上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终81号
上诉人(原审被告)：上海恒驰房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：张泽林，总经理。
委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张瑜，女，1979年7月23日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：曾海滨(张瑜的丈夫)，住福建省平和县小溪镇北大路古楼**号。
被上诉人(原审原告)：吴有英，女，1951年7月19日生，汉族，住安徽省安庆市。
委托诉讼代理人：张瑜(吴有英的女儿)，住上海市长宁区。
上诉人上海恒驰房地产有限公司(以下简称“恒驰公司”)因与被上诉人张瑜、吴有英商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初5335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒驰公司上诉请求：撤销原判第一、二项。事实和理由：1、备忘录中的人民币(以下币种均为人民币)80，000元的赔偿是指以相关租金标准进行赔偿，范围包含了渗水问题导致的已发生及将来可能发生的所有损失，是最终一次性赔付的表述。被上诉人在备忘录上签字系其真实意思表示，不得再提出与渗水有关的赔偿。2、顶板钢筋裸露只影响房屋美观，非质量瑕疵；被上诉人于2015年6月才提出，已过保修期，上诉人无需对该部分承担保修责任。3、被上诉人未证明家具的损坏与渗水有关，此系被上诉人疏于管理所致，上诉人无需赔偿。4、上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》的第22条，约定了保修期内，被上诉人只有修复义务，没有赔偿费用的约定。
张瑜、吴有英辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人是基于侵权，要求上诉人承担赔偿责任。《上海市商品房预售合同》的第22条是格式合同，不应该适用。备忘录中的租金赔偿是被上诉人装修前延误装修的损失。本次诉讼针对的是装修之后的渗水、以及之前的钢筋裸露、玻璃爆裂，上诉人一直不肯维修，导致影响被上诉人居住及财产损失。要求本院维持原判。
张瑜、吴有英向一审法院起诉请求：1、恒驰公司对张瑜、吴有英房屋尚未维修或尚未修复的质量问题承担保修责任，并赔偿张瑜、吴有英在房屋维修期间无法居住的损失，和张瑜、吴有英配合维修期间的误工损失，居住损失按照17,000元/月的租金标准计算，误工损失按照670元/天标准计算；2、恒驰公司赔偿张瑜、吴有英因房屋质量问题造成的财产损失64,806元(张瑜、吴有英已更换或重做的部分)；3、恒驰公司赔偿张瑜、吴有英因房屋质量问题造成的张瑜、吴有英的财产损失108,640元(张瑜、吴有英未更换或重做的部分)；4、恒驰公司赔偿张瑜、吴有英因房屋质量问题以及拖延保修造成的误工损失29,480元(已发生的)；5、恒驰公司赔偿张瑜、吴有英因房屋质量问题以及拖延保修造成张瑜、吴有英无法居住的损失221,000元(已发生的)；6、恒驰公司未按房屋买卖合同约定聘请相应的物业服务公司，应退回张瑜、吴有英已交的物业费(暂计5,000元)。
一审法院经审理认定事实如下：2010年6月5日，张瑜、吴有英与恒驰公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由张瑜、吴有英向恒驰公司购买位于上海市嘉定区双单路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，面积233.19平方米，总房价款为7,220,000元。恒驰公司于2010年12月29日将房屋交付予张瑜、吴有英。交房后，张瑜、吴有英发现存在地下室多处渗水等质量问题，张瑜、吴有英于2010年12月29日、2011年2月13日、6月19日、9月17日等多次向恒驰公司进行了报修，恒驰公司均派人进行了维修。2011年10月16日，张瑜、吴有英与恒驰公司签署备忘录一份，双方就房屋渗水维修事宜达成协议：1、因上述事宜给张瑜、吴有英造成的影响，双方同意由恒驰公司一次性补偿张瑜、吴有英租金损失80,000元；2、张瑜、吴有英不再就本备忘录所述事宜向恒驰公司提出任何形式的补偿或赔偿，也不再以任何其他形式向恒驰公司主张任何其他权利或要求。备忘录签订后，恒驰公司向张瑜、吴有英支付了8万元补偿款。
