南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)溧民初字第2462号
原告韩官玲，女，1963年4月17日生，汉族。
委托代理人李开龙，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。
被告杨忠，男，1968年6月17日生，汉族。
被告李龙庆，男，1965年1月17日生，汉族。
二被告共同委托代理人张云，江苏紫金律师事务所律师。
原告韩官玲与被告杨忠、李龙庆房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩官玲及其委托代理人李开龙，被告杨忠、李龙庆及其共同委托代理人张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩官玲诉称，2009年12月30日双方签订一份租赁协议，协议约定被告将位于南京市溧水区永阳镇大东门商业步行街17号401室约1200平方米的房屋租赁给原告用于经营，租期十年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止（具体内容详见协议）。协议签订后被告按照协议约定将房屋交给原告，并将溧水县公安局建筑工程消防验收意见书交给原告，而且在双方签订协议之前，该出租的房屋已经租给他人经营迪吧和KTV，原告租赁该房屋也是经营KTV，被告当时也知道，所以原告充分相信被告出租的房屋有安全消防能力。原告就按照协议约定支付被告的租金，并着手对该房屋进行装修，装修完毕后，原告就按照规定要求南京市消防局对该房屋的消防设施进行验收，经南京市消防局验收发现原告的消防设施不符合要求，主要原因是由于消防栓无水，导致验收不合格。原告随后找到二被告进行协商，二被告推脱，原告拨打12345热线，经政府及两场一街管理办公室出面协商，要求被告出资30万元左右重新安装一条消防水管，但是二被告不愿承担，从而导致无法协调解决。由于被告不积极主动配合，导致原告无法通过消防验收，KTV不能经营，给原告造成巨大损失。
综合上述理由，二被告在2009年12月30日签订租赁协议时，提供一份溧水县公安局建筑工程消防验收意见书给原告，欺骗原告充分相信二被告的房屋具有安全消防设施，将不具有消防设施的房屋出租给原告用于经营，原告基于被告提供的意见书和该房屋租赁之前也是用于KTV经营的情况，对该房屋进行装修，但因二被告的消防栓无水，而造成消防验收不合格。原告该房屋装修投资300万元左右（以评估为准），交付二被告的租金80万元，结果无法经营。由于二被告的欺骗行为，造成原告巨大损失。二被告还恶人先告状，致使南京市溧水区人民法院作出(2014)溧民初字第776号民事判决书。双方就原告的经济损失一直无法协商。原告诉至法院请求法院判令：1、两被告退还原告的租金80万元（2010年1月1日至2014年12月31日每年按20万元标准返还，支付的租金返还，生效判决确定支付的不再履行）；2、两被告赔偿原告的室内装潢损失66万元及室外消防工程施工的投资损失（该部分损失以评估为准）；3、两被告支付原告违约金20万元；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告杨忠、李龙庆辩称，1、两被告购买的商品房本身用途就是商业用房，房屋交付时已通过政府相关部门的验收。两被告将上述房屋租赁给原告，《租赁协议》约定的也只是用于经营，并无特别约定。至于原告经营的项目行业是否有特别要求，那是原告选择经营项目自身所要解决的问题，与两被告无涉。2、在《租赁协议》履行中，因原告未按约定时间支付租金，构成违约，两被告曾两次向法院提起诉讼，要求本案原告支付拖欠的房屋租金并解除《租赁协议》。庭审中本案原告也以消防验收不合格，双方之间的租赁合同应属无效等作为不付租金的抗辩理由，对此，(2013)溧民初字第628号和(2014)溧民初字第776号生效民事判决书都明确认定“因杨忠、李龙庆租赁给韩官玲的房屋不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，且双方在合同中亦没有明确约定该房屋的具体用途，故对于韩官玲以该房屋未经消防验收以及消防验收不合格为由主张该租赁合同无效的抗辩主张不予支持。”同时认定“双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效。”