河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终10334号
上诉人（原审被告）：郑州健达房地产有限公司，住所郑州市洁云路8号。
法定代表人：吝保风，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周晓萌，河南创力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高娟，女，1989年3月18日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。
委托诉讼代理人：邱静静，河南文中律师事务所律师。
上诉人郑州健达房地产有限公司因与被上诉人高娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初6716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑州健达房地产有限公司的委托诉讼代理人周晓萌、被上诉人高娟的委托诉讼代理人邱静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑州健达房地产有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，逾期交房违约金认定过高。网签合同约定的逾期交房违约金为日万分之0.1，但一审法院将逾期交房违约金认定为日万分之1，明显侵害了上诉人的合法权利。虽然涉案房屋尚不具备法律意义上的交房条件，但上诉人已于一审期间陆续向被上诉人实际交付房屋，现在各业主均在装修或已入住。涉案房屋已具备实际使用条件，被上诉人的实际损失随着其装修入住已经得到弥补，日万分之一的标准违背事实，对上诉人极其不公平。二、被上诉人存在贷款逾期到账的明显违约行为，一审未予认定。本案中被上诉人存在贷款逾期到账的情况，逾期天数为27天，按照合同条款应当按日万分之0.1的标准支付违约金并将交房日期顺延。一审法院并未依照合同，判决被上诉人承担违约责任，明显违反法律规定。综上，一审法院认定事实错误，违反公平原则，请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
高娟辩称，1、网签合同约定的逾期交房违约金明显过低，既无法弥补被上诉人的实际损失，也无法起到督促上诉人尽快交付房屋的作用，一审法院将违约金标准酌定为日万分之一正是正确适用法律的体现，不存在认定事实错误的问题。首先，网签合同约定的日万分之0.1的标准明显过低，仅就房租来看，被上诉人的房屋面积80平方米左右，按照备案合同约定的日万分之0.1的标准，每月应当赔付的违约金与同样地段相似面积的房屋租金相差十倍之巨；而且，涉案小区的业主均为来郑务工的外来人员，涉案房屋还承载着户口、孩子教育等实际功能，上诉人逾期交房给被上诉人带来的教育方面的损失也是客观存在的，所以，此万分之0.1的标准根本无法弥补上诉人逾期交房给被上诉人带来损失；其次，被上诉人在2017年9月10日发布的公告中也承诺自2018年1月1日起按总房款的日万分之1的标准赔偿逾期违约金；最后，在涉案的同一个小区，甚至同一栋楼，上诉人与部分业主签署了《补偿协议》，将违约金的计算标准变更为日万分之1，在没有任何依据的情况下，上诉人对同一项目乃至同一栋楼的业主，区别对待，这种做法本身就是有违公平原则的。所以，一审法院在查明事实的基础上将违约金的计算标准酌定为日万分之1，完全系公平公正的判决，没有任何不当。2、涉案房屋至今未通过竣工验收，未达到合同约定的交付条件，即使上诉人向部分业主移交了房屋，也不能视为合同意义上的“交付”也不能改变上诉人逾期交房的违约状态一直持续的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的司法解释》第11条的规定：对商品房的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。结合本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十四条和附件四关于交付的规定，双方当事人对“交付”的定义不仅需要转移占有，还需要转移的房屋达到约定的交付条件，更需要履行交付的程序，即填写验收单、签署房屋交接单等手续。本案中，上诉人在一审诉讼过程中向部分业主移交了房屋，但是上诉人移交的房屋根本未达到商品房买卖合同约定的交房标准，诚如其自己所称仅能够“有限使用”：涉案房屋至今未取得竣工验收备案表，供水方式也不是市政管网直接供给，供配电也非市政电力直接供给，对于未签署上诉人单方拟定的《违约金抵充协议》的业主，上诉人甚至不给其送电，房屋根本无法装修使用；消防设施不全，存在重大安全隐患，门禁系统未安装等。即使部分业主迫于经济压力装修或入住的，也不能视为涉案房屋已经合格；而且，上诉人也未按照买卖合同约定履行验房和房屋交接手续，所以，无论从房屋的实际情况来看，还是从房屋移交的程序来看，上诉人移交房屋的行为都不能视为法律意义上的“交付”，不能免除上诉人继续整改修缮相关设施直至合格的合同义务，更不能改变上诉人逾期交房的违约行为一直持续的事实。3、贷款逾期到账的情况非被上诉人原因造成的，也非买受人可以控制的，被上诉人在整个贷款过程中积极配合上诉人和其合作银行，也不存在任何违约行为，依法不应当承担违约责任。商品房按揭买卖行为并非一般的买卖行为，其中必然包括出卖人、买受人和贷款银行三方的参与，出卖人在接受买受人按揭付款的时候就应当明知贷款银行的配合与否直接决定了买受人尾款的付款的时间和期限，所以出卖人不能将贷款银行的迟延行为归结为买受人违约付款。此案中，被上诉人作为买受人，在配合贷款银行放款的过程中无任何过错，依法不应当承担违约责任。故，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。
