云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云09民终290号
上诉人（原审被告）：贺林，男，1967年2月7日生，汉族，四川省泸州市人，现住云南省临沧市凤庆县。
委托诉讼代理人：贺文雷(贺林之子)，男，1992年1月18日生，汉族，四川省泸州市人，现住云南省临沧市凤庆县。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：临沧海洋物业管理有限责任公司。住所地：临沧市临翔区旗山花园小区物业管理综合楼。
法定代表人：向四海，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：马弘，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人贺林因与被上诉人临沧海洋物业管理有限责任公司（以下简称临沧海洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤庆县人民法院（2018）云0921民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭于2018年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人贺林及其委托诉讼代理人贺文雷、被上诉人临沧海洋物业公司的委托诉讼代理人马弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人贺林上诉请求：1、撤销凤庆县人民法院（2018）云0921民初185号民事判决，发回重审或依法进行改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、被上诉人临沧海洋物业公司服务差、管理差，应按比例酌减物管费。且2016年因管理差，把时代广场9幢401、402两套房屋的下水管道弄坏，导致贺林房屋受损，贺林告知临沧海洋物业公司后，物管人员不来处理，贺林自行找人对受损房屋进行修缮，花去修理费7632元，后贺林与临沧海洋物业公司向四海等人口头协商，临沧海洋物业公司同意7632元装修费用于抵扣物管费。因贺林参与牵头成立业主委员会，新成立的业主委员会认为临沧海洋物业公司服务差，要换另外一家物业公司入驻，临沧海洋物业公司因此对双方原来达成的口头协议不予认可，起诉贺林未缴纳2014、2015、2016年的物管费；2、贺林购买两格商铺时，按照消防规定，应配备4个灭火器，但是临沧海洋物业公司移交房屋时只交给贺林一个灭火器，贺林为了符合消防检查规定自行到消防队购买了3个，价值1500元，该部分费用应由临沧海洋物业公司承担，抵扣物管费用；3、贺林对一审诉讼费的分担不服。为维护贺林的合法权益，请二审依法改判。
临沧海洋物业公司答辩称：对一审认定事实及法律适用无异议，请求驳回上诉人贺林的上诉请求。
临沧海洋物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告贺林交纳欠交的物业管理费5484元；2、判令被告贺林承担违约金10334元；3、本案诉讼费由被告贺林承担。
一审法院认定事实：2012年12月31日，原告临沧海洋物业公司与被告贺林签订《物业管理协议》，按照协议约定，被告将凤庆县时代广场9幢1单元3号、4号房屋物业管理权交由原告进行管理，原告按产权证载明的面积以每平方米1元的标准向被告收取物业管理费。协议第三条约定物业管理费包括：1、公共卫生保洁及绿化维护费；2、公共设施日常维修费、养护费（大、中型维修除外）；3、公共管道堵塞疏通费；4、公共型服务费（更换水龙头、开关等工时费，材料由业主自备）；5、秩序维护费。收费方式为每年第一个月交纳全年物业管理费。协议第四条约定原告按每户每月收取垃圾清运费6元（如物价局有新价位出台，按新调价位收取）。经核实，被告贺林购买的两套房屋面积分别为55.72平方米和80.62平方米，物业管理费月单价应为136.34元，每年应交物管费1636元，垃圾清运费每年144元。因贺林认为临沧海洋物业公司没有完全履行管理义务，加之没有为自家商铺配发灭火器，故从2014年起至2016年未交纳物业管理费和垃圾清运费，共拖欠2014年、2015年、2016年的物业管理费4908元、垃圾清运费432元。
一审认为，凤庆县凤山镇时代广场的建设单位凤庆县瑞信房地产有限公司于2012年7月1日与临沧海洋物业公司签订了时代广场物业管理服务委托合同，临沧海洋物业公司取得时代广场物业管理权后，与被告贺林签订了物业管理协议并提供了物业服务，被告贺林理应交纳物业管理费用。被告贺林提出临沧海洋物业公司的物业服务质量问题，如机动车停放管理、环境卫生管理、小区公共秩序管理等存在问题，要求只交纳50%的物管费。但物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的上述特性，在对物业服务质量进行评价时不宜依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。贺林辩称物业公司的相关服务未达到合同约定标准，并提供了几张照片予以证明，该照片未记载拍摄时间、地点，仅能证明原告服务存在瑕疵，并不能证明原告服务的小区长期、连续存在服务不到位的严重违约行为，因此贺林以临沧海洋物业公司的物业服务不达标为由要求减免部分物业费，不予支持。关于贺林提出的2016年因物业公司把时代广场9幢401号、402号房的下水管道堵死导致自家大面积漏水，共花去修理费7632元。当时已与临沧海洋物业公司达成口头协议，该修理费用来抵销后面几年物管费的主张，因贺林不能提供充分证据证明，对贺林的该项主张不予采纳。