云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终5143号
上诉人（原审原告）：孙燕，女，1977年2月23日生，汉族，住云南省昆明市官渡区，
委托诉讼代理人：尚渠，云南权显律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）：任玉梅，女，1976年3月28日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市宜良县，
上诉人（原审被告）：臧良平，男，1973年11月30日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市宜良县，
二、三上诉人共同委托诉讼代理人：马正兰，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。
住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城*****幢6b。
法定代表人：李云波。
委托诉讼代理人：崔美月，女，汉族，1990年9月13日出生，身份证登记住址：云南省宣威市，公司法务专员，特别授权代理。
委托诉讼代理人：倪炳超，男，汉族，1988年11月23日出生，身份证登记住址：云南省昆明市东川区，公司法务专员，特别授权代理。
上诉人孙燕、任玉梅、臧良平因与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8070号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年6月21日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宣判后，上诉人孙燕不服一审判决，向本院提起上诉，并针对任玉梅、臧良平上诉答辩称：一、根据《房屋买卖暨居间合同》第九条约定，合同解除应当书面通知，然任玉梅、臧良平未履行解除合同通知义务便将涉案房屋出售给案外人，并进行了交付，已经实际违约，应承担相应的违约责任；二、《房屋买卖暨居间合同》系尊园公司提供的格式合同，双方在履行合同过程中就税费承担的主要条款发生争议，而尊园公司未就争议条款组织双方协商解决，怠于履行居间义务，构成居间违约，应承担相应违约责任。综上，请求二审法院依法改判：1、撤销一审判决第二项，支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
上诉人任玉梅、臧良平不服一审判决，提起上诉，并针对孙燕的上诉答辩称：一审法院依据未生效的判决认定未办理过户系因税、费承担发生争议没有事实及法律依据，双方未办理过户是孙燕与尊园公司因居间费用发生争议，继而孙燕拒绝办理房屋过户手续，才导致合同履行不能，在超过双方约定交易时间46天后，尊园公司才告知任玉梅、臧良平买受人孙燕拒绝过户，并退还了房屋产权证原件，买受人孙燕已通过自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的不能实现，任玉梅、臧良平不存在任何违约行为，不应当承担任何责任，一审判决返还定金1万元不符合法律规定。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，并依法改判驳回孙燕的全部诉讼请求；2、本案一二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人尊园公司针对孙燕，任玉梅、臧良平的上诉统一答辩称：1、涉案合同是三方协商一致的真实意思表示，合同依法成立并生效，各方均应按照合同约定履行自己的义务；2、合同签订后，孙燕明确表示居间费用过高，所以一直拖延履行合同义务，并造成合同履行不能，尊园公司已经履行了法定及约定的居间义务，有权收取居间报酬。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审情况：
