北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第6610号
原告（反诉被告）郑强，男，1983年9月20日出生。
委托代理人杨士博，北京卓航律师事务所律师。
被告（反诉原告）顾亚莉，女，1973年1月7日出生。
被告（反诉原告）管波，男，1973年1月12日出生。
以上二被告之共同委托代理人蔡明勤，北京市合川律师事务所律师。
以上二被告之共同委托代理人刘宴京，男，北京市合川律师事务所实习律师。
反诉被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街昆泰国际大厦1706室。
注册号：110105003319557。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人李珊珊，女。
原告（反诉被告）郑强与被告（反诉原告）顾亚莉、被告（反诉原告）管波、反诉被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑强及其委托代理人杨士博、被告（反诉原告）顾亚莉、被告（反诉原告）管波及二被告之共同委托代理人蔡明勤和刘宴京到庭参加了诉讼。反诉被告链家公司之委托代理人李珊珊曾参加了本案2013年3月11日庭审，但经本院合法传唤，该公司未能按时参加本案2013年11月7日庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告郑强诉称，2012年5月13日，我作为买受方与顾亚莉、管波夫妇（以下称二被告）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定二被告将位于北京市海淀区阳光南里20号楼2门6层6X1号房屋以186万元的价格出售给我。我已依约支付了首付款，所申请的贷款也于2012年9月28日获得批准。但二被告至今拒绝履行过户等合同义务，其行为已经严重侵害了我的合法权益，应按双方签订的《补充协议》中的相关约定承担违约金。故我诉请法院依法判令二被告：1、继续履行双方于2012年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助我办理房屋过户手续；2、按日930元的标准向我支付自2012年10月10日起至实际完成过户手续之日止的违约金；3、承担本案诉讼费。
二被告辩称，我们不同意郑强的全部诉讼请求。因为依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同的履行期限应该是自合同签订之日起120天，而实际上，自双方签订上述合同之日起120天内，郑强并未取得批贷函，故我方没有配合其过户的义务。另外，我们认为郑强迟延支付首付款、提供了虚假的购房资料已经构成了根本违约，故我们提起反诉，反诉请求：1、解除双方于2012年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、郑强协助解除网签手续；3、由郑强承担本案反诉诉讼费。
原告郑强针对二被告的反诉辩称，不同意二被告的全部反诉诉讼请求，理由是我已支付首付款，并获得银行批贷，可随时向二被告支付，不存在其所述根本违约。
反诉被告链家公司针对二被告的反诉辩称，不同意解除合同，理由是不构成解约条件。
经审理查明，二被告系夫妻关系，为北京市海淀区阳光南里20号楼2门6层6X1号房屋（以下简称6X1号房屋）的所有权人。
2012年5月13日，顾亚莉作为出卖人、管波作为出卖人之委托代理人与郑强（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定出卖人将6X1号房屋出售给买受人；该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2011年6月30日，出卖人应于2012年6月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价为1572000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为288000元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元；买受人向居间机构指定的银行或公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为110万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；出卖人应当在过户后7个工作日内将该房屋交付给买受人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。该协议落款处有管波和郑强的手写签名。
同日，郑强作为合同乙方（买受人）与顾亚莉（合同甲方，出卖人）、链家公司（合同丙方，居间人）签订了《居间服务合同》，就在链家公司的居间服务下双方达成上述《房屋买卖合同》所涉居间服务内容、居间代理费等达成协议。
