福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2704号
上诉人（原审被告、反诉原告）ＸＸ武，男，汉族，1969年2月13日出生，住福建省闽侯县。
委托代理人魏太清，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金大业（福州）贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人张环城，总经理。
委托代理人林健冰，福建融成律师事务所律师。
上诉人ＸＸ武因与被上诉人金大业（福州）贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年4月7日，原、被告双方签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将位于福州市鼓楼区八一七北路268号冠亚广场1#2#3#7#8#楼连接体地下一层约1830平方米（84间店铺）出租给原告，租赁期限为4年，从2011年4月20日至2015年4月19日止，租金按年递增，2013年4月20日至2014年4月19日，每月租金为18300元，每月的最后5日内向被告支付下个月的租金。在租赁合同签订起三日内，原告应向被告支付履约保证金600000元。在租赁期间，如原告逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期当时日租金的三倍向被告支付违约金，如原告逾期支付租金超过十五日，被告有权解除合同，原告应在收到被告解除租赁合同通知之日起五日内退出租赁场所，将租赁物归还被告。合同签订后，原告依约向被告支付履约保证金600000元。原告于2013年10月16日－19日收到实际业主庄重、ＸＸ照、郑玉蕊、郑玉颖的《通知书》及《关于解除合同的通知》后，于2013年10月25日起诉解除与被告的租赁合同，之后被告与实际业主已于2013年11月26日解除了另80间商铺的租赁合同。在2013年11月30日，被告与广大业主就租赁商铺进行了交接，被告将租赁商铺归还给了业主，原告继续使用该租赁商铺。
另查明，2010年4月30日，福州市鼓楼区八一七北路268号冠亚广场1#2#3#7#8#楼连接体地下一层铺位业主与ＸＸ武签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为5年，2010年4月20日至2015年4月19日止。ＸＸ武如整体转租必须经业主同意。
原审法院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。对原告要求解除与被告签订的租赁合同，由于诉讼中，被告与实际业主已于2013年11月26日解除了商铺的租赁合同，并于2013年11月30日与实际业主进行商铺交接，导致原、被告之间的租赁关系无法继续履行，因此，原告请求解除双方签订的商铺租赁合同原审法院予以支持。对原告请求被告退还履约保证金的请求，原审法院认为，合同履行过程中，由于原告于2013年10月16日－19日收到商铺实际业主庄重、ＸＸ照、郑玉蕊、郑玉颖的《通知书》及《关于解除合同的通知》，要求该4间商铺的租金应当直接交给实际业主。对被告的出租商铺的权利产生异议，并于2013年10月25日提出诉讼，原告并无违约，且被告解除与实际业主的租赁关系才导致原、被告之间的合同解除，因此，被告应将履约保证金600000元归还原告。对反诉原告提出要求反诉被告支付2013年10月20日至2013年11月30日止的租金及违约金，原审法院认为，反诉被告未支付租金是由于收到实际业主的《通知书》及《关于解除合同的通知》对反诉原告履行合同能力产生异议，依法行使不安抗辩权才中止支付租金，反诉被告为此还向法院提出诉讼，因此，反诉被告不存在违约，反诉原告要求支付违约金原审法院不予支持。由于反诉被告在2013年10月20日至2013年11月30日期间仍然使用讼争商铺，根据合同约定，应当支付该期间的租金244000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告金大业（福州）贸易有限公司与被告ＸＸ武签订的《商铺租赁合同》；二、被告ＸＸ武于本判决生效之日起十日内向原告金大业（福州）贸易有限公司支付履约保证金600000元；三、反诉被告金大业（福州）贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告ＸＸ武支付租金244000元；四、驳回反诉原告ＸＸ武的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件本诉费36634元，适用简易程序减半收取18317元由被告ＸＸ武负担。反诉费4960元，适用简易程序减半收取2480元，由反诉原告80元，反诉被告金大业（福州）贸易有限公司负担2400元。
