四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)川民终字第281号
上诉人（原审原告、反诉被告）:彭显荣，男，1962年7月7日出生，汉族，四川省亿鑫建筑工程有限公司达州市“瑞东花园”项目经理，住四川省达州市达县。
委托诉讼代理人：郝勇，北京德恒（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾家煜，北京德恒（成都）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：达州市瑞东房地产开发有限公司，住所地四川省达州市通川区来凤路79号。
法定代表人：张昌荣，经理。
委托诉讼代理人：白华金，四川中研律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马健，四川中研律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省亿鑫建筑工程有限公司，住所地四川省达州市通川区朝阳西路信德小区。
法定代表人：邓绪和，总经理。
原审第三人：石小平，男，1963年5月21日出生，汉族，四川鸿晨建筑房地产开发公司董事长，住四川省达州市达县。
原审第三人：高林（曾用名高灵），男，1955年12月22日出生，汉族，四川丰源房地产开发有限公司股东，住四川省达州市达县。
原审第三人：杜永河，男，1953年10月3日出生，汉族，四川国丰建筑总承包有限公司职工，住四川省达州市达县。
原审第三人共同委托诉讼代理人：郝学余，北京惠诚（成都）律师事务所律师。
上诉人彭显荣因、达州市瑞东房地产开发有限公司（以下简称瑞东房产公司）因与被上诉人四川省亿鑫建筑工程有限公司（以下简称亿鑫建筑公司）、原审第三人石小平、高林、杜永河合作开发房地产合同纠纷一案，四川省达州市中级人民法院于2012年7月27日作出（2012）达中民初字第7号民事判决，瑞东房产公司不服，提出上诉，本院于2013年4月8日作出（2012）川民终字第591号民事裁定，撤销四川省达州市中级人民法院（2012）达中民初字第7号民事判决，发回重审。四川省达州市中级人民法院另行组成合议庭审理，于2013年10月10日作出（2013）达中民初字第59号民事判决，彭显荣、瑞东房产公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭显荣及其委托诉讼代理人郝勇、曾家煜，上诉人瑞东房产公司的法定代表人张昌荣及其委托诉讼代理人白华金、马健，原审第三人石小平、高林、杜永河及其委托诉讼代理人高高到庭参加了诉讼，被上诉人亿鑫建筑公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案审理期间，原审第三人石小平、高林、杜永河的委托诉讼代理人进行了多次变更，最后变更为郝学余。本案审理期间，各方当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
彭显荣上诉请求：依法撤销原审判决第一项，改判为：1.2009年8月1日彭显荣与瑞东房产公司所签的《协议书》系合作开发房地产合同关系，协议合法有效；2.依法维持原审判决第二项，并确认达县南外镇华蜀北路“瑞东花园”A栋一层、二层、负一层商业用房2400．95平方米及B栋一层、二层商业用房3332．88平方米归彭显荣和石小平、高林、杜永河共同所有；3.依法撤销原审判决第四项，改判为：瑞东房产公司向彭显荣退还超收的“瑞东花园”C栋房产开发投资款1176744元；4.依法撤销原审判决第五项，改判为：彭显荣自2010年9月26日起享有B栋一层、二层商业用房租金收取权，自2011年3月15日起享有A栋一层、二层、负一层商业用房租金收取权；5.本案一审及二审诉讼费用由瑞东房产公司承担。事实及理由：一、原审法院将2009年8月1日彭显荣与瑞东房产公司签订的《协议书》分割成两部分并认定部分有效、部分无效错误，应予改判。首先，《协议书》内容是一个整体，不能将合同内容分割成两部分，更不能分别认定部分合同内容的效力。原审认定《协议书》包含两部分内容，一是A、B栋房屋的所有权转让，二是C栋房屋开发权的转让，既而认定双方之间的合同关系是A、B栋所有权转让和C栋开发权转让，原审法院对合同内容进行分割处理错误。其次，本案双方的合同关系应当认定为合作开发房地产关系，应属全部有效。理由：一是司法解释规定，只有一方有资质，另一方没有资质，可以认定为合作开发房地产，且合同有效。本案的开发主体是瑞东房产公司，彭显荣是挂靠经营，因此，关于C栋项目转让的认定与案件事实不符，不能以转让为由认定合同无效。二是从本案的实际履行来看，是一方出地，一方投资，双方共同管理，共享利润，共同分配，共担风险，完全符合合作开发房地产的相关法律特征。三是在双方签署合作开发协议之后，瑞东房产公司一直是认可双方之间是合作开发房地产关系，合作开发是双方真实意思表示，有达县人民法院的调解书为证。瑞东房产公司在收回了先期开发投资款后，由于房地产价格上涨，瑞东房产公司即意欲推翻合同获取更大的利益，属于典型的不诚信行为，不应得到支持。二、石小平、高林、杜永河对涉案房产达县南外镇华蜀北路“瑞东花园”A栋一层、二层、负一层商业用房2400．95平方米及B栋一层、二层商业用房3332．88平方米应当享有权利，原审认定不属于本案解决的范畴有误，请二审依法作出共有判决。三、原审法院将彭显荣在一审庭审中关于补偿现金的调解表述作为判决的依据是错误的，请二审法院依法改判瑞东房产公司向彭显荣返还超收的先期开发投资款1176744元。四、彭显荣依据《协议书》约定诉请确认享有A、B栋商业房租金收取权，是确认之诉，彭显荣并没有向法院主张租金的收取金额，故原审以出租主体及租金金额不清为由驳回彭显荣的诉请错误，请求依法改判彭显荣享有A、B栋商业房租金收取权。
