江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0431号
上诉人（一审被告）王进兰。
上诉人（一审被告）李军君。
被上诉人（一审原告）武刚。
上诉人王进兰、李军君因与被上诉人武刚房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
武刚一审诉称，武刚与李军君签订了商业房租赁合同，租期为一年，时间为2012年8月30日至2013年8月31日，租金33500元。该出租的门面房为王进兰所有，李军君与王进兰系母子关系。合同签订后，武刚对房屋进行了装修，并开始经营。2013年3、4月份，租赁的房屋开始拆迁，王进兰于2013年5月28日和宿迁市宿城区房屋征收办公室签订了拆迁补偿协议。因双方对拆迁给武刚造成的损失补偿未能达成一致意见，故诉至法院，请求判令王进兰和李军君给付停业损失23242元，返还租金8375元。
王进兰和李军君一审辩称，租赁的房屋是王进兰所有，合同是李军君所签，李军君和王进兰共同享有和承担合同中的权利、义务。双方之间的争议经居委会调解，并得到双方的认同。调解达成的内容为：1、多退五天房租，与其余房租一起退还给武刚。2、另拿9000元整均分给包括武刚在内的三家租户，每家3000元作为补偿费用。武刚在接受调解后于2013年6月27日从居委会领取了11510元（退还剩余租金6510元及其他所有补偿费5000元）。武刚租用王进兰和李军君房屋使用，其实是王进兰和李军君在经营，在征收拆迁时，征收方对王进兰和李军君进行补偿，是对王进兰和李军君的经营损失的补偿。武刚要求王进兰和李军君给付停业损失23242元没有依据，要求退还8375元租金与事实不符。另外，要求武刚退回多余租金465元和对其的5000元补偿（该条作为答辩意见，不作为反诉请求）。
一审法院经审理查明，王进兰和李军君系母子关系。2012年9月7日，李军君（甲方）和武刚（乙方）签订了租赁协议一份，将王进兰所有的位于甲区乙居委会一组的65平方米门面房出租给武刚经营使用。约定的租期为2012年9月1日至2013年8月30日，租金为33500元。合同第四条约定，在租房期间如遇到人力不可抗拒的原因（如政府动迁、天灾等）造成乙方不能正常营业的，甲方必须退还余下房租。后在使用房屋过程中，武刚（乙方）和李军君（甲方）于2013年4月9日再次签订了一份租赁协议，该租赁协议的内容和前一份协议内容一致，仅将租赁时间更正为2012年8月30日至2013年8月30日，并由李军君在该协议的尾部签署了以下内容：“停业补偿应给营业者”。2013年5月28日，王进兰和甲区房屋征收办公室签订了《丙市市区国有土地上房屋征收补偿安置协议》，根据该协议的记载，王进兰被征收的房屋共计134.33平方米，其中拆迁补助费为1343元，非住宅停产停业损失补助48421元。后双方因补偿问题发生争议，武刚阻止拆迁，经相关部门协调，王进兰和李军君于2013年6月25日向乙居委会支付了赔偿给武刚及另外两户租户的搬家费9000元及退还的租金14322元（其中武刚6510元），并由居委会工作人员向王进兰出具了收条：“收条／今收到王进兰赔偿及退给吴某65102元、曹某某3437元、马某某4375元，合计壹万肆叁佰贰拾贰元退租金，另三家搬家费玖千元整”。2013年6月27日，武刚从居委会领取了相应款项，并出具了收条：“收条／今收到王进兰退房租6510元（6月20日止），另付搬家费5000元整。合计：11510元”。2013年6月25日，武刚搬离涉案房屋，该房屋被拆除。双方因拆迁补偿问题发生争议，因而成讼。
一审法院认为，王进兰和李军君将房屋出租给武刚用于经营，双方已经建立租赁合同关系。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。王进兰和李军君作为房屋所有人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，并领取补偿款，符合法律规定。根据合同的约定，在遇到政府动迁时，王进兰和李军君须退还余下房租。出租人和承租人在相关部门的协调下已经就退还房租及支付搬家费等问题达成一致意见，即王进兰和李军君向武刚退还2013年6月20日以后的租金6510元，并赔偿搬家费5000元，且双方已经履行。现双方并无证据证明就退还租金及赔偿搬家费问题达成的一致意见具有无效或可撤销、变更的情形，故武刚要求王进兰和李军君退还租金8375元的主张无法律依据，不予支持，王进兰和李军君要求武刚返还搬家费5000元及多退租金465元的辩解亦无法律依据，亦不予采信。
