北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7135号
上诉人（原审被告）：符艳凤，女，1972年8月11日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。
上诉人（原审被告）：符秀明，男，1950年9月12日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。
上诉人（原审被告）：周书兰，女，1950年3月6日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。
上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：张杰，北京市三维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张克强，男，1975年4月18日出生，汉族，北京市大兴区黄村镇人民政府厨师，住北京市大兴区。
上诉人（原审被告）：符艳成，男，1976年8月30日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
被上诉人（原审原告）：潘文平，男，1974年10月27日出生，汉族，北京八方达客运有限责任公司司机，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：冀莹莹，北京中恪律师事务所律师。
上诉人符艳凤、符秀明、周书兰、张克强、符艳成（以下简称符艳凤等五人）因与被上诉人潘文平农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初6792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
符艳凤等五人上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回潘文平的诉讼请求或将本案发回重审；2、由潘文平承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定周书兰知晓并同意出售北京市大兴区榆垡镇×××7号的房屋及其院落（以下简称涉案房屋），系认定事实错误。周书兰作为涉案房屋的权利人，拒绝在买卖合同上签字，足以证明周书兰不同意出售涉案房屋；周书兰会书写自己的名字，其未签字是因为其不同意签订该合同；周书兰在符艳凤拿走合同的次日即搬入涉案房屋，并一直居住，表明其不同意出售涉案房屋，买卖合同对周书兰没有约束力。二、一审判决认定“潘文平在合同签订后曾占有涉案房屋，符秀明、周书兰系在潘文平占有房屋之后搬入房屋”系认定事实错误。三、符艳成收取案外人张某110万元，不应认定系潘文平支付了购房款。四、一审判决对买卖合同是否属于借名买房、是否存在以合法形式掩盖非法目的，未进行审查认定，属于认定事实不清。潘文平曾明确表示，其只是出名帮他人买房，以规避非农村集体经济组织成员购买农村房屋无效的法律规定。其购房款均由张某支付，张某的资金又来自案外人刘娜，故本案购房款资金来源不符合常理，所以，种种迹象表明，潘文平不是实际购房人，其与张某只是中间人，实际出钱的人才是真实的购房人。五、本案买卖合同应属无效。该合同未经共有人周书兰同意；潘文平在本村已有一处宅基地，其购买涉案房屋违反一户一宅的规定；本案买卖合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形。
潘文平辩称，同意原审判决，不同意对方的上诉请求。本案买卖合同是各方当事人的真实意思表示，系合法有效。
潘文平向一审法院起诉请求：1、确认我与符艳凤、符秀明、周书兰、张克强、符艳成之间的农村房屋买卖合同有效；2、要求符秀明、周书兰立即搬出存放于北京市大兴区榆垡镇×××7号房屋内与房屋本身无关的杂物并停止其侵占行为。
一审法院认定事实：符秀明与周书兰系夫妻，两人育有两女一子。分别为长女符艳凤，次女符艳红，长子符艳成。符艳凤与张克强系夫妻。符秀明、周书兰、符艳成三人的户口登记地址为：北京市大兴区榆垡镇××××××六条15号；符艳凤、张克强二人的户口登记地址为：北京市大兴区榆垡镇××××××二条7号。
