河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终1322号
上诉人（原审被告）:罗琳，女，1963年5月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
委托诉讼代理人：黄萍萍，国浩律师（成都）事务所律师。
委托诉讼代理人：高攀恒，国浩律师（成都）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨利民，男，1976年8月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：代福华，河南陆达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁启万，男，1977年9月15日出生，汉族，住河南省柘城县。
原审被告：罗敏，女，1965年2月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
原审被告：成都银林物业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区紫藤路*号。
法定代表人：李晶，执行董事兼总经理。
上诉人罗琳因与被上诉人杨利民及原审被告罗敏、成都银林物业有限公司（以下简称银林公司）民间借贷纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫14民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗琳的委托诉讼代理人高攀恒，被上诉人杨利民的委托诉讼代理人代福华、梁启万到庭参加诉讼；原审被告罗敏、银林公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗琳上诉请求：请求撤销一审判决，将一审判决第一项中的借款金额4740万元改判为700.5284万元、2016年6月1日以后的计息本金改判为700.5284万元；本案的全部诉讼费用由杨利民承担。事实与理由：一、罗琳于2016年5月31日通过以房抵债的形式已偿还杨利民借款4039.4716万元。双方于2016年5月31日签订的协议约定罗琳以其拥有股权的丽江金林置业投资有限公司（以下简称丽江金林公司）开发的丽江天麓.瑞吉苑项目房屋抵偿债务，抵偿金额为丽江置业公司与杨利民指定人员签订的《商品房购销合同》涉及的房价款总额。依据上述约定，丽江置业公司与杨利民指定的人员毛永杰签订《商品房购销合同》共计14份，涉及14套房屋总价款为4039.4716万元，上述合同均已办理了备案手续。上述《商品房购销合同》已经签订并办理备案登记后，丽江置业公司无法对该14套房屋进行处置，杨利民事实上享有对该14套房屋物权具有排他性的期待权，故应视为以房抵债的行为已经完成。二、上述协议第五条约定：“罗琳或相关方在本协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或继续偿还借款本息。”双方在协议中将罗琳的还款时限延续了四个月，展期至2016年9月31日。杨利民向一审法院起诉时，罗琳所负债务尚未到期，杨利民当时无权要求罗琳偿还债务。另外，杨利民还利用其债权人身份，滥用诉讼权利，多次侵害罗琳的合法权益。为此，请求撤销一审判决，改判支持罗琳的上诉请求。
杨利民辩称，一、罗琳欠付杨利民的借款本金应为4740万元。依据双方于2016年5月31日签订的协议第七条关于“本协议作为原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨利民也有权按原约定随时要求偿还借款本息。若杨利民得到部分偿还，按偿还部分占全部欠款本息的比例，杨利民及时配合将相应比例的房屋退还，办理相应购房合同解除和备案撤销手续”的约定，双方签订的《商品房购销合同》实际是为债权提供保障，并非以房抵债行为。杨利民有权按照原借款合同的约定要求罗琳偿还借款本息。二、双方在协议中关于四个月期限的约定，是为了限制杨利民在四个月内不得自行处置房屋，该协议并未改变借款合同关于付款时间的约定。因此，罗琳的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。
杨利民向一审法院起诉请求：一、判令罗琳立即偿还借款本息共计74440133.33元（其中本金4740万元、利息27040133.33元；利息27040133.33元系按月利率2%从杨利民将借款支付到罗琳指定银行账户时起算，暂计算至2016年7月3日，请求判决支付至全部本息实际清偿之日止）；二、判令罗敏、银林公司对以上借款本息承担连带偿还责任；三、本案诉讼费、保全费等由罗琳、罗敏、银林公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月，杨利民与罗琳达成口头借款协议，杨利民将5000万元出借给罗琳，借款使用期限为3个月。到期后，罗琳未能偿还该款。双方于2015年11月24日签订书面借款合同，双方确认：“截至2015年11月24日，罗琳共计欠付本金人民币5000万元整，利息自实际发放借款之日起按月利率2%计算，罗琳承诺按以下还款计划还款：（1）2015年12月31日前，偿还借款本金100万元；（2）2016年1月31日前，偿还借款本金100万元；（3）2016年2月29日前，偿还借款本金1000万元；（4）2016年3月31日前，偿还借款本金1500万元；（5）2016年4月30日前，偿还借款本金2300万元；（6）2016年5月31日前，偿还全部利息。罗琳在本合同项下任何一笔借款本金或利息发生逾期的，杨利民有权要求罗琳提前一次性归还全部借款本息”等内容。
2015年11月27日，罗敏与杨利民签订《保证合同》，约定为了确保罗琳全面履行其与杨利民于2015年11月24日签订的借款合同，罗敏同意为主合同项下的全部债务提供连带责任保证担保，保证担保的范围为主合同项下全部债务本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）和所有其他应付合理费用。保证期间为自主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年。主债权人履行债务期限届满之日包括主合同债务人分期清偿债务的情况下，每一笔债务到期之日，也包括依主合同约定，债权人宣布债务提前到期之日。
2016年1月31日，银林公司为杨利民出具《保证函》一份，内容为：保证人自愿为罗琳向杨利民的借款向杨利民承担连带责任保证（债权详见借款合同）。保证担保范围包括：借款合同项下借款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、借款人实现债权的费用、律师费和借款人所有其他应付费用。若借款合同发生变更，担保人承诺按变更后的内容继续承担本函承诺的保证责任。
