内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0526民初2148号
原告：李祥，男，1974年09月16日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区通辽市，身份号码:×××。
委托诉讼代理人：刘峰内蒙古蒙通律师事务所律师。
被告：霍林郭勒市寰宇房屋开发有限责任公司。住址内蒙古通辽市霍林郭勒市。
法定代表人：张国华职务:经理
委托诉讼代理人：王可，女，1990年06月13日出生，汉族，扎鲁特旗鲁北镇法律服务所法律工作者，住内蒙古通辽市扎鲁特旗鲁北镇第十四居委会，身份号码：×××。
委托诉讼代理人：王秀荣，女，1975年02月04日出生，蒙古族，霍林郭勒市寰宇房屋开发有限责任公司职员，住内蒙古通辽市扎鲁特旗鲁北镇第四居委会，身份号码：×××。
原告李祥与被告霍林郭勒市寰宇房屋开发有限责任公司（以下简称寰宇房屋开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李祥及其委托诉讼代理人刘峰、被告寰宇房屋开发公司委托诉讼代理人王可、王秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李祥向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付违约损失164,716.00元（房屋价格330,027.00元×年利率7.13%×7年，自交付房屋时间2010年至交付房屋权属证时间2017年止7年）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月4日，原告与被告签订一份《房屋回迁兑换协议书》，约定被告拆迁原告居住的位于鲁北镇鲁北人家小区的房屋，主房建筑面积为239.13㎡，门房建筑面积为109.5㎡，被告共补偿原告325,000.00元，兑换被告鲁北人家小区S2-15房屋，建筑面积为173.3㎡，折合人民币330,027.00元，兑换差价为5027.00元，双方还约定了各种税费的承担等内容。合同签订后，原告依照协议全面履行约定的义务，而被告在2010年1月交付原告兑换的房屋后因其自己的原因未能为原告办理该房屋的产权登记，至2017年6月才将该房屋的产权登记在原告名下。商品房买卖合同司法解释第18条规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。人民银行规定的逾期贷款利息为7.13%（1-5年贷款利率为4.75%上浮50%）计算时间为7年，直接影响原告出租出卖等经济利益。故被告应承担未按时间为原告办理产权登记造成的违约损失164,716.00元。
寰宇房屋开发公司辩称，1、基本事实：2010年2月4日，原告与被告签订《房屋回迁兑换协议书》议定，原告被拆迁房屋作价32.5万元，以被告开发的鲁北人家小区S2-15房屋兑换。2012年9月26日，双方签订《商品房买卖合同》，议定原告购买建筑面积为173.3㎡的房屋，价款为33.0027万元，差价为5027.00元。《房屋回迁兑换协议书》第2条规定”兑换差价部分由乙方（本案原告）按照规定缴纳相关税费”。第3条规定”兑换的房屋、土地产权登记、水暖电、房屋大修基金等费用按照规定由乙方承担”。为明确办理房屋权属登记事宜，双方在《商品房买卖合同》第13条明确规定”乙方（本案原告）向房屋产权登记机关申请房屋权属预告登记”。合同订立后，被告及时交付了房屋。至于办理房屋产权登记事宜，2014年5月14日，经扎鲁特旗地方税务局核定，被告已缴纳该征拆房屋不动产税18,316.52元。2017年3月21日，扎鲁特旗地方税务局向原告发出书面《税务事项通知书》，通知原告于2017年3月21日领取办理结果。同日，扎鲁特旗地方税务局为原告办理了《纳税人减免税备案登记表》。持此证明，被告于2017年4月始为原告办理不动产权属登记，按程序至2017年6月将该房屋的不动产权属证书办理完并交付原告。2、不同意原告的诉讼请求。理由是：（一）按照原被告双方签订的《房屋回迁兑换协议书》第2条规定”兑换差价部分由乙方（本案原告）按照规定缴纳相关税费”。该回迁兑换房屋差价部分为5027.00元，何时交税，交多少税，应当由原告将相关证明交付给被告以后，被告持此证明和其他相关手续为其办理不动产登记。（二）按照《商品房买卖合同》第13条规定”原告向房屋产权登记机关申请房屋权属预告登记”。原告在2017年3月21日才向被告提供”减免税证明”，按照《房屋产权登记管理办法》的规定，原告提供销售不动产契税证明后才可办理不动产权属登记。所以，在此期间，因原告未能提供完税证明而未办理房屋权属登记，违约责任在于原告。原告于2017年3月才提供”减免税证明”后，被告于2017年4月开始申请办理，程序流程至2017年6月发证，被告并没有耽搁时间，并没有违约的事实。请求法院驳回原告的诉请。
本案的争议焦点为：1、被告是否有违约行为，应否承担违约责任，如何承担；2原告的诉讼请求是否合理、合法，应否得以支持。
围绕本案的争议焦点，原告提供了以下证据：
