北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第13867号
原告王秀坤，女，1954年11月24日出生，住北京市昌平区。
委托代理人魏新，北京市中海律师事务所律师。
被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇陈营村委会院内。
法定代表人白晋安，职务董事长。
委托代理人苑晓波，北京市浩东律师事务所律师。
原告王秀坤与被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（以下简称招商局嘉铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卢志成独任审判，公开开庭进行了审理。原告王秀坤委托代理人魏新、被告招商局嘉铭公司的委托代理人苑晓波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀坤诉称：2010年5月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份。合同中原告是房屋买受人，被告是出卖人。根据合同第11条第1款、第21条第1款的约定，被告应当自2011年10月1日起按日计算向原告支付已付购房款万分之二的违约金。根据合同第21条第2款第2项约定，被告应当自2012年9月21日起按日向原告支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2010年5月28日、2010年10月22日共向被告支付购房款523450元。2010年9月30日被告为原告办理了入住手续，并收取了办理权属证明和房产证所需材料及代办房产证费用500元。但是被告到2012年9月26日才办理了诉争房屋所在楼栋的初始登记，到2013年10月9日才办理了原告的房产证。鉴于以上情况，为了维护原告的合法权益，原告要求法院判决：1、被告支付2011年10月1日至2012年9月26日期间未按约定取得房屋所在楼栋权属证明的违约金37793元；2、被告支付2012年9月21日至2013年10月9日的未按约定交付房屋所有权证得违约金38211元；以上两项共计76003元。3、被告承担本案诉讼费。
被告招商局嘉铭公司答辩称：被答辩人提出的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应全部驳回。具体理由如下：一、案涉房屋产权登记迟延并非因答辩人的责任导致，答辩人对此无需承担任何责任。根据双方所签订《北京市商品房预售合同》第二十一条规定，只有在因出卖人的责任情况下，答辩人才需承担责任，但在本案中产权登记的迟延并非出卖人的责任导致。具体因为：（一）溪城家园项目完全按照北京市建委、住保办等政府部门批复以及合同约定的周期按期施工、按期竣工、按期交付，不存在任何迟延；而且本项目也按期具备办理产权登记的条件，但由于非出卖人的原因，导致办理产权登记工作的启动时间比预计时间迟延了14个多月：1、溪城家园项目被北京市建委批复用于安置10余个北京市重点拆迁工程的拆迁户，而与拆迁户对接的时间（即签约时间）全部由北京市建委及住保办确定。2、2010年8月15日，溪城家园的预售证到期，答辩人按计划本可以启动办理产权登记的工作，但是如果启动这项工作，在项目取得大产权证之前，也即项目预售转现售的阶段（一般需要1年，至少也需要4-6个月）北京市建委将关闭网签通道。也即在这期间，拆迁户无法就安置房屋与答辩人签署购房合同，也无法办理入住手续。拆迁户对此意见极大，不但增加了社会的不稳定因素，也使后续拆迁工作困难重重。3、为了拆迁工作顺利进行，使各项目拆迁户及时购买并入住安置房屋，各拆迁单位数次向北京市住保办申请延长溪城家园的销售时间，住保办也相应地延长了销售证期限，在延期的这段时间，答辩人无法办理大产权证。因以上因素，溪城家园项目办理大产权证工作的启动时间比原来预计的推迟了14个月的时间。（二）由于项目建设过程中，北京市住宅专项维修资金管理中心出台了新政策，要求开发单位在办理大产权证之前必须交齐整栋楼宇的住宅专项维修资金，并要求开发单位在系统中逐户录入相关信息，这不但大大增加了答辩人的资金压力，也增大了工作量。筹措资金和录入信息用时共计3个月左右，系因为新政出台而增加，并非答辩人的责任导致。结合以上两点，溪城家园产权登记迟延在17个月之内，答辩人均应免责。根据实践中的普遍情况，大产权证与小产权证的办理周期一般均为1年左右。