山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0211民初670号
原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处辛岛社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区薛家岛街道办事处。
法定代表人薛殿存，职务主任。
委托代理人张新红，山东倡通律师事务所律师。
委托代理人王海军，山东倡通律师事务所律师。
被告山东智慧机器人开发有限公司，住所地青岛市市南区。
法定代表人栾文杰，职务董事长。
委托代理人袁文文，女，汉族，住山东省莒南县,系公司职工。
原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处辛岛社区居民委员会（以下简称“辛岛居委会”）与被告山东智慧机器人开发有限公司租赁合同纠纷一案，于2015年12月10日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2016年3月2日、2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告辛岛居委会的委托代理人王海军，被告山东智慧机器人开发有限公司的委托代理人袁文文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告辛岛居委会诉称，2014年3月20日，被告与青岛光谷联合发展有限公司（以下简称光谷公司）签订《租赁合同》，约定被告承租光谷公司位于青岛开发区峨眉山路396号青岛光谷软件园项目一期XX物业，租赁面积1034.42平方米，日租金单价为1.2元/日/平方米，租赁期间内租金合计1359228元，交付租金期间自2014年7月1日起止2017年6月30日止，租金支付方式为第一租赁年度每半年一交，后两个租赁年度为每一年一交，在当期开始日前10日交清。2014年8月29日，原告与光谷公司签订《房屋定制协议书》，光谷公司将青岛光谷软件园XX转让给原告。2014年10月22日，原告、被告、光谷公司三方签订《三方协议》，约定被告所承租物业已由光谷公司转让给原告，光谷公司在《租赁合同》中的全部权利义务由原告承继。合同签订后，被告仅支付部分租金至2014年12月31日，余款再未支付。2015年8月28日，被告向原告致函，提出终止租赁合同，但并未交付房屋。被告的行为是严重的违约行为，依据合同的约定，被告应支付原告租金、逾期支付违约金、违法解除合同违约金。为维护原告合法权益，诉至法院。请求：解除合同，判令被告支付原告至2015年12月4日止的租金419560元，逾期支付租金的违约金839120元，违法解除合同的违约金135922.8元，合计1394602.8元；诉讼费用由被告承担。
被告山东智慧机器人开发有限公司辩称，第一，光谷公司未按照合同约定履行通知义务，擅自将租赁物卖于原告，侵害了被告的优先购买权，与原告的行为共同侵害了被告的合法权益。第二，自2015年起，被告与原告协商解除合同，原告一直以种种理由推脱。协商未果后，被告于2015年8月28日通知原告解除租赁合同，原告也收到该通知，原告收到该通知后未采取措施防止损失扩大，要求被告支付租金至2015年12月份不合理。第三，根据租赁合同的约定，逾期交纳租金或者其他费用超过20天，甲方有权立即解除合同并回收物业，保证金不予退还。被告从2015年初逾期缴纳租金，甲方怠于行使自己的权利，对于怠于行使自己权利部分被告不应承担责任。被告认为，保证金足以弥补原告的损失，扩大损失部分应由原告承担。第四，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。本案中的原告可以继续租赁给其他人，损失部分很少，要求被告赔偿的数额超过合同本身标的，明显不合理。
经审理查明：
1、2014年3月20日，光谷公司作为甲方，被告作为乙方，签订《租赁合同》，约定被告承租光谷公司位于青岛开发区峨眉山路396号青岛光谷软件园项目一期XX物业，租赁面积1034.42平方米，日租金单价为1.2元/日/平方米，租赁期间内租金合计1359228元，交付租金期间自2014年7月1日起至2017年6月30日止，租金支付方式为第一租赁年度每半年一交，后两个租赁年度为每一年一交，在当期开始日前10日交清。乙方于合同签订后5日内向甲方支付7.5万元作为履约保证金。合同第三条约定，在甲方转让租赁物业时，在同等条件下，乙方享有租赁物业的优先受让权。如甲方转让的物业范围超过乙方租赁物业范围时乙方不主张优先购买权。第十条约定，如存在因乙方违约导致甲方可以解除合同的情形，甲方有权终止合同，收回物业，保证金不予退还且乙方应按照总租金的10%向甲方支付违约金。乙方未按合同约定时间和金额缴纳租金及其其他应付费用的，须以每逾期一天按日租金或者其他应付费用的两倍向甲方支付违约金；逾期缴纳租金或者其他应付费用达到或者超过20天的，甲方有权立即解除并回收物业，保证金不予退还。
