江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民初120号
原告：冯玄生，男，汉族，1975年11月20日生，住江西省遂川县。
委托代理人：冯嗣筠，江西金秋实律师事务所律师。
被告：孙建中，男，汉族，1963年2月15日生，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。
第三人：江西富景房地产开发有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇集合村塔得下2号，组织机构代码06539267-4。
法定代表人：王满生，公司执行董事。
委托代理人：彭桂生，江西遂龙律师事务所律师。
第三人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇集合村塔得下2号，组织机构代码：08714631-9。
法定代表人：王满生，公司总经理。
第三人：王满生，男，汉族，1974年1月15日生，住江西省遂川县，
第三人：江西富景典当有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇集合村塔得下2号，组织机构代码06539267-4。
法定代表人：王满生，公司执行董事长。
第三人：江西省地王公馆餐饮有限公司，住所地江西省遂川县井冈山大道商贸城段北侧，组织机构代码07900580-7。
法定代表人：王满生，公司总经理。
原告冯玄生诉被告孙建中及第三人江西富景房地产开发有限公司(以下简称江西富景公司)、遂川富景房地产开发有限公司、王满生、江西富景典当有限公司、江西省地王公馆餐饮有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2016年7月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员肖建文担任审判长，代理审判员肖永兰、代理审判员胡婧参加合议的合议庭，于2016年10月11日公开开庭审理了本案。原告冯玄生及其委托代理人冯嗣筠，被告委托代理人秦章飞，第三人江西富景公司委托代理人彭桂生到庭参加诉讼。第三人遂川富景房地产开发有限公司、王满生、江西富景典当有限公司、江西省地王公馆餐饮有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告冯玄生向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于遂川县地王*财富广场的37间商铺的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2、确认原告于2015年8月18日和8月19日与第三人江西富景公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于遂川县地××*财富广场××37间商铺归原告所有；3、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：第三人王满生系第三人江西富景公司股东及法定代表人，2013年至2014年期间，因其公司房地产开发需要资金，王满生以个人名义陆续向原告借款，用于公司经营，江西富景公司进行了担保。到期后，因王满生无法偿还原告借款，三方商议，用江西富景公司开发的遂川县地王*财富广场商铺偿还借款。2015年7月9日，江西富景公司向原告出具一份收据，载明：交款单位冯玄生，收款方式借据抵减，人民币6207915元。同日，原告冯玄生与王满生、江西富景公司签订一份《协议书》，三方在协议中对商铺买卖、借款债权债务、租赁等进行约定。同时江西富景公司与原告冯玄生签订了一份《房屋租赁协议书》，约定原告将案涉37间商铺租赁给江西富景公司办公使用，租赁期自2015年7月9日至2017年7月8日止。2015年8月18日和8月19日，原告与第三人江西富景公司签订了8份《商品房买卖合同》。约定江西富景公司将其开发的遂川县地王*财富广场上述37间商铺以3500元/平方米销售给原告，原告一次性付清房款，江西富景公司应当在2015年10月1日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述八份《商品房买卖合同》均于2015年8月20日在遂川县房地产交易所办理了预售合同备案。后原告多次向遂川县房地产交易所和江西富景公司要求办证，但由于江西富景公司无钱交税，无法开具购房税务发票，导致房地产交易所一直无法为原告办理产权登记。2015年8月31日，被告孙建中诉遂川富景房地产开发有限公司、王满生、江西富景房地产开发有限公司、江西富景典当有限公司、江西省地王公馆餐饮有限公司民间借贷纠纷一案在吉安市中级人民法院立案审理。诉讼阶段，法院作出（2015）吉中执保字第18号民事裁定，于2015年9月10日依法查封了涉案的37间商铺。2015年12月7日，法院依法作出（2015）吉中民二初字第105号民事判决，判决遂川县富景房地产开发有限公司向孙建中归还借款本金1646.6211万元及利息，王满生、江西富景房地产开发有限公司、江西富景典当有限公司、江西省地王公馆餐饮有限公司承担连带清偿责任。因被执行人未履行生效法律判决，2016年2月2日，申请执行人孙建中向法院提出申请，要求强制执行。2016年3月22日，原告冯玄生向法院提出书面执行异议申请。2016年7月4日，吉安市中级人民法院作出（2016）赣08执异3号执行裁定书，裁定驳回案外人冯玄生的异议。原告认为，其已经付清了购房款，也合法接受所购涉案37间商铺，房屋产权登记部门未办理房屋产权证，冯玄生无任何过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案商铺享有的权利能够排除执行。综上所述，无论从事实方面、法律规定以及社会效果，均应对原告冯玄生的37间涉案查封房屋终止执行，予以解封。同时判决确认原告与第三人江西富景公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于遂川县地××*财富广场××37间商铺归原告所有。
