河南省三门峡市湖滨区人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）豫1202行初3号
原告朱潇龙，男，1988年8月12日出生，汉族，住河南省渑池县。
委托代理人张芸，女，1966年7月15日出生，汉族，住河南省义马市。代理权限为特别授权。
被告义马市城乡规划建设局，组织机构代码证：00583220-1。
住所地：义马市珠江路西段。
法定代表人王凌中，该局局长。
委托代理人周跃牢，该局工作人员，代理权限为一般代理。
委托代理人何天枢，河南共同律师事务所律师，执业证号：14112201010508536。代理权限为特别授权。
第三人义马恒瑞置业有限责任公司。统一社会信用代码：91411281554227928L。
住所地：义马市千秋路西段北侧。
法定代表人韩青惠，系该公司董事长。
张红圈，河南仰天律师事务所，执业证号：14101200310233641。代理权限为一般代理。
原告朱潇龙因不服被告义马市城乡规划建设局（以下简称义马建设局）、第三人义马恒瑞置业有限责任公司（以下简称恒瑞公司）行政撤销一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月14日公开开庭审理了本案。原告委托代理人张芸，被告义马建设局工作人员周跃牢、委托代理人何天枢，第三人恒瑞公司法定代表人姚万顺、委托代理人张红圈到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告朱潇龙诉称：1、原告于2012年7月23日和第三人签订了《商品房买卖预售合同》，合同第一条显示：出卖人以出让方式取得编号为1-45-21-3的地块的土地使用权，土地出让权合同号为义国用2010第077号。土地面积2725.39平方米，土地使用年限自2010年11月29日至2050年7月9日，没有建设用地规划许可证。第二条显示：商品房为预售商品房，预售许可证号为义房预许字第026号，后因恒瑞拒不出示竣工验收备案表和五证强行交房。原告于2016年6月29日请律师调取了义马市城乡规划局为第三人恒瑞颁发的与工程相关的资料。其中1、2010年的义建函【2010】01号文件，显示在2010年1月16日义马市城建局召开了编号2010—01号宗地详细规划审查会议，经专家组充分论证，确定了该宗地的规划设计条件是：（1）用地性质是办公商业居住综合用地；(2)容积率2.9—4.9;(3)：建筑容量2.4万平方米—4.0平方米;(4)建筑密度小于60%;(5)建筑限高90米。2、被告变更确认书显示变更后的总建筑面积54048.19平方米，容积率5.25，出具日期是2014年9月25日。3、《建设用地规划许可证》上用地面积是8146.15平方米，总建筑面积51103平方米，容积率4.89，附图附件的名称是豫三义马房【2010】00026号，豫义马【2010】第005号文件和总平面图共3份，发证日期为2010年10月。
原告以为：1、原告所购的房屋属于规划确定的建设用地范围以内，属于利害关系人，原告的购房合同签订日期是2012年7月23日，是预售合同，变更确认书的日期是2014年9月25日，第三人变更后的总建筑面积54048.19平方米与规划建筑总面积51103平方米的面积误差比绝对值已经超过3%，致使原告的面积误差比绝对值也超过了3%，容积率由4.89提高到5.25，增加了建筑密度，属于重大变更，被告变更后的主要建筑技术指标不符合土地出让合同所约定的土地出让条件，违反法律规定强制性规定。根据《规划法》第50条规定，被告在变更商品房建筑规模时应该按法律程序公示并告知业主听证，但原告从来没有被告知参加听证会。被告擅自为第三人作出同意变更规划决定，违反了法定程序，严重侵害了原告的合法权益。2、依据《建设用地规划许可证》附件，被告档案中没有豫三义房【2010】0026号文件，仅有的一份豫义马【2010】第005号国有土地使用权出让合同与购房合同中的义国用2010第077号合同号不一致，该豫义马【2010】第005号合同显示该地块土地面积974.06平方米，与购房合同中的土地面积2725.39平方米不一致。地号0-31-15-2与购房合同中的地块编号1-45-21-3也不一致。更为关键的是豫义马【2010】第005号国有土地使用权出让合同的合同主体是义马国土资源局和义马商务局，不是原告购房合同中的出卖人义马恒瑞置业有限责任公司，附件中的土地出让协议与恒瑞无关，也就是说恒瑞此时还没有土地使用权出让合同，不具备申请资格。根据我国《中华人民共和国城市规划法》第三十八条规定，第三人在没有国有土地使用权出让合同的情况下，不能不怀疑他的真实性合法性，原告商铺的所有权就权属不完整，商铺不能进行二次房屋买卖交易，严重的侵害了原告的合法权益。4、2016年9月22日原告在义马国土资源局查询得知，原告的国有土地使用权证已经作废。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第54条、《行政许可法》第69条、第70条之规定，特诉至法院，请求如下：1、判令撤销被告2010年10月作出的《建设用地规划许可证》地字第（2010
--002号）的具体行政行为；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告义马建设局辩称：第一、自2013年1月23日起，朱潇龙的起诉就已经超过了六个月的法定起诉期限，依法应驳回其起诉。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。2012年7月23日，朱潇龙与第三人签订了《商品房买卖合同》；2012年12月14日，第三人通知朱潇龙办理房屋交接手续；2014年7月14日，朱潇龙将所购商铺出租给了义马市乐购百货有限责任公司，并于同日收到该公司支付的2014年8月8日至2015年8月8日的租金13835元整。2010年10月，答辩人就已经依法为第三人办理了“义马商务大厦”项目《建设用地规划许可证》；2012年5月28日，答辩人依法为第三人办理了“义马商务大厦”项目《工程竣工验收备案登记证书》。
