广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤04民终533号
上诉人（一审被告）：汪学蓉，女，汉族。
委托诉讼代理人：闫磊，广东融聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：水运生，广东融聚律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：孙伟，男，汉族。
被上诉人（一审原告）：廖云，女，汉族。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭泾亮，广东泾亮律师事务所律师。
上诉人汪学蓉因与被上诉人孙伟、廖云房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人汪学蓉的委托诉讼代理人闫磊、水运生、被上诉人廖云及其委托诉讼代理人郭泾亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汪学蓉上诉请求：1.销撤珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9703号民事判决书的第一判项；2.判令驳回被上诉人孙伟、廖云对上诉人汪学蓉的全部诉讼请求；3.判令被上诉人孙伟、廖云承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：涉案房屋买卖交易之所以失败，完全是因为孙伟、廖云不能按时支付房款所致，一审法院在“法院查明”中对此也予以认可，因此上诉人汪学蓉无需向孙伟、廖云退还购房定金10万元，更无需向孙伟、廖云支付购房定金占用期间的银行贷款利息。1、2016年9月23日，双方签订《房屋买卖合同》的同时，孙伟、廖云向汪学蓉指定的银行账户中存入了10万元购房定金，虽然《房屋买卖合同》中，并未具体约定购房的支付时间，但根据《合同法》第61条、62条的规定和《房屋买卖合同》第六条的约定，汪学蓉于2016年9月30日委托律师向两孙伟、廖云邮寄了《律师函》，确认了房款的支付时间，即要求孙伟、廖云于2016年10月9日之前交付房款130万元（含定金），余款必须于2016年10月31日之前支付完毕。作为总价416万的房屋，首付3成右左，是正常合理的交易条件。2、孙伟、廖云在收到《律师函》后，未按函件上的时间支付第一部分购房款130万元，也未向汪学蓉回函或以其他形式表明支付时间，更未表示对此有任何异议。因孙伟、廖云未按期支付购房款，也没有按照2016年9月30日《律师函》的要求，在2016年10月9日之前交付房款130万元（含定金），2016年10月中旬，汪学蓉和中介人员均主动与孙伟、廖云沟通，也多方劝导，如果没有支付能力，双方可以终止交易，中介方放弃索要中介费用，汪学蓉也可以放弃定金。但孙伟、廖云对汪学蓉的宽容置之不理，反而无端指责汪学蓉的立场，截止至2016年10月31日，除了10万定金，孙伟、廖云没有再支付任何款项，鉴于此，2016年11月17日汪学蓉委托律师向孙伟、廖云邮寄《律师函》，单方确认终止双方的房屋买卖。一审过程中，汪学蓉在接到法院的传票，汪学蓉方知孙伟、廖云已于2016年11月4日，提起了诉讼，书面单方确认终止交易。也就是说，在汪学蓉决定终止之前，孙伟、廖云已经单方决定终止合同。3、双方房屋买卖关系解除的最终原因在于孙伟、廖云未有足够的支付能力，从而导致不能按时支付购房款，本次房屋买卖合同解除的责任方在于孙伟、廖云，根据担保法第89条和相关司法解释的规定，孙伟、廖云无权要求退还购房定金10万元，更没有理由要求汪学蓉支付购房定金占用期间的银行同期贷款利息。退一步，即使按照一审法院所述，汪学蓉与孙伟、廖云双方在购房交易过程中，因对支付剩余购房款的时间和期限未能达成一致意见，导致房屋买卖关系的解除，双方并无过错，汪学蓉收取孙伟、廖云的定金10万元应予退还。既然一审法院判定在此交易的解除过程中，双方均无过错，汪学蓉占有上述款项为合法占有，汪学蓉无需向孙伟、廖云支付定金占用期间的银行同期贷款利息。综上，请二审法院对本案依法改判,判决驳回孙伟、廖云的全部诉求，并承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人孙伟、廖云辩称，上诉人汪学蓉在签订房地产买卖合同并收取了孙伟、廖云定金后，见房地产市场涨势迅猛，而不愿意继续履行合同，因此，本案的实际违约方是上诉人汪学蓉，请求二审法院驳回其上诉请求。
