中华人民共和国
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民（商）初字第07932号
原告（反诉被告）陈寿福，男，1972年2月15日出生，新加坡籍。
委托代理人刘蕾，北京市亦德律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东大桥路8号院3号楼12层1203。
法定代表人李静，董事长。
委托代理人王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区龚路公路282号102室。
法定代表人李静，董事长。
委托代理人王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈寿福与被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司北京分公司（以下简称格联北分公司）、被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司（以下简称格联公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员代策担任审判长，人民陪审员王桂香、郝建丰参加的合议庭，公开开庭进行了审理。陈寿福的委托代理人刘蕾，格联北分公司和格联公司共同的委托代理人王汉勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
陈寿福起诉称：2014年8月15日，陈寿福与格联北分公司签订《协议书》，约定陈寿福将其所有的位于北京市朝阳区朝阳门外大街X号院XX号楼X层XXX室（以下简称涉案房屋）委托格联北分公司管理，托管期限为三年，自2014年8月25日起至2017年8月24日止，托管期限内格联北分公司每月向陈寿福支付租金16000元。双方签订协议后，陈寿福依约交付房屋，按照约定，格联北分公司应于2014年11月30日前向陈寿福支付下一季度租金48000元，但是至今未付。格联北分公司系格联公司设立的分公司，不能独立承担法律责任，现格联北分公司已经违约，格联公司应当与其共同承担责任。故陈寿福诉至法院，要求格联北分公司与格联公司共同支付租金48000元及违约金（自2014年12月1日起至实际给付之日止，按照每日1066元的标准计算），诉讼费由格联北分公司与格联公司共同承担。
格联北分公司与格联公司共同答辩称：不同意陈寿福的诉讼请求。第一，本案案由不应当是委托合同，而应当是房屋租赁合同纠纷；第二，格联公司不是合同当事人，不应当作为本案的被告；第三，陈寿福与格联北分公司签订的《协议书》已于2014年11月19日解除，解除原因系涉案房屋存在不宜居住的问题，陈寿福无权再依据该协议向格联北分公司主张租金；第四，陈寿福主张违约金无事实和法律依据。同时，格联北分公司与格联公司提出反诉，反诉请求为：1、要求确认陈寿福与格联北分公司于2014年8月15日签订的《协议书》自2014年11月19日解除；2、要求陈寿福支付违约金76340元；3、要求陈寿福返还押金16000元和租金48000元；4、要求陈寿福支付鉴定费5000元；5、要求陈寿福支付水电费312元；6、全部诉讼费用由陈寿福负担。
陈寿福针对格联北分公司与格联公司的反诉答辩称：不同意格联北分公司与格联公司的诉讼请求。陈寿福与格联北分公司签订的《协议书》合法有效，不同意解除该协议。协议签订后，陈寿福已将涉案房屋交付给格联北分公司，陈寿福不存在任何违约行为，因此不同意支付违约金等各项费用。
经审理查明：2014年8月15日，陈寿福作为甲方与乙方格联北分公司签订《协议书》，约定：甲方将涉案房屋委托给乙方出租，甲方需提供状况良好的房屋，若在房屋交付给乙方前，发现任何房屋本身的问题，甲方都必须将其修复，若需乙方代为其整修甲方需承担乙方对房屋整修的所有费用，且实际的起租日按甲方将居住状况良好的房屋交付给乙方之日算起。托管期限自2014年8月25日至2017年8月24日止（其中固定期限从2014年8月25日至2016年8月24日止，活期从2016年8月25日至2017年8月24日止，即乙方可于2016年8月24日起提前一个月以书面形式通知甲方解除本合同），如乙方与第三方的该租赁期限超出上述托管期限，则本合同的托管期限以乙方与第三方的租赁期限为准，若是由乙方在固定期内提前终止合同而造成违约的，则乙方负责赔偿甲方32000元作为违约金。托管期限内，甲方收取的该房屋月租金保底为16000元（租金中甲方需包含物业费、供暖费、有线电视机顶盒与开通使用费），乙方将承担该房屋租赁中产生的不足部分，鉴于乙方为甲方提供的置业资产托管服务，如超出上述月租金部分的利益，作为支付乙方的相关管理、咨询费及服务费。