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辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013沈中民二初字第155号
原告：沈阳双喜压力锅有限责任公司，住所地：沈阳经济技术开发区。
法定代表人：常玉贤，系该公司董事长。
委托代理人：吕云龙，系辽宁泽云律师事务所律师。
被告：睿能（沈阳）热泵技术有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。
法定代表人：王军，系该公司总经理。
委托代理人：王宏宇，系辽宁中宇智博律师事务所律师。
第三人：沈阳经济技术开发区管理委员会，住所地：沈阳市经济技术开发区花海路28号。
法定代表人：程晓龙，系该管委会主任。
委托代理人：于璐，系辽宁申扬律师事务所律师。
原告沈阳双喜压力锅有限责任公司（以下简称“双喜压力锅公司”）与被告睿能（沈阳）热泵技术有限公司（以下简称“睿能热泵技术公司”）、第三人沈阳经济技术开发区管理委员会（以下简称“开发区管委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月2日受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，于2014年4月16日、2014年9月2日两次公开开庭进行了审理，原告双喜压力锅公司的委托代理人吕云龙，被告睿能热泵技术公司的委托代理人王宏宇、第三人开发区管委会的委托代理人于璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年2月2日，原告与开发区管委会签订《工业厂房租赁合同》一份，约定将位于沈阳经济技术开发区七号路2甲1号的工业厂房租给开发区管委会使用，用于其招商引资活动，租赁期限至2011年1月31日。因原告与开发区管委会关系融洽，故租金降低至年租金283.048万元，后经调查，管委会将上述厂房交给被告使用。租赁合同到期后，开发区管委会未与原告签订续约合同。后被告自2011年2月1日至今私自占有涉案厂房，既不交还房屋，也不缴纳使用费用，严重影响原告的生产经营活动。为此，原告多次上访反映情况，被告才向原告支付2011年2月1日以后的部分使用费用353.81万元。现涉案房屋的市场租赁价格为每年600万元，据此计算，被告尚欠原告房屋使用费1296.019万元。故诉请要求被告腾退涉案房屋，并支付房屋使用费1296.019万元。本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、我公司是2008年经沈阳经济技术开发区招商引资来的该厂区的，并与开发区管委会签订了租赁合同，在与开发区管委会签订合同时，并不知道原告与管委会之间的任何租赁关系。且我公司在使用厂房过程中，除法院扣留的房租外，其余的均交给开发区管委会。2、我公司与原告没有任何的合同关系，根据合同的相对性原则，原告没有义务要求我方腾房并支付租金。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人开发区管委会陈述：1、原告明知并认可第三人与被告签订的租赁合同，且原、被告双方均认可双方存在事实上的租赁关系。故原、被告已形成稳定的事实租赁关系，本案与第三人无关；2、虽原合同约定，我方自建厂房三年后归原告所有，但此次诉讼中原告并未要求收回该建筑物，故第三人自建厂房现仍归第三人所有。综上，本案租赁关系自原、被告实际履行之日起即与第三人无任何关联。
本院经审理查明：2008年2月2日，原告与开发区管委会签订《工业厂房租赁合同》一份，双方约定，原告将位于沈阳经济技术开发区七号路2甲1号，总占地面积31，300.9平方米，总建筑面积19，045平方米的本案诉争厂房出租给开发区管委会使用。租赁期限为三年，即从2008年1月31日起至2011年1月31日止。租赁物的租金价格为每月12元／平方米，年租金总额为274.248万元。
该合同第六条关于租赁物的修建、改建和扩建中第1款约定：“甲方（原告）同意乙方（开发区管委会）在租赁物厂区内西部空闲土地上新建设单层轻钢结构厂房，建筑面积为6000平方米，但需按照8000平方米的土地面积向甲方支付土地租金。”该条第3款约定：“经甲方同意后，乙方对该租赁物的改建、扩建或新建设施应于三年后甲方收回该租赁物时无偿归甲方所有”。
合同签订后，原告如约向开发区管委会交付涉案厂房，第三人开发区管委会亦向原告交纳了2008年1月31日至2011年1月31日期间的租金。租赁过程中，原告发现涉案厂房由被告使用，遂与被告交涉未果。后开发区管委会又向原告交纳了2011年2月1日至2011年4月30日的租金人民币707，620元。2011年5月11日，被告向原告交纳2011年5月1日至2011年7月31日期间的租金人民币707，620元；2011年7月29日，被告向原告交纳2011年8月1日至2011年10月31日期间的租金人民币707，620元；2011年11月3日，被告向原告交纳2011年11月1日至2012年1月31日期间的租金人民币707，620元；2012年8月29日，被告向原告交纳2012年2月1日至2012年4月30日期间的租金人民币707，620元。后原告以被告既不付租金，又不腾退为由，于2013年12月2日起诉来院，要求解除其与被告之间的事实租赁关系，并判令被告腾退房屋，支付租金损失人民币1，296.19万元。
