辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00282号
上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地抚顺李石经济开发区顺大街隆达花园7号406室。
法定代表人：周慧英，该公司经理。
委托代理人：全婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。
委托代理人：郑宪，该公司法务部工作人员。
被上诉人（原审原告）：张奇，男，汉族，1984年2月22日出生，住抚顺市顺城区。
委托代理人：张喜文，男，汉族，1957年8月2日出生，住址同上，系张奇父亲。
上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司（以下简称恒昇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民二初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年5月13日立案并依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人恒昇公司的委托代理人全婵迪、郑宪，被上诉人张奇的委托代理人张喜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月14日，张奇向望花区人民法院诉称：2009年9月26日，恒昇公司与张奇签订了房屋买卖合同。房屋坐落于李石经济开发区房屋一处，建筑面积103.54平方米，房屋总价款243830元。合同约定交房日期为2010年9月1日前，恒昇公司如不能如期交房，每日按万分之二向张奇支付违约金。张奇按合同约定内容完全履行了义务。合同约定的交房日期到期后，张奇曾多次向恒昇公司催交房屋，但是恒昇公司迟迟未能交付房屋。恒昇公司书面承诺因交房发生的违约金在2012年底前以现金形式按双方签订购房合同约定支付。同时明确了延期至2012年7月1日交房。如果未按期交房从实际延交日按日万分之三计算违约金。恒昇公司于2012年年末虽然通知张奇办理了入住手续。但张奇至今尚未见到该合同约定的商品房交付合格证或相关批准文件。故张奇请求法院判令恒昇公司支付张奇违约金69051元。
恒昇公司在一审辩称：恒昇公司于2012年10月31日向张奇寄发了入住通知书，张奇于2012年11月20日实际接收房屋并办理入住，应该认为张奇对房屋的现状完全认可并同意接受，因此逾期交房违约金应该从2012年1月10日开始计算到2012年10月31日。违约金的标准应该依据合同的约定日万分之二。张奇出具两份承诺书，同意违约金折抵1年的物业费1491元，折抵一年采暖费2899元，上述金额应该在违约金中扣除。
望花区人民法院一审查明：2009年9月26日，双方签订了房屋买卖合同书。约定张奇购买恒昇公司开发的房屋一处，建筑面积103.54平方米，房屋总价款243830元。合同签订后，张奇即按约定向恒昇公司支付了购房款243830元。双方签订的商品房买卖合同约定恒昇公司应于2010年9月1日前向张奇交房。该合同还约定恒昇公司逾期交房，应自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，按日向张奇支付张奇已交房款的万分之二的违约金。恒昇公司在答辩中承认于2012年11月20日向张奇交付了房屋。
望花区人民法院一审认为：依法生效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定及时履行自己的义务，违反合同约定的一方应当按照合同约定向对方承担违约责任。双方2009年9月26日签订了商品房买卖合同，该合同不违反法律规定，应为有效。张奇按照合同约定向恒昇公司支付了房款243830元，恒昇公司应当按照合同约定于2010年9月1日前向张奇交付房屋。但恒昇公司未按合同约定期限给付房屋，应当按照合同约定按日支付张奇已付购房款万分之二的违约金。关于恒昇公司交付房屋的时间问题，张奇陈述恒昇公司于2012年12月30日实际交付了房屋，但不能提供证据予以证明，恒昇公司陈述张奇于2012年11月20日实际接收了房屋，恒昇公司提交的张奇的承诺书签署日期为2012年11月20日，故恒昇公司实际交付房屋日期应确定为2012年11月20日。故违约金的期限应自2010年9月2日计算至2012年11月19日止为809天，违约金为39452元。关于张奇主张恒昇公司应按日支付已付购房款万分之三的违约金一节，缺乏证据，故不予采信。对恒昇公司提出的在违约金中折抵1年的物业费1491元，折抵一年采暖费2899元的主张，因张奇在诉讼请求中同意在违约金中抵扣，法院准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：恒昇公司于判决生效之日起十日内支付张奇金锋违约金35062元；恒昇公司逾期给付以上欠款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付张奇迟延履行期间的债务利息。案件受理费1526元，张奇金锋承担750元，恒昇公司承担776元。