合同签订后，合同双方履行了协议。
2、2014年8月29日，原告与光谷公司签订《房屋定制协议书》，光谷公司将青岛光谷软件园XX转让给原告。2014年10月22日，原告、被告、光谷公司三方签订《三方协议》，约定被告所承租物业已由光谷公司转让给原告，光谷公司在《租赁合同》中的全部权利义务由原告承继。被告将自2014年12月19日至2017年6月30日的租赁费按照租赁合同规定的支付时间缴纳至原告的银行账户。
原告承认，《三方协议》签订后，被告仅支付部分租金至2014年12月31日，余款再未支付。保证金7.5万元已交付给原告。
3、2015年8月28日，被告向发出《终止租赁告知函》，称被告已缴纳首期租金226538元，支付7.5万元保证金，装修租赁物支出约30万元，租赁物未投入使用，因公司发生经营困难，无力继续租赁该物业，提出终止租赁合同。
4、庭审中，被告表示不再承租涉案租赁房屋，原告要求解除租赁合同，被告返还原告房屋。被告表示未使用过涉案租赁房屋，发出终止租赁函后未与原告办理房屋交接手续。原告于2016年3月28日补交申请，称被告已于2016年3月24日与原告办理了交接手续，撤回要求被告返还房屋的请求。
上述事实，有原告提交的《租赁合同》、《房屋定制协议书》、《三方协议》、《终止租赁告知函》等证据及原、被告陈述笔录在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：1、原告是否有权解除本案的《租赁合同》？2、被告应承担的租赁费及违约金如何认定？
根据原、被告提交的证据、本院查明的事实，依据法律规定，本院作出如下判定：
1、原告是否有权解除本案的《租赁合同》？
根据《三方协议》，原告承继了光谷公司与被告签订的《租赁合同》，履行光谷公司在《租赁合同》中的权利及义务。根据《租赁合同》第十条的规定，被告应当在2014年12月21日之前支付2015年度的租赁费，超过20天未支付的，原告有权解除《租赁合同》。因被告未支付2015年度的租赁费，故原告有权依据《租赁合同》的约定解除合同，收回房屋。
根据《租赁合同》第三条的约定，光谷公司转让的物业范围超过被告租赁物业范围时，被告不主张优先购买权。根据《房屋定制协议书》及《三方协议》，原告整栋购买了光谷公司的房屋，超过了被告租赁的面积，因此，被告抗辩其享有优先购买权的依据不足，该项抗辩本院不予采纳。
2、被告应承担的租赁费及违约金如何认定？
根据《租赁合同》的约定，涉案租赁房屋日租金价格为1.2元/平方米，房屋面积为1034.42平方米，被告支付租金至2014年12月31日，至2015年12月4日止，被告欠付租金天数为338天，欠付租赁费为419560元（1.2元/日/平方米×1034.42平方米×338日）。扣除被告原交付的保证金7.5万元，被告还应支付原告租赁费344560元。
根据《租赁合同》第十条的约定，被告违约应支付总租金的10%作为违约金，须以每逾期一天按日租金的两倍向甲方支付违约金。被告抗辩不应支付违约金，因原告未提交证据证明其损失情况，故本院依法对原告主张的违约金予以调整，调整至被告承担中国人民银行公布的同期逾期贷款利率的1.3倍。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处辛岛社区居民委员会承继的青岛光谷联合发展有限公司与被告山东智慧机器人开发有限公司签订的《租赁合同》；
二、被告山东智慧机器人开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处辛岛社区居民委员会拖欠房屋租金人民币344560元；
三、被告山东智慧机器人开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处辛岛社区居民委员会违约金（以人民币344560元为本金，自2015年1月1日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率的1.3倍计算）；
四、驳回原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处辛岛社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费17351元（原告已预交），由原告负担13064元，由被告负担4287元。被告承担的上列费用于本判决生效后10日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请执行的期限为履行期限届满之日起两年。
审判长 刘正品
审判员 车绍文
审判员 艾江月
二〇一六年四月十一日
书记员 侯衍玲
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。