上诉人ＸＸ武上诉称：一、上诉人与鼓楼区八一七北路268号冠亚广场1#2#3#7#8#楼连接体地下一层业主就本案所涉及商铺签订了《商铺租赁合同》，虽然约定上诉人转租必须经业主同意，但上诉人的转租行为被上诉人是明知的。被上诉人收到商铺业主的通知也仅仅涉及到4间，占总出租店铺总数的比例不到5%。被上诉人在收到解除通知后，仍在实际占有并使用所有的租赁商铺，被上诉人以极个别业主的通知为由就行使所谓的不安抗辩权拒不履行合同义务是没有法律依据的严重违约行为。二、双方所签订的房屋租赁合同合法有效，被上诉人应当依合同履行支付租金的义务，且被上诉人存在多次逾期给付租金的情形，故一审认为被上诉人行使不安抗辩权中止支付租金不构成违约是错误的。三、因被上诉人违约逾期支付租金，上诉人于2013年11月16日通知被上诉人解除合同，而非因被上诉人解除与实际业主的租赁关系才导致双方的合同解除，被上诉人无权要求返还保证金600000元。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决第二项、第四项，维持第一项、第三项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人退还履约保证金600000的诉讼请求，改判支持上诉人要求被上诉人支付拖欠租金244000元的逾期违约金，或将本案发回重审。一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人被告金大业（福州）贸易有限公司答辩称：一、被上诉人与上诉人约定的支付租金的时间是在每月的20日，被上诉人在2013年10月16日至19日期间，陆续收到涉及本案的商铺在内的由实际业主发出的解除合同的《通知书》及《关于解除合同的通知》，被上诉人有理由相信上诉人丧失履行合同的能力，被上诉人中止支付租金是依法行使不安抗辩权。二、上诉人不仅擅自进行转租获取暴利，还拖欠房租达三个月，因其严重违约导致其与实际业主的租赁合同被解除。三、上诉人不存在严重的经济损失，而被上诉人因上诉人的违约行为，造成了巨大的经济损失。自2013年10月至11月期间，部分实际业主向上诉人发出解除租赁合同的通知函，后上诉人与实际业主进行了交接。实际业主要求被上诉人限期清货并腾空商铺，之后商场已完全无法经营。2014年1月初被上诉人被迫完全搬离诉争租赁商铺，造成重大损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应予以维持。
在二审中，上诉人向本院提供了3份证据：1、金榕树（福州）潮流前线平面图。2、冠亚广场3号楼地下一层业主签名册。3、122#、123#、131#、142#商铺租赁合同。证据1-3证明上诉人系分别与各个业主签订租赁合同，被上诉人所收到的业主解除通知书只占90间店面的极少数，仅是发出通知的极少数业主个人意思表示，不能证明上诉人丧失履行合同能力，上诉人系分别转租。被上诉人对证据1-3真实性、关联性都有异议。因证据1系上诉人单方制作，被上诉人对该证据真实性有异议，故本院对该份证据真实性不予确认。上诉人提交了证据2、3的原件，故对其形式真实性本院予以确认。
因上诉人与被上诉人对原审认定的事实均无异议，本院根据本案现有证据，对原审判决认定的事实予以确认。
本院另查明，2013年10月30日以前，本案讼争租赁合同涉及的84间店面以及上诉人与张环城于2011年7月7日签订的《商铺租赁合同》所涉及的6间店面，共计90间商铺系用于开设“台湾商城”。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人未及时支付租金是否构成违约。因讼争租赁合同涉及的84间店面以及上诉人与张环城于2011年7月7日签订的《商铺租赁合同》所涉及的6间店面，共计90间商铺系用于开设“台湾商城”，上诉人对此并无异议。上诉人亦确认“台湾商城”按照产品类别和台湾地区名称划分购物区域，90间店面内出售的商品不尽相同，但在同一处付款，且开具的票据也相同。据此，可以认定被上诉人承租的讼争84间店面与另案涉及的6间店面系作为一个整体使用。且上诉人与被上诉人在二审中均确认实际业主要求解除租赁关系的五间店面系分布在“台湾商城”的不同区域。原审法院认为，上诉人与被上诉人在履行租赁合同过程中，被上诉人收到实际业主要求其直接支付租金的主张后，以上诉人有丧失履行合同能力的情形为由，行使不安抗辩权中止支付租金的行为不构成违约，该认定符合法律规定。上诉人主张被上诉人逾期支付租金构成违约，根据讼争合同约定，上诉人有权解除合同，被上诉人无权要求返还保证金600000元的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41594元，由上诉人ＸＸ武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张佳佳
代理审判员 汪 霞
代理审判员 雷晓琴
二〇一四年九月一日
书 记 员 林赵健