福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民初字第1474号
原告（反诉被告）：福州开发区星月宾馆，主要经营场所福建省福州市马尾区。
执行事务合伙人：陈仁团，经理。
委托诉讼代理人：夏勇明、黄长清，福建晓晔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：福建革新机器制造有限公司，住所地福建省福州市马尾区。
法定代表人：何浦寨，总经理。
委托诉讼代理人：张健、伍敏智，北京大成（福州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）福州开发区星月宾馆（以下简称“星月宾馆”）因与被告（反诉原告）福建革新机器制造有限公司（以下简称“革新公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月10日向本院起诉，本院于2015年11月10日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2016年1月21日、10月13日公开开庭审理了本案。第一次庭审中，原告（反诉被告）星月宾馆的委托诉讼代理人夏勇明、黄长清及被告（反诉原告）革新公司的委托诉讼代理人张健、伍敏智到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告（反诉被告）星月宾馆的委托诉讼代理人黄长清及被告（反诉原告）革新公司的委托诉讼代理人张健、伍敏智到庭参加诉讼。在案件审理中，本院曾依法组织双方当事人进行调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原告星月宾馆向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2014年8月31日终止；2.被告因提前终止《租赁合同》按装修造价赔偿原告人民币648.55万元，并自2014年9月起至实际搬迁日止按每月人民币51305.00元赔偿原告停业期间的经营损失（暂计至2015年10月止为718270.00元）；3.被告向原告退还押金人民币23578.00元；4.由被告承担本案的诉讼费用。
本诉事实和理由：2005年4月1日，姚志军作为乙方（原告星月宾馆的原负责人）与被告革新公司作为甲方（原名为福建革新机器厂）签订一份《租赁合同》，约定乙方因经营活动需要向甲方租赁位于福州市马尾区共3813.92平方米房产（一层694.15平方米，二层至六层共计3119.77平方米），期限从2005年6月1日至2017年5月31日止。租金一层每月每平方米7元，二层以上每月每平方米6元，前三年不变，三年后按市场价协商调整。《租赁合同》第七条第3项约定：甲方如因国家建设或其他特殊原因需要终止合同，也须提前二个月通知乙方并退回停租后的租金，同时按装修造价给乙方赔偿损失。《租赁合同》还对双方其它权利义务等作出约定。
上述《租赁合同》签订后，原告星月宾馆实际于2006年4月30日成立，原告作为实际承租人每月均按期如数向被告支付租金，从2005年6月至2014年8月期间已付租金总计为人民币2753924.00元。2014年5月5日，被告向原告出具《终止租赁合同并限期撤离的通知》，以政府收储征用为由要求与原告提前终止租赁合同，至2014年8月31日前办理完各项结算清理验收手续。原告实际于2014年8月31日被终止营业，但至今被告未予以赔偿，也未接收承租物。原告认为，被告以政府拆迁（甲方原因）为由提前终止租赁合同，应当依照租赁合同约定履行提前终止合同的义务即向原告赔偿装修造价损失及停业期间经营损失，但被告至今仍未按照合同约定予以赔偿，已严重违约，应当承担违约责任。
综上，原、被告双方之间的《租赁合同》已于2014年8月31日因被告原因提前终止，被告应当依法向原告赔偿装修造价损失及停业损失。
