浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1004民初7951号
原告：林华兵，男，1969年12月16日出生，汉族，住台州市路桥区。
被告：怀化市鼎禾房地产开发有限公司，住所地：湖南省靖州县靖宝市场7号楼6门面。
法定代表人：罗云法，该公司执行董事。
委托代理人：徐胜峰，浙江鼎格律师事务所律师。
原告林华兵与被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司为民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，于2016年11月17日、2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告林华兵、被告委托代理人徐胜峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林华兵提出诉讼请求：要求被告立即归还借款本金470万元并支付利息（其中借款50万元从2014年11月18日起，剩余借款从借款之日起均按月利率2.8%分别计算至实际还款之日止）。事实与理由：被告于2014年8月18日、11月18日、12月12日、12月25日、2015年1月9日、1月16日、1月27日、2月2日分别向原告借款50万元、30万元、60万元、30万元、100万元、50万元、70万元、80万元。上述借款合计470万元，被告于2016年2月26日出具给原告借条一张，约定月息2.8%计算。借款后被告仅支付2014年8月18日50万元的借款利息至2014年11月17日。剩余款项经原告多次催讨未果。
被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司答辩称：原告系被告股东之一，原告向被告支付投资款以及借款，双方于2016年6月18日达成协议：被告尚欠原告款项615万元，双方同意被告以房抵偿其尚欠原告全部款项。被告在向原告借款470万元中，仅有2014年11月18日的50万元、30万元约定了月利率2.8%的利息，这二笔借款的利率过高；其他笔借款双方并无利息约定。鉴于双方达成以房抵债的协议并已经实际履行，被告并不欠原告借款，要求驳回原告诉讼请求。
原告为证明其诉请事实，当庭宣读并出示了借条一份、银行转账凭证八份、被告股东会决议一份，拟证明被告向原告借款470万元、双方约定月利率2.8%的事实。经质证，被告对真实性均无异议，但认为双方仅对2014年8月18日50万元、2014年11月18日30万元的两笔借款的利息为2.8%，其他借款没有利息约定。
被告为证明其辩称，当庭宣读并出示了如下证据：
一、协议书一份，拟证明原被告双方达成以房抵债协议的事实。经质证，原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，该协议书第一条明确载明借款金额以双方财务核算为准。该协议并没有实际履行，被告并没有将协议书中的房屋进行预登记。
二、收款收据、商品房买卖合同各二十份，拟证明被告已按约将房屋抵偿给原告，双方已经履行2016年6月18日所达成的协议的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为其中由应小琴、王通奎购买的二套房屋不在抵偿的范围内；剩余的房屋被告没有按照商品房买卖合同实际履行交付义务。
经开庭审理，对原告提供的证据，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对被告提供的证据一，本院认为这属于被告的单方陈述，不应作为证据使用，对其证明力不予认定。对被告提供的证据二、三、四，原告对真实性均无异议，但认为双方的以房抵债协议没有实际履行，房屋物权尚未转移，债务并未得到清偿，本院认为，原、被告双方虽签订了以房抵债协议书、商品房买卖合同等文件，但未实际办理物权转移手续，抵偿房屋产权仍属于被告，故清偿行为尚不成立，涉案借款尚未得以清偿；而对于王通奎、应小琴是否抵偿本案债务（其他十八套房屋购买人均为原告林华兵）也无证据加以证实，故本院对该组证据的证明力不予认定。
综上，本院认定事实如下：原告林华兵于2014年8月18日、11月18日、12月12日、12月25日、2015年1月9日、1月16日、1月27日、2月2日分别出借给被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司50万元、30万元、60万元、30万元、100万元、50万元、70万元、80万元。被告按月息2.8%的标准支付了原告发生于2014年8月18日的借款50万元利息至2014年11月17日。2016年2月26日，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司向原告出具了借条一份。该借条载明，今向林华兵借款，并按借日期开始按月息2.8%计息，并在借条中列明上述各笔借款的金额及日期。借条中列明的借款明细与上述日期、交付借款金额一致，并注明其中2014年8月18日50万元从2014年11月18日按月息2.8%计付。
2016年6月18日，原、被告之间签订了一份协议书。协议书约定：鉴于被告不能归还原告借款，双方就以物抵债达成协议。被告欠原告借款615万元，以双方财务核算为准。被告同意以房产抵偿所欠原告全部借款，具体位置以双方签订的商品房买卖合同为准。被告应于2016年6月底前与原告签订以上抵债房屋的商品房买卖合同，并在靖州县土地房产管理部门进行合同备案及房屋的预告登记。2016年7月22日，原、被告之间签订了十八份商品房买卖合同，双方约定原告向被告购买怀化市鼎禾名苑小区的商品房十八套。当日，原告向被告出具了按照上述十八份商品房买卖合同对应购房款金额的收条及收款收据各十八份（并无实际款项交付）。此后，双方并未就该十八套房屋买卖进行但未在靖州县土地房产管理部门进行合同备案及房屋的预告登记，未办理房屋产权转移手续。
本院认为，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司向原告林华兵借款合计470万元，事实清楚，证据确实。本案双方存在以下争议的焦点：一、本案各笔借款对应的借款利率。原告主张所有借款利率均为月利率2.8%，被告认为除50万元、30万元二笔借款外其他借款均为无息借款。原告提供的由被告于2016年2月26日出具的借条中载明被告的借款按借款日期开始按月息2.8%计息，并列明八笔借款明细；由此可见双方借款存有利息约定。同时被告认可的上述存有利息约定二笔借款均发生在前，此后双方的借款均按相同利率计息更符合双方的交易习惯。故本院确定本案借款双方约定按月息2.8%计算利息。二、双方于2016年6月18日达成以物抵债的协议，被告是否尚应归还原告借款本息。本院认为，鉴于双方至今并未按协议书约定的对双方所签商品房买卖合同在房产管理部门进行合同备案及房屋预告登记；双方更未实际办理物权转移手续，现原告要求被告履行双方原借贷关系中的清偿义务均应予以支持。原告虽向被告出具了收条及收款收据，但被告并无相应的款项交付给原告，被告所称的其已清偿本案借款的答辩意见，并由事实依据，本院不予采纳。原告要求被告偿还借款本金合计470万元，合理合法，本院予以支持。被告对其中借款50万元按月息2.8%的标准支付给原告三个月的利息，该款项的支付基于双方合同约定且系被告自愿履行，该部分利息的交付符合我国法律规定；原告就被告尚未归还的借款利息主张的按照月息2.8%计算，依照我国法律规定本院支持月息2%部分，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内归还原告林华兵借款本金人民币470万元及利息（其中本金80万元自2014年11月18日起、60万元自2014年12月12日、30万元自2014年12月25日起、100万元自2015年1月9日起、50万元自2015年1月16日起、70万元自2015年1月27日起、80万元自2015年2月2日起，均按月利率2%计算至本判决确定履行之日止）。
案件受理费64580元，依法减半收取32290元，保全费5000元，合计37290元，由被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司负担33290元，原告林华兵负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 张凯水
二〇一七年一月十八日
代书记员 朱玲钗
附件：
本案判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。