常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0404民初1251号
原告：常州XX房地产开发有限公司。
法定代表人：袁XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹X，江苏XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王XX，XX（上海）律师事务所律师。
被告：郭XX，男，汉族。
原告常州XX房地产开发有限公司诉被告郭XX商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案受理，依法先适用简易程序、后组成合议庭公开开庭进行了审理。2018年4月12日庭审，原告委托诉讼代理人曹X、被告郭XX到庭参加了诉讼，2018年5月22日、2018年5月31日庭审，原告委托诉讼代理人曹X到庭参加诉讼，被告郭XX经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》（合同备案号：E808F82F66FB49B1B8FC）并要求被告协助原告注销对该合同的网签备案登记；2、被告迁出并返还金水岸花园5幢甲单元2702号房屋给原告；3、被告支付原告违约金596930元；4、支付原告因本案支出的律师费264786元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2010年12月27日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告出售原告开发的金水岸花苑5幢甲单位2702号房屋。2012年9月，被告向工商银行中山门支行申请办理按揭贷款450万，原告作为开发商为被告贷款提供期间担保，担保金额为被告借款合同项下的全部本息和相关费用。至2018年3月14日，因被告连续两期逾期未还贷款，银行通知解除合同，贷款提前到期。为避免损失扩大，原告只能为被告代偿贷款，现共计代偿52572.89元。根据原告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》有关条款的约定，因被告对贷款人的违约行为，致使被告因此而承担代偿责任的，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告承担相应的违约金。但是原告与被告多次联系未果，故诉至法院，要求判如所请。
被告郭XX辩称，我在工商银行还有1730万元的贷款，关于房贷我会去跟工商银行协商。这两三个月的房贷为何没有及时还，是因为去年年底为了解决农民工工资等问题，未及时还款，拖到现在。我会尽量去跟银行协商把房子的利息和本金按期补上。我不接受原告所说的要求我承担房价10%的违约金，现在房子涨价了，我不是很懂房地产专业的事情，我要求下次请律师出庭。
后续庭审中，被告郭XX未到庭，也未委托他人代为参加诉讼答辩。本院对其调查并制作了谈话笔录，被告郭XX承认拖欠银行贷款及违约事实：因为目前没有钱还款给银行和开发商，对于解除商品房买卖合同、违约金按照房屋总价款10%承担没有意见；愿意协助开发商办理相关手续；认为律师费过高，但因为合同有约定，没有理由反驳律师费收费问题；恳请就已支付房款以及还贷的钱（包括本金和利息）在本案中一并处理。
经审理查明，原、被告于2010年12月27日签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买施工编号为金水岸花园5幢2702号房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积为268.05平方米，房屋总价为6451250元，并约定的付款方式为首付款支付3231250元，剩余房款3220000元约定以贷款的方式付款。商品房买卖合同附件四即补充协议第十四条约定：在原告为被告按揭贷款提供担保期间，如果因逾期归还贷款本息而导致银行宣布贷款提前到期，或要求原告承担担保责任或原告已实际承担全部或部分担保责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并有权要求被告承担房屋总价款10%的违约金、原告代为向贷款人偿付的所有费用以及相应利息，以及因此而支付的诉讼费、律师费、交通费等一切必要合理的费用；原告还有权在商品房买卖解除合同后，从应退房款中直接扣除前述被告应承担的违约金和所有费用。
另查明，2012年9月17日，原告、被告与中国工商银行股份有限公司常州中山门支行（以下简称工商银行）签订了个人购房担保借款合同一份，约定被告向工商银行借款4500000元用于购买房产，借款期限为20年，由原告作为保证人对该笔借款进行担保。2018年3月14日，因被告未能按期归还贷款，工商银行通知被告终止合同，要求被告提前归还贷款本息，并要求原告承担连带保证责任。2018年3月15日，原告邮寄《解除合同通知书》通知被告，并在2018年3月14日、3月19日、4月18日和5月16日，前后4次共为被告向工商银行代偿贷款3769149.12元。现该诉争房屋贷款已经还清。
