四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民终156号
上诉人（原审被告、反诉原告）：巴中市长林瑞投资有限公司，住所地四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑8号门市。
法定代表人：刘世安，执行董事。
委托诉讼代理人：蒋蜀新，四川宪恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京市长林瑞投资有限公司，住所地北京市昌平区西环路29号楼4层29-17号。
法定代表人：何长名，董事长。
委托诉讼代理人：蒋蜀新，四川宪恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川容大房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市锦江区东大街城守东大街段6号1栋14层9号。
法定代表人：杨孝春，董事长。
委托诉讼代理人：张永俊，男，1966年2月14日出生，汉
族，四川容大房地产经纪有限公司员工，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川容大物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区双庆路26号12栋2层2号。
法定代表人：何忍，董事长。
委托诉讼代理人：岳锐平，男，1964年12月4日出生，汉族，四川容大物业管理有限公司员工，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：张剑，四川九朝律师事务所律师。
上诉人巴中市长林瑞投资有限公司（以下简称巴中长林瑞公司）、北京市长林瑞投资有限公司（以下简称北京长林瑞公司）因与被上诉人四川容大房地产经纪有限公司（以下简称容大房产经纪公司）、四川容大物业管理有限公司（以下简称容大物业公司）委托合同、物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2016）川19民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，并于2017年4月10日公开开庭审理了本案。巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司的共同委托诉讼代理人蒋蜀新、容大房产经纪公司的张永俊、彭仕喜，容大物业公司的委托诉讼代理人岳锐平、张剑到庭参加诉讼。二审审理中，双方当事人申请庭外和解获本院准许，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条“民事诉讼法第一百四十九条规定的审限，是指从立案之日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不应计算在内”以及《最高人民法院案件审限管理规定》第十六条“不计入审理期限的期间依照本院《关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条执行。案情重大、疑难，需由审判委员会作出决定的案件，自提交审判委员会之日起至审判委员会作出决定之日止的期间”之规定，庭外和解期间、案件自提交审判委员会之日起至审判委员会作出决定之日止的期间，均不计入审理期限。本案现已审理终结。
巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司的上诉请求：1.撤销原判第一、二、三、五项判决；2.改判容大房产经纪公司和容大物业公司向巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司赔偿违约金3531075元；3.依法撤销于2015年11月24日签订的《解除合同协议》；在据实结算佣金基础上，容大房产经纪公司和容大物业公司返还巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司抵偿房屋售出的部分价款及未售房屋，以及多付的佣金费用；4.依法驳回容大房产经纪公司和容大物业公司的所有诉讼请求；5.一、二审案件受理费、财产保全费用全部由巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司负担。事实和理由：
一、一审法院严重违反诉讼程序，判决主文超过当事人的诉讼请求范围，在判决第一项超越当事人请求范围确认巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司支付资金利息，违反了《中华人民共和国
民事诉讼法》“不告不理”和居中裁判原则。
一审中，容大房产经纪公司和容大物业公司的诉讼请求没有要求巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司对赔偿经济损失2000万元、返还保证金200万元及支付佣金235万元计算资金利息，仅是赔偿违约金，而原判第一项判决为“以400万元为基数，自2015年12月6日起至付清之日止按月利率2％计算资金利息；以1235万元为基数，自2016年1月16日起至付清之日止按月利率2％计算资金利息；以700万元为基数，自2016年2月1日起至付清之日止按月利率2％计算资金利息”。按这样计算不仅超越当事人诉请的范围，而且变相加大了当事人的负担，按照法院判决的2％的月利率，按照现在同期贷款基准利息的计算数据有可能远超过了24％的法律支持的利息上限，甚至往后一直计算可能超过法律允许的36％的利息底线。一审法院超越诉讼请求判决的做法违反了法律规定。
