四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)巴中民终字第659号
上诉人（原审被告）平昌县华阳房地产开发有限公司。
法定代表人周作洪，董事长。
委托代理人吴忠，四川万明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈远广，男，生于1954年4月10日，汉族，住平昌县江口镇新华街。
被上诉人（原审原告）孙英，女，生于1960年1月8日，汉族，住平昌县江口镇新华街，系陈远广之妻。
委托代理人冉启荣，四川万明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）平昌县华阳房地产开发有限公司与被上诉人（原审原告）陈远广、孙英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因上诉人不服平昌县人法院(2014)平民初字第966号判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司委托代理人吴忠、被上诉人陈远广及孙英的委托代理人冉启荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2006年9月4日，平昌县华阳房地产开发有限公司与陈远广、孙英夫妇签订《联建房屋合同书》，经双方协商，陈远广、孙英自愿将其在平昌县江口镇新华街东段136号的危房交与平昌县华阳房地产开发有限公司改建，合同约定：一、还房条件，(1)临街面门市一个，开间的宽度应不低于3.8米，其长度按统一设计而定，所还新门面应在原旧房位置处，即右与王金银相邻；(2)还住房一套，面积为90-100平方米，住房在临街面门市之上二楼（若门市为街平面一楼，即住房在门市之上相连）；(3)由平昌县华阳房地产开发有限公司另补偿陈远广、孙英30000元现金，现金补偿在双方签订本合同之日一次性支付；(4)平昌县华阳房地产开发有限公司为陈远广、孙英的还房须按设计要求安装好铝合金或塑钢门窗，入户门为金属防盗门，清水墙面，地板只扎板缝，门市为铝合金卷闸门及门面的外装饰、门市及住房的下水道安装由平昌县华阳房地产开发有限公司负责工程质量，须按国家相关规定和施工图纸进行施工，任何一方不能更改施工图纸。三、陈远广、孙英解决好宅基地的权属关系，若因权属而引起争议，陈远广、孙英承担全部经济及法律责任。四、新房的水、电、气、闭路电视由平昌县华阳房地产开发有限公司负责安装到户，其费用由陈远广、孙英负责。五、平昌县华阳房地产开发有限公司所还陈远广、孙英的住房产权手续办理由平昌县华阳房地产开发有限公司负责，陈远广、孙英需提供办理产权手续的相关材料。除还给陈远广、孙英的住房、门面之外的房产归平昌县华阳房地产开发有限公司所有，其产权证由平昌县华阳房地产开发有限公司统一办理。六、工期为十八个月，即2006年9月4日至2008年3月4日止，如遇不可抗拒的因素，时间向后顺延。七、双方必须信守本合同，若单方违约，违约金按还房总造价加上补偿金的5%赔偿给对方。八、陈远广、孙英从2006年9月4日至2008年3月4日的租房租金由陈远广、孙英自行负责，若超出该时间段（即为18个月）之外的租金由平昌县华阳房地产开发有限公司补偿给陈远广、孙英，每月按300元人民币补偿。九、本协议一式三份，自签字之日起生效。若发生纠纷。以本合同作为仲裁依据，不得另附其它条件。2010年8月27日，平昌县华阳房地产开发有限公司向陈远广、孙英支付拆迁房屋补偿费20000元，房屋租赁费12000元（2009年9月4日至2011年9月4日的过渡费），平昌县华阳房地产开发有限公司分别欠王太琼、谢世卓、陈远广、丁玉芳房屋拆迁补偿费10000元并书立欠据。2010年8月30日，平昌县华阳房地产开发有限公司“祥和家园”项目部负责人李明华，以平昌县华阳房地产开发有限公司“祥和家园”项目部名义书面承诺：平昌县华阳房地产开发有限公司“祥和家园”李明华承诺在原合同的基础上补偿陈远广同志建筑面积60平方米，作为陈远广同志在2005年到2012年的补偿，待签订正式房屋置换协议时加入。平昌县华阳房地产开发有限公司于2011年6月24日在平昌县江口镇新华街华严路获得1259.42平方米的国有土地使用权，2011年11月14日获得“祥和家园”建设用地规划许可证，2013年11月27日获得“祥和家园”建设工程施工许可证，2013年12月获得“祥和家园”商品房预售许可证。
