浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1297号
上诉人（原审被告）：金玲华，女，汉族，住桐乡市梧桐街道。
委托诉讼代理人：沈菊生，浙江兴嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许和生，男，汉族，住桐乡市河山镇。
被上诉人（原审原告）：许大汉，女，汉族，住桐乡市河山镇。
委托诉讼代理人：王建根、吴霞芳，浙江泰豪律师事务所律师。
原审被告：吴荣，男，汉族，住湖州市南浔区。
上诉人金玲华因与被上诉人许和生、许大汉、原审被告吴荣房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2015）嘉桐民初字第1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实和证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
金玲华上诉请求：撤销原判，改判驳回许和生、许大汉的原审诉讼请求。事实和理由：原审认定金玲华和吴荣存在恶意串通行为，从而判决涉案两份房屋转让合同无效，理由不足。一、原审认为金玲华和吴荣对交易价格、款项往来等不能作出令人信服的解释，存在诸多矛盾，存在串通的恶意，这一判决理由不能成立。金玲华和吴荣存在不同陈述是出于自己的想法，但不能以此证明二人存在串通故意。许和生、许大汉明确表示无法归还借款，金玲华代为归还借款、解除抵押并受让涉案房屋并无恶意。许和生、许大汉将涉案房屋设定抵押后即办理公证委托，全权委托吴荣负责出卖房屋等事宜，金玲华将吴荣视为合法代理人，双方交易是正常行为。二、原审认定评估价高于约定的交易价，对许和生、许大汉的利益存在一定损害，该理由亦不能成立。市场交易价格与评估价存在一定的差值完全是合理的，本案交易价与评估价之间仅有50000元左右差值，属于合理范围，并非恶意串通引起的实质损害。
许和生、许大汉在二审中未作答辩。
吴荣在二审中未陈述意见。
许和生、许大汉向一审法院起诉请求：1、确认2014年4月11日签订的《房地产转让协议》以及2014年8月4日签订的《房屋转让合同》无效；2、金玲华、吴荣协助许和生、许大汉将梧桐镇振兴街九曲新村X幢XXX室的房地产过户登记到许和生、许大汉名下。
一审法院认定事实：诉争房屋位于桐乡市振兴街九曲新村X幢XXX室，原登记在许和生名下。许和生和许大汉是夫妻关系。2014年1月16日，许和生、许大汉的儿子许学忠（甲方）和案外人祝明础（乙方）以及许和生、许大汉（丙方）签订《抵押借款合同》，并经桐乡市公证处公证。该合同约定：甲方向乙方借款25万元整；借款期限为12个月，即从2014年1月16日至2015年1月16日止；借款利率为月利率10‰；甲方按季付息，每季首月16日为付息日，利息总额为3万元整，每季应付7500元，从甲方收到借款之日开始计息，不足一个月按日计息；借款到期由甲方一次性向乙方归还本金；丙方自愿以下列自有房地产抵押给乙方，作为甲方向乙方借款的担保：位于桐乡市振兴街九曲新村9幢301室，建筑面积81.92㎡+5.39㎡，占用土地面积18.06㎡，房屋所有权证编号：桐字第00008873号，国有土地使用权证编号：桐国用（2004）第S9520号；上述房地产抵押价值为30万元。同日，上述房屋按约定办理了抵押登记手续。
2014年1月17日，许和生、许大汉向吴荣出具委托书，称要出售前述房地产，但因事务繁忙，不便亲自办理售房等相关事宜，故委托受托人吴荣作为代理人，全权办理上述房地产的如下事项：1.代为银行还贷，贷款签字、接收贷款、注销抵押等一切相关事宜……3.代签房地产转让合同；代为缴纳土地出让金；代为收取售房款和交房（包括领取银行贷款）；4.办理上述房地产转移登记，房产证、土地证过户，并缴纳相关税费（包括领取退税）……委托期限到上述事项办妥之日止。该委托书亦经桐乡市公证处公证。2014年4月11日，吴荣以代理人身份和金玲华签订《房地产转让协议》，合同甲方为许和生，乙方为金玲华，合同约定：甲方自愿将前述房地产出售给乙方，房屋成交价为人民币30万元整，具体付款方式为签订当天付定金10万元正，余款过户完成后十五日内付清；双方同意于签约当天由甲方将该房屋正式交付给乙方指定人或关系人。协议还约定了其他事项。许和生、许大汉的儿子许学忠、许旭忠也在合同甲方处签字。同日，许旭忠出具收条1份，载明：今收到金玲华购房定金壹拾万元正（现金已交付）。上述《房地产转让协议》和收条上许和生的签名捺印并非其本人所为。2014年8月3日，案外人祝明础出具收条1份，载明：今收到金玲华名下人民币259083元（放贷房款）。金玲华和吴荣均陈述，双方认识并有经济往来，上述259083元中有十几万是吴荣代付，吴荣出的钱属于借给金玲华的借款，由其自行结算。2014年8月4日，吴荣以卖方代理人身份和金玲华在桐乡审批中心签订《桐乡市房屋转让合同》（示范文本），合同约定将前述房地产以20万元的价格转让给金玲华，付款采取“首付+尾款”的分期付款方式，交房日期为房款付清时。同日，祝明础注销了抵押登记。诉争房产现已过户至金玲华名下。
