上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第44974号
原告邹英，女，1973年9月25日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人罗笙铭，北京长安（上海）律师事务所律师。
委托代理人刘清萍，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告ＸＸ妹，女，1966年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人闻暮岚，上海同盛达律师事务所律师。
第三人杨鸭所，男，1953年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人杨鸭宝，男，1959年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人宋茜蓉，女，1961年12月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人杨燕华，女，1988年12月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人宋茜蓉。
第三人柳雅侠，女，1928年9月2日生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住上海市浦东新区。
委托代理人宋茜蓉。
第三人叶均，男，1972年5月2日生，汉族，住江苏省东台市。
原告邹英诉被告ＸＸ妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法适用简易程序，于2015年2月11日公开开庭进行了审理，后依法追加杨鸭所、杨鸭宝、宋茜蓉、杨燕华、柳雅侠为第三人，于2015年5月8日公开开庭进行了审理，后又依法追加了叶均为第三人，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告邹英的委托代理人罗笙铭、刘清萍，被告ＸＸ妹及其委托代理人闻暮岚，第三人杨鸭所、杨鸭宝、宋茜蓉（亦系杨燕华、柳雅侠的委托代理人）到庭参加诉讼，第三人叶均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。本案现已审理终结。
原告邹英诉称：2013年11月2日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定由原告购买被告位于上海市浦东新区浦东大道1851弄23号102室房屋一套，房屋总价为人民币（以下币种相同）105万元。签约当天，原告向被告方支付了定金10万元。之后，原告又依约支付了房款90万元（部分由姑姑邹淑然代付），仅剩尾款5万元应在房屋交付后付清，并于2013年12月10日办理了房屋产权过户手续，但被告未能按约向原告交付房屋。现原告发现房屋内有第三人居住使用，故现诉至法院，要求1、请求判令被告继续履行合同，向原告交付浦东新区浦东大道1851弄23号102室房屋；2、请求判令被告承担未及时交付房屋的违约金（按每日100万元的千分之一从2013年12月20日计算至实际交房之日止）；3、要求第三人迁出上海市浦东新区浦东大道1851弄23号102室。
被告ＸＸ妹辩称，被告从未与原告签订房屋买卖合同，也未得到原告的房款。2004年前，系争房屋的产权人原为其婆婆，后转让给何春梅，2004年，第三人杨鸭所与杨鸭宝协商要求何春梅将系争房屋的产权过户至被告名下，被告利用该房屋抵押贷款了20万元，后无力归还贷款，连本带利共欠建设银行32万元，故被告原欲以系争房屋办理贷款以归还其欠银行的债务。在2012年9月19日，被告为了骗取银行贷款，与上海勇强房屋中介签订了售房定金协议书一份，约定假意出卖系争房屋以骗取贷款。后得知无法贷款，故其表示只能出卖系争房屋以归还欠款，故挂牌出售。之后，陈小梅表示愿意购买该房屋，被告与丈夫杨鸭根于2013年1月16日至房产交易所与陈小梅办理了相关手续并签订了买卖合同，后又在中介处签订了大量材料，但因为被告与丈夫不识字，不知签的是什么内容，后来才得知被告办理了公证书一份，被告委托第三人叶均全权处理房屋买卖事宜。之后，陈小梅向其支付了定金6万元，并替被告归还了建设银行的欠款32万元，之后陈小梅向被告账户汇入60万元，但马上汇出，之后再无联系，直至收到起诉状，才知系争房屋已被出卖给原告，而原、被告之间的买卖被告全然不知情，故不同意原告的诉讼请求。
第三人杨鸭所述称，系争房屋系其母亲动迁所得。其母亲共有三子，依次为杨鸭根、杨鸭所、杨鸭宝，杨鸭根与被告系夫妻，宋茜蓉原系杨鸭宝之妻，杨燕华系宋茜蓉、杨鸭宝之女，柳雅侠系宋茜蓉之母。在其母亲去世后该房屋的产权人系杨鸭所，房屋由其与杨鸭宝一家共同居住使用。后因邻居何春梅需要贷款，其将房屋产权转至何春梅名下，何春梅得到12万元贷款后给了其2万元。后就将房屋产权转到了被告名下。被告曾经欠建设银行贷款被起诉，故向杨鸭所及杨鸭宝提出出卖系争房屋以还欠款，但其与杨鸭宝明确表示不同意，第三人无其他住所。故不同意原告的诉讼请求。