2011午9月4日之前平昌县华阳房地产开发有限公司已按约定向陈远广支付2008年3月4日至2011年9月4日期间的过渡费（亦称房租费）。2012年1月10日，经拆迁双方协商，将拆迁过渡费变更为每年9000元。陈远广未领取2011年9月4日至2012年9月4日的过渡费，2012年9月4日至2013年9月4日的过渡费9000元陈远广己领取，2013年9月4日之后，平昌县华阳房地产开发有限公司未向陈远广支付过渡费。
平昌县华阳房地产开发有限公司在开发建设“祥和家园”商住楼的过程中，将临街以上的第二、三、四楼房屋建设成为商业用房，其中二楼房屋与一楼房屋无法直接连通，加之平昌县华阳房地产开发有限公司己将二楼商业用房出售，致使陈远广、孙英二楼100平方米的住房无法交付，双方为此协商无果，陈远广诉讼来院。
同时查明：2014年1月18日，平昌县华阳房地产开发有限公司与何继勇、陈琼华签订商品房买卖合同，合同所涉房屋为“祥和家园”第12楼1号，合同约定价款为3850元／㎡。
上述事实：有原告陈远广提供的《联建房屋合同书》，被告平昌县华阳房地产开发有限公司支付拆迁补偿费、过渡费的收据，平昌县华阳房地产开发有限公司“祥和家园”项目部及其负责人李明华关于补偿陈远广60平方米房屋的承诺书，商品房买卖合同；被告平昌县华阳房地产开发有限公司提供的建设工程规划许可证，国用土地使用权证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，关于调整过渡费的会议记录，平昌县房管局出具的“祥和家园”房屋登记信息表以及记录在案的双方当事人无争议的当庭陈述佐证，本院予以确认。
原告陈远广提供的2005年3月20日由甲方陈远广、孙英，乙方韩凤、李明华签字署名的“联合改建协议书”不属于李明华的亲笔签名，有西南政法大学司法鉴定中心司法蓥定意见书佐证，同时也不属于平昌县华阳房地产开发有限公司的授权委托行为，该“联合改建协议书”不能作为原告陈远广的主张证据，本院不予采信。
原判认为：2006年9月4日，被告平昌县华阳房地产开发有限公司与原告陈远广，孙英签订《联合建房合同书》时虽然尚未获得建设工程规划许可和国有土地使用权，但事后获得了政府行政主管部门的行政许可，确立了平昌县华阳房地产开发有限公司的开发业主地位，而且签订该合同书时也充分体现了合同当事人的意思自治，合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力。该合同名为《联合建房合同书》，但其合同内容所形成的民事法律关系属于房屋拆迁安置补偿而并非是联合建房，故认定该合同为房屋拆迁安置补偿合同。被告平昌县华阳房地产开发有限公司在建房过程中未按合同约定用途建设，加之己将建成房屋的第二楼出售他人，导致不能按合同约定向原告陈远广、孙英交付房屋，其行为违反了合同约定，损害了原告陈远广、孙英的民事权益，应当继续履行合同义务并承担违约责任。因原告陈远广、孙英安置补偿的二楼房屋具有商业用途的价值，在被告平昌县华阳房地产开发有限公司未能履行房屋交付义务的情况下，应当比照无商业用途房屋的价值悬差赔偿损失。被告平昌县华阳房地产开发有限公司“祥和家园”项目部及其负责人李明华项目负责人的职务行为，而且该项目部李明华是此项开发建设项目的实际投资人，李明华的开发建设行为所设立的权利义务以及所产生的法律后果，应当由法定开发业主承担责任。原告陈远广、孙英要求被告平昌县华阳房地产开发有限公司交付100平方米一套；赔偿房屋价值差价损失；支付下欠的过渡费的理由成立，本院予以支持。被告平昌县华阳房地产开发有限公司补偿给原告陈远广、孙英的60平方米房屋因不足一套住房的面积，可由被告平昌县华阳房地产开发有限公司比照己售房屋的合同价，以现金方式补偿给原告陈远广、孙英。原告陈远广、孙英主张2006年9月4日之前的房屋租赁费2520元没有事实依据，本院不予支持。原告陈远广、孙英要求被告平昌县华阳房地产开发有限公司赔偿迟延交付房屋期间的房租补偿费46920元没有事实和法律依据，本院不予支持。