同日，郑强作为合同乙方（买受人）与顾亚莉（合同甲方，出卖人）、链家公司（合同丙方，居间人）签订了《补充协议》，约定：乙方于2012年5月13日向甲方支付定金2万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲方应于2012年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2012年7月10日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2012年5月22日前支付首付40万元，2012年6月5日前支付其余36万元；甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户后7个工作日内自行办理物业交割手续；本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；逾期履行本补充协议“关于房屋交易具体事宜的约定”的义务超过十五日的，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，乙方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，均构成根本违约，对方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；一方出现根本违约情形之一的，其应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向对方支付违约金。另，手写补记：本协议“还款解押”的规定，如因银行原因，未能按约定履行，经双方同意，按银行约定顺延；甲方现在租房协议顺延2个月，过户后物业交割后的费用甲方转交乙方；尾款由所贷银行支付。
同日，管波出具了《关于配偶同意出售的承诺书》；郑强并向管波交付定金2万元。
2012年5月18日，郑强向管波名下招商银行相关账户内汇款38万元。2012年7月2日，郑强向管波名下中国工商银行相关账户内转账36万元；同日，管波向郑强交还1万元，并约定房屋过户后郑强再向管波返还该笔1万元。
2012年7月12日，二被告就6X1号房屋解除抵押。2012年7月23日，双方就6X1号房屋签订网签合同。同日，顾亚莉向郑强出具《收据》一份，内容为：“兹收到郑强所付购买6X1号房屋首付款柒拾陆万元整（含订金贰万元整）。此款项已由郑强转账汇于管波账户”。
2012年7月27日，双方前往链家公司指定的中国建设银行股份有限公司某支行办理申请贷款手续，因郑强存在6次信用卡逾期付款未能成功办理相关手续。后，郑强改至中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称建行朝阳支行）申请贷款。
双方就后续贷款申请手续陈述不一致：郑强称改至建行朝阳支行办理贷款后，及时提交了相关材料；2012年8月21日，该支行告知商业贷款年限仅为23年，当日履行变更手续；2012年9月19日，公积金管理中心批贷；2012年9月25日，建行朝阳支行获公积金管理中心所发批贷函；2012年9月28日，建行朝阳支行批贷成功，总批贷金额为90万元。二被告称曾于2012年9月5日配合郑强前往建行朝阳支行再次办理申请贷款手续，因郑强的工资收入不足且不同意将贷款金额从97万元变更为90万元，导致未能办理；未参与后续贷款流程，郑强亦未向其出示能够证明批贷成功的证明文件。
2012年9月28日，顾亚莉向郑强发出《告知函》，主要内容为：“合同约定在合同签订之日起120日内，双方办理过户手续，现因买受方原因，在120日内未过户，现已逾期15日，并且由此造成买受方逾期付款超过15日，对买受方的根本违约行为，我方特此告知”。
次日，郑强向顾亚莉发出《关于9月28日顾亚莉（出卖方）的【告知函】的回应》，主要内容为：“1、主合同中‘第十条权属转移登记’与补充协议中‘第二条第6项权属转移登记’相冲突，应以补充协议条款为准；2、买受方均按照约定时间支付首付款，并未逾期付款；3、买受方遵守合同约定，履行约定义务，并无违约行为；4、请出卖方按照补充协议中‘第二条第6项权属转移登记’中相关约定办理权属转移登记；5、剩余20万元首付款买受方将于权属转移登记当日支付给出卖方。”
庭审中，二被告提交了郑强向建行朝阳支行提供的、落款日期均为2012年9月12日的《补充协议》及《收据》各一份。其中，《补充协议》的主要内容为“买方郑强购买6X1号房屋，经与卖方顾亚莉协商，房屋首付款由网签的47万变更为67万，贷款由网签的110万变更为90万”。该《补充协议》落款处有“卖方：顾亚莉”和“买方：郑强”字样；《收据》的主要内容为“今收到买房人郑强用于购买6X1号房屋的首付款67万元整”，落款处有“顾亚莉”字样。二被告表示上述《补充协议》及《收据》均非顾亚莉本人签写，系郑强伪造，因郑强提供虚假资料申请贷款可能导致批贷被银行追回的风险，故有权解除双方于2012年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。对此，郑强虽认可上述《补充协议》及《收据》中顾亚莉的签名系由其代签，但解释代签行为事先已征得管波的同意，当时管波表示已经有76万元的收据，不能为银行需要67万元的收据而签写两份收据。庭审中，郑强表示就剩余购房款，无需再次申请贷款，可以现金方式一次性付款。
本案中，为核实郑强申请贷款的流程、上述《补充协议》及《收据》非顾亚莉本人签写的后果，本院曾至建行朝阳支行调查，该支行向我院出具《关于郑强组合贷情况说明》，其主要内容有：“1、组合贷流程：……郑强组合贷商贷审批流程：2012年8月31日我行收到国管公积金中心郑强贷款通知单。总额97万元（公积金80万元，商贷17万元，年限30年），我行于2012年9月5日约买卖双方来我行进行商贷面签，面签过程中我行发现由于交易房产房龄问题，该笔贷款只能申请90万元（公积金80万元，商贷10万元，年限23年），经双方同意，按总额90万元申请组合贷款预签署商贷部分相关材料，并由郑强向公积金中心提出申请，将贷款金额改为90万元，年限23年。公积金中心接到郑强更改申请后于2012年9月19日重新批贷，并将新贷款通知单传至我行，我行接到通知单后组织商贷部分审批材料，于2012年9月25日提交我行审批部门审批，并于当天审批通过。2、该笔贷款已审批通过，但由于没有完成组合贷放款条件，即没有收到公积金中心合同、买卖双方未过户、没有抵押登记。