北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00458号
上诉人（原审原告）北京瑞来隆安泰物业管理有限公司，住所地北京市西城区红土店南里小区7号楼2-4-1室。
法定代表人赵亚衡，董事长。
委托代理人赵梦龙，男，1978年10月30日出生。
委托代理人文川，男，1986年11月3日出生。
上诉人（原审被告）蒋方萍，女，1981年1月15日出生。
委托代理人傅享秋，男，1979年7月26日出生。
上诉人北京瑞来隆安泰物业管理有限公司、上诉人蒋方萍因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第14569号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（以下简称隆安泰物业公司）起诉至原审法院称：根据北京市人民政府令1995年第21号的关于《北京市居住小区物业办管理办法》中第八条之规定，在物业管理委员会成立之前，该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期物业管理，根据中华人民共和国国务院令2003年第379号发布的《物业管理条例》中第三章的规定，开发建设部门有权指定物业管理企业进行前期物业管理，同时中国铁路物资北京公司、中国南方机车车辆工业集团公司将北京市刘家窑东里8号楼委托给我公司进行物业服务并签订了物业服务合同。我公司一直履行与开发单位签订的物业委托合同上约定的职责，为小区业主提供良好的物业服务，小区业主在接受了物业服务的同时也应该履行其交纳相应物业费的义务，但蒋方萍自2008年1月1日至今无故拖欠。我公司要求蒋方萍支付2008年5月10日至2013年12月31日的物业费5644.5元，案件受理费由蒋方萍负担。
蒋方萍辩称：一、双方没有直接的物业合同；二、隆安泰物业公司的请求已经过了诉讼时效，诉讼时效为两年；三、若按照隆安泰物业公司提交的通知，我应按照通知上面的时间开始缴纳物业费，且现在还没有到2013年12月，我认可物业费缴纳至2013年8月29日；四、我不知道隆安泰物业公司物业服务合同上的物业费是如何界定的，且与隆安泰物业公司所称的费用不一致，另外，小区管理人员只有一人，卫生费和公共照明费我已经缴纳了，若物业费里已包含了卫生费和公共照明费，我要求隆安泰物业公司返还我已交纳的这部分费用；五、隆安泰物业公司没有按照物业合同提供物业服务。综上，我只同意交纳200至300元的物业费。
原审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。隆安泰物业公司与中国南方机车车辆工业集团公司、中国铁路物资北京公司签订了物业管理委托合同，并依协议对北京市丰台区刘家窑东里8号楼进行了实际管理，蒋方萍作为8号楼业主在接受服务后理应交纳物业费。虽然蒋方萍提供三张缴费通知单，但该三张缴费通知单上显示的住户姓名为“付享秋”，而非蒋方萍，且该三张缴费通知单未注明催缴日期，隆安泰物业公司亦未就其曾向蒋方萍追索物业费提供证据，应当认定隆安泰物业公司对蒋方萍所拖欠2008年5月10日至2011年7月3日的物业费怠于行使权利，故对隆安泰物业公司要求蒋方萍支付2008年5月10日至2011年7月3日物业费的诉讼请求，法院不予支持。隆安泰物业公司在对北京市丰台区刘家窑东里8号楼管理中存在一定瑕疵，故蒋方萍应当向隆安泰物业公司支付2011年7月4日至2013年8月29日物业费的具体数额，由法院酌情予以确定。因截至本案开庭日2013年8月29日，隆安泰物业公司尚未提供2013年8月30日至2013年12月31日的物业服务，故对隆安泰物业公司要求蒋方萍支付2013年8月30日至2013年12月31日物业费的诉讼请求，法院不予支持。隆安泰物业公司在收取物业费后，应本着对小区业主负责的原则，对其管理小区存在的问题进行改进，改善小区的环境。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，原审法院于2013年9月判决：一、蒋方萍于判决生效后十日内给付北京瑞来隆安泰物业管理有限公司二○一一年七月四日至二○一三年八月二十九日的物业费一千四百一十七元六角六分；二、驳回北京瑞来隆安泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，隆安泰物业公司不服，提出上诉，该公司上诉称：首先，一审判决蒋方萍支付的物业费与蒋方萍实际拖欠物业费相比，数额过低。其次，我公司多次以电话及上门催缴的方式向蒋方萍主张物业费，故原判认定我公司怠于行使催讨2009年4月21日至2011年7月3日物业费与事实不符。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
蒋方萍亦不服原判，提出上诉，蒋方萍称：其与隆安泰物业公司从未签订过物业合同，隆安泰物业公司的诉请缺乏依据；隆安泰物业公司没有公示收费标准、收费内容，也从未履行过自己应尽的职责；长期只有一名打扫卫生的人员，且并未对该楼进行有效管理；业主房屋漏水，也没有人来处理问题。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回隆安泰物业公司的诉讼请求。
经审理查明，2007年1月24日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定：甲方、乙方将丰台区刘家窑东里8号楼委托丙方实施物业管理，建筑结构为钢筋混凝土结构，层高2.7米，地上16层地下2层，甲方占产权的55％、乙方占产权的45％；丙方提供管理和服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任和义务；委托管理事项包括：1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，如楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、电梯间、配电室、人防出口等；2.共用设施、设备系统的维护、养护、运行和管理，如共用的下水管道、落水管、垃圾间、天线、共用照明、暖气干线、电梯、高位水箱及消防、避雷设施等；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物养护和管理，如道路、室外上下水管道、化粪池、井等属于8号楼的部分；4.