江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）苏01民终5483号
上诉人（原审原告）：南京市良城美景家园住宅小区业主委员会，住所地在南京市秦淮区秦虹南路168号。
负责人：朱伟，主任。
委托诉讼代理人：袁巍，江苏宁创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京佐齐物业管理有限公司，住所地在南京市玄武区黄埔大厦20层B1、B2座。
负责人：吴晶莹，总经理。
委托诉讼代理人：王馨，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人南京市良城美景家园住宅小区业主委员会（以下简称良辰美景业委会）因与被上诉人南京佐齐物业管理有限公司（以下简称佐齐物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初6765号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
良城美景业委会上诉请求：1、裁定撤销玄武区人民法院(2017)苏0102民初6765号民事裁定书，并指令玄武区人民法院审理；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院理解和适用法律错误，上诉人具有诉讼主体资格。1、上诉人良城美景住宅小区业主委员会依《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，并经过街道登记备案，最高人民法院相关司法回函和答复中以及司法审判实践中对于业主委员会的诉讼主体资格亦有明确意见，因此上诉人应属于《民事诉讼法》及其司法解释规定的“其他组织”。2、本案有明确的被告、有具体的诉讼请求、同时是因物业服务合同履行而引起的合同纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围；3、综合第一、二两点，上诉人是符合《民事诉讼法》第一百一十九条的所有起诉条件的，因此上诉人具有诉讼主体资格，一审法院引用该法律条款驳回起诉属于理解和适用法律错误。二、一审法院理解和适用法律错误，上诉人具有诉权。（一）本案因被上诉人拒绝履行物业服务合同条款义务而起的合同纠纷，双方合同合法有效，上诉人是基于合同约定提起本案诉讼；1、上诉人作为甲方与被上诉人签订的《物业服务合同》是经过了业主大会及全体业主表决授权通过后才生效履行的，因此该合同应属合法有效，按照《物业管理条例》的规定，该合同所有条款对小区全体业主具有约束力，权利义务也是由全体业主概括承担的。而上诉人作为合同的甲方，合同条款中由全体业主授权通过的并赋予甲方的权利义务也应当合法有效；2、本案双方合同中明确约定了，如双方发生争议可向人民法院起诉，即上诉人作为甲方就本案合同履行过程中就被上诉人不履行合同义务的行为是有权向人民法院起诉维权的；该诉权的来源是合同条款的明确约定，并且该条款是经过全体业主授权赋予的。（二）一审法院引用《物权法》七十六条否定上诉人诉权系理解和适用法律错误。1、一审法院将涉案合同签订的授权理解为仅是授权上诉人签订合同的权利是对《中华人民共和国物权法》七十六条的错误理解；该条文规定了选聘物业服务企业应当召开业主大会并表决通过后方可签订合同并履行；而众所周知，业主大会召开并由业主表决通过的并不是某一个物业服务企业，而是与物业服务企业签订的《物业服务合同》，表决通过的是该合同的所有条款；而上诉人作为业主大会的执行机构，被业主大会表决通过赋予的不仅是签订合同的权利，更是被赋予了代表全体业主履行合同条款的权利和义务；因此上诉人的诉权来源于经业主大会表决通过并赋予的合同条款权利，应属合法有效并得到法院认可。2、一审法院引用《中华人民共和国物权法》七十六条第七款适用本案裁定也是错误理解和适用；因为涉案合同中已经就公共收益的分配作出约定，也就是有关公共收益的重大事项在合同条款中已经有约定并经业主大会表决通过，应当按照合同约定去履行实施，而一审法院认为本案中诉争的合同纠纷因涉及公共收益应当适用七十六条第七款再次召开业主大会授权显然是对涉案合同内容的错误理解和对法律条款的错误理解适用。三、本案是上诉人依合同约定向被上诉人追缴应属全体业主所有的公共收益的合法行为，而非对已属于全体业主所有的公共收益进行任何占有、使用、收益、处分的行为。