浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安民初字第885号
原告：刘某某。
原告：林某某。
委托代理人：何家成。
委托代理人：何杰。
被告：浙江安吉某某置业有限公司。
法定代表人：金某。
委托代理人：赵顺庆。
委托代理人：王晓波。
原告刘某某、林某某与被告浙江安吉某某置业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同一案，本院于2013年4月9日立案受理，于2013年9月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某某、林某某的委托代理人何家成，被告某某公司法定代表人金某的委托代理人赵顺庆、王晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某、林某某起诉称：2011年1月两原告欲购买商品房，因此前往被告开发的万华公馆售楼部，当时由被告售楼工作人员林某接待，并领两原告至案涉房屋41幢04室看房。原告看完该房后有意购买，林某遂告知两原告该套房屋总房款为2095000元，需交纳865000元首付款。两原告遂根据林某的要求于2011年1月16日、1月30日分两次向其交付了购房预付款共计865000元。2011年2月18日两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，确定该房屋总价为1770000元，首付款为房款的30%约540000元，剩余70%购房款1230000元以银行按揭贷款的方式支付。林某及被告当时答应多收的购房预付款在被告交付房屋后一并结算，多退少补。被告于2011年1月26日开具给原告540000元购房款的收据。2012年9月，中国工商银行批准了原告的按揭贷款申请，并于2012年9月21日将1230000元购房贷款支付给了被告，被告于今年1月将涉案房屋交付给了两原告，但至今未将多付的325000元购房预付款退还两原告。对此，两原告多次向被告催讨，但被告均以上述325000元预付款系原告支付给林某个人的，被告未在合同价款外多收325000元购房款为由拒绝退还。原告认为，林某系被告职员，在被告处担任房屋销售工作，其向两原告收取的865000元购房预付款系代表被告的职务行为，且两原告的购房首付款540000元的发票也是林某交付给被告的，林某的行为后果应由被告承担，被告应将林某多收的合同外的325000元购房预付款退还两原告。故两原告向本院诉请判令：1.被告退还合同约定价款外的购房款325000元，被告按银行同期贷款利率赔偿两原告上述购房款自2011年2月1日起至款清之日止的利息；2.本案诉讼费由被告承担。
被告某某公司答辩称，1.原、被告之间存在商品房买卖关系是事实，但诉争的325000元并非是基于双方之间的《商品房买卖合同》支付的，案涉房屋原先是出售给案外人卢某某，卢某某在支付了定金和部分购房款后又不打算购买该房屋，其委托林某帮忙转让给两原告，所以原、被告的商品房买卖合同关系成立之前，原告与案外人卢某某之间存在购房权利义务转让的关系，两原告以高出合同价格从卢某某处购买了案涉房屋，所以两原告多支付的325000元是其自愿支付给案外人卢某某的，而不是支付给被告的；2.林某收取款项的行为系其个人行为，不是履行职务行为，与被告无关。案外人卢某某在支付了定金与部分款项后又请林某转让该房屋，林某作为中介人收取两原告的款项不是基于在被告处担任的职务，而是受卢某某的委托，系办理转让的代理关系，该行为是林某个人行为，与被告无关。原告主张其中540000元是通过林某交给公司的不是事实，两原告通过林某将540000元支付给了卢某某，两原告并没有直接支付给被告。
针对被告的答辩意见，两原告反驳如下：1.双方之间的买卖合同关系是原告通过被告的业务员林某介绍后才产生的，林某作为被告的销售人员在被告开发的万华公馆售楼部向两原告推销案涉房屋，原告有理由相信林某是被告的职员。涉案的325000元和被告所收的首付款540000元是分两笔支付的，林某收取并出具865000元收条，收条写明为“购房款”；2.原告是在合同签订之前支付给林某865000元，其中540000元作为首付款是林某交给被告的，证明该款项实际是林某代表被告预收的，至于卢某某和林某的委托关系不影响本案的事实认定。林某作为被告的职员，作为原业主卢某某完全可以叫林某受让该房屋，因此该受让行为并非二手房的转让。综上，原告与被告签订商品房买卖合同，房屋首付款是被告业务员林某代收的，两原告与卢某某无任何关系。
