河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0102民初5466号
原告（反诉被告）：刘芳菲，女，汉族，1982年7月17日出生，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：刘影，河南仟问律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冰洁，河南仟问律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李小红，女，汉族，1977年4月17日出生，住新郑市。
被告(反诉原告)：贾宏沛，男，汉族，1977年2月14日出生，住新郑市。
二被告共同委托诉讼代理人：刘正宇，河南润之林律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：徐世超，河南润之林律师事务所实习律师
第三人：河南心连心房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区伏牛南路6号9号楼1-2层商9号。
法定代表人：徐春鹤，该公司总经理。
委托代理人：郎元元，该公司员工。
原告（反诉被告，以下简称原告）刘芳菲与被告（反诉原告，以下简称被告）李小红、贾宏沛、第三人河南心连心房地产有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘影、刘冰洁，被告及其委托诉讼代理人刘正宇，第三人委托代理人郎元元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘芳菲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告继续履行《房屋买卖合同》，将位于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号房屋所有权证过户给原告；2、请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金贰拾万元（小写）200000元；3、本案诉讼费用、保全费及其他费用由二被告承担。事实和理由：2016年8月2日，原、被告及居间方河南心连心房地产营销策划有限公司签订了房屋买卖合同，合同约定二被告将位于中原区秦岭路238号院12楼1单元8层032号房屋出售给原告，房屋所有权证书号为1401139276-2，房屋建筑面积为148.02平方米，成交价格为壹佰柒拾捌万元（小写）1780000元。包括该房屋及配套设施地下车位一个、地下室一个。签订合同当日原告支付定金壹拾万元（小写）100000元，并支付中介费叁万伍仟陆佰元（小写）35600元。付款方式为按揭贷款。合同签订后，原被告双方经中介对该房屋进行了价格评估审核通过了贷款，原告经被告同意并交接物业手续，原告已经对此房屋进行了整体装修，并为此支付了装修费、贷款评估费、中介费、物业费、装修垃圾清运费及电费161964元。原告为了全面履行合同，将仅有的小户型也售出，原告多次电话、微信催促被告配合原告办理房产解押、贷款、过户手续，被告明确拒绝履行合同义务。为维护原告合法权益，原告故诉至法院，望判如所请。
李小红、贾宏沛辩称：2016年8月2日，因被告所承包的工程急于资金周转，于是原告与被告经河南省心连心房地产营销策划有限公司居间签订了房屋买卖合同，原告将名下位于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号房屋出售给原告，并且在签订买卖合同时明确告知其该房屋上存在抵押，在此情况下，买卖双方就抵押解除问题做了约定，解押资金由买房即原告方提供，随即被告与房屋抵押权利人工商银行郑州建设路支行预约了解押办理时间即2016年8月23日，并告知原告。但是2016年8月23日当日原告方并未与被告一起去房款解押，先称解押时间为月底，又称解押所需资金未准备好，与此同时被告方已将所售房屋交付原告，但原告却迟迟未提供资金办理解押事宜，致使买卖合同无法正常履行，被告的卖房目的无法达到，在此情况下被告通知原告方合同解除不再履行，被告人认为，被告卖房的主要目的是缓解资金的一时困难，在房屋买卖合同签订时即预约了房屋解押还款事宜，但原告方迟迟不提供解押所需资金，导致合同无法按约定程序履行，致使合同目的落空，为此请求驳回原告诉讼请求。
李小红、贾宏沛向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认反诉人与被反诉人之间的《房屋买卖合同》已解除；2、定金10万元不予返还；3、判令被反诉人恢复《房屋买卖合同》项下房屋原状；4、本案诉讼费由被反诉人承担。答辩反诉理由：2016年8月2日，因反诉人所承包工程急于资金周转，于是反诉人与被反诉人经河南心连心房地产营销策划有限公司居间，签订了《房屋买卖合同》。反诉人将名下位于郑州市中原区秦岭路238号院12楼1单元8层032号的房屋出售给被反诉人。并且在签订买卖合同时，明确告示该房屋上存在抵押。在此情况下，买卖双方就抵押解除问题做了约定，解押资金由买方提供（被反诉人）。随即反诉人与房屋抵押的权利人工商银行郑州建设路支行预约解押办理时间既2016年8月23日并告知被反诉人。但至2016年8月23当日，被反诉人并未与反诉人一起去银行解押，先称解押时间是月底，又称解押所需资金未准备好。与此同时，反诉人已将所售房屋交付被反诉人使用。但被反诉人却迟迟提供资金办理解押事宜，致使房屋买卖合同无法正常履行，反诉人的卖房目的无法达到。在此情况下，反诉人通知被反诉人房屋买卖协议解除，不在履行。反诉人认为，反诉人卖房的主要目的是为了缓解资金一时困难，在房屋买卖合同签订后既预约房屋解押事宜，但被反诉人迟迟不提供解押所需资金导致合同无法按约定程序履行，致使合同目的落空。为此，请求依法驳回被反诉人的诉讼请求，支持反诉人的诉讼。另，因被反诉人迟迟不提供解押资金，银行贷款到期，我方已经银行贷款70万及利息全部归还。