本项目即便遇到上述情况，答辩人也仅用了7个月便完成大产权证办理，用了5个月完成了小产权证办理。为维护业主的利益，答辩人已经尽其所能。办证实际推迟周期大大短于答辩人免责的周期。综上，无论是依据合同、法律还是基于公平原则，答辩人均无义务向被答辩人支付违约金或承担任何违约责任。二、被答辩人并未因产权登记迟延遭受任何损失，其巨额违约金的索赔诉求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金低于或高于实际损失时，法院可以调整违约金数额与实际损失相匹配。被答辩人因产权登记迟延并未遭受任何损失，合同约定的每日万分之二的计算违约金数额本身亦不应支持。依据被答辩人所称，其因产权登记迟延所遭受的损失主要体现在案涉房屋交易的迟延，因房价变化而给被答辩人带来的损失。但事实是即便存在这样的问题，也仅仅是小产权证迟延的2个月，而2个月的时间对于房产交易价格根本是没有影响的。另外，案涉房屋所在楼栋的权属证明的获得时间与被答辩人的个人利益更无关系。上海市高级人民法院还专门发文澄清该问题：“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产权证的情形，而不适用于开发商逾期办出大产权证的情况。”因被答辩人并未举证证明其因大产权的迟延办理遭受了何等损失，因此其关于大产权逾期违约金的主张不应得到支持。三、被答辩人的诉讼请求若被支持不但将严重有违公平原则，亦会产生极其不良的社会效应。本案的特殊性在于案涉房屋并非普通的商品住房，而是限价商品住房，是以限制开发商的开发利润为前提的保障性住房。限价房的开发单位本身的利润已经极低，再加上建设周期期间恰逢人工、材料等各种成本大幅度上涨之时，答辩人已经因本项目遭受较大亏损。特别是本案并非个案，本案的判决对本项目其他2000余户买受人均会起到示范效应。如若被答辩人的诉讼请求得到法院的支持，天文数字的违约金不但是答辩人无法承受，甚至有可能导致答辩人破产。如若支持，不仅有违公平原则，亦会产生极其不良的社会效应。
经审理查明：2010年5月28日，原告王秀坤与被告招商局嘉铭公司签订《商品房预售合同》（限价商品住房），约定原告购买被告开发建设的昌平区东小口镇溪城家园01区某室房屋，房屋预测建筑面积为80.62平方米，单价为每平方米6492元，实际支付总房价款共计523450元。合同第二十一条关于产权登记条款约定：（一）初始登记出卖人应当在2011年9月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）、买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。
合同签订后，原告王秀坤支付了合同约定的全部购房款，被告招商局嘉铭公司于2010年9月30日将合同约定房屋交付原告。2013年10月9日，本案涉讼房屋转移登记至原告王秀坤名下，比合同约定最晚日期迟延385日。涉讼房屋登记地址为昌平区陈家营西路2号院某室，登记所有权人为王秀坤，房屋性质为限价商品住房。原告王秀坤为西城区被拆迁居民，被拆迁房屋地址为西城区前公用胡同某室。2013年3月28日，拆迁公司北京华融基础设施投资有限责任公司向西城区房屋管理局申请对前述房屋所有权进行注销。原告王秀坤于2010年10月1日在办理新房入住手续时曾签署过首次购房承诺书。2013年5月8日，昌平区地税局向王秀坤发放契税核定通知书。通知书载明，王秀坤购买溪城家园房屋计征契税15703.5元，核准减免契税15703.5元，实际应征契税0元。被告招商局嘉铭公司称，因王秀坤没有及时注销原有拆迁房屋导致被告无法按照首套房税收优惠为原告交纳契税，进而导致原告房屋所有权证无法尽早办理，被告应当对延迟办证行为免责。
另查明，溪城家园小区为北京市较早的限价房小区。该小区房屋购买业主主要来源有公开摇号配售和部分城区拆迁安置两种途径。因拆迁工作进展不一，为保证各项目被拆迁安置居民能及时与被告招商局嘉铭公司签订房屋买卖合同，各有关拆迁单位分别多次向北京市住房保障办公室提出申请，要求将配售溪城家园项目保留房屋使用时间一再延期。北京市住房保障办公室对申请批复予以同意。
再查明，办理楼房初始登记（即楼栋权属证书）是商品房预售转现售的一个必要程序。预售转现售过程中，需关闭住建委网签通道，不能进行网上签约，即不能售出房屋。2009年11月30日，北京市住房和城乡建设委员会与北京市住房资金管理中心联合发布《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》第三条规定：“预售商品住宅的，开发企业办理房屋初始登记时需向房屋登记部门提交《预售商品住宅项目住宅专项维修资金交讫证明》。被告招商局嘉铭公司称此文发布要求开发企业在办理初始登记时必须交讫住宅专项维修资金，这项新规定给其带来了资金压力并增加了办证过程中的工作量，也在客观上延长了办证时间。
