贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民初字第1442号
原告：张某甲，女，××年××月××日出生，汉族，贵州省遵义市人，系贵州房屋置换中心小河××中心员工。
委托代理人：陈某，贵州××律师事务所律师，特别代理。
被告：田某，女，××年××月××日出生，土家族，贵州省德江县人，贵阳××机械厂退休职工，（××厂宿舍）。
委托代理人：曹某，男，××年××月××日出生，汉族，湖北省博野县人，贵阳××机械厂退休职工，系被告田某之夫，特别代理。
第三人：贵州房屋置换中心小河分中心住所：贵阳市花溪区小河榕筑大厦
负责人：王某职务：经理
委托代理人：冯某，该××置换中心办公室主任，特别代理。
原告张某甲与被告田某、第三人贵州房屋置换中心小河分中心定金合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案后，依法由代理审判员王珏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某甲及其委托代理人陈某、被告田某委托代理人曹某、第三人贵州房屋置换中心小河分中心委托代理人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某甲诉称，2013年2月，我受亲戚所托通过第三人贵州省房屋置换中心小河分中心的介绍欲购买被告位于贵阳市小河新村路295号1单元6号的房屋。当月23日我与被告双方共同商议确定被告以总价人民币210,000的价格将该房屋卖于我方，并且我与被告及第三人共同签订了《定金附属协议》以及《定金协议》。合同中，约定由我先支付被告20,000元作为购房定金，随即由第三人协助我与被告双方办理过户前的相关手续，待第三人将手续办理齐备，我与被告再于2013年3月10日共同办理房屋过户事宜。合同签订当日，原告严格按照约定支付了被告定金20,000元，且第三人于被告提供所需证照之日也开始陆续为房屋过户准备相应材料，但是由于客观原因致使第三人不能在合同约定时间内办完相应手续致使我们双方不能按期办理过户，在第三人及时告知下，我方与被告都同意延长办理过户的期限。同年3月底，第三人将所有过户前手续办理完毕后通知我与被告后，被告不但没有任何理由不与我方办理房屋的产权过户，并且拒绝与我方协商房屋过户事宜。经过我方及第三人的多次催促，被告至今仍然拒绝按照合同履行义务。被告的行为已经严重损害了我方利益，现诉至人民法院，请求判令：1、被告依法履行原被告以及第三人共同于2013年2月23日签订的《定金附属协议》以及《定金协议》；2、被告因其违约而双倍返还原告定金40,000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告田某辩称，我方确实与原告及第三人签订了房屋买卖的《定金协议》及《定金附属协议》，原告也支付了定金人民币20,000元。协议签订后，我方积极配合第三人办理各种证明及审税手续，20多天准备过户资料的时间是足够的，而且第三人也从未通知我方延长办理过户手续期限。从2013年3月10日起，我方几次催促第三人组织办理过户，到3月17日接到第三人通知可以于次日去办理过户，之后就再没接到第三人办理过户的任何通知。因此，原告诉请的事实及理由不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人贵州房屋置换中心小河分中心述称，1、被告陈述我方未通知他及时办理过户手续不属实，因为被告未提交房屋维修金证明，故我中心无法为其办理过户手续；2、被告出售的黔江厂宿舍系老房屋，需要将房屋平面图更换的新图纸，我们替被告去房监所更换，办下来之后我中心通过电话的方式告知原被告双方将延期办理过户手续，双方都同意；3、根据定金协议的约定，被告需要提交完备的材料，我们才能办理过户手续，现在因为被告方没有提交材料才导致不能办理过户手续，并不是我方违约。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：原告系第三人贵州房屋置换中心小河分中心员工。2013年2月23日，原告受其亲戚王某（乙方）委托以自己的名义与被告田某（甲方）、第三人贵州房屋置换中心小河分中心（乙方）签订《定金协议》，约定被告将其位于贵阳市原小河区新村路295号1单元6号、房屋所有权证：G11684、建筑面积49.54㎡壹套，出售给乙方张某甲，出售成交价为210,000元，注：甲方所售房价含三通、维修基金。同时经甲、乙双方协商同意：乙方于2013年2月23日，将定金20,000元直接以现金的形式支付给甲方；在2013年3月10日即甲乙双方产权过户资料齐全之日（如遇特殊原因延长5工作日），办理该出手房屋产权过户交易相关手续。