广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3391号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州颐年园发展有限公司。
法定代表人：谢东明，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市东正置业有限公司。
法定代表人：谢东明，总经理。
两上诉人共同委托代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：郑仁武，男，1967年12月11日出生，汉族。
委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
上诉人广州颐年园发展有限公司（以下简称颐年园公司）、广州市东正置业有限公司（以下简称东正置业公司）与被上诉人郑仁武商品房预售合同纠纷一案，不服萝岗区人民法院（2012）穗萝法民三初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年，颐年园公司（甲方）与郑仁武（乙方）签订书面的《广州颐年园内部认购合同》，合同的主要内容为：甲方获得广州市国土局及规划部门批准，将取得位于广州市白云区罗岗镇暹岗村龙头山下，规划用地面积为500亩的土地使用权，在上述土地兴建商品楼宇，由甲方按其规定，办理商品房销售手续；凡认购广州颐年园的买方，均可由广州市房地产管理局发给房屋所有权证，确认房屋的产权属乙方所有；乙方自愿向甲方购买位于广州颐年园荔园二路2栋（暂定名，同规划编号），建筑面积为412.03平方米，另：花园面积288平方米为乙方所有。以上面积为甲方暂测之面积数据，正式签署《商品房预售合同》前，上述有关售房面积甲方将重新测绘，届时楼价在单价保持不变的情况下，总楼价实行多退少补；双方同意上述物业单价为每平方米4767.50元，总成交价为1964356元，乙方同意选择银行按揭付款方式付款；对房屋装修标准在合同附件二中作了详细约定；对房屋交付时间及房屋产权证的办理事项未作明确约定；双方同意在广州颐年园预售证转名工作完成后正式签署《商品房预售合同》；双方对违约责任的约定为甲方如未按协议约定的期限将物业交付乙方使用（除特殊原因外），则由逾期第二天起甲方须按银行同期贷款利率的1.2倍向乙方支付违约金，逾期超过180天，则视作甲方不能履行协议，甲方须向乙方支付已付楼价款的10%作为违约金，乙方有权终止本协议书，放弃购买本房地产并收回已付楼价款；乙方如未按本协议书第五条款规定付款，甲方对乙方逾期应付款有权以银行同期贷款利率的1.2倍向乙方追缴违约金，逾期30天视作甲方违约。乙方须按已付楼价款的10%支付违约金，甲方有权终止本协议，对乙方所交楼价款无息返还，所认购的楼宇无条件由甲方收回。认购书的附件一《广州颐年园付款办法》约定乙方购买广州颐年园荔园二路2栋单位，该单位成交单价为每平方米4767.50元，成交总价为1964356元，乙方选择银行按揭方式支付房价款，乙方在签署时已支付的定金5000元，在乙方选择的付款方式中的首期房价款中扣除。认购书的附件二《广州颐年园装修标准》对房屋室内、外及花园的装修标准进行了详细约定。双方另对荔园二路2栋房屋的付款办法进行详细约定，具体内容为：1.乙方在签署《广州颐年园内部认购书》后不迟于2000年8月18日前支付金额120000元（未扣除定金），并签署《广州颐年园内部认购合同》。2.乙方在甲方办妥颐年园商品房预售许可证并知会乙方五天内支付金额100000元（未扣除定金）。3.按2000年7月11日广颐合同（2000）第016号广州颐年园小区煤气管道工程之《广州市建设工程施工合同》及郑仁武先生7月18日《承诺书》约定，惟郑仁武先生及广东省石油化工建设集团公司免收广州颐年园发展有限公司上述约定工程最终结算后，本《广州颐年园内部认购合同》甲方广州颐年园发展有限公司方认定收到郑仁武先生购买广州颐年园荔园二路2栋单位的与工程结算额相等的房价款，约为730000元。4.其余房价款，为结算清上述房价款后剩余部分，金额约为1014356元，乙方可付清或办理银行按揭手续，同时签署《商品房预售合同》。5.后期房价款，根据乙方与银行签署房地产按揭合同的有关条款按月供款。6.双方同意如有差额或差价出现，均按多还少补处理。
郑仁武于2000年7月19日向颐年园公司交足购房订金5000元，同年8月17日再次支付购房款120000元。