一、原被告于2010年2月4日签订的《房屋回迁兑换协议书》一份。意在证明原被告之间构成商品房买卖法律关系。被告应当按照协议约定或法律规定为原告办理产权登记，协助办理产权证，但因被告未及时办理房屋初始登记，造成原告的房屋于2017年6月13日才得以登记，被告的行为构成违约，应承担违约责任。
被告质证意见，对真实性无异议。原被告间形成拆迁补偿动意，未拆迁之前被告就对原告进行了安置。2012年9月26日，双方签订商品房买卖合同，约定了双方权利义务，被告没有对原告造成经济损失。
二、”鲁北人家”小区房屋交接通知单一份、收据五枚、发票一枚，为2010年2月4日，原告按照协议约定和被告的交接通知单约定向被告缴纳办理房屋产权登记的全部费用及其他费用时被告为原告出具的证据。意在证明原告已将办理房屋产权证费用及税费交付被告，所以，办理产权证的责任在于被告。
被告质证意见，对真实性无异议。因原告未提供减免税的证明，导致未能按照约定办理该房屋产权证，责任在于原告。
三、不动产权属证书一份。意在证明涉案房屋产权证于2017年6月13日办理完毕，责任在于被告。
被告质证意见，对真实性无异议。原告于2017年3月21日才向被告提供完税证明，所以迟延办证的责任在原告。
四、原告向人民法院申请调取的发票一枚。意在证明被告于2014年5月4日才向扎鲁特旗地方税务局缴纳销售不动产税，且被告向原告收取的兑换房屋差价款的契税152元至今未向税务部门缴纳，导致未能按照约定办理该房屋产权证的原因在于被告。
被告质证意见，对真实性无异议，扎鲁特旗地方税务局于2014年5月14日核定原告应缴纳销售不动产税为18,316.50元，被告于同日按规定缴纳。
本院认证为，被告虽对原告提供的以上证据所要证明问题提出异议，但对证据的真实性无异议，且证据来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，确认为有效证据，予以采信。
围绕本案的争议焦点，被告提供了以下证据：
一、原被告签订的《房屋回迁兑换协议书》一份。意在证明原告自认2010年1月就入住被告开发的现房中，2010年2月4日，双方签订的协议，所以原告并没有实际的经济损失。
原告质证意见，对真实性无异议。原告要求被告承担违约责任的前提是被告未按约定为原告办理产权登记，直接影响原告出租出卖等经济利益。
二、《商品房买卖合同》一份。意在证明原被告于2012年9月26日正式签订了《商品房买卖合同》，该合同第13条第1项规定，申请房屋产权预告登记是原告的权利义务，且双方明确约定了违约金的计算办法。如果认为被告违约按该合同第12条第2款第1项的约定，应赔付违约金为房屋价格330,027.00元的1%即3300.27元。
原告质证意见，对《商品房买卖合同》中原告签名的第8页的真实性无异议，因其他所有的页面内容是被告打印出来的，并没有原告的签字认可。同时，合同的打印时间和生成时间虽均是2012年9月26日，但实际签署时间是2014年5月14日以后。同时，对原告要证明的问题按照该合同第12条规定，被告应该在房屋交付使用起90日内即2010年4月为原告办理房屋权属登记，是被告的行为违约，合同13条约定是预告登记不是房屋登记的必备程序，不影响被告办理房产权证的责任。
三、预告登记复印件一份。意在证明原告于2013年4月7日申办预购商品房预告登记。
原告质证意见，对真实性有异议。预告登记的义务人是被告，即使进行了登记也应该是被告进行登记。同时，预告登记并不是产权登记，预告登记制度只是为了保证原告享有房屋权利所做的登记。
四、销售不动产统一发票一份。意在证明扎鲁特旗地方税务局于2014年5月14日核定原告应缴纳销售不动产税为18,316.50元，被告于同日按规定缴纳。
原告质证意见，对真实性无异议。被告于2014年5月4日才向扎鲁特旗地方税务局缴纳销售不动产税，且被告向原告收取的兑换房屋差价款的契税152元至今未向税务部门缴纳。导致未能按照约定办理该房屋产权证的责任在于被告。
五、扎鲁特旗地方税务局税务事项通知书、纳税人减免税备案登记表各一份。意在证明扎鲁特旗地方税务局于2017年3月21日对原告发出书面通知，同日原告在税务机关办理纳税人减免备案登记的事实。
原告质证意见，对真实性无异议。税务登记事项的责任在被告，而且该通知书与办理产权登记及被告责任无关，同时减免税备案登记表没有形成时间，不能证明被告要证明的问题。
六、复举原告不动产权证。意在证明原告于2017年3月21日交付完税证明，被告及时向扎鲁特旗不动产管理中心办理其不动产登记证，按照程序不动产管理中心于2017年6月办完并将不动产证送达原告。被告无怠于行驶合同义务的行为，也无严重违约情形。
原告质证意见，对真实性无异议。该不动产登记于2017年6月办完的原因是被告的违约行为造成的，有直接关联。
