福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终1162号
上诉人（原审原告）：福建省晋江安海菌柄加油站，住所地福建省晋江市安海镇菌柄村。
负责人：黄传总。
委托诉讼代理人：蔡栋梁，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹婧，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中国石化销售有限公司福建泉州石油分公司，住所地福建省泉州市鲤城区义全街151号石油大楼。
负责人：林文雄。
委托诉讼代理人：卓光勇、罗平，福建尚民律师事务所律师。
原审第三人：中石化森美（福建）石油有限公司泉州晋江菌柄加油站，住所地福建省晋江市安海镇菌柄英敏路12号。
负责人：戴尽良。
原审第三人：中石化森美（福建）石油有限公司，住所地福建省福州市五四路109号东煌大厦18-26层。
法定代表人：夏世祥。
上述两原审第三人的共同委托诉讼代理人：万海龙、许斯雅，福建尚民律师事务所律师。
上诉人福建省晋江安海菌柄加油站（下称安海菌柄加油站）因与被上诉人中国石化销售有限公司福建泉州石油分公司（下称中石化泉州公司）、原审第三人中石化森美（福建）石油有限公司泉州晋江菌柄加油站（下称中石化森美菌柄加油站）、中石化森美（福建）石油有限公司（下称中石化森美福建公司）合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第7031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安海菌柄加油站的委托诉讼代理人蔡栋梁、尹婧，被上诉人中石化泉州公司的委托诉讼代理人卓光勇、罗平，原审第三人中石化森美菌柄加油站、中石化森美福建公司的委托诉讼代理人万海龙、许斯雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安海菌柄加油站上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。事实和理由：本案《安海菌柄加油站转让合同》及相应《补充协议》均因违反法律强制性规定而无效或部分无效，一审法院对于上诉人安海菌柄加油站提出的关于解除合同的诉讼请求未就合同效力问题进行审查，亦未告知上诉人安海菌柄加油站可以变更诉讼请求便径行判决驳回上诉人安海菌柄加油站的全部诉讼请求，属事实认定不清，适用法律有误，且违反法定程序，依法应当予以改判或发回重审。《安海菌柄加油站转让合同》第一条约定：“乙方自愿将坐落于晋江市安海菌柄村的加油站转让给甲方，转让的资产包括加油站的土地使用权，地面建筑物及加油站的所有机械设备……”，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此《安海菌柄加油站转让合同》及相应《补充协议》中关于将案涉加油站土地进行转让或出租的约定因违反法律强制性规定应被认定无效。案涉加油站土地《集体土地使用证》记载，该块土地使用权类型为“划拨”，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效……”，从此种角度来说，《安海菌柄加油站转让合同》因未经有批准权的人民政府批准转让划拨土地使用权而导致无效。另外，虽然《补充协议》变更约定中石化泉州公司已支付的150万元整视同购买菌柄加油站所有地面资产，不再对加油站土地约定转让，但根据我国“房随地走，地随房走，房地产主体一致”的房地产交易原则，房屋转让时该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，《补充协议》亦因违反上述《土地管理法》及相关司法解释的强制性规定而无效。退一步讲，即便本案《转让合同》及相应《补充协议》有效，对于加油站土地使用权租赁期限超过二十年的部分亦应依法认定无效。
