违约行为；2.本案所涉及房屋是2013年6月15日动工修建，不属于2012年3月12日出台《石柱县违法建筑处理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）处理的范围，争议房屋属于交纳罚款即可办证范围，周德松能够在合同约定的期限内办理相关手续，不存在预期违约，原审以《暂行办法》第十九条认定周德松预期违约，判决解除合同及周德松承担10000元违约金错误。
刘学梅答辩称：1.周德松所述购买房屋的具体房号不属实，交付10万元不是定金而是购房款；2.争议房屋至今未被拆除是政府不作为，不能作为上诉人未违约的理由，原审依据《暂行办法》判决解除合同符合法律规定。
刘学梅向一审法院起诉请求：1.判决解除刘学梅与周德松于2013年11月3日签订的《马武镇原铁器社危旧房改造购房合同》；2.判决周德松返还刘学梅已支付的购房款10万元及水电开户费3000.00元；3.判决周德松支付刘学梅违约金10000.00元。
一审法院认定的事实：2013年11月3日，刘学梅与周德松签订《马武镇原铁器社危房改造购房合同》，约定：刘学梅向周德松购买其修建的位于马武镇来福街铁器社的B栋3楼1号房屋一套，房屋面积按建筑面积计算，住房面积约102平方米，房屋总价156000.00元，房屋竣工结算时按实际建筑面积计算；签订合同当日付购房款现金100000.00元，基础动工之日起一年半交房，周德松方负责办理房产手续，房屋交付后三年内办理好房产；房屋竣工后，刘学梅方必须交清所有余款后，周德松方才将此房交给刘学梅方，若一方违约，应赔偿对方的损失并支付违约金10000.00元。当日，刘学梅支付周德松购房款现金100000.00元。该房于2013年6月15日动工修建，2014年1月15日竣工；2014年6月26日，周德松将修建完工的房屋交付给刘学梅。另查明，周德松修建的房屋属于危房改造项目，于2012年4月27日取得《建设工程规划许可证》（建字第500240201200013号），建设规模为156.19平方米，楼层为两层，第一层建筑面积为102.96平方米，第二层建筑面积为53.23平方米。周德松实际修建的房屋存在超建行为，其出售给刘学梅的房屋未在规划许可建设范围内。2012年3月12日，石柱县人民政府同意石柱县违法建设整治工作领导小组印发的《石柱县违法建设处理暂行办法》，该办法第十九条规定：“对2012年1月1日后新发生的违法建设，发现一起，拆除一起”。
一审法院认为，对于周德松将修建完工的房屋已交付给刘学梅这一事实双方无争议，双方争议的焦点为周德松履行办理房屋产权证的义务是否构成预期违约。预期违约分为明示违约和默示违约，所谓明示违约，指合同履行期到来之前，一方当事人明确肯定地向另一方当事人表示他将不履行合同；所谓默示违约，指合同履行期限到来前，一方当事人有确凿的证据证明另一方当事人在履行期限到来时，将不履行或者不能履行合同。预期违约，降低了另一方享有的合同权利的价值，如果在一方当事人预期违约的情况下，仍然要求另一方当事人在履行期间届满才能主张补救，将给另一方造成损失。本案中，虽然刘学梅与周德松在购房合同中约定，房屋交付后三年内办理好房产证，但是从《石柱县违法建设处理暂行办法》这一政策文件可以看出，周德松未按规划许可修建的超建房屋，将不能办理房屋产权证，因此，刘学梅有充分的证据证明即使履行期限到来时，周德松也将不能履行合同约定的办理房产证的义务，则刘学梅有权要求解除与周德松签订的购房合同，对于刘学梅要求解除合同的诉讼请求，予以支持。基于此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，刘学梅与周德松的购房合同解除后，周德松应当返还刘学梅已支付的购房款10万元，刘学梅则返还周德松B栋3楼1号房屋一套；同时，因周德松构成违约，根据双方合同的约定，周德松应当支付刘学梅违约金10000.00元。关于刘学梅请求返还支付的3000.00元水电户开户费用的问题，根据双方的合同约定，水电户口的办理属于刘学梅的义务，周德松虽收取3000.00元，但是并不是履行合同义务，而是代理行为，属于另一法律关系，因此对于刘学梅此项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除刘学梅与周德松于2013年11月3日签订的《马武镇原铁器社危房改造购房合同》；二、周德松于本判决生效后十日内返还刘学梅购房款10万元并支付原告违约金1万元，合计11万元；三、刘学梅于本判决生效后十日内将《马武镇原铁器社危房改造购房合同》约定的B栋3楼1号房屋一套返还周德松；四、驳回刘学梅的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1280.00元，由周德松负担。
本院二审期间，周德松围绕上诉请求依法提交了以下证据：
1.2016年5月30日石违整指办发［2016］1号《石柱土家族自治县违法建筑整治工作指挥部办公室关于编制违法建筑集中成片整治计划的通知》、2016年6月29日马武府发［2016］112号《马武镇人民政府关于印发〈2016年度违法建筑整治实施计划〉的通知》，证明周德松所建争议房屋属于第三类即可完善手续或可处罚款类的可以保留的违法建筑，不属于必须拆除和暂缓拆除的范围。
2.2016年7月12日《非税收入一般缴款书》，证明周德松已经按政府要求交纳了超层配套费140140.80元，争议房屋不属于拆除的情形。
3.2016年9月6日石柱土家族自治县马武镇人民政府签章出具《证明》，证明争议房屋属于处罚即可办理房产证情形，不属于拆除范围。
4.民事起诉状及民事裁定书各两份，证明刘学梅不讲诚信。
