广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1077号
原告王保刚，男，汉族，1978年8月26日出生，身份住址河南省武陟县嘉应观乡秦厂村一号院，身份号码4108231978********。
被告杨鹏程，男，汉族，1984年9月5日出生，身份住址湖南省洪江市沙湾乡光华村*组***号，身份号码4312811984********。
委托代理人谭建丰，男，瑶族，1985年1月3日出生，身份住址广东省龙门县蓝田乡社前社前村*号，身份号码441324985********。
原告王保刚诉被告杨鹏程房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出管辖异议申请，认为本案应由被告住所地法院管辖。经审查，本院做出民事裁定书，驳回被告的管辖异议申请。被告不服，上诉于深圳市中级人民法院，该院作出终审民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法由代理审判员吴颂、人民陪审员吴宝荣、郭丙英组成合议庭适用普通程序审理，于2015年11月3日公开开庭进行了审理，原告本人、被告本人及其委托代理人谭建丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月14日，原告与被告杨鹏程签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于福田区益田村15栋501中的一间房间，建筑面积10平方米左右，租赁期自2014年6月14日至2015年6月14日止，租金为每月1400元，应在每月14日内交纳，被告需要缴纳履约保证金2800元。物业管理服务费为每月200元，在每月连同租金14日一起支付。合同签订后，双方均按照合同如约履行，但自2014年12月份起，被告杨鹏程开始拖欠房租或物业其他杂费，找各种理由作借口拒交租金和物业等费用。在未取得原告同意的情况下，与2015年1月份擅自将自己物品搬走，被告神秘消失不见，报警后拒不配合民警调解，无法与其取得联系。为避免损失扩大，随后原告多次催缴拖欠的房租及物业水电费，被告电话不接，短信不回，拒不接受中间朋友的和解。至今无果。
据此，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告拖欠的2个月租金2800元；3、被告依约支付迟延支付租金的违约金（滞纳金）5050元（暂只按三个月计算，从2015年2月14日计至2015年5月14日，实际计至被告履行完毕之日止）；4、被告支付原告物业水电网络费等其他费用1200元；5、被告依约支付迟延支付水电费的违约金（滞纳金）2160元（暂按三个月计算，从2015年2月14日计至2015年5月14日，实计至被告履行完毕之日止）；6、原告不返还被告履约保证金2800元；7、被告承担房屋闲置二个月的经济损失3200元；8、被告承担全部诉讼费用及财产保全费。庭审中，原告主张诉讼请求第二项计算方式为，被告实际居住8个月，支付4个月租金，尚欠4个月租金，抵扣租赁保证金后，还剩下两个月的租金没有支付。
被告答辩称：1、被告从未拖欠原告的租金，原告主张被告拖欠其两个月租金没有事实依据。被告6月、9月-11月的租金已经向原告支付，7月、8月租金是由被告支付现金给予原告，原告一直没有开收据给被告。此外，原告在起诉状中提及，合同签订后，双方均按合同如约履行合同，2014年12月起，被告开始违约。可见在2014年6月-11月期间，原告与被告对于租金不存在任何争议。从被告提供的证据可以看出，2014年12月、2015年1月房租已经支付。2015年2月12日，原告以短信催促被告缴纳2月份房租，而被告则请求原告从汪靖东的课费扣减出来先缴纳租金给房东。最后，原告也同意从汪靖东的课费扣减出来先缴纳租金给房东。从短信内容可见，原告同意被告从汪靖东的课费先行支付房租，双方形成了新的要约与承诺。即原被告在房租上不存在任何拖欠行为，也就是说被告拖欠的是原告的课程费用；2、原告请求被告支付物业、水电、网络费等费用不合理、不合法。合同约定租住房屋每月的管理费、水电、煤气、卫生、有限电视、公共维修基金等费用由双方均摊，目前每人均摊费用约200元。该合同只约定了费用的分摊方式，但实际费用的分摊应当以实际发生为准。