江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)皋港民初字第0683号
原告南通市中正纸业有限公司，住所地如皋市郭园镇薛窑社区居委会八组。
法定代表人邹俊荣，职务：总经理。
委托代理人徐宏建、侯春婷，江苏奔月律师事务所律师，特别授权。
被告如皋市奎信织造有限公司，住所地如皋市郭园镇薛窑社区居委会14组。
法定代表人周学奎，经理。
原告南通市中正纸业有限公司（以下简称中正公司）与被告如皋市奎信织造有限公司（以下简称奎信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告中正公司的法定代表人邹俊荣及原告的特别授权委托代理人侯春婷两次到庭参加诉讼，被告奎信公司的法定代表人周学奎第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中正公司诉称，原、被告于2011年3月4日签订《租房合同》一份，合同约定原告将位于336省道薛窑段路北原告的房屋出租给被告，年租金88000元。2014年1月，被告在未征得原告同意的情况下，擅自将该房屋转租给案外人如皋市远忠织造厂，原告直到2014年4、5月间才知晓该情况。当原告就此事与被告进行交涉时，被告却谎称其与远忠织造厂系合伙关系。事实上，被告在2014年1月5日就和远忠织造厂签订了转让合同，将原告厂房及原先置于该租赁房屋内的所有生产设备全部转让给远忠织造厂。由于被告的违约行为，双方于2014年6月28日解除租赁关系。被告尚有2014年3月26日至2014年6月28日租金22000元至今未付。且被告在租赁期间损坏原告房屋吊顶、房屋内墙隔断彩钢瓦、墙体、草坪及墙边周围花木，价值69000元未予赔偿。原告多次索要未果，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即给付欠付租金人民币22000元和损坏房屋及配套设施的损失69000元，合计91000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告奎信公司辩称，我方不承担任何费用。原告提供的数据都是原告自己列明的，根据租房合同，损失的物品我不清楚，现在原告已经将房屋转让给别人了。
经审理查明，2011年3月4日，以原告中正公司为出租方（甲方），被告奎信公司为承租方（乙方），双方签订租房合同。租房合同大致内容为：“一、甲方将位于336省道薛窑段路北原中正纸业的房屋出租给乙方居住使用，间数全部，建筑面积约2540㎡。二、本房屋年租金为人民币捌万捌仟88000元，按年结算……五、房屋租赁期为伍年，从2011年3月8日至2016年3月8日止。乙方租赁期间，甲方不得再另行租赁他人，续用续订……七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的由乙方承担赔偿责任……十、本合同连一式两份，甲乙双方各执壹份，自双方签字之日起生效。”原告中正公司的法定代表人邹俊荣在甲方处签字，被告奎信公司的法定代表人周学奎在乙方处签字并加盖奎信公司公章。合同签订后，原、被告双方按照租房合同约定，由被告奎信公司使用案涉房屋。
2014年1月5日，被告奎信公司的法定代表人周学奎与薛永忠签订奎信织造有限公司转让合同一份，合同内容大致为：“甲方：奎信织造有限公司周学奎乙方：薛永忠一、乙方购买甲方设备如下：1、浆纱机一台……二、所有附属设施均一并转让给乙方（包括大门、附属用房、门卫室两间、锅炉房等一切厂内原先配套设施……七、房屋续租手续由甲方负责配合乙方解决……本合同一旦签订，即刻生效。本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，见证人执一份。”被告奎信公司的法定代表人周学奎在“甲方”处签字，薛永忠在“乙方”处签字，如皋市郭园法律服务所作为见证方在“见证方”处盖章。薛永忠自2014年1月份即开始实际使用案涉房屋。
2014年6月28日，以原告中正公司为甲方（出让方），以如皋市永忠织布厂为乙方（受让方），以长江镇薛窑社区居委会为丙方（土地权利方），三方就原告使用的土地使用权及案涉房屋转让给如皋市永忠织布厂事宜，签订土地房屋转让协议书。协议书约定：“……该房屋所有权及土地使用权的一次性转让价款为人民币捌拾贰万元……三、房屋所有权及土地使用权的交付时间为协议达成之日两天内，否则视为甲方违约。四、合同的效力1、本合同自双方或其授权代表人签字并加盖手印之日起生效。2、丙方租给乙方的土地使用有效期为19年，自2013年12月20日至2033年12月19日。3、甲方与丙方原合同土地使用权到2013年12月19日止，乙方有与丙方签订土地使用权权利，丙方表示同意，甲方无权干涉并不再享受任何权利……十二、本协议一式四份，三方各执一份，三方签字或盖章后经相关部门见证生效。”原告中正公司、如皋市永忠织布厂、如皋市长江镇薛窑社区居民委员会分别在“甲方”、“乙方”、“丙方”处签字盖章，并由陈健、许湘玲两位见证人在“见证方”处签字。
