广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终4330号
上诉人（原审原告）:邓水兵，住湖南省湘潭市雨湖区。
委托代理人:贺拥军，广东君直律师事务所律师。
委托代理人:温振宽，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:广州市东汇置业有限公司，住所地广州市增城区。
法定代表人:胡大为，职务:总经理。
委托代理人:何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。
委托代理人:彭康，广东颖诚律师事务所实习律师。
原审第三人:中国十五冶金建设集团有限公司，住所地湖北省黄石市西塞山区。
法定代表人:马文洲，职务:董事长。
上诉人邓水兵与上诉人广州市东汇置业有限公司（以下简称东汇公司）、原审第三人中国十五冶金建设集团有限公司（以下简称十五冶金公司）商品房预售合同纠纷一案，因邓水兵、东汇公司均不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月25日，邓水兵（乙方、买方、买受人）与东汇公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……新东城（自编号2#）商业、办公（自编号2#、2#-A、2#-B）第凤凰北横路206号幢12层1236号房(下称该商品房)……第五条物业服务……甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市东汇物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）720454元……第十条逾期付款的违约责任1、一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；……2、分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；……3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05％的标准支付违约金；……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方如未能按本合同和补充协议约定的期限交付房屋，乙方仍同意继续履行本合同，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。由于乙方原因导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房……该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。……（3）如甲方发出一次《收楼通知书》后，乙方仍未收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准交付了该商品房，且相关费用及风险的承担应按本条第2种方式第（1）项执行。（4）乙方逾期三个月仍未办妥收楼手续的，甲方有权从逾期之日起按日向乙方收取总房价万分之一的违约金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……第十九条规划、设计的变更该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿……第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3、乙方不以此为由拒绝办理收楼手续，甲方按双方约定的标准进行修理更换，乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再做任何补偿……第二十八条乙方使用房屋注意事项该商品房仅作办公（用途）使用……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：……2．依法向人民法院起诉。第三十一条本合同未尽事宜，可由甲乙双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。
上述合同附件三为《甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）》，约定：“1、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等)仅供买受人购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有权义务以本合同及补充协议的约定为准……”。
上述合同附件六为《装饰、设备标准》，约定：“……二、户内1、内墙面：水泥砂浆批荡；2、天花：水泥腻子；3、地面：混凝土结构面；4、窗户：采用铝合金窗；5、入户门：安装入户门，配门锁；6、厨房：预埋给水点及排水管，设置排风口；7、卫生间：预埋排水管，预埋冷热水给水管，设置排风口；8、电视、电话和网络：预埋管线到户内弱电箱；9、供电：配装独立分户电表，预埋管线到户内配电箱；10、供水：配置独立分户水表，预埋冷热水管到供水点。注：开发商保留按实际需要以同等质量之建筑材料及设备代替上述所列各项的权利”。
