北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初38730号
原告：北京首创方舟置业有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区。
法定代表人:孙宝杰，董事长。
委托诉讼代理人：李雪玉，北京市竞天公诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈洁，北京市竞天公诚律师事务所律师。
被告:北京易捷国际旅行社有限责任公司，住所地北京市西城区后半壁街56号2幢103室。
法定代表人:石永刚，董事长。
委托诉讼代理人:杨洁，北京天舵律师事务所律师。
原告北京首创方舟置业有限公司（以下简称首创公司）与被告北京易捷国际旅行社有限责任公司（以下简称易捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告首创公司委托诉讼代理人李雪玉，被告易捷公司委托诉讼代理人杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告首创公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告于2015年6月25日签订《北京市海淀区知春路x号xx大厦三层租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）于2016年10月31日解除;2、请求判令被告立即自租赁房屋中腾退并将租赁房屋按照《租赁合同》约定交还原告;3、判令被告支付自2016年5月25日至2016年10月31日租金825239.7元及滞纳金（其中473067.4元自2016年5月25日起算,352172.3元自2016年8月25日起算，均按日千分之一的标准计算至实际给付之日,暂计算至2017年4月24日共计243230.2元）,判令被告支付自2016年2月25日至2016年5月24日租金的滞纳金122997.5元（以473067.4元为本金，自2016年2月25日计算至2016年11月11日，每日按千分之一计算）;4、要求被告支付自2016年3月27日至2016年9月27日期间的水电费共计26821.75元、自2016年7月1日至2016年10月15日期间的物业管理费29014.12元（以上均为暂计，原告主张至租赁合同解除之日止，物业费为271.16元每日）；5、被告支付的保证金157689.1元由原告持有，不再退还；6、被告向原告支付装修期租金315378.2元；7、被告向原告支付单方解约违约金233293.5元；8、案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年6月25日签订《北京市海淀区知春路x号xx大厦三层租赁合同》，对被告承租知春路x号xx大厦三层事宜进行了约定。根据租赁合同约定，租赁房屋建筑面积942.6平方米，租赁费每日每平米5.5元，每月157689.1元，每季473067.4元，保证金为157689.1元，租期2015年6月25日至2017年4月27日，每三个月支付一次，其中2015年6月25日至2015年8月24日为装修期。上述合同签订后，双方依约履行。自2016年2月25日租期开始，被告不再向原告支付租金，且不再向原告支付任何水电、物业管理费。此后原告多次催缴，被告拒不支付。根据租赁合同7.4条约定，在无损出租人就违约之其他权利及补偿的情况下，若承租人未依约按时足额支付租金、管理费等费用，承租人应按欠缴费用的日千分之一标准向出租人支付滞纳金（原告保留主张水电费、物业费滞纳金的权利）。2016年10月10日，被告向原告发出单方解约函，要求立即解除双方之间的租赁合同。根据租赁合同7.5条约定，双方任何一方提前终止本合同需提前45日书面通知对方，单方终止合同，将承担相关于45日房租的违约金作为补偿。故原告主张被告支付至2016年11月24日的租金，同时被告应向原告支付45日租金标准的违约金。合同签订之初，原告给予了被告两个月装修期，现合同因被告原因提前解除，根据租赁合同1.5条约定装修期内被告无需支付租金，但若因被告原因提前解除，被告仍需支付装修期租金，被告应向原告支付两个月的装修期租金。根据8.1条约定，若承租人违反或不遵守或不履行本租赁合同之任何协议、规定或条件，则出租人有权行使本租赁合同规定的补救权利、终止本租赁合同、没收保证金等；根据合同7.1条约定，出租人有权没收承租人保证金，而无损出租人提出额外赔偿的权利，因此，请求法院判令原告不再向被告退还保证金。被告于2016年10月10日向原告发出单方解约函后，在未向原告缴清欠付的租金、滞纳金、水电费、物业费等费用情况下于2016年10月31日强行搬离租赁房屋，双方于该日发生冲突。同日，原告于被告处张贴了律师函，并封闭了租赁房屋（租赁房屋同时被原被告分别加锁予以封闭），原告认为，双方租赁合同关系于封闭之日即2016年10月31日即已实际解除。截至2017年4月24日，双方未能就租赁房屋交接事宜达成一致，原告因无法对外出租租赁房屋，已造成重大损失，故原告主张被告立即自租赁房屋中腾退并将租赁房屋按照《租赁合同》的约定交还给原告。被告于2016年11月11日向原告支付了自2016年2月25日至2016年5月24日租金473067.4元。
