上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1121号
原告王海伊，女，1986年2月3日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人刘萍萍，上海市君和律师事务所律师。
被告上海台庆房地产经纪有限公司，注册地上海市闵行区，住所地上海市。
法定代表人孙庆余，董事长。
委托代理人范木贵，男。
委托代理人张秋霞，女。
被告上海台庆房地产经纪有限公司莘庄都市店，住所地上海市闵行区。
负责人孙庆余。
被告上海台庆房地产经纪有限公司莘庄莲花店，住所地上海市闵行区。
负责人孙庆余。
原告王海伊与被告上海台庆房地产经纪有限公司（以下简称台庆公司）、上海台庆房地产经纪有限公司莘庄都市店（以下简称台庆公司都市店）、上海台庆房地产经纪有限公司莘庄莲花店（以下简称台庆公司莲花店）居间合同纠纷一案，于2015年4月30日由本院立案受理，依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行审理。原告王海伊的委托代理人刘萍萍、被告台庆公司的委托代理人范木贵、张秋霞均到庭参加了诉讼。被告台庆公司都市店、台庆公司莲花店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王海伊诉称，被告台庆公司都市店员工毛某某向原告推荐房屋，着重介绍案外人龚某某位于上海市XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋），当时台庆公司都市店员工毛某某与案外人龚某某均告知原告，系争房屋只有一个抵押权人，该抵押权人系自然人，原告向中介公司支付了首笔款项后，该抵押权人可以撤销掉抵押权，使房屋得以正常交易。于是，原告与案外人龚某某在中介公司牵头、陪同下于2014年12月21日于都市店签署了《上海市房地产买卖合同》，该合同注明通过被告台庆公司莲花店居间介绍，该合同只出现自然人为抵押权人的登记号，合同约定的房屋总价为230万元（人民币，下同）。原告在签订合同当日交付82万元，其中68万元为首付款，10万元为装修及设备补偿款，2万元为定金（代卖方收取），还有2万元是中介服务费，该服务费包括中介公司工作人员提供真实、有效信息及将来代为一系列行为，如代为上网签订合同、代为申请贷款、代为办理产权过户、预付定金服务费。而案外人龚某某未能根据合同约定将房地产权证原件交存被告保管，未能在合同约定的时间内即2015年1月5日前与原告签订网上合同，也未办理“闵XXXXXXXXXXXX”抵押注销手续，构成违约事实。后原告在2015年1月13日看到被告员工提供的房屋信息中存在另一抵押权人为银行。被告作为中介方，不可能查不到交易房屋的所有抵押情况，却告知原告该房屋只有一位抵押权人，让原告与案外人龚某某于2014年12月份签订了书面的买卖合同，并向原告收取相关费用。直至2015年1月13日晚，被告工作人员毛某某等约原告与案外人龚某某等到店，出示了2014年11月从房地产交易中心打印的房屋上的贷款信息，该信息记载房屋上有两个抵押权人、两个抵押登记号，房屋同时抵押给了银行和个人，案外人龚某某贷款约280万元。中介公司工作人员称案外人龚某某隐瞒事实、交易风险太大、不想参与等，提出不愿继续提供中介服务，要求买卖双方解除合同。由于原告当时身体原因，为及时解决问题，仓促与案外人龚某某签订解约协议，收回首付款68万元及装修款10万元，另2万元定金和2万元服务费未收回。
原告王海伊认为，被告作为专业中介机构，应当能在事前查实房屋的抵押信息，却在原告与案外人龚某某签订合同并支付首笔购房款、定金、服务费后，才告知交易无法正常进行。所以原告不仅没有获得有效的服务，且为此事耗去诸多时间和精力。《合同法》第四百二十五条明确，居间人应当就有关订立合同事项向原告如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害原告利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故原告起诉至法院，要求法院判令：三被告共同向原告归还4万元。诉讼中，原告变更诉讼请求为，要求法院判令：三被告共同向原告返还2万元中介费、返还定金2万元。
