上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第705号
上诉人（原审原告）上海浦株实业有限公司。
委托代理人宋城郭，上海市和平律师事务所律师。
委托代理人成静雯，上海市和平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王元万。
委托代理人谷云章，上海中融信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）浙江海能贸易有限公司。
委托代理人谷云章，上海中融信律师事务所律师。
上诉人上海浦株实业有限公司（以下简称浦株公司）、王元万、浙江海能贸易有限公司（以下简称海能公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第8478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人浦株公司之法定代表人丁家书及委托代理人成静雯，上诉人海能公司及王元万之共同委托代理人谷云章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，系争房屋位于上海市浦东新区高青路，原系王元万所有，2012年4月23日海能公司自王元万处受让取得房屋产权。2012年1月12日，王元万与浦株公司签订租赁合同一份，约定：甲方（王元万）将其名下位于上海市浦东新区高青路的物业出租给浦株公司；产证建筑面积5，315.5平方米，扣除其中3，600平方米已出租给一兆韦德，剩余部分共1，715.5平方米作为本合同租赁面积，同时和本部分建筑面积相关的户外广场和广告位也包含在租赁标的中；物业按现状交房；乙方无意购买租赁物业，同意甲方今后将租赁物业转让或者抵押给他方，乙方放弃就承租该物业所享有的优先购买权，但是在合同租赁期间，若发生甲方将租赁物业转让或抵押给他方情况时，甲方应在合理时间内通知乙方；乙方租赁该部分物业用途为开设娱乐场所，乙方自行申请办理开设娱乐场所所需的证照并承担所有费用，甲方给予必要支持；乙方租用物业的期限为自2012年2月1日起至2022年5月31日止；第一、二年（2012年6月1日至2014年5月31日）每月租金人民币（下同）16万元；租金按季支付，先付后用，首期（一个月）租金于本合同签订后七个工作日内一次性支付，之后，乙方应在前一期租金到期日前七个工作日内一次性支付，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应收租金的0.50%支付滞纳金；乙方租赁期间，需每月10日前向甲方委托物业管理公司支付物业管理费，每月每平方米建筑面积的物业管理费为2.50元，月物业管理费为约4，288元；租赁期间（交房日开始），使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等一切费用由乙方承担；倘乙方向甲方或管理处拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、其他费用等各项费用超过10天，在不影响甲方其他权利或补救前提下，甲方或管理处有权向乙方要求支付日息千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日开始计算；租赁物业交付时间为2012年2月1日，并且甲方同意自2012年2月1日到2012年5月31日止该段时间不计入乙方租金计算范围内，自2012年6月1日起乙方按本合同第四条规定计算并支付租金；免租期间，乙方仍应支付物业管理费；乙方应在本合同生效后的七个工作日内支付甲方相当于两个月租金的保证金计32万元；该保证金在乙方租赁期满、乙方完全腾出租赁物业并按本协议约定条件交还甲方，且乙方对甲方的债务以其保证金充抵后仍有余额时，甲方将在乙方交还租赁物业之日后的七个工作日内将该余额无息退还给乙方；合同第10-1条约定，在租赁期间，乙方有擅自改变租赁物业用途或未按合同规定按期足额支付租金或物业管理费且拖欠时间为一个月以上等情形的，甲方有权无需任何催告即可解除合同，收回该租赁物业，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；合同第10-2条约定，租赁期间，乙方非因本合同第九条规定的情况下提前单方面解除本合同的，或由于乙方违反本合同10-1条约定导致本合同解除的，乙方同意支付相当于三个