瑞东房产公司辩称，1.彭显荣与瑞东房产公司签订的《协议书》不是合作开发房地产合同性质，彭显荣没有实际投资。2009年8月1日《协议书》是在受胁迫的情况下签订的，彭显荣主张《协议书》有效的理由不能成立。2.彭显荣主张A、B栋商业用房归其与石小平、高林、杜永河共有，不符合法律的规定。3.彭显荣主张瑞东房产公司退还“瑞东花园”C栋房产先期开发投资款1176744元主张不能成立。4.彭显荣主张收取A、B栋商业房租金收取权的主张不能成立。彭显荣的上诉请求应当予以驳回。
瑞东房产公司上诉请求：1.撤销原审判决全部判项；2.依法确认瑞东房产公司与彭显荣于2009年8月1日签订的《协议书》依法全部无效，并按照我国合同法第五十八条的规定进行处理。事实及理由：一、关于A、B栋商业用房所有权转让的效力问题。原审认定瑞东房产公司与彭显荣于2009年8月1日签定的《协议书》有关“瑞东花园”A、B栋商业用房所有权转让的约定有效，并据此判决“瑞东花园”A、B栋商业用房归属彭显荣所有、瑞东房产公司配合办理相关产权证照显属错误，有违事实和法律。1.根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，一个有效的合同必不可少的合同条款就是合同价款或者报酬，而该份在瑞东房产公司法定代表人父女人身安全受到严重威胁的情况下签订的《协议书》中根本没有就A、B栋商业用房的单价和总价款进行约定，故原审判决认定A、B栋商业用房是房屋买卖合同关系没有任何事实依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，彭显荣个人不具有房地产开发资质，因此有关A、B栋商业用房的后期开发权的转让部分依法应当无效。二、关于C栋房开发权转让的效力问题。原审判决认定《协议书》就该部分的约定无效是正确的，但按照“无效合同按照有效原则来处理”是错误的。原审法院既然认定C栋楼盘开发权的转让应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定进行处理，那么，彭显荣应当将因该合同取得的财产即A、B栋商业用房和C栋已销售房屋的价款及未售房屋返还给瑞东房产公司，原审法院应当组织瑞东房产公司同彭显荣进行建筑工程造价结算，并依据结算结果作出判决。但原审法院没有对A、B栋商业用房及C栋房开发权的市值进行鉴定，没有严格按照合同法第五十八条规定处理，而是采用“就无效部分而言不能适用返还原则而只能适用折价补偿原则”处理，显然与事实和法律不符，应予纠正。三、原审判决认定“本案查明的事实表明《协议书》签订后，彭显荣、瑞东房产公司均按照约定进行了实际履行”与事实不符。事实是，彭显荣既没有按照《协议书》的约定在协议签订后2个月内付款达到500万元，也没有按照约定将售房款的30％按时支付给瑞东房产公司，还私刻“瑞东花园”项目部公章，擅自卖房收取售房款，将瑞东房产公司售卖A栋商业用房的款项360万元转到同瑞东房产公司毫无关系的四川皓鸿建筑工程有限公司账户，严重违反合同约定。四、如果按照原审判决，彭显荣按《协议书》中的约定只向瑞东房产公司支付1900万元，瑞东房产公司承担全部交易税费并负责办理证照，那么，彭显荣将净得A、B栋商业用房和C栋房屋的销售总额近两亿元，而瑞东房产公司还要承担3000万元以上的交易税费，对瑞东房产公司严重不公，应当予以纠正。
彭显荣辩称，瑞东房产公司的全部上诉理由不能成立，应依法予以驳回。一、关于合同性质及效力问题。瑞东房产公司主张2009年8月1日的《协议书》全部无效，与其自认是开发主体和销售主体，与瑞东房产公司加盖销售合同专用章认可彭显荣的代理销售行为，与双方在《协议书》中约定共同争取调规、共同管理销售合同专用章等存在明显矛盾，同时还与瑞东房产公司收取30％的销售分配款矛盾，与法律规定矛盾，不应得到支持。双方签订的《协议书》属于合作开发房地产关系，合同全部有效，原审法院认定合同部分有效、部分无效明显错误，应予纠正。二、关于A、B栋商业用房所有权归属问题。1.由于瑞东房产公司与彭显荣签订的《协议书》合法有效，故彭显荣有权利依据《协议书》约定取得A、B栋商业用房的所有权。因《协议书》约定A、B栋商业用房与C栋的土地使用权合并作价，在彭显荣付清了对应价款后，理应取得A、B栋商业用房的所有权。虽然《协议书》中没有明确约定A、B栋商业用房的明细价格，但不能因此否定彭显荣付清全部价款的事实。三、关于瑞东房产公司主张彭显荣应当返还C栋已销售房屋的价款及未售房屋问题。因C栋房屋已经销售给业主，故房屋无法返还。由于双方属于合作开发房地产关系，瑞东房产公司主张返还C栋已销售房屋的价款及未售房屋缺乏事实和法律依据，不应予以支持。综上，瑞东房产公司的上诉请求属于不诚信行为，请二审法院依法予以驳回。
石小平、高林、杜永河述称，彭显荣的上诉理由成立，应予支持；瑞东房产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。
