宜宾市南溪区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）南溪执异字第2号
异议人（案外人）张杨，男，1988年4月17日出生。
委托代理人张光伦，男，1973年8月9日出生。
申请执行人王立江，男，1963年3月20日出生。
申请执行人屈锡英（系王立江之妻），女，1975年11月20日出生。
被执行人罗敏，男，1975年11月7日出生。
被执行人张燕（系罗敏之妻），女，汉族，1981年6月28日出生。
本院在执行申请执行人王立江、屈锡英与被执行人罗敏、张燕民间借贷纠纷一案过程中，案外人张杨对本案的执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，分别于2015年10月14日、10月30日两次召开执行听证会，异议人张杨及其委托代理人张光伦，申请执行人王立江、屈锡英，被执行人罗敏、张燕均到庭参加了听证。本案现已审查终结。
异议人张杨称：2013年9月12日，我与被执行人张燕及其丈夫罗敏通过中介公司签订《房屋买卖合同》，约定将张燕、罗敏购买的房屋以250万元的价格出售给我，并按一次性付款方式支付房款。当日我委托杨淋通过银行给张燕转入购房款300万元（另有50万元属购买张燕、罗敏住房和车位的购房款），被执行人张燕出具了收到300万元购房款的收条。张燕、罗敏与杨淋在宜宾市中信公证处签订委托合同，委托杨淋办理房屋买卖相关手续等事宜。2014年7月31日张燕取得该房产产权证，因委托人杨淋在外地办事，未能及时回宜宾协助张杨办理产权过户登记。后来，因为王立江、屈锡英在与罗敏、张燕民间借贷纠纷案中，申请诉前保全，上述房产于2014年10月28日被法院查封，致使我不能完成房屋的产权过户登记。现请求人民法院解除涉案房屋的查封并停止执行，该房屋归我个人所有。
异议人提供的证据材料有：一、异议人张杨、委托代理人张光伦、被执行人张燕的身份信息及授权委托书，以证明其身份情况；二、异议人张杨与被执行人张燕、罗敏于2013年9月12日分别签订的住宅、车位、商业房（争议商业房）《房产买卖合同》复印件三份，以证明张燕、罗敏与异议人张杨于2013年9月12日自愿签定了上述房产买卖合同；三、中国工商银行个人业务凭证复印件一张（日期：2013-09-12，借：户名：杨淋，贷：户名：张燕，汇款金额：300万元）、张燕打收条复印件一张（记载内容：“今收到张杨购房款叁佰万元整，小写：3000000元。收款人：张燕，2013.9.12”），以证明异议人张杨委托杨淋支付了上述房产购房款300万元的事实；四、商业房（争议商业房）房权证复印件（房屋所有权人张燕，建筑面积481.03㎡，登记时间：2014年7月31日）、国土证复印件（土地使用权人张燕，使用权面积162.79㎡，登记时间：2014年9月29日）各一份，以证明争议商业房分别于2014年7月31日、2014年9月29日取得房屋产权证和国土使用权证；五、四川省宜宾市南溪区人民法院（2014）南溪民保字第3号民事裁定书复印件一份，以证明争议商业房在2014年10月28日被南溪区人民法院查封，距离张燕取得的争议商业房产权证不到一个月时间；六、杨淋说明一份（记载内容：“南溪区人民法院：本人杨淋于2013年9月12日受张杨之托，于当日转购房款叁佰万元给张燕。特此说明，说明人杨淋，2015年5月25日”），以证明张杨的购房款是委托杨淋转给张燕的；七、委托人张燕、罗敏与受托人杨淋在中华人民共和国四川省宜宾市忠信公证处办理委托合同的《公证书》复印件一份，以证明2013年9月12日张燕将争议商业房等卖给异议人张杨的事实；八、异议人张杨于2015年7月14日向鹅天歌餐饮城武小霞提取的争议标的房“现场情况说明”复印件一份、现场照片18张、华恩物业服务有限公司于2015年10月22日收到并出具的（实际交款人张光伦）商业房（争议商业房）从2014年10月1日至2016年9月30日的物业费票据复印件4张，以证明张燕已经将争议商业房交付异议人张杨且张杨已经占有该商业房；九、出卖人华恩房地产开发有限责任公司与买受人张燕签订的商业房（争议商业房）的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议复印件各一份、《前期物业服务合同》、销售不动产发票、收据复印件各一份、张燕于2014年9月30日收条复印件一份，以证明张杨与罗敏、张燕的购房事实是真实的；十、申请证人杨淋作证，说明转款事项。
