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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）赤民再字第89号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：姜万忠，现住赤峰市。
被申请人(一审第三人，二审被上诉人)：王云鹏，男1940年出生，现住赤峰市。
委托代理人：周东义，内蒙古源生律师事务所律师。
委托代理人：李大为，内蒙古源生律师事务所律师。
被申请人（一审第三人，二审被上诉人)：赤峰天顺房地产开发有限公司。住所地：赤峰市红山区园林路。
法定代表人：燕国武，董事长。
一审被告：赤峰金厦房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市红山区四西街路北原饮食服务公司楼1单元302室。
法定代表人：项宝维，董事长。
申请再审人姜万忠与被申请人王云鹏因商品房预售合同纠纷一案，赤峰市红山区人民法院于2005年9月21日作出(2005)红民初字第1262号民事判决。赤峰市红山区人民法院于2006年11月9日以(2007)红民监字第3号民事裁定，对本案提起再审。再审中，依法追加了王云鹏及赤峰天顺房地产开发有限责任公司(以下简称天顺公司)为第三人参加诉讼。2008年1月24日作出了(2007)红民再字第3号民事判决。一审原告姜万忠不服，提起上诉。本院于2008年7月1日作出(2008)赤民一终字第482号民事裁定，撤销了赤峰市红山区人民法院（2007）红民再字第3号民事判决，将案件发回赤峰市红山区人民法院重审。赤峰市红山区人民法院于2009年3月25日作出(2008)红民再字第5号民事判决，姜万忠不服，再次向本院提起上诉。本院于2011年5月20日作出（2009）赤民一终字第725号民事判决，姜万忠不服，向内蒙高院申请再审，内蒙高院于2012年7月20日作出（2012）内民申字第337号裁定书，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中铁十八局的委托代理人郭玉和、被上诉人王殿文的委托代理人赵孙立君到庭参加诉讼。被申请人赤峰天顺房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明，1999年3月17日，原告与天顺房产签订商品房预售合同一份，约定由原告购买天顺公司开发的位于红山区火花路北头西侧松州饭店原址的商品房一处，户号为甲单元三层二号，户内面积为92.23平方米，每平方米单价1100元，上浮15%，房款总计116670元。同时约定房屋于同年10月31日前交付使用。同年12月20日，原告又与金厦房产针对上述房屋重新签订了商品房预售合同一份，约定单元为东一单元，交付日期为2000年12月31日前，并同时约定由原告与签订合同当日向金厦房产交付房款10万元，余款在入住时交清。合同签订同日，原告向金厦房产交付房款10万元，被告金厦房产为其出具收据一枚。后该房屋一直未交付原告使用，原告诉至法院，要求确认双方签订的合同合法有效，要求被告金厦公司继续履行合同，并协助办理房产证。另查明，1998年9月20日，天顺公司与项宝维签订一份补充协议，约定开发松州小区商住综合楼所需资金全部由项宝维投入，天顺公司不作任何投入。房屋价款由项宝维自己决定，售房业务主要由项宝维负责，天顺公司协助。售房合同必须经项宝维方代表签字，否则无效。项宝维系挂靠天顺公司开发房地产。金厦公司于1999年6月4日依法注册成立，开始经营。同年7月28日，天顺公司与项宝维签订了一份房地产开发有偿移交协议书约定松州小区商业住宅综合楼系开发商项宝维在1998年7月挂靠天顺公司进行的房地产开发项目，现主体已基本完工，大厅已经交付使用，住宅部分就要装修。经项宝维同意将该项目移交给金厦公司管理。自移交之日起，一切变更手续由金厦公司自行负责处理。同年8月6日，赤峰市房地产管理处批准了双方的协议，同年11月15日，经赤峰市房地产管理处批准，将天顺公司取得的松州小区商住综合楼预售许可变更为金厦公司，金厦公司取得合法的售房权，天顺公司的商品房预售许可证同时废止。同日金厦公司接管了松州小区商住综合楼，并组织施工建设。金厦公司未参加2000年企业年检，与2001年6月9日被赤峰市工商局吊销营业执照。
