广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1981号
原告（反诉被告）：关蔡标，男，澳门居民，澳门身份证件号码×××5672（），住澳门。
委托代理人：张莉明，广东华杨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李军喜，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××6018。
委托代理人：党全胜，广东凯邦律师事务所律师。
原告关蔡标诉被告李军喜租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，被告李军喜在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关蔡标及其委托代理人张莉明，被告李军喜的委托代理人党全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告关蔡标诉称：原告关蔡标曾用名“梁某”，与被告李军喜于2010年9月签订商铺租赁合同，将位于珠海市香洲区怡华路8、10号的自有物业出租给被告李军喜经营使用，租期5年，自2010年10月1日起至2015年10月1日止，第五年的租金为13891元／月。租赁合同期限届满后，原告主动到商铺找被告协商合同到期后双方是否续约及如何续约的事宜，但被告拒绝与原告进行协商，非但拒不腾退租赁商铺，还恶语谩骂原告，驱赶原告离开商铺，并口头威胁原告说必须让他继续占用，否则会有“大麻烦”。鉴于被告的人身威胁，原告于2015年10月5日曾向辖区内的梅华派出所报警，民警出警后认定双方纠纷属于民事经济纠纷。之后，被告多次拒绝接听原告的电话并拒绝见面。被告自2015年10月2日至今，拒绝与原告协商续约，并一直强行霸占商铺，也未支付任何租金。自2014年2月至2015年9月，被告拖欠物业管理费达17350元，由于所在区域的物业服务公司的催缴，该费用由原告先行垫付。因为被告拒绝协商，且有威胁谩骂原告的行为，所以原告认为双方已无续租的可能。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“附终止期限的合同，自期限届满时失效”，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据以上规定可知，合同期限届满，双方的权利义务应当终止。被告应当向原告妥善返还租赁的商铺，并支付无权占用期间的租金以及合理的利息。补充事实如下，原告申请实际停电的时间为2015年12月5日之后，在2015年10月1日租赁合同期限届满之后至2015年12年5日两个月时间内，被告餐饮经营属于正常状态，且2015年12年5日之后被告通过与邻居商铺水电联通，其经营仍然处于正常状态，所以被告主张的人工费用及利润损失缺乏事实依据，也不符合事实和逻辑。
为此，原告诉至本院，诉讼请求：1、判令原被告双方之间签订的商铺租赁合同自约定的届满期限2015年10月1日起终止效力，被告不得破坏商铺基本结构及属于原告所有的相关措施；2、判令被告向原告支付2015年10月份的租金与自2014年2月至2015年9月期间的商铺物业管理费二者之和扣减被告缴纳的履约保证金后的差额部分10241元（2015年10月份的租金按上月标准13891元计，由原告垫付的自2014年2月至2015年9月期间的商铺物业管理费17350元，二者合计31241元，扣减被告缴纳的履约保证金21000元，不足的差额部分为10241元）；3、判令被告向原告支付自起诉之日起至实际履行支付上述10241元款项义务之日止的利息（以10241元为本金，利率以中国人民银行人民币同类同期贷款基准利率计，日息1.31元）；4、判令被告向原告支付自2015年11月7日起至实际向原告返还商铺之日止的租金，月租金按照13891元，日租金按照463元计，向原告支付2015年11月1日至2015年11月6日的租金共2778元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告李军喜答辩称：l、原告未提前通知收回商铺，并采取断水断电的方式干扰我店经营，给我店造成极大经济损失。被告于2005年起就承租涉案商铺开办珠海市喜乡缘餐厅（门头标牌名称为河南人家餐厅），至今已经营十年，在珠海的河南籍人士中很有名气。被告一直有长期经营直至退休的愿望。2015年10月租期到期后，被告一直打算续租，但原告并未提前通知被告收回另租，于2015年lO月份突然强行要求收回店铺。被告尚在经营中，且被告在经营期间多次续租，均没有任何障碍。突然被要求收店，被告完全没有准备。被告与原告多次协商，但原告不但强行要收回且不给被告搬迁的准备时间。通过断电、断水的方式，甚至利用其业主的身份到供电、供水部门销户，以达到断水断电的目的。造成被告无法经营，造成很大的经济损失。
