杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1417号
原告（反诉被告）：余军。
委托代理人：杨彬明。
被告（反诉原告）：沈金高。
委托代理人：洪波、葛晓波。
原告余军为与被告沈金高房屋租赁合同纠纷一案，于2012年8月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶东晓独任审判。2012年9月24日被告沈金高向本院提起反诉。本院受理后，于2012年10月5日对本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）余军及其委托代理人杨彬明、被告（反诉原告）沈金高及其委托代理人洪波、葛晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）余军起诉称，2011年2月17日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于杭州市余杭区塘栖镇泰山村18组29号厂房。厂房类型为房屋链接钢棚结构，租赁期限为五年，2011年5月1日-2016年5月1日，租金30000元／年。合同签订后，原告一次性付清四年的租金。若被告提前终止合同而违约，应返还剩余租金，并另行赔偿原告一年租金。合同同时对各自的权利和义务作出约定。合同签订当日，原告即一次性向被告支付了租金120000元。2012年5月18日-2012年6月3日期间，被告在未经原告同意的前提下，擅自强行拆除了原告所承租厂房的全部钢棚结构设施，导致原告无法继续正常经营，生产全面停顿。为此，原告多次向被告要求退还租金并赔偿损失，但被告均拒绝退赔。根据上述事实，被告在租赁期间，未经承租人同意擅自拆除租赁物，导致承租人生产经营停顿，其以实际行为表明单方终止租赁关系，已构成根本违约，并严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望依法支持。诉讼请求：1.判令依法解除原、被告之间所签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告返还原告租金90000元；3.判令被告向原告赔偿违约损失30000元；4.判令由被告承担本案诉讼费。
原告为支持其本诉请求及反诉答辩，向本院提交了如下证据：
1.厂房租赁合同1份，欲证明原告承租了涉案厂房，以及双方对相关权利义务的约定。
2.监控视频1份及视频截图1组，欲证明被告拆除钢棚设施导致原告无法继续正常经营。
3.录音资料1份（附光盘）、录音文字资料1份，欲证明被告收到原告租金120000元的事实。
被告（反诉原告）沈金高答辩称，1.原告在起诉状中所陈述的事实，完全是无中生有，捏造事实。2.原告从未支付过任何租金，同时被告已按照合同约定提供了面积为500平方米的房屋。3.原告在诉状中所称的拆除钢棚结构一说根本不成立，至今原告所称的钢棚仍旧存在，且原告至今未腾退租赁厂房，因此根本不存在任何影响原告生产的因素。4.现原告提出解除合同，应承担相应的违约责任，赔偿被告的损失，并腾退房屋归还给被告。综上，被告同意解除合同，要求驳回原告第二项至第四项诉讼请求。
被告（反诉原告）沈金高反诉称，2011年2月份，反诉原告和反诉被告协商房屋租赁，约定反诉被告自行出资装修反诉原告房屋以便适合于租用所需，反诉原告优惠收取租金。为此，双方于2011年2月17日签订《厂房租赁合同》一份，约定反诉原告将坐落于杭州市余杭区塘栖镇泰山村18组29号厂房（面积500平方米）出租给反诉被告，年租金30000元。合同同时约定，双方一旦签订合同，反诉被告向反诉原告支付租赁保证金，用于装修房屋。合同签订后，反诉原告收到反诉被告交付的装修费，即根据反诉被告的要求将全部装修费用于建造房屋链接钢棚和其他设施装修，并将其建成符合反诉被告要求的房屋，增加电力容量。装修后，房屋面积达551.35平方米。后反诉被告又提出要在反诉原告的屋前空地上搭建车棚以方便卸货。反诉原告明确告知反诉被告，已超过合同面积且属于违建，如村里要拆，则全部责任自负，反诉被告承诺责任自负。2011年4月，反诉原告花费150000元左右完成装修搭建，反诉被告也陆续将设备和物品搬进屋内使用。2011年10月，反诉原告要求反诉被告支付2011年度的房租，反诉被告推脱刚投入生产，资金紧张，要求年底再付，后并未支付。2012年5月初，由于屋前空地上搭建的车棚系违章，村、镇下发拆除通知，车棚于2012年5月-6月期间，被村镇工作人员拆除。此后，反诉被告以此为由，拒绝缴纳第一年的房租。2012年6月中下旬，反诉被告自行将设备搬走，但一直未提出解除合同，也未将厂房交还给反诉原告，实际占有房屋至今。经现场查看，因反诉被告未合理使用厂房，导致地面有一道十数米的裂缝，且厂房墙壁损坏严重，故反诉原告提起反诉，请求法院判如所请。反诉请求：1.判令反诉被告余军支付反诉原告沈金高租金42500元（2011年5月1日-2012年10月），至实际腾退房屋期间的房屋占有费用另行计算；2.判令反诉被告余军立即腾退房屋；3.判令反诉被告余军将损坏的房屋恢复原状；4.判令反诉被告余军支付反诉原告沈金高违约金30000元；5.判令由反诉被告余军承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）余军对反诉答辩称，反诉原告所陈述的事实不成立。