广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第379号
原告（反诉被告）：珠海市珠光汽车贸易有限公司（以下简称珠光公司），住所地珠海市香洲区。
法定代表人：劳建荣，董事长。
委托代理人：郝小光，广东常成律师事务所律师。
委托代理人：丰收，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海合美酒店管理有限公司（以下简称合美公司），住所地珠海市。
法定代表人：杨文生，执行董事。
委托代理人：陈振杰，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：李力华，广东晨光律师事务所律师。
原告珠海市珠光汽车贸易有限公司诉被告珠海合美酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告珠海合美酒店管理有限公司在法定期限内提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理，并依法由审判员莫宇兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告珠光公司的委托代理人郝小光、丰收，被告合美公司的委托代理人陈振杰、李力华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠光公司诉称：原告为扩大生产经营，于2011年6月7日与被告签订了一份《场地租赁合同》，约定由被告把位于珠海市南屏水库大堤坝下（珠海大道XXX号）的8512平方米土地租赁给原告兴建办公场所使用，同时约定被告为原告负责办理规划、施工报批许可等涉及原告建设需要的相应法律文件（详见该合同第五条第1款）。
《场地租赁合同》签订后，原告依约向被告支付了押金人民币18万元，并向被告支付了2011年12月8日至2012年7月8日，共7个月的租金，合计人民币429002元。但被告却始终未履行为原告办理规划、施工报批许可等合同义务。虽然原告多次口头催促被告履约，并分别于2012年5月、7月、8月以书面形式予以催促，但被告均以种种理由推脱自己的责任。
由于被告出租给原告的土地属于政府规划的“旅游用地”（详见：地字第（香洲）2013－001号《建设用地规划许可证》），也就是说，若被告不履行《场地租赁合同》第五条第1款的约定，原告根本无法在该幅土地兴建原告经营所必须的展馆、厂房和车间。因此，依据《场地租赁合同》第六条第4款第3项的约定，原告于2014年2月向被告发出《律师函》，明确提出解除该合同，并要求被告退还原告已经支付的押金和租金。但被告回复的《律师函》拒绝了原告合理合法的要求。
综上所述，被告与原告签订《场地租赁合同》后，拒不履行约定的合同义务，导致原告的合同目的已经无法实现，据此，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。
诉讼请求：1、判决被告立即退还原告已支付给被告的押金人民币18万元和租金人民币429002元，并按照银行同期（一年期固定资产贷款利率）的利率标准向原告计付利息。2、判决被告承担本案的诉讼费用。
被告合美公司辩称：《场地租赁合同》签订前，答辩人已向被答辩人告知并交付相关用地批准书、规划许可证等材料，被答辩人审阅材料、到现场查看土地，充分了解租赁物的情况下，确认租赁物能够满足其需求，双方签订了《场地租赁合同》。合同签订后，答辩人严格按照约定履行全部义务，没有任何违约行为，土地不存在权属人变更、不存在被政府征收导致无法继续履行的情况，被答辩人以各种不成立的理由拒绝向答辩人支付租金。解除合同没有任何事实和法律依据，且严重违反合同约定，答辩人无需向被答辩人退还押金、租金及利息，被答辩人应继续履行合同，并向答辩人支付所拖欠租金及利息。请贵院依法驳回被答辩人全部本诉诉讼请求，支持答辩人反诉请求，以维护答辩人合法权益。
一、《场地租赁合同》签订前，答辩人已告知被答辩人涉案土地规划用途为旅游用地并交付其相关用地批准书、规划许可证等材料，被答辩人在审阅材料、到现场查看土地，充分了解租赁物的情况下，确认租赁土地的功能及用途能够满足其需求的情况下，才与答辩人签订《场地租赁合同》，承租涉案土地。
