上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三(民)初字第2044号
原告上海宏生房地产技术发展公司。法定代表人唐瑞卿。委托代理人ＸＸ中，上海市纵横律师事务所律师。被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司。法定代表人米光华。委托代理人张沛。委托代理人胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。第三人上海中虹(集团)有限公司。法定代表人朱黎明。委托代理人陈亚明。委托代理人钮虹。第三人上海汉阳物资供销商店。法定代表人李怀玉。第三人上海虹口商业(集团)有限公司。法定代表人施国伟。委托代理人谭炳麒。第三人上海北安物业管理有限公司。法定代表人刘学金。委托代理人冯国年。原告上海宏生房地产技术发展公司(以下简称宏生房地产)与被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司(以下简称麦盛莉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理，审理中，因案情需要，本院依法追加上海中虹(集团)有限公司(以下简称中虹集团)、上海汉阳物资供销商店(以下简称汉阳物资)、上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称虹口商业)、上海北安物业管理有限公司(以下简称北安物业)作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本院依法适用普通程序并组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告宏生房地产委托代理人ＸＸ中、被告麦盛莉公司委托代理人张沛、胡兰霞，第三人中虹集团委托代理人陈亚明到庭参加诉讼。第三人汉阳物资、虹口商业、北安物业经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏生房地产诉称，2010年5月10日，第三人中虹集团将其拥有产权的阳曲路XXX号、XXX号、保德路XXX号、XXX号、XXX号房屋授权给原告，委托原告对外出租经营。后原告将该房屋出租给被告并于2011年10月与被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定：原告同意向被告出租坐落在本市闸北区阳曲路XXX号4楼(建筑面积650平方米)，保德路347、349号(建筑面积90平方米)，保德路XXX号XXX楼(建筑面积60平方米)，租赁期限5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止；租金及支付方式为该房屋每年租金180,000元整(以下币种均为人民币)，被告必须每六个月支付租金一次，先付后用，逾期支付，每逾期一天，则被告需按月租金的千分之三支付滞纳金。现因被告拖欠租金至今未付，故合同因被告违约而中止。截至起诉之日，被告从2011年4月1日起拖欠房租至今未付。在多次催讨过程中，原告发现被告在未经原告同意许可的情况下，擅自使用原告的阳曲路670底层1-2轴、阳曲路XXX号三层和四层的合计面积633.86平方米，且未支付过任何使用费。按照该地段同类房屋最低租赁价格1元/日/平方米计算，自2011年4月1日起计算至被告实际迁出之日，被告应补交给原告相应房屋使用费。为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、终止原、被告于2011年10月17日签订的房屋租赁合同，被告将租赁房屋(包括被告擅自使用部分)返还原告；2、被告支付原告拖欠的房屋租金615,000元(自2011年4月1日起算至2014年8月31日止，按15,000元/月标准支付)、滞纳金(每逾期一日，按月租金千分之三计算，自2011年4月1日起算至实际支付之日止)、违约金10,000元；3、被告支付原告擅自占有使用场地费(面积为625.26平方米，自2011年4月1日起算至实际迁出之日，按1元/日/平方米支付。)后，原告当庭要求被告按相应租金标准支付使用费至实际迁出之日。被告麦盛莉公司辩称，不同意解除房屋租赁合同，也不同意其他诉讼请求。原告主体不适格，根据解除协议的约定，原、被告之间的租赁关系已于2012年12月31日解除，租赁主体变更为中虹集团。原租赁合同应于2015年8月期满，在此之前，不存在合同终止问题。被告同意支付2012年8月至2014年8月期间的房租，但因存在两份租赁合同，故要求原告提供中虹集团出具的有效授权书以证明其租赁主体身份。2012年8月之前的房租已经超过诉讼时效，故不同意支付。滞纳金及违约金均不同意支付，滞纳金计算标准约定过高。原租赁合同并非按房屋面积计算租金，而是根据固定场地确定租金标准。因租赁面积存在交叉重合问题，故原告主张的超出面积部分无依据，租赁期间，原告从未对租赁面积提出任何异议。第三人中虹集团述称，同意原告的全部诉请，2011年4月1日之后的租金及使用费应由原告收取。第三人汉阳物资未陈述。第三人虹口商业未陈述。第三人北安物业未陈述。