安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终1707号
上诉人（原审被告）：孙广宜，男，1967年9月28日出生，汉族，住安徽省明光市。
上诉人（原审被告）：刘镇祥，男，1968年6月20日出生，汉族，住安徽省明光市菜市。
上诉人（原审被告）：王泽信，男，1974年6月13日出生，汉族，住安徽省明光市。
上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：曹士国，安徽恒维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘国会，男，1981年6月24日出生，汉族，住安徽省明光市。
上诉人孙广宜、刘镇祥、王泽信因与被上诉人刘国会房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2017）皖1182民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙广宜、刘镇祥、王泽信及该三人共同的委托诉讼代理人曹士国、被上诉人刘国会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙广宜、刘镇祥、王泽信上诉请求：1、撤销（2017）皖1182民初1464号民事判决，驳回刘国会的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘国会负担。事实和理由：1、孙广宜、刘镇祥、王泽信承租案涉房屋合伙经营家具，后因亏损，三人于2015年2月1日协商一致散伙，同日将房屋返还刘国会，故房屋租赁期应自2014年4月8日起至2015年2月1日止，故一审法院认定的合同解除时间错误。第二份租赁合同租赁期为2014年8月19日至2015年4月7日，一审法院认定为不定期租赁关系错误，同时双方签订第二份合同的本意系将第一份房屋租赁合同的期限变更为一年。案涉房屋内的大部分设备、材料已于2015年3月被刘镇祥转让他人，对于室内少部分设备、材料，三人已于2015年3月无偿赠与刘国会，刘国会对此表示同意。且在未继续支付租金的情况下，孙广宜、刘镇祥、王泽信对涉案房屋无需使用，亦无权使用，故刘国会提起本案诉讼系恶意诉讼；2、孙广宜、刘镇祥、王泽信已支付第一份租赁合同3万元租金，而对第二份租赁合同所产生的1.9万元租金，经与刘国会协商，刘国会同意暂缓支付，且刘国会主张1.9万元租金已超过诉讼时效，故三人无违约行为，一审法院判决三人承担数额过高的违约金错误；3、刘国会将案涉房屋租赁给陆海军的时间为2015年4月，并非2016年10月1日，故刘国会向法庭提交的其与陆海军的《房屋租赁合同》虚假。
刘国会辩称，1、案涉房屋内的家具并未搬走；2、孙广宜、刘镇祥、王泽信支付3万元租金应由三人举证证明。孙广宜、刘镇祥、王泽信称用案涉房屋内的物品折抵房屋租金不实；3.孙广宜、刘镇祥、王泽信称其与陆海军的合同系虚假非事实。
刘国会向一审法院起诉请求：1、判决孙广宜、刘镇祥、王泽信共同支付房屋租金及违约金合计225819元（暂计算至2017年3月20日，起诉后的租金计算至房屋返还之日止）；2、诉讼费由孙广宜、刘镇祥、王泽信承担。
一审法院认定事实：2014年4月8日，刘国会与孙广宜签订第一份房屋租赁合同。该合同约定：孙广宜租赁刘国会房屋用于开办家具厂，房屋位于桂花园商贸街，房屋包括二楼门面2间、一楼4间（地下室）和三楼5间；租赁期限三年（2014年4月8日至2017年4月7日）；第一年租金3万元、第二年租金3.5万元、第三年租金4.5万元；先付租金后使用房屋，租金每年支付一次，逾期支付按日承担500元违约金。第一份合同签订后，因房屋不够使用，经协商，孙广宜、刘镇祥、王泽信于2014年8月19日与刘国会签订第二份合同，该合同约定：在原房屋的基础上增加二楼门面2间，四楼5间；租赁期限2014年8月19日至2015年4月7日，租金为人民币1.9万元；先付房租后使用，一年一次付清，以后房屋租金提前30天交付，如滞后支付租金按日加收500元违约金。合同签订后，刘国会即将房屋交付孙广宜、刘镇祥、王泽信使用。孙广宜、刘镇祥、王泽信租赁一年左右，因家具厂亏损而停业。停业后孙广宜、刘镇祥、王泽信既未交付房屋租金也未将其设备、物品从租赁的房屋内清走。2016年10月1日，刘国会将出租的房屋中的一部分，即二楼的四间门面房转租他人。
