＼n广东省东莞市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）东中法民一终字第1428号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）：杨旺林，男。＼n委托代理人：高丽，本案另一名上诉人。＼n上诉人（原审原告、反诉被告）：高丽，女。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）：符巧铃，女。＼n委托代理人：李文群，广东国律律师事务所律师。＼n委托代理人：李家顺，广东国律律师事务所辅助人员。＼n原审第三人：东莞市明茵物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇人和路163号一层。＼n法定代表人：胡胜。＼n委托代理人：刘世杰，该公司员工。＼n上诉人杨旺林、高丽与上诉人符巧铃及原审第三人东莞市明茵物业管理有限公司（以下简称明茵公司）因业主共有权纠纷一案，因不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。审理期间，由于符巧铃向广东省东莞市第一人民法院另案起诉撤销东莞市房产管理局作出的粤房地权证莞字第04003097**号《房地产权证》，本院裁定本案中止审理。鉴于该案已审理终结，本案恢复审理，现已审理终结。＼n2013年1月21日，杨旺林、高丽向原审法院提起诉讼，请求依法判决：1、符巧铃限期拆除公共露台中靠近杨旺林、高丽房屋一侧的花坛（以露台中心线为界，朝向杨旺林、高丽房屋一侧花坛），移除树木、其他植物等杂物，恢复公共露台原貌，消除妨碍。2、要求符巧铃以后在靠杨旺林、高丽房屋一侧的公共露台上（以公共露台中心线为界）栽种植物、堆放杂物、放置非临时性晾衣架等，必须经过杨旺林、高丽允许，否则杨旺林、高丽有权要求物业公司将其移除。3、本案诉讼费及移除花坛、树木、杂物的费用由符巧铃承担。＼n符巧铃向原审法院提起反诉，请求依法判决杨旺林、高丽拆除其在露台上铺设的承重砖块、地板砖，以及安装的防护栏等，恢复露台原貌。＼n原审法院经审理查明：杨旺林、高丽系东莞市南城区稻花村19栋201号房屋的权属人，其于2011年7月通过二手房买卖购得该房。符巧铃系东莞市南城区稻花村18座206号房屋的权属人，其于2011年3月购得该房，符巧铃主张其为第三手业主。在18栋和19栋的2楼房屋之间有一个大露台，大露台还被一面墙体一分为二，其中一半在杨旺林、高丽与符巧铃的房屋之间即本案所涉露台部分。符巧铃的房屋与露台在同一平面上，且只有符巧铃的房屋有房门通向露台。而杨旺林、高丽的房屋则低于露台面约一米，客厅的窗户朝向露台，没有房门通向露台。现露台由符巧铃管理使用。杨旺林、高丽与符巧铃的房屋产权证面积均不包含该露台。按杨旺林、高丽的房产证记载，在杨旺林、高丽的客厅窗户外有一个1.25米×3.85米的不封闭阳台。杨旺林、高丽在露台上以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏（防盗网）的方式围起的阳台，与房产证上的不封闭阳台的位置相吻合。露台上，由符巧铃的房屋前业主在约十年前建起了一个U型花坛，并种植了一些植物，该露台及花坛一直由18座206号房屋的权属人使用及管理；符巧铃购得房屋后，也实际使用了案涉露台，并管理露台上的花坛。花坛里离杨旺林、高丽围起的阳台约0.88米和2.6米处各种有一棵高约3.1米的树木，影响了杨旺林、高丽客厅的通风和采光；花坛及花坛里种植的其他植物则对杨旺林、高丽客厅的通风和采光没有影响或影响很小。符巧铃一直有对露台进行卫生管理。＼n关于露台的使用。杨旺林、高丽主张该露台属于公共部分，应归18、19栋全体业主共有，不能由符巧铃单独使用，要求符巧铃拆除花坛。杨旺林、高丽为此提交一份案涉房屋开发商东莞市城市中心区开发建设总公司出具的《情况说明》予以证明，该说明的内容为“我公司为东莞市南城区稻花村小区开发商，根据规划，该小区竣工后，稻花村18幢与19幢之间的连接体平台属于共用地方，均未建有花坛，也未进行任何绿化”。而符巧铃主张开发商将露台一分为二，且只有符巧铃的房屋才有房门通向露台，表明案涉露台应归符巧铃使用，不同意拆除花坛。＼n关于杨旺林、高丽以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏（防盗网）的方式围起的阳台是否应拆除的问题。符巧铃认为杨旺林、高丽在露台上以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏（防盗网）的方式围起的阳台没有申请报装手续，应予以拆除。