福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第2482号
上诉人（原审原告、反诉被告）邱淑华，女，1939年4月2日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人吴炳宣，泉州法律服务中心法律服务工作者。
委托代理人陈美霞，泉州法律服务中心法律服务工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）庄秀促，女，1971年6月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人黄永松，福建安凯律师事务所律师。
委托代理人朱一虹，福建安凯律师事务所律师。
上诉人邱淑华因与上诉人庄秀促租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第5725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邱淑华的委托代理人吴炳宣、上诉人庄秀促的委托代理人朱一虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，讼争的址在鲤城区涂门街西段D#-195号的房产所有权人系原告邱淑华，产权证号为：泉房权证鲤城区（鲤）字第55478号。2012年2月21日，原告邱淑华将讼争商铺出租给被告庄秀促，双方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：租赁商铺座落于泉州市鲤城区涂门街西段D#-195号；租赁期限自2012年3月1日起至2016年2月29日止共48个月；前三年月租金为人民币22000元；第四年月租金为人民币24200元；租金按季度结算，被告庄秀促应于签订本协议当日向原告邱淑华支付人民币66000元的首期租金，以后每期租金的具体交付时间为上期租金期满的前五日内；被告庄秀促若逾期缴纳租金，每逾期一日按月租金的千分之三向原告邱淑华支付违约金；租赁押金为人民币66000元，该押金为履约保证金，被告庄秀促应于交店之日向原告邱淑华支付，合同期满，若被告庄秀促无违约行为，原告邱淑华应在合同到期当日将押金无息退还被告庄秀促；被告庄秀促年拖欠租金累计达15日的，原告邱淑华有权单方面解除合同并要求被告庄秀促在7日内退还商铺，没收被告庄秀促的押金，同时被告庄秀促应赔偿原告邱淑华人民币100000元；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方确需解除合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商一致后才能终止合同；原告邱淑华擅自解除合同，原告邱淑华应双倍返还押金及赔偿被告庄秀促人民币100000元；被告庄秀促擅自解除合同，无权要求原告邱淑华返还押金，并要赔偿原告邱淑华人民币100000元等等。同日，被告庄秀促向原告邱淑华缴纳租赁押金人民币66000元后，原告邱淑华出具租房押金收据一份交被告庄秀促收执。被告庄秀促承租讼争商铺后，依约管理使用并按时向原告邱淑华缴纳月租金至2013年8月31日。后由于被告庄秀促自9月始未再缴交租金，原告邱淑华遂于2013年9月24日以被告庄秀促拖欠租金、擅自解除合同为由诉至原审法院，请求法院判令：1.被告庄秀促支付拖欠原告邱淑华的租金人民币25667元，并每日按月租金的千分之三计付违约金；2.被告庄秀促支付原告邱淑华擅自解除合同的赔偿金人民币100000元；3.由被告承担本案的诉讼费。被告庄秀促在一审审理中提起反诉，请求法院判令：1.由反诉被告邱淑华退还反诉原告庄秀促租赁押金人民币66000元；2.由反诉被告邱淑华承担本案的全部诉讼费。在一审庭审中，原告邱淑华表示因被告庄秀促未及时缴纳租金，其已将讼争商铺于2013年9月28日出租他人使用至今。一审中，原告邱淑华提供如下证据：1.原、被告于2012年2月21日签订的《商铺租赁合同》一份，证明双方的租赁关系及擅自解除合同应承担的违约责任；2.房屋所有权证复印件一份，证明原告邱淑华系讼争房屋的所有权人；3.原告邱淑华与案外人陈华、邱贤有于2013年9月28日签订的《商铺租赁合同》一份，证明2013年10月10日商铺重新出租，原告邱淑华每月减少租金人民币5000元，30个月遭受损失人民币150000元的事实；4.