亿鑫建筑公司没有提交答辩意见。
亿鑫建筑公司、彭显荣向一审法院起诉请求：1.依法确认彭显荣与瑞东房产公司之间系合资、合作开发房地产合同关系；2.依法判决达县南外镇华蜀北路“瑞东花园”A栋一、二层、负一层商业用房2400.95平方米，B栋一、二层商业用房3332.95平方米归彭显荣所有；3.依法判决瑞东房产公司为彭显荣办理达县南外镇华蜀北路“瑞东花园”A栋一、二层、负一层商业用房2400.95平方米，B栋一、二层商业用房3332.95平方米房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；4.依法判决确认瑞东房产公司负有为“瑞东花园”C栋全部购房户办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的义务及为“瑞东花园”C栋按揭贷款购房户依法办理按揭贷款资料的义务；5.依法判决瑞东房产公司向彭显荣退还超收的“瑞东花园”C栋房产先期开发投资款1176744元；6.依法判决彭显荣自2010年9月26日起享有B栋一层、二层商业用房租金收取权，自2011年3月15日起享有A栋一层、二层、负一层商业用房租金收取权；7.瑞东房产公司向彭显荣支付违约金100万元整；8.本案诉讼费由瑞东房产公司承担。亿鑫建筑公司在一审审理中表示案涉项目权利义务由彭显荣承担，与自己无关。
瑞东房产公司向一审法院反诉请求：1.确认瑞东房产公司与彭显荣于2009年8月1日签订的《协议书》无效，由彭显荣将收取的售房款及开发利润归瑞东房产公司所有，并驳回彭显荣及亿鑫建筑公司的诉讼请求；2.本案本诉及反诉费用由彭显荣及亿鑫建筑公司承担。
一审法院认定事实：2002年9月，通过公开拍卖，宜宾市瑞东商贸有限责任公司竞买取得原蜀东化纤厂办公区9.7亩土地使用权。2005年1月，瑞东房地产公司成立并获准开发“瑞东花园”项目。同年3月，完善了“瑞东花园”项目相关建设手续。“瑞东花园”项目分A、B、C三栋建筑，均由亿鑫建筑公司负责承建。其中A、B栋于2006年竣工并验收备案。C栋在修建中，因相邻建筑间距等原因，导致规划调整，由原建设八层，调整为21F/-1F，加之工程建设资金紧张和需完善相关建设手续等原因，致使C栋工程在修建部分后未能全部完成。
2009年8月1日，瑞东房产公司作为甲方，彭显荣作为乙方，双方签订《协议书》约定，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，结合甲方“瑞东花园”已竣工A、B栋及C栋由乙方实际承建现状，经甲、乙双方协商，乙方承担“瑞东花园”A、B栋商业用房及C栋开发权达成以下协议条款：一、甲方将“瑞东花园”A栋商业用房2400.95平方米全部（其中负一层800.25平方米，一层750.19平方米，二层850.51平方米）、B栋商业用房3332.88平方米（其中负一层1616.76平方米，一层1716.42平方米）现状的所有权和C栋楼盘开发所有权，在乙方付清甲方各项款后交割给乙方。甲方不再支付乙方承建C栋的工程款项，但C栋原设计为8层框混的老基础工程款由甲方与陈太全决算。二、乙方偿付资金1900万元，按以下方式支付甲方先期开发投资款：协议签字生效首付500万元（签约日付100万元，签约日起两个月内再付400万元），乙方今后售房时，每次售房款总额的30%支付给甲方，其余款项用于C栋工程建设。三、A、B栋竣工后亿鑫建筑公司目前初算约欠建安营业税142000元，由乙方在协议签订七日内暂为代缴给达县税务局，并由乙方在陈太权C栋工程款中扣回。四、管网排污连接费28000元由乙方支付，并负责将化粪池排污管与金都景园排污主管进行接通。五、甲方今后在乙方付清全部款项后移交给乙方的A、B栋商业用房5733.83平方米由乙方自行销售并承担各种应交费和开发销售税。六、乙方开发C栋工程项目，由乙方负责承担C栋项目应交付的一切应缴费和税，并承担解决与C栋项目有关的各种纠纷及承担开发项目一切有关费用（纠纷只包括瑞东房产公司应向李明剑及58户购房户承担的责任以及建设部门对瑞东房产公司作的罚款和C栋施工方的纠纷事宜概由彭显荣负责承担）。七、如乙方将A、B栋商业用房抵押贷款而产生的利息和各种费用由乙方全部承担。八、贷款资金和属乙方开发销售的售房款由双方共同管理，并只能用于C栋工程专项修建款。九、甲方垫付C栋工程：（1）设计费65000元；（2）消防审查费2万元；（3）验桩费4万元；（4）人防费15元/平方米×7662平方米=114930元；（5）配套费40元/平方米×14144平方米=565760元，合计825690元（无票据）乙方予以认可并另行支付给甲方，甲方各种债务由甲方支付。十、C栋工程项目经达县规划和建设局调整为负一层正二十一层建筑，若经甲、乙双方共同努力争取调整为负一层正二十四层高层建筑，则乙方再支付甲方200万元（招待费甲方支付）。十一、乙方负责C栋工程2010年3月底前主体竣工，中途不得停工，若修建中途停工一切损失费用由乙方承担。十二、甲方涉外开发项目（含挂靠开发工程业务）的债务、民事责任与经济责任与乙方无关，概由甲方承担。十三、违约责任：由违约方支付守约方违约金100万元，乙方违约，甲方有权解除合同，由乙方承担一切损失。若甲方违约，除支付乙方违约金100万元外，还应承担乙方一切损失。十四、甲方有权对C栋工程的工程质量、安全、工程进度进行监督。十五、C栋58户购房户所余房款及房屋设施配套费由彭显荣收取。十六、A、B栋工程竣工结算由甲方与陈太权结算。十七、双方共同管理售房合同专用章。十八、若乙方支付甲方款超过1000万元，B栋门市的后期租金由乙方收取，款项全部付清，A栋门市后期租金全部由乙方收取。十九、双方签字后，甲方只监管双方资金，工程质量及工程进度，其他一切活动范围属于乙方自行管理，若发生债务由乙方负责承担，甲方不得干涉，甲方不承担任何经济和民事责任等。瑞东房产公司在协议上签章，彭显荣在协议上签名。审理中，彭显荣陈述在签订《协议书》时C栋已修建至三楼，瑞东房产公司法定代表人张昌荣陈述当时C栋只修至一层且基础部分质量有问题。双方均陈述未对C栋已修建部分进行清理结算。
