广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21480号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王永峰
委托诉讼代理人：张润，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：廖永洪
委托诉讼代理人：刘集雄，广东深锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨晴，湖南娄星律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：廖小清
被上诉人（原审第三人）：美联物业代理（深圳）有限公司
法定代表人：张锦成，执行董事。
委托诉讼代理人:王晓燕，系该司员工。
委托诉讼代理人：郑方燕，系该司员工。
上诉人王永峰因与被上诉人廖永洪、廖小清、美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王永峰的上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判廖永洪向王永峰支付违约金93万元；3．诉讼费由廖永洪、廖小清、美联公司承担。事实与理由：一、王永峰自始至终诚信履行《房屋转让合同书》中的义务，没有不配合廖永洪办理相关手续，廖永洪也没有提供任何证明王永峰违约的证据，一审法院认定王永峰违约证据严重不足。王永峰在签订《房屋转让合同书》后，立即办理了《公证委托书》以及赎楼的相关手续，完成了自己的义务。此后还于2016年2月23日、3月10日两次前往银行配合廖永洪进行资金监管，但涉案房屋无法继续交易的原因是廖永洪没有向银行提供足额首付款进行资金监管，王永峰并没有任何不配合廖永洪的行为。在2016年2月23日廖永洪未到场的情况下，2016年3月10日王永峰又与廖永洪去了一次银行，充分说明王永峰是非常希望履行合同，将房屋出售给廖永洪的。一审法院在没有任何证据证明王永峰存在违约行为的情况下，认定王永峰违约并判决王永峰支付巨额违约金，证据不足。
二、一审法院认定：“原告获取《主体变更确认书》原件后拒绝交还且事后销毁的行为，应视为其以实际行为表明不继续履行合同”。一审法院据此推断王永峰不继续履行合同，判决王永峰支付巨额违约金。王永峰认为，此部分法律分析存在事实调查不清、法律适用错误和逻辑错误，以下详述。一审法院在此部分法律分析中并没有明确王永峰“不继续履行合同”是指什么合同，王永峰认为存在三种情形：1．《主体变更确认书》；2．王永峰与第三人之间的《房屋转让合同书》；3．王永峰与廖永洪之间的《房屋转让合同书》。以下将围绕这三种情形展开分析。1．如果一审法院认为王永峰不继续履行的是《主体变更确认书》，那么即便王永峰拒绝履行《主体交更确认书》，也不存在任何违约情形。首先，《主体变更确认书》在形式上不符合合同成立的要件，合同的成立必须有明确的、有行为能力的合同主体，包括订立合同的主体和履行合同的主体。《合同法》第九条：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”，这是对订立合同主体的规定；深圳市购房政策，包括限购条件、首付比例、社保年限等等，是对履行合同主体的规定。《主体变更确认书》没有确定“现买方”，无法确定第三人是否属于适格的主体，所以《主体变更确认书》是未成立的合同。其次，《主体变更确认书》没有限制王永峰反悔，也没有约定王永峰反悔就属于违约，仅约定如果第三人违约，则廖永洪需承担连带责任。这也说明，王永峰可以根据实际情况拒绝变更主体的，但无论如何廖永洪的责任和义务不会发生改变。再次，即便王永峰拿走《主体变更确认书》是反悔了，最多属于王永峰拒绝变更主体，这并不会对任何人产生损害，更不可能违约。一审法院认为：“…上述合同权利的转让不存在法律规定的不得转让的情形…”，王永峰认为是有巨大漏洞的。《主体变更确认书》第1条约定：“即乙方将上述合同及合同附件项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行…”明确了转让的是权利、义务，一审法院将其理解为仅转让权利存在错误。而且，根据《合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”如果廖永洪将义务转让给没有履约能力的第三人、或者没有购房资格的第三人，王永峰是不可能同意的，所以在确定第三人是谁之前，王永峰随时可以表示拒绝变更主体，这并没有侵害任何人的合法权利，自然不用承担违约责任。