＼n广东省珠海市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）珠中法民三终字第138号＼n上诉人（原审被告）：冯海波，女，1964年4月14日出生，住广东省珠海市拱北。＼n委托代理人：常运鹏，广东华信达律师事务所律师。＼n委托代理人：史一鸣，广东华信达律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：珠海经济特区必富物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市拱北。＼n法定代表人：陶爱珍，系该公司总经理。＼n委托代理人：何芳，女，1967年11月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。＼n冯海波与珠海经济特区必富物业管理有限公司（以下简称必富公司）物业服务合同纠纷一案，冯海波不服珠海市香洲区人民法院作出的（2013）珠香法民三初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院查明，冯海波是拱北水湾路86号房屋的所有人，该房屋建筑面积为288㎡、用途为别墅、总层数为3层，该别墅位于银海新村小区内。冯海波于2004年10月入住该别墅，后该别墅长期用作冯海波丈夫所开办公司的办公场所至今。＼n必富公司成立于1998年1月12日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。虽然必富公司未与银海新村业主委员会签订有物业管理服务合同，但是庭审中，必富公司陈述银海新村小区的前期物业管理服务一直由其提供，必富公司于1998年1月正式登记成立后，必富公司为银海新村小区提供物业管理服务至2013年10月31日止。为此，必富公司提交香洲区拱北街联安社区居委会、银海新村业主委员会出具并加盖有香洲区拱北街道办城市管理办公室公章的证明，证实自1990年起至2013年10月止，必富公司对银海新村小区进行物业管理服务。2002年9月18日，香洲区物业管理办公室向必富公司下发住宅小区物业定级通知，证明银海新村小区物业定级被评定为三级，据此，香洲区物价局向必富公司颁发广东省经营服务性收费许可证，该证据证明银海新村小区的物业管理服务费收费标准为：多层住宅每月0.4元／㎡、高层住宅每月0.9元／㎡；机动车停放服务费收费标准区分为露天专用停车：1、小型车辆2元／小时／辆、70元／月／辆（1小时内不收费，1天内最高不超过8元）；2、中型车辆……和零散性占地停车：1、小型车辆1元／小时／辆、50元／月／辆（1小时内不收费，1天内最高不超过4元）；2、中型车辆……以上情况，有必富公司提交的企业法人营业执照、资质证书、住宅小区物业定级通知、广东省经营服务性收费许可证（副本）、证明为凭。＼n必富公司主张冯海波应向其支付拖欠的2006年6月至2013年9月物业管理费25344元（必富公司主张依据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的规定，适当提高物业管理费收费标准即将广东省经营服务性收费许可证规定的高层住宅每月0.9元／㎡适当提高为按每月1元／㎡计算，计算为：1元／㎡×288㎡×88个月）、公用水电费850元［必富公司主张根据共14户别墅的实际总用水量和用电量而分摊，计算为：（水费5元／月＋电费4.66元／月）×88个月］、维修分摊费690元（必富公司主张按实际产生的维修费用，由维修项目涉及的住户分摊）、停车费24640元（必富公司主张按露天专用停车其中小型车辆的70元／月／辆计算，计算为：70元／月／辆×4辆×88个月）；2006年6月至2006年12月的水费（含排污费）244元、电费1566元；前述费用的滞纳金44485元。为此，必富公司提交有2007年1月至2013年9月期间的多份综合收费通知单，主张其已制作该通知单通知6号别墅即拱北水湾路86号别墅业主缴费；提交有日期为2012年7月4日的两封信件，主张其已制作该信件通知6号别墅业主缴费；提交有两份6号别墅物业管理费及公用水电费收费发票，显示6号别墅2005年10月、11月的物业管理费均为288元／月及该二月水电费属于物业管理代收费用的情况；另提交有6号别墅2006年5月至12月的代收电费发票、6号别墅用水量清单、照片及快件单。对前述必富公司主张的物业管理服务费用及滞纳金，冯海波均不予认可；对前述综合收费通知单及信件，冯海波表示其未曾收悉，且不予认可；庭审中，冯海波提出其仅有一台日常使用的车辆停放于银海新村小区内，且已按次缴纳了停车费用，对此，必富公司不予认可；冯海波还提出必富公司诉讼请求中的2011年10月22日前的物业管理费、公用水电费、维修分摊费、停车费、水费、电费及其滞纳金部分，已超过二年诉讼时效，依法不应受法律保护，应予以驳回。