院长
庭长
副庭长
合议庭
校对
驳回上诉，维持原判。
安林锋
2015、9、8
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01059号
上诉人（原审原告）：程琦璐。
委托代理人：蔡小林，湖北乾泰律师事务所律师。
委托代理人：巴志兰，湖北乾泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴瑛。
委托代理人：王建平，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。
上诉人程琦璐、吴瑛因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第00793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月16日，程琦璐诉至一审法院，请求判令：1、确认程琦璐与吴瑛签订的《房屋租赁合同》于2015年4月1日解除；2、程琦璐不予返还吴瑛保证金20000元；3、吴瑛偿付程琦璐自2015年3月1日至2015年4月1日的房屋租金21600元；4、吴瑛腾退坐落于武汉市江汉区常青一路福星惠誉12栋1-2层1号商铺并返还给程琦璐；5、吴瑛支付程琦璐自2015年4月1日至腾退之日止的房屋占有使用费（每月21600元）；6、本案诉讼费由吴瑛承担。
一审法院经审理查明，坐落于武汉市江汉区常青一路福星惠誉12栋1-2层1号商铺，系张建钢从湖北福星惠誉汉口置业有限公司购买。2014年3月8日，张建钢与程琦璐签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租程琦璐经营，租赁期限5年，自2014年3月18日至2019年3月17日。2014年6月1日，程琦璐与吴瑛签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：程琦璐将上述房屋转租给吴瑛经营，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止；第一年租金为259200元，支付方式为先付后用，每季度支付下一个季度的租金；合同签订之日，吴瑛交纳2万元保证金，租赁期满如数退还；吴瑛如违反合同约定，拖欠租金，或擅自将房屋转让、转租、转借或进行非法活动的，程琦璐可以立即解除合同，并没收保证金，保证金不足赔偿的，吴瑛应赔偿损失。
合同签订后，吴瑛依约向程琦璐缴纳了租金和保证金，并接受房屋从事经营活动。2015年3月1日起，吴瑛开始拖欠租金。2015年3月30日，程琦璐以吴瑛未支付房屋租金构成违约，程琦璐根据合同约定有权解除合同并收回房屋为由，向吴瑛送达《告知函》一份，通知吴瑛于2015年4月1日前腾空房屋，双方合同终止。吴瑛收到通知后未予理睬。程琦璐要求吴瑛清空租赁房屋内安装的空调器等物品并支付租金未果，遂诉至法院。
一审法院另查明，一审审理期间，吴瑛于2015年5月30日将租赁房屋内安装的空调器拆除，将诉争房屋腾退给程琦璐。
一审法院认为：程琦璐与吴瑛签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。双方合同约定，如吴瑛拖欠房屋租金，程琦璐有权解除合同。合同期间，吴瑛自2015年3月1日起拖欠租金，导致双方约定的合同解除条件成就，且程琦璐已通知吴瑛解除合同。故程琦璐要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年4月1日解除的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。吴瑛违约导致合同解除，应承担相应的违约责任。吴瑛于2015年3月1日至2015年4月1日期间拖欠程琦璐租金21600元，应承担此款清偿责任。合同解除后，吴瑛应承担租赁房屋返还义务，因程琦璐未履行该项义务，程琦璐起诉时提出房屋腾退诉讼请求的理由成立，予以支持。吴瑛在合同终止后延迟返还租赁房屋，给程琦璐造成损失，应参照合同约定的租金标准向程琦璐支付合同解除之日至腾退房屋之日（2015年4月2日至2015年5月30日，合计58日）期间的房屋占有使用费41188元。故程琦璐向吴瑛主张房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，一并支持。
