广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终10219号
上诉人(原审被告）：刘建玲，女，汉族，1960年9月14日出生，住所地：河南省淅川县，
上诉人（原审被告）：王秭丁，男，汉族，1962年1月17日出生，住所地：河南省淅川县，
被上诉人（原审原告）：深圳自如友家资产管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区紫竹六道3号联泰大厦20层，统一社会信用代码：91440300342804906C。
法定代表人：单一刚，董事长。
委托诉讼代理人：叶斌，系该公司员工。
上诉人刘建玲、王秭丁因与被上诉人深圳自如友家资产管理有限公司服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院作出的（2017）粤0304民初47331号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘建玲、王秭丁上诉请求：1、撤销一审判决，判令涉案合同无效；2、自如友家公司承担以下违约责任：(1)支付刘建玲、王秭丁违约金8800元；(2)从预付租金（即服务保证金）中扣除租金26400元支付给刘建玲、王秭丁，作为赔偿刘建玲、王秭丁实房屋空置期间（6个月)的租金损失；(3）赔偿因要求刘建玲、王秭丁对房屋重新装修和重新配置家私家电所带来的损失2万元；3、由自如友家公司承担本案诉讼费用。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。作为证据的原合同，实际是违法的无效合同，事实是自如友家公司违约，刘建玲、王秭丁在自如友家公司违约的情况下做出相应的保护措施，而非刘建玲、王秭丁违约。一审判决认为“自如友家公司履行了合同义务，刘建玲、王秭丁认为合同条款对其不利，故未将涉案房屋交付给自如友家公司，构成违约”。“刘建玲、王秭丁的违约行为导致双方合同无法实现，且刘建玲、王秭丁亦不同意将房产交付自如友家公司，自如友家公司可以解除合同”。这种说法不符合事实。因为自如友家公司虽然预付了房租（即所谓的“服务质量保证金”），看似履行了合同，实际是履行了欺诈合同行为的开始，如果我们看不到合同的欺诈性和不公平，那么他们的欺诈和不公平的目的就可达到；如果我们看到合同的不公平和不合理的条款，要求其修正，他们又会口头认可，但真正让他们以补充合同对其修正时，他们会以公司合同是统一的，不同意补充、修改。然而，他们给我谈合同的人就是公司的全权代表，却说一套做一套，推脱责任。他们把预付款给了我们是事实，但不能以此来要挟我们履行不公平的合同。他们的口头解释、承诺、保证，事实上也是合同的组成部分，而他们的口头承诺和保证内容与合同本身的条款是矛盾的、冲突的，他们答复说要签补充合同纠正不公正的条款，又把责任推到他们公司，说是公司不同意，而拒签补充合同，这种行为本身就是欺骗，也可以说他们并没有完全履行合同的承诺（虽然是口头承诺，也应视为合同的组成部分）。二、一审法院还认为“刘建玲、王秭丁认为合同对其不利，没把房屋交给自如友家公司，就构成违约”。一审法院没有对自如友家公司这种欺骗的不法行为给予足够的认识，反而对欺诈和不公正的合同行为予以支持，对刘建玲、王秭丁维护自身权利，免受更大损失的保护措施，反倒认为是违约行为，显然有违合同法的基本立法精神。事实是，我们已经按照自如友家公司的要求，协助他们把房屋里的原有的家私家电清理掉了，在清理原有物品时，也使房屋原来的装修损坏了（因为自如友家公司说是要对房屋重新装修和重新配置物品）。我们要求自如友家公司修正不公平和不合理条款，达到符合合同法的基本原则的精神后，再把房屋交给他们。所以说，我们是履约了的。反倒是自如友家公司是在违约，因为他们在签合同时的口头承诺和保证没有兑现，让我们感到把房屋交给自如友家公司，会有更大的损失和纠纷发生，导致我们不敢把房屋交给自如友家公司。我们后来就了解到，仅我们小区与他们公司签合同的很多业主，就因为合同的欺骗和不公正条款，造成了很多纠纷，给很多业主经济和精神上带来了很大的损失和伤害。于是我们就更坚定了让自如友家公司签订补充合同纠正带有欺骗性的不公正条款，所以我们并没有违约。