杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0103民初1009号
原告：浙江链家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区朝晖二区**幢***室。
法定代表人：冯国耀。
委托诉讼代理人：杨桂全，浙江凯旺律师事务所律师。
被告：杭州东魁贸易有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区南阳街道南虹路**号。
法定代表人：毕华。
委托诉讼代理人：杨帆，男，1982年11月27日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
被告：吕小军，男，1975年9月23日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
原告浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告杭州东魁贸易有限公司（以下简称东魁公司）、吕小军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，依法适用简易程序。后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托诉讼代理人杨桂全、被告东魁公司的法定代表人毕华、委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。被告吕小军经本院合法传唤后未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告链家公司向本院提出诉讼请求诉讼请求：1、确认原告链家公司与被告东魁公司签订的武林路184号房屋租赁合同于2016年7月19日解除；2、被告东魁公司退还原告房屋租金及押金259643.84元，支付违约金116666.67元，合计376310.51元；3、被告吕小军在335572.61元范围内与被告东魁公司承担连带还款责任；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告链家公司变更第二项诉讼请求：判令被告东魁公司退还原告房屋租金及押金237123.29元，支付违约金116666.67元，合计353789.96元。事实与理由：被告东魁公司原系下城区武林路184号的承租人.2015年4月16日,原告与被告签订房屋租赁合同,约定原告租赁被告承租的房屋,租期自2015年5月5日至2018年5月4日,租房押金人民币30000元整,年租金为700000元整,一方违约的需支付2个月租金作为违约金。合同签订后,原告依约履行了自己的义务,及时向被告支付了房屋租金及押金,但囚被告东魁公司拖欠业主租金的原因,导致原告无法继续使用租赁房屋。被告的行为违反了合同约定,应当退还原告多支付的房屋租金及押金并承担违约责任。2016年12月2日,被告吕小军作为东魁公司的实际控制人,与原告结算后,双方签订关于商铺租赁费用清算相关事宜的协议,约定吕小军分期向原告退还租金及押金人民币27964⒊84元。若逾期的,需支付20%的违约金。协议签订后,被告吕小军分文未付。
原告链家公司向本院提交如下证据：
1、店面租赁合同1份（东魁公司），另附《协议》1份，证明原被告签订房屋租赁合同及约定的租赁期限、租金、违约责任的事实。
2、转账付款凭证4份，证明原告支付租房押金及房屋租金的事实。
3、租房协议1份，证明因被告违约，原告与房东于2016年7月20日另行签订租房合同的事实。
4、合作协议1份，证明被告吕小军承认违约，自愿承担债务与原告签订还款计划的事实。
5、店面租赁合同1份（图南公司），证明因原告最初是与杭州图南实业有限公司签订租赁协议，故相应租金均支付给杭州图南实业有限公司。
6、转租声明1份，证明2016年7月19吕小军代表被告东魁公司与原告声明解除合同且吕小军以东魁公司负责人名义出具的声明。
7、租房协议（杭州市下城区老年基金会与东魁公司签订）1份，证明东魁公司是案涉房屋的转租人。
被告东魁公司答辩称：被告不承担退还原告的租金及押金的责任，不承担本案诉讼费。被告对武林路184号房屋租赁事项毫不知情。2012年3月至2016年5月,东魁公司法人代表为吕小军。由于吕小军长期独断专行,隐瞒公司真实经营情况,侵吞公司资产,经股东会决议、杭州中院判决,2016年6月,公司在工商部门进行了法人变更,由毕华接任公司法人代表。公司已作废了吕小军持有的公司执照和公章等,并登报进行了公示。毕华接手公司后,吕小军自始至终未向公司口头或书面移交下城区武林路184号房屋租赁事项。原告及房东杭州下城区老年基金会自始至终也未和东魁公司有过任何形式的接触和联系。下城区武林路184号房屋租赁事宜完全是吕小军假借公司名义的个人行为。