重庆市石柱土家族自治县人民法院
行 政 判 决 书
(2017)渝0240行初52号
原告：王廷孝，男，1947年9月16日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：谭家英（系王廷孝妻子），1953年12月14日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代表人：梁东，重庆经冠律师事务所律师。
被告：石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局，住所地重庆市石柱土家族自治县万寿大道100号，统一社会信用代码115002407116435980。
法定代表人：周康忠，该局局长。
行政机关出庭负责人：江鸿，男，该局副局长。
委托诉讼代理人：谭宁棠，男，该局工作人员。
第三人：谭小红，女，1981年4月26日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：谭千富，石柱县南宾法律服务所法律工作者。
原告王廷孝不服被告石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）房屋行政登记一案，原告于2017年8月7日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等，向被告发出告知行政机关负责人出庭应诉的《行政诉讼权利义务须知》、《行政机关负责人出庭通知书》。本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告王廷孝的委托诉讼代理人梁东，被告石柱县国土房管局行政机关出庭负责人江鸿及其委托诉讼代理人谭宁棠，第三人谭小红及其委托诉讼代理人谭千富，均到庭参加了诉讼。因本案涉及基础民事法律关系而中止诉讼，现中止情形已消除，于2018年3月9日恢复诉讼，本案现已审理终结。
石柱县国土房管局于2002年10月21日将登记为王廷孝名下的石房权改〔94〕字第X号房屋转移登记为第三人谭小红的丈夫王小华（已去世）名下，办理了石房权证302字第X号房屋权属登记。
王廷孝向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法确认被告颁发的石房权证302字第X号房屋权属登记行为违法或无效。
事实和理由：原告系石柱土家族自治县（以下简称石柱县）农机厂正式职工，因职工福利购买了农机厂房屋两间（分别是X号和X号），并于1994年5月12日办理石房权改〔94〕字第X号房屋所有权证。居住期间由于403号房屋漏水，原告遂在楼顶加盖了一层房屋。2016年年底，由于石柱县进行试点旧房拆迁政策，在房屋产权证书全面登记时，方得知原告所属的房屋已登记到第三人名下。原告遂到被告处查询档案得知，原告次子王小华于2002年10月14日通过伪造没有原告签名的分房协议书的方式，将原告所属的房屋过户至王小华名下，并办理了石房权证302字第X号房屋所有权证。王小华在2008年因疾病死亡后，第三人于2008年8月21日再次通过伪造原告签名的承诺书，将原告所属的房屋两间过户到第三人名下，分别登记房产证号为石柱县房地证2008字第X号和石柱县房地证2008字第X号，并将加盖的房屋一间登记为第三人，房地证号为石柱县房地证2008字第X号。综上，由于被告的审查失误，导致颁发的石房权证302字第X号房屋产权证侵犯了原告的合法权益，由于该证过户后已注销，应当依法确认其颁证行为违法或者无效。
王廷孝提交以下证据：1994年申请表、房屋买卖协议书、公证书，证明王廷孝有书写能力，并没有使用过第三人过户手续使用的私章，被告没有尽到审查义务。
石柱县国土房管局辩称：一、原告的起诉应不予受理或驳回起诉。一是原告的起诉属于人民法院裁定准许原告撤诉后,原告以同一事实和理由重新起诉,应不予受理。原告曾于2017年4月1日就本案争议的房屋登记发证问题向石柱县人民法院起诉,后又于2017年5月18日申请撤回起诉,并获法院裁定准予撤诉。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三十六条的规定,原告的起诉应不予受理,已经受理的,应裁定驳回起诉。二是原告的起诉已超过起诉期限。原告委托的律师于2017年1月11日在答辩人处查阅复印了登记发证的档案,原告当时就知道或应当知道行政行为的内容。按照修改后的《行政诉讼法》第四十六条的规定,原告应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出诉讼。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条第一款规定，2015年5月1日前起诉期限尚未届满的,适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。由此可见,《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定的“行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”因与新的规定不一致,在《行政诉讼法》修改后已经不再适用。