广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2447号
上诉人（原审被告）：广州市公用事业建设开发有限公司，住所地。
法定代表人：徐绍炳，该司董事长。
委托代理人：许振康，该司职工。
委托代理人：项智辉，广东韬盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李冠青，男，1960年10月18日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：李华青，男，1957年6月22日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：李云青，男，1958年10月14日出生，汉族，住广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：李小莹，女，1956年4月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人杨莲，女，1937年10月8日出生，汉族，住广州市越秀区彭家巷*号之一。
被上诉人（原审原告）：杨莲，身份情况同上。
上诉人广州市公用事业建设开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第3025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据2013年6月17日房产登记号：补字9140号《房地产登记簿查册表》记载：“房产地址：越秀区人民北路彭家巷8号之1；建筑面积：80.0838平方米；产权人：李时；结构层数：2-1／2；使用性质：住宅；登记附注：今后城市建设需要无偿拆除违章二，三楼面积20.0346平方米。”
1988年2月5日，杨莲（为业主，户主）与广州市公用事业建设开发有限公司（为征地单位，以下简称公用事业公司）签订《征用房屋协议书》，其中约定：“业主李时，户主杨莲，家庭住址常住人口其中男5人，女5人，独生子女2人。原住面积80.0838平方米，阳台3.8512平方米。原住地址彭家巷8号之1。新建后安排面积：安排本地段回迁楼80平方米居住面积，四套单元每套20平方米，居住面积不包括厨、厕、阳台面积。回迁安排：二套单元在三楼西北角、二套单元在五楼东南角。临迁地址：光复北路桃园尾6号之一。投亲靠友居住费：投亲靠友费每人每月25元，交通费7元，先发一年，到期续发，超期不能回迁按总额增加15%。回迁时间：预计两年。7、杨莲2人，李云青3人，李华青3人，李冠青（欧桂）2人，四户人分四个单元。8、产权保留按房产政策办。9、本地段回迁楼：四套单元，平均每套单元20平方米居住（厅房）面积，不包括厨、厕、阳台（但每个单元含有厨、厕、阳台，否则单元不成立）。10、四单元折合建筑面积为120平方米等。”。
1988年3月22日，杨莲（为业主，乙方）与公用事业公司（为甲方）签订《广州市征用土地折迁房屋补偿协议书》，其中约定：“一、乙方同意甲方拆除乙方座落在测量七区二段3940地号地址：彭家巷8号之1的房屋，建筑面积80.0838平方米，评估产值为11950.64元。二、甲方同意将属于甲方所有的座落在本地段回迁楼的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯、走廊等面积15平方米在内），合共95平方米，移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿。三、对本协议，双方签字后，经广州市房地产管理局监证，乙方即应将房屋的有关契证等送交房地产管理局注销。（计缴交的产权证件有：共件张）同时将房屋交由甲方拆除。五、甲方依照本协议补偿给乙方的房屋，应定于1990年3月21日将房屋移交完毕，移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书，及建筑图件，由甲、乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局，申请办理产权登记和领取房地产所有证手续，所需的登记费用，由甲方负责。六、甲方除补偿乙方95平方米外，增加建筑面积由甲方以优惠价300元／平方米单价转让给乙方25平方米计7500元。分二期交款，第一期于1988年7月交50%计3750元，余下3750元在甲方给乙方移交房屋通知书之前交齐再办理产权登记和领取房地产所有证手续等。”。
1988年5月27日，杨莲（为业主，乙方）与公用事业公司（为甲方）签订《广州市征用土地折迁房屋补偿协议书》，其中约定：“一、乙方同意甲方拆除乙方座落在测量七区二段3940地号的房屋，建筑面积60.0478平方米，评估产值为11950.64元。二、甲方同意将属于甲方所有的座落在本地段回迁楼的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯、走廊等面积5平方米在内），合共65平方米，移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿。三、对本协议，双方签字后，经广州市房地产管理局监证，乙方即应将房屋的有关契证等送交房地产管理局注销。（计缴交的产权证件有：广州市房屋所有权证（房证字第006363号）共1件1张）同时将房屋交由甲方拆除。五、甲方依照本协议补偿给乙方的房屋，应定于1990年3月21日将房屋移交完毕，移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书，及建筑图件，由甲、乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局，申请办理产权登记和领取房地产所有证手续，所需的登记费用，由甲方负责。六、其中多出5平方米按造价350元／平方米单价由乙方补回给甲方合计1750元等。”。该协议于同日经广州市房地产管理局办理了监证手续。
1990年6月，公用事业公司安置杨莲户回迁广州市越秀区人民北路580号301房、501房、504房及广州市越秀区人民北路582号304房。
据2013年9月2日房产登记号：繁字65789号《房地产登记簿查册表》记载：“房产地址：越秀区人民北路580，582号；建筑面积：1869.6035平方米；单位名：广州市公用事业建设开发公司占有部分：全部（所有权人）；结构层数：7；使用性质：住宅。”。
据公用事业公司提供的《楼盘单元明细表》记载：“广州市越秀区人民北路580号301房建筑面积34.0479平方米、501房建筑面积34.8062平方米、504房建筑面积33.4271平方米，广州市越秀区人民北路582号304房建筑面积34.4660平方米。”。