2011年，被答辩人找到答辩人，提出想租赁答辩人座落于珠海市南屏水库大堤坝下的（珠海大道XXX号）部分土地，要对标的土地进行了解。洽谈过程中，答辩人向被答辩人详细介绍了土地的性质、规划用途（旅游用地）、状况，并向被答辩人提交了土地规划许可证等资料，带被答辩人相关人员到土地现场进行查看。被答辩人在充分了解标的土地的状况，清楚土地为旅游用地用途的请下，确认标的土地能满足其需求，同意以每月每平方米7.2元，月租金人民币61286元，租赁费每五年递增5%的条件向答辩人承租8512平方米土地（具体范围见《场地租赁合同》坐标，以下简称：标的土地）。答辩人为使标的土地产生效益，同意以上述条件将标的土地出租给被答辩人。2011年6月7日，答辩人在经珠海水务集团有限公司（土地产权人，原名为珠海市供水总公司）同意的情况下，和被答辩人签订了《场地租赁合同》。
《场地租赁合同》第一条第1款明确约定：“乙方（指被答辩人）已充分了解租赁物的现有状况，并确认本租赁物能满足乙方需求。”第二条第2款：“租赁场地用途：由乙方自行在租赁场地上确定建筑方案及建筑面积。”以及2012年8月22日，被答辩人向答辩人发送的《回复函》第二条：“请贵司重新提供以下新的证件及材料：1、权益人变更登记证明；2、用地批准书；3、计费卡；4、建设用地规划许可证；5、红线图；6、规划设计要点。”
从以上合同条款约定及收发函内容，可以证明被答辩人在签订合同时已十分清楚该土地的规划用途为旅游用地，被答辩人是在对该幅土地规划用途等现状作了详细、全面了解并且确认能够满足贵司租赁目的需求的情况下才向答辩人租赁土地。被答辩人不应在合同签订后，以土地不能满足其需求为由主张解除合同。
二、合同签订后，答辩人严格按照约定履行全部义务，没有任何违约行为。
（一）合同签订，且被答辩人交付押金后，答辩人交付标的土地给被答辩人使用，且所交付的土地符合合同约定，答辩人履行了出租土地的主要义务。
（二）依照合同第五条第一款：“乙方在建筑、装修、维护时，乙方办理相关各种手续，相关费用由乙方自行承担，甲方予以配合。”答辩人在合同签订时，已向被答辩人交付了乙方利用标的土地所需的相关文件，包括：用地批准书、计费卡、建设用地规划许可证、红线图、规划设计要点等，配合被答辩人办理相关手续。这可以从2012年7月23日，被答辩人向答辩人发送的《告知函》第二段：“我司就租赁地块并带贵司提供的建设工程规划许可证办理相关项目建筑报建……”以及2012年8月22日，被答辩人向答辩人发送的《回复函》第二条（内容见上文）等约定中可以看出。
（三）被答辩人在办理相关手续过程中，提出标的土地部分地块被政府征用、土地权益人发生变更问题，答辩人也积极协助被答辩人到相关部门进行核实，答辩人协助办理相关事宜时，被答辩人有派工作人员在场，且答辩人就相关结果（不存在权益人变更或被政府征用问题）向被答辩人进行书面回复。
综上，答辩人认为，答辩人已严格按照合同约定，履行全部义务，不存在违约行为，无需承担任何违约责任。
三、依据合同约定，被答辩人利用租赁土地进行建筑、装修、维护时，应由被答辩人办理相关手续，承担相关费用及责任，答辩人仅需配合即可，被答辩人主张答辩人负责办理规划、施工报批许可等涉及乙方建设需要的相关法律文件没有任何事实和法律依据。
根据合同第五条第一款：“乙方在建筑、装修、维护时，乙方办理相关各种手续，相关费用由乙方自行承担，甲方予以配合。（包括但不限于土地使用权证，负责办理规划、施工报批许可等涉及乙方建设需要的相应法律文件）”被答辩人主张因为该条款括号部分描述“包括但不限于土地使用权证，负责办理规划、施工报批许可等涉及乙方建设需要的相应法律文件”因此，把办理规划、施工报批许可等责任归于答辩人，且把该土地不能用于建设展馆、厂房和车间的责任归则于答辩人明显是断章取义、违背法律规定和合同约定，没有道理，对答辩人来说是不公平的。具体理由如下：
（一）该条文第一句话非常完整、清楚的表达了：“乙方在建筑、装修、维护时，乙方办理相关各种手续，相关费用由乙方自行承担，甲方予以配合。”由此可以明确得知被答辩人使用土地，需要在土地上兴建建筑，相关审批手续应由被答辩人自行办理的，费用由其承担，答辩人仅需配合。而该条文第二句话，虽然是一个独立句子，但是该句子没有主语，不能完整、明确的看出答辩人为义务履行主体，也不能理所当然的理解为主语为答辩人。
由于该条文第一句话，已完整地、明确的约定了被答辩人建筑相关手续由被答辩人自行办理，而且这是个原则约定，被答辩人不应无视该条款，断章取义，将相关责任推脱给答辩人。
