成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0104民初5088号
原告：四川南欣房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人：余发智，四川南欣房地产开发有限公司总经理。
委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊庆，泰和泰律师事务所律师。
被告：陈邹，男，1968年7月25日出生，汉族，住成都市成华区。
第三人：成都明之星休闲娱乐有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人：敬大兴。
委托诉讼代理人：谢小平，男，系成都明之星休闲娱乐有限公司经理。
委托诉讼代理人：于海樱，四川英鼎律师事务所律师。
原告四川南欣房地产开发有限公司（以下简称“南欣公司）与被告陈邹、第三人成都明之星休闲娱乐有限公司（以下简称“明之星公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，于2016年7月28日依法追加成都明之星休闲娱乐有限公司作为第三人参加本案诉讼，并由审判员唐江适用简易程序于2016年9月1日、2016年9月28日，公开开庭进行了审理。原告南欣公司的委托诉讼代理人夏扬、熊庆与被告陈邹、第三人明之星公司的委托诉讼代理人谢小平、于海樱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南欣公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》（7-301号）已解除；2.判令被告立即腾退商铺；3.判令被告向原告支付租金人民币976588.92元；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金人民币193050.3元（已逾期支付租金为基数，按年利率24%的标准，从应付未付之日暂计至2016年5月31日，实际计算至实际付清之日止）；5.判令被告向原告支付解约违约金人民币67350.96元；6.判令被告向原告支付逾期腾退期间的房屋占用费2245.03元（从合同解除之日起第三天开始计算，按照合同终止前一个月租金标准折算的日租金即2245.03元*逾期腾退期间的实际天数*2，此为暂算金额，实际计算至实际腾退之日为止）；7.判令被告向原告支付免租期租金202052.9元；8.判令本案诉讼费用由被告承担；
事实和理由：2013年2月22日，原告南欣公司与被告陈邹签订了《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》（7-301号商铺），合同第4.3.3约定，在被告承诺承租期间内，因被告违约导致原告解除合同的，被告丧失免租优惠权，被告应当于合同解除后7日内补缴该免租期租金，被告作为承租人承租原告位于成都市锦江区佳宏北路39号比华利国际城3期的7-301号商铺，并约定了计租期间。后被告拖欠商铺租金，不予支付，经原告多次催促，被告仍不履行支付商铺租金之义务，给原告造成了极大的经济损失。故原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，以维护原告的合法权益。
被告陈邹辩称，租赁该房屋是为了经营KTV，但原告方并没有告知被告涉案商铺没有通过环评，不能开设KTV，因被告将涉案商铺交由第三人实际使用，具体为什么不能开设KTV第三人作为KTV的经营者更清楚。因原告房屋未通过环评故合同无效，且被告前期投入装修费用，应由原告赔偿。因被告与第三人是转租关系，由于第三人不能开设KTV，第三人也未向被告支付租金，故被告也拖欠原告租金。
第三人述称，因原告隐瞒租赁房屋不能开设KTV的事实，导致第三人未能办理文化经营许可证，第三人无法正常经营，故违反了法律、行政法规的强制性规定，原、被告所签订的商铺租赁合同自始无效，请求驳回原告诉讼请求并赔偿第三人装修损失692万元。
经审理查明，原告南欣公司作为甲方与被告陈邹作为乙方于2013年2月22日签订《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定，原告将位于成都市锦江区商业用房出租给被告，预测建筑面积为1246.01平方米，租赁房屋的规划用途为商业，从事KTV经营。租期为十年。第一年度租金为54元/平方米/月，第二年为54元/平方米/月、第三年为56.7元/平方米/月、第四年59.54元/平方米/月、第五年62.51元/平方米/月、第六年65.64元/平方米/月、第七年68.92元/平方米/月、第八年72.37元/平方米/月、第九年79.6元/平方米/月、第十年87.56元/平方米/月。合同约定租金采用先交租后使用的原则，每三个月支付一次租金。