另查明，李时与杨莲为夫妻关系，生育了李冠青、李华青、李云青、李小莹，李时于1979年3月13日死亡。2013年11月15日，杨莲在广东省广州市南方公证处办理了（2013）粤广南方第115459号《放弃继承权声明书》，声明放弃继承李时遗有的彭家巷8号之1房屋（上述房屋已被征用拆除，并补偿回迁为：人民北路580号301房、501房、504房，人民北路582号304房）的产权份额。同日，李冠青、李华青、李云青、李小莹在广东省广州市南方公证处办理了（2013）粤广南方第115460号《公证书》，继承李时遗有的彭家巷8号之1房屋（上述房屋已被征用拆除，并已补偿回迁，回迁房屋的地址以有关证明为准）的产权份额。
李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲于2013年11月22日向原审法院提起诉讼，请求：判令公用事业公司将广州市越秀区人民北路580号301房、501房、504房及广州市越秀区人民北路582号304房的产权分别办理在李小莹、李冠青、李华青、李云青名下。公用事业公司在原审答辩称：李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲的诉讼请求没有事实依据，根据1998年5月27日，公用事业公司与杨莲签订的拆迁补偿协议，杨莲户回迁面积是65平方米，故公用事业公司只同意为李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲办理65平方米的产权登记，而现四套涉案房屋总共回迁面积是136.7472平方米。
原审诉讼过程中，李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲提供了公用事业公司于2002年6月25日送达的《房屋销售价格通知书》，内容为：“现有座落越秀区人民北路580号504房建筑面积33.4271平方米房屋，业权人广州市公用事业建设开发公司准备向广州市房地产交易所申请出卖，按我公司对该房屋评估价折价2000元／平方米出售，房价总额为66854.20元件（含交易契税及交易税费）。请于2002年7月5日前按下述要求作出答复意见。”李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲表示：当时公用事业公司用301、304房交换给李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲，501、504房公用事业公司要求李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲以2000元／平方米购买，公用事业公司发了两张通知书给李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲，但李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲实际上只收到其中一张通知书，501房没有收到，李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲要求公用事业公司补发，但公用事业公司没有补发，李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲同意以2000元／平方米购买增大面积产权，但公用事业公司一再拖延，造成李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲至今也没有购买。公用事业公司对该证据的真实性没有异议，并表示：公用事业公司只发过一张通知书给李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲，由于李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲不同意以2000元／平方米购买增大面积产权，故双方未能达成一致意见，2003年公用事业公司改制后，涉案房屋是国有资产，涉案房屋不能再作买卖，现公用事业公司无权处置涉案房屋。
李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲表示：实际上1988年3月22日与1988年5月27日签订的补偿协议是同时履行的，1988年5月27日的协议上拆迁房的地址都没有，该协议是用于在房管部门备案，真正履行的是1988年3月22日签订的协议，3月份签订的协议是2月份签订的协议的补充。
公用事业公司表示：不同意李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲所陈述5月份的协议是拿去备案用的，因为产权交换牵涉到大量的税费，并不是公用事业公司同意补偿给李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲多少面积，政府就批准给多少，李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲的房屋其中有违章建筑面积20.0346平方米，该部分是不能获得补偿的。5月份的协议没有地址只是笔误，协议上已经有房产证的号码，房屋拆迁补偿安置是必须签订两份合同，一份是安置协议，一份是补偿协议，2月份签订的是安置协议，3月与5月签订的是补偿协议，真正履行是5月27日那份协议，因为该份协议经过房管部门鉴证才有效。
因双方对增大面积的购买方案没有达成一致意见，李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲购买增大面积款一直没有与公用事业公司交收。
原审法院认为：杨莲与公用事业公司自愿签订的上述《征用房屋协议书》、《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。首先，虽然双方前后签订了两份《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，但双方并没有约定后签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》替代前期签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，故两份《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》对双方均有约束力，公用事业公司认为双方真正履行的是经过房管部门鉴证的协议书原审法院不予采纳。其次，虽然李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲的房屋有违章建筑面积20.0346平方米，但公用事业公司自愿对其作补偿是其对自身权利的处分，并没有违反法律规定，公用事业公司以对李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲房屋的违章建筑作了补偿而认为所签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》无效原审法院不予采纳。再次，上述《征用房屋协议书》已约定李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲的回迁安置面积为建筑面积120平方米，而1988年3月22日所签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》约定公用事业公司也应补偿建筑面积120平方米给李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲。综上分析，公用事业公司应补偿给李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲的回迁面积为建筑面积120平方米。