＼n2006年6月之前的物业管理服务费用，冯海波均已缴纳。对此，必富公司予以认可。冯海波提出其之后未按时缴纳费用的原因是必富公司擅自将银海新村小区的公用地库及全体业主出资购买的发电机出售他人，并将小区中心的公共停车场对外出售，致使非小区业主的大巴车长期停放在冯海波家门口使冯海波无法进出；必富公司未履行维护小区良好治安秩序的法定义务，未配备先进保安设备和监控报警系统，也未做到保安人员24小时值班、巡逻，致使冯海波家中分别在2006年、2007年二次失窃，直接财产损失4万多元；必富公司未履行安全用电管理义务，因必富公司于2006年聘用无电工证的电工违规作业，致使冯海波家中所有电线及家用电器因短路被烧毁，直接财产损失3万多元；必富公司不履行绿化、清洁义务，致使冯海波家门口堆放的生活垃圾长期无人清理，整日臭气熏天，小区中心长期积水、蚊虫漫天；冯海波曾与必富公司达成口头协议，约定冯海波家中被盗的财产损失从物业管理费用中抵扣。为此，冯海波提交有照片。对此，必富公司均不予以认可。＼n因冯海波自2006年6月起未支付物业管理费等费用，必富公司催收未果，遂诉至原审法院，提出如下诉讼请求：1.冯海波支付2006年6月至2013年9月的物业管理费25344元、公用水电费850元、维修分摊费690元、停车费24640元，共计51524元；2.冯海波支付2006年6月至2006年12月的水费244元、电费1566元，共计1810元；3.冯海波支付上述费用的滞纳金44485元；4.案件受理费由冯海波承担。＼n原审法院认为，必富公司具有从事物业管理服务的资质，虽然必富公司未与银海新村业主委员会签订物业管理服务合同，但是香洲区拱北街道办城市管理办公室、香洲区拱北街联安社区居委会、银海新村业主委员会及银海新村小区其他业主能够证实自1990年起至2013年10月止，必富公司为银海新村小区业主提供物业管理服务，且有住宅小区物业定级通知、广东省经营服务性收费许可证等证据予以佐证。冯海波所有的拱北水湾路86号别墅即6号别墅在上述物业范围内，冯海波作为业主已使用了必富公司提供的物业管理服务，应向必富公司支付相应的物业管理费以及必然产生的公用水电费、合理的停车费。＼n对必富公司主张物业管理费按每月1元／㎡计算，因必富公司未能提供相应证据证实其与银海新村业主委员会或业主已就该物业管理费收费标准的确定达成有合同约定或者已经过本地政府部门确认该收费标准，故原审法院不予支持。结合拱北水湾路86号别墅的建筑面积、房屋性质、品质及用途等实际因素，综合考虑该别墅的日常维护、运行养护等物业管理服务实际需要，原审法院确定物业管理费参照银海新村小区高层住宅的收费标准以每月0.9元／㎡计算，则冯海波拖欠的2006年6月至2013年9月物业管理费应计算为：0.9元／㎡×288㎡×88个月=22809.6元。＼n必富公司主张冯海波应向其支付拖欠的2006年6月至2013年9月公用水电费850元，该费用的计费标准不过高且不违反本地政府部分制定的相应指导价格，原审法院予以支持。＼n对必富公司主张的维修分摊费690元，因必富公司与银海新村业主委员会未签订物业管理服务合同，且必富公司提供的证据不足以证明该费用实际发生的状况和分摊的情况，故原审法院不予支持。＼n对必富公司主张停车费按露天专用停车其中小型车辆的70元／月／辆为标准以4辆计算，原审法院认为，首先必富公司提供的证据不足以证明冯海波确实存在将公用停车位擅自作为私人专用停车位并独占使用的情况，且即使该情况存在，应与必富公司未能有效管理有关，必富公司作为物业管理服务公司完全可以采取必要、合理的管理措施及时加以解决；其次必富公司未能提供相应证据对冯海波在银海新村小区内停放车辆的实际数量及其与冯海波就对应的停车费计费方式已进行明确等情况予以证实，故对必富公司的前述主张，原审法院不予支持。原审庭审中，虽然冯海波提出其有一台日常使用的车辆停放于银海新村小区内，但是冯海波未能提供相应证据对其所称前述停放车辆已按次缴纳停车费用予以证实，结合冯海波的陈述，考虑冯海波在银海新村小区内停放车辆的实际需要及冯海波作为业主而非外来人员，认定其在自住小区内停放车辆按月计收停车费具有一定客观性和合理性等因素，原审法院确定停车费按零散性占地停车其中小型车辆的50元／月／辆为标准以1辆计算。则冯海波拖欠的2006年6月至2013年9月停车费应计算为：50元／月／辆×1辆×88个月=4400元。＼n至于必富公司请求冯海波支付滞纳金的问题，结合该案冯海波的陈述与原审法院受理的必富公司起诉银海新村小区其他业主的系列案件中其他业主的答辩及陈述，考虑到必富公司与银海新村业主委员会未签订物业管理服务合同且必富公司的管理服务确实有不足之处，故其请求冯海波支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。