北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0111民初6414号
原告：刘春然，女，1967年7月27日出生。
委托诉讼代理人：郄雅迪，北京熙明律师事务所律师。
被告：李彦京，男，1982年3月9日出生。
委托诉讼代理人：唐璇（被告李彦京之妻），女，1982年4月28日出生。
委托诉讼代理人：周敏，北京市京鼎律师事务所律师。
第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301。
法定代表人：朱剑伟，董事长。
委托诉讼代理人：韩朋江，男，1980年10月12日出生。
原告刘春然与被告李彦京、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘春然及其委托诉讼代理人郄雅迪，被告李彦京及其委托诉讼代理人唐璇、周敏，第三人汇鑫公司的委托诉讼代理人韩朋江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘春然向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的合同编号为2002698的《存量房屋买卖合同》；2．被告赔偿原告违约金252000元；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月30日，原告经第三人介绍与被告签署了编号为2002698的《存量房屋买卖合同》。合同约定，被告以1260000元的价格购买原告名下位于北京市房山区××号院××号楼××层××号的房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定，买受人于签订合同当日，向买受人支付定金10万元。后被告在合同签订之日向原告交付了4000元，并为原告出具了一张96000元的定金欠条，并承诺三日内补齐剩余96000元定金。2017年12月31日，仅在合同签订后的第二日，被告就向第三人表示不喜欢涉案房屋，要求解除合同。第三人向原告转述被告意思后，原告表示不同意解除合同，要求被告按照合同约定继续履行合同。2018年1月10日，被告委托北京市京鼎律师事务所律师向原告发送律师函，明确表示被告因不具备购房资质，导致合同无法继续履行，要求解除合同。
李彦京辩称，同意刘春然的第一项要求解除合同的诉讼请求，不同意其他诉讼请求。理由：第一，刘春然陈述的部分事实不属实，在签订买卖合同后的第二天，我方确实与经纪公司在电话中说过解除合同之事，后我方与刘春然电话沟通，刘春然表示理解并愿意接受已收取的4000元定金作为赔偿，同时与经纪公司一起商谈解除合同之事。之后，我方向刘春然多次电话，刘春然均不予接听。考虑到刘春然改变主意不同意解除合同，我方也想着继续履行，但因合同内容不完善，也因为经纪公司未告知我方不符合购买商办类房产的条件，故合同无法继续履行。第二，我方不存在违约行为，不同意赔偿原告违约金252000元。因为在签订《存量房屋买卖合同》时，我方确实不知自己不符合购买商办房的条件，第三人经纪公司未向我方提供专业的居间服务，并存在欺诈行为；《存量房屋买卖合同》不能继续履行是因为不可抗力，且我方在了解到自己不符合购房条件后第二天就通知了刘春然和经纪公司另行处分房屋，以避免造成他们的损失，所以我方对合同的解除没有任何过错；同时，经纪公司作为居间方对《存量房屋买卖合同》的签订存在过错。第三，由于北京市现行的政策导致我方不符合购买商办类房产的条件，我方同意与刘春然解除《存量房屋买卖合同》；我方和配偶已有一套住房，如果继续履行《存量房屋买卖合同》，即使我方向刘春然交首付款后，刘春然也不能交房和过户给我方，合同目的不能实现，所以我方在知道自己没有买房资格后立即向刘春然提出解除《存量房屋买卖合同》的要求，以避免刘春然出现损失。刘春然之前表示不同意解除合同，现在起诉到法院要求解除合同，我方当然同意解除。第四，为表示诚意，对于已支付给刘春然的4000元定金，我方不要求返还。第五，如果法院认定我方存在违约行为，刘春然主张约定的违约金数额过高，请法院予以减少；我方在知道自己不符合买房条件就立即通知刘春然解除合同，此时只距离签订合同过了10天，及时避免了刘春然的损失，实际上刘春然也没有产生任何损失，况且我方支付的4000元定金也不要求退回，完全可以弥补刘春然的损失。如果法院判定答辩人存在违约的情形，希望法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、充分考量我方受经纪公司欺诈而形成的过错，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，减少违约金数额。
汇鑫公司述称，对于刘春然的诉讼请求不发表意见。针对李彦京的答辩意见，第一，关于购房资质问题，我公司在给李彦京提供居间服务过程中多次询问其是否具有购房资质，李彦京向我公司说明100%具有购房资质，且在购房承诺书中写明具有购房资质，同时也签字确认。第二，2018年1月1日，李彦京向我公司陈述其父母没有看上涉案房屋，表示不购买涉案房屋，同时说刘春然也同意解除合同；后我公司向刘春然核实解除合同事宜，刘春然表示并未同意解除，我公司才知道李彦京不购买涉案房屋；2018年1月8日，李彦京说要继续履行合同，让我公司约刘春然，给刘春然转款，到中午的时候，我公司和刘春然已经到银行了，李彦京没有来，我公司打电话给李彦京，李彦京表示不再履行合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，刘春然提交的《存量房屋买卖合同》、《居间合同》、房产证、律师函、欠条，以及李彦京提交的与刘春然短信往来记录（2018年1月6日-1月10日）以及与刘春然微信往来记录（2017年12月30日-2018年1月11日）、EMS全球邮政特快专递单、投递状态查询等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．《北京市商品房预售合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、销售不动产发票、《关于实测面积的补充协议》、税收完税证明，李彦京提交该组证据证明其名下已有一套住房，刘春然认为该组证据只能证明李彦京曾经买过房屋，无法证明房屋还在李彦京名下，本院认为李彦京提交的该组证据证明其没有购房资质的证明效力不充分，且与本案违约责任承担无关联性；2．