2015年6月19日，符秀明、张克强、符艳凤共同作为甲方、潘文平作为乙方、符艳成作为保证人共同签订《买卖合同》约定：甲乙双方经过友好协商，在平等自愿的基础上，达成如下协议：一、位于北京市大兴区榆垡镇×××（院落一处，户主姓名：符艳凤）。二、上述房屋价值120万元整，其中价值包括正房五间、东厢房三间。三、甲方同意将位于北京市大兴区榆垡镇×××地上房屋以及所处院落一并出让给乙方，乙方支付甲方对价120万元整。四、上述院落内其他房屋及不可移动物品，甲方未取得相关行政审批，不作为相应价值物品出让，只得作为附属物随赠乙方。五、乙方自签订本合同后十日内，将对价款120万元支付给甲方，支付方式为汇款和现金。六、甲方保证位于北京市大兴区榆垡镇×××房屋及院落无其他共有权人或征得其他共有权人的同意；同时保证该处无出租、抵押等存在其他人权益存在、无其他法律纠纷。七、合同签订后，如遇征收补偿，土地补偿款和地上物补偿款等其他一切补偿归乙方所有，与他人无关。八、如甲方违反上述协议约定，应当退还乙方全部对价款，并赔偿乙方违约金300万元；如乙方违反上述协议约定，甲方有权收回房屋。十、保证人对甲方上述全部协议约定内容承担连带保证责任。保证范围包括上述房屋履行方式、对价款、违约金及实现债权的费用等；保证期限自保证人签字之日起至甲方完全履行协议约定或偿还全部对价款及违约金之日止。上述协议内容均系各方真实意思表示，平等、自愿，并熟悉各项协议内容，均系合法有效。符秀明、张克强、符艳凤在甲方处签字捺印，潘文平在乙方处签字，符艳成在保证人处签字捺印。
案件审理过程中，潘文平为证明已经足额支付了对价款120元，提交由符艳成作为收款人签订的收条一张（内容为：今收到张某交来购房款￥1300000元正。收款人：符艳成）、2016年11月13日的视频录像并申请证人张某出庭作证。张某称：潘文平为购买涉案房屋向其借款，受潘文平指示将房款交付给符艳成。2015年6月15日或16号在自己家楼下给付符艳成现金20万元；2015年6月19日（签订合同当日）在中国建设银行清城小区的支行取款后当场给付符艳成现金50万元；2015年6月25日分两次转账支付60万元（其中40万元转账至符艳成名下尾号为3767的银行卡内；20万元转账至符艳成朋友杨浩名下尾号为6879的银行卡内），潘文平提交的收条除了符艳成的签名其他内容都是由张某书写，最初收条购房款金额确实为110万元，但后来想到没有计算第一次给付的现金20万元，故将收条中“1100000元”涂改为“1300000元”，符艳成对此并不知情。潘文平认可张某的证人证言，表示实际支付房款比合同约定房款多给付100000元，是当时符秀明、张克强、符艳凤要求拿来给中间人的。符艳成认可收条相关内容系张某书写，收条签字系本人签字，因自己着急用钱收了涉案房屋的购房款，但只收到了110万元。符艳凤、符秀明、周书兰、张克强表示未收取合同约定的任何房款亦未指示符艳成收取房款，不知道符艳成收到110万元的事。
就签订合同时符艳凤等五人是否知情一事，符艳凤等五人均表示全家没有进行过分家，涉案房屋系2008年符秀明及周书兰出资所建，房屋系符秀明及周书兰所有。符秀明、符艳成、符艳凤、张克强均认可涉案合同中各自签字的真实性，其中，符秀明及周书兰表示2015年一天半夜，符艳凤表示卖房让二人在合同上签字，虽周书兰不会写字，周书兰明确表示房屋系其所有，符艳凤无权出售，合同上没有周书兰的签字和捺印。符艳成表示潘文平系符艳凤联系好的，因符艳凤找其作为房屋交易中间人才签字的，符艳凤表示因自己急需用钱需要贷款，经过符艳成介绍签订的合同，实际购房人并非潘文平，本案合同属于以合法形式掩盖非法目的。
就房屋是否交付的问题，潘文平表示合同价款付清后交付的房屋，当时房屋系空置状态院内没有杂物，随后，潘文平换了门锁，但未就涉案房屋进行装修，周书兰和符秀明在收到法院的起诉材料之后强行搬入涉案房屋居住并堆放部分物品。周书兰和符秀明表示其不同意出卖便在合同签订的次日搬入涉案房屋内居住至今。另，双方当事人均认可涉案房屋现由周书兰和符秀明占有使用。