＼n对冯海波提出必富公司诉讼请求中的2011年10月22日前的物业管理费、公用水电费、停车费部分，已超过二年诉讼时效，依法不应受法律保护，应予以驳回的意见，原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，必富公司在为银海新村小区业主实际提供物业管理服务期间，逐月向业主收取相应的物业管理费、公用水电费、停车费系处于一种长期而不间断的过程，是一种持续履行的状态，故诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，且冯海波拖欠物业管理费、公用水电费、停车费的行为一直延续，在此期间必富公司基于事实上的物业管理服务关系对冯海波所有的拱北水湾路86号别墅所在银海新村小区进行了物业管理服务，相应的物业管理服务关系一直延续，故不存在必富公司诉讼请求中的2011年10月22日前的物业管理费、公用水电费、停车费部分已超过诉讼时效的问题，对冯海波的前述意见，原审法院不予采纳。对冯海波提出必富公司诉讼请求中的2011年10月22日前的水费、电费部分，已超过二年诉讼时效，依法不应受法律保护，应予以驳回的意见，原审法院认为，必富公司主张的2006年6月至2006年12月的水费、电费系由冯海波按月缴纳给必富公司，冯海波未及时缴纳，必富公司应当已即时知道自己的权利受到侵害；同时，虽然必富公司主张其已多次制作综合收费通知单及信件通知冯海波缴费，但是冯海波对此均予以否认，必富公司亦未能提供其他证据对冯海波确已知悉前述通知内容及冯海波明确表示同意缴纳费用与否等情况予以证实，即就必富公司主张2006年6月至2006年12月的水费、电费，在本案中无证据证明存在诉讼时效中断的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，本案中，必富公司于2013年10月22日向原审法院提起诉讼，其诉请的2006年6月至2006年12月的水费、电费已超过诉讼时效，则对冯海波的前述意见，原审法院予以采纳，对必富公司主张冯海波应向其支付拖欠的2006年6月至2006年12月的水费244元、电费1566元，原审法院不予支持。＼n对冯海波提出其曾与必富公司达成口头协议，约定冯海波家中被盗的财产损失从物业管理费用中抵扣的意见，冯海波未能提供相应证据予以证实，原审法院不予采纳。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判令：一、冯海波向必富公司支付2006年6月至2013年9月的物业管理费22809.6元、公用水电费850元、停车费4400元，合计28059.6元；二、驳回必富公司的其他诉讼请求。三、案件受理费1123元，由冯海波负担。＼n原审被告冯海波不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法驳回必富公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由必富公司承担。＼n事实及理由如下：一、必富公司在法定的举证期限内未提供证据证明与冯海波之间存在物业服务合同关系，以及必富公司按物业服务合同的关系履行了物业管理服务，因此，必富公司依法应承担举证不能的后果。必富公司原审当庭提交香洲区拱北街道办城市管理办公室、香洲区拱北街联安社区居委会、银海新村业主委员会的证明，并非法律规定的新证据，冯海波亦不同意质证，因此不能作为定案的依据。而且，该证明属于证人证言，出具证明的单位应当提交主体资格材料，并出庭作证，否则不应予以采信。二、冯海波的房屋为三层住宅，原审判决认定案涉房屋的物业管理费参照银海新村小区高层住宅的收费标准0.9元／㎡收取，无事实根据，明显错误。三、众所周知，小区停车一般应先缴费再停车，否则无法进入小区，因此不可能存在冯海波长期不交纳费用而能够长期停放车辆在小区的情形，原审判决认定停车费按零散性占地停车小型车辆50元／月／辆为标准，并以1辆车辆计算，判决冯海波向必富公司支付停车费毫无事实根据。四、必富公司未提供公用水电费的实际费用、分摊标准以及已实际支付公用水电费的证据，原审判决认定冯海波支付公用水电费850元无事实根据。五、原审判决认定必富公司向冯海波主张2011年10月22日前的物业管理费、公用水电费、停车费未超过诉讼时效，明显错误，依法应予以撤销。首先，根据必富公司提供的证据，即使双方存在物业服务合同关系，双方关于物业管理费、水电费和停车费的交纳方式为按月交纳，即必须在每月18日前交纳。