被告台庆公司辩称，被告只能提供房源和客源促成买卖合同订立，原告与案外人龚某某签订房屋买卖合同，并且原告已经签署佣金确认书，故原告要求返还2万元服务费没有依据。关于原告所称被告未告知抵押权信息，也不符合客观事实。原告与案外人龚某某签订的买卖合同注明的一个抵押是个人抵押，被告告知了原告，也已在合同中特别注明。另一个未注明的抵押是银行按揭贷款，在二手房买卖中，因银行抵押可以随时还款，随时注销，不需要特别注明。再者，被告也提供了房地产信息登记簿复印件给原告，告知了房产抵押和限制情况。关于2万元定金，被告已经按合同约定将定金转付给案外人龚某某，故返还定金的主体应是案外人龚某某。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
被告台庆公司都市店、台庆公司莲花店未答辩，亦未向法院提交证据。
经审理查明，2014年12月7日，原告王海伊（买受方、乙方）与被告台庆公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间定金协议》，该协议就被告台庆公司居间介绍原告受让系争房屋的相关事宜作出了约定。协议第一条“房地产的基本情况”约定，房屋坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室，权属状况为有抵押，“抵押权人”处及“贷款余额”处未填写信息。协议第二条约定，房屋定金为2万元。该协议还对当事人的其他权利义务作出了约定。
2014年12月21日，案外人龚某某（出卖人、甲方）与原告王海伊（买受人、乙方）就上海市XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（即本案系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告与案外人龚某某通过被告台庆公司莲花店居间介绍，由原告受让案外人龚某某的房屋，转让价格为230万元。合同附件三“付款协议”第2条约定，签订此房屋手工合同，乙方应支付甲方房价款68万元，暂存台庆房产，其中部分房价款1万元作为房价尾款，暂存台庆房产，待甲乙双方签订此房屋网上合同（最晚不超过2015年1月5日前），甲方注销掉登记证明为“闵XXXXXXXXXXXX”的抵押，甲方出具该房屋产证原件后三个工作日内，台庆房产将此款项转付甲方（尾款暂存台庆房产）；第3条约定，待甲乙双方签订此房屋手工合同后，最晚不超过2015年1月5日前（签订网上合同前），甲方应办理抵押注销手续。上述买卖合同还对其他权利义务作出了约定。嗣后，上述买卖双方还签订了《变更协议》，就《上海市房地产买卖合同》中补充条款第一条、第三条、第四条的相关内容作变更。
上述合同及协议签订后，原告支付了82万元，其中包括78万元房款、2万元定金、2万元中介服务费，被告台庆公司都市店出具了（代）收款收据。
2014年12月22日，被告台庆公司通过银行汇款的方式向案外人龚某某汇款2万元，备注为定金。
2015年1月13日，案外人龚某某与原告签订《解约书》，载明：“双方同意解除于永庆房屋签订的买卖XX路XXX弄XXX号XXX室房屋手签合同，并做相应退款事宜。（定金2万元整）。”后，原告称其取回了78万元房款，但仍有2万元定金、2万元服务费未取回。
2015年1月16日，原告委托律师向被告台庆公司寄送律师函，该律师函主要叙述了原告与案外人龚某某之间房屋买卖的过程，指出被告在居间过程中存在未如实告知房屋抵押信息的行为，并就2万元定金及2万元中介服务费向被告台庆公司主张相关退还事宜。
后因原、被告对上述定金及中介服务费的退还问题产生争议，遂成讼。
另查明，根据打印日期为2014年11月18日的系争房屋《上海市房地产登记簿》记载，截止该日，系争房屋上存有两项抵押，其中一项抵押的抵押权人为案外人中国银行股份有限公司上海市静安支行，登记证明号为“闵XXXXXXXXXXXX”，最高债权限额为1，017，000元，债权发生期间自2012年3月24日至2017年3月23日，另一项抵押的抵押权人为案外人刘某，登记证明号为“闵XXXXXXXXXXXX”，债权数额为1，800，000元，期限自2014年9月26日至2014年11月25日。
还查明，原告王海伊与被告台庆公司于2014年12月7日签订的《房地产买卖居间定金协议》，后被注明“作废”。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《变更协议》、《上海市房地产登记簿》、（代）收款收据及支付凭证、《解约书》、律师函及邮寄凭证，由被告台庆公司提供的《房地产买卖居间定金协议》、《上海市房地产买卖合同》、《服务费确认单》、银行转账凭证，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料的证明效力予以确认。
