福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6106号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王明景，女，1971年9月28日出生，汉族，住广东省广州市番禹区。
委托诉讼代理人：张炜，福建元一律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：许建华，女，1961年12月10日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人:刘斌，福建辉扬律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：福州市仓山区蓝湾麦田房产中介所，住所地福建省福州市仓山区建新镇闽江大道**号天俊蓝水湾*号楼*层02店面。
经营者：张爱军。
委托诉讼代理人：徐聪龙，男，该中介所员工。
委托诉讼代理人：徐国栋，男，该中介所员工。
被上诉人（原审第三人）：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。
法定代表人：林根秀，总经理。
委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。
上诉人王明景、许建华因与被上诉人福州市仓山区蓝湾麦田房产中介所（以下简称蓝湾麦田中介所）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服福建省福州市仓山区人民法院(2017)闽0104民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
王明景上诉请求：维持一审判决第一、二、四项，撤销第三项，改判许建华向王明景支付违约金600000元和律师代理费100000元。事实和理由：一、王明景在2017年5月31日就将230000元购房款汇给金诚丰公司，因许建华拒绝配合办理赎楼解押手续，蓝湾麦田中介所及金诚丰公司就未将该款项转给许建华。王明景不存在违约行为，一审判决对该部分事实认定有误。二、双方在《房屋买卖合同》中已约定交付不动产权证在前，查询查封(冻结)行为在后，王明景在许建华未将不动产权证原件交付给交易服务方的情形下多次让蓝湾麦田中介所及金诚丰公司致电联系许建华乃至发函，但许建华均置之不理，其已构成违约。
许建华对王明景的上诉辩称，一、一审法院已查明王明景违约在先，应承担违约责任，许建华在王明景先行违约的情况下，有权行使先履行抗辩权，此时许建华未履行后合同义务，不构成违约。在此条件下，王明景作为违约方无权解除《房屋买卖合同》。二、虽然许建华未依约将不动产权证原件交给交易服务方，但根据补充协议，许建华交付不动产权证的最后期限是2017年6月12日，许建华已经于2017年6月6日履行了“查询诉争房屋查封（冻结）情形”之义务，王明景就应依约在查询后的第一个工作日内（2017年6月7日）向许建华支付购房款230000元。而在王明景未依约支付购房款的情况下，许建华有权拒绝履行提交不动产权证的义务。三、王明景交付给金诚丰公司的230000元款项是购房保证金，并非指补充协议第4点约定的应支付给许建华的第一笔230000元购房款。四、王明景没有证据证明许建华拒绝配合办理赎楼解押手续。即便金诚丰公司主张其在2017年6月7日要求过许建华办理赎楼解押手续，但根据《房屋买卖合同》第六条第（二）项C点的约定，许建华也有三天的宽限期。故许建华有权要求在王明景2017年6月7日支付第一笔购房款后再配合办理赎楼解押手续。
蓝湾麦田中介所对王明景的上诉辩称，一、双方在签订《房屋买卖合同》后，有口头协商在确认手续办完后，把放在金诚丰公司的230000元退到王明景的帐上，再由王明景按补充协议第4点的约定转给许建华指定账户。二、2017年6月6日许建华查询的房屋查封（冻结）情况材料系为2017年6月7日办理赎楼解押手续使用，并非为支付230000元购房款。2017年6月7日许建华拒绝办理赎楼解押手续,导致双方产生纠纷。
金诚丰公司对王明景的上诉辩称，一、一审判决认定王明景应于2017年6月7日转款230000元系事实认定错误。二、2017年6月7日许建华拒绝办理赎楼解押的公证手续，已购成违约，许建华应按补充协议第5点约定，于2017年6月12日前将诉争房屋的不动产权证交由金诚丰公司监管，但其未履行该义务。补充协议第5点的约定时间（2017年6月12日），在补充协议第4点约定的时间（2017年6月13日）之前，因此，王明景并未违约。
