上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第825号
上诉人（原审被告）吴光艳
委托代理人秦峰
被上诉人（原审原告）苏俭科
被上诉人（原审原告）李红艳
上诉人吴光艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第38022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年8月12日，苏俭科、李红艳、吴光艳通过中介公司（以下简称中介公司）居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。
《合同》约定：苏俭科、李红艳向吴光艳购买＊＊＊房屋（以下简称系争房屋），房屋转让总价为人民币（以下币种相同）1，615，000元；签订本合同当日，苏俭科、李红艳支付吴光艳3万元，2012年9月20日前（含当日），苏俭科、李红艳支付吴光艳1，005，000元（含已付定金3万元），苏俭科、李红艳以银行贷款方式支付吴光艳59万元，他项权利证明办出后3个工作日内，苏俭科、李红艳将之交至银行，该款项由银行直接划入吴光艳账户，苏俭科、李红艳若贷款不足，则不足部分于过户当日以现金补足给吴光艳，吴光艳向苏俭科、李红艳交房当日，苏俭科、李红艳支付尾款2万元；苏俭科、李红艳未按本合同约定期限付款的，苏俭科、李红艳应当向吴光艳支付违约金，违约金按苏俭科、李红艳逾期未付款日万分之十计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十日后苏俭科、李红艳仍未付款的，除苏俭科、李红艳应向吴光艳支付十日的违约金外，吴光艳有权单方解除合同，吴光艳单方解除合同的，应当书面通知苏俭科、李红艳，苏俭科、李红艳承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，吴光艳可从苏俭科、李红艳已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给苏俭科、李红艳，已付款不足违约金和赔偿金部分的，苏俭科、李红艳应在接到书面通知之日起十日内向吴光艳支付；双方同意，吴光艳于2012年9月30日前腾出系争房屋并通知苏俭科、李红艳进行验收交接；双方确认，在2012年9月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，吴光艳承诺，在苏俭科、李红艳或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于吴光艳故意拖延或者不及时提供相关材料的，苏俭科、李红艳按本合同第十条追究吴光艳的违约责任。
《合同》第十条约定，吴光艳未按本合同约定期限交接房地产（包括交房及办理产权过户）的，吴光艳应当向苏俭科、李红艳支付违约金，违约金按苏俭科、李红艳已付款日万分之十计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起计算到实际交付之日止，逾期超过十日后吴光艳仍未交付的，除吴光艳应当向苏俭科、李红艳支付十日的违约金外，苏俭科、李红艳有权单方解除合同，苏俭科、李红艳单方解除合同的，应当书面通知吴光艳，吴光艳承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，吴光艳应在接到书面通知之日起十日内退还苏俭科、李红艳已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；经双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。
《合同》补充条款（一）约定，2012年10月31日（含当日）之前，双方进交易中心过户，双方过户后当日，吴光艳向苏俭科、李红艳交房；《合同》附件五中“租赁情况”一栏中为“有”；……。
签订《合同》当日，苏俭科、李红艳、吴光艳签订《房地产买卖合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》约定：苏俭科、李红艳购买吴光艳的系争房屋，双方于2012年8月12日签订了《合同》，现双方对于系争房屋税费的支付事宜，经平等协商，达成如下协议：1、吴光艳到手价1，615，000元，其余税费及中介费由苏俭科、李红艳承担，交易中心过户吴光艳配合承诺满五年唯一一套，交房时吴光艳将进户门恢复原样；2、本协议与买卖合同同时履行，二者不可分离，本协议与买卖合同不一致者，以本协议为准；3、本协议双方签字生效，各执一份。
2012年8月12日、13日，苏俭科、李红艳向吴光艳支付定金3万元。
2012年9月14日，吴光艳致函苏俭科、李红艳要求苏俭科、李红艳于2012年9月20日前（含当日）足额支付购房款1，005，000元（含已付定金）。2012年9月20日，苏俭科、李红艳向吴光艳支付系争房屋的房款975，000元。
