北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07621号
上诉人（原审被告）北京世纪恒通房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区1号楼1901室。
法定代表人蒋坤民，经理。
委托代理人金昌团，男，1978年8月4日出生，北京世纪恒通房地产经纪有限公司业务主管。
被上诉人（原审原告）高锦泽，男，1944年12月17日出生。
上诉人北京世纪恒通房地产经纪有限公司（以下简称世纪恒通公司）因合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第00092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，高锦泽起诉至原审法院称：我退休后准备将三室一厅一卫房屋出租补贴家用，并将我30多年积聚的家用财物全部集中于中屋中。2009年9月3日我与世纪恒通公司签订委托代理合同，将79.8平方米房屋中的70平方米委托给世纪恒通公司的蒋坤民、秦道元等人经手出租，该合同期限1年，此后每年合同期满续签，直到2012年年底前双方合作愉快。2013年1月13日续签委托代理合同时，经协商将房租提高到每月4500元，此后经手人金昌团等人私自将我自留使用的房门撬开并出租，将屋内物品有的拉走，有的四处堆放，有的遗弃不知下落，就连合同中载明的物品也不翼而飞，给我造成重大损失。其次，世纪恒通公司违反合同补充协议第一节第六条约定，将房屋租给木北护肤造型中心，屋内共有17个床位，把厨房变成供20余名员工就餐的食堂，由于人多杂乱、下班晚等原因，给邻居生活带来影响，邻居反映强烈，虽经家委会劝阻协调，还是无法平息。故我请求法院判令：1、解除我与世纪恒通公司于2013年1月13日签订的物业委托代理合同；2、世纪恒通公司赔偿我租金损失1.8万元，即强占自用房10平方米月租金1500元，计算12个月；3、世纪恒通公司返还原物，即合同物品清单载明的物品，包括：电冰箱1台、双眼燃气灶1台、双人床1张、单人床1张、立地电扇1台、转椅1把。如果世纪恒通公司无法返还，要求照价赔偿，共计5000元；4、世纪恒通公司赔偿我及家人共三人交通费1000元，即我与世纪恒通公司交涉从山西临县至北京往返发生；5、世纪恒通公司赔偿撬门造成的家庭经济损失5万元，因世纪恒通公司将我屋内10平方米的房屋撬门，搬走屋内物品，造成损失；6、世纪恒通公司支付我房屋使用费600元，起止时间2014年2月19日至21日，共计3天，每天200元；7、世纪恒通公司支付我更换地板费用2700元；8、诉讼费用由世纪恒通公司承担。
世纪恒通公司辩称：我公司与高锦泽自2009年9月3日签订关于西城区×××门503室房屋（以下简称涉诉房屋）出租的委托代理合同，至今签订了四份合同，合同期限均为1年，最后一份合同期限为2013年2月20日至2014年2月19日，四份合同约定的月租金标准分别为2400元、2600元、3500元、4500元。委托合同约定高锦泽委托我公司出租上述房屋，租出价格高出上述租金标准的部分为我公司的利润，低于上述租金标准或因我公司原因未能出租所带来的损失由我公司承担。在四份合同近四年半时间里，我公司严格按照约定履行合同义务，从未推迟汇转房租，并多次因高锦泽急需用钱提前给高锦泽汇款，并支付了因给高锦泽异地汇款的手续费多达数百元，而且承担了应由高锦泽承担的空调维修费760元、防盗门毁坏更换费1100元。高锦泽所述我公司私自强占所谓自用房的情况不属实，代理委托合同明确约定房屋地址为北京市西城区×××门503室，并未规定为503室内的哪两间房屋或是哪间厨房还是客厅。合同约定的是503室整套房屋，故我公司有权根据客户需要合理使用本套房屋，至于怎么使用，只要不违反国家法律，高锦泽无权干涉。高锦泽所称屋内的若干物品在双方合同清单内均未记载，高锦泽也未曾口头说明有这些物品，这些物品根本就不存在。合同第五条第六款约定，代理期满，乙方交房时，结清各项费用及清点家具电器等设施。