江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3966号
上诉人（原审被告）陆燕，女，1968年12月16日生，汉族。
委托代理人谢志军。
被上诉人（原审原告）江苏金奥天地资产管理有限责任公司，住所地南京市建邺区江东中路303号03幢3单元604室。
法定代表人朱克平，该公司董事长。
委托代理人彭月辉，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人陆燕因与被上诉人江苏金奥天地资产管理有限责任公司（以下简称金奥公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市白下区人民法院（2013）白民初字第1289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人陆燕的委托代理人谢志军，被上诉人金奥公司的委托代理彭月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金奥公司原审诉称，香格里拉花园业主陆燕长期拖欠物业服务费、自来水费、垃圾费、公共水电费和停车管理费，其行为严重违反了金奥公司与业主委员会签订的《物业服务合同》以及《南京市物业管理条例》。金奥公司于2012年5月5日上门、2012年9月14日电话通知，2012年5月10日、9月13日两次用挂号信的方式向陆燕催缴上述费用，陆燕至今不予理睬。请求法院判令：1、陆燕支付2009年1月至2012年9月的物业费14994.9元、金奥公司为陆燕代缴的自来水费4101.3元、2009年1月至2012年9月期间的垃圾费225元、2008年10月至2012年12月期间的公摊电费889.6元、2008年10月至2012年6月期间的公摊水费72.1元、2008年7月至2012年9月期间的停车管理费5100元，上述各项费用合计25382.9元；2、本案诉讼费用由陆燕承担。
陆燕原审辩称，其房屋的飘窗、阳台和西面的围墙每年都渗水，在《物业管理委托合同》和《前期物业管理委托合同》中明确了屋顶、外墙面等的管理、维修和养护责任属于物业公司。另外，根据国家的相关规定，即使物业公司没有维修责任，也有向开发商进行申报、传递的职责。金奥公司每年都让陆燕以书面形式递交维修报告，且2007年之前也一直是金奥公司派人对陆燕的房屋渗水进行维修。但从2007年之后，陆燕连续两年打报告均没有人员上门进行维修。金奥公司在对10楼住户漏水情况勘察时，曾到陆燕家中来了解过情况，但最终结果是金奥公司只给10楼住户渗水进行了维修，正是因为金奥公司不作为，陆燕才停止缴纳物业费。
因陆燕未缴纳物业费，陆燕要运东西出小区的时候，双方因门条问题发生口角，金奥公司的保安将陆燕的哥哥打伤，且没有任何后续处理，也没有去医院看望。至于垃圾费、公摊水电费，要求金奥公司出具具体的明细和证据。陆燕的自来水费确实由金奥公司代缴，但具体缴纳了多少，需要金奥公司提供发票等证据证明，而且自来水费的价格是在变化的，金奥公司统一按照3.1元／吨计算没有依据。车位管理费以前是不收取的，现在收取金奥公司要出具相关国家法定的依据、标准，陆燕的车位都是自己买的，并不是租的，金奥公司已经收取了物业管理费，该项费用中包括了所谓的停车管理费，长期以来金奥公司对地下车库没有进行管理，没有保安巡逻，卫生也不做，在没有提供服务的情况下收取该费用缺乏依据。陆燕这些年自己维修房屋漏水支出的费用应由金奥公司赔付。综上，请求法院驳回金奥公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2003年2月7日，江苏金大地房地产开发有限责任公司（以下简称金大地房产公司）与江苏金大地物业管理有限责任公司（以下简称金大地物业公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定由金大地物业公司对香格里拉花园小区进行前期物业服务，合同期限自2003年3月1日起至小区业主委员会成立并另行委托之日止。住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积1元／月／平方米收取。该合同第四条约定金大地物业公司的委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修。房屋建筑共用部位是指楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。合同第二十六条约定房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护在保修期内由金大地房产公司承担。
2009年9月28日，南京市香格里拉花园住宅小区业主委员会与金大地物业公司签订《物业管理委托合同》，约定由金大地物业公司对香格里拉花园小区进行物业服务，合同期限自2009年9月28日起至2011年2月2日止，如果双方在合同期满前30天内没有异议，本合同自动延续；在政府指导价的基础上，物业服务费按住宅1元／月／平方米收取。合同第四条约定金大地物业公司提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修养护。合同第二十八条第6款将共用部位界定为物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。合同第十一条第一款第一项约定，停车场位所有权或者使用权由业主购置的，车位使用人应按50-80元／个／月的标准向物业交纳停车管理费。
陆燕为香格里拉花园小区业主，该房屋面积为333.2平方米。2012年6月15日金大地物业公司更名为江苏金奥天地物业管理有限责任公司（以下简称金奥天地物业公司），同年6月15日又变更为金奥公司。陆燕尚未向金奥天地物业公司交纳2009年1月至2012年9月的物业服务费14994元，垃圾费225元，2009年1月6日至2012年9月期间自来水费3704.4元。陆燕2009年之前在香格里拉花园小区购买了2个停车位一直使用至今。金奥公司于2012年9月向陆燕发出《律师函》，告知陆燕不支付物业费的行为违约，要求陆燕收到该函后3个工作日内与金奥公司联系，补缴物业管理服务费。
