江苏省建湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）建颜民初字第0429号
原告卞为珍，女，汉族，居民。
委托代理人陆应界，男，汉族，居民，系原告卞为珍的丈夫。
被告邵静，女，汉族，居民。
委托代理人朱珊，江苏向阳红律师事务所律师。
被告建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司。
法定代表人许炜键，该公司董事长。
委托代理人凌亚明，江苏行正律师事务所律师。
原告卞为珍与被告邵静、建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司（以下简称九龙口水寨公司）企业租赁经营合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卞为珍的委托代理人陆应界、被告邵静的委托代理人朱珊、被告九龙口水寨公司的委托代理人凌亚明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卞为珍诉称：2007年6月11日、2010年8月17日，原、被告签订房屋租赁协议，原告租赁九龙口水寨用于餐饮和住宿经营，原告在两次租赁经营期间均投入40万元进行装修。在履行合同过程中，由于被告租赁给原告的房屋系违规建筑，设施不符合环保要求，造成原告无法进行正常的经营活动。故具状，请求法院依法判令被告退还租金（2007年6月11日签订的合同中第三年租金12万元＋2010年8月17日签订的合同中租金10万元）计22万元，支付违约金5万元，赔偿营业损失10万元，装潢费用10万元。（具体数额待评估后确定）；2、判令被告承担本案诉讼费用和侵权伤害赔偿。
被告邵静辩称：1、原告卞为珍与被告邵静之间不存在租赁关系；2、原告卞为珍在租赁期间向被告九龙口水寨公司交纳租金，由于当时法定代表人许炜键不在建湖，许炜键就委托邵静分别于2008年11月3日以许炜键的名义向原告卞为珍出具1万元租金的收条一份，2009年8月27日以邵长根的名义收到原告卞为珍租金1万元，除此之外，被告邵静与原告卞为珍无任何关系，上述两笔租金也均是原告卞为珍送给被告邵静本人，并出具相应的收据，综上两点，请求依法驳回原告卞为珍对被告邵静的诉讼请求。
被告九龙口水寨公司辩称：1、原告卞为珍的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不应当得到法院支持；2、被告九龙口水寨公司租给原告卞为珍的房屋系蒋营镇招商引资的项目，其房屋设计、施工都符合相关法律规定的要求，并且取得了房产证书，不存在所谓的违建等问题，原告卞为珍诉称的与事实、法律不相符合；3、邵长根或被告邵静收取原告卞为珍租金计2万元，我是同意的，并且我与原告卞为珍的房屋租金已结清。综上，请求依法驳回原告对被告九龙口水寨公司的诉讼请求。
经审理查明：2003年，为开发建设建湖县九龙口风景区，由时任建湖县九龙口镇组织委员、分管旅游工作的被告邵静引进浙江商人许炜键投资建设九龙水寨酒店。2005年6月22日，经盐城市建湖工商行政管理局登记注册成立被告九龙口水寨公司，法定代表人为许炜键，2005年6月22日以被告九龙口水寨公司的名义领取卫生许可证，2009年5月8日重新换领了卫生许可证。2005年2月4日取得村镇房屋所有权证，建筑面积约1000㎡，土地为租赁性质，后被告邵静调离建湖县九龙口镇，到县科协工作。九龙水寨的房屋及附属设施在建设过程中，通过建湖县环境保护局的审批，但未经建湖县环境保护局验收即投入营业。建成后先租赁给建湖宾馆经营，后租赁给原告卞为珍经营。2007年6月11日，原告卞为珍与被告九龙口水寨公司签订协议书一份，协议书载有“甲方：建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司，乙方：卞为珍，地址：建湖县蒋营镇蒋营居委会，身份证号码：。甲乙双方经友好协商，甲方将九龙口水寨租给乙方使用（详细物品见双方签订的财产清单）。现就双方有关事项达成如下协议：一、乙方租用九龙口水寨用于餐饮和住宿经营，如改变其他用途则需与甲方商定。