福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初3695号
原告：周佩雄，男，汉族，1975年1月4日出生，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：苏雄飞，福建盖普律师事务所律师。
被告：林绵星，男，汉族，1983年11月29日出生，住福建省永春县。
委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。
被告：陈丽秋，女，汉族，1972年10月18日出生，住福建省龙海市。
委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。
原告周佩雄与被告林绵星、陈丽秋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周佩雄及其委托诉讼代理人苏雄飞，被告林绵星及其委托诉讼代理人卓水坤，被告陈丽秋的委托诉讼代理人林龙欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周佩雄向本院提出诉讼请求：1、解除周佩雄与林绵星签订的房屋租赁合同；2、林绵星立即返还装修补偿款35000元（人民币，下同）及押金2100元，并支付违约金30000元；3、林绵星返还多支付的租金4060元及赔偿损失7133元（退还下一手的租金3153元��押金3980元）；4、林绵星、陈丽秋共同赔偿周佩雄预期损失109354元；5、林绵星、陈丽秋共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月29日，林绵星向陈丽秋承租位于厦门市海沧区的房产（以下简称讼争房产），租期自2014年8月1日至2016年7月31日止。后经陈丽秋同意，林绵星于2015年6月17日将讼争房产转租给周佩雄，租期自2015年6月17日自2019年7月31日，月租金为2100元。2015年6月23日，周佩雄向林绵星支付了押金2100元及35000元的房屋装修补偿款。至起诉之日，周佩雄已支付租金37800元。2016年10月11日，陈丽秋授权物业公司对该房屋采取停水停电措施，迫使讼争房产的几名第四手承租人于2016年10月12日全部搬离，原告已先行退还了上述承租人的租金及押金7133元。按照周佩雄与林绵星的租赁合同约定，若合同约定期限内的第二年提前解除合同的，应向守约方支付违约金30000��。因陈丽秋授权物业公司对租赁房屋停水停电，林绵星未能履行租赁合同，已经构成违约，故应返还周佩雄多支付的租金、押金并承担违约责任。同时，周佩雄因无法继续使用讼争房产发生的损失系陈丽秋的停水停电和林绵星的违约行为造成，应赔偿周佩雄的损失。
林绵星辩称，1、林绵星与周佩雄之间不存在租赁或转租关系。周佩雄在与林绵星签订房屋租赁合同后，讼争房产的租金全部由周佩雄直接支付给陈丽秋，林绵星根本未参与转让后的房屋租赁事宜。2、周佩雄向林绵星主张返还的讼争房产装修转让款35000元系因周佩雄受让房屋的装修设施等，相应的房屋装修设施已归周佩雄所有，且周佩雄已在之后讼争房产转租过程中就房屋装修设备取得了相应的收益，故周佩雄主张返还该转让款没有依据。3、本案案涉房屋租赁关系并未���除，亦未终止，且林绵星并不存在违约事宜，故原告主张赔偿损失，返还租金没有依据。4、周佩雄主张预期收益的损失而非实际损失，其主张没有依据。5、周佩雄与下一手承租人之间的租赁关系为转租关系，在未取得原出租人的同意情况下，该转租行为无效。6、本案系因周佩雄对讼争房产殆于管理维修才导致的房屋漏水，周佩雄应自行承担责任。7、周佩雄主张的7133元损失中所包含的3153元租金与其主张的应退还的4060元租金有重复，应予驳回。请求驳回周佩雄的诉讼请求。