月租金作为违约金，甲方有权要求乙方立即交还该租赁物业，乙方未立即交还的，则每占用租赁物业一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及物业管理费与电费等的各项费用的金额，并赔偿因延期交还租赁物业而给甲方造成的损失，此外，乙方须向甲方清偿在乙方租赁期间所有应付而未付的款项，但不妨碍甲方向乙方要求损失赔偿；合同第10-6条约定，租赁期间，甲方非因合同第9条或10-1条规定的情况下提前单方面解除合同的，提前收回该租赁物业的，则甲方将乙方所缴纳的保证金双倍退还给乙方，如以上费用不足以弥补乙方的实际损失，则乙方可继续向甲方要求损失赔偿；合同第11-1条约定，租赁期满或合同在届满前解除，乙方必须及时从该租赁物业中搬出属于乙方所有的全部物品、设备等，如果租赁合同终止后该租赁物业内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，此时视甲方处理完毕日为完成交还该物业的履行之日；合同第11-2条约定，乙方交还租赁物业时，经甲方书面同意，可不将租赁物业恢复至租赁前的状态，但需保持该物业可使用状态；合同另对其他事项作了约定。
原审另认定，2012年3月6日上海市浦东新区文化广播影视管理局向浦株公司出具（浦）文娱（2012）第0024号《上海市设立文化娱乐场所预先通知书》，内容为“你单位拟在高青路-1设立文化娱乐场所（经营卡拉喔凯项目）的服务指导申请收悉，经对提供的场所拟设立地址的房屋产权证明文件和其周边环境的勘验，该地点基本符合设立文化娱乐场所的要求。你单位可持本通知至（工商、环保、消防）部门办理手续，待所有材料准备齐全报我部门后，才予以正式受理。在此期间，若该地点的房屋类型或周边环境发生变化，以至于不符合《娱乐场所管理条例》的有关规定，我部门将不予许可，产生的一切后果自负。”2012年3月9日上海市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准浦株公司与上海天熙精工科技有限公司出资设立企业名称为“上海金宫娱乐有限公司”。2012年3月29日，浦东新区文广影视局办公室出具“关于万科新里程小区居民来访的答复意见书”，意见书内容主要为：“一、居民反对的主要理由。1、距离附近的幼儿园和小学不到200米；2、开设娱乐场所影响居民正常生活；3、房屋性质为会所。二、立项依据及审批情况。1、场所周边有浦东新区明珠小学，实际测量学校到场所的最短距离为205米；2、该场所与居民小区达到了“全隔断、无通道”的要求，是否扰民应由环保部门出具的检测报告决定；3、会所非娱乐场所管理条例规定禁止开设娱乐场所的地点，符合开设要求。根据现场勘查情况和娱乐场所管理条例规定，文化市场管理所于2月27日下发上海市设立娱乐场所预先核准通知书。……如消防、环保部门经审核同意该场所开设，我局应根据法律法规规定和实际情况，依法作出准许行政许可的决定”。2012年6月14日，浦东新区文广影视局办公室又出具“关于张恒龙同志来信的答复意见书”，该意见书中“确认该会所位于小区围墙外，但处于小区规划红线内，属于小区的一部分，据此，我局认为该会所不宜开设娱乐场所，并于2012年6月将结果反馈给场所投资人，建议投资人调整业态”。
原审又认定，2012年4月11日在东泰路派出所就浦株公司承租系争房屋事宜召开协调会并制作会议纪要，该纪要显示，与会人包括东泰路派出所、世博地区居委会、小区物业代表、出租方物业代表、投资方等。该纪要内容为：1、当地政府部门及万科新里程小区居民强烈反对在这个物业处开设娱乐场所……；3、物业出租方陶总表明他们的意见，该物业是否可以开娱乐场所要凭国家相关法律来界定……；5、投资方鉴于目前存在的诸多问题，表示可以配合政府终止这个项目，但是对于已经产生的经济损失需要得到相应补偿……。2012年5月30日，浦株公司（乙方）与王元万（甲方）等就租赁事宜再次协商并制作会议纪要，该纪要内容为：“鉴于该租赁合同目前碰到的实际问题，甲乙双方达成如下一致意见：1、原来所签订的租赁合同因文化部门批复原因无法继续履行，乙方无法继续原来的投资意愿，甲乙双方同意解除原来的租赁合同。2、鉴于双方已经产生投资损失，乙方本着友好协商的原则，提出解决方案：甲方给予乙方该物业一定免租期的方式……4、针对上述这些方案，甲方需要请示后回复乙方，乙方要求甲方在二周内给予回复。”2012年10月22日，浦株公司发律师函给王元万，内容为：“……但自2012年3月起，小区居民开始向相关部门反映，反对在小区内开设娱乐场所，在此过程中，小区居民代表、小区物业、相关管理部门、浦株实业多次进行协商未果。