广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初1195号
原告：黄xx，女，1986年1月25日出生，汉族，住址：广州市番禺区，
委托代理人：曾xx，系广东红棉律师事务所律师。
被告：李xx，男，1970年12月19日出生，汉族，住址：广州市白云区，
委托代理人：潘xx，系广东xx律师事务所律师。
原告黄xx诉被告李xx租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄xx的委托代理人曾xx和被告李xx的委托代理人潘xx均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄xx诉称：原告与被告于2014年12月19日签订《租赁合同》，被告将位于广州市番禺区xx镇xx3号建筑物一栋（面积约2500平方米、共4层，总面积为10000平方米）出租给原告用于转租，租赁期限为18年，从合同签订之日起至2032年12月31日止，并约定租金标准为：第一年30元/平方米，第二年33元/平方米，第三年36元/平方米，之后每隔三年递增10%，收取合同保证金90万元，被告为遮蔽该建筑物系违法建筑的事实，向原告出示证明，证明该建筑不属于违法建筑治理范畴。2015年5月，潜在承租人拟承租该建筑用于设立xxKTV，在提交设立材料时因该建筑属于违章建筑不予批复。其后，原告将这一情况告知被告，并请被告提供合法、有效的产权证明文件。之后，原告多次与被告联系，被告均以种种借口推脱，至今仍不能提供。2016年2月，原告向广州市番禺区规划局申请信息公开，确认该建筑为违章建筑，原告即向被告表示合同无效并要求返还合同保证金。2016年1月18日，原告与被告签订交接书交接该建筑，原告不再使用该建筑。综上，被告出租给原告的房屋没有合法、有效的产权证明文件，也未取得建设工程规划许可证，致使合同无效；被告隐瞒该建筑没有产权证之真相，欺诈原告签订合同；被告的不诚信的行为使原告的合同目的无法实现，已构成根本违约。为保护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：1、被告立即向原告返还合同保证金人民币376796.5元，并自2016年1月18日计算利息（按中国人民银行同期贷款利率支付利息暂计至2016年2月22日为2461元）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告李xx辩称：不同意原告的涉案诉请，原告还没有将涉案建筑物完全向被告移交，被告目前还没有接管现场。原告是因自身原因经营不下去，然后拒绝交纳租金而引起本案诉讼，并不是因被告的建筑物不合法所导致的，原告应承担自身的责任。
经审理查明：2014年12月19日，原告黄xx（作为承租方、乙方）和被告李xx（作为出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：乙方向甲方承租物业，物业位于广州市番禺区xx镇xx3号建筑物一栋，单层面积约2500平方米、共4层，总面积为10000平方米，该建筑楼前后空地位置为消防通道（可用作临时停车场），面积约2000平方米；该物业用途为：乙方可根据自身经营需要规划物业的用途，空地位置可用作停车场，但政策法律法规、消防部门及当地政府部门明令禁止的除外；租赁期限18年，即自合同签订之日起至2032年12月31日止；租金及交租时间为：建筑楼租金第一年为30元/平方米，第二年为33元/平方米，第三年为36元/平方米，之后每隔三年为一递增周期，租金标准按上一期租金标准的基础上递增10%，空地月租金标准为：从2015年7月1日起至2016年6月30日止，该期间租金标准为3000元/月，从2016年7月1日起至2017年6月30日止，该期间租金为5000元/月，每隔三年为一递增周期，租金标准按上一期租金标准的基础上递增10%，如此类推，乙方需在每月5日前向甲方缴交当月租金，自签订合同之日至2015年6月份为免租期，租金从2015年7月份开始缴交；合同保证金90万元，乙方于签订本合同时向甲方支付60万元，在2015年7月5日前支付30万元，若乙方无违约，在租赁期满乙方交还租赁物给甲方后3天内一次性无息退还给乙方，甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、能源费和其他费用，或由于乙方的原因给甲方带来的经济损失赔偿等等。
现原告以涉案租赁合同无效而要求被告返还合同保证金诉至本院。
庭审时，原告提交了《中国银行网上银行电子回单》、《广州农村商业银行的业务凭证》、《中国工商银行电子银行回单》四份及《收据》四份，用以证明其于2014年12月19日向被告交纳合同保证金60万元、于2015年6月30日向被告交纳合同保证金30万元、于2015年6月30日向被告交纳7月份租金30.3万元、于2015年8月5日向被告交纳8月份租金33万元、于2015年9月11日向被告交纳9月份租金27.6万元、于2015年10月16日向被告交纳10月份租金30万元、于2015年11月17日向被告交纳11月份租金25万元；提交了一份《证明》，载明“广州市番禺区质监局：兹我镇广州市xx物业租赁有限公司单位，地址广州市番禺区xx镇xx3号的楼房完建时间为2013年12月31日，建筑层高四层，建筑用途为商业，不属于违章整治范围。镇（街意见）：“同意”广州市番禺区xx镇人民政府”用以证明被告为掩饰涉案租赁物为违章建筑而向原告出示了xx镇人民政府出具的无效证明；提交了一份由原、被告于2016年1月18日签署的《交接书》，载明“原、被告双方就租赁广州市番禺区xx镇xx3号建筑物一栋的商业大厦进行以下交接确认：1、原告交还被告钥匙把；2、原告向被告缴纳2015年电费30327.7元。交接双方确认以上为交方应予交接的全部物品，自签订本次交接书之日起，交方不再使用该租赁建筑。注：属于黄xx可搬迁物品在1月26日止自行搬离，否则依放弃处理”，用以证明其已将涉案租赁物交还被告；提交了一份《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，用以证明涉案建筑物没有办理相关建设用地规划许可、建设工程规划许可；提交了一份《关于解除xx陈戴巷合同之协议》，用以证明其因涉案建筑物已交还被告而与案外人中国xx股份有限公司广州分公司解除《xx陈戴巷合同》，因当时已将场地交还被告，原告把该合同所得的利益6000元返还给xx公司。