高娟向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告逾期交房违约金14922元（违约金以621726元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年6月1日计算至2018年1月31日，以后继续按此标准计算至实际交房之日）。
一审法院认定事实：2016年6月26日，双方签订《商品房买卖合同》一份，该合同在房产管理部门进行了备案登记，合同编号为GX16002518611（即网签合同）。合同主要内容包括：1、高娟购买的商品房位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号。2、房屋总价款621726元。3、付款方式：2016年6月26日付款155726元，2016年7月26日付款466000元。4、第七条逾期付款的违约责任。买受人如未按照本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。5、第八条交付期限。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。6、第九条逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人，应按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。该网签合同附件四《合同补充协议》约定：1、关于按揭贷款付款的补充约定：（1）买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2016年6月26日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。（2）因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。（3）因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方另行协商变更付款方式或解除合同。（4）因非双方原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议；协商不成的，提起诉讼。高娟交付房款后，郑州健达房地产有限公司于向高娟开具了两张发票，发票显示西湖颐城（预收款）155726元，西湖颐城（余额）466000元。郑州健达房地产有限公司提供的银行业务回单显示，高娟的按揭贷款实际到账日为2016年8月22日。高娟对按揭款到账日不持异议，但认为高娟已按约定及时提交了贷款资料，交付了按揭费用，银行放款时间迟延非高娟原因所致，高娟目前正常还贷，郑州健达房地产有限公司也不存在实际损失，故高娟并不存在违约行为。庭审中，郑州健达房地产有限公司称高娟购买的房屋目前仍未完全符合网签合同第八条约定的标准，配套设施和公共设施已经完成，前期物业已经落实，但未进行竣工验收及向主管部门备案。郑州健达房地产有限公司曾于2017年9月10日发布公告向全体业主承诺：“保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。以上事实，有经双方质证的下列证据及本案开庭笔录、证据交换笔录在案佐证：1、网签《商品房买卖合同》一份；2、购房发票两张；3、银行业务回单一份；4、郑州健达房地产有限公司2017年9月10日公布的《致全体业主的一封信》。郑州健达房地产有限公司提交会议纪要、工程竣工验收备案表、天气预报记录、情况证明、增值税（保洁费）发票、致全体业主的一封信（2018年3月1日）等材料，用以证明逾期交房的原因，郑州健达房地产有限公司不是故意逾期，不应承担违约责任。经审查，上述证据材料显示涉案房屋仍未能取得竣工验收备案，郑州健达房地产有限公司逾期交房事实清楚，但不能证明郑州健达房地产有限公司存在免责事由。高娟提交的房屋租赁合同、租金收据、水电费收据等证据材料，能够佐证因郑州健达房地产有限公司逾期交房造成高娟不得不租房居住的事实，也能够佐证高娟因此所造成的损失，对于该组证据，该院予以采纳。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（网签合同）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面履行合同义务。关于高娟付款问题，根据网签合同的约定，“买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2016年6月26日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。”高娟已按要求提交贷款资料，并获得了贷款审批，高娟的贷款额未能按网签合同约定的付款时间到达郑州健达房地产有限公司账户中，并没有证据证明系高娟方的原因导致逾期付款，故郑州健达房地产有限公司辩称的“高娟构成逾期付款，应承担相应的违约金并顺延交房”，理由不成立，该院不予采纳。