湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民商初字第00562号
原告（反诉被告）：武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区汤逊湖北路560号保利十二橡树庄园商业街B段1层S10室。
法定代表人：乔丹，该公司总经理。
委托代理人：杨红胜，北京市华泰（成都）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：邱华，湖北普明律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：武汉大地鑫源物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大街袁家敦还建小区内。
法定代表人：程立。
委托代理人：刘文卿，湖北忠三律师事务所律师，一般授权代理。
原告（反诉被告）武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司诉被告（反诉原告）武汉大地鑫源物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本案于2014年5月13日立案受理后，被告在提交答辩状期间提起反诉，本院依法予以受理并合并审理。依法组成由审判员瞿汉春担任审判长，人民陪审员王思鑫、田野参加的合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行审理。原告的委托代理人杨红胜、邱华，被告的委托代理人刘文卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2013年12月16日，原被告双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告租赁被告位于武汉市洪山区雄楚大道袁家墩还建小区内22层商用写字楼中的11楼，承租面积为1326.4平方米，租赁期限为12年，自2013年4月1日起租，截止2025年12月32日租期满。租赁合同签订当日，原告向被告支付了定金10万元，同时合同约定，自2014年4月1日以后，定金转化为押金。
《房屋租赁合同》签订后，原告发现，被告不是房屋所有权人，合同约定的标的在规划部门查不到批准、备案等记录，该商用写作楼也未经竣工验收，消防验收，时至今日，该商用写字楼不具备法律、法规关于房屋使用的强制性规定，致使原告的合同目的无法实现，原告遂于2014年4月10日向被告发函解除合同，被告于2014年4月20日回函。后原告与被告多次协商退还收取的房屋押金10万元未果，故原告诉至法院，请求法院判令被告返还收取房屋押金100000元；本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉请，依法向本院举证如下：
证据一：房屋租赁合同，证明被告不是租赁物业的所有权人，租赁标的物没有备案记录，且未经消防验收。
证据二：收据，证明被告收取原告定金10万元。
证据三：回函，证明原被告签订的租赁合同已经解除。
被告武汉大地鑫源物业管理有限公司辩称：1、原被告签订的房屋租赁合同真实有效，不具有无效和解除的情形。2、原告要求解除合同的法律后果由其自行承担，定金不应返还给原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为了支持其抗辩，依法向本院举证如下：
证据一：2005.7.29《批复》，证明本案租赁标的属井岗村城中村改造的产业用地和产业项目。
证据二：2011.11.9《投资项目备案证》，证明袁家敦产业楼、产业项目获得地方职能部门、洪山区发改委立项和备案。
证据三：2013.8.8武汉市国土资源规划局《会议纪要》，证明袁家墩产业楼、产业项目已具备取得规划建设的手续。
证据四：2013.8.28洪山街街道办事处出具《证明》，证明江宏公司产业楼已经列入武汉171家重点工程，该项目已经建成。
证据五：2013.8.23武汉市国土资源规划局洪山分局出具《联系函》，证明江宏公司产业楼的用地面积11413.9平方米，目前该项目已经建成，总建筑面积为55163.9平方米。
证据六：2014.7.10江宏公司出具《情况说明》，证明被告有权管理使用出租袁家墩产业楼，包括本案租赁标的楼。
证据七：《租赁合同》、《装修附加协议》，证明如原告违约应该依约承担违约责任。
证据八：《工程承包合同》、《工程预算表》、照片10张，证明原告委托被告对租赁标的进行装修和安装，并对单价进行了确定，被告据此将装修工程发包给装修公司，原告应该承担支付工程款的责任，即工程款24万余元。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三的真实性均无异议，对证据一的证明内容有异议，认为证据二中合同约定定金转为押金，原告应该支付16万元，对证据三的证明目的有异议。原告认为被告提供的证据一、三系复印件，真实性不清楚，与本案无关联性；认为被告提供的证据二、四、五、六、八系复印件不能做证据使用，与本案不具有关联性，其中证据八中的照片是零散、局部的，不能证明是标的物；对证据七无异议。
