河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终3176号
上诉人（原审被告、反诉原告）：河南华彬房地产有限公司，住所地新乡市平原路85号华彬阳光广场03层。
法定代表人：梁保平。
委托诉讼代理人：吴伟，河南宇华大众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：盛燕荣，男，1965年2月21日出生，汉族，住江苏省通州市。
上诉人河南华彬房地产有限公司（以下简称华彬公司）因与被上诉人盛燕荣房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华彬公司委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼，盛燕荣经本院合法传唤，未到庭参加二审诉讼。本案现已审理终结。
华彬公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项的违约金部分，将违约金改判为500万元；二、保全费5000元及一、二审诉讼费由盛燕荣承担。涉案合同约定的免租期为2015年10月1日至2016年2月4日，华彬公司在免租期过后，未收到任何租金，合同根本目的无法实现。合同约定欠付租金超过15日华彬公司有权解除合同，华彬公司于2016年2月22日书面通知盛燕荣解除合同。关于500万元违约金的约定，是双方当事人的真实意思表示，法院应予以认定。盛燕荣给华彬公司造成的损失，不仅包括欠付租金的损失，还包括免租期的租金及设施设备费2363362.83元以及盛燕荣给华彬公司造成的名誉损失。
盛燕荣经本院合法传唤，未到庭参加二审诉讼，也未提交书面答辩意见。
盛燕荣向一审法院起诉请求：1、华彬公司支付违约金50万元；2、华彬公司赔偿原告经济损失70万元（自2016年2月22日计每日损失2万元，暂计至2016年3月27日损失共计70万元，至盛燕荣可以正常营业之日止。）
华彬公司向一审法院反诉请求：1、确认华彬公司与盛燕荣于2015年9月8日签订的《华彬阳光广场租赁合同》、2015年11月4日签订的《补充协议》已经解除；2、判令盛燕荣向华彬公司支付违约金500万元；3、由盛燕荣承担本案的诉讼费用。华彬公司又于一审庭审中增加诉讼请求：盛燕荣支付自2016年2月5日至2016年2月22日租金及设施设备费334964.81元。
一审法院认定事实：2015年9月8日，华彬公司（甲方、出租房）与盛燕荣（乙方、承租方）签订《华彬阳光广场租赁合同》，主要约定甲方为乙方提供的租赁物业位于新乡市××号华彬阳光广场小区的大型商业建筑物，地下一层至地上四层，建筑面积总计约22641.14平方米（上述面积以房产部门确认的建筑面积为准），其中，地下一层建筑面积约5860.41平方米，地上一层建筑面积约3542.04平方米（包含15号房、1号房、2区1号房、4号房），地上二层建筑面积约4050.79平方米，地上三层建筑面积约4142.41平方米，地上四层建筑面积约5045.49平方米等；物业内相配套的附属设施、设备，包括供电系统设备、给排水系统设备、消防系统设备、空调系统设备、电梯设备、水泵房，热水机房等以及与设施设备相连接的内外管网等都为乙方租赁经营的配套设施设备；本合同物业的用途为商业经营，未经甲方书面同意，乙方不得改变其用途；租赁期限为8年，自2015年10月1日起至2023年9月30日止，甲方应于合同签订后15日内将出租的物业交付给乙方，25日内将物业内的设施设备进行交接验收，若甲方在前述约定的最后期限内未能进行交接，则免租期限相应顺延或甲方承担违约责任等；免租期为物业按双方实际交付完毕前述《交付确认书》后计算，给予乙方3个月的免租期；乙方整体租赁，租金标准为396219.95元／月，折合租金每年4754639.40元整人民币；设施设备费169808.55元／月，折合每年2037702.60元整人民币，租金和设备租赁费年合计总金额6792342元整人民币；双方商定，乙方向甲方支付履约保证金200万元整人民币，正式签订合同后5日内（如遇节假日，顺延至第一个工作日），乙方向甲方支付履约保证金100万元整人民币，乙方可以进场做准备工作；剩余100万元由乙方在物业交接签字确认后（验收确认设备运行正常）3日内全部支付完毕，乙方支付履约保证金完毕后由甲方给乙方开具收据，保证金不得折抵租金和设施设备费，合同期满经甲方确认乙方无违约后7日内一次性无息退还；租赁费按月支付，乙方应提前10日向甲方支付租金和设施设备费（甲方接收租赁费的开户银行为河南省新乡市工行解放路支行，账号为17×××35）；物业交付的条件为甲方应保证合法拥有物业的所有权或使用权，并协助乙方办理开业手续，甲方在物业交付后5日内将物业的《房屋所有权证》经乙方验收后，在其复印件上加盖公章后交由乙方存档；甲方保证物业及相配套的附属设施，设备等在交付时可以正常运行使用，并向乙方出示上述验收合格、年检报告、房屋竣工时的消防验收报告的证明文件，待乙方验证后，甲方应将上述证明的复印件上加盖公章后交由乙方存档；甲方交付物业后，物业及相配套的附属设施，设备等毁损、灭失的风险由乙方全部承担，并由乙方负责国家有关部门的检查、验收、年检，保证须年检设备的验收合格，所产生的费用由乙方自担；甲方的权利义务为1、甲方应保证确实拥有物业的所有权及其土地使用权，并拥有合法的权利将物业租赁给乙方。