湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0102民初3299号
原告（反诉被告）：湖北乐友超市有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区涂家沟特1号3层F306/F307，现住所地：湖北省武汉市江汉区建设大道625号金华大厦802、803室。
法定代表人：胡超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张日声（特别授权代理），男，湖北乐友超市有限公司法律顾问，住山西省晋中市榆次区，
委托诉讼代理人：王俊（特别授权代理），男，湖北乐友超市有限公司开发部主管，住湖北省武汉市武昌区，
被告（反诉原告）：邓吉军，男，汉族，1964年5月10日出生，住湖北省京山县，
委托诉讼代理人：周小舟（特别授权代理），湖北云企会律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周珊（特别授权代理），湖北云企会律师事务所律师。
原告湖北乐友超市有限公司（以下简称乐友超市）诉被告邓吉军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张愿担任审判长，与人民陪审员施红星、刘静萍组成合议庭进行审理。审理中，被告邓吉军向本院提出反诉，本院依法受理其反诉，本诉与反诉合并审理。本案于2018年6月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）乐友超市的委托诉讼代理人张日声、王俊，被告邓吉军的委托诉讼代理人周小舟、周珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）乐友超市诉称，我方与被告在2013年12月30日签订了租赁合同，租期为2013年12月20日起至2018年5月31日止，后于2014年5月14日签订补充协议将租期变更为2014年2月7日至2018年5月31日。合同签订后，被告前期尚能按照合同约定支付租金，从2015年下半年开始被告未能严格按合同约定按时交纳租金，我方考虑到长期合作关系，又与被告签订了欠租补充协议，被告同意将拖欠的租金（2015年11月7日至2016年8月6日）分期支付，但被告依然未按补充协议履行，经我方多次催要未果。现诉至法院，请求判令：1、原告与被告所签租赁合同解除；2、被告支付拖欠原告租金及电费共计123,146.39元（其中租金121,718.35元，水费847元，电费581.04元）；3、被告支付拖欠租金的违约金至实际支付日（暂计算至2018年4月9日）6,163.94元；4、被告支付合同违约金106,023.90元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）邓吉军辩称及反诉称，乐友超市无权单方解除租赁合同，解除合同无事实及法律依据。双方于2013年10月30日签订《房屋租赁合同（外租）》，约定租赁期限为2013年12月20日至2018年5月31日止，租金每月31,500元，租房押金31,500元，之后我按约向乐友超市交纳了房屋押金，并按期支付了房租直至2018年5月7日。因租房期限届满，我在2018年3月下旬交下次租金前与乐友超市协商，可否将押金抵付一个月租金，我再支付剩余最后一个月租金。双方正处于租金支付协商中。2018年3月30日我接到电力工作人员通知，因所租赁房屋电表存在绕表用电造成窃电偷电的违法行为，工作人员准备于当天停电。经我与其他租户跟电力工作人员共同协商，才未于当天停电。电力工作人员下达《违章用电、窃电通知书》及《停电通知书》，要求乐友超市于2018年4月3日以前处理，但至今乐友超市未去处理。2018年4月2日电力部门又下达了《用电检查结果通知书》并于次日4月3号停电至今。我每月都按时向乐友超市支付水电费及租金，不存在任何违约行为，乐友超市违法违约行为，已严重影响了我的正常经营，造成经营损失。乐友超市电表停电违约，我自2018年3月30日之后未交剩余租金是合理行使先履行抗辩权的行为，不存在违约。双方的租赁合同为格式合同，我与其他商户都是签订此合同，该合同存在明显的排除承租方权力、加重承租方责任义务以及免除出租方责任的情形，且乐友超市未将相关违约责任条款向我进行提示说明告知。乐友超市对我的违约责任约定明显过高，违背了民法的公平原则，合同中关于承租方的违约责任条款应属无效条款。乐友超市的诉讼请求不明确，未明确主张哪个时间的租金及水电费，应驳回其起诉，并请求判令：1、乐友超市返还我押金31,500元；2、乐友超市赔偿我因其违约行为而造成的损失37,754元；3、乐友超市承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）乐友超市辩称，1、关于停电问题非我方所为，是由于反诉原告的自身行为导致的，应由其自行承担后果；2、反诉原告存在拖欠租金的事实；3、反诉原告并未与我方协商租金支付问题。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明：2013年，乐友超市与邓吉军签订《房屋租赁合同》，约定乐友超市将位于武汉市江岸区香港路107号-109号部分场地（使用面积700平方米）出租给邓吉军。合同租赁期限为4年5个月12天，从2013年12月20日起至2018年5月31日届满；年租金为378,000元；在租赁期限内，邓吉军每3个月支付一次租赁费用，于每次租金到期前的自然月内15日支付下一租赁期的费用；在合同签订之日，邓吉军应向乐友超市缴付相当于1个月租赁费用的押金，作为邓吉军忠实履行合同各项条款的押金，押金总额为31,500元；当合同期限届满，或者双方协议解除合同时，若邓吉军完全履行本合同项下义务并结清所有费用后，乐友超市应当在邓吉军归还租赁房屋十四个工作日后将押金（不包括利息）本金退还给邓吉军；邓吉军负责租赁房屋内自用的电费、水费等一切与邓吉军有关的公共费用。后乐友超市与邓吉军就拖欠的房租签订《香港路三楼欠租补充协议》确认自2015年11月7日至2016年8月6日，邓吉军差欠乐友超市房租291,750.10元。经协商，乐友超市对上述房租予以部分减免，确认经减免后，邓吉军差欠房租120,000元，邓吉军分16个月支付给乐友超市。至开庭审理之日，《香港路三楼欠租补充协议》中约定款项邓吉军仍有36,000元未付（2017年12月1日至2017年12月31日前支付6,000元、2018年1月1日至2018年1月31日前支付6,000元、2018年2月1日至2018年2月28日前支付24,000元）。
