重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0235民初3586号
原告：薛青山，男，汉族，1976年8月3日出生，住重庆市云阳县双江镇关坪路**号*单元8-1，公民身份号码5112241976********。
委托诉讼代理人：罗明圣，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：赵健，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。
被告：重庆国梁建设集团房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县云江大道1253号重百购物休闲广场626号，统一社会信用代码91500235666438156L。
法定代表人：聂金培，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。特别授权。
原告薛青山与被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛青山的委托诉讼代理人罗明圣、赵健、被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡德慧到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2017年9月21日作出（2017）渝0235民初3586号民事裁定：本案转为普通程序。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛青山的委托诉讼代理人罗明圣、赵健、被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡德慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛青山向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告违约交房违约金11759.00元；2.判决被告从2017年3月21日起至被告取得不动产登记受理通知单之日止按日向原告支付已付房款万分之一的逾期办证违约金（算至2017年7月31日违约金为9596.00元）；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年5月，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告预售的云阳县青龙街道移民大道398号悠然居二期住房一套，合同约定房屋总价款为727245.00元。按照合同约定，被告应在2015年6月30日前将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付原告，原告按期接房时，被告却无法提供合同约定的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。同时，合同还约定，被告应在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后90日内为原告提交办理房地产权证的申请，为原告办理房地产权证，但被告在2016年12月21日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也未能如期为原告申请办理房地产权证，被告的行为已构成严重违约，给原告造成了较大的经济损失，被告应承担向原告支付违约金的违约责任。
被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司辩称，1.原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，涉案住房早已竣工验收合格，被告于2014年11月15日已接房使用，未办证是因原告未向被告提交首套房屋购房证明、完税及相关资料造成的，原告于2017年5月3日才完善资料，5月12日被告取得了原告不动产登记受理单。2.合同约定“交房时应取得竣工验收备案登记证”，该证的取得属于行政备查行为，竣工验收备案只是建设行政主管部门对建设单位竣工验收行为这一事实作出的备案查考，不代表房屋质量不合格。建设工程行政主管部门在接收到备案材料后，也只作形式上的审查而不作实质内容审查。无备案登记证，并不表示房屋质量不合格。另外，涉案房屋的竣工验收资料早已报送建设行政主管部门备案，是否发放及何时发放不是被告所能决定的，由于行政部门的原因延迟发放和取得的责任不应该由被告承担。3.涉案房屋已经于2016年12月21日取得建设工程竣工验收备案登记证，且也通知原告接房，涉案房屋建设工程质量早已验收合格，没有备案登记证并不影响购房人使用，被告即使没取得备案登记证并未给原告造成损失。原告主张违约金缺乏合同约定和法律依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。若法院判决支付违约金，原告主张的违约金过高，应予以减少。
本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司（甲方）与薛青山（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：第二条甲方销售的商品房为下列第（2）项：2.预售商品房。第三条乙方所售商品房的基本情况。（一）本商品房坐落为重庆市云阳县青龙街道移民大道398号5幢1－15－1。（二）本商品房所在楼层物理层为第16层，名义层为第15层。（四）本商品房建筑面积111.40平方米，套内面积91.22平方米，分摊建筑面积20.18平方米。第四条购房价款。本商品房为清水房，总成交金额为727245.00元，建筑面积单价为6528.23元/平方米，套内建筑面积单价为7972.43元/平方米。第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为重庆农村商业银行股份有限公司云阳支行。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3.按揭付款。本商品房总成交金额727245.00元。（1）首付327245.00元。（2）余款400000.00元乙方向银行办理按揭贷款。第六条面积确认及面积差异处理。1.合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。……第七条交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。2.属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理。1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.乙方接房时应交清全部款项及办证所需材料。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定。2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。《合同补充协议》第五条对第十三条关于办理产权登记的约定，自甲方房屋实际交付之日起90日内（含90日）逾期向土地房屋登记机构提交资料，并取得登记之日，至甲方实际提交资料并取得房屋登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同、《合同补充协议》上加盖“重庆国梁建设集团房地产开发有限公司合同专用章”、聂金培，薛青山签名、捺印。
2013年3月7日，原告向被告交购房款327245.00元。2014年11月25日，原告向被告补交购房款4765.00元。2017年5月3日，原告缴纳契税、印花税14640.21元。销售不动产统一发票（自开）的金额为732010.00元（112.13平方米×6528.23元／平方米）。
2014年11月25日，原、被告办理房屋交接。
2016年12月21日，被告取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年5月12日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知单。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的居民身份证、被告市场主体登记注册基本情况、重庆市商品房买卖合同、销售不动产统一发票（自开）复印件等，被告提供的营业执照（副本）、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、销售不动产统一发票（自开）、收据、交房单、税收完税证明、不动产登记受理通知单等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定全面诚实的履行义务，履行义务不符合合同约定的，应当向合同相对方承担违约责任。本案原、被告对涉案房屋约定双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告所建商品房未经竣工验收合格，原告就提前接房，现原告以被告违约交房为由请求被告承担因不具备交房条件而逾期交房的违约责任，本院予以支持。
原、被告在合同中约定被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。2014年11月25日原告接房居住至今，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》对原告就提前接房，请求被告承担因不具备交房条件的违约责任未有约定，原告也未向本院提供证据证明原告提前接房给其造成的较大经济损失，故不存在被告请求调低违约金比例。本院根据本案的实际情况，酌情考虑按日万分之0.1计算未按合同约定交房违约金。交房违约金,本院根据本案的实际情况，认为计算时间从起诉之日向前倒推以两年为限。从2015年7月12日起计算至2016年12月21日止，共计528天，原告已付涉案房屋的购房款732010.00元，由此计算被告应当支付的违约金为3865.01元（732010.00元×0.1‱／天×528天）。
从2016年12月21日被告取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起至土地房屋登记机构出具的不动产登记受理通知单之日止应作为逾期办理产权登记的起止时间。原、被告签订的《合同补充协议》第五条约定：“对第十三条关于办理产权登记的约定，自甲方房屋实际交付之日起90日内（含90日）逾期向土地房屋登记机构提交资料，并取得登记之日，至甲方实际提交资料并取得房屋登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”说明原、被告双方对办证考虑了一定的除外期间，即从2016年12月21日，被告取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起90日内，被告还未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，就应按合同约定按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告虽有办证的义务，但原告有协助的义务，若因原告的原因导致办证迟延，被告不应承担责任。原告于2017年5月3日才向被告提交税收完税证明，被告在原告完善相关资料后于2017年5月12日就取得了涉案房屋的不动产登记受理通知单。因此，对原告要求被告支付2017年3月21日至2017年7月31日逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告薛青山支付违约交房违约金3865.01元；
二、驳回原告薛青山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费334.00元，由被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审 判 长 陈俊太
人民陪审员 王小玲
人民陪审员 丁义蓉
二〇一八年一月三日
书 记 员 叶 平