因为承租客户不需要高锦泽所述的电冰箱、双人床、电风扇、转椅，我公司将这些物品存放至库房和其他出租房屋内，待合同期满会及时归还高锦泽，签订合同时已经与高锦泽说明了情况并留存了1500元作为保证金。现涉诉房屋的租户从2012年开始承租涉诉房屋并未更换，2012年高锦泽就知晓合同内上述物品有迁移的事实，并未提出异议，高锦泽要求赔偿物品丢失损失没有依据。高锦泽提交的家委会扰民证明系高锦泽自己所写，找家委会的老同事出具虚假证明，涉诉房屋租户为木北造型员工，均为在京合法务工人员，有专门的管理人员，包括保洁。该租户从2012年2月就入住涉诉房屋，高锦泽对此知晓，一年多来从未有过扰民现象。相关单位开具的涉诉房屋面积证明不属实，根据高锦泽屋内实际测量，三间房间、客厅、厨房、卫生间包括走廊的总面积仅59平米左右，且房屋出租并不是以平米为单位计算价格，在任何一个地方租房都是以套为单位计算。高锦泽在2013年9月27日来到我公司处提前领取了应在2013年11月10日支付的房租13500元（2013年11月20日至2014年2月19日期间的租金）以及有线电视费216元。由此可以确定高锦泽也是在履行双方的合同，我公司提前支付相关房租，如果高锦泽要提前终止合同，应依约提前一月通知我公司，退还剩余房租，并支付我公司年租金30％的违约金。综上，我公司没有任何违约行为，高锦泽所述均不成立，同意返还高锦泽第三项诉讼请求载明物品，不同意高锦泽的其他诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高锦泽与世纪恒通公司对双方签订的相关合同及补充协议真实性均无异议，合同及补充协议内容也未违反国家法律规定，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
现双方合同期限已经届满，世纪恒通公司已经将涉诉房屋及相关物品交付给高锦泽，双方合同自然终止。高锦泽承认其已经收到双方合同物品清单上载明的全部屋内物品，称除了冰箱、双人床外，其他物品均无法使用，但未向法院提交证据予以证明，世纪恒通公司对此也不予认可，故高锦泽要求世纪恒通公司赔偿物品清单上物品损失的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。
关于高锦泽称其将涉诉房屋委托世纪恒通公司出租，但是保留涉诉房屋中的一间存放物品，世纪恒通公司私自撬锁搬走物品一节。高锦泽的产权证载明房屋面积为79.8平方米，双方合同记载面积为70平方米。高锦泽解释称合同少写9.8平方米系因高锦泽保留一间房间存放物品；世纪恒通公司解释称合同记载面积是根据高锦泽所述书写，世纪恒通公司没有审查涉诉房屋房产证，高锦泽委托世纪恒通公司出租的是整个涉诉房屋，合同中并未约定高锦泽保留其中一间房屋。对此法院认为，双方合同明确约定高锦泽有义务提供涉诉房屋产权证明，世纪恒通公司作为合同一方当事人，也负有审查涉诉房屋产权证书的义务，合同应对房屋的面积有准确约定，且世纪恒通公司在庭审质证过程中承认其找人撬锁的事实，故法院对高锦泽的上述事实主张予以采纳，世纪恒通公司的相关辩称意见没有事实依据，法院不予采纳。高锦泽称其保留的房间内存放有首饰等物品，世纪恒通公司承认该房间内确实有一些物品包括被褥，由其拿走，但是没有贵重物品。对此法院认为，高锦泽提交的证据无法充分证明存在高锦泽所述的物品及这些物品放置在涉诉房屋内，也无法证明这些物品由世纪恒通公司取走。世纪恒通公司私自撬锁存在主观过错，其承认从该房间内取走包括被褥在内的部分“没用”的物品，应当承担相应的民事责任。由于具体物品损失现已无法核定，赔偿数额由法院根据案情酌定。世纪恒通公司承认其于2013年3月底将高锦泽所述房间房门打开，故高锦泽要求世纪恒通公司赔偿占用该房间的租金损失的诉讼请求，法院予以支持，损失标准由法院根据涉诉房屋其他部分租金标准及世纪恒通公司的过错程度予以酌定。
高锦泽要求世纪恒通公司支付双方合同期满后至实际交付房屋之日止的三天房屋使用费，世纪恒通公司明确表示同意支付，法院对此不持异议。