原审另查，郑仁武、颐年园公司曾因履行《广州颐年园内部认购合同》发生争议，郑仁武于2007年12月13日向原审法院提起诉讼，案件号为（2008）萝法萝民三初字第1号。该案中，郑仁武在诉状中请求法院判令颐年园公司继续履行合同，向郑仁武交付房屋并协同办理房地产权证。郑仁武在2008年10月9日的质证笔录中变更其诉讼请求为要求颐年园公司继续履行合同，并向郑仁武交付房屋，撤回了要求办理房地产权证的诉讼请求。原审法院于2008年12月5日作出一审判决，判决广州颐年园发展有限公司应当于判决发生法律效力之日起三十日内向郑仁武交付广州颐年园荔园二路2栋单元房屋。颐年园公司不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第466号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。颐年园公司不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院指定广州市中级人民法院对该案再审。广州市中级人民法院作出（2011）穗中法审监民再字第26号民事判决书，判决维持（2009）穗中法民五终字第466号民事判决。颐年园公司不服再审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2012）粤高法民一申字第3877号民事裁定驳回颐年园公司的再审申请。
2010年3月31日，广州市萝岗区人民法院向颐年园公司、东正置业公司、广州市萝岗区暹岗村北侧广州颐年园荔园二路2栋房屋相关权利人发出（2009）萝法执萝民第802号公告，内容为“根据本院已生效的（2008）萝法萝民三初第1号民事判决书，广州颐年园发展有限公司应将荔园二路2栋房屋交付给郑仁武，因被执行人一直拒绝确认上述房屋所在，拒不履行交付房屋的义务，原审法院决定对申请人郑仁武指认的该房屋视为广州颐年园荔园二路2栋。为保护相关权利人合法权利，现限被执行人及相关权利人自本公告张贴之日起六十天内向原审法院书面主张权利并提交相关的证据材料，逾期视为放弃权利，原审法院将该房屋交付给郑仁武。”颐年园公司、东正置业公司在规定的期间内未向法院主张权利，涉案房屋广州颐年园荔园二路2栋于2010年5月31日由法院强制执行交付给郑仁武。
已生效的（2011）穗中法审监民再字第26号民事判决查明以下案件事实：一、郑仁武系广州市怡盛燃气服务有限公司法定代表人。广州市怡盛燃气服务有限公司曾与颐年园公司签订《气化站委托设计合同》、《颐年园小区4号住宅楼煤气管道委托设计合同》，约定由广州市怡盛燃气服务有限公司完成颐年园气化站和4号住宅楼的煤气管道的设计和报建。2000年7月11日，颐年园公司与广东省石油化工建设集团公司签订广颐合同（2000）第016号《广州市建设工程施工合同》，约定由广东省石油化工建设集团公司完成广州颐年园小区一期住宅煤气管道工程。2000年7月18日，郑仁武向广东省石油化工建设集团公司及颐年园公司提供一份书面《承诺书》，承诺书载明：郑仁武作为广东省石油化工建设集团公司第二分公司现场负责人自愿出资金全权代表广东省石油化工建设集团公司全带资完成广州颐年园发展有限公司一期住宅小区煤气管道工程；为确保广州颐年园公司七月底的交楼工作，郑仁武及广东省石油化工建设集团公司承诺在七月底完成广颐合同（2000）第016号工程合同有关楼户的煤气管道安装；广州颐年园公司依据广颐合同（2000）第016号工程合同应付广东省石油化工建设集团公司的工程款，郑仁武承诺代广东省石油化工建设集团公司收取，广州颐年园公司无须再付款给广东省石油化工建设集团公司。郑仁武以此作为购买广州颐年园公司的广州颐年园荔园二路二号别墅房款，工程款与房款相冲抵不足支付该别墅房款部分，由郑仁武按广州颐年园公司销售的有关规定支付给广州颐年园公司；承诺书及相关合同附件，具同等效力。二、广州颐年园发展有限公司是由广州白云老年服务中心和广州市东正置业有限公司共同投资设立的，其中广州白云老年服务中心出资比例为30%，广州市东正置业有限公司出资比例为70%。广州颐年园公司已取得950113、20000209号商品房预售许可证。2008年1月2日，广州市城市规划局对东正置业公司建设的位于萝岗区暹岗村，建设规模为8栋地上3层：5554平方米住宅楼（自编d2-2、d2-3、d2-4、d2-5、d2-6、d2-8、d2-9）进行了验收，并出具了编号为穗规验证（2008）14号的《建设工程规划验收合格证》，该验收合格证的备注栏中的第二项载明：本工程报建9幢（自编d2-1至d2-9幢），现只建设了自编d2-2、d2-3、d2-4、d2-5、d2-6、d2-8、d2-9栋，其中d2-6幢由连体改为独立两幢，本证仅作为上述已建工程规划验收凭证。三、郑仁武、颐年园公司均确认广州市怡盛燃气服务有限公司曾与颐年园公司签订的《气化站委托设计合同》、《颐年园小区4号住宅楼煤气管道委托设计合同》与颐年园公司、广东省石油化工建设集团公司签订的广颐合同（2000）第016号《广州市建设工程施工合同》为同一工程、同一结算，上述工程在2007年7月5日决算，工程款共1141991.95元。