2．如果一审法院认为王永峰不继续履行的是王永峰与第三人之间的《房屋转让合同书》，那么王永峰也不存在任何违约情形。深圳市不动产登记中心网站上的“房屋所有权转移登记”办事规程中明确，转移登记要提供“深圳市房地产买卖合同书”。同时，王永峰致电该部门xxxxxx咨询电话得到的答复是：“不接受以原《房屋转让合同书》加上《主体变更确认书》的方式办理过户，跟谁交易就要跟谁签订《深圳市房地产买卖合同》，否则不能办理。”而且，《主体变更确认书》第2条约定：“在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名字（即由甲方与丙方办理产权过户手续）。”以上情况均说明了，如果涉案房产要交易给第三人，除了第三人要有资格购房、有能力履约以外，王永峰还必须与第三人签订《房屋转让合同书》。在本案中，即便确认了第三人是谁，如果王永峰与第三人不签订《房屋转让合同书》，行政机关就无法办理变更登记，合同就无法履行。所以，王永峰在仅签署了《主体变更确认书》的情况下，还未达成与第三人的合同关系，无法向第三人履行义务，自然不存在违约的可能性。3．如果一审法院认为王永峰不继续履行的是王永峰与廖永洪之间的《房屋转让合同书》，王永峰更是没有任何违约的情形。即便王永峰拒绝履行《主体变更确认书》，也不代表王永峰拒绝履行与廖永洪之间《房屋转让合同书》。相反，王永峰拒绝履行《主体变更确认书》反而说明了希望继续与廖永洪履行《房屋转让合同》。首先，王永峰在2016年2月23日拿走《主体变更确认书》后，于2016年3月10日再次与廖永洪去银行办理资金监管（有庭审笔录、美联物业的信息、农业银行客户经理的信息为证），这点是廖永洪和美联物业认可的。如果王永峰拿走《主体变更确认书》表明不继续履行《房屋转让合同书》，为何还要再次去办理资金监管？其次，王永峰与廖永洪之间的《房屋转让合同书》没有约定王永峰必须同意变更主体，也没有约定王永峰拒绝变更主体属于违约行为。即便王永峰拒绝变更主体，也不是违约行为，也不能反映王永峰不愿继续履行与廖永洪的《房屋转让合同书》。再次，假设《主体变更确认书》是成立的合同，假设新的买房人是廖小清，那么廖小清也需与王永峰签订新的《房屋转让合同书》才能够实际履行，否则不符合行政机关的要求，无法办理过户登记。在签订新的《房屋转让合同书》之前，王永峰只能选择与廖永洪继续履行合同。最后，假设《主体变更确认书》是成立的合同，假设新的买房人是廖小清，事实上廖小清和廖永洪均未在2016年3月10日前支付首付款。王永峰在2016年3月10日，首付款支付的最后期限，还与廖永洪去了银行办理资金监管，如果像廖永洪所说廖小清委托他买房，那么廖永洪完全可以先代廖小清支付首付款，再考虑后续如何处理变更主体的事，《主体变更确认书》也给了廖永洪代为支付的权利。《主体变更确认书》第3条约定：“乙方在签署本《主体变更确认书》之前及以后就购买该物业所支付的所有款项均转为代丙方所支付。如该交易成功，则乙方不得再要求退还其所付款项”。在这种情况下，廖永洪仍然没有足额现金办理资金监管，廖小清本人也没有现金办理资金监管，最后导致了合同无法继续履行。这个结果与王永峰拿走《主体变更确认书》没有关系。因此，违约的是廖永洪，不是王永峰。综上所述，无论哪个层面，一审法院的法律分析都存在错误：《主体变更确认书》从形式上来说是未成立的合同；从内容上来说，由于无明确的第三方，故王永峰没有履约对象，仅增加了廖永峰对王永峰的义务；从其与《房屋转让合同书》之间的关系来说，由于无明确的第三方，所以不影响王永峰与廖永洪继续履行合同；从2016年2月23日王永峰拿走《房屋转让合同书》的法律效果来看，王永峰仅作出了拒绝变更主体的意思表示，并未作出拒绝履行《房屋转让合同书》的意思表示；从2016年3月10日的行为来看，王永峰仍在配合廖永洪履行《房屋转让合同书》。一审法院对《房屋转让合同书》的性质，以及王永峰拿走《房屋转让合同书》的法律效果和此后发生的事实均没有作出正确的分析和判断，导致作出了错误的认定。