双方在合同中并未约定，由反诉被告自行出资为反诉原告的厂房进行装修。在合同签订之后，反诉被告一次性向反诉被告支付了四年的租金，反诉原告故意将租金与装修费混淆。反诉被告也未在厂房的屋前空地上搭建任何车棚，是反诉原告在装修完之后将该厂房交付给反诉被告。反诉原告也从未向反诉被告催讨过租金，事实上根据合同约定，反诉被告已经支付了租金。反诉原告认为反诉被告在使用厂房时将厂房损坏与事实不符。首先，该厂房的装修是由反诉原告完成的；其次，反诉被告只是使用第一层厂房，反诉原告自行使用厂房第二层，且该地面裂缝在反诉被告搬进去之前就已经存在。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）为支持其本诉答辩及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1.厂房平面图1份，欲证明被告向原告提供面积为551.35平方米的厂房，以及被拆除的钢棚面积和位置所在。
2.改建厂房购买资料清单、收据及照片1组，欲证明被告原告所支付的120000元装修费用于厂房装修，实际费用达150000余元。
3.厂房照片1组（2012.6.3拍摄），欲证明被告已按约定向原告提供了厂房，原告正常使用的事实。
4.拆除厂房前停车棚时原告正常经营的照片1组，欲证明厂房前停车棚系违章，拆除人员为村委会工作人员，原告在拆除时仍正常经营的事实。
5.厂房现状照片1组，欲证明原告在租赁期间损坏了房屋，且至今部分物品尚在，仍占有房屋的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的三组证据，被告对证据1的三性无异议，对证明对象有异议，原、被告所签订的租赁合同中，明确约定了租金为30000元／年，而原告所支付120000元是为装修厂房而支付的保证金，并非租金。关于第7条第4点，明确装修费用由原告承担，因此不存在原告已支付租金120000元的事实。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，视频中所拆除的是违章车棚而非生产车间的钢棚，拆除人为村委会工作人员。对证据3的三性及证明对象均有异议，该视频存在剪辑，而且根据文字整理内容，“我毕竟支付给你12万元，厂房是你造的”，可以说明原告支付给被告的120000元并非租金，而是装修费用，同时也充分说明原告未腾退房屋，故该证据无法达到原告的证明目的。本院对证据1的效力予以确认。证据2的真实性予以确认。证据3系手机录音，经当庭播放，被告对录音中对话人的身份及对话内容无异议，但认为录得不全，故对证据3的真实性予以确认，该录音中的对话内容与本案具有一定关联，故对其与本案的关联性亦予以确认。
被告提交的五组证据，原告对证据1的三性均有异议，该证据系被告自己手绘，且与事实相差甚大，无法证明被告的待证事实。对证据2的三性均有异议，首先，原告从未要求被告代其改建厂房；其次，被告所提供的是收据、费用清单等，并没有相应的正规发票，无法对收款人进行核实，且无法证明上述费用用于装修涉案厂房。对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，交付时厂房是可以正常使用，但是由于后来拆除了钢棚，导致无法继续使用。
对证据4的三性均有异议，首先，无法核实照片的拍摄时间；其次，无法证明该照片中的工作人员是村工作人员，但是可以看出是被告在指挥拆除；第三，村委会无权拆除违章建筑。对证据5的三性及证明对象均有异议，因拍摄角度问题，无法核实该照片是否在厂房内，且该厂房不仅是原告在使用，被告也在使用，在原告使用之前，地面本身已存在裂缝，故该组证据无法证明原告在使用过程中损坏了被告厂房的事实。本院对证据1平面图的真实性予以确认，关于原告对租赁厂房实际的使用情况，本院结合现场勘查笔录加以确认。对证据2中照片的真实性予以确认，清单系打印件，故不予确认，收据等票据可以证明被告搭钢棚的事实，但被告提交的票据是否全部用于涉案租赁物的改建无法确认，故对被告称改建房屋花费150000元的待证目的不予确认。对证据3的真实性予以确认。证据4的真实性予以确认，但该组照片不能证明原告当时正常生产的事实，故对其待证内容不予确认。证据5的真实性予以确认，因被告未举证证明租赁物在原告使用前的情况，故仅以该组照片不能证明地面的裂痕系被告不当使用所致。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2011年2月17日，余军与沈金高签订一份《厂房租赁合同》，约定由余军承租沈金高位于杭州市余杭区塘栖镇泰山村18组29号的厂房，租赁物建筑面积为500平方米，厂房类型为房屋链接钢棚结构，租赁期限为5年，2011年5月1日-2016年5月1日，租金30000元／年。2016年5月1日起每年租金递增10%。合同签订后，余军应向沈金高支付厂房保证金，保证金为一次性付清四年租金，总计120000元，用于建造厂房。租赁期间，如沈金高提前终止合同而违约，应返还剩余租金，并另赔偿余军一年租金，如余军提前退租而违约，应赔偿沈金高一年租金。合同签订当日，余军一次性向沈金高支付了120000元。后沈金高为余军搭建了钢棚。2012年5月18日-2012年6月3日期间，在当地村委会的要求下，沈金高拆除了余军所承租厂房南面及西面的部分钢棚结构设施。余军于2012年6月下旬搬离案涉租赁房屋。
