成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0104民初7015号
原告：吕剑雄，男，1969年2月10日出生，汉族，住成都市金牛区。
原告：于代光，男，1963年12月2日出生，汉族，住四川省双流县。
二原告共同委托诉讼代理人：王瑗，四川达民律师事务所律师。
二原告共同委托诉讼代理人：李爱玲，四川达民律师事务所律师。
被告：刘惠琳，女，1982年6月17日出生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：侯永生，四川明炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤昌军，四川明炬律师事务所律师。
原告吕剑雄、于代光诉被告刘惠琳房屋租赁合同纠纷一案，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告吕剑雄、于代光的委托诉讼代理人李爱玲到庭参加诉讼,被告刘惠琳及委托诉讼代理人侯永生、汤昌军到庭参加诉讼。双方当事人愿意进行庭外和解，和解期间未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告吕剑雄、于代光向本院提出以下诉讼请求：1、判令原被告双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告支付截止至2017年7月31日的租金共计1029350元（自2016年1月1日至2017年7月31日，63650元/月×19月－已付租金18万元）及违约金共计116369元（合同总金额2327380元×5％）（租金计算至《房屋租赁合同》解除之日时止）；3、判令被告撤离该租赁区域，同时将租赁区域恢复原状(庭审中，原告表示恢复原状的标准为将房屋内的物品清空，装修部分可以拆除也可以不拆除，但对房屋结构主体不造成损坏)，并支付未搬离期间的场地占用费（按照租金标准的两倍计算）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月30日，两原告就其所有的位于成都市锦江区河滨路31号房屋，出租给被告，双方签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，两原告根据合同约定交付了该租赁物。但被告自合同签订后，均未按照该合同约定履行支付租金的义务。截止至2017年7月31日，双方确认，被告尚拖欠两原告共计1029350元。为维护原告的合法权益，特诉请至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。
被告刘惠琳辩称，对原告第一项诉讼请求无异议。涉案房屋的租赁合同系庞娟代签，但原告未出具对庞娟的委托函，该房屋租赁合同并非合法有效；若法院判定租赁合同合法有效，2016年12月28日原告向被告送达的解除合同通知书是合法有效的，是原告真实意思表示，被告也未提出异议，因此租赁合同应该于2016年12月28日解除；被告在收到原告发出的函后，被告积极履行了解除合同的后续义务，腾退房屋，等待原告按照解除合同函上的日期来接收，但原告一直未接收涉案房屋，原告方有房屋钥匙，故后续所产生的租赁费是由原告拖延收房所造成的。关于租金，被告共向原告支付租金20万元，其中起诉后被告支付两万元，租金的租赁期限应当从2016年1月1日至2016年12月28日，同时应当扣除被告向原租户支付的6万元履约保证金及被告支付的20万元租金。原告主张的违约金过高，从原被告租赁开始至合同解除实际才一年半左右，违约金计算方式应当按（2016年1月1日至2016年12月28日期间的租金－26万元租金）×5％计算，原告已要求被告支付违约金，已获得了因被告迟延交付租金的补偿，再要求被告用保证金抵扣滞纳金不合法合理。场地占用费是因为原告怠于履行其收房的权利，故该场地占用费应当由原告自行承担。我方在签订租赁合同后，原被告及前租户签订了三方协议，前租户将对涉案房屋添付的价值35万元的复合物转让给被告，故被告支付了35万元的转让费给前租户，后被告又对该房屋进行装修，花费53万元，因原告现要求提前解除合同，故应当给予被告补偿，在租金中进行扣减。在合同租赁期间原告多次停水停电，我方希望原告适当扣减相应的租金。
