山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1519号
上诉人(原审原告)：胡敏，女，1984年4月10日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：李建敏，山东方向明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁宁宁，山东方向明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。
法定代表人：高立香，总经理。
委托诉讼代理人：许素廷，男，该公司法律顾问。
上诉人胡敏因与被上诉人威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
胡敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.案涉房产的收房日期为2015年5月31日，因为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，买受人未能按约定接收房屋的，该合同约定的交房日即视为商品房交付日；2.天山公司应于2016年2月20日起至办理不动产初始登记之日止向胡敏支付逾期办证违约金；3.胡敏按照合同约定在接收房屋后，根据《物业费催缴告知函》，缴纳了物业费，一审认定为胡敏自愿承担的费用，与事实不符，亦不符合常理及交易习惯。
天山房地产答辩称，胡敏于2017年11月20日方才交纳2016年2月1日至2017年12月30日期间的物业费，收取钥匙的时间为2018年2月10日，应以2018年2月10日为胡敏实际收房时间，虽然双方合同约定的收房时间为2015年5月31日，但胡敏怠于行使自己的权益，故意拖延，天山房地产于2015年12月24日发出通知书只是善意催促胡敏办理交房手续。胡敏的上诉主张，于法无据，应予以驳回，一审法院查明事实属实，适用法律正确，请求维持原判。
2017年7月28日，胡敏向一审法院起诉请求：1、判令天山房地产立即为胡敏办理天山水榭花都居民小区6号1单元602室不动产权证书；2、判令天山房地产向胡敏支付违约金至产权证办下为止，截止至起诉之日暂计44906.51元（从2016年2月20日起计至办理不动产初始登记之日止，暂计算至2017年12月31日）。庭审中，胡敏明确第一项诉讼请求为：天山房地产在具备办理不动产权证书的条件后为胡敏办理案涉房屋不动产权证书。变更第二项诉讼请求为：违约金从2016年2月20日计算至2017年7月28日，共计34604.43元；从2017年7月29日计算至天山房地产办理不动产初始登记之日，每日违约金为66.04元（总房款×银行同期贷款利率的1.5倍）。
一审法院认定事实如下：2015年3月22日，胡敏与天山房地产签订《商品房买卖合同》，约定由胡敏购买天山房地产开发的位于威海市文登区天山水榭花都居民小区6号1单元602室房屋一套，房款338305元（首付款102305元、贷款236000元），天山房地产应当在2015年5月31日前将经质监部门验收合格的房屋交付胡敏使用。关于产权登记双方约定，出卖人需在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任。关于逾期办证违约金合同中未作约定。合同签订后，胡敏已付清全部购房款，但至起诉时，尚未办理案涉房屋收房手续。案涉房屋尚不具备办理不动产权证书的条件。
2015年12月24日,天山房地产向胡敏发出交房手续办理通知，载明案涉房屋已于2014年9月30日按照合同约定具备交房条件，要求胡敏尽快至天山水榭花都小区物业管理处办理收房手续。2017年6月5日，石家庄天山物业服务有限公司文登分公司（以下简称为天山物业公司）向胡敏发出物业费催缴告知函，载明经天山物业公司多次通知，胡敏仍未向该公司缴纳物业服务费，要求胡敏接到该告知函三日内到物业客服中心结清欠费。2017年11月20日，胡敏至天山物业公司处交纳了2016年2月1日至2017年11月30日物业服务费1834.95元。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，因案涉房屋尚不具备办理不动产权证书条件，故对胡敏的该项请求，本院不予支持。案涉房屋在2014年9月30日已具备合同约定的交付条件,截止至本案起诉时,胡敏还未至天山房地产处办理收房手续及接收房屋钥匙，亦未缴纳物业管理费，视为胡敏怠于行使接收案涉房屋的权利,应当承担逾期收房的不利后果。天山房地产于2015年12月24日向胡敏发出的交房手续办理通知单上虽载明胡敏未在合同约定之日前至天山房地产处收房，视为接收所购房屋，但是天山房地产的该通知仅可证明在胡敏逾期收房后，天山房地产履行了通知义务，而不能作为认定胡敏于2015年5月31日实际接收房屋的依据。胡敏于2017年11月20日到天山物业公司缴纳了2016年2月1日至2017年12月30日的物业管理费，但是根据相关规定，尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担，胡敏交纳2017年11月20日之前的物业服务费视为胡敏自愿承担该部分费用，该交费起算日期不能作为案涉房屋交付之日或胡敏主动接收房屋之日，胡敏实际办理收房手续的时间应认定为2017年11月20日。