上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第1047号
原告上海百菱消防安全工程有限公司。
法定代表人董保国，董事长。
委托代理人季华，上海徐卫红律师事务所律师。
被告上海安庆实业有限公司。
法定代表人白太银，总经理。
委托代理人胡天安，男，上海安庆实业有限公司工作。
委托代理人谢洁艳，上海敏御律师事务所律师。
原告上海百菱消防安全工程有限公司诉被告上海安庆实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，后依法组成合议庭，于2013年7月4日、2013年9月26日、2013年10月31日、2014年2月27日、2014年3月12日分别公开开庭进行了审理。原告委托代理人季华、被告委托代理人谢洁艳均到庭参加了诉讼。原告法定代表人董保国到庭参加了第二次庭审，被告委托代理人胡天安到庭参加了第二、第四次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2011年4月29日及2011年5月20日分别签订《厂房租赁合同》及《厂房租赁协议》，约定由被告向原告承租位于奉贤区四团镇彭平公路XXX号内的部分厂房，两合同中约定了租金的计算方式及支付方式等，然被告在付款问题上一直有拖延的习惯，迄今为止，尚欠原告房屋到期租金人民币（下同）772，473.85元及水费、电费等。经原告催讨，至今未付。故原告诉讼来院，要求判令：1、被告立即支付房屋租金772，473.85元；2、被告支付水费9，556元。第一次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除双方的租赁合同；2、被告支付截止2013年7月30日的租金917，500元；3、被告支付电费71，032.87元；4、被告支付自2013年8月1日起至搬离日止的房屋使用费，按每月45，833元计算。第二次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除双方的租赁合同，被告搬离系争房屋；2、被告支付截止2013年9月31日的租金1，009，166元；3、被告支付2013年10月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费（按合同月租金标准计算）。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、厂房租赁合同、厂房租赁协议及附件各一份，证明原、被告双方存在租赁关系及相关的权利义务。租赁协议是增加了一部分租赁的房屋，其他都是参照之前的租赁合同。
2、关于房屋建筑性质的证明一份，证明系争房屋是合法建筑，权利人是原告，原告有出租的资格。
3、客户用电统计表、供电方案通知单、用户配电间电力工程合同一组，证明原告向相关部门申请，安装了被告要求的用电量的设备，原告尽了供电的义务。
4、转让协议、房屋土地产权转让合同、土地使用权证及附图、奉贤区人民政府关于房地产权属登记中有关划拨土地使用权意见处理单、具结证明各一份，证明系争房屋权属是合法的。
5、上海市电力公司函复供电方案通知单、供电方案答复回执联、用户配电间电力工程合同、单位客户用电业务办理告知书、电费缴付方式协议书各一份，证明原告对于供电容量的问题，向供电部门积极申请办理，协助安装，原告是在积极履行合同义务的，变更完毕是在2011年9月份。
6、申请一份，证明2012年1月的时候被告已经不经营。
7、出租房屋平方统计一份，证明被告总计租赁了6，147平方米。
8、收据存根一组，证明原告收到被告的租金是545，000元，被告所说的88，333元没有收到。
被告辩称，不同意解除租赁合同及搬离。对于租金，2011年5月到2011年10月之间，原告没有达到合同的电力约定，所以租金不予支付。2013年1月份之后的租金被告也不予支付，因为2013年1月19日报警事件之后，原告不让被告进入租赁房屋，被告对房屋失去了控制能力。被告一共支付了633，333元租金。按照被告的计算方法，从2011年11月份至2013年1月的租金是643，750元，故被告应当支付的租金是10，000元多一点。
被告针对其辩称向法庭提供了如下证据：
1、商务函两份，证明被告对于电量380千瓦的问题和厂区大道、办公区域还存在原租客导致未交付的问题向原告提出了异议。
2、公安局接报回执单一份及照片一组，证明2013年1月19日，被告出货时，原告阻拦了被告，所以被告至今无法出入厂房，被告也已经不能使用厂房，原告控制了厂房。
3、电费存根单一份，证明2011年10月的时候，原告抬头的用电容量还是120千瓦，2011年11月就是以被告名义开始支付电费了。
4、金额为88，333元的收据一份，证明已付租金是633，333元，不是原告说的545，000元。