许建华上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持许建华的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院已查明王明景违约在先，王明景未在约定时间将230000元房款汇至许建华指定账户，应承担违约责任，许建华可以根据双方《房屋买卖合同》约定解除讼争合同并要求王明景支付违约金。二、虽然许建华未依约将不动产权证原件交给交易服务方，但根据补充协议，许建华交付不动产权证的最后期限是2017年6月12日，在2017年6月7日王明景未依约支付购房款的情况下，许建华有权拒绝履行提交不动产权证的义务。许建华在王明景先行违约的情况下，有权行使先履行抗辩权，此时许建华未履行后合同义务，不构成违约。一审判决事实认定不清、法律适用错误，应当予以改判。
王明景对许建华的上诉辩称，一、王明景没有违反《房屋买卖合同》约定，许建华主张王明景未将230000元转至许建华的指定帐户，是因为许建华在2017年6月7日不配合办理赎楼解押的公证手续，也没事先将不动产权证原件交给交易服务方保管，而这笔230000元购房款应从违约保证金中支出。二、《房屋买卖合同》约定提交不动产权证（2017年6月12日前）应先履行，而办理查询查封（冻结）手续（2017年6月13日前）后履行，许建华未履行在先履行的义务，构成违约，应当承担责任。
蓝湾麦田中介所对许建华的上诉述称，蓝湾麦田中介所已按《居间服务合同》的约定履行了相应的居间义务，其所提供的服务在王明景与许建华签定《房屋买卖合同》后结束，本案纠纷是在履行《房屋买卖合同》过程中出现的，与蓝湾麦田中介所无关。
金诚丰公司对许建华的上诉述称，同对王明景的上诉答辩意见一致。
王明景向一审法院起诉请求：1.确认王明景与许建华签订的《房屋买卖合同》及与之有关的补充协议已经解除；2.蓝湾麦田中介所、金诚丰公司将购房保证金230000元返还给王明景；3.判令许建华向王明景支付违约金600000元；4.判令许建华支付王明景为主张许建华违约责任所产生的律师代理费100000元。
许建华向一审法院反诉请求：1.判令解除王明景与许建华的《房屋买卖合同》及其相关的补充协议；2.判令王明景向许建华支付违约金460000元，并承担许建华因本案支付的律师费30000元。
一审法院认定事实：2017年5月31日，王明景与许建华在蓝湾麦田中介所居间服务下，双方签订《房屋买卖合同》（该合同一式三份，王明景、许建华、金诚丰公司各持一份，王明景所持合同中许建华通讯地址为“江西省九江市庐山南路279号B-6栋”，许建华与金诚丰公司所持合同中许建华通讯地址均为“江西省九江市庐山南路279号”）及补充协议，约定许建华将坐落于福州市仓山区建新镇闽江大道115号江南水都七期地块二18#楼1602单元房屋以4600000元价格出售予王明景。合同第六条约定，讼争房屋存在抵押，许建华应在2017年6月8日前向抵押权人申请还款；许建华解除抵押权所用方式为王明景向相关担保方指定的银行申请按揭贷款并向担保方申请提供贷款担保，许建华应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等。合同第八条交易保证约定“（一）除因房屋交易需要将该房屋权属相关材料……在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务方保管，作为房屋交易的保证。（二）乙方应在本合同签订时支付购房保证金人民币壹拾万元整（￥100000），另应在合同签订后壹拾日内支付购房保证金人民币壹拾叁万元整（￥130000）。购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管……”合同第九条违约责任约定“（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币460000元，本合同另有约定的从其约定……（三）……交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师代理费等)”。合同第十条送达约定“甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担”。补充协议第4点约定“在2017年6月13日前，甲乙双方应共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）情形；经查询，该房屋不存在被查封（冻结）情形的，则乙方应在查询后一个工作日内向甲方支付部分购房款人民币贰拾叁万元整（￥230000.00），并将该款项存入甲方指定账户（户名：周继建，账号62×××43，开户行三里街支行（九江银行）），甲方应向乙方出具收款收据”。