浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭商终字第2417号
上诉人（原审被告）：杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司。
法定代表人：叶恭发。
上诉人（原审被告）：叶恭发。
上诉人（原审被告）：陈芸。
三上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：李东升、杨霖，浙江九重天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：俞铿钧。
委托代理人（特别授权代理）：阮海蕾、王小军，浙江泽大律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：杭州福文科技有限公司。
法定代表人：朱芸。
委托代理人（特别授权代理）：董坚谷、蒋志平。
上诉人杭州人间天堂餐饮娱乐管理有限公司（以下简称人间天堂公司）、叶恭发、陈芸与被上诉人俞铿钧、杭州福文科技有限公司（以下简称福文公司）民间借贷纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院（2014）杭临商重字第1号判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月25日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人陈芸、上诉人人间天堂公司、叶恭发、陈芸的共同委托代理人李东升、杨霖，被上诉人俞铿钧的委托代理人阮海蕾，被上诉人福文公司的委托代理人董坚谷、蒋志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月17日，人间天堂公司与福文公司就杭州市西湖区紫荆花北路188号4幢4、5两层楼的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，双方约定房屋租赁期限为8年，租金第一年为700万元，第二年为800万元，以后逐年递增，且告知租赁房屋已经设定抵押。2012年11月21日，双方签订了《补充合同》一份，对原租赁合同进行了补充约定为：租赁期改为15年，房租改为一次性支付，总租金为6000万元，福文公司指定收款人为连宁，人间天堂公司指定付款人为俞铿钧。同日，俞铿钧与人间天堂公司、叶恭发、陈芸及杭州萧山唛伢糖量贩歌厅签订了《借款合同》一份。借款合同载明，因人间天堂公司从福文公司租赁了杭州紫荆花北路188号4幢4、5两层房屋用于餐饮、娱乐，需要资金向俞铿钧借款，双方约定借款额度为7000万元，其中6000万元专款用于支付给福文公司，并由俞铿钧按照福文公司的指令交付，借款利息按月利率1%计付。还款方式为：为了确保甲方（即俞铿钧）的借款能收回，乙方（即人间天堂公司、叶恭发、陈芸及杭州萧山唛伢糖量贩歌厅）及与乙方关联的四家店同意甲方在每家店里派驻出纳（工资由甲方支付），以监管乙方每天的收入，对乙方的公章、财务章、印鉴章进行共同管理，并在每月30日前结账一次。同时，双方还约定，如乙方不按期还款，应承担违约责任，利息按银行最高贷款利率的4倍计算，并承担诉讼费、律师费等费用。2012年11月23日，俞铿钧依据相关合同的约定以及福文公司的指令单，将6000万元借款分三次汇入了指定收款人连宁的账户。同日，连宁将收取的6000万元租金又通过网银返还到俞铿钧帐户。2012年11月25日，人间天堂公司出具收条一份，确认收到俞铿钧交付的6000万元借款。同日，租赁双方人间天堂公司与福文公司签署了《交房确认书》。
另查明：1.陈芸分别于2012年12月24日、2013年1月4日、1月5日通过其工商银行个人账户汇款140000元、550000元、70000元共计760000元至张文霞个人账户，俞铿钧于2013年3月2日出具收条，确认收到人间天堂公司支付的自2012年11月24日至2012年12月31日期间的利息760000元。
2.2013年1月24日，人间天堂公司将福文公司诉至杭州市西湖区人民法院，要求判令福文公司继续履行合同，立即交付合同约定的租赁房屋，并要求福文公司承担违约金1800万元，赔偿经济损失76万元。后人间天堂公司于2013年11月20日撤回了起诉。
3.杭州市西湖区紫荆花北路188号4幢房产（共6层，建筑面积18540.96㎡）于2010年11月15日登记取得权属证书，所有权证号为杭房权证西字第××号，于2011年9月23日设定抵押给浙商银行股份有限公司杭州分行，于2012年10月12日被杭州市上城区人民法院首封，并由天津二中院等多家法院轮候查封。后经该院向杭州市上城区人民法院查询，在（2012）杭上商初字第1335号案卷中对查封裁定书系何时送达被申请人杭州富新反光材料有限公司（以下简称富新公司）无回执记载。
4.浙商银行股份有限公司杭州分行于2012年12月25日向杭州市下城区人民法院提起诉讼，该院于2012年12月28日依法作出杭下商初字第32-1号、33-1号、34-1号、35-1号民事裁定书，查封了杭州市西湖区紫荆花北路188号1-4幢房屋，并告知福文公司及各承租户，从2012年12月28日起将收取的租金打入下城法院指定的福文公司在浙商银行股份有限公司杭州分行开立的账户（账号：33××××77），否则一切法律后果自负。后下城法院分别作出（2013）杭下商初字第32号、33号、34号、35号民事判决书，现判决书均已生效并进入执行程序。
5.连宁系富新公司法定代表人、福文公司实际控制人，因涉嫌非法吸收公众存款罪，于2013年1月21日被杭州市西湖区公安分局刑事拘留，于同年2月26日刑拘释放变更为取保候审，后被拘押。目前该刑事案件西湖法院尚在审理中。
6.富新公司因资金链断裂，经该公司股东会决议，于2012年12月22日成立了公司重组工作组，全面负责公司的生产、经营、管理活动。
