江西省九江市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）赣04行终46号
上诉人（原审被告）九江市不动产登记局，住所地江西省九江市长虹大道366号。
法定代表人淦作乾，该局局长。
委托代理人胡艳平，不动产登记中心副主任。
委托代理人罗爱平，江西博一律师事务所律师。执业证号：13601198710324823。
委托代理人黄彩甜，江西博一律师事务所律师。执业证号：13601199311806453。
被上诉人（原审原告）江西乐安农村商业银行股份有限公司，住所地江西抚州市乐安县鳌溪镇乐安大道125号。
法定代表人潘强，该公司董事长。
委托代理人龚贵生，江西国赣律师事务所律师。执业证号：13610199510938986。
原审第三人九江市乾坤房地产开发有限公司，住所地江西省九江市环城路202号。
法定代表人蔡江永，该公司经理。
委托代理人叶启，该公司职员。
原审第三人蔡云伟，男，1962年10月8日出生，汉族，住九江市浔阳区。
上诉人九江市不动产登记局诉被上诉人江西乐安农村商业银行股份有限公司、原审第三人九江市乾坤房地产开发有限公司、原审第三人蔡云伟房屋行政登记及行政赔偿纠纷一案，不服江西省浔阳区人民法院（2017）赣0403行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2003年10月15日，借款人胡凌云与原乐安县公溪农村信用合作社签订了一份编号为（公溪）农信借字（2003）第23号的《借款合同》，合同主要约定：“借款人胡凌云向原乐安县公溪农村信用合作社借款人民币300万元；借款期限为2003年10月15日至2004年10月15日；借款利率为月利率9‰；本合同记载的借款金额、借款日期、还款日期如与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准；贷款逾期的罚息利率为每日万分之五”。同日，原乐安县公溪农村信用合作社与借款人胡凌云及第三人九江市乾坤房地产公司的委托代理人王木和签订了一份编号为信抵字2003第23号《抵押担保借款合同》，合同主要约定：原乐安县公溪农村信用合作社同意向借款人胡凌云发放贷款300万元，贷款期限1年；抵押人愿以下列财产或财产权利（详见抵押清单）作为本合同借款的抵押物，抵押给原乐安县公溪农村信用合作社，抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部贷款本息清偿完毕止，抵押担保的范围包括该贷款的本金利息加息、违约金及实现债权的费用。2003年10月16日，原乐安县公溪农村信用合作社与第三人九江市乾坤房地产公司在九江市房地产交易所见证下签订了一份《九江市房地产抵押合同》，合同主要约定：“抵押人（第三人九江市乾坤房地产公司）将坐落在本市浔阳区环城路218号锦湖豪庭二层（建筑面积1887.08平方米）的房产（在建工程）自愿抵押给原乐安县公溪农村信用合作社”。同日，原乐安县公溪农村信用合作社与第三人九江市乾坤房地产公司就上述抵押房产向原九江市房产管理局申请办理抵押登记，原乐安县公溪农村信用合作社取得了原九江市房产管理局颁发的房屋他项权利证书（权证号为九房浔他字第004888号）。2007年3月14日，第三人九江市乾坤房地产公司与第三人蔡云伟签订了一份商品房买卖合同，将包含涉案房屋面积在内的房屋所有权转让给了第三人蔡云伟，并于2010年12月8日经九江市住房保障和房产管理局办理了产权变更登记，将涉案房屋所有权登记至第三人蔡云伟名下，并向第三人蔡云伟颁发了九房权证浔字第××号房屋所有权证。
2015年3月，原告向本院提起行政诉讼，认为九江市住房保障和房产管理局于2010年12月8日为九江市乾坤房地产公司办理了产权转移登记手续并发放了产权证书给新的产权人蔡云伟的行政行为存在重大过错且明显违法，要求予以撤销并赔偿因抵押权无法实现而造成的经济损失。经本院依法审查，认为应先行解决民事争议故裁定不予受理。原告不服上诉，江西省九江市中级人民法院于2015年5月裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年12月，原告提起的民事争议经江西省抚州市中级人民法院作出的（2015）抚民二初字第46号民事判决书，判决由借款人偿付借款本金200万元及利息131.03891万元（利息暂计算至2015年1月22日），2015年1月22日以后的利息按日利率万分之五计算判决限定的债务履行期限届满之日止，同时判决九江市乾坤房地产公司以登记抵押物担保原告的债权优先受偿。该判决生效进入执行程序后，查明抵押物已被转卖，且借款人未发现有可执行的财产线索，故执行法院作出（2016）赣1025执228号执行裁定书，终结本次执行程序。现原告认为被告在原告持有涉案房屋他项权证的情况下，将涉案房屋所有权变更登记给第三人蔡云伟，该登记行为违法无效，并对因此造成原告抵押权不能实现的重大经济损失应承担赔偿损失，故诉至法院，要求确认被告于2010年12月8日作出的九房权证浔字第××号房屋所有权证的登记行为违法无效，并对原告享有抵押权的债权3310891元及判后利息因被告违法行为无法实现承担全部赔偿责任。
