广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第2367号
上诉人（原审原告）：广州丰伟房地产开发有限公司。
法定代表人：李俊，职务：董事长。
委托代理人：黄进，男，1964年4月19日出生，汉族。
委托代理人：吴丹杰，男，1982年11月12日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：广州市城骏创业投资有限公司。
法定代表人：莫惠英，职务：总经理。
委托代理人：沈晶莹，广东金领律师事务所律师。委托代理人：林妙娟，广东金领律师事务所律师。
上诉人广州丰伟房地产开发有限公司（以下简称丰伟公司）与被上诉人广州市城骏创业投资有限公司（以下简称城骏公司）所有权确认纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明，丰伟公司是位于广州市天河区“丰兴广场”商住楼的开发商。2000年9月28日，丰伟公司与案外人中国工商银行广州高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行）签订《最高额抵押合同》，以丰兴广场商住楼首层1A01－1A11、第四层4A01－4A18的物业（以下简称案涉物业）作为抵押物，为另一案外人广东中兴经济发展有限公司（以下简称中兴公司）向该行的借款提供最高抵押担保，双方在2000年10月17日在房管部门作了抵押登记。此后，中兴公司偿还了银行贷款，但上述案涉物业的抵押登记并没有予以涂销。2003年8月20日，丰伟公司再次与工行高新支行签订《最高额抵押合同》，仍以案涉物业作为抵押物，为中兴公司在2002年8月15日至2004年9月25日期间与工行高新支行的所有借款在3800万元的最高贷款余额内提供抵押担保，抵押担保的范围包括：主合同项下全部借款本金、利息、复利罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。此后，双方将上述抵押物再次在房管部门作了抵押登记。上述《最高额抵押合同》签订后，中兴公司先后在2003年8月20日和8月25日分别向工行高新支行借款共3792万元。但在银行发放贷款后至借款期限届满，中兴公司未支付过本息给银行，丰伟公司也没有履行抵押担保义务。2005年7月20日，中国工商银行广东省分行营业部签订《债权转让协议》，将上述中兴公司的借款本金及表外利息转让给中国东方资产公司广州办事处（以下简称东方资产公司）。2006年11月30日，东方资产公司向广州市中级人民法院起诉要求中兴公司归还贷款本金3792万元及利息449.024819万元、本案丰伟公司在3800万元的最高贷款额度内承担连带清偿责任，并要求对作为抵押物的案涉物业享有优先受偿权。2007年9月20日，广州市中级人民法院作出（2006）穗中法民二初字第274号民事判决书，确认如果中兴公司没有在判决书生效之日起10日内不履行偿还借款本金及相应利息的债务时，则东方资产公司有权将案涉物业共3097.64平方米的商铺以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2009年3月10日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法执字第444号之1民事裁定书，查明：上述民事判决书已于2007年12月17日发生法律效力，东方资产公司在判决后已将该判决确定的债权转让给本案城骏公司，由于中兴公司拒不履行该判决，现根据本案城骏公司的申请予以立案强制执行。并查明：根据案涉物业在房管部门登记的资料，案涉物业登记的地址为广州市天河区天河南二路33号丰兴广场首层1A01－1A11、第四层4A01－4A18单元，原广州市国土局房地产管理局于2000年10月17日出具的《广州市房地产抵押登记证明书》载明案涉物业的面积共为3097.64平方米，而案涉物业在2005年5月办理的《房地产他项权证》则载明案涉物业面积合计为3108.3742平方米。该院以3108.3742平方米的面积对案涉物业进行价格评估，得出价值为51532756元。此后，在以物抵债的执行过程中，丰伟公司、城骏公司对于抵债的面积产生争议，但经双方自愿协商后，对案涉物业以物抵债的面积和金额达成一致意见，即丰伟公司同意以上述判决确定的抵押物即3097.64平方米房屋抵债，抵债金额按照评估价值折算出每平方米单价16578.68元后确定为51354782.32元，至于案涉物业在过户时经房屋管理部门实测的面积若超出抵债面积，超出部分双方同意另行协商解决。据此，广州市中级人民法院遂裁定：将丰伟公司名下的案涉物业按照面积3097.64平方米交给城骏公司，以抵偿中兴公司拖欠的51354782.32元债务。