上述事实，有《商品房预售合同》、房屋所有权证书、公证书、北京市住房保障办公室的批复、商品房预售许可证、《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》、《首次购房承诺书》、《房屋所有权注销登记申请书》、《契税核定通知书》及原被告庭审陈述在案佐证。
本院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案被告招商局嘉铭公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向原告王秀坤承担违约责任。
但依据前述查明的事实，溪城家园小区是北京市较早的限价房小区，作为该小区开发建设单位的被告在建设限价房过程中事实上担负了协助相关行政部门安置部分被拆迁居民的任务。该种因素的存在使得被告在销售及按规定办理限价房登记手续的过程中受拆迁进度影响较大，而且被告招商局嘉铭公司在配售过程中必然要接受相关行政部门的指令，也必然要顾及到被拆迁居民的整体安置事项。为保障被拆迁居民稳妥及时安置，保障拆迁后续工作的顺利衔接，无论是依申请还是依职权相关行政部门对被告招商局嘉铭公司的预售许可证截止日期数次向后推迟，此种情形对被告招商局嘉铭公司及时开展商品房预售转现售工作及办理楼栋初始登记开始时间构成重大影响。此情节有别于自由市场中普通商品房的办证流程，是本案需要审查的重要情节之一。因此从公平角度出发，本院认为在判决认定被告招商局嘉铭公司延期办证的过错问题上，不宜过于苛责被告。本院将结合本案的特殊情况对被告招商局嘉铭公司的违约责任酌情判定。
虽然招商局嘉铭公司在办证过程中受到了客观因素的影响，但这不足以成为其不承担违约责任的理由。在预售许可证到期后至被告实际办理完成楼栋初始登记和房屋所有权转移登记前，被告仍有相当长的时间去完成上述两项手续。被告虽然辩称在办证过程中有相当大的工作量，并称相比合同约定期限已经大为提前，但被告并不能证明其实际工作量需要如此长的时间，故仍然需要承担延期办证的违约责任。
关于被告承担的违约金数额，本院认为应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于原告主张的经济损失一节，原告王秀坤认为其损失主要是因延期办理房屋所有权证，导致房屋能够上市交易的时间出现迟延，从而带来不可测的市场风险。对此本院认为，原告主张的风险目前无法预见，不属于预期可得利益的损失，无法确定其有无，亦无法确定其数额。并且本案限价房作为保障性住房，不同于一般的商品房，其主要功能是保障中低收入群体基本的住房条件。故在此种情况下，不宜过分强调它能够上市交易后的市场价值。综上，本院无法确认原告主张的损失是否存在，即便存在，现阶段亦无法予以量化。关于楼栋权属登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋初始登记的迟延与原告主张的损失之间不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价。综合本案实际情况，本院将违约金计算比例由约定的全部已付款的万分之二调低至已付款的万分之零点六七。另考虑到原告被拆迁房屋所有权证没有及时注销是导致新房屋所有权证延迟办理的因素之一，且原被告双方对注销延迟均有过错，本院酌定原被告对自新房屋所有权证合同约定办理截止日期之日起至原房屋所有权证注销之日期间产生的违约金损失各承担一半的赔付责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王秀坤支付逾期办证违约金共计一万零一百七十一元；
二、驳回原告王秀坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百五十元，由原告王秀坤负担六百五十元（已交纳），由被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担二百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢志成
二〇一四年一月十九日
书 记 员 赵园丽