前一行为是由于小区全体业主的公共利益因被上诉人拒绝履行合同义务而遭受侵害，而上诉人基于全体业主授权的合同条款提起本案的诉讼，是代表全体业主追缴应得的公共收益，该行为的权利来源和法律后果都通过《中华人民共和国物权法》七十六条第四款规定的业主大会议事形式和合同内容予以了确认，上诉人的行为是依法有效的。如上诉人在本案中对争议标的进行了变更或放弃行为，则是属于对合同条款的变更，应当适用<物权法》七十六条第四款的规定，再次得到业主大会的表决通过确认方可实施。后一行为发生的基础是全体业主已经拥有了该公共收益，上诉人如对该公共收益实施任何形式的行为都应当严格按照《中华人民共和国物权法》七十六条第七款的规定执行，或根据经业主大会通过的《议事规则》赋予的业委会权限处分该公共收益；因为此时的公共收益已经从物业服务合同权利义务中剥离出来成为全体业主已实际占有的财产权利，上诉人如再实施相关行为则是属于《中华人民共和国物权法》七十六条第七款规定的“其他重大事项”，应当按照法律程序进行。因此一审法院引用《中华人民共和国物权法》七十六条第七款裁定本案，应当属于对该法律条款的错误理解适用。四、本案在一审法院的审理中还存在的其他问题；1、本案被上诉人于2016年6月已经撤场，拖延至今未向业主返还小区的公共收益，严重侵害了广大业主的利益；如果按一审观点否认上诉人的诉权，无异于放任被上诉人这种侵害业主利益的行为持续下去，有违相关立法和司法精神，更是对现阶段各地小区物业纠纷高发、频发现状的一种无视，置司法调处社会尖锐矛盾职能于不顾。2、本案于2017年9月15日在一审法院立案，共进行过两次庭审，第一次在2017年10月19日，事隔六个月后第二次在2018年4月17日再次开庭，并在期间派法院工作人员进涉案小区核实案件具体争议事实一次，但却在历时八个月之久以上诉人没有诉讼主体资格为由驳回起诉，让上诉人颇为震惊。3、在现今的司法实践中，鉴于业主大会的自治性、业主委员会的公益性和非专业性以及业主大会召集的经费来源、业主各自利益的复杂性等，导致业主大会对重大事项形成决议具有相当大的难度，实践中普遍认为业主大会可以通过业主公约、议事规则、选聘的物业服务合同等对小区现在和将来可能发生的小区重大事项进行综合性、合并性决议，将执行业主大会的决议事先、概括式的授权业主委员会在重大事项发生时执行，以避免事件发生时因不正常因素影响决议的形成和效率，这也是业主大会自治性的体现。4、涉案小区因物业引发的矛盾纠纷较多，目前上诉人正继续积极依法履行职责，为维护小区全体业主合法权益召开了业主大会并形成了相关决议。综上，一审裁定认定事实和适用法律均存在错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
佐齐公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。佐齐公司在2013年接手涉案小区的物业，2016年12月底合同才到期，但因为一直亏损，故2016年6月30日佐齐公司撤离现场。一审法院去现场勘察了停车位，地面有320多辆车，而非业委会提交的材料上显示的800多辆车。佐齐公司对于一审法院查明的公共收益也认同，但对于停车位不认可。
良城美景业委会向一审法院起诉请求：1、请求判令佐齐物业支付良辰美景业委会小区广告收入及停车费等公共收益收入2001037.5元；2、请求判令佐齐物业承担本案诉讼费。
一审法院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）良辰美景业委会是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，良城美景业委会以佐齐物业侵害其公共收益权为由提起诉讼，根据物权法第七十三条、七十四条的规定，本案涉及的诉讼请求范围是属于业主有共同管理权的公共区域内收益。物权法第七十六条规定：“对有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条第七款也规定‘有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定’，业主委员会是业主大会的执行机构，其本身并不是诉争权利的承受者，不享有裁判结果所确定的实体权利，裁判结果应由全体业主承担。