2009年6月5日，广州市公安局萝岗区分局向东正置业公司发出《申领门牌确认通知书》，门牌号码对照表显示自编号为d2-6荔园二路2号正式编定门牌号码为荔园二路4号。
广州市国土资源和房屋管理局向广州市房地产交易登记中心发出《关于颐年园项目历史遗留办证问题相关意见的函》（穗国房市函（2011）25号），内容为“鉴于颐年园项目符合《关于解决我市历史遗留的办理房产证若干意见的通知》解决范围，该项目原已签约、未办合同鉴证的房屋交易，不纳入《关于进一步严格执行我市商品房限购政策的通知》限购范围。”
郑仁武于2012年8月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、颐年园公司继续履行合同，为郑仁武办理广州颐年园荔园二路4号（自编荔园二路2栋）的房地产权证；2、东正置业公司配合颐年园公司为郑仁武办理房地产权证；3、颐年园公司、东正置业公司支付逾期办理房产证违约金人民币248622.85元，之后的违约金也按照该标准计付（按照已付购房款总额1266991.95元，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2010年8月30日起直至被告为原告办妥房产证为止，暂时计算至2012年9月27日）；4、诉讼费由颐年园公司、东正置业公司承担。
原审法院在案件审理过程中发函给广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查涉案荔园二路4号（自编荔园二路2栋）的产权情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2014年3月18日回函称：颐年园公司、东正置业公司未申请办理该房屋的房地产初始登记，查无该房屋的预售合同登记备案及抵押登记信息。此后，原审法院再次发函给广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查涉案荔园二路4号（自编荔园二路2栋）是否具备办理房地产权证的条件等相关情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2014年5月16日回函称：根据相关法律法规的规定，登记机构是依申请对房地产进行登记。经查阅我区的相关登记记录，广州颐年园荔园二路4号（自编荔园二路2栋）房产现在我区并没有办理任何产权登记。对于新建的商品房登记，房地产开发企业自新建商品房建成并经规划验收后，可依照广州市的《商品房、安居房、经济适用房初始登记办理指引》向登记机构申请办理初始登记，登记机构经审核核准登记后，便会颁发该房屋的房地产权证。
各方当事人在原审庭审中确认涉案房产在签订《广州颐年园内部认购合同》时为尚未建成的房屋。
以上事实，有广州颐年园内部认购合同及附件、收据、规划验收合格证、《申领门牌确认通知书》、（2008）萝法萝民三初字第1号民事判决书、（2009）穗中法民五终字第466号民事判决书、（2011）穗中法审监民再字第26号民事判决书、（2012）粤高法民一申字第3877号民事裁定书、（2009）萝法执萝民第802号公告、《关于颐年园项目历史遗留办证的相关意见的函》、广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局回函及各方当事人庭审陈述等证据证实。
原审法院认为，颐年园公司与郑仁武签订的《广州颐年园内部认购合同》是双方之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”首先，双方当事人签订的合同对双方买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间等作了明确具体的约定，虽然名为“内部认购合同”，但其已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。其次，2000年7月18日郑仁武向广东省石油化工建设集团公司及颐年园公司提供的书面《承诺书》由郑仁武、颐年园公司、广东省石油化工建设集团公司签字盖章确认，各方当事人就以工程款折抵涉案房屋的部分房款达成了明确的合意；并且，郑仁武、颐年园公司均确认广州市怡盛燃气服务有限公司曾与颐年园公司签订的《气化站委托设计合同》、《颐年园小区4号住宅楼煤气管道委托设计合同》与颐年园公司、广东省石油化工建设集团公司签订的广颐合同（2000）第016号《广州市建设工程施工合同》为同一工程、同一结算，上述工程双方已于2007年7月5日结算，工程款共1141991.95元；而颐年园公司并未支付用于抵作房款的工程款1141991.95元，因此，该工程款1141991.95元应认定为郑仁武抵作了涉案房产的购房款；此外，郑仁武还于2000年7月19日向颐年园公司交足购房订金5000元，于2000年8月17日支付购房款120000元，因此，郑仁武共计支付购房款1266991.95元。原审法院认为，郑仁武已向颐年园公司支付了大部分购房款，实际履行了该合同，该内部认购合同性质应为商品房买卖合同，该合同依法有效，双方均应恪守承诺。