原审法院认为:合法的借贷关系受法律保护，本案借款合同成立并生效，人间天堂公司、叶恭发、陈芸理应承担相应的民事责任。理由如下：一、租赁合同系诺成性合同，自合同当事人达成协议时起成立。本案中，因福文公司有权对外转租案涉房产，人间天堂公司与福文公司之间于2012年4月17日签订的《房屋租赁合同》，现无证据证明当时双方签订该租赁合同时，俞铿钧已参与到该租赁合同关系中，且案涉借款合同发生在2012年11月21日，与租赁合同的签署时间间隔长达6个月以上。二、案涉房产已于2010年11月15日经登记取得权属证书，根据原建设部《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交：（五）房屋已竣工的证明。”等，说明权属证书的取得前提是基于该房屋已竣工验收合格；且案涉188号4幢房屋整幢楼只有一本房产证，1-2层已出租并有店面装修，故在案证据无法佐证3-5层存在事实上交付不能的主张。三、福文公司在2012年4月17日将案涉房屋转租给人间天堂公司，该房屋于2012年10月12日被上城法院查封，根据相关规定，租赁在先查封在后的，查封不影响租赁；虽然《补充协议》系福文公司与人间天堂在2012年11月21日签订，即在法院查封之后，但《补充协议》只是对租赁时间及租金的支付方式进行了变更，并未改变原租赁合同的实质内容，且《补充协议》为次承租人与承租人签订的协议，次承租人应不受查封影响。四、根据现有证据，包括：（1）俞翔作为出借人与连宁、浙江鼎龙实业有限公司分别作为借款人和担保人签订的借款协议、借款借据及银行汇款凭证；（2）2012年7月28日，俞铿钧、连宁就连宁欠俞翔的上述欠款签订的借款协议及银行转账凭证；（3）连宁、俞铿钧、俞翔等人在公安机关所作的讯（询）问笔录中对借款事实的陈述以及人间天堂公司、叶恭发、陈芸的陈述，均能够证明俞铿钧与连宁之间存在债权债务关系。五、为履行上述《房屋租赁合同》，人间天堂公司、叶恭发、陈芸与俞铿钧签订《借款合同》，该借款合同明确了借款的原因、目的就是因为人间天堂公司从福文公司租赁了杭州紫荆花北路188号4幢4、5层房屋需要资金而向俞铿钧借款，而《房屋租赁合同》又是真实存在的，不存在虚构事实；同时借款合同对于借款的归还方式作了严格的约定，如俞铿钧向人间天堂公司方关联的四家店派驻出纳、监管收入、共同管理公章、财务章、印鉴章等，目的就是为了确保借款能够收回。因此，该借款合同签订的过程透明，没有证据表明俞铿钧与连宁存在恶意串通情形，应属双方真实意思表示，借款合同成立。六、关于《借款合同》项下的借贷款项是否已实际交付的问题。根据《浙江省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第10条的规定，借贷合同自款项实际交付借款人或借款人指定、认可的接收人时生效。本案中，俞铿钧根据《指令单》于2012年11月23日向连宁账户分三次共计交付出借资金6000万元的事实，有银行的《业务回单》、人间天堂公司出具的《收条》、连宁的讯问笔录，以及2013年1月18日人间天堂公司在西湖区人民法院起诉福文公司，要求福文公司交付租赁房屋并承担违约金、赔偿金的行为为证，能够印证人间天堂公司确认实际收取俞铿钧出借的资金6000万元的事实；且陈芸于2012年12月24日、2013年1月4日、1月5日通过其工商银行个人账户分别汇款140000元、550000元、70000元共计760000元至张文霞个人账户，俞铿钧于2013年3月2日出具收条，确认收到人间天堂公司支付的自2012年11月24日至2012年12月31日期间的利息，该行为也能证明《借款合同》已经成立生效并实际履行。综上，人间天堂公司、叶恭发、陈芸未按合同约定还本付息，构成违约，双方约定违约金的标准按照银行最高贷款利率的4倍计算，该院调整为按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准年利率5.6%的4倍计算。因此，俞铿钧要求人间天堂公司、叶恭发、陈芸归还借款本金并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。虽然双方约定如人间天堂公司、叶恭发、陈芸存在违约，诉讼费、律师费等费用由人间天堂公司、叶恭发、陈芸承担，但因俞铿钧没有提供律师代理费发票用以证明已实际支出该笔费用，故对俞铿钧要求人间天堂公司、叶恭发、陈芸承担律师代理费之诉讼请求，该院不予支持。人间天堂公司、叶恭发、陈芸提出的本案借款告俞铿钧与连宁恶意串通，骗取人间天堂公司并不存在的6000万元债权及76万元利息，要求将本案移送公安机关的抗辩意见，因证据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、人间天堂公司、叶恭发、陈芸应于判决生效后十日内归还俞铿钧借款本金60000000元；二、人间天堂公司、叶恭发、陈芸应于判决生效后十日内支付俞铿钧违约金2724822元（按年利率5.6%的四倍暂从2013年1月1日起计算至2013年3月15日止，之后至判决确定的履行日止的违约金仍按此标准计算）；三、驳回俞铿钧的其他诉讼请求。如果人间天堂公司、叶恭发、陈芸未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358175元，财产保全申请费5000元，合计363175元，由俞铿钧负担2751元，由人间天堂公司、叶恭发、陈芸共同负担360424元。