再查明，被告实际支付首付款1951200元，剩余房款4500000元以贷款的方式向原告付款。自贷款银行放款到原告起诉之日止，被告在2012年10月17日至2018年2月17日期间，向工商银行还款共计1884302元。2012年11月21日，原告根据市场行情通知被告，对被告购买房屋的所在金水岸项目5#楼在原销售价格的基础上总房款进行折让优惠促销，给予房款差额补贴，额外再额外赠送97折优惠，确认被告所购房屋总价款变更为5969300元，并向被告退款661029元。
又查明，原告为本案纠纷与江苏乐天律师事务所、乐天（上海）律师事务所签订《委托代理合同》一份，两律师事务所指派曹波、王霞明律师作为本案诉讼一审代理人，原告支付的律师费用总额为264786元。2018年4月11日，乐天（上海）律师事务所向原告开具代理费发票三张，总金额为264786元。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房担保借款合同、委托代理合同、通知函、借款凭证、转账凭证、银行还款流水、个人贷款提前归还凭证、还清证明及本院庭审笔录等予以证实。
庭审中，原告明确：1、涉案房屋尚未办理产权过户，在签订《个人购房担保借款合同》后原告已收到工商银行发放的贷款本金4500000元；2、合同解除后，原告需被告协助办理网签备案注销手续,原告应返还被告首付款及通过银行支付的房款本息3835502元，扣除诉讼费用59618元、保全措施费5000元、违约金596930元以及本案的律师费264786元，原告还应向被告实际返还购房款2909168元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，被告向原告购买房屋，并就该房屋向工商银行申请贷款，原告为其贷款提供保证责任担保。被告理应按照借款合同的约定按期足额向银行归还贷款本金及相应的利息。因被告未能按约且不能支付贷款本息，构成根本违约，故工商银行有权宣布贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款本息，并有权要求原告按照贷款合同的约定承担相应的连带清偿责任。原告代被告清偿银行贷款本息及相关费用后，原告有权根据商品房买卖合同的约定解除该合同，并要求被告赔偿损失、承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中,原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》,因诉争房屋已经交付,故合同解除后被告应当返还房屋，原告应返还购房款，扣除原告代偿的部分尚余应返还被告。此外，根据原、被告签订《商品房买卖合同》，被告因逾期归还贷款本息而导致银行宣布贷款提前到期，贷款银行要求原告承担担保责任，原告有权解除合同，并要求被告支付总房款的10%作为违约金、承担原告支出律师费等明确约定，不违反法律法规的禁止性规定，故原告的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告提出原告的律师费过高问题，因该律师费是原告与其代理律师所在的律师事务所之间代理合同的约定，是当事人之间的真实意思表示，亦不违反我国现行法律法规的禁止性规定，也不违反江苏省物价局、司法厅《关于明确我省律师服务收费试行标准的通知》的规定，且有律师事务所出具的增值税普通发票为证，本院予以确认。又因原告在经营中对被告所购涉房屋进行优惠促销，实际总价款为5969300元，违约金是其总价款的10%，即596930元；代理律师费为264786元；该两部分费用，原告主张在其应返还的购房款中予以扣除，符合法律规定，本院予以确认。因合同解除，为避免诉累，结合原告庭审意见，并根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告在收回房屋的同时，应在扣除其已经代为偿还的银行贷款、违约金、律师费等费用之后，将余款2973786元返还给被告。
被告郭XX经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权利，因此引起的法律后果由其自己承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告常州XX房地产开发有限公司与被告郭XX就坐落于本市金水岸花苑5幢2702室房屋订立的商品房买卖合同（合同备案号为E808F82F66FB49B1B8FC）。
二、被告郭XX于本判决生效之日起十日内向原告常州XX房地产开发有限公司返还房屋，并协助原告常州XX房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续。
三、原告常州XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向被告郭XX退还购房款2973786元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费59618元，保全措施费5000元，合计64618（原告已预交），由被告负担（原告同意其预交的案件受理费中被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，并于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 袁 波
审 判 员 陈德严
人民陪审员 王志刚
二〇一八年八月八日
书 记 员 袁增辉