上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第533号
上诉人（原审被告）钟雪芳，＊＊＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人韩一品，上海一凡律师事务所律师。
委托代理人张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨卫超，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人陈茂超，上海汇鑫律师事务所律师。
委托代理人陈源明，上海汇鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨国海，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
上诉人钟雪芳因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人钟雪芳及其委托代理人韩一品、张艳玲，被上诉人杨卫超的委托代理人陈茂超，被上诉人杨国海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：＊＊＊（以下简称涉案房屋）、508室实际为同一幢房屋，该房屋的房卡登记为涉案房屋，户口本登记为508室。该房屋为承租公房，原承租人为杨国海，杨国海从1992年9月1日起承租该房屋。
杨国海与杨卫超系父子关系，两人在2008年8月之前长期居住于涉案房屋内，两人户籍也在该房屋内。
2008年8月8日，杨国海作为出卖人（甲方）与钟雪芳作为买受人（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将松江区涉案房屋房屋转让给乙方，转让价为125，000元。合同第三条约定，甲方保证上述房屋权属清楚，且无纠葛，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引起的法律责任，并负责处理善后工作。合同第六条约定，乙方于2008年8月8日付定金4万元，于2008年8月底左右付2万元，余款65，000元等甲、乙双方房屋改名、过户时付清，并同时甲方腾出房屋、交付钥匙。在过户改名时甲方无条件配合乙方过户改名。甲方在腾出房屋前把房屋内的户口全部迁出。
同日，杨国海出具两份《承诺书》，其中一份承诺在改名时无条件配合钟雪芳过户更名，其不得违约，如此房屋碰到国家政策性拆迁等一系列手续，其无条件享受，全部归钟雪芳享受。另一份承诺由其本人出售涉案房屋房屋一套，儿子杨卫超未能到场签字，由父亲杨国海代理，如中途发生变化，由其承担一切法律责任。
上述《房屋买卖合同》签订后，钟雪芳分多次将购房款125，000元向杨国海支付完毕。该房屋承租人亦变更为钟雪芳。
2012年8月15日，岳阳街道办事处作为甲方、补偿单位，岳阳街道老城改造办公室作为甲方、实施单位与钟雪芳作为乙方、房屋承租人签订一份《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿安置协议》，其中第一条约定：乙方承租的房屋座落于涉案房屋，该房屋为公有租赁房，公房租赁凭证记载居住面积23.22平方米，认定建筑面积35.76平方米。第四条约定，该房屋建筑面积35.76平方米，套型补贴面积15平方米，异地补贴面积25平方米，应安置面积为75.76平方米。第五条约定，安置房源面积大于应安置面积3.42平方米，补齐差价48，223元。第六条约定，原危旧房屋为公有租赁房的，则原公有租赁房评估价格的20％归房屋产权人所有，即68，681元。