并裁定：案涉物业的过户登记手续按有关规定办理，过户时经房管部门核定的房屋面积如果超过3097.64平方米，超过部分由丰伟公司、城骏公司另行协商解决。2009年6月17日，广州市国土资源和房屋管理局为案涉物业分别核发了粤房地权证穗字第××号和第01××15号《房地产权证》，载明：天河区天河南二路33号1A01－1A11及4A01－4A18的物业权属人均为城骏公司，规划用途均为商业，建筑面积分别为1395.85平方米和1712.52平方米，套内建筑面积分别为1230.93平方米和1363.81平方米。即案涉物业的面积共为3108.37平方米，比原以物抵债面积3097.64平方米多出10.73平方米。现丰伟公司以该多出的面积产权应归其所有为由，提起本次诉讼，要求本院判令其拥有案涉物业中10.73平方米的产权。但丰伟公司明确表示其无法明确该多出10.73平方米的具体位置，亦无法明确该多出面积中所占公共分摊面积的具体情况。故起诉要求将丰兴广场商住楼首层1A01－1A11、第四层4A01－4A18多出的10.73平方米商场的产权划归丰伟公司，由此所产生的费用及诉讼费由城骏公司承担。原审庭审中，丰伟公司、城骏公司均确认，案涉物业在2000年及2005年分别进行抵押登记时，登记的抵押物面积之所以存在差异，是由于2000年进行抵押登记时案涉物业仍未确权、登记性质为在建工程登记，登记面积是按报建图纸计算得出；而2005年进行抵押登记时案涉房屋已由有关部门测绘并已确权，抵押物是按实际测绘面积登记的。另，原审庭审中，丰伟公司还明确拒绝本院在本案中对该10.73平方米适用价值补偿的处理方式，不同意由城骏公司在本案中对其主张多出的面积进行价值补偿。另查明，案涉物业现仍登记在城骏公司名下，不存在被查封、抵押等情况。
原审法院认为：本案中，丰伟公司关于案涉物业多出的10.73平方米的产权应归其所有的诉讼请求，实际上是要求法院确认其对案涉物业的其中10.73平方米部分享有占有、使用、收益、处分的所有权权利。但是，案涉物业（共二层）的第一层及第四层已分别由房管部门核发独立的《房地产权证》，从《房地产权证》载明的内容看，案涉物业的第一层和第四层均分别属于独立、完整的物业，丰伟公司虽要求划出分得其中的10.73平方米，但丰伟公司既无法明确该10.73平方米的具体位置，亦无法明确该10.73平方米面积中所占公共分摊面积的具体情况，对案涉房屋进行实体分割既不可行，亦显然严重有损案涉物业价值功能的发挥。同时，考虑到案涉物业在抵债时之所以出现10.73平方米未予处理的问题，主要是由于案涉物业进行抵押登记时的初步测绘面积与房管部门最终的实测面积存在误差而导致，案涉物业作为一个整体，抵押登记的范畴实际上是及于案涉物业的全部的，在城骏公司已取得抵押物绝大部分面积（共3097.64平方米）产权的情况下，城骏公司为实现抵押权人的债权而取得的权利应受合理保护，如果仅因面积误差而直接将多出的10.73平方米面积划归丰伟公司，显然有损城骏公司对案涉物业行使物权权利，不利于物的效用的发挥。综上，从公平合理的角度出发，由城骏公司对丰伟公司进行价值补偿，应是处理案涉物业多出的10.73平方米面积的最佳方案。本院对丰伟公司要求划出分得该10.73平方米的诉讼请求不予支持。至于城骏公司对此应补偿丰伟公司的具体数额，因丰伟公司在本案中仅要求确权，尚未涉及确权后的具体分割问题，且丰伟公司已明确拒绝本院在本案中对该10.73平方米进行价值补偿处理，对于该10.73平方米的价值补偿问题，可由丰伟公司、城骏公司在本案纠纷解决后另行协商处理或在无法协商一致后另循合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回丰伟公司的诉讼请求。本案受理费3860元由丰伟公司负担。
上诉人丰伟公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销（2009）天法民四初字第2776号民事判决书，并判决将丰兴广场商住楼首层1A01-1A11、第四层4A01-4A18多出的10.73平方米的产权划归上诉人。2、本案诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。理由如下：一、一审法院判决认定事实错误。1、被上诉人享有的产权面积应为3097.64平方米，而多出的10.73平方米的产权应为被上诉人所有。2000年9月28日，上诉人将位于广州市天河南二路33号丰兴广场商住楼1A01-1A11、第四层4A01-4A18中的3097.64平方米案涉午夜抵押给中国工商银行广州高新技术开发区支行（以下称工行高新支行）。