浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙舟民终字第69号
上诉人（原审被告）詹某某。
上诉人（原审被告）刘某某。
两上诉人的委托代理人干某某。
被上诉人（原审原告）方某某。
被上诉人（原审原告）王某某。
两被上诉人的委托代理人周某某。
上诉人詹某某、刘某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服
浙江省舟山市普陀区人民法院（2010）舟普民初字第201号民
事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月4日立案受理后，
并于同年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人詹某某、刘某
某及其委托代理人干某某，被上诉人方某某及两被上诉人的委
托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查某，2009年4月11日，双方签订了房屋买卖协议1
份，约定詹某某、刘某某以650000元的房价将其所有的位于舟
山市普陀区××街道××都北区××单××室房屋出卖给方某
某、王某某，方某某、王某某在2009年4月11日支付某某40000
元，同年4月22日再支付190000元购房款，余款420000元在詹
某某、刘某某交房双证到位7天内过户给方某某、王某某后银
行按揭付清，方某某、王某某必须在双证到位后7天内到银行
办理按揭手续，中介费5500元由方某某、王某某负担。协议还约定如果双方中途违约均应承担支付对方违约金120000元并承
担中介服务费。方某某、王某某在协议签订当日即将40000元
购房某某交付给詹某某、刘某某，并支付中介公司中介费5500
元。同年4月22日方某某、王某某又付给詹某某、刘某某购房
款190000元，7月25日再次付给詹某某、刘某某购房款20000元
，合计支付给詹某某、刘某某购房款250000元。2009年12月28
日，詹某某、刘某某与开发商办理了交房手续，2010年3月19
日詹某某取得房产证、3月22日下午取得土地使用权证。同年3
月22日上午，詹某某告知方某某不再将该房屋出卖给方某某、
王某某，并表示愿意退还购房款和支付违约金。同日，詹某某
、刘某某将讼争房屋出卖给牟伟红、王延定所有。后双方就购
房款退还及违约金支付等问题协商不成，为此方某某、王某某
诉至原审法院。
原审另查某，詹某某与刘某某于2008年4月24日协议离婚
时约定房产归詹某某所有。詹某某现已支付中介费5500元至舟
山市××晨××信息经纪有限公司，该公司予以确认。
原审认为，1、双方签订的房屋买卖合同系双方某实意思
表示，合法有效，应当予以确认，詹某某、刘某某应当按照合
同约定履行义务，现未按合同约定将房屋出卖给方某某、王某
某所有，而是将房屋卖给他人，至于付款约定方式以及方某某
、王某某的事后不当处理行为等都不构成詹某某、刘某某违约
的免责理由，因此詹某某、刘某某的行为已经构成对合同的违
反，应当按照合同约定承担违约责任即退还购房款、支付违约
金并承担中介费。詹某某、刘某某之间在离婚协议中所做的约定不能对抗善意第三人。现由于詹某某已支付中介费5500元至
中介所，因此方某某、王某某可向舟山市××晨××信息经纪
有限公司请求退还中介费5500元。2、方某某、王某某诉请要
求詹某某、刘某某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任并支
付已付款利息，其所依据的是《最高人民法院关于审理商品房
买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，但
该解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建
成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人
，买受人支付价款的合同，该条款不适用于本案。因此原审法
院对方某某、王某某诉请要求詹某某、刘某某支付购房款利息
并承担已付购房款250000元的赔偿责任不予支持。3、根据《
中华某某共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或
者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额
应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的
利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预
见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约
时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约
定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造
成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加
。在本案中，因双方对詹某某与牟伟红之间签订的房屋买卖协
议的真实性无异议，詹某某、刘某某也表示房屋存量交易登记
申请表中的房屋成交价系牟伟红为缴税自行申报的房屋价格，
与实际交易价格无关，因此原审法院确定詹某某与牟伟红之间
的房屋买卖实际交易价格为918000元。双方在房屋买卖协议订立时对房屋价格上涨的可能性应当有所预见，现詹某某、刘某
某将原应当卖给方某某、王某某所有的房屋卖给第三人，从中
获得了一定的利益，而该利益就相当于给方某某、王某某造成
的经济损失，因此方某某、王某某诉请要求詹某某、刘某某赔
偿市场差价，予以支持，确定赔偿数额为268000元，因该数额
已超过双方在原房屋买卖合同中约定的违约金，故应以此数额
确定违约金。综上所述，根据《中华某某共和国合同法》第六
十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定
，判决如下：一、被告詹某某、刘某某于判决生效之日起十日
内返还原告方某某、王某某购房款250000元、支付违约金2680
00元，上述合计518000元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中
华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付
延迟履行期间的债务利息。本案受理费2890元，鉴定费7400元
，合计10290元，均由二被告负担。
宣判后，詹某某、刘某某不服原审判决，向本院提起上
诉称：原审判定上诉人赔偿被上诉人经济损失26.8万元错误，
主要理由是：1、原审认定上诉人与第三人房屋买卖的实际交
易价格为918000元认定错误，应按照买房人纳税价款70万元确
定；2、被上诉人诉称要求赔偿房屋交易市场差价为24.95万元
，并非26.8万元；3、双方签订的房屋买卖合同第11条约定，
违约金最高为12万元。故请求二审法院查某事实，予以改判。
方某某、王某某辩称：原审认定事实清楚，适用法律正
确，应予维持。经二审审理查某的事实与原审查某的事实一致。
本院认为，涉案合同内容合法，意思表示真实，对其效
力应予确认。双方订立合同后，均应善意履行。詹某某在合同
履行日前明确告知方某某合同不予履行，应当承担违约责任。
根据《中华某某共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给
对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失
，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方
订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损
失。在本案中，双方对詹某某、刘某某的违约行为致方某某、
王某某遭受损失无异议，只是对损失具体数额有异议。詹某某
与第三人的房屋实际交易价为918000元，对此，詹某某、刘某
某在原审中已确认，现要求以纳税价认定缺乏法律根据。原审
按詹某某两次买卖的差价来确定方某某、王某某在本案中的损
失为26.8万元证据充分。方某某、王某某既请求支付违约金，
又请求赔偿全部损失，不可能均予支持。原审对此未予释明，
且在当事人未请求调整违约金的情况下以实际损失金额调整违
约金，违反法定程序。鉴于方某某、王某某在二审已明确选择
赔偿损失，故本院对其赔偿损失的诉讼请求予以支持。据此，
依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
（二）项之规定，判决如下：
变更浙江省舟山市普陀区人民法院（2010）舟普民初字
第201号民事判决主文为：詹某某、刘某某于本判决书送达之
日起十日内返还方某某、王某某购房款250000元、赔偿损失268000元，上述合计518000元；
二审案件受理费2890元，由上诉人詹某某、刘某某负担
。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 李珊燕
审 判 员 褚 炅
二〇一一年四月一日
代书记员 王丽民