山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1535号
上诉人（原审原告）栾某。
委托代理人韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
委托代理人周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孔强。
被上诉人（原审被告）孙燕燕。
委托代理人王世福，山东海孚律师事务所律师。
委托代理人孙涛。
上诉人栾某因与被上诉人孔强、孙燕燕案外人执行异议之诉纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月19日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长，代理审判员王蕾担任本案主审，代理审判员龙骞参加评议的合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年8月13日组织双方当事人进行了事实和证据核对。上诉人栾某的委托代理人韩传明，被上诉人孙燕燕及其委托代理人王世福、孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
栾某在原审中诉称，2009年1月16日，栾某、孔强签订《房地产买卖契约》，该契约约定孔强将青岛市市北区辽阳西路×号×幢×单元×户房屋的所有权出卖给栾某，且约定房屋具备条件时由孔强负责配合办理过户至栾某的手续。因孔强未履行配合过户手续，栾某于2011年1月20日、2012年3月5日分别在法院诉请判令栾某、孔强之合同有效及孔强履行配合过户手续。法院作出的（2012）北民一初字第215号民事裁定书，裁定因第三人已经申请执行，栾某应先向执行机构提出执行异议。栾某根据上述裁定就第三人之执行申请提出执行异议。2013年4月16日，法院就栾某的执行异议申请作出（2011北执字第683-1号）执行裁定书。现栾某为维护自己的合法权益特诉至法院，要求：1、依法确认栾某、孔强签订的《房地产买卖契约》合法有效，并确认栾某是青岛市市北区辽阳西路×号×幢×单元×户房屋的所有权人；2、诉讼费用由孔强承担。
孔强在原审中未答辩。
孙燕燕在原审中辩称，1、栾某的诉讼程序错误。栾某起诉时将孙燕燕列为第三人，在一审庭审中当庭变更孙燕燕为被告，按照市北法院2011北执字第683-1号执行裁定及最高法院关于适用我国执行程序若干问题解释第17条规定，栾某应当以孔强和孙燕燕为被告，且应当在上述裁定书送达之日起15日内提出执行异议之诉，栾某当庭变更已经超过了法定的起诉期限，栾某期间届满后予以变更的，足以证明栾某起诉的被告不符合法律规定，栾某请求变更第三人法院应不予允许，并依法驳回栾某的起诉。栾某提起本诉时间是上述执行裁定书送达之日起15日内提起执行异议之诉，栾某的起诉及诉求已经违反了上述裁定及司法解释的规定，栾某的诉求及诉讼被告均不符合法律规定，超过了生效裁定及法律规定的起诉期限，法院应依法驳回栾某的起诉。2、栾某的诉求没有事实依据，孔强已证实与栾某存在80万的民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，栾某的诉讼与事实不符，孔强证实涉案房屋没有卖给任何人，栾某的诉求依法不能成立。3、栾某持有的契约并非孔强的真实意思表示，且违反了法律强制性规定，依法应属于无效。综上，应依法驳回栾某的诉讼请求。
原审法院经审理查明，座落于青岛市市北区辽阳西路×号×号楼×单元×户房屋产权人为孔强，登记日期为2008年10月11日，附记中记载该房屋为新建限价商品房。2010年8月13日，原审法院以（2010）北委保字第4号民事裁定书对该房屋予以查封。
