广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第729号
上诉人（原审第三人）广州市悦峰酒店有限公司。住所地：广州市花都区新华街花城路**号首**层。
法定代表人赖建忠，总经理。
委托代理人甘凯，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市花都区新华街横潭村第一经济合作社。住所地广州市花都区新华街横潭村。
法定代表人龙锐炳，社长。
委托代理人侯承超，广州市花都区新华街法律服务所职员。
原审被告刘锦霞，女，1965年3月19日出生，汉族。
原审第三人黄伟钟，男，1968年5月22日出生，汉族。
上诉人广州市悦峰酒店有限公司（下简称悦峰酒店）因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广州市花都区新华街横潭村第一经济合作社（下简称横潭村）原审诉称：横潭村于2007年10月30日与刘锦霞签订《新华镇农村集体所有房屋租赁合同》，约定横潭村将位于广州市花都区新华街花城路30-11号1-2号楼一至三层共计使用面积2671平方米的楼房及附属设施出租给刘锦霞合法使用；租赁期限共计62个月，即从2007年10月30日至2012年12月30日止；每月租金共计24942元等。合同签订后，刘锦霞一直使用上述出租楼房至今。横潭村、刘锦霞的租赁合同关系因为合同约定期限届满至2012年12月30日终止。横潭村在合同届满前及期满后均已多次向刘锦霞发出书面通知，明确告诉刘锦霞合同期限届满将收回租赁物。根据合同约定及《合同法》有关规定，刘锦霞应当立即交还租赁物给横潭村，刘锦霞占用租赁物期间的租金及由此造成横潭村的损失均应由刘锦霞承担。据此，请求法院判令：1、刘锦霞及第三人悦峰酒店、黄伟钟立即将位于广州市花都区新华街花城路30-11号1-2号楼一至三层共计使用面积2671平方米的楼房及附属设施完好交还横潭村。2、刘锦霞及第三人悦峰酒店、黄伟钟支付自2013年1月1日起至实际交还上述楼房给横潭村之日止的租金（暂计至2013年1月31日的租金为24942元）。
悦峰酒店原审陈述称：1、租赁期满双方无法续租的原因是因为2011年4月6日广州市城市轨道交通九号线征地拆迁办公室下发通知，因九号线花城路地铁站口建设需要，请各业主暂停改建、拆建、扩建、租赁、房屋转让、房屋租赁等活动。横潭村无法在2012年12月31日租赁期届满之日续租给第三人悦峰酒店，基于前述原因将涉案物业另租他人或改建，只能维持现状。2、第三人悦峰酒店不同意支付房屋使用费，拆迁要求双方只能维持原状，但横潭村为达到逼迁目的及独占拆迁利益目的，2013年7月3日采取加焊卷闸门方式强行关闭第三人悦峰酒店，不让第三人悦峰酒店对酒店物资控制，酒店人员已报警，公安人员也已进行调查核实。根据拆迁通知，出租方需要暂停租赁房屋，因此从2013年1月1日起，第三人悦峰酒店认为不需要支付房屋使用费。3、第三人悦峰酒店要求横潭村支付1500000元设备装饰装修补偿款，因第三人悦峰酒店投入约6000000元装修，涉案合同约定装饰物、供电线路不能拆除，双方没有约定租赁期限不予补偿。根据公平原则，横潭村作为承受涉案标的物的受益人，理应对投资人进行补偿。其次，双方合同也对设备设施的处置问题进行约定，如电梯、电器等，即使租赁期满，这些装修装饰物也归第三人悦峰酒店所有，由于不能拆除，拆除后对建筑物价值有贬损，补偿款也会减少，因此横潭村理应折价补偿。最后，因为电梯及酒店内电器设施，电视等都具有重大经济价值，根据公平原则，横潭村本应进行补偿，而且地铁建设的拆迁公告出现在租赁期限内，第三人悦峰酒店应当获得合法合理的补偿。4、第三人悦峰酒店并未给横潭村带来任何损失，因为至收到政府通知之日，横潭村既不能出租物业也不能改造物业，因此即使维持原状，也没有给横潭村带来损失。望法院基于上述理由驳回横潭村的诉请。
刘锦霞原审没有到庭，也没有提交书面答辩意见。
黄伟钟原审没有到庭，也没有提交书面陈述意见。
原审法院经审理查明：横潭村是位于广州市花都区新华街花城路30号1-2号楼一至三层房屋的所有权人。由横潭村出租他人用于经营酒店。
2004年1月1日，横潭村与案外人蔡松签订四份《新华镇农村集体所有房屋租赁合同》，约定横潭村将位于广州市花都区新华街花城路30号1-2号楼的一至三层（包括一楼商铺，铺后住宅、车库等）共计使用面积2614.10平方米的楼房及附属设施出租给蔡松使用，租金每季度10日前支付。
2004年8月1日，横潭村与案外人蔡松签订《新华镇农村集体所有房屋租赁合同》一份，约定横潭村将位于广州市花都区新华街花城路30号1-2号楼铺后面积73平方米，车库面积20平方米，共面积93平方米的房屋出租给蔡松使用，租期共96个月，租金每季度10日前支付。