由于“祥和家园”第二楼房屋已经出售，原告陈远广要求判令被告平昌县华阳房地产开发有限公司交付5楼5号房屋一套。原告陈远孙英与被告平昌县华阳房地产开发有限公司之间对《房屋拆迁安置补偿合同》不存在效力待定的争议，也不存在合同效力待定的事实，本院无需作合同效力确认。原告陈远广、孙英的诉讼主张及理由部分成立，应当部分予以支持。被告平昌县华阳房地产开发有限公司不能举证证明，不能按期交付房屋是因不可抗力的原因所造成，其辩称理由不成立，本院不予支持。据此原判判决：一、被告平昌县华阳房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内，将合同约定的“祥和家园”临街面门市一个交付原告陈远广、孙英；将“祥和家园”第5楼5号住房一套交付原告陈远广、孙英，由双方按交付房屋的实际面积进行结算。二、被告平昌县华阳房地产开发有限公司赔偿原告陈远广、孙英100平方米住房的价值差价损失60000元；支付60平方米住房的价款231000元（60平方米×3850元）。三、被告平昌县华阳房地产开发有限公司向原告陈远广、孙英支付2012年9月4日以前欠付的过渡费19000元（包括书立欠据的10000元）；被告平昌县华阳房地产开发有限公司从2013年9月4日起，按每年9000元的数额向原告陈远广、孙英支付过渡费，至交付房屋时止。四、被告平昌县华阳房地产开发有限公司向原告陈远广、孙英支付违约金70000元。五、驳回原告陈远广、孙英的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人华阳房产不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：上诉人违约交房的原因是政府规划变动，属于不可抗力，不应承担违约责任；司法机关没有权利给被上诉人选房优先的权利，原审判决给被上诉人的住房明显损害了其他人利益；价差231000元赔偿系李明华个人承诺，应与上诉人无关；综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人陈远广、孙英辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所说的政府颁证许可行为，不属于不可抗力，且上诉人并没有政府行为导致不能如期还房的证据，即使有并经司法确认，也应由合同义务相对人履行义务后再向第三方追索，上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失远远超过原判决的231000元。优先选房是当事人合意且不损害国家、集体及第三人的合法权益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人华阳公司为了支持其上诉请求，在二审中提交了以下证据：1.祥和家园拆迁还房安置情况表。2.华阳房产公司向平昌县政府及建设局的请示报告。上述证据证明一审判决交付给被上诉人陈远广、孙英的第五层第五号房已安置给他人及涉案房屋整体纠纷较大，请求由政府出面处理的意见。
被上诉人陈远广、孙英的质证意见：1.祥和家园拆迁还房情况表属实，但表中505号房是给唐瑞贵的现自愿表示放弃，要求将还给谭素芬的21楼2号交付给自己；2.华阳房产给政府及建设局的报告涉及到楼盘的其他修建情况，与本案无关。
本院采证意见：1.对上诉人提供的证据1有相关部门加盖印章，对其真实性，本院予以确认。祥和家园拆迁安置还房情况表建立的楼盘信息，经本院调查平昌县国土局、建设局及房管局及原人民法院生效判决确认，能确定拟安置给被上诉人的408号房已安置给他人，且被上诉人自愿表示放弃案涉房屋505号，本院予以确认。2.对上诉人提供的证据2，因被上诉人对其关联性提出异议，本院经审查与本案无关，不予以确认。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，华阳公司通过向平昌县房产管理局备案，在开发建设的“祥和家园”项目预留了拆迁安置还房31套，每套预留还房均对应的拆迁安置还房户，其中巴中市中级人民法院生效判决（2015）巴中民终字第183号民事判决已将4楼5号、4楼6号、4楼7号、4楼8号、4楼9号判给另一还房户杨琼贤；现余下杨琼贤对应的拆迁安置还房6楼6号及6楼7号未处置。拆迁还房安置情况表中原拟安置给陈远广的4楼8号房面积为119.73平方米，杨琼贤的607为119.85平方米。
