安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖1823民初221号
原告：安徽兰香茶业有限公司，住所地安徽省泾县汀溪乡街道。统一社会信用代码91341823737305810K。
法定代表人：张祥云，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵林林，安徽泾川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李磊，安徽泾川律师事务所律师。
被告：安徽省泾县腾达房地产开发有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇红星路120号128室。组织机构代码15346764-8。
诉讼代表人：李祎，该公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈飞飞，安徽明泉律师事务所律师。
第三人：刘俊，男，1975年12月25日生，汉族，居民，住安徽省泾县。
第三人：泾县融联融资担保有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇青弋江大道滨江花园11-12幢3-5号。统一社会信用代码913418236808113758（1-1）。
法定代表人：曹勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卫冰，该公司员工。
第三人：安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇桃花潭中路，统一社会信用代码91341822563445994U。
法定代表人：孙宏健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：严剑云，该公司员工。
委托诉讼代理人:胡国华，安徽胡国华律师事务所律师。
原告安徽兰香茶业有限公司（以下简称兰香茶业公司）与被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司（以下简称泾县腾达公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序审理，在审理过程中，被告泾县腾达公司的管理人于2018年2月8日向本院提出追加刘俊、泾县融联融资担保有限公司（以下简称泾县融联公司）、安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司（以下简称泾县铜源银行）为第三人的申请，本院经审查，认为刘俊、泾县融联公司、泾县铜源银行与本案有法律上的利害关系，均依法予以追加。并于2018年3月14日、2018年4月18日两次公开开庭进行了审理。原告兰香茶业公司的委托诉讼代理人赵林林，被告泾县腾达公司的委托诉讼代理人陈飞飞、第三人刘俊、第三人泾县融联公司的委托诉讼代理人卫冰、第三人泾县铜源银行的委托诉讼代理人严剑云两次均到庭参加诉讼，第三人泾县铜源银行的委托诉讼代理人胡国华于2018年4月18日到庭参加诉讼。2018年5月23日，兰香茶业公司申请对第三人泾县铜源银行提供的落款时间为2013年4月1日《承诺书》中“C区11号”笔迹的形成时间进行鉴定，2018年7月5日，该公司提出因提供比对材料不能，申请撤回笔迹鉴定申请。本案现已审理终结。
兰香茶业公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销泾县腾达公司管理人（2015）腾达房地产破管字第00119号《债权申报审核函》，判决泾县腾达公司继续履行与兰香茶业公司2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》；2、诉讼费用由泾县腾达公司承担。事实与理由：2013年2月21日，兰香茶业公司与泾县腾达公司签订《商品房买卖合同》1份，约定泾县腾达公司将坐落于泾县泾川镇泾川大道（原新四军大道）帝一景C幢11号、12号、13号、14号门面房以358万元的价款出售给兰香茶业公司，合同约定泾县腾达公司确保房产办证资料齐全，可随时办证。协议签订后，兰香茶业公司支付了294.50万元房款，同时表示余款在泾县腾达公司将房产办证资料准备齐全的情况下随时给付。泾县腾达公司将四间门面房交付给了兰香茶业公司，并将其中的12号、13号门面房过户给了兰香茶业公司，11号、14号门面房没有过户。泾县腾达公司经泾县人民法院裁定进入破产清算程序后，兰香茶业公司于2015年12月10日书面要求泾县腾达公司管理人协助办理过户手续。2018年1月19日，泾县腾达公司管理人向兰香茶业公司送达（2015）腾达房地产破管字第00119号《债权申报审核函》，认定兰香茶业公司已支付的房款作为普通债权申报。
