广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东一法南民一初字第2380号
原告（反诉被告，以下简称“原告”）东莞市万菱市场管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太大道6号时代广场A003号，注册号：441900001586334。
法定代理人黄某。
委托代理人龙华伟，系该公司员工。
被告（反诉原告，以下简称“被告”）罗鸽冲，女，汉族，1974年2月13日出生，住四川省珙县，
原告东莞市万菱市场管理有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告罗鸽冲以及被告罗鸽冲反诉原告万菱公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序进行独任审理，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人龙华伟，被告罗鸽冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万菱公司诉称，2013年8月22日和8月27日，原、被告就东莞市南城区莞太大道6号宏远时代广场A1045、A1046号商铺租赁事宜签订两份《租赁合同》，约定租期及租金、违约责任等，其中2014年3月1日至2015年3月31日期间A1045号商铺应按租金1156元/月、A1046号商铺应按租金1167元/月的标准于每月1日至3日交纳。但在合同实际履行过程中，被告多次欠付原告数月租金不肯交纳，两间商铺共计欠付租金24389元。被告多次累月欠付租金构成违约，为方便计算，原告要求被告以欠付总租金数额的30%支付逾期违约金。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即支付原告租金24389元及逾期违约金7316.70元，共计31705.70元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告罗鸽冲答辩并提起反诉称，一、双方就A1045、A1046、C3050A号商铺签订租赁合同后，因原告招商、管理、宣传不到位导致生意不景气，在全商场所有需交纳租金商户的集体申请下，原告员工陈佳签署同意租金五折再交一免一的意见。合同履行期间，被告均按原告的缴费指示按月交纳费用，且被告曾因不满原告收取空调费未缴，原告采取断电手段迫使被告交纳并收取滞纳金。但原告从未催请被告支付未付的租金和滞纳金，足以证明原告同意并允许商户少交租金。租赁合同届满前，原告短信通知被告搬空商铺后退还租赁押金，从未提及被告违约事宜。合同期满后，在被告多次要求下，原告已退还被告其中一个铺位的押金。二、根据《民法通则》第一百三十六条的规定，原告要求被告支付租金的诉讼时效为一年，原告的诉求已超过诉讼时效。综上，被告请求法院驳回原告全部诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、原告向被告返还履约保证金8797元并支付利息（利息以每天万分之五为标准计算）；2、原告补偿被告自2015年11月1日起至结案执行到位期间追讨欠款误工费每天200元；3、本案诉讼费由原告承担。
原告万菱公司对被告的反诉辩称，由于被告存在违约行为，故原告根据合同约定无须退还保证金，更不应支付利息损失，被告诉请的利息支付标准及误工损失没有合同和法律依据。
经审理查明，2013年8月22日，陈佳作为原告的签约代表，与被告罗鸽冲签订《租赁合同》，约定：1、原告将位于宏远时代广场的“东莞谊园文具玩具精品交易中心”内的第A1046号档位，建筑面积约23.37平方米的场地租给被告用于经营办公用品、文具、美术用品、礼品、精品或者玩具；2、租赁期限自2013年8月22日至2015年9月30日止，租赁费用（包括租金和场地综合服务费）分三期收取，其中第一期租金全免，仅支付场地综合服务费，即2013年8月22日至2014年2月28日350.55元/月（其中租金0元/月，场地综合服务费350.55元）；第二期2014年3月1日至2015年3月31日1517.55元/月（其中租金1167元/月，场地综合服务费350.55元）；第三期2015年4月1日至2015年9月30日350.55元/月（其中租金0元/月，场地综合服务费350.55元/月），综合服务费包括保安、公共清洁及公共水电的费用；3、租赁费用按月结算，由被告在每月的1日至3日向原告缴付当月的租赁费用及其他应缴费用；4、合同签订时被告须向原告交纳7011元作为履约保证金，原告应在租赁期满之日被告无违约的情况下三十天内将履约保证金退回被告，且不计息；5、被告如逾期交纳租赁费用或其它应交的费用，除应当补交外，每逾期一天，被告应按欠款的百分之三向原告支付违约金，被告延付应交的费用超过1个月时，原告有权终止租赁合同，无偿收回出租的全部场地，并没收被告所交的履约保证金及向被告追偿应付费用和违约金。
