山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民一初字第3322号
原告：刘艺。
委托代理人：盛群，日照开发金海法律服务所法律服务工作者。
被告：日照一达房地产开发有限公司。
委托代理人：杨成，山东海洋律师事务所律师。
委托代理人：贾林昌。
第三人：日照市石臼建筑工程有限公司。
委托代理人：胡彦玉，山东德与法律师事务律师。
原告刘艺与被告日照一达房地产开发有限公司（以下简称“一达公司”至判决主文前）、第三人日照市石臼建筑工程有限公司（以下简称“石臼建筑公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘艺的委托代理人盛群，被告一达公司的委托代理人杨成、贾林昌，第三人石臼建筑公司委托代理人胡彦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘艺诉称：2010年8月2日，原告支付被告603130元购房款预购买被告位于滨海花园002幢2单元（02）301室楼房一套。2012年3月20日，原告根据被告实际交付的房屋面积交齐差价，房屋总价款为614585元。当日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定出卖人承诺水、电须在房屋交付时达到正常使用条件，出卖人应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。合同签订后，原告补交完毕预购楼房的面积差价和全部水电、装修押金、燃气管道安装费、有线电视费，但被告一直未给原告开通水电，导致该楼房至今无法正常居住使用，且房产证、土地证也尚未办理。故请求依法判令被告为原告办理涉案楼房的房产证、土地使用证并支付违约金；被告为原告正常供应水电并赔偿损失；被告承担案件诉讼费用。
被告一达公司辩称：原告所诉不属实，本案涉及以房款抵账的关系，2010年因被告尚欠部分工程款未支付给石臼建筑公司，石臼建筑公司提出以房顶账，由原告的父亲刘祥平以原告的名义购买被告所开发的涉案房屋，并将房款直接交付给石臼建筑公司，抵顶被告所欠石臼建筑公司的工程款。后被告一达公司给刘祥平出具收款凭证，但刘祥平并未将房款交付第三人石臼建筑公司。2013年1月份，经被告一达公司与第三人石臼建筑公司结算，被告并未欠第三人工程款，故以房抵顶工程款的基础不存在，原告至今未向被告一达公司交付房款，被告一达公司保留要求原告支付房款及利息或者要求解除合同的权利。综上，原告的主张不能成立，请求法庭驳回原告的起诉。
第三人石臼建筑公司述称：以工程款顶房款属实，涉案款项实际是我公司用工程款抵顶的房款，抵顶数额是603130元，工程款超拨。第三人认为该款是用我公司的欠款抵顶的房款。原告的父亲刘祥平，尚欠我公司500000元，第三人认为该房应该由刘祥平将欠款500000元直接支付给第三人或者支付给被告一达公司。
经审理查明：刘祥平系原告刘艺之父，与石臼建筑公司有业务往来。第三人石臼建筑公司承揽了被告一达公司位于日照市东港区太公二路滨海花园2号楼建设，在建设中，被告一达公司依照工程进度拨付给第三人石臼建筑公司工程款，在拨款过程中，原告的父亲刘祥平、被告一达公司与第三人石臼建筑公司三方协商，被告一达公司向原告出售涉案房屋，房屋价款从被告一达公司欠付第三人石臼建筑公司工程款中予以抵顶。2010年8月2日，被告一达公司将涉案楼房以603130元的价格抵顶工程款，原告的父亲刘祥平以原告的名义购买该房，被告一达公司为原告父亲刘祥平出具收据一份，该收据主要内容载明：今收到刘祥平2号楼西单元三楼东户房款603130元。同日，石臼建筑公司为被告一达公司出具收据一份，载明：交款单位一达公司，交款数额为603130元，收款事由为收2#研发楼工程款（转楼房）。2012年3月20日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同主要内容约定为：原告刘艺购买被告一达公司开发的位于日照市山海天路西、太公路北一达*滨海花园002幢2单元（02）301号房，该商品房建筑面积共135.84平方米，每平米4440元，共计房款603130元；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电须在房屋交付时达到正常使用条件；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿%向买受人支付违约金。合同签订当日，原、被告签订商品房买卖合同面积及价款补充协议，主要内容有：涉案房屋实测建筑面积为138.42平方米，最终价格为614585元。原告当日补交根据实际房屋面积测量的房款价差11455.2元，并交纳水电押金、装修押金2000元，燃气管道安装费2660元，有线电视开通费500元，燃气费30元。被告于当日将涉案房屋正式交付原告使用。
山东中方建筑工程咨询有限公司于2013年1月对第三人石臼建筑公司承建的被告一达滨海花园2#住宅楼出具了工程造价咨询核定总表，载明：滨海花园2#住宅楼原报价4777625.81元，核定价为3617037.02元。被告提交支付给第三人的工程款明细，该明细载明总计付工程款4206233.51元，多支付589196.49元。该明细表中含2010年8月17日付工程款603130元（涉案房款），明细表显示被告于2010年9月至2011年1月又支付第三人工程款265000元。原告对被告提供的明细表不予发表质证意见，第三人对被告提供的明细表质证意见为该份工程款明细表未得到第三人确认，双方没有对账结算。原告的父亲刘祥平与第三人石臼建筑公司之间有借款往来，曾于2013年5月8日为第三人出具500000元借条一张，并注明润佳建筑公司刘祥平。
