北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8072号
上诉人（原审被告）：北京市大兴区天宫院街道办事处，住所地北京市大兴区庆祥南路**号院。
负责人：白建军，主任。
委托诉讼代理人：陈海旭，北京市圆融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马岳，北京市圆融律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：北京宇丰房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇定福庄福裕路6号102室。
法定代表人：张景珍，总经理。
委托诉讼代理人：杨慧，女，1977年3月22日出生。
上诉人北京市大兴区天宫院街道办事处（以下简称天宫院街道）因与被上诉人北京宇丰房地产开发有限责任公司（以下简称宇丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天宫院街道之委托诉讼代理人陈海旭，宇丰公司之委托诉讼代理人杨慧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天宫院街道上诉请求：撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4176号民事判决，将本案发回重审或改判驳回宇丰公司关于违约金的诉讼请求，全部诉讼费用由宇丰公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，双方在履行合同过程中，通过行为和洽商，对合同中约定的房款支付时间和交房时间进行了变更。一审判决适用法律错误，宇丰公司的诉讼请求已超过诉讼时效，且双方约定的日万分之三的违约金计算标准过高，应按照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》计算为日万分之一点七五的计算标准。故请二审法院依法支持天宫院街道的上诉请求。
宇丰公司辩称，不同意天宫院街道的上诉请求，该请求缺乏事实和法律依据，宇丰公司同意原判，请求二审法院予以维持。
宇丰公司向一审法院起诉请求：1、判令天宫院街道支付房款12987922元；2、判令天宫院街道支付截至2016年3月31日的迟延付款违约金12834221.07元，和以12987922元为基数，按日万分之三为标准支付自2016年4月1日起至房款全部付清之日的违约金；3、判令天宫院街道支付自2014年3月19日起至2016年3月31日止因提前支付税费及附加费等费用的利息886596.14元，和以已交税金3977551.11元为基数，按日万分之三标准，自2016年4月1日起计算至前述房款实际付清之日的利息；4、诉讼费由对方负担。
一审法院认定事实：2010年10月22日，宇丰公司（出卖人）与天宫院街道（买受人）签订了一份商品房现房买卖合同，约定宇丰公司将位于北京市大兴区黄村镇京开路318号、320号、322号、324号、326号、328号、330号共计七套房屋出卖给天宫院街道；建筑面积共2301平方米；商品房单价为每平方米23552元，总价款54193152元；付款方式及期限：买受人于2010年12月31日前首期支付购房款的50%即27096576元，其余价款应于2011年1月31日前付清。合同第八条，逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第十七条权属转移登记约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每套800元；买受人未能在商品房交付之日起36个月取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照当时活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。2.如因买受人的责任，后果由买受人自行负责，出卖人可以人道主义配合补办，但不承担相应责任。双方还约定了其他事项。双方在合同附件五付款方式及期限的约定中，再次对购房款进行了约定：买受人于2010年12月31日前向出卖人交纳该房屋的购房款为：支付购房款的50%即27096576元；买受人于2011年1月31日前向出卖人交纳该房屋的余价房款为27096576元。双方在合同附件八补充协议中第3条房屋权属证书的办理中约定：1.出卖人保证在按主合同规定房屋交付日期后的36个月内，办理完毕房屋权属证书。因出卖人自身的原因逾期交付房屋权属证书的，按主合同第十七条的约定向买受人支付违约金。2.在具备办理房产权属证书条件时，出卖人将向买受人发出办理房产权属证书的书面通知。买受人或委托代理人应按同时的要求提交所需资料和费用。因买受人的原因致使出卖人无法按期办理房屋权属证书的，出卖人不承担逾期交付房屋权属证书的责任。