兰香茶业公司认为，兰香茶业公司与泾县腾达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，兰香茶业公司也支付了大部分房款，泾县腾达公司也交付了房屋，兰香茶业公司对案涉门面房享有优先取得权，泾县腾达公司将兰香茶业公司已支付的房款作为普通债权认定，没有法律依据，应予撤销，故诉至法院。
泾县腾达公司辩称，（2015）腾达房地产破管字第00119号《债权申报审核函》是根据兰香茶业公司和第三人的申报材料及法律规定予以审核，虽然兰香茶业公司与泾县腾达公司签订了买卖合同，但该份合同未经房管部门备案登记，第三人的抵押行为办理了登记手续，根据法律规定，物权转移以登记为准，泾县铜源银行的抵押行为在时间上也先于兰香茶业公司，刘俊的优先权在泾县法院2015泾民一初字第00544号的民事调解书中已予以确认，管理人认为管理人出具的审核函是依据事实和法律制作的，并无不当，请法院依法判决。
第三人刘俊述称，1、兰香茶业公司与泾县腾达公司签订的《商品房买卖合同》中关于坐落于泾县泾川镇泾川大道帝一景C幢14号门面房的买卖行为无效。14号门面房自2008年4月起至今一直处于抵押状态。兰香茶业公司与泾县腾达公司签订《商品房买卖合同》时，14号门面房处于抵押状态，该期间抵押权人为泾县铜源银行。由于买卖行为无效，兰香茶业公司要求继续履行2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》缺乏法律依据。2、刘俊对14号门面房享有合法抵押优先受偿权，2015年4月1日，泾县人民法院（2015）泾民一初字第00544号《民事调解书》，确认刘俊对14号门面房享有优先受偿权。2016年3月10日，泾县腾达公司第一次债权人会议确认刘俊申报的债权享有对14号门面房的担保债权。刘俊对14号门面房享有抵押权，该抵押权承续于泾县铜源银行的抵押权，财产来源、办理程序合法，且上述抵押权业经人民法院生效法律文书所确认，若继续履行合同势必会损害刘俊的合法权利。3、兰香茶业公司所诉请继续履行合同的标的为门面房，并非“用于居住的房屋”，且至今未缴清购房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，兰香茶业公司的购房行为不具有排除刘俊抵押权的优先权利。综上，兰香茶业公司的诉请损害了刘俊合法享有的抵押优先受偿权，其诉请依法不应予以支持。
第三人泾县融联公司述称，1、泾县腾达公司管理人对案涉帝一景C幢11号门面房所作出的认定，事实清楚，证据充分，合法有据。泾县腾达公司已将案涉11号门面房在第三人泾县铜源银行和泾县融联公司办理了抵押登记手续，其中泾县铜源银行系第一抵押权人，泾县融联公司对剩余价值办理了抵押登记手续，并依法领取了抵押他项权登记证书，享有法定的优先权。根据《担保法》等相关法律规定，抵押优先权受法律保护。泾县融联公司所享有的优先权，仅次于泾县铜源银行之后，兰香茶业公司无权就案涉11号门面房对抗泾县融联公司依法享有的优先权利。2、兰香茶业公司起诉所称理由依法不能成立，相关司法解释虽基于保护生存权的原则，对商品房买卖与建设工程价款、抵押权之间的优先作了相应规定，但这并非针对门面营业用房。抵押优先权是法律规定的绝对权利。请求法庭驳回兰香茶业公司的诉讼请求。
第三人泾县铜源银行述称，泾县铜源银行抵押登记均合法有效，请求法庭依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、对于兰香茶业公司提交的《商品房买卖合同》复印件1份，第三人刘俊对真实性提出异议，并申请本院调取帝一景苑C幢12、13号门面房的过户手续，本院准予其申请，到泾县房地产管理局调取了帝一景苑C幢12、13号门面房的过户资料，过户资料中包含兰香茶业公司与泾县腾达公司于2013年12月31日签订的《商品房买卖合同》复印件1份。兰香茶业公司后又补充提交了《补充协议》复印件1份、汇款收据、进帐单单据复印件3份（2013年2月21日、2014年1月9日、2014年1月14日）、税款交款书复印件1份，证明2013年12月31日签订的《商品房买卖合同》只是为了先行办理帝一景C幢12、13号门面房的产权证而另行签订的，《补充协议》中明确了双方曾于2013年2月21日签订过C幢11、12、13、14号门面房的《商品房买卖合同》。对于本院调取的《商品房买卖合同》及兰香茶业公司提交的上述证据，泾县腾达公司管理人质证无异议，刘俊、泾县融联公司未发表质证意见，泾县铜源银行质证对《补充协议》的证据三性均有异议，认为真实性无法确认，即使真实，合同所涉C幢11号商铺已抵押给泾县铜源银行，该合同不具合法性，对泾县铜源银行无法律约束力。本院认为，兰香茶业公司与泾县腾达公司于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及交款的收据、进账单、发票等与房管部门备案的2013年12月31日签订的《商品房买卖合同》存在一致性，证实了兰香茶业公司与泾县腾达公司先后签订过两份《商品房买卖合同》，后一份《商品房买卖合同》是为办理房产证需要所签的事实存在，本院对2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》的真实性予以确认。
