福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第975号
上诉人（原审被告）莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区丰美路莆田市华南副食品有限公司职工宿舍楼2梯位301室，组织机构代码证代码75138113-1。
法定代表人林鸿章，总经理。
委托代理人胡明立，福建诚毅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴培荣，男，1951年7月21日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
被上诉人（原审原告）吴伟东，男，1976年2月11日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
上列二被上诉人的共同委托代理人潘励凡，福建聚华律师事务所律师。
上诉人莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司（以下简称“延寿公司”）因与被上诉人吴培荣、吴伟东商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第2451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人延寿公司的委托代理人胡明立、被上诉人吴培荣、吴伟东的委托代理人潘励凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告延寿公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海街道地块的土地使用权［国有土地使用权证号为莆国用（2003）第C26818号］。经批准，被告延寿公司在该地块上建设商品房，名称为延寿大厦，建设工程规划许可证号为莆规荔建2007-102，施工许可证号为荔建管证（2007）066号，商品房预售许可证号为（2008）莆房许字第50号。
2009年5月18日，原告吴培荣、吴伟东与被告延寿公司订立《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款人民币227210元向被告购买延寿大厦第1幢C单元404号商品房一套，被告应在2009年10月1日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按／%利率付给利息，同时按已付款的／%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。同年5月18日，原、被告签订合同补充协议，即附件六。该补充协议第二条约定：“产权登记的补充约定出卖人代买受人办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》，买受人必须提供相关证件和材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内积极给予配合，有关办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。合同中第十五条关于产权登记约定的房地产权属证书为《房屋所有权证》。买受人购买车位的，其车位的相关证件及手续按有关部门的规定办理；若可办证，出卖人可协助买受人办理，费用按国家规定标准由买受人进行承担”。2009年6月2日，被告出具给原告交付该商品房购房款人民币77210元的销售不动产统一发票。2010年9月8日，被告出具给原告交付该商品房购房款人民币150000元的销售不动产统一发票。2009年12月23日，延寿大厦竣工验收。2010年12月25日，原告向莆田市城厢区大嘉物业管理有限公司缴纳2010年9月份至2011年8月份的物业管理费。原告曾于2013年5月6日向本院提起诉讼，后因未在法定期限内交纳案件受理费，本院按撤诉处理。案经本院主持调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。
另查，2010年7月22日，莆田市城乡规划局向被告发出整改意见通知书，认为被告申请办理延寿大厦《建设工程规划许可证》副本换正本事项，该项目未按规划审批要求进行建设，存在主要问题为：1、屋顶构架部分围合；2、地面硬化、绿化未完成；3、北侧原规划为机动车位，现违规建设配电房、管理用房及车库，且部分建筑占地超出用地红线范围。
2012年7月20日莆田市荔城区人民政府向莆田市城乡规划局发出荔政函（2012）160号《关于商请解决延寿大厦配电房问题的函》称：莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司开发建设的“延寿大厦”工程于2007年5月1日动工，当时因周边的信辉豪园、莆田市凯祥电脑织唛有限公司、信辉物业3家单位的3台变压器及3支高压电杆横穿该公司“延寿大厦”规划总平土地内，后经几家公司多次协调，最后商定申请电业局暂时迁移变压器及3支高压电杆，待“延寿大厦”工程竣工后，几家公司并连接入延寿公司配电室共同使用，作为公共设施配电室。2007年8月15日，延寿公司向电业部门申请验收，电业局审查后提出该配电室设计在“延寿大厦”二层、总体空间及高度不够，造成配电室竣工而设备无法安装，要求延寿公司另行选址建设独立的配电室。经综合考量及多次协调，最后该公司将独立配电室建设在“延寿大厦”总平红线外北侧几十平方米的边角地上。因该配电房建设在总平红线外，造成该公司的建设工程规划许可证换证工作至今尚未办理。鉴于当时特定环境，且该配电室为几家单位公共使用，本着特事特办的原则，商请贵局给予该公司办理建设工程规划许可证副本换正本工作。
2012年9月18日莆田市城市基本建设档案馆莆市建档验（2012）053号《莆田市城市基本建设档案馆关于荔城区延寿房地产开发有限公司延寿大厦1#、2#楼工程档案验收的报告》告知被告报送工程档案验收的材料缺少环保验收监测表、排水许可申请表等两项文字材料。2012年9月24日莆田市环境卫生管理处对延寿大厦环境卫生设施进行验收。2012年10月8日延寿大厦通过排水许可初审意见。2013年7月2日莆田市房地产测绘队对延寿大厦作出房屋建筑面积测绘报告。被告于2013年7月17日向莆田市建设局提出办理延寿大厦的商品房初始登记行政许可申请，于2013年8月20日办理完毕。