宣判后，上诉人人间天堂公司、叶恭发、陈芸不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、人间天堂公司至今没有占有案涉房屋，福文公司不能依据约定将案涉房屋交付给人间天堂公司，人间天堂公司取得案涉房屋承租权的合同目的不能实现。人间天堂公司在2012年12月25日签署了《交房确认书》，但没有实际占有。根据《合同法》有关规定，承租人实际控制并占有租赁房屋才为交付。人间天堂公司签署《交房确认书》的行为不能被认定为福文公司已经交付案涉房屋。福文公司因没有在合同约定的2013年1月1日交房，人间天堂公司于2013年1月18日向西湖法院提起诉讼，要求“立即交付合同约定的租赁房屋”。人间天堂公司起诉后才明白，因存在法律障碍和不符合合同约定的事实障碍，福文公司根本不能交付案涉房屋。（一）交付的法律障碍之一：案涉房屋系“抵押在先、租赁在后”。富新公司向浙商银行杭州分行借款4400万元时，在2011年9月23日将案涉租赁房屋设定抵押、在2011年9月27日将该房屋的应收账款（租金收入）设定质押。此时案涉房屋的承租人是力欣房地产经纪（上海）有限公司（以下简称力欣公司），其与富新公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限是自2011年5月1日起至2031年4月30日。福文公司与富新公司在2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2011年1月1日起至2030年12月31日止，与力欣公司的租赁期限重合。由于富新公司与力欣公司签订的《房屋租赁合同》业经质押登记备案，应认定是真实的合同，因此，与福文公司签订的《房屋租赁合同》应属于虚假合同。据此，福文公司不是案涉房屋的承租人。福文公司与人间天堂公司2012年4月17日签订的《房屋租赁合同》是以该虚假合同为依据的，《房屋租赁合同》“附件二”中富新公司出具的《委托出租证明》、福文公司出具并要求人间天堂公司确认的《告知书》、《确认函》也属虚假，《房屋租赁合同》约定的福文公司有权转租也属虚假。因签订《房屋租赁合同》的依据虚假，福文公司属于《合同法》第五十一条规定的“无处分权的人处分他人财产”的出租人。富新公司与力欣公司签订的《房屋租赁合同》和与福文公司签订的《房屋租赁合同》所约定的租金与租期等主要条款不同，因此，福文公司与力欣公司不存在权利义务承继关系。因此，在未取得权利人富新公司追认的情况下，《房屋租赁合同》的效力待定。如《房屋租赁合同》被追认有效，案涉房屋于2011年9月23日已经在先设定抵押，属于“抵押在先、租赁在后”。据此，人间天堂公司的租赁权依法不能对抗抵押权人浙商银行杭州分行；在抵押权实现后，对受让人不具有约束力。人间天堂公司不能依法享有“买卖不破租赁”的权利，案涉房屋存在交付法律障碍。人间天堂公司因确未占有案涉房屋，现已不能取得承租权。（二）交付的法律障碍之二：案涉房屋系“查封在先、租赁在后”。《房屋租赁合同》并没有实际履行。2012年11月21日福文公司与人间天堂公司签订了《补充合同》，对原《房屋租赁合同》约定的8年租期、租金分期付款、租金总额6796.2万元等主要合同条款变更为15年租期、一次性付款、租金总额6000万元等内容，《补充合同》同时约定了“合同其他条款不变”。显然，《补充合同》是对原租赁合同主要条款的实质改变。《补充合同》这种实质改变，是当事人达成的新的租赁合同。案涉房屋因在《补充合同》订立前的2012年10月12日被上城法院查封，属于“查封在先、租赁在后”。据此，查封在先的租赁关系依法不得对抗债权人；在债权实现后，对受让人不具有约束力。人间天堂公司不能依法享有“买卖不破租赁”的权利，案涉房屋存在交付法律障碍。人间天堂公司因确未占有案涉房屋，现已不能取得承租权。（三）交付的法律障碍之三：根据本案具体情况，承租人主张“买卖不破租赁”也是不会被法院依法认可的。在司法实践中，承租人主张适用“买卖不破租赁”规则，必须同时具备三个条件：①租赁合同真实；②租赁合同签订在抵押、查封前；③承租人在抵押或查封前占有且至今占有案涉房屋，才可适用“买卖不破租赁”规则。1.2010年11月30日福文公司与富新公司签订的《房屋租赁合同》虚假，依据该合同签订的《房屋租赁合同》就随之不真实，故这两份合同的真实性都是不会被法院认可的。2.虽然富新公司向抵押权人浙商银行杭州分行在先声明案涉房屋租赁情况，但因此时所声明的承租人是力欣公司，且福文公司与力欣公司不属于权利义务承继关系，因此法院对承租人是福文公司的案涉房屋也是不会认可租赁在先。3.福文公司在抵押或查封前没有占有且至今没有占有案涉房屋，人间天堂公司也一样，法院不会认可占有事实的存在。（四）交付的事实障碍：案涉房屋不符合合同约定的交付条件。1.《房屋租赁合同》约定应由福文公司完成案涉房屋的交付条件有：（1）满足租赁房屋正常经营所需的消防报批、审核、施工、验收及正常用电（第2.1条）；（2）安装提供电梯（第7.2条、第7.6条）；（3）提供承租区域的排水、排污的主管接口（合同附件第2条）；（4）提供餐饮配套室外隔油池（合同附件第2条）；（5）提供足够的电量空间，包括总用电量≥800KVA，设备容量≥1500KVA，并通电到承租区域（合同附件第3条）；（6）消防按商场要求施工（合同附件第4条）；（7）提供移动、联通、电信运营商的信号覆盖（合同附件第5条）。2.案涉房屋不符合合同约定交付条件的现状：（1）签订《房屋租赁合同》时，案涉房屋尚在建造中，该建造属于案涉房屋的加固、结构、建筑、安装、设计等改建工程，竣工时间在2012年11月10日，并非是原审判决错误推断的案涉房屋在2010年11月15日竣工，更不能证明案涉房屋具备了《房屋租赁合同》约定的交付条件。更为严重的，案涉房屋的消防工程施工半途而废，至今没有完工。（2）因消防验收、道路、电梯相关设备设施未能完善、水电无法供给等不具备交付条件、无法满足正常经营所需等原因，案涉房屋所在4幢房屋的1-2层众多承租人起诉福文公司解除合同，得到了西湖法院的确认，该批承租人的租赁合同签订时间在2012年3月至11月间，与人间天堂公司签订合同的时间节点一致。原审判决认定俞铿钧提交的由福文公司自行制作租赁情况清单是错误，据此进而认定案涉房屋不存在交付障碍更与本案事实不符。（3）目前案涉房屋仍不满足合同约定的交付条件。现场查看结果与杭州中院在（2014）浙杭商终字第347号审理期间制作的、证明交付存在障碍的现场勘验记录记载的情况完全一致。