从原告提交的租房协议(签订时间无从考证)上看,约定房屋的租金汇款至吕小军的个人账户,有违公对公合同履行的常理。事实上东魁公司也从未收到过原告或吕小军本人关于武林路184号房屋租金的收入和出具相关的收条。从原告的汇款证明上看,首先东魁公司无法确定原告的汇款凭证与武林路184号租赁有关,假设有关,实际汇入的也是吕小军的个人和图南公司账户。这表明原告和吕小军在签订合同之初就合谋隐瞒东魁公司及其股东。吕小军趁其持有公司公章之机,冒用公司名义签订了租赁合同,租金落入了个人腰包。东魁公司已于2016年6月进行了法人代表变更,吕小军不再在公司内担任任何职务,原告诉状中称2016年12月2日,吕小军是东魁公司的实际控制人毫无事实依据。公司也从未授权吕小军个人代表公司对外签署协议合同,东魁公司认为原告与吕小军个人名义签订的合作协议没有合法性,属无效协议,也不承认该合作协议的约定。因此,原告以吕小军个人签订的合作协议,要求东魁公司承担租金及违约金缺少事实基础。原告所述2016年12月后出现了与东魁公司的合同纠纷,但直至开庭从未与东魁公司进行过任何田头和书面的联系交涉,而去与吕小军个人签订所谓的合作协议,明显不符合常理,充分说明了原告事实上认为履行租赁合同的责任和义务主体不是东魁公司是吕小军个人，无需和东魁公司进行协商解决。综上所述,原告将租房合同与合作协议混为一谈,将与吕小军和图南公司的纠纷与武林路184号房屋租赁事项混为一谈,混淆视听,在东魁公司毫不知情的情况下,牵扯进吕小军的纠纷,承担无需承认的责任。原告事实上是与吕小军发生的合同关系,是向吕小军个人支付的房租,由此带来的经济纠纷应由吕小军个人承担。违约金主张过高，应予以调整。原告就案涉房屋提交的两份租赁合同性质不明确，有可能是原告为办理证照，与被告签订租赁合同，证照办理完之后随即将该合同作废，实际履行租赁合同的是图南公司；合作协议中吕小军的签字无法确认是代表图南公司还是东魁公司。款项汇入图南公司账户，东魁公司有理由认为原告与被告的合同只是为了备案，实际上履行的是图南公司的合同。请求法院支持和维护被告的请求和合法权益。
被告东魁公司向本院提交如下证据：
1、公司变更登记核准通知1份，证明2016年6月2日工商注册的法人代表已经变更，吕小军不再担任公司法人代表。
2、2016年6月1日每日商报1份，证明2016年6月1日公示吕小军不再担任东魁公司法人代表并作废所持有的营业执照和公章。
3、（2016）浙01民终149号民事判决书1份，证明原告曾就公司法定代表人变更以及证照返还争议提起诉讼，法院判决吕小军应当返还证照。
被告吕小军未作答辩，亦未提交证据。
经庭审举证质证，本院认证如下：对于原告链家公司提交的证据，被告东魁公司对证据1，封面上标注作废，真实性有异议，落款处签名的江大燕，是杭州图南实业有限公司的法定代表人，不是杭州东魁贸易有限公司的人员，不能代表东魁公司。三方协议真实性有异议，无法判断签订时间，跟原被告之间的争议无关；证据2，与被告东魁公司无关；证据3，真实性无法判断，与被告东魁公司无关。证据4，无法判断吕小军签名的真实性，落款时间是2016年12月2日，吕小军已经不是公司法定代表人，协议是无效的；证据5-7，真实性无法判断，东魁公司一直都不知道租房的事情。本院认为，上述证据1-7均系原件，与本案具有关联性，内容能互为印证本案租赁事实，且被告东魁公司认可证据1中合同上公章，故本院对上述证据均予以确认。对于被告东魁公司提交的证据，原告链家公司对证据1-3真实性无异议，证明目的有异议，不足以达到否定吕小军构成表见代理的目的，原告认为吕小军一直是东魁公司的法人。本院认为，上述证据1-3能印证被告东魁公司法定代表人变更情况，本院予以确认。
本院经审理对案件事实认定如下：
一、2015年4月15日，出租方图南公司、承租人链家公司签订《店面租赁合同》一份，约定租赁房屋坐落于杭州市下城区；租赁房屋面积共120平方米；图南公司同意将该房屋租赁给链家公司办公使用；租赁房屋交付时间：图南公司向链家公司交付租赁房屋的时间是2015年4月25日，该房屋租赁期自2015年4月25日起至2018年5月4日止；租赁房屋免租期2015年4月25日至2015年5月4日为链家公司装修房屋时间，该时间为免租期，链家公司不需向图南公司执法租金；本合同租赁房屋年租金为2015年5月5日至2016年5月4日每年租金68000元整；2016年5月5日至2017年5月4日每年租金700000元；2017年5月4日至2018年5月4日每年租金750000元；链家公司向图南公司支付的首期租金为2015年5月5日起至2015年11月4年止的租金共计340000元；本合同项下房屋租金付款形式为半年付，具体支付时间如下：链家公司应当在图南公司提供齐证照资料、链家公司确认可以办照无误之日起7个工作日内支付首期租金；剩余租金的支付时间：链家公司于每年5月5日、11月5日向图南公司付清当期租金；链家公司将租金汇款至东魁公司银行账户，具体信息为：开户姓名图南公司、开户银行建设银行余杭支行、银行账号33×××07；链家公司应向图南公司支付30000元作为房屋押金，于首期租金支付之日起3个工作日内支付，房屋押金作为链家公司不损害房屋主体结构、设施和不拖欠水电物业取暖等费用的保证，押金不冲抵房租，合同期满，结清全部费用其双方办理移交手续后5个个工作日内，图南公司应将所收押金全部返还给链家公司；在本合同履行期间，因图南公司的原因导致链家公司无法正常使用租赁房屋的，或图南公司要求提出解除合同的，图南公司应当退还链家公司未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用，并支付2个月租金的违约金给链家公司；等。图南公司、链家公司分别在该合同下方盖章。
