广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)桂0702执异7号
案外人：陈军灵，女，汉族，1954年4月19日出生，住所地：广西南宁市。
委托诉讼代理人：黄永金，广西政大律师事务所律师。
申请执行人：兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司，企业统一社会信用代码：91450000201222128K），住所地：广西南宁市民族大道131号航洋国际1号楼13层。
法定代表人：宁明忠，该公司董事长。
被执行人：钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司），住所地：钦州市永福东大街北面富民路西面（企业统一社会信用代码：91450700768931363T）。
法定代表人：吴锦越，该公司总经理。
本院在办理申请执行人兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）与被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷案执行案件的过程中，本院于2017年10月18日作出的（2017）桂0702执435号之六执行裁定书，裁定拍卖被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”A栋2202号、2103号、2102号、2003号、2002号、1902号、1805号、1803号、1801号、1703号、1702号、1701号、2001号、2201号、B栋2101号（房产证号：钦房权证城区字第××号）、2102号（房产证号：钦房权证城区字第××号）C栋2101号（房产证号：钦房权证城区字第××号）、2102号（房产证号:钦房权证城区字第××号）、2103号、2105号房屋。案外人陈军灵向本院提出书面执行异议。本院于2018年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，现已审查终结。
案外人陈军灵称，一、异议人已经购买并实际占有涉案房屋，且已付清购房款。2012年9月25日，异议人与钦州市永欣房地产开发有限公司（现钦州市宏富农业有限公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：12091064），合同约定永欣房地产公司将坐落钦州市永福东大街北面、富民路西的世代宝第楼盘C栋1102号出让给异议人，异议人于2012年10月8日支付了全部购房款281860元。异议人于2016年初收房时，发现所购买的C栋1102号房因开发商失误错卖给他人，经过协商，开发商将面积一样的A栋1902号房置换给异议人陈军灵。异议人于2016年11月1日接收了Ａ栋1902号房，领取了房屋钥匙，并于2017年7月开始装修该房屋。
二、法院对Ａ栋1902号房的执行措施侵犯了异议人作为购房款者的合法权益。
首先，异议人与永欣房地产公司是在平等自愿，协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，购买了Ａ栋1902号房，该《商品房买卖合同》是一份合法有效合同，应当受到法律保护。
其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
异议人与开发商已经签订了合法有效的书面购房合同，支付了全部房款并实际占有房屋，房屋至今未过户至异议人名下，属开发商的原因，而非异议人的原因。依据上述司法解释，异议人享有足以排除执行的权利。为此，异议人特向贵院提出执行异议，请求贵院裁定中止对钦州市富民路“永欣.世代宝第”Ａ栋1902号房产的执行并解除相关查封措施。
案外人陈军灵提供如下证据证实其主张：
一、《身份证复印件》一份，证实案外人陈军灵的身份情况；
二、《商品房买卖合同》一份，证实201２年９月２５日异议人与被执行人钦州市宏富农业有限公司签订合同购买位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”C栋1102号房产的事实；
三、《2016年10月27日钦州市永欣房地产开发有限公司说明》一份，证明因开发商原因置换为Ａ栋1902号房；
四、《收据》一份，证实异议人已支付全部购房款281860元。
五、《房屋交接单》、《钥匙领取登记表》、《防火责任协议书》及《前期物业管理服务协议》各一份，证实异议人于2016年11月1日领取了Ａ栋1902号房；
六、《住宅装修申请审批表》一份，证实异议人装修入住的事实；
七、拍卖公告一份，证实异议人所购买的Ａ栋1902号房被拍卖的事实。
申请执行人兴华建设集团股份有限公司称，一钦州市××路路“永欣.世代宝第”A栋1902号房产是申请执行人依法向法院申请查封的被执行人合法财产，案外人称在2016年由被执行人把A栋1902号房置换给案外人，于同年11月1日接收了该房，并于2017年7月装修房屋。案外人购买的A栋1902号房，处于法院查封期间，被执行人明知A栋1902号房仍在查封期间，仍然违法把A栋1902号房出售给了案外人，骗取了案外人购房款，被执行人把A栋1902号房出售给案外人，不但是非法的、无效的行为，还涉嫌非法处置查封财产罪，属严重的刑事犯罪；二、A栋1902号房不是案外人的合法财产，属于非法占有，案外人没有法律依据对A栋1902号房主张权利，案外人同被执行人只是一种债权债务关系，不能向法院主张申请执行人之前依法查封的财产；三、案外人购买时不到房管部门核查A栋1902号房屋档案，贪图房价便宜，过错责任应当全部由其本人与被执行人共同承担；四、案外人对A栋1902号房进行了装修，是非法行为，请求法院责令案外人尽快搬离房屋，拆除装修，恢复房屋原貌。综上所述，案外人向法院提出的主张，严重侵犯了申请执行人权益，请求依法驳回案外人的请求。
