贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终4620号
上诉人（原审原告）：罗小玲，女，1963年4月7日出生，汉族，重庆市人，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：杨俊峰，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏昌华，贵州贵达（六盘水）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆元迪房地产开发有限公司。住所地：重庆市沙坪坝区天陈路**号第*层。
法定代表人：蒋静，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨亮，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：贵州瑞安置业有限责任公司。住所地：遵义市红花岗区外环路瑞安世纪新城*栋*层。
法定代表人：李永强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈永伟，该公司员工。
原审第三人：王俊博，男，1986年1月4日出生，汉族，重庆市人，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：杨砚池，重庆星盾律师事务所律师。
上诉人罗小玲因与被上诉人重庆元迪房地产开发有限公司（以下简称重庆元迪公司）、贵州瑞安置业有限责任公司（以下简称贵州瑞安公司）及原审第三人王俊博确认合同有效纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗小玲委托诉讼代理人杨俊峰、夏昌华、被上诉人重庆元迪公司委托诉讼代理人杨亮、被上诉人贵州瑞安公司委托诉讼代理人陈永伟、原审第三人王俊博委托诉讼代理人杨砚池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗小玲上诉请求：1.一审判决理由不恰当，应予依法改判、撤销或者变更，即改判认定案涉《商品房买卖合同》不属于借款担保，且对贵州瑞安公司具有法律效力；2.诉讼费用由重庆元迪公司、贵州瑞安公司承担。事实和理由：1.一审错误认定上诉人在案涉《商品房买卖合同》中的真实意思。上诉人主张的法律关系是以物抵债，而非商品房买卖。对此，一审应予审查明确；2.原判认定案涉合同系对民间借贷关系的担保，上诉人不予认同。《抵偿协议》《商品房买卖合同》均形成于借款到期之后，根据司法解释规定并参考最高人民法院指导性案例，一审认定《商品房买卖合同》具有担保性质错误；3.原判认定案涉《商品房买卖合同》对贵州瑞安公司无法律约束力错误。本案系以买卖合同的形式实现以物抵债，贵州瑞安公司不仅是抵债主体，亦是买卖合同的主体之一。对内而言，贵州瑞安公司与重庆元迪公司签订《〈联合开发合作协议〉补充协议》对案涉楼盘进行了权属分割，重庆元迪公司享有案涉6-12号楼的收益并承担责任。对外而言，根据前述协议约定，贵州瑞安公司委托重庆元迪公司对外处分，且就案涉《商品房买卖合同》在遵义市不动产登记事务中心进行了合同网签，体现了两家公司的共同意志，即便合同上没有贵州瑞安公司签章，其亦为合同一方；4.原判错误适用了合同法及民间借贷司法解释的相关规定。
重庆元迪公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故应驳回罗小玲的诉讼请求和上诉请求。1.本案涉及的三个法律关系即民间借贷、抵偿合同、房屋买卖之间互无关联，各不相干；2.罗小玲与王俊博之间的民间借贷是本案起源，现无证据证明借款用于案涉“朗庭豪园”房开项目；3.答辩人无权处分共有财产，《抵偿协议》无效；4.案涉“朗庭豪园”房开项目系答辩人与贵州瑞安公司共同开发，《商品房买卖合同》必须经由两家公司共同签字盖章方为有效，否则《商品房买卖合同》因侵害共同开发企业的利益而无效；5.罗小玲未按《商品房买卖合同》约定支付全部购房款构成违约，答辩人有权解除合同。
贵州瑞安公司辩称，1.罗小玲无证据证明重庆元迪公司受答辩人委托签订案涉《商品房买卖合同》，其在一审提交的《〈联合开发合作协议〉补充协议》系复印件而非原件，且未实际履行，因为答辩人与重庆元迪公司之间有数份补充协议；2.当地政府已成立专项工作组清理案涉70套商品房并责令重庆元迪公司将案涉所有合同及相关资料报市经侦支队审查；3.从案涉《商品房买卖合同》的形式要件来看，首页载明了出卖单位为重庆元迪公司和贵州瑞安公司，但在合同尾页并无答辩人的法定代表人签名及加盖公司盖章，故该合同无效。
王俊博述称，我方认为案涉《商品房买卖合同》的签订是为了履行《抵偿协议》，罗小玲陈述的事实和理由都是属实的，请求二审依法判决。