对生效判决己查明并认定的事实，应直接作为本案判决的依据。3、原告诉称无法通过消防验收导致KTV不能经营，而事实上原告承租后一直在从事经营活动。这一点从其与曹富保发生纠纷，诉至法院后的(2013)溧民初字第1362号一审判决和(2014)宁民终字第3849号终审判决都可证明。综上所述，原告以消防未通过验收为由，要求两被告退还租金、赔偿投资损失、承担违约金的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,2009年12月30日，原告韩官玲与被告杨忠、李龙庆签订《租赁协议》一份。协议约定，两被告将溧水县永阳镇大东门商业步行街17号401室租赁给原告经营。该租赁房屋面积约1200平方米。租期10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。其中，2010年1月1日至2013年12月31日，年租金为20万元，2014年1月1日至2016年12月31日，年租金为22万元，2017年1月1日至2019年12月31日，年租金为24万元。租金支付方式为：每半年一付，每年12月20日至次年5月20日前分两次付清。如有拖欠，两被告有权加收20%的滞纳金。协议签订时，原告需向两被告缴纳风险抵押金2万元，不计息。合同终止后，原告履行所有结算费用后，两被告再退还给被告2万元。协议中还约定，在租赁期内，原告不经两被告书面同意，不得将承租房屋进行分租或转租，也不得从事餐饮、小吃、有污染和噪音项目。协议还另约定了其他事项。
协议签订后，两被告将涉案房屋交付给原告使用，原告对涉案房屋进行装修后开始用于经营KTV。协议履行过程中，因韩官玲未按协议约定支付2012年10月至2013年6月份的租金，杨忠、李龙庆诉至本院，本院于2013年6月20日作出（2013）溧民初字第628号民事判决，判决韩官玲于判决生效之日起3日内给付杨忠、李龙庆2012年第四季度及2013年上半年的租金15万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金。其中，2012年第四季度租金5万元，违约金应当从2012年5月21日起计算至判决所确定的付款日止；2013年上半年的租金10万元，应当从2012年12月21日起计算至判决所确定的付款日止。
该判决生效后，韩官玲并未履行生效判决，亦未支付2013年7月份之后的租金，杨忠、李龙庆再次诉至法院，2014年12月15日，本院作出（2014）溧民初字第776号民事判决，判决：一、确认双方于2009年12月30日所签订的租赁合同于2014年12月31日解除。二、韩官玲于2014年12月31日之前将租赁房屋（溧水区大东门步行街17栋4层建筑面积约1200平方米）交还给杨忠、李龙庆。三、韩官玲于判决生效之日起十日内给付杨忠、李龙庆2013年下半年及2014年度的租金共计32万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付杨忠、李龙庆违约金。其中，2013年下半年租金10万元的违约金应当从2013年5月21日起计算至判决所确定的付款日止；2014年上半年租金11万元的违约金应当从2013年12月21日起计算至判决所确定的付款日止；2014年下半年租金11万元的违约金应当从2014年5月21日起计算至判决所确定的付款日止。四、驳回杨忠、李龙庆其他诉讼请求。该判决生效后，韩官玲亦未履行生效判决，杨忠、李龙庆就上述两案均已经向本院提出强制执行申请。
另查明，2010年11月3日，韩官玲与案外人曹富保签订转让协议，韩官玲将其所有的“魅力金座”内的现所有资产一次性全部转让给曹富保，协议中约定其转让的“魅力金座”位于溧水县永阳镇大东门商业步行街17号401室即涉案房屋，约1200平方米，已豪华装修。后韩官玲与曹富保因此合同发生纠纷成诉，2014年11月7日经南京市中级人民法院终审判决，解除韩官玲与曹富保之间于2010年11月3日签订的转让协议；曹富保在判决生效之日起十日内给付韩官玲2012年度剩余租金10万元及2013年度租金20万元，合计30万元；韩官玲应于判决生效之日起十日内退还曹富保转让费（装修款）66万元，曹富保在判决生效之日起十日内退还韩官玲转让物品及房屋。
2005年12月1日，溧水县公安局出具建筑工程消防验收意见书一份，经消防验收，涉案房屋所在大东门商业街2A-2-1，2B-3，B-3，B-4，B-5工程消防验收意见为合格。
