北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第809号
上诉人（原审被告、反诉原告）张玲玉，女，1978年4月4日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李楠，女，1985年12月19日出生。
委托代理人岳泰，北京市中勤律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
原审第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢。
法定代表人刘田，董事长。
以上原审第三人委托代理人胡帅，男，1988年12月22日，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住单位宿舍。
上诉人张玲玉、李楠因与北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第8466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张玲玉，被上诉人李楠之委托代理人岳秦，原审第三人我爱我家公司、伟嘉安捷公司之委托代理人胡帅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李楠诉称：李楠与张玲玉于2013年3月19日签订了合同编号为M12090263的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》。约定张玲玉向李楠出售X号房屋。《北京市存量房屋买卖合同》第12条第1款约定：“与本合同相关的任何争议，三方应协商解决；协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼”。合同签约当日，李楠付定金二万元。合同签订时，三方均已考虑到有可能新出台的个税政策对本次交易产生的影响，故《补充协议》第5条第3款约定：“客户在网签之前国家新税费政策如有调整，乙方如承担税费有异议，三方再行协商或三方免责解除合约”。今年3月30日，根据《北京市人民政府办公厅贯彻落实＜国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知＞之精神，进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》之规定，二手房交易须按照个人转让住房所得的20%计征个人所得税。李楠与张玲玉均不愿意承担该项税费，依《补充协议》第5条第3款之规定，得免责解除合同；李楠与张玲玉就此协商不成，特诉请人民法院，支持李楠的诉讼请求。请求法院判令：一、解除李楠与张玲玉签订的、合同编号为M12090263的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》。二、解除李楠与张玲玉签订的《补充协议》。三、张玲玉返还李楠定金二万元。四、诉讼费用由张玲玉负担。
张玲玉辩称：李楠起诉我的诉讼请求我不同意，造成这个原因李楠没有向法庭陈述清楚。理由是没有在税费之前赶上网签，李楠引用补充协议第3条说承担税费有异议，但我认为造成没有赶在税费之前网签是因为李楠的原因，她向中介提供的本人身份证件不对应，她对此明知，但她只提供身份证号，之所以有这条是因为有新税即将出台，我们担心合同签订完之后（因为网签需要五个工作日）新政策就出台了，是签订买卖合同之后政策在五个工作日内出台，这是约束前提，这条是有约束前提才签的。由于李楠人为过错原因造成没有赶上网签，谁的过错谁承担。我认为李楠的理由没有事实。诉讼理由不真实，李楠也未向法庭陈述真实原因。对我的诉讼请求完全不成立。事情之后我要李楠的地址她也不给，所以我接到本诉之后立即提起的反诉。
我爱我家公司及伟嘉安捷公司共同辩称：同意解除房屋买卖协议，本诉其他诉求由法院判决。
张玲玉反诉称：一、李楠与张玲玉于2013年3月19日签订了编号为M12091263的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定张玲玉向李楠出售X号房屋，总价款160万元。双方于签约当日还签订《补充协议》，对房屋交接、房款支付及违约责任等进行了约定。其中《补充协议》第二条约定：甲方（书写笔误，应为乙方，即李楠）应在签署本协议后15个工作日内，面签当天将该房首付款65万元（含2万元定金）支付给甲方（张玲玉）。第四条约定：乙方（李楠）出现下列情形之一，乙方构成根本违约，甲方（张玲玉）有权以书面形式解除房屋买卖合同，且乙方应在违约情形发生之日起15个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金：（1）乙方提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续；（3）逾期履行约定的义务超过15日。