河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终2529号
上诉人（原审被告）：承德市双滦区永乐商贸有限公司，住所地河北省承德市双滦区双塔山镇政府住宅楼3-406室。
法定代表人：闫宇光，总经理。
委托诉讼代理人：郭桂芬，女，1966年1月31日出生，满族，承德市双滦区晖阳民族老年公寓院长，住河北省承德市双滦区。
委托诉讼代理人：孙亚男，河北山庄（双滦）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：承德市双滦区民政局，住所地河北省承德市双滦区中心大街398号。
法定代表人：闫忠军，局长。
委托诉讼代理人：陈建洋，河北滦江律师事务所律师。
上诉人承德市双滦区永乐商贸有限公司因与被上诉人承德市双滦区民政局房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2018）冀0803民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德市双滦区永乐商贸有限公司委托诉讼代理人郭桂芬、孙亚男，被上诉人承德市双滦区民政局委托诉讼代理人陈建洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
承德市双滦区永乐商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决或依法改判。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。承德市双滦区永乐商贸有限公司与承德市双滦区民政局签订的租赁协议无效。原因在于：(一)、2012年9月24日承德市双滦区永乐商贸有限公司与承德市双滦区民政局签订租赁协议，将承德市双滦区五保供养中心院内铁塔东侧楼房租赁给上诉人使用，该租赁房屋位于承德市××桥××镇××桥××村，其土地性质仍为农用地性质，该土地于该楼房建设时就未依法进行农用地转用审批手续，也未办理土地规划等一切相关手续，根据《土地管理法》第43条、第44条的规定，当时建设双滦区五保供养中心院内铁塔东侧楼房时为违法用地，上诉人与被上诉人签订的租赁协议中的租赁物系违法建筑，且《土地管理法》第43条、第44条属于法律效力性强制性规定，遂根据《合同法》第52条之规定，上诉人与被上诉人签订的租赁协议应属无效合同。（二）、从涉诉租赁协议可以看出，租赁物用途明显用于非农建设。根据《土地管理法》第六十三条之规定，属于违反法律强制性规定的情形，根据最高院相关案例判决结果，对于违反上述规定的合同均认定为无效合同。（三）、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，由于当时租赁物所处土地性质未改变，且租赁物也未取得规划许可证或经主管部门批准，故上诉人与被上诉人签订的租赁协议亦应属无效合同。（四）、根据《中华人民共和国消防法》第9条、第15条的规定，承德市双滦区民政局将承德市双滦区五保供养中心院内铁塔东侧楼房作为老年公寓租赁给上诉人时，楼内消防设施严重不完善，租赁给上诉人使用前并未经消防安全检查，本不应该投入使用，更不能租赁给上诉人，根据上述规定，上诉人与被上诉人签订的租赁协议由于违反法律的强制性规定也是无效的。上诉人的上述主张于原审审判时已经提交双滦区人民政府出具的证据及消防机构出具的通知，可以证实。且对于上诉人租赁房屋所涉土地确实未进行农用地转批手续，也未进行相应规划的事实属于消极事实，对于消极事实被上诉人未办理的相关手续，庭审中，上诉人也请求法院进行核实，原审法院并未查清事实，不予以核实就以上诉人未提供充分的证据不予以支持属于认定事实不清。由于双方签订的租赁协议无效，承德市双滦区民政局明知该房屋用地为违法用地，楼房为非法建筑，明知消防设施严重不完善，不能对外租赁，还将该房屋租赁给上诉人，导致合同无效。上诉人对于土地及房屋性质的违法情况并不知情，上诉人无过错，根据《合同法》第58条之规定，应对上诉人受到的全部损失132万余元承担赔偿责任。原审法院不应适用《合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定判决上诉人依据双方签订的无效合同继而腾退租赁房屋及附属设施，按照合同约定的租金标准给付房屋占有使用费。本案系由于被上诉人的过错导致租赁合同无效，故对于被上诉人要求返还租赁房屋及相关设施的主张，需待双滦区晖阳老年公寓与所有入住老人签订的入住协议书均履行完毕，将全部老人安排完善，才可返还。对于被上诉人主张赔偿延期腾房的损失应不予支持，原因在于，上诉人与被上诉人签订的租赁协议无效，协议自始无效，双方就不发生按照合同约定日期履行合同期限的情形，也不能依据合同约定的租赁期限索要腾房损失。由于合同无效过错方为被上诉人，被上诉人应为上诉人留出足够的腾房期限，加之本案具有极大的特殊性，租赁房屋用于开办双滦区晖阳老年公寓承担养老、护理服务，如被上诉人不为入住老年人留有足够的安置时间，将会带来严重的社会后果。
承德市双滦区民政局辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