二、一审判决对相关合同的效力认定，属于认定事实错误。1.双方于2015年11月24日签订的《解除合同协议》应当予以撤销。其一，该解除合同形式内容不符合合同法关于合同成立并生效的要求。合同必须多方当事人进行合意，真实表达自己的意愿，最终达成一致，签字盖章捺印方为有效。该合同需要解除的合同意愿涉及多个法律关系，即商品房委托买卖框架协议法律关系、商品房委托买卖法律关系、物业委托管理关系、解除合同法律关系，根据庭审质证过程中举示的双方当事人相关协议证据显示每一个法律关系涉及的当事人均为不同当事人，总的来说涉及的当事人为巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司、平昌县长林瑞投资有限公司（以下简称平昌长林瑞公司）、巴中国瑞房地产开发有限公司（以下简称巴中国瑞房产公司）、巴中市海龙通达房地产开发有限公司（以下简称海龙公司）及容大房产经纪公司和容大物业公司等7方当事人，但一审法院将该协议仅认定为约束巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司和容大房产经纪公司和容大物业公司的协议。所以从法律要求的形式和内容分析，该合同并不对所有当事人产生效力，当然也不承担解除的法律后果。
其二，对于巴中长林瑞公司来讲，在容大房产经纪公司和容大物业公司的胁迫下、违背真实意愿且具有重大误解的情况下签订意向性显失公平的《解除合同协议》，应当予以撤销。首先，本案中，协议双方在履行《房地产代理销售合同》的过程中发生销售纠纷，在处理销售纠纷的过程中容大房产经纪公司和容大物业公司态度强势，并采取诸多强硬手段使得巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司既不能使用新装修的售楼部，也不能在其他地方启动项下滨河世纪城新的销售，根据一审中各方提供的录音、影像证据资料，容大房产经纪公司和容大物业公司要求巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司必须给付2000多万元才能解决关于四川省巴中市人民政府因为规划要求强拆售楼部的事情，容大房产经纪公司和容大物业公司甚至故意激化矛盾要求四川省巴中市体育局等相关部门解决纠纷并将巴中长林瑞公司的员工李玉福锁于售楼部进行人身攻击和限制人身自由。迫于无奈，巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司才与容大房产经纪公司和容大物业公司于2015年11月24日签订了《解除合同协议》。
其次，该解除协议内容明显违反公平原则和当事人的真实意思表示。该解除协议是基于前面一系列协议演化而来，不能孤立地看。根据一审庭审证据显示，尽管协议各方签订的《房地产代理销售合同》约定巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司按照所售项目成交总额的5％向容大房产经纪公司和容大物业公司支付代理佣金，但是需要特别强调的是合同同时约定了支付代理佣金的条件，即“购买方采取按揭方式付款的，甲方（巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司）在签订认购合同或正式销售合同并收取首期房款且在银行对该购买方的按揭贷款支付到账后，可获得合同约定的代理佣金；购买方采取分期付款或一次性付款的，在签订认购合同或正式合同后并收齐最后一期房款或一次性收齐房款后，可获得合同约定的代理佣金；若遇客户退房或解除合同的，甲方不向乙方（容大房产经纪公司和容大物业公司）支付代理佣金”。因此，在合同约定的条件未成就的情况下，巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司不应当向容大房产经纪公司和容大物业公司支付。另外，协议各方于2014年11月20日签订的《补充协议》约定“甲方引进的基金会进入售楼部启动基金会方式销售后，乙方所销售房屋由原合同第五条第一款“乙方的代理佣金为所销售的各项目成交总额的5％”变更为“乙方的代理佣金为所销售的各项目成交总额2.5％”，以及巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司在《解除合同协议》中承认的“客户从滨河世纪城8区换到A区的房屋销售按1.5％计算佣金”。根据上述约定，启动基金会方式销售后巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司向容大房产经纪公司和容大物业公司计提佣金按照成交总额的2.5％计算，而由滨河世纪城8区换到A区的房屋销售佣金则按照成交总额的1.5％计算。
经巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司和银行放贷记录核算，截止目前，合同约定之项目前期预订1589套房，总合同金额（住宅l559套+商业30套房）共计620573115.48元，但已经退房691套，涉及合同金额267465668元，则已售总合同金额为353107447.48元。其中实际签约（网签正式合同）共计443套，总金额180574901.48元，而达到佣金支付条件的总额仅为88556148.48元。根据合同约定完全达到佣金支付条件可以结算佣金的不超过460万元。而巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司已向容大房产经纪公司和容大物业公司超额支付了669万元佣金并进行了房屋抵偿，如果在这种情况下还根据容大房产经纪公司和容大物业公司要求支付佣金和赔偿金及违约金，严重显失公平，无疑会给巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司造成巨大损失。
显然，容大房产经纪公司和容大物业公司要求巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司支付2000万元经济赔偿没有相关票据及事实依据。容大房产经纪公司和容大物业公司所列损失均不是在所谓商谈解除合同事宜时提出的实际损失。另外需要强调的是容大房产经纪公司和容大物业公司从2013年2月4日开盘至2013年4月30日的三个月内，并未完成双方约定的销售任务，在履行过程当中存在许多违约行为，反而给巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司带来了巨大损失。那么综合考量双方的过错，再要求巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司承担2000万元经济赔偿明显不公。
1.该解除合同协议还明显存在重大误解的情形。根据与容大房产经纪公司的账目往来可以得知，房屋抵偿的64套房屋价值两千多万元，巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司全部按照5％已经支付佣金690万元，已经足以抵偿达到佣金支付条件的所有的佣金、费用和损失及补偿，不可能额外补偿没有依据的2000万元现金。容大房产经纪公司和容大物业公司将2000万元补偿在抵偿房屋之外另行主张，属于重大误解，应当撤销。
2.原判关于《房屋抵偿结算协议》的效力认定前后矛盾，适用法律不当。一审法院一方面确定该协议属于各方当事人的真实意思表示；另一方面又仅承认部分抵债行为有效，根据相应法律法规及司法解释，既然以房抵债行为有效，当然整个房屋抵偿协议都属有效。
3.在没有连带赔偿或者连带承受权利义务的依据上，判定巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司共同承担赔偿义务错误。
既然一审法院将委托合同纠纷和物业服务合同纠纷合并审理，那么对于两种法律关系中具有独立人格的当事人，在不同法律关系中应当承担的权利义务应当分别评价，最终的权利义务也应当分别归属，而不是统一让巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司一并赔偿容大房产经纪公司和容大物业公司。
三、容大房产经纪公司和容大物业公司在履行合同过程中存在违约行为，应承担违约责任并返还多支付的佣金。容大房产经纪公司和容大物业公司没有按照销售代理合同中约定的无论是否取得预售许可证必须在售楼部移交之日起3个月内销售房屋10万平方米以上，以及信守规定的销售价格，不得擅自给客户任何形式的折扣等内容，严重违反合同约定，属于违约行为，应当承担违约责任。支付达到支付佣金条件的成交金额的1％作为违约金，即3531075元违约金。
四、一审法院对巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司价值5000多万元28套门面房予以查封，对C区的土地同时予以查封，同时冻结巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司的所有银行账号，这些查封财产价值远远超出容大房产经纪公司和容大物业公司的起诉金额，并致使巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司经营困难，陷入困境。请求二审法院解除对巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司超标的冻结的银行账户及土地的查封。
容大房产经纪公司和容大物业公司均辩称，一、一审审理程序合法，不存在超出诉讼请求判决的问题；一审诉讼主体合法，一审法院将商品房委托代理销售合同及物业服务合同合并审理符合法律规定。二、巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司称2015年11月24日签订的《解除合同协议》应当予以撤销，该理由不符合客观事实及法律规定。三、巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司称原判关于《房屋抵偿结算协议》的效力认定适用法律不当，该上诉理由不能成立。四、按照成交价5%计算佣金合理合法，佣金已经据实结算，佣金支付条件已经改变，巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司要求按现在退房后且办按揭的情况计算佣金于合同无据。五、巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司称超额查封，请求解除冻结账户及土地查封的问题，无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