但在协调过程中浦株实业得知，贵方出租的房屋在万科新里程小区规划红线范围内，属于小区的一部分。同时房屋户外广场及广告位亦不属于贵方所有，而系小区公共区域，贵方无权向我方出租。最终，文化主管部门也因该房屋属于小区的一部分为由，撤销了原先的核准。浦株实业的筹备工作及装修施工被迫彻底停滞。……浦株实业在与贵方签订合同前，已明确告知承租该房屋是用于开设娱乐场所，而根据有关法律规定，小区范围内的设施是不允许开设娱乐场所的，因此正因为贵方故意隐瞒事实的欺诈行为……赔偿如下费用：1、……”。后浦株公司诉至法院，要求判令：一、撤销浦株公司与王元万之间所签订的《租赁合同》；二、王元万返还浦株公司已向其支付的房屋租金及押金480，000元；三、王元万向浦株公司赔偿如下损失：1、王元万占用浦株公司租金及押金期间的利息损失26，400元（暂计期限为2012年2月17日至2012年12月17日）；2、浦株公司为装修房屋已实际支付的设计费208，000元、装修费975，729元及违约金273，000元，共计1，456，729元；3、浦株公司装修房屋所支付的监理费20，000元；4、浦株公司为筹建金宫公司租赁场地所支付的租金26，500元。
原审再认定，2013年3月12日，海能公司以浦株公司作为承租人未按约支付租金为由，诉至上海市浦东新区人民法院，要求浦株公司支付租金（2012年7月1日至2013年6月30日）、逾期付租的滞纳金和物业管理费（2012年7月1日至2013年3月31日）。法院以（2013）浦民一（民）初字第8477号民事案件予以受理后，现在审理阶段。
原审审理中，浦株公司提供了建筑装饰工程施工合同、装饰工程设计合同、技术咨询合同、建筑装饰工程施工合同终止及结算协议书及付款凭证，欲证明其承租房屋与签订了有关装修、设计和监理合同，后因承租房屋无法继续使用，其与施工方终止合同，并向施工方赔付了装修工程设计费208，000元、违约金273，000元、装修工程款975，729元，向监理方支付监理费20，000元。浦株公司还提供了办公室租赁协议一份，欲证明其为筹建上海金宫娱乐有限公司，租用了的办公室，花费了租金26，500元。海能公司对上述证据均不予认可。
原审审理中，经浦株公司申请，上海市浦东新区人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉案标的工程造价等进行评估。该公司向法院出具了审价报告，结论为：1、房屋装修工程（土建及安装）已完成造价（双方确认内容）为414，662元。2、对该房屋，房屋装修工程（土建及安装）已完成造价（双方争议内容）为45，032元。3、现场遗留材料为36，271.46元（属双方争议内容）。
原审庭审中，双方一致确认如下：合同签订后，浦株公司向王元万支付了截至2012年6月底的租金，并缴纳了押金32万元，余款均未支付；如法院判决解除合同，双方同意将解除合同的后果在本案中处理。浦株公司表示，如果撤销合同的诉请不被支持，因合同目的无法实现而无法履行，要求解除该租赁合同；如合同解除，因系王元万、海能公司的违约行为导致，则要求海能公司和王元万共同承担其原诉请中的赔付责任。海能公司亦表示同意解除合同，并表示如合同经判决解除，则要求浦株公司按照约定的标准支付租金、使用费和物业费至判决生效之日止（物业费自2012年2月1日起算，租金和使用费自2013年7月1日起算）。2013年9月9日庭审中，就浦株公司提出评估结束要求返还房屋的要求，海能公司提出房屋要处于可使用状态下，或者在浦株公司赔偿王元万损失情况下才能返还，因此不同意浦株公司的要求。同时双方对合同中“建筑面积相关的户外广场和广告位”具体指向有争议，浦株公司表示，该部分是指房产证以外的小区公共部位，一直延伸到绿化带，包括了多个镜面池和广告位。王元万和海能公司则表示，户外广场是门到镜面池之间的区域，房屋外墙和楼顶就是广告位，合同之所以如此约定是为了区分户外广场部分，该部分实际未算入租金中。