经听证被执行人张燕、罗敏陈述：我和张杨之间的房屋买卖合同不是真实的。杨淋打给我的300万元，系我们因江安工程急需资金，通过四川铁兴建设监管有限公司宜宾分公司项目负责人沈跃洪介绍向张光伦、杨淋、张杨按月息5％计息的借款。当时张光伦、杨淋、张杨等人在筠连合伙成立了一个投资公司，我向其借款时被要求提供担保，我就以凯丽香江的住房和商铺（该案争议房屋）向张光伦等提供了担保，因我们急需用钱，就按照张光伦的要求和他们了签订了异议人所谓的房屋买卖合同，也按张光伦他们的要求出具了一份收条。在借款的同时，张光伦、杨淋、张杨他们要求我付3个月利息，因我当时无钱就出具了一张45万的空借条给他们，并注明三个月付完，即每月15万利息，三个月45万，但该45万是从未发生过的借款，是保障他们收3个月利息的凭据，当天转了300万元借款给我是事实，同时，当天我们就取出30万元现金，支付了15万元给张光伦他们作为第一个月的利息；异议人及杨淋是不能举出已交付45万元给我的证据。他们还同时要求我们同杨淋办理了委托其办理过户手续的委托书和公证。实际上，这笔300万元款项是我们向张光伦等的借款，并按月息5％计付利息，并不是异议人张杨所称的房屋购房款。
借款后，张光伦、杨淋通过短信不断向我们催要利息，我通过银行转账已向杨淋卡上支付了上述300万借款的利息共计75万元（其中现金15万元）。该借款发生后期，他们电话、短信催付利息，我们委托李清海并邀请律师刘会雄参与下，两次与张光伦座谈该借款的还款付息事宜，但未达成一致意见。
我们从开发商处于2013年10月1日就接手了本案房屋，从未交付给异议人张杨，水、电、气卡的户头也是我们的，一直由我们管理、使用和付费，至2014年10月28日被人民法院查封同时因该争议房屋确实用于借款担保。我们在急需工程资金的情形下，为了借款，按照出借人的要求向杨淋办理了办理委托过户手续的委托书，但杨淋本身作为异议人张杨的委托付款人，他们之间的关系应当是非常熟悉的，利益也是一致的，他们都不去办理过户手续，可见买卖房屋协议是假，并且原因和责任不在我方，是在所谓的买受人方。
综上所述，我们和异议人张杨的购房合同是虚假的，买房也不是我的本意，按月息5％借款300万元的事实才是真实的，该虚假的买房协议仅仅是为了作为300万元借款的保障。
被执行人张燕、罗敏提供的证据有：一、被执行人张燕书写的，向杨淋支付300万元借款的5笔利息支付时间的书面说明，分别是2013年11月1日转账10万元、11月14日转账5万元、12月9日转账15万元及2014年2月28日转账30万元；二、张光伦于2014年7月30日向被执行人张燕出具的收到凯丽香江门面房（争议商业房）土地证和住房土地证原件各一本的收条复印件一份、张光伦于2014年9月2日向被执行人张燕出具的收条，收到房权证两本，产权证原件各一本的收条复印件一份（两份收条均存放于张燕处），一、二两组证据以证明被执行人张燕、罗敏与张杨之间房屋买卖是假，担保300万元借款是客观的事实；三、被执行人申请，本院从华恩房地产公司调取得张燕向华恩房地产公司的购房款收据及税收收据共11张，最后交款日期为2013年9月10日，房款总金额为3957280.2元及税票，张燕以证明向异议人方借款时，争议房屋的价值近400万元，不可能两天后就以300万元卖掉，所谓卖房协议实属为300万元借款担保；四、宜宾市南溪区华恩物业服务有限公司于2014年7月4日出具的张燕交纳南溪区凯丽香江10号楼2层-2号商业房（争议商业房）从2