《关于要求履行合同的函》及邮件查单各一份，证明原告邱淑华向被告庄秀促催讨租金及要求赔偿的事实；5.社区证明一份，证明原告邱淑华的常住地址为义全后街36号，而非中山南路230号。原告邱淑华并申请证人粘峥铭出庭作证，证人粘峥铭出庭陈述称，其本人是原告邱淑华的儿子所在公司的员工，2013年10月初，邱淑华吩咐其到泉州市丰泽区津淮街宝德大厦门口找庄秀促取回讼争商铺的钥匙，证人拿到钥匙后，还出具一张收条给庄秀促，并于当天将讼争商铺的钥匙交给邱淑华。被告庄秀促提供如下证据：1.租房押金收据一份，证明被告庄秀促依约支付给原告邱淑华租房押金人民币66000元；2.录像、相片、录音材料，证明2013年8月初，被告庄秀促与原告邱淑华就提前解除租赁合同事宜协商一致，被告庄秀促于2013年8月20日将商铺腾空交付给原告邱淑华，原告邱淑华随即张贴出租商铺广告，对外出租商铺，录音中原告邱淑华也承认被告庄秀促承租店铺到2013年8月份止；3.快递单及邮件查单各一份，证明2013年8月31日，被告庄秀促将讼争商铺的钥匙寄给原告邱淑华，查单中也详细载明该邮件已于2013年9月2日妥投。
原审法院认为，原告邱淑华提供的2012年2月21日签订的《商铺租赁合同》、《房屋所有权证》及被告庄秀促提供的租房押金收据，双方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，原审法院予以确认；原告邱淑华提供的2013年9月28日因出租讼争商铺而与他人签订的《商铺租赁合同》，在目前被告庄秀促无提供反证的情况下，可以作为本案租赁合同实际解除时间的参考依据；原告邱淑华提供的《关于要求履行合同的函》、邮件查单，因邮件查单上无法体现原告邱淑华邮件的内容，且并非由被告庄秀促本人签收，被告庄秀促对该组证据也予以否认，故不予采信；原告邱淑华提供的社区证明，只能证明原告邱淑华目前居住的地址，不能证明原告邱淑华收到被告庄秀促寄出的装有商铺钥匙的邮件，故该证明与本案并无关联，不予采信；被告庄秀促提供的录像、相片及录音，无法充分体现原、被告已就合同解除事宜达成共识及双方就讼争商铺进行实际移交的情形，故上述证据，不予采信；被告庄秀促提供的快递单及邮件查单，因邮件查单上体现的签名并非原告邱淑华本人签收，无法证明讼争商铺的钥匙已实际交付原告邱淑华，不予采信。证人粘峥铭陈述其是依原告邱淑华的指示找被告庄秀促取回讼争商铺的钥匙，并曾出具收条一份交被告庄秀促收执，但证人无法确定取得钥匙的具体时间，且被告庄秀促对该事实也予以否认，鉴于证人粘峥铭与原告邱淑华之间存在利害关系，对证人粘峥铭的证言不予采信。综上，原告邱淑华与被告庄秀促间的房屋租赁关系，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因此，双方应依合同约定履行各自的权利与义务。关于原、被告间的租赁关系是否属于协商解除的情形问题，被告庄秀促辩称其与原告邱淑华于2013年8月间就解除合同事宜协商一致，并于2013年8月30日前将讼争商铺腾空并交付原告邱淑华，但未能提供双方协商解除合同的书面材料予以证明，且原告邱淑华对此予以否认，故对被告庄秀促的该抗辩意见不予采信。本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的协商解除合同的情形。关于被告庄秀促是否应支付原告邱淑华拖欠的租金及相应的违约金的问题，庭审中，双方当事人均确认被告庄秀促缴纳租金至2013年8月31日。根据双方签订的租赁合同，原告邱淑华依约交付商铺后，被告庄秀促未按时缴纳2013年9月1日起的租金，且拖欠租金累计超过15日，已构成违约，应承担违约责任，而原告邱淑华有权单方解除合同，并要求被告庄秀促7日内退还商铺。根据原告邱淑华提供的2013年9月28日其与案外人陈华、邱贤有签订的《商铺租赁合同》，本案以2013年9月28日作为双方实际解除租赁关系的时间较适宜。故对原告邱淑华关于被告庄秀促于2013年9月22日擅自解除合同的主张不予采信。被告庄秀促实际结欠原告邱淑华的租金应为人民币19800元（即：22000元÷30天×27天）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中约定，若被告庄秀促逾期缴纳租金，每逾期一日按月租金的千分之三向原告邱淑华支付违约金。