栾某为证明该房屋的所有权应归自己所有，提交证据如下：一、2009年1月16日，栾某与孔强签署《房地产买卖契约》，约定孔强将涉案房屋出售给栾某，房屋成交价80万元，付款方式为2009年1月16日支付人民币80万元，并在补充条款约定房屋具备办证时由孔强负责配合办理过户手续，但对房屋交付方式未作约定。孙燕燕对该证据的真实性有异议，认为该房屋系限价商品房，依法不能买卖，该契约应属无效，且该契约的价格也不符合当时的情况；孔强已证实向栾某借款80万元，与栾某并不存在房屋买卖关系；该契约是孔强向栾某借款的抵押，孙燕燕与孔强也签订了同样的房地产买卖契约；该契约的补充条款系栾某后加的，孔强并不知情，栾某存在欺诈。
二、2009年1月16日栾某个人业务取款回单一份，取款金额为80万元，孔强出具的收条一份，内容为：今收到栾某先生付房款捌拾万元整。栾某以此证明其支取80万元并支付给孔强房款。孙燕燕对该证据的真实性有异议，认为无法证明栾某取款以及款项的用途，签订契约当日孔强即出具80万元的收条与惯例不符，涉案房屋系限价商品房，五年之后才能上市交易，且孔强证实该80万元系向栾某借款，不是将涉案房屋出售给栾某。
三、青岛市市北区合肥路街道办事处一小区居委会出具的证明一份，内容为：我社区居民宋某一家（本人、妻、孩子、岳父、岳母），自2009年4月份起，居住市北区辽阳西路×号×号楼×单元×户。栾某以此证明栾某与孔强签订房屋买卖契约并支付房款后，孔强已将涉案房屋交付给栾某。孙燕燕对该证据真实性有异议，认为即便是真的，该证明也与栾某无关，无法证实孔强将房屋交给了栾某。
四、宋某及其家人居住涉案房屋的证据，包括儿童预防接种证、有线电视用户证、收视费发票、公用事业收费服务便民卡、电费发票、采暖费发票等，均证明孔强将涉案房屋交付给栾某、栾某实际占有涉案房屋的事实。孙燕燕对上述证据均不予认可，涉案房屋产权人仍为孔强，无法证明孔强将涉案房屋交付给了栾某，宋某办理有关证件也与栾某无关。
五、栾某申请证人宋某、赵某出庭作证，证明栾某安排自己公司员工向孔强支付80万元购房款，并安排公司员工宋某居住至今的事实。宋某陈述栾某与孔强签订房屋买卖契约后，栾某让宋某和栾某公司的财务人员及孔强一起办理了付款的情况，2009年4、5月份，栾某安排宋某入住涉案房屋至今。赵某陈述签订房屋买卖契约时自己在场，契约的手写部分由其书写，栾某和孔强本人签名，但补充条款部分并非自己书写，契约签订后其和宋某、孔强一起去银行办理付款的情况。孙燕燕认为该两名证人与栾某系上下级关系，存在严重利害关系，其证言不能作为认定案件事实的依据，孔强曾向法院陈述其与栾某存在80万元借贷关系，并没有将房屋出售给栾某，且案外人在此居住不能证明孔强已将房屋出售交付给栾某。
孙燕燕为证明涉案房屋应属孔强所有，提交证据如下：
一、青岛仲裁委员会裁决书一份、原审法院民事裁定书、执行裁定书各一份，证明孔强与孙燕燕之间的民间借贷关系，已经生效的法律文书予以确认，并且法院据孙燕燕的申请已经查封了孔强所有的涉案房屋。栾某认为孔强与孙燕燕之间的债权债务关系及法院据孙燕燕的申请对孔强所作的保全措施，均不影响栾某与孔强之间存在房屋买卖合同关系。
二、2012年10月16日，原审法院在（2012）北民一民初字第251号案件审理过程中，对孔强所作的询问笔录一份，内容为：孔强在该笔录中证实，其欠孙燕燕和栾某的钱，现在房子在孔强名下，把房子拍卖了一家一半还他们就行了，并陈述其向栾某借款80万元，应栾某的要求签订了合同，和孙燕燕也签订了一份这样的合同，过了几个月，孔强就把房屋交给栾某了，现在谁住不清楚。孙燕燕以此证明孔强与栾某存在80万元的民间借贷关系，而非对涉案房屋的买卖关系，栾某持有的《房地产买卖契约》并非孔强的真实意思表示，依法应属无效。栾某对该证据真实性无异议，对内容有异议：1、孔强为本案被告，并非证人，其笔录内容不能作为证据使用；2、孔强在笔录中自述欠栾某80万元写的借条，当时房子市值一百多万元，该陈述与孙燕燕对栾某提交的房屋买卖契约的质证意见完全不相符，可以间接证明栾某从孔强手里购买该房屋符合当时的市价；3、因孔强向孙燕燕借款未还，孔强抓住与栾某之间的房屋买卖合同已签订并交付房屋，但没有过户的事实，向法院虚假陈述企图用已经卖给栾某的房屋偿还孙燕燕的债务，与客观事实不符。