容大房产经纪公司、容大物业公司向一审法院起诉请求：判令巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司支付2000万元损失费，支付2014年11月21日至2015年11月23日佣金235万元，退还保证金200万元；并由巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司按协议约定承担违约金7305000元；解除容大房产经纪公司与巴中长林瑞公司于2015年11月24日签订的《房屋抵偿结算协议》，由巴中长林瑞公司支付下欠容大房产经纪公司的佣金共计10827512元，并按中国人民银行同期贷款利率4倍支付资金利息。
巴中长林瑞公司向一审法院反诉请求：判令容大房产经纪公司、容大物业公司赔偿违约金3531075元；撤销双方于2015年11月24日签订的《解除合同协议》；判决双方据实结算佣金，容大房产经纪公司、容大物业公司返还抵偿房屋后已售出部分价款及未出售房屋。
一审法院认定事实：2013年1月28日，巴中长林瑞公司、
平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司作为甲方，与乙方容大房产经纪公司签订《房地产代理销售合同》，约定：甲方指定乙方销售甲方在巴中市、区、县开发的房地产项目。双方在合同中对各自的权利义务等作了明确约定。甲、乙双方均在合同上加盖了各自公司印章。在该合同签订之前，容大房产经纪公司已于2012年10月15日向巴中长林瑞公司交纳了1000万元保证金。巴中长林瑞公司向容大房产经纪公司出具了收款收据，并加盖了公司财务专用章。
2013年6月13日，北京长林瑞公司作为甲方与乙方容大物业公司签订《前期物业服务合同》，合同对履行期限、物业服务费的收取、违约责任等作了明确约定。同日，双方又签订了《前期物业服务合同补充协议（一）》，该合同约定甲方指定乙方为所开发楼盘的唯一物业管理服务商，甲方确保乙方承接甲方在巴中市各区、县开发的全部楼盘的物业管理，面积约500万平方米。乙方向甲方支付500万元作为回报，协议签订后7个工作日内首期支付200万元。北京长林瑞公司和容大物业公司在《前期物业服务合同》以及《前期物业服务合同补充协议（一）》上加盖了各自公司印章。2013年6月18日，容大物业公司吴俊华向北京长林瑞公司汇付200万元现金。
在《房地产代理销售合同》签订后，巴中长林瑞公司将其开发的“滨河世纪城”项目的房屋交由容大房产经纪公司代为销售。容大房产经纪公司在完成了部分房屋的销售后，双方于2015年11月24日，签订了《滨河世纪城销售佣金结算书》，载明：滨河世纪城销售部2013年2月4日至2015年11月20日总计销售房屋1885套。销售总额为749700050元，经双方核实结算如下：一、2013年2月4日至2014年11月20日止，容大房产经纪公司销售的房屋1589套（其中住房1559套，商业30套）销售总金额为626351700元，按5%提取佣金，共计31317585元；二、2014年11月21日至2015年11月20日，容大房产经纪公司销售房屋296套，其佣金为2350000元；三、滨河世纪城佣金合计33667585元。巴中长林瑞公司、容大房产经纪公司均在该结算书上加盖了公司印章予以确认。
2015年11月24日，巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司作为甲方与乙方容大房产经纪公司、容大物业公司签订《解除合同协议》，在该协议中约定：一、甲、乙双方同意解除2013年1月28日甲、乙双方所签订的《房地产代理销售合同》和2013年6月13日签订的《前期物业服务合同》及后期签订的所有补充协议，甲方同意一次性补偿（包含所有赔偿）乙方经济损失现金人民币2000万元，退还乙方交纳的物业合同保证金200万元；二、上述款项的支付办法为，在2015年12月5日前，甲方支付乙方500万元；在2016年1月15日前，甲方支付乙方1000万元；在2016年1月31日前，甲方支付乙方下差款项700万元。上述款项甲方支付到容大房产经纪公司账户。三、2014年11月21日至2015年11月23日的销售佣金为人民币235万元，甲方在2016年1月15日前将该佣金人民币235万元一次性支付乙方。五、双方同意滨河世纪城退房、换房、不能签订《商品房买卖合同》、不能完善有关收款手续的所有客户的后续工作（含网签、收款、按揭、退房后重新销售、房屋交付、产权办理等）由甲方完成，双方同意乙方从已抵偿的79套房屋中按3600元/米²的价格退还甲方1666.67米²、价值600万元的房屋，作为甲方办理乙方未完成销售工作的工作费。甲方不得再以任何理由向乙方扣减或收取任何费用。房屋抵偿结算办法同时签订。七、甲方未按时支付应付资金，逾期按应付资金30%承担逾期违约金。各方当事人在该协议上加盖了公司印章。在签订该协议后，巴中长林瑞公司于2016年2月15日通过银行向容大房产经纪公司转账支付了100万元。
