江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终2387号
上诉人（原审被告）：镇江市嘉豪房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区经济开发区办公楼一楼。
法定代表人：刘宜峰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：翁文，江苏汇典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘菲，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李云威，男，1984年2月6日生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：陈明，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严慧，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。
上诉人镇江市嘉豪房地产开发有限公司（以下简称嘉豪房产公司）因与被上诉人李云威商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江市丹徒区人民法院（2016）苏1112民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉豪房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李云威的一审诉讼请求。事实和理由：其向李云威所出售房屋早已完成竣工验收并取得《单位工程竣工验收证明书》，符合约定的交付条件；其曾于2013年7月邮寄联系函，要求李云威收房，被上诉人因系投资型购房，为方便转售、避免双重税收和缴纳物业服务费，不希望接受房屋；312国道南移工程决策论证开始，就导致既有线和规划线沿线市政配套项目的搁置，并非南移工程开工时才导致相关市政配套项目的搁置；香山庄园配套设施未能及时到位，符合合同约定的推迟交房的情形。
李云威辩称，香山庄园及其所购房屋直到2015年12月完成市政配套建设与符合交付条件；其在2013年并未收到嘉豪房产公司所邮寄的联系函，即使收到，也有权拒收房屋；投资购房或自住购房不影响购房人的合法权益；312国道南移工程发生在2012年12月30日后，没有证据显示该工程对案涉房屋市政配套设施建设有影响。
李云威向一审法院起诉请求：嘉豪房产公司支付逾期交房违约金507678.38元（本金2316051元，自2012年12月31日至2015年12月31日止，按照日息0.0002计算），以及案件诉讼费。
一审法院认定事实：2003年6月5日，江苏省丹徒经济开发区管理委员会（以下简称丹徒开发区管委会）与高敬夫、温州市建设房地产开发公司签订协议书，约定位于丹徒经济开发区管理委员会高资镇正东村夹山坡及林地由高敬夫、温州市建设房地产开发公司全额投资开发，由丹徒开发区管委会负责出让土地的“五通”，即：上水、下水、通电、通讯、通路、规划燃气、热力供接。2003年7月21日，高敬夫占股60%、温州市建设房地产开发公司占股40%投资设立嘉豪房产公司。
2009年9月11日，本案双方当事人签订商品房买卖合同，约定嘉豪房产公司将位于丹徒区高资镇东正夹山坡香山庄园1-220幢房屋出售给李云威，房屋价款为2316051元；合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、遭遇政府重大政策性调整而影响施工建设的。3、因买受人原因或其他非出卖人原因造成的交付期推迟的”。合同第九条：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同附件四补充协议第二条约定，李云威于2009年9月11日前支付首期购房款696051元，于2009年9月11日前办理按揭贷款1620000元。
合同签订后李云威于2009年9月15日向嘉豪房产公司支付购房款696051元，于2009年11月13日以按揭贷款方式向嘉豪房产公司支付购房款1620000元。
2010年9月16日香山庄园1-220号楼经验收合格。
2013年12月12日，丹徒开发区管委会出具说明：“2012年9月、12月，312国道南移项目分别取得市、省发改委项目立项批复，2013年初开始着手筹资建设。目前312国道南移工程尚未正式开工建设，市政配套项目的建设尚不能实施”。
2015年12月31日李云威收到嘉豪房产公司的入住通知书：“李云威购买的一期220栋现已竣工，经有关政府部门验收合格准予交付使用。嘉豪房产公司定于2015年12月30日至2016年1月20日正式向李云威移交物业”。落款时间为2015年12月28日。
