江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初1554号
原告（反诉被告）：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司，住所地苏州工业园区民营工业区内，实际经营地为苏州市西环路888号。
法定代表人：倪林，董事长。
委托诉讼代理人：方家豪，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王君英，女，该公司员工。
被告（反诉原告）：苏州瑞德百汇投资有限公司，住所地苏州市西环路868号。
法定代表人：钱惺，董事长。
委托诉讼代理人：李国云，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。
原告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称金螳螂公司）与被告苏州瑞德百汇投资有限公司（以下简称瑞德百汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，被告瑞德百汇公司提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法由审判员李尧适用简易程序，于2016年3月31日、5月6日两次公开开庭审理了本案，经审理发现因案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2016年8月4日再次公开开庭审理了本案。原告金螳螂公司的委托代理人方家豪、王君英、被告瑞德百汇公司的委托代理人李国云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金螳螂公司向本院提出诉讼请求：1、瑞德百汇公司退还超收租金117.66万元；2、瑞德百汇公司支付逾期还款利息（按117.66万元为本金，自2016年1月9日起至判决确定的履行之日止，按同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由瑞德百汇公司承担。事实和理由：2013年金螳螂公司与瑞德百汇公司签订《双桥商务大厦楼宇租赁合同》及《补充说明》三份，约定金螳螂公司向瑞德百汇公司承租本市双桥商务大厦二层3700平方米房屋，租金（含物业费）为53元/月/平方米，租期自2013年3月30日起至2018年2月29日止。合同履行过程中，金螳螂公司于2015年12月17日支付2016年1月1日至6月30日房屋租金117.66万元，后金螳螂公司决定提前退房，并于2015年12月28日将提前退房事宜口头告知瑞德百汇公司，于2016年1月3日将租赁合同所涉房屋腾空并恢复原状，然瑞德百汇公司接到通知后未配合收房。2016年1月6日、1月7日，双方对承租的双桥商务大厦全部房屋两次进行清点、对所有楼层电表读数进行确认。双方清点交接完成后，瑞德百汇公司在双桥商务大厦门口显要位置发布招租广告。1月8日，金螳螂公司函告瑞德百汇公司，告知其要求解除涉案的未到期房屋租赁合同，提示瑞德百汇公司尽快接收房屋并返还超收租金，该函瑞德百汇公司于1月9日签收。现因协商未果，故金螳螂公司诉来本院，望判如所请。
被告瑞德百汇公司辩称，金螳螂公司诉请不能成立，请求法院予以驳回。金螳螂公司单方提出提前解除合同，瑞德百汇公司并未同意，涉案房屋租赁合同应当继续履行；即使因金螳螂公司明确表示不同意继续履行合同，我司认可合同解除的时间为2016年7月1日，故无需退还已付租金。
瑞德百汇公司向本院提出反诉请求：1、金螳螂公司继续履行房屋租赁合同；2、金螳螂公司支付电费52579元（暂计算至2016年2月）；3、本案全部诉讼费用由金螳螂公司承担。审理中，因金螳螂公司明确表示不同意继续履行合同，瑞德百汇公司变更诉讼请求为：1、判令涉案房屋租赁合同于2016年7月1日解除；2、金螳螂公司支付截至2016年5月12日电费54716元；3、金螳螂公司退还装修费、空调设备费用补贴款86.50万元；4、金螳螂公司赔偿损失117.66万元；5、本案全部诉讼费用由金螳螂公司承担。事实和理由：瑞德百汇公司现同意2016年7月1日解除双方签订的租赁合同，因租赁期内瑞德百汇公司补贴金螳螂公司装修费、空调设备费用86.50万元，故应由金螳螂公司退还；另截至2016年5月12日结欠电费54716元；且因金螳螂公司提前解除合同造成涉案房屋空置，应赔偿我司空置期损失按六个月租金计算，计117.66万元。
反诉被告金螳螂公司辩称，我司已于2015年12月28日口头告知瑞德百汇公司要求解除涉案房屋租赁合同，之后于2016年1月3日完成搬迁并使涉案房屋处于可租赁状态，2016年1月6日和1月7日双方就二楼办理了交接手续，2016年1月8日又书面函告瑞德百汇公司合同解除事宜，该函件于2016年1月9日到达瑞德百汇公司,故涉案房屋租赁合同应于2016年1月8日解除。关于电费，对于瑞德百汇公司主张金额不持异议，但认为上述金额系截至2016年1月8日所发生的电费。对于瑞德百汇公司主张退还装修及空调补贴,认为缺乏事实和法律依据；对于瑞德百汇公司主张损失按六个月租金计算，认为明显超过可能遭受的实际损失。请求驳回瑞德百汇公司的反诉请求。