押金为16000元，托管期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租金按季结算，租金总计48000元，于每个付款周期的第25-30日汇入甲方指定账号，支付方式为押一付三，固定期租金支付日期：2014年8月23日前（支付一个月押金三个月租金64000元，乙方实际支付64000元），2014年11月25-30日（支付48000元），……，2016年5月25-30日（支付48000元）。甲方同意本合同约定的免租日为2014年8月15日至2014年8月24日共计10天，甲方承诺签署该协议后当日将该房屋交付给乙方。托管期间，甲方委托乙方接到租客维修通知后，经由第三方（物业公司、家具家电维修厂商及房屋装修公司等）检查认证确定后应对房屋及其附着设施检查、修缮，维修费用由甲方承担。在房屋托管期间，水电费、煤气费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：延迟交付房屋达五日的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达五日的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益的。甲乙任何一方违反本合同的约定，违约方须向守约方交纳32000元作为违约金；甲方有第十条第三款约定情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。托管期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前解除托管的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的押金和租金；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的双倍标准支付违约金。在《协议书》后附有补充条款及合同附件等，其中，验房清单显示，交房时冷水抄表数为112，中水抄表数为39，热水抄表数为99，电抄表数108元。陈寿福和格联北分公司均在上述文件的落款处签字或者盖章予以确认。
2014年8月27日，格联北分公司向陈寿福转账支付押金16000元和2014年8月25日至2014年11月24日的租金48000元，陈寿福在庭审中表示收到上述款项。
2014年11月5日，格联北分公司的工作人员刘洁（LindaLiu）向陈寿福发送邮件，在邮件中称“新城国际XX号楼XXX房间有很大的噪声，经物业管理处查看后断定此噪声来源于楼下会所（FitnessClub）的游泳池水泵，此水泵24小时运作，噪声分贝已达到40分贝以上，严重影响我公司现住租客休息，我公司多次与物业管理处和会所负责人协商解决，但都没有得到正面的答复，租客现要求退租，这将会给我公司带来不必要的经济损失，希望您能在百忙之中抽出时间帮我们联系物业解决此事。”陈寿福回复称“我已经跟陈经理沟通了，她表示他们已经修复了这个问题，我的理解是我们现在等租客的反馈，不是吗”。格联北分公司的侯捷回复邮件虽然会所内增加减噪防护垫，但室内仍有噪音，要求陈寿福继续采取措施减轻噪音。后因格联北分公司认为涉案房屋内的噪音仍未减轻，故向陈寿福发送邮件称暂停支付租金，并由侯捷于2014年11月19日向陈寿福发送解除合同的邮件，在邮件中附有附件“告知函”，函述“致陈寿福业主，贵方与我公司于2014年8月15日签订房屋租赁合同，约定由贵方向我方出租位于北京市朝阳区朝阳门外大街X号院XX号楼X层XXX室的房屋。但在贵方交付租赁房屋后，我公司发现该房屋因新城国际XX号楼新城国际会所机房水泵运转导致房屋内噪音极大。现经北京市劳保所科技发展有限责任公司（以下简称北京市劳保所）检测确定房屋内噪音已达到噪音污染，故该租赁房屋已无法正常使用。据此，我公司曾多次试图与贵方协商具体善后事宜，但贵方始终未予回复。我公司于2014年11月19日正式函告贵方以下3点：1、因该租赁房屋无法正常使用，导致租赁合同目的无法实现，故我公司要求立即解除双方所签订的房屋租赁合同；2、关于合同解除后的交接及索赔事宜，我公司仍然本着友好的态度及合作的诚意，希望能与贵方协商解决；3、如贵方仍怠于解决双方之间的纠纷，则我公司将通过法律途径向贵方主张权利及赔偿。届时，我公司将会通过诉讼请求贵方返还全部租金、押金并赔偿我公司全部实际损失。望贵方审慎考量，及时与我公司协商解决具体事宜，以避免不必要之诉累。”