013年10月1日至2014年9月30日的物业费收据复印件1张、2014年7月4日交纳电费收据复印件1张及该商业房的气费交款卡、水费缴费卡购电卡原件的复印件各1份，以证明张燕未将争议商业房交付异议人张杨且张杨从未实际占有该商业房；五，申请证人李清海作证，说明在借款发生后，张燕委托他人及律师与张光伦商谈偿还借款及利息的事项；六、证人北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师刘会雄证言，以证明曾经与张光伦商谈偿还借款利息事实；七、张光伦、杨淋短信催收利息的记录两份（其它还有很多，法院可调取），以证明该300万属借款的性质；八、银行转账付款单，以证明支付借款利息的事实。
申请执行人王立江、屈锡英述称：一、张燕与张杨、杨淋之间是借款关系，涉案房屋买卖的事根本不存在，杨淋转给张燕的300万元是借款并非购房款，张光伦、杨淋要收取了月息5％高利息，为了借款有保障，欺骗张燕写了名为买卖实为借款的所谓买卖合同；二、张燕与杨淋之间实为借贷法律关系，案外人张杨从未支付过购房款，故涉案房产自开始至被人民法院查封时，案外人都未合法占有该不动产，请求人民法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法驳回张杨的异议。
申请执行人提供的证据有：一、张燕付杨淋利息记录照片复印件一份；二、申请执行人申请，本院从被执行人张燕处调取的杨淋、张光伦发给张燕的催收利息短信记录2份，经申请执行人申请，本院从中国工商银行股份有限公司宜宾分行调取的张燕持有的银行卡交易流水清单2份，申请执行人以证明杨淋向张燕转的300万元是借款而非异议人张杨所说的房屋购房款，并同时证明了张燕、罗敏向杨淋支付借款利息的事实。
在听证过程中，异议人张杨就被执行人、申请执行人的陈述理由进行了反驳：一、买房整个过程是真实的，手续齐全，我购买张燕的房产是为了投资，因为买房时产权证未办理下来，故未能办理过户。以后争议商业房被人民法院查封未能办理过户手续，非因我本人原因；其次，如果如张燕所说的是借款关系，因房产未办理出产权证之前是不能办理抵押的，我的借款资金安全如何保证；二、杨淋向张燕催收利息的事情及张燕向杨淋转款的事情是另外的法律关系，与我购房无关；三、关于张燕方申请的证人证言，因证人是张燕公司的人，跟张燕有利害关系，其证人证言不可采信。综上，请求人民法院公平、公正的作出评判。
被执行人张燕、罗敏反驳异议人张杨的观点认为：一、与张杨签订的购房合同不是我的真实意思表示，我们双方实际上是借款关系，从合同价款中也可以看出来，如果真的是买卖关系，我们不可能在全款购房后两天内就以低于我向开发商购买价100万元卖给张杨，这不符合常理；二、从委托书上和委托借款300万元转款手续上看，张杨他们和杨淋是非常熟悉的关系，是一个整体；三、如果是张杨所说的买卖关系，从虚假的买卖合同签订到房屋被人民法院查封前的一年多时间内房屋的物管费用、停车牌、房产双证、水电气卡等及相关手续为什么都是我们办理和持有，同时异议人与杨淋如此熟悉的关系为什么不去办理过户，其真正原因是，该笔款本来在客观上就是高息借款，后异议人知道被房屋被人民法院查封，才急于提出异议。一切证据都说明我们和张杨、张光伦、杨淋是借贷关系。
申请执行人王立江、屈锡英反驳异议人张杨的观点认为：一、杨淋打给张燕的300万元款项不是购房款，签订的房屋买卖合同虽然从形式上看是双方所签订，但不是双方的真实意思表示，从听证中异议人提供的证据和被执行人的提供的证据看明确没有买卖意思；二、张燕的购房价格远远大于300万元，已达到400余万元，张燕在购房手续完成两天后是不可能转手以300万的价款打包卖房的，所以买卖不是双方的本意；三、张杨委托杨淋打款后，杨淋、张光伦都发短信催收利息，这是事实，这充分说明该300万元转款是借款，另外，张燕转款给杨淋的依据也能说明借款事实；四、张燕和杨淋发生300万元借贷关系后才认识张杨、张光伦等人，紧紧是按照出借人的要求张燕、罗敏才与杨淋办理了委托手续，从常理上讲，张燕、罗敏不会委托一个不熟悉的人办理卖房过户手续的，另外，虽然双方签订了房屋买卖合同，但从合同内容上看双方并无约定交付和过户的意思，进一步说明房屋买卖关系是虚构的，仅为达到异议人既想收取利息又想保证其借款300万元资金安全的目的。综上所述，不能用非真实的双方房屋买卖协议作为依据来阻碍我对查封被执行人张燕名下商业房的强制执行申请，请人民法院依法驳回异议人申请，以维护我的合法权益。