本案中，原告要求被告为原告办理涉案房屋的房产证、土地证并要求被告应自逾期之日每日按照房价款的0.1%支付违约金共计72521.03元。另原告要求被告保证原告水、电的正常使用，并赔偿原告因水电不能正常供应而不能实际入住导致的损失，后原告撤回了要求被告赔偿原告因不能实际入住导致损失的诉讼请求。涉案楼房系由被告售后服务部进行物业管理。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为：原、被告签订商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同签订后原告依约交纳相应费用，被告交付房屋，故原、被告之间的商品房买卖行为合法有效，双方应当按商品房买卖合同的约定履行相应义务。虽被告辩称该案并非商品房买卖合同，而为以房抵债，但被告已为原告出具收受房款的单据，第三人已经为被告出具了涉案房屋款项的收据，被告亦作为已付给第三人的工程款进行了处理，且被告于抵顶工程款后又存在拨付其他工程款的事宜，况被告与第三人之间就涉案工程并没有实际对账结算，多拨付工程款的数额不能确定，被告以此为由拒绝为原告办理房产证及土地证的主张本院不予采信。被告与第三人之间关于工程款拨付及结算与本案不属同一法律关系，本院不予处理，被告应当按照与原告签订的房屋买卖合同全面履行合同义务。因原、被告买卖标的系不动产，不动产物权转移包括实物交付和权利交付，被告虽将楼房交付原告，原告亦提供了相关资料并交纳了相关费用，但至今未办理产权过户手续，而办理产权过户手续需要被告协助，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，被告应协助原告办理权属证书登记手续，故原告要求被告协助办理房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告承担逾期办证违约责任支付违约金问题，原、被告已约定在交付房屋360日内被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告作为专业的房地产开发公司应按合同约定积极履行相应义务，然被告并未履行该义务，应当承担违约责任。但双方在房屋买卖合同中并未约定该违约情形的处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定的，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，自交付房屋之日起90日；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，被告应承担违约责任向原告支付以购房款614585元为基数的逾期贷款利息。原告应自房屋交付后给予被告合同约定的360日的办证期限，故违约金自2013年3月16日起计算至被告协助原告将房屋所有权证、土地使用权证办出之日止。
对于原告要求被告保证原告水、电的正常使用的主张，根据商品房买卖合同约定，被告应在房屋交付之日保证原告水、电的正常使用，本院酌定被告于本判决生效之日起10日内，由被告检修并接通水、电，达到正常使用条件。原告撤回要求被告赔偿原告因不能实际居住造成的损失的诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以准许。第三人在本案中并不承担相关责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决如下：
一、被告日照一达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内履行协助办理义务，将位于日照市山海天路西、太公路北一达*滨海花园002幢2单元（02）301号房屋的房屋产权证和土地使用证所需要的资料交至权属登记管理部门；
二、被告日照一达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金（自2013年3月16日起至被告协助原告办出房屋所有权证、土地使用权证之日止，以614585元为基数，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；
三、被告日照一达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内使位于日照市山海天路西、太公路北天一达*滨海花园002幢2单元（02）301号房屋水、电达到正常使用条件。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9831元，由被告日照一达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 刘海燕
审 判 员 李治升
人民陪审员 张 娜
二〇一四年一月二十日
书 记 员 秦珍珍