上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第41000号
原告（反诉被告）叶沪斌。
委托代理人高永宏，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托代理人陈熠昊，上海市凌云永然律师事务所律师
被告（反诉原告）上海水爱文化传播有限公司。
法定代表人孔剑翔。
委托代理人樊云，上海市淮海律师事务律师。
原告叶沪斌诉被告上海水爱文化传播有限公司（以下简称水爱文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理，审理中，被告水爱文化公司提起反诉。本案依法适用简易程序，分别于2014年12月16日、2015年1月16日及2015年3月25日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托代理人高永宏、陈熠昊，被告（反诉原告）的委托代理人樊云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶沪斌诉称，2014年4月17日，原、被告双方签订《合作经营协议书》，约定被告将位于本区商城路XXX号波特营C幢房屋的室外阳光房（以下简称租赁房屋）租赁给原告，协议对租金、租期等都进行了约定。合同签订后，原告将租赁房屋用于经营咖啡屋，并进行了装潢及办理营业执照等手续。在办照过程中，工商局要求原告提供租赁房屋的产权证明，原告即多次向被告要求提供，但被告不予提供。现租赁房屋已无法用于经营咖啡屋，原告损失较大，故诉请判令：1、解除双方签订的《合作经营协议书》；2、被告归还原告租金及押金人民币（以下币种相同）6万元；3、被告赔偿原告各项损失56，550元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告水爱文化公司答辩称，同意解除双方签订的《合作经营协议书》，但双方不是租赁关系，而是合作经营关系，原告已支付给被告的款项性质是保证金和管理费，而不是租赁押金和租金，不同意返还。原告的损失没有事实依据，不同意赔偿。
反诉原告水爱文化公司反诉称，反诉原告与反诉被告签订了上述《合作经营协议书》，双方之间形成的是合作经营关系，反诉原告提供租赁房屋作为经营场地，反诉被告负责资金、设备、人员及装修等事宜。反诉被告支付了经营保证金及两个月管理费后，再未支付管理费，现反诉请求：1、解除双方签订的《合作经营协议书》，收回租赁房屋；2、判令反诉被告支付自2014年7月15日起至搬离之日止的按每月12，000元标准支付的管理费；3、反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告叶沪斌辩称，同意解除双方签订的《合作经营协议书》，但由于反诉原告根本违约，导致反诉被告无法完成工商注册，租赁房屋无法用于经营。反诉原告现不仅需要退回管理费，还需赔偿反诉被告的其他损失，请求驳回反诉原告第2、3项诉讼请求。
经审理查明，位于上海市浦东新区崂山路332幢C2幢整栋房屋，即本区商城路XXX号波特营C2幢整栋房屋，由案外人上海圣博锦康投资发展有限公司受托进行管理。2010年10月25日，案外人作为出租方与被告作为承租方签订了《租赁合同》，约定将该房屋出租给被告办公使用，租赁期限自2010年10月26日起至2015年10月25日止，并约定如被告将该房屋部分或全部转租给他人，须事先征得出租方（案外人）的书面同意。
2014年4月17日，原告（乙方）与被告（甲方）就本区商城路XXX号波特营C2幢房屋的阳光房，即本案的租赁房屋，签订了《合作经营协议书》，约定甲方免费提供租赁房屋给乙方进行咖啡饮料项目的合作经营，乙方承担建立咖啡屋所需的费用，双方合伙期限为2年，自2014年4月15日起至2016年4月14日止。对于双方的权利义务，协议第三条约定，甲方收取乙方36，000元作为经营保证金，乙方每月上交管理费12，000元，每两个月缴纳一次，先交后用，2014年5月15日起算。电费由乙方承担。乙方负责对租赁房屋的安全评估，并负责经营资质申请、人员、品牌、设备等管理，并承担员工薪资和四金。乙方对经营的项目和产品的品质负有全部法律责任，甲方不承担乙方经营产品及项目的法律责任，乙方对食品安全、公共场所安全、用水、用电安全承当全部无限责任。协议第六条约定，合伙终止后，乙方自负盈亏。协议签订后，原告支付给被告保证金36，000元及两个月的管理费24，000元，并经被告同意对租赁房屋进行装修。此外，原告为在租赁房屋经营咖啡屋，安装宽带网络花费5，990元，采购经营物质花费15，560元。2014年8月份，原告在办理咖啡屋相关营业手续中，被工商部门告知需提供租赁房屋产权证明文件，原告多次向被告要求提供，但被告不能提供，故原告暂停支付相关费用并诉至我院。
审理中，本院要求被告提供原出租人上海圣博锦康投资发展有限公司同意被告转租的证明，但被告未能提供。在第二次庭审中，原告提交了租赁房屋的装修合同结算清单，证明其对租赁房屋装修花费35，000元。
以上事实，有经庭审质证的《合作经营协议书》、《租赁合同》、施工示范合同、装修合同清单、银行转账凭证、相关收据、网络服务定单及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《合作经营协议书》主要权利义务是被告将租赁房屋交原告用于经营咖啡屋使用，原告向被告支付固定金额的使用费，其中并无合作经营、共享利润、共担风险的约定。因此，双方的协议名为合作，但符合租赁合同的法律特征，应认定为租赁合同。被告认为双方之间是合作关系的辩解，缺乏事实依据，本院不予采纳。
被告未经出租人同意，擅自转租，双方签订的《合作经营协议书》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告擅自转租，应承担协议无效的主要责任；原告未尽必要的审查注意义务，亦应承担部分责任。合同无效，被告应返还原告经营保证金36，000元。鉴于本案合同性质，双方合同中约定的管理费实为租金，由于合同无效，原告应支付占用期间的使用费。对于使用费的数额，本院综合考虑双方过错、原告未实际经营等事实，酌定支付标准为每月3，600元。原告已支付的24，000元租金可抵为原告应承担的部分使用费，原告请求被告归还其已付租金，本院不予支持。
对于原告在装修、宽带安装及采购物质方面的损失，根据原告提供的装修合同及结算清单、相关收据、银行转账凭证、网络服务定单等证据，能证明其相关损失共计56，550元。本院综合考虑双方责任程度、宽带使用情况及采购物品的性质（动产可予搬离）等因素，酌情决定被告予以赔偿原告各项损失共计36，000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）叶沪斌与被告（反诉原告）上海水爱文化传播有限公司于2014年4月17日签订的《合作经营协议书》无效；
二、原告（反诉被告）叶沪斌于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区商城路XXX号波特营C2幢房屋的室外阳光房，并由原告（反诉被告）叶沪斌将该房屋返还给被告（反诉原告）上海水爱文化传播有限公司；
三、原告（反诉被告）叶沪斌于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）上海水爱文化传播有限公司房屋使用费，其中截至2015年3月14日的使用费为12，000元（已扣除原告支付的24，000元），2015年3月15日起至实际迁出之日止的使用费按每月3，600元标准支付；
四、被告（反诉原告）上海水爱文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）叶沪斌各项损失共计36，000元；
五、被告（反诉原告）上海水爱文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）叶沪斌保证金36，000元；
六、驳回原告（反诉被告）叶沪斌的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）上海水爱文化传播有限公司的其他反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，631元，减半收取计1，315.50元；由原告叶沪斌负担395元，由被告上海水爱文化传播有限公司负担920.50元；反诉案件受理费500元，由反诉原告上海水爱文化传播有限公司负担300元，由反诉被告叶沪斌负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 陈建军
二〇一五年四月二日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。