江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2239号
上诉人（原审被告）：南通苏宁云商销售有限公司，住所地南通市。
法定代表人：赵蓓，执行董事。
委托诉讼代理人：杨皓明，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿晓天，北京市金杜（苏州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：江苏超越超市连锁发展有限公司，住所地南通市。
法定代表人：周军，执行董事。
委托诉讼代理人：严凤旺，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
上诉人南通苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被上诉人江苏超越超市连锁发展有限公司（以下简称超越超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初5602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
苏宁公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、超越超市有意放任扩大损失的事实，并将扩大损失的责任强加于本公司。本案诉讼前、诉讼期间，本公司多次向超越超市发函或当庭要求办理交接手续，超越超市应采取积极措施防止损失的扩大。在一审法院2015年11月18日释明后，超越超市仍然强行主张继续履行，系滥用权利，恶意扩大了损失，其应当自行承担扩大部分的损失。2、一审法院对于免租期损失的认定无事实依据。合同并无对解除租赁合同时免租期租金问题的约定，本公司向超越超市返还免租期内租金无事实和法律依据。3、违约金条款在本案中不适用。本案系由法院判决解除合同，而非由超越超市解除合同，并不符合违约金条款的适用条件。一审以酌情认定租金损失，根据合同法的规定，不应再另行支持违约金。4、生效判决已认定合同解除时间，超越超市应当及时收回房屋，防止房屋闲置造成更大的损失。且判决汇总亦认为超越超市负有减损义务，一审法院将房屋使用费损失责任全部归于本公司，不仅与法律相悖，也与生效判决相悖。
超越超市辩称,1、本案合同解除属于司法强制判决解除，本公司负有收房义务的时间应自判决生效之日开始计算。本公司在接到二审文书后，即积极与苏宁公司进行了交接，不存在扩大损失的问题。一审判决交接前的房屋使用费由苏宁公司承担正确。2、免租期的让与是与房屋租赁合同全面履行相对等，并不是债务的豁免。3、苏宁公司故意违约，应适用违约金惩罚功能。且一审酌情只支持了3个月的闲置期损失，低于实际闲置一年的损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
超越超市向一审法院起诉请求判令苏宁公司：1.支付房屋使用费11455217.27元（自2015年6月1日计算至2016年9月22日）；2.赔偿免租期及闲置期租金损失5689683.32元（其中免租期计算2个月，闲置期计算6个月）；3.支付合同解除违约金3000000元；4.支付逾期付款滞纳金24300.28元（自2015年3月22日至2015年4月30日）。
一审法院认定事实：2010年6月8日，超越超市（甲方、出租方）与南通苏宁电器有限公司，（后更名苏宁公司、乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方向乙方出租位于南通市南大街89号弘集时尚购物中心内一、二、三层房屋，合同租赁期9年4个月，自2010年7月1日至2019年10月31日。第一年租赁费用为680万元，之后每一年在前一年基础上递增5%，第一年566.7万元，第二年714万元，第三年749.7万元，第四年787.19万元，第五年826.54万元，第六年867.87万元，第七年911.27万元，第八年956.83万元，第九年1004.67万元，第十年351.63万元。首个租赁年度是指自2010年7月1日至2011年6月30日，以后每年的7月1日至次年6月30日为一个租赁年度，第十年是指自2019年7月1日至2019年10月31日，每月的1日至当月的最后一日为一个租赁月度，每三个租赁月为一个租赁季度）。甲方给予乙方60天的装修期，装修期间甲方除收取水电费外，不予收取其他任何费用，首个租赁年度的租赁费用为566.7万元。本合同签订后5日内乙方应向甲方支付定金166.7万元，同时甲方应向乙方开具等额收据。