2002年6月8日，天顺公司与王云鹏就本案诉争的132室楼房签订了商品房预售合同，并收取了王云鹏本案诉争楼房116000元的购房款。在张晓辉一案的执行过程中，因本案诉争的楼房系该案查封财产，故赤峰市中级人民法院于2003年12月16日召开了利害关系人的听证会。赤峰市中级人民法院于2004年2月27日发布（2003）赤法执字第59号公告，要求包括本案诉争楼房在内的四套住宅占有人于2004年2月30日前迁出房屋，否则强制执行。
关于松州商住楼的开发权问题，根据现已生效的本院（2004）红民再字第16号民事判决书所认定的事实：1999年7月28日，天顺公司与项宝维签订了一份房地产开发有偿移交协议书，双方约定，松州小区商住楼是项宝维在1998年7月挂靠天顺公司进行的房地产开发项目，现主体已基本完工，大厅已交付使用，住宅部分就要进行装修，预计10月20日前竣工交付使用。经项宝维同意，将该项目移交给金厦公司管理，双方约定该项目所发生的一切债权债务均由项宝维承担，楼房销售、交易及售后管理由项宝维负责。协议签订后，天顺公司将该工程移交给金厦公司管理。1999年8月6日赤峰市房地产管理处批准了双方的协议。1999年11月12日赤峰市土地局批准，天顺公司松州小区商业住宅综合楼用地归金厦公司使用。同年11月15日，经赤峰市房地产管理处批准，将天顺公司1999年4月15日取得的松州小区商住综合楼商品房预售许可证变更为金厦公司。金厦公司取得了合法的售房权，天顺公司的商品房预售许可证同时废止。此外,天顺公司与项宝维签订了一份补充协议，约定开发该商住楼的资金全部由项宝维投入，天顺公司不做任何投入。天顺公司可以协助项宝维抵押贷款，但抵押物须由项宝维提供。该贷款由天顺公司在售房款中扣留，归还银行。房屋价款由项宝维决定，售房业务主要由项宝维负责，天顺公司协助，售房合同必须经项宝维方代表签字，否则无效。金厦公司于1999年6月依法注册成立，1999年7月28日，金厦公司接管了该商住楼并组织施工。由于工程停工原因，2000年7月28日金厦公司被赤峰市建设局撤销了开发资质。因未参加年检，2001年6月9日，金厦公司被吊销了营业执照。2001年，天顺公司向本院提起诉讼，认为因金厦公司的开发资质已被撤销，故请求撤销双方于1999年7月28日所签订的有偿移交协议书。本院于2001年10月15日作出了（2001）红经初字第472号民事判决，支持了天顺公司的诉讼请求。2004年8月16日，本院以（2004）红民申字第8号民事裁定书决定对此案进行再审。再审判决即（2004）红民再字第16号民事判决书于2005年4月22日作出，撤销了本院（2001）红经初字第472号民事判决书，驳回了天顺公司的诉讼请求。该判决天顺公司上诉后，赤峰市中级人民法院以（2005）赤民一终字第409号民事判决维持原判。后天顺公司又向内蒙古自治区高级人民法院申诉，高院指令赤峰市中级人民法院再审，赤峰市中级人民法院于2007年10月30日作出再审判决，维持了（2005）赤民一终字第409号民事判决。
另根据目前生效的赤峰市中级人民法院（2006）赤民二初字第65号民事判决书认定：2001年7月23日，天顺公司与燕国武签订协议书，约定：天顺公司将松州商住楼委托燕国臣装修，费用由燕国臣垫付。天顺公司以该162、361、151、352、341、331、131等七套房子作为抵押，由燕国臣自行变卖。协议签订后，燕国臣自2001年8月开始施工，至2003年10月完工。燕国臣就施工费用向赤峰市中级人民法院起诉，赤峰市中级人民法院已判决有天顺公司给付工程款65万元余元，金厦公司在30万元的范围内承担连带给付责任。
