＼n黑龙江省牡丹江市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）牡民终字第198号＼n上诉人（原审原告）顾召奎。＼n被上诉人（原审被告）聂文侠。＼n被上诉人（原审被告）顾宗山。＼n上诉人顾召奎与被上诉人聂文侠、顾宗山确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省穆棱市人民法院（2013）穆民初字第189号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n上诉人（原审原告）顾召奎原审诉称：原告系穆棱市河西镇碾子沟村村民，原告于1996年到东宁县绥阳镇打工，在此期间原告将所有的位于穆棱市河西乡碾子沟村96平方米土草房屋留给长子顾宗山居住。2009年原告从绥阳镇返回碾子沟村，发现自己的房屋由被告聂文侠居住着，原告要求被告聂文侠返还该房屋，被告聂文侠称是从被告顾宗山手中购买所得，且在此期间穆棱市房地产管理部门给被告聂文侠错误的颁发了该房屋的产权证书，现因二被告侵犯了原告的财产权利，故原告起诉要求：1.请求法院确认二被告关于原告所有的位于穆棱市河西镇碾子沟村96平方米房屋买卖行为无效；2.案件受理费由二被告承担。＼n被上诉人（原审被告）聂文侠原审辩称：被告聂文侠是1999年向被告顾宗山买的房子。当时购房时价格也合理，被告聂文侠也不是偷着买的。＼n被上诉人（原审被告）顾宗山原审辩称：原告是1996年外出打工走的，商议让被告顾宗山住原告的房屋，由顾宗山从1996年至1999年赡养原告父亲（被告顾宗山爷爷），原告本人未尽赡养义务。原告还将顾宗山居住的房屋出售了，卖了2000元，此款被原告拿走了。1998年时原告要买耕牛，顾宗山从银行贷款2000元给原告了。顾宗山1999年搬到绥阳时就把争议房屋卖给被告聂文侠了，原告知道顾宗山将争议房屋出售给被告聂文侠的事情。1999年10月25日顾宗山找人将原告接到绥阳二道河子村居住至今。2009年原告才提起诉讼，十年当中原告称不知道卖房的事情，与客观事实不符。＼n原判认定：原告顾召奎系被告顾宗山的父亲。林口县房地产管理处于1989年4月24日为原告顾召奎所有的坐落于原林口县柳树乡碾子沟村的96平方米的坯草房颁发了房照。后因行政区划发生变化，原林口县柳树乡碾子沟划归穆棱市管辖，与穆棱市河西乡建兴村合并。1996年原告顾召奎搬离该村，并将其所有的位于该村的96平方米土草房屋留给被告顾宗山居住。1999年2月28日被告顾宗山经顾召忠联系将争议的房屋以9500元卖给了被告聂文侠，并于同年搬至绥阳二道河子村，与原告顾召奎在同一个村子里居住至今。2002年7月11日被告聂文侠将购买的房屋办理了房屋所有权证。经穆棱市河西镇建兴村民委员会证实，“2003年以后原告顾召奎经常回村里”。＼n原判认为：被告顾宗山于1996年居住其父原告顾召奎自有房屋期间，持有该房的房照，并于1999年将该房卖给被告聂文侠的行为属无权代理。因为被告顾宗山卖房后搬至绥阳二道河子村，与原告顾召奎同住一村至今，且原告顾召奎于2003年以后经常回争议房屋所在的村子事实存在，所以原告自述其是在2006年才知道被告顾宗山将房屋出卖给被告聂文侠，之前一直不知道该房屋已出售明显不符合常情，违背常理，难以令人信服。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，原告从1999年开始一直没有对被告顾宗山卖房的事情提出异议，可以视为原告顾召奎对被告顾宗山卖房行为的同意。鉴于原告顾召奎与被告顾宗山系父子关系，因顾宗山长时间居住争议的房屋，造成了足以使被告聂文侠相信其有代理权的表象，且被告聂文侠在被告顾宗山处购得原告的房屋从价格上看符合当时的市场行情，并非恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，被告顾宗山的行为构成法律上的表见代理，被告顾宗山与被告聂文侠的买卖行为应为有效。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告顾召奎的诉讼请求。案件受理费50元，原告顾召奎负担。＼n一审宣判后，原审原告顾召奎不服，向本院提起上诉。＼n上诉人顾召奎上诉称：首先，上诉人自2010年春提起诉讼要求聂文侠返还房屋一案时，因聂文侠当庭出示了产权证书，故根据法庭意见撤诉，以提起行政诉讼，请求撤销该产权证书。在行政诉讼过程中，行政庭又提起先民事后行政的司法意见。上诉人又两次提起民事诉讼。该案已诉讼达四年之久。其次，判决事实不清。上诉人于1996年离开碾子沟村到绥阳镇二道河子村居住，被上诉人顾宗山于1999年也搬到上诉人同村居住，上诉人曾问及其房屋情况，被上诉人顾宗山称借给聂文侠居住。直至2006年末，上诉人回到碾子沟村向聂文侠提及想把该房屋给三子结婚用，聂文侠称购买了该房屋，并取得了产权执照，但并未当面向上诉人出示产权证。根据最高人民法院《关于非产权人擅自出卖他人房屋其买卖协议应属无效的复函》之规定，二被上诉人的买卖行为应确认无效，虽然被上诉人取得了该房屋产权证书，但在行政诉讼、民事诉讼过程中，穆棱市房地产管理处不予出示该产权证办理过程的任何凭据。第三、被上诉人聂文侠购买房屋时未能弄清房屋的真正业主，显然在主观上存在过错，应承担一定的法律责任。综上，请二审法院依法撤销原判，将本案发回原审法院重审。＼n被上诉人聂文侠辩称：上诉人说房屋是借给我住，不属实。房屋是上诉人的儿子卖给我的，上诉人1996年2月买的，有中间人，价格也是正常价格。＼n被上诉人顾宗山辩称：1996年上诉人没搬到绥阳二道河子，而是搬到哈尔滨平房区。林口县的产权证换了好几次，穆棱市的产权证也已换了两次，这究竟有多大的效力？其它坚持一审答辩意见。＼n本案的争议焦点：被上诉人聂文侠与顾宗山之间的房屋买卖行为是否有效。＼n二审审理过程中，上诉人顾召奎及被上诉人聂文侠、顾宗山对原审认定的事实均无异议，亦未提供新的证据。＼n根据当事人的诉请主张及其陈述，结合原审对事实与证据的分析认定，本院认定的事实与原审一致。＼n本院认为：被上诉人顾宗山将上诉人顾召奎名下的诉争房屋出卖给被上诉人聂文侠时，其行为确属无权处分。但依据查明的事实，顾召奎与顾宗山系父子关系，因顾宗山长期居住在争议的房屋，造成了足以使买受人聂文侠相信其有代理权的表象，而且聂文侠买受房屋的价格符合当地的市场行情，属于以合理的价格转让。因此，被上诉人聂文侠受让房屋的行为应认定为善意有偿取得。又查，2002年7月11日被上诉人聂文侠将购买诉争房屋办理了合法的房屋所有权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，应认定被上诉人顾宗山与聂文侠之间的房屋买卖行为有效，聂文侠取得该诉争房屋的所有权于法有据。综上，上诉人顾召奎的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费50元，由上诉人顾召奎负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长于尧＼n审判员张继凯＼n审判员孙庆喜＼n二〇一四年四月二十五日＼n书记员李维嘉