被告孙建中答辩称：1、法院查封、执行江西富景公司37套商铺房产是依被告孙建中的申请进行，是符合法律规定的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，法院查封尚登记在江西富景公司名下的不动产（商铺），显然符合法律规定。2、原告冯玄生所购商铺显然不是用于居住，根据《执行异议复议规定》第29条的规定，不能排除执行。3、商品房销售合同备案并非确立了房产的产权人为原告，法律更没有规定商品房销售合同备案是排除执行的理由。（1）商品房预售合同登记备案制度，针对的对象是合同，是一种行政管理制度；而预告登记是不动产登记制度，因此两者的法律效力是完全不一样。预告登记之后，具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案并没有准物权的效力，所以预购人想要更好的实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。《物权法》从未规定商占房销售合同网签或备案具有创设物权的效力。原告冯玄生认为合同备案即确立了其为房产的唯一合法权利人（准物权人）没有法律依据。（2）《执行异议复议规定》第30条亦规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。所以，相关法律或司法解释，并未赋予商品房销售合同网签或备案能够排除执行。综上，原告要求停止执行的理由的不能成立，请求驳回其诉讼请求。
第三人江西富景公司答辩称：1、江西富景公司与原告的房屋买卖合同属实，原告支付了购房款也办理了备案登记。2、被告是借钱给遂川富景房地产开发有限公司用于开发新天地楼盘，可以用遂川富景房地产开发有限公司的资产偿还。
第三人遂川县富景房地产开发有限公司、王满生、江西富景典当有限公司、江西省地王公馆餐饮有限公司未进行答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实如下：原告冯玄生所举证据：1、商品房买卖合同8份。证明：（1）原告向江西富景公司购房的事实；(2)遂川县房地产管理局对该合同进行了备案登记，加盖了遂川县交易所的预售合同的公章并备注了备案时间；（3）双方对涉案37间商铺的权利、义务及价格进行了约定。2、付款凭证及收据。证明原告已经支付购房款项。3、住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业费收据。证明房地产公司在2015年8月23日前将房屋交付给原告。4、两份协议书。证明原告将房屋租赁给江西富景公司做办公用房，原告已经行使房屋使用权。5、申请书1份。证明原告已经向遂川县房管局和江西富景公司申请办理产权证，原告方没有过错。6、文件1份。证明：（1）行政管理部门将备案登记作为商品房买卖确认的必备和合法手续；（2）备案登记确认原告对所购房屋的唯一合法权利人。7、情况说明1份。证明：（1）原告已多次向房管部门申请办理房屋所有权证；（2）原告对没有办理房产证不存在过错。8、商品房预售许可证1份。证明江西富景公司当时卖这些房子是作为预售出售，并不是作为现房出售。被告孙建中对上述证据的真实性、关联性均有异议。本院认为，原告提交的证据不能证明其与江西富景公司存在真正的商品房买卖合同关系，双方实际是一种以房抵债的合同关系。
本院经审理查明：第三人王满生系江西富景公司股东及法定代表人，2013年至2014年期间，王满生以个人名义陆续向原告冯玄生借款，江西富景公司对借款进行了担保。到期后，因王满生无法偿还借冯玄生的款项，故协议用江西富景公司开发的地王*财富广场的商铺偿还借款。2015年7月9日，江西富景公司向冯玄生出具一份收据，载明：交款单位冯玄生，收款方式借据抵减，人民币6207915元。收款事由：购财富广场商铺166-170号（5间）、161-165号（5间）、221-225号（5间）、157-160号（4间）、231-235号（5间）、236-238号（3间）、226-230号(5间)、220号(l间)、171-174号(4间)。同日，冯玄生（乙方）与王满生（甲方）、江西富景公司（甲方）签订一份《协议书》，协议书载明：冯玄生借款给甲方王满生经营江西富景公司地王*财富广场项目，现就乙方以其借款本息购买江西富景公司地王*财富广场商铺、江西富景公司使用商铺办公等事宜达成一致协议。双方在协议中对商铺买卖、借款债权债务、租赁等进行了约定。同日，江西富景公司与冯玄生签订了一份《房屋租赁协议书》。该《房屋租赁协议书》主要约定冯玄生将涉案37间商铺租赁给江西富景公司办公使用，租赁期限自2015年7月9日至2017年7月8日止，江西富景公司对房屋装修款抵扣冯玄生两年租赁期内租赁费。租赁期满，租赁房屋内所有装饰归冯玄生所有。租赁期限届满江西富景公司需及时交付房屋给冯玄生，若江西富景公司需继续使用该租赁房屋则其有优先承租权，冯玄生同意有偿租赁给江西富景公司使用三年，租赁费用按市场行情由江西富景公司给冯玄生，具体以双方再签订的租赁协议为准。2015年8月18日和8月19日，冯玄生与江西富景公司签了8份《商品房买卖合同》。合同约定，江西富景公司将其开发的位于遂川县泉江镇井冈山大道商贸城段北侧遂川县地王*财富广场上述商铺（37间）（预售商品房）以3500元／㎡销售给冯玄生，冯玄生一次性付清房款，江西富景公司应当在2015年10月1日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述8份《商品房买卖合同》均于2015年8月20日在遂川县房地产交易所办理了预售合同备案。
