济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初2517号
原告王庭见，男，生于1976年1月20日，汉族，住济南市。
原告法炜，女，生于1980年12月4日，回族，住济南市。
二原告共同委托代理人陈建滨，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
被告济南信豪房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘黎明，董事长。
委托代理人宋金一，上海锦天城（济南）律师事务所律师。
原告王庭见、原告法炜与被告济南信豪房地产开发有限公司（以下简称信豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告王庭见、原告法炜的共同委托代理人陈建滨以及被告信豪公司委托代理人宋金一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王庭见、法炜诉称，2013年10月5日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，根据合同约定，原告购买由被告开发的房屋，房屋总价款1691154元，被告应当于2014年12月31日前将取得综合验收备案证明的房屋交付原告，若逾期交付，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，被告在涉案房屋交付使用后360日内将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约定向被告支付房屋价款1691154元，但被告开发的涉案房屋直至现在仍未取得综合验收备案证明，被告也未在2015年12月25日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案。房屋迟延交付及逾期办证给原告造成巨大经济损失，被告应当对上述损失进行赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金90984元（自2014年12月31日暂计算至2016年6月21日）；被告向原告支付逾期办证违约金45205元（自2015年12月26日起暂计算至2016年6月1日，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率4.75%上浮30%计算）。
被告信豪公司辩称，1、涉案房屋所在的4号楼在2014年12月30日前未取得《综合验收备案证明》的原因不可归责于出卖人，且2015年7月7日取得《综合验收备案证明》后原告拒绝办理交房手续，被告不应对逾期交付承担违约责任。2、被告并未违反《商品房买卖合同》关于办理房屋产权证书的约定，不应承担违约责任。首先，由于原告个人原因，在涉案房屋符合条件后一直未办理交房手续，导致截止至起诉之日起被告无法按照合同约定将资料报房管局主管部门备案，因此被告不应承担违约责任。其次，根据合同约定“如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金”，然而从2014年12月31日起算至2016年6月1日共518天，从2015年7月8日（4号楼取得《综合验收备案证明》次日）起算至2016年6月1日共329天，均未达到出卖人应承担违约责任的期限。另外，合同中约定违约金比例为万分之一，原告主张按照中国人民银行同期银行贷款利率4.75%上浮30%计算没有事实和法律依据。综上所述，被告不应承担逾期交付房屋以及逾期办理房屋产权证书的违约责任，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年10月15日，原告王庭见、原告法炜与被告信豪公司签订商品房买卖合同及相关附件，约定：原告购买被告在济南市历城区工业北路南侧，奥体中路东侧开发的东都国际广场项目中的4号楼903室的办公用房，建筑面积共320.57平方米，其中，套内建筑面积236.86平方米，每平方米单价5275元，总价款1691154元；关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》…。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于…以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3、由于买受人原因…或未按时办理相关手续等其他原因。关于逾期交房违约金，合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；关于房屋交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任。关于产权登记，合同第十五条约定：出卖人应当自商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告为原告开具收据一张，载明房款1691154元。
上述事实，有原告提交的济南市商品房买卖合同一份、收据一份及原、被告的当庭陈述为证，本院对上述事实审查后，予以认定。
关于原告要求被告承担逾期交房违约金的理由，原告自述根据原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备《综合验收备案证明》的房屋交付买受人。直至现在，涉案房屋仍未取得综合验收备案证明，故原告主张被告以1691154元为基数，按照日万分之一，自2014年12月31日起至2016年6月21日止支付原告逾期交房违约金，共计90984元。被告对此不予认可，称涉案房屋所在的4号楼在2014年12月30日前未取得《综合验收备案证明》的原因不可归责于出卖人，且涉案房屋在2015年7月7日取得《分期综合验收备案证明》后，原告拒绝办理交房手续，被告不应对逾期交付房屋承担违约责任。被告为证实其主张，向本院提交了以下证据。证据一：济南市规划局于2014年9月23日出具的关于济南信豪房地产开发有限公司《关于东都丽苑商务金融地块2、4号楼规划核实复函的申请》的复函一份，证实济南市规划局经现场踏勘并比对实测报告，2、4号楼基本符合规划许可要求，待1#楼及商业裙房、3#楼、地下车库全部竣工后一并办理规划核实手续。证据二：济南市城建档案管出具的山东省建设工程档案预验收意见书一份，证实2、4号楼建设工程档案预验收合格。