山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济商终字第661号
上诉人(原审被告)济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人熊良顶，总经理。
委托代理人曹会强，男，汉族，1991年3月13日出生，该公司置业顾问，住济南市。
委托代理人黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)房侠，女，汉族，1971年6月13日出生，济南市监狱员工，住济南市。
委托代理人尚艳，山东泉舜律师事务所律师。
委托代理人崔燕，山东泉舜律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)蔡鲁，男，汉族，1972年12月16日出生，济南绿地泉景地产股份有限公司员工，住济南市。
上诉人济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）因与被上诉人房侠、蔡鲁居间合同、房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，蔡鲁与蔡承旺系父子关系。2013年3月9日，房侠(乙方)与蔡鲁(甲方)的代理人蔡承旺及百居安公司(丙方)签订房屋买卖合同一份。该合同约定蔡鲁将其所有的位于济南市市中区英雄山路93号四季花园小区5号楼1013室房屋（房产证号为：中字第1316**号）出售给房侠，由百居安公司作为中介方。合同约定的房屋成交价格为人民币105万元。该合同第5条“付款方式”约定：“5.1、定金：乙方应在签订本合同时，支付购房定金人民币￥20000.00元。……5.2、乙方应在2013年03月17日之前，支付购房款人民币￥300000.00元（大写：￥叁拾万元整）。5.3、乙方应在过户之前，支付购房款人民币￥730000.00元（大写：￥柒拾叁万元）。……5.5、交房押金：乙方在向甲方支付首期购房款时，甲方同意乙方从该款项中预留出人民币￥1000.00元作为交房押金由丙方暂管，在甲方按照第6条中约定的条件将房屋交给乙方之日起三日内由丙方转交给甲方。”该合同第7条约定：“7.1、本合同签订后，甲、乙双方委托丙方协助甲、乙双方到相关部门（单位）办理房屋过户（更名）、银行按揭手续，办理上述手续时产生的税费及相关费用约计27140.00元（甲、乙双方同意由丙方代收代缴）……7.2、在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付中介费人民币￥21000.00元（大写：贰万壹仟元整）……”该合同第8.3条约定：“甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含中介费、过户及贷款费用等）。另外，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担”。签订合同后同日，房侠（乙方）与蔡鲁（甲方）的代理人蔡承旺签订《补充说明》一份，载明：“……甲、乙双方于2013年3月9日签订的房屋买卖合同，甲方将房产证现在已抵押给他人。甲方承诺于2013年3月17号之前还清该房屋的抵押款，并将该房屋的抵押登记注销手续办理完毕，已确保该房屋正常办理过户手续。令（本院注：应为另）甲方承诺该房屋名下没有其他债权债务纠纷。……”签订合同后，房侠向蔡鲁支付购房定金20000元，向百居安公司支付中介费21000元。2013年5月20日，百居安公司出具证明一份，载明：“甲方：蔡鲁甲方代理人：蔡承旺乙方：房侠甲乙双方于2013年3月9号签署的房屋买卖合同，甲方将房产证现已抵押给他人。甲方承诺于2013年3月17号之前还清该房屋的抵押款，并将该房屋的抵押登记注销手续办理完毕，已（本院注：应为以）确保该房屋正常办理过户手续。3月28日，甲方仍未办理房屋抵押登记注销手续，合同无法履行。……”房侠与蔡鲁所签订的房屋买卖合同未能实际履行，双方已解除了该房屋买卖合同，蔡鲁已通过百居安公司将20000元定金退还给房侠。
另查明，房侠委托山东泉舜律师事务所律师尚艳、崔燕代理本案诉讼，并为此支出律师费2500元。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受国家法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，房侠、蔡鲁、百居安公司所签订的《房屋买卖合同》及房侠、蔡鲁签订的《补充说明》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。该房屋买卖合同实际上是涉及到了两个法律关系，即房侠与蔡鲁的房屋买卖合同关系和房侠、蔡鲁及百居安公司三方之间的居间合同关系。在三方的居间合同关系中，根据合同约定，百居安公司收取21000元中介费应当提供的服务包括促成房屋买卖双方签订合同、协助买卖双方进行房屋交付、协助办理房屋过户手续及相关税费的交纳。现百居安公司仅促成房侠与蔡鲁之间房屋买卖合同的签订，由于蔡鲁未能按约办理涉案房屋的解押手续导致本案房屋买卖合同无法继续履行，百居安公司也未能提供后续的服务，虽然房屋买卖合同未能履行完毕的过错不在百居安公司，但根据权利义务相对等原则，在百居安公司未能提供约定的全部服务的情况下，其收取全部中介费21000元不妥，法院酌定百居安公司返还房侠中介费14000元。对于剩余的7000元中介费及律师费2500元，基于房侠与蔡鲁的房屋买卖合同关系，由于蔡鲁未能按约办理涉案房屋的解押手续导致本案房屋买卖合同无法继续履行，其应承担违约责任，根据合同约定，蔡鲁应当赔偿房侠已支付的中介费7000元及律师费2500元。蔡鲁辩称已与房侠口头协议约定不再互相追究责任，其未能提交证据予以证明，房侠对此也不予认可，故对蔡鲁的该项辩称意见，证据不足，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、济南百居安房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还房侠中介费14000元。二、蔡鲁于本判决生效之日起十日内赔偿房侠中介费损失7000元。三、蔡鲁于本判决生效之日起十日内赔偿房侠律师费损失2500元。