浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0424民初3000号
原告：刘步琴，女，1959年11月24日出生，汉族，住上海市闸北区。
被告：海盐海欣房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县通元镇韩家桥新区**号。统一社会信用代码：91330424728918332R。
法定代表人：陶明，该公司董事长。
委托代理人：李胜华、方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。
原告刘步琴诉被告海盐海欣房地产开发有限公司（以下简称：海欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年5月16日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈玲英独任审理，先后于2018年6月8日、7月26日两次公开开庭进行了审理。原告刘步琴、被告委托代理人李胜华、方燕均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告刘步琴起诉称：2016年9月间，在被告售楼人员多次反复宣传和劝说下，原告答应被告售楼人员，替自己女儿认购一套商品期房，并于2016年9月17日与被告签订一份购房意向申请书，并约定所购房屋面积、楼层、房屋总价款；2017年8月，原告收到被告售楼人员电话通知，要求原告去售楼处签一份购房补充协议，理由是承建房屋的开发商有变化，现不能按原先约定的房价出售房屋，先所签订的意向申请不是合同，可以更改；如不同意，可以退房。被告的毁约行为原告无法接受。此后原告多次说明，要求被告按照购房意向申请给其房屋，乘车去海伦花城售楼处沟通未果，于2018年3月17日去信再次要求被告按约定履行义务，至今被告不理不睬。原被告所签订的购房意向是双方真实意思表示，不违反法律所禁止性规定，违约者应承担违约责任，赔偿原告信赖利益损失。故请求法院依法判令：1、撤销原被告于2016年9月17日所签订海伦花城西区二期购房意向申请，返还原告交纳的购房意向款6万元；2、被告赔偿原告应得到的信赖利益损失计35万余元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告补充说明诉讼请求第1项即指解除原、被告间签订的购房意向申请，诉请第2项的损失包括了房屋差价损失334400元以及律师咨询费、交通费、餐饮费、误工费及精神损失费等15000余元。
被告海欣公司答辩称：1、原告通过原先已在被告处购买过房产的人员得知被告正在筹备竞拍涉案的土地，且若竞拍成功后，欲开发暂定名为海伦花城西区二期的房产，故原告从上海赶到被告处，为了取得意向性优先购买权，与被告签订《购房意向申请单》。鉴于被告在积极筹备土地竞拍过程中未能竞得该土地，但原告为了达到恶意诉讼的目的，故意延迟领取退款，且被告又不知原告银行账户，故虽主观上欲在竞拍失利后立即返还意向金，但因原告未提供账户而履行退款不能。2、双方签订的《购房意向申请单》系预约合同范畴，而非商品房本约合同。3、本案为预约合同纠纷，预约合同系为将来签订本约合同而达成的协议，违反预约合同并不意味着应当承担与违反本约合同同样的违约责任；本案不能以商品房买卖本约合同的违约责任来判断原告所谓的损失和违约赔偿；即使被告存在违约，也不应承担本约合同中的预期利益损失；原告只交了60000元小额意向金，并非存在缴纳了全部购房款而无经济能力购买其他房屋之情形，案涉竞拍土地所在地区也有其他楼盘，原告并没有尚失另外购房机会。4、原告为了取得意向性优先购买权，在知道被告正在筹备竞拍土地，未取得商品房预售许可证的情形下仍坚持要求与被告签订意向申请书，原告应当意识到其中的风险，并为其承担相应的明知和预知的法律后果，故原告要求被告赔偿利益损失的诉请缺乏法律依据和事实依据。5、由于不可归责于双方当事人的事由，致使原被告不能订立本约，被告的义务只限于返还给原告认购意向款。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、购房意向申请单1份，用于证明原、被告于2016年9月17日签订购房意向申请，认购被告开发的海伦花城西区二期2幢405室房屋。
