淮安市洪泽区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0813民初186号
原告：张保忠，男，汉族，1973年11月22日生，住淮安市洪泽区。
委托诉讼代理人：纪凤军，江苏古楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨庚亮，江苏古楚律师事务所律师。
被告：江苏高运房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽区北京路84号。
法定代表人：黄同林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。
被告：淮安市恒隆水城商业有限公司，住所地淮安市清江浦区延安东路99号。
法定代表人：邹海玲，该公司总经理。
被告：邹海玲，女，汉族，1979年2月19日生，住淮安市淮阴区。
上述两被告共同委托诉讼代理人：张敏，江苏淮宁律师事务所律师。
原告张保忠与江苏高运房地产开发有限公司（以下简称高运公司）、被告淮安市恒隆水城商业有限公司（以下简称恒隆公司）、被告邹海玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后,先依法适用简易程序，后转为普通程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告张保忠及其委托诉讼代理人纪凤军、被告恒隆公司和被告邹海玲的委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼，被告高运公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告张保忠向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的2015年1月23日连锁酒店租赁合同；2、被告高运公司、恒隆公司共同返还原告定金600000元、房屋租金600000元，支付原告各项违约金1562000元，上述费用合计2762000元；3、被告邹海玲对恒隆公司承担的责任承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月20日，被告高运公司和恒隆公司签订《委托招商合同》，该合同约定被告高运公司将其开发的洪泽恒隆水城一期商业面积50000平方米委托给被告恒隆公司招商。2015年1月23日被告恒隆公司与原告签订《连锁酒店租赁合同》，该合同约定被告高运公司开发的恒隆水城1号楼6层-15层加一层大厅出租给原告开格林豪泰酒店使用，租期15年。原告依约向两个被告交纳了定金60万元、房租60万元。2016年7月22日，被告高运公司对上述房屋租赁内容与原告签订《补充协议》予以确认。现被告恒隆公司和高运公司不能在2015年6月30日前向原告交付出租房，已构成根本违约，已不能与原告履行上述房屋租赁合同。按租赁合同书约定，两被告违约应支付原告各项违约金总和156.2万元。现两被告与原告就租金、定金和违约金的支付与返还不能协商一致，故诉至法院。
被告恒隆公司辩称，其与被告高运公司为委托代理合同关系，原告在签订本案房屋租赁合同的时候知道其与被告高运公司的委托代理关系，并且被告高运公司对本案的房屋租赁合同进行了确认，故本案的房屋租赁合同直接约束原告与被告高运公司，其不是该合同的相对方，不应该承担该合同的责任，该责任应由被告高运公司承担。
被告邹海玲辩称，在本案房屋租赁合同的签订过程中，其系代表被告恒隆公司履行职务行为，与其个人无关，其他意见同恒隆公司
被告高运公司未到庭参加诉讼，其庭后辩称，租赁合同和补充协议无效。原告张保忠要求被告高运公司返还租金、赔偿损失没有依据，但未向本院提交书面答辩状及任何证据材料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月20日，被告高运公司作为委托方与被告恒隆公司作为受托方签订《委托招商合同》，合同约定高运公司委托恒隆公司“招商代理的'本项目'位于洪泽县北京路北侧建设路西侧（原洪泽汽车站地块），其委托招商部分总建筑面积约为50000平方米。适宜项目为大型商业综合体，目标对象：快捷宾馆、影城、餐饮业、服装、零售、休闲娱乐等”;被告恒隆公司的代理期限为“本合同生效后起至项目招商完毕、签订购买或者租赁合同后止”；合同中乙方即被告恒隆公司的义务与权利第5项“不得超越甲方书面授权向商家做出任何承诺，否则由此造成的损失由乙方承担赔偿责任”。
2015年1月23日，被告恒隆公司（甲方）与原告张保忠（乙方）签订《连锁酒店租赁合同》，合同约定：“一、甲方将其合法拥有的位于北京路与建设路交汇处“恒隆水城”1号楼6层到15层外加一层大厅共7119.24平方米出租给乙方从事经营连锁酒店……二、租赁期限为15年，自2015年10月1日起至2030年9月30日止……三、租金：2015年10月1日至2017年9月30日租金为人民币850000元整（含12个月装修免租期）……，本合同签订后的3个工作日内，乙方一次性向甲方支付600000元，此笔费用作为定金，乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用。第一年租金的余额于乙方正式进场装修前3天内一次性支付甲方。此后每年支付一次费用。四、甲方应于2015年5月30日至2015年6月30日内将租赁物交付乙方……六、甲方未经乙方同意擅自中止合同，乙方有权解除合同。甲方还需按下述规定向乙方支付违约金。（1）相当于12个月的租金违约金和物业管理费的违约金；……”。