关于贺林辩称临沧海洋物业公司没有配发灭火器的问题，因与本案不属同一法律关系，且在双方签订的物业管理协议中也未明确约定必须由临沧海洋物业公司配发灭火器，对此意见不予采纳。本案中贺林未交纳物业管理费系其对临沧海洋物业公司的服务存在异议，并非恶意欠交，故对临沧海洋物业公司要求贺林给付违约金的诉讼请求不予支持。贺林应向临沧海洋物业公司交纳2014年、2015年、2016年的物业管理费4908元、垃圾清运费432元。另，结合双方当事人陈述及庭审查明的事实，一定程度上也反映出临沧海洋物业公司在物业服务某些方面的确存在有待改进之处和尚需提高服务水平的空间。临沧海洋物业公司应树立便民服务意识，积极有效地对机动车停放、消防通道安全、小区环境卫生进行管理，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复和解决，不断提升物业服务水平和质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解和支持。同时，业主也应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，不能以物业管理服务存在问题而拒绝交纳物业费，否则将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区的发展，对其他已交纳物业费的业主而言也是不公平的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贺林于本判决发生法律效力后十日内向原告临沧海洋物业管理有限责任公司给付2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费4908元、垃圾清运费432元；二、驳回临沧海洋物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费195元，减半收取98元，由被告贺林负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人贺林提交以下证据：1、江某的证人证言，欲证明2016年实际产生的房屋修缮费7632元；2、购房合同一份，结合一审所交的交接单，欲证明房屋交接时消防器材缺失，所购买灭火器的费用1500元应折抵物管费。被上诉人临沧海洋物业公司质证认为：证据1的三性不予认可。证据2三性予以认可，但不能证明灭火器应由临沧海洋物业公司配发，不同意折抵费用。被上诉人临沧海洋物业公司二审中未提交证据。
本院认为，贺林提交的证人证言，因证人江某未出庭接受质询，对江某的证言，本院不予采信；购房合同的真实性、合法性本院予以确认，但仅能证实欠物业管理费的房屋系贺林购买，从购房合同条款中并无涉案争议的消防器材灭火器的约定内容，对该证据的证明力，本院不予确认。
经审查，一审认定的法律事实均有相应证据证实，本院予以确认，不再重复赘述。
本案二审中双方当事人的争议焦点为：1、临沧海洋物业公司是否已按《物业管理协议》履行义务，贺林要求按比例减免物管费的上诉主张应否支持；2、贺林提出已与临沧海洋物业公司达成口头协议用2016年房屋修缮费7632元折抵物管费的上诉主张应否支持；3、贺林提出临沧海洋物业公司配发灭火器不全产生的费用1500元应抵扣物管费的上诉主张应否支持；4、一审案件受理费的分担是否正确。
针对本案二审争议焦点，本院评判如下：
一、关于临沧海洋物业公司是否已按《物业管理协议》履行义务，贺林要求按比例减免物管费的上诉主张应否支持的问题。
本院认为，本案中，临沧海洋物业公司与贺林系自愿签订《物业管理协议》，双方均应按照合同约定内容履行约定义务，临沧海洋物业公司已按合同约定内容提供了物业服务，贺林应承担交纳物业管理费的义务。临沧海洋物业公司在管理凤庆时代广场过程中，在机动车停放、消防通道安全、小区环境卫生管理虽存在不足，但从整个物业服务的情况看，临沧海洋物业公司的各项基本物业服务工作并未构成严重瑕疵和根本违约。对贺林要求按比例减免物管费的上诉主张，本院不予支持。
二、贺林提出已与临沧海洋物业公司达成口头协议用2016年房屋修缮费7632元抵销物管费的上诉主张应否支持的问题。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案中，贺林对其已与临沧海洋物业公司达成口头协议，约定内容为用因2016年下水管道堵死导致自家大面积漏水所产生的修理费7632元，抵销后面几年物管费的上诉主张承担举证责任，因贺林不能提供证据证实该上诉主张，应承担举证不能的不利后果。
三、贺林提出临沧海洋物业公司按照规定配发灭火器不全的费用1500元应抵扣物管费的上诉主张应否支持的问题。
本院认为，在双方签订的物业管理协议中未明确约定必须由临沧海洋物业公司配发灭火器，贺林所提交的证据不足以证实临沧海洋物业公司系灭火器的配发主体，故本院对贺林提出临沧海洋物业公司按照规定配发灭火器不全的费用1500元应抵扣物管费的上诉主张，不予支持。
四、一审案件受理费的分担是否正确的问题。
本院认为，一审法院依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，决定贺林对本案一审诉讼费的负担正确。
综上所述，上诉人贺林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费195元，由上诉人贺林负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建红
审判员 杨宇红
审判员 龙 伟
二〇一八年八月十三日
书记员 杨清东