山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0811民初8217号
原告：王某某，男，1985年1月7日出生，汉族，户籍地山东省嘉祥县，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：张辉（特别授权代理），山东士合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱敏（特别授权代理），山东士合律师事务所实习律师。
被告：黄某某，男，1976年11月12日出生，汉族，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：谢田（特别授权代理），山东恒正律师事务所律师。
第三人：马某，女，1973年4月20日出生，汉族，住济宁市任城区。
原告王某某与被告黄某某房屋买卖合同纠纷，本院立案后，依法适用简易程序。马某申请作为第三人参加诉讼，本院依法准许。本案在审理过程中，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及委托诉讼代理人张辉、朱敏，被告黄某某的委托诉讼代理人谢田，第三人马某在第一次庭审时到庭参加诉讼。原告王某某及委托诉讼代理人张辉，被告黄某某及委托诉讼代理人谢田，第三人马某在第二次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《购房合同》，协助原告办理房屋产权过户手续；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月13日，原、被告双方通过中介济宁某房产公司签订了《购房合同》，约定由原告购买被告位于济宁市市中区的房产一套。合同签订后，原告依约支付了前期房款15万元，被告于2015年3月28日将涉案房产交付给原告。经原告多次催促，被告至今未依约办理房屋产权过户手续。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
被告黄某某辩称，我是任城区李营街道的村民，于2008年在市中区南苑镇购买了村集体自建居民房一套。该房屋系在集体所有权的土地上所建，不能办理土地使用证和房屋所有权证，属于小产权房，只能用于自住。2012年，政府征用某村土地，对我居住的房屋进行了拆迁。我不是某村村民，遭遇了与该村村民不同的安置待遇，被按1:0.8安置了位于某处的一套房屋，主房面积84.37平方米，储藏室面积13.12平方米，没有办理房权证书，一直由我出租。我与第三人马某原系夫妻关系，涉案房屋系双方在婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。我们于2014年4月14日离婚时，因不能办理房权证，双方口头约定将房屋留给孩子，故未分割处理涉案房屋，由我代租收取租金用作孩子的抚养费。2015年3月，原告经中介济宁华商房产经纪有限公司介绍购买涉案房屋，我未征求第三人的同意，擅自决定将房屋出售给原告。我当时声明尚未办理房权证书，中介承诺半年内就能办理完毕房权证，我就在中介的促使下于2015年3月13日与原告签订了购房合同。原告交付15万元首付款后，我即将房屋移交给原告居住使用，但第三人马某一直认为房屋在对外出租使用。我在此期间多次咨询，拆迁指挥部答复房屋系小产权房、属于异地安置、不具备办理档案的条件和材料，房产管理部门答复没有房产档案不能办理房权证，故至今未能办理房权证。2017年5月，第三人马某得知我将房屋出售的信息后，与我吵闹，阻碍房屋交易继续进行，才引发了本案的纠纷。上述事实说明，我在与原告签订购房合同时，涉案房屋并未获得合法物权。我是与政府部门签订的拆迁安置合同，又轻信了中介的承诺，自认为能够办理房权登记和过户，草率与原告签订了购房合同，是对法律和事实的重大误解。我在签订合同后去办理房权证时，才获知涉案房屋的建设用地性质是国有划拨土地使用权，我对该房没有完整的所有权，该房屋属于限制出让的房屋。综上，我在未经共有人授权同意的情形下无权处分涉案房屋，涉案房屋在出售前未获得合法的产权手续，未领取权属证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条不得转让的强制性规定，涉案合同应属于无效。原、被告及中介在签订购房合同时，对涉案房屋的土地权属性质都不知晓，对划拨土地上房屋转让需缴纳土地出让金的法律规定有重大误解，因无房产档案无法办理房权登记手续，致使本案合同的目的无法实现，属于可解除的合同。请法院综合评定上述事实和理由，依法认定涉案合同为无效合同。
