杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第468号
原告：罗蒋源。
委托代理人：陈权。
委托代理人：杨茜。
被告：严红云。
委托代理人：张新华。
原告罗蒋源为与被告严红云房屋租赁合同纠纷一案，于2012年4月6日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年6月15日第一次公开开庭进行了审理。原告罗蒋源的委托代理人陈权、杨茜，被告严红云的委托代理人张新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗蒋源起诉称：原、被告于2010年12月8日签订房屋租赁合同一份，合同约定由被告将转租自杭州中都百货有限公司（以下简称中都公司）的本市庆春路87-1号十三楼、十四楼整层房屋再转租给原告，租赁期为2010年12月10日至2021年1月24日等事项。在合同洽谈过程中，被告向原告出示了其租赁本市庆春路87-1号十三楼、十四楼、十五楼、二十楼、二十一楼共5个楼层的租赁合同，但被告以涉及商业秘密为由，没有提供复印件；双方明确，所租赁的十三楼、十四楼房屋为开设宾馆所用，在合同上载明商业用途，以区别该大楼其他楼层的办公用途。合同签订后，原告即支付了保证金20万元及第一年全年租金2205914元。付款后，原告便开始安排设计、破墙、材料采购等各项工作。施工刚开始，就被中都公司及同幢大楼的杭州国步酒店管理有限公司（以下简称国步公司）制止。这时，原告才得知，被告与中都公司关于十三楼部分房屋的房屋租赁合同第一条约定，该房屋仅作为办公用途使用；第九条第9-5款约定，不在租赁房屋内留宿。且，被告其实就向中都公司租赁了十三楼的部分房屋、十四楼的全部房屋，根本没有租赁其他楼层，十三楼其余部分的实际承租人并非被告。被告向原告所出示的与中都公司的房屋租赁合同是虚假的，双方签订房屋租赁合同时，被告亦未告知原告中都公司对十三楼仅作为办公室用、不得留宿的特别约定。此时，原告开始与被告联系，但被告不接电话、一直联系不上。而且，原告发现，被告未留下联系地址、身份证号码等信息。为解决问题，中都公司、小营街道、小营派出所、大学生创业办等单位协助原告寻找被告，并指派工作人员积极协调与国步公司的关系。但是，上述单位都一直没有联系上被告。街道、派出所组织的几次协调会，被告一直缺席。经过近5个月的调处，在上述单位的帮助、主持下，2011年5月13日，原告在被告不能出现的情况下，与中都公司达成和解，签订了补充协议一份，约定原告所经营的酒店房价43间300元以下、43间300元以上等事项。原本原告承租了涉案租赁房屋，正常情况下，3个月内能够完成装修、完成设备设施安装调试及相关的开业批准手续，即使扣除春节15天放假的因素，原告也能够在2011年3月底完成各项准备工作，4月初是一定能开门营业的。但是，由于被告的上述不讲诚信、隐瞒事实、未履行保障租赁人正常使用租赁房屋的义务、不能协助处理纠纷，及长期联系不上，使房屋使用性质及同业经营问题不能及时得到解决等行为，导致原告2011年5月13日才与国步公司达成和解，直至2011年8月5日酒店才被批准开业，2011年8月底才实际经营，直至2011年10月21日杭州梦燕酒店管理有限公司（以下简称梦燕公司）才被工商行政管理部门批准登记，故被告的行为存在过错，严重损害了原告的合法权益，对于原告因此产生的2011年4月5日至2011年8月5日的租金损失，被告应依法予以赔偿。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告租金损失743362.8元（自2011年4月5日至2011年8月5日，共123天租金损失）及损失发生之日起至实际支付赔偿款之日的利息（按银行同期贷款利率6.1%，自2011年4月5日暂计至2012年4月5日，为45345.13元）；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告严红云答辩称：1、被告不存在违约情形。首先，十四楼房屋的租赁主体是十分明确的。十三楼房屋是杜吉伟承租后再变更为杭州龙云教育咨询有限公司（以下简称龙云公司），再委托严红云进行转租，且被告是龙云公司的负责人，是一体的。