上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初14493号
原告：吴菊香，女，1982年11月5日出生，汉族，户籍所在地江苏省东台市。
委托诉讼代理人：韦建国，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：王治，男，1977年4月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：李海东，上海创远律师事务所律师。
第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。
法定代表人：邵非，总经理。
委托诉讼代理人：金婷婷，女。
原告吴菊香诉被告王治房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2017年11月6日第一次公开开庭进行了审理，原告吴菊香及其委托诉讼代理人韦建国、被告的委托诉讼代理人李海东到庭参加诉讼。因案情审理需要，本院于2017年11月16日依法追加德佑房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2017年12月21日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人韦建国、被告的委托诉讼代理人李海东、第三人的委托诉讼代理人金婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴菊香向本院提出诉讼请求如下：1、判令原告与被告在2015年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月16日解除；2、判令被告立即腾空搬离上海市青浦区业辉路XXX弄XXX号房屋并将上述房屋恢复原状后交还原告；如不能恢复原状，则赔偿原告损失人民币(以下币种均为人民币)148,510元；3、判令被告向原告支付2017年6月25日至2017年8月16日的房屋租金21,200元；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费(以每月12,000元为标准，自2017年8月17日计算至被告实际交还房屋之日止)；5、判令被告向与原告支付违约金12,000元；6、判令被告承担案件受理费。审理中，原告变更第2项诉请为：判令被告立即腾空搬离上海市青浦区业辉路XXX弄XXX号房屋并赔偿原告损失148,510元。
事实和理由：2015年5月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于上海市青浦区业辉路XXX弄XXX号房屋出租给被告，期限自2015年6月25日至2020年6月24日，租金每月12,000元，租金年付，合同另对房屋返还、续租及违约责任等其他事项作出了约定。然，被告未按照合同约定支付2017年6月25日至2018年6月24日的房租，且未经原告书面同意擅自在房屋内装修。2017年8月11日，原告向被告寄送《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告在2017年8月15日前腾退并交还房屋、恢复原状、支付占有使用费及违约金等，被告于2017年8月16日签收。但至原告起诉，被告仍未交还房屋，原告认为被告未经原告同意对房屋进行装修、迟延支付租金且无正当理由提前解除合同属于违约，故原告诉至法院作如上诉请。
被告王治辩称：案涉合同已经于2017年1月1日解除，故不同意支付后续租金。原、被告解除合同时，原告确认被告已经搬离系争房屋。被告在租赁系争房屋装修期间原告没有提出异议，故不同意赔偿装修费。系争房屋已经交付原告，原告也对外出租，系争房屋已经实际归原告占有，不同意支付房屋占有使用费。被告提前搬离，押金及多支付的租金作为违约金给原告，故不应再行支付违约金。
第三人德佑房地产经纪有限公司述称：对合同解除无异议，但不清楚合同解除的时间，原告其余诉请与第三人无关。
经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇业辉路XXX弄XXX号，产权人为原告。
2015年5月23日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)及第三人(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告，房屋用途为办公，建筑面积约337.87平方米，装修情况为简装。甲方应于2015年5月29日之前向乙方交付房屋。租赁期限自2015年6月25日起至2020年6月24日止。每月租金12,000元。该房屋租金36个月内不变，自第37个月起，以12个月为周期，月租金递增10%。租金以12个月为一期支付，乙方每期租金提前10日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的5%支付违约金。乙方需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门报批的，则应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备的归属及其维修责任由甲方与乙方另行书面约定。租赁期满，乙方应即日将承租的房屋及设施交还甲方，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。乙方逾期不支付租金累计超过7日的或乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失的，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分。合同另对其他事项作出了约定。