原审认为，浦株公司与王元万之间于2012年1月12日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，属合法有效；系争房屋于租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，但房屋租赁合同的主体已变更为海能公司和浦株公司。浦株公司提出要求撤销该租赁合同，理由是王元万签约时隐瞒了户外广场和广告位是小区公共区域及房屋本身是小区规划红线内的会所，不能用于开设娱乐场所的实际情况，浦株公司因欺诈而签订了该合同。法院认为，首先，房屋的性质和用途均系公开信息，双方亦有按房屋现状交房的约定，难以认定王元万有故意隐瞒上述事实的行为；其次，浦株公司作为房屋的承租人亦有义务在签约前对房屋性质用途进行一般审查，亦不能认为浦株公司被欺诈而订立合同；再次，双方对户外广场和广告位的具体位置约定不明，庭审中亦不能确认一致，从合同约定来看，与“建筑面积相关的户外广场和广告位”并无悖法律规定，不影响合同效力。综上所述，对于浦株公司要求撤销合同的诉请不予支持。同理，浦株公司基于撤销合同而提出要求王元万返还已付租金并赔偿其各项损失的诉请，亦缺乏相应的依据，均不予支持。
关于合同的解除及其责任问题，法院认为双方之前在协商过程中已有意解除合同，之后在2013年11月1日的庭审中一致表示了同意解除合同的意思，故法院认定合同自该日由双方合意解除。双方在签约时对房屋是否符合约定的用途均有一定的审查义务，现合同因房屋不能用于约定的用途而解除，故双方认为合同系对方违约解除的理由均无事实和法律依据，不予采信。合同解除造成的损失应由双方分担。解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。故浦株公司应向海能公司返还房屋。浦株公司表示，如果合同判决解除，则要求王元万和海能公司共同承担其原诉请的各项损失赔偿和返还义务。其中对王元万的主张，因王元万已经不是该租赁合同的当事人，浦株公司要求其承担相关合同解除后果的主张缺乏事实依据，依法不予支持。除此之外，在对海能公司的各项主张中，其一，因为房屋至今未交还，而浦株公司的已付租金远不抵海能公司期间的租金损失，故法院对其返还租金及赔偿占用期间的利息损失的主张均不予采纳。其二，关于设计、装修、监理费，其中装修损失中，现场遗留材料属于可移除部分，由浦株公司在返还房屋前自行移除，不予补偿；已完成部分装修固定附着房屋，属于海能公司得益部分，海能公司应作相应补偿；关于设计费、监理费损失，虽海能公司对金额不予认可，考虑到浦株公司已经提出相应证据，且该两项费用亦属于装修工程必须支出的花费和装修工程部分完工的情况，亦应由海能公司作相应补偿，综上所述，法院酌情由海能公司补偿浦株公司设计、装修、监理费损失54万元。其三，对于违约金和租金损失，因海能公司表示异议，且该损失不属于双方可预见或者应当预见的损失，难以支持。最后，合同既已解除，押金理应予以返还，对浦株公司要求返还押金的诉请予以支持，但其要求海能公司支付收取押金期间的利息损失并无法律依据，予以驳回。海能公司表示房屋应恢复可使用状态后返还或直接恢复原状，因房屋处于装修未完工阶段，并非不能实际使用，且合同系中途合意解除，而非到期等其他原因造成，故浦株公司应按现状返还房屋，之后是否恢复原状或者继续装修由海能公司决定，对该主张不予采纳。
关于海能公司主张合同解除后要求浦株公司支付至判决生效之日的占有使用费，鉴于该期间租金损失实际存在，而双方合意解除合同之后一直未能返还房屋，对此扩大损失均负有一定责任，同时参考浦株公司的实际未经营和停业情况，酌情由浦株公司按照每月8万元的标准支付租金损失至2013年9月9日止。2013年9月10日之后的损失系海能公司自身原因致使双方交接不成而扩大的损失，故不予支持。同理，海能公司要求浦株公司支付物业费的主张，其中2013年9月9日之前的应由浦株公司承担，之后的由海能公司自行负担。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二○一四年一月十五日作出判决：一、浦株公司与海能公司之间就位于上海市浦东新区高青路房屋的《租赁合同》解除，浦株公司应于判决生效之日起十日内将上述承租房屋返还海能公司；二、浦株公司应于判决生效之日起十日内向海能公司支付租金损失（计算方法：按照每月8万元的标准，自2013年7月1日起算至2013年9月9日止）；三、浦株公司应于判决生效之日起十日内向海能公司支付物业管理费（按每月4，288.75元的标准，分别自2012年2月1日起算至2012年6月30日止和自2013年4月1日起算至2013年9月9日止）；四、海能公司应于判决生效之日起十日内向浦株公司支付装修费、设计费、监理费损失54万元；五、海能公司应于判决生效之日起十日内向浦株公司返还押金32万元；六、驳回浦株公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，877元、财产保全费5，000元、鉴定费29，300元，合计57，177元（浦株公司已预付），由浦株公司、海能公司各半负担。