上述合同附件七为《补充协议》，约定“1、乙方的通信地址以本合同中填写的为准，如乙方变更地址或联系方式，应在变更之日起五日内书面通知甲方。本合同要求或允许的通知和通讯，均自寄出第七日起生效，本附件另有约定的除外……4、双方同意对本合同第十条逾期付款的违约责任调整为：（1）乙方选择本合同约定的一次性付款方式或分期付款方式的，如未按本合同约定时间付款的，每逾期一日，按该商品房总房款的万分之五向甲方支付违约金，逾期达三十天的，甲方有权在无需催告乙方的情况下解除本合同并将该商品房另行出售，同时乙方还应按总房款的百分之贰拾向甲方支付违约金。（2）乙方选择银行按揭付款方式支付房款的，应在签订本合同当日与银行签署《按揭贷款合同》，办妥按揭贷款的全部手续，如乙方未按照上述时间办妥银行按揭贷款的全部手续，则视为乙方违约，每逾期一日，甲方有权以按揭贷款的千分之一向乙方计收违约金；逾期超过三十天或乙方的按揭申请非因甲方原因未获银行批准，甲方有权在无需催告乙方的情况下解除合同并将该商品房另行出售，同时甲方有权收取乙方该商品房总房款百分之贰拾的违约金，扣除违约金后剩余款项甲方无息退还给乙方。5、双方同意对本合同第十条逾期付款的违约责任补充：如乙方未按合同约定将合同约定款项支付至预售款监控账号，或未要求按揭银行将全部按揭贷款直接划入预收款监控账号，则乙方需自行承担由此造成的影响和损害，且每逾期1日甲方有权要求乙方每日按房款万分之五的标准支付违约金，经甲方催告，逾期30日乙方仍未按约支付的，甲方有权解除本合同。6、双方同意对本合同第十二条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。7、双方同意对本合同第十五条“房屋交付时的有关资料”调整为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在乙方收楼后一年（如乙方在合同约定交房期限之前收楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，乙方同意不得以甲方不符合交付标准为由而追究甲方责任。若上述期限届满甲方仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任由甲方承担。……9、甲方履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接受该商品房，如乙方拒绝接受该商品房，迟延交楼的责任归责于乙方，并按合同十四条中因乙方原因导致未能按期交付的约定处理。乙方应对甲方的维修及保修行为（含对乙方房屋及乙方房屋相邻的房屋或设施进行维修或保修）提供必要的便利，否则所产生的责任由乙方自负。10、双方同意对本合同第十九条进行以下补充：……（2）第十九条“擅自变更”仅指：合同生效后，甲方在未经乙方同意的情况下，对该商品房所在建筑楼宇在小区中座落的位置或合同附件一“房屋平面图”中明示的该商品房房型、结构因不合理改动而产生的变化……（5）若因甲方原因变更规划、设计的，乙方应在甲方告知变更内容之日起3日内作书面回复（是否解除本合同），逾期视作乙方接受该变更，放弃解除本合同的权利……13、因不可抗力或乙方逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件（如罢工、静坐、游行、示威）、大型流行性和传染性疾病的爆发或流行等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况，甲方不需书面通知乙方即可据实进行规划和设计变更、延期交房和办证，无须承担任何违约责任。14、双方应严格履行认购书中关于办理银行按揭的有关约定。办理银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料在签订本合同前甲方已提交给按揭银行。乙方不按期偿还银行按揭款，银行要求甲方承担担保责任的，视为乙方的原因造成合同不能履行，甲方有权解除本合同，并直接扣除总房价的百分之贰拾作为违约金，同时甲方有权向乙方追偿承担保证责任的全部费用，包括但不限于向银行支付的全部费用、处理过程中发生诉讼费、交通费、食宿费、律师费、公告费、快递费等与诉讼费有关的一切费用。按揭贷款合同解除而产生的所有责任由乙方与银行自行承担。15、因乙方逾期付款、怠于履行约定义务、附随义务等原因造成合同不能履行或乙方要求终止本合同的，甲方有权单方面解除本合同。甲方按照本合同及补充协议解除合同，乙方需向甲方支付总房价百分之贰拾的违约金、并赔偿甲方办理注销合同备案的费用及甲方因履行本合同产生的损失。16、如因乙方违反本合同及附件的约定，甲方通过诉讼或仲裁解决的，乙方除按本合同及附件承担违约责任外，还应该赔偿甲方因此支付的诉讼费、交通费、食宿费、律师费、公告费、快递费等与诉讼费有关的一切费用。17、本合同解除，乙方需于合同解除后七日内，配合甲方办理相关涂销商品房买卖合同网上备案、变更及退房等所有手续，若因乙方原因迟延办理前述手续，甲方不予退还乙方交付的全部款项，同时乙方每逾期一天需向甲方支付总房款0.05%的违约金，并赔偿甲方全部直接或间接损失，前述违约金及赔偿款不受本合同及附件限额的限制。……21、本合同任何一方因违反本合同及附件约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的3％，但本补充协议另有约定的除外。……28、经甲乙双方协商一致，双方同意本附件、补充协议条款优先于本合同其他条款。”。
