福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0502民初1998号
原告：郭思洁，男，汉族，1986年1月11日出生，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：郭震宇，福建宇迈律师事务所律师。
被告：福建省泉州市远建房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区刺桐西路刺桐豪园31号店面。
法定代表人：朱立群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建南，福建世礼（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。
原告郭思洁与被告福建省泉州市远建房地产开发有限公司（下简称“远建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭思洁的委托诉讼代理人郭震宇、被告远建公司委托诉讼代理人王建南、张玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭思洁向本院提出诉讼请求：1.远建公司立即协助郭思洁办理址在鲤城区环城西路中段西南侧三远豪园住宅楼16A号商品房的不动产权证（该不动产权证书应包含登记完整的国有土地使用权权利信息），2.远建公司赔偿郭思洁自2015年5月8日起计算至取得完整不动产权证之日止按每日已付购房款0.001%计算的逾期办证违约金，3.远建公司承担诉讼费用。事实与理由：郭思洁于2009年7月2日向远建公司购买由其开发销售的址在鲤城区环城西路中段西南侧三远豪园住宅楼16A号商品房，房屋面积238.52平方米，双方签订《商品房买卖合同》，郭思洁依约支付了全部购房款2987310元。双方合同第14条和合同附件六约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。郭思洁于2011年6月24日取得该商品房的《房屋所有权证》，但因远建公司迟迟未履行协助办理国有土地使用权证的义务，郭思洁至今仍未取得该商品房的《国有土地使用权证》。2016年8月1日起泉州市实行不动产统一登记制度（房屋所有权证与土地使用权证两证合一），郭思洁仍然无法取得包含国有土地使用权信息在内完整的不动产权证书。
远建公司辩称，1.其已经履行《商品房买卖合同》有关“权属登记”全部义务，不存在违约行为，郭思洁无权要求其承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的第十四条及合同附件六第六条的规定，出卖人的义务为“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人”。合同签订后，其已依约向房屋权属登记部门办理了房屋所有权初始登记，并协助买受人办理《房屋所有权证》。本案所涉《商品房买卖合同》系签订于2009年，签订之时《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》分属房屋权属登记部门和土地权属登记部门管理。根据《房屋权属证书印刷管理办法》的相关规定，房屋权属证书并没有包括《土地使用权证》。双方合同仅对如何协助办理《房屋所有权证》及相应违约责任有所约定，并未对是否协助办理《国有土地使用权证》及相应违约责任进行约定。合同约定的违约金不适用于没协助办理《国有土地使用权证》的情形。2.郭思洁无法取得《国有土地使用权证》并非远建公司的原因，而是政府部门内部沟通的原因引起，郭思洁无权要求其支付违约金。办理《国有土地使用权证》仅是合同的附随义务，办理主体是购房者即郭思洁，远建公司仅有协助义务。在本案之前，郭思洁从未向远建公司提出需要协助其办理，也未提交任何委托办理的手续给远建公司。且合同所约定的是因“出卖人的原因”导致买受人不能在规定期限取得权属证书才承担违约责任。远建公司已经取得了办理土地使用权分割的所有材料，并可提供给原告；本案暂不能办理《国有土地使用权证》的原因，系因泉州市城乡规划局于2008年3月5日下发的《泉州市城乡规划局关于三元豪园二期项目<建设工程规划许可证>的批复》［泉规（2018）105号文件］，将规划用途变更为一部分住宅、一部分店面，这没有与泉州市国土资源局进行内部沟通，导致泉州市国土资源局以土地用途与出让合同不一致为由不予办理土地使用权分割。远建公司完全按照《建设工程规划许可证》内容进行开发建设，在此后与郭思洁签订的合同中也明确说明土地用途是商住，不存在任何过错。3.远建公司已积极与土地部门沟通联系，协助业主进行换证相关工作。远建公司于2017年8月向泉州市国土资源局提交了办理土地使用权分割登记的材料，以协助买受人办理土地使用证。但泉州市国土资源局以实际用途与出让合同不一致为由不受理远建公司提交的资料，但此后一直在沟通中。2018年5月16日远建公司再次向泉州市国土资源局提出了申请，目前各项工作在沟通协调中，争取尽快让业主根据《不动产登记暂行条例》办理不动产登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月9日，中华人民共和国福建省泉州市国土资源局作为出让人与远建公司作为受让人签订《国有土地使用权出让合同（2003-05地块）》（合同编号泉地［2003］合Z-047号），约定：出让人出让给受让人的宗地位于泉州古城西部、东至城西环路，西、南侧和北侧与民宅相邻；出让土地面积为13473.6平方米；出让宗地的用途为一类居住用地（高级住宅用地）等。2006年4月20日，远建公司取得该宗地《国有土地使用证》［泉国用（2006）第100114号］，该《国有土地使用证》载明：地类（用途）住宅，使用权类型出让，使用权面积13473.6㎡。2006年7月24日，泉州市城乡规划局向远建公司发放了该宗地的建设用地规划许可证［（2006）68号］，该许可证载明用地项目名称为三远豪园。2008年1月2日，远建公司取得了三远豪园一期的建设工程规划许可证（建字第35050220083001号），其中载明建设规模为总建筑面积9862.82㎡（其中住宅9591.98㎡，储藏间157.54㎡、架空绿化113.30㎡）；2008年3月5日，远建公司取得了三远豪园二期的建设工程规划许可证（建字第35050220083011号），其中载明建设规模为总建筑面积6262.66㎡（其中住宅2300.76㎡，店面1355.44㎡、地下室2606.46㎡，地下室面积不计入容积率）。2009年,远建公司取得“三远豪园”的商品房预售许可证（证号：（泉）房预售［2009］第008号）。2009年7月2日，郭思洁向远建公司购买鲤城区环城西路中段西南侧三远豪园住宅楼16A号商品房，房屋建筑面积238.52平方米、总金额2987310元，双方签订合同编号为200600033523号的《商品房买卖合同》。该合同载明，该地块规划用途为商住，该商品房的用途为住宅；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”2010年间，远建公司将涉案房屋交付郭思洁使用。2011年6月24日，郭思洁取得涉案房产的《房屋所有权证》［权证号：泉房权证鲤城区（鲤）字第201106709号］。
