广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第117号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军广州军区空军后勤部。住所地：广东省广州市小北路***号。
法定代表人：张国民，部长。
委托代理人：罗建中，广东君之杰律师事务所律师。
委托代理人：万云文，北京市中伦文德广州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市天河北路***号**楼。
法定代表人：陈中兴，董事长。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广东省广州市白云区广园中路***号。
负责人：廖永红，行长。
委托代理人：汪涛、李波，均为该行职员。
原审第三人：中国农业银行广州市淘金支行。住所地：广东省广州市越秀区淘金坑**号。
负责人：林锡武，行长。
委托代理人：谭文光、陈琦，均为该行职员。
上诉人中国人民解放军广州军区空军后勤部（以下简称广空后勤部）因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司），原审第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、中国农业银行广州市淘金支行（以下简称农行淘金支行）合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2006）穗中法民五初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。广空后勤部委托代理人罗建中、万云文，建行白云支行的委托代理人汪涛、李波，农行淘金支行的委托代理人谭文光、陈琦到庭参加诉讼。国龙公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2006年3月2日，广空后勤部向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认国龙公司与广空后勤部原下属司令部管理科（根据军队编制体制整编命令，管理科已经被撤销，以下简称管理科）签订的关于转让、收购“国龙大厦”中军队房产的《补充合同》无效；2、国龙公司将占“国龙大厦”总建筑面积42％的军队房产交付给广空后勤部，并由广空后勤部按规定办理军产登记；3、确认国龙公司将“国龙大厦”中的军队房产抵押给建行白云支行、农行淘金支行的担保无效；4、本案诉讼费由国龙公司负担。在原审庭审中，广空后勤部表示，对于国龙公司已经出售的房屋，由国龙公司进行补偿，据此，广空后勤部变更诉讼请求为：1、确认国龙公司与管理科签订的关于转让、收购“国龙大厦”中军队房产的《补充合同》无效；2、确认国龙公司将“国龙大厦”中的军队房产抵押给建行白云支行、农行淘金支行的担保无效；3、判令国龙公司将“国龙大厦”地下室1-2层、地上1-6层中心线以西部分的约13001.85平方米的军队房产（即地下室一层1733.94平方米、地下室二层1766.21平方米、地上第一层1262.27平方米、第二层1555.1平方米、第三层1665.53平方米、第四层1672.93平方米、第五层1672.93平方米、第六层1672.93平方米）返还给广空后勤部并办理军产登记；4、判令国龙公司因不能返还144套房屋而向广空后勤部补偿资金75312022元（广空后勤部应向国龙公司返还其所交付的收购房屋款40628000元，国龙公司应向广空后勤部补偿资金115940022元，两相抵销后，国龙公司应当返还广空后勤部补偿资金75312022元）。主要事实和理由是：广空后勤部原是广州市小北路243号大院军队房产产权、军用土地使用权的管理单位和使用人。1995年，广空后勤部根据军队建设需要，拟提供本机关大院内临环市中路的军用土地，与地方单位“合作建房”。在与国龙公司达成合作意向后，广空后勤部经空军后勤部向解放军总后勤部上报了“合作建房”的审批手续。1995年4月4日，解放军土地管理局根据总后勤部的批准文件，为该项目核发了《军用土地补办出让手续许可证》。