协议签订当日，亿鑫建筑公司给彭显荣出具委托书，载明：委托彭显荣为达县南外镇“瑞东花园”C栋工程项目负责人，负责自筹资金，自行开发建设，自行销售和该工程的建设施工、开发、销售、管理、安全等一切事务。并按与瑞东房产公司签订的《协议书》行使权利和义务。后彭显荣按《协议书》约定进行C栋房开发建设。2010年1月22日，C栋工程修建至第十八层，通过勘察、设计、监理等方进行质量、安全验收合格。2010年2月，达县规划和建设局给“瑞东花园”C栋发放了《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。2010年3月，“瑞东花园”C栋主体工程竣工，5月“瑞东花园”C栋全面竣工，6月交付使用。
一审审理中，彭显荣出示了按《协议书》约定应支付瑞东房产公司相关费用的条据共计214张。其中，支付首付款的条据三张，上面加盖有瑞东房产公司财务专用章，金额共计450万元，签订协议书当日2009年8月1日付款100万元，2010年9月26日付款150万元，2010年10月21日付款200万元；从售房款中收取30%作为彭显荣支付瑞东房产公司先期开发投资款的收据共计209张，金额共计15752434元，收据上均加盖有瑞东房产公司财务专用章;2009年9月12日收据一张，支付建设配套费20万元；2011年5月19日中国农业银行客户回执一张，内容为达县人民法院强制扣划瑞东房产公司现金115000元。上列214张收据显示，截止2010年9月26日，瑞东房产公司累计收取先期开发投资款（含建设配套费20万元）10425434元；截止2011年3月15日，瑞东房产公司累计收取先期开发投资款（含建设配套费20万元）20133434元；截止2011年5月19日，瑞东房产公司累计收取先期开发投资款（含建设配套费20万元及达县人民法院强制扣划的115000元）20567434元。瑞东房产公司在原一审证据交换时称,收了部分购房款是事实,但仍需要核对；在随后提交的书面答复意见中称，所谓购房款复印件收据所列款项均应是瑞东房产公司卖房应收款项，这与彭显荣无关，即使要核对，也应由购房人持收据原件与瑞东房产公司核对。本次审理中，瑞东房产公司的法定代表人张昌荣对上列收据不予认可，称系彭显荣买通公司原职工吴燕辉出具的。
一审同时查明，2010年2月2日，彭显荣出具借条一张，内容为“借到瑞东房产公司瑞东花园B栋一层房产证、国土证原件各壹本。（面积1716.42㎡、号码A043158土地证号达国用2009第05128号面积214.**㎡）用于向通川区信用联社新村信用社贷款用”。2010年2月3日，彭显荣出具借条一张，内容为“今借到瑞东房产公司现金贰佰贰拾万元正用于瑞东工程建设。此款系张昌荣同志用瑞东花园B栋一楼作抵押，在通川区信用联社新村信用社贷款，270万贷款利息由彭显荣同志承担”，借条上加盖有瑞东大厦项目部管理专用章，彭显荣、石小平、高林、杜永河在借条上签名。2010年5月4日，彭显荣、高林、石小平、杜永河给瑞东房产公司出具借条一张，内容为“今借到瑞东房产公司现金叁佰伍拾万元正，此款系用瑞东花园B栋负一层等抵押在通川区信用联社新村信用社贷款为C栋工程修建所用”，借条上加盖有瑞东大厦项目部管理专用章，彭显荣、石小平、高林、杜永河在借条上签名。2010年5月6日，彭显荣、高林、石小平、杜永河给瑞东房产公司出具承诺一份，内容为“你公司用瑞东花园B栋负一层作抵押向通川区信用联社新村信用社贷款伍佰万元，此贷款全部利息由我项目部承担。并由此造成的银行对该公司的罚款全部由我项目部负责”，承诺上加盖有瑞东大厦项目部管理专用章，彭显荣、石小平、高林、杜永河在承诺上签名。2010年5月17日，彭显荣、高林、石小平、杜永河给瑞东房产公司出具借条一张，内容为“今借到瑞东房产公司现金壹佰伍拾万元正，此款系用瑞东花园B栋负一层抵押在通川区信用联社新村信用社贷款为C栋工程修建所用”，彭显荣、石小平、高林、杜永河在借条上签名。审理中，彭显荣称上列款项系按《协议书》约定用B栋房贷款后用于C栋修建，共计贷款770万元，张昌荣用了50万元，本金和利息均是由彭显荣偿还；张昌荣称贷款是瑞东房产公司贷的，利息是由彭显荣还的。
另查明，在C栋楼修建过程中，案外人肖成洪、段述芹以商品房预售合同纠纷为由向达县人民法院起诉瑞东房产公司，亿鑫建筑公司作为第三人参加诉讼，彭显荣为该公司特别授权代理人。后经达县人民法院组织调解，2009年10月27日，三方达成调解协议，达县人民法院出具了调解书，调解书中查明“瑞东花园C栋项目开发建设的实际投资人为该项目负责人彭显荣……”；同时，调解书确定案外人肖成洪、段述芹与瑞东房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》由第三人亿鑫建筑公司承担履行责任。
