四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川08民终768号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广元市物美超市有限责任公司，住所地四川省广元市利州区。
法定代表人：曾现群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘红，女，该公司职工。
委托诉讼代理人：向传宗，四川广府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：佘从雨，男，1968年2月4日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：徐元华，女，1971年7月1日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王剑，四川天称律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉被告）：广元品润贸易有限公司，住所地四川省广元市。
法定代表人：张九秀，公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨永，四川胡杨律师事务所律师。
上诉人广元市物美超市有限责任公司(以下简称“广元物美超市”)因与被上诉人佘从雨、徐元华、广元品润贸易有限公司(以下简称“广元品润公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月24日开庭进行了审理。上诉人广元物美超市的委托诉讼代理人刘红、向传宗，被上诉人佘从雨、徐元华的委托诉讼代理人王剑，被上诉人广元品润公司的委托诉讼代理人杨永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广元物美超市上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回被上诉人佘从雨、徐元华关于违约金的诉讼请求，解除广元品润公司与上诉人广元物美超市签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：1、上诉人广元物美超市作为本案被告主体不适格，《房屋租赁合同》是广元物美超市与广元品润公司签订，佘从雨、徐元华不是租赁合同的相对主体；2、被上诉人广元品润公司违约在先，涉案租赁房屋规划备案为农贸市场，用作超市导致上诉人广元物美超市后期无法办理食品经营许可证，根本不能实现合同目的，应当解除租赁合同；3、租金上浮、超市营业额收入逐渐下滑，继续经营面临巨大的亏损，不能实现当时签订合同的目的，已经发生情势变更，应当解除合同；4、上诉人广元物美超市不应当承担违约责任。
佘从雨、徐元华、广元品润公司辩称，1、佘从雨、徐元华与广元品润公司之间系委托租赁关系，租赁合同对委托人和第三人均有约束力，佘从雨、徐元华有权基于租赁合同对第三人主张权利，广元物美超市作为被诉主体适格；2、租赁合同对销售农副产品比例进行了约定，符合租赁房屋的规划性质，被上诉人广元品润公司没有违约，上诉人广元物美超市认为不能办理食品安全经营许可证原因是因租赁房屋不符合规定，没有相关证据证实；3、上诉人广元物美超市经营能力下降不是情势变更原则的适用条件，不能以此主张解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
佘从雨、徐元华向一审法院起诉请求：广元品润公司、广元物美超市支付佘从雨、徐元华“宏福世家”B幢一层11号、13号营业房2017年7月-12月房屋租金142176.00元、违约金56870.40元；本案诉讼费由广元品润公司、广元物美超市承担。
广元物美超市向一审法院反诉请求：解除广元品润公司与广元物美超市于2010年10月5日签订的《房屋租赁合同》；本案诉讼费由广元品润公司、佘从雨、徐元华承担。
一审法院认定的事实：广元品润公司原名为广元凯盛锦资产管理咨询有限公司。2010年8月，案外人四川品宏房地产开发有限公司就其开发的广元市利州区东坝“宏福世家”项目一层营业房，与广元品润公司签订《协议书》，主要约定将宏福世家一层营业房招租及商铺租赁合同事宜委托给广元品润公司，委托时间为自本协议签订之日起至商铺业主签订购买合同为止；委托权限：广元品润公司以自己的名义与商家签订《租赁合同》，商谈相关条件内容；广元品润公司与商家签订《租赁合同》时，四川品宏房地产开发有限公司需提供该商业用房的相关手续。就前述营业用房，2010年10月5日广元品润公司与广元物美超市签订《房屋租赁合同书》，约定一、租赁房屋面积、租赁期限：2426.25㎡，建筑面积以最终产权面积为准，租金多退少补。