浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0281民初11793号
原告（反诉被告）：余姚市人民政府阳明街道办事处，住所地：余姚市长安路22号。组织机构代码：73213467—X。
法定代表人：孙启春，该办事处主任。
委托诉讼代理人：冯晓东，浙江阳明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：余姚市广荧包装用品有限公司，住所地：余姚市南雷路时代大厦1号506－2。统一社会信用代码：330281000105746。
法定代表人：何建厅，该公司总经理。
被告：何建厅，男，1972年9月12日出生，汉族，余姚市广荧包装用品有限公司总经理，住余姚市。
被告：余姚市欧博朗仪表科技有限公司，住所地：余姚市玉立路183号。统一社会信用代码：330281000250424。
法定代表人：罗伯宪，该公司执行董事。
被告：余姚市好男孩色织茶巾厂（普通合伙），注册地：余姚市富巷北路东2号，实际经营地：余姚市城区阳明西路***号。统一社会信用代码：330281000193825。
代表人：陈立军，该厂合伙事务执行人。
原告余姚市人民政府阳明街道办事处（以下简称阳明街道）与被告余姚市广荧包装用品有限公司（以下简称广荧公司）、何建厅、余姚市欧博朗仪表科技有限公司（以下简称欧博朗公司）、余姚市好男孩色织茶巾厂（普通合伙）（以下简称好男孩色织厂）租赁合同纠纷一案，原告于2016年2月19日向本院起诉，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，征得原告同意后先行调解。后调解不成本院于2016年12月12日立案。因被告广荧公司提起反诉，本院于2017年1月5日受理，后依法适用简易程序，本诉与反诉合并审理，于2017年1月10日、1月17日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法组成合议庭，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告阳明街道的委托诉讼代理人冯晓东，被告广荧公司的法定代表人何建厅、被告何建厅、被告好男孩色织厂的代表人陈立军到庭参加诉讼。被告欧博朗公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳明街道向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告广荧公司签订《土地房屋租赁协议书》；2.被告广荧公司、何建厅立即向原告支付自2010年7月1日起至实际腾空房屋之日止拖欠的房屋租金（暂计算至2015年11月1日合计为人民币3086667元，已扣除被告已支付的300000元）；3.被告欧博朗公司、好男孩色织厂立即腾空并返还各自占用原告承租的位于城区××号（原大丰实业有限公司）的土地和房屋；4.四被告承担本案的诉讼费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：1.解除原告与被告广荧公司签订的《土地房屋租赁协议书》；2.被告广荧公司立即腾空并返还位于城区××号（原大丰实业有限公司）的土地和房屋，被告欧博朗公司、好男孩色织厂立即腾空并返还各自从被告广荧公司转租的位于城区××号（原大丰实业有限公司）的土地和房屋；3.被告广荧公司、何建厅立即向原告支付自2010年7月1日起至2015年11月30日止的租金人民币7752110元（已扣除被告已支付的300000元），此后的租金按每月122670元计算至实际腾空房屋之日止；4.被告欧博朗公司、好男孩色织厂在其应付被告广荧公司租金的范围内对第三项请求中被告广荧公司、何建厅拖欠原告房屋租金承担代为清偿责任；5.由四被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年5月12日，原告与被告广荧公司签订《土地房屋租赁协议书》一份，约定：“被告广荧公司为了经营需要要求租赁原告位于城区××路（原大丰实业有限公司）的土地和房屋。租赁房屋建筑面积10800平方米，棚房面积2790平方米，总计13590平方米，具体位置在十、十一号楼。租赁时间为2010年7月1日至2013年6月30日止。双方约定租期暂定三年，第一年租金人民币陆拾叁万元伍仟元整，第二年、第三年租金根据项目进展情况以及企业的纳税情况，另行商定”。