天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初3992号
原告:杨慧君,女,1970年12月11日出生,汉族,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:刘通,天津越然律师事务所律师。
委托诉讼代理人:ＸＸ晨,天津越然律师事务所实习律师。
被告:天津万达中心投资有限公司,住所地天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦1708号。
法定代表人:齐界,执行董事。
委托诉讼代理人:郭立新,天津建嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘琰,天津建嘉律师事务所实习律师。
原告杨慧君与被告天津万达中心投资有限公司商品房销售合同、业主知情权纠纷一案,本院于2016年6月15日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨慧君及其委托诉讼代理人刘通、被告天津万达中心投资有限公司的委托诉讼代理人郭立新、刘琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨慧君向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告并同时在万海园住宅小区区域内公示万海园住宅小区各楼栋地下一层和地下二层机动车停车场未能通过竣工验收的原因和现在验收工作的实际情况;2、判令被告向原告提供万海园住宅小区各楼栋地下一层和地下二层机动车停车场产权权属的证明材料,以确认该地下停车场的权属;3、诉讼费用被告承担。事实和理由:原告系天津市河东区万海园物业小区的业主和业主代表,对小区共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。被告开发的万海园小区自2014年竣工交付以来,地下停车场因被告原因至今未能通过验收,处于无序管理状态,严重危及业主的人身及财产安全。业主和业主代表多次与被告交涉,要求其说明情况并提出安全防控措施未果。故原告依照《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条、《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称建筑物区分所有权司法解释)第五条、第十三条、国务院《物业管理条例》第二十九条、第三十七条、《天津市物业管理条例》第四十三条、《城市房地产开放经营管理条例》及《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定提起诉讼。
天津万达中心投资有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。1、原告主张没有法律依据。原、被告所签合同中没有被告公示原告主张的资料的约定,合同法也没有相关的规定。双方已在合同中约定车库归被告所有。建筑物区分所有权司法解释第十三条第四项规定业主有权要求开发商公布建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况,但是本案所涉及的车库尚未进行处分,也就谈不上公示问题,原告诉讼请求中也并无要求公示车库处分情况的要求。原告主张的两个物业管理条例规定的是开发商与物业服务企业关于小区各项设施交接的规定;2、原告诉讼请求没有事实依据。原告所诉地下停车场已经竣工验收。原、被告所签合同补充协议明确约定本案诉争停车场归被告所有,且《房产测绘成果报告书》中明确显示原告所购房屋的公用部位和分摊中不包含地下停车场。
本院经审理认定事实如下:2015年6月12日,被告作为甲方(出卖人),原告作为乙方(买受人),签订了《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的坐落天津市河东区六纬路与大直沽××交口××海××号房屋。同日双方签订《合同补充协议》,该协议第九条关于配套设施的补充约定第3款约定:“双方就该房屋所在项目所有地上车位(库)、地下车位(库)等权属、收益等权利及相关事宜明确如下:(1)房屋所在项目中规划的所有地上车位(库)、地下车位(库)等,均没有列入房屋共用部位和共用房屋的分摊面积范围内,也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位(库)、地下车位(库)等全部归甲方所有,由甲方享有收益、处分等全部权利,不因该房屋买卖而受到任何影响。”现原告所购买房屋已交付使用,但被告尚未对本案诉争的地下车位(库)进行处分。原、被告均认可涉诉之地下车库规划中有机械式停车设备。3-1-15
对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。
