＼n四川省成都市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）成民终字第6017号＼n上诉人（原审原告）：倪哲炜。＼n上诉人（原审原告）：刘熠。＼n共同的委托代理人：刘尧，四川九问律师事务所律师。＼n共同的委托代理人：颜波，四川蜀都律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：杨祖一。＼n委托代理人：赵鑫，北京市天元（成都）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：王丹。＼n被上诉人（原审被告）：卢晨。＼n上诉人倪哲炜、刘熠与被上诉人杨祖一、王丹、卢晨申请执行人执行异议之诉一案，因倪哲炜、刘熠不服四川省双流县人民法院（2012）双流民初字第4139号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。倪哲炜、刘熠的委托代理人刘尧、颜波，杨祖一的委托代理人赵鑫到庭参加诉讼，王丹、卢晨经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2008年9月24日，卢晨与四川雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定卢晨以6869906元的价格购买由该公司开发的位于双流县万安镇麓山大道二段19号“雅居乐花园”一期附二区150栋01号房屋1套。合同签订后，卢晨即支付了首付款3969906元，余款292万元向中国银行股份有限公司双流支行申请了按揭贷款，并以该房屋作为抵押。2009年3月20日，该房屋以卢晨的名字在双流县房产管理局办理了备案登记（合同签约备案号：138231号）。2009年6月12日，双方为按揭抵押贷款在四川省双流县公证处办理了公证。2009年9月2日，杨祖一与卢晨的委托人即王丹签订了《房屋买卖合同》，约定杨祖一以370万元的价格并继续支付该房屋其余银行按揭款的方式购买案涉房屋，卢晨收到杨祖一支付的全部房款的同时，将房屋交付给杨祖一（以交付钥匙为准），并协助杨祖一在产权监理处办理产权过户手续。合同签订后，杨祖一于次日支付卢晨购房款370万元。王丹即代卢晨向杨祖一出具了收条。双方于2009年9月15日就该《房屋买卖合同》在四川省成都市国力公证处办理了公证。2010年10月12日，杨祖一按约定方式从卢晨处接收了该房屋，该房屋的物业管理部门也于当日向杨祖一出具了“居住证明”。之后，杨祖一每月以卢晨的名义向银行支付该房屋的按揭款3.2万元，并缴纳该房屋的物业管理费用。双方至今未办理该房屋的备案变更登记手续。＼n2010年9月7日，倪哲炜、刘熠与王丹、卢晨因民间借贷纠纷一案诉至成都市青羊区人民法院（以下简称青羊法院）。诉讼中，该院作出（2010）青羊民初字第3551-1号民事裁定，查封案涉房屋。并于2010年11月24日作出（2010）青羊民初字第3551号民事判决，判决王丹、卢晨偿还倪哲炜、刘熠借款694万元。王丹、卢晨不服判决，上诉至本院。本院于2011年4月13日作出（2011）成民终字第549号民事判决，驳回上诉，维持原判。后倪哲炜、刘熠向青羊法院申请强制执行。在执行过程中，本院于2011年7月25日作出（2011）成执指字第16号执行裁定，将该案交由原审法院执行。原审法院在执行中于2012年8月7日作出（2011）双流执字第986号执行裁定，对案涉房屋予以继续查封。为此，杨祖一于2012年8月13日向原审法院提出书面异议。原审法院受理后，依法进行了审查，并于2012年8月21日进行了公开听证。2012年8月27日，作出（2012）双流执裁字第16号执行裁定，中止对案涉房屋（合同签约备案号：1382**号）的执行。＼n倪哲炜、刘熠于2012年9月7日起诉至原审法院，请求继续执行王丹、卢晨案涉房屋，并予以确权。＼n上述事实有倪哲炜、刘熠及杨祖一的一致陈述、商品房买卖合同、补充协议、商品房买卖合同摘要、个人房屋贷款合同、房屋买卖合同、公证书、收条、付款凭证、物管费票据、居住证明、民事判决书、民事裁定书和执行裁定书等在卷佐证。＼n原审法院认为，青羊法院在审理倪哲炜、刘熠诉王丹、卢晨民间借贷纠纷一案中，于2010年9月7日裁定查封了案涉房屋。后在执行过程中，经本院指定原审法院执行，原审法院基于原查封期限届满，遂继续查封了该房屋。由于该房屋系杨祖一于2009年9月2日以370万元的价格并采取继续支付其余按揭款的方式从卢晨处所购，并经过公证处公证，且杨祖一已按照合同的约定向卢晨付清了合同价款，也一直在实际支付其余按揭款，加之杨祖一已实际入住该房屋，因有杨祖一提供的《房屋买卖合同》、《公证书》、收条、付款凭证、居住证明和物管费票据等予以证实，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，杨祖一与卢晨签订的《房屋买卖合同》属于有效合同。同时，杨祖一与卢晨的房屋买卖关系发生在倪哲炜、刘熠起诉王丹、卢晨民间借贷纠纷之前，且按照杨祖一与卢晨之间的合同约定，卢晨应协助杨祖一办理该房屋的备案变更登记手续，故杨祖一对此并无过错，加之该房屋的抵押权人至今也未提出异议，虽倪哲炜认为该房屋系卢晨在中国银行按揭所购，中国银行才是该房屋的抵押权人，卢晨未经抵押权人同意，无权将该房屋卖与杨祖一，故其违反了担保法的相关规定，其转让行为无效。