三、王永峰事后得知，本案的廖永洪、美联地产中介廖建友、第三人廖小清是兄妹关系，王永峰认为廖永洪与美联物业一切手段都是为了中介炒房。深圳市房地产经纪行业协会2016年2月1日向全市地产中介发出通知，提示：“1．依据《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条第（三）款，房地产经纪机构不得对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价。2．《深圳市房地产市场监管办法》第三十八条规定：房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。房地产经纪机构及下辖从业人员需要购置自用房产的，应符合该规定，并在法律法规允许的范围内规范交易，承担相应的法律责任。”廖永洪与美联物业负责涉案房产交易的中介廖建友是兄弟，第三人廖小清与廖永洪是兄妹，廖永洪支付给王永峰的25万元定金也是美联物业的中介众筹支付的（庭审笔录中美联地产承认）。所以，本案的涉案房屋交易是一起中央乃至地方明令禁止的中介炒房行为。廖永洪与王永峰签订协议时，口头宣称具备购房资格，廖建友也在旁敲侧击；另一方面廖建友又将“主体变更确认书”夹杂在众多资料当中让王永峰签字。2016年2月23日到银行做资金监管时廖永洪没出现，美联地产突然拿出《主体变更确认书》，王永峰感到非常惊讶，故有所警觉，要求拿走《主体变更确认书》鉴定笔迹，并向美联地产强调必须继续履行与廖永洪之间的《房屋转让合同书》。廖永洪、廖建友明白无法欺骗王永峰，就再次约王永峰于2016年3月10日办理资金监管，结果廖永洪还是因无法提供足额资金导致无法履行支付首付款的义务。这一系列事实，都是双方认可的事实，均反映出王永峰自始至终没有违约的行为。综上所述，一审法院作出的判决事实不清、证据不足、法律适用错误，恳请二审法院全面审查、纠正错误，支持王永峰的全部上诉请求。
廖永洪辩称：王永峰的上诉请求、事实与理由均与事实不符。其他答辩意见同廖永洪一审的反诉意见及原审庭审中发表的意见。另外，王永峰提到王永峰在2016年3月10日仍同王永峰去办理资金监管手续，是因为廖永洪无法提供主要的资金导致未支付首期款，与事实不符。当时廖永洪是作为廖小清的代理人去银行办资金监管的，但王永峰仍然拒绝拿出《主体变更确认书》，使得当时的资金监管手续无法正常办理，这是导致本案合同无法正常完成交易的根本原因。在此之后的2015年3月18日，美联公司向王永峰发出《履约催告函》、廖永洪在2016年3月23日向王永峰发出《履约催告函》，要求王永峰归还《主体变更确认书》并按合同约定办理资金监管，继续履行合同等事宜。综上，王永峰的上诉请求无事实及法律的依据，请求二审法院依法予以驳回。
廖小清辩称，对一审判决没有异议。
美联公司辩称，一、美联公司在促成双方交易的过程中已经履行了居间义务，不存在过错，诉讼费不应由美联公司承担。二、上诉状第3页第2点“双方认可合同履行情况如下”倒数第2句“定金是由美联物业代理（深圳）有限公司廖建友、张利实际支付”有误，该定金是代廖永洪、廖小清支付的。
王永峰向一审法院起诉请求：1.解除王永峰与廖永洪于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》；2.廖永洪支付王永峰违约金93万元；3.廖永洪承担本案受理费。
廖永洪向一审法院反诉请求：1.解除王永峰与廖永洪于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》；2.王永峰向廖永洪返还定金25万元，由第三人美联物业协助返还该定金；3.王永峰向廖永洪支付违约金93万元；4.王永峰承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月27日，王永峰（卖方）与廖永洪（买方）签订《房屋转让合同书》，约定：卖方将涉案房屋以465万元的价格转让给买方，买方同意在签约当日向卖方支付的定金10万元，在签约后五日内（含当日）再支付定金10万元，双方约定该定金交由第三方监管；双方约定除定金之外的楼款由买方按揭付款，买方应于2016年3月10日前（含当日）将首期款（不含定金）以银行评估为准支付至第三方监管机构的监管账户；买方须于2016年3月10日前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应法律文件；如买方不能获得上述贷款，则应于得知不能获批贷款之日起五个工作日内以其他方式足额履行付款义务；涉案房屋有抵押，卖方须于签约之日起两日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及指定人员，并与担保公司签订服务合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署相应文件。如卖方拒不出具公证委托书，则视为卖方构成根本违约，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同还约定了其他内容。同日，王永峰（卖方）、廖永洪（买方）与美联物业（丙方）签署《资金托管协议》，约定三方同意将定金20万元交由美联物业托管。