本院经审理认定事实如下：原告吕剑雄、于代光系成都市锦江区河滨路31号-1-3层商业用房（权X）所有权人。2015年5月30日，案外人庞娟受原告吕剑雄、于代光（出租方、甲方）委托与被告刘惠琳（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在成都市锦江区河滨路31号房屋面积共748.87平方米（建筑面积）出租给乙方；乙方租赁该房屋作会所经营使用；甲方向乙方交房标准为清水房，甲方提供的设备、设施、水、电，以现状提供（以双方最初交接日共同签字确认的物品清单为准）；租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止；该房屋租金第一年内标准每平方米实收单价（以建筑面积计）85元，为每月实收63650元，第1年、第2年租金不变，从第3年起租金每年递增5%，承租期内如需变动递增率，应由甲、乙双方重新协商，并达成书面协议；乙方向甲方缴纳房屋租金的时间为前两期按照叁个月为单位（期）支付租金，从第叁期截至该合同履行完毕均按照陆个月为单位（期）进行租金的支付，按合同约定应缴之日提前伍天进行支付；甲方以租金款项到达甲方指定账户之日，视为缴纳完成之日；乙方在承租期内（自2016年1月1日至2018年12月31日止）履约保证金、房屋租金支付日期如下：履约保证金缴费日期：2016年1月1日：60000元，第1期缴费日期2015年12月25日，租金190950元、第2期缴费日期2016年3月25日，租金190950元、第3期缴费日期2016年6月25日，租金381900元、第4期缴费日期2016年12月25日，租金
381900元、第5期缴费日期2017年6月25日，租金381900元、第6期缴费日期2017年12月25日，租金399890元、第7期缴费日期2018年6月25日，租金399890元；若乙方未按照本合同约定的时间向甲方缴纳足额租金，视为乙方违约，甲方将收取乙方相应的违约滞纳金（每日按所欠租金额的1%计算滞纳金），直至乙方交纳其足额租金为止。该滞纳金，乙方应以现金或转账的形式在上述情况发生之日起七日内向甲方支付，若乙方未向甲方支付相应的滞纳金，则甲方将从乙方已缴纳的履约保证金中扣除；房屋租赁期间乙方未按合同约定时间缴纳房租，出现严重拖欠房租的情况视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方已缴纳的履约保证金及未使用完的租金部分甲方将不予退还，且乙方应按本合同租金总额的5%向甲方支付违约金。如以上费用不能抵偿甲方损失，则甲方保留通过法律手段追究向乙方追究其他相应赔偿的权力；乙方未按照本合同约定时间缴纳房租的，视为乙方违约，甲方将通过书面或口头的形式向乙方追讨相应的房屋租金及违约金，同时乙方将承担如下违约责任：1、乙方拖欠租金（按本合同约定交租时间为准）十五日内的，甲方将按照本合同第4-4条款的相关约定，追究乙方相应的违约责任；2、乙方严重拖欠房租（按本合同约定交租时间为准）十五日内的，甲方有权终止与乙方的租赁关系并收回该房屋。乙方应在收到甲方发出的书面或口头通知之日起三日内将该房屋归还甲方。若乙方未在上述规定时间内搬离及将该房屋移交给甲方，乙方将支付给甲方相应的场地占用费，直至甲方实际收回该房屋之日为止。场地占用费按该【实际占用天数（发生上述情况之日起至甲方实际收回房屋之日止）×当年房屋日租金×2】公式计算；3、乙方已缴纳的履约保证金将作为违约金处理，甲方不予以退还。
2015年6月1日，原告吕剑雄、于代光（丙方、房东方）的受托人庞娟与被告刘惠琳（顶让方、乙方）、锦江区哈雷餐吧（转让方、甲方）受托人谭杰签订《店铺转租协议》，就店铺转租事宜达成以下协议，丙方同意甲方将自己位于锦江区河滨路31号的店铺（原为河心路31号）转租给乙方使用，建筑面积为748.87平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务;甲方与丙方已签订了租赁合同，租期从2015年1月1日到2015年12月31日止，月租金为59900元，甲方剩余租期为6个月，剩余租金359400元由乙方于6月7日之前支付给丙方，乙方未按时支付丙方租金，则合同无效;同时，甲方履约保证金60000元，转为乙方的履约保证金;乙方在2015年6月7日前一次性向甲方支付装修新增加面积搭建费300000元，中央空调补偿费用50000元，合计350000元。2015年6月，锦江区哈雷餐吧向被告刘惠琳出具收据,表明收到装修新增搭建及中央空调补偿费用350000元、锦江区河滨路29号8月-12月房租及履约保证金188990元。
