河南省扶沟县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1621民初1157号
原告（反诉被告）：扶沟县宏景物业管理有限公司。住所地：扶沟县文化西路金海花苑小区。组织机构代码：69732637-6。
法定代表人：方亚锁，职务：总经理。
委托代理人：张斌，该公司员工，代理权限为特别授权。
委托代理人：李尚磊，河南团结律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：郭亚杰，男，汉族，大专文化，住扶沟县。
委托代理人：齐建国，扶沟县练寺镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原告扶沟县宏景物业管理有限公司（以下简称扶沟宏景物业公司）与被告郭亚杰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，因本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告扶沟宏景物业公司的委托代理人张斌、李尚磊，被告郭亚杰的委托代理人齐建国到庭参加了诉讼。本案审理中，郭亚杰提起反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。
扶沟宏景物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令郭亚杰支付物业管理费8914元及违约金1613元。事实及理由：2010年7月30日，扶沟宏景物业公司与河南宏景房地产开发有限公司（以下简称宏景房地产公司）签订《委托物业管理服务合同》，合同约定由扶沟宏景物业公司向宏景房地产公司开发的宏景花苑小区提供物业管理服务。扶沟宏景物业公司提供物业服务的受益人及房屋业主按房屋面积支付物业管理费，逾期缴费的，扶沟宏景物业公司有权按《物业管理服务协议》的约定要求其交纳每天千分之一的违约金。郭亚杰系上述宏景花苑小区18号至30号（13间）商铺的租户，物业面积为1061.223平方米，按照《物业管理服务协议》约定，其应缴纳从2016年1月1日至2017年1月1日的物业管理费8914元，但郭亚杰一直拒绝缴费，产生违约金1613元。扶沟宏景物业公司按照合同约定为郭亚杰所在小区提供了物业服务，但郭亚杰经多次催要拒不履行自己的缴费义务。
郭亚杰辩称，1、根据原、被告签订的《物业管理服务协议》第十条的规定，双方将向物业管理行政部门调解作为前置程序，调解无效才可向法院起诉。2、扶沟宏景物业公司并不具备管理宏景花苑小区物业的资格，其管理宏景花苑小区的行为，违反了国务院《物业管理条例》第二十四条第二款及第三十三条的规定，该两条是法律禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律禁止性规定的属无效合同，应认为双方签订的物业服务协议为无效协议。故请求驳回扶沟宏景物业公司对郭亚杰的诉请。
郭亚杰向本院提出反诉请求：请求确认双方签订的《物业管理服务协议》为无效协议。事实和理由：2012年11月8日，郭亚杰与宏景房地产公司签订房屋租赁协议一份，郭亚杰租赁宏景房地产公司的房屋经营饭店。2014年元月1日，郭亚杰与扶沟宏景物业公司签订《物业管理服务协议》一份，协议履行过程中，扶沟宏景物业公司的服务质量不符合协议要求，为此郭亚杰又雇佣两个清洁工保洁，且郭亚杰的电机、盆景铁树均被盗过。2016年扶沟宏景物业公司要求郭亚杰交纳物业费，由于之前的上述问题没有解决，郭亚杰拒绝交纳，扶沟宏景物业公司就采取停水、停电的违法手段。之后，郭亚杰向扶沟县住建局反映该问题，了解到扶沟宏景物业公司不具备管理大型小区的资质，并且扶沟宏景物业公司还在金海花苑小区实行物业管理，违反了国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条第二款、第三十三条之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，请求依法确认郭亚杰与扶沟宏景物业公司于2014年元月1日签订的《物业管理服务协议》为无效协议。
扶沟宏景物业公司辩称，1、郭亚杰提出的扶沟宏景物业公司的资质与本案并无关联。2、扶沟宏景物业公司并未违反法律强制性规定，郭亚杰提出的《物业管理服务协议》为无效协议不能认定，扶沟宏景物业公司是具有资质的物业管理公司，依法有权收取物业管理费及相关费用，郭亚杰所依据的《物业管理条例》第二十四条第二款及第三十三条的规定，并没有规定物业管理合同是无效的，郭亚杰也并未提出相应的法律依据，证明物业管理合同是无效的，故应驳回其反诉请求。
