江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终1061号
上诉人（原审原告）张世伟。
上诉人（原审原告）包海荣。
委托代理人王利芳，上海沪泰律师事务所律师，代理上述二上诉人。
被上诉人（原审被告）昆山国银置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路。
法定代表人杨培军，该公司执行董事。
委托代理人王辉、匡奕，该公司员工。
上诉人张世伟、包海荣因与被上诉人昆山国银置业有限公司（以下简称国银公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆千民初字第00375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年11月8日张世伟、包海荣与国银公司签订昆山市商品房购销合同，约定张世伟、包海荣购买国银公司开发的位于昆山市淀山湖镇万园路西侧富力湾丹麦三区599号别墅，房屋总价共计7680000元。合同约定张世伟、包海荣于2013年11月8日支付第一期楼款1900000元，于2014年4月18日支付第二期楼款1680000元，于2014年6月30日前支付第三期楼款4000000元。如果张世伟、包海荣未能按照合同及补充协议约定的付款方式按期足额支付购房款至指定账户，张世伟、包海荣应当按每日应付房款万分之一向国银公司支付违约金。国银公司应当在2014年8月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交付张世伟、包海荣。国银公司如未能按照合同规定的期限将商品房交付张世伟、包海荣使用的，若逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，国银公司按日向张世伟、包海荣支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；若逾期超过60日后，张世伟、包海荣有权解除合同，国银公司应当自张世伟、包海荣解除该合同通知到达之日起60日内退换全部已付款，并按张世伟、包海荣累计已付款3%的标准向张世伟、包海荣支付违约金。张世伟、包海荣要求继续履行的，合同继续履行，国银公司自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向张世伟、包海荣支付已付房款万分之五的违约金。合同补充协议约定如张世伟、包海荣逾期付款的，国银公司有权在张世伟、包海荣已支付的款项中优先收取违约金，余款才作为房款或其他应收款项，张世伟、包海荣对所欠款项应当继续按约定向国银公司交纳，否则国银公司有权不予交房。张世伟、包海荣逾期付款的，国银公司有权同时按逾期的天数相应顺延交房时间。未经国银公司加盖公司公章或合同章，国银公司的任何人员所签署的任何书面补充协议或承诺均属无效，不能约束国银公司。合同签订后，张世伟、包海荣陆续共向国银公司支付购房款573万元，国银公司为张世伟、包海荣开具了相应的发票。2013年11月8日周毅在张世伟、包海荣的缴款通知书中注明“公司同意你们采用灵活方式付款，以资金到帐日期为准，每天以万分之一计息”，国银公司对此不予认可，主张周毅并非公司员工。2014年8月国银公司通知张世伟、包海荣于2014年8月27日前往上海市延安西路500号万宝国际大厦31楼办理收楼交款手续。张世伟、包海荣在交齐全部款项后，凭收楼手续书到小区物业中心办理收楼手续。同时，国银公司确定张世伟、包海荣需要交纳的购房款2300000元以及契税230400元、物业维修基金7702.25元、产证费用（含权证费、工本费、配图费、交易费、印花税票等）1200元。2014年9月25日张世伟、包海荣向国银公司交纳迟交房款滞纳金3010元。审理中，张世伟、包海荣明确其主张的违约金系国银公司逾期交房违约金。恢复原状是要求国银公司将绿化带恢复原先状态，排除妨碍是要求国银公司将相邻房屋的玻璃幕墙拆除。
另查明：涉案房屋已于2012年5月28日取得昆山市商品房屋交付使用备案证书。2015年3月4日张世伟、包海荣就598号房屋外观发生变更，门头和围墙侵占公共绿地，违规加装电梯井道并在电梯井道外墙安装玻璃幕墙、绿化隔离带被铲除等问题以书面通知的形式告知国银公司，认为上述问题已经严重影响了张世伟、包海荣的合法权益，属于国银公司的严重违约行为，要求国银公司在十日内解决上述问题。上述问题解决后三日内张世伟、包海荣支付剩余房款，保证合同正常履行。国银公司收到该通知后于2015年3月6日向张世伟、包海荣作出书面回复，认为D598号房屋违章搭建问题，已经协同物业公司在前期至现场查看并积极同该房屋业主进行沟通，对违章搭建行为予以了劝阻和协商，并将该户情况上报有关执法部门。但是因违章搭建属于业主个人行为，国银公司和物业公司无执法权，无法对其进行拆除，在收到张世伟、包海荣的信件后已经与相关部门协商以跟进张世伟、包海荣所反映的事项。2015年3月23日张世伟、包海荣再次要求国银公司对上述问题及时进行处理。2015年3月30日国银公司通知张世伟、包海荣在收到该通知之日起七日内支付剩余购房款195万元及相应的违约金。2015年7月8日国银公司向598号房屋业主寄送业主函，要求该业主拆除相关违章建筑物、构筑物，将房屋外观及外部绿化恢复至交房时状态。经原审法院现场勘察，国银公司开发的富力湾丹麦三区598号房屋存在着搭建电梯及玻璃幕墙、房屋院墙外扩侵占公共道路等情形。598号房屋与599号房屋之间的绿化隔离带张世伟、包海荣主张存在界桩被拔除，围栏向599号房屋移位的情形，国银公司主张598号房屋业主只是将靠近该房屋部分的绿化隔离带拆除并加装了围栏。
又查明：张世伟、包海荣与国银公司以及广州天力物业发展有限公司昆山分公司签订的前期物业管理服务协议中约定，因张世伟、包海荣或第三人故意或过失造成的损害，国银公司及其所委托的物业管理企业均不负赔偿责任。富力湾庄园业主临时规约规定，因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应当及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。开发企业未能履行临时规约约定义务的，业主可以向相关行政部门投诉，也可根据该规约向人民法院提起诉讼。