第5点约定“在签订《房屋买卖合同》当日，甲方未能提供该房屋的不动产权证原件，甲方保证在2017年6月12日前将上述材料原件提交给交易服务方，否则视为甲方违约”。2017年5月31日，王明景与许建华及金诚丰公司签订一份《交易服务合同》，在该合同第三条履约保证中约定“（一）甲方违反《房屋买卖合同》导致乙方解除该合同及本合同的，甲方无权要求丙方退还该房屋权属资料原件……”。王明景分别于2017年5月28日、31日向金诚丰公司支付购房保证金100000元、130000元。由于许建华未按补充协议约定将不动产权证原件提交金诚丰公司，2017年8月，王明景委托律师向许建华在王明景所持的《房屋买卖合同》中所留地址寄送《律师函》，要求许建华收到律师函之日起3日内将不动产权证原件交给交易服务方并办理公证委托。但该《律师函》被拒收。2017年10月底，王明景委托律师再次按上述地址向许建华寄送《解除合同通知函》，告知解除《房屋买卖合同》。该《解除合同通知函》再次被拒收并于同年11月2日退回。在该《解除合同通知函》EMS面单（尾号7824）收件人处有被涂画的“许建华”字样。另查，诉讼过程中，根据王明景的申请，一审法院依法于2017年11月27日查封了讼争房产。王明景为本案支付律师费100000元，许建华为本案支付律师费30000元。
一审法院认为，王明景与许建华签订的《房屋买卖合同》及补充协议，系二人真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据补充协议第5点的约定，许建华应于2017年6月12日前将房屋的不动产权证原件提交给金诚丰公司，然许建华未能依约履行，致使《房屋买卖合同》无法继续履行，许建华的行为已构成违约。王明景在许建华违约后，依照《房屋买卖合同》的约定，先后向许建华在王明景所持的《房屋买卖合同》上所留的地址邮寄催促继续履约的《律师函》以及在许建华未继续履约情况下的《解除合同通知函》，王明景的行为符合合同约定及法律规定，其寄送的《解除合同通知函》在被退回后发生解除合同的效力，故王明景要求确认《房屋买卖合同》及补充协议已解除的诉请，一审法院予以支持。许建华辩称补充协议中约定的“提交”应理解为交由蓝湾麦田中介所查验真伪而非交由中介保管，对此，一审法院认为，首先，根据《房屋买卖合同》第八条以及《交易服务合同》第三条约定，许建华应当将不动产权证原件交由金诚丰公司保管，而非交由其验证真伪；其次，根据金诚丰公司在庭审中的陈述，在二手房屋买卖过程中，必须有不动产权证原件才能办理房屋过户手续，因此，补充协议中约定的“提交”应理解成提交不动产权证原件，而非仅是查验真伪。故对许建华的该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于许建华辩称未收到相应函件、合同未解除的意见，一审法院认为，王明景依合同约定向其所持有的《房屋买卖合同》中许建华本人所填写的地址邮寄相应信件，王明景的邮寄行为，符合双方合同约定。根据邮件退回的原因可知，造成函件未被许建华接收的原因系许建华拒收导致的，并非地址有误导致的，许建华应当对其拒收行为承担相应的后果，故对许建华的该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于王明景要求许建华返还购房保证金230000元的诉请，一审法院认为，根据《房屋买卖合同》的约定，该保证金交由金诚丰公司收取并无息代管，且金诚丰公司已实际收取了该保证金，而许建华并未实际收取，故许建华无义务向王明景返还该保证金。诉讼过程中，金诚丰公司表示愿意返还上述保证金，故金诚丰公司应当向王明景返还该购房保证金。关于王明景要求许建华支付解除合同违约金600000元的诉请，一审法院认为，《房屋买卖合同》第九条中约定解除合同违约金意在对违约方违约行为实施惩罚，在违约方违约的情况下，赋予守约方合同解除权并要求违约方支付违约金，以达到惩戒目的。本案中，如前所述，许建华未依约提交不动产权证原件，已构成违约，王明景即有权依约解除合同。但王明景是否可以要求许建华支付解除合同违约金？一审法院认为，根据补充协议第4点的约定，在2017年6月13日前，双方应共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）情形，在房屋经查询不存在被查封（冻结）情形的一个工作日内，王明景应向许建华的指定账户支付部分购房款230000元。