另查明，2005年5月16日，中国银行业监督管理委员会江西监督局批复同意设立“乐安县农村信用合作联社”；2006年9月25日经乐安县工商行政管理局核准，原乐安县公溪农村信用合作社变更名称为乐安县农村信用合作联社公溪信用社，乐安县农村信用合作联社公溪信用社系乐安县农村信用合作联社依法设立的分支机构，其不具备法人资格；2016年8月19日，中国银行业监督管理委员会江西监督局批复“同意江西乐安农村商业银行开业”，该行开业时，乐安县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。
再查明：根据九府厅发〔2010〕97号文件通知，原九江市房产管理局于2010年7月21日更名为九江市住房保障和房产管理局。2015年8月28日，根据九编发〔2015〕14号文件通知，九江市国土资源局加挂九江市不动产登记局牌子。2015年12月7日，根据九编发〔2015〕24号文件通知，同意设立九江市不动产登记中心，为九江市国土资源局管理的事业单位，九江市住房保障和房产管理局关于承办市本级房屋登记等不动产登记工作职责划入九江市不动产登记中心。
原审认为，本案涉案房屋经法院生效的（2015）抚民二初字第46号民事判决书羁束，证明本案他项权登记合法有效，涉案房屋的抵押担保债权属于本案原告所有，属于法律事实。依照房屋登记办法第三十四条之规定，“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”九江市住房保障和房产管理局在涉案房屋尚在抵押登记期间，且第三人九江市乾坤房地产公司未依法提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件及他项权利证书时，为第三人蔡云伟办理并颁发涉案房屋房产证的行政行为违法，故原告要求确认该登记行为违法，理由成立，本院予以支持。结合本案查明的事实，第三人蔡云伟购买涉案房屋时，没有证据证实其不是善意取得，而房屋办理登记的目的在于确保财产的稳定和交易的安全，故对九江市住房保障和房产管理局的违法登记行为不予撤销。涉案房屋变更登记的行为发生在2010年12月，虽该行为由九江市住房保障和房产管理局依原职能作出，但九江市住房保障和房产管理局的房屋登记职能已于2015年12月变更至被告九江市不动产登记局下属的九江市不动产登记中心，遵循权利与义务一致的适法原则，被告继受了房屋登记的职能，就依法应享有和履行该职能范围内的权利和义务。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条之规定，“国家机关和国家机关工作人员行使职权，造成公民、法人和其他组织合法权益损害的，受害人有权取得国家赔偿的权利”。本案中，造成原告经济损失的原因具有多重性，现九江市住房保障和房产管理局违法登记并向第三人蔡云伟颁发房屋所有权证的行政行为与原告贷款无法收回的损失之间存在因果关系，被告九江市不动产登记局作为继续行使房屋登记职能的行政机关依法应当承担行政赔偿责任。原告要求被告承担债权3310891元及判后利息的损失之诉请，因该抵押登记的行为发生在2003年，原告作为债权人，在债务人怠于履行还款义务时，就债权及抵押权未及时予以主张，其怠于主张债权的行为导致利息损失增加，为此而扩大的损失部分不应由被告承担责任。故对原告的赔偿请求，本院予以部分支持其债权本金2000000元。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称行政诉讼法）第七十四条第（一）款第（一）项、七十六条、《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第七条、《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第十条第一款第（二）项、第七十条、《中华人民共和国房屋登记办法》（以下简称房屋登记办法）第三十三条、三十四条之规定的规定，判决一、九江市住房保障和房产管理局于2010年12月8日作出的九房权证浔字第××号房屋所有权证的登记行为违法；二、被告九江市不动产登记局于本判决生效后十日内，赔偿原告损失2000000元，并支付自2017年3月7日至实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告江西乐安农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告九江市不动产登记局负担。