两原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1.《商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间存在房屋预售法律关系，约定总房价是1770000元，首付款是540000元的事实。被告质证对其真实性无异议。
2.收款收据一份，证明两原告将865000元交付给了被告职员林某，由林某开具了缴款人为“刘某某、林某某”的540000元首付款的收据的事实。被告质证对其真实性无异议，但认为该540000元并不是两原告所述的将865000元交给林某，林某将其中的540000元交给被告，事实上林某将865000元交给王某（系林某丈夫），由王某将865000元交给卢某某，再由卢某某特别授权将其名下的预付款540000元转到刘某某名下。
3.银行个人贷款凭证一份，证明两原告以银行按揭的方式于2012年9月19日向被告支付购房款1230000元的事实。被告质证对真实性无异议。但认为在2011年2月18日签订合同时，合同约定总房价是1770000元，首付540000元，如果两原告支付865000元给被告，显然不需要再贷款1230000元，被告以此推定两原告与被告签订的房款价格及交付价款原告应该是清楚的，至于两原告主张的多支付的款项则是两原告与林某个人之间的行为。
4.发票一份，证明两原告以银行按揭的方式于2012年9月19日向被告支付购房款1230000元的事实。被告的质证意见同证据3。
5.林某于2010年1月30日、2011年1月26日出具的收条两份，证明林某代被告收取两原告购买万华公馆41幢04室房屋购房款865000元；同时在2011年1月26日林某出具的收条中，也载明了涉案房屋的所支付的款项是房款，并不是其他性质款项的事实。被告质证认为，对真实性无异议，但该两份收条事先被告是不知情的，在诉讼后被告才知晓，两原告曾就此事提起两次诉讼。收条上2010年1月30日的落款时间是错误的，应该是2011年1月30日。上述两笔款项收款人均是林某，并不是被告，在（2013）湖安民初字第22号案件中，原告刘某某在将该证据出示时，已认可收款人为林某，收款行为是林某的个人行为。2095000元在（2013）湖安民初字第22号案件庭审举证时两原告代理人已经陈述了是系“林某预收原告购房款865000元”，而且林某也承认多收的钱是支付给案外人卢某某的。
6.林某参保信息一份、名片一份，证明林某在向两原告推荐房屋以及林某与原告签订房屋买卖合同期间，林某是被告的员工，其行为是代表被告的职务行为的事实。被告质证对其真实性无异议，但该证据只能证明林某是被告员工，并不能证明林某的收款行为是林某履行职务的行为。而且名片中也明确注明了林某的职务是“置业顾问”，该职务是无权代表公司与他人签订商品房买卖合同，更无权代表公司收取购房款。
被告某某公司向本院提供证据如下：
7.民事裁定书两份（（2012）湖安民初字第1112号、（2013）湖安民初字第22号）、民事起诉状一份（（2013）湖安民初字第22号），证明两原告就本案的争议已经两次向法院提起诉讼，在（2013）湖安民初字第22号案件起诉状中，两原告陈述林某是作为中间人介绍原、被告签订合同，同时两原告也明确其向林某给付的865000元是向林某个人给付，而不是林某代表被告向两原告收取的事实。两原告质证认为，以上证据无法看出被告的证明目的，原告在（2013）湖安民初字第22号起诉状中陈述“原告在被告林某的介绍下，购买……”是事实，但林某的介绍是职务行为。两份裁定书也就是对原告起诉林某作为被告的主体进行了认定。