关于郑仁武要求颐年园公司为其办理涉案房产的房地产权证是否属于重复起诉的问题。郑仁武曾于2007年12月13日向原审法院提起诉讼，案号为（2008）萝法萝民三初第1号案，郑仁武在该案起诉状中请求法院判令颐年园公司继续履行合同，向郑仁武交付房屋并协同办理房地产权证。但是在该案诉讼过程中，郑仁武自愿撤回了要求颐年园公司办理房地产权证的诉讼请求，将诉讼请求变更为“要求颐年园公司继续履行合同，并向郑仁武交付房屋”。因此原审法院在审理该案时并未对郑仁武要求颐年园公司办理房地产权证的诉讼请求进行审理，更未进行判决。故颐年园公司主张郑仁武的起诉违反了“一事不再理”的原则属于重复起诉没有事实依据，郑仁武有权再次起诉要求颐年园公司为其办理涉案房屋的房地产权证。
根据《广州颐年园内部认购合同》的约定，颐年园公司有为郑仁武办理房地产权证的义务，且颐年园项目原已签约、未办合同鉴证的房屋交易不纳入限购范围。现郑仁武已支付大部分购房款，虽然涉案房产尚未办理大确权，但经原审法院调查，涉案房产已经通过规划验收，只是颐年园公司并未向登记机构申请办理大确权，因此郑仁武请求颐年园公司继续履行合同为其办理广州颐年园荔园二路4号（自编荔园二路2栋）房地产权证符合合同约定且无履行方面的障碍，原审法院予以支持。至于剩余的购房款，由于颐年园公司并未在本案中提出反诉请求，本案不予处理，颐年园公司可另行向郑仁武主张。
由于东正置业公司是颐年园公司的主要股东，且穗规验证（2008）14号的《建设工程规划验收合格证》上显示建设单位为东正置业公司，现郑仁武要求东正置业公司配合颐年园公司为其办理涉案房产的房地产权证，符合历史和现实情况，原审法院予以支持。
关于郑仁武主张逾期办证的违约金的问题。2010年3月31日，广州市萝岗区人民法院向颐年园公司、东正置业公司、广州市萝岗区暹岗村北侧广州颐年园荔园二路2栋房屋相关权利人发出公告，限被执行人及相关权利人自公告张贴之日起六十天内向原审法院书面主张权利并提交相关的证据材料，逾期视为放弃权利，法院将该房屋交付给郑仁武。但颐年园公司、东正置业公司、广州市萝岗区暹岗村北侧广州颐年园荔园二路2栋房屋相关权利人在规定的时间内并未向原审法院主张权利。故涉案房屋于2010年5月31日强制交付。由于《广州颐年园内部认购合同》买卖的标的物为尚未建成的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，颐年园公司应当自房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，逾期应向郑仁武承担违约责任。由于双方未约定逾期办理房屋权属证书的违约金，损失金额又难以确定，郑仁武主张颐年园公司按照其已付购房款总额1266991.95元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2010年8月30日起支付逾期办证的违约金直至颐年园公司为郑仁武办妥涉案房屋的房产证之日为止，于法有据，原审法院予以支持。由于东正置业公司并非涉案房产的出卖人，因此，东正置业公司不应与颐年园公司共同承担逾期办证的违约金。
关于颐年园公司请求判决解除《广州颐年园内部认购合同》的问题。如前所述，各方当事人就以工程款折抵涉案房屋的部分房款达成了明确的合意，郑仁武共计支付购房款1266991.95元，郑仁武已向颐年园公司支付了大部分购房款。双方未明确约定剩余房款的具体支付时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，经催告的解除权行使的合理期限为三个月，没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，颐年园公司未提交证据证实其向郑仁武发出过要求其支付房款的催告通知，也未在一年内要求行使解除权，现颐年园公司在本案中要求行使解除权，已经远远超过了一年的除斥期间，故原审法院对颐年园公司的反诉请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第十六条、第三十四条，《最高人民法院<；关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>；》第五条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年6月17日作出如下判决：一、颐年园公司于原审判决生效之日起三个月内为郑仁武办理广州颐年园荔园二路4号（自编荔园二路2栋）房的房屋所有权登记手续，将房屋登记于郑仁武名下；二、东正置业公司于原审判决生效之日起三个月内协助颐年园公司办理广州颐年园荔园二路4号（自编荔园二路2栋）房的房屋所有权登记手续，将房屋登记于郑仁武名下；三、颐年园公司于原审判决生效之日起十日内向郑仁武支付逾期办证违约金（以已付房款1266991.95元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准，自2010年8月30日起计至办妥涉案房屋的房产证之日为止）；四、驳回郑仁武的其他诉讼请求；五、驳回颐年园公司的全部反诉请求。