关于增大面积问题，虽然公用事业公司在2002年6月25日向李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲发出过《房屋销售价格通知书》，要求李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲以2000元／平方米购买增大面积，但由于双方一直没有达成一致意见，现公用事业公司明确不再以2000元／平方米出售增大面积给李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲，根据买卖自愿的原则，李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲要求以2000元／平方米向公用事业公司购买超出120平方米的增大部分面积理由不成立，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条第一款的规定，于2014年3月28日作出如下判决：公用事业公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助李冠青、李华青、李云青、李小莹办理将广州市越秀区人民北路580号301房、501房、504房及广州市越秀区人民北路582号304房中的建筑面积120平方米过户至李冠青、李华青、李云青、李小莹名下的房地产过户及产权登记手续。案件受理费7300元，由李冠青、李华青、李云青、李小莹共同负担859元，公用事业公司负担6441元。
判后，上诉人公用事业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1．若按原审判决执行，将会涉及有部分面积无偿给予李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲，这对公共用事业公司不公平，也违反了买卖自愿的法定原则，因此，公用事业公司只能为李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲协助办理合法面积为65平方米的产权登记手续；2．对于超出65平方米的部分面积，在对方拒绝支付该面积购买款项的情况下，公用事业公司有权保留该部分产权。请求：撤销原审判决，驳回李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲的诉讼请求。
被上诉人李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲答辩称：同意一审判决，不同意公用事业公司的上诉请求。
上诉人公用事业公司与被上诉人李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：公用事业公司曾向杨莲户发出书面通知，要求其在1993年12月3日前办理广州市人民北路580号501、504房以及于1994年5月11日前办理广州市人民北路580号301房和582号304号房的私有房屋产权契证等手续。
二审中，公用事业公司确认涉案房屋所在小区只有大确权，未办理小确权，诉讼中，也未向本院提供相关行政部门对涉案房屋的建筑面积测绘资料。
本院认为：双方当事人争议的焦点是公用事业公司安置补偿李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲回迁的房屋建筑面积是120平方米还是65平方米。公用事业公司与杨莲于1988年2月5日、1988年3月22日分别签订的《征用房屋协议书》及《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中均约定安置补偿李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲的建筑面积为120平方米，虽然1988年5月27日双方签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中约定安置补偿面积为65平方米，但上述签约之后，公用事业公司对于安置杨莲户回迁涉案四套房屋超出65平方米的部分，至今没有要求杨莲户支付租金，相反，公用事业公司却向杨莲户发出书面通知，要求杨莲户办理广州市人民北路580号301、501、504房和582号304号房等涉案四套房屋的私有房屋产权契证等手续，可见，双方实际履行的应是1988年3月22日《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中约定的安置补偿建筑面积为120平方米。据此，原审法院判决公用事业公司协助李冠青、李华青、李云青、李小莹办理涉案四套房屋120平方米过户及产权登记手续并无不当，本院予以维持。公用事业公司认为双方履行的是1988年5月27日签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中约定安置补偿建筑面积65平方米理据不足，本院不予支持。
根据1988年3月22日《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》的约定，公用事业公司除补偿杨莲户95平方米外，增加建筑面积由公用事业公司以优惠价300元／平方米单价转让给杨莲户25平方米，因此，李冠青、李华青、李云青、李小莹、杨莲在获得上述增加面积前应向公用事业公司支付该建筑面积款。但鉴于本案中无证据证实涉案房屋核发了产权证，双方当事人又无提供相关行政部门的测绘资料，即最终涉案四套房屋建筑面积不能确定，故对于增加面积部分购房款问题，双方当事人可在确定具体面积后另行其他合法途径解决，本案不予调处。
综上所述，上诉人公用事业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6441元，由广州市公用事业建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年八月十九日
书 记 员 张辉
陆洁雯