租赁期限为十年2011年4月1日至2021年3月31日。一、租金标准及支付方式：2011年4月1日至2013年3月31日按45元/㎡每月，合计109181元/每月；2013年4月1日至2014年3月31日按49.5元/㎡每月，合计120099元/每月；2014年4月1日至2015年3月31日按54.45元/㎡每月，合计132109元/每月；2015年4月1日至2016年3月31日按59.9元/㎡每月，合计145332元/每月；2016年4月1日至2017年3月31日按67元/㎡每月，合计162559元/每月；2017年4月1日至2018年3月31日按75元/㎡每月，合计181969元/每月；2018年4月1日至2019年3月31日按84元/㎡每月，合计203805元/每月；2019年4月1日至2020年3月31日按96.6元/㎡每月，合计234376元/每月；2020年4月1日至2021年3月31日按108.2元/㎡每月，合计262520元/每月。计租时间为2011年4月1日计算租金。交房时间为2011年1月1日。签租赁合同时广元物美超市需向广元品润公司交纳保证金50万元，该保证金在合同期满后的最后一月冲抵房租。租金支付方式为按季度支付，广元物美超市需在每季度最后一月25日前向广元品润公司全额支付约定租金，先付租金后经营。广元品润公司向广元物美超市提供免租期为2011年1月1日至2011年3月31日。二、违约责任：广元物美超市不按期交纳租金超过7天以上即视为违约，违约方需向守约方支付租金的10%的违约金，并承担对方全部经济损失。
2011年7月7日，二原告在购买“宏福世家”项目一层11号（建筑面积为166.39㎡）营业房后，就该营业房的招租等事宜与广元品润公司签订《授权委托协议书》，委托期限为2011年4月1日至2021年3月31日；一、租金价格：对外租赁价格及顾问费为自实际计租之日起计算租金及顾问费，第一年至第二年（即2011年4月1日-2013年3月31日）租金及顾问费按45元/㎡每月，合计4338元/月（其中租金2338元，顾问费2100元）。第三年至第五年每年按10%逐年递增，即2013年4月1日-2014年3月31日租金及顾问费按49.5元/㎡每月，合计为4772元/月（其中租金2472元，顾问费2300元）。2014年4月1日-2015年3月31日租金及顾问费按54.45元/㎡每月，合计为5250元/月（其中租金2650元，顾问费2600元）。2015年4月1日-2016年3月31日租金及顾问费按59.9元/㎡每月，合计为5775元/月（其中租金2975元，顾问费2800元）。第六年至第八年每年按12%逐年递增，即2016年4月1日-2017年3月31日租金及顾问费按67元/㎡每月，合计为6459元/月（其中租金3259元，顾问费3200元）。2017年4月1日-2018年3月31日租金及顾问费按75元/㎡每月，合计为7231元/月（其中租金3631元，顾问费3600元）。2018年4月1日-2019年3月31日租金及顾问费按84元/㎡每月，合计为8098元/月（其中租金4098元，顾问费4000元）。第九年至第十年每年按15%逐年递增，即2019年4月1日-2020年3月31日租金及顾问费按96.6元/㎡每月，合计为9312元/月（其中租金4713元，顾问费4600元）。2020年4月1日-2021年3月31日租金及顾问费按111.09元/㎡每月，合计为10710元/月（其中租金5410元，顾问费5300元）。二、租金及顾问费的代收代付方式及相关费用的收取：1、商铺按委托价格出租后的租金收益归原告所有，原告同意广元品润公司代收承租商家所支付的该商业物业租金，同时原告同意按租金及顾问费的3%支付广元品润公司的佣金及手续费。2、原告同意物业承租人按季度支付租金。3、广元品润公司按照与承租人签订的《房屋租赁合同》之约定，及时代原告收取租金。若承租人违约或不能按时缴纳租金，广元品润公司应及时告知原告，以便原告知晓租金断档情况。4、广元品润公司在每季度末的次月三十日前（首次支付租金的时间为第一个自然季度的次月三十日前），将代收到的租金及顾问费扣除代理佣金及手续费后，全额转交于原告。三、违约责任：双方任意一方违约，违约方需向守约方支付该委托书十年租金及顾问费总价40%的违约金。
2012年5月17日，在购买“宏福世家”项目一层13号（建筑面积为149.56㎡）营业房后，原告徐元华以甲方名义就该营业房的招租等事宜与广元品润公司签订《授权委托协议书》，委托期限为2011年4月1日至2021年3月31日；该协议约定的租金计算方式、违约责任与2011年7月7日《授权委托协议书》约定的一致。
2012年5月8日、6月20日，二原告取得前述11号、13号商铺的所有权证，证载建筑面积为166.39㎡、149.56㎡，所有权证附记记载“根据规划设计要求，该房屋用途为：农贸市场”。原、被告三方一致认可，广元物美超市已经支付截止2017年6月30日的所有房租。2017年7月1日之后，广元物美超市未再支付过房租。