同年5月29日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订房屋交接书，约定：根据双方签订的房屋租赁合同，甲方将该房地产及该合同附件二所列之附属设施、设备交付乙方，双方约定，租约到期后，乙方对于56号的固定装修不得拆除。甲方交接为大门钥匙1把；信箱钥匙1把；门内钥匙2把。
合同签订后，被告共向原告支付押金12,000元及截止至2017年6月24日的租金144,000元。
另查明，被告为案外人上海庭匠实业有限公司(以下简称“庭匠公司”)的股东。
2016年10月25日，案外人上海契德国际贸易有限公司(出租方、甲方)与案外人庭匠公司(承租方、乙方)签订《不动产租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市松江区莘砖公路XXX号XXX幢XXX室房屋。租期自2016年11月1日至2021年12月31日，共计62月。自2016年11月1日起至2017年1月31日为装修免租期，装修免租期内，乙方无需向甲方支付租金。合同期内的租金：2017年2月1日至2017年12月31日，月租金为36,160元/月。合同另对其他事项进行了约定。
又查明，被告经办人在2017年8月10日向原告发微信：“你也知道我们12月1日就搬走了，那我们也交了足足一年的房租，但实际有没有用了半年。那是我们没有提前就是说给你解约。这样子还有一个月的押金，那我们这些费用都白白放假了……”原告回复：“你确实来跟我说了你们要搬，但是具体什么时候搬也不清楚，你说你也不清楚……”。被告经办人回复：“没有呀，搬走第二天我就跟你讲啦，因为那时候我也不知道具体哪天搬……”原告回复：“我知道你们搬走了还是正升地产的人跟我说的”、“我一直没有去看房子是因为你一直没有告诉我你们已经全部搬走了”、“我的律师会全权代我处理这些事的”等。
再查明，2017年8月，原告向被告邮寄解除房屋租赁合同通知书，单位名称为庭匠，载明：因被告未征得原告书面同意装修房屋、逾期不支付租金等严重违约行为，原告通知被告要求解除租赁合同等。该通知于2017年8月16日显示他人签收。
审理中，原、被告一致确认，签订租赁合同时没有物品交接清单，被告搬离系争房屋时未办理过书面交接手续，同意案涉押金在本案中一并处理。
以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋交接书、收条、微信聊天记录、企业工商信息、不动产租赁合同、解除房屋租赁合同通知书及邮寄信息查询等证据予以证明，并经庭审质证属实。
审理中，原告认为：1、案涉合同于2017年8月16日解除。2、房屋出租给被告前一直由案外人上海立承商贸有限公司办公使用，原告系该公司法定代表人，原告对系争房屋进行装饰、装修、增添设备共花费148,510元(采购空调13,700元、装修办公室45,000元、装饰材料费89,180元)。被告未征得原告书面同意对房屋进行装修，导致原来原告装修整体结构被破坏、配套设施被损坏。且被告搬离后给房屋造成破坏，拆除并搬离了原告所有的电器、木门、窗帘、地板、马桶、柜体等物品，理应赔偿原告相关损失。为此，提供了企业信息、空调发票、装饰材料装修发票及房屋租赁合同、印花税专用证、发票及照片一组。3、2016年12月，被告经办人告知原告可能要搬家，具体搬离时间不清楚，被告知道自己违约愿意支付违约金，并负责将房屋对外找中介挂牌出租，原告对于另出租事宜给予协助。被告一直对外张罗出租房屋事宜，为此，提供原告与被告经办人李进芳的微信聊天记录，欲证明双方就系争房屋交付钥匙及修复门禁系统、后续解除合同事宜进行协商的过程。4、被告搬离时仍有物品遗留在系争房屋内。5、签订租赁合同时，系争房屋一楼经过原告装修，为此原告申请证人张某某出庭作证。证人陈述：其为案涉合同经办人，以前在第三人处工作，后第三人与链家合并，现其在链家房产从事一手房中介工作。签订合同时其到现场看过，一楼是原告自己做办公室，二、三楼是毛坯，一楼隔成两个办公室，一楼进门是一个厅，有地板及一台柜式空调，房间内也铺设了地板，房间内应该是挂壁式空调，一楼楼梯口处有卫生间。2017年3、4月份，原告告知证人说被告不租了，但证人对具体合同解除情况不清楚，故通知做二手房的同事系争房屋要招租，不清楚被告何时搬离。另原告认为，证人陈述原告告知2017年3月不再出租，不是代表合同解除。
被告针对原告上述证据质证：1、对企业信息、印花税交税专用证及发票的真实性无异议；空调发票、装饰材料装修发票是案外人上海立承商贸有限公司开具，无法证明是原告的个人费用，与本案无关；房屋租赁合同真实性无法确认，且装修时间节点与该租赁合同不一致。原告交付房屋时是毛坯房，被告承租后对系争房屋进行装修，被告不清楚房屋出租前由上海立承商贸有限公司使用，即使有损失也不是原告个人的损失；对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片是原告自己拍摄，拍摄地点不清楚。被告在2017年1月将房屋交付给原告并搬离现场，期间是原告对外出租房屋，经常有中介出入。2、对微信聊天记录真实性无异议，2016年12月被告与原告沟通过，因2016年10月被告已经新租办公室，押金及多付的租金作为违约金赔给原告，出租结果与被告无关，但双方未签订书面合同，故是原告对外出租，不是被告。4、证人对当初交房现状不清楚，标准不明确，但从其证言说明系争房屋在2017年3、4月份就解除了合同，已将招租信息交给同事发布。
