陕西省商南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商南民初字第00833号
原告梁仁奎，男，汉族，农民。
委托代理人邱新茂，商南县司法局148法律服务所法律工作者，代理权限为特别代理。
被告丁伯顺，男，汉族，农民。
被告郭荣，女，汉族，农民，系丁伯顺之妻。
原告梁仁奎与被告丁伯顺、郭荣农村房屋买卖合同纠纷一案，原告梁仁奎向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁仁奎及其委托代理人邱新茂，被告丁伯顺、郭荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁仁奎诉称，我原居住于商南县十里坪镇梁家坟村蛮子营组，因居住条件艰苦准备移居，经人介绍购买被告丁伯顺、郭荣家位于商南县赵川镇前川村大院组的房屋，并将户口迁至当地。2013年8月2日，我们双方签订了房屋买卖协议，同年8月9日在商南县公证处公证。协议约定：被告将其位于赵川镇前川村大院组的房屋出卖与我，宅基地证（1997）第（2020**）号，包括被告房屋的场面地及猪圈、厕所，同时约定被告给我5分菜园地让我耕种。双方还约定10%的违约金。合同签订后，我如约全面履行了自己的义务，但是被告拿到房款后不给我办理过户手续，5分菜园地、场面地和猪圈至今也未交付与我。此外，我所购买的房屋屋顶瓦面多处破损，为修缮房屋我花去近30000元的费用。房屋买卖合同约定价款80000元，而我实际支付价款145000元，综上所述，被告严重违约，导致合同无法继续履行，我们也无法正常居住生活，为此起诉，要求：1、解除双方于2013年8月2日签订的《房屋买卖协议》。2、由被告方返还购房款145000元及利息。3、由被告方赔偿房屋修缮及装修等损失28615元。4、由被告方赔偿房屋价款10%的违约金即14500元。
被告丁伯顺、郭荣辩称，双方买卖房屋签订的协议及公证证明均属事实。协议约定，将我家位于商南县赵川镇前川村大院组的四间两层砖混结构房屋卖给原告梁仁奎居住。我们持有的集体土地使用证证号为“商集用（1997）字202021号”，土地使用面积314平方米，地界线以集体土地使用证为准。原告说我们没有给他办理过户手续不属实，房屋买卖协议由双方共同协助解决，我（即被告丁伯顺）曾找赵川镇国土资源所咨询过过户的相关手续，并把宅基地本交给国土所。猪圈的事，当时是征求原告方的同意我们才在里面临时存放柴火的，同时猪圈所在的场面地也不在卖给原告场面地的范围内。原告方现在在门口所种的一块耕地是我们和别人换地得来的，被原告方占有，我们卖房时答应赠给原告方5分菜园地属实，但原告方搬来居住以后，蛮不讲理，诬陷我们偷他们菜地的蔬菜，另外，我们赠给原告方的菜地属集体土地，系无权处分，基于以上原因，我们于2014年5月份收回5分菜地自己耕种。我们认为双方签订的房屋买卖合同已经履行，不存在违约情况，房子原告购买后已经居住，原告所称修缮房屋的花费等支出均与我们无关。原告所称协议上所书房款与实际支付房款不符，是因为原告为了躲避税款，现在，原告梁仁奎为了本案不想要房子，将户口迁回原籍，此行为严重违约。我们现在要求继续按《房屋买卖协议》履行，坚决不同意退还房款和支付利息、赔偿损失和违约金。
经审理查明，原告梁仁奎与被告丁伯顺、郭荣于2013年8月2日签订房屋买卖协议，同年8月9日在商南县公证处公证。房屋买卖协议内容如下：“甲方：房屋买主梁仁奎；乙方：房屋卖主丁伯顺。甲方因迁入落户之因，欲购买乙方现有住房居住，现经甲乙双方协商一致，达成如下房屋买卖协议：一、甲方所买房屋坐落于赵川镇前川村大院组，原丁伯顺所属房屋。二、乙方所卖房屋使用面积以原户主丁伯顺宅基地使用面积（即）集建（1997）字第202021号（土地使用证所）核定面积为基本使用面积，过户给甲方使用。三、乙方随房屋出卖附加赠与甲方本户主所属的场面地及猪圈厕所。（另给菜园地5分，如以后国家收回，乙方不承担责任）。四、乙方所卖房屋经甲乙双方协议成交价为人民币捌万元整（成交价以乙方收据为凭）。五、乙方卖房须保障买房（甲）方路、水、电三通，水电接头由甲方与组上协商解决，入住后的水电费由甲方自负。六、买卖房屋价款自协议协定之日当面清交，房屋过户及公证手续，由双方共同协助解决，所需费用由甲方承担。七、甲乙双方自协议签订成交后若有反悔，违约者将承担一切违约造成的一切损失（的）10%。”