原告邱淑华据此主张被告庄秀促每日应按月租金的3‰计付违约金，被告庄秀促抗辩该违约金约定过高，且该违约金的计算标准明显高于原告邱淑华的实际损失，原审法院予以适当减少，考虑到被告庄秀促违约造成了原告邱淑华租金的利息损失及租金预期利益的损失的情况，兼顾合同的履行情况、被告庄秀促的过错程度等综合因素，酌情将逾期支付租金的违约金计算标准降低至按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算。因此，被告庄秀促应支付尚欠原告邱淑华的租金人民币19800元及该款项自2013年9月1日起至本判决确定的还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算的违约金。被告庄秀促辩称，原告邱淑华将讼争商铺出租给他人的行为构成违约，缺乏依据，不予采纳。关于反诉被告邱淑华应否退还反诉原告庄秀促租赁押金人民币66000元的问题，原、被告在合同中明确约定租赁押金的性质为履约保证金，若被告庄秀促违约，原告邱淑华有权没收押金，不予返还。本案原、被告并未就提前解除合同事宜达成共识，且被告庄秀促未按时缴纳租金的行为已属违约。因此，被告庄秀促提起反诉，要求原告邱淑华退还租赁押金的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于被告庄秀促应否支付原告邱淑华违约赔偿金人民币100000元的问题，原告邱淑华仅提供其与案外人签订的租赁合同，欲主张其将讼争商铺重新出租后的租金为人民币17000元／月，比被告庄秀促承租商铺时约定的租金少了5000元／月，认为该部分租金损失被告庄秀促应予赔偿，庭审中，被告庄秀促对该份租赁合同的真实性不予认可。原告邱淑华在被告庄秀促存在违约行为后，已及时采取补救措施，将讼争商铺重新出租，至于重新出租后的租金价格系原告邱淑华与新承租人协议确认，是合同双方当事人的真实意思表示，与被告庄秀促的违约行为并无法律上的因果关系。且被告庄秀促应承担的支付租金、违约金及原告邱淑华没收押金等违约责任，已足以弥补因被告庄秀促的违约行为给原告邱淑华造成的经济损失，故原告邱淑华请求被告庄秀促支付擅自解除合同的赔偿金人民币100000元的主张，显失公平，不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条的规定，判决：一、被告庄秀促应自本判决生效之日起七日内，支付尚欠原告邱淑华的租金人民币19800元及该款项自2013年9月1日起至本判决确定的还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算的违约金；二、驳回原告邱淑华的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告庄秀促的反诉请求。本案本诉受理费3078元，由原告邱淑华负担500元，被告庄秀促负担2578元；反诉受理费1370元，由反诉原告庄秀促负担。
宣判后，原告邱淑华、被告庄秀促不服，均向本院提起上诉。
上诉人邱淑华上诉称，原审判决由被上诉人庄秀促支付租金、驳回庄秀促的反诉是正确的。但是，上诉人遭到的损失应当得到赔偿。双方签订的合同约定诉争房屋的月租金22000-24000元，被上诉人庄秀促擅自解除合同以后，上诉人出租诉争房屋的月租金17000元，有上诉人邱淑华提供的书面租赁合同予以证实，被上诉人庄秀促也承认当地的租金水平是每间店面月租金17000元，因此，上诉人邱淑华不必再承担租金标准的举证责任，上诉人邱淑华遭受10万元损失的事实可以认定。且双方在合同中约定任何一方违约都要赔偿对方10万元，该约定并不违反法律规定。请求二审法院判令被上诉人庄秀促支付上诉人邱淑华擅自解除合同的赔偿金10万元；由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。
上诉人庄秀促针对邱淑华的上诉答辩称，根据庄秀促于一审时提供的录像、相片、录音，足以相互印证并充分证实：庄秀促与邱淑华早于2013年8月初就合同解除事宜协商一致，诉争房屋已于2013年8月31日前实际移交给邱淑华。双方的租赁合同关系于2013年8月底就已解除，庄秀促并不存在违约情形。邱淑华要求庄秀促赔偿10万元的依据系根据合同约定：若庄秀促违约，无权要求返还押金，并要赔偿邱淑华10万元。但本案押金的性质为违约金，而根据法律的规定，违约金应该视为对损害赔偿金额的预先确定，故违约金与约定的损害赔偿金是不可并存的。既然邱淑华已选择了没收押金，就无权再请求损害赔偿金。
