四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成民终字第07953号
上诉人（原审原告）：成都世纪城物业服务有限公司。住所地：四川省成都市高新区大源组团世纪城新国际会展中心。
法定代表人：陈光孟，总经理。
委托代理人：赵明月，四川川达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：路英，女，汉族，1969年12月19日出生，住成都市武侯区。
上诉人成都世纪城物业服务有限公司（以下简称世纪公司）与被上诉人路英物业服务合同纠纷一案，因不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。世纪公司的委托代理人赵明月，路英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世纪公司于2014年12月30日诉至原审法院，请求判令路英支付2007年1月至2011年7月期间物业管理费共计71243.62元并支付违约金308400.47元。
原审法院经审理查明，2006年7月2日，世纪公司与路英签订《时尚天堂前期物业管理服务协议》。协议第一条关于“甲方的权利义务”中约定：1.对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护、修缮、服务与管理；2.对房屋的共用部位、共用设施设备等项目根据乙方委托提供无偿和有偿维修、修缮、服务与管理；3.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《用户手册》等并书面告知乙方；4.建立健全本物业的管理档案资料；5.制止违反本物业管理制度以及《用户手册》和《世纪城天鹅湖花园业主临时公约》的行为；6.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；7.依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；8.编制物业管理服务及财务年度计划；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方；10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其设计使用功能；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。协议第三条“关于物业管理服务费用”中约定：1.交纳费用时间：当月25-30日之间。协议第十一条“关于违约责任”中约定：1.甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；2.乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给予甲方造成损失的，乙方承担相应的责任；3.乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，连续超过三个月不交纳有关费用的甲方将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的费用由乙方承担。
2011年8月8日，路英手写了一份《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理的申请》交于世纪城新会展地产公司，载明：本人路英于2006年7月2日签约贵公司开发的时尚天堂街区106-1-4号商铺，该处物业因当时尚处于修建期，周边工地及基础设施尚未完善，一直未能达到交房标准，我也多次交涉未果，故未办理接房手续。其中：1.106-1-4号商铺与相邻商铺无隔断墙，无明确划分分割，拖至今年5月后才完成分割；2.106-1-4号商铺没有安装独立开户的大门设施，拖至今年才完成独立门户的安装；3.106-1-4号商铺一层至二层之间一直未安装楼梯，无正常通道至二楼，今年5月才完成此项楼梯；4.106-1-4号商铺拖至今年5月才安装水电表并分户。由于上述多种原因，故未办理接房手续，恳请减免2007.1至2011.7期间的物业管理费合计71243.62元。依路英的上述申请，世纪公司与开发商共同形成了《物业费用确认单》，该确认单载明：由于此商铺设施设备不完善，业主要求减免2009年和2010年物业管理费(业主申请附后)，物管费优惠期间为2009年1月1日起至2010年12月31日止，金额为37333.2元。世纪公司客服部管理人员曾婷在“物管客服确认”一栏签字，在集团地产确认一栏签有“由高标公司施工。地产工程部王丰”。
2011年8月2日，路英就诉涉106-1-4号商铺与的治安消防问题与世纪公司签订了《世纪城.时尚天堂街区区域治安消防责任书》，并于2011年8月起，路英开始正常向世纪公司按期交纳物管服务费用，物管服务费为每月1555.55元。
