山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0883民初4841号
原告（反诉被告）：邹城市公房管理所，住所地：邹城市。统一社会信用代码：12370883494419724C。
法定代表人：徐峰，所长。
委托诉讼代理人：孙伟、仲剑，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙友才，男，1978年6月2日出生，汉族，住邹城市。
被告（反诉原告）：杲萌萌（系被告孙友才之妻），女，1982年10月22日出生，汉族，住址同上。
二被告共同委托诉讼代理人：李萍，山东国熙律师事务所律师。
原告邹城市公房管理所与被告孙友才、杲萌萌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月30日、11月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2018年6月22日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人仲剑、被告孙友才、杲萌萌及其共同委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告房屋租赁合同关系，被告于判决生效后七日内返还房屋并清除承租房屋内被告的物品；2、依法判令被告支付拖欠的房屋租赁费656155.50元（计至起诉之日），诉讼后至返还房屋之日的租金按1595元/日计算；3、依法判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金（从2016年5月1日起计算至返还房屋之日止）；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年8月1日，原告与二被告签订房屋租赁合同一份，合同约定:原告将位于邹城市三兴路1429号、面积2098.40平方米房产租给被告使用，租赁期限从2013年8月1日至2023年7月31日，租期十年，年租金543400元，以后每年上浮3.5%,租金每年支付一次。2015年9月1日，双方通过协商签订补充协议，租金交纳方式由原来的每年一次性交纳改为每季度交纳。其后，在合同履行过程中，被告结清至2016年4月30日之前的租金后就再未交纳租金，原告多次催缴均无果。为维护原告的合法权益，防止国有资产流失，特诉至法院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、原告事业单位法人证书复印件一份，证明邹城市公房管理所是本案适格的原告。
2、邹城市公安局古塔派出所出具的户籍证明一份，证明孙友才与杲萌萌是夫妻关系，孙友才与杲萌萌作为合同的承租方是本案适格的被告。
3、邹城市国有资产管理委员会办公室文件、《邹城市市直行政事业单位房产租赁合同书》、《补充协议》各一份，证明本案出租的房屋经邹城市国有资产管理委员会办公室批准，程序合法，邹城市公房管理所依法享有房屋对外出租权；原、被告签订的合同经协商一致，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效；被告在签订租赁合同前对房屋现状充分知悉，并知道房屋未通过消防验收；针对消防未验收的事实，双方达成补充协议：“原告给被告优惠，租金调整为由原来每年一次性交纳，改为分季度交纳；原合同签订时为现状出租，被告因自身经营需要产生的基础性投资，原告概不承担”，被告认可并按约定履行。
4、邹城市萌璨幼儿园门口家长接学生及邹城市萌璨幼儿园组织学生参加2017文圣社区厨艺大赛活动照片四张，证明邹城市萌璨幼儿园至今一直在使用承租的房屋，并未因房屋未通过消防验收而影响其正常招生的事实。
5、邹城市房管局关于怡和家园幼儿园（邹城市萌璨幼儿园）开展消防演习及房管局加快怡和家园消防验收推进工作的网站公告文件各一份及照片二张，证明原告正积极推进消防验收工作的事实。
6、邹城市燃气总公司为邹城市萌璨幼儿园大锅灶燃气安装工程预算表、怡和家园幼儿园消防通道欧式大门及安装整改协议一份、情况说明一份、发票四张、照片一张，证明原告为邹城市萌璨幼儿园消防验收，整改了大锅灶燃气工程、消防大门、更换了损坏的玻璃门窗等，累计花费34038.00的事实。
7、原告进行消防整改及济宁市消防大队进行消防验收照片四张，证明原告对邹城市萌璨幼儿园消防整改并组织济宁市消防大队进行验收的事实。
8、邹城市教育局出具的书面材料一份，该证据来源于邹城市教育局行政许可科，证明邹城市凫山街道萌璨幼儿园与2014年8月5日取得办园许可证，办园许可证号为XXXXXXXXXX。
9、济宁市公安消防支队于2016年1月30日出具的建设工程消防审核意见书，证明原告提交的建设工程消防设计文件合格，原告一直在积极办理消防验收手续。
