江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终1957号
上诉人（原审被告）：郭建峰，男，1978年2月10日生，汉族，住江西省定南县。
委托诉讼代理人：李利丽，女，1986年9月14日生，汉族，住江西省定南县。
被上诉人（原审原告）：赣州市锦园物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区文明大道39号。
法定代表人：管小荣，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：付少天、吴丹，江西明理律师事务所律师。
上诉人郭建峰与被上诉人赣州市锦园物业管理有限公司（以下简称“锦园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服定南县人民法院（2018）赣0728民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
郭建峰上诉请求：依法驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、被上诉人提供的物业服务有重大瑕疵，应当适当扣减物业服务费。小区内生活垃圾未及时清理，消防通道长期堵塞，小区内随意停车，下水道长期堵塞，门口积水长苔藓，路面长期坑洼未修复，不尽安全保障职责，店面私自改造不制止，路灯长期损坏等。2、被上诉人违约在先，上诉人欠费在后。一审法院未考虑物业服务问题，判决全额支付不公平。
被上诉人答辩称，1、一审法院已对合同主体问题进行了法律上及事实上的认定，且涉案《前期物业服务合同》系上诉人居住小区的建设单位与被上诉人之间所签订的，合同内容系真实意思表示，依法成立并生效，再者，根据最高院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条，业主应当按照《前期物业服务合同》的内容履行合同约定的义务。2、根据涉案的物业服务合同第七条第二款约定，合同中已经明确约定了合同相对方以及涉及到合同相对方业主的先后履行义务，即上诉人作为小区业主应当向被上诉人交纳物业管理服务费，系先履行义务。因为根据合同约定，小区的物业服务依赖于业主交纳的物业管理费，否则业主的拒交行为只会导致小区管理上进入恶性循环，不利于小区发展，同时也损害了其他依约履行交纳物业管理费业主的权利。因此，根据上述约定，违约方应当属于上诉人，上诉人要求扣减物业服务费理由不能成立，应当予以驳回。
锦园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告郭建峰立即支付给原告2016年1月至2017年10月的物业费共计2920.5元、滞纳金876.15元（所欠物业费的30%），合计3796.65元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告锦园物业公司是经依法核准成立的有限责任公司，具有独立法人资格及三级资质，经营范围包括物业管理等。定南县九龙商业街系定南县精致房地产开发有限公司开发，被告郭建峰于2012年5月22日购买了定南县九龙商业街XX栋1-XX1房（电梯房），该房屋建筑面积为132.75平方米，并交房。被告郭建峰在交房时与定南县精致房地产开发有限公司选聘的赣州华鑫物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。后因赣州华鑫物业服务有限公司停止物业服务，定南县精致房地产开发有限公司通过邀标的方式选聘了原告锦园物业公司为九龙商业街小区提供物业服务，并与原告锦园物业公司签订了《九龙商业街前期物业服务合同》，合同约定：1、由原告锦园物业公司为其开发的定南县九龙商业街进行前期物业服务；2、服务内容与质量。主要包括：①物业共用部位的维修、养护和管理；②共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，保持物业环境美观、整洁、卫生；④园林设施、监控设施及公共绿化的养护和管理；⑤车辆停放的管理；⑥公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理；⑦档案资料管理；⑧装饰装修的有关管理服务；⑨其他应当提供的物业服务。3、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。物业服务费用标准：楼梯房0.4元/月/平方米；电梯房0.7元/月/平方米；电梯电费0.3元/月/平方米；写字楼、商铺0.5元/月/平方米。……业主在办理入伙手续时需缴纳一年的物业费，入伙后物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人在每季1日前必须履行交纳义务。……8、违约责任：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。9、合同期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，在本合同期限内，如业主委员会成立之日本合同自动终止。被告郭建峰以其交房时是与赣州华鑫物业服务有限公司签订的前期物业服务协议，开发商更改原告锦园物业公司为前期物业服务公司未经其同意，且原告锦园物业公司服务不到位为由，自2016年1月1日起至2017年10月31日止，拒绝向原告锦园物业公司交纳物业费。