刘学梅质证认为：1号证据真实性、关联性有异议，周德松不能说明证据的来源，且不能证明争议房屋属于可保留范围；2号证据没有明确交纳配套费的范围，对证据关联性有异议；3号证据无经办人或负责人签名，不符合证据的形式要件；4号证据真实，此属于刘学梅的权利，不能达成周德松的证明目的。
本院经审查认为，因周德松提供的1号证据中马武府发［2016］112号文件有马武镇政府有复印件上加盖印章确认，2号证据明确记载了收取配套费范围，3号证据马武镇人民政府签章出具《证明》有熊杰峰签属“情况属实”，而1号证据中石违整指办发［2016］1号虽然系复印件，但该文件的内容得到马武府发［2016］112号文件内容的印证，内容的真实性当予认定，故且周德松提供的1、2、3号证据均符合证据三性，本院予以采信。周德松提供的4号证据的真实、合法，但与本案无关联，不符合证据三性，本院对该证据不予采信。
本院二审查明，2016年5月30日石柱土家族自治县违法建筑整治工作指挥部办公室石违整指办发［2016］1号《石柱土家族自治县违法建筑整治工作指挥部办公室关于编制违法建筑集中成片整治计划的通知》，将石柱土家族自治县范围内的违法建筑的整治分为三类即拆除类、缓拆类和处罚类，处罚类属于实施行政处罚后可予保留的情形。2016年6月29日马武镇人民政府马武府发［2016］112号《马武镇人民政府关于印发〈2016年度违法建筑整治实施计划〉的通知》，明确将周德松2013年修建砖混结构住宅违法面积2335平方米归为属于符合城乡规划、拆除影响社会稳定而实施行政处罚的处罚类范畴。2016年7月12日周德松向石柱土家族自治县人民政府按每平方米60元标准交纳2335.68平方米的城市建设配套费140140.80元。2016年9月6日石柱土家族自治县马武镇人民政府签章、熊杰峰签署“情况属实”出具《证明》，明确：周德松在马武镇老场镇修建两间七楼一底房屋，纳入石柱县2016年度违法建筑整治范围，属于不影响规划、不影响安全的行政处罚类整治对象。马武镇政府已联合规划、国土、城建执法大队于2016年9月2日专题会讨论马武镇建成区违法建筑处罚方案，待县政府批复同意后，对该户进行处罚。2016年12月前处罚完毕并办理房地产权证。
本院二审查明的其他事实同于一审法院查明的事实。
本院认为，本案系刘学梅要求解除与周德松签订的《马武镇原铁器社危房改造购房合同》、由周德松返还10万元购房款并承担违约责任而产生的房屋买卖合同纠纷。二审中，合同双方当事人对《马武镇原铁器社危房改造购房合同》所涉房屋已经交付刘学梅及周德松已经收取10万元购房款、刘学梅与周德松约定的办证期限尚未届满的事实不争，争执的焦点在于《马武镇原铁器社危房改造购房合同》应否解除，现就此分析认定如下：
刘学梅、周德松2013年11月3日签订的《马武镇原铁器社危房改造购房合同》系主体适格，内容合法，意思表示真实的有效协议，刘学梅、周德松均应当依约履行各自义务。合同签订后，合同所涉及工程于2013年6月15日动工修建，于2014年1月15日竣工，周德松于2014年6月26日将合同所涉房屋交付给刘学梅，且根据《马武镇原铁器社危房改造购房合同》“周德松方负责办理房产手续，房屋交付后三年内办理好房产”之规定，周德松办理房产证的截止期限为2017年6月25日，截止目前，办证期限尚未届满，周德松尚无违反《马武镇原铁器社危房改造购房合同》约定的行为。至于周德松是否预期违约即周德松就合同所涉房屋是否办证不能的问题。因一方面，虽然，《马武镇原铁器社危房改造购房合同》所涉及房屋属于未依法办理相应合法修建手续而建造的房屋范畴，且《暂行办法》第十九条亦明确“对2012年1月1日后新发生的违法建设，发现一起，拆除一起”是事实；但是，本案中，尚没有针对《马武镇原铁器社危房改造购房合同》所涉房屋并明确其属于应当被拆除的对象亦是事实。另一方面，2016年5月30日石柱土家族自治县违法建筑整治工作指挥部办公室出具文件，明确将石柱土家族自治县违法建筑整治分三类即拆除类、缓拆类和处罚类，并非统一实施拆除；而马武镇人民政府将周德松修建的包括《马武镇原铁器社危房改造购房合同》所涉房屋在内的违法建筑作为处罚类，即实施行政处罚后可予保留的情形进行处理，并已经向周德松收取了违法建筑面积的配套费亦是事实。故刘学梅认为周德松办证不能的证据不充分，缺乏相应事实基础，其据此主张周德松构成预期违约的理由不能成立。而刘学梅未依《马武镇原铁器社危房改造购房合同》约定交付购房余款违约在先客观存在。基于此，刘学梅主张周德松违约并要求解除《马武镇原铁器社危房改造购房合同》、返还购房款10万元及支付违约金10000的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。原审基于《暂行办法》认定周德松预期违约而判决解除《马武镇原铁器社危房改造购房合同》、由周德松返还购房款10万元并支付违约金10000元不妥，本院予以纠正。
综上，周德松关于合同不应解除的上诉请求成立，本院予以支持，本案系因二审出现新证据导致的改判，本院在此予以明确。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：
一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2016）渝0240民初2035号民事判决；
二、驳回刘学梅的诉讼请求。
一审案件受理费1280元，由刘学梅负担；二审案件受理费2560元，由刘学梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 何 玉
代理审判员 万永福
二〇一六年九月八日
书 记 员 谢 一