江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁商终字第380号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司，住所地在南京市秦淮区仙鹤街116号。
法定代表人康永年，该公司董事长。
委托代理人雷小华，女，1958年6月10日生，汉族，该公司职工。
委托代理人余苏燕，江苏志仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何庆诚，女，1957年9月5日生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵观华，男，1968年8月18日生，汉族。
两被上诉人共同委托代理人张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。
上诉人南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司（以下简称秦淮城镇开发公司）因与被上诉人何庆诚、赵观华企业承包经营合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦商初字第1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人秦淮城镇开发公司的委托代理人余苏燕、雷小华，被上诉人何庆诚、赵观华及其共同委托代理人张良柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何庆诚、赵观华一审诉称：2006年9月12日，秦淮城镇开发公司与何庆诚、赵观华签订《承包协议》一份，约定由何庆诚、赵观华承包经营秦淮城镇开发公司控股的南京城南物业管理有限公司（以下简称城南物业公司），承包期5年。在承包期内由何庆诚、赵观华全权负责该公司的经营管理。2006年11月，城南物业公司更名为南京佳业物业管理有限公司（以下简称佳业物业公司）。根据承包协议，秦淮城镇开发公司同意在承包开始后一次性补贴何庆诚、赵观华5万元，但秦淮城镇开发公司一直没有给付。由于何庆诚、赵观华管理的小区为秦淮城镇开发公司投资建设，在各小区均存在产权属于秦淮城镇开发公司的空置房，该公司从未交纳过空置房物业管理费。根据双方协议，租期未满的门面房价格按照签订的租赁协议执行，由何庆诚、赵观华负责代收房租，按照实际收取房租的3%提取管理费，但秦淮城镇开发公司一直没有给付管理费。在何庆诚、赵观华管理的丽景华庭小区，由于该小区商业用房没有销售出去，致使丽景华庭小区用电始终不能达到设计要求的用电量，从而产生大量无功用电，由此产生的电费理应由开发商即秦淮城镇开发公司承担，但自2007年4月至2008年9月以来，丽景华庭小区无功用电电费一直由何庆诚、赵观华代为垫付，秦淮城镇开发公司一直没有给付。在何庆诚、赵观华全面管理由秦淮城镇开发公司建设的住宅小区后，由于各小区陆续产生多种房屋质量问题，在接到何庆诚、赵观华转达的业主维修要求后，秦淮城镇开发公司多次要求何庆诚、赵观华代其履行维修义务，维修费用由何庆诚、赵观华先行垫付。由于康安里、丽景华庭、康美里、龙蟠花苑、高虹苑、怡馨花园等小区房屋质量问题，何庆诚、赵观华已垫付大量维修费用。在秦淮城镇开发公司大量欠付各项费用的情况下，何庆诚、赵观华仍尽力维持佳业物业公司正常运转。何庆诚、赵观华还为秦淮城镇开发公司职工葛志新、藏小祥垫付养老保险费用，该费用应由秦淮城镇开发公司返还。2007年2月2日，秦淮城镇开发公司向何庆诚、赵观华所在承包公司借款150万元，该部分款项属于何庆诚、赵观华所收物业管理费，该笔款项至今未能返还，秦淮城镇开发公司应当偿还该笔借款的本息。现请求依法判决：1.秦淮城镇开发公司支付承包补贴5万元；2.秦淮城镇开发公司支付空置房物业管理费1197848.4元，因欠缴空置房物业管理费产生的滞纳金1860567.3元（根据物业服务合同关于滞纳金的约定，从欠缴之日起算至2013年9月30日）；3.秦淮城镇开发公司支付何庆诚、赵观华垫付丽景华庭小区电费322881.82元；4.秦淮城镇开发公司支付何庆诚、赵观华垫付的房屋维修款167727.75元；5.秦淮城镇开发公司支付何庆诚、赵观华垫付的社会保险费共计24503.21元；6.秦淮城镇开发公司支付何庆诚、赵观华借款150万元，借款利息586931元（参照中国人民银行同期贷款利息，从2007年2月3日起计算至秦淮城镇开发公司实际给付时止）。
秦淮城镇开发公司一审辩称：何庆诚、赵观华诉请第一项，根据承包协议，秦淮城镇开发公司应当支付该部分款项，但协议同时约定何庆诚、赵观华应当支付承包押金5万元，双方都没有履行该条款。同时，根据双方财务会议纪要，约定罗马假日小区的3000元水费应当在总公司补贴的5万元中列支；何庆诚、赵观华诉请第二项的空置房面积是有误差的，何庆诚、赵观华按照高于丽景华庭小区住宅物业费标准收取门面房的物业费没有事实和法律依据，且秦淮城镇开发公司与何庆诚、赵观华之间亦未签订物业服务合同，故何庆诚、赵观华主张的物业费和滞纳金无事实和法律依据；何庆诚、赵观华诉请第三项，鉴定报告已明确丽景华庭小区地下室的有功电费应由何庆诚、赵观华承担。对于无功电费，因鉴定报告不能确定双方应承担的具体费用，故应依据双方曾经签订的电费分摊说明表，对该部分电费进行合理分摊；何庆诚、赵观华诉请第四项无事实和法律依据，且鉴定报告对此亦进行了说明；何庆诚、赵观华诉请第五项，只要金额没有异议，秦淮城镇开发公司同意支付；何庆诚、赵观华诉请第六项，因本案是承包关系，不是借款纠纷，不应在一案中审理。同时，秦淮城镇开发公司也未向何庆诚、赵观华借款150万元，秦淮城镇开发公司只是向子公司（佳业物业公司）调拨资金，故何庆诚、赵观华主张借款及利息的请求不成立。另根据双方签订的承包协议和财务会议纪要等文件，提出反诉请求：1.依法判令何庆诚、赵观华支付秦淮城镇开发公司垫付的丽景华庭小区电费81625.43元；2.依法判令何庆诚、赵观华支付秦淮城镇开发公司垫付的丽景华庭小区维修费357157元；3.依法判令何庆诚、赵观华支付为秦淮城镇开发公司代收的丽景华庭、龙蟠花苑小区地下停车费2190450元；4.依法判令何庆诚、赵观华向秦淮城镇开发公司支付办公费198381.29元；5.依法判令何庆诚、赵观华按承包协议支付秦淮城镇开发公司承包金30万元；6.依法判令何庆诚、赵观华按承包协议及移交清单履行清算移交义务。