4、甲方有义务积极配合乙方办理各项与经营有关的许可证照，费用由乙方承担；5、甲方有权按照本合同的约定按月收取租金和设施设备费。7、甲方有义务积极配合乙方消防二次验收，费用由乙方承担；乙方的权利义务为1、乙方保证按约定的用途使用物业及其附属的设施、设备；2、乙方有义务保证按月缴纳租金和设施设备费，不得以任何理由拖延支付。5、乙方不得整体转租，如乙方根据经营需要部分转租（单户转租部分不得超过10000平方米），乙方的转租户在权利和义务上对乙方负责。；合同生效后，若单方违约造成合同终止的，违约方应向对方支付违约金500万元整并赔偿相关损失，若出现其他违约情况未造成合同终止的，违约方应向对方支付违约金人民币50万元整，并赔偿相关损失；违约责任为租赁期间内，乙方有下列行为之一的，就甲方有权提前终止本合同，由此造成对甲方限制的、甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方以传真或信函等书面方式通知乙方，自通知到达乙方之日起，本合同即自动终止。同时甲方应按本合同第二十条的约定支付违约金1、乙方欠付租赁费超过15天的；2、未经甲方书面同意，擅自将物业整体经营权转让给第三方的；租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权提前终止本合同，由此造成对乙方损失的，甲方应予赔偿。同时甲方应按本合同第二十条的约定支付违约金：1、因甲方违约行为或甲方债务及原物业遗留问题（除乙方自身或经营原因），造成乙方不能正常营业，甲方应减免乙方不能正常营业期间的租金儿设施设备费，并每日赔偿乙方人民币2万元等，双方还对其他权利义务进行了约定。同日，双方又签订《补充协议》一份，主要约定乙方已承租甲方位于新乡市××号华彬阳光广场地下一层至地上四层，在乙方租赁期内，位于租赁物业外广场停车场和东侧小停车场及一至四层北侧外立面，作为租赁物业的附属区域提供给乙方免费使用等。2015年9月10日，盛燕荣向华彬公司支付100万元履约保证金，2015年9月14日，盛燕荣出具委托书一份，载明本人盛燕荣委托马云辉负责与华彬公司交接华彬阳光广场整体相关事宜（水、电、燃气、设施、设备、物业等）在交接过程中所发生的一切法律责任均由我本人承担，盛燕荣在委托书上签字并加盖手印。2015年9月25日，华彬公司出具了华彬阳光广场资料交接清单，载明的内容有1、类型为消防，资料名称为建筑工程消防验收意见书，报告书编号为新公消验（2008）第0151号，出具单位为新乡市消防支队，出具时间为2008年12月26日，页数为1页；2、类型为消防，资料名称为建筑消防设施检验报告，报告书编号为XS20150831A，出具单位为河南星盛消防检测技术有限公司，出具时间为2008年8月31日，页数为8页，盛燕荣的委托人马云辉在该份清单上进行了签字确认；2015年9月26日，华彬公司出具了华彬阳光广场消防交接书，载明的内容有1、消防主机控制柜型号：JB-3102火警报警控制器一台运转正常；2、消防广播控制柜型号：JB-3102火警报警控制器一台运转正常；3、消防系统运转正常。马云辉在该份清单上进行了签字确认。2015年11月4日华彬公司（甲方）与盛燕荣（乙方）就2015年9月8日签订的《华彬阳光广场租赁合同》（以下简称租赁合同）中针对物业及设施设备交接中存在的问题，达成《补充协议》一份，主要约定一、由于郑州丹尼斯百货有限公司未按照约定将位于新乡市××号华彬阳光广场商城内二楼优乐餐厅交于甲方，导致甲乙双方延迟了物业的交接，为此双方商定：甲方同意将乙方的免租期起算时间从2015年10月1日变更为2015年11月5日（即免租期从2015年11月5日起至2016年2月4日止），2016年2月5日起乙方开始按照合同约定数额及方式支付租金；二、甲乙于2015年12月1日之前将后附清单所列设施、设备问题进行修缮后由乙方进行验收确认，如因特殊原因造成在期限内无法完成，双方那个另行商议解决办法，费用由甲方承担；三、甲乙双方已按照租赁合同将租赁房屋及相关设施设备、物业等交接完毕；四、乙方在不违约的情况下，甲方不得影响乙方正常经营，否则属于甲方单方违约，按照租赁合同的条款执行；五、双方约定：乙方于2015年12月20日前将剩余壹佰万元履约保证金支付给甲方；六、本协议签订之日起，乙方可以装修及开展正常工作；七、由于甲方按本合同第一条规定已向乙方承担了逾期交接物业的违约责任及免租期延长了35天，故乙方不再追究甲方向乙方进行的物业交接及租赁合同中所涉设施设备交接的违约责任等。