孙伟、廖云向一审法院起诉请求：：1.判令汪学蓉立即双倍返回购房定金人民币20万元；2.判令汪学蓉立即偿付利息暂计自2016年9月23日至2016年11月23日按月利率2%计，为人民币8000元，以后利息照计。3.本案诉讼费用由汪学蓉承担。
一审法院认定事实：2016年9月23日，经珠海市海元地产中介有限公司中介人员陶学军的撮合，由孙伟、廖云（买方）与汪学蓉（卖方）签订一份没有名称的协议，庭审中，双方确认为《房屋买卖合同》。合同的主要内容为：孙伟、廖云向汪学蓉购买位于珠海市香洲××大道××（××）3栋的2904房，建筑面积为144.45平方米，总楼价为人民币4160000元。合同第十五条手写部分约定：“1、本交易总价为人民币416万元（物业包括车位102号一个，此车位无产权证，原已交付人民币30000元），另外在本次交易中所产生的相关费用均由买方承担；2、本次交易定金为人民币10万元，在合同履行过程中，买卖双方任意一方若有违约必须按以下承担赔偿责任约定，买方若因个人原因导致违约，卖方没收其定金10万元，卖方若因个人原因导致违约，卖方需赔偿定金双倍为人民币20万元给予买方赔偿；补充（条例）中：相关费用为个税、契税、工本费、印花费、评估费；3、定金以存入中国工商银行6212262002005117399，持卡人汪学蓉；双方交易的具体细则和条款将在正式交易合同中明确规定并由交易双方签字确认”。
上述合同签订的同时，孙伟、廖云即向汪学蓉的上述银行账号存入款额人民币10万元，双方在合同的下款载明汪学蓉收到孙伟、廖云购房定金10万元的收据。
另查明，位于珠海市香洲××大道××（××）3栋的2904房登记为汪学蓉所有，2007年向珠海市龙园山庄实业发展有限公司购买。汪学蓉于2009年4月29日向中国建设银行珠海分行设置了抵押贷款人民币87万元。
汪学蓉委托广东融聚律师事务所于2016年9月30日向孙伟、廖云邮寄一份《律师函》，要求孙伟、廖云于2016年10月9日之前向其支付房款130万元（含定金），余款必须于10月31日之前支付完毕；于2016年11月7日向孙伟、廖云邮寄一份《律师函》，主要内容为：“鉴于贵方单方拒绝履行合同，没有在2016年10月31日之前支付完全部房款，继续履行房屋买卖已无必要，汪学蓉现确认终止双方的房屋买卖”。孙伟、廖云庭审中确认已收到上述邮件。
庭审中，孙伟、廖云主张合同中虽然没有对406万元尾款的支付方式和时间进行明确约定，但在中介的组织下双方对此有如下约定：“要求孙伟、廖云卖掉山水华庭房屋予以支付本次买卖尾款，该房屋登记在廖云名下，已有买家商定好交易价为260万元，因汪学蓉反悔而未出售。差额部分房款采取银行按揭付款”。孙伟、廖云对此提交了中介公司陶学军的书写证明。汪学蓉对此不予认可，认为合同对此没有约定，应按合同第十五条最后一句话的约定“双方交易的具体细则和条款将在正式交易合同中明确规定并由交易双方签字确认”。
一审法院认为，孙伟、廖云与汪学蓉于2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
合同签订后，孙伟、廖云当即已向汪学蓉支付了定金10万元，汪学蓉亦应当按照合同约定履行相应义务。本案中，《房屋买卖合同》没有具体约定孙伟、廖云如何向汪学蓉支付剩余房款406万元的时间和期限。虽然孙伟、廖云提交了中介公司陶学军的书写证明，主张双方对剩余购房款的来源、支付方式和期限约定如下：由孙伟、廖云卖掉山水华庭房屋予以支付房款260万元，差额部分房款采取银行按揭贷款支付。但根据合同第十五条的约定“双方交易的具体细则和条款将在正式交易合同中明确规定并由交易双方签字确认”。从上述两者比较可见，合同约定的效力高于中介人员证词的效力，因此，对于孙伟、廖云的主张，一审法院不予采信。本次房屋买卖合同价高达416万元，孙伟、廖云除支付10万元定金外，以目前的证据来看，孙伟、廖云暂不具备履行支付全部房价款的能力。汪学蓉为此亦两次向孙伟、廖云寄出《律师函》，催促孙伟、廖云尽快支付房价款，但均未见孙伟、廖云予以合理回应。综合本案情况，是双方签订的《房屋买卖合同》对房价款的支付约定不够明确，经汪学蓉催促孙伟、廖云支付房价款后双方对此又不能达成协议，故汪学蓉通知孙伟、廖云解除合同并未构成违约或悔约。