2013年7月25日，邓水兵（甲方、发包人）、十五冶金公司（乙方、承包人）和东汇公司（丙方、开发商）就涉案房屋的装修事宜签订了《公寓装修设计及施工协议》（以下简称装修协议）及附件一《装修标准》。装修协议载明“……一、甲方同意以包设计、包工包料、包税费、包安全施工的大包干方式将该公寓发包给乙方进行室内装修设计及施工，由丙方进行监督施工。二、为便于该公寓及时进行装修设计及施工，甲方同意按与丙方《商品房买卖合同》约定，于2014年9月30日前办妥该公寓《商品房买卖合同》约定的收楼手续（毛坯标准），自甲方接收该公寓之日起交由乙方进行装修。三、乙方应在2014年12月30日前按照本协议附件一的装修标准完成该公寓的装修设计及施工，并交付给甲方。（装修标准详见附件一）。四、乙方在完成该房屋的装修设计及施工后，委托丙方书面通知甲方进行验收接收。甲方应当在书面通知的期限内前来现场办理该公寓的装修验收接收手续，否则，视为乙方进行的装修工程符合本协议及附件一的约定并已交付给甲方，公寓保管等相关责任由甲方负责。五、乙方逾期交付该装修工程给甲方的，每逾期一个月，乙方需承担甲方该商品房该月的物业管理费。但因甲方原因或不可抗力及政府验收等原因造成装修工程逾期完成的，乙方无须承担责任。六、甲乙双方一致同意如因装修材料供应方原因或其他非乙方所能控制原因导致装修公司无法采用本协议附件所列装修材料，乙方可采用同等档次材料代替。七、该公寓装修工程完工交付给甲方后，乙方应按照国家关于房屋装修保修的有关规定承担保修责任。八、甲、乙、丙三方应保证本协议所载地址准确、有效，并在联系地址发生变更时及时书面通知另两方，否则按照本协议所载地址寄发的文件，不能送达的责任由责任方承担，且文件视为送达。九、本协议履行中发生争议的，三方应友好协商解决，协商解决不成的，三方同意依法向人民法院起诉解决。十、本协议一式三份甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力，自甲方签字，乙、丙方盖章之日起生效。……”。附件一为《装修标准》，载明“1、入户门：安装入户门，配门锁，安装房门，配门锁；2、墙身：厅房刷墙漆，局部贴墙纸，厨房、卫生间铺贴瓷砖；3、天花：厅房局部设天花造型，乳胶漆；厨房、卫生间设天花吊顶，局部铝扣板；4、地面：厅、房铺木地板，厨房、卫生间均铺防滑砖；5、窗户：采用铝合金窗；6、厨房设备：配橱柜及不锈钢洗菜盆、水龙头，抽油烟机、电磁炉、消毒碗柜；7、家具配套：配置衣柜、书柜、书台、电视柜、储物柜；8、卫浴设备：配置水龙头、花洒、雨淋花洒、淋浴屏风、毛巾架、坐便器、厕纸盒、挂衣钩、化妆镜；9、水电设备：设独立水表、电表，预埋冷热水管，通向厨房和卫生间；10、通信：每户厅及卧室预留电话端口；11、有线电视：每户厅及卧室预留电视端口；12、网络：每户电视位置及卧室预留网络接口。”。
2013年7月25日和2014年2月21日，东汇公司出具了两张发票给邓水兵收执，确认收到购房款720454元。
2014年9月，东汇公司向邓水兵在《广州市商品房买卖合同（预售）》中载明的通讯地址邮寄了《新东城公寓收楼通知书》，该通知书载明了毛坯房接收日期为2014年9月30日；鉴于邓水兵已经与十五冶金公司就房屋的装修事宜签订了装修协议，为免拖延房屋装修进度，如果邓水兵在收到本通知后，在通知接收的时间内确实未能抽空前来接收，可签署本通知送达的《授权书》并回邮，以便装修公司能够及时为邓水兵的房屋进行装修；因业主个人原因未能在约定的期间内收楼或回邮《授权书》的，视为东汇公司已经按合同约定的交付时间把房屋交付给业主，业主从约定交付之日起承担房屋所有人的责任以及装修公司不能及时对房屋进行设计装修的不良后果等内容。上述邮件已妥投。
2014年9月30日，邓水兵和广州市东汇物业管理有限公司签署了《收楼确认书》，该确认书载明“根据买卖双方签定的《商品房买卖合同》约定及各交楼标准，现将上述单元移交给购买人业主，经双方验收确认无异议”。
2014年11月13日，广州市公安消防局出具穗公消验字〔2014〕第1975号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明“广州市东汇置业有限公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位申报的新东城L-01-01地块1#楼、2#楼建设工程（受理凭证文号：穗公消验凭字［2014］第1808号）进行了消防验收。该工程位于增城市新塘镇长岗村埔卢田，项目包括：1#楼为1栋地上5层（局部3层）商业楼，……2#楼为1座设2栋塔楼（自编2#-A塔为地上26层，自编2#-B塔为地上27层）、……首至三层为大堂、商场和餐饮等商业用房，四层以上为办公室。……经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓系统，自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统和气体灭火系统动作正常，意见如下：一、综合评定该工程土建项目消防验收合格。二、内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件。……四、该工程如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防。”。