九江市不动产登记局不服，提起上诉称，一审法院认定事实错误、判决错误，理由如下：1.原审法院查明九江市住房保障和房产管理局于2010年12月8日作出涉诉房屋转移登记行为，并依法判决确认九江市住房保障和房产管理局作出的房屋转移登记行为违法，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第七条第五款规定，赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关；没有继续行使其职权的行政机关的，撤销该赔偿义务机关的行政机关为赔偿义务机关。即便九江市住房保障和房产管理局的房屋登记职能整合划转至上诉人下属的九江市不动产登记中心，但该机关尚未撤销，其依法应当是赔偿义务机关，故判令上诉人作为继受的赔偿义务机关承担赔偿责任违背法律规定。2.被上诉人提起本案诉讼是缘于涉诉房屋转移登记行为侵害了其抵押权，根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。仅凭被上诉人提交的2006年前借贷还款流水情况的复印件，无法有效证明被上诉人抵押担保的主债权不存在以“借新贷还旧贷”或“先还清旧贷再发放新贷”的方式消灭的事实，上诉人有充分理由认为被上诉人的抵押权因主债权的消灭而随之消灭。3.依据房屋登记办法第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。被上诉人明知涉诉在建工程抵押期限为一年（2003年10月15日
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2004年10月15日），从在建工程抵押到期至原登记机构办理房屋转移登记，长达6年的时间内，被上诉人既没有将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记，也未行使抵押权，上诉人有充分理由认为被上诉人的债权已经实现，故而被上诉人对房屋转移登记所造成的损失应当承担主要过错责任。4.至今，乐安县人民法院（2016）赣1025执228号只是作出终结本次执行程序裁定，民事执行程序尚未终结，被上诉人诉请赔偿的实际损失尚未最终确定，依法不应予以国家赔偿。请求二审法院撤销江西省浔阳区人民法院（2017）赣0403行初9号行政判决；驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人江西乐安农村商业银行股份有限公司答辩称，一审判决事实清楚、证据充分、适用法律准确，理由如下：1.行政诉讼法第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，一审法院已查明九江市住房保障和房产管理局于2010年12月作出涉诉房屋转移登记行为，但该登记职能已于2015年12月依法变更至上诉人下属的九江市不动产登记中心，一审法院认定上诉人是适格被告并承担赔偿责任合法有据，上诉人以“行政机关没有撤销”为由主张原行政机关是适格被告并承担赔偿责任的理由不成立；2.《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，……债权消灭的，抵押权也消灭。抚州市中级人民法院作出的（2015）抚民二初字第40号民事判决书已经明确认定债权和抵押权有效，上诉人诉称“借新贷还旧贷”或“先还清旧贷再发放新贷”的方式消灭债权之主张没有任何依据；3.一审法院查明，在原审第三人九江市乾坤房地产开发有限公司未依法提交抵押权人同意抵押房产转让文书及他项权证书情形下，九江市住房保障和房产管理局在涉诉房产仍在抵押期间，为原审第三人蔡云伟办理涉诉房产转移登记并颁发房屋产权证，这是明显违法的登记行为。上诉人诉称被上诉人没有及时主张债权因而有理由相信其债权已经实现且抵押权消灭之主张，没有法律常识；4.本案抵押物已经转卖，且借款人未发现有可执行的财产线索，乐安县人民法院已于2016年11月29日作出（2016）赣1025执228号终结本次执行程序的裁定。故一审法院判决上诉人承担赔偿责任事实清楚、证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人九江市乾坤房地产开发有限公司述称，其与乐安县公溪农村信用合作社签订抵押合同的抵押期限是2003年10月15日至2004年10月15日，到期后，被上诉人一直未主张权利，诉讼时效已过。