另查明，江西富景公司已于2015年1月办理了涉案37间商铺的房屋所有权证书。现该37间商铺在遂川县房地产交易所的产权登记系统中所有权人为江西富景公司，但在商品房销售系统中登记在冯玄生名下。江西富景公司已对涉案37间商铺进行了装修，并在其内办公。遂川富景房地产开发有限公司股东为江西富景公司、王满生；江西富景公司股东为王满生和林秋莲。江西富景公司开发的地王*财富广场的商铺中，部分以现金购买商铺的合同备案价为20000元／㎡；部分以商铺抵工程款的合同备案价为11000元／㎡；部分以商铺抵借款的合同备案价为20000元／㎡、3500元/㎡、3000元/㎡。
2015年8月31日，本案被告孙建中诉遂川富景房地产开发有限公司、王满生、江西富景公司、江西富景典当有限公司、江西省地王公馆餐饮有限公司民间借贷纠纷一案在本院立案审理。诉讼阶段，本院作出(2015)吉中执保字第18号民事裁定，于2015年9月10日依法查封了江西富景公司所有的坐落于遂川县地王*财富广场的商铺100套（含本案37间商铺）。2015年12月7日，本院依法作出(2015)吉中民二初字第105号民事判决，判决遂川富景房地产开发有限公司向孙建中归还借款本金1646.6211万元及利息，王满生、江西富景公司、江西富景典当有限公司、江西省地王公馆餐饮有限公司承担连带责任。因被执行人未履行生效法律判决，申请执行人孙建中于2016年2月2日向本院提出申请，要求强制执行被执行人借款本金1646.6211万元以及利息、案件受理费、财产保全费等相关费用。2016年3月22日，冯玄生以案外人的身份向本院提出执行异议申请，认为法院查封该37间商铺之前，其已经购买了上述商铺并在房产登记部门办理了商品房买卖备案登记，故要求解除对涉案37间商铺的查封。2016年7月4日，本院作出（2016）赣08执异3号执行裁定书，裁定驳回了冯玄生的异议申请。
本院认为：本案争议焦点为，一、原告冯玄生对本案所涉37间商铺是否享有所有权？其对该37间商铺所享有的权利是否符合法律规定的排除执行条件？二、原告冯玄生对涉案37间商铺的《房屋买卖合同》办理了预售合同备案，是否享有排除执行的实体权利？
关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告冯玄生虽与江西富景公司签订了《商品房买卖合同》，但冯玄生并未实际支付购房款，而是以冯玄生与王满生个人之间借贷关系的出借款抵作应付给江西富景公司的购房款，也就是以江西富景公司的房产（本案37间商铺）抵偿王满生个人欠冯玄生的借款。但是，王满生与冯玄生之间的借贷关系是否真实存在、借款金额多少、江西富景公司担保是否有效等未经生效法律文书确认，且《商品房买卖合同》中约定的单价明显与以现金购买商铺的合同备案价存在较大差异，亦可能损害其他债权人的利益。因此，原告冯玄生与江西富景公司签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性本院不能确定。况且，在《商品房买卖合同》签订后，冯玄生并未实际占有、使用该37间商铺，也未办理产权过户登记，原告冯玄生对所涉37间商铺不享有所有权。综上，冯玄生要求排除执行的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的条件，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”。从上述相关法律、法规规定中可以看出，商品房预售合同登记备案与不动产物权预告登记有本质的不同，有着不同的法律后果。不动产物权预告登记具有物权效力，而商品房预售合同登记备案是一项行政管理制度，其作用在于通过行政管理手段，来保护商品房交易市场的安全，最大限度地保障商品房交易合同目的的实现，防止“一房多卖”情况出现，在一定程度上保证交易的顺利进行。但根据物权法定原则，办理了商品房预售合同登记备案，并不当然产生不动产登记的物权效力。况且本案37间商铺已在2015年1月已办理了所有权证，应为商品房现售，不属于商品房预售范畴，无需办理商品房预售合同登记备案。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持：符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，原告冯玄生与江西富景公司签订的8份《商品房买卖合同》虽办理了商品房预售合同登记备案，但并未对涉案37间商铺办理不动产物权预告登记或物权登记，未取得该37间商铺的所有权，不产生对抗第三人的法律效力。因此，冯玄生对涉案37间商铺的《房屋买卖合同》办理预售合同备案不能享有排除执行的实体权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告冯玄生的诉讼请求。
案件受理费55255元，由原告冯玄生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 肖建文
审 判 员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一七年一月二十日
书 记 员 王 拯