江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏01民终9503号
上诉人（原审原告，反诉被告）:刘梦雨，男，1989年12月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人:高成干，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈超林，北京大成（南京）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）:甘革平，男，1968年8月15日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人:曹君亚，江苏刘洪律师事务所律师。
委托诉讼代理人:芮乐强，江苏刘洪律师事务所律师。
上诉人刘梦雨因与上诉人甘革平房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初6714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘梦雨上诉请求：1.撤销一审判决第四项判项；2.改判支持刘梦雨主张甘革平支付违约金10万元的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费、保全费由甘革平承担。事实和理由：1.《房地产买卖中介合同》第三条第二款及补充协议第一条第二款、第三款明确约定，甘革平应自行办理解押手续，并于2016年4月30日接受上诉人支付的首付款和协助上诉人办理房屋产权过户手续。但截止到目前，甘革平均未履行上述义务，其行为明显构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款规定及《房地产买卖中介合同》第九条第二款、第三款约定，甘革平应承担违约责任。2.甘革平的违约行为已经对刘梦雨造成了实际损失和预期损失，应当予以赔偿。甘革平应承担案涉房屋同地段、同类房屋租金损失，以及刘梦雨支出的误工费、交通费、律师费、咨询费等损失。同时，刘梦雨一次性支付上诉人尾款200万元，也需要支出高额利息。综上，甘革平承担10万元违约金远低于刘梦雨遭受的实际损失。3.即使继续履行，甘革平也需支付违约金。4.一审中财产保全费5000元应明确由甘革平负担。综上，请求二审法院支持刘梦雨上诉请求。
甘革平辩称，刘梦雨要求支付违约金的上诉请求不合理，应予驳回，同时，涉案合同签订后大部分内容均未履行，根据担保法相关法律规定，甘革平愿意以双倍返还定金的代价解除合同。
甘革平上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回刘梦雨上诉请求，并由刘梦雨承担一审、二审诉讼费用。理由：1.本案应允许适用双倍返还定金的规定解除合同。本案中刘梦雨仅支付定金，其损失也应以定金罚则为限，一审法院仅以定金交付为由判决继续履行合同存在不当。2.该案房产设有抵押，涉及到第三方债权及银行的优先受偿权，在此情况下不宜判决合同履行。3.在双方买卖签约和交涉争议过程中，该房总体价值已上涨100多万元，超过房屋总价款的三分之一，该情形应引入情事变更原则，依法公平处理。4.该房屋属于夫妻共同财产，上诉人配偶对房屋买卖不知情、不同意，且不接受判决结果，合同无法继续履行。综上，请求二审法院支持甘革平的上诉请求。
刘梦雨辩称，上诉人甘革平的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。理由：1.双方于2016年2月22日达成房地产买卖中介合同及补充协议，上述合同成立并生效，双方应按照合同约定积极履行各自义务，甘革平不享有双倍返还定金来解除合同的权利。刘梦雨已经积极、充分的履行房地产买卖中介合同及补充协议中约定的义务，不仅按时支付了购房定金，还积极办理银行相应贷款、筹备购房首付款，催促甘革平继续履行合同。2.案涉房屋的解押问题在合同中已有明确约定，刘梦雨亦愿意协助甘革平履行自行解押的合同义务，因此案涉房屋上设定有抵押权不影响合同继续履行。3.上诉人甘革平提出的情势变更原则没有法律和事实依据，不应予以适用。4.出售案涉房屋系上诉人甘革平及其配偶的共同意愿，上诉人甘革平提出的抗辩事由没有事实和法律依据。
