广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第137号
上诉人（原审原告）广州市英成物业租赁有限公司。
法定代表人曾忠平，职务：总经理。
委托代理人徐鹏，广东中汉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）付冬余，男，1971年5月21日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）廖凤湘，男，1964年12月13日出生，汉族，庄湖南省桃江县桃花江镇栗树嘴村狮子山村民组。
上列两被上诉人的共同委托代理人唐健锋、曾旭慧，广东正平天成律师事务所律师。
上诉人广州市英成物业租赁有限公司（下简称英成物业公司）因与被上诉人付冬余、廖凤湘房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第1193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年1月18日，英成物业公司（甲方）与付冬余、廖凤湘（乙方）签订《租赁合同书》，其中约定：“第一条：租赁地点、面积和经营内容1、甲方将位于广州市中山三路北横街9-19号之物业的首层自编号A2及第六层建筑面积366平方米出租给乙方作使用、经营。3、乙方在租赁期间，只能经营旅业（或招待所）及与旅业相关配套服务项目，不得经营与宾馆旅业无关的业务。第二条：租赁期限，租赁期限为10年，从合同签订之日起计算。第三条：租金和租金的交纳，1、乙方必须在每月5日前将当月租金（具体租金及递增见本条第2款）支付到甲方指定的银行帐号。2、租金第一至第八年内不变，第九年开始在上一年的基础上递增5%；具体租金如下：2005年1月18日至2013年1月17日，每月租金为19800元，管理费480元管理费包括A2铺及六楼。2013年1月18日至2014年1月17日，每月租金为20790元，管理费480元。2014年1月18日至2015年1月17日，每月租金为21829.5元，管理费480元。第四条：押金，乙方向甲方支付押金两个月租金及管理费40560元及第一个月租金及管理费20280元；水电周转金10000元。在本合同书签订之日支付到甲方指定的帐户，否则，本合同双方视为无效。合同期满，乙方履行了全部合同条款后，甲方将押金两个月租金及管理费、水电周转金50560元（如无抵扣）如数退还给乙方（不计利息）。第十一条：违约责任，3、乙方延期10天未交付租金，甲方有权从第11天起每日按乙方所欠付总金额的1%的违约金。超过30天乙方不交付租金，甲方有权终止合同，无偿收回租赁场地及一切设施，所交押金不予退还，乙方还要付清所有应交费用等。”同日，双方又签订《租赁合同补充协议》，其中约定：“甲乙双方在签订乙方承租位于广州市中山三路北横街9-19号六层物业和首层自编号A2铺租赁合同的前提下，签定本补充协议，凡租赁合同与本补充协议相关条款有不一致的地方以本补充协议为准，其余条款则按双方签定的租赁合同的约定执行。一、关于租金和租金递增，租赁合理的第三条第2款改为：租金第一至第二年内不变，第三年开始（分第三、第五、第七、第九年各一次）递增，每次在上一次应收租金款额的基础上递增5%；具体租金如下：2005年1月18日至2007年1月17日，每月租金为19800元，管理费480元；2007年1月18日至2009年1月17日，每月租金为20790元，管理费480元；2009年1月18日至2011年1月17日，每月租金为21829元，管理费480元；2011年1月18日至2013年1月17日，每月租金为22921元，管理费480元；2013年1月18日至2015年1月17日，每月租金为24067元，管理费480元。”2005年5月20日，英成物业公司（甲方）与廖凤湘（乙方）签订《租赁合同书》，其中约定：“第一条：租赁地点、面积和经营内容1、甲方将位于广州市中山三路108号（原中山三路北横街9-19号）之物业的首层自编号A1建筑面积16平方米出租给乙方作使用、经营。3、乙方在租赁期间，只能经营旅业接待业务。