山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第334号
上诉人（原审被告）周洪利，男，1969年7月7日出生，汉族。
委托代理人陈京海，乳山持正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）周洪英，女，1954年5月9日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）宋成俭，男，1955年10月24日出生，汉族，系被上诉人周洪英之夫。
上诉人周洪利因所有权确认纠纷一案，不服乳山市人民法院（2013）乳城民字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，二原告系夫妻关系，原告周洪英与被告系姐弟关系，原告周洪英与被告周洪利父亲周保令、母亲李翠兰共生育六名子女，分别是原告周洪英、次女周洪芝、三女周洪梅，长子周某甲、次子周某丙、被告周洪利。诉争房屋（房产证号乳房字第××号，土地证号乳集建（90）字第122900**号）登记在周保令名下，周保令、李翠兰经原乳山市夏村镇官地村民委员会见证立下分家协议书，该分家协议书经原官地村委会会计周某丁执笔书写，原官地村委会调解委员周某乙、周保令与李翠兰的邻居唐某在场见证，周洪英、宋成俭、周某丙、周洪利均参加所立。主要内容为：“家长周保令（按手印）、李翠兰，子女周洪利（按手印），为了正确处理家庭关系，利国利民利家，自愿分居，财产各立，特聘请周某乙（按手印）、唐某到场主持公道，将房产、财产、赡养、扶养进行磋商达成协议，立书为证；各分得房屋间数及坐落：父母亲（无）房屋，三子捌间，座落在官地村西；对父母的赡养，每年交给老人赡养费贰佰元整；其它（债权、债务关系），为三子盖房欠债务由三子周洪利一人负担，计款壹万伍仟元正；以后老人无房居住，由其三个儿子拿钱给老人建房；执笔人周某丁（按手印），在场人周某丙（按手印）、周洪英（按手印）；备注：为了偿还债务三子周洪利把分得四间老房作价壹万伍仟元正转给其姐夫宋成俭（按手印）。恐后无凭，特立此证；如果以后老人无房居住，村委给宅基建房”。该分家协议书没有填写落款时间。
二原告于2013年4月18日诉至原审法院，要求确认周保令、李翠兰所立分家协议书有效，诉争房屋归二原告所有。被告辩称，其并未继承诉争房屋，分书上只有周保令的名字，缺少李翠兰的名字，大哥周某甲不承认被告分得了诉争房屋，且至今该房屋仍是登记在周保令的名下，分家分书上没有注明形成日期，即该分书没有明确何时生效，故其未取得诉争房屋，也谈不到用诉争房屋抵账，转让财产的备注也是无效的，现在其同意偿还欠原告周洪英款项15000元，同时认为房屋买卖不成立，不同意原告的诉讼请求。
原审中，原告为证实其主张，申请周某乙、唐某、周某丙出庭作证，三名证人均证实，周保令、李翠兰所立分家协议书是周保令、李翠兰的真实意思表示，真实可信。经法庭调查周某丁，其证实其执笔代书的分家协议书是周保令、李翠兰的真实意思表示，真实可信。
原审中，被告为证实其主张成立，提供证人周某甲出庭作证，该证人证实，分家分书本身不公正，诉争房屋是周保令、李翠兰及证人与原告周洪英共同建造的，其他的姊妹当时还没有成年，财产分家的时候老人没有通知证人，证人不知情，部分共有人未经全部共有人同意，处分财产的行为无效；分书不能成立，备注内容也无效。
另查，周保令、李翠兰在诉争房屋居住至去世。被告为建新房结婚，向二原告借款15000元用于建房，借款至今未偿还。被告新建的四间房屋因官地村旧村改造已被拆除，此后被告承租诉争房屋居住至今，被告之妻于淑丽出具书面证明租赁原告周洪英房屋每月交纳租赁费150元。
原审法院认定以上事实，有当事人陈述、原、被告提供分家协议书、法庭调查笔录等在案为凭。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。诉争房屋四间登记在周保令名下，周保令、李翠兰经原乳山市夏村镇官地村民委员会见证立下的分家协议书，经调查系周保令、李翠兰的真实意思表示，且原、被告均参与分家析产过程。上述分家协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告之诉讼请求，于法有据，予以支持。被告的相关辩解意见，与事实相悖，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周保令、李翠兰经乳山市夏村镇官地村民委员会见证立下的分家协议书有效；二、诉争房屋四间（房产证号乳房字第××号，土地证号乳集建（90）字第122900**号）归原告周洪英、宋成俭所有。案件受理费100元，由被告周洪利负担。
上诉人周洪利不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、按照交易习惯及有关规定，分家析产时全体家庭成员均应到场，为查明本案事实，应追加其余兄弟姊妹参加诉讼；二、分家协议书没有形成时间，无所有家庭成员的签名，亦未表明其他子女的财产状况；且分家协议书第三条单方面为其他子女设置权利和义务，故该分家分书应属无效。分家协议书最后约定，如老人以后无房居住，村委给宅基地建房，违背了土地法一户一宅及村民处置住房后不得再申请宅基地的规定，亦应属无效；三、上诉人与被上诉人之间的债权债务关系不应在分家协议书中体现，应属另一个法律关系，不应在本案合并处理。另外，周某甲已就诉争房屋向原审法院提出确认和继承之诉。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人周洪英、宋成俭答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。
二审审理期间，上诉人认可分家协议书中在其名下的手印系其所按；分家协议书签订时，周保令、李翠兰、二哥周某丙、村委会计周某丁、村调解委员周某乙、邻居唐某及双方当事人在场，签订分家协议书的具体时间记不清，大约是九十年代。上诉人主张因周某甲不在场，周保令讲等周某甲回家后在分家协议书上签字就生效，故分家协议书上未注明落款日期，被上诉人宋成俭户口不在官地村，故诉争房屋转让应属无效。二被上诉人主张被上诉人宋成俭的户口在官地村，并提供户口本予以证实；上诉人已在分家协议书上按印，且原审已提供证人出庭证实分家协议书的真实性；分家协议书第三条虽约定三个儿子给老人盖房，但实际并未发生，老人在诉争房屋内一直居住至去世；分家协议书最后约定如老人以后无房居住，村委给宅基地建房，当时村委同意，与其无关；分家时已经通知周某甲，但周某甲不参加，不影响分家协议书的效力。
另查，周某甲、周某丙结婚时均分得房屋。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点问题是诉争分家协议书的效力。上诉人认可分家协议书中在其名下的手印系其所按，分家协议书签订时，周保令、李翠兰、二哥周某丙、村委会计周某丁、村调解委员周某乙、邻居唐某及双方当事人在场，结合证人周某乙、唐某、周某丙出庭证明的事实及证人周某丁在原审法院调查时所证的事实，可以认定分家过程真实，诉争的分家协议书系周保令、李翠兰的真实意思表示，上诉人与被上诉人及周某丙均在分家协议书上按捺手印，应系对分家协议书予以认可。分家协议书第三条和最后约定的内容虽然存在瑕疵，但不能据此认定分家协议书无效。从分家协议书的内容看，周保令、李翠兰夫妻将家庭中的住房及债务问题一起解决，符合当地习俗，亦不违反法律、行政法规的规定。结合周某甲、周某丙结婚时均分得房屋及上诉人在其所建的四间房屋因旧村改造被拆除后向被上诉人周洪英承租诉争房屋居住至今的事实，应当认定诉争的分家协议书合法有效。综上，上诉人上诉请求理由不当，证据不足，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周洪利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 李佳忆
二〇一四年六月八日
书 记 员 林美廷