杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初7281号
原告：吕伟，男，1967年10月26日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
委托诉讼代理人：姜海斌、胡高鸳，浙江浙杭律师事务所律师。
被告：高存禹，男，1969年4月8日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被告：黄雪花，女，1971年1月12日出生，汉族，住浙江省苍南县。
两被告共同委托诉讼代理人：陈微微，浙江元茂律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：王凤兰，浙江中铭律师事务所律师。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。经营场所：浙江省杭州市下城区西湖文化广场**号环球中心*****楼。
法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。
委托诉讼代理人：王燕、许潇，该公司员工。
原告吕伟与被告高存禹、黄雪花、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员章幼戎独任审判，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。嗣后又组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜海斌、胡高鸳，被告高存禹、黄雪花共同委托诉讼代理人陈薇薇、王凤兰，被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人许潇到庭参加诉讼。案件审理过程中，经原告申请，对案涉房屋的现有价值进行了评估。本案现已审理终结。
原告吕伟诉称：2016年9月12日，经被告我爱我家公司的居间经纪服务，原告与三被告订立《购房意向合同》约定：原告与被告高存禹、黄雪花达成以人民币188万元的价格（即11300元/平方米）向其购买杭州市萧山区戈雅公寓夏风园2幢4单元502室（黄雪花杭房权证萧字第××号、高存禹杭房权证萧字第××号）住宅一套之意向，双方应在该意向合同订立后五天内通过被告我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。并约定了违约责任：“本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金”。原告依约向被告爱我家公司支付了意向金人民币5万元整，被告我爱我家公司也于2016年9月12日将该5万元转入被告高存禹的账户。随着房价上涨趋势的凸显，被告高存禹、黄雪花不顾诚信原则，对原告和被告我爱我家公司的短信、彩信敦促函置之不理，拒不依约前来订立《杭州市房屋转让合同》，甚至连收取的定金都不予返还，现该涉案房屋市场价已经至人民币250万元以上，被告高存禹、黄雪花的行为给原告造成了巨大的经济损失，“购房意向合同”约定违约金已经明显过低，为保护原告的合法权益，诉请判令：1.解除原、被告签订的购房意向合同；2.被告高存禹、黄雪花退向原告返还购房定金人民币50000元；3.被告高存禹、黄雪花支付违约金188000元；4.被告高存禹、黄雪花向原告赔偿损失615400元；5.被告我爱我家公司对诉讼请求二承担连带责任；6.本案诉讼费用由三被告承担。案件审理过程中，原告放弃部分诉讼请求，变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的购房意向合同；2.被告高存禹、黄雪花支付违约金188000元；3.被告高存禹、黄雪花向原告赔偿损失490000元；4.本案诉讼费、评估费由被告高存禹、黄雪花承担。
被告高存禹、黄雪花辩称：双方签订的购房意向合同有瑕疵。9月12日答辩人到达我爱我家公司门店后，得知原告已经签过购房意向合同，我爱我家公司告知答辩人只要在购房意向合同上签字就可以，看似购房意向合同是双方协商签订的，但是原告始终没有露面，事实上是答辩人单方签订，这样签订购房意向合同效力上是存在问题的。且当时我爱我家公司还告知答辩人除定金罚则外，再无其他责任。答辩人告知我爱我家公司签订正式房屋转让合同的时间需要提前通知，我爱我家公司说只要在首付款支付之前签订就可以。在签订意向合同后需要协商签订房屋转让合同主要条款，但答辩人多次通过电话、短信我爱我家公司进行沟通，原告却一直未出现。国庆假期，答辩人在境外，告知被告我爱我家公司在10月15日前到门店沟通此事，10月14日、10月16日、18日答辩人前往门店要求原告协商此事，而原告并未前来，10月25日答辩人收到诉状发现原告10月12日已经起诉至法院。答辩人并未违约，而是积极要求原告来谈合同和签合同，倒是原告诉至法院要求解除购房意向合同，说明其早有违约意向。再者，2016年9月18日，杭州市住房保障和房产管理局发布了杭州市区限购政策，杭州市区限购范围内暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭销售住房。