2005年7月20日，工行高新支行通过《债权转让协议》将上述案涉物业转让给中国东方资产公司广州办事处。2009年3月10日，广州市中级人民法院作出裁定，将上述案涉物业转给本案被上诉人。现据被上诉人提供的《房地产权证》显示（详见证据1），其实际取得的产权建筑面积共为3108.37平方米，多出了10.73平方米。为此，根据《国有土地使用证》、《同意出租证明》、《民事判决书》［（2006）穗中法民二初字第274号］及《协助执行通知书》［（2008）穗中法执字第444号之1］（详见证据2、3、4、5）都证明抵押及抵偿的而积应为3097.64平方米，现被上诉人实际取得的面积为3108.37平方米，因此，被上诉人应当将多出的10.73平方米案涉物业的产权划归上诉人。2、上诉人享有10.73平方米的产权能够发挥物的效用。实际上，与案涉物业相邻的1B01-1B04和4B01-4B04（详见证据6）都是属于上诉人所有的。所以，对案涉物业进行分割既可行，亦能够实现物业价值功能的发挥，以保护所有权人对案涉物业享有占有、使用、收益及处分的权利。至于该多出的10.73平方米具体分割位置，上诉人也提出了具体意见，即在被上诉人的商场1A01-1A11和4A01-4A18与上诉人的商场1B01-1B04和4B01-4B04相邻处进行分割，一楼、四楼各5.37平方米，多出面积所占公共分摊面积可按测绘部门在该商场测绘时的数据进行推算，而非判决书表述的“上诉人明确表示无法明确位置”。同时，对上述数据法院也可在征询房管测绘部门的权威意见后从公平合理的角度作出判决，而不是一味地将该等专业事项推给上诉人，因上诉人提出任何方案都可能被视为不专业或无依据。3、在一审由简易程序转为普通程序的第二次庭审时，是被上诉人不同意价值补偿，而非上诉人。判决书表述为“上诉人还明确拒绝……适用价值补偿的处理方式”，明显是张冠李戴。二、一审判决适用法律错误，放任债权侵犯物权。1、根据《中华人民共和国物权法》第2条“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权”、第4条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”及第7条“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会功德，不得损害公共利益和他人的合法权益。”2、根据《中华人民共和国民法通则》第92条的规定：“没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。”上述相关的法律规定可以说明，物权是神圣不可侵犯的。所以，无论从物权优先于债权的角度或不当得利的适用，被上诉人应当将案涉物业多出的10.73平方米的产权划归上诉人，以切实维护上诉人的合法权益。综上所述，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，以所谓债权侵犯了上诉人的物权，依法应当予以撤销。
被上诉人辩称：一、将10.73平方米确权给丰伟公司没有法律和事实依据。1、丰伟公司要求“将丰兴广场商住楼首层1A01-1A11、第四层4A01-4A18多出的10.73平方米商场的产权划归原告”的诉讼请求不明确。丰兴广场商住楼首层1A01－1A11、第四层4A01－4A18房产总共为3108.37平方米，广州市房管局就上述房产出具产权证时也附有房地产分户图，以明确上述房产的具体位置。丰伟公司起诉只是要求将上述房产中多出的10.73平方米划归其有，但其却没有明确该10.73平方米在上述3108.37平方米的房产中的哪一位置多出了，其究竟是要取得哪里的10.73平方米房产!根据《民事诉讼法》第108条的规定，起诉必须要有具体的诉讼请求，丰伟公司起诉没有明确的诉讼请求，依法应当予以驳回。2、丰伟公司的提供的抵押物是1A01－1A11、4A01-4A1房产，而不是提供仅3097.64平方米的抵押物业。1A01－1A11和4A01-4A18房产是一个具体的、整体的物业。《抵押证明书》上注明的抵押面积3097.64平方米只是对1A01－1A11、4A01－4A1房产这一具体抵押物从面积上进行的一种补充描述，并不是对抵押范围的限制。由于当时抵押房产是在建工程，因此3097.64平方米的面积也仅仅是一个约数。因此，不能以《抵押证明书》为由主张丰伟公司提供的抵押物仅仅是3097.64平方米的物业，或者抵押范围为3097.64平方米。3、城骏公司依法取得1A01-1A11、4A01-4A1房产的全部产权，包括实测多出的10.73平方米。在1A01－1A11、4A01－4A1房产执行过程中，城骏公司申请以物抵债时“同意按照上述判决书［（2006）穗中法民二初字第274号］确定的房屋面积3097.64平方米抵债”，并不是同意只抵3097.64平方米。