上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第1969号
原告（反诉被告）张斌。
委托代理人蔡斐。
被告（反诉原告）夏昭蓉。
委托代理人尤为。
委托代理人孙九可，上海市康昕律师事务所律师。
原告（反诉被告）张斌诉被告（反诉原告）夏昭蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2013年7月25日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，被告于答辩期内提起反诉，本院于2013年11月28日再次公开开庭进行了审理。各方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年1月14日就上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）签订了《上海市房地产买卖合同》，原告于2013年1月11日支付被告定金2万元，并于1月14日支付首付款65万元。原告与被告于2013年3月中旬以及4月9日两次去交易中心办理过户手续，被交易中心以原告税单补缴为由口头拒绝过户交易。根据交易中心要求至2013年6月原告社保连续缴纳满12月方可过户交易。2013年4月25日及30日原告多次协商表示愿意支付剩余房款被告均拒绝，2013年6月2日原告再次前往被告家中协商希望被告配合过户交易仍遭拒绝，故请求判令：1.被告履行原、被告于2013年1月14日签订的关于系争房屋的《上海市房产买卖合同》、协助原告完成本案房屋过户手续；2.判令被告向原告支付因不履行房屋买卖合同违约金100，000元；3.判令被告向原告支付因延期交房造成原告额外支付房屋租金费用，每月6，200元，从2013年6月1日起至被告交房止。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，双方签订的合同是由于原告不具备购房资格造成合同无法履行，被告曾经致函原告，要求解除买卖合同，合同也约定原告不具备购房资格应承担违约责任。
被告提起反诉称，根据国家政策和合同约定，反诉被告违反了本市限售的规定造成了无法交易构成违约。双方在2013年3月31日至交易中心办理过户手续时因反诉被告不具备资格导致无法过户，反诉原告多次要求解除合同，但反诉被告以各种理由拖延。故请求判令：1.解除合同编号为1582864的《上海市房地产买卖合同》，并办理合同网上备案撤销等解除合同手续；2.反诉被告向反诉原告支付房屋交易不成违约金100，000元，逾期未付款违约金312，000元；3.判令反诉被告支付反诉原告中介费、律师费、误工费、交通费等损失费，共计90，000元。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。合同是可以继续履行的，反诉被告也愿意支付房款，故合同履行已经没有障碍，反诉原告解除合同不符合规定。
经审理查明，系争房屋系被告名下的房屋。原告（乙方）与被告（甲方）于2013年1月14日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》约定，转让价款为223万元，双方在2013年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续……合同附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2013年1月11日前支付2万元作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2013年1月15日前支付65万元。乙方于2013年4月30前支付130万元。乙方于2013年6月30日前支付6万元。乙方于2013年6月30日前支付20万元。
2013年1月14日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《补充条款》约定，……3.甲乙双方约定在交易过程中如甲方自身原因导致该房屋交易不成，则构成甲方违约，甲方应在七日内支付乙方违约金，金额为十万元整。如因乙方原因导致该房屋交易不成，则构成乙方违约，乙方应在七日内支付甲方违约金，金额为十万元整。4.乙方须在2013年6月30日前支付甲方购房款人民币197万元。到期未付甲方有权直接终止合同，视为乙方违约，乙方应支付甲方违约金，违约金每天按该房屋交易总价的万分之五计算。若甲方违约应支付乙方违约金，违约金每天按该房屋交易总价的万分之五计算。
原告于2013年1月11日支付被告定金2万元，并于1月14日支付首付款65万元。原告于2013年3月3日取得了税收通用缴款书等收据。原告与被告于2013年3月16日以及4月9日两次去交易中心办理过户手续，交易中心以原告税单补缴为由拒绝办理过户手续。根据原告的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》来看，原告自2012年7月起连续正常缴费。后双方通过短信往来进行交涉，被告多次表示要终止合同并要求原告承担违约责任。被告于5月22日向原告发出书面催款通知要求其支付其余房款，原告未予支付，被告于6月9日发出书面解除函。
另外，本院就原告购房资格的问题致函上海市徐汇区房地产交易中心，该中心复函称，“……原、被告于2013年1月14日签订的房地产买卖合同而发生的购房行为，按照前述文件精神属于违反限售规定购房，故无法办理转移登记手续……”。
上述事实，除双方当事人庭审陈述一致外，另有《上海市房地产买卖合同》、《补充条款》、上海市房地产权证、复函、银行转账凭条、《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》、催款函、解约通知等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应依约全面、适当履行各项合同义务。根据双方合同的约定，系争房屋的过户在2013年3月31日前，实际上原、被告分别于3月16日以及4月9日两次去交易中心办理过户手续，交易中心均以原告相关费用补缴为由拒绝办理过户手续，故致使合同不能履行的责任在于原告自身。原告作为购房人，签订买卖合同时有义务确保具备购房资格，现因原告自身的原因致使合同不能履行，构成违约，应承担相应的责任。因此原告要求被告继续履行买卖合同、支付不履行合同的违约金100，000元、支付延期交房的损失等诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
在双方协商过程中被告多次表示要终止合同并要求原告承担违约责任，被告于5月22日向原告发出书名催款通知要求其支付其余房款，原告未予支付，被告于6月9日发出书面解除函，故系争房屋的《上海市房地产买卖合同》已经解除。关于被告要求原告支付逾期付款违约金的请求，在协商过程中因被告多次通过短信表示要终止合同拒收房款、且被告又于2013年5月22日发出催款通知的情况下，原告未付第二笔房款理由正当，故本院对被告的该项请求不予支持。被告主张原告支付中介费、律师费、误工费、交通费等损失，因未提供相应证据，且缺乏合同依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付交易不成违约金100，000元的请求，本院根据原告的违约程度、被告的损失情况，酌情予以判处。为避免当事人讼累，本院对原告的已付房款一并予以处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）张斌的全部诉讼请求；
二、原告（反诉被告）张斌与被告（反诉原告）夏昭蓉签订的《上海市房地产买卖合同》解除，原告（反诉被告）张斌于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）夏昭蓉办理前述合同网上备案登记撤销手续；
三、原告（反诉被告）张斌于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）夏昭蓉房屋交易不成的违约金人民币20，000元；
四、被告（反诉原告）夏昭蓉于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张斌已付房款人民币670，000元；
五、驳回被告（反诉原告）夏昭蓉的其余反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12，320元，财产保全费5，000元，由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费减半收取计4，450元，由原告（反诉被告）负担174元，由被告（反诉原告）负担4，276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 磊
代理审判员 倪超峰
人民陪审员 郑誉华
二〇一四年二月十二日
书 记 员 顾雅萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。