为了保持主体的一致性，才将承租人确认为龙云公司，但实际上有很多事宜都是被告出面处理的。其次，在合同履行中，被告并不存在违约情形，也没有隐瞒事实。十四楼房屋本身用途就是商业用途，十三楼房屋在被告与原告协商过程中，也说明了该房屋是可以作为商业用途使用的，在装修的过程中，中都公司也同意涉案租赁房屋用于酒店使用，这也说明了被告将涉案租赁房屋转租给原告经营酒店是得到中都公司同意的，故不存在违约。2、原告所称装修、与国步公司交涉等问题并不属于被告的义务。根据原、被告签订的房屋租赁合同，被告按现状向原告提供租赁房屋，应保障没有房屋使用权的纠纷及有偿提供广告位，除此之外，被告不承担任何义务。原告与国步公司之间发生纠纷，完全是因双方同业竞争造成的，被告与中都公司签订的房屋租赁合同中并未约定同业禁止的条款，原、被告之间的房屋租赁合同亦未约定，被告并没有义务处理原告与国步酒店的纠纷。综上，原告未有事实和法律依据，不能证明租金损失系被告造成的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：
第一组证据：1、2012年12月8日原、被告签订的房屋租赁合同一份。2、2010年4月21日被告与中都公司签订的关于十三楼部分房屋的房屋租赁合同一份、2010年12月3日被告与中都公司签订的关于十四楼房屋的房屋租赁合同一份。
上述证据，共同证明原、被告签订的房屋租赁合同，被告与中都公司签订的关于十三楼部分房屋的房屋租赁合同对房屋使用性质的约定不一致；被告与中都公司签订的关于十三楼部分房屋的房屋租赁合同明确约定不得留宿，与原告租赁经营目的相悖；被告隐瞒事实，有过错。
第二组证据：3、2011年4月28日协调会议纪要一份。4、2011年5月13日补充协议一份。
上述证据，共同证明有关单位组织调处已产生问题的事实；2、被告不能履行出租人职责的事实。
第三组证据：5、特种行业许可证一份。6、企业法人营业执照一份。
上述证据，共同证明原告开设的梦燕公司批准开业时间延误至2011年8月5日，完成工商登记时间延误至2011年10月21日。
第四组证据：7、联系函一份。8、函复一份。
上述证据，共同证明被告出租涉案租赁房屋的主体混乱；杜吉伟将房屋转租给龙云公司，并未更改房屋的用途；中都公司等相关利益人均无法联系到龙云公司负责人；龙云公司已收悉中都公司的发函；龙云公司发送函复时间为2011年8月26日，当时，原告与中都百货、国步公司的纠纷已得到解决；龙云公司在函复中所陈述的内容与事实不符。
第五组证据：9、杭州市上城区小营地区社会管理综合治理委员会作出的情况说明一份。10、杭州市上城区人才交流中心作出的证明一份。
上述证据，共同证明原、被告签订的房屋租赁合同，被告与中都公司签订的关于十三楼部分房屋的房屋租赁合同对房屋使用性质的约定不一致，导致原告与物业单位、楼上经营者矛盾激化；被告隐瞒事实，有过错；原告与物业、楼上经营者在人才交流中心、社管委的主持下积极处理矛盾，多方面联系被告无果，延误处理时间，给原告造成损失。
对原告提供的证据，被告的质证意见如下：
1、第一组证据，对证据1、2的真实性无异议，对证明对象有异议，认为原告提交的合同还遗漏了部分，加上遗漏的部分，能够证明被告出租给原告的房屋具有合法来源，并且被告转租给原告做酒店是经过中都公司许可的。
2、第二组证据，对证据3的真实性、证明对象有异议，认为被告并未参加协调会，不清楚当时的情况，根据该协调会议纪要，可以看出中都公司是同意被告将房屋转租给原告作为酒店经营使用的，从时间来看，为2011年4月28日，而原告装修从2010年底就开始了，当时中都公司并未进行阻扰，到2010年4月28日，是国步公司出面阻扰产生纠纷，而该纠纷应当由原告自行协调，被告没有协调义务。证据4，对真实性、关联性、证明对象有异议，认为真实性无法确认，是原告与国步公司签订的合同，被告并不清楚，且与本案无关，被告没有义务负责解决其纠纷。
3、第三组证据，对证据5、6的真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能达到原告的证明目的，无法看出梦燕公司成立存在延误，且不能证明延误与被告有关。
