广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第121号
上诉人（原审被告）：珠海市三灶管理区资产管理有限公司。住所地：广东省珠海市金湾区三灶镇金海岸金海大道莲花楼*栋*楼。
法定代表人：钮心荣，经理。
委托代理人：盛尊洪，系三灶管理区工作人员。
上诉人（原审被告）：珠海市三灶管理区。住所地：广东省珠海市金湾区三灶镇金海岸大道***号。
法定代表人：陆国防，负责人。
委托代理人：罗登峰、盛尊洪，均为三灶管理区工作人员。
被上诉人（原审原告）：珠海经济特区西部天海实业有限公司。住所地：广东省珠海市金湾区金海岸北园新村安园街第**栋***房。
法定代表人：林耀添，董事长。
委托代理人：郭俊德，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：翟晓红，北京市京大律师事务所律师。
原审第三人：珠海市国土资源局。住所地：广东省珠海市吉大九洲大道中****号。
法定代表人：吴康模，局长。
委托代理人：刘光大，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：龚月凤，广东莱特律师事务所实习律师。
上诉人珠海市三灶管理区资产管理有限公司（下称三灶管理区资产公司）、珠海市三灶管理区（下称三灶管理区）因与被上诉人珠海经济特区西部天海实业有限公司（下称天海公司）、原审第三人珠海市国土资源局（下称市国土局）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2013）珠中法民三初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对该案进行了审理，现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
天海公司起诉称：1999年3月10日，三灶管理区的内设机构财务管理办公室、三灶管理区资产公司（甲方）与天海公司（乙方）签订了《以债权购买土地合同书》，合同约定：由甲方将交给珠海市国土局西区分局（下称西区国土分局，即市国土局的直属机构）购地款定金2801万元债权转让给乙方，并负责将2801万元的债权办至乙方名下；乙方将其拥有的珠海市西部金湾西湖区R9地块商住用地（面积为24356.52㎡，容积率为1：1.5）转让给甲方，乙方负责红线图的更名手续，并承担更名费用；如一方违约，则承担一切法律责任和经济责任，并每天按成交价的1‰向对方支付罚金。三灶管理区在合同后面的甲方处盖章确认。
合同签订后，1999年3月13日，天海公司与珠海市红旗管理区红旗糖厂（下称红旗糖厂）、小林镇三板村委会（下称三板村）、小林镇广益村委会（下称广益村）共同向西区国土分局出具了一个《关于调地更名的请示》，要求将天海公司拥有的部分土地使用权（即珠海市西部金湾西湖区R9地块，面积为24356㎡）调整并更名至三灶管理区资产公司名下。1999年3月29日，该用地更名至三灶管理区资产公司名下，并办理了《建设用地规划许可证》（珠规西地字（1999）第066号）。
1999年3月28日，三灶管理区财务管理办公室、三灶管理区资产公司向西区国土分局出具了一份《债权转移声明》，要求将2801万元的购地款债权更名给天海公司，西区国土分局在债权转移声明上盖章确认，三灶管理区也加盖了公章。
此后的十多年来，天海公司数十次向市国土局主张权利，要求划地或退款，但市国土局认为，1992年西区国土分局向三灶管理区财务管理办公室出具的收款收据中有27，929，900.00元为配套费收据，只有80，100.00元为土地出让金收据，三灶管理区并没有交纳2801万元的购地款或购地定金，故市国土局不同意划地，也不同意退款，造成天海公司的债权至今无法实现。
天海公司认为，天海公司已按合同的要求将土地使用权交付给了三灶管理区资产公司，并办理了更名手续，但其所支付的对价—2801万元的土地款债权，市国土局不予认可，导致天海公司应取得的土地转让款无法实现，三灶管理区和三灶管理区资产公司的行为已构成违约，应承担赔偿损失和支付违约金的法律责任。十多年来，天海公司一直要求三灶管理区和市国土局进行处理，但其相互推诿，问题至今没有得到解决。根据《合同法》第八十条、第八十一条和第一百零七条的规定，天海公司请求：1、判令三灶管理区资产公司和三灶管理区共同支付天海公司购地款本金2801万元及违约金3277.17万元（《以债权购买土地合同书》约定违约金为每天按成交价的1‰计算［天海公司自愿按每日0.5‰计算］，从1999年4月1日至2005年10月31日止，共78个月，违约金为3277.17万元），合计6078.17万元。2、判令三灶管理区资产公司和三灶管理区承担本案的诉讼费用。