2016年9月20日杭州市萧山区房地产管理处发布了一通告，要求存量房必须为正常状态（无查封、冻结、抵押）方可进行存量房转让，答辩人的房产是抵押的，还欠银行100多万元的抵押款，三方在签订购房意向合同时已经明确房产是抵押的，由于政策的变化无法签订合同，这个责任不在于答辩人，而原告在明知政策不能签订合同的情况下，给答辩人发督促函，要求10月3日前去网签，这是故意为难答辩人，并且国庆假期期间是不能办理巨额贷款的，答辩人更是因资金紧张才卖房，所以原告将签约时间设定在10月3日是故意行为。且本案中原告支付5万元定金的目的就是为了给签订合同作担保，所以不管谁违约，本案选择的处罚方式只能是定金罚则，假设是答辩人违约，答辩人双倍返还定金就足以弥补原告期待的利益。本案是没有评估必要的，如果必须要评估，评估的时间点应在2016年10月初。该合同已经没有履行的基础，答辩人同意解除购房意向合同，要求判令驳回原告的其他诉讼请求。
被告我爱我家公司辩称，购房意向合同无瑕疵，本案原、被告双方均为完全民事行为能力人，对合同内容有辨识能力且已做充分了解，合同为双方真实意思表示。答辩人及时告知双方合同履行情况协调纠纷，已尽合理居间义务。答辩人根据购房意向合同第三条的约定将5万元定金转进被告高存禹账户，答辩人于9月17日、18日、20日多次通知被告高存禹签订正式合同，9月30日两被告告知不愿继续履行合同，原告发送敦促函给两被告，要求在10月3日签订正式合同，其后也多次联系两被告，但两被告均表示不再继续履行合同。萧山区房产管理处出台时间是在9月20日，在此之前抵押的房产仍能进行正常交易，答辩人在9月20日前多次通知两被告履行合同，故两被告以房产新政出台为由进行抗辩的意见不能成立。
为证明自己的主张，原告吕伟提交如下证据：
1.《购房意向合同》1份，以证明原告与被告高存禹、黄雪花约定以188万元的价格购买杭州市萧山区戈雅公寓夏风园2幢4单元502室住宅，以及对签订正式购房合同的期限、违约金均作出约定。
2.收款收据和付款凭证各1份，以证明原告依约支付了意向金。
3.牡丹灵通卡账户历史明细清单1份，以证明被告高存禹已经收取购房定金。
4.手机短信截图9页，以证明原告及被告我爱我家公司催促并向被告高存禹发出敦促函，要求依约签订房屋转让合同。
5.我爱我家官网对涉案房屋的房价截图，以证明被高存禹、黄雪花因违约给原告造成损失。
6.光盘1份，以证明被告高存禹、黄雪花已经收到原告以及我爱我家公司发出的敦促函，但依旧明确表示不再履行合同。
7.《房地产估价报告》1份，以证明案涉房产房价目前为237万元。
8.评估费发票1份，以证明原告预缴评估费8310元。
为证明自己的主张，被告高存禹、黄雪花提交如下证据：
1.手机短信截图20页，以证明被告高存禹、黄雪花积极要求与原告洽谈房屋转让合同，但原告一直未露面。
2.通话记录1份，以证明被告高存禹、黄雪花积极要求与原告洽谈房屋转让合同，但原告一直未露面，还证明被告高存禹、黄雪花一直在香港出差。
3.杭州市萧山区房地产管理处发布的《通告》1份，以证明存量房必须为正常状态（无查封、冻结、抵押）方可进行存量房转让网签。
4.收据1份，以证明被告高存禹、黄雪花已将5万元定金交由被告我爱我家公司保管。
5.证人证言（吴兰英）1份，以证明录音中“高夫人（即黄雪花）”的声音是吴兰英，她在卖房时我爱我家公司也告知意向合同书上的违约责任就是双倍返还定金，没有其他违约责任。
被告我爱我家公司无证据材料提交。
经庭审质证，对原告提交的证据，被告我爱我家公司均无异议，被告高存禹、黄雪花质证认为：证据1真实性无异议，但该合同是有瑕疵的，且在开庭前原告与高存禹、黄雪花从来未见过面，双方连协商的机会都没有。对证据2、3.三性均无异议，但该5万元定金已经返还给中介了。对证据4三性均有异议，认为该组证据不足以证明本案事实；原告所谓的短信内容不能证明被告违约，自己从未明确表示不履行合同。只能证明双方一直在协商合同签订，且原告一直未出现。对证据5三性均有异议，认为原告在网上摘录的房屋价格是不真实的，如果要认定案涉房屋的价格，必须经过有关部门评估。对证据6真实性有异议，认为不能证明被告高存禹、黄雪花违约，只能证明被双方在协商，没有提及合同具体如何签订。对证据7、8认为评估的价值时间与本案的价值时间是不符的，现在房价市场出现有价无市的状态，评估报告评估的房价明显是超出该楼盘的实际价值；本案没有评估的必要，评估系原告提出，其费用应该由原告承担。本院认为上述证据真实性均可以认定，且与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。
对被告高存禹、黄雪花提交的证据，经质证，原告吕伟对证据1真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为该截图与原告提交的截图完全一致；对证据2形式真实性无异议，证明对象有异议，认为仅仅只是通讯公司的通话详单，被告高存禹、黄雪花在答辩和质证过程中都提及从未与原告见面。对证据3真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，认为该通告不是被告高存禹、黄雪花第一时间提出来的，是中介提醒他们的，如果双方严格按照意向书的约定签订转让合同，是不会影响房屋转让的，该通告不能成为他们免责的是由。对证据4无异议。对证据5证人证言三性均有异议，认为证人本人与被告是朋友关系，陈述事实也与本案无关。被告我爱我家公司对证据1真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为从截图内容可以看出公司已经多次催促履行合同义务；对证据2真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为仅有呼入和呼出记录，无法看出洽谈的实际内容，且公司早已将原告的号码告知他们，也未阻止双方进行洽谈。对证据3真实性合法性均无异议，但认为该政策是9月20日发布的，在此之前抵押房产仍能进行正常交易。对证据4三性均无异议，认为是在被告高存禹、黄雪花要求归还三证的情况下才归还的定金。对证据5证明对象有异议，认为经纪人在录音中称她为高夫人，她从来没有否认过。本院认为证据1、2、5与本案缺乏关联性，对其证据效力不予认定。对证据3、4证据效力予以认定。