判决书确定的房屋是1A01－1A11、4A01－4A11这一具体物业全部，其面积根据当时的材料只能确定为3097.64平方米，这是一个未能最终确定的数（确定数以实测面积为准），但能够确定的是1A01－1A11、4A01-4A11房产的全部!“以物抵债”实际上就是债权人用债权数额买房，从债权人买房的真实意思表示看，毫无疑问，城骏公司买的是物业的全部，而不是买物业的绝大部分。因此，出现实测面积与抵债面积的差异，只能对差异面积进行价款上的“多退少补”，绝无分割面积给丰伟公司之理!同样道理发生在商品房买卖中，假如一人买一套100平方米的房屋，其意思表示当然是明确买这一套房屋的全部。但买卖成交后房屋实测面积多了1平方米，断无可能说出卖人对该1平方米仍拥有产权，或对整个房屋拥有共有产权之理。出卖人只能按照法律规定进行差异面积的金钱价值的多退少补。否则，出卖人蛮不讲理时就可以住到人家家里为所欲为了。反之，如果实测面积比抵债面积少了10.73平方米，难道丰伟公司要从别处建多10.73平方米来补偿给城骏公司吗!按照丰伟公司的处理方式，多了面积就要退物业，那少了面积却无法补物业，这对作为买受人的城骏公司是不公平的。二、如将10.73平方米确权给丰伟公司，将引发双方新一轮的纷争，影响社会的和谐稳定。城骏公司现已经取得了1A01－1A11、4A01－4A1房产3108.37平方米的产权，并办理了产权证。如果10.73平方米确权给了丰伟公司，双方势必就该10.73平方米在3108.37平方米这如此大面积的物业范围内如何进行分割产生新的纠纷。上述房产处于天河的商业旺地，且目前正由包括万佳超市、九毛九餐厅、兴业银行等租赁使用，双方的纠纷必将影响物业的正常经营使用，并对周围的商业秩序产生极大的负面影响。为了仅仅占整个房产面积千分之三的区区10.73平方米，而影响整个房产的使用，影响他人的商业经营，影响和谐稳定，确实因小失大。三、如将10.73平方米确权给丰伟公司，丰伟公司也无法实现对该部分物业的实物分割，只能取得相关的价款补偿。首先，该10.73平方米难以确定从3108.37平方米的哪一地方进行分割才能公平合理，也就是难以分割。其次，10.73平方米是1A01－1A11、4A01－4A1房产这一整体物业的组成部分，如进行分割将影响整体房产的价值。也就是说，该10.73平方米难以分割或分割会使得房产价值减损。根据《物权法》第100条的规定，不动产难以分割或因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。具体到本案，即便10.73平方米归丰伟公司所有，城骏公司仍拥有房产99.7%的产权，其最公平合理，最经济的处理方式就是将该10.73平方米折价给城骏公司，城骏公司将折价款支付给丰伟公司。这样的处理方式，事实上与本文第一点所阐述的。对差异面积进行价款的补偿是一样的后果.既然如此，由何必如此诉累进行确权呢，又何必为了这点小面积的确权牺牲双方的精力、法院的司法资源，甚至是秩序的和谐稳定!综上，包括实测多出的10.73平方米房产在内的共计3108.37平方米的产权已经广州市房屋管理局登记在城骏公司名下，依法属于城骏公司所有，丰伟公司要求划归10.73平方米归其所有于法无据。且丰伟公司没有明确该10.73平方米具体的位置，属于诉讼请求不具体，依法应当予以驳回。
本院经审理，确认原审法院查明事实。
本院认为，不动产权属以房管部门核发的产权证为准，被上诉人是经法院执行债权过程中裁定以物抵债获得办理涉案房产产权的依据，而法院在执行案外人中兴公司债务过程中，明确裁定抵债面积3097.64平方米交给城骏公司，以抵偿中兴公司拖欠的51354782.32元债务。对可能多出部分并无明确裁定过户。此后，广州市国土资源和房屋管理局为案涉物业核发《房地产权证》，载明：涉案的天河区天河南二路33号1A01－1A11及4A01－4A18的物业权属人均为城骏公司，建筑面积共3108.37平方米，比法院裁定过户面积多出10.73平方米。如上诉人认为权益受侵害应另循法律途径解决。至于上诉人向法院提出10.73平方米面积的确权之诉，虽有提出分割面积的方案但并无充足证据证实要求分割部分即为多出部分，且该方案并未获被上诉人确认。原审法院从诉请内容结合公平合理角度，认为上诉人诉请不符合确权之诉条件予以驳回，并无不当。至于上诉人提出的10.73平方米相关权益处理问题，上诉人亦可另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3860元，由上诉人广州丰伟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月二十七日
书 记 员 阮志雄