上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2779号
原告（反诉被告）上海东江实业有限责任公司。
法定代表人孟冬华，总经理。
委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海石懋园艺经营部。
法定代表人戴乾辉，经理。
委托代理人刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。
原告上海东江实业有限责任公司诉被告上海石懋园艺经营部土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2014年8月22日裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2014年10月14日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2014年11月14日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人丁书洪、被告法定代表人戴乾辉及委托代理人刘羽到庭参加诉讼。审理中，被告向本院提出反诉。本案于2015年2月26日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人丁书洪、被告法定代表人戴乾辉及委托代理人刘羽到庭参加诉讼。2015年3月，被告向本院申请对系争房屋内被告的建筑物、建筑附属物、苗木等价值进行评估，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司（以下简称“评估公司”）进行评估。审理中，本院依法追加上海知顺物业管理有限公司作为第三人。本案于2015年10月8日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人丁书洪、被告法定代表人戴乾辉及委托代理人刘羽到庭参加诉讼，第三人上海知顺物业管理有限公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2015年11月6日本院依法通知第三人上海知顺物业管理有限公司退出本案诉讼。本案现已审理终结。
原告上海东江实业有限责任公司诉称：2003年12月5日，原告与上海吉诚绿化园艺工程有限公司（以下简称“吉诚公司”）金新新签订《租赁合同》，约定原告将位于东至上海豪景工艺品有限公司围墙，西至去原五大队的水泥路，南至原二大队后的河道、北至去饲料厂的河道为界的25亩土地出租给吉诚公司，租赁期限为2004年1月1日至2012年12月31日，使用方式为只限于花卉苗木等种植，不能改变土地的用途，经营其他业务，不得随意搭建。2011年1月14日，承租主体变更为被告，租赁期限为2011年1月15日至2012年12月31日，租赁面积由25亩变更为15.69亩，其他条款与原合同一致。但被告擅自改变土地用途，经营小型超市、招待所、房屋租赁业务及农家乐，存在极大安全隐患。2014年5月27日，原告发函《关于坚决取缔无证经营的通知》给被告，被告拒绝搬迁并坚持继续经营。原告认为双方租赁合同已到期，被告严重违约，故诉至本院请求判令：1、被告立即腾退向原告承租的15.69亩土地；2、被告支付原告土地使用费（以15.69亩为基数，按人民币1，000元／亩／年，自2013年1月1日计算至实际腾退之日止）。本案受理费由被告承担。
被告上海石懋园艺经营部辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原被告签订的租赁合同目前有效，虽然双方于2003年签订的租赁合同于2013年12月31日到期，但合同到期后双方形成了新的租赁合同关系，原告未向被告主张解除租赁合同；2、原告主张的土地使用费已经超过了诉讼时效。
被告认为签订合同后被告投入大量资金培育苗木，由于原告将土地旁的河道填埋，导致被告种植的苗木全部死亡。之后双方协商一致，由被告在2007年投资300多万对原旧房屋及垃圾堆场进行改造用于经营农家乐，并同意土地租赁期限延长15年，但是之后原告管理人员变更，不同意续签合同。被告在土地上投入大量人力物力，土地也相应增值，原告理应补偿相应费用。故被告提起反诉，要求：反诉被告补偿反诉原告300万元。本案诉讼费由反诉被告承担。审理中，被告变更反诉请求为要求反诉被告补偿反诉原告200万元。