本案在审理过程中，被告于2014年5月14日向法庭提交了追加第三人申请书，本院亦追加了开发区管委会为本案的第三人。同时，原告向法庭提交了申请书，要求对位于沈阳经济技术开发区七号路2甲1号的工业厂房从2011年2月1日其至2013年11月4日的租金水平依法进行司法鉴定。2014年5月21日，本院组织双方当事人摇号，确认辽宁十方房地产土地评估有限公司对原告的鉴定事项进行评估鉴定。2014年7月23日，辽宁十方房地产土地评估有限公司作出了辽十方涉案评字（2014）第0701号《评估报告》，评估结果为：“2011年2月1日至2012年1月31日的租金为人民币4，276，811元；2012年2月1日至2013年1月31日的租金为人民币4，417，150元；2013年2月1日至2014年1月31日租金为人民币4，557，488元；2014年2月1日至2014年6月11日的租金为人民币1，675，008元”。另该《评估报告》小注中载明：1、“若租赁期间延续至2014年6月11日以后，可按12，816元／日计算租金，但延续期间不应超过一年，若超过一年，则需重新评估租金价格。2、上述租金中包括西侧后建6，800平方米厂房的租金3，358，333元，若租赁期间延续至2014年6月11日以后，可按2，740元／日元计算此厂房租”。2014年6月5日和2014年7月18日，原告分两次向评估机构支付评估费共计人民币5万元。2014年7月25日，本院向双方送达了该评估报告。2014年7月28日，被告向本院提交了司法鉴定报告异议书。2014年8月13日，评估机构作出了《睿能（沈阳）热泵技术有限公司所提异议的答复》。2014年8月20日，本院向被告送达了该答复。
庭审过程中，被告辩称，2012年5月31日，其单位收到沈阳市中级人民法院送达的协助执行通知书，要求将2012年度的租金274万元扣留并支付给法院，但事后，其单位并未向法院支付该笔租金。为此，本院调取了申请人为沈阳市纸箱印刷厂申请执行本案原告的（2010）沈法执字第42号卷宗，了解到2012年1月12日，沈阳中院向沈阳冰川冷冻机有限公司送达了协助执行通知书，协助事项为扣留原告的租赁费人民币274.248万元。
另查明，2011年2月1日，被告与案外人沈阳经济技术开发区国有资产经营有限公司（以下简称“国有资产公司”）签订《厂房租赁合同》一份，约定，开发区管委会将位于沈阳经济技术开发区七号路2甲1号，总占地面积31，300.9平方米，总建筑面积19，045平方米的本案诉争厂房出租给被告使用，租赁期限自2011年2月1日起至2011年4月31日止，季度租金总额为人民币70.76万元。同日，被告与国有资产公司又签订厂房租赁合同一份，约定国有资产公司将上述厂房内未办理房产证的建筑总面积为6，800平方米的房产出租给被告使用，租赁期限自2011年5月1日起至2012年4月31日止，租赁价格为12.25元／平方米*月，年租金总额为人民币100万元。2013年2月1日，国有资产公司与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定国有资产公司将涉案厂房内的建筑总面积为6，800平方米的工业厂房出租给被告使用，租赁期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止，租赁价格为12.25元／平方米*月，年租金总额为人民币100万元。
再查明：通过原告提交的国有土地使用证显示，位于沈阳经济技术开发区七号路2甲1号的土地使用者登记为原告。另，本案被告原名为沈阳冰川冷冻机有限公司，后于2011年9月5日变更为现在名称。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的国有土地使用权证、《工业厂房租赁合同》、《厂房租赁合同》、收款收据、申请书、《评估报告》及答复、协助执行通知书、情况说明、收据、询问笔录等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案双方当事人的诉争焦点为被告赔偿原告占有涉案厂房期间的租金损失应如何认定问题。
一、关于原告要求解除其与被告之间事实租赁关系的诉讼请求，本院认为，虽在原告与开发区管委会签订的《工业厂房租赁合同》租赁期限业届满后，且在原、被告之间未签订租赁合同的情况下，被告占有、使用涉案厂房的行为已构成侵权，但事后被告又分四次相继向原告交纳了2011年5月1日至2012年4月30日期间的房屋使用费共计人民币2，830，480元，且原告亦为被告出具了相关收款收据，此举应视为原告对被告占有、使用涉案厂房的认可，因此，双方之间存在着不定期的事实租赁关系，现原告以被告拒绝交纳涉案厂房部分使用费为由，要求解除其与被告之间存在的事实租赁关系并腾退厂房，符合法律规定，本院予以支持。