补充协议中指的后附清单为盛燕荣出具的维修清单，载明的内容有1、负一楼及三四楼不强切；2、正门上方五块玻璃，原优乐餐厅二块玻璃损坏需维修；3、负一楼往负二楼多处漏水；4、负一楼及四楼观光梯口二个吊式空调（共三个）噪音大；5、优乐餐厅控制三个卷帘门未联动。2015年11月27日，华彬公司出具维修完毕确认书，载明1、负一楼及三四楼不强切；2、负一楼往负二楼多处漏水；3、负一楼及四楼观光梯口二个吊式空调（共三个）噪音大；4、原优乐餐厅控制三个卷帘门未联动（华彬阳光广场商场二楼西南角），以上维修事项按要求已维修完毕，符合确认方接受标准，现交付确认。盛燕荣在确认方处进行了签字确认，并加盖有新乡市南通百盛纺织品有限公司印章。2015年11月30日，华彬公司出具维修完毕确认书，载明华彬阳光广场正门上方五块玻璃，原优乐餐厅二块玻璃已按要求装修完毕，符合确认方接受标准，现交付确认。盛燕荣在确认方处进行了签字确认，并加盖有新乡市南通百盛纺织品有限公司印章。2015年12月21日，盛燕荣向华彬公司支付第二笔保证金100万元。2016年2月22日，华彬公司在新乡市豫新公证处工作人员的监督下，向盛燕荣送达《解除合同通知书》，该通知书载明：盛燕荣，2015年9月8日我公司与你签订华彬阳光广场租赁合同，2015年11月4日签订补充协议，根据合同约定，2016年2月5日开始计收租金，你应提前10日支付租金，而实际你并未按合同约定时间支付租金，现已逾期27日。根据合同第二十一条规定，通知与你解除合同，本解除合同通知自送达之日生效。2016年3月9日，新乡市豫新公证处作出（2016）新豫证民字第246号公证书一份，主要载明：根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与本处工作人员杨一帆及申请人的委托代理人邢宝宝、拍照人张世连于2016年2月22日9时30分共同来到新乡市宏力大道与学院路交叉口东100米雅韵庭小区5号楼河南华彬房地产有限公司的六楼会议室，申请人的委托代理人邢宝宝在公证员的监督下向盛燕荣送达《解除合同通知》，让其阅读后签收。盛燕荣接过该《解除合同通知》并阅读，阅读后表示拒绝签字。整个过程于9时30分结束，拍照人张世连对送达过程进行了重点拍照，本处工作人员杨一帆对整个送达过程进行了记录。兹证明与本公证书相粘连的《解除合同通知》与送达给盛燕荣的原件内容相符（详见附件一），现场所拍摄的照片六张，是张世连所拍（详见附件二），《现场记录》的复印件（详见附件三）内容与我处原件相符，原件上签名属实。现盛燕荣诉至本院要求华彬公司交付涉案房屋并进行赔偿，华彬公司反诉主张确认涉案租赁合同已解除并要求盛燕荣赔偿违约金。
一审法院认为，一、关于《华彬阳光广场租赁合同》的解除问题。盛燕荣和华彬公司签订的《华彬阳光广场租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自的义务。华彬公司按约向盛燕荣交付了租赁房屋、配套物业设施设备（包含消防系统），并对盛燕荣提出的物业设施设备质量问题进行了维修，已经履行了合同约定义务，盛燕荣应当按照补充协议的约定于2016年2月5日起向华彬公司支付租金，但盛燕荣并未向按约履行，系违约行为，华彬公司有权依约解除涉案合同，并在向盛燕荣履行书面通知义务后终止合同的履行，且华彬公司已经向盛燕荣送达了《解除合同通知》，有新乡豫新公正处的公正书及该公证处拍摄的送达现场照片为证，故华彬公司解除合同的行为符合约定，其主张确认其与盛燕荣签订的《华彬阳光广场租赁合同》及《补充合同》已解除的请求成立，予以支持。对盛燕荣诉称的因华彬公司未履行消防过户义务及提供的物业质量存在问题的陈述，因涉案合同中仅约定华彬公司应保证物业及相配套的附属设施、设备等在交付时可以正常运行使用，并向盛燕荣出示上述验收合格、年检报告、房屋竣工时的消防验收报告的证明文件及配合盛燕荣进行二次验收，并未对消防过户问题进行约定，且华彬公司也已依约履行了义务，有盛燕荣及其委托人马云辉签字确认的华彬阳光广场资料交接清单、华彬阳光广场消防交接书、维修完毕确认书为证，同时，盛燕荣自认其尚未申请消防二次验收，因此，华彬公司配合其验收的前提条件未成就，故对其辩解意见不予采信，对其诉请不予支持。二、对盛燕荣欠付的租金、设备费问题。