白松梅的北京市房地产经纪从业人员信息查询信息、团购推荐单、《存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖居间合同》，李彦京提交该组证据证明第三人经纪公司知道李彦京有一套住房，第三人经纪公司没有提示有关商办房限购政策的规定，故不承担违约责任，刘春然对该组证据的关联性不予认可，本院认为该组证据不影响李彦京向刘春然承担违约责任；3．韩朋江、陈向阳、李杰的北京市房地产经纪从业人员信息查询信息，李彦京提交该证据证明韩朋江、陈向阳、李杰是业务员，不属于房地产经纪人员，晁健、张淳雷没有提供中介服务，刘春然不认可该证据的关联性，本院认为该证据证明效力不充分，且与本案房屋买卖合同中违约责任认定无直接关联性；4．李彦京与汇鑫地产陈向阳的短信记录、发给第三人经纪公司的EMS全球邮政特快专递单、投递状态查询，李彦京提交该组证据证明其知道自己没有购房资质后通知第三人经纪公司解除合同，避免给第三人经纪公司造成损失，刘春然以及第三人对此均不认可，本院认为李彦京提交该组证据不影响对李彦京违约责任的认定；5、DVD光盘，李彦京提交该证据证明工作人员告知其不符合购买商办类房产的条件，刘春然认为该证据的证明不充分，无法证明李彦京无购房资格，本院认为该证据不足以证明李彦京的购房资质问题；6．（2017）京0111民初8858号民事判决书打印件，李彦京提交该证据证明第三人经纪公司明知购房政策，刘春然认为该证据真实性不能认定，且与本案无关，第三人经纪公司不认可真实性，本院认为李彦京提交该证据的证据形式不符合法律规定，同时也与本案房屋买卖合同纠纷中违约责任认定无关联性。
本院经审查认定事实如下：
2017年12月30日，刘春然（出卖人甲方）与李彦京（买受人乙方）签订《存量房屋买卖合同》。合同约定，房屋坐落于北京市房山区××号院××号楼××层××，房屋成交总价为1200000元，房屋家具、家电、装饰装修、配套设备及综合补偿款等作价60000元，上述价款买受人一并另行支付出卖人；买受人于签订本合同当日，向出卖人支付购房定金100000元，该定金用于冲抵购房款；买受人采取分期付款方式支付购房款，于2018年1月10日前向出卖人交纳房款500000元，于过户前24小时按资金监管要求向出卖人交纳房款760000元；买受人应于本合同签订后三日内向居间方提供完整、真实、合法有效的全部购房资格审核资料，买受人逾期提交超过15日，则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。关于违约责任，合同约定，若买受人未按照本合同约定期限付款或者迟延不配合办理贷款手续，逾期超过15日的，出卖人有权单方解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日将违约金支付给出卖人；届时出卖人应将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人负担；合同签订后，因买受人拒绝履行合同或者根本违约导致买卖合同无法履行，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。同时，李彦京签订《买方购房承诺书》，载明：一、本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发﹝2011﹞1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发﹝2011﹞8号）、《北京市住房和城市建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发﹝2011﹞65号）等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定。……四、本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一切法律责任；对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任。同日，刘春然、李彦京以及经纪公司签订《存量房屋买卖居间合同》。
签订合同当日，李彦京向刘春然给付4000元购房定金，并出具欠条一张：“今本人李彦京身份证号：××由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司居间服务所购买的房产，合同编号：2002698，房产证号：0XX**号，因本人今日资金不足欠房主购房定金人民币玖万陆仟元整（小写：96000元整），现本人承诺自今日起叁日内交纳。”2017年12月31日，李彦京向刘春然表达解除合同意向。后刘春然与李彦京在经纪公司居间服务下，约定李彦京于2018年1月8日给付剩余购房定金，李彦京未在该约定日期如期给付款项。2018年1月10日，李彦京向刘春然送达关于其不具备购房资质、合同无法继续履行要求解除合同的律师函。
本院认为，刘春然与李彦京签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。双方当事人应依约履行合同。刘春然起诉要求解除与李彦京签订的《存量房屋买卖合同》，李彦京表示同意解除，本院不持异议。关于违约责任问题，李彦京作为买受人应依照合同约定履行相应的提交材料、支付款项的义务，然李彦京在履行合同过程中未按照合同约定履行相应给付款项义务，且向刘春然明确表示拒绝继续履行合同并要求解除合同，应属违约；李彦京辩称不履行合同且要求解除的原因在于其签订合同时不具备购房资质，合同无法继续履行，本院认为李彦京作为买受人应当对房屋限购政策予以了解，且李彦京在签订合同时亦签署承诺书表明其知晓相关房屋限购政策，现其已不具备购房资质为由要求免除违约责任，无事实及法律依据，本院对此不予采信。关于违约金数额，李彦京提出合同约定违约金标准过高，要求减少违约金数额，符合法律规定，本院依据刘春然实际损失、双方履行情况、李彦京主观过错程度、预期利益等综合因素考虑予以调整违约金数额并酌情确定违约金为6万元；刘春然主张过高的部分本院不予支持。对于李彦京已经支付给刘春然的定金四千元，本着一次性解决纠纷的原则，对该定金一并处理，抵扣李彦京应支付给刘春然的违约金，抵扣后李彦京需向刘春然支付的违约金数额为五万六千元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：
一、解除刘春然与李彦京于二〇一七年十二月三十日签订的《存量房屋买卖合同》。
二、李彦京于本判决生效之日起十日内给付刘春然违约金五万六千元。
三、驳回刘春然的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千零七十元，由被告李彦京负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李亚丽
二〇一八年六月十四日
书记员 张 雪