第三人马某述称，我与黄某某于2007年10月26日结婚，婚后于2009年3月16日共同出资购买了位于南苑镇的一套小产权房。2012年，某村的房屋被政府拆迁，在某处安置了一套回迁住房。2014年4月14日，我因与黄某某感情不和离婚，离婚时口头约定房屋给孩子，双方未分割婚姻关系存续期间购置的房屋，仍属于双方共同财产。2015年3月13日，黄某某未征求我的意见，单方与王某某签订购房合同，擅自处分共同财产，系无效的民事行为，涉案合同应为无效。黄某某卖房时我不知情，原告没有见过我，在中介签合同时我也不知情，我一直认为房屋在对外出租。2017年5月，原、被告之间因房屋款项问题发生争执，我问了黄某某后方知房屋被卖，当即就不同意卖房，我于2017年6月份将房屋上锁。
原告王某某称对第三人马某的陈述结合庭审情形及证据在庭审时发表意见。
被告黄某某对第三人马某的陈述无异议，同意其意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
原告王某某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、《购房合同》、收到条、转账凭条、中介服务佣金收据，以证明原告王某某、被告黄某某、中介方济宁某房产经纪有限公司于2015年3月13日共同签订的购房合同对涉案购房款的交付进行了约定，原告依约支付了15万元首付款及4500元中介佣金，被告亦依约将涉案房屋交付给了原告，由原告实际使用至今。
2、物业服务合同、业主公约、收款收据、发票，以证明原告实际使用了涉案房产，并从2015年3月26日开始交纳物业费等各项费用，且补交了被告所欠付2014年应交的物业费及电梯费787元。
3、原告王某某录制的其与第三人马某于2017年5月31日下午3时40分许的电话录音及书面整理材料，以证明第三人对涉案房屋的交易完全知情，其明知原告使用占有房产三年且就剩余尾款向原告进行了催要。
4、济字第2016002218号济宁市房产证，以证明涉案房产所在的某号楼的大证已确权在济宁市市中区某投资有限公司名下，土地使用权的取得方式为出让，该楼的绝大多数业主已办理了房产证。
5、（2015）济民终字第455号民事判决书，以证明他案判决认定拆迁安置房的卖房者有协助买房者办理房产证的义务。
经庭审举证质证，被告黄连雷的质证意见为：对证据1中购房合同的真实性无异议，但该合同无共有人马某的签字和授权，中介佣金收据与被告无关，不做质证，对收到条、转账凭条的真实性无异议；对证据2中物业服务合同、业主公约的真实性无异议，但不能作为物权证据，对票据的真实性无异议，房屋的使用者有义务交纳相关费用；对证据3的真实性无异议，第三人在得知房产被出售之后与被告吵闹，继而与原告直接发生冲突；对证据4的真实性无异议，被告作为李营镇的村民无权在某村购买房屋，政府不认可外来人员在集体土地上购买房屋，故有少部分人未办理房产证；证据5与本案无关，涉案双方均系是某甲村村民，理应得到权属证明。
第三人马某的质证意见为：关于证据1，购房合同无效，因被告是单方卖房，房产是我的，卖不卖我说了算；对证据2不发表质证意见，房屋是我的；对证据3的真实性无异议，我在2017年5月份给原告打过电话，先前不知房子卖给他了，认为是租房，我从被告处得知卖房后的第一反应就是把房子要过来，不让原告买，我打电话时说了不把房屋卖给原告，因是我的财产，原告未提怎么给钱或不要房子的事情，后通过中介未解决成；同意被告对证据4、5的质证意见。
被告黄某某为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
1、《某村委村民楼购销合同附件（1）》、《某村委村民楼购销合同》，以证明被安置之前的房屋系在原某村集体所有的土地上建设，没有各种准建手续，仅供被告居住使用，不能用于买卖。
2、《房屋拆迁安置协议书》复印件，以证明涉案房屋系在原某村村民楼被拆迁的基础上安置的。
3、《离婚协议书》，以证明被告与第三人于2014年4月14日离婚，在离婚协议中对属于共同财产的涉案房屋未做处置，该房屋仍属于夫妻共同财产。
4、济宁市市中区南苑街道某村民委员会于2016年6月22日出具的证明，以证明被告在2016年6月份还在积极申请办理房产证，但一直未被受理。
5、济宁市市中区南苑街道某村民委员会于2018年6月22日出具的证明，证明被告仍在积极申请办理房产证，但一直未被受理。
