福建省上杭县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)闽0823执异13号
案外人：赖寿忠男，1966年11月10日出生，汉族，农民，原籍上杭县，现住上杭县。
案外人：赖福英男，1969年9月22日出生，汉族，农民，原籍上杭县，现住上杭县。
案外人赖寿忠、赖福英的委托代理人郭柳柳，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。
申请执行人:李铭康男，1965年1月26日出生，汉族，职工，住上杭县。
申请执行人:许兆有男，1968年8月15日出生，汉族，住上杭县。
申请执行人:童添玉女，1969年9月19日出生，汉族，农民，住上杭县。
委托代理人李凤光，福建儒佳律师事务所律师。
申请执行人:江瑞涵男，1944年4月6日出生，汉族，农民，住上杭县。
申请执行人:何日秀女，1954年3月17日出生，汉族，农民，住上杭县。
申请执行人:何永香女，1984年12月14日出生，汉族，农民，住上杭县。
委托代理人赖祥庆，福建乐康律师事务所律师。
申请执行人:江某女，2013年4月4日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
法定代理人何永香，系申请执行人江某之母。
被执行人：黄小芳男，1984年10月17日出生，汉族，居民，原籍上杭县。
被执行人：高志云女，1984年12月10日出生，汉族，职员，原籍上杭县。
本院在执行申请执行人江瑞涵、何日秀、何永香、江某与被执行人黄小芳、高志云机动车交通事故责任纠纷一案中，案外人赖寿忠、赖福英于2017年12月11日对本院查封的位于上杭县下园上路48号的房屋（房屋所有权证号：杭房权证（2013）字第130871-2号，建筑面积272.05㎡；土地使用证编号：上杭县国用（2013）第0891号，土地使用权面积：87㎡）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赖寿忠、赖福英异议称，2017年10月11日，赖寿忠、赖福英通过上杭县佳家房产中介中心与黄小芳、高志云签订《购房定金协议》一份，约定黄小芳、高志云将其所有的位于上杭县××上路××房屋以88.8万元的价格转让给赖寿忠、赖福英。当日，异议人支付给被执行人购房定金8.8万元，被执行人将房屋钥匙交付给异议人，异议人于次日搬进入住。2017年11月13日，异议人与被执行人签订《房产买卖协议》一份，异议人于当日支付购房款3万元。上杭县××上路××号的房屋已被被执行人黄小芳、高志云办理抵押贷款，为此，异议人于2017年11月14日支付给被执行人54.45万元，其中的541382.52元用于偿还银行贷款，抵押手续得以解除。2017年11月15日，异议人支付给被执行人购房款现金16万元，2017年11月16日又支付现金11.4万元。2017年11月17日，异议人与被执行人一起到上杭县行政服务中心办理所有权过户手续，该中心审查合格后收下所有材料。异议人按规定交清了契税、印花税共计17477.02元，并为被执行人垫付了个人所得税8880元、土地出让金136294元。当异议人正在耐心等待上杭县行政服务中心制作房屋权属证书时，却被突然告知房屋刚被法院查封。经了解，被执行人黄小芳、高志云因交通事故未履行生效判决确定的赔偿义务，权利人江瑞涵、何日秀、何永香、江某向法院申请强制执行，上杭县人民法院为此发出执行裁定书、协助执行通知书，查封了异议人购买的上杭县××上路××号房屋。异议人共计支付购房款936500元，超出房价款48500元，并为高志云、黄小芳垫付个人所得税8880元、土地出让金136294元。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人的情况完全符合上述规定，没有过错，请求法院解除对异议人购买的上杭县××上路××号房屋的查封。
申请执行人童添玉称，上杭县人民法院在办理其与被执行人黄小芳、高志云借贷案件中，查封了被执行人所有的涉案房屋，后因被执行人归还了大部分借款本息，法院对涉案房屋作出解封裁定。异议人与被执行人有买卖涉案房屋的事实，但涉案房屋是否属于禁止转让的情形，异议人是否属于善意取得是本案重点审查的内容。
申请执行人李铭康称，其与被执行人黄小芳、高志云借贷执行一案，法院在执行过程中就本案已查封了被执行人所有的房屋，现被执行人未归还申请执行人借款本息，法院不应解除涉案房屋的查封。
申请人许兆有称，涉案房屋的买卖系中介介绍，买受人即异议人应该知道房屋已被法院查封。
申请执行人江瑞涵、何永香称，异议人赖寿忠、赖福英所述在2017年10月11日支付定金8.8万元，在2017年11月15日支付购房款16万元，均为现金支付不符合交易习惯，真实性亦无法确定。异议人和被执行人在《房屋买卖协议》第九条中约定，卖方应在买方付清购房款后三日内交房，但卖方即被执行人却在支付定金当日即交房不符合约定，也违背常理，且异议人明知被执行人还有其它债务未清偿的情况下还继续支付购房款，损害了申请执行人的利益，属无效合同。综上，异议人与被执行人在本次买卖房屋中存在恶意串通行为，被执行人非法转移财产，已构成拒不执行判决、裁定罪，为此，请求法院驳回异议人的申请，并追究被执行人的拒不执行判决、裁定犯罪。
被执行人黄小芳在案件执行过程中辩称，黄小芳、高志云与赖寿忠、赖福英买卖房屋是事实，合同签订后，赖寿忠、赖福英支付给黄小芳定金八万多元，为黄小芳、高志云代还银行贷款五、六十万元，现还有二、三十万元价款未付，房屋尚未办理产权过户手续，所有权仍属于黄小芳、高志云。