何庆诚、赵观华针对秦淮城镇开发公司的反诉辩称：秦淮城镇开发公司诉请第一项，该部分电费的付款义务人为秦淮城镇开发公司，与何庆诚、赵观华无关；诉请第二项，丽景华庭小区为秦淮城镇开发公司开发的小区，在小区开发过程中出现大量房屋质量问题，在交付业主后对房屋质量进行维修系秦淮城镇开发公司的义务，与何庆诚、赵观华无关；诉请第三项，秦淮城镇开发公司应提供其享有停车场权属的相关证明，何庆诚、赵观华收取的停车费是物业费的组成部分，与秦淮城镇开发公司无关；诉请第四项，双方对此没有任何约定，此主张无事实和法律依据；诉请第五项，承包开始后，秦淮城镇开发公司已收回了争议的门面房，导致何庆诚、赵观华无法收取相关的管理费和提成，秦淮城镇开发公司在承包期间通过各种手段阻扰何庆诚、赵观华的正常管理，导致无法实现承包的目的，故秦淮城镇开发公司无权主张承包金；诉请第六项，秦淮城镇开发公司主张的93套门面房不存在，其他门面房系小区业主的共用部位，其主张的固定资产和低值易耗品均为小区业主所共有，属于物业管理配套用品，秦淮城镇开发公司从未就其主张的财务资料和凭证等与何庆诚、赵观华交接，不在何庆诚、赵观华管理之中，故何庆诚、赵观华没有移交义务。
原审法院经审理查明：何庆诚、赵观华原系秦淮城镇开发公司的职员。城南物业公司成立于1996年12月1日，秦淮城镇开发公司是该公司股东之一，占80%股份，城南物业公司法定代表人傅必勤。公司经营范围：物业管理，房屋维修，室内装饰设计、施工，仓储，水电设备安装、维修，土石方工程施工，五金交电、建筑材料的销售，停车场，房地产租赁等。2004年左右，秦淮城镇开发公司改制，改制后，城南物业公司的员工尤其是管理层基本上是由改制前秦淮城镇开发公司出来的职员组成。2006年9月13日，何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司签订《承包经营协议》一份，约定由何庆诚、赵观华承包城南物业公司。协议约定：承包期为5年，自2006年9月1日起至2011年8月31日止。承包期满，双方按照协议规定进行清算。协议第三条约定，何庆诚、赵观华在承包期间全权负责城南物业公司的经营、管理，依协议向秦淮城镇开发公司缴纳承包费，获取承包收益。第五条约定，承包开始前，秦淮城镇开发公司应对城南物业公司进行结算。结算截止日前，城南物业公司的债权债务由秦淮城镇开发公司负责，与何庆诚、赵观华无关。第七条约定，承包前，秦淮城镇开发公司将城南物业公司的经营资质证书（副本）、办公用房、设施设备、办公用品、现有员工等清点造册，与何庆诚、赵观华办理交接手续，双方签收交接清单，作为本协议附件二。第十三条约定，承包期间，秦淮城镇开发公司有权随时了解、监督何庆诚、赵观华经营管理城南物业公司，对于重大事项，何庆诚、赵观华应主动向秦淮城镇开发公司汇报，秦淮城镇开发公司向该公司派有监事。第十五条约定，承包期间，何庆诚、赵观华须将当年城南物业公司税后利润10%上交秦淮城镇开发公司作为承包费。五年承包期内，何庆诚、赵观华上交秦淮城镇开发公司的承包费用总计不得低于30万元。第十六条约定，城南物业公司每年度税后利润扣除上缴秦淮城镇开发公司承包费后的余额，为何庆诚、赵观华的年承包收益。秦淮城镇开发公司书面核准承包收益的金额后，通过适当方式协助何庆诚、赵观华获取承包收益。由秦淮城镇开发公司每年对城南物业公司进行结算，出现亏损由何庆诚、赵观华补亏。第十七条约定，承包开始后，秦淮城镇开发公司一次性补贴城南物业公司5万元作为经营费用。第二十五条约定承包期限届满或本协议提前终止之日起30日内，何庆诚、赵观华将本协议附件二所列城南物业公司财物移交秦淮城镇开发公司，由秦淮城镇开发公司签收。何庆诚、赵观华应确保其移交之财物不应有明显不合理的损坏。第二十七条约定，为担保何庆诚、赵观华履行本协议项下义务，何庆诚、赵观华应当在双方签订本协议后7日内向秦淮城镇开发公司缴纳5万元保证金，等。
协议签订后，秦淮城镇开发公司未将城南物业公司的公章、财务专用章、企业法人营业执照等经营活动必需的证照移交给何庆诚、赵观华，亦未支付承包补贴款5万元。何庆诚、赵观华也未向秦淮城镇开发公司交纳保证金5万元。双方签订《承包经营协议》后，以2006年8月31日为基准日，将城南物业公司9月1日之后的财务账目分立，设两套分别核算的账套，名称为原公司、承包公司，原公司账套用于核算城南物业公司承包开始日前形成的经营活动，及不移交给承包人负责的资产、负债。承包公司账套用于核算城南物业公司承包开始后的经营活动及由承包人负责的承包开始日前的部分资产和负债。截止2006年8月31日，佳业物业公司账面货币资金为2178788.85元，其中1492438.3元的货币资金在承包公司账务中核算，686350.55元的货币资金在原公司账务中核算。截止2006年9月1日，城南物业公司净资产为0。2006年11月1日，城南物业公司更名为佳业物业公司，同年10月25日，何庆诚被任命为该公司总经理。双方在合作的前期关系良好，但从2008年起，双方发生矛盾。2009年7月23日，秦淮城镇开发公司向何庆诚、赵观华送达《终止承包经营协议的通知》，并于同日任命伍发林为佳业物业公司总经理。
