杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)杭西民初字第523号
原告：杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会。住所地：杭州市西湖区文三路***号联强大厦。
负责人：柯向群，主任。
委托诉讼代理人：倪春霞，浙江国圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱伟民，男，1956年5月15日出生，汉族，系原告员工，住杭州市拱墅区。
被告：杭州恒茂物业有限公司。住所地：杭州市西湖区文三路***号**层****室。
法定代表人：徐邕，总经理。
委托诉讼代理人：金涛，浙ＸＸ浙律师事务所律师。
原告杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会与被告杭州恒茂物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日、6月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人倪春霞、朱伟民，被告委托诉讼代理人金涛到庭参加诉讼。2015年7月14日，原告申请司法审计，本院准许并委托审计机构进行司法审计，后原告未预交纳审计费而退回。本院于2016年12月6日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人倪春霞，被告委托诉讼代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还利用物业用房及共有部位房产经营所得1055000元；2、被告返还联强物业的财务帐册、银行往来明细单、杭州联强大厦共有部位和共有设施的租赁合同及其相关往来凭证、收款收据等物业管理所必需的所有资料（2013年8月—2014年9月）。事实和理由：杭州联强大厦(欣荣大厦)位于杭州市××××号。该大厦自2000年竣工交付至2014年9月18月前一直未成立业主委员会，在2000年至2013年期间，大厦的物业管理一直被杭州联强大厦有限公司(以下简称联强公司)控制。联强公司未经业主同意未依法办理物业经营核准手续，未与业主签署物业服务合同，却非法持续收取物业管理费，并利用杭州联强大厦的共用部位和共用设施经营牟利，且占为己有。2013年8月，联强公司股东张新江与联强公司总经理兼财务总监徐邕(两人系夫妻)故意将联强公司歇业，另行以徐邕、张晨(系张新江与徐邕之子)名义共同投资设立杭州恒茂物业有限公司，采用欺骗手段取得物业资质证书(2014年1月15日被杭州市住房保障和房产管理局撤销)，谎称杭州恒茂物业有限公司系联强公司更名而来，继续占驻杭州联强大厦物业并向业主收取物业管理费、水电费，利用物业用房、共有部位房屋及共用设施对外经营，非法牟利且占为己有。2014年9月18日，杭州联强大厦在政府相关部门的支持下依法成立了第一届业主委员会。此后，原告多次敦促被告向业主委员会移交物业管理档案和相关财物及共有收益，但被告均予拒绝。后原告发现被告自2013年8月至2014年9月期间，利用该大厦共有部位和共用设施非法经营收取收益等合计达1055000元并占为己有。
原告提供了以下证据材料：
1、杭州市住房保障和房产管理局政府信息公开告知书（2014年11月14日）。证明杭州市文三路249号四层物业室为杭州联强大厦物业办公用房、杭州市文三路257号商铺为杭州联强大厦的物业经营用房。
2、关于撤销杭州恒茂物业有限公司物业服务企业资质的决定、变更说明、情况说明、成立业主委员会的申请、意见征集书、通知、缴费催款通知书、发票联、补充协议、广告位租赁协议。证明被告系采用欺骗手段取得物业服务企业资质证书，并谎称其由联强公司更名而来，继续占驻杭州联强大厦物业，向业主收取物业管理费、水电费，收取物业管理用房和物业经营用房及共有部位和共用设施的租金、广告费等。除代收代付水电等费用外，其他收入740000元应为全体业主所有。
3、房屋租赁合同、收据、物业管理费发票联、水电费发票联、吴培勇身份证明。证明原物业联强公司将杭州联强大厦物业经营用房出租给吴培勇，租期为2012年9月21日至2020年9月20日，月租金10000元，被告用该租赁合同并以自己名义继续收取房租、物业费。该收入120000元应为全体业主所有。
