山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民一初字第4207号
原告：滕纪江，电焊工。
委托代理人：李楠，居民。
委托代理人：武庆果，山东帷幄律师事务所律师。
被告：滕纪森，个体工商户。
委托代理人：贾春雷，山东贤合律师事务所律师。
原告滕纪江诉被告滕纪森确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告滕纪江的委托代理人李楠、武庆果，被告滕纪森的委托代理人贾春雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告滕纪江诉称：原告滕纪江与被告滕纪森系兄弟，其父母1967年在日照市日照镇八村自建平房住宅一处三间，登记在其父滕建棣（又名滕见棣）名下，并办理产权登记手续，取得山东省城镇私房所有权，证号为日房字第××号。后原、被告母亲陈淑英于2011年1月22日死亡，原、被告父亲滕见棣（1933年2月18日出生）于2012年6月18日因病去世。原、被告母亲去世后，原、被告及其父滕见棣均未对其遗产进行析产继承。被告在2012年5月21日违法欺骗房管行政机关将房屋所有权人由滕建棣变为滕见棣，并于2012年6月15日利用滕见棣昏迷和视力不清的现状，制造虚假《房屋买卖协议》等虚假手续，骗过行政管理部门的形式书面审查，并在2012年6月18日滕见棣去世后的6月26日骗取了将涉案房屋转移给被告滕纪森自己的房产登记证书。原告认为：根据法律规定，首先涉案房屋所有权人为陈淑英和滕见棣共同所有，在陈淑英去世没有遗嘱，也没有析产继承的前提下，滕见棣无权对该房屋买卖和处分；被告滕纪森对此也是明知的，恶意的，损害了原告的利益。其次，滕见棣患有××变和脑梗塞后遗症，去世前长时间昏迷不醒，为无民事行为能力人，无法签订房屋买卖合同。第三，滕见棣委托滕纪森办理房产登记的委托书也不是本人签字，系滕纪森所签；同时经鉴定无法鉴定手印是否为滕见棣所捺，可见委托书及房屋买卖协议均不是滕见棣的真实意思表示，是虚假的（滕见棣昏迷期间）。第四，滕纪森代滕见棣办理房产登记将房产登记到自己名下，违背“代理人以被代理人的名义同自己签订的合同”的规定，是无效的。第五，房屋买卖协议中的房款并没有交付，也明确看出协议虚假。第六，日照街道2013年出具的证明证实其原先向日照市房产行政管理部门出具的材料未经核实，且系滕纪森代滕见棣经办；滕见棣和原告一家三口的户口在同一户口簿，且滕见棣的身份证一直在原告处，没有身份手续不能产权登记。基于以上情况，原告在得知涉案房产被转移登记给被告滕纪森后，于2012年8月9日向法院提起行政诉讼，诉求日照市房地产管理局撤销日房权证字第××号房屋所有权转移登记并将房屋所有权恢复登记在滕见棣名下。日照市房地产管理局答辩称只对材料进行程序上的形式审查，由于材料齐全就进行了转移登记，程序合法；如涉案房屋未经析产系民事问题，应另案起诉。日照市中级人民法院在二审中认为：涉案房屋尚未经析产，存有涉他权利，因不属于房产行政登记的审查范围，当事人可通过民事诉讼予以解决。房产管理部门履行了法定的审查义务，登记行为并无不当。原告仍不服，向山东省高级人民法院申请再审，也因房产登记证仅为滕见棣一人，涉他权利应另案处理，详见（2012）东行初字第42号行政判决书和（2013）日行终字第21号行政判决书。为此，原告多次到北京上访反映，现暂息诉及追究相关部门的责任，按照合同法、法院认定涉他权利另案起诉、2010年8月2日通过的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”的规定，依法起诉，要求确认被告滕纪森与滕见棣于2012年6月15日签订的《房屋买卖协议》无效。