被告革新公司辩称，一、原告请求被告按照装修造价648.55万元赔偿其装修损失没有事实和法律依据。1、双方签订的租赁合同第七条第3项“…甲方如因国家建设或其他特殊原因需要终止合同，也须提前二个月通知乙方并退回停租后的租金，同时按照装修造价给乙方赔偿损失。乙方应在两个月内办理退租手续，超过两个月本合同各项责任自动解除，甲方不再办理退租手续，此后产生的一切后果均由乙方承担，甲方不负由此引起的任何责任。”上述条款并未约定具体的装修造价，被告认为租赁合同系2005年签订，该条款中的“装修造价”系原告对租赁房屋的初次装修按照实际使用期限计算折旧后的残值损失；2、租赁合同约定的租赁期为十二年，至合同解除时已经履行九年多，原告的原始装修已不存在任何残值，原始装修的折旧耗损应计入原告的营业成本，而原告早已通过多年的经营收回此部分成本，所以原告实际上并没有装修损失；3、双方租赁合同明确约定，原告如对租赁房屋进行二次装修，需得到被告的书面同意，而本案原告在未经被告同意的情况下，擅自对租赁房屋进行二次装修，所以被告对原告二次装修的损失无须承担赔偿责任；4、租赁合同第七条第3项同时还约定了合同解除后，原告应当在两个月内办理退租手续，超过两个月未退租的，则免除被告各项责任，由原告自行承担损失。现原告在租赁合同解除后，仍然恶意占用租赁房屋营业至今且拒不退还，原告的行为已经严重违约，被告作为守约方不应承担任何赔偿责任；5、从被告收取租金的实际情况看，原告自认其自2005年6月至2014年8月合同终止之日，共向被告支付租金人民币275.3924万元。现原告要求被告按648.55万元的标准赔偿装修损失，该主张已超出被告签订租赁合同时的预期，违背了被告出租房屋的初衷，且本案租赁合同已经履行九年多，若被告按照648.55万元赔偿原告装修损失，意味着原告不但无偿使用租赁房屋达十年之久，在解除合同之后仍可获得一笔巨大的装修赔偿款，对被告极为不公平；6、原告提供的“国人大有评报字（2014）第023-2号《资产评估报告》”没有任何盖章和签名确认，不具备评估报告的形式上的要求，不能作为原告主张装修造价的依据。二、原告请求被告赔偿其停业损失的主张，没有事实和法律依据。1、本案租赁合同提前终止与原告停业损失之间没有任何关联性，原告并不因为租赁合同提前终止而被政府部门责令停止营业；2、事实上，在租赁合同终止后，原告仍然恶意占用租赁房屋继续经营，且未向被告缴纳房屋占用费和水电费用，被告还为其垫付了此期间的水电费；3、原告未提供任何损失的依据，该主张不应得到支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）革新公司向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）星月宾馆立即向被告（反诉原告）革新公司返还位于福州市马尾区的房屋；2.原告（反诉被告）星月宾馆向被告（反诉原告）革新公司支付延迟退房的违约金人民币47156.00元；3.原告（反诉被告）星月宾馆按每月人民币25936.00元的标准向被告（反诉原告）革新公司支付自租赁合同解除之日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费及银行同期贷款利息（自2014年9月1日至2015年11月30日，暂计十五个月，占用费为人民币389040.00元，应付至实际返还房屋止）；4.原告（反诉被告）星月宾馆向被告（反诉原告）革新公司支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的水电费用（暂计至2015年10月份共计人民币209305.33元，应付至实际返还房屋为止）；5.原告（反诉被告）星月宾馆承担本案的诉讼费用（包括诉讼费、鉴定费等相关费用）。
反诉事实和理由：被告（反诉原告）革新公司（甲方）与原告（反诉被告）星月宾馆（乙方）于2005年4月1日签订租赁合同，约定由星月宾馆承租革新公司位于福州市马尾区的房屋用于宾馆营业，租赁期限为2005年6月1日至2017年5月31日，月租金为人民币23578.00元，双方于2009年6月1日另订协议将月租金调整为人民币25936.00元。双方还约定：1、乙方需二次装修的，需经过甲方同意，否则后果由乙方承担；2、乙方未按规定时间办理退房手续的，应按原租金的双倍计47156.00元支付违约金；3、在合同期内甲方如因国家建设或其他原因需要终止合同，须提前二个月通知乙方，并退回停租后的租金，同时按装修造价给乙方赔偿损失。乙方应在两个月内办理退租手续，超过两个月本合同各项责任自动解除，甲方不再办理退租手续，此后产生的一切后果均由乙方承担，甲方不负由此引起的任何责任。