根据上述时间顺序，朱潇龙与第三人签订《商品房买卖合同》之前，答辩人就已经给第三人办理了“义马商务大厦”项目的《建设用地规划许可证》，并为该工程项目办理了竣工验收备案登记手续。答辩人给第三人办理《建设用地规划许可证》和《工程竣工验收备案证书》手续在前，朱潇龙与第三人签订合同在后，也就是说，朱潇龙购买房屋之前，答辩人就已经作出了具体行政行为。《建设用地规划许可证》是第三人开发“义马商务大厦”项目的前提，否则，第三人不能对外销售该项目。因此，在2012年7月23日签订《商品房买卖合同》时，朱潇龙就应当知道“义马商务大厦”项目是否办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《工程竣工验收备案证书》。退一步，就算朱潇龙在2012年7月23日马虎大意没有了解该问题，在2012年12月14日办理房屋交接手续时，朱潇龙总应该知道“义马商务大厦”项目是否办理了上述证照。否则，朱潇龙为什么要同意办理房屋交接手续呢？2014年7月14日，朱潇龙在出租该房屋时，作为承租方的义马市乐购百货有限责任公司必然要了解该房屋是经否验收合格、具备安全使用条件。根据以上时间点，朱潇龙起诉的期限应当是2012年7月23日之日起六个月内，即2013年1月23日之前；或者是2012年12月14日之日起六个月内，即2013年6月14日之前。因此，朱潇龙的起诉已超过了6个月的法定起诉期限，况且，在2016年6月29日之前，答辩人为第三人办理《建设用地规划许可证》的也已超过了五年。
第二、本案不适用20年的最长起诉期限。本案是行政撤销之诉，不是因不动产产权纠纷引起的行政诉讼，朱潇龙的诉讼请求是要求法院撤销答辩人为“义马商务大厦”项目的《建设用地规划许可证》，不涉及朱潇龙所购房屋产权归属的问题。答辩人为第三人办理的《建设用地规划许可证》是否存在变更的问题，根本不涉及朱潇龙的房屋产权归属问题。因此，本案虽与不动产有关，但不是不动产纠纷，不适用20的起诉期限。
第三、答辩人为第三人开发的“义马商务大厦”项目办理《建设用地规划许可证》合法，没有侵犯朱潇龙的合法权益，且该行政行为对朱潇龙的合法权益不产生任何影响，依法应驳回其起诉。朱潇龙诉称答辩人没有通知其参加规划变更的听证会，与客观事实不符。朱潇龙在购买“义马商务大厦”项目商铺时，项目已建成，已成为既定事实，朱潇龙在了解项目基本情况后，才决定购买该房屋。即使要举行听证会，朱潇龙连参加的机会都没有。截至目前，尚未发现答辩人为“义马商务大厦”办理的《建设用地规划许可证》对朱潇龙购买的商铺有任何影响，对朱潇龙房屋产权归属以及房屋质量也不产生任何影响，且朱潇龙已从该商铺出租中受益。另外，朱潇龙不是“义马商务大厦”所有业主的代表，即使要求撤销“义马商务大厦”的《建设用地规划许可证》，是否经过其他业主的同意。撤销“义马商务大厦”的《建设用地规划许可证》对其他99%的业主是否有利害关系？因此，答辩人的具体行政行为对朱潇龙的合法权益不产生任何实际影响。因此，答辩人作出的具体行政行为对朱潇龙的合法权益明显不产生实际影响，依法应驳回其起诉。
第三人恒瑞公司述称：一、第三人在2011年办理的规划许可证、用地规划许可证、施工许可证，均是按法律规定条件申请；二、原告购买房屋已经按约定于2012年12月交付，原告也2014年7月14日对外出租，出租期限六年；三、原告起诉超过法定起诉期限，交付房屋到现在已经四年多，因此，我们请求法院判决驳回原告诉讼请求或裁定驳回原告起诉。
经审理查明：2010年10月，被告向第三人欲开发的义马商务大厦颁发了地字第2010002号《建设用地规划许可证》。2012年7月23日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，约定购买第三人开发商务大厦的商铺，面积38.43平方米，单价每平方米6611.22元，总金额为254069元。另外，在合同第一条、第二条中载明了第三人项目建设施工依据及商品房销售依据。合同签订后，原告交付了144069元，余款采用按揭方式支付。2014年7月14日，原告与义马市乐购百货有限责任公司签订了《义马商务大厦商铺委托经营管理合同》，原告将其购买的商铺委托给义马市乐购百货有限责任公司统一招租经营管理，期限为6年，自2014年8月8日至2020年8月7日止。合同签订当日，原告收到了义马市乐购百货有限责任公司第一年租金13835元。
2016年7月11日，原告委托北京市盈科律师事务所给第三人送达了解除合同律师函一份，要求解除与第三人签订的商品房买卖合同。2016年7月27日，第三人依据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定的仲裁条款，向三门峡仲裁委员会申请仲裁。仲裁庭认为双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当依约履行各自的义务。
本院认为：被告具有对义马市范围内的建设用地规划进行监督管理并颁发许可证的法定职责。原告于2012年7月23日与第三人签订了《商品房买卖合同》，在合同中已载明被告批准颁发建设规划许可的相关事项。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。原告作为利害关系人，如认为行政机关的行政行为侵犯了其合法权益，应在法律规定的起诉期限内行使自己的权利。其怠于行使，且将所购房屋委托他人进行统一管理收取租金。原告的起诉已超过法律规定的起诉期限，其起诉应予驳回。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告朱潇龙的起诉。
案件受理费50元，待本裁定发生法律效力后退回原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 翟二民
审 判 员 刘 纯
人民陪审员 王艳龙
二〇一七年三月十六日
书 记 员 张新娣