2015年3月20日，广州市增城区城乡建设管理局（原增城市城乡建设管理局）出具与涉案房屋所涉工程有关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2015年3月20日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。
另查明以下事实：一、2013年7月19日，原增城市国土资源和房屋管理局就东汇公司出售涉案房屋核发《广东省广州市商品房预售许可证》。二、东汇公司出具了《新东城公寓质量保证书》，载明了房屋各项目的保修责任范围及保修期限，其中保修项目为“卫生洁具”的保修期限为半年。
邓水兵于2015年6月11日向原审法院提起本案诉讼，以东汇公司未能按照合同约定的时间和条件交付房屋，应承担违约责任为由，请求法院依法判令：1.东汇公司向邓水兵支付延期交房违约金（自2014年10月1日起计至房屋符合交付条件之日止，违约金按照已付房价款每日万分之五的标准计算）；2.确认邓水兵与东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第21条无效；3.东汇公司承担一审案件全部诉讼费用。
原审诉讼过程中，邓水兵于2015年7月19日签署了《精装修交楼验收表》，该表记载了邓水兵对涉案房屋装修情况的验收意见，在该表“确认收楼领取入户门钥匙两把、磁卡两张”一栏的“□”中并未打“√”。
2015年8月17日，广州市公安局增城区分局出具穗公增消审字〔2015〕第0110号《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书载明“中国十五冶金建设集团有限公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，你单位向我分局报送的由广东省保安消防机电装饰工程有限公司、广州市中海怡高装饰工程有限公司设计的中国十五冶金建设集团有限公司办公楼室内装修工程消防设计{受理凭证文号：增公消审凭字[2015]第0110号。工程位于增城区新塘镇长岗村埔卢田新东城2#-B塔第六层至二十七层。所在综合楼为地上27层、地下二层，……土建及消防设施已经审核、验收合格……。现对第六至二十七层进行室内装修，装修面积43184平方米，装修后用作办公室。……本工程原设置有室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械排烟系统}，经按照《建筑设计防火规范》……等国家工程建设消防技术标准审核，该公司办公室内部装修工程消防设计合格。……该工程竣工后，应向我分局申报消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格，工程不得投入使用。……”。
2015年9月21日，广州广燃设计有限公司向东汇公司出具《关于“新东城L-01-01地块2#（2#-A、2#-B）栋建筑楼不适合安装管道天然气”的函》，载明“广州市东汇置业有限公司：根据贵公司提供的增城市新塘镇（永和）长岗村埔卢田地段开发“新东城”（东某广场）商业、办公项目的2#（2#-A、2#-B）建筑平面图，此栋全部户型属于开放式厨房，不满足《城镇燃气技术规范》（GB50494-2009）和《家用燃气燃烧器具安装及验收规程》（CJJ12-2013）的相关规范要求，所以此类户型不适合安装管道天然气。……”
为了进一步查明案件事实，原审法院分别向广州市增城区城乡建设管理局、广州市东部发展燃气有限公司发函，上述两单位分别向原审法院出具了《广州市增城区城乡建设管理局对[2015]穗增法民三初字第915至933号商品房预售合同纠纷19案的回复》及附件（包括了该局持有的东汇公司和十五冶金公司就涉案房屋所涉工程的施工事宜签订的《广东省建设工程标准施工合同》）、《关于新东城（自编号2#，2#-A，2#-B）小区燃气事项的复函》，前一份复函载明“……一、广州市东汇置业有限公司于2012年11月6日在我局办理了施工许可证（证号440125201211060101，见附件1），项目名称：商业、办公（自编号2#，2#-A，2#-B），项目地址：增城市新塘镇永和长岗村埔卢田地段。在办理施工许可时，其提供了与施工单位中国十五冶金建设集团有限公司签订的建设施工合同（见附件2）。二、根据职能划分和《广州市燃气管理办法》等相关规定，我局负责本辖区内燃气的监督管理。三、该公司在施工建设时未向我局申请燃气管道的报建手续。四、经查，该工程于2015年3月20日办理工程竣工验收备案，“工程竣工验收备案”所提交的资料中，不含燃气工程的验收文件。（详见房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案审批清单，附件3）。五、该项目在办理建设工程质量监督登记时，不含屋内装饰装修内容，因此该项目的屋内装饰不属我局监管范围，且该公司未向我局提供屋内装饰相关验收文件。……”；后一份复函载明“……一、我司于2014年6月13日与广州市东汇置业有限公司就东某广场（即新东城小区）供气事宜签订了《管道燃气开户合同》。二、该小区目前已与我司天然气市政管网连通，我司于2015年3月17日开始向东某广场小区供应管输天然气。经了解，该小区由我司供气的楼栋分别为A1-A4栋、B1、B2栋和C1-C3栋，不能确定上述楼栋是否包括贵院来函中所提到的自编号2#，2#-A，2#-B号楼栋。……”。另，原审法院到向广州市增城区国土资源和房屋管理局调取了涉案房屋的预售许可证、预售申请表、预售方案、预售申报价格公示表等材料，预售申报价格公示表中载明东汇公司所开发的位于广州市增城区永宁街凤凰北横路206号4、5层系毛坯房出售，6层以上（含涉案房屋）为装修房出售，以及前述房屋功能为办公。
