云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云28民终269号
上诉人（原审原告）：刘伟，男，1981年6月14日出生，汉族，身份证住址重庆市大足区，现住云南省西双版纳州勐海县。
上诉人（原审原告）：杨林，女，1980年3月18日出生，佤族，住云南省西双版纳州勐海县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓云，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：司娥，女，1974年9月22日出生，哈尼族，个体工商户，住云南省西双版纳州勐海县。
委托诉讼代理人：邹宁静，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人刘伟、杨林因与被上诉人司娥租赁合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2016）云2822民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘伟、杨林的共同委托诉讼代理人刘晓云、被上诉人司娥的委托诉讼代理人邹宁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘伟、杨林上诉请求：撤销勐海县人民法院（2016）云2822民初916号民事判决第二项，改判司娥支付拖欠租金220000元，并按照日万分之五的标准支付拖欠房租违约金55585元；判令司娥按月10833元标准支付2016年10月1日至判决生效日房租；司娥承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》（下称《商铺租赁合同》），系双方自愿签订，被上诉人即承租方签订合同前已对该商铺作充分了解，愿意承租该商铺。并缴纳了第一期房租，上诉人也将房屋交由司娥实际占有使用和经营，后被上诉人因自身经营状况不佳，不愿继续向上诉人履行支付房租的义务，以房屋无合法手续等原因向人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同。经另案生效判决确认，租赁房屋已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证，并不存在租赁合同无效的情形。且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法驳回其诉请。后被上诉人仍拒绝履行合同义务，拒付租金，上诉人为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，以被上诉人违约及合同目的不能实现为由，要求解除租赁合同，与被上诉人同意解除租赁合同的理由及目的是不一致的。原审法院却忽视上述事实，以被上诉人答辩中同意解除合同，双方意思表示一致，认定双方系协商一致解除合同是极其错误的，应予纠正。原审法院判决存在适用法律及法理错误的情形。原审法院判决认为合同解除之效力溯及合同签订之时，合同自始不对双方当事人发生约束力，无任何法律或法理依据。合同解除虽有一定溯及力，但并不必然导致合同自始无约束力，依法成立的合同不因解除而不产生约束力，特别对无法恢复原状的，合同解除的效力只对将来发生效力，违约方仍应赔偿另一方因违反合同受到的损失并承担约定的违约责任，本案中，租赁房屋至今仍处于被上诉方控制之下，并未予以返还，合同解除前的房租及违约金被上诉人仍需承担。一审法院判决驳回上诉人追索房租损失及违约金的诉请明显错误，理应纠正。
被上诉人司娥答辩称，上诉人的上诉请求和事实理由没有事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应当维持原判；上诉人的上诉请求不成立，应予以驳回。
刘伟、杨林一审诉讼请求：1.解除刘伟、杨林与司娥于2013年9月9日签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》；2.司娥向刘伟、杨林支付拖欠租金220000元，并按照日万分之五的标准支付拖欠房租违约金，截止起诉之日为55585元；3.司娥按月10833元的标准支付2016年10月1日至判决生效日房租；4.案件受理费由司娥负担。
一审法院认定事实：2013年9月9日，刘伟、杨林与司娥签订《商铺租赁合同》，双方约定刘伟、杨林向司娥出租勐海县英茂公园内商业别墅第四栋商铺，司娥用于商业用途，租期5年，并约定了双方互负的合同权利义务。合同签订后，司娥向刘伟、杨林支付了2013年10月1日至2014年10月1日的租金，并支付定金30000元，司娥对租房进行了装修。后司娥以刘伟、杨林出租的商铺系违章建筑无法办理工商营业执照为由于2015年11月6日向一审法院提起诉讼，要求解除双方合同、退还已交租金和定金、赔偿商铺装修费，勐海县人民法院于2016年8月26日以（2015）海民二初字第368号判决书判决驳回其诉讼请求，司娥不服上诉至西双版纳傣族自治州中级人民法院，西双版纳傣族自治州中级人民法院于2016年12月12日以（2016）云28民终671号判决书判决驳回其上诉维持原判。涉案房屋于2016年12月19日竣工验收合格，现司娥仍未取得营业执照亦未实际营业，刘伟、杨林未能提供出租商铺的房屋产权证明。