2012年11月1日，本院对案涉租赁房屋进行了现场勘查，并对二车间、北面房屋二楼整层、西边一楼仓库的房屋使用面积进行测量，结合沈金高提交的证据1厂房平面图，双方无争议的租赁物面积为：一车间面积141.61平方米、二车间面积约78.24平方米、北边房屋二楼整层面积约105.49平方米、北边房屋一楼仓库面积约8.7平方米、北边房屋一楼厨房面积约13平方米，上述房屋面积合计约347.04平方米。西边一楼仓库面积约50.8平方米系拆除后重新搭建，北边房屋一楼中间仓库面积约27平方米系钢棚拆除后给余军临时使用。沈金高在该平面图标注的其余仓库、下料处等余军不予认可。
本院认为，余军与沈金高之间签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，该合同对签约双方均有拘束力。本案双方争议的焦点为：一、余军一次性向沈金高支付的120000元是否属于合同约定的房屋租金？从合同第三条第3项的表述来看，双方一旦签订合同，余军应向沈金高支付厂房保证金，保证金为一次性付清四年租金，总计120000元。故余军在合同签订后一次性支付的120000元应当属于四年的房屋租金，该四年租金同时也起到了履约保证的作用。沈金高称余军从未支付房租，但在一年多的租赁期间内沈金高从未向余军进行催讨，显然也与常理不符。二、搭建的钢棚是否属于合同约定的租赁物，沈金高拆除部分钢棚后，租赁物的面积是否仍在合同约定的面积范围内？双方在合同中约定余军向沈金高承租的厂房类型为房屋链接钢棚结构，建筑面积为500平方米，同时余军一次性向沈金高支付四年租金也系用于厂房的建造。实际履行中，沈金高也按合同约定为余军搭建了钢棚，包括新、旧房房屋之间的链接钢棚及房屋前面、两侧搭建的钢棚。可见钢棚搭建的目的应为出租给余军使用，是为满足余军的生产需求和使用条件而建造的，故搭建的钢棚应属于合同指向的租赁物。沈金高拆除部分钢棚后，根据原、沈金高的陈述及本院实地勘查的结果，即使加上沈金高在拆除后又重新搭建的西侧一楼仓库面积，仍不足500平方米，故本案所涉租赁房屋在部分钢棚拆除后，剩余房屋面积已达不到合同所约定的面积。三、余军的本诉请求是否具有相应的事实和法律依据？1.关于解除合同的请求。余军虽已从承租房屋内搬离，但其并未明确通知沈金高解除合同。现余军提出解除合同的请求、沈金高表示无异议，故本院予以确认。2.关于余军主张的租金90000元。本院已确认余军向沈金高一次性支付了四年（2011年5月1日至2015年5月1日）租金120000元，后因案涉租赁房屋在拆除部分钢棚后，无法满足余军生产和经营需要，余军在2012年6月下旬已从承租房屋内搬离，但双方未办理房屋交接手续。现余军、沈金高对解除合同均无异议，故沈金高应将剩余租金返还给余军。鉴于沈金高收取租金后根据余军的要求为其搭建了钢棚，而部分钢棚的拆除对沈金高而言也造成一定的损失，故本院酌情确定由沈金高返还余军剩余租金65000元。3.关于余军主张的违约金30000元。余军提交的录音材料可以证明，拆除钢棚系当地村、镇组织的要求，并非沈金高故意违反合同约定所为，故余军要求沈金高承担违约责任，本院不予支持。四、沈金高的反诉请求是否有相应的事实和法律依据？1.关于支付租金42500元。如前所述，余军已一次性将四年租金支付给沈金高，故对沈金高诉请余军支付2011年5月1日至2012年10月的租金，本院不予支持。2.关于房屋的腾退。余军从2012年6月即从承租房屋内搬离，沈金高在反诉状中对该事实也予以了确认，故沈金高主张余军腾退房屋，已无事实基础，本院不予支持。3.关于沈金高主张将房屋恢复原状的请求。沈金高称余军未合理使用房屋，导致房屋地面出现一条裂痕。因沈金高未能提供房屋出租前并不存在该裂痕及余军未合理使用房屋的相关证据，其要求余军承担房屋的修复责任，本院不予支持。4.关于违约金30000元。综合前述理由，余军提前解除合同的原因是房屋现状发生变化，房屋面积减少而导致其无法正常生产经营，余军因承租房屋的合同目的无法实现而提前解除合同，该行为并不构成违约，沈金高要求余军承担违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）余军与被告（反诉原告）沈金高之间的《厂房租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）沈金高于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）余军租金65000元；
三、驳回原告（反诉被告）余军的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）沈金高的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告（反诉被告）余军负担619元，被告（反诉原告）沈金高负担731元；反诉案件受理费806元，由被告（反诉原告）沈金高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3506元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇一二年十一月十三日
书记员 王忠可