上述协议达成后原告如约交付租赁房屋，但被告广荧公司未能按时支付房屋租金。2013年3月5日被告广荧公司向原告出具《承诺书》一份，承诺被告广荧公司在2013年4月20日之前付清拖欠原告的第一期租金635000元。但被告广荧公司仅在2013年6月26日向原告支付贰拾万元。2014年3月25日被告广荧公司、何建厅共同再次向原告出具《要求缓交租费的报告》一份，承诺在2014年5月30日前支付拖欠的第一年协议所规定陆拾叁万伍仟元，同时被告何建厅承诺“我作为公司法人个人作保证到期一定支付。”同时承诺剩余的两年租金在2014年底支付。但被告广荧公司仅在2014年5月30日支付给原告100000元。至今仍拖欠第一年租金335000元，以及第二、三年租金，且双方未能就第二、三年租金达成一致。现房屋仍由被告广荧公司使用至今，故被告广荧公司、何建厅实际已经拖欠2010年7月-2011年7月租金：335000元；2011年7月-2015年7月合计4年租金以及2015年7月至实际腾空之日止的租金。另经核实，被告广荧公司将部分房屋转租给被告欧博朗公司、好男孩色织厂使用。综上请求法院作出判决支持原告的诉讼请求。
被告广荧公司、何建厅共同辩称，一、广荧公司与阳明街道于2010年5月12日签订的《土地房屋租赁协议书》合同无效。理由如下：1.协议签订的房屋违反土地未按照建设工程规划许可证的规定。2.违反“储备土地或连同地上建（构）筑物，临时利用，一般不超过两年”的时间规定。依据国土资发（2007）277号文件《土地储备管理办法》。3.违反2001年国务院第305号发布的《城市房屋拆迁管理条例》第12条第（一）、（二）、（三）项规定，即：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。”二、民事起诉状把何建厅列为被告不当。1.原告提供的土地房屋租赁协议表明，甲方阳明街道办事处是与乙方余姚市广荧包装用品有限公司、宁波领航科技股份有限公司签订的《土地房屋租赁协议书》；2.承诺书、要求缓交租费的报告上落款盖章都是余姚市广荧包装用品有限公司，虽有何建厅的签名，但何建厅是该公司的法定代表人。据此，把何建厅列为被告不当。三、原告阳明街道出租房屋的主体不适格，理由是原告对出租的房屋没有所有权，该房屋所有权××余姚市土地交易储备中心。四、被告与原告于2010年5月12日签订的土地房屋租赁协议，阳明街道未按协议约定履行义务，应负违约责任。五、原、被告签订的土地房屋租赁协议于原告起诉之日已终止。六、被告未如期交租金有情有可原的其他因素，原告不能无视这些实际情形。1.被告与阳明街道签订的租房协议是为招商引资项目大型即无氟制冰机而签订。2.2013年10月，余姚遭受了百年一遇的洪涝水灾。七、原告对酿成租赁纠纷及纠纷久拖不决负有不可推卸的责任。综上所述，原告阳明街道应正视与被告签订闲置厂房租赁协议和诸多事实，被告只是为招商引资替投资单位代签的事实；在实际使用厂房面积上只有2790平方米使用到现在的事实；主体厂房10800平方米至始至终没有使用的事实；被告曾为街道招商引资，也实际投资那么多的资金用在道路、围墙、通电、通水和修缮厂房等（本应由房东承担的费用）事实情况；加上2013年10月百年一遇洪涝水灾等事实；以及被告在该地块项目前期投资失败，后期没有收益；企业一直处于僵死状态，资金周转确实困难等实际情况，请原告于情、于理、于法妥善解决本次租赁纠纷。
被告欧博朗公司未作答辩。
被告好男孩色织厂辩称，本被告是向被告广荧公司租赁的，没道理让本被告承担租金，如果原告与被告广荧公司解除协议，让本被告腾空是有道理的。
反诉原告广荧公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令反诉被告阳明街道与反诉原告广荧公司于2010年5月12日签订的土地房屋租赁协议书无效；2.诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：本诉被告与本诉原告于2010年5月12日签订土地房屋租赁协议书的地块，原系大丰公司的工业土地和厂房（位于城区××）。该地块在2007年已经被列入余姚市政府储备土地，且余姚市土地交易储备中心已按国家规定办理相关规划手续并领取了土地证；土地规划用途为“混合住宅”；该地块的地上建筑物将在规划开发为住宅建设用地时拆除，属于拆除范围内的房屋。