江西省贵溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民一初字第1496号
原告（反诉被告）:李武道，男。
委托诉讼代理人：杨征，法律工作者。
委托诉讼代理人：简润涛，律师。
被告（反诉原告）:贵溪桃源实业有限公司。
法定代表人：占智红，系公司总经理。
委托诉讼代理人:毕军，律师。
原告（反诉被告）李武道与被告（反诉原告）贵溪桃源实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李武道及其委托诉讼代理人杨征、简润涛、被告（反诉原告）贵溪桃源实业有限公司法定代表人占智红及其委托诉讼代理人毕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李武道向本院提出诉讼请求：1、判令与被告解除房屋租赁合同，赔偿原告直接经济损失、营业利润损失、装修残值、违约金等共计由470427元变更为868641.00元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月,原、被告签订了房屋租赁协议，被告将位于“贵溪市鹰雄大道与贵神公路交叉口”三角线处（原北门汽车站、现豪景大厦“鼎红KTV楼下”）的房屋中的两层（包括1楼203平方米及-1楼417平方米）共620平方米出租给原告，用于“金意陶”品牌瓷砖的代理及销售,租期5年，租金14792元/月（一楼40元/平方米，-1楼16元/平方米）,从2014年10月1日起算。合同签订后，原告交纳了履约保证金2万元。2014年7月份开始装修，并计划于2015年3月18日开业。2014年10月28日贵溪消防大队督查，发现原为车库的-1楼被被告当作商业用途出租给了原告，限2015年11月10日之前整改完毕。被告为了消防整改，在一楼重新铺设了一些消防管道，导致原告停工等待并花费2万元重新设计图纸。因住二楼的租房装修需要，在原告承租的一楼楼顶要增加很多下水管道（在签合同时，房顶一根下水管都没有，当时被告也未告知要增设管道），合同签订后如果要另设管道就属于是被告对原告的承租房屋进行结构性改变，将严重影响到原告的使用，原告当时就不同意，但被告答应协调，并保证不会漏水，还答应若漏水自己也会履行合同中的修缮义务，二楼租户在原告的强烈反对声中，在被告的包容放任下装修好，于2014年10月1日开业，营业后就不断向下漏水。原告就多次要求被告修缮或向二楼租户追责，但被告以漏水无法查清，相互推诿一拖再拖，致使原告无法如期开业直到5月16日才迫不得已，不顾漏水，勉强开张。开张后，因长期漏水，造成屋顶到处滴水、发霉、电线短路导致电器烧毁，营业员担心触电而人心惶惶不安心工作。原告花费124万元巨资装修的营业场所，现已丧失了最基本的使用功能，无法正常营业，损失惨重。原告所承租的房顶漏水，不管是楼上租户装修所致，还是房屋质量不合格导致，反正都不是原告造成，被告都应按合同约定负责协调并修缮好，以确保提供给原告的房屋最基本的使用功能。原告多次催告被告，要求其履行双方合同约定进行修缮，被告总以楼上住户不修理等理由，予以推延，导致装修无法封顶，使开张之日被迫延长两个月。开张后，因楼上不停漏水，原告生意受到严重影响，其与瓷砖厂之间的销售合同无法完成。原告多次哀求，被告长达一年之久也未给维修，后被告口头答应以“房租可延期交付等待修缮”为条件，让原告推迟交房租，可被告却突然于2015年10月1日指使一些社会闲杂人员锁掉原告的营业大门，并在大门上张贴另行寻租的大幅广告，造成原告被迫取消“十一黄金周”的促销活动，错失商机，被告这行为实质是向原告先发出了解约之令。综上，被告改变房屋用途将车库作为商业用房在原告不知情的情况下出租给原告作为销售瓷砖之用，违反了法律强制性规定，应当视为其提供的房屋不符合法定和约定条件；被告违反非原告原因产生的房屋修缮义务应当由其负责的合同约定，放任楼上租户长期向下漏水而未采取有效措施加紧修复构成了实质性违约；在双方未解除租赁合同之前就擅自对外寻租构成了先期违约，导致了原告的合同目的无法实现，造成原告巨大经济损失。为维护自身合法权益，原告具状至法院，请求法院支持原告诉求。
