湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂05民终1661号
上诉人（原审被告）：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路56号。统一社会信用代码91420500682692365U。
法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张婉，系该公司员工。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：张茹，女，1971年3月21日出生，土家族，住湖北省宜都市。
委托诉讼代理人：胡宵阳，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：谈兵，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌金东山商业管理有限公司因与被上诉人张茹房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宜昌金东山商业管理有限公司的委托诉讼代理人张婉，被上诉人张茹的委托诉讼代理人胡宵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宜昌金东山商业管理有限公司上诉请求：1.请求二审法院撤销原判，依法改判宜昌金东山商业管理有限公司支付张茹租金（税后）及利息16800.79元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金（不服金额为2567.27元）。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、一审法院判决宜昌金东山商业管理有限公司按中国人民银行同期贷款利率四倍支付被上诉人利息，无任何合同依据和法律依据。二、一审庭审中，宜昌金东山商业管理有限公司已依法提出要求降低违约金计算标准。被上诉人并未提交其实际损失的证据，故宜昌金东山商业管理有限公司逾期付款给被上诉人造成的损失仅仅为其资金被占用的利息损失，而该等损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，请求二审法院依法支持宜昌金东山商业管理有限公司的上诉请求。
张茹辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。1.按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条关于举证责任分配的规定，主张约定违约金过分高于造成损失的一方，应当承担相应的举证责任，所以举证责任应在宜昌金东山商业管理有限公司而非被上诉人。2.宜昌金东山商业管理有限公司作为专业的房产租赁公司，在其主动提供的格式合同中约定违约金为5万元。被上诉人在一审中已经主动调减违约金数额，宜昌金东山商业管理有限公司仍然认为违约金过高，有违诚实信用原则。3.本案为租赁合同纠纷，根据合同的履行及过错程度上分析，本案主要过错为宜昌金东山商业管理有限公司未按照约定时间支付租金，被上诉人方并无任何过错，故参照民间借贷利率的相关规定，按银行同期贷款利率的四倍支付资金占用的损失并无不妥。
张茹向一审法院起诉请求：1.判令被告宜昌金东山商业管理有限公司支付给原告张茹0002388商铺租金23054.11元、利息479.46元，并以欠付张茹租金为基数从2017年2月18日起按照银行同期商业贷款利率的4倍向张茹支付违约金至租金付清为止。2.由被告宜昌金东山商业管理有限公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2009年5月30日原告张茹（甲方）与宜昌金东山商业管理有限公司（乙方，原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第贰层第0002388（B2－6－43）号商铺，建筑面积32.13平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2009年11月18日至2012年11月17日，由于乙方要为市场的培育、推广……。甲方自愿让乙方免费使用经营三年。2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金18454元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金20760元。4、……。租金代付时间：商铺交付开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方有权要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。”双方签订合同后至2011年7月14日，张茹、宜昌金东山商业管理有限公司签订《补充协议》，合同主要内容有“第一条、《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》中的被告公司名称因工商登记而发生变更的补充说明。第二条、委托出租商铺位置及面积的补充：原合同第一条约定甲方委托出租商铺产权面积以房管局实测面积为准，现甲方物业位置为金东山市场四期B区第2层第0002388号商铺，实测产权建筑面积为31.61平方米。第三条、……2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金18155元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金20424元。”2016年双方又签订《补充协议》，就2016年一、二季度（2016.02.18-2016.08.17）代收租金支付时间达成如下协议：“一、双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金4794.54元，利息239.73元于2017年2月18日支付；2016年第二季度代收租金4794.54元，利息239.73元于2017年5月18日支付。二、本补充协议生效后，即成为《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及补充协议不可分割的组成部分，与之具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改条款之外，原合同的其余部分继续有效。”该新的《补充协议》代收租金系扣减了委托代征税款后的税后租金。庭审中张茹、宜昌金东山商业管理有限公司经对账，对宜昌金东山商业管理有限公司已付租金金额72258.92元（税后）无异议，现宜昌金东山商业管理有限公司尚欠张茹2016年第一、二季度租金（税后）计9589.08元及利息479.46元，2017年二季度一半的租金（税后）2244.08元及2017年三季度租金（税后）4488.17元。