4、第四组证据，对证据7、8的证明对象有异议，认为从该联系函、复函可以看出，被告不存在违约情形，且被告有权将十三楼房屋出租给原告。
5、第五组证据，对证据9、10的真实性、证明对象有异议，认为真实性无法确认，被告当时并不在现场，对相关情况无法确认，并且解决纠纷并不是被告的义务。
为证明自己的主张，被告向本院提供了如下证据：
第一组证据：1、龙云公司情况说明一份，证明被告对十三楼房屋有权出租，十三楼房屋原来是由杜吉伟与中都百货签订房屋租赁合同的，后因为杜吉伟离开了公司，故由被告本人出面，重新与中都公司签订了租赁合同。
第二组证据：1、承诺书三份、2、申请书二份、3、浙江中都物业管理有限公司住宅、非住宅装修申请表一份。
上述证据，共同证明2010年底，原告在装修时向中都百货出具的材料，证明中都公司是知道原告将十三、十四楼房屋转租给被告罗蒋源从事酒店经营的事实。
第三组证据：为申请法院调取的证据材料：1、编号为ZDSY-26由原告与中都公司签订的房屋租赁合同一份。2、编号为ZDSY-41由原告与杭中都公司签订的房屋租赁合同一份。3、编号为ZDSY-26由杜吉伟与中都公司签订的房屋租赁合同及变更协议一份。4、编号为ZDSY-26-1由杜吉伟与中都公司签订的房屋租赁合同及变更协议一份。5、龙云公司的企业法人营业执照一份、6、原告与中都公司签订的补充协议一份。
上述证据，共同证明被告有权出租涉案租赁房屋。
对被告提供的证据，原告的质证意见如下：
1、第一组证据，对真实性无异议，对合法性、关联性、证明对象有异议，认为原告在小营街道、小营派出所协调时，也得知了转租及主体变更的事实，但是被告始终没有出面，龙云公司到目前都没有追认被告的租赁行为。
2、第二组证据，对真实性无异议，对合法性、证明对象有异议，认为原、被告订立涉案房屋租赁合同后，原告确实向中都公司进行了装修申报，原来3个月就能完成的装修，事实上半年将近1年才完成。上述证据均是原告向中都公司提交的，但在实际履行中，中都大厦楼上用户对此提出了异议，存在租赁户混乱、租赁用途错误、与国步公司存在经营业态冲突等情况，但被告一直没有出面协调。
3、第三组证据，对真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，上述合同都不是被告作为主体签订的，而在庭审中被告才提出其租赁行为是得到龙云公司认可的，原告对此不清楚。
审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：
1、原告提供的证据：第一组证据中的证据1，被告对真实性无异议，且该证据可证明原、被告签订房屋租赁合同，及对有关违约责任、合同解除权等租赁事宜做了约定的事实，对此事实，本院予以确认；第一组证据中的证据2，其中被告与中都公司签订的编号为26的房屋租赁合同，经本院调查已作废，故本院不予认定，另一合同被告对真实性无异议，该证据结合被告提供的第三组证据，可证明被告、中都公司、龙云公司之间存在房屋租赁合同关系的事实，对此事实，本院予以确认；第二组证据，被告对真实性提出的异议未提供证据加以反驳，且该组证据可证明2011年4月28日，原告、中都公司、国步公司进行了协调会议，及2011年5月13日，原告与国步公司签订了补充协议一份，约定了原告所经营的酒店房价43间300元以下、43间300元以上等事项的事实，对此事实，本院予以确认；第三组证据，被告对真实性无异议，且该组证据可证明原告开设的梦燕公司领取特种行业许可证的时间为2011年8月5日，工商注册登记的时间为2011年10月21日的事实，对此事实，本院予以确认；第四组证据，被告未对真实性提出异议，且该组证据可证明中都公司曾发函给龙云公司表示涉案租赁房屋仅供龙云公司作办公用途且不得转租，龙云公司回复表示中都公司同意其转租并经营酒店，没有违约的事实，对此事实，本院予以确认；第五组证据，被告对真实性提出的异议未提供证据加以反驳，且该组证据可证明原告曾于2011年初向杭州市上城区人才交流中心等有关单位反映了涉案租赁房屋使用性质的约定不一致，同时发生了同业经营的问题，有关单位多次联系、协调，期间被告一直未能联系上，未参加协调，经多方努力与国步公司达成和解，中都公司亦已同意的事实，对此事实，本院予以确认。