一审法院认为，对于刘伟、杨林请求解除《商铺租赁合同》之诉请，司娥在庭审答辩中明确表示同意解除《商铺租赁合同》，双方解除合同的意思表示一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，一审法院对刘伟、杨林解除《商铺租赁合同》之诉请予以支持。对于刘伟、杨林要求司娥支付拖欠租金220000元、截至起诉之日止的违约金55585元、自2016年10月1日至判决生效之日止每月10833元之诉请，一审法院认为，合同解除之效力溯及合同签订之时，合同自始不对双方当事人发生约束力，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对刘伟、杨林的上述诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、解除刘伟、杨林与司娥签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》；二、驳回刘伟、杨林的其他诉讼请求。案件受理费5434元，由刘伟、杨林负担2717元，由司娥负担2717元。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人对一审认定的“现司娥仍未取得营业执照亦未实际营业”有异议，本院认为，本案现有证据不能证实司娥是否实际营业，对原审认定其“未实际营业”本院不予确认；对原审认定的其他事实本院予以确认，并补充认定以下事实：2013年9月9日，刘伟、杨林与司娥签订《商铺租赁合同》，合同主要内容有：甲方（刘伟、杨林）自愿将勐海英茂公园内商业别墅第四栋商铺出租给乙方（司娥），该商铺作为商业用途，建筑面积共250平方米。乙方对甲方出租的商铺已作充分了解，愿意承租该商铺。租赁期为5年，自2013年10月1日起至2018年10月1日止，刘伟、杨林（甲方）将出租房屋交付给乙方之日起至2013年10月1日为免租装修期。商铺的租金为第一年110000元、第二年120000元、第三年130000元，第四年、第五年租金按当时市场价格浮动进行调整；租金交纳方式为：第一年房租于签订本租赁合同时一次性付清；以后每年10月1日前一次性支付给甲方。司娥（乙方）向甲方交纳定金30000元作为房屋租赁合同保证。租赁期限内，甲方应将符合出租使用要求的该商铺及其附属设施提供给乙方使用。合同签订后，刘伟、杨林向司娥交付了房屋，司娥也向刘伟、杨林交付了一年的租金和定金30000元（实为保证金）。勐海县于2017年2月27日向司娥出具《关于〈请求查询房屋消防验收情况的函〉的回复》，主要内容是：勐海英茂公园（原名：鑫海公园）沿河的1#—9#建筑应到勐海县进行消防验收备案，至今未到该大队进行消防验收备案。根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条、第十五条的规定，第4#经营的健身房应当到消防部门办理消防设计备案、消防验收备案等手续，建筑消防验收后，若设计到装修改造、改变建筑使用性质的应由经营者到消防部门进行办理内部装修设计、验收备案，如若不涉及装修改造、改变建筑使用性质的应由经营者到消防部门直接办理开业前消防安全检查，合格后方可使用、营业。双方于2015年11月因房屋租赁产生纠纷进行诉讼，该纠纷延续至今。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。因双方在诉讼中均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，双方合同解除后，应根据履行情况和合同性质，对合同履行过程中造成的损失进行处理。本案涉案房屋从2013年10月1日出租，于2016年12月19日方才竣工验收合格，至今未办理相关产权手续及消防备案等手续；公安消防部门也出具了相关证明材料，证实涉案房屋因未办理消防设计备案、消防验收备案、开业前消防安全检查等手续，不能进行合法经营；涉案房屋系商业别墅，建筑面积为250平方米，上诉人刘伟、杨林将其作为商业用途出租，其未能举证证实其提供的房屋符合商业用途且司娥对涉案商铺进行了商业使用，其构成违约，应承担违约责任；被上诉人司娥在签订合同前未全面审查房屋状况，在并不清楚涉案房屋是否适合做商业投资的情况下轻率签订合同，合同中又约定“乙方（司娥）对甲方出租的商铺已作充分了解，愿意承租该商铺。”其对造成的损失应承担一定的责任，且其实际占有控制涉案房屋又未按照约定支付租金，也存在违约行为，应承担相应违约责任；因双方未完全履行合同，现双方均同意解除合同，上诉人刘伟、杨林主张司娥支付自2014年10月1日至判决生效之日止的租金，应视为双方因履行合同产生的损失；因双方现阶段均同意解除合同，本院酌情将租金损失计算至2018年8月1日；因上诉人刘伟、杨林未能举证证实其提供的房屋作为商业用途进行经营，其租金损失不能按照合同约定的商业用途标准计算，根据涉案房屋的类型、地段、面积，结合本地住宅租赁消费水平，本院酌情按每月5000元房租损失进行计算，从2014年10月1日至2018年8月1日止的租金损失应为23万元[0.5×（3+12+12+12+7）]；综合双方的违约顺序和违约程度，以及租金损失未按照合同约定的商业用途标准计算的情况，对本案履行合同中涉案房屋未能作为商业用途进行经营造成的租金损失，本院酌情按上诉人刘伟、杨林承担60%、司娥承担40%处理，司娥应承担的部分为9.2万元（23万元×40%），扣除司娥已向刘伟、杨林交付的保证金3万元，其还应向刘伟、杨林交付租金6.2万元；因双方互有违约行为，根据双方的违约顺序和违约程度，本院对上诉人刘伟、杨林主张要求司娥支付拖欠租金违约金55585元的上诉主张不予支持。
综上所述，上诉人刘伟、杨林的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持勐海县人民法院（2016）云2822民初916号民事判决第一项，即“解除刘伟、杨林与司娥签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》；”
二、撤销勐海县人民法院（2016）云2822民初916号民事判决第二项；
三、司娥于本判决生效之日起十日内向刘伟、杨林支付租金62000元；
四、驳回上诉人刘伟、杨林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5434元，由上诉人刘伟、杨林负担4084元，由被上诉人司娥负担1350元，上诉人刘伟、杨林预交的案件受理费5434元本院不另清退，由被上诉人司娥向上诉人刘伟、杨林迳付1350元；一审案件受理费按二审收取。
本判决为终审判决。
审判长 陈 瑜
审判员 蒋荣春
审判员 玉的勒
二〇一八年八月十日
书记员 欧建英