福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终3205号
上诉人（被上诉人、一审原告）：吴剑海，男，汉族，1972年5月22日出生，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人（被上诉人、一审原告）：刘寿玉，女，汉族，1979年7月9日出生，住福建省福州市鼓楼区。
二上诉人委托诉讼代理人：白奇龙，福建科衡律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人：陈晓露，福建科衡律师事务所实习律师。
上诉人（被上诉人、一审被告）：黄国武，男，汉族，1966年9月4日出生，住福建省福州市鼓楼区花园里*号*座***单元。
上诉人（被上诉人、一审被告）：林赪，女，汉族，1969年4月26日出生，住福建省福州市鼓楼区。
二上诉人委托诉讼代理人：林庚，国浩律师（福州）律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人：陈高萍，国浩律师（福州）律师事务所律师。
一审第三人：苏瑞枝，女，香港特别行政区居民，1939年11月7日出生，住址不详。
委托诉讼代理人：黄国武，男，汉族，1966年9月4日生，住福建省福州市鼓楼区花园里*号*座***单元，系第三人苏瑞枝之子。
上诉人吴剑海、刘寿玉与上诉人黄国武、林赪、一审第三人苏瑞枝房屋买卖合同纠纷一案，吴剑海、刘寿玉、黄国武、林赪不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴剑海、刘寿玉、黄国武、林赪、一审第三人苏瑞枝委托诉讼代理人黄国武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴剑海、刘寿玉上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令黄国武、林赪退还购房款2093288元并承担吴剑海、刘寿玉为购房而支出的费用11114.5元；3、判令黄国武、林赪支付违约金，从2011年7月9日起，按双方约定的月利率3%计算至实际还款之日止；4、判令黄国武、林赪承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案《协议书》合法、有效，黄国武、林赪违约，应当承担违约责任。涉案《协议书》及《补充协议》约定购房总价为2093288元。协议签订后，吴剑海、刘寿玉总计支付购房款2093288元及评估费等费用11114.5元。2012年12月21日，黄国武违约将房屋出售给案外人王建生，并办理了房屋过户手续。根据双方签订的《协议书》第四条第三款的约定，黄国武、林赪违约，其应当退回吴剑海、刘寿玉支付的所有款项，并赔偿每月3%的利息损失。二、《借款合同》未生效、未履行，不能因该《借款合同》解除涉案房屋买卖《协议书》。苏瑞枝既未签订《借款合同》，也未向上诉人支付合同约定的款项。苏瑞枝并未履行付款义务，当然没有权利解除房屋买卖《协议书》。《借款合同》约定的还款时间未到，苏瑞枝无权解除合同，苏瑞枝亦未要求解除合同。本案案由是房屋买卖合同纠纷，《借款合同》不属于本案审查范围，可另案处理。三、《便函》中并无刘寿玉和林赪的签名，不构成合同的变更。吴剑海同意按2100000元转让，而不是按1700000元转让，黄国武构成违约。
黄国武、林赪辩称，一、一审法院认定答辩人按照《借款合同》的约定及吴剑海的书面意见处分房屋并无不当，该认定正确；吴剑海、刘寿玉诉请要求答辩人退还购房款、购房费用及违约金没有任何依据。答辩人与吴剑海分别于2011年4月18日、2011年5月19日签订了《协议书》与《补充协议》，约定吴剑海向答辩人购买坐落于福州市鼓楼区××广场××座商场的讼争房屋，吴剑海已依约全额支付了购房款。对以上事实答辩人并无异议。