三、2012年10月16日，孔强在市北法院的承诺书一份，内容为“市北法院：我欠孙燕燕款项，已由生效法律文书确定，我位于辽阳西路×号×号楼×单元×户房产，没有实际卖给任何人，现该房屋仍在我名下，请求法院拍卖该房屋，款项所得部分用于偿还该借款。”。栾某对该证据的内容不予认可，认为根据栾某提交的证据，孔强已将涉案房屋卖给栾某，栾某已支付购房款并接受孔强交付的房屋实际居住，孔强要求将已经出卖给栾某的房屋拍卖用于清偿孙燕燕的债务不符合法律规定，也与客观事实不符。
四、孔强与孙燕燕签订的《房地产买卖契约》一份，约定孔强将涉案房屋出售给孙燕燕，房屋成交价70万元，付款方式分为三次，并约定孔强应于2009年10月21日将房屋交付给孙燕燕；2008年10月21日孔强出具的收条一份，内容为：今收到购房定金10万元，购房预付款50万元。孙燕燕以此证明，其与孔强签订借款合同后，按照惯例就涉案房屋同样签订了一份契约并由孔强出具房款收条，栾某提交的契约与孙燕燕提交的性质一样，栾某的契约中大部分内容是在孔强不知情的情况下栾某自己添加的，存在很大的瑕疵和不真实性。栾某认为该证据真实性无法确认，即便是真实的也与本案无关，孔强、孙燕燕在借款时签订房屋买卖契约，不能据此推定栾某和孔强之间的房屋买卖契约不真实。
五、涉案房屋的房地产权证原件一份，证明2008年10月16日，孔强、孙燕燕签订民间借贷抵押合同时，孔强将涉案房屋的产权证交给了孙燕燕，用以对借款的抵押担保，栾某主张2009年1月16日与孔强签订房地产买卖契约，根本看不到涉案房屋的房产证原件，在看不到产权证原件的情况下主张与孔强签订合同，明显与常理不符，从而证实栾某的主张没有事实依据。栾某对该证据的真实性无异议，认为无法证明孔强在与孙燕燕签订借款合同时就将该房产证交付给孙燕燕，按照法律规定抵押应办理抵押登记，孙燕燕称因抵押获得孔强的房产证原件与法律规定不符，栾某与孔强之间的房屋买卖契约与签订合同当时能否见到房产证原件没有任何关系。
原审法院另查明，孙燕燕与孔强民间借贷纠纷一案的青岛市仲裁委员会青仲裁字第（2010）第344号裁决书已生效，在原审法院执行过程中，因栾某提出执行异议，市北区人民法院（2011）北执字第683-1号执行裁定书裁定驳回栾某的执行异议，2013年4月19日向栾某送达该裁定书。
原审法院认为，根据栾某、孙燕燕提交的证据，栾某与孔强签订房地产买卖契约，系基于栾某与孔强之间存在民间借贷关系，并非房屋买卖的真实意思表示。且涉案房屋属于限价商品房，根据《青岛市限价商品房管理办法》第二十一条规定，自登记之日起即2008年10月11日起五年之内不得上市交易，栾某在明知该房屋属于限价商品房的情况下仍然签订该合同，合同中对于房屋交付方式都没有约定，显然不符合常理和交易习惯。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。座落于青岛市市北区辽阳西路×号×号楼×单元×户房屋的产权登记人一直为孔强，因此应认定该房屋的所有权人为孔强。栾某无法证明其属于涉案房屋的所有权人。综上，栾某的诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。
孙燕燕在一审中抗辩称，栾某本案起诉已经超过起诉期限，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因原审法院（2011）北执字第683-1号执行裁定书系2013年4月19日送达给栾某，栾某于2013年4月28日向原审法院提起诉讼，符合法律规定，孙燕燕的该项抗辩无法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，原审法院判决驳回栾某的诉讼请求。案件受理费13138元，由栾某负担。
宣判后，栾某不服，上诉至本院。