二、俞铿钧没有按《借款合同》和《补充合同》的约定将6000万元特定用于支付福文公司租金，因此6000万元借款未曾提供。《借款合同》约定，人间天堂公司因租赁案涉房屋需要向俞铿钧借款，额度柒仟万元，其中陆仟万元“专款用于支付房租给福文公司”。《补充合同》第二条约定，人间天堂公司指定付款人为俞铿钧，福文公司指定收款人为连宁，“俞铿钧付款给连宁即视为人间天堂公司向福文公司支付款项”。这两份合同的约定表明，俞铿钧提供给人间天堂公司的借款是特定用于支付福文公司租金的。换言之，只有将借款用于支付租金，借款才实际履行，租金的支付是借款给付的前提。这两份合同关于借款特定用于支付租金的约定，正如杭州中院（2014）浙杭商终字第347号《民事裁定书》所认为的：“借款只有打入福文公司指定账户用于支付涉案房屋租金才能认定已给付”。在履行时，俞铿钧将提供的款项付至连宁账户后用于收回连宁欠其的借款，并没有作为租金用途使用，即没有用于租金支付，这显然与合同约定不符，与人间天堂公司向俞铿钧的借款本意不符。《补充合同》约定的“俞铿钧付款给连宁即视为人间天堂公司向福文公司支付款项”，不应当被简单理解为“俞铿钧只要付款给连宁即支付了租金”。探究该条款的真实意思，应当结合《借款合同》的约定内容，根据《合同法》规定的“合同目的”和“诚实信用原则”等合同解释规则予以确定。《借款合同》约定，俞铿钧提供的借款“专款用于支付房租给福文公司”，可见两份合同的当事人，即人间天堂公司、俞铿钧、福文公司（由连宁实际控制）的合同目的是借款支付租金，这一合同目的是明确的。据此，就要求接受款项的连宁应将款项用于租金；支付款项的俞铿钧应与连宁相互协作，确保款项用于租金，而不能作为收回或归还个人借款等其他之用。合同约定“付款至连宁账户”，这仅是对付款方式的一种约定，不能改变所付款项特定用于支付租金的性质。因此，俞铿钧将款项付至连宁账户后，只有该款项确已被用于租金、未作他用才完成租金的支付。本案事实表明，连宁与俞铿钧在签订合同时就对人间天堂公司隐瞒他们之间存在的债权债务关系和隐瞒将款项用于归还债务进行“平账”这一与订立合同存在重大影响的“阴谋”，并在履行合同时实施了该“阴谋”，进行了“平账”。“平账”后没有如实告知人间天堂公司真相，骗取了人间天堂公司签署《交房确认书》、借款《收条》等一系列合同履行行为。可见，俞铿钧与连宁在签订与履行合同时是违背诚实信用原则的，所作所为不符合合同约定。人间天堂这些所谓“履行合同”的行为当然是不能被认为是对前述“平账”行为的认可。退一步说，如果“俞铿钧只要付款给连宁即支付了租金”的理解成立，则连宁在将该租金用于归还了其个人债务时，即涉嫌职务侵占罪，俞铿钧是共同犯罪。基于俞铿钧将6000万元借款汇入连宁账户的事实，出于对该款已经特定用于租金的信赖，人间天堂公司在毫无防备的情况下出具了《交房确认书》和借款《收条》等书证，之后还支付给俞铿钧76万元利息以及在向西湖法院起诉时承认收到了借款等一系列行为。人间天堂公司所有这些行为，是在完全不知道俞铿钧与连宁之间存在债权债务关系且连宁已经将款项用作归还俞铿钧个人债务、对福文公司最终并没有收到租金也不知情的情况下作出的，这一系列行为并非是人间天堂公司的真实意思表示。由于租金尚未支付，人间天堂公司作出的《交房确认书》、借款《收条》等一系列行为不足以认定俞铿钧已给付案涉借款。因案涉6000万元款项是用于归还连宁个人债务，租金没有支付，原审判决认定连宁收取租金这一事实是错误的。杭州中院的《民事裁定书》认为：“本案借款给付与租金支付密切相关、互为前提，本案对于借款合同事实的审查，无法脱离对租赁合同事实的审查，两者在事实认定和法律后果上相互依存”。租金没有支付，借款给付就没有成立。
三、俞铿钧实际没有提供款项，不具备合同约定提供6000万元资金的能力。俞铿钧与连宁之间私下“平账”行为不是合同约定内容，对人间天堂公司不能产生法律效力。俞铿钧未提供借款，《借款合同》尚未履行。本案证据表明，俞铿钧2012年11月22日在中信银行杭州玉泉支行账户余额是416余万元，23日存入2000万元后，将2400万元汇入连宁在该家银行的账户、随即连宁退汇俞铿钧账户2355万元；接着俞铿钧又汇入连宁账户2300万元、连宁又退汇俞铿钧账户2250万元；俞铿钧再从其账户汇入连宁账户1300万元、连宁再退汇俞铿钧账户1395万元。这样前后三次，从俞铿钧账户汇入连宁账户累计6000万元，从连宁账户退汇俞铿钧三次累计也是6000万元。之后，俞铿钧将2000万元又转出，其账户余额仍然是416余万元。连宁账户余额汇入前后的余额都是188.12元。这个交易过程，俞铿钧显然没有提供6000万元款项。原审判决认定俞铿钧将“6000万元借款分三次汇入了指定收款人连宁的账户”，只能证明三次共6000万元的打款记录，不能证明俞铿钧实际付款6000万元的事实，更不能证明借款已经支付。如果只是通过与连宁来回打款“平账”、俞铿钧就能成为人间天堂公司欠其6000万元的债权人，这种强加给人间天堂公司的债务，不仅与合同约定不符，更是对人间天堂公司的不公平。
四、需要澄清本案至关重要的两个事项。（一）原审判决第一点认定“无证据证明俞铿钧已参与到该租赁合同关系中”，属于以偏概全。在案证据表明，为“转嫁”借款，俞铿钧知晓并积极参与《房屋租赁合同》及其《补充合同》、《借款合同》的签订与履行，并从中与连宁合谋欺骗、损害人间天堂公司的利益。俞铿钧与连宁系至少长达15年的朋友关系，自2008年起俞铿钧与连宁建立民间借贷关系。因连宁资金链断裂，俞铿钧向连宁催讨借款。当时，临时组建的债权人小组已经监管了连宁及其控制的公司，2012年2月债权人小组通知俞铿钧申报债权，俞铿钧没有申报，与连宁谋求其他解决办法。2012年4月俞铿钧从连宁口中得知人间天堂公司将要签订租赁合同，收取的租金将用以归还连宁欠俞铿钧的个人借款，但《房屋租赁合同》签订后没有实际履行。此后，俞铿钧通过连宁介绍其同学袁晓雷（人间天堂公司的财务总监）对人间天堂公司进行核实，认定人间天堂公司有经营能力可以归还债务，遂与连宁商定债务“转嫁”给人间天堂公司承担的“阴谋”。随后联系陈芸，与连宁一起，进行借款与租赁事项的谈判。此后连宁与俞铿钧共同隐瞒真相、欺骗人间天堂公司，与人间天堂公司共同签订了《补充合同》、《借款合同》和《协议书》，随后合同也进行了履行。在签订与履行合同时，连宁还通过其授意的福文公司法定代表人朱芸完成签字等具体行为，与俞铿钧一起向人间天堂公司隐瞒债权人介入、福文公司公章被监管等事实。