2015年12月31日，王永峰委托深圳市融安融资担保有限公司、唐百林、苏志远、李小军、李建文等人代为办理涉案房屋的签署《二手楼（赎楼）贷款信贷资金托管协议》、申请转按揭贷款、注销抵押登记、转卖涉诉房屋、签署《房地产买卖合同》等事项。
2016年3月7日，王永峰与廖永洪签订《协议书》，约定将涉案房屋交易定金变更为25万元，廖永洪应于2016年1月21日前将该定金支付至美联物业指定账号托管。同日，王永峰签署《指定收款书/收款委托书》，委托美联物业将涉案房屋定金24万元存入其本人指定账户。
美联物业于2016年1月2日和2016年1月21日分别出具《收据》，确认收到廖永洪交来的定金20万元和5万元。庭审中，美联物业确认该25万元定金仍在其处托管。
王永峰、廖永洪和美联物业曾签订一份《主体变更确认书》，其上卖方（甲方）为王永峰、原买方（乙方）为廖永洪，现买方（丙方）处为空白，第三方为美联物业，约定：四方经协商一致同意将该物业之买方由乙方变更为丙方，即乙方将《房屋转让合同书》项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行合同的权利义务（包括但不限于支付定金、首期款、办理按揭贷款手续等）；乙方对丙方履行上述合同义务承担连带保证责任；在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名字（即由甲方与丙方办理产权过户手续）；乙方在签署本《主体变更确认书》之前及以后就购买该物业所支付的所有款项均转为代丙方所支付，即视为乙方已代丙方支付了等额的购房款；合同还约定了其他内容。庭审中，王永峰确认其曾于签订《房屋转让合同书》当日签署上述《主体变更确认书》，但主张廖永洪与美联物业刻意隐瞒廖小清为确认书中的丙方的事实，存在违规操作之嫌。
2016年3月10日，廖小清出具《委托书》，委托廖永洪代理其办理购买涉案房屋的有关手续，包括代为签署房屋买卖合同、办理银行按揭手续、资金监管手续等。
2016年3月16日，王永峰向廖永洪及美联物业发出《律师函》，称：希望美联物业联系廖永洪于2016年3月18日前完成涉案房屋首期款付款义务，逾期将视为廖永洪拒绝继续履行《房屋转让合同书》。
2016年3月18日，美联物业复函王永峰，称：因王永峰拒绝履行合同约定的“配合”义务，未依约向其提交公证委托资料而导致首期款监管未能完成，其与廖永洪均会及时联系王永峰办理资金监管手续等。
廖永洪提交《报警回执》，拟证明2016年2月23日王永峰、廖永洪与美联物业共同前往银行办理资金监管手续时，王永峰借故抢夺《主体变更确认书》原件并拒绝交还给第三人，美联物业员工廖建友报警处理的事实。庭审中，王永峰本人陈述其于2016年2月23日拿走上述《主体变更确认书》原件并放在车上，原件可能后来被其小孩撕毁了。
2016年3月23日，廖永洪向王永峰发出《履约催告函》，称王永峰的违约行为导致《房屋转让合同书》无法继续履行，要求王永峰于收到函件后五个工作日内，归还《主体变更确认书》并按照约定办理资金监管事宜。
一审法院认为，王永峰、廖永洪签订的《房屋转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效。王永峰、廖永洪在签订《房屋转让合同书》同日签订了《主体变更确认书》，虽然当时新买方尚未确定，但是双方在“现买方”处为空白的《主体变更确认书》上签名，应视为双方同意廖永洪指定任何不特定的第三方作为涉诉房屋的新买方，继续履行合同中原买方的权利义务，廖永洪作为原买方依约对新买方履行上述合同义务承担连带保证责任。上述合同权利的转让不存在法律规定的不得转让的情形，王永峰以其签约时对廖永洪系帮廖小清购买涉案房屋之事不知情为由，主张《主体资格变更确认书》无效，缺乏法律依据，一审法院不予支持。2016年2月23日三方约定前往办理首期款资金监管时，王永峰获取《主体变更确认书》原件后拒绝交还且事后销毁的行为，应视为其以实际行为表明不继续履行合同，王永峰的行为已构成违约，廖永洪据此主张解除合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除，本案的反诉状于2016年7月19日送达王永峰，故王永峰与廖永洪于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》已于2016年7月19日解除。