被告滕纪森辩称：一、原告请求确认房屋买卖协议无效，无事实和法律依据。被告与其父签订的房屋买卖协议不存在恶意串通，损害第三人利益的情形。该房屋系2003年被告为父母滕见棣、陈淑英翻盖，当时老屋老旧无法居住，老人召集原、被告等兄弟姐妹商议翻盖事宜，当时就讲谁帮老人翻盖房屋，房屋将来就归谁所有。当时除被告外其他子女均没有人愿意翻盖，被告独自帮助翻盖该房屋，翻盖后，2003年被告办理该房屋的土地使用证，当时包含原告在内的其他兄弟姊妹都同意，且十多年没有提出异议。2012年，滕见棣身体一直不好，一直催促被告办理房屋产权过户手续，且行政诉讼案件中，日照市房地产管理局的两名工作人员上门办理房屋过户时，两位证人曾陈述“在上门为老人办理房屋过户时，老人埋怨被告说早就叫被告办理，非拖到现在才办，当时张主任还问老人为什么不走继承方式？”老人讲：“有的兄弟不在家，无法办公证，只好按买卖这么办”。由此可以证明，通过以房屋买卖协议方式将房屋赠与给被告，是两位已经过世的父母生前的真实意愿，从房屋翻盖、办土地证、办房产证历时十几年的整个过程，被告怀着孝心，在做顺应父母心意的事，不存在被告与父亲恶意串通，损害第三人利益的情况。二、滕见棣依法有权处分涉案房屋，所签房屋买卖协议有效。滕见棣为涉案房屋原产权登记的唯一所有人，不存在其他共有人。根据中华人民共和国物权法第九十七条规定，该房屋即便按分家析产份额计算，滕见棣与被告对该房屋所占份额也达到并超过三分之二的份额，依法有权处分该房屋。被告在2003年就已经办理涉案房屋的土地使用权（土地使用证号为：日东国用2003字第03020241号），根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第二十三条规定，地上建筑物一并处分和转让，被告自那时起就是涉案房屋的合法拥有人，被告与其父亲签订房屋买卖协议是将土地使用权证与房屋所有权证相统一，不违反法律规定，也没有侵害原告或他人的合法利益。四、本案遗漏被告滕见棣，因滕见棣已故，应终结诉讼。本案为确认买卖协议效力纠纷，作为买卖协议一方的滕见棣已经去世，依法应终结诉讼。综上，被告与滕见棣于2012年6月15日签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，不存在恶意串通损害第三人利益的情况，且遗漏的被告滕见棣已经去世，故依法应驳回原告的诉讼请求或终结诉讼。
经审理查明：被告滕纪森与原告滕纪江系亲兄弟关系，滕见棣（又名滕建棣）、陈淑英系滕纪森和滕纪江的父母。陈淑英（1936年9月24日出生）于2011年1月22日死亡，滕见棣（1933年2月18日出生）于2012年6月18日去世。原、被告均陈述其父母共生育5个子女，分别是：长子滕纪彬、二儿子滕纪森、三子滕纪波、四女滕纪华、五子滕纪江，两人还陈述滕纪彬已经过继给别人。
1967年，原、被告父母在原日照市日照镇八村自建平房三间。1991年12月10日，涉案房屋取得山东省日照市人民政府房屋自建印契证，登记的补契房人为：“滕建棣”。1998年6月，该房屋取得日房字第××号山东省城镇私房所有权证书，记载：“所有权人姓名滕建棣，产权来源自建1967年”等内容。2003年4月3日涉案房屋取得日东国用（2003）字第03020241号国有土地使用证，记载：“土地使用者滕纪森、座落日照街道正阳路居委、地号11-08-016、用途住宅、使用权类型划拨”等内容。2012年5月21日，涉案房屋的房屋产权人由“滕建棣”申请更正登记为“滕见棣”。原、被告均认可涉案房屋的国有土地使用系由原来的山东省日照市人民政府房屋自建印契证变更而来。原、被告均认可涉案房屋系双方父母滕见棣、陈淑英的夫妻共同财产，且其母亲陈淑英去世后该房屋一直未进行遗产分割。原、被告双方亦未提交其他继承人放弃对房屋继承的证据。
2012年6月15日，被告滕纪森（乙方、买方）与滕见棣（甲方、卖方）签订房屋买卖协议，内容约定：“甲方将座落于日照街道正阳社区001幢101号的房地产（日房字第××号，建筑面积32.68㎡）出售给乙方。乙方对甲方所出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格人民币壹拾万元整100000元。三、该房地产未对外出租。四、上述房地产办理产权转移手续所需要缴纳的税费，由甲乙双方协商议定……”。协议签订后，被告滕纪森并未将房款100000元交付给滕见棣。
诉讼中，原、被告双方对上述协议的效力存有争议，原告主张上述协议无效，并主张滕见棣未经其他权利人同意下，无权单独一人将房屋卖于被告滕纪森，且进行涉案房屋名称变更时房管部门采集的照片可以看出滕见棣本人卧床不起，神志不清，从而证明滕见棣无民事行为能力，其签字不属实，同时房款被告并未实际支付，故房屋买卖协议无效。被告认为上述协议合法有效，同答辩状中的陈述意见，被告还主张滕见棣嫌继承需走公证麻烦，才办理的买卖，实际上名为买卖实为赠与。被告在庭审时未提供涉案房屋系其翻建的证据，原告不认可被告翻建涉案房屋。