2、我方依法拥有优先承租权，但原告无理哄抬租价，故意刁难，无理剥夺我方优先承租权。
根据双方签订的租赁合同从第二年起每年递增5%，至2015年每平方米租金为47.48元。同一条街的其他商铺租金也均在每平方米40到80元之间。当被告提出优先承租时，原告提出每平方米租金提到120元，且丝毫不作让步。这一价格不但与此前的每年递增5%差距悬殊，而且与市场行情明显相左。经我方向同一条街的商铺了解，2015年新签订合同的每平方米在40到80元之间。我方提出以同一条街商铺出租的市场最高价相同的水平支付租金续租，但原告坚持其120元的标准，原告提出此价格明显是以哄抬物价的方式剥夺我方优先承租权。请求人民法院保护当事人依法享有的优先承租权，驳回原告的诉讼请求。
补充如下：停电的时间是2015年11月3日，供电局基于原告的申请，于同年10月29日发出了停电通知。2015年11月3日原告私自剪断供电电缆导致停电，而且根据供电局的通知，原告2015年11月26日已经将该处进行了水电的销户。
被告李军喜反诉称：原告关蔡标未提前通知收回商铺，并采取断水断电的方式干扰我店经营，且无理哄抬租价，故意刁难，无理剥夺我方优先承租权，给我店造成极大经济损失。
被告李军喜2005年起就承租涉案商铺珠海市喜乡缘餐厅（门头标牌名称为河南人家餐厅），至今已经营十年，在珠海的河南籍人士中很有名气。被告一直有长期经营直至退休的愿望。2015年10月租期到期后，被告一直打算续租，但原告并未提前通知被告收回另租，于2015年lO月份突然强行要求收回店铺。被告尚在经营中，且被告在经营期间多次续租，均没有任何障碍。突然被要求收店，被告完全没有准备。被告与原告多次协商，根据双方签订的租赁合同从第二年起每年递增5%，至2015年每平方米租金为47.48元。同一条街的其他商铺租金也均在每平方米50到80元上下。当被告提出优先承租时，原告提出每平方米租金提到120元，且丝毫不作让步。这一价格不但与此前的每年递增5%差距悬殊，而且与市场行情明显相左。经我方向同一条街的商铺了解，2015年新签订合同的每平方米在50到80元之间。我方提出以同一条街商铺出租的市场最高价相同的水平支付租金续租，但原告坚持其120元的标准，原告提出此价格明显是以哄抬物价的方式剥夺我方优先承租权。原告不但强行要收回且不给被告李军喜搬迁的准备时间，而且找借口剥夺我方合法的优先续租权。并采取强行剪电线、截水管的方式断电、断水，甚至利用其业主的身份到供电、供水部门销户，以达到断水断电的目的。造成被告无法经营，造成很大的经济损失。原告剪断电线造成被告停业的l1月至12月两个月人工费支出64000元，利润损失30000元，原告关蔡标依法应予赔偿。
被告李军喜反诉请求为：原告关蔡标赔偿被告李军喜经济损失94000元。
原告关蔡标就反诉答辩称：第一，在被告提交的反诉证据中有一张停电通知，时间是2015年11月27日，其中明确显示供电部门将于2015年12月8日将商铺进行停电，该证据由被告提供，恰恰说明在2015年12月8日之前商铺供电正常，经营正常，被告主张原告剪断电缆，缺乏必要的证据；第二，被告主张的优先承租权缺乏事实和法律依据，虽然双方在租赁合同中约定了在同等条件下，承租方有优先承租的权利，但该承租权的成立前提条件是出租方仍然将该房屋用于第三人的出租，但被告没有提供证据证明出租方与第三人有该类出租协议，在法律上也缺乏关于承租人优先承租权的相关法律法规，所以基于被告的长期拖欠商铺物业服务费用，以及2015年10月2日起从实际非法占用至今拒付租金的行为，出租人已经对被告能够继续合作表示了很大的怀疑，所以出租人对商铺的处分目前并不计划进行出租，承租人的优先承租权的主张缺乏事实和法律的依据。
原告关蔡标提交如下证据：1、商铺租赁合同；2、房地产权证书；3、（2014）中法澳证字第40379号；4、配偶“赵某”的身份证明、原告结婚证明。
被告李军喜提交如下证据：1、租赁合同；2、押金收据；3、营业执照；4、房屋租赁合同；5、停电通知两份；6、照片；7、2015年10月份工资表；11、12月合计共64600元；8、照片两张；9、营业单。
经审理查明：原告关蔡标曾用名梁某，其配偶为赵某。案涉珠海市香洲区怡华路8号、10号商铺为原告关蔡标与赵某共同共有，两人各占50%产权，并于2014年取得了两商铺的产权证书。在原告关蔡标夫妻受让上述商铺之前，被告李军喜就向原产权人承租了该两商铺。
2010年9月，原告关蔡标与被告李军喜签订《租赁合同书》，约定原告关蔡标将位于珠海市香洲区怡华路8号、10号的商铺出租给被告李军喜经营使用，租期5年，自2010年10月1日起至2015年10月1日止；租金头两年按每月12000元，第五年按每月13891元交纳，每半年交一次；合同签订之日，被告李军喜须向原告关蔡标交付履约保证金21000元；并约定该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费等有关费用，由被告李军喜负责缴交。另外，合同第五条约定，“租赁期满，在同等条件下，乙方（被告李军喜）有优先续租权；第七条第（二）项约定，乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金。
