黑龙江省虎林市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）虎民初字第392号
原告：于传河，男，43岁。
委托代理人：张军，黑龙江雄峰律师事务所律师。
被告：刘传加，男，47岁。
被告：吴丰妹，女4，4岁
二被告委托代理人：林更新，新乐法律服务所法律工作者。
第三人：牡丹江××房地产开发有限公司，所在地：牡丹江市爱民区西祥伦街1-5号。
法定代表人：郑秀海，职务：经理。
原告于传河与被告刘传加、吴丰妹、第三人牡丹江××房地产开发有限公司（以下简称万达公司）返还原物纠纷一案，本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告于传河及其委托代理人张军与被告刘传加、吴丰妹及其委托代理人林更新到庭参加诉讼。第三人万达公司经公告传唤无正当理由未到庭应诉。现本案已缺席审理终结。
原告于传河诉称，2006年11月26日，原告与案外人刘××签订协议，约定以土地置换中俄汽配城综合楼地下室和一楼全部面积及东、西厢房二楼1-3、8-10单元共17户居室。第三人简称万达公司在协议上加盖公章和法定代表人名章。协议生效后，2007年8月26日案外人王××做为万达公司的委托代理人向虎林市××管理处申请办理中俄汽配城综合楼的商品房预售许可证。其中二楼1-3单元、8-10单元（20户）记入原告名下。后来，原告受领了17户的房门钥匙。2010年5月27日第三人万达公司擅自将属于原告所有的8单元201室又出售给被告。原告认为，被告与第三人之间的买售行为严重侵害了原告对诉争房屋的所有权。需要指出的是：2008年9月11日至9月17日原告通过虎林市××台连续播放七天声明，广而告知中俄汽配城综合楼地下室、一层门市、东、西厢房二楼所有权归原告所有；2008年12月，虎林市房产处通过虎林市××台发出公告，基本内容是：告知买受中俄汽配城的人到房产处咨询，否则后果自负。2009年7月2日，被告擅自砸锁破门而非法强占。此事件原告已经向虎林市公安局举报登记在案。原告并于2009年7月19日开始多次、多处（包括二楼东、西厢房17户的门上）贴出函告，告知众人：原告对该房享有所有权。虎林市××处也多次张贴通告，大概内容是：告知预购该楼的买受人，因该楼有争议请到房产处咨询，否则后果自负。如上所述，被告所占房屋不能构成善意第三人享有的物权。原告提起诉讼，要求判令：一、确认中俄汽配城西厢房二楼8单元201室归原告所有。二、二被告立即返还中俄汽配城西厢房二楼8单元201室给原告。诉讼费由被告负担。
原告于传河为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
1、虎林市房地产管理处中俄汽配城综合楼预售备案明细表2份。主要内容：（1）原告人依据协议置换取得了中俄汽配城二楼厢房20户的产权；（2）2007年8月26日，第三人向虎林市××处申请办理售楼许可。房产处依据原告2006年11月26日与万达公司、刘××签订的土地置换协议，于2007年9月6日将二楼厢房20户产权（包括一单元：201室56.40平方米、202室54.92平方米、203室49.95平方米、204室50.35平方米；二单元：201室39.47平方米、202室67.13平方米、203室67.13平方米、204室39.47平方米；三单元201室124.24平方米、202室67.88平方米；八单元201室67.88平方米、202室124.24平方米；九单元201室39.47平方米、202室67.13平方米、203室67.13平方米、204室39.47平方米；十单元201室50.35平方米、202室49.95平方米、203室54.92平方米、204室56.40平方米）登记到于传河名下；（3）原告人对以上房屋已经合法登记，对诉争房屋享有所有权，具有独占性和排他性；（4）被告人不具有善意取得的法律地位。被告人买受行为无效。