10、济宁市公安消防支队于2018年1月24日出具的济公消验字（XXXX）第XXXX号建设工程消防验收意见书，证明萌璨幼儿园消防验收合格。
11、邹城市教育局颁发给萌璨幼儿园的办学许可证复印件一份，该证据复印自邹城市教育局行政许可科，证明邹城市萌璨幼儿园已于2015年1月1日已经取得办学许可证的事实。
被告辩称,原告提供的房屋没经过消防验收，存在瑕疵。致使被告无法取得办学资质。针对原告的请求，被告已向法院提起反诉，并于2017年10月30日向法院预交反诉费。
反诉原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与反诉被告签订的房产租赁合同无效；2、赔偿反诉原告因装修、电器设备折旧、教学办公用品、教学玩具、物业费、水电费等损失150万元；3、判令返还反诉原告履约保证金5万元并返还租赁费1555482.5元；4、反诉费由反诉被告负担。2018年6月22日变更反诉请求为：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，2、赔偿反诉原告因装修、电器设备折旧、教学办公用品、教学玩具、物业费、水电费等损失150万元；3、要求反诉被告双倍返还违约保证金10万元及返还租赁费用1555482.5元；4、增加两项诉讼请求：要求反诉被告赔偿因消防栓漏水造成的损失107992元，赔偿因消防验收造成的损失16750元。事实与理由：2013年6月，反诉被告在邹城市公共资源交易网上发布《邹城市怡和家园幼儿园》招租公告，反诉原告参加了公开招租竞标，竞得承租权。2013年8月1日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，房屋面积为2098.40平方米，租期10年，用途为幼儿园。签订合同后，反诉被告即将该房屋交付给反诉原告，反诉原告开始对租赁房屋进行装修。此后，反诉原告多次要求反诉被告提供房屋的整体消防验收合格手续，反诉被告一直未能提供。2014年5月5日，反诉被告向反诉原告出具证明一份，明确表示涉案房屋规划设计用途为幼儿园，“因后续经济适用住房未竣工，现不能进行单体消防验收”。反诉原告与反诉被告签订房产租赁合同的目的是开办幼儿园，反诉被告出租的房屋至今未经过消防安全检查，导致反诉原告无法获得办学资格，给反诉原告造成巨大经济损失。为维护反诉原告的合法权益不受侵犯，特提起反诉。
被告（反诉原告）为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、原告于2014年5月5日出具的证明一份，证明原告出租的房屋未经过消防验收，合同标的存在瑕疵。
2、原、被告签订的房屋租赁合同一份，合同的第一条第二项，甲方交付乙方的房屋现状的说明是房屋质量和装修状况，未告知未经过消防验收的事实。
3、补充协议一份，该协议第三项也出现了现状出租，指的是原告合同签订时的现状出租，证明签订补充协议时仍没有就房屋未经过消防验收进行约定，同时，在补充协议第一段，已明确签订补充协议的原因，是因为未经消防验收无法取得办学资质。
证据1-3证明原告提供的房屋没经过消防验收，存在瑕疵。
4、邹城市怡和家园幼儿园公开招租公告、邹城市怡和家园幼儿园出租文件、国有房屋出租使用权成交确认书各一份，证明2013年6月24日通过建设招标网发布“邹城市怡和家园幼儿园招租公告”，招租的内容是“怡和家园幼儿园”，房产租赁的用途要求：出租房屋作为幼儿园使用，承租方不得改变用途；证明杲萌萌以出租成交价543400元竞得怡和家园幼儿园的使用权。
5、邹城市市直行政事业单位房产租赁合同书、房屋租赁登记备案证明、租赁补充协议各一份，合同约定了房屋位置、面积、用途与招租公告、出租文件不一致，不一致的地方是，招租人是邹城市房产管理局，签订合同时出租人变更为邹城市公房管理所；第二个不同的地方为，招租公告中租赁期限是三年，租赁合同中约定的是十年，招标公告成交确认书中成交价是每年543400元，合同中签订的租金是第一年和第二年与确认书的租金一致，第三年到第十年每年的租金上浮3.5%，由于房屋租赁合同主要内容与招标书的内容发生了实质性的改变，所以，原告出租方式违背招标法的规定。
6、保证金、房租单据6份，证明被告向原告交付了履约保证金50000元、房租1555482.50元。因原告交付的房屋不具备办园的功能，构成违约，应向被告退回履约保证金和房租。
7、邹城市公房管理所证明一份，证明反诉被告出租的房屋是未经消防验收的房屋。
8、反诉原告的损失证据如下：（1）、《装修工程施工合同》、装饰工程报价表及付款收据各一份，证明反诉原告装修房屋支付费用264万元；（2）、投入幼儿园其他费用157588.1元见明细，其中电费单据7张，金额为85092元；水费单据34张，金额为8744.1元；培训费收据19张，金额为63752元，以上合计157588.1元。证明被告承租房屋后，对房屋进行装修及为开办幼儿园投入资金，由于房屋没有消防验收，未能取得办学资格造成的损失。