原告锦园物业公司经书面催收未果，遂向法院起诉。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在九龙商业街业主委员会成立之前，定南县精致房地产开发有限公司作为九龙商业街小区的建设单位，与依法选聘的具有独立法人资格、具备三级资质的原告签订的《九龙商业街前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。该合同对小区全体业主和物业服务企业具有约束力，业主及物业服务企业应当全面履行各自义务。故对被告提出其未与原告签订前期物业服务合同，并非合同当事人的答辩意见，不予支持。被告还在答辩意见中提出更改物业服务企业需1/2业主同意的抗辩意见，属对法规的理解错误，《物业管理条例》第十二条的关于1/2业主同意的限制性规定，是针对业主大会的，而非针对建设单位的。且退一步说，即使因不可归咎于物业服务企业的原因致使未与业主签订物业服务合同，但形成事实物业关系的，物业服务企业也可要求业主交纳相应的物业费。本案中原告提交的证据证明其提供了相关物业服务，被告在答辩中也认可原告提供了相关物业服务，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。因原告未提供被告的房屋产权登记证，只提供了被告与开发商签订的《赣州市商品房买卖合同》，按该合同第三条记载的建筑面积进行核算，被告应当交纳的物业费为2920.50元（132.75平方米×1.0元×22个月）。关于原告诉求滞纳金的问题以及被告提出原告服务有瑕疵的答辩意见。被告逾期缴纳物业管理费长达二年时间，其行为构成违约。但有被告提交的证据可以证明，原告在提供物业服务的过程中，确实存在瑕疵，主要集中体现在环境卫生的清洁、公用设施的维护管理、车辆停放的管理等三个方面，且原告对业主所反映的问题未能及时妥善解决或有效沟通。鉴于原告与定南县精致房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中，对合同中约定的9项服务内容未分项作出定价，且被告拒交物业费对小区物业服务质量的下降也有过错，不对原告的收费标准进行调整，对滞纳金予以免除。被告在答辩中还有关于房屋质量的问题，经查不属物业服务范畴，业主应向开发商主张权利；关于小孩摔伤、物品被盗的问题，因不属同一个法律关系非本案的审理范围，被侵权人可另行主张权利，被告以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的答辩意见，不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，这一特性导致了物业公司在服务过程中难免存在一些问题，导致部分业主对物业服务不满意。但若业主均以此为由拒交物业费，则双方的合同关系将陷入“欠费-
服务水平下降-更大范围欠费-
服务进一步恶化”的恶性循环之中。如此下去，真正受到损害的是业主的利益。而对物业公司来说，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的问题应及时作出反馈，是合同范围内的解决到位，不属合同范围内的，应解释到位。只有不断提升物业服务水平和质量，才能充分获取所在小区的理解和配合。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郭建峰应于本判决生效后十日内向原告赣州市锦园物业管理有限公司支付2016年1月1日至2017年10月31日的物业费2920.50元。二、驳回原告赣州市锦园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赣州市锦园物业管理有限公司负担5元，由被告郭建峰负担20元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审认定事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点是：上诉人拒交物业服务费用的抗辩理由能否成立？
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，业主拒交物业服务费用应当有正当理由，只有物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，才能构成业主拒交的正当理由。本案中，上诉人以被上诉人履行义务存有瑕疵及违约行为为由拒交物业服务管理费用，属于行使合同履行抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。鉴于被上诉人在实际履行物业服务管理义务时存在一定瑕疵，原审法院已经免除了上诉人迟延支付的违约责任，处理公平合理，本院予以维持。上诉人拒交物业服务管理费用的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭建峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖国东
审 判 员 雷勉励
审 判 员 傅 忠
二〇一八年六月二十八日
书 记 员 王 佳
代理书记员 曾 诚