2014年，革新公司因政府土地征收无法继续履行租赁合同，依照合同约定提前二个月即于同年5月5日向星月宾馆发出“终止租赁合同并限期搬离的通知”，将无法继续履行租赁合同的原因和有关事项通知星月宾馆，同时告知于2014年8月31日终止双方的租赁关系，并要求其办理装修评估、搬离移交租赁房屋的各项结算清理验收手续。但星月宾馆并未在规定时间内办理退租手续，并恶意占用租赁房屋营业至今，且自2014年8月31日之后拒绝向革新公司缴纳房屋占用费以及水电费用，水电费暂计至2015年10月份共计人民币209305.33元，该笔费用应由星月宾馆承担。星月宾馆拒不返还租赁房屋的行为已经违约，依法应当承担违约责任，并向革新公司支付违约金、房屋占用费以及欠付的水电费。
原告（反诉被告）星月宾馆辩称：一、本案讼争《租赁合同》目前尚未到期，但因革新公司单方原因提前终止，且革新公司并未依《租赁合同》约定按装修造价对星月宾馆予以赔偿，故其无权要求星月宾馆返还租赁房屋；二、星月宾馆在接到革新公司终止租赁的通知后，已经积极配合革新公司对租赁物进行装修造价评估，但革新公司拒绝先行给予星月宾馆装修赔偿及搬迁补偿，现因革新公司违约在先导致星月宾馆被迫停止经营以及至今仍无法从租赁物中搬迁，且经营损失至今仍在不断扩大，故其无权要求星月宾馆支付违约金以及占用费；三、星月宾馆同意支付水电费，但在停业期间只有留守人员住在宾馆内，每月水电费用极低，而革新公司诉请的水电费已大大超出星月宾馆在正常经营期间的月平均水电费用，既不合理，又依据不足，且租赁物的水电表均在革新公司处，其应提出切实充分的抄表数字以证明星月宾馆的使用度数，否则由革新公司承担举证不能的法律后果。
为证明其主张，原告（反诉被告）星月宾馆向本院提供了如下证明材料：
A1、《内资企业登记基本情况表》，证明：被告的主体适格。
A2、《租赁合同》，证明：原、被告双方的租赁事实。
A3、《承诺书》、《关于同意承租人变更的通知》、《营业执照（副本）》及《内资企业登记基本情况表》，证明：原告星月宾馆系实际承租人。
A4、《调整租金协议》，证明：2009年6月1日，原、被告就租金调整事宜达成协议，并已实际履行。
A5、《收款收据》及发票，证明：原告星月宾馆按照合同约定向被告革新公司支付押金及租金。
A6、《终止租赁合同并限期撤离的通知》，证明：2014年5月5日，被告革新公司向原告星月宾馆发出《终止租赁合同并限期撤离的通知》，要求与原告提前终止租赁合同，至2014年8月31日前办理完各项结算清理验收手续。原告实际于2014年8月31日被迫终止营业，但被告至今仍未给予任何赔偿，也未接收承租物。
A7、革新公司因土地收储涉及福州开发区星月宾馆一至七层室内二次装修项目《资产评估报告》（国人大有评报字（2014）第023-2号），证明：被告革新公司就租赁物装修项目委托评估，并评估确认装修价值为648.55万元。
A8、律师函及EMS邮寄详情单、签收记录，证明：原告星月宾馆委托律师向被告革新公司发函交涉因征收提前终止租赁合同的赔偿事宜，但被告均置之不理。
A9、福州开发区星月宾馆2014年8月份损益表及资产负债表，证明：原告星月宾馆诉请被告革新公司赔偿停业期间经营损失的计算依据。
A10、信访事项处理答复意见书，证明：1、国人大有评报字（2014）第023-2号《资产评估报告》系由被告向原告提供；2、2014年9月16日，被告委托的评估公司对原告的装修评估给出的净值为444.96万元。
A11、榕开地税通停（2014）26号《税务事项通知书（适用于停业）》，证明：原告星月宾馆向税务机关申报停业。
A12、（96）公消监（建）字第007号《福州市公安局马尾分局建筑工程竣工消防验收意见书》、福建革新机器厂《加强防火的通知》（2009年2月11日）及于2009年2月26日出具的《证明》、马公消延字（2009）第0004号《福州市马尾区公安消防大队同意延期整改通知书》，证明：被告革新公司知情且同意原告星月宾馆对租赁物进行装修（包括二次装修）。
A13、消防水池图纸、工程预算表及《福州市马尾区公安消防大队复查意见书》，证明：原告星月宾馆花费25000.00元加盖蓄水池至400吨。
