成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0108民初3810号
原告：杨双维，女，汉族，1986年7月5日出生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：陈熊，四川川蓉律师事务所律师，一般授权。
被告：谢晖，女，汉族，1973年6月1日出生，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：赵欣，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：李箫，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。
被告：成都尚华泰房地产经纪有限公司，住所地成都市成华区华康路8号附2号-1层。
法定代表人：刘艺，店长。
原告杨双维诉被告谢晖、被告成都尚华泰房地产经纪有限公司（以下简称“尚华泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告杨双维及其代理人陈熊，被告谢晖及其代理人赵欣、李箫，被告尚华泰公司法定代表人刘艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2018年1月25日签订的《房产买卖合同》；2、二被告连带赔偿原告违约金122000元（合同约定房屋售价总金额的20%）；3、二被告连带赔偿原告中介费及贷款服务费共计11150元；4、二被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求返还定金50000元。事实和理由：2018年1月25日，在被告尚华泰公司提供居间服务下，原告与被告谢晖签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告谢晖位于成都市成华区房屋，约定房屋售价总金额610000元，合同第四条第一款约定违约方按照20%的标准向对方支付违约金，第四款约定，合同签订之日起，被告谢晖协助原告到房屋产权登记机关办理权属变更手续，被告谢晖确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜。合同签订当天原告按约向被告谢晖支付定金50000元，向被告尚华泰公司支付服务佣金及贷款服务费共计11150元。合同签订后，原告发现被告谢晖的房屋系经济适用房，于是和二被告协商，被告尚华泰公司解释需原告支付涉案房屋的土地出让金及罚款，才能上市交易，协商期间，被告谢晖明确表示房屋不再出售给原告。被告谢晖严重违反合同约定，侵害原告合法权益，被告尚华泰公司作为居间人故意隐瞒合同重要事实损害原告利益。因此，原告向法院提起诉讼。
被告谢晖辩称：认可涉案合同可以解除，但原因不在于谢晖。一、原告所称在购房合同签订后才得知涉案房屋的性质系经济适用房不符合客观事实，谢晖将房屋挂在尚华泰公司处出售，尚华泰公司详细了解了涉案房屋的情况，且在向原告推荐房屋时已明确告知。合同签订前尚华泰公司在成都个人住房信息系统进行了查询，确保涉案房屋无抵押、无限制登记等信息，谢晖也向原告出示了房产证、国土证原件，原告方还询问了经济适用房过户的流程。二、原告不享有合同解除权，谢晖从未隐瞒过涉案房屋的性质，且在被告尚华泰公司陪同下积极协助办理各项手续，原告并未按照合同约定付款，原告自身存在违约行为，涉案合同解除的责任不在谢晖。三、即便认定谢晖在本案存在违约行为，原告主张的违约金过高，原告仅支付了定金50000元，且从签订合同到本案诉讼阶段，成都市成华区房屋交易并未出现大幅变化，且合同约定的违约金并不明确。四、谢晖不应对中介费及贷款服务费承担连带赔偿责任。综上请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告尚华泰公司辩称：不认可原告称是在合同签订后，才知道涉案房屋性质是经济适用房。尚华泰公司在签订合同前，会带原告去看房屋，告知原告房屋性质，而且涉案房屋整个小区均是经济适用房，所以不存在隐瞒事实的情况。
经审理查明，2018年1月25日，由被告尚华泰公司提供中介服务，原告与被告谢晖及被告尚华泰公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告谢晖将其所有的位于成华区房屋出售给原告，房屋总价款为610000元，原告于合同签订之日起向被告谢晖支付定金50000元，在合同签订之日起当日内向被告谢晖支付首期购房款210000元，剩余房款350000元，申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给被告谢晖。被告谢晖应于原告付清购房款100%之日起7日内将该房屋交付原告使用。自合同签订之日起，被告谢晖协助原告到房屋产权登记机关办理产权变更手续，被告谢晖确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因被告谢晖产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，原告有权提出退房，原告的行为不构成违约，且被告谢晖在原告提出退房之日起30日内将原告已支付给被告谢晖有关该房屋买卖的款项全部退给原告，同时被告谢晖必须独自承担原告及被告谢晖由该房屋买卖而引起的其他费用，并且被告谢晖必须承担原告由此产生的一切损失。在合同履行期内，如原告或被告谢晖中途违约，则由违约方按20%的标准向对方支付违约金，如原告不能按时付清房款或被告谢晖不能按时交付房屋，则每逾期一日，由违约方向对方支付千分之一成交价标准的滞纳金。自签订合同当日，原告必须向被告尚华泰公司一次性缴纳中介服务费9150元，此中介服务费不退。