一审法院认为，刘国会与孙广宜、刘镇祥、王泽信于2014年4月8日签订的第一份房屋出租合同、2014年8月19日签订的第二份房屋出租合同系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。孙广宜、刘镇祥、王泽信应当按照合同约定行使权利、履行义务。孙广宜、刘镇祥、王泽信为合伙开办家具厂而承租刘国会房屋，孙广宜、刘镇祥、王泽信系共同承租人，系合同义务共同承担者，刘国会要求孙广宜、刘镇祥、王泽信共同给付拖欠的租金及违约金于法有据，予以支持。孙广宜、刘镇祥、王泽信对2014年4月8日刘国会与孙广宜、刘镇祥、王泽信签订的第一份房屋租赁合同约定的第二年、第三年的租金没有支付不持异议，对此予以确认。刘国会认为第一年租金3万元没有支付，孙广宜、刘镇祥、王泽信认为第一年租金3万元已支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条…对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。孙广宜、刘镇祥、王泽信虽然认为其已支付第一年租金3万元，但刘国会对此予以否认，孙广宜、刘镇祥、王泽信作为给付租金义务人并未提供相应已经履行的凭证，故对刘国会关于孙广宜、刘镇祥、王泽信未给付第一年租金的主张，予以支持。双方签订的第一份合同约定的租赁期限为2014年4月8日至2017年4月7日。涉案房屋交付孙广宜、刘镇祥、王泽信一年左右，孙广宜、刘镇祥、王泽信以家具厂经营亏损为由将所办的家具厂关闭，关闭后，孙广宜、刘镇祥、王泽信仍将家具厂设备和物品存在租赁的房屋内，刘国会对此不持异议，故第一份合同处于履行之中。刘国会主张合同约定的租金于法有据，予以支持。第二份合同约定的租赁期限2014年8月19日至2015年4月7日。在租赁期限届满后，孙广宜、刘镇祥、王泽信并未返还租赁物，刘国会亦未提出异议，应视双方之间为不定期租赁关系。刘国会要求按合同约定的租金给付不定期租赁期间房屋租金符合法律规定，予以支持。2016年10月1日刘国会在孙广宜、刘镇祥、王泽信不履行给付房屋租金义务情况下将出租给孙广宜、刘镇祥、王泽信房屋中的一部分，即二楼4间门面房转租给他人，与他人建立了新的租赁关系。该四间房屋中有2间为第一份合同所出租，另2间为第二份合同所出租。一审法院认为，孙广宜、刘镇祥、王泽信未按合同约定交付租金，刘国会作为守约方有权解除合同。刘国会的再行出租行为可视为刘国会解除了其与孙广宜、刘镇祥、王泽信之间的两份租赁合同，故双方间的房屋租赁关系于2016年10月1日终止。关于合同解除的法律后果，本案不再一并作出处理，可由刘国会另案主张。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。刘国会明知孙广宜、刘镇祥、王泽信以自己行为表明不履行给付租金的合同义务，但其怠于行使权利，迟迟不要求孙广宜、刘镇祥、王泽信承担违约责任，其对本案纠纷酿成亦有过错。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定孙广宜、刘镇祥、王泽信按欠付2016年10月1日前租金额的15%承担违约责任。2016年10月1日以后因刘国会解除了合同且刘国会怠于行使权利，对刘国会主张的2016年10月1日以后的租金、违约金不予支持。一审法院核定第一份合同项下刘国会欠付租金：2014年4月8日至2016年4月7日二年租金：65000元（30000元＋35000元）；2016年4月8日至2016年10月1日租金：按第三年租金额45000元计，每日租金123元，期间176天，计21648元（123元／天×176天），合计租金额86648元（65000元＋21648元）。一审法院核定第二份合同项下刘国会欠付租金：2014年8月9日至2015年4月7日共计241天，该期间租金约定为19000元，日租金为78.8元，2014年8月9日至2016年10月1日共计784天，租金为61779.2元（78.8元／天×784天）。