四川省洪雅县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1423民初707号
原告：成都建工雅安建设有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区西康路东段132号。
法定代表人：唐海平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈世贵，四川泰常律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨波，四川泰常律师事务所律师。
被告：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住所地四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）。
法定代表人：李波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王敏，（该公司员工），男，1972年2月26日出生，汉族，住四川省洪雅县。
被告：钟直辰，男，1982年8月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
委托诉讼代理人：周伟岸，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢静，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
原告成都建工雅安建设有限责任公司（以下简称成都建工公司）与被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）、钟直辰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人唐海平和委托诉讼代理人杨波、被告鑫顺公司法定代表人李波、被告钟直辰和委托诉讼代理人谢静未到庭，原告委托诉讼代理人陈世贵、被告鑫顺公司委托诉讼代理人王敏、被告钟直辰委托诉讼代理人周伟岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
都建工公司向本院提出诉讼请求为：1、请求依法撤销被告1和被告2签订的关于位于洪川镇青衣路“公园一号”项目第二层商业用房《房屋买卖合同》；2、请求依法判决原告对被告1的建筑工程优权优先于被告2对被告1的债权；3、本案案件诉讼费用由两被告承担。
事实和理由：被告鑫顺公司与被告钟直辰于2013年5月9日签订了《房屋买卖合同》，并于同日办理了合同签约备案号为（7992）号的备案登记。原告与鑫顺公司因建设工程施工合同纠纷一案，经眉山市中级人民法院依法审理终结，并下达了（2015）眉民初字第207号民事调解书，确认鑫顺公司尚欠原告工程款，且原告具有工程款的优先权。调解书生效后，鑫顺公司未履行调解书所确定的义务，为此成都建工公司向眉山市中级人民法院申请强制执行，查封鑫顺公司位于洪雅县禾森大道116号'公园一号'营业房2楼，执行过程中，眉山市中级人民法院以上述查封物已办理预售登记为由不予查封，终结了本次执行程序。现成都建工工程总承包有限责任公司已更名为成都建工雅安建设有限责任公司。
因此，鑫顺公司与钟直辰之间签订的商品房买卖合同约定的价款单价为7985.63元/平方米，明显低于市场单价，鑫顺公司与钟直辰之间的商品房买卖合同侵害了原告的权利，依据《合同法》第五十三条应当给予以撤销。商品房屋买卖合同撤销后，鑫顺公司和钟直辰之间属于普通债权关系，原告对于被告1的建筑工程优先权优先于被告2对于被告1的普通债权。故提起本案诉讼。
被告鑫顺公司辩称，我公司向被告钟直辰借款是事实，因为不能按时偿还借款，故以签订房屋买卖合同的形式作的担保，请求法院依法判决。
被告钟直辰辩称，签订房屋买卖合同时，虽然我支付的价款与市场价相比有一定的优惠，但价格也不低于评估价，《商品房买卖合同》系真实有效的房屋买卖关系，不存在依法被撤销的情形。
本院经审理认定事实如下：
2013年5月9日，二被告签订合同签约备案号（7992）的《商品房买卖合同》，主要约定：签约备案时间2013年5月9日，一、买受人（即被告钟直辰、下同）所购公园一号*现代城商品房位于洪雅县建筑面积3756.75㎡，该商品房单价为7985.63/㎡、总价3000万元；第五条付款方式及期限：买受人采取分期付款；第十条交付条件：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；第十九条产权登记：出卖人应当在2014年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明书等权利义务。