2、2010年3月15日虎林市人民法院（2009）虎民初字第××号民事判决书、2010年10月11日鸡西市中级人民法院（2010）鸡民终字第××号民事判决书、2014年1月12日虎林市人民法院出具的（2013）虎民初字第××民事判决书各1份。主要内容为：经两审法院查明，2006年5月20日，于传河作为受让人与虎林市××局签订《国有土地使用权出让合同》，取得虎林镇××路西总面积为5,490.00平方米土地的使用权，交纳土地出让金1,912,288.00元。2006年11月26日于传河与刘××签订《协议书》（约定虎林市中俄汽配城综合楼地下室部分及一楼全部面积和东西厢房二楼面积归于传河所有，南楼二层、三层、四层、五层、六层、东楼西楼的三层、四层、五层、六层的面积归刘××所有。）2007年8月26日，刘××前妻王××作为××房地产公司的委托人向虎林市房地产××处申请办理中俄汽配城综合楼的商品房预售许可证，在其提交的申请材料中包括于传河与刘××签订的《协议书》，预售商品房类别有住宅10,113.08平方米、商服1，836平方米、车库2,396.94平方米，最终申请商品房预售面积9,332.29平方米，均为住宅，地下室（车库）及一层商服用房未申请商品房预售。同年9月6日，虎林市房地产××处向××房地产公司颁发了虎房预字第（2007010）号商品房预售许可证，准予中俄汽配城综合楼住宅153户，9,332.29平方米商品房预售，预售登记备案明细表（一）（二）中1-3单元、8-10单元共计20户住宅总面积为1,233.88平方米登记在于传河名下。王××对刘××与原告签订的协议书以及预售登记备案明细表（一）（二）中1-3单元、8-10单元共计20户住宅登记在于传河名下予以认可。证实：1、原审和终审判决依法确认万达公司、刘××2006年11月26日与原告签订的土地置换协议有效；2、诉争房屋已在房管部门依法备案登记，原告对诉争房屋享有完全的所有权；3、被告人不具有善意购买人的法律地位，其买受的民事行为无效；4、原告主张返还之诉，人民法院的判决已经支持并已发生法律效力。
3、2011年1月20日鸡西市中级人民法院（2011）鸡商初字第××号民事判决书、2011年11月23日黑龙江省高级人民法院（2011）黑民一终字第××号民事判决书。主要内容为：2010年11月15日，于传河向鸡西市中级人民法院提起诉讼，请求判令刘××、万达公司及王××履行中俄汽配城综合楼一层、地下室、二楼东西厢房1-3单元、8-10单元交付义务。经鸡西市中级人民法院审理后判决：刘××与牡丹江××房地产开发有限公司于判决生效后五日内将中俄汽配城综合楼一层、地下室、二楼东西厢房1-3单元、8-10单元交付给于传河；驳回于传河对第三人王××的诉讼请求。被告刘××、牡丹江××房地产开发有限公司不服判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，经黑龙江省高级人民法院审理后认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。证实：1、原审判决和终审判决已发生法律效力；2、诉争房屋已经由人民法院确认归原告所有，依法判令万达公司和刘××交付房屋；3、两份判决对王××第三人投资人的主体资格不能确认。因此，王××擅自处分诉争房屋的行为，既不能认定万达公司已经授权又不能认定其出售诉争房屋的合法性，系无效的民事行为，不能得到法律上的认可；4、被告人所占有的房屋不具有善意购买人的法律地位。被告人买受的民事行为是无效的民事行为。
4、2010年11月16日鸡西市中级人民法院（2011）鸡商初字第××号民事裁定书、2010年11月10日鸡西市中级人民法院查封公告各1份。主要内容：原告于2010年11月15日已向鸡西市中级人民法院申请对中俄汽配城综合楼一楼门市、地下室、二楼厢房20户诉讼保全；2、2011年11月16日，鸡西市中级人民法院依法查封了诉争房屋；3、被告人没有在法定期间内提出异议，其行为已自认占有的房屋不享有产权。
5、2007年8月26日虎林市××办公室出具的“牡丹江市××房地产开发有限公司商品房预售许可申请表”1份，内容为备案印鉴。主要内容：1、万达公司申请预售许可时向虎林市××处申请备案时预留的印件1份；2、万达公司在虎林市××处预留印件四枚，并无虎林项目部印章；3、合同盖有项目部印章而无加盖万达公司预留备案的印章购楼合同无效；4、被告人有重大过错不构成善意购买人，其民事行为无效。
6、2009年3月20日虎林市××大队对郑××所作的询问笔录1份。主要内容：1、虎林市公安局对万达公司法定代表人郑××进询问；2、万达公司对王××和刘××以虎林项目部名义开出的认购合同不认可；3、王××、刘××擅自以万达公司虎林项目部印章对外售楼行为未经公司授权；4、万达公司只认可2009年2月6日之前售出的77户予以认可，并在鸡西市××报和虎林××台声明万达公司虎林项目部印章作废；5、被告人有重大过错，不具有善意购买人的法律地位，应依法认定其买、卖行为及占有行为无效。
7、2008年9月11日原告在虎林市××台发表的声明1份。主要内容：1、原告人发现二楼厢房有他人买售行为后随即通过××台广而告知让购买者与房产处联系，私自购买行为无效；2、被告人有重大过错不构成善意取得，应依法认定其买、卖行为及占有无效。
