西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灞民初字第02100号
原告（反诉被告）：陕西宝伦物业管理有限公司，住所地：西安市灞桥区纺新街162号电建四公司家属院1幢20602室。
委托诉讼代理人：张玲侠，陕西同顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏晓丽，女，1971年9月26日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘增良、胡振兴，陕西圣迪律师事务所律师。
原告（反诉被告）陕西宝轮物业管理有限公司（以下简称宝伦物业公司）与被告（反诉原告）苏晓丽租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝伦物业公司的委托诉讼代理人张玲侠、被告苏晓丽及其委托诉讼代理人刘增良和胡振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宝伦物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告于2014年4月17日签订的《房屋租赁合同》已于2015年6月3日解除；2、被告支付违约金30万（根据合同第十条第一款第2项：25万元/年×4年×30%）并支付房屋占用费自2015年5月1日起至腾房之日（20833.34元/月）；3、被告向其腾交房屋；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月17日，其与被告签订西安市灞桥区纺东街401号房屋租赁合同，租赁期自2014年5月1日至2019年4月30日。租赁费每年25万元整。合同第五条约定：2015年4月30日前缴纳2015年5月1日至2016年4月30日的租金。合同第十四条约定：承租人不交付或不按期支付租金达达一个月以上的，出租人有权解除合同。被告至今仍未缴纳2015年5月1日至2016年4月30日的租金，其于2015年6月3日向被告送达合同解除通知。现诉诸法院，请求支持上述诉讼请求。原告为证明其主张向本院提交如下证据：房屋租赁合同、解除租赁合同通知、（2015）灞民初字第00104号民事判决书。
被告苏晓丽辩称，原告没有转租权而转租房屋，属恶意欺骗，导致其与原告于2014年4月17日签订的《房屋租赁合同》无效,无效的过错在于原告。因此，原告要求解除合同并支付违约金的诉讼请求无法律依据，给其造成的装修损失应依法予以赔偿。对于原告要求其支付房屋占用费及腾房没有法律依据，原告为无权处分人，即使腾交房屋也应当是向原房屋所有人而非原告，故原告无权提出此项请求。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告苏晓丽向本院提出反诉请求：1、判决宝伦物业公司赔偿其装修损失260000元；2、判决宝伦物业公司返还押金1万元；3、判决宝伦物业公司返还不当得利7万元；4、宝伦物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月17日，其与宝伦物业公司签订了房屋租赁合同，约定：租期自2014年5月1日至2019年4月30日，租赁费为每年25万元。合同签订后，其按照约定支付了一年租金，并进行了装修。2014年12月3日，其收到西安市灞桥区中医医院（以下简称中医医院）的通知。此时，其方知宝伦物业公司不是涉案房屋的所有人，也无转租的权利，而且中医医院和宝伦物业公司约定的租赁期限为3年。宝伦物业公司擅自将无处分权的房屋租赁给其，该行为存在明显的欺诈。由于宝伦物业公司在未征得中医医院同意的情况下将房屋转租，中医医院因此向宝伦物业公司发出解除通知并向法院提起诉讼，中医医院已经行使了解除权。因此，其与宝伦物业公司之间的租赁关系已不合法。由于宝伦物业公司恶意隐瞒其无处分权而导致合同无效，致使合同目的无法实现，宝伦物业公司存在过错。故，宝伦物业公司应当赔偿其因装修所造成的损失26万元，并返还其已缴纳的押金10000元。另，因宝伦物业公司与中医医院约定的租金为每年18万元，而与其约定的租金为每年25万元，故应返还宝伦物业公司多收取的7万元不当得利。苏晓丽为证明其反诉主张向本院提交如下证据：房屋租赁合同、收据、西安市灞桥区中医医院出具的通知、装修工程施工合同、收款收据、西建华评报字[2016]068号评估报告、评估费票据。
反诉被告宝伦物业公司对反诉原告苏晓丽的反诉辩称，其与苏晓丽签订房屋租赁合同时，苏晓丽明知该房屋系其自中医医院处承租，其已按照合同约定向苏晓丽交付了涉案房屋，故不存在欺骗。否则，苏晓丽应当在法律规定的一年内行使撤销权。至于合同的效力，根据租赁合同司法解释的规定，转租合同超出原租赁合同的部分，超出部分无效；承租人与出租人另有约定的除外。目前，双方约定的租期尚在其与中医医院的租期内，故该部分应为有效；超出部分是其与中医医院另行协商的范围，不能认为该部分无效。对苏晓丽主张的房屋装修损失，因涉案房屋至今被其占有使用，受检物属于不稳定状态，鉴定的基准日不确定，应在苏晓丽向其腾房时以腾房日为基准日进行鉴定，装修损失不能达到鉴定条件；且苏晓丽对其承租的房屋进行装修使用，因此所产生的费用应由其自行承担。对于苏晓丽主张返还押金，因其至今尚欠租金，且房屋未腾交，故尚未达到返还的条件。对于苏晓丽主张的不当得利，因双方约定的租金为每年25万元，实际支付也是25万元，故不存在不当得利。综上，请求依法驳回苏晓丽的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2014年1月6日，原告与中医医院签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，中医医院同意将坐落于西安市灞桥区纺织城纺东街401号临街商铺（上下二层约240㎡）出租给原告使用；租赁期限为三年，自2014年1月6日起至2017年2月28日止；每年租金为180000元，每半年结算；租金交付方式采取先支付后使用的原则。2014年3月12日，被告向原告交付押金10000元。2014年3月17日，被告向原告交付了自2014年5月1日至2015年4月30日期间房屋租金25万元。2014年4月17日，原、被告签订房屋租赁合同。