重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第12864号
原告陈美均，男，1955年12月14日出生，汉族。
委托代理人陈曦，男，1985年8月13日出生，汉族。
委托代理人张仲文，重庆星空律师事务所律师。
被告高鹏，男，1983年7月23日出生，汉族。
原告陈美均与被告高鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月11日受理后，由代理审判员田秀荣担任审判长，与代理审判员黄雅莉、贺前春组成合议庭，适用普通程序于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告陈美均及其委托代理人陈曦，被告高鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈美均诉称：2013年3月11日陈美均在经纪方满记（重庆）置业代理有限公司（以下简称满记置业）协助下与被告签订《房地产买卖合同》一份，购买高鹏位于重庆市渝北区龙塔街道文慧路17号2-11-5房屋一套，签订合同当日陈美均即支付高鹏购房定金60000元。2013年3月23日，经纪方通知陈美均支付首付款用于高鹏提前还贷，陈美均即以银行转账的方式向高鹏转入350000元。后高鹏多次承诺过户，但承诺期至并未履行约定将房屋过户给陈美均，陈美均及经纪方分别向高鹏发出通知书，告知如不能在2013年6月24日前过户至陈美均名下，高鹏要退还定金及首付款共计410000元，并解除合同，但高鹏至今未退还上述款项，现起诉要求：一、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖部分；二、被告立即退还原告60000元定金及350000元首付款；三、被告按照《房地产买卖合同》约定向原告支付200000元违约金。
被告高鹏辩称：2013年7月10日我向中介公司退了50000元定金，我认为合同在2013年7月10日就已经解除；定金我只收了50000元，已经退还，对于退还350000元房款没有异议；我没有违约行为，200000元违约金没有依据且违约金标准过高，应调整为银行贷款利率。
原告为证明其诉请，当庭举示了以下证据材料：
1、房地产买卖合同及其附件，拟证明原、被告之间存在的房屋买卖关系；
2、收款证明，拟证明原告向被告支付了定金60000元；
3、客户交易回单，拟证明原告向被告支付了房款350000元；
4、敦促履行通知书，系满记置业向被告寄送的，拟证明经纪方敦促被告履行义务的事实；
5、通知书及EMS回执单，系原告向被告寄送，拟证明原告要求被告履行房屋买卖合同义务，要求被告在2013年6月24日前配合完成过户；
6、证人陶维的证人证言，陶维系满记置业的工作人员，是原、被告签订合同时的客户经理，证人证言拟证明原告通过经纪方认识被告，首付款汇入被告的账户是经纪方提供的被告的还按揭款的账户，经纪方与被告多次沟通，被告均不理睬；
7、银行卡客户交易回单，拟证明收到满记置业退还的50000元。
8、手机短信多条，拟证明多次催告被告还款。
被告高鹏质证后认为：对原告举示的证据1、2、3、6、7、8真实性无异议，但满记置业应该退还定金60000元而不是50000元；证据4、5被告从未收到过，对其真实性有异议。
被告高鹏当庭举示了以下证据：
工商银行个人业务凭证，拟证明将50000元定金于2013年7月10日退还给满记置业，合同已经解除。
原告陈美均质证后对被告举示的证据真实性无异议。
根据原、被告的质证意见，本院对原、被告双方的证据评判如下：高鹏对陈美均举示的证据1、2、3、6、7、8真实性无异议，陈美均对高鹏举示的证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以采信；陈美均举示的证据4为复印件，真实性无法核实，该证据本院不予采信；举示的证据5是向高鹏的户籍地寄出，双方合同第（五）合同相关事项第四项约定：本合同记载的地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。高鹏虽未收到该通知书，但并未将变更的地址通知原告，对该份证据本院予以采信。
经审理查明：2013年3月11日，以被告高鹏为卖方、原告陈美均为买方，满记（重庆）置业代理有限公司为经纪方签订了一份《房地产买卖合同》，约定买方购买卖方所有的位于重庆市渝北区龙塔街道文慧路17号2-11-5房屋一套，成交价格为人民币1000000元，房屋交付使用的时间为卖方收齐房款当天。合同违约责任约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……如买方出资提前还贷后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。买卖合同附件（付款方式）中主要约定：买方须在2013年3月11日支付卖方定金60000元；买方及担保公司出资提前还贷的，卖方必须于本合同签署后五个工作日内办理不可撤销地全权委托给经纪方指定人员办理提前还贷手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、贷款合同等全部资料交给经纪方或经纪方指定的人员保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方出资提前还贷的款项一旦划至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用；首期房款（不含定金）人民币350000元，买方应于经纪方或银行通知还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收取；余下首期房款人民币590000元买方应于该房屋产权转移登记之后支付，二个工作日之内直接支付给卖方；买卖双方须在完成提前还贷手续后注销抵押三个工作日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关办理过户进件手续；出资方提前还贷后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属于违约方，违约方应向另一方支付等额于总房价20%的违约金。
合同签订当日，高鹏出具收款证明，载明：“本人高鹏，是位于渝北区龙塔街道文慧路17号香槟花园2幢11-5物业之合法业权人，现收到定金人民币60000元。”高鹏当庭陈述，只收到50000元定金，另外10000元作为感谢费给了满记置业，但不记得是交给了满记置业的哪位人员。
上述合同签订后，陈美均接到经纪方通知要支付首付款，2013年3月23日，陈美均向户名为高鹏的中国光大银行重庆分行的银行账户汇入350000元，该银行账户是满记置业向陈美均提供。