庭审时，天海公司对诉讼请求第一项调整如下：对利息的计算时间“从1999年4月1日至2005年10月31日止”调整为“1999年6月1日起至2005年10月31日止”。
三灶管理区资产公司答辩称：一、三灶管理区资产公司与天海公司的合同事实上没有履行，目前又无法继续履行，三灶管理区资产公司又没有实际取得受让土地的权益，也没有办证，故应解除双方签订的合同。虽然三灶管理区资产公司办理了《建设用地规划许可证》和《红线图》手续，但其有效期为6个月，逾期失效。天海公司尚未办理用地手续（未办理《用地批准书》、《土地出让合同》及核缴地价）。根据市国土局的意见显示，三灶管理区资产公司至今并未取得土地权益，合同中约定的乙方（即天海公司）义务实际上并没有履行。目前规划部门又调整了涉案土地的用地功能，将商住用地调整为行政办公用地，合同无法继续履行，根据《合同法》第九十四条第一款（四）项之规定，应当解除双方签订的《以债权购买土地合同书》。二、天海公司没有取得土地权益，三灶管理区资产公司受让的用地权益至今也没有实现，合同自始没有履行，三灶管理区资产公司无须向天海公司支付交易对价，更不存在违约责任问题。综上，请求驳回天海公司的诉讼请求，其诉求应另循途径解决。
三灶管理区答辩称：一、三灶管理区转让的债权存在瑕疵，所交的2801万元是购地款还是综合配套费存在争议，目前没有明确为债权，不能进行转让。二、三灶管理区与天海公司的合同事实上没有履行，目前又无法继续履行，故应解除双方签订的合同。1、根据市国土局的资料显示，天海公司没有取得涉案用地土地证。2、虽然三灶管理区资产公司办理了《建设用地规划许可证》和《红线图》，但有效期为6个月，逾期失效。根据市国土局的意见显示，三灶管理区至今并未取得土地权益，合同中约定的乙方（即天海公司）义务实际上并没有履行。3、天海公司没有办理涉案土地用地手续（未办理《用地批准书》、《土地出让合同》及核缴地价），天海公司应对此承担违约责任。4、根据金湾规划分局的珠规建金业函（2013）12号《关于规划调整的告知函》，涉案土地已调整为行政办公用地，涉案土地不能再作为商住用途，故原合同目的无法实现，合同从法律上已无法履行。三、天海公司没有取得土地权益，三灶管理区受让的用地权益至今也没有实现，合同自始没有履行，三灶管理区无须向天海公司支付交易对价。1、因三灶管理区没有取得天海公司所转让的土地权益，没有必要再向天海公司转让2801万元债权。至于市国土局收到三灶管理区的2801万元购地款，由三灶管理区与市国土局之间另行解决。2、因天海公司也没有取得土地权益，其土地权益争议应与相对人之间另循途径解决。3、基于天海公司没有交付土地，三灶管理区又没有取得土地权益，三灶管理区没有义务向天海公司转让合同约定的债权或赔偿由此造成的经济损失。综上，请求驳回天海公司的诉讼请求，其诉求应另循途径解决。
市国土局答辩称：2801万元为三灶管理区向市国土局交纳的配套费，属于土地有偿出让价款中的一部分，不属于购地款定金，更不是三灶管理区对市国土局的债权，不可进行债权转让，市国土局也从未同意其转让。一、2801万元为三灶管理区向市国土局交纳的配套费，并非其对市国土局的债权，不可进行债权转让。二、天海公司并非R9地块的土地使用权人，其无权对该用地进行转让。经查，天海公司并未在西湖城区R9地块拥有面积为24356.52平方米商住用地使用权。而天海公司提交的证据中涉及的24414.5平方米商住用地，属于红旗糖厂、小三板村和广益村合作出资购置的位于小林镇合生围100亩商住用地调整到西湖城区R9地块后新用地中的一部分。1999年3月13日，上述三个使用权人申请将新用地中的24356平方米用地更名到三灶管理区资产公司名下，后因相关手续未完善，上述用地截止目前，暂未登记到三灶管理区资产公司名下。三、天海公司所称市国土局同意以债权购买土地一事与事实不符。四、天海公司与三灶管理区资产公司、三灶管理区之间的债权债务关系与市国土局无关，本案中天海公司并未向市国土局主张权利。
一审法院的查明