2011年6月27日、2012年6月13日，南京市公安消防局分别出具关于魅力金座娱乐中心内部装修工程消防复验不合格应改正后重新申报复验的意见，要求进行整改后重新申报验收，未经消防验收合格不得投入使用。
2013年6月9日，因“魅力金座KTV”无照经营，被南京市溧水区工商行政管理局依法采取行政强制措施，至今处于停业状态。涉案房屋至今空置，无人使用。原告诉至法院认为两被告提供的房屋因消防栓无水导致无法通过消防验收，两被告未按照合同约定履行义务，应当承担违约责任，故而要求两被告退还已收取的2010年1月1日至2014年12月31日的租金80万元（原告庭审中主张由两被告退还已经收取的租金，尚在执行程序中的租金不再履行），并赔偿原告所做的内部装修由生效判决认定原告应返还曹富保的装修款66万元及外部消防系统装修费用，并赔偿原告违约金20万元。
以上事实，由原、被告陈述、租赁协议、转租合同、（2013）溧民初字第628号民事判决书、（2014）宁民终字第3849号民事判决书、（2014）溧民初字第776号民事判决书、建筑工程消防验收意见书、开庭笔录、谈话笔录等予以证实。
本院认为,原、被告双方订立的租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应遵照合同约定行使权利并履行义务。
原告诉称两被告对租赁涉案房屋用于开办KTV的租赁用途是明知的，两被告在明知情况下将涉案房屋出租给原告，该房屋因消防栓无水导致无法通过消防验收，因涉案房屋不符合出租条件，造成原告损失，故而要求两被告退还已经支付的租金并不再支付应当支付的租金，以及要求两被告赔偿装修损失与违约金。对此本院认为，双方在2009年12月30日订立的租赁协议中仅约定原告在租赁期间不得从事餐饮、小吃、有污染和噪音项目，并未对原告承租涉案房屋的具体用途作出明确约定，加之，原告承租涉案房屋用作娱乐场所经营本身所需的消防要求较高，故而不能视为两被告交付的租赁物不符合约定的用途，两被告对涉案房屋消防验收无法通过的现状，并不存在违反双方协议约定的情形，因此原告以此为由要求两被告承担违约金20万元的诉讼请求，并无相应的合同依据及法律依据，本院依法不予支持。
关于原告要求两被告退还已支付的租金并不再支付应当支付的租金的诉讼请求，因原告承租涉案房屋后已实际使用该房屋，后转租给他人使用了涉案房屋，故而原告要求两被告返还或不再按照生效判决履行其应当支付租金义务的诉讼请求，并无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于原告要求两被告支付房屋室内装修损失66万元的诉讼请求，原告称按照（2014）宁民终字第3849号民事判决书，其应当返还案外人曹富保的转让费（室内装修款）66万元，该损失应当由两被告负担。本院认为，原告与两被告在（2014）溧民初字第776号案件审理过程中解除双方之间订立的租赁协议系因原告未按照协议约定支付租金，两被告诉至法院要求解除合同，原告同意故而人民法院依法确认双方之间租赁协议解除，按照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，可在利用价值范围内予以适当补偿。现出租人对涉案房屋内的装饰装修残值不同意利用，且因双方合同解除系因原告未按协议履行支付租金的义务造成，故而原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求两被告赔偿室外消防工程损失的诉讼请求，两被告称原告施工该室外消防工程并未经过其二人同意，其二人并不知情，原告亦未提供证据证明其进行该项施工时系经过两被告同意，按照相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故而原告无权要求两被告赔偿其室外消防工程损失。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:
驳回原告韩官玲的诉讼请求。
本案案件受理费13800元，由原告韩官玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费13800元。南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 怡
代理审判员 逯婷婷
人民陪审员 陈语智
二〇一六年六月二十四日
见习书记员 程亚萍