经审理查明：瑞德百汇公司（出租方，甲方）与金螳螂公司（承租方，乙方）于2013年1月8日签订《双桥商务大厦楼宇租赁合同》，约定乙方向甲方承租本市西环路868号双桥商务大厦二层3400平方米房屋，租期5年，自2013年3月30日至2018年3月29日，租金50元/月/平方米，物业管理费5元/月/平方米，该份租赁合同中对于乙方在租期内提前解除合同的违约责任未予明确约定。嗣后，双方签订补充协议三份，约定增加租赁面积300平方米，租金下调至48元/月/平方米，物业管理费不变，并变更其中第七期租赁期限为2016年1月1日至6月30日，该期租金于2015年12月24日一次性支付。
合同签订后，瑞德百汇公司按约将上述房屋交付金螳螂公司用于办公、经营，金螳螂公司亦按约支付租金。
2015年12月，金螳螂公司按约向瑞德百汇公司支付2016年1月1日至6月30日租金117.66万元及2015年9月至10月期间水电费。
2015年12月30日至2016年1月3日，因金螳螂公司向瑞德百汇公司承租的双桥商务大厦其他楼层房屋租赁合同到期，金螳螂公司开始搬离双桥商务大厦，在搬迁过程中将本案所涉的二层房屋搬空；2016年1月6日、1月7日，瑞德百汇公司与金螳螂公司两次在双桥商务大厦就租期届满部分房屋进行交接，同时对本案所涉二楼房屋亦进行查看，后双方于2016年1月7日对清点情况签署备忘如下“除二楼外所有的钥匙、门禁及房屋现场清点查看完毕，交予甲方（即瑞德百汇公司）。八楼的房门于2016年1月8日下午5:00前安装完毕。”
2016年1月8日，金螳螂公司向瑞德百汇公司发出书面《收房解约函》，通知瑞德百汇公司因其不予配合办理二楼房屋交接手续，通知解除双方于2013年1月8日签订的房屋租赁合同及补充协议，请瑞德百汇公司立即收房并退还超收租金117.66万元，逾期收房导致扩大的损失由其自行承担。该函件瑞德百汇公司于2016年1月9日收悉。
另查明：瑞德百汇公司在2016年4月25日已在涉案房屋显要位置发布招租广告。
审理中，瑞德百汇公司陈述称：在收到金螳螂公司提前解除租赁合同的通知后，其公司总经理委托律师起草短信，表示不同意提前解除租赁合同，后总经理将该短信回复金螳螂公司工作人员。租期内，瑞德百汇公司曾给予金螳螂公司装修及空调补贴，2004年1月28日其与金螳螂公司第六设计院的吴秉红、季春华签订付款说明一份，约定瑞德百汇公司补贴金螳螂公司第六设计院初装费68万元及空调设备费用21万元。此外，瑞德百汇公司还提供苏州品浔装饰工程有限公司出具的情况说明及发票一组，用于证明瑞德百汇公司支付双桥商务大厦二楼装修工程款65万元及空调费用21.5万元。金螳螂公司对瑞德百汇公司举证的前述短信表示真实性无法确认，对付款说明表示并未授权吴秉红、季春华签署，且瑞德百汇公司出资添附的装修及空调在其腾让房屋时并未拆除，仍可利用；对苏州品浔装饰工程有限公司出具的情况说明及发票，金螳螂公司表示与本案无关。
以上事实，由金螳螂公司提供的房屋租赁合同及补充协议、付款凭证、租金发票、房屋清点记录、收房解约函、搬家人员证言、瑞德百汇公司提供的电费发票及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，金螳螂公司与瑞德百汇公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，因金螳螂公司在租赁期间内搬离承租房屋、函告瑞德百汇公司提前解除租赁合同，且未能提供证据证明已就提前解除涉案房屋租赁合同与瑞德百汇公司协商一致，故金螳螂公司于2016年1月7日搬离涉案房屋并于次日函告瑞德百汇公司提前解除涉案房屋租赁合同，构成违约。
关于合同解除时间点。金螳螂公司认为其已于2016年1月8日通知瑞德百汇公司提前解除合同并腾空房屋，故合同解除时间点为2016年1月8日；瑞德百汇公司则认为在金螳螂公司提出解除合同后其明确表示合同应继续履行，现提起反诉，请求确认涉案房屋租赁合同于2016年7月1日解除。本院认为，因金螳螂公司在承租涉案的双桥商务大厦二楼房屋同时还承租该幢大厦一至九层的全部房屋，而除二楼之外，其他楼层房屋的租赁合同均在2015年12月31日到期终止，双方并未续签租赁合同，且在上述一至九层房屋交接及清点时，金螳螂公司已将二楼房屋同时腾清，双方亦对二楼房屋的电表及空调进行清点，故本院采信金螳螂公司所述在2015年12月底已将二楼部分房屋需提前解除事宜告知瑞德百汇公司的事实。虽瑞德百汇公司对金螳螂公司提出提前解除租赁合同持否定意见，但在金螳螂公司已搬离承租房屋的情况下，从防止损失扩大的角度而言，瑞德百汇公司亦有义务积极止损，且从实际情况来看，瑞德百汇公司其后发布招租广告，确实采取了相关止损措施。鉴于金螳螂公司已在2016年1月7日腾清本案所涉的二楼全部房屋,瑞德百汇公司于2016年1月9日收到金螳螂公司的解约函，虽金螳螂公司并无合同解除权，上述行为属违约行为，然事实上双方就涉案二楼房屋签订的租赁合同已无继续履行可能，故从止损角度考虑，本院认定涉案房屋租赁合同于2016年1月9日解除。