一审法院查明：1999年3月10日，以三灶管理区资产公司、三灶管理区财务管理办公室为甲方，与作为乙方的天海公司签订了《以债权购买土地合同书》，合同约定：甲方以支付给西区国土分局的债权2801万元购买土地的定金用于购买乙方的土地，并负责保证在上述债权合法性的基础上将该2801万元的债权转至乙方名下；乙方将其拥有的珠海市西部金湾西湖城区R9地块商住用地转让给甲方，成交单价为：容积率1：1部分为1000元／㎡，超出1：1部分加收30%（即300元／㎡），以此为准，甲方债权2801万元共可购得乙方土地24356.52㎡（容积率为1：1.5）；乙方负责红线图的更名手续，具体更名单位根据甲方及其上级领导意见，为三灶管理区资产公司或甲方指定的其他单位，更名费用由乙方承担；如一方违约，则承担一切法律责任和经济责任，并每天按成交价的1‰向对方支付罚金。三灶管理区在合同后面的甲方处盖章确认。
1999年3月13日，天海公司与红旗糖厂、三板村、广益村共同向西区国土分局出具了一个《关于调地更名的请示》，要求将天海公司拥有的部分土地使用权（即珠海市西部金湾西湖城区R9地块，面积为24356㎡）调整并更名至三灶管理区资产公司名下。
1999年3月26日，西区国土分局在《土地使用者转让更名审批表》中同意红旗糖厂、三板村、广益村将金湾西湖城区R9地块更名至三灶管理区资产公司名下。
1999年3月29日，三灶管理区资产公司办理了金湾西湖城区R9地块的《建设用地规划许可证》［珠规西地字（1999）第066号］。
另查明：1992年5月6日，红旗糖厂与三板村、广益村合作开发小林镇广生围100亩商住地［《建设用地许可证》珠国土许字（1993）第103号］，后因规划调整至西湖城区。1993年，根据各投资股权同意将该地进行分割，其中三板村、广益村分得20000平方米，香港华发投资公司、珠海市顺安建业公司分得余下的46670平方米。
1999年2月9日，珠海市顺安建业公司、香港华发投资公司、天海公司签订了一份《协议书》，其内容包括珠海市顺安建业公司同意将红旗糖厂、三板村、广益村名下的剩余50亩土地更名给天海公司，天海公司负责将该土地从小林镇调至西湖城区，并向西区国土分局补缴地价，天海公司向珠海市顺安建业公司支付更名费用166万元。
随后，珠海市顺安建业公司与香港华发投资公司出具《证明》，称该两司于1999年2月9日已将33333.5平方米的土地转让更名给天海公司，转让更名费为166万元，天海公司已付50万元，余款待办完产权证后付清。根据天海公司的要求，将其中的24356平方米直接更名给三灶管理区资产公司，余下8919.5平方米以天海公司的名义办理。
又查明：1992年9月1日，市国土局与三灶管理区签订一份《用地协议书》约定：关于1991年4月4日双方签署的三灶管理区开发使用东咀山一带5.23平方公里土地，在三灶管理区交完原地价款后视作旧城区用地，可以依法转让。市国土局同意在金湾大道工业区划拨1平方公里、大门口2平方公里土地由三灶管理区作为生产留用地，三灶管理区同意向市国土局上交上述三平方公里市政综合配套费人民币捌亿元。
1993年7月6日，西区国土分局与三灶管理区签订一份《用地补充协议》，约定：西区国土分局同意将三灶定家湾至大门口的土地237536平方米，金湾工业区用地137896平方米由三灶管理区作为生产留用地，三灶管理同意按每平方用地267元上交市综合配套费，合100240344元。
1996年6月10日，珠海市人民政府《关于三灶管理区留用地问题的复函》［珠府办函（1996）127号］确认对留用的8.6平方公里以内的土地，三灶管理区必须按原协议规定的标准缴纳市政配套费，对超出的0.71平方公里用地，可参照以前做法由市政府统一出让或划拨给三灶管理区。
1997年5月21日，中共珠海市委办公室关于《市委常委会议决定事项通知》（1997）018号决定，市政府划给三灶管理区的9.31平方公里的土地，其中1991年划拨的5.23平方公里土地按协议计收8元／平方米的管理费，其余4.08平方公里按原来规定优惠计收267元／平方米。
再查明：广东省珠海市审计局《关于钟华生同志离任经济责任的审计意见》［珠审意（1999）62号］提出如下审计意见：……根据《市委常委会议决定事项通知》［（1997）18号］、《关于珠海高新区用地范围的意见》［珠府规字（1998）38号］分别划给三灶管理区土地9.31平方公里、高新区用地9.8平方公里。根据文件规定三灶管理区4.08平方公里用地应交综合配套费76296万元，已交2801万元，欠交73495万元……。