2005年4月14日，上述五份《新华镇农村集体所有房屋租赁合同》经广州市花都区新华街法律服务所见证，并出具见证书。蔡松承租上述房屋后，继续经营酒店（该酒店门牌号为广州市花都区新华街花城路30-11号），并按合同约定向横潭村交纳租金。
2007年10月30日，蔡松经横潭村同意，将五份《新华镇农村集体所有房屋租赁合同》项下的权利义务概括转移给刘锦霞。随后，刘锦霞与陈利芹、朱丽媚等人出资设立第三人悦峰酒店，以悦峰酒店的名义对外经营。
2011年4月6日，广州市轨道交通九号线花都段征地拆迁安置工作指挥部办公室向包括横潭村在内的有关业主发出通知，称将对包括广州市花都区新华街花城路30号在内的房屋进行调查登记，并自通知发出之日起暂停新建、扩建、改建房屋，改变房屋和土地用途，租赁房屋、房屋的转让、交易、抵押等活动。
2011年11月21日，刘锦霞、陈利芹、朱丽媚（甲方）与第三人黄伟钟（乙方）、广州市悦峰酒店有限公司（丁方）及范祐霞（丙方）签订《广州市悦峰酒店租赁经营合同》，约定乙方承包经营广州市悦峰酒店租赁经营合同，期限为五年，即从2011年11月21日至2016年11月20日止。承包租金于每月20号支付，具体金额如下：2011年11月21日至2012年11月20日，租金为120000元。2012年11月21日至2013年11月20日租金为140000元。2013年11月21日至2014年11月20日，租金为160000元。2014年11月21日至2015年11月20日，租金为180000元。2015年11月21日至2016年11月20日，租金为200000元。
合同签订，第三人黄伟钟以广州市悦峰酒店的名义对外经营。
2012年9月3日，横潭村向刘锦霞及第三人悦峰酒店发出书面通知，告知2012年12月30日合同期满后将对出租的房屋整体改造，不再续约，请于到期日立刻搬离。
2012年10月8日，横潭村发出《〈租赁合同〉到期告知函》，通知刘锦霞承租的房屋将于2012年12月30日到期，期满将按时收回。租期届满，刘锦霞及第三人悦峰酒店、黄伟钟没有将房屋腾空交还给横潭村。
2013年1月4日，横潭村再次发出《告知函》，通知刘锦霞合同期限已过期，要求于2013年1月8日前做好退场和交接工作。之后，第三人黄伟钟拒绝退还房屋，仍继续经营第三人悦峰酒店。随后，横潭村提起本案民事诉讼。
另查明：第三人悦峰酒店未能自觉履行原审法院已经发生法律效力的（2011）穗花法民三初字第361号民事判决确定的义务，原审法院根据权利人谢流发的执行申请以（2011）穗花法执字第3705号立案执行，并于2013年1月29日依法裁定查封了第三人悦峰酒店的电器等财产。期间，第三人悦峰酒店、黄伟钟与谢流发达成代为清偿债务协议，约定由第三人黄伟钟代第三人悦峰酒店向谢流发分期支付款项。2013年8月8日，原审法院根据谢流发的申请，依法解除了对第三人悦峰酒店的财产的查封。
原审诉讼期间，第三人悦峰酒店在2013年7月3日被横潭村的社员强行拉闸停电，并用铁焊封闭前门，仅留后门作人员出入。当日，第三人黄伟钟向公安机关报警处理。
原审庭审中，横潭村确认涉案房屋截至2012年12月31日的租金已由第三人黄伟钟以转账方式支付，2012年的租金是按每月24942元支付，2013年1月1日以后的租金至今未付。第三人悦峰酒店则表示第三人黄伟钟只是代刘锦霞管理酒店并代交租金给横潭村。
原审庭审后，第三人悦峰酒店门口的花城路单边方向因建设雨水渠被围蔽施工，仅留一半马路通行。目前，第三人悦峰酒店停业。
原审法院认为：横潭村与蔡松签订的五份《新华镇农村集体所有房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行中，蔡松经横潭村同意，将五份《新华镇农村集体所有房屋租赁合同》项下的权利义务概括转移给刘锦霞，因此，刘锦霞承继蔡松的权利和义务后，应按合同约定履行义务。
合同履行期届满前，横潭村通知刘锦霞合同期届满不再续租，要求刘锦霞及第三人悦峰酒店按时交还房屋，但刘锦霞在租赁期满后没有续签合同而继续占有涉案房屋，视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人之间形成不定期租赁关系的，当事人可以随时解除合同。横潭村要求解除合同的请求，合理合法，予以支持。合同解除后，刘锦霞应将涉案房屋腾空交还给横潭村。第三人悦峰酒店在涉案房屋的财产虽被原审法院另案查封，但拒绝移交房屋给横潭村。因此，第三人悦峰酒店作为涉案房屋的实际使用人，第三人黄伟钟作为第三人悦峰酒店的承包经营人应协同刘锦霞将涉案房屋腾空交还给横潭村。横潭村要求刘锦霞及第三人悦峰酒店、黄伟钟腾空交还涉案房屋的的请求，合理合法，予以支持。
