山东省邹城市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）邹商初字第243号
原告：卢某。
委托代理人：李某。
被告：某甲山东兖矿技师学院。
法定代表人：庞某。
委托代理人：孙卫民、刘志云。
第三人：某乙公司社区管理中心。
负责人：宋某。
委托代理人：陈春峰。
原告卢某与被告某甲山东兖矿技师学院、第三人兖矿事业发展社区管理中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢某及其委托代理人李某、被告某甲山东兖矿技师学院的委托代理人孙卫民、刘志云，第三人某乙公司社区管理中心的委托代理人陈春峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告卢某诉称，2014年5月8日，原、被签订房屋租赁合同，将被告校园内的电焊西车间租赁给原告作为仓库使用。由于该车间年久失修，屋面大面积积水，墙体开裂，部分墙体倾斜，室内地低洼不平等原因，该房基本属于危房，为了能够正常使用，在双方签订合同后，原告就将该车间的维修工程承包他人进行维修施工，在施工过程中，第三人于2014年7月3日向原告下达通知，告知原告承租的车间的所有人并非被告，而是第三人，要求原告停工，第三人对原告租赁的车间贴上了查封条，随后将该房租赁给山东亚圣孟某文化研究院有限公司，由于被告对所租赁的房屋不具有所有权及支配权，其与原告所签订的租赁合同没有得到所有人的同意，则原、被告所签订的合同为无效合同。由于被告的过错，给原告造成较大损失，为此原告找被告了解并协商赔偿事宜，被告承认租赁给原告的车间所有人的确不属于自己，而是第三人，但称该房屋虽然所有权归第三人，但第三人一直未行使管理权，一直由被告直接管理，被告表示自己未有过错。综上，被告隐瞒了该房屋所有权为第三人的真相，也没得到第三人的追认，导致原告受到巨大经济损失。请求确认原告与被告之间于2014年5月8日签订的房屋租赁合同无效；判令被告向原告返还房屋租金2.4万元；判令被告赔偿原告经济损失279387元；判令被告承担本案的诉讼费和其他合理费用。
被告辩称，第一、答辩人和原告签订房屋租赁合同依法成立，是双方当事人的真实意思表示，无论内容还是形式均不违反我国法律规定，不具有合同无效的法定情形，是合法有效的合同；答辩人享有租赁房屋的出租权；原告起诉合同无效无事实和法律依据。1、2014年5月8日，答辩人和原告签订房屋租赁合同。合同内容为：答辩人将本校区内一闲置车间出租给原告，出租面积1000平方米，租赁期14个月，租金48000元。2、该租赁合同不具有《合同法》第52条规定的合同无效的任何一种法定情形。3、答辩人享有租赁房屋的出租权。兖矿集团享有该租赁房屋的所有权。答辩人和第三人均是兖矿集团的下属单位，均没有所有权，只有管理权。答辩人在签订本合同时作为租赁房屋的实际管理人，有出租该租赁房屋的权利。第二、原告违约在先，答辩人按照合同约定有权解除合同，收回出租房屋。租赁合同第6条约定租金为4.8万元，应于2014年5月20日前一次性付清全部租金。租赁合同第8条第5款约定：“租赁期间，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先以书面形式征得甲方同意，经甲方签字后方可施工。未经甲方同意擅自装修、改变房屋结构及用途，故意或过失造成租赁房屋和设备损害的应按甲方要求立即恢复原状并赔偿经济损失。”租赁合同第九条第5款第2、第4项约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。”原告违反上述合同约定，未按合同约定在2014年5月20日前缴纳全部租金4.8万元，只交了2.4万元；未经甲方书面同意，不仅擅自拆改变动房屋结构；且改变了合同约定的仅做仓库的房屋租赁用途。因而，答辩人按照合同约定有权解除合同，收回出租房屋。第三、原告要求答辩人返还2.4万元租金的诉请，应先扣除原告逾期缴纳租金的违约金及滞纳金。租赁合同第6条约定租金为4.8万元，应于2014年5月20日前一次性付清全部租金。租赁合同第8条第2款约定，原告如未按照同约定交纳租金，应支付租金总额5%的违约金；如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金。因此，原告要求答辩人返还2.4万元租金的诉请，应先扣除原告逾期缴纳租金的违约金及滞纳金。第四、关于原告要求答辩人承担经济损失的诉请，答辩人认为应当由原告自行承担，答辩人不应承担。理由如下：1、根据租赁合同第9条第4款约定“因国家或兖矿集团政策需要拆除、改造该房屋，或房屋所有权发生转移，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。”2014年4月4日洽谈合同时，答辩人就已经告诉原告该租赁房屋的管理权有可能变化。原告要求签订5年，投入20万装修房屋时，答辩人明确表示不同意。2014年4月16日，双方约定原告仅作仓库，租期一年，双方才达成一致意见，签订了该租赁合同。2、原告诉请的损失数额，与原告约定将租赁房屋仅做仓库使用、一年的租期以及答辩人每月4000元租金的收益不相符，相差悬殊。