同时，二被告于2013年4月26日，向四川华坤房地产土地评估有限公司出具《房地产估价业务委托书》，请求对洪雅县禾森大道116号的“公园一号”1栋第2层商业房地产在设定条件下的市场价值予以评估，评估目的为委托方因资产运作而了解估价对象市场价值而评估房地产在设定条件下的市场价值。2013年5月5日，四川华坤房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：“建筑面积3756.75㎡、评估单价10980元/㎡，评估总价4124.91万元。在备注栏第1项载明：本报告仅供委托方资产运作了解估价对象市场价值时参考，不得用于其它目的。”出具该《房地产估价报告》时，“公园一号”房屋工程尚在开发建设中。
2013年5月9日，二被告签订《商品房买卖合同》附件四，第二条约定：“该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列方式计算该商品房价款：该房屋经委托评估该房产价值4124.91万元，因购买方整层购买出卖人商品房，经双方协商一致，出卖人给予买受人27%的折扣优惠，数额去除零头后该商品房总价款为3000万元。”
2013年5月10日，被告鑫顺公司向被告钟直辰出具《收款款项确认函》，载明：根据钟直辰与鑫顺公司于2013年5月10日签订商品房买卖合同（合同编号：CH-01-0605，合同备案号：7992）约定中，现就购房款首付款支付作出如下说明，款项由以下构成：1、钟直辰自己或者委托第三方向鑫顺公司指定帐户江邦福（帐号略）、开户行农业银行成都商鼎国际支行转款款项共计1500万元，以上帐号收到款项即视为鑫顺公司收到钟直辰购买禾森大道116号“公园一号*现代城”二楼商铺首付款1500元。”2013年5月10日，被告鑫顺公司向被告钟直辰出具《洪雅县鑫顺房地产开发有限公司收据》，该收据载明“交款单位钟直辰、收款方式转帐、收款金额1500万元、收款事由公园一号1幢2层商铺首付款。”
2013年10月31日，被告鑫顺公司又向被告钟直辰出具《洪雅县鑫顺房地产开发有限公司收据》，该收据载明“交款单位钟直辰、收款方式转帐、收款金额1000万元、收款事由公园一号1幢2层商铺款。”该2500万元系被告钟直辰委托陈世洪支付。收款人分别为江邦福、李小凤（被告鑫顺公司财务人员）。庭审中被告鑫顺公司认可收到该2500万元，但认为是借款而不是购房款。其中，该1000万元系陈世洪于2013年5月13日支付于李小凤，银行凭证附言载明为借款。至此，被告钟直辰仍有500万元未支付。
因被告鑫顺公司未按约向成都建工公司支付工程款，成都建工公司向眉山市中级人民法院提起诉讼，2015年9月30日，眉山市中级人民法院作出（2015）眉民初字第207号民事调解书，其中协议第三条为：“成都建工工程总承包有限责任公司对公园一号工程之折价或拍卖价款在洪雅县鑫顺房地产开发有限公司尚欠工程款本金即48277587.60元的范围内享有优先受偿权。该民事调解书生效后，成都建工公司申请执行，请求保全公园一号*现代城1单元4层1号面积3595.95㎡商业用房，因该房屋已被查封，故眉山市中级人民法院未予保全，并终结了本次执行程序。原告认为自己的工程款优先受偿权受到二被告的侵害故于2016年7月13日诉来本院，后原告申请撤回起诉，2017年4月6日重新起诉来院。
庭审中同时查明：1、2015年1月9日，被告鑫顺公司委托乐山博瑞新天房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行了市场价值评估，所出具的《房地产评估报告》结论为：房屋钢筋混凝土结构、位于2F/24+1F，本层总建筑面积为3756.75㎡、其中待售建筑即本估价部分为其中的2100.00㎡；评估建筑面积2100.00㎡、评估价值为3314.85万元，即单价为15785元/㎡，本估价报告应用的有效期为2015年1月5日至2016年1月4日。该评估报告来历为被告鑫顺公司自述系政府需整合资产偿还所欠被告钟直辰的借款，由本公司自行委托进行的。
2、2015年1月26日，公园一号工程住房开始交付业主，主体工程已进行综合验收，但至今被告鑫顺公司未取得书面验收报告。
3、庭审中，被告鑫顺公司提交了向被告钟直辰通过银行支付款项的凭据，两份证据显示：2013年6月6日，付款人江邦福向钟直辰付款875000元；2013年6月18日，付款人江邦福向钟直辰付款875000元。该两份付款凭证用途一栏载明：“支付4、28日瑞中瑞借款2500万元利息；支付瑞中瑞5、10日借款2500万元利息；”对该二份银行凭证，被告鑫顺公司提出，因被告钟直辰为瑞中瑞小额贷款公司的代表，我公司付款后是直接在凭证上注明是支付瑞中瑞公司借款利息；原告对二份证据予以认可，证明是借贷关系；被告钟直辰提出是复印件不认可，钟直辰未收到过任何款项，收到的是江邦福支付的自己介绍吕德怀购房的介绍费，因此，该二份证据不能证明双方是借贷关系。