（二）原审判决认定俞铿钧与连宁存在债权债务关系，但没有整体审查该债权债务关系的真实性，对债权债务虚增的事实遗漏认定。2012年7月28日俞铿钧与连宁签订了《借款协议》，确定本息还欠56851500元，这与本案事实不符，借款存在虚增。连宁与俞铿钧之间发生的2008年至2012年间借款累计23笔，共6415万元。根据富新公司整理的债务清单记载：“截至2012年6月17日，连宁结欠俞铿钧的金额3615万元”。根据俞铿钧陈述，连宁在2008年的借款本息已归还，2009年期间还归还借款1000万元。俞翔也作了类似陈述。从情理分析，2010年、2011年应是边借边还，因此，考虑利息支付因素，富新公司整理的债务清单记载连宁结欠俞铿钧的借款余额3615万元似乎较为可信。据此，俞铿钧与连宁的债务至少虚增了2000余万元。鉴于从2008年开始到2012年4月期间俞铿钧持续提供借款的情况，应当存在连宁持续归还本息的情况，否则持续提供借款就不符合情理。考虑连宁向俞铿钧借款是月息3-4分不等的高利因素，俞铿钧实际借款本金应当还低于截止2012年6月17日的3615万元。对此，请二审法院能进一步查清连宁还本付息的事实，还原俞铿钧与连宁之间债权债务关系的客观合理性。
五、假如俞铿钧提供借款成立、租金支付成立，俞铿钧与连宁之间的将租金用作归还个人借款的“私下还款”属于“恶意串通，损害上诉人利益”的行为，该“私下还款”行为应依法确认无效；与之相关的2012年11月21日签订的《借款合同》和《补充合同》也属于“恶意串通，损害上诉人利益”的合同，也应依法确认无效。（一）俞铿钧与连宁在签订和履行合同时构成“恶意”。1.俞铿钧与连宁对人间天堂公司共同实施了弄虚作假行为。主要表现为隐瞒福文公司不能交付租赁房屋的履行能力和隐瞒真相转嫁6000万元债务让人间天堂公司承担等两个方面。（1）隐瞒福文公司不能交付租赁房屋的履行能力。①故意隐瞒连宁及其控制的富新公司等企业的现状，包括巨额对外负债、2012年初开始被债权人监管、财务状况已经恶化，福文公司的公章由债权人介入监管、签订合同的权利已经受限等。②连宁提供虚假合同，隐瞒案涉房屋“抵押在先，租赁在后”的事实。③案涉房屋于2012年10月12日被上城区法院查封，连宁当即知道这一情况，并委托律师向法院提出了财产保全异议，同时还与该案件债权人蒋志平、抵押权人浙商银行杭州分行协商。因该查封是首封，是连宁资金链彻底断裂的标志性事件，从情理分析，连宁不可能不重视被查封的情况，更不可能不知道。但连宁在与人间天堂公司重新签订新的租赁《补充合同》时却隐瞒该“查封在先”的事实。连宁曾辩称查封是“在打钱后才知道”与事实不符，也不符情理。俞铿钧作为与连宁多年的朋友关系，又有债权债务关系，还作为《协议书》签约一方当事人，具有出租人的同等地位，对于前述企业现状、“抵押、查封在先，租赁在后”的事实，是知道和应当知道的。（2）隐瞒真相转嫁6000万元债务让人间天堂公司承担。①俞铿钧与连宁故意隐瞒他们之间存在债权债务关系。②俞铿钧以同一笔资金向连宁账户打款，但双方隐瞒连宁退汇款项的事实，造成人间天堂公司以为俞铿钧确实有提供6000万元资金实力的错觉；告知人间天堂公司俞铿钧虚假支付租金的事实，使得人间天堂公司确信俞铿钧已经提供了6000万元借款。③为更能充分掩盖事实真相，达到债务转嫁目的，采用“利诱”方式骗取人间天堂公司信任，促成人间天堂公司与俞铿钧、连宁签订与履行合同。原《房屋租赁合同》约定期限为8年，租金总额为6796.2万元，平均每年近850万元（849.525万元）。《补充合同》和《协议书》（2012年11月22日三方达成）约定12年共6000万元，平均每年只有500万元，与原《房屋租赁合同》相比，年租金每年少付350万元，按12年租期计算，便宜达到4200万元之巨。而且，《借款合同》约定俞铿钧还愿意提供1000万元的装潢资金，连同6000万元借款共7000万元的利息只有月息1分的低息。“让利”4200万元、1分低息，如此优越的条件推动了人间天堂公司“迫切”签约。再加上6000万元借款已经提供的虚假事实，人间天堂公司“积极履约”，签署《交房确认书》和借款《收条》、向俞铿钧支付利息、向西湖法院起诉承认收到借款等。2.人间天堂公司的利益受到损害包括两个方面，一是不能取得案涉房屋的承租权；二是在案涉房屋的承租权不能取得后必定是承担6000万元债务的损失。人间天堂公司不可能取得案涉房屋承租权，现因抵押权人等债权人申请，案涉房屋已由西湖法院执行。退一步说，假如在签订合同时案涉房屋的承租权是否能取得尚不能确定，但是，基于本案的具体情况，将来取得承租权可能会发生的交付障碍也是客观存在的。在案涉房屋的承租权不能取得后必定造成人间天堂公司承担6000万元债务的损失，这种损害性也是客观现实的。3.俞铿钧与连宁的弄虚作假行为与人间天堂公司的利益损害之间存在因果关系且俞铿钧与连宁主观上对损害结果是明知或应知。俞铿钧与连宁知道或者应当知道福文公司不能交付租赁房屋的履行能力，予以隐瞒、欺骗，在债权人介入监管、抵押权人申请司法处置等相继行为发生后，人间天堂公司取得案涉房屋承租权合同目的必然落空；隐瞒实际不是支付租金而是归还连宁债务的真相，诱惑人间天堂公司签订、履行合同，转嫁债务最终必将使人间天堂公司承担6000万元债务的结局。可见，俞铿钧与连宁的弄虚作假行为与人间天堂公司利益损害之间具有必然的因果关系，俞铿钧与连宁对此明知或应知，而故意为之。（二）俞铿钧与连宁共同参与签订和履行原《房屋租赁合同》的《补充合同》和《借款合同》，在整个过程的意思联络中，他们始终是以损害人间天堂公司利益为目的的。俞铿钧与连宁存在“合谋串通”的事实。本案中，俞铿钧知道或者应当知道自己和连宁的行为会造成或可能造成人间天堂公司的利益损害后果，除了“直接故意”外，还有采取“放任”的间接故意状态，尤其是在人间天堂公司取得租赁权的问题上。对于俞铿钧来讲，人间天堂公司不能取得租赁权，可能并非一定是其主观愿望。