辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中民二初字第114号
原告：辽宁真维斯服饰有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。
法定代表人：杨振勋，系该公司董事长。
委托代理人：周乐文，系广东伟伦律师事务所律师。
委托代理人：孙丽，系辽宁敬恒律师事务所律师。
被告：沈阳五洲商业广场发展有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：罗海，系该公司执行董事。
委托代理人：何群，女，1981年11月3日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：林宇，女，1987年7月19日出生，汉族，系该公司工作人员。
原告辽宁真维斯服饰有限公司与被告沈阳五洲商业广场发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司向本院提出管辖权异议申请，请求将本案移送给有管辖权的沈阳市和平区人民法院进行审理，本院作出了（2013）沈中民二初字第114
号民事裁定，驳回沈阳五洲商业广场发展有限公司对本案管辖权提出的异议，后沈阳五洲商业广场发展有限公司不服该裁定，上诉人于辽宁省高级人民法院，2014年1月16日，辽宁省高级人民法院作出了（2013）辽立一民终字第00134号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭审理了此案，原告辽宁真维斯服饰有限公司的委托代理人周乐文、孙丽，被告沈阳五洲商业广场发展有限公的委托代理人何群、林宇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年8月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定，原告购买被告开发的位于沈阳市太原北街69号商品房，商品房价款为21，999，999元。合同签订后，原告依约向被告支付了相当于90%的购房款共计人民币19，800，000元，被告也于2006年9月18日将商品房交付给原告使用，但至今未办理房产证。被告的违约行为给原告造成重大经济损失，故原告与被告多次交涉未果，遂于2013年9月11日起诉来院，要求依法判令被告继续履行协助原告办理权属证书的合同义务并向原告支付逾期办证违约金2，199万元。诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、双方签订的补充协议，以滞纳金的形式约定民事违约责任是有悖于法律规定的。2、纵然将滞纳金定性为本案的违约金，双方在合同中约定的滞纳金数额已过分高于合同法规定的违约金数额标准，请求予以调整。3、原告购买我公司房屋后，一直正常经营，其主张房产证迟延办理给其带来重大损失不能让人理解，且原告也无证据予以证明。4、原告购买本案商铺是采取分期付款方式，至今剩余款并未补足，公司无法为其开具发票，即不具备为其办理房屋产权证的条件，因此，我公司不予办理产权证是正常行驶抗辩权。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年8月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告将其开发的位于沈阳市和平区太原北街69号建筑面积为467.74平方米的商铺出卖给原告。房屋总价款为人民币21，999，999元。该合同第六条关于付款方式及期限约定：“买受人按下列方式按期付款即合同签订时付款贰佰贰拾万元，合同备案后支付叁佰叁拾万元。房屋交付时支付壹仟肆佰叁拾万元，余款待产权证办理完毕后全部支付完毕”。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第3项处理，即买受人不退房，超出天数部分出卖人按银行同期贷款利息支付给买受人，直至产权办理完毕”。同日，双方又签订《补充协议》一份，该协议第六条约定：“自本合同签字生效之日起90日内，出卖人有义务为买受人办理产权手续，确保买受人取得该商品房的权属证书，该10%合同余款在权利无争议且办理房地产权证到买受人名下及交付给买受人之后的5个工作日内付清。”该补充协议第八条关于违约责任第（2）款约定：“若合同签订后，出卖人逾期完成本协议所约定的义务，在逾期15日内，出卖人按照合同总额计付每日百分之二点一的滞纳金。逾期超过15日的，出卖人按照合同总额计付每日百分之五的滞纳金；若合同签订后，买受人逾期完成本协议所约定的付款义务，在逾期15日内，买受人按照合同总额计付每日百分之二点一的滞纳金。逾期超过15日的，买受人按照合同总额计付每日百分之五的滞纳金”。
