上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3044号
原告（反诉被告）上海荣旺工贸有限公司。
法定代表人吴某某。
委托代理人傅某某，上海市申松律师事务所律师。
委托代理人陈某，上海市申松律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海瑆新新能源科技有限公司。
法定代表人曹某某。
被告曹某某。
上述两被告共同委托代理人刘某某，上海尚域律师事务所律师。
原告上海荣旺工贸有限公司诉被告上海瑆新新能源科技有限公司、曹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告上海瑆新新能源科技有限公司向本院提起反诉，本院依法受理。本案于2014年1月15日公开开庭进行审理。原告委托代理人陈某、被告委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海荣旺工贸有限公司诉称：原、被告于2012年2月14日签订《租赁协议》，约定由被告上海瑆新新能源科技有限公司租赁松江区XXXXX公路XXX号厂房，租赁期限为2012年2月14日至2017年2月13日，年租金为438，000元，自2012年3月1日起算租金。合同签订后，原告根据约定向被告上海瑆新新能源科技有限公司交付了房屋，但被告上海瑆新新能源科技有限公司未根据合同约定支付租金。2013年6月3日，原、被告就终止房屋租赁协议、返还房屋一事进行协商，并签订《协议书》，被告曹某某提供担保。根据《协议书》约定，若被告上海瑆新新能源科技有限公司于2013年9月30日前向原告支付10万元，则原告放弃剩余租金；若被告上海瑆新新能源科技有限公司逾期支付的，则原告有权要求被告上海瑆新新能源科技有限公司支付全年租金438，000元；被告曹某某为被告上海瑆新新能源科技有限公司履行该协议承担担保责任。但被告上海瑆新新能源科技有限公司未根据约定在2013年9月30日前向原告履行付款义务，根据《协议书》的约定，原告有权要求被告上海瑆新新能源科技有限公司支付全年租金438，000元。原告多次催促后，被告上海瑆新新能源科技有限公司于2013年10月28日向原告支付了1万元，剩余428，000元至今未向原告支付。故请求法院判令：1、被告上海瑆新新能源科技有限公司支付租金428，000元；2、被告曹某某承担连带清偿责任。
被告上海瑆新新能源科技有限公司、曹某某辩称：所涉的厂房无房地产权证、所涉土地无土地证、厂房建造未经有关部门批准、厂房未办理消防验收手续，导致被告无法办理环评手续、无法通过消防验收，《租赁协议》、《协议书》均为无效，被告无法实现合同目的。另外，厂房水电、门窗未安装，导致被告无法使用厂房。而且被告曹某某签订《协议书》时受到欺诈、胁迫，该《协议书》也无被告上海瑆新新能源科技有限公司盖章。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告上海瑆新新能源科技有限公司反诉称：《租赁协议》签订后，被告上海瑆新新能源科技有限公司前去办理环评、消防等相关手续，相关部门要求提供上海市建设工程规划验收合格证、建设工程消防意见书及厂房产权证，被告上海瑆新新能源科技有限公司要求原告提供，但原告迟迟不能提供相关材料，导致被告上海瑆新新能源科技有限公司无法领取生产环境评估报告，无法生产办公，不能达到合同目的。而且原告也未实际交付厂房。《租赁协议》违反了建筑法、消防法的强制性规定。故《租赁协议》以及作为补充协议的《协议书》均为无效。故反诉要求法院判令：1、确认《租赁协议》及《协议书》无效；2、原告返还被告上海瑆新新能源科技有限公司已付租金1万元；3、原告赔偿被告上海瑆新新能源科技有限公司损失3万元。
针对被告上海瑆新新能源科技有限公司反诉，原告辩称：认可《租赁协议》无效，但是被告上海瑆新新能源科技有限公司仍应当支付占有使用费。签订《租赁协议》时，被告对于房屋状况包括消防、环评等均是知晓的，被告也未提出过房屋应当达到何种条件。关于《协议书》的签订，原告未欺诈、胁迫被告方，而且被告曹某某系被告上海瑆新新能源科技有限公司法定代表人其有权签署该协议。关于厂房交付问题，原告在签订《租赁协议》后即交付了厂房。综上，只认可《租赁协议》无效，其余反诉请求均不同意。
被告曹某某述称：对于被告上海瑆新新能源科技有限公司反诉请求均无异议。
经审理查明：原告作为甲方、被告上海瑆新新能源科技有限公司作为乙方于2012年2月14日签订《租赁协议》，约定原告将本市松江XXXXX公路XXX号厂房出租给被告上海瑆新新能源科技有限公司；厂房建筑面积为2，000平方米；租赁期限自2012年2月14日至2017年2月13日，租金起算日为2012年3月1日；租金为0.6元／平方米／天，年租金为438，000元、每季度租金为109，500元；2016年3月1日至2017年3月1日的租金为0.648元／平方米／天；合同签署后10日内，被告上海瑆新新能源科技有限公司须将5万元支付至原告账户作为租房保证金；原告应协助被告上海瑆新新能源科技有限公司办理生产所需的水、电、通讯、污水排放等申请手续，其中通讯所发生的有关费用由被告上海瑆新新能源科技有限公司承担，其余费用由原告承担，原告提供电50kva及日常生活用水；原告协助被告上海瑆新新能源科技有限公司对厂房装修工程须得到消防等职能部门的认可和验收。《租赁协议》对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告向被告上海瑆新新能源科技有限公司交付了厂房。