余姚市土地交易储备中心于2007年7月20日将有证土地30286平方米、带证土地面积5542.67平方和厂房出租给被告（本诉原告），租赁时间为2007年10月1日至2010年9月30日止（详见双方租赁协议）。2010年5月12日本诉原告阳明街道又将该地块的部分土地和厂房转租给本诉被告广荧公司。双方约定租赁时间为2010年7月1日至2013年6月30日止（详见双方租赁协议）。2007年11月19日国土资源部和国家财政部中国人民银行联合制定发布的土地储备管理办法（国土资发〔2007〕277号文件）第四章第二十一条明确规定：“在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年。”据此，本诉原告阳明街道和余姚市土地交易储备中心的行为违反了行政法规的强制性规定，本诉被告与本诉原告签订的《土地房屋租赁协议书》显属无效。本诉原告的行为使本诉被告蒙受经济损失。综上所述，本诉原告向余姚市土地交易储备中心租期已满又转租给本诉被告，无转租权。且本诉原告和余姚市土地交易储备中心的行为违反了行政法规的强制性规定，应依法认定2010年5月12日签订的《土地房屋租赁协议书》合同无效，请求法院支持反诉诉讼请求。
反诉被告阳明街道针对反诉辩称，反诉请求要求确认协议无效是不符合法律规定的，不应该得到法院的支持。从反诉状来看，引用的无效理由是合同违反行政法规的强制性规定，行政法规强制性规定引用的法律依据是国土资源局和国家财政局人民银行联合发布的土地储备管理办法227号文件，从法律角度来说这个不是行政法规而是部门规章，是各部门联合制定的规章。行政法规是国务院的制定的，与部门规章相抵触，违反部门规章不应该成为合同无效的理由。从反诉原告的陈述以及本诉的答辩意见，出租房屋未取得规划许可证，从而依据最高院司法解释认定为无效，对此认为这个理由不符合事实，这个土地原来是大丰公司的，30000多平方米土地以及30000多平方米厂房有房产证与土地证，符合土地与房产规划，收储有会议纪要与协议的，所以本案中没有法定的无效理由，反诉原告的反诉请求不应该得到支持。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了下列证据：1.土地房屋租赁协议1份，拟证明原告与被告广荧公司存在租赁合同关系，第一年租金630000元，第二、三年根据项目进展情况以及企业纳税情况另行商定，属于约定不明的事实。2.承诺书1份、要求缓交租费报告1份，拟证明2013年3月5日被告广荧公司以及被告何建厅以承诺人身份就第一期租金635000元承诺于2013年4月20日付清，被告何建厅作为个人对全部租金作保证的事实。3.进账单2份，拟证明原告已经收到的租金为300000元，支付时间分别是2013年6月26日、2014年5月30日的事实。4.（2014）甬余民初字第1688号民事裁定书1份，拟证明原告于2014年12月主张过权利的事实。5.余姚市人民政府办公室抄告单复印件2份、收购土地及房屋协议书复印件1份，拟证明租赁房屋、土地各3万多平方米，以前是向大丰公司收储，通过转让方式归入国土资源局储备中心，是合法标的物的事实。6.房地产估价报告书1份，拟证明原告主张权利租金总额以及支付评估费的事实。7.确认书1份，拟证明租赁期限届满以后土地使用人对原告出租行为予以认可的事实。8.发票1份、宁波银行网上交易凭证打印件1份，拟证明本案中原告支付评估费23926元的事实。
被告广荧公司、何建厅向本院提交了以下证据：1.土地证复印件1份，拟证明规划用途是混合住宅，2007年2月领取土地证的事实。2.原告与土地储备中心的租赁协议复印件1份，拟证明租赁时间以及转租均超期，原告主体不适格的事实。3.被告广荧公司的营业执照、组织机构代码证、身份证（均为复印件）各1份，拟证明被告何建厅系被告广荧公司的法定代表人的事实。4.2010年情况反映报告复印件1份、历年电费明细1份，拟证明2010年7月30日已经向原告及其主要领导提出房屋情况，厂房不能使用，需要修缮费用，如果被告修缮要求抵充第2、3年的租金约定以及2012年6月刚刚通电的事实。5.实际道路建设配电房修缮费用清单1份，拟证明被告实际花费1780000元的事实。6.2014年6月9日原告起诉被告的起诉状复印件1份、法院传票复印件1份，拟证明原租赁协议应该从原告起诉之日起即2014年6月9日协议终止的事实。7.营业执照、租赁协议（均为复印件）各1份，拟证明项目公司成立的事实。8.意向协议书复印件1份，拟证明招商引资的事实。9.补助报告复印件1份，拟证明2013年水灾严重要求政府补助的事实。10.要求减免部分房租的申请报告复印件1份，拟证明实际使用了2790平方米，原告也同意减免部分房屋的事实。11.协调会议纪要复印件1份、阳明政（2014）39号文件复印件1份，拟证明协调无果，同样地块报上去，但是被告广荧公司没有报上去显失公平的事实。12.传票复印件1组，拟证明原告与土地交易中心多次提起诉讼，合同履行过程中已经提出异议，租赁协议终止，以及由于原告多次起诉、撤诉、变更，拖延时间并扩大损失的事实。