2013年8月27日，陈佳作为原告的签约代表，与被告罗鸽冲签订《租赁合同》，约定：原告将位于宏远时代广场的“东莞谊园文具玩具精品交易中心”内第A1045号档位，建筑面积约23.12平方米的场地出租给被告使用，租赁期限自2013年8月27日至2015年9月30日止，第一期2013年8月27日至2014年2月28日租金全免，仅支付场地综合服务费347元/月；第二期2014年3月1日至2015年3月31日1503元/月（其中租金1156元/月，场地综合服务费347元）；第三期2015年4月1日至2015年9月30日347元/月（其中租金0元/月，场地综合服务费347元/月），合同签订时被告向原告交纳6936元作为履约保证金。其他合同内容与前述《租赁合同》内容一致。
合同签订后，原告收取被告A1045铺押金6936元、A1046铺押金7011元、C3050A铺押金1786元。合同期限届满双方的租赁合同终止，原告于2015年11月10日退还被告6936元。
被告主张还承租原告C3050A铺并签订租赁合同，该商铺不用交纳租金，只交管理费，因租赁合同原件由原告收回，故无法提供。庭审中，双方对被告是否足额支付租金及原告应否退还履约保证金产生争议。
关于租金。原告主张被告未依约足额支付A1045、A1046号商铺的租金，其中2014年3月、4月、5月、6月、8月、10月、12月及2015年2月每月欠付租金2323元；2014年7月、9月、11月及2015年1月、3月每月欠付租金1161元。被告提交两张收款收据证明已于2013年8月27日支付A1045号铺2014年3月租金1156元，于2013年8月22日支付A1046号铺2014年3月租金1167元，原告确认两张收款收据的真实性，但主张2013年8月收取2014年3月份租金与常理不符。
被告主张双方已对《租赁合同》约定的租金标准进行变更，为此提交《免租申请书》为证。该《免租申请书》是复印件，内容为“尊敬的谊园文具批发市场各级领导：我们是谊园文具批发市场的商户，目前整个谊园一天客流量不到20人，商户想要销售产品确实有很大难度……希望管理处结合市场目前交易的实际情况来定这个租金的问题，我们商户提供2个方案来参考：a)延长免租期至2014年12月31日，b)店铺租金在合同上面5折优惠的基础上再2折。”，有A1021蔡修、A1051周艳红、A1042李继忠、A1025王东、A1045及A1046罗鸽冲、A1041江泽伟、A1017黄东、A1058杨玉琴等商铺号及店主的签名确认，下方手写注明“给予五折优惠，交一个月免一个月。”，有陈佳的签名确认。原告以该证据是复印件，且未经原告盖章确认为由不予确认，称陈佳是广州谊园实业有限公司（以下简称“谊园公司”）的员工，原告和谊园公司之间的合作仅限于原告使用谊园公司字号进行对外招商，故陈佳代表原告在案涉租赁合同上签名，但陈佳不负责后期管理，谊园公司及其员工无权对案涉商铺的租金进行减免或优惠，且《免租申请书》没有优惠及免租的起止时间，不具有可执行性，故该份《免租申请书》对原告不产生效力。被告则称陈佳是原告的员工，租赁合同由陈佳签订，管理也由陈佳负责，原告一直按《免租申请书》执行收费标准，也从未向被告催缴所谓欠款。
被告主张其他月份的租金已按原告的指示（五折后交一免一）进行交纳，为此提交2014年7、8、9月缴费通知单、短信、发票为证。缴费通知单由东莞谊园市场管理处发出，列明铺位号每月应交纳的管理费、电费、空调费和租金金额及计算方式，其中7月、9月缴费通知单注明租金金额，8月缴费通知单未注明租金金额；短信由13712358468号码发出，注明A1045-46、C3050A2月费用996元、4月费用996元、5月费用996元、6月费用997元（6月8日短信通知6月费用含滞纳金150元共1147元），可转账陈燕儿账号，万菱市场谊园管理处；发票由原告出具，注明原告于2014年7月9日收取A1045、A1046铺7月管理费698元、7月租金1162元、6月电费1元，于2014年8月11日收取A1045、A1046铺8月管理费698元、C3050A铺8月管理费298元，收取A1045、A1046铺12月管理费698元、C3050A铺12月管理费298元，于2015年1月5日收取A1045、A1046铺1月管理费698元、1月租金1162元。原告对短信、缴费通知单不予确认，称发票只能证明原告实际收取被告租金、管理费及水电费的情况。
被告提供新闻截图和催款通知单证明原告对租户欠款采取断电及收取滞纳金措施，不可能存在被告长期拖欠租金未付情况。原告对上述证据均不予确认，主张通过电话通知或到商铺通知的方式向被告催缴拖欠租金，但未能举证证明，被告则称原告从未催缴。