合同及补充协议签订后，天宫院街道认可于2011年1月初收房。天宫院街道于2011年12月30日、2012年12月28日向宇丰公司分别支付了3091万元、10295230元。此后，宇丰公司向天宫院街道多次催要剩余房款。2014年1月23日，宇丰公司向天宫院街道工委书记张新跃发出催告函，催告函主要载明：“但贵街道逾期付款，于2011年12月30日和2012年12月28日分别支付了3091万元和10295230元，尚欠12987922元房款至今未付，亦未按月支付违约金。为维护我公司合法权益，向贵街道催告如下：请贵街道收到本催告函后15日内支付剩余房款12987922元及逾期付款违约金。如到期不付，我公司将采取其他法律措施”。催告函还按照应付款本金的数额结合违约时间、违约金计算的标准计算了违约金。宇丰公司在催告函中载明的违约金截止2014年1月31日应为9756083元。天宫院街道于2014年3月16日向宇丰公司发出一份申请书，申请书主要载明：“因种种原因，截至目前，我街道尚欠贵公司12987922元未付。根据我街道请款要求，在向发改委审批请款时，需同时附上贵公司出具对应金额的房款发票。为推进请款进度，故我街道向贵公司申请就12987922元房款向我街道提前出具购房发票。同时我街道承诺，因贵公司提前出具发票，致使贵公司预先支付税费及附加等费用而因此造成的利息损失，我街道愿意承担”。3月19日，天宫院街道再次向宇丰公司发出承诺函，主要载明：“我街道承诺，因贵公司提前出具发票，致使贵公司预先支付税费及附加费等费用而造成的利息损失，我街道愿意按照等同于合同第八条第1款第（2）项约定全部予以承担”，“提前出具的房款发票我街道已收到，具体开票时间为2014年3月19日，其中含营业税、城建税、教育附加、地方教育附加、土地增值税、企业所得税等共计3977551.11元”。当日，宇丰公司向天宫院街道开出了12987922元房款的建筑业发票。天宫院街道此后再未向宇丰公司支付购房尾款。2015年1月7日，位于北京市大兴区黄村镇京开路318号、320号、322号、324号、326号、328号、330号房屋登记为天宫院街道所有。
另查，大兴区发展改革委曾于2010年向北京市发展改革委报送《关于大兴区2010年8个社区服务中心用房建设工程实施方案的请示》，后北京市发展改革委对此做出《关于大兴区2010年8个街道级社区服务中心用房建设项目实施方案的批复》，主要载明：“市政府固定资产投资分批下达。我委在批复项目实施方案后，先期下达约50%资金，其余资金在项目验收完毕后再行下达”。庭审中，北京市大兴区民政局为天宫院街道出具一份情况说明，主要载明：“天宫院街道社区服务中心用房建设项目，是采取购置方式进行的。天宫院街道于2010年10月购置了宇丰公司所属的位于北京市大兴区黄村镇京开路318号、320号、322号、324号、326号、328号、330号房屋，总面积为2289.27平方米，批复资金为5935.33万元，其中市政府投资2967.665万元，区政府投资2967.665万元。截至目前，该项目实际到位资金4131万元，其中市级资金1520万元、区级资金2611万元。该项目未到位资金1804.33万元，其中市级资金1447.665万元、区级资金356.665万元。《关于大兴区2010年8个街道级社区服务中心用房建设项目实施方案的批复》作为一个整体项目进行验收，整体验收完毕后再行下达其余资金。由于有3个街道社区服务中心建设用房手续未能达到市发改委的要求，导致项目无法验收，此项工程还未结项，市、区部分尾款未能到账。…天宫院街道拖欠宇丰公司房款非天宫院街道原因导致，特此说明”。
一审法院认为，合同是约定双方当事人权利义务的协议。合法有效的合同应为双方当事人遵守。宇丰公司与天宫院街道之间的房屋买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。宇丰公司与天宫院街道均应按照合同的约定履行义务。根据双方的房屋买卖合同及补充协议，天宫院街道应于2010年12月31日前首期支付房款50%即27096576元，剩余50%房款27096576元于2011年1月31日前付清。实际上，天宫院街道于2011年12月30日才向宇丰公司支付了第一笔购房款3091万元，后又于2012年12月28日向宇丰公司支付了10295230元。但不宜认定宇丰公司认可天宫院街道迟延给付购房款。当然，天宫院街道未能在约定的时间给付宇丰公司购房款，是因为另外3个街道的社区服务中心建设用房手续未能达到市发改委的要求，导致项目无法验收，所以市、区部分尾款未能到账。也就是说，天宫院街道未能给付宇丰公司购房尾款并非天宫院街道的原因。但是，因合同未能履行而导致的违约责任，只要存在违约行为，即应当认定违约。违约方对此是否存在过错在所不问。因此，天宫院街道成立违约。
天宫院街道主张，违约系由不可抗力导致。合同法中的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力，包括某些自然现象，如地震、洪水、台风和某些社会现象，如战争、骚乱、罢工等。判断能否预见，应以一般人的预见能力还在现有技术水平的情况下来衡量。所谓不能避免是指当事人已经尽到了最大的努力，仍然不能避免某种事件的发生。所谓不能克服是指当事人在事件发生后，已尽到最大努力仍不能克服事件所造成的损害后果、使合同得以履行。因此，天宫院街道的主张不属于不可抗力。天宫院街道并不能因此免责。
当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，宇丰公司要求天宫院街道支付房款、违约金的诉讼请求，应予支持。违约金的标准应按照双方合同约定的比例执行。2014年1月23日，宇丰公司向天宫院街道的张新跃发出了催告函。因为张新跃系天宫院街道工委书记，所以宇丰公司向张新跃发出催告函，应视为向天宫院街道发出催告函。根据合同的约定，宇丰公司确实未能在约定的时间为天宫院街道办理房屋所有权证书，但因为天宫院街道是在2011年12月30日、2012年12月28日给付宇丰公司购房款，给付的数额分别为3091万元、10295230元，与约定的2010年12月31日前给付27096576元、2011年1月31日前给付27096576元相差甚远。宇丰公司在天宫院街道未给付购房尾款的情形下提前向天宫院街道开具了购房发票。天宫院街道违约在先。所以，天宫院街道的宇丰公司逾期办理房屋所有权证书而产生违约金的主张与事实不符。法院不予采信。宇丰公司向天宫院街道开出的12987922元房款的建筑业发票，其中含营业税、城建税、教育附加、地方教育附加、土地增值税、企业所得税等共计3977551.11元，天宫院街道承诺给付上述税费的利息，利息按照违约金的标准执行。现宇丰公司要求天宫院街道支付此利息，应予支持。