福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1076号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈慧贞，女，1958年9月15日出生，汉族。
委托代理人王仲杰，福建力群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）吴顺金，女，1969年4月23日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赖沐祥，男，1969年5月11日出生，汉族。
以上两被上诉人委托代理人吴章浩，福建振岳律师事务所律师。
原审第三人福建兰庭房产代理有限公司。
法定代表人陈寒舟，公司董事长。
委托代理人周淼，公司员工。
上诉人陈慧贞因与被上诉人吴顺金、赖沐祥房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2013）侯民初字第2726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月27日，原告（反诉被告）陈慧贞与被告（反诉原告）吴顺金、赖沐祥经第三人福建兰庭房产代理有限公司居间介绍，被告（反诉原告）吴顺金、赖沐祥将其所有的位于福州市闽侯县上街镇庄南路1号博士后缘墅C16#楼03A联排住宅以158万元的价款出售给原告（反诉被告）陈慧贞，三方签订了《房地产买卖合同》、《居间合同》及《交易服务合同》。《居间合同》约定：提供的居间服务自接受委托时起，到双方签订房产买卖合同时居间服务结束。《房地产买卖合同》、及《交易服务合同》约定：1、原告于2011年6月28日前将履约保证金20万元及部分房款10万元一次性支付给被告。2、被告应于2011年7月20日前将讼争房屋及配套设施移交给原告使用。3、被告将讼争房产的所有权利（指办理房屋所有权证、土地证、办理解押等）办理委托公证给乙方指定人员。被告保证于2011年9月30日前将上述委托公证书办理出件。4、原告应于2011年9月30日前将剩余款项（合同成交价-
已付房款-
原告替被告支付月供之日起贷款银行结算后剩余款项）一次性支付给被告。5、自2011年8月起因上述房产贷款产生的月供由原告承担。6、双方约定任何一方违约定需向另一方支付违约金20万元。在交易过程中，如被告违约，造成合同交易无法完成，被告需退还原告已支付的房款并承担相当于定金数额的违约金，并赔偿原告损失（如装修损失以实际票据为准）。如原告违约，原告承担相当于定金数额的违约金，并赔偿被告损失。合同签订后，原告于2011年6月28日向被告支付了20万元的履约保证金和10万元的购房款，被告于2011年7月20日将上述房产连同相关附属配套设施一并移交给反诉被告使用。原告开始对讼争房屋进行装修。2011年8月11日，被告清偿了讼争房屋的银行抵押贷款。2011年10月8日，被告发函要求原告支付剩余购房款；2011年10月28日，被告认为原告在合同约定的履行期限内未支付剩余购房款向原告发函要求解除双方签订的房屋买卖合同。2011年11月，被告对讼争房屋进行换锁。2013年8月9日，原告认为被告在履行合同过程中违约向被告发函要求被告承担相应的违约责任。审理中，双方在调解方案中均表示同意继续履行合同，但对责任承担产生争议。
原审法院认为，原被告之间签订《房地产买卖合同》时，讼争房屋处于抵押状态，在未经抵押权人同意房屋转让或者未解除抵押情形下，原被告之间签订的《房地产买卖合同》、《交易服务合同》，处于效力待定。被告于2011年8月11日清偿了讼争房屋的银行抵押贷款，解除了抵押状态，原被告之间签订的《房地产买卖合同》、《交易服务合同》得以生效。按照原被告双方合同的约定，被告于2011年9月30日前将讼争房产的所有权利（指办理房屋所有权证、土地证、办理解押等）办理委托公证给原告指定的人员。因原告未向被告提供指定人员的信息，故造成该项协议无法继续履行的责任不在于被告。原告根据双方约定自2011年8月起讼争房产贷款产生的月供由原告负担，认为被告不得解除讼争房屋的抵押。对此原审法院认为，被告解除抵押促成了合同的生效，不违背合同的继续履行与合同目的的实现，因此不构成违约。故原告向被告主张违约金及承担房屋首付款及装修费用的利息、律师费，原审法院不予支持。根据双方协议约定，原告应于2011年9月30日前将剩余款项（合同成交价-
已付房款-
原告替被告支付月供之日起贷款银行结算后剩余款项）一次性支付给被告，因被告已清偿了银行贷款，故原告应于2011年9月30日前支付被告剩余款项128万元（成交价158万元-