罗小玲向一审法院起诉请求：1.确认原告与重庆元迪公司于2016年5月28日签订的合同编号为2016413815的《商品房买卖合同》合法有效；2.诉讼费由重庆元迪公司、贵州瑞安公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月15日，罗小玲与王俊博、重庆元迪公司签订抵偿协议，协议载明：王俊博、重庆元迪公司向罗小玲借款38000000元，用于贵州省遵义市红花岗区忠庄镇海尔大道南段朗庭豪园项目开发投入，因资金困难，无法及时向罗小玲清偿债务及支付利息，约定由朗庭豪园项目一次性向罗小玲清偿前述欠款38000000元，清偿方式为：位于贵州省遵义市红花岗区忠庄镇海尔大道南段朗庭豪园项目9、10号楼的商品房折价抵偿，用于抵偿的商品房建筑面积单价为每平方米3600元，面积为10555.55平方米。双方在抵偿协议中注明，以上房源在当地房交所备案并开具全额收据及合格交房后视为王俊博、重庆元迪公司已完成清偿，之前的借款合同及借条自动作废，同时借据原件交回清偿人。抵偿协议上王俊博签名，重庆元迪公司加盖了公章。2016年5月28日，罗小玲与重庆元迪公司签订了2016413815号《商品房买卖合同》，约定由罗小玲购买重庆元迪公司和贵州瑞安公司共同开发的朗庭豪园第10幢21层21-4号房屋，建筑面积为90.91平方米，套内面积74.83平方米，计价方式按套内面积计算，单价为每平方米4555.83元，总价款为340913元，付款方式及期限为一次性付款，罗小玲应在2018年6月1日前支付全部房价款，2018年6月30日前交房，双方还约定了逾期付款及逾期交房的违约责任，合同约定自双方签字（盖章）之日生效。同日，罗小玲与重庆元迪公司签订了朗庭豪园第10幢含本案房屋在内共70套商品房的买卖合同，上述《商品房买卖合同》均在遵义市不动产登记事务中心进行了合同网签。罗小玲至今未取得重庆元迪公司出具的购房款收据和办理商品房预售备案登记手续。贵州瑞安公司未在《商品房买卖合同》上签名盖章。
一审法院另查明，重庆元迪公司与贵州瑞安公司于2010年6月23日签订了“瑞海兴城项目联合开发合作协议书”，贵州瑞安公司以其挂牌出让取得的遵市国用（2009-3-01号）第75、76、77、78号土地使用证名下约40000平方米的土地和前期开发投入105980000.19元共计126500000元，重庆元迪公司以项目土地631.86平方米作价1000000元及后续所有工程建设资金总计约260000000元作为双方联合开发投入，贵州瑞安公司占联合开发项目的10%的股份，重庆元迪公司占90%股份，并按此比例分配项目收益和分担风险。协议还约定双方共同办理项目联合开发建设、销售等相关手续，还房区域内所有资产权益归贵州瑞安公司等等。2014年11月5日，双方再次签订《联合开发合作协议》补充协议，补充协议约定，“瑞海兴城”分为一期还房工程1-5号楼，二期商品房开发工程6-12号楼（即朗庭豪园）的项目土地由贵州瑞安公司取得，双方共同开发，该项目收益及责任分割为：B宗地块8121平方米及地块内的项目一期还房工程1-5号楼（已交付使用）区域的一切收益和责任由贵州瑞安公司承担，余下A、C、D宗地块共31593平方米及地块内的项目二期6-12号楼区域（即朗庭豪园）的一切收益和责任均由重庆元迪公司承担，6-12号楼区域（即朗庭豪园）由贵州瑞安公司全权委托重庆元迪公司对外销售。随后6-12号楼均是以贵州瑞安公司和重庆元迪公司的名义共同对外销售和办理房屋预售备案登记手续。本案争议楼盘的工程建设、规划、销售等行政许可均是以贵州瑞安公司和重庆元迪公司的名义共同办理。
一审法院认为，根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及提交的证据情况，本案争议焦点为罗小玲与重庆元迪公司签订《商品房买卖合同》的效力。罗小玲主张其与重庆元迪公司、贵州瑞安公司之间存在商品房买卖法律关系，诉请确认《商品房买卖合同》有效，对此仅对该《商品房买卖合同》是否有效进行审查。考量合同的有效性，首先，应考察是否存在合同无效的情形，结合庭审查明的事实，罗小玲与重庆元迪公司签订合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形；其次，既然存在民间借贷关系，民间借贷关系对《商品房买卖合同》的效力是否构成影响，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，在当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保时，民间借贷合同为主合同，买卖合同是主合同的担保，具有从属性，为从合同，只有当事人直接请求履行从合同即买卖合同时，才应当按照主合同即民间借贷法律关系进行审理，该条规定并没有提及此种情况下买卖合同的效力，仅规定了买卖合同的履行限制问题，属于合同履行的范畴，并不是合同效力的规定，亦不能因买卖合同履行限制的规定推论出买卖合同无效，因此民间借贷关系并不能对买卖合同的效力构成影响；由于罗小玲仅诉请确认《商品房买卖合同》的效力，并不涉及该《商品房买卖合同》的履行，故本案仅审理《商品房买卖合同》的效力问题，无须向当事人释明变更诉讼请求，但若当事人请求履行买卖合同，则应遵循上述规定。