经庭审举证质证，原告王某的质证意见为：对证据1的真实性无异议，被告向原告出售房产时并未出示该两份合同，与本案无关，不发表质证意见；关于证据2，被拆迁人处仅黄某某一人签字，并没有第三人的签字及按印；关于证据3，内容约定了无财产争议，没有处分涉案房屋的协议，不能证明被告方观点，其对该房产有完全的处分权；对证据4、5的真实性无异议，但不能证明被告方观点。
第三人马某的质证意见为：对证据1-5无异议，但无财产争议并不代表房产就是黄某某的，双方在离婚时已说好房屋给孩子，不能买卖，办房权证时必须要有我的签字。
第三人马某为支持其陈述意见，向本院提交了以下证据：
1、结婚证、《离婚协议书》，以证明其与被告系夫妻关系，涉案房屋是夫妻共同财产，买卖要经过其同意方可。
2、离婚协议，以证明其与被告于2014年4月14日离婚时约定涉案房屋归第三人马某所有。
3、用户购气卡、水电一卡通各一张，以证明其不知卖房，如卖房其应将卡交给原告。
经庭审举证质证，原告王某某的质证意见为：关于证据1，对2015年7月1日结婚证的真实性无异议，2007年10月26日的结婚证系复印件，无法核实真实性，对《离婚协议书》无异议，质证意见同对同类证据的质证意见，不能证明第三人的观点，被告对涉案房屋有单独的处分权；对证据2的真实性有异议，该证据中“某甲园”改为了“某乙园”，不予认可，但不申请鉴定，不能证明第三人的观点，其对卖房是完全知情的；无法核实证据3的真实性，无法看出何人名下的卡，被告已向原告提供了涉案房产水卡、煤气卡的号码，原告也已据此交费。
被告黄某某对上述证据均无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告黄某某系济宁市任城区李营街道办事处某甲村村民，其与第三人马某系夫妻关系，二人于2001年登记结婚，2006年协议离婚，2007年10月26日复婚。2014年4月14日，被告黄某某与第三人马某在济宁市任城区民政局协议离婚，双方签署的《离婚协议书》中对财产处理的约定为“无财产争议”，二人后于2015年7月1日复婚。
2009年3月16日，被告黄某某（乙方）与济宁市市中区南苑街道某村民委员会（甲方）签订了《某村委村民楼购销合同》，购买了位于某村某户的房屋，建筑面积为83.823平方米，车库建筑面积为20平方米。被告黄某某于同日签字的《某村委村民楼购销合同附件（1）》中记载“该楼房是济宁市中区某村委为解决村民住房困难，改善村民居住条件而自建的村民楼。仅供村民居住使用，目前尚无各种批准手续”。济宁市市中区南苑街道某村民委员会出具的证明载明该房屋于2012年4月被济宁市市中区某投资有限公司拆迁。被告黄某某作为被拆迁人，与济宁市市中区某投资有限公司签订了《房屋拆迁安置协议书》，被安置一套房屋及储藏室，即位于济宁市市中区某户的涉案房屋，建筑面积为84.37平方米。
2015年3月13日，被告黄某某（甲方、出售方）与原告王某某（乙方、购买方）、济宁某房产经纪有限公司（丙方、中介服务机构）签订了《购房合同》，约定：甲方同意将位于济宁市中区某户的房产出售给乙方，此房产权属号为回迁安置房；甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售，如因其家庭成员特别是子女持有异议或第三方有权属争议，导致房屋不能正常出售，甲方按照总房款的20%赔付违约金；乙方已对甲方以上房产状况做了充分了解，同甲方协定房产交易成交价人民币￥428000元，此价格包括房产的配套价值，其中主房面积84.37平方米，储藏室面积13.12平方米，实际面积以产权登记面积为准；此合同签订当日乙方支付￥10000元购房定金予甲方，转中介方保管，甲方向乙方出示房产证明，转中介方保管，乙方备份保存；甲乙双方经协商一致，签订本合同后17日内，甲方向乙方交房当日，乙方向甲方支付购房首付款壹拾伍万元整，剩余房款贰拾柒万捌仟元整，甲乙双方过户后，乙方以房贷形式一次性支付给甲方；此交易过程中，甲方房产证下产生的一切费用由甲方负责，改合同或过户产生的一切费用由乙方负责；甲乙双方承诺，当甲方房产证下发，可到相关部门办理房产转移手续后，10日内到相应房产部门办理房产所有权转移手续，双方任何一方延迟，每天按照100元/天赔偿对方作为赔偿金，甲乙双方任何一方逾期90天以上未履约的或变动房屋成交总价的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约方须按约定成交总房款的20%承担违约责任，并赔偿对方相应损失，双方另有约定除外。