另查明，2010年7月15日至2011年2月15日，彭显荣、石小平、高林、杜永河共计给瑞东房产公司出具收条9张，金额共计1194万元，这9张收条的内容均基本上表述为，今收到瑞东房产公司瑞东大厦售房款在达县农业银行按揭款的70%，共计人民币XX元，用于修建C栋工程；同时，四人于2011年2月25日给瑞东房产公司出具收条一张，收到瑞东房产公司出售“瑞东花园”A栋正一层门市三间所得资金200万元；2011年3月15日出具收条二张，一张为收到瑞东房产公司出售“瑞东花园”A栋正一层门市售房款133万元。另一张为出售“瑞东花园”C栋负一层门市订金25万元。
另查明，彭显荣、石小平、高林、杜永河于2010年4月16日出具承诺书一份，内容为“由于我方未经瑞东房产公司同意，单方与90户购房户网上签约《商品房买卖合同》并收取了购房款。经与瑞东房产公司协商，我方承诺除2010年4月16日前已签约的93户，以后不再单方网上签约售房收款，如果违反此承诺我方单方网上签约售房收款，我方单方每签约收款壹户除按协议付款给瑞东房产公司以外，还要赔偿贰万元人民币给瑞东房产公司”。
另查明，2007年5月8日，瑞东房产公司将“瑞东花园”B栋正东面的平街层六间门市，即B栋A-
H轴交11-23轴总面积500平方米出租给达州吉峰农业装备有限公司，租赁期限三年，租金为4元/平方米/月，合计年租金24000元。2009年10月2日，彭显荣与第三人石小平、高林、杜永河签订《合作投资合同》，约定由彭显荣与第三人石小平、高林、杜永河共同享有“瑞东花园”A、B栋商业用房所有权及C栋开发权。
一审审理中，经一审法院询问彭显荣、瑞东房产公司，如果当事人对《协议书》效力的认识与人民法院认定不一致，是否变更诉讼请求，双方均表示不变更诉讼请求。
一审法院认为：
一、关于2009年8月1日彭显荣与瑞东房产公司签订《协议书》的性质及效力问题
彭显荣与瑞东房产公司签订《协议书》约定，瑞东房产公司将“瑞东花园”A栋商业用房2400.95平方米全部（其中负一层800.25平方米，一层750.19平方米，二层850.51平方米）、B栋商业用房3332.88平方米（其中负一层1616.76平方米，一层1716.42平方米）现状的所有权和C栋楼盘开发所有权，在彭显荣付清各项款后交割给彭显荣。瑞东房产公司不再支付彭显荣承建C栋的工程款项；彭显荣偿付资金1900万元；彭显荣开发C栋工程项目，由彭显荣负责承担C栋项目应交付的一切应缴费和税，并承担解决与C栋项目有关的各种纠纷及承担开发项目一切有关费用；瑞东房产公司垫付C栋工程合计825690元彭显荣予以认可并另行支付给瑞东房产公司。上述约定可看出，彭显荣与瑞东房产公司所签订《协议书》含两部分内容，一是A、B栋房屋的所有权转让；二是C栋房屋开发权的转让。该协议书既是一份商品房买卖合同，也是一份房地产开发项目转让合同。就A、B栋房屋的转让，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；就C栋房开发权的转让，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条的规定，房地产开发经营主体是房地产开发企业。且该条例第二章对房地产开发企业设立条件及登记备案作了严格规定。因此，公民个人不具备房地产开发主体资格。瑞东房产公司将“瑞东花园”C栋楼盘的实际开发权转让给彭显荣，由彭显荣挂靠房地产开发公司进行开发建设，违反房地产开发经营相关法律规定。就协议该部分内容而言，应属无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效”的规定，彭显荣与瑞东房产公司所签订的《协议书》为部分有效、部分无效的合同。彭显荣诉请判决确认彭显荣与瑞东房产公司之间系合资、合作开发房地产合同关系，与查明的事实不符，不予支持；瑞东房产公司诉请判决确认瑞东房产公司与彭显荣于2009年8月1日签订的房地产项目转让《协议书》全部无效，亦与查明的案件事实不符，原审法院亦不予支持。
二、关于彭显荣与瑞东房产公司账务往来即瑞东房产公司已收取多少款项的问题
现查明，瑞东房产公司已收取先期投资款中的首付款450万元，先期投资款15752434元，建设配套费20万元，因瑞东房产公司事宜被达县人民法院强制扣划115000元，上列收款共计20567434元。虽然瑞东房产公司对证明上列收费的收据不予认可，但这些收据均系原件并加盖有瑞东房产公司财务专用章，应予以确认。
三、关于《协议书》有效部分、无效部分应分别如何处理的问题
1.《协议书》中关于A、B栋房屋所有权的不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且系当事人真实意思表示，合法有效。故彭显荣诉请判决达县南外镇华蜀北路“瑞东花园”A栋一、二层、负一层商业用房2400.95平方米，B栋一、二层商业用房3332.95平方米归彭显荣所有的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。
2.关于C栋房开发权转让问题。因《协议书》就该部分的约定无效，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定进行处理。