而杨旺林、高丽认为其是在自己房屋的产权范围内进行铺设、安装，无需办理报建手续，不同意拆除。＼n原审法院认定以上事实的证据有：杨旺林、高丽提交的房产证、照片、示意图、《情况说明》等，符巧铃提交的《情况说明》、《整改通知》、示意图、照片等，以及原审庭审笔录、现场勘验图等。＼n原审法院认为：本案为相邻关系纠纷，应依照《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”的规定处理。根据本案的情况，归纳以下争议焦点并论述如下：＼n一、关于案涉花坛及其树木、其他植物、杂物等是否应拆除或移除的问题。从案涉露台与符巧铃的房屋在同一平面，且只有符巧铃的房屋有房门通向露台的情况可以看出，案涉露台在交付使用之前已由开发商进行了设计规划，在规划中只有符巧铃才可以进入该露台，其他业主根本无法进入。因此，该露台由符巧铃实际管理。虽然花坛是由18座206号房屋的前业主在约十年前建起并开始种植植物的，但符巧铃受让该房屋后亦实际管理了该花坛，故有关该花坛产生的法律责任应由符巧铃承担。对于花坛里种植的2棵约3.1米的树木，因该2棵树木已影响了杨旺林、高丽的房屋客厅的通风和采光，故符巧铃应该移除该2棵树木，排除对杨旺林、高丽房屋客厅的通风和采光权的妨碍，并承担相应的移除费用。对于花坛和花坛里种植的其他植物，因对杨旺林、高丽的房屋的通风、采光等相邻权没有影响或影响很小，且符巧铃一直有对露台进行卫生管理，故对杨旺林、高丽基于相邻权而针对露台提出的除前述应移除2棵树木（含移除产生的相关费用）之外的其他诉讼请求，原审法院均不予支持。＼n至于杨旺林、高丽提出案涉露台属于公共部分，要求符巧铃拆除露台里的花坛并恢复露台原貌的问题，因杨旺林、高丽该项主张属于建筑物区分所有权纠纷中的业主共有权纠纷处理范围，不属于本案处理范围，故原审法院在本案中不作出处理，双方可另寻法律途径解决。＼n二、关于杨旺林、高丽以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏（防盗网）的方式围起的阳台是否应拆除的问题。由于杨旺林、高丽以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏（防盗网）的方式围起阳台是在其房屋的产权范围内，没有损害符巧铃的房屋相邻权益，故对符巧铃反诉要求杨旺林、高丽予以拆除等诉讼请求，原审法院不予支持。＼n原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十四条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2013年4月18日作出判决：一、限符巧铃于判决发生法律效力之日起五日内将种植在花坛里离杨旺林、高丽房屋客厅窗户外围起的阳台约0.88米和2.6米处、高约3.1米的树木各一棵予以移除，以排除对杨旺林、高丽所有的房屋客厅的通风和采光权的妨碍，并承担相应的移除费用。二、驳回杨旺林、高丽的其他诉讼请求。三、驳回符巧铃提出的反诉请求。一审本诉受理费50元，由杨旺林、高丽负担25元，由符巧铃承担25元。一审反诉受理费50元，由符巧铃承担。＼n杨旺林、高丽不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）杨旺林、高丽要求符巧铃移除公共露台的花坛及植物应得到支持。理由是：1、公共露台的花坛及植物是符巧铃房屋的前业主违法建设种植的，花坛植物严重影响杨旺林、高丽房屋的采光与通风。2、符巧铃之前一直未对公共露台卫生进行管理，接到本案传票后才打扫露台。花坛滋生的蚊子、蚂蚁等有害生物直接进入杨旺林、高丽的房屋，严重影响杨旺林、高丽的生理健康。3、符巧铃擅自占用、改建物业共用部位影响邻居采光、通风的行为违反《广东省物业管理条例》第五十五条第（六）项第（十一）项的规定，应当禁止。4、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十三条及第八十四条、《最高人民法院关于执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第一百零三条关于相邻关系的规定，杨旺林、高丽要求符巧铃移除花坛及花坛植物、恢复公共露台原状应得到支持。（二）符巧铃擅自占用业主共有部分，杨旺林、高丽依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，要求符巧铃拆除公共露台的花坛、植物、恢复原状应得到支持。