中华人民共和国上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初4869号
原告(反诉被告)：潜力，男，1979年9月21日出生，汉族，住上海市静安区。
原告(反诉被告)：郑慧，女，1979年11月19日出生，汉族，住上海市静安区。
两原告共同委托诉讼代理人：赵海勇，上海骏丰律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：潘丽文，上海汉盛律师事务所律师。
被告(反诉原告)：汪正明(WANGZHENGMING)，男，1958年10月28日出生，汉族，住900DUNEARNROAD,THEBLOSSOMVALE,#05-04。
被告(反诉原告)：张爱珠(CHONGOICHOO)，女，1964年1月21日出生，汉族，住900DUNEARNROAD,THEBLOSSOMVALE,#05-04。
两被告共同委托诉讼代理人：李克垣，上海欧泽律师事务所律师。
第三人：上海佳歆房地产投资顾问有限公司，住所地上海市静安区常德路XXX号。
法定代表人：张启胜，职务总经理。
委托诉讼代理人：夏则佐。
委托诉讼代理人：邓海锋。
原告潜力、郑慧与被告汪正明、张爱珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡韶华独任审判。审理中，被告提出反诉，本院依法进行了合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2017年9月20日第一次公开开庭进行了审理。因案件审理需要，本院依法追加了上海佳歆房地产投资顾问有限公司(以下简称佳歆公司)作为第三人参加诉讼。后因主审法官变更，本院另行组成合议庭，于2018年1月24日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)潜力及两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人潘丽文，被告(反诉原告)汪正明及两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人李克垣，第三人佳歆公司的委托诉讼代理人夏则佐、邓海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潜力、郑慧共同向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2016年10月23日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议书(三)、(四)于2016年11月16日解除；2、两被告返还原告购房款350万元；3、两被告向原告支付违约金227万元。事实及理由：2016年10月23日，原告通过第三人居间介绍，与被告代理人马某签订房屋买卖合同(以下简称第二版合同)，约定将被告所有的位于本市常德路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总价为1135万元，原告应于2016年9月8日前支付首付350万元，于2016年11月20日前通过银行贷款方式支付二期购房款780万元，交房当日支付尾款5万元。此外，合同对房屋交付日期及违约责任也作了约定。合同签订当日，原告及被告代理人办理了买卖合同公证。原告于2016年9月8日支付首付款，合同签订后，原告就开始积极办理贷款事宜，但在办理贷款申请的过程中，却遭到被告的不配合与阻挠。贷款中介根据贷款银行的要求，多次要求被告提供其全部护照的复印件及接受贷款的银行账号，同时要求被告签署银行账户确认函，但被告拒不提供。2016年11月1日，原告通过短信方式催促被告代理人尽快审税及提供贷款所需材料，代理人也同时是推诿态度。直至11月6日，代理人才陪同原告完成了审税手续，但仍未提供贷款材料。由于被告及其代理人的不配合，原告的银行贷款迟迟不能办理，因要到达合同约定的最后付款期限，原告面临违约的风险，因此原告于2016年11月15日向被告代理人发出告知函，通知被告由于其违约行为导致合同解除。被告代理人收函后一直未与原告联系退款及赔偿事宜，原告只能提起诉讼，故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告汪正明、张爱珠共同辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，原告无权解除合同，原告发出的告知函也没有明确表示解除合同，仅是称希望协商解除。且被告邮件回复不同意解除。对于原告的第二项诉讼请求，被告确实已收到原告的购房款350万元，但是原告构成违约，应支付被告2,697,801元的赔偿并且第三人履行了相应的担保义务后，剩余的房款可以返还原告。因被告未违约，不同意原告的第三项诉讼请求。被告汪正明、张爱珠并共同向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原告、反诉被告于2016年10月23日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议书(三)、(四)于2017年1月10日解除；2、反诉被告支付滞纳金346,175元；3、反诉被告支付违约金227万元；4、反诉被告支付因反诉被告违约导致损失公证费24,876元、中介费56,750元；5、本诉、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月6日，反诉被告与反诉原告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称第一版合同)。