北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12813号
上诉人（原审被告）北京华汇房地产开发中心，住所地北京市朝阳区安外慧忠北里小区***号楼。
法定代表人孙永华，总经理。
委托代理人王洪飞，北京市五环律师事务所律师。
委托代理人刘玖文，北京市五环律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘文贵，男，1952年5月4日出生。
委托代理人刘颖慢，女，1981年3月11日出生。
上诉人北京华汇房地产开发中心（以下简称华汇中心）因与被上诉人刘文贵房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第20492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
2013年4月，刘文贵诉至原审法院称：刘文贵祖宅××号院2007年被华汇中心拆迁，2007年6月16日双方达成朝阳区大屯乡腾退房屋产权兑换定置协议一份，约定：刘文贵以自有产权正式住宅房屋16间，建筑面积271.18平米，兑换产权住宅房三套，分别是411楼206、105楼1506、106楼602，差价结算刘文贵支付266080元（本判决书中的货币均为人民币）结清差价款项。刘文贵将原住房产权证明交由华汇中心统一办理注销和调换楼房产权登记手续。刘文贵在约定期内完成了搬迁并向华汇中心交付了266080元结清差价款，三套楼房均办理了入住手续。但是，华汇中心通知拿产权证的时候，刘文贵发现三套楼房的产权证书登记的房屋规划用途不一样，105楼1506号和106楼602房的规划用途均为“住宅”，唯独411楼206房规划用途为“非居住”。为此，刘文贵不认可住宅被华汇中心在不告知情况下偷换成非住宅没有领取411楼206号房屋产权证书，只领取了105楼1506号和106楼602房两套房屋产权证书。2010年7月14日华汇中心与刘文贵达成协议书，华汇中心承认此事责任在华汇中心方，刘文贵无责任（该协议第一条），如发生因“住宅非居住”原因而导致在办理产权证过程中多交的税金由华汇中心承担（第三条），如因“住宅非居住”而产生与同楼其他住房使用年限减少而造成的损失由华汇中心承担（第四条）。2012年11月19日刘文贵以170万元价格出卖了411楼206号房屋，由于411楼206号房屋是商住两用房50年产权，少于住宅70年产权20年，与同楼其他住房比售价损失约80万元，华汇中心应当赔偿。故此起诉请求：1.判令华汇中心赔偿206号房屋非居住损失291399.42元。2.判令华汇中心退还收取刘文贵的206号房屋差价款266080元。
华汇中心在原审法院辩称：产权兑换协议是2007年6月16日签订的，刘文贵如果认为华汇中心违约，应该在诉讼时效期间内提起，刘文贵的请求超过了诉讼时效。刘文贵的起诉违反了一事不再理，应予驳回。
原审法院经审理查明：2007年6月16日，刘文贵（乙方）与华汇中心（甲方）签订了《朝阳区大屯乡腾退房屋产权兑换定置协议》，约定华汇中心以北京市朝阳区×1号房屋、×2号房屋及×3号房屋兑换××号房屋。现房屋均已交付刘文贵，1506房屋所有权证（规划用途为住宅）于2009年9月27日办至刘文贵名下，602房屋所有权证（规划用途为住宅）于2009年9月25日办至刘文贵之妻王竹林名下。206号房屋所有权证于2009年9月25日办至刘文贵名下，该房屋所有权证房屋性质为“按经济适用住房管理”，规划用途为“非居住”。
2010年7月14日，刘文贵（乙方）、华汇中心（甲方）签订《协议书》，约定：甲方是一家为实现北京市绿化隔离带而成立的企业，其主要任务之一就是将全大屯乡农民拆迁上楼、改善生活居住环境，朝阳区××号楼就是属于为安置大屯乡农民的产权置换楼。乙方属原大屯乡农民（后转居），按拆迁协议分得（包括）206号楼房。甲乙双方于2007年6月16日签订了拆迁协议，分给乙方（包括）206号楼房一套，建筑面积82.73平方米。在办理产权证过程中，发现此房屋规划证上注明为“住宅非居住”。因此，乙方担心此房“住宅非居住”用房今后在居住、办证、交易及使用年限等事项中受到损失。