另查明，2014年12月，路英向世纪公司出具了《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》，该申请载明：本人路英2006年2月20日签约购买贵公司开发的时尚天堂街区106-1-4号商铺，该处物业由于当时尚处于修建期，周边工地与基础设施未完善，我认为未达到交房标准，多次提出交涉无果，故未办理按房手续。其中：1.106-1-4号商铺与相邻商铺无隔断墙，无明确划分分割，截止2011年5月后才予分割。2.106-1-4号商铺没有安装独立开户的大门设施，拖至2011年才完成独立门户的安装。3.106-1-4号一层至二层之间一直未建电梯，无正常通道至二楼，2011年5月才安装此项楼梯。4.106-1-4号拖至2011年5月才安装水、电表并分户。由于上述多种原因，故本人未办理接房手续，所以一直拖欠2007年1月1日至2011年7月31日共计71243.62元物管费，本人一直到现在从来都愿意承担前述物管费，不是不交费，只是想贵公司能够完善本人购买房屋的上述缺陷，不能影响房屋的使用，故同时恳请贵公司能够减免前述拖欠的物管费。
原审法院认定上述事实所依据的证据有：《营业执照》《时尚天堂前期物业管理服务协议》《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》《世纪城.时尚天堂街区区域治安消防责任书》《个人借款合同》《物管费用确认单》《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理的申请》及当事人陈述等。
结合查明的事实，原审法院认为，从世纪公司提交的2014年《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》以及2011年《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理的申请》的内容来看，两份申请内容大致相同。对于两份申请的过程，路英陈述其于2007年底才办完贷款，由于商铺存在问题，一直未接房，于2011年才接房并按要求写了减免物管费申请，双方也作出了确认了结。后过了三年，于2014年12月，世纪公司又打印了一份减免物管费的申请让路英签字，路英认为是世纪公司设计的陷阱。世纪公司则主张，因为路英于2014年12月又提交了一份减免物管费的申请，故本案未超过诉讼时效。结合双方的诉辩主张，原审法院认为，由于路英于2014年向世纪公司提交了一份减免物管费的申请，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本案未超过诉讼时效。由于双方均分别提交了《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》，从申请载明的内容来看，可以确定以下事实：诉涉106-1-4号商铺与相邻商铺无隔断墙，无明确划分分割，截止2011年5月后才予分割；诉涉106-1-4号商铺没有安装独立开户的大门设施，至2011年才完成独立门户的安装；诉涉106-1-4号商铺一层至二层之间一直未建楼梯，无法正常通行至二楼，于2011年5月才安装楼梯；诉涉106-1-4号商铺拖至2011年5月才安装水、电表并分户。从前述事实来看，诉涉商铺于2011年还在整改修建隔断墙、楼梯、大门及水电分户工程，从常理来看，亦不具备交付条件。当然，原审法院亦注意到，世纪公司提出，前期物业服务合同是2006年7月2日签订的，从签订开始就应当交物管费，所以世纪公司主张路英应从2007年1月1日交纳物管费。原审法院认为，双方并未于前期物业管理服务协议中约定从签订之日起交费，且依据《四川省物业管理条例》第五十二条之规定：已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。而从本案来看，路英于2007年7月才开始为购买诉涉房屋办理贷款，诉涉房屋于2013年1月29日才办理房屋产权证，且世纪公司所提交路英于2014年12月向世纪公司出具的《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》也载明：因该处物业由于当时尚处于修建期，……，未达到交房标准，多次提出交涉无果，故未办理接房手续。综上，从路英于2007年底才开始为购买诉涉房屋办理贷款，以及诉涉房屋于2013年才登记至路英名下，以及世纪公司的提交的申请书中载明的未交房的情况及原因来看，世纪公司认为路英于2007年1月1日就已收房或达到收房条件的主张于事实不符，故对世纪公司要求路英于2007年1月1日开始交纳物业服务费的主张不予支持，由于路英主张其于2011年8月才收房，世纪公司亦无任何证据证明路英的具体收房时间，故原审法院结合申请书中载明的内容，并结合诉涉房屋于2011年期间仍在修建整改的实际，酌情确认路英于2011年1月1日起履行交纳物管费的义务。
其次，原审法院还注意到，路英于2011年8月8日手写了一份《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理的申请》，之后依路英的上述申请，世纪公司与开发商共同形成了《物业费用确认单》，载明：“由于此商铺设施设备不完善”而同意减免路英2009年1月1日起至2010年12月31日期间的物业服务费37333.2元，世纪公司客服部管理人员“曾婷”在“物管客服确认”一栏签字。上述事实也印证了世纪公司对于路英系因诉涉商铺未达到交付条件而未交付商铺的事实是知晓的。当然，路英虽然提交了该份申请，但未因路英的原因造成未实际交付诉涉商铺的，其并不因为提交了减免申请而承担其未实际收房的期间，即2007年1月1日至2010年12月31日期间的物业管理费。