二、租期为三年，从2007年8月18日至2010年8月17日止。三、租金分别为：第一年租金为壹拾叁万元，乙方在签订协议时一次性付清现金捌万元，余款伍万元由甲方带客户去消费。第二年租金为壹拾陆万元（其中陆万元为餐饮费），现金部分必须于08年6月底前一次性付清，如不付清，则甲方有权解除协议。第三年租金为壹拾玖万元（其中陆万元为餐饮费），现金部分必须于09年6月底前付清，如不付清，则甲方有权解除协议。四、合同解除或到期后，乙方必须在二日内从水寨搬出，如造成甲方财产损失的应予以赔偿。如逾期不搬出的，按每天叁仟元给予甲方经济赔偿。五、租赁期间维修与保养责任由乙方承担，木质房屋外墙乙方须于每年四月底前用油漆保养一遍，保养时乙方提供油漆等材料，甲方提供施工人员负责施工。六、租赁期满，如乙方仍需继续租用的，应在本协议到期前三个月与甲方签订新的租赁协议，否则视为乙方放弃优先权，甲方有权与他人签订协议。七、经营期间一切事项均由乙方自行负责处理，甲方在乙方需要时给予协助。租赁期间涉及到的工商、税务、保险等其它全部费用均由乙方承担，甲方概不负责。八、乙方必须守法经营，租赁期间一切治安及安全责任均由乙方承担。九、租赁期间任何一方违约除赔偿对方相应损失外，并承担违约金伍万元整。十、协议签字后生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。如有未尽事宜，须经合同双方共同协商，签订补充协议。补充协议与合同具有同等法律效力。”协议签订后，被告九龙口水寨公司将营业执照、卫生许可证、房屋及相关物品等交付给原告卞为珍，原告卞为珍对房屋及附属设施等进行了装修后进行餐饮服务等经营，也依约交付了相应的租金，其中被告邵静于2008年11月3日以许炜键的名义向原告卞为珍出具1万元租金的收条一份，2009年8月27日、2009年9月15日被告邵静的亲戚邵长根以许炜键的名义分别向原告卞为珍出具5000元租金的收条两份。
在原告卞为珍经营期间，2010年4月13日，建湖县环境保护局对被告九龙口水寨公司进行现场监察时发现，被告九龙口水寨公司从事的餐饮服务项目未经环保部门验收，即投入营业。建湖县环境保护局当日对被告九龙口水寨公司下达《违法行为限期改正通知书》（建环限期（2010）第153号），要求被告九龙口水寨公司立即停止环境违法排污行为，并在十日内进行有效整改。2010年4月27日，建湖县环境保护局再次督促被告九龙口水寨公司履行《通知书》上的相应要求，被告九龙口水寨公司未履行。2010年5月17日，建湖县环境保护局发出《行政处罚事先告知书》（建环罚告字（2010）第31号），并于2010年5月25日送达。建湖县环境保护局以被告九龙口水寨公司的行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条中关于建设项目“三同时”验收的规定，依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定，于2010年6月3日作出建环罚（2010）第29号行政处罚决定书，对被告九龙口水寨公司作出停止营业，罚款人民币10万元的行政处罚。原告卞为珍收到处罚决定书后即停止营业，被告九龙口水寨公司未缴纳罚款，建湖县环境保护局也未向法院申请强制执行。
原告卞为珍与被告九龙口水寨公司于2007年6月11日签订的房屋租赁协议履行期满后，2010年8月17日，原告卞为珍又与被告九龙口水寨公司签订房屋租赁协议一份，协议书载有“甲方：建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司，乙方：卞为珍，身份证号：。甲、乙双方经友好协商，甲方就位于建湖县九龙口的九龙口水寨及附属设施租给乙方使用一事达成如下协议：一、乙方租用九龙口水寨用于餐饮和住宿经营，如乙方改变其用途，应经甲方书面同意，否则甲方有权终止合同，乙方应承担违约责任。二、租期为一年，从2010年8月19日至2011年8月18日止。三、租金为壹拾叁万元整。其中现金壹拾万元，叁万元为就餐券。签订合同时给付现金五万元，另五万元现金在2011年1月30日前给付，并在签订合同时由乙方向甲方出具五万元的现金欠条。乙方保证就餐券持有人能无条件的消费。