2016年2月1日，原告受托人庞娟向被告出具《房屋租金催缴通知书》,并于当日向案涉租赁场地向被告邮寄发出《房屋租金催缴通知书》，表示被告应在2015年12月25日前支付第1期租金190950元整，要求被告于2016年2月7日前支付拖欠的房租。2016年12月20日，原告向被告出具《关于解除租赁合同的函》,并于2016年12月28日向案涉租赁场地向被告邮寄发出《关于解除租赁合同的函》，表示被告应于2016年6月26日前支付的租金截至2016年12月20日仍未能全额支付，在此之前，原告已于2016年10月11日致函给被告，并告知被告《房屋租赁合同》已依法解除。现原告再次告知被告，因被告逾期支付租金超过约定期限，原告已决定解除与被告签署的《房屋租赁合同》，并请被告在收到此函3日内腾空房屋，并把前期租金及违约金支付到合同账户，将房屋移交给庞娟。
2017年5月8日，被告向原告受托人庞娟发送短信表示刚对案涉房屋进行了装修，一直在找人来购买门市，并发送了装修图片。
2017年8月3日，被告刘惠琳出具《租金确认详单》认可截止2017年7月31日，合计支付原告租金18万元，尚欠房租1029350元。2017年8月12日、2017年8月14日，被告分别支付原告租金10000元，共计20000元。
2017年8月13日，被告向原告发送短信，表示等被告回复确定后要去找搬家公司还要找吊车和叉车，有可能还要去掉二楼两块玻璃和一楼大门，要不东西搬不出去。
被告接收案涉商铺后对案涉商铺进行了装修，产生了装修费用。
另查明，原告于2017年8月10日向本院提起诉讼，被告于2017年9月6日领取本案起诉状。
上述事实，有原告提交的房屋信息摘要、房屋租赁合同、房屋租金催缴通知书及快递单、关于解除租赁合同的函及快递单、被告自愿向原告出具的租金确认详单、微信信息、微信照片，被告提交的《房屋租赁合同》、《店铺转租协议》、交易明细、收据、成都市家庭装饰装修工程施工合同、报价单及原、被告双方的陈述在案为证。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
关于合同的解除。原告已按约向被告履行了交付租赁物的义务，被告理应按约履行作为承租人的相关义务。但被告未按约定支付租金，其行为直接影响原告合同目的的实现。对原告要求判令双方签订的《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，被告无异议，本院予以确认。关于合同的解除时间，《房屋租赁合同》约定“乙方严重拖欠房租（按本合同约定交租时间为准）十五日内的，甲方有权终止与乙方的租赁关系并收回该房屋。乙方应在收到甲方发出的书面或口头通知之日起三日内将该房屋归还甲方”。因被告严重拖欠租金，原告于2016年12月28日向案涉租赁场地向被告邮寄送达了《关于解除租赁合同的函》，要求解除与被告签署的《房屋租赁合同》并要求被告在收到此函3日内腾空房屋，支付前期租金及违约金，将房屋移交给庞娟，但被告并未按原告上述要求履行合同解除后对案涉房屋的腾空、移交，结清租金及违约金等后续义务，至2017年5月8日被告对案涉房屋进行了新的装修，并于2017年8月3日向原告出具截止2017年7月31日的租金确认详单，原告对被告上述继续占有使用案涉房屋的行为并未提出异议。故本院认为，原告已自己的行为确认撤销《关于解除租赁合同的函》中解除合同的意思表示，被告已自己的行为认可原告撤销上述解除合同的意思表示，被告提出的双方签订《房屋租赁合同》于被告收到《关于解除租赁合同的函》时解除的意见，本院不予采纳。原告于2017年8月10日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告于2017年9月6日领取本案起诉状，原告要求与被告解除合同的通知于2017年9月6日送达被告，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月6日解除。
关于租金及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月6日解除，故被告应支付原告租金至2017年9月6日。原、被告双方均认可被告于2017年8月3日出具的租金确认详单，即确认截止2017年7月31日，被告尚欠原告租金1029350元，本院对上述金额予以确认。自2017年8月1日至2017年9月6日的租金为76380元（63650元+63650元/月÷30天×6天）。扣除被告于2017年8月12日、2017年8月14日分别支付原告的租金10000元，共计20000元，被告还应支付原告租金1085730元。