2012年10月31日，吴剑海、刘寿玉与苏瑞枝、黄国武、福州冠亚富绅会广告有限公司签订《借款合同》，约定吴剑海、刘寿玉向苏瑞枝借款1510000元，借款用途指定用于福州冠亚富绅会广告有限公司偿还贷款，借款期限从2012年10月31日至2013年1月31日，如逾期还款超过三个月，苏瑞枝有权要求吴剑海、刘寿玉与黄国武解除讼争房屋的买卖合同，吴剑海、刘寿玉已支付的购房款由黄国武直接支付给苏瑞枝，用于抵偿欠款。在《借款合同》履行过程中，吴剑海因无力还款及其他需要，于2012年12月21日向黄国武出具《便函》，授权黄国武将讼争房屋按照2100000元的价格转让给案外人王建生的授权人，并同意黄国武实收1700000元房屋转让款，用于抵偿吴剑海的欠款等，苏瑞枝同意转让该讼争房屋，并确认在房屋转让完成后收到还款。事实上，黄国武也严格按照《便函》中吴剑海指示将讼争房屋转让给王建生的授权人，实收1700000元购房款并支付给苏瑞枝，抵偿了吴剑海欠苏瑞枝的借款。至此，黄国武已按照《协议书》、《补充协议》及变更后的房屋处分约定履行完毕全部义务，黄国武在讼争房屋买卖过程中不存在任何违约行为。二、《借款合同》已生效并履行。一审中，吴剑海、刘寿玉对于《借款合同》系其两人本人签署没有异议，苏瑞枝事后亦对《借款合同》予以确认并签字，《借款合同》系吴剑海、刘寿玉、苏瑞枝等人真实意思表示，不违反法律法规规定，依法成立并生效。合同签订当日，黄国武代苏瑞枝支付现金110000元给吴剑海、刘寿玉，并于2012年11月2日由黄国武、林赪分别向吴剑海、刘寿玉指定账户“福州冠亚富绅会广告有限公司”转账支付借款。为此，一审认定吴剑海、刘寿玉确有收到苏瑞枝的借款，认定事实正确。三、《便函》系吴剑海真实意思表示，产生变更讼争房屋买卖协议的后果。此外，吴剑海认为黄国武没有遵照《便函》授权，按2100000元转让讼争房屋，而是按1700000元转让，也不是事实。根据《便函》记载，房屋受让方“王健生的授权人”系吴剑海本人确定的交易对象，1700000元系吴剑海授权黄国武实收的款项，不是讼争房屋的转让价款，超过的400000元购房款应由吴剑海与王建生之间自行结算，与黄国武无关。
一审第三人黄瑞枝述称，其同意被上诉人黄国武的答辩意见。
黄国武、林赪上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴剑海、刘寿玉一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由吴剑海、刘寿玉承担。事实和理由：一、一审违反法定程序，判非所请。根据民事诉讼“不告不理”的原则，法院审理范围应与当事人的诉请范围一致，法院不得对当事人未提出的诉请进行审理与判决。本案一审的诉请为“要求被告退还购房款、承担购房费用并支付违约金”，并非诉请要求黄国武、林赪支付受托出售讼争房屋过程中房屋出售价款与实收价款的差额，一审法院第一项判决“判令上诉人支付被上诉人房屋差价款人民币400000元”，该项判决涉及事项显然与吴剑海、刘寿玉一审诉请事项不同，不属于一审审理的范围。二、黄国武、林赪不负有向吴剑海、刘寿玉支付房屋差价款的义务，一审判决黄国武、林赪应将400000元房屋差价款支付给被上诉人，没有依据。根据《便函》，吴剑海指示黄国武将房屋按2100000元转让给其指定的“王健生的授权人”，并注明黄国武实收1700000元。根据该《便函》，房屋受让方“王健生的授权人”系吴剑海本人确定的交易对象，吴剑海授权黄国武实收的款项仅为1700000元，黄国武不得超过1700000元收取购房款，其余400000元购房款应由吴剑海与王建生之间自行结算，不能认定黄国武负有代为收取差价款400000元并支付给吴剑海的义务。事实上，黄国武也未收取该400000元差价款，从2012年12月21日至今，吴剑海也从未向黄国武主张过该差价款。