因无效部分的标的物系签订《协议书》时即2009年8月1日当时“瑞东花园”C栋房项目开发权，本案查明的事实表明《协议书》签订后，彭显荣、瑞东房产公司均按约定进行了实际履行。彭显荣支付了首付款450万元；承担了开发C栋房的风险责任；达县人民法院调解书也确认彭显荣系C栋房的实际开发投资人，瑞东房产公司售房后的交房责任由亿鑫建筑公司（实际为彭显荣）承担;彭显荣出示的收据亦证明瑞东房产公司亦按约定的方式（彭显荣今后售房时，每次售房款总额的30%支付给瑞东房产公司）收取了先期开发投资款；况且C栋房现已开发修建完毕并予以出售，故现要将C栋房项目开发权进行返还实已不可能，因此本案就无效部分而言不能适用返还原则而只能适用折价补偿原则。
从《协议书》的约定看，协议约定的交易物为“瑞东花园”A栋商业用房2400.95平方米全部（其中负一层800.25平方米，一层750.19平方米，二层850.51平方米）、B栋商业用房3332.88平方米（其中负一层1616.76平方米，一层1716.42平方米）现状的所有权和C栋楼盘开发所有权，彭显荣需支付的对价为先期投资款1900万元+C栋房已修建部份的工程价款+瑞东房产公司垫付C栋工程的费用825690元。本案采用折价补偿原则进行处理，应计算A、B栋商业用房及C栋房开发权在签订协议时即2009年8月1日时的市场价值+瑞东房产公司垫付C栋工程的费用825690元，再与彭显荣已支付的对价即瑞东房产公司累计收取先期开发投资款20567434元+C栋房已修建部份的工程价款抵扣后进行处理。A、B栋商业用房的市值可以鉴定得出；对C栋房开发权市值，其价值受商品房开发风险，房产市场变化等诸多因素影响而变化。彭显荣与瑞东房产公司签订协议后，实际履行中，C栋房开发风险是由彭显荣在具体承担。故C栋房开发权在签订协议时的市场价值实际已无法通过鉴定查明；同时，协议约定，“瑞东房产公司不再支付彭显荣承建C栋的工程款项”，即签订协议时，C栋房已由彭显荣实际修建了一部分。审理中，彭显荣称已修建至三层，瑞东房产公司称只修建了基础和一层的部分，而双方在签订协议时对C栋房已修建部分并未进行清理结算。因此，对签订协议时彭显荣C栋房已修建部分的工程价款是多少现亦无法通过鉴定查明。一审法院认为，虽然《协议书》中对C栋开发权转让部分的约定无效，但整个协议约定的交易对价应是彭显荣与瑞东房产公司协议一致后确定，是当事人意见一致的表示，瑞东房产公司称该《协议书》的签订是受彭显荣等人的胁迫被迫签订，但没有证据证明。按《协议书》的约定，彭显荣应支付的款项为19825690元（先期投资款1900万元+瑞东房产公司垫付C栋工程的费用825690元），现查明瑞东房产公司已收取的相关费用为20567434元，超收741744元。审理中，彭显荣表示对瑞东房产公司超收的款项可以不追收，并愿意再补偿瑞东房产公司现金150万元；同时，结合本案瑞东房产公司还要配合解决案涉工程项目等诸多事宜的实际情况，对已超出《协议书》约定价款外的741744元，瑞东房产公司不再承担返还责任；同时，彭显荣再折价补偿瑞东房产公司现金人民币180万元。
瑞东房产开发公司作为一家房产开发公司，明知房地产开发项目不能转让给个人而予以转让，彭显荣作为亿鑫建筑公司项目负责人从事项目建设，明知个人不能受让房地产开发项目而受让，对造成《协议书》中关于C栋房开发权转让约定无效，彭显荣、瑞东房产开发公司均有责任，应当各自承担相应的责任，故本案不再适用过错补偿原则。
四、关于“瑞东花园”相关证照办理的问题
因证照的办理涉及购房人群体权利，瑞东房产公司在“瑞东花园”售房过程中亦按《协议书》的约定收取了买房人所交纳的部分购房款作为先期开发投资款；如前所述，一审法院亦确定了C栋房开发权的折价补偿款。因此，瑞东房产公司应承担相应的办证责任。
五、关于A、B栋商业用房租金的问题
因本案确定了A、B栋商业用房权属彭显荣，而A、B栋商业用房的租金收取系房屋权属确定后如何进行使用的问题，彭显荣取得A、B栋商业用房所有权后，是自用还是进行出租是其自身权利，不需本院再行进行确定。
六、关于违约责任的问题
因案涉《协议书》系部分有效部分无效的合同，而《协议书》约定“违约责任：由违约方支付守约方违约金100万元，乙方违约，甲方有权解除合同，由乙方承担一切损失。若甲方违约，除支付乙方违约金100万元外，还应承担乙方一切损失”，即对违约金100万元的约定并未进行具体明确，对无效部份约定违约责任因合同无效，也就谈不上违约的问题，故彭显荣要求瑞东房产公司支付违约金100万元的诉讼请求，一审法院不予支持。
七、关于第三人石小平、高林、杜永河的权利问题