综上，由于诉涉房屋于2011年度才达到交房标准，路英亦于2011年8月开始交纳物业服务费用，故原审法院结合上述评析，确认路英还应向世纪公司支付2011年1月1日至2011年7月31日期间的物管服务费10888.85元(1555.55元/月×7个月)，并酌情确认路英向世纪公司支付违约金1000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、路英于判决生效之日十日内向世纪公司支付物业管理服务费10888.85元及违约金1000元；二、驳回世纪城公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3497元，由世纪司负担3297元，由路英负担200元。
宣判后，世纪公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。其主要理由是：
一、原审认定被上诉人应当交纳物管费的时间从2011年1月1日起错误，被上诉人应从2007年1月1日起交纳物管费。1.上诉人与被上诉人于2006年7月即签订了《前期物业管理服务协议》，约定了被上诉人交纳物业管理费的义务，房屋为现房，正是在交房时才会签订物管协议；2.即或是被上诉人未接房，也是其单方行为，不应以被上诉人单方陈述未接房认定交纳物管费的时间；3.被上诉人书写的《减免物管费申请》事实上也证明了被上诉人实际拖欠物管费，只是申请上诉人给予减免，至于涉诉房屋的整改问题系开发商与购房人之间的关系，与上诉人无关。
二、原审判决认定的《物业费用确认单》，该单据是复印件，也无上诉人的印章，不具有真实性、合法性与关联性，不应作为认定案件事实的证据，更不能作为上诉人同意减免被上诉人物管费的依据。
三、被上诉人未缴纳物管费严重违反约定，原审法院不应减改违约金。
被上诉人路英答辩称，1.2006年签订购房合同时要求一并签订物管协议，因买的是独立商铺，有很多配套设施都未齐全，一直在进行整改而未交房，我是2011年8月2日才办理收房手续，所以2011年8月上诉人叫我写申请书减免此前的物管费，我就从2011年8月开始正常缴纳物管费；2.《物业费用确认单》是我找上诉人公司人员复印给我的，能证明确有减免一事；3.世纪公司要求的违约金过高，明显不合理，原审予以减少正确；4.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。
二审中，世纪公司向本院提供新证据：1.2006年7月2日路英与成都世纪城新国际会展中心有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.2005年11月20日刊登的《世纪城.时尚天堂街区交房公告》；3.《竣工验收备案书》。拟证明路英买房时房屋为现房且已达到交付条件。
本院除查明原审认定的事实外，另查明：
1.2006年7月2日《商品房买卖合同》载明：“第八条交付期限：出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条交接：出卖人在给买受人发出书面通知或在报纸上发布交房通知后15日，若买受人不办理接房手续的，视为出卖人交付了房屋。”
2.2005年11月20日《交房公告》载明：“尊敬的世纪城.时尚天堂街区业主：我公司已于2005年11月2日－11月30日开始办理交房，还未办理接房手续的业主请带齐相关资料及款项，速至成都世纪城物业管理有限公司客户服务中心办理。”
本院认为，本案争议的焦点为路英应否支付2011年8月前的物业服务费及违约金。现评析如下：
第一，世纪公司提交的《商品房买卖合同》载明的交房时间为2005年12月31日前，《交房公告》刊登时间也为2005年11月20日，而路英购买房屋的时间为2006年7月2日，故从时间上看，合同载明的时间及公告督促办理交房的对象并非针对路英，虽然购买的房屋为现房，但并不能据此认定在买房时即已向路英交付房屋。且世纪公司在原审庭审中也陈述开发商通知的时间是2006年，因为路英觉得对房子不满意所以2011年才接房，但其对开发商是否通知即通过何种方式通知并未举证证明；
第二，世纪公司认可2011年及2014年的两份《关于减免世纪城时尚天堂街区106－1－4号商铺物业管理费的申请》，但对为什么有两份内容基本一致的申请书并未作出合理解释，也否认第二份申请系打印好后交路英签字，但从申请载明的内容可以确定诉涉商铺一直到2011年都还在整改修建，从常理来看，亦不具备交付条件。故依据《四川省物业管理条例》第五十二条“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。”之规定，原审法院在世纪公司无有效证据证明实际交房时间的情况下，结合诉涉商铺于2011年仍在修建整改的事实，酌情认定路英于2011年1月1日起履行交纳物业服务费的义务并无不当；
第三，关于违约金，因原审法院酌情认定路英应从2011年1月1日起缴纳物业服务费，而作为世纪公司在此期间的损失主要是资金利息损失，路英也明确提出违约金过高要求法院予以调整，故原审法院酌情确认支付违约金1000元适当。
综上，世纪公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费6995元，由成都世纪城物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 傅 敏
代理审判员 龙小丽
二〇一六年三月一日
书 记 员 杜俊衡