广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第163号
上诉人（原审原告、反诉被告）林梓建，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）黄文毅，男。
上诉人林梓建、黄文毅因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2013）惠城法民三初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年6月26日，原审原告林梓建向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告返还押金176000元；2、判令被告支付违约金264000元；3、本案诉讼费用由被告承担。开庭时原告增加诉讼请求：要求被告继续履行合同。主要事实和理由：2013年4月10日，原、被告双方签订《租赁厂房宿舍合同书》，约定由被告将位于惠城区水口镇东江工业区的厂房两栋、宿舍两栋、办公楼一栋、铁皮仓库及配套设施租给原告经营使用。合同签订后，双方于4月22日签订《厂房补充协议》，原、被告双方对租赁厂房、宿舍及配套设施之价款、交付条件、交付期限、租金支付方式，以及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依据合同约定向被告要求提供房屋产权证明及消防验收资料，但被告未能提供，虽然如此，但原告为了促使合同继续履行，与被告口头约定由原告先行支付相当于2个月租金的押金给被告，并约定被告于交房时一并提供房屋产权证明及消防验收相关资料后，原告再支付其余的相当于1个月租金押金给被告。根据合同约定，被告应当于5月1日向原告交付房屋，但被告未交付，原告于2013年5月31日向被告寄发了律师函，要求被告继续履行合同，但被告不予理睬。综上所述，被告的行为损害了原告合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向人民法院提起诉讼.
被告答辩及反诉称：一、本案事实。位于惠城区水口镇东江工业区的厂房两栋、宿舍两栋、办公楼一栋，系反诉人合法所有，房产证号为：粤房字第3267957、3267958、3267959、3267960、44570**号，已于2003年3月27日经消防验收合格。2013年3月29日，经中介人郑宏州介绍，反诉人与被反诉人签订《临时租约委托书》《厂房租赁临时协议》，约定被反诉人须于3月29日前支付定金3万元，签署正式合同时付清押金264000元及第一个计租月的租金88000元（下称三押一租）。签约前，反诉人将身份证、房产证复印件给了被反诉人察验，签约后被反诉人支付了定金3万元给反诉人。4月10日，双方在上述约定条件的基础上，正式签订《租赁厂房宿舍合同书》，对逾期付租违约责任等相关事宜作了详细约定：1、如支付租金逾期10天，按每日千分之五计收滞纳金，逾期超过45天则，反诉人有权单方解除合同，并按该合同第八条处理，即补偿给对方3个月租金264000元，否则赔偿对方由违约起计至原合同期限的租金；2、被反诉人交纳3个月押金264000元作为租赁厂房保证金，如被反诉人提前终止合约，保证金归反诉人所有，如反诉人提前终止合约则双倍返还保证金。此外双方还就其它相关事宜作了约定。该合同签字后，反诉人要求被反诉人支付三押一租，被反诉人以数额大为由口头承诺回去后三天内付清上述款项。4月11日，反诉人由中介人郑宏州经手，将厂房房产证、消防验收合格文件给了被反诉人。4月16日左右，郑宏州又从反诉人手中将房产证原件拿去给被反诉人验证，并由反诉人的代理人谢玉娣、李建才在嘉艺皮具厂办公楼门口拍照存档。但被反诉人未依约支付三押一租，经反诉人多次催促，被反诉人才于4月22日支付押金146000元给反诉人，加上3月29日支付的定金3万元，共付押金176000元，仍欠押金88000元及租金88000元。4月22日，被反诉人与反诉人签订《厂房补充协议》，要求购买前承租人惠州市和宏电线电缆有限公司加装的部分设备自用，并承诺商量后立即回复收购价格。此后前承租人便开始撤场，4月28日基本搬迁完毕，仅留被反诉人要求保留设备，等待被反诉人回价未拆。但被反诉人一直未予回价。至5月13日，前承租人因搬迁期5月15日将至不能再等，才将被反诉人要求保留的加装设备拆除，并在此后数日内装好铝合金窗恢复原状。可笑的是，被反诉人趁着前承租人拆除厂房窗门水帘等通风系统后、加装铝窗、玻璃恢复原状前，拍下部分照片，并以此反咬交房逾期。期间，反诉人一直催促被反诉人付清三押一租、接收厂房等，被反诉人均以各种理由推脱。5月24日反诉人亲自到被反诉人在水口的嘉艺皮具厂告知其不付清押金便解除合同，也未果。5月27日反诉人委托律师发出（2013）第016号《律师函》，告知被反诉人依法解除双方《租赁厂房宿舍合同书》及相关协议。二、从上可知，被反诉人的主张违背事实及法律，依法应驳回其诉讼请求。