根据金诚丰公司的陈述及许建华提交的《不动产抵押查封状况》可证实，许建华已于2017年6月6日前往房屋登记机构查询了房屋的查封（冻结）情况，故王明景应按约于2017年6月7日将部分购房款230000元汇至许建华的指定账户，然王明景未依约履行，其已构成违约。因此，本案《房屋买卖合同》在履行过程中，王明景已先行违约，以致许建华对《房屋买卖合同》是否能顺利履行产生怀疑，在此情况下，要求许建华支付违约金，有违公平原则，故对王明景的该项诉请，一审法院不予支持。关于双方诉请的律师费问题，如前所述，王明景、许建华在《房屋买卖合同》履行过程中，均有违约行为存在，以致双方产生纠纷引发本案诉讼，双方应对各自的违约行为负责，故对二人要求律师费的诉请，一审法院均不予支持。关于许建华要求判令解除《房屋买卖合同》及补充协议的反诉请求，一审法院认为，王明景在许建华违约情况下已依合同约定行使了解除权，双方的《房屋买卖合同》及补充协议在本案起诉前已解除，合同一经解除即发生法律效力。许建华要求解除《房屋买卖合同》及补充协议，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条规定，判决：一、确认王明景与许建华签订的《房屋买卖合同》及补充协议已解除；二、福建金诚丰担保有限公司于本判决生效之日起十日内退还王明景购房保证金230000元；三、驳回王明景的其他诉讼请求；四、驳回许建华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43600元，由王明景负担（许建华应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。财产保全费5000元，由王明景负担；反诉案件受理费21800元，由许建华负担。
本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，王明景与许建华签订的《房屋买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。
根据补充协议第4条约定“在2017年6月13日前，双方应共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）情形，在房屋经查询不存在被查封（冻结）情形的一个工作日内，王明景应向许建华的指定账户支付部分购房款230000元。”第5条约定“许建华应于2017年6月12日前将房屋的不动产权证原件提交给金诚丰公司。”现双方争议焦点为补充协议的履行顺序，许建华主张其已于2017年6月6日前往房屋登记机构查询了房屋的查封（冻结）情况，故王明景应按约于2017年6月7日将部分购房款230000元汇至许建华的指定账户；王明景则主张根据补充协议的约定，应由许建华于2017年6月12日前先将房屋的不动产权证原件提交给金诚丰公司，2017年6月13日前，再由许建华与王明景共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）情形。本院认为，补充协议第4条、第5条约定存在瑕疵，对足以影响合同履行的付款及交付房屋不动产权证的顺序未明确作出约定。从“2017年6月12日前”、“2017年6月13日前”等字样，亦不能确定付款及交付房屋不动产权证的履行顺序，且双方事后对于履行顺序并未协商一致，由此导致双方对于履行顺序产生争议，进而引起双方对对方产生不信任感，致使合同无法履行。一审法院关于许建华与王明景均有违约的认定有误，本院依法予以纠正。鉴于双方均已明确表示愿意解除《房屋买卖合同》及补充协议，故本院对此予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，因双方对上述交易顺序的约定不明均有过错，固履行合同产生的相应费用应由双方各自负担。因此，无论是王明景或许建华，根据《房屋买卖合同》的约定要求对方承担违约责任，均无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，王明景、许建华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实不清，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费43600元，由王明景负担；财产保全费5000元，由王明景负担；反诉案件受理费21800元，由许建华负担。二审案件受理费19450元，由王明景负担10800元，由许建华负担8650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 薇
审 判 员 黄 锋
审 判 员 陈碧珍
二〇一八年八月十五日
法官助理 刘玲玲
书 记 员 黄晓琴