浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初6729号
原告（申请执行人）：苏岩云，男，1956年9月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：李银发，浙江一华律师事务所律师。
被告（案外人）：杨松妹，女，1963年1月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被告（案外人）：朱碧霞，女，1965年2月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。
两被告共同委托诉讼代理人：黄宇辉，浙江人民联合律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：刘琼瑶，浙江人民联合律师事务所律师。
被告（被执行人）：金岳春，男，1966年2月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。
原告苏岩云诉被告杨松妹、朱碧霞、金岳春执行异议之诉一案，本院于2017年5月24日立案受理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏岩云及其委托诉讼代理人李银发，被告杨松妹、朱碧霞及其二位的委托诉讼代理人黄宇辉到庭参加诉讼，被告金岳春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金岳春向本院提出诉讼请求：1.确认被告金岳春和杨松妹、朱碧霞签订的《房屋买卖协议书》无效，恳请法院继续查封涉案房屋并执行。2.本案诉讼费用由三被告承担。
事实与理由：原告与被告金岳春民间借贷纠纷案经贵院判决并生效，执行期间原告申请对金岳春所有的温州市解南28号地块闻宅公寓3幢105-2（原7-2）（以下简称涉案房屋）的营业安置房进行查封。法院查封后，2017年3月份该营业安置房要发产权证，被告杨松妹、朱碧霞提出执行异议，2017年4月5日听证后，2017年5月15日原告接到裁定书：终止对涉案房屋的执行，解除对该房产的查封。原告不服提出以下起诉：一、被告杨松妹、朱碧霞和金岳春于2010年8月16日签订《房屋买卖协议书》，购房款不是由被告杨松妹、朱碧霞直接转入被告金岳春账户，而是通过与房屋买卖无关的杨某使用唐太红银行账户转账支付。被告杨松妹、朱碧霞在听证中对支付400万元购房款解释模糊，且其中100万还是通过现金方式支付，毫无事实依据。二、证人杨某与金岳春存在借贷纠纷，在《金岳春房产拍卖款分配方案》中，杨某为产权人，获得赔偿金额141453.56元。杨某作为利益既得者，却放弃自己的合法利益，为被告杨松妹、朱碧霞作证，不符合常理。被告杨松妹、朱碧霞、金岳春于2010年8月16日签订《房屋买卖协议书》，一直到2012年8月17日才办理房屋买卖委托公正书。一笔410万的大额营业房买卖交易，在没有领取产权证的前提下仅留10万作为押金，与营业房买卖常理严重不符。综上，请法院支持原告的诉讼请求。
被告杨松妹、朱碧霞答辩称，涉案房屋系其合法购买所得，法院裁定解除查封，认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：一、杨松妹、朱碧霞与金岳春于2010年8月16日签订房屋买卖协议书合法有效。杨松妹、朱碧霞委托杨某将相应的购房款转账给金岳春，金岳春出具收条证明其已收到购房款，该事实在听证时已得到金岳春的确认。二、买卖双方已履行义务，杨松妹、朱碧霞已经占有适用涉案房屋，并取得了所有权。杨松妹、朱碧霞在购买涉案房屋后，现已实际取得该房屋，并出租给他人收取租金。三、杨松妹、朱碧霞与金岳春之间的房屋买卖合同并不损害任何其他人的利益。金岳春在出售房产时，取得相应的购房对价，金岳春的财产并没有减少、转移，故没有损害金岳春的利益。综上，杨松妹、朱碧霞与金岳春的买卖合同合法有效，买卖双方也已履行了义务，杨松妹、朱碧霞没有取得产权证的原因是拆迁房的性质原因，故应解除涉案房屋的查封。
被告金岳春未做答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
一、关于杨松妹、朱碧霞提供的房屋买卖协议书、收条和银行转账凭证。苏岩云质证称，2010年8月16日，唐太红将涉案房屋400万元房款支付给金岳春，金岳春出具收条，所有的事情都是当天完成，不符合交易习惯。在听证时，杨某说400万元系其所有，但没有说明款项来源；因涉案房屋没有办理房产证等证，双方约定交付相关手续材料由杨松妹、朱碧霞取得涉案房屋所有权不符合常理，且杨松妹、朱碧霞未向金岳春支付过购房款。苏岩云有理由怀疑买卖协议书、收条均是补签的。本院认为，该证据可以证明杨松妹、朱碧霞与金岳春就涉案房屋买卖于2010年8月16日签订房屋买卖协议书，涉案房屋总建筑面积为18.66平方米，双方议定总价为410万元；在签订协议书时由唐太红支付给金岳春400万元，余款10万元待房屋过户到杨松妹、朱碧霞名下进结清。后，唐太红支付款项，金岳春出具收到400万元的收条。
二、关于杨松妹、朱碧霞提供的房屋租赁协议书、物业费收据、发票等。苏岩云质证称，房屋租赁协议书签订的最早时间是2014年7月，且涉案房屋一直是处于出租状态，若杨松妹、朱碧霞于2010年购买涉案房屋，直到2014年才出租不符合常理。这说明2014年前，房主是金岳春。另，杨松妹、朱碧霞两人购买房子并收取租金，但租赁协议书上只写了杨松妹的名字，不符合交易习惯。物业费收据和发票，杨松妹、朱碧霞未提供原件，且交款人为化妆品店，与本案没有关联。这些收据无法证实杨松妹、朱碧霞已取得涉案房屋并出租的事实，存在事后补的可能性。本院认为，杨松妹、朱碧霞将涉案房屋出租给他人，并已经收取租金，其主张已实际占有涉案房屋，本院予以采纳。