上诉人庄秀促上诉称，一审判决认定事实及适用法律错误，应依法予以撤销。一、上诉人于一审时提供的录像、相片、录音，足以相互印证并充分证实：庄秀促与邱淑华早于2013年8月初就合同解除事宜协商一致，诉争房屋已于2013年8月31日前实际移交给邱淑华。但一审法院却以该证据无法充分体现上述事实为由不予采信明显认定事实及适用法律错误。理由如下：1.上诉人提供的录像、相片、录音完全符合我国民事证据规定的“三性”。第一，关于上述证据的真实性。邱淑华在一审庭审时就明确表示对录音的真实性没有意见，仅对录像、相片的真实性提出异议，但其未能在法律规定的举证期限内对该录像、相片的真实性提出鉴定申请，又不能提供相反的证据证实上诉人提供的录像、相片不真实，依法应认定上述证据的真实性；第二，关于上述证据的关联性。录音、录像、相片所体现的内容完全与本案事实存在客观联系；第三，关于上述证据的合法性。录音、录像、相片均是上诉人采用合法的方法收集的，并不存在违反法律规定的情形。因此，根据我国民事诉讼证据的相关规定，一审法院完全应依法确认上述证据的证明力，但却违法未予采信。2.上诉人提供的录像、相片、录音，足以相互印证并充分证实：庄秀促与邱淑华早于2013年8月初就合同解除事宜协商一致，诉争商铺已于2013年8月31日前实际移交给邱淑华。第一，录像、相片、录音体现的形成时间均为2013年8月31日；第二，根据录像、相片记载的内容可证实，被上诉人至少于2013年8月31日就对外张贴出租诉争商铺广告；第三，根据录音记载的内容，在庄秀促以新租户的身份询问邱淑华“钥匙还没跟他拿来，还在以前租户那？”，被上诉人明确回答：“房租，他（已经）是尾月（最后一个月），（钥匙）会跟他拿来的，不要紧”等等内容，均能与录像、相片相互印证证实：庄秀促与邱淑华双方至少于2013年8月31日之前已经就提前解除租赁合同协商一致，且在该日之前就将诉争商铺实际交付给被上诉人。3.根据庄秀促提供的快递单及邮件查单可证实：2013年8月31日，庄秀促就将商铺钥匙按照邱淑华的要求寄还给邱淑华，邱淑华于2013年9月2日就已经收到该钥匙。而根据法律规定和司法实践，房屋交付可以有两种方式：一是交付房屋；二是交付钥匙。二者有其一，均可认定为房屋交付。因此，不论一审法院是否采信该份证据，上诉人提供的录音、录像、相片足以证实上诉人于2013年8月31日之前已将诉争商铺实际交付给上诉人，而商铺钥匙何时退还、邱淑华何时收取，与认定本案诉争商铺的交付时间而言，并没有实际意义。二、如上述，双方合同已协商解除，被上诉人业已实际接收商铺。被上诉人依法应当退还上诉人租赁押金66000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，庄秀促与邱淑华只需就提前解除合同协商一致，就可以解除合同。该法律并未明确规定当事人提前解除合同一定需要达成书面的解除协议，双方只需口头达成协议即可。而上诉人提供的录音、录像、相片就足以证实庄秀促与邱淑华至少于2013年8月31日前就提前解除租赁合同达成协议。因此，一审法院以上诉人未能提供双方协商解除合同的书面材料且被上诉人否认该事实为由就认定本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条协商解除合同的情形，明显认定事实及适用法律错误。因此，根据双方签订的合同第五条“……合同期满，若乙方无违约行为，甲方应于合同到期当日将押金无息退还给乙方”之约定，邱淑华依约应退还上诉人庄秀促租赁押金人民币66000元。三、一审法院以2013年9月28日作为庄秀促与邱淑华实际解除租赁合同关系的时间系认定事实错误，其认定理由是荒谬的！1.一审法院认定双方实际解除租赁合同关系的时间系2013年9月28日是依据邱淑华于一审提供的其与第三人签订的《商铺租赁合同》，但该合同完全不具备民事诉讼证据规定的“三性”。不论邱淑华提供的该份证据是否原件，都无法确认该合同的真实性。因为该合同系邱淑华与第三人签订的，合同的第三人是否真实存在，合同中的签订时间是否2013年9月28日均无法确认。因此，一审法院在该证据的真实性存疑的情况下就贸然认定双方实际解约时间系2013年9月28日明显错误。2.邱淑华于一审时提供的《关于要求履行合同的函》及邮件查单的内容可知（暂且不论该份证据是否真实），邱淑华于2013年9月9日就上诉人所谓的擅自解除合同发出通知，并于2013年9月14日将该函寄出。