9、邹城市教育局行政许可科向萌璨幼儿园发的告知书一份，证明该幼儿园向主管部门申请办学许可证，因缺少房屋消防安全验收不予批准的事实。
10、邹城市房产管理局向市教育局发出的公函，即关于怡和家园小区萌璨幼儿园消防验收问题的函，证明2015年3月份反诉原告向主管单位申请办学许可证时，需要提交消防验收证明，因怡和家园幼儿园没经过消防验收，所以反诉被告向教育主管部门出具了该公函，该证据证明反诉被告提供的房屋未经过消防验收，及未经过消防验收的原因。
11、鲁财办（2015）17号文件《关于对民办教育文化卫生体育养老新上项目实行贷款贴息的通知》及借款合同一份，贷转存凭证2份，证明被告为装修幼儿园向银行贷款40万元，按照鲁财办（2015）17号文应获得3年的贷款利息补贴，由于原告出租的房屋未经消防验收致使被告开办的幼儿园无法取得办学资格，也没有得到相应的贷款补贴，造成利息损失13万元。
12、因消防栓漏水，反诉原告进行三次维修所支付的费用收据3张，2015年5月8日支付材料费用6352元、人工费2580元；2016年7月22日支付材料费及人工费共计96000元；2017年8月6日支付材料费及人工费3060元；以上合计107992元，证明反诉原告的实际损失。
13、收款收据2张，证明反诉被告在对房屋进行消防验收时需要对保安室进行改造，反诉原告支付了费用16750元，系反诉原告造成的实际损失。
14、照片4张，该照片系2015年、2016年消防栓漏水时所拍摄，并且在出现漏水情况之后，反诉被告已经派人对消防栓进行了维修，事后就消防栓造成的损失也向反诉被告负责人进行了沟通，消防漏水是反诉被告应承担的维修义务，反诉被告提供的房屋设备不符合正常使用造成的承租人损失，应由出租方进行赔偿。关于保安室，因保安室的设置及建造属于出租人用于开办幼儿园房屋的附属设施，出租人有建造义务，所以该保安室的建造费用应由反诉被告承但。
15、邹城市凫山街道萌璨幼儿园有限公司营业执照副本复印件一份。证明被告于2018年4月16日在工商部门办理了小规模纳税人营业执照，名称是邹城市凫山街道萌璨幼儿园有限公司，被告取得办学许可证之后才办理的营业执照。在2013年被告租赁房屋开办幼儿园时，当时国家鼓励设立民办幼儿园，无论是在税收上还是政府补贴上，都有优惠政策，依据国家税务局2004年39号文，财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知，对幼儿园提供养育服务取得的收入免征营业税，同时民办幼儿园在2017年之前，应到民政部门办理民营非企业登记，民营非企业不需要缴纳任何税收，并且享有政府补贴，由于原告的违约使被告没能在2017年之前取得办学资格证，也未能在民政部门办理民营非企业登记，导致幼儿园所享有的税收优惠、政府补贴均无法享受。
16、幼儿园场地照片一组，证明目前幼儿园使用的场地是占用的人行通道，并且面向道路主干道，有安全隐患，场地也不符合开办幼儿园的场地要求。
反诉被告辩称，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，且双方已实际履行，两份合同应认定为合法有效。房屋租赁合同的标的物未经消防验收或验收不合格，只是衡量租赁合同是否应当解除的条件，不能否认租赁合同的效力。本案被告在承租房屋前对标的物充分知悉，知晓标的物未通过消防验收。同时，标的物虽未经消防验收合格，但并未导致租赁房屋无法使用。被告承租以来，一直在使用承租的房屋招收学生，未影响其正常的招生，更未给被告造成损失。被告反诉主张的要求原告赔偿各项损失150万元、返还租赁费1555482.50元、双倍返还履约保证金10万元以及赔偿因消防栓漏水造成的损失107992元、因消防验收造成的损失16750元，没有事实和法律依据，并且合同中也无相关条款的约定，反诉被告不应当承担赔偿责任。被告因开办幼儿园进行的装修、安装的电器设备、购买的教学办公用品、教学玩具是基于其自身的经营行为而发生的费用，与原告无关。被告无法确切证明其损失，该支出应由被告自行承担。根据原、被告的租赁合同约定，在租赁期内产生的物业管理费及水电费应当有被告自行承担。同时，被告无故拖欠租金属于违约行为，原告有权解除合同，履约保证金应抵扣被告拖欠的租金及滞纳金。综上，请求依法驳回被告的反诉请求。
经当庭质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对原告提交的证据1、证据2的真实性没有异议，对证据2证明事项有异议，认为房屋租赁合同是原告与孙友才签订的，并没有杲萌萌的签字，合同主体并不因为是夫妻关系就承担合同义务。