（二）合同签订后，被答辩人作为土地使用方，如答辩人拟在土地上修建建筑，应作为建设单位依照相关建筑法律法规规定向政府相关行政单位报批，如《建筑法》第七条：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可。”由于答辩人并非建设单位，依照规定，答辩人并不能按被答辩人主张代其办理相关手续。
（三）事实上，在合同履行过程中，在答辩人配合提供相关文件后，被答辩人自己负责办理相关报建手续，答辩人也予以配合。这从2012年7月23日，被答辩人向答辩人发送的《告知函》第二段：“我司就租赁地块并带贵司提供的建设工程规划许可证办理相关项目建筑报建手续时……”以及2012年8月22日，被答辩人向答辩人发送的《回复函》第一条：“……导致我公司无法顺利办理报建手续”可以看出。
四、本案中，被答辩人不能在标的土地上兴建办公场所、建设汽车展示厅、汽车维修间的原因是被答辩人申请兴建工程超越标的土地规划用途，其申请无法通过政府行政部门审批。被答辩人应承担相关责任，而不应将责任推托给答辩人，更不应借此主张解除合同，要求返还押金和租金。
（一）在合同协商、签订过程中，被答辩人始终不愿意向答辩人透露租赁土地具体用途，但向答辩人多次保证一定严格按照土地规划用途和法律规定使用土地，不得改变用途。答辩人不知道被答辩人要改变土地用途，用于兴建办公场所、建设汽车展示厅、汽车维修间。
（二）如前文所述，被答辩人在签订合同时，已明知标的土地的规划用途为：“旅游用地”。在合同签订时，明确表明严格按照土地用途使用土地，不擅自改变土地用途。合同也并没有规定答辩人有变更土地规划用途的义务。且被答辩人是珠海一家较大型企业，其明知标的土地用途根本不能用于兴建办公场所、建设汽车展示厅、汽车维修间，然而在租赁土地后、使用过程中，被答辩人却向相关政府行政部门申请兴建相关项目，由于申请兴建工程超越标的土地规划用途，其申请更本不能通过政府行政部门审批，这才是被答辩人不能在标的土地上兴建办公场所、建设汽车展示厅、汽车维修间的原因，而不是答辩人没有履行合同第五条第1款约定，导致其无法兴建相关项目。
（三）被答辩人主张答辩人需为其办理变更土地用途，以满足其兴建办公场所、建设汽车展示厅、汽车维修间等要求，明显违背常理。首先，标的土地位于水库旁边，政府不可能随意变更土地规划用途，特别是不可能随意规划为工业或商业用地。其次，答辩人出租给被答辩人标的土地的面积大，交通四通八达、地理位置十分优越，但租赁单价低，如该土地规划用途可从“旅游用地”变更为可修建办公场所、展馆、厂房和车间的“工业用地或商业用地”，其价值将翻几翻，如答辩人可以办到的话，为什么答辩人要将如此大的利润拱手让给被答辩人？
被答辩人主张答辩人未负责办理规划、施工报批许可等涉及原告建设需要的法律文件，导致其不能在标的土地上兴建办公场所、建设汽车展示厅、汽车维修间的主张没有事实和法律依据。被答辩人应承担相关责任和损失，而不应将责任推脱给答辩人，更不应借此主张解除合同，要求返还押金和租金。
五、租赁土地已交付被答辩人使用，且不存在任何影响被答辩人根据土地规划用途合法使用土地的情形，被答辩人以各种不成立理由，拒绝向答辩人支付租金，并单方解除合同没有任何事实和法律依据，并严重违反合同约定。答辩人无需向被答辩人退还押金、租金及利息。
（一）租赁土地使用权人只是发生名称变更，而非使用权人发生变更，且名称变更手续早已完成，并不影响被答辩人使用土地。
根据答辩人向被答辩人交付的《建设用地批准书》和《建设用地规划许可证》，包括标的土地在内的南屏水库坝下65149.26平方米土地的用地单位为：“珠海市供水总公司”，由于“珠海市供水总公司”因经营需要，变更名称为：“珠海水务集团有限公司”，该变更并非被答辩人所称的土地权属人发生变更。珠海水务集团有限公司变更名称后，早已向国土部门申请办理名称变更工作，并不影响被答辩人向国土部门申请办理报建手续。
（二）租赁土地没有被政府征收，更没有因为被政府征收，导致双方无法继续履行合同，被答辩人主张解除合同没有依据。
被答辩人在起诉前向答辩人发函，声称标的土地部分地块被政府征用，答辩人带同被答辩人工作人员前往相关部门核实，并确定标的土地没有被政府征用，且答辩人已书面告知被答辩人，然而被答辩人仍以此理由说事，提起诉讼。然而被答辩人并没有提交充分证据证明标的土地被政府征用。实际上，政府并没有征用标的土地，因此，被答辩人的主张没有依据的，请法院明察。
且，答辩人在合同签订后早已将标的土地交付被答辩人使用，被答辩人没有理由要求答辩人退还已支付租金。
