北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0107民初13385号
原告：北京派格斯玩具有限公司，住所地北京市石景山区石景山路18号院4号楼3层301-15。
法定代表人:杨芳静，总经理。
委托诉讼代理人：李学成，北京市元坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋延豪，北京市元坤律师事务所律师。
被告：南京爱童游乐设备有限公司，住所地南京市建邺区河南村。
法定代表人：石春平，总经理。
委托诉讼代理人：孟祥涛，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭江红，北京市盈科律师事务所实习律师。
被告：北京银河万达置业有限公司，住所地北京市石景山区石景山路乙18号院4号楼06层601室。
（统一社会信用代码：91110107662159168L）
法定代表人：齐界，执行懂事。
委托诉讼代理人：果一，男，1985年5月10日出生，该单位员工，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：张国龙，北京仁威律师事务所律师。
被告：北京万达广场商业管理有限公司，住所地北京市石景山区石景山路乙18号楼4夹层。
法定代表人：王志彬，总经理。
委托诉讼代理人：魏超，男，1980年11月8日出生，该单位员工，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：张国龙，北京仁威律师事务所律师。
原告北京派格斯玩具有限公司（以下简称：北京派格斯公司）与被告南京爱童游乐设备有限公司（以下简称：南京爱童公司）、被告北京银河万达置业有限公司（以下简称：万达置业公司）、被告北京万达广场商业管理有限公司（以下简称：万达广场商业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京派格斯公司的委托诉讼代理人李学成，被告南京爱童公司的委托诉讼代理人孟祥涛、郭江红，被告万达置业公司的委托诉讼代理人果一，被告万达广场商业公司的委托诉讼代理人魏超、张国龙（兼被告万达置业公司的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告北京派格斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带赔偿原告财产损失（原告经营的设施、设备以及物品等被拆除损坏、丢失）200万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告法定代表人与被告南京爱童公司有业务往来，2008年12月11日，南京爱童公司与万达置业公司签订租赁合同，万达置业公司将石景山万达广场1787平方米的场地租赁给南京爱童公司用于开办儿童游乐园，后因南京爱童公司无法经营，原告与南京爱童公司、万达置业公司商定，南京爱童公司将租赁合同的权利义务转让给原告，由原告实际履行租赁合同，原告按照合同约定向万达置业公司支付租金，向万达广场商业公司支付物业管理费。2012年11月20日，原告将公司住所地变更为涉案场地。原告承租涉案场地，先后投入数百万元购买游乐设备设施用于经营。2016年9月，万达置业公司以其与南京爱童公司租赁合同已经解除为由，要求原告搬出涉案场地，为此多次发生争议、报警，9月22日万达置业公司、万达广场商业公司将原告承租场地断电强行控制、殴打原告工作人员，强行将原告全部设施设备搬走。万达置业公司与南京爱童公司恶意串通违法解除原告实际履行的租赁合同，万达广场商业公司利用暴力手段强行将原告全部物品拆除后搬走，造成原告无法经营，被迫退还上百万客户会费，三被告行为给原告造成巨大损失及不良社会影响，为维护原告合法权益，故起诉至法院。
被告南京爱童公司辩称，不同意原告的诉讼请求，南京爱童公司与原告没有合同及法律关系，与本案没有关联性，不应承担任何责任。原告非法侵占南京爱童公司部分设备及经营场所，以南京爱童公司名义经营，后原告在场地进行了工商注册，以原告公司名义交纳租金及物业费。南京爱童公司没有针对原告财产损失的侵权行为，也不知晓原告与被告万达置业公司、被告万达广场商业公司之间的纠纷，亦不认可原告单方制作的财产损坏、财产丢失清单。原告在2009年非法侵占南京爱童公司的部分设备以及经营场所，南京爱童公司于2015年以侵害商标权提起过相关诉讼，自合同签订至今没有任何经营关系，所有租金由原告缴纳，原告自行经营。