冯海波自2006年6月起未交纳物业管理费等费用，必富公司在冯海波未按规定交纳物业管理费的当日起即明确知道自己权利受到侵害，应当在两年内向法院提起诉讼，但必富公司直至2013年10月22日才提起诉讼，因此关于2011年10月22日前的诉讼请求已超过诉讼时效。其次，最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定不适用本案。本案是总数额不确定的物业服务合同，即使双方存在物业服务合同关系，亦是按月缴纳物业管理费和停车费，不存在原审判决所认定的“处于一种长期的不间断”的过程，冯海波每月不交纳物业管理费，必富公司当时已明知权利受侵害，应当在当月18日起两年内提起诉讼。六、原审法院关于诉讼费的承担的认定错误。必富公司原审的诉讼请求数额为7万多，但原审判决仅支持2万多，诉讼费应当按比例由双方分担，而不是由冯海波全部承担。＼n必富公司二审辩称，一、停车费问题，曾有必富公司的员工要求冯海波的员工出示停车交费单并阻止其开车进入停车区域，为此，必富公司的员工遭到殴打致使脚部骨折，此事经过警方立案，冯海波向必富公司的员工赔偿了八万元。二、管理费问题，冯海波的房屋是别墅区，参考珠海市其他别墅区，必富公司收费是最低的。三、必富公司对原审判决无异议，原审判决应予维持。四、对于公摊水电费，必富公司可以提供相关的发票予以证明。＼n双方当事人在二审中均无新证据向本院提交。＼n本院经审理查明，2002年9月18日的《住宅小区物业定级通知》载明“珠海经济特区必富物业管理费用有限公司：根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》和区政府关于小区定级由辖区镇、街道审核，建设局发证的精神，辖区街道办对你公司管理的银海新村（高层住宅）小区（大厦）进行审核定级，评定叁级。物业管理公司凭此《定级通知书》到区物价局领取《物业管理收费许可证》，特此通知。”＼n《广东省经营服务性收费许可证（副本）》上亦载明“收费单位为珠海经济特区必富物业管理有限公司（银海新村）”、“地址为珠海市拱北银海新村”。＼n原审法院于2013年12月12日的开庭审理中询问“冯海波是否使用车辆”，冯海波陈述“有一台车”。原审法院又问“冯海波车辆平时停放在哪里”，冯海波陈述“哪里有空位就停放在哪里，而且每次停车都缴纳了停车费用”。＼n本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。＼n本院认为，由于必富公司对原审判决未提出上诉，本院视为其服从原审判决。根据冯海波的上诉事实及理由，本院归纳本案的争议焦点包括以下六个问题：1.冯海波与必富公司之间是否存在物业服务合同关系；2.原审判决认定冯海波以0.9元／平方米缴纳物业管理费是否恰当；3.原审判决认定冯海波以1辆车辆计算，按50元／月／辆的标准支付停车费是否恰当；4.冯海波应否支付公用水电费850元；5.必富公司关于2011年10月22日前的物业管理费、公用水电费、停车费的诉讼请求是否超过诉讼时效；6.原审判决关于诉讼费的承担问题的认定是否合理。＼n第一，关于冯海波与必富公司之间是否存在物业服务合同关系的问题。必富公司具备从事物业管理服务的资质，虽然必富公司与银海新村小区的业主委员会未签订物业管理服务合同，但是香洲区拱北街道办城市管理办公室、香洲区拱北街联安社区居委会、银海新村业主委员会出具的证明证实必富公司从1990年起至2013年10月止对银海新村小区提供物业管理服务，而且必富公司提供的《住宅小区物业定级通知》、《广东省经营服务性收费许可证》亦载明必富公司管理的小区为银海新村小区，冯海波向必富公司缴纳了2006年6月之前物业管理费，这些事实亦佐证必富公司为银海新村小区提供了物业管理服务，冯海波所有的拱北水湾路86号别墅属银海新村小区范围内，因此必富公司与冯海波形成事实上的物业服务合同关系，并提供了物业管理服务，故冯海波应当支付物业管理费、停车费等费用，原审法院对此认定正确，本院予以维持。＼n第二，原审判决认定冯海波以0.9元／平方米缴纳物业管理费是否恰当的问题。虽然珠海市香洲区物价局于2002年9月18日向必富公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，该证确定银海新村小区的物业管理服务费收费标准为：多层住宅每月0.4元平方米、高层住宅每月0.9元平方米，但是冯海波所有的房屋为别墅，综合考虑别墅的日常维护、运行养护等物业管理服务的需要，参照《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第七条第四款的规定“高尚住宅区、别墅区的物业管理业务收费标准依据业主的要求和物业管理服务内容的内容、质量和深度，按优质优价的原则确定”，必富公司提供了冯海波在2006年6月之前以及其他别墅业主按每月每平方米1元缴纳物业管理费的发票，虽冯海波对此不予认可，主张其曾按0.4元平方米的标准缴纳物业管理费，但未提供证据证明，因此必富公司主张冯海波应按每月每平方米1元缴纳物业管理费有事实和法律依据，应予以支持，因必富公司对原审法院参照上述许可证中高层住宅的标准认定冯海波按0.9元平方米缴纳物业管理费未提出上诉，本院视为服从原审判决，故本院对原审判决的该认定予以维持。