黑龙江省讷河市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)讷河民初字第109号
原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校，住所地：黑龙江省讷河市农乐街105号，组织机构代码证：00191551-X。
法定代表人杨宏艳，职务：常务校长。
委托代理人郑丽楠，1981年6月1日出生，住址黑龙江省讷河市。
委托代理人顾大全。
被告（反诉原告）关红颖，1967年5月11日出生，干部，住址黑龙江省讷河市。
委托代理人李树维，黑龙江李树维律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校（以下简称讷河党校）诉被告（反诉原告）关红颖租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校委托代理人顾大全、郑丽楠，被告（反诉原告）关红颖及委托代理人李树维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校诉称：原、被告于2013年5月16日签订了一份党校食堂宿舍承包协议，承包协议中约定，租赁时间从2013年5月16日于2018年5月15日止，租期五年，承包期年租金为8万元（含取暖），并预交2万元物品抵押金。另外被告需承担党校楼内所有水、电费用，保证全年水电供应。本合同签字生效时，被告需将一年租金及物品抵押金一次交齐。下一年度租金需在上一年承包期满十日前一次交齐，被告在租用期内再发生的其他费用均由被告负责。现被告按合同约定交付了2013年5月16日至2014年5月16日租金8万元及物品抵押金2万元，但是此后租金一直未付，为此请求被告给付租金116，633.00元（应付租金133，333.00元，扣除党校欠关红颖食堂、宿舍使用费16,700.00元）；要求解除双方签订的党校食堂宿舍承包协议，十日内将承包的食堂宿舍交付原告，并恢复原状。
被告（反诉原告）关红颖辩称：原告要求解除双方租赁协议，被告方同意解除合同。原告要求恢复原样，被告方不同意。原告要求从2014年5月16日到2016年1月16日，给付11万余元租金，被告方不同意给付。对于不同意恢复原状及不同意给付租金的理由如下：导致答辩人无法实现合同目的的责任、过错在于本诉原告方。原告与答辩人签订合同时，答辩人根本不知道该楼房整体未经消防验收，无法办理特业证，原告将未经消防验收的党校食堂招待所承包租赁给答辩人经营使用是违法的。因此导致了答辩人无法实现合同目的，签订合同后，答辩人经原告方同意进行了装修，并购置了设备，投入了大量资金，在经营过程中被讷河市公安局治安大队制止过，不让经营，本案当事人被传讯到讷河市公安局治安大队，曾经因经营事宜不符合消防安全要求，还要拘留答辩人。合同签订后，从2014年5月份到现在经营了1年，就被迫停业，使答辩人受到了经济损失。2014年5月份答辩人，已起诉本案原告人，要求解除合同并赔偿损失，几次诉讼过程中当时本案原告方坚决不同意解除合同，现原告在本诉过程中，提出解除合同的诉讼请求正是答辩人原先的诉讼主张。综上，被答辩人将未经消防验收的楼房用于开办食堂宿舍，并承包租赁给答辩人的行为，违反消防法和特种行业的强制性规定，同时也违反了建设工程消防监督管理规定第14条第1款第2项的规定，导致该合同无法实现合同目的，过错方在本诉原告方。请求人民法院依法解除此合同，驳回原告的本诉请求，支持答辩人的反诉请求。
反诉原告关红颖反诉称：双方于2013年5月16日签订了一份“党校食堂宿舍承包合同”，合同约定，租期五年，年租金为8万元，押金2万元。合同签定后，反诉人一次性向被反诉人交了一年租金8万元，押金2万元。但反诉人经营一段时间后，因未进行消防验收，无法办特业证，营业中被举报，讷河市公安局治安大队派人到店检查，告知停止营业。反诉人方知该承租物属于《建筑工程消防监督管理规定》第十四条第二项规定的“特殊建设工程”。因为该承租房屋只占该栋整体建筑的一小部分（约五分之一左右），其余分别是市人大党委会、纪检委、监察局和党校会议室等党政机关办公室，并且该栋大楼位于市党政办公建筑群中心，当属《建设工程消防管理规定》第十四条第（二）项规定的“国家机关办公楼”。