8、虎林市××台证明1份。主要内容：1、虎林市××台于2008年9月11日至9月17日连播七天声明，声明的内容与证据7相同；2、被告人有重大过错不构成善意取得，应依法认定其买、卖行为及占有无效。
9、铭邦牌钥匙17套。主要内容：1、原告2008年10月中旬从售楼处领取铭邦牌房门钥匙17套；2、诉争房屋交付原告在先，交付给被告在后；3、被告有重大过错不构成善意购买人，应依法认定其买卖行为占有无效。
10、2013年8月16日姜××、2013年8月14日时××证言各1份。主要内容：1、2008年10月中旬万达公司已将东西厢房二楼1-3单元8-10单元住宅楼交付；2、售楼处将二楼厢房的钥匙交付给原告；3、原告已领受交付的钥匙、占有在先；4、被告人不构成善意购买人，其购买及占有的民事行为无效。
11、2010年12月16日虎林市××大队出具的证明1份。主要内容：1、2008年9月11日原告通过虎林市××台广而告知发表声明后，2009年7月2日10时许，李××等人包括被告人在内的17户房屋被砸并将屋门刨下，换门换锁，争议房屋被强行侵占。原告立即报警，公安干警出警经过；2、原告占有在先；3、被告有明显过错不构成善意买受人，应依法认定其买、卖及占有的民事行为无效。
12、2013年11月16日冷××2013年12月22日曹××出具的证明各1份。主要内容：1、凡从售楼处领取房门钥匙的住户，房门和钥匙均为铭邦牌（除七楼外）；2、被告的房门及钥匙均不是售楼处原已交付的品牌；3、原告占有在先；4、被告人不构成善意购买人；5、同证据11的证明目的。
13、视频光盘1张、照片4张。主要内容：证实内容同证据12，包括原告作出的函告、房产的通告，当时张贴在单元门和住户门上，其他住户房门钥匙与原告取得的钥匙比对，三楼原防盗门（开发商安装的）与二楼住户更换后的防盗门对比的录像。
被告刘传加、吴丰妹辩称：被告于2010年5月27日与牡丹江××房地产开发有限公司的委托代理人王××签订了购买中俄汽配城8单元201室的《商品房买卖合同》，于当日交付了购房款120,000元，从万达公司售楼人员手中拿到了该楼钥匙，获取了该商品住宅产权和实际居住权。双方签订的商品房买卖合同系真实的意思表示，应当受到法律保护。签订合同后，被告支付了价款，与万达公司通过交接商品房钥匙取得房屋所有权。原告失去物权的追溯效力和追及权。请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘传加、吴丰妹向本院提交如下证据：
1、商品楼买卖合同。主要内容：被告依据该合同取得了本案争议的产权，该合同系被告与万达公司真实意思并已践行，被告属于合法取得，不存在恶意串通，退一步说被告善意取得的财产具有独占性和排他性。被告依据合同取得的商品楼的实际居住和产权，应当受法律保护。
2、收据。主要内容：被告与万达公司构楼成交的价格属于当时开发售楼的市场合理价格，不存在相互欺诈行为。被告缴纳房款后，取得楼房的实际居住权，进而完成了商品楼产权设立，其购房行为受到法律保护。交付财产时间为2010年5月27日，从被告获得产权的时间上原告已经失去物权的追溯效力。
3、虎林市××处说明。主要内容：原告未办理商品楼预售登记备案手续，本案万达公司代理人提交房产处的预售登记备案明细，属于万达公司申办综合楼许可证提交的备案材料，不能证实万达公司为原告履行了商品楼预售登记备案手续，原告所谓置换协议生效，必须签订所置换的房产商品房预售合同或商品楼买卖合同后，才能履行和法定产权登记手续。
第三人万达公司未发表答辩意见，未提交证据。未对原、被告提交证据发表质证意见。
本院经过审查核实,认证如下:
对于原告出示的证据1，二被告对证据本身未提出异议，所以本院予以确认；证据2至证据13，二被告不予质证，二被告即未提出异议也未提供证据否定，所以本院予以确认。
对于被告出示的证据1、证据2，原告认为无效，但未对其真实性提出异议，所以该证据本院予以确认；证据3，原告认为片面，因被告无其他证据相互印证，所以该证据本院予以确认。
根据以上所确认的证据及双方当事人在庭审时的陈述，本院认定本案事实如下：