对于证据3中的租赁批复的真实性没有异议，但对证明事项有异议，批复上幼儿园的面积与合同上的面积不一致，批复落款时间是2013年3月20日，当时原告还没有与被告签订房屋租赁合同；租赁合同标的是通过招投标招租的，租赁合同所签的合同主体、租赁期限、租金数额均与招标公告不一致，明显违背招标法的规定，所以不能证明原告的出租行为合法。对证据3中租赁合同及补充协议的真实性没有异议，但对证明事项有异议，合同及补充协议均未涉及消防验收的内容，只是对于房屋的质量和装修状况在合同中标明，所以原告所说的将未经消防验收告知被告不能成立。补充协议中，房租从一年一交变更为分季度交，证明了原告所提供的房屋不符合约定，所做的相应变更，在补充协议开始部分也已经写明，因消防未验收无法取得办学资质，所以，补充协议原告已经认可了房屋存在瑕疵。
对证据4的真实性有异议，关于幼儿园招生及活动图片看不出幼儿园与被告之间的关系，图片无法证实原告提供的房屋符合办幼儿园所需要的消防验收证明，房屋投入使用并不能证明原告提供的房屋符合幼儿园的办学要求。
对证据5的真实性有异议，房管局是房屋所有权人，与原告存在委托关系，该证据缺乏真实性，不足采信。该证据也无法说明原告正积极推进消防验收，恰恰证明截止目前为止，原告出租的房屋没有通过消防验收。
对证据6的真实性有异议，邹城市燃气总公司的工作内容与原告未履行消防验收义务没有关联性。
对证据7有异议，照片本身不能证明原告的主张，同时也说明直至2017年9月21日，原告出租的房屋仍没有通过消防验收。
对证据8有异议，单位出具证明应有经办人签名，该证据无经办人签名，不符合证据的效力规定。另外，根据《山东省学前教育机构登记注册管理办法》第14条规定，民办学前教育机构在取得登记注册合格证之后，还应取得民办学校办学许可证。而办学许可证的办理需要提交公安消防部门出具的消防验收合格证明，因原告没有履行消防验收义务，致使被告至今未能取得民办学校的办学许可证。办园许可证与办学许可证不是一回事。
对证据9的真实性有异议，该证据为复印件，没有消防支队的公章。根据规定，申请消防设计审核应当在工程施工之前，而该消防设计在2016年1月30日形成，况且在该审核意见中明确注明经审核验收合格的消防设计不得擅自修改，确需修改的应当重新申报消防设计审核，故该意见书既不是消防部门的消防设计审核意见，也不是消防验收意见，无法证明原告的主张。
对证据10的真实性无异议，认为该证据恰恰证明原告向被告出租的房屋直到2018年1月24日才验收通过，涉案房屋在2013年8月1日至2018年1月24日期间不具备开办幼儿园的使用条件，同时证明原告提供的房屋不符合合同约定要求，原告构成根本性违约。
对证据11的真实性有异议，该办学许可证是复印件，不符合证据提交的形式要件；该办学许可证被告一直未从邹城市教育局取得，邹城市教育局也没有向萌璨幼儿园颁发办学许可证，该证据不能证明原告的主张。被告在向教育局申请办学许可证时，因为原告出租的房屋没有消防验收许可证，邹城教育局一直未向被告颁发该办学许可证，该证据进一步证明了因原告违约给被告造成的损失。另外，在消防验收通过之后，被告向邹城市教育局提交了消防验收合格证明，在消防验收之后2个月，邹城教育局将办学许可证颁发给了萌璨幼儿园。需要说明的是，许可证上的落款时间是2015年，但萌璨幼儿园实际拿到办学许可证的时间是2018年3月底。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：
对被告提交的证据1-3的真实性没有异议，被告所提交的证据要证明的问题是案涉标的物没有经过消防验收，原告对此是认可的，但原告方认为至今没有进行消防验收的主要原因是被告在租赁期间没有经过原告的同意及没有按照权威机关的规划私自对合同标的物以外的建筑比如楼梯、传达室等使用了不合格用料等造成的。另外，原告主张的是被告使用该标的物的租赁费，因此，是否通过消防验收不影响原告向被告主张租赁使用费的权利。
对证据4的真实性没有异议，但通过反诉原告证明的目的，反诉原告陈述本案第二被告杲萌萌以543400元的价格进行中标，说明其具备本诉被告的主体资格。
对证据5租赁合同的真实性没有异议，但对本合同中所涉及到的与其招标文件不一致的地方，比如租期的三年变成十年，租金的交纳及租金的递增，都是在反诉原告为了自身经营向反诉被告提出后，双方所达成的真实意思表示，并且该合同履行已达四年之久，反诉原告没有就此问题向反诉被告提出过异议。
对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据证明原被告一直在履行合同，房屋未经消防验收的事实并没有影响被告招生和使用，原告不构成违约。
对证据7无异议。
对证据8的真实性不发表意见，但反诉原告并没有提交证据证明该装修行为是反诉被告同意后进行的，该组证据不能作为反诉被告赔偿反诉原告损失的依据。
对证据9的真实性无异议，对证明目的有异议。通过原告向市教育局调查了解，萌璨幼儿园已于2014年8月5日取得办园许可证。
对证据10有异议，该证据与反诉被告没有关系，反诉原告陈述该证据是由反诉被告向市教育局提供，与本案事实不符，且该函件系复印件，不具有法定的效力。
