江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终2454号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王金如，男，1955年6月12日出生，汉族，住常州市武进区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：唐阳仙，女，1957年10月31日出生，汉族，住常州市武进区。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘庆，江苏金牌律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：郝燕媛，江苏金牌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘壮，男，1994年5月18日出生，汉族，住江苏省灌云县。
上诉人王金如、唐阳仙因与被上诉人刘壮房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初8203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王金如、唐阳仙上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、刘壮作为房地产经纪人员本就不能承购、承租自己提供经纪服务的房屋。根据《房地产经济管理办法》第25条的规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋……。”第37条的规定：“应当由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”刘壮系常州上城房地产信息咨询服务有限公司的中介服务人员，利用自己知晓的房屋底价购买上诉人房屋，已经占据优势地位。刘壮的行为违反了行政法规的规定，应当受到相关处罚。因合同并未履行完毕，王金如、唐阳仙可以请求解除合同，不在继续履行。二、刘壮逾期支付房款，其责任既不应归咎于上诉人，也不
应归咎于银行。刘壮在申请贷款期间，一直要求王金如、唐阳仙配合，并表示无上诉人配合无法完成贷款。实际上刘壮并不需要配合就可以独自完成贷款。按照正常的贷款流程，刘壮应该在2个月内就可以完成贷款手续并支付上诉人剩余款项，但被上诉人迟迟未能支付。上诉人己经履行了前期应当履行的义务，被上诉人将责任归咎于上诉人没有法律依据。若将延迟付款的责任归咎于银行，那与上诉人没有法律上的因果关系，且被上诉人也未能提交证据证明该责任归咎于银行。因此，被上诉人的违约责任只能被上诉人自己承担。三、被上诉人未按照转让协议约定，以现金方式支付所有欠款。上诉人依法享有合同解除权。根据双方签订的《常州市房屋转让协议》第三条第3项约定：“……无法贷款或贷款不足部分，均以现金方式支付给甲方。”双方于2017年6月8日办理资金监管手续，同时，被上诉人就应向银行申请贷款，贷款应按规定时间到专用账户。被上诉人贷款长期未能得到银行放款（至起诉之日已有近半年）。按协议约定，银行无法放贷的结果产生后，被上诉人就应以现金方式支付剩余房款。而不是枉顾上诉人意愿再次申请贷款。被上诉人经上诉人及上诉人家人多次催要，组织中介三方协商，却一直拖延付款，超出了法律规定的应当给予的适当的履行期限。根据《合同法》第94条的规定：“若对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的,债权人便可享有合同解除权。”被上诉人的行为已经构成违约，上诉人有权解除合同。
刘壮辩称，一审判决正确，予以维持。
王金如、唐阳仙向一审法院起诉请求：1、判令解除王金如、唐阳仙与刘壮于2017年5月16日签订的《常州市房屋转让协议》；2、判令刘壮支付定金20000元，房租损失6000元；3、判令承担本案律师费16000元；4、承担本案诉讼费。
刘壮向一审法院提出反诉请求：1、判令王金如、唐阳仙继续履行与刘壮之间于2017年5月16日签订的常州市房屋转让协议，并判令王金如、唐阳仙配合办理产权转移登记手续；2、判令王金如、唐阳仙支付违约金20000元；3、判令王金如、唐阳仙承担本案律师费12000元；4、承担本案反诉诉讼费。
一审法院查明事实：2017年5月16日，王金如、唐阳仙作为甲方（出售方），刘壮作为乙方（购买方），在常州上城房地产信息咨询服务有限公司居间介绍下，签订了《常州市房屋转让协议》（协议编号：1002981），约定由王金如、唐阳仙将其所有的位于武进区牛塘镇绿园21幢甲单元702室的房屋[建筑面积48.45平方米，产权证号为13005441、共有权证号13005441-1，土地证号为武国用（2012）字第12040**]出售给刘壮，成交价为28万元。合同约定的付款方式为：签订协议时，乙方支付定金2万元（其中5000元暂存于中介方）；甲乙双方办理资金监管手续时乙方支付3万元到资金监管账户；同时由乙方向合作银行申请商业贷款23万元，贷款按规定时间到资金监管账户。如果无法贷款或者贷款不足，均应以现金方式支付给甲方。合同约定，双方于2017年6月16日之前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或者乙方贷款放款当日起五个工作日内办理产权转移登记手续；甲方于乙方付清房款时将房屋正式交付给乙方；中介费5600元，由乙方承担，并于签约时一次性付清。甲方若中途悔约，应在三日内退还收取的全部房款，并支付违约金2万元；乙方若中途悔约，应支付给甲方违约金2万元；违约方除支付给守约方违约金或者赔偿实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的佣金、调查费、公证费、律师费、诉讼费等一切费用。
