上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2194号
原告（反诉被告）王坚。
委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
委托代理人王丽，上海新松律师事务所律师。
被告（反诉原告）张玮。
委托代理人孟祥金，上海市国和律师事务所律师。
原告王坚诉被告张玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理立案，依法适用简易程序。审理中，被告于2013年10月23日向本院提起反诉，本院受理后于2013年12月5日、2014年1月21日两次公开开庭进行了合并审理。原告王坚及其委托代理人谢静宇、被告张玮的委托代理人孟祥金均到庭参加了两次次庭审，被告张玮到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告王坚诉称：2011年6月9日，原告与被告签订厂房租赁合同一份，将松江区欣玉路453弄1－5号5幢2－3层厂房（以下简称“系争房屋”）出租给被告使用。上述厂房面积1300平方米，租期自2011年7月10日起至2014年7月9日止，月租金为13300元，付二押一。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用。被告却屡屡违约，几乎每次支付租金及水电、电话费用都出现逾期的情况。原告多次向被告交涉，却毫无效果。除此之外，被告未经原告同意，将具有承重作用的两根圈梁切除，对房屋的结构造成危害；在卫生间及车间砌了水池，造成渗水；不爱护使用厂房，造成地砖和楼梯砖的多处损坏。2013年7月29日，原告书面通知被告解除双方之间的厂房租赁合同，并要求被告承担违约责任。被告却不予理会。现原告起诉至法院要求：1、确认原被告签订的松江区欣玉路453弄1－5号5幢2－3层厂房租赁合同于2013年7月29日解除；2、判令被告将租赁厂房恢复原状后交还给原告；3、判令被告支付原告拖欠的租金23，300元；4、判令被告按照每月13，330的标准，支付原告2013年9月9日起至被告交还厂房之日止的房屋使用费；5、判令被告支付原告违约金39，990元；6、判令被告支付未结清的水费761.28元、229.97元，电费5189.28元、电话费630元，共计7，410.53元。第一次庭审中，原告明确第2项诉请中恢复原状即：房屋结构恢复原状；卫生间修葺的水池恢复原状；车间、办公室、楼梯、卫生间的地砖恢复原状。第二次庭审中，原告明确第2项诉请为：要求被告将具有沉重作用的两根圈梁予以恢复，并放弃第2项诉请中的其余请求。
被告张玮辩称：对于诉请1，被告同意。双方已经解除租赁合同，解除的原因是由于原告未同意被告将煤气瓶放入房屋，存在安全隐患。虽然解除是被告提出，但过错在原告。对于诉请2，被告不同意。在原、被告建立租赁合同的时候，被告已经明确告知原告有设备，原告也是同意的，被告租赁厂房的时候，原告从来没有提出过异议。水池也是经原告同意修葺的。当时被告走的时候，原告也没有提出需要敲掉。地砖不存在损害。对于诉讼请求3，被告不存在拖欠原告租金的情况，原告还应当将剩余的3，300元返还给被告。对于诉请4，被告不同意。被告在8月20日之前已全部搬走，将钥匙交还原告，但原告拒收。故不存在房屋使用费。对于诉讼请求5，对违约金的诉请，被告认为没有依据，请求法院予以驳回。对于诉讼请求6，水、电费不予认可，电话费认可2013年1月至8月的，同意按照70元每月计算，共计560元。
同时被告提起反诉称，被告在支付原告押金10，000元后在原告同意及指挥下将公司机器设备搬运至租赁房屋内，并且投入资金在河边建造煤气瓶库。但原告不同意其使用煤气瓶库。被告只能将煤气瓶放置在二楼车间内进行生产。2013年7月25日经协商仍未果。同年7月27日，原告却通知被告解约。再经协商，原告同意被告免交至同年8月20日的租金，被告遂从租赁房屋内搬出。被告认为，被告不存在拖欠租金的情况。被告多次请求原告为了公司财产、人员及租赁房屋的安全，对租赁房屋采取安全保障措施，原告却予以拒绝。被告公司财产、人员在租赁房屋内存在极大的安全隐患，无法实现安全使用租赁房屋的目的。对此原告存在过错，必须赔偿由此造成的经济损失。故被告提起反诉请求：1、判令原告返还被告押金3，300元；2、判令原告赔偿被告经济损失75，000元。庭审中，被告表示押金共计13，300元，其中10，000元已经用于支付2013年7月至8月期间的最后一个月租金。现原告只要将剩余的钱款3，300元返还给被告即可。
针对被告的反诉，原告辩称：不予认可被告关于押金的说法，但被告在原告处的押金13，300元，原告也同意在本案中一并处理。对诉请2是不同意的，损失是否存在以及有多少都是有争议的，即使有，也是被告自身产生的，不应由原告承担，双方签订合同过程中对修葺瓶库是没有约定的。后原告对被告修建瓶库也是同意的，既然同意修建了，自然也是同意使用的。被告的说法都是不属实的。本案合同解除是因为被告履行拖欠租金，搬迁过程产生的费用理应由被告自行承担。
审理中，被告申请证人朱甲、葛某某出庭作证。证人朱甲、葛某某均陈述：其均是被告处的员工，被告的设备是从窗户处搬进去的，因为设备比较大，故把窗户的外围割掉了一部分再搬设备的，搬设备的时侯原告在场。证人朱甲又陈述割圈梁的时侯不知道原告是否在场；证人葛某某也陈述割圈梁的时侯其没有看。
经审理查明：包括系争房屋在内的位于上海市松江区欣玉路453弄1－5号5幢共3层厂房（建筑面积2314.16平方米）的登记权利人为原告及案外人张某某。