刘芳菲针对反诉辩称：针对反诉人的诉请，答辩意见如下：反诉人多次提到8月23日答辩人不去解押，不符合客观事实，而是当时的情况不具备解押的条件，根据双方签订的买卖合同购房流程应该先去银行办理贷款审批，然后才符合解押的条件，根据双方在银行签订的存量房合同，原告的签名落款时间是8月17日，被告签名是8月27日，也就是说，反诉人在签订存量房合同，也就是申请贷款时，已经知道并认可了以上事实，答辩人认为反诉人的理由不成立，另反诉人资金紧张并不是违约不履行合同的借口，答辩人严格按照购房合同流程履行合同义务并配合反诉人向中介提出可以让反诉以定金让中介提前支付反诉人以解决反诉人的经济紧张，答辩人认为，反诉人与答辩人签订的购房合同意思表示真实，缔约主体适格，答辩人、反诉人双方应当严格按照合同履行合同义务，综上，答辩人认为反诉人理由不成立，应依法驳回。
第三人述称：2016年8月2日，原告与被告在我方签订房屋买卖合同，我方以公司流程履行（一、签订合同；二、进行房屋评估；三、买卖双方进行贷款申请；四、银行审批通过后，进行房屋解押、注销；五、注销后进行网签。）对于第十一条条款，关于解押的条件，以合同显示以我公司上述流程，原告替被告进行解押。为保证该合同能够顺利履行，我方将严格按照房屋买卖流程走，在合同签订后，原告依合同支付我方中介费用35600元，并将支付于被告的10万元定金存于我方保管。随后，我方便安排银行对此房屋进行评估，评估报告审核后，我方工作人员约原告被告去银行进行签订贷款申请，原告先于被告签订该合同，具体的时间记不清楚了，可以以合同载明的日期为准。待银行审批通过，我方工作人员通知被告以及原告对该房屋进行解押，被告方不配合解押，期间由于该解押问题我方对原告及被告进行调解，调解无果。房屋现阶段仍具备继续履行的可能性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认原、被告双方无争议事实如下：
原告（甲方）、被告（乙方）及第三人（丙方）于2016年8月2日签订《房屋买卖合同》，原、被告在上述合同签字捺印确认，第三人落款处加盖合同专用章及经纪人封丹丹签字确认。合同大致约定：甲方自愿将坐落于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号房屋(含地下车位壹个、地下室壹个)。出售给乙方，房屋所有（共有）权证书号为1401139276-2，房屋所有（共有）权人为贾宏沛、李小红，房屋建筑面积为148.02平方米，成交价格为壹佰柒拾捌万元（小写）1780000元。乙方于合同签订时支付定金10万元，被告同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。乙方支付中介佣金35600元，甲方将《房屋所有权证》交由丙方保管。乙方按照按揭贷款方式付款，在网签时将首付款50万元除定金外存入房管局监管账户，剩余房款128万元应在银行放贷之日向房管局监管账户支付。关于解押由乙方全部出资。合同还对过户时间、物业交割、违约责任进行约定。
合同签订当日，第三人向原告出具收据各一份，收据分别载明收到刘芳菲购房定金10万元、中介佣金及代办26000元。2016年8月7日，被告同意第三人将涉案房屋钥匙交付给原告，后原告对该房屋进行基础装修。2016年8月10日，第三人向原告出具收据一份，载明收到刘芳菲贷款费用22322元。2016年8月17日，原、被告签订《郑州市存量房买卖合同》一份，该存量房买卖合同附件1为个人二手房贷款款项支付证明（适用资金监管模式），该证明抬头为交通银行股份有限公司河南省分行，载明首付款之外的余款由贷款银行发放至郑州住房置业担保有限公司客户交易结算资金账户，落款处由原被告分别签名，落款时间为8月27日。2016年8月23日，被告预约办理案涉房屋解押手续。2016年9月5日，李小红在与原告的短信中表示原告先停止装修，由于中介太慢，说好一个月到现在没动静，合同存有漏洞不合法，系中介违约，房子不卖了，再有一个月钱也周转过来了。2016年9月13日，原告在与李小红的短信中告知其贷款已经下来，约时间解押，李小红表示原告违约在先，让其找中介协商。2017年1月19日，二被告将案涉房屋抵押贷款本息结清。
