湖南省株洲市天元区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0211执异5号
案外人株洲县农村信用合作联社，住所地株洲县。
法定代表人蔡本文，系该社理事长。
委托代理人应慎维，男，1986年1月20日出生，汉族，系该社职员，户籍所在地及现住地湖南省株洲县。代理权限是一般授权。
申请执行人孙剑，男，1969年2月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市天元区。
委托代理人柏福舟，湖南誉翔律师事务所专职律师。代理权限是特别授权，即代为放弃和变更异议请求，撤回异议申请，参与听证，进行和解，签收法律文书、申请复议等。
被执行人株洲绿惠绿色肥料有限公司（以下简称绿惠公司），住所地株洲市天元区。
法定代表人欧福康，该公司董事长。
本院在执行申请执行人孙剑与被执行人株洲绿惠绿色肥料有限公司（以下简称株洲绿惠公司）民间借贷纠纷执行二案中，下达（2014）株天法执备字第245、246号执行裁定，裁定用被执行人株洲绿惠公司部分财产的占有、使用、收益权等抵偿申请执行人孙剑的借款本息。案外人株洲县农村信用合作联社（以下简称株洲县农村信用社）以该执行行为损害其实体权利为由提出执行异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人株洲县农村信用社称，被执行人株洲绿惠公司于2012年5月29日将其名下位于株洲国家高新技术开发区橡果园的建设用地使用权（株国用2009第A1696号）及房产抵押给案外人借款，并在国土部门办理了抵押登记手续，他项权证号：株他项（2012）第0648号。而天元区法院的（2014）株天法执备字第245、246号执行裁定，裁定用被执行人株洲绿惠公司部分房产的占有、使用、收益权等抵偿申请执行人孙剑的借款本息，且没有附件条件和期限。该执行裁定损害了案外人的利益，故请求撤销上述裁定。
申请执行人孙剑辩称，对土地使用权办理抵押登记后，对于该土地上建筑物，还应当在房产局办理抵押登记，抵押权自登记后才设立；2、根据“担保法司法解释”第48条之规定，违章建筑是不能抵押，故案外人不享有该宗土地上的违章建筑的优先权；3、“担保法司法解释”第49条之规定，三号仓库虽然是可以办理产权证和抵押登记手续的，但案外人仍然没有及时办理。综上，案外人对诉争标的均没有办理完整的抵押手续，不能对抗第三人。因此，请求法院驳回案外人异议申请。
被执行人株洲绿惠公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与听证，亦未提出答辩意见。
经本院审查查明：被执行人株洲绿惠公司于2012年5月29日将其名下位于株洲国家高新技术开发区橡果园的国有建设用地使用权（面积：12031.52㎡，株国用2009第A1696号）抵押给案外人借款，并在国土部门办理了抵押登记手续，他项权证号：株他项（2012）第0648号，抵押期限自2012年5月29日至2015年5月29日止。在办理抵押时，在该宗土地上有9号仓库（房屋产权证号为：株房权证株字第10001255**号，建筑面积2128.08㎡）、9号车间（房屋产权证号为：株房权证株字第10001255**号，建筑面积1595.81㎡）、3号车间（在建工程，当时已完工，株规建[高新]字第201053号）以及综合楼一栋（共七层，未获批准建造）和连接综合楼右侧小楼（两层，建筑面积约300㎡，未获批准建造）。案外人对该宗土地上有房产证的9号仓库、9号车间及有规划许可证的在建工程3号车间未到房产行政管理部门办理抵押登记。因被执行人株洲绿惠公司未按期还款，案外人诉至株洲县法院。2015年6月4日，株洲县法院下达（2015）株县法民二初字第81－1号民事裁定，查封了被执行人株洲绿惠公司上述土地使用权及该土地上的9号仓库和9号车间。2015年11月30日，案外人申请强制执行，株洲县法院于同年12月31日作出（2015）株县法执字第640－1号执行裁定，裁定拍卖被执行人株洲绿惠公司名下的土地证号为：株国用2009第A1696号的土地使用权及其地上建筑物（9号仓库、9号车间、3号车间），在此期间，发现3号车间已被天元区法院裁定由本案申请执行人孙剑行使占有、使用、收益等权利，案外人遂向本院提出执行异议。
另查明，被执行人株洲绿惠公司未按本院已生效的调解协议履行偿还申请执行人孙剑借款本息577.2万元的义务，申请执行人孙剑遂申请强制执行。2015年3月15日，申请执行人孙剑与被执行人株洲绿惠公司达成执行和解协议，本院依据双方的和解协议，于2015年3月16日，下达（2014）株天法执备字第245、246号执行裁定，裁定用被执行人绿惠公司座落于株洲市天元区长江南路9号（天台金谷工业园）的办公楼进门右侧的一、二、三、七层建筑面积2550㎡，公司院内靠东面临街的生产车间（车间四）的第七层建筑面积652㎡，公司院内中间的车间三整栋建筑面积约1169㎡，公司院内右侧两层小楼建筑面积约300㎡，共为4671㎡至今未办房产证的办公、生产用房的占有、使用、收益权等抵偿所欠申请执行人孙剑的借款本金691.6万元及利息。申请执行人孙剑可持本裁定对该4671㎡的办公、生产用房行使占有、使用、收益权等。该裁定所涉建筑物均在株国用（2009）第A1696号土地之上。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……”及第一百八十二条第一款：“以建筑物抵押的，该建筑占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，本案裁定中的“公司院内中间的车间三整栋建筑面积1169㎡”（即：3号车间）系已获得建筑许可而建造的建筑物，且在案外人株洲县农村信用社办理土地使用权抵押时，已经完工，故依据上述法律规定，案外人对该“3号车间”享有优先受偿权，本院将该项财产的相关权利裁定归本案申请执行人孙剑享有，损害了案外人对该项财产的实体权利，应予撤销。本院（2014）株天法执备字第245、246号执行裁定中涉及的其他财产（即：综合办公楼进门右侧的一、二、三层及整个第七层，公司院内右侧两层小楼），均系没有获得建筑许可而建造，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……。”的规定，案外人对该几项财产并不享有抵押权，不能在该几项财产变价中获得优先受偿。综上，案外人株洲县农村信用社要求撤销本院（2014）株天法执备字第245、246号执行裁定的异议请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）株天法执备字第245、246号执行裁定中“申请执行人孙剑对被执行人株洲绿惠绿色肥料有限公司公司院内中间的车间三整栋建筑面积1169㎡的生产用房享有占有、使用、收益权”及“申请执行人孙剑可持本裁定对该4671㎡的办公、生产用房行使占有、使用、收益权等”的内容。变更为：用被执行人株洲绿惠绿色肥料有限公司座落于株洲市天元区长江南路9号（天台金谷工业园内）的办公楼进门右侧的第一、二、三、七层（建筑面积约2550㎡），公司院内靠东面临街的生产车间（车间四）的第七层（建筑面积约652㎡），公司院内右侧两层小楼（建筑面积约300㎡），上述建筑面积共约为3502㎡至今未办房产证的办公、生产用房的占有、使用、收益权等抵偿所欠申请执行人孙剑的借款本金691.6万元及利息。申请执行人孙剑可持本裁定对该3502㎡的办公、生产用房行使占有、使用、收益权等;
二、驳回案外人株洲县农村信用合作联社其他的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向湖南省株洲市天元区人民法院提起诉讼。
审 判 长 唐晋晖
人民陪审员 彭福寿
人民陪审员 邓自耕
二〇一七年三月九日
书 记 员 徐 嘉
附适用法律条文原文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定达达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》