上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第1892号
原告上海市房屋实业有限公司，住所地上海市静安区常德路319号21-22楼。
法定代表人孙骏人，董事长。
委托代理人何川，上海市周天平律师事务所律师。
委托代理人周天平，上海市周天平律师事务所律师。
被告湖南互相发展置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路67号。
法定代表人于明，总经理。
委托代理人项丽琴，上海步界律师事务所律师。
原告上海市房屋实业有限公司与上海酷贝拉企业管理有限公司（以下简称上海酷贝拉公司）、被告湖南互相发展置业有限公司（湖南互相发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人何川、被告委托代理人项丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年2月1日，上海酷贝拉公司及其上级公司湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司与原告就上海市徐汇区某路某号房屋（以下简称系争房屋）的租赁事宜签署了《房屋转租合同》，合同约定，原告将上述房屋转租于承租方使用；前三年租金为8，000，000元／年，第四年起每年滚动递增3%，租金按季支付，先付后用；承租方拖欠租金累计二个月以上的，视为违约，原告有权要求解除合同、承租方归还租赁房屋，并承担300万元违约金，同时原告无需退还保证金。此后在2010年6月10日、2010年10月4日、2012年4月25日，协议各方签订了多份补充协议，补充协议的主要内容是：对承租方2010年9月的房屋租金660，000元进行减免，但明确承租方再有拖欠租金行为的，原告可再行追索该660，000元欠款。同时明确将承租方权利义务转移至上海酷贝拉公司名下，由其完全承担转租合同及后续补充协议的合同义务，并明确被告湖南互相发展公司为该合同的履约提供担保。另将2012年租金支付方式由先付后用变更为先用后付。自2012年4月起，上海酷贝拉公司未足额缴纳系争房屋的相应租金，至2013年3月25日共计拖欠原告房屋租金达7，191，768.30元。
原告认为，上海酷贝拉公司没有如实履行合同义务，长期拖欠应付租金，损害了原告作为出租方的合法权益，已构成根本性违约。同时被告湖南互相发展公司作为担保人，应当对上海酷贝拉公司的债务承担连带责任。为此诉至法院，请求判令：1、解除2010年2月1日原告与湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司签订的房屋转租合同，并收回上海市徐汇区系争房屋；2、上海酷贝拉公司支付原告自2012年4月起至2013年3月止的房屋租金7，191，768.30元，并支付至实际收回房屋之日止的租金；3、上海酷贝拉公司支付拖欠原告租金的滞纳金4，641，162.61元（暂计至2013年3月31日）；4、上海酷贝拉公司归还原告附条件减免的租金660，000元；5、上海酷贝拉公司支付原告合同违约金3，000，000元；6、被告湖南互相发展公司对上述第2、3、4、5项诉讼请求承担连带赔偿责任。
审理中，原告基于上海酷贝拉公司已进入破产程序，公司无可执行的财产等因素，撤回了对该公司的起诉。并根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十四条的规定，仍然保留湖南互相发展公司作为本案被告，变更诉讼请求为：1、被告湖南互相发展公司对所承担连带责任的上海酷贝拉公司拖欠原告的自2012年4月起至2013年11月30日止的房屋租金11，311，768.30元进行支付；2、被告湖南互相发展公司对所承担连带责任的上海酷贝拉公司拖欠原告租金的滞纳金共计16，195，755.30元（暂计至2013年11月30日，按日千分之五计算，算至被告实际支付之日止）进行支付；3、被告湖南互相发展公司对所承担连带责任的上海酷贝拉公司享受附条件减免的租金660，000元进行支付；4、被告湖南互相发展公司对所承担连带责任的上海酷贝拉公司合同违约金3，000，000元进行支付。
被告辩称，不同意原告的全部诉请。第一项诉请，原告与上海酷贝拉公司的租赁合同已经解除，不存在租金还要延续支付到2013年11月30日；对于租金欠费金额，被告也不认可，原告没有证据证明。第二项诉请，合同约定承租方最多拖欠二个月租金，合同就应该解除，两个月的租金不会产生那么高的滞纳金，该滞纳金已经超过本金，请求法院予以调整并驳回原告该项诉请；第三项诉请，660，000元的确是原告承诺给上海酷贝拉公司的优惠，既然该承诺已经做出，即已生效，不应再次要求被告承担；第四项诉请，原告与上海酷贝拉公司之间责任不对等，3，000，000元违约金的约定过高，请求法院予以调整。