2014年11月25日，格联北分公司的侯捷再次向陈寿福发送告知函，其表示在2014年11月19日向陈寿福发送解除合同的告知函后，并未收到陈寿福的任何回复，故其称格联北分公司自2014年11月25日起停止使用和占有北京市朝阳区朝阳门外大街X号院XX号楼X层XXX室的房屋，解除双方所签订的房屋租赁合同及停止支付下季度房租，同时要求其于2014年11月28日之前同该公司进行交接该房屋，如果陈寿福拒绝交接房屋，则格联北分公司将视为已完成房屋交接。
格联北分公司表示，因陈寿福未与格联北分公司联系交房事宜，故该公司于2014年11月28日自行清理涉案房屋，并核查房内设施和水电读数抄表，格联北分公司在清理涉案房屋过程中进行了拍照。验房清单显示冷水的抄表数为115，中水抄表数为40，热水抄表数为99，电抄表数为400元。2014年12月1日，格联北分公司向陈寿福再次发送邮件通知其已经核查涉案房屋，并将房门钥匙、门禁卡存于物业前台，格联北分公司将核查涉案房屋的照片作为附件一并发送给了陈寿福。2014年12月4日，陈寿福的委托代理人刘蕾律师向格联北分公司的侯捷发送邮件表示不同意解除合同。
2015年2月28日，格联北分公司委托北京中环北科环境监测中心（以下简称中环中心）检测涉案房屋的环境噪声，中环中心出具（W检）字（2015）第022506号检测报告，该报告显示客厅属于GB22337-2008中1类声环境功能区的B类房间，主卧、次卧属于GB22337-2008中1类声环境功能区的A类房间，声源为新城国际XX会所水处理设备机房内机器正常运行噪声，检测布点为客厅、主卧、次卧中心设置检测点。结果评价为：依据GB22337-2008《社会生活环境噪声排放标准》中1类声环境功能区的B类房间夜间结构传播固定设备室内噪声排放限值的要求，检测位置北京市朝阳区朝阳门外大街X号院新城国际公寓XX号楼X层XXX室客厅夜间的检测结果，其中31.5Hz、63Hz两个频段符合标准要求，125Hz、250Hz、500Hz三个频段不符合标准要求。依据GB2337-2008《社会生活环境噪声排放标准》中1类声环境功能区的A类夜间房间结构传播固定设备室内噪声排放限值的要求，检测位置北京市朝阳区朝阳门外大街X号院新城国际公寓XX号楼X层XXX室主卧、次卧夜间的检测结果，其中31.5Hz、63Hz两个频段符合要求，125Hz、250Hz、500Hz三个频段不符合标准要求。格联北分公司向中环中心支付检测费5000元。格联北分公司认为，从检测报告书中可以看出，涉案房屋因XX楼会所水处理设备机房内机器正常运行而遭受噪声污染，噪声已经超过国家标准，不适宜租户的正常居住，属于合同中约定的陈寿福交付的房屋严重不符合合同约定或影响格联北分公司安全、健康的情形，格联北分公司有权单方解除合同。
陈寿福在庭审中不认可上述检测报告的检测结论，其认为涉案房屋的噪声未超过国家标准，并向本院申请对涉案房屋内的噪声进行司法鉴定，格联北分公司称新城国际XX楼会所已经对水处理设备机房进行隔音处理，不具备鉴定的条件。2015年11月11日，本院至新城国际XX楼会所进行调查，该会所的行政人员王子旭称：在2014年年底曾收到过噪声污染的投诉，经查，噪声产生于会所内游泳池水泵的运行；2015年5月，会所委托北京市劳保所进行隔音改造，改造的目的是减轻涉案房屋的噪声污染，改造完成后的噪声检测也是在涉案房屋内完成，检测结论显示符合国家标准。因会所已对水处理设备机房进行隔音处理，不具备原始条件，故本院未启动司法鉴定。
另外，格联北分公司在庭审中表示，格联北分公司将涉案房屋出租给承租人赵秦晋的租金为每月18500元，后因涉案房屋内的噪声超标，其将赵秦晋换至同一栋楼的XXX号房屋，XXX号房屋对外出租的租金为25440元，但格联北分公司仍以每月18500元的价格将XXX号房屋租给赵秦晋，故其在与赵秦晋的租赁合同期内的总损失为76340元，即构成其反诉请求中的违约金。
另查明，格联北分公司系于2014年3月7日依法成立的有限责任分公司，系格联公司的分支机构。
上述事实，有《协议书》、《补充条款》、招商银行付款回单2张、（W检）字（2015）第022506号检测报告、电子邮件、验房清单2份、检测费发票、《房屋租赁合同》3份以及当事人的陈述意见等在案佐证。
本院认为：
一、关于法律适用问题。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。本案系因陈寿福委托格联北分公司出租涉案房屋产生的纠纷，综观全案，不论涉案房屋还是委托事项均在中华人民共和国境内，并且陈寿福和格联北分公司的现住所地均位于中华人民共和国北京市朝阳区内，故本案应当适用中华人民共和国法律。
