湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民二初字第1226号
原告聂治浩，男，汉族。
委托诉讼代理人向建，湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312200810605835。
被告杨慧娟，女，瑶族。
委托诉讼代理人（特别授权）郭文杰，湖南星星律师事务所律师，执业证号：14312201210778861。
被告谌格漩，曾用名谌友香，女，汉族。
原告聂治浩与被告杨慧娟、谌格漩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂治浩及其委托诉讼代理人向建、被告杨慧娟委托诉讼代理人郭文杰到庭参加诉讼，被告谌格漩经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂治浩诉称，原告与被告杨慧娟（代理人为被告谌格漩）于2014年4月17日签订《二手房买卖合同》一份，约定原告聂治浩以300800元价格购买被告杨慧娟位于怀化市盈口乡赵家山的房屋，权证号码为714003720。原告聂治浩在付清全款办理房屋过户过程中，得知该房屋土地权属系案外人彭光前所有，且土地权属为集体土地使用权证，导致土地证无法过户至原告聂治浩名下。原告聂治浩认为二被告构成违约，起诉至法院，请求法院判决：1、解除原告聂治浩与被告杨慧娟于2014年4月17日签订的《二手房买卖合同》；2、二被告返还原告聂治浩购房款300800元，并赔偿原告聂治浩办理相关交易税费所支出的17000元，同时赔偿原告利息损失30000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。在诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为要求确认原告聂治浩与被告杨慧娟于2014年4月17日签订的《二手房买卖合同》无效。
原告聂治浩向本院提交如下证据：
证据1、原告的身份证复印件、二被告常住人口信息复印件一份，证明原、被告的主体资格；
证据2、二手房屋买卖合同原件一份，证明原告与被告杨慧娟签订了《二手房买卖合同》的事实；
证据3、收条原件一张，证明2014年4月17日被告杨慧娟收到原告聂治浩购房定金50000元的事实，及证明原告聂治浩与被告杨慧娟就购买怀化市盈口乡赵家山101号房屋的购房总价款及房款支付方式做了约定；
证据4、收条原件一张，证明2014年4月18日被告杨慧娟代理人被告谌格漩收到原告聂治浩购房款180800元的事实；
证据5、收条原件一张，证明2014年6月17日被告杨慧娟代理人也就是被告谌格漩收到原告聂治浩购房余款70000元，该房屋的购房款已经付清的事实；
证据6、集体土地建设用地使用证复印件一份，证明该房屋的土地使用权证并非登记在彭光前名下，权属存在争议，原告无法办理土地使用权证过户。
被告杨慧娟答辩称，1、关于本案的事实部分，原告的诉讼事实与案件事实不符，被告杨慧娟已将本案涉及房屋出卖给被告谌格漩，因被告杨慧娟有急事赶回深圳，双方在中方县公证处办理了委托手续，委托被告谌格漩办理相关房产过户手续。后被告谌格漩以其委托代理人的身份将该房屋再次转卖给原告聂治浩的事实，被告杨慧娟对此毫不知情，其没有授权被告谌格漩将房屋转卖给第三人，该行为系被告谌格漩个人行为，其不承担本案的法律责任；2、关于本案的法律部分，答辩人认为在原告与被告谌格漩之间的房屋买卖交易行为当中，双方签订的房屋买卖合同合法有效，且房屋已经过户在原告名下，被告不存在任何违约行为。原告所主张的诉求与理由无法律依据，清法庭依法驳回原告的诉讼请求，
被告杨慧娟向本院提交如下证据：
证据1、银行转账记录一份，证明2013年7月5日，被告谌格漩通过银行转账的方式向被告杨慧娟付款237000元；
证据2、二手房屋买卖合同复印件一份，证明被告谌格璇以杨慧娟的名义与原告签订了二手房买卖合同。从合同的内容上来看，双方均依约履行了合同，并未存在违约行为；
证据3、收条复印件一份，证明原告分别于2014年4月17日、18日及6月17日分三次向被告谌格璇支付房款共计300800元，其中部分有“杨慧娟”签名的收条上签字均为被告谌格漩所写，房款也全部是由被告谌格漩收取；
证据4、怀化市房屋管理局提供的房屋产权情况复印件一份，证明本案所诉房屋已经于2014年4月21日过户至原告聂治浩名下，并已经发证；
证据5、委托书复印件一份，证明2013年7月5日被告谌格漩与杨慧娟之间产生了该房屋的交易，杨慧娟委托谌格漩来办理过户手续。
被告谌格漩未向本院提交书面答辩状，也未提交证据。
另有庭审笔录一份，证明本案其他事实。
上述证据，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，本院综合审查后作出如下认证：
被告杨慧娟对原告聂治浩提交的证据1无异议；对原告提交的证据2真实性有异议，合同的签名全部是谌格漩签字，并不是杨慧娟本人，杨慧娟全不知情；被告杨慧娟对原告提交的证据3、4、5的真实性、关联性有异议，该证据中所有杨慧娟的签字都是谌格漩代签的，而且钱都是谌格漩收的，与其无关联；对原告提交的证据6真实性、关联性有异议，该证据系是复印件，不符合证据规则，也无法证明土地使用权证就是涉案房屋的土地使用权证。
