上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初20442号
原告任臻(反诉被告)，男，1986年12月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人曾智红，上海汉路律师事务所律师。
委托代理人李白扬，上海汉路律师事务所律师。
被告郭锡龙(反诉原告)，男，1952年11月21日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。
原告任臻与被告郭锡龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告以相同案由提出反诉，本院依法合并审理，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李白扬，被告郭锡龙及其委托代理人周卫良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任臻诉称，原、被告于2016年1月17日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定原告受让被告自有的位于上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋价款为130万元，原告按照买卖合同关于付款的约定共计支付了相应的购房款80万元。根据合同约定，被告应在2016年6月30前配合原告办理产权过户手续，但被告拒绝协助办理，经原告多次催告仍不履行过户义务。故要求判令：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理系争房屋的产权过户手续，并将系争房屋交付原告；2、被告支付逾期办理产权过户手续的违约金26万元；3、被告赔偿2016年6月5日至2016年12月4日的租金损失15,600元、保安保洁费损失65元，租房中介费损失910元。审理中，原告称，同意支付被告剩余房款50万元，另办理过户所涉相关税、费全部由原、被告按照国家规定各自承担。
被告郭锡龙辩称，根据合同约定，原告应该在2016年3月31日前支付第二期购房款55万元，原告于2016年2月6日支付了28万元，未能在2016年3月31日支付余下的第二期房款27万元。2016年3月31日当天经被告催告，原告的母亲陈蓓华通过口头及短信方式承诺，最多十天，余款77万元(包含第二期房款27万元及剩余房款50万元)一次性付清。直至2016年4月10日，原告仍未支付房款，2016年4月12日被告短信告知原告解除买卖合同。原告构成严重违约，被告已经行使解除权，故不同意原告的全部诉讼请求。
被告郭锡龙反诉称，双方的买卖合同约定原告应于2016年3月31日前支付被告第二期房款55万元，原告于2016年2月6日支付28万元，未能在合同约定的期限内支付余下第二期房款27万元。2016年3月31日经被告催告，原告母亲口头及短信承诺最多十天，余款一次性付清。据此，双方已协商一致将付款约定变更为原告于2016年4月10日前支付剩余全部房款77万元(包含第二期房款27万元及剩余房款50万元)。直至2016年4月10日，原告仍未支付被告购房款77万元。鉴于原告迟迟未能付款，2016年4月12日被告通过短信及书面方式通知即日起解除双方的买卖合同。另根据合同补充条款约定，原告应在签订买卖合同的同时将尾款5万元交由居间方保管，原告也没有按约履行该项义务。原告已构成严重违约，现要求判令：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月12日解除；2、原告支付被告违约金26万元，从原告支付的购房款中抵扣，多余部分的购房款同意返还原告。
原告任臻对反诉辩称，原告在短信中回复被告的余款一次付清，指的是第二期房款的余款27万元，该款原告已于2016年4月16日支付给被告，原告同时按照合同约定支付了该笔款项的逾期付款违约金1,215元。剩余房款50万元根据买卖合同约定应该在办理过户手续后支付，由于被告迟迟不配合过户，原告才未支付，关于尾款5万元是包含在过户后应该支付的房款50万元之内的，也应在过户后支付，故原告不构成违约。根据补充条款约定，原告逾期付款3个月以上被告才有单方解除权，根据本案实际情况，被告不享有单方解除权。不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明，2016年1月17日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海房地产买卖合同》，约定：1、甲方将该系争房屋出售给乙方，房屋转让价款为130万元(第一、二条)；2、甲、乙双方同意，甲方于2016年7月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志(第四条)；3、甲、乙双方确认于2016年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照本合同第十条追究甲方的违约责任(第六条)；4、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿(第九条)；5、甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除，甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿(第十条)；
