北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终13993号
上诉人（原审被告）：北京大有恒远物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南沙滩7号楼一层。
法定代表人：朱家宾，经理。
委托诉讼代理人：陈君伟，北京市信之源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨曦，北京市信之源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区人民政府小关街道办事处，住所地北京市朝阳区北四环东路108号院13号楼。
负责人：邢伟，主任。
委托诉讼代理人：裘叶，北京市潮阳律师事务所律师。
上诉人北京大有恒远物业管理有限公司（以下简称大有恒远物业公司）因与被上诉人北京市朝阳区人民政府小关街道办事处（以下简称小关街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初32459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大有恒远物业公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．发回重审或查清事实后改判；3．一、二审案件受理费由小关街道办事处承担。事实和理由：一、一审法院对大有恒远物业公司替小关街道办事处支付的腾退费用应予认定，一审判决认定事实明显存在错误。1．因小关街道办事处之前将涉案租赁物租给案外人，小关街道办事处有义务清退案外人，并将涉案租赁物腾空交付大有恒远物业公司，因清退产生的费用由小关街道办事处承担。2004年7月16日，大有恒远物业公司与小关街道办事处签订一份《房屋租赁合同》，合同到期后，双方于2010年4月23日续签了一份合同，租期为8年，自2010年3月1日至2018年2月28日，年租金12．5万元。2004年，因小关街道办事处之前将涉案租赁物租赁给案外人，案外人不愿交付租赁物，导致小关街道办事处无法将涉案租赁物交付大有恒远物业公司，为此大有恒远物业公司不得不替小关街道办事处支付腾退费用10万元，同理，2005年，大有恒远物业公司替小关街道办事处支出腾退费用75000元，二项合计175000元，该部分费用应由小关街道办事处承担。2．小关街道办事处主管负责人王某（副主任兼人武部部长）承诺免除大有恒远物业公司2018年1-2月租金，有大有恒远物业公司提供的录音为证，一审法院对该部分事实应予认定而未认定。一审诉讼期间，大有恒远物业公司向法庭提供一份录音，该份证据显示，2018年3月1日小关街道办事处的主管负责人王某（使用固定电话，电话号码为×××）承诺免除大有恒远物业公司2018年1-2月租金，王某的行为系履行职务行为，其行为的后果应由小关街道办事处承担，一审法院对该部分事实应予认定，2018年1-2月租金应予以扣除。二、一审法院未在法定期限内审结本案，一审程序严重违法。本案于2018年4月8日立案，适用简易程序，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结”的规定，本案应于2018年7月8日审结，而本案实际于2018年7月27日审结，超过审限长达二十余天，程序严重违法。即便一审法院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百五十八条“适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月”的规定，因在本案整个诉讼过程中，一审法院始终未告知大有恒远物业公司继续适用简易程序，亦未征得大有恒远物业公司的同意，一审程序同样严重违法。三、一审判决形式上存在制作粗枝大叶、内容表述不严谨情形，以此态度不可能作出公正判决，损害了一审判决的严肃性，损害了一审法院的权威。一审判决开头表述“北京市朝阳区人民政府小关街道办事处（以下简称姓名）与北京大有恒远物业管理有限公司（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案”，一审法院制作判决书时明显存在不负责任的态度，以此态度很容易出现错误判决，同时，有损于一审判决的严肃性，有损于人民法院的权威。
小关街道办事处辩称，同意一审判决，不同意大有恒远物业公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。关于腾退费用，目前大有恒远物业公司提供的证据无法证明其已经支付费用的事实，小关街道办事处对证据的真实性和关联性均不认可。关于录音证据，真实性无法核实，证明目的不认可。
小关街道办事处向一审法院起诉请求：1．请求法院判令大有恒远物业公司腾退位于北京市朝阳区南沙滩7号楼底商及平房（面积305平方米，以下简称涉案房屋），将涉案房屋交还给小关街道办事处（合同已经到期）；2．请求法院判令大有恒远物业公司支付小关街道办事处2018年1月-2月的房租，共计20833．33元；3．请求法院判决大有恒远物业公司支付自2016年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按125000元/年的标准计算。
一审法院认定事实：2010年4月23日，小关街道办事处（甲方）与大有恒远物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：小关街道办事处将涉案房屋租给大有恒远物业公司使用，租期8年，自2010年3月1日至2018年2月28日，年租金十二万五千元，双方在签订协议后交纳第一年度租金，以后每年度在4月底前支付小关街道办事处租金。