2012年9月27日，苏俭科致函要求吴光艳于2012年9月30日前腾出系争房屋并通知苏俭科、李红艳验收交接。2012年10月9日，吴光艳委托律师回函苏俭科、李红艳告知于2012年10月31日（含当日）之前，双方进交易中心过户，过户当日吴光艳向苏俭科、李红艳交房。
2012年10月19日，吴光艳委托律师致函苏俭科、李红艳要求苏俭科、李红艳向吴光艳提供贷款审批资料。2012年10月25日，苏俭科、李红艳的贷款银行通过银行转账向吴光艳支付了系争房屋的房款59万元。
2012年10月29日上午，双方至某房产交易中心办理系争房屋的过户手续及交房手续，因吴光艳提出苏俭科、李红艳未足额支付房款致未能办理产权过户手续。
2012年11月5日，苏俭科、李红艳与吴光艳再次共同向某房产交易中心申请办理系争房屋的过户手续。当日，因系争房屋内有租客尚未清退，苏俭科、李红艳拒绝收房。因系争房屋不是吴光艳满五唯一的住房，苏俭科、李红艳多支付系争房屋转让总价1%的契税16，150元。
吴光艳与案外人王某就系争房屋曾于2012年4月28日签订《房屋租赁合同》，吴光艳与王某经法院调解于2012年12月28日达成调解协议，协议主要内容为：双方解除租赁合同，王某于2013年1月20日前腾空系争房屋后返还吴光艳等。
2013年3月14日，苏俭科、李红艳、吴光艳办理了系争房屋的交接手续，吴光艳将系争房屋交付给苏俭科、李红艳。
苏俭科、李红艳向原审法院提起诉讼，以吴光艳未按约交房构成逾期违约以及违反系争房屋是满五唯一住房的承诺造成其额外垫付总房价1%的税费16，150元等理由，请求法院判令：吴光艳支付苏俭科、李红艳逾期交房违约金215，325元（违约金的计算方式是自2012年11月1日起至2013年3月14日止按照已付房款1，595，000元的日万分之十计算）及垫付的税费16，150元，共计231，475元。
吴光艳认为，系争房屋中有租客的情况告知苏俭科、李红艳，且在合同中也作了约定，但苏俭科、李红艳以系争房屋不能有租约为由不同意过户，吴光艳始终同意交房，而是苏俭科、李红艳违约不同意过户造成的。吴光艳实际上不是一套房也是客观事实，其如实反映是合法行为，相关的税费约定由苏俭科、李红艳支付。据此，请求驳回苏俭科、李红艳的诉讼请求。
原审认为，《补充协议》系《合同》的补充条款，应视为《合同》的一部分。苏俭科、李红艳、吴光艳所签的《合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应严格按约履行各自的权利义务。一、关于苏俭科、李红艳要求判决吴光艳支付苏俭科、李红艳逾期交房违约金215，325元（违约金的计算方式是自2012年11月1日起至2013年3月14日止按照已付房款1，595，000元的日万分之十计算）的诉讼请求之处理意见。双方在《合同》正文中约定于2012年9月30日前办理系争房屋的产权过户手续，并约定吴光艳于2012年9月30日前腾出系争房屋并通知苏俭科、李红艳进行验收交接，双方在《合同》补充条款（一）中又约定于2012年10月31日（含当日）之前双方进交易中心过户，双方过户当日吴光艳向苏俭科、李红艳交房。根据双方在《合同》中关于“订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准”的约定内容，苏俭科、李红艳、吴光艳关于系争房屋产权过户时间及交房时间的约定以《合同》补充条款（一）的约定为准，即于2012年10月31日（含当日）之前双方进交易中心过户，双方过户当日吴光艳向苏俭科、李红艳交房。双方按约于2012年10月29日至上海市房地产交易中心办理系争房屋的产权过户手续及交房手续，但吴光艳以苏俭科、李红艳未足额支付房款为由致双方当日未能办成产权过户手续。经原审法院（2013）浦民一（民）初字第6316号民事判决认定，苏俭科、李红艳于2012年10月29日已按约足额支付房款1，595，000元，故吴光艳拒绝办理过户手续的理由不成立，吴光艳按约应于2013年10月31日前与苏俭科、李红艳办理系争房屋的产权过户手续并于过户当日交房给苏俭科、李红艳。虽然《合同》约定，系争房屋上有租赁关系，但吴光艳应按约于交房日即2012年10月31日前腾空系争房屋、将系争房屋交付苏俭科、李红艳使用，但吴光艳未能按约腾空系争房屋并交房，直至2013年3月14日才实际交房给苏俭科、李红艳，吴光艳的上述行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于吴光艳提出苏俭科、李红艳主张的逾期交房违约金过高，且苏俭科、李红艳未举证证明因吴光艳逾期交房造成苏俭科、李红艳的实际损失，故由原审法院酌定吴光艳支付苏俭科、李红艳的逾期交房违约金的计算标准由日万分之十减少为日万分之三。