成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第7720号
原告杨志凤，女，汉族，1970年4月11日出生，住四川省双流县。
被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师
原告杨志凤与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法由审判员杨琴适用简易程序独任审判，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告杨志凤，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨志凤诉称，原告购买取得成都市锦江区东御街55号1幢2楼1-94号商业房产，办理了房屋产权证和国土证。2001年11月11日原告与新界公司签订《合作经营协议》，将铺位租给新界公司使用，新界公司在合同期内每年按原告物业原始购买价的7%向原告支付固定收益。合作经营期间，新界公司将物业转租给洋洋公司实际经营。2011年11月11日，合作经营协议期满，新界公司拒不按合同约定将物业退还原告，洋洋公司在没有与原告签订任何租赁协议的情况下，继续占用原告物业进行经营。原告多次要求二被告退还物业，并在经营期满前告知二被告若未按期退还物业，需按原告物业原始购买价35%计算租金。合作经营协议到期后，原告与成都浦望房地产营销策划有限公司（简称浦望公司）签订《商铺租赁意向合同》，约定租金按原始购房价的20%（税后）或22%（税前）标准确定，采用先支付后使用的方式支付。《商铺租赁意向合同》源于原告铺面仍然处于二被告的非法占用状态，并约定二被告腾退后按意向合同内容签订正式合同，表明浦望公司给出的租金标准真实反映了市场租金标准。因二被告拒绝退还原告物业，致使原告遭受经济损失。原告现诉至法院，请求判令：1、二被告支付物业使用费88628元（按商铺原始购买价665620元的20%标准从2015年8月2日起计至二被告退还物业日止，截止2016年3月31日为88628元）；2、二被告按银行贷款利率5.5%标准支付原告物业使用费资金利息3245元（从2015年8月2日起计至2016年3月31日，以88628元为基数，计243日）；3、二被告每季度按第1条诉讼请求的标准向原告支付物业使用费，按年递增5%，直至占用行为终止时止。本案诉讼费由二被告承担。
被告新界公司未答辩，也未提交证据。
被告洋洋公司辩称，（2015）锦江民初字第4834号案判决洋洋公司应支付物业使用费至2015年8月1日，且已支付完毕，故本案的物业使用费应从2015年8月2日起计算。原告主张的物业使用费标准过高，且使用费应以实际使用天数为准，未使用不产生费用，物业使用费标准请求法院按照税前标准依法判决。原告主张利息损失以及按第1项诉讼请求的标准每个季度向原告支付使用费、使用费标准按年递增5%无事实及法律依据，应予驳回。诉讼费由法院依法判决。
经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司（甲方）决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给与洋洋公司（乙方）经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共七个楼层的商业楼面全部（各层公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止，租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为使汇发公司分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以“汇发”为主体成立“新界”公司全面接管“摩尔经营公司”业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按照新界公司提供的分配表向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。
后原告购买了海发商厦商铺，汇发公司提交了分户平面图。2001年11月11日，新界公司（甲方）与原告（乙方）就合作经营汇发摩尔中心（注册名海发商厦）签订《合作经营协议》，约定：甲乙双方以品牌百货为主导，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；合作期限自2001年11月11日起至2011年11月11日止，共10年；甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营，乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1幢2层A区94号的房屋楼层区位，购置价654762元交付甲方使用，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。后双方于2005年7月5日签订《合作经营协议补充协议》，确认物业区位号新标识2层1区94号，购置价665620元。原告取得《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢2楼1-94号；规划用途：商业；建筑面积31.38平方米”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2006年7月2007年11月期间，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺与其他业主商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他出租业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。
2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%，按季度支付租金，已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，原告为起诉小业主之一。本院一审及成都市中级人民法院二审生效判决认定海发商厦系采取统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺间无实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回小业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%／年或税前16.5%的标准支付使用费。其中，对于原告该商铺2014年11月11日以前期间的物业使用费，分别经本院判决或调解按前述标准确定。
2015年7月13日，原告向本院起诉，请求新界公司、洋洋公司支付物业使用费等。本院于2015年8月20日作出（2015）锦江民初字第4834号民事判决：一、洋洋公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2014年11月12日至2015年8月1日期间的物业使用费（按购置价665620元×税后15%×103%÷365天×2014年11月12日至2015年8月1日期间实际天数计算），并支付利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决已生效。
上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的原告身份证、房屋所有权证、国有土地使用权证、《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》，洋洋公司提交的（2015）锦江民初字第4834号民事判决书等证据在案证实。原告提交的关于提前终止合同的通知书，因与本案不存在关联性，本院对其不予采纳。
本院认为，原告购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1幢2楼1-94号商铺，并取得房屋产权，其后将商铺交新界公司经营，双方签订《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司系应向原告承担给付物业使用费义务的主体。因新界公司并未占用原告的商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费的请求不能成立。
关于物业使用费标准。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，本院认定原告主张的物业使用费标准，可参照洋洋公司与大多数业主的约定，从2015年8月2日起至2015年12月31日止应按税后15.45%的标准执行。
关于原告主张的资金占用利息损失。本院考虑如下因素：即原告与洋洋公司并未约定物业使用费的具体给付时间，而海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同约定按季度支付租金，以及房屋租赁惯例等，综合认定洋洋公司应采用一般情况下先支付后使用的习惯，每三个月支付一次物业使用费，故在洋洋公司未按期支付物业使用费的情况下，原告主张资金占用利息损失，符合事实与法律，本院予以支持。洋洋公司应支付物业使用费的资金占用损失应分段计算。关于原告要求二被告每季度按其请求的标准支付物业使用费，按年递增5%，直至占用行为终止时止的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨志凤支付2015年8月2日至2015年12月31日期间的物业使用费（按购置价665620元×15.45%（税后）÷365天×实际占用天数为标准计算），并支付资金占用利息（分段计算的资金占用利息分别为：以2015年8月2日至2015年11月1日的物业使用费为基数，从2015年8月2日起计至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年11月2日至2015年12月31日的物业使用费为基数，从2015年11月2日起计至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
二、驳回原告杨志凤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1048元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担948元，由原告杨志凤负担100元（多起诉部分）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨琴
二〇一五年十二月八日
书记员 高娜
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。