刘锦霞在合同期满后仍继续占有涉案房屋，故刘锦霞理应按原合同约定2012年租金每月24942元的标准向横潭村支付从2013年1月起至涉案房屋腾空交还横潭村之日止的租金。横潭村要求刘锦霞支付租金的请求，合理合法，予以支持。第三人悦峰酒店、黄伟钟与横潭村没有合同关系，其要求第三人悦峰酒店、黄伟钟支付租金的请求，依据不足，不予支持。
刘锦霞及第三人黄伟钟经原审法院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，原审法院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、解除原告广州市花都区新华街横潭村第一经济合作社与被告刘锦霞之间的不定期房屋租赁关系。二、被告刘锦霞及第三人广州市悦峰酒店有限公司、黄伟钟应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市花都区新华街花城路30-11号1-2号楼一至三层的涉案房屋腾空交还给横潭村广州市花都区新华街横潭村第一经济合作社。三、被告刘锦霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年1月起至本判决发生法律效力之日止的租金，租金按每月24942的标准计算；本判决发生法律效力之日起至被告刘锦霞及第三人广州市悦峰酒店有限公司、黄伟钟实际腾空交还涉案房屋之日的租金，被告刘锦霞亦应按上述标准按季度支付给横潭村广州市花都区新华街横潭村第一经济合作社。四、驳回原告广州市花都区新华街横潭村第一经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423.55元、公告费560元，合共983.55元，由被告刘锦霞负担。
判决后，悦峰酒店不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，根据广州市轨道交通九号线花都段征地拆迁安置工作指挥部办公室于2011年4月6日发出的通知，包括广州市花都区新华街花城路30号业主在内的业主需暂停新建、扩建、改建房屋，改变房屋和土地用途，租赁房屋、房屋的转让、交易、抵押等活动。被上诉人无法将涉案房屋另租他人，只能维持涉案房屋的现状。其次，鉴于上诉人投入了约600万元对涉案房屋进行装修改造，却仅使用涉案房屋六年多时间，所投资金至今远未收回。为了挽回损失，上诉人是非常希望能继续使用涉案房屋的。最后，被上诉人有违公平原则，要求上诉人交还涉案房屋，却不就涉案房屋的装修装饰及设备设施等对上诉人作出任何补偿。上诉人已向花都区人民法院另案提起诉讼要求被上诉人给予补偿，法院已受理该案［案号：（2013）穗花法民三初字第1155号］。综上，维持将涉案房屋交给上诉人继续使用的现状，既符合征地拆迁办《通知》的文件精神，又保障了上诉人及被上诉人双方的利益最大化。为了维护上诉人的合法权益，请求：1、撤销原审判决第二项；2、判决驳回被上诉人要求上诉人将位于广州市花都区新华街花城路30-11号1-2号楼一至三层的涉案房屋腾空交还被上诉人的诉讼请求。3、诉讼费用由被上诉人承担。
横潭村答辩称同意原审判决。
刘锦霞、黄伟钟均没有到庭，也没有提交书面答辩意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，悦峰酒店出示了四张照片，拟证实横潭村已于2013年年底将涉案房屋收回。横潭村表示其确实于2013年年底收回了涉案房屋。
本院认为，由于本案仅有悦峰酒店提起了上诉，且原审判决亦只有第二项涉及到悦峰酒店，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对第二项进行审查。
横潭村与蔡松签订的五份《新华镇农村集体所有房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。合同履行中，蔡松经横潭村同意，将五份《新华镇农村集体所有房屋租赁合同》项下的权利义务概括转移给刘锦霞，因此，刘锦霞承继蔡松的权利和义务后，应按合同约定履行义务。刘锦霞在租赁合同期满后就应当将涉案房屋交还给横潭村，悦峰酒店作为实际使用人亦有协同交还涉案房屋的义务，故原审判决悦峰酒店与刘锦霞等一起将涉案房屋交还横潭村并无不妥，本院予以维持。鉴于横潭村已在二审期间收回涉讼房屋，故原审判决第三项无需再执行。综上所述，悦峰酒店的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元由广州市悦峰酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年七月××日
书 记 员 李 焕