湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第151号
上诉人（原审被告）匡宗国。
委托代理人彭凌，湖南恒诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祁东县步云桥镇田心居民委员会。住所地祁东县步云桥镇田心南街。
负责人肖宏俭，主任。
委托代理人匡欣，祁东县云桥镇法律服务所法律工作者。
原审被告匡湘平，系匡宗国儿子。
上诉人匡宗国因与被上诉人祁东县步云桥镇田心居民委员会（以下简称田心居委会）、原审被告匡湘平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2014）祁民一初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人匡宗国的委托代理人彭凌，被上诉人田心居委会的负责人肖宏俭及其委托代理人匡欣，原审被告匡湘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，田心居委会与匡湘平于2004年12月6日签订了《田心村房屋出租合同》，田心委员会于2010年4月7日向该院起诉要求解除与匡湘平的房屋租赁合同，该院于同年5月20日作出了（2010）祁民一初字第232号民事判决书，判决解除双方签订的房屋租赁合同。匡湘平不服该院判决，依法向衡阳市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，匡湘平与田心居委会、匡宗国就房屋租赁合同达成调解协议：“被上诉人田心居委会所有的坐落在祁东县步云桥镇田心南街与祁东县步云桥镇供销社对面的门面一间由案外人匡宗国从2010年3月24日租赁至2013年3月23日止，房屋每年租金20000元，2010年3月24日至2011年3月23日的租金，于2010年9月30日前付清，以后每年于3月23日前交清下一年度的全年租金。”湖南省衡阳市中级人民法院（2010）衡中法民一终字第274号民事调解书约定的租赁期限届满后，田心居委会决定将门面房改建不再对外招租，曾三次向“匡香平”送达了书面腾房通知，但匡宗国、匡湘平未予理睬。匡宗国直至2013年10月23日才将租赁的房屋钥匙交给田心居委会的负责人肖宏俭，超期占用租赁房214天未向田心居委会交纳超期占用租赁房的租金，田心居委会遂诉至本院要求匡宗国、匡湘平按原租赁价格支付逾期使用期间的房屋租金。另查明，匡宗国与匡湘平系父子关系，田心居委会与匡宗国、匡湘平在衡阳市中级人民法院达成调解协议后，匡宗国承租的房屋一直由匡湘平使用。2010年3月24日至2013年3月23日的房屋租金均由匡湘平按年度付至步云桥法庭，田心居委会再从步云桥法庭领取。
原审认为，田心居委会与匡宗国、匡湘平因房屋租赁合同纠纷一案经衡阳市中级人民法院调解达成的调解协议系双方当事人的真实意思表示，其调解协议与房屋租赁合同具有同等法律效力，双方当事人应当按照调解协议全面履行自己的义务。调解协议中约定的房屋租赁期限届满后，匡宗国作为房屋的承租人应当按照调解协议履行腾空房屋并将房屋交还给田心居委会的义务，而匡宗国应当督促匡湘平在协议约定的期限内及时搬出租赁的房屋。田心居委会多次书面通知匡湘平腾房，但匡湘平并未履行腾房的义务，并占用租赁房屋至2014年10月23日，匡宗国作为房屋的承租人应当对此承担全部民事责任。故田心居委会要求匡宗国按照调解协议约定的年租金标准按日支付超期占用房屋租金11726元的诉讼请求符合客观事实，于法有据，该院予以支持。匡湘平虽曾使用该租赁房，但其并非本案的适格被告，故田心居委会要求匡湘平承担连带责任的诉讼请求于法相悖，该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告匡宗国在本判决生效后十日内向原告祁东县步云桥镇田心居委会赔偿超期使用原告房屋的租金损失11726元。本案一审案件受理费93元，由被告匡宗国负担。
上诉人匡宗国不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，因田心居委会的违约行为致使2013年5月24日开始诉争房屋无法正常使用，故对2013年5月24日之后的租金损失不应由上诉人负担，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人田心居委会答辩称，匡宗国实际于2013年10月23日才将房门锁交付给田心居委会，实际占用时间长达214天，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告匡湘平答辩称，一审判决不正确，因原审证人与田心居委会有利害关系，故对证人证言不应采纳，请求依法改判。
在本院指定的证据交换期间，上诉人匡宗国提供了以下八份证据：
证据一、报警案件登记表，拟证明匡宗国与田心居委会于2013年5月24日下午因租房发生纠纷，租赁房屋及匡湘平的货物被田心居委会损坏；
证据二、报警案件登记表、处罚决定书、照片，拟证明匡宗国与田心居委会于2013年5月24日下午因租房发生纠纷，租赁房屋及匡湘平的货物被田心居委会损坏；
证据三、照片，拟证明匡宗国与田心居委会因租房发生纠纷，租赁房屋及匡湘平的货物被田心居委会损坏；
证据四、谭月英的证人证言，拟证明匡宗国与田心居委会因租房发生纠纷，租赁房屋及匡湘平的货物被田心居委会损坏，发生纠纷后匡湘平一直无法经营；