鉴于广州市增城区城乡建设管理局提供由该局持有的东汇公司和十五冶金公司就涉案房屋所涉工程的施工事宜签订的《广东省建设工程标准施工合同》没有载明具体的施工范围和施工内容，故原审法院要求东汇公司和十五冶金公司提供其公司持有的施工合同，但东汇公司提供的《广东省建设工程标准施工合同》同样没有载明具体的施工范围和施工内容。
直至2015年10月16日的审理中，一、邓水兵与东汇公司确认以下事实，1、邓水兵已向东汇公司付清涉案房屋的购房款；2、涉案房屋已经具备了永久供电、永久供水和永久通邮的使用条件。二、邓水兵、东汇公司和十五冶金公司确认装修期限自邓水兵或受托人签署《收楼确认书》当天起三个月内装修完毕。三、邓水兵主张以下事实，1、涉案房屋是精装修买受的，购房款中已经包含了装修款，庭审中，邓水兵出示广告宣传单，主张该宣传单某汇公司印发，拟主张涉案房屋是“拎包入住”，即精装修交付；同时，邓水兵还出示了东汇公司出具的《新东城公寓质量保证书》，拟证明涉案房屋系精装修交付；2、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第7条第1款及第21条应认定为无效条款；3、装修协议是东汇公司递给邓水兵签署的，当时协议书中已经盖有十五冶金公司的公章，但十五冶金公司的代表并不在签约现场，没有协商过程；4、东汇公司声称如不先行签署《收楼确认书》，则拒绝装修涉案房屋，邓水兵是在被胁迫的情况下签署《收楼确认书》，东汇公司没有交付涉案房屋的钥匙，且涉案房屋在当时不符合交付条件，故所谓接收涉案房屋的行为是无效的；5、邓水兵并未委托十五冶金公司对涉案房屋进行装修，是由东汇公司委托的，且十五冶金公司实施的装修工程存在质量问题，未通过消防验收；6、涉案房屋未具备永久供气条件，不符合交付条件。四、东汇公司主张以下事实，1、涉案房屋是毛坯房出售，东汇公司无须承担装修义务，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中的约定，销售广告不能视为合同约定的一部分，邓水兵出示的广告宣传单并非由东汇公司印制；质量保证书是通用版本，并不能证明东汇公司有精装修交房的义务，且保修义务由邓水兵委托十五冶金公司负责；预售许可证仅用于行政备案，双方之间的权利义务关系均以《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的内容为准；2、对于邓水兵主张签署装修协议的过程不予认可，但东汇公司亦未就签署装修协议的过程予以说明；3、涉案房屋系商业、办公用途，不能安装永久供气的设施，且事实上未安装，因《广州市商品房买卖合同（预售）》是广州市商品房预售的通用版本，签订时未将永久供气的使用条件剔除，涉案房屋已经符合了交付条件，并且邓水兵已经接收，应视为接受了接收时的现状；4、东汇公司没有胁迫业主签署《收楼确认书》，房屋交接方式分两种，如业主自行从东汇公司接收房屋的，由东汇公司协助业主将房屋交付给十五冶金公司进场装修，如业主委托十五冶金公司从东汇公司处接收房屋的，十五冶金公司直接进场装修；5、东汇公司已经完成了涉案房屋土建工程部分的消防验收，至于室内装修装饰工程的消防验收应由涉案房屋的权属人或其所委托的装修施工单位申报；6、十五冶金公司是涉案房屋所涉土建工程的承包方，承包的施工项目不包括涉案房屋的装修。五、十五冶金公司主张以下事实，1、装修协议是在邓水兵与东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》后签订的，但十五冶金公司未对签署装修协议的过程予以说明；2、涉案房屋的户内装修装饰工程申报主体为十五冶金公司，目前尚未通过消防验收；3、十五冶金公司对涉案房屋是无偿装修，并未收取装修费，至于为何没有收取装修费是其公司的商业策划；4、十五冶金公司是涉案房屋所涉土建工程的承包方，承包的施工项目不包括涉案房屋的装修；5、涉案房屋现已经装修完毕。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据各方当事人的诉辩，本案的争议焦点为邓水兵与东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》的第7条第1款、第21条的效力问题；涉案房屋交付条件的问题；邓水兵签署《收楼确认书》是否应确认为接收了涉案房屋的问题；涉案房屋的交付时间的问题；以及延期交房违约金计算标准的问题。
关于邓水兵与东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》的第7条第1款“双方同意对本合同第十五条‘房屋交付时的有关资料’调整为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在乙方收楼后一年（如乙方在合同约定交房期限之前收楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，乙方同意不得以甲方不符合交付标准为由而追究甲方责任。若上述期限届满甲方仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任由甲方承担。”、第21条“本合同任何一方因违反本合同及附件约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的3％，但本补充协议另有约定的除外”的效力问题。