原审原告的诉讼请求：1、判令解除原告与三被告于2017年2月27日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、判令三被告连带返还原告的定金10000元，并承担违约金116000元；3、由三被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理确认事实如下：2017年2月27日，原告孙燕（买方、委托人）与被告尊园公司（居间方）及被告任玉梅、臧良平（卖方，委托人）签订了一份《房屋买卖暨居间合同》，约定：卖方向买方转让昆明市邦盛商城10幢2单元402号房屋，产权证号：200832937，建筑面积121.09平方米，转让价款为58万元，本次转让买方应向卖方支付的定金为1万元，定金1万元由卖方托管在居间方处，待卖方将产权证原件托管给居间方（指定人员）处或办理相应公证后再领取；剩余房款57万元，买方应存放于银行监管，买卖双方须共同办理并签署监管相关协议，该款项由银行根据协议支付给卖方；本次交易应缴纳的税、费有（1）增值税、（2）教育费附加和地方教育费附加、（3）城市建设维护费、（4）印花税、（5）个人/企业所得税、（6）契税、（7）土地增值税、（8）交易手续费、（9）工本费、（10）公证费、（11）查档费、（12）抵押费、（13）评估费、（14）土地收益金、（15）土地出让金、（16）贴花、（17）土地制图费、（18）担保费、（19）其他；经买卖双方协商，买方承担（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）、（10）、（11）、（12）、（13）、（14）、（15）、（16）、（17）、（18）、（19）项，卖方承担（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）、（10）、（11）项，买卖双方应按约定和政府规定缴纳税费的期限即时支付，若过户时出现约定之外的税、费，买卖双方按政府规定缴纳；买卖双方或买卖双方的代理人于2017年3月10日前共同到公证处或房管部门办理申请产权转移登记手续（含网签），并签署相关资料，不动产受理通知书（收件回执）等原件由居间方保管；买方未按合同约定期限支付剩余房款、支付税费、办理相关手续，逾期超过10日或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除买卖合同，没收买方已付定金或要求买方按房产转让价格的20%标准支付违约金，并将该房产另行出售。合同签订当日，原告孙燕即支付了10000元的定金，被告任春梅于2017年2月27日出具收条确认收到定金。后，原告孙燕与被告任玉梅、臧良平在履行房屋买卖合同过程中因房屋过户所产生的税、费承担问题产生争议，双方未能实际履行合同，亦未办理房屋过户手续。2017年4月24日，尊园公司起诉孙燕要求支付居间费用，昆明市官渡区人民法院以（2017）云0111民初4161号民事判决予以驳回，该判决书对上述事实已经进行了确认。2017年4月25日，被告任春梅出具《收条》，确认收到被告尊园公司退还昆明市邦盛商城10幢2单元402号房屋产权证及房屋共有权证共2本。之后，被告任玉梅、臧良平将昆明市邦盛商城10幢2单元402号房屋卖与案外人，并办理了产权过户登记手续。
一审法院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，原告孙燕与被告任玉梅、臧良平之间成立房屋买卖合同关系，被告尊园公司与原告孙燕及被告任玉梅、臧良平之间成立居间合同关系。原告孙燕与被告任玉梅、臧良平未实际履行房屋买卖合同，庭审中孙燕主张系因房屋过户所产生的税费承担有争议，所以才未履行房屋买卖合同；尊园公司则主张系孙燕认为佣金过高要求减少一半，尊园公司不同意，故孙燕拒绝办理房屋过户手续；任玉梅、臧良平则主张其已通知居间方尽快告知孙燕办理过户手续，如逾期仍不办理，则按合同约定解除房屋买卖合同，另行出售房屋。一审法院认为，原、被告均无书面证据证实自己的主张，但结合当事人所签《买卖合同暨居间合同》约定的内容看，各方在约定买方承担房屋交易应缴纳的（1）增值税、（2）教育费附加和地方教育费附加、（3）城市建设维护费、（4）印花税、（5）个人/企业所得税、（6）契税、（7）土地增值税、（8）交易手续费、（9）工本费、（10）公证费、（11）查档费的同时，又约定卖方承担上述十一项费，一审法院采信原告的主张。孙燕、任玉梅、臧良平双方因合同的主要事项达不成一致意见为本案合同未得实际履行的原因，双方之后均未积极履行自己的合同义务，尊园公司才将昆明市邦盛商城10幢2单元402号房屋产权证及房屋共有权证退还任玉梅、臧良平，任玉梅、臧良平将涉案房屋卖与他人。