本院（2005）红民初字第1262号民事判决生效后，进入执行程序，在执行过程中，第三人王云鹏提出了执行异议，红山区法院于2006年6月23日作出了（2006）红法执异字第12号民事裁定，认为松州商住楼系由项宝维投资挂靠天顺公司名下开发建设的，在金厦公司成立之前，天顺公司及由项宝维签字售房具有法律约束力，从金厦公司取得售房许可证后只有金厦公司有资格售房。异议人王云鹏系在（2001）红经初字第472号民事判决生效后，因天顺公司欠其款以抵偿欠款方式所签商品房预售合同并入住所争议的房屋。（2004）红民再字第16号民事判决依法撤销了（2001）红经初字第472号民事判决，故天顺公司无权签订售房合同。第三人王云鹏与天顺公司所签订的132室的商品房预售合同不具有法律效力。姜万忠与金厦公司所签订的商品房预售合同合法有效，故驳回了王云鹏的异议。王云鹏不服，提出复议，赤峰市中级人民法院以（2006）赤执裁复字第16号民事裁定书驳回了第三人的复议申请。本院于2006年8月29日张贴公告，要求王云鹏从本案诉争的楼房中搬出，到期不履行，依法强制执行。后未执行，本案在执行程序发现在原审中遗漏了第三人王云鹏参加诉讼，故提交本院审判委员会讨论。2006年11月9日，经本院审判委员会讨论，认为本案原审违反法定程序，对本院（2005）红民初字第1262号民事案件提起再审。提起再审后，本院依法追加了王云鹏及赤峰天顺房地产开发有限责任公司为第三人参加了诉讼。2008年1月24日作出了（2007）红民再字第3号民事判决书。判决后，姜万忠不服，提起上诉。赤峰市中级人民法院于2008年7月1日作出（2008）赤民一终字第482号民事裁定书，撤销了本院（2007）红民再字第3号民事判决，并将该案发回本院重审。
另查明，本案诉争的松州商住楼目前没有竣工验收，不具备办证条件。
一审法院认为，原审原告姜万忠与原审被告金厦公司签订房屋预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对原审原告请求确认商品房预售合同有效的诉讼请求，本院予以支持。原审原告要求原审被告继续履行合同，办理房产所有权证书，因本案诉争的楼房，现尚未竣工验收，不具备办证条件，原审原告起诉时，本案诉争的楼房已被第三人天顺公司出售给了第三人王云鹏，王云鹏交付了房屋的购房款，对此房屋的占有使用是善意的，故继续履行合同的目的不能实现。红山区人民法院作出（2008）红民初字第5号民事判决：1、维持红山区人民法院（2005）红民初字第1262号民事判决中的第一项，即原审原告姜万忠与原审被告赤峰金厦房地产开发有限责任公司于1999年12月20日签订的商品房预售合同合法有效。撤销第二项，即被告赤峰金厦房地产开发有限责任公司于房屋交付之日起90日内协助原告姜万忠办理坐落于赤峰市红山区火花路北头西侧松州饭店原址的商品房一处，户号为东一单元三层二号的所有权登记。2、驳回原审原告姜万忠其他诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审基本一致。
本院二审认为，本案诉争的房屋尚未竣工验收，办理房屋所有权证书的条件尚不具备，该房属于一房二卖，现房屋实际占有、使用人被上诉人王云鹏又系善意取得，故原审法院从本案的实际情况考虑，兼顾各方当事人实际利益和要求对本案所作的判决并无不当。上诉人姜万忠要求继续履行合同的目的客观上确实无法实现，对其诉讼请求，本院亦无法支持。本院作出（2009）赤民终字第725号民事判决，驳回上诉，维持原判。
申请再审人姜万忠申请再审称，1、原审判决认定事实清楚，法律正确。申请人与王云鹏的实体权利已经通过（2006）红法执异字第12号民事裁定书及（2006）赤法执复字16号民事裁定，予以解决。2、判决认定双方签订的购房合同合法有效，却又驳回要求办理产权登记及其他诉讼，这一判决违背了当事人双方的约定，违背了《合同法》第60条的相关规定，违背了交易习惯，强行割裂了权利义务相对应的关系。3、判决认定王云鹏入住多年是片面的，王云鹏是2003年10月以后入住的，2005年初诉讼开始，2005年9月21日取得1262号民事判决书并申请执行。占有是实，入住是本案的起因，没有入住也就没有本案的争议，入住不能成为本案判决认定的依据。4、二审法院认定王云鹏系善意取得是没有法律依据的。王云鹏与所有权人赤峰金厦房地产开发有限公司未签订购房合同，无正当法律关系占有使用该楼房属无权占有。其占有的过程、取得手段、占有方式从开始就不具有合法性。5、二审期间赤峰市房屋产权中心通知该争议楼房业主办理产权登记。因此一审判决驳回申请人办理产权登记诉讼请求的判决已失去事实依据，不具备办证条件的障碍已排除，二审法院理应支持申请人办理产权登记的诉讼请求。6、既然二审法院认为该房属于一房二卖，就应对一房二卖是谁造成的，谁应对一房二卖承担责任作出认定，本案涉及四方，二审法院都没有作出对与错的认定，而且认定申请认定的购房合同合法有效，也就是认定申请人在购房上不存在过错，申请人没有过错，法院为什么没有维护申请人的合法权益。故请求再审法院依法撤销（2008）红民再字第5号，（2009）赤民一终字第725号一二审判决。依法维持（2005）红民初字第1262号民事判决。