六、综上事实和法律分析，依照合同约定，被答辩人主张解除合同没有依据，被答辩人不应拖欠答辩人租金，不得提前解除合同，答辩人应向答辩人支付所拖欠租金及利息等违约责任。
七、被答辩人违反合同约定，拖欠答辩人租金，且在没有事实和法律依据的情况下，向贵院提起诉讼要求答辩人退还押金、租金及利息，本案的诉讼费应由被答辩人自行承担。
综上，答辩人严格履行合同相关义务，没有任何违约责任，相反，被答辩人拒绝向答辩人支付租金，并单方解除合同，没有任何事实和法律依据，且严重违反合同约定，答辩人无需向被答辩人退还押金、租金及利息，被答辩人应向答辩人支付拖欠租金及利息。请贵院依法驳回被答辩人全部本诉诉讼请求，支持答辩人反诉请求，以维护答辩人合法权益。
反诉原告合美公司诉称：2011年6月7日，被反诉人与反诉人签订了一份《场地租赁合同》，约定由反诉人将其取得使用权的位于珠海市南屏水库大堤坝下（珠海大道1261号）的8510平方米土地出租给被反诉人使用；租赁期为19年，从2011年6月7日起至2030年6月6日止；租金为：租赁前五年每月7.2元／平方米，每月共计61286元，从第六年开始每年递增5%；租金于次月5日前交清当月租金。
合同签订后，反诉人如期将出租土地提供给被反诉人使用，但被反诉人从2012年7月5日开始，便以种种不成立的理由未向反诉人支付租金。计到2014年3月8日止，被反诉人共拖欠反诉人租金共计1348，292.00元。
反诉人认为，反诉人与被反诉人签订的《场地租赁合同》合法有效，双方应该遵照履行。反诉人已如期将出租地块交给被反诉人使用，没有任何违约行为，被反诉人的起诉请求及事实理由均不成立（详见答辩状），反而，被反诉人逾期支付租金长达二十多个月之久，其行为严重违约，给反诉人造成很大损失，应承担相应的违约责任。因此，反诉人提出如上反诉，请贵院依法驳回被反诉人的起诉请求，支持反诉人的反诉请求。
反诉请求：1、判决被反诉人向反诉人支付租金1，348，292元，并按照银行同期贷款（一年期固定资产贷款利率）利率标准赔偿反诉人损失（从逾期支付之日计至实际付清之日止）暂计至2014年4月4日利息为70785.3元。2、判决被反诉人承担本反诉的全部诉讼费用。
反诉被告珠光公司辩称：被答辩人的反诉请求于理不公、于法无据，应依法予以驳回。在本案中，被答辩人的违约行为在先，不履行合同义务，致使合同目的无法实现，答辩人依法行使抗辩权，停止支付租金，并要其退还押金和已支付的租金，合情合理。
关于本案的事实，首先，要答辩人向法庭陈述一下与被答辩人签订本案土地租赁合同的背景和前提条件：（1）在签订租赁合同前作为出租方的被答辩人，对答辩人是一家大型的汽车销售企业的身份应该是知晓的；（2）对答辩人长期租赁该地块用于建符合答辩人经营范围内商业用途的经营场所的目的是明确的；（3）在签订合同前，被答辩人曾向答辩人承诺：在答辩人建筑、装修、维护时，被答辩人负责办理该地规划、施工报批许可等涉及答辩人建设需要的相应法律文件。基于上述的背景及前提条件下，尤其是第（3）点，答辩人才于2011年6月7日，与被答辩人签订了一份长达19年的《场地租赁合同》。这是其一。其二，为了实现合同目的，进一步明确被答辩人的合同义务，双方将其合同签订前的承诺，列入到本租赁合同中，详见《土地租赁合同》第五条第1款。依据此约定，本合同已经非常清楚的约定了被答辩人的基本义务，即当答辩人在建筑、装修、维护时，被答辩人应履行包括但不限于提供土地使用权证，负责办理规划、施工、报批许可证等涉及乙方建设需要的相应法律文件。同时《土地租赁合同》第六条第4款第（3）项还约定，租赁期间，在答辩人建筑、装修、维护时，若被答辩人不能配合答辩人办理规划、施工、报批许可证等涉及答辩人建设需要的法律文件时，答辩人有权单方解除合同。由此可见，要求被答辩人履行其约定的合同义务，是双方签订本合同和实现合同目的真实意思，也就是说若被答辩人不能履行上述约定的义务，答辩人不可能与其签订长达19年的租赁合同。