如果当事人未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5029元，由颐年园公司承担；一审反诉案件受理费100元，由颐年园公司承担。
判后，颐年园公司、东正置业公司不服，上诉至本院称：一、郑仁武已经明确在法庭上陈述并且清楚记录，工程款是广东石油化工建设集团所有，由广东石油化工建设集团向颐年园公司、东正置业公司追讨。现在，萝岗法院将广东石油化工建设集团所有的工程款认定为郑仁武个人的购房款，违背事实违背法律。也违反禁止反言规则。1、郑仁武关于工程款的陈述，工程款与本案无关。民事诉讼法第六十三条规定，证据包括：（一）当事人的陈述。与本案证据完全相同的证据事实，萝岗法院作出（2008）萝法萝民三初字第l号民事判决。（2008）萝法萝民三初字第1号案件庭审笔录白纸黑字清楚地记载郑仁武在法庭上关于工程款的陈述：1、“双方原本是有委托施工这样的关系，在合同过程这也确实有过协商以委托设计费或者工程抵偿的方式支付房款，但在实际履行的过程中，因为民事主体的不同，因为纳税的问题而无法实际操作”。（见2008年3月12日萝岗法院开庭笔录第9页）。2、“已经缴纳的112.5万房款全部是郑仁武按照合同的约定支付的房款而不存在以施工款抵偿的问题，至于颐年园公司、东正置业公司（注：指颐年园公司、东正置业公司）拖欠郑仁武所在公司的建筑工程款以及其他款项的问题则由郑仁武公司通过其他方式来进行追讨”。（见2008年3月12日萝岗法院开庭笔录第10页1、2、3行）。3、“施工单位与颐年园公司、东正置业公司是委托关系，而郑仁武与颐年园公司、东正置业公司之间是商品房买卖合同关系，从工程结算表显示的双方结算的工程以及颐年园公司、东正置业公司支付100万元的施工款和郑仁武向颐年园公司、东正置业公司支付100万元的时间、收款人、付款人都没有必然的法律关系。…证明怡盛燃气有限公司的法定代表人是郑仁武，郑仁武是股东之一，郑仁武作为一个自然人与公司法定事由本质区别的，除此之外还有其他股东的权益和其他人的权益存在”。（见2008年3月12日萝岗法院开庭笔录第10页第10至22行）。4、“郑仁武支付自己的房款，颐年园公司、东正置业公司和郑仁武的公司结算工程款，郑仁武支付的房款是自己的。”（见2008年6月12日第2次开庭笔录第8页第16-18行）。上述笔录，郑仁武清楚明白，毫无疑义地告诉法庭，公司的工程款与个人的购房款是完全不同的两件事。颐年园公司、东正置业公司和广东石油化工建设集团签订施工合同，石油化工建设集团承包施工颐年园小区煤气管道工程。施工合同第六条约定，颐年园公司应将工程款划入石油化工建设集团帐户：建设银行广州市四支行，帐号：32×××35-85。2007年7月5日，颐年园公司、东正置业公司和广东石油化工建设集团对煤气管道工程进行结算。2009年5月5日，广东石油化工建设集团委托广东格林律师事务所向颐年园公司、东正置业公司发出的《律师函一关于敦促贵司支付煤气管道工程款的函》清楚说明：煤气管道工程款是广东石油化工建设集团所有，已委托律师追讨。证明工程款的的确确是公司所有，与个人无关。《律师函》与郑仁武陈述的“在合同过程中也确实有过协商过以委托设计费或者工程抵偿的方式支付房款，但在实际履行的过程中，因为民事主体的不同，因为纳税的问题而无法实际操作”相一致（见2008年3月12日萝岗法院开庭笔录第9页），相对应。因此，不存在将广东石油化工建设集团所有的煤气管道工程款抵颐年园公司、东正置业公司个人房款。对这些白纸黑字清楚记录的事实，萝岗法院故意回避，视而不见，断章取义，毫不掩饰地偏袒。判决将公司所有的工程款认定为个人购房款严重违背事实。2、郑仁武违反禁止反言规则。2007年12月13日，郑仁武在起诉状和庭审确认2001年4月30日支付购房款现金100万元，萝岗法院就是根据现金100万元判决交付房屋。郑仁武虚构现金100万元在2007年起诉，现在（即本案）就同一事实起诉不说现金loo万元，而是说工程款抵房款（而上述笔录已明确工程款是公司所有），现萝岗法院就根据工程款判决交付房屋。