被告万达置业公司辩称，万达置业公司是开发商，是出租房屋的所有权人，万达广场商业公司是物业管理公司，南京爱童公司与万达置业公司于2008年12月11日签订租赁合同，杨芳静是南京爱童公司北京分公司负责人，原告以南京爱童公司的设备经营，万达置业公司与南京爱童公司存在租赁合同关系，与原告不存在租赁合同关系，原告以南京爱童公司名义交纳全部费用；南京爱童公司承租万达置业公司场地用于经营，万达置业公司在租赁期间从未与南京爱童公司、原告协商将租赁合同权利义务转让给原告，万达置业公司与原告之间不存在租赁关系。万达置业公司作为出租方，合同终止后，原告非法占据租赁场地，因此产生的损失应由其自行承担。2016年8月31日，南京爱童公司、万达置业公司、万达广场商业公司签订了终止协议，共同确认租赁合同、物业服务合同均于2016年8月31日终止，南京爱童公司于2016年8月31日前将租赁场地交给万达置业公司，南京爱童公司逾期交还房屋，万达置业公司有权进入该场地，并对该场地内设备设施处理，对于原告财产损毁不应承担责任。合同终止后，原告非法占有场地，万达置业公司有权收回自己场地，原告占有场地构成侵权，由此产生的财产损失由原告承担，故应驳回原告的诉讼请求。
被告万达广场商业公司的答辩意见与万达置业公司一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年12月11日，万达置业公司（合同甲方）与南京爱童公司（合同乙方）签订了《关于北京石景山万达广场的租赁合同》，其中约定：甲方是位于北京市石景山区鲁谷大街、银河大街、石景山路、鲁谷路围合处的北京石景山万达广场（以下简称“商业广场”）的开发商。甲方同意在商业广场建设完成后将其中的商业区时尚楼三层部分区域（建筑面积1787平方米）租赁给乙方使用，乙方同意承租该租赁场所；乙方将在租赁场所统一以“奇乐儿”品牌（商标、名称）或甲方书面同意的乙方其他品牌对外持续营业，租赁用途为儿童娱乐；租赁期限内，非经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途；租赁期限为八（8）个租约年；甲方欲在租赁期满后继续将租赁场所出租，同等条件下，乙方享有优先承租权；乙方需续租的，应在租赁期满前六个月发出书面通知，未按约定发出续租通知的，视为放弃续租；租赁期满前六个月，甲方经提前通知乙方后，有权和租赁场所潜在承租人或使用人察看、了解租赁场所及其设施、设备，乙方应予配合；乙方应在本合同签订后五个工作日内向甲方一次性支付履约保证金共计人民币30万元，未能按时支付的，乙方应按照本合同第九条约定承担延迟付款违约责任；甲方收取保证金后向乙方开具收据；租赁期限内，经甲方书面同意后，乙方有权转租部分租赁场所，但乙方应同时保证：转租的物业仍在整体上以“奇乐儿”品牌（商标、名称等）对外持续营业；转租合同需要明确转租人应遵守本合同约定；因转租产生的任何纠纷、责任由乙方处理和承担，与甲方无关；任何转租合同将在本合同终止或被解除同时终止。关于租赁场所交还：无论何种原因导致合同解除，乙方均应在合同解除之日起20日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业管理资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用的拆除、搬离乙方所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方；交还时双方按房屋交接清单对租赁场所进行验收；如在交还期届满后，乙方仍未将乙方所有物品搬离的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权依法处理乙方物品，包括作为垃圾丢弃；如乙方未能在交还期交还租赁区域的，甲方或物业公司有权停止各种专项服务，如断水、断电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由乙方承担；乙方应自行将转租承租人予以清场，并承担所有责任；如乙方违反本条款，甲方实施强制清场的责任和损失，均由乙方与转租承租人自行承担；场内物品情况，以甲方登记为准。
2009年1月31日，双方签订进场确认书，约定双方于2009年1月31日对租赁场所装修进场条件进行验收；双方经现场核实确认，租赁场所符合租赁合同约定装修进场条件，双方进一步确认，本进场确认书签署之日即为进场日。