＼n第三，原审判决认定冯海波以1辆车辆计算，按50元／月／辆的标准支付停车费是否恰当的问题。根据必富公司原审提供的冯海波停放车辆的照片，结合冯海波在原审庭审中其平时使用一台车，并且停放于银海新村小区的陈述，以及冯海波将86号别墅长期用作其丈夫所开办公司的办公场所的事实，原审法院认定冯海波在银海新村小区停放1辆车，符合常理，并无不当。冯海波主张其已按次缴纳停车费，未提供证据证明，原审法院据此认定冯海波按零散性占地停车小型车辆50元／月／辆的标准缴纳停车费，理据充分，本院予以维持。＼n第四，关于冯海波应否支付公用水电费850元的问题。虽然必富公司在提供小区的清洁、绿化、照明、安保等日常管理维护过程中必然产生公用水电费，但是必富公司主张冯海波应支付公用水、电费应当提供相应的证据证明，而必富公司对此既未提供其支付公用水电费的发票，亦未提供相应的分摊计算标准和方法，因此，必富公司要求冯海波支付公用水电费850元，缺乏事实和法律依据，不应予以支持，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。＼n第五，关于必富公司提出的2011年10月22日前物业管理费、公用水电费、停车费的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。必富公司自1999年至2013年10月一直持续地为银海新村小区提供物业管理服务，相应的事实物业服务合同关系一直持续，小区业主缴纳相应的物业管理费、公用水电费、停车费亦处于一种长期而不间断的持续履行状态，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，必富公司主张的物业管理费、公用水电费、停车费的请求的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日即2013年10月31日起算，因此必富公司关于2011年10月22日前物业管理费、公用水电费、停车费的诉讼请求未超过诉讼时效，原审法院对此认定正确，本院予以维持。＼n第六，关于一审诉讼费的承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。……”，必富公司原审诉讼请求的标的额为97819元，而实际上必富公司得到法院支持的诉请的标的额为27209.60元，即部分胜诉，因此必富公司应承担败诉部分的诉讼费用，原审法院判令冯海波承担原审全部诉讼费用，确有不当，本院予以纠正。＼n综上，冯海波的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，但处理确有不当，故本院予以部分改判。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、变更珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第536号民事判决第一项为：冯海波自本判决生效之日起五日内向珠海经济特区必富物业管理有限公司支付2006年6月至2013年9月期间的物业管理费22809.60元、停车费4400元，合计27209.60元；＼n如果冯海波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n二、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第536号民事判决第二项；＼n三、驳回珠海经济特区必富物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n四、驳回冯海波的其他上诉请求。＼n一审案件受理费1123元，由珠海经济特区必富物业管理有限公司负担811元，冯海波负担312元。二审案件受理费501元，由珠海经济特区必富物业管理有限公司负担15元，冯海波负担486元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李烈斌＼n代理审判员牟宏微＼n代理审判员ＸＸ＼n二〇一四年四月二十九日＼n书记员黄小珊