经审理查明，2011年10月17日，原告宏生房地产(出租方甲方)与被告麦盛莉公司(承租方乙方)签订《房屋租赁合同》，载明：1、甲方同意向乙方出租座落在本市闸北区阳曲路XXX号4楼建筑面积650平方米，保德路347、349号建筑面积90平方米，保德路XXX号XXX楼建筑面积60平方米；2、租赁期限5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止；3、该房屋每年租金壹拾捌万元整，乙方必须每6个月支付租金一次，先付后用，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的千分之三支付滞纳金；4、因乙方不按时缴纳租金并拖欠租金达一个月时，合同视乙方违约而告终；5、租赁合同期满或解除，甲方不承担乙方在该房屋的任何装修费用，乙方必须按时迁出并将场地内物品全部搬走；6、如违约，违约的一方应向未违约的另一方支付违约金壹万元整。上海市房地产权证载明，阳曲路XXX号、XXX号，保德路XXX号、XXX号、XXX号权利人上海中虹(集团)有限公司。上海市房地产登记簿载明，阳曲路XXX号101室建筑面积265.10平方米，201室建筑面积279.04平方米，301室建筑面积285.63平方米，401室建筑面积285.63平方米，阳曲路XXX号XXX室建筑面积467.98平方米；保德路XXX号XXX室建筑面积353.33平方米，201室建筑面积356.45平方米，301室建筑面积452.75平方米。1993年3月30日，第三人中虹集团盖章的《关于阳曲路XXX号甲商业网点房使用通知》载明，根据中虹罗拆字(99)第05号协议，阳曲路XXX号甲底层，(2)-(4)轴、二层(1)-(5)轴公产营业房合计建筑面积351平方米做拆迁安置用房，由上海环亚实业总公司使用。2013年2月19日，虹口商业将阳曲路XXX号房屋，建筑面积351平方米转租给麦盛莉公司使用，期限自2012年11月1日至2015年12月31日。2003年3月25日，案外人上海虹达物业管理有限公司(出租人甲方，以下简称虹达物业)与亚东物资(集团)公司汉阳物资供销商店(承租人乙方)签订《公有非居住房屋租赁合同》，载明：甲方将座落于闸北区阳曲路XXX号乙底层4-5轴部位的房屋出租给乙方使用，建筑面积81.84平方米。2012年9月11日，汉阳物资将阳曲路XXX号建筑面积81.84平方米的房屋出租给麦盛莉公司作为经营场地使用，租赁期限为2012年11月1日至2015年10月31日。2005年10月13日，案外人虹达物业(出租人甲方)与北安物业(承租人乙方)签订《公有非居住房屋租赁合同》，载明：甲方将坐落在闸北区保德路XXX号房屋出租给乙方使用，建筑面积为1162.42平方米。2010年8月25日，案外人上海彭安物业管理有限公司(以下简称彭安物业)将保德路XXX号一层、二层700平方米出租给麦盛莉公司做营业用房，租赁期限自2009年12月1日至2015年11月30日。另查明，原、被告及第三人中虹集团于2015年2月13日前往阳曲路XXX号，经三方共同现场确认，被告所使用的三楼部位为宴会厅、301及318三个房间，三方均在相关图纸上签字确认。2015年3月6日，由上海市闸北区房地产交易中心测绘部门提供的《房屋分套建筑面积计算成果表(实测)》及附图载明，被告实际使用的部位建筑面积分别为23.83平方米、27.90平方米、74.34平方米，总计建筑面积为126.07平方米。以上事实，由原告提供的授权委托书、房屋租赁合同、催讨租金函、催讨函、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、关于房屋租金支付的回复函、被告提供的联合证明两份、租赁合同三份，第三人提供的通知、公有住房租赁合同、转租合同、房产竣工图纸，法院调取的房产图纸、相关材料及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告表示：被告麦盛莉公司实际占用的部位及面积如下，1、阳曲路XXX号底层1-2轴，实用面积54平方米，测绘中心实测面积62.6平方米；2、阳曲路XXX号四层大通道宿舍650平方米，测绘中心实测467.98平方米；3、阳曲路XXX号三层实用面积285.63平方米；4、阳曲路XXX号四层办公用房加两个房间及监控室285.63平方米，以上合计面积1101.84平方米。合同约定的租赁面积系整体打包出租，年租金即180,000元。被告表示：被告实际经营场所是阳曲路XXX号的1楼(1-5轴)、2楼(1-5轴)、3楼(1-2轴，面积约90平方米)及4楼(1-5轴)，阳曲路XXX号的4楼全部，保德路XXX号的1楼和2楼全部。被告与原告签合同之时门牌号码是不对的，合同是按照总面积800平方米来计算的。原、被告合同约定的租赁范围670号四楼650平方米实际是指670号与668号整层相加。保德路XXX号、XXX号90平方米是指阳曲路XXX号三楼1-2轴，约90平方米。保德路XXX号三楼是指阳曲路XXX号底层1-2轴，约60平方米。被告认为阳曲路四楼多用了100多平方米，三楼未多用，实际仅使用90平方米左右。2002年时，被告曾与中虹集团就670号底层1-2轴60平方米及670号三楼1-2轴90平方米的租赁合同。关于多出租金面积的计费标准，被告认为应按原合同约定按比例计算。原告诉请主张超出面积部分的使用费已超过诉讼时效。第三人汉阳物资表示：阳曲路XXX号1楼81.82平方米的房屋系中虹集团在拆迁时调配给第三人的，中虹集团是产权人，第三人是使用权人，有权与被告签订租赁合同。中虹集团下属虹达物业与第三人签订合同，被告麦盛莉公司与第三人的合同正常履行。第三人虹口商业表示：阳曲路XXX号系拆迁时中虹集团给第三人的使用权房，产权人系中虹集团，大约350平方米左右，中虹集团委托虹达物业与第三人签订租赁合同，租金均是付给虹达物业的，上海环亚实业总公司行政归属于虹口商业，被告麦盛莉与第三人的租约正常履行，未拖欠。