1995年9月6日，广空后勤部委托管理科与国龙公司签订了《合作建房合同书》，约定：广空后勤部提供土地约3000平方米，国龙公司提供全部建设资金，双方合作建设建筑面积不少于40000平方米的高层综合楼；综合楼建成后，广空后勤部分得42％，国龙公司分得58％，具体分配方案是广空后勤部分得大楼的西半边、国龙公司分得东半边，自地下室至顶层垂直分配，22层（含地下室）以下按1：1分配，国龙公司按比例缺少部分在22层以上补足等。1997年12月8日，广空后勤部与国龙公司共同作为用地单位向广州市城市规划局申领了《建设用地规划许可证》。根据上述《军用土地补办出让手续许可证》，1998年6月8日，广空后勤部与国龙公司作为受让方与广州市国土局签订了《广州市国有土地使用权出让合同》。2002年12月16日，广空后勤部与国龙公司作为受让方与广州市国土局签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》。1998年3月28日，国龙公司与管理科签订《补充合同》，约定国龙公司出资6000万元，收购广空后勤部应分得的合建房屋42％的股权及产权，国龙公司出资330万元，作为广空后勤部通信连楼房的拆迁费用，广空后勤部为此增加合建房屋的军用土地使用面积300平方米。该补充合同没有报解放军总后勤部批准。国龙公司在办理各项工程建设手续后，动工建设国龙大厦，该大厦建成后，国龙公司在广州市国土房管局办理了大确权手续。国龙公司在大确权后，没有按照《合作建房合同书》的约定，向广空后勤部交付应分得的房屋，也没有协助广空后勤部办理权属登记手续，却将广空后勤部应分得的房屋和广空后勤部应分得但尚与国龙公司按份共有的地下室1-2层、地上1-6层房屋分别抵押给第三人。根据我国刑法、行政法规、军事法规和规章有关军队房地产的规定，军队房产的所有权统归中央军委、总部；利用军用土地与地方合建房屋，军队单位分得的房屋，仍为军队房产，由军队住用单位办理军产登记，未经总后勤部审批而转让军队房地产的行为，是擅自转让军队房地产，构成违法犯罪，应予以收回。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条和第五十一条的规定，无处分权的人出卖他人房屋且权利人不追认的，买卖合同无效；《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。国龙公司与管理科签订的《补充合同》主要内容是对国龙大厦中未依法登记领取权属证书的军队分成房屋进行转让和收购，该合同违反法律强制性规定，属无效合同。根据我国担保法和有关司法解释，国龙公司将国龙大厦中由总后勤部所有，由总后勤部与国龙公司按份共有的房产抵押给第三人，该行为无效。国龙公司应根据《合作建房合同书》的约定将广空后勤部应分得的房屋交付给广空后勤部，并办理登记手续。
国龙公司辩称：（一）《补充合同》已经公证处公证，具有法律效力；（二）《补充合同》经广空后勤部内部审批，并对外出具两份证明，证明《补充合同》已经生效；（三）《补充合同》已经实际履行。广州市房管局已根据《补充合同》的约定，将讼争房屋转移到国龙公司名下，并为国龙公司办理了预售和确权手续，而广空后勤部也按照《补充合同》的约定收取了部分转让款；（四）广东省高级人民法院对农行淘金支行房屋抵押权的判决，已确认了《补充合同》的部分履行具有法律效力。建行白云支行在广州市国土房管局登记的房地产他项权，也确认了《补充合同》的部分履行具有法律效力。所以，双方签订《补充合同》后，双方都在实际履行该《补充合同》，请法院驳回广空后勤部的无理请求。
建行白云支行述称：1、《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，且经过广空后勤部确认，应当确认《补充合同》有效；2、《补充合同》签订后，国龙公司已经投入资金建设，国龙大厦已经建成，国龙公司也已经支付3600多万元给广空后勤部，根据广空后勤部出具的证明，房管局为国龙公司办理了国龙大厦的产权，故《补充合同》已经实际履行；3、该方与国龙公司签订《人民币借款合同》及《最高额抵押合同》是在查明国龙大厦已登记在国龙公司名下的情况下，该方有充分理由相信国龙公司对国龙大厦有完全、合法的产权，该方也按照担保法的规定办理了抵押登记手续，领取了他项权证，该方抵押权应当得到保护，该方抵押权亦得到相关生效判决的确认；4、如果《补充合同》必须报总后勤部批准而没有报的话，这是广空后勤部内部的审批问题，属于广空后勤部的责任，广空后勤部不能以此主张《补充合同》无效；5、广空后勤部的起诉已经超过诉讼时效。据此，广空后勤部的诉讼请求应当予以驳回。