而不是提前收取。实际上，该房屋总共居住5人，总的管理费、水电、煤气、卫生费用200元。此外，被告没有使用有线电视，原告要求被告缴纳有限电视费用不合理。公共维修基金应当由房屋所有人交缴给房管局，而原告不是房屋所有人，却强行要求被告缴纳公共维修基金，不合理也不合法；3、原告单方违约，被告被迫搬出出租房屋，被告2月15日购买火车票准备回家过年。2月12日，原被告刚协商从汪靖东的课费先行支付房租。2月14日，原告出尔反尔，要求被告支付房租。被告则以双方已经协商好从汪靖东的课费中预先支付为由拒绝支付房屋。原告当天下午夺走被告房屋钥匙并将被告赶出房屋；4、原告要求被告支付2个月的房屋闲置费用不合理。原告先行违约，迫使被告搬出该出租房屋，不能居住。由此产生的损失应由原告自己承担。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年6月14日，被告（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）签订《深圳经济特区房屋租赁合同书》，约定原告将座落于深圳市福田区益田村15栋1单元牛津室出租给被告做住宅使用，租赁期限共12个月，自2014年6月14日起至2015年6月14日止；每月租金为1400元；签订合同被告须向原告缴纳房屋履约保证金2800元。如被告违约造成原告经济损失，原告有权从租赁房屋履约保证金中扣除，在被告完好退出原告出租房及室内各项生活设施，并交清各项费用后，将租赁房屋履约保证金退还被告；交租方式为每月一交，每月房租在当月14日前缴纳，被告必须依约支付租金，如有拖欠租金，每天按拖欠部分当月的2%加收滞纳金，拖欠租金15天以上的，原告可提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金，另扣除租赁房屋履约保证金（即被告不得主张原告退还租赁房屋履约保证金）；租赁期间，租住房屋每月的管理费、水电费、煤气费、卫生费、电视费有线费、公共维修基金等费用由原被告双方均摊，目前人均均摊费用约200元左右，网络费用为人均均摊费35元／月；由于深圳夏天长，空调耗电量大，因此需要使用空调的租客需要额外每月缴纳180元费用。
签订合同当日，被告向原告支付2014年6月14日至2014年7月14日的房租1400元。原告向被告开具收款收据，在收据上并注明水电气等其他杂费均摊；应在7月14日缴纳的租金于8月14日一并交齐，即一次性缴纳2个月租金；2个月押金和网费暑假再补交齐。
2014年7月29日，原告向被告开具收款收据，收到被告租房押金2800元，并备注租期未到期，不得违约，否则概不退还。被告主张2014年7月29日的缴费应为7月、8月的租金，原告则主张为租赁保证金。
此后，双方的短信往来中，原告并未催促被告缴纳7月、8月的租金。2014年9月13日，原告向被告支付1600元。庭审中，原告主张，原告与被告均是做补习的老师，双方存在合作办学的业务往来，也存在互相推荐学生去对方处补习功课的关系。3000元是原告向被告支付的推荐学生的课费。被告则主张，双方确实存在合作办学的业务关系，也存在相互推荐学生的关系，1600元是3000元的课费减去本月房租1400元后，剩余的课费。
2014年10月28日，原告通过短信催促被告缴纳租金。被告当日向原告支付租金1400元。
2014年11月23日，原告通过短信催促被告缴纳租金以及半年的水电费。当日，被告采用银行转账方式向原告支付租金1400元。
2014年12月29日，被告向原告支付3500元后，通过短信形式告知原告已支付这月房租1400元加陆瑜课费2100元。原告对此无异议。
2015年1月30日，被告向原告支付房租1400元和水电费400元。被告主张8个月的各项费用应均摊，但是原告一直没有拿缴费单据来找被告，要求均摊。所以被告就按照每月50元的标准向原告支付8个月的费用。原告则称按照合同约定每月每人200元，被告仅支付了2个月的费用。
2015年2月12日，原告向被告催促缴纳租金。被告回应称反正过两天课费要结账，要求原告从汪靖东课费里扣除。原告回复称：“行，你回去之前我们把之前所欠的水电等杂费详细算下。”
次日，原告再次向被告发送短信称要求被告将拖欠的6个月水电等杂费、1个月的租金还有合作以后产生的一些办公费用结清，并要求被告将扣除汪靖东的课费外，剩余款项支付给原告。