2017年12月20日，小关街道办事处向大有恒远物业公司发送《房屋租赁协议到期告知函》，载明：“根据你单位与小关街道办事处签订承租南沙滩7号楼底商及平房（面积为305平方米）的《房屋租赁协议》将于2018年2月28日到期，我单位将不再与你单位续约。现将告知情况如下：一是请你单位补交2017年1月1日至2017年12月31日房屋租赁费用，请于2018年1月15日前完成租金缴纳事宜：二是请你单位于2018年3月1日前清空房屋，按期交还房屋。”
2017年12月27日，大有恒远物业公司向小关街道办事处回函载明：“我公司于2017年12月20日接到你处的告知函，关于南沙滩7号楼底商不再续租的通知，现有如下问题需贵单位研究解决。1：2004年7月1日我公司承租南沙滩7号楼一层底商（聚福源饭店），你单位退给原租户的10万元现金转让费是由我公司承担的，贵单位相关领导承诺我公司如不租房时将该10万元转给我公司。2：由于该房产在我公司我承租时，北面2间发廊，南面2间办公室及后面平房的电器安装公司，这几处房屋无法收回，你单位负责同志委托我公司协助收回，我公司共花费75000元将这几处房产收回。鉴于以上问题，我公司共用于转让费及收回房产共计：175000元。望小关街道办事处给予解决付给我公司，以便我公司如期腾退房屋。”
就合同终止情况，双方均认可合同于2018年2月28日到期终止。
就大有恒远物业公司交纳租金情况，小关街道办事处提交证据显示大有恒远物业公司在合同签订后按年度交纳了2010年3月至2016年2月的各年租金，之后交纳了2016年3月至2016年12月期间的租金，以后按自然年交纳了2017年1月至12月的租金，2018年1月-2月的租金未交纳。大有恒远物业公司认可证据的真实性，但称2018年1月-2月的租金小关街道办事处负责人曾承诺大有恒远物业公司不用交纳。就此，大有恒远物业公司提交通话录音一段，大有恒远物业公司称通话对方系小关街道办事处王姓负责人，具体不清楚。小关街道办事处不认可证据的真实性，称录音制作的时间、地点、通话人身份均无法核实。
就转让费，大有恒远物业公司提交金额分别为3万元和4万元的收条各一张，均为手写体，签字主体均非本案当事人。小关街道办事处不认可证据的真实性和关联性。
一审法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方均认可合同已到期终止，小关街道办事处要求大有恒远物业公司腾退房屋，大有恒远物业公司表示同意，该院不持异议。
承租人应当按照约定的期限支付租金。小关街道办事处提交的证据显示大有恒远物业公司未交纳2018年1月-2月租金，大有恒远物业公司虽称小关街道办事处承诺其免除交纳上述期间租金的合同义务，但其提交的证据真实性难以核实，该院难以采信，故对于大有恒远物业公司的主张该院不予采信，对于小关街道办事处该项诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。现大有恒远物业公司在合同终止后未及时腾退，将涉案房屋交付小关街道办事处，小关街道办事处要求大有恒远物业公司按照合同约定租金标准交纳房屋占有使用费，该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、大有恒远物业公司于判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区南沙滩7号楼底商及平房（面积305平方米）的房屋，将上述房屋交予小关街道办事处。二、大有恒远物业公司于判决生效之日起七日内支付小关街道办事处2018年1月至2月期间的租金二万零八百三十三元。三、大有恒远物业公司于判决生效之日起七日内支付小关街道办事处房屋占有使用费（按照每年十二万五千元的标准，自2018年3月1日起计算至实际腾退之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》于2018年2月28日到期终止，在合同期满之前出租人小关街道办事处明确表示不再续租，承租人大有恒远物业公司亦同意解除合同，故本案小关街道办事处诉求大有恒远物业公司腾退涉案房屋，应予支持。因大有恒远物业公司未按《房屋租赁合同》约定交纳2018年1-2月的租金，故其应按照约定向小关街道办事处支付该期间的租金20833元。因大有恒远物业公司目前仍占有使用涉案房屋，故一审法院判决其参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费，并无不当。
大有恒远物业公司主张2004-2005年大有恒远物业公司替小关街道办事处支出腾退费用175000元，小关街道办事处对此不予认可，目前大有恒远物业公司提交的两张手写体的收条难以认定其与小关街道办事处之间存在垫付关系，大有恒远物业公司主张该部分款项应与房屋租金、占有使用费相抵扣的意见，本院难以支持。
关于大有恒远物业公司提交的录音证据，本院认为，出租人为小关街道办事处，即使小关街道办事处的某位工作人员曾作出过减免租金的意思表示，但亦不能当然推定小关街道办事处同意减免租金，大有恒远物业公司主张2018年1-2月租金应予以扣除，无事实及法律依据，本院不予采纳。
另，经本院核查，一审法院并不存在严重违反法定程序需发回重审的情形，故对大有恒远物业公司认为一审严重违反法定程序的上诉意见，本院不予采信。
综上所述，大有恒远物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费582元，北京大有恒远物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 张 慧
审 判 员 贾 旭
二〇一八年十一月十五日
法官助理 熊 静
法官助理 何 平
书 记 员 陈 玥