4、本院依职权调取了吕德怀、钟直辰在眉山市中级人民法院起诉鑫顺公司的房屋买卖合同纠纷二案的庭审笔录，对该庭审笔录，原告与被告鑫顺公司均提出：庭审笔录的内容，充分证明了钟直辰与鑫顺公司是借贷关系而不是房屋买卖关系；被告钟直辰认为：有部分内容描述不实，我收到的款项是介绍吕德怀购房的介绍费，而不是利息。
5、吕德怀、陈世洪均为成都市武侯区瑞中瑞小额贷款股份有限公司职工，且吕德怀于2013年6月18日被选举为公司职工监事。被告鑫顺公司与吕德怀、陈世洪、成都市武侯区瑞中瑞小额贷款股份有限公司的款项往来均由四者之间进行。庭审中，被告钟直辰自认系成都市武侯区瑞中瑞小额贷款股份有限公司的代表而不是股东，代表成都市武侯区瑞中瑞小额贷款股份有限公司与鑫顺公司进行资金往来。
述事实，有原、被告提交的签约备案号（7992）《商品房买卖合同》、《收款款项确认函》、《收据》、眉山市中级人民法院作出的（2015）眉民初字第207号《民事调解书》、《房地产估价报告》、《公证书》、银行转帐凭证等证据证实。
本院认为，原、被告双方主要争议的焦点问题为：一、二被告签订的位于洪雅县洪川镇青衣路“公园一号”工程项目第2层商业用房《商品房买卖合同》是否应当予以撤销？二、原告对被告鑫顺公司的建筑工程款优先受偿权应当优先于被告钟直辰对被告鑫顺公司的债权？对此本院分析认定如下：
一、对二被告签订的位于洪雅县洪川镇青衣路“公园一号”工程项目第2层商业用房《商品房买卖合同》是否应当予以撤销的认定？
二被告于2013年5月9日签订的合同签约备案号：（7992）的《商品房买卖合同》，其买卖标的物为公园一号*现代城1单元2层1号面积3756.75㎡商品房，合同中购房总价载明为3000万元。2013年5月10日，钟直辰支付1500万元（附言载明为购房款）；2013年5月13日，钟直辰又支付1000万元（附言载明为借款），被告鑫顺公司向其出具收据和收款款项确认函确认。
但二被告于2013年4月26日，共同向四川华坤房地产土地评估有限公司出具《房地产估价业务委托书》，请求对洪雅县禾森大道116号的“公园一号”1栋第2层商业房地产在设定条件下的市场价值评估，评估目的为因资产运作的需要。2013年5月5日，四川华坤房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》估价结果为：“建筑面积3756.75㎡、评估单价10980元/㎡，评估总价4124.91万元。在备注栏第1项载明：本报告仅供委托方资产运作了解估价对象市场价值时参考，不得用于其它目的。”因此，二被告对洪雅县禾森大道116号的“公园一号”1栋第2层商业房地产进行评估的目的，实为进行资产运作，了解其价值后既而发生借贷关系。对此，被告鑫顺公司提出，签订《商品房买卖合同》前，对案涉房屋进行评估，实为是鑫顺公司向被告钟直辰借款，以签订《商品房买卖合同》的形式向钟直辰提供担保，而并非是被告钟直辰真实购房的辩解理由，符合客观事实，依法予以支持。
二是被告鑫顺公司提交了二份银行交易记录，虽然该银行交易记录为打印件，无银行的公章，但该证据应当予以认定，因该证据可以证实，在2013年6月6日、6月18日，江邦福两次分别向钟直辰转款87.5万和87.5万元，且载明为支付成都市武侯区瑞中瑞小额贷款股份有限公司借款2500万元利息的事实。而被告钟直辰提交的证据中，也包含了该二份银行交易凭证，对二份银行交易凭证中载明的：“支付4*28日瑞中瑞借款2500万利息；支付瑞中瑞5*10日借款2500万利息”，作为瑞中瑞公司的代表，被告钟直辰当时未提出异议，证明被告钟直辰认可该2500万元系借款而不是购房款。因此，本案中，应当认定被告鑫顺公司与被告钟直辰之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系。
综上所述，二被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但从以上事实和证据来看，一是签订《商品房买卖合同》，其形式是被告鑫顺公司向被告钟直辰借款提供担保；二是有被告鑫顺公司向被告钟直辰支付借款利息的事实。因此，上述证据已经形成证据链条，达到证明标准，即可确认二被告之间已经形成的是民间借贷的法律关系，而不是房屋买卖合同关系。
虽然二被告2013年5月9日签订了《商品房买卖合同》并办理了签约备案号（7992），但备案登记并不是过户登记，即房屋并未实际交付。本案中，二被告虽然没有签订借款合同，但是以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保。在形式上掩盖了双方之间的民间借贷法律关系和担保合同法律关系，因此，二被告签订《商品房买卖合同》，即为《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的担保形式。