合同签订当日，原告向被告谢晖支付了定金50000元，次日，原告向被告尚华泰公司支付了服务佣金及贷款服务费共计11150元。原告及被告尚华泰公司均称将首期购房款支付方式变更为贷款办理下来后支付，但被告谢晖称对支付方式记不清楚了。
再查明，涉案房屋系经济适用房，原告在签订合同时知晓该情况。房屋所有权证书上写明购房人在取得房屋所有权证和土地使用证三年以后，方可上市交易，房屋所有权证上登记时间为2009年，土地使用证上登记时间为2014年，在签订《房屋买卖合同》时均已满三年。合同签订后，原告、被告谢晖及尚华泰公司均在积极履行合同，配合办理贷款，上市交易手续等。被告谢晖在办理上市交易手续的过程中，房管局告知因涉案房屋系其第二套经济适用房，不符合经济适用住房相关规定，现不能交易。原、被告协商未果后，原告起诉来院。因涉案房屋不能交易，原、被告均当庭同意解除合同。
上述事实，有经庭审质证的以下证据予以证实：原、被告的主体信息，《房屋买卖合同》，收款收据二张，房屋所有权证，土地使用证，证人证言，及各方当事人当庭陈述等。
本院认为，原告与被告谢晖在被告尚华泰公司中介服务下于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行。庭审中，因房屋现不能交易，各方均同意解除上述《房屋买卖合同》，对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告谢晖称合同解除的原因是原告未按约支付首付款，经查，虽《房屋买卖合同》约定原告在合同签订之日起当日内向被告谢晖支付首期购房款，但原告及被告尚华泰公司均称已将该付款方式变更为贷款办理下来后支付首期购房款，被告谢晖本人亦称对支付方式记不清楚了，且合同签订后，被告谢晖亦在配合办理贷款及上市交易等相关手续，期间无任何证据显示其向原告催收过首付款，可以认定原、被告确系合意变更了首付款支付时间。故对被告谢晖称系原告违约导致合同解除，不予采信。根据已查明的情况，本案系因房屋不能交易导致合同不能履行而解除，卖方即被告谢晖应承担相应责任。
故对原告要求被告谢晖返还定金50000元的诉讼请求，予以支持。原告主张被告谢晖应按照合同总价款20%支付违约金，虽合同仅约定违约方按20%的标准向对方支付违约金，未明确计算基数，但是根据被告尚华泰公司的陈述及结合本案合同下文对滞纳金计算方式的约定，可以认定该20%的计算基数为房屋售价总金额。被告谢晖辩称违约金过高并请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及当事人过错程度等因素根据公平原则与诚实信用原则，对违约金数额进行确定。本案合同签订后，原告、被告谢晖及尚华泰公司均在积极履行合同，被告谢晖亦配合办理贷款及上市交易手续，虽因房屋不能交易导致合同不能履行而解除，但卖方即被告谢晖在本案的主观过错程度较轻。本案原告未就其实际损失大小举证，原告也仅向被告谢晖支付了定金50000元，且从合同签订到原告向本院提起诉讼，历时较短，在此期间涉案房屋所在地二手房房价并未大幅上涨，原告重置房屋的成本亦未因此大幅提升，故酌定确定本案违约金为50000元。原告要求被告谢晖赔偿原告已支出的中介费及贷款服务费共计11150元，符合合同约定，予以支持。
关于被告尚华泰公司在本案承担责任的问题。本案的《房屋买卖合同》包含两种法律关系，一是原告与被告谢晖之间的房屋买卖合同关系，二是原告、被告谢晖与被告尚华泰公司之间的居间服务合同关系。被告尚华泰公司仅系中介方，并非房屋买卖合同的相对方，本案系房屋买卖合同纠纷，对原告要求被告尚华泰公司返还定金，赔偿中介费，贷款服务费，支付违约金等诉讼请求均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨双维与被告谢晖于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告谢晖于本判决生效之日起十日内向原告杨双维返还定金50000元,支付违约金50000元,赔偿中介费及贷款服务费11150元,以上共计111150元；
三、驳回原告杨双维的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费，减半收取计1481.5元，由被告谢晖承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨秋菊
二〇一八年八月十七日
书记员 赵靖岚