经当庭质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1真实性无异议，但原告没有按照合同约定满足被告的用电要求，且租赁协议虽签订，但协议约定的东区厂房和厂区大道没有实际交付；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但认为反而可以证明原告没有达到合同约定的电量要求；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但认为供电容量扩大完成不是在9月份，而是在2011年10月份完成；对证据6真实性无异议，但认为只能证明被告申请停电过两个月；对证据7认为只有路西的3，561平方米是被告在使用，路东的实际没有交付给被告；对证据8真实性无异议，但认为被告肯定支付88，333元，其中的200，000元是预付租赁路东房屋的费用，但合同签订后没有实际交付使用。对于被告提供的证据，原告对证据1认可收到了，但对于函的内容不认可，电量问题原告已经实际在办理了，对于被告称路东房屋没有交付也不认可，签订协议之后原告就交付房屋了，在原告收到函之后，被告没有再进一步要求原告其他的事情，说明这些问题已经解决了；对证据2接报回执单真实性无异议，但认为可以证明门本来就没有锁，不存在不能出入的问题，是由于被告在欠付巨额租金的情况下要把大型机器运出去，原告才阻止的，对照片客观性有异议，认为大门在每天傍晚都会锁的，被告租赁厂房的锁应该是被告自行锁上的，当时被告已经停产；对证据3认为只认可供电部门出具的单据；对证据4真实性无异议，但认为这个是原告为了收款开给被告的，被告实际还没有支付。上述原告提供的证据及被告提供的证据1、2中的接报回执单、4，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于被告提供的证据2中的照片，因原告未予认可，故本院不予认定。对于被告提供的证据3，原告虽持异议，但未能举证反驳该证据的真实性，故本院依法予以确认。
另，本院与原、被告双方于2014年1月24日前往系争房屋现场查看并制作勘察笔录一份，并由本院拍摄现场照片一组。现场：厂区大门直对厂区大道，大道西侧厂房大门上有两把锁，小门上有一把锁。西侧厂区内有设备若干、木材若干、产品库存若干。厂区大道东侧是办公楼及车间，现已由案外厂家使用。厂区有总电表一个、东侧车间分电表一个及北面堆场分电表一个。北面堆场由其他企业在使用。
同时，被告在该笔录中称，西面厂区大门上的一道锁是被告的，一道锁是原告的，小门上的锁是原告的。东面厂区在2011年5月20日签订补充租赁协议后，由被告进行了简易装修，包括油漆及墙面粉刷，以及搬入了大约50，000元左右的办公用品。本来双方约定将厂区大道交付给被告之后，要把北面堆场的门封掉，把被告租赁的东面及西面厂房连接起来放被告的流水线，但是由于镇里不同意为北面堆场另开大门，所以双方的约定没有履行，东面厂区被告没有使用。当时被告已经把设备采购进厂区，现在只好堆放在西面厂区。由于厂区内分电表没有“峰平谷”的显示，而且被告之前也不知道分电表的存在，所以原告从来没有跟被告结算过电费。
被告对勘察笔录及照片均无异议。原告对照片及勘察笔录中的现场记录无异议。但对笔录中被告的陈述有异议，认为被告租赁的西厂区大门上的锁是原、被告各锁一道，小门上的锁是原告锁的，但当时原告锁是有原因的，因为2012年底被告已经停止经营，人员全部撤离，这个情况在被告提供的证据中也有体现。原告锁门是为了防盗及保管被告的财物。如果被告需要正常经营，随时都可以开的。对于东面厂区，在原告交付之后，被告简单地收拾了一下，但最后将东厂区还给原告的时候，没有留滞什么办公用品。东面厂区是在2012年年中的时候，原告找被告谈，如果被告一直不用，就还给原告，由于被告经营状况确实很不好，被告就在2012年6月或7月将东厂区还给原告了。原告是在2012年10月将东面厂区再出租出去的。原告诉请中东面厂区的租金就是截止到2012年3月。当时被告从未提出过要把东、西两个厂区连起来，原告也不会同意这种做法的，因为厂区里还有别的租户。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2011年4月29日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告将坐落于上海市奉贤区四团镇彭平公路XXX号的厂房（平面图见合同附件）出租给被告使用；租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止；年租金为500，000元，租金按季支付，先付后用，每年按5%递增率增加租金；原告应满足被告的生产要求，必须满足被告用电量达到380千瓦时。2011年5月20日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，约定原告将原出租给被告厂房对面剩余厂区大道及厂区大道东侧和一幢办公楼租赁给被告使用；建筑面积约为2，500平方米，车棚约110平方；租赁费每年400，000元；付款条件及其他约定，按2011年4月29日签订的原合同执行；租赁费计算时间从2011年7月1日起计算。