被告好男孩色织厂向本院提交了以下证据：厂房租赁协议（合同）1份、协议书1份、领付款凭证4份，拟证明被告好男孩色织厂支付租金，一共是275120元，另外合同签订的2013年3月15日前一次性付款166000元的事实。
被告欧博朗公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证权利。对争议的事实和证据，经本院审查后认定如下：1.对原告提交的证据1，被告广荧公司、何建厅认为情况属实，但是协议在被告盖章后并没有拿到过；被告好男孩色织厂认为没有见到过。经审查，本院对该证据予以采信。2.对原告提交的证据2，被告广荧公司、何建厅对该证据的真实性没有异议，认为针对的是合同的第一期房屋租金635000元，被告何建厅是代表公司的行为，也是有公司盖章的；被告好男孩色织厂对该证据没有意见。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信，但是该承诺书是被告何建厅仅对第一期租金635000元作了保证，而非原告陈述的全部租金。3.对原告提交的证据3，被告广荧公司、何建厅、好男孩色织厂均没有意见，经审查，本院对该证据予以采信。4.对原告提交的证据4，被告广荧公司、何建厅认为对原协议已经提出异议；被告好男孩色织厂对该证据有异议，认为并没有通知本被告。经审查，本院认为该裁定书系原件，对该证据予以采信。5.对原告提交的证据5，被告广荧公司、何建厅对该证据的真实性没有异议，但是对内容并不是很清楚，说明这个地块已经被国土资源局土地交易中心作为收储土地，也只能证明是国家储备土地；被告好男孩色织厂对该证据没有意见。经审查，本院对该证据予以采信。6.对原告提交的证据6，被告广荧公司、何建厅认为报告针对的对象并不清楚，只有土地证，没有房产证，产权不清晰，报告只能作为参考意见，打官司就是为了收取租金，认为协议有效的话就按照协议约定来；被告好男孩色织厂认为应当按照协议来。经审查，本院对该证据的真实性、合法性予以采信。7.对原告提交的证据7，被告广荧公司、何建厅对该证据的真实性没有异议，但认为其内容无效，已经违反了土地储备管理办法第4条、第21条，临时土地使用时间是不能超过2年的规定；被告好男孩色织厂对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以采信。8.对原告提交的证据8，被告广荧公司、何建厅、好男孩色织厂对该证据均无异议。经审查，本院对该证据予以采信。9.对被告广荧公司、何建厅提交的证据1，原告对该证据的真实性、合法性没有异议；被告好男孩色织厂对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以采信。10.对被告广荧公司、何建厅提交的证据2，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对证明的内容有异议，超过租赁期限以后的法律界定为不定期租赁，不定期租赁到目前××余姚市土地储备中心也是认可的，也没有要求收回土地，所以说各方协议处于不定期租赁状况，是有合法有效的，且因为土地所在位置在原告阳明街道辖区内，根据市政府职能划分各个街道中的国土这块职权由各个街道自己行使，出现以租赁方式把争议土地由原告阳明街道代为出租，所以从职权上来看也是长期有效的；被告好男孩色织厂对该证据没有意见。经审查，本院对该证据的真实性、合法性予以采信。11.对被告广荧公司、何建厅提交的证据3，原告对营业执照没有异议，但是组织机构代码证载明时间是2015年8月15日已经到期，对是否有效有异议；被告好男孩色织厂对该证据无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。12.对被告广荧公司、何建厅提交的证据4，原告对情况反映报告以及照片经过核实，认为现任街道工作人员不知情，没有收到过且认为证据是复印件不具有真实性；电费清单被告所列的时间是2012年-2014年，对以前有无通电无法证明，对真实性没有异议，对拟证明的内容有异议。