2006年5月20日，于传河作为受让人与虎林市××源局签订《国有土地使用权出让合同》，取得虎林镇××路西总面积为5，490平方米土地的使用权，交纳土地出让金1，912，288.00元。2006年11月26日于传河与刘××签订土地置换《协议书》(约定虎林市中俄汽配城综合楼地下室部分及一楼全部面积和东西厢房二楼面积归于传河所有，南楼二层、三层、四层、五层、六层、东楼西楼的三层、四层、五层、六层的面积归刘××所有。），万达公司对该协议予以认可。2007年8月26日，刘××前妻王××作为万达公司的委托代理人向虎林市××处申请办理中俄汽配城综合楼的商品房预售许可证，在其提交的申请材料中包括于传河与刘××签订的《协议书》，预售商品房类别有住宅10,113.08平方米、商服1，836.00平方米、车库2，396.94平方米，最终申请商品房预售面积9，332.29平方米，均为住宅，地下室（车库）及一层商服用房未申请商品房预售。同年9月6日，虎林市房地产管理处向万达公司颁发了虎房预字第（2007010）号商品房预售许可证，准予中俄汽配城综合楼住宅153户，9，332.29平方米商品房预售，预售登记备案明细表（一）（二）中1-3单元、8-10单元共计20户住宅总面积为1,233.88平方米登记在于传河名下。王××对刘××与原告签订的协议书以及预售登记备案明细表（一）（二）中1-3单元、8-10单元共计20户住登记在于传河名下予以认可。此后，万达公司将中俄汽配城综合楼部分对外重复出售，双方发生争执。2009年7月13日于传河向本院提起诉讼，要求确认其与刘××、万达公司签订的土地置换《协议书》有效。2010年3月20日虎林市人民法院作出（2009）虎民初字第××号民事判决书，认定2006年11月26日于传河与刘××、万达公司签订的《协议书》有效。刘××不服判决，向鸡西市中级人民法院提起上诉，2010年10月11日鸡西市中级人民法院作出（2010）鸡民终字第××号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年11月15日，于传河向鸡西市中级人民法院提起诉讼，请求判令刘××、万达公司及王××履行中俄汽配城综合楼一层、地下室、二楼东西厢房1-3单元、8-10单元交付义务。鸡西市中级人民法院于2011年1月20日作出（2011）鸡民商初字第××号民事判决：刘××与万达公司于判决生效后五日内将中俄汽配城综合楼一层、地下室、二楼东西厢房1-3单元、8-10单元交付给于传河；驳回于传河对第三人王××的诉讼请求。被告刘××、万达公司不服判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，2011年11月23日黑龙江省高级人民法院作出（2011）黑民商终字第××号民事判决：驳回上诉，维持原判。
另查明，2008年9月11日至9月17日原告在虎林市××台连续播放七天声明，告知购房者与房产处联系，私自购买无效。2008年10月，原告从中俄汽配城售楼处领取东、西厢房铭邦牌钥匙17套。2009年7月2日10时许，部分购买中俄汽配城东西厢房二楼1-3单元、8-10单元的业户将中俄汽配城东西厢房二楼1-3单元、8-10单元屋门门锁砸开并将屋门换成其他品牌屋门。原告报警，虎林市公安局干警出警，认为系属民事纠纷，让双方通过诉讼途径解决纠纷。
2010年11月16日鸡西市中级人民法院作出（2011）鸡商初字第××号民事裁定书、2011年11月10日鸡西市中级人民法院作出查封公告，将二楼东、西厢房查封，并在单元门进门处、一层明显位置、售楼处外墙张贴查封公告。
2010年5月27日被告刘传加、吴丰妹与牡丹江××房地产开发有限公司虎林项目部签订商品房买卖合同，被告刘传加、吴丰妹以每平方米1,700.00元，总价款115,396元价格购买中俄汽配城8单元201室，合同载明该房屋建筑面积为67.88平方米。
现原告提起诉讼，要求判令：一、确认中俄汽配城西厢房二楼8单元201室归原告所有。二、二被告立即返还中俄汽配城西厢房二楼8单元201室给原告。诉讼费由被告负担。
本院认为：本案诉争的房屋，在原告于传河诉刘××、牡丹江××房地产开发有限公司、王××土地使用权置换房屋合同纠纷案件中，鸡西市中级人民法院已于2011年1月20日作出（2011）鸡商初字第××号民事判决书已判决由刘××、牡丹江××房地产开发有限公司及王××交付给原告于传河，故本案诉争房屋归属已由生效判决认定，现该判决已发生法律效力，原告不应重复诉讼。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，裁定如下：
驳回原告于传河的起诉。
案件受理费100元退回原告。
如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 张伟林
代理审判员 张淑梅
人民陪审员 刘明艳
二〇一六年一月十三日
书 记 员 刘 洋
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