原审第三人蔡云伟未陈述意见。
当事人向原审法院提交的证据均随卷移送本院，经本院核查，对原审判决定案证据的效力予以确认。
本院二审查明的案件事实与原审法院查明的案件事实基本一致。
本院认为,依据行政诉讼法第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，虽然作出涉诉房屋转移登记行为的行政机关是九江市住房保障和房产管理局，但该登记职能已于2015年12月依法变更至上诉人九江市不动产登记局下属的九江市不动产登记中心，根据“职权要素规则”，本案依法应由继续行使房屋登记职权的行政机关即九江市不动产登记局为被告。
根据房屋登记办法第三十四条规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。本案中，被上诉人江西乐安农村商业银行股份有限公司对案外人胡凌云享有的债权（200万元及利息131.03891万元）及对第三人九江市乾坤房地产开发有限公司享有的抵押权经（2015）抚民二初字第46号生效民事判决书确认，故本院对于上诉人诉称被上诉人享有的抵押权随债权消灭的主张不予认可。上诉人未尽必要的审慎审查义务，在申请人未依法提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书情形下，依然为本案第三人办理房屋转移登记并颁发产权证书，明显违法，考虑到涉诉房产已经转让，且其市值较大，一旦撤销极大损害第三人利益，并且影响稳定的房屋市场交易秩序，故依照行政诉讼法第七十四条第一款第（一）项之规定，本院确认本案房屋转移登记行为违法。
依据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条规定：行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为。第三十六条法规定：侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：……（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。本案中，房屋登记机关未依照法律规定行使职权损害了被上诉人江西乐安农村商业银行股份有限公司的财产权，应当依法承担相应的赔偿责任。被上诉人的直接损失为200万元，利息损失属于间接损失，故本院对于被上诉人要求赔偿利息损失的主张依法不予认可。另，本院认为：第三人九江市乾坤房地产开发有限公司明知自己的房屋已经设立了抵押，未经抵押权人江西乐安农村商业银行股份有限公司同意擅自转让并申请办理涉诉房屋转移登记，损害被上诉人的抵押权，依法应承担相应的赔偿责任；被上诉人江西乐安农村商业银行股份有限公司长期怠于行使自己的权利，其对于自身经济损失也应当承担相应的过错责任。综上，被上诉人江西乐安农村商业银行股份有限公司的经济损失是由其自身长期怠于主张权利、第三人九江市乾坤房地产开发有限公司故意隐瞒抵押情况、房产登记机关审查不严共同造成，因房屋登记机关是依法履行房屋登记职权的国家机关，其作出的房屋登记行为具有公信力，理应更加审慎地行使职权，故而本院认为房屋登记机关应承担被上诉人直接损失的40%为宜，一审法院直接判决房屋登记机关赔偿被上诉人全部的直接损失不妥，本院予以纠正。被上诉人的其他损失可向直接侵权人、担保人主张赔偿。
综上，一审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第七十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项和第三十六条第（八）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：
一、撤销江西省浔阳区人民法院（2017）赣0403行初9号行政判决；
二、确认本案房屋转移登记行为违法，上诉人九江市不动产登记局于本判决生效后3个月内赔偿被上诉人经济损失80万元；
三、驳回原告江西乐安农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
一、二审案件诉讼费共计100元，由上诉人九江市不动产登记局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永宏
审 判 员 张 伟
审 判 员 商 宏
二〇一八年六月十九日
法官助理 蔡妃妃
书 记 员 肖鹏坤