青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青0104民初1275号
原告（反诉被告）：邵春满，男，1967年3月30日生，住青海省西宁市城东区。
委托诉讼代理人:张丙旺，青海竞帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人:程东民，青海竞帆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐文婷，女，1989年6月8日生，住青海省西宁市城西区。
第三人：陈斌，男，1994年4月1日生，住青海省西宁市城西区。
原告（反诉被告）邵春满与被告（反诉原告）唐文婷、第三人陈斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵春满及其诉讼代理人张丙旺、被告（反诉原告）唐文婷、第三人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邵春满向本院提出本诉请求：1.被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）租金及押金20000元；2.被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）损失10000元；3.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2017年1月1日，我与被告（反诉原告）唐文婷的委托代理人陈斌签订了《租赁合同》，合同约定我承租被告（反诉原告）唐文婷位于西宁市城西区西关大街132号9号楼132-82房屋的2层，用于经营生发、养发、黑发生意。合同约定租赁期为1年（2017年1月1日至2017年12月30日），租金每月10000元，第一年按半年付60000元，另付押金10000元，共计70000元。合同签订后，我依约向被告（反诉原告）唐文婷支付了押金10000元和首期租金60000元，但被告（反诉原告）唐文婷单方解除了《房屋租赁合同》，后我多次要求被告（反诉原告）唐文婷返还已付的租金及押金，被告（反诉原告）唐文婷在2017年2月19日退还了50000元后，拒绝退回剩余的20000元。为维护自身的合法权益，原告（反诉被告）提起诉讼，请求法院判如所请。
被告（反诉原告）唐文婷辩称，原告（反诉被告）邵春满主张的事实与实际不符，对于原告（反诉被告）邵春满的诉讼请求不予认可。2016年12月20日，我委托第三人陈斌与原告（反诉被告）签订了《租赁合同》，合同签订时原告（反诉被告）仅支付了6000元押金，《租赁合同》约定合同2017年1月1日生效，原告（反诉被告）应在2017年1月1日前付清剩余押金4000元及半年房租60000元，若未按时交清剩余押金及租金，已付的押金6000元不予退还，但合同签订后，原告（反诉被告）邵春满一直拒绝支付剩余的租金和押金，直至2017年2月14日才付清租金和押金，其行为构成违约，按《租赁合同》的约定，不应向原告（反诉被告）退还押金6000元。合同签订后，原告（反诉被告）邵春满虽未实际使用房屋，但该房屋的使用权已经转移，原告（反诉被告）邵春满应从2017年1月1日起支付租金。《租金合同》约定原告（反诉被告）可以对店铺进行装饰装修，但装修装饰的设计规模、范围等方案应事先征得我的同意。2017年2月15日，原告（反诉被告）提出要装修店面门头，并提供了门头设计图案，但由于门头设计将二楼的窗户全部堵住，门头设计过大，因此我没有同意并提出了修改方案，但原告（反诉被告）却因此连续两天到店中吵闹，严重影响了我方的正常经营。为了不影响店内正常经营，我方无奈之下才向其退还了50000元的租金，但退还租金时我方并没有提出要解除合同，请求人民法院依法驳回原告（反诉被告）的本诉请求。
被告（反诉原告）唐文婷向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付欠付的租金2667元；3.原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）损失50000元；4.原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）物业费625元；5.本案诉讼费由原告（反诉被告）负担。事实与理由：2017年2月19日，虽然我向邵春满退还了50000元租金、押金，但双方并没有解除租赁合同，现合同无法继续履行，请求法院依法解除双方签订的租赁合同。因原告（反诉被告）未按时交清剩余押金及租金，根据双方在合同中的约定，已付的押金6000元不予退还。原告（反诉被告）实际承租期为2017年1月1日至2017年2月19日共计50天，应当支付的租金为16667元，两项合计22667元，与原告（反诉被告）已付的20000元折抵后，原告（反诉被告）还尚欠租金2667元。