2012年12月12日，市国土局《关于要求处理地价款问题的复函》［珠国土函（2012）826号］就相关问题复函天海公司如下：“……来函所称三灶管理区对我局2801万元的债权，经核查，该2801万元实际属于三灶管理区应向珠海市政府上缴的有关用地的综合配套费。市审计局分别于1995年和1999年对三灶管理区进行审计，已确认该2801万元为三灶管理区上缴市政府的土地综合配套费……”。
还查明：在珠海祥晖经贸发展有限公司申请执行珠海市三灶管理城市建设开发有限公司、三灶管理区资产公司、珠海高新区新城工程有限公司的另案中，一审法院以（2006）珠中法执恢字第368号之三执行裁定书裁定：查封三灶管理区资产公司实际享有现仍在红旗糖厂与三板村名下的位于珠海市金湾西湖城区首期R9地块［面积24414.50平方米，珠规西地字（1999）第66号原珠国土许字第（1993）第103号］。
2008年11月4日，珠海市国土资源局金湾分局《关于对（2006）珠中法执字第368号之三号《函》的复函》［珠国土金字（2008）322号］函复一审法院如下：“涉案宗地由原位于小林镇广生围与三板村和广益村，建设用地许可证号为珠国土许字（1993）第102号、珠国土许字（1993）第103号的总面积为100亩的用地（下称原用地）调整而来。原用地由于市政配套设施未完善等原因，经原西区国土分局同意，调整至西湖城区首期开发区（下称调整用地）。土地调整后，原用地单位申请将调整用地分为四宗办理相关用地手续并更名，涉案宗地为其中一宗，面积为24414.50平方米。由于原用地与调整用地地类不同，致使地价标准不同，原西区国土分局同意对调整后用地分为四宗用地办理更名手续。经查相关用地档案，除涉案宗地外的另外三宗地已经办理好更名手续，并分别颁发了《建设用地许可证》，同时原珠国土许字（1993）第102号、珠国土许字（1993）第103号《建设用地许可证》已收回注销。涉案宗地尚未办理补交地价款抵扣手续及相关手续。鉴于上述情况，为便于协助法院执行该案件，根据相关规定，建议由三灶管理区资产公司或贵院、申请执行人补交清地价及相关税费并完善相关用地的后续手续后，将用地办至三灶管理区资产公司名下”。
2013年1月17日，一审法院以（2006）珠中法执恢字第368-1号之五执行裁定书解除了对涉案土地的查封。
2013年1月24日，珠海市住房和城乡规划建设局金湾规划分局《关于规划调整的告知函》［珠规建金业函（2013）12号］函告三灶管理区称：“三灶管理区下属的三灶管理区资产公司，于1999年3月在原珠海市规划局西区分局办理了位于西湖城区首期R9地块的《建设用地规划许可证》［证号：珠规西地字（1999）第066号］，用地面积24414.50平方米，用地功能为商住用地。按照市政府及金湾区政府的有关决定，上述24414.50平方米用地中的20000平方米用地已规划调整为行政办公用地，请三灶管理区配合将上述珠规西地字（1999）第066号《建设用地规划许可证》交回我分局注销”。
因市国土局主张三灶管理区资产公司支付给西区国土分局的2801万元属于三灶管理区向其交纳的配套费，并非债权，且明确表示不同意转让，故一审法院在庭审中向天海公司释明其是否变更诉讼请求。天海公司将其诉讼请求变更为：一、解除天海公司与三灶管理区资产公司、三灶管理区1993年3月10日签订的《以债权购买土地合同书》；二、判令三灶管理区资产公司、三灶管理区共同赔偿天海公司转让土地利益损失2801万元，并按银行同期同类贷款利率支付自1996年6月1日起至实际付清之日止的利息。
一审法院的判决及理由
一审法院认为：三灶管理区资产公司、三灶管理区与天海公司签订的《以债权购买土地合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。但合同约定的三灶管理区资产公司、三灶管理区以支付给西区国土分局的债权2801万元购买土地的定金用于购买天海公司的土地实质是三灶管理区资产公司、三灶管理区将其对市国土局的合同权利义务关系转让给天海公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，如一审法院查明事实所示，三灶管理区资产公司、三灶管理区将其对市国土局的合同权利义务关系转让给天海公司时不仅未经得市国土局的同意，而且市国土局对2801万元的性质（是属于购地定金还是属于配套费）亦有异议，因此，《以债权购买土地合同书》实际履行不能，天海公司请求解除合同的主张有事实及法律依据，且三灶管理区资产公司、三灶管理区在答辩意见中亦主张解除双方的合同，故一审法院确认天海公司与三灶管理区资产公司、三灶管理区1993年3月10日签订的《以债权购买土地合同书》予以解除。