关于退还履约保证金。被告提供短信、《商铺租赁合同履行通知》、收据、银行卡客户交易查询/打印证明原告承诺并办理退还被告履约保证金的手续，且已退还A1045号铺押金6936元，表明原告认可被告在合同履行过程中无违约行为。短信是针对被告承租的A1045/A1046/C3050A号商铺，《商铺租赁合同履行通知》是针对各商户，内容均是：通知租赁合同于2015年9月30日到期，商户铺位清空后携带租赁合同、身份证、银行卡、保证金收据到管理处财务部进行保证金退还工作；收据显示原告在2015年9月28日收取A1045、A1046、C3050A铺位交来租赁合同、保证金收据（金额分别为6936元、7011元、1786元）、银行卡、身份证复印件。原告则主张《商铺租赁合同履行通知》是张贴在商场的通知，并非针对原告退还押金的承诺，根据合同约定只有被告无违约的情况下才退还履约保证金，不确认退款6936元是A1045号铺的押金，称不清楚该笔款项性质。
以上事实，有租赁合同、图纸、商品房买卖补充协议、免租申请书、缴费通知单、短信、发票、万菱商户汇总、新闻截图、催款通知单、商铺租赁合同履行通知、银行卡客户交易查询/打印、收款收据、收据以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告就A1045/A1046/C3050A铺位签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告提供的收款收据显示已向原告交纳A1045、A1046号商铺2014年3月份租金，原告确认收款收据的真实性，本院对此予以确认。本案的争议焦点是双方是否就租金标准变更达成一致意见。
首先，陈佳在《免租申请书》中注明“给予五折优惠，交一个月免一个月”，陈佳是代表原告签订案涉租赁合同的代表人，案涉租赁合同经原告盖章确认，故被告作为案涉租赁合同的签约方，有足够理由相信陈佳是原告的员工，且有权代表原告签订案涉租赁合同及处理相关事宜，包括合同履行过程中的租金标准变更。陈佳同意减免租金的行为构成表见代理，该《免租申请书》对原告产生法律约束力。原告抗辩陈佳不是其员工且不能代表原告优惠或减免租金，但陈佳与原告之间的关系不足以对抗第三人，原告抗辩理据不足，本院不予采纳。其次，发票清楚注明收取款项的内容及金额，收取的租金金额与根据合同约定的租金标准按“给予五折优惠，交一个月免一个月”计算的金额吻合，可见原告清楚被告交纳租金的计算方式且未对此提出异议，亦不存在收取款项须先补足之前未按合同约定足额支付款项的情形。虽然缴费通知单没有原告盖章确认，但2014年7、8月缴费通知单上列明的缴费项目和金额与2014年7、8月份发票的内容一致，足以证明原告按减免后的租金标准向被告催收费用，双方在合同履行过程中一直按《免租申请书》减免后的租金标准收取和支付。再次，短信与《商铺租赁合同履行通知》的内容相互印证，均没有注明被告拖欠租金未付情况，原告也未举证证明曾就租金标准问题提出异议或向被告催缴欠付租金。再结合原告在收取被告的材料后向被告退还6936元的行为来看，进一步印证原告认可被告按变更后租金支付的行为。综上，被告提交的上述证据形成完整的证据链，足以证明双方就租金标准变更达成了一致意见，被告已按变更后的租金标准足额支付租金。原告要求被告按照合同约定补足租金差额理据不足，本院不予支持。
被告不存在拖欠租金的违约行为，原告应按合同约定在租赁期满之日三十天内将履约保证金退回被告。被告反诉要求原告退还案涉两商铺的履约保证金8797元及利息损失于法有据，本院予以支持，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自合同期限届满三十天的次日即2015年10月31日起计算至实际清偿之日止。被告诉请原告支付追讨欠款误工费没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告东莞市万菱市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还被告罗鸽冲履约保证金8797元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年10月31日起计算至实际清偿之日止）；
二、驳回原告东莞市万菱市场管理有限公司全部诉讼请求；
三、驳回被告罗鸽冲其他反诉请求。
如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费296.32元（原告已预交）、反诉费193.65元（被告已预交），由原告东莞市万菱市场管理有限公司负担403.32元，被告罗鸽冲负担86.65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘秋霞
二〇一六年三月三日
书 记 员 简凤娇
尹嘉玮（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。