并且应按照合同约定的逾期付款的违约金标准支付。据此，一审法院判决如下：一、北京市大兴区天宫院街道办事处给付北京宇丰房地产开发有限责任公司购房款一千二百九十八万七千九百二十二元（于判决生效后十日内履行）；二、北京市大兴区天宫院街道办事处给付北京宇丰房地产开发有限责任公司违约金（以二千七百零九万六千五百七十六元为本金，自二○一一年一月一日起按照日万分之三的利率计算至二○一一年十二月三十日止；以三百八十一万三千四百二十四元为本金，自二○一一年二月一日起按照日万分之三的利率计算至二○一二年十二月二十八日止；以一千零二十九万五千二百三十元为本金，自二○一一年二月一日起按照日万分之三的利率计算至二○一二年十二月二十八日止；以一千二百九十八万七千九百二十二元为本金，自二○一一年二月一日起按照日万分之三的利率计算至实际给付之日止；于判决生效后十日内履行）；三、北京市大兴区天宫院街道办事处给付北京宇丰房地产开发有限责任公司利息（以三百九十七万七千五百五十一元一角一分为本金，自二○一四年三月二十九日起按照日万分之三的利率计算至实际给付之日止，于判决生效后十日内履行）；四、驳回北京宇丰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查，一审判决作出后，天宫院街道与宇丰公司之间陆续有钱款给付事实。经本院核实，2016年8月18日，天宫院街道向宇丰公司支付6493961元。2016年12月22日，天宫院街道向宇丰公司支付6493961元。双方均认可上述款项系针对购房款本金部分支付。
再查，关于双方争议的宇丰公司提前开具发票的具体日期，经本院组织双方核实，宇丰公司于2014年3月19日开具12987922元的发票，已于当月作退票处理，宇丰公司另行于2014年11月17日开具了12987922元的发票。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同履行义务。本案中，宇丰公司与天宫院街道之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法成立并生效。
根据本案现已查明的事实，天宫院街道未按合同约定如期履行支付购房款的义务，存在迟延履行的事实，该行为违反合同约定显属违约，天宫院街道应予以继续履行并承担相应违约责任。一审法院对天宫院街道关于自身不构成违约的抗辩理由不予采信，处理正确，本院予以确认。至于违约责任的具体形式，合同约定的日万分之三违约金的计算标准系双方真实意思表示，依据本案现有证据，亦未见存在过分高于实际损失的情节，一审法院对上述计算标准予以采纳，处理正确，本院予以确认。天宫院街道上诉主张上述违约金计算标准过高、要求予以调整，缺乏事实依据，本院对此不予采信。至于天宫院街道主张的双方已经以实际行为改变付款期限一节，因合同的变更须以双方当事人达成一致意思表示为前提，而本案中双方履行合同的事实无法对此予以佐证，天宫院街道的此项上诉理由无事实和法律依据，本院不予采信。据此，宇丰公司要求天宫院街道支付欠付款项及违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院予以支持，处理正确，本院予以确认。天宫院街道主张的时效抗辩，依据不足，不予采信。关于宇丰公司主张的提前支付税费及附加费等费用的利息损失一节，根据本案现已查明的事实，宇丰公司的上述损失系应天宫院街道要求为其提前开具发票所造成。而就此损失，天宫院街道明确承诺予以赔偿，并明确了损失赔偿额的计算方法，故宇丰公司的此项诉讼请求具有合同依据，原审法院对此予以支持，处理原则并无不当。基于本院二审查明的事实，该部分损失的起算日期应以宇丰公司重新开具发票的日期予以计算，本院对此予以调整，同时对数额予以明确。
因双方在一审判决作出后进行了款项交接，双方实际已将一审判决第一项确定给付义务履行完毕，本院基于此二审新发生的事实，对一审判决予以调整。关于违约金计算起止日期，本院亦一并予以变更。
综上所述，天宫院街道的上诉理由不能成立，本院不予采信。基于二审查明的事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4176号民事判决第一项、第四项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4176号民事判决第二项为：北京市大兴区天宫院街道办事处于本判决生效之日起10日内，给付北京宇丰房地产开发有限责任公司违约金（以27096576元为基数，自2011年1月1日起按照日万分之三的标准计算至2011年12月30日止；以3813424元为基数，自2011年2月1日起按照日万分之三的标准计算至2011年12月30日止；以10295230元为基数，自2011年2月1日起按照日万分之三的标准计算至2012年12月28日止；以6493961元为基数，自2011年2月1日起按照日万分之三的标准计算至2016年8月18日止；以6493961元为基数，自2011年2月1日起按照日万分之三的标准计算至2016年12月22日止）；
三、变更北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4176号民事判决第三项为：北京市大兴区天宫院街道办事处于本判决生效之日起10日内，给付北京宇丰房地产开发有限责任公司损失838865.53元；
四、驳回北京宇丰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费175344元，由北京市大兴区天宫院街道办事处负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
审 判 员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 张邵青