另查明，案涉房屋系原告中正公司在租赁的土地上自建（原告陈述案涉房屋系2003年动工，2005年完工）。被告奎信公司已经向原告中正公司支付了2014年3月26日之前的租金。在被告奎信公司使用案涉房屋期间，曾对房屋做了部分改变。目前，涉案房屋由薛永忠实际使用。审理中，原告申请对房屋损坏价值进行评估，本院依法委托南通正平资产评估有限公司进行评估，评估结论为：截至2015年11月4日止，中正公司第一车间内的房屋吊顶、房屋内墙隔断彩钢瓦、墙体损坏评估价值为21700元。具体为：1、一砖墙（长4米、高2米）净值800元；2、一砖墙（长14.7米、高3.7米）净值5439元；3、单层彩钢瓦隔断（长14.7米、高3.4米）净值787.19元；4、吊顶（长40米、宽14.7米）净值13377元；5、一砖墙（长4米、高3.2米）净值1280元；合计21683.19元，取整21700元。为此，原告花费评估费3150元。原告于2015年7月向本院起诉，请求判如前请。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付欠付租金22000元和损害房屋和配套设施损失21700元、评估费3150元及本案的诉讼费用。
审理中，被告奎信公司认可砖墙（长4米、高2米）是其敲掉做大门；另一砖墙（长14.7米、高3.7米）是其扒掉摆放设备的；吊顶的一部分（大概长11米、宽2.5米）是其割掉便于使用，因为房屋高度不够，房屋其余部分的吊顶在其使用时均是完好的。被告还陈述2013年9月份，原告已经将案涉房屋转让给陈锦荣，故原告自2013年9月份就无权收取租金。
另，庭审中，薛永忠出庭作证，在回答“厂房原来有一个彩钢瓦隔断，你是否清楚？”时，其陈述“整经机的东西方向有一个彩钢瓦隔断，现在这个隔断被我挪到外面去了，拆掉了，这是我弄的。”在回答“吊顶，你进去时是否有改动”时，其陈述“除了老化脱落的，其他我没有改动。”在回答“你进去后，对砖墙有无改动？北墙上有一个门是谁改动的？”时，其陈述“是我改动的，我把北墙上部分砖头拿掉了，做了一个门。”在回答“吊顶，你进去时是否有改动”时，其陈述“除了老化脱落的，其他我没有改动。”同时，薛永忠认为自2014年1月份其实际使用涉案房屋起，应该由其给付房屋租金，事实上，涉案房屋转让价款82万元中就包含了至2014年6月28日止的房租。
又因双方各执己见，致本院调解未成。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，租房合同、奎信织造有限公司转让合同、土地房屋转让协议书、资产评估报告书、鉴定费发票、企业法人营业执照、证人证言、照片等经庭审质证确认在卷佐证。
本院认为：关于原、被告签订的租房合同的效力，至庭审结束，双方均未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证，根据相关法律规定，租赁合同应为无效。租赁合同无效，承租人仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。薛永忠作证时虽陈述案涉房屋至2014年6月28日止的租金已经由其给付完毕，但未能提供任何依据，原告又不予认可，故对薛永忠的该说法，本院碍难采纳。原、被告均确认被告的房屋租金支付至2014年3月26日，参照合同约定的租金标准，被告应支付的自2014年3月27日至2014年6月28日止的房屋占有使用费为22000元（88000元／年÷12×3）。被告辩称涉案房屋自2014年1月起由薛永忠实际使用，不应由其承担房屋占有使用费；且自2013年9月份原告将案涉房屋转让给陈锦荣起，原告就无权收取租金。本院认为，被告作为租赁合同的承租方，理应支付房屋占有使用费，至于其自2014年1月起将房屋交给薛永忠使用，这期间的房屋占有使用费到底由谁承担，是被告与薛永忠之间的问题，被告可在支付该费用后另行与薛永忠解决，与本案无涉。至于其陈述的原告将房屋卖给陈锦荣的情况，无任何证据佐证，本院不予采纳。
对于损害房屋的损失，被告认可两砖墙（长4米、高2米；长14.7米、高3.7米）系其损坏，故应按照评估意见赔偿原告6239元（800元+5439元）；对于吊顶的损坏，本院根据被告自认的损坏面积，结合评估意见，酌情确定被告应承担的赔偿额为625.63元，合计赔偿额为6864.63元。被告辩称评估价值偏高，未能提供任何证据佐证，本院碍难采纳。至于房屋其他部位的损坏，原告未能提供充足证据证明确系被告造成，且被告又不予认可，同时薛永忠亦认可有部分损坏、改动系薛永忠造成，另外也不排除房屋自行老化的可能，故对于原告主张的房屋其他部分的损坏赔偿，本院难以支持。
对于评估费3150元，本院根据被告应承担的房屋损坏赔偿数额，酌情确定被告承担评估费996元，余款原告自负。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告如皋市奎信织造有限公司应于本判决发生法律效力后立即向原告南通市中正纸业有限公司支付房屋占有使用费人民币22000元。
二、被告如皋市奎信织造有限公司应于本判决发生法律效力后立即赔偿原告南通市中正纸业有限公司房屋损坏损失人民币6864.63元及评估费996元，合计7860.63元。
三、驳回原告南通市中正纸业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费971元，由原告南通市中正纸业有限公司负担351元，由被告如皋市奎信织造有限公司负担620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费971元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。
审 判 长 刘玉蓉
人民陪审员 吴 亮
人民陪审员 张建川
二〇一六年六月二十二日
见习书记员 刘小芝