贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0302民初4322号
原告：遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区凤凰山文化广场科技馆三楼，统一社会信用代码：91520300599393778T
法人代表：杜忠俊，公司董事长。
委托诉讼代理人：陈喆，遵义与之律师事务所律师。
被告：雷后英，女，1967年5月9日出生，仡佬族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。
原告遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司（以下简称“保障性住房公司”）与被告雷后英租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保障性住房公司的委托诉讼代理人陈喆、被告雷后英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保障性住房公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的保障性房屋租赁合同关系；2.依法判令被告向原告支付欠费的租金6102元（从欠付之日即2015年10月1日起，暂计算至2017年12月31日，直至保障性房屋租赁合同关系解除之日止）；3.依法判令被告向原告支付逾期交付租金的违约金22293元（从欠付之日即2015年10月1日起，每日按年租金总额的千分之四计算，暂计算至2017年12月31日，直至欠付租金清偿之日止）；4.依法判令被告于保障性房屋租赁合同关系解除之日后的7日内返还房屋，并按照市场日租金的标准支付房屋占用费直至腾退房屋为止；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，原告与符合租赁保障性住房条件的被告签订的《遵义市保障性住房租赁合同》合同约定：第一条1-1：原告将遵义市红花岗区××路××小区××号保障性住房出租给被告，建筑面积为56.52平方米。第二条2-1：租期为1年，自2014年12月1日至2015年11月30日止。第三条3-1：该房屋按建筑面积交纳租金，月租金标准为10元/平方米，每月合计565元。第三条3-2：被告同意原告按季度从其预定的银行专项支付卡中将该季度的房屋租金划拨到原告账户。第三条3-3：被告在每季度前10日的规定期限内按照《租赁合同》签订的租金在上述银行卡内存入下一季度的足额租金，原告根据被告应缴纳租金办理相关扣划转账手续。由于挂失、账户冻结等特殊情况下造成的划扣失败，被告应在每季度前10日内到达原告指定的地点向原告缴纳房屋租金。第五条5-2：被告应于每季度前10内将本季度的租金支付原告，逾期每日按年租金总额的千分之四向原告支付逾期付款违约金。第九条9-2：被告及共同承租人有下列情形之一，原告书面通知被告停止有关违约行为，经通告无效的，原告可解除本合同，收回该房屋，并有权要求乙方赔偿损失。…….逾期不支付租金或其他相关费用累计超过6个月的。合同签订后，原告按照约定，履行了相应的义务，可被告本应于2015年10月1日前10日向原告支付租金，但是，经原告多次催告，被告至今未支付。为了维护原告的合法权益，诉至本院。
被告雷后英辩称，被告现在生活困难，租金没有办法交付，之前交过租金，后面确实没有交，没有交的原因是原告曾经承诺要给被告雷后英下调租金，但是始终都没有兑现，希望原告能够把租金下调。
原告保障性住房公司围绕诉讼请求依法提交了：1、原告的营业执照、法人身份证复印件、法人身份证明，证明原告诉讼主体适格；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格；3、2014年12月1日，原告与符合租赁保障性住房条件的被告签订的《遵义市保障性住房租赁合同》，证明双方存在租赁关系及合同确定双方的权利义务内容，本院对原告提交的证据予以认定。被告雷后英提交《证明》一份，证明被告生活困难，原告单位工作人员承诺被告承租的房屋为每平方米1元，本院对被告提交证据的真实性、合法性予以认可，但该证据中载明“根据《遵义市保障性住房管理办法（实行）》第四十一条：低收入家庭承担的保障性住房，月租金应不低于每平方米1元，同意按照遵义市住投公司及迎红街道办事处意见办理”，该《证明》中仅载明月租金不低于每平方米1元，不能证明月租金即为每平方米1元。本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，原告保障性住房公司（甲方）与被告雷后英（乙方）签订《遵义市保障性住房租赁合同》，约定甲方将坐落于遵义市红花岗区××路××小区××号房屋出租给乙方，面积为56.52平方米，该房屋按建筑面积交纳租金，月租金标准为10元/平方米，每月合计565元，按季度预交本季度租金，被告应于每季度前10内将本季度的租金支付原告，逾期每日按年租金总额的千分之四向原告支付逾期付款违约金。甲、乙双方约定乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金500元，在合同终止时，履约保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。合同还约定被告及共同承租人有下列情形之一，原告书面通知被告停止有关违约行为，经通告无效的，原告可解除本合同，收回该房屋，并有权要求乙方赔偿损失，其中一项情形为逾期不支付租金或其他相关费用累计超过6个月的。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。
另查明，被告雷后英承租的房屋享受政府优惠，每月只需承担合同约定价款的40%即226元租金。被告雷后英签订合同之日向原告支付了履约保证金500元，已缴纳了2015年及2016年上半年租金，自2016年7月1日起未支付房屋租金，故原告诉至我院，酿成讼争。
本院认为，原告保障性住房公司与被告雷后英双方签订的《遵义市保障性住房租赁合同》，系双方的真实意思表示，该合同内容并未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方房屋租赁合同关系成立。合同中约定租赁期限为一年，但实际被告至今租住该房屋，双方已经形成了不定期租赁关系，被告作为承租人负有向原告支付租金的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本院对原告要求被告雷后英支付租金请求予以支持。被告雷后英自2016年7月起未支付租金，截止至2017年12月31日被告雷后英应当支付租金4068元（226元／月×18个月），被告交纳的500元履约保证金可以予以冲抵租金，故被告雷后英向被告交付截止至2017年12月31日的租金3568元（4068元-500元）。关于原告要求解除合同以及腾退房屋之诉请，根据原、被告双方签订的《遵义市保障性住房租赁合同》，被告逾期不支付租金超过六个月的即可甲方即可解除合同，被告雷后英长期未按期交付租金，合同解除条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本院对原告要求解除双方签订的合同之诉请予以支持，且被告应当向原告腾退房屋。关于原告要求被告按照市场日租金的标准支付房屋占用费，原告并未向本院提交市场日租金标准，应承担举证不能的后果，故本院认为被告应当继续按照226元／月的标准支付租金直至其腾退房屋。关于原告要求被告支付违约金22293元之诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告未能按照合同约定支付租金，应承担违约责任，双方合同约定的违约金过高，且原告未能举证证明其遭受的实际损失，为体现逾期付款的惩罚性及补偿性，加之本案租赁房屋系保障性住房的特殊性，本院酌情将违约金调整为2000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司与被告雷后英签订的《遵义市保障性住房租赁合同》，被告雷后英于本判决生效后十日内向原告腾退位于遵义市红花岗区××路××小区××号房屋；
二、被告雷后英在本判决生效后十日内支付原告遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司截止至2017年12月31日的房屋租金3568元，违约金2000元，并按照226元／月的标准向原告遵义市保障性住房租赁合同支付房屋租金直至腾退房屋之日止；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费510元，减半收取计255元，由被告雷后英负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。
审判员 许锦桃
二〇一八年七月二十三日
书记员 田 鹏