广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤0111民初5782号
原告:深圳市新东升物业管理有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道深南大道竹子林竹盛花园9号。
法定代表人：徐清刚，董事长。
委托诉讼代理人：王彩云，广东增法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗惠榆，广东增法律师事务所律师。
被告：冯晓刚，男，1972年1月8日出生，汉族，户籍地址广州市白云区。
第三人：南方医科大学，住所地广州市沙太南路****号*****号。
法定代表人：余艳红，校长。
委托诉讼代理人：詹磊，总务处房管科科长。
委托诉讼代理人：石刚林，总务处房管科职工。
原告深圳市新东升物业管理有限公司与被告冯晓刚，第三人南方医科大学物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市新东升物业管理有限公司的委托诉讼代理人王彩云、罗惠榆，第三人南方医科大学的委托诉讼代理人石刚林到庭参加了诉讼。被告冯晓刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告深圳市新东升物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2013年5月至11月、2016年5月至8月的物业管理费和车位保洁费共1798.61元（物业管理费的标准为1.01元/月/平方米，建筑面积为142.09平方米，车位保洁费的标准为20元/月）及其利息（利息从2016年9月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2013年3月，第三人向外公开招标，将其校本部经济适用房及部分其他物业的物业管理委托专业物业管理公司负责。经过招投标程序后，原告中标并与第三人签订《南方医科大学校本部经济适用住房委托前期物业管理服务合同》，从而进入南方医科大学接手该校的物业管理，并为被告提供了长达三年多的物业管理服务。上述合同签订后，原告指派清洁、保安、电工等各类服务人员进入学校，为广大住户提供了物业管理服务，大部分的业主也主动按期支付物业管理费，仅有少部分业主拒交费用。后因物业管理合同到期，原告于2016年8月31日退出南方医科大学的物业管理服务，并由其他物业公司接手。被告系南方医科大学88栋C门404房的住户，从2013年5月至11月、2016年5月至8月从未缴纳过物业管理费及车位保洁费，也拒绝授权第三人从其本人的工资中办理代扣手续，对于原告的各类催收也置若罔闻。原告于2017年1月20日委托广东增法律师事务所向被告发出律师函，被告仍然拒绝缴费。
被告冯晓刚辩称：一、被告于2013年1月入住至今，该房屋未办理房屋验收手续，未核准房屋面积尺寸，更未发放房产证。二、原告接手物业后管理非常混乱，保安形同虚设，对外来人员和车辆疏于排查和管理，导致盗窃事件频发。三、被告已缴纳全部费用，由于时间久远，仅能提供部分缴费收据，且在88栋住户多次要求的情况下，原告仍未提供正式的物业收费发票。四、根据《民法通则》关于民事诉讼两年有效诉讼期间的规定，原告的主张都是无效的。综上，原告主张的2013年相关费用不在起诉的有效期内，2016年5月至8月的物业管理费被告已全额缴清，故原告的全部诉讼请求均应予以驳回。
第三人南方医科大学述称：由法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：被告是南方医科大学88栋C门404房（以下简称涉案房屋）的业主。涉案房屋是由第三人作为经济适用房出售给被告，被告于2013年1月入住至今，但尚未办理房产证。
据第三人学校主页网站的新闻显示：2011年3月10日，第三人通过了对该校经济适用房进行物业管理有偿服务的决定并提交教职工代表大会通过。2013年5月，原告中标接管该校本部经济适用房的物业管理。
2013年5月1日，原告（受托方，乙方）与第三人（委托方，甲方）签订了《南方医科大学校本部经济适用住房委托前期物业管理服务合同》，合同约定：根据招标结果，甲方委托乙方对南方医科大学校本部经济适用住房进行前期物业管理。物业由耘馨园小区、麒麟苑小区和东院小区3个小区组成。耘馨园小区由院内108、121、122栋组成，其中108栋15层，共90户；121栋24层，共192户；122栋12层，共44户。麒麟苑小区3个单元23层，共228户。东院小区独立于学校院外，由A、B、C三栋楼组成，其中A栋3个单元11层，共132户；B栋2个单元19层，共204户；C栋3个单元11层，共120户。住宅总栋数7栋，住宅总户数998户。室内停车位427个，其中东院小区130个，耘馨园小区地下车库26个，麒麟苑小区271个。服务事项包括秩序维护、清洁保洁、绿化和房屋维修及电梯、水电等设施日常维护等方面的管理与服务。管理服务期限为36个月，自2013年5月1日至2016年4月30日（在此期间业主委员会成立，委托前期物业管理服务合同自动终止）。