2、购房收据1份，用于证明原告支付了购房意向金60000元。
3、挂号信收据及信函各1份，用于证明原告要求被告尽快通知签订正式购房合同。
4、商品房预售许可公告1份，用于证明2017年11月3日被告取得售房行政许可。
5、海伦花城三期楼盘均价查询1份，用于证明对外公布的海伦花城售房均价。
6、海欣公司工商信息查询1份，用于证明被告工商登记情况。
7、宣传页1份，用于证明被告向其宣传的房屋户型图及整个小区俯瞰图。
被告质证认为：对证据1的真实性、合法性认可，关联性及待证事实不认可。从双方签订购房意向申请单的渊源开始，原告陈述与客观事实不符，原告是通过其他人员得知被告信息，原告方明确知道假如被告竞拍成功，是要开发海伦花城二期房产，原告从上海到被告处，目的是为了取得优先购买权，原告在签订意向申请书时已经预见了风险，本案法律后果是不可归责于双方的原因；该申请单的法律关系范畴属于预约合同，而非本约合同；从申请单可以看出，双方约定了附条件成立的情形，从意向申请的第3条来看，依据权利义务对等原则，开发商在客观上不能成就，仅限于返还意向款，无须承担其他任何责任。对证据2本身真实性、合法性认可，对关联性和待证事实不认可。意向金仅占据了14.6%，房地产交易习惯中，首付为总价款30%－60%，部分存在全款支付情况，该款项为小额意向金，刷卡无法体现账号。证据3挂号信没收到，投递日期看不清楚，内容未载明，对证据三性不确认。但从内容看，原告自认属预约合同。证据4、5属复印件，不具有证据资格，来源合法性不清楚。证据6工商登记材料真实性认可，但对待证目的不认可。对证据7的证据三性不认可，该宣传页上未加盖公章，不能证明来源。
被告海欣公司为支持其抗辩意见，向本院提交证据如下：
1、土地开发建设意向书、土地出让意向金回单各1份，用于证明被告与海盐县通元镇人民政府签订了关于涉案土地的开发建设意向书，并交纳了土地出让意向金。
2、招拍挂出让文件、扣款业务自助回单、退履约保证金回单、竞买承诺书、公证书各1份，用于证明被告积极履行了就涉案土地参与竞拍的义务，并交纳了竞拍保证金参与土地竞拍；原告明智被告尚处于涉案土地竞拍过程中，坚持要求与被告签订《认购意向申请单》，符合法律规定的明知和合理预见法律后果的行为真实意思之推定；并证明被告积极参与土地竞拍，由于不可归责于被告的事由，导致被告客观上未能竞得涉案土地，同时也证明双方达成的《购房申请单》中的附带的条件未能成就的事实。
3、海盐县民政局盐民批（2017）5号、盐民批（2015）24号文件及海盐县人民政府盐政函（2010）58号文件各1份，用于证明涉案土地开发商为复星房产，小区为梅园小区；而海伦花城于2011年开发完成，海伦花城西区在2015年时已经完成开发，被告如果竞拍到涉案土地，有可能将原开发的海伦花城西区命名为西区一期，涉案土地上所建小区命名为西区二期。
4、微信聊天记录1份，用于证明被告在竞拍失利后即要求原告将意向金取回，但原告要求将意向金仍放在被告处，并要求被告帮忙找二手房。
原告质证认为：对证据1、证据2没有意见。对证据3真实性由法院核实，但认为与本案没有关系，被告在混淆事实。证据4是原告与被告工作人员间的聊天记录，2017年8月以后，被告工作人员郑永观经常与其联系，要求其将申请单退还，称原先协议没用了，房子涨价了，要么看看二手房，其很生气，所以其发了一个链接给郑，链接内容与本案情况相似。之后被告工作人员向其推荐二手房，并不是其要求被告介绍二手房的。