郑仁武有100万元现金没有100万元现金房屋要交付；工程敖是公司的不是个人的、还是个人的不是公司的，房屋也要交付，反正不管三七二十一，郑仁武的起诉要房屋，不管说是说不是，房屋一定要判给郑仁武，就一定要办证。郑仁武一再的反言，萝岗法院一再的支持，这是不可接受的，判决违反禁止反言规则。二、萝岗法院两次向萝岗区房管部门发函调查争议房屋的产权情况，是否具备办证条件，萝岗区房管部门明确函告查无争议房屋，也无大确权登记。证明本案争议房屋不存在。在萝岗法院（2008）萝法萝民三初字第1号民事判决也已经查明，讼争房屋在规划图上不存在。萝岗法院（2008）萝法萝民三初字第l号民事判决庭审笔录（见2008．10质证笔录第4页），萝岗法院查明，规划验收合格证附图讼争房屋在规划图上不存在。萝岗区房管部门明确函告查无争议房屋，也无大确权登记，也证明本案争议房屋不存在。萝岗法院认为争议房屋有规划验收没有事实依据，因为规划附图上不存在本案的房屋。三、萝岗法院两次向萝岗区房管部门发函调查争议房屋的产权情况，是否具备办证条件，萝岗区房管部门明确函告查无争议房屋，也无大确权登记。这完全不具备办证条件。萝岗法院判决颐年园公司、东正置业公司给郑仁武办证，不但强迫当事人签约，而且严重违法，也违反办理房产证的行政规定。广州市中院《关于审理预售商品房金圃约绝若干问题的指导意见》第二条，出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理广州市中院明确，合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持。2000年8月，颐年园公司、东正置业公司和郑仁武签订的《广州颐年园内部认购合同》第12条第2款约定，“乙方（郑仁武）未按规定付款，逾期30天视作乙方违约，乙方须按已付楼款的10%支付违约金，甲方有权终止本协议，对乙方所交楼款无息返回，所认购的楼房无条件由甲方收回”。双方在付款上规定，房款付清或办理银行按揭手续同时签署《商品房预售合同》。内部认购合同签订后，郑仁武于2000年7月19日预付订金5000元，2000年8月17日支付12万元，之后就没有按内部合同约定履行，没有付清房款，双方也没有签订《商品房预售合同》，违约的是郑仁武，内部认购合同早己实际解除。颐年园公司、东正置业公司反诉要求解除内部认购协议有充分的事实和法律根据。由于郑仁武支付的12.5万元仅占应付款的6.36%，双方没有签订《商品房预售合同》，判决颐年园公司、东正置业公司将房屋登记给郑仁武，完全是强迫颐年园公司、东正置业公司签约，严重违背事实，违背法律。萝岗区房管部门明确函告萝岗法院，查无争议房屋，也无大确权登记。这完全不具备办证条件。萝岗法院判决颐年园公司、东正置业公司给郑仁武办证，严重违反办理房产证的行政规定。四、判决颐年园公司、东正置业公司向郑仁武支付逾期办证违约金，颐年园公司、东正置业公司清楚认识到，郑仁武的代理人是萝岗法院，我们是在跟萝岗法院打官司。2000年8月，颐年园公司、东正置业公司和郑仁武签订的《广州颐年园内部认购合同》在付款上规定，房款付清或办理银行按揭手续同时签署《商品房预售合同》。如上所述，郑仁武明确陈述工程款是国有企业广东石油化工建设集团所有，郑仁武仅仅支付的12．5万元仅仅占总款的6．36％，内部认购合同在付款上规定房款付清或办理银行按揭手续同时签署《商品房预售合同》。在郑仁武严重违约、没有付清全款、又不具备办证条件的情形下，判决颐年园公司、东正置业公司支付逾期办证违约金，这种判决十分荒谬。颐年园公司、东正置业公司已经充分感受到，颐年园公司、东正置业公司的对手就是萝岗法院，本质上，本案的郑仁武是萝岗法院。或者换言之，颐年园公司、东正置业公司看到，郑仁武的特别授权代理人是萝岗法院。五、郑仁武的起诉违反一事不再理的原则。2007年12月13日郑仁武明确诉讼请求是“认定原、颐年园公司、东正置业公司签订的《广州市颐年园内部认购合同》为商品房买卖合同，判令颐年园公司、东正置业公司继续履行合同，向郑仁武交付房屋并协助郑仁武办理房屋产权证”。现在，本案的诉讼请求与2007年起诉的诉讼请求相同，同一事实、同一诉讼请求的起诉在2008年已作出判决，现在再起诉提出同样的诉讼请求违反民事诉讼法“一事不再理”的原则，应予驳回。六、颐年园公司、东正置业公司反诉请求有充分的事实和法律依据，应予支持。综上所述，向二审法院请求：一、判决撤销广州市萝岗区人民法院（2012）穗萝法民三初字第397号判决第一、二、三、五项判决。二、判决支持颐年园公司、东正置业公司的反诉请求。三、判决一、二审诉讼费用由郑仁武承担。
