北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终10115号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李宏侠，女，1963年10月12日出生。
委托诉讼代理人：孙学文，女，住北京市房山区，由北京福昌餐饮有限公司推荐。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭莉，女，1985年5月20日出生。
委托诉讼代理人：苟杰（彭莉之夫），住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王静，北京市嘉安律师事务所律师。
原审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。
法定代表人：朱剑伟，董事长。
委托诉讼代理人：张康，男，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司经理。
委托诉讼代理人：张权，男，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司长阳区域经理。
上诉人李宏侠因与被上诉人彭莉及原审第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李宏侠上诉请求：驳回彭莉一审诉讼请求，支持李宏侠一审反诉请求。事实和理由：1．一审认定事实错误。李宏侠与彭莉签订房屋买卖合同后没有违约，张大为虽然是李宏侠女婿，但李宏侠并未授权张大为与彭莉协商变更房屋买卖合同事宜。李宏侠未采用任何书面形式作出变更或解除合同的意思表示。本案是彭莉恶意违约，一审认定李宏侠违约，无有效证据支撑；2基于一审认定事实错误，一审法院对李宏侠作出了错误的判决。
彭莉辩称，同意一审判决。1．李宏侠在上诉状中称“其未授权张大为协商变更房屋买卖合同，张大为2017年7月14日与彭莉商谈相关事宜未经李宏侠授权，故李宏侠不构成违约。”，上述理由与事实不符；2．李宏侠不同意按原合同履行义务的意思表示明确，故彭莉要求解除合同并要求其支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，一审判决正确，应予维持；3．李宏侠称彭莉恶意违约没有事实依据，构成违约的是李宏侠，其应向彭莉承担违约责任；综上所述，在房屋买卖过程中，李宏侠是认可张大为的代理行为的，张大为不同意按原合同履行义务的意思表示即为李宏侠的意思表示，故彭莉要求解除合同并要求支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，一审判决正确，请求法院驳回李宏侠上诉请求，维持一审判决。
汇鑫伟业公司述称，对李宏侠的上诉没有异议。
彭莉向一审法院起诉请求：1．解除李宏侠、彭莉双方签订的《存量房屋买卖合同》；2．李宏侠支付违约金144万元；3．李宏侠赔偿彭莉支付的购房中介费损失10．8万元；4．诉讼费由李宏侠负担。
李宏侠向一审法院反诉请求：1．彭莉支付违约金144万元；2．诉讼费由彭莉负担。
一审法院认定事实：2017年1月15日，李宏侠（甲方、出卖人）与彭莉（乙方、买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出售房产坐落于北京市房山区某某某某办事处05-13-02、05-13-04、05-13-09地块项目的19号楼1层3单元102号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总成交价为720万元。房屋预售合同编号为京房售证字（2014）62号（Y1736833）。买受人于2017年3月31日前向出卖人支付第一期房款330万元，买受人拟申请贷款390万元；出卖方应于2017年3月31日前办理向银行申请提前还款手续。出卖人用买受人首付款专项支付全部解押款项。买受人于签订合同当日支付购房定金10万元。若买受人未按照合同约定期限付款逾期超过15天的，出卖方有权解除合同，买受方应按总房价款20%向出卖人支付违约金。合同签订后，因买受人或者出卖人拒绝履行合同或者根本违约导致合同无法履行，对方有权解除合同，违约方按总房价款的20%支付违约金。后双方签订补充协议，约定第一期房款的支付时间不晚于2017年4月15日。合同签订当日，彭莉向李宏侠支付了10万元购房定金。2017年1月17日，彭莉向汇鑫伟业公司交纳了108000元中介服务费。
案涉房屋尚未取得房屋所有权证。2017年2月14日，北京良誉房地产开发有限公司向业主发出房屋产权办理告知函，告知因案涉小区存在违规私建致使政府相关管理部门暂停办理相应楼栋大产权证，因此可能导致案涉房屋产权证办理亦需延期。
