重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0103民初4531号
原告：上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区化龙桥片区改造B1-1/01地块（雍江苑）11幢首层，统一社会信用代码91500103795899370A。
负责人：郭庆，总经理。
委托诉讼代理人：张亚婷，重庆钜沃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。
被告：张居华，男，1977年12月10日出生，汉族，住重庆市渝北区龙山路。
原告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司（以下简称丰诚物业重庆分公司）与被告张居华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰诚物业重庆分公司的委托诉讼代理人张亚婷、李晶晶，被告张居华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丰诚物业重庆分公司诉称，被告张居华系重庆市渝中区富华路XX号X幢XXX号（重庆天地雍江翠璟XXXX号）房屋业主，房屋建筑面积133.08平方米。被告自2014年8月起未缴纳过物管费。该房屋所在小区由丰诚物业重庆分公司提供物业服务。根据《重庆天地·雍江翠璟B20地块项目前期物业服务合同》以及原被告双方签订的《重庆天地·雍江翠璟临时管理规约前期物业服务合同》约定：被告聘请原告为其所有的房屋所在小区提供物业管理服务，并行使物业服务公司的所有职权和职责；物业服务费按房屋建筑面积计收，标准为2.9元/平方米建筑面积/月;物业服务费按季缴纳，被告应于房屋交付之日及此后每一季度首日或之前预付三个月的物业服务费；若被告逾期未按照约定缴纳费用，原告将按日向被告加收应缴费千分之三的违约金。原告按《重庆天地?雍江翠璟临时管理规约前期物业服务合同》约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但是被告拒绝缴纳自2014年8月到2018年3月的物业服务费共计15247元及违约金。原告多次催缴未果。为维护原告的合法权益，现原告起诉请求：1、判令被告向原告支付自2014年8月到2018年3月的物业管理费人民币15247元及违约金28478.69元（以每期欠缴物管费为基数，自欠缴日起按每日千分之三的标准暂计算至付清之日止）；2、判令被告向原告支付律师费用2000元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告张居华辩称，原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，原告主要存在以下违反前期物业服务合同的行为：1、被告居住房屋存在质量问题，根据《前期物业房屋合同补充协议》之规定，原告需配合开发商指定的保修保养负责人对业主提出之问题或整改要求予以解决，但该房屋存在的问题至今未得到解决。2、原告的小区公共区域的管理工作不到位，从接房到现在小区一直没有符合消防要求的消防道路，小区非停车区域违章停车现象普遍存在，另外原告私自把属于全体业主所有的垃圾房、小区物业管理用房、活动中心出租出去等。对于原告的诉讼请求，因为原告曾说过整改期间的费用可以冲抵物管费，并且原告一直未向被告催缴，被告直到2017年11月10日才收到第一份催费单，因此原告提出的部分诉讼请求已过时效；关于违约金、律师费在物业合同中没有明确约定，同时原告主张在先履行抗辩权，在原告履行相应义务前，被告拒绝支付物管费。
经审理查明，2014年8月至2018年3月物管费欠费期间，被告张居华系重庆市渝中区富华路XX号X幢XXX号（重庆天地雍江翠璟XXXX号）房屋业主，房屋建筑面积133.08平方米。
2012年12月1日，重庆瑞安天地房地产发展公司（甲方）与上海丰诚物业管理有限公司（乙方）签订《重庆天地·雍江翠璟临时管理规约前期物业服务合同》，约定：上海丰诚物业管理有限公司对位于重庆市渝中区重庆天地雍江翠璟高层及小高层住宅小区提供物业服务；期限自2012年12月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时终止；小高层和高层住宅楼住宅服务费标准为人民币2.9元/平方米建筑面积/月；业主应于物业交付之日及此后每月首日或之前预付次月的物业服务费，按月预付物业服务费；业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务公司有权要求业主每逾期一天按应付而未付之款项千分之三计算逾期付款违约金偿付给物业服务公司；因任何业主未按本规约规定支付任何款项或发生任何违约事项，物业服务公司有权要求业主予以纠正或根据本规约规定采取必要的行为或措施予以纠正或补救，由此发生的一切支出和费用均由该业主负责支付或补偿物业服务公司；丰诚物业重庆分公司因履行物业管理职责而引起的一切诉讼、索赔所发生的有关费用（包括聘请律师及其他专业人士的费用）以及赔偿责任，可计入管理费中。
另查明，丰诚物业重庆分公司因向张居华追讨物业服务费向本院提起诉讼，并支付律师费2000元。
上述事实,有《重庆天地·雍江翠璟临时管理规约前期物业服务合同》、房屋产权证、法律事务委托合同等书证以及当事人的陈述载卷为凭，足以认定。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
根据上述司法解释的规定，被告张居华作为物业所有人，未按《前期物业服务合同》的约定支付涉案物业产生的物业服务费及水电费，已违反合同约定及上述司法解释的规定，被告张居华应依法承担给付责任。原告丰诚物业重庆分公司的诉讼请求符合法律法规的规定，本院依法予以主张。
关于被告张居华辩称的原告丰诚物业重庆分公司提供物业服务严重不到位，不完全履行合同义务，因证据不充分，抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于被告张居华辩称原告丰诚物业重庆分公司的部分诉讼请求已过三年诉讼时效，因原告丰诚物业重庆分公司未能提供充分证据证明其在本案中主张的物业费存在诉讼时效中止或中断的情况，且被告张居华承认于2017年11月10日才收到第一份催费单，故被告张居华对诉讼时效的抗辩，本院予以认可。因此，原告丰诚物业重庆分公司请求的2014年11月10日以前的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告张居华应向原告丰诚物业重庆分公司支付2014年11月10至2018年3月的物业费14607.53元。
关于违约金部分，原告要求按每日千分之三的标准计算，本院认为过高，应酌情调整为自欠缴日期起以每期欠缴物管费为基数，中国人民银行同期贷款利率为标准计算至付清之日止。
关于律师费的问题，《前期物业服务合同》中约定，原告因履行物业管理职责而引起的一切诉讼，诉讼程序、索赔所发生的有关费用（包括聘请律师及其他专业人士的费用）以及赔偿责任，可计入管理费中，该约定并未明确律师费应由作为被告的业主承担，而是计入管理费中，故原告现要求被告承担本案律师费的请求，与合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张居华于本判决生效后立即支付原告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司2014年11月10日至2018年3月的物业服务费14607.53元，并支付从逾期交费之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金，随前款一并付清；
二、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本案受理费602元，减半收取计301元，由被告张居华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 汝海涛
二〇一八年七月二十九日
书记员 程 方