8.卢某某出具的情况说明、林某出具情况说明各一份，证明本案争议房屋是由卢某某购买，但因其他原因卢某某不再购买，其委托林某代为转让，林某作为卢某某代理人与两原告办理转让手续，并由林某代卢某某向两原告收取转让款的事实。所以两原告向林某支付的865000元并不是林某代被告收取的事实。两原告质证认为，卢某某出具该说明表示卢某某已经向被告退房，再由两原告向被告购买涉案房屋，所以两原告的购房行为与卢某某无关。两原告未向林某支付过款项。该两份情况说明系证人证言，如果与原告举证的书证有矛盾，原告认为应以原告举证的书证为准。对林某的情况说明质证意见同前，另外两原告向林某支付的是购房款，并不是转让费。
9.杨某某、黄某某出具证明一份，证明林某通过中介公司联系到两原告，并将卢某某的万华公馆41幢04室房屋转让给两原告，该中介公司收取中介费16000元的事实。两原告质证认为，该证明不能证明被告的证明目的，恰恰证明两原告主张的林某收取被告款项的行为是职务行为。当时是林某委托杨某某出售被告的房屋，所以林某的行为是职务行为。另外证明中是陈述“收到信息费16000元”，两原告不清楚该款项是谁交付的，两原告并没有交付给中介公司16000元。
10.收款收据四份、付款委托证明一份，证明卢某某向被告购买万华公馆41幢04室时共支付540000元，后卢某某出具了委托证明要求将其交付的540000元购房款转到两原告名下作为两原告的购房款。该委托证明进一步证明了卢某某与两原告的房屋转让行为，两原告通过林某支付的865000元是支付给卢某某的转让款的事实。两原告质证认为，对收款收据的关联性有异议，与两原告无关，其中440000元收款收据上的房号是47幢，与两原告无关。对付款委托证明书两原告不清楚，两原告从未进行过委托，两原告已经将款项交给林某。
11.存款凭条两份，证明原告林某某通过王某的账号支付给林某个人790000元转让款，同时证明林某收款之后又通过王某账号向卢某某交付了转让款，证实林某收取的款项就是原告支付给卢某某的转让款的事实。两原告质证认为，对林某某打给王某的790000元无异议，但是原告林某某是按照林某的指示打给王某的，林某并没有告知原告王某是其丈夫，之后支付给卢某某款项两原告是不清楚的。从数额上看，两者也是不相符的，原告林某某打给林某的款项和林某打给卢某某的款项数额不符，并不是同一笔款项，也没有证据证明是两原告叫林某打给卢某某的，无法证据证明两原告与卢某某之间存在购房关系。
12.网上备案管理系统信息一份，证明万华公馆41幢04室房屋曾经由卢某某进行过购房备案的事实。两原告质证认为，对真实性无异议，但恰恰证明被告与卢某某之间的合同解除之后再与两原告重新签订了房屋预售合同，既然卢某某刚开始与被告签订合同是“网签”，如果网签的合同不解除的话，后一个人再进行购买，就不能再次网签了。所以两原告是与被告之间存在房屋买卖合同关系。
13.（2013）湖安民初字第22号案中两原告在庭审中的代理词一份，证明收取865000元是林某个人行为，并不是被告行为，并且两原告自认该款项没有交给被告，是由林某占有，林某所收取的差额款325000元是林某个人不当得利，两原告与被告之间的买卖合同双方确认价格为1770000元，而多出的325000元是两原告自己交付给林某个人的，该案中两原告主张应由林某退还给两原告相应款项的事实。两原告质证认为，（2013）湖安民初字第22号案件是原告起诉不当得利，并没有否认整个案件的事实，只是对法律性质的错误。整份代理词并没有否定林某的职务行为，只是说林某多收取的325000元没有退还给原告，也没有交给被告，实际上林某收到该款项后是否交给被告，与两原告无关。所以该份代理词并不能否定林某的职务行为。
综上，本院对证据认定如下：被告某某公司对原告提供证据1-6真实性均无异议，被告提供证据7、10-13，双方当事人对真实性均无异议，经审查，本院对真实性予以认定。被告提供证据8系证人证言，结合林某向两原告收取购房款865000元并由其个人出具收条，并通过其丈夫王某向卢成年转出775000元，以及卢某某出具委托将其交付的540000元购房款转到两原告名下的事实，可以认定该份证据反映的卢成年委托林某转让涉案房屋的事实；证据9虽系证人证言，但原、被告对案涉房屋是林某委托中介机构出售这一事实并无争议，故本院对该节事实予以认定。