反诉被告上海东江实业有限责任公司针对反诉请求辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。双方签订的租赁合同已经到期，反诉被告未同意续签合同。反诉原告的搭建属于单方行为，未经反诉被告同意，且反诉被告一直加以制止，要求整改，但反诉原告一意孤行至今仍不愿腾退，相应法律后果由其自行承担。
经开庭审理查明：2003年12月5日，原告（甲方）与吉诚公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租用甲方土地投资兴建苗木基地，租赁物地点位于东至上海豪景工艺品有限公司围墙，西至去原五大队的水泥路，南至原二大队后的河道，北至去饲料厂的河道为界。租赁物面积25亩，租赁期限自2004年1月1日至2012年12月31日。每亩年租金1，000元，每三年递增3%。年租金一次结算，每年的1月1日支付。合同签订之日，乙方预付定金2.5万元，并在首次付款中抵扣。乙方租赁甲方土地，只限于花卉苗木等种植，不能改变土地的用途，经营其他业务。乙方租赁甲方的土地，只能自己经营管理，不得以任何形式转租、转让、转包。乙方在租赁的土地上，不得随便搭建建筑物，未经甲方许可，所搭建的违章建筑，全部责任由乙方负责。乙方须按合同约定支付租金，若逾期三个月，甲方有权收回租赁物。合同另约定了其他权利义务。
吉诚公司在签订上述合同后，在系争土地上种植苗木，2006年至2008年期间对原有一栋旧房屋进行改建，并新建了大量房屋，之后用于经营超市、宿舍。超市目前已经取得个体工商户营业执照。
吉诚公司于2007年被吊销营业执照，戴雄懋（被告法定代表人戴乾辉的父亲）系吉诚公司的股东之一。被告原法定代表人为戴雄懋，后变更为戴乾辉。
2011年1月14日，原、被告签订《租赁合同变更协议》，约定上述租赁合同在执行过程中原上海吉诚绿化园艺工程有限公司已注销，现更名为被告，原告同意吉诚公司变更为被告，租赁期限自2011年1月15日至2012年12月31日。租赁面积由原先的25亩变更为15.69亩，其余东部地块9.31亩由原告收回。上述协议签订后，被告将9.31亩土地交还原告，实际承租的土地变更为15.69亩。
另查明，2010年9月1日，原告向吉诚公司发送书面通知，表示经巡查发现租用的土地上存在严重的脏乱差和乱搭建现象，要求拆除违章搭建，迁出地块上的人口，恢复环境整洁。
2013年7月31日，原告在安全生产检查情况记录上记载被告存在宿舍不规范用电、小家电破旧、无营业执照等问题，要求整改。
2014年5月27日，原告向被告发送《关于坚决取缔无证经营的通知》，表示租赁合同和变更协议已经到期，根据原合同约定，被告租赁土地仅限于花卉苗木种植，不能改变土地用途。现被告实际经营小型超市、无证经营招待所和房屋租赁业务，严重违反合同约定，责令被告停止无证经营，否则将终止续签，将土地和房屋归还原告。
2014年6月4日，原告书面答复被告，表示由于河道填埋导致被告种植的大量树木死亡，造成直接经济损失约50万，由此被告和原告协商，投资了将近300万将原一栋危房重建，并把西边约6亩地的垃圾码头进行景观改造用于经营农家乐。由于种种原因未办理农家乐的营业执照，经信访后补发了小型超市的营业执照。由于前期投入大量资金，请被告考虑实际情况，协商解决。
又查明，本案系争土地及地上房屋的门牌号为上海市青浦区西庆路220弄1号，目前由被告占有使用，被告自己经营超市，其余房屋转租作为宿舍，次承租人超过3个。被告租金支付至2012年12月31日，之后的费用原告至今未收取。
再查明，2015年8月，评估公司出具司法鉴定意见书，表示上海市青浦区西庆路220弄1号内被告建造的房屋、附属设施工程造价为1，164，347元，苗木价格为52，480元。根据建造年限等测算，上述现值为634，654元（苗木不作折旧）。空调原值为78，000元，现值为39，000元，空调移机费为6，650元。
以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的租赁合同、租赁合同变更协议、关于坚决取缔无证经营的通知、答复说明，被告提供的租赁合同、租赁合同变更协议、借用电协议、信访答复、营业执照、通知、安全生产检查情况记录、行政处罚决定书、档案机读材料、营业执照、证明，司法鉴定意见书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