被执行人钦州市宏富农业有限公司在本院规定期限内没有提交答辩，也没有提供证据。
本院审查查明，本院在审理原告兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）与被告钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷一案中，作出(2012)钦南民初字第816号民事判决。判决后，被告钦州市宏富农业有限公司不服，向钦州市中级人民法院提出上诉，钦州市中级人民法院于2016年4月6日作出（2015）钦民二终字第56号民事判决，判决上诉人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）向被上诉人兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）支付工程款9273014.39及利息。判决生效后，被告钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人兴华建设集团股份有限公司向本院申请强制执行，执行案件案号为（2017）桂0702执435号。本院在办理申请执行人兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）与被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷案执行案件的过程中，本院于2017年10月18日作出的（2017）桂0702执435号之六执行裁定书，裁定拍卖被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”A栋2202号、2103号、2102号、2003号、2002号、1902号、1805号、1803号、1801号、1703号、1702号、1701号、2001号、2201号、B栋2101号（房产证号：钦房权城区字第××号号）、2102号（房产证号：钦房权城区字第××号号）C栋2101号（房产证号：钦房权城区字第××号号）、2102号（房产证号:钦房权城区字第××号号）、2103号、2105号房屋。案外人陈军灵向本院提出书面执行异议。
另查明，2012年5月3日，本院作出（2012）钦南民初字第816-1号民事裁定书，裁定对被告钦州市永欣房地产开发有限公司位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”A栋住宅楼1601、1602、1603、1605、1701、1702、1703、1705、1801、1802、1803、1805、1901、1902、1903、1905、2001、2002、2003、2005、2101、2102、2103、2105、2201、2202号房屋自2012年5月4日起至2014年5月3日止进行查封。查封期间，不得买卖、转让、赠与或抵押。2013年12月31日，本院作出（2012）钦南民初字第816-4号民事裁定书，裁定解除对被告钦州市永欣房地产开发有限公司位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”A栋1605号房屋的查封。同日，本院以（2012）钦南民初字第816-3号民事裁定书，裁定对被告钦州市永欣房地产开发有限公司位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”B栋203号房屋从2013年12月31日起至2014年12月30日止进行查封。2014年3月11日，本院作出（2012）钦南民初字第816-5号民事裁定书，裁定：一、对被告钦州市永欣房地产开发有限公司“永欣.世代宝第”A栋1501号、A栋1503号、A栋2302号房屋自2014年3月11日起至2016年3月10日止进行查封；二、解除对被告钦州市永欣房地产开发有限公司“永欣.世代宝第”A栋1905号、A栋1705号、A栋2105号房屋的查封。查封期限届满后，本院于2014年4月30日以（2012）钦南民初字第816-6号民事裁定书裁定，对被告钦州市永欣房地产开发有限公司“永欣.世代宝第”A栋1601、1602、1603、1701、1702、1703、1801、1802、1803、1805、1901、1902、1903、2001、2002号房屋自2014年5月4日起至2015年5月3日继续进行查封。同日，本院作出（2012）钦南民初字第816-6号民事裁定，对被告钦州市永欣房地产开发有限公司“永欣.世代宝第”B栋203号房屋从2014年12月31日起至2015年12月30日止进行查封。在本院审理过程中，原告向本院申请对被告开发的项目继续查封。本院于2015年4月30日及2015年6月29日对被告钦州市永欣房地产开发有限公司“永欣.世代宝第”A栋1601、1602、1603、1701、1702、1703、1801、1802、1803、1805、1901、1902、1903、2001、2002、2003、2005、2101、2102、2103、2201、2202号、A栋2301号、B栋1902、1903、1801、1701、1601、1501、1401、1301、1201、1001、C栋2103、2105、1401、1201、102号房屋继续进行查封。判决生效后，在执行过程中，本院分别于2017年4月20日、4月25日、9月18日裁定对被执行人钦州市永欣房地产开发有限公司上述开发的位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”A栋2202号、2103号、2102号、2003号、2002号、1902号、1805号、1803号、1801号、1703号、1702号、1701号、2001号、2201号、B栋2101号（房产证号：钦房权证城区字第××号）、2102号（房产证号：钦房权证城区字第××号）C栋2101号（房产证号：钦房权证城区字第××号）、2102号（房产证号:钦房权证城区字第××号）、2103号、2105号房屋继续进行查封，并于2017年10月18日作出（2017）桂0702执435号之六执行裁定书，裁定拍卖被执行人钦州市永欣房地产开发有限公司的上述房产。
