上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一(民)初字第574号
原告邱丽，女，1980年10月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人蒋雪梅，上海市协力律师事务所律师。委托代理人沈其梅，上海知义律师事务所律师。被告郑淑勤，女，1958年4月10日出生，汉族，住上海市静安区。第三人上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司，住所地上海市。法定代表人汤庆宝，董事长。委托代理人邵莹。原告邱丽诉被告郑淑勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘志宏独任审判。同月12日，原告提出财产保全申请，本院作出冻结被告存款人民币215,000元人民币(以下货币均为人民币)的裁定，并对被告郑淑勤财产进行财产保全。同年4月9日，本院第一次公开开庭进行了审理。原告邱丽的委托代理人蒋雪梅、沈其梅，被告郑淑勤到庭参加诉讼。2014年5月29日，本院第二次公开开庭审理，原告邱丽的委托代理人蒋雪梅、沈其梅到庭参加诉讼，被告郑淑勤经本院合法传唤未到庭应诉。因案情复杂，本院于2014年5月30日依法裁定本案转为适用普通程序，依法组成合议庭。2014年6月9日，原告邱丽申请追加上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司(以下简称鑫隆公司)为本案第三人参加诉讼。因被告郑淑勤涉嫌信用卡诈骗被羁押，本院于2014年10月13日依法裁定本案中止诉讼。2016年3月3日，本案恢复审理。2016年3月14日，本院再次公开开庭进行了审理。原告邱丽的委托代理人蒋雪梅、沈其梅到庭参加诉讼，被告郑淑勤及第三人上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告邱丽诉称，2013年7月13日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定，原告购买被告位于上海市静安区余姚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并于2013年7月4日依约支付了房屋首付款200,000元。随后，原告经查询得知，被告与案外人发生纠纷，系争房屋已经被法院查封，房屋买卖合同无法继续履行。原告认为，合同不能履行系由被告违约导致，被告理应退还原告房屋买卖首付款并依照合同约定承担违约金，为维护自身权益，故诉至法院，请求判决：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告房屋首付款人民币200,000元；3、被告向原告支付合同违约金人民币15,000元。审理中，原告撤回了第三项诉讼请求。被告郑淑勤辩称，被告曾向鑫隆公司贷款2,200,000元，系争房屋作为借款的抵押。按照第三人要求，被告与第三人业务员王杰办理了公证手续，被告委托王杰出售系争房屋。之后，王杰以被告名义与原告签订房屋买卖合同，将系争房屋出售给原告，但被告未收到原告给付的房屋买卖首付款200,000元。第三人上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司述称，鑫隆公司没有王杰这名员工，也没有收到王杰转交的首付款20万元。被告与第三人曾签署《借款合同》，但并未要求被告在东方公证处办理任何公证手续。因被告未能按时归还借款，第三人已诉至上海市浦东新区人民法院。经审理查明，上海市静安区余姚路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为郑淑勤，建筑面积116.27平方米。2012年10月16日，被告与案外人王杰至上海市东方公证处办理委托书公证，被告委托王杰代理出售系争房屋的相关事宜，委托事项包括“代为签订定金协议、代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为办理注销房地产抵押登记手续、代为收取房价款……”。2013年7月3日，王杰以被告名义(甲方)与原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，房地产转让价格为2,980,000元；甲乙双方确认，在2013年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续；乙方应在签订本合同后当日内，支付给甲方部分首期房价款计人民币200,000元整。次日，王杰向原告出具了一张收条，内容为，收到原告购买余姚路XXX弄XXX号XXX室的定金200,000元。之后，原告经至上海市静安区房地产登记处了解，得知系争房屋已被法院查封，房屋买卖合同无法再继续履行，故原告诉讼来院要求判如所请。另查，王杰于审理中陈述，其曾是鑫隆公司员工；由于被告欠鑫隆公司200多万元的借款无法偿还，故鑫隆公司通知王杰与被告至公证处办理了委托手续的公证，由王杰代理郑淑勤出售系争房屋；之后，王杰以被告名义与原告就系争房屋签署了房屋买卖合同，并收取了原告的首期购房款200,000元，其中20,000元是现金，18万元通过银行转账至王杰银行卡。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、《公证书》、王杰身份证复印件、王杰书写的收条、账号确认书、收款收据、转账凭证、房产交易中心登记资料，以及原、被告的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原、被告同意《上海市房地产买卖合同》于2014年3月24日解除。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。被告委托王杰代理出售系争房屋，该代理行为并不违反法律法规的规定，被告作为《上海市房地产买卖合同》上的出售方理应对代理人王杰的代理行为承担合同责任。王杰以被告名义与原告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。因系争房屋已被法院查封，房屋买卖合同无法按约履行，责任应归责于被告。现双方当事人于庭审中合意房屋买卖合同于2014年3月24日解除，与法不悖，本院予以准许。根据法律规定，合同解除后，已经履行的一方可以要求恢复原状，结合本案情形，被告收取原告的200,000元购房首付款应于合同解除后退还原告。原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于第三人是否收到200,000元房款，该节事实并不影响本案中被告对原告返还购房款的义务。被告郑淑勤及第三人上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告邱丽与被告郑淑勤于2013年7月3日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年3月24日解除；二、被告郑淑勤应于本判决生效之日起十日内返还原告邱丽购房款200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。财产保全费1,595元，由被告郑淑勤承担。案件受理费4,525元，由被告郑淑勤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 峥
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 吴 昆
二〇一六年三月十七日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条
……
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。