原审审理过程中，金奥公司将要求陆燕支付自来水费4101.3元的诉讼请求变更为要求陆燕支付自来水费3704.4元。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。金奥公司与小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对香格里拉花园小区业主具有法律约束力。金奥公司按照上述合同约定对香格里拉花园小区提供物业服务，陆燕作为业主应当支付金奥公司物业服务费。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，陆燕居住的香格里拉花园小区出现渗水属于房屋质量问题，若陆燕认为金奥公司确有不履行义务或者不完全履行义务的情形，陆燕可向金奥公司另行主张权利，而不能以此作为拒交物业服务费的理由，陆燕以金奥公司未尽房屋渗水维修义务为由拒绝支付物业费缺乏事实和法律依据。因此，陆燕应当按照1元／月／平方米标准交纳2009年1月至2012年9月的物业服务费14994元。
2009年1月至2012年9月的垃圾费及自来水费系由金奥公司替陆燕代缴的事实，陆燕当庭予以认可。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故金奥公司要求陆燕支付垃圾费225元、自来水费3704.4元的诉讼请求，原审法院予以支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务，《物业管理委托合同》第十一条第一款第二项对购买了停车位的业主需交纳停车管理服务费进行了单独的约定。陆燕辩称该费用包含在物业服务费中没有事实依据。《物业管理委托合同》于2009年9月28日签订，之前的《前期物业管理委托合同》中并没有关于购买停车位的业主需交纳停车管理服务费的约定，故金奥公司要求陆燕支付2009年9月28日之前停车管理服务费没有事实依据。
当事人对自己提出的主张有责任提供证据，金奥公司要求陆燕支付公摊水电费，但没有提供相应的证据予以佐证，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件法律问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、陆燕于判决生效之日起十日内支付金奥公司2009年1月至2012年9月的物业服务费14994元、垃圾费225元、自来水费3704.4元，2009年9月28日至2012年9月的停车管理费2400元，合计21323.4元。二、驳回金奥公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费435元，由金奥公司负担102元，陆燕负担333元。
陆燕不服原审判决，向本院提起上诉称，根据业主委员会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》的约定，被上诉人提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修养护，共有部位的的界定为物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。由于被上诉人没有履行义务，上诉人不得已另行聘请维修单位进行维修，因此上诉人有权拒绝履行支付物业费的义务。另外，《物业管理委托合同》中的收费标准，应得到物价部门的审批，原审判决没有查明被上诉人资质及收费标准。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求并承担全部诉讼费。
被上诉人金奥公司辩称：一、2009年9月28日，被上诉人与小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》，对小区全体业主均有约束力，被上诉人按合同约定提供了物业服务，上诉人应当支付相应的物业费及停车管理费。二、上诉人在一审庭审中已经认可被上诉人代上诉人缴纳了自来水费、垃圾费，上诉人应当向被上诉人支付上述费用。三、本案系物业服务合同纠纷，上诉人房屋是因房屋质量问题导致的渗水，上诉人应当另行主张权利。被上诉人合同中约定的维修、保养，是根据二类服务标准的对保养、维修的规定，仅是零星维修，并不包括房屋因质量问题引起的维修。因此，上诉人的房屋渗水所应维修的范围并不包括在被上诉人应当保养、维修的范围之内。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审中查明，被上诉人金奥公司资质等级为贰级。本院查明的其他事实与原审相同。
本院认为，上诉人主张的房屋飘窗、阳台及墙面渗水等问题属房屋质量问题，因房屋质量问题引起的纠纷与本案因物业服务费引起的纠纷是两个不同的法律关系。房屋质量问题引起的纠纷，如在保修期内，应按商品房买卖合同中保修条款要求开发商负责维修；如超过保修期，应按不同情况，依法予以处理。小区业主委员会与被上诉人签订的《物业委托管理合同》中，虽约定了物业共用部位的维修养护，但上诉人房屋飘窗、阳台及墙面渗水等问题，是否为合同约定的物业共用部位，双方当事人存在争议，如上诉人认为被上诉人没有履行约定义务，其可另行主张。综上，上诉人以被上诉人未履行维修义务为由，拒绝支付物业服务费及停车管理费，没有事实和法律依据。被上诉人提供的前期物业服务合同与小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同中对物业收费标准均进行了约定，上诉人认为被上诉人收费标准没有依据，其依法可向价格主管部门进行反映。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费435元，由上诉人陆燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
审 判 员 刘恩臣
代理审判员 汪德全
二〇一四年一月六日
书 记 员 石 莹