双方合同约定，如吴瑛违约，程琦璐可以解除合同并没收保证金，保证金不足以赔偿损失的，还应赔偿损失。从该条款文义内容和相关法律规定看，吴瑛已付的2万元保证金属于违约金性质，其主要功能是在吴瑛违约导致合同解除后，用于赔偿程琦璐所受损失。故吴瑛已付2万元保证金应用于冲抵程琦璐上述部分租金损失。程琦璐主张保证金属定金性质，不应返还吴瑛的诉讼请求与合同约定不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、程琦璐与吴瑛签订的《房屋租赁合同》于2015年4月1日解除；二、吴瑛腾退坐落于武汉市江汉区常青一路福星惠誉12栋1-2层1号商铺并返还给程琦璐（已返还）；三、吴瑛偿付程琦璐2015年3月1日至2015年4月1日期间房屋租金1600元（保证金20000元已用于冲抵部分房屋租金）；四、吴瑛偿付程琦璐房屋占有使用费41188元（2015年4月2日至2015年5月30日期间）；五、驳回程琦璐的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费420元、其他诉讼费用40元，合计460元，由程琦璐负担111元，吴瑛负担349元（此款程琦璐已预付，吴瑛应随同上述判决款项一并支付程琦璐）。
判后，程琦璐、吴瑛均不服，向本院提起上诉。
程琦璐上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、加判吴瑛向程琦璐支付程琦璐代缴的物业管理费2875.7元、水费285元，共计3160.7元；三、加判吴瑛支付因其违约导致程琦璐的租金损失21600元（暂计一个月租金）；四、本案诉讼费用全部由吴瑛承担。事实及理由：1、程琦璐与吴瑛签订的房屋租赁合同为期5年，程琦璐对该房屋享有5年租金的预期收益，而吴瑛违约拒不腾退房屋，影响了程琦璐的后期租赁，一审判决将20000元保证金冲抵租金后，应当判令吴瑛赔偿程琦璐预期收益21600元。2、吴瑛应当向程琦璐支付程琦璐代缴的物业管理费2875.7元、水费285元。
吴瑛上诉请求：一、撤销原判，改判驳回程琦璐的诉讼请求；二、本案诉讼费用全部由程琦璐承担。事实及理由：1、程琦璐不是租赁房屋的原始产权人，使吴瑛对合同效力存疑。2、程琦璐交付的房屋存在面积不足、消防不符合安全规定等瑕疵。3、2015年3月，吴瑛停止缴纳租金后，即将房屋钥匙交还给程琦璐，并在物业人员的陪同下，抄录了水表、电表记录，双方就解除合同已达成一致，吴瑛不存在违约。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：吴瑛曾向程琦璐表示“生意做不下去”，但双方未就解除合同达成一致。2015年3月，吴瑛停止经营，且将案涉房屋的一把钥匙交还给程琦璐，但案涉房屋仍由吴瑛占有。一审审理中，案涉房屋所有权人张建钢认可程琦璐与吴瑛于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》。
本院认为：本案应围绕双方当事人的上诉请求及理由进行审理。程琦璐与吴瑛于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋所有权人张建钢亦认可该《房屋租赁合同》内容，故该合同有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。合同履行中，吴瑛在未与程琦璐达成一致解除合同的情况下，自2015年3月1日起拖欠租金，构成违约，吴瑛上诉主张双方已就解除合同达成一致，不存在违约的理由不能成立。依双方合同约定，程琦璐有权解除合同。2015年5月30日，吴瑛腾退案涉房屋，一审判决判令吴瑛参照合同约定租金标准支付2015年3月1日至2015年5月30日的租金和房屋占有使用费，有事实和法律依据。关于程琦璐上诉主张一审判决将20000元保证金冲抵租金后，应当判令吴瑛赔偿其预期收益21600元（一个月租金）的问题。根据双方合同约定，吴瑛已付的2万元保证金其主要功能是在吴瑛违约导致合同解除后，用于赔偿程琦璐所受损失，故一审判决将吴瑛已付2万元保证金应用于冲抵程琦璐部分租金损失，并无不当。2015年3月，吴瑛停止经营，并将案涉房屋的一把钥匙交还给程琦璐，程琦璐亦明知吴瑛要求解除合同，双方仅就解除合同后的责任承担未能达成一致，至2015年5月30日吴瑛腾退房屋，期间程琦璐的收益损失已判令由吴瑛承担，故程琦璐主张吴瑛继续支付其后的预期收益损失缺乏事实和法律依据，程琦璐的该项上诉请求本院不予支持。关于程琦璐上诉主张吴瑛应当向程琦璐支付程琦璐代缴的物业管理费2875.7元、水费285元的问题。程琦璐的该项主张不属于其一审诉请范围，本案不予审理，程琦璐可另行主张。
综上，上诉人程琦璐、吴瑛的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1788元，由程琦璐负担419元，吴瑛负担1369元。
本判决为终审判决。
审判长余小乔
代理审判员骆朝辉
代理审判员安林锋
二〇一五年九月十一日
书记员吴艳