第七条约定，其他各项补助费共计77，971元，包括搬迁费1，000元，临时安置费6，000元，家用设施移装费3，400元、奖励费50，000元、室内装饰装修费17，161元、公用车库残值一次性补偿410元。第八条约定，乙方选择产权房屋调换的，双方结算差价38，943元。第九条约定，本协议生效后，由乙方负责安置原危旧房屋内的实际（使用人或同住人）。第十三条约定，本协议生效后，乙方搬离原址20日内，双方应将各自应支付的费用结算完毕，乙方应支付给甲方38，943元。第十五条约定，乙方预订现房＊＊＊房屋，79.18平方米，乙方应支付甲方38，943元。
2013年10月，杨卫超诉至原审法院，请求判令杨国海、钟雪芳共同赔偿其50万元。杨国海辩称，同意杨卫超的诉讼请求，但其现在没有钱赔偿给杨卫超。钟雪芳辩称，杨卫超的户口一直是在508室，而其向杨国海购买的房屋是509室，其不知道508室、509室实际为一幢房屋，因此其已经尽到了谨慎义务，没有任何过错，杨卫超要求其赔偿缺乏依据，更何况杨卫超现在起诉也已经超过了诉讼时效，故请求驳回杨卫超的诉讼请求。
另查明：杨卫超为智力残疾，其于2004年11月因二次盗窃行为分别被处治安拘留5日、10日；于2008年7月、2010年11月因盗窃分别被处劳动教养1年6个月、1年9个月；于2005年4月、2006年4月、2007年12月、2010年4月因犯盗窃罪分别被判处有期徒刑9个月、1年6个月、1年、9个月；于2011年1月因犯盗窃罪被判处有期徒刑1年；于2013年12月23日因盗窃罪被松江区人民法院判处有期徒刑1年3个月。
“杨卫超”曾于2012年9月12日以杨国海、钟雪芳为被告诉至原审法院，请求确认杨国海与钟雪芳于2008年8月8日签订的《房屋买卖合同》无效。
在该案庭审中，杨国海称，其于1994年（杨卫超6岁）与前妻庞雪娥离婚，离婚后庞雪娥住在她父亲那里，户口也迁出了，其只有杨卫超一个儿子。其于1999年再婚，妻子叫陆春娟，后因家庭不和于2008年离婚，陆春娟有个女儿，她们的户口也于2008年迁出。其父母已经过世，房屋买卖之前，涉案房屋内的同住人只有其和杨卫超两人。
在该案审理过程中，因杨卫超尚被羁押于上海市第四劳教所，故法院至第四劳教所向杨卫超询问有关问题。杨卫超称，该案的授权委托手续并非是其出具的，父亲杨国海也未跟他说过房屋被卖掉的情况。2008年在过春节的时候，其在外公家吃了年夜饭，准备回家住，但后妈不给他住，之后就只能一直住在妈妈家中，直到2008年7月再次吃劳教。在2009年出来时，街道居委会的人告诉他房子被卖掉了，其就只能住在外面，直到2010年再吃劳教。其现在出去的话没有地方住。其对于本次诉讼是不认可的，要等自己出去后，由自己亲自主张权利。
鉴于该案诉讼的授权委托书并非杨卫超本人所出具，而且杨卫超本人对于该案诉讼也不予认可，故法院裁定驳回了“杨卫超”的起诉。
本案庭审中，本案当事人均同意钟雪芳获得安置的＊＊＊房屋的市场价按照85万元计取。
本案审理过程中，法院至松江区岳阳街道老城改造办公室询问有关情况。办公室主任郑晓松称，钟雪芳可获安置房屋面积为75.76平方米，是根据“数砖头”面积35.76平方米＋套型保底面积15平方米＋异地补贴面积25平方米计算出来的。但钟雪芳选择的安置房屋面积为79.18平方米，因此钟雪芳又补了38，943元。这个安置面积纯粹是考虑被拆迁房屋的因素，未考虑杨卫超的因素。在拆迁补偿过程中，如果前述三项加起来的面积低于人均22平方米的最低困难保障，才会考虑增加安置面积。因此，即使杨卫超属于同住人，由于75.76平方米的安置面积已经达到了人均22平方米的最低困难保障，故也不会增加安置面积。对于同住人的问题，根据协议第九条的约定，应当由乙方负责解决。
