上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初5938号
原告寿毅敏，男，1974年4月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告崔嵘嵘，女，1975年11月3日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托代理人杨沛，上海融力律师事务所律师。被告陈家瑾，女，1952年9月17日出生，汉族，住上海市。被告陈昕煜，女，1981年3月27日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托代理人杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。原告寿毅敏、崔嵘嵘(以下简称原告)与被告陈家瑾、陈昕煜(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员华琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告寿毅敏及其委托代理人杨沛、原告崔嵘嵘的委托代理人杨沛、被告陈家瑾及其委托代理人杨琨、被告陈昕煜及其委托代理人杨琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寿毅敏、崔嵘嵘诉称，2016年1月5日，经上海广鑫房地产经纪事务所居间介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定，被告将其名下的上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋转让款共计295万元，2016年2月22日前原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于被告故意拖延的，原告按照合同约定追究被告的违约责任，被告未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应当向原告支付已收款0.01%的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付被告定金5万元及首付款113万元，共计118万元。2016年1月13日原告向交通银行上海虹口支行申请贷款175万元，由于银行审批过慢，原告要求被告延期过户，被告书面同意延期至2016年3月5日前办理过户手续。2016年3月4日原告在取得银行审批通过的贷款合同后当日通知被告办理过户手续，被告表示在原告赔偿后才同意过户。之后，原告多次书面催告被告过户，被告均未如期到场。被告拒不配合原告办理过户手续的行为，构成违约。现原告起诉要求：1、被告协助原告办理系争房屋产权过户登记手续；2、被告按照每日118万元的0.01%的标准支付逾期办理过户手续的滞纳金(自2016年3月10日起算至被告协助原告办理系争房屋过户手续之日止)。审理中，原告称办理系争房屋产权过户手续产生的税、费全部由原告负担。剩余购房款177万元同意以现金方式支付给被告，其中175万元于双方办理过户手续时向被告支付，2万元于交房时向被告支付。要求法院在本案中就交房事宜一并作出处理。被告陈家瑾、陈昕煜辩称，根据《买卖合同》约定，双方于2016年2月22日前办理过户手续，原告贷款不足的，应于过户当日以现金方式补足。由于原告未按约付款，原告崔嵘嵘承诺赔偿被告的约定过户日至实际过户日期间的房屋差价也未予赔偿，且与被告同住系争房屋的89岁高龄老人为系争房屋户主，其不同意被告出售系争房屋，被告家庭矛盾激烈，故双方买卖合同无法继续履行。原告主张逾期过户违约金也无合同依据。不同意原告的全部诉请。若法院判决原、被告继续履行《买卖合同》，则同意在本案中一并处理交房事宜，原告付清房款后由被告交房。经审理查明：2016年1月5日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)就系争房屋签订《买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海广鑫房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方名下所有的系争房屋，该房屋建筑面积73.31平方米；转让价款共计295万元；合同第四条约定甲乙双方同意，甲方于2016年3月26日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2016年2月22日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.01%的违约金，合同继续履行；合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.01%的违约金，合同继续履行。合同补充条款(一)约定，乙方贷款，费用自理，如贷款不足部分将以现金方式补足支付于甲方房款；乙方贷款175万元，约在2016年3月25日左右到账，该笔款项由银行直接放入甲方账户，具体到账日以银行放款为准；违约金5万元(守约方得70%，中介方得30%)；乙方款清，甲方交房；乙方承诺如贷款不足部分需在交易当天以现金方式补足，支付甲方房款；甲方承诺在收到全额房款(除尾款2万元外)后于3月31日交房，尾款于交房当日支付给甲方；房屋交易产生的甲乙双方所有税费由乙方承担。合同附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2015年12月21日前支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2016年1月5日前支付60万元，于2016年1月15日前支付53万元，于2016年3月25日前支付175万元，于2016年3月26日前支付2万元。合同签订前后，原告分别于2015年12月21日支付被告定金5万元，2016年1月5日支付购房款60万元，2016年1月13日支付购房款53万元，共计118万元。2016年2月15日,原告崔嵘嵘通过短信方式告知被告陈昕煜“由于银行贷款审批手续繁琐，估计过户时间要拖延至三月，等贷款审批下来会与其联系。”2016年2月28日，被告向原告发送催告函，载明：依据买卖合同第六条和补充条款(一)第8条约定，原告应当2016年2月22日前根据银行贷款合同向交易中心办理过户手续，如贷款不足部分于当天以现金方式补足(如贷款，需提供贷款合同)，买卖合同签订后，被告一直积极配合，而原告在买卖合同约定的期限内并未操作相应过户手续，也未补足现金。为此催告原告，务必于2016年3月5日前凭银行贷款合同向交易中心申请办理过户手续，或以现金方式支付所余房款175万元给被告，被告给予原告上述宽限，并不代表被告放弃追究原告违约责任的权利，若原告仍不配合，该催告函期限届满日即视为原告在该房地产买卖交易中根本违约，被告将要求原告按照买卖合同第九条和补充条款5、8条承担违约责任，并保留追究原告其他责任，直至解除该买卖合同。