原告聂治浩对被告杨慧娟提交的证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据不能改变原告聂治浩与被告杨慧娟的房屋买卖关系；对原告提交的证据2真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议；对原告提交的证据3、4无异议；对原告提交的证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，该委托书的代理事项就是杨慧娟委托谌格漩代为签订买卖合同，代为办理过户手续，代为收取售房款事项，该证明证明被告杨慧娟与被告谌格漩是委托代理关系，不是被告代理人声称的买卖关系。
根据双方的质证意见，结合本案审理情况，原告提交的1-6号证据及被告杨慧娟提交的2-5号证据均证明本案纠纷产生的由来及事实经过，本院均予以采信。被告杨慧娟提交的证据1系被告杨慧娟与被告谌格漩之间经济往来，与本案没有关联性，本院不予采纳。
根据采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年7月5日，被告杨慧娟与被告谌格漩在湖南省中方县公证处签订委托书一份，委托书约定：被告杨慧娟委托被告谌格漩办理其名下房产证号为怀市房证字第664**号的房屋相关事宜，委托事宜有：“1、代为签订房地产的买卖合同；2、代为办理房地产的过户登记手续……”湖南省中方县公证处出具（2013）湘怀中证字第390号公证书一份，证明该委托书已经公证。同日，被告谌格漩通过银行转账支付杨慧娟237000元。
2014年4月17日，被告谌格漩以被告杨慧娟名义与原告聂治浩与签订《二手房买卖合同》一份，约定原告聂治浩以300800元价格购买被告杨慧娟上述房屋，另约定“如甲方（即被告杨慧娟）中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起应以乙方（即原告聂治浩）所付定金的双倍及已付款返还给乙方”。2014年6月17日原告聂治浩按合同约定付清全部购房款项，被告谌格漩代杨慧娟出具收条一份，证明原告已付清购房款。但房屋过户至原告聂治浩名下后（房产证号：7140037**），原告聂治浩发现该房屋土地权属为集体土地使用权证，导致土地证无法过户。原告聂治浩认为二被告构成违约，遂起诉至法院。
本院认为，《房地产管理法》明确规定，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，该土地性质的房屋买卖属于我国禁止流转范围，本案的买卖合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同，本院对原告聂治浩请求确认其与被告杨慧娟签订的《二手房买卖合同》无效的诉讼请求本院予以支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告杨慧娟明知土地证存在瑕疵的情况下仍出卖房屋，存在过错，故被告杨慧娟应退还原告聂治浩购房款项并赔偿损失。
对于原告聂治浩请求赔偿其办理本案涉及房屋的相关交易税费支出共计17000元的诉讼请求，根据法律规定，当事人应对其主张提交证据，否则应承担相应的法律后果，因原告聂治浩未提供相关证据证明该主张，本院对该诉讼请求不予支持。对于原告聂治浩请求赔偿利息损失30000元的诉讼请求，因原告与被告杨慧娟签订的《二手房买卖合同》无效，根据法律规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告杨慧娟明知怀化市盈口乡赵家山的房屋（权证号码为7140037**）系集体土地，该土地性质的房屋买卖属于我国禁止流转范围，仍然与原告签订房屋出买卖合同，其对原告的损失应承担赔偿责任。原告诉请利息损失3万元，根据中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间损失，原告于2014年6月17日付清购房款300800元，截至判决之前资金占用利息损失为39292元（300800×33个月×4.75%＝39292），原告只请求被告赔偿利息损失3万元，符合法律规定，本院予以支持。
根据法律规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任。本案中被告谌格漩作为被告杨慧娟的委托代理人，在明知土地证存在瑕疵的情况下仍代理被告杨慧娟与原告聂治浩签订房屋买卖合同，且未尽告知义务，应在本案中承担连带责任。被告杨慧娟认为未委托被告谌格行使代理权买卖房屋，但二被告之间的委托书明确注明被告谌格漩有权代理被告杨慧娟签订房屋买卖合同，本院对被告杨慧娟的答辩意见不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告聂治浩与被告杨慧娟于2014年4月17日签订的《二手房买卖合同》无效；
二、被告杨慧娟于本判决是生效之日起10日内返还原告聂治浩购房款项300800元，并赔偿原告聂治浩利息损失30000元；
三、被告谌格漩对上述第二项中被告杨慧娟的债务承担连带偿还责任；
四、驳回原告聂治浩其他诉讼请求。
如果被告杨慧娟、谌格漩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6517元，由原告聂治浩负担255元，被告杨慧娟、谌格漩负担6262元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张文香
人民陪审员 陈方长
人民陪审员 黄三玉
二〇一七年三月二十四日
代理书记员 刘芸芸
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。