第二条：租赁期限，租赁期限为10年，从合同签订之日起计算（即从2005年5月20日至2015年1月17日止）。第三条：租金和租金的交纳，1、乙方必须在每月5日前将当月租金、管理费及上月水电费（具体租金及递增见本条第2款）支付给甲方。2、租金第一、二年内不变，第三年开始分第三、第五、第七、第九年各递增一次，每次在上一年交应租金的基础上递增5%；具体租金如下：2005年6月20日至2007年1月17日，每月租金为4800元，管理费480元。2007年1月18日至2009年1月17日，每月租金为5040元，管理费480元。2009年1月18日至2011年1月17日，每月租金为5292元，管理费480元。2011年1月18日至2013年1月17日，每月租金为5556元，管理费480元。2013年1月18日至2015年1月17日，每月租金为5834元，管理费480元。第四条：押金，乙方向甲方支付押金两个月租金及管理费10560元及第一个月租金及管理费5280元；水电周转金160元。在本合同书签订之日支付给甲方，否则，本合同双方视为无效。合同期满，乙方履行了全部合同条款后，甲方将押金及水电周转金（如无抵扣）如数退还给乙方（不计利息）。第九条：违约责任，2、乙方延期10天未交付租金，甲方有权从第11天起每日按乙方所欠付总金额的1%的违约金。超过30天乙方不交付租金，甲方有权终止合同，无偿收回租赁场地及一切设施，所交押金不予退还，乙方还要付清所有应交费用等。”上述合同签订后，付冬余、廖凤湘向英成物业公司交纳了押金51120元、水电周转金10160元。英成物业公司将讼争房屋交给付冬余、廖凤湘，付冬余、廖凤湘在讼争房屋开设英德宾馆经营宾馆。2005年11月24日，英成物业公司（甲方）与广州市英德宾馆有限公司、付冬余（乙方）签订《协议书》，其中约定：“甲、乙方就中山三路108号英德大厦英德宾馆前台调整位置事宜达成如下协议：二、甲方愿意在甲方收取乙方的租金及管理费中每月减除20000元，直至双方合同期满。五、本协议从签定之日开始等。”从2006年12月份起至2009年12月份止，付冬余、廖凤湘每月按4600元的标准向英成物业公司支付租金。2007年3月12日，英成物业公司向英德宾馆发出《租金费用付款通知单》，内容为：“兹发贵单位承租房屋2007年3月1日至4月30日共2个月租金付款通知单。根据合同规定，贵单位承租房屋费用付款事项如下：1、租金：9200元（4600×2／月3-4月份）。2、应付款额合计：9200元。3、付款地点：广州市英成物业租赁有限公司办公室。4、付款期限：2007年3月28目前。”2010年1月27日，英成物业公司向付冬余、廖凤湘发出，《催款通知》，内容为：“贵租户拖欠租金，影响我司的业务运作，请于2010年1月31日前将下列欠款付清：1、（六楼及A2铺）2007年1月18日至2009年1月17日的递增租金；23760元，违约金：169695.9元；2、（六楼及A2铺）2009年1月18日至2009年12月31日的递增租金；23198元，违约金：40620.58元；3、（A1铺）2007年1月18日至2009年1月17日的递增租金；5760元，违约金：41138.4元；4、（A1铺）2009年1月18日至2009年12月31日的递增租金；5626元，违约金：9849.84元；5、2010年1月租金7121元。6、合计租金：65465元，合计违约金261304.72元。”2010年1月29曰，付冬余、廖凤湘的共同委托代理人唐健锋、曾旭慧向英成物业公司发出《律师函》，其中内容为：“贵司与我委托人于2005年1月18日签订了《租赁合同书》，同日，双方叉签署了《租赁合同补充协议》，2005年5月20日，双方签订了《租赁合同书》。2005年11月24日，我委托人经营的并实际使用租赁场地的广州市英德宾馆有限公司与贵司签订了《协议书》，约定贵司收取的租金和管理费自协议签订之日起每月减除20000元，直到双方合同期满。合同签订后，双方依合同履行。据我委托人称，鉴于我委托人在租赁场地经营的英德宾馆效益不好，资金困难，2006年12月18日经双方友好协商，对双方签署的《租赁合同补充协议》达成了口头协议：贵司同意我委托人自2007年至2009年仍按两份《租赁合同书》和《协议书》的租金标准履行，不予递增。