即使适用该条文,因原告在2017年1月11日委托律师查阅了登记行政行为的内容,而律师是专业的法律工作者,对行政行为的诉权和起诉期限是知道的,因此原告委托的律师查阅了行政行为的档案,并办理本法律服务事务,可以认定原告知道或应当知道行政行为的内容及诉权和诉期,而原告在2017年8月才提起本诉讼,显然已超过法定的六个月的起诉期限，且起诉期限不适用中止、中断。因此原告已超过起诉期限,依法应驳回原告的起诉。二、本案应先民事后行政处理。本案中原告起诉被告的登记行为违法或无效，主要理由是原告之子王小华利用伪造原告签名的《分房协议书》,将登记在王廷孝名下的房产过户到王小华名下,并办理了房屋所有权登记,其实质是赠与问题。按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼”的规定及《最高法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>的理解与适用》第六条民行交叉及其处理中更是明确指出“由于基础关系的定性决定着房屋登记行为的存废,在基础关系存在争议时,处理行政争议的时机可能不成熟。因此,恰当的处理是告知当事人先解决民事争议,行政案件暂不立案,但解决民事争议的时间不应计算在行政诉讼起诉期限内。如果行政诉讼已经受理,怎么办。在民事案件处理期间,应当裁定中止诉讼”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(-)》第一条规定“因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。”根据上述司法解释,原告应先提起民事诉讼,确定房屋产权归属或确定房屋的共有、继承等基础民事争议。待生效民事判决确定物权归属等基础民事法律关系后,再由登记机关根据民事判决结果办理登记,或者再审理行政诉讼。所以本案应按司法解释规定中止审理,或者由原告撤诉,先提起民事诉讼。三、被告的登记行为是合法行政行为。被告具有房屋登记的职权,登记的程序合法,收件齐全,登记机关已尽到合理审查义务。被告是县政府依法确认的不动产登记机构，依法享有登记职权。本宗登记是按照法定程序即申请、审核、登记发证程序办理的。登记收件齐全，申请书、双方的身份证明、原产权证、死亡证明、承诺书等提交到位，材料的真实性由申请人负责，被告对登记材料已尽到合理的审查义务，在所有材料齐全，符合法定形式情况下，依法应当给予登记。综上，原告属于人民法院裁定准许撤诉后，又以同一事实和理由重新起诉且已超过起诉期限，应当驳回起诉。本案依法应当先解决基础民事法律关系再审理行政登记行为，被告的房屋登记行为程序合法、收件齐全，是合法的行政行为。
石柱县国土房管局提交以下证据、依据：1、私有房屋所有权登记申请表及审核表，证明经过了申请及逐级审查程序；2、申请，证明王廷孝、谭家英申请将本案所涉房屋办给王小华，申请上有签字和私章；3、王小华、王廷孝、谭家英的身份证复印件，证明申请人身份情况；4、房屋四面墙界申报表；5、住房情况分户幢表；证据4、5证明房屋楼层房号及面积等基本情况；6、《分房协议书》；证明原告与王小华签订了《分房协议书》，将房屋分给王小华，协议加盖私章；7、王廷孝的房产证，证明房屋来源于王廷孝的房屋；8、收费收据，证明已收相关费用；9、查询档案单；证明登记前查询了王廷孝的房产；10、原诉状和裁定书（行初17号），证明原告属撤诉后再起诉，梁东是原告委托诉讼代理人；11、查询档案登记表和律师调查专用介绍信，证明原告在2017年1月11日应当知道登记内容和诉权期限；12、高级法院的判决书和最高法院的法官文章证明类似案件关于民事前置、起诉期限，高院和最高院裁判思想；13、法规依据：《城市房屋权属登记管理办法》第八条、第十条、第十七条，证明登记行为程序、实体合法。
第三人述称，第三人系原告的三儿媳妇，从2010年12月4日的《分房协议书》看是王廷孝的真实意志表示，是原告赠与给王小华的，也是进行了相关的合法登记。根据合同法的相关规定，原告起诉撤销行政行为，不应该在行政案件解决，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人提交以下证据：1、身份证复印件；证明第三人的身份信息；2、结婚证复印件，证明原告之子王小华与第三人系夫妻关系，第三人与王小华于2002年8月15日结婚；3、《分房协议书》，证明2002年10月14日二原告将原农机厂的住房二、四楼赠与给谭小红之夫王小华，经全家讨论商量后实施的，后变更登记给王小华的事实；4、申请，证明二原告与王小华达成赠与协议申请变更为儿子王小华的事实；5、户口薄，证明二原告将房屋赠与给王小华后，谭小红及儿子王杭彦的户口与原告同时登记在一个户口簿，原告知道房屋过户给王小华才能迁移户口的事实；6、王小华死亡注销证明，证明死前系城镇户口，原告夫妇赠与房屋后王小华才能迁户口到县城及王小华注销户口的事实。
经庭审质证，被告对原告证据的质证意见：真实性无异议，但达不到原告的证明目的。1、有没有使用私章的问题，不可能在什么时候都使用私章，不能反证王廷孝在过户的时候就没有盖过私章。2、被告办理登记不可能到处去收集原告以前的签字盖章，只对提交的材料进行审查，从原告提交的材料来看公证书上的签字也是带广字头的“庭”字，说明当时王廷孝也是在使用“王庭孝”这个名字。
第三人对原告证据的质证意见：与被告的质证意见一致。
原告对被告证据的质证意见：1、对证据1真实性无异议，