苏俭科、李红艳要求判决吴光艳支付苏俭科、李红艳逾期交房违约金（违约金的计算方式是自2012年11月1日起至2013年3月14日止按照已付房款1，595，000元的日万分之三计算）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于苏俭科、李红艳要求判决吴光艳承担苏俭科、李红艳垫付的税费16，150元的诉讼请求之处理意见。双方在《合同》中约定，在办理系争房屋的产权过户手续时吴光艳配合承诺系争房屋满五唯一一套（住房）。相对苏俭科、李红艳而言，吴光艳对系争房屋是否系吴光艳的满五唯一一套住房的情况更为清楚，而吴光艳未举证证明在签订《合同》时已向苏俭科、李红艳释明清楚系争房屋实际并非吴光艳满五唯一一套住房的情况，致使苏俭科、李红艳因此多缴纳契税16，150元，吴光艳应承担该笔契税费用。鉴于原审法院上文酌定的吴光艳支付苏俭科、李红艳的违约金已足以弥补苏俭科、李红艳的该笔费用，故苏俭科、李红艳再向吴光艳要求支付该笔费用，不符合法律规定，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年一月二十三日作出判决：一、吴光艳于判决生效之日起十日内支付苏俭科、李红艳逾期交房违约金（违约金的计算方式是自2012年11月1日起至2013年3月14日止按照苏俭科、李红艳已付房款1，595，000元的日万分之三计算）；二、驳回苏俭科、李红艳的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，772元，减半收取计2，386元，由吴光艳负担。
判决后，吴光艳不服，上诉于本院称，1、原审法院认为上诉人违约交房缺乏事实和法律依据。双方在合同中写明带租约，被上诉人对系争房屋有租客是明知的。双方在合同补充条款（一）中约定“过户时交房”，并非腾空交房，如果被上诉人认为腾空交房，双方应写明，或者另签补充条款予以明确，在没有明确约定情况下，应理解为带租客交房。上诉人事后进行的清退租客行为是应被上诉人的要求而实施的配合义务，而非合同义务。至于被上诉人在一审审理中提交的录音证据，因第一份录音证据未播放、第二份录音证据原始载体也没有提交，且也有被上诉人要求上诉人清退租客的内容，故上诉人不予认可，被上诉人并无证据证明双方约定的是腾空交房。2、如果认定上诉人违约交房，则原审法院认定上诉人承担至2013年3月14日的违约金也是错误的。上诉人于2012年11月10日提起诉讼，提出了向被上诉人交房以及要求被上诉人支付尾款等要求，直至开庭时被上诉人同意办理交房，则上诉人不应承担2012年11月10日之后的违约金，违约金只能从10月31日计算至11月10日。3、上诉人不应承担契税支付责任。双方在合同中约定上诉人获得的房款为净到手价，且双方补充协议中约定上诉人为“配合承诺”满五年唯一，说明上诉人在签约时已告知被上诉人系争房屋并非满五年唯一，缴税是被上诉人的义务，被上诉人是否多交16，150元与上诉人无关。原审法院认定上诉人应承担被上诉人多付的契税缺乏依据。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人苏俭科、李红艳辩称：1、被上诉人已经明确告知上诉人买房自住，如果被上诉人购买的是带租约的房子，也不需要上诉人花时间清退租客。上诉人称是被上诉人之后提出的要求，但上诉人并没有证据证明，事实上被上诉人在签约后知道房屋有租客，因此被上诉人在与上诉人交涉过程中进行了录音，要求上诉人清退租客，在上诉人承诺清退租客后才支付房款的，该份录音已在一审审理中提交并质证，应以录音内容为准。2、上诉人称11月10日主张了交房，但被上诉人并不知晓，被上诉人承认双方进行过诉前调解，但因上诉人尚未清退租客，且违约金数额也没有协商一致，故不可能进行交房；被上诉人直至2013年3月14日庭审时才知道房屋可以交房，并于当日办理了交房手续，故上诉人的交房时间应认定为该日。上诉人逾期交房事实清楚，且违约金数额一审法院大幅度调低，上诉人仍不同意承担违约金没有理由。3、被上诉人不可能知道上诉人有几套房屋，合同中约定上诉人配合承诺满五唯一，说明上诉人告知被上诉人系争房屋是唯一房屋，被上诉人不需要承担上诉人一方的契税，然而上诉人在办理过户时称房屋不是满五唯一，被上诉人为了合同继续履行，先垫付了这部分的契税，为此多付契税16，150元，理应由上诉人承担。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交如下证据：1、2012年4月28日上诉人和案外人钱广伟签订的租赁合同，根据合同第八条约定，清退租客的责任在上诉人。这份房屋租赁合同在双方签署系争房屋买卖合同时已经当场交给被上诉人，被上诉人对房屋有租客情况是明知的，所以才在附件五中租赁情况体现的是“有”，即双方约定带租客带租约售房交房。2、2012年8月13日邮政EMS详情单，是上诉人向钱广伟邮寄要求办理房屋的告知书，原因是被上诉人需要自住，并希望上诉人帮助清理租客而向钱广伟发出了搬离告知书。3、（2012）浦民一民初字35797号民事调解书，上诉人和案外人钱广伟达成调解，上诉人为被上诉人清理租客并支付额外的补偿款。4、吴光艳与王某2012年4月28日签署房屋租赁合同以及（2012）浦民一民初字第39054号民事调解书，原因也是被上诉人需要自住，并希望上诉人帮助清理租客并达成调解及支付额外补偿款。5、（2012）浦诉前调字第27046号传票，证明上诉人在2012年11月10日提起诉讼之后，浦东法院先进行前期调解，被上诉人知道上诉人完成退房手续，双方可以在该时间进行房屋交接。