由于原告（反诉被告）的违约行为，导致房屋错过最佳租赁时间，至2017年7月20日都没有再出租出去，原告（反诉被告）应向我方赔偿自2017年2月20日至2017年7月20日5个月的租金损失50000元。另外，《租赁合同》约定水电暖费双方各承担一半，物业费另外收取。原告（反诉被告）承租的二楼建筑面积75㎡，物业费为5元/㎡/月，原告（反诉被告）实际租赁50天，按《租赁合同》的约定应承担物业费625元。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）唐文婷的反诉辩称，双方签订的《租赁合同》在2017年2月19日已经解除，不存在解除的问题。自合同签订后，被告（反诉原告）唐文婷自始至终没有向我交付房屋钥匙，《租赁合同》没有实际履行，因此被告（反诉原告）唐文婷要求我支付租金和物业费没有法律依据，房屋二层一直由被告（反诉原告）唐文婷使用，并没有给被告（反诉原告）唐文婷造成损失。因此，请求人民法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求，支持原告（反诉被告）的本诉请求。
第三人陈斌述称，我是被告（反诉原告）唐文婷聘用的职员，是其委托我与原告（反诉被告）邵春满签订的《租赁合同》，其他意见同被告（反诉原告）唐文婷的意见。
本院经审理查明，位于西宁市城西区西关大街132号万达广场9号楼132-82号商铺（共二层）归案外人徐韶华所有，唐文婷承租后在该店经营西宁城西区欧斓美发店，租期自2017年1月1日起三年。2017年1月1日，唐文婷委托陈斌与邵春满签订了《租赁合同》，合同约定将唐文婷承租商铺的二层出租给邵春满经营生发、养发、白转黑发生意，一层由唐文婷经营美发店。合同约定租期为1年（自2017年1月1日至2017年12月30日），租金每月10000元，第一年按半年付款60000元，押金10000元，合计70000元，押金在合同终止时经出租方验收无误后退还。合同约定邵春满因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对商铺进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得唐文婷的同意后方可施工。合同约定店内所有的水、电、暖双方共同负担（每人百分之五十），物业费另收。合同约定邵春满已交6000元押金，其余部分2017年1月1日交清，如未交清或不租，押金将不予退还。2017年1月12日，邵春满向唐文婷支付租金（含押金）30000元，2017年2月14日，邵春满向唐文婷支付租金34000元。后双方因门头装修设计方案产生争吵，在邵春满多次要求唐文婷退还租金、押金的情况下，唐文婷于2017年2月19日向邵春满退回了50000元，但未约定退还的款项是否包括押金。自合同签订后，邵春满未实际使用租赁物。
另查明，被告（反诉原告）唐文婷已于2016年9月23日支付了案涉商铺2016年7月15日至2017年7月14日的物业管理费9107.4元。
对上述双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实，本院经审理认定如下：
一、双方签订的《租赁合同》是否已于2017年2月19日解除？双方因门头装修设计方案产生争议，2017年2月19日，邵春满表示不再承租商铺并要求唐文婷退还全部租金及押金，邵春满以自己的行为要求解除《租赁合同》，而唐文婷向邵春满退还50000元的行为，即表示同意邵春满不再继续承租商铺。双方虽因租赁合同产生纠纷，但均是2017年2月19日前的租金及相关费用的争议。因此，2017年2月19日，双方已对解除《租赁合同》的事实达成合意，本院认定双方签订的《租赁合同》于2017年2月19日解除。
二、租赁物的使用权是已经交付？双方签订的《租赁合同》中并未约定商铺的交付方式。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第五项“履行方式不明确的，按照有利于合同目的实现的方式履行”。合同签订后，邵春满未实际使用租赁物并不能推定租赁物未完成交付，现唐文婷虽无证据证明其于2017年1月12日将钥匙交付给邵春满，但是本案中租赁物所在的二层并非独立、封闭的区域，一、二层之间经楼梯相通，一层由唐文婷一直经营美发生意，邵春满自合同签订后可以随时进入场地经营，且邵春满自2017年1月12日、2017年2月14日陆续支付了租金和押金，并完成了门头装修设计方案。如果唐文婷未向其交付租赁物，邵春满的上述履约行为有违常理。邵春满虽提交唐文婷在2017年1月22日发布的微信朋友圈小视频证实唐文婷未经其同意使用二层的区域，但该证据不能证明合同签订后唐文婷一直持续占用二层或阻碍邵春满进入商铺使用场地。综合上述事实，本院认定租赁物的使用权已经完成交付。