经庭审举证，被告革新公司对A1-2、A4、A8无异议；A3中的《承诺书》与被告留底的原件不一致，对真实性无法确认，被告留底备案的原件中有黄淑兰和陈仁团的签名，内容上也仅表述由陈仁团承担义务，对A3中的其余材料无异议；A5《收款收据》，被告曾给予原告两个月免租期，而原告述称已付275.3924万元租金系将该免租期租金一并计入，故被告事实上只收到原告270.6768万元租金；对A6《终止租赁合同并限期搬离的通知》的真实性有异议，被告留存的原件中有黄淑兰的签名，而原告提交的该通知则没有签名，对通知的内容无异议；对A7《资产评估报告》的真实性、合法性、关联性均有异议，该评估报告没有任何签名和盖章，真实性无法确认，且该评估对象是星月宾馆二次装修项目，而原告对租赁房屋的二次装修并未征得被告的同意，依照租赁合同的约定，被告有权要求原告拆除未经同意的二次装修，故不应采信该报告；对A9《损益表》及《资产负债表》的真实性、关联性均有异议，系原告单方制作，没有公信力，真实性亦无法确认，且本案讼争租赁合同解除后，原告并没有被行政部门责令停止营业，事实上原告在合同解除后仍一直营业，并产生大量水电费用，被告提供的水电费确认单亦可以证明原告并未停止营业，所以合同解除与营业损失之间没有关联性；对A10《信访处理答复意见书》的合法性、证明对象均有异议，房屋租赁纠纷已在法院审理中，应以司法裁判为准，且原告提交的A9《评估报告》仅为初步底稿，并不能代表被告的意思表示；根据A11《税务事项通知书（适用于停业）》可以得出系原告自行提出停业，与被告无关；A12消防整改材料，消防整改实为整改违法设施，不属二次装修，且消防整改系原告方的义务，不能以此认定被告同意原告二次装修；A13加盖消防水池的相关材料，本案原、被告会同鉴定机构进行现场踏勘时从未见到该蓄水池，故与本案无关，不予质证。
被告（反诉原告）革新公司向本院提供了如下证明材料：
B1、《租赁合同》，证明：原、被告双方存在房屋租赁合同关系及相关合同条款。
B2、《调整租金协议》，证明：原、被告双方于2009年6月1日另订协议将月租金调整为人民币25936.00元。
B3、《终止租赁合同并限期搬离的通知》，证明：被告（反诉原告）革新公司已依约提前两个月通知原告（反诉被告）星月宾馆解除租赁合同，要求其两个月内腾空搬离租赁房屋并交还革新公司。
B4、水电确认单、统计表及《正荣公司关于返还水电费的函》、水电费发票，证明：1、原告（反诉被告）星月宾馆自合同解除后欠缴的水电费暂计至2015年10月份为人民币209305.33元；2、原告（反诉被告）星月宾馆自合同解除后仍营业至今，月平均水电费与合同解除前基本持平。
B5、正荣（马尾）置业发展有限公司为星月宾馆搭建的专用电表房及星月宾馆专用电表、水表的照片，证明：正荣公司应星月宾馆的要求，自2015年1月起至今一直为星月宾馆提供电源供其营业，并设立专用电表及专用水表。
在案件审理过程中，被告（反诉原告）革新公司申请证人陈国文到庭作证。证人陈国文陈述：1、其系马尾正荣财富中心项目的项目经理；2、星月宾馆的配电房（由革新公司提供）因施工需要被拆除后，应革新公司要求，正荣公司为星月宾馆提供专用水电表，且截至到2016年3月的水电费合计为13.05万元，革新公司尚未缴纳该笔水电费。
经庭审举证，原告（反诉被告）星月宾馆对B1-3的真实性无异议，但本案系被告单方原因造成租赁合同不能继续履行，被告（反诉原告）革新公司依约应当按照装修造价赔偿星月宾馆，且星月宾馆亦已积极配合装修造价评估事宜，但革新公司既不赔偿，又不与星月宾馆协商搬迁费用等事宜，故革新公司要求星月宾馆在两个月内搬离租赁房屋，于法无据；B4并非水电部门的票据，且无法证明抄表数字的形成过程，另从未告知过星月宾馆，故对形式的真实性及合法性、关联性、证明对象均有异议，且自接到革新公司关于终止租赁合同的通知后，星月宾馆已被迫停止营业，在此期间只有留守人员驻守宾馆，水电费用极低，再者星月宾馆停业前的正常经营期间的月平均水电费亦少于该数额，明显不合常理；对B5照片均有异议，未能证明与星月宾馆的关联性。关于证人证言，首先该证人身份不明，其次证人的陈述系单方口述，故不应采信。
另，因鉴定所需，在案件审理过程中，原、被告双方均根据鉴定机构的要求分别向本院提交以下补充评估资料：一、被告（反诉原告）革新公司于2016年6月提交本案讼争租赁房屋的结构图纸；二、原告（反诉被告）星月宾馆于2016年6月27日提交马尾茶楼设计方案图（2005年6月18日）、马尾星月歌城设计图（2008年7月30日）及四层、五层消防平面图。
