湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4140号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李宏亮。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周昌明。
上诉人李宏亮因与被上诉人周昌明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2016）湘0181民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李宏亮不服原审判决，上诉称，1、原判判决上诉人向被上诉人周昌明支付14895元停业寻房费，没有事实和法律依据；2、上诉人与被上诉人并未签订书面合同，原判判决被上诉人向上诉人赔付租金亦无事实和法律依据。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人周昌明辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李宏亮向一审法院起诉请求：周昌明立即腾让坐落在浏阳市淮川街道办事处黄泥湾路18号101号门面给李宏亮；周昌明立即支付2016年元月的租金2944元（按浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议第六项，一楼门面按92元／㎡计算，32㎡×92元＝2944元）。
周昌明向一审法院反诉请求：李宏亮支付周昌明停产停业费17664元、停业寻房费6156元、装修补偿费5578元。
原审法院经审理查明：李宏亮在浏阳市淮川街道办事处黄泥湾路18号有101号、102号、103号三个门面，另有一个门面作为车库。2008年1月，李宏亮与周昌明达成协议，李宏亮101号门面出租给给周昌明进行白铁加工，双方口头约定房租1000元／月。后经双方协商，自2013年后房租涨为1250元／月，每年年底支付次年的房租，双方未另行签订房屋租赁合同。因黄泥湾新北路修建及周边旧城改造项目，李宏亮房屋被列入征收范围。2015年12月29日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（甲方）与李宏亮（乙方）签订了《房屋征收补偿协议》，该协议第一条约定：被征收非住宅房屋坐落在浏阳市黄泥湾路18号，房屋建成时间为2008年，系砖混结构。房屋产权证号71××48，房产证登记面积146.8㎡＋162.84㎡，土地使用证性质为划拨，土地证面积为184.31㎡；第三条约定：房屋装饰装修、附属设施及其它补偿金额为119934元，按期搬迁奖49459元（309.68㎡×160元／㎡），搬迁费为10874元；实行货币补偿回购的停产停业费补偿按实际停产停业的时间，给与19860元／月停产停业的补偿，按12个月为一周期计算，每周期的停产停业的补偿在原基础上增长10%；第五条约定：乙方须于2016年2月15日前将被征收房屋腾空交甲方验收，同时移交该房屋产权证、土地使用证、契证等相关手续和有效证件，由甲方办理产权注销手续。乙方房屋在本合同签订前已出租或抵押的，由乙方与承租人或抵押权人在2016年2月15日前解除租赁或抵押关系。甲方不介入解除过程中的任何事物，也不承担任何经济和法律责任。该合同附件三中载明：按期搬迁奖49459元（309.68㎡×160元／㎡），搬迁费10874元（2次，每次5437元）；停产停业费119160元（19860元／月×6个月）；停业寻房费59580元（19860元／月×3个月）。此后李宏亮与周昌明因房屋租赁问题发生纠纷协商未成。另查明，1、周昌明在2015年11月30日租赁期届满后，继续在承租的房屋上经营，但是未交纳2015年12月与2016年1月的房租；2、李宏亮于2016年2月1日对周昌明承租的房屋断水、断电。
原审法院认为，周昌明与李宏亮之间的租赁法律关系，系双方的真实意思表示，依法应当受法律的保护。双方均应按约定履行。由于李宏亮房屋已经被征收，故周昌明应该腾让所租赁的李宏亮门面。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点为：1、关于周昌明是否应支付李宏亮租金的问题；2、非住宅房屋因拆迁赔偿的停业停产与停业寻房损失，权利主体是承租人还是出租人，即本案中周昌明主张的停产停业费、停业寻房费是否得到支持；3、李宏亮是否应支付周昌明装修补偿费。
一、关于焦点1。周昌明在租赁期届满后在承租的房屋上继续经营，应该交纳租金给李宏亮，根据双方的约定，月租金为1250元，因周昌明在租赁期满后继续经营了两个月，故周昌明应支付李宏亮租金2500元。对于李宏亮过高的诉求，不予支持；
二、关于焦点2。停产停业费，即通常说的营业损失，是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。停业停产损失发生于非住宅房屋被征收时。停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿。根据有关法律规定，停业停产损失是赔偿给被征收人，即房屋的所有权人，并未涉及对承租人或实际经营者权益的保护。故对周昌明的主张停产停业费，不予支持。关于停业寻房费。因本案中，在周昌明所租门面即将到期时，周昌明在短暂的时间变更经营场所，停业寻房必然给其带来一定的损失，故李宏亮应支付周昌明停业寻房费。由于李宏亮已经获得3个月的停业寻房费59580元，该停业寻房费包括三间门面和一个车库的损失，本案周昌明承租了其中的一间门面，故李宏亮应补偿周昌明停业寻房费14895元（59580元×1／4）；
三、关于焦点3。根据有关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除合同另有约定外，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故对于周昌明主张李宏亮支付房屋装修费，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十六条、第六十四条之规定，判决如下：（一）周昌明于判决书生效后日内腾让坐落在浏阳市淮川街道办事处黄泥湾路18号101号门面给李宏亮；（二）周昌明支付李宏亮租金2500元；（三）李宏亮支付周昌明停业寻房费14895元；综合上述（二）、（三），李宏亮应支付周昌明12395元，此款于判决书生效后5日内一次性付清；（四）驳回李宏亮的其它诉讼请求；（五）驳回周昌明的其它反诉请求；案件受理费50元，减半收取25元，由周昌明负担。反诉费534元，减半收取267元，由李宏亮负担。
在本院二审审理过程中，1、周昌明认可李宏亮于2015年9月份曾告知其所承租的门面将要拆迁事宜，且要求其搬走，但周昌明认为当时合同并未到期，故其并未搬离承租房屋。2、李宏亮向本院出具声明，表示同意放弃追讨周昌明合同到期后的租金。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是，上诉人李宏亮是否应该支付被上诉人周昌明停业寻房费。因上诉人与被上诉人并未签订书面合同，只是口头约定租赁期限为从年初至年尾，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁”，故本案上诉人李宏亮与周昌明之间的租赁关系为不定期租赁。又根据该法第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。本案中，李宏亮已于2015年9月将租赁房屋即将拆迁一事通知了被上诉人周昌明，可视为李宏亮已经给予了周昌明合理的期限。2015年12月29日李宏亮与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室、浏阳市淮川街道办事处签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》后，李宏亮有权要求周昌明搬离涉案租赁房屋，但至今周昌明一直没有腾让涉案租赁房屋，按理，周昌明还应该依照原双方约定的租金标准支付租金给李宏亮，由于李宏亮在二审中向本院出具声明，同意放弃追讨周昌明合同到期后的租金，故对此，本院予以认可。同时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，由于涉案房屋因政府拆迁而产生的各项补偿费用的受补偿主体为被征收房屋所有权人李宏亮，与房屋承租人周昌明无关。故，周昌明主张的停业寻房费既无合同约定，也没有法律依据，本院对此不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，但处理不当，上诉人李宏亮的上诉理由成立，依法应予支持。据此，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省浏阳市人民法院（2016）湘0181民初451号民事判决第一、四、五项；
二、撤销湖南省浏阳市人民法院（2016）湘0181民初451号民事判决第二、三项；
本案一审受理费25元，反诉费267元，二审受理费317元，共计609元，由被上诉人周昌明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
二〇一六年九月十九日
书 记 员 李颖倩