且答辩人不认可原告的装修工程造价及其他项目。租赁合同约定原告将租赁房屋仅做仓库使用，原告如果遵守合同修缮房屋，怎会需要投入如此大的资金。原告的修缮投入与客观事实不符。且按合同约定，原告修缮房屋须经答辩人书面同意。原告未经答辩人书面同意，其行为及后果应由其自行承担。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，2006年兖矿集团将本案所涉租赁房产划转归答辩人，对于原告与某甲山东兖矿技师学院签订的房屋租赁合同答辩人并不知情。2014年5月，答辩人对该房产进行巡查时发现，原告未经答辩人许可擅自对答辩人的房屋进行改造施工，将房屋大门、窗户全部拆除，打穿房屋墙体，并拆除部分承重梁，破坏房屋主体受力结构，致使房屋使用寿命减损，给答辩人造成的国有资产经济损失初步预估达30余万元。根据《物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿”的规定。答辩人将保留起诉原告赔偿经济损失的权利，已维护答辩人的合法权益。
经审理本院认定，2014年5月，邹城市民意超市（承租方、乙方）与被告某甲山东兖矿技师学院（出租方、甲方）订立《房屋租赁合同》，约定：……第二条房屋概况1、出租房屋（场地）座落：兖州煤业股份有限公司安全技能培训中心本部校区。2、出租房屋面积：1000平方米（建筑面积）。3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件（该附件作为甲方按照本合同约定作为乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据）。……第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共14个月。自2014年5月10日起至2015年7月10日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋（场地）仅作为仓库使用。3、租赁期届满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前1个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。……第六条1、该房屋承租期租金共计人民币48000元（大写：肆万捌仟元整）。2、租金以支票（汇票）或现金等方式交纳，由乙方于2013年5月20日前一次性付清承租期全部租金，即人民币48000元交付甲方，甲方收款后应及时向出具有效的收款凭证。第七条甲方的权利与义务……4、甲方为保证租赁房屋的安全性，有权提出对房屋进行维修，但须提前15日书面通知乙方。……第八条乙方的权利与义务1、在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款约定外，均由乙方负责，乙方承担该房屋及设施维修的全部费用。2、乙方必须按本合同第六条规定按时足额向甲方缴纳租金，未及时缴纳的，乙方应向甲方偿付租金总额5%的违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金。……5、租赁期间，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先以书面形式征得甲方同意，经甲方签字后方可施工。未经甲方同意擅自装修、改变房屋结构及用途，故意或过失造成租赁房屋和设备损害的应按甲方要求立即恢复原状并赔偿经济损失。6、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。……第九条……4、因国家或兖矿集团政策需要拆除、改造该房屋，或房屋归属权发生转移，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。5、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。……合同的第四页出租方（简称甲方）处盖有被告某甲山东兖矿技师学院印章，单位负责人处有庞某的签名，签约日期：2014年5月8日；承租方（以下简称乙方）处盖有邹城民意超市的印章，法定代表人处有原告卢某的签名，签约日期：2014年5月7日。
另查明，邹城市民意超市是经工商部门批准于2010年11月15日注册成立的个体工商户，原告卢某系经营者。
本院认为，本案诉争的合同系邹城市民意超市与被告订立的房屋租赁合同，邹城市民意超市是经工商部门批准注册成立的个体工商户，原告卢某系邹城市民意超市的经营者，起诉时，应以营业执照上登记的字号邹城市民意超市为当事人。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，裁定如下：
驳回原告卢某的起诉。
案件受理费5701元本院不予收取。
如不服本裁定，可于裁定送达之日起十日内上诉于山东省济宁市中级人民法院，上诉须按照对方当事人人数递交上诉状及副本。
审判长 许 敏
审判员 吕 洁
审判员 齐 勇
二〇一五年十一月十一日
书记员 李艳灵