湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初4212号
原告（案外人）：罗利军，女，1970年11月30日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。
委托诉讼代理人：周文卫（系原告丈夫），男，1967年12月15日出生，汉族，住湘潭县。
委托诉讼代理人：叶某某，湖南某某律师事务所律师。
被告（申请执行人）：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：邓醒如，行长。
被告（被执行人）：湘潭市三城置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区。
法定代表人：黄冬泉，董事长。
被告（被执行人）：黄冬泉，男，1954年12月26日出生，汉族，湘潭市三城置业有限公司董事长，住湘潭市雨湖区。
被告（被执行人）：湘潭市华洋百货经营管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区。
法定代表人：黄冬泉。董事长。
原告罗利军与被告东亚银行（中国）有限公司广州分行（以下简称东亚银行）、湘潭市三城置业有限公司（以下简称三城公司）、黄冬泉、湘潭市华洋百货经营管理有限公司（以下简称华洋百货公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗利军的委托诉讼代理人周某某、叶某某到庭参加了诉讼。被告东亚银行、三城公司、黄冬泉、华洋公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告罗利军向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第二层2167号门面的强制执行，并解除查封；2、判决确认原告罗利军于2009年8月31日与被告三城公司签订的《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》合法有效，并确认位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第二层2167号门面归原告罗利军所有；3、判决被告三城公司立即与原告办理位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第二层2167号门面的产权过户手续并支付租金损失、违约金、经济损失等各项费用共计10400元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2009年8月31日，原告罗利军与被告三城公司签订达成《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》约定，被告三城公司自愿将其所有的位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第二层2167号门面（面积26.72平方米）以人民币342145元的价格出售给原告罗利军所有，被告三城公司必须协助原告办理10年期银行按揭手续和产权过户登记手续。上述协议签订后，原告于2009年8月31日向被告三城公司支付购房款172145元。被告三城公司也于协议签订当日将门面实际交付给原告居住和使用至今，且原告已将门面出租给他人经营并收取了房屋租金，但被告三城公司却一直未协助和配合原告办理10年期银行按揭手续和产权过户登记手续，但该房屋一直是原告在具体出租和管理使用。2011年11月15日，原告罗利军向湘潭仲裁委员会申请仲裁，湘潭仲裁委员会作出（2011）潭仲裁字第470号裁决书，确认位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第二层2167号门面归原告罗利军所有，被告三城公司必须协助原告办理产权过户登记手续。2012年7月1日，被告东亚银行与被告三城公司、黄冬泉、华洋公司因借款合同纠纷一案涉诉，湘潭市雨湖人民法院于2010年12月22日将原告购买的登记在被告三城公司名下湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第二层2167号门面予以查封。2012年11月27日，被告东亚银行作为执行申请人向湘潭市雨湖区人民法院提出申请，要求对登记在被告（被执行人）三城公司名下的被查封的上述财产门面予以强制执行。随后，该院于2016年10月19日进行了续查封。2016年，原告依法向湘潭市雨湖区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2016年10月24日，湘潭市雨湖区人民法院作出（2016）湘0302执异第35号执行裁定书，裁定驳回原告罗利军的异议，并告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。
综上，原告罗利军于2009年8月31日与被告三城公司双方签订达成的《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告三城公司应当按照合同约定的在商品房交付使用后180日内，协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买案涉门面后，虽然没办理10年期银行按揭手续和产权过户登记，但原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今，且该门面的租金损失、违约金、经济损失及诉讼费等费用足可冲抵购房款。为此，根据相关法律规定，原告取得涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，被告三城公司未协助和配合原告办理10年期银行按揭手续，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。综上，依据相关法律规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告东亚银行（中国）有限公司广州分行书面辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人对执行标的物主张所有权，以排除对标的物的执行的，需同时满足四个要件，本案中，原告不满足四要件中的如下几点：1、原告签订的合同中约定购房价款为342145元，但合同签订后，原告实际仅支付了172145元，剩余房款未支付，故不能满足已支付全部价款的要件。2、本案中，原告自始至终未合法占有案涉房屋，故不能满足在人民法院查封前已合法占有该不动产的要件。故应驳回原告的诉讼请求。二、答辩人在设立抵押权时，本案所涉标的物并未设立任何形式的对外公示（网签等），答辩人至此已尽到了相应的注意义务，不存在任何过错，故答辩人的抵押权依法应得到支持。
