湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0191民初583号
原告：武汉嘉诚之家房产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区万科金域蓝湾幼儿园及商业配套1层9号房二楼。
法定代表人：康保全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王娟，湖北言达律师事务所律师。
被告：李四新，男，1966年9月2日出生，汉族，住武汉市汉南区，
委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李羿，湖北维勒律师事务所律师。
被告：夏传武，男，1984年8月20日出生，汉族，住天津市东丽区，
被告：张艳，女，1986年7月31日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
原告武汉嘉诚之家房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）诉被告李四新、被告夏传武、被告张艳居间合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告经纪公司的法定代表人康保全及其委托诉讼代理人王娟，被告李四新及其委托诉讼代理人李羿，被告夏传武、被告张艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告经纪公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告共同向原告经纪公司支付房地产咨询及买卖代理费人民币26,000元；2、由三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月31日，三被告在原告经纪公司的居间服务下签订了《存量房居间（买卖）合同》（以下简称合同），约定被告夏传武、被告张艳将位于联投金色港湾17栋31层2室的房屋出售给被告李四新；合同签订之日，各被告需向原告经纪公司支付房地产咨询及买卖代理费人民币26,000元，提前终止买卖不影响代理费的支付。原告经纪公司已促成三被告订立合同，并严格履行了其他合同义务，但三被告私下解除合同，拒绝支付代理费，故原告经纪公司起诉来院，请求判如所请。
被告李四新辩称：1、根据合同约定，合同履行完毕，买方购得房屋，才由买方承担居间费人民币26,000元，因此原告经纪公司作为居间人不享有居间人的报酬请求权；2、被告夏传武、被告张艳在双方买卖关系存续期间将约定房屋在房源网上销售，且在过户时临时违反约定拒绝履行合同义务导致合同无法履行，被告夏传武、被告张艳应承担中介费用；3、关于解约申请，答辩人系在合同目的无法实现，为了被答辩人顺利返还定金的情况下所写，且承诺不追究卖方的违约责任，不影响居间方向买卖合同违约方主张权利。综上，答辩人已经严格履行了买卖合同的所有义务，三方协商解除合同，答辩人不应承担居间费用。
被告夏传武、被告张艳共同辩称：1、根据合同约定，签订合同之日，买家即被告李四新应支付代理费；2、答辩人一直将合同约定房屋挂在房源网，原告经纪公司亦是从房源网获得答辩人销售房屋的信息，答辩人在合同解除后才另行协商与第三人的买卖行为，不存在违约；3、合同没有明确付款与过户的先后顺序，答辩人按照约定完成了房款结清和银行抵押注销，买方借口先过户后付款不配合交易，导致买卖双方在协商过程中存在分歧；4、原告经纪公司在协调双方争议时没有促成合同买卖双方达成补充协议且明显偏袒买方，经协商买方单方提出了解约申请，写明买方不再继续购买涉案房屋，按照合同约定已构成违约。综上，原告经纪公司向答辩人主张居间费不符合合同约定，请求驳回原告经纪公司对答辩人的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，被告夏传武、被告张艳作为甲方（卖方），被告李四新作为乙方（买方），原告经纪公司作为丙方（经纪方）签订一份《存量房居间（买卖）合同》约定甲方将位于联投金色港湾17栋31层2室的物业以人民币1,320,000元的价格出售给乙方。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币26,000元，在履行合同过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费等。合同签订后，被告李四新依照合同约定向原告经纪公司支付了定金人民币30,000元，原告经纪公司在合同订立当日将其中的人民币20,000元支付给被告夏传武、被告张艳。被告夏传武、被告张艳依照合同约定在七个工作日内完成了标的房屋向抵押银行办理提前还款手续并解除了房屋抵押。被告李四新根据合同约定在其银行账户中保持了账面余额人民币1,399,522.58元。被告夏传武、被告张艳及被告李四新约定于2017年11月28日在合同签订地即原告经纪公司住所地办理交接手续，被告夏传武与被告李四新就先交付剩余房款人民币1,290,000元还是先办理房屋产权过户手续无法协商一致，被告夏传武、被告张艳亦不能接受原告经纪公司按照交易习惯建议的到房地产部门办理房屋过户交件手续领取交件单时，被告李四新交付剩余房款。因被告夏传武离开交易地点，原告经纪公司工作人员李曼于2017年11月28日下午16时20分报警。2017年12月1日，被告夏传武、被告张艳、被告李四新在原告经纪公司住所地协商解除合同，被告李四新书面写下《解约申请》载明：申请终止买卖合同，被告夏传武、被告张艳不承担任何违约责任并自愿退还定金等。合同约定解除当日，被告夏传武、被告张艳向被告李四新退还了房屋定金人民币20,000元。原告经纪公司处尚余被告李四新缴纳的定金中的人民币10,000元，原告经纪公司当庭同意冲抵居间费用。