本院对被告以上所提供的第一、三、四、五、六证据的真实性无异议，予以采信。原告对第二证据即《商品房买卖合同》中原告签名的第8页真实性无异议，对其他所有的页面内容提出异议，认为是被告打印出来的，并没有原告的签字认可。同时，提出合同打印时间和生成时间均是2012年9月26日，但实际签署时间是2014年5月14日以后。又对原告所要证明的问题，提出按照该合同第12条约定被告应该在房屋交付使用起90日内即2010年4月为原告办理房屋权属登记，是被告的行为违约，《商品房买卖合同》13条约定是预告登记不是房屋登记的必备程序，不影响被告办理房产权证的责任等。但未能提供证据证明，且按照常理合同当事人在签订合同时，不是在每1页上均签字确认，故其提出的质证意见不能成立，不予采纳。对被告提供的证据二即《商品房买卖合同书》予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告寰宇房屋开发公司开发建设扎鲁特旗鲁北镇”鲁北人家”小区楼盘时，于2010年2月4日与原告李祥签订了一份《房屋回迁兑换协议书》，约定被告拆迁原告居住的位于扎鲁特旗鲁北镇”鲁北人家”小区的房屋，主房建筑面积239.13㎡，门房建筑面积109.5㎡，被告共补偿原告折合人民币32.5万元。兑换被告开发的”鲁北人家小区”S2－15房屋，建筑面积173.3㎡，折合人民33.0027万元,兑换差价5027.00元。兑换差价以及税费、兑换的房屋、土地产权登记、水暖电、房屋大修基金等费用按相关规定由原告承担，并由原告向被告已缴纳了房屋差价款及差价款的契税费用、办理房产证费用以及其他费用，被告为原告出具了收据，未约定违约责任的事宜。但被告先于2010年1月就已按约定交付给原告兑换的位于扎鲁特旗鲁北镇”鲁北人家”小区S2－15房屋居住。2012年9月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，其中第12条第1款约定，订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时，房屋已竣工的，自合同订立之日90日，办结房屋权属转移登记。第2款：由于甲方（被告）的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方（被告）应按房屋价格的1%向乙方（原告）支付违约金。第13条：商品房预告登记，双方约定，乙方（原告）向房屋权属登记机关申请房屋权属预告登记。在不动产管理中心档案室提供的证据中显示，2013年4月7日，涉案房屋以原告名义向房产管理部门申请预购商品房预告登记。对此登记，双方均不认可是由其申请登记。2014年5月14日，被告向扎鲁特旗地方税务局缴纳不动产销售税费等18,316.52元。被告至今未向税务部门缴纳原告已交付的兑换房屋差价款5027.00元的契税费。2017年3月21日，被告向扎鲁特旗不动产管理中心进行办理其不动产登记证，2017年6月13日办完不动产登记证交给原告。
另查明，涉案房屋系回迁房，因部分税费是免税，所以，办理不动产登记证时房产管理部门必须需要税务部门出具的”免税证明”，对此证明的办理问题，原被告没有明确约定，但双方均认可，被告用原告的名义协助原告向税务部门申请办理”免税证明”。
本院认为，被告寰宇房屋开发公司在取得扎鲁特旗鲁北镇”鲁北人家”小区开发权后，与原告在平等自愿基础上签订《房屋回迁兑换协议书》，并又签订了《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违背法律法规的强制性规定，且现已取得了拆迁安置房屋的产权，应为合法有效。虽然《商品房买卖合同》第13条约定，原告向房屋权属登记机关申请房屋权属预告登记，但原告依照《房屋回迁兑换协议书》早已将办证费用及税费交给了被告，被告为原告出具了收据，且被告认可用原告的名义协助原告向税务部门申请办理”免税证明”，被告以其行为表明认可为原告办理房产证，从而将办理房产证的义务转交到被告。双方应按照《房屋回迁兑换协议书》和《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务。原告已经按照《房屋回迁兑换协议书》约定支付了全部购房款、税款、房屋维修基金。但被告未及时向扎鲁特旗地方税务局缴纳不动产销售税费，并至今未向税务部门缴纳原告已交付的兑换房屋差价款的契税费，且未及时办理涉案房屋的免税手续。因被告未在合同约定的期限内为原告办理涉案房屋的产权证，构成违约，应承担违约责任。所以，被告应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第12条”由于被告的原因，未能在订立合同之日起90日内办结房屋权属转移登记的，应按房屋价格的1%支付原告违约金”的特殊约定承担违约责任。但由于原告未按双方间的特殊约定主张违约金，而是要求被告承担违约损失，这一诉请不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任...合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，在原被告间有明确特殊约定的前提下，原告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算主张损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十八条规定，判决如下：
驳回原告李祥的诉讼请求。
案件受理费1797.00元（已减半收取）,由原告李祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审判员 开 明
二〇一七年九月四日
书记员 白文博