2012年4月25日，被告上海瑆新新能源科技有限公司向原告交付了一张金额为10万元的支票（编号为XXXXXXXX），该支票载明的出票日期为2012年4月25日、付款期限自出票之日起十天。2012年5月，被告上海瑆新新能源科技有限公司又向原告交付了一张金额为338，000元的支票（编号为XXXXXXXX），该支票未载明出票日期及收款人。上述两张支票仍在原告处。
2013年6月3日，原告作为甲方、被告上海瑆新新能源科技有限公司作为乙方签订《协议书》，该《协议书》载明：“甲乙双方经协商，就甲乙双方终止《租赁协议》、返还房屋一事达成协议如下：一、甲乙双方于2012年2月14日签订房屋租赁合同—《租赁协议》，由乙方向甲方承租松江XXXXX公路XXX号厂房，自2012年3月1日起计算租金，年租金为438，000元。二、本协议签订后，甲乙双方签订的《租赁协议》终止，乙方向甲方返还承租的松江XXXXX公路XXX号厂房。三、若乙方于2013年9月30日前向甲方支付10万元，剩余部分租金甲方不再向乙方主张，乙方向甲方支付10万元当日，甲方向乙方返还号码为（XXXXXXXX／XXXXXXXX），金额为338，000元的支票一张，若乙方逾期支付，甲方有权要求乙方支付全年租金438，000元。四、对上述协议的履行，担保人愿承担担保责任。五、若双方发生争议，由甲方所在地法院管辖。六、甲方双方无其他争议。”该《协议书》甲方签名由原告法定代表人吴某某签字，乙方以及担保方签字均由被告曹某某签字。
2013年10月28日，被告上海瑆新新能源科技有限公司向原告支付了1万元。以后，被告未再支付原告款项。
现原告已经收回了上述厂房。
另查明：本案审理中，案外人松江区XXXXX村民委员会出具《证明》，言明：“兹有松江区XXXXX村叶新公路XXX号原上海浦西塑料制品厂厂房资产是胡光村村民委员会于2001年5月1日转让给上海荣旺工贸有限公司。建筑物与土地使用费已支付到2021年4月30日止”。
本案所涉的厂房未取得建设工程规划许可证。
审理中，原告表示其愿意将上述两张支票返还给被告上海瑆新新能源科技有限公司。
以上事实，由《租赁协议》、《协议书》、《证明》、支票以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉的厂房未取得建设工程规划许可，原告与被告上海瑆新新能源科技有限公司所签订的《租赁协议》应属无效。对于《租赁协议》无效的认定，双方均无异议，本院亦予以确认。
关于《协议书》的效力问题。本院认为，第一，被告曹某某系被告上海瑆新新能源科技有限公司的法定代表人，其有权代表上海瑆新新能源科技有限公司签订该《协议书》。第二，被告认为曹某某签订《协议书》时受到欺诈、胁迫，但被告并未举证证明，故本院不予采信此观点。第三，该《协议书》约定的权利义务所针对的是《租赁协议》终止履行、厂房返还等事宜。该等约定并未违反效力性强制性规定。综上，本院确认《协议书》应属有效。
关于原告主张要求被告上海瑆新新能源科技有限公司支付租金、被告曹某某承担连带责任的问题。本院认为，被告未履行《协议书》中所约定的付款义务，根据《协议书》约定，原告的上述请求应当予以支持。
关于被告上海瑆新新能源科技有限公司反诉要求原告返还租金、赔偿损失的问题。本院认为，《协议书》对于《租赁协议》终止履行的事宜已经作出了约定，故被告上海瑆新新能源科技有限公司上述反诉请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告提出原告未交付厂房的问题。本院认为，根据《协议书》内容，可以确定原告向被告上海瑆新新能源科技有限公司交付过厂房这一事实，被告此项意见不予采信。
审理中，原告表示其愿意将上述两张支票返还给被告上海瑆新新能源科技有限公司，该意思表示于法不悖，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海荣旺工贸有限公司与被告（反诉原告）上海瑆新新能源科技有限公司之间《租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）上海瑆新新能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海荣旺工贸有限公司使用费428，000元；
三、被告曹某某对上述第二项债务承担连带清偿责任；
四、原告（反诉被告）上海荣旺工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海瑆新新能源科技有限公司中国银行支票两张（一张金额为100，000元，编号为XXXXXXXX；一张金额为338，000元，编号为XXXXXXXX）；
五、驳回被告（反诉原告）上海瑆新新能源科技有限公司其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7，720元，减半收取3，860元，反诉案件受理费440元，合计诉讼费4，300元，由原告（反诉被告）上海荣旺工贸有限公司负担20元（已付），被告（反诉原告）上海瑆新新能源科技有限公司、被告曹某某负担3，860元（于本判决生效后七日内交付本院），其余诉讼费420元由被告（反诉原告）上海瑆新新能源科技有限公司负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张利
二〇一四年一月二十八日
书记员 李俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。