本院认为：被告对原告提供的证据一、二、三的真实性均无异议，且这些证据符合法律规定，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据一至五为相关行政机关提供，具有真实性，故本院予以采信；被告提供的证据六虽为复印件，但与原件核对一致，且盖有武汉市江宏实业有限公司公章，具有真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信；原告对被告提供的证据七无异议，且证据符合法律规定，与本案具有关联性，本院予以采信；证据八中《工程承包合同》、《工程预算表》均盖有公章，具有真实性，本院予以采信，照片的真实性无法核实，证明力低，需要由其他证据予以补强，故本院不予采信。
被告（反诉原告）反诉称：袁家墩产业楼是洪山区井岗村“城中村”改造项目，已建成交付使用。关于袁家墩产业楼的规划手续事宜，武汉市国土资源和规划局已经将该项目列入武汉市“171”重点工程，且武汉市国土资源和规划局洪山分局也已经办理了规划及批准建设的有关手续。2013年12月16日，反诉原告将袁家墩产业楼11层租赁给反诉被告，双方签订了《房屋租赁合同》及《附加协议》。按照《附加协议》的约定，反诉原告发生了室内隔墙及消防二次所需工程，工程费用为244，010.75元。按照《房屋租赁合同》第12-2条的约定，反诉被告解除合同的，反诉被告应赔偿反诉原告当年6个月租金的违约金。反诉原告有权对外出租袁家墩产业楼。反诉被告向法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同及返还定金的主张没有事实和法律依据。基于以上，反诉原告特提起反诉，请求法院判令原告（反诉被告）立即支付被告（反诉原告）244010.75元工程款；原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）的定金10万元不予退还；原告（反诉被告）立即赔偿318336元违约金；本案本诉及反诉的诉讼费用等均由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）在反诉中所提供的证据同本诉。
原告（反诉被告）辩称：1、装修工程实际没有发生，未予结算，没有实际发生装修费，即使有费用发生，也应由装修公司向我方主张权利。2、我方交付的定金已经转化为押金。3、我方无任何违约行为，不应支付违约金。综上，请求法庭驳回反诉原告反诉请求，并承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）为了支持其抗辩，依法向本院举证如下：
证据一：《袁家墩综合楼租赁合同》，证明江宏公司将袁家墩综合楼（租赁标的楼）出租给大地艺术装修公司。
证据二：大地艺术装修公司与鑫源物业签订的《房屋租赁合同》，证明本案被告只承租了2201室，没有11层的租赁权。
经庭审质证，反诉原告对反诉被告提供的证据一、二的真实性无异议，对其证明目的有异议。
本院认为：反诉原告对反诉被告提供的证据一、二的真实性均无异议，且这些证据符合法律规定，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方陈述及举证，本院确认下列事实：
2013年12月16日，原告（反诉被告）武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司与被告（反诉原告）武汉大地鑫源物业管理有限公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同中对租赁物的基本状况进行了明确说明，该物业的竣工验收备案手续尚未完成，相关手续正在办理过程中，原告实地察看了该物业，对该物业竣工验收备案的情况完全了解，愿意按现状承租该物业。合同约定，原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）位于武汉市洪山区雄楚大道袁家墩还建小区内22层商用写字楼中的11楼，承租面积为1326.4平方米，租赁期限为12年，自2013年4月1日起租，截止2025年12月31日租期满，自2013年12月16日起至2014年3月31日为装修免租期（免租期间由原告承担水电及其他相关费用）；原告（反诉被告）同意于本合同签订时向被告（反诉原告）一次性支付人民币16万元作为定金，租赁合同签订后如原告（反诉被告）要求解除合同的定金不予退还，被告（反诉原告）起租日前无故解除本合同的，被告（反诉原告）双倍返还；起租日后，定金转化为押金，以保证合同终止、解除时便于结清所欠租金、物业费、违约金、滞纳金、赔偿金的，被告（反诉原告）有权从原告（反诉被告）缴纳的押金中扣除；租金的缴纳方式遵循“先交租金后使用”的原则，原告（反诉被告）按季度（从合同签订日起每三个月为一计租季度）交纳租金，首季租金为159168元，原告（反诉被告）应从计租日（即2014年4月1日）起后应于每个计租季度结束前7个工作日内向被告（反诉原告）支付下一季度租金，以此类推。租赁期间，如原告（反诉被告）无故解除本合同，原告（反诉被告）不可移走的设施、设备、装修等，被告（反诉原告）均不予补偿和赔偿，且原告（反诉被告）除应支付相当于当年6个月租金的违约金。原被告双方另签订了《附加协议》，协议约定：被告（反诉原告）出租给原告（反诉被告）的房屋为毛坯房，室内的隔墙和消防二次原告需要另外向武汉大地艺术设计装饰公司支付费用，并对装修定价作出约定。租赁合同签订当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了定金10万元。