就此事甲方多次与朝阳区房管局沟通、汇报，现房管局口头答复此住宅使用年限与本楼其它房屋一样，朝阳区地税局领导也口头回应，支持绿化隔离带工作、为农民拆迁上楼提供便利，此房业主如果上市交易可以按住宅交税费，为此，甲乙双方经友好协商达成如下协议：一、造成此事原因属政策原因，其责任在甲方，乙方无责。二、乙方须按规定办理产权证。三、如发生因“住宅非居住”原因而导致在办产权证过程中多交纳的税金由甲方承担。四、如因“住宅非居住”而产生与同楼其它住房使用年限减少而造成的损失由甲方负责。五、甲方因改制或经营期限到期而解散，丧失主体资格，此协议由继承单位承担其相应责任。六、此协议是甲乙双方真实意愿之表达，乙方签字，甲方盖章后生效，双方各持两份具有同等效力。七、遇有纠纷，双方协商，协商不成均可向有管辖权的法院提起诉讼。
2012年11月19日，刘文贵与案外人王静签订《北京市存量房屋买卖合同》和《装修款补充协议》，将×1号房屋出售给王静，成交价170万元。2015年4月10日，刘文贵将×1号房屋所有权过户至王静名下，王静取得的新产权证中，房屋性质为“商品房”，规划用途仍为“非居住”。
本案诉讼中，因刘文贵申请对206号房屋在规划用途为“非居住”的情况下与在规划用途为“住宅”情况下的差价进行鉴定，经本院委托多家鉴定机构，均无法对此出具鉴定结论。后刘文贵申请对2012年11月19日206号房屋假定产权性质为“住宅”情况下的市场价值以及同楼栋同户型的2106号房屋在2012年11月19日的市场价值进行鉴定。经本院出具委托鉴定函，鉴定机构出具鉴定结论为：1.2012年11月19日206号房屋假定产权性质为“住宅”情况下的市场价值为173.22万元，单价每平米20938元。2.同楼栋同户型的2106号房屋在2012年11月19日的市场价值为183.05万元，单价每平米22126元。鉴定费11100元，已由刘文贵预交。
因刘文贵申请，北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）工作人员李×到庭作证称，206号房屋不能交易，因为房产证上面写的是非居住，产权不清晰。购房人也没法办理贷款手续。像这样产权性质的房屋，我公司一般不会接手。2012年时206号房屋附近同样大小的产权性质为住宅的房屋售价是200万元。
刘文贵提交其在链家公司网站打印的2012年时206号房屋附近产权性质为住宅的房屋成交记录，证明2012年时同地段正常房屋的成交单价是每平米24251元。
2012年刘文贵曾起诉要求华汇中心为刘文贵办理206号房屋规划用途为住宅的房屋所有权证，案件经我院审理于2013年2月以（2012）朝民初字第14514号民事判决书驳回了刘文贵的诉讼请求。该判决已生效。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
原审法院审理后认为：刘文贵之前起诉华汇中心的诉讼是要求华汇中心办理产权证，而非要求赔偿，华汇中心所提刘文贵起诉违反一事不再理的抗辩意见没有法律依据，法院不予采信。刘文贵在2010年7月14日签订《协议书》后，一直在向华汇中心主张办理用途为“住宅”的产权证和赔偿的要求，其诉讼请求并未超过诉讼时效，华汇中心的时效抗辩没有依据，法院不予采信。刘文贵虽已将206号房屋出售，但对于华汇中心的违约行为，仍有权依据其与华汇中心之间的合同关系向华汇中心主张损失赔偿等违约责任。华汇中心所称刘文贵已将房屋出售故无权主张赔偿的抗辩意见没有法律依据，法院不予采信。
双方于2007年6月16日签订《朝阳区大屯乡腾退房屋产权兑换定置协议》，约定华汇中心以206号房屋等3套房屋兑换刘文贵的××号房屋。在华汇中心交付的3套兑换房屋中，206号房屋的规划用途为“非居住”。为解决该问题，刘文贵、华汇中心经协商于2010年7月14日签订《协议书》，约定如发生因“住宅非居住”原因而导致在办产权证过程中多交纳税金或因“住宅非居住”而产生与同楼其它住房使用年限减少而造成的损失等问题均由华汇中心负责。此事实说明双方当时已就206房屋无法办理规划用途为住宅的房屋所有权证问题达成了一致意见，同意继续为206号房屋办理产权证。