在签订《解除合同协议》当日，巴中长林瑞公司作为甲方与容大房产经纪公司作为乙方又另行签订了《房屋抵偿结算协议》，载明：一、截止2014年11月20日，乙方累计应得佣金总额31317585元，2014年11月20日双方就长林新城楼盘销售代理权转让金300万元由甲方补偿给乙方，甲方应退乙方履约保证金335万元，该三笔费用共计37667585元；二、截止2014年11月20日，甲方累计向乙方支付金额690万元；三、甲方应支付乙方下余款项为30767585元，由甲方以其开发的滨河世纪城商品房79套，按单价3600元/米²的标准，共计8546.56米²的房屋进行抵偿；四、根据《解除合同协议》第五条约定，乙方退还甲方15套房屋，单价3600元/米²，共计1666.67米²，总价值600万元。五、乙方对抵偿的房屋享有所有权，可自行或委托他人以甲方名义销售，甲方对该销售应予以协助并有义务办理相关产权手续到乙方指定的他人名下；六、抵偿给乙方的房屋由甲、乙双方依法承担税费。乙方自售或委托他人销售后由购房业主承担的税费由该业主承担，抵偿价格3600元/米²的部分由甲方自行承担，超出3600元/米²的溢价部分由乙方收取，税费由乙方承担；七、抵偿给乙方的房屋，由乙方自售或乙方委托他人销售后，因甲方未开发原因造成客户退房，溢价部分由乙方承担，非溢价部分由甲方承担；八、乙方自售或委托他人销售房屋的房款由甲方代收，甲方在代收后3日内转付给乙方。逾期按应付资金的30%承担违约金。巴中市长林瑞公司的法定代表人何长名以及容大房产经纪公司的法定代表人杨孝春在该协议上签字确认，并加盖了各自公司印章。同时，双方对巴中长林瑞公司抵偿给容大房产经纪公司的64套房屋以及容大房产经纪公司退还巴中长林瑞公司15套房屋的位置、面积等进行了确认，并分别在《容大公司抵偿滨河世纪城确认房源表》以及《容大公司退还长林瑞公司滨河世纪城抵偿房源表》上加盖了各自公司印章。其中，巴中长林瑞公司抵偿的“滨河世纪城”A区房屋共33套，总面积3599.6米²，“滨河世纪城”B区房屋31套，总面积3317.12米²。巴中长林瑞公司抵偿给容大房产经纪公司的“滨河世纪城”A区房屋已办理房屋预售许可证，抵偿的B区房屋至今未办理房屋预售许可证，且至今未完工。
一审审理中，容大房产经纪公司、容大物业公司提交《处理方案》，对《解除合同协议》中约定的按应付款2435万元的30%支付违约金，同意变更为应付款2435万元扣减已付款100万元后，按照月利率2%的标准支付违约金。同时，容大房产经纪公司自认巴中长林瑞公司向其抵偿“滨河世纪城”B区房屋，巴中长林瑞公司代为销售后，其已实际收款4386970元。
一审法院认为，本案存在以下争议焦点：
一、本案涉及的法律关系是否可以合并审理的问题
本案中容大房产经纪公司与巴中长林瑞公司签订的《代理销售合同》后产生的委托合同关系以及容大物业公司与北京长林瑞公司签订《前期物业服务合同》后产生的物业服务合同关系均为本案各方当事人诉争的法律关系。根据《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”之规定，本案的案由应确认为委托合同纠纷和物业服务合同纠纷。巴中长林瑞公司与北京长林瑞公司提出本案所涉及的纠纷不能合并审理的理由不成立，不予支持。
二、关于《解除合同协议》的效力问题
容大房产经纪公司、容大物业公司与巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司签订的《解除合同协议》是对双方之间债权债务关系的结算和清理，并不涉及平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司等开发的项目，因而该《解除合同协议》具有独立性。该协议仅对容大房产经纪公司、容大物业公司与巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司产生约束力。巴中长林瑞公司提出平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司等未在该协议上签字盖章，解除协议不产生法律效力的理由不成立。在《解除合同协议》中各方对经济损失的赔偿、保证金的退还以及违约责任等作了明确约定，各方当事人应当按照约定履行义务。对容大房产经纪公司、容大物业公司提出巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司应按《解除合同协议》的约定支付2000万元经济损失费，235万元佣金以及退还200万元保证金，合计2435万元的诉请，予以支持，扣减已支付的100万元，实际应支付2335万元。《解除合同协议》中约定“巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司逾期支付上述款项，则按应付款的30%承担违约金”，因双方约定的违约金过高，审理中，因容大房产经纪公司、容大物业公司自愿提出按应付款的月利率2%支付违约金，一审法院将违约金调整为自双方在《解除合同协议》中约定的付款时间起，至上述款项付清之日止按实际应付款的月利率2%给付违约金。关于巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司提出是在胁迫下签订的《解除合同协议》，以及在签订协议时存在重大误解，合同内容显失公平，《解除合同协议》应当撤销的辩解理由，因巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司提供的证据不能充分证明自己的主张，不予支持。
三、关于容大房产经纪公司是否承担违约责任的问题
《解除合同协议》约定“乙方从已抵偿的79套房屋中按3600元/米²退还甲方1666.67米²，价值600万元的房屋，作为甲方办理乙方未完成销售工作的工作费，甲方不得再以任何理由向乙方扣减或收取任何费用”。容大房产经纪公司按上述约定已向巴中长林瑞公司实际退还15套房屋，故巴中长林瑞公司提出再由容大房产经纪公司承担违约责任的反诉请求，不予支持。
四、关于容大房产经纪公司与巴中长林瑞公司签订的《房屋抵偿结算协议》的效力问题
