广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终495号
上诉人（原审原告）陈远生，男。
委托代理人曾建勇、曾彬，均为广东伟伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）博罗县新昱投资有限公司。住所地：博罗县福田镇人民政府办公楼。
法定代表人谭立志。
委托代理人张宏宇、陈基涛，均为广东展豪律师事务所律师。
上诉人陈远生、博罗县新昱投资有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年4月13日，原审原告陈远生向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1、判令被告为原告办理福田综合市场商住楼第四区D9号房房产证；2、判令被告向原告提供等额购房发票；3、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金150036元（自2010年3月10日起，按原告已付房款416768元以银行同期贷款利率6%计算，暂计至2016年3月10日，实际应继续计至办妥房产证之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年3月10日，原告购买被告名下位于福田综合市场商住楼第四区D9号房（以下简称该房屋），双方当即签订《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》，其中约定，该房屋总价为489037元，原告因一次性支付房款可享受优惠价416768元，原告于签协议当日已经完成支付该房屋购房款416768元，被告开具了相应收据。2011年8月17日，双方签订了正式的《广东省商品房买卖合同》，约定被告应于交付房屋后730日内办理房产证登记备案，逾期办证的，且在原告不退房情况下按已付房价款1%承担违约金。合同签订后，被告并未依约交付房屋和办理房产证登记，且经原告和其他众多购房者催促后，被告屡次以各种理由推脱，导致办理房产证时间严重逾期。后经原告及其他购房者与被告多次协商，亦为了对被告形成约束，被告于2014年8月12日主动承诺将在2015年2月底前办妥房产证，如仍没办妥，则其应按购房者交齐房款之日起，按银行同期贷款利率计付利息给购房者。为此，被告出具了《承诺书》，一改此前较低的违约金约定。然而，被告不仅不能于约定时间内办妥房产证，且再次严重逾期达2年之久，至今仍未为原告办妥房产证，已构成严重违约。原告认为：原告与被告之间签署的《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》、《广东省商品房买卖合同》及其《承诺书》是各方的真实意思表示，依法有效且受法律保护，原告已依约切实履行了支付购房款义务，被告也应诚信履行相应合同义务，被告的义务履行期限届满后以各种理由延期办理房产证的行为已构成严重违约，依法应按其承诺承担违约责任。
被告收到本院送达的民事诉状副本、应诉通知书、开庭传票等没有向本院提供书面答辩及到庭应诉。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2010年3月10日，原告购买被告名下位于福田综合市场商住楼第四区D9号房屋），双方签订《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》，主要约定，该房屋面积155.25平方米，总价为489037元，一次性支付房款可享受优惠价416768元等条款，原告于签协议当日支付该房屋购房款416768元给原告，因原告及其妻子梁美莲购买了7、8、9号三套房屋，于是被告出具二张收据给原告，一张746680元，一张500000元。2011年8月17日，原、被告签订了正式的《广东省商品房买卖合同》，约定被告应于2011年6月30日前交付房屋，并于交付房屋后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告原因，无法按期取得权属证书的，被告应按已付房款的1%支付违约金等内容。另，《合同补充协议》第六条约定：原告预先向被告交付合同价5%作为办证费用，多退少补，原告应按被告通知的时间提供需由原告提供的全部资料。庭审时，原告自称于2012年1月份收房，被告在另案中称该类型房屋已具备办证条件。2014年8月12日，原告等众购房者向被告发出《通知书》，要求被告办理离房产证。