杭州市下城区老年基金会、东魁公司、链家公司签订《协议》一份，东魁公司向租赁杭州市下城区老年基金会武林路182号（含184号）底层营业用房，链家公司承诺准时支付东魁公司商品房为租金。
2015年4月22日，链家公司通过其银行账户向图南公司转账支付房屋押金30000元。后链家公司分别于2015年5月13日、2015年11月10日通过其银行账户向图南公司转账支付租金315111.44元、340000元。
二、出租方东魁公司、承租人链家公司签订《店面租赁合同》一份，约定租赁房屋坐落于杭州市下城区（临）；租赁房屋面积共120平方米；东魁公司同意将该房屋租赁给链家公司办公使用；租赁房屋交付时间：东魁公司向链家公司交付租赁房屋的时间是2015年4月15日，该房屋租赁期自2015年4月25日起至2017年10月10日止；租赁房屋免租期2015年4月25日至2015年5月4日为链家公司装修房屋时间，该时间为免租期，链家公司不需向东魁公司执法租金；本合同租赁房屋年租金为2015年4月25日至2016年5月4日每年租金68000元整；2016年5月5日至2017年5月4日每年租金700000元；2017年5月4日至2017年10月10日每年租金300000元；链家公司向东魁公司支付的首期租金为2015年5月5日起至2015年11月4年止的租金共计340000元；本合同项下房屋租金付款形式为半年付，具体支付时间如下：链家公司应当在东魁公司提供齐证照资料、链家公司确认可以办照无误之日起7个工作日内支付首期租金；剩余租金的支付时间：链家公司于每年5月5日、11月5日向东魁公司付清当期租金；链家公司将租金汇款至东魁公司银行账户，具体信息为：开户姓名吕小军、开户银行农行杭州天城路行、银行账号62×××19；链家公司应向东魁公司支付30000元作为房屋押金，于首期租金支付之日起3个工作日内支付，房屋押金作为链家公司不损害房屋主体结构、设施和不拖欠水电物业取暖等费用的保证，押金不冲抵房租，合同期满，结清全部费用其双方办理移交手续后5个个工作日内，东魁公司应将所收押金全部返还给链家公司；在本合同履行期间，因东魁公司的原因导致链家公司无法正常使用租赁房屋的，或东魁公司要求提出解除合同的，东魁公司应当退还链家公司未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用，并支付2个月租金的违约金给链家公司；等。东魁公司、链家公司分别在该合同下方盖章。
2016年5月4日，链家公司向吕小军账户转账支付租金389326.66元。
三、吕小军于2016年7月19日出具同意转签声明，载明：东魁公司负责人吕小军同意承租方链家公司转签到杭州市下城区老年基金会名下，东魁公司因拖欠杭州市下城区老年基金会房租，无法继续承租商铺。
2016年7月19日，出租方杭州市下城区老年基金会、承租方链家公司签订《租房协议》一份，约定：杭州市下城区老年基金会提供武林路184号底层街面房三个开间约120平方米作为链家公司经营（房地产）用房；租赁自房屋交付之日起执行（2016年7月20日起至2017年10月10日止）；等。
2016年12月2日，吕小军与链家公司签订《合作协议》一份，约定：物业地址位于杭州市滨江区间房屋，链家公司分别向杭州图南实业有限公司和东魁公司租赁了该三间房屋。因杭州图南实业有限公司和东魁公司的公司法人都玩吕小军，故关于该三间房屋租赁相关事宜链家公司与吕小军达成如下协定：因杭州图南实业有限公司和东魁公司作为二房东未及时向业主缴纳当期租金，导致链家公司无法证实使用该三间房屋的租赁使用权。经双方协商一致，吕小军同意退还链家公司未用租金和押金，合计279643.84元，并承诺于2017年2月份开始，在每月月底前向链家公司支付40000元，分7次逐月返还链家公司，如未按期退还，吕小军应向链家公司交纳逾期费，按总金额每天万分之五支付，如逾期超过十日，吕小军徐支付违约金总金额的20%；滨江区滨盛路4261号押金20000元、需退租金2520.55元，需退金额22520.55元；下城区武林路184号押金30000元、需退租金207123.29元，需退金额237123.29元；下城区建国北路492号（现420-2）以及20000元、需退金额20000元；吕小军的还款计划明细：2017年2月28日、3月31日、4月30日、5月31日、6月30日、7月31日前各付40000元、8月31日前付39643.84元，合计279643.84元。吕小军在该合作协议下方签名、摁印。