自2010年10月份开始，北京派格斯公司向万达置业公司实际支付租金至2016年8月31日。2012年11月15日，北京派格斯公司将公司地址变更为涉案场地，万达置业公司为北京派格斯公司出具了企业经营场所证明。庭审中，万达置业公司、北京派格斯公司、南京爱童公司共同认可：租赁合同系万达置业公司与南京爱童公司之间签订，租赁合同在解除之前未进行过变更，南京爱童公司将场地交付北京派格斯公司实际经营使用，并由北京派格斯公司向万达置业公司支付租金等费用。北京派格斯公司认为其与南京爱童公司系合作关系，南京爱童公司将承租场地无偿交付北京派格斯使用，其开始以南京爱童北京分公司名义经营，办理营业执照后以北京派格斯名义经营。万达置业公司主张其与南京爱童公司系租赁合同约定的权利义务主体，认可北京派格斯公司系代南京爱童公司履行租赁合同的义务，系涉案场地的实际使用人。
2016年7月，甲方万达置业公司、乙方万达广场商业公司、丙方南京爱童公司签订《北京石景山万达广场步行街商铺租赁合同终止协议》（以下简称：终止协议），约定因广场招商调整需要，甲、乙、丙三方确认租赁合同、物业协议于2016年8月31日终止履行，丙方应当根据租赁合同约定于2016年8月31日前将房屋交还给甲方、乙方；如丙方逾期交还房屋，丙方应当按照租赁合同终止前日租金、物业服务费三倍向甲方、乙方支付费用，由此给甲方、乙方造成其他损失的，丙方应另行赔偿；丙方应当向甲方支付租金、向乙方支付物业管理费、水电费等其他费用直至2016年8月31日止；丙方向乙方缴纳质量保证金30万元整，自合同终止日起算，满一个月后，若未发生顾客投诉、索赔等事宜，乙方无息退还；如丙方逾期交还房屋，丙方除按本协议约定承担相应责任外，甲方、乙方有权进入该房屋，并对该房屋内物资、设施进行处理，由此产生的一切费用及损失由丙方承担，甲方、乙方对于丙方房屋内财产的灭失、毁损不承担任何赔偿责任；本协议系租赁合同、物业协议组成及有效补充，租赁合同、物业协议内容与本协议有不同之处以本协议约定为准。北京派格斯公司与万达置业公司共同认可租赁合同截止日期为2017年12月29日。
上述终止协议签订后，南京爱童公司未能证实将租赁合同终止事实向原告进行了告知或通知原告限期腾退场地。因南京爱童公司未按上述约定期限腾退场地，万达置业公司、万达广场商业公司经与原告联系、交涉腾退场地未果，遂于2016年9月1日停水停电，于2016年9月21日将场地封闭，在未有原告派员在场情况下，万达广场商业公司于2016年9月23日申请北京市长安公证处以拍照、摄像、记录方式对原告经营场所内的物品、设施等进行了证据保全。2016年9月24日，万达广场商业公司自行将原告经营的设施、设备等拆除并存放于万达广场商业公司的地下仓库内。
南京爱童公司认可其与万达置业公司、万达广场商业公司签订终止协议时，租赁合同期限尚未届满，场地内的经营设施、设备均归属北京派格斯公司。诉讼中，经本院组织各方现场对仓库内原告物品清点，并制作现场清单明细。原告明确表示，现场清点的物品中除账本、保险柜、现金、电脑等拿走之外，其余物品因不能使用而放弃所有权，由万达置业公司处置。各方一致确认2018年1月26日视为双方交接日期。
原告主张因万达广场商业公司擅自拆除其经营的设备、设施，造成其经营的设备、设施等损坏、丢失。为此原告提供购销合同、订货单、销售合同以及收货收据等证据，以证实其实际损失。对此，各被告均不予认可。经本院释明，对因拆除原告设备、设施等导致的损失，各方均不申请鉴定。万达置业公司、万达广场商业公司认可其自行拆除后存放于仓库中物品与原告原经营的设备、设施存在很大变化，但认为这些拆除后的设备、设施可以重新组装使用。
另查：2015年，南京爱童公司以侵害商标权及不正当竞争纠纷将北京派格斯公司起诉至本院。该案经审理查明：北京派格斯公司成立于2008年12月12日，北京派格斯公司的法定代表人及北京派格斯丰台分公司负责人杨芳静原为南京爱童公司北京分公司负责人。2010年1月，石景山万达广场奇乐儿店开业经营至今，该经营场所的实际经营人为北京派格斯公司，但南京爱童公司一直未将上述情况告知万达置业公司，北京派格斯公司也未与万达置业公司签订新的租赁合同，原租赁合同尚在履行期内。
2016年8月26日，本院作出的（2015）石民初字第7107号民事判决书中认定：北京派格斯公司自2010年开业已在涉案场所经营长达数年，南京爱童公司一直未向万达置业公司提出异议，也未主张退还履约保证金，万达置业公司亦未与北京派格斯公司达成新的租赁合同；北京派格斯公司法定代表人杨芳静曾任南京爱童公司北京分公司负责人，两方存在特殊关系。北京派格斯公司在南京爱童公司租赁的场所长期经营儿童游乐园项目并使用“奇乐儿”商标，应推定为南京爱童公司知晓并准许。