同日，被告出具了《承诺书》，承诺于2015年2月底前办好房产证，如未办好，则按照客户交齐房款之日起，按照银行同期贷款利率给付利息。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为:原、被告签订的《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》、《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原告已经按照协议书付清了D9号房款416768元，履行了合同义务。2014年8月12日，被告出具的《承诺书》，盖有公司印章，系其真实意思表示，具有法律效力，被告未在2015年2月底前办好房产证，构成违约，但承诺违约金自交齐房款之日起计算，明显不公，应当按照合同约定的最后办证期满之日起计算，即自2013年7月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金。综上，原告要求被告办理福田综合市场商住楼第四区D9号房的房产证，理由成立，本院予以支持。另原告要求被告提供购房发票，被告已经提供了相应收据，亦系支付的凭证，具有法律效力，原告主张被告开具发票，无民事法律依据，本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告博罗县新昱投资有限公司应于本判决生效之日起3个月内办理好位于博罗县福田镇福田综合市场商住楼第四区D9号房的房产证给原告陈远生。二、被告应于本判决生效之日起10日内向原告陈远生支付位于博罗县福田镇福田综合市场商住楼第四区D9号房的逾期办理房产证违约金（以已付房款416768元为基数，自2013年7月1日起至办妥房产证之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9468元，由被告负担7468元，原告负担2000元。
当事人二审的意见
上诉人陈远生不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：1、维持原判决第一判项；2、判决被上诉人向上诉人提供等额购房发票；3、改判由被上诉人自2010年3月10日起按上诉人逾期办理房产证违约金，直至被上诉人办妥房产证。暂计为150036元（暂计至2016年3月10日）；4、所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决关于“原告主张被告开具发票，无民事法律依据，本院不予支持”的认定严重错误、违背法律。上述认定观点违反了《中华人民共和国发票管理办法（2010修订）》第十九条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。也即上诉人有权依据该规定要求被上诉人提供房屋销售发票，因而原审法院判决的上述观点明显错误。二、关于原审判决认为“《承诺书》……系其真实意思表示，具有法律效力……明显不公，被告据此抗辩，本院予以支持”的认定严重错误，违背法律。1、该认定观点自相矛盾，因为显失公平的特点之一系“利息受损乙方当事人所实施的民事行为并非其真实意愿，而是屈服了对方的优势地位，或者是缺乏经验，或者是过于轻率而被人利用。”然而法院先予强调《承诺书》系双方真实意思表示，又认为《承诺书》显示公平纯属自相矛盾。2、根据《合同法》第五十四条关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显示公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，可见，假使《承诺书》显失公平，也应由收到显示公平一方向法院提出变更或撤销的请求，然而本案在被上诉人未提出任何相关请求的情况下，法院如此判决显然不当，于法无据。3、而且，在原审判决确认《承诺书》为被上诉人真实意思表述的情况下，该《承诺书》的内容显然是对《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》及《广东省商品房买卖合同》相关约定内容的变更，尤其是对被上诉人逾期办证违约责任的变更，即从原来的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……卖方同意按已付房款的1%向买受人支付违约金”约定变更为“本公司承诺在2015年2月底前办好房产证，如没有办好房产证，则按客户交齐房款之日起，按银行同期贷款利率给付利息给客户”约定。因此被上诉人理应从上诉人交齐房款日即2010年3月10日计算违约金给上诉人，原审判决被上诉人从2013年7月1日起支付违约金不仅严重违反客观事实，严重于法无据，并且与其在前认定的“《承诺书》系真实意思表示”严重自相矛盾。综上，原审判决部分判决项认定事实不当，适用法律错误，上诉人恳请二审法院改判如上诉人上诉请求。