宣判后，恒昇公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2014）抚开民二初字第67号民事判决，发回重审或依法改判恒昇公司承担违约金9996元（自2012年1月10日至2012年10月31日，并扣除折抵物业费1491元、采暖费2899元）；2、请求二审法院判决张奇承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案中恒昇公司已于2012年10月29日通过EMS特快专递向张奇寄发《入住通知书》，且约定2012年10月31日前办理入住。此后由于张奇自身原因，怠于办理入住。故本案交房日期应认定为2012年10月31日，而不是2012年11月20日。二、鉴于张奇明知《商品房买卖合同》中明确约定2010年9月1日前交房，但张奇怠于主张关于逾期交房违约金权利，直至2014年1月10日才提起诉讼。故按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，法院保护的民事权利仅为二年。故以张奇起诉之日即2014年1月10日为基点，向前追溯两年，故法院保护的逾期交房违约金起始日期即2012年1月10日。三、本案逾期交房违约金日期即从2012年1月10日至2012年10月31日，共计295天；违约金标准，按日总房款243830元万分之二。此外，上述违约金扣除物业费1491元、采暖费2899元，恒昇公司应支付张奇违约金9996元。
被上诉人张奇发表答辩意见：一、依据恒昇公司与张奇签订的商品房买卖合同第八条之规定，恒昇公司须于2010年9月1日将房屋交付给买受人，其条件是：该商品房经验收合格，但是至今日张奇仍未见到恒昇公司提供经验收合格的房屋；另据商品房买卖合同第十一条之规定，出卖人不出示经验收合格的商品房证明，买受人有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据我国现行法律规定，商品房交付有法律规定的强行性标准。即《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。可见恒昇公司以EMS特快专递向张奇寄发《入住通知书》视为交房，是没有法律依据的。二、张奇依照《商品房买卖合同》第八条之规定主张关于逾期交房违约金的行为是合法的，也是张奇的基本权利。恒昇公司从交房至今除用逾期交房违约金与张奇抵付部分违约金外，其余违约金尚未支付，《商品房买卖合同》第八条尚处于履行阶段，并未完全履行合同。张奇随时都可依法向恒昇公司主张权利。恒昇公司引用《民法通则》关于诉讼时效的规定，法院保护的民事权利仅为二年是错误的。《民法通则》正确规定是：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，而不是民事权利为二年。三、张奇已提供充分的证据证明了恒昇公司认为本案逾期交房违约金日期为2012年1月10日至2012年10月31日，共计295天的主张是没有依据的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，依法驳回恒昇公司的上诉请求。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：本案争议的焦点为涉诉房屋的交付时间及张奇主张的其起诉日之前超出2年的违约金是否超过了诉讼时效。恒昇公司主张其向张奇交付房屋的时间为2012年10月29日，并提交了EMS寄件人存单，但其在一、二审期间均未提供有效的证据证明张奇于当日确实收到了该份邮件并于当日办理了相关入住手续，且恒昇公司在原审中陈述张奇于2012年11月20日实际接收了房屋并提交了张奇签署的日期为2012年11月20日的承诺书，故原审法院认定恒昇公司实际交付房屋的日期应确定为2012年11月20日正确，对恒昇公司提出的这一主张本院不予支持。双方自愿签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同中约定的条款对双方均具有约束力。合同约定恒昇公司应当于2010年9月1日前将房屋交付张奇，逾期交付按日以总房款的万分之二给付违约金，现恒昇公司未按期交房，未依约履行义务，由于恒昇公司的违约行为是一个持续的行为，因其违约行为而导致延期交付房屋而产生的违约金，对该违约金主张权利的诉讼时效应当从违约行为结束时开始计算，故张奇提出的诉讼请求时未超过法定2年诉讼时效的规定，对恒昇公司的这一主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费677元，由上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
代理审判员 王向军
代理审判员 梁馨月
二〇一四年六月十二日
书 记 员 张 鹤