如乙方违反约定，甲方有权解除合同，乙方应承担违约责任。四、合同解除或到期后，乙方必须在三日内从水寨搬出。搬出时，乙方必须保证九龙水寨房屋及甲方所属设施等资产完好，详见甲方与乙方在上轮承租合同资产移交清单为准。如造成损失的，乙方需按市场价格予以赔偿。同时乙方装璜的不可移动的设施，甲方无偿取得。如逾期搬出，每天需支付租金壹千元。五、租赁期满，如乙方仍需继续租赁的，乙方应在租赁到期前一个月与甲方重新签订新的租赁协议，否则视乙方自动放弃优先权，甲方可以与他人签订协议。六、租赁期间一切事项均由乙方自行负责处理，甲方在乙方需要时给予协助。乙方租赁经营时，应按有关环境保护规定和环境保护部门的要求组织经营，否则所造成的一切责任均由乙方负担与甲方无关。租赁期间，涉及到工商、税务（除房屋财产保险外）等其他全部费用，均由乙方承担。七、乙方必须守法经营，确保安全，租赁期间一切与安全相关责任均由乙方负责。八、租赁期间及解除合同后，任何一方违约除赔偿对方相应损失外，还应承担违约金伍万元。九、甲方在合同签订后，应迅速开展屋面的修理工作，乙方同时开展室内的装饰装修工作。屋面维修费用由甲方承担，室内装饰装修费用由乙方承担。木质外墙乙方须于2011年4月20日前用油漆保养一遍，保养时乙方提供油漆等材料，由甲负责安排人员施工。十、甲方进行屋面维修导致乙方停止经营的，甲方给予乙方三十天的合同顺延期。十一、本协议双方签字后生效，一式两份，甲、乙双方各执一份。如有未尽事宜，由双方共同协商解决。十二、如乙方租赁期间，遇政府规划或开发及其他政策原因不能继续经营的，乙方应无条件的服从，合同终止，甲方从终止之日起退还乙方剩余租期内的租金，不承担其他任何经济赔偿。”协议签订后，原告卞为珍对房屋及附属设施等进行了装修后进行餐饮服务等经营，也依约交付了相应的租金。在原告卞为珍租赁经营结束后，被告九龙口水寨公司又将该房屋租赁给他人经营。原告卞为珍及其丈夫陆应界在诉讼时效期间内多次向有关部门反映九龙水寨存在违规建设等问题，并与被告邵静进行沟通对接，要求两被告赔偿相关损失。因多次协商未果，原告卞为珍遂于2013年11月8日向本院提起诉讼。
另查明：在原告卞为珍第二次租赁经营期满后，被告九龙口水寨公司又将该房屋租赁给他人，在他人经营期间，2012年4月13日，建湖县环境保护局仍以被告九龙口水寨公司未补办“三同时”验收手续，依据《建设项目环境保护条例》第二十八条的规定，作出建环罚（2012）第10号行政处罚决定书，对被告九龙口水寨公司作出停止营业，罚款人民币5万元的行政处罚。后被告九龙口水寨公司未按期履行，建湖县环境保护局向本院申请强制执行，本院作出（2012）建非诉行审字第0111号行政裁定书，准予强制执行，目前九龙水寨处于停止营业状态。
以上事实，有协议书、房屋租赁协议、行政处罚决定书、收条、电话通话清单及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：原告卞为珍与被告九龙口水寨公司之间签订的两份租赁协议，是双方当事人真实的意思表示，该协议中的租赁物是被告九龙口水寨公司所拥有的房屋及附属设施，而被告九龙口水寨公司已取得了该房屋的所有权证，则该协议不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人应按照协议约定全面履行自己应负的义务。原告卞为珍与被告九龙口水寨公司签订的协议中租赁物虽是被告九龙口水寨公司所拥有的房屋及附属设施，但被告九龙口水寨公司将其营业执照、卫生许可证一并交付给原告卞为珍，则该协议也具有承包经营权租赁的性质。被告九龙口水寨公司的排污设施建设项目“三同时”未经验收，就直接租赁给原告卞为珍经营，原告卞为珍在第一次租赁经营期间受到建湖县环境保护局处罚而停止营业，则被告九龙口水寨公司出租的房屋不符合双方约定用作餐饮经营的用途，已构成违约，被告九龙口水寨公司应承担相应的违约责任或赔偿原告卞为珍停止营业期间的合理损失。原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司返还第一次租赁经营期间的租金12万元，该请求过分超过相应的损失，也不符合协议约定和法律规定，被告九龙口水寨公司应赔偿原告卞为珍第一次租赁经营停止营业期间的租金36583元。