第三，合同签订后，答辩人依合同的约定，充分的履行了合同义务，支付了押金和2011年12月至2012年7月的租金，共计人民币609002元。然而，在本合同的履行过程中，当答辩人要求被答辩人按照合同的约定，履行其办理该地报建手续时，答辩人总是种种理由搪塞。2012年5月15日，答辩人向被答辩人发出《关于协助办理合作确认的函》明确告知被答辩人，承租该地块的目的，并督促被答辩人提供办理相关手续。但是，由于被答辩人怠于履行合同的义务，该地被相关行政部门明确告知：（1）本案涉案土地归属“98拨字499号”用地，（2）因珠海大道改造工程建设，权属原供水总公司的“98拨字499号”用地中部分土地被政府征用，权属人未到相关政府部门办理确权手续；（3）98拨字499号”用地权属人名称自2009年6月变更后（珠海市供水总公司名称变更为珠海水务集团有限公司），也因未到相关政府部门办理名称变更登记手续，涉案土地不能办理报建。至此，答辩人承租的地块无法实际使用。答辩人获悉后，答辩人为减少损失，于2012年7月23日书面发函告知被答辩人，暂停履行合同义务及交租，待被答辩人落实租赁地块各种手续后（包括但不限于租赁用地规划、报建报批法律文件）再商议合同履行事宜。可是，直至2012年9月19日，土地权属人才办理完成本案涉案地块的名称变更登记手续，此时距离本合同签订之日（2011年6月7日）已整整过去了一年零三个月。直至2013年1月7日，权属人才办理“98拨字499号”用地的确权手续，权属变更后的≤建设用地规划许可证≥（1）仍显示该地块用地规划用途为旅游用地，用地建筑功能以旅游为主，只允许建旅游设施，不能建商业性质的永久建筑（2）该许可证所附“建设用地红线图”可看出珠光公司承租地块的面积的已发生变动，珠光公司已经根本无法取得承租地块完整的使用权。（3）从该许可证及附件可进一步印证珠光公司租赁的地块，因为珠海大道改造工程征地、用地单位名称变更等客观因素，合美公司也不可能为珠光公司办理好新的规划报建手续。由此证说明，被答辩人根本不具备履约能力，无法履行合同义务，无法为答辩人办理适于用地需求的规划、建设许可所需的相关法律文件。答辩人租赁该土地的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第（四）款的规定：合同履行过程中，如一方当事人的违约行为致使合同目的无法实现时，另一方当事人可以依法解除合同。
综上所述事实，答辩人认为，无论根据合同约定还是法律规定，被答辩人拒不履行合同义务的行为，构成根本违约，均已导致答辩人无法使用租赁地块，致使合同目的无法实现，显然答辩人依法行使抗辩权，停止支付租金，解除合同，要求其退还押金和已支付的租金也是合理合法的。
第四，答辩人在本案中没有任何违约行为，签订合同至今，因被答辩人怠于及不履行合同义务的行为，导致租赁地块闲置至今、无法使用。也由此，致使答辩人错失与某高端汽车品牌合作的商业良机，给答辩人造成了重大的经济损失，对此，答辩人保留追诉权。
基于上述事实和理由，请求法院依法驳回被答辩人的反诉请求，并支持答辩人的诉请，以维护答辩人的合法权益。
原告珠光公司在举证期限内提交的证据如下：1、《场地租赁合同》；2、原告2012年5月15日发给被告的《关于协助办理合作确认的函》；3、原告2012年7月23日发给被告的《告知函》；4、被告2012年8月15日发给原告的《工作联系函》；5、原告2012年8月12日发给被告的《回复函》；6、被告2012年9月13日发给原告的《工作联系函》；7、原告2014年2月17日发给被告的《律师函》；8、被告2014年2月25日发给原告的《律师函》；9、原告向被告支付押金和租金的八份《资金汇划补充》；10、被告向原告出具的七份《发票》；11、粤房地权证珠字第××号《土地使用权证》；12、地字第（香洲）2013－01号《建设用地规划许可证》；13、租赁场地卫星图；14、建字第（香洲）2011市政001《建设工程规划许可证》；15、（珠规建香（2012）64号）《关于南屏水库坝下旅游用地调整方案意见的复函》；16、粤房地权证珠字第××号及宗地图、第01XXXX3号及宗地图、第01XXXX3号及宗地图；17、地字第（香洲）2013-001《建设用地红线图》。
原告珠光公司针对被告合美公司提出的反诉提交的证据如下：1、场地租赁合同；2、关于协助办理合作确认的函；3、告知函（珠光公司2012.7.23发出）；4、工作联系函（合美）；5、回复函（珠光）；6、工作联系函（合美）；7、律师函（珠光）；8、律师函（合美）；9、《资金汇划补充凭证》；10、发票联；11、粤房地权证珠字第××号及宗地图；12、建设用地红线图（许可证号：地字第（香洲）2013-001；13、租赁场地现场照片；14、建设工程规划许可证建字第（香洲）2011市政00138；15、关于南屏水库坝下旅游用地调整方案意见的复函（珠规建香（2012）64号）；16、粤房地权证珠字第××号及宗地图、第01XXXX3号及宗地图、第01XXXX3号及宗地图；17、地字第（香洲）2013-01号《建设用地规划许可证》。