2011年10月至2012年3月期间，张瑜、吴有英对系争房屋进行了装修。因渗水问题反复出现，张瑜、吴有英于2011年11月10日、2012年3月20日、6月2日、10月4日、2013年3月2日、9月21日、10月7日、2014年5月27日、7月25日不断向恒驰公司报修。恒驰公司虽派人反复维修，但渗水问题始终未能彻底解决。
2015年6月，张瑜、吴有英就房屋渗水问题向上海市嘉定区建设工程安全质量监督站进行了投诉，该单位工作人员至现场查看，发现房屋的质量问题主要体现在：1、地下室窗周边墙面返潮、地下室储藏室、洗衣间有渗水痕迹；2、地下室顶板有露钢筋嫌疑，粉刷墙开裂；3、2层斜屋面外墙及3楼露台处外墙面有渗水痕迹，墙面起壳；4、2层一处门上玻璃碎裂。该单位人员组织张瑜、吴有英、恒驰公司协商就下一步的维修方案进行协商，但协商未果。
2016年1月5日，张瑜曾诉至法院，要求恒驰公司承担维修责任及赔偿张瑜损失，案号为(2016)沪0114民初711号，后因张瑜需继续收集证据而撤诉。因就房屋质量问题的维修及赔偿，张瑜、吴有英与恒驰公司未能达成一致意见，故张瑜、吴有英再次向法院起诉。
本案的争议焦点为：对于签订备忘录后，房屋出现的渗水问题给张瑜、吴有英造成的损失，恒驰公司是否应当赔偿？应当赔偿多少？
张瑜、吴有英为此提供如下证据：1、备忘录，证明恒驰公司已经赔偿的8万元针对的是张瑜、吴有英在交房后至装修进场前的租金损失，张瑜、吴有英装修后发生的损失并未赔付。2、一组照片，证明张瑜、吴有英装修后因漏水造成地下室木地板、柜体、墙面、家具等发生霉变、损坏。3、物业提供的张瑜、吴有英的报修记录，证明从2011年—2014年张瑜、吴有英就渗水问题一直向物业不断报修，但反复维修后仍未修好。4、家具送货单，证明受损沙发和台盆柜子的价格。5、装修合同和增加项目单，证明第一次装修地下室用的是木地板，因为渗水问题，重新装修时地下室换成了地砖，柜体重做。6、58同城网页截屏，证明同地段同房型的租金。7、工资收入证明，证明张瑜、吴有英误工损失的计算依据。恒驰公司对上述证据发表如下意见：对证据1，真实性认可，但不认可张瑜、吴有英的证明目的，恒驰公司已经一次性解决了张瑜、吴有英因房屋渗水问题造成的一切损失。对证据2，恒驰公司认为有些照片并不能显示拍摄时间及具体部位，真实性无法确认。且地下室的霉变与上海的潮湿天气以及张瑜、吴有英保养不当有关，按常理张瑜、吴有英也不应在地下室铺木地板、放置真皮沙发等高档家具。对证据3，恒驰公司认为可以说明2011年10月以前的报修恒驰公司已经完成修复，之后两年多的时间，恒驰公司也一直都在维修，且及时修复了。对证据4，恒驰公司对于该证据的真实性不认可，认为仅凭这几张单子，不足以支撑诉请四中的数据，恒驰公司赔付的8万元已经包括了这些损失。对证据5，真实性不认可，增加的项目是地下室健身房木地板换地砖，这是装修工程中的项目安排，并不是重做，和房屋质量问题没有关联，且该项目2012年3月18日已验收，即使损失存在，张瑜、吴有英从未向恒驰公司主张过，已经过了诉讼时效。对证据6，真实性不认可。对证据7，真实性、关联性不认可。
恒驰公司提供如下证据：1、备忘录，证明2011年10月16日，双方就渗水问题造成的影响恒驰公司已经一次性赔偿张瑜、吴有英8万元，张瑜、吴有英承诺不再提出任何赔偿。2、支付凭证，证明恒驰公司已经实际向张瑜、吴有英支付8万元。3、上海龙湖物业公司住户装修审批及竣工验收表，证明在签订备忘录前张瑜、吴有英已经进场装修。张瑜、吴有英对上述证据发表如下意见：证据1、2真实性认可，但不认可恒驰公司的证明目的，8万元不包括装修后至今发生的损失。对证据3，张瑜、吴有英认为，这张单子仅仅是张瑜、吴有英在装修前向物业公司报备，不能证明装修开始的时间。