综上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下案件事实：
2016年9月12日，甲方吕伟（买方）、乙方高存禹、黄雪花（卖方）、丙方我爱我家公司（居间方）三方签订了《购房意向合同》，约定高存禹、黄雪花将杭州市萧山区戈雅公寓夏风园2幢4单元502室、建筑面积166.36平方米的房屋以11300元/平方米、总价188万元的价格转让给吕伟，该房屋设定有抵押。甲、乙双方同意在本意向合同签订后5日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》，付款方式为商业贷款，其中首付款为总价的30%，于合同签订后2016年10月20日支付。本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金5万元。在乙方签订本合同后，该意向金转为购房定金。双方均应积极履行合同约定义务，如因甲方原因不能按约签订房屋转让合同的，已经支付的定金由乙方没收，如因乙方原因不能按约签订房屋转让合同的，则应向甲方双倍返还定金。合同签订后，吕伟向我爱我家公司支付意向金5万元。2016年9月18日杭州市住房保障和房产管理局发布了杭州市实施住房限购的通知，杭州市自9月19日起实施住房限购，暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭销售住房。2016年9月20日杭州市萧山区房地产管理处发布关于2016年9月21日起存量房必须为正常状态（无查封、冻结、抵押）方可进行存量房转让网签的通告。2016年10月14日原告提起本案诉讼。案件审理中经评估确定案涉房屋单价为14267元/平方米、总价237万元，估价有效期为2017年2月24日至2018年2月23日。原告预缴评估费8310元。
本院认为，案涉《购房意向合同》虽非原告与被告高存禹、黄雪花同时签订，但对于签约内容双方均是明知的，应确定为各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有合法效力。意向合同中对于房屋价款、定约时间、付款方式约定明确，且原告已经支付定金，其性质为预约合同，并非购房意向，被告高存禹、黄雪花认为应继续进行协商的意见不当，根据合同约定，买卖双方应在5日内签订正式房屋转让合同，高存禹、黄雪花未按约如期签约，应承担相应的违约责任，对原告关于解除合同的请求，被告亦无异议，应予支持。合同中约定的签约时间在前，房屋限购政策出台在后，高存禹、黄雪花认为系房屋限购政策导致合同未能履行的意见不能成立。对于违约责任，合同中约定为18.8万元，原告认为实际损失超过合同约定，并以此为由提出评估申请，为诉讼权利的正常行使，高存禹、黄雪花认为本案不应进行评估的意见缺乏依据，根据评估结论，房价的涨幅为49万元，合同中所约定的违约金确实低于实际损失，但考虑到合同履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，本院酌情确定在合同约定的违约金之外，高存禹、黄雪花再行赔偿原告5万元即可，原告认为违约金不包括在实际损失之内的意见与相关法律规定相悖，对其多主张部分，本院不予支持。高存禹、黄雪花认为损失追究应以定金罚则为限的意见与合同约定不符，本案中对定金高存禹、黄雪花已予返还，但不能以此排除原告继续主张违约责任的权利。评估费8310元因高存禹、黄雪花违约行为所导致，本院判由高存禹、黄雪花承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告2016年9月12日就杭州市萧山区戈雅公寓夏风园2幢4单元502室所签订的《购房意向合同》。
二、被告高存禹、黄雪花于本判决生效之日起10日内支付原告吕伟违约金188000元。
三、被告高存禹、黄雪花于本判决生效之日起10日内赔偿原告吕伟损失50000元。
四、被告高存禹、黄雪花于本判决生效之日起10日内赔偿原告吕伟鉴定费用8310元。
五、驳回原告吕伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10663元，财产保全申请费4787元，共计15450元，由原告吕伟负担9905元，被告高存禹、黄雪花负担5545元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 施菊娣
人民陪审员 赵招娣
二〇一七年五月九日
代书 记员 陈肖肖
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