广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）象民初字第639号
原告广西世纪新都房地产开发有限公司。
法定代表人黎万谦，董事长。
委托代理人彭宁，广西广合律师事务所律师。
委托代理人杨超强，桂林市东方明珠大酒店总经理。
被告周万生。
委托代理人周楷效，广西桂云天律师事务所律师。
原告广西世纪新都房地产开发有限公司（以下简称新都公司）诉被告周万生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案，原告诉讼代理人彭宁、杨超强，被告周万生及其诉讼代理人周楷效到庭参加诉讼。庭后原、被告以书面申请请求本院给予其时间调解，本院予以准许，因双方调解不成，本院继续审理此案，现已审理终结。
原告广西世纪新都房地产开发有限公司诉称：2008年11月19日，原、被告双方协商一致，签订两份租赁合同，第一份合同约定由被告承租原告的东方明珠大酒店地下室700平方米场所经营网吧，约定租期为2009年2月1日至2019年1月30日，月租金8350元，年递增3%。租金缴纳时间为当月5日，逾期按每日5‰收取滞纳金。同时又约定合同签订之日被告应交5万元保证金，如被告拖欠租金、水电费及其他应缴费用之一累计达两个月的，原告有权提前终止合同。而被告自2009年8月开始欠交租金，至2011年5月共欠156664.7元，滞纳金240997.5元。第二份合同约定被告承租明珠大酒店大堂西北角约35平方米场所经营珠宝，约定租期为2009年1月1日至2018年12月30日，月租金2500元，年递增3%。租金交纳时间为当月5日前，逾期按每日5‰收取滞纳金。同时又约定合同签订之日被告应交2万元保证金，如被告拖欠租金、水电费及其他应交费用之一累计达两个月的，原告有权提前终止合同。而被告自2010年10月份开始欠交租金至2011年5月共欠15225元，滞纳金10612.5元，水电费1082.4元。被告之行为损害了原告利益，故诉至法院，请求判令1、被告支付原告租金171889.7元（已扣除被告交纳的7万元保证金）、水电费1082.4元、滞纳金251610元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告周万生辩称：1、原告擅自拆毁答辩人在酒店地下室的装修设施，在该处进行水泵房扩建导致房屋使用功能退化，原告违约在先导致答辩人至今未使用酒店地下室，原告要求答辩人支付租金和滞纳金没有依据。2、根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼期间为一年，原告向法院立案起诉之日1年前的租金诉请已超过诉讼时效。3、答辩人已交清大堂西北角的租金，原告对该份合同所提起的诉讼无依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年11月19日，原告新都公司（为甲方）与被告周万生（为乙方）就酒店大堂西北角及酒店地下室签订租赁合同两份，就酒店地下室签订的合同约定：甲方将酒店内地下室（除现有使用的水、电、消防设备用房外）约700㎡租给乙方经营网吧使用，甲方按月收租金；租赁期限为2009年2月1日至2019年1月30日；月租金为8350元，年递增3%。租赁实行先交费后使用的原则。租金缴纳时间为当月5日前，以现金方式一次性向甲方财务部缴纳。逾期缴纳租金按每日5‰收取滞纳金；乙方在租赁期间的用水、电，每月按表计费交甲方，其计费标准为：水费2元／度，电费1.05元／度，另收10%的损耗费，在租赁期间遇国家调整水电费，按调整后的价格标准计收。水电费应于次月5日前与租金一并向甲方缴纳；本租赁合同签订之日，乙方应向甲方缴纳门面租赁保证金人民币50000元，方可进场使用。租赁期满后，乙方移交所租赁房屋时，所租赁房屋应完好无损，同时无拖欠甲方任何费用的前提下，甲方将租赁保证金退还乙方，不予计息。否则甲方有权不予退还租赁保证金；如乙方有下列情形之一的，甲方有权提前终止本合同，无需乙方同意，且甲方有权不予退还租赁保证金，由此引起的一切后果由乙方负责……3.