对证据11的真实性有异议，证据系复印件，且被告陈述的事实和造成的利息损失与本案不是同一法律关系。
对证据12、证据13的真实性、合法性、关联性均有异议，首先该5张收据不是正规的供应材料单位出具的发票，不符合民事诉讼法律证据的法定形式要件；第二，被告所主张的因消防栓漏水支付的材料费及人工费，不能证明该消防栓的漏水费用是由原告承担的义务，况且该消防栓漏水的原因及漏水后的情形造成的损失现状从未向原告提起过，也未向原告主张过；第三，针对被告所主张的因保安室改造支付的人工费及材料费是因被告在前期的装修过程中使用的材料不符合国家消防用材的规定造成的，并且济宁市公安消防支队消防验收整改意见中，也明确了被告保安室消防使用材料不符合消防要求，该消防材料的费用应由被告承担，原告没有承担该材料的义务。
对证据14有异议，不能证明是涉案房屋的受损情况，也不能证明是因消防栓漏水造成的，该组照片不符合证据的形式要件，被告主张针对该受损情况已向原告领导进行沟通，在没有双方共同确认的情况下，该费用应由被告承担。双方签订的房屋租赁合同中第六条第二款亦约定，乙方负责房屋的日常维护，保护各项设施、设备免遭损害。
对证据15无异议，但认为与本案没有关联性。
对证据16无异议，但认为原、被告签订租赁合同时，合同明确约定是现状出租。
经原、被告质证和庭审查证，本院对证据作如下认定：
原、被告提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2013年6月24日，邹城市房产管理局在邹城市公共资源交易网上发布《邹城市怡和家园幼儿园公开招租公告》，对怡和家园幼儿园进行公开招租。公告载明：招租的房屋建筑面积为2098.4㎡；租赁期限为3年，具体起止日在《租赁合同》中约定；起始价：年租金24.34万元/年；承租方需在《租赁合同》签订时交纳履约保证金为5万元；出租房屋作为幼儿园使用，承租方不得改变房屋用途；承租方应在公告期内到现场实地查勘；招租采用现场公开竞价，以价高者得的方式确定承租方……。被告报名参与了公开竞标，最终以543400元/年的价格竞得了承租权，7月2日，原告邹城市公房管理所负责人齐高标与被告杲萌萌签订《国有房屋出租使用权成交确认书》。被告杲萌萌于7月9日向原告交纳了租金543400元，7月10日向邹城市公共资源交易监督管理办公室交纳履约保证金50000元。8月1日，原告邹城市公房管理所作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告孙友才、杲萌萌签订了《邹城市市直行政事业单位房产租赁合同书》。合同约定：甲方将位于三兴路1429号的房产，面积约为2098.40平方米（以实际面积为准）出租给乙方使用；房屋质量和装修状况以交付乙方时的现状为准；乙方对出租房屋已进行了实地了解，同意依照本合同规定的条款租用该资产；使用用途：乙方租用房屋的用途为幼儿园，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方；合同有效期限为十年，从2013年8月1日起至2023年7月31日止；租金标准：每两年为一个档期，每个档期年租金比上一个档期年租金上浮3.5%；租金总额为543400元，第1、2年，租金标准为每年543400元；第3、4年，租金标准为每年562419元；第5、6年，租金标准为每年582103.67元；第7、8年，租金标准为每年602477.30元；第9、10年，租金标准为每年623564元；支付期限：每年支付一次；支付方式：第一年租金由己方在本合同生效后5个工作日内一次性划入甲方指定账户，以后每年度乙方须于上个支付期到期前一个月内将下一期租金划入甲方指定账户；乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按应缴租金的1%向乙方收取滞纳金，迟交30天甲方有权解除合同；在合同生效后5日内，乙方必须先向甲方交纳房屋租赁保证金50000元；租赁期满或合同解除后，保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿后，剩余部分如数返还乙方，房屋租赁保证金不计付利息；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、互联网费、燃气费、供暖费、物业管理费及本合同未列明的其他费用等，按照“谁使用、谁支付”的原则，由乙方支付，逾期30天未缴纳的，甲方有权解除合同；房屋的维护及修缮：由不归责于乙方原因导致的屋面漏雨、房屋裂缝由甲方负责维修并承担相关费用，以保障乙方安全和正常使用，由此对乙方造成的损坏和损失，甲方不负有赔偿的义务；乙方负责房屋的日常维护，保护各项设施、设备免遭损坏，乙方装修房屋或者增设他物，不得改变房屋结构，不得影响房屋安全；租赁期间，凡除公共部分的维修之外其他一切维修及费用均由乙方负责；乙方应于合同期满、自动终止或解除合同后5日