上诉人栾某上诉请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。其主要事实与理由为：一、上诉人与被上诉人孔强之间签订的房地产买卖契约合法有效。涉案房屋属于孔强个人所有，孔强有权将涉案房屋出售给上诉人。上诉人与被上诉人孔强之间签订的房地产买卖契约系双方当事人的真实意思表示，并非双方之间存在民间借贷关系。二、被上诉人孙燕燕与被上诉人孔强之间因民间借贷关系而签订了房屋买卖合同，法院不能因为此事实而否认上诉人与被上诉人孔强之间房屋买卖合同的真实性，而且二者存在根本的区别，就是被上诉人根据房屋买卖合同将房屋交付给了上诉人，充分说明涉案房屋买卖合同的真实性。三、被上诉人孔强在法院执行笔录中虽然陈述否认与上诉人的房屋买卖合同关系，因为被上诉人孔强系涉案房屋买卖合同当事人，担负着严格的合同义务，在否认涉案房屋合同对其有利的情况下，其当然会作出对其有利的陈述。因此，被上诉人孔强的执行笔录陈述不能作为法院认定事实的依据，法院应综合上诉人提交的有效证据来认定涉案房屋买卖合同的效力。
被上诉人孔强未答辩。
被上诉人孙艳艳答辩称，一、涉案房屋的产权人孔强证实，其与上诉人之间存在80万元的民间借贷关系，并非房屋买卖关系。同时孔强向市北法院证实，其没有将涉案房屋卖给任何人。因此，上诉人的上诉请求不能成立。二、上诉人主张的《房地产买卖契约》违反《合同法》第七条、第五十二条及相关法律规定，依法应属无效。三、2000年10月上诉人以注册资金1000万元成立了青岛亨鑫物业发展有限公司，并担任该公司法人，从事房地产开发业务。且上诉人在青岛多地开发房地产，建造楼盘多处。其作为一个成熟的开发商，不可能不知道青岛市的房地产政策和青岛市的房地产价格。2009年1月16日，上诉人栾某与孔强签订契约时，涉案房屋同地段、同面积的商品房的价格都远低于涉案房屋80万元的价格，如果正常购买，上诉人是不会以80万元的价格购买涉案房屋的。且栾某也并非像其在上诉状中所称的为减轻生活压力，购买涉案房屋改善生活。四、2007年上诉人任法人的青岛亨鑫物业发展有限公司因虚假登记，青岛市工商局以青工商南企监处字（2007）第185号决定对其行政处罚，罚款50000元。2008年被青岛市房地产开发管理局通报批评，并纳入开发企业不良经营记录，因此，上诉人并非诚信生意人，上诉人对本案亦是虚假诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人栾某的上诉请求没有事实和法律依据。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人栾某是否系涉案房屋的所有权人。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。栾某主张其系涉案房屋的实际所有权人，但未提交充分有效的证据予以证明；结合孙燕燕提交的相关证据及孔强在一审法院所作陈述，难以确认栾某系涉案房屋的所有权人。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产的物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。座落于青岛市市北区辽阳西路×号×号楼×单元×户的涉案房屋产权登记人为孔强，因此应认定该房屋的所有权人为孔强，而房屋是否交付，交付给谁，不能影响对房屋所有权人的认定。此外，涉案房屋属于限价商品房，根据《青岛市限价商品房管理办法》第二十一条规定，自登记之日起即2008年10月11日起五年之内不得上市交易，栾某在明知该房屋属于限价商品房的情况下仍然与孔强签订房屋买卖合同，合同中对于房屋交付方式等都没有约定，显然不符合常理和交易习惯。综上，栾某的上诉理由不成立，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13138元，由上诉人栾敬尧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 王 蕾
代理审判员 龙 骞
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 王庆光
书 记 员 吴苗苗