扶沟宏景物业公司围绕诉讼请求依法提交证据如下：
证据1、开发商宏景房地产公司与扶沟宏景物业公司签订的《物业委托合同》一份，证明宏景房地产公司委托扶沟宏景物业公司管理服务宏景房地产公司在建的宏景花苑小区。
证据2、宏景房地产公司与郭亚杰签订的《房屋租赁合同》二份，证明郭亚杰与宏景房地产公司签订的租赁合同约定物业费由郭亚杰缴纳。
证据3、郭亚杰与扶沟宏景物业公司签定的《物业管理服务协议》一份，证明该协议第四条第一项约定了交纳物业费的时间（每年预交），第二、四项约定了缴费标准，第七条第三项约定了郭亚杰不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。
证据4、扶沟宏景物业公司制作的物业费计算明细一份，证明郭亚杰应缴纳的费用计算方法及缴费金额。
郭亚杰对扶沟宏景物业公司提交的对证据1真实性无异议，但开发商将宏景花苑小区的物业服务委托给扶沟宏景物业公司，应遵守《物业管理条例》第二十四条的规定，扶沟宏景物业公司要证明物业委托合同有效，应提供招投标的相关证据，没有招投标的，应提供当地房地产行政主管部门的批准文件，证明其有资格进行物业管理。在扶沟宏景物业公司未提供该两份证据的情况下，该物业委托合同是否合法存疑。对证据2本身无异议，对其证明目的有异议，郭亚杰同意向有资质的物业管理企业交纳物业费，不同意向无资质的物业管理企业交纳物业费。对证据3真实性无异议，但该协议为无效协议，理由同反诉状中的事实与理由。证据4不是有效证据，不予质证。
郭亚杰围绕其抗辩主张及反诉请求，依法提交金海花苑小区的《业主委员会备案申请表》一份，该证据来源于扶沟县人民法院民二庭审理的扶沟宏景物业公司起诉王爱红物业合同纠纷一案。证明目的：1、扶沟宏景物业公司所管理的金海花苑小区的建筑面积为24万平方米，超过住建部《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款，三级资质只能管理住宅20万平方米以下项目的规定，扶沟宏景物业公司超越资质进行经营。2、证明扶沟宏景物业公司在管理宏景花苑物业区域的同时，还对金海花苑这一区域进行管理，违反了《物业管理条例》第三十三条的规定。
本案审理中，郭亚杰申请本院向扶沟县住建局调取扶沟宏景物业公司的备案资质及其管理金海花苑、宏景花苑的物业面积和宏景花苑的入住率等相关资料。扶沟县住建局下属的扶沟县房地产管理所向本院提供了扶沟宏景物业公司的资质证书一份、该公司与宏景房地产公司签订的《委托物业管理服务合同》一份及该公司与扶沟县金海花苑小区业主委员会（以下简称金海花苑业主委员会）签订的《物业管理委托合同》一份。
扶沟宏景物业公司对郭亚杰所提交证据的真实性无异议，但认为该证据不能达到其证明目的，理由为：1、法律并未强制性禁止具备资质的物业管理企业收取物业费用的规定，2、即使扶沟宏景物业公司超出了管理范围，也只是行政部门规范管理的范围，与本案并没有关系。对郭亚杰申请法院调取的证据质证意见同上。
原、被告双方对对方所提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月1日，宏景房地产公司与扶沟宏景物业公司签订《委托物业管理服务合同》一份，宏景房地产公司将位于扶沟县鸿昌大道宏景花苑小区的物业委托给扶沟宏景物业公司统一管理、综合服务。物业用途包括商铺、住宅。合同约定：1、在小区未完成全部建设之前，宏景房地产公司委托扶沟宏景物业公司全权负责小区物业管理。小区建成后，由业主委员会决定物业管理费用征收。2、物业管理服务期限：2011年1月1日至2017年1月1日。3、业主委员会成立前，住宅每平方米建筑面积收费标准为每月0.35元，商铺每平方米建筑面积收费标准为每月0.7元。2012年11月8日，宏景房地产公司与郭亚杰签订《房屋租赁协议》一份，宏景房地产公司将位于鸿昌广场东“宏景花苑”4号楼下的8间商铺（23号至30号）租赁给郭亚杰开饭店使用。2013年10月8日，宏景房地产公司又与郭亚杰签订《房屋租赁协议》一份，将上述位置的另外6间商铺[18号至22号（其中18号为两间）]租赁给郭亚杰开饭店使用。