二、关于被告支付因占有涉案厂房租金损失的数额应如何确定的问题。虽被告在庭审中辩称，其与原告没有任何的合同关系，涉案厂房系国有资产公司出租给我方的，根据合同的相对性原则，原告没有义务要求我方腾房并支付租金，但本院认为，通过庭审调查及被告的自认可知，被告在未与原告签订任何租赁协议的情况下就占有、使用涉案厂房是不争的事实，故被告理应支付因占有涉案厂房的租金损失。
1、关于被告支付厂房使用费的期限。虽原告在庭审中主张被告应从2011年2月1日起支付租金损失，但通过被告提供的由原告为其出具的收款收据显示，开发区管委会已经实际交纳了自2011年2月1日至2011年4月30日期间的厂房使用费，而被告实际交纳了2011年5月1日至2012年4月30日期间的厂房使用费，而事后，原告对此并未提出异议，表明原告对该两段期间租金损失标准的认可，故本院对原告要求被告从2011年2月1日起支付租金损失的诉请不予支持，即被告支付厂房使用费的期限应从2012年5月1日开始计算。至于被告支付厂房使用费的截止时间，虽通过庭审调查可知，被告至今一直占有、使用涉案厂房，但鉴于评估机构此次评估租金损失的截止时间至2014年6月11日，故被告此次支付使用费的截止时间也应暂计算到2014年6月11日。
2、关于被告支付厂房使用费的数额如何计算问题。因在本案审理过程中，原告向法庭提交了租金损失的评估申请书，要求对位于沈阳经济技术开发区七号路2甲1号的工业厂房从2011年2月1日其至2013年11月4日的租金水平依法进行司法评估。经评估机构的评估，评估结果为：“2011年2月1日至2012年1月31日的租金为人民币4，276，811元；2012年2月1日至2013年1月31日的租金为人民币4，417，150元；2013年2月1日至2014年1月31日租金为人民币4，557，488元；2014年2月1日至2014年6月11日的租金为人民币1，675，008元”。根据该评估结论，被告从2012年5月1日起至2014年6月11日止应支付原告厂房使用费的数额为4，417，150元÷12（个月）×9（个月）＋4，557，488元＋1，675，008元＝9，545，358.5元。
三、关于被告提出国有资产公司与其签订了《厂房租赁合同》二份，约定国有资产公司将涉案厂房内的建筑总面积为6，800平方米的工业厂房出租给其使用，租赁期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止，年租金总额为人民币100万元，而其已实际支付了租金的辩解意见，本院认为，首先，因原告与开发区管委会签订的《工业厂房租赁合同》第六条第3款明确约定，开发区管委会于租赁期限届满撤出厂房后，开发区管委会在涉案厂房内后承建的6，800平方米厂房无偿归原告所有；其次，庭审中，被告除向法庭提供《厂房租赁合同》外，并未提供其他证据用以证明其上述辩解意见，无法核实其真实性；第三，即便被告所述属实，但鉴于国有资产公司未经原告授权或同意的情况下无权将涉案部分厂房出租给被告，该损失被告自行承担，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条和《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳双喜压力锅有限责任公司与被告睿能（沈阳）热泵技术有限公司之间的事实租赁关系；
二、被告睿能（沈阳）热泵技术有限公司于本判决生效之日起六十日内将位于沈阳经济技术开发区七号路2甲1号，总占地面积31，300.9平方米，总建筑面积19，045平方米的本案诉争厂房腾空；
三、被告睿能（沈阳）热泵技术有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告沈阳双喜压力锅有限责任公司自2012年5月1日至2014年6月11日至的租金损失共计人民币9，545，358.5元；
如果被告睿能（沈阳）热泵技术有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
案件受理费99，571元，由原告沈阳双喜压力锅有限责任公司承担25，889元；被告睿能（沈阳）热泵技术有限公司承担73，682元。评估费50，000元，由原告沈阳双喜压力锅有限责任公司承担15，000元；由被告睿能（沈阳）热泵技术有限公司承担35，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年九月十六日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬；
第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。