被告好男孩色织厂对该组证据无异议。经审查，本院认为报告及照片系复印件的证据难以认定真实性而不予采信，对电费清单的真实性予以采信，但无法证明通电时间，原告关于电费清单的质证意见成立。13.对被告广荧公司、何建厅提交的证据5，原告认为费用清单系两被告自行制作，对三性有异议，费用清单事先并没有报原告批准，都是被告广荧公司、何建厅自己罗列，不符合财政审计制度，且费用由原告承担也不符合合同第4条第5、6款约定；被告好男孩色织厂对该证据无异议。经审查，本院认为原告的质证异议成立，对该证据不予采信。14.对被告广荧公司、何建厅提交的证据6，原告对证据的真实性、合法性没有异议，但是认为与本案没有直接关联；被告好男孩色织厂认为并不清楚。经审查，本院对该组证据的真实性、合法性予以采信。15.对被告广荧公司、何建厅提交的证据7，原告对该证据三性均有异议，认为是被告广荧公司、何建厅与第三方之间的关系，与原告无关；被告好男孩色织厂对该证据没有意见。经审查，本院认为该组证据为复印件，对其真实性不予采信。16.对被告广荧公司、何建厅提交的证据8，原告对该证据的真实性、合法性有异议；被告好男孩色织厂认为听说过，但不是很清楚，没有意见。经审查，本院认为该证据系复印件，对该证据的真实性不予采信。17.对被告广荧公司、何建厅提交的证据9，原告对该证据的三性均有异议；被告好男孩色织厂对该证据没有异议。经审查，本院认为系被告广荧公司自行制作形成，也无原件核对，对其真实性不予采信。18.对被告广荧公司、何建厅提交的证据10，原告对该证据的三性均有异议；被告好男孩色织厂对该证据没有意见。经审查，本院认为该证据系复印件，无原件核对，对其真实性难以确认。19.对被告广荧公司、何建厅提交的证据11，原告对该证据的三性均有异议，认为这个是国有资产，是否减免是由国资委决定，这些文件不能证明显失公平的问题；被告好男孩色织厂对该证据没有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。20.对被告广荧公司、何建厅提交的证据12，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，只是说明原告一直在主张权利，作为被告没有正式有效处理问题，现在房屋处于继续的不定期租赁状况，由此证明租期届满不收取租金的事实与法律不符；被告好男孩色织厂对该证据没有意见。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。21.对被告好男孩色织厂提供的证据，原告认为由法院审核转租的事实，与原告无关，原告也不知情；被告广荧公司、何建厅对合同、协议书及领付款凭证没有异议，其余需要核实。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，经审理本院查明：
2007年6月15日，余姚市人民政府办公室出具抄告单一份，载明同意市国土资源局以58846469元补偿金额收购浙江大丰实业有限公司位于阳明西路××地××36550.72平方米土地和33014.86平方米房屋。2007年6月25日，余姚市国土资源局与浙江大丰实业有限公司签订《收购土地及房屋协议书》一份。
2010年5月12日，原告阳明街道（简称甲方）与被告广荧公司（简称乙方）签订《土地房屋租赁协议书》，载明：一、租赁面积……2、房屋建筑面积：房屋建筑面积10800平方米，棚房面积2790平方米，总计13590平方米，具体位置在十、十一号楼；二、租赁时间：2010年7月1日至2013年6月30日止；三、租赁金额：1、为引进项目，顺利落户本市，政府为乙方解决临时租用闲置厂房，乙方自营解决厂房整修，甲方在出租期内帮助协调配套到位水电供给。租期暂定三年，第一年租金人民币陆拾叁万伍仟元整。第二年、第三年租金根据项目进展情况及企业的纳税情况，另行商定。三年后，根据项目进展，另行协商是否续租。每年分两期付款，7月1日和1月1日前各付一半。2、乙方在规定时间内，如不按合同规定支付租金，甲方有权终止本合同履行；乙方如中途退租，需在三个月前通知甲方，但甲方不退还乙方交付租金。如乙方未在上述期限内通知甲方退租，应赔偿甲方三个月的租金损失。3、甲方在合同期内，如提前收回出租厂房，须提前三个月以书面方式通知乙方，乙方须无条件执行，通知之日起，免交租金。一年内如遇搬迁，双方协商补偿乙方搬迁费用。