被告合美公司在举证期限内提交的证据如下：1、场地租赁合同；2、城市工程测量成果表；3、告知函；4、工作联系函；5、回复函；6、工作联系函；7、律师函；8、八、律师函（合美）；9、关于协助办理合作确认的函；10、发票联；11、建设用地批准书、建设用地规划许可证及附件；12、建设用地红线图（1998.9.22）；13、建设用地规划许可证及附件；14、建设用地红线图（2013-1）；15、珠海市建设用地计费情况记录卡。
经审理查明：原告珠光公司（承租方、乙方）与被告合美公司（出租方、甲方）于2011年6月7日签订一份《场地租赁合同》约定：一、1、乙方租赁甲方位于珠海市南屏水库大堤坝下（珠海大道XXXX号）的部分土地。乙方已充分了解租赁物的现有状况，并确认本租赁物能满足乙方需求。2、租赁场地范围：在场地坐标为X=997081.933、Y=393340.464；X=997118.011、Y=393441.623；X=997029.754、Y=393438.454；X=996993.757、Y=393348.703的范围内（详见附件：）。
二、租赁期限、用途。1、租赁期限：19年，自2011年6月7日起至2030年6月6日止。2、租赁场地用途：由乙方自行在租赁场地上确定建筑方案及建筑面积。甲方应保证所有权人对本合同条款不存在异议。
三、租赁面积、租金、押金及其它费用的支付。1、租赁面积：8512平方米；2、租金：每月每平方米￥7.2元，每月租金应付为￥61286元；租赁费每五年递增5%。（第六年起每月租金应付为￥64351元，第十一年起每月租金应付为￥67568元，第十六年起每月租金应付为￥70947元）。3、乙方应于次月5日前交清当月的租金，甲方应于收款后向乙方开具正式税务发票；4、本合同签订3日内，乙方须向甲方支付押金￥180000元。甲方收到押金后即将租赁场地交给乙方，同时视为甲方已交付租赁场地。租赁期满后，甲方检查租赁场地、设施完好，以及结清所有应由乙方承担的各项费用后，甲方退还押金于乙方，押金不计利息。如乙方交还的租赁场地有非正常的损毁，甲方有权从押金中扣除该损失。5、自本合同租赁场地交付乙方之日起，甲方同意给予乙方免租6个月的优惠。
五、租赁物的建筑、装修维护。1、乙方在建筑、装修、维护时，乙方办理相关各种手续，相关费用由乙方自行承担，甲方予以配合。（包括但不限于提供土地使用权证，负责办理规划、施工报批许可等涉及乙方建设需要的相应法律文件），施工方案经甲方同意后方可实施。2、乙方如需在租赁场地内增设围墙或进行装修，在施工时不得拆除原有的地上及地下的设施等。租赁场地内不配备水、电，由乙方自行解决（甲方水、电，只到乙方租赁场地边）。3、乙方因改建、用途变更引致的相关连带事项（如消防、环保、卫生等）应及时向有关机构申报审核，审核及验收结果须报甲方备案。4、租赁期间，甲方负责公共区域及附属部分的维护，乙方负责自用区域的日常维护；因乙方使用不当造成的损坏由乙方支付维修费用给甲方，并赔偿甲方的损失。
六、合同变更、解除及违约责任。3、有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，已收取乙方的押金不予退还，乙方须在3日内搬离租赁物并结清所有应由乙方承担的款项。（1）乙方未依本合同约定支付租金逾期超过60天；（2）未经甲方同意，乙方擅自改变出租土地用途；（3）乙方违反本合同约定，不承担维修责任或拒付维修费致使租赁物或设施严重损坏的；（4）乙方的经营或其它行为严重影响南屏水库，水库大坝，排洪渠以及上坝道路等防洪排洪设施或污染库内水质的，（5）乙方利用租赁物进行违法活动。或工商行政管理部门吊销营业执照或破产的。
4、有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：（1）甲方逾期交付租赁场地超过3个月的；（2）甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用租赁场地；（3）租赁期间甲方不能向乙方在建筑，装修、维护时全面配合乙方办理相关手续的。（4）本合同履行期间，由于国家规定之不可抗力导致合同终止，双方互不承担责任。5、本合同履行期间，双方均不能提前解除合同。如果乙方由于经营不善或其它原因须提前解除合同，则乙方已交的全部租金，押金及建筑物归甲方所有，乙方无权请求甲方返还。若甲方提前终止合同，除退还乙方已交的尚未履行期间的租金外，应赔偿乙方建筑，装修费用与搬迁费用（按使用期限赔偿装修费用）。6、由于政府收回该宗土地或因其他需要改变土地使用功能的原因，导致无法继续履行合同而解除的，对乙方投资所形成的一切附着物（包括建筑，装修，树木，草地等）以及地下设施的补偿或赔偿归乙方所有，对土地的补偿及其他的补偿或赔偿归甲方所有。同时甲方应无息退还乙方缴纳的押金。