农行淘金支行述称：该行与国龙公司于2000年11月3日、2000年11月7日、2001年6月21日签订3份最高额抵押担保合同，向国龙公司发放贷款本金合计15700万元，并办理了抵押登记手续，领取他项权证。2000年12月29日，该行又向国龙公司发放1笔贷款，本金1900万元，同时签订了抵押合同，领取了他项权证。上述贷款到期后，国龙公司未偿还本息，该行依法提起诉讼，上述借款中的14笔经过广州市中级人民法院调解，并出具调解书，确认该行的上述债权，并明确了该行对贷款抵押物的优先受偿权。另外3笔贷款经广东省高级人民法院终审判决，判令该行对贷款抵押物享有优先受偿权。该行是在房管局确认了国龙公司的产权后办理抵押的，并依法办理了抵押登记手续，该行办理抵押登记不存在过错，广空后勤部不能以其与国龙公司内部纠纷对抗外在的房地产登记公示。请求法院维护该行的抵押权，维持该行对抵押物的优先受偿权。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：1995年9月6日，管理科（甲方）与国龙公司（乙方）签订《合作建房合同书》，约定：甲方提供在用土地约3000平方米，建一栋27层综合楼，建筑面积不少于40000平方米，建设资金全部由乙方负责，建成后按实际建筑面积分成各自使用，甲方占42％，乙方占58％，乙方分得的房屋使用50年期满后，该片土地的使用权连同地上建筑物、附属物全部无偿收归甲方指定单位所有；原则上按甲乙方所得面积，自地下室至顶层垂直分配，…，甲方分用西半边，乙方分用东半边，22层（含地下室）以下按1：1分配，乙方按比例缺少部分在22层以上补足；…；合同经双方法定代表人签字、公证部门公证，部队上级有关部门批准后生效，并产生法律效力等。中国人民解放军广州军区空军房地产管理处和广州市万兴经济发展公司分别作为甲乙双方的担保人在该合同上签字盖章。
1995年4月4日，中国人民解放军土地管理局核发《军用土地补办出让手续许可证》给广州市国土局，称：经（1995）后营字第149号文件批准，广空后勤部座落在广州市小北路746号，面积7000平方米土地用于合作建房，请准予补办出让手续，免交土地出让金。
1997年12月8日，广州市城市规划局核发穗地规证字（1997）第223号《建设用地规划许可证》，记载：用地位置为小北路243号院内临环市中路地段，用地单位为广空后勤部和国龙公司。1998年8月14日，广州市城市规划局核发《建设工程规划许可证》，记载：建设单位为广空后勤部和国龙公司，建设位置为环市中路地段，建设规模地上31层、地下2层等。
1998年3月28日，管理科（甲方）与国龙公司（乙方）签订《补充合同》，约定：甲方同意乙方出资人民币6000万元，收购原合同中甲方应分得的42％的股权及产权（建筑面积16800平方米）；甲方同意乙方出资人民币330万元，拆除通信连住用的三层楼房和伙房；乙方收购甲方应分得楼房的款项分期支付，即在本补充合同签字生效后，先付给甲方330万元，其余款项在本项目工程修建期满再延长三个月（即本工程开工之日起至竣工结束后3个月，共39个月）内分五次付清：1、工程开工至工程施工至正负零时付款1600万元；2、主体框架施工至15层时付款1200万元；3、主体框架施工完成至封顶时付款1000万元；4、装修工程完工时付款1000万元；5、装修工程完工后三个月内付清余款1200万元；本补充协议签字生效后，甲方继续协助乙方办理报建手续，出具报建的有关证明材料，履行原合同中明确的责任和义务。该项目的建筑面积多少，由乙方负责，甲方不再干预。但乙方须保证收购甲方股权（建筑面积）的款项按时支付。即从本补充合同签订并经过公证，生效之日起，三个月内乙方完成报建和开工前所有准备工作，并按时开工。不管因为什么原因造成开工延误，甲方均视乙方已经开工，乙方必须按此日期和本补充合同规定的付款数额，在42个月内把应向甲方缴纳费用支付完毕。如果逾期不付，每逾期十天，向甲方交纳5％的滞纳金。甲方不再参加该项目的管理，包括组织施工、楼房销售、物业管理等，由此产生的一切经济责任和法律责任均由乙方承担等。该合同于1998年4月6日经广东省公证处公证。
广空后勤部自认管理科是广空后勤部下属司令部的一个职能科室，现管理科已经撤销，广空后勤部承认管理科与国龙公司签署的《合作建房合同书》，知道《补充合同》的签订，但没有做出反对的意思。广空后勤部称广空房地产管理处是广空后勤部的下属单位，在房地产管理使用方面有独立行使开发权、使用权的单位，处于广空后勤部的管理下。
