上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初19748号
原告：葛潇，男，1986年10月13日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：钱卿君，上海市华诚律师事务所律师。
被告：付丹，女，1993年7月16日生，汉族，户籍地四川省内江市。
委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。
法定代表人：李华，行长。
委托诉讼代理人：童烨，男，系第三人公司工作人员。
原告葛潇与被告付丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年11月18日应原告申请追加中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称建行松江支行)为本案第三人，于2017年1月6日、2月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱卿君、被告的委托诉讼代理人吴慧清、周君理以及第三人的委托诉讼代理人童烨到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及院长审批，在简易程序审限到期后延长2个月。本案现已审理终结。
原告葛潇向本院提出诉讼请求：1.被告将上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权过户至原告名下并交付；2.被告向原告支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿(依每日总房款贰佰壹拾万元的万分之五为标准，自2016年11月1日计算至判决书生效之日止)。事实和理由：原被告于2016年6月25日经案外人德佑房地产经纪有限公司介绍，就原告购买被告名下位于上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成一致并于2016年7月10日签署了网签版本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同，编号为XXXXXXX)，买卖合同约定双方应于2016年10月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。此后，原告如约支付了买卖合同项下除银行贷款支付及尾款之外的购房款，但是被告却始终拒绝履行过户义务，故原告诉至本院请求判如所请。
被告付丹辩称：系争房屋内居住有案外人周某某，其向被告提出主张优先购买权，所以被告无法交付系争房屋，且系争房屋上有第三人的银行抵押贷款，被告也无法偿还，故被告没有办法继续履行合同和交付房屋。
第三人建行松江支行述称：涤除抵押权的前提是必须还清第三人的抵押贷款，只要贷款还清，第三人同意涤除抵押权，至于原被告之间的纠纷，第三人不发表意见。
本院经审理认定事实如下，系争房屋的登记产权人为被告付丹，系争房屋上有第三人建行松江支行作为抵押权人的债权登记。
2016年7月9日，被告作为甲方、原告作为乙方在案外人德佑房地产经纪有限公司居间服务下签署《房地产买卖居家协议》，约定原告向被告购买系争房屋，总价款270万元系到手价，上设有第三人抵押权，金额为140万元，等。
2016年7月10日，被告作为甲方、原告作为乙方签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让总价为210万元，甲方于2016年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2016年10月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；租赁情况为无；乙方应支付甲方首期房价款95万元，其中乙方已付定金2万元转为该首付款，乙方于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日直接支付首付款50万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后3日内通过居间方转付部分首期房价款43万元；乙方支付甲方第二期房价款93万元通过贷款方式支付；乙方应支付第三期房价款20万元于2016年8月15日前支付，双方约定于2016年12月31日前，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》并由乙方直接支付甲方全额尾款2万元；甲方同意乙方转账至以下账户，户名：付丹，开户银行：中国农业银行上海松江新城区支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；等。
同日，被告作为甲方与原告作为乙方签署《协议书》，约定：1.在甲乙双方已签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为210万元，现乙方所需支付的合同房价款按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；2.现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款60万元，该笔款项乙方签订买卖合同后3日内直接支付给甲方；甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行；等。