原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，杨卫超、杨国海对涉案房屋均有权益存在。杨国海的权益主要表现为承租权、居住权、拆迁安置补偿权，杨卫超的权益主要表现为居住权、拆迁安置补偿权。现杨国海通过与钟雪芳签订《房屋买卖合同》，将其自己对涉案房屋的权益转让给了钟雪芳，但杨国海显然无权处分杨卫超对涉案房屋的权益，杨卫超对涉案房屋的权益并不因杨国海与钟雪芳之间的房屋买卖合同而一并转让给钟雪芳。
现钟雪芳因涉案房屋拆迁而获得＊＊＊房屋房屋，即＊＊＊房屋房屋是涉案房屋的利益转化，则相应的杨卫超对＊＊＊房屋房屋亦享有权益。现钟雪芳欲独自取得该房屋所有权，自然应当对杨卫超给予一定补偿。更何况，《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿安置协议》第九条也明确约定了“本协议生效后，由乙方负责安置原危旧房屋内的实际（使用人或同住人）”。此外，钟雪芳系于2012年8月15日与岳阳街道办事处签订补偿安置协议而获得被安置的房屋，故杨卫超现提起诉讼要求赔偿，并未超过诉讼时效。
至于补偿的具体金额，法院综合考虑拆迁安置补偿过程中的人均最低困难保障面积（22平方米）、双方庭审中所确认的被拆迁房屋价值以及钟雪芳为取得该拆迁安置房屋另行支付了38，943元等因素，酌定钟雪芳补偿杨卫超220，000元。
杨国海在庭审中明确同意承担责任，而且纵观事件整个过程，杨国海具有较大过错，故法院确认杨国海对钟雪芳的上述补偿责任承担连带责任。
至于杨国海与钟雪芳之间因此可能产生的纠纷，自可通过协商或诉讼等途径另行解决。
原审法院审理后于二〇一四年一月十四日作出判决：一、被告钟雪芳于本判决生效之日起十日内支付原告杨卫超补偿款220，000元；二、被告杨国海对被告钟雪芳的上述责任承担连带责任。案件受理费8，800元、减半收取4，400元，由原告杨卫超负担2，464元，由被告钟雪芳、杨国海负担1，936元。
判决后，钟雪芳不服，上诉至本院称：一、根据被上诉人杨卫超的户籍信息显示，杨卫超的户口一直在＊＊＊房屋，而涉案房屋为509室，且杨卫超提供居委会出具的户口登记错误证明是无效的。原审却将508室与509室混为一谈，显与事实不符。二、杨卫超户籍不但不在509室，且其亦未实际居住涉案房屋内，上诉人从购买起到拆迁从未见过杨卫超，更未与杨卫超同住过一起，因此其不是涉案房屋的同住人，更谈不上对涉案房屋有任何权利。三、退一步讲，即使杨卫超对涉案房屋享有权益，则侵害其权益的人也是被上诉人杨国海，而非上诉人。请求二审在查明事实后依法改判驳回被上诉人杨卫超的原审诉请。
被上诉人杨卫超辩称：一、508、509室实际上是同一套房屋，物业公司、派出所均证明当时门牌号搞错了，被上诉人杨卫超的户籍在509室，是509室房屋的同住人。二、上诉人购买涉案房屋时已经知道杨卫超不能前来签约，且被上诉人方在2013年曾起诉过，因此上诉人与杨国海之间的房屋买卖合同不能制约杨卫超。请求维持原判。
被上诉人杨国海辩称，508、509室是同一套房屋，签订房屋买卖合同时杨卫超在服刑，但自己曾将该情况告知了上诉人，买卖双方的行为是对杨卫超的侵害，因此请求维持原判。
经本院审理查明，原审认定的“上海市松江区涉案房屋、508室实际为同一幢房屋”，应表述为该房屋的《租用居住公房凭证》登记为涉案房屋，户口本登记为508室。
二审审理中，钟雪芳提供：1、上海松开物业管理有限公司谷北小区服务处提供的“＊＊＊房屋”《租用居住公房凭证》，载明承租人为杨成娣，旨在证明508室与509室非同一幢房屋。2、上海松开物业管理有限公司谷北小区服务处提供的房租收取证明，旨在证明＊＊＊房屋房屋租金由杨成弟缴纳。3、上海松开物业管理有限公司谷北小区服务处提供的证明，旨在证明2008年卖房子时杨国海父子户口不在509室。4、2012年10月19日上海市公安局松江分局岳阳派出所提供的“常口现实库信息资料”，旨在证明其时杨卫超、杨国海的户口在＊＊＊房屋。