经审理查明，2010年1月，原告（甲方）与湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司（乙方，以下简称湖南酷贝拉公司）签订《物业租赁意向协议》一份，约定甲方将上海市系争房屋出租给乙方，乙方将在此注册上海酷贝拉公司，将利用该物业建造中国青少年体验教育基地上海市酷贝拉娱乐城。甲方配合乙方提供有关工商登记材料。双方约定租赁期限为10年，自2010年1月1日至2019年12月31日止。2010年2月1日，原告（甲方）与湖南酷贝拉公司（乙方）签订《房屋转租合同》一份，约定，甲方将其承租使用的上海市徐汇区系争房屋国有地块上总建筑面积为9492.05平方米的房屋转租给乙方使用。转租期限为10年，自乙方正式向甲方支付租金的第一个月的第一天计算，即自2010年2月1日起至2019年12月31日止。该物业前三年的年租金为8，000，000元，第四年起至第十年止，每年按上一年租金滚动递增3%，甲方同意乙方自租赁开始日期起的4个月为免租期（自2010年2月1日起至2010年5月31日止）。租金支付方案：第一年2010年2月1日起至2010年12月31日止，年租金为4，666，700元，6月1日起每月给付租金660，000元，最后一个月给付租金706，700元。第二年2011年1月1日起至2011年12月31日止，年租金为8，000，000元，每季给付租金为2，000，000元。第三年2012年1月1日起至2012年12月31日止，给付年租金8，000，000元，每季给付租金为2，000，000元。第四年2013年1月1日起至2013年12月31日止，给付年租金8，240，000元，每季给付租金2，060，000元（以下略）。
本合同签订后三天内乙方必须向甲方支付租赁保证金2，000，000元，该保证金至本合同履行期届满且互相交接物业后，扣除抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分由甲方一次性无息归还给乙方。乙方必须在签约本合同的同时向甲方支付首月租金，免租期满后，乙方应于每月25日前支付下月的租金。第一年12月25日前支付第二年首季的租金，先付后租，以此类推。甲方应于收到租金后5天内向乙方提交正式税务发票，乙方逾期支付租金的，每逾期一天乙方应向甲方另行支付同期同档应付租金金额千分之五的违约金。乙方拖欠租金累计二个月以上的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。如果发生乙方违约事件，则在该事件发生之后的任何时间，甲方有权书面通知乙方终止本合同，在该书面通知送达乙方之后的第十日，本合同视为终止。合同终止后，乙方应在上述通知送达之日后三十日内向甲方归还物业，甲方应向乙方退还保证金。租赁期内，非本合同规定的情况，乙方提前或中途擅自退租的，乙方向甲方支付违约金3，000，000元。合同租赁期三年内，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，乙方须按首年的四个月免租期租金补缴给甲方。甲方向乙方交付本物业的日期为2010年2月1日。本合同生效后，原双方签署的“意向书”即行终止。
2010年6月10日，原告（甲方）与湖南酷贝拉公司（乙方）又订立《补充协议》一份，内容为，甲乙双方曾于2010年2月1日签订了系争房屋的《房屋转租合同》，为确保该合同的正常履行，确保酷贝拉筹建工程顺利进行，乙方向甲方提出在原合同条款约定四个月免租期的基础上再增加免租期及延缓缴纳租金期限的请求。甲方承诺：增加乙方一个月免租期，作为抵扣9月份租金计660，000元；同意乙方延缓缴纳两个月租金的请求，即10月份、11月份租金延迟到12月份补缴，即11月25日前一并缴纳租金为1，980，000元。乙方承诺：1、乙方必须在6月15日以前将6月份首笔租金660，000元付清；同时乙方应在6月15日以前提前缴纳两个月的租金（即2010年7月和8月租金），作为乙方对妥善处理该拖欠租金事件的诚意表示，三个月租金合计1，980，000元；2、乙方必须在9月30日前，完成酷贝拉上海公司的注册，同时完成甲乙双方《房屋转租合同》的主体变更；3、为确保主体合同的正常履行，乙方必须按照原《租赁合同》的约定，在变更《租赁合同》主体的同时，确定经工商合法注册登记的担保单位；4、乙方必须在8月30日前，完成项目主体结构（包括房屋外立面装修改造）方案报甲方审批手续；完成工程总承包队伍的招投标及进场准备工作。若乙方在本协议约定的时间里，未兑现上述承诺条款1-4条的，或者乙方在履行《房屋转租合同》中，再次发生拖欠租金构成合同违约的，除按照合同违约条款终止合同外，乙方须向甲方返回新增免租期，即660，000元。本补充协议与2010年2月1日双方签订的原《房屋转租合同》具有同等法律效力。
2010年11月5日，原告（甲方）与湖南酷贝拉公司（乙方）、上海酷贝拉公司（丙方）签订﹤关于《房屋转租合同》的补充协议﹥，明确，2010年9月19日，经上海市徐汇工商分局核准，乙方在沪已正式注册成立了上海酷贝拉公司（即丙方），现根据《房屋转租合同》约定，经甲、乙、丙三方友好协商，就《房屋转租合同》有关乙方主体变更事宜达成共识：1、确认自本协议签订之日起，《房屋转租合同》乙方由原湖南酷贝拉公司变更为上海酷贝拉公司；2、确认承租方主体的变更不影响《房屋转租合同》条款的继续履行，原主合同乙方的权利义务由变更后的上海酷贝拉公司承担，合同主体变更后甲丙双方仍依《房屋转租合同》约定对各自的权利义务承担法律责任；3、为确保合同的正常履行，乙方在变更合同主体的同时，应向甲方提供担保，以担保主合同的履行。担保单位为湖南互相发展公司（即被告）。担保期自本协议生效之日起至主合同租赁期届满之日止。在合同履行期间，担保单位发生变化的，乙方应及时向甲方办理相应的变更手续。本协议作为主合同《房屋转租合同》的附件，具有同等法律效力。