三、2017年2月19日唐文婷向邵春满退还的50000元中是否包括押金？因双方对此没有约定，但《租赁合同》于2017年2月19日解除，根据《租赁合同》关于押金在租赁合同终止时验收无误退还的约定，由于邵春满未实际使用租赁物，不涉及验收的问题，且唐文婷在扣除了两个月的租金后向邵春满退还50000元，与唐文婷在本案中主张邵春满实际承租50天的事实基本一致。因此，本院认定唐文婷退还的50000元款项中应包括10000元押金。
本院认为，陈斌受唐文婷的委托与邵春满签订《租赁合同》，该合同内容为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，陈斌代理签订合同所产生的后果由委托人唐文婷承担，《租赁合同》直接约束唐文婷和邵春满，双方均应按照合同履行各自的权利和义务。根据本院认定的事实，双方签订的《租赁合同》已于2017年2月19日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为邵春满、唐文婷在合同履行过程中均存在违约行为，对合同的解除均存在过错。首先，邵春满未按约定的时间支付租金、押金，其行为违反了合同关于履行期限的约定；其次，唐文婷未经邵春满的许可擅自使用商铺二层的区域，其行为违反了出租人保持租赁期间租赁物符合约定用途的义务；再次，邵春满与唐文婷就门头装修设计方案产生争议后，应当本着利于合同履行的目的友好协商，但双方因此发生争吵，最终致使合同无法继续履行，对合同的解除均存在过错。
关于计租期的认定问题。《租赁合同》约定自2017年1月1日起计租，该约定为双方意思自治，邵春满应理解该约定所产生的法律后果并受该约定的约束。现邵春满并未举证证明合同签订后唐文婷阻碍其进入场地进行经营，因此邵春满未实际使用租赁物并不影响租金的缴纳。自2017年1月1日至双方解除合同之日2017年2月19日租期为50天，但审理查明唐文婷在该期间未经邵春满的许可使用商铺二层，邵春满有权拒绝支付唐文婷使用期间的租金，由于邵春满确实难以证明唐文婷使用的具体天数，结合本案中租金交付的时间、邵春满提交的证据、唐文婷的自认的事实以及双方的过错程度，本院酌定扣除10日，计租期按40天计算。现邵春满主张唐文婷退还租金20000元的诉讼请求，应扣除40天的租金13333元，支持6667元。而唐文婷主张邵春满支付租金2667元的反诉请求，因合同签订时双方约定“邵春满已交6000元押金，其余部分2017年1月1日交清，如未交清或不租，押金将不予退还”，邵春满虽逾期支付剩余租金、押金，但唐文婷收取后并未提出异议，且根据本院认定的事实，合同解除时唐文婷向邵春满退还的50000元中已经包括10000元押金，故对唐文婷主张邵春满支付租金2667元的反诉请求，本院不予支持。
关于邵春满诉求唐文婷赔偿损失10000元的本诉请求，因邵春满对其主张的设计费和营业损失未提交证据证实，且邵春满对于合同的解除存在过错，根据过失相抵原则，双方的损失各自负担，故对该项诉求，本院不予支持。关于唐文婷诉求邵春满赔偿租赁物闲置期5个月租金损失50000元的反诉请求，因双方于2017年2月19日解除合同后，并不影响唐文婷对租赁物的继续使用，租赁物闲置不能归责于邵春满，故唐文婷该项诉求没有依据，本院不予支持。
关于唐文婷主张邵春满支付物业费625元的反诉请求，因租赁物已完成使用权的转移，邵春满虽未实际使用，不影响物业费的缴纳，依据双方关于费用各负担一半的约定，唐文婷提交的物业费发票及物业公司出具的证明，结合本院认定的计租期40天，该项反诉请求，本院支持500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）邵春满与被告（反诉原告）唐文婷签订的《租赁合同》于2017年2月19日解除；
二、被告（反诉原告）唐文婷退还原告（反诉被告）邵春满租金6667元；
三、原告（反诉被告）邵春满支付被告（反诉原告）唐文婷物业费500元；
二、三项折抵后，被告（反诉原告）唐文婷于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）邵春满租金6167元。
四、驳回原告（反诉被告）邵春满的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）唐文婷的其他反诉请求。
本诉受理费550元，减半收取计275元，由被告（反诉原告）唐文婷负担57元，原告（反诉被告）邵春满负担218元。
反诉受理费减半收取计567元，由原告（反诉被告）邵春满负担5元，被告（反诉原告）唐文婷负担562元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 李成玲
二〇一七年八月二十五日
书记员 严 丽
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。