据此，孙伟、廖云请求汪学蓉支付定金20万元理据不足，一审法院不予支持。但双方未能继续履行合同的主要原因是双方对支付剩余房价款的时间和期限未能达成一致意见所致，故汪学蓉收取孙伟、廖云的定金应予退还，并支付占用期间的银行贷款利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、汪学蓉于本判决发生法律效力之日起七日内退还定金人民币10万元给孙伟、廖云，并向孙伟、廖云支付该款额的利息，从2016年9月23日起至实际付清日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；二、驳回孙伟、廖云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2210元，由孙伟、廖云负担1105元，由汪学蓉负担1105元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
因双方当事人对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人汪学蓉上诉主张合同解除的原因是因为被上诉人孙伟、廖云未按时支付房款，其行为构成违约，故上诉人汪学蓉无须向被上诉人孙伟、廖云返还购房定金10万元，亦无须支付定金占用期间的利息，因此，本案的焦点为被上诉人孙伟、廖云未支付房款是否构成违约。为此，本院认为，孙伟、廖云与汪学蓉2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同仅约定了定金支付的时间，而没有具体约定孙伟、廖云向汪学蓉支付剩余房款406万元的时间和期限。根据双方合同第十五条之约定，双方交易的具体细则和条款将在正式交易合同中明确规定并交由双方签字确认。但双方在随后并未签订正式交易合同，也未就孙伟、廖云的付款时间和期限进行磋商并达成一致意见。而在房屋买卖法律关系中，对房款的支付时间和方式是合同的基本条款，直接决定和影响合同能否继续履行，双方当事人对该基本条款未进行约定，导致合同解除，双方当事人均有过错，不可归责于任何一方，因此，原审法院对此认定正确，上诉人汪学蓉应向被上诉人孙伟、廖云返还购房定金10万元。关于利息支付期间问题，在2016年11月17日上诉人汪学蓉委托律师以《律师函》向孙伟、廖云发出解除合同之前，是依据合同约定占用定金，合同并无约定汪学蓉在占用该期间的定金应支付利息，因此，汪学蓉无须支付该期间的利息。但汪学蓉解除合同后，再占用定金无合同依据，汪学蓉应支付2016年11月18日始至实际返还之日止的利息。原审法院对该事实认定错误，本院予以纠正。
至于上诉人汪学蓉主张其于2016年9月30日委托律师以《律师函》形式向孙伟、廖云确定了支付房款的时间，孙伟、廖云未按该时间支付房款的问题。本院认为，该房款支付时间仅仅是上诉人汪学蓉单方决定的，并未经过孙伟、廖云的同意和认可。而且在涉及四百多万元的房屋买卖法律关系中，仅给孙伟、廖云一个月的时间支付完毕房款，显然超出了合同法所规定的合理期间。因此，对上诉人汪学蓉的该主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人汪学蓉的部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。原审法院部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9703号民事判决书第二项；
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9703号民事判决书第一项内容为：汪学蓉于本判决发生法律效力之日起七日内退还定金人民币10万元给孙伟、廖云，并向孙伟、廖云支付该款额的利息，从2016年11月18日起至实际付清日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币4420元，由汪学蓉负担3536元，由孙伟、廖云负担884元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年三月二十八日
书记员 谭慧莹