以上证据经审查分析，本院认为：因革新公司对A1-2、A4、A8、A10-12，星月宾馆对B1-3的真实性无异议，且与本案具有关联性，故本院均予以采用；A3、A6，虽革新公司对A3中的《承诺书》及A6的真实性有异议，但并未提交相关材料予以否定该《承诺书》及A6的真实性，故本院对A3、A6均予以采用；A5，因星月宾馆将免租期租金计入已付租金，进而导致革新公司对金额提出异议，但双方对实际已支付的租金数额并无异议，故本院予以采用；A7，该评估报告既未加盖鉴定机构公章，亦未有专业人员签章确认，不具形式上的合法性，且本案已启动司法鉴定程序，故本院不予采用；A9，系原告星月宾馆单方制作，本院不予采纳；A13，原告星月宾馆自认蓄水池在启动本案司法鉴定前已被拆除，且拆除方并非被告革新公司，故该材料与本案无关，本院不予采纳。B4-5，虽革新公司欲以该材料证明星月宾馆欠付水电费，但该材料系正荣（马尾）置业发展有限公司或革新公司的水电费票据等，既未体现与星月宾馆的关联性，又未能体现该笔水电费金额的形成过程，且革新公司自认其尚未向正荣（马尾）置业发展有限公司缴纳讼争水电费，故对B4-5，本院均不予采纳。关于证人证言，一、证人陈国文出庭作证时仅向本院提交个人身份证，并未提交其与正荣公司的关系证明，故其无权代表正荣公司陈述，二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条的规定，证人应当客观陈述其亲身感知的事实，而本案证人陈国文庭审中无法就申请方即被告革新公司的询问作出单独陈述，需由他人代为转述，故本院不予采信该证人证言。另，因鉴定所需，本院已陆续以笔录的形式会同双方当事人就补充的评估资料进行释明、质证，而双方当事人均无异议，并同意以此作为鉴定依据提交鉴定机构。
在案件审理中，本院根据原告星月宾馆的申请，就本案讼争租赁房屋的装修造价，依法委托福州大禹建设工程造价咨询有限公司进行造价鉴定。因鉴定所需，原、被告双方于2016年6月在本院组织下，会同鉴定机构进行现场踏勘，由此形成的书面材料已作为鉴定依据提交鉴定机构。在本案司法鉴定期间，因原、被告双方对鉴定时点（原告星月宾馆主张以二次装修日期即2009年，被告革新公司则主张以首次装修日期即2005年）存有争议，而原告星月宾馆作为鉴定申请方既未能提交相关材料以明确讼争租赁房屋所有项目的装修时点，且经本院依法释明，仍主张以二次装修日期即2009年作为鉴定时点，但根据现场踏勘情况又不能判断房屋各项工程的具体装修时点，故原、被告共同确认：如本案讼争租赁房屋的部分装修现状与星月宾馆提交的设计图纸一致，则该项目以图纸载明的装修时间作为鉴定时点；如本案讼争租赁房屋的部分装修现状与图纸不符或未在图纸范围内，则由鉴定机构就该无法确定装修时点的项目分别以2005年及2009年作为鉴定时点，再累计前述已确认装修时点的项目，出具鉴定时点为2005年及2009年的鉴定报告。2016年9月12日，鉴定机构向本院出具《鉴定报告》第一稿。2016年9月21日，被告革新公司向本院提出鉴定申请，要求鉴定本案讼争租赁房屋的装修残值，虽其主张合同约定的“装修造价”实为“装修的现有价值即残值”，但该解释并无事实法律依据，与本案待查事实亦无关联性，且该申请已超过法定期间，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款的规定，本院不予准许被告革新公司的司法鉴定申请。本院于2016年9月23日依法组织双方当事人会同鉴定机构对前述《鉴定报告》进行质询，因被告革新公司对本案讼争租赁房屋内的可移动物品种类提出异议，且认为本案装修项目并非由具备施工资质的企业施工，不应计取劳保费用，而星月宾馆在本院依法释明后仍未在规定的期限内提交施工资质证明材料，故在另行现场确认可移动物品现状后，鉴定机构于2016年9月26日再向本院出具编号为大禹（2016）鉴字第001号的《鉴定报告》，并确定如施工期为2005年的装修造价为4281495.00元（其中违章加盖部分为210502.00元），如施工期为2009年的装修造价为46013921.00元（其中违章加盖部分为256375.00元）。本案2016年10月13日庭审中，原告星月宾馆虽主张应以施工期为2009年的装修造价（包含违章加盖部分）作为赔偿依据，且应累计劳保费用，但又陈述未能提交施工资质证明材料，而被告革新公司则仍主张应以施工期为2005年（不含违章加盖部分）的装修残值作为赔偿依据。本院认为，一、关于赔偿依据，本案讼争租赁合同已明确约定赔偿依据为“装修造价“，该约定不存歧义；二、关于装修期，虽原告星月宾馆主张其于2009年重新装修本案讼争租赁房屋，但始终未能提交相关材料予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告星月宾馆应就其举证不能承担不利的法律后果，故鉴定机构结合图纸及现场踏勘情况所作出的《鉴定报告》（施工期为2005年的装修造价为4281495.00元，其中违章加盖部分为210502.00元）合法有效，依法可以采纳作为定案依据。