2014年4月21日、5月16日、6月22日、6月23日、9月4日、9月16日、11月1日，许旭忠依次转账给金玲华7700元、19000元、15000元、2000元、7500元、30000元、13000元。2014年4月11日，许旭忠向吴荣借款10万，吴荣转账给其85000元。2015年1月10日，许旭忠按吴荣指示将10万元还款转账至案外人王桂芬账户。
2016年3月28日，桐乡市方联资产评估事务所出具资产评估报告，确认诉争房屋及室内固定装修在2014年4月11日的评估价值为354000元。案外人祝明础陈述：其并不认识许和生、许大汉及其儿子许学忠，之所以会借钱给许学忠，是基于金玲华的介绍，金玲华之前也向其提供过借款信息，而吴荣是金玲华所在中介的老总；无论是签订抵押借款合同及办理公证手续，还是后来抵押手续的解除，金玲华都是参与的，其确实收到了收条上所载明的259083元。
一审法院认为，本案争议焦点主要为：2014年4月11日签订的《房地产转让协议》以及2014年8月4日签订的《房屋转让合同》是否为无效合同。根据查明的事实，许和生、许大汉向吴荣出具了委托卖房的委托书并经过了公证，其作为完全民事行为能力人，应当清楚此委托的真实含义，故吴荣有权代许和生、许大汉签订诉争房屋的买卖合同。然而，综观全案，一审法院认为，吴荣和金玲华关于诉争房屋的交易属于串通、损害许和生、许大汉利益，吴荣以代理人身份和金玲华签订的上述两份合同应属无效。理由如下：首先，吴荣和金玲华在庭审陈述上存在诸多矛盾，对交易价格、款项往来等不能作出令人信服的解释，无法自圆其说。1、关于接受许和生、许大汉委托时是否知道诉争房屋有抵押，吴荣先是很确定的回答“不知道”，在被问及委托公证时是否看过房产证后，又改口“有无抵押记不清楚了”，自相矛盾，而且也与其自称的专业从事房产中介的身份不符；2、关于交易价格的确定，吴荣先是称有和许和生、许大汉商量，后又称是和两人的儿子共同确定的，许和生、许大汉儿子说征求了其父母的意见；3、关于买房时是否知道诉争房屋存在抵押，金玲华第二次庭审时称不知道，然其代理人第一次庭审时对诸多问题都回答代理人不清楚，但对该问题却明确陈述了吴荣一开始就有告知诉争房屋存在抵押，当然这也与吴荣所称的“因为不能过户所以才知道房屋有抵押”相矛盾；4、关于许旭忠为何多次转账金玲华，金玲华第二次庭审时称系因许和生、许大汉不想卖房后让儿子退定金，但又因凑不出钱而最终办理了过户，但之后“许和生、许大汉好像还是想把房子拿回去”，第三次庭审时其代理人又称是许旭忠归还金玲华的其他借款，和本案诉争房屋无关，两种解释大相径庭，后一种说法无任何证据支持，至于前一种说法，一审法院注意到许旭忠不仅在诉争房屋过户前，甚至在诉争房屋过户后，一直在向金玲华转账，总转账金额累计达94200元，导致金玲华为诉争房屋的实际支出比其所称约定的房屋交易价格30万元还要低（支付给祝明础的259083元，即使加上有争议的10万元购房定金，扣除许旭忠转账94200元后，也仅为264883元）。而吴荣在第二次庭审时更是称“经其计算，金玲华还应支付给许和生、许大汉18000元”。也就是说，若许和生、许大汉确实卖房的话，其退款已支付过头，这不合常理。对此，金玲华解释是许和生、许大汉过户后还想把房子拿回去，一审法院认为，未见许和生、许大汉和吴荣及金玲华就此达成任何协议，吴荣庭审中也称“如果许和生、许大汉他们想买回去，我可以协调一下”也即并未达成协议，在此情形下，许和生、许大汉就径行向金玲华退房款的说法，也明显不合常理。其次，根据吴荣和金玲华陈述，二人互相认识并存在经济往来，甚至金玲华向案外人祝明础支付的259083元有十几万由吴荣代付。另外，结合金玲华无法对许旭忠持续向其转账给出合理解释甚至前后矛盾的事实，一审法院认为，祝明础的陈述可以采信，金玲华也参与了许学忠向案外人祝明础的借款事宜。最后，虽然许和生、许大汉曾委托吴荣卖房，但根据吴荣和金玲华庭审陈述，在诉争房屋过户前许和生、许大汉曾长期不愿卖房、过户后仍持续退款以致过度，而吴荣却不能证明其提前注销抵押、办理过户手续等时确实征询了许和生、许大汉意见。而金玲华在未能实际占有房屋（若按2014年4月11日合同，签约当天即应交房；按2014年8月4日合同，房款付清时交房）甚至房屋过户后还持续收到许旭忠转账的情况下，也长时间都未曾采取任何法律措施，与常理不符。另外，诉争房屋2014年4月11日的评估价值为354000元，当日签订的合同价格为30万元，而金玲华实际支出的金额更低于30万元，对许和生、许大汉利益也造成了一定损害。