但根据物权法第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、第一百七十八条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，原审法院对案涉房屋（合同签约备案号：1382**号）应属于杨祖一所有予以确认。倪哲炜、刘熠的诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。依照物权法第十五条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回倪哲炜、刘熠的诉讼请求。案件受理费100元，由倪哲炜、刘熠负担。＼n宣判后，倪哲炜、刘熠不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判、依法改判继续执行卢晨、王丹的案涉房屋。其主要理由是：1.原审法院认定卢晨与杨祖一《房屋买卖合同》有效错误。《担保法》第四十九条和《物权法》第一百九十一条规定，设置了抵押权的房屋在抵押权人未同意的情况下，抵押房屋禁止买卖。卢晨与中国银行四川省分行签订的《个人房屋贷款合同》也约定除经抵押权人同意，卢晨不得以任何方式处置案涉房屋。同时，杨祖一是在房屋被查封之后违法入住的。2.案涉房屋所有权人是卢晨而非杨祖一，倪哲炜、刘熠当然有权申请对案涉房屋的强制执行。＼n被上诉人杨祖一答辩称，杨祖一购买卢晨的案涉房屋，双方意思表示真实，合法有效，且合同已实际履行，杨祖一已合法享有案涉房屋的所有权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。＼n被上诉人王丹、卢晨未作答辩。＼n本院经审理，除查明原审认定的事实外，另查明：＼n1.2010年9月7日案涉房屋被查封后，卢晨随即向青羊法院提出异议，杨祖一也于2010年9月15日向青羊法院提出异议，要求解除查封，其异议均被驳回。＼n2.卢晨与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交付时间为2012年4月20日。2010年卢晨要求雅居乐公司提前交房，雅居乐公司于2010年10月12日交付，同日杨祖一入住案涉房屋。＼n本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点有两个，一是杨祖一与卢晨签订的《房屋买卖协议》是否有效；二是案涉房屋能否予以继续执行。现分别评述如下：＼n一、杨祖一与卢晨签订的《房屋买卖协议》有效。理由是：＼n（一）从事实来看，《房屋买卖协议》客观存在并实际履行。杨祖一与卢晨于2009年9月2日签订《房屋买卖协议》，次日杨祖一通过转账支付300万、现金支付70万，向卢晨支付了协议约定的款项，并由卢晨的代理人王丹出具了收条。同年9月15日，双方就该协议办理了公证。其后，杨祖一按照协议约定每月向银行偿还按揭贷款。可见，《房屋买卖协议》客观真实，系双方的真实意思表示，且得到实际履行。＼n（二）从法律规定来看，《房屋买卖协议》也并无法定无效的情形。1.根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中，杨祖一、卢晨在《房屋买卖协议》中约定由杨祖一继续支付案涉房屋的银行按揭款，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让房屋的第三人的利益，与《担保法》、《物权法》以及《担保法》司法解释保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。因此，应当确认该《房屋买卖协议》有效，双方应按照合同诚信履行，杨祖一有义务根据双方的约定清偿银行债务，从而解除案涉房屋上的抵押权负担。＼n2.《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的债权行为与物权行为相区分的原则。抵押物的转让需具备两个条件：一是签订抵押物转让的债权行为，二是抵押物所有权变动的物权行为。前者只设立债权债务，不发生物权变动，自然无需抵押权人的同意，倪哲炜、刘熠认为未经抵押权人同意而转让抵押物合同无效的理由不能成立。本案中，杨祖一、卢晨签订的《房屋买卖协议》是一种债权行为，并非案涉房屋转让的物权行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。＼n二、案涉房屋不应继续执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，杨祖一与卢晨签订的《房屋买卖合同》合法有效，杨祖一已按约定向卢晨支付了购房款，并已实际占有房屋。而案涉房屋办理过户手续存在客观不能，因为合同签订时案涉房屋尚未办理初始登记，其后被法院查封，杨祖一对未办理过户手续并不存在过错。故杨祖一的执行异议符合上述规定，其执行异议成立，案涉房屋不应予继续执行。＼n综上，倪哲炜、刘熠的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；原审诉讼费收取错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费59889.34元，二审案件受理费59889.34元，公告费560元，合计120338.68元，由倪哲炜、刘熠负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王长军＼n代理审判员曹洁＼n代理审判员张锦＼n二〇一四年六月十日＼n书记员龙春光