原审判决认为属于建筑物区分所有权纠纷中的业主共有权纠纷处理范围，不属于本案处理范围没有法律依据。（三）原审法院仅依据杨旺林、高丽有窗无门通向露台的现状，判定符巧铃是露台的实际管理者是没有依据的。依据开发商东莞市城市中心区开发建设总公司出具的《情况说明》18幢与19幢直接的平台属于公用地方，再依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，杨旺林、高丽享有共同管理的权利。（四）原审法院适用简易程序，审理期限应在3个月内，但原审法院于2012年12月28日立案，2013年5月8日才通知杨旺林、高丽领取判决，原审法院程序违法。据此，请求本院撤销原审判决，依法改判或发回重审。＼n符巧铃亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）杨旺林、高丽房屋不存在阳台。理由是：1、虽然杨旺林、高丽房产证显示其房屋有一不封闭阳台，但竣工图显示该房屋无阳台，房产权证应属于登记错误。2、杨旺林、高丽的房屋客厅地面低于露台84cm，且杨旺林、高丽房屋靠露台一侧只有窗户，没有门，窗户不符合与露台相连通的基本条件，这从杨旺林、高丽房屋靠露台一侧无突出地板、围护结构可以证明该房屋不存在阳台。（二）符巧铃是露台的合法使用人。理由是：1、案涉露台自18幢房屋建成以来，至今十多年一直是18幢业主在单独使用，19幢杨旺林、高丽邻居住了十多年也未使用露台，且花坛建造是前业主。2、从案涉露台与18幢房屋在同一水平面上融为一体，露台下房屋全部分配给18幢业主，19幢房屋只与露台相邻、紧挨来看，该露台只属于18幢符巧铃使用。3、虽然18幢房屋全体业主对露台有使用权，但其他业主使用该露台要经过符巧铃房屋，不方便，结合开发商将案涉露台一分为二，证明18幢房屋的露台只归18幢两户业主使用，杨旺林、高丽购房时对此也清楚，故露台事实为符巧铃单独使用。（三）杨旺林、高丽的加建行为违背业主大会的管理规约第七条的规定，并无视物业管理处的整改通知，应予以禁止。（四）杨旺林、高丽违法加建造成负面影响。主要包括：1、露台的明渠改为暗沟，使露台排水受阻，垃圾易于沉积，易滋生蚊虫等。2、地板砖直接放在19幢下水管道上，人经常踩，极易破坏水管，影响排水。3、在露台设立门及护栏，导致杨旺林、高丽可通过露台进入符巧铃房屋，三楼以上住户通过护栏也可下到露台进入符巧铃房屋，造成安全隐患。4、妨碍符巧铃对花坛的管理。据此，符巧铃请求本院撤销原审判决第三项，改判支持符巧铃的反诉请求。＼n本院经审理查明，1、二审期间，符巧铃以东莞市房产管理局颁发给杨旺林、高丽的房地产权证上注明有不封闭阳台存在登记错误为由，向原审法院提起行政诉讼，请求原审法院撤销东莞市房产管理局作出的粤房地权证莞字第04003097**号《房地产权证》，原审法院以（2013）东一法行初字第91号判决，驳回符巧铃的诉讼请求，符巧铃不服该判决向本院提起上诉，本院于2013年12月11日以（2013）东中法行终字第118号判决，驳回符巧铃的上诉，维持原判，该判决已于2013年12月16日发生法律效力。2、杨旺林、高丽在一审第一次庭审时表示，放弃第2项关于“要求符巧铃以后在靠杨旺林、高丽房屋一侧的公共露台上（以公共露台中心线为界）栽种植物、堆放杂物、放置非临时性晾衣架等，必须经过杨旺林、高丽允许，否则杨旺林、高丽有权要求物业公司将其移除”的诉讼请求。＼n原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为，杨旺林、高丽与符巧铃在本案中均未主张享有案涉露台的所有权，原审法院将本案定性为以所有权为基础的相邻关系纠纷不当，本院予以纠正。根据原审查明的内容，案涉楼盘开发商东莞市城市中心区开发建设总公司出具了《情况说明》，证明内容为“根据规划，该小区竣工后，稻花村18幢与19幢之间的连接体平台属于共用地方，均未建有花坛，也未进行任何绿化”，杨旺林、高丽与符巧铃均未提供证据推翻该证明内容，本院认定案涉露台为共用地方，因此本案应为业主共有权纠纷。根据双方上诉意见，本案二审的争议焦点为（一）杨旺林、高丽要求符巧铃对案涉露台恢复原状理由是否成立。（二）杨旺林、高丽依据《房地产权证》确定的权属范围建设的阳台是否应拆除。对此，本院作如下分析：＼n（一）关于杨旺林、高丽要求符巧铃对案涉露台恢复原状理由是否成立的问题。首先，鉴于稻花村18幢与19幢二层只有包括杨旺林、高丽及符巧铃等四间房屋与案涉露台相连接，依据该共有露台构造上的相对独立性及毗连情况，该公用露台的合理使用至少应由杨旺林、高丽及符巧铃等四间房屋的业主及业主大会、业主委员会共同决定。