被上诉人中石化泉州公司辩称：上诉人安海菌柄加油站主张其与中石化泉州公司签署的《安海菌柄加油站转让合同》及《补充协议》属无效不能成立。上诉人安海菌柄加油站在签订《安海菌柄加油站转让合同》时向中石化泉州公司一方承诺将土地使用权及房屋所有权办理变更至中石化泉州公司一方名下。后由于安海菌柄加油站无法办理前述变更手续，因合同已持续履行近四年，双方协商签署《补充协议》。在《补充协议》中补充变更约定暂为附条件的租赁关系，即政策允许转让变更登记时，上诉人安海菌柄加油站仍应将该土地办理变更登记至中石化泉州公司指定人名下。涉诉土地在双方签署前述合同之前，已以安海菌柄加油站的名义取得土地证，并早已于1993年经晋江市政府部门批准在此开办加油站，后由上诉人将加油站整体转让给中石化泉州公司经营，各项证照齐全，现上诉人安海菌柄加油站认为该土地不得转让或出租用于非农建设即经营加油站，不能成立。双方签署前述《安海菌柄加油站转让合同》及《补充协议》经协商一致自愿签订，属于双方真实意思表示，并未违反强制性法律规定，依法有效。本案一审过程中，安海菌柄加油站的诉讼请求仅提出解除双方签署的《补充协议》而并未提及《安海菌柄加油站转让合同》，且是以合同有效的前提出要求解除租赁关系，要求支付租金和返还租赁物。双方均未提出合同无效的主张。在合同有效的情况下，一审法院无需释明告知变更诉讼请求作出判决，并无程序错误。本案《补充协议》约定的租赁期间起始至今尚未超过租赁最长期间，现处于合同履行的有效期间，中石化泉州公司并无违约行为，安海菌柄加油站现无权要求解除合同或主张合同无效而收回加油站土地和房屋。
原审第三人中石化森美菌柄加油站、中石化森美福建公司述称，同意被上诉人中石化泉州公司的答辩意见。原审第三人与被上诉人中石化泉州公司之间不存在转租行为，仅仅是进行了名称变更，仍是属于被上诉人中石化泉州公司的总公司控股的关联公司。在签订合同时，安海菌柄加油站清楚知道被上诉人中石化泉州公司受让加油站的目的，而不是由中石化泉州公司自行经营。
安海菌柄加油站向一审法院起诉请求：1、确认中石化泉州公司与原审第三人中石化森美菌柄加油站的事实转租行为无效；2、解除安海菌柄加油站与中石化泉州公司于2004年4月20日签订的菌柄加油站补充协议；3、中石化泉州公司立即返还安海菌柄加油站《安海菌柄加油站转让合同》项下的617平方米房屋及1171.03平方米土地使用权；4、中石化泉州公司立即支付安海菌柄加油站租金93750元（计算至起诉之日）。
一审认定事实：安海菌柄加油站于1993年12月9日成立并办理工商登记，其住所地为晋江市，组建单位为晋江市民委员会，企业类型为集体分支机构（非法人），经营范围为柴油零售，后于2001年12月20日被吊销营业执照。位于晋江市.46平方米的集体土地使用权人为安海菌柄加油站，相应的集体土地使用证于2000年6月26日颁发给安海菌柄加油站。位于晋江市.91平方米的房屋所有权人为安海菌柄加油站，相应的房屋所有权证于2000年7月7日颁发。上述集体土地使用权、房屋所有权尚未过户至中石化泉州公司名下。
安海菌柄加油站（合同乙方）与“福建省石油总公司晋江公司”（合同甲方）于2000年6月30日签订《安海菌柄加油站转让合同》，该合同对双方的权利义务进行如下约定：1.乙方将坐落于晋江市的加油站转让给甲方，转让的资产包括加油站的土地使用权、地面建筑物及加油站的所有机械设备及相关经营所有的设施所有权（详见附件资产清单）。该清单载明土地使用面积为1171.03平方米，建筑物面积分别为加油棚193平方米、办公楼617平方米、附属建筑15平方米，以及有相关的经营设施、生活设施若干。2.加油站的土地使用权由乙方负责在合同订立二个月内变更过户至甲方名下，加油站的房屋所有权由乙方办理并变更（应办理房产证），加油站的经营手续原则上由甲方办理，乙方应尽力给予协助。3.乙方应在7月30日前完成加油站的资产移交手续，同时应对资产维护良好，保持资产的完整。4.加油站转让前发生的债权债务及应缴税费由乙方负责，转让后甲方经营所发生的债权债务由甲方负责。5.乙方须保证加油站权属清楚，不存在任何产权争议，没有设置抵押、保证或其他形式的担保，否则由此造成甲方损失应由乙方负责一切损失。6.加油站转让费为3000000元，签订合同后至接管加油站前支付50%，余下部分待乙方全部履行合同后十天内一次性付清。7.转让过程中甲方所需所有的转让发票必须到税务局办理，税费由乙方负担。8.乙方有责任协助甲方搞好周边单位及当地村民的关系，保证移交后甲方能正常经营。9.任何一方的原因造成合同无效，双方互相返还，责任方应按合同总金额20%赔偿对方损失。10.本合同未尽事宜双方经友好协商可另订立补充合同，与本合同具有同等法律效力。