1998年3月28日，广空后勤部出具证明给广州市国土房管局，称：该部与国龙公司在小北路243号院内临环市中路地段合作的商品住宅楼，经双方协商，该部同意将该方分成部分全部转让给国龙公司，并由国龙公司一家办理用地结案和销售手续。
1998年8月6日，广空后勤部出具证明给国龙公司，称：兹有我后勤部管理科与国龙公司1998年3月20日签订的补充合同，第一条是指全部股权、产权、使用权已转让给国龙公司。
1998年6月8日，广州市国土局与广空后勤部和国龙公司签订《广州市国有土地使用权出让合同》，约定，广州市国土局出让小北路243号院内临环市中路地段6512平方米土地给广空后勤部和国龙公司，总建筑面积63605平方米等内容。2002年12月16日，广州市国土资源与房屋管理局和广空后勤部、国龙公司签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》，调整建筑面积。后国龙公司领取了穗府国用（1998）字第特111号《国有土地使用证》，该证记载：土地使用者为国龙公司，土地座落小北路243号院内临环市中路地段，土地用途综合，土地使用面积6244.729平方米，该证连同穗国地出合98（233）号《广州市国有土地使用权出让合同》一并使用。
1998年11月20日，广州市国土局和广州市房地产管理局核发穗房预字第980254号《商品房预售许可证》给国龙公司，准予国龙公司预售小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦。
2003年1月20日，广州市国土资源与房屋管理局核发《广州市房地产权属证明书》，记载：权属人国龙公司，座落越秀区环市中路276号（除抵押部分外），土地使用面积2915.23平方米，总建筑面积38857.48平方米，地下层为汽车、单车库和设备房，汽车、单车库5700㎡，第二层为餐厅，第三层为娱乐城，第四至六层为办公，第七层为设备层，餐厅2900㎡，娱乐城2900㎡，办公8650㎡，8-29层为住宅，第30、31层为跃层住宅。
2005年11月14日，国龙公司出具承诺书称：国龙公司先后参与了广州军区空军房地产管理处三个项目的开发与合作，具体情况如下：……；3、国龙大厦项目，截止至2005年11月14日止，该司尚欠广空房管处开发费2580万元。在庭审中，国龙公司自认就国龙大厦项目，已经向广空后勤部支付款项为3623.2万元，包括补偿款2748万元，拆迁费832.5万元，管道煤气拆迁费、管理基金等其他费用42.7万元，并提供了相应的收款单据，但部分单据中并无注明项目名称。在庭后，广空后勤部向原审法院提供书面意见称，国龙公司付国龙大厦项目拆迁补偿费8752000元，根据合建合同及补充合同的约定，此拆迁费应由国龙公司在6000万元购房款外另行支付；国龙公司支付收购军队房产款为40628000元。
案件审理中，原审法院要求国龙公司提供已经出售房屋情况的书面材料，国龙公司没有在指定的时间内提供。根据广空后勤部查询的情况，国龙大厦西塔楼－泰兴阁已经办理预售合同登记有131套房屋，国龙公司抵押给农行淘金支行的有11套房屋。
另查明：国龙公司将国龙大厦地下室第一、二层及第三层抵押给建行白云支行，并办理了《房地产他项权证》，并提供了相关的贷款合同。
依照原审法院已经发生法律效力的（2004）穗中法民二初字第200、214、217、218、220、221、224、225、226、227、228、229、230、231号民事调解书查明，国龙公司将国龙大厦第一、二、四、五、六层房产抵押给农行淘金支行，并办理了抵押物登记；如国龙公司不能按期偿还银行贷款本息和诉讼费、保全费，农行淘金支行对上述抵押物享有优先受偿权。依照原审法院（2004）穗中法民二初字第219号民事判决主文第二项为：农行淘金支行对国龙公司位于广州市环市中路276号的国龙大厦裕兴阁房号为2207、2306、2307、2404、3001－3101（复式）、3003－3103（复式）、3004、3104（复式）、3005－3105（复式）、3006－3106（复式）、3007－3107（复式）、3008－3108（复式），泰兴阁房号为3003－3103（复式）、3004－3104（复式）、3005－3105（复式）、3006－3106（复式）、3007－3107（复式）、3008－3108（复式）的房产享有抵押权，在国龙公司不履行债务时，有权以上述财产折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿。广东省高级人民法院（2005）粤高法民二终字第176号民事判决书驳回国龙公司的上诉，维持原判决。
