江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0582民初4206号
原告张家港市伯尔亚服饰有限公司,住所地江苏省张家港市杨舍镇百家桥村。
法定代表人许珂，执行董事。
委托代理人卞伟利，江苏梁丰律师事务所律师。
被告房明阳。
委托代理人沈爱珍，江苏国瑞律师事务所律师。
原告张家港市伯尔亚服饰有限公司（以下简称伯尔亚公司）与被告房明阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月13日、7月14日公开开庭进行了审理，原告伯尔亚公司的委托代理人卞伟利、被告房明阳的委托代理人沈爱珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伯尔亚公司诉称，原、被告于2014年11月1日经张家港市惠泰化纤有限公司（房东）同意，签订了《房屋出租合同》一份，将坐落于百桥开发区惠泰制造园区内A栋一楼东南面建筑面积1150平方米的房屋租赁被被告使用，合同约定了租期、租金、租金的给付时间以及违约责任。按照合同约定，被告应当在2015年9月1日前将第二年的租金支付给原告，后经原告多次催讨，被告拒绝支付。为此，请求判令：1、解除原、被告于2014年11月1日签订的《房屋出租合同》，被告立即腾退租赁房屋。2、被告立即向原告支付拖欠的房租50000元，并支付违约金37500元。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2014年11月1日签订的《房屋出租合同》无效，被告立即腾退租赁房屋。2、被告立即向原告支付2016年4月18日至被告实际腾退房屋之日的房屋使用费（按年租金15万元的标准计算）。3、被告支付违约金37500元。4、被告支付原告2016年4月10日至2016年6月12日的水电费8308.4元。5、本案诉讼费由被告承担。
被告房明阳辩称，1、原告主体不适合，房屋租赁方是许珂，而非原告。2、《房屋出租合同》约定房屋建筑面积1150平方米，年租金为每平方米130元，许珂实际提供的房屋面积是950平方米，故年租金为123500元，两年租金为247000元。我方已经支付了26万元，故不存在拖欠租金的情况。3、许珂及原告无权主张解除租赁合同及要求我方腾退房屋、支付违约金。4、许珂在合同签订时称是房主，并承诺在租期届满后，我方有优先续租权，但现原告和许珂均不是房主，许珂存在合同欺诈。5、同意租赁合同无效。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年11月1日，出租方（甲方）：伯尔亚公司、承租方（乙方）：房明阳签订了一份《房屋出租合同》，内容概括如下：甲方出租给乙方的房屋坐落在百桥开发区惠泰制造园内A栋一楼东南面建筑面积1150平方米，乙方已经对房屋所有情况确认完毕。租赁期间自2014年11月1日至2016年10月31日止，租赁其2年。年租金为每平方米130元，共计150000元。双方一旦签订合同，乙方应向甲方预支付房屋一年租金及房屋保证金（保证金为25000元），2015年9月1日前向甲方支付第二年租金。租赁期间，该房所发生的水、电、卫生管理费用由乙方承担，并保证在收到收据或通知后两日内付款。乙方须向甲方预付电费。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如有拖欠，将视为违约，甲方有权强制终止本租赁协议。合同期内，如乙方提前退租或违约，剩余房租金及保证金不退，并需另外赔偿甲方三个月房租金作为甲方的经济损失补偿。出租方由伯尔亚公司盖章、许珂签字。承租方由房明阳签字，产权单位张家港市惠泰化纤有限公司（以下简称惠泰公司）盖章。
2006年9月27日，出租方（惠泰公司）与承租方（伯尔亚公司）签订《厂房租赁合同》，惠泰公司将百桥工业区第一幢及厂房北面的辅房、新建二层宿舍楼其中的南面上、下各16间，共32间租给伯尔亚公司。租赁期限自2006年11月8日至2016年11月7日。
另查明，原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有《房屋出租合同》、《厂房租赁合同》、庭审笔录等在卷证实。
庭审中，原、被告确认房明阳共支付给伯尔亚公司26万元。
伯尔亚公司认为26万元中有25000元保证金、10000元卫生费。
房明阳认为26万元均是房租，合同签订后伯尔亚公司在2015年2月才实际交付房屋，原告没有向其收过保证金，房租是从2015年2月开始计算的，另外原告也没有向其收取过卫生费。
伯尔亚公司提供2016年5月、6月水电费清单二份，共计8308.4元。
房明阳对上述清单真实性无法确认，认为其已将水电费付至2016年5月。
本院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按照建筑工程建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可参照该规定。本案所涉的出租房屋建设未取得相关审批手续，按照法律规定，原、被告签订的房屋租赁合同无效。被告应及时腾退承租房屋，原告可要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于被告称原告主体不适格的辩解，经查原、被告签订的《房屋出租合同》上的出租方系伯尔亚公司，且合同末尾出租方一栏由伯尔亚公司盖章、许珂签字，伯尔亚公司的法定代表人系许珂，故伯尔亚公司是《房屋出租合同》的一方当事人，被告的该辩解本院不予采纳。关于被告认为《房屋出租合同》约定面积是1150平方米，而出租房屋实际面积是950平方米，应当按照实际的面积支付房租的辩解，经查因双方签订的《房屋出租合同》明确出租房屋建筑面积是1150平方米，被告已对房屋所有情况确认完毕，租金约定为每年15万元，故被告的该辩解不能成立。关于被告认为已支付给原告的26万元全是房租，而原告认为该26万元中包含保证金25000元和卫生费10000元，经查根据《房屋出租合同》中的约定合同签订后，被告应向原告支付保证金25000元，《房屋出租合同》中未明确卫生费的金额，故原告称26万元中包含25000元保证金的说法，本院予以采纳，26万元中有10000元卫生费的说法，本院不予采纳。被告称原告没有向其收过保证金，房租从2015年2月开始计算的辩解，因被告未提供任何证据，该辩解本院亦不予采纳。被告已支付给原告26万元，扣除25000元保证金，被告已支付原告房屋使用费23.5万元，故原告要求被告支付2016年4月18日至实际腾退房屋之日的使用费（按每年15万元计算）的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的合同无效，合同中约定的违约金条款亦无效，原告要求被告支付违约金37500元，依法无据。原告要求被告支付2016年4月10日至6月12日的水电费，因未提供充足的证据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告张家港市伯尔亚服饰有限公司与被告房明阳于2014年11月1日签订的《房屋出租合同》无效。
二、被告房明阳应从《房屋出租合同》项下的百桥开发区惠泰制造园内A栋一楼东南面建筑物中腾退，将房屋交还给原告张家港市伯尔亚服饰有限公司。限被告房明阳在判决生效后十日内履行。
三、被告房明阳应给付原告张家港市伯尔亚服饰有限公司从2016年4月18日起至履行完毕上述第二款义务期间的使用费（按年租金150000元计算）。限被告房明阳在判决生效后十日内履行。
四、驳回原告张家港市伯尔亚服饰有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
案件受理费1650元（已减半收取）、保全费920元由被告房明阳负担。该款已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院；开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审判员 钱凌虹
二〇一六年七月十五日
书记员 宗 敏