一审审理中，彭显荣及第三人石小平、高林、杜永河未再主张第三人在本案中应如何享受权利。同时，本案解决的是彭显荣与瑞东房产公司之间的商品房买卖及项目转让法律关系，第三人石小平、高林、杜永河所应享受权利问题不属本案解决的范畴。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、彭显荣与达州市瑞东房地产开发有限公司于2009年8月1日所签《协议书》关于“瑞东花园”A、B栋商业用房所有权转让的约定有效，关于C栋房项目转让的约定无效；二、达县南外镇华蜀北路“瑞东花园”A栋一、二层、负一层商业用房2400.95平方米，B栋一、二层商业用房3332.95平方米房屋所有权属彭显荣所有，达州市瑞东房地产开发有限公司配合办理相关产权证照；三、彭显荣、达州市瑞东房地产开发有限公司共同为“瑞东花园”C栋全部购房户办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》及为“瑞东花园”C栋按揭贷款购房户办理按揭贷款手续；四、彭显荣支付达州市瑞东房地产开发有限公司折价补偿款180万元；五、驳回彭显荣其他的诉讼请求；六、驳回达州市瑞东房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112191元，财产保全费5000元，共计117191元，由四川省亿鑫建筑工程有限公司、彭显荣负担30000元，达州市瑞东房地产开发有限公司负担87191元；反诉案件受理费56095.50元，由达州市瑞东房地产开发有限公司负担。
本院二审审理期间，瑞东房产公司对原审查明的案件事实中“审理中，彭显荣陈述在签订《协议书》时C栋已修建至三楼，瑞东房产公司法定代表人张昌荣陈述当时C栋只修至一层且基础部分质量有问题”有异议，认为“C栋没有修到三层，只修到一层，不是彭显荣修的，是陈太全修的”；对“截止2011年5月19日，瑞东房产公司累计收取先期开发投资款（含建设配套费20万及达县法院强制扣划的115000元）20567434元”有异议，认为金额有误；对“2007年5月8日，瑞东房产公司将瑞东花园B栋正东面的平街层六间门市，即B栋A-
H轴交11-23轴总面积500平方米出租给达州吉峰农业装备有限公司，租赁期限三年，租金为4元/平方米/月，合计年租金24000元”有异议，认为租金不实，租赁合同是虚假的。彭显荣和石小平、高林、杜永河对原审查明的案件事实中“（5）配套费40元/平方米×14144平方米=565760元，合计825690元（无票据）乙方予以认可并另行支付给甲方”有异议，认为数据加错了，应为805690元；对“彭显荣出示了按《协议书》约定应支付瑞东房产公司相关费用的条据共计214张”有异议，应当是222张票据，收款总项是225项；对“截止2011年5月19日，瑞东房产公司累计收取先期开发投资款（含建设配套费20万元及达县法院强制扣划的115000元）20567434元”有异议，认为瑞东房产公司收取的款项是21198484元。双方对原审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。
二审中，瑞东房产公司为支持其上诉请求依法提交了以下证据：
1.2010年12月27日瑞东房产公司与中国建设银行股份有限公司达州分行、中国工商银行股份有限公司达州分行签订的《商品房买卖合同》二份。拟证明A、B栋商业用房单价超过14000元/平方米，A、B栋商业用房剩余商业用房价值已超过了1900万元，瑞东房产公司仅收取了200多万元，其余款项全部由彭显荣收取。
彭显荣、石小平、高林、杜永河质证认为：对以上两份合同的真实性予以确认。但该处商业用房是A、B栋最好的商业用房，不能以该处商品房的价值来证明其它商业用房的价值，因A、B栋所有权是彭显荣的，彭显荣有权处置。
本院认证认为：对2010年12月27日瑞东房产公司与中国建设银行股份有限公司达州分行、中国工商银行股份有限公司达州分行签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性予以确认，但与本案不具关联性，不能实现其证明目的。
2.陈太全、黄光万、尹仕德与彭显荣、石小平、高林、杜永河于2009年1月10日签订的《合伙承建“瑞东花园”C栋项目协议书》、2009年8月15日签订的《补偿协议》。拟证明陈太全与彭显荣等恶意串通逼迫瑞东房产公司交出C栋开发权。《合伙承建“瑞东花园”C栋项目协议书》第一条第2项内容证明了是陈太全做了C栋基础工程，不是彭显荣做的；第二条第1项内容证明彭显荣投入了400万元，却要获得几千万的收益。《补偿协议》第一段内容证明了他们之间是恶意串通。
彭显荣、石小平、高林、杜永河质证认为：陈太全修建基础时，我们也出钱参与了，给陈太全付了600多万元，各方出400万元不是事实。《合伙承建“瑞东花园”C栋项目协议书》、《补偿协议》不能证明陈太全与彭显荣等恶意串通。对陈太全与彭显荣之间签协议的情况瑞东房产公司是明知的。陈太全与彭显荣签协议和瑞东房产公司与彭显然签订的协议书没有关系。
本院认证认为：因彭显荣、石小平、高林、杜永河对《合伙承建“瑞东花园”C栋项目协议书》、《补偿协议》的三性没有提出异议，本院对该两份证据的三性予以确认，能够证明陈太全和彭显荣合伙承建“瑞东花园”C栋项目，但不能实现陈太全与彭显荣恶意串通的证明目的。
3.2009年1月7日、2008年12月19日、2008年10月23日陈太全书写的三张借条、2013年1月22日的《情况介绍》、2013年9月5日《承诺书》。拟证明瑞东房产公司提供担保为陈太全借款152万元修建基础和房屋，陈太全欠瑞东房产公司担保借款，彭显荣欠陈太全工程款，彭显荣没有将工程款支付完毕。
彭显荣质证认为：对三张借条的真实性无法确认，与本案无关联性。从时间上看，在彭显荣进入之前这些债务已经发生。对《承诺书》的真实性无异议，从《承诺书》内容看，约定彭显荣支付陈太全工程款时，应当通知瑞东房产公司，并无其它约定。《承诺书》不能证明彭显荣尚欠陈太全工程款。对《情况介绍》真实性无法确认，与本案无关联性。