2004年4月20日，安海菌柄加油站（合同乙方）与“中国石油化工股份有限公司福建泉州石油分公司”（合同甲方）签订补充协议，该协议约定，因甲方改制，经乙方同意，原甲方与乙方签订合同中的权利和义务由甲方继续履行。由于乙方无法完整履行合同，现经甲乙双方充分协商达成补充协议：1.原合同约定加油站转让费3000000元（含税费），其中1500000元已支付但未开发票，视同购买菌柄加油站所有地面资产（含合法经营手续），余下1500000元视同租赁该加油站土地使用权。2.租赁期限视同商服用地的使用年限四十年，自2000年6月30日起至2040年5月31日止。3.租赁费每年37500元，2000年6月30日至2004年5月31日四年的租金150000元应于本协议签订后由甲方凭乙方合法发票一次性付清，同时乙方必须提供甲方购买加油站地面资产金额1500000元的合法发票给甲方入账。从2005年起每年的第一季度甲方凭乙方出具的合法发票将当年租金37500元汇入乙方指定账户。4.在租赁期内如乙方能将该加油站的土地使用权办理至“中国石油化工股份有限公司福建泉州晋江菌柄加油站”名下，余下的土地使用权租赁费凭乙方提供的合法发票一次性付清。5.土地使用面积及其他条款按原合同执行。
中国石油化工股份有限公司福建泉州石油分公司于2014年5月27日名称变更为中国石化销售有限公司福建泉州石油分公司（即本案中石化泉州公司），其经营范围为批发汽油、煤油、柴油、润滑油，中石化泉州公司由原本隶属于中国石油化工股份有限公司福建石油分公司更改为隶属于中国石化销售有限公司。中国石化销售有限公司是中国石油化工股份有限公司的全资子公司。第三人中石化森美（福建）石油有限公司于2007年3月28日登记成立，其股东为中国石油化工股份有限公司、埃克森美孚中国石油化工有限公司、沙特阿美亚洲有限公司，该公司由中国石油化工股份有限公司控股。原审第三人中石化森美（福建）石油有限公司泉州晋江菌柄加油站于2007年7月20日登记成立，其经营范围为汽油、柴油零售业务及非危化品的石油产品（含润滑油）的批发、零售业务，住所地为晋江市。“中国石油化工股份有限公司福建泉州晋江菌柄加油站”于2001年1月17日登记成立，对外经营油品零售业务，其企业类型为有限责任公司分公司（国有控股），其住所地为晋江市，该加油站后于2007年8月17日注销。
一审法院认为：关于安海菌柄加油站的诉讼主体是否适格。吊销营业执照，是工商行政管理机关根据工商行政法规对违法市场主体作出的一种行政处罚，但只有依法清算并办理工商注销登记后，该市场主体身份才归于消灭，在被注销前其主体资格仍应视为存续，可以以自己的名义进行诉讼活动。本案中安海菌柄加油站系被吊销营业执照但尚未注销，因此安海菌柄加油站具有诉讼主体资格。关于诉争《补充协议》是否应当解除。中石化泉州公司的经营范围为批发汽油、煤油、柴油、润滑油，中石化泉州公司向安海菌柄加油站收购加油站的目的系为了油品的零售，结合中石化泉州公司变更名称前的“中国石油化工股份有限公司福建泉州石油分公司”在收购案涉加油站后即设立“中国石油化工股份有限公司福建泉州晋江菌柄加油站”对案涉加油站进行经营管理的事实，以及安海菌柄加油站与中石化泉州公司《补充协议》第四条“在租赁期内如乙方能将该加油站的土地使用权办理至中国石油化工股份有限公司福建泉州晋江菌柄加油站名下，余下的土地使用权租赁费凭乙方提供的合法发票一次性付清”的约定，可以认定安海菌柄加油站对此是清楚且认可的，也符合“中石化”、“中石油”收购民营加油站的市场通行做法。