针对司法鉴定意见书，原告表示无异议，被告提出下列异议：1、房屋按照15年折旧并无相应法律依据；2、鉴定报告中遗漏了水电安装、家具、涂料等项目；3、树木的数据仅有直径，没有高度和蓬径，导致价格偏低。故被告申请进行复核。评估公司人员高燕华到庭接受质询，其表示系争房屋无合法建造手续或产权证，故依照通行惯例，按15年折旧。被告在初稿征询意见中未对苗木价格提出异议，也未提出有其他遗漏项目。苗木是根据三方现场清点的数据，按照中档价格计算的。水电安装已经计入评估价格，系争房屋是在2007年装修的，至今超过8年，现值为0。涂料即使是两年前涂的，按照被告说法两三年重新涂一次，现在也没有价值了。家具是可以移动的，不予评估。综上，没有必要重新鉴定。
在审理过程中，原告认为：1、系争土地为上海市戒毒管理局司法用地，由于历史原因至今未办理土地所有权证，上海市戒毒管理局授权原告全权管理系争土地，包括出租、收取租金、对外进行诉讼等。为此原告提供了上海市第三强制隔离戒毒所、上海市青东强制隔离戒毒所、上海市戒毒管理局的情况说明。被告对上述三份情况说明有异议，认为表述存在矛盾；2、原告从未同意租赁合同到期后延续15年；3、租赁合同已经期满终止，被告未经原告同意擅自搭建房屋，原告不同意赔偿。
被告认为：1、本案系争土地权属不明，原告主体不适格；2、原告填埋河道导致被告种植的树木大量死亡，故双方协商一致由被告建造房屋经营农家乐，并且原告曾同意被告租赁合同到期后延续15年，之后由于领导人变更导致未签订合同；为此被告提供了会议通知、会议情况通报、治安协议、消防检查意见通知书、食品卫生许可指导意见单、电信发票、照片等证据，原告认为上述证据均无法证明原告同意被告建造房屋并进行出租，对照片真实性不予认可，认为若被告有损失可以另案起诉；3、被告要求继续使用系争土地，如果法院认为被告应当腾退，则要求原告予以赔偿。
本院认为：原、被告签订的租赁合同租赁期限已于2012年12月31日期满，被告主张原告同意延期十五年，对此原告予以否认，被告也未提供证据予以证明，故对被告的主张本院不予采信。原、被告之间的租赁合同已经期满终止，被告理应腾退系争土地。被告认为原告同意其扩建房屋，原告对此予以否认，被告也未提供有效证据予以证明，租赁合同中明确约定只限于花卉苗木种植，不能改变土地用途，且从被告提供的2010年9月1日的书面通知看，原告当时就已经明确要求拆除系争土地上的违章搭建，故对被告的该项主张本院不予采信。此外，结合被告未提供在系争土地上搭建房屋的合法审批手续，租赁合同约定的租期已经届满等因素，被告要求原告对其建造的房屋、附属设施及种植的苗木进行补偿的请求本院不予支持。系争土地上可移动的设施设备、苗木等被告可以自行处理。被告未及时腾退，理应支付使用费，原告主张的使用费标准符合合同约定的标准，本院予以支持。鉴于被告明确表示原告因租赁合同期满拒收被告支付的租金，故原告未收取使用费的原因系双方之间对合同履行存在争议，被告主张土地使用费已过诉讼时效的抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告上海石懋园艺经营部应于本判决生效之日起三十日内腾退从原告上海东江实业有限责任公司处租赁的15.69亩土地；
被告上海石懋园艺经营部应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海东江实业有限责任公司土地使用费（以15.69亩为基数，按1，000元／亩／年，计算至实际腾退之日止）；
反诉原告上海石懋园艺经营部要求反诉被告上海东江实业有限责任公司补偿2，000，000元的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费272.20元，减半收取计136.10元，由被告负担；反诉受理费11，400元，由反诉原告负担；鉴定费58，350元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年十一月九日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。