刘文贵要求华汇中心退还206号房屋差价款266080元的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。对于刘文贵要求华汇中心赔偿206号房屋非居住损失291399.42元的诉讼请求，刘文贵将自有的关庄5号住宅房屋交付华汇中心用于兑换，但华汇中心交付的206号房屋的规划用途为“非居住”，确会对刘文贵正常使用或出售该房屋造成一定影响，华汇中心应赔偿因此给刘文贵造成的合理损失。但刘文贵主张的损失数额过高，本院综合鉴定结论等在案证据，依据公平原则，对于损失数额依法酌定为10万元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京华汇房地产开发中心于本判决生效后三日内向刘文贵支付损失赔偿款十万元。二、驳回刘文贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，华汇中心不服，向本院提起上诉称：原审判决认定206号房屋规划用途为“非居住”导致刘文贵遭受损失存在事实认定错误；一审判决未将合法有效《协议书》作为依据，错误援引公平原则判令我方赔偿刘文贵损失，存在法律适用上错误，综上请求二审法院撤销原审判决，驳回刘文贵全部诉讼请求，并由刘文贵承担诉讼费。
刘文贵同意原审法院判决。
本院经审理查明：二审诉讼中，本院询问“非居住”的规划用途对刘文贵的影响，刘文贵一方陈述：“非居住”房不限购，居住年限没有明确说法，贷款五大银行不给贷，银行认为产权性质不明确，卖方价格有影响，物业费交纳不一样，要按照商业收物业费。华汇中心表示不了解该情况，物业费不一样是因为之前是经济适用房，后面是按照商品房收，房屋性质不一样。
另查，本院询问华汇中心为什么房屋的规划性质是非居住：华汇中心表示不清楚，发房产证的时候发现这个问题，当时给刘文贵，刘文贵不领取，由于担心税费增加和土地使用年限问题，就写了2010年的协议解决这个问题。
本院查明的事实与一审法院一致。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案中，刘文贵与华汇中心签订了《朝阳区大屯乡腾退房屋产权兑换定置协议》，约定华汇中心以206号、1506号、602号三套房屋兑换刘文贵的××号房屋。从协议本身看，协议并未约定换取的房屋规划用途，但是从履行的情况看，华汇中心交付的1506号房屋及602号房屋均为规划用途为住宅的房屋，只有206号房屋规划用途为“非居住”，且从双方当事人事后于2010年7月14日签订的《协议书》来看，华汇中心明确表示了造成此种情形的责任在于己方。刘文贵虽已经将涉案房屋出售，但从刘文贵的陈述及举证看，“非居住”与“住宅”存在一定的差别，而且“非居住”房屋在出售等方面确对刘文贵造成一定的不便。另外需要指出的是，从双方办证时的协商到2010年《协议书》的签署，从2012年要求办理“住宅”房产证的诉讼到本案的“非居住”赔偿之诉，刘文贵的维权之路已逾六年，本院能够体会刘文贵一方为维护己方合法权益多年来所付出的心血和努力。本案系由于建设绿化隔离带地区而引发的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。刘文贵出于支持首都的市政建设需要从祖宅腾退，华汇中心应当给予刘文贵公平的补偿对待，不能让被安置人失地又寒心。
综合以上因素考虑，本院认为原审法院基于公平原则判决华汇中心向刘文贵赔偿十万元是适当的，本院对此予以维持，华汇中心的上诉理由均无事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费11100元，由北京华汇房地产开发中心负担（刘文贵已预交，北京华汇房地产开发中心于本判决生效后7日内支付给刘文贵）。
一审案件受理费4685元，由刘文贵负担3844元（已交纳），由北京华汇房地产开发中心负担841元（于本判决生效后7日内给付刘文贵）。
二审案件受理费2300元，由北京华汇房地产开发中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑吉喆
审 判 员 刘建刚
代理审判员 刘正韬
二〇一五年十一月十日
书 记 员 胡 实