现2010年已至，我委托人依约应按《租赁合同补充协议》、2005年5月20日的《租赁合同书》和《协议书》约定的递增后的租金标准支付租金。但我委托人称，当其去贵司财务部缴纳租金和费用时，贵司却以我委托人未支付2007年1月18日至2009年12月17目的递增租金部分为由，要求我委托人必须先行支付2007年1月18日至2009年12月17日递增租金部分5万余元及按合同约定计算的违约金26万元，并因此贵司只收取了水电等费用，而拒收我委托人的租金。贵司的行为显然违反了双方的约定。因贵司拒收租金，我委托人不得不以银行转帐方式于2010年1月29日将当月的租金7122元汇至贵司的银行帐号等。”此后，英成物业公司以付冬余、廖凤湘违约为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除英成物业公司与付冬余、廖凤湘于2005年1月18日就A2铺签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》；2、解除英成物业公司与廖凤湘于2005年5月20日就A1铺签订的《租赁合同书》；3、付冬余、廖凤湘向英成物业公司支付拖欠的2007年1月18日至2009年12月31目的递增租金人民币48108元，违约金人民币48108元（暂计至起诉之日）；4、判令廖凤湘向英成物业公司支付拖欠的2007年1月18日至2009年12月31日递增租金人民币11664元，违约金人民币11664元（暂计至起诉之日）。
原审法院认为：英成物业公司与付冬余、廖凤湘在自愿基础上分别签订的《租赁合同书》、《租赁合同补充协议》、《协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应恪守履行。虽然上述《租赁合同书》、《租赁合同补充协议》约定了租金的递增，但在之后签订的《协议书》又明确约定每月租仓减除20000元，实际每月租金为4600元。另英成物业公司在2007年3月12日发给付冬余、廖凤湘的《租金费用付款通知单》上要求付冬余、廖凤湘在2007年3-4月支付的租金也只是每月4600元。且付冬余、廖凤湘从2006年12月份起至2009年12月份也是每月按4600元的标准向英成物业公司支付租金，英成物业公司在长达3年的时间内也没有提出异议。综合上述情况分析，付冬余、廖凤湘主张英成物业公司与其在2006年12月达成口头协议：从2007年1月18日至2009年12月17日期间的租金不递增，原审法院予以采信。现付冬余、廖凤湘已按约定付清2006年12月份起至2009年12月份的租金。故英成物业公司要求解除合同、付冬余、廖凤湘支付递增租金、违约金理由不成立，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，原审法院作出判决如下：驳回广州市英成物业租赁有限公司的诉讼请求。案件受理费2691元由英成物业公司负担。
上诉人英成物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2010）越法民三初字第1193号民事判决书判决；2、判令解除英成物业公司与付冬余、廖凤湘于2005年1月18日就A2铺签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议书》；3、判令解除英成物业公司与廖凤湘于2005年5月20日就A1铺签订的《租赁合同书》；4、判令付冬余、廖凤湘向英成物业公司支付拖欠的2007年1月18日至2009年12月31日的递增租金人民币48108元、违约金48108元；5、判令廖凤湘向英成物业公司支付拖欠的207年1月18日至2009年12月31日的递增租金人民币11664元，违约金11664元；6、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为“英成物业公司与付冬余、廖凤湘签订的《协议书》明确约定每月租金减除20000元，实际每月租金为4600元”是错误的。英成物业公司与付冬余、廖凤湘签订的《协议书》约定，英成物业公司（甲方）同意在收取付冬余、廖凤湘（乙方）的租金及管理费中每月减除20000元。