被告易捷公司辩称：1、原告不是适格主体。原告既不是该租赁房屋的所有权人也不是合法占有人，签署合同时并未出具房屋所有权人的授权，实际上系无权处分该租赁房屋，依法应当认定租赁合同无效。2、租赁合同中装修期、违约条款、滞纳金、保证金等相关约定我方认为非常不合理，相关赔偿标准设定过高，显失公平，请求法院予以调整。3、我方曾于2016年10月10日向原告提出提前终止合同，积极联系北京xx**图像技术有限公司，与其就转租该租赁房屋并代为支付我方所欠租金已达成意向性方案，以图减少原告损失，原告原来同意后来又拒绝了该方案，造成损失扩大，就此原告应当自行承担相应经济损失。4、原告实际上未经告知我方即单方面锁闭租赁房屋，导致我方办公用品至今仍全部滞留在租赁房屋内，给我方造成了极大的经济损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷作证，结合当事人陈述，认定事实如下：
2015年6月25日,原告与被告签订了《北京市海淀区知春路x号xx大厦三层租赁合同》一份，约定由被告承租知春路x号xx大厦三层（整层），承租单元的建筑面积为942.6平方米，租期为2015年6月25日至2017年4月27日（起始日及届满日均包括在内，本合同期限为：自起始日起2个月免租期＋2年即24个月）。2015年6月25日为交付日，自交付日至2015年8月24日（包括首尾两日）为装修期。租金为每日每平方米人民币5.5元（不含物业费及供暖费），每三个月支付一次，并由出租人向承租人开具正式房屋发票。租金：157689.1元/月，473067.4元/季，1892269.5元/年。人民币157689.1元作为保证金。该合同附录一标准条款第1.3条约定，承租人承担并负责按时支付承租单元之所有电话服务费、互联网费、电讯服务费、电费、水费、空调系统维保费、物业管理费（认可出租方与物业管理方签订的合同）、采暖费及其他服务费用，以及所有需要的接驳费及该等服务的押金。第1.5条约定，在装修期内承租人无须支付租金，但装修期内产生的水电等能源费及实际发生的一切其他费用由承租人负担。若因承租人违约导致本租赁合同终止或解除，承租人仍须支付装修期的租金，出租人有权向承租人追缴装修期的租金。第7.1条约定，在完全无损本附录第8.1条的前提下，若租金及/或其他按本租赁合同或其他任何部分应由承租人支付之款额在到期应付后五日仍未支付（不论承租人曾被要求清付与否）；或承租人对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行（各情况为“违约”），出租人可截断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，但必须在三日前将出租人的此意图书面通知承租人。若该违约未有在出租人向承租人送达书面通知后的三日内纠正，则出租人可执行所有下列权利（“补救权利”）：（1）终止本租赁合同，收回整个承租单元、控制人员从承租单元进出、阻止承租人继续经营使用承租单元；但这并不损害出租人享有的就任何尚未解决有关承租人的违反或不遵守或不履行任何协议、规定及条件之诉讼的权利；（2）没收保证金及承租人所缴付的其他押金，而无损出租人根据本附录第8条作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利。第7.2条约定：权利的行使。出租人按本租赁合同所规定的形式向承租人发出终止本租赁合同、收回承租单元的书面通知送达承租人即产生效力。此后出租人有权以其意欲之方式处置承租单元及遗留在内之任何物品或实产而不须因此向承租人负任何责任。第7.4条约定，在无损出租人就该违约之其他权利及补偿的情况下，若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未有依本文第一条条款所指定的方式及时间支付，则承租人应按所欠缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。第7.5条约定，双方中任何一方提前终止本合同需提前45日书面通知对方，如单方终止合同，将承担违约金（45日的房租）作为补偿。第8.1条约定，若承租人违反或不遵守或不履行本租赁合同之任何协议、规定或条件，则出租人有权行使本租赁合同规定的补救权利、终止本租赁合同、没收保证金及就因此招致的费用、开支、损失或损害申索其他赔偿。
上述租赁合同签订后，双方依约履行，被告向原告缴付了保证金157689.1元，并按期支付了2015年6月25日至2016年2月25日（其中2015年6月25日至2015年8月24日为装修期免租）的租金。自2015年2月25日租期开始，被告不再向原告支付租金，且不再向原告支付任何水电、物业费。
2016年10月10日，被告向原告发函称，因经营困难，不能在继续租赁，必须提前终止租赁合同，至此双方的权利和义务自行终止。2016年10月31日，原告将租赁房屋上锁并张贴律师函，向被告提出主张。原告称房门上锁是双方共同所为，但被告予以否认。庭审中，原告称其租金只主张到2016年10月31日，此后的不再主张了。原告提起诉讼后，被告于2016年11月11日向原告支付了自2016年2月25日至2016年5月24日租金473067.4元，此后租金仍未支付。
