广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终890号
上诉人（一审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司。
法定代表人：黄福军，总经理。
委托代理人：覃小峰，该公司策划经理。
被上诉人（一审原告）：李秋幸。
委托代理人：黄钟，广西万岗律师事务所律师。
上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）因与被上诉人李秋幸商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院（2016）桂1227民初18号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月16日受理后，依法组成由审判员韦海平担任审判长，代理审判员陈一锋、廖桂腾参加的合议庭，于2016年7月29日公开开庭审理了本案。书记员张恒瑞担任记录。上诉人联邦伟业公司的委托代理人覃小峰，被上诉人李秋幸的委托代理人黄钟
一审法院经审理查明：一审法院经审理查明：
另查明，联邦伟业公司系房地产开发企业，“印象巴马（高层）”第5幢楼于2011年4月29日取得《商品房预售许可证》，该幢楼位于巴国土资国用（2012）第208号使用权证核准范围内，李秋幸与联邦伟业公司签订合同时该幢楼尚在建设中。
一审法院审理认为：本案《商品房买卖合同》是李秋幸与联邦伟业公司的真实意思表示，双方均认可合同合法有效，且合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，签订合同之前，联邦伟业公司已经取得《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，所以合同合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、联邦伟业公司超过合同约定的交房期限后才交房给李秋幸，属于逾期交房还是延期交房？二、李秋幸的诉讼请求是否有事实和法律依据？
第一个争议焦点，联邦伟业公司主张其属于延期交房的理由有两点：一是因政府违规收回国有土地使用权证，导致工期受到影响，工程消防通道压红线等，进而造成联邦伟业公司交房延误；二是政府未做到净地出让，出现钉子户阻挠受让方开发的情况，导致联邦伟业公司无法进行正常的施工，这是联邦伟业公司无法事先预见和控制的客观原因，由此原因影响联邦伟业公司按时交房，属于合同约定的免责事由。合同约定了因政府机构的行为、以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误，联邦伟业公司可以延期交房。对于联邦伟业公司第一个理由，联邦伟业公司提供的证据虽然能证明工程因政府收回部分土地造成项目消防通道压红线的事实，但是联邦伟业公司并没有证据证实政府收回土地造成工期延误的时间，即联邦伟业公司的证据不足以证实工程消防通道压红线导致工期延误多少天，进而联邦伟业公司可以将交房期限从2013年4月30日延期至2014年7月29日；对于第二个理由，即使联邦伟业公司所称的钉子户确实存在，但是联邦伟业公司提供的证据同样不足以证实因为钉子户的存在而导致工期延误多少天，进而联邦伟业公司可以将交房期限从2013年4月30日延期至2014年7月29日。因此，联邦伟业公司的两项免责理由均不成立，联邦伟业公司超过合同约定的交房期限后才交房给李秋幸，属于逾期交房而不是延期交房。第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。基于第一个争议焦点已经认定联邦伟业公司逾期交房，构成违约，联邦伟业公司就应当根据合同约定向李秋幸承担违约责任。合同约定联邦伟业公司的交房期限是2013年4月30日前，但是双方确认本案的交房时间是2014年7月29日，联邦伟业公司逾期交房的时间是456天。李秋幸请求联邦伟业公司按照合同约定的违约金最高限额（总房款的4%）18358.2元（458955元×4%）赔偿逾期交房违约金，有事实和法律依据，该院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：联邦伟业公司支付李秋幸逾期交房违约金18358.2元。案件受理费259元，减半收取129.5元，由联邦伟业公司负担。
联邦伟业公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李秋幸的诉讼请求。2、判令李秋幸承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：联邦伟业公司逾期交房有免责事由，不构成违约。由于巴马政府及相关部门违规将未征收的农用地出让给联邦伟业公司，导致联邦伟业公司通过拍卖所得的66200平方米土地中有34.3亩土地违规，在项目建设过程中政府相关部门多次调整项目规划，从而影响了“印象巴马”项目的建设进度，特别是因政府调整项目规划，导致联邦伟业公司按原规划报建施工的“印象巴马”小区整个项目的消防通道超出了调整后的红线范围，无法施工，更无法组织验收，因此造成联邦伟业公司无法按期交房。联邦伟业公司合法取得的33.4亩土地被违规处理，政府及相关部门却一直拖延，未予以实际上的解决，导致长时间的工期延误，从而造成联邦伟业公司交房日期的一再拖延。一审法院认为联邦伟业公司无法提供政府收回土地造成工期延误的时间的证据而判定联邦伟业公司违约，与事实不符。综上，一审判决认定事实错误，联邦伟业公司是符合合同约定的延期交房，李秋幸以联邦伟业公司逾期交房而追究违约责任不符合合同约定。二审庭审中，联邦伟业公司增加了李秋幸尚未付清购房款，其不应先交房的上诉理由。李秋幸口头答辩称：联邦伟业公司部分土地被县政府收回，并不属于法律规定的不可抗力，也不属于合同约定的免责事由。李秋幸一审已经举证证实购房款已付清，联邦伟业公司一审时并没有异议。
二审期间，双方均未提供新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：1、李秋幸一审诉讼请求为：判决联邦伟业公司支付李秋幸逾期交房违约金11421.24元，本案诉讼费由联邦伟业公司负担。2、截至2012年11月15日，李秋幸已付清房屋首付款275955元。
本院认为：一审认定李秋幸与联邦伟业公司签订的《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：1、李秋幸是否已付清购房款。2、联邦伟业公司逾期交房是否违约。
关于李秋幸是否已付清购房款的问题。本院认为，李秋幸已按照合同约定于2012年11月15日签订合同当日付清购房首付款275955元，并办理剩余购房款183000元的按揭贷款手续，足以证明李秋幸已付清购房款。联邦伟业公司在一审期间对李秋幸主张已付清购房款没有异议，二审期间才主张李秋幸尚未付清购房款，且未提供相应的证据予以证实，故本院对其该项主张不予采信。
关于联邦伟业公司逾期交房是否违约的问题。联邦伟业公司上诉主张因县政府违规收回“印象巴马”项目34.3亩土地、相关部门多次调整规划等原因，导致项目建设延误，消防通道超出调整后的红线范围无法施工，更无法组织验收，最终造成联邦伟业公司无法按期交房，依照合同约定其可延期交房，故应予免责。本院认为，第一，县政府收回的土地并不是案涉商品房所属5号楼占用的土地，对5号楼的施工没有影响，故联邦伟业公司不能以此作为延期交房的事由。第二，联邦伟业公司未能提供充分的证据证实政府相关部门多次调整规划，并影响案涉工程的施工进度，导致延期交房。第三，联邦伟业公司未能举证证实因整个项目的消防通道超出调整后的红线范围，导致无法施工及验收。第四，李秋幸已付清购房款，联邦伟业公司主张李秋幸尚未付清购房款没有事实根据。综上，联邦伟业公司主张其可延期交房的理由不成立，本院不予支持。联邦伟业公司超过合同约定的期限交房构成违约，应按照合同的约定承担违约责任。综上所述，联邦伟业公司的上诉理由不成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费259元，由上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 陈一锋
代理审判员 廖桂腾
二〇一六年八月八日
书 记 员 张恒瑞