2、被告提供的证据：第一组证据，原告对真实性无异议，且该组证据可证明龙云公司现已追认了原告对十三楼房屋的转租行为，对此事实，本院予以确认；第二组证据，原告对真实性无异议，且该组证据可证明原告在装修涉案租赁房屋时，向中都大厦的物业管理公司即浙江中都物业管理有限公司提出了有关申请并作出了承诺的事实，对此事实，本院予以确认；第三组证据，其中被告与中都公司签订的编号为ZDSY-26房屋租赁合同，经本院调查已作废，故该证据仅可证明被告曾与中都公司签订过租赁合同的事实，其余合同原告对真实性均无异议，且可证明被告、中都公司、龙云公司之间存在房屋租赁合同关系的事实，对上述事实，本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年4月21日，中都公司与案外人杜吉伟签订合同编号为ZDSY-26的房屋租赁合同一份，约定了中都公司将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号（即中都大厦）1301、1302、1303、1306房屋转租给杜吉伟使用，建筑面积约688平方米，仅作为办公用途使用；租赁期限为2010年4月22日至2015年5月8日（其中2010年4月22日至2010年5月8日为免租期）等有关事项。同日，双方又签订合同编号为ZDSY-26-1的房屋租赁合同一份，约定中都公司将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号1304、1305房屋转租给杜吉伟使用，建筑面积约354平方米，仅作为办公用途使用；租赁期限为2010年4月22日至2015年5月8日（其中2010年4月22日至2010年5月8日为免租期）等有关事项。嗣后，中都公司、杜吉伟、龙云公司又签订变更协议二份，约定了上述二份合同的承租方由杜吉伟变更为龙云公司，龙云公司享有合同的全部权利和义务等有关事项。同年12月3日，被告与中都公司签订承租合同编号为ZDSY-41的房屋租赁合同一份，约定了中都公司将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号十四楼整层房屋转租给原告使用，建筑面积约1042平方米，仅作为商业用途使用；租赁期限为2010年12月3日至2021年3月2日（其中2010年12月3日至2011年3月2日为免租期）等有关事项。同年12月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号十三、十四楼整层房屋转租给原告使用，租赁期限为2010年12月10日至2021年1月24日（其中2010年12月10日至2011年1月24日为免租期）；第一年年租金为2205914元，以后每年租金环比递增5%；租金方式为一年一付，并于签约当天支付第一年租金，以后支付时间为起租日前60天；如逾期支付，每逾期一天，应按月租金的8%向原告偿付违约金，如逾期超过5天，原告有权解除合同；原告收取履约保证金20万元，于签约当天一次性付清；任何一方出现违约情形，导致合同终止的，违约方应向守约方赔偿相当于9个月租金的违约金等有关事项。该合同签订后，被告即交付了上述十三、十四楼房屋，原告支付了第一年的租金2205914元，并交付保证金20万元。嗣后，原告欲在上述房屋内开办酒店并进行装修，在装修过程中，与在中都大厦的另一酒店即国步公司发生冲突。2011年初，原告向杭州市上城区人才交流中心等有关单位反映了涉案租赁房屋使用性质的约定不一致，同时发生了同业经营的问题，有关单位经多次联系、协调，期间被告一直未能联系上，未参加协调。2011年4月28日，原告、中都公司、国步公司就此问题进行了协调会议。2011年5月13日，原告与国步公司签订了补充一份，约定了原告所经营的酒店房价43间300元以下、43间300元以上等事项。2011年8月5日，原告以涉案租赁房屋为经营地领取了梦燕公司的特种行业许可证，后于为2011年10月21日领取了梦燕公司的企业法人营业执照，由原告担任该公司的法定代表人。梦燕公司使用上述房屋至今。同年8月22日，中都公司发函给龙云公司表示涉案租赁房屋仅供龙云公司作办公用途且不得转租，龙云公司于2011年8月26日回函表示转租涉案租赁房屋系经中都公司同意并经营酒店，其行为未构成违约。现原告以被告违约为由，诉至本院要求依法解决。