我们说自如友家公司违约和欺诈，违反合同法的基本原则和精神，从以下两个方面可以证明：第一个方面，先说一下自如友家公司在签订合同过程中和其后的表现：(一)自如友家公司欺骗我们签订合同。2017年5月31日，自如友家公司的经理叶斌和管家姜国庆，给我宣传他们公司租用我们的房屋再出租，房租先付有保障，还承诺把我们的房屋重新装修，原来的物品让我们处理掉，家私家电全部换新的。合同到期后，装修和新配置的家私家电全部送给我们。他们说的言之凿凿，还说我和姜国庆是河南老乡，让姜国庆作为我们的管家和我签合同。他们把合同对我有利的条款给我看，又说到月底了，想冲一下业绩，让我帮他们个忙，因合同内容太多（有27页之多），我没有详细看，但也看出了一些问题，向他们提出由他们租房，给我房租。不是我委托他们管理资产，也不存在收益分成的问题，还有要明确说明重新装修和重新配置的物品到期归我们所有，还有双方的违约金条款不公平等等问题。他们也认同我的意见，又说这都没问题，要相信他们。我说我可以帮你们先签合同，为你们冲业绩，但我提出的问题和修正意见，要写个补充合同来确认，他们当时答复说可以，我就签了合同。第二天，他们到我家房屋内看了现场，他们让我把家里的家私家电进行清理，说是让我们清理后把房屋钥匙再交给他们。我同意他们的意见，就安排人进行清理，在清理过程中，房屋装修也受到损坏，他们说没问题，反正要重新装修。在清理房屋的过程中，刘建玲就详细看了有27页之多的合同内容，提出了意见，认为合同有很多不公平不合理的条款。我方就找叶斌和姜国庆把这些问题提给他们，要求写个补充合同对那些不公正的条款予以纠正和说明。他们就推三阻四，说要相信他们，不会骗我们，他们说了就算。要写补充合同麻烦，合同是公司写的，他们不能改。要请示在北京的总部，但我一直坚持，要求他们口头说明、解释和答复的内容，写个补充合同，并要求到他们公司去看看，之后他们就让我写了个补充合同，当我拿给他们签时，他们打了个电话，告诉我说公司不同意，我说你们口头认可的又不敢写到纸上，我如何敢相信你们？我按照你们要求，现在把家里的物品都清理干净了，你们让我怎么办？但他们就一直推拖着不签补充合同。在2017年6月5日，他们在没有签补充合同的情况下（虽然我强烈要求要签补充合同），就把预付的房屋租金付到我账上。我看他们一直不愿写补充合同来确认他们口头答复我的内容（就是修正不公正的条款内容），就害怕把房屋交给他们，房屋就失去控制带来更大麻烦而被动，不敢把房屋钥匙交给他们，就告诉他们何时签了补充合同，我再把房屋钥匙交给他们。他们就说己经给我房租了，钥匙不给他们，我就违约了，要我给他们违约金。我说不是我违约，而是你们违约，你们何时签补充合同纠正了你们的违法合同，我就什么时候交钥匙给他们，这期间房屋空置的租金由你们负责。(二)因他们口头上说的和合同文字内容不一致，我对他们公司目的不纯有怀疑，就一再要求去他们公司实地考察一下（因为签合同的地方，是他们借用南山区桃园路122号前海金岸一楼链家中介的办公室，在南山并没有实体的办公场所），也怀疑他们公司不靠谱，姜国庆终于在2017年6月9日带我到他们深圳的分公司（深圳市福田区紫竹六道3号联泰大厦2005房），我要求见他们法人代表或总经理，见不到人,也没有他们的办公室。想找他们客服中心或业务办公室，也找不到，也没有相应的办公室牌子，好不容易等来一个“总监”，我向她反映了，合同中存在的不公正和带有欺诈性质等问题的看法，她也认同合同有问题，但修改要北京总部同意，她们没有权力。之后我就在等待他们修正合同或写个补充合同，来纠正合同中存在的不公平的条款。但一直以来，他们总是以公司总部不同意为借口，拒绝签补充合同。第二个方面，再说合同条款中存在的欺骗行为和不公平条款：在合同里，自如友家公司处处设计陷阱，剥夺甲方的权利，让刘建玲、王秭丁受控于他们。如：1、自如友家公司本是二房东，在租用我们房屋后再租给他人来赚钱。谈合同时，他们也是这样说的，但合同的名称叫“资产管理服务合同”，合同又说是我们委托他们来帮助我们管理资产。在合同中又搞出很多花样，什么“房屋增值收益分成”、“实际收益”、“增值收益”、“预期收益”、“剩余收益”、“增值服务”、“综合服务”等等，就是用来迷糊人欺骗人的。因为，他们搞的这一套概念与他们口上说的二房东概念，就有了内涵上的很大区别：二房东是多租多赚，少做少赚，自负盈亏。一房东对二房东对外出租信息和租金多少不参与。然而资产管理服务合同和委托房屋管理及他们设计的其他概念就不同了。所谓的“增值收益”和“剩余收益”给甲方，就是骗人的。所谓“房屋增值收益分成”。就是：实际收益-