首先，对上述第7条第1款的效力问题进行分析。该条款是对交房标准进行的补充约定，该条款约定了规划、公安消防和建设部门等的验收合格证明文件最迟在收楼后的一年内提供给邓水兵，但是依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”、以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”之规定，该条款明显违反了上述法律的强制性规定，系无效条款，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。其次，对第21条的效力问题进行分析。邓水兵在签订合同时对此并无提出异议，签订合同后对该条款亦没有主张予以撤销，故应认为该条款是邓水兵与东汇公司的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效。综上，原审法院认为邓水兵与东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件，以下简称涉案合同）除了附件七《补充协议》的第7条第1款无效外，其他条款均是双方当事人的真实意思表示，具有法律效力，签约人应恪守履行。
关于涉案房屋交付条件的问题。邓水兵主张与东汇公司约定的涉案房屋是装修房买卖，且至今涉案房屋仍不具备永久供气的交付条件。对此，东汇公司表示不予认可。现就双方当事人的上述争议作如下分析：1、涉案房屋是装修房买卖或毛坯房买卖的问题。首先，根据东汇公司就预售涉案房屋申请办理预售许可证时向广州市增城区国土资源和房屋管理局提交材料载明涉案房屋为装修房出售，根据住房和城乡建设部发出的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第八条“强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示”的规定，如东汇公司变更预售方案主要内容（包括装修出售）的应当报房屋行政管理部门备案并公示，但东汇公司自取得预售许可证后至出售前均未变更原申报的预售方案的内容。其次，装修协议的签订时间与涉案合同签订的时间是一致的，东汇公司亦是装修协议的签署方。邓水兵主张在签署装修协议时十五冶金公司的代表并不在现场，没有协商的过程，对此，东汇公司和十五冶金公司经原审法院询问后至今未就签署装修协议的过程予以说明。虽然装修协议载明由十五冶金公司以包设计、包工包料和包税费等方式进行室内装修设计和施工，但装修协议并无就装修费的负担予以约定。对此，十五冶金公司主张对涉案房屋是无偿装修，这显然与常理不符。同时，东汇公司主张其公司是非装修义务人，但装修协议却约定了东汇公司对于装修施工进行监督，并约定了装修完工后由东汇公司通知邓水兵验收和接收，上述约定亦与常理不符。再次，从涉案合同和装修协议的内容分析，可知邓水兵只须全额支付涉案合同约定的毛坯房的购房款，无须支付装修费，就可以从东汇公司处接收完成装修后的涉案房屋，这显然与日常商业行为相悖。最后，无论广州市增城区城乡建设管理局提供由该局持有的东汇公司和十五冶金公司就涉案房屋所涉工程的施工事宜签订的《广东省建设工程标准施工合同》，还是由东汇公司提供的《广东省建设工程标准施工合同》，均没有载明具体的施工范围和施工内容，上述两份施工合同亦与日常工程承发包合同不符。综上分析，邓水兵主张与东汇公司约定买卖的涉案房屋是装修房买卖符合常理，原审法院予以采纳。故原审法院认定东汇公司向邓水兵出售的涉案房屋为装修房，东汇公司依照涉案合同的约定收取邓水兵支付的购房款显然包括了装修费，东汇公司应向邓水兵交付完成装修工程后的涉案房屋，十五冶金公司的装修行为仅可视为代替东汇公司完成装修义务而已，十五冶金公司与邓水兵之间不产生实际意义上的装修装饰合同法律关系。2、至于涉案房屋是否应具备永久供气的交付条件的问题。首先，虽然涉案合同第十二条约定了涉案房屋具备永久供气是交付条件之一，第十五条约定永久供气的使用证明文件是交付资料之一，附件七《补充协议》第6条亦约定了供气是必要的居住条件，但涉案合同同时也约定了涉案房屋为办公用途。其次，涉案合同和装修协议分别约定的装饰、设备标准和装修标准中均不包括供气设备的安装。再次，根据广州市增城区城乡建设管理局的复函，涉案房屋所涉工程在施工建设时并未向该局申请燃气管道的报建，且东汇公司在办理工程竣工验收备案时所提交的文件中并不包含燃气工程的验收文件。最后，涉案房屋所涉土建工程业已竣工验收，涉案房屋已不存在报建、安装供气设备的现实条件。综上分析，基于涉案房屋在客观上无法具备合同约定的供气交付条件，邓水兵以此为由主张涉案房屋不具备交付条件，并主张东汇公司应支付延期交房违约金，原审法院不予支持。若涉案合同中关于供气条款的约定给当事人造成损失，可另行主张。3、至于涉案房屋的装修工程尚未通过消防验收的问题。在前述中已认定东汇公司向邓水兵出售的涉案房屋为装修房，根据广州市公安局增城区分局出具的《建设工程消防设计审核意见书》以及十五冶金公司的自认，可知涉案房屋直至2015年10月16日尚未通过消防验收。综合以上分析，原审法院认为东汇公司交付的涉案房屋除了应符合合同约定供气条件之外的法定和约定条件，装修工程按照装修协议约定的装修标准完工，且应取得公安消防部门的消防验收许可后，才完全具备交付条件，涉案房屋直至2015年10月16日仍不完全具备交付条件。对此，涉案房屋尚未通过消防验收的责任应由东汇公司承担。东汇公司抗辩称涉案房屋已具备交付条件，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