2014年元月1日，扶沟宏景物业公司与郭亚杰签订《宏景花苑物业管理服务协议》一份，合同约定：1、郭亚杰使用的西商铺18号至30号共13间，面积1061.223平方米，2、扶沟宏景物业公司依据本协议向郭亚杰收取物业管理费用，3、交纳费用时间为：郭亚杰办理入住手续时预交一年的物业管理费，后续每一年预交一次。4、商用按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业管理费。5、小区公用水电费按实际发生金额每年进行分摊。6、郭亚杰不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，扶沟宏景物业公司有权要求郭亚杰补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。7、本协议在履行中，如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政部门申请调解，调解无效的可向双方当事人认可的仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。
另查明，扶沟宏景物业公司的资质等级为三级。2013年8月1日，扶沟宏景物业公司与金海花苑业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，金海花苑业主委员会将金海花苑小区委托于扶沟宏景物业公司实行物业管理。扶沟宏景物业公司管理的扶沟县金海花苑小区的物业管理区域总建筑面积为24万平方米，管理的宏景花苑小区一期、二期的建筑面积为7万多平方米，共606户。因郭亚杰未交纳2016年的物业管理费，扶沟宏景物业公司遂诉至本院。
本院认为，本案的辩论焦点为：1、原、被告签订的《物业管理服务协议》是否为无效合同。2、郭亚杰是否应向扶沟宏景物业公司交纳物业管理费及违约金。
针对辩论焦点1，郭亚杰以扶沟宏景物业公司不具备管理宏景花苑物业小区的资格为由，认为双方签订的物业管理服务协议为无效协议。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款规定：三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。虽然扶沟宏景物业公司未向本院提交其招投标的证据，或当地房地产行政主管部门的批准文件，但根据扶沟宏景物业公司在扶沟县住建局有备案登记的情况，扶沟宏景物业公司是否超越其资质等级可以承接的范围，及是否获得房地产行政主管部门的批准，属于行政主管部门的管理范围，不属于法律、行政法规的禁止性规定，并不必然导致原、被告签订的物业管理服务协议无效。故对郭亚杰要求确认物业管理服务协议无效的反诉请求，本院不予支持。
针对本案的辩论焦点2，原、被告签订的物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。因扶沟宏景物业公司已履行向郭亚杰所在小区提供物业服务的义务，郭亚杰亦应按协议约定履行向扶沟宏景物业公司交纳物业费的义务。根据协议约定，物业费应为8914元（0.7元×1061.223平方米×12个月）。扶沟宏景物业公司要求的违约金1613元，因郭亚杰对扶沟宏景物业公司收取物业费的资质存在争议，造成其未按期交纳物业费，故对扶沟宏景物业公司要求的逾期交纳违约金，本院不予支持。郭亚杰关于扶沟宏景物业公司未尽到管理职责的抗辩意见，因未提供证据证明，本院不予采信。
综上所述，对扶沟宏景物业公司要求郭亚杰交纳物业费8914元的诉请，本院予以支持，对其要求郭亚杰支付违约金的诉请，本院不予支持。对郭亚杰要求确认原被告双方所签订的物业管理服务协议为无效合同的反诉请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郭亚杰于判决生效后十日内向原告扶沟县宏景物业管理有限公司交纳物业费8914元；
二、驳回原告扶沟县宏景物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告郭亚杰的反诉请求。
如被告未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56元及反诉费100元，共计156元，由被告（反诉原告）郭亚杰负担（其中案件受理费56元先由原告扶沟县宏景物业管理有限公司垫付，待执行时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 长 马新富
审 判 员 罗红艳
人民陪审员 王红军
二〇一六年八月三十日
书 记 员 郑翠玲