2016年3月4日，原告崔嵘嵘(借款人)、原告寿毅敏(共同借款人、抵押人)与上海市公积金管理中心(抵押权人)、交通银行股份有限公司上海虹口支行(贷款银行)签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定原告借款100万元，抵押物为系争房屋；原告崔嵘嵘(借款人、抵押人)、原告寿毅敏(共同借款人、抵押人)与交通银行股份有限公司上海虹口支行(贷款人、抵押权人)签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告贷款75万元。当日，原告崔嵘嵘作为抵押权人上海市公积金管理中心、交通银行股份有限公司上海虹口支行的代理人向上海市虹口区房产交易中心提交了上海市房地产登记申请书，载明系争房屋价值295万元，债权数额175万元，债务履行期限2016年3月4日至2032年3月4日，抵押权人为上海市公积金管理中心、交通银行股份有限公司上海虹口支行，抵押人为原告，其中商业贷款75万元，公积金贷款100万元。2016年3月4日，原告短信通知被告于2016年3月5日上午10点前往虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，被告以双方未谈妥赔偿方案为由拒绝。2016年3月7日，原告向被告发出书面催告函，载明：根据买卖合同约定，原、被告应于2016年2月22日赴虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，因故未能办理，原告于2016年3月4日取得银行审批通过的贷款合同，并通知被告于2016年3月5日办理过户手续，但在2016年3月5日当天，原告持银行贷款合同准时至交易中心办理过户手续，但被告未如期到场。现催告被告务必于2016年3月9日16：30时前前往虹口区房地产交易中心配合办理系争房屋产权过户手续，并采取积极配合态度，继续进行交易，原告给予被告上述宽限期，并不代表原告放弃追究被告违约责任的权利，若被告仍不配合，原告将按照买卖合同之约定及法律规定追究被告违约责任。被告于2016年3月8日收到该催告函，但未协助原告办理系争房屋过户手续。审理中，原告申请证人骆某某到庭作证。骆某某称，其为上海广鑫房地产经纪事务所工作人员，为此次房屋买卖的经办人。2016年3月4日骆某某通过短信和电话方式通知被告，原告的贷款手续已办妥，可以办理过户，被告没有表示是否同意过户，只是一直称要赔偿。3月5日，骆某某应被告陈家瑾要求将原告的贷款合同以图片形式发送给陈家瑾，陈家瑾短信表示第二天10点至12点可以来门店，骆某某也通知了原告，要求原告将贷款合同准备好。3月6日中午，买卖双方都到了门店，协商违约责任，原告表示按照合同谈违约，被告口头没有说，发短信给骆某某表示要么被告补偿原告5万元合同终止，要么原告赔偿被告房屋差价，最终双方没有协商一致。3月7日骆某某发挂号信给被告，通知被告带好身份证和户口簿在两天内办理过户手续，挂号信因拒收被退回。同时骆某某一直通过短信、微信要求被告在两天内过户，但被告一直不配合过户。审理中，原告于2016年7月29日将剩余购房款177万元缴入本院账户。审理中，应原告申请，本院依法裁定查封被告名下的系争房屋产权。上述事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据及转账凭证、催告函2份、上海市房地产登记申请书、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人房产抵押贷款合同》、短信往来记录、证人证言及原、被告陈述等证据佐证。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立有效，双方均应依约履行。双方合同约定于2016年2月22日前共同向房地产交易中心申请办理系争房屋转让过户手续，因原告贷款申请未在该日之前获银行审核通过致双方未按约定期限办理过户手续，之后，被告于2016年2月28日书面催告原告于2016年3月5日前凭银行贷款合同向交易中心申请办理过户手续，或以现金方式支付175万元房款给被告。该催告函表明被告同意延期至2016年3月5日前办理过户手续。2016年3月4日原告贷款申请获银行审核通过并于当日告知被告，之后，对于原告要求被告协助过户的请求，被告以双方未谈妥赔偿方案为由拒绝，缺乏依据。关于被告辩称原告崔嵘嵘承诺赔偿被告约定过户日至实际过户日期间的房屋差价，因无确实充分的证据加以证明，本院不予采信。关于被告主张的与其同住系争房屋的89岁高龄老人不同意出售系争房屋，其家庭矛盾激烈的抗辩理由，亦不成立，本院不予采纳。至今原告已向被告支付购房款118万元，并将剩余购房款177万元缴入本院账户，故原告要求被告协助办理系争房屋过户手续的请求于法有据，依法应予支持。双方合同约定办理过户手续产生的所有税费由原告负担，本院予以确认。关于逾期办理过户手续的滞纳金，2016年3月4日原告贷款申请获银行审核通过后，原、被告对于办理过户手续的具体时间未能协商一致，现原告主张逾期办理过户手续的滞纳金，缺乏依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告陈家瑾、陈昕煜协助原告寿毅敏、崔嵘嵘办理上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将该房屋权利变更登记至原告寿毅敏、崔嵘嵘名下,办理该房屋产权过户手续产生的相关税、费全部由原告寿毅敏、崔嵘嵘承担；二、原告寿毅敏、崔嵘嵘支付被告陈家瑾、陈昕煜购房款175万元；三、被告陈家瑾、陈昕煜将上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告寿毅敏、崔嵘嵘；四、原告寿毅敏、崔嵘嵘支付被告陈家瑾、陈昕煜购房尾款2万元；上述第一、二项，于本判决生效之日起10日内履行完毕；上述第三、四项，于原、被告办理上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续后40日内履行完毕；五、对原告寿毅敏、崔嵘嵘的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，减半收取65元，由原告寿毅敏、崔嵘嵘与被告陈家瑾、陈昕煜各半负担；财产保全费5,000元，由原告寿毅敏、崔嵘嵘与被告陈家瑾、陈昕煜各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 华琴
二〇一六年八月十一日
书记员 戴燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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