2006年10月20日，双方签订《关于城南物业公司财务交接的会议纪要》（以下简称会议纪要），该纪要第一条约定，承包以8月31日为基准日，9月1日之后财务账目分立，经财务部统计，基准日后账面应留存款总计（原文空白，下同），主要事项说明如下（参见附件，以附件为准）：（1）预收的各小区基准日后的物业管理费、车位租赁费、自行车停放费、地下室使用费等总额共计一百零六万四千三百一十三元零九分；（2）应交税金共计三万九千一百六十五元一角九分；（3）其他应交款（附加税）共计七百七十五元四角六分；（4）其他应付款共计（包括应交的水电费、丽景华庭垃圾费、电梯费、装修押金、职工养老保险、丽景华庭预收电费等）。特别说明：其中弓箭坊小区欠缴水费核定共计，承包期满时所欠水费不应高于该金额；（5）应收款总计二万八千八百五十九元（因停车场票据产生）；（6）其他应收款共计一万四千一百八十一元五角八分（包括备用金、奶业押金、其他代扣代缴费等）；（7）待摊费用总计四万九千八百六十五元整；（8）固定资产总计四万一千七百一十二元八角，累计折旧二万零三百一十五元一角八分，固定资产净值二万一千三百九十七元六角二分；（9）各小区电费滚存金额总计，承包期满时电费滚存金额应不低于现有金额。第三条关于小区维修问题：1.维修基金不再移交，若出现需要使用情形，承包人可以按照程序（向总公司或市物管办）进行申报正常使用；2.处于保修期内的房屋，接到业主维修通知后，城南物业公司应及时通知开发商进行维修，负责协调。总公司作为开发商的小区，城南物业公司及时通知公司工程部，温总负责处理。工程部应及时向相关工程队发函，要求其到场修理。若工程队未能及时维修，工程部在核定工程量后委托他人及时维修，产生费用在工程余款中扣除；3.超出保修期的房屋，按下列处理办法：（1）业主所有的房屋部分由业主自行维修，城南物业公司可以在小区内开展有偿维修服务，但要按照工商、物价等部门的规定进行；（2）公共部分需要维修的，若可以申请维修基金的，由城南物业按照正常程序申请；对于未上交维修基金的小区，总公司有法定维修义务的，由总公司负责维修；4.弓箭坊170套公房的维修费用由城南物业公司承担。第四条约定罗马假日的三千元水费在总公司补贴的五万元中列支。第七条规定，城南物业及佳业销售的电话费等办公费用从（2006年）9月1日起开始自行承担，秦淮建设开发公司不再给予补贴。
2012年1月19日，经当事人申请，南京市秦淮区人民法院委托南京诚业联合会计师事务所就何庆诚、赵观华承包城南物业公司期间发生的空置房物管费、代垫电费、维修费、社会保险费及借款纠纷进行司法会计鉴定。2013年9月5日，南京诚业联合会计师事务所出具司法会计鉴定报告。该鉴定报告第二项委托鉴定事项中记载：根据法院的委托事项及何庆诚、赵观华的“变更诉讼请求申请”，本所把审计目标确定为：“核实何庆诚、赵观华在承包经营期间应收取的空置房物管费；何庆诚、赵观华代垫的电费、维修费、社会保险费；何庆诚、赵观华借出款项。形成审计计划书后，向南京市秦淮区人民法院报送。上述审计计划在送达何庆诚、赵观华、秦淮城镇开发公司后，秦淮城镇开发公司向秦淮区人民法院提出了新的审计要求，但在与本所多次沟通后，秦淮城镇开发公司未能就双方纠纷提出切实明确的审计要求，也不愿意就其提出的审计要求支付鉴定费用。为了案件审理的顺利推进，本所按原定审计计划开展鉴定工作。即鉴定事项仍明确为：对何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司就承包经营城南物业公司2006年9月1日至2011年8月31日期间发生的空置房物管费、代垫电费、维修费、社会保险费及借款进行会计审计。”
该鉴定报告第七项鉴定结论记载：“根据何庆诚、赵观华、秦淮城镇开发公司提供的证据，审计确认1.何庆诚、赵观华2006年9月1日至2011年8月31日承包经营城南物业公司期间，秦淮城镇开发公司应支付空置房物业服务费862278.56元；2.何庆诚、赵观华2006年9月1日至2011年8月31日承包经营城南物业公司期间，何庆诚、赵观华承包的城南物业公司于2007年2月5日通过银行转账方式划转150万元给秦淮城镇开发公司，并取得秦淮城镇开发公司开具的‘借款’收款收据，账面未见秦淮城镇开发公司归还该借款的记录”。另在本案审理中，秦淮城镇开发公司对于空置房物业服务费的计算面积有异议，认为计算差额为263755.23元。经南京诚业联合会计师事务所出具补充鉴定意见：“除康居里空置房根据庭审中获取资料，可以确认调减租赁期间空置房物业费1587.6元外，就秦淮城镇开发公司目前提供的资料，均不足以让我所调整已于宁诚所财（2013）150号司法会计鉴定报告中确认的数据。”
该鉴定报告第八项特别说明事项：1.无法认定的事实（1）2006年9月1日至2011年8月31日期间发生的维修费用共计167727.75元。由于上述维修费未能严格按照2006年10月20日何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司约定的“关于城南物业公司财务交接的会议纪要”中的第三条“关于小区维修问题的处理”方式执行，也未能提供各小区的维修费用是否在质保期间内的证明资料，因此，仅对何庆诚、赵观华诉讼请求申请的维修费用的发生额进行核实，何庆诚、赵观华代垫秦淮城镇开发公司维修费用无法认定；（2）鉴于何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司之间未就借款150万元的借款利率作出约定，对借款利息无法认定；（3）鉴于何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司之间未就物业服务费的滞纳金事宜有过约定，因此对滞纳金无法认定；（4）2007年4月至2011年8月期间，何庆诚、赵观华支付丽景华庭小区01—04栋、08栋门面房及地下室电费合计322881.84元，其中按电量收取电费217527.4元、力调费105354.44元。