湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0102民初3296号
原告（反诉被告）：湖北乐友超市有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区涂家沟特1号3层F306/F307，现住所地：湖北省武汉市江汉区建设大道625号金华大厦802、803室。
法定代表人：胡超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张日声（特别授权代理），男，湖北乐友超市有限公司法律顾问，住山西省晋中市榆次区，
委托诉讼代理人：王俊（特别授权代理），男，湖北乐友超市有限公司开发部主管，住湖北省武汉市武昌区，
被告（反诉原告）：吴太莲，女，汉族，1975年1月1日出生，系个体工商户，住湖北省宜昌市夷陵区，现住湖北省武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：周小舟（特别授权代理），湖北云企会律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周珊（特别授权代理），湖北云企会律师事务所律师。
原告湖北乐友超市有限公司（以下简称乐友超市）诉被告吴太莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张愿担任审判长，与人民陪审员施红星、刘静萍组成合议庭进行审理。审理中，被告吴太莲向本院提出反诉，本院依法受理其反诉，本诉与反诉合并审理。本案于2018年6月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）乐友超市的委托诉讼代理人张日声、王俊，被告吴太莲的委托诉讼代理人周小舟、周珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）乐友超市诉称，我方与被告在2016年3月30日签订了租赁合同，租期为2015年10月1日起至2018年5月31日止，合同签订后，被告按照合同约定支付租金，但从2018年3月15日未能按合同约定按时缴纳租金，经我方多次催要未果。现诉至法院，请求判令：1、原告与被告所签租赁合同解除；2、被告支付拖欠原告租金及电费共计21,198.72元（其中租金21,000元，电费198.72元）；3、被告支付拖欠租金的违约金至实际支付日（暂计算至2018年4月9日）525元；4、被告支付合同违约金31,500元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）吴太莲辩称及反诉称，乐友超市无权单方解除租赁合同，解除合同无事实及法律依据。双方于2016年3月30日签订《房屋租赁合同（外租）》，约定租赁期限为2015年10月1日至2018年5月31日止，租金每月10,500元，租房押金10,500元，之后我按约向乐友超市交纳了房屋押金，并按期支付了房租直至2018年3月31日。因租房期限届满，我在2018年3月下旬交下次租金前与乐友超市协商，可否将押金抵付一个月租金，我再支付剩余最后一个月租金。双方正处于租金支付协商中。2018年3月30日我接到电力工作人员通知，因所租赁房屋电表存在绕表用电造成窃电偷电的违法行为，工作人员准备于当天停电。经我与其他租户跟电力工作人员共同协商，才未于当天停电。电力工作人员下达《违章用电、窃电通知书》及《停电通知书》，要求乐友超市于2018年4月3日以前处理，但至今乐友超市未去处理。2018年4月2日电力部门又下达了《用电检查结果通知书》并于次日4月3号停电至今。我每月都按时向乐友超市支付水电费及租金，不存在任何违约行为，乐友超市违法违约行为，已严重影响了我方的正常经营，造成经营损失。乐友超市电表停电违约，我自2018年3月30日之后未交剩余租金是合理行使先履行抗辩权的行为，不存在违约。双方的租赁合同为格式合同，我与其他商户都是签订此合同，该合同存在明显的排除承租方权力、加重承租方责任义务以及免除出租方责任的情形，且乐友超市未将相关违约责任条款向我进行提示说明告知。乐友超市对我的违约责任约定明显过高，违背了民法的公平原则，合同中关于承租方的违约责任条款应属无效条款。乐友超市的诉讼请求不明确，未明确主张哪个时间的租金及水电费，应驳回其起诉，并请求判令：1、乐友超市返还我押金10,500元；2、乐友超市赔偿我因其违约行为而造成的损失98,512元；3、乐友超市承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）乐友超市辩称，1、关于停电问题非我方所为，是由于反诉原告的自身行为导致的，应由其自行承担后果；2、反诉原告存在拖欠租金的事实；3、反诉原告并未与我方协商租金支付问题。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明：2016年3月30日，乐友超市与吴太莲签订《房屋租赁合同（外租）》，约定乐友超市将位于武汉市江岸区香港路107号-109号乐友孕婴童店内房屋（使用面积35平方米）出租给吴太莲。