已付款30万元），经被告书面催告，原告拒不付款，显属违约。现反诉原告诉请反诉被告支付违约金200000元，原审法院予以支持。因律师费不属于反诉原告的直接经济损失，故反诉原告诉请反诉被告支付律师费，不予支持。基于双方在调解中表示继续履行合同，结合原告在讼争房屋中已进行了装修，故原告主张继续履行合同，原审法院予以支持。被告需向原告交付讼争房屋，并协助办理房屋过户登记手续，反诉被告需向反诉原告支付剩余购房款1280000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，判决：一、原告（反诉被告）陈慧贞与被告（反诉原告）吴顺金、赖沐祥及第三人福建兰庭房产代理有限公司继续履行三方于2011年6月7日关于买卖福州市闽侯县上街镇庄南路1号博士后缘墅C16#楼03A联排住宅所签订的《房地产买卖合同》、《交易服务合同》。二、被告吴顺金、赖沐祥应于本判决生效之日起三十日内向原告陈慧贞交付福州市闽侯县上街镇庄南路1号博士后缘墅C16#楼03A联排住宅，并协助办理房屋过户登记手续。三、反诉被告陈慧贞应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告吴顺金、赖沐祥剩余购房款人民币1280000元。四、反诉被告陈慧贞应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告吴顺金、赖沐祥违约金人民币200000元。五、驳回原告陈慧贞的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告吴顺金、赖沐祥的其他诉讼请求。
一审宣判后，原审原告陈慧贞不服，向本院提起上诉。
上诉人陈慧贞上诉称：一、三方签订的《房地产买卖合同》、《交易服务合同》合法有效，应作为履约的依据。二、上诉人履行合同约定的义务，但被上诉人的行为违反合同约定，应承担违约责任。三、两被上诉人单方解除合同通知未经送达，解除合同不能成立。四、两被上诉人应当承担上诉人支出的律师代理费。请求二审法院撤销原审判决第四、五项；改判两被上诉人赔偿上诉人违约金人民币20万元，并承担上诉人首付款及投入装修费用的利息（以10万元＋286313元为基数，按银行同期贷款利率计取，自2011年10月1日起至判决生效之日止），改判两被上诉人承担律师代理费人民币25000元。
被上诉人吴顺金、赖沐祥答辩称：一、上诉人称其履行合同约定的义务，被上诉人的行为违反合同约定，应承担违约责任，向其赔偿20万元的违约金。该诉称理由不能成立，不应支持。1、上诉人不仅未全面履行合同约定的义务，而且违约在先。2、被上诉人提前向银行解押该房产的行为并未违反合同约定，上诉人认为被上诉人违约在先，理由不能成立。3、上诉人以被上诉人提前向银行解除抵押贷款，致使合同约定的“乙方替甲方支付月供之日起贷款银行结算后剩余欠款”不复存在为由，拒绝在2011年9月30日一次性全额结清余款，没有理由，属于违约行为。二、上诉人认为被上诉人的单方解除合同通知未经送达，解除合同不能成立。这也毫无理由，不应支持。三、上诉人要求被上诉人承担其支出的律师代理费，没有理由，不应支持。请求二审法院驳回上诉人的上诉。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的焦点问题是合同哪一方违约。双方均认为讼争合同未能继续履行，原因完全在于对方，是对方的违约行为导致的。双方在对支付差价款的时间的理解存在较大分歧，各执己见，未能协商一致。根据《房地产买卖合同》及《交易服务合同》中约定：上诉人应于2011年9月30日前将剩余款项（合同成交价-
已付房款-
上诉人替被上诉人支付月供之日起贷款银行结算后剩余款项）一次性支付给被上诉人。自2011年8月起因上述房产贷款产生的月供由上诉人承担。因此，上诉人与被上诉人实际约定的本意是上诉人支付购房款后，由上诉人承担扣除被上诉人已还银行抵押贷款后余下的月供费用。但被上诉人于2011年8月11日自行清偿了讼争房屋的银行抵押贷款，应视为被上诉人自行变更了合同约定的付款条款，加重了上诉人的付款责任。被上诉人单方在变更了上述付款条款后，未与上诉人进行协商，之后更对讼争房屋采取换锁的方法，在合同履行中显然存在过错。上诉人在接到被上诉人继续支付剩余购房款的函件后，也未与被上诉人积极协商，且也未按合同约定于2011年9月30日前指定人员给被上诉人以便办理讼争房产的所有权利的委托公证手续，在合同履行中亦存在过错。因此，双方均没有按照合同约定履行义务，致使合同不能继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故对上诉人与被上诉人以对方违约为由要求对方承担违约责任的诉讼请求本院均不予支持。现双方均表示愿意继续履行合同，本案讼争合同应当继续履行。上诉人应将本案剩余购房款1280000元支付给被上诉人，被上诉人亦向上诉人交付讼争房屋并协助办理房屋过户登记手续。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省闽侯县人民法院（2013）侯民初字第2726号民事判决第一、二、三项；
二、撤销福建省闽侯县人民法院（2013）侯民初字第2726号民事判决第四、五、六项；
三、驳回被上诉人吴顺金、赖沐祥的原审其他反诉请求；
四、驳回上诉人陈慧贞的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费5402元，由上诉人陈慧贞负担。反诉案件受理2300元，由被上诉人吴顺金、赖沐祥负担；二审案件受理费人民币7702元，由上诉人陈慧贞负担5402元，由被上诉人吴顺金、赖沐祥负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 黄 锋
代理审判员 缪 羽
二〇一四年××月××日
书 记 员 马 青