2015年1月26日，原告向被告恒隆公司缴纳定金600000元，被告恒隆公司开具收据。2015年2月18日，原告向被告恒隆公司缴纳租金600000元，被告恒隆公司开具收据。
2016年7月22日，被告高运公司（甲方）与原告张保忠(乙方)签订《补充协议》，协议约定：“一、甲方认可乙方与恒隆水城商业有限公司所签订的1#楼房屋（格林豪泰酒店）租赁合同的内容……；三、乙方除之前支付给恒隆水城商业有限公司的费用外，剩余租金按原合同支付给甲方。……”。
2015年2月13日，原告张保忠与案外人格林豪泰酒店（中国）有限公司签订《特许经营合同》，案外人允许原告张保忠使用其“青皮树酒店”品牌，该酒店宣传名称及简称暂为“青皮树江苏省淮安市洪泽北京路大润发酒店”。为此，原告张保忠支付加盟费392000元。双方在补充协议中约定，加盟费不予返还。由于被告高运公司未能按约交付租赁房屋，双方协商不成，原告诉至本院。
本案的争议焦点为：一、原告与被告恒隆公司、高运公司签订的《连锁酒店租赁合同》及《补充协议》应否解除;二、被告恒隆公司及被告邹海玲应否承担责任;三、被告应否返还原告定金、租金并承担违约金及其数额。
针对争议焦点一，本院认为，根据被告高运公司与恒隆公司之间签订的《委托招商合同》，被告高运公司委托恒隆公司代理招商，未授权恒隆公司对外签订合同，并明确约定被告恒隆公司“不得超越甲方书面授权向商家做出任何承诺，否则由此造成的损失由乙方承担赔偿责任”。但被告恒隆公司与原告张保忠签订《连锁酒店租赁合同》后，被告高运公司与原告张保忠签订了《补充协议》，对被告恒隆公司与原告张保忠签订《连锁酒店租赁合同》内容进行了追认。因此，被告恒隆公司与原告张保忠签订《连锁酒店租赁合同》的行为，对被告高运公司发生法律效力。该合同直接约束原告张保忠和被告高运公司。该合同系当事人双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人双方应该按照合同的约定全面履行各自的义务。原告依约向被告恒隆公司交付了600000元定金和600000元租金，被告高运公司未能按合同约定的期限交付租赁房屋给原告，已构成违约，应承担未能按约交付租赁房屋的民事责任。到原告张保忠起诉之时，被告高运公司已近三年仍未能向原告交付租赁房屋，致使合同目的不能实现，经综合考虑，原告与被告恒隆公司、高运公司分别签订的《连锁酒店租赁合同》及《补充协议》应解除为宜。
针对争议焦点二，本院认为，被告高运公司与恒隆公司是委托代理关系，恒隆公司代理行为所产生的责任应由高运公司承担。被告邹海玲系恒隆公司法定代表人，在合同签订及履行过程中，系履行恒隆公司的职务行为，其所产生的责任由恒隆公司承担，故被告恒隆公司及被告邹海玲对原告张保忠不应承担民事责任。
针对争议焦点三，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告收取原告定金600000元及租金600000元应予返还。关于损失及违约金问题，原告主张交给格林豪泰酒店（中国）有限公司的加盟费392000元，有合同及发票，本院予以支持。原告主张付给装修公司的违约金150000元，付给马玉康和徐树林前期调研工资40000元，考察招待费30000元，因无证据证明，本院不予支持。合同约定违约金为一年租金850000元，因约定的违约金过高，本院结合原告履约情况予以调整，以500000元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张保忠与被告淮安市恒隆水城商业有限公司于2015年1月23日签订的《连锁酒店租赁合同》以及与江苏高运房地产开发有限公司于2016年7月22日签订的《补充协议》于本判决发生法律效力之日起解除；
二、被告江苏高运房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张保忠定金600000元和租金600000元；
三、被告江苏高运房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张保忠加盟费392000元；
四、被告江苏高运房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张保忠违约金500000元；
五、驳回原告张保忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28896元，由原告张保忠负担5360元，被告江苏高运房地产开发有限公司负担23536元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，帐号：62×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 严 刚
人民陪审员 郭 澄
人民陪审员 戴家红
二〇一八年六月二十日
书 记 员 张甜甜
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。