被告（反诉原告）贵溪桃源实业有限公司答辩称，1、被告交付的房屋符合合同约定，被告未违约。2、被告出租的房屋渗漏系鼎红KTV所致，与被告无关，原告可另行起诉鼎红KTV进行赔偿。3、原告私自将负一层CD段墙体拆除改为卷帘门及将一楼楼梯间北面墙体拆除部分增设为普通木门，未经过被告书面同意，违反租赁合同约定，被告可以解除合同。1、原告未按合同约定支付租金，违反合同约定。原告承租的商铺一楼22/A-B轴线墙身潮湿是由其自身原因即一楼卫生间渗漏造成，该损失由原告自身承担。综上，请法庭查清事实驳回原告诉求。反诉请求：一、判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；二、被反诉人向反诉人支付拖欠的房租72296元（自2015年6月5日起计算至2015年10月30日止），剩余房租按协议约定支付至被反诉人搬出租赁房屋之日止；三、判令被反诉人向反诉人支付违约金20000元；四、判令被反诉人因不当使用房屋造成反诉人经济损失471000元（暂定）；五、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2014年6月3日，被反诉人与反诉人签订《房屋租赁协议》协议约定：由反诉人将约定房屋出租给被反诉人，租赁期限5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，一楼租金每月每平方米40元，-1楼每月每平方米16元。被反诉人应合理使用所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，被反诉人应立即负责修复或经济赔偿，且被反诉人如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构（梁柱、楼面、外墙及楼梯）有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得反诉人的书面同意后方可施工。协议还约定如被反诉人逾期一个月以上拖欠房屋租金、损坏房屋，在反诉人提出的合理期限内仍未修复的，反诉人有权解除合同，收回出租房屋并没收保证金。租赁协议签订后，被反诉未按照协议的约定使用房屋，在未经反诉人书面同意的情况下，擅自将反诉人租赁房屋负一楼的外墙、楼梯间外墙拆除，严重影响了反诉人房屋的用途。且在租赁期限内，被反诉人自2015年6月5日起一直拖欠反诉人租金共72296元，后反诉人多次要求被反诉人将擅自拆除的外墙修复，且多次要求其交纳租金均未果。综上，被反诉人不按协议约定使用租赁房屋，并拖欠租金，严重侵害了反诉人的合法权益，故原告提起反诉，请法院支持反诉人诉求。
原告针对反诉的答辩，1、被反诉人不同意支付2015年6月之后的租金，因为反诉人提供的租赁屋从2014年10月鼎红KTV开业后一直漏水，导致被反诉人无法正常继续使用，从2015年11月之后该租赁房屋被行政机关查封，且反诉人将出租房屋对外招租，并守住店门，导致被反诉人停业，故不同意支付被查封之后的房租。2、被反诉人不存在违约，所以不同意支付违约金。3、被反诉人在使用该出租房屋期间是取得更改非主体结构的权力，且不存在擅自另开门行为，不存在对外开卷闸门行为，不存在使用不当，因此反诉人提出的经济补偿金没有法律及事实依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月，原告李武道（乙方）与被告贵溪桃源实业有限公司（甲方）签订一份房屋租赁协议，被告将原北门汽车站、现豪景大厦鼎红KTV楼下的房屋中的两层出租给原告，该合同约定，一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。二、房屋的坐落、面积情况。1、甲方出租给乙方及负层的房屋位于贵溪市鹰雄大道与贵神公路交叉口。2、甲方出租给乙方一层的房屋从东边到西两直（以柱子为界），面积约600平方米（以房产面积为准）。三、租赁期限、用途。1、该房屋租赁期共5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为建材销售使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋。四、租金及支付方式、租房履约保证金。1、该房屋每月每平方米租金一楼40元/㎡、负一楼16元/㎡，前三年租金不变，第四年起租金每年上涨6%。2、房屋租金支付方式如下：乙方应按季向甲方交纳租金,乙方每次交纳租金时应提前15日将租金汇入到甲方指定账户。3、乙方应向甲方缴纳2万元履约保证金，合同到期后，如乙方遵守合同，甲方如数退还履约保证金。…六、房屋修缮与使用。1、在租赁期间，甲方保证出租房屋的使用安全。2、对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务。3、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。4、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构（梁、柱、楼面、外墙及楼梯）有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。七、房屋的转让与转租。租赁期间，不改变租赁用途，乙方可以转租、转借承租房屋。八、双方的权利与义务。1、乙方在租赁期间有违法行为的、或逾期一个月以上拖欠房屋租金的，甲方有权终止合同无偿收回房屋，并有权没收乙方缴纳的保证金。2、租赁期间，非乙方原因产生的房屋及其修缮、安装、改造等事宜由甲方负责等。……九、合同的变更或终止。1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，…3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）改变租赁用途。（2）擅自拆改变动房屋结构（梁、柱、楼面、外墙及楼梯）。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）……（6）逾期一个月以上拖欠房屋租金的。4、……。十、十一、十二、关于甲、乙双方违约责任及处理。其中乙方违约责任规定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同向甲方支付违约金2万元。（1）改变租赁用途；（2）擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋（梁、柱、楼面、外墙及楼梯）。（3）……。合同签订后，原告向被告缴纳保证金2万元，并于2014年7月中旬开始装修承租房屋，用于“金意陶”瓷砖的代理及销售。原告将负一层以及一楼楼梯间北面增设为卷帘门、普通木门。装修过程中，该房屋二楼的鼎红KTV自2014年10月1日开张后，卫生间等处往楼下漏水，造成原告承租的一楼多处漏水。原告一边装修，一边找被告协商处理漏水事宜，但漏水现象一直未得到彻底解决，致使多处装饰部分霉烂等。
2014年10月28日，贵溪市公安局消防大队对金意陶瓷砖店进行消防监督检查，发现存在1、未依法进行消防设计备案；2、电器产品的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；3、其他消防安全违法行为和火灾隐患：原有负一楼为车库，不允许做商业用途，如需改造甲方应来队申报变更、使用大量易燃材料装修等消防安全违法事由，贵溪市公安消防大队下达责令限期改正通知书，限其就不同的问题在2014年11月2日或2014年11月10日前改正，并依法对消防安全违法行为予以处罚。原告李武道在限期改正通知书签收。之后，被告为了消防整改，在一楼重新铺设了一些消防管道。2014年9月原告支付给被告租金7万元，2015年8月份支付租金5万元。2015年5月16日，原告开张营业，但屋顶等多处漏水、长斑发霉。2015年11月27日，贵溪市公安消防大队对金意陶瓷砖店所在的豪景大厦查封。之后，原告与被告就解除合同、直接经济损失、营业利润损失、装修残值损失等进行协商未果，为此依法起诉。