一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律规定，真实、合法、有效。嘉豪房产公司应当按照合同约定全面履行义务。该公司辩称涉案房屋2010年9月就已经竣工经验收合格，并于2013年7月寄送联系函通知李云威收房，李云威不认可，该公司也未提供证据证明李云威实际签收联系函，对该公司的辩解不予采信；根据嘉豪房产公司提交的2013年12月12日丹徒开发区管委会出具的说明可知，2012年9月、12月，312国道南移项目取得市、省发改委项目立项批复，2013年初开始着手筹资建设，当时312国道南移工程尚未正式开工建设，市政配套项目的建设尚不能实施，该说明仅证明在2013年年初市政配套项目的建设不能实施，而不能证明在2012年12月30日前市政配套项目的建设不能实施，嘉豪房产公司也未能提交其他证据证明312国道南移工程在2012年12月30日前对涉案房屋市政配套设施的建设存在影响，该公司以312国道南移工程影响涉案房屋市政配套设施建设，造成项目整体不能竣工验收而依约延期交房为由提出的抗辩意见不成立。双方约定交房时间为2012年12月30日前，李云威收到嘉豪房产公司交房通知的时间是2015年12月31日。综上，嘉豪房产公司逾期交房1096天（2012年12月31日至2015年12月31日）没有法定和约定的理由，应当支付逾期交房违约金507678元=2316051元×0.0002×1096天。
判决：镇江市嘉豪房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付李云威逾期交房违约金507678元；案件受理费减半收取4440元，由镇江市嘉豪房地产开发有限公司负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：嘉豪房产公司于2013年7月17日向李云威邮寄联系函，告知李云威可以先行收房。认定该事实的理由如下：李云威在购房合同中预留了联系地址。嘉豪房产公司提供的国内挂号信函收据证实其曾于2013年7月向李云威邮寄过联系函。李云威否定收到该联系函，但确认收到嘉豪房产公司2015年12月发出的入住通知书。就同一地址发出的两份信函，通常不会发生后一次能收到而前一次不能收到的情形。故嘉豪房产公司主张的2013年7月17日的通知事实有高度可能性。原审法院仅据李云威的否定对该事实不予认定，应予纠正。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，李云威2009年9月签订购房合同、约定2012年12月31日交房、嘉豪房产公司2015年12月正式通知收房，本案的主要争议是：嘉豪房产公司是否构成逾期交房。
首先，诉讼双方约定的交房条件是商品房经验收合格。新建房屋仅经过土建竣工验收并不能供购买者实际使用。新建房屋在取得初始登记证前属于在建工程，在取得初始登记证后方能成为可供交易的商品房，而房管部门组织竣工验收是其核发初始登记证的前提。故将取得《商品房验收备案表》作为商品房“经验收合格”的标准，更加符合商品房交易的实际需要。
其次，双方约定的交房时间是2012年12月30日。双方同时约定了两项可延期交付的条件，即遭遇政府重大政策性调整而影响施工建设，和因买受人原因或其他非出卖人原因造成的交付期推迟。本案中，在从双方当事人签约到嘉豪房产公司正式通知收房的6年多时间内，312国道南移工程的论证、立项与施工，客观上影响到香山庄园的市政配套设施建设到位。该情形属于因政府政策原因或规划改变而导致的开发商不能按期交房，符合双方约定的推迟交房条件。
第三，李云威签约购房发生在2009年9月，此时所购房屋已接近主体竣工，但双方仍然将交房时间约定在3年之后，即2012年12月。而且，无证据表明2013年1月至嘉豪房产公司正式通知收房的2015年12月期间，李云威曾经向嘉豪房产公司主张过收房。相反，嘉豪房产公司于2013年7月书面联系李云威先行收房。此外，312国道南移工程的论证、立项与施工虽然对香山庄园的市政配套设施建设确有影响，但是该项影响是否确实达到3年之久，嘉豪房产公司也未能提供充分证据予以证明。综合权衡以上因素理由，本院酌情认定嘉豪房产公司逾期交房180天。嘉豪房产公司应当向李云威支付逾期交房违约金83377.84元（2316051元×0.0002×180天）。
综上所述，嘉豪房产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省镇江市丹徒区人民法院（2016）苏1112民初203号民事判决；
二、镇江市嘉豪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人李云威支付逾期交房违约金83377.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4440元，由李云威负担3711元，由嘉豪房产公司负担729元；二审案件受理费8876元，由李云威负担7418元；由嘉豪房产公司负担1458元。
本判决为终审判决。
审判长 陈开亮
审判员 李益成
审判员 戴晓东
二〇一七年三月六日
书记员 韩蓉蓉