判决后，浦株公司、王元万、海能公司均不服，上诉于本院。浦株公司上诉称：双方已于2012年5月30日合意解除合同；海能公司未尽到出租人积极协助的义务，致使合同目的无法实现；出租人不接受移交要求，继续收取租金显然不合理，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、四项，改判双方间的《租赁合同》于2012年6月15日解除，海能公司支付装修费975，729元、设计费208，000元、监理费损失20，000元。
上诉人王元万、海能公司上诉称：涉讼房屋属于会所系公开信息，其不存在欺诈或隐瞒行为；海能公司不是开发商，对于涉讼房屋在红线之内并不知情；合同目的无法实现，双方均无过错，但在损失的形成上，浦株公司未经批准进行装修，系违法施工，过错明显；装修物专用于KTV经营，现政府明确涉讼房屋不能用于经营KTV，装修不具有再利用的价值，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、四、五项，改判浦株公司支付2013年7月1日起至2014年1月24日止的租金（按照每月16万元标准计算）。
上诉人浦株公司与上诉人王元万、海能公司互不认可对方的上诉请求。
二审中，浦株公司出示下列证据材料：1、宗地图，旨在证明涉讼房屋处于小区红线范围内；2、房屋交接单，旨在证明双方已完成房屋交接。海能公司对该两份证据材料均没有异议。本院确认该两份材料具有证据效力。
二审中，海能公司出示以下证据材料：1、装修协议及备案证书，旨在证明浦株公司未经批准违法施工；2、消防咨询回复、消防审核不合格信息、消防监督记录，旨在证明整个施工没有得到批准；3、涉讼房屋区域位置图，旨在证明从区域位置看涉讼房屋完全独立于小区；4、整改通知及拆除违章搭建函，旨在证明遗留的装修物大部分为违章建筑；5、装修现状图，旨在证明涉讼房屋内的装修根本无法利用；6、要求撤离函与房屋交接单，旨在证明为减少损失，海能公司函请浦株公司先撤离并办理交接。浦株公司发表如下质证意见：证据1：真实性认可，但其已递交装修费用依据；证据2、真实性认可，并认为海能公司对于消防审核不通过应负首要责任；证据3、与本案无关；证据4、该告知函及通知单针对海能公司，与浦株公司无关；证据5、浦株公司已完成房屋交接；证据6、真实性无异议，浦株公司早就想移交房屋，然海能公司拖延办理。本院认为，证据1、证据2、证据3、证据6具有真实性，可予确认；浦株公司对证据4的抗辩意见，可予采纳；证据5无法反映出拍摄时间，不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼租赁合同于法无悖，双方均应恪守。依据查明之事实，涉讼合同无法履行的原因在于该会所处于小区规划红线内，不宜开设娱乐场所。合同约定浦株公司租赁该物业的用途为开设娱乐场所，本案双方对于房屋是否符合约定用途均有一定的审查义务，然双方未尽必要审慎义务，均应承担相应责任。上海市浦东新区文广影视局曾认定涉讼会所符合开设要求，后又认为不宜开设娱乐场所，建议调整业态。其意见的改变亦可反映出涉讼会所不能满足租赁目的确有一定的客观原因，非双方预见范围内。综合前述情形，本院认为，原审判决双方分担租金损失、装修费、设计费、监理费损失，公平合理，可予维持。同时，本院认为，在浦株公司占用房屋期间，理应支付相应的物业管理费，故其对物业管理费的异议，不予采纳。至于浦株公司关于合同解除日之异议，本院评述如下：双方于2012年5月30日签订的会议纪要载明了解除合同的意向及弥补投资损失的方案，同时明确出租方需请示后回复承租方。因此，原审以双方同意解除合同的庭审日期为合同解除日，合理妥当，可予维持。此外，涉讼租赁合同的解除非浦株公司单方违约所致，故海能公司不同意返还押金，于法无据，难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币29，316.93元，由王元万、浙江海能贸易有限公司负担20，052.78元，上海浦株实业有限公司负担9，264.15元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年五月十二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……