镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）京民初字第1815号
原告韦来翔。
委托代理人刘飞，江苏律威律师事务所律师。
被告戚玲。
原告韦来翔与被告戚玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月10日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2016年1月14公开进行了审理，原告韦来翔及其委托代理人刘飞、被告戚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月28日，原、被告签订《门面房租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于镇江市京口区中山东路68号嘉源大厦12号店面楼下门面房出租给原告，租期自2013年4月10日至2018年4月9日，租期五年，租金每年200000元，每半年支付一次100000元。2014年10月10日至2015年4月30日，被告以城市修路影响店面生意为由拒不按照合同支付租金，现拖欠租金共计50958元。2015年4月14日，被告提出提前解除租赁关系，双方于2015年4月30日办理了交房手续。原告认为，被告应当按照合同约定支付租金并给付违约金，现诉讼要求被告给付房屋租金50958元及违约金60000元。
被告辩称，被告租房时并未修路，后该路段长期修路，符合双方合同第十条中关于如履行期内有城市规划建设则无条件终止合同的约定，双方系协商一致解除了合同，故被告并未违约。因长期修路，被告的店铺经营状况不佳，原告一致欺骗被告称修路即将完成，被告才一直按约付租金。2014年8月修路仍未完成，原告向被告收房租，被告明确要求减少租金，经原、被告协商，原告同意2014年下半年租金减少40000元，被告提前支付了剩余租金60000元，被告未拖欠房租。被告支付的押金、保证金10000元至今仍在原告处，要求原告返还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，镇江市中山东路68号112号房屋产权人为原告及案外人陈金华。2013年3月28日，原、被告签订门面房租赁合同，约定原告将上述房屋一楼门面房（面积约65平方米，以下简称“租赁房屋”）出租给被告用作服装店经营，租期自2013年4月10日至2018年4月9日，年租金200000元，每半年付100000元，保证金、押金10000元。双方还约定在合同履行期内如遇城市规划建设，双方无条件终止合同。2014年9月、10月间被告分别支付原告2014年下半年租金40000元、20000元。2015年4月30日，原、被告办理了房屋交接手续。
本案的争议焦点为：1、原告是否同意将2014年下半年租金减少40000元；2、被告不再租赁房屋是否违约。
针对争议焦点，原告提交以下证据材料：
1、租赁合同一份，以证明双方约定的租金是每年200000元，每半年提前一个月支付一次，如被告未按时支付，应按照每天1000元的标准支付违约金；
2、交房清单一份，载明被告提出不再承租房屋、同意于2015年4月30日交房，以证明双方于2015年4月30日办理了房屋交接手续，租赁期间在当日终止。
被告认可上述证据的真实性，称双方已另行达成口头协议，并提交以下证据材料：
1、微信聊天打印照片，显示时间为2015年1月、2月期间，其中被告提到“25万两年”、原告称“14万太低了”等，以证明经双方协商，被告同意减少租金；
2、照片一组，拍摄于2014年4月至2014年年末，以证明租赁房屋所在路段长期修路，被告的经营状况恶化；
3、租赁合同一份，由被告申请法院从工商行政管理部门调取，合同显示原告现将租赁房屋出租给他人的租金为每年38000元，以证明租赁房屋的租金事实上已明显降低，被告不可能按照每年200000元交付租金，原告已同意减少租金40000元。
原告认为，证据1并不真实，原告从未与被告微信聊天；证据2真实性无异议；证据3真实性不认可，原告将租赁房屋出租的真实租金为每年130000元。
原告申请证人陆某、朱某作证：
证人陆某到庭陈述：2014年8月份的一天下午，原告到店里跟被告要房租，被告说生意太差，要求降房租，原告说回去商量商量；第二天原告到店里称与家人商量后同意降40000元，年底付清60000元，被告称先付40000元，再付20000元，年底付清；证人原某被告的服装店里工作，后该店面转让，现已不在被告处工作。
证人朱某到庭陈述：2014年8月的一天，原告到被告店里收房租，被告称店门口因修路封堵，要求减少租金，原告称回去商量；第二天原告到被告店里称同意降低租金，但须年底付清，被告同意先付40000元、再付20000元，年底付清；证人原某被告处工作，因店面转让，现已不在被告处工作。
对证人证言，被告认为证人原某被告的服装店工作，原告到被告店里商谈租金时证人在场，可以证明原告同意降低租金，被告才提前支付了剩余租金，当时被告店面的经营与证人息息相关，故证人知晓租金情况；原告称从未见过证人，并不能证明谈话时证人在场，且证言间存在矛盾，证人原某被告处工作，与被告有利害关系，其证言不可信。
上述事实有产权证、租赁合同、交房清单、照片、证人证言、当事人陈述等证据予以证明。
本院认为，原、被告的租赁关系合法有效，双方应当按照约定履行义务、协商一致可以变更合同。本案中租赁房屋所在的镇江市中山东路长期修路，被告所经营的服装店门前路面一度被封堵，客观上影响经营，而2014年10月9日之前的租金被告均足额交付，2014年10月10日后的租金系被告提前支付。现该路段已正常通车，而被告与他人约定的租金远低于每年200000元。原、被告就租金有过商谈，双方在2015年4月14日达成了不再租赁的书面交房清单并于2015年4月30日办理了交接手续，在该交房清单中并未提及被告拖欠2015年4月9日前租金的情况。证人证言结合其他证据可以认定原、被告协商后原告同意将2014年下半年租金减少40000元，但须被告提前付清。综上，本院可以认定原、被告已协商一致解除了租赁关系并将2014年10月10日至2015年4月9日的租金降低了40000元，被告的有关辩解意见本院予以采纳，故原告要求被告支付2014年10月10日至2015年4月9日的租金40000元及违约金60000元的诉讼请求本院不予支持。被告支付的租金截至2015年4月9日，但被告客观上使用租赁房屋至2015年4月30日，故被告应当支付上述期间的租金6904元（60000元／182.5天＊21天）。关于原告主张的违约金，因双方在合同中约定了租金应提前支付，被告至今仍有部分租金未支付，应当承担违约金，但原告主张按照每天1000元的标准计算已明显超过实际损失，对此本院酌定为1000元。被告提出原告未归还押金、保证金10000元，可另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告戚玲于本判决生效之日起十日内给付原告韦来翔租金6904元。
二、被告戚玲于本判决生效之日起十日内给付原告韦来翔违约金1000元。
三、驳回原告韦来翔其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2519元，由原告韦来翔负担2469元，被告戚玲负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61。）预交上诉案件受理费。
审 判 长 许 蓓
人民陪审员 刘小春
人民陪审员 吴爱民
二〇一六年二月五日
书 记 员 完 菁
（附：上诉须知、法律条款）
附实体法法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。