合同签订后，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）不是租赁标的所有权人，该商用写字楼也未经竣工验收、消防验收为由，遂于2014年4月10日向被告（反诉原告）发函提出解除合同，被告（反诉原告）于2014年4月20日回函。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）多次协商退还收取的房屋押金10万元，未果，故特向本院提起诉讼，要求如诉请。被告（反诉原告）在庭审中提起反诉，按照原被告双方签订的《附加协议》约定，反诉原告发生了室内隔墙及消防二次所需工程，工程费用为244010.75元。按照《房屋租赁合同》第12-2条的约定，反诉被告解除合同的，反诉被告应赔偿反诉原告当年6个月租金的违约金。故请求法院判令原告（反诉被告）立即支付被告（反诉原告）244010.75元工程款；原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）的定金10万元不予退还；原告（反诉被告）立即赔偿318336元违约金；本案本诉及反诉的诉讼费用等均由原告（反诉被告）承担。
本院认为：本案系原告（反诉被告）武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司诉被告（反诉原告）武汉大地鑫源物业管理有限公司，被告反诉原告因房屋租赁而引起的房屋租赁合同纠纷。根据相关法律规定：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。但租赁合同所涉及的房屋并非属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，且双方当事人在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故双方签订的租赁合同所涉房屋未经消防验收合格并不必然导致合同无效。《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制规定，该协议合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。根据被告提供的情况说明来看，被告（反诉原告）享有对该租赁物的出租权。原告（反诉被告）在签订合同时，明知该房屋未经过消防验收仍与被告签订租赁合同，故后原告（反诉被告）以租赁房屋未经竣工验收、消防验收为由解除租赁合同，本院不予支持。根据相关法律规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同效力。原告（反诉被告）于2014年4月10日向被告发函解除合同，被告（反诉原告）于2014年4月20日回函，被告（反诉原告）并未在规定的期限内向人民法院或仲裁机构提出异议，故《房屋租赁合同》已经解除。根据合同约定，起租日后定金转换为押金，故原告（反诉被告）交于被告（反诉原告）的10万元定金已于2014年4月1日后转化为押金。押金是担保物权的一种，即为了担保合同的履行，一方当事人将一定费用存放在对方处以保证自己的行为不会给对方利益造成损害，如果造成损害的可以从该费用中予以支付或另行赔偿；当在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还，在违约时将会被扣除。押金具有补偿性。在本案中，被告（反诉原告）并不存在违约行为，原告（反诉被告）解除合同的行为给被告（反诉原告）造成一定的损失，故原告（反诉被告）要求返还10万元押金的诉请，本院不予支持。被告（反诉原告）反诉要求不予退还10万元的诉请，本院予以支持。因原告（反诉被告）尚未使用租赁房屋，也未产生水电费、物业费，被告（反诉原告）已占有原告（反诉被告）已交纳的10万元押金，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的反诉请求本院不予支持。原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）进行二次装修，被告（反诉原告）仅提供工程预算作为证据，未提交实际具体单据，故该项证据不能充分证明被告（反诉原告）为租赁房屋的装修情况以及具体金额，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付244010.75元工程款的反诉请求本院不予支持。被告（反诉原告）若在庭审结束后发现新证据，能对其证据进行补足的，可以向法院再次提起诉讼，维护合法权益。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条判决如下：
被告（反诉原告）武汉大地鑫源物业管理有限公司收取原告（反诉被告）武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司10万元押金不予退还；
驳回原告（反诉被告）全部诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）其他反诉请求。
本案案件受理费2300元由原告负担，反诉费7451元由原告、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 瞿汉春
人民陪审员 王思鑫
人民陪审员 田 野
二〇一六年八月十日
书 记 员 胡晶晶