在案件审理过程中，广空后勤部提交了解放军总后勤部基建营房部于2006年10月23日做出的《关于﹤军用土地使用权转让管理暂行规定﹥第十七条条文解释》，该文称军队单位利用军用土地与地方合作建房，军用土地使用权是按照约定分房比例分割转让的，即转让的只是地方分得房屋所占的土地使用权，军队分得房屋所占土地使用权仍归军队；若军队分得的房屋再次转让，即增加了土地使用权转让的数量，属于转让土地数量发生改变的行为，按规定应当重新报经总后勤部批准后方可实施。
在诉讼中，广空后勤部为证实案涉房屋住宅部分的价值，向原审法院提交了广州市房地产交易登记中心在2006年6月22日出具给广州军区后勤部的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》及附页以及广空后勤部在2006年6月26日提交的《国龙大厦总面积、其中的军队房产面积以及国龙公司应当返还财产的数额》中，广空后勤部称：（一）根据抵押物的他项权证上记载的建筑面积以及广州市房地产交易登记中心提供的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》及附页的数据，逐层相加得出：1、地下室1-2层建筑面积为3532.14平方米＋3467.87平方米=7000.48平方米；2、地上1-6层的建筑面积为2525.54平方米＋3110.22平方米＋3331.06平方米＋3345.86平方米＋3345.86平方米=19004.4平方米；3、东塔楼-
裕兴阁的建筑面积为927.11平方米×24层=22250.64平方米（根据上述预售登记情况表第17页记载的裕兴阁第8层8套房屋的总建筑面积为927.11平方米，其他各层建筑面积基本一样）；4、西塔楼-
泰兴阁的建筑面积为924.53平方米×24层=22188.72平方米（根据上述预售登记情况表第8页记载的泰兴阁第18层8套房屋的总建筑面积为924.53平方米，其他各层建筑面积基本一样）；5、国龙大厦总建筑面积为7000.28平方米＋19004.4平方米＋22250.64平方米＋22188.72平方米=70444.04平方米；（二）1、军队应分配的建筑面积为70444.04平方米×0.42=29586.50平方米；2、地下室1-2层和地上1-6层总建筑面积的一半26004.68平方米÷2=13002.34平方米；3、西塔楼-
泰兴阁8-22层的全部即924.53平方米×15层=13867.95平方米；4、（军队应分配的面积）29586.50平方米-（地下室1-2层和地上1-6层应分配的面积）13002.34平方米-（泰兴阁8-22层）13867.95平方米=应补足的面积2715.31平方米，故应当补充第23、24全层共1849.06平方米，另866.25平方米在25层补足。广空后勤部根据上述材料自行整理了《国龙大厦泰兴阁8-25层144套房屋交易价格表》，根据该表统计，144套房屋交易价格应为115940022元，总面积16654.86平方米。后，广空后勤部为进一步说明其权利主张，又提供了《关于国龙公司应支付补偿资金计算依据的说明》，在该说明中，广空后勤部认为其要求法院判令国龙公司因不能返还144套房屋而向广空后勤部补偿资金115940022元，该金额是根据广州市房管局提供的国龙公司2000年以前销售144套房屋的备案价格统计出来的，这144套房屋的每平方米价格为6961.33元（交易总金额115940022元÷144套房屋面积16654.86平方米）；根据广空后勤部在泰兴阁分成的住宅套数为144套计算，广空后勤部分成的住宅面积为16654.86平方米，根据这一数据与之前给法院的数据（16583.26平方米）有71.6平方米的差额，房款数据相应有498431.22元的差额。考虑到按照每平方米6961元计算出的补偿资金总额，已远远低于按照目前市场价格计算出的补偿资金数额，广空后勤部对要求国龙公司补偿资金115940022元不再变更，如需要精确计算，广空后勤部同意按照“广空后勤部实际应分成的住宅面积16583.26平方米×每平方米6961.33元”的计算方法确定国龙公司应补偿广空后勤部的资金总额。