吴剑海、刘寿玉辩称，一、涉案房屋买卖合同合法有效，应当依法履行。黄国武、林赪违约，应当承担违约责任。二、本案的案由一直是房屋买卖合同纠纷，一、二审都对《借款合同》的效力及履行问题进行了审理，违反了一个案件只审理一个法律关系的原则。借贷合同纠纷，属于另一个法律关系，应当另案处理。三、《借款合同》未生效、未履行，不能因该《借款合同》解除本案所涉房屋买卖《协议书》。1、贷款方苏瑞枝未在《借款合同》上签字，该《借款合同》尚未发生法律效力。《借款合同》中作为贷款人的甲方苏瑞枝，吴剑海、刘寿玉从不认识，也未见过。并且苏瑞枝并未签字，该《借款合同》中苏瑞枝的签名，是后来自行补签的，不是苏瑞枝本人签字。因此，该《借款合同》中的所有条款未产生法律效力。2、苏瑞枝并未支付《借款合同》中的相应款项。一审判决认为：被上诉人提供银行凭证能佐证《借款合同》，并予以采用。但是黄国武提供三张的银行转账凭证，第一张是2012年11月2日，转账用途是还款，不是借款，汇款人是林赪，不是苏瑞枝，收款人是福州冠亚福绅会广告公司，不是吴剑海、刘寿玉，因此不能证明是苏瑞枝向吴剑海、刘寿玉支付了535000元；第二张、第三张2012年11月2日，汇款人是黄国武，收款人是福州冠亚福绅会广告公司，不能证明苏瑞枝向吴剑海、刘寿玉支付了180000元和450000元。三笔金额相加也与所谓《借款合同》中的1510000元不相符。因此，应当认定黄国武所提供的银行转账凭证与本案没有关联性，苏瑞枝没有实际付款。3、《借款合同》第六条约定的解除房产买卖《协议书》的条件未成就，苏瑞枝无权要求解除合同。《借款合同》第六条的特别约定：“乙方（原告吴剑海、刘寿玉）如逾期还款超过三个月，甲方（苏瑞枝）有权要求乙方与第三人（黄国武）解除该房产的买卖合同，已经支付的购房款由第三人直接支付给甲方，抵乙方的欠款。”《借款合同》约定的借款时间是2012年10月31日，还款时间是2013年1月31日。显然，约定的还款时间还没到，黄国武就于2012年12月21日违约，将房屋出售给案外人王建生。严重损害了吴剑海、刘寿玉的合法权益。4、《借款合同》中，苏瑞枝才是解除合同的权利人，只有苏瑞枝才能解除合同，但苏瑞枝从未要求解除合同。黄国武在借款合同中只是第三人，无权解除合同。5、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，《借款合同》体现的是借贷关系，不是本案审查的范围，可另案处理。四、本案不能因吴剑海所签的《便函》而变更或解除本案所诉的房屋买卖《协议书》。1、《便函》中并无刘寿玉和林赪的签名，不构成合同的变更或解除。2、吴剑海也仅仅同意按2100000元转让，而不是按1700000元转让。吴剑海对转让房屋，是附条件的。在该《便函》中，吴剑海明确写道：“按人民币贰佰壹拾万元转让”。但黄国武并没有遵守这一条件，而是按1700000元转让给了王建生。虽然一审法院注意到了400000元差价款，但却没有保护吴剑海、刘寿玉这400000元四年多年来的利息损失。即使按双方约定的月息3分计算，即使从售房的2012年12月算到现在，也有400000元×3%×43个月=51.6万元。综上所述，请求二审法院依法改判，并由黄国武、林赪承担房屋买卖合同的违约责任。
吴剑海、刘寿玉向一审法院起诉请求：1、二被告退还购房款2093288元；并承担原告为购房而支出的费用11114.5元；判令二被告支付违约金，从2011年7月9日起计算至被告实际还款之日止（暂计至起诉之日2014年4月8日为（2093288+11114.5）×33月×3%=2083358.48元）；2、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院查明：2011年4月18日，原告吴剑海、刘寿玉与被告黄国武、林赪签订了一份《协议书》，约定原告向被告购买坐落于福建省福州市××广场××座商场，建筑面积为84平方米，购房款为1993288元。2011年5月19日，双方签订了一份《补充协议》，约定购房总价增加至2093288元。原告于2011年4月18日向被告黄国武支付200000元，5月6日支付1100000元，7月8日支付793288元，总计支付购房款2093288元给被告黄国武。
2012年10月31日，二原告与福州冠亚富绅会广告有限公司（原告吴剑海所有的公司）及黄国武签订借款合同，约定吴剑海、刘寿玉向苏瑞枝借款1510000元，期限为2012年10月31日起至2013年1月31日，该款由苏瑞枝汇入福州冠亚富绅会广告有限公司设立于招商银行福州湖东支行的帐户。如逾期还款超过三个月，苏瑞枝有权要求吴剑海、刘寿玉与黄国武解除上述购房合同，已支付的购房款由黄国武直接支付给苏瑞枝。福州冠亚富绅会广告有限公司作为担保人在该合同上加盖公章。