刘梦雨向一审法院起诉请求:1.判令甘革平继续履行《房地产买卖中介合同》及补充协议，自行解押案涉房屋并协助刘梦雨办理过户手续。2.判令甘革平向刘梦雨支付违约金10万元。3.甘革平承担本案的诉讼费用。
甘革平向一审法院反诉请求：解除双方于2016年2月22日签订的《房地产买卖中介合同》。
一审法院经审理查明：刘梦雨与甘革平于2016年2月22日在南京标点置业顾问有限公司的居间下签订房地产买卖中介合同一份，合同约定：“由刘梦雨购买甘革平名下的位于南京市江宁区莱茵东郡云栖苑8幢304室及附属车位，合同价款为2700000元。签订合同当日，刘梦雨支付定金2万元，甘革平自行解押，刘梦雨于2016年4月30日将660000元存入甘革平账户，当日双方办理产权过户手续。刘梦雨可向银行申请个人住房抵押贷款，贷款方式为商业贷款，贷款金额为200万元。刘梦雨同意于过户前与贷款银行签订借款合同，甘革平须配合刘梦雨办理并提供相关材料，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分现金补足”。签订合同当日，刘梦雨支付定金2万元。同年3月28日,刘梦雨向北京银行南京江宁支行申请二手房按揭贷款，同年4月8日，北京银行南京江宁支行通过刘梦雨贷款审批申请。同年4月28日，刘梦雨通过电话要求甘革平提供账户便于其支付首付款，并催促甘革平对案涉房屋解押并办理过户手续，但甘革平未予配合。同年5月3日，刘梦雨通过江苏振泽律师事务所向甘革平发送律师函，催促甘革平在收到律师函三日内联系刘梦雨方并按照合同约定自行办理案涉房屋的解押手续，积极履行合同约定的其他义务。逾期，甘革平未履行相关义务。
一审法院另查明，甘革平系南京虹剑科技有限公司（以下简称虹剑公司）的法定代表人，虹剑公司、甘革平与浙商银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称浙商银行江宁支行）于2014年3月27日签订循环借款（最高额担保）合同，约定虹剑公司向浙商银行江宁支行借款，甘革平自愿以其名下的位于南京市江宁区××室及××科学园莱茵东郡××室房屋为该笔借款提供担保，担保总金额为2420000元。
一审法院又查明，刘梦雨已将房款2680000元提存至一审法院账户。
一审法院认为：合法的买卖关系受法律保护。刘梦雨与甘革平于2016年2月22日签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。《房地产买卖中介合同》约定，甘革平对案涉房屋自行解押，刘梦雨于2016年4月30日支付首付款，同日双方办理过户手续，刘梦雨于过户前与贷款银行签订借款合同。刘梦雨于2016年3月28日向北京银行江宁支行申请贷款，并于同年4月8日通过了该笔贷款申请，刘梦雨在合同约定的时间即过户前获准了贷款，证明了其具有支付房款的能力，现亦将剩余房款2680000元提存至一审法院账户，故甘革平辩称的质疑刘梦雨的付款能力，没有事实依据，一审法院不予采信。另根据一审法院调查，虽甘革平名下的包括案涉房屋在内的两套房屋在浙商银行江宁支行设置了抵押担保，但担保金额为2420000元，并非甘革平所陈述的420万元的担保金额，现刘梦雨愿意在甘革平无力解押时以其应付房款先予代位解押，且刘梦雨的应付房款足以满足解押的条件，故甘革平辩称的因案涉房屋无力解押，合同无法继续履行的意见，一审法院不予采信。综上，甘革平主张解除双方签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议，无事实与法律依据,一审法院不予支持。刘梦雨主张甘革平继续履行《房地产买卖中介合同》及补充协议，自行解押案涉房屋并协助其办理过户手续的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于刘梦雨主张的违约金损失100000元，一审法院认为在继续履行房地产买卖中介合同的基础上，结合市场情况、卖房人违约情形等因素，本着公平原则，对于刘梦雨的该项主张，一审法院不予支持。考虑到刘梦雨已将房款2680000元全部提存至一审法院，一审法院判令甘革平可在案涉房屋过户后次日向一审法院领取房款，但应预留20000元尾款按照合同约定的时间给付。