在本案诉讼期间，由于国龙公司案涉国龙大厦项目而涉合同诈骗，经广州市越秀区人民法院做出（2009）越刑初字第769号刑事判决书判决，国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：管理科与国龙公司于1995年9月6日签订《合作建房合同书》，经过了中国人民解放军土地管理局核发《军用土地补办出让手续许可证》批准，故该合作合同合法有效。由于管理科是广空后勤部的内设机构且广空后勤部对于管理科签订的上述合同予以追认由其承担合同权利义务，故该合同约束广空后勤部、国龙公司。
关于广空后勤部、国龙公司之间签订的《补充合同》效力问题，原审法院认为，根据解放军三总部发布的《军用土地使用权转让管理暂行规定》的规定，该规定由总后勤部营房部负责解释，而按照解放军总后勤部基建营房部于2006年10月23日做出的《关于﹤军用土地使用权转让管理暂行规定﹥第十七条条文解释》，合建房屋中，若军队分得的房屋再次转让，即增加了土地使用权转让的数量，属于转让土地数量发生改变的行为，按规定应当重新报经总后勤部批准后方可实施。由于《军用土地使用权转让管理暂行规定》为军事法规，该规定由总后勤部营房部负责解释，所以，《补充合同》没有经有关部门批准，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条和《军用土地使用权转让管理暂行规定》的规定，该《补充合同》属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于广空后勤部要求确认国龙公司将“国龙大厦”中的军队房产抵押给建行白云支行、农行淘金支行的担保无效的问题。原审法院认为，根据现有证据显示，原审法院已经发生法律效力的（2004）穗中法民二初字第200、214、217、218、220、221、224、225、226、227、228、229、230、231号民事调解书查明，国龙公司将国龙大厦第一、二、四、五、六层房产抵押给农行淘金支行，并办理了抵押物登记；如国龙公司不能按期偿还银行贷款本息和诉讼费、保全费，农行淘金支行对上述抵押物享有优先受偿权。即对于涉及农行淘金支行的抵押权已经生效调解书处理，非本案处理范围，原审法院在本案中不予调处。关于涉及建行白云支行的抵押权问题。原审法院认为，根据现有证据显示，国龙公司在2003年1月20日已经取得广州市国土资源与房屋管理局核发国龙大厦的《广州市房地产权属证明书》，国龙公司为取得银行贷款将国龙大厦地下室第一、二层及第三层抵押给建行白云支行，并办理了《房地产他项权证》，建行白云支行取得案涉的抵押权是善意并付出了相应对价的，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，广空后勤部主张涉及建行白云支行的抵押权无效，依据不足，原审法院不予支持。至于国龙公司将应属于广空后勤部的地下室第一、二层及地上第一至六层的部分抵押所造成的损失，广空后勤部可另循法律途径解决。
关于广空后勤部要求判令国龙公司将“国龙大厦”地下室1-2层、地上1-6层中心线以西部分的约13001.85平方米的军队房产返还给广空后勤部并办理军产登记的问题。原审法院认为，由于广空后勤部所主张返还的案涉房屋上尚存在第三人的抵押权，而建行白云支行与农行淘金支行均不同意广空后勤部的该项诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。即未经抵押权人的同意，对于抵押财产不得发生物权变动。国龙公司返还该部分的房产尚存在法律上的障碍。原审法院对广空后勤部的该项诉讼请求不予支持。