高锦泽在其提交的涉诉房屋地板照片附注文字中写明地板由世纪恒通公司公司组织铺设，世纪恒通公司也主张涉诉房屋地板系由世纪恒通公司自行铺设，故高锦泽要求世纪恒通公司赔偿更换地板费用的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。
高锦泽要求世纪恒通公司赔偿来京往返路费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
据此，原审法院于2014年5月判决：一、判决生效之日起七日内，北京世纪恒通房地产经纪有限公司给付高锦泽二〇一三年四月至二〇一四年二月期间的九点八平方米房屋使用费一万三千八百六十元。二、判决生效之日起七日内，北京世纪恒通房地产经纪有限公司给付高锦泽物品损失费四千五百元。三、判决生效之日起七日内，北京世纪恒通房地产经纪有限公司给付高锦泽房屋使用费六百元。四、驳回高锦泽之其他诉讼请求。如果北京世纪恒通房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，世纪恒通公司不服，上诉至本院，请求撤销原判第一项、第二项，依法改判。理由是：我公司没有找人撬锁；9.8平方米房屋的使用权归我公司，且按照合同约定租金标准计算9.8平方米房屋的使用费应为7560元；高锦泽没有提供有效证据证明其物品损失。高锦泽同意原判。
经审理查明：高锦泽系北京市西城区×××楼5-503号房屋（建筑面积79.8平方米）的产权人。2009年9月3日高锦泽与世纪恒通公司签订《物业委托代理合同》及《补充协议》，其中合同约定：高锦泽委托世纪恒通公司代理出租上述房屋，合计面积70平方米，代理期限为1年，每月租金2400元。补充协议约定：世纪恒通公司不得擅自改变其租赁房屋的结构，包括打隔断墙等，不得改变家庭居所的用途，否则世纪恒通公司承担一切经济和法律责任；合同第五条第六款补充：为确保实施，世纪恒通公司需交付1500元的保证金；世纪恒通公司必须选择好用户，以家庭租用为宜，并规定不得扰民，搞好卫生，否则世纪恒通公司须承担由此造成的一切损失。上述合同期满后，双方续签合同，除合同期限、租金标准外其他内容与上述合同内容基本一致。
至2013年1月13日，高锦泽与世纪恒通公司再次签订《物业委托代理合同》及《补充协议》（同2009年9月3日签订的补充协议），合同内容与2009年签订合同内容基本一致，其中：第一条约定房屋位置，高锦泽将座落于北京市西城区×××门503室，合计面积70平方米，委托世纪恒通公司代理。第二条约定代理期限为24个月，自2013年2月20日起，至2015年2月19日止。第三条约定租金，世纪恒通公司代理高锦泽房屋，每月租金为4500元，2年共计108000元。第五条约定高锦泽的义务包括：提供产权证明、户口本、业主身份证及其他必备相关证明；代理期满，世纪恒通公司交房时，结清房内各项费用及清点家具电器等设施。合同附有“房屋设备清单”一份，载明：空调2台、冰箱1台、热水器1台、燃气灶1台、双人床1张、单人床1张、床头柜2个、电风扇1台、转椅1把、茶几1个（一切正常能用），代理期间内房间内部设备，经高锦泽、世纪恒通公司双方确定，如非人为损坏的，世纪恒通公司不承担任何责任；如人为损坏的，世纪恒通公司照价赔偿。“房租交付清单”载明“今收到世纪恒通房地经纪有限公司租房押金人民币一千五百元，合同终止时返还押金。房东签字：高锦泽2013年1月13日”。高锦泽在上述合同中的“授权委托书”上注明“委托期暂定一年（12个月）原合同补充协议继续有效”。世纪恒通公司陈述双方最后一次合同于2013年1月13日签署，截止日期到2014年2月19日。