城南物业公司自2006年3月1日起接管丽景华庭小区，何庆诚、赵观华2006年9月1日至2011年8月31日承包经营城南物业公司期间，丽景华庭小区01—04栋、08栋地下室一直由城南物业公司使用、管理，按使用人实际使用电量收取的有功电费217527.4元，应由实际使用及管理人承担或代收代缴。另因客观原因，无法确认双方应分别承担的力调费（无功电费）金额。2.提请使用人注意的事项：（1）双方承包初期移交时未就各小区空置情况进行明确交接，故空置房物业费的计算标准以何庆诚、赵观华提供的房号和面积为准。如上述基础数据发生变化，空置房物业管理费应作相应调整。（2）王顺喜、赵秀琴户入住丽景华庭登记时间为2006年11月10日，据此确认为秦淮城镇开发公司空置房交付业主的交接时间。（3）鉴于秦淮城镇开发公司未能提供可靠详实的面积测绘数据，报告结果仍依据何庆诚、赵观华提供的面积确认空置房的物业服务费。（4）因鉴定机构无法确定秦淮城镇开发公司资产改制的情况，故在鉴定报告中保留弓箭坊、龙蟠花苑空置房物业服务费的计算结果。（5）鉴定机构以2008年12月31日为基准日，此日期前参照何庆诚、赵观华在丽景华庭小区实际收取物业费标准（每月每平方米1元）计算，此后参照物业管理合同，按合同约定的标准（每月每平方米1.9元）计算。（6）2007年4月至2011年8月期间，丽景华庭小区01—04栋、08栋门面房及地下室按发票金额计算电费为331424.84元（其中力调费109552.63元）；按实际支付金额计算电费为322881.84元。两者相差8543元，均为2011年2月电费，金额为10770.89元（其中力调费4934.73元），何庆诚、赵观华实际支付金额2227.89元，实际支付金额小于发票金额产生的差额。鉴定机构经计算，按何庆诚、赵观华实际支付电费2227.89元分摊力调费736.54元。（7）根据双方协议、承包期间账套分别设置等情况，认定秦淮城镇开发公司向何庆诚、赵观华借款150万元。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人不得擅自变更或解除合同。何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司于2006年9月12日签订的《承包经营协议》合法有效，双方当事人应按此协议履行自己的权利与义务，不得擅自变更或解除。根据《承包经营协议》，何庆诚、赵观华是佳业物业公司的承包人，佳业物业公司每年度税后利润扣除上缴秦淮城镇开发公司承包费后的余额，即为何庆诚、赵观华的年承包收益，归何庆诚、赵观华所有。承包期间，如佳业物业公司出现亏损，由何庆诚、赵观华补亏。据此，何庆诚、赵观华有权依据《承包经营协议》向秦淮城镇开发公司主张相关权益。何庆诚、赵观华诉请第一项，要求秦淮城镇开发公司依据《承包经营协议》支付承包补贴款5万元，符合双方约定，应予支持。秦淮城镇开发公司提出根据《会议纪要》的约定“罗马假日的三千元水费在总公司补贴的五万元中列支”的抗辩意见，经查属实，应予支持。秦淮城镇开发公司应依约支付承包补贴47000元，至于何庆诚、赵观华向秦淮城镇开发公司交纳保证金5万元与否，并不影响何庆诚、赵观华主张上述权利，也不必然导致可以冲抵承包补贴的结果。何庆诚、赵观华诉请第二项，要求秦淮城镇开发公司支付空置房物业费1197848.4元，并支付滞纳金1860567.3元。经南京诚业联合会计师事务所审计，秦淮城镇开发公司应支付的空置房物业费为862278.56元，后将上述费用调整为860690.96元，应由秦淮城镇开发公司予以支付。何庆诚、赵观华主张滞纳金1860567.3元，标准过高，亦未提交因秦淮城镇开发公司欠费而发生其他损失的证据。在审理期间，经原审法院释明，秦淮城镇开发公司请求对滞纳金予以调整，应予支持。空置房物业费的滞纳金应以860690.96元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算，时间自起诉之日起（2008年12月30日）至判决确定给付之日止。何庆诚、赵观华诉请第三项，要求秦淮城镇开发公司支付何庆诚、赵观华为其垫付的丽景华庭小区电费322881.82元。经南京诚业联合会计师事务所审计，2007年4月至2011年8月期间，何庆诚、赵观华支付丽景华庭小区01—04栋、08栋门面房及地下室电费合计322881.84元，其中按电量收取电费217527.4元、力调费105354.44元。城南物业公司自2006年3月1日起接管丽景华庭小区，何庆诚、赵观华于2006年9月1日至2011年8月31日承包经营城南物业公司期间，丽景华庭小区01—04栋、08栋地下室一直由城南物业公司使用、管理，按使用人实际使用电量收取的有功电费217527.4元，应由实际使用及管理人承担或代收代缴。另因客观原因，该所无法确认双方应分别承担的力调费（无功电费）金额。同时，在审理中，南京诚业联合会计师事务所表示“力调费过大，说明开发商配置的变压器过大，这是惩罚性收费，无法确认何庆诚、赵观华在实际使用中可能产生的力调费水平，但认为变压器不匹配所占比例更大一些。”故上述电费中的有功电费217527.4元应由实际使用人即何庆诚、赵观华自行承担；无功电费105354.44元，由于丽景华庭小区系秦淮城镇开发公司所开发，变压器等设备也系秦淮城镇开发公司提供小区使用，故酌定无功电费中的60％计63212.66元由秦淮城镇开发公司承担，其余无功电费由何庆诚、赵观华自行承担。