但俞铿钧清楚，经过其核实，发现人间天堂公司“是生意比较好的，认为其经营的能力也是可以归还债务的”，人间天堂公司的“团队运作是比较好的”，根据《借款合同》第五点约定其有权控制的人间天堂公司关联企业“工联的利润每年有700万元”，“而且借款还有上诉人的萧山店、下沙店、工联店的财务作保证，我要派人去看住这块。我认为是有保证的”。因此，不管人间天堂公司能否取得案涉房屋承租权，俞铿钧的利益都不会因此受到损失。（三）俞铿钧与连宁“恶意串通，损害人间天堂公司利益”是以获取不正当利益为目的的。福文公司收取租金后，正常应交给富新公司，富新公司应将租金用于经营活动，包括根据已经设定租金收入质押归还质权人浙商银行杭州分行的贷款，浙商银行杭州分行才能将其设定抵押的案涉租赁房屋允许人间天堂公司承租使用。这样的租金使用方式才是合法的，人间天堂公司取得租赁权才会有保障。但是，俞铿钧与连宁却不顾案涉房屋抵押（质押）权人的利益，不顾人间天堂公司租赁权人的利益，也不顾其他公司债权人利益，将本属福文公司收取、归富新公司所有的租金用于归还连宁个人债务，俞铿钧与连宁获取的当属不正当利益。另外，俞铿钧与连宁之间通过虚增2000万元债权债务也可佐证他们获取不正当利益的目的。可见，俞铿钧与连宁的行为符合“恶意串通，损害第三人利益”的法律构成要件。另外，从委托代理关系角度分析，俞铿钧与连宁也构成“恶意串通，损害第三人利益”行为。《借款合同》和《补充合同》均约定6000万元借款专款用于支付租金给福文公司，同时约定俞铿钧受人间天堂公司的委托支付租金，俞铿钧与人间天堂公司之间就支付租金存在委托代理关系。俞铿钧在代理支付租金时，与连宁串通，将提供的款项不用于支付租金，转为连宁个人归还欠其的借款，导致实际租金最终分文未付，这一行为损害了人间天堂公司的利益，根据《民法通则》第六十六第三款规定，构成恶意串通，俞铿钧与连宁对人间天堂公司的损害应承担连带责任。目前人间天堂公司的损失已经超过6000万元，完全可以吞并俞铿钧的诉求。综上，假如俞铿钧提供的借款成立、租金支付成立，俞铿钧与连宁以获取本属于福文公司收取、归富新公司所有的租金用于归还连宁欠俞铿钧个人债务这一不正当利益为目的，故意合谋，实施隐瞒真相、欺骗、“私下还款”等弄虚作假行为，致使人间天堂公司不能取得案涉房屋租赁权、背负6000万元债务的损失，俞铿钧与连宁的行为属于《民法通则》第五十八条第（四）项规定的“恶意串通，损害第三人利益”的无效民事行为；如果将“私下还款”理解为是“私下还款”合同，也是属于《合同法》第五十二条第（二）项规定的“恶意串通，损害第三人利益”的无效合同。与之相关的《借款合同》、《补充合同》也是俞铿钧与连宁恶意串通，损害人间天堂公司利益的产物，也应当依据《合同法》第五十二条第（二）项规定确认无效。无效的民事行为（合同），从行为（合同）开始起就没有法律约束力；民事行为（合同）被确认为无效后，当事人因该行为（合同）取得的财产，应当返还给受损失的一方。由于连宁与俞铿钧之间的款项只是来回的打款记录，本来就没有实际资金流动，故只要确认还款行为无效、两份合同无效即可，最终判决驳回俞铿钧对人间天堂公司的诉讼请求。
另外，就本案《补充合同》的效力，在案证据表明，《补充合同》没有加盖福文公司印章，仅是福文公司法定代表人朱芸的签字，而朱芸是受连宁指示所为。连宁及其控制的富新公司因债权人的介入、福文公司的公章被债权人监管、签订合同的权利已经受限，目前在福文公司不认可这一份合同效力的情况下，未被追认的《补充合同》依法属于无效合同。
六、假如本案提供借款成立、租金支付成立、还款行为成立，则俞铿钧与连宁涉嫌构成合同诈骗罪、职务侵占罪，且均系共同犯罪。（一）涉嫌合同诈骗罪。俞铿钧伙同连宁，互相勾结，通过连宁控制的福文公司与人间天堂公司签订和履行《房屋租赁合同》的《补充合同》和其与人间天堂公司签订与履行《借款合同》的过程中，俞铿钧以将租金用以收回其个人债权、连宁以将租金用以归还其个人债务的“非法占有为目的”，虚构、隐瞒福文公司缺乏实际交付案涉房屋的履行能力，以明显低于市场租赁价格等方法，诱骗人间天堂公司签订和履行合同，导致人间天堂公司6000万元被骗，损失数额巨大，根据《刑法》第二百二十四条规定，构成合同诈骗罪。俞铿钧与连宁属于共同犯罪。（二）涉嫌职务侵占罪。6000万元租金是福文公司所有的财产。连宁利用其是福文公司实际控制人这一职务上的便利，以侵吞方式非法占有本单位6000万元资金，用于归还其欠俞铿钧的个人债务，数额巨大，根据《刑法》第二百七十一条第一款规定，构成职务侵占罪。俞铿钧与连宁勾结，利用连宁的职务便利，共同将属于福文公司的财产非法占为己有，数额巨大，根据《最高人民法院关于审理贪污、职务侵占案件如何认定共同犯罪几个问题的解释》第二条规定，以职务侵占罪共犯论处。对前述犯罪行为，请二审法院依法移送公安机关侦查。
七、原审法院违反法定程序。案涉借款关系、租赁关系及连宁与俞铿钧之间的还款行为等事实均与连宁有关，连宁与本案具有法律上的利害关系，应当作为第三人参加本案诉讼。但原审法院漏列当事人，导致本案基本事实认定错误，请二审法院予以纠正。综上，原审判决认定基本事实和适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法予以撤销，改判驳回俞铿钧的诉讼请求。
被上诉人俞铿钧答辩称：一、关于上诉人提出的上诉理由第一项“人间天堂公司与福文公司的租赁合同争议”。（一）租赁合同与案涉民间借贷没有关联。人间天堂公司将从俞铿钧处取得的借贷作何用途，即借贷用途或者说款项流向，确属借贷合同法律关系的主要条款之一，但是借款人人间天堂公司以该笔借款作为支付对价与福文公司之间建立的租赁合同关系以及租赁合同项下的争议，包括租赁房屋有无交付、《交房确认书》是否真实、交付是否符合合同约定、不符合约定的交付条件应该如何处理等等，则完全独立于本案，与本案诉争的两大焦点：借贷合意以及借贷事实没有关联性。（二）租赁合同不属于本案审理范围。人间天堂公司在2013年曾就房屋租赁合同项下的争议向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，要求福文公司：继续履行合同，交付合同约定的租赁房屋；承担违约金及赔偿损失。