广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）深中法房终字第2730号
上诉人（原审原告）：深圳市联马物业管理有限公司。
法定代表人：蔡文杰，公司董事长。
委托代理人：韩德亮，公司职员。
被上诉人（原审被告）：廖彩霞，女，香港居民，1963年8月6日出生。
上列当事人物业服务合同纠纷案，上诉人深圳市联马物业管理有限公司（以下简称联马物业公司）不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第146号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，联马物业公司起诉所依据的其与xx实业（深圳）有限公司（以下简称xx实业公司）签订的《物业管理委托合同》中第三十四条明确约定“本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由深圳市仲裁委员会仲裁”。
另查，xx实业公司系A大厦的建设单位，且A大厦一直未成立业主委员会。
原审法院认为，xx实业公司系A大厦的建设单位，《物业管理委托合同》是xx实业公司与联马物业公司签订的前期物业服务合同，虽然合同的签订方不是廖彩霞，但是廖彩霞作为业主，系合同当事人即合同权利义务的承担者，故联马物业公司与xx实业公司签订的《物业管理委托合同》中的仲裁条款亦适用于廖彩霞。另外，虽然《物业管理委托合同》中约定“合同履行中发生争议，双方同意由深圳市仲裁委员会仲裁”，而深圳市只有名为“深圳仲裁委员会”的仲裁机构，但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第六条之规定“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构”，合同当事人在仲裁条款中约定的“深圳市仲裁委员会”应指“深圳仲裁委员会”，因此，合同中的仲裁条款约定明确，系有效仲裁条款。综上，原审法院认为，由于合同中明确约定仲裁条款，故本案不属于人民法院的主管范围。依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回联马物业公司的起诉。案件受理费1224元，由原审法院全额退还。
上诉人联马物业公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求判令：1、依法撤销原审裁定；2、依法裁定一审法院对本案予以继续审理并判令支持联马物业公司的全部诉讼请求；3、本案诉讼费（包括一审、二审）全部由廖彩霞承担。事实与理由：一、联马物业公司与廖彩霞之间因物业服务纠纷事宜并没有约定任何仲裁条款或协议，所以本案不属于仲裁机构的管辖范围。本案中，一审的当事人仅是联马物业公司与廖彩霞，而xx实业公司不是本案的当事人。但是，《物业管理委托合同》的签订主体是xx实业公司与联马物业公司，而非联马物业公司与廖彩霞，所以《物业管理委托合同》第34条仲裁条款的约定，仅对xx实业公司与联马物业公司产生法律约束力，而不能对第三方廖彩霞产生约束力。另外，根据《中华人民共和国仲裁法》第4条：“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理”，以及第21条“当事人申请仲裁应当符合下列条件：（一）有仲裁协议…”的规定，并结合第16条“仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议”关于仲裁协议的规定，本案中廖彩霞因未按时支付物业管理费及专项维修基金等费用而与联马物业公司发生纠纷，但在该纠纷发生前或发生后，双方从未就纠纷处理进行任何仲裁约定。故而，结合以上事实，并根据《中华人民共和国仲裁法》关于仲裁申请与受理条件的规定，在联马物业公司与廖彩霞未就本案处理签订任何仲裁协议或仲裁条款的前提下，仲裁机构对本案不享有管辖权。二、一审法院虽认定廖彩霞不是《物业管理委托合同》的签订主体，但却武断地认为廖彩霞应为《物业管理委托合同》权利义务的承担者，以回避人民法院的管辖责任和义务，违反“合同相对性”的法律原则。本案中，廖彩霞作为涉案商铺的业主，其与联马物业公司之间存在事实上的物业服务法律关系，理应依法履行缴纳物业管理费等费用。现廖彩霞在实际享受联马物业公司提供的物业管理服务后，联马物业公司有权利要求其支付物业管理费等费用。如前所述，签订《物业管理委托合同》的双方当事人是xx实业公司与联马物业公司，而并非包括廖彩霞。所以，根据“合同相对性”原则及相应法律法规，《物业管理委托合同》仅以约束xx实业公司与联马物业公司，而xx实业公司与联马物业公司也不能据此对任意第三方设定权利义务内容，其他任意第三方不可能成为《物业管理委托合同》的当事人，特别是《物业管理委托合同》关于仲裁条款寻求救济方式的约定更不能适用于廖彩霞。在此，《物业管理委托合同》仅以证明联马物业公司已经实际履行涉案商铺物业管理服务义务的事实而存在。三、本案中，联马物业公司与廖彩霞之间存在事实上的物业服务法律关系，且该物业服务的涉案商铺位于罗湖区，故而一审法院依法对本案享有管辖权。四、退一步讲，关于《物业管理委托合同》第34条“争议解决仲裁条款”的约定，上诉人已与案外人“xx实业公司”达成补充协议予以修改，协商约定因《物业管理委托合同》的履行所产生的争议解决，由合同履行地人民法院即罗湖区人民法院管辖。故而，即便如一审法院驳回起诉所依据的事实与法律依据，也已于丧失。由此，如维持一审法院不对本案予以继续审理，那么联马物业公司在裁定生效后，继而对本案予以重新起诉，届时只会增加诉累，进而影响人民法院的诉讼效率。综上所述，廖彩霞作为非《物业管理委托合同》的当事方，该合同约定的仲裁条款依法不应适用于廖彩霞。一审法院据此认定本案不属于人民法院的主管范围，从而驳回联马物业公司的起诉，认定事实和适用法律均属错误。
被上诉人廖彩霞答辩称，一、一审查明事实清楚，判决正确，请求维持原判。二、补充一个事实：涉案商铺是联马物业公司的关联企业xx实业公司开发的，其开发后就没有交付给廖彩霞，在其他案件中都已查明这个事实。包括涉案商铺在内，这些商铺无法使用也不能对外出租，整个市场环境都无法使用。业主购买物业后返租给xx实业公司，在双方合同中有约定，返租给xx实业公司后，物业费是要由xx实业公司负责的，业主至今还没有收到xx实业公司交还的物业。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，联马物业公司与xx实业公司签订的物业管理合同属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。因该物业服务合同存在有效的仲裁条款，原审法院据此认定人民法院对本案没有管辖权并无不当，本院予以确认。联马物业公司上诉称，其于一审判决后与xx实业公司达成补充协议，修改了仲裁条款，约定涉案物业服务纠纷由人民法院管辖，人民法院对本案有管辖权。本院认为，xx实业公司作为建设单位只能代表未出售物业业主的身份行使权利，其与联马物业公司达成的补充协议对已出售物业的业主不具有约束力，故联马物业公司上述主张本院不予支持。
综上所述，联马物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审裁定处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年一月十六日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。