2015年2月14日，原告要求被告先把租金1400元和所欠的水电费1200元当日十点前支付给原告，并称合作分摊费用年后再给，并注明：“钥匙出去匆忙忘放教学点了，明天给你吧。”被告短信回复原告称还有课费2400元。原告则回复称：属于工作合作方面的事情，有分歧年后说。被告再次回复称：合作方面的事情，可以年后考虑。但是要求原告先结课费，被告再支付租金。原告主张课费抵扣被告的合作应分担部分，多退少补。这两天有人看房，被告的押金已经抵扣完毕。
对此，被告称之前双方已经协商约定了被告采取用汪靖东课费的形式抵扣当月的租金，后原告单方变更要求被告先支付租金和管理费，违反约定。且从原告的陈述来看，原告已经自认了是拿走了钥匙，而并非被告擅自提前终止合同约定。原告则称钥匙忘记放了，但是被告拖欠原告的租金和各项费用已违反合同约定，原告有权解除合同并收回房屋。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。
庭审中，双方确认2015年2月14日，被告即已搬离涉案物业，且合同约定的租赁期限至庭审日止已终止。原告诉请解除合同，已无必要。对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。
原告主张被告仅支付了4个月租金，抵扣2个月的租赁保证金后，尚余2个月的租金未付。但首先，从被告提交的证据来看，2014年6月份，被告采取现金方式向原告支付了租金，2014年10月-2015年1月的租金均采取转账的方式支付。剩余2014年7月份、8月份、9月份没有支付租金的转账记录，9月份甚至是原告向被告转账，而非被告向原告支付租金。但是原告一直没有主张要求被告支付上述3个月的租金，双方来往的短信也没有显示上述拖欠的内容，与常理不符；其次，从原告的起诉状上可以看出，其自认的被告开始拖欠租金的日期为2014年12月份开始，也就是说原告并未觉得被告存在拖欠2014年7月-9月租金的情况；再次，从原告发给被告的短信内容来看，2015年2月12日-13日期间，原告也只是要求被告支付当月的租金，而没有要求被告支付此前拖欠的3个月的租金；最后，原告在向被告发送的短信中也提到租赁保证金已经抵扣了租金。因此，原告陈述被告存在拖欠租金，没有事实依据。对于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院不予支持。
虽然被告不存在拖欠租金的情况，但2015年1月份的租金，按照合同约定应在1月14日前缴纳，被告直至1月30日才向原告支付，已超过合同约定的15天。原告据此有权提前收回房产，原告2015年2月14日收回房产的行为并不存在违约。因被告的延迟支付租金的行为导致原告提前解除合同，原告再次出租涉案房产需要一定时间，必然会导致原告空置期的租金损失。对于该部分的损失，被告理应进行赔偿。本院酌情确定，被告应向原告支付两个月租金损失，即2800元。原告诉请损失超出部分，本院不予支持。
关于其他费用的收取问题。原告未提交证据证明涉案租赁物业每月各项费用的金额，也未举证证明涉案房产实际居住人数。合同仅约定人均均摊在签订合同时大概的数额，原告主张按照该数额要求被告支付各项费用，没有法律依据。对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。
关于原告要求不予返还履约保证金的诉讼请求。因原告当庭陈述诉讼请求第二项的租金已经用履约保证金抵扣了2个月租金，再诉请不予返还，两项诉讼请求存在矛盾。结合双方的短信往来记录，原告已先行将履约保证金抵扣部分租金。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨鹏程应在本判决生效之日起十日内向原告王保刚赔偿经济损失2800元；
二、驳回原告王保刚的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费230元（已由原告预交），由原告负担193元，由被告负担37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 吴 颂
人民陪审员 吴 宝 荣
人民陪审员 郭 丙 英
二〇一五年十一月三日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