江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3209号
上诉人（原审原告）陈书芳，女，1958年1月19日出生，汉族，退休职工。
委托代理人仉玉莲，江苏张院生律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李斌，男，1976年6月12日出生，汉族，无业。
委托代理人陈静，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人陈书芳因与上诉人李斌房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈书芳原审诉称，2012年8月21日其与李斌签订《房屋租赁合同》，将位于浦口区北圩商城10幢16号房屋出租给李斌使用，期限自2012年8月21日至2014年8月20日，租金每年3万元。合同约定：1、如遇拆迁乙方不能要任何修理装潢费，立即搬家还房；2、“拆”字上墙过一天赔付壹万；3、甲方、乙方谁违约赔付贰万。合同到期后，其按照年租金4万元的标准继续出租给李斌3个月，租期自2014年8月21日至2014年11月20日。现遇政府拆迁，李斌仍未搬出，请求法院判令：1、李斌立即从浦口区北圩商城10幢16号房屋搬出（原审诉讼期间李斌在庭审前搬出，陈书芳在庭审中放弃该项诉讼请求）；2、支付自2014年11月20日至2015年3月6日的房屋租金11665元及水费424元、电费275元，合计12364元；3、支付自2014年12月15日至2015年3月6日房屋补偿款3031224元的利息；4、按照合同约定支付违约金20000元。
李斌原审辩称，按照租赁协议，租赁期限是2年，故陈书芳起诉时合同并没有到期，陈书芳起诉要求其搬迁，不符合合同约定；其已交付钥匙进行搬迁；陈书芳要求支付2014年11月20日至迁出之日的租金，但陈书芳已与拆迁办签订了拆迁补偿协议，故对诉争房屋不再具有实体上的权利，此时陈书芳所享有的是拆迁补偿款；陈书芳主张房屋补偿款利息和租金，只能主张一样，且没有事实与法律依据；合同约定违约金部分是陈书芳违约不是其违约，因为租赁期限内陈书芳要求搬迁不符合合同约定。综上，其除了认可水电费699元以外，其他的诉请请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明，2012年8月21日，陈书芳与李斌签订租房协议，协议约定：陈书芳（甲方）将位于南京市浦口区北圩商城10幢16号房屋出租给李斌（乙方）使用，租期两年，租金每年3万元。合同约定：如遇拆迁乙方不能要任何修理装潢费，立即搬家还房，拆字上墙过一天赔付壹万，甲方、乙方谁违约赔贰万。合同到期后，双方签订第二份租房协议，李斌继续承租陈书芳的房屋，年租金4万元，合同协议按照前协议所订，陈书芳收取李斌三个月房租1万元。
2014年11月10日，南京市浦口区人民政府顶山街道办事处（以下简称顶山街道办事处）发出拆迁公告，涉案房屋在拆迁范围内，陈书芳与李斌对此均知晓。
2014年12月15日，陈书芳与顶山街道办事处签订了《房屋拆迁补偿协议》，协议约定涉案房屋的拆迁补偿款共计3031224元，第六条规定：陈书芳同意于2014年12月30日，将被拆迁房屋腾空，交由顶山街道办事处拆除。顶山街道办事处同意于2014年12月30日向陈书芳出具《浦口区房屋拆迁补偿专项存款单证实书》，并付清本协议所约定的各项费用；协议各方履行完毕上述合约后，拆迁补偿工作即告完成。
2015年3月6日，李斌从涉案房屋搬出交给陈书芳，陈书芳当日领取了涉案房屋的拆迁补偿款。陈书芳主张的水电费699元，李斌予以认可。
以上事实有双方当事人陈述、租房协议、《房屋拆迁补偿协议》等证据在卷证实。
原审法院认为，陈书芳与李斌签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。根据有关规定，房屋租赁合同租赁期间内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，因此双方的租赁关系在政府发出拆迁公告之日即2014年11月10日终止履行。因李斌未及时从涉案房屋搬出，陈书芳主张李斌按月租金3333元的标准支付三个半月房屋租金以及水电费，原审法院认为李斌应当支付自2014年11月21日至2015年3月5日的房屋占有使用费以及水电费共计12364元。陈书芳要求李斌赔偿因延迟搬迁造成拆迁补偿款迟延领取的利息损失无事实和法律依据，原审法院不予支持。双方对承担违约责任的约定不明，且房屋租赁合同租赁期间内租赁房屋被拆迁，陈书芳的损失已经从房屋占有使用费中得以弥补，故陈书芳要求李斌按照合同约定支付违约金20000元的主张，原审法院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院判决：一、李斌于判决生效之日起三日内给付陈书芳房屋使用费以及水电费共计12364元。二、驳回陈书芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，由李斌负担。
