湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1103民初1991号
原告（反诉被告）：湖南国美电器有限公司，住所地长沙市芙蓉中路二段200号新世纪花苑裙楼办公区二楼。
法定代表人:黄秀虹，该公司执行董事。
委托代理人：周继辉，男，汉族，1986年10月26日出生，住广州市白云区，系该公司员工。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：永州市江南财富商业实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路810号。
法定代表人：杨燕，该公司总经理。
委托代理人：肖耘，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别代理。
委托代理人：邬满兰，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别代理。
原告（反诉被告）湖南国美电器有限公司（下称国美电器）诉被告（反诉原告）永州市江南财富商业实业有限公司（下称江南财富）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南国美电器有限公司与被告（反诉原告）永州市江南财富商业实业有限公司均不服永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初211号民事判决，提出上诉。永州市中级人民法院于2018年4月4日作出（2018）湘11民终字224号民事裁定撤销（2017）湘1103民初211号民事判决，发回本院重新审理。2018年7月10日本院依法使用普通程序公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原告国美电器诉称，原、被告于2011年9月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告3355平方米房屋，租赁期限自2012年7月1日起至2020年6月30日止，保底租金为1386000元/年。合同签订后，双方依约履行，但自2015年1月份起原告经营的门店持续亏损，经双方协商同意，原告租赁面积自2015年4月1日调整为3020平方米。2016年原告亏损不断扩大，于2016年7月19日向被告提前发出解除合同通知，并明确在2016年8月31日正式解除双方的合同关系。按照合同约定，原告最终于2016年9月22日将房屋交还被告。因原告在2016年6月份已向被告支付了2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租赁费用，但鉴于原、被告双方已于2016年8月31日解除租赁合同关系，故被告应退还原告已支付但未实际履行期间（即2016年9月1日至2016年12月31日）的租赁费用。原告多次向被告主张上述费用，但被告一直不予理会。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判令：一、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2016年8月31日正式解除；二、被告返还原告已支付但未实际履行租期（2016年8月31日至2016年12月31日）的租赁费用730000元；三、被告承担延迟支付第二项诉讼请求费用的违约金（以730000为本金，从2016年9月1日起开始计算，按照每日万分之五的计算至实际付清之日）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告江南财富辩称：对于租赁合同于2016年8月1号解除无异议。
被告江南财富反诉称：2011年9月5日，反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2012年7月1日起至2020年6月30日止，租金为2730000元/年,2016年7月1日至2018年6月30日保底销售额6500万元/年，超出保底销售额反诉原告按照超出部分4.2%计收反诉被告提成部分租赁费用。2016年7月19日，反诉被告向反诉原告单方面发出于2016年8月30日解除合同的通知，依照合同第74条及另行约定第26条，反诉被告需向反诉反诉被告支付2个月租金36.25万元作为单方面解除合同的违约金。依据合同约定，反诉原告给予反诉被告自2016年9月1日至2016年9月15日免费撤店期，但反诉被告最终于2016年9月22日才将房屋交还反诉原告，反诉被告延期交房以及未于每月10日前将真实销售数据交于反诉原告的行为构成违约，应向反诉原告另行支付一个月的租金18.25万元作为违约赔偿。反诉被告在交还租赁房屋时对房屋内的两台空调造成损坏，由于反诉被告单方面解除合同造成反诉原告损失且因反诉被告自2012年以来从未向反诉原告提供真实销售数据导致反诉原告无法按照合同约定收取提成部分租赁费用。故为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法判令：一、反诉被告支付反诉原告单方面解除《房屋租赁合同》违约金109.5万元；二、判决反诉被告支付反诉原告延期交房及未按约定向反诉原告提交真实的销售数据的违约金18.25万元；三、判决反诉被告支付反诉原告延期交房期间租金4.26万元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告国美电器辩称：反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。一、反诉被告门店连续亏损，依照合同约定可以解除合同；二、合同存续期间原、被告双方均依约履行义务，被告从未就原告未按时提供销售数据问题提出任何异议；对于反诉原告的第三点诉讼请求，反诉被告并无异议。