另外，办理房屋产权证书事宜需要双方积极作为、相互配合，即在胡敏接收房屋后，天山房地产在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，胡敏怠于行使收房权利在先，在双方合同约定期限尚未届满的情况下，胡敏要求天山房地产承担逾期办证违约责任，有违诚实信用原则。因此对于胡敏要求天山房地产支付逾期办证违约金的请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回胡敏的全部诉讼请求。案件受理费665元，由胡敏负担。
二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织双方进行了质证。天山房地产提交业主领取钥匙登记表复印件一份，载明胡敏于2018年2月10日领取案涉房屋钥匙，拟证实2018年2月10日为胡敏实际接收房屋日期。经质证，胡敏认为该证据非原件，对该证据的真实性不予确认，且认为该证据与本案无关，双方所签合同明确约定合同载明的交房日即视为商品房的交付日，该约定为补充协议第三条，双方均认可。但天山房地产主张附件中补充协议的约定只是起督促买受人及时收房的作用。
另查，在胡敏与天山房地产签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第3条中约定，若买受人未能按本合同约定接收房屋的，该合同约定的交房日即视为商品房交付日，房屋视为交付，房屋风险和责任以及房屋的各项管理费和供暖等费用均由买受人承担。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应信守履行。本案中，天山房地产主张胡敏拖延收房，应以胡敏领取案涉房屋钥匙之日即2018年2月10为实际收房日，但胡敏与天山房地产签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第3条中约定，若买受人未能按合同约定接收房屋的，该合同约定的交房日即2015年5月31日视为商品房交付日，该约定合法有效，对双方均有约束力，故应认定2015年5月31日为案涉房屋交付日，天山房地产关于2018年2月10日为案涉房屋交付日的主张，与合同约定不符，本院不予支持。
关于天山房地产应否承担逾期办证违约责任的问题。天山房地产主张，案涉房屋至今不能办理产权手续，是因为施工方扣留办理权属登记需要提供的资料，政府有关部门虽出面协调但亦未能协助办理，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第8条中约定，天山房地产无需承担逾期办证违约责任。但从该条款内容来看，“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期”的表述应理解为不可归责任于天山房地产一方之情形，现天山房地产与施工方的纠纷尚在另案审理过程中，政府有关部门亦是以调停矛盾的身份出现，不属于条款约定之情形，即使日后确定天山房地产在与施工方的纠纷中并无过错，亦可在承担逾期办证违约责任后向过错方追偿；况且，天山房地产在其一方提供的合同中免除己方义务、排除对方主要权利，在未举证证实已采取合理方式提请对方注意的情况下，该条款有格式条款之嫌，应属无效约定。故此，天山房地产有关其一方不应承担逾期办证违约责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。因双方就逾期办证违约金金额及计算方式未作约定，根据有关司法解释的规定，本院酌定天山房地产按照年利率6%的标准向胡敏支付逾期办证违约金。考虑到案涉房屋尚不具备办证条件的实际情况，本案逾期办证违约金的给付期间确定为2016年2月20日至本判决作出之日（2018年8月7日），对于尚未产生的违约金，本院不予支持。至于胡敏要求天山房地产为其办理案涉房屋产权证书的主张，理由正当，但因目前该房屋尚不具备办证条件，胡敏有关办证的主张，暂无法实现，天山房地产应当在条件具备时及时履行办证义务。
综上，胡敏部分上诉主张，于法有据，本院予以支持。一审判决对于案涉房屋收房日期认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初3552号民事判决；
二、威海天山房地产开发有限公司以338305元为本金，按照年利率6%支付胡敏自2016年2月20日至2018年8月7日期间的逾期办证违约金，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回胡敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费665元，二审案件受理费665元，由威海天山房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 时述森
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年八月七日
书记员 邓雯涛