针对原告的证据，被告认为，涉案合同约定的保证金只在租赁期限届满才退还原告，退还之前被告还有权扣减、抵消原告未付的租金等费用，因目前合同尚未期满，且原告拖欠被告租金、管理费等，尚未具备退款的条件；确认原告提交的《电子回单》及《收据》，但可反映原告未按合同约定的每月5日前交纳租金，原告应支付相应的迟延付款违约金，且原告在2015年11月当月就未有足额交纳租金，其后就再未交纳租金，每月3000元的空地月租金也未交纳，至今原告拖欠的租金、滞纳金已经超过原告向被告交纳的保证金；广州市番禺区xx镇人民政府出具的《证明》恰恰可证明涉案建筑物不属于违章建设范围，该建筑物是合法有效的；原告本人称未签署过《交接书》，且该《交接书》上未有说明被告需要向原告退还保证金、未有约定交还多少钥匙、更未有对原告已租出部分的交接情况，《交接书》证明不了原告已经实际履行交接的义务；《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》上记载的地址与涉案合同建筑物的地址不同，证明不了涉案建筑物没有建设用地规划许可；《关于解除xx陈戴巷合同之协议》恰恰证明原告未向被告移交场地，该协议签署时间在交接书签署时间之后，原告也未向被告退还预收的租金。并提交了一份《申请报告》，用以证明涉案建筑物是因原告自身经营原因导致经营出现问题，从而原告开始不按时、不足额支付租金；提交了一份《关于xx公司（xx陈戴巷）基站的（天面）的租赁合同》，用以证明涉案建筑物（天面）是原告出租给中国xx公司广州市分公司，该天面部分都没有移交给被告。对此，原告反驳认为：据双方签署的《交接书》，原告已经完全向被告移交涉案建筑物，被告也在《交接书》上签署了备注；该《租赁合同》是原告在签署《交接书》时交给被告的，xx公司是原告的分租户，交接时一并移交给被告；该《申请报告》是因涉案建筑物难以出租，且产权有瑕疵，原告提出与被告协商降低租金。
诉讼中，原告于2016年3月4日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封被告所有的价值376796.5元财产。本院同日以（2016）粤0113民初1195-1号作出民事裁定书执行上述申请。
以上事实，有《租赁合同》、《银行电子回单》、《收据》、《交接书》以及本院庭审笔录等予以证实。
本院认为：原、被告于2014年12月19日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，但在本案法庭辩论终结前，被告未能提供涉案房产的合法报建手续或者已经建设主管部门批准建设的手续。因此，该涉案建筑物的租赁合同应属无效合同。原、被告双方互负返还义务。原告应返还被告已交纳的合同保证金。
关于涉案合同效力认定。被告提出案中原告提交的广州市番禺区xx镇人民政府出具的《证明》能证明涉案建筑物是合法建筑的抗辩意见，经查，该《证明》并不能充分证明涉案建筑物已取得建设工程规划许可证或者经建设主管部门批准建设的，且被告在诉讼中也未能进一步举证加以证明其主张，故本院对其主张不予采纳。
关于原告主张返还涉案合同保证金。因涉案合同认定无效，原告主张被告返还其已交纳的保证金于法有据，本院予以支持。原告在本案中自愿从已交纳合同保证金90万元中扣减其欠缴租金及电费523203.5元【（2015年7-12月合计应交纳租金180万元+2016年1月1-18日应交纳18万元+2015年12月未付电费2203.5元）减去（2015年7月已交纳租金303000元+2015年8月已交纳租金330000元+2015年9月已交纳租金276000元+2015年10月已交纳租金300000元+2015年11月已交纳租金250000元）】后要求返还余下款项376796.5元，是原告对其权利义务的自由处分，本院予以采纳。另外，被告抗辩原告从2015年11月一直拖欠租金（包括每月3000元空地租金）、滞纳金及未实际履行交还场地义务，但在本案审理中未有提出反诉，故本院在本案中不作处理，被告可另案主张。
关于原告要求被告支付保证金相应利息。案中原告要求被告从双方签署涉案《交接书》之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率支付相应利息的主张，虽被告否认该《交接书》是由其本人签署，但未有提供证据加以反驳，本院不予采纳。原告从双方签署该《交接书》之日起要求被告计付占用款项（保证金）利息并未超出法律规定的范围，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告黄xx与被告李xx于2014年12月19日签订的《租赁合同》无效；
二、被告李xx应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄xx返还款项人民币376796.5元及利息（以376796.5元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率标准从2016年1月18日起计付至该款项实际清偿之日止）。
本案受理费6988元、诉讼保全费2404元由被告李xx负担，上述费用原告已向本院预交。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林志强
人民陪审员 巫晓蓉
人民陪审员 赵 敏
二〇一七年三月二十五日
书 记 员 罗应斌