2017年4月14日，彭莉、苟杰、张大为（李宏侠女婿，代表李宏侠处理房屋买卖事宜）及汇鑫伟业公司工作人员就付款金额及付款方式等进行协商。协商中张大为主张买方应付首付款为400万元左右、剩余贷款由买方承担，理由为双方存在口头协议，不能以合同上数据为准；彭莉以按照卖方的计算方式得出的总房款已超过合同约定的总房款为由不同意卖方提出的变更方案。双方未协商成功。卖方张大为在协商中有“如果按照合同走，那就别谈了”、“如果今天谈不成，把定金退给买方，咬牙不卖了”、“等房本下来我再卖，可以告我违约，如果赢了，给100多万”等相关意思表示。双方谈话后期，买方坚持卖方违约，曾询问何时退定金、中介费应由出卖方承担等语言，卖方否认违约，并表示定金可以退、不负担中介费。2017年4月15日，彭莉未支付首付款。同年7月，彭莉诉至北京市房山区人民法院。根据录音内容显示，双方所谈案涉房屋剩余贷款应为360万元左右。诉讼中李宏侠认为双方商定的房价应为760万元，首付款应为420万元，合同上的价格是为了给买方避税，对此李宏侠未提供证据。一审诉讼中中介公司表示类似案涉房屋现报价约为850万元至1000万元，同时表示成交较少。诉讼中李宏侠、彭莉均表示不申请调整违约金标准。一审庭审后李宏侠撤回对向翠平的委托，并提交对孙学文的授权委托书。
一审法院认为，在合同履行过程中，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
彭莉与李宏侠签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李宏侠一方要求增加首付款金额、变更付款方式，并存在欲拒绝履行合同的意思表示，构成违约。彭莉要求解除房屋买卖合同及要求李宏侠支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因李宏侠存在违约行为，彭莉因此未支付首付款存在合理理由，不构成违约。李宏侠以彭莉未支付首付款违约为由要求其支付违约金的反诉请求，法院不予支持。彭莉主张的中介费损失应包含在违约金中。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，于2018年8月判决：一、解除彭莉与李宏侠于二○一七年一月十五日签订的《存量房屋买卖合同》。二、李宏侠于判决生效之日起十日内给付彭莉违约金一百四十四万元。三、驳回彭莉的其他诉讼请求。四、驳回李宏侠的反诉请求。
本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院另查明，双方在《存量房屋买卖合同》中约定，出卖人应于2017年3月31日前办理解押手续，出卖人用买受人首付款办理解押事项。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。
本院认为，虽然李宏侠与彭莉签订的《存量房屋买卖合同》约定出卖人应于2017年3月31日前办理解押事项，但同时约定应用买受人首付款办理，买受人首付款支付时间为2017年4月15日前，因此，在买受人未支付首付款情况下，出卖人未办理解押事宜，不构成违约。
根据本案查明的事实，因案涉小区存在违规私建致使政府相关管理部门暂停办理相应楼栋大产权证，致使彭莉与李宏侠签订的房屋买卖合同产权证办理也要暂停，并且影响到后续房款的支付，在此情况下，2017年4月14日彭莉、苟杰、张大为及汇鑫伟业公司工作人员就房屋买卖情况进行协商，不应认定出卖人明确表示不履行合同义务，而且双方协商时，出卖人主要义务履行期限未到期，因此不应认定出卖人违约。因2017年4月14日张大为的相关表述，按照常理，彭莉对后续首付款支付产生不安，故彭莉未支付首付款亦不构成违约。由于案涉房屋产权证因案涉小区违规私建暂停办理，双方签订的买卖房屋的合同目的已无法实现，并且可导致合同相应条款履行不能，而双方重新协商以后又有分歧，故该《存量房屋买卖合同》在彭莉请求下可解除。合同解除后，彭莉所交定金，由于未在本案提出诉讼请求，双方可另行处理。
综上所述，李宏侠的上诉请求部分成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15670号民事判决第一项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15670号民事判决第二项；
三、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15670号民事判决第三项；
四、驳回彭莉的其他诉讼请求。
五、驳回李宏侠的反诉请求。
一审案件受理费18767元，由彭莉负担3127元（已交纳），由李宏侠负担15640元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费17760元，由李宏侠负担（已交纳）。二审案件受理费17567元，由李宏侠负担8783．5元（已交纳），由彭莉负担8783．5元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
审 判 员 刘丽杰
审 判 员 周梦峰
二〇一八年九月三十日
法官助理 曹 华
书 记 员 张 璐