2015年10月1日租赁期限届满，双方就续租租金标准不能达成一致，原告关蔡标遂要求终止上述合同，被告李军喜要求继续租赁商铺，此后至今被告李军喜一直占用该两商铺没有腾退。被告李军喜向原告关蔡标支付租金至2015年9月份，之后未再向原告关蔡标支付占有使用商铺的费用，此外也没有交纳2014年2月之后的物业管理费。被告李军喜称2015年11月3日原告关蔡标拆除水表、剪断电缆，并通知珠海供电局停电，导致其停业，为此提交了珠海供电局2015年10月29日和11月27日发出的《停电通知》，通知分别写明将于2015年11月4日和12月8日进行停电。原告关蔡标不予认可，称经其向供电局申请，于2015年12月8日进行了停电，但被告李军喜通过接通相邻商铺的水电继续正常营业。
被告李军喜主张原告关蔡标剥夺了其优先续租权，对此原告关蔡标辩称其至今没有对外出租两商铺，并打算收回商铺自用。
本院认为：原告关蔡标与被告李军喜签订的《租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。
原、被告双方书面约定租赁期限至2015年10月1日终止，被告李军喜亦认可双方未能签订续租合同是由于租金金额无法协商一致。据此，被告李军喜抗辩称原告关蔡标没有提前通知突然要求终止合同，与合同的书面约定以及上述查明的事实不符，本院不予采纳。至于被告李军喜主张的优先续租权，由于原告关蔡标至今没有对外进行出租，且表示打算收回自用，故合同约定的“在同等条件下，乙方有优先续租权”的约定并不适用目前的情况。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此，租赁期限届满，原告关蔡标有权要求终止租赁合同的履行，被告李军喜应将商铺交还给原告关蔡标，且不得破坏商铺基本结构及属于原告关蔡标所有的相关设施。
被告李军喜在租赁合同期满后，继续占有租赁商铺拒不腾退，应向原告关蔡标支付占用费和其他拖欠的费用。原告关蔡标诉请被告李军喜按照合同期内租金标准支付2015年10月份的占有使用费13891元，以及拖欠的2014年2月至2015年9月的物业管理费17350元，扣减履约保证金21000元后为10241元，有事实和法律依据，本院予以支持。逾期付款，还应支付利息，故原告关蔡标要求被告李军喜支付上述欠款10241元自起诉之日即2015年11月6日起至付清之日止、按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率计算的利息，合理有据，本院亦予支持。
由于被告李军喜至今未将商铺交还给原告关蔡标，原告关蔡标请求被告李军喜按照合同期内租金标准即每月13891元支付2015年11月1日起至被告李军喜返还案涉商铺之日止的占有使用费，理据充分，应予支持。
被告李军喜在租赁期限届满、续租租金协商不成且原告关蔡标明确要求终止合同的情况下，继续占用商铺拒不返还，导致原告关蔡标无法收回商铺发生经济损失，原告关蔡标进行停水停电属于其为收回商铺、保护自身权益所采取的正当措施，不违反法律法规的规定。被告李军喜没有合法依据长期占用商铺，其主张的经济损失，是由于自身行为导致，故应由其自行承担。据此，被告李军喜反诉要求原告关蔡标赔偿经济损失94000元，缺乏理据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的《租赁合同书》于2015年10月1日终止，被告李军喜不得破坏珠海市香洲区怡华路8号、10号商铺的基本结构及属于原告关蔡标所有的相关设施；
二、被告李军喜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关蔡标支付2015年10月份的占有使用费和2014年2月至2015年9月的物业管理费，扣减履约保证金后为10241元；
三、被告李军喜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关蔡标支付欠款10241元自2015年11月6日起至实际付清之日止、参照中国人民银行发布的同期同类流动资金基准贷款利率计算的利息；
四、被告李军喜于本判决发生法律效力之日起十日内按照每月13891元向原告关蔡标支付自2015年11月1日起至被告李军喜实际返还上述两商铺之日止的占有使用费；
五、驳回反诉原告李军喜的全部反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费减半收取113元，反诉受理费1075元，共计1188元，均由李军喜负担。
如不服本判决，关蔡标可在判决书送达之日起三十日内，李军喜可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一六年三月一日
书记员 莫钧翔