关于邓水兵签署《收楼确认书》是否应确认为接收了涉案房屋的问题。首先，东汇公司向邓水兵出售的涉案房屋为装修房，邓水兵签署《收楼确认书》时涉案房屋为毛坯状态，签署《收楼确认书》的行为仅是为了将涉案房屋交付给十五冶金公司进行装修的前置程序，并不等同于日常接收房屋的行为。其次，《收楼确认书》并没有注明东汇公司是否已交付涉案房屋的钥匙，也与日常接收房屋时须签名确认收取钥匙的常识相悖。最后，东汇公司主张房屋交接方式分两种，如业主自行从东汇公司接收房屋的，由东汇公司协助业主将房屋交付给十五冶金公司进场装修，如业主委托十五冶金公司从东汇公司接收房屋的，十五冶金公司直接进场装修，根据东汇公司的上述主张，可知邓水兵在签署《收楼确认书》后，东汇公司并未实际交付涉案房屋，邓水兵亦未实际占有。综上，原审法院认定邓水兵签署《收楼确认书》的行为不能确认为已接收了涉案房屋。东汇公司抗辩称邓水兵签署《收楼确认书》即为接收了涉案房屋，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
关于涉案房屋交付时间的问题。东汇公司向邓水兵出售的涉案房屋为装修房。根据装修协议的第二条的约定，邓水兵应于2014年9月30日前办妥接收毛坯房的手续，自邓水兵接收之日起交由十五冶金公司进场装修。同时，东汇公司向邓水兵发出的《新东城公寓收楼通知书》亦明确告知为避免拖延房屋装修进度，邓水兵未能前来接收，可签署《授权书》并回邮，以便装修公司对房屋进行设计装修，因业主个人原因未能在约定的期间内接收或回邮《授权书》的，由业主承担房屋不能及时进行设计装修的不良后果。由此可见，十五冶金公司进场装修的前置条件是由邓水兵签署《收楼确认书》或者授权委托他人签署《收楼确认书》办妥“接收”毛坯房的手续后，十五冶金公司才进场装修。因此，邓水兵理应按照装修协议的约定及时办妥装修前的前置手续。在庭审中，邓水兵、东汇公司和十五冶金公司均确认装修期限自业主或受托人签署《收楼确认书》当天起三个月内装修完毕。综上，东汇公司履行交付房屋的期限并非涉案合同约定的2014年9月30日前。邓水兵在2014年9月30日签署《收楼确认书》，即东汇公司应于2014年12月29日前将符合合同约定供气条件之外的法定和约定条件，装修工程按照装修协议约定的装修标准完工，且应取得公安消防部门的消防验收许可后的涉案房屋交付给邓水兵。
关于延期交房违约金计算标准的问题。涉案合同第十四条约定了每日延期交房违约金按照已付购房款的万分之一计算，且附件七补充协议第21条也约定了延期交房违约金总额不得超过总购房款的3%。从上述约定的内容可知邓水兵与东汇公司已对延期交房违约金的计算方法及违约金总额的上限作出了明确的约定。对此，应认为东汇公司存在延期交房的情况下应承担的违约责任是双方签订合同时所议定的，延期交房违约金的金额设有上限的约定也是明确的，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，上述关于违约金的议定条款是邓水兵与东汇公司的真实意思表示，应予以遵守。邓水兵主张延期交房违约金应按照总购房款万分之五的标准计算和不设上限的理据不足，原审法院不予采纳。
鉴于涉案房屋直至2015年10月16日仍不完全具备前述交付条件，东汇公司未依约按期交付涉案房屋的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现邓水兵要求东汇公司支付自2014年12月30日至2015年6月11日的延期交房违约金合理合法，原审法院予以支持。经核算，东汇公司应向邓水兵支付上述期间延期交房违约金11815.45元（720454元×0.1‰×164天）。邓水兵要求东汇公司支付上述期间之前的延期交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于邓水兵要求东汇公司支付上述期间之后的延期交房违约金，邓水兵可另行主张，本案不予调处。
据此，原审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2015年12月25日作出如下判决：一、邓水兵和东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中附件七《补充协议》第7条第1款无效；二、东汇公司应于判决发生法律效力之日起十日内向邓水兵支付延期交房违约金11815.45元；三、驳回邓水兵的其他诉讼请求。一审案件受理费2087元，分别由邓水兵负担1818元和东汇公司负担269元。