而上述协议书是基于双方之前签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》而作出的补充约定，该条款只约定了每月租金减除20000元，而没有约定实际每月租金为4600元。租金是递增的，是变动的，而扣减20000元是不变的，所以扣减后得出的应缴租金也应该是递增的，是变动的。2、一审法院认为“2006年12月英成物业公司与付冬余、廖凤湘达成口头协议：从2007年1月18日至2009年12月17日期间的租金不递增”是认定事实不清。原审中，英成物业公司已经说明，《租金费用付款通知单》是英成物业公司的财务人员因疏忽大意而出具的，且该通知单上的盖章为英成物业公司的业务专用章而非英成物业公司的公司章，英成物业公司对此并不知情，对外不能代表英成物业公司的意思表示。此后，英成物业公司便立即口头告知付冬余、廖凤湘更改该通知单，并向付冬余、廖凤湘明确应缴的实际租金为5830元。一审法院对上诉人的上述质证意见不予采纳是错误的。其次，关于租金收取及时的问题。付冬余、廖凤湘从2006年12月份起至2009年12月份每月只按4600元的标准向英成物业公司支付租金，英成物业公司对此一直向付冬余、廖凤湘的提出口头异议，希望能通过协商的方式解决双方争议，但英成物业公司与付冬余、廖凤湘从未就租金不予递增的问题达成过任何口头协议。而英成物业公司之所以并未采取诉讼的方式提出异议是因为英成物业公司认为递增的租金只占全部租金的一小部分，如果英成物业公司每月仅凭付冬余、廖凤湘拖欠递增部分的租金而向法院提起诉讼的话，不仅英成物业公司许多付出时间和精力，更会造成讼累。因此，英成物业公司一直是希望付冬余、廖凤湘能自觉地全面履行合同义务，但经过英成物业公司多次的口头敦促，付冬余、廖凤湘在长达3年的时间内均未能按照合同的约定向英成物业公司支付足额的租金，且付冬余、廖凤湘的行为明确表示其已不可能按照合同约定全面履行合同义务。为此，英成物业公司在迫于无奈之下，于2010年1月27日向付冬余、廖凤湘发出《催款通知单》，明确要求付冬余、廖凤湘向英成物业公司支付拖欠的递增部分租金及迟延支付的违约金。因此，一审法院认定英成物业公司在长达3年的时间内没有提出异议是认定事实不清。再次，在2005年至2006年期间，被上诉人承租诉争场地的租金仅为4600元（与当时市场价格相差很大），故上诉人不可能同意被上诉人在2007年至2009年的租金不予递增。最后，付冬余、廖凤湘向英成物业公司缴纳2010年1月份的租金亦是按照上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》约定的租金进行递增的标准缴纳的（即在2007年、2009年租金均在上一年应缴纳租金的基础上进行了5%的递增），因此被上诉人的上述行为亦证实了双方一直均应按照上述合同及补充协议的约定履行合同义务，从未达成过任何的口头协议。3、书面合同的效力大于口头协议的效力，书面合同的补充或修改必须通过书面形式而不能通过口头协议。如前所述，英成物业公司与付冬余、廖凤湘曾就租金的变更问题对2005年1月18日签订的《租赁合同书》达成补充意见而签订了《租赁合同补充协议》及《协议书》。由此可以推断，如果后来英成物业公司确实与付冬余、廖凤湘就租金不予递增问题达成一致意见的话，双方也应当按照之前的做法签订补充协议，而非付冬余、廖凤湘所说的口头协议。付冬余、廖凤湘主张的与英成物业公司达成口头协议，但英成物业公司不予承认，一审法院在两付冬余、廖凤湘并没有提供其他有效证据予以佐证的情况下采信两付冬余、廖凤湘对已有利的陈述是错误的。