此笔定金交房后冲抵第一租赁年度费用，甲方交房后5日内乙方向甲方支付第一年剩余租赁费用400万元。第二年开始租赁费用采取“先付后租”的方式按季度以电汇方式支付。乙方于每季度未提前10日向甲方缴纳下一季度租赁费用，具体支付时间为6月21日，9月21日，12月22日，3月22日，支付日期如遇国家法定节假日，双休日相应顺延。甲方在收取租赁费用前5日向乙方提供符合税法规定的房屋租赁专用发票。租赁费用包含物业管理费、消防设施及相关费用。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约情况下，如延期10天以上支付租赁费用，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方实际经济损失，同时向守约方支付违约金300万。合同签订后，超越超市将该租赁房屋交付给苏宁公司。苏宁公司一直支付租金截止至2015年5月31日。
租赁期间，苏宁公司曾就吸顶空调无法使用等问题，发函至超越超市，要求重新安装空调。2014年4月，超越超市通知苏宁公司，向其催缴2015年4月1日至2015年6月30日的租金。2015年5月15日，苏宁公司提前解除合同函至超越超市，鉴于经营亏损，物业出现故障、房屋漏水、空调长期无法使用等原因，严重影响经营环境，经营受损，故决定关闭此店，特通知超越超市：1、于2015年5月31日解除双方的《房屋租赁合同》及相关补充协议，租金计算至2015年5月31日；2、于2015年5月31日向超越超市返还租赁物，请超越超市安排授权代表按时与苏宁公司办理交接手续，否则自该日起因该租赁物产生的一切责任与苏宁公司无关。2015年5月18日，超越超市收到该解约函。2015年5月29日，苏宁公司又发函告知超越超市，基于双方租赁合同将在2015年5月31日解除，目前租赁物内部全部腾空，达到交付条件，请超越超市安排授权代表2015年5月31日15时在南通市南大街89号弘集时尚购物中心办理租赁物交接手续。该函超越超市拒绝签收。2015年6月1日，超越超市以维护其合法权益为由，诉至本院，请求判令：1.苏宁公司支付租金人民币670794.66元，并承担违约金人民币19965.13元（自2015年3月23日暂算至2015年5月31日）及至实际付款之日止的违约金；2.苏宁公司继续履行双方于2010年6月8日签订的《房屋租赁合同》；3.诉讼费用由苏宁公司承担。答辩期中，苏宁公司提出反诉，请求判令：1.确认双方于2015年5月31日已解除案涉的《房屋租赁合同》；2.确认租赁物已于2015年5月31日交付超越超市；3.反诉案件受理费由超越超市承担。在审理中，超越超市增加诉讼请求，请求依法判令苏宁公司支付2015年度第4季度、2016年度第1季度、第2季度的租金合计6509025元，并承担2015年第4季度的租金逾期付款违约金4556.32元（以2169675元为基数，按照日万分之二点一的标准自2015年9月22日起暂算至2015年10月1日）及至判决给付日止的违约金。2016年6月23日，苏宁公司注销了南通苏宁云商销售有限公司南大街长桥店。该案审理中，本院向超越超市进行法律释明，案涉房屋租赁合同不宜继续履行，租赁合同权利义务关系终止，超越超市可就苏宁公司拒绝履行租赁合同在本案中主张违约责任。超越超市表示撤回要求苏宁公司继续履行合同的诉讼请求，但认为合同应当继续履行，保留追究苏宁公司违约责任的权利，不在本案中一并处理，将来另行主张。法院于2015年11月23日作出（2015）崇民初字第00883号民事判决：一、确认双方于2010年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月31日解除。二、驳回超越超市的全部诉讼请求。三、驳回苏宁公司其他反诉请求。超越超市不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉，该院于2016年9月5日作出（2016）苏06民终1220号民事判决，驳回上诉，维持原判。
另查明，苏宁公司于2015年5月31日前已搬离该租赁房屋，房屋已腾空闲置。2015年7月31日前述案件庭审中，苏宁公司当庭要求将租赁屋的钥匙交付给超越超市，超越超市拒绝接收。2016年9月22日，双方签署了房屋交接单。
诉讼中，对于逾期付款滞纳金，超越超市称2015年4、5、6月应付租金为2066350元，应付日期为2015年3月22日，苏宁公司实际于2015年4月21日支付租金688783.33元，2015年4月30日支付租金703921.34元（租金688783.33元、其余为杂费）。2015年3月23日至4月21日，逾期30天，以2066350计算。2015年3月23日至4月30日，逾期39天，以1377566.69元计算。苏宁公司对实际支付情况不持异议，但认为根据生效判决，只能按两个月租金计算。
