广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终10890号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邱名稳，男，汉族，1979年4月5日出生，住所地：广东省丰顺县。
委托诉讼代理人：马瑞权，广东鹏浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱小龙，男，汉族，1978年7月24日出生，住所地：广东省深圳市。
委托诉讼代理人：邢利军，广东海埠律师事务所律师。
原审第三人：深圳市南山区西丽实业公司，住所地：深圳市南山区XX街道XX路XXXX号，统一社会信用代码：914403001924102571。
法定代表人：林伟斌。
原审第三人：胡翠萍，女，汉族，1964年4月19日出生，住所地：广东省深圳市。
委托诉讼代理人：苏廷江，系胡翠萍的外甥。
原审第三人：苏廷江，男，汉族，1978年9月14日出生，住所地：深圳市。
原审第三人：深圳市新源联创投资发展有限公司，住所地：深圳市南山区XX街道XX路XX号X幢X楼X室，统一社会信用代码：91440300682048932L。
法定代表人：林学友，经理。
委托诉讼代理人：叶稳牛，系该公司员工。
上诉人邱名稳因与被上诉人朱小龙及原审第三人深圳市南山区西丽实业公司（以下简称西丽公司）、胡翠萍、苏廷江、深圳市新源联创投资发展有限公司（以下简称新源联创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院作出的（2017）粤0305民初8445号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邱名稳上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、朱小龙退还邱名稳己经向其支付的自2016年9月至2017年8月的租金合计共99000元；3、朱小龙承担本案诉讼费。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。朱小龙并非涉案房屋的权利人，无权要求邱名稳搬离涉案房屋。涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，也未进行房屋产权登记，不动产登记部门没有就涉案房屋进行确权登记，涉案房屋的几次合同交易行为均是民事主体之间的自由约定，一审法院首先应当确认涉案房屋的几次合同约定交易行为的法律效力以及西丽公司自行出具的房屋转移证书的效力，应认定无效。朱小龙不是权利人，无权要求邱名稳搬离涉案房屋。二、一审判决适用法律错误。依照物权法第九条及《不动产登记暂行条例》第五条等的相关规定，不动产物权的转让应当经依法登记，发生效力，未经登记的不发生效力；房屋等建筑物、构建物所有权应当依照《不动产登记暂行条例》的规定办理登记。本案中涉案房屋过户的登记手续是由西丽公司办理，是无效的转让登记，西丽公司不是物权登记部门，也未得到任何相关政府行政部门的授权和委托，是违反国家关于不动产权登记的行政管理秩序的非法行为，更是公然破坏政府公信力的违法行为。
朱小龙辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，判决得当，邱名稳的上诉请求不成立。一审已经查明清楚，涉案房屋由西丽公司建造转让给胡翠萍，胡翠萍转让给苏廷江，苏廷江又转让给朱小龙，一审法院认为朱小龙和苏廷江的转让合同无效，本案涉案房屋既然是一个建筑物，有占有和使用权，本案查明和认可的就是占有和使用权，在一审中一审法院认可朱小龙系合法拥有占有和使用权。涉案房屋是深圳市常见的建筑物历史遗留问题，最高人民法院已经发布了《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题〉的解释》，本案应该按照上述司法解释的规定进行审理和判决，所以一审适用法律完全正确。按照上述司法解释第五条的规定，朱小龙对房屋的占有和使用权依法受到保护。
西丽公司未到庭，未陈述意见。
胡翠萍、苏廷江未陈述意见。
新源联创公司述称：尊重法院的判决。
朱小龙向一审法院起诉请求：1、邱名稳立即搬离涉案的深圳市南山区XX镇XX苑商铺（以下简称涉案商铺）;2、邱名稳向朱小龙支付租金即房屋占有使用费差额56000元（暂计至起诉之日，以后另行依法计算）；3、邱名稳承担本案诉讼费用。
邱名稳向一审法院提起反诉，请求：1、朱小龙退还邱名稳已经向其支付的自2016年9月至2017年8月的租金合共99000元；2、朱小龙承担反诉费。
一审法院经审理查明：2006年9月29日，西丽公司与邱名稳签订《房地产租赁合同》，约定：邱名稳承租位于深圳市南山区XX镇XX苑第X栋X楼XX号房地产，租期自2006年9月1日起至2007年12月31日止，租赁用途为商业。2010年7月1日，新源联创公司与邱名稳签订《房地产租赁合同》，约定：邱名稳承租位于深圳市南山区XX镇XX苑第XX栋X楼XX号房地产，租期自2010年7月1日起至2011年6月30日止，租赁用途为商业。