判后，邓水兵与东汇公司均不服原审判决，向本院提起上诉，其中邓水兵上诉称：（一）原审法院以邓水兵在签订涉案合同时，对附件七《补充协议》第21条没有提出异议，签订合同后对该条款没有主张撤销，就认定该条款合法有效，属于适用法律错误。1.上述合同附件七《补充协议》第21条系格式条款，该条款限制了邓水兵的合法权利，免除了东汇公司承担延期交付违约责任的义务，违反公平公正原则，根据《中华人民共和国合同法》三十九条和第四十条的规定，该条款属无效条款；2.根据该条款约定，无论逾期多长时间，违约金总数都不得超过总购房价的3%，这无疑使得东汇公司怠于履行合同义务，涉案房屋至今未通过消防验收，仍不具备交付条件，严重损害邓水兵的合法权益；3.上述该条款仅对东汇公司的违约进行限制，但对邓水兵的违约却没有上限，明显不合理。（二）原审法院认为邓水兵延期办妥接收毛坯房的手续，致使装修施工延后，继而导致东汇公司延期交付的法律后果由邓水兵自行承担，属于认定事实错误。涉案房屋至今仍不符合交楼的法定条件，邓水兵有权拒收，即使办理了收楼手续，该收楼都是无效。虽然邓水兵在2014年9月30日后接收毛坯房，但接收之前的这段时间东汇公司也是违约的。（三）原审判决2015年6月11日之后的延期交房违约金由邓水兵另行主张不合理。邓水兵主张东汇公司支付违约金至房屋符合交付条件之日止，符合司法审判惯例，但原审法院却认为原审立案受理之日后的延期交房违约金由邓水兵另行主张，是将本案割裂为两个案件，违反了一事二审的原则，浪费司法资源，也不利于维护邓水兵的合法权益，上述认定明显不妥。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.改判确认邓水兵与东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第21条无效；3.改判东汇公司向邓水兵支付延期交房违约金至房屋符合交付条件即东汇公司取得公安消防部门的消防验收许可后为止（违约金按照已付房价款每日万分之一的标准计算）；4.本案一、二审诉讼费由东汇公司承担。
针对邓水兵的上诉，东汇公司答辩称：（一）涉案合同出自双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。上述合同《补充协议》第21条的内容是本合同任何一方违反合同或附件约定产生的利息、违约金不超过房款的3%，对双方均有约束力，没有限制或排除任何一方的权利，因此，邓水兵主张该条款无效没有任何法律依据。（二）涉案合同约定的交房标准是毛坯房，交付日期为2014年9月30日，交付条件是取得建设工程竣工验收报告，东汇公司在上述日期前已经具备交付条件，也在该日期前向业主方发了收楼通知书，东汇公司已履行了交楼义务。（三）东汇公司已经履行了毛坯房的交付义务，因此，东汇公司无需承担任何逾期交房的责任，原审法院对于交付标准的认定是错误的，违背事实和双方意思自治，应予纠正。东汇公司已经取得了该土建部分的消防验收合格，不存在逾期交付的情形，即使存在，因涉案房屋于2015年3月20日取得了建设工程竣工验收备案表，涉案房屋已经具备了全部交付条件。因此，邓水兵主张违约金计算至取得消防验收许可为止没有事实和合同依据，由于东汇公司没有违反涉案合同的约定，故无需承担逾期交房的违约责任。
东汇公司上诉称：（一）原审法院认定涉案合同《补充协议》第7条第1款无效，属不客观真实。双方签订涉案合同时已清楚2014年9月30日前不可能取得合同第15条约定的有关材料，且上述条款的约定是经双方协商同意，合法有效。邓水兵不能据此要求东汇公司承担逾期交楼违约责任。上述条款包含两部分内容，一是房屋交付时有关材料的取得时间，二是未能依约取得房屋交付有关材料的违约责任。原审仅认定前部分无效，即便该前部分无效，后半部分也是有效，若东汇公司需承担责任，也应从2016年1月1日开始计算。本案中，由于邓水兵明知该条款，假设条款无效，其也存在过错，应承担一半损失。（二）原审法院认定东汇公司交付涉案房屋为精装修，违背事实真相。1.虽然东汇公司办理预售许可证时向房管部门提交的材料载明涉案房屋为装修房出售，但涉案合同明确约定为毛坯房出售，房屋交付标准应由当事人意思自治决定，不应由行政备案决定，东汇公司未向行政部门申请变更预售方案内容，是工作上的疏忽，行政机关可相应处理，但不能改变双方的意思自治的事实，故涉案房屋的交付标准应以合同约定毛坯房出售为准。2.邓水兵与十五冶金公司已就涉案房屋的装修事宜签订了装修协议，十五冶金公司也确认由其负责涉案房屋的装修，故涉案房屋的装修消防验收申报应由装修义务的施工方承担，且该公司已申报装修消防备案并已完成了装修消防行政审批手续，履行了相关义务，原审法院在没有对装修协议效力作出认定的情况下，否认该协议内容错误。而东汇公司承担的是交付毛坯房的义务，原审法院认为东汇公司需承担房屋装修部分的消防验收责任与事实相违背，缺乏合同和法律依据，也加重了东汇公司的责任。因此，原审法院对涉案房屋交付条件认定严重错误。（三）原审法院认定邓水兵签署《收楼确认书》后，东汇公司并未实际交付涉案房屋，违背事实。东汇公司依约向邓水兵发出收楼通知，邓水兵经验收合格后签署《收楼确认书》，是自愿接受现状收楼的结果，上述行为合法有效。原审判决关于《收楼确认书》的认定违背当事人意思自治的约定和合同签订的交易风险可预见性、交易的稳定性目的，因此，邓水兵签署了《收楼确认书》，应视为东汇公司已完成房屋交付义务。（四）原审判决缺乏合同和法律依据。无论是东汇公司与邓水兵之间还是邓水兵与十五冶金公司之间，关于房屋交付标准及费用收取等方面，其意思自治结果并没有违法导致无效的情形，对各方均有约束力，而原审法院却认为十五冶金公司没有收取邓水兵装修费不符合常理，直接否认涉案合同和装修协议各方意思自治的约定，将装修义务强加给东汇公司，并根据个人不确定的主观臆断及所谓理解的常理作出的裁判，显属违背法律及意思自治原则。为此上诉请求：1.撤销原审判决，驳回邓水兵的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由邓水兵承担。
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