福建省长汀县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0821执异10号
案外人：温承松，男，汉族，1966年7月5日出生,住长汀县。
申请执行人：俞八一，男，汉族，1975年9月9日出生，住长汀县。
申请执行人：梁水荣，女，汉族，1977年5月7日出生，住长汀县。
被执行人：丘启天，男，汉族，1974年7月14日出生，住长汀县。
被执行人：温承萍，女，1978年9月18日出生，汉族，住长汀县。
被执行人：陈从珑，女，1966年3月15日出生，汉族，住长汀县。
在本院执行俞八一与丘启天、温承萍、陈从珑民间借贷纠纷和梁水荣与丘启天民间借贷纠纷二案中，案外人温承松对本院执行查封的位于长汀县汀州镇水东街房屋（以下统称“案涉房屋”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
温承松称，丘启天与王振华、雷石来、王振宇共同向梁鹏购买案涉房屋，并作为共有人于2013年2月19日办理登记汀建房权证城字第××号《房屋所有权证》。2013年6月10日温承松与丘启天签订了《房屋买卖协议书》，约定以55万元的价格购买案涉房屋中丘启天名下的产权（即案涉房屋第2层），并自协议签订之日起将该第2层房屋交付给温承松所有、管业、使用等相关事宜。2013年6月11日温承松根据协议约定合法实际占有、使用该处房屋至今。2013年6月14日温承松通过妹夫兰尤峰农村信用社账户向丘启天跨行转账20万元，通过温承松中行账户向丘启天汇款15万元，共计35万元。2013年7月17日温承松向丘启天农村信用社账户存入购房款20万元，付清全部房款。长汀法院以（2015）汀执字第2196号《执行裁定书》裁定查封案涉房屋，温承松认为长汀法院查封案涉房屋损害了其利益，应撤销、解除查封。理由如下：一、温承松与丘启天在2013年6月10日签订的《房屋买卖协议书》是在查封之前签订合法有效的书面买卖合同，是双方真实意思表示，应当受到法律保护。二、温承松在查封之前已实际合法占有该房屋。丘启天2013年6月10日将该房屋的《房屋所有权证》复印件交付温承松，第二日又将该房屋的水费收缴记录卡、电费收缴记录卡、钥匙交付温承松，温承松就合法占有该房屋至今，并自付使用该房屋所产生的水电等费用。三、温承松已按协议约定支付全部房屋价款55万元。四、温承松在房屋买卖过程中没有任何过错，温承松在整个交易过程中一直积极、主动，希望尽快办理产权过户登记手续，但案涉房屋的共有人不予配合，导致温承松至今未办理产权过户手续。
温承松向本院提供了：1、温承萍与丘启天的结婚证；2、汀建房权证城字第××号房屋所有权证；3、2013年6月10日温承松与丘启天、温承萍签订的《房屋买卖协议书》；4、落款时间为2013年6月14日的《个人客户境内人民币汇款申请书》汇款人为温承松，收款人为丘启天，金额为150000元；5、落款时间为2013年6月14日的《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证（回单）》付款人为兰尤锋，收款人为丘启天，金额为200000元，附加信息及用途为“往来”；6、日期为2013年7月17日的《福建省农村信用合作社（农合行、农商行）储蓄存款凭证》，存入户名为丘启天，存入金额为200000元；7、兰尤锋2017年5月15日出具的《证明》，证明2013年6月14日向丘启天名下汇款20万元，该笔款项实际是温承松委托代其转账汇款；8、水东社区居民委员会2017年5月9日出具的《证明》，证明温承松2014年入住水东大街114号；9、用户名称为梁鹏，用户地址为水东街114号（7下125页）的生活用水缴费折子复印件四页，缴费时间为2014年3月至2017年4月；10、户名为梁鹏，用户地址为长汀县水东大街115号的城镇居民生活用电缴费折子复印件四页，缴费时间为2014年3月至2017年4月。
俞八一、丘启天、温承萍、陈从珑、梁水荣未向本院提出异议和证据。
本院查明，案涉房屋在2013年2月19日进行了房屋所有权登记，所有权登记载明共有情况为共同共有，在所有权证附记中载明共有人情况，所有权人为雷石来、丘启天、王振宇、王振华四人。2013年6月10日温承松与丘天签订了《房屋买卖协议书》，该协议书约定：丘启天位于长汀县的房屋，已办房屋所有权证，所有权人为雷石来、丘启天、王振宇、王振华四人共同共有，丘启天占有四分之一的产权。丘启天与温承松就丘启天所有的房地产四分之一的产权买卖事宜达成协议：一、丘启天自愿将上述房地产的四分之一产权全部转让给温承松所有，永久管业，房地产的具体情况以产权登记和现场情况为准，温承松对该房地产已作充分了解，现场查勘，同意购买。