合同签订后张玲玉授权我爱我家中介公司办理房屋网签手续。但李楠在提供购房资质审查所需资料时，却将其与户籍信息不对应的北京身份证号（签约时李楠的户口已经转回山西，该身份证和户籍身份信息不对应，李楠对此是明知的）交给中介，因其提供的身份证信息与实际户籍及户口本信息完全不对应，导致一周后发现第一次购房资质审查未通过。后来又提供户籍信息，又补办暂住证，结果就赶上北京的购房资质审查冻结，购房资质审查不通过，就无法办理网签。在此过程中张玲玉一直催促李楠和中介机构，让其尽快完善手续办理网签并按约及时支付首付款，而对方一拖再拖，即未及时办网签，违背了关于付款义务的合同约定。在此期间国家二手房买卖新政策实施，李楠不顾其已经根本违约的事实，又以承担新税费有异议（有李楠向张玲玉叙述的李楠和中介之间的对话证据证明李楠因为公积金收紧无法取得贷款，而她资金不够付全款已经无法购买此房屋——为由，继续拒绝履行协议。）实际正是由于李楠的过错才导致目前合同无法按时正常履行的状况，李楠应对此承担全部过错责任。二、张玲玉为履行合同付出了大量人力、物力、财力，1、在合同签订第二天，就预约了自己该涉案房屋的贷款银行，准备提前还贷。2、张玲玉买房是为了购买新的住房并且当时已经办理了新购住房的购房卡。3、为凑齐新房的首付款，准备抵押家里另一处房产，找厚泽担保公司做了抵押贷款评估。4、为筹款预约提前提取信托资金，提前支取定期存款。现在涉案房屋售价已经比签约时有了一定幅度的下降，在李楠违约后张玲玉曾向其索要通讯地址准备寄送《解约通知函》，但李楠一直不予理会，一拖再拖，致使张玲玉的损失一再扩大。张玲玉在履约过程中没有任何过错，一直积极配合签约、提供材料并做了大量准备工作，现在由于李楠的个人原因导致合同未能顺利履行，过错完全在李楠。李楠的行为已构成根本违约，根据合同约定其应按总价款的20%向张玲玉赔偿违约金。张玲玉本着诚信和实事求是的原则，从实际解决纠纷的角度出发，仅要求李楠赔偿相当于购房款的2%即3.2万元违约金，于法于理均已做到了最大限度的诚信。请法庭公平公正地查明事实，支持张玲玉的反诉请求，保护守约行为，维护市场经济的正常运转。请求法院判令：一、李楠向张玲玉支付违约赔偿金3.2万元。二、反诉费由李楠承担。
李楠针对张玲玉的反诉辩称：我们没有提供虚假的身份信息，住房买卖合同审核的是买受人与出卖人的身份证号，并不是身份证。李楠虽然提供了两张版本的身份证，但身份证号是一样的。李楠符合购房的审核条件，而且李楠购房审核也于2013年4月1日通过了。造成合同不能履行的原因是因为2013年3月30日出现了税费变动。从3月19日签订合同到4月1日住房审核通过合同履行过程中，如果有什么过错，与中介跟李楠没有关系。签订完合同之后我每天都跟中介保持联络，我很有诚意买房。签订合同当天我问中介需要什么材料，中介告诉我只需要提供身份证号，我就提供了。而且当时大家都知道我是外地人，我在这里工作满五年，所以我多次问中介是否还需要其他材料，中介都告诉我不需要其他材料，没想到中介没有交代清楚，所以第一轮审核没有下来，当天中介就带着我补办了暂住证，然后我也多次催促中介，要赶在税费政策出台之前，中介一直安抚我说没有关系。甚至到3月30日白天时中介还告诉我说没关系，但晚上告诉我说不好意思政策出台我买不上房了。至于张玲玉说的理由不是事实，我公积金买不了，我可以商贷，我是有贷款能力的，只不过是因为中间过程把时间耽误了。我每天都积极配合中介提交相关资料，但很多事情不是我一个人能控制的。
我爱我家公司及伟嘉安捷公司共同辩称：同意解除房屋买卖协议，反诉其他诉求由法院判决。
一审法院经审理查明：2013年3月19日，张玲玉（出卖人）与李楠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张玲玉将其名下的X号房屋出售给买受人。我爱我家公司为本次交易的居间人。合同第四条约定“经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1600000元（小写），壹佰陆拾万元整（大写）”。第四条第二款约定“买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币20000元（小写），贰万元整（大写，不高于成交价格的20%）。定金支付方式为直接支付给出卖人”。同日双方签订《补充协议》，伟嘉安捷公司作为见证方。补充协议第二条约定“1、李楠于2013年3月19日向张玲玉支付定金贰万元整（￥20000元），该定金为首付款的一部分。2、李楠应在签署本协议后15个工作日内，面签当日将该房屋首付款65万元（含两万定金）支付给甲方”。第三条约定“将甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费由乙方承担（不包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费），并直接向主管机关缴纳”。第五条约定“客户在网签之前国家新税费政策如有调整，李楠如承担税费有异议，三方再行协商或三方免责解除合约”。涉案房屋登记在张玲玉名下，登记的房屋坐落为X号房屋。