四、其他有关事项1、为确定工厂顺利生产，甲方暂定区块东侧通道为乙方集装箱车、其他车辆和人员进出通道。2、乙方在租用期间内违法违纪经营，经营不善造成经济损失及停业损失或因安全问题造成事故的，甲方不负任何责任。3、乙方在租用期间内，如遇不可抗拒的因素，造成对乙方的损失，甲方不负责任。4、乙方在租用期内的房屋，内部结构如需改变，改变方案报甲方备案并同意；如结构改变造成的不利后果由乙方自行承担，并赔偿甲方的一切经济损失。5、乙方在租赁期内的房屋维修由乙方自行自费负责，如有损坏按价赔偿。6、乙方在租赁期间内的水电等费用及生产所需的其他设施均由乙方自行处理。租期满后所添置的设备自行处理。7、乙方在租赁期间所发生的债务均与甲方无关。甲方由原告阳明街道盖章确认，乙方由被告广荧公司盖章，被告何建厅签字确认，鉴证方由余姚市土地交易储备中心盖章确认。
2013年3月5日，广荧公司（手写文字，没有盖公章）、何建厅出具承诺书一份，载明：我承诺就企业广荧公司所租阳明街道（原大丰厂房）所签订三年欠款第一期63.50万元在2013年4月20日付清（陆拾叁万伍仟元整）。2014年3月25日，被告广荧公司、何建厅出具要求缓交租费的报告一份，载明：“阳明街道：广荧公司原为浙江德瑞恒通用设备有限公司招商引资项目出面签订租房协议阳明西路718号（原大丰公司厂房）。后因浙江德瑞恒通用设备有限公司投资失败，现存在租房费第一期协议约定陆拾叁万伍仟元整，去年支付过贰拾万元，尚欠肆拾叁万伍仟元整。因本企业周转困难，去年下半年水灾停产，现年后刚刚生产，货款尚未到账，特要求向街道缓交到2014年5月30日前付清。我作为法人个人作保证到期一定支付。另外，第二年和第三年租金，要求能在原租金的额度下给予减免，本公司在这几年中，就电力设施仅厂房维修方面投入170万元。请街道领导给予考虑减免，该部分租金本公司承诺在2014年度支付，特此困难报告，望给予照顾。”
2013年6月26日，被告广荧公司支付原告200000元。2014年5月30日，被告广荧公司支付原告100000元。
被告广荧公司在承租涉案土地房屋后，部分转租给他人使用并收取租金。截止法庭辩论终结，涉案地块以及房屋现在由被告广荧公司、好男孩色织厂使用，被告欧博朗公司已经搬离。
原告阳明街道曾向被告广荧公司、何建厅提起房屋租赁合同纠纷一案的诉讼，后于2014年10月24日撤回起诉。
在审理过程中，原告申请对涉案房屋及土地租金价格进行评估。杭州永正房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告1份，载明：十号楼：2011年7月1日-2012年6月30日、2012年7月1日-2013年6月30日、2013年7月1日-2014年6月30日，建筑面积13590㎡，土地面积9289.95㎡，每平方9元/月，月租金122310元，年租金1467720元。2014年7月1日至2015年6月30日，建筑面积13590㎡，土地面积9289.95㎡，每平方10元/月，月租金135900元，年租金1630800元。2015年7月1日-2015年11月30日，建筑面积13590㎡，土地面积9289.95㎡，每平方米8元/月。月租金108720元，五个月合计543600元。十一号楼：2011年7月1日-2012年6月30日、2012年7月1日-2013年6月30日、2013年7月1日-2014年6月30日，建筑面积2790㎡，土地面积1907㎡，每平方6元/月，月租金16740元，年租金200880元。2014年7月1日-2015年6月30日，建筑面积2790㎡，土地面积1907㎡，每平方5元/月，月租金13950元，年租金167400元。2015年7月1日，建筑面积2790㎡，土地面积1907㎡，每平方5元/月，月租金13950元，五个月合计69750元。由此花费鉴定费23926元。