何庆诚、赵观华诉请第四项，要求秦淮城镇开发公司支付垫付的房屋维修费167727.75元。经南京诚业联合会计师事务所审计，2006年9月1日至2011年8月31日期间，何庆诚、赵观华共计支付房屋维修费167727.75元。双方签订的《会议纪要》第三条约定，维修基金不再移交，若出现需要使用情形，承包人可以按照程序（向总公司或市物管办）进行申报正常使用。秦淮城镇开发公司并未将维修基金移交给何庆诚、赵观华，现经审计已明确何庆诚、赵观华垫付房屋维修费167727.75元，秦淮城镇开发公司也未能提供上述房屋维修费应由何庆诚、赵观华支付的相关依据，故秦淮城镇开发公司应向何庆诚、赵观华支付上述费用。何庆诚、赵观华诉请第五项，要求秦淮城镇开发公司返还为其垫付的社会保险费用24503.21元，双方对此无异议，应予支持。何庆诚、赵观华诉请第六项，要求秦淮城镇开发公司支付借款150万元，并支付利息586931元。经南京诚业联合会计师事务所审计，何庆诚、赵观华2006年9月1日至2011年8月31日承包经营城南物业公司期间，该公司于2007年2月5日通过银行转账方式划转150万元给秦淮城镇开发公司，并取得秦淮城镇开发公司开具的“借款”收款收据，账面未见秦淮城镇开发公司归还该借款的记录，另因双方未约定利息，故对于利息，南京诚业联合会计师事务所无法认定。本案中150万元借款系在何庆诚、赵观华承包期间以城南物业公司名义借给秦淮城镇开发公司，由于双方的承包协议现已终止，本借款的发生时间又在承包期间，何庆诚、赵观华有权基于承包协议向秦淮城镇开发公司主张权利，故该项诉请符合法律规定，应予支持。根据相关规定，当事人未约定利息的，如果经催告后借款人仍未还款，且出借人要求支付逾期利息的，应当自催告之日起计算利息。故秦淮城镇开发公司应支付以150万元为基数，自起诉之日起（2008年12月30日）至判决确定给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的逾期利息。
对于秦淮城镇开发公司反诉诉请第一项，其要求何庆诚、赵观华支付垫付丽景华庭小区2006年9月1日至2007年3月31日的电费81625.43元。该反诉请求是依据2007年6月25日《关于丽景华庭小区地下室变电所电费分摊说明》（以下简称《说明》）以及秦淮城镇开发公司员工单方制作的《丽景华庭变电所电费分摊表》，该《说明》中，佳业物业公司签字的为伍发林，何庆诚、赵观华并未在其上签字，何庆诚、赵观华也不认可上述两份证据的效力。双方对于丽景华庭小区2006年9月1日至2007年3月31日的电费分担未作明确约定，秦淮城镇开发公司在审计时也未提出审计要求，且《说明》的时间也明显晚于2007年3月31日，故对其此项主张应不予支持。秦淮城镇开发公司诉请第二项，要求何庆诚、赵观华支付垫付的丽景华庭小区维修费357157元。秦淮城镇开发公司所主张的维修、维保费用，指的是丽景华庭围墙改造，更换节能灯，电梯三方对讲机，干粉灭火器，电梯年检费，绿化补种，电梯维保费，小区灯维修，地下车库顶棚制作、安装，电梯维修费等费用，关于这些部位的维修，在2006年2月9日签订的《前期物业管理委托合同》中约定，秦淮城镇开发公司委托城南物业公司对小区房屋建筑的共用部位进行维修、养护和管理，对公用设施、设备进行维修、养护，包括公用照明、楼内消防设施、电梯等，对公共绿地进行养护与管理。另外，根据双方于2008年11月21日签订的《关于丽景华庭小区电梯、绿化、路灯等交接会议纪要》，以上部位的维修由秦淮城镇开发公司负责解决。在审理期间，秦淮城镇开发公司也未提交能够证明上述费用应由何庆诚、赵观华承担的相关合同和法律依据，故以上费用应由该公司自行负担。秦淮城镇开发公司诉请第三项，要求何庆诚、赵观华支付代该公司收取的丽景华庭、龙蟠花苑两小区地下停车费2190450元。就此，秦淮城镇开发公司仅提供丽景华庭小区“商品房预售许可证”一份和停车费一览表及少量停车费收据，但关于车位准确的位置、数量、权属，以及具体哪一些车位在对外出租营业，出租的具体收费情况，该公司均未提供证据证明，故该项反诉请求证据不足，不予支持。秦淮城镇开发公司诉请第四项，要求何庆诚、赵观华支付办公等费用198381.29元。双方在2006年10月20日《会议纪要》中对包含电话费等的办公费用已做出约定，且何庆诚、赵观华在办公过程中也实际使用了秦淮城镇开发公司的房屋和水电，理应由其自行承担，故秦淮城镇开发公司的该项诉请并无不当，应酌定何庆诚、赵观华向秦淮城镇开发公司支付相关办公费用15万元。秦淮城镇开发公司诉请第五项，要求何庆诚、赵观华支付承包金30万元。根据《承包经营协议》第十五条约定，承包期间，何庆诚、赵观华须将当年城南物业公司税后利润10%上交秦淮城镇开发公司作为承包费。五年承包期内，何庆诚、赵观华上交秦淮城镇开发公司承包费用总计不得低于30万元。承包协议签订后，秦淮城镇开发公司一直未将城南物业公司的公章、财务专用章、企业法人营业执照移交给何庆诚、赵观华，2009年7月23日，秦淮城镇开发公司又单方向何庆诚、赵观华提出终止承包协议，且免除了何庆诚佳业物业公司总经理的职务。上述行为均对何庆诚、赵观华的承包经营行为造成了一定影响，综合上述因素，应酌定何庆诚、赵观华向秦淮城镇开发公司支付承包金20万元。秦淮城镇开发公司诉请第六项，要求何庆诚、赵观华依据移交清单履行移交义务。清单第一项第1条的93套出租房屋经营权，秦淮城镇开发公司在法庭审理期间已明确上述房屋属于国资委所有，同时也未能提供证据证明上述房屋由何庆诚、赵观华实际占有、使用，故此项主张，应不予支持。清单第一项第2、3条的固定资产374件及低值易损耗92件，秦淮城镇开发公司提供了固定资产盘点清单和低值易耗品盘点清单。