2011年6月9日，原告作为甲方、上海奥利玮照明电器有限公司（以下简称“奥利玮公司”）作为乙方，双方签订了厂房租赁合同一份，约定甲方将系争房屋（建筑面积1300平方米）出租给乙方使用，2011年6月10日至7月10日为装修期，免收租费；租赁期三年，自2011年7月10日至2014年7月9日止。月租金为13，330元，年租金为160，000元。合同还约定：乙方应向甲方支付保证金，保证金为一个月租金，租金应预付二个月（付二押一），支付日期在支付月10日前向甲方支付租金。合同第四条第1款约定：租赁期间所发生的水、电、煤气、电话等通讯费用有乙方承担，并在收到收据或发票时，应在10日内付款。合同第五条第2项约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。第4项约定，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。合同第七项第4款约定，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构……。第6款约定：乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5％滞纳金，并有权终止租赁协议。合同第八条第1款约定：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。原告作为甲方在合同上签字，被告作为乙方在合同上签字。奥利玮公司未在合同上盖章（另查明，奥利玮公司法定代表人为胡莉莉，股东或发起人为胡莉莉及本案被告张玮）。
合同签订后，原告即将系争房屋交付被告使用。被告于2011年6月在对系争房屋装修过程中，为了能搬运大型设备，其将房屋西南角窗户周边切除扩大，并且在房屋的卫生间内修葺水池。
庭审中，原告提供的结算清单，确认被告支付保证金及租金、水电、电话费情况如下：
1、2011年6月5日收取押金10，000元；（被告签字确认）
2、2011年9月21日收取30，000元（2011年7、8月租金及补交的押金）；（被告签字确认）
3、2011年10月23日收取26660元（2011年9月10日至11月10日租金）及电费10，320元；（被告签字确认）
4、2011年12月10日收取2011年11月10日至2012年1月10日两个月租金26，660元及电费4，176元；
5、2012年4月23日收取2012年1月10日至3月10日租金26，660元及电费4，858元、水费864元、电话费280元；
6、2012年3月29日收取2012年3月10日至5月10日两个月租金26，660元；
7、2012年5月10日至7月10日收取租金26，660元及电费19，848元；
8、2012年7月17日收取2012年5月10日至9月10日租金53，320元及电费26，248元；（被告签字确认）
9、2012年9月19日收取2012年9月10日至11月10日租金26，660元及电费10，171元；（被告签字确认）
10、2012年11月12日收取2012年11月10日至2013年1月10日租金26，660元，电费7，734元；（被告签字确认）
11、2013年2月1日收取2013年1月10日至2013年3月10日租金26，660元、电费6，361.60元、水费1，530元、电话费848元；
12、2013年4月3日收取21，759元（应付款项为：2013年3月10日至5月10日租金26，660元及电费5，094元，共计31，754元，尚欠10，000元未付）；
13、2013年6月5日收取2013年5月10日至7月10日租金26，660元及电费6，608元，共计33，269元；
14、2013年7月18日收取22，729元（应付款项为：2013年7月10日至9月10日租金26，660元及电费9，399元，共计36，059元，尚欠13，330元）
被告对上述清单中有被告签字处予以确认，其余均不予认可。
2013年7月29日，原告向被告发出解除租房合约通知，因被告逾期支付租金，故按租赁合同第七条第6项约定终止合同。
审理中，本院至系争房屋现场进行勘查，双方一致确认系争房屋内已无被告的物品。为了避免损失的进一步扩大，本院组织双方对房屋进行交接。在被告将卫生间内修葺的水池予以拆除后，原告确认其已于2013年12月11日收回系争房屋。庭审中，被告坚持认为其已经于2013年8月20日离开系争房屋，并将房屋交还原告。
上述事实，有上海市房地产权证、厂房租赁合同、结算清单、照片、解除租房合约通知及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同上虽然将奥利玮公司列为承租方（乙方），但是合同的承租方签字盖章处仅有被告签字，而没有奥利玮公司的盖章。被告并非奥利玮公司的法定代表人，被告也未能提供该公司授权其履行签订合同及其他行使合同权利义务的证据材料。而且从合同的履行过程来看，均是被告个人出面行使合同权利及义务，本案中被告亦是以其个人名义提起反诉。故本院认定被告作为承租人的主体资格并无不妥。
本案争议焦点为：1、本案合同是协议解除还是基于被告的违约而解除；2、被告是否拖欠租金，以及是否应付房屋使用费；3、被告应否将切除的圈梁予以恢复；4、被告是否应承担违约金；5、水、电费以及电话费如何结算；6、被告反诉请求要求原告赔偿经济损失应否支持。
对于争议焦点1，根据原告提供的结算清单，被告确实存在迟延支付租金以及其他费用的情况，且拖欠的期限已经满足了合同第七条第6款所约定的原告有权终止协议的条件。被告虽然对原告提供的清单中有被告签字处予以确认，其余均不予认可，但被告未能在本院限令的期限内提供其按照合同约定履行付款义务的凭证，应当承担举证不能的不利后果。故对于原告提供的结算清单，本院予以确认。原告已经于2013年7月29日书面通知被告解除租赁合同，被告确认已收到，故本院确定原、被告之间的租赁合同已经于2013年7月29日解除。被告关于合同已经双方协议解除的辩解，本院不予采信。