本院认证认为：原告提供的证据1、证据2，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据3挂号信函收据上无收件人签名及寄达地信息，被告亦否认收到，本院不予确认；证据4显示系梅园小区商品房预售许可公告，与本案的关联性不予确认；证据5系网页打印件，显示开发商为嘉兴复星房地产有限公司，本院不予确认；证据6的真实性被告予以认可，本院予以确认；证据7来源不明，本院不予确认。被告提供的证据1、证据2，原告无异议，本院予以确认；证据3系相关国家机关出具的文件，本院予以确认；证据4的真实性原告予以认可，本院予以确认，但从该证据内容及时间来看，不能证明被告所主张的被告在竞拍失利后即要求原告将意向金取回，但原告要求将意向金仍放在被告处，并要求被告帮忙找二手房的事实。
本院经审理，确认案件事实如下：2016年9月17日，原告刘步琴与被告海欣公司签订《购房意向申请单》一份，约定：1、海盐海欣房地产开发有限公司开发的海伦花城西区二期（暂定名），坐落于：兴通路北，育才路西。2、意向房号：2幢405室，面积约为76平米，意向总价款为410400元。申请人经全面了解后有购房意向，故先预付购房意向款60000元，待开发商取得预售许可证后签订正式购房合同，同时将上述购房意向款转为购房款。3、如申请人在该商品房达到预售条件后，放弃购买该房屋的，则开发商承诺在次月28日前将申请人所交意向金60000元返还。同日，原告刘步琴向被告海欣公司交纳了意向金60000元。
2016年9月5日，被告海欣公司与通元镇人民政府就位于海盐县通元镇兴通路北侧、育才路西侧、镇市民公园南侧、西靠镇公安派出所的地块签订《土地开发建设意向书》，并于同年9月21日交纳了土地出让意向金。2016年11月3日，海盐县国土资源局发布国有建设用地使用权公开出让公告，对通元镇南至兴通北路、西至通元派出所的地块挂牌出让，被告缴纳了土地出让金并参与了竞买，后由嘉兴复星房产有限公司购得上述国有建设用地使用权。
本案中，原、被告双方对于解除双方购房意向申请单，被告返还原告交纳的购房意向金60000元没有争议。双方争议焦点在于：1、本案属商品房买卖合同纠纷还是商品房预约合同纠纷；2、被告是否应赔偿原告信赖利益损失；如果赔偿，应赔偿多少？
本院认为：
一、关于本案案由。预约合同是约定将来订立一定合同的合同。本案中，原、被告双方所签订的《购房意向申请单》虽对于双方当事人姓名或名称、房屋基本情况等进行了约定，但一方面双方所约定的商品房未实际建成，对于交付时间、违约责任等条款均未约定；另一方面，该意向申请单中对房屋亦表述为意向房号，并约定“待开发商取得预售许可证后签订正式购房合同”，说明双方在签订意向申请单时对于行为性质属预约行为是明知的；庭审中，原告也就预约合同的性质及违约责任发表了意见。综上，本院确认本案为商品房预约合同纠纷。
二、关于被告是否应赔偿原告信赖利益损失，如果赔偿，应赔偿多少的问题。原告认为其因被告的违约行为而丧失期待利益，也丧失了与他人订立同类型本约的机会，导致机会利益损失转化为现实利益损失；同时，原告为维权而产生直接损失，故被告应赔偿其各项损失计350000元；而被告则认为预约合同不同于本约，违反预约合同并不意味着应当承担与违反本约合同同样的违约责任；即使被告存在违约，也不应承担本约合同中的预期利益损失；原告只交了60000元小额意向金，原告并没有丧失另外购房机会；同时被告还认为原告在知道被告正在筹备竞拍土地，未取得商品房预售许可证的情形下仍坚持要求与被告签订意向申请书，原告应当意识到其中的风险，本案系由于不可归责于双方当事人的事由，致使原被告不能订立本约，被告的义务只限于返还给原告认购意向款。本院认为：
1、被告所主张的原告在知道被告正在筹备竞拍土地，未取得商品房预售许可证的情形下仍坚持要求与被告签订意向申请书，原告不予认可，被告对此亦未能举证证明，从双方所签订的购房意向申请单，可以明确原告对于被告尚未取得预售许可证应当知情，但从本案审理情况来看，不能得出原告在签订购房意向申请单时知道被告在筹备竞拍土地的结论；同时，被告主张在竞拍失利后即要求原告将意向金取回，是原告要求将意向金放于被告处，并要求被告帮忙找二手房，但从被告提供的微信聊天记录来看，该聊天记录发生于2017年10月至2018年4月间，聊天内容主要为被告工作人员向原告介绍二手房，并未涉及意向金退回问题，也未体现出原告主动要求被告工作人员帮助寻找二手房，庭审中原告对此亦予以否认，故被告的这一主张无相应证据证明，本院不予支持。