根据本案承包协议，在承包期届满或本协议终止之日起30日内，何庆诚、赵观华应将本协议附件二所列财物移交秦淮城镇开发公司。审理中，何庆诚、赵观华对于清单的真实性不予认可，秦淮城镇开发公司亦未进一步举证证明上述清单即为协议附件二，故对此部分主张，亦不予支持。秦淮城镇开发公司要求何庆诚、赵观华交接清单第二项第1、2、3条载明的所有凭证、账册、报表、小区台账、审计报表等，所有银行对账单、银行开户许可证、印鉴卡、信用机构代码证、印鉴变更等，财务电脑及财务软件加密狗，以及清单第三项第1条载明的所有发票和收据存根联、税务上报表、CA证书等。对于上述财务资料、账册等，何庆诚、赵观华均不予认可，且何庆诚、赵观华在承包经营期间有权自行编订财务资料、账册，双方亦未在承包协议中对上述物品的交接做出明确约定，秦淮城镇开发公司也未能提供上述物品应由何庆诚、赵观华向其交接的依据，故对此部分主张，亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条的规定，原审法院判决：
一、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起十日内给付何庆诚、赵观华承包补贴款47000元；
二、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起十日内给付何庆诚、赵观华2006年9月1日至2011年8月31日的空置房物业管理费860690.96元，并以860690.96元为基数，支付自2008年12月30日起至2013年9月30日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算的滞纳金；
三、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起十日内给付何庆诚、赵观华垫付的丽景华庭小区电费63212.66元；
四、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起十日内给付何庆诚、赵观华垫付的房屋维修费167727.75元；
五、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起十日内给付何庆诚、赵观华垫付的社会保险费用24503.21元；
六、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起十日内给付何庆诚、赵观华借款150万元，并以150万元为基数，支付自2008年12月30日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；
七、驳回何庆诚、赵观华的其他诉讼请求。
八、何庆诚、赵观华于判决生效之日起十日内给付秦淮城镇开发公司垫付的办公费用15万元。
九、何庆诚、赵观华于判决生效之日起十日内给付秦淮城镇开发公司承包费20万元。
十、驳回秦淮城镇开发公司的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费51770元、反诉案件受理费62650元，合计114420元，由何庆诚、赵观华负担34211元，由秦淮城镇开发公司负担80209元（何庆诚、赵观华已预交51770元，秦淮城镇开发公司在给付上述款项时加付17559元给何庆诚、赵观华）。何庆诚、赵观华一审交纳鉴定费3万元，由何庆诚、赵观华负担；秦淮城镇开发公司一审交纳鉴定费4万元，由秦淮城镇开发公司负担。何庆诚、赵观华在本案中交纳鉴定费2万元，由秦淮城镇开发公司负担（何庆诚、赵观华已预交2万元，秦淮城镇开发公司在给付上述款项时加付2万元给何庆诚、赵观华）。二审诉讼费26100元，由秦淮城镇开发公司负担。
秦淮城镇开发公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判：1.改判一审判决第二项部分内容，驳回何庆诚、赵观华的滞纳金诉讼请求；2.改判一审判决第四项部分内容，驳回何庆诚、赵观华除丽景华庭02栋改防滑斜坡维修费1824元外的其他维修费诉请；3.改判一审判决第六项，驳回何庆诚、赵观华此项诉请；4.撤销一审判决第九项及第十项，改判何庆诚、赵观华支付秦淮城镇开发公司承包费不低于30万元、电费81625.43元、代垫维修费357157元、丽景华庭地下停车场停车费2190450元。事实与理由为：
一、原审法院对以下事实认定错误
1.原审判决认定秦淮城镇开发公司未将城南物业公司的公章、财务专用章移交给何庆诚、赵观华，根据双方承包协议，秦淮城镇开发公司不负有该移交义务；2.一审判决认定截止2006年8月31日，佳业物业公司账面货币资金为2178788.85元。实际上，在承包基准日2006年9月1日，佳业物业公司实际账面资金是2209405.5元，且本案争议主要焦点是上述账面资金中有多少为预收的承包基准日之后的物业费，这些费用系留给何庆诚、赵观华的，但一审法院及审计人员均未查明该事实；3.一审判决对委托鉴定事项要求描述为“就何庆诚、赵观华承包城南物业公司期间发生的空置房物管费、代垫电费、维修费、社会保险费及借款纠纷进行司法会计鉴定”的认定与事实不符，（2012）秦委鉴字第11号鉴定委托书明确委托鉴定事项为“对案件中涉及的何庆诚、赵观华承包以来所有账目进行审计”，但审计报告并未对上述所有账目进行审计，而本案系承包纠纷，必须对承包以来所有账目进行审计，才能查清讼争事实；4.一审判决第14页表述“经释明，秦淮城镇开发公司请求对滞纳金予以调整”与事实不符，何庆诚、赵观华主张空置房物管费滞纳金无事实依据，原审法院判令按同期同类贷款基准利率1.3倍计算滞纳金亦无事实和法律依据。