证据五、房屋租赁合同，拟证明匡湘平于2013年8月11日另租赁了其它房屋；
证据六、谭平安的证人证言，拟证明匡宗国与田心居委会因租房发生纠纷，租赁房屋及匡湘平的货物被田心居委会损坏，发生纠纷后匡湘平一直无法经营；
证据七、谭和平的证人证言，拟证明匡宗国与田心居委会因租房发生纠纷，租赁房屋及匡湘平的货物被田心居委会损坏，发生纠纷后匡湘平一直无法经营；
证据八、曾刚桥的证人证言，拟证明匡宗国与田心居委会因租房发生纠纷，租赁房屋及匡湘平的货物被田心居委会损坏，发生纠纷后匡湘平一直无法经营。
上述证据，经庭审质证，被上诉人田心居委会发表如下质证意见：证据一、证据二的真实性没有异议，但对证明目的有异议；证据三的相片没有显示时间，该照片中房屋也不是上诉人承租房屋，不能达到其证明目的，与本案没有关联性；证据四、六、七、八以及陈安平的证人证言不具有真实性，且不能证明待证事实；证据五不能证明搬迁诉争房屋的时间，不能达到证明目的。原审被告匡湘平对该八份证据没有异议。本院认为，证据一、证据二只能证明田心居委会与匡宗国父子发生纠纷，不能达到上诉人的其他证明目的，本院不予采纳；证据三不能达到其证明目的，本院不予采纳；证据四的证人谭月英未出庭作证，本院对其证人证言不予采纳；证据五与本案不存在关联性，本院不予采纳；证据六、七、八证人出庭作证所陈述与调查笔录不一致，谭平安、谭和平、曾刚桥之间证言相互印证，可以证明田心居委会与匡宗国父子因租房产生纠纷，因财物毁损对经营有一定影响，匡宗国父子于2013年8月底搬离，对其何时交钥匙给田心居委会不知情，但三份证人证言均无法达到上诉人的证明目的，本院不予采纳；证人陈安华出庭作证，与证据六、七、八中证人谭平安、谭和平、曾刚桥之间证言相互印证，证明田心居委会与匡宗国父子因租房产生纠纷，因财物毁损对经营有一定影响，匡宗国父子于2013年8月底搬离，对其何时交钥匙给田心居委会不知情，本院对该份证人证言不予采纳。
被上诉人田心居委会向本院提交了以下四份证据：
证据一、法定代表人身份证明书，拟证明法定代表人的身份；
证据二、肖和发的证人证言，拟证明租赁期满后田心居委会曾三次发腾房通知，田心居委会对匡宗国所租赁房屋并没有实施损坏行为，租赁房一直由匡宗国占有、使用至2013年10月；
证据三、肖宏旺的证人证言，拟证明租赁期满后田心居委会曾三次发腾房通知，田心居委会对匡宗国所租赁房屋并没有实施损坏行为，租赁房一直由匡宗国占有、使用至2013年10月；
证据四、租赁房的照片，拟证明田心居委会拆除的是租赁房二楼办公室，没有影响到租赁房的占有、使用。
对上述证据，经庭审质证，上诉人匡宗国发表如下质证意见：证据一不属于证据；证据二、三的证人肖和发、肖宏旺以及证人谭先伟是田心居委会的工作人员，与其有利害关系，其证言可信度较低；对证据四的真实性没有异议，但不能达到其证明目的。原审被告匡湘平同意上诉人匡宗国的质证意见。本院认为，证据一不属于民事诉讼法中的证据，本院不予采纳；证据二、三中的证人证言以及证人谭先伟的证人证言相互印证，能够共同证明田心居委会曾经通知匡宗国腾房，且直到2013年10月匡宗国才交钥匙，但对租赁房是否有损坏行为无法达到其证明目的，故本院对这三份证人证言予以部分采纳；证据四的照片不能达到其证明目的，本院不予采纳。
原审被告匡湘平提供了以下两份证据：证据一、照片，拟证明匡宗国与田心居委会因租房发生纠纷，租赁房屋及匡湘平的货物被田心居委会损坏；证据二、询问笔录，拟证明匡宗国与田心居委会因租房发生纠纷，租赁房屋及匡湘平的货物被田心居委会损坏，发生纠纷后匡湘平一直无法经营。
上述证据，经庭审质证，上诉人匡宗国对该两份证据没有异议，被上诉人田心居委会发表如下质证意见：证据一不具有真实性，且不能达到其证明目的；证据二与本案没有关联性，而且能够证实匡宗国父子的搬房时间为2013年10月份。本院认为，证据一、二均不能达到其证明目的，本院均不予采纳。
经庭审查明，田心居委会曾多次书面通知匡湘平腾房，但匡湘平并未履行腾房的义务，并占用租赁的房屋至2013年10月23日。
原审查明的其它事实清楚，本院予以确认。
本院认为，匡宗国与田心居委会签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，上诉人匡宗国上诉称是因田心居委会的原因导致匡宗国、匡湘平财产受损，房屋无法正常使用，因其未能提供足够证据予以证明，且上诉人匡宗国提供的四位证人均证实虽田心居委会的行为对匡宗国的经营有影响，但匡宗国、匡湘平的药店仍在继续经营。匡湘平在庭审中承认于2013年10月将房屋钥匙返还给田心居委会，故本院对匡宗国上诉称是2013年8月搬离房屋的事实不予采纳。原审判决承租人匡宗国按照其与田心居委会约定的年租金标准赔偿超期占用房屋的租金损失11726元并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费93元，由上诉人匡宗国负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽娅
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一四年九月十八日
书记员 匡光美
校对责任人：邓琳打印责任人：匡光美附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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