陈书芳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、其与李斌关于违约金的约定符合法律法规规定，且李斌实际违约，应支持其关于违约金的诉讼请求；二、因李斌的延迟搬迁造成拆迁补偿款延迟领取，给其造成重大经济损失，且其已提交有关利息的证据并经质证，其主张的利息应当得到支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求或者发回重审，并判令李斌承担本案诉讼费用。
李斌亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、其与陈书芳的租赁合同自拆迁公告之日起已经自动终止，合同终止后再按原租金标准支付使用费没有事实和法律依据。且拆迁公告后，被拆迁地区到处被围挡，不具备经营条件，其实际上也未经营，按经营房屋的租金标准支付使用费更是不当；二、拆迁是其无法预见到的，其没有任何过错，其已经积极协助陈书芳谈房，让其承担责任没有依据；三、其未在拆迁公告后搬出是因为陈书芳拒绝按规定支付补偿款，而陈书芳也应该给其时间找新的房源，其已在陈书芳起诉后主动搬迁，无任何过错，而陈书芳拒绝支付补偿款存在重大过错，陈书芳的损失是她自己造成的，与其无关。综上，原审判决认定事实及适用法律均为不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回陈书芳的诉讼请求，并判令陈书芳承担本案一、二审诉讼费。
上诉人陈书芳与上诉人李斌对原审查明的事实均无异议，二审期间，双方亦均未提交新证据，本院依法对原审查明的事实予以确认。
本院认为陈书芳与李斌签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同履行。根据合同约定，遇拆迁李斌应当立即搬迁。因李斌未及时从房屋中搬出，陈书芳要求李斌承担违约责任，符合合同和法律规定。李斌主张其未及时搬出的责任在于陈书芳，因其提交的证据不足以证明该主张，故本院对此不予采纳。
对于违约责任的承担，根据合同法规定，合同约定有违约金的，当事人可以主张约定的违约金，当实际损失高于约定的违约金时，当事人亦可以要求违约方按其实际损失予以赔偿。本案中，陈书芳原审要求李斌承担的违约责任，一是支付自2014年11月20日至2015年3月6日的房屋租金11665元，二是支付自2014年12月15日至2015年3月6日房屋补偿款3031224元的利息，三是按照合同约定支付违约金20000元。因违约金与赔偿实际损失依法不能重复主张，故对于陈书芳的上述主张，本院部分予以支持，在实际损失高于约定的违约金的情况下，本院认为李斌应当赔偿陈书芳的实际损失。
关于实际损失的计算，因陈书芳与顶山街道办事处签订的《房屋拆迁补偿协议》约定，拆迁补偿款共计3031224元，陈书芳于2014年12月30日将被拆迁房屋腾空，顶山街道办事处同意于2014年12月30日向陈书芳出具《浦口区房屋拆迁补偿专项存款单证实书》，并付清本协议所约定的各项费用。故2014年11月21日至2014年12月29日陈书芳损失数额可以参考租赁合同约定的租金计算。而自2014年12月30日起，陈书芳取得拆迁补偿款的前提是将房屋交顶山街道办事处，故对于房屋使用费损失与房屋补偿款3031224元的利息损失不应当重复。按就高不就低足额赔偿的原则，本院认为2014年12月30日至2015年3月5日的损失数额，以房屋补偿款3031224元为基数，参考银行贷款利率计算损失予以赔偿，较为公平合理。
综上，上诉人陈书芳上诉的部分请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第369号民事判决第二项。
二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第369号民事判决第一项为：李斌于本判决生效之日起三日内赔偿陈书芳损失34673元，并给付水电费699元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费190元，由李斌负担。二审案件受理费190元，由上诉人李斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年八月十日
书记员 付 迪