被上诉人付冬余、廖凤湘答辩称：一、付冬余、廖凤湘与上诉人广州市英成物业租赁有限公司口头约定2007年1月18日至2009年12月31日期间不予递增租金，且事实上双方也在长达三年多时间里履行该口头协议，并按原租金标准执行，不存在付冬余、廖凤湘不支付递增租金的违约事实。上诉人以财务人员疏忽大意以及此后口头告知被告更改该通知单，并没有任何证据可以证明。二、上诉人无权主张解除租赁合同。1、上诉人在长达三年多期间从未提出异议。首先，在付冬余、廖凤湘按双方口头协议约定履行的长达三年多的期间，上诉人不但没有向付冬余、廖凤湘提出任何异议，更在此期间还发出按原租金标准履行的书面通知，充分证明了双方事实上是按原租金标准履行。其次，上诉人于2010年1月27日，即约定的口头协议期限期满后，发函要求付冬余、廖凤湘一次性支付2007年1月18日至2009年12月31日期间的递增租金65465元及违约金261304.72元，已超过法定诉讼时效，其要求的违约金更是递增租金的4倍，付冬余、廖凤湘无法接受，该要求无理不应受到法律的保护。2、双方签订的租赁合同书和补充协议均为上诉人提供的格式合同，对于其中解除合同的约定存在争议的，依法应适用有利于付冬余、廖凤湘的解释。双方签订合同中“不交付租金”的含义应理解为“分文未付”，而非“未全部支付”。依据《合同法》第41条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3、退一万步而言，上诉人要求支付2007年1月18日至2009年12月31日的递增租金及违约金已超过法定诉讼时效。4、退一万步而言，即使付冬余、廖凤湘未支付递增部分的行为构成违约，亦非根本性违约，上诉人要求解除租赁合同没有法律依据。退一步而言，按合同约定的递增租金部分仅为原租金标准的5%，上诉人亦在上诉状上确认递增部分的租金只占全部租金的一小部分。付冬余、廖凤湘每月按原租金标准已交付了全部租金和支付了全部的水电等费用，主观上不存在任何过错。即使付冬余、廖凤湘不支付5%的递增租金属违约行为，该违约行为既非不履行主要债务，也非会导致合同根本目的不能实现，更不存在《合同法》第94条第（二）、（三）、（四）款规定的根本性违约情形：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一力迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”因此，上诉人以此为由主张解除租赁合同没有法律依据。5、租赁场地的实际经营者、租金实际支付人广州市英德宾馆有限公司为已投入大约300余万元人民币的资金对租赁场地进行装修及营运，解除合同将极大损害付冬余、廖凤湘和广州市英德宾馆有限公司的合法权益，显失公允。综上所述，付冬余、廖凤湘于2007年1月18日至2009年12月31日期间按原租金标准向上诉人缴交租金并未违反双方的约定，上诉人无权要求解除租赁合同，且被答辩入主张付冬余、廖凤湘支付上述期间的递增租金及违约金也超过了法定诉讼时效。因此，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判，以维护付冬余、廖凤湘的合法权益。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《租赁合同书》、《租赁合同补充协议》、《协议书》，意思表示真实，合法有效。从签订多个协议及实际履行情况分析，双方当事人形成了时间较长的租赁关系，期间亦存在不断协商修改合同内容的行为。被上诉人英成物业公司提出双方已就2006年12月起至2009年12月期间租金不予递增达成一致并实际履行，而上诉人予以否认。现有证据显示，被上诉人上述期间以每月按4600元的标准向英成物业公司支付租金，对该额租金未出现拖欠行为。另一方面，而并无证据证实英成物业公司在长达3年的时间对该履行行为内提出并保持异议。双方在实际履行过程中形成了对原有合同约定租金额的变更事实。结合上诉人发出《催款通知单》对租金额的确认，亦与被上诉人陈述相互印证，故此原审法院采信被上诉人陈述，认定双方已就租金额变更问题上，并非简单的口头约定，更是实际履行变更，有相应的证据及事实基础。而上诉人认为该《催款通知单》只是财务人员的疏忽所致，其后已经口头通知上诉人更正，但无充分证据证实。其关于对被上诉人拖欠递增租金一直持异议陈述亦与多年的实际履行情况不符，本院不予采信。综上所述，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2691元，由上诉人广州市英成物业租赁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月二十七日
书 记 员 阮志雄