另查明，2012年6月26日，被告将涉案房屋过户登记到被告名下。双方因该房屋的产权登记发生纠纷，原告滕纪江于2012年8月9日提起房权行政登记诉讼，起诉日照市房地产管理局，滕纪森为该案的第三人，要求依法撤销登记在滕纪森名下的房屋产权证恢复在滕见棣名下，本院于2013年1月4日作出（2012）东行初字第42号行政判决书，判决驳回滕纪江的诉讼请求。滕纪江不服，提起上诉。2013年5月6日，日照市中级人民法院作出（2013）日行终字第21号行政判决书，该判决本院认为中记载：“关于上诉人所称涉案房屋尚未析产，存有涉他权利，因不属于房权行政登记的审查范围，当事人可通过民事诉讼途径予以解决”等内容，并判决：“驳回上诉，维持原判。”
本案诉讼中，本院要求原、被告提供其他法定继承人的联系方式或通知他们出庭参加诉讼，但双方均未提供他法定继承人的联系方式，亦未通知他们出庭参加诉讼。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议、（2012）东行初字第42号案件卷宗材料等证据在案为凭，足以认定。
本院认为：原告滕纪江与被告滕纪森争议的涉案房屋现座落于日照街道正阳社区001幢101号，该房屋原系原、被告父母滕见棣、陈淑英的夫妻共同财产，原、被告父母共生育五个子女，陈淑英于2011年1月22日去世，滕见棣于2012年6月18日去世，陈淑英去世后涉案房屋未进行分割。对于该事实，双方无争议，本院予以确认。
对于被告抗辩的因遗漏滕见棣作为被告，应终结诉讼的抗辩事由，无法律依据。虽然滕见棣已经去世，但原、被告均是滕见棣的法定继承人，且原、被告均系涉案房屋的利害关系人，本案诉讼中本院曾要求原、被告提供其他法定继承人的联系方式或通知他们出庭参加诉讼，但双方均未提供亦未通知他们参加诉讼，因本案系确认合同效力纠纷，并未对涉案房屋进行实际处分，故其他法定继承人不参与诉讼，并不影响合同效力的确认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条之规定，被告的抗辩事由因不符合终结诉讼的条件，故本院不予采信。
本案争议的焦点问题是被告滕纪森于2012年6月15日与其父亲滕见棣签订的房屋买卖协议是否无效，分析如下：因涉案房屋系原、被告父母滕见棣、陈淑英的夫妻共同财产，陈淑英去世后，原、被告及其他继承人并未对陈淑英享有的涉案房屋的份额进行遗产分割，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”之规定，因原告、被告、滕见棣等陈淑英的继承人具有家庭关系，故原告、被告、滕见棣等陈淑英的继承人对陈淑英享有的涉案房屋的份额部分在遗产分割之前应视为共同共有。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，滕见棣与被告滕纪森签订房屋买卖协议及转让房屋过户时明知陈淑英还有包括原告在内的其他法定继承人，两人均未取得原告的同意，且被告滕纪森亦未支付购房款，不符合善意取得的涉案房屋条件，故滕见棣与被告滕纪森作为部分共有人擅自处分共有财产，侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，被告滕纪森于2012年6月15日与其父亲滕见棣签订的房屋买卖协议应依法认定为无效；退一步讲，根据被告辩称的其与父亲签订的房屋买卖协议名为买卖实为赠与，可见买卖房屋亦不是双方当事人的真实意思表示，故该协议亦无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国中华人民共和国物权法》第一百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条之规定，判决如下：
被告滕纪森与滕见棣于2012年6月15日签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费人民币100元，由被告滕纪森负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 王长杰
人民陪审员 万德林
人民陪审员 孟祥芳
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 李洪扬