本院认为，上诉人华阳公司与被上诉人陈远广、孙英签订的《联合建房合同书》系双方真实意思表示，该合同实为拆迁安置还房协议，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。双方均应依约全面诚实地履行各自的合同义务。上诉人华阳公司未按合同约定履行交付房屋的义务，同时将该幢商品房三楼改作商用房，无法向被上诉人交付，根据《联合建房合同书》约定，上诉人逾期交房应承担逾期安置的违约责任。上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司“祥和家园”项目部及其负责人李明华是履行职务行为，而且该项目部李明华是此项开发建设项目的实际投资人，故李明华及“祥和家园”项目部书立的补偿给被上诉人陈远广、孙英60平方米房屋的承诺应视为公司的行为，依约应予履行。故对上诉人认为不承担违约责任及价差的上诉理由，本院不予支持。由于双方在合同中并未约定被上诉人享有优先选择楼层和户型的权利，且还房安置情况表中拟安置给陈远广的408号房面积为119.73平方米房屋已由人民法院生效判决给案外人杨琼贤，现还房安置情况表中其他的购房户均有相对应的房屋，仅余下原拟安置给杨琼贤的606、607号为未处置房，其中的607号房119.85平方米，最接近408号房面积为119.73平方米，且被上诉人在二审中表示放弃还房安置情况表中拟安置给唐瑞贵的505号房，综上考虑到本案实际并结合拆迁预留还房现状及合同履行的诚信原则，对被上诉人的拆迁还房以607号房安置更为适宜，故上诉人认为原判房屋损害了其他拆迁户的理由部分成立，本院予以支持。双方在原合同中约定的住房面积为90—100平方米，后约定补偿60平方米，总共160平方米。故被上诉人陈远广安置607号房119.85平方米后其余下的40.15平方米应以市场价现金由上诉人予以补偿支付。
综上，根据《联合建房合同书》约定，上诉人逾期交房应承担逾期安置的违约责任。上诉人华阳公司未在协议约定的期限内还房，应当承担逾期安置的违约责任。一审根据协议约定，判决上诉人支付超期交付房屋的违约金并无不当，本院予以维持。上诉人华阳公司将应还被上诉人三楼的房屋变为商住房，而又未交付给被上诉人，系上诉人华阳公司单方违约，由此造成的损失，应当按照协议约定予以赔偿。一审判决损失并无不当，本院予以维持。因上诉人华阳公司没有提供政府逾期办证的证明，且政府逾期颁证不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力，故对其上诉称逾期交房是因政府迟延颁证，属于不可抗力，不应承担违约责任的主张，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，但由于本案实际情况，应予适当变更，依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持平昌县人民法院(2015)平民初字第966号民事判决、第三条、第四条、第五条；撤销平昌县人民法院(2015)平民初字第966号民事判决第一条、第二条。
二、上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内，将合同约定的“祥和家园”临街面门市一个交付被上诉人陈远广、孙英；将“祥和家园”第6楼7号住房一套交付被上诉人陈远广、孙英，由双方按交付房屋的实际面积进行结算。
三、平昌县华阳房地产开发有限公司赔偿原告陈远广、孙英119.85平方米住房的价值差价损失60000元；支付40.15平方米住房的价款154577.5元（40.15平方米×3850元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担不变。二审案件受理费9000元，由上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 斌
代理审判员 彭 科
代理审判员 杨璐菥
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张志民