合同签订后，原告王某某于2015年3月28日向被告黄某某支付了购房款15万元，被告黄某某于当日向原告王某某出具收到条一份，并在收款后将涉案房屋交付于原告王某某，由原告王某某居住使用至今。原告王某某入住涉案房屋后，交纳了从2014年6月26日起至2017年6月26日止的物业费、从2014年10月8日起至2016年8月8日止的电梯使用费，并交纳了水费、电费。截止至庭审之日，原告王某某未将剩余的278000元购房款支付给被告黄某某。第三人马某称其在2017年4、5月份方知涉案房屋被出卖，认为被告黄某某在未取得其同意的情形下擅自出卖婚姻关系存续期间的共有房屋，涉案购房合同应为无效。关于第三人马某提交的手写离婚协议书，第三人马某称：双方于2014年4月14日协议离婚时，婚姻登记处的工作人员问我们财产是否已经分割完毕后，我们分好了，该工作人员说写无争议就可以了。被告黄某某称：该协议早已经定好了，没有提交婚姻登记处。第三人马某在第二次庭审中还当庭播放了其于2018年5月31日去房产交易中心咨询能否办证的录音，原告王某某质证认为听不清录音内容，被告黄某某认为能够证明涉案房屋在2018年6月中旬之前不具备办证条件。本院当庭告知第三人马某应在两个工作日内提供该录音证据的合适载体及书面整理材料，其未提交。
在第二次庭审期间，本院当庭与济宁市不动产登记中心的工作人员电话联系得知：涉案房屋所在的某号楼已经办理了大证，土地使用权的性质为出让，该楼现能办理房权证权属手续，已有三分之一的住户办理；2018年6月中旬之前，非原某村居民不能办理房权证，6月中旬之后可以办理；因技术原因，无法向法院出具书面证明材料。对以上内容，当事人均无异议。
另查明，坐落于某号楼于2016年2月16日办理了房权证大证，登记的房屋所有权人为济宁市市中区城建投资有限公司，土地使用权取得方式为出让。
本院认为，被告黄某某购买被拆迁安置之前房屋的时间为2009年3月16日，发生在其与第三人马某的婚姻关系存续期间，如无特别约定应视为双方的婚后共同财产。涉案买卖的房屋系由该所购房屋被拆迁后安置所得，亦应视为双方的婚后共同财产。本院认为，被告黄某某在与第三人马某协议离婚时，于2014年4月14日签署的《离婚协议书》中虽然约定无财产争议，但并未明确涉案房屋的归属，故不能认定涉案房屋已被分割。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，具有夫妻关系的共有人对共有的不动产如没有约定，应视为共同共有，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被告黄某某在与第三人马某离婚后、复婚前的2015年3月13日与原告王某某签订了《购房合同》，将与第三人马某共同共有的涉案房屋卖于原告王某某，属无权处分行为，侵犯了第三人马某的合法权利。原告王某某按照与被告黄某某签订的《购房合同》，以428000元的价格受让且实际居住使用了涉案房屋，并依约支付了首付款15万元，并不存在违约行为，应认定其在受让涉案房屋时是基于善意，故本院对涉案《购房合同》的效力应予以确认，双方应继续履行。涉案房屋在签约时因未依法登记领取权属证书，确不具备转让条件，但涉案房屋所在的某号楼于2016年2月16日办理了房权证大证，土地使用权取得方式为出让，已能够办理权属登记手续，故被告黄某某应协助原告王某某办理涉案房屋的不动产产权转移登记手续。涉案证据不能证实被告黄某某未办理涉案房屋的权属登记存在过错，但如因其处分涉案房屋给共同共有人造成损失的，共同共有人可依法另行主张权利。
综上，本院认为，原告王某某在购买涉案房屋时基于善意，其已依约交付了购房首付款15元，且亦实际居住使用，涉案房屋现已具备办证条件，故本院对其诉讼请求，依法予以支持。被告黄某某、第三人马某关于合同无效的主张，本院依法不予采纳。同时，结合本案的性质，基于诚实信用原则，原告王某某应积极与被告黄某某协商余欠购房款的支付，以化解矛盾，被告黄某某亦可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十三条、第一百零六条的规定，判决如下：
一、被告黄某某继续履行与原告王某某签订的《购房合同》，并应于本判决生效之日起十日内协助原告王某某办理完毕位于某户房产的不动产产权转移登记手续。
二、驳回第三人马某的诉讼请求。
案件受理费6362元，由被告黄某某、第三人马某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 祝士业
人民陪审员 谢瑞华
人民陪审员 陈淑梅
二〇一八年七月十六日
书 记 员 曲鸿儒