2、原告缴纳意向金，是基于在将来可以与被告签订正式购房合同，向被告购买相应房屋的合理信赖，故原告虽只缴纳了60000元购房意向金，但同样会对原告购买其他房产产生一定的阻却；事实上，原告此后也未在同一地区购买其他房产，实际丧失了与他人订立同类合同的机会。
3、本案中，因被告海欣公司实际未竞拍得涉案土地，故双方所签订的购房意向申请在客观上已履行不能。对于购房意向申请履行不能，双方是否存在过错问题。本院认为，被告海欣公司作为房产开发商，在竞拍得土地之前即与原告签订购房意向，并收取意向金，具有较大过错，应承担主要责任；同时，原告在明知被告未取得预售许可证的情况下，对于涉案房产的开发建设情况未尽到相应的注意义务，故原告亦存在一定过错，应承担次要责任。
4、关于损失问题。原告主张被告应赔偿房屋差价损失及为维权而产生的直接损失350000元，本院对上述金额不能全部支持，除前述双方过错外，其他主要理由如下：（1）原告主张的律师咨询费、住宿费、交通费、精神损失费等损失均未提供证据证明，本院不予确认；但原告将意向金交纳给被告后，确实产生直接的利息损失，对该利息损失，本院酌定为按年利率6%计算，自2016年9月17日起暂计至2018年8月16日的利息为6900元，以后利息计算至款项返还之日止；（2）原告主张的房屋差价损失系以自行在网站上查询的价格为依据计算而得，但该查询价格显然并非权威价格，不能作为定案依据；（3）原告与被告签订的购房意向申请单上，约定的房屋总价为410400元，即使存在房屋差价损失，那么通常情形下原告可获得的差价也是在与被告签订正式购房合同并全面履行情形下可获得的差价，现原告交纳的意向金仅为60000元；（4）原告自认2017年8月时，被告电话通知原告开发商有变化，可以更改申请或退房，表明购房意向申请单所约定的签订正式购房合同条件已经无法成就，但原告自认其仍多次要求被告履行购房意向申请，希望与被告签订正式购房合同，在房价上涨的情况下，原告对于损失的扩大应承担相应责任；（5）本案双方所签订的是预约合同，与正式的本约合同在法律性质上存在差异；（6）被告没有竞得涉案土地使用权，没有开发涉案房地产项目，没有证据显示被告因本案纠纷而获利。
综上，本院结合原、被告双方的过错程度，同一区域2017年8月份起的房价，原告已交款项的金额及被告并未从中获利等情形，本院酌定被告赔偿原告信赖利益损失人民币28000元（包括购房意向金60000元的利息损失，即从2016年9月17日起，按年利率6%算至2018年8月16日为6900元，后继续算至款项返还之日止），对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理买成合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘步琴与被告海盐海欣房地产开发有限公司于2016年9月17日签订的购房意向申请单；
二、被告海盐海欣房地产开发有限公司向原告刘步琴返还购房意向款人民币60000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告海盐海欣房地产开发有限公司赔偿原告信赖利益损失人民币28000元（包括以购房意向金60000元为基数，从2016年9月17日起，按年利率6%计算至2018年8月16日的利息损失人民币6900元，后继续算至该款项返还之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告刘步琴的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3725元，由原告刘步琴负担2925元，被告海盐海欣房地产开发有限公司负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审判员 陈玲英
二〇一八年八月十六日
书记员 夏铭伟
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