在庭审中，原告提交了北京市海淀区知春路x号的房屋所有权证，以证明该房屋所有权人为xx投资发展有限公司。原告提交了2017年4月13日xx投资发展有限公司出具的情况说明，主要内容为：xx投资发展有限公司委托原告以其自身名义对外出租本公司名下所有的位于北京市海淀区知春路x号的xx大厦房产。对于原告向被告提起的诉讼中主张的全部请求，均予以认可且不再另行主张。
原告提交了中国xx对外工程有限公司与xx投资发展有限公司签订的《办公楼综合管理协议书》。该协议书约定，由中国xx对外工程有限公司实施xx大厦的物业管理。协议书第二条综合管理收费明细表中约定：2016年1月1日至2016年12月31日期间收费标准为105元/平方米·年。2016年9月27日xx对外工程有限公司物业经营部向xx投资发展公司出具的《水电费收缴通知单》中，xx大厦三层第二、三季度（2016年3月25日至2016年9月26日期间）的水电费合计26821.75元。被告辩称，原告所主张的水电、物业费用被告已经交给物业了，但未能在举证期间内提交相关票据。
庭审中，原告称其未向被告发过解除合同的函，被告是10月29日自行搬离，租赁房屋系原被告双方共同上锁。被告称其并未搬离，物品被原告锁在承租房屋内。对于保证金数额157689.1元，双方认可。被告就其交纳水、电费未能提供证据。
本院认为，原告受海淀区知春路x号xx大厦的房屋所有权人xx投资发展有限公司的委托，以自己的名义与被告签订xx大厦三层的房屋租赁合同，该合同合法有效。合同对双方具有约束力，双方均应当按照合同的约定善意行使合同权利，诚信履行合同义务。
经庭审查明，被告未依照合同约定按时缴纳2016年2月25日至2016年10月31日期间的租金，其中2016年2月25日至2016年5月25日期间的租金于2016年11月11日缴纳，2016年5月25日至2016年10月23日期间的租金至今仍未缴纳。故被告属违约方，对于违约方无权单方解除合同，故被告称其于2016年10月10日向原告发函解除了合同，但并未取得原告同意，故该函并不发生合同解除的效力。庭审中，因租赁期限已满，故合同无需再行解除。被告应从承租的房屋中腾退，并支付拖欠的租金、水电、物业管理费，并交纳滞纳金。但双方约定的日千分之一的标准过高，本院酌情降低。由于被告违约，依据合同第1.5条的约定，原告有权向被告追缴装修期的租金；依据合同第8.1条的约定，原告有权没收保证金。因此，对于原告要求被告支付装修期租金以及不再退还被告支付的保证金的主张，本院予以支持。
对于原告要求被告支付水电费和物业管理费的主张，本院认为，依据租赁合同第1.3条的约定，被告应按时支付租赁房屋的水电费和物业管理费。原告提交的证据证明被告未支付自2016年3月25日至2016年9月26日期间的水电费和2016年7月1日至2016年10月15日期间的物业管理费。被告称其已将相关费用交给物业，但未能提供相应证据，故不予认可。因此，对于原告要求被告支付水电费、物业管理费的主张，本院予以支持。
对于原告主张的被告单方解约违约金，因被告单方解约，原告并未接受，并未达到合同解除的目的，故原告主张此项违约金，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京易捷国际旅行社有限责任公司于本判决生效后十日内将其承租的北京市海淀区知春路x号xx大厦三层房屋腾空后退还原告北京首创方舟置业有限公司；
二、被告北京易捷国际旅行社有限责任公司于本判决生效后十日内向原告北京首创方舟置业有限公司支付自2016年5月25日至2016年10月31日租金825239.7元，并支付上述租金的滞纳金（其中473067.4元自2016年5月25日起算，352172.3元自2016年8月25日起算，均按日万分之五的标准计算至实际给付之日止）；支付拖欠的2016年2月25日至2016年5月24日租金的滞纳金，以473067.4元为基数，自2016年2月25日计算至2016年11月11日，按日万分之五的标准计算。
三、被告北京易捷国际旅行社有限责任公司于本判决生效后十日内向原告北京首创方舟置业有限公司支付自2016年3月27日至2016年9月27日期间的水电费共计26821.75元，支付自2016年7月1日至2016年10月15日期间的物业管理费29014.12元。
四、被告北京易捷国际旅行社有限责任公司已向原告北京首创方舟置业有限公司支付的保证金157689.1元归原告北京首创方舟置业有限公司所有，不再退还被告北京易捷国际旅行社有限责任公司。
五、被告北京易捷国际旅行社有限责任公司于本判决生效后十日内向原告北京首创方舟置业有限公司支付装修期租金315378.2元；
六、驳回原告北京首创方舟置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告北京易捷国际旅行社有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费5000元，由被告北京易捷国际旅行社有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费26048元（原告已预交13024元），由被告北京易捷国际旅行社有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 董福利
人民陪审员 刘 民
二〇一八年一月十八日
书 记 员 姚媛媛