2010年6月28日，苏延江（甲方、产权人）与邱名稳（乙方、租赁人）签订《商铺租赁协议书》（以下简称涉案协议），约定甲、乙双方签订的关于租赁涉案商铺的合同于2010年6月30日期满，现乙方要求延期，甲方不愿意再延期，乙方另选新址及处理货物需要时间，为此双方达成如下不超过壹年的过渡性合同：一、在乙方另选新址没有搬迁前，租金计算为2010年12月前按原来不变，即半年租金叁万叁仟元。如2010年12月31日前搬迁，甲方应按月份实际搬迁交回商铺截止时计收租金，如乙方超过2011年1月1日仍不能搬迁，2011年1月起租金按每平方米每月80元计收，即每月6000元。二、在此合同期内，乙方租赁的商铺不能在内烧煮食物和作住宿使用，不能经销国家规定的违禁商品。三、本合同签订后乙方应着手安排选择新址工作，为解决目前乙方的工商执照问题，甲方协助办理一年有效期标准租赁合同壹份，具体填报租赁时间、租赁租金与本协议不相符，双方同意以此协议为准。
2016年3月25日，胡翠萍将涉案商铺转移登记到苏延江名下。2016年4月8日，朱小龙与苏延江签订《房屋买卖合同》购买涉案商铺。
2016年9月7日，邱名稳出具《放弃优先购买权声明书》表示邱名稳本人知晓苏延江于2016年8月23日将涉案商铺出售给朱小龙，邱名稳本人声明自愿放弃对涉案商铺的优先购买权。庭审中，邱名稳确认该声明书中其本人签名的真实性，但表示苏延江与朱小龙关于涉案商铺的交易系不合法的，认为其签名与否均不具备法律效力。
2016年7月6日，深圳市南山区西丽街道办事处人民调解委员会向深圳市南山区人民法院出具案件编号E201607A03002《调解无效的反馈报告》表示：关于苏延江与邱名稳租赁纠纷一事，经协调无法达成一致意见，属于调解无效，建议当事人通过诉讼解决争议。
朱小龙提交了《不再续租通知书》（2016年3月28日）、《收铺通知》（2016年7月25日），拟证明苏延江在转让涉案商铺前已经发出解除租赁通知书，但邱名稳仍拒不搬迁涉案商铺；苏延江已依法行使合同解除权解除了与邱名稳之间的租赁关系。邱名稳对上述通知的真实性、合法性、关联性不予认可，认为系单方制作，其不知情且内容不合法。
西丽公司提交了《转让过户登记证明》，证明涉案商铺由胡翠萍于2016年3月25日转让给苏延江，苏延江又于2016年8月23日将涉案商铺转让给朱小龙，朱小龙对涉案商铺具有占有、使用、出租、处分和收益的权利。朱小龙及各第三人对该证据均予以认可，邱名稳对该证据的三性不予认可。
庭审中，朱小龙、邱名稳均确认：2016年9月26日，邱名稳向朱小龙账户转入2016年9月至2017年2月租金49500元；2017年2月25日，邱名稳向朱小龙账户转入2017年3月1日至2017年8月31日租金49500元。邱名稳称其按照与朱小龙口头约定的租金标准即8250元/月向朱小龙缴纳上述租金。朱小龙称其于2016年9月要求邱名稳按15000元/月的标准缴纳租金但邱名稳不同意，之后按照8250元/月的标准来收取租金。涉案商铺现仍由邱名稳占有使用。
一审法院认为：涉案商铺未取得建设工程规划许可证，因此苏延江与邱名稳于2010年6月28日签订的涉案协议属无效合同。邱名稳一直占有使用涉案商铺，其按协议约定向苏延江支付的“租金”实为房屋占有使用费。朱小龙与苏延江于2016年8月23日签订《房屋买卖合同》，购买涉案商铺，邱名稳亦出具了《放弃优先购买权声明书》表明其知晓苏延江将涉案商铺出售给朱小龙并声明自愿放弃对涉案商铺的优先购买权，故朱小龙要求邱名稳搬离涉案商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。朱小龙、邱名稳均确认涉案商铺至今仍由邱名稳占有使用，故对邱名稳要求朱小龙退还其已支付的租金的诉讼请求，一审法院予以驳回。对朱小龙要求邱名稳支付房屋占有使用费差额的诉讼请求，一审法院认为，虽朱小龙主张其曾向邱名稳提出按15000元/月的标准支付房屋占有使用费，但并未与邱名稳就此达成一致意见，后邱名稳按8250元/月的标准向朱小龙支付房屋占有使用费，朱小龙在起诉之前均未提出异议，故朱小龙的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案已缺席审理，现可缺席判决。综上，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、邱名稳应于判决生效之日起十日内搬离深圳市南山区XX镇XX苑第××号商铺；二、驳回朱小龙其他的诉请请求；三、驳回邱名稳全部的反诉请求。本诉案件受理费1200元，朱小龙已预交，由朱小龙负担；反诉案件受理费1137.5元，邱名稳已预交，由邱名稳负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定涉案房屋租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。按照合同法第五十八条及上述司法解释第五条的规定，合同被认定无效后，承租人应当向出租人返还房屋，并支付占用期间的房屋占有使用费。一审法院判决邱名稳搬离涉案商铺，并按照8250元的月租标准支付房屋占有使用费，符合上述规定。邱名稳上诉称涉案房屋系违法建筑，朱小龙并非所有权人，无权要求其交还房屋并支付房屋占有使用费。本院认为，涉案房屋虽然系城市化历史遗留违法建筑，但朱小龙已经购买了涉案商铺，西丽公司也对转让的事实予以认可，并确认朱小龙对涉案商铺具有占有、使用、出租和收益的权利。朱小龙虽然未能办理所有权登记，但对涉案房屋的占有受到保护。邱名稳的上诉主张缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2275元，由上诉人邱名稳负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一八年八月十四日
书记员 马雪梅（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。