另查明，被告与中都公司之间曾签订有编号为ZDSY-26的房屋租赁合同一份，约定为被告向该公司转租本市庆春路87-1号1301、1302、1303、1306房屋给原告使用，建筑面积约688平方米，租赁期限为2010年4月22日至2013年5月6日（其中2010年4月22日至2010年5月6日为免租期）等有关事项。对该合同原告及中都公司均表示已作废。同日，被告与中都公司又签订补充协议一份，约定了双方签订的合同编号为ZDSY-26的房屋租赁合同的租赁期限延长至2021年3月2日，租赁期内中都公司同意被告将租赁房屋部分或者全部转租等有关事项。对该补充协议中都公司表示已作废。2012年6月1日，龙云公司出具情况说明一份，其上写明：本公司将从中都公司承租的座落于本市庆春路87-1号中都大厦十三楼整层房屋，在征得中都公司同意后，以本公司法定代表人严红云的名义转租给罗蒋源并由严红云行使相关权利。
再查明，原告罗蒋源在装修涉案租赁房屋时，向中都大厦的物业管理公司即浙江中都物业管理有限公司提出了有关申请并作出了承诺。
本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，原告转租的行为系中都公司知情，已表示同意，同时亦经龙云公司追认。但涉案房屋租赁合同中就13楼房屋的转租期限至2021年3月2日届满，而中都公司与龙云公司约定的租赁期限至2015年5月8日届满，转租期限超过了剩余租赁期限。由于被告与中都公司签订的补充协议，因主合同即编号为ZDSY-26的房屋租赁合同双方均已确认作废，该补充协议亦相应的不发生法律效力，现中都公司未明确表示同意延长13楼房屋的转租期限至2021年3月2日，而表示根据原告的合同履行情况保留相应的解除权或期满后终止租赁合同关系的权利，故涉案租赁合同中转租期限超过2015年5月8日后的部分约定，本院认定为无效。对涉案房屋租赁合同的有效部分约定，双方当事人应当依约履行自己的义务。根据合同第一条约定，涉案租赁房屋系作为商业用途使用，被告应当向原告交付符合约定用途的租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但从合同履行情况来看，涉案租赁房屋中的十四楼房屋为商业用途，双方当事人均无争议，争议的十三楼房屋系龙云公司经合同权利义务的转让从中都公司处承租而来，龙云公司和中都公司之间的房屋租赁合同中有十三楼为办公用途且不得在房屋内留宿等约定，对此情况被告作为龙云公司的法定代表人，应当是明知的，且被告对原告租赁涉案租赁房屋从事酒店经营的情况，从涉案租赁合同的约定来看亦是知情的，同时，被告未提供证据证实中都公司事先同意十三楼房屋可做商业用途，亦未提供证据证明其告知了原告上述情况。因此，被告未向原告交付符合约定用途的租赁物的行为已构成违约。但原告在签订合同时具有审慎义务，亦存在一定的过错。后原告在装修过程中与国步公司之间发生了争执，房屋使用性质的问题也是引起争执的原因之一，造成原告对涉案租赁房屋的装修期延长而无法正常开业，故被告应承担原告合理的租金、利息损失，对原告相应的诉讼请求，本院予以支持。关于租金损失和利息损失的计算，因原告请求的租金金额系其估算，未提供证据证实，结合双方当事人的过错，本院酌情予以判处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告严红云应于本判决生效之日起10日内赔偿原告罗蒋源损失10万元。
二、驳回原告罗蒋源的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11687元，由原告罗蒋源负担10204元，由被告严红云负担1483元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10204元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审 判 长 孙 丽
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 韩思源
二〇一二年八月二十日
书 记 员 王 燕