1、被反诉人主张反诉人未提供房屋产权证明及消防验收合格证，明显违背事实。2、被反诉人主张逾期交房系颠倒黑白。首先，反诉人5月1日前已多次要求被反诉人验收房屋。其次，5月1日前部分设备未拆除，是应被反诉人要求保留的，且因其拖延回复收购价格所致，后果应由其自负。3、被反诉人未按期付清押金、租金违约在先，反诉人无需承担违约责任。按《临时租约委托书》等约定，被反诉人应于正式签署《租赁厂房宿舍合同书》的4月10日付清押金264000元及第一个计租月的租金88000元给反诉人，而房屋交付期限为5月1日，即被反诉人交清三押一金义务在先，反诉人交付房屋义务在后。但时至5月底，被反诉人仍未付清该款，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，反诉人有权拒绝交付房屋。三、被反诉人未按约付清押金264000元及第一个计租月租金88000元，反诉人有权解除双方合同，并没收被反诉人押金，及要求反诉人赔偿一个月租金损失。1、如前所述，被反诉人未于2013年4月10日付清押金264000元，也未于其承诺的签约后三天付清。此后反诉人反复催告其在限合理期限内付款，但被反诉人不予理睬。租房押金是房屋租赁关系履约保证，被反诉人连押金都不能按时支付，反诉人有充足理由相信被反诉人根本没有履行合同的诚意及能力，同时被反诉人经反诉人催告后在合理期限内仍未付清押金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）（四）项之规定，反诉人有权依法解除双方合同。2、被反诉人应于4月10日付清第一个计租月租金88000元，但至5月25日仍未付清，逾期超45天，反诉人有权按《租赁厂房宿舍合同书》第四条解除双方合同。3、被反诉人违约导致反诉人解除合同，其应按《租赁厂房宿舍合同书》第六条、第八条承担违约责任，即没收押金264000元。4、至反诉人通知解除合同时，反诉人厂房已延误1个月的租期，因此造成的租金损失被反诉人应予赔偿。按照双方约定的88000元／月标准，被反诉人应赔偿88000元给反诉人。综上所述，被反诉人先违约逾期支付三押一金，导致反诉人解除双方合同，应依法承担上述违约责任。现其主张反诉人承担违约责任，明显违背事实与法律，依法应驳回其诉讼请求。请求人民法院查明事实，依法判决。反诉请求：1、判决自2013年5月27日起解除反诉人与被反诉人2013年4月10日签订的《租赁厂房宿舍合同书》及相关补充协议。2、判决被反诉人赔偿押金人民币264000元给反诉人，其中被反诉人已付押金176000元由反诉人直接没收，未付部分88000元由被反诉人限期付清。3、判决被反诉人赔偿一个月租金损失88000元给反诉人。4、本案诉讼费用全部由被反诉人负担。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2013年3月29日，本诉被告黄文毅（出租人）委托郑宏州与本诉原告林梓建（承租人）签订《厂房租赁临时协议》，约定出租人位于惠城区水口镇东江工业区的厂房（房产证号为：粤房字第3267957、3267958、3267959、3267960、44570**号）出租；租赁期限10年；交付期限2013年5月1-15日，如出租人在约定时间内无法向承租人交付使用，除退还定金3万元外，还需赔偿承租人损失3万元。2013年3月29日，郑宏州出具了《交厂房定金前约定》、收取本诉原告林梓建定金3万元的收据给林梓建。2013年4月10日，原、被告双方签订《租赁厂房宿舍合同书》，合同书约定：由本诉被告（出租人）将位于惠城区水口镇东江工业区的厂房两栋、宿舍两栋、办公楼一栋、铁皮仓库及配套设施共11000平方米租给本诉原告（承租人）经营使用，租期10年，前5年的租金为每月88000元；出租人于2013年5月1日前将出租场地交承租人使用；承租人向出租人交纳3个月押金264000元作为租赁厂房保证金，合同期满后以充抵租金形式退还，如承租人提前终止合同，保证金归出租人所有，如出租人提前终止合同，保证金退还承租人并补偿损失3个月租金。双方于4月22日签订《厂房补充协议》，主要约定：1、出租人提供土地、房产相关证件，协助承租人注册公司使用；2、出租人提供《惠州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》原件，承租人办理《惠州市公安消防大队建筑工程消防验收意见书》时，原始消防费用由出租人承担，承租人生产规划布局变动而产生的费用由承租人负责；3、厂房内由变压器到厂房的电缆、水帘和风机及相关电器、宿舍的照明及风扇、太阳能及水管等若符合承租人使用的，出租人需配合承租人同物主（原承租人惠州市和宏电线电缆有限公司）协商以最低的价格购买。4、承租人在出租人陪同下看过厂房后，指定保留的要保留，告知需拆的部分要拆，并附上表格（含车间雨棚、钢结构仓库、风机、水帘等13项）。2013年4月22日本诉原告支付押金146000元给本诉被告，加上此前本诉原告支付的定金3万元，本诉原告已付押金176000元（相当于2个月的租金）。