合同约定“房屋租赁期间乙方未按合同约定时间缴纳房租，出现严重拖欠房租的情况视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方已缴纳的履约保证金及未使用完的租金部分甲方将不予退还，且乙方应按本合同租金总额的5%向甲方支付违约金”，因被告违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能实现。原告主张被告按合同租金总金额2327380元的5%支付违约金，实际是对被告违约致提前解除合同的处罚，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、被告拖欠租金的违约程度，酌情确认被告按一个月租金金额63650元支付原告违约金。
关于搬离租赁物、恢复原状、场地占用费。合同约定“乙方严重拖欠房租（按本合同约定交租时间为准）十五日内的，甲方有权终止与乙方的租赁关系并收回该房屋。乙方应在收到甲方发出的书面或口头通知之日起三日内将该房屋归还甲方。若乙方未在上述规定时间内搬离及将该房屋移交给甲方，乙方将支付给甲方相应的场地占用费，直至甲方实际收回该房屋之日为止。场地占用费按该【实际占用天数（发生上述情况之日起至甲方实际收回房屋之日止）×当年房屋日租金×2】公式计算”，故被告应在收到原告发出的书面通知之日起，即2017年9月6日之日起三日内将案涉房屋移交给原告。被告称已积极履行了腾退义务，但未提供证据予以证明，故原告要求被告搬离租赁物，即向原告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，故原告要求被告将案涉租赁物恢复原状(具体内容为：将房屋内的物品清空且不改变房屋的主体结构)的诉讼请求，本院予以支持。自合同解除次日起即2017年9月7日，至原告实际收回租赁场地之日止，被告应向原告支付场地占用费。原告主张按合同约定被告按日租金2倍支付租赁场地占用费，实际是要求被告支付场地使用费的同时，还对被告逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、被告应支欠费等因素，按月租金1.3倍标准，即82745元/月计算租赁场地占用费自2017年9月7日起至被告向原告交付涉案房屋之日止。
被告支付原告履约保证金60000元，被告认为应抵扣欠付租金，原告认为保证金已按合同约定抵扣滞纳金。合同约定“若乙方未按照本合同约定的时间向甲方交纳足额租金，视为乙方违约。甲方将收取乙方相应的违约滞纳金（每日按所欠租金额的1%计算滞纳金），直至乙方交纳其足额租金为止。该滞纳金，乙方应以现金或转账的形式在上述情况发生之日起七日内向甲方支付，若乙方未向甲方支付相应的滞纳金，则甲方将从乙方已缴纳的履约保证金中扣除”，该约定实际是对被告逾期支付租金的处罚，也具有违约金的性质，本院综合考虑租金的支付时间、被告拖欠租金的违约程度、合同约定滞纳金的计算标准，原告提出被告支付的履约保证金60000元已抵扣滞纳金的意见本院予以采纳，履约保证金60000元不再欠付租金中进行抵扣。关于被告向案涉房屋上一承租人支付的搭建费、中央空调转让费，并对案涉房屋进行装修，产生的装修费，因本案系被告拖欠租金致双方签订的《房屋租赁合同》提前解除，故被告提出将上述费用抵扣租金的意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告吕剑雄、于代光与被告刘惠琳签订的《房屋租赁合同》已解除；
二、被告刘惠琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕剑雄、于代光支付租金1085730元及违约金63650元；
三、被告刘惠琳于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区河滨路31号-1-3层商业用房（权X）恢复原状（具体内容为：将房屋内的物品清空且不改变房屋的主体结构）并交付原告吕剑雄、于代光；
四、被告刘惠琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕剑雄、于代光支付场地占用费（从2017年9月7日起至其向原告吕剑雄、于代光交付涉案房屋之日止，租金标准按82745元/月计算）；
五、驳回原告吕剑雄、于代光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7032元、保全费5000元，由被告刘惠琳负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 范 薇
二〇一八年一月二十三日
书记员 李燕婷