经审理，本院查明：
2005年4月1日，福建革新机器厂（2013年8月14日更名为福建革新机器制造有限公司）作为出租房（甲方）与福州开发区星月娱乐厅作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：1、乙方因从事经营活动需要向甲方租赁位于马尾区的房屋，租赁面积计3813.92平方米（以建筑面积计算，一层694.15平方米，二层至六层共计3119.77平方米），租赁期限从2005年6月1日至2017年5月31日止；2、租金一层每月每平方米7元，二层以上每月每平方米6元，月租金23578.00元，租金单价前三年不变，三年后按市场价协商调整一次，甲方交付租赁房屋后，给予乙方45天作为装修期，装修期内乙方不付房租；3、房屋及水、电的押金按一个月租金收取，计23578.00元，退房时结清，押金不计息；4、乙方改变房屋使用功能或变更其内部结构或造成损害的，甲方有权要求恢复原状和赔偿损失，若乙方因经营需要，需二次装修房屋，应征得甲方同意，否则责任由乙方承担；5、…甲方如因国家建设或其他特殊原因需要终止合同，也须提前二个月通知乙方并退回停租后的租金，同时按装修造价给乙方赔偿损失。乙方应在两个月内办理退租手续，超过两个月后本合同各项责任自动解除，甲方不再办理退租手续，此后产生的一切后果均由乙方承担，甲方不负由此引起的任何责任。福建革新机器厂在合同尾部的“甲方”处盖章确认，而“乙方”处未加盖公章，仅由“姚志军”在“乙方”下方的“法人代表”处签名确认。
2006年4月30日，福州开发区星月宾馆（普通合伙企业）成立，主要经营场所为本案讼争租赁房屋所在地。现执行事务合伙人为陈仁团，合伙人陈仁团、黄淑兰、邵淑贞、张闽生分别占股10%、50%、30%、10%。
2008年7月1日，原告星月宾馆向福建革新机器厂发出一份《承诺书》，称：我公司于2005年4月1日与贵厂签订《租赁合同》的签订人—姚志军因其股份于2008年6月30日全部退出，因此不再承担《租赁合同》规定的义务，《租赁合同》规定的义务由现任股东黄淑兰、陈仁团完全承担。同日，福建革新机器厂函复星月宾馆：根据贵宾馆2008年7月1日《承诺书》，我单位同意从2008年7月1日开始，贵宾馆的承租人由原承租人姚志军，变更为现在的承租人陈仁团。
2008年12月24日，福建革新机器厂向星月宾馆开具一份《收款收据》，载明：交款单位“星月歌城宾馆”，交款人“黄淑兰”，房屋押金23578.00元，并备注“从姚志军转入”。
2009年6月1日，福建革新机器厂与原告星月宾馆达成一份《调整租金协议》，约定将月租金上调为25936.00元，适用时间为2009年1月1日起至2012年12月31日止。
2014年3月17日，因本案讼争租赁房屋的资产评估所需，原告星月宾馆向被告革新公司移交以下星月装修图：马尾茶楼设计方案图（2005年6月18日）、马尾星月歌城设计图（2008年7月30日）及四层、五层消防平面图。
2014年5月5日，被告革新公司向原告星月宾馆发出一份《终止租赁合同并限期搬离的通知》，称：根据马尾区政府规划，我厂现有土地使用权将整体被政府收储征用…一、鉴于政府收储征用的行为，租赁合同已无法继续履行，为此我方决定于2014年8月31日终止双方的租赁关系；二、为了你方能及时终止租赁，现按照合同约定提前通知你方做好终止租赁的各项事宜；三、请严格按照租赁合同约定的义务，在2014年8月31日前办理完毕装修评估、搬离移交租赁房屋的各项结算清理验收手续，至时未及时移交租赁房屋所产生的后果由你方担责。
2014年11月5日，福州市地方税务局根据原告星月宾馆的申请作出榕开地税通停（2014）26号通知书（适用于停业），同意星月宾馆从2014年11月6日起至2015年4月30日停业。