对于争议焦点2，庭审中，原告确认被告已经于2013年12月10日将房屋交还原告。而被告未能提供相应证据证实其于2013年8月20日离开系争房屋，且离开后将房屋交还原告，故本院确定被告应当支付原告拖欠的租金及使用费至2013年12月10日止。根据原告提供的结算清单以及原告向被告发出的解约通知，被告租金应当支付至2013年7月29日，之后未返还房屋的应当支付使用费，故对于原告计算租金及使用费的时间节点应予以调整。截止2013年9月9日，被告尚欠租金及使用费23，330元，原告主张23，300元，并无不当；原告要求被告按照13，330元／月的标准支付2013年9月10日至2013年12月10止的房屋使用费，本院予以支持，本院确定金额为39，990元。综上，本院确定本案中被告应当支付原告的租金及使用费共计63，290元。至于押金13，330元，在合同尚未确定解除前，如没有约定，押金不能用于支付租金，故本院对于被告已将押金中的10，000元用于支付租金的辩解不予采信。现因合同已解除，原告同意押金在本案中一并处理，本院予以认同。
对于争议焦点3，原告要求被告对切除的圈梁恢复原状。被告则认为切除圈梁是原告明知的且同意的。本院认为，根据合同第七项第4款约定，租赁期间，被告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构……。现在被告提出其切除圈梁是原告同意，但是没有提供相关书面证据，且其提供的证人亦未能证实经过原告同意。即便原告同意，但是被告的该行为确实给房屋的结构予以破坏，合同解除时，其应当恢复原状。庭审中，原告表示如果由原告自行恢复，则要求被告支付修复的造价费用33，311元。为了双方纠纷的顺利解决，本院确定由原告自行将房屋恢复原状，至于恢复需要花费的金额，本院酌情确定为10，000元，由被告承担。对于原告放弃诉讼请求第2项中的其余请求，是其权利的自行处分，并无不当，本院予以准许。
对于争议焦点4，原告主张违约金的依据是按照合同第八条第1款约定：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。庭审中，原告表示如果法庭不支持原告的违约金主张，则原告还是要求法庭支持原告按照合同第七条第6项主张滞纳金。本院认为，合同中的违约金条款是针对被告提前退租的情形，而非针对其他违约所约定的违约金，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。至于原告选择主张的滞纳金，本院根据被告在合同解除前拖欠费用的金额及时间，酌情确定被告支付原告滞纳金为600元。
对于争议焦点5，被告对于原告提出的水电费主张不予认可。本院认为，原告提供的照片不足以证明被告的用水用电量，但根据原告提供的结算清单，本院酌情确定被告应支付未结清的水费500元、电费4，000元。至于电话费，被告认可原告主张的70元／月的单价，故本院对于原告主张的2013年1月至9月的电话费630元的诉讼请求，予以支持。
对于争议焦点6，被告提出其投入资金在河边建造煤气瓶库，但原告不同意其使用煤气瓶库，被告只能将煤气瓶放置在二楼车间内进行生产，造成被告经济损失。本院认为，双方合同中对于煤气瓶的使用并未作出约定，被告以此为由认定原告违约并无合同和法律依据，故本院不予支持。本案是基于被告的违约而解除合同，故对于被告要求原告赔偿其经济损失的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定的，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王坚与被告（反诉原告）张玮于2011年6月9日签订的厂房租赁合同于2013年7月29日解除；
二、被告（反诉原告）张玮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王坚房屋修复费用10，000元；上海市松江区欣玉路453弄1－5号5幢2－3层厂房由原告（反诉被告）王坚自行修复；
三、被告（反诉原告）张玮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王坚租金及房屋占有使用费63，290元；
四、被告（反诉原告）张玮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王坚水费500元、电费4，000元、电话费630元，合计5，130元；
五、被告（反诉原告）张玮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王坚拖欠租金等费用的滞纳金600元；
六、原告（反诉被告）王坚于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张玮押金13，330元；
七、驳回原告（反诉被告）王坚其余诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）张玮其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，382元，减半收取691元，反诉案件受理费879元，合计诉讼费1，570元，由被告（反诉原告）张玮负担（已付879元，余款691元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金贤
二〇一四年一月二十三日
书记员 沈婷
附：相关法律条文
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一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果