乙方拖欠甲方租金、水电费及其它应缴费用之一的，累计达二个月的（在租赁保证金不足以抵扣时，本合同即刻终止）…。就大堂西北角签订的合同约定：甲方将店内大堂西北角35㎡租给乙方经营珠宝，甲方按月收取租金；租赁期限为2009年1月1日至2018年12月30日；月租金为人民币2500元，年递增3%，租赁实行先交费后使用的原则。租金缴纳时间为当月5日前，以现金方式一次性向甲方财务部缴纳。逾期缴纳租赁金，按每日5‰收取滞纳金；本租赁合同签订之日，乙方应向甲方缴纳门面租赁保证金人民币20000元，方可进场使用等内容。2008年11月20日被告周万生交纳了10万元合同保证金，原告出具收条，收条注明：今收到周万生交来酒店地下室、原胜利小吃店、大堂西北角门面的租金保证金合计人民币壹拾万元（￥100000元）。
被告周万生承租酒店地下室后于2008年底开始对地下室进行装修。2009年原告新都公司对位于地下室的水泵房进行了扩建，扩建后的水泵房面积约二十多平方米。之后，被告停止装修，并于2009年8月开始停止交纳地下室租金。
被告承租的酒店大堂西北角用于经营珠宝，2010年1月-4月的租金，因被告周万生聘请管理财务的员工请假，拖延至2010年5月交清。2010年9月至2011年5月的租金，被告周万生于2011年5月19日一次交清。
以上事实有房屋租赁合同、装修设计图纸、地下室照片、缴费通知单、现金收入凭证、证人证言及原、被告陈述予以证实。
本院认为：原告新都公司与被告周万生签订的房屋租赁合同没有违反法律规定，是双方真实意思的表示，合同合法有效。原告将租赁物交由被告管理使用后，被告应按合同约定交纳租金。被告辩称原告擅自扩修水泵房导致房屋使用功能退化，不能达到被告租赁标的物的使用目的，本院认为，根据庭审查明事实及现场勘查情况，原告扩建水泵房属实，但并未对地下室的使用功能造成根本性影响，尚不足以构成拒付租金的条件。被告答辩中提出原告擅自拆毁被告装修设施的抗辩，与本案不属同一法律关系，不属本案处理范围，可另行诉讼。被告于2009年8月开始欠交酒店地下室的租金，原告未能证明就地下室租金在2011年5月份起诉前向被告主张过权利，被告以时效抗辩的理由成立，故对原告诉请的租金中2010年5月前地下室的部分，本院不予支持。被告承租的酒店大堂西北角部分的租金之庭审时已交纳完毕，其中在2010年1月-4月的租金因被告单方原因拖延至5月交纳，原告在收取2010年1-5月租金时并未对被告拖延交纳租金的行为提出异议，现单独对2010年1-4月租金主张收取违约金，本院不予认可；其中2010年9月至2011年5月的租金于2011年5月19日交纳，被告确有拖延交纳租金的行为，应承担相应的违约责任。被告周万生拖欠原告新都公司酒店地下室2010年5月至12月租金8个月，按2009年合同约定租金递增3%后每月租金8600.5元，2011年1月至5月租金5个月，递增3%后每月租金8858.5元，共计113096.5元。原、被告签订的两份租赁合同中对违约金的约定过高，不符合相关法律规定，本院根据合同的实际履行情况、当事人的过错程度兼考虑原告实际损失将违约金调整为30000元。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高法关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条判决如下：
被告周万生给付原告广西世纪新都房地产开发有限公司租金113096.5元及逾期违约金30000元。
本案案件受理费7746元（原告已预交），由原告广西世纪新都房地产开发有限公司承担3746元，余款4000元由被告周万生承担并给付原告。
上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7746元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 彭广霞
人民陪审员 郝总路
人民陪审员 倪毓芳
二〇一二年二月二十一日
书 记 员 陆 凯