2012年12月21日，原告吴剑海以书面形式表示：同意黄国武转让福州市鼓楼区××广场××座商场，按2100000转让，黄国武实收1700000元，产权转让给王建生的授权人。
本案审理中，原告称未收到苏瑞枝的借款，并称依借款合同约定原告还款的最后期限是2013年4月30日。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是有效合同，二原告于2012年10月31日与福州冠亚富绅会广告有限公司、黄国武签订的向苏瑞枝借款1510000元的借款合同亦真实、有效，根据原告吴剑海出具给被告黄国武的书面便函，以及在庭审过程中称最后还款期限是2013年4月30日，可以认定原告确有收到苏瑞枝的借款，并且为了还款将所买的房屋进行转让，是原、被告及第三人的合意。因此被告黄国武按借款合同的约定及原告吴剑海的书面意见处分诉争屋并无不妥。因此二原告要求二被告返还其已支付的购房款2093288元没有依据，一审法院不予支持。考虑到原告向苏瑞枝所借款款项与原告支付给被告的购房款之间存在差额，而原告授权被告黄国武以2100000元出售房产，由黄国武实收1700000元的约定，被告黄国武应将其中400000元差价支付原告。原告主张被告赔偿房产评估费、交易费等损失11114.5元，原告未对各项费用与本次房产买卖的关联性作合理解释，且原、被告未完成房产过户，系原告自身原因造成，原告诉请被告赔偿损失11114.5元，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，一审判决：一、被告黄国武、林赪应于本判决生效之日起十日内支付原告吴剑海、刘寿玉房屋差价款400000元；二、驳回原告吴剑海、刘寿玉的其他诉讼请求。
本案二审期间，黄国武提交银行DCC历史流水一份并申请证人王某出庭作证，证明黄国武受吴剑海的委托出售涉案房产给案外人王建生，交易当天及办理产权过户手续时，吴剑海本人在场，当时吴剑海授权黄国武实收1700000元，后黄国武也实收了1700000元。吴剑海、刘寿玉质证认为，对银行DCC历史流水的真实性无异议，但可以证明黄国武违约的事实，吴剑海在便函中已明确房产转让款必须是2100000元；对证人王某的身份有异议，没有证据证明王某是王建生的儿子。本院认证认为，银行DCC历史流水与本案具有关联性，本院予以采纳；在没有相应证据证明王某是王建生的儿子的情况下，王某证言的真实性无法确认，本院不予采纳。
经审理，本院确认一审法院查明的事实属实。
本院认为，吴剑海、刘寿玉主张黄国武、林赪违约将涉案房产出售给他人，与吴剑海出具的便函中载明的吴剑海委托黄国武将涉案房产出售给他人的事实不符。吴剑海、刘寿玉的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄国武受托出售涉案房产，应当按照吴剑海的指示以2100000元的价格转让涉案房产，但黄国武在收取1700000元之后，对其余400000元差价款未予处理，明显存在重大过失。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“受托有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”规定，黄国武应当赔偿该400000元差价款。黄国武、林赪的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担按原审判决执行。二审案件受理费47602元，由上诉人吴剑海、刘寿玉负担40302元，由上诉人黄国武、林赪负担7300元。
本判决为终审判决。
审判长 林 伟
审判员 谢 芬
审判员 陈 雯
二〇一七年二月二十七日
书记员 黄丽琴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。