如加以双方的任何一方到期不办理房屋产权过户手续的，则视为违约处理，如乙方违约，则乙方不得向甲方索还定金，甲方有权另行处理房产；如甲方违约，则甲方在违约之日起五日内退还定金给乙方，并另支付乙方相当于金额的违约金即甲方双倍返还乙方所购定金。原被告及第三人又同时签订《定金附属协议》，其中第三条交易方式约定为二手房产权过户（委托公证）、第四条购买方式约定为一次性付款、第六条房款支付方式及房款金额约定为：①乙方于2013年2月23日支付甲方购房定金人民币贰万元整；②乙方过户产权或办理委托公证当日支付甲方房屋尾款人民币壹拾玖万元整；③甲方净收按套卖给乙方人民币贰拾壹万元整。协议签订后当日，原告便替王某将定金20,000元交给被告。3月4日，被告将房屋的所有权证、上市准入证交给第三人，由第三人为原被告办理房屋手续过户手续，第三人于当日将相关材料拿到税务部门进行审税。3月12日，被告到贵阳市地方税务局国家经济技术开发区分局向被告进行个人转让房屋涉税鉴定审核。后第三人通知原被告双方到公证处办理《定金附属协议》约定的“委托公证”，因对该公证的理解有分歧，未能办理公证。原被因此产生矛盾。后第三人又以被告未提交涉案房屋的维修基金等手续未为由一直未能办理房屋过户手续。被告认为原告及第三人未能按照协议约定时间办理房屋过户手续已经构成违约，遂于2013年4月24日与张某乙签订《贵州盛城房地产经纪有限公司买卖合同》及《补充协议》，将其所有的位于贵阳市原小河区新村路295号1单元6号房屋卖给张某乙，房屋成交价为210,000元，现该房屋买卖合同已履行完毕。原告认为被告的行为已构成违约，遂向本院提起诉讼，诉请如前。
上述事实，有当事人陈述、原被告身份证、第三人营业执照、组织机构代码证、《定金协议》《定金附属协议》收条、税务事项通知书、个人转让房屋涉税鉴定审核表、销售不动产统一发票、测绘费发票联、筑房权证经开字第G11××84号房产证复印件、《贵州盛城房地产经纪有限公司买卖合同》及《补充协议》等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
诉讼中，本院曾多次组织双方调解，但因分歧较大故调解未果。
本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为合法有效。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。原告张某甲受其亲戚，即实际购买人王某的委托与被告田某、第三人贵州房屋置换中心小河分中心三方签订的《定金协议》及《定金附属协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。第三人辩称系由于被告未能提交完备的资料故未能办理房屋过户手续，但《定金协议》及《定金附属协议》系由第三人提供的格式合同，在原被告签订时其应当提请双方注意免除及限制责任的条款，并对合同予以说明，而原被告因为对《定金协议》中约定的“资料齐全之日”与《定金附属协议》中约定的“委托公证”理解存在分歧而导致纠纷产生，而第三人作为提供格式合同的一方亦并没有在双方签订协议时予以说明，故不应当将此归责于被告，对第三人的辩称不予采信；同时，第三人辩称其已通知过原被告双方将延期办理过户手续并征得双方同意，但其未提交相关证据予以佐证，被告对此亦不认可，故本院不予采信。另，对于第三人辩称因被告未缴纳维修基金无法提供证明而导致不能办理过户手续，被告认可其确实未交纳维修基金，但因为三方签订的《定金协议》中约定“所售房价含三通、维修基金”，而在《定金附属协议》中又约定“甲方（被告）净收按套卖给乙方人民币贰拾壹万元整”，属于前后矛盾，故属于约定不明，不应当承担该笔费用，本院认为《定金协议》及《定金附属协议》中的约定确实存在前后不相符的情形，被告的辩称合理，予以采信，且当事人亦未能举证证明维修基金的证明属于办理房屋过户手续的必备资料，故对第三人的人陈述意见，本院不予采信。因一直未能按协议约定的时间办理过户，被告才将涉案房屋出售他人，且成交价款与本案中一致，不存在被告故意转卖谋取高利的情形，被告的行为并非恶意违约，故不应当承担违约责任。现被告已将房屋出售给他人，原告要求被告继续履行合同已无法实现，而定金罚则适用于合同一方当事人违约的情形，故原告诉请被告双倍返还定金的请求亦不符合法律规定，本院不予支持，被告应向原告返还定金20,000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告田某于本判决生效后十日内返还原告张某甲支付的定金20,000元。
二、驳回原告张某甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，减半收取450元，由原被告各承担225元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请依法强制执行。
代理审判员 王 珏
二〇一三年十月十八日
书 记 员 蒋云龙