一审法院认为，张瑜、吴有英与恒驰公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应恪守履行。根据相关法律规定交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。目前房屋的质量问题主要体现在：地下室渗水、地下室顶板钢筋裸露、二层斜屋面外墙渗水、三楼露台外墙渗水。对于系争房屋在保修期内出现的且尚未修复的质量问题，恒驰公司理应承担修复责任。对于张瑜、吴有英要求恒驰公司继续维修的诉讼请求，法院予以支持。对于张瑜、吴有英所称的二楼落地窗破裂的问题，在张瑜、吴有英提供的报修记录中并未有反映。因交房时该落地窗完好，之后出现玻璃破损的问题，张瑜、吴有英无法证明系玻璃窗本身的质量问题，还是因装修或使用不当造成的，故对张瑜、吴有英主张恒驰公司维修二楼破损玻璃窗的诉讼请求，法院无法支持。关于张瑜、吴有英主张的影响房屋正常居住的经济损失，因系争房屋确实存在地下室多处渗水的质量问题，虽经恒驰公司多次维修，但仍未维修完毕，对张瑜、吴有英使用地下室确有一定影响，故恒驰公司应赔偿张瑜、吴有英相应的损失。结合本案系争房屋渗水出现的主要部位、已经发生的维修记录、再次维修所需要的时间、张瑜、吴有英的装修时间等因素，并参照租金标准，法院酌定该项经济损失金额为40,000元。至于张瑜、吴有英主张恒驰公司赔偿因房屋质量问题导致的财产损失，因地下室渗水问题未得到有效解决，造成张瑜、吴有英装修后出现地下室墙面、木地板、家具等发生霉变的情况，给张瑜、吴有英造成了经济损失，恒驰公司对此应予赔偿，但张瑜、吴有英主张173,446元明显过高，结合张瑜、吴有英提供的部分购买凭证、家具设备的损坏程度、张瑜、吴有英本身应尽到的管理义务，法院酌情确定该部分赔偿金额为30,000元。关于张瑜、吴有英主张的误工损失，因无事实及法律依据，法院不予支持。关于张瑜、吴有英要求恒驰公司更换物业公司的诉请，该诉请不是本案审理范围，在本案中不予处理。至于恒驰公司辩称双方签订的备忘录就渗水问题给张瑜、吴有英造成的影响一次性给予了赔偿，故恒驰公司不应再进行任何赔偿，法院认为，根据该备忘录签订的时间及内容，只能认定恒驰公司支付的80,000元租金补偿，补偿的是因房屋渗水维修而导致张瑜、吴有英迟延装修进场的租金损失，而无法理解为80,000元包括渗水造成的已发生及未发生的所有损失，对于恒驰公司的该抗辩意见，法院不予采信。
一审法院判决如下：一、上海恒驰房地产有限公司应于判决生效之日起三十日内对张瑜、吴有英位于上海市嘉定区双单路XXX弄XXX号房屋地下一层渗水问题、地下一层顶板钢筋裸露、二层斜屋外墙渗水、三楼露台外墙渗水问题维修完毕；二、上海恒驰房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿张瑜、吴有英经济损失人民币70,000元。三、驳回张瑜、吴有英的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点仍同一审中的争议焦点，对于签订备忘录后，房屋出现的渗水问题给张瑜、吴有英造成的损失，恒驰公司是否应当赔偿？应当赔偿多少？对此一审法院已作充分详细的阐述和分析，本院予以认同，不再赘述。就上诉人关于双方签订的备忘录就渗水问题给张瑜、吴有英造成的影响一次性给予了赔偿，故恒驰公司不应再进行任何赔偿的上诉主张，一审法院未予采纳，并对未予采纳的理由亦作了阐述，本院表示赞同，不再重复。一审法院鉴于房屋质量确有瑕疵，张瑜、吴有英确有实际损失的发生，综合各方面的因素，酌情确定恒驰公司的赔偿金额，尚属合理。
综上所述，恒驰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,550元，由上诉人上海恒驰房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年二月十六日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……