该合同约定，原告将上述商铺出租给被告经营餐饮（永记葫芦头泡馍馆），租期自2014年5月1日至2019年4月30日止，年租金为250000元；被告应于本合同生效之日向原告支付本年度租金，2015年4月30日前交清第二年度租金。2014年12月3日，中医医院向原告发出解除通知，载明：“贵公司2014年1月6日租赁我院临街商铺，双方租赁合同约定，承租人不能分租、转组，否则出租人有权解除合同，并由承租人承担违约责任。现我院已了解到该房屋已被承租人转租给苏晓丽，我院郑重通知贵公司：1、解除双方2014年1月6日签订的房屋租赁合同；2、接到本通知后请于2014年12月31日前交回我院临街商铺。”原告收到该通知后，表明不同意解除合同。中医医院遂于2015年1月12日向本院提出解除合同之诉，该案经（2015）灞民初字第00104号民事判决书判决，认为租赁合同无效而驳回中医医院要求解除租赁合同的诉讼请求。判决后，中医医院不服提出上诉，该案经西安市中级人民法院发回重审，尚未审理终结。2015年6月3日，原告向被告发出解除租赁合同通知。解除理由为：因被告未按照合同约定缴纳2015年至2016年度的房屋租金构成违约，并要求在合同解除5日内结清占用费并清场，否则原告将拆除装修设施且不承担任何费用和责任。随后，原告提起本案诉讼。被告至今仍占有使用该涉案房屋。
本案在审理期间，被告苏晓丽经西安市中级人民法院委托西安建华资产评估有限责任公司对涉案房屋装修价值进行评估。2016年3月30日，该公司作出西建华评报字[2016]068号评估报告（附房屋装修评估明细表），结论为：“在实施了《资产评估准则》规定的评估程序和方法后，在公开市场的前提下西安市中级人民法院委估涉案房屋装修在评估基准日2016年3月22日所表现的市场价值为￥163424元（人民币壹拾陆万叁仟肆佰贰拾肆元整）。”该评估报告使用限制说明第2条载明：“按现行有关规定，本评估结果自评估基准日起至经济行为实现日1年内有效，即评估结论有效期间自2016年3月22日至2017年3月21日。”原告对该评估意见有异议，但其未向本院提交书面异议申请书。
另查明，涉案上述商铺属城市建设规划范围，中医医院出租的房屋在建设时，至今未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设、未办理临建相关手续。
上述事实，有房屋租赁合同、解除租赁合同通知、（2015）灞民初字第00104号民事判决书“经审理查明”部分、收据、西安市灞桥区中医医院出具的通知、西建华评报字[2016]068号评估报告、评估费票据及本院庭审笔录等材料附卷佐证。
本院认为,原告与中医医院所签订的房屋租赁合同中明确约定不允许转租，但原告将该房屋转租给被告，原、被告之间签订的房屋租赁合同属效力待定的合同。原出租人中医医院因原告转租而提出解除合同之诉，据此来看，中医医院不同意转租，故原、被告签订的租赁合同无效。况且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设及未办理临建相关手续的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。中医医院使用的土地性质为国有，属城市建设规划范围，其出租的房屋在建设时，至今未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设、未办理临建相关手续，故其与原告签订的房屋租赁合同，依法认定为无效。原租赁合同因出租物违法而无效，转租合同亦无效。无效合同自始没有法律约束力。经本院向原告释明，原告仍坚持其原诉讼请求。现原告基于租赁合同有效前提下要求解除合同、支付违约金，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。针对被告苏晓丽的反诉请求，原告以苏晓丽明知涉案房屋系其自中医医院承租为由进行抗辩，但其并未提交证据加以证明，故对其该抗辩理由不予采纳。原告在没有转租权的情况下转租房屋且超出其承租期限，故其存在过错。被告苏晓丽在租赁房屋时亦应对原告是否享有所有权或者转租权尽到审慎审查义务，并应于合同中对此明确予以约定，故其也存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤消后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告使用原告的房屋应当予以返还；其实际占用房屋期间所产生的占用费，比照房屋租金的约定标准向原告支付；被告已支付原告的租金部分因其已实际使用该房屋，不予返还。对于被告主张的房屋装修损失，因原告未对评估报告提出书面异议，也未对异议部分提交证据加以证明，故对其抗辩理由不予采信；鉴于原、被告在房屋租赁过程中均存在不同程度的过错，故该项损失由原、被告按照90%和10%的比例予以分担。对于被告主张的押金，在其向原告腾交房屋时，由原告向其返还。对于被告主张的不当得利，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：
一、苏晓丽于本判决生效后二十日内向陕西宝伦物业管理有限公司腾交房屋；
二、苏晓丽于本判决生效后二十日内向陕西宝伦物业管理有限公司支付交纳自2015年5月1日至实际腾交之日期间的房屋占用费，比照合同约定的年租金25万元计算；
三、陕西宝伦物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向苏晓丽内赔偿装修损失147081.6元；
四、陕西宝伦物业管理有限公司于苏晓丽腾交房屋之日向苏晓丽返还押金10000元；
五、驳回陕西宝伦物业管理有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回苏晓丽的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5900元，原告已预交。该费用由原告负担4900元；另1000元由被告负担，连同上述应付之款一并给付原告。反诉案件受理费2675元，评估费3000元，被告均已预交。该费用由原告负担3438元；另2237元由被告负担，应于本判决生效后五日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐 严
代理审判员 单娅娜
人民陪审员 庞瑜英
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 毛玉晨