合同解除后，本案的焦点即为合同解除后的法律后果问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，三灶管理区资产公司、三灶管理区主张天海公司没有办理涉案土地用地手续，没有取得所涉用地的权属，三灶管理区资产公司虽然办理了《建设用地规划许可证》，但已逾期失效，且涉案用地被珠海市住房和城乡规划建设局金湾规划分局调整为行政办公用地，故三灶管理区资产公司并未取得土地权益，故其无须向天海公司返还原物或赔偿损失。为此，一审法院作如下分析：
首先，天海公司是否取得涉案土地权益的问题。其一，1999年2月9日，天海公司与珠海市顺安建业公司、香港华发投资公司签订《协议书》时，即以支付对价的方式受让了珠海市顺安建业公司、香港华发投资公司的50亩土地使用权益；其二，三灶管理区资产公司与原土地权益人红旗糖厂、三板村、广益村及天海公司在共同向西区国土分局请求将24356平方米土地使用权更名至三灶管理区资产公司名下时，天海公司的该权益得到了三灶管理区资产公司及其他原土地权益人的认可；其三，1999年3月26日，西区国土分局在《土地使用者转让更名审批表》中同意、批准红旗糖厂、三板村、广益村将金湾西湖城区R9地块更名至三灶管理区资产公司名下，且三灶管理区资产公司办理了金湾西湖城区R9地块的《建设用地规划许可证》时，天海公司的该权益得到了土地行政主管部门的认可。因此，天海公司虽然未取得土地权属证书，但其取得了土地权益，且该权益得到了三灶管理区资产公司、三灶管理区及土地行政主管理部门的认可，故三灶管理区资产公司、三灶管理区主张天海公司没有办理涉案土地用地手续，没有取得所涉用地的权属从而转让无效的观点没有事实依据，应不予采纳。
其次，天海公司是否实际履行了合同义务的问题。根据《以债权购买土地合同书》第五条之约定，天海公司的合同义务为转让涉案土地使用权及办理红线图的更名手续。1999年3月29日，天海公司将涉案用地的《建设用地规划许可证》及红线图更名至三灶管理区资产公司名下，1999年4月19日，西区国土分局亦在红线图上予以了确认。因此，天海公司已经履行了其合同义务。
再次，三灶管理区资产公司是否取得了涉案土地的权益问题。如上所述，西区国土分局在《土地使用者转让更名审批表》中同意、批准了涉案用地更名至三灶管理区资产公司名下，且涉案用地的《建设用地规划许可证》及红线图亦更名至三灶管理区资产公司名下，同时，珠海市国土资源局金湾分局2008年11月4日《关于对（2006）珠中法执字第368号之三号《函》的复函》及一审法院（2006）珠中法执恢字第368-1号《执行裁定书》也确认了三灶管理区资产公司享有涉案土地的权益。至于三灶管理区资产公司称《建设用地规划许可证》及红线图已逾期失效，其并未取得涉案用土的权益问题，一审法院认为，天海公司的合同义务是将涉案用地的《建设用地规划许可证》及红线图更名至三灶管理区资产公司名下，而在天海公司履行其义务后，三灶管理区资产公司因自己的原因没有完善用地手续，其责任由其自己承担，故三灶管理区资产公司关于其未取得涉案土地权益的观点没有事实依据，应不予采纳。
综上所述，天海公司按照合同约定履行了自己的义务，将涉案用地的《建设用地规划许可证》及红线图更名至三灶管理区资产公司名下，而三灶管理区资产公司、三灶管理区将其对市国土局的合同权利义务关系转让给天海公司时未经得市国土局的同意，故合同实际履行不能，同时，因涉案用地被珠海市住房和城乡规划建设局金湾规划分局调整为行政办公用地，三灶管理区资产公司、三灶管理区亦不可能将涉案用地恢复原状，故天海公司关于解除合同及赔偿损失的请求有事实及法律依据，应予支持。关于赔偿损失的对价，因三灶管理区资产公司在庭审中亦认可赔偿的对价为2801万元，故一审法院确认三灶管理区资产公司、三灶管理区应赔偿天海公司实际损失2801万元。