二、关于本诉的诉讼请求及反诉请求能否成立问题。
首先，由于格联北分公司系格联公司的分支机构，格联公司应当对格联北分公司的债权债务承担义务和履行权利。其次，陈寿福和格联北分公司签订的《协议书》及《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。虽然合同中未明确约定格联北分公司可以因涉案房屋内的噪声超标单方解除合同并要求赔偿违约金，但根据一般的生活常理，住宅内的噪声、光线等环境因素应当符合相关国家标准并适宜居住人居住，超过国家标准时可能会影响居住人的健康和安全，而涉案房屋内的噪声经中环中心检测已经超过国家标准，本院向新城国际XX楼会所的调查结论亦印证上述事实，故涉案房屋的状况应属于影响居住人安全、健康的情形，格联北分公司有权据此单方解除合同，并要求陈寿福按月租金的200%支付违约金。因此，格联北分公司和格联公司要求确认其与陈寿福于2014年8月15日签订的《协议书》自2014年11月19日解除的反诉请求，于法有据，本院予以支持；但格联北分公司和格联公司主张的违约金76340元明显过高，合同约定的违约金32000元足以弥补其损失，超出的部分系因格联北分公司和格联公司未及时采取适当措施导致的扩大损失，因此，格联北分公司和格联公司不得就该扩大部分要求陈寿福承担。
关于陈寿福要求格联北分公司与格联公司共同支付租金48000元及违约金的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋内的噪声超标，《协议书》于2014年11月19日解除，合同解除后，格联北分公司通知陈寿福自2014年11月25日起格联北分公司停止使用和占用涉案房屋，并要求陈寿福共同交接涉案房屋，但陈寿福未予配合，故格联北分公司于2014年11月28日自行清退涉案房屋；因格联北分公司自2014年11月28日起不再实际占用涉案房屋，且清退房屋的原因不能归责于格联北分公司，故陈寿福无权要求格联北分公司继续支付租金并承担因未支付租金导致的违约责任；另外，由于格联北分公司实际占用房屋至2014年11月28日，故其无权要求陈寿福返还2014年8月25日至2014年11月24日的租金，但可以要求要求陈寿福返还押金16000元。陈寿福在向格联北分公司交付涉案房屋和格联北分公司清退房屋时水电费的差额为312元，格联北分公司认为应当由陈寿福向其支付，陈寿福对此并无异议，故本院对此项诉讼请求予以支持。
关于格联北分公司和格联公司要求陈寿福支付鉴定费5000元的反诉请求，本院认为，双方合同中虽然约定了维修涉案房屋的费用应由陈寿福负担，但是，鉴定费用不能等同于维修费用，不应将格联北分公司单方委托鉴定的鉴定费用作为维修费用由陈寿福负担，故本院对该项反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）陈寿福与被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司北京分公司于二○一四年八月十五日签订的《协议书》自二○一四年十一月十九日解除；
二、原告（反诉被告）陈寿福于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司北京分公司、上海格联投资管理有限公司支付违约金三万二千元；
三、原告（反诉被告）陈寿福于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司北京分公司、上海格联投资管理有限公司返还押金一万六千元；
四、原告（反诉被告）陈寿福于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司北京分公司、上海格联投资管理有限公司支付水电费三百一十二元；
五、驳回原告（反诉被告）陈寿福的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司北京分公司、上海格联投资管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千元，由原告（反诉被告）陈寿福负担（已交纳）；反诉案件受理费四千七百八十元，由原告（反诉被告）陈寿福负担一千元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）上海格联投资管理有限公司北京分公司、上海格联投资管理有限公司负担三千七百八十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 代 策
人民陪审员 王桂香
人民陪审员 郝建丰
二〇一六年一月十三日
书 记 员 李 雪