申请执行人何日秀未到庭参加执行听证，也未向本院提供答辩意见。
赖寿忠、赖福英为证明其主张向本院提供以下证据：1、房屋所有权证、土地使用权证，证明涉案房屋在出卖前属于黄小芳、高志云夫妻共有。2、《购房定金协议》、《房产买卖协议》，证明黄小芳、高志云将其夫妻共有的房屋以88.8万元转让给赖寿忠、赖福英夫妻。3、2017年10月11日收条一张金额8.8万元，2017年11月13日收条一张金额3万元，《设定抵押行政划拨土地使用权处置协议》、《国土资源局受理承诺单》、《上杭县房屋抵押登记审批表》、2017年11月14日建设银行上杭支行出具的个人贷款还款凭证二张金额计541382.52元、2017年11月14日收条一张金额544500元（含建设银行上杭支行的还款541382.52元），2017年11月15日收条一张金额16万元，2017年11月16日收条一张金额11.4万元；证明买卖房屋合同签订后，买受人赖寿忠、赖福英共支付给黄小芳、高志云购房款936500元，超额支付48500元。4、上杭县国土资源局行政审批申请受理通知书，房产/土地使用权权属转移涉税证明，完税发票，补缴土地出让金票据；证明买受人、出卖人共同到上杭县行政服务中心办理房屋所有权过户手续，异议人按规定交清了契税、印花税共计17477.02元，并为被执行人垫付了个人所得税8880元、土地出让金136294元。5、上杭县人民法院作出的（2017）闽0823执512号执行裁定书；证明黄小芳、高志云因未履行江瑞涵等人的交通事故赔偿款，上杭县人民法院查封了异议人购买的上杭县××上路××号房屋。6、收条、借条、借据、借款协议，房屋中介方丘德周银行账户交易明细账，赖福英银行账户交易明细账，赖寿忠银行账户交易明细账；证明异议人购房资金的来源及付款情况。
对异议人提供的证据在以下进行综合分析认定。
为查清事实，本院查询司法管理信息系统查实，黄小芳、高志云在本院有多件执行案件，其中申请执行人童添玉的案件执行标的15万元，本院于2017年6月23日对涉案房屋进行查封，被执行人黄小芳、高志云支付给申请人童添玉部分款项现只欠本息2至3万元的情况下，童添玉申请解除对涉案房屋的查封，本院于2017年11月14日解除查封。申请人黄佩新于2017年11月15日对涉案房屋申请诉前财产保全案，标的74000元，该案于2017年11月15日作出查封涉案房屋裁定，于2017年11月16日由申请人黄佩新申请解除查封，本院予以解除查封。2017年11月17日，本院在办理申请执行人李铭康与被执行人黄小芳、高志云民间借贷一案中，查封了该房屋。2017年11月20日，本院在办理申请人江瑞涵等人与被执行人黄小芳、高志云一案中，又轮候查封了该房屋。
本院查明，黄小芳与高志云属夫妻关系。2017年6月23日，本院在执行申请人童添玉与被执行人黄小芳、高志云借贷一案中，对被执行人黄小芳、高志云所有的位于上杭县××上路××号的房屋予以查封，2017年11月14日，在被执行人黄小芳、高志云偿还申请人童添玉大部分借款后，童添玉申请解除对该房屋的查封。2017年11月15日，黄佩新以黄小芳、高志云欠其借款74000元为由，申请对涉案房屋诉前财产保全，本院于2017年11月15日作出查封涉案房屋裁定，2017年11月16日，黄佩新申请解除查封，本院予以解除查封。2017年11月17日，本院在办理申请执行人李铭康与被执行人黄小芳、高志云民间借贷一案中，查封了该房屋。2017年11月20日，本院在办理申请人江瑞涵等人与被执行人黄小芳、高志云一案中，又轮候查封了该房屋。另查明，异议人赖寿忠、赖福英与被执行人黄小芳、高志云及上杭县佳家房产中介中心三方，于2017年10月11日签订《购房定金协议》、《房产买卖协议》各一份，约定黄小芳、高志云将其所有的位于上杭县××上路××房屋以88.8万元的价格转让给赖寿忠、赖福英。双方在办理房屋所有权变更登记过程中，因本院已对买卖的涉案房屋作查封，变更登记未果。2017年12月11日，赖寿忠、赖福英以被查封的房屋系其购买所得为由向本院提起执行异议，请求解除对上杭县××上路××号房屋的查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人赖寿忠、赖福英于2017年10月11日、11月13日与被执行人黄小芳、高志云签订合同购买涉案房屋，但签订合同时，该房屋已被本院查封，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，即本案的异议人在签订书面买卖合同之前，本院已查封买卖的涉案房屋。综上，本院裁定查封、拍卖以被执行人黄小芳、高志云为业主的上杭县××上路××号房屋并无不当，因此，案外人赖寿忠、赖福英所提的执行异议不能成立，应依法驳回。至于案外人认为其权利因此受到侵害，案外人可另行向被执行人等过错方主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一、二项的规定，裁定如下：
驳回案外人赖寿忠、赖福英的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 江晓君
审 判 员 胡绍清
审 判 员 张南生
二〇一八年一月二十四日
代理书记员 王玉春
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合
同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款
且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。