被申请人王云鹏答辩称，1、（2005）红民初字第1262号民事判决认定事实错误，适用法律不当，程序严重违法，本案涉案房屋与王云鹏有直接关系，在1262吉安帕案件中没有王云鹏的参与，将对他的实体权利受到影响，正是因为这个情况红山区法院及时追加了王云鹏参加诉讼，因此申请人要求维持1262号判决不当。2、姜万忠与金厦、天顺公司签订的商品房预售合同是虚假的，理由如下：2000年初金厦、天顺共同委托华民会计事务所对事务进行审计，在审计以前公司共收5户的购房款，华民事务3万元、白红霞5万，王云鹏15万，马博11.9920元，以上共计42.1920元，以上并没有反映出申请人的购房款，在1999年签订了户口房款及交纳了购房款，那么在此次事务报告中应能反映出来，那么申请所说的购房合同根本不存在，或可能是购房款被项宝维私自收取并未入账，申请人应向项宝；2003年12月16日，张晓辉诉天顺公司的商品房一案，已经发生法律效力，中院并召开了听证会，在会上张晓辉涉及的八套住宅到中院参加听证，其中包括本案诉争房屋，王云鹏接到通知后与其他几户参加了听证会，唯独没有本案的申请人，说明并不存在姜万忠购此房一事，如果购房法院应通知他，在这次听证会中王云鹏涉及到三套房屋，经过法院处理，将本案涉争的房屋确权给王云鹏，有卷宗可存，据此王云鹏居住至今。3、1999年3月17日天顺与申请人签订了购房合同，为什么在同年的7月份包括此房在内的八套房屋抵押给张晓辉借款，并在同年12月20日针对此房签订了购房合同，张小辉在办理抵押合同时，为了确保能如期归还此款，与项宝维到公证处办理了公证，并在房产处办理了手续，并签订了预售合同，如果此前存在申请人与天顺、金厦签订购房合同一事，那么公证处、房产部门应该能发现此事，张小辉也不会将已经出售的房屋进行借款抵押。另外另一方面讲，负责此事的项宝维也输了此事，他应该知道此事，涉及到一房二卖，申请人与金厦签订了预售合同。四、到2005年，申请人此前并未去过争议的房屋，也没有接触过天顺、金厦，没有过问过此事，也没有找过相关单元解决此事，如果此房屋像申请人所说卖给他了，不可能在长达6年的时间内不管不问，这违反学理，说理合同在2005年是不存在的，有伪造之嫌。三、王云鹏对本案诉争房屋有所有权使用权。1、王云鹏与天顺签订了合同并交纳了购房款，并占有使用至今，应保护。2、本案诉争房屋是中院依法确权给王云鹏，当时并不存在任何争议。3、本案诉争的房屋至今没有办理房产证，王云鹏依据合同的规定和中院的规定居住至今，根据物权法及相关规定，已经取得了房屋使用权、居住权。4、本案天顺、金厦公司，我了解的情况到现在已经被注销，他就不具备本案诉讼主体，根据本案的情况及审计报告的情况，如果申请人签订的合同真实，应追加项宝维为被告，承担责任。5、本案涉及一房二卖等违法情况，为了查清事实，请求法院将本案移交公安机关处理，以维护当事人的权益。综上请求贵院依法驳回申请人请求，或移交公安机关处理。
一审被告金厦公司答辩称，本案至今已有七年，一、本案争议的房屋是项宝维挂靠国土资源局天顺房地产开发公司是国有公司，由天顺开发建设，本案的第三人天顺公司冒名顶替，2009年4月12日由四个股东组成个人有限公司，与我挂靠的天顺是两个性质的公司，对天顺有限责任公司发生的事项本人不承担责任，像王云鹏的律师所说应该追究责任，要追究谁的责任。审计报告中所说五处房屋的收款我没有看见，有限责任公司对房屋没有处分权，天顺有限责任公司已经涉及到欺诈。二、该房屋投资人是项宝维我本人，天顺公司按1998年签订的协议他并不投资，燕国武本人也承认并没有投资，即使发生纠纷也应该是天顺有限责任公司承担责任。在我与天顺公司签订的挂靠合同中约定，天顺公司不出资，售房价格由项宝维决定，天顺公司与天顺有限公司两个性质，天顺有限公司凭什么卖这个房屋，与这个房屋没有任何关系，他所有的行为都是侵权行为
再审查明，
审 判 长 孙 霞
审 判 员 高海霞
代理审判员 吕 岩
二〇一三年五月十五日
书 记 员 于 芳