对于孙燕要求判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖暨居间合同》的诉请，因该合同在起诉前实际上已经解除了，故一审法院不再予以解除。对于原告要求三被告连带返还原告的定金10000元并承担违约金116000元的诉请，一审法院认为，被告尊园公司作为居间方，积极促成双方之间的交易，并无违约行为，故不应承担违约责任；合同的解除系买卖合同双方对于合同的主要事项即税、费的分担达不成一致意见，原告孙燕、被告任玉梅、臧良平亦不存在违约行为，故一审法院认为合同解除后，应以恢复原状为宜，由被告任玉梅、臧良平退还原告孙燕的定金10000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、由被告任玉梅、臧良平于本判决生效之日起五日内退还原告孙燕房屋买卖定金10000元；二、驳回原告孙燕的其他诉讼请求。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
二审补充查明：1、昆明市官渡区人民法院作出（2017）云0111民初4161号民事判决，驳回原告尊园公司依合同主张的居间报酬、违约金诉请，尊园公司不服提起上诉，本院于2018年3月27日作出（2018）云01民终1187号民事判决，维持了一审驳回原告诉请的判决；2、本案房屋买卖双方孙燕，任玉梅、臧良平虽缔结《房屋买卖暨居间合同》，因居间人的原因不能直接见面取得联系。
经二审审理查明的其余案件事实与一审认定一致，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、涉案合同未能履行各方当事人是否存在违约行为？2、如有违约行为，责任应如何承担；3、任玉梅、臧良平所收定金是否应当退还？
本院认为，本案系房地产经纪公司提供二手房交易居间服务引发的合同纠纷。本案所涉《房屋买卖暨居间合同》涵盖委托人任玉梅、臧良平，孙燕与居间人尊园公司的居间合同关系，卖方任玉梅、臧良平与买方孙燕的房屋买卖合同关系。该合同属于三方双务有偿合同。因合同未实际履行发生的争议，买房人孙燕作为原告诉至法院，主张解除合同，退还定金，卖房人及居间人承担违约责任；尊园公司作为原告另案起诉孙燕，主张给付居间报酬及违约金。本案庭审聚焦的三个争点，各方当事人充分发表了辩论意见。
针对焦点一：合同未能履行何方当事人存在违约行为？
买房人孙燕认为，任玉梅、臧良平未书面通知其解除合同即将案涉房屋卖与案外人，已构成违约；同时认为尊园公司提供的格式合同约定不明致税费承担发生争议，公司未就争议条款组织双方协商解决，怠于履行居间义务，构成居间违约。
卖方任玉梅、臧良平认为合同解除是孙燕与尊园公司因居间费用发生争议而拒绝办理过户所致，系买方违约；在尊园公司告知孙燕拒绝过户、合同目的不能实现之后，任玉梅、臧良平另行售卖房屋，不构成违约。
尊园公司则认为孙燕因居间费用过高拖延履行合同义务，造成履行不能。尊园公司履行了居间义务，不构成违约。
梳理各方观点并结合本案一、二审查明的事实，三方当事人所签合同，系由尊园公司预先拟定、未与不特定交易主体协商、可重复使用的合同，具有格式合同的属性。该合同系以买卖双方不见面、由居间人主导的方式签订。以此交易模式，作为专业房地产经纪服务公司，将供需双方信息进行匹配，提供媒介服务促使双方达成合意促成交易，当属其合同义务。本案买卖双方在履行居间人提供的格式合同过程中，因合同第五条对房产交易所生税费1-11项规定双方同时承担，该义务条款系合同主要条款，双方为此发生争议，居间人未能调和双方，最终合同解除，交易失败，案涉房屋另售他人。确定当事人权利义务文字载体的合同文本，是保证交易成功、合同目的实现的法律文件，而本案合同义务条款的重大失误，致买房人不可逆的丧失了同价交易的机会。鉴于本案格式合同不可协商，交易双方不可见面的特殊交易模式，居间人指定使用的合同文本未促成交易，事实上造成了双方不可调和的矛盾，对此当认定系居间人对其促成交易的合同义务的违反，此为其一；其二，买房人孙燕是否因居间费用过高不愿履行过户手续而违约的问题。一方面尊园公司为居间报酬、违约金提起的另案诉讼，（2018）云01民终字第1187号生效判决确定，尊园公司不能证明孙燕因居间费用过高不履行居间买卖合同，维持了一审驳回了尊园公司居间报酬及违约金的诉请。