同时，因天海公司依照合同约定于1999年5月底前办理了涉案用地红线图的更名手续，故其主张三灶管理区资产公司、三灶管理区按中国人民银行同期同类贷款利率支付自1999年6月1日起至实际清偿之日止的利息有事实及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第九十七条之规定，一审法院于2013年8月15日作出（2013）珠中法民三初字第2号民事判决：一、确认天海公司与三灶管理区资产公司、三灶管理区于1993年3月10日签订的《以债权购买土地合同书》予以解除；二、三灶管理区资产公司、三灶管理区于该判决发生法律效力之日起三十日内赔偿天海公司损失人民币2801万元及利息（以人民币2801万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付自1999年6月1日起至实际清偿之日止）。一审案件受理费人民币345708.50元，由天海公司负担172854.25元，由三灶管理区资产公司、三灶管理区负担172854.25元。
当事人的二审诉辩意见
三灶管理区资产公司和三灶管理区不服一审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决遗漏重要当事人，应将案件发回重审。涉案土地原属于红旗糖厂、三板村和广益村集体用地。市国土局金湾分局出具给一审法院的《关于涉案用地情况的说明》（珠国土金字（2013）129号）载明，红旗糖厂、三板村和广益村未取得包括涉案用地在内的50亩用地的使用权。为查明涉案土地的权属，红旗糖厂、三板村、广益村、香港华发投资公司、珠海顺安建业公司都是本案的利害关系人，应当参与诉讼。（二）一审判决适用法律错误，《以债权购买土地合同书》是无效合同。1、关于三灶管理区资产公司将三灶管理区对市国土局的债权转让给天海公司的问题。三灶管理区对市国土局的债权是不存在的。2、关于天海公司将涉案土地使用权转让给三灶管理区资产公司的问题。天海公司自始至终没有取得涉案用地的土地使用权，既没有缴纳土地使用权出让金，也没有取得土地使用权证书，违反《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条规定，依法不得转让。3、本案中的合同关系包括三灶管理区资产公司将三灶管理区对市国土局的债权转让给天海公司以及天海公司将土地使用权转让给三灶管理区资产公司，不属于《合同法》第八十八条规定的情形。（三）一审认定的事实不清，证据不足。1、从涉案土地的来源看，市国土局金湾分局出具给一审法院的《关于涉案用地情况的说明》载明，红旗糖厂、三板村和广益村未取得涉案土地的使用权，故天海公司自始不是土地权益人。从用地手续上看，天海公司从来没有办理涉案土地《建设用地规划许可证》、《用地批准书》、《土地使用权证》等权属证书，没有证据表明其享有涉案土地的权益。另外，国土部门自始至终都没有确认天海公司取得过涉案土地的权益。2、一审认定三灶管理区资产公司取得涉案土地的权益事实不清、证据不足。不能仅凭《建设用地规划许可证》认定三灶管理区资产公司取得了土地使用权权益，且《建设用地规划许可证》因期限届满而失效，三灶管理区资产公司自始至终没有取得涉案的土地权益。即便因三灶管理区资产公司办理了《建设用地规划许可证》，法院《执行裁定书》因此将涉案用地进行查封。三灶管理区资产公司认为执行裁定只是形式审查，不是实体审查，不能以此为据推定其取得涉案土地权益。国土部门协助预查封也是依法进行协助，同样不进行实质性审查。3、依法取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。显然天海公司并没有履行自己的合同义务。（四）关于赔偿损失对价如何认定的问题，一审对这一事实没有进行查明。事实上，三灶管理区资产公司在庭审中并未对赔偿金额为2801万元作出认可。况且其认可也不能当然等同于三灶管理区认可。天海公司并没有实际上损失。（五）诉讼中市国土局称，当时的市国土局西区分局计费科长林耀文（天海公司法定代表人的亲属）歪曲事实，骗取领导同意在《债权转移声明》盖章，时任西区分局领导张广明及时发现并撤回《债权转移声明》批准意见、当众撕毁，但一审法院没有进行审查和回应，而是完全避而不谈。（六）根据事实和法律，天海公司将涉案用地进行转让不符合法律规定，《以债权购买土地合同书》是无效的。但如果属于红旗糖厂、三板村和广益村（及合作方）原应享有的合法的用地（包括调地）权益应当尊重并得到维护，但这属另外一种法律关系，应另循途径解决。（七）根据规划调整，政府已将涉案土地调整为行政办公用地并办理供地手续，并不是从三灶管理区资产公司名下收地，也没有给其任何补偿。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，驳回天海公司的诉讼请求。2、判令天海公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。