二、经双方商定，上述房地产四分之一的产权转让价款共计人民币伍拾伍万元整，其中：温承松应于2013年6月15日之前支付给甲方叁拾伍万元；2013年7月20日之前付清剩余款贰拾万元。三、自本协议签订之日起，丘启天应将该房地产交付给温承松所有、管业、使用。四、在签订本协议时，丘启天应将该房地产的相关手续材料交付给温承松。五、丘启天保证上述房屋产权清楚，若发生产权纠纷或者债权债务，概由丘启天负责处理，并承担由此产生的法律责任。六、丘启天协助温承松办理房地产的产权过户登记手续，但过户登记所需的税费由温承松负担。七、双方不得反悔，若一方反悔必须承担双倍总转让款的违约金。八、协议书未尽事宜，双方可补充约定，补充约定与本协议书具有同等效力。丘启天、温承萍作为甲方签名捺印，温承松作为乙方签名捺印。协议签订后，温承松按协议约定分三次向丘启天付清了全部购房款。温承松一家于2014年入住水东大街114号至今。
本院在审理俞八一与丘启天、温承萍、陈从珑民间借贷纠纷一案过程中，于2015年1月6日依俞八一的申请，以（2015）汀民初字第197号民事裁定书对案涉房屋查封，同年4月21日调解结案，该案俞八一于2015年8月7日向本院申请执行。2015年10月16日本院以（2015）汀民初字第2521号民事判决书审结梁水荣与丘启天民间借贷纠纷一案，该案梁水荣在2016年2月17日向本院申请执行。2015年8月17日本院做出（2015）汀执字第2196号裁定书，查封了丘启天、温承萍等人应当履行义务部分的财产。
认定上述事实的证据有温承松向本院提交的：1、温承萍与丘启天的结婚证；2、汀建房权证城字第××号房屋所有权证；3、2013年6月10日温承松与丘启天、温承萍签订的《房屋买卖协议书》；4、落款时间为2013年6月14日的《个人客户境内人民币汇款申请书》；5、落款时间为2013年6月14日的《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证（回单）》；6、日期为2013年7月17日的《福建省农村信用合作社（农合行、农商行）储蓄存款凭证》；7、兰尤锋2017年5月15日出具的《证明》；8、水东社区居民委员会2017年5月9日出具的《证明》以及本院制作的执行案件立案审查情况表及相关附件材料。
本院认为，本案处理关键为温承松是否对案涉房屋享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，温承松对案涉房屋提出异议成立需同时满足以下几个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于温承松与丘启天、温承萍是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，本院认为，从案涉房屋产权证书登记来看，案涉房屋系雷石来、丘启天、王振宇、王振华四人共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，即各共有人不分份额的共同享有权利，对全部共有财产平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。丘启天主张其享有共有财产四分之一所有权系对共同共有的错误理解。丘启天与温承松签订《房屋转让协议书》，约定将案涉房屋第二层转让给温承松，属于对共同共有财产的处分，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”从在案证据来看，并不能表明丘启天向温承松转让房屋的行为已取得全体共同共有人的同意，也无证据证明丘启天等共同共有人就共有财产的处分有另行约定。故丘启天转让房屋的行为系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，据温承松陈述，案涉房屋的共有人至今不配合其办理产权过户登记手续，说明丘启天房屋转让行为并未取得共同共有人的同意，故丘启天与温承松签订的合同属无效合同。温承松提出执行异议不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的规定》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回温承松的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 邹洪汀
审 判 员 张秋青
人民陪审员 李阳民
二〇一八年七月二十日
法官 助理 刘小荣
书 记 员 吴晓莉
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。