第三人杨鸭宝述称，系争房屋在转到何春梅名下后，因何春梅欠了好多债务，故其与杨鸭所要求何春梅将房屋产权转至被告名下，故被告实际上没有权利出卖房屋，不同意原告的诉讼请求，而且第三人无其他房屋可以居住。
第三人宋茜蓉述称，自1988年与杨鸭宝结婚后一直居住使用在系争房屋内，后女杨燕华出生，也居住在内至今。2007年与杨鸭宝离婚后仍居住系争房屋内。现其无工作，无其他房屋可以居住，在原告来现场看房时其也明确告知原告，该房有争议，不能购买，但原告还是因为低价而购买系争房屋。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年1月16日，ＸＸ妹、杨鸭根办理公证书一份，证明委托人ＸＸ妹、杨鸭根是坐落于上海市浦东新区浦东大道1851弄23号102室房屋的房地产登记权利人，现全权委托叶均为代理人，全权办理如下事项：一、代为办理上述房地产为本人及第三人提供抵押并签订抵押合同，代为办理上述房地产的抵押登记手续，并授权相应的借款；二、代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；三、代为办理上门看房、代为签订协议（收取定金）、代为签订上述房地产的买卖合同并办理房地产买卖合同公证及买卖过程中政府相关税费等一切相关手续，领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款手续；上述房产协议转让价格不低于65万元；四、代为办理上述房地产的过户登记手续；五、代为办理维修基金的交割、物业进出户手续；六、代为办理水、电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；七、代为办理上述房地产权证的领取、挂失、更改、补办及房地产权证的密码领取、更改、补办；八、代为办理上述房地产银行贷款的相关手续；九、代为办理上述房地产的看管。出租等相关手续及搬迁房内物品；十、代为领取上述房地产的原始资料。委托期限自2013年1月16日起至2014年1月15日止。
2013年9月12日，甲方ＸＸ妹、乙方邹英、丙方上海志剑房地产经纪事务所签订售房定金协议书一份，约定甲方向乙方出售位于上海市浦东新区浦东大道1851弄23号102室房屋，房屋总标的105万元。甲乙双方同意在本协议签订之日起90天内，乙方将上述房地产转让款分3次交付给甲方。第一次定金（已支付），交付10万元，第二次交易当日60万元，最后一次交付35万元。交付期限为出产证后30天。合同备注：该房实价为105万元，买卖合同价为90万元（15万元为该房屋内固定设施及装修款支付与甲方）。该房维修基金、有线、煤气均送与乙方，交易中产生的费用均由乙方承担，尾款5万元交房及户口迁出后结清水电煤等费用后支付于甲方。合同落款处甲方叶均代ＸＸ妹签名，乙方邹淑兰然代邹英签名。
2013年11月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订上海市房地产买卖合同一份，约定由原告购买被告位于上海市浦东新区浦东大道1851弄23号102室房屋一套，房屋总价为90万元。双方合同第六条约定：甲乙双方确认，在2013年12月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。补充条款（一）约定：办理出本房屋产权证后10天内交房（同时包括户口迁出），每超出一天甲方每天按乙方已付款的千分之一支付违约金于乙方。附件三约定：一、2013年11月5日前乙方支付甲方定金10万元；二、交易当天乙方支付甲方首付款60万元；三、办理出本房屋产权证、户口迁出，房屋交接，煤气过户后乙方支付尾款20万元。甲方ＸＸ妹落款处由代理人叶均签名：叶均代ＸＸ妹。
2013年11月12日，邹淑然代原告支付房款10万元，由叶均代收。2013年11月25日，邹淑然向叶均转账汇款60万元，汇款凭证上注明的汇款用途为还款。2013年12月4日，邹淑然代原告支付房款10万元，由叶均代收，房款收据写明成交总额105万元。2014年2月13日，原告支付房款10万元，由叶均代收，房款收据写明成交总额105万元。
2013年11月25日，原告邹英与第三人叶均至上海市浦东新区房地产交易中心办理了房产处登记申请手续，系争房屋的产权由被告过户给原告。2013年12月10日，原告登记取得系争房屋的房地产权证。