故我行未放款。目前，根据我行信贷政策，该笔贷款批贷已过期……该笔贷款买卖双方在商贷部分提供的二手房首付款交付确认函是由我行客户经理当面见证签署的……”。建行朝阳支行并提交了中央国家机关住房资金管理中心（以下称公积金管理中心）分别于2012年8月31日和同年9月19日出具的《住房公积金批贷通知单》，其上均载明“贷款金额80万元”，及中国建设银行个人信贷管理系统中“客户姓名”为“郑强”的“审批状态查询”，显示“批准金额”为“10万元”，“审批状态”为“待放款”。对此，郑强均表示认可；二被告对2012年9月5日未能完成贷款申请手续及变更贷款的原因提出异议。为此，本院再次向该支行进行核实，该支行向本院出具了《关于郑强组合贷情况再次说明》，主要内容为：“我行商贷部分政策为房龄加贷款年限不得超39年，该房产建成年代为1996年，即到2012年的房龄为16年，故申请年限最长为23年……我行客户经理已向买卖双方解释了因上述房龄问题所导致该笔贷款只能申请90万元，23年。并当面见证签署了商贷部分的二手房首付款交付确认函……我行商贷审批要件为二手房首付款交付确认函，故要求客户经理当面见证签署，既然客户经理已当面见证签署，就说明买卖双方已认同交易首付及贷款金额。有关‘补充协议和收据’为公积金中心要求签署，我行无法考量，我行只认同公积金贷款通知单，有公积金贷款通知单我行即可执行批贷及放贷手续”。经查，建行朝阳支行办理组合贷批贷后，不向申请贷款人出具“批贷函”。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，郑强与二被告签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，并据此确定双方的权利义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，就双方分别提出对方存在违约情形并应就此承担违约责任之主张，本院分别论证如下：
首先，尽管郑强实际支付首付款时间为2012年5月18日和同年7月2日，其中，2012年7月2日的付款时间晚于《补充协议》中关于第二笔首付款的付款时间为2012年6月5日的约定，但鉴于二被告未就此提出异议，并以解除房屋抵押、办理网签手续等实际行动表示愿意继续履行合同，则二被告以郑强逾期交付首付款为由要求解除合同之抗辩意见及反诉请求，本院不予支持；
其次，当事人协商一致，可以变更合同。《房屋买卖合同》与《补充协议》中关于还款解押时间及权属转移登记时间的约定不一致，故应当以《补充协议》为准。其中，还款解押时间由原约定的2012年7月10日顺延至同月12日。相应的，权属转移登记时间应当为贷款机构签发批贷函后3个工作日内。本案中，尽管郑强所办理的申请贷款手续中，建行朝阳支行批贷后并未出具批贷函，但结合《住房公积金批贷通知单》、中国建设银行个人信贷管理系统中“客户姓名”为“郑强”的“审批状态查询”、《关于郑强组合贷情况说明》及《关于郑强组合贷情况再次说明》可以确认，郑强所申请贷款已于2012年9月28日获批，批贷总额为90万元。虽因郑强逾期支付信用卡还款导致未能即时成功办理申请贷款的相关手续，但鉴于双方所签订的《房屋买卖合同》约定“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准”，且上述申请贷款过程中并未因郑强个人原因导致贷款迟延，所以，二被告以此为由要求解除合同之抗辩意见及反诉请求，本院不予支持；
再次，对于《房屋买卖合同》中“拟贷款金额”为110万元，实际批贷金额为90万元，差额的处理问题双方存有争议：郑强表示可于过户当日交付；二被告则认为该数额变动属于变更合同条款，表示不能接受。对此，本院认为在双方约定了“尾款由所贷银行支付”的情况下，对于批贷金额少于申请贷款金额的差额部分，郑强选择以现金方式交付仅为变更了交付方式，并非合同主要条款的变更，且该形式亦不会对二被告的合法权益造成不利影响，则二被告以此为由要求解除合同之抗辩意见及反诉请求，本院亦不予支持。
综上，本案中，郑强已表示可一次性现金支付剩余房款，无需二被告继续配合申请贷款，故其要求继续履行合同，由二被告协助其办理6X1号房屋的权属转移登记手续之诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。但鉴于上述合同继续履行并未给郑强造成实际的经济损失，且二被告曾经配合其办理申请贷款手续，因郑强自身原因导致未能即时办理成功，另，建行朝阳支行批贷后无书面告示手续导致二被告在核实批贷事实方面确有一定困难，故本院对于郑强所主张的违约金不予支持。链家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、郑强于本判决生效后十五日内向管波、顾亚莉支付剩余房款共计人民币一百一十万元；管波、顾亚莉于收到上述款项后当日协助郑强就北京市海淀区阳光南里二十号楼二门六层六X一号房屋办理权属转移登记至郑强名下的手续；
二、驳回郑强其他诉讼请求；
三、驳回管波和顾亚莉的全部反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六千三百九十二元，由郑强负担六千二百五十二元，已交纳二千一百二十五元，余款四千二百六十七元于本判决生效后七日内交纳；由管波、顾亚莉负担七十元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费七十元，由管波、顾亚莉负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 佟 冰
人民陪审员 贾玉英
人民陪审员 王小微
二〇一四年二月十九日
书 记 员 刘宝平
书 记 员 侯雪婷