陈丽秋辩称，1、本案系房屋租赁合同纠纷，周佩雄提起的是违约之诉，根据合同的相对性原则，与周佩雄签定房屋租赁合同的是林绵星，起诉对象只能是林绵星，不应包含陈丽秋。2、即使周佩雄提起的是侵权之诉，也不应将陈丽秋列为起诉对象，陈丽秋并无��错，不应承担周佩雄的任何损失。首先，陈丽秋授权小区物业对讼争房产采取暂时停水是因为讼争房产漏水已经导致楼下1603室的天花板严重渗水。经通知林绵星及周佩雄后未能得到处理，为了避免给楼下住户的财产和精神造成扩大性的损害及避免给整幢楼房的水电设施带来安全隐患，才紧急授权小区物业对讼争房产暂时停水，陈丽秋的授权停水行为是适当且必须的，并不存在任何过错。其次，经物业和陈丽秋调查，讼争房产漏水原因是由于浴室地板的防水措施没有做到位造成的，而该浴室是林绵星在未经陈丽秋同意下擅自对讼争房产装修改造建立的，与陈丽秋无关。再次，陈丽秋并没有与林绵星解除房屋租赁关系，周佩雄与林绵星签订的房屋租赁合同依然合法有效。且陈丽秋已经通知小区物业恢复对讼争房产的供水，陈丽秋已尽到应尽义务。3、周佩雄与林绵星的���屋租赁合同未解除的情况下，不存在返还租金的问题。其二人的房屋租赁合同是否解除，应由林绵星决定，且陈丽秋不承担解除合同的任何后果。原告支付房租的行为，只是支付租金的事实表现，而不是产生租赁行为转移的表现。4、周佩雄的预期损失请求缺乏依据，即使如周佩雄所述存在房屋退租的事实，但从租赁的常识分析，在房屋租赁合同未解除的情况下，原告的房屋在排除问题后，即可再次出租，并不存在长期损失的问题，因此周佩雄计算损失的方法明显错误，且缺乏依据。请求依法驳回周佩雄的诉讼请求。
经审理查明，2014年6月29日，经厦门市海沧区浩福房产提供中介，陈丽秋将讼争房产出租给林绵星，《房屋租赁合同书》（编号为0000050）约定：租赁用途为住宅；租赁期限为2014年8月1日至2019年7月31日；月租金2100元，半年支付一次；合同签订之日支付押金2100元。讼争房产的地面瓷砖交付林绵星前已经铺设，林绵星接手讼争房产后，出资在原有基础上对讼争房产进行了装修及加装改造。改造完成后，林绵星同时与多个租客签订租赁合同，将讼争房产被分割出的多间进行出租并收取房租。2015年6月17日，经厦门市海沧区枫佳房产提供中介，林绵星与周佩雄签订《房屋租赁合同书》（编号为0000482），约定将讼争房产出租给周佩雄：租赁用途为住宅；租赁期限从2015年6月17日至2019年7月31日；月租金2100元，半年支付一次；合同签订之日支付押金2100元；备注中载明“双方协商同意自第四年起，租金每年递增10%；若出租方在合同期内解除合同，需支付违约金第一年上半年肆万、第一年下半年叁万、第二年叁万、第三年贰万……”。同日，林绵星与周佩雄签订了另外两份《房屋租赁合同书》（编号为0000483、0000481），约定将位于厦门市海沧区的房产出租给周佩雄使用，同时就该两套房产的其他租赁事宜进行了约定。此外，双方又达成了一份《补充协议》：1、林绵星承租的讼争房产、沧虹东里17号1701室、沧林东一里551号203室转租给周佩雄。2、周佩雄支付人民币壹拾万零伍仟元（105000元）作为林绵星的装修补偿款。3、转租房屋内所有的配套设施于2015年6月17日起归周佩雄所有。4、至2015年6月17日后上述三套房产的一切出租权利归周佩雄。5、如若原房东违约，所有违约金归周佩雄所有。签约当日，周佩雄向林绵星支付了讼争房产、沧虹东里17号1701室、沧林东一里551号203室的装修补偿款1000元，同月23日，周佩雄支付了余下的装修补偿款104000元及上述三套房产的租金18600元、押金6200元。林绵星向周佩雄出具了收条。《房屋租赁合同书》（编号为0000482）签订后，周佩雄接手讼争房产，向多人出租其中的隔间。2015年7月31日、2016年2月3日、2016年8月20日，周佩雄通过其招商银行个人账户向陈丽秋分三笔每笔12600元三次转账共计37800元。2016年10月11日，因讼争房产楼下1603室业主向小区物业投诉因讼争房产漏水导致其房屋阳台处的天花板渗水，陈丽秋授权小区物业对讼争房产停水。讼争房产内停水后，承租室内隔间的租客杨惠宜、李珊珊、丁凯鹏、徐凡相继搬离。周佩雄退还了杨惠宜、李珊珊、丁凯鹏、徐凡未到期的租金及押金共计7133元。漏水问题发生后，周佩雄对讼争房产的漏水问题进行了处理，并多次与林绵星、陈丽秋协商处理后续事宜，但未果。讼争房产现仍处于停水状态。周佩雄认为在其与林绵星的租赁合同期限内因陈丽秋授权物业停水停电导致无法按照合同约定使用��争房产，合同目的无法实现，故于2016年11月4日诉至法院，提出如上诉求。
另查明，租客李珊珊、丁凯鹏、徐凡在林绵星将讼争房产转租给周佩雄之前即已租住讼争房产内，周佩雄接手讼争房产后，该三人又继续向周佩雄承租。林绵星未退还向该三人收取的押金。其中，林绵星收取李珊珊押金800元、收取丁凯鹏押金730元、收取徐凡押金850元。