一审法院另查明，广元市中级人民法院（2014）广民终字第88号民事判决书认定，前述合同《授权委托协议书》载明的顾问费实际应为租金。
一审法院认为，本案争议的焦点在于：1、租赁合同纠纷下房租及违约金的承担主体；2、广元物美超市的反诉请求是否能得到支持。一、关于原告诉请的未支付的房屋租金及二被告的责任承担。1、本案原告与广元品润公司之间签订“授权委托协议书”，原告授权广元品润公司将自己所有的房屋予以出租并明确了租金及租期，他们之间形成的是委托合同法律关系。广元品润公司接受委托后为完成委托事项以自己的名义与广元物美超市签订了“房屋租赁合同书”，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”，根据该法律条款的规定，作为委托人的原告有权向广元物美超市提出诉讼要求其支付房租。但本案原告是以房屋租赁合同纠纷起诉广元物美超市的，而非以授权委托合同纠纷起诉，原告行使的是广元品润公司相对于广元物美超市的租赁合同的权利即行使的是“委托人可以行使受托人对第三人的权利”，因此从租赁合同关系角度而言广元品润公司没有支付房租的义务，故2017年7月1日至12月31日的房租应由广元物美超市承担。2、关于原告诉请的违约金。承租人广元物美超市未按约定支付租金，按照其与广元品润公司的租赁合同约定，已构成违约。该双方关于违约金的计算方式约定为“支付租金的10%的违约金，并承担对方全部经济损失”。原告在起诉状中明确要求广元物美超市承担责任并要求广元品润公司承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第三款规定“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩”，按照该法律条款的规定，原告直接向广元物美超市主张权利，其违约责任应当适用广元物美超市与广元品润公司之间合同约定的违约责任，而非适用原告与广元品润公司之间约定的40%的违约金，因此确认违约金的支付标准为未支付租金的10%。至于广元品润公司的违约责任，因本案系租赁合同纠纷，而非原告与广元品润公司之间的委托合同纠纷，故本案中不应处理，原告可另行起诉。
二、关于广元物美超市反诉解除合同。1、租赁合同的目的是原告取得房租利益，广元物美超市利用诉争房屋进行经营以获取经营利益。广元物美超市提交的证据确能证明诉争房屋周边房屋的租金价格在下降，而原、被告双方的房租在增加。广元物美超市的证据能够证明其获利能力在下降，但该证据不能证明广元物美超市目前和将来一段时间内经营超市已无利润，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。具体到本案，只有当广元物美超市的经营利润只够交纳或不足以交纳房租时，就表明双方继续履行合同已不能达到合同目的。因此广元物美超市的证据不能达到其证明目的。2、广元物美超市诉称房屋在建设规划时性质为农贸市场，现相关行政部门已不办理食品经营许可证，因此要求解除合同。广元物美超市与广元品润公司之间的合同明确规定“按市政府规划需求，经营生鲜农副产品面积不少于该商场面积的30%”，因此广元物美超市的经营范围与规划并不矛盾；之前广元物美超市经营时间已达6年，前期广元物美超市在相关行政部门办理了食品经营许可证，现广元物美超市没有食品经营许可证是其自身问题与租赁合同本身没有关系，故广元物美超市的该抗辩理由不能成立。3、广元物美超市在与广元品润公司签订租赁合同时是明确知道租金是按年递增的，作为超市经营者是应该能预测到递增的房租对其盈利能力有较大影响，广元物美超市仍然签订该合同，广元物美超市就应该履行该合同。综上，广元物美超市反诉解除合同的诉讼请求因证据不足不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、在本判决生效后十日内，由被告广元市物美超市有限责任公司向原告佘从雨、徐元华支付2017年7月1日至2017年12月31日的房租142176.00元，并承担违约金14217.60元；二、驳回原告佘从雨、徐元华其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广元市物美超市有限责任公司的反诉请求。