原告卞为珍第一次租赁经营期满后，与被告九龙口水寨公司又签订第二个协议，在该协议中约定，原告卞为珍应按有关环境保护规定和环境保护部门的要求组织经营，并且原告卞为珍在第二次经营期间未受任何部门处罚，被告九龙口水寨公司不返还原告卞为珍第二次经营期间的租金，因此，原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司返还第二次租赁经营期间的租金10万元，本院不予支持。原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司赔偿营业损失10万元，本院参照同时期、相同规模的酒店标准，兼顾桌位、上座率、经营时的淡旺季、雇用人员情况等，酌定原告卞为珍经营期间的月利润为3万元，被告九龙口水寨公司应赔偿原告卞为珍停止营业期间的营业损失7.5万元，对超出的部分不予支持。原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司赔偿装潢费用10万元，根据合同约定，租赁期间维修与保养责任由原告卞为珍承担，装修也是为经营需要进行的，并且被告九龙口水寨公司赔偿原告卞为珍停止营业期间的营业损失7.5万元，已包含该装潢的合理折旧与损失，原告卞为珍主张装潢费用10万元，属于重复主张，对该请求，本院不予支持。原告要求被告承担侵权伤害赔偿责任，无事实与法律依据，本院亦不予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中原告卞为珍可要求被告九龙口水寨公司承担违约金5万元，或选择要求被告九龙口水寨公司赔偿相应损失，因此，原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司返还租金36583元、赔偿营业损失7.5万元，本院予以支持，而同时要求被告九龙口水寨公司承担违约金5万元，本院不予支持。原告卞为珍要求对两次投入的装潢费用和营业损失进行鉴定，本院认为一是协议约定租赁期间维修与保养责任由原告卞为珍承担；二是装修也是为经营需要进行的；三是原告卞为珍未提供相应的证据；四是营业损失已包含装潢的合理折旧与损失，因此，原告卞为珍要求鉴定的申请，本院不予采纳。被告邵静不是合同的当事人，也不是被告九龙口水寨公司的实际所有人，也未参与经营，而且其也经许炜键同意，仅以许炜键的名义收取原告卞为珍的部分租金，故原告卞为珍要求被告邵静承担责任的诉讼请求，无事实与法律依据，本院亦不予支持。租期期满后，原告卞为珍在诉讼时效期间内多次向有关部门反映九龙水寨存在违规建设等问题，并与两被告商谈赔偿事宜，则适用诉讼时效中断，至原告卞为珍起诉时未超过诉讼时效，故两被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告九龙口水寨公司不承担责任的辩称，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告卞为珍租金36583元，并赔偿原告卞为珍营业损失7.5万元，合计111583元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告卞为珍对被告邵静的诉讼请求。
三、驳回原告卞为珍其余的诉讼请求。
案件受理费8350元，由被告建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司负担2532元，原告卞为珍负担5818元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（上诉法院帐号：400101040227821，收款人：盐城市财政局非税收入财政专户，开户银行：盐城市农业银行中汇支行）。
审 判 长 王正涛
代理审理员孙标
人民陪审员 潘晓静
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 严阿娣
附件：
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。