内，将承租房屋及设施设备等完好地交还甲方，甲方予以验收；乙方逾期不交付房屋的，自逾期之日起，每逾期一天甲方按照合同约定日租金额的200%向乙方收取占用费，直至乙方将房屋交付甲方时止；乙方添置新物可移走部分由其自行收回，逾期未移走的，甲方有权处置；乙方添置新物不可移走部分及乙方装饰、装修的部分，归甲方所有并且乙方不得要求甲方给予任何补偿，或按甲方要求恢复原状；双方协商一致可以变更或终止合同；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：（1）延迟交付房屋60日以上；（2）未尽合同标的物的修缮义务，严重影响乙方使用的，造成乙方重大损失的；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：（1）不支付或者不按照约定支付租金；（2）不支付或者不按约定支付应由乙方负担的各项费用；（3）未经甲方书面同意，乙方擅自改变该房屋用途或者转租、分租给第三方；（4）违反合同约定对房屋进行维修、增设他物或不承担维护责任致使房屋或设备设施损坏；（5）利用房屋从事违法活动；违约责任：甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身受到伤害或财物毁损的，应承担赔偿责任，赔偿金额按造成的实际损失计算；乙方违反合同约定使用或维修房屋给甲方造成损失的，应承担赔偿责任，赔偿金额按造成的实际损失计算；乙方逾期不向甲方支付履约保证金或租金的，除应如数补交外，每延迟一天，还应支付应付金额的1%的滞纳金；甲乙双方在履行合同期间如发生纠纷，由双方当事人协商解决，协商一致的，另行签订补充协议，该补充协议构成本合同的组成部分，协商不成的，任何一方可依法向邹城市人民法院提起诉讼。乙方已对本合同所有条款充分了解，标的物情况充分知悉，愿意签订本合同；本合同双方签字（盖章）后生效，本合同一式三份，甲方、乙方各执一份，报市国资办备案一份。原告在该合同上加盖公章和单位负责人私章，二被告在合同上签名并捺手印。
原告交付房屋后，二被告即投入资金对租赁房屋进行装修，并于当年9月以“萌璨幼儿园”的名义开始办园招生。不久，被告获悉案涉房屋未经消防安全验收，无法在教育部门办理办学许可证。被告多次找原告进行协商，原告则表示会尽快办理案涉房屋的消防验收手续。2014年5月5日，原告向被告出具证明一份，载明：“怡和家园小区为我市2011年度政府为民办理“十件实事”之一，分别建设公共租赁住房720套、经济适用住房1100套，同步配套建设部分沿街商业用房及幼儿园。项目2011年9月开工建设，前区公共租赁住房及沿街商业用房、幼儿园健身工程于2013年6月竣工。其中，幼儿园房屋建筑面积2089平方米，于6月底在市公管办通过公开招标形式进行了招租，由邹城市凫山街道办事处萌璨幼儿园竞得承租权。该房屋规划设计用途为幼儿园，由山东省城建设计院设计，并严格按照有关消防相关要求进行施工，因后区经济适用住房未竣工，现不能进行单体消防验收，房屋完全符合消防标准。”2014年8月5日，萌璨幼儿园从市教育局取得办园许可证。因幼儿园所用房屋未通过消防验收，萌璨幼儿园未能取得民办学校办学许可证。
因被告开办的萌璨幼儿园没有办学许可证，市教育局、市食品药品监督局多次向其下达整改通知。经原告方协调，邹城市教育局于2015年1月1日为邹城市萌璨幼儿园办理了办学许可证，但并没有将该证颁发给被告。2015年3月10日，邹城市房产管理局向邹城市教育局出具《关于怡和家园小区萌璨幼儿园消防验收问题的函》，载明：“市教育局：我市怡和家园保障房住宅小区，于2013年11月竣工交付使用。沿街商业配套用房，由市国资办通过公开招标方式，对外承租两年之久，日常管理有我局公房所负责。鉴于公租房和经济适用房为一个整体，前区消防设施设备均已安装完毕，完全具备消防使用条件。因后区经济适用房交付较晚，消防设施设备春节后才安装完毕，现正组织提交消防验收的各项材料，预计5月初可全面完成，请协调办理该处幼儿园的办学申请审批材料。特此函告！”
2015年9月1日，原告作为甲方，与作为乙方的被告签订《怡和配套用房租赁补充协议》，约定：“鉴于当前的经济形势，乙方在申请幼儿教育补贴贷款时，因消防未验收，无法取得办学资质，对自身经营产生一定影响。经甲乙双方协商，同意在原有租赁合同的基础上，签订如下补充协议：一、保持原合同约定的责任义务，租金总额和年度增幅不变。二、租金交纳方式由原来每年一次性交纳，改为分季度交纳，租金逾期处罚方式不变。三、原合同签订时为“现状出租”，乙方因自身经营需要产生的基础性投资，甲方概不承担。四、涉及房屋及原有配套设施发生的自然损坏，乙方报请甲方后，视情况申请维修资金，审核评定后进行维修。五、本协议一式四份，合同双方各执一份，市房管局与国资办备案留存，本协议与原合同期限保持一致。”原告在该协议上加盖公章及负责人私章，二被告在协议上签名捺手印。