本院经审查查明，王立江、屈锡英与罗敏、张燕、宜宾市巨豪房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月2日作出的（2014）南溪民初字第1192号民事调解书已发生法律效力，因义务人张燕、罗敏没有自动履行生效法律文书确定的给付义务，经申请人王立江申请，本院于2015年7月2日依法立案执行，案号为（2015）南溪执字第247号。
该案在诉讼过程中，本院于2014年10月28日作出（2014）南溪民保字第3号民事裁定书，裁定查封被申请人（本案被执行人）张燕、罗敏房屋一套，查封期限两年，并于2014年10月28日连同本院（2014）南溪民保字第3-1号协助执行通知书一并送达宜宾市南溪区房地产管理局。本案所涉及的商业房的上述查封裁定，本院至今未作出新的裁定进行撤销或解除；商业房在宜宾市南溪区房地产管理局的产权登记人为张燕，建筑面积：481.03㎡，登记时间：2014年7月31日。使用权面积：162.79㎡，登记时间：2014年9月29日。
本案在执行过程中，现案外人张杨向本院提出执行异议。
针对该异议，经本院审查查明，2013年9月10日，被执行人张燕、罗敏与四川省华恩房地产开发公司签订正式的购房合同，购买了商业用房，即本案争议房屋。同时，被执行人张燕、罗敏还购买了上述小区的住房1套、车位2个，上述房产、车位购买总价共计3957280.20元，其中本案争议商业房价款为3415313元整（含维修基金、登记费、手续费等）。被执行人张燕、罗敏于2013年10月1日取得了该争议房并开始交纳物业管理费用。
2013年9月10日被执行人张燕、罗敏最后一次付清上述全部购房款和其他费用。
被执行人罗敏、张燕因江安建设工程需要资金，通过四川铁兴建设监理公司宜宾分公司沈某某的介绍，认识了张光伦、张杨等人。张燕、罗敏于2013年9月12日与异议人张杨签订了《房屋买卖合同》，约定将上述全部房产（共三处）以总价300万元整体出卖给异议人张杨。同日，张杨委托杨淋通过银行转账的方式，转给被执行人张燕300万元，被执行人张燕出具收到购房款收条一张。同日，被执行人张燕、罗敏还出具借条一张给杨淋，该借条载明：“今借到杨淋现金人民币肆拾伍万元整，小写：450000.00元借款期限为2013年9月12日至2013年12月11日，该借款现金分三次付完。”但双方均未提交交付、支付该45万元款项的依据。
杨淋于2014年2月28日向被执行人张燕、罗敏发出手机短信内容：“工行：杨淋”。
杨淋于2014年4月4日向被执行人张燕、罗敏发出手机短信内容：“罗总今天又是星期五了，请你按自己承偌的办理，今天上内把利息存上”。
异议人张杨的委托代理人张光伦于2015年5月26日向被执行人罗敏发出手机短信内容：“罗敏你还是可恶之的人，借钱钱不还，拖都拖一两年，利息还不想付一分钱，如果要付还都觉得冤，你如此心狠无信义，今后大事总难成”。
同日张光伦于16：04分又发短信“收到信息回电话！”。
被执行人张燕、罗敏在收到案外人杨淋转款300万元后，通过银行转账，分别于2013年11月1日转账10万元、11月14日转账5万元、12月9日转账15万元，2014年2月28日转账30万元给杨淋，已共计通过银行转款60万元给杨淋。
张燕与杨淋之间的300万元转款发生后，2015年5月，被执行人罗敏、张燕委托其所在公司员工李某某及北京惠诚（宜宾）律师事务所律师刘某某与张光伦分别在宜宾市翠屏区沃尔玛商场旁和莱茵河畔旁的茶园两次座谈协商上述300万元的还款付息事宜。
