山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0785民初3233号
原告：中国农业银行股份有限公司高密市支行.
委托诉讼代理人：禚照北。
委托诉讼代理人：焦绪明。
被告：刘娟，女，居民，住，
被告：ＸＸ，男，汉族，居民，住，
被告：高密帝宝置业有限公司。
委托诉讼代理人：孙瑞奇。
原告中国农业银行股份有限公司高密市支行（以下简称农行）与刘娟、ＸＸ、高密帝宝置业有限公司（以下简称帝宝公司）金融借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人禚照北、焦绪明，被告帝宝公司委托诉讼代理人孙瑞奇到庭参加诉讼，被告刘娟、ＸＸ经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令第一、第二被告偿还原告贷款本金289626.18元及利息、罚息、复利损失；2、第三被告对上述第一项承担连带责任；3、被告抵押的高密市××广场××单元××室房屋，原告依法享有优先受偿权、处置权；4、判令上述三被告承担本案的诉讼费、律师费、保全费等实现债权的一切费用。事实与理由：2014年被告刘娟、ＸＸ按揭贷款购买被告帝宝公司开发的位于高密市××广场××单元××室房屋一套。2014年8月28日，被告与原告签订了个人购房担保借款合同，约定借款金额305000元，等额本息还款法，借款期限240个月，用该房屋作抵押，并办理了抵押登记。被告帝宝公司提供阶段性担保。合同签订后，原告按照约定将305000元打入被告帝宝公司账户完成付款义务。现被告刘娟、ＸＸ已逾期付款10期，多次催促未果，为维护原告的合法权益不受侵害，根据有关法律规定，特向法院提起诉讼。
被告帝宝公司辩称，帝宝公司提供的是阶段性担保，在帝宝公司为第一、第二被告办理出房产证之后就不再承担担保责任。
被告刘娟、ＸＸ未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
经本院审理查明，2014年8月28日，原告与被告刘娟签订《个人购房担保借款合同》一份，该合同内容为：被告刘娟从原告处借款305000元，借款期限240个月，用于购买被告帝宝公司开发的位于高密市××广场××单元××室房屋一套，借款实行等额本息还款方式，按月结息和付息，并约定了还款日，借款执行年利率为7.205%，逾期利率上浮50%，即年利率为10.8075%，被告帝宝公司作为保证人在该借款合同中盖章确认。该合同条款分两部分：通用条款与特别条款，在通用条款第十条中对担保约定：（10.1）保证方式为连带责任保证；保证期间为借款到期日二年；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费等；（10.3）借款人以本合同第三十四条约定房产作抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性担保。除阶段性保证人约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行。在特别条款第三十三条中约定本合同项下借款由阶段性保证人帝宝公司按10.1和10.3约定提供保证担保。在第三十七条中约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第__种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续。（3）办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后__年。但对于该三十七条，原告农行与被告帝宝公司、刘娟、ＸＸ均未在三项选择项中勾选任何一项。被告ＸＸ与原告签订共同还款责任承诺书，约定当借款人刘娟不按期偿还贷款本息时，对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。被告刘娟将其购买的位于高密市朝阳街道康成大街（东）1767号5幢2单元1301房产作为向原告借款的抵押，办理了预购商品房抵押权预告登记，他项权证号为鲁潍房预高密市字第052242号，但未正式办理抵押登记，抵押物担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金以及实现贷款债权和抵押权的一切合理费用等。
2014年8月28日，原告向被告刘娟发放贷款305000元，截止到2017年6月28日被告刘娟尚欠原告借款本金289626.18元，利息54591.58元。
上述事实，有原告提供的个人购房担保借款合同一份、共同还款责任承诺书一份、房屋他项权利证书复印件一份、房地产抵押清单一份、中国农业银行股份有限公司高密市支行出具的证明一份、个人借款凭证一份、被告身份证复印件各一份及当事人陈述为证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的个人购房担保借款合同、被告ＸＸ出具的共同还款责任承诺书系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效。依照原、被告所签合同，双方约定的借款利率及罚息利率亦符合法律规定，本院予以认定。原告依约向被告刘娟发放借款，被告刘娟、ＸＸ应依约还本付息，逾期应承担约定罚息；合同约定被告刘娟以位于高密市朝阳街道康成大街（东）1767号5幢2单元1301房产为合同项下贷款本金及利息等提供抵押担保，因抵押物在合同订立时未办理产权证，故原被告于合同签订后就抵押房产到高密市住房和城乡建设局办理预购商品房抵押权预告登记，登记原告为涉案房产之他项权利人，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十七条的规定及合同约定，应认定原告的抵押权自登记时设立，抵押有效。被告帝宝公司辩称：帝宝公司只要办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续，即为完成义务，不再承担保证责任，本院认为，虽然在个人购房担保借款合同第三十七条中作为特别条款规定了保证人帝宝公司承担保证责任的三种情形，但双方当事人对三种选择项并未勾选任何一种，故该三十七条的条款无效，本案中被告帝宝公司的保证责任及保证期间应适用一般条款中第10.1条规定，即：保证方式为连带责任保证、保证期间为借款到期日二年，被告帝宝公司作为保证人应当对借款人被告刘娟、ＸＸ的债务承担连带清偿责任，承担责任后有权向被告刘娟、ＸＸ追偿，故本院对被告帝宝公司的辩称意见不予支持。被告刘娟、ＸＸ经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘娟、ＸＸ共同偿付原告中国农业银行股份有限公司高密市支行借款本金289626.18元；
二、被告刘娟、ＸＸ共同偿付原告中国农业银行股份有限公司高密市支行借款利息（截止2017年6月28日利息54591.58元，其余利息以本金289626.18元为基数自2017年6月29日起至实际付清之日止，按年利率10.8075%计算）；
三、被告高密帝宝置业有限公司对被告刘娟、ＸＸ的上述借款本息承担连带清偿责任，承担责任后有权向被告刘娟、ＸＸ追偿；
四、原告对被告刘娟设定抵押的位于高密市朝阳街道康成大街（东）1767号5幢2单元1301房产拍卖或变卖价款享有优先受偿的权利。
上述一至三项被告刘娟、ＸＸ、高密帝宝置业有限公司于本判决生效后十日内付清。
如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5644元，由被告刘娟、ＸＸ、高密帝宝置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 ：李储民
人民陪审员 ：王文善
人民陪审员 ：马桂华
二〇一八年七月二十二日
书 记 员 ： 于 群