但是王小华独自申请，与王廷孝无关；2、证据2是不真实的，书写的字不是王廷孝、谭家英的笔迹。从私章的情况来看，谭家英从来没有使用过私章的行为，王廷孝也没有该私章。从之前王廷孝办理房产证时的公证书来看没有使用私章的行为；对证据3身份证本身无异议，但是不代表是合法办理登记，印章的字也和王廷孝不相符，是用的“庭”字；对证据4、5的真实性无异议，但是不具关联性；对证据6与证据2的质证意见一致；对证据7、8无异议；对证据9真实性无异议，但是没有尽到真的查询义务，没有认真审查过户的事实是否真实；对证据10原告的诉状和裁定书的真实性无异议，撤诉的原因是由于本案的被告提出原告的诉求不当才申请撤诉的，这符合新的行政诉讼法规定，也证明原告的起诉没有超过期限；对证据11的真实性无异议，但是这个诉权已经过裁定书中断，所以原告的起诉没有超过起诉期限；对证据12的真实性无异议，与本案不具关联性，高院是2013年的判决书，最新的行政诉讼法修改的时间是在2014，所以现在应该适用新的行政诉讼法审理本案，不能作为本案的审理依据；对证据13无异议，但不能作为本案的审理依据。
第三人对被告的证据无异议。
原告对第三人证据的质证意见：对证据1-2无异议；对证据3与被告提交的证据的质证意见一致；对证据4《分房协议书》并没有经过家庭成员的讨论，王廷孝是有书写能力的；对证据5真实性无异议，但与本不具关联性，户口薄的办理时间是2017年，王廷孝本身属于农机厂的职工，应当也是城镇户口，不存在需要通过过户的方式办理城镇户口，达不到第三人的证明目的；对证据6无异议，但死亡的具体时间要核实，以证据为准。
石柱县国土房管局对第三人的证据无异议。
本院调取了原告第一次起诉时，石柱县国土房管局的行
政答辩状一份。原告、被告及第三人对此证据均无异议。
根据各方当事人的质证意见及本院审查，对上述证据作如下认定：对原告的证据予以认定。对被告证据：对证据1的真实性、关联性予以认定；证据2、6是王小华在办理过户登记时提交的依据，被告根据该依据办理过户，对其是否真实、合法在本案中不作审查；对证据3予以认定；对证据4、5的真实性予以认定；对证据7、8予以认定；对证据9的真实性予以认定；对证据10、11予以认定；证据12属案例及理论观点，仅作参考；证据13属法律法规依据。对第三人证据：对证据1-2予以认定；对证据3、4的认定与被告认定意见一致；对证据5、6的真实性予以认定，但不能以此证明原告将房屋赠与给了王小华。对石柱县国土房管局的行政答辩状予以认定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并经庭审质证及认证，本院认定事实如下：原告王廷孝与谭家英系夫妻，王小华系王廷孝与谭家英之三子。第三人谭小红与王小华于2002年8月15日登记结婚，2003年1月24日生育儿子王杭彦，王小华于2007年6月9日因病去世。原告王廷孝系原石柱县农机厂正式职工，1994年4月29日与原石柱县农机厂签订《房屋买卖协议》，约定原石柱县农机厂将位于石柱县原X镇X路X号X单元X栋X层X号、X层X号出售给原告王廷孝，套内面积25.60㎡。《房屋买卖协议》购买方写为“王廷孝”，落款签名为“王庭孝”，并于1994年5月12日办理了石房权改〔94〕字第X号房屋所有权证。2002年10月14日王小华向被告申请将王廷孝所有的原石柱县农机厂位于石柱县原南宾镇滨河路17号1单元7栋2层212号、4层403号过户给王小华，申请表中记载取得方式析产。王小华办理过户时提供了王廷孝的房屋所有权证、申请书、《协议书》、收据、王廷孝、谭家英、王小华三人身份证复印件、私章1枚。申请书中申请人为王廷孝、谭家英，并分别盖有“王庭孝”、“谭家英”私章。2002年10月14日《分房协议书》载明：甲方：县农机厂退休工人王庭孝，乙方：县农机厂合同工王小华。其内容为“我在农机厂工作期间，单位将我住房二小间、砖混结构（二、四楼），合计面积25.6㎡出售给我，房屋座落X镇X路X号X单元X、X楼（东至过道、巷道，南至X房X房，东至巷道、物资局，北至X房、X房）。现因年迈力衰，经全家讨论商量，将此房分给儿子王小华，变更后老小双方绝不恕言、反悔，协议从变更之日生效。”甲方落款王庭孝、谭家英，盖有“王庭孝”、“谭家英”私章，乙方落款王小华，盖有“王小华”私章。被告提供的“私有房屋所有权登记申请书”中申请人情况姓名为盖“王小华”私章，登记为石房权证302字第X号。王小华2007年6月去世后，第三人谭小红于2008年8月21日将石房权证302字第X号房产中的两间房屋过户到其名下，分别登记为石柱县房地证2008字第X号和石柱县房地证2008字第X号，原告起诉请求撤销此登记行为后，被告主动撤销了登记为第三人谭小红的两个房产证的登记行为。2017年1月11日原告到被告处查询档案得知过户的情况。
原告于2017年4月1日起诉被告及第三人，请求确认被告颁发的石房权证302字第X号房屋产权证书违法或无效，被告认为原告的请求不能受理，正确的请求是确认房屋登记行为违法。经本院向原告说明后，原告撤回起诉并提出保留再起诉的权利。
本院认为：根据《城市房屋权属登记管理办法》（中华人民共和国建设部令第99号）第八条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房屋权属登记管理工作”的规定，被告石柱县国土房管局具有办理第三人房屋权属登记的法定职责。本案争议焦点：1、本案是否应当驳回原告的起诉；2、本案是否应当继续审理；3、被告作出的石房权证302字第X号房屋登记行为是否违法或无效。现分别评判如下：