诉讼过程中，原告向法院提出申请要求对所承租房屋漏水及其成因、装修残值进行鉴定;被告向本院提出反诉的请求，并且提出对原告李武道擅自拆除房屋外墙、擅自更改房屋结构及装修不当致使房屋漏水等造成具体经济损失进行鉴定。2015年12月14日，本院委托江西求实司法鉴定中心进行鉴定。2016年8月，江西求实司法鉴定中心赣求司（2016）建鉴字第0303号建筑工程鉴定意见书分析说明，1、现场调查情况。由于二楼鼎红KTV娱乐场卫生间渗漏的影响，已导致李武道经营的《金意陶》陶瓷销售公司的装饰顶棚及墙面多处霉变，还存在多处明水滴漏的现象，经多次交涉、多次修补后，渗漏状况依然存在，渗漏已对装修完成的装饰顶棚及墙面造成多处受损，且留下了许多渗漏的痕迹部分装修面严重。2、现场蓄水试验。对一楼的一个卫生间、二楼的三个卫生间进行蓄水试验，试验结果证实了一楼的《金意陶》陶瓷销售公司的部分装饰平顶及墙面的水迹，是由于上层卫生间渗漏造成的；一楼22/A-B轴线墙身的潮湿，则是由于本层卫生间渗漏造成的。至于A/21-22轴线的楼梯间墙，其内表面出现渗漏的现象，主要是因为这是一道外墙（用空心砖砌筑），其外侧是地下室的顶板，在顶板与墙身之间没有做好防水处理，墙体本身也无防水构造措施，所以造成了渗漏。3、卫生间的防水要求。4、关于李武道擅自拆除墙体和装修不当造成的问题分析及修复费用计算。将负一层的CD段墙体拆除改为卷帘门，在雨水丰富季节，室外水汽等容易通过卷帘门渗入负一层室内，在负一层的门窗较少、通风换气不畅情形下，很容易使负一层长期处于潮湿的环境，这改变了原砖砌体作用下的相应室内环境。将一楼楼梯间北面墙体拆除部分增设为普通木门，这与建筑设计防火规范规定楼梯间设置砖墙体不符，如果在一楼出现火灾情形下，会使失控的火沿木门向楼梯间扩展的趋势，影响建筑防火要求，这与设计意图不符。建议恢复原状，按照原设计做法施工。同时一楼新增设的卫生间拆除，恢复原状。江西求实司法鉴定中心赣求司（2016）建鉴字第0303号建筑工程鉴定意见书鉴定意见为，1、李武道承租的商铺一楼装修受损（包括平顶和墙面），是由于其上层（二楼）鼎红KTV娱乐场卫生间渗漏造成的。2、李武道承租的商铺一楼22/A-B轴线墙身潮湿，是由于自身原因，即一楼卫生间渗漏造成的。3、李武道承租的商铺一楼A/21-22轴线的楼梯间墙，其内表面出现潮湿及抹灰面脱落的现象，是由于墙体本身无防水构造措施、地下室顶板与墙身之间没做好防水处理造成。4、李武道承租的商铺在装修过程中，私自将负一层的CD段墙体拆除改为卷帘门、将一楼楼梯间北面墙体拆除部分增设为普通木门、一楼新增设的卫生间拆除恢复原状，其修复费用估算为7207.00元（大写：柒仟贰佰零柒元整）。2016年8月，江西求实司法鉴定中心出具的赣求司（2016）资鉴字第0806号司法鉴定意见书分析说明，根据中心建造部门2016年5月12日现场鉴定笔录即对被鉴定人房屋装修造价（即一层建筑面积203㎡房屋装修造价及负一层建筑面积417㎡房屋造价）出具的《工程预（结）算表》综合反映，被鉴定人房屋于014年底完成装修；一楼建筑面积203㎡，装修造价为400305.40元；负一层建筑面积417㎡，装修造价为591972.95元。鉴定意见综合了建造工程造价计算及资产评估残值评定。该鉴定意见为：经本中心鉴定人员审核、检验、计算，委托鉴定对象在鉴定基准日（2015年11月27日）设定条件下装修残值为人民币771,414.00元（其中一层装修残值311204元；负一层装修残值460210元）。
本院认为，合法的租赁关系应受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告将所属的一楼以及负一楼租赁给原告，双方签订一份租赁协议，该租赁协议是双方在自愿协商的基础上订立的，未违反法律规定，合法有效。原、被告均应全面履行各自的权利义务。根据原、被告双方的协议，原告应按约定及时缴纳房屋租金，被告应提供符合规定的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解析》的规定，原告经同意的装饰装修残值损失在解除合同时的处理未约定的，因双方违约导致合同解除的，由双方根据各方的过错承担相应的责任；原告未经同意的装饰装修，被告请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院予以支持。