另查，潘文平系北京市大兴区榆垡镇×××集体组织成员。
一审法院判决认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，本案焦点是符艳凤、张克强与潘文平之间签订的合同是否有效。
首先，诉争房屋坐落于北京市大兴区榆垡镇×××，潘文平系该村村民，具备购买该村宅基地上房屋的条件，买卖协议的效力不以宅基地使用权的审批变更为前提。其次，符秀明、周书兰、符艳成、符艳凤、张克强均主张涉案房屋系符秀明、周书兰于2008年出资建设，涉案房屋归符秀明、周书兰所有。2010年8月，符艳凤、张克强夫妇将户籍迁入涉案院落，符艳凤系户主。在本案审理中，符秀明、周书兰一方面自认周书兰不会写字，符秀明在合同上签字时周书兰亦在场，另一方面又主张周书兰不同意出售房屋故没有签字，其主张明显与常理不符，故周书兰辩称不同意处分涉案房屋的意见，该院不予采纳。根据上述事实，结合农村生活实际及宅基地管理制度，该院认为潘文平有理由相信符秀明、周书兰、符艳凤、张克强作为涉案院落相关权利人知晓并同意出售涉案房屋。再次，在双方当事人均认可双方之间与实际付款人之间均无其他经济纠纷及经济往来，符艳成系符秀明、周书兰之子，符艳凤之弟，符艳成亦认可自张某处收取的系涉案房款，但就收到的涉案房款的金额持异议，结合本案证据可以确定潘文平在双方合同签订后曾占有了涉案房屋，双方均履行了合同约定的义务，无论潘文平是否足额支付了涉案房屋对价款，都不能构成影响合同效力的理由，双方可就此另行处理。综上，该院对于潘文平要求确认其与符艳凤、符秀明、张克强签订的买卖合同有效的诉讼请求，该院予以支持。关于潘文平要求符秀明、周书兰搬出北京市大兴区榆垡镇×××的房屋并腾退物品的诉讼请求，因符秀明、周书兰系在潘文平占有房屋之后搬入房屋，与本案并非同一法律关系，潘文平可另行处理。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款之规定，判决如下：一、潘文平与符秀明、符艳凤、张克强于2015年6月19日签订的买卖合同有效；二、驳回潘文平的其他诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
另，符艳凤等五人在二审中向本院提交录音证据一份（记载的形成时间分别为2017年3月、2018年7月16、17日），用以证明潘文平不是实际购房人，系代他人购买涉案房屋。符艳凤等五人称不清楚实际购房人是谁。
本院认为，一、本案中，符秀明系符艳凤之父、周书兰之夫，其与符艳凤、张克强共同作为买卖合同的甲方，同意将涉案房屋转让给潘文平，周书兰认可符秀明在合同上签字时，其亦在场，现潘文平持有本案买卖合同，故应当认定，周书兰当时对买卖合同的签署知情且无异议，周书兰所称其当时不同意出售涉案房屋的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。二、买卖合同签订后，涉案房屋的占有使用情况与合同有效性的判定无关。三、购房款项的给付情况与合同是否有效无关。四、本案买卖合同系符秀明等人与潘文平所签，合同的相对方系潘文平与符秀明、符艳凤、张克强，与他人无涉，故符艳凤等人主张潘文平系代他人买房，本案合同存在以合法形式掩盖非法目的情形的主张与本案其与潘文平之间的合同无关，其以此主张买卖合同无效，本院不予支持。符艳凤等五人在二审中提交的录音证据与本案争议无关联性，本院不作为新证据采纳。五、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，周书兰认为其作为涉案房屋的共有人未同意出售房屋，故合同应属无效的意见，缺乏依据，本院不予支持。综上，符艳凤等五人的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由符艳凤、符秀明、周书兰、张克强、符艳成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 颖
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年九月三十日
法官助理 韩舒同
书 记 员 赵 婕