湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1202民初2948号
原告：胡婷，女，汉族，1986年9月29日出生。
被告：怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人：邹明。
委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告胡婷诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，适用简易程序依法进行了审理。原告胡婷、被告大汉置业委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告怀化市大汉置业有限公司向原告胡婷支付自2015年10月1日起至实际符合交房条件之日止的延期交房违约金（截止至2016年6月9日已产生延期交房违约金为19002元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年4月11日,原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同第三条第一款约定:“买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一)为大汉龙城.旺龙府项目中的第1[幢]/[单元][层]1503号房”，第四条第一款约定:“按建筑面积计算,该商品房单总金额(381585元)。”第十条第一款约定:“出卖人应当在2015年9月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将本合同约定的商品房交付买受人使用,交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案,取得《竣工验收备案表》。”第十一条约定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因,未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用逾期超过60日的买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后,原告依约交付了全部购房款,但被告未将涉案房屋在建设部门备案,未取得竣工验收备案表。根据双方合同的第十一条约定等相关规定,被告应向原告支付延期交房违约金。综上,原告为维护自身合法权益,特向贵院起诉,望依法判处。
被告大汉置业辩称：1、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉*龙城旺龙府住宅小区3号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是1栋的房屋。这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第三条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。在房屋验收合格之后，答辩人不应当再承担逾期交房违约责任。2、答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。双方在《补充协议》第二条第二款约定，买受人没有按约定付清有关税费、维修基金等有关费用的，出卖人可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。3、即使认定答辩人违约，被答辩人请求的逾期交房违约金过高。
经审理查明，2014年4月11日,原告胡婷与被告大汉置业签订了《怀化市商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大汉*龙城旺龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2014）第0078号。合同约定：胡婷购买大汉置业的第1幢1503号房，合同约定建筑面积135.41平方米，单价2818元/平方米，房屋总价为381585元，首付款121285元于合同签订之日支付，剩余房款26万元采用公积金方式支付；被告需在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，原告和大汉置业签订了《补充协议》，双方在协议第二条中约定：1、原告须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由胡婷承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由胡婷承担。胡婷未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于胡婷原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或胡婷未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，大汉置业即通知胡婷办理交接手续，双方应当签署商品房交接单，同时，胡婷必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。大汉置业在交付房屋时具备了分栋验收合格条件后，胡婷不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。在协议的附则中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告向大汉置业缴纳首付款121585元、按揭向大汉置业交付购房款26万元，2016年5月20日，原告缴纳契税5451.21元。
另查明，2016年1月23日，大汉*龙城旺龙府住宅小区1栋（地下共二层，为车库和设备用房，地上共30层）工程质量经竣工验收合格。2017年7月6日，大汉*龙城旺龙府住宅小区1栋工程消防验收合格，但尚未取得《竣工验收备案表》。原告于2016年6月9日收房。
上述事实，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原、被告身份信息资料证明复印件3份，证明原、被告的身份信息情况的事实；
2、2014年4月11日原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各1份，证明原、被告之间就购房事宜签订合同及合同具体约定的内容的事实；
3、大汉龙城收款收据复印件一张，证明原告向大汉龙城交纳手续费；
4、物业公司收款收据复印件一张，证明收房时交纳物业费、装修保证金；
5、契税发票复印件一张，证明原告已交契税；
6、销售不动产统一发票复印件一张，证明原告已完税；
7、首付款刷卡小票复印件一张，证明原告已交首付；
8、住房公积金借款合同复印件一份，证明原告已完成公积金贷款。
9、工程质量竣工验收记录单复印件1份，证明大汉*龙城旺龙府住宅小区1栋于2016年1月23日经施工、设计、监理、建设四个单位验收合格的事实；
10、建设工程消防验收意见书复印件一份，证明大汉*龙城旺龙府住宅小区1栋于2017年7月6日消防验收合格。
11、庭审笔录一份，证明本案的其他情况。
本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案涉案房屋在2017年7月6日才经消防验收合格，被告在合同约定的期限内未将符合约定交房条件的房屋交付给原告，违反了合同约定，应当承担延期交房违约责任。因此，对原告主张要求被告支付自2015年10月1日起至交房之日止的延期交房违约金的诉讼请求本院予以支持;原、被告双方在合同中约定，被告逾期交房超过60日的，由被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二作为违约金，被告抗辩提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，本院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。经计算，被告应付违约金共计9615.94元{381585元×0.0001×252天（2015年10月1日至2016年6月9日）}，大汉置业认为原告没有根据合同的约定在交房前交纳契税和住宅专项维修资金而违约在先，而享有先履行抗辩权而不应承担违约责任，本院认为，该理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序；大汉置业在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明通知交纳税费、维修基金的具体时间，不能构成先履行抗辩权；房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税以及维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，大汉置业用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件；住房维修基金的权利人并非大汉置业，其不能用他人的权利来免除自己的义务，故大汉置业在本案中并不享有先履行抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下:
被告怀化市大汉置业有限公司在判决生效后十日内支付原告胡婷延期交房违约金9615.94元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元，依法减半收取137.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 员 欧 燕
二〇一八年八月十三日
代理书记员 何晶晶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。