江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0583民初5695号
原告王历波，男，1981年8月13日出生，住四川省隆昌县。
原告张远远，女，1982年7月22日出生，住安徽省毫州市。
委托代理人卞有飞，江苏普邦律师事务所律师，同时代理上述两原告。
被告胡定海，男，1982年3月21日出生，住江苏省昆山市。
被告陈金菊，女，1981年11月24日出生，住江苏省昆山市。
委托代理人沈宏，江苏品创律师事务所律师，同时代理上述两被告。
原告王历波、张远远与被告胡定海、陈金菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理，依法由代理审判员欧平独任审判，并于2016年5月24日、2016年6月21日两次公开开庭进行了审理，原告王历波、张远远及其共同的委托代理人卞有飞、两被告共同的委托代理人沈宏两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王历波、张远远诉称：2015年12月24日，原告与被告在昆山天惠房产营销策划有限公司的居间下，通过友好协商，就位于“昆山市XX镇XX小区XX号楼XX室”的房屋买卖事宜达成一致，并签署了《房屋买卖合同》（合同编号“08000044”）。根据合同约定，被告位于昆山市XX镇XX小区XX号楼XX室的房屋总价款为人民币762000元，合同签订后，原告支付定金20000元。原告在市房地产交易所交纳税费当日将购房首付款付给被告，购房定金在付款时冲抵房款，剩余贷款部分由银行发放给被告，房屋过户时间为2016年1月31日前。签约后，原告支付了定金人民币2万元，双方并于2016年1月25日在昆山市房产交易中心办理了网签手续，之后原告付清了首付款，也办理了贷款。但被告于2016年3月28日单方发出一份解除函，欲单方终止房屋买卖合同。拒绝办理房屋过户手续和交房。此后，原告通过电话多次催促被告履约，但被告一直拖延敷衍。
原被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，在房屋买卖合同生效后，原告依约支付了全部款项（首付款和贷款），而被告看房价上涨，改变出售房屋的想法，拒不履行房屋买卖合同。原告认为，被告的行为违背诚信原则，属于典型的违约行为，原告根据《合同法》等法律规定提起诉讼，维护自身权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求：一、判令两被告履行房屋买卖合同，办理位于“昆山市XX镇XX小区XX号楼XX室”的房屋过户手续，并向原告履行交房义务。二、本案诉讼费由被告承担。
被告胡定海、陈金菊辩称：1、因原告未按约定的时间支付购房款、办理房屋过户手续，所以被告同原告解除了房屋买卖合同，原告现要求继续履行房屋买卖合同，办理过户手续没有合法依据。房屋买卖合同约定双方应当在2016年1月31日办理房屋过户手续，办理完成后2月份被告可以拿到房款，然而，由于原告未在2016年1月31日前将首付款转至昆山市房产交易中心指定账户并且办妥贷款审批手续，致使双方无法在2016年1月31日前办理房屋过户手续，进而影响被告收到房款的时间，导致被告无法另行购买房屋。2、因客观因素本身房屋买卖合同无法继续履行，涉案房屋无法办理过户手续。涉案房屋系被告一家五口的唯一住房，被告女儿的户口也在其中，若原告未违约支付房款，则被告早已另行购房解决老人的居住及女儿的读书问题。由于原告的违约行为，被告已无力另行购买房屋，所以客观事实上房屋买卖合同也不能履行。
经审理查明：2015年12月24日，两原告作为乙方（购买方）、两被告作为甲方（出售方）、昆山天惠房产营销策划有限公司作为中介方签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将坐落在XX小区XX号楼XX室房屋（产权证号281XXXX82，土地证号5XX**），建筑面积91.38平方米，装修状况为精装的房屋出售给乙方。2、房屋价款为762000元。合同签订之日，乙方支付甲方定金20000元。3、付款方式：按揭，乙方在到市房地产交易所交纳税费当日将购房首付款付清给甲方，购房定金在付款时冲抵房款，剩余贷款部分由银行发放给甲方。乙方房款付清之日交付房屋。交房之前发生的物业管理费、水电费、煤气费、电讯费及其他费用，由甲方交纳，并将户口手续迁出此房屋。甲方应在本合同签字之日向乙方或丙方提供房屋交易所需资料，协助办理上述房屋的交易、权属登记手续。4、本合同签订后7日内，应向市房管部门申请办理该房屋的交易、权属登记手续，上述房屋在办理交易、权属登记手续所发生的税费，由乙方承担。5、本合同签订后，乙方中途悔约的，应及时通知甲丙两方，购房定金归甲方所有；甲方中途悔约的，应及时通知乙丙两方，并在悔约之日起7日内双倍返还购房定金给乙方。乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一天，由违约方给付对方该房屋总房款万分之三的违约金。逾期30日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。因甲乙两方中一方的原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款万分之三的违约金。6、双方另手书特别约定条款：甲方房产证、土地证放在中介处办理手续；乙方承担此房屋过户时所发生的税费；此房最后过户时间为2016年1月30日前办理。陈金菊在甲方处签名，张远远、王历波在乙方处签名，居间方由汪镇国签名。