2015年12月25日，邹城市教育局行政许可科向被告送达《告知书》，载明：“邹城市凫山街道萌璨幼儿园：你单位提交的办学申请材料，因缺少房屋消防安全验收意见书，不予批准。特此告知。”2016年1月30日，济宁市公安消防支队向邹城市房产管理局下发济公消审字（2016）第0026号建设工程消防设计审核意见书，对邹城市房产管理局报送的“怡和家园公共租赁住房幼儿园工程”消防设计文件及相关资料进行了审核，要求其按照审核批准的消防设计意见进行施工，并提出落实意见，注明“工程竣工后，应依法向消防支队申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格，工程不得投入使用”。
另查明，邹城市房产管理局在“怡和家园幼儿园”公开招租的公告及其制作的出租文件中，均没有将怡和家园幼儿园住房工程未经消防安全验收的信息予以披露。被告自2013年9月至今，一直以邹城市凫山街道萌璨幼儿园的名义向社会公开招生进行学前教育。
还查明，2013年5月24日，被告杲萌萌与邹城市农村信用合作联社签订个人借款合同。合同约定:借款种类为短期借款；借款用途为幼儿园装修；金额为40万元；借款期限为2013年5月24日至2016年5月20日；借款方式为：借款人可在合同规定的金额、期限内随借随还，循环使用。被告竞标获得怡和家园幼儿园承租权后，投入资金对该园的房屋进行了装修，购买了教学器材等。因该园在建设时没有规划出幼儿室外活动的场地，经协商，被告使用防护栏将幼儿园房屋前面的人行通道围起，占用人行通道改建了幼儿室外活动场地。
由于怡和家园幼儿园住房工程迟迟未能经过消防安全验收，致使被告孙友才、杲萌萌开办经营的萌璨幼儿园无法从教育局取得办学许可证，亦不能在民政部门办理民办非企业单位登记。在被告多次与原告及相关部门交涉未果的情况下，被告自2016年5月拒交租金。原告多次向被告催要租金，被告拒不交纳，遂酿成纠纷，原告诉至本院。
庭审中，原、被告均认可被告已向原告交纳的租金数额为1555482.50元。
诉讼后，邹城市房管局多次召集相关部门对“怡和家园公共租赁住房幼儿园”工程的消防验收问题进行协调，被告亦为配合消防验收对幼儿园保安室进行了改造，支付费用16750元。经多方努力后，原告申请济宁市公安消防支队对该工程进行验收，济宁市公安消防支队于2018年1月24日出具济公消验字（XXXX）第XXXX号建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。3月底，邹城市教育局将《民办学校办学许可证》颁发给了萌璨幼儿园。该证显示有效期限为：2015年1月1日至2018年12月31日。4月16日，被告在邹城市工商行政管理局登记注册“邹城市凫山街道萌璨幼儿园有限公司”，营业执照显示：企业类型为有限责任公司，法定代表人为杲萌萌。
本院认为，原、被告签订的《邹城市市直行政事业单位房产租赁合同书》和《怡和配套用房租赁补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原告就案涉房产向社会公开招租，并在公告中明确规定该房产只能用于开办幼儿园，属于限定承租用途的租赁。原告在招租公告中没有披露案涉房产未经消防安全验收的事实，亦没有在签订租赁合同时向被告进行释明。按照合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。原告将未经消防安全验收的房产擅自交付给被告开办幼儿园使用，并且直至本案进入诉讼程序仍未通过消防安全验收，原告对此有过错，应认定原告违约在先。在被告发现案涉房产未通过消防安全验收后，虽多次以该房产瑕疵将导致开办的幼儿园不能取得办学资质为由向原告提出质疑，但在原告的许诺下，并没有向原告提出解除租赁合同的请求。双方经协商，于2015年9月1日签订了《怡和配套用房租赁补充协议》，改变了租金的交纳方式，明确说明原合同签订时为“现状出租”，并约定乙方即被告因自身经营需要产生的基础性投资，甲方即原告概不承担。该补充协议应视为被告已就案涉房产的实际现状情况予以认可，在明知租赁的房产未通过消防安全验收的情况下，同意继续履行合同。被告此时实际接受了原租赁合同及补充协议的约定内容，且被告也按照合同的约定向原告支付了租金。但在此后的合同履行过程中，因幼儿园的办学资质问题迟迟得不到落实，被告自2016年5月开始拒绝向原告交纳租金。被告不按约定交纳租金，按照原、被告双方签订的合同和补充协议，被告行为亦构成违约。原告据此提起诉讼，请求解除双方的租赁合同。被告在提起的反诉请求中，也请求解除租赁合同。鉴于本案的原、被告均要求解除租赁合同，本院对于原、被告提出的解除租赁合同的请求予以支持。