乙方应得的增值收益-预期收益=剩余收益，将剩余收益部分支付给甲方（见合同2.3）。而增值收益=实际收益-
预期收益，就没有剩余收益给甲方。况且如果租金少于预期收益，甲方反过来还要给乙方补贴租金。所谓的增值服务和综合服务无法落实和监管。既然没有具体的可行性操作办法，所谓的增值服务和综合服务就是一句空话，就是把二房东的租金包装成了所谓的“增值服务”和“综合服务”。2、在合同条款4.3项中说：“管理期间，如果标的资产所在小区统一改装基础设施（包括但不限于供水供电供气设备及管道改造等），甲方同意不收取相应期间的各项收益，就等于说“房租不交了”。3、在合同条款4.24项中说：“标的资产的损毁及致害，非乙方原因，造成重大毁损，人身伤害，财产损失等，若乙方因此承担任何赔偿责任，则乙方有权根据各方过错情况追债，若为甲方责任，乙方有权要求甲方赔偿，乙方有权直接从应支付给甲方的收益中扣除赔偿款，不足部分，可向甲方追偿。”合同条款第5.1.5又说：“由于标的资产本身原因，导致资产使用人或第三人遭受损害的，甲方应当承担相应责任。”那么请问乙方对房屋进行了装修，更换了家私家电，租客又是乙方对外招租来的，甲方对租客的信息情况不知不晓。那么造成重大毁损、人身伤害、财产损失的责任怎么能与甲方挂上钩呢？这分明就是乙方提前埋下了纠纷的隐患。4、合同条款第5.1和5.2项中，所谓“甲方的权利”并没有，有的只是乙方剥夺甲方权利的语言，如：“甲方授权……”，“甲方承诺……”。但是“乙方的权利”却是无穷的大，如合同条款5.2.3中说：“乙方承诺己经签署交付和履行本合同取得了一切必要的授权、许可、同意等”，乙方的义务仅仅是：“乙方仅有协助资产使用人提供相关信息的义务”（见合同条款5.1.4）。而“乙方有义务提供给甲方合同约定的管理服务”，又如何监管和确认，则没有说明。5、合同条款6.2（b）中说：“因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置的设计费的违约责任，具体计算标准参照本合同72(1）、72(2)”，而“装修和配置费用，以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准”。那么：（1）装修费和配置费是乙方提供的项目和费用数据，不让甲方参与和确认，那么费用的合理性和公平性在哪里？（2)政府拆迁征用是不可预见的事件，为何乙方不承担而让甲方承担？6、合同条款6.5项，自如友家公司的欺骗行为更是暴露无遗。（1）“标的资产的返还。合同终止后，乙方向甲方返还的资产已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施及替换的前甲方设施不再返还，甲方认可提供的固有装修的老化折旧”。“乙方为标的资产安装的智能锁，返还标的资产时，仅需向甲方提供智能密码锁的密码”。这里并没有说明乙方新配置的家私家电和装修归甲方所有，也就是说合同到期后，乙方让甲方清理掉的原有家私家电等物品及装修拆除部分，乙方可以不理会。乙方新配置的家私家电到时再说，乙方也可以拿走，也可以作价给甲方，这不公平。(2)乙方要求（见合同条款6.4）:“管理期间届满后，甲方给予乙方3日的免费腾退期”，又要求（见合同条款6.5）甲方应在本合同到期日，接触日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交接相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理签署手续，则乙方有权在上述日期届满之日起，将房屋按当时状况进行封存，如封存之日后,出现物品丢失，损坏，或者产生其他损失，由甲方自行承担”。这明明就是霸王条款，乙方要求合同周期的第一个月，甲方给予免费，合同期满，甲方又要给乙方3天的免费腾退期。然而，给乙方三天免费后，甲方如果因故没来，与乙方办理合同解除手续。乙方便要对甲方房屋进行封门，并且房屋内的家私家电丢失损坏等，又要甲方承担。7、关于违约责任也是明显的不公正。合同要求甲方违约要向乙方支付违约金是两个月的预期收益费（即付我租金的两倍）、两个月的资产使用人的违约金（即他们收的租金的两倍），就是大于四个月的预期收益（交的租金）还要支付装修费、设施费、及其他损失费。