另查明，原告梁仁奎于2013年8月12日将户口迁至商南县赵川镇前川村大院组，于2013年9月21日（农历8月18日）正式入住所购房屋，并于2013年12月27日付清房款，同时，原告梁仁奎对所买房屋进行了修缮装修。2015年7月20日，原告梁仁奎又将户口从商南县赵川镇前川村大院组迁回原籍商南县十里坪镇梁家坟村蛮子营组。
还查明，原、被告买卖房屋还没有办理过户登记手续。协议书面约定价款80000元，而实际支付价款145000元；双方约定的5分菜园地、猪圈仍由被告占有；房屋外围部分场面地现在被原告恢复成耕地种菜。
上述事实经当庭举证、质证有以下证据予以证实：1、原告梁仁奎与被告丁伯顺、郭荣2013年8月2日签订的《房屋买卖协议》，证明双方房屋买卖的事实。2、商南县公证处“（2013）商证明字第307号”公证书，证明原、被告双方签订《房屋买卖协议》经公证处公证的事实。3、购房款收据及原、被告当庭陈述，证明原告梁仁奎实际支付被告丁伯顺、郭荣购房款为145000元。4、“商集用（1997）字第202021号”集体土地建设用地使用证及土地登记收件单，证明被告丁伯顺、郭荣系该集体土地的合法使用者。5、调查赵川国土资源所负责人笔录，证明买卖房屋还没有办理过户登记手续。6、原、被告当庭的认可，证明菜园地、猪圈、部分场面地占有和耕种情况。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，享有者必须有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告梁仁奎与被告丁伯顺、郭荣不属于同一集体经济组织成员，双方签订《房屋买卖协议》，买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该协议内容违反我国现行土地法律、行政法规的强制性规定，协议无效。因无效合同取得的财产应当予以返还。原告梁仁奎请求被告支付购房款利息、赔偿房屋修缮及装修损失，因原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效的原因系违反了法律、法规的相关规定，但从协议签订的时间及内容上看，应当说是双方当事人当时的真实意思表示，且双方在协议签订后，虽然被告未将约定的菜园地、猪圈全面交付，但主要方面已依协议的内容各自履行了相关义务，原告梁仁奎明知其购买房屋及宅基地为禁止流转范围，为了达到购房目的将户口落入被告居住地，在诉争房屋院落的《集体土地使用证》未由原土地登记机关依法变更登记其名下的情况下入住，并对房屋修缮装修，该修缮装修系附合于出卖人所有的房屋上，无法识别与分离，即使能分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损，修缮装修费用无充分证据证实，之后，因双方发生矛盾，原告梁仁奎对买卖反悔，又将户口迁回原籍，并以协议无效为由，主张合同无效。这些行为应该说是一种为了个人利益和违反诚信的，故买受人梁仁奎应对合同无效承担主要责任，其卖房款利息、修缮、装修损失应自行承担，故此请求不予支持。原告梁仁奎要求被告支付房屋价款10%的违约金，因双方签订的协议无效故此请求本院亦不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、原告梁仁奎与被告丁伯顺、郭荣于2013年8月2日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、原告梁仁奎于本判决生效后十五日内将所买位于商南县赵川镇前川村大院组的四间两层砖混结构房屋保持现有原状、腾退给被告丁伯顺、郭荣，同时由被告丁伯顺、郭荣向原告梁仁奎退还房款145000元；
三、驳回原告梁仁奎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，由原告梁仁奎负担2000元，被告丁伯顺、郭荣负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。
审判长 梁洪君
审判员 何显空
审判员 邱荣先
二〇一五年十一月二十日
书记员 郅爱华