被上诉人郑仁武答辩称：一、无论我方是以现金方式支付房价款，还是以工程款折抵方式支付房价款，均不能改变我方已付1266991.95元房价款的事实。我方起诉颐年园公司交房一案中，我方以颐年园公司2001年4月30日出具的《收据》为证主张我方以现金方式支付了房价款100万元。颐年园公司则主张其“我方没有用现金支付100万元购房款，该收据的100万元与广州市怡盛燃气服务有限公司于2001年3月31日向其出具的100万元是相互冲抵的，是同一笔款项，该款项实际并未支付”。就100万元房价款的支付方式问题，上诉人以此为由提起上诉，并两次申请再审。为了避免上诉人继续纠缠该问题，我方才采用退一步的策略，主张即便我方是以工程款折抵的方式支付房价款，也不能改变我方已付1266991.95元房价款的事实。我方关于“工程款折抵房款”的主张并未违反禁止反言规则。二、房管部门没有涉案房屋产权登记情况并不能证实涉案房屋客观不存在。房屋没有办理产权登记并不等于房屋客观上不存在。广州市房管局萝岗区分局2014年5月16日出具的《关于郑仁武与颐年园合同纠纷调查函的意见》称：登记机构是依申请对房地产进行登记；房地产开发企业自新建商品房建成并经规划验收后，可向登记机构申请办理初始登记，登记机构审核核准登记后，颁发该房屋的房地产权证。可见，房管部门对新建商品房进行产权登记有两个前提：一是商品房建成并经规划验收，二是房地产开发企业申请房产登记。房管部门回函称没有涉案房屋的产权登记情况，并不能反证涉案房屋客观上不存在。上诉人以房屋没有办理产权登记而主张房屋不存在、没有规划验收，明显错误。《广州颐年园内部认购合同》约定我方向颐年园公司购买的商品房位于广州颐年园荔园二路2栋单元。2001年4月30日，颐年园公司向我方出具的《收据》载明“今收到郑仁武购买荔园二路2号别墅房款”。2008年1月2日，广州市规划局核发《建设工程规划验收合格证》，载明：自编d2-2、d2-3、d2-4、d2-5、d2-6、d2-8、d2-9已规划验收合格，其中d2-6幢由联体改为独立两幢。2009年6月5日，广州市公安局萝岗区分局出具的《广州颐年园门牌号码对照表》，载明：自编号d2-6包含自编号荔园二路1号和荔园二路2号，其中自编号荔园二路2号的正式编定门牌号码为荔园二路4号。2010年3月31日，萝岗区人民法院强制交付《公告》后，我方已实际占有使用案涉房屋四年多，没有任何人提出异议或主张权利。显而易见，案涉房屋客观存在，并已规划验收合格、正式编定门牌号。上诉人主张案涉房屋不存在，没有任何事实根据。三、涉案房屋已具备办理初始登记的条件，原审判决上诉人为我方办理涉案房屋的房地产权证，合法有据。如上所述，涉案房屋客观存在，并已通过规划验收。根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条：“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产权权属证明书》：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地权属来源证明；（四）建设工程规划验收合格证及其附图；（五）房屋测量成果报告；（六）房屋门牌证明。”涉案房屋已经具备申请初始登记、办理《房地产权属证明书》的法定条件。上诉人应当依照广州市的《商品房、安居房、经济适用房初始登记办理指引》向房管部门申请涉案房屋初始登记。涉案房屋至今仍未办妥初始登记是因上诉人懈怠履行法定申请义务所致。上诉人懈怠申请涉案房屋的初始登记，并不能免除上诉人为我方办理涉案房屋房地产权证的义务。原审判决上诉人为我方办理涉案房屋的房地产权证，合法有据。四、原审判决依法认定内部认购合同实为商品房买卖合同，并非强迫上诉人签约。颐年园公司与我方签订的《内部认购合同》对双方买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间等做了明确具体的约定，该协议虽名为“内部认购合同”，但其已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且我方已向颐年园公司支付了大部分的房价款，根据《最高人民法院<；关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>；》第五条的规定，该内部认购合同应当认定为商品房买卖合同。该事实已经（2008）萝法萝民三初字第1号《民事判决书》、（2009）穗中法民五终字第466号《民事判决书》、（2011）穗中法审监民再字第26号《民事判决书》、（2012）粤高法民一申字第3877号《民事裁定书》四份生效裁判文书予以确认。原审法院认定内部认购合同实为商品房买卖合同，而并非判决颐年园公司应与我方按照内部认购合同的约定订立商品房买卖合同，根本不存在法院强迫上诉人签约问题。五、原审判决颐年园公司应向我方支付逾期办证违约金，理据充分。