巴中长林瑞公司与容大房产经纪公司对应付容大房产经纪公司的佣金，经双方确认后，签订了《滨河世纪城销售佣金结算书》。为支付容大房产经纪公司的佣金，双方又签订了《房屋抵偿结算协议》，由巴中长林瑞公司以其开发的“滨河世纪城”房屋抵偿应付容大房产经纪公司的佣金。双方对所抵偿房屋的位置、面积、金额等进行了确认。巴中长林瑞公司以房抵债的行为，属于以其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，是房地产转让的一种方式，其性质与房屋买卖并无本质区别。巴中长林瑞公司抵偿给容大房产经纪公司的房屋中，“滨河世纪城”A区房屋共33套，总面积3599.6米²，已办理商品房预售许可证。抵偿的“滨河世纪城”B区房屋共31套，总面积3317.12米²，该部分房屋至今未办理房屋预售许可证，且至今未完工。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，巴中长林瑞公司与容大房产经纪公司签订的《房屋抵偿结算协议》中，关于抵偿A区33套房屋的内容有效，双方仍应按合同继续履行。关于抵偿B区31套房屋的内容无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。“滨河世纪城”B区房屋实际抵偿的佣金为11941632元（3317.12米²×3600元/米²），因该部分抵偿无效，巴中长林瑞公司应当向容大房产经纪公司据实支付该部分佣金及资金利息。一审审理中，容大房产经纪公司自认巴中长林瑞公司已向其支付了4386970元，巴中长林瑞公司虽对已支付的款项不予认可，但未提供证据证实其实际支付的数额，巴中长林瑞公司应当承担不利后果，对容大房产经纪公司自认巴中长林瑞公司已向其支付佣金4386970元，予以确认，该部分款项应当从巴中长林瑞公司应付款项中扣减，即实际应付款为7422055元（原下欠费用总额30767585元-应退补给巴中长林瑞公司的款项6000000元-A区的抵偿款3599.6米²×3600元/米²-
B区容大房产经纪公司已收款4386970元）。关于该部分费用利息的计算，因双方未在协议中约定，故应自容大房产经纪公司起诉主张之日即2016年2月29日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算。综上，巴中长林瑞公司与容大房产经纪公司已就应付佣金进行了结算，且巴中长林瑞公司用以房抵债的形式向容大房产经纪公司支付了部分佣金，巴中长林瑞公司提出再据实结算佣金的反诉请求，于法无据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决：一、由巴中市长林瑞投资有限公司、北京市长林瑞投资有限公司在判决生效后10日内向四川容大房地产经纪有限公司、四川容大物业管理有限公司赔偿经济损失2000万元，给付佣金235万元、保证金200万元，扣减已支付的100万元，合计2335万元及资金利息（利息计算方法：以400万元基数，自2015年12月6日起至付清之日止按月利率2%计算资金利息；以1235万元为基数，自2016年1月16日起至付清之日止按月利率2%计算资金利息；以700万元为基数，自2016年2月1日起至付清之日止按月利率2%计算资金利息）；二、巴中市长林瑞投资有限公司与四川容大房地产经纪有限公司签订的《房屋抵偿结算协议》中，关于巴中市长林瑞投资有限公司抵偿给四川容大房地产经纪有限公司“滨河世纪城”A区33套房屋（总面积3599.6米²）有效，双方仍应按协议继续履行；三、巴中市长林瑞投资有限公司与四川容大房地产经纪有限公司签订的《房屋抵偿结算协议》中，关于巴中市长林瑞投资有限公司抵偿给四川容大房地产经纪有限公司“滨河世纪城”B区31套房屋（总面积3317.12米2）无效。由巴中市长林瑞投资有限公司在判决生效后10日内给付四川容大房地产经纪有限公司7422055元及资金利息（自2016年2月29日起至付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、驳回四川容大房地产经纪有限公司、四川容大物业管理有限公司其他诉讼请求。五、驳回巴中市长林瑞投资有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费257462元，由四川容大房地产经纪有限公司、四川容大物业管理有限公司负担50000元，巴中市长林瑞投资有限公司、北京市长林瑞投资有限公司负担207462元。一审反诉受理费35265元，由巴中市长林瑞投资有限公司负担。
二审期间，北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司围绕上诉请求提交了证据：（2017）房预售证第017号商品房预售许可证，载明“项目名称：滨河世纪城B区10-14号楼及地下室，经审查批准以上商品房屋公开预售。发证时间：2017年3月10日”，拟证明以房抵债行为有效。容大房产经纪公司与容大物业公司质证认为，该证据未在举证期限内提交。虽滨河世纪城B区房屋已经取得商品房预售许可证，但是在二审期间取得，不能改变以房抵债行为无效的认定。且B区房屋已被查封，势必难以执行，影响容大房产经纪公司与容大物业公司的权益实现。本院对证据的真实性予以确认。本院认为，当事人逾期提交证据，但该证据与案件基本事实有关，应当采纳。