天海公司答辩称：（一）一审判决没有遗漏当事人。天海公司取得涉案土地的权益已经行政主管部门认可，对土地来源不存在争议。（二）涉案的《以债权购买土地合同书》系合法有效的。1、根据市国土局与三灶管理区签订的《用地协议书》等一系列证据材料显示，三灶管理区对市国土局的债权真实存在。2、天海公司取得涉案土地权益历史来源清晰可见，自始至终拥有涉案土地权益。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定关于房地产不得转让的规定属于管理性规定，天海公司是否符合登记领取权属证书等要件并不影响涉案合同的效力。（三）天海公司的土地来源合法，拥有无可争辩的涉案土地权益。1、1993年3月13日三灶管理区资产公司与原土地权益人红旗糖厂、三板村、广益村及天海公司共同向西区国土分局出具了一份《关于土地更名的请示》，请求将24356平方米土地使用权更名至三灶管理区资产公司名下时，天海公司的该权益得到了三灶管理区资产公司及其他原土地权益人的认可。2、1999年3月26日，市国土局西区国土分局在《土地使用者转让更名审批表》中同意、批准红旗糖厂、三板村、广益村将涉案土地更名至三灶管理区资产公司名下，且该公司办理了《建设用地规划许可证》，天海公司的该权益得到了土地行政主管部门的认可。（四）三灶管理区资产公司已实际取得涉案土地权益，天海公司的合同义务已实际履行完毕。1、西区国土分局在《土地使用者转让更名审批表》中同意、批准了涉案用地更名至三灶管理区资产公司名下。2、天海公司已将涉案用地的《建设用地规划许可证》和红线图更名至三灶管理区资产公司名下。3、市国土局金湾分局2008年11月4日《关于对（2006）珠中法执字第368号之三号〈函〉的复函》及一审法院（2006）珠中法执字第368-1号《执行裁定书》确认了三灶管理区资产公司实际享有涉案土地的权益。4、根据珠海市和金湾区政府的会议决定，要求将涉案土地交给金湾区法院作为审判办公综合楼用地。先由规划部门调整用地功能，调整为行政办公用地，再由三灶管理区资产公司放弃用地权益，注销《建设用地规划许可证》，把土地交给政府处理。显然，是其自愿放弃已受让的土地权益，属于处分行为，进一步证明其已实际取得了涉案土地的权益。（五）天海公司已履行合同约定义务，而三灶管理区资产公司和三灶管理区未按合同约定支付相应对价，现合同履行不能，其应依照合同约定赔偿天海公司的损失。1、在本案诉讼过程中，三灶管理区资产公司委托代理人对案件事实进行了确认或承认。2、涉案合同明确约定了三灶管理区资产公司、三灶管理区是以其2801万元的债权购买涉案土地权益，现由于三灶管理区资产公司和三灶管理区的原因而导致合同履行不能，其理应向天海公司赔偿2801万元以及利息损失。3、在2010年4月8日三灶管理区向金湾区人民政府出具的《关于珠海天海公司要求划地或退款问题的情况说明》中，其已明确认可天海公司实际损失为2801万元的合法利益的事实。（六）三灶管理区资产公司和三灶管理区称西区分局领导撤回《债权转移声明》批准意见、当众撕毁，但没有提供任何证据证明。
综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
市国土局没有陈述意见。
本院的判决及理由
本院查明：一审判决查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院另查明：三灶管理区于2010年3月22日向三灶区政府提交珠三发（2010）60号《关于珠海天海公司要求划地或退款问题的意见》，同年4月8日又向三灶区政府提交珠三发（2010）72号《关于珠海天海公司要求划地或退款问题的情况说明》，三灶管理区在上述两份文件中均确认其与天海公司之间存在土地转让关系，天海公司已实际履行涉案合同，但三灶管理区尚未向天海公司支付相应的购地款。