涉案合同约定，年租金、设施设备费总金额为6792342元，即日租金约为18609.16元（6792342元÷365天≈18609.16元），补充协议约定，华彬公司开始向盛燕荣计付租金的日期为2016年2月5日，至2016年2月22日华彬公司向盛燕荣送达《解除合同通知》之日止共计18天，故盛燕荣应向华彬公司支付租金及设备费合计334964.88元（18609.16元×18天=334964.88元），华彬公司的诉请未超过该数额，本院对其主张盛燕荣支付租金、设施设备费334964.81元的诉请予以支持。对华彬公司主张盛燕荣支付500万元违约金的请求，虽双方在合同中进行了约定，但因违约金的性质系以补偿损失为主，惩罚为辅，且盛燕荣欠付华彬公司的租金、设备费总计不过334964.81元，故以334964.81元为基数，按日万分之三，从盛燕荣应当支付租金之日起即2016年2月5日起至本判决确定的履行期限内实际支付之日止计算违约金更为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、二百二十六条，的规定判决：一、驳回盛燕荣的诉讼请求。二、确认盛燕荣与河南华彬房地产有限公司于2015年9月8日签订的《华彬阳光广场租赁合同》、2015年11月4日签订的《补充协议》已经解除。三、盛燕荣于判决生效之日起三日内支付河南华彬房地产有限公司房屋租赁费、设施设备费共计334964.81元及违约金（自2016年2月5日起，以334964.81元为基数，按日万分之三计算至判决确定的履行期限内实际支付之日止）。四、驳回河南华彬房地产有限公司的其他诉讼请求。如果盛燕荣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由盛燕荣承担，反诉费23450元由盛燕荣承担1407元，由河南华彬房地产有限公司承担22043元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，盛燕荣与华彬公司签订案涉租赁合同，双方形成租赁合同关系。华彬公司作为出租人，应将符合合同约定的租赁物交付盛燕荣，盛燕荣作为承租人应按照合同约定的用途使用租赁物并支付租金。华彬公司已经履行了出租人的义务，盛燕荣未按照合同约定支付租金，华彬公司依据租赁合同第21条的约定，解除与盛燕荣的租赁合同关系，并无不妥。盛燕荣因拖欠租金已构成违约，应由盛燕荣承担违约责任。租赁合同第20条约定，单方违约造成合同终止的，违约方应向对方支付违约金500万元整并赔偿相关损失。一审法院认为违约金约定过高，将违约金调整为日万分之三。华彬公司上诉称一审法院调整的数额没有事实和法律依据，认为免租期的租金损失也应计算在内。关于违约金是否过高的问题，应以盛燕荣给华彬公司造成的损失作为衡量标准。因华彬公司与盛燕荣双方约定从2015年11月5日起至2016年2月4日免交租金，合同解除后免租期内的租金不应作为华彬公司的损失。因盛燕荣欠付租金，其与华彬公司的合同解除，导致华彬公司再次进行租赁而需要一定的时间，而华彬公司未向法院举证证明其实际再次出租的时间，本院酌定寻租的合理时间为30天，该30天的租金即为盛燕荣给华彬公司造成的损失。涉案合同约定的日租金折合约为18609.16元，盛燕荣给华彬公司造成的损失为558274.8元（18609.16×30=558274.8）。华彬公司关于应由盛燕荣支付500万元违约金的上诉请求，本院在558274.8元范围内予以支持，超出部分不予支持。关于保全费的问题，保全费属于诉讼费用的一部分，应由败诉方负担，本院根据华彬公司上诉请求标的额与被支持部分的比例确定保全费的负担。一审法院判决盛燕荣所支付违约金的计算方法欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初661号民事判决第一项、第二项；
撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初661号民事判决第三项、第四项；
盛燕荣于本判决生效之日起三日内向河南华彬房地产有限公司支付房屋租赁费、设施设备费共计334964.81元及违约金558274.8元；
驳回河南华彬房地产有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费15600元，由盛燕荣负担；反诉费49144.75元，由盛燕荣负担8228.4元，河南华彬房地产有限公司负担40916.35元。二审案件受理费46800元，由盛燕荣负担5225.5元，河南华彬房地产有限公司负担41574.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一六年十二月十二日
代理书记员 李好杰