一审法院同时查明，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局与宜昌金东山商业管理有限公司签订《委托代征税款协议书》，委托宜昌金东山商业管理有限公司从2012年至2017年代征业主出租收入应缴纳的各项税费，宜昌金东山商业管理有限公司按2012年至2017年2月期间房产税为6%；2017年2月起房产税为12%；印花税0.1%代扣税款。期间宜昌金东山商业管理有限公司一直按扣除税款后给付张茹租金，且2016年双方签订的《补充协议》张茹认可了宜昌金东山商业管理有限公司扣除每季度税款。庭审及调解过程中，宜昌金东山商业管理有限公司已将代扣代缴税票部分出示。另查明，张茹为涉案房屋的所有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0307313号。
一审法院认为，原告张茹与被告宜昌金东山商业管理有限公司签订的《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。一、关于张茹主张宜昌金东山商业管理有限公司代征扣缴的税款部分应予支付并计算违约金的问题。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝”之规定，宜昌金东山商业管理有限公司是宜昌市地税局依法委托代征的单位，其向张茹收取税款符合法律规定，且张茹亦未自行另行缴纳过税款，依法纳税是其法定义务，宜昌金东山商业管理有限公司代扣张茹租金收益税款符合法律规定，且双方在履行合同过程中宜昌金东山商业管理有限公司一直按扣除税款后支付租金，张茹在诉前一直未提出异议，并在《补充协议》中实际认可宜昌金东山商业管理有限公司扣除税款的行为。因此，对张茹主张宜昌金东山商业管理有限公司代征扣缴的税款部分应予支付并计算违约金的诉讼请求不予支持。二、关于违约金的调整问题。现宜昌金东山商业管理有限公司尚欠张茹2016年第一、二季度租金（税后）计9589.08元及利息479.46元，2017年二季度一半的租金（税后）2244.08元及2017年三季度租金（税后）4488.17元。宜昌金东山商业管理有限公司未按约定的期限支付构成违约，虽然合同约定的违约金为50000元，张茹对违约金的主张变更为以所欠租金为基数，按银行同期商业贷款利率的四倍计算，宜昌金东山商业管理有限公司亦请求调整降低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中张茹未对其损失举证证明，但合同约定违约金50000元确实过分高于其未付资金占用期间的损失,一审法院根据合同的履行情况、宜昌金东山商业管理有限公司的过错、张茹资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定张茹主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。张茹、宜昌金东山商业管理有限公司对2016年一、二季度的租金达成补充协议已延期一年支付，但宜昌金东山商业管理有限公司再次逾期，应自补充协议确定支付之日起按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金；2017年欠付的一个半季度租金，按合同约定，在逾期30天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告张茹租金（税后）及利息16800.79元（4794.54×2+239.73×2+2244.08+4488.17），并支付原告张茹违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金4794.54元为基数，从2017年2月18日起计算到清偿之日止；以租金4794.54元为基数，从2017年5月18日起计算到清偿之日止；以租金2244.08元为基数，从2017年6月17日起计算到清偿之日止；以租金4488.17元为基数，从2017年9月17日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告张茹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元（已减半），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。
二审中当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：宜昌金东山商业管理有限公司的违约赔偿标准如何认定？张茹与宜昌金东山商业管理有限公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宜昌金东山商业管理有限公司未按照约定代付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因张茹亦未提供证据证实其所受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院酌情对违约金5万元予以调整，以所欠租金为基数，参照民间借贷利率的相关法律规定，按银行同期贷款利率四倍计算迟延支付租金的违约金，以弥补出租人资金占用期间的损失，并无不当，本院予以维持。宜昌金东山商业管理有限公司关于违约金应按同期银行贷款利率支付的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人宜昌金东山商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宜昌金东山商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一八年六月二十五日
书记员 张 萍