任玉梅、臧良平据此主张孙燕违约的理由不成立；另一方面，就买卖合同而言，合同双方全面、适当履行各自合同义务，债权实现即变成物权属性，买方取得标的物所有权。纵观本案，在房款、税费等合同主要义务未实际履行的前提下，作为房产所有权转移要式行为的过户登记手续，不予办理不构成违约；其三，任玉梅、臧良平未书面通知孙燕解除合同，将房屋卖与他人是否构成违约的问题。由于买卖双方无法见面，与交易有关的信息均通过尊园公司中转传达。正如本案查明的事实，合同约定2017年3月10日办理过户手续，逾期10天卖方有权解除合同。2017年4月20日尊园公司通知任玉梅、臧良平，孙燕不要房了。2017年4月25日尊园公司通知二人退还房产证，取回房屋钥匙。由于本案不能见面的交易模式，任玉梅、臧良平客观上联系不上孙燕而无法书面通知孙燕，亦或二人得知孙燕不要房了是孙燕先行解除合同的意思表示而认为无需再向孙燕发出合同解除的书面通知，均符合人情常理。此后二人将房屋另售他人系权利人对其合法财产进行处分的民事法律行为，未有不当。由此可见，任玉梅、臧良平的行为不构成违约。
综上，本案三方双务有偿合同签订履行过程中，因居间人尊园公司的过失，提供了交易税费负担主体互有矛盾的合同文本，买卖双方因争议无法协商调和致交易失败，居间人尊园公司存在违约行为。
针对焦点二：如有违约行为，责任应如何承担？
孙燕于本案所提违约金主张116000元，依据的是合同第九条的内容，该条系对房屋买卖双方违约情形及违约金计算方式的约定。而本案查明存在违约行为的是居间人尊园公司，亦即追究尊园公司违约责任不适用该条款。然遍览《房屋买卖暨居间合同》，所有违约责任条款系针对买方、卖方设定，无一条款规范居间人的违约情形及违约责任。既然本案系三方双务有偿合同，对所有合同相对人不适当履行合同义务的违约责任均应作出规定，否则有违合同法的公平、对等原则。在提供合同的一方当事人不对其违约情形及违约责任予以规定，而提供合同的当事人存在违约的情况下，本院纵观全案事实及交易失败的前因后果，买方因合同条款争议最终丧失购房机会，同价交易机会的丧失对于买房人当属利益损失，相较于买房人为交易所交1万元的定金，本院酌情支持违约金请求5000元。
针对焦点三：任玉梅、臧良平所收定金应否退还。如前所述，本案合同未实际履行的原因在于合同文本主要条款就交易税费的承担主体规定失误，引发争议发生并导致合同解除，此系居间人违反媒介居间义务造成，不可归责于房屋买卖双方。合同既已解除，卖方持有买方定金无法律依据，理应退还。
综上所述，一审认定案涉合同起诉前已实际解除，对孙燕解除合同的请求不再判处以及基于合同解除判决卖方退还所收定金1万元的处理得当，二审予以维持；但一审未明确合同履行受阻系一方当事人违反合同义务未课以违约责任，系对守约方的不公。二审在查明事实、厘清过错的基础上，部分支持孙燕的违约金请求，改判违约方承担相应违约责任。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9812号民事判决第一项，即“由被告任玉梅、臧良平于本判决生效之日起五日内退还原告孙燕房屋买卖定金10000元”；
二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9812号民事判决第二项，即“驳回原告孙燕的其他诉讼请求”；
三、由被上诉人昆明尊园房地产经纪开发有限公司于本判决生效之日起五日内偿付上诉人孙燕违约金5000元；
四、驳回上诉人孙燕的其他上诉请求；
五、驳回上诉人任玉梅、臧良平的上诉请求。
本案一审案件受理费2820元，上诉人孙燕承担2481元，上诉人臧良平、任玉梅承担227元，被上诉人昆明尊园房地产经纪开发有限公司承担112元；二审案件受理费2820元，上诉人孙燕承担2481元，上诉人臧良平、任玉梅承担227元，被上诉人昆明尊园房地产经纪开发有限公司承担112元。上诉人孙燕预交的二审案件受理费2820元，予以退还227元，上诉人臧良平、任玉梅预交的二审案件受理费2820元，予以退还2593元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宏智
审 判 员 李 鸿
审 判 员 符圆圆
二〇一八年九月十九日
法官助理 李德江
书 记 员 王希辰