2015年3月4日，被告革新公司就原告星月宾馆的信访诉求作出《信访事项处理答复意见书》，称：…涉星月宾馆的资产评估报告仍处于福建省国有资产监督管理委员会组织专家审核和评估公司整改阶段…。
2015年8月24日、10月8日，原告星月宾馆分别向被告革新公司发出《律师函》，要求被告革新公司按照合同约定以“装修造价“标准进行赔偿。被告革新公司均于次日签收前述《律师函》。
2015年11月10日，原告星月宾馆提起本案诉讼。
2015年12月14日，福建省信访局向原告星月宾馆股东黄淑兰发出《信访事项告知单》，称：…黄淑兰要求公开评估结果的信访事项不属于本级人民政府职权管辖范围…。
另查明，原告星月宾馆已向被告革新公司付清至2014年8月31日止的房租及水电费，而被告革新公司尚未退还原告星月宾馆房屋押金23578.00元。
原告星月宾馆因本案委托司法鉴定事宜已先行支付鉴定费用55582.00元。
又查明，庭审过程中，原、被告共同确认本案讼争租赁合同已于2014年8月31日终止。
本案本诉的争议焦点：本案讼争租赁合同因政府收储而提前终止，被告革新公司应以何为据承担赔偿责任。本案反诉的争议焦点：租赁合同终止后，原告（反诉被告）星月宾馆是否应就其未搬离腾空支付期间占用费和违约金。
本院认为，福建革新机器厂名称变更为福建革新机器制造有限公司，因前后两个名称均指向同一企业，且根据法律规定，企业法人名称变更，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担，故福建革新机器厂的权利义务应由变更后的福建革新机器制造有限公司承继。另，根据原、被告于2008年7月1日的信函往来记录（原告星月宾馆《承诺书》及被告革新公司《关于同意承租人变更的通知》），双方已共同确认本案讼争租赁合同的实际承租人为原告星月宾馆，并受本案讼争租赁合同的约束，故原、被告均主体适格。
关于本诉部分的争议焦点问题。首先，关于装修造价，本案讼争租赁合同因政府收储而提前终止，根据合同第七条第3款的约定，被告革新公司应按装修造价赔偿原告星月宾馆损失，而大禹（2016）鉴字第001号的《鉴定报告》已确定本案讼争租赁房屋的装修造价为4281495.00元（其中违章加盖部分为210502.00元），但原告星月宾馆在租赁房屋上加盖属违法行为，不应获赔，故该违章加盖金额应予扣减，即被告革新公司应赔偿的“装修造价”为4070993.00元；其次，关于经营损失，本案讼争租赁合同已明确约定赔偿标准为“装修造价”，未涉经营损失，且原告星月宾馆依约应于搬离通知送达后的两个月内办理退租手续，现星月宾馆诉称其已于2014年8月31日停止营业，并于2014年11月5日向当地税务机关申报停业，均属履行合同约定的退租义务的行为，无权据此主张经营损失，再者，原告星月宾馆未能举证证明其因合同提前终止所受的损失超过装修造价，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告星月宾馆亦无权另行主张经营损失，故原告星月宾馆关于要求被告革新公司赔偿经营损失的诉请，没有事实、合同及法律依据。
关于反诉部分的争议焦点问题。虽被告（反诉原告）革新公司于2014年5月5日向原告（反诉被告）星月宾馆发出搬离腾空通知，但星月宾馆早于2014年3月17日向革新公司交付本案讼争租赁房屋装修评估所需的历次装修图等，并在评估未果后，于2015年2月向福建省信访局提起信访，2015年8月、10月向革新公司发出《律师函》，2015年11月提起本案诉讼至今，故虽星月宾馆未依约于2014年8月31日搬离腾空本案讼争租赁房屋，但系因始终未能与出租方即被告（反诉原告）革新公司就装修赔偿款达成一致意见，且专业评估报告亦未形成，而搬离腾空将影响评估结果。再者，被告（反诉原告）革新公司未能举证证实原告（反诉被告）星月宾馆在2014年8月31日之后仍使用租赁房屋进行经营获利。故根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，被告（反诉原告）革新公司无权要求原告（反诉被告）星月宾馆支付待装修评估期间的房屋占用费及延迟退房的违约金。