石小平、高林、杜永河质证认为：对三张借条真实性无法确认，与本案无关联性，三张借条的出借时间正是陈太全在修基础的时间。对《情况介绍》的证据三性均有异议。对《承诺书》真实性无异议，对证明目的有异议，与本案无关联性。《承诺书》只是对假定的彭显荣向陈太全付款时，要提前告知瑞东房产公司。在《承诺书》之后，并未向陈太全支付过款项，所以不存在履行《承诺书》的问题。
本院认证认为：由于彭显荣、石小平、高林、杜永河对三张借条及《情况介绍》的真实性没有认可，三张借条及《情况介绍》的出具人并未到庭对真实性做出说明，故本院对三张借条及《情况介绍》的真实性不能确认，本院不予采信。对《承诺书》的三性予以确认，但不能实现瑞东房产公司的证明目的。
4.2008年2月20日《塔吊转让协议》，拟证明瑞东房产公司将自有的塔吊转让给C栋项目部陈太全，表明瑞东房产公司对项目部全力支持。
彭显荣、石小平、高林、杜永河质证认为：三性均有异议。签约主体不是本案的各方当事人，该塔吊并未由彭显荣使用，不能达到瑞东房产公司的证明目的。
本院认证认为：彭显荣、石小平、高林、杜永河对《塔吊转让协议》的三性不予确认，且《塔吊转让协议》的签约主体非本案所涉当事人，签约主体也未到庭作证，故本案对该证据的三性不予确认，不能实现瑞东房产公司的证明目的。
彭显荣提交如下证据：
1.2009年10月lO日-2011年8月11日《陈太全收取基础工程款明细表》，金额为4484l66元；陈太全出具的收条27份。拟证明C栋的新地基是陈太全修的，由彭显荣付的工程款4484166元。
2.一至三层梁配筋平面图、2009年4月29日《施工日志》。拟证明施工达到一层，实际上是地面第二层。2009年4月29日停工，直到2009年8月份签协议后，才复工。彭显荣将C栋修建到基础之上开始修的二层(负一层、正一层)。
3.2009年4月3日达县质测站的检测报告，证明工程部位是修建到负一层(实质就是正一层，因为没有地下室)现浇板。拟证明当时已修到基础的负一层，因对方拒绝验收，就不再修建。C栋的新基础是陈太全修的，但工程款是彭显荣付的，支付了4484l66元。
瑞东房产公司质证认为：对《陈太全收取基础工程款明细表》与27张收条、梁配筋平面图、《施工日志》、2009年4月3日达县质测站的检测报告的真实性无异议，不能证明修到地面第二层。在2009年8月1日之前，C栋的状况与彭显荣没有任何法律关系。相反，陈太全在修建基础时，是由瑞东房产公司提供担保借款152万元给陈太全修建，此款至今未还清。
本院认证认为：因瑞东房产公司对《陈太全收取基础工程款明细表》与27张收条、梁配筋平面图、《施工日志》、2009年4月3日达县质测站的检测报告的真实性无异议，本院对真实性予以确认，但与本案双方争议的焦点不具关联性。
4.2009年11月29日、2009年12月11日二份认购书，9张购房款的收据。拟证明A、B栋商业用房另外还向周小菊销售，已收周小菊房款100多万元，还余尾款50万元。
瑞东房产公司质证认为：对二份认购书、9张购房款收据的真实性不认可。
本院认证认为：瑞东房产公司对二份认购书、9张购房款收据的真实性不认可，因周小菊未到庭对认购书的真实性做出说明，且与本案双方争议焦点问题不具关联性，故本院对前述证据不予采信，不能实现彭显荣的证明目的。
二审诉讼中，瑞东房产公司主张应当从彭显荣已经支付的先期开发投资款项中扣除以下部分款项：第一笔：根据《协议书》约定C栋楼从正负零开始应当由彭显荣负责修建，但实际上C栋基础部分的修建是陈太全向瑞东房产公司借款40多万元修建的，因此，瑞东房产公司垫付的该部分款项应当从彭显荣支付给瑞东房产公司的款项中扣减。第二笔：陈太全、彭显荣使用的塔吊是瑞东房产公司的，陈太全、彭显荣没有支付租金，后该塔吊卖给了陈太全，但陈太全没有支付10万元塔吊款，该款项应当扣减。第三笔：在达县通川区信用联社新村信用社贷款770万元是以瑞东房产公司名义贷的，用于C栋工程建设，但因彭显荣未及时归还，造成瑞东房产公司列入信贷黑名单，应当在彭显荣已经支付给瑞东房产公司的款项中扣减。第四笔：陈太全借款152万元（月息2分）用于C栋工程基础建设，瑞东房产公司提供担保，至今本息已达300余万元未归还，瑞东房产公司代为归还了30余万元。由于陈太全与彭显荣前期是修建合伙人，该项目后期由彭显荣承接，故该部分款项应当由彭显荣归还，应当从彭显荣支付给瑞东房产公司的款项中扣除。第五笔：应由瑞东房产公司收取的租金，而由彭显荣于2011年11月4日收取B栋租金44880元和杜永河于2013年4月18日收取B栋租金23760元，应当扣除。上述两笔为部分，还有大部分未收集到证据。第六笔：陈太全、彭显荣长期强制占用A、B栋营业用房4000多平方米约100多万元的租金，应当扣除。彭显荣、石小平、高林、杜永河认为前述款项均不应当从彭显荣支付给瑞东房产公司的先期投资款项中扣减，理由：第一笔：陈太全与瑞东房产公司是否存在借款关系彭显荣不清楚，陈太全在打基础时，彭显荣尚未参与案涉工程的修建，即便陈太全与瑞东房产公司存在借款关系，也与瑞东房产公司和彭显荣之间的法律关系无关。第二笔：彭显荣进场后自行组织了二台塔吊，没有使用陈太全以前使用过的塔吊。第三笔：彭显荣在达县通川区信用联社新村信用社的贷款770万元已于2012年到期后归还了全部本息，故不存在瑞东房产公司因此上银行黑名单','2018-12-30
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