经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准(第十一条)。房屋买卖合同补充条款约定：甲乙双方经协商一致同意于2016年6月30日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理系争房屋产权过户手续；甲方于乙方付清全部房款(包括贷款，不计尾款部分)后7日内将房屋交付给乙方，若未能按时交房的每逾期一日甲方应当按照房价的日万分之三支付给乙方违约金，同时甲方承诺房屋原有户口(若有)于交房前日已全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户口(若有)迁出为止，若逾期三月以上的乙方可以单方解除合同甲方将承担所有的违约责任；房屋售价为130万元整；付款方式：A.乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日内支付房款25万元整，其中含已付的定金2万元整；B.乙方于2016年3月31日前支付给甲方房款55万元整；C.甲乙双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款45万元整；D.尾款5万元整保管：应甲乙双方要求此尾款由居间方在签买卖合同当时由居间方代为暂时保管，此款项必须由出卖方支付给居间方，并打入居间方上海仁丰房地产经纪有限公司或总经理高杰为户名的银行账户内，此款项在甲乙双方房屋交接完毕后并结算好各项相关费用后由居间方打入甲方的账户，以上房款乙方若未按时支付，每逾期一日将按照应付金额的万分之三支付给甲方违约金，若逾期三月以上的甲方可以单方解除合同乙方将承担所有的违约责任；甲乙双方前往上海市虹口区房地产交易中心办理过户手续的相关交易费用、税费由甲乙双方按国家规定自行承担，乙方承担因申请按揭贷款所产生的费用，房地产买卖合同如需要公证，公证费由引发方承担；如甲乙双方有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或由单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金；以上条款为上述房屋的买卖合同条款中不可分割的一部分，合同中若有不明确处均以以上条款为准；关于税收问题以此条款为准：甲乙双方前往上海市虹口区房地产交易中心办理过户手续的相关交易费用、税费由甲乙双方按国家规定自行承担。
2016年1月15日，原告支付被告购房定金2万元。2016年1月17日，原告通过陈蓓华名下的银行账户转付给被告房款23万元，被告在《购房房款收据》上对该笔房款签字确认。2016年2月6日原告通过陈蓓华名下的银行账户转付给被告房款28万元，被告出具收条予以确认。
2016年3月31日，被告发短信给陈蓓华，要求原告方在3月31日支付购房款55万。同日，陈蓓华回复称因为组合贷款需要两家银行敲章所以延迟了，最多十天，到时余款一次性付给被告。2016年4月12日，原告再次发短信给陈蓓华，称3月31日答应10天付清房款77万元，如今期限已过，使被告蒙受巨大损失，原告方两次违约，按约定从房款扣除应付款中20%，余款退回，合同解除。同日，陈蓓华回复称实感抱歉，希望上门详细说明情况和解决方案。
2016年4月14日，陈蓓华发短信给被告称，已经通过贷款公司借到27万，连同所拖付款期的利息按银行最高理财息一并转账给被告。同日，被告回复称合同已无法履行，早解除，避免不必要的损失。
2016年4月15日，陈蓓华发短信给被告称，延付第二期房款非故意，希望被告可以接受其借贷来的27万，等公积金下来及时付完余下房款。
2016年4月16日，陈蓓华分两笔转账给被告27万元、1,215元。
2016年4月16日，被告向原告发出解除函，称陈蓓华于2016年3月31日发短信承诺“最多十天，到时余款一次性付清。”故双方付款方式变更为原告于2016年4月10日前付清购房余款77万元，截至2016年4月12日被告账户仍未收到该笔房款，故告知原告立即终止系争房屋买卖的所有的手续，协助办理网上备案撤销等解除合同的相关手续,原告应按买卖合同要求支付被告逾期未付款77万元的20%的违约金，同时赔付被告相应的经济损失。该函于2016年4月20日由陈蓓华签收。
2016年4月20日，陈蓓华向被告回信称，收到来函，对函件所诉内容不认可，不同意解除房屋买卖合同，被告可诉至人民法院，违约责任由法院最终裁定。