二、原审判决部分事实认定不清，证据不足
（一）关于空置房物管费
1.原审判决依据审计报告判令秦淮城镇开发公司2009年1月1日至2011年8月31日期间按1.9元／平方米标准缴纳丽景华庭小区空置房物管费证据不足，审计报告提及的城南物业公司与丽景华庭小区业委会签订的物业合同属无效合同，理由是该合同未经业主大会批准，亦未加盖物业公司公章。此外，讼争的丽景华庭小区空置门面房属于路边连家店，不属于何庆诚、赵观华承包管理范围，何庆诚、赵观华亦未对上述门面房按住宅标准提供物业服务，故其物业费不应高于该小区住宅标准1元／平方米；2.弓箭坊、龙蟠花苑空置房所有权属于秦淮区国有资产管理中心，且未在本案开发产品清查明细表中列明，故秦淮城镇开发公司不应承担该部分空置房的物管费12173.69元；3.王顺喜、赵秀琴购买的房屋已于2006年8月8日办理移交手续，此后的空置物管费应由新产权人即王顺喜、赵秀琴承担，但原审法院却依据错误的审计报告认定该房2006年8月8日后的空置物管费230.53元由秦淮城镇开发公司承担，证据不足。
（二）关于房屋维修费
1.审计报告第5页第八项明确说明无法认定何庆诚、赵观华代秦淮城镇开发公司垫付的维修费金额，该结论证明何庆诚、赵观华的维修费诉讼请求证据不足；2.审计报告仅仅确认何庆诚、赵观华支付的维修费用为167727.75元，并未列出金额明细表，原审法院在未查清费用明细、维修费用的发生是否与秦淮城镇开发公司有关、是否属于双方约定的应由秦淮城镇开发公司维修范围、维修程序是否符合双方协议约定及法律规定的情况下，认定上述维修费用均由秦淮城镇开发公司承担，证据不足；3.原审判决判令秦淮城镇开发公司承担维修费167727.75元的理由是该公司未将维修基金移交给何庆诚、赵观华，亦未提交维修费应由何庆诚、赵观华支付的相关证据。据此，何庆诚、赵观华主张的是未移交维修基金的小区发生的维修费用，即需要动用维修基金进行维修，但丽景华庭小区不属于未移交维修基金的小区，不涉及维修基金问题，该小区的维修程序当然不能适用2006年10月20日会议纪要第三条第1款的约定，但一审判决却依据该条款的约定判决秦淮城镇开发公司承担丽景华庭小区维修费用；4.本案第一次一审时，秦淮城镇开发公司即已就维修费问题提出质疑，何庆诚、赵观华在明知上述质疑的情况下，在本案发回重审后又追加了2009年1月至2011年5月的维修费106882.1元，且依据2006年10月20日会议纪要第三条第1款的约定，未移交维修基金的小区房屋需要维修，何庆诚、赵观华应办理申报手续，但何庆诚、赵观华未提交已办理申报手续的证据；5.2007年6月，秦淮城镇开发公司已将所有维修基金移交秦淮区国有资产经营中心，本案何庆诚、赵观华主张的维修费用90%以上发生在上述移交时间后，故即使何庆诚、赵观华主张的维修费用系垫付费用，亦应由秦淮区国有资产经营中心承担。
（三）关于150万元借款
一审判决认定秦淮城镇开发公司向何庆诚、赵观华借款150万元的依据为审计报告，但审计报告对该事实的结论缺乏审计依据。1.案涉150万元属于佳业物业公司所有，何庆诚、赵观华作为佳业物业公司的承包人，不享有该公司资产所有权，其将150万元记载在哪个科目系其单方行为，审计报告确认“承包公司核算账套中的资金权属应归属承包方（即何庆诚、赵观华）”无事实及法律依据；2.2007年2月5日，经何庆诚、赵观华同意，秦淮城镇开发公司从佳业物业公司划拨150万元，此为秦淮城镇开发公司与佳业物业公司之间的资金往来行为，符合案涉承包协议第二十一条的约定；3.账套是记载一个独立核算的经济实体的所有往来信息的一整套记录表和统计分析报表的统称。因经营管理需要，一个企业可能设立几个账目，故必须将几个分设的账目统计汇总后才能全面反映一个企业的经营信息，单凭个别账目不能全面反映企业经营的全貌。本案中，审计报告未审计佳业物业公司的全部账套，仅对承包账套进行了审计，不可能反映何庆诚、赵观华在承包城南物业公司时该公司账面资金的真实情况，更不可能反映应留给何庆诚、赵观华用作经营的资金数额。这一事实关系到150万元款项性质的认定，因为本案承包基准日城南物业公司账面现金总额为2209405.5元，另有承包后何庆诚、赵观华收取的承包之前城南物业公司的债权222518.73元，即城南物业公司当时账面资金近250万元；4.2006年10月20日会议纪要约定的分账应是分设两个会计科目即承包经营科目和承包之前科目做账，而非分两个独立核算的账套，且没有明确两个会计科目的具体分账数据，而分账数据是本案双方争议的主要焦点之一，审计报告应明确两个做账科目各分多少资金及其得出审计结论的依据，如不能明确分账金额，则应说明理由；5.收款收据虽注明是借款，但可能是城南物业公司向秦淮城镇开发公司所借，亦可能是秦淮城镇开发公司向城南物业公司所借；6.南京诚业联合会计师事务所在2013年10月17日法庭质证中解释称，本案承包期间，佳业物业公司的两个账目中均有与秦淮城镇开发公司之间的债权债务往来记录，即承包公司账目中不但有与秦淮城镇开发公司的债务记录，亦有债权记录，但审计报告却认定承包公司核算账套中的资金权属应属于承包方即何庆诚、赵观华。
（四）关于承包金
1.何庆诚、赵观华承包经营佳业物业公司以来，从未履行交纳承包金的义务，严重违反承包协议的约定；2.由于何庆诚、赵观华不履行物业管理服务义务，严重影响了佳业物业公司的声誉，基于此，秦淮城镇开发公司于2009年7月23日提出终止承包协议的行为合理合法，一审判决以此作为减少承包金的理由不妥；3.根据案涉承包协议，秦淮城镇开发公司没有向何庆诚、赵观华移交佳业物业公司公章、财务专用章的义务，何庆诚、赵观华随时可以使用佳业物业公司的公章、财务专用章、营业执照，且秦淮城镇开发公司从未限制、影响何庆诚、赵观华的经营活动，一审判决以此理由减少承包金缺乏事实和法律依据。