上诉人虽然没有收到这份函件，但是至少说明邱淑华认为上诉人在2013年9月9日之前就擅自解除合同，所以于2013年9月14日发函要求上诉人继续履行合同或支付所谓赔偿金10万元。若依据一审法院采信邱淑华与第三人的《商铺租赁合同》的理由是因为上诉人无法提供相反证据确认双方实际解除合同的时间的话，岂不是《通知函》的落款时间2013年9月9日更适宜作为双方实际解除合同的时间？！3.邱淑华一审起诉状中陈述的“事实与理由”及一审庭审过程中均明确“主张”解除合同的时间为2013年9月22日（当然，该主张是与事实完全不符的，就连邱淑华一审时也无法解释、无法自圆其说其所谓的2013年9月22日解除合同的事实，因为事实上2013年8月31日之前双方就已解除合同）。一审法院竟然无视邱淑华的“主张”，而“好心”的以2013年9月28日作为双方实际解除租赁关系的时间并认为“较为适宜”，貌似公允，但其理由是荒谬的！四、一审判决有关本案的受理费金额及双方应负担的受理费金额均是错误的。1.根据《诉讼费交纳办法》第十八条规定“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”。上诉人于一审期间提出反诉，一审也依法受理并合并审理，故上诉人一审交纳的反诉诉讼费应减半收取为725元，而不是1370元。2.邱淑华在一审中的诉讼请求标的金额为138911元，而一审判决其胜诉的金额仅为19800元及自2013年9月1日起至判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算的违约金。即被上诉人邱淑华败诉的金额达到100000元左右。根据《诉讼费交纳办法》第二十九条第一款及第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，本案本诉受理费3078元，依法应由邱淑华负担大部分金额，但一审法院却反其道而行之，判决由上诉人庄秀促承担大部分金额2578元，而邱淑华仅需负担500元，明显存在错误。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，且存在明显偏袒邱淑华之嫌，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人邱淑华的本诉请求；支持上诉人庄秀促的反诉请求，即改判由上诉人邱淑华退还给上诉人庄秀促租赁押金人民币66000元；本案一、二审的诉讼费用均由邱淑华承担。
上诉人邱淑华针对庄秀促的上诉答辩称，上诉人庄秀促上诉称其与邱淑华协商一致解除合同没有证据支持，庄秀促提供的录音不能证明双方当事人协商一致，反而可证明双方未进行协商，因为庄秀促不敢表明自己的身份，若协商一致，就不需要打匿名电话给邱淑华。上诉人庄秀促上诉称其向上诉人邱淑华邮寄钥匙，但上诉人邱淑华的住址已经改变，上诉人邱淑华已不住在鲤城区中山南路230号。关于擅自解除合同的具体时间，上诉人庄秀促认为不能认定为2013年9月28日，事实上，上诉人邱淑华是在2013年9月22日才发现上诉人庄秀促关闭店门，上诉人邱淑华在起诉状中才会说庄秀促于2013年9月22日擅自解除合同。综上，上诉人庄秀促的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，依法不能支持。
经审理查明，双方当事人对以下问题存在争议：1.双方当事人是协商解除还是单方解除合同？邱淑华是否应退还庄秀促租赁押金66000元？原审将2013年9月28日作为本案实际解除租赁合同关系的时间是否正确？2.原审判决由庄秀促支付邱淑华的租金数额及违约金的计算方式是否正确？3.一审对本案诉讼费的收取及对诉讼费负担的处理是否正确？4.庄秀促是否应赔偿邱淑华因解除合同而遭受的损失100000元？除上述争议的焦点问题外，双方当事人对一审查明认定的其他事实均无异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。
二审中，上诉人邱淑华提供一份银行卡明细帐，以此证明上诉人庄秀促解除合同后，上诉人邱淑华将诉争房屋另行出租他人，每月租金为17000元，帐户上体现上诉人邱淑华每两个月收到租金34000元。
上诉人庄秀促质证认为，对该份银行卡明细帐的真实性无异议，但对其与本案的关联性及证明对象有异议，该份证据无法体现上诉人邱淑华将房屋另行出租他人的租金情况，也无法证明上诉人邱淑华所要证明的对象。