第三人质证：微信聊天记录、证人证言均与第三人无关，对原告上述其余证据的真实性均不清楚、无法确认，第三人也不清楚房屋交付时的状态。
被告主张：1、被告对系争房屋进行装修虽未经过原告书面同意，但事实上原告是同意的。解除通知书的信函被告未收到，是原告在2017年8月10日通过微信方式告知的被告经办人。2、原告在2017年1月14日委托中介另行出租系争房屋，租金每月调整为14,000元。为此,提供了房屋租售信息一份。3、2017年1月上旬被告与原告终止合同并搬离系争房屋，同时与原告约定押金及被告多付的房租归原告所有，被告无需拆除固定装修及承担其他违约或赔偿责任，并在2017年3月初就将密码告知原告。被告已于2016年12月1日搬离系争房屋，房屋内遗留的被告物品包括固定或可移动装饰均放弃，由原告自行处理。为此，提供了《关于解除房屋租赁合同通知书的回函》、照片、微信记录，并申请证人李某某出庭作证。证人李某某陈述：其为庭匠公司设计师，是被告经办人。房屋是装修以后搬进去的，证人进去工作的时候有装修、隔间、砂石等，装修之前的情况不清楚。在北干山上班时有门禁，后门禁坏掉，被告公司就换了密码锁。2017年元旦前庭匠公司从北干山56号搬离。搬离后在2017年3-5月份，证人回去过北干山现场打扫卫生。2017年8月左右去过一次查看房屋是否已经出租，中介告知证人被告的公司在2017年年初就已搬离，中介有密码锁并带着证人去房屋内查看。
原告对被告上述证据质证：1、对房屋租售信息真实性、合法性、关联性均不认可，中介公司名称不清楚，无法显示是原告委托中介挂牌，证人张某某并没有陈述由原告直接委托中介挂牌。因被告陈述曾放弃已经支付的租金和押金，故原告不急于出租。2、对于回函，原告没有收到过。租赁合同约定返还房屋时应由原告验收认可结清费用，并非交付密码就视为返还房屋，原告至今没有收到房屋钥匙；照片中的人员身份不明，不予认可；微信聊天记录真实性无异议，但不认可证明目的；证人证言与本案无关，但说明房屋一直处于被告及被告委托的中介控制之下。
第三人对于被告上述证据真实性均无法确认。
审理中，第三人提供原告与链家门店经纪人在2016年12月21日的谈话录音一份，显示：原告向链家门店经纪人询问委托对外出租事宜，双方就挂牌价格、看房要求等进行沟通，且原告表示如果看房，需提前通知。
原告对第三人上述录音的真实性无异议，录音内容与证人张某某的证言一致。但该录音无法证明原、被告双方已经解除合同及被告交付房屋的事实。
被告对第三人上述录音的真实性不予认可，认为录音中经纪人身份不明，且无法证明原告是在2016年12月21才第一次委托出租房屋，同时与张某某证言及原告陈述矛盾。第二次开庭中已经明确原告在2017年3月就已经知道了房屋密码锁并带人看房。
根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。在合同履行过程中，被告搬离系争房屋并告知原告另行出租的行为，说明被告已经明确表示不再履行合同。且原告也另行委托中介出租，故本院认定双方已经对解除合同达成了一致意见。对于合同解除时间，原告陈述在2017年春节前后知道被告要搬离系争房屋，根据第三人提供的录音及被告提供的房屋出租信息，表明原告至少已经在2016年12月21日与中介协商房屋挂牌出租等事宜，且在该录音形成之后系争房屋在网上挂牌出租，故本院认定合同解除日以原告与中介协商委托中介挂牌之日即2016年12月21日为宜。对于系争房屋交接，结合系争房屋大门的损坏等情况，应以密码锁交付时间为宜。对于交接时间，原告表示2017年春节前后曾与被告联系要求被告提供钥匙以便中介看房，中介看房后反馈房间内很乱原告后与被告工作人员到现场查看，结合被告表示已将密码锁密码告知原告、证人张某某表示2017年3、4月份已知晓被告不再租赁、证人李某某表示2017年3月与原告到系争房屋查看现场并打扫卫生，故本院认定2017年4月1日作为系争房屋交付日。合同解除后，被告理应支付自合同解除之日至房屋占有使用费期间的占有使用费。因被告已支付租金至2017年6月24日，原告关于租金和占用使用费的主张本院不予支持。关于违约金，原、被告双方达成合同解除的合意，且被告按期支付租金，原告主张的违约金依据不足，本院不予支持。被告表示押金及多支付的租金赔偿给原告，是其自愿行为，本院予以照准。针对原告装修损失，原、被告未在租赁合同中明确约定房屋交付前的装修状态及物品清单，原告提供的证据未充分证明其主张，对原告该项诉请本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告吴菊香与被告王治、第三人德佑房地产经纪有限公司在2015年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月21日解除；
二、原告吴菊香的其余诉讼请求不予支持。
案件受理费3,934.20元，减半收取计1,967.10元，由原告吴菊香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 分
二〇一八年一月二十九日
书记员 黄琛陶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。