另外，关于许和生、许大汉儿子在2014年4月11日合同上的签字，一审法院认为，根据金玲华陈述，其是通过代理人吴荣购买了诉争房屋，无论议价还是办理手续等也是通过吴荣，其和许和生、许大汉儿子之间并无合意的过程。其二人充其量只能算是该房屋买卖的见证人。退一步说，吴荣、金玲华也无证据证明许学忠、许旭忠有权代理许和生、许大汉卖房，许学忠、许旭忠也不认为其有权代理卖房，许和生、许大汉对此也未表示追认。故许学忠、许旭忠在2014年4月11日《房地产转让协议》上签字的行为对许和生、许大汉不发生效力。综上，一审法院对许和生、许大汉要求确认两份合同无效的诉讼请求，予以支持。
合同被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故金玲华应当将诉争房屋恢复登记至许和生名下，吴荣则无此义务。至于金玲华为诉争房屋支付的价款，其未曾主张，而且许和生、许大汉也未直接取得财产，故本案中不作处理，金玲华可另行主张。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、2014年4月11日签订的《房地产转让协议》以及2014年8月4日签订的《房屋转让合同》均为无效合同；二、金玲华于该判决生效之日起三十日内将位于桐乡市梧桐镇振兴街九曲新村9幢301室的房产恢复登记至许和生名下；三、驳回许和生、许大汉其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由吴荣、金玲华共同负担；评估费1500元，由吴荣、金玲华共同负担。
各方当事人二审均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于涉案《房地产转让协议》及《房屋转让合同》效力如何认定。
综观全案，本院认为上述两份合同应为无效。理由如下：
首先，虽然吴荣持有许和生、许大汉委托其卖房的委托书，并经公证，但吴荣对于本案卖房事宜自始至终未曾与许和生、许大汉进行过商量，对房屋买受人为谁，房屋价款几何，价款如何支付等基本事项，均未告知并取得委托人许和生、许大汉的同意。在房屋买卖合同签订后，吴荣亦未要求金玲华将房款支付给许和生、许大汉或按委托书约定由其代收，而是由金玲华径行支付给案外人，并解除房屋抵押办理了过户登记。吴荣上述行为既不符合一般受托人的善良勤谨义务，严重损害许和生、许大汉的利益，又超越了其授权范围，且事后许和生、许大汉也不予追认，故涉案房屋转让合同对许和生、许大汉不发生效力。
其次，本案存在金玲华和吴荣串通，损害许和生、许大汉利益的情形。就此，一审判决进行了详尽、合理的分析，本院不再繁述。唯应指出：第一，金玲华、吴荣关系密切，二人均自认互相认识并存在经济往来，而且根据祝明础的陈述，吴荣是中介的老总，金玲华则出面联系借款事宜，双方具有密切的业务关系。第二，根据祝明础的陈述，金玲华参与了许和生、许大汉儿子许学忠向祝明础借款的事宜。结合本案案情，该陈述真实可信。第三，金玲华、吴荣对房屋转让价款、款项支付、是否知晓抵押等重要事项，陈述矛盾，且与事实不符。房价款及支付是房屋转让的核心事项，本案就同一标的物转让形成两份合同，两份合同载明的转让款分别为30万元和20万元。若按20万元转让款，显然严重损害出让方的利益，即使按照金玲华所称实际交易价格为30万元，也与事实不符。根据金玲华、吴荣自述，交易当天支付购房定金10万元，剩余价款259083元支付给案外人祝明础，与其所称30万元价款相去甚远，也无法与任一合同载明的价款相对应。对于其中的差价，金玲华无法作出合理解释，亦无法说清款项流转的具体过程，更何况其从未支付给许和生、许大汉，而是直接支付给了案外人。作为合同基本要件的价款及履行尚存疑，金玲华和吴荣又无法给出合理解释，实难认定涉案合同为真实有效。
综上，本案种种迹象表明吴荣超越代理权与金玲华签订房屋转让合同和协议，且相互串通，损害了许和生、许大汉利益。故原审认定涉案两份房屋转让合同无效，并无不当。
合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故金玲华应将涉案房屋恢复登记至许和生名下。至于许和生、许大汉应否返还价款，因许和生、许大汉从未取得房屋转让价款，实际上金玲华亦系向他人支付，且从查明的情况来看，本案中金玲华、吴荣、许学忠、许旭忠、祝明础等人之间均有款项往来且尚存争议，而相关人员并未参加本案诉讼。故一审法院在本案中不作处理，并无不当，金玲华等人可另行主张。
综上所述，金玲华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人金玲华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 章玉萍
代理审判员 何周丹
二〇一六年八月九日
书 记 员 郑 茜