关于广空后勤部要求国龙公司赔偿因不能返还144套房屋而向广空后勤部补偿资金75312022元的问题。原审法院认为，根据1995年9月6日，管理科与国龙公司所签订《合作建房合同书》的约定，案涉房屋建成后按实际建筑面积分成各自使用，其中广空后勤部占42％；…；原则上按甲乙方所得面积，自地下室至顶层垂直分配，…，甲方分用西半边，乙方分用东半边，22层（含地下室）以下按1：1分配，乙方按比例缺少部分在22层以上补足。现国龙公司将案涉房屋中的应分配给广空后勤部的住宅部分对外出售，广空后勤部已经难以取得该部分的房产，广空后勤部要求国龙公司应当对广空后勤部的该项损失予以补偿，并无不可，原审法院予以支持。至于补偿金额的问题。广空后勤部为证实其损失，提供了广州市房地产交易登记中心在2006年6月22日出具给广州军区后勤部的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》及附页，广空后勤部根据上述材料自行整理的《国龙大厦总面积、其中的军队房产面积以及国龙公司应当返还财产的数额》、《国龙大厦泰兴阁8-25层144套房屋交易价格表》、《关于国龙公司应支付补偿资金计算依据的说明》。广空后勤部、国龙公司在《合作建房合同书》中对于分成的面积数并无明确的约定，只是约定了分成的比例、方位，故广空后勤部根据抵押物的他项权证上记载的建筑面积以及广州市房地产交易登记中心提供的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》及附页的数据，逐层相加计算国龙大厦的大致面积以及其应当分成的大致面积，国龙公司对此计算方法并无提出明确的反对意见，原审法院予以采纳。根据广空后勤部在《国龙大厦总面积、其中的军队房产面积以及国龙公司应当返还财产的数额》中的计算，广空后勤部应当分得的住宅面积应为（军队应分配的面积）29586.50平方米-（地下室1-2层和地上1-6层应分配的面积）13002.34平方米=16584.16平方米，广空后勤部要求按照16583.26平方米计算，并无不可，原审法院予以采纳。根据房管局提供的《关于国龙大厦泰兴阁8-25层的预售登记情况的答复》以及广空后勤部整理的《国龙大厦泰兴阁8-25层144套房屋交易价格表》计算，该住宅部分的备案交易价格均价为6961.33元／㎡，故应补偿的数额应为16583.26平方米×6961.33元／㎡=115441545.34元。国龙公司应当支付该补偿的数额给广空后勤部。另根据广空后勤部的自认，国龙公司当时为收购广空后勤部份额支付的款项为40628000元，两相抵销，国龙公司实际应当支付的补偿金为115441545.34元－40628000元=74813545.34元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条、第五十八条和《军用土地使用权转让管理暂行规定》第十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款、第一百九十一条第二款的规定，原审法院于2013年6月21日作出（2006）穗中法民五初字第22号民事判决：（一）管理科与国龙公司于1998年3月28日签订的《补充协议》无效；（二）国龙公司在判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付补偿金74813545.34元给广空后勤部；（三）驳回广空后勤部的其他诉讼请求。本案案件受理费300520元，由广空后勤部负担100000元，国龙公司负担200520元。
当事人二审的意见
广空后勤部不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，支持广空后勤部的诉讼请求；一、二审诉讼费由国龙公司承担。主要事实和理由是：（一）国龙公司将涉案房地产设定抵押应依法认定无效，建行白云支行、农行淘金支行取得该房地产抵押权没有法律依据。根据案涉《合作建房合同书》的约定，国龙大厦地下1-2层、地上1-6层中心线以西约13001.84平方米的不动产，是广空后勤部应分得的军队房地产，原审判决国龙公司受让军队房地产的《补充协议》无效，并认为前述房地产应属于广空后勤部。可见，国龙公司对上述房地产没有所有权和处分权。根据法律规定，国龙公司将不享有所有权和处分权的军队房地产设定抵押是无效的。原审判决称“农行淘金支行的抵押权已经生效调解书处理，非本案处理范围，本院在本案中不予调处”，是错误的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条规定，调解协议的内容不得违反法律规定，而国龙公司和农行淘金支行达成的调解协议将军队房地产作为调解标的，违反了法律规定，侵害了广空后勤部的合法权益。（二）国龙大厦地下1-2层、地上1-6层中心线以西约13001.84平方米应依法确认为军队房地产，该房地产返还给广空后勤部不存在任何法律及事实上的障碍。涉案房产本来就是军队房产，并非抵押人转让抵押物的情形，不存在原审判决所称的法律障碍，也无需征得抵押人同意。至于抵押权人的抵押权益，可以通过拍卖被抵押的东半边房产实现。
