广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终249号
上诉人（一审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇。
法定代表人：黄福军，该公司总经理。
委托代理人：覃小峰，该公司策划经理。
被上诉人（一审原告）：邱志强，男，住所地江西省新余市渝水区。
委托代理人：蒙艳萍，巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。
委托代理人：罗明春，巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。
上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2015）巴民初字第574号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成由审判员李剑峰担任审判长，审判员韦海平、代理审判员吴利萍参加的合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。书记员杨艺欣担任记录。联邦伟业公司的委托代理人覃小峰，邱志强的委托代理人罗明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年9月18日，联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200㎡，土地用途为商业、住宅用地。之后联邦伟业公司在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”，并于2011年4月29日取得印象巴马二期工程5号楼的《商品房预售许可证》。2012年7月4日，邱志强与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：邱志强购买联邦伟业公司开发的“印象巴马”小区第5幢2单元2层的202号房，该商品房建筑面积约116.44㎡，房价总金额为424020元，邱志强在签订合同时支付购房款总额60%的首期款（含认购定金）254020元，其余40%的购房款170000元采用办理银行个人住房按揭贷款付清。合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。合同签订之前。邱志强于2012年5月25日、6月20日分别向联邦伟业公司支付购房款54020元、200000元，并于2012年9月19日与中国农业银行巴马县支行签订《个人购房担保借款合同》，借款170000元转账到联邦伟业公司的账户。联邦伟业公司未能在约定的期限内交房，于2014年7月29日通知邱志强“印象巴马”5号楼将于2014年7月31日交付使用。另查明，巴马瑶族自治县国土资源局于2010年9月14日收到联邦伟业公司退回的四本《国有土地使用证》，证号分别为：巴国土资国用（2009）第485号、486号、487号、548号。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府颁发给联邦伟业公司证号为巴国土资国用（2012）第208号的《国有土地使用证》，土地使用面积为43212.9㎡；案涉的5号楼在此国有土地使用权证核定的面积范围内。“印象巴马”项目消防通道至今尚未建成、尚未通过验收。
邱志强于2015年7月3日提起本案诉讼。
一审法院审理认为：邱志强与联邦伟业公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，而且“印象巴马”二期工程5号楼于2011年4月29日已取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
关于联邦伟业公司属于延期交房还是逾期交房的问题。邱志强支付了购房首付款，并办理银行个人住房按揭贷款，付清购房款给联邦伟业公司，依约履行了自己的合同义务。而联邦伟业公司并没有按照合同约定在2013年4月30日前履行交房义务，直至2014年7月29日才通知邱志强房子于2014年7月31日开始交付使用。联邦伟业公司辩称其行为属于延期交房而不属于逾期交房，理由是：1、因为政府在项目建设过程中变更规划，致使联邦伟业公司合法拥有的土地“被违规”，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，迟迟未能通过报建，应当依据合同约定予以延期，不应承担违约责任；2、下雨、停电是造成联邦伟业公司延期交房的客观原因，属于合同约定的延期交房事由。该院认为，联邦伟业公司的辩解理由不成立，因为：一是“印象巴马”项目消防通道至今仍未建成、未通过验收，但联邦伟业公司却于2014年7月29日通知邱志强2014年7月31日房子开始交付使用；二是联邦伟业公司作为专业的房地产开发企业，对于停电、停水、下雨可能会影响工期应当在与邱志强签订合同时就会考虑到，因此，这些内容均不属于联邦伟业公司无法事先预见和控制的客观原因，联邦伟业公司以此主张可以延期交房的理由不能成立。故联邦伟业公司未按约定时间交房的行为无免责事由，属于逾期交房，而且构成违约，其上述辩解该院不予采纳。关于邱志强的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、联邦伟业公司订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。”故邱志强请求联邦伟业公司支付违约金16960元（424020元×4%）有事实和法律依据，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：由联邦伟业公司赔付邱志强逾期交房违约金16960元。案件受理费224元，由联邦伟业公司负担。