判决：一、刘梦雨与甘革平于2016年2月22日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议继续履行。二、甘革平应在判决发生法律效力之日起十日内对案涉的位于南京市××区秣××街道××莱茵东郡××室房屋上设置的抵押担保自行解押，如甘革平到期未办理解押手续，则由刘梦雨代位办理解押手续。三、甘革平在案涉房屋解押后次日配合刘梦雨办理案涉的位于南京市××区秣××街道××莱茵东郡××室房屋的产权变更登记手续。四、驳回刘梦雨的其他诉讼请求。五、驳回甘革平的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘梦雨提交了调取自北京银行股份有限公司南京分行的《售房人承诺函》一份，以证明甘革平配偶景玲知晓并同意将案涉房屋出售给上诉人刘梦雨。上诉人甘革平对该证据的真实性不持异议。上诉人甘革平提交虹剑公司营业执照及公司准予变更登记通知书一份，证明虹剑公司法定代表人已由甘革平变更为景玲。上诉人刘梦雨对该证据的真实性不持异议，但认为该资料不能改变甘革平是银行借款债务人之一的事实，且甘革平与景玲是夫妻关系，虹剑公司的股东亦为其夫妻二人。对于上述证据的真实性、关联性，本院依法予以认定。
对于双方当事人争议的事实，本院认定如下：根据北京银行股份有限公司南京分行零售银行部提供的《售房人承诺函》记载，甘革平认可其已就位于江宁科学园莱茵东郡花园云栖苑8－304房屋与刘梦雨签订购房合同，并保证其配偶已知晓并同意对涉案房屋的处分行为，且将与其共同签署相关文件。该《售房人承诺函》结尾处有景玲签名，签署日期为2016年3月29日。另查明，2016年9月30日，虹剑公司法定代表人由甘革平变更为景玲。对于合同履行情况，甘革平陈述，刘梦雨在合同履行中虽未违反合同时间节点，但确实存在迟延行为。双方原约定在房管局金融超市办理贷款，但刘梦雨一方去现场时未带材料，并声称要自行办理贷款；后其自行办理贷款，第一次审批又未能通过，第二次去北京银行申请贷款时也未带齐材料。在此情况下，甘革平对于对方的履行情况确实有所怀疑，而且也耽误了合同履行时间。直至一审开庭，对方才提交了北京银行同意其贷款的证明。刘梦雨陈述，根据合同约定，刘梦雨于2016年4月30日前办理完成贷款审批手续即可，其并未违反上述约定。
本院认为，刘梦雨与甘革平于2016年2月22日签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。刘梦雨已于该合同约定时间前获得贷款审批，且亦将全部剩余房款提存至一审法院账户，可证明其完全具备履行合同的能力，其行为亦未违反合同约定，故该房屋买卖合同应继续履行。甘革平上诉称本案应适用双倍返还定金的方式解除合同，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。甘革平还上诉称该案房产设有抵押，且涉及到第三方债权及银行的优先受偿权，故不宜继续履行；本院认为，《房地产买卖中介合同》已约定了甘革平应自行解押，在甘革平未能履行其义务的情况下，刘梦雨代为解押亦不违反法律规定，本院对甘革平这一上诉请求，不予支持。甘革平还称其配偶景玲对出售房屋并不知情，且本案应适用情势变更原则，但刘梦雨提交的证据已足以证明景玲知晓并同意甘革平出售涉案房屋的行为，本案亦不符合情势变更的适用条件，故甘革平上述上诉理由亦无事实依据。综上，对于甘革平的上诉请求，本院不予支持。刘梦雨上诉称甘革平应支付其10万违约金，对此本院认为，一审法院结合市场情况、本案合同履行情况等因素，未判决甘革平支付违约金，并无不当。刘梦雨还主张应由甘革平负担一审中财产保全费5000元，对此本院予以支持。
综上，上诉人刘梦雨、甘革平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉案件受理费2460元，反诉案件受理费40元，合计2500元，由刘梦雨负担2460元，由甘革平负担40元；一审案件财产保全费5000元，由甘革平负担。二审案件受理费2500元，由刘梦雨负担2460元，由甘革平负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 李 好