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；5.公共环境卫生，含公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾清运等；6.维护公共秩序，含物业区域内安全、保卫、巡查等；7.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；8.负责代收房租，房屋装饰装修管理、服务；根据《北京市居住小区物业管理办法》的有关规定，经三方协商，甲方、乙方于本合同签订后15日内向丙方一次性支付物业启动费人民币肆万元（甲方2.2万元，乙方1.8万元），由丙方按有关政策规定合理使用，由丙方根据《京发改（2005）第2662号》即《北京市物业服务收费管理办法》负责向业主（或产权人）和使用人收取相关费用，全年费用玖万元（甲方4.95万，乙方4.05万）；丙方收费执行京发改（2005）第2662号文件，《关于北京市物业服务收费管理办法》（试行），房屋和共用部分、共用设施、设备的维修使用及管理，设备运行，环境卫生，消防等管理事项，丙方按北京市有关管理规定执行，服务标准按照北京市房屋土地管理局《关于印发北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》的通知.京房地字（1999）年187号文件规定执行；委托管理期限为丙方正式接管本合同所涉8号楼物业（三方办理交接手续）之日，即2007年2月1日起暂定一年，合同期满前一个月续签下一年度合同。
2008年3月10日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原协议约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限继续延续到2009年1月31日。
2009年6月16日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原协议约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限继续延续到2010年1月31日。
后中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2010年1月31日延续至2012年1月31日。
后中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司丰台分公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2012年1月31日延续至2014年1月31日；甲方和乙方年度的物业费待面积核定后按1.42元／平米月支付。
2011年8月16日，中国铁路物资北京有限公司综合管理办公室出具《通知》一份，载明：“依据国家财政部有关规定（中华人民共和国财政部令第41号第四十六条的规定），决定自2011年1月1日起，职工已购住房物业费全部由个人支付，公司不再负担。特此通知。”
2013年7月4日，隆安泰物业公司丰台分公司以物业服务合同纠纷起诉蒋方萍，后隆安泰物业公司丰台分公司撤诉。
蒋方萍称其并非丰台区刘家窑东里8号楼原产权单位的职工，其于2008年以商品房的价格购买丰台区×1304号房屋。2008年5月10日，丰台区×1304号房屋登记在蒋方萍名下，房产证号X京房权证丰私字第×号，产别为私有房产，建筑面积55.6平方米。蒋方萍提交三张缴费通知单，但该三张缴费通知单上的住户姓名为“付享秋”，且该三张缴费通知单未注明催缴日期。蒋方萍未交纳2008年5月10日至2013年8月29日的物业费。
在审理中，原审法院到北京市丰台区刘家窑东里8号楼进行现场勘验，楼道、地下室、小区内部分设施等存在管理不到位问题。
上述事实，有《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》、《物业管理委托合同续签协议》、通知、房屋所有权证、照片以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，隆安泰物业公司与中国南方机车车辆工业集团公司、中国铁路物资北京公司签订了《物业管理委托合同》，并依协议对北京市丰台区刘家窑东里8号楼进行了实际管理。蒋方萍作为8号楼业主，亦实际接受了隆安泰物业公司的物业管理，双方形成了事实物业服务关系，故蒋方萍在接受服务后应当交纳物业费。关于隆安泰物业公司所提，原审判令蒋方萍给付该公司的物业费数额过低之上诉主张，经审核，原判考虑到隆安泰物业公司在对北京市丰台区刘家窑东里8号楼管理中存在一定瑕疵，酌减蒋方萍所应缴纳的物业费并无不当，故隆安泰物业公司此节上诉主张本院不予支持。隆安泰物业公司另提，原判认定该公司怠于行使催讨2008年5月10日至2011年7月3日物业费与事实不符的上诉主张，经查，隆安泰物业公司未提供充分证据证实该公司在诉讼时效内向蒋方萍催讨2008年5月10日至2011年7月3日物业费，因此原审法院判令蒋方萍向隆安泰物业公司支付2011年7月4日至2013年8月29日的物业费，亦无不当。隆安泰物业公司提出的此项上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。关于蒋方萍所提，蒋方萍与隆安泰物业公司从未签订过物业合同，隆安泰物业公司的诉请缺乏依据的上诉主张，经查，本案中虽然蒋方萍与隆安泰物业公司未签订物业服务合同，但由于蒋方萍所居住的小区尚未成立业主委员会，因此，建设单位与隆安泰物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。蒋方萍以其非合同当事人为由提出抗辩，不符合相关法律规定，因此，本院对该上诉意见不予支持。对于蒋方萍所提，隆安泰物业公司未对8号楼进行有效物业管理及服务，不同意支付物业费的上诉主张，经查，蒋方萍提供的证据尚不能证明隆安泰物业公司未对8号楼提供物业服务，且原审法院根据本案具体情况，已对隆安泰物业公司应收取的物业费予以酌情减少，故蒋方萍的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由蒋方萍负担（于本判决生效后十日内交纳）；二审案件受理费50元，由蒋方萍负担25元（已交纳），由北京瑞来隆安泰物业管理有限公司负担25元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 杨志东
代理审判员 王 朔
二〇一四年一月二十日
书 记 员 汪 慧