同日，双方又签订了《协议书》、《附件协议》。协议签订后，由于反诉被告未在约定的时间内申请贷款、履行付款义务，反诉被告请求延期，故双方于2016年10月23日签订了第二版合同及《补充协议三》、《补充协议四》，约定反诉被告支付滞纳金5,675元/日，过户日期延至2016年12月31日前。次日，双方办理公证。但反诉被告一直未积极办理贷款，未履行第二期房款的支付义务，构成根本性违约。反诉被告先是声称浦东房屋未卖出导致贷款受阻，后又称找熟人办理贷款，但均未实际落实；且语言先后矛盾、闪烁其词，拒不告知贷款银行信息、银行所需资料或者自行筹款情况。虽然按照买卖合同的约定，反诉原告不负有配合反诉被告办理贷款的义务，但为尽快完成交易、回笼资金，已积极向反诉被告提供了护照复印件和银行账户，并自行出资配合反诉被告办理贷款所需的买卖合同公证。后反诉被告在合同履行届满还有一个半月时，于2016年11月13日发出《告知函》，自己放弃办理贷款，并指责反诉原告不配合贷款，反诉被告擅自单方面提出解除合同，已构成违约。反诉原告随即回复电子邮件，并于11月24日发送催告函，并且直到交易日期截止日前两天，即2016年12月29日仍催促反诉被告履行付款义务，完成交易，但反诉被告均不予理睬。2017年1月9日，反诉原告通知反诉被告解除合同，并要求其承担违约金、滞纳金等法律责任。故请求法院支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告潜力、郑慧共同辩称，同意解除合同，但合同解除时间应为2016年11月16日。新签订的合同已经覆盖之前签订的合同及协议，故不同意反诉原告的第二、三、四、五项反诉请求的意见，是反诉原告违约，理由同本诉意见。如法院确认为反诉被告违约，对于合同约定的滞纳金、违约金标准无异议，但认为计算出来的金额过高，反诉原告并没有实际损失。
第三人佳歆公司述称，本次交易是第三人居间的，希望原、被告能完成本次交易，对于原告的本诉及被告的反诉请求由法院依法处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
系争房屋的权利人为两被告。
2016年5月3日，被告张爱珠将系争房屋的出售等相关事宜委托于被告汪正明，并授权其可以转委托。2016年6月8日，被告汪正明将系争房屋的出售事宜委托于案外人马某。
2016年9月6日，两原告与两被告的代理人马某就系争房屋的买卖事宜签订了买卖合同。2016年9月8日，马某代被告出具收据，确认收到了原告方支付的购房首付款350万元。2016年9月9日，被告向第三人支付了中介费56,750元。
后因原告方的原因，未能在合同约定的2016年10月15日前办理过户手续，2016年10月23日，两原告(买受人、乙方)与两被告的代理人马某(卖售人、甲方)就系争房屋另行签订了《上海市房地产买卖合同》。合同载明：双方通过第三人居间，由乙方购买系争房屋；双方同意系争房屋转让价款为11,350,000元；甲方于2017年1月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2016年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同追究甲方违约责任；甲方未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过十个工作日的或甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款的万分之五计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金；乙方应支付甲方首期房价款350万元，乙方应于2016年11月20日前支付甲方第二期房价款780万元，第二期房款的支付方式为银行贷款，由银行直接划入甲方账号，若乙方贷款不足，差额部分过户当天以现金方式支付给甲方；乙方于交房当日支付甲方尾款5万元。合同签订后，原、被告共同至上海市静安公证处对上述买卖合同进行了公证，被告方为此支付了公证费24,875元。
2016年10月23日，原、被告签订的《补充协议书(三)》载明，双方曾于2016年9月6日就系争房屋签订了买卖合同，协商同意在2016年10月23日将买卖合同变更为第二版并且办理公证。合同原限定在2016年10月15日办理过户手续，由于已过期，合同中房地产交接时间由2016年11月20日更改为2017年1月11日前、申请过户时间由2016年10月15日之前更改为2016年12月31日之前；由于乙方原因导致买卖合同约定的过户时间不能完成系争房屋的过户事宜，双方约定2016年11月1日至过户时间止，乙方应支付甲方日万分之五的滞纳金(即每天5,675元)，支付日期为交税过户当日。若2016年12月31日仍不能进行过户手续的，则买卖合同终止，乙方支付甲方违约金。
2016年10月23日，两原告、马某、两被告及第三人的经办人员为磋商系争房屋的交易细节建立了微信群。后原告潜力与被告汪正明又约定通过电子邮件的方式沟通交易细节。