关于武刚主张的停业损失。一审法院认为，虽然涉案房屋拆迁补偿中的非住宅停产停业损失补助是对房屋所有人的补助，但是当事人在合同中已经明确约定，拆迁过程中的营业损失应支付给营业者，故在王进兰和李军君未举证证明该约定存在无效或可撤销、变更情形的情况下，武刚要求王进兰和李军君支付停业损失的主张应予以支持。王进兰和李军君辩称，双方已经经相关部门协调后对所有赔偿问题进行了一次性处理。但是根据居委会向王进兰出具的收条及武刚向王进兰出具的收条可以明确的反映出，双方仅对退还租金及赔偿搬家费问题进行了处理，而不能反映双方对本案中武刚主张的停业损失进行了协调处理。武刚认可已经收到王进兰和李军君支付的搬家费5000元，且同意从其主张的费用中扣除，该意见不违反法律规定，予以确认。关于停业损失的数额问题，武刚要求王进兰和李军君按照面积比例支付停业损失的主张较为合理，予以于支持。王进兰在此次拆迁过程中被拆迁的房屋计134.33平方米，出租给武刚使用的是65平方米。王进兰和李军君在将房屋出租时，是按照三间房屋总计135平米计算的，故武刚应得的停业损失为23314元（48421元＊65／135】，武刚主张23242元系其自行处分行为，不违反法律规定，予以确认，扣除已付的5000元，王进兰和李军君还应支付武刚18242元（23242元-5000元】。一审法院判决：一、王进兰、李军君于判决生效之日起十日内支付武刚停业损失18242元；二、驳回武刚其他诉讼请求。案件受理费590元，由武刚负担250元，由王进兰、李军君负担340元。
上诉人王进兰、李军君不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回武刚一审的诉讼请求。其上诉理由是：居委会调解达成的方案是一揽子的解决方案，与武刚之间不再存在任何未决争议。
被上诉人武刚未到庭答辩，后向本院递交书面答辩意见称，调解时，居委会书记说，武刚可以先收取5000元搬家费和剩余房租，如果对补偿金额有什么不满意可以起诉。并没有约定就此放弃诉讼的权利。认可一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：双方当事人在乙居委会达成的调解方案是否已经解决了关于房屋租赁合同引起的全部争议。
王进兰、李军君认可一审法院查明的事实。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
王进兰、李军君二审向本院提交主持调解的乙居委会书记谢某的电话号码。经电话联系，该号码持有人称调解时已经明确表示双方以此了结全部争议，但不愿为此到庭作证和接受质证。
本院认为，双方当事人在最后一次订立租赁合同时，李军君在该协议的尾部注明“停业补偿应给营业者”，这一行为表明双方均注意到拆迁房屋的停业补偿费，并且就此达成了明确的约定。王进兰、李军君主张经过调解，武刚已经放弃了主张停业补偿费的权利，应当就此提供相应的证据。
一审中王进兰、李军君提供了乙居委会出具的一份《情况说明》，内容为“（参加调解的人员）均已经同意调解，不再向王进兰索要任何赔偿，已成事实”。从内容上看，该《情况说明》没有明确称武刚等人放弃对停业损失的主张，而是用“……已成事实”这样较为模糊的表述。
根据王进兰、李军君提供的电话号码，该号码持有人在电话中印证了王进兰、李军君的主张，但不愿意到庭作证。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。”单位可以出庭作证，不到庭作证则无法组织质证，而无论是《情况说明》，还是王进兰、李军君提供的电话号码持有人在电话中的陈述，因其不到庭接受质证，均不具有充分的证明效力，本院难以采信。
综上所述，王进兰、李军君就其上诉主张未能提供充分的证据，应承担举证不能的法律后果。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费256元，由上诉人王进兰、李军君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹智勇
代理审判员 覃卫东
代理审判员 孙 权
二〇一四年六月十一日
书 记 员 钱 玥
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