广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第309号
上诉人（原审原告）陈智泉，男，汉族，1957年8月14日出生，身份证住址广州市天河区龙口东路***号***房。
委托代理人黄启航，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人周启维，广东华安联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州市共青河贸易有限公司。
法定代表人吴日成，职务：总经理。
委托代理人周敏，广东任高杨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广东广源工程公司。
上诉人陈智泉、广州市共青河贸易有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年3月21日，陈智泉（为乙方）与广东广源工程公司（以下简称广源公司）（为甲方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方经批准，取得位于广州市南堤二马路36-42号地块的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼，定名为京隆阁；该商品房为预售商品房，乙方向甲方预购该商品房的第20层12号，所购商品房的用途为住宅，该商品房的建筑面积为75.89平方米（含公共分摊面积为16.7平方米）；该预售商品房成交总价格为523641.00元；甲方应于1998年9月30日前，将该房地产建成并正式交付乙方使用，甲方保证该房地产正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格，在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。该《房地产预售契约》于1997年4月4日在广州市房地产交易所办理了预售契约监证。合同签订后，陈智泉于1997年9月16日向广源公司支付了513168.18元购房款。
2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路36-40号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。同日，广州市共青河贸易有限公司（以下简称共青河公司）竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。
2010年10月15日，共青河公司向原京隆阁购房小业主发出《关于“御江苑”一期收楼时间的答复》，承诺在2年内交楼。
2012年12月31日，陈智泉向共青河公司支付了购房款10472.82元。
2013年7月16日，涉案的京隆阁工程在广州市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。
共青河公司至今没有向陈智泉交付预购的房屋。2013年6月13日，陈智泉向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、共青河公司将符合法律法规规定和合同约定交楼条件的位于广州市南堤二马路36-42号《京隆阁》2012号房（现改名《御江苑》2112号房）物业交付其使用以及在交付其使用后九十天内协同其办理该物业房产证；2、共青河公司向其支付逾期交楼违约金（自2011年6月8日起至共青河公司将符合法律法规规定和合同约定交楼条件的物业交付给其使用之日止，以523641元为本金，按每日千分之一计算）；3、本案的诉讼费用由共青河公司承担。
庭审中，陈智泉表示：不同意收楼，要等消防验收合格、永水永电、燃气工程验收合格、电信工程、通邮完成后，共青河公司发出收楼通知书后，我方才同意收楼。
共青河公司未能举证证明讼争大楼已通过市政水、市政电的验收合格。
原审法院认为：陈智泉与广源公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。
因共青河公司是通过2008年6月30日竞拍取得本案讼争房所在地块使用权的，其对讼争地块的权利、义务，应受拍卖公告内容的约束。在上述拍卖公告中是将“竞得人须解决已办理合同登记（113宗）的小业主收楼入住安置问题”列入地块基本情况中的“拆迁补偿安置遗留问题”范围，且同时注明“上述所列拆迁补偿安置问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准”，故从拍卖公告中上述内容的排列及文意上显示商品房预售也属该公告中“拆迁补偿安置遗留问题”范围，具体应以实际发生为准。广源公司至今仍未交付房屋给陈智泉及为陈智泉办理房产证已构成违约，故陈智泉要求共青河公司承担交楼、办证及逾期交楼违约金的责任合法有理，予以支持。