关于租赁期间的租金的计算问题。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和情理条款的效力。原告在与被告签订房产租赁合同后，即将房产交付给了被告，原告在招租公告中以及原被告签订的租赁合同中均明确房屋的用途为幼儿园，但因该房产未通过消防安全验收，该租赁物并不符合约定的开办幼儿园用途。为保证被告能顺利开办经营幼儿园，原告多次向教育局等相关部门进行协调。在2018年6月22日的庭审中，原告提交了邹城市教育局颁发给萌璨幼儿园的办学许可证复印件一份，该证据显示邹城市教育局已于2015年1月1日为邹城市萌璨幼儿园办理了办学许可证。基于各种原因，当时并没有将该证颁发给被告。2015年3月10日，邹城市房产管理局向邹城市教育局出具《关于怡和家园小区萌璨幼儿园消防验收问题的函》，亦证实因案涉房产未通过消防安全验收，原告针对萌璨幼儿园的办学许可问题向市教育局进行协调的事实。本案审理过程中，案涉房产于2018年1月24日通过消防验收后，邹城市教育局在2018年3月将萌璨幼儿园的办学许可证颁发给被告。据此可以认定，原告将未经消防安全验收的房屋租赁给被告开办幼儿园使用，并一直许诺协助办理案涉房屋的消防验收，致被告在长达四年多的时间里无法从教育部门获取得办学许可证，在一定程度上影响了被告的正常经营。后在原告的协调下，邹城市教育局为被告开办的萌璨幼儿园办理了办学许可证，虽没有颁发给被告，但此时已实际不影响被告的正常招生和经营。从公平角度考量，本院认为，案涉租金应从邹城市教育局为萌璨幼儿园办理办学许可证的时间即2015年1月1日开始计算租金为宜。2015年1月1日至2016年12月31日的租金为1086800元（543400元/年×2年）；2017年1月1日至2018年8月1日为890496.75元（562419元/年÷12月×19个月），2015年1月1日至2018年8月1日的租金合计为1977296.75元。扣除被告已交纳的租金1555482.5元，被告尚欠原告的租金数额为421814.25元。原告请求逾期租金按照1595元/日计算，本院予以支持。
关于被告的反诉请求部分。被告向原告交纳的履约保证金，虽具有定金的性质，但鉴于双方在履行合同过程中均存在违约行为，依法应当各自承担相应的责任。租赁合同解除后，原告应将该保证金返还给被告。被告要求原告双倍返还履约保证金，本院不予支持。本案诉讼后，在原告积极协调相关部门及被告的配合下，案涉房产于2018年1月24日通过了消防安全验收。被告要求原告赔偿其为配合消防验收支出的费用，符合法律规定，本院予以支持。被告的房屋装修费用、购置电器设备、教学办公用品和教学玩具费用以及向物业公司交纳的物业费、水电费等，属于开办幼儿园的正常经营支出。原、被告签订的补充协议约定：原合同签订时为“现状出租”，乙方因自身经营需要产生的基础性投资，甲方概不承担。故被告请求原告赔偿该项损失150万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告请求原告赔偿其因消防栓漏水支付的材料费及人工费损失，因证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邹城市公房管理所与被告（反诉原告）孙友才、杲萌萌签订的《邹城市市直行政事业单位房产租赁合同书》；
二、被告（反诉原告）孙友才、杲萌萌于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋腾空后交付给原告（反诉被告）邹城市公房管理所；如逾期交付则按1595元/日支付房产占用期间的租金；
三、被告（反诉原告）孙友才、杲萌萌于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）邹城市公房管理所租金421814.25元；
四、原告（反诉被告）邹城市公房管理所于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）孙友才、杲萌萌保证金50000元；
五、原告（反诉被告）邹城市公房管理所于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）孙友才、杲萌萌因消防验收支出的费用损失16750元；
六、驳回原告（反诉被告）邹城市公房管理所的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）孙友才、杲萌萌的其他反诉请求。
以上各款项相抵后，被告（反诉原告）孙友才、杲萌萌给付原告（反诉被告）邹城市公房管理所款355064.25元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10830元，反诉案件受理费34439元，合计45269元，原告（反诉被告）邹城市公房管理所负担6355元，被告（反诉原告）孙友才、杲萌萌负担38914元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 周文清
人民陪审员 李怀霞
人民陪审员 刘兆峰
二〇一八年八月七日
书 记 员 李 晓