后人间天堂公司于2013年11月撤回起诉。换句话说，人间天堂公司与福文公司就房屋租赁合同项下的争议，至今未有生效的法院裁判文书作出定论。本案的案由为民间借贷纠纷，即便本案事实与《房屋租赁合同》有涉，但依民事诉讼法的规定，租赁合同争议不属于本案审理的范畴，当然更不属于本案上诉的审理范围。该项争议应由人间天堂公司与福文公司另案处理。退一步讲，即便把租赁合同有关争议事实纳入本案审理，但因人间天堂公司与福文公司各有其诉讼意图，难以保证各方就该节事实作出真实的符合客观事实的表述。第一，就福文公司而言。在本案发回重审阶段，一审法院第一次开庭审理（2014年11月24日上午9时）时，福文公司当庭陈述“福文公司在2013年10月已被连宁的债权人接管，包括福文公司证件、印章、人事、财务等”。这个时间节点，与人间天堂公司对福文公司撤诉的时间节点非常吻合。而杭州市西湖区人民法院在2015年7月27日作出的（2014）杭西刑初字第971号刑事判决书记载，连宁因犯非法吸收公众存款罪，有29358万元的借款未予归还债权人，因此，不排除被连宁债权人实际控制的福文公司出于利益的考虑，对租赁合同项下事实作出有利于己的陈述，包括强调租赁房屋未交付或交付不符合约定，以达到与人间天堂公司解除租赁合同的目的，从而除去房屋租赁权的负担，提升债务人的偿债能力。第二，对人间天堂公司而言。人间天堂公司在借款时应考虑商业风险及偿债能力，现因俞铿钧追债即撤回对福文公司的起诉，抱着全身而退的宗旨，租赁房屋不要了、借款也不还了。因此，现阶段，人间天堂公司同样也是强调租赁房屋未交付或者交付不符合约定最为有利，从而达到其主张的“连宁与俞铿钧隐瞒真相、欺骗、恶意串通、共同犯罪”事实成立，以实现逃避本案项下的还本付息民事责任的目的。但反过来说，如果租赁房屋确实存在未交付或者交付不能的情形，通常承租人一定会寻求解除房屋租赁合同的救济手段，但本案人间天堂公司向西湖区人民法院起诉的诉请恰恰是继续履行合同，人间天堂公司对福文公司提起诉讼，而后撤诉，又以房屋不能交付为由，主张借款事实不能成立，其诉讼意图可见一斑。（三）人间天堂公司主张租赁合同因连宁与俞铿钧恶意串通无效与合同法规定不符。因为《房屋租赁合同》的相对人为人间天堂公司与福文公司，案外人连宁及俞铿钧均非房屋租赁合同的当事人。而根据我国《合同法》第52条及《民法通则》第58条的规定，恶意串通损害第三人利益是指当事人双方为牟取不正当利益共同合谋或放任参与实施损害他人合法利益的行为。这里的当事人双方指恶意串通的行为人，第三人指利益受损的人。即无效合同为恶意串通的行为人之间的合同，提出无效合同主张的则是利益受损的第三人。现人间天堂公司作为租赁合同的当事人，主张自己和合同相对人福文公司签订的租赁合同无效是连宁与俞铿钧恶意串通所致，与《合同法》设置的恶意串通行为人必须是无效合同的签约主体不符。（四）退一步讲，即便把租赁合同有关争议事实纳入本案审理范围，人间天堂公司的主张也是不成立的。1.关于福文公司有无转租权的问题。（1）福文公司依据2010年11月30日与房屋所有权人富新公司签订的《房屋租赁合同》，依法享有对紫荆花北路188号4幢4层、5层房屋的转租权利，因此福文公司有权将房屋转租给人间天堂公司。印证该节事实的相关证据为俞铿钧重审一审提供的证据一：《委托出租证明》、证据二：2012年11月30日《房屋租赁合同》以及证据四：杭州市下城区人民法院（2013）杭下商初字第33号《民事判决书》。（2）富新公司确在2011年4月30日与力欣公司签订的《房屋租赁合同》，租赁标的也为西湖区紫荆花北路188号4幢4层、5层房屋，但力欣公司已将该合同项下的权利义务转让给福文公司，因此福文公司有权将房屋转租给人间天堂公司。印证该节事实的证据为本案二审俞铿钧提供的证据一：2012年12月24日《民事上诉状》、《中国人民银行征信中心应收账款质押登记—初始登记》、《承诺函》、（2013）杭下商初字第33-2号《民事裁定书》。因此，人间天堂公司主张福文公司无权转租，所谓《房屋租赁合同》效力待定不成立。2.关于抵押与租赁的问题。2012年4月17日《租赁合同》签订的当时，案涉房屋确已被设置抵押，但该抵押不影响《租赁合同》的效力。（1）本案中，富新公司与福文公司的租赁合同签订于2010年11月30日，该时间节点早于富新公司将案涉房屋设置抵押登记的2011年9月23日，由此得出的结论，福文公司与富新公司租赁在先，而富新公司抵押在后，福文公司的租赁权不受富新公司抵押的影响。理由如下：抵押与租赁在权利性质上不冲突，租赁权是一种所有人将标的物转由他人占有、使用，以实现自己对标的物的收益利用权，而不动产抵押不转移标的物的占有，就可以实现抵押物所有人对抵押物的使用、收益。抵押权的设立不影响抵押人出租抵押物。具有租赁权和抵押权的同一不动产，如果在抵押权的实现阶段发生租赁权与抵押权冲突的，则根据租赁与抵押的时间先后，分两种情况处理：第一种情况，抵押在先，租赁在后的。《担保法解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”第二种情况，出租在先，抵押在后的。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《担保法解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《物权法》第190条也规定“订立抵押合同签抵押财产已出租的，原租赁不受该抵押权的影响。”综上两点，福文公司与富新公司租赁在先，而富新公司抵押在后，福文公司的租赁权不受富新公司抵押的影响。（2）人间天堂公司作为福文公司的次承租人，虽然与福文公司签订租赁合同的时间为2012年4月17日，但人间天堂公司作为次承租人享有的租赁权和福文公司作为承租人享有的租赁权是同一的，故尽管转租行为发生在抵押之后，但仍不影响人间天堂公司的租赁利益。人间天堂公司作为次承租人，在抵押权人实现债权时，其次承租关系不受抵押的影响。人间天堂公司主张“抵押在先、租赁在后”不成立。3.关于查封与租赁的问题。（1）《补充合同》有效。