2013年6月15日，陈美均代理人陈曦向被告高鹏的户籍地重庆垫江县高安镇桥西路59号附1号寄送了一封通知书，内容主要为请卖方高鹏于2013年6月24日前配合完成房屋过户手续。若因卖方原因依旧不能在2013年6月24日前配合完成房屋过户手续，买方要求解除合同并保留追究卖方相关责任的权利。
2013年6月份开始，双方来往短信沟通退款事宜。其中2013年6月24日陈美均给高鹏短信内容为：“怕你忘记，我再次重申，卖方高鹏先生应于2013年6月28日下午五点之前以银行转账的方式，将定金及首付款共计人民币410000元整转入我方指定账户，户名陈美均，开户行建设银行重庆市武隆县支行营业部。款项到账后，6月29号上午，三方在满堂红中介公司（保利香槟店），签订合同的地方，完成余下解除合同程序。若6月28日，上述款项未能达到我方指定账户，我方及中介方认为已经失去任何和谈的基础，我们将会依照合同精神，启动一系列法律手段维护我方权益，全部违约责任自负。”之后高鹏承诺退还。2013年7月10日，高鹏将50000元打入满记置业的账户。2013年7月12日，满记置业将50000元打入陈美均的账户。剩余款项高鹏至今未退还，对于剩余款项未退还的理由，高鹏当庭陈述，当时人在外地，因提前还款申请没有受理，自身资金周转出现了问题，就将350000元另作他用了，同意退还350000元。
另查明，涉案房屋现仍抵押在银行。
庭审中，陈美均当庭请求增加两项诉讼请求：判令被告承担中介费8000元、判令被告承担误工费8564.7元，本院当庭告知陈美均：当事人增加诉讼请求数额的，应按照增加后的诉讼请求数额计算补交诉讼费。陈美均在收到我院补交诉讼费用通知次日起7日内未补交诉讼费用，对陈美均增加的诉讼请求本案中不予处理。
本院认为：《房地产买卖合同》中的房屋买卖部分系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格依照合同约定行使权利、履行义务。
本案中，在陈美均支付定金及出资还贷后，交易没有继续进行，双方协商退款时，陈美均要求高鹏在2013年6月28日将410000元打入账户后完成解除合同的程序，高鹏虽同意退还本金，但直至2013年7月10日，才将50000元打入满记置业的账户，剩余款项至今未退还。从以上事实可以看出，双方协商一致解除合同的条件是2013年6月28日退还410000元，该条件未成就，合同未解除。高鹏抗辩合同在2013年7月10日解除的理由，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，按照双方合同约定，被告在合同签署后五个工作日内应全权委托给经纪方办理提前还贷手续，提前还贷的款项到账即视为被告收取，该款项专用于提前还贷，不得擅自挪用。陈美均按照合同的约定支付了定金并将350000元划入高鹏账户用于提前还贷款，高鹏迄今未委托经纪方办理提前还贷手续，且将提前还贷的款项另作他用，涉案房屋至今抵押在银行，造成交易无法继续进行。现原告请求解除双方签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖部分符合法律规定，本院予以支持；
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。高鹏抗辩定金只收取了50000元，但出具了60000元定金的收款证明，对其抗辩只收取了50000元定金的理由本院不予采信。现陈美均请求解除《房地产买卖合同》，本院予以支持，合同解除后，陈美均支付给高鹏的定金60000元及首付款350000元高鹏应当退还且高鹏当庭同意退还350000元。高鹏已退还50000元，现陈美均要求高鹏退还10000元定金、350000元首付款的诉请符合法律规定，本院予以支持；对于超出部分本院不予支持；
高鹏存在违约行为，应当承担违约责任，根据合同约定高鹏应当支付陈美均等额于总楼价1000000元20%的违约金即200000元。高鹏当庭抗辩约定的违约金过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案原告陈美均共支付房款410000元，实际损失应为资金占用损失，除此之外无证据证明还有其他损失。合同约定的总楼价1000000元20%的违约金应当认定过高，本院依法调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。陈美均于2013年3月11日支付60000元、2013年3月23日支付350000元，高鹏于2013年7月10日退还50000元，故原告陈美均请求被告高鹏支付违约金，该违约金以60000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自2013年3月12日起计算至2013年3月23日；以410000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自2013年3月24日起计算至2013年7月10日；以360000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自2013年7月11日起计算至付清日止的诉请本院予以支持；对超出部分的诉请本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十一条、第二十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告陈美均与被告高鹏于2013年3月11日签订的《房地产买卖合同》。
二、被告高鹏在本判决生效后十五日内退还原告陈美均10000元定金及350000元首付款。
三、被告高鹏在本判决生效后十五日内支付原告陈美均违约金，该违约金以60000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自2013年3月12日起计算至2013年3月23日；以410000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自2013年3月24日起计算至2013年7月10日；以360000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自2013年7月11日起计算至付清日止。
四、驳回原告陈美均的其他诉讼请求。
如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9900元，由原告陈美均负担3200元，被告高鹏负担6700元，保全费3570元，由被告高鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 田秀荣
代理审判员 黄雅莉
代理审判员 贺前春
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 陈 瑜