2016年5月31日，罗琳与杨利民签订一份《协议书》，约定“罗琳愿意用其拥有股权的丽江金林置业投资有限公司开发项目的商品房顶抵前述债务，抵债商品房位于云南省丽江市古城区清溪路202号，单价为17200元/㎡,抵偿债务的金额为商品房购销合同中房价款总额。罗琳确保在协议签订之日起三个工作日内与杨利民指定的签订人签订首批正式的《商品房购销合同》并出具收据，且《商品房购销合同》需在商品房销售主管部门备案。罗琳或相关方在本协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息。本协议作为原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨利民也有权按原约定随时要求偿还借款本息。若杨利民得到部分偿还，按偿还部分占全部欠款本息的比例，杨利民及时配合将相应比例的房屋退还罗琳，办理相应购房合同解除和备案撤销手续”等内容。该协议书签订后，罗琳未偿还借款，杨利民提起诉讼。
一审另查明：1、杨利民于2014年4月1日向罗琳交付借款2500万元，2014年4月2日交付500万元，2014年4月7日交付1000万元，2014年4月15日交付1000万元；
2、2015年12月21日，罗琳向杨利民还款100万元，2016年1月25日偿还100万元，2016年2月1日偿还60万元，以上合计260万元。双方均同意所偿还的款项从本金中扣减。
一审法院认为，本案系民间借贷纠纷，借款合同系借贷双方真实意思表示，借款行为应为有效。杨利民与罗琳对借款5000万元及罗琳偿还现金260万元的事实均没有异议，一审法院予以确认。杨利民主张罗琳偿还借款本息74440133.33元，罗琳、罗敏、银林公司认为双方已经就本案借款达成了以房抵债的协议，所欠借款仅为抵债后的余额，且以房抵债协议约定的还款期限未到，还款条件尚未成就，据此主张不应承担还款责任，故双方争议的焦点为罗琳欠款金额应如何认定，本案借款的还款条件是否成就。以物抵债是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以代替原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。双方2016年5月31日签订的协议书约定该协议系原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨利民也有权按原约定随时要求偿还借款本息。若杨利民得到部分偿还，按偿还部分占全部欠款本息的比例，杨利民及时配合将相应比例的房屋退还罗琳，办理相应购房合同解除和备案撤销手续。从以上约定内容看，双方并未明确表示办理了房屋购销合同及备案手续后，相应房产价值的债权债务即归于消灭，杨利民依然保留按原约定随时要求被告偿还借款本息的权利，双方约定内容不符合以物抵债的要件，该“以房抵债”行为实际是一种担保还款的方式，不能据此认为杨利民无权再主张原债权。罗琳、罗敏、银林公司主张杨利民依据双方的协议办理了商品房购销合同并办理了登记备案，已经取得了相应的物权，其无权再就原债权主张权利。因商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发企业的商品房预售行为进行行政管理，是对商品房预售合同本身进行备案，该合同虽因登记备案而公开，但仍然不具有预告登记的效力，不能当然产生物权对抗效力，亦不能认为杨利民据此取得了备案房屋的物权，进而不能认为实际履行了物权转移，故杨利民仍有权就原债权主张权利。综上，罗琳、罗敏、银林公司的答辩意见不能成立，一审法院不予支持。杨利民主张借款本金4740万元及按借款合同约定利息，符合法律规定，一审法院予以支持。罗敏、银林公司为罗琳的债务提供连带责任保证，依法应承担连带还款责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、罗琳于判决生效后十日内偿还杨利民借款4740万元及利息（按月利率2%，从2014年4月1日以本金2500万元计算，2014年4月2日至2014年4月6日，以本金3000万元计算，2014年4月7日至2014年4月14日，以本金4000万元计算，2014年4月15日至2015年12月20日，以本金5000万元计算，2015年12月21日至2016年1月24日，以本金4900万元计算，2016年1月25日至2016年1月31日以本金4800万元计算，2016年2月1日起，以本金4740万元为基数，计算至付清之日止）；二、罗敏、银林公司对上述借款本息承担连带偿还责任。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费414000元，财产保全费5000元，合计419000元，由罗琳、罗敏、银林公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审查明的事实予以确认。
本院认为，2015年11月24日杨利民与罗琳签订的借款合同、2015年11月27日罗敏与杨利民签订的保证合同、2016年1月31日银林公司向杨利民出具的保证函、2016年5月31日罗琳与杨利民签订的协议，是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均应为有效合同。关于一审判决认定罗琳向杨利民借款5000万元、以及向杨利民偿还现金260万元的事实，罗琳与杨利民均无异议，本院予以确认。
关于罗琳上诉主张通过以房抵债协议偿还杨利民借款4039.4716万元是否成立，应否支持的问题。根据双方于2016年5月31日签订协议的约定“罗琳愿用其拥有股权的丽江金林公司开发项目的商品房抵偿欠付杨利民的债务；……；罗琳或相关方在本协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息。本协议作为原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨利民也有权按原约定随时要求偿还借款本息。若杨利民得到部分偿还，按偿还部分占全部欠款本息的比例，杨利民及时配合将相应比例的房屋退还罗琳，办理相应购房合同解除和备案撤销手续”等内容，该协议的性质应为保障债权实现的担保方式，并非以物抵债协议。根据该协议的约定，罗琳控股的丽江金林公司与杨利民指定的人员虽签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记，但并不产生物权变动的法律效果。因此，罗琳主张该协议为以物抵债协议的理由不成立，本院不予支持。另外，由于罗琳未按借款合同的约定于2016年5月31日前偿还欠付杨利民的全部借款本息，已构成违约。双方于2016年5月31日签订的协议中约定“罗琳或相关方在本协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息。”因罗琳未按该协议约定的期限还款，杨利民有权要求罗琳偿还欠付的借款本息。综上，罗琳的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决罗琳向杨利民偿还借款本金4740万元及利息，由罗敏、银林公司承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，罗琳的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费241800元，由罗琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高海娟
代理审判员 杨 刚
代理审判员 吕 强
二○二○一六年十二月二十七日
书 记 员 马亚亚