江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连东商初字第00975号
原告连云港鸿睿物业服务有限公司。
法定代表人邵世锦。
委托代理人戚文学。
被告姜玉年。
原告连云港鸿睿物业服务有限公司（以下简称鸿睿物业公司）与被告姜玉年物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员余正长独任审判，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告鸿睿物业公司的委托代理人戚文学及被告姜玉年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿睿物业公司诉称：2007年12月30日，被告姜玉年和连云港金陵房地产开发有限公司（以下简称金陵房产公司）签订了金陵御花园XXX室《房屋交接单》，金陵房产公司将该房产交付给被告姜玉年。同日，被告姜玉年签订了《承诺书》，承诺已经详阅物业公司制定的《前期物业服务协议》、《业主临时公约》、《物业指南》等文件。根据上述文件规定，被告姜玉年每年应向物业公司支付物业费706.91元、水电费100元。被告在按规定支付了2008年费用后，就没有支付2009年至2015年的物业服务费用。该小区物业服务管理工作之前由南京青和物业管理有限公司东海分公司负责，在2013年7月12日后由原告负责。为此，原告与小区业主委员会重新签订了物业服务合同。根据合同约定，被告除要交付上述费用外，还要承担每日千分之一的违约金。2015年8月25日，南京青和物业管理有限公司东海分公司将其向被告姜玉年收取2009年1月至2013年7月物业费的权利转让给了原告，并于2015年9月11日通知了被告姜玉年。上述费用，原告多次催促被告支付，但被告仍然没有支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告姜玉年给付原告2009年1月1日至2016年1月1日期间的物业服务费4948.37元、公用水电费700元及违约金1246元（以每年物业服务费用806.91元为基数，按每日千分之一计算，分别从2013年7月12日、2014年7月12日、2015年7月12日起算至2015年12月11止）；并承担本案诉讼费用。
被告姜玉年辩称：物业公司服务不到位，我不愿交物业费。1、在今年的7月30日南京青和物业公司已经起诉过我，后又撤诉，我现在不知道应该向谁交物业费。2、我于2008年入住后，客厅与厨房之间的墙体东西方向出现近4米长的裂口，多次找开发商和物业公司交涉，但无人对此质量问题负责，八年来没有人过问并维修。而且我入住后就发现房屋会漏雨，后找开发商维修2次都没有修好。从2009年开始多次找开发商和物业，但是还是无人过问。3、今年3月我进行二次装修，装修后10天左右因对门太阳能加水忘记关闭，导致我家阁楼大面积漏水，我今年3月报修，当时我找物业公司王经理到现场看，他说没有时间，但是跟我吵了很长时间，后物业公司副经理陈亚林去看了，他说他没有权利管，等上报再说。之后我多次找王经理，他说没有维修基金需申请，直至今年10月1日才进行维修。但是雨季已过，现在无法确定是否修好。3、多年来物业公司对小区的管理、卫生、环境极其不负责任，小区内乱搭乱建，门面房开饭店，排烟、排水臭气熏天，绿化带被私自清除，空间被占用。车库进去就出不来，出来就进不去，卫生条件特差，被告认为花钱买房是提高生活质量。楼栋灯有的24小时亮着，有的灯坏了没有人管。
经审理查明：2007年12月30日，被告姜玉年和连云港金陵房地产开发有限公司（以下简称金陵房产公司）签订了金陵御花园XXX室《房屋交接单》，金陵房产公司将该房产交付给被告姜玉年。同日，被告姜玉年签订了《承诺书》，承诺已经详阅物业公司制定的《前期物业服务协议》、《业主临时公约》、《物业指南》等文件。根据上述文件规定，被告姜玉年每年应向物业公司支付物业费706.91元、水电费100元。该小区物业服务管理工作2013年7月12日之前由南京青和物业管理有限公司东海分公司负责，自2013年7月12日起至今由原告鸿睿物业公司负责。原告与该小区业主委员会分别于2013年1月15日及2015年7月1日签订了物业服务合同。该合同约定，如业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，原告可采用诉讼手段依法追缴，并按每日千分之一标准向原告支付违约金。原告依约为被告提供了相应的物业服务，但在物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和场地的卫生，公共绿化的养护和管理等方面存在服务不到位现象。被告姜玉年在按约支付了2008年的物业服务费用后，就没有支付2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费用。2015年8月25日，南京青和物业管理有限公司东海分公司将其向被告姜玉年收取2009年1月1日至2013年7月12日物业费的权利转让给了原告，并于2015年9月11日通知了被告姜玉年。原告向被告催要2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费用无果，引起诉讼。
以上事实，有原告提交的房屋交接单、承诺书、房屋建筑面积计算表、物业手册、物业服务合同、公用水电费分摊情况说明、债权转让协议书、债权转让通知书、物业费催缴通知书、东海县房管局物管科证明，被告提交的照片15张及当事人陈述予以证实。经审查，本院依法予以确认。
本院认为：原、被告之间的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告与南京青和物业服务有限公司东海分公司之间的债权转让协议合法有效，并通知了被告姜玉年，原告有权向被告姜玉年收取2009年1月1日至2013年7月11日的物业服务费用。从2013年7月12日起至今，金陵御花园小区的物业服务工作由原告负责，原告与小区业主委员会签订了物业服务合同，被告姜玉年作为金陵御花园的业主，原告有权向被告收取2013年7月12日至2015年12月31日的物业服务费用。被告从2009年1月1日至今未向南京青和物业服务有限公司东海分公司及原告鸿睿物业公司交纳物业服务费用，构成违约，应当承担交纳相应的物业服务费和公用水电费的责任。原告鸿睿物业公司依约履行了提供物业服务的义务，但也存在几处履行不到位的情形，所提供的物业服务不够完善，也有存在违约情形。因此原告鸿睿物业公司所主张的物业服务费4948.37元应当相应予以折减，依据原告鸿睿物业公司为被告姜玉年实际提供的物业服务质量，对物业服务费4948.37元中的60%即2969元，本院予以支持；其余部分，本院不予支持。原告鸿睿物业公司主张的公用水电费700元，本院予以认可。由于原、被告之间均存在违约情形，被告姜玉年未按时交纳物业服务费用事出有因，故原告主张的违约金1246元，本院不予支持。被告姜玉年辩称其自2008年入住后房屋就出现质量问题，物业公司不维修，其不应交纳物业费。由于在交房五年内房屋出现质量问题，业主应当向开发商主张权利，而不是物业公司的物业服务内容，故对于被告的该辩称观点，本院不予认可。被告姜玉年辩称物业公司服务不到位，其房屋漏雨维修不及时、小区共用部位的绿化、卫生等方面不好的观点，本院予以认可，并对物业服务费用相应扣减。综上所述，原告鸿睿物业公司要求被告姜玉年给付原告2009年1月1日至2016年1月1日期间的物业服务费4948.37元、公用水电费700元及违约金1246元的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持；其余部分，本院不予支持。根据《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告姜玉年于本判决生效之日起10日内给付原告连云港鸿睿物业服务有限公司自2009年1月1日起至2015年12月31日物业服务费2969元、公用水电费700元，合计3669元。
二、驳回原告连云港鸿睿物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜玉年负担（已由原告预付，待被告支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 余正长
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 李 晓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。