另，本案审理过程中，依法组织各方对讼争房产、沧虹东里17号1701室、沧林东一里551号203室进行了现场勘察，各方均确认了林绵星对各套房产的改造情况。讼争房产的改造情况为：用隔板在客厅另隔出一间房间、原餐厅位置加装了一个房间、一间卧室中加装了一间卫生间、原阳台位置加装了一间卫生间。沧虹东里17号1701室的改造情况为：由毛坯的三室二厅装��并改为两套两室一厅；沧林东一里551号203室的改造情况为：毛坯的四室两厅装修并加设了两个房间，改成六个房间，同时在阳台加装了一个卫生间。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、《补充协议》、收条、银行转账记录、授权书、微信转账记录、微信聊天记录及当事人的庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周佩雄与林绵星签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且事后取得了陈丽秋的认可，该房屋租赁合同关系有效。现周佩雄主张租赁合同期限内因陈丽秋授权物业停水停电导致无法按照合同约定使用讼争房产，合同目的无法实现，要求解除合同，本院认为，陈丽秋授权物业停水系因讼争房产阳台加装卫生间位置出现漏水导致楼下1603室天花板渗水，该授权行为��身并无过错，但讼争房产现已出现漏水等安全隐患且仍处于停水状态，租赁合同确已无法继续履行，周佩雄主张解除，本院予以支持。林绵星作为讼争房产出租人，应提供符合正常居住质量要求的租赁物，当然也应包括符合安全品质要求的内装设施，讼争房产内装修设施系林绵星铺设并转让给周佩雄，双方并未就装修设施的质量标准及使用维护进行约定，现讼争房产内出现漏水等，双方均应对该不良后果承担责任。周佩雄主张林绵星承担违约金30000元，但双方未约定上述情形下合同解除的违约条款，故周佩雄的该项主张本院不予支持。房屋租赁合同既已解除，林绵星收取的押金2100元及多收取的租金理应退还。周佩雄已支付2016年8月至2017年1月的房租12600元，讼争房产于2016年10月11日停水，经本院核算，周佩雄主张返还租金4060元未超过故林绵星应返还的房租数额，本院予以确认。周佩雄主张林绵星返还装修补偿款35000元，但双方均应对讼争房产内漏水等承担责任，周佩雄亦有从受让的装修及内装设施中获利，且双方《补充协议》中明确约定讼争房产、沧虹东里17号1701室、沧林东一里551号203室装修补偿款为105000元及三套房产内所有配套设施归周佩雄所有，现三套房产的面积、户型、装修情况、配套设施情况各不相同，周佩雄仅就讼争房产主张该项数额的装修补偿款，无事实和法律依据，本院不予支持。周佩雄主张林绵星赔偿损失7133元（退还下一手的租金3153元加上押金3980元），退还的租金3153元首先系源于周佩雄与下一手租客之间的租赁合同关系，与本案讼争法律关系不同，其次与周佩雄向林绵星主张的返还多支付的租金相重复，故退还租金的主张不应支持。因林绵星与讼争房产内租客终止租赁合同时未退还收取的押金，对于周佩���代退的押金，林绵星应予返还。林绵星收取李珊珊、丁凯鹏、徐凡的房屋押金共计2380元，该款项应退还周佩雄。周佩雄主张林绵星、陈丽秋共同赔偿预期损失109354元，但未举证该项数额的损失确定必然发生，且计算方法明显有误，本院对该项主张不予支持。综上，对周佩雄合理的诉求，本院予以支持，不合理的部分予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除周佩雄、林绵星于2015年6月17日签订的《房屋租赁合同书》。
二、林绵星于本判决生效之日起十日内退还周佩雄押金2100元、多��取的租金4060元及代退的押金2380元。
三、驳回周佩雄的其他诉讼请求。
如林绵星未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4053元，减半收取2026元，由林绵星负担25元，由周佩雄负担2001元。林绵星应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 刘亚帆
二〇一七年三月二日
代书 记员 廖宝华
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用���律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。