合同签订后，原告分别于2016年6月25日、6月29日、7月10日、7月11日、7月16日向被告支付2万元、43万元、50万元、60万元、20万元，共计175万元。原告称在完成上述款项支付后，被告却不配合过户、交付但又不明确告知拒绝履行合同。对此，被告称其在2015年8月1日将系争房屋出租给案外人周某某使用，租赁期限至2025年7月31日，周某某得知被告出售系争房屋事宜故于2016年12月30日向被告提出主张优先购买权，因此被告称无法继续履行，并提出追加周某某为第三人。
第三人在审理中陈述，只要贷款还清同意配合涤除抵押权。原告表示若被告不配合还款，愿意替被告还款以办理抵押注销手续。原告为证明其具有付款能力已向本院将剩余房款95万元以代管款的形式支付至本院。
上述事实，主要有《房地产买卖居家协议》、《上海市房地产买卖合同》、不动产登记簿信息、协议书、收款收据、银行转账明细及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。关于房屋总价款，原被告通过协议书的方式约定了系争房屋的总价款实为270万元，与双方签订的《上海市房地产买卖合同》中的金额不一致，原被告均承认该种约定的不一致系为避税，故为避税在《上海市房地产买卖合同》中对房屋价款所作的约定为无效，但合同部分无效的，不影响其他部分的效力，因此本院认为原被告就系争房屋的总价款约定应为270万元，其他按照合同约定予以履行。
买卖合同签订后，原告方按约支付各项房价款，而被告却拒绝履行房屋交付和过户的主要合同义务，显然违反了买卖合同的约定，对此被告提出两个无法继续履行的理由，其一，系争房屋内有租赁，且承租人周某某主张优先购买权；其二，系争房屋上有第三人的银行抵押贷款，被告无法偿还。对此，本院认为，首先关于租赁，在买卖合同内约定的租赁情况为无，被告也没有任何证据表明其在签订合同过程中向原告披露了系争房屋内存有其主张的租赁，被告也没有提供证据证明其在合同履行过程截止到原告起诉前被告曾经向原告表示因为承租人主张优先购买权而无法履行，且原告在购买房屋时进行了看房，如果确有承租人且确有承租人主张优先购买权之事实，该承租人在原告看房时就应该知晓系争房屋将要出售的事实，则至少应在原被告签订合同前后一段合理时间主张其优先购买权，但是根据被告提供的所谓通知落款时间是2016年12月30日不符合常理，因此对于被告的此项辩称本院不予采纳；关于银行抵押贷款，且不论被告已经收取了原告支付的175万元房款足以支付系争房屋上剩余的银行抵押贷款，即便被告怠于偿还，原告也在审理中明确表示可以代为履行，因此该银行抵押贷款也不能成为原被告履行合同的障碍。基于被告提出的两项意见本院不予支持，同时被告也没有提供证据证明原告有其他足以阻碍合同继续履行的情形，被告应与原告继续履行房屋买卖合同，原告应向被告支付房屋余款95万元。基于继续履行，根据合同约定，被告应及时偿还贷款并涤除系争房屋上的抵押权，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付被告之房屋余款则优先抵作代偿贷款之款额，若原告代偿之款额超出其应付被告之房款，原告可另案主张。在抵押涤除之后，被告应配合原告进行系争房屋的产权过户并向原告交付系争房屋。
至于原告主张的违约金，合同约定双方于2016年10月31日前前往交易中心过户，但被告未配合原告进行过户，被告理应按照合同约定向被告支付约定的违约金。关于违约金的计算基数，按照买卖合同约定的总房价款额是210万元，尽管双方都确认实际总房价款为270万元，但是在协议书上对此未作出专门约定，故原告主张被告应以210万元为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付自2016年11月1日始至判决生效之日止的违约金，并无不当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、确认原告葛潇与被告付丹的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告付丹于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行偿付上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室房屋上剩余抵押权人为第三人之银行抵押借款(若付丹怠于偿付上述款额，可由葛潇代偿)；
三、被告付丹、第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行于上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押借款偿付之日起十日内办理上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续；
四、被告付丹于上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告葛潇办理房屋产权过户手续，将上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权过户至原告葛潇名下并交付房屋；
五、原告葛潇于本判决生效之日起十日内向被告付丹支付房款950,000元(优先用于第三人抵押借款偿付)；
六、被告付丹于本判决生效之日起十日内以2,100,000元为基数，按照每日万分之五的标准向原告葛潇支付自2016年11月1日起至本判决生效之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28,400元，减半收取14,200元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费19,200元，由被告付丹负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年三月十日
书记员 李 胜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。