关于郑州健达房地产有限公司逾期交房问题，庭审中郑州健达房地产有限公司也认可涉案房屋至今未取得竣工验收备案，尚不具备网签合同第八条约定的交房条件，郑州健达房地产有限公司至今未能交房，逾期事实清楚，应当向高娟承担逾期交房违约金。对于违约金的计算依据，网签合同约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”，因该项约定标准过低，不能弥补高娟因不能入住该房屋所造成的房租损失，且郑州健达房地产有限公司于2017年9月10日发布的公告承诺“如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”，故该院酌定郑州健达房地产有限公司应当自逾期交房之次日起（2017年6月1日）按照总房款日万分之一的标准向高娟支付违约金。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告高娟自2017年6月1日起至实际交付位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号房屋之日止的逾期交房违约金（以总房款621726元为基数，按日万分之一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，减半收取86.5元，由被告郑州健达房地产有限公司负担。
二审中，郑州健达房地产有限公司提交了如下证据：1、移交房屋告知书原件一份；2、违约金冲抵协议；3、前期物业管理服务协议原件一份、房屋装饰装修管理服务协议原件一份；4、郑州自来水投资控股有限公司供应水合同原件一份、国网河南省电力公司郑州供电公司高压供应电合同原件一份。证明目的：被上诉人与上诉人已就交房条件进行了变更和重新约定，被上诉人已实际占有使用争议房屋，逾期交房的违约责任在被上诉人接收房屋后应当终止计算。向业主移交的房屋已具备正式供水供电设施。
高娟发表质证意见称，对房屋移交告知书真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议。如该告知书所显示的房屋也仅仅能够有限使用，并未达到合同约定的标准。该移交行为也不满足合同约定的交付的标准和要件，不能视为涉案房屋的转移交付。上诉人逾期交房的违约行为一直在持续，不因房屋移交而终止。对违约金冲抵协议的三性和证明目的均有异议。该协议签订的背景是上诉人以给房屋送电为由强制被上诉人必须同意其补充方案，并非被上诉人的真实意思表示。从协议内容看，上诉人要求以其认可的违约金标准来冲抵物业费和其他费用，明显存在不公平。该协议的所有条款均系上诉人单方拟定的条款，应当从有利于被上诉人的角度来解释该协议。而且由于涉案房屋并未达到交付条件，根据备案合同附件四第四条、第七条的约定，物业公司无权向被上诉人收取物业费。根据合同法第99条的约定，由于物业费债务尚未到期，该补充协议约定的抵销条件尚未成就，因此不应当适用该协议直接抵消违约金。对前期物业服务协议和房屋装修协议的三性和证明目的均有异议。该两份协议的签订背景同违约金冲抵协议，备案的买卖合同中有关于物业费的标准及交费的约定，应当以备案合同的约定为准。对供电合同和供水合同的真实性无法核实，对其关联性和证明目的有异议。根据备案合同第14条的约定，供水供电均应当取得供水企业或电力企业的验收合格证明，方符合合同约定的交付条件。上诉人提交的供水合同和供电合同显然不能证明其供水和供电已满足约定的交付条件。
据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对郑州健达房地产有限公司提交证据的真实性均予以认可，但其提交的证据与本案基本事实不具有关联性，故对其证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方均应按约履行。关于逾期交房违约金是否过高的问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，交付的房屋应当竣工验收合格并由上诉人提供达到交付条件的有关证明资料，现上诉人未能提交相应证明资料，影响了被上诉人的权益，应当承担违约责任；虽然双方合同约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，但因该项约定标准过低，不能弥补被上诉人因不能正常使用该房屋所造成的损失，且上诉人于2017年9月10日发布的公告承诺“如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”，因此，原审法院酌定上诉人应当自逾期交房之次日起按照总房款日万分之一的标准向被上诉人支付违约金并无不当。关于是否应当判决被上诉人承担贷款逾期到账的违约责任问题，上诉人一审未提出反诉，未提交充分有效证据证明被上诉人存在逾期支付房款、且逾期支付房款的原因系因被上诉人自身原因造成，故上诉人的该项上诉理由不能成立。郑州健达房地产有限公司作为商品房出卖人，仍应按照法律规定和合同约定完善房屋交付条件。
综上所述，郑州健达房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费173元，由郑州健达房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 曹逢春
审判员 黄智勇
二〇一八年九月十九日
书记员 袁志蕾