联邦伟业公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回邱志强的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由邱志强负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。联邦伟业公司逾期交房确有免责事由，不构成违约。由于县政府及相关部门违规将未征收的农用地出让给联邦伟业公司，导致联邦伟业公司通过拍卖所得的66200㎡土地中有34.3亩土地违规，在项目建设过程中政府相关部门多次调整项目规划，从而影响“印象巴马”项目的建设进度，特别是因政府调整项目规划，导致联邦伟业公司按原规划报建施工的“印象巴马”小区整个项目的消防通道超出了调整后的红线范围，无法施工，更无法进行组织验收，因此造成联邦伟业公司无法按期交房。一审法院认为联邦伟业公司无法提供已申请消防验收、因政府规划部门变更规划致使验收无法通过的证据而判定联邦伟业公司违约，与事实不符。联邦伟业合法取得的34.3亩土地被违规处理，政府及相关部门却一直拖延，未予以实际上的解决，从而造成联邦伟业公司交房日期的一再拖延。另外，政府未做到净地出让，导致“钉子户”阻挠联邦伟业公司施工。综上，联邦伟业公司延期交房符合合同约定，邱志强以联邦伟业公司逾期交房而追究违约责任不符合合同约定，请求二审法院予以改判。邱志强书面答辩称：邱志强与联邦伟业公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，双方应严格按照合同约定履行各自的义务，当一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。邱志强与联邦伟业公司约定了交房日期，并就此约定了违约应当承担的责任，联邦伟业公司没有在合同约定的日期内交房给邱志强，构成违约，一审法院按合同约定判决联邦伟业公司支付邱志强违约金有事实和法律依据。而联邦伟业公司上诉称因其与巴马政府的土地问题，“导致上诉人按原规划报建施工的印象巴马小区整个项目的消防通道超出了调整后的红线范围，无法施工，更无法组织进行验收，因此造成上诉人无法按期交房”等等，属于合同约定的免责事由，没有事实依据，不能因此免责。因为，至联邦伟业公司交付房子给邱志强使用时，“印象巴马”小区的消防通道还是没有建成，也尚未通过验收，因此不存在因消防通道无法施工，无法组织进行验收，造成联邦伟业公司无法按期交房的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，联邦伟业公司的上诉理由依法无据，请求二审法院驳回联邦伟业公司的上诉请求，维持原判。
二审期间，联邦伟业公司提供下列证据：1、《国有土地使用证》，拟证明联邦伟业公司于2009年11月25日合法取得编号分别为巴国土资国用（2009）第485、486号、487、548号四本土地使用证，土地使用面积合计为66200㎡；《临时土地使用权证》，拟证明政府重新发给联邦伟业公司使用期限至2012年11月18日的临时使用权证，面积为66202㎡。2、钉子户照片，拟证明政府未做到净地出让土地，导致钉子户阻挠联邦伟业公司工程施工，影响工程进度。3、会议纪要（十三届第35号），拟证明由于政府原因造成联邦伟业公司开发的项目无法按照原规划建设施工。4、《关于请求尽快落实处理“印象巴马”项目土地及相关问题的报告》，拟证明联邦伟业公司由于土地及相关问题与巴马县政府及相关部门进行过报告。5、《关于“印象巴马”项目土地历史遗留问题的处理意见》，拟证明巴马国土局就联邦伟业公司的土地问题向县政府出具相关的处理意见。6、《关于解决“印象巴马”项目土地遗留问题的请示》，拟证明联邦伟业公司就土地问题及给项目带来的影响向政府进行请示，证明遗留问题的存在。邱志强质证对上述证据的真实性均无异议，对关联性有异议。本院认为，邱志强对上述证据的真实性均无异议，证据1、4、5、6可证实待证事实，予以确认。证据2不能证明待证事实，不予确认。证据3一审已经提交，不再作认定。双方当事人对一审查明的事实均无异议，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：1、2009年12月30日，县政府颁发巴国土资国用（2009）第485号、第486号、第487号、第548号四本《国有土地使用证》给联邦伟业公司，四本土地证使用权面积共计66200㎡。2、2011年3月18日，县政府重新颁发巴国土资国用（2011）第59号《国有土地使用证》给联邦伟业公司，土地使用权面积为66202㎡，并注明有效期至2012年11月18日止，工程项目建设竣工验收后，由出让方会同有关部门对用地范围、规划指标等内容复查后，收回此证书，核发新证书。3、县政府收回违规出让给联邦伟业公司的土地22989.1㎡（66202㎡-43212.9㎡）。4、邱志强一审诉讼请求为：判令联邦伟业公司支付邱志强逾期交房违约金16960元，并负担本案诉讼费。
本院认为：一审认定联邦伟业公司与邱志强签订的《商品房买卖合同》合法有效正确。
本案二审争议的焦点为：联邦伟业公司超过合同约定的期限交房是否构成违约。
联邦伟业公司上诉主张因县政府违规收回“印象巴马”项目34.3亩土地、相关部门多次调整规划、“钉子户”影响施工等原因，导致项目建设延误，消防通道超出调整后的红线范围无法施工，更无法组织验收，最终造成联邦伟业公司无法按期交房，依照合同约定可延期交房，故应予免责。本院认为，第一，县政府收回的土地并不是案涉商品房所属5号楼占用的土地，对5号楼的施工没有影响，故联邦伟业公司不能以此作为延期交房的事由。第二，联邦伟业公司未能提供充分的证据证实政府相关部门多次调整规划、“钉子户”未及时拆迁，并影响案涉工程的施工进度，导致延期交房。第三，联邦伟业公司未能举证证实因整个项目的消防通道超出调整后的红线范围，导致无法施工及验收。因此，联邦伟业公司主张其可延期交房的理由不成立，本院不予支持。联邦伟业公司超过合同约定的期限交房构成违约，应按照合同的约定承担违约责任。
综上所述，联邦伟业公司的上诉请求不成立，不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费224元，由上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李剑峰
审 判 员 韦海平
代理审判员 吴利萍
二〇一六年五月十六日
书 记 员 杨艺欣