应当在工程竣工后依法由建设单位申请消防验收。否则禁止擅自投入使用。反诉人发现该问题后，即向被反诉人要求终止合同，但被反诉人一直不同意，现被反诉人要求解除合同，反诉人同意，但消防验收是建设单位责任，另《黑龙江省公共场所和特种行业治安管理条例》第四条第（一）款规定，开办旅馆业（招待所）是“特种行业”，而办理“特业证”的先决条件之一就是所使用的建筑物需经消防验收。未经验收不能办理特业证，未办理特业证从事特种行业经营的，应当予以取缔。因此，本案反诉人无法实现合同的目的，主要责任是由于被申请人的过错造成的。综上，反诉人请求被反诉人给付装修费损失34，7129万元、停业损失20万元、承租物评估费支出6000元。
反诉被告讷河党校辩称：[2015]齐民一终字第491号民事判决书，明确认定本案所述房屋在出租时并不属于必须消防验收的房屋，反诉被告作为出租人，并无提供消防验收报告的法定义务，驳回了反诉原告要求解除合同、承担装修费、评估费的诉讼请求。所以反诉被告要求根据二审终审判决依法驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人举证及对证据的质证、分析与认证：
原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校为证实其主张，向法院提供了以下证据：
证据一、党校食堂承包协议一份、照片6张、备品表二张。一、党校食堂承包协议拟证明：租期从2013年5月16日到2018年5月15日止，租期5年，年租金8万元，第7条规定“乙方在使用期内如添置新设施、备品，所有权归乙方”；二、照片6张拟证明：原告提供租赁物（食堂和宿舍）的原样，所请求恢复的原样；三、食堂和宿舍备品表拟证明需要返还物品清单。
被告对承包协议的真实性无异议，但对原告方想要证明的问题有异议。认为这份合同能够证明原告方将党校食堂招待所出租给被告方经营，并且从合同的第9条能够充分证明党校将该食堂和宿舍承包给被告允许对外经营，该条款中“如发生冲突乙方应首先满足党校办班的食宿安排，”说明原告发包时允许被告对内、对外双重经营。关于原告引用合同条款第7条“乙方在使用期内如添置新设施、备品，所有权归乙方，承包到期后由乙方自行处理。”原告方想以此抗辩被告方的反诉请求是不成立的，该合同第7条的前提是合同正常履行并且到期后添置的设备、设施由乙方自行处理。本案合同因原告方的原因无法实现目的，并且承包期是5年，实际履行时间是1年，因此法院在解除合同的同时必须考虑答辩人的投入损失。照片和清单是对的。
本院认为被告对该组证据的真实性无异议，且证据合法、与本案有关联性，对该组证据予以采信。
证据二、解除合同通知。拟证明：2014年4月16日缴费到期后，被告没有向原告缴纳租金，原告于2014年6月3日通知被告缴费并要求解除合同。
被告否认接到此通知，另外2014年6月12日被告起诉本案原告，要求解除合同。而原告在诉讼过程中坚决不同意解除合同。另外对方想证实年租期已到，要求交租金，被告人没有交租金的原因在于此合同无法履行，合同目的无法实现，责任完全在于原告方，因为整体楼房未经消防验收不能办理特业证，被迫停业。
本院认为该证据系关于是否解除合同的证据，因双方均同意解除合同，对该证据予以采信。
证据三（反诉证据）、组织机构代码证、建设用地批准书、用地许可证、建筑用地规划许可证。拟证明：反诉原告在诉状中主张的该争议的房屋是国家机关办公楼的说法是不正确的。
被告对真实性无异，对证实内容有异议。认为该证据不能证明该宿舍、食堂不是国家机关办公楼，是否为国家机关办公楼要以事实为依据。本案涉案的党校食堂和宿舍属于国家机关办公楼，在建设工程消防监督管理规定第14条规定的、必须经消防验收后方能使用的强制性规定的范围内，本案涉案的房屋是整体楼房的五分之一，该楼分别是讷河市人大常委会、纪律检查委员会、监察局和党校会议室等党政机关办公所用，并且现在一直在用，而且该楼位于市党政办公建筑中心，所以它属于国家机关办公楼，应该经消防验收使用才合法。
本院认为被告对该组证据的真实性无异议，且该组证据出自国家机关，具备合法性，对该组证据予以采信。