另查明，吕小军自2012年3月份起担任东魁公司法定代表人。东魁公司向萧山区人民法院起诉吕小军公司证照返还纠纷一案，萧山区人民法院作出（2015）杭萧义商初字第1740号民事判决，判决吕小军返还东魁公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公司印章、财务印章。吕小军不服该判决提起上诉，杭州市中级人民法院于2016年5月20日作出（2016）浙01民终1419号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年6月1日，东魁公司在《每日商报》刊登公告，声明公章等作废。2016年6月2日，东魁公司经工商核准变更法定代表人为毕华。
本院认为，链家公司与东魁公司签订的涉案《店面租赁合同》，约定由链家公司向东魁公司租赁位于杭州市下城区（临）房屋并支付租金，该意思表示明确，上述合同条款完备，内容明确，且不悖法律、行政法规的禁止性规定，被告东魁公司对合同中加盖的公章的真实性无异议，故本院予以确认。上述合同签订后，链家公司于2016年5月4日按照合同约定向东魁公司指定账户支付租金，履行了合同义务。吕小军原为东魁公司的法定代表人，并以东魁公司负责人的身份于2016年7月19日向链家公司出具声明，确认东魁公司因拖欠杭州市下城区老年基金会租金导致无法继续承租商铺，同意链家公司转签合同。由此，链家公司有理由相应吕小军系代表东魁公司。另结合链家公司已于同日于杭州市下城区老年基金会就案涉租赁物签订租赁合同的事实，链家公司要求确认双方就杭州市下城区（临）的《店面租赁合同》于2016年7月19日解除，东魁公司在庭审中亦同意解除合同，故本院予以确认。鉴于双方合同已于2016年7月19日解除，链家公司要求东魁公司退还剩余租金207123.29元，符合合同约定，且计算并无不当，本院予以支持。关于押金。原、被告双方签订的《店面租赁合同》约定了收款账户，而链家公司将30000元房屋押金转账支付至图南公司账户，未能提交有效证据证明东魁公司认可上述付款行为，故其要求被告东魁公司支付押金30000元，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金。双方合同约定的违约金标准过高，东魁公司要求调整。本院根据双方交易的性质、合同的目的，并结合当事人的履行情况，酌情确定按剩余租金的20%计算违约金41424.66元。对于链家公司主张该项诉请的超出部分不予支持。吕小军与链家公司签订《合作协议》，同意向链家公司退还包括本案租赁房屋在内的三间租赁房屋的未用租金和押金，并承担逾期付款违约金。故链家公司要求吕小军承担连带责任，并无不当。根据《合作协议》的约定内容，本案所涉的未付租金为207123.29元、相应的逾期违约金经计算为41424.66元，故本院确认吕小军在上述款项范围内承担连带清偿责任。对于超出部分，链家公司的主张缺乏依据，本院不予支持。被告吕小军经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本案的审理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江链家房地产经纪有限公司与被告杭州东魁贸易有限公司就杭州市下城区（临）的《店面租赁合同》于2016年7月19日解除；
二、被告杭州东魁贸易有限公司于判决生效之日起十日内返还原告浙江链家房地产经纪有限公司租金207123.29元；
三、被告杭州东魁贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付原告浙江链家房地产经纪有限公司违约金41424.66元；
四、被告吕小军对被告杭州东魁贸易有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告浙江链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费按原告变更后的诉请收取6607元（原告浙江链家房地产经纪有限公司已预缴6945元），由原告浙江链家房地产经纪有限公司负担1965元，由被告杭州东魁贸易有限公司、吕小军负担4642元。
原告浙江链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州东魁贸易有限公司、吕小军于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 刘新玉
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 韩根跃
二〇一八年八月三日
代书 记员 赵晓敏