本院认为，关于第一个争议的焦点问题，因上诉人庄秀促未能提供证明双方协商解除本案合同的相关证据，且根据双方当事人共认的事实可以确认上诉人庄秀促交纳租金至2013年8月31日，其拖欠上诉人邱淑华自2013年9月1日起的租金未支付，已构成了违约，依合同约定：“若上诉人庄秀促年拖欠租金累计达15日的，上诉人邱淑华有权单方面解除合同并要求上诉人庄秀促在7日内退还商铺、没收上诉人庄秀促的押金”之约定，上诉人邱淑华有权单方行使合同解除权并没收庄秀促的押金，上诉人邱淑华在一审的起诉状中自认解除合同的时间即2013年9月22日，本案应以2013年9月22日作为双方实际解除租赁合同的时间，上诉人庄秀促请求上诉人邱淑华退还租赁押金66000元的上诉请求不能成立，不予采纳。原审以2013年9月28日即上诉人邱淑华与他人签订租赁合同的时间作为双方实际解除租赁合同的时间有误，本院予以纠正。关于第二个争议的焦点问题，因上诉人庄秀促缴纳租金至2013年8月31日，上诉人庄秀促尚应支付给上诉人邱淑华的租金应从2013年9月1日起计至2013年9月22日止为22000元÷30天×22天＝16133元，上诉人庄秀促拖欠租金的行为已构成违约，依合同约定上诉人庄秀促如逾期缴纳租金，每逾期一日应按月租金的千分之三向上诉人邱淑华支付违约金，因双方约定的违约金过高，原审根据上诉人庄秀促的抗辩酌情将逾期支付租金的违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算并无不妥。关于第三个争议的焦点问题，根据《诉讼费交纳办法》第十八条之规定，上诉人庄秀促作为原审被告在原审审理过程中提起反诉，原审法院进行合并审理，对本诉部分及反诉部分的诉讼费可分别减半收取，对本案诉讼费的负担本院也将根据双方当事人请求的数额按得到法院支持的比例确定双方当事人诉讼费的承担。对上诉人庄秀促的该上诉请求本院予以采纳。关于第四个争议的焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”上诉人庄秀促对上诉人邱淑华二审中提供的银行卡明细帐的真实性不持异议，本院予以采信，该银行卡明细帐可以与上诉人邱淑华一审提供的《商铺租赁合同》相互印证上诉人邱淑华将诉争商铺另行出租他人收取的租金情况。但上诉人邱淑华在上诉人庄秀促存在违约行为后，已及时采取补救措施，将讼争商铺另行出租。且上诉人庄秀促因其违约行为已承担了支付租金、支付逾期租金的违约金及没收押金等违约责任，上诉人邱淑华收取的违约金已足以弥补因上诉人庄秀促的违约行为给其造成的经济损失，故上诉人邱淑华请求上诉人庄秀促再支付其赔偿金100000元，显失公平，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，本院除对上诉人庄秀促尚欠上诉人邱淑华的租金数额予以调整外，其余部分本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第5725号民事判决第三项。
二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第5725号民事判决第二项。
三、变更福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第5725号民事判决第一项为：上诉人庄秀促应于本判决生效之日起七日内支付尚欠上诉人邱淑华的租金人民币16133元及该款项自2013年9月1日起至本判决确定的还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算的违约金。
四、驳回上诉人邱淑华原审的其他诉讼请求。
五、驳回上诉人庄秀促的其他上诉请求。
如果上诉人庄秀促未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费3078元，减半收取1539元，由上诉人邱淑华负担1350元，上诉人庄秀促负担189元；反诉受理费1370元，减半收取685元，由上诉人庄秀促负担。
二审案件受理费2224元，由上诉人庄秀促负担874元，上诉人邱淑华负担1350元。
本判决为终审判决。
审判长 黄蕴真
审判员 庄丽娜
审判员 谢火生
二〇一四年九月三十日
书记员 邱妙菲
一、判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。