涉案房屋于2010年5月31日由萝岗区人民法院强制执行交付给我方后，我方多次通知上诉人办理涉案房屋的房地产权证，但上诉人却拒绝承认双方的买卖关系，拒不办理案涉房屋的房地产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原审判决颐年园公司从2010年8月30日起按照我方已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向我方支付逾期办证违约金，理据充分。上诉人关于“我方的代理人是萝岗法院”等上诉理由完全是对法律的亵渎、对法院的藐视。六、我方起诉要求上诉人办理房地产权证，没有违反一事不再理原则。2007年12月13日，我方向萝岗区人民法院提起诉讼，要求颐年园公司交付案涉房屋，并协助办理案涉房屋的房地产权证。但是我方在诉讼过程中已经明确变更诉讼请求为要求颐年园公司交付涉案房屋，撤回了要求办理房地产权证的诉讼请求。该事实不仅有萝岗区人民法院（2008）萝法萝民三初字第1号案2008年10月9日的质证笔录为证，而且有生效判决书查明事实为证【详见（2008）萝法萝民三初字第1号《民事判决书》第7页第1段第3行】。因此，萝岗区人民法院在审理（2008）萝法萝民三初字第1号案时并未对我方要求颐年园公司办理房地产权证的诉讼请求进行审理，更未进行判决。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第144条“当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理”的规定，我方依法有权重新起诉要求上诉人办理案涉房屋的房地产权证，上诉人主张我方起诉违背一事不再理原则，没有事实及法律根据。七、上诉人要求解除内部认购合同没有合同及法律根据，且超过解除权的法定行使期限。上诉人要求解除内部认购合同的理由是我方没有付清房款、双方没有签订《商品房预售合同》。然而，根据《内部认购合同》约定，其余房价款是在工程款最终结算折抵房款后再由我方付清或办理银行按揭手续。2007年7月5日，双方对工程款最终结算折抵购房款后，我方向颐年园公司支付剩余房款，而颐年园公司却拒绝承认双方的房屋买卖关系、拒收剩余房款；上诉人在本案庭审时亦主张双方没有买卖关系，不同意接收剩余购房款。可见，我方未能付清购房款是上诉人责任所致；且合同没有约定剩余房款的具体支付时间，而上诉人从未催告我方支付剩余房价款，我方并不存在逾期付款违约行为，原告不享有约定及法定的合同解除权。退一万步讲，即便上诉人享有合同解除权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，经催告的解除权行使的合理期限为三个月，没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。上诉人未提交证据证实其已催告我方支付房款，也未在解除权发生之日起一年内要求行使解除权，现颐年园公司要求解除权合同，已经远远超过行使解除权的一年除斥期间，颐年园公司享有的解除权早已消灭。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人就涉案房屋买卖合同的效力以及继续履行义务，已历由（2008）萝法萝民三初字第1号判决、（2009）穗中法民五终字第466号民事判决、（2011）穗中法审监民再字第26号民事判决书、（2012）粤高法民一申字第3877号民事裁定予以确认。故此，本院对上述认定均予以确认。
上诉人认为，被上诉人关于涉案房屋交易的100万元房款是属于现金交付还是工程款对冲的陈述与上述案件的陈述形成反言，不应采信。但本院（2011）穗中法审监民再字第26号民事判决书已经纠正前述一、二审判决对于100万元购楼款现金交付的认定，认为涉案房屋的该部分房款是以工程款折抵的方式支付，对此，其后的广东省高级人民法院（2012）粤高法民一申字第3877号民事裁定亦予以确认。上述生效判决对于该部分事实的认定并非单独依据诉讼当事人的陈述，而是依据证据判定，上诉人的该部分上诉理由，既无充分证据，亦属于对上述生效判决认定事实的重复告诉，本院不予采纳。
至于，上诉人认为被上诉人要求办证的诉请违反一事不再理原则，但经核，被上诉人在上述前案中撤回办证诉请，上述生效判决亦未对办证义务进行审理。上诉人该部分上诉理由亦不成立。
由于被上诉人在法院生效判决后，怠于履行涉案房屋交付义务，已由原审法院于2010年5月31日强制执行完成交付，现被上诉人以继续履行合同为由，要求上诉人继续履行交付房屋后的办证义务并承担延迟办证责任，合理合法，原审法院予以支持，并无不当。对于原审法院执行程序存在异议的，当另循法定程序解决。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5029元，由上诉人广州颐年园发展有限公司、广州市东正置业有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十二月××日
书 记 员 党春婷