广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第887号
上诉人（原审被告）佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人区锦。
委托代理人黄叶明，广东金腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈楚壮，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人程宽，广东天地正（广州）律师事务所律师。
委托代理人龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。
上诉人佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社（以下简称古灶古生经济社）与被上诉人陈楚壮因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决：一、确认陈楚壮与古灶古生经济社于2013年8月22日签订的四份关于租赁位于佛山市禅城区张槎街道古灶村张槎路东侧古生雅苑项目之编号为133号、135号、136号、138号商铺之《古生雅苑商铺使用权合同》已于2015年5月12日解除；二、古灶古生经济社于判决发生法律效力之日起十日内，向陈楚壮返还租金3472000元并支付违约金（违约金自2014年3月31日起至租金实际返还完毕之日止，以未返还租金金额为基数按每月万分之四的标准计算）；三、驳回陈楚壮的其他诉讼请求。案件受理费减半收取24144元，由陈楚壮负担5039元，古灶古生经济社负担19105元。
上诉人古灶古生经济社向本院上诉称：一、古灶古生经济社并未违约，双方之所以没有办理涉案租赁物的交接手续，是因为陈楚壮不配合办理。1.依照涉案合同约定，租赁物自承建商交付古灶古生经济社且租赁物经消防验收合格后即可正常使用。就符合交付条件，陈楚壮不得以租赁物之外的燃气管道施工为由拒绝接受并办理相关交接手续；2.与陈楚壮同期租赁古灶古生经济社商铺的其他租户已经于2014年11月之前已经完成租赁物的交接并转租对外正常营业，这更进一步证明涉案商铺作为租赁物早已具备交付条件且同时证明双方没有办理交接手续的原因是陈楚壮不予配合办理，并非是古灶古生经济社违约所致。二、由于陈楚壮已经将租赁期间的租金全部缴纳，因此并不存在租金的起算时间的问题，所以，古灶古生经济社在租赁物具备交付条件时仅仅口头通知了陈楚壮，即以为已经履行了告知和交付义务，并没有书面通知的交接手续。古灶古生经济社在履行合同时确实存在瑕疵，但该行为并未构成根本违约，并未达到解除合同的条件。三、作为租赁合同约定的租赁物，只要符合约定用途的正常使用功能即视为符合交付条件。涉案租赁物为商铺，只要该商铺符合规划、基建符合安全标准、消防验收合同即能满足租赁合同约定用途的正常使用功能，即为符合交付条件。整座大楼的竣工验收涉及公寓楼等其他建筑，能否完成竣工验收与涉案商铺作为租赁物交付和正常使用没有必然联系，原审判决对此认定错误。四、陈楚壮在一审时明确放弃依合同约定的方式计付违约金，则应视为陈楚壮在一审时提出的计付违约金的方式并没有合同约定，根据司法解释的相关规定，合同没有约定违约金标准的，迟延交付的违约金计付标准应以银行贷款利率为限，且资金占用期间的损失按照银行贷款利率计算已足以弥补陈楚壮的损失，故原审判决的违约金标准过高。
综上，古灶古生经济社上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.依法判决涉案四份《古生雅苑商铺使用权合同》继续履行；3.本案一、二审诉讼费由陈楚壮负担。
被上诉人陈楚壮答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，古灶古生经济社的上诉无理，请求二审法院驳回古灶古生经济社的上诉请求，维持原审判决。
双方当事人均未于二审期间向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩意见，本案的主要争议焦点有：1.古灶古生经济社是否存在违约行为；2.基于古灶古生经济社的违约行为，涉案四份租赁合同应否予以解除；3.古灶古生经济社应向陈楚壮支付的违约金具体金额的确定。
首先，关于古灶古生经济社在涉案合同履行过程中是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该法律条款关于建筑工程必须经竣工验收合格后才能交付使用，属于法律的强制性行为规范条款，当事人在合同履行过程中必须遵守。虽然古灶古生经济社上诉主张按照双方租赁合同的约定，租赁物自承建商交付古灶古生经济社且租赁物经消防验收合格后，租赁物即符合交付条件，可以正常使用，陈楚壮不得以租赁物之外的燃气管理施工为由拒绝接受交付并办理交接手续，但是古灶古生经济社的该项主张只是其基于单方理解，法律上的交付是指不仅要符合合同约定，同时亦要充分具备法律规定交付要件前提下的一种交付。本案中，古灶古生经济社的该项上诉主张，一方面并不具备其所称的双方约定之情形；另一方面，即使双方确实在合同中有该方面交付的约定，但实际交付亦必须同时符合上述法律规定的强制性条款。因此，在涉案商铺尚未经竣工验收合格的情况下，陈楚壮有权拒绝接收，况且，古灶古生经济社亦未提供任何证据证明其曾通知陈楚壮接收涉案商铺。可见，古灶古生经济社未能在合同约定的履行期限内履行对涉案租赁物的交付义务，其行为已经构成违约。古灶古生经济社的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
其次，关于涉案四份租赁合同应否予以解除的问题。双方当事人于涉案租赁合同中关于“违约责任”一节中明确约定：“甲方（古灶古生经济社）未按合同约定期限向乙方（陈楚壮）交付物业，…….逾期超过180天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按合同约定使用权费每日万分之八的标准向乙方支付违约金。”由该合同约定可知，双方明确约定了守约方行使合同解除权的条件，即如若古灶古生经济社超过合同约定的租赁物交付日期180天的，则陈楚壮有权解除合同。本案中，由于古灶古生经济社未能依双方当事人合同约定的时间按时交付租赁标的物，且交付日期已超出合同约定的交付日期180天，双方当事人约定的解除权条件已经成就，故陈楚壮有权解除涉案四份租赁合同。原审判决对此处理正确，本院予以维持。至于古灶古生经济社上诉认为其行为未构成根本违约，故涉案履行合同应当继续履行的主张，对此，本院认为，解除权分为法定解除权和约定解除权。是否构成根本违约系衡量是否构成法定解除权的条件，因本案所涉系约定解除权条件是否成就，故古灶古生经济社主张其行为未构成根本违约，故涉案合同应继续履行的主张，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。
最后，关于本案中违约金的金额确定问题。古灶古生经济社主张因陈楚壮明确放弃按合同约定的方式计付违约金，应视为双方没有对计付违约金的方式进行约定，应按照合同没有约定违约金时的情形处理，即应当以银行贷款利率为限，一审中的违约金标准过高，应予调整。对此，本院认为，虽然陈楚壮关于违约金的计付标准，经变更诉讼请求后，未按双方当事人涉案合同中约定之按租金额每日万分之八的标准计算，而是主张按中国人民银行同期贷款利率之四倍计算，但这种变更是建立在双方当事人在合同中有明确约定违约金的基础上的一种主张，若其该主张的违约金金额高于合同约定的违约金额，则不应得到支持，若低于合同约定的违约金金额，系其对其自身民事权利的处分，此种情形与双方当事人在合同中没有约定违约金的情形不同。加之古灶古生经济社亦抗辩认为涉案合同约定的违约金过高，故原审法院据此基于涉案合同的实际履行情况进行综合评判后，酌定将违约金计算标准调整为陈楚壮已付租金额的每日万分之四，符合法律规定，本院予以维持。古灶古生经济社的该项上诉主张，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。古灶古生经济社的上诉主张，理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34576元，由上诉人佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 余珂珂
二〇一五年十一月三日
书 记 员 黄结仪