2018年3月30日，国网湖北省电力公司武汉供电公司出具《违章用电、窃电通知书》以及《停电通知书》，载明客户编号为0024115396的电表存在绕表用电的窃电行为，要求该户于2018年4月3日前至有关单位接收处理，逾期将中止供电。此后，国网湖北省电力公司武汉供电公司向乐友超市出具《用电检查结果通知书》，载明：贵户因计量装置存在窃电行为，并且未来我营业班处理该计量问题，按规定将于2018年4月3日实施停电。涉诉租赁房屋于2018年4月3日被供电公司停止供电。邓吉军自行从他处接电经营至今。邓吉军差欠租金情况如下：2017年11月7日至2018年2月6日应付租金106,023.90元，实际差欠租金0.90元；2018年2月7日至2018年5月6日应付租金106,023.90元，实际差欠租金56,023.90元；2018年5月7日至2018年5月31日应付租金29,693.55元，实际差欠租金29,693.55元。邓吉军差欠水费2,916元、电费581.04元。
2018年4月，乐友超市起诉至本院，请求支持其诉讼请求，审理中，邓吉军认为是乐友超市违约在先，并提起反诉。由于双方各执己见，故调解未成。
另查明，涉诉租赁房屋所用电表的编号为0024115396，客户名称为乐友超市，该电表共由乐友超市的五家承租户共同使用，电表安装在租赁房屋外，并已上锁，钥匙并非由邓吉军掌握。
以上事实，有经庭审举证、质证，查证属实的房屋租赁合同、香港路三楼欠租补充协议、水电费计算明细及依据、电表表号、身份证复印件、营业执照、电子银行转账流水、《违章用电、窃电通知书》、《停电通知书》、《用电检查结果通知书》及当事人双方当庭陈述在卷佐证，本院依法予以采信。
本院认为：乐友超市与邓吉军签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。乐友超市与邓吉军就自2015年11月7日至2016年8月6日的租金达成一致意见签订《香港路三楼欠租补充协议》，邓吉军应按该协议进行履行，现邓吉军仍差欠乐友超市36,000元未付应当承担违约责任。关于违约责任，乐友超市按照每天1‰的标准收取，邓吉军辩称该计算标准超过了乐友超市的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，因双方均未举证证明乐友超市的损失，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。即以6,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年1月1日起计算至实际支付本金之日止；以6,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年2月1日起计算至实际支付本金之日止；以24,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年3月1日起计算至实际支付本金之日止。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在租赁期间内，邓吉军承租的房屋因存在绕表用电情形，被供电公司要求限期处理，乐友超市作为出租方以及该电表的对应客户，应及时至供电公司处理上述情况，保证涉诉租赁房屋的正常用电。乐友超市未在供电公司通知的期限内进行处理，导致涉诉租赁房屋被断电，邓吉军因此拒付租金，并不属于违约行为，乐友超市以此要求邓吉军支付2018年2月7日以后拖欠租金的违约金以及合同违约金的请求，于法无据，本院不予支持。乐友超市与邓吉军签订的租赁合同已于2018年5月31日到期，双方未再继续签订租赁合同，故乐友超市与邓吉军签订《房屋租赁合同》已于2018年5月31日解除。在涉诉租赁房屋被断电后，邓吉军已自行从他处接电经营至今，乐友超市要求邓吉军支付拖欠的水费847元、电费581.04元以及租金121,718.35元，符合法律规定，本院予以支持。仅凭邓吉军提交的证据无法证实其存在相关经营损失，对邓吉军要求乐友超市支付98,512元损失的反诉请求，本院不予支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，乐友超市应当在邓吉军归还租赁房屋十四个工作日后将押金（不包括利息）本金退还给邓吉军，因邓吉军仍在占有使用涉诉租赁房屋，故其要求乐友超市退还押金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司与被告（反诉原告）邓吉军签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；
二、被告（反诉原告）邓吉军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司支付2018年3月16日至31日的电费581.04元、水费847元；
三、被告（反诉原告）邓吉军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司支付至5月31日的租金121,718.35元；
四、被告（反诉原告）邓吉军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司支付违约金（以6,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年1月1日起计算至实际支付本金之日止；以6,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年2月1日起计算至实际支付本金之日止；以24,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年3月1日起计算至实际支付本金之日止）；
五、驳回原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）邓吉军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,830元，原告（反诉被告）湖北乐友超市有限公司负担2,415元，被告（反诉原告）邓吉军负担2,415元。反诉案件受理费762元，由被告（反诉原告）邓吉军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张 愿
人民陪审员 施红星
人民陪审员 刘静萍
二〇一八年八月十日
书 记 员 汪 为