2014年2月12日，被告陈邹与谢小平签订《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》（以下简称“转租合同”），合同约定，被告将位于成都市锦江区商业用房出租给谢小平，预测建筑面积为1246.01平方米，用途为商业，经营业态为KTV。租期为十年。
2014年9月15日，原、被告签订《比华利国际城3期商业交房入场确认书》。原告于确认书签订日向被告陈邹交付案涉商业用房，同时约定租期从2014年9月15日起至2024年9月14日止，租期为十年，其中2014年9月15日起至2014年12月14止为免租期。原、被告双方确认交付商铺实测面积为1247.24平方米，并确认最终计租面积以实测面积为准。
2014年9月18日，谢小平就商铺向案涉房屋所在物业服务中心申请商铺装修，装修期限为2014年9月20日至2014年11月19日，并同时向物业服务中心出具《商铺业户（商户）自装承诺书》。
2014年9月22日，第三人取得“成都明之星休闲娱乐有限公司”预先核准的企业名称，谢小平系第三人的投资人之一。
2015年6月23日，谢小平向原告申请借用案涉商铺所在项目“环境影响报告书”，用途为办证。庭审中，第三人出具了两份案涉商铺所在项目“环境影响报告书”复印件。原告对该两份“环境影响报告书”复印件真实性予以认可。第一份载明，“根据国务院第458号国务院令，公布的《娱乐场所管理条例》，娱乐场所不得设在居民住宅区和学校、医院、机关周围。本环评要求商业用房不得引进（经营）高噪声的娱乐活动（如卡拉OK、KTV、歌舞娱乐和以操作游戏、游艺设备进行娱乐的各类游艺娱乐业项目）。”第二份“环境影响报告书”原告自述，系原告得知涉案商铺无法办理相应环评手续，原告欲重新申请涉案商铺所在项目环境影响报告书，故与成都市环境保护科学研究院就案涉商铺所在项目环评报告进行协商，并对案涉商铺所在商业用房环评报告相关描述进行修改，修改内容为“根据国务院第458号国务院令公布的《娱乐场所管理条例》，娱乐场所不得设在居民住宅区和学校、医院、机关周围。本环评要求商业用房不得引进（经营）高噪声的娱乐活动”，修改处有成都市环境保护科学研究院盖章，但未获得环保部门的同意。
2015年6月30日第三人成都明之星休闲娱乐有限公司取得营业执照，登记住所地为成都市锦江区。
庭审中，原、被告及第三人，对被告与第三人之间系转租关系陈述一致,本院予以确认。被告与第三人关于第三人实际使用成都市锦江区房屋陈述一致，本院予以确认。
另查明，案涉商铺所在项目，楼栋底层为商业用房，上部为住宅。2015年2月12日，以及2016年8月9日，第三人因未取得《娱乐经营许可证》，而在案涉商铺从事娱乐经营活动，成都市锦江区文化体育广电和新闻出版局对其作出“停业整顿，直至取得《娱乐经营许可证》”的行政处罚。第三人于2014年9月16日，代被告向原告支付了履约保证金50000元，并于2015年8月28日，按照原、被告约定的第一年54元/平方米/月的租金标准及确认的1247.24平方米的实际面积向原告代交了2014年12月15日至2015年3月14日共计一个季度的租金202052.88元，第三人代交租金发票载明案涉商铺。此后，被告及第三人未再向原告支付租金。
上述事实，有原告提交的租赁合同、《交房入场确认书》、《商铺装修申请表》，《商铺业户（商户）自装承诺书》、资料借用登记表，第三人提交的《企业名称预先核准通知书》、案涉商铺所在项目环评报告复印件、文化经营场所整改通知书、责令整改通知书、租金发票、保证金收据，以及原、被告和第三人庭审陈述在案为证。
本院认为，本案争议焦点为原、被告双方签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》有无法律效力。根据国务院制定的《娱乐场所管理条例》第七条第一款规定，娱乐场所不得设在居民楼内以及居民住宅区和学校、医院、机关周围。文化部《关于<娱乐场所管理条例>贯彻执行中若干问题的意见》【文市发[2006]31号】第二条“娱乐场所设立地点”，亦明确规定“新批准的娱乐场所不得设立在居民住宅楼内（含商住两用楼）”。本案案涉商铺所在住宅项目的环评报告亦明确商业用房不得引进（经营）高噪声的娱乐活动（如卡拉OK、KTV、歌舞娱乐和以操作游戏、游艺设备进行娱乐的各类游艺娱乐业项目），故案涉商铺虽系营业用房，但作为底商住宅楼的一部分，与居民楼层及整个住宅区紧密相连，应属《娱乐场所管理条例》第七条所规定的禁止设立娱乐场所之列。该行政法规的立法本意，系在噪音污染作为城市主要污染问题的背景下，为维护社会公共利益，而对娱乐场所经营地点之限制。