广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2072民初3952号
原告：中国农业银行股份有限公司中山三角支行，住所地广东省中山市×××。
主要负责人：陈金池，行长。
委托诉讼代理人：朱文萍，系广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄帅，系广东邦仁律师事务所实习律师。
被告：林永江，男，1985年10月1日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
被告：戴丹美，女，1984年3月3日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。
被告：中山市民森房地产发展有限公司，住所地广东省中山市三角镇高平村。
法定代表人：李立。
委托诉讼代理人：陈科，系广东正日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁翠莹，系广东正日律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行与被告林永江、戴丹美、中山市民森房地产发展有限公司（以下简称民森公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱文萍，被告林永江、戴丹美，被告民森公司的委托诉讼代理人陈科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告林永江立即向原告清偿贷款本金326096.6元及利息[利息包括正常利息、罚息、复利，截至2017年2月9日正常利息3988.7元、罚息16.08元、复利43.72元，从2017年2月10日起至全部款项还清之日止按《个人购房担保借款合同》约定利率计收；3.被告林永江支付原告实现债权、抵押权产生的律师费16507元；4.原告对被告林永江名下位于中山市东凤镇××村××大道××号金爵豪庭3幢402房的房地产（抵押登记编号：易房抵字第DY201328078号）所得价款就上述诉求款项享有优先受偿权；5.被告戴丹美、民森公司对被告林永江的上述债务承担连带清偿责任；6.三被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2013年7月，被告林永江因购买位于东凤镇××村××大道××号金爵豪庭3幢402房向原告申请贷款340000元，并以上述房地产为该笔贷款提供抵押担保，被告民森公司为该笔贷款承担连带保证责任。各方签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为340000元，借款期限为360个月；借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法，每月借款发放日对应日（17日）为还款日；如借款人未按约定归还借款，原告有权收取罚息和复利。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告林永江自2016年11月起未能按时还款，至2017年2月已连续拖欠到期贷款本息共3期，经原告多次催告，仍怠于清还。原告认为被告林永江未按时足额归还贷款本息已构成违约，根据借款合同第12.4条的约定，原告有权提前收回已发放借款、提前行使担保权（即解除借款合同）。根据借款合同第12.9条的约定，原告采取诉讼方式实现债权的，律师费等实现债权的费用应由借款人、担保人承担。本案抵押房地产已于2013年8月5日办理抵押登记手续，故原告对该抵押房地产享有优先受偿权。根据借款合同的相关约定，被告民森公司为连带责任保证人，应对被告林永江的债务承担连带责任。
原告在庭审中将诉讼请求2变更为：被告林永江立即向原告清偿贷款本金322639.4元及利息[利息包括正常利息、罚息、复利，并从2017年6月9日起计算至全部款项还清之日止按《个人购房担保借款合同》约定利率计收。将诉讼请求3中的“抵押权”字样删除。
被告林永江辩称，林永江之前是存在逾期还款的情况，只是因为资金周转困难，现在生意好转有能力还款，希望继续履行合同。
被告戴丹美辩称，戴丹美可以保证继续履行合同保证责任，还清银行的贷款，希望原告继续履行合同。
被告民森公司辩称，被告民森公司应当承担的责任不是原告主张的全部债务的连带清偿责任，而是抵押物担保范围之外的连带清偿责任。根据《担保法》第二十八条的规定：“同一债务既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债务承担保证责任。”虽然物权法第一百七十六规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物物权的情形，债务人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债务”，但根据“特别法优于一般法”的原则，应适用担保法第二十八条的规定。再者，借款合同第10.4条第（8）点以及第10.2.7.2条对于实现债务的约定并不明确，该约定并没有明确约定实现债务的顺序，而只是约定赋予原告有选择权，至于如何选择并没有明确，借款合同是原告提供的格式合同版本，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此，本案中，借款人林永江提供了其自己名下位于中山市东凤镇××村××大道××号金爵豪庭3幢402房作为抵押物，农行应当就该抵押物先行受偿权，若有不足，才有民森公司在抵押物的范围外承担连带清偿责任，而非原告第5项诉求的涉讼债务全额连带清偿责任。二、根据原告提供的贷款合同第十条第10.1.2款的约定“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债务的一切费用。”而本案中，原告的第3项诉求中提及本案要求的律师费16507元是包括实现抵押权的律师费，按照该合同关于保证范围的约定，实现抵押权的律师费不应包括在保证范围内，因此，被告民森公司仅须对原告请求实现债权的律师费承担保证责任，而该具体实际发生金额应由原告举证证明。
被告林永江、戴丹美、中山市民森房地产发展有限公司没有提供任何证据。
本院经审理认定事实如下：2013年7月22日，原告作为贷款人（抵押权人）、被告林永江作为借款人（抵押人）、被告戴丹美作为保证人（抵押人）与被告民森公司作为保证人共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：被告林永江向原告借款340000元用于购买位于中山市东凤镇××村××大道××号金爵豪庭3幢402房；借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用以下担保方式，由被告戴丹美提供保证担保，由阶段性保证人被告民森公司提供保证担保；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式＼＼担保人＼＼担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式＼＼担保人＼＼担保物来实现全部或部分债权；发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。……（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；……；抵押人与抵押物共有人同意以位于中山市东凤镇××村××大道××号金爵豪庭3幢402房担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。……（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；……；阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等内容。