4、关于提请政府有关部门协助移交联强大厦公共部位、公用设施及相关财物账目的决议。证明被告占有杭州联强大厦所有物业资料不予移交返还。
5、水电费等代收发票存根、告联强大厦全体业主公开信、民事判决书、告各业主书。证明被告承继了联强公司包括财务在内的所有物业管理工作及所有物业档案等材料。
6、杭州沃土教育科技有限公司工商登记信息、联强公司收据。证明物业管理用房被被告擅自改变用途，第三人租赁后并以此注册为公司住所地，以及支付了租金44262.2元的事实。
7、中国建设银行转帐支票、中国建设银行退票通知书、欠费停电通知。证明被告向各业主收取的代收电费被被告挪用。
8、说明（2015年4月10）、房屋权属登记查询记录、写字楼租赁合同（2014年10月29日）、农业银行转帐凭证（2014年1月26日、2月24日、5月17日）、网上银行转帐记录（2015年8月19日）。证明吕爱玲与吕建明向被告承租了杭州市文三路249号4层圆弧处63平方米的物业办公用房，支付了2013年11月至2014年11月一年的租金共计48688元。
9、发票联。证明杭州智源广告设计有限公司承租了杭州联强大厦户外广告位向被告支付了120000元的租金事实。
10、仓储租赁合同（2013年9月）。证明被告将杭州联强大厦公共部位出租给杭州市工商行政管理局西湖分局（松木场工商所）收取租金250000元。
被告辩称：1、2013年初，杭州联强大厦原物业服务公司联强公司因自身原因无法继续承担物业服务工作而撤出杭州联强大厦，而杭州联强大厦十年来从未成立业主委员会，当时的整个大厦处于无人管理状态，大厦的治安、消防、管理、卫生保洁等处于无序状态，对大厦所有业主的人身、财产安全带来极大安全隐患。徐邕既是大厦的业主，也曾经服务于原物业公司，出于一份责任心，成立了被告公司暂代管理杭州联强大厦。此后，被告多次向社区、街道书面申请尽快成立杭州联强大厦业主委员会，以使杭州联强大厦物业管理工作能顺利进行。2014年9月，杭州联强大厦第一届业主委员会终于成立，其自行确定另一家物业公司承接杭州联强大厦的物业服务工作。由此，被告暂时代管的物业服务自然终止。2、自2013年8月至2014年9月期间，被告未收取到原告诉称的1055000元如此多的公共收益款项，所收取到的所有款项（包含物业服务费和公共收益）全部用于为杭州联强大厦业主服务支出，且不足以支付其支出，一直处于亏损状态。3、关于原告的第二项诉讼请求，原物业公司对外签订的合同，相应的财务账册等资料并非由被告保管。被告的财务账册、银行往来明细等材料系被告公司的记账凭证，不是原告所有，不存在返还义务。
综上，原告的诉讼请求无事实根据不应支持。
被告提供了以下证据材料：
1、物业征集意见书。证明被告临时接管杭州联强大厦后，广泛征求业主意见，同意由被告临时接管。
2、照片（物业招标表明公告）。证明被告物业管理没有物业合同，杭州联强大厦新的物业招标采用酬金制。
3、关于物业收支的补充说明。
4、杭州恒茂物业有限公司的工资、社保支出明细（工资465978元、社保26548元）。
5、杭州恒茂物业有限公司部分支出凭证（97798元）。
证明被告收到的物业费总共277946元，所收取的公共收益已全部用于正常的物业经营及公共服务支出（包含物业人员工资、社保、税收、公共服务及维修支出）。
当事人对证据材料的质证意见及本院认证意见如下：
经质证，被告对原告提供的证据1无异议。证据2中成立业主委员会的申请、关于撤销杭州恒茂物业有限公司物业服务企业资质的决定、缴费催款通知书、发票的真实性无异议，其他证据系复印件不符合证据形式要件，有异议。证据3真实性无异议，收入120000元无异议。证据4杭州联强大厦公共物业已移交，但财务帐册不是移交范围。证据5水电费代收发票存根联、民事判决书、告各业主书的真实性无异议，但对公开信的真实性有异议，民事判决书与本案无关。证据6工商登记信息是打印件，真实性无法确认，收款收据不是被告开具，与本案无关联性。证据7是复印件，真实性有异议。证据8中说明属于证人证言，应出庭作证，不符合证据形式要件；房屋权属登记信息的真实性无异议，但与本案无关；汇款凭证的真实性无异议，但不能证明原告的证明对象；租赁合同是复印件，不符合证据形式要件，且与本案无关。证据9发票联虽是复印件，但被告认可收取120000元的租金，但该款项不是属于公共收益。证据10是复印件，有异议，不予认可。原告对被告提供的证据1的真实性有异议，部分是复印件，各业主签字的真实性不能确认。证据2的真实性、关联性有异议，与本案无关。证据3、4、5的形式真实性无异议，但支出凭证仅有票据不能证明实际支出，更不能证明是用于杭州联强大厦的公共部位或大厦业主，人员工资与社会保险应有劳动合同或者社保记录等相关证明，原告认为被告在2013年9月—2014年9月期间共收取物业费409484.64元。
