＼n湖北省麻城市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）鄂麻城民一初字第00533号＼n原告肖成计。＼n委托代理人王瑞，湖北诚信联合律师事务所律师。＼n被告湖北神马投资开发有限公司。＼n法定代表人屈亚红，该公司经理。＼n原告肖成计诉被告湖北神马投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年4月29日、2014年5月30日公开开庭进行了审理，原告肖成计及其委托代理人王瑞、被告湖北神马投资开发有限公司法定代表人屈亚红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n原告肖成计诉称：2013年10月27日，我委托我的儿子ＸＸ与被告签订了《商品房认购协议》及《补充协议》，约定由我购买被告开发的，位于湖北省麻城市乘马岗镇“大别山·闪闪红星城”项目第一栋一单元6号房屋。协议约定：“该商品房建筑面积共200.32㎡，单价为1448元／㎡，出售方应当于2013年12月31日前，依照国家规定和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的经竣工验收合格的商品房交付认购方；认购方应于约定的交房前十日内付清购房款。”协议签订后，我依约向被告支付了购房款189217元，合同约定的交付房屋时间届满后，被告至今没有向我交付商品房，现我要求：1、依法确认我与被告签订的《商品房认购协议》及《补充协议》无效；2、要求被告近快返还我已支付的购房款189217元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息（从2013年2月4日起至判决生效之日止）；3、由被告向我承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，诉讼中变更为要求被告按已收购房款的20%向我承担赔偿责任；4、由被告承担本案全部诉讼费用。＼n原告肖成计为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：＼n证据一：原告肖成计的身份证复印件，拟证明原告系适格的诉讼当事人；＼n证据二：被告湖北神马投资开发有限公司的营业执照、工商登记资料复印件一组，拟证明湖北神马投资开发有限公司系适格的被告；＼n证据三：《商品房认购协议》及《补充协议》各一份，拟证明原、被告就位于湖北省麻城市乘马岗镇“大别山·闪闪红星城”项目第一栋一单元6号房屋达成买卖协议的事实，且合同对双方的权利与义务等内容均进行了约定；＼n证据四：被告向原告出具的收款收据一组，拟证明原告已依约向被告支付了购房款的事实；＼n证据五：原告的授权委托书、ＸＸ的身份证、户口本复印件一组，拟证明原告授权其子ＸＸ与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的事实。＼n被告湖北神马投资开发有限公司辩称：1、合同无效的责任不完全在我方，原告在与我方签订《商品房认购协议》的《补充协议》时我方已告知暂未取得商品房预售许可证，且原告在明知该项目因多种原因已停产的情况下还在不断向公司交付购房款，致使自身损失扩大，原告没有尽到合理的审查义务，自身应承担一部分责任；2、原告交付的购房款中部分是用原告应得土补偿款抵付的，而我公司已开发的房地产项目至今仅使用了被征用的部分土地，故上述用于抵付购房款的土地补偿款部分应在我公司应返还的购房款中予以扣减。＼n被告湖北神马投资开发有限公司法定代表人屈亚红向本院提交了身份证复印件，拟证明其身份情况。＼n本院依职权对麻城市房地产管理局进行了调查，取得被告湖北神马投资开发有限公司开发的“大别山·闪闪红星城”房地产项目至今未取得商品房预售许可证的证明一份；对麻城市国土资源管理局进行了调查，取得湖北省国土资源厅鄂土资函（2011）3397号关于批准麻城市2011年度第24批次建设用地函复印件一份（其中包括涉案土地农转非的证据）。＼n上述证据经庭审质证，被告对原告提交的五份证据均无异议，原告对被告提交的一份证据无异议，本院对双方均无异议的证据证明效力依法予以确认。对本院依职权调查的证据，经质证，原、被告均无异议，对其证明效力依法予以确认。＼n依上述认证情况，经审理查明：2013年10月27日被告湖北神马投资开发有限公司作为商品房出售方，原告肖成计作为认购方，原告之子ＸＸ受原告委托与被告签订了《商品房认购协议》及《补充协议》各一份，协议约定：“肖成计购买湖北神马投资开发有限公司开发的“大别山·闪闪红星城”房地产项目第一栋一单元6号房屋，该房屋为框架结构三层，建筑面积为200.32㎡，单价为1448元／㎡。协议还约定：“出售方最迟应于2013年10月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将竣工验收合格的商品房交付给认购方；出售方逾期交房不超过三十日的，出售方应按已收购房款日万分之一向认购方支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过三十日的，认购方有权解除合同，出售方应当自解除合同通知到达之日起三十日内退还购房款，并按银行同期存款利率的两倍向认购方支付违约金。”；认购方应于约定的交房日前十日内付清购房款，逾期三十日之内的，自应付款届满第二日起由认购方按应付款金额的日万分之一向出售方支付违约金，合同继续履行；逾期三十日后，出售方有权解除合同，出售方解除合同的，认购方按应付款的10%向出售方支付违约金。补充协议还约定“出售方向认购方出示企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、国有土地使用权证书，其中建设工程规划许可证、房屋预（销）售许可证待双方签订正式《商品房买卖合同》时提供，出售方并于签订《商品房买卖合同》后半年内为认购方办理该房屋房产证，办理费用由认购方承担。”。协议签订后，原告依约定向被告支付了购房款189217元，但被告至今未能向原告交房。原告要求被告退还购房款并承担赔偿责任，后双方多次协商未果，遂引发纠纷。＼n另查明：被告开发的“大别山·闪闪红星城”房地产项目至今未取得商品房预售许可证，且该项目目前已停产。＼n本院认为：原告肖成计与被告湖北神马投资开发有限公司签订的商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”本案中，被告作为出售方，至今未能取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的商品房买卖合同无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”本案中，被告至今未取得商品房预售许可证是导致合同无效的主要原因，原告要求被告返还已付购房款及利息的诉请符合法律规定，依法予以支持。被告在与原告签订商品房买卖合同时隐瞒了未取得商品房预售许可证这一事实，后被告虽在补充协议中告知原告暂未取得商品房预售许可证，但此时原告已支付购房款189217元，故被告在补充协议中的告知行为并不能否认其故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明这一事实，更不能视为原告因此放弃了要求被告承担赔偿责任的权利，原告要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉请于法有据，原告自愿在诉讼中变更为要求被告按已收购房款的20%承担赔偿责任，结合市场并兼顾考虑原告履行合同的情况、当事人过错程度及可期待利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定由被告按已收购房款的20%向原告承担赔偿责任并无不妥。被告对原告用应得土地补偿款充抵购房款的行为表示同意，并已向原告出具了收款收据予以确认，故被告辩解应将该土地补偿款部分在应返还总购房款中减扣的意见于法无据，本院不予采信。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：＼n一、原告肖成计与被告湖北神马投资开发有限公司于2013年10月27日签订的《商品房认购协议》和《补充协议》无效；＼n二、被告湖北神马投资开发有限公司在本判决生效后十日内向原告肖成计返还购房款189217元及利息，（利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自原告付款之日计算至判决确定的给付之日止）；＼n三、被告湖北神马投资开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告肖成计的经济损失37843.4元，（由被告按已收购房款189217元的20%向原告承担赔偿责任）；＼n四、驳回原告肖成计的其他诉讼请求。＼n被告逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费4705元由被告湖北神马投资开发有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费4705元（按一审裁判文书预交上诉费），款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期届满七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。＼n审判长杨作义＼n审判员李文杰＼n人民陪审员张诚＼n二〇一四年七月二十四日＼n书记员叶家成＼n第1页共8页