建行白云支行答辩称：该方认为广空后勤部与国龙公司签订的补充协议没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。即使国龙公司无权处分涉案房产，涉案房产已经在房管部门办理抵押登记，建行白云支行也善意支付了相应对价，且本案房产不具有国防目的，不属于物权法或国防法所说的专属国家所有的性质。在原审法院作出的生效判决中，已经认定抵押合同有效且建行白云支行对抵押房产有优先受偿权，广空后勤部的上诉请求没有依据，应予驳回。
农行淘金支行答辩称：（一）农行淘金支行与国龙公司成立付款关系和抵押关系均是以国龙大厦已登记在国龙公司名下为前提，根据物权公示原则，农行淘金支行有理由相信国龙公司对国龙大厦享有完全、充分的产权，农行淘金支行已经依法办理了抵押登记手续，该抵押权已经生效的法律文书确认。农行淘金支行作为抵押人无过错，无论《补充协议》的效力如何，都不影响农行淘金支行对国龙大厦的抵押权。（二）国龙公司与广空后勤部的合作建房纠纷属于其内部纠纷，其在国龙大厦项目开发及后来的确权中均未提出异议。农行淘金支行发放的贷款为开发贷款且已经投入到国龙大厦的建设中，广空后勤部要取得分配财产，也应在项目抵押贷款清偿完毕后再分配，而且《补充协议》未按军队内部制度审批导致合同效力存疑，过错在于广空后勤部。故请求驳回上诉，维持原判。
国龙公司未到庭参加诉讼。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，国龙公司与广空后勤部签订的《合作建房合同书》是双方的真实意思表示，且经过中国人民解放军土地管理局等相关部门审核批准，该合作合同合法有效。国龙公司与广空后勤部签订的《补充协议》，没有按解放军三总部发布的《军用土地使用权转让管理暂行规定》及解放军总后勤部基建营房部作出的《关于〈军用土地使用权转让管理暂行规定〉第十七条条文解释》的规定报经相关部门批准，该《补充协议》无效。
根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是：（一）国龙公司将涉案房产抵押给建行白云支行、农行淘金支行的行为是否有效；（二）国龙大厦地下1-2层、地上1-6层中心线以西的房产是否应确认为军队房产并返还给广空后勤部。
关于国龙公司将涉案房产抵押给建行白云支行、农行淘金支行的行为是否有效的问题。2003年1月20日，国龙公司取得涉案房产的权属证明，其后，国龙公司将涉案房产抵押给建行白云支行、农行淘金支行，并办理了抵押登记，建行白云支行、农行淘金支行按抵押合同约定将相应贷款支付给了国龙公司，建行白云支行、农行淘金支行取得涉案房产的抵押权合理、合法，其行为不仅是善意的，也支付了相应对价。广空后勤部上诉主张国龙公司与建行白云支行、农行淘金支行签订的抵押合同无效，没有依据，本院不予支持。另外，国龙公司与农行淘金支行签订的抵押合同已经生效裁判文书确认有效，广空后勤部在本案中请求确认该抵押合同无效，因涉及到审判监督程序问题，原审法院在本案中对此不予处理并无不当，应予维持。
关于国龙大厦地下1-2层、地上1-6层中心线以西的房产是否应确认为军队房产并返还给广空后勤部的问题。由于国龙大厦地下1-2层、地上1-6层中心线以西的房产已经抵押给建行白云支行、农行淘金支行，依上所述，上述抵押合同为有效合同，在抵押权人的抵押权实现之前，未经抵押权人同意，对抵押财产不得发生物权变动。故广空后勤部上诉请求将国龙大厦地下1-2层、地上1-6层中心线以西的房产确权到广空后勤部名下，并将该房产返还给广空后勤部，没有依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。广空后勤部的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300000元，由中国人民解放军广州军区空军后勤部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 密
审 判 员 喻 静
代理审判员 张 丽
二〇一四年五月十二日
书 记 员 曾丽君
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。