江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第02576号
原告赵霞，公证员。
被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司，住所地盱眙县盱城镇淮河南路76号。
法定代表人邢旻飞，该公司董事长。
委托代理人王奕，该公司员工。
第三人中国建设银行股份有限公司盱眙支行，住所地盱眙县盱城镇淮河东路13号。
负责人潘致中，该银行行长。
委托代理人张钧，该行员工。
委托代理人陆红艳，该行员工。
原告赵霞与被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司（以下简称广厦公司）及第三人中国建设银行股份有限公司盱眙支行（以下简称盱眙建行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵霞、被告广厦公司委托代理人王奕、第三人盱眙建行委托代理人张钧及陆红艳到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告赵霞、被告广厦公司委托代理人王奕、第三人盱眙建行委托代理人张钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵霞诉称，2013年9月30日原、被告签订商品房买卖合同约定原告购买被告开发的位于盱眙县城淮河南路76号天汇宝积小区33幢1单元203号房，被告应在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得商品房交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付原告，同时约定被告未按期交付房屋逾期30日后原告有权解除合同。原、被告合同标的额房屋总金额494966元，原告按合同约定履行了全部付款义务，其中原告于2013年10月2日向被告支付首付款304966元，剩余190000元以按揭方式付款。原告与第三人于2013年12月2日订立个人住房借款合同及房地产抵押合同，按揭贷款190000元由第三人经办并划入被告公司账户，年利率为6.56%。截止诉讼日原告已向银行支付本息共计45940.08元，其中按揭贷款利息为20794.59元。被告目前仍未按照约定期限向原告交付房屋，根据合同约定及法律规定原告有权解除合同并要求被告退还已付房款，支付违约金及契税等。请求判令解除与被告之间签订的商品房买卖等合同、判令被告退还全部已付房款494966元及违约金4949.66元、判令被告退还契税7424.49元及房屋维修基金13421元、判令被告赔偿原告首付款利息27821.24元（暂定）和已支付的按揭贷款利息20794.59元（暂定），并要求被告方负担本案诉讼费用。
被告广厦公司辩称，原、被告及第三人之间签订商品房买卖合同、个人住房借款合同、房地产抵押合同及付款情况属实。原告主张合同权利解除商品房买卖合同，原告方未履行通知义务，不符合法律规定，我公司也未收到解除合同的通知，因而不同意退房。该房屋合同价格3680元／平方米，现在也在3600元，我公司将一些房屋进行降价处理，引起买受人巨大反应，如法院支持原告的诉请，会对商品房市场产生巨大影响。现该房屋已经具备入住条件，部分分项验收已通过，近期可以取得交付使用批准文件。类案有相应的判例，有个案我公司支付逾期交房违约金50000元，本案可考虑该案例赔偿逾期交房违约金。不同意原告赵霞的诉讼请求。
第三人盱眙建行述称，原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人之间贷款合同都是真实合法有效的，应当保证我行的资金不受损失。请求人民法院依法处理。
经审理查明，被告广厦公司系房地产开发经营企业。2013年9月30日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告赵霞购买被告广厦公司开发的天汇宝积小区33幢1单元203号房，该房建筑面积134.21平方米，套内建筑面积108.21平方米，按套内建筑面积计算该商品房单价为4574.12元／平方米，房款总金额为494966元；首付款304966元，剩余房款190000元做银行贷款；出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府有关规定将符合合同约定并取得交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；该合同还对其他事项进行了约定。2013年11月20日及同年12月2日原告赵霞与第三人盱眙建行分别签订了房地产抵押合同及个人住房借款合同，原告赵霞申请办理住房贷款190000元，借款期限自2013年12月2日至2023年12月2日，实行浮动利率，即在合同约定的每个月利率调整日调整一次；原告赵霞将购买天汇宝积小区33幢1单元203号房提供抵押担保，抵押物价值为494966元。上述合同签订后原告赵霞于2013年10月2日支付房款304966元，又通过按揭贷款方式支付190000及房屋维修基金13421元，缴纳契税7424.49元，被告广厦公司向原告赵霞开具了全额房款的发票。
另查明，2012年12月27日日被告广厦公司与第三人盱眙建行签订了个人住房借款最高额保证合同一份，约定被告广厦公司为甲方，第三人盱眙建行为乙方，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债务提供最高额保证，债务人包括因购置甲方依法销售的房产而与之发生贷款关系的全部债务人，最高额保证所担保的债权是指自2012年12月18日至2015年12月18日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，担保责任的最高限额为人民币1500000000元。该合同还对其他事项进行了约定。2012年12月27日盱眙县房产管理所与被告广厦公司及第三人盱眙建行签订了商品房销售贷款合作协议书，约定贷款购房范围为被告广厦公司开发的天汇宝积商品房，住宅1-36号楼，共700套住房，商用房共27间，等等。截止2016年3月2日原告赵霞共付还按揭贷款本金33085.02元，尚欠贷款本金156914.98元，付还自2013年12月2日起利息计24615.81元。案涉房屋目前尚未交付原告赵霞，被告广厦公司未取得开发项目交付使用备案证明。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、个人住房借款合同、房地产抵押合同、发票、现金完税证、个人贷款对账单、最高额保证合同、贷款合作协议书等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的相关商品房买卖合同、借款及抵押合同、贷款合作协议书、个人住房借款最高额保证合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告广厦公司非因可归责于原告的原因不能交付合同约定的房屋，时间跨度较长，原告坚持主张解除商品房买卖合同有事实和法律依据，应予支持。被告广厦公司抗辩理由没有事实和法律依据，不予采信。本案当事人签订的借款、抵押虽然存在合同的独立性，而保证合同的内容包括原、被告之间买卖合同，亦将因商品房买卖合同的解除而致使其签约目的无法实现，原告请求解除的亦应予支持。被告广厦公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人第三人盱眙建行及买受人原告赵霞。原告赵霞要求全额返还已付购房款494966元，并无依据。返还契税及住房维修基金，因被告方不是税费收受单位，不负有直接偿还义务，但应承担协助办理退付手续的责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条第一款、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告赵霞与被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司于2013年9月30日签订的商品房买卖合同；解除原告赵霞与第三人中国建设银行股份有限公司盱眙支行之间签订的个人住房借款合同及房地产抵押合同；终止上述合同的履行。
二、被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司于判决生效后十日内返还原告赵霞购房首付款304966元并承担该款自2013年10月3日至给付之日止按年利率6.56%计算的利息，返还原告赵霞已付的按揭贷款本金33085元及利息24615.81元，支付违约金4949.66元。
三、被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司于判决生效后十日内返还第三人中国人民建设银行股份有限公司盱眙支行购房贷款156914.98元并承担依照原、被告签订的借款合同约定标准计算的利息。
四、被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司于判决生效后十日内协助原告赵霞办理7424.49元契税和13421元房屋维修基金退费手续。
五、驳回原告赵霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9494元，由原告赵霞负担2494元，被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 陈正龙
代理审判员 沈长春
人民陪审员 武振波
二〇一六年四月十八日
书 记 员 赵容达
附：本案援引相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。