合同还对其他事项进行了约定。
《场地租赁合同》签订后，原告珠光公司依约向被告合美公司支付了押金人民币18万元，并向被告合美公司支付了2011年12月8日至2012年7月8日，共7个月的租金，合计人民币429002元。
2012年5月15日，原、被告及珠海市水务集团有限公司三方共签署了一份《关于协助办理合作确认的函》，主要内容是珠海市水务集团有限公司同意被告合美公司将涉案场地转租给原告珠光公司。
2012年7月23日，原告珠光公司向被告合美公司发出一份《告知函》，主要内容为：“……我司就租赁地块并带贵司提供建设工程规划许可证办理相关项目建筑报建手续时，被相关行政主管部门告知，因该地块部分土地被珠海市人民政府征用，从而导致租赁地块规划、报建等手续未能理顺，不能办理场地报建审批。因此，我司目前未能依据《场地租赁合同》之约定使用该地块，结合《场地租赁合同》第五条第1项，乙方在建筑、装修、维护时，乙方办理相关各种手续，相关费用由乙方自行承担，甲方予以配合。（包括但不限于提供土地使用权证，负责办理规划、施工报批许可等涉及乙方建设需要的法律文件）。我司认为，就租赁地块目前的现状，暂无法履行合同，故，函告贵司，至贵司收讫本告知函之日起，我司暂停履行《场地租赁合同》，停止向贵司缴交租金，并退还我司已交的租金（共429002元），待贵司落实祖赁地块的各种用地手续后（包括但不限于租赁用地规划、报建报批手续等），再行商议解决合同履行事宜”。
2012年8月15日，被告合美公司向原告珠光公司发出《工作联系函》，主要内容为：“贵公司于2012年7月23日向我公司送了一份《告知函》。在函中贵公司称，因我公司出租给贵公司的土地被政府征用，从而导致贵公司未能办理租赁地块的规划、报建手续，同时贵公司还告知我公司，自我公司收到《告知函》之日起，贵公司暂停履行贵我双方签订的《场地租赁合同》，停止向我公司缴纳租金，并要求我公司退还已收租金，待我公司落实租赁地块的各种用地手续后，再行商议解决合同履行事宜。接函后我公司领导十分重视，虽然我公司知道出租给贵公司的土地并没有被政府征用，但为了慎重起见，我公司还是到有关部门再度咨询，结果表明，我公司出租给贵公司的地块没有被政府征用，只是该地块的所有权人名称从珠海市供水总公司变更为珠海市水务集团，需要到规划国土部门办理名称变更手续而已，而该手续办理，仅仅是履行程序，不存在任何困难。据悉，珠海水务集团已于本月13日到相关部门办理名称变更手续。我公司去有关部门咨询时，贵公司的工作人员也在场，已清楚知道这些情况。
因此，我公司认为，我公司出租给贵公司的地块没有被政府征用，贵公司完全可以按照《场地租赁合同》正常使用租赁地块。所以，请贵公司正常履行《场地租赁合同》，按时缴纳并补齐未缴租佥（2012年8月的租金贵公司未交）。
2012年8月22日，原告珠光公司向被告合美公司发出《回复函》，主要内容为：“我司已收到贵公司发送的工作联络函，特对联络函表述内容做如下说明：一、①租赁地块的土地权益人名称从珠海市供水总公司变更为珠海市水务集团，由于权益人变更的原因，导致我公司无法顺利办理报建手续。②该地块的部分土地被政府征用，而土地征用后的相关证件没有及时变更。鉴于上述①②项原因，造成我公司无法实际使用该地块，我司要求贵司自上述①②项因素消除之日起再计收我司租金。二、为保障租赁协议能够得到良好的履行，保障我司切实获得土地的使用权，请贵公司重新提供以下新的证件及材料：1、权益人变更登记证明；2、用地批准书；3、计费卡；4、建设用地规划许可证；5、红线图；6、规划设计要点”。
2012年9月13日，被告合美公司向原告珠光公司发出一份《工作联系函》，主要内容是要求原告珠光公司继续履行《场地租赁合同》，按时支付并付齐相应的租金。