然而乙方违约，仅仅是向甲方支付等于2个月的预期收益(交的房租）和其他损失费。那么，乙方要求甲方清理丢掉的家私家电物品，乙方就不负责吗？乙方对合同的口头解释和答复，要签补充合同却不履行，造成房屋空置期的租金，乙方应该支付。8、合同条款8.1：“乙方对甲方出具通知，可以是手机短信，可以是网络通知。”且要求“甲方联系电话及地址发生变动的，应及时以书面形式通知乙方，因甲方未及时通知乙方所导致的无法送达或者其他损失,均由甲方自行承担”。但是乙方给甲方的电话却是北京总部的电话，打了也没人理会，更没人解决问题。在深圳他们公司地址是有，但去了没人理你，没人给你解答、回复。那么甲方给乙方的通知如何确定呢？由此造成无法确认的损失，乙方也不用负责了，甲乙双方的法律地位不平等。9、合同条款8.2：“本合同附件为合同的有效组成部分，与合同正文具有同等法律效力，对合同内容的变更和补充，应采取书面陈述方式”，这句话本身无错，但附件4和附件5的项目和费用标准，是乙方说了算，并没有征得甲方同意，且不允许甲方有反对意见，如有反对意见，即视为甲方违约。（见合同条款3.1）10、合同的地址也是错误的。签合同的实际地址是在南山区桃源路122号前海金岸一楼莲家的办公室内签的，而非深圳市福田区紫竹六道3号联泰大厦2005号。11、本合同当时我之所以同意的主要原因是：乙方的代表和经理，姜国庆和叶斌，当时给我保证，我提出的问题，他们当时都给我答复了，并且说这是月底要冲一下，完成任务，又说我是姜国庆的老乡，所以我就信了他们，就同意帮他们完成任务。他们说，随后有什么问题，让我找他们都可以处理。但是，签字后就合同中的有关问题再去找他们，让他写补充协议，把原来回答我的问题进行补充说明时，他们就不干了，不管了，让我去起诉处理。鉴于上述重重问题，自如友家公司己违反合同法的基本原则和立法精神，存在严重欺诈行为，己构成严重违约，理应承担违约责任。
自如友家公司未发表答辩意见。
自如友家公司向一审法院起诉请求：1、刘建玲、王秭丁向自如友家公司支付违约金8800元；2、刘建玲、王秭丁返还自如友家公司已支付服务质量保障金26400元（房租）；3、本案诉讼费由刘建玲、王秭丁承担。
一审法院经审理查明：2017年5月31日王秭丁代理刘建玲（甲方）通过线上签署的方式与自如友家公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定标的资产为位于前海金岸大厦金硕阁1504房屋，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务，管理期限自2017年6月1日起至2022年10月18日止，甲方应当于2017年6月1日交付标的资产。双方经评估一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4400元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。合同第2.6约定了服务质量保证金，管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应支付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方，乙方应于本合同签署后交付日起5个工作日内向甲方支付首期质量保证金共计26400元。双方认可自2017年7月11日开始计收收益每6个月为一次结算周期。合同第6条约定在管理期内，双方协商一致，可以解除本合同；6.2（1）约定甲方延迟交付标的资产达15个工作日，乙方有权随时单方解除合同。第7条甲方违约责任约定甲方违反本合同第6.2（1）约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括但不限于装修损失费、新配置设施损失费，乙方向资产使用人支付的违约金。刘建玲对王秭丁代理其签署上述合同予以确认。
自如友家公司于2017年6月5日向王秭丁账户支付26400元，用途为业主房租。
刘建玲、王秭丁确认系夫妻关系，涉案房产登记在刘建玲名下，系夫妻共同财产。刘建玲、王秭丁因认为涉案服务合同条款对刘建玲、王秭丁不利故一直未将涉案房产交付给自如友家公司进行出租，自如友家公司亦未对涉案房产进行装修及配置设施。刘建玲、王秭丁亦表示不同意将房产交付给自如友家公司。