容大房产经纪公司和容大物业公司围绕上诉请求提交了证据：2016年10月26日的第017号土地估价报告书复印件，拟证明一审法院不存在超值查封的问题。北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司质证认为，对报告的真实性没有异议。本院对真实性予以确认，但与本案的关联性需综合判断。
经二审审理查明，各方当事人对原判认定的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2014年11月20日，巴中长林瑞公司、平昌长林瑞公司、巴中国瑞房地产开发有限公司作为甲方，与乙方容大房产经纪公司签订《补充协议》，约定：“长林新城销售权转让给甲方，由甲方另行安排，转让费300万元，一次性买断，永无下欠”。
《房地产代理销售合同》《补充协议》《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议（一）》《房屋抵偿结算协议》《解除合同协议》的合同抬头处有案外人平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司、海龙公司的名称。均约定“双方（甲乙）签字盖章之日生效”。《滨河世纪城销售佣金结算书》的主体仅限于巴中长林瑞公司、容大房产经纪公司。但《房地产代理销售合同》《补充协议》《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议（一）》《房屋抵偿结算协议》《解除合同协议》《滨河世纪城销售佣金结算书》盖章确认的法人主体仅涉及北京长林瑞公司、巴中长林瑞公司、容大房产经纪公司和容大物业公司。二审时，北京长林瑞公司、巴中长林瑞公司陈述除《解除合同协议》之外，案外人平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司、海龙公司都不知晓《房地产代理销售合同》《补充协议》《前期物业服务合同》等合同的签订，也没有三案外人履行相关合同的证据。
二审庭审笔录载明“审：关于在《解除合同协议》中约定支付给容大房产经纪公司和容大物业公司的一次性补偿2000万元的费用构成？依据是什么？被上诉人：2015年11月15日和2015年11月18日的录音光盘，还有代理销售损失清单，包括成本损失、资金利息（保证金利息按照月息两分计算、长林新城转让费300万元也是按照月息两分计算）、可得利益5700万元。物业损失的证据是《前期物业服务合同补充协议》，利息按照月息两分计算，依据《解除合同协议》第9条；可得利益。审：成本损失的依据是什么？被上诉人：暂时没有。审：保证金利息有无合同依据？被上诉人：没有合同依据。审：长林新城转让费计算有无合同依据？被上诉人：2014年11月20日《补充协议》第5.2条。2000万元的补充损失是各方及政府一起协商的结果，各方都是自愿的”。
2015年11月18日，四川省巴中市公安局巴州区分局玉堂派出所报警记录载明，当日巴中长林瑞公司与容大房产经纪公司工作人员在“滨河世纪城”售楼部协调售楼部拆除搬迁事宜时，双
方因在合同履行和费用结算问题上意见不合，发生纠纷。
一审时北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司提交录音材料欲证明其在《解除合同协议》协商过程中受到容大房产经纪公司和容大物业公司和四川省巴中市政府的胁迫，容大房产经纪公司和容大物业公司不认可录音材料的真实性。
再查明，平昌长林瑞公司、巴中国瑞房地产开发有限公司系由北京长林瑞公司投资设立。
本院认为，本案争议焦点为：1.2015年11月24日签订的《解除合同协议》是否符合可撤销的条件；2.容大房产经纪公司和容大物业公司是否有违约行为并承担违约责任；3.一审法院是否适用程序不当。对上述争议焦点分析认定如下：
一、2015年11月24日签订的《解除合同协议》是否符合可撤销的条件
其一，《房地产代理销售合同》《补充协议》《前期物业服务合同》《房屋抵偿结算协议》《解除合同协议》的合同抬头处均有案外人的名称，但盖章确认的法人主体仅涉及北京长林瑞公司、巴中长林瑞公司、容大房产经纪公司和容大物业公司，《滨河世纪城销售佣金结算书》的载明主体和盖章确认主体为巴中长林瑞公司、容大房产经纪公司。案外人平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司、海龙公司并未盖章确认。其二，从合同的履行情况看，《房地产代理销售合同》及《补充协议》的履行主体仅是巴中长林瑞公司和容大房产经纪公司，向容大房产经纪公司支付佣金的主体是巴中长林瑞公司；向容大房产经纪公司进行房屋抵偿的主体是巴中长林瑞公司；《滨河世纪城销售佣金结算书》亦明确了佣金结算主体是巴中长林瑞公司和容大房产经纪公司。《解除合同协议》签订后，巴中长林瑞公司也支付100万元实际履行了该协议。其三，北京长林瑞公司、巴中长林瑞公司陈述除《解除合同协议》之外，案外人平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司、海龙公司都不知晓《房地产代理销售合同》、《补充协议》、《前期物业服务合同》等合同的签订，也没有三案外人履行相关合同的证据。