关于逾期交楼违约金的计算时间问题，本案讼争地块属广州市125宗烂尾地块之一，共青河公司通过拍卖购得涉案地块，将涉案地块重新盘活，使购房人陈智泉能尽快收楼，最大限度地保障了陈智泉的合法权益，由于共青河公司未能在其承诺的2012年10月14日前交楼给陈智泉，故逾期交楼违约金应从2012年10月15日起计算。因涉案的京隆阁工程在2013年7月16日通过了工程竣工验收备案，故逾期交楼违约金计算至2013年7月15日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出如下判决：一、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市南堤二马路36-42号地段兴建的《京隆阁》2012号房（现为《御江苑》2112号房）交付给陈智泉使用；并在房屋交付使用之日起九十天内，与陈智泉共同到房管部门办理将上述广州市南堤二马路36-42号地段兴建的《京隆阁》2012号房（现为《御江苑》2112号房）过户到陈智泉名下的产权登记手续；二、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2012年10月15日起至2013年7月15日止的逾期交楼违约金（其中2012年10月15日起至2012年12月31日止，以513168.18元为本金，按每日千分之一计算；2013年1月1日起至2013年7月15日止，以523641元为本金，按每日千分之一计算）一次性支付给陈智泉，逾期交楼违约金的总额不得超过523641元；三、驳回陈智泉的其他诉讼请求。一审案件受理费12864元，由共青河公司承担。
判后，上诉人陈智泉、共青河公司均不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉，其中陈智泉上诉认为：一、共青河公司通过竞拍取得案涉地块使用权，应概括承受广源公司在商品房预售中的权利义务，故其应承担合同约定承担自2011年6月9日起逾期交楼违约的责任。根据《广东省商品房预售管理条例》第十二条规定，共青河公司应承担广源公司对陈智泉负有的合同义务和法律义务，广源公司因《房地产预售契约》产生的义务全部由共青河公司承受。拍卖公告中“竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理”，表明共青河公司要承担该地块的所有责任。拍卖公告中“竞买申请人对于地块的现状及所列条件无异议并全面接受”，表明共青河公司应当依照已经存在于该地块的《房地产预售契约》对陈智泉交付房屋及承担违约责任，且该公告内容没有排除该地块现状中存在的逾期交房违约责任。由于《房地产预售契约》的合同义务在2008年6月30日被转让，故共青河公司作为合同权利义务承受者，根据拍卖公告内容自2008年6月30日起概括承受广源公司在商品房预售中的权利义务，负有按期交楼的合同义务，且共青河公司事实上要求陈智泉按合同补交房屋尾款，共青河公司逾期交楼，现陈智泉根据2013年6月9日立案时间倒推2年即自2011年6月9日起计算违约金符合法律规定。一审法院以共青河公司承诺的2012年10月14日前交楼为依据计算违约金错误。二、共青河公司的逾期交房是其自身原因造成。共青河公司未取得讼争房屋的永久水电验收合格等证明，案涉物业不具备交付条件和使用条件，且无任何证据证明共青河公司通知陈智泉收楼并交付房屋，一审判决将逾期交楼违约金计算至2013年7月16日通过竣工验收备案之日的前一日错误。共青河公司未能举证证明讼争楼宇已经市政水、市政电的验收合格，因此，讼争大楼仍是临水临电状态，不符合交付使用条件。据此，在共青河公司不符合交付条件的情况下，理应继续计算逾期交楼违约金。即使以竣工备案作为交付条件成立，但违约金也应计算至共青河公司实际向陈智泉发出收楼通知并将符合法定条件的房屋交付陈智泉签收确认之日。据此请求法院判令：1、撤销原审判决第二项；2、共青河公司向其支付逾期交楼违约金（计算标准：自2011年6月9日起至共青河公司将符合法律规定和合同约定交楼条件的物业交付给陈智泉使用之日止，以523641元为本金，按每日千分之一计算）；3、共青河公司承担本案的全部诉讼费用。
共青河公司答辩称不同意陈智泉的上诉请求及理由，并提起上诉认为：一、原审法院将共青河公司按拍卖公告所应承担的“竞得人须解决已办理合同登记（113宗）的小业主收楼入住问题”变成“竞得人须限期解决已办理合同登记（113宗）的小业主收楼入住问题”，导致判决错误。拍卖公告中称拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积6370元，非建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，和已办理合同登记的113宗（建筑面积约13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题。现一审判决否定了拍卖公告，将商品预售也视为竞得人要履行的义务，使拍卖变成了继承错误。二、原审法院片面理解共青河公司的答复，导致判决错误。共青河公司针对小业主的答复，将交楼时间定为2年，是针对小业主在市国土局上访时的答复，并非承诺一旦没有在2年交楼，就要按预售合同的违约责任承担。陈智泉只是将尾款11018元交给共青河公司，但一审判令共青河公司承担逾期交楼违约金多达十几万元，显失公平。据此请求法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回陈智泉的一审诉讼请求。
