广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1223民初950号
原告冯日成，男，汉族，住广宁县。身份证号码：×××1139。
委托代理人郭春仪，湖南华方律师事务所律师。
被告胡峰，男，住。身份证号：×××001X。
第三人刘珍年，男，汉族，住。身份证号：×××041X。
第三人冯杏珍，女，住，是第三人刘珍年妻子。身份证号：×××0424。
原告冯日成诉被告胡峰、第三人刘珍年、冯杏珍执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告冯日成及其委托代理人郭春仪、被告胡峰到庭参加诉讼。第三人刘珍年、冯杏珍经本院传票传唤无正当理由拒不到参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月5日，原告与第三人签订一份《房屋转让协议书》，双方约定总价款为126480元，原告已支付购房款110000元，尚欠16480元在原告取得房产证时支付，原告已履行了协议约定的付款义务，第三人亦将所涉房屋、房产证等交给原告，原告已实际占用该房屋。2016年1月份，经过广宁测绘队测绘，并出具了宗地图，双方在广宁县住建局办理房产变更登记手续，交付了该房产过户的全部资料，并经住建局签章见证。2016年3月17日，贵院作出（2016）粤1223执119号执行裁定书，查封了涉案房产，原告提出执行异议，但贵院于2016年7月5日以（2016）粤1223执异19号执行裁定书驳回了原告的异议。2016年4月12日，原告向法院提起诉讼，请求第三人协助办理过户手续，贵院于2016年5月19日作出（2016）粤1223民初468号民事判决书，判令第三人协助将涉案房产过户给原告。原告认为，房屋转让协议是当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，且经贵院以（2016）粤1223民初468号民事判决书确认合法有效，并判决第三人协助办理过户手续。该判决已生效。该协议在法院查封之前已签订，该判决书确认原告已支付了大部份房款并实际占用该房屋，且原告作为善意第三人，没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利人能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款或者按照合同支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，为维护我的合法权益，特诉之法院，请求：1、撤销广宁县人民法院（2016）粤1223执异19号执行裁定书。2、请求法院停止对粤房地权证字第××号房屋的执行，并依法解除查封保全措施。3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：1、（2016）粤1223执异19号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回原告的诉讼请求。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部份或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。3、原告冯日成与刘珍年签订房屋买卖合同明显不符合交易习惯，该交易没有银行转帐，且约定办理过户时间过长，我对该合同的真实性不予认可；另外，如冯日成买卖合同真实存在，因冯日成怠于办理过户手续存有过错，并不影响法院的查封。4、现有证据无法证明冯日成在法院查封之前就合法占用涉案房屋并支付全部价款等行为，冯日成未提供相关的发票证实交易、占有等行为的真实存在。5、本案中，法院查封在前，另案生效法律文书做出在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。因此，冯日成提出的排除执行异议不成立。6、根据《物权法》第十五条规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条：不动产登记部是物权归属和内容的根据。第十七条：不动产登记证书是权利人享有该不动产的证明。本案中，由于房屋未办理过户登记手续，冯日成并不是房屋的所有权人，房屋的所有权人仍是刘珍年。综上，请求法院驳回原告冯日成的诉讼请求。
经审理查明，2014年9月5日，原告冯日成与第三人刘珍年签订一份《房屋转让协议书》，该协议主要内容为：一、原告冯日成以153760元（每平方米8000元，共19.22平方米）购买第三人刘珍年座落在广宁县南街镇其鉴路金宝楼1幢靠楼梯边车房（即现广宁县南街镇环城东路农科所第一层××车房），由原告先付购房款8万元，待砌好墙及批荡并安装好卷闸门后再付2万，余下款项在办房产证时支付完结；二、建房施工期：从214年9月底起至2015年3月31日止；三、第三人负责在楼房竣工之日起一年内为原告办好房产证。合同签订后，原告于2014年9月7日支付购房款20000元、同月12日支付了60000元、2014年11月16日支付20000元、2014年12月8日支付5000元、2016年1月19日支付5000元，共110000元。
该车房建好后，因面积未达合同约定的面积，双方确认购房款共为126480元。即扣除原告已支付的11万元，余下16480元在取得房产证时付清。
在办理该车房转户过程中，2015年12月14日，广宁县房屋测绘所根据原告冯日成的申请，对该车房进行了测绘，并制作了《房屋测绘图》。
经查，广宁县南街镇环城东路农科所第一层××车房（粤房地权证字第××号）建筑面积为17.51平方米、套内面积为16.83平方米，权属人为刘珍年。
因第三人刘珍年欠本案被告胡峰70万元，胡峰向本院起诉，要求刘珍年、冯杏珍归还借款本息。经调解，双方达成和解协议，本院于2015年11月10日作出（2015）肇宁法新民初字第129号民事调解书。但第三人无按调解书确定的义务还款，胡峰依法向本院申请执行。本院于2016年3月17日作出（2016）粤1223执119号执行裁定书，查封了包括广宁县南街镇环城东路农科所第一层××号车房在内的权属于刘珍年所有的相关房产。原告冯日成得知本案争议车房被查封后，于2016年6月27日提出执行异议，本院于2016年7月5日作出（2016）粤1223执异19号执行裁定书，驳回了冯日成的异议。
原告冯日成于2016年4月12日向本院起诉，请求第三人刘珍年协助将广宁县南街镇环城东路农科所第一层××号车房过户给原告。本院于2016年5月19日作出（2016）粤1223民初468号民事判决书，判决刘珍年在判决生效后5日内协助原告冯日成办理广宁县南街镇环城东路农科所第一层××号车房过户手续。现该判决已发生法律效力。
上述事实，有身份证复印件、《房屋转让协议书》、房产权证、宗地图、《房屋测绘图》、收据、照片、（2015）肇宁法新民初字第129号民事调解书、（2016）粤1223执119号执行裁定书、（2016）粤1223执异19号执行裁定书、（2016）粤1223民初468号民事判决书等证据证实。
本院认为，本案为执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定，“买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。本案中，原告冯日成与第三人刘珍年签订的《房屋转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护。原告已将协议约定的购房款共11万元支付给第三人，余下16480元按双方约定因未取得房产证而未支付，即原告已按协议约定履行了义务，第三人也将该车房交付给原告使用；2015年12月14日，广宁县房屋测绘所对该车房进行了测绘后制作了《房屋测绘图》，也证明了原告正在办理该车房的过户手续，因此，应认定原告对涉案的车房取得了所有权，其未办理过户登记手续，并不影响该车房的实体权益已转移至原告名下，且本案并无证据证明原告在办理该车房转户过程中存有过错，因此，原告请求停止对粤房地权证宁字第××号房屋的执行，并请求解除对该房屋的查封，本院予以支持；至于原告请求撤销广宁县人民法院（2016）粤1223执异19号执行裁定书，因判决停止对粤房地权证宁字第××号房屋的执行后，该执行异议裁定就失效，无需另行判决。第三人刘珍年、冯杏珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、停止（2016）粤1223执119号执行案对粤房地权证宁字第××号房屋的执行
二、解除对粤房地权证宁字第××号房屋的查封。
本案受理费100元（原告已预付），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 刘家南
代理审判员 邝伟婷
人民陪审员 邓金火
二〇一六年九月十三日
书 记 员 周施妤
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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