原审法院认为，原告吴培荣、吴伟东与被告延寿公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。2007年8月15日，电业部门告知被告需设立独立配电室，然而被告却并未依法向规划部门申请变更《建设工程规划许可证》，后被告将独立配电室建设在“延寿大厦”外北侧几十平方米的边角地上，该独立配电室在总平红线外。被告违反规划审批要求进行建设的行为，导致被告开发的延寿大厦《建设工程规划许可证》副本无法换正本，主要的责任在于被告。2012年7月在莆田市荔城区人民政府的协调下，莆田市城乡规划局为延寿大厦的《建设工程规划许可证》办理了副本换正本事项。现被告称因规划部门未及时办理副本换正本事项，系由于政府的客观原因，被告没有过错不能成立。被告于2010年9月8日交付讼争房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应于2010年11月9日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在2010年12月9日前为原告取得房屋权属证书，故被告逾期为原告办理《房屋所有权证》，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因为被告已经存在迟延履行的情况，故即使莆田市房地产测绘队延期完成测绘工作，也不能免除被告在测绘队超时办结期间的违约责任。因双方在《合同补充协议》中第二条第二款中约定《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的房地产权属证书为《房屋所有权证》，故双方关于违约责任的约定也仅针对于办理《房屋所有权证》。双方在合同中并未约定被告负有将《房屋所有权证》交付给原告的义务，且原告亦是请求违约金计至房地产权属证书办理完毕之日止，故逾期办证的违约金应计算至讼争房产的《房屋所有权证》办理登记至原告名下之日止。被告辩称原告请求支付违约金的债权请求权已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。因原、被告双方没有约定违约金的支付期限，本案的诉讼时效应从被告应承担逾期办证违约责任之日起算，原告曾于2013年5月6日向本院提起诉讼，故其要求2011年5月6日之前的按日计付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。原告合理的请求部分本院予以支持，不合理的请求部分本院予以驳回。被告主张原告未全部付清购房款，但原告提供的发票可证实原告已付清合同约定的购房款人民币227210元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内为原告吴培荣、吴伟东办理位于莆田市荔城区延寿大厦第1幢C单元404号商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的登记手续；原告吴培荣、吴伟东应予以必要的配合及承担办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的相关税费；二、被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内支付原告吴培荣、吴伟东自二〇一一年五月六日起至《房屋所有权证》办理登记至原告名下之日止以人民币二十二万七千二百一十元为基数，按日万分之一计算的逾期办理房屋权属证书的违约金；三、驳回原告吴培荣、吴伟东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币492元，由原告吴培荣、吴伟东负担197元，由被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司负担295元。
一审宣判后，上诉人延寿公司不服，向本院提起上诉。
上诉人延寿公司上诉称：1、根据上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同，上诉人应当在交付房屋90日内为被上诉人取得房屋所有权属证书。本案上诉人于2010年9月8日向被上诉人交付讼争房屋，故上诉人应当在2010年12月9日前为被上诉人取得房屋所有权属证书。但本案被上诉人并未在该期限内取得房屋权属证书，被上诉人对上诉人享有的违约金请求权的诉讼时效期间就应该从上诉人逾期没有办理房地产权证之日起开始计算，而被上诉人在2013年5月22日才起诉主张权利，已经超过2年的诉讼时效期间，不应再受法律保护，应驳回其诉求。2、违约金与其他普通债权一样，适用我国法律关于债权诉讼时效的规定；法律也无明文规定对诉讼时效可以进行分段计算。原审法院对本案违约金的诉讼时效按日进行计算，属于适用法律错误。3、上诉人无法按期协助被上诉人取得房屋所有权证书，是因为电力部门配电箱协调问题、新增备案项目问题、政府测绘无法如期完成等政府行为导致的，属不可抗力，原审法院没有考虑不可抗力因素仍判决由上诉人承担违约责任，显属不公。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人吴培荣、吴伟东原审对上诉人延寿公司的全部诉讼请求，并由被上诉人吴培荣、吴伟东承担本案一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人吴培荣、吴伟东辩称，根据上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同，本案逾期办证违约金是按日计算。对于该违约金，是继续性债权。而对于继续性债权，在诉讼时效适用上，可以分别就每日产生的违约金分别计算诉讼时效。本案被上诉人要求上诉人支付从起诉之日往前计算2年直至房屋所有权证办理到被上诉人吴培荣、吴伟东名下为止的违约金的诉讼请求并没有超过诉讼时效，原审判决对该部分诉讼请求予以支持是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人延寿公司与被上诉人吴培荣、吴伟东均没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案《商品房买卖合同》由上诉人延寿公司与被上诉人吴培荣、吴伟东双方自愿签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定全面、严格履行自己的义务。根据该《商品房买卖合同》第十四条的约定，上诉人延寿公司应在商品房交付使用后90日内为被上诉人吴培荣、吴伟东取得房屋权属证书。上诉人延寿公司于2010年9月8日向被上诉人吴培荣、吴伟东交付讼争房屋，但直至今日，讼争房屋的《房屋所有权证》仍未办理登记至被上诉人吴培荣、吴伟东名下，故上诉人延寿公司的行为已构成违约，应按照合同的约定承担相应的违约责任。双方在《合同补充协议》第二条第二款中约定《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的房地产权属证书为《房屋所有权证》，故双方关于违约责任的约定也仅针对《房屋所有权证》。在合同中，双方并未约定上诉人延寿公司负有将《房屋所有权证》交付给被上诉人吴培荣、吴伟东的义务，故逾期办证的违约金应计算至讼争房屋的《房屋所有权证》办理登记至被上诉人吴培荣、吴伟东名下之日止。对于逾期办证的违约金，双方约定自逾期之日起每日按已付款万分之一支付，故原审判决按日分别计算违约金，不予支持超过2年诉讼时效部分的违约金，是正确的。上诉人延寿公司主张逾期违约金不能按日计算诉讼时效，被上诉人原审诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，上诉人延寿公司主张自己无法按期协助被上诉人取得房屋所有权证书，是因为政府行为导致的，属不可抗力。根据一审双方提供的证据，上诉人延寿公司自己违反规划审批要求进行建设的行为，导致其开发的延寿大厦《建设工程规划许可证》副本无法换正本，并造成之后的测绘工作延期，主要的责任在于上诉人延寿公司，故上诉人延寿公司的该主张理由不能成立，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币295元，由上诉人莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
代理审判员 黄珊珊
代理审判员 许秋红
二〇一四年九月十七日
书 记 员 吴恩华
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；