上述合同及协议签订后，原告将合同约定的厂区西侧厂房及协议约定的东侧房屋中的办公楼（面积672平方米）交付被告使用。2011年5月至2011年10月，被告租赁厂房的用电量为120千瓦时；2011年11月开始，经原告申请及办理，被告租赁厂房用电量满足380千瓦时并将用电户名变更至被告名下。2012年6月左右，被告将东侧房屋中的办公楼归还原告。2013年1月19日，原告因认为被告欠付巨额租金，阻止被告向外运送东西。当天，被告报警，民警到场处理。后被告租赁的西侧厂区大门由原告及被告各锁一道锁，西侧厂区小门由被告锁一道锁。被告至今共计向原告支付租金633，333元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的厂房租赁合同及厂房租赁协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于，被告是否存在拖欠租金的行为，该行为是否构成违约，进而判断系争租赁合同是否应当解除。
首先，被告是否存在拖欠租金的行为。原告认为，按照租赁合同约定，被告至今已拖欠租金逾百万；被告则认为其不需支付东侧房屋租金、不需支付西侧房屋在用电量未达标准前的租金、不需支付2013年1月19日起的租金。对此，本院认为：一、对于东侧房屋，经审理查明，被告在厂房租赁协议签订后对东侧办公楼进行了简易装饰，故东侧房屋中的办公楼已交付，被告应当支付东侧房屋中的办公楼的相应租金。因被告未能举证证明归还该办公楼的时间，故本院采纳原告的意见，认定该办公楼于2012年6月归还，现原告要求被告支付东侧厂房截止至2012年3月30日的租金，系对自己权利的合法处分，本院予以准许。东侧房屋根据合同约定年租金为400，000元，面积为2，610平方米，实际交付的办公楼面积672平方米，故被告实际占用的东侧房屋面积对应的年租金为102，988元。东侧办公楼自2011年7月1日起至2012年3月30日期间的租金应为77，240元。二、对于西侧房屋，虽在初期未能达到合同约定的用电量，但该阶段被告仍在使用房屋进行生产，被告只能要求适当减少租金，故该阶段的租金由本院酌情予以减少，按原租金的百分之四十计取。2013年1月19日，因原告阻止被告往外运东西并对西侧厂房进行封门，故原告要求被告支付西侧厂房自2013年1月19日起至今的租金的诉讼请求，本院不予支持。故西侧厂房2011年5月1日起至2011年10月31日的租金为100，000元；2011年11月1日起至2013年1月19日的租金为621，875元；合计后，西侧厂房自2011年5月1日起至2013年1月19日的租金为721，875元。综上，被告截止2013年1月19日的应付租金为799，115元，被告已付租金633，333元，尚应付原告租金165，782元。对于原告称向被告开具的88，333元的收据实际未收到该笔租金的意见，本院认为，原告该意见不符常理，且未能举证证明，故本院对原告该意见不予采信，本院认定被告已付租金共计633，333元。被告作为承租人，应当按照约定的期限支付租金，但被告未能按时足额向原告支付租金，应承担相应的民事责任。故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。
其次，双方的厂房租赁合同是否应当解除。原、被告双方签订有厂房租赁合同及厂房租赁协议，因被告已将厂房租赁协议涉及的房屋归还原告，故该厂房租赁协议已实际解除。对于双方签订的厂房租赁合同是否应当解除，原告认为被告欠付租金，至今也没有继续租赁的诚意，这两年从未与原告协商过，故租赁合同应当解除；被告认为被告一直愿意支付租金，因被告无法控制厂房故没有支付租金，希望合同不解除。对此，本院认为，被告拖欠租金属实，且在本案审理期间，被告虽一直表示愿意继续履行，但坚持其未欠付2013年1月19日之前的租金的意见，故本院认为，被告作为承租人，未能按约履行支付租金的义务，且在原告催讨后仍不愿意支付，显属违约，故对原告要求解除双方厂房租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定判决如下：
一、解除原、被告于2011年4月29日签订的《厂房租赁合同》。
二、被告上海安庆实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区四团镇彭平公路XXX号房屋。
三、被告上海安庆实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海百菱消防安全工程有限公司房屋租金人民币165，782元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11，620元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 杨士芳
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 葛斌峰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。