关于金螳螂公司主张退还租金的诉讼请求。金螳螂公司已于2015年12月17日支付2016年1月1日至6月30日租金117.66万元，现因涉案房屋租赁合同于2016年1月9日解除，故金螳螂公司应支付2016年1月1日至1月8日期间租金52293元（117.66万元/6个月/30天*8天），其余超收部分1124307元（1176600元-52293元）瑞德百汇公司应予返还。瑞德百汇公司抗辩称涉案房屋租赁合同于2016年7月1日解除、无需退还租金的观点，与本院对涉案房屋租赁合同解除时间点的认定不符，本院对此抗辩意见不予采纳。
关于金螳螂公司主张逾期返还租金的逾期付款利息的诉讼请求。因金螳螂公司于2015年12月17日支付2016年上半年租金系按约履行合同义务，其后因金螳螂公司违约解除合同，在双方未就解除合同时间点及违约解除合同所应承担的违约责任达成一致意见之前，瑞德百汇公司有权拒绝退还金螳螂公司按约履行合同的已付租金，故对金螳螂公司主张上述逾期付款利息的诉请，本院不予支持。
关于瑞德百汇公司主张赔偿损失117.66万元的诉讼请求。瑞德百汇公司称因金螳螂公司提前解除租赁合同，应赔偿损失，损失按空置期计算6个月租金为117.66万元。金螳螂公司认为损失金额过高。本院认为，鉴于金螳螂公司提前解除租赁合同并腾空房屋，虽瑞德百汇公司采取了发布招租广告等措施试图减少损失，然因瑞德百汇公司在庭审中表示截至2016年8月4日，涉案的二楼房屋尚未成功出租，自2016年1月8日起空置已超半年，故从弥补守约方当事人合理损失及惩戒违约行为的角度考虑，本院支持瑞德百汇公司按6个月空置期主张要求金螳螂公司赔偿损失117.66万元的诉讼请求。
关于瑞德百汇公司主张退还装修费、空调设备补贴款的诉讼请求。鉴于瑞德百汇公司与金螳螂公司在签订涉案房屋租赁合同中对于出租人是否添附装修、承租人提前解除租赁合同对于出租人添附装修是否应当进行赔偿并未明确约定，且根据庭审陈述，瑞德百汇公司对涉案二层房屋进行初步装修及添附的空调设备在金螳螂公司撤场时并未拆除，可以二次使用，瑞德百汇公司主张要求金螳螂公司退还装修费及空调设备补贴款的诉讼请求缺乏法律及合同依据，故对该项诉请，本院不予支持。
关于瑞德百汇公司主张电费。瑞德百汇公司主张要求金螳螂公司支付截至2016年5月12日电费54716元，金螳螂公司对截至2016年1月8日的电费按上述金额计算不持异议。鉴于本院认定涉案房屋租赁合同已于2016年1月9日解除，故对瑞德百汇公司主张电费截至2016年1月8日的部分予以支持，计54716元。
综上所述，本案纠纷系因金螳螂公司提前解除房屋租赁合同所致，构成违约，故应对瑞德百汇公司由此产生的损失进行赔偿；涉案房屋租金、电费等均应按合同解除时间点据实结算。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，判决如下：
苏州瑞德百汇投资有限公司与苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司就本市西环路868号双桥商务大厦二层（3700平方米）房屋签订的租赁合同于2016年1月9日解除。
苏州瑞德百汇投资有限公司退还苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司租金1124307元。
苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司支付苏州瑞德百汇投资有限公司上述房屋2015年11月1日至2016年1月8日期间电费54716元。
苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司赔偿苏州瑞德百汇投资有限公司损失1176600元。
本判决第二、三、四项相抵后，苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司应于本判决生效之日起10日内支付苏州瑞德百汇投资有限公司107009元（54716元+1176600元-1124307元）。
五、驳回苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回苏州瑞德百汇投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15749元，由苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司负担831元，苏州瑞德百汇投资有限公司负担14918元。苏州瑞德百汇投资有限公司负担部分于本判决生效之日起10日内直接向苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司履行。
反诉案件受理费16586元，由苏州瑞德百汇投资有限公司负担8645元，苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司负担7941元。苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司负担部分于本判决生效之日起10日内直接向苏州瑞德百汇投资有限公司履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李尧
代理审判员 张鹏
人民陪审员 李芸
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 陈辰