2014年2月17日，原告珠光公司向被告合美公司发生一份《律师函》，主要内容是：“……合同签订生效后，珠光汽车公司依约向贵司支付了押金和2011年12月8日至2012年7月8日的租金。此期间，由于贵司未能履行为珠光汽车公司办理规划、报建手续的合同义务，导致珠光汽车公司一直无法真正使用租赁的土地。为此，珠光汽车公司多次以口头、书面形式催促贵司履行合同义务，但贵司至今仍未履行。另据珠海市住房和城乡规划建设局2013年1月7日发出的编号为：地字第（香洲）2013-001号的《建设用地规划许可证》，证明贵司租赁给珠光汽车公司的土地的规划用途是旅游用地。针对以上内容，珠光汽车公司向本律师提供了《场地租赁合同》、地字第（香洲）2013-001号《建设用地规划许可证》、付款凭证以及贵司与珠光汽车公司之间往来的函件予以证实。在此，特通知贵司：解除贵司与珠光汽车公司2011年6月7日签订的《场地租赁合同》，退还押金、租金人民币609002元”。
2014年2月25日，被告合美公司向原告珠光公司发出一份《律师函》主要内容如前述意见。
另查明：本案涉租的土地使用权原登记在珠海市供水总公司名下，2012年9月更名登记至珠海水务集团有限公司名下，土地用途为“旅游”自（1998-12-14至2048-12-14止）。2013年1月7日，珠海市住房和城乡规划建设局向珠海水务集团有限公司颁发了《建设用地规划许可证》。
本院认为：原告珠光公司与被告合美公司于2011年6月7日签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
合同签订后，原告珠光公司已依约向被告合美公司支付了押金18万元及支付了2011年12月至2012年7月的租金计429002元。被告合美公司亦按合同的约定将租赁场地进行了“约定交付”。双方已履行了合同的前期义务。
从原告珠光公司的经营项目及合同的内容可见，原告珠光公司租赁涉案场地的目的在于与他人合作开办汽车展览及销售，需要办理场地的规划、报建许可施工等相关手续。原告珠光公司在使用场地办理相关报建手续过程中，因涉及产权人正在办理更名手续，以及涉案场地属于旅游用地用途等因素而未能完成办理建设许可及报建审批手续，导致原告珠光公司的合同目的不能实现。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
虽然《场地租赁合同》第一条约定：“1、乙方租赁甲方位于珠海市南屏水库大堤坝下（珠海大道1261号）的部分土地。乙方已充分了解租赁物的现有状况，并确认本租赁物能满足乙方需求”。但原告珠光公司在办理建设许可及报建审批手续时遇到的阻碍已超出了合同约定的预见范围和合同双方的能力范围。
据此，原告珠光公司主张于2012年7月23日已向被告合美公司发出《告知函》时解除合同、暂停支付租金，理由充分，本院予以支持。但原告珠光公司请求返还合同解除前已支付的租金合计429002元没有合同依据和法律依据，本院不予支持。
《场地租赁合同》第六条第6点约定：“由于政府收回该宗土地或因其他需要改变土地使用功能的原因，导致无法继续履行合同而解除的，对乙方投资所形成的一切附着物（包括建筑，装修，树木，草地等）以及地下设施的补偿或赔偿归乙方所有，对土地的补偿及其他的补偿或赔偿归甲方所有。同时甲方应无息退还乙方缴纳的押金”。据此，原告珠光公司请求被告合美公司退还押金18万元符合合同的约定，本院予以支持。
基于上述事实和认定，反诉原告合美公司请求反诉被告珠光公司支付2012年7月5日至2014年3月8日的租金1348292元及银行利息，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款条、第六十条、第二百一十七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告珠海合美酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市珠光汽车贸易有限公司退还押金人民币18万元；
二、驳回原告珠海市珠光汽车贸易有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告珠海合美酒店管理有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币4945元，反诉受理费8785.85元，合计人民币13730.85元，由原告珠光公司负担6865.5元，由被告合美公司负担6865.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 莫宇兴
二〇一四年七月九日
书记员 周潇盈