原告（反诉被告）在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、《房屋租赁合同》，拟证实1.原被告之间的法律关系；2.原告租金支付方式为先付后用（每半年缴纳一次）；3.原告有权在合同解除之日起15天内将物品搬离房屋，此期限不计租金；证据二、《工作联络函》，拟证实原告在2016年7月1日至2016年12月31日期间应付的租金数额，被告曾给予降租优惠；证据三、《付款通知单（付出凭证）》，拟证实原告于2016年6月30日已按约定向被告支付租赁费用1095000元；证据四、发票，拟证实被告已收取原告支付的租赁费用1095000元；证据五、《闭店公函》，拟证实原告已在2016年7月19日向被告发函，明确提出提前解除合同事宜，并在2016年8月31日解除双方的房屋租赁合同；证据六、快递单及快递记录，拟证实被告已签收证据5《闭店公函》；证据七、《公函》，拟证实原告在2016年8月30日通知被告应按照合同约定在2016年9月15日进行房屋交接事宜；证据八、快递单及快递记录，拟证实被告已签收证据7《公函》；证据九、《房屋交接联络函》，拟证实被告已就涉案房屋与第三方签订《房屋租赁合同》，并催促原告尽快交房；证据十、《公函》，拟证实原告在2016年9月22日已将涉案房屋交还被告，并催促被告将其应退费用返还给原告；证据十一、《企业信息查询记录》，拟证实第三人永州市新康电器有限公司江南电器分公司已在涉案场地实际经营，开业时间为2016年9月23日；证据十二、《销售及利润情况表》，拟证实涉案门店实际租赁期限为2016年1月到9月。
被告（反诉原告）江南财富对上述证据的质证意见为：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十的真实性、合法性都无异议，证据十也证实了原告并未在合同解除后15天内撤场；证据十一与本案无关系，不发表意见；对证据十二的真实性、合法性有异议，是反诉被告单方面作出的数据，依法不能做证据使用。
被告（反诉原告）江南财富向本院提交了以下证据：证据一、《房屋租赁合同》及《补充协议》，拟证实1、反诉原、被告间租赁合同关系；2、反诉被告应在租赁关系终止后15日内腾房；3、反诉被告在每月10日前应向反诉原告提供真实销售数据；4、反诉被告以连续三个月亏损为由解除合同的，应补偿反诉原告2个月的租赁费用；如审计报告证实未达三个月连续亏损，则反诉被告应补偿6个月的租赁费用给反诉原告；5、任何一方违约，合同未对违约责任做明确约定的，违约方应承担一个月的租赁费用为标准的违约金；证据二、闭店公函（国美2016年7月19日发出）（反诉被告的证据五）、湖南国美函（2016）第111号公函，拟证实反诉被告以主合同另行约定26条约定，以连续三个月经营亏损为由，于2016年8月31日解除合同；证据三、湖南国美（2016）第122号公函（反诉被告的证据十），拟证实反诉被告于合同解除后在15天免费撤场时间外，超期7天，于9月22日腾空场地交还反诉原告。
原告（反诉被告）对上述证据的质证意见为：对上述三份证据均无异议。
本院对原告（反诉被告）的证据作如下认定：被告（反诉原告）江南财富对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十的真实性、合法性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。证据十一与本案无关，本院依法不予以确认。证据十二系被告单方面出具的《销售及利润情况表》，在没有审计报告等其他证据佐证下，该证据的真实性无法确认，不符合证据规则，本院依法不予认定。
本院对被告（反诉原告）的证据作如下认定：原告对被告的三份证据的真实性、合法性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2011年9月5日签订《房屋租赁合同》及《另行约定》，双方约定：1、原告承租被告位于永州市冷水滩区零陵北路810号一、二两层楼，共计3355平方米。2、租赁期限自2012年7月1日起至2020年6月30日止。3、租赁费用采用保底租金加销售额提成的方式计租（包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、车位使用费等），当销售额低于保底销售额时，租赁费用按保底费用计算；当销售额超过保底销售额时，除缴纳保底租赁费用外，还需就超出保底销售额部分，按超出销售额的4.2%计算提成部分租赁费用（提成部分租赁费用开票比例为:60%租金和40%物业管理费）。其中，2012年7月1日至2014年6月30日保底租赁费用为2530000元/年（保底租金为1386000元/年，保底管理费为1144000元），保底销售额为5500万元；2014年7月1日至2016年6月30日保底租赁费用为2740000元/年（保底租金为1512000元/年，保底管理费为1228000元），保底销售额为6000万元；2016年7月1日至2018年6月30日保底租赁费用为2730000元/年（保底租金为1638000元/年，保底管理费为1092000元），保底销售额为6500万元。4、租赁费用采用先付后用形式，每半年支付一次。5、双方租赁关系终止后15日内，原告应将房屋交还被告，该15日内不计算租赁费用。相关违约责任不明确的，按照合同第64条由违约方承担一个月租赁费为违约金。6、根据合同另行规定第26条，原告门店连续三个月经营亏损的，原告有权解除合同，但需提前一个月书面通知被告，并赔偿被告2个月租金。亏损数据已乙方提供的财务数据为准。若被告不认可原告提供的财务数据，不应影响房屋交接，双方在交接完成后委托共同制定的会计师事务所进行审计，以审计报告的数据为准。如审计报告证实原告未达到三个月连续亏损，则原告应补偿被告6个月的租赁费用并承担审计费用。
2015年4月15日，原、被告双方签订一份就《房屋租赁合同》商定的租赁面积事宜，达成一份《补充协议》：原告租赁面积调整为3020平方米，每月10日前向被告提供真实销售数据，其租赁费用也进行了相应的变动。