本院二审期间，上诉人广元物美超市提交了3组证据：第1组，2018年6月7日广元物美超市向广元品润公司发出的《解除合同通知》及相关告知通知函件、送达凭据；第2组，2017年6月至2018年5月广元物美超市利润表及人员工资表；第3组，2008年8月4日“宏福世家”项目《企业投资项目备案通知书》、广元市规划管理处2010年1月21日《关于宏福世家项目农贸市场范围的回复》、2011年1月4日《关于商请监管宏福世家宏福综合市场后期办证活动的函》复印件。以证明因涉案租赁房屋规划为“农贸市场”，导致不能办理食品经营许可证，且因近年超市经营利润减少，涉案租赁房屋租金较高，不能正常经营，根本不能实现租赁合同目的，应解除合同；同时，广元物美超市已于一审判决后向广元品润公司发出了解除合同通知。被上诉人佘从雨、徐元华、广元品润公司质证认为，上诉人广元物美公司提交的证据均不属于二审中的新证据，一审判决后解除合同的问题与本案无关，上诉人广元物美公司是否营利的问题亦与本案房屋租赁无关，规划为“农贸市场”的函和回复真实性无异议，上诉人广元物美公司签订租赁合同时已明知。被上诉人佘从雨、徐元华、广元品润公司没有提交新证据。
对上诉人广元物美超市二审中提交的证据本院审查认为：第1组2018年6月7日广元物美超市向广元品润公司发出的《解除合同通知》及相关告知通知函件、送达凭据从证据形成时间看，均属于一审庭审结束且判决后新发生的事实及因新发生的事实而发生或产生的证据，不属于原审裁判所涉事实的反映，本案中本院不予采信，对新出现的事实及证据双方当事人可另行提起诉讼行使权利;第2组、第3组系上诉人广元物美超市对一审法院已认定事实，即涉案租赁房屋规划为“农贸市场”和继续租赁涉案房屋经营超市获利下降的补强证据，且被上诉人佘从雨、徐元华、广元品润公司对真实性未提出异议，本院予以采信。
对当事人二审争议的是否因涉案租赁房屋规划为“农贸市场”存在行政管理限制导致无法办理食品经营许可证的问题。广元物美超市仅举示录音资料一份，以证明其向相关行政部门提出了申请，行政部门反映因租赁房屋存在行政管理限制不予收件，未提供其他证据。本院审查认为，食品经营许可证的颁发属行政许可事项，对其申请、审批有严格的程序规定，就该待证事实广元物美超市仅举示录音资料，没有其他证据佐证，不能证明录音资料取得的合法性，亦不能结合其他证据审查录音资料的真实性，故对该录音资料本院不予采信。
综合一、二审举证质证，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于广元物美超市认为涉案租赁房屋规划为“农贸市场”存在行政管理限制导致无法办理食品经营许可证，请求解除合同的问题。本案《房屋租赁合同》中明确约定“所租房屋按市政府规划需求，经营生鲜农副产品面积不少于该商场面积的30%”，签订合同之时广元物美超市即知租赁房屋存在上述限制并进行了租赁，且以租赁房屋为营业场所办理经营执照和食品经营许可证等开办并长期经营超市，并未因租赁房屋存在行政管理限制导致无法经营。广元物美超市主张后因租赁房屋规划存在行政管理限制食品经营许可证不能延续换发，按照相关行政法规规定，食品经营许可证延续换发需申请人于有效期届满前向相关行政部门提出申请，进行行政许可审批。广元物美超市无证据证明其向行政部门提出了延续换发申请和相关行政部门作出不予许可的决定，不能证明未延续换发食品经营许可证系因租赁房屋存在行政管理限制，应当承担举证不力的责任，其该项主张本院不予支持。
关于广元物美超市主张的现继续在租赁房屋中经营超市无利润是否应按照情势变更原则解除合同的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，从签订租赁合同至提出本案诉讼之时，并未出现因社会因素或不可抗力等导致突发性的特殊风险，周围房屋租赁价格在一定幅度内的变化和利润的大小属于商品价值规律决定的正常商业风险，对所有的商品经营者都是平等的，故上诉人广元物美超市主张的情况属于商业风险，不在上述司法解释规定的情势变更解除合同范围之列，以此请求解除合同本院不予支持。至于广元物美超市是否在本案处理期间已经事实上解除了合同，不影响上述评判。
关于广元物美超市认为其不是本案适格主体的问题。基于佘从雨、徐元华与广元品润公司签订的《授权委托协议》，广元品润公司系佘从雨、徐元华委托出租租赁房屋的受托人，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人向委托人披露第三人后委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，故佘从雨、徐元华作为原告以广元物美超市为被告按照房屋租赁合同关系主张权利双方诉讼主体适格。
此外，《房屋租赁合同》中明确约定了延迟交付租金的违约责任，一审法院按照合同约定判决给付违约金并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人广元物美超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150.00元，由上诉人广元市物美超市有限责任公司。
本判决为终审判决。
审判长 吕 晶
审判员 徐小雁
审判员 熊剑洪
二〇一八年八月七日
书记员 刘 骁