一审法院认为，关于房屋使用费，苏宁公司以自己搬离租赁房屋的行为不再履行租赁合同，系违约方，应当赔偿超越超市的损失，确认合同解除的判决生效前超越超市拒绝接收并无不当，双方在2016年9月22日签署房屋交接单，办理交接手续，房屋使用费参照合同约定的租金标准从2015年6月1日起计算至2016年9月22日，计11443153.88元（8265400÷12+8678700+9112700÷12×2+9112700÷12÷30×22）。
关于免租期及闲置期租金损失，如合同完全履行，超越超市可按合同约定的租金标准收取九年两个月的租金，免租期内的租金损失可分摊在九年两个月的租金内。现合同仅履行部分时间，免租期60天的租金损失1133333.33元（6800000÷12×2）仅分摊一部分，苏宁公司应赔偿其余损失，酌情确定为546060.60元。苏宁公司违约搬离房屋致合同解除，应赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，综合本案实际情况，酌情由苏宁公司赔偿超越超市三个月的租金损失，计算为2278175元（9112700÷12×3）。
关于合同解除违约金，双方合同约定任何一方违约导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方实际经济损失，同时向守约方支付违约金300万元。苏宁公司违约搬离房屋致合同解除，超越超市主张违约金符合该条约定的本意，考虑超越超市因合同解除产生的损失情况，酌情将违约金调整为847270.68元。
关于逾期付款滞纳金，生效判决确认合同于2015年5月31日解除，苏宁公司逾期支付的为2015年4、5月份租金，2015年3月22日为周日，根据合同约定，支付日期相应顺延，逾期付款滞纳金应为9691.18元（688783.33×0.00021×29+688783.33×0.00021×38）。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、苏宁公司于本判决生效之日起十日内赔偿超越超市房屋使用费损失11443153.88元、免租期租金损失546060.60元、闲置期租金损失2278175元。二、苏宁公司于判决生效之日起十日内支付超越超市合同解除违约金847270.68元、逾期付款滞纳金9691.18元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142646元、保全费5000元，合计147646元，由超越超市负担36930元，苏宁公司负担110716元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的租赁合同经法院判决解除，故在判决生效后双方应及时办理房屋交接手续，如超越超市未及时接受房屋，对于扩大的损失应承担相应责任。本院于2016年9月5日作出生效判决，同月22日双方进行了房屋交接，中间仅间隔十余天，尚属合理，故一审法院判决苏宁公司给付房屋交付前的占有使用费并无不当。苏宁公司称超越公司应采取积极措施防止损失的扩大，但超越公司并无违约之处，苏宁公司亦无单方解除权，通常情况下，苏宁公司无权单方解除案涉合同，本院考虑到物尽其用的原则判决合同解除，并非认可苏宁公司可无条件单方解除案涉合同，故在租赁合同是否可以解除存在重大争议情形下，守约方超越公司主张继续履行合同、拒绝接受案涉房屋并无过错，本院对苏宁公司该主张不予支持。至于一审法院于2015年11月18日向超越超市的释明并非生效判决，亦未阐述相关理由，故不能以此认定超越超市主张继续履行具有恶意。
关于免租期的损失，从合同内容来看，超越超市是在合同租赁期限长达9年情况下给予苏宁公司两个月的装修免租期，在合同提前解除的情形下，一审法院按照实际履行期间予以分摊公平合理。
关于违约金，租赁合同约定“违约方应赔偿守约方实际经济损失，同时向守约方支付违约金300万元”。该约定未违反法律禁止性规定，故一审法院判决违约方苏宁公司在实际损失之外另行赔偿守约方超越超市违约金并无不可。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98819元，由上诉人南通苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗 勇
审判员 季建波
审判员 杨 盛
二〇一七年九月十八日
书记员 邹倩云