综上可知，当事人以实际履行行为改变了《解除合同协议》及一系列合同中关于“双方签字盖章之日生效”的约定；且案涉委托合同和物业服务合同均属于委托合同的范畴，而案外人并非委托合同和物业服务合同的房地产开发商，不是适格的委托人，当然并非合同的主体。所以在北京长林瑞公司、巴中长林瑞公司、容大房产经纪公司和容大物业公司已经盖章确认的前提下，《解除合同协议》已经成立并生效。北京长林瑞公司、巴中长林瑞公司主张《解除合同协议》因平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司、海龙公司未盖章致合同未成立生效的理由不成立，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司主张容大房产经纪公司和容大物业公司以欺诈、胁迫的手段使其签订《解除合同协议》，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”，对于当事人主张胁迫的法定证明标准超出高度盖然性的标准，严格到以排除合理怀疑为标准。目前北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司提交的录音材料和报警记录并不能以排除合理怀疑的标准证明容大房产经纪公司和容大物业公司以欺诈、胁迫的手段使北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司违背真实意思签订《解除合同协议》。故北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司该项主张的上诉理由不成立，不予支持。
北京长林瑞公司和巴中长林瑞公司主张与容大房产经纪公司和容大物业公司签订的《解除合同协议》系重大误解。北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司在2015年11月24日连续签订《滨河世纪城销售佣金结算书》、《房屋抵偿结算协议》与《解除合同协议》，前两份合同对佣金结算金额以及以房抵佣金进行了明确约定，《解除合同协议》约定“甲、乙双方同意解除2013年1月28日甲、乙双方所签订的《房地产代理销售合同》和2013年6月13日签订的《前期物业服务合同》及后期签订的所有补充协议，甲方同意一次性补偿（包含所有赔偿）乙方经济损失现金人民币2000万元，退还乙方交纳的物业合同保证金200万元”，明确2000万元为一次性补偿（包括赔偿），与支付房屋销售代理佣金完全是不同的法律概念，没有重大误解产生的空间。所以北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司主张与容大房产经纪公司和容大物业公司签订《解除合同协议》系重大误解的上诉理由不成立，不予支持。
北京长林瑞公司和巴中长林瑞公司主张与容大房产经纪公司和容大物业公司签订的《解除合同协议》显失公平。据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”，显失公平的构成要件需有两个，一为双方的权利义务显著地不平等；二为显失公平的原因是一方当事人利用优势或者利用对方没有经验。还须注意判断显失公平的时间标准应为订立合同当时，而非事后脱离当事人签订合同的背景重新考量，否则会增加判断的任意性和不可预测性。
其一，本案中，《解除合同协议》的主要内容是各方当事人对《房地产代理销售合同》的佣金结算和对容大房产经纪公司和容大物业公司损失补偿的约定。各方当事人在同日签订的《滨河世纪城销售佣金结算书》和《房屋抵偿结算协议》中对佣金结算金额已经确认，在《滨河世纪城销售佣金结算书》和《房屋抵偿结算协议》已经成立生效并未撤销的前提下，北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司主张重新据实结算佣金并返还其所谓多支付的佣金于法无据，不予支持。其二，虽容大房产经纪公司和容大物业公司对2000万元的损失具体依据不能举示，但该2000万元损失是对容大房产经纪公司和容大物业公司两方进行的补偿，是各方当事人在复杂商事交易协商之后达成的一致结果，北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司亦盖章认可，《解除合同协议》签订后巴中长林瑞公司向容大房产经纪公司转账支付了100万元，证明其已经在履行《解除合同协议》。
北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司没有提供证据足以证明签订协议当时容大房产经纪公司和容大物业公司利用优势或者利用其没有经验，也没有证据足以证明签订当时权利义务显著不平等，北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司作为成熟商事主体，其在2015年11月24日连续签订《滨河世纪城销售佣金结算书》、《房屋抵偿结算协议》与《解除合同协议》，对利益得失明显有充分考量，其认为《解除合同协议》显失公平的理由有悖常理。故北京长林瑞公司与巴中长林瑞公司主张《解除合同协议》因显失公平符合法定可撤销条件的理由不成立，不予支持。
但由于2017年3月10日“滨河世纪城”B区房屋已取得商品房预售许可证，因新证据导致案件事实改变，原判关于《房屋抵偿结算协议》由于“滨河世纪城”B区房屋未取得商品房预售许可证而部分无效的认定应予纠正。《房屋抵偿结算协议》合法有效，各方均应按约履行义务。
二、容大房产经纪公司和容大物业公司是否有违约行为并承担违约责任
由于本院前述理由，《解除合同协议》不符合法定可撤销条件，该协议合法有效，该协议系各方当事人经自愿协商达成的清洁各方权利义务性质的合同，对《房地产代理销售合同》和2013年6月13日签订的《前期物','2018-10-06
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