证据四（反诉证据）、[2015]齐民一终字第491号民事判决书，拟证明本案所述房屋在出租时并不属于必须消防验收的房屋，反诉被告作为出租人，并无提供消防验收报告的法定义务。驳回了反诉原告要求解除合同承担装修费、评估费的诉讼请求。所以反诉被告请求根据二审终审判决依法驳回反诉原告的诉讼请求。
被告有异议，认为该判决否定涉案房屋不是国家机关办公楼是没有任何依据的。本案不能以建设工程消防规定13条6种情形，否定涉案房屋是国家机关办公楼。齐齐哈尔中院没有实地调查，本案涉案房屋应为党政机关办公所用。判决属于适用法律错误。
本院认为，终审生效判决具有法律效力，所认定的事实可以做为定案依据，对该证据予以采信。
被告（反诉原告）关红颖为证实其主张，向法院提供了以下证据：
证据一、2013年5月16日双方签订的食堂宿舍协议书。拟证明在承包期内，发包方允许对内、对外经营。承包期为5年，实际履行1年。因未经消防验收，无法办理特业证。被迫停业。
原告对合同真实性无异议，对证实内容有异议。认为应以原告方举证时观点为准。
本院认为该合同真实、合法，对该证据的真实性予以采信。
证据二、消防大队出据的情况说明书。拟证明该楼未经消防验收。
原告有异议，认为此楼房不是必经消防验收的房屋。
本院认为，消防部门出具的证明应具备真实性，对该证据予以采信。
证据三、照片4张。拟证明党校食堂是党政机关办公楼一部分。
原告有异议，认为不能以施工后相关部门使用该房屋为准，应以建设单位在建设工程竣工后所申报的性质为准。同时应以建设部门批准的建设规划许可证为准。不认可此楼房是相关司法解释第14条所指的国家机关办公楼。
本院认为该楼房规划用途为非国家机关办公楼，对该证据不予采信。
证据四、齐兴法鉴字2014第66号司法鉴定意见书。拟证明该楼房装修添置设备造价，总价43万余元，反诉请求34万余元，是因为已经使用一年。
原告有异议，不认可此司法鉴定书，认为此鉴定书的估价鉴定基准日是2014年12月16日。该鉴定书的鉴定内容房屋装修价值评估值为172，800.00元，并不是347，129.00元；房屋增添改造没有经反诉被告同意，反诉被告不认可。
本院认为该鉴定系法院委托，原告未提供同鉴定存在程序违法及结论明显错误的证据，对该证据予以采信。
证据五、[2014]讷民初字414号开庭笔录。拟证明被告曾提起诉讼要求解除合同赔偿损失；在笔录中有证人证实装修时党校知道，并且还说过装的很好；另外承包合同当中是允许乙方装修的。
原告有异议，不认可两个证人的出庭笔录，且一审法院没采信该证言。
本院认为原告异议成立，对该证据不予采信。
证据六、工商局说明和党校证明。拟证明被告方需要的是特业证，不是工商许可证。
原告无异议。
本院认为两份证明系单位出具，具备真实性，且原告无异议，对证据的真实性予以采信。
通过对证据的分析与认证及庭审查明的事实，本院认定案件事实如下：
2013年5月16日，原、被告双方签订了党校食堂宿舍承包协议，协议内容为：“一、甲方现将宿舍（一楼101—106，二楼201—205，三楼301—306）、食堂整体承包给乙方使用，乙方租用用途为招待所。租用时间从2013年5月16日至2018年5月15日止。租期五年。二、承包期年租金为8万整（租金含取暖费），并预交2万元物品抵押金。另外乙方需要承担党校楼内所有水、电费用，保证全年水电供应，甲方施工期间水电费由甲方承担。甲方承担办公楼内网费。本合同签字生效时，乙方需将一年租金及物品抵押金一次交齐。下一年度租金需在上一年度承包期满十日前一次交齐。乙方在租用期再发生的其它费用均由乙方负责。三、乙方所从事的经营项目必须符合法律、法规的规定。甲方对乙方有监督的权力，乙方严禁进行黄、赌、毒等非法活动。如从事不合法的经营项目，视为违反合同，甲方可以终止合同，不退还租金。乙方除甲乙双方合作项目外，不允许以甲方名义从事任何培训项目。四、乙方在使用期内，必须严格按照国家有关规定开展服务，严格执行《安全管理条例》，注意防火防盗、食品卫生及人身、财物安全。如发生安全事故，由乙方负责并包赔甲方一切经济损失。乙方所有人员在党校校园内发生一切事故均与甲方无关，甲方不承担任何责任。五、乙方在使用期，出入走办公楼的北门和西门。