王永峰主张因廖永洪未能在约定期限内完成首期款的付款义务，据此要求廖永洪支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，廖永洪要求王永峰返还定金及支付违约金的诉讼请求，符合合同和法律规定，一审法院予以支持。王永峰在庭审中主张违约金过高，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故一审法院以王永峰违约行为对廖永洪造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定王永峰应向廖永洪支付违约金558000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认王永峰与廖永洪于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》于2016年7月19日解除；二、王永峰应于判决生效之日起十日内向廖永洪返还购买深圳市南山区内环路北xx路以xxxxx期xx栋xxx房定金25万元[该款由美联物业直接向廖永洪返还]；三、王永峰应于判决生效之日起十日内向廖永洪支付违约金558000元；四、驳回王永峰其它的诉讼请求；五、驳回廖永洪其它的诉讼请求。如果各方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13100元，王永峰已预交，由王永峰负担。反诉案件受理费7710元，廖永洪已预交，由王永峰负担5279元，廖永洪负担2431元。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2016年3月10日，廖永洪、王永峰及美联物业工作人员再次前往农业银行xx支行办理资金监管手续。但最终没有完成资金监管手续的办理。王永峰称系因廖永洪资金不足未能办理。廖永洪则主张系王永峰不同意变更为廖小清而未能办理。廖永洪在该日已经获得廖小清的《委托书》。美联物业亦称系因王永峰不同意变更主体而未能办理。
本院认为，王永峰、廖永洪签订的《房屋转让合同书》及《主体变更确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。虽王永峰、廖永洪在签订《房屋转让合同书》当时新买方尚未确定，但是双方在“现买方”处为空白的《主体变更确认书》上签名，应视为双方同意廖永洪指定任何不特定的第三方作为涉诉房屋的新买方，继续履行合同中原买方的权利义务，廖永洪作为原买方依约对新买方履行上述合同义务承担连带保证责任。任何一方都不得单方变更己方在上述协议中所作出的承诺，王永峰主张其可单方撤回所作承诺，于法无据，本院不予采纳。
廖永洪至迟在2013年3月10日已经明确告知王永峰合同主体变更为廖小清继续履行，王永峰坚持要以廖永清为卖方履行合同，缺乏合同依据，本院不予采纳。至于涉案交易是否违反禁止中介人员炒房的相关规定，因相关规定并非法律法规的效力性禁止性规定，王永峰据此主张合同无效或拒绝履行，亦理据不足。王永峰拒绝配合办理廖小清名下的资金监管手续，违反了其与廖永洪的约定及所作承诺，构成违约。廖永洪据此主张解除合同，于法有据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除，本案的反诉状于2016年7月19日送达王永峰，故王永峰与廖永洪于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》已于2016年7月19日解除。涉案合同系因王永峰违反合同约定，拒绝配合办理廖小清名下资金监管手续而未能继续履行，其主张因廖永洪未能在约定期限内完成首期款的付款义务，据此要求廖永洪支付违约金的诉讼请求，于法于理无据，本院予以驳回。
合同解除后，廖永洪要求王永峰返还定金及支付违约金的诉讼请求，符合合同和法律规定。王永峰主张违约金过高，请求调整，一审法院以王永峰违约行为对廖永洪造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，确定王永峰应向廖永洪支付违约金558000元符合本案实际情况，并无不当，双方亦未就违约金数额上诉异议，本院予以维持。
综上所述，王永峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由王永峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）