（五）关于秦淮城镇开发公司主张的81625.43元代垫电费
1.丽景华庭小区04、08栋地下室电费应由实际使用人或管理人即何庆诚、赵观华承担或代收代缴；2.何庆诚、赵观华于2008年10月29日给丽景华庭业委会的2006年9月-2008年10月29日收支明细备注说明中确认，2006年9月至2007年3月，秦淮城镇开发公司代佳业物业公司垫付电费87202.04元，仅在数额上有出入；3.双方承包协议未约定上述区域电费分摊问题，故双方于2007年6月25日签订《说明》，该《说明》系承包协议的组成部分，一审判决以《说明》时间晚于2007年3月31日为由驳回秦淮城镇开发公司关于代垫电费的反诉请求无法律依据。
（六）关于秦淮城镇开发公司主张的代垫维修、维保费357157元
1.根据何庆诚、赵观华签字的物业移交表，秦淮城镇开发公司已于2006年9月22日将弓箭坊、龙蟠花园、龙蟠南苑、怡馨花园及丽景华庭小区的电梯、配电房、生活泵、消防泵等设施设备移交何庆诚、赵观华，何庆诚、赵观华对其负有养护、维修、运行及管理义务，应返还秦淮城镇开发公司代垫的电梯等设备的维修、维护费；2.2006年2月9日，秦淮城镇开发公司与城南物业公司就丽景华庭小区签订的前期物业管理委托合同第五条、第七条约定，城南物业公司对公共设施、设备负有维修、养护、运行和管理义务，包括公用照明、电梯、公共绿地等，但因其怠于履行物业管理义务，为不失去丽景华庭小区业务，秦淮城镇开发公司代何庆诚、赵观华履行了绿化补种、路灯维修义务，何庆诚、赵观华应承担相应费用；3.根据《南京市物业服务收费管理实施办法》第三条、第十三条的规定，何庆诚、赵观华在收取丽景华庭小区物业费后，就应该承担该小区电梯维保、小区绿化等共用设施的维护义务及安保义务。
（七）关于丽景华庭小区停车费
秦淮城镇开发公司为印证停车费主张，一审提交了丽景华庭小区地下停车场权属证、经规划部门认可的停车位图纸、宁价房物字（2006）015号文件，因上述停车场由何庆诚、赵观华经营，如其认为秦淮城镇开发公司主张的停车费与其实际收取的费用不符，其应提交能够证明停车场实际出租车位数量、收费金额的证据，如无法证明，则应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定承担不利后果。但一审法院却将举证责任分配给秦淮城镇开发公司，有违上述规定。
秦淮城镇开发公司为支持其上诉请求，二审提交以下新证据：1.南京市秦淮区国有资产经营中心余额表及记账凭证。拟证明秦淮城镇开发公司已于2007年6月6日将维修基金移交秦淮区国有资产经营中心，原审判决认定维修基金未向该中心移交是错误的；2.（2013）秦民初字第4027号、（2014）秦民初字第224号民事判决书。拟证明该两案均系通过诉讼方式依据《开发产品清查评估明细表》确认讼争房屋产权不属秦淮城镇开发公司所有，故只要不在上述明细表中的资产即不属于秦淮城镇开发公司所有。
被上诉人何庆诚、赵观华答辩称：1.关于承包基准日2006年9月1日城南物业公司的实际状况。秦淮城镇开发公司在审理过程中提交了财务交接会议纪要及其附件、参与财务交接工作的会计余郑毅到庭陈述财务交接状况及何庆诚、赵观华实际接收的货币资金情况，这些证据足以证明原审判决对城南物业公司在承包基准日的财务状况的判决是正确的。秦淮城镇开发公司作为发包方，对其发包的标的公司状况负有举证责任，但其在何庆诚、赵观华提供的证据均为原始凭证的情况下，拒绝配合审计，反复提出鉴定申请随后又放弃，其目的是拖延时间；2.关于丽景华庭小区空置费及滞纳金问题。双方签订承包协议时，康安里、康业里、丽景华庭、康美里、龙蟠花苑、高虹苑、怡馨花园均为秦淮城镇开发公司开发的小区。在何庆诚、赵观华开展物业管理时，均未签订物业管理合同，均存在产权人为秦淮城镇开发公司的空置商品房，其应按照南京市物业管理收费相关规定缴纳空置房物管费及滞纳金，滞纳金标准在各小区物业管理合同中均有明确约定；丽景华庭小区物管费一直沿用《丽景华庭小区前期物业管理合同》，门面房所在小高层约定收费标准为1.9元／平方米，故门面房亦应参照该标准收费。本案发回重审后，秦淮区人民法院要求双方在限期内对丽景华庭小区门面房物管费标准进行询价，何庆诚、赵观华按期提供了询价结果，结果为1.9元／平方米符合客观情况，但秦淮城镇开发公司在指定期限内未予答复。故丽景华庭小区门面房物管费应结合前期物管合同及询价结果，以1.9元／平方米为计算标准，审计报告将该小区2006年至2009年的物管费按1元／平方米计算不符合客观事实。此外，一审判决将滞纳金调低不符合物业管理合同的约定。3.关于房屋维修费。何庆诚、赵观华管理秦淮城镇开发公司建设的小区期间，该公司多次要求何庆诚、赵观华代其履行维修义务，维修费用由何庆诚、赵观华先行垫付。上述代修的质量问题均为保修期内应由秦淮城镇开发公司承担的维修义务，部分系保修期内多次维修未能解决的质量问题，其中，丽景华庭小区在承包时刚向业主交付，其保修期覆盖整个承包期，且双方以会议纪要形式确定了该小区产生的电梯及其他问题均由秦淮城镇开发公司解决，故该小区维修费由该公司承担有事实及法律依据；根据《物业管理合同》，何庆诚、赵观华只承担开关、灯泡、纱窗的更换与维护；4.关于丽景华庭小区电费问题。该小区01-04栋、08栋地下室电表登记使用权人以及缴费义务人为秦淮城镇开发公司，缴费发票所载用户亦为该公司，故应由秦淮城镇开发公司全额承担该小区电费，如该公司认为不应由其承担，应举证证明；何庆诚、赵观华作为该小区物业管理服务方，无权使用小区任何部位，不可能是小区地下空间','2018-12-30
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