5月24日原承租人惠州市和宏电线电缆有限公司已经搬迁完毕，厂房具备了交付使用的条件。2013年5月27日本诉被告委托律师向本诉原告发律师函，告知从2013年5月26日解除2013年4月10日《租赁厂房宿舍合同书》；本诉原告接函后，2013年5月29日本诉原告委托律师向本诉被告复函，不同意对方单方解除2013年4月10日《租赁厂房宿舍合同书》，要求本诉被告在10天内全面履行合同义务，交付厂房、宿舍、配套设施。此后，双方未能解决纠纷，2013年6月26日本诉原告林梓建向原审法院提起诉讼，诉请法院判令本诉被告黄文毅返还押金并支付违约金。开庭前，黄文毅针对本诉向原审法院提起反诉。
另查明：本诉被告在2013年6月3日与案外人惠州市超技科技有限公司签订租赁合同，将厂房出租给该公司。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本诉原告与本诉被告于2013年4月10日所签订的《租赁厂房宿舍合同书》是当事人的真实意思表示，本诉原告为承租人、本诉被告为出租人，该合同内容未违反法律的强制性规定，原审法院对合同的合法有效予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；本诉被告作为厂房出租人，应当按照2013年4月10日所订立的合同于2013年5月将出租场地交承租人（本诉原告）使用，5月24日厂房已经具备了交付使用的条件后，出租人应通知承租人接收厂房并实际交付使用；出租人于2013年5月27日通知承租人解除所订立的合同、于2013年6月3日与案外人签订租赁合同并出租厂房，导致双方无法履行合同，合同目的不能实现；本诉被告在2013年4月10日所订立的合同未解除的情况下即向案外人出租厂房，其行为已构成违约，本诉被告应当承担相应的违约责任。因本诉被告无法交付厂房，合同不能履行，本诉原告所交押金176000元（含定金3万元），本诉被告应予以退还；因出租人（本诉被告）违约，无法移交厂房给承租人（本诉原告），出租人应当对承租人作适当赔偿。综合案情，参照双方在租赁厂房宿舍合同书中第六条的约定，对本诉原告诉请本诉被告支付违约金人民币88000元（赔偿相当于一个月租金的损失），本院予以支持。
本诉被告于2013年6月3日与案外人签订租赁合同并出租厂房，本案受理时，本诉原、被告双方已经无法履行2013年4月10日所订立的合同，因合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条，该合同应予解除，双方的在合同中的权利义务中止；所以，对反诉请求解除租赁合同，原审法院予以确认。鉴于2013年5月24日出租人（本诉被告）的出租厂房已经具备交付条件，承租人（本诉原告）仍然未按合同约定支付另外1个月的押金，导致出租人另外寻租，最终造成本案纠纷，承租人应当承担一定的责任；对于合同无法履行，双方当事人均负有一定责任，双方的其他损失各自承担；对本诉原告的其他诉请和反诉原告的其他诉请，原审法院不予支持。
综上所述，本诉原告和反诉原告的诉讼请求，其诉请有理的部分原审法院予以支持，无理的部分原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年4月10日所签订的《租赁厂房宿舍合同书》。二、被告（反诉原告）黄文毅应当在判决生效后十日内向原告（反诉被告）林梓建返还押金人民币176000元。三、被告（反诉原告）黄文毅应当在判决生效后十日内向原告（反诉被告）林梓建支付违约金人民币88000元。四、驳回本诉原告林梓建的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告黄文毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7900元（本诉原告林梓建预交），由原告（反诉被告）林梓建负担2370元，由被告（反诉原告）黄文毅负担5530元；反诉费6580元（反诉原告黄文毅预交），由被告（反诉原告）黄文毅负担。
当事人二审的意见
上诉人林梓建不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决中第三项，依法改判为黄文毅向林梓建支付违约金人民币264000元；2、依法维持原审判决书中的第一、二、五项判决；3、本案全部诉讼费用由黄文毅承担。主要事实和理由是：一、原审法院认定事实错误。黄文毅逾期未通知林梓建交付租赁房屋、林梓建暂未交付另一个月押金是有双方协商的事实，原审均未予认定。黄文毅在与林梓建未解除合同关系的情况下将房屋出租给案外人，根本构成违约。二、原审判决中黄文毅支付一个月租金作为违约金远远不足以弥补林梓建的损失。