根据中石化泉州公司由原本隶属于中国石油化工股份有限公司福建石油分公司更改为隶属于中国石化销售有限公司，中国石化销售有限公司是中国石油化工股份有限公司的全资子公司以及中国石油化工股份有限公司与外资合资成立中石化森美福建公司这些事实情况，中石化泉州公司总公司的独资控股股东中国石油化工股份有限公司在合资后将中国石油化工股份有限公司福建泉州晋江菌柄加油站变更为其福建地域的合资公司“中石化森美”下属的加油站，且合资公司仍由中国石油化工股份有限公司控股，此系中石化泉州公司总公司对相应资产的合法调配行为，并非安海菌柄加油站主张的转租行为。第二，根据《补充协议》第三条“从2005年起每年的第一季度甲方凭乙方出具的合法发票将当年租金37500元汇入乙方指定账户”约定，安海菌柄加油站收取每年“租金”时应当先向中石化泉州公司提供相应的发票并凭票收款，此系中石化泉州公司交付安海菌柄加油站“租金”前安海菌柄加油站应当先予履行的义务，安海菌柄加油站庭审时确认由于发票手续麻烦、每年收取的钱款不多，安海菌柄加油站对于收取租金便持不在乎的心态。因此，法院认为，在安海菌柄加油站未能提供发票的情况下，中石化泉州公司根据约定及《合同法》的有关规定，有权对争议款项予以拒付。安海菌柄加油站主张中石化泉州公司应当支付拖欠的租金，但根据法律规定及双方合同约定，由于安海菌柄加油站对于其应当先履行的提供发票的义务并未履行，现中石化泉州公司就此提出先履行抗辩，具有事实及法律依据，对于安海菌柄加油站要求中石化泉州公司支付租金的诉讼请求法院不予支持。安海菌柄加油站主张中石化泉州公司存在擅自转租的行为，根据前述分析，该主张缺乏事实依据，对此法院不予认定。鉴于安海菌柄加油站主张的解除《补充协议》的事由不能成立，且该《补充协议》是由于安海菌柄加油站无法完整履行《安海菌柄加油站转让合同》而作出的补充约定，对于安海菌柄加油站要求解除《补充协议》、中石化泉州公司返还房屋及相应的土地所有权的诉讼请求法院不予支持。原审第三人中石化森美福建公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、第六十六条之规定，判决：驳回安海菌柄加油站的全部诉讼请求。案件受理费2144元，由安海菌柄加油站负担。鉴定费1500元，由中石化泉州公司负担。
二审期间，双方对原审查明的事实没有异议，亦未提供新证据。
本院认为，诉争《安海菌柄加油站转让合同》中涉及土地使用权转让部分，因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，该部分无效。其余条款未违反法律的禁止性规定，应认定合法有效。上诉人安海菌柄加油站经政府批准开办，领有营业执照，系合法成立，被上诉人中石化泉州公司向上诉人安海菌柄加油站购买地面资产、租赁该加油站的土地使用权后，仍是用于经营加油站，并未改变该加油站的用途，故对上诉人安海菌柄加油站关于《补充协议》中案涉加油站出租用于非农建设的约定无效的主张，本院不予支持。诉争《补充协议》履行至今尚未超过法律规定的最长租赁期限，未超过部分合法有效，对双方具有法律约束力。上诉人安海菌柄加油站据此向一审法院提出解除《补充协议》，请求中石化泉州公司返还房屋及土地使用权等诉讼请求，一审法院通过审查双方在《补充协议》中的权利和义务，认定中石化泉州公司未违反合同约定，进而驳回安海菌柄加油站的原审诉讼请求，并无不当。综上，上诉人安海菌柄加油站关于案涉加油站土地使用权转让部分无效的主张，本院予以支持。其他上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2144元，由上诉人安海菌柄加油站负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 鲍冬凡
代理审判员 李祖山
二〇一七年八月九日
书 记 员 吴艳蓉
速 录 员 庄晓思
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《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。