其次，据业主大会、业主委员会聘请的东莞市明茵物业管理有限公司主张，由于历史原因，其认可符巧铃占用案涉共用露台一半的行为，虽然杨旺林、高丽不认同东莞市明茵物业管理有限公司的上述主张，但其诉讼请求第1项为“符巧铃限期拆除公共露台中靠近杨旺林、高丽房屋一侧的花坛（以露台中心线为界，朝向杨旺林、高丽房屋一侧花坛），移除树木、其他植物等杂物，恢复公共露台原貌，消除妨碍”，根据该诉请应视为杨旺林、高丽同意案涉共用露台靠符巧铃住宅一半归符巧铃使用。对于靠近杨旺林、高丽房屋一侧的共用部分，因杨旺林、高丽不同意符巧铃使用，符巧铃无权独自使用该共用部分。再次，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款的规定，符巧铃自愿购买18幢206号房屋，依法不但取得该房屋专有部分的所有权，一并取得案涉房屋共有部分享有的共有和共同管理的权利，并对案涉房屋专有部分以外的共有部分不得以放弃权利不履行义务。现符巧铃房屋前业主擅自占用18幢、19幢楼房共有露台一半加建花坛及种植植物的行为未得到杨旺林、高丽的同意，且符巧铃房屋前业主的加建及种植植物行为依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定属于违法行为，杨旺林、高丽要求符巧铃对其占用的案涉露台部分恢复原状，本院对其诉请予以支持，即本院支持杨旺林、高丽关于以案涉露台中心线为界，拆除及移除符巧铃占用案涉露台中靠近杨旺林、高丽房屋一侧的花坛和植物，并由符巧铃承担拆除及移除产生的相关费用。＼n（二）关于杨旺林、高丽依据《房地产权证》建设的阳台是否应拆除的问题。鉴于开发商认为案涉露台属于公用地方，且本院作出的（2013）东中法行终字第118号生效判决认定东莞市房产管理局作出的粤房地权证莞字第04003097**号《房地产权证》合法有效。因此杨旺林、高丽以铺设混凝土、地板砖和安装防护栏（防盗网）的方式建设阳台的行为属于其行使房屋产权的法定范围，没有损害符巧铃的权益，故本院对符巧铃反诉要求杨旺林、高丽予以拆除等诉讼请求，不予支持。＼n此外，经本院审查，原审法院于2012年12月26日接收杨旺林、高丽的诉讼材料，于2013年1月21日决定立案，并于2013年4月18日作出判决，该审理过程并未违反法定程序。＼n综上所述，上诉人杨旺林、高丽的上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持，其余予以驳回。符巧铃的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、维持广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第504号民事判决第三项。＼n二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第504号民事判决第一、二项。＼n三、限符巧铃于本判决发生法律效力之日起十五日内以案涉露台中心线为界，拆除及移除其占用案涉露台中靠近杨旺林、高丽房屋一侧的花坛和植物，并由符巧铃承担拆除及移除产生的相关费用。＼n四、驳回杨旺林、高丽的其他诉讼请求。＼n一审案件受理费50元，由杨旺林、高丽负担40元，由符巧铃承担10元；一审反诉受理费50元，由符巧铃承担。二审案件受理费200元，由杨旺林、高丽负担20元，由符巧铃负担180元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长彭书红＼n审判员黎淑娴＼n代理审判员钟满福＼n二〇一四年四月二十一日＼n书记员刘裕灵＼n附相关法律条文（节选）：＼n《中华人民共和国物权法》＼n第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。＼n业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。＼n《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＼n第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。＼n第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。＼n第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n第1页共13页