合同签订后，原、被告双方均依约履行义务。2016年6月30日，原告向被告支付了2016年7月1日至2016年12月31日的半年租赁费用1095000元（18.25万元/月）。2016年7月19日，原告向被告发出《闭店公函》，以连续亏损为由要求于2016年8月31日提前解除双方的租赁合同关系。2016年8月30日，原告向被告发出公函，再次说明提前解除合同关系相关事宜，并承诺于2016年9月15日前将房屋交还给被告。原告最终于2016年9月22日正式将房屋交付给被告。现原、被告双方因预付租金及违约金问题产生纠纷诉至法院。被告向本院提交鉴定申请，要求对原告是否存在连续三个月亏损进行审计。本院同意后，原、被告双方共同选定了审计机构，但原告随后自述不能提供单一门店的财务数据，导致该次鉴定被退回。后原告再次向本院提出审计申请，考虑到根据原告自述，原告无法提供审计所需的单一门店相关资料，故对该申请本院不予批准。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于原告是否存在三个月连续亏损，双方约定七日内对亏损进行鉴定，双方在法院规定时间内均为未提交鉴定申请，故亏损事实缺乏依据，本院不予采信。
对于本诉，1、根据原、被告双方签订《房屋租赁合同》第74条及《另行约定》第26条约定：“如乙方（原告）门店连续三个月经营亏损的，乙方（原告）有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方（被告），并赔偿甲方（被告）2个月租金。亏损数据以乙方（原告）提供的财务数据为准。若甲方（被告）不认可乙方（原告）提供的财务数据，不应影响房屋交接，双方在交接完成后委托共同制定的会计师事务所进行审计，以审计报告的数据为准。如审计报告证实乙方（原告）未达到三个月连续亏损，则乙方（原告）应补偿甲方（被告）6个月的租赁费用并承担审计费用。”原告门店连续三个月经营亏损的，原告提前一个月书面通知被告后有权解除合同。即使被告不认可原告提供的亏损数据，也不影响房屋交接，原告于2016年7月19日向被告发出《闭店公函》，以连续亏损为由要求于2016年8月31日提前解除双方的租赁合同关系，并于2016年9月22日将房屋交付给被告，被告予以接收。原、被告间的《房屋租赁合同》及其他合同附件于2016年8月31日解除，本院予以认可。
2、原、被告间的《房屋租赁合同》于2016年8月31日解除，对于原告已支付但未实际履行租期的租赁费用730000元，被告应予返还。对于原告要求被告返还租赁费用的诉讼请求，本院依法予以支持。
3、因原告单方解除合同导致上述租赁费用应予返还，但是对于何时返还以及相应的违约责任问题在原、被告间的《房屋租赁合同》及相关附件中没有明确约定，故对于原告要求被告承担延迟支付上述租赁费用的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
对于反诉，1、根据原、被告双方签订《房屋租赁合同》第74条及《另行约定》第26条约定，原告有权解除合同的前提是原告门店存在连续三个月经营亏损。亏损数据由原告提供，原告对此负有举证责任。但原告提供的证据十二《2012.7.1-2016.9.22江南财富店销售数据》只能显示相关销售金额，不能反映门店的盈亏状况，且由于原告不能提供单一门店的财务数据，导致被告申请的审计鉴定被退回，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二十五条第二款的规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的应当对该事实承担举证不能的法律后果。”原告应承担举证不能的法律后果，依据原、被告间的合同约定，原告应补偿被告6个月的租赁费用即1095000元，故对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付单方面解除《房屋租赁合同》违约金109.5万元的诉讼请求，本院依法予以支持。
2、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付延期交房及未按时提供销售数据的违约金18.25万元，原告（反诉被告）辩称被告（反诉原告）在合同履行期间从未就该问题提出异议，对该项辩称本院予以认可，对被告（反诉原告）的该项诉讼请求本院不予支持。
3、3、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付延期交房期间租金4.26万元，根据《另行约定》第28条，自租赁关系终止之日（2016年8月31日）起15日腾房期间内，不计算租赁费用。但原告最终于2016年9月22日正式将房屋交付给被告，逾期交付7日，被告应承担相应的逾期租赁费用（18.25万元/月÷30日×7日=4.2583万元），对此被告并无异议，故对于被告（反诉原告）的该项诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖南国美电器有限公司与被告（反诉原告）永州市江南财富商业实业有限公司之间的《房屋租赁合同》于2016年8月31日解除；
二、被告（反诉原告）永州市江南财富商业实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）湖南国美电器有限公司租赁费用730000元；
三、驳回原告（反诉被告）湖南国美电器有限公司要求被告反诉原告）永州市江南财富商业实业有限公司承担延迟支付未实际履行租期租赁费用的违约金的诉讼请求；
四、原告（反诉被告）湖南国美电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）永州市江南财富商业实业有限公司单方面解除《房屋租赁合同》违约金109.5万元；
五、原告（反诉被告）湖南国美电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）永州市江南财富商业实业有限公司延期交房期间租金4.26万元；
六、驳回被告（反诉原告）永州市江南财富商业实业有限公司要求原告（反诉被告）湖南国美电器有限公司支付延期交房及未按约定提交真实销售数据的违约金18.25万元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费用11465元，由被告永州市江南财富商业实业有限公司承担7643元，原告湖南国美电器有限公司承担3822元；反诉费6450.5元，由原告湖南国美电器有限公司承担5559.5元，被告永州市江南财富商业实业有限公司承担891元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 蒋建春
人民陪审员 张俊贵
人民陪审员 彭 健
二〇一八年七月十九日
代理书记员 唐 丽