另查明，2017年1月16日，余姚市土地交易储备中心（甲方）与原告阳明街道（乙方）签署确认书一份，载明：甲方与乙方签订的《土地房屋租赁协议书》，且约定租赁时间为2007年10月1日至2010年9月30日止。租期届满后，双方虽未再次签订书面协议，但甲方在期满后将协议约定的土地和房屋继续以不定期租赁方式出租给乙方及乙方在租期届满前、租期届满后将上述土地和房屋转租给广荧公司的行为予以认可。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中原、被告签订的土地房屋租赁协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。本案中反诉原告广荧公司认为与反诉被告签订的协议无效的依据不足，故反诉原告广荧公司的该主张没有法律依据，对该反诉请求不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告广荧公司不按约支付租金，原告可终止合同，现原告要求解除双方之间的《土地房屋租赁协议书》依法有据，本院予以支持。合同解除之后，被告广荧公司应当腾空并返还涉案房屋和土地，被告好男孩色织厂作为次承租人也应当腾空搬离，本院对原告要求被告广荧公司、好男孩色织厂搬离腾空的诉讼请求予以支持。被告欧博朗公司已经搬离涉案房屋及土地，故对原告要求被告欧博朗公司搬离的诉讼请求不予支持。关于租赁费用，原告要求第一年按合同约定的金额635000元，此后要求按照评估价格确定租金；被告广荧公司认为实际承租约2000平方米，且双方约定除第一年租金外，其余是按照项目进展情况及企业纳税情况另行商定。本院认为，关于第一年的租金双方明确约定为635000元，扣除被告广荧公司已经支付的300000元，被告广荧公司尚需实际支付原告335000元，另被告何建厅作为承诺人需对该335000元承担连带清偿责任。至于2011年7月1日至2013年6月30日止的租赁费，双方约定按照项目进展以及企业的纳税情况另行商定，可见当时为了招商引资发展经济有一定的政策措施，现原告要求按照当地的市场价计算租金与当时的实际情况以及双方的真实意思表示不符，并且评估的租金与约定的租金相差的金额较大，故本院综合考量后认为以635000元/年来收取租金更为适宜。被告广荧公司在承租后实际上将部分地块以及房屋出租给他人并收取租金，故对被告广荧公司认为的仅承租约2000平方米的主张不予采纳。合同到期后，双方均没有提出异议，继续使用承租物的，构成不定期租赁，按照原合同继续履行，故2013年7月1日至实际腾空之日止的租金每年按635000元计算为宜。对于原告要求被告欧博朗公司、好男孩色织厂在尚欠被告广荧公司租金范围内承担清偿责任没有法律依据，对该诉讼请求不予支持。被告欧博朗公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，并不影响本院依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告余姚市人民政府阳明街道办事处与被告余姚市广荧包装用品有限公司于2010年5月12日签订的《土地房屋租赁协议书》；
二、被告余姚市广荧包装用品有限公司、被告余姚市好男孩色织茶巾厂腾空并向原告余姚市人民政府阳明街道办事处返还位于余姚市城区阳明西路718号（原大丰实业有限公司）的土地和房屋；
三、被告余姚市广荧包装用品有限公司支付原告余姚市人民政府阳明街道办事处自2010年7月1日至2011年6月30日的剩余租赁费335000元，被告何建厅对该款项的支付承担连带清偿责任。被告余姚市广荧包装用品有限公司支付原告余姚市人民政府阳明街道办事处2011年7月1日至2017年6月30日止的租金3810000元，并按52916.67元/月向原告余姚市人民政府阳明街道办事处支付自2017年7月1日起至实际搬离腾空之日止的租金（占有使用费）；
第二、三条中款项的支付以及腾空搬离行为均在本判决发生法律效力后十日内履行。
（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
四、驳回原告余姚市人民政府阳明街道办事处的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告余姚市广荧包装用品有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费66144元，由原告余姚市人民政府阳明街道办事处承担22459元，由被告余姚市广荧包装用品有限公司、被告何建厅共同承担6325元，由被告余姚市广荧包装用品有限公司承担37320元，被告余姚市好男孩色织茶巾厂承担40元。反诉案件受理费40元，由反诉原告余姚市广荧包装用品有限公司负担。鉴定费23926元，由原告余姚市人民政府阳明街道办事处承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 丁金琴
人民陪审员 徐建棠
人民陪审员 倪金波
二〇一七年七月十八日
书 记 员 刘云潇