合同履行中，原告拖欠房屋租金，已构成违约，应支付租金及按约定支付违约金。被告将负一层（原为车库）出租给原告作为建材销售使用，存在消防安全违法行为和火灾隐患，被公安机关责令限期整改，同时被告将二楼出租用以经营鼎红KTV，鼎红KTV卫生间漏水，造成原告承租的商铺一楼装修受损（包括平顶和墙面），被告作为该房屋的业主，有一定的责任；原告李武道承租的商铺一楼22/A-B轴线墙身潮湿，是由于自身原因，即一楼卫生间渗漏造成的。原告李武道承租的商铺一楼A/21-22轴线的楼梯间墙，其内表面出现潮湿及抹灰面脱落的现象，是由于墙体本身无防水构造措施、地下室顶板与墙身之间没做好防水处理造成的。原告在明知二楼鼎红KTV渗漏未解决的情况下继续装修，致使损失扩大，应自行承担一定的责任。
根据鉴定意见，原告李武道承租的商铺在装修过程中，将负一层的CD段墙体拆除改为卷帘门、将一楼楼梯间北面墙体拆除部分增设为普通木门、一楼新增设的卫生间拆除，其恢复原状修复费用估算为7207.00元。因将负一层的CD段墙体拆除改为卷帘门，在雨水丰富季节，室外水汽等容易通过卷帘门渗入负一层室内，在负一层的门窗较少、通风换气不畅情形下，很容易使负一层长期处于潮湿的环境，改变了原砖砌体作用下的相应室内环境。
二楼鼎红KTV卫生间漏水，造成原告承租的商铺一楼装修受损（包括平顶和墙面），被告的违约是由于第三人的行为造成的，被告应向原告承担违约责任。被告与第三人之间的纠纷可另行依照法律规定解决。综上，原、被告双方在合同履行中均有过错，应承担相应的民事责任。
鉴于目前的实际，双方已无继续履行租赁合同的可能，且原、被告双方均有解除合同的意愿（2017年1月5日双方已达成解除租赁合同及搬迁的协议），故双方解除合同的请求，本院予以支持。关于租金，自2014年10月1日至2015年10月31日原告实际占用被告的租赁物，应按约定缴纳租金192296元{13个月×（203㎡×40元/㎡＋417㎡×16元/㎡）}，原告实际缴纳租金120000元，尚欠租金72296元；2015年11月起的租金，因该纠纷的产生双方均存在过错，且原告方一直实际占用所租用的店面，双方对停业的原因各执一词，故此期间的租金双方各承担50%，即13个月×（203㎡×40元/㎡＋417㎡×16元/㎡）×50%计96148元。原告的直接经济损失、营业利润损失因无证据证实，本院不予支持。
综上所述，原告的部分诉讼请求以及被告的部分反诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解析》第十一条、第十三条之规定，判决如下：
一、解除原告李武道与被告贵溪桃源实业有限公司2014年6月签订的房屋租赁协议；
二、由被告贵溪桃源实业有限公司在本判决生效后十五日内给付原告李武道装修装饰残值总额771,414.00元的50%即人民币385707元；
三、原告将负一层的CD段墙体拆除改为卷帘门、将一楼楼梯间北面墙体拆除部分增设为普通木门、一楼新增设卫生间，由原告赔偿被告恢复原状修复费用计7207.00元；
四、由原告李武道在判决书生效后十五日内给付被告贵溪桃源实业有限公司租金计人民币168444元（其中72296元为2014年10月1日至2015年10月31日尚欠租金，96148元为2015年11月1日至2016年12月31日的租金）；
五、由原告李武道在判决书生效后十五日内给付被告贵溪桃源实业有限公司违约金计人民币20000元（原告已缴纳给被告保证金20000元）；
六、驳回原告的其他诉讼请求；
七、驳回被告的其他反诉请求；
八、上述各项相抵后，被告贵溪桃源实业有限公司应给付原告李武道人民币计210056元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12286元，原告负担6143元，被告负担6143元；反诉费9433元，原告负担4716.5元，被告负担4716.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 何剑青
人民陪审员 葛玲花
人民陪审员 李珏玲
二〇一七年一月十三日
书 记 员 周娅娟