第三人北安物业表示：保德路XXX号系2006年由区政府划拨给第三人使用，产权人是中虹集团，北安物业是使用权人，有权出租。保德路XXX号总共三层，其中一层和二层系麦盛莉公司承租，被告未拖欠过房租。北安物业下属子公司为彭安物业，北安物业与中虹集团下属的虹达物业签订租赁合同，彭安物业与麦盛莉公司签订租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于原、被告之间合同是否解除一节。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。合同双方均应按照合同履行相应权利义务，本案中，被告自2011年4月起未支付合同租金，符合合同约定之解除条件，现原告主张合同解除并要求被告返还房屋于法不悖，本院予以采纳。原告在起诉前未向被告主张解除房屋租赁合同，起诉后被告于2014年8月16日签收本案诉状副本，故本院认定房屋租赁合同于2014年8月16日解除。关于被告是否应支付多使用面积使用费一节。首先，根据本院审理查明，因第三人汉阳物资及虹口商业就阳曲路XXX号部分楼层出示证据证明其有使用权，故原告所主张之被告擅自占用部位必须先扣除第三人有使用权部位，结合原、被告双方对被告实际使用部位之现场确认结果，本院认定被告麦盛莉公司实际使用的原告有权出租的租赁房屋部位面积为990.98平方米。虽被告麦盛莉实际使用面积并非租赁合同约定的800平方米，但从原、被告所签的租赁合同可知，双方在合同中描述的坐落号牌与实际号牌不符、所约定租赁楼层面积与产证登记面积不符，且本合同系续签合同，即双方在签订合同之时，原告在对被告实际使用部位知晓并认可的情况下，仍与被告约定租赁面积为800平方米及年租金180,000元，又,原告自出租房屋给被告之日起并未对出租房屋被告使用部位和面积提出异议，本案审理过程中原告亦自认租赁合同约定的租赁面积系整体打包出租，故本院认为，该房屋租赁合同属于整体租赁，现原告要求被告支付其多使用房屋面积使用费的主张与房屋租赁合同的签订初衷相违背，本院不予支持。其次，被告抗辩原告主张权利超过法律规定的诉讼时效，但鉴于原告提供2012年12月1日和2014年7月17日催讨租金函证明诉讼时效中断，并结合被告在审理中承诺支付自2012年8月起至2014年8月的租金，据此，被告应按房屋租赁合同租金标准(即每月15,000元)支付原告自2011年12月1日至2014年8月16日止的租金，被告亦应按房屋租赁合同租金标准(即每月15,000元)支付原告自2014年8月17日起至实际迁出之日止的使用费。关于是否支付滞纳金和违约金一节。本案中，原告按照合同约定主张滞纳金于法不悖，本院予以采纳，但鉴于被告认为合同约定日千分之三的滞纳金标准过高要求予以调整，本院结合本案实际情况，根据相关法律规定，将滞纳金标准调整为日万分之五。原告主张违约金10,000元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海宏生房地产技术发展公司与被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年8月16日解除；二、被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海宏生房地产技术发展公司上海市闸北区阳曲路XXX号一楼、三楼、四楼及上海市闸北区阳曲路XXX号四楼实际使用部位；三、被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宏生房地产技术发展公司支付租金(以月租金15,000元为标准，自2011年12月1日至2014年8月16日止)；四、被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宏生房地产技术发展公司支付使用费(以每月15,000元为标准，自2014年8月17日至实际迁出之日止)；五、被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宏生房地产技术发展公司支付滞纳金【以45,000元为本金，按日万分之五的标准，自2011年9月1日至实际支付之日；以90,000元为本金，按日万分之五的标准，自2012年3月1日至实际支付之日；以90,000元为本金，按日万分之五的标准，自2012年9月1日至实际支付之日；以90,000元为本金，按日万分之五的标准，自2013年3月1日至实际支付之日；以90,000元为本金，按日万分之五的标准，自2013年9月1日至实际支付之日；以2014年3月1日起计算至2014年8月16日的租金(按月租金15,000元标准)为本金，按日万分之五的标准，自2014年3月1日起至实际支付之日】；六、被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宏生房地产技术发展公司支付违约金10,000元。七、原告上海宏生房地产技术发展公司的其余诉讼请求不予支持。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,036.5元(原告上海宏生房地产技术发展公司已预缴)，由原告上海宏生房地产技术发展公司负担9018.5元，被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司负担9018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 赵 淳
人民陪审员 高贵荣
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。