合同履行过程中，因上海酷贝拉公司在资金周转方面遇到困难，无法按时支付租金。原告（甲方）与上海酷贝拉公司（乙方）于2012年4月25日签订《关于酷贝拉租金事宜的补充协议》，内容为，第一笔乙方应于2011年9月25日前向甲方支付第四季度租金2，000，000元，但迄今仍欠付租金132，753.66元；第二笔乙方应于2011年12月25日前向甲方预付2012年首季租金2，000，000元，至今仍欠付租金532，753.66元；第三笔乙方应于2012年3月25日前向甲方预付2，000，000元，至今仍欠付1，532，753.66元，三笔合计欠付租金2，198，260.98元。双方对上述租金的支付方式达成协议。并明确，为减轻租金支付的压力，甲方同意乙方自7月起由原合同约定的按季支付租金，临时改为先租后付按月支付方式。即2012年7月25日前支付7月份租金、8月25日前支付8月份租金，以此类推。该支付方式仅限于2012年底，2013年的租金支付方式仍按原合同条款执行。如果乙方再次发生欠付租金的行为，则按照原合同承担违约责任及违约金，且无条件解除2010年6月10日双方签订的关于减免租金的《补充协议》，直至保留采取终止合同的权利。
签约后，原告按约将系争房屋交付给上海酷贝拉公司承租使用，上海酷贝拉公司在2012年4月前均能按期支付租金，自2012年4月开始拖欠付租。2013年4月1日，被告致函原告，要求原告告知上海酷贝拉公司履约情况，如上海酷贝拉公司未按期支付租金，原告又不解除合同，属于恶意之举，由此原告遭受的一切经济损失，被告概不负责，被告不再为上海酷贝拉公司履行合同承担担保责任。审理中，原告表示同意将上海酷贝拉公司支付的房屋押金抵扣欠租。
另，2013年8月，申请人上海东湖富吉达投资有限公司以上海酷贝拉公司不能清偿到期债务为由、且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对上海酷贝拉公司进行破产清算。本院予以立案受理。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有房屋转租合同、补充协议、函件、民事裁定书等书证，并经庭审质证无疑，本院予以确认。
本院认为，原告与湖南酷贝拉公司签订的《房屋转租合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应认定合法有效。湖南酷贝拉公司筹建成立了上海酷贝拉公司，三方于2010年11月5日签订的﹤关于《房屋转租合同》的补充协议﹥明确，承租方由湖南酷贝拉公司变更为上海酷贝拉公司，原《房屋转租合同》中乙方的权利义务由上海酷贝拉公司承担。同时明确被告为担保单位，担保期自协议生效之日起至主合同租赁期届满之日止。在原告与上海酷贝拉公司的合同履行期间，上海酷贝拉公司自2012年4月起拖欠向原告支付租金，构成违约，原告有权按约行使合同权利。本案审理中，上海酷贝拉公司进入破产清算，原告变更诉请为向作为保证人的被告主张权利，符合法律规定，应予支持。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。故原告有权要求被告支付上海酷贝拉公司应承担的租金、滞纳金，并返还附条件减免的租金660，000元。原告按照《房屋转租合同》的约定主张租金损失，并无不当，本院予以认定。原告自愿将上海酷贝拉公司支付的押金抵扣欠租，于法不悖，本院予以准许。被告认为滞纳金过高，考虑到原告主张的滞纳金已超过本金，原告又未提供其损失依据，故本院将对原告滞纳金的诉请予以酌情调整。根据《房屋转租合同》规定，乙方提前或中途擅自退租的，应向甲方支付违约金3，000，000元。现原告依据该条款主张违约金，但上海酷贝拉公司并不存在上述违约之情形，原告的该项主张与合同约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十四条的规定，判决如下：
一、被告湖南互相发展置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市房屋实业有限公司支付上海酷贝拉企业管理有限公司拖欠的自2012年4月起至2013年11月30日止的房屋租金9，311，768.30元（已抵扣租赁保证金2，000，000元）；
二、被告湖南互相发展置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市房屋实业有限公司支付上海酷贝拉企业管理有限公司逾期支付租金的滞纳金：以6，260.98元为本金，自2012年3月26日起；以1，532，753.66元为本金，分别自2012年6月26日、2012年9月26日起；以2，060，000元为本金，分别自2012年12月26日、2013年3月26日、2013年6月26日、2013年9月26日起，均按日万分之二点一计算至被告湖南互相发展置业有限公司实际支付之日止；
三、被告湖南互相发展置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市房屋实业有限公司返还上海酷贝拉企业管理有限公司享受减免的租金660，000元；
四、驳回原告上海市房屋实业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费114，756元，由原告上海市房屋实业有限公司负担43，756元，被告湖南互相发展置业有限公司负担71，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 汶
人民陪审员 郑誉华
人民陪审员 朱梅珍
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十四条保证期间，人民法院受理债务人破产案件的，债权人既可以向人民法院申报债权，也可以向保证人主张权利。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。