换言之，为营造健康宜居的公众生活空间，确保社会公共利益不受侵害，行政法规对案涉商铺的使用权能做了特定的禁止性限制。原告作为商铺的所有权人，通过出租方式转让使用权能时应当符合法律法规的限制性规定，被告及第三人作为商铺的租赁人及使用人，亦应遵守法律法规的限制性规定而选择适当的租赁物实现投资经营目的。进言之，《娱乐场所管理条例》并不禁止案涉商铺租赁，原、被告就案涉商铺订立租赁合同，单就租赁行为本身而言，并不违反上述限制性规定，但本案原被告签订的租赁合同明确约定租赁之目的系用于开设高噪音的KTV，其合同目的已成为租赁行为的不可割裂之部分，因租赁行为之目的已然违反了行政法规的强制性规定，且案涉商铺已实际开设KTV并长期无证经营，客观上也损害了行政法规所维护之社会公共利益，故对该租赁行为应进行否定评价。综上，本院认为原告与被告签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》应属无效。
因租赁合同无效，自始没有法律拘束力，被告及第三人已无合法占用房屋之依据，原告请求腾退案涉商铺，本院予以支持。由于被告已将案涉商铺转租给第三人，第三人作为案涉商铺占有使用人，应承担实际腾退之责任。
关于原告请求被告按照合同约定支付租金及违约金，因租赁合同自始无效，原告请求于法无据，本院不予支持。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，本案房屋实际由第三人占有使用，第三人应当向原告支付房屋占有使用费。第三人于2014年9月18日向案涉商铺所在物业服务中心申请装修，可以认定至迟2014年9月18日，第三人已经占用了案涉商铺。同时因第三人已代被告按照原、被告约定的第一年度54元/平方米/月的租金标准及1247.24平方米的实际面积交付了一个季度的租金，可以认定第三人对原、被告之间确定的案涉商铺租金标准及面积已明确知晓，故本院酌情判定第三人应自2014年9月18日起至实际腾退之日止，以1247.24平方米为准按54元/平方米/月的租金标准向原告支付房屋占有使用费。第三人代被告向原告支付的50000元保证金及租金202052.88元应在房屋占有使用费中予以抵扣。
关于第三人请求判令原告承担装修损失。因第三人与被告转租系另一法律关系，第三人可以另行起诉，本案中本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《娱乐场所管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条第二款、第十八条规定，判决如下：
一、原告四川南欣房地产开发有限公司与被告陈邹于2013年2月22签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》无效；
二、第三人成都明之星休闲娱乐有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告四川南欣房地产开发有限公司腾退位于成都市锦江区商业用房；
三、第三人成都明之星休闲娱乐有限公司应自2014年9月18日起至实际腾退之日止，以1247.24平方米为准按月租金54元/平方米的标准向原告四川南欣房地产开发有限公司支付房屋占有使用费，第三人成都明之星休闲娱乐有限公司代被告陈邹向原告四川南欣房地产开发有限公司支付的50000元保证金及202052.88元租金应在房屋占有使用费中予以抵扣；
四、驳回原告四川南欣房地产开发有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31889元，由原告四川南欣房地产开发有限公司负担21889元，被告陈邹负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 唐江
二〇一七年一月十六日
书记员 余丹
速录员 郭佳
附：本判决所适用法律条文全文。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《娱乐场所管理条例》
第七条娱乐场所不得设在下列地点：
（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；
（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围；
（三）车站、机场等人群密集的场所；
（四）建筑物地下一层以下；
（五）与危险化学品仓库毗连的区域。
娱乐场所的边界噪声，应当符合国家规定的环境噪声标准。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第十六条第二款因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。