福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初14334号
原告：厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路253号31层04单元，统一社会信用代码913502037054149166。
法定代表人：周元洪，执行董事。
委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所执业律师。
被告：林文鑑（曾用名林文鉴），男，1943年12月2日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门佰仕达物业管理有限公司（以下简称佰仕达物业公司）与被告林文鑑物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佰仕达物业公司委托诉讼代理人张静蓉、被告林文鑑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佰仕达物业公司向本院提出诉讼请求并当庭变更诉讼请求为：1.判令林文鑑向佰仕达物业公司支付厦门市思明区岭兜西二里11号704室自2014年10月1日至2017年6月30日期间的物业服务费4681.97元及相应的违约金（考虑林文鑑的经济情况，佰仕达物业公司将该期间的违约金减至1000元，此后违约金以每月欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自次月11日起分段计算至款项还清之日止）；2.判令林文鑑向佰仕达物业公司支付自2014年10月1日至2017年6月30日期间的房屋公共维修金1064.09元及相应的违约金（以每月欠费总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自次月11日起分段计算至款项还清之日止）。事实和理由：佰仕达物业公司系厦门市明发园小区前期物业服务企业，林文鑑系厦门市明发园小区岭兜西二里11号704室房屋业主。根据《明发园前期物业服务合同》，物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前履行交纳义务，未能按时足额交纳的，应按日千分之三的标准支付违约金。林文鑑居住该房屋后自2014年10月1日起拒不交纳物业服务费及公共维修金，林文鑑的行为严重影响佰仕达物业公司物业服务的正常开展，故依法提起诉讼。
林文鑑辩称，佰仕达物业公司并没有和业主签订物业服务合同，其是拆迁安置入住的，是按照政府的指导价缴纳物业服务费，佰仕达物业公司私自提高物业服务费收费标准。佰仕达物业公司的物业管理服务存在如下不足：1.其楼下店面租户改造房屋，但佰仕达物业公司并未解决；2.其小区店面、住家均有发生过火灾，消防管道没有水，楼下水龙头开关却被关住；3.因其身体不适，叫来救护车，但保安不在岗，铁门紧锁，救护车无法进来。因物业管理不善，故其不愿意交纳物业服务费及房屋公共维修金。
本院经审理认定事实如下：2006年12月25日，开发商明发集团有限公司与厦门市振乐物业管理有限公司签订《明发园前期物业服务合同》，约定：由厦门市振乐物业管理有限公司为厦门市思明区岭兜西二里1-14号的明发园小区提供物业管理服务。委托管理期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止；厦门市振乐物业管理有限公司提供的物业服务包括：物业共用部分的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费收费标准为：住宅0.9元/月*平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日千分之三的标准向厦门市振乐物业管理有限公司支付违约金。房屋公共维修金为0.25元/月*平方米。合同签订后，厦门市振乐物业管理有限公司依约进驻明发园小区提供物业管理服务。
2007年5月21日，厦门市振乐物业管理有限公司经厦门市工商行政管理局核准，将企业名称变更为厦门佰仕达物业管理有限公司。
2009年1月1日，明发集团有限公司与佰仕达物业公司签订《明发园前期物业服务合同》，约定：委托管理期限自2009年1月1日起至该项目业主委员会依法成立并与新的物业管理企业签订物业服务合同时止，合同约定的其他内容同2006年12月25日明发集团有限公司与厦门市振乐物业管理有限公司签订的《明发园前期物业服务合同》。
2014年9月28日，厦门市物价局作出厦价管备【2014】11号《厦门市经营服务性收费备案证明》，备案内容为：明发园物业服务收费标准为小高层住宅每月1.2元/平方米。合同履行过程中，佰仕达物业公司自愿按照1.1元/月*平方米收取物业服务费。
另查明，林阿金系厦门市思明区岭兜西二里11号704室房屋业主，房屋建筑面积为128.98平方米。林阿金于1948年前往台湾定居，现已故。林文鑑系林阿金之弟，代其姐林阿金办理讼争房屋入住手续并签订《入住（使用）合约》，入住该房屋后欠缴自2014年10月1日至2017年6月30日期间的物业服务费及房屋公共维修金。
本案审理期间，佰仕达物业公司向本院提出撤回对林文鑑的自2014年10月1日至2017年6月30日期间拖欠物业服务费、房屋公共维修金的相应违约金的诉讼请求申请。经审查，本院以口头方式裁定：准许佰仕达物业公司撤回对林文鑑的该项违约金的诉讼请求。
以上事实，有佰仕达物业公司提交的《明发园前期物业服务合同》二份、《厦门市经营服务性收费备案证明》、《证明》、《企业名称预先核准通知书》、《介绍信》、《入住（使用）合约》，林文鑑提交的厦国土房证第00823133号《厦门市土地房屋登记权证》、《证明》及双方当事人的庭审笔录、质证笔录为证。本院对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。
本院认为，明发集团有限公司与佰仕达物业公司签订的《明发园前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，对全体业主和物业使用人均具有约束力。业主和物业使用人接受了物业公司提供的物业管理服务，应按照合同约定及厦门市物价局的备案证明缴纳物业服务费。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务。林文鑑代其姐林阿金办理讼争房屋入住手续并实际居住管理讼争房屋，亦代为缴交自交房以来至2014年9月期间的物业服务费及房屋公共维修金，应视为其为讼争房屋的代管人和实际使用人。现林阿金已故，林文鑑即负有代为缴纳物业服务费及房屋公共维修金的义务。林文鑑抗辩佰仕达物业公司擅自提高物业服务费收费标准及物业管理服务不到位故拒缴物业服务费及公共维修金，但并未提交相应的证据佐证，故本院对其抗辩意见不予采纳。林文鑑作为讼争房屋管理和使用人对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可通过向物业服务企业提出意见和建议，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费、房屋公共维修金的理由，林文鑑未依约缴纳物业服务费及房屋公共维修金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。佰仕达物业公司要求林文鑑缴纳自2014年10月1日至2017年6月30日期间欠缴的物业服务费4681.97元（1.1元/平方米*月×128.98平方米×33个月）及房屋公共维修金1064.09元（0.25元/平方米*月×128.98平方米×33个月）有事实和法律依据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
林文鑑应于本判决生效之日起七日内向厦门佰仕达物业管理有限公司支付厦门市思明区岭兜西二里11号704室自2014年10月1日至2017年6月30日的物业服务费4681.97元及房屋公共维修金1064.09元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由林文鑑负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 黄志雄
二〇一八年一月三日
书记员 吴夏青
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。