湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳坪民初字第00691号
原告刘建军。
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司。
法定代表人林新愉。
委托代理人杨琼。
原告刘建军诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原告刘建军、被告创普公司委托代理人杨琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建军诉称，2009年6月18日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告应当于2012年1月1日之前为原告办理房屋所有权证。然而直至2015年1月4日原告才领到房屋所有权证，并且被告至今仍未为原告办理国土使用权证。经原告多次协商、催告，被告总以各种理由推卸责任，被告的行为严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理国有土地使用权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权证违约金40398.2元（367925元＊1／10000＊1098天；自2012年1月1日起至2015年1月4日）；3、被告支付原告多交的契税利息1324.8元（3680元＊6%＊6年）；4、由被告承担本案诉讼费。
被告创普公司答辩称，一、被答辩人要求答辩人承担延期办理产权登记备案的违约责任，实际情况是答辩人开发的星语林汀湘十里项目由于行政区划调整，由原望城县划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化等多种原因耽误了办证业务并导致产权登记滞后，是答辩人无法控制的客观因素所致，不是答辩人的主观原因故意所致，故答辩人不应当承担延期办证的违约责任。二、因行政区划的调整导致产权登记备案时间延长，但并未给被答辩人造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权可以请求法院予以适当减少，因此即便是要答辩人承担违约金，也请法院考虑予以减少；三、商品房买卖合同中关于产权的约定，第十五条明确约定了出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应认定为出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间；目前答辩人已于2014年8月完成了登记备案，已履行了合同约定的办理房屋产权登记的义务。合同对国有土地使用证登记时间约定不明，根据一般通行办证情况，办理完产权证后必须再经过一段期限才能进行国土使用权登记，因此恳请法院适当考虑办理国土证相关手续时间的特殊性。四、原被告双方是2009年6月18日签订了房屋买卖合同，被答辩人2015年11月才起诉追究答辩人违约办证的责任，而违约责任应当适用相关法律关于诉讼时效的规定，因此被答辩人请求法院依法适用有关诉讼时效的规定，驳回被答辩人要求答辩人承担违约办证的责任的诉求。五、原告要求被告支付多交契税的利息不符合合同约定及法律规定，契税收取是被告按照政府部门标准代为收缴后再上缴政府部门，2011年契税的标准比2009年的标准降低了，业主反而节省了几千元的契税费用，在领取产权证时，多交的契税被告已如数退还给原告，由于政府部门标准变化导致的契税多缴少缴的现象十分普通，多退少补是行业通则，少缴的契税也从未有向业主要求支付利息的行为，因此仅仅作为代收相关费用的开发商不可能也不需要因政府部门政策变化而向业主支付此种不合理的利息。如按照原告此种逻辑，那原告在领取产权证时，房屋面积增加了3个多平米，补缴了房屋差价9000多元，那是否这笔费用也应该向被告支付从买房时起至领产权证时的少付利息呢？因此原告的第三项诉求无法无据，请法院予以驳回。因本小区产权证办理纠纷已有多起同类案件在一审或二审审理完结，已有相同的判令标准，因此请法院酌情考虑，查明事实，驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案的诉讼费用。
经审理查明：2009年6月18日，原告与被告签订认购协议书，由原告认购星语林·汀湘十里八区37幢2单元204房；房屋建筑面积为141.19平方米（最终以房地局实测面积为准），选择一次性交款优惠后房屋认购价款为367925元。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里八区37幢2单元204房；房屋建筑面积为137.41平方米。第四条约定：商品房总价款为367925元。第六条约定：付款方式及期限。买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式具体付款方式见附件五。第八条交付期限。出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起／日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2009年7月17日付清了全部房款及契税7359元。2011年1月5日原告实缴契税为3679元。被告于2010年10月25日向原告交付涉案房屋。被告于2014年8月20日为原告办理了房屋产权初始登记。2015年1月4日，原告领取房屋产权证，涉案房屋实测面积为141.13平方米，被告已退还原告契税3680元及房款156元。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、发票、物业费缴纳收据，被告提供的长沙市商品房初始登记凭证列表等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告于2010年10月25日向原告交付涉案房屋，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金的约定，本院认为上述条款中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。同时该条款明确约定出卖人的义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。对于原告要求被告限期办理房屋所有权证与土地使用权证的请求，现被告于2014年8月20日按合同的约定为原告办理了房屋产权登记，已履行合同约定的办理房屋产权登记的义务。因合同对国有土地使用权登记时间约定不明，根据相关规定，被告应在为原告办理房屋产权登记后合理的期限内为原告办妥房屋产权证书，再在合理的期限内为原告办理国有土地使用权登记，现原告房屋产权证已颁发，故本院结合本案的客观情况酌情认定被告应在本判决生效后360个工作日内为原告办理国有土地使用权登记。
根据合同约定被告应于2012年4月3日前为原告办理房屋备案义务，因被告直至2014年8月20日才为原告办理房屋产权登记，已超过合同约定的期限，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，因原告直至2015年11月向本院主张权利，本院依法支持从2013年11月24日至原告向本院主张权利之日期间被告应承担的违约责任。本院综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给原告造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对被告要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定被告承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，故被告应承担的逾期办理房屋产权登记违约金计算为8058元（367925元×0.03‰×730日=8058元）。如被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本院指定的期限内未为原告办理国有土地使用权证的登记手续，则应从逾期之日起至实际登记之日止按已付房价款的日万分之零点三的标准向原告支付逾期办理国有土地使用权证登记手续的违约金。
对于原告要求被告支付契税利息问题，本院认为契税的收取是国家税收政策，被告收取原告的房屋契税为代收，并已实际上缴税务部门，现被告已将多收取的部分退还原告，故原告要求被告支付此部分利息，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后360个工作日内为原告刘建军办理星语林·汀湘十里八区37栋2单元204房的国有土地使用权证的备案登记手续；
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘建军逾期办理房屋产权备案登记违约金8058元；如被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本院指定的期限内未为原告刘建军办理国有土地使用权证的备案登记手续，则被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司应从逾期之日起至实际备案登记之日止按已付房价款的日万分之零点三的标准向原告刘建军支付逾期办理国有土地使用权证备案登记手续的违约金；
三、驳回原告刘建军的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费843元，适用简易程序减半收取422元，由原告刘建军负担85元，被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担337元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 谭雄建
二〇一六年二月十九日
书记员 陈 莎
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。