二份合同项下欠付租金总额为148427.2元（86648元＋61779.2元）。孙广宜、刘镇祥、王泽信应承担的违约金为22264.08元（148427.2元×15%）综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、孙广宜、王泽信、刘镇祥于本判决生效后十日内给付刘国会房屋租金148427.2元；二、孙广宜、王泽信、刘镇祥于本判决生效后十日内给付刘国会违约金22264.08元；三、驳回刘国会其他诉讼请求。案件受理费4498元,减半收取2249元，由刘国会负担749元，孙广宜、王泽信、刘镇祥负担1500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于孙广宜、刘镇祥、王泽信举证的收条，刘国会不认可，且该收条系刘镇祥出具，故不能证明孙广宜、刘镇祥、王泽信已将3万元房屋租金支付刘国会，故本院对该证据的证明效力不予确认。对于孙广宜、刘镇祥、王泽信举证的王泽虎、张国健的出庭证人证言，因王泽虎系王泽信兄弟，张国健系孙广宜、刘镇祥、王泽信所雇佣的工人，与本案具有利害关系，且孙广宜、刘镇祥、王泽信并无其他证据佐证其三人与刘国会合同解除时间为2015年2月，故本院对两位证人的证人证言证明效力不予确认。
本院二审查明的案件事实与一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见及举证、质证，本案二审的争议焦点为：刘国会主张孙广宜、刘镇祥、王泽信支付房屋租金及违约金的诉讼请求能否成立。
本案中，孙广宜、刘镇祥、王泽信与刘国会签订的两份房屋租赁合同均系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，刘国会已按双方合同约定将案涉房屋交付孙广宜、刘镇祥、王泽信使用，但孙广宜、刘镇祥、王泽信未按合同约定向刘国会支付相应的房屋租金，其三人应按照合同约定向刘国会承担相应的违约责任。因刘国会已于2016年10月1日将部分案涉房屋租赁他人，应视为刘国会已解除与孙广宜、刘镇祥、王泽信的房屋租赁合同关系，故一审法院按照两份租赁合同租金标准计算的二份合同项下欠付租金总额148427.2元（86648元＋61779.2元）正确，本院依法予以维持。对于孙广宜、刘镇祥、王泽信应支付刘国会的违约金数额，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素综合考量，根据公平原则和诚实信用原则酌定为148427.2元的15%亦属适当，本院依法亦予以维持。对于孙广宜、刘镇祥、王泽信称一审法院认定双方第二份租赁合同为不定期租赁合同错误一节，因该第二份合同项下房屋到期后，孙广宜、刘镇祥、王泽信并未将案涉房屋返还，仍然继续占有使用，刘国会对此未提出异议，故双方第二份房屋租赁合同到期后，孙广宜、刘镇祥、王泽信与刘国会形成不定期租赁合同关系，一审法院认定正确，本院予以确认。对于孙广宜、刘镇祥、王泽信称其三人与刘国会的房屋租赁合同已于2015年2月1日解除、刘国会同意缓交1.9万元房租、案涉房屋内部分设备材料已赠与刘国会、刘国会与陆海军的房屋租赁合同系虚假合同的上诉理由，因其三人对上述主张均未提交证据证明，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其三人应承担举证不能的法律后果。至于孙广宜、刘镇祥、王泽信称刘国会向法院起诉主张其三人给付1.9万元租金已经超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，孙广宜、刘镇祥、王泽信在一审中并未提出诉讼时效抗辩，且其三人并未举证新证据证明刘国会的请求权已过诉讼时效，故本院对孙广宜、刘镇祥、王泽信的该上诉理由亦不予采纳。
综上，上诉人孙广宜、刘镇祥、王泽信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3173元，由上诉人孙广宜、刘镇祥、王泽信负担。
本判决为终审判决。
审判长 桑泽祥
审判员 李文业
审判员 刘 勇
二〇一七年九月二十日
书记员 吴 敬
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；