经庭审，本院认定本案事实如下：案涉房屋万华公馆41幢04室系被告开发的楼盘，案外人卢某某曾与被告网签了商品房预售合同，进行了备案，并支付了首付款及定金540000元。后卢某某放弃购买计划，委托被告职员即案外人林某联系其他购买人，林某通过中介公司介绍，两原告对涉案房屋产生购买意向。原告林某某于2011年1月26日向案外人王某转账790000元，并给付林某现金10000元，同日，林某出具收条一份给原告林某某，收条载明“今收到林某某购买万华公馆41幢04室房款捌拾万元整（￥800000.00），总房款为贰佰零玖万伍仟元整（2095000.00），收款人：林某，2011.1.26”。2011年1月26日，王某向案外人卢某某汇款775000元。同日，案外人卢某某向被告出具委托付款证明书一份，同意将其汇入被告的540000元款项作为原告刘某某的购房款，被告也同时出具给两原告540000元购房款的收据。2011年1月30日原告林某某给付林某现金65000元，同日，林某再次出具一份收条给原告林某某，收条载明“今收到林某某购买万华公馆41幢04室房款陆万伍仟元整（￥65000.00）购房合同于2011年2月20日前交于林某某，林某，2010年1月30日”。2011年2月18日两原告与被告签订了商品房买卖合同，确定该房屋总价为1770000元，首付款为房款的30%（约）540000元，剩余70%（约）的购房款1230000元以银行按揭贷款的方式支付。2012年9月21日，两原告在办理按揭贷款后向被告支付剩余购房款1230000元。2011年8月31日两原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉被告某某公司及案外人林某，2012年12月25日，两原告以不当得利为由起诉案外人林某，两案均被本案依法裁定驳回起诉。
本院认为，林某收取两原告款项之行为是否为职务行为是双方争议的焦点，而对该行为性质认定，应从行为人之主观意图的内容以及具备基本智识水平的社会一般民众是否能较轻易地从行为的外在形式便可确信该行为属于职务行为来进行判断。本案中：1.两原告向林某交付了865000元，而林某在收取了上述款项后，并未将款项交付至被告，虽被告开具了540000元收款收据，但系案涉房屋原购买人卢某某出具委托付款证明书而为。被告亦未收取到两原告超出合同所约定购房价款之外的任何款项。且案外人卢某某与林某均认可多收取的款项并非为被告利益所为。2.案涉房屋既由被告开发，又有被告专门设立的售楼处进行出售，一般情况下，其显然不会再将房屋委托中介机构进行出售，而本案中两原告却是通过中介公司了解到案涉房屋信息后再行购买的，此举显然不符合一般的交易习惯。3.两原告作为具有丰富社会阅历的完全民事行为能力人，理应知道商品房买卖过程中，应在正式合同签订之后，并通过专门的财务部门进行付款缴费。而林某作为销售顾问的职责是负责客户的接待、咨询，识别客户需求，提供合适产品，进行价格谈判，以及负责带看、收意向、签约及过户等，促成业务成交，其并没有收取任何款项费用的权限也是一般人所能认知的。但两原告却在与被告签订购房合同之前即将865000元如此巨额的款项交付林某个人，而非被告账户，且由林某个人出具收条，亦未加盖被告公章。由此，两原告应能从林某上述行为通过基本常识判断林某收取两原告款项的行为并非基于其职务而为之。退言之，即使两原告相信林某收取款项的行为是职务行为，但是在签订正式购房合同时，两原告已经明知了合同确定的总价款1770000元与林某告知的总价款2095000元相差甚远，却仍然予以签订。且在其已经支付了865000元的情况下亦同意按照1770000元总价的70%办理银行按揭贷款而不是扣除已付865000元后所剩余的款项办理银行按揭贷款，两原告的上述行为，显然也与常理有悖。基于上述情形，本院实难采信两原告关于林某收取325000元款项系职务行为之陈述。综上，两原告未提供被告多收取其325000元之证据，同时林某收取该款项的行为系职务行为之陈述有悖常理，故两原告要求被告返还多收取的325000元之主张不能成立，本院不予支持，两原告进而要求支付利息之诉请，亦失去了基础。据此，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：
驳回原告刘某某、林某某的诉讼请求。
本案受理费3090（已减半），由原告刘某某、林某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 汤珊珊
二〇一四年七月六日
书记员 杨 晔