庭审中，高锦泽提交高锦彪等六人出具的证人证言及饰品质量保证单，用于证明高锦泽所述自留屋内锁着银锁、钢丝床、饰品等物品，现在屋内没有上述物品了；世纪恒通公司不认可上述证据真实性，并称世纪恒通公司代理人去年接手涉诉房屋时，屋内没有上锁的房间。高锦泽提交照片若干，用于证明世纪恒通公司撬门情况以及房屋现状，高锦泽发现门锁被撬后，世纪恒通公司代理人承认是其撬锁；世纪恒通公司认可照片真实性，并称世纪恒通公司接手房屋时，锁本身是开着的，不是世纪恒通公司代理人撬锁。高锦泽提交家委会证明，用于证明租户扰民；世纪恒通公司承认居住人员很多，但是不到17人，且没有扰民。高锦泽提交录音光盘，用于证明世纪恒通公司已经承认撬锁及将屋内部分物品拉走；世纪恒通公司称经过业务员向世纪恒通公司汇报，世纪恒通公司人员找人撬锁，因为高锦泽、世纪恒通公司双方已经签署合同，世纪恒通公司受高锦泽的委托出租整个涉诉房屋。高锦泽提交交通费票据，用于证明高锦泽及家人到京与世纪恒通公司交涉产生的费用；世纪恒通公司认可票据真实性，但是不同意负担相关费用。世纪恒通公司提交“字条”、收据及银行汇款收据，用于证明世纪恒通公司向高锦泽支付房租、世纪恒通公司支付涉诉房屋安装防盗门费用、维修空调费用、有线电视费用，世纪恒通公司已经将涉诉房屋租金交至2014年2月19日，未拖欠高锦泽房屋租金；高锦泽认可上述证据的真实性，并承认世纪恒通公司已经将房租交至2014年2月19日，世纪恒通公司未拖欠房租。
另查，高锦泽在其提交的房屋地板照片中注明“2009年我于北京世纪恒通房地产经纪有限公司签订物业委托代理合同后，公司业务员秦道元组织铺设的。”世纪恒通公司陈述，高锦泽交付房屋是毛坯房，地板是世纪恒通公司自行铺设，不存在更换地板费用的问题。
诉讼中，高锦泽陈述2014年2月19日双方合同到期，2014年2月21日世纪恒通公司将涉诉房屋交付高锦泽，世纪恒通公司已经将高锦泽第三项诉讼请求中的物品全部返还给高锦泽，但是除了冰箱和双人床，其他均无法使用，故要求赔偿2000元，交房时未制作交接物品清单，要求世纪恒通公司支付合同到期后三天时间的房屋使用费600元。世纪恒通公司称高锦泽所述交房时间属实，表示同意支付使用费600元，交房时虽未制作交接物品清单，但是物品已经全部返还，物品均可以使用。
上述事实，有房屋所有权证、物业委托代理合同、补充协议、照片、字条、收据、银行汇款收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，高锦泽与世纪恒通公司签订的物业委托代理合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现双方合同于2014年2月19日到期，且双方已就合同约定的涉诉房屋及相关物品进行了交接，双方合同自然终止。
关于9.8平方米的房屋使用权及使用费的问题，因双方合同约定出租面积为70平米，而房屋所有权证记载面积为79.8平方米，故该9.8平方米的房屋不属于双方合同约定的租赁标的物，世纪恒通公司对9.8平方米的房屋没有合法使用权。诉讼中，世纪恒通公司认可其于2013年3月底撬锁使用了该9.8平方米的房屋，故应当向高锦泽支付相应的房屋使用费。世纪恒通公司上诉主张其没有找人撬锁，与其在原审法院庭审中的陈述不一致，且在本院庭审中世纪恒通公司没有提供足以推翻其在原审法院庭审中的陈述的证据，故本院对其该项上诉意见不予采信。由于世纪恒通公司在合同履行过程中存在未经高锦泽同意擅自撬门、取走高锦泽物品并占有、使用9.8平方米的房屋等严重过错，原审法院结合双方合同约定的涉诉房屋其他部分的租金标准及世纪恒通公司的过错程度，对世纪恒通公司应当支付的9.8平方米的房屋使用费进行酌定，并无不当。
关于高锦泽物品损失的问题，原审法院庭审中世纪恒通公司认可其找人撬锁后，从该房间取走了包括被褥在内的部分“没用”的物品，故世纪恒通公司应承担相应的赔偿责任。因从现有证据无法核定物品损失的具体内容，原审法院结合本案案情予以酌定，亦无不妥。世纪恒通公司上诉主张高锦泽没有提供有效证据证明其物品损失，世纪恒通公司不应赔偿物品损失费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1733元，由高锦泽负担1300元（已交纳），由北京世纪恒通房地产经纪有限公司负担433元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费259元，由北京世纪恒通房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一四年八月二十日
书 记 员 刘梓晨