2017年8月，泉州市国土资源局对三远豪园容积率建设情况审核发现，鲤城区城西环路中段西南侧（三远豪园）地块现状为商住用地（店面、住宅），与上述《国有土地使用权出让合同（2003-05地块）》中住宅用途为一类居住地的约定不符，并提出远建公司应完善用地审批手续、补签土地出让合同。2018年4月28日，泉州市国土资源局《关于泉州市鲤城区三远豪园业务委员会咨询办理不动产登记有关问题的答复函》中载明，“因开发建设单位尚未提供办理该商品房土地使用权分割登记的材料，故还不能确定是否能给予办理土地使用权分割登记”。2018年5月16日，远建公司向泉州市国土资源局申请办理三远豪园相关用地手续。现有关审批手续尚在完善中。
另查明，远建公司在庭审中确认郭思洁等人于2017年向其主张协助办理案涉房屋国有土地使用权登记。泉州市自2016年8月1日起全面实施不动产统一登记制度。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、远建公司是否有义务协助郭思洁办理含有登记完整的国有土地使用权权利信息的不动产权证；二、远建公司是否应承担违约责任。
一、关于远建公司是否有义务协助郭思洁办理案涉房屋含有登记完整的国有土地使用权权利信息的不动产权证问题。
郭思洁与远建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”规定，远建公司应当在转让涉案房屋的同时，转让该房屋占地范围内的国有土地使用权。再者，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”规定，案涉《商品房买卖合同》中所约定的“权属登记”应包含房屋所有权登记和土地使用权登记。综上，远建公司负有协助移转案涉房屋占地范围内国有土地使用权给郭思洁的法定义务和合同义务。由于泉州市自2016年8月1日起实行不动产统一登记制度，不再就国有土地使用权登记另作相关证书，故现郭思洁主张远建公司协助其办理包含登记完整国有土地使用权权利信息的不动产权证的诉讼请求，合理合法，予以支持；远建公司有关案涉合同中所约定的“权属登记”仅含有房屋所有权证等辩解，本院不予采纳。
二、远建公司是否应承担违约责任问题。
远建公司已于2010年将案涉房屋交付郭思洁使用，郭思洁于2011年6月24日取得案涉房屋的房屋所有权证，即在手续完备情况下，郭思洁在当时即可取得案涉房屋的国有土地使用权证，但至今未能取得，远建公司处于长期逾期协助办理案涉房屋国有土地使用权登记的情况。根据泉州市国土资源局对三远豪园容积率审查结果及答复函可知，因远建公司对涉案宗地的使用情况与此前其与泉州市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》所约定的规划用途不一致，致使涉诉房屋不符合办理国有土地使用权分割登记的条件。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”之规定，远建公司在2008年涉案宗地用途变更后应及时与相关部门重新签订土地使用权出让合同，而远建公司却长期懈怠履行该义务，可见涉案商品房未能办理国有土地使用权登记的原因在于远建公司一方。双方《商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”，故远建公司应对涉案商品房逾期未能办理土地使用权登记承担违约责任。远建公司有关郭思洁无法取得《国有土地使用权证》是政府部门内部沟通原因引起其不承担违约责任的辩解，于法无据，不予采纳。
郭思洁于2017年向远建公司主张权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；”之规定，郭思洁主张远建公司支付自2015年5月8日起以已付购房款2987310元为本金按日利率0.001%为标准计算至对案涉房屋履行完毕协助办理含有登记完整国有土地使用权权利信息的不动产权证书义务之日（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）止的逾期办证违约金，于法有据，予以支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：
一、福建省泉州市远建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起之日十日内协助郭思洁办理址在鲤城区环城西路中段西南侧三远豪园住宅楼16A号商品房包含登记完整国有土地使用权权利信息的不动产权证；
二、福建省泉州市远建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向郭思洁支付自2015年5月8日起以已付购房款2987310元为本金按日利率0.001%为标准计算至福建省泉州市远建房地产开发有限公司履行完毕上述第一项的协助办证义务之日止的逾期办证违约金。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费719元，减半收取计359.5元，由福建省泉州市远建房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 员 张文俊
二〇一八年八月八日
法官助理 刘丽兰
书 记 员 郑桂艳
速 录 员 叶月娇
本判决书适用的主要法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。