罗小玲与重庆元迪公司签订买卖合同，不违反物权法定的原则，也未违反我国法律的禁止性规定和公序良俗，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合同生效并不意味着合同的必然履行，合同不能履行也不对合同的效力产生影响，当事人出于债权目的签订买卖合同，系契约自由的表现，只要意思表示真实，无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，不违反法律的禁止性规定，均属依法成立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，应当认定罗小玲与重庆元迪公司的买卖合同有效。关于重庆元迪公司以《抵债协议》无效为由主张基于抵偿协议形成的《商品房买卖合同》也是无效合同，且《商品房买卖合同》约定在2018年6月1日前支付全部购房款，罗小玲并无证据证明已交纳全部购房款的辩解，根据罗小玲的诉讼请求，只对《商品房买卖合同》的效力进行审查，并不涉及对《抵债协议》的效力进行审查，是否支付购房款涉及的是合同履行问题，故其辩解理由不予支持。关于贵州瑞安公司以《商品房买卖合同》未经其签名盖章是无效合同的辩解，根据查明的事实，贵州瑞安公司未在《商品房买卖合同》上签字盖章，并非合同的相对方，讼争合同对其无法律约束力，且本案争议的房屋经贵州瑞安公司和重庆元迪公司《联合开发合作协议》补充协议约定，本案争议的房屋属于项目二期6-12号楼区域（即朗庭豪园）的一切收益和责任均由重庆元迪公司承担，6-12号楼区域（即朗庭豪园）由贵州瑞安公司全权委托重庆元迪公司对外销售，故重庆元迪公司对外销售房屋签订合同并无不当，贵州瑞安公司关于合同无效的辩解意见不予采纳，但本案合同效力不及于贵州瑞安公司。据此，判决：罗小玲与重庆元迪房地产开发有限公司于2016年5月28日签订的2016413815号《商品房买卖合同》有效。案件受理费60元，由重庆元迪房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，罗小玲就其与重庆元迪公司签订的70份《商品房买卖合同》向遵义市红花岗区人民法院起诉请求确认有效，该院合并审理、集中下判后罗小玲不服向本院提起上诉，本院立案案号为：(2018)黔03民终4616号、4617号、4618号、4619号、4620号、4621号、4622号、4623号、4624号、4625号、4626号、4627号、4629号、4631号、4632号、4633号、4634号、4635号、4636号、4637号、4638号、4639号、4640号、4641号、4642号、4643号、4644号、4645号、4646号、4647号、4648号、4649号、4650号、4651号、4652号、4653号、4654号、4655号、4656号、4658号、4661号、4662号、4663号、4664号、4665号、4666号、4667号、4668号、4669号、4670号、4671号、4672号、4673号、4674号、4675号、4676号、4677号、4678号、4679号、4680号、4681号、4682号、4684号、4685号、4686号、4687号、4688号、4689号、4690号、4691号。
本院认为，本案二审争议焦点是：1.评判案涉《商品房买卖合同》的效力应否以合同定性为先决条件，是否属于本案审理范围；2.案涉《商品房买卖合同》对贵州瑞安公司的效力问题是否属于本案审理范围。
关于合同效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，罗小玲与重庆元迪公司采取合同书形式签订的《商品房买卖合同》，自双方当事人签字、盖章之日已然成立，不论该合同性质系为担保、买卖、以物抵债抑或其他法律关系，内容均未违反法律强制性规定，且不属于需要办理批准、登记手续方能生效的合同类型，故案涉《商品房买卖合同》自其成立之时即告生效。据此，合同定性不是评判案涉《商品房买卖合同》法律效力的必要前提，不属本案审理范围，双方可另行主张权利。需要指出的是，经本院当庭询问，重庆元迪公司、贵州瑞安公司倾向于认为案涉《商品房买卖合同》的法律性质系买卖合同。仅从两家公司的认识角度出发，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，重庆元迪公司作为案涉房开项目建设方，不论案涉《商品房买卖合同》是否征得其合作伙伴贵州瑞安公司的同意，均不影响合同效力，贵州瑞安公司、重庆元迪公司的相关答辩意见不能成立，本院不予采纳。
关于合同效力范围问题。本案系合同效力确认之诉，罗小玲的诉讼请求是确认其与重庆元迪公司签订的案涉《商品房买卖合同》是否有效，因此该合同的效力是否及于贵州瑞安公司并非罗小玲本案诉请范围，一审超越罗小玲诉讼主张径行对合同效力范围作出评价不当，本院予以纠正，当事人可另行主张权利。
综上所述，原判论理部分确有不当，本院予以纠正，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由罗小玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李露露
审 判 员 李玉振
审 判 员 任建毅
审 判 员 罗小龙
审 判 员 付甫金
二〇一八年九月十九日
法官助理 禹 欣
书 记 员 张群斌