庭审中原告明确其诉讼请求中主张的材料为规划部门的规划材料以及房地产管理部门的权属证明材料,被告就此提供如下证据:1、《机械式停车设备安装改造重大维修监督检验报告》2份,拟证明诉争的机械式停车位已经通过了天津市特种设备技术研究院出具的检验报告,检验结论合格;2、《竣工验收备案书》1份、《天津市建设工程质量监督登记表》3页、《建设工程规划许可证》1份、《建设工程规划行政证通知书》1份及附图1页、《建设工程规划验收合格证》1份,《建设工程规划竣工测量技术报告》,拟证明规划上的万海园地库与竣工验收的万达中心地下车库属于同一个车库,并且已经竣工验收合格;3、万海园1-4号楼《房产测绘成果报告书》各1份,拟证明原告主张的涉诉地下车库不包含在业主公用部分和分摊面积范围内。被告称其至今尚未取得涉诉地下车库的所有权证书。原告对上述证据的真实性没有异议,但对被告证据的证明目的均不予认可。对于被告证据1,原告认为涉案地下车库负二层全部机械式停车设备已经拆除,负一层的机械停车设备已拆除一半,所以检验报告没有实际意义,且根据规定,机械式停车设备在投入使用前应当进行使用备案,未经备案不能作为地下车库竣工验收的申报材料使用;对于被告证据2,原告认为涉诉的地下车库是涉诉的万海园小区的配套设施,从原告提供的规划图及被告提供的竣工验收资料上可以看出被告变更了规划和设计方案,在被告没有举证证明规划变更经过法定程序的情况下,其所取得的证书和资料都是违反法律法规的,是无效的,不能作为证据使用。被告在取得《规划验收许可证》和《竣工验收备案书》的间隔期间已经将机械式停车设备拆除,违反法律规定,没有被行政管理机关所掌握,也不排除政府是知情的可能性,所以《竣工验收备案书》没有证据效力。对此本院的认证意见是:被告提供的上述证据的真实性原告没有异议,本院予以确认。上述证据均是具有资质的机构根据相关规范要求出具或者行政机关在其职权范围内出具,其合法性本院予以确认。上述证据均与涉诉地下车库有关,其关联性本院予以确认。对于证据的证明力,本院将在本院认为部分结合原告的诉讼请求及法律依据予以论述。
本院认为,原告主张其诉讼请求系依据合同法主张被告履行附随义务,依照物权法和建筑物区分所有权司法解释主张业主知情权。因此本案案由应确定为商品房销售合同纠纷、业主知情权纠纷。
原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容合法有效。双方均应按合同约定的项下权利义务履行。
关于原告要求被告公示涉诉地下车库竣工验收情况的请求,被告虽表示不同意公示,但在诉讼期间业已将涉诉地下车库规划及竣工验收资料作为证据向本院及原告出示并提供了证据副本,足以认定被告已履行了义务,满足了业主对于所购买房屋配套的地下车库情况了解的需求。原告提到的涉诉地下车库机械式停车设备已被被告拆除问题,涉及的是被告是否适当履行合同问题,与原告在本案中的诉讼请求不具有关联性,不属于本案审理范围。原告提出的被告未办理特种设备使用前备案登记问题,此问题是特种设备在投入使用时需具备的条件而非竣工验收的前提条件,因此被告是否办理此项登记备案与原告在本案中的诉讼请求不具有关联性,不属于本案审理范围。至于原告对被告取得的竣工验收资料合法性的怀疑,被告取得的相关验收资料真实性、合法性及关联性本院已予以确认,其取得过程中是否存在变更规划等情形不属于本案审查范围。原告认为被告提供证据证明力不足,要求被告继续提供相关验收资料的主张,本院不予支持。
关于原告要求被告公示地下车库未能通过竣工验收原因的请求,被告对此不予同意。首先,被告提供的证据证实涉诉地库已经通过竣工验收;其次,无论地下车库竣工验收是否存在迟延问题,因合同法规定的违约责任归责原则为无过错原则,原告主张的未能通过竣工验收原因对于原告行使权利和被告承担责任均无必然影响,因此不属于被告基于诚实信用原则应当履行的附随义务的范围;再次,建筑物区分所有权司法解释第十三条关于业主知情权的规定中涉及车位、车库的规定明确为建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。原告此项主张并不包含在内。综合以上意见,原告此项主张本院不予支持。
关于原告要求被告提供涉诉地库房地产管理部门的权属证明材料的请求,被告虽表示不同意公示,但在诉讼期间已经将《房产测绘成果报告书》作为证据向本院及原告出示并提供了证据副本,被告明确表明涉诉地下车库尚未取得所有权证书,原告也未能提供证据证实被告有权属证明而未提供。此外,根据物权法第七十四条第二款规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的所属问题,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,原、被告已经在《合同补充协议》中对涉诉地下车库的所有权归属进行了约定,本案又非所有权确认纠纷,且建筑物区分所有权司法解释第十三条关于业主知情权的规定中涉及车位、车库的规定明确为建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。因此被告提供上述资料,无论从履行合同附随义务还是满足业主对于购买房屋配套的地下车库情况了解的需求层面来看,已经履行了其应尽的义务。原告要求被告提供房地产管理部门的权属证明材料,系被告目前无法提供的证据,本院不予支持。
关于原告要求被告在小区内公示相关资料的请求。原告作为业主提起诉讼,被告已经在诉讼期间将自己持有的相关资料向原告出示并提供证据副本,足以满足原告作为业主的知情权,在小区内公示不是必须的方式,本院不予支持。
对于本案诉讼费用的负担问题,考虑到被告在起诉之前未及时妥善与原告沟通并提供其已取得的相关资料,故本案诉讼费用由被告承担为宜。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定,判决如下:
驳回原告杨慧君的诉讼请求。
案件受理费80元,减半收取计40元,由被告天津万达中心投资有限公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 杨桂军
二〇一六年九月二日
书记员 李 靖