现本院所查封的上述房产的房地产权证仍为被执行人张燕，水、电、气卡户名也为被执行人张燕并由被执行人张燕、罗敏占有、使用、所有。
上述争议房屋2014年9月30日以前的物管费一直由被执行人张燕、罗敏交付给物管公司，本院于2014年10月28日查封该争议房屋后，异议人张杨委托代理人张光伦又于2015年10月22日到物管公司去补交2014年10月1日至2016年9月30日的物业管理费。
上述事实，有本院主持听证、调查调取的证据及各方当事人举证、质证的证据和陈述在案佐证。
本院认为，本执行异议案件争议的焦点，是异议人是否对涉案的商业房享有权利的合法性和真实性以及该权利能否排除执行的审查判断。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，一、异议人张杨与被执行人张燕、罗敏之间虽签订了书面的房产买卖合同，但本院在审查以及听证过程中，查明合同双方当事人对该书面合同内容的真实性和合法性存在极大分歧，且合同双方当事人对合同签订的目的和本意的认识截然相悖，综合全案事实及被执行人在用近350万元全款购买本案争议房产，两天后即以250万元转卖给异议人所有，与常理相悖等，故结合本案其它证据综合判断，本院对张燕、罗敏与张杨所签订的购房合同内容的真实性及合同目的在本案中不予认定；二、关于异议人张杨是否合法占有争议商业房的问题，合法占有本身具有公示效果，不动产的占有虽然不具有所有权推定效果，但结合不动产交易的实际情况，买受人应对所购房屋行使占有、使用、收益等有关权能，在本案中，合同双方签订买卖房产合同后，被执行人张燕、罗敏早已于2013年10月1日取得了该争议房屋，但至本院依法查封该房屋前，该争议商业房的水、电、气等房屋附属权利一直由被执行人实际占有和所有、使用，该查封房屋并未实际合法交付异议人。异议人的代理人张光伦在本院查封该房屋一年之后，再去物业公司交纳争议房产物管费用，该凭据不能说明异议人已经合法占有了该争议房产。故异议人张杨主张已合法占有该房屋的证据不充分，不能认定异议人已合法占有该不动产；三、关于异议人是否已按合同约定支付房屋价款的问题，虽然杨淋通过银行转账，支付给被执行人张燕300万元，张燕也出具了收条，但对该款项的性质，综合本院对本案的调查取证、听证及对被执行人举证的证据和各方当事人的陈述，如催收利息的短信（电子证据）、通过调取的银行付款凭据、律所律师参与座谈协调还款付息的证人证言、介绍被执行人与张光伦、杨淋、张杨认识的证人沈跃洪的证言等，综合全案判断，本院认为杨淋向张燕转款当时的性质应当不属异议人张杨的购房款，因此，异议人提出其已支付全部购房款的证据不充分，本院不予认定；四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户的问题，在本案中，被执行人张燕、罗敏在签订了房产买卖合同后，向异议人张杨的委托付款人杨淋办理了委托办理过户手续的委托书，但异议人张杨与其委托付款人杨淋在被执行人张燕将争议商业房产权证办理完结后，有充足、合理的办理产权转移时间，但未去办理过户手续，且被执行人委托办理过户的人员杨淋同时又是异议人张杨委托支付300万元款项的同一人，异议人张杨与杨淋本可及时办理产权转移手续而未办理，后该争议商业房于2014年10月28日被本院依法查封，其原因应在异议人张杨自身。综上，异议人张杨的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定条件且其权利不能够排除本院执行，故本院对异议人张杨提出的异议请求不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回异议人张杨的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 唐升龙
审判员 韩 松
审判员 陈 兵
二〇一五年十一月十八日
书记员 王 伟