以上事实，有张世伟、包海荣提供的昆山市商品房购销合同、发票、照片、证明、通知书、回函、缴款通知、国银公司提供的昆山市商品房交付使用备案证书、交付使用通知书、交接收费表、催告书、富力湾前期物业管理服务协议、临时规约以及原、国银公司在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告张世伟、包海荣的诉讼请求是：判决国银公司按照合同约定支付张世伟、包海荣逾期交房违约金286500元（5730000元×0.0005×100天），国银公司依照合同约定排除妨碍，恢复原状并向张世伟、包海荣交付标的物，本案诉讼费由国银公司承担。
原审法院认为，张世伟、包海荣与国银公司签订的昆山市商品房购销合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守履行。张世伟、包海荣主张已经变更付款方式及期限的主张，原审法院认为国银公司在缴款通知单上载明张世伟、包海荣在逾期付款的情况下，按应付款金额每日支付万分之一滞纳金，实质是要求张世伟、包海荣承担逾期付款的违约责任，并非是对付款方式及期限的变更。而且双方在合同补充协议中明确约定未经国银公司加盖公司公章或合同章，国银公司的任何人员所签署的任何书面补充协议或承诺均属无效，不能约束国银公司。因此，对张世伟、包海荣认为双方已经对付款方式进行变更的主张，原审法院不予支持。张世伟、包海荣应当按双方签订的昆山市商品房购销合同及补充协议约定的付款方式及期限履行合同。张世伟、包海荣未按照约定的期限及时足额支付购房款的行为已经构成违约。根据双方在补充协议上的约定，在此情况下国银公司有权顺延交房时间。国银公司未按照合同约定期限内向张世伟、包海荣交付房屋的责任在张世伟、包海荣，故对张世伟、包海荣要求国银公司支付逾期交房违约金286500元的诉讼请求，原审法院不予支持。现张世伟、包海荣仍未将剩余购房款195万元支付国银公司，故对张世伟、包海荣要求国银公司交付标的物的诉讼请求，原审法院亦不予支持。
关于张世伟、包海荣要求国银公司恢复原状、排除妨害的诉讼请求，原审法院认为双方在昆山市商品房购销合同及补充协议中并未对房屋周边环境的状况作出明确约定。即使张世伟、包海荣所购房屋周边环境发生变化，并不构成国银公司违约。而且涉案房屋周边环境的变化并非国银公司的行为造成的，因此即使周边环境的变化影响了国银公司涉案房屋的使用，但国银公司并无义务去恢复原状、排除妨碍。因此，对该诉讼请求，原审法院亦不予支持。张世伟、包海荣对此可另行向相应的行为人主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决：驳回张世伟、包海荣的全部诉讼请求。案件受理费5598元，由张世伟、包海荣负担。
上诉人张世伟、包海荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：国银公司开发的富力湾丹麦三区598号房屋存在着搭建电梯及玻璃幕墙、房屋院墙外扩侵占公共道路等情形。被上诉人未尽履约义务及管理职能，导致上诉人所购房屋存在严重环境、规划、安全之缺陷，不符合商品房交付的约定。另外一审法院存在引用证据未经质证、超标的受理案件的问题。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人国银公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。
二审期间上诉人张世伟、包海荣向本院提交下列证据：1、被上诉人对外宣传的富力湾楼书，证明被上诉人将富力湾小区宣传为度假物业，品质标准包括环境、产品力、配套、服务等因素；2、昆山市规划局昆规信复（2015）27号文件，证明富力湾小区“丹麦小镇”598号业主在楼旁所建小木屋、砖砌围墙、电梯房、辅房等属违章搭建。被上诉人国银公司质证认为：1、宣传刊物没有表明上诉人的房屋的环境，与跟本案没有关联性；2、对昆山市规划局27号文件真实性没有异议，但是该证据明确反映昆山市规划局查实后，案外人598号业主存在违章，但是并未确认案外人598号业主侵占了本案业主的绿地。
本院认为，首先，上诉人张世伟、包海荣与被上诉人国银公司于2013年11月8日签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。按照合同约定，张世伟、包海荣应于2013年11月8日前支付房款1900000元，于2014年4月18日前支付房款1680000元，于2014年6月30日前支付房款4000000元。国银公司应当在2014年8月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交付张世伟、包海荣。经查案涉房屋已于2012年5月28日取得昆山市商品房屋交付使用备案证书。但上诉人张世伟、包海荣未能按约支付购房款，已经构成违约。国银公司有权顺延交房时间。其次，根据一审查明的事实以及上诉人张世伟、包海荣提供的证据可证明富力湾丹麦三区598号房屋存在着违章搭建小木屋、电梯房、辅房砖砌围墙等情形，但该情形并无证据证明为被上诉人违约或侵权所致，根据法律规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。上诉人可另行主张权利，与本案无涉。另外，经查一审法院不存在程序违法、超标的受理的问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张世伟、包海荣的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5598元，由上诉人张世伟、包海荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年四月十三日
书 记 员 吴茂程