又查明，2012年9月25日，案外人陈军灵与被执行人钦州市宏富农业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”C栋1102号房产一套，同年10月8日案外人陈军灵支付了购房款281860元。2016年10月27日，经案外人陈军灵与被执行人钦州市宏富农业有限公司协商同意将C栋1102号房置换为A栋1902号，并办理了接收手续。
本院所确认的上述事实，有如下证据予以证实：一、本院（2017）桂0702执435号执行案件卷宗中材料证实：1、(2015)钦民二终字第56号民事判决书；2、执行案件立案审批表；3、受理执行案件通知书；4、（2012）钦南民初字第816-1号至20号民事裁定书；5、协助执行通知书及送达回证回执；6、（2017）桂0702执435号至执435号之六执行裁定书及送达回证；7、钦州市钦南区人民法院拍卖公告；二、异议人提供的《商品房买卖合同》、《２０１６年１０月２７日钦州市永欣房地产开发有限公司说明》、《收据》等材料。上述证据材料已经本院审查，可以采信。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，涉案的房产位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”A栋1902号，属登记在被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）名下开发的商品房，该房产自2012年5月4日起至今，已被人民法院依法查封，已明确在查封期间，不得买卖、转让、赠与或抵押。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中案外人与被执行人于2012年9月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定案外人陈军灵购买位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”C栋1102号房产一套。合同签订后，经案外人、被执行人双方协商将Ａ栋1902号房与C栋1102号进行置换，案外人陈军灵实际接收Ａ栋1902号房屋时间为2016年11月１日，而本案涉案的房产（即位于钦州市富民路“永欣.世代宝第”A栋1902号），属登记在被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）名下开发的商品房，该房产自2012年5月4日起至今，已被人民法院依法查封。因此，案外人陈军灵与被执行人的房屋置换行为违反相关的法律规定，属无效行为。案外人陈军灵的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，故，案外人陈军灵的执行异议主张，本院不予采纳支持。本案涉案拍卖的房产属被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）名下开发的商品房，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占用的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本院依据生效的判决书，对被执行人名下房地产依法强制执行，所作出的（2017）桂0702执435号之六执行裁定书，裁定拍卖位于钦州市××路“永欣.世代宝第”A栋1902号房地产，执行行为没有违反法律规定，执行措施并无不当。
综上所述，案外人陈军灵的执行异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人陈军灵的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 韦 民
审判员 裴雄南
审判员 邓英旦
二〇一八年二月七日
书记员 李媛洁
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应自收到书面异议书之日起十五日内审查，理由成立的，裁定对中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回……
3、、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定：案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。
4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定：（一）异议不成立的。裁定驳回异议；
5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占用的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。