楼道内卷帘门除甲方使用报告厅及乙方使用会议室时封闭。六、乙方在使用期内，要保持租用房屋结构不变。乙方在使用期内不得改变承包区域既定使用用途或转租他人。乙方不许改变宿舍的使用功能，必须保证学校宿舍现有的床位数。七、甲方将现有食堂、宿舍设施、备品无偿提供乙方使用（后附备品登记表），乙方在使用期内，要保证设备及室内备品完好无损，如发生损坏，由乙方按既定价（允许折旧）包赔损失。乙方在使用期内，如添置新设施、备品，所有权归乙方，承包到期后由乙方自行处理。八、乙方在承包期内，要保持良好的卫生环境和治安环境。乙方入住后不准大声喧哗，保持楼内和校园内安静环境。出租区的卫生要接受甲方的监督检查，并及时整改。发生治安问题，由乙方负责解决。九、乙方在承包期间，必须首先满足学校办学需求，甲方如有食宿安排需提前与乙方沟通，如发生经营冲突，乙方应首先满足学校办班的食宿安排。学校办班学员住宿费标准为每人每天20元，伙食费根据各班次的标准另行商定。十、乙方在承包期间如需使用甲方教室，需提前与甲方联系，甲方不收取费用，使用教室、公共厕所及走廊的卫生由乙方负责。如由于乙方的问题，造成教育设施、备品损坏的，由乙方按市场价格赔偿。不允许乙方利用甲方教育举办不符合甲方单位性质的各种培训班（如宣传宗教、非法传销等）。十一、党校院内仅共乙方停车使用，不得堆放杂物及它用，全年卫生及冬季清雪工作由甲方和乙方按办公楼正门为界，乙方负责办公楼正门西侧部分。十二、承包期间如遇政策性问题或政府占用，乙方无重要任务服从，采取甲方退还乙方已交未到期部分承包费事情过后顺延承包时间，以保证承包日数。承包期满，下一轮承包在同等条件下，乙方有优先权。如乙方不想继续承包，应在承包期满30日前告之甲方。十三、甲方有责任为乙方提供经营方便。十四、如有违约现象发生，由违约方承担相应的经济责任”。本合同一式三份，双方各一份，备案一份。尾部有甲乙双方签字。
合同签订后，被告关红颖向讷河党校交纳了2013年5月16日至2014年5月16日租金8万元及物品抵押金2万元，此后租金未付。双方交接房屋时，共同签署了备品清单，其中包括煤气灶2个、炒勺1个、小吊耳锅1个、大吊耳锅3个、铁油桶1个、漏勺1个、1.6M圆桌10个、木椅100把、雅间桌2个、雅间椅20把、推车2个、多功能蒸饭车1个、电用消毒柜1个、热水器1个、菜刀2把、白钢盆（大）2个、白钢盆（小）1个、调料盆（白钢）9个、长勺3把、水瓢1个、学员餐桌（碗碟勺杯）100套、白钢案子1个、白钢灶台1个、白钢水池1个、音箱1个、旧木床2个、餐桌转盘4个、包间餐具（碗碟勺杯）15套、圆盘100个、鱼池20个、海碗20个、大塑料盆2个、菜板2个、大白桶2个、木床48个、双人床1个、电水壶16个、单人被褥（新）48套、单人被褥（旧）20套、双人被褥1套、床垫子（海绵单人）51套、双人床垫子1套、枕头（单人）48个、烟灰缸30个、拖鞋46双、垃圾桶17个。讷河党校于2011年9月29日办理了建设用地许可，建设项目为校舍；2011年9月27日办理了规划许可证，用地项目为讷河市委党校新校舍。2014年12月31日，齐齐哈尔市兴达资产评估事务所作出齐兴法鉴字〔2014〕第66号司法鉴定书，鉴定结论为：被鉴定物讷河党校的装修价值及设备评估总价值为人民币433,912.00元，其中房屋装修价值为192，000.00元、设备及用品评估值为261，112.00元。2015年7月1日，讷河市消防大队出具了情况说明：内容为讷河市党校行政办公楼整体未向消防机构办理消防竣工验收手续。2014年6月12日，反诉人关红颖起诉被反诉人讷河党校，请求1、解除与被告签订的食堂宿舍承包合同；2、被告赔偿原告装修费用及其他间接损失共计647,396.00元，其中装修和设备损失433,912.00元，利息损失213,484.00元。2015年6月1日讷河市人民法院作出[2014]讷民初字第414号民事判决，驳回了反诉人的诉讼请求。关红颖上诉后，2015年11月18日齐齐哈尔市中级人民法院作出[2015]齐民一终字第491号判决，认为本案所涉房屋并不符合《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定的六种情形之一，故该房屋在出租时并不属于必须经过消防验收的房屋，讷河党校作为出租人并无提供建筑消防验收报告的法定义务，据此回驳上诉，维持原判。