被上诉人苏俭科、李红艳的质证意见为：1、对两份租赁合同真实性没有异议，但和本案没有关联，也是上诉人应该完成的义务。2、对调解书和EMS详情单真实性都没有异议，但与本案没有关联性。3、2012年12月5日确实进行过诉前调解，且上诉人当时承认自己违约，被上诉人希望上诉人承担违约金，因计算下来上诉人承担的违约金有10多万元，因此上诉人一方的代理人没有当场同意，也没有给被上诉人答复，也没有谈到交房；直至3月14日开庭，被上诉人才知道可以进行房屋交接，被上诉人于当日配合办理了房屋交接手续。又称，上诉人与租客完成清场时间为2012年12月28日和2013年1月20日，即便上诉人与被上诉人2012年12月5日调解时谈到交房，上诉人也不可能交房。4、合同中所写的租赁情况“有”，仅证明被上诉人知道房屋的现状，但不能证明被上诉人以现状交接，如果带租约交房应另外书面约定。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人吴光艳将系争房屋出售给被上诉人苏俭科、李红艳，双方之间签订的《合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，应属有效。根据合同约定，上诉人吴光艳应于2012年9月30日之前腾让房屋；在合同补充条款（一）中约定，2012年10月31日之前过户交易，过户当日交房；同时，双方约定“本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准”，因此原审法院认定双方的交房时间为2012年10月31日之前，并无不当。
关于上诉人吴光艳是清退租客交房还是带租客交房一节，本院认为，虽然双方在合同附件五租赁情况一栏中为写明“有”，但附件五系对房屋现状等情况的表述，因此上诉人以该项约定内容主张双方之间为带租约交房，显然不具有证明力；根据双方在合同及补充协议中所作的约定内容，也没有明确写明带租约交房；虽然上诉人事后因清退租客提起诉讼并经法院调解，但这些事实并不能证明系被上诉人要求上诉人清退而发生；被上诉人已在一审审理中提交与此有关的录音资料，尽管上诉人否认该份证据的效力，但不能否认被上诉人在付款时上诉人承诺清退租客的事实，故原审法院认定上诉人应腾空房屋后交房，亦无不当。上诉人吴光艳主张带租客交房的上诉意见，本院不予采信。
关于上诉人吴光艳交房时间一节，本院认为，虽然上诉人主张其于2012年11月10日提起的前案诉讼时已经提出交房的请求，但因上诉人当时尚未清退租客，并不具备交房条件；且在租客退租后，上诉人也没有提交通知过被上诉人交房的证据，上诉人仅以其在前案中主张过交房，要求认定交房时间为2012年11月10日，显然依据不足，本院不予采信。从已查明事实情况看，被上诉人系在2013年3月14日庭审时知道房屋可以交接，且双方也于当日完成房屋交接手续，故原审法院对上诉人完成交房时间认定为2013年3月14日是正确的。据此，可认定上诉人吴光艳逾期交房，应按约承担逾期交房的违约责任。就逾期交房违约金，原审法院根据上诉人的违约过错程度、对被上诉人造成的实际损失等综合因素，在双方约定的违约金金额上作了调整，尚属合理，故本院对原审法院认定的违约金起讫时间及违约金金额予以维持。
关于上诉人吴光艳主张双方在补充协议中约定“配合承诺系争房屋满五唯一”，表明上诉人已经告知被上诉人系争房屋并非满五唯一，且税费由被上诉人承担，故不认可被上诉人多付契税16，150元一节，本院认为，从双方签订的补充协议第一项内容来看，被上诉人同意承担本次买卖合同的税费，与上诉人“配合承诺满五唯一”并列表述，可以理解为双方对被上诉人应承担的契税范围作了约定，且因系争房屋为“满五唯一”的免税房，被上诉人无需承担契税也是明确的，因此争议的该笔契税16，150元属于超出双方约定的税费承担范围，被上诉人主张该笔费用的理由是正当的。原审法院考虑到前述认定的逾期违约金金额足以弥补被上诉人的损失，据此作出不再支持被上诉人的该项主张，对此被上诉人未提出异议，故本院予以维持。上诉人不认可原审法院对该笔契税的认定，理由不足，本院亦不予采信。综上所述，上诉人吴光艳的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，391元，由上诉人吴光艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年五月二十日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……