2016年11月15日，两原告向被告方致函，表示因为被告方拖延审税，且拒不配合办理贷款，不提供所需的被告方资料，原告认为被告已构成不积极配合履行合同及合同附件中有关事项的违约行为，因被告不配合提供资料，贷款申请已被退回，交易无法继续进行。原告在函件中表示，希望双方协商解除买卖合同，终止交易，保留追究被告方违约责任的权利。
2016年11月24日，两被告委托马某向原告发出的《催告函》载明，对于原告在2016年11月13日的函件内容不予认可，并认为交易无法继续的原因在于原告方，根据合同约定，双方的截止过户日期为2016年12月31日，若原告以银行贷款支付房款，只要在过户截止前完成贷款审批，并据此共同办理过户手续，即可顺利完成交易。故要求原告方在收函后3日内告知办理贷款的银行名称、经办人员姓名及联系方式，提供贷款银行出具的办理按揭贷款时出售方需提供的必要资料、签署的必要文件及版本，提供贷款申请被退回的银行书面说明。如提供上述资料经被告方确认后，并经被告确认后，若需被告到场配合办理银行贷款，应及时联系被告，若原告未能如期提供上述资料，被告经视为原告无需被告提供贷款的配合。若原告拒绝交易的并要求解除买卖合同的，应按照合同及补充协议约定承担违约责任。
2017年1月9日，被告以原告已根本性违约，向原告发出要求解除合同，并要求原告承担违约责任、赔偿损失的《律师函》。原告于2017年1月10日签收该函件。
审理中，原告的证人周某出庭作证称，其曾为上海意阳投资管理有限公司的员工，主要提供银行贷款的信息咨询、材料整理、跑腿业务，公司有贷款信息咨询的资质。原告曾向其咨询房屋买卖贷款事宜，他提供过买方的个人材料，但上家的护照、出入境记录、权利人配偶信息、银行放款账户原告都没有提供。其肯定告知过原告需要提供这些信息，但是否以书面形式记不清了。银行账户确认书是需要提供的，这是在借款合同签订时要提供银行的，需要当着银行的面签字确认，但是因前期审核资料时提供的是证人公司的版本，因当时不知道上家的信息所以不知道买卖的真实性。后因材料不齐，贷款没有继续下去。当时原告的资质可以向挺多银行贷款，四大行都可以。2016年10月25日，证人曾要求双方在中介见面，因为没有看到对方材料，如果原告不能带来证人处，证人也提出可以先向银行预约，但是证人必须先看到照片或者上家来。但是被告当天没有来。证人已经看过了公证书上所附的护照页。但是其上的信息是不够的。证人知道原告是第二套房，但是按照当时的政策，是以网签时间为准。证人不能把银行文件和相关人员的联系方式给原告，其让原告咨询银行，但其看不到材料，所以不能提供上述文件，其建议原告打银行官方电话。证人只通知过原告办理贷款，让原告通知对方，原告和证人说被告不愿意来。原告认为，证人证言能证明原告委托证人办理贷款，原告为贷款做了相关工作，原告通过微信通知中介和被告10月25日见面办理贷款手续，这也是贷款公司通知原告的，但是被告不来。所以原告确实通知了被告。被告认为，原告没有将贷款此节情况告知过被告，今天被告才知道该节事实，关于证言，被告不认可，与本案也没有直接联系。且贷款中介也没有贷款的资质和营业范围，对银行政策也不知道。原告一直和被告说去银行办理贷款，被告希望将所有资料直接交给银行，但原告从来没告诉被告找的是贷款公司，也不告诉被告银行名字。被告要求获知银行名称和地址，但原告拒绝提供任何银行信息。第三人认为，上家可以找贷款公司介绍银行贷款，这在交易中很正常。上家只要知道是哪家银行就可以。贷款合同肯定是要去银行签的。10月25日马先生知道要见面办理审税、贷款事宜，贷款公司是原告约的，23号就约了。
原告表示，关于贷款，贷款合同和银行等信息原告之前是看不到的，银行约了10月25日去谈贷款事情就能确定被告想知道的信息，但是被告就是不肯当天去参加。目前原告知道了贷款银行是工商银行，但具体哪个分行原告也不知道。原告办贷款是委托代理方办理的，且一直积极联系银行，最后得知工行可以贷款给原告。25日本来约的就是工行。被告一直不提供贷款文件，而合同已经约定贷款期限。原告在咨询贷款公司后也联系过银行，但没有递交过材料。原告方自己尚且不知道贷款银行，故无法向被告提供。因原告方原因，第一版合同没有及时履行，后通过协商后进行了延期，签订了第二版合同及补充协议，但其中都是保障被告的条款。而被告从第一天开始就在拖延，原告认为年底前很可能贷款不能通过，将导致原告违约，于是在过户、贷款日期未到之前，就向被告发函要求解除合同了。
被告表示，对于交易流程，被告要求合法合规，所以要求原告提供相应证明文件。收到原告的告知函后，15日就电邮原告，明确被告不同意解除合同，并表示12月31日前能贷款出来的话就能顺利完成交易。
第三人表示，如在10月25日审税、办理贷款，11月20日之前贷款批下来是来得及的，审税和贷款是同时进行的，但是10月25日没有审税，因为被告说没有告知银行贷款事宜，所以未在该日期审税，直至11月6日才办理审税。关于贷款，被告同意协助，但表示一定要知道是哪家银行。居间协议签订后，在签订第一版合同前第三人就知道，原告不能按照第一套房子政策购买，但也可以按照二套房的政策购买。第三人认为这些信息是不需要告知被告的。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。两原告与两被告就系争房屋签订的第二版合同系双方真实意思表示，于法不悖，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但合同最终未能履行，关于违约责任双方各执一词，本院认定如下：首先，合同中明确约定了原告可行使解除权的情形，但被告现并未违反合同约定，故原告无权依据合同约定行使解除权；其次，原告认为，被告不履行提供贷款材料的义务，可能将导致己方违约，故在合同约定的过户、贷款日期之前即发函要求解除合同。