综上所述，本案讼争《租赁合同》内容合法有效，依法受法律保护，原、被告均应依约履行合同义务及行使合同权利。关于本诉诉请，一、因原、被告双方已共同确认本案讼争租赁合同已于2014年8月31日终止，且原告关于确认合同终止的诉请，并未违反相关法律规定，故本院予以支持；二、因本案司法鉴定报告已确定装修造价为4070993.00元，故被告革新公司应按照合同约定据此赔付原告星月宾馆，原告星月宾馆诉请中超过该数额的部分，本院不予支持，另，原告星月宾馆关于赔偿经营损失的诉请，没有事实、合同及法律依据，本院不予支持；三、本案讼争租赁合同因政府收储而提前终止，而原告星月宾馆作为守约方，其有权要求被告革新公司返还房屋押金23578.00元，故原告星月宾馆要求返还房屋押金的诉请，有事实法律依据，本院予以支持。关于反诉诉请，一、本案讼争租赁合同已于2014年8月31日终止，星月宾馆依约应将租赁房产交还革新公司，故被告（反诉原告）革新公司要求原告（反诉被告）星月宾馆返还本案讼争租赁房屋的诉请，有合同法律依据，本院予以支持；二、被告（反诉原告）革新公司要求原告（反诉被告）星月宾馆支付待装修评估的停业期间的房屋占用费及延迟退房的违约金的诉请，没有事实法律依据，本院不予支持；三、被告（反诉原告）革新公司未就原告（反诉被告）星月宾馆欠其水电费及数额履行举证责任，应自行承担举证不能的法律后果，故被告（反诉原告）革新公司要求原告（反诉被告）星月宾馆支付水电费的诉请，没有事实依据，本院不予支持。另，因原告星月宾馆既未提交相关材料以明确具体装修时点，又主张以2009年作为装修的鉴定时点，现本院采信施工期为2005年的装修造价，故因鉴定报告需分列不同鉴定时点的装修造价而增加的鉴定费用8673.00元，由原告星月宾馆自行承担，而被告革新公司作为赔偿方则承担余下鉴定费用46909.00元。被告革新公司关于“装修造价”系“装修残值”、其仅需按装修残值赔偿及本案需另行鉴定的辩解，没有事实法律依据，本院均不予采纳。原告（反诉被告）星月宾馆关于因被告（反诉原告）革新公司未评估赔付在先故其无须支付停业期间的占用费及违约金的辩解，被告革新公司关于其无需赔偿经营损失的辩解，于法有据，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十七条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条、第二百零七条，《诉讼费用交纳办法》第十八条的规定，判决如下：
一、确认本案讼争《租赁合同》于2014年8月31日终止；
二、被告（反诉原告）福建革新机器制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）福州开发区星月宾馆支付赔偿款4070993.00元；
三、被告（反诉原告）福建革新机器制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）福州开发区星月宾馆返还房屋押金23578.00元；
四、原告（反诉被告）福州开发区星月宾馆应于本判决生效之日起十日内将位于福州市马尾区的六层房屋（建筑面积计3813.92平方米）返还被告（反诉原告）福建革新机器制造有限公司；
四、驳回原告（反诉被告）福州开发区星月宾馆的其他本诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）福建革新机器制造有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费62391.00元，减半交纳为31195.50元，由原告福州开发区星月宾馆承担13522.00元、被告福建革新机器制造有限公司承担17673.50元。鉴定费55582.00元，由原告福州开发区星月宾馆承担8673.00元，被告福建革新机器制造有限公司承担46909.00元，被告承担部分现已由原告垫付，待被告付款时一并付还原告。反诉案件受理费5128.00元（交纳之时已减半计），由被告（反诉原告）福建革新机器制造有限公司自行承担。被告应负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 蒋连花
人民陪审员 张依富
人民陪审员 李福强
二〇一六年十月十七日
书 记 员 刘 馨
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
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