上诉人黄文毅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决中第二、三、五项；2、依法改判驳回林梓建的原审本诉全部诉讼请求；3、依法改判支持黄文毅原审反诉全部诉讼请求；4、本案诉讼费用全部由林梓建承担。事实与理由：一、原审判决事实不明，显示公平。二、原审判决认为黄文毅应于5月24日通知林梓建接收厂房并实际交付使用，属于无视事实并违法强加责任于黄文毅。三、黄文毅有权解除双方合同，且双方合同自2013年5月28日解除。四、原审判决以黄文毅于2013年6月3日将厂房租给案外人为由，认为黄文毅构成违约并判以违约责任，明显是无视事实与法律的枉法裁判。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，出租人黄文毅与承租人林梓建于2013年4月10日自愿签订《租赁厂房宿舍合同书》，是双方真实意思表示，其约定没有违反法律法规强制性规定，且双方当事人已按合同约定履行了部分合同义务，故该合同合法有效。根据本案各方当事人在二审中的上诉理由和答辩意见，本院对各当事人的争议焦点处理如下：
关于出租人黄文毅单方解除合同的效力问题。首先，出租人黄文毅认为承租人林梓建应在合同签订之日缴纳三押一租，由于承租人林梓建逾期超过45天未缴纳第一个计租月租金，因此其依约行使单方解除权。本院经审查认为，在出租人黄文毅与承租人林梓建签订的协议中，均没有约定在正式合同签订之日需提前缴纳第一个计租月租金，而在《租赁厂房宿舍合同书》中约定了2013年7月1日才开始计租。根据《租赁厂房宿舍合同书》第四条的约定：“乙方（林梓建）应在每月10前缴清当月租金，如有拖欠逾期十天未交，按每月千分之五计收滞纳金。如逾期超过45天，甲方（黄文毅）有权单方解除合同，并视为违约，按第八条约定处理。”至出租人黄文毅于2013年5月26日解除合同时，仍未到双方约定的缴租时间，承租人林梓建不存在逾期缴纳租金的情况，故出租人黄文毅行使单方解除权条件不成就，出租人黄文毅不能依据合同行使单方解除权。其次，出租人黄文毅认为承租人林梓建未足额缴纳押金，因此其可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权。按照《租赁厂房宿舍合同书》第六条的约定，承租人林梓建需向出租人黄文毅缴纳三个月的租金作为押金。承租人林梓建于2013年4月22日向出租人黄文毅缴纳了两个月的押金，直到出租人黄文毅于2013年5月26日提出解除合同为止，出租人黄文毅未对此提出异议，亦未对未缴纳部分进行催告，故出租人黄文毅行使解除权不符合法定条件。综上，出租人黄文毅单方解除合同不符合法定和约定的条件，其单方解除《租赁厂房宿舍合同书》的行为无效。
关于违约责任承担的问题。首先，根据《租赁厂房宿舍合同书》的约定，出租人黄文毅应于2013年5月1日交付厂房给承租人使用，但出租人一直未通知承租人交接厂房，其辩称是由于承租人一直未对购买原承租人的设备进行回价，但出租人和承租人在2013年3月29日签订《厂房租赁临时协议》时就已经确定了承租人向原承租人购买的设备项目，出租人黄文毅应按协议约定协助承租人林梓建尽早完成协商购买事宜，并不影响将厂房于2013年5月1日交付给承租人林梓建使用，故出租人黄文毅上述辩解理由不成立。另外，如前所述出租人黄文毅单方解除《租赁厂房宿舍合同书》的行为无效，故合同双方当事人仍应按合同约定履行各自的义务，但出租人黄文毅在合同有效期间内与案外人另行签订租赁合同并将厂房交付出租，导致涉案合同无法履行，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。由于厂房已交付出租给他人使用，双方当事人在二审审理期间均同意解除涉案租赁合同，本院予以支持。其次，出租人认为承租人未足额支付押金，其享有先履行抗辩权拒绝交付厂房。根据合同约定，出租人应向承租人提供《惠州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》，但一直未按合同约定提供，承租人辩称曾以此为由与出租人协商先行缴付两个月的押金后在交接厂房时再支付剩余一个月的押金，但承租人并未提供相关证据证实上述情况。故出租人和承租人均未充分履行合同义务，双方均存在违约情节，出租人行使先履行抗辩权亦无理，本院不予支持。综上，原审法院根据双方当事人的过错程度，判令出租人返还承租人已缴纳的押金以及参照租赁合同违约金的约定判令出租人向承租人支付相应的违约金合理，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费28960元，由上诉人黄文毅负担14480元，上诉人林梓建负担14480元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓文
审 判 员 曾求凡
代理审判员 张佳誉
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 李 华
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。