业委会的诉权来源于全体业主赋予其的代表权，未经业主大会授权，业主委员会无权以自己的名义提起诉讼，本案中，良城美景业委会未提交业主大会授权其提起本案诉讼的决议，故良城美景业委会不具有民事诉讼主体资格，其起诉不具备法律规定的受理条件。关于良辰美景业委会庭审中表示其起诉依据系与佐齐物业之间签订的物业服务合同，在选聘物业、与物业公司签订该合同时，已经经过业主大会的授权或表决，本案的诉讼是纯获益的诉讼，并未侵害任何业主的利益；双方的物业服务合同中未约定良辰美景业委会享有以自己的名义主张事关全体业主利益的公共收益的权利，且签订合同时取得业主大会的授权或表决和业委会代表全体业主诉至法院主张公共收益权取得业主大会的授权或表决是两个概念，良辰美景业委会并不因为与佐齐物业签订了物业服务合同而当然享有本案的诉权。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，一审裁定：驳回南京市良城美景家园住宅小区业主委员会的起诉。
本院二审期间，当事人依法提交了证据。为证明良城美景小区已召开业主大会、对于良城美景业委会提起本次诉讼进行表决并同意，良城美景业委会提交了以下证据：1、业主大会召开的《公告》；2、《2018年南京市良城美景业主大会表决票统计结果》；3、《良城美景业委会第一次业主大会表决结果公告》；4、《良城美景小区业主委员会决议》；5、相关公告材料张贴公示的照片3张；6、业主投票现场的照片2张；7、社区派出所人员参加见证的唱票现场照片5张；8、业主大会结果报送街道，工程人员接收的照片1张；9、业主大会业主选票。10、良辰美景家园20幢2单元602室房屋产权证原件照片一张，以证明该房屋业主确为在选票上签名的李宗平。佐齐公司认为其已撤出小区，故对证据1－8、证据10的真实性无法确认，请求法院审核。因证据9业主选票数量较多，双方均同意由被上诉人佐齐公司随机抽取14幢1单元202室、34幢2单元301室、25幢2单元202室、20幢2单元602室四份选票进行核实。佐齐公司对14幢1单元202室、34幢2单元301室、25幢2单元202室选票真实性无异议，但认为20幢2单元602室业主系王靖。对于以上证据的真实性、关联性、证明力，本院依法予以认定。
二审另查明：
2018年4月26日，良城美景业委会发布《公告》，告知业主需投票表决诉讼佐齐物业公司、追讨小区公共收益及是否配合实施雨污分流等事项。2018年5月22日《2018年南京市良城美景业主大会表决票统计结果》记载，就“是否授权良城美景第四届业主委员会就佐齐物业公司拖欠小区公共收益事项向法院提起诉讼表决结果”问题，同意户数为912户，户百分比为62.77%，面积百分比为62.50%。该表决结果于同日向良城美景小区业主进行公告，该公告上有派出所民警、岗虹苑社区工作人员、业主代表及业主委员会委员签字。良城美景业委会亦于同日作出决议，决议结果为根据业主大会的授权进行诉讼维权。良城美景业委会另提交照片数份，显示小区业主现场进行投票、派出所民警于现场见证、表决结果予以公示等情况。良城美景业委会陈述，投票时采取了志愿者上门发送选票进行投票、在小区内设定投票点、由业主持相关证件到现场进行投票等方式。
以上事实，有《公告》、《2018年南京市良城美景业主大会表决票统计结果》、《良城美景业委会第一次业主大会表决结果公告》、《良城美景小区业主委员会决议》、照片及法院笔录等证据在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“对有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，上诉人良城美景业委会为证明其提起本案诉讼已经由业主双过半同意，提交了《公告》、《2018年南京市良城美景业主大会表决票统计结果》、《良城美景业委会第一次业主大会表决结果公告》、《良城美景小区业主委员会决议》、投票过程及公示照片等证据。以上证据可证明，就佐齐物业公司拖欠小区公共收益事项向法院提起诉讼的问题，良城美景小区业主已形成户数、建筑面积双过半的表决结果，同意良城美景业委会提起诉讼。在此情况下，本院认为，良城美景业委会已具备本案诉讼主体资格，本案应予继续审理。
综上，因二审中当事人提交新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初6765号民事裁定；
二、本案指令南京市玄武区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年八月三日
书记员 郭旭冬