同时在本案中，二被告之间2013年5月9日签订《商品房买卖合同》时的房屋总价款为3000万元，房屋面积为3756.75㎡，单价为7985.63元/㎡。但参照被告鑫顺公司提交的《房地产估价报告》中在2015年1月5日至2016年1月4日期间内评估结果单价为15785元/㎡。对此，被告鑫顺公司辩称签订《商品房买卖合同》并不是自己真实意思的表示，同时，对被告钟直辰的借款我公司按约已经支付了利息，应当认定为我公司于被告钟直辰之间为借贷关系而不是房屋买卖关系。被告鑫顺公司的该项辩解理由，符合当时的客观事实，应当予以支持。因此，对被告钟直辰辩解：自己所收到的款项，是江邦福支付自己介绍钟直辰购房的介绍费，对此辩解理由，不符合被告鑫顺公司所提交的银行交易凭证的证明内容，也不符合日常生活法则，故对被告钟直辰的该项辩解理由，依法不予支持。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条：“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价格或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”结合二被告于2013年5月9日签订《商品房买卖合同》时的市场房屋价格和参照被告鑫顺公司提交的评估报告中在2015年1月5日至2016年1月4日期间内评估结果总价款和单价，以及房屋现行市场价格，可以认定：一是签订《商品房买卖合同》，本身是用作二被告之间民间借贷的担保；二是二被告之间签订《商品房买卖合同》时，其购房款的价格明显达不到交易时交易地的指导价格或者当时市场交易价的百分之七十；三是可以认定案涉《商品房买卖合同》的内容其权利义务存在显失公平的情形，违反了等价有偿和交易的公平性。该显失公平的情形，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定的情形。因被告鑫顺公司尚欠原告享有优先受偿权工程款本金即48277587.60元，本案原告才以受损害方身份提起诉讼。请求对案涉《商品房买卖合同》予以撤销，原告的起诉符合法律规定，本院依法予以支持。
二、对原告提出自己对被告鑫顺公司的建筑工程款优先受偿权应当优先于被告钟直辰对被告鑫顺公司的债权的认定？
原告认为，被告钟直辰对被告鑫顺公司的借款系一般普通债权，则原告的工程款优先受偿权应当优先于被告钟直辰对被告鑫顺公司的债权。
对此本院认为，2015年7月7日，成都建工公司即向眉山市中级人民法院提起诉讼。2015年9月30日，眉山市中级人民法院作出（2015）眉民初字第207号《民事调解书》，其中协议第三条为：“成都建工工程总承包有限责任公司对公园一号工程之折价或拍卖价款在洪雅县鑫顺房地产开发有限公司尚欠工程款本金即48277587.60元的范围内享有优先受偿权。”
该条协议确立了原告对承包被告鑫顺公司“公园一号”工程之折价或拍卖价款享有优先受偿权。虽然该调解协议条款由本案原告和被告鑫顺公司协议而成，但因协议内容符合法律规定，已由眉山市中级人民法院予以确认。
原告同时提出，依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一项规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
但在本案中，因被告鑫顺公司和被告钟直辰之间的债权债务关系，双方未经法定程序予以确认该债权债务，如该债权债务是否合法存在？该债权是什么性质的债权？是属一般债权还是优先债权等？因此，在二被告之间债权债务关系暂不能确认的情况下，不能在本案中确认原告主张的其工程款优先受偿权优于被告钟直辰对被告鑫顺公司的债权。对原告的该项诉讼请求，本案中暂不予支持。
至于本案二被告2013年12月10日签订的合同签约备案号（7943）《商品房买卖合同》被撤销后，被告钟直辰可依民间借贷法律关系另行向被告鑫顺公司主张自己的权利。
综上所述，原告的诉讼请求，部分符合法律规定，对符合法律规定的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司和被告钟直辰2013年5月9日签订的合同签约备案号（7992）的《商品房买卖合同》。
二、驳回原告成都建工雅安建设有限责任公司的其他诉讼请求。
本案受理费为191700元，由二被告各负担95850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 廖 航
审 判 员 岳志祥
人民陪审员 罗棋民
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 谢佳志