二、对于泾县铜源银行举证的2011年3月29日借款合同、借款借据、抵押合同、抵押物清单、房地产他项权证、承诺函复印件各1份，证明腾达房地产公司将涉案C幢11号房屋房地产权抵押给泾县铜源银行，作为腾达环保科技公司借款担保，依法办法了抵押登记。并将房屋抵押的情况，向兰香茶业公司进行了告知。兰香茶业公司质证认为与本案无关联。对于泾县铜源银行举证的2013年4月23日签订的流动资金借款合同、借款借据、抵押合同、抵押物清单、房地产权证、房地产他项权证、承诺函复印件各1份，证明腾达环保科技公司再次借款，腾达房地产公司再次将涉案C幢11号房屋房地产权抵押给泾县铜源银行，作为腾达环保科技公司借款担保，再次依法办理抵押登记。并将房屋抵押的情况，再次向兰香茶业公司进行了告知。兰香茶业公司质证对真实性有异议，申请对第三人泾县铜源银行提供的落款时间为2013年4月1日《承诺书》中“C区11号”笔迹的形成时间进行鉴定，2018年7月5日，该公司提出因提供比对材料不能，申请撤回笔迹鉴定申请。本院认为，泾县铜源银行所举证据房地产抵押契约2份、房地产他证泾县字第20××14号房地产他项权证1份，可以证明本案案涉C幢11号门面房自2011年3月29日起至今一直处于抵押状态，办理了房屋抵押登记手续，兰香茶业公司对该11号房产抵押的情况知情，本院对泾县铜源银行所举证据真实性予以确认。
根据上述认定的有效证据并结合当事人的陈述，经审理查明：泾县腾达公司所有的位于安徽省泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢11、12、13、14号房产，原由兰香茶业公司租赁经营。2013年2月21日，兰香茶业公司与泾县腾达公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定兰香茶业公司购买泾县腾达公司所有的该C幢11、12、13、14号房产，合同单价为9270.77元每平方，合同总价款为358万元。合同签订后，兰香茶业公司共计支付给泾县腾达公司购房款294.50万元。其中支付12、13号房屋的购房款为2141269.75元，12、13号房屋的产权已过户至兰香茶业公司名下，为办理12、13号门面房过户手续，兰香茶业公司与泾县腾达公司于2013年12月31日另行签订《商品房买卖合同》1份。兰香茶业公司已支付给泾县腾达公司11、14号房屋的款项为803730.25元。11号门面房自2011年3月29日起设定抵押，至今仍处于抵押状态，抵押权人为泾县铜源银行与泾县融联公司。14号门面房于2014年3月24日设定抵押，抵押权人为刘俊。刘俊与黄金明、泾县腾达公司之间的债权债务经泾县人民法院(2015)泾民一初字第00544号民事调解书确认，黄金明欠刘俊借款及相应利息和承担的主张债权的费用分期归还，泾县腾达公司对上述债务承担连带清偿责任，若黄金明不能按期归还借款70万元，刘俊有权对涉案C幢14号房产享有优先受偿权。后因黄金明未能按调解书履行义务，刘俊向泾县人民法院申请执行。在执行过程中，2015年11月10日,泾县腾达公司经泾县人民法院(2015)泾商破(预)字第00002号民事裁定书裁定受理破产申请;2015年12月22日，刘俊向泾县腾达公司申报破产债权。因刘俊所申报的享有优先受偿权的C幢14号房产与泾县铜源银行、泾县融联公司及兰香茶业公司的抵押权和房屋买卖之间存在争议，2017年8月28日，泾县腾达公司管理人向刘俊等送达(2015)腾达房地产破管字第00109号《债权申报审核函》,该函第1条认为“在安徽兰香茶业有限公司购买11号门面房之前腾达公司已经将其抵押给了安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司,安徽兰香茶业有限公司对该套房屋不享有优先取得权”；第2条认为“在安徽兰香茶业有限公司购14号门面房后腾达公司将其抵押给了刘俊，安徽兰香茶业有限公司对该套房屋享有优先取得权,抵押权人刘俊不享有优先受偿权……14号门面房房款为1027757.56元,目前只缴纳803730.25元，仍需补缴224027.31元，抵押权人刘俊对安徽兰香茶业有限公司补缴的224027.31元在扣除相关税费等法律规定的必要费用后享有优先受偿权”。刘俊对(2015)腾达房地产破管字第00109号《债权申报审核函》有异议，诉至本院。本院经审理，作出（2017）皖1823民初1700号民事判决书，判决撤销泾县腾达公司管理人(2015)腾达房地产破管字第00109号《债权申报审核函》。该判决生效后，泾县腾达公司管理人于2018年1月17日作出（2015）腾达房地产破管字第00119号《债权申报审核函》，该函第1条认为“在兰香茶业公司购买帝一景苑C区11号门面房之前腾达公司将其抵押给了安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司并办理抵押登记，后又于2013年12月6日将其剩余价值抵押给泾县融联公司并办理抵押登记。