本院认为：本案原、被告双方签订的合同双方无争议，原告请求解除合同、被告同意解除合同，双方亦无争议，为此该合同应予解除。本案双方争议焦点为被告是否应给付原告未付的房屋租金、反诉原告请求的损失是否应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，本案中，被告关红颖未按约定支付租金，构成违约，为此应支付尚未支付租金（2014年5月16日至2016年1月16日）133，33300元，原告同意在请求的房屋租金中扣除欠被告的食堂、宿舍使用费16，700.00元，应予准许。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。双方未约定装修事宜，该合同解除后，被告应将房屋恢复原状，并应将原告出租时交付被告使用的备品交还原告，在被告将备品交付原告并恢复原状后，原告应将抵押金返还被告。本案所涉房屋虽未经消防验收，但因该房屋并不符合《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定的六种情形之一，故该房屋在出租时并不属于必须经过消防验收的房屋，讷河党校作为出租人并无提供建筑消防验收报告的法定义务。反诉原告关红颖的停业损失，非因反诉被告讷河党校造成；其自行增添设备可以自行带走；反诉被告没有要求反诉原告进行装修，其装修行为系自行主张，反诉被告不应承担责任，且合同解除系因反诉原告关红颖违约造成，因此，反诉原告关红颖请求反诉被告讷河学校给付装修费损失34，7129万元、停业损失20万元、承租物评估费支出6000元的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十七条，第二百四十七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校与被告（反诉原告）关红颖签订的党校食堂宿舍承包协议依法解除。
二、被告（反诉原告）关红颖于生效判决之日起十日内给付原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校房屋租金人民币116，633.00元。
三、被告（反诉原告）关红颖于生效判决之日起十日内将承包原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校的食堂宿舍交付原告，并恢复原状。被告（反诉原告）关红颖于生效判决之日起十日内将备品清单所列物品（煤气灶2个、炒勺1个、小吊耳锅1个、大吊耳锅3个、铁油桶1个、漏勺1个、1.6M圆桌10个、木椅100把、雅间桌2个、雅间椅20把、推车2个、多功能蒸饭车1个、电用消毒柜1个、热水器1个、菜刀2把、白钢盆（大）2个、白钢盆（小）1个、调料盆（白钢）9个、长勺3把、水瓢1个、学员餐桌（碗碟勺杯）100套、白钢案子1个、白钢灶台1个、白钢水池1个、音箱1个、旧木床2个、餐桌转盘4个、包间餐具（碗碟勺杯）15套、圆盘100个、鱼池20个、海碗20个、大塑料盆2个、菜板2个、大白桶2个、木床48个、双人床1个、电水壶16个、单人被褥（新）48套、单人被褥（旧）20套、双人被褥1套、床垫子（海绵单人）51套、双人床垫子1套、枕头（单人）48个、烟灰缸30个、拖鞋46双、垃圾桶17个。）交还原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校。原告（反诉被告）中国共产党讷河市委党校于被告（反诉原告）关红颖将食堂宿舍恢复原状、备品交还原告同时，退还物品抵押金20，000.00元。
四、驳回反诉原告关红颖的诉讼请求。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,632.00元，反诉费3，253.00元，由被告关红颖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸＸ
人民陪审员 李 波
人民陪审员 李桂英
二０一六年一月二十一日
书 记 员 赵 爽