上诉人博罗县新昱投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：一、请求依法撤销（2016）粤1322民初1628号民事判决书第一、二、三项，并依法改判为：（一）上诉人博罗县新昱投资有限公司应在被上诉人陈远生提交契税发票及住房专项维修基金在内的相关办证材料后为被上诉人办理涉案的博罗县福田镇福田综合市场商住楼第四区D9号房的房产证；（二）上诉人无需向被上诉人支付逾期办证违约金。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房销售合同纠纷一案，一审法院认定事实不清，审判程序违法，应当予以纠正，理由如下：一、迟延办理房产证的责任在于被上诉人，上诉人从未回避或故意拖延办理涉案房产的房产证问题，而导致涉案房产迟延办证也并非是上诉人的过错或原因所导致。根据我国房地产管理相关法律法规的规定，办理房产证除了需要上诉人提供相关材料之外，也需要被上诉人提供包括契税发票及住房专项维修基金在内的相关材料。而被上诉人至今未向上诉人提交上述材料，导致上诉人至今无法为其办理房产证，因此本案迟延办理房产证的责任在于被上诉人，一审法院认定事实不清，并作出错误的判决，应当依法予以纠正。二、原审法院判令上诉人在涉案判决生效之日起3个月内为被上诉人办理完结涉案房产房产证亦违背客观事实，显示公平。如上所述，导致涉案房产迟延办理房产证的原因皆由被上诉人自身原因所导致。被上诉人至今未依法缴纳契税及住房专项维修基金等，也未按照上诉人要求提供上述办证所必须的材料，基于此才直接导致涉案房产一直无法办理房产证。事实上，涉案房产证所在的商住楼大多房产，在业主的配合下，业已办理出房产证。而本案涉案房产，在被上诉人未依法缴纳相应税费的情况之下，上诉人单方根本上是无法办理出房产证的。故此，原审法院仅仅判令上诉人在判决书生效后办理涉案房产证，而未根本上解决涉案房产逾期办理的障碍（判令被上诉人缴纳相应税费），显然是不符合客观事实，也是不公平的。三、原审法院判令上诉人向被上诉人以支持的购房款为基数，从2013年7月1日起，按照银行同期贷款利率向被上诉人支付违约金违背事实，亦无法律依据。（一）如上第一点意见所述，造成涉案房产迟延办证的原因皆由被上诉人拒不缴纳税费所致，并非上诉人单方的原因造成。如此，原审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金缺乏事实及法律依据。（二）即便法院审理后，认定上诉人在涉案房产迟延办证中存在过错，上诉人认为也应按照涉案的购房合同约定标准承担违约责任，即按照已付的购房款总额的1%支付违约金，而非原审判决标准。上诉人认为，本案为商品房买卖合同纠纷，作为交易对价，被上诉人是依约取得涉案房产的所有权及使用权，上诉人依约取得房产的销售款。而涉案早在2012年就已经由上诉人交付被上诉人使用，被上诉人业已完整的占有及使用该房产，而迟延办证并未给被上诉人造成任何实际、直接的经济损失。但若按照原审判决，截止到2016年，上诉人须向被上诉人支付的违约金已高达十几万之巨！请注意，涉案房产，被上诉人仅支付的购房款才约40万元。如此，被上诉人一边在享用涉案房产实际的使用及收益权利获得利益，以及涉案房产的升值获益，一边又从被上诉人处获得如此高额的所谓的逾期办证违约金。上诉人认为，无论从哪个角度看，原审法院的判决既缺乏事实依据，也显示公平。（三）再退一步讲，即便法院认定上诉人应按照被上诉人已付购房款为基数，按照同期银行贷款利率支付违约金，但时间起算日也并非是2013年7月1日，且违约金总额不得超过总房款的30%。第一，根据双方2011年8月17日签订的买卖合同约定，上诉人交房时间应为2012年6月30日，并非2011年6月30日，涉案合同显然是笔误。因为，合同签订时间为2011年8月17日，不可能合同约定的交楼时间还在这个时间之前，这不符合常理及逻辑。显然，涉案合同此处属于笔误，正确的约定交楼时间应为2012年6月30日前。第二，涉案合同约定，办证时限为交楼后的730日内。如此，正常来讲，上诉人办理涉案房产的房产证时限应该在2014年6月30日前，但前提是被上诉人依法缴纳税费及向上诉人提交相应的缴费凭证，并配合上诉人办证，否则上诉人也是办不了涉案房产证的。四、原审法院审判程序违法，并未依法通知上诉人应诉及答辩、参与庭审程序，而采取违法缺席审理方式审判，损害了上诉人的诉讼权利。综上，一审法院认定事实不清，审判程序违法，作出错误判决，应当依法予以纠正。恳请二审法院依据涉案客观事实，作出客观、合法、公正的判决，判如所请！