合同签订后，原告于2006年9月13日分三笔共向被告支付了19，800，000元购房款，相当于总房款21，999，999元的90%。2006年9月18日，被告将涉案商品房交付给原告使用并办理了商品房销售合同备案登记手续。后被告一直未予办理涉案房屋的权属证书，原告就此问题多次与被告协商未果，遂于2013年9月11日起诉来院，要求被告协助办理更名过户手续，并支付逾期办证违约金21，999，999元。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、契税费收据、契税证、收据、合同备案通知书、交楼确认书等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反相关法律规定及强制性规定，故该合同应认定为合法、有效，双方均应按合同的约定全面履行各自义务。现原告已按合同约定向被告支付了19，800，000元，相当于总房款的90%，履行了补充协议的约定，但被告至今未协助原告办理涉案房屋的更名过户手续，该行为已构成违约，其应继续承担协助原告办理涉案房屋更名过户手续的义务。故本院对原告要求被告将案涉房屋的所有权更名过户至其名下并承担逾期办证违约金的诉请予以支持。
关于被告承担逾期办证违约金的具体数额问题。虽庭审中，原告依照涉案补充协议第8.2条的约定主张违约金的数额为21，999，999元，但本院认为，一方面，即便涉案补充协议约定了出卖人逾期为买受人办理产权手续超过15日的，出卖人按照合同总额计付每日百分之五的滞纳金，但从本案的实际情况来看，被告未能如约办理产权变更登记的原因系因房产局一直未进行测绘所致，并不是被告恶意违约；另一方面，从原告的实际损失情况来看，原告从房屋交付后，一直在此经营使用。虽庭审中，原告主张，涉案房屋的购房款除存在贷款利息损失外，还存在该款项多是高利贷借来的、且存在因房屋没有办证导致房产无法进行抵押贷款及造成运营不佳等损失，但原告就其上诉主张并未提供相应证据加以证明，无法证明其实际损失情况。同时，原告主张的违约金为21，999，999元，与涉案标的总价款相当，明显高于其实际损失。对此，被告在庭审中亦明确表示过高，请求予以调整。根据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》解释二第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本法解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。故本院根据本案的实际情况及结合原告的实际损失情况认定，被告承担逾期办证违约金的数额应以购房总价款同期贷款利息并上浮30%为宜。关于被告承担逾期办证违约金的起始时间如何计算问题，本院认为，因双方签订补充协议的时间为2006年8月22日，而按照补充协议约定，出卖人应在该协议签字生效之日起90日内办理房屋产权手续，故被告应于2006年11月21日起承担相应的逾期办证违约金至庭审中原告主张的2013年7月31日止。
关于被告提出原告并未将涉案房屋的剩余款补足，导致被告无法为原告开具发票，即不具备为其办理房屋产权证的条件，因此，被告不予办理产权证是正常行驶抗辩权的辩解意见，本院认为，首先，因合同中明确约定，合同签订时付款贰佰贰拾万元，合同备案后支付叁佰叁拾万元。房屋交付时支付壹仟肆佰叁拾万元，余款待产权证办理完毕后全部支付完毕。因此，在房屋未办理更名过户之前，原告有权依合同约定拒绝交纳余款；其次，由于涉案合同是双方自愿签订的，且被告在签订合同时，不仅对合同内容有全面的理解，而且对合同的法律后果亦有充足的考虑，即在办理房屋更名过户之前，原告不可能给付全部购房款。因此，被告无法为原告开具发票，也不具备为原告办理房屋产权证条件，该责任不在于原告，而系被告本身所致，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效之日起60日内协助原告辽宁真维斯服饰有限公司办理位于沈阳市和平区太原北街69号，建筑面积467.74平方米的本案诉争房屋的产权变更登记手续。
二、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告辽宁真维斯服饰有限公司购房总款21，999，999元的银行同期贷款利息并上浮30%（从2006年11月21日起至2013年7月31日止）。
如果被告沈阳五洲商业广场发展有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
案件受理费151，800，由被告沈阳五洲商业广场发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年九月一日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担进行履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条：当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十九条：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
第三十条：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失数额的，人民法院应当予以支持。