合同租赁期限为32个月，从2015年10月1日起至2018年5月31日届满；月租金为10,500元；在租赁期限内，吴太莲每3个月支付一次租赁费用，于每次租金到期前的自然月内15日支付下一租赁期的费用；在2016年6月15日前，吴太莲应向乐友超市缴付相当于1个月租赁费用的押金，作为吴太莲忠实履行合同各项条款的押金，押金总额为10,500元；当合同期限届满，或者双方协议解除合同时，若吴太莲完全履行本合同项下义务并结清所有费用后，乐友超市应当在吴太莲归还租赁房屋十四个工作日后将押金（不包括利息）本金退还给吴太莲；吴太莲负责租赁房屋内自用的电费、水费等一切与吴太莲有关的公共费用。
吴太莲于2018年1月9日向乐友超市支付了2018年1月1日至3月31日的租金。2018年3月30日，国网湖北省电力公司武汉供电公司出具《违章用电、窃电通知书》以及《停电通知书》，载明客户编号为0024115396的电表存在绕表用电的窃电行为，要求该户于2018年4月3日前至有关单位接收处理，逾期将中止供电。此后，国网湖北省电力公司武汉供电公司向乐友超市出具《用电检查结果通知书》，载明：贵户因计量装置存在窃电行为，并且未来我营业班处理该计量问题，按规定将于2018年4月3日实施停电。涉诉租赁房屋于2018年4月3日被供电公司停止供电。吴太莲自行从他处接电经营至今，未向乐友超市支付2018年3月16日至31日的电费198.72元以及2018年4月1日至2018年5月31日的租金。
2018年4月，乐友超市起诉至本院，请求支持其诉讼请求，审理中，吴太莲认为是乐友超市违约在先，并提起反诉。由于双方各执己见，故调解未成。
另查明，涉诉租赁房屋所用电表的编号为0024115396，客户名称为乐友超市，该电表共由乐友超市的五家承租户共同使用，电表安装在租赁房屋外，并已上锁，钥匙并非由吴太莲掌握。
以上事实，有经庭审举证、质证，查证属实的房屋租赁合同、水电费计算明细及依据、电表表号、身份证复印件、营业执照、电子银行转账流水、《违章用电、窃电通知书》、《停电通知书》、《用电检查结果通知书》及当事人双方当庭陈述在卷佐证，本院依法予以采信。
本院认为：乐友超市与吴太莲签订《房屋租赁合同（外租）》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在租赁期间内，吴太莲承租的房屋因存在绕表用电情形，被供电公司要求限期处理，乐友超市作为出租方以及该电表的对应客户，应及时至供电公司处理上述情况，保证涉诉租赁房屋的正常用电。乐友超市未在供电公司通知的期限内进行处理，导致涉诉租赁房屋被断电，吴太莲因此拒付租金，并不属于违约行为，乐友超市以此要求吴太莲支付拖欠租金的违约金以及合同违约金的请求，于法无据，本院不予支持。乐友超市与吴太莲签订的租赁合同已于2018年5月31日到期，双方未再继续签订租赁合同，故乐友超市与吴太莲签订《房屋租赁合同（外租）》已于2018年5月31日解除。在涉诉租赁房屋被断电后，吴太莲已自行从他处接电经营至今，乐友超市要求吴太莲支付2018年3月16日至31日的电费198.72元以及2018年4月1日至5月31日的租金21,000元，符合法律规定，本院予以支持。仅凭吴太莲提交的证据无法证实其存在相关经营损失，对吴太莲要求乐友超市支付98,512元损失的反诉请求，本院不予支持。根据双方签订的《房屋租赁合同（外租）》的约定，乐友超市应当在吴太莲归还租赁房屋十四个工作日后将押金（不包括利息）本金退还给吴太莲，因吴太莲仍在占有使用涉诉租赁房屋，故其要求乐友超市退还押金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司与被告（反诉原告）吴太莲签订的《房屋租赁合同（外租）》于2018年5月31日解除；
二、被告（反诉原告）吴太莲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司支付2018年3月16日至31日的电费198.72元；
三、被告（反诉原告）吴太莲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司支付2018年4月1日至5月31日的租金21,000元；
四、驳回原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）吴太莲的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,131元，原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司负担565.50元，被告（反诉原告）吴太莲负担565.50元。反诉案件受理费1,240元，由被告吴太莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张 愿
人民陪审员 施红星
人民陪审员 刘静萍
二〇一八年八月十日
书 记 员 汪 为