但根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的方可行使法律赋予的合同解除权。根据在案证据显示，原告并未书面催告被告要求提供贷款所需材料，且根据双方的微信聊天记录、往来电子邮件，本院认为，被告确较为谨慎，但考虑到被告系外籍人士，要求知晓合同签订的流程、交易细节及贷款办理流程等情况并无不当，且被告要求知晓的相关信息并非原告或第三人无法提供之信息。就现本案争议的贷款问题，原告及第三人虽要求被告配合提供相应的贷款所需材料，但被告并未拒绝提供材料，其要求直接与贷款银行联系的请求并无不当，且实践中亦可在原告申请贷款后，由银行按此流程操作。同时，根据原告在相关函件及审理中的陈述，其先表示贷款申请已经被退回，并得知贷款银行为工商银行，但后又表示其并未向银行递交过材料，原告方自己尚且不知道贷款银行，故无法向被告提供相关信息；而原告方的证人亦确认，其仅对本次交易的材料进行了初审，因卖方材料不全，并未继续办理。故本院认为，原告关于贷款一节的陈述前后矛盾，原告并未实质上向银行申请贷款，尤其是在被告多次要求与银行直接联系贷款事宜的情况下，原告仍未积极的申请办理贷款。且即使原告认为被告存在不履行配合义务的情形，仍应书面催告被告履行相应义务，但原告在合同约定的过户、贷款日期之前即发函要求解除合同的行为缺乏事实和法律依据，故本院认为合同不能履行的责任在于原告。
对于原告的本诉诉讼请求，现原、被告均同意解除合同及合同项下的补充协议，本院予以确认，但原告并无约定或法定的合同解除权，因原告单方解除合同且逾期履行相应义务，被告发函要求解除合同的行为符合法律规定，故合同解除日期应以被告的解除函送达之日为准，即2017年1月10日。合同解除后，被告已收取的购房款350万元应予以返还。因原告违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
对于被告的反诉诉讼请求，要求确认合同及补充协议解除的诉讼请求，本院予以确认。对于要求原告支付滞纳金346,175元的反诉请求，因原告方原因，第一版合同未能履行，故双方签订了第二版合同，并在《补充协议书三》明确约定了2016年11月1日至过户时间，原告需按照每天5,675元的标准向被告支付滞纳金，本院认为，该约定的实质为基于合同变更，原告同意支付的违约金，现原告未能在2016年12月31日前办理过户手续，故被告要求原告支付346,175元的反诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。对于要求被告支付违约金及公证费、中介费损失的反诉请求，原告认为，合同约定的金额过高，被告并未产生实际损失。本院认为，考虑到合同的实际履行情况、违约责任、被告的实际损失及被告实际占用原告已支付的购房款350万元期间产生的利息，被告所主张的违约金确高于其实际损失，本院酌情确定原告需向被告支付违约金20万元。因被告的实际损失已包含于违约金之中，故被告要求原告再行支付公证费、中介费损失的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)潜力、郑慧与被告(反诉原告)汪正明(WANGZHENGMING)、张爱珠(CHONGOICHOO)就上海市静安区常德路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书(三)》、《补充协议书(四)》于2017年1月10日解除；
二、被告汪正明(WANGZHENGMING)、张爱珠(CHONGOICHOO)应于本判决生效之日起十日内返还原告潜力、郑慧购房款350万元；
三、反诉被告潜力、郑慧应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告汪正明(WANGZHENGMING)、张爱珠(CHONGOICHOO)违约金546,175元；
四、驳回原告潜力、郑慧的其余诉讼请求；
五、驳回反诉原告汪正明(WANGZHENGMING)、张爱珠(CHONGOICHOO)的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费52,190元(原告已预缴)，由原告潜力、郑慧负担20,532元，被告汪正明(WANGZHENGMING)、张爱珠(CHONGOICHOO)负担31,658元；反诉案件受理费14,191.21元(反诉原告已预缴)，由反诉原告汪正明(WANGZHENGMING)、张爱珠(CHONGOICHOO)负担11,318.21元，由反诉被告潜力、郑慧负担2,873元。
如不服本判决，原告(反诉被告)潜力、郑慧可在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)汪正明(WANGZHENGMING)、张爱珠(CHONGOICHOO)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 罗海鸣
审 判 员 董 锟
人民陪审员 高贵荣
二〇一八年二月五日
书 记 员 鲍舒婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。