承德市双滦区民政局向一审法院起诉请求：1、判令被告返还租赁原告位承德市××桥××镇镇村民政事业服务中心院内的楼房及相关设施；2、判令被告赔偿原告延期腾房的损失（自2017年10月1日至实际腾退之日止按804元/天（每年5万元租金/365天+每年10万元取暖费/150天）；3、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年9月24日，原告承德市双滦区民政局与被告承德市双滦区永乐商贸有限公司签订《租赁协议》一份，协议约定：甲方（承德市双滦区民政局）将双滦区五保供养中心院内铁塔东侧楼房、大棚、绿地、花园、鱼池、菜地归乙方（承德市双滦区永乐商贸有限公司）管理使用。租金为每年5万元，取暖费用每年10万元，电费以前一年度电费为基数双方各负担一半。每年10月1日前5日向甲方交齐下一年的租金、取暖费及电费。租期：五年，自2012年10月1日至2017年10月1日止，到期后甲乙双方提前三个月协商下一期承租事宜。承租期间，乙方须单独注册营业执照或民办非经营性企业，独立承担法律责任。合同签订后，被告依约成立承德市双滦区晖阳民族老年公寓在租赁场地进行经营。
2017年4月12日，原告诉至法院，原告要求被告给付拖欠的租赁费、取暖费、电费，被告反诉原告给付租赁物维修费等垫资款。本院于2017年9月15日作出（2017）冀0803民初660号民事判决书，判令：一、被告（反诉原告）承德市双滦区永乐商贸有限公司给付原告（反诉被告）承德市双滦区民政局租赁费、取暖费、电费共计人民币648359.00元；二、原告（反诉被告）承德市双滦区民政局给付被告（反诉原告）承德市双滦区永乐商贸有限公司租赁物维修费351420.00元。
2017年9月5日，原告向被告送达一份《律师函》，告知被告租赁期满不再续租，要求被告腾空并交还租赁房屋及附属设施。2017年9月6日，承德市双滦区永乐商贸有限公司向原告提交了一份《关于双滦区民政局要求解除租赁协议的回复》，恳请原告续签租赁合同，由被告继续承租，如原告执意终止合同，要求原告给予被告经济补偿、品牌补偿等损失。原告于2017年9月25日出具了一份《对承德市双滦区永乐商贸有限公司关于双滦区民政局要求解除租赁协议的回复”答复意见》，向被告明确表示：“按法律规定与政府现行政策，服务中心公寓楼属于国有资产，其作为经营性用地出让必须通过招拍挂的方式，所以该合同到期后已无法续签。你单位如有承租意向，可依上述程序依法参加拍卖。”2017年10月1日合同到期后，原、被告双方未续签租赁合同，因被告未腾退租赁房屋，原告遂诉至本院。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依诚实信用原则全面履行合同义务。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告应当腾退租赁房屋给原告，被告未依照约定腾退租赁房屋，其行为已构成违约，依法应承担腾退房屋并支付延期腾退房屋占有使用费的违约责任。原告要求参照合同约定的租金标准支付延期腾退房屋占有使用费的主张，符合法律规定，故对原告要求被告腾退租赁房屋并按137.00元/天（年租金5万元/365天）支付延期腾退房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告超出部分的诉请，本院不予支持。被告以租赁房屋系违法建筑、消防设施不完善为由主张租赁合同无效，未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。被告主张留出足够的腾房期限，为入住老人留有足够的安置时间，本院酌情考虑给予被告腾退租赁房屋的期限为三个月，被告自租赁合同期满第二日起三个月内即应于2018年1月1日前向原告腾退坐落承德市××桥××镇镇村民政事业服务中心院内的租赁房屋及附属设施，延期腾退房屋占有使用费亦自2018年1月2日起开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告承德市双滦区永乐商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告承德市双滦区民政局腾退坐落承德市××桥××镇镇村民政事业服务中心院内的租赁房屋及附属设施，并按137.00元/天的标准给付原告承德市双滦区民政局自2018年1月2日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告承德市双滦区民政局的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，上诉人应当腾退租赁房屋交还给被上诉人，其未按照合同约定腾退租赁房屋已构成违约，依法应承担腾退房屋并支付延期腾退房屋占有使用费的违约责任。被上诉人要求参照合同约定的租金标准支付延期腾退房屋占有使用费，一审法院据此判决上诉人腾退租赁房屋并按137.00元/天（年租金5万元/365天）支付延期腾退房屋占有使用费符合法律规定。上诉人以租赁房屋系违法建筑、消防设施不完善为由主张租赁合同无效，未提供充分的证据予以证明，对其主张本院不予支持。为给入住老人留有足够的安置时间，一审法院酌情考虑给予上诉人三个月的期限腾退租赁房屋并无不当，应予维持。对于上诉人提出其所受到的全部损失132万余元问题，上诉人提起反诉后未按期预交案件受理费，且未提交证据证明其损失，本院不予审理。上诉人可在其能够提供充分有效的证据证明时，另行主张权利。
综上所述，承德市双滦区永乐商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2011.00元，由上诉人承德市双滦区永乐商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周亚秋
审判员 李 莉
审判员 应春明
二〇一八年八月二十一日
书记员 刘明喆