被告三城公司、黄冬泉、华洋百货公司未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩意见。
原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，但东亚银行、三城公司、黄冬泉、华洋百货公司均未到庭就原告向本院提供的证据进行质证。对原告提供的四组证据，本院认为，该四组证据来源合法、内容客观真实，能证实原告于2009年8月31日与被告三城公司签订一份《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》（注：非电子备案合同），该合同约定由被告将位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第贰层2167号房，面积为26.72平方米，以总价格为342145元出售给原告。同日，原告又与湘潭市金九汇商业经营管理有限公司签订一份《金九汇名品服饰广场商铺委托投资经营合同》，约定将上述铺面委托交由湘潭市金九汇商业经营管理有限公司经营管理。后原告于2011年11月15日就其与被告三城公司房屋买卖合同纠纷向湘潭仲裁委员会申请仲裁，湘潭仲裁委员会于2012年3月7日作出（2011）潭仲裁字第470号裁决及在本院受理的东亚银行与黄冬泉、三城公司、华洋公司借款合同纠纷执行一案中，原告向本院提出书面异议，本院经审查后于2016年10月24日作出（2016）湘0302执异35号执行裁定书的事实，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认定，但本院认为上述四组证据不能达到原告异议成立的目的。
被告东亚银行、三城公司、黄冬泉、华洋百货公司均未向本院提供证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告罗利军于2009年8月31日与三城置业签订的《金九名品服饰广场商铺合同》一份，约定由被告三城公司将位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第二层2167号房屋出卖给原告；房屋建筑面积为26.72平方米，单价为12804.82元/平方米，房屋总价款为342145元。该合同还约定双方发生争议由湘潭仲裁委员会仲裁。同日，罗利军与湘潭市金九汇商业经营管理有限公司签订《湘潭金九汇名品服饰广场委托投资经营合同》，约定将2167号门面委托经营，期限自2009年10月1日至2012年9月30日。原告分别于2009年8月25日、2009年8月31日以现金和转账方式向被告三城公司支付购房款2万元和152145元，合计172145元。2011年11月15日，原告依据其与三城公司所签合同约定的仲裁条款向湘潭仲裁委员会申请仲裁，该会于2012年3月7日作出（2011）潭仲裁字第470号裁决，裁决：一、三城公司在罗利军向三城公司支付购房款170000元之后一个月内为罗利军办理好湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场（现更名为华洋百货）第二层2167号房屋的房屋所有权证；二、三城置业向罗利军支付逾期办证违约金86元。2012年7月1日，广州市天河区人民法院就东亚银行与三城公司、华洋百货公司、黄冬泉借款合同纠纷一案作出（2011）穗天法民二初字第3411号民事判决，该判决主文第四项确认“东亚银行对抵押物位于湖南省湘潭市雨湖区平政路街道某某路32号的国有土地使用权面积11647.24平方米、房屋面积6457.92平方米享有优先受偿权。”该判决还认定如下事实：2010年1月6日，东亚银行与三城公司签订《人民币抵押贷款合同》，约定贷款2600万元，2010年1月28日发放贷款。2010年1月8日，双方就前述贷款约定抵押物即位于湘潭市雨湖区某某路32号的房屋办理了抵押登记（潭房湘潭市他字第××号），房屋面积6457.92平方米。2010年1月19日，双方就前述贷款约定抵押物即位于湘潭市雨湖区平政路街道解放南路32号的国有土地使用权办理了抵押登记（潭他项2010第××号），土地面积11647.24平方米。原告罗利军对本院查封登记在被告三城公司名下位于湘潭市雨湖区平政路街道某某路32号2167号门面（即案涉门面）提出书面异议。本院于2016年10月24日作出（2016）湘0302执异35号执行裁定，裁定驳回原告罗利军的异议，原告罗利军遂诉至本院，形成本诉。
另查明，1、在涉三城公司系列案诉讼期间，根据当事人申请，本院于2010年12月22日采取财产保全措施对案涉门面予以查封，2012年11月27日，东亚银行向本院申请强制执行，本院立案后诉讼保全措施转入执行措施，2016年10月19日，本院对案涉门面进行了续查封。2、根据原告陈述，其在与湘潭市金九汇商业经营管理有限公司签订《湘潭金九汇名品服饰广场委托投资经营合同》后收取了一段时间的租金，但并未向本院提供证据予以证实。3、案涉门面，即位于雨湖区某某路32号二层020167号(即2167号门面)、登记所有人为“湘潭市三城置业有限公司”、面积为“30.03平方米”的房屋登记状态为“已登记、已查封”。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。1、在本案中，原告罗利军与被告三城置业公司在被告东亚银行对32号房屋取得担保物权之前签订房屋买卖合同，但仅支付了部分购房款，即使其收取了相应返租租金，但因未办理相关不动产登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十五条的规定，不发生物权转移效力。2、虽然根据查明的事实，原告罗利军与被告三城公司之间所签订的商铺买卖合同真实，但双方间的法律关系系因房屋买卖合同衍生债权债务关系；且被告东亚银行办理了相关抵押登记手续，对本案执行标的享有担保物权，生效判决也已确认其优先受偿权。由此，根据相关法律规定，本院认为原告罗利军对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告罗利军只能另行向被告三城置业公司主张权利。另外，对于原告提出的要求被告三城公司、被告华洋百货公司、被告黄冬泉赔偿违约金、经济损失等请求，因不属于本案处理的范围，本院也不予支持。据此，本院对原告罗利军的全部诉讼请求均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：
驳回原告罗利军的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告罗利军负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 左 斌
审 判 员 苏 刚
人民陪审员 王 瑶
二〇一七年七月十二日
代理书记员 喻晓希
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。