三、关于杨松妹、朱碧霞申请出庭作证的杨某的证言。苏岩云质证称，杨某介绍杨松妹购买涉案房屋，涉案房屋房款应该由杨松妹、朱碧霞两人支付，杨某陈述杨松妹、朱碧霞在2011年就已经偿还其400万元，与杨松妹、朱碧霞在听证时的陈述不符，也不符合事实。本院认为，杨某通过唐太红账户转账600万元给金岳春，金岳春又于次日转账给杨某600万元，无法证明杨某为涉案房屋支付了房款。杨某称杨松妹、朱碧霞已偿还其400万元，但未提供证据予以证明。本院对杨某的证言不予认定。
四、关于杨松妹、朱碧霞提供的医疗证明书、银行转账凭证。苏岩云质证称，对医疗证明书的关联性有异议。该证据反映不出吴云弟与杨松妹系夫妻关系，且证明还款只要去银行打流水单就可以，与有否生病无关。对银行转账凭证的真实无异议。但该99万元无法确定朱碧霞汇款给杨某的用途。本院认为，在没有其他证据相佐证的情况下，该两份证据无法证明杨松妹、朱碧霞已还清杨某代为支付的400万元房款。对杨松妹、朱碧霞的主张本院不予采纳。
五、关于本院依职权调取的金岳春、唐太红的银行流水单。杨松妹、朱碧霞对该证据无异议。苏岩云质证称，2010年8月16日支付房款当天，转账给金岳春600万元。后于第二天，金岳春又转给杨某600万元，不符合购买涉案房屋的交易方式。本院认为，该两份银行流水单记载了金岳春、唐太红两人之间存在大量大数额银行款项交易，且存在收支明显不平衡的情况。在支付400万元房款当天，还有200万元的往来款项。在没有其他证据相佐证的情况下，无法证明2010年8月16日唐太红支付给金岳春的600万元中为涉案房屋支付了400万元房款。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2010年5月20日，温州市旧城改建拆迁事务处将温州市解南28号地块闻宅公寓3幢105-2（原7-2）（建筑面积为18.66平方米）的营业安置房调配给金岳春所有。2010年7月，金岳春将涉案房屋出租给潘超华经营化妆品店。2010年8月16日，金岳春与杨松妹、朱碧霞签订房屋买卖协议书将涉案房屋出售给杨松妹、朱碧霞。协议书载明：房屋总价为410万元；款项支付方式为签订买卖协议时杨松妹、朱碧霞支付房款400万元给金岳春，该400万元由杨松妹、朱碧霞通过唐太红的账户直接转账支付给金岳春；余款10万元等房屋过户到杨松妹、朱碧霞名下后结清。同日，杨某通过唐太红账户网银转账600万元到金岳春账户。8月17日，金岳春将600万元转支到杨某账户。2012年8月16日，金岳春委托案外人姚美华办理涉案房屋的总结算、产权登记手续、所有权转移登记手续等，并于2012年8月21日在浙江省温州市华东公证处办理了公证书。后，杨松妹、朱碧霞于2013年收取涉案房屋的租金。另，2010年11月3日，朱碧霞转取99万元给杨某。
2017年3月，杨松妹、朱碧霞去办理涉案房屋产权证，因该房屋已经被本院查封，不能办理涉案房屋产权过户手续。杨松妹、朱碧霞向本院提出执行异议。2017年5月10日，本院对杨松妹、朱碧霞执行异议一案作出（2017）浙0302执异145号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，解除对该房产的查封。苏岩云不服，遂起诉至本院。
另查明：苏岩云与金岳春民间借贷纠纷一案，本院于2013年5月14日作出（2013）温鹿东商初字第28号民事判决书，判决：金岳春偿付苏岩云借款本金及利息。该民事判决书生效后，苏岩云于同年11月26日向本院申请执行。本院于2014年10月9日作出了（2014）温鹿东执号字第908－1号执行裁定书，查封了金岳春名下的涉案房屋。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。若买受人主张对登记在被执行人名下的不动产停止执行的，应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金岳春与杨松妹、朱碧霞签订的《房屋买卖协议书》意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。苏岩云主张上述房屋买卖协议书不真实却未提供证据证实，其主张本院不予采信。但因为涉案房款并非杨松妹、朱碧霞本人支付，而是通过唐太红的账户支付，但唐太红未到庭作证。杨某陈述唐太红的银行卡由其使用，但转账给金岳春后，金岳春又于次日将600万元转回至杨某账户。另，杨松妹、朱碧霞陈述已向杨某还款400万元，但没有提供相应的证据。因此，杨松妹、朱碧霞主张已支付涉案房款的证据不足。综上，苏岩云主张继续对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。被告金岳春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、准许执行坐落于温州市解南28号地块闻宅公寓3幢105-2（原7-2）（建筑面积为18.66平方米）的营业安置房。
二、驳回原告苏岩云的其他诉讼请求。
案件受理费39600元，由被告杨松妹、朱碧霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 叶宇锞
人民陪审员 郭笑春
人民陪审员 程素莲
二〇一八年一月十九日
书 记 员 陈 婵