焦点1、本案是否应当驳回原告的起诉？一是被告以原告的起诉属于人民法院裁定准许撤诉的案件,原告以同一事实和理由重新起诉,认为应裁定驳回原告的起诉。原告确于2017年4月1日向本院提起过行政诉讼，其诉讼请求是确认被告颁发的石房权证302字第X号房屋产权证书违法。被告认为该请求不能受理，正确的诉讼请求是确认房屋登记行为违法，因不动产登记是以完成登记记载时生效，而不是在颁发房地产权证书时生效，即使房产证书被撤销了，登记行为依然有效。根据被告的意见，本院向原告解释后，原告才撤回起诉，并不是主动放弃诉权。原告现请求确认房屋登记行为违法或无效，不属于原告撤回起诉后无正当理由再行起诉的规定。二是被告认为原告的起诉超过起诉期限。被告认为原告委托的律师于2017年1月11日在被告处查阅复印了登记发证的档案,原告当时就知道或应当知道行政行为的内容，超过了6个月的起诉期限。本院认为，修改后的《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内提出，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。根据上述规定，被告对本案所涉房屋进行确权登记时并未告知诉权和起诉期限，原告于2017年1月11日才查阅得知登记发证的情况,原告的起诉并未超过2年的起诉期限。被告辩称根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条第一款的规定，原告的起诉不适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条起诉期限2年的规定，因前款规定的是2015年5月1日前起诉期限尚未届满的情形,本案原告的起诉并不适用该情形。综合以上分析，原告的起诉符合起诉条件，被告的辩称理由不成立，本院不予支持。
焦点2、本案是否应当继续审理？《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。本案中，石柱县国土房管局将原告位于石柱县X镇X路X号X单元X栋X层X号、X层X号房屋过户给王小华依据的是《分房协议书》，原告认为《分房协议书》是伪造的，王小华取得房屋不合法。就本案而言，实质涉及的是《分房协议书》是否合法、有效。本案按照上述规定已中止审理并向原告释明告知应提起行政附带民事诉讼或者单独提起民事诉讼，解决《分房协议书》的效力问题后，再行处理行政案件，如不提起民事诉讼解决基础民事法律关系的法律后果。经告知原告及其委托诉讼代理人后，现原告明确表示不提起民事诉讼，因此，本案应恢复诉讼，继续审理。
焦点3、被告作出的石房权证302字第X号房屋登记行为是否违法或无效？该房屋登记行为发生在2002年，应适用当时的《城市房屋权属登记管理办法》（中华人民共和国建设部令第99号）（2001年修正）。该办法第三条第二款规定，本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。该办法第三条第三款规定，本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划转、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人自事实发生之日起90日起申请转移登记。该条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。根据上述规定，原告王廷孝作为石房权改﹝94﹞字第X号房屋的权利人，如要将所涉房屋权属转移登记，应由权利人王廷孝向房屋登记机关提交房屋权属证书、《分房协议书》、证明等文件材料。本案中，被告及第三人均未提供证据证明王小华在申请办理该房屋转移登记时，王廷孝向被告提交了上述文件材料。被告未审查到办理房屋转移登记时应由权利人提交的材料，根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡属权属清楚，产权来源资料齐全的，初始登记、变更登记、他项权利登记在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”的规定，被告石柱县国土房管局未尽到审慎的审查义务，其房屋登记行为违法。因在将石房权证302字第X号房屋产权证书所涉的房屋过户给谭小红时，石房权证302字第X号房屋产权证书已被注销，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，石柱县国土房管局对王小华于2002年10月21作出的石房权证302字第X号房屋登记行为违法。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2002年10月21作出的石房权证302字第X号房屋产权登记行为违法；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50.00元，由被告石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审 判 长 谭秀珍
人民陪审员 陈晓容
人民陪审员 张辉红
二〇一八年三月十二日
书 记 员 马陈晨