泾县铜源银行和泾县融联公司的抵押权优先于兰香茶业公司的取得权……兰香茶业公司对该套房屋不享有优先取得权”。第2条认为“根据2015年4月1日泾县人民法院（2015）泾民一初字第00544号民事调解书第四条约定：若被告黄金明不能按期归还借款70万元，原告刘俊有权对泾县腾达公司所有的坐落于泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢14号房产享有优先受偿权。故刘俊对帝一景苑C幢14号门面房享有优先权，兰香茶业公司对该套房屋不享有优先取得权。”该审核函对兰香茶业公司已支付的房款作为普通债权申报。兰香茶业公司对该审核函有异议，遂诉至本院，请求判如所请。
本院认为，兰香茶业公司与泾县腾达公司就涉案的11、14号房产签订了《商品房买卖合同》，兰香茶业公司已支付给泾县腾达公司11、14号房屋的款项为803730.25元。其中11号门面房的房屋建筑面积为44.33平方，合同价款应为410973.23元，14号门面房的房屋建筑面积为110.86平方，合同价款应为1027757.56元，兰香茶业公司所支付的803730.25元购房款，应按比例分配到11号及14号门面房，11号门面房所占份额为28.56%，已支付的购房款额应为229585.43元。14号门面房所占份额为71.44%，已支付的购房款额应为574144.83元。11号、14号号门面房均设定了抵押，其中11号门面房，在兰香茶业公司与泾县腾达公司签订《商品房买卖合同》之前即设定了抵押。买受人兰香茶业公司如要行使房屋取得权，需由泾县腾达公司对抵押的债务进行清偿或买受人对抵押的债务进行清偿后方能取得，故11号门面房因设定抵押在先，兰香茶业公司对该间门面房不享有优先取得权。（2015）腾达房地产破管字第00119号《债权申报审核函》认定兰香茶业公司对11号门面房不享有优先取得权，兰香茶业公司就11号门面房所支付的购房款229585.43元作为普通债权申报的意见成立。对于14号门面房，泾县人民法院（2015）泾民一初字第00544号民事调解书虽认定刘俊享有优先受偿权，但兰香茶业公司与泾县腾达公司签订《房屋买卖合同》在先。泾县腾达公司隐瞒了房屋已出卖的事实，又将该房屋抵押给刘俊，且在法院处理刘俊与黄金明、泾县腾达公司民间借贷纠纷诉讼时，未如实告知与兰香茶业公司存在房屋买卖的情况。导致兰香茶业公司未能参加该案诉讼。故该案调解达成的协议对兰香茶业公司不产生法律效力。兰香茶业公司就14号门面房支付的购房款数额超过了应交数额的50%以上，且自2013年2月21日签订《商品房买卖合同》后一直占有、使用该房屋，其房屋买卖关系应属合法有效。兰香茶业公司只要补齐所欠的购房款后，即应当享有该房屋的优先取得权。兰香茶业公司就该14号门面房所交纳的574144.83元购房款，应当属于优先债权。（2015）腾达房地产破管字第00119号《债权申报审核函》认定兰香茶业公司对14号门面房不享有优先取得权，对兰香茶业公司就14号门面房所支付的购房款574144.83元作为普通债权申报的意见，不符合法律规定，且损害到兰香茶业公司的合法权益，故兰香茶业公司请求撤销（2015）腾达房地产破管字第00119号《债权申报审核函》的诉讼请求，本院予以支持。但兰香茶业公司请求继续履行2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院认为，因其自身尚未完全履行购房义务，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，判决如下：
一、撤销安徽省泾县腾达房地产开发有限公司管理人（2015）腾达房地产破管字第00119号《债权申报审核函》；
二、驳回原告安徽兰香茶业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费11837元，由原告安徽兰香茶业有限公司负担3381元，被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司负担8456元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 汪 璐
人民陪审员 余小和
人民陪审员 张金林
二〇一八年八月一日
书 记 员 余艳洁
附:相关法律条款
《中华人民共和国企业破产法》
第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。
债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。
债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。