乙方的服务质量和要求：全年无责任事故和责任案件发生，业主或物业使用人有安全感，力争业主对小区安保服务满意率达80%以上；小区的安保工作遵循“以固定岗为主，巡逻岗为辅”的原则，设定固定岗哨不少于3个，巡逻岗哨1个，实行24小时值班制度，尽量采取封闭或部分封闭式管理，认真管理好进出小区的人员、车辆和物资等。服务费用包括：住宅物业面积按1.01元/平方米/月标准，以业主房产证上建筑面积计收物业管理服务费。由于麒麟苑小区经济适用住房未办房产证，目前以交购房款时估算面积计收物业管理服务费，待房产证办理完后，按照房产证上面积计收物业管理服务费；其他400个室内停车位按20元/位/月标准收取车位清洁管理费；物业管理服务费包含化粪池清掏、沙井清理、排水管、下水道、排洪沟、排洪渠等排污排洪系统清疏费，物业管理区域清洁卫生费和垃圾分类、清运费，安保费用等。付款方式为住宅的物业管理服务费按1.01元/平方米/月由乙方负责向业主每月收取一次。校内在职业主的物业管理服务费，由乙方提供相应数据，甲方从业主工资中代扣等等。
2016年6月3日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订了《南方医科大学校本部经济适用住房委托前期物业管理合同续签协议书》，续签了物业管理服务期限，具体为自2016年5月1日起至2016年7月31日止。2016年8月31日，原告撤出涉案小区。原告主张被告未缴纳2013年5月至11月、2016年5月至8月的物业管理费和车位保洁费。被告未到庭应诉，但提交了收据复印件若干，拟证实原告诉请的物业管理费已全部缴清，但收据显示的缴费时间段均不在原告诉请的范围。
关于房屋建筑面积。第三人向本院提交了校本部车队经济适用住房（88栋）面积估算表，显示C4房的建筑面积为142.09平方米。
关于诉讼时效。原告提交了律师函及照片，主张于2017年1月20日委托广东增法律师事务所向被告发出催收管理费的律师函，并在被告所在楼栋张贴催收管理费的公告。
本院认为，涉案房屋系第三人校内的经济适用房，第三人作为涉案房屋的出卖方及校内经济适用房的管理方，在经过教职工代表大会通过对小区进行物业管理有偿服务后，以招标的方式选聘原告作为涉案小区前期物业管理服务的受托方，为包括涉案房屋在内的小区提供物业管理服务的行为合法有效。在涉案小区业主委员会未选聘物业服务企业之前，原告与第三人签订的前期物业管理服务合同对小区业主具有拘束力。据此，原告按照前期物业管理服务合同的约定收取被告的物业管理费合理合法；在前期物业管理服务合同到期后，原告继续为小区提供物业管理服务至2016年8月，原告与被告构成事实上的物业服务合同关系。被告是涉案房屋的业主，实际使用了涉案房屋，根据权利对等原则，应当缴纳实际使用房屋期间的物业管理费。被告主张原告的服务未达标准，但未提交任何证据予以证实，本院不予采纳。前期物业管理服务合同约定在涉案房屋的房产证办妥前，应当按照估算面积收费，本院对原告主张以第三人估算的涉案房屋建筑面积142.09平方米计算物业管理费的意见予以采纳。关于诉讼时效的问题，原告2015年9月及之前的的物业管理费和车位保洁费的诉请在《中华人民共和国民法总则》实施时已超过两年的诉讼时效期间，而原告在本案提交的证据不足以证明上述期间费用存在时效中断的事由，故被告提出新东升物业公司部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由成立。原告抗辩其2016年5月至8月的管理费均已缴清，但并未提供相应的证据予以证实，本院不予采信，因此，被告应向原告交纳2016年5月至8月的物业管理费和车位保洁费。经计算，被告应缴的物业管理费为574.04元、车位保洁费为80元。
鉴于被告拖欠物业管理费，已构成违约，原告要求被告支付物业管理费及车位保洁费利息的诉请合理，本院予以支持，利息应以拖欠的费用654.04元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准从2016年9月1日起计算至实际清偿之日止。
被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起三日内，被告冯晓刚向原告深圳市新东升物业管理有限公司交纳自2016年5月起至2016年8月止的物业管理费574.04元、车位保洁费80元；
二、本判决生效之日起三日内，被告冯晓刚向原告深圳市新东升物业管理有限公司支付利息（以654.04元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准从2016年9月1日起计算至实际清偿之日止）；
三、驳回原告深圳市新东升物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告冯晓刚负担并于本判决生效之日起三日内直接支付给原告深圳市新东升物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
审判员 李 杰
二〇一八年七月二十四日
书记员 张雪如