上述合同签订当日，原告支付定金2万元。2016年1月19日，原告支付被告购房首付款14万元。2016年1月25日，原被告双方签订《昆山市存量房交易资金托管协议》。2016年2月24日，原告向资金托管账户转入购房款185953元,随后被告取得该185953元房款。原告自签订昆山市存量房交易资金托管协议后办理个人住房公积金（组合）贷款，贷款金额为44万元，贷款实际发放时间为2016年3月23日。
2016年3月28日，被告向原告送达解约函，该函件载明：双方约定的最后过户时间为2016年1月31日。房屋作为不动产，过户登记为所有权转移的标志，在你未能付清全款之前，我方不能办理过户手续。现距该约定过户日期已逾近两月，但您仍未能付清房款，这导致订立合同目的不能实现，您已经构成根本违约。现特函告解除，且保留追究您违约责任的权利。
另查明：原被告双方所买卖房屋系精装修房屋，双方约定房屋附合性装修保留，另主要包括空调3台，其中柜式空调1台，挂机2台，洗衣机1台，电视1台，冰箱1台。
庭审中，原告陈述贷款的44万元早已发放，目前该款项在资金托管账户中，只需被告配合完成过户，原告签字即可放款。如资金托管账户款项无法放出，原告同意自行一次性付款。
上述事实由原告提供的《房屋买卖合同》，首付款及贷款审批单、公积金借款及担保合同、解约函，房屋现状照片，房屋产权证、土地证，被告提供的昆山市存量房交易资金托管协议和双方当事人陈述予以证实。
本案争议焦点为：本案所涉房屋买卖合同是否已解除？是否应继续履行？
本院认为：被告向原告送达解约函时，并不享有解除权，故不产生解除房屋买卖合同的效果。理由为：1、就房屋买卖而言，买方的主要义务是按约付款，权利是要求卖方交房并办理过户手续；卖方的主要义务是协助办理过户手续并交房，权利是收取房款。本案中，原被告双方签订的《房屋买卖合同》约定的付款方式为签订合同当日付定金2万元，交纳税费当日付首付款，剩余贷款由银行发放；双方同时约定房屋过户时间为2016年1月31之前。从双方的约定来看，2016年1月31日过户时间的约定，既约束卖方要在此时间前协助办理过户手续，也限制买方要在该时间前支付首付款。双方在合同中并未明确约定首付款的具体金额，原告在2016年1月19日前支付了14万元首付款加上定金2万元冲抵首付款，已然支付首付款16万元，原告履行了自己的义务。此时，请求过户则是原告的权利，协助过户成为被告应履行的义务，被告不能以原告迟延行使权利为由主张解除合同。2、双方合同约定是过户时支付首付款，其余贷款由银行发放，从该流程来看，显然并未要求原告付清全部款项再过户，故被告要求原告付清全部款项再行过户为由解除合同难以成立。3、被告在2016年1月31日之后接受了原告支付的185953元房款，2016年3月23日，原告所申请贷款已经发放，完全具备履行条件，被告于2016年3月28日当即要求解除合同，违反诚实信用原则。
关于被告辩称的，原被告双方原本约定系商业贷款，后因原告使用公积金贷款导致贷款程序过长问题。本院认为，双方合同未明确约定贷款方式，在双方签订资金托管协议及被告接收原告185953元房款时，其应当知晓原告采取的贷款方式，但被告未能提出异议，在此后合同履行过程中，被告亦未提出异议并催告原告迅速支付房款，故本院对被告该辩解不予支持。
因被告向原告送达解除合同函时，被告并不享有解除合同的权利，故该解除合同函不发生解除合同效力。现双方的房屋买卖合同并不违法，且具有现实可履行性，故合同应当继续履行。被告应当协助原告办理好过户手续并交房，原告应将剩余购房款416047元支付被告，按照双方合同约定，应先行过户再行付款，付清房款当日交房，房屋系精装房，包括柜式空调1台、挂机2台、洗衣机1台、电视1台、冰箱1台。被告亦应按约交房。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告胡定海、陈金菊于本判决生效后十日内协助将位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋（房产产权证号：昆房权证巴城字第××）所有权及土地使用权过户至原告王历波、张远远名下。相关税费由原告王历波、张远远承担。
二、原告王历波、张远远于被告胡定海、陈金菊协助办理过户手续后三十日内支付胡定海、陈金菊购房余款416047元；被告胡定海、陈金菊在王历波、张远远付清房款当日将位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋交付王历波、张远远，房屋附合性装修保留，房内包括柜式空调1台、挂机2台、洗衣机1台、电视1台、冰箱1台保留交付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费11420元，减半收取5710元，由两被告负担，该款项原告已预交，两被告在本判决生效后十五日内将应负担的5710元直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 欧 平
二〇一六年六月三十日
书 记 员 高美娟