证据三：济南市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书一份，证实2、4号楼经综合评定，建设工程消防验收合格。证据四：建设项目竣工市政公用设施供水、供气、供热设施验收意见表一份，证实东都国际广场项目供热设施验收合格，并取得取水许可证。证据五：济南市住宅产业化发展中心出具的济南市房地产开发项目综合验收住宅产业化技术要求核实证明一份，证实2号、4号楼符合住宅产业化技术要求。证据六：济南市人防办建设项目竣工验收备案审查意见表一份，证实4号楼通过人防验收。证据七：房屋建设工程竣工验收备案单一份，证实4号楼竣工验收合格。证据八：公告一份，证实被告于交付房屋前在交房现场公示前述验收手续、规划局批复等文件。证据九：济南市城乡建设委员会出具的房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明一份，证实4号楼于2015年7月7日取得综合验收备案证明，但至今原告未办理交房手续，被告主张不应承担逾期交房的违约责任。证据十：中通快递单4份，证实被告曾向原告发送过快递，通知原告办理交房手续。证据十一：2号楼1803室交房手续一份，证实原告在购买4号楼903室的同时被告购买了2号楼1803室，早已办理交房手续并入住。证据十二：2号楼1803室水、电、物业费缴费凭证，证实原告多次至物业公司缴纳2号楼1803室的物业费。经质证，原告对上述证据的真实性均没有异议，对证明目的有异议，称证据一至证据九与本案无关，无法证实被告达到了《济南市商品房买卖合同》约定的房屋交付条件；证据十无法证实被告履行合同约定的通知义务，原告均未收到二份交房通知书；证据十一至证据十二的与本案无任何关系，不能免除被告逾期交房的责任。
关于原告要求被告承担逾期办证违约金的理由，原告自述根据原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告承诺在2014年12月30日前交房，故应在2015年12月25日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案，但直至现在，涉案房屋办理权属登记资料仍未报产权登记机关备案，故原告主张被告以1691154元为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率4.75%上浮30%计算，自2015年12月26日起至2016年6月1日止支付原告逾期办证违约金，共计45205元。被告对此不予认可，称因原告个人原因导致起诉之日被告无法按照合同约定将资料报房管局主管部门备案，且根据合同约定只有在交付后720日内未取得房屋产权证书，出卖人才承担违约金，无论从2014年12月31日起，还是从2015年7月8日起至2016年6月1日均未达到上述期限，故原告主张的逾期办证违约金没有事实及法律依据。
本院认为，本案的争议焦点问题为：一、涉案房屋何时具备交房条件；二、逾期办证的责任承担主体。
关于焦点问题一，本院认为，关于房屋交付条件，合同有约定的，按合同约定，但不能违反法律、法规的强制规定；无约定的，按照法律、法规的规定确定交房条件。本案中，双方在合同第八条约定的房屋交接条件为该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》（2014年12月30日前），该约定未违反法律、法规规定的房屋交付条件，因此，只有在取得房屋综合验收备案证明后，该涉案房屋才符合合同约定的交房条件。虽然济南市规划局在约定的交房期限前已出具了关于济南信豪房地产开发有限公司《关于东都丽苑商务金融地块2、4号楼规划核实复函的申请》的复函一份，但该复函不仅能说明信豪公司开发的该项目没有取得4号楼的分期综合验收备案证明，也证实了其没有取得综合验收备案证明，取得综合验收备案证明是出卖人的义务，取决于整个工程建设的进度与规范性，信豪公司对此明知且有能力，其抗辩未取得综合验收备案证明属于不可归责于出卖人的原因不能成立，故信豪公司不能依据合同约定而免责。另外，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，特别是2009年6月《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料。国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供由行政机关监制的《商品房买卖合同（示范文本）》，本案中，信豪公司提供的《商品房买卖合同》中也仅列出了综合验收备案和分期综合验收备案两个选项，原、被告之间选择的是综合验收备案证明。虽然被告已于2015年7月7日取得分期综合验收备案证明，但至今仍未取得综合验收备案证明。综上，涉案房屋因出卖人的原因确不符合交房条件，信豪公司对其逾期交房的行为应根据合同约定及相关法律规定承担违约责任，对于原告主张的自2014年12月31日起计算至2016年6月21日的逾期交房违约金90984元，本院予以支持。
关于焦点问题二，本院认为，根据相关司法解释及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，除当事人有特殊约定外，预售商品房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，原、被告双方已就产权登记进行了另行约定。现原告所购4-903室因被告尚未取得综合验收备案证明，致使原告不能向房地产主管部门办理产权登记手续。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋至今没有交付使用，故原告要求被告承担逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：
一、限被告济南信豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王庭见、原告法炜逾期交房违约金90984元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1478元，由原告王庭见、原告法炜负担478元；被告济南信豪房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。
审判员 王 聪
二〇一六年七月二十五日
书记员 王致翰