另查明，原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》房地产买卖合同附件（付款方式）第二条第（三）款注销抵押后付款第2项房价余款约定：一次性付款人民币1,290,000元，买方应予领取产权证之日前支付给卖方等。
再查明，2018年元月11日，被告夏传武与案外人李军、代炳红签订《存量房居间（买卖）合同》约定房屋总价人民币1,370,000元，首付房款人民币580,000元，买方应于过户递件受理成功之日支付给卖方，买方应于2018年元月13日之前提交全部贷款所需资料，并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助。…卖方同意买方通过向银行申请人民币760,000元贷款的形式支付房价余款。…银行实际批贷额与应付房价余款的差额由买方于到房屋登记机关办理产权买卖手续当日支付给卖方。买方逾期支付的，则属违约等。
本案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致。
本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。本案中，原、被告均围绕房屋买卖的目的而各自负有己方的义务，同时享有自身的权利。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告经纪公司作为居间人，在合同中除了向买卖双方提供信息、订立合同的机会和媒介服务，还是格式条款的提供者。合同是原告经纪公司为了重复使用而预先拟定的，买卖双方基于对居间人的信任而订立居间合同，居间人有义务提供即使买卖双方相互不信任的情形下仍然具备履行条件的合同条款。根据合同法第三十九条的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原告经纪公司在本案中提供的格式条款，关于一次性交付购房余款和办理房屋过户的先后顺序未作明确约定，亦未在订立合同时向买卖双方尽到必要的说明和解释义务。导致了买卖双方即使积极履行各自的前期义务：即被告夏传武、被告张艳对标的房屋提前还贷和解除银行抵押，被告李四新完成了筹集房屋余款的义务，买卖双方仍然无法顺利完成房款交付和房屋交接。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第九条的规定，提供格式条款一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。本案中，格式条款的撤销将导致买卖双方无法继续履行房屋买卖合同，该条款约定不明系导致被告夏传武、被告张艳、被告李四新协商解除买卖合同的主要原因。因此，买卖合同的解除是原告经纪公司提供的格式条款约定不明所导致，原告经纪公司尚未完成促成合同成立的义务。根据合同法第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。本案中，原告经纪公司作为居间人，为买卖双方提供了信息并协助被告夏传武、被告张艳完成了提前偿还银行贷款和解除银行抵押等事务，为被告夏传武、被告张艳继续出售该房屋提供了便利，被告夏传武、被告张艳应合理分担居间费用；被告李四新虽未获得标的房屋，但获得了相关信息并接受了原告经纪公司提供的前期服务，亦应合理分担居间费用。因居间行为所产生的实际费用难以评估，为减轻双方当事人的诉累，本院酌情认定约定居间费用中的50%计人民币13,000元为居间行为实际产生的合理费用，由买卖双方即被告李四新和被告夏传武、被告张艳各承担50%。被告夏传武、被告张艳关于被告李四新书面承诺不追究其违约责任是针对买卖合同而言，不构成被告李四新在本案自认损失的正当理由。关于被告夏传武、被告张艳没有违约，依照约定不承担居间费用的抗辩意见，因买卖合同的解除系因不可归责于买方的原因，被告夏传武、被告张艳不承担合理费用的抗辩理由本院不予采纳。原告经纪公司同意被告李四新前期缴纳的定金人民币10,000元冲抵居间费用的意见不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第九条之规定判决如下：
一、原告武汉嘉诚之家房产经纪有限公司向被告李四新退还居间费用人民币3,500元（10,000-13,000÷÷2）；
二、被告夏传武、被告张艳向原告武汉嘉诚之家房产经纪有限公司支付居间费用人民币6,500元；
三、驳回原告武汉嘉诚之家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。
以上判决第一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币450元，减半收取人民币225元，由原告武汉嘉诚之家房产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 赵 焱
二〇一八年五月七日
法官助理 程 娜
书 记 员 卢小琳