诉讼中，被告台庆公司为证明其事实主张，申请证人毛某某到庭作证，证人证言的主要内容为：其为系争房屋买卖中介公司经办人，其在买卖双方签订定金协议前就告知了原告，系争房屋上有两个抵押，并提供了房地产登记簿的复印件。原告与出售方也碰过两次面商量了其他买卖细节。之后因为原告达不到出售方的首付要求才解约。对于证人证言，原告不予质证。被告台庆公司对证人证言无异议。
另，本案诉讼中，被告台庆公司称其具有能够证明其已向原告如实告知系争房屋抵押信息的录音录像，后被告台庆公司称该公司录音录像的保存期限为15日，至今已超过保存期限，故无法向法院提供。
本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。现本案的争议焦点为，被告台庆公司是否就有关订立房屋买卖合同的事项向原告尽到如实告知义务？对此，原告主张，系争房屋上存有两项抵押，但被告台庆公司工作人员仅向其告知了一项抵押，致其与房屋出售人签订的买卖合同无法继续履行而解除，故应认定被告未尽如实告知义务；被告台庆公司则认为，其申请出庭的证人证言证实该公司已向原告告知两项抵押信息，合同中未记载银行抵押信息的原因在于，在二手房买卖中，因银行抵押可以随时还款、随时注销，故不需要特别注明。但本院注意到，第一、原告与被告台庆公司签订的《房地产买卖居间定金协议》中对房屋抵押信息的记载，除注明了有抵押以外，在“抵押权人”处及“贷款余额”处均未填写任何信息；第二、在原告与案外人签订的房屋买卖合同中，关于房屋抵押信息的记载也仅有个人抵押一项，故被告台庆公司抗辩其已向原告如实告知房屋的全部抵押信息，并未有书面证据予以证实。关于被告台庆公司申请出庭作证的证人毛某某的证言，因该证人系被告台庆公司的员工，在其证言与书面证据所反映的事实存在不一致的情况下，本院无法采信与被告台庆公司具有利害关系的员工所作之证言。本院认为，在房屋买卖交易中，具有抵押的房屋，因在抵押权未被完全涤除前具有可能无法进行房屋产权过户、无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买受人购买房屋属重大决策事项。更何况在本案系争房屋的转让价格仅为230万元、而抵押债权为280余万元的情况下，房屋真实的抵押信息对原告是否受让该房屋当属重大的交易考量因素。而被告台庆公司现所举证据，无法证明其已经向原告如实告知房屋的全部抵押信息，且其未能如实告知的行为最终导致原告与出售人解除房屋买卖合同。故被告台庆公司无权请求居间报酬。原告主张被告台庆公司向其返还2万元居间服务费之诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告台庆公司都市店、台庆公司莲花店均属于被告台庆公司无独立财产的分支机构，本案民事责任应由被告台庆公司承担。原告要求三被告共同承担民事责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张三被告共同返还其2万元定金的诉讼请求，本院认为，该2万元钱款已由被告台庆公司转付给出卖人，是否应予返还当属原告与出卖人之间纠纷，现原告迳行向三被告主张返还，于法无据，本院不予支持。被告台庆公司都市店、台庆公司莲花店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由该两位被告自行承担。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海台庆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王海伊居间服务费人民币20，000元；
二、驳回原告王海伊其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计400元，由原告王海伊负担200元，由被告上海台庆房地产经纪有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一五年八月十一日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。