经审查，本院认为，原告提交的证据1、3、4、9的真实性被告无异议，予以确认。证据2的真实性不能确认，内容不能证实原告证明目的，不予确认。证据5能证实杭州联强大厦的物业原由联强公司实际管理，后由被告实际管理，但不能证实被告承继了联强公司包括财务在内的所有物业档案材料，不予确认。证据6的真实性不能确认，不能证实原告证明目的，不予确认。证据7、8、10的真实性不能确认，不能证实原告证明目的，不予确认。被告的证据1、2与本案诉请无关联，不予确认。证据3-5真实性原告无异议，予以确认。
根据认定的有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
杭州联强大厦(欣荣大厦)位于杭州市××××号。该大厦自2000年竣工交付至2014年9月18月前一直未成立业主委员会，在2000年至2013年期间，大厦的物业由联强公司实际管理，2013年8月至2014年9月期间，由被告实际管理。2014年9月，杭州联强大厦成立了第一届业主委员会，并聘请另一家物业公司接管大厦的物业服务，被告结束实际物业管理，退出杭州联强大厦。此后，原告要求被告向业主委员会移交物业管理档案和相关财物及共有收益未果，而产生本案诉讼。
另查明，被告在物业管理期间，收取了吴培勇承租的一间物业经营用房的租金120000元。收取了杭州智源广告设计有限公司支付的杭州联强大厦户外广告位租用费120000元。
本院认为，2013年8月至2014年9月期间，杭州联强大厦由被告实际管理，被告与杭州联强大厦小区业主间存在事实物业服务合同关系。根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，故小区建筑物共有部分的经营收入应归小区全体业主共同共有。本案中，被告将小区共有部分出租给吴培勇与杭州智源广告设计有限公司使用，收取的240000元租金属于小区全体业主共有，应予返还。原告主张的被告利用小区共有部位与设施经营取得的其他收入因无充分有效的证据证实，本院不予认定。被告辩称所收取的所有款项已全部用于为小区业主服务的支出，但未能举证证实。而被告物业人员的工资、社保、税收支出属于其企业经营的成本，故对其该辩称本院不予采纳。
根据相关法律规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理所必需的资料，资料包括工程竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。在物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的，人民法院予以支持。但本案原告并未举证证明被告收到了建设单位移交的上述资料。而原告主张的移交资料中包含的财务帐册、银行往来明细单、租赁合同及其相关往来凭证、收款收据均属于被告自身经营的内部财务等资料，并不属于应当移交的范围。因此，对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款，《物业管理条例》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、杭州恒茂物业有限公司于本判决生效后十日内返还杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会租金240000元。
二、驳回杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费14296元，由杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员负担元12670元，由杭州恒茂物业有限公司负担1626元，保全申请费820元，由杭州恒茂物业有限公司负担。
原告杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州恒茂物业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 金孟贵
人民陪审员 王卫国
人民陪审员 王景莉
二〇一七年五月九日
书 记 员 杨 慧