案件受理费390元，由济南百居安房地产咨询有限公司负担195元，蔡鲁负担195元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人百居安公司不服原审判决上诉称，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。1、原审判决确认房屋买卖合同合法有效，同时又部分否认了合同中关于买卖双方违约责任分配的条款。依据合同约定，买卖双方由违约一方向非违约一方承担违约责任，原审判决却判定由买卖合同的第三人，即我公司也承担相应责任，这是对《合同法》第四条所确定的“自愿原则”的严重背离，损害了当事人的合理交易预期和正常的交易安全。2、我公司在合同履行中可能的责任只能基于其违约行为或者过错而产生，原审判决既未认定其存在违约行为，也否认了其存在过错，我公司责任的产生就不具备法律依据和法理基础。原审判决我公司承担责任的唯一法律依据是“权利义务相对等的原则”，以此取代法律的严格适用和法理的缜密分析而“酌定”了我公司责任不当。3、关于原审判决中的“权利义务相对等的原则”，首先，《合同法》中并未有关于“权利义务相对等的原则”的条款。其次，即便依照所谓“权利义务相对等的原则”，在本案中，我公司与房侠、蔡鲁在自愿基础上经平等协商就各方的权利和义务进行了充分的约定，房侠向我公司支付中介费的行为系其依照合同约定履行其合同义务，该义务的履行是建立在我公司向其履行了《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立”这一核心义务基础上的，双方的权利义务并无不对等。当买卖双方任何一方出现不能归咎于居间人过错的违约行为时，合同对非违约方也有充分的救济方式，即由违约方向非违约方承担违约责任，责任分配合理合法，各方权利、义务和责任均有安排，所谓违背“权利义务相对等的原则”不合法理。最后，按照原判理由部分的分析，所谓“权利义务相对等的原则”，意指无论合同如何约定，无论当事人哪一方违约，也无论居间人提供居间服务过程中是否存在过错，作为提供居间服务的居间人均无法稳定其合同预期利益，而只能依照买卖双方的实际履行状况来最终确定居间服务报酬金额。按照此种逻辑，即便本案买方房侠违约致使买卖合同无法继续履行而导致我公司“未能提供后续的服务”，已经依约收取的中介费也应当重新酌定。或者假设因为居间人的过错导致买卖双方未能最终完成交易，那么按照“权利义务相对等的原则”，居间人既已付出部分居间服务，那么也仍有权利要求享受到部分居间服务的当事人承担相应的支付居间服务报酬的义务。这样的法律后果忽略了违约行为和过错是合同责任成立中的要素，对当事人在合同中对各方权利、义务和责任的安排未予必要尊重，错误地将过错方的责任强加于非过错方。综上，请求二审查明事实，依法改判驳回房侠对我公司的诉讼请求。
被上诉人房侠答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
被上诉人蔡鲁答辩称，按照当时的证据表明通过百居安公司卖的房子，后来我也返还了定金，我认为这个案件与我已经没有了关系，而且我们三方也已经协商过，但是一审判决又牵扯进了我不应该。请求法院依法裁决。
经审理本院认定，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另，二审审理期间，百居安公司、房侠以及蔡鲁均认可，签订本案房屋买卖合同的《补充说明》时，三方均在场。
房侠认可其与蔡鲁的《房屋买卖合同》是经百居安公司居间促成，合同已经成立。蔡鲁主张在其返还房侠定金时双方已经达成互不再追究的一致意见，对此房侠予以否认，蔡鲁并未提交相关证据予以证实。
本院认为，房侠、蔡鲁、百居安公司所签订的《房屋买卖合同》及房侠、蔡鲁签订的《补充说明》，均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行相关合同义务。房侠对经百居安公司居间促成其与蔡鲁签订《房屋买卖合同》，且该合同已经成立并无异议。该合同未能履行，系由于蔡鲁违约造成，百居安公司对此并无过错。根据《合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，百居安公司作为居间方已经促成合同成立，其有权要求房侠支付报酬。房侠要求百居安公司返还所收中介费的诉讼请求不应支持。由于《房屋买卖合同》中明确约定，房侠与蔡鲁双方有任何一方违约的，应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含中介费、过户及贷款费用等），以及因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。而本案房屋买卖合同未能履行是由于蔡鲁违约所致，因此，蔡鲁应向守约方房侠赔偿其为履行本合同已经缴纳的中介费，以及因追究违约方的违约责任而支付的律师代理费。房侠要求蔡鲁返还上述费用的诉讼请求应予支持。蔡鲁虽然主张在其返还房侠定金时双方已经达成互不再追究的一致意见，但对此房侠予以否认，蔡鲁并未提交相关证据予以证实，故蔡鲁认为其不应承担责任的抗辩不能成立。百居安公司认为其已经完成居间合同义务，收取的中介费不应返还的上诉意见合法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:
一、维持济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1530号民事判决第三项，即“蔡鲁于本判决生效之日起十日内赔偿房侠律师费损失2500元”；
二、撤销济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1530号民事判决第一、二项及案件受理费的负担部分，即“一、济南百居安房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还房侠中介费14000元”、“二、蔡鲁于本判决生效之日起十日内赔偿房侠中介费损失7000元”及“案件受理费390元，由济南百居安房地产咨询有限公司负担195元，蔡鲁负担195元”；
三、被上诉人蔡鲁于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人房侠损失21000元。
一、二审案件受理费各390元，均由被上诉人蔡鲁承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 梅
审 判 员 郎家涛
代理审判员 高 静
二〇一四年三月五日
书 记 员 姚海英