湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0111民初5599号
原告（反诉被告）：李艳玲，女，1962年2月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：汪超男，湖南大鲲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凯，湖南大鲲律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）：唐洪坤，男，1959年12月7日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：汪超男，湖南大鲲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凯，湖南大鲲律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：廖四林，男，1970年11月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：廖敦龙，湖南芸生律师事务所律师。
原告（反诉被告）李艳玲、唐洪坤（以下简称两原告）诉被告（反诉原告）廖四林（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月27日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人汪超男、张凯，被告及其委托诉讼代理人廖敦龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空、返还其无权占用的两原告所有的位于长沙市��花区房屋，并将该房屋恢复原状，或两原告自行恢复原状，由被告承担相应装修费用10000元；2、判令被告自2018年5月18日起支付两原告房屋占用费至其返还腾空前述房屋为止（暂计算至2018年6月17日为14583元）；3、判令被告向两原告支付其拖欠的物业管理费25648元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系，长沙市雨花区环城东路168号高桥市场内百货皮具城002栋202号、113号房屋系两原告共同所有。2015年5月15日，原告李艳玲代表两原告与被告签订《租赁合同》，约定：两原告将自有的高桥皮具城2栋113号门面与门面楼上202号住房一并出租给被告，租期自2015年5月18日至2018年5月17日止，其中门面租期3年，住房只可暂定为2年，有特殊原因两原告可在2年后收回住房；住房租金每年3万元，门面加住房租金共计每年17.5万元；被告在合同期满后必须将门面和住房恢复原状，否则应承担经济损失；经营期间被告负责水电及经营所需各项费用。2018年4月起，两原告便提前通知了被告，合同即将到期，双方如无法就续签达成一致，被告应及时腾空、返还租赁房屋，并按照同约定将房屋恢复原状。2018年5月17日，合同到期，两原告再次与被告商议，但双方未能协商一致续签合同，双方签订的原租赁合同终止。两原告要求被告腾空并返还租赁房屋，但被告强占房屋不愿退出，经多次协商，被告到目前为止仍无权占用涉案房屋。并且，两原告之后发现被告自2011年1月（两原告房屋自2003年至今都是出租给告）开始一直拖欠物业管理费至今。综上所述，两原告与被告签订的租赁合同已到期终止，被告拒不返还出租房屋，还拖欠了物业管理费，给两原告造成了较大损失。
被告辩称，一、自2003年5月18日至2018年5月17日，被告已经承租涉案房屋15年，被告依法享有优先租赁权。从2018年5月9日，被告一直就房屋租金与两原告协商，并在中间人的斡旋下以19.7万元每年的价格达成了口头续租协议。二、近年因万家丽路修高架桥及地铁5号线修建及电商冲击，致使其经营环境恶化，客流量减少。而两原告每三年涨一次租金，其以约50万元的价格购买商铺，出租给被告，被告共计支付租金150余万元。在目前环境下，原告还要求上浮租金10%多，有违公平原则，应当适用情势变更予以适当降租。三、被告租赁涉案门面15年，加上经营环境变化，库存积压严重，被告腾房也需要足够的去库存、寻找新仓库门面的合理时间。四、物业费并非经营产生的费用，缴纳物业服务费是作为业主的两原告应当履行的法定义务，物业费不应由被告支付。
被告向本院提出反诉请求：1、判令两原告向被告开具130万元的房屋出租专用发票或增值税发票；2、判令两原告向被告赔偿营业损失50000元；3、由两原告返还被告租金153000元；4、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2002年间，被告介绍两原告以约50万元的价格购买高桥大市场内百货皮具城002栋202号、113号房屋，并由被告承租。房屋租赁合同每三年一签，自2003年5月18日至2018年5月17日，被告累计支付150余万元租金。但两原告从未向被告出具房屋出租发票，导致其缴税时无法抵扣。自2015年万家丽路高架桥修建及地铁5号线施工，受施工影响，高桥大市场经营环境受到影响，客流急剧减少，库存积压严重，被告生意亏损，支付持续上涨的房租难以承受。2018年5月18日，房屋租赁合同到期，双方协商续租事宜。2018年6月5日下午，两原告将被告1103号、1104号门店强行锁住，并将被告妻子拘禁在门店内，直至被告报警后才开门。造成���告营业损失50000余元，导致其妻子受到惊吓，有损其声誉。综上所述，两原告的行为违反法律规定，侵害被告合法权益。
针对被告的反诉，两原告答辩称，1、合同未约定两原告需向被告出具发票。2、两原告是否开具发票是税务局的管理范围，不属于民事诉讼。3、按照市场经营惯例，个人之间不需开具发票。且两原告将房屋出租给被告15年，被告从未要求出具过发票，可以看出是双方口头约定不需出具发票，如果需开具发票，也是被告承担税费之后原告再开具，双方约定租金金额较低，未上涨过，不包含税费。4、被告未举证证明其存在营业损失，也未举证证明原告导致被告的损失产生，原告无任何违约行为。被告称原告将其反锁，该事件发生在合同届满一个月后，也未产生任何实际营业损失。5、关于第三项反诉请求，被告无事实及法律依据要求原告返还租金。被告所谓的受施工影响、生意亏损，均未举证证明，也不是法律规定的核减租金的理由。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，两原告系夫妻关系，涉案房屋位于长沙市雨花区（长房权证雨花字第××、00××65号），系两原告共同所有。被告自2003年起租赁上述房屋，租赁合同三年一签。