签订合同当日，李楠向张玲玉支付定金2万元。李楠按照我爱我家公司的要求提供了身份证。2013年4月1日，李楠通过了购房资格核验，并通知张玲玉要求解除合同。庭审中，第三人称李楠进行过两次资格审查，并认为李楠提供的证件材料是真实且齐全的。李楠与第三人均认可进行资格审核时第三人未要求李楠提供除身份证以外的其他证件材料。张玲玉表示同意解除房屋买卖合同及补充协议。
2013年3月30日，北京市人民政府办公厅下发《贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》，其中规定“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能够核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计税；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、《补充协议》、定金收据、核验结果及双方当事人的陈述在案佐证。
一审法院判决认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李楠与张玲玉签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在签订合同后，因国家出台有关房地产交易个人所得税的新政策，李楠对于税费承担有异议，符合补充协议约定的解除合同的条件，故李楠要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉求，法院予以支持。补充协议约定张玲玉、李楠与伟嘉安捷公司三方免责解除合约，故张玲玉收取的2万元定金应退还给李楠。张玲玉主张李楠提供的身份信息不真实，但未提供相应证据予以证明，故法院不予采信。张玲玉认为李楠未依约支付首付款构成根本违约，补充协议约定李楠应在签署协议后15个工作日内支付首付款，因2013年3月30日有关政策出台，李楠已于2013年4月1日告知张玲玉要求解除合同，此时距协议签署日期尚不足15个工作日，故张玲玉要求李楠承担违约责任的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李楠与张玲玉签订的合同编号为M12090263的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、张玲玉返还李楠定金二万元，于本判决生效后十日内支付；三、驳回张玲玉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人张玲玉不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回对方诉讼请求，支持自己反诉请求。上诉理由：1、因双方知晓新政策在三月底出台，因此口头约定，出现政策问题，李楠只有在合同签订后五天内有权解除合同；2、被上诉人违约，其首付款没有按期支付。
被上诉人李楠服从一审判决，针对上诉人的上诉请求答辩称：不同意上诉人的上诉请求，双方没有约定五天内才有权解除合同。
原审第三人我爱我家公司及伟嘉安捷公司服从一审判决，针对上诉人的上诉请求未发表答辩意见。
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。李楠与张玲玉签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定，若网签之前国家新税费政策有调整，李楠如对税费有异议，再行协商或免责解除合同，2013年3月30日国家出台有关房地产交易个人所得税的新政策，李楠对税费承担有异议，解除合同的条件成就，解除权人李楠于2013年4月1日通知张玲玉解除合同，双方签订的房屋买卖合同和补充协议于当日予以解除，三方对此互不负违约责任，故一审法院判决支持李楠要求解除合同并退还2万元定金的诉讼请求正确，本院予以确认。张玲玉称双方约定解除合同的期限为合同签订后五日内，就此没有提交证据证明，因此本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故张玲玉称李楠未支付首付款应承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费三百元，由张玲玉负担（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费三百元，由张玲玉负担（已交纳）。
二审案件受理费六百元，由张玲玉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 郑雅文