上述合同签订后，被告林永江于2013年8月5日将其名下位于中山市东凤镇××村××大道××号金爵豪庭3幢402房办理了抵押备案登记于原告名下[销售合同编号为HTN2013034358,抵押登记备案编号为易房抵字第DY201328078号]。2013年9月17日，原告向被告林永江发放了贷款340000元。被告林永江收取贷款后从2016年3月至2017年4月期间连续没有按时足额偿还贷款本息。经原告多次催告，被告林永江截至2017年2月9日止仍尚欠原告借款本金326096.6元、正常利息3988.7元、罚息16.08元、复利43.72元。原告与被告林永江、戴丹美、民森公司均确认上述商品房至今仍未办理房地产权属证书。后被告林永江拖欠原告贷款本息未还，被告戴丹美及民森公司也没有履行保证责任。为此，原告以被告林永江拖欠其贷款本息构成违约为由诉至本院，请求判如所请。
又查，被告林永江没有按时足额偿还2017年5月份的贷款本息。原告确认被告林永江在诉讼期间已付清2017年5月份前的逾期利息。原告与被告林永江在庭审中均确认被告林永江截至2017年6月9日止仍尚欠原告借款本金322639.4元及之后的利息未付。
另查，原告为实现本案债权支出了律师费16507元，提供了律师费发票、委托代理协议证明。
再查，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]，第三条规定：“关于罚息利率的问题，逾期贷款罚息利率由现行日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应予恪守。合同签订后，原告依约向被告林永江发放了贷款340000元，但被告林永江从2016年3月至2017年5月份起连续未按时足额偿还贷款本息，经原告多次催告，虽然被告林永江付清了上述期间的贷款本息，但被告林永江的行为确已违反了合同的约定，应承担相应的违约责任，根据合同关于借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款的约定，原告请求提前收回被告林永江的剩余贷款本金及支付利息、罚息、复利，并解除《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告林永江均确认被告林永江截至2017年6月9日止仍尚欠原告借款本金322639.4元及之后的利息未付，本院予以认定。
关于律师费的问题。因被告林永江连续多期未能按时足额偿还贷款本息构成违约，导致原告诉至本院实现债权，支出了律师费16507元，提供了律师费发票、委托代理协议证明，本院予以认定。根据合同关于因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费等费用的约定，该律师费16507元应由被告林永江承担。故原告请求被告林永江支付律师费16507元，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。
关于抵押担保的问题。被告林永江在《个人购房担保借款合同》上签名自愿以其名下位于中山市东凤镇××村××大道××号金爵豪庭3幢402房对其合同项下的借款本金、利息、罚息、复利承担担保责任，并办理了抵押登记，现被告林永江没有按时足额偿还贷款本息构成违约。根据合同关于债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿及保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利及为实现债权支出的律师费等一切费用的约定，原告对被告林永江名下位于中山市东凤镇××村××大道××号金爵豪庭3幢402房以折价、拍卖、变卖所得价款就被告林永江上述欠款范围内享有优先受偿权。
关于被告戴丹美、民森公司是否承担保证责任的问题。被告戴丹美、民森公司在《个人购房担保借款合同》上自愿签章对被告林永江合同项下的借款本金、利息、罚息、复利承担保证责任，并约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利及原告为实现债权支出的律师费等一切费用。同时，被告民森公司确认涉案商品房没有取得房地产权属证书。现被告林永江没有按时足额支付贷款本息构成违约，被告戴丹美、民森公司应承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条关于“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。……”及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。……”的规定，被告林永江以其名下的上述商品房对上述借款作抵押，被告戴丹美、民森公司应对被告林永江就上述商品房以折价、拍卖、变卖所得价款不足以清偿被告林永江上述欠款的部分承担连带清偿责任。
综上所述，原告诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行与被告林永江、戴丹美、中山市民森房地产发展有限公司于2013年7月22日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告林永江于本判决生效之日起7日内向原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行清偿借款本金322639.4元及利息（利息包括正常利息、罚息、复利，从2017年6月9日起以实欠借款本金为基数计算至清偿之日止按《个人购房担保借款合同》及中国人民银行的有关规定执行）；
三、被告林永江于本判决生效之日起7日内向原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行支付律师费16507元；
四、原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行对被告林永江名下位于中山市×××[销售合同编号为HTN2013034358,抵押登记备案编号为易房抵字第×××号]以折价、拍卖、变卖所得价款就被告林永江上述欠款范围内享有优先受偿权；
五、被告戴丹美、中山市民森房地产发展有限公司对被告林永江就上述商品房以折价、拍卖、变卖所得价款不足以清偿被告林永江上述欠款的部分承担连带清偿责任；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山三角支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6500元，减半收取3250元，诉讼保全费2253元，合计5503元，由被告林永江、戴丹美、中山市民森房地产发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院
审判员 蒋伟成
二〇一七年七月十日
书记员 曾晓佳