上诉人博罗县新昱投资有限公司对上诉人陈远生的上诉请求辩称，一、以我方提交的上诉状意见一致。二、我方认为原审法院关于上诉人陈远生诉求出具票据的判项是正确的，关于购房款上诉人陈远生并不是全额支付。三、关于承诺书的法律效力，该份合同我方认为不具有合法效力，具体意见详见上诉状。四、人民法院对审理的争议案件所约定的违约责任是依自己裁量权，对于违背公正原则的内容是可以依法撤销和变更的。
上诉人陈远生对上诉人博罗县新昱投资有限公司的上诉请求辩称，一、逾期办证的违约责任我方没有任何过错，根据商品房买卖合同附件第六条约定，因此，如果需要买受人提交办证资料的，由收买人通知，但是并未对我方当事人有任何通知，其次，在一审的庭审中，已经充分调查一个客观事实，我方曾主动要求上诉人博罗县新昱投资有限公司提供有关办证的资料明细，但是上诉人博罗县新昱投资有限公司并不给予任何的配合，而且有意拖延办理，同时根据业主联合通知书的内容，可以反映我方曾与其他业主共同多次催告上诉人博罗县新昱投资有限公司履行相关办证义务，但是上诉人博罗县新昱投资有限公司一直没有答应，只是出具了一份承诺书，但是一直都没按照承诺书办理。二、我们会补充一份商业证据，证实上诉人博罗县新昱投资有限公司没有对我方进行房屋合同备案，我方连缴纳契税的前提条件都不存在，经过我方亲自到不动产权部门了解，上诉人博罗县新昱投资有限公司在2017年3月6日首次委托国土部门办理有关测量打图的程序，可以反映出逾期办证的违约责任是上诉人博罗县新昱投资有限公司。三、根据我方出具的房屋购买收据和（2016）粤13民终3382号惠州中院的判决中，明确核实我方已经足额付清房款的事实。其余与上诉人意见一致。
本院查明的事实
本院经审理查明，上诉人陈远生之妻梁美莲亦在上诉人博罗县新昱投资有限公司处购买了涉案商住楼第四区D7、D8号房，亦以逾期办证为由向原审法院提起了诉讼[案号：（2016）粤1322民初1968号]，后因博罗县新昱投资有限公司不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月8日作出（2016）粤13民终3382号民事判决书。一审法院查明的其他事实基本属实，本院予以确认。
二审审理过程中，上诉人陈远生提交证据1、博罗县房产管理局办事指南（1）有关新建房屋确权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记材料复印件一份；证据2、博罗县新昱投资有限公司申请测量打图复印件一份。上诉人博罗县新昱投资有限公司对上述证据的三性均不予认可。
本院判决理由和结果
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：
关于博罗县新昱投资有限公司是否应当为陈远生提供等额购房发票的问题。上诉人陈远生与博罗县新昱投资有限公司于2010年3月10日签订的《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方约定陈远生一次性付清涉案房产房款时，可获得一次交费每平方减200再9.1折的优惠折扣，即涉案房产实际总价款为416768元，同日博罗县新昱投资有限公司向陈远生出具了编号为No.6265954、No.6265953收据表明收到陈远生包括涉案房产在内的福田农贸市场四D区7、8、9号一次性付款金额共计1246680元，扣除上诉人陈远生一次性所支付的福田农贸市场四D区7、8号房产房款共计829912元，剩余416768元与《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》约定优惠房款相对应。由此本院认定上诉人陈远生已完全履行合同约定的缴款义务，虽然双方当事人于2011年8月17日就涉案房款另行签订了《广东省商品房买卖合同》，但该合同约定涉案房产总价款为407131元，低于双方当事人签订《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》中约定的总价款，对上诉人陈远生已缴清涉案房产的认定并无影响。故根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，上诉人陈远生诉请上诉人博罗县新昱投资有限公司为其提供等额购房发票事实清楚，本院予以支持，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