陈智泉答辩称不同意共青河公司的上诉请求及理由。
广源公司经本院传票合法传唤，未到庭陈述答辩意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，2005年10月24日，因广源公司未能依据《房地产预售契约》约定将案涉房屋交付给陈智泉，陈智泉遂向原审法院提起诉讼，请求法院判令：广源公司支付2003年10月20日起至广源公司实际交楼之日止逾期交楼违约金（以已付楼款513168.18元为基数，按每日千分之一的标准计算）。2006年12月9日，原审法院作出（2005）越法民三初字第1877号民事判决，判令广源公司于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2003年10月20日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金一次性支付陈智泉（以513168.18元为基数，按每日千分之一计）；本判决发生法律效力之次日起，广源公司应按上述标准，逐月支付逾期交楼违约金给陈智泉至实际交付房屋给陈智泉之日止；上述逾期交楼违约金的总额不得超过513168.18元。目前，该案已进入执行阶段，但尚未执结。
2012年7月19日，原审法院向罗国泰等“京隆阁”业主出具《关于“京隆阁”业主来访的复函》，主要内容是：因涉及“京隆阁”的办证违约金及有关债权的利息部分属于普通债权，其分配顺位在设有抵押的债权之后，鉴于目前拍卖所得款项不足以清偿全部债务，且被执行人广源公司查无其他可供执行的财产，在设定抵押的债权尚且不能全部满足的情况下，对于办证违约金等普通债权，该院不能进行分配。
二审中，陈智泉与共青河公司共同确认以下事实：共青河公司竞买案涉房屋之后，没有与陈智泉重新约定房屋的交付时间及条件。
二审中，陈智泉与共青河公司对于逾期交楼违约金承责存有争议，陈智泉表示：主张共青河公司承责的依据是《房地产预售契约》以及拍卖公告。本案诉讼与陈智泉之前提起的前案诉讼存在本质不同，诉讼主体不同，前案承责对象是广源公司，本案承责对象是共青河公司；依据的事实不同，前案依据的事实是与广源公司签订的合同，本案是基于合同权利义务已转移的事实对共青河公司提起诉讼，故交付房屋的义务主体是共青河公司，陈智泉有权向共青河公司主张逾期交楼违约金。共青河公司则表示：生效判决所确定广源公司承担的逾期交楼违约金截算至共青河公司竞得案涉房屋之前，已远远超出购房款本金，因此，对于超出购房款本金部分，陈智泉再次提出本案诉讼已丧失胜诉权。
二审中，陈智泉与共青河公司均明确表示：同意原审判决第一项。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：共青河公司应否承担逾期交房的违约责任。
本案讼争房屋所在的广州市南堤二马路36-42号地块，属于广州市登记在册的烂尾地块之一。本案中，共青河公司是通过公开拍卖的方式取得案涉土地的使用权，因此，共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附带条件范围。广州市国土资源和房屋管理局于2008年5月26日就案涉地块发出的拍卖公告载明案涉地块的拆迁安置遗留问题包括“竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题”，出让附带条件为“竞得人须负责出让地块包括但不限于上述的拆迁安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理”。因此，依据上述拍卖公告中所载明的出让附带条件，共青河公司应当继续负责完成讼争房屋的交付及办证义务，故原审法院判决第一项处理并无不当，本院予以维持。根据广州市越秀区人民法院（2005）越法民三初字第1877号民事判决，可知依照《房地产预售契约》的约定，案涉房屋因逾期交付所产生的违约责任，已经生效判决作出认定及处理，而该院所出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》亦明确了违约金债权属于普通债权，应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿，据此，陈智泉依据《房地产预售契约》再向共青河公司提出逾期交房违约责任的主张，缺乏事实及合同依据，应予驳回。原审法院判决第二项处理欠妥，本院予以撤销。共青河公司对此的上诉理由成立，本院予以采信。陈智泉上诉认为逾期交房违约金计算错误，缺乏理据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1676号民事判决第一、三项；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1676号民事判决第二项。
本案一、二审案件受理费各7273元，均由陈智泉各负担7073元，广州市共青河贸易有限公司各负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年××月××日
书 记 员 郝 烨