2015年5月15日，原告李艳玲（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁合同》约定，甲方将高桥皮具城2栋113号门面和2栋202号住房租给乙方，租期暂定三年，从2015年5月18日至2018年5月17日止，但住房只可以确定2年，2年后若甲方因特殊需要，乙方无条件退出；合同期满若甲方提前通知乙方优先有权续签，乙方在合同期满前十五天未续签者视为放弃，甲方有权终止合同签给别人，乙方无条件退出；甲方收取乙方押金伍仟元整，合同期满若乙方恢复门面原状，甲方退回押金伍仟元整；门面加住房租金计年租金壹拾柒万伍仟元整，付款方式一次性付清（先付清再使用）；租赁期，按“来修去丢”的原则，期满后，乙方将完整房间还给甲方，未经甲方同意，乙方不准将门面和住房转让或转租，经营期间乙方负责水、电及经营所需各项费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向两原告支付了租金，两原告将涉案房屋交付给被告使用。上述合同到期后，被告仍占有使用涉案房屋。2018年6月5日，原告李艳玲到被告经营的门面进行协商，双方发生纠纷。因两原告与被告对租金数额未能协商一致，双方就续订租赁合同发生争议，两原告遂于2018年7月2日向本院提起诉讼，被告应诉后在法定期限内提起反诉。
另查明，1、2018年7月5日，湖南天诚物业管理有限公司高桥分公司向两原告、被告发出《催收通知单》，内容为���高桥皮具城2栋113号门面业主或物业使用人从2011年1月25日起至2018年7月24日止物业费用计8294元＋1658元（滞纳金）；住房号202物业费计13080元，违约金2616元；以上合计25648元，请接通知后3天内缴纳。但两原告和被告至今均未缴纳。2、长沙轨道交通5号线高桥北站土建工程项目施工起止时间公示为2018年4月12日至2019年3月8日；万家丽路快速化改造工程投资与设计施工总承包项目合同中标日期为2014年1月8日，施工许可证日期为2015年7月24日，竣工备案验收日期为2018年5月2日。3、庭审中，两原告明确主张被告将涉案的高桥皮具城2栋113号门面恢复原状即重新加砌与114号门面之间的间墙，被告表示同意。
上述事实，有房屋所有权证、结婚证、《租赁合同》、《催收通知单》、微信聊天记录、照片、报警案件登记表、施工合同段信息、证人证言及当事人的陈述等证据在卷���证，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两原告与被告签订的《租赁合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
关于两原告主张的被告腾空、返还涉案房屋并支付房屋占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案《租赁合同》约定租赁期限至2018年5月17日届满，两原告亦在合同期限届满后多次向被告主张返还涉案房屋，但被告拒不返还，应承担相应的民事责任。故两原告主张被告返还涉案房屋并恢复原状，符合法律规定和双方约定，本院予以支持，但两原告应给予被告合理的搬离时间。被告在租赁期满后，在双方未能续订合同的情形下仍然占有使用房屋，应向两原告支付逾期腾房占有使用费。两原告主张占有使用费以合同约定年租金175000元（即486元/天）为标准，按被告占用的实际天数，自2018年5月18日起计算至被告实际返还房屋之日止，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于两原告主张被告向其支付拖欠物业管理费25648元的问题。根据合同约定，被告应承担其经营所需的各项费用，被告租赁两原告的涉案房屋经营使用，根据交易习惯，物业费应属于其经营费用。但物业费系基于业主与物业管理公司的物业服务合同关系而产生，根据合同的相对性，应当由业主向物业管理公司支付。本案中，两原告未提交证据证明其已向物业管理公司支付了上述物业管理费，其主张被告向其支付上述费用，无事实与法律依据，本院不予支持。两原告可在垫付上述物业管理费用后，另行主张权利。
关于被告主张两原告赔偿营业损失50000元的问题。被告称原告李艳玲于2018年6月5日强锁被告门店并拘禁其妻子，由此造成了被告营业损失50000元，但未提供充分证据证明，本院不予支持。关于被告以其经营环境受地铁5号线、万家丽路施工影响恶化为由请求减少租金，由两原告返还租金153000元的问题。本院认为，本案涉案房屋位于高桥大市场内，经营环境较为成熟，被告自2003年即开始租赁涉案房屋，而地铁5号线、万家丽路快速化改造工程建设虽对被告经营环境产生了一定影响，但不属于订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，两原告与被告的租赁合同并不因此显失公平。故被告以此要求减少房屋租金，于法无据，本院不予支持。关于被告主张两原告向其开具1300000元房屋出租专用发票或增值税发票的问题。本院认为，原、被告双方在《租赁合同》中对此并未约定，且被告的该项主张涉及税法调整的行政行为，当事人可向税务机关反映，由税务机关处理。故对被告的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）廖四林应于本判决生效之日起30日内腾空、返还原告（反诉被告）李艳玲、唐洪坤位于长沙市雨花区（长房权证雨花字第××、00××65号）房屋，并恢复房屋原状（即加砌002栋113号房屋与114号房屋之间的间墙）；
二、被告（反诉原告）廖四林应于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）李艳玲、唐洪坤房屋占有使用费（房屋占有使用费按486元/��的标准，自2018年5月18日起计算至实际返还房屋之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）李艳玲、唐洪坤的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）廖四林的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1056元，因适用简易程序减半收取528元，由原告（反诉被告）李艳玲、唐洪坤负担270元，被告（反诉原告）廖四林负担258元；反诉受理费2173元，由被告（反诉原告）廖四林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 唐 战 胜
二〇一八年八月六日
法 官 ��理周嘉欣
书记员 王 晓 纯
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其��讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。