有争议的主要证据和事实，本院认定如下：一、原告是否存在未按时配合解押之违约情形并导致《房屋买卖合同》已解除。《房屋买卖合同》关于解押的约定内容为“由乙方全部出资”，对解押的时间并未列明。原告称关于第十一条的解押是原被告双方要听从中介根据购房流程，首先签订购房合同，然后向银行出具申请评估，由银行出具评估报告，提交双方资料，银行审批贷款之后再进行房屋解押，而后网签。被告多次提到8月23日原告不去解押，不符合客观事实，当时的情况不具备解押的条件，根据双方签订的买卖合同购房流程应该先去银行办理贷款审批，然后才符合解押的条件，根据双方在银行签订的存量房合同，原告的签名落款时间是8月17日，被告签名是8月27日，也就是说，被告在签订存量房合同，也就是申请贷款时，已经知道并认可了以上事实；被告称原被告就抵押解除问题做了约定，解押资金由原告提供。随即被告与房屋抵押的权利人工商银行郑州建设路支行预约解押并告知原告办理时间为2016年8月23日，但原告当日并未与被告一起去银行解押，先称解押时间是月底，又称解押所需资金未准备好，迟迟提供资金办理解押事宜，致使房屋买卖合同无法正常履行，反诉人的卖房目的无法达到。在此情况下，反诉人通知被反诉人房屋买卖协议解除，不在履行。第三人称关于解押的条件，合同约定原告替被告进行解押。当时买卖房屋按照正常的交易流程，先进行买方的贷款申请，银行审批通过后进行卖方解押，中间是因为买方进行银行审批期间卖方已申请解押。因为银行未审批通过，无法给卖方进行解押，之后买方银行审批通过，通知卖方进行解押，然后卖方未进行下一步手续。该房屋现阶段仍具备继续履行的可能性。本院认为房屋买卖合同仅写明解押由原告出资，其他具体解押事项并未约定，各方后续也未就具体的解押时间形成一致性意见，被告主张的预约解押时间所处节点也与居间方第三人陈述的二手房办理流程不符，且被告在落款时间为2016年8月27日的个人二手房贷款款项支付证明（适用资金监管模式）签字，故本院对被告主张原告未于2016年8月23日配合解押系违约事实无法查明，故对被告请求确认《房屋买卖合同》已经解除、定金10万元不再返还的反诉诉求，本院不予支持。
二、原告是否具有在郑州市购房的资格及购买能力。诉讼中，本院主动审查了原告的购房资格并要求原告提供了相关证据，原告拥有郑州市户口并提供了由郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属查询证明》，该证明显示原告、原告配偶及其未成年子女名下住房为0套，故原告具有购房资格。此外，因涉案房屋尚未办理解押手续，考虑抵押权人权利的保护及因被告拒绝继续履行导致双方约定的按揭付款方式事实上无法实现等因素，庭审中，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，组织双方对房屋所有权变更登记、款项支付等问题协议补充，原告表示愿意一次性向被告支付剩余房屋价款，并提供了其名下有银行存款1800000元的个人存款证明书。
三、是否存在原告许可私自装修且符合恢复房屋现状的情形。
被告称其仅同意中介将所售房屋的钥匙交于原告，未同意其进行大规模的装修，在交易未彻底完成之际，原告已进行的装修行为系自愿，与被告无关。原告称对涉案房屋的装修系在被告的同意下进行。本院认为被告已向原告交付案涉房屋，原告业已实际装修，据原被告及第三人之间的微信、短信记录可以看出被告已经同意向原告交付房屋钥匙，在其与原告的短信记录中也知晓原告已经装修事实，且房屋买卖合同仍具备继续履行的条件，故本院对被告主张原告恢复《房屋买卖合同》项下房屋现状的反诉请求
不予支持。
本院认为：原、被告及第三人于2016年6月21日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同约定和法律规定履行义务、行使权利。原告有支付房款的义务，被告有协助原告办理房屋所有权变更登记手续的义务。诉讼中原告表示愿意一次性支付剩余房款，并提供了其具有支付能力的证据，故原告要求被告协助办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，原告称：基于合同的第十条第一款的相关规定。被告明确拒绝不再履行合同义务，不配合继续解押，不再出售房屋。本院认为，《房屋买卖合同》第十条第一款内容约定的双倍赔偿乙方定金系在合同不再继续履行、解除合同的前提下需支付的违约赔偿义务，与原告现在要求继续履行的诉讼主张不一致，故本院对原告该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李小红、贾宏沛（反诉原告）于判决生效后十五日内办理登记在其名下的位于郑州市中原区秦岭路238号院12号楼1单元8层032号房屋的银行抵押权解押手续，并协助原告（反诉被告）刘芳菲将房屋所有权变更登记至原告（反诉被告）刘芳菲名下；
二、原告（反诉被告）刘芳菲于判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）李小红、贾宏沛剩余房款1680000元；
三、驳回原告（反诉被告）刘芳菲的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李小红、贾宏沛的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4300元，保全费5000元，共计9300元，由原告（反诉被告）刘芳菲负担4300元，由被告（反诉原告）李小红、贾宏沛负担5000元；反诉案件受理费2300元，由被告（反诉原告）李小红、贾宏沛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 任留柱
人民陪审员 王建新
人民陪审员 王海霞
二〇一七年六月七日
书 记 员 秦玉洁