2016年4月22日，被告再次发函给原告，称来信已收到，由于原告未按照合同约定履行付款义务，被告已单方解除买卖合同，从原告已经支付的购房款中扣除26万元作为违约金，剩余款项要求原告尽快提供真实有效的银行账号与收款人姓名，方便被告即时退还购房款。
2016年5月24日，被告发短信给陈蓓华称，由于原告两次违约，合同已解除，根据合同约定违约方应赔偿房价20%的违约金、2%的中介费，余款退回，请提供真实有效的银行账号，4月22日发函你方已签收，并未回复，由此而发生的后果自负。
2016年6月15日，陈蓓华向被告发出《催告函》，要求被告及时与原告办理系争房屋过户手续。
2016年6月24日，被告回函原告称，收到来函，由于原告两次违约，给被告造成经济损失，4月16日在未达成协议的情况下，原告擅自转账给被告27万元、滞纳金1215元的行为是无效行为，4月22日被告发函给原告，正式通知合同已解除，要求提供真实有效的银行账号，按约定扣除违约金，余款退回，现由于原告违约导致合同不能继续履行，根据法律规定，自通知函到达之日，合同已解除，如不服，可到法院提起诉讼。之后，原告诉至法院，要求判如诉请。
审理中，原告将剩余购房款50万元交至法院保管。
上述事实，有原告提供的买卖合同、居间费收据、定金收据、房款收据、收条、银行转账凭证、信函、催告函，被告提供的买卖合同、收款凭证、短信记录、解除函、函件以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同补充条款》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。根据补充条款付款方式的约定，原告应于2016年3月31日前支付被告第二期房款55万元，截至2016年3月31日，原告尚有27万元房款未支付，被告于3月31日发短信催告原告付款，原告母亲陈蓓华通过短信回复称最多10天余款一次性付清，被告认为该短信将房款的支付方式变更为原告应于2016年4月10日前支付全部购房余款77万元，原告则认为该余款是指第二期房款的余款27万元，并于2016年4月16日将27万元及违约金1,215元转账支付给被告，原告方的行为表明双方对于付款方式是否变更未达成一致，故对于付款方式仍应按照合同约定履行。关于被告辩称由于原告迟延付款构成违约，被告已行使单方解除权的意见，根据补充条款约定，原告若未按时支付房款，每逾期一日将按照应付金额的万分之三支付违约金，若逾期三个月以上被告可以单方解除合同，现原告迟延支付第二期房款的时间并未超过三个月，且原告已按约定支付了逾期付款违约金，故被告无权行使单方解除权。至今原告已向被告支付购房款80万元，并将剩余购房款50万元缴入本院账户，故被告应继续履行买卖合同，配合原告办理系争房屋的产权过户手续，过户送件的时间由本院酌定。双方合同约定办理过户手续产生的相关交易费用、税费由原、被告按国家规定自行负担，本院予以确认。
根据补充条款的约定，被告应于原告付清全部房款(包括贷款，不计尾款部分)后7日内将系争房屋交付原告，本院予以确认。关于尾款，双方合同约定待房屋交接完毕后并结算好各项相关费用后支付给被告，本院予以确认，具体付款时间由本院酌定，
关于逾期办理过户手续的违约金，因原告未能在2016年3月31日前按约付清第二期房款，原、被告对于合同是否继续履行产生争议，对于办理过户手续的具体时间一直未能协商一致，现原告主张逾期办理过户手续的违约金，缺乏依据，依法不予支持。关于原告主张的租金损失、保安保洁费损失、租房中介费损失，亦缺乏依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭锡龙应于本判决生效之日起15日内协助原告任臻办理上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，所涉相关税、费由原告任臻、被告郭锡龙按照国家规定各自负担；
二、原告任臻应于办理上述房屋产权过户送件之日支付被告郭锡龙购房款45万元；
三、被告郭锡龙应于原告任臻支付购房款45万元后7日内与原告任臻办理上述房屋的交接手续，将上述房屋交付原告任臻；
四、原告任臻应于上述房屋交接完毕并结算好水、电、煤气、有线电视等各项相关费用后7日内支付被告郭锡龙购房尾款5万元；
五、驳回原告任臻的其余诉讼请求；
六、驳回被告郭锡龙的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5,448.62元，减半收取2724.31元，由原告任臻、被告郭锡龙各半负担；本案反诉受理费2,600元，由被告郭锡龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一六年十二月九日
书记员 吴 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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