关于博罗县新昱投资有限公司是否应当向陈远生支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第六条：“买受人应按出卖人通知的时间提供办证所需的全部资料”的约定，上诉人博罗县新昱投资有限公司需先履行通知上诉人陈远生提供办证相关资料的义务，但本案中上诉人博罗县新昱投资有限公司未能证明自身已履行该义务，因而其主张因上诉人陈远生未提供契税发票及住房专项维修基金等相关资料，导致其迟延办证缺乏事实依据，本院不予支持，上诉人博罗县新昱投资有限公司确有存在逾期办证的情形，应当向上诉人陈远生支付逾期办证违约金。另外，对于原审判决判令博罗县新昱投资有限公司应于本判决生效之日起3个月内办理好位于博罗县福田镇福田综合市场商住楼第四区D9号房的房产证给陈远生。因博罗县新昱投资有限公司并无办理房产证的职权，在办理房产证过程中，博罗县新昱投资有限公司承担的责任是提供与办理房产证相关资料，故原审判决判令其3个月内办理好房产证不妥，本院予以纠正。
关于博罗县新昱投资有限公司向陈远生支付逾期办证违约金的具体数额问题。本案中，上诉人博罗县新昱投资有限公司于2014年8月12日向上诉人陈远生出具的《承诺书》承诺：“本公司承诺在2015年2月底前办好房产证，如没有办好房产证，则按客户交齐房款之日起，按银行同期贷款利率计付利息给客户。”上诉人博罗县新昱投资有限公司作为开发商向购房者作出上述《承诺书》并不存在缺乏经验或认识能力的情形，上诉人博罗县新昱投资有限公司向上诉人陈远生作出的上述《承诺书》系其真实意思表示，可以视为是对《广东省商品房买卖合同》有关逾期办证违约金条款的变更。虽然本院在（2016）粤13民终3382号民事判决中认定逾期办证违约金计算起始时间为2013年7月1日，但该案中的原审原告梁美莲并未提起上诉，视为对原审判决认定的违约金计算起始时间予以认可，故不影响本案裁决。上诉人陈远生主张按照其交齐房款之日即2010年3月10日起，按银行同期贷款利率计付逾期办证违约金事实清楚，合法合理，本院予以支持。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
关于原审法院是否程序违法的问题。博罗县新昱投资有限公司认为原审法院未依法送达传票等诉讼材料，导致其缺席本案一审庭审存在程序违法。经查，原审法院于2016年4月25日立案后，向博罗县新昱投资有限公司邮寄应诉通知书、起诉书副本、举证通知书、开庭传票及证据（邮单编号为EY902290614CN），邮单签收查询记录显示该邮件于2016年4月30日被签收；而原审法院在作出一审判决之后，又以同样的地址和联系方式邮寄裁判文书给博罗县新昱投资有限公司，该公司亦当庭承认收到了一审的裁判文书，即说明原审法院寄送诉讼材料的地址和联系方式均在博罗县新昱投资有限公司的可控范围之内，且均显示邮件被签收，故本院确认原审法院已依照法定程序向博罗县新昱投资有限公司邮寄送达了传票等诉讼材料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”博罗县新昱投资有限公司在收到本案诉讼文书后未在法定期间内提交答辩状并参与庭审，原审法院缺席判决并未违反法定程序。
综上所述，上诉人上诉有理的部分，本院予以支持，无理的部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销博罗县人民法院（2016）粤1322民初1628号民事判决。
二、博罗县新昱投资有限公司应通知陈远生提交与办证相关的材料，并在陈远生提供相关办证材料后一个月内向有关产权登记部门提交办理房产证的相关手续。
三、博罗县新昱投资有限公司应于本判决生效之日起10日内向陈远生支付位于博罗县福田综合市场商住楼第四区D9号房的逾期办理房产证违约金（以已付房款416768元为基数，自2010年3月10日起按中国人民银行同期贷款利率计至办妥房产证之日止）。
四、博罗县新昱投资有限公司应于本判决生效之日起10日内向陈远生开具购买博罗县福田综合市场商住楼第四区D9号房的等额购房发票。
本案一审受理费9468元，由上诉人博罗县新昱投资有限公司负担。二审受理费9468元，由上诉人博罗县新昱投资有限公司负担，被上诉人陈远生预交的二审诉讼费9468元由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓文
审 判 员 刘天贞
审 判 员 张佳誉
二〇一七年三月二十八日
法官助理 荣 盟
书 记 员 肖静雅
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。