杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭滨商初字第908号
原告王铁英。
委托代理人（特别授权代理）周小元，江苏沁园春律师事务所律师。
被告孙金相。
委托代理人（特别授权代理）余建君，浙江戈创律师事务所律师。
被告单凤仙。
委托代理人（特别授权代理）余建君，浙江戈创律师事务所律师。
原告王铁英与被告孙金相、单凤仙抵押合同纠纷一案，本院于2012年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年11月27日适用普通程序进行了公开开庭审理，王铁英及其委托代理人周小元，孙金相、单凤仙的委托代理人余建君到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣告判决。
原告王铁英诉称：孙卫达因个人经商需要，自2009年起多次向王铁英借款，共计970万元。经多次催讨后，孙卫达于2011年7月28日口头承诺立即还款。在孙卫达向王铁英出具借条的同时，孙金相、单凤仙、孙卫达、王铁英签订了一份《借款担保函》。该函约定：孙金相、单凤仙承诺以其共同所有的位于苏州市吴中区甪直镇的三处房产作抵押，为孙卫达的借款债务作担保。之后，孙金相、单凤仙不肯配合将不动产抵押权登记在王铁英名下。借款到期后，王铁英向本院提起诉讼，要求孙卫达归还借款500万元。本院作出了（2011）杭滨商初字第537号民事判决，该判决也已经生效。王铁英依据该法律文书申请执行，因孙卫达及张凤珍无财产可供执行，本院作出（2012）杭滨民执字第162号民事裁定，终结执行程序。现王铁英诉至本院，要求判令孙金相、单凤仙共同赔偿王铁英损失人民币500万元。
被告孙金相、单凤仙辩称：1、从程序上来讲，王铁英曾以民间借贷纠纷为由，向法院提起诉讼。法院已经就此作出了（2011）杭滨商初字第537号民事判决。王铁英基于同一事实，以相同的当事人为被告，以抵押合同纠纷为由，再次提起诉讼，其违反了“一事不再理”的原则。故法院应该裁定不予受理。2、从实体上来讲，孙金相、单凤仙签署的担保函是为担保函签订之后发生的借款提供担保，而非为担保函签订前已经存在的借款债务提供担保。退一万步讲，即使为之前的债务提供担保，孙金相、单凤仙也只能就该抵押物除去银行抵押部分的剩余价值提供担保。没有对剩余部分的价值进行抵押权登记，并非孙金相、单凤仙的责任。到现在为止，如果能办理抵押登记，孙金相、单凤仙仍然同意对剩余部分的价值作为对孙卫达向王铁英借款债务的担保。综上，孙金相、单凤仙在签订、履行不动产抵押合同中并无任何过错，不应承担任何赔偿责任。
王铁英为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：
证据1、借条2份。证明：孙卫达向王铁英借款的事实。
证据2、借款担保函1份。证明：孙金相、单凤仙为孙卫达的借款向王铁英担保抵押的事实。
证据3、（2011）杭滨商初字第537号民事判决书1份。证明：法院判决孙卫达、张凤珍归还王铁英借款500万元的事实。
证据4、（2012）杭滨民执字第162号民事执行裁定书1份，王铁英向法院申请执行主张债权，孙卫达并未履行的事实。
孙金相、单凤仙没有提供证据，对王铁英提供的证据，没有异议。本院经审查认为，王铁英提供的证据，能证明本案相关事实，本院确认其证据效力。
根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实：
2011年7月28日，孙卫达出具一份《借条》确认：“截止2011年7月28日，累计向王铁英借款500万元整。”2011年7月28日，孙卫达又出具一份《借条》确认：“截止2011年7月28日，累计向王铁英借款470万元整。”2011年7月28日，孙金相、单凤仙、孙卫达、王铁英签订一份《借款担保函》。该函确认：“本人单凤仙、孙金相自愿以苏州市吴中区甪直镇水乡佳景花园17幢1室、苏州市吴中区甪直镇晓南路159号1室、苏州市吴中区甪直镇晓南路159号2室的资产（除已质押部分）为孙卫达向王铁英借款提供担保，借款额不得超过上述资产的剩余价值，超过部分单凤仙、孙金相概不负责。”
房产情况：1、苏州市吴中区甪直镇水乡佳景花园17幢1室，已办理抵押登记，他项权证为：00116050号，抵押人为孙金相、单凤仙，抵押权人为中国工商银行股份有限公司苏州平江支行，担保主债权数额为1890000元，约定期限自2010年11月1日至2011年12月30日；2、苏州市吴中区甪直镇晓南路159号1室，已办理抵押登记，他项权证为：00116076号，抵押人为孙金相、单凤仙，抵押权人为中国工商银行股份有限公司苏州平江支行，担保主债权数额为1730000元，约定期限自2010年11月1日至2011年12月30日；3、苏州市吴中区甪直镇晓南路159号2室，已办理抵押登记，他项权证为：00116075，抵押人为孙金相、单凤仙，抵押权人为中国工商银行股份有限公司苏州平江支行，担保主债权数额为1730000元，约定期限自2010年11月1日至2011年12月30日。
2011年9月日，王铁英以民间借贷为由向本院起诉，要求孙卫达、张凤珍归还王铁英借款500万元；孙金相、单凤仙对上述债务承担连带清偿责任。2011年11月14日，本院作出（2011）杭滨商初字第537号民事判决，由孙卫达、张凤珍归还王铁英借款500万元；驳回王铁英要求孙金相、单凤仙对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。经执行后，该案以暂无财产可供执行为由，本院裁定终结执行程序。
本院认为，根据（2011）杭滨商初字第537号民事判决所确认的内容，王铁英以连带保证责任为由，起诉要求孙金相、单凤仙承担连带清偿责任。经法院审查后认为，王铁英与孙金相、单凤仙之间属于抵押合同关系，其主张的保证合同关系，缺乏依据，故予以驳回。本案中，王铁英以抵押合同为由提起诉讼，与之前主张的事由并不相同。据此，对孙金相、单凤仙提出的本案系重复诉讼的抗辩，本院不予采纳。
孙金相、单凤仙出具《借款担保函》给王铁英之后，应当按照其承诺妥善办理抵押登记手续。其未能履行该义务，已构成违约，应承担违约责任。王铁英选择要求孙金相、单凤仙承担赔偿损失的违约责任，本院予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第一百十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。结合《借款担保函》中已经确认“为孙卫达向王铁英借款提供担保，借款额不得超过上述资产的剩余价值，超过部分单凤仙、孙金相概不负责。”本案的损失范围，仅限于三套房子扣除银行抵押部分的剩余价值。故王铁英要求在该范围内要求孙金相、单凤仙承担赔偿责任，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条第二款的规定，判决如下：
被告单凤仙、孙金相在苏州市吴中区甪直镇水乡佳景花园17幢1室、苏州市吴中区甪直镇晓南路159号1室和苏州市吴中区甪直镇晓南路159号2室的房产扣除银行抵押部分的剩余价值范围内于本判决生效后一个月内赔偿给原告王铁英的财产的损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币46800元，财产保全申请费人民币5000元，共计人民币51800元，由原告王铁英和被告单凤仙、孙金相各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币46800元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）
审 判 长 蓝钦如
人民陪审员 周 颖
人民陪审员 陈 杰
二〇一二年十一月二十七日
代书 记员 费 婧