审理中，被告提供售房定金协议书、上海市房地产登记申请书、借款抵押合同、缴费通知单、银行凭证等证据，证明在2012年9月19日，甲方ＸＸ妹、杨鸭宝与丙方上海永强房地产经纪事务所约定，甲方经得同住人同意，自愿将位于上海市浦东新区浦东大道1851弄23号102室的房屋及其附属设施以90万元出售给乙方。合同第一条双方商定的其他条件为：1、房款中要扣去银行贷款还款；2、ＸＸ妹要扣去十五万元；3、中介方扣去垫资费包括交易费用十五万元；4、全部扣去后多余部分属于杨鸭宝。甲方落款处由ＸＸ妹、杨鸭宝签名，乙方处由黄永强签名，丙方由上海永强房地产经纪事务所盖章。之后由陈小梅将系争房屋抵押贷款60万元。2013年11月25日，陈小梅办理了系争房屋的抵押权注销手续。被告认为，根据上述证据可以证明，被告系利用系争房屋骗取贷款，原告则认为，上述证据仅证明被告及第三人之前对于系争房屋的买卖涉及骗取贷款，但与原告无涉，原告查看了被告对于系争房屋的产权证、确认被告对于房屋产权的处分权利之后才与之签约，原、被告之间是真实的买卖合同关系。
另查明，2014年6月17日，邹英起诉要求杨鸭所、杨鸭宝、宋茜蓉、杨燕华、柳雅侠搬离系争房屋，并支付房屋使用费。本院经审理后认为，邹英虽已于2013年12月10日经核准取得了系争房屋的房地产权证，但实际并未获得对系争房屋的占有、使用权，对此，邹英应依据其与ＸＸ妹所签订的《上海市房地产买卖合同》的约定向合同的相对方即系争房屋的出卖人ＸＸ妹主张权利。宋茜蓉、杨鸭宝、杨鸭所、杨燕华、柳雅侠在邹英取得系争房屋产权之前即居住、使用系争房屋，邹英在其自身尚未取得系争房屋的完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，而以系争房屋完全产权人的身份直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人主张排除妨害，要求宋茜蓉、杨鸭宝、杨鸭所、杨燕华、柳雅侠搬离系争房屋并共同支付其房屋使用费，法律依据不足，本院于2014年十一月作出（2014）浦民一（民）初字第22485号民事判决，驳回邹英的全部诉讼请求。现该判决已生效。
审理中，原告坚持认为已向叶均支付房款100万元，其中首付定金10万元因在售房定金协议书中已明确已支付，故未要求叶均出具收条。买卖合同中约定尾款为20万元，但叶均多次向原告阐明ＸＸ妹系需要透析的病人，卖房也为了救人，要求原告提前支付尾款，故原告已提前支付尾款15万元。共计支付房款100万元。同时，原告表示，自愿在被告及第三人交房的同时支付尾款5万元。
以上事实，有公证书、售房定金协议书、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、收据、银行流水单、房地产登记申请书、注销登记申请书、（2014）浦民一（民）初字第22485号民事判决书及原、被告的当庭陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：原、被告之间关于系争房屋的售房定金协议书及买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自的义务。根据合同约定，交房期限为出具产证后10天，现原告已支付房款100万元，履行了合同的主要义务，系争房屋的产权证亦已在2013年12月10日登记在原告名下，被告理应将系争房屋交给原告占有使用。被告认为房屋买卖并非真实，仅为骗取贷款，遭原告否认，被告也未能提供充分证据证明，故被告之述本院不予采信。第三人认为被告在取得系争房屋的产权时未支付房屋对价，故被告无权处分系争房屋，根据本案查明的事实，原告根据产权证的公示信息，与被告签订了房屋买卖合同，并无过错，且原告积极履行合同，已按约支付房款并办理了系争房屋的产权登记手续，故第三人该述本院亦不予采纳，同理，第三人已无使用房屋的合同及法律依据，理应迁出。按双方合同约定的交房时间，被告已明显违约，故原告要求被告支付逾期交房的违约金，本院依法予以支持，但双方合同约定的违约金明显过高，本院依法根据本案的具体情况酌情予以调整，具体数额由本院酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ妹应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区浦东大道1851弄23号102室房屋交付给原告邹英；
二、原告邹英应于被告ＸＸ妹交房之日支付给被告ＸＸ妹尾款50，000元；
三、被告ＸＸ妹应于本判决生效之日起十日内支付原告邹英逾期交房违约金，该违约金以每日100元自2013年12月21日起计算至实际交房之日止；
四、第三人杨鸭所、杨鸭宝、宋茜蓉、杨燕华、柳雅侠应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区浦东大道1851弄23号102室房屋。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13，000元，减半收取6，500元，由被告ＸＸ妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一五年九月十日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。