虽然2012年11月21日福文公司与人间天堂公司签订的《补充合同》上缺少公章，但朱芸作为法人代表，有权代表福文公司签订合同。法定代表人代表法人行使职权，以法人名义对外做出的行为应由法人承担责任，盖具公章并非合同有效的必备条件。《补充合同》将原《房屋租赁合同》约定的8年租期变更为15年，租金分期付款变更为一次性付款，租金总额6796.2万元变更为6000万元，只是对租赁时间及租金的支付方式进行了变更，并未改变租赁合同的实质性内容，并不因此产生新的租赁关系。租赁房屋被上城区人民法院查封的时间在2012年10月12日，租赁合同签订时间在2012年4月17日，因此，租赁在先、查封在后，《补充合同》的效力不因在此之前的抵押及查封而受影响。（2）各方当事人在《补充合同》签订时对查封情况均不知悉：根据2014年3月11日二审庭审笔录记载，俞铿钧在《补充合同》签订时并不知道案涉房屋的查封情况；根据俞铿钧一审提交的证据二十五《2014年4月3日连宁讯问笔录》记载，连宁“在打钱之后知道”案涉房屋的查封情况；根据2014年3月11日二审庭审笔录记载，人间天堂在庭审中称不知道案涉房屋的查封情况；《补充合同》签订之时，福文公司也不知道案涉房屋的查封一事。2012年12月31日《杭州市下城区人民法院查封告知书》载明，法院于2012年12月28日才告知福文公司从2012年12月28日起将收取的租金打入指定的福文公司在浙商银行的账户。人间天堂公司主张“查封在先、租赁在后”不成立。4.关于交付的问题。（1）房屋已实际交付，《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。《租赁合同》第4.2条约定，房屋交接时，双方应签署房屋交接书，交接书的签署日期为实际交付房屋的日期。《补充合同》第1条约定，交房时间变更为2013年1月1日，人间天堂公司对出租房屋的现状已了解并无异议。2012年11月25日，人间天堂公司与福文公司签订的《交房确认书》明确“福文公司交付给人间天堂公司紫荆花北路188号4幢4层、5层房屋建筑面积8525.54平方米，此次交付的确定等同于对双方相关约定的认同”。综上合同约定及法律规定，人间天堂公司作为承租人，在签订租赁合同时完全可以查询或者现场查看，判断标的物是否符合要求。虽然租赁合同对标的物有要求，但补充协议约定以现状交付，房屋交付确认书也对交付作出认可。因此，租赁房屋已完成交付，且人间天堂公司同意按房屋现状接受交付，也即意味租赁合同约定的交付条件已对双方无法律约束力，不会发生房屋交付不符合合同约定的事实。（2）事实上，租赁合同项下的案涉房屋不存在交付的障碍。印证该节事实的相关证据有俞铿钧重审一审提交的证据三《紫荆花北路188号1-4幢房屋权属登记信息查询记录》，证明案涉房屋已在2010年11月15日取得了权属证书，而依据建设部《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交：（五）房屋已竣工的证明。”及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第九条“新建的房屋，建设单位或个人应自房屋竣工交付使用之日起三个月内申请房屋产权的初始登记”的规定，可知权属证书的取得前提是基于该房屋竣工验收的合格。印证该节事实的相关证据有俞铿钧重审一审提交的证据二十九《现场勘查笔录》，笔录记载案涉房屋1-2层肯德基店面已在装修，3-5层空置，由此可知案涉房屋不存在事实上的交付障碍；且188号4幢房屋整幢楼只有一个房产证，不可能1-3层能交付，4-5层却不能交付。印证该节事实的相关证据有俞铿钧重审一审提交的证据三十《紫荆花北路188号4幢房屋租赁情况清单》，该清单记载，紫荆花北路188号4幢房屋的所有承租户（除人间天堂公司外）的租赁起始日均晚于人间天堂与福文公司之间《房屋租赁合同》的签订时间2012年4月17日；结合俞铿钧提交的证据十六《2012年12月28日连宁、朱芸询问笔录》及证据二十九《现场勘察记录》，能够证明本案二审期间，案涉房屋的大部分租户已实际入场并进行了装修，证明紫荆花北路188号4幢房屋不存在事实上的交付障碍。（3）人间天堂公司以土建、消防、电梯未验收为由认为房子不能交付缺乏证据支持。何况人间天堂公司将租赁房屋用于餐饮、卡拉ok等经营，本身在装修中就需要重新设计和施工，以满足装修验收的消防要求。人间天堂公司主张“房屋未交付，房屋交付不符合合同约定”不成立。
二、关于上诉人提出的上诉理由第二项“俞铿钧有无向人间天堂公司支付6000万元借款，借款合同有无履行”。本案案由为民间借贷，因此案件的审查应始终围绕俞铿钧与人间天堂公司、叶恭发、陈芸之间的《借款合同》展开。（一）俞铿钧与人间天堂公司、叶恭发、陈芸的《借款合同》成立。根据《浙江省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定，借贷双方签订借款合同达成借贷合意时借贷合同成立。印证该节事实的相关证据为俞铿钧重审一审提交的证据七《借款合同》。2012年11月21日俞铿钧与三上诉人达成借贷合意，签订《借款合同》，约定俞铿钧向三上诉人出借资金人民币7000万元，用于人间天堂公司支付福文公司租金6000万元及装修1000万元，由俞铿钧按福文公司指令支付，月利率为1%，利息税由三上诉人承担，双方并对借款的归还方式及利息的支付方式作出具体约定，并约定连续二期或累计三期未按时足额归还，俞铿钧有权主张提前全额还款，并有权主张诉讼费、律师费及利息，争议提交临安法院管辖。故俞铿钧与三上诉人之间《借款合同》成立。（二）《借款合同》有效，上诉人主张俞铿钧与连宁恶意串通损害上诉人利益导致《借款合同》无效的事实和理由不成立。如前所述，以恶意串通为由提起合同无效之诉的，合同无效之诉的俞铿钧应为利益受损的第三人，合同无效之诉的被上诉人应为恶意串通的两个或以上行为人，而无效的合同则是发生在恶意串通的行为人之间。本案中，上诉人若主张合同无效，无','2018-09-19
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