一审法院认为：王秭丁代理刘建玲与自如友家公司签订涉案服务合同，经刘建玲确认，刘建玲与自如友家公司形成服务合同关系，自如友家公司为刘建玲名下涉案房产的出租提供服务。从本案查明的事实看，自如友家公司在服务合同签订后依据合同约定向王秭丁支付了合同中约定服务质量保证金，履行了合同义务，刘建玲、王秭丁认为合同条款对其不利，故未将涉案房产实际交付给自如友家公司构成违约，自如友家公司现诉求刘建玲、王秭丁退还已支付的款项并支付违约金实际系要求解除合同，刘建玲、王秭丁的违约行为导致双方合同目的无法实现，且刘建玲、王秭丁亦表示不同意将房产交付给自如友家公司，自如友家公司依约依法可解除合同。因涉案房产并未实际交付自如友家公司进行出租，自如友家公司向王秭丁支付的服务质量保证金26400元应退还自如友家公司。关于自如友家公司主张的违约金，虽根据合同约定刘建玲、王秭丁违反合同约定导致自如友家公司单方解除合同，刘建玲、王秭丁应支付双倍预期收益的违约金，但鉴于违约金系用于弥补损失，双方的资产管理服务并未实际进行，刘建玲、王秭丁除占用自如友家公司支付款项外，自如友家公司未举证证明其因刘建玲、王秭丁的违约行为所造成的损失，自如友家公司诉求两个月预期收益的违约金过高，一审法院调整为刘建玲、王秭丁占用自如友家公司所付款项的中国人民银行同期贷款利息，即刘建玲、王秭丁应向自如友家公司支付的违约金为以26400元为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准自2017年6月5日起计至实际清偿之日止，对自如友家公司违约金过高部分的请求，一审法院不予支持。刘建玲、王秭丁系夫妻关系，应共同承担本案债务。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、刘建玲、王秭丁应共同于判决生效之日起十日内向自如友家公司退还服务质量保证金26400元并支付违约金（以26400元为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准自2017年6月5日起计至实际清偿之日止）；二、驳回自如友家公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元（已由自如友家公司预交），由自如友家公司负担170元，由刘建玲、王秭丁共同负担510元。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为服务合同纠纷案件。合同法第五十四条第一款和第二款规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。在本案中，刘建玲、王姊丁主张涉案合同存在显示公平的内容，但并未依据上述法律规定起诉请求撤销该合同。在该合同未被撤销的情况下，由于该合同并不存在合同法第五十二条所规定的合同无效的情形，一审法院认定该合同有效，并无不当。
依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格按照合同约定履行合同义务。在本案中，刘建玲、王姊丁在签订后拒绝交付房屋，也未将收取的服务质量保证金退还给自如友家公司，既违反合同约定，也有违诚实信用原则。一审法院判决刘建玲、王姊丁退还服务质量保证金26400元并按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金，并无不当。至于刘建玲、王姊丁上诉所主张的损失，因为涉案合同有效，自如友家公司并无违约行为，刘建玲、王姊丁系违约方，刘建玲、王姊丁的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，刘建玲、王秭丁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人刘建玲、王秭丁负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一八年八月十四日
书记员 马雪梅（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。