合同签订后，刘壮于当日支付给了王金如定金2万元，又于2017年5月底支付给了王金如、唐阳仙购房款3万元。2017年6月8日，双方办理了资金监管手续。同日，刘壮向资金监管账户支付了1万元，并向中国银行钟楼支行申请贷款23万元。2017年10月下旬，贷款银行通知刘壮最多只能贷款157500元。刘壮随即于2017年10月31日将贷款不足部分62500元支付到了资金监管账户。
2017年10月30日前后，因刘壮的银行贷款尚未发放，王金如、唐阳仙之女与刘壮及中介多次协商，要求刘壮一次性全款支付房款，但双方未取得一致意见。王金如、唐阳仙遂于2017年11月15日起诉至一审法院，支付了律师费16000元。
一审诉讼中，刘壮的贷款银行于2018年1月4日将贷款157500元发放到了资金监管账户。刘壮为应诉和提起反诉，支付了律师费12000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王金如、唐阳仙与刘壮于2017年5月16日签订的《常州市房屋转让协议》（协议编号：1002981），系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为是有效合同。购买房屋时刘壮确系中介公司员工，但法律并未禁止中介的员工承购其所在公司提供经纪服务的房屋。王金如、唐阳仙认为刘壮该行为违反了行政法规，且合同未履行完毕，要求解除合同，不符合法律规定，法院不予支持。
合同中约定，对于房款中的23万元，由刘壮贷款支付，并没有限定支付时间；刘壮申请贷款以后，银行的审批时间并非刘壮所能控制，且刘壮一直配合银行办理相关手续，在银行认为其最多只能贷款157500元时，又及时主动将贷款不足部分65250元支付到了资金监管账户，最终于2018年1月4日取得了贷款，可以全部支付房款，并没有根本性违反合同约定的行为。王金如、唐阳仙以刘壮贷款周期太长、延迟履行主要债务为由主张刘壮违约，从而要求解除合同，并要求刘壮支付定金20000元和房租损失6000元、律师费16000元，证据不足，也不符合合同约定和法律规定，法院对其所有诉讼请求均不予支持；因刘壮已按照合同约定支付了房款，故刘壮要求王金如、唐阳仙继续履行双方于2017年5月16日签订的《常州市房屋转让协议》，并配合协助其办理案涉房屋产权转移登记手续，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。
法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。刘壮已按合同约定履行完毕所有付款义务，王金如、唐阳仙应按合同约定于贷款到账之日起五个工作日内配合协助刘壮办理产权转移登记手续。但王金如、唐阳仙未按合同约定履行义务，构成违约。因合同未对迟延履行约定违约金，故刘壮要求王金如、唐阳仙支付违约金20000元，不符合合同约定和法律规定，法院不予支持；对于刘壮要求王金如、唐阳仙赔偿律师费12000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
综上，判决：一、驳回王金如、唐阳仙的全部诉讼请求。二、王金如、唐阳仙于判决发生法律效力之日起十日内将位于武进区牛塘镇绿园21幢甲单元702室的房屋[建筑面积48.45平方米，产权证号为13005441、共有权证号13005441-1，土地证号为武国用（2012）字第12040**]交付给刘壮，并配合协助刘壮办理该房屋的权属转移登记手续。三、王金如、唐阳仙赔偿给刘壮损失12000元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。四、驳回刘壮的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费930元，由王金如、唐阳仙共同负担；反诉案件受理费2990元，由王金如、唐阳仙共同负担。
二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。
本院认为，一审判决适用法律错误，应予改判。
王金如、唐阳仙与刘壮签订的《常州市房屋转让协议》，系双方当事人真实意思的表示，购买房屋时刘壮虽系中介公司员工但不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋转让合同合法有效。
根据该合同约定，涉案房屋总价28万其中23万元由刘壮贷款支付，贷款支付时间没有限定，且刘壮已按合同约定履行完毕所有付款义务，故王金如、唐阳仙应按合同约定履行义务。但本案中，王金如、唐阳仙未按合同约定于贷款到账之日起五个工作日内配合协助刘壮办理产权转移登记手续，因此，王金如、唐阳仙在本案中构成违约。王金如、唐阳仙认为刘壮违约没有全款一次性付清购房款并要求刘壮赔偿损失的主张，无事实依据，且双方在涉案合同中并未将此情形约定为合同解除的条件，故王金如、唐阳仙的上诉主张不成立，本院不予支持。
但，根据损益相抵原则，买卖合同当事人一方违约造成对方损失的同时，对方亦因此获有利益，应从损失赔偿额中扣除对方所获利益。涉案房屋的单价已由每平方米5779元增长为约8000元，刘壮因该房屋涨价而获得的利益已超出其所遭受的损失，故对于刘壮要求王金如、唐阳仙赔偿律师费12000元的主张，本院不予支持。
综上，上诉人的部分上诉意见，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初8203号民事判决第一、二、四项；
二、撤销常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初8203号民事判决第三项。
一审案件受理费1435元，由刘壮负担；二审案件受理费1435元，由王金如、唐阳仙共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙海萍
审 判 员 周韵琪
审 判 员 袁海燕
二〇一八年八月二十七日
法官助理 赵 艳
书 记 员 许 星