杨国海提供户口本，“上海市松江区＊＊＊房屋”之“508室”已修改为“509室”。
原审其余事实认定无误，本院依法予以确认。
本院审理中主持双方进行调解，终因双方分歧较大，致调解未成。
本院审理中，钟雪芳表示，因杨卫超确实情况困难，故从同情角度出发，其自愿补偿杨卫超人民币3万元。
本院认为，本案中，当事人对涉案房屋的户口登记情况存有异议，且二审审理中均提供佐证自己主张的证据，在此情况下，本院根据上述证据可以认定，2008年8月8日上诉人钟雪芳与被上诉人杨国海签订《房屋买卖合同》时，杨国海、杨卫超的户口本还记载为508室，而非509室，只是其后将508室修改为509室。但该事实，并非决定本案的关键，本案的争议焦点在于钟雪芳与杨国海就涉案的涉案房屋房屋的买卖行为是否对杨卫超发生法律效力的问题。从杨国海出具的《承诺书》中其明确“儿子杨卫超未能到场签字，由父亲杨国海代理，如中途发生变化，由其承担一切法律责任”之内容可以看出，杨国海未在杨卫超授权并同意的情况下将509室房屋转让予钟雪芳，杨国海的行为属于无权代理行为，该行为侵犯了杨卫超对涉案房屋享有的合法居住权；而钟雪芳当时亦已知晓杨卫超是涉案房屋的同住人，但钟雪芳仍与杨国海签订买卖合同，因此其时双方签订的买卖合同应当属于效力待定合同。但现鉴于钟雪芳在与杨国海签订《房屋买卖合同》后已取得509室房屋的《租用居住公房凭证》，已为该房屋的合法承租人，之后在2012年8月15日通过房屋拆迁取得相应补偿，因此，钟雪芳应当享有安置房屋的一切权利。现杨卫超要求杨国海、钟雪芳承担赔偿责任，则本案关键在于确定承担该赔偿责任的义务主体的问题。根据杨卫超受治安拘留、行政处罚、刑事处罚的记录看，杨卫超在2008年12月至2010年4月的一年四个月、2012年1月至2013年12月的一年十一个月间均不在受治安拘留、行政处罚、刑事处罚之中，即行为自由。而期间，适逢涉案房屋被转让予钟雪芳及房屋拆迁，而作为涉案房屋同住人的杨卫超不仅未要求实际居住涉案房屋或向其时的公房承租人钟雪芳主张权利，且在房屋被拆迁后仍无动于衷。上述行为，显然有违常理。同时，杨卫超在2012年9月12日杨国海以其名义提起的《房屋买卖合同》无效一案中表示“其在2009年出来时街道居委会的人告诉他房子被卖掉了，其就只能住在外面，直到2012年再吃劳教”，即可认定杨卫超已经知道涉案房屋的实际情况，但其未表异议。综上，可以认定杨卫超以自己的行为追认杨国海出售涉案房屋，在此情况下，杨国海与钟雪芳之间就涉案房屋买卖的行为对杨卫超发生法律效力，因此，杨卫超要求钟雪芳承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。本案显然是杨国海在涉案房屋被拆迁、钟雪芳获得相应拆迁补偿款后违反诚实信用原则引发诉讼，法院在此予以批评，同时确定由杨国海承担一、二审案件受理费。同时，法院对杨卫超的处境表示同情，但相应责任不应由钟雪芳承担。原审法院仅以杨国海与钟雪芳的无权处分行为侵害了杨卫超的居住权及拆迁安置补偿权而作出的本案判决，显与事实相悖，本院予以纠正。另，本院审理中上诉人钟雪芳自愿表示补偿被上诉人杨卫超人民币3万元，于法不悖，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2562号民事判决；
二、驳回杨卫超的诉讼请求。
一审案件受理费人民币4，400元，二审案件受理费人民币8，800元，均由杨国海负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 翟从海
代理审判员 王 盈
二〇一四年五月十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……