珠海市住房和城市规划建设局金湾规划分局于2013年1月24日向三灶管理区发出珠规建金业函（2013）12号《关于规划调整的告知函》，告知其按政府的有关决定，涉案土地已规划调整为行政办公用地，请其配合将该地块的《建设用地规划许可证》交回该分局注销。
本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，有三个争议焦点，一是涉案合同的效力；二是涉案合同的履行情况；三是天海公司主张的损失赔偿数额。
（一）关于涉案合同的效力问题。经查，1999年3月10日，以三灶管理区资产公司、三灶管理区财务管理办公室为甲方，与作为乙方的天海公司签订了《以债权购买土地合同书》，约定：甲方以支付给西区国土分局的债权2801万元购买土地的定金用于购买乙方的土地，并负责保证在上述债权合法性的基础上将该2801万元的债权转至乙方名下；甲方债权2801万元共可购得乙方土地24356.52㎡；乙方负责红线图的更名手续，具体更名单位根据甲方及其上级领导意见，为三灶管理区资产公司或甲方指定的其他单位。三灶管理区在合同后面的甲方处盖章确认。从上述合同条款可以看出，合同内容是双方当事人的真实意思表示，三灶管理区资产公司和三灶管理区保证其用于购买涉案土地的债权是真实合法的。虽然天海公司在签订涉案合同时没有取得涉案土地的权属证书，但据本案证据反映，其以支付对价的方式受让了涉案土地，后三灶管理区资产公司与原土地权益人红旗糖厂、三板村、广益村及天海公司共同向西区国土分局申请将涉案土地使用权更名至三灶管理区资产公司名下，且获得了该局的批准。上述事实足以证明天海公司对涉案土地的权益已得到了土地行政主管部门的认可。另外，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，三灶管理区和三灶管理区资产公司以天海公司对涉案土地没有所有权为由主张转让合同无效，不予支持。故一审判决认定三灶管理区资产公司、三灶管理区与天海公司签订的土地转让合同有效并无不当，本院予以维持。
（二）关于涉案合同的履行情况。经查，1999年3月13日，天海公司与红旗糖厂、三板村、广益村共同向西区国土分局出具《关于调地更名的请示》，要求将天海公司拥有的涉案地块土地使用权调整并更名至三灶管理区资产公司名下。1999年3月26日，西区国土分局在《土地使用者转让更名审批表》中同意红旗糖厂、三板村、广益村将该地块更名至三灶管理区资产公司名下。1999年3月29日，三灶管理区资产公司办理了涉案地块的《建设用地规划许可证》［珠规西地字（1999）第066号］。在此之后，三灶管理区均是以涉案地块使用权人的身份参与该地块的规划变更与协调处理工作。所以，根据涉案合同的约定和本案事实，一审法院认定天海公司已实际履行了合同义务，同时三灶管理区资产公司和三灶管理区也已取得了涉案土地的权益正确，本院予以维持。而依据涉案合同的约定，三灶管理区资产公司是以支付给西区国土分局的债权2801万元购买土地的定金用于购买天海公司的土地，即其应向天海公司支付土地对价2801万元，但本案没有证据证明三灶管理区资产公司和三灶管理区曾向天海公司支付过任何款项。
（三）关于天海公司主张的损失赔偿数额问题。经查，涉案土地现已被调整为行政办公用地，办理在三灶管理区资产公司名下的《建设用地规划许可证》也已被注销，现双方均同意解除涉案合同。天海公司已履行其合同义务，但并未取得合同对价，故其主张损失赔偿于法有据。依据三灶管理区2010年4月8日给区政府《关于珠海天海公司要求划地或退款问题的情况说明》，三灶管理区已确认其与天海公司之间的土地转让关系，且明确表示应予履行其付款的合同义务。故一审法院依照涉案合同的约定和本案事实认定三灶管理区资产公司、三灶管理区应向天海公司赔偿损失2801万元及利息并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。三灶管理区资产公司、三灶管理区的上诉缺乏事实与法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费345708.5元由珠海市三灶管理区资产管理有限公司、珠海市三灶管理区负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴佛明
审判员 吴锡权
审判员 滕 梅
二〇一四年五月十九日
书记员 陈爱姬
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。