本院认为，南京爱童公司与万达置业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应依照约定严格履行各自的义务。根据查明的事实，原告法定代表人曾任南京爱童公司北京分公司负责人，基于两方特殊关系，南京爱童公司将租赁场地交付原告经营使用，但南京爱童公司未将上述情况告知万达置业公司，原告以自己名义向万达置业公司交纳租金等费用，可以认定原告对租赁合同约定的债务履行构成加入行为。但是，租赁合同系万达置业公司与南京爱童公司之间签订，合同终止之前双方并未对合同约定的权利义务履行主体进行变更。根据合同相对性原则，南京爱童公司与原告以及万达置业公司之间仍应依据合同约定享有权利和履行各自的义务。因此，本案争议的焦点：一是租赁合同履行过程中，三被告对原告所主张的财产损失是否存在过错以及对原告财产受损是否存在因果关系；二是原告所主张的财产损失数额认定问题。
首先，南京爱童公司与万达置业公司之间租赁合同解除，必然导致原告丧失继续占有使用涉案场地的依据。租赁合同终止后，原告以及南京爱童公司均负有向万达置业公司腾退交付场地的义务，且南京爱童公司亦负有依据约定处理因其与原告之间就转租等所引发的纠纷及责任的义务。因此，根据租赁合同约定，南京爱童公司应承担因不能及时腾退场地造成的不利后果。同时，南京爱童公司作为承租人，其将承租场地交付原告使用后，在签订终止协议时，亦应根据诚实信用原则向原告履行合理告知义务。但是，在租赁合同期限尚未届满，南京爱童公司明知涉案场地经营设备、设施均系原告所有，且未向原告履行合理告知义务的前提下，承诺其在限期不能腾退场地时，万达置业公司、万达广场商业公司有权进入租赁场地，并享有对场地内物资、设施进行处理的权利。据此，可以认定南京爱童公司对万达置业公司、万达广场商业公司处置租赁场地内的物品以及由此导致原告的经营设施、设备受损应持故意或放任状态，对原告相应利益受损存在重大过错，对此应承担与其过错相应的赔偿责任。
其次，万达置业公司、万达广场商业公司虽依据其与南京爱童公司之间的约定，在南京爱童公司不能按约定交还场地时，享有处理南京爱童公司在租赁区域内物品直至采取强制清场措施。但是，万达置业公司、万达广场商业公司与南京爱童公司达成终止协议后，应给予南京爱童公司以及原告合理的腾退期间，并应依法采取合理的救济措施；即便采取自力救济措施，亦应在合理的限度范围内，并尽到一般善良管理人的合理注意义务。鉴于租金已支付至2016年8月31日，而万达广场商业公司于2016年9月1日对租赁场地采取停水、停电措施并擅自封闭租赁场所，在原告人员未到场情况下，单方强制拆除腾退原告经营的设备、设施做法不妥。结合租赁场所被拆除前后的照片、录像等对比状况，其行为势必造成原告所正常经营的设备、设施等因被拆除损毁或丢失的后果。对此，万达置业公司、万达广场商业公司的行为对原告财产权益受损，亦存在一定过错，应承担与其过错相应的赔偿责任。
最后，根据万达广场商业公司所提交的公证书载明的内容以及租赁场地被拆除前后的照片、视频资料以及现场勘验照片、清点明细等证据，原告的设备、设施被拆除后堆放于万达广场商业公司的地下仓库内。据此，原告所主张的由此导致的经营设备、设施损失客观上是存在的。鉴于租赁协议终止后，原告丧失继续占有使用涉案场地的合同及法律依据，万达置业公司有权要求原告及时腾退并交还场地。但在万达置业公司与原告联系并交涉腾退涉案场地事宜后，原告亦未能积极采取有效措施及时腾退场地并应预见到因不能及时腾退所产生的不利后果。因此，原告对其所主张的财产利益受损，亦存在一定过错，对此应承担相应的责任。对原告遭受的具体损失，经本院释明后，各方均不申请鉴定。对此，结合原告所提供证据材料与本案的关联性、合同履行状况、租赁合同剩余期限、各方的过错程度以及扣除原告所放弃物品价值等因素予以酌情确定。因原告明确表示放弃现仓库中除账本、保险柜、电脑之外其余物品所有权，由万达置业公司予以处置，属于原告对自己权利的处分，对此，本院不持异议。但对原告所放弃的设施、设备等物品残值损失部分，不应计算在其所主张的损失范围之内。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第二十六条之规定，判决如下：
一、南京爱童游乐设备有限公司于本判决生效后七日内日赔偿北京派格斯玩具有限公司财产损失350000元；
二、北京银河万达置业有限公司、北京万达广场商业管理有限公司于本判决生效后七日内共同赔偿北京派格斯玩具有限公司财产损失200000元；
三、驳回北京派格斯玩具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元，由北京派格斯玩具有限公司负担11850元（已交纳11400元，其余450元于本判决生效后七日内交纳），由南京爱童游乐设备有限公司负担6650元（于本判决生效后七日内交纳），由北京银河万达置业有限公司、北京万达广场商业管理有限公司共同负担4300元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
审 判 员 刘淑荣
人民陪审员 梁毅梅
二〇一八年六月六日
书 记 员 邓 爽