四川省会理县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川3425民初2499号
原告：缪成洪，男，1978年2月3日出生，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。
委托诉讼代理人：周启华，男，1964年3月5日出生，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。代理权限为：特别授权。
委托诉讼代理人：张朋书，男，1963年5月19日出生，汉族，重庆市人，村民，住重庆市合川市。代理权限为：特别授权。
被告：会理县德润贸易有限公司。
法定代表人：李守荣，该公司董事长。
地址：会理县滨河路87号。
委托诉讼代理人：王衍福，男，1972年9月8日出生，汉族，陕西省汉中市人，公司员工，住陕西省汉中市。代理权限为：特别授权。
第三人：西昌金信村镇银行有限责任公司。
法定代表人：梁文英，该公司董事长。
地址：西昌市胜利南路个体一条街。
委托诉讼代理人：周恩桦，男，1969年10月3日出生，汉族，四川省西昌市人，公司员工，住四川省西昌市。代理权限为：特别授权。
委托诉讼代理人：高蛟，男，1987年3月29日出生，汉族，四川省西昌市人，公司员工，住四川省西昌市。代理权限为：特别授权。
原告缪成洪与被告会理县德润贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年8月11立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪成洪以及特别授权委托代理人周启华、张朋书和被告会理县德润贸易有限公司以及特别授权委托代理人王衍福，第三人西昌金信村镇银行有限责任公司特别授权委托代理人周恩桦、高蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪成洪向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原告与被告所签订的房屋买卖合同有效；2、依法判令被告继续履行合同将所购房屋的产权证、土地使用证过户到原告名下，被告未办理过户手续，原告有权停止支付购房余款，被告应支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担；4、完善电梯安装、修建堡坎及完善安全设施；5、房产证违约金从2016年3月1到2017年8月4日房产已付款290000元万分之五的违约金合计73950元。事实和理由：2015年经被告广告宣传，得知被告在会理县毛溪村龙腾小区修建有电梯公寓出售。经多次协商后，2014年11月3日双方签订了房屋买卖合同，房屋单价为每平方米3100元，房屋使用面积132.7平方米，付款方式及期限，合同签订当日乙方付款200000元，第三次付款40000元，第三次付款50000元。原告合法取得涉案房的使用权居住使用至今，但被告迟迟未将房产证、土地使用证过户到原告名下，原告的权益未得到保障，原告已全部履行了房屋买卖合同义务，合同合法有效，请法院支持原告的诉讼请求。
被告会理县德润贸易有限公司辩称：公司已履行了主要合同义务，按约定按时将房屋交给了原告，没有履过户义务，原告余款还有十多万未支付，公司还有住房大部分还没有出售，出售后办理双证，关键是彭文云骗取了公司的信任，将涉案房进行了抵押，如果双房协商履行合同，给公司一点时间会办理双证。如果协商不成，短期内公司无法解除抵押，抵押解除后办理双证，违约金合同中没有进行约定，公司没有能力承担违约金，请求予以驳回。
第三人西昌金信村镇银行有限责任公司陈述：我方与被告在2016年签订了最高额抵押合同，并在登记部门办理了相关他项权抵押登记，我方已起诉了被告，西昌市人民法院作出了判决，我方对涉案房屋有优先受偿权，对于原告与被告签订的房屋买卖合同我方不认可，与我方无关，因被告方的债务没有清偿，我方不同意被告办理过户手续。
经审理查明，2014年11月3日原告缪成洪与被告会理县德润贸易有限公司签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方（会理县德润贸易有限公司）房屋位于会理县老街乡毛溪龙腾小区德润公司电梯公寓B幢1单元3层2号房，土地性质为国有出让土地，房屋面积132.7平方米，单价为每平方米3100元，房屋所有权证载明所有权人为会理县德润贸易有限公司，国有土地使用证使用权人为会理县德润贸易有限公司。乙方（缪成洪）购买甲方房屋，双方协商出让价人民币411370元；付款方式及期限合同签订当日乙方付给甲方200000元，交房时支付111370元，余款100000在甲方交房产证给乙方之日，乙方付给甲方。关于产权登记的约定，甲方在2016年3月1日，将乙方所购房屋的房产证、土地使用证过户到乙方名下。如因甲方原因，不能按时将房产证、土地使臣用证过户到乙方名下。逾期不超过30日，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起超过30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。合同签订后，乙方2014年11月3日交付购房款200000元，2015年8月17交付房款90000元，日甲方于2015年6月已将乙方所购房屋交付给乙方，被告从2016年5月30日到诉讼期间没有办理涉案房屋土地使用证、房屋产权证过户手续，并表示近期内无法解除抵押。
另查明2016年2月22日被告会理县德润贸易有限公司与第三人西昌金信村镇银行有限责任公司签订金银（微）抵字（2016）第0016号《最高额抵押合同》，约定被告以自己位于会理县龙腾新村龙溪东路10、11号涉案房屋，作为会理县顺鸿养殖有限责任公司向第三人西昌金信村镇银行有限责任公司借款5000000元的抵押担保。2016年2月25日在会理县房管所办理了他项权证登记（房他证会理字第0016**号），2017年9月19日西昌市人民法院作出民事判决，判决会理县顺鸿养殖有限责任公司归还西昌金信村镇银行有限责任公司贷款本金5000000元及利息，并支付西昌金信村镇银行有限责任公司律师代理费55987元，西昌金信村镇银行有限责任公司对上述确定的债务对依法拍卖变卖的抵押物（位于会理县红旗区龙腾新区龙溪东路10、11号）房屋的价款有优先受偿权。经西昌金信村镇银行有限责任公司申请强制执行，西昌市人民法院已于2017年11月13日立案受理，已进入执行程序。
庭审中经本院释明，原告明确表示不愿意代为清偿抵押人所担保的西昌金信村镇银行有限责任公司的债务，坚持不变更自己的诉讼请求。
上述事实有双方当事人和第三人的陈述，房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议各1份，收据3张，国有土地使证（会国用2015第10600302号）、房屋所有权证（房权证会理字第00141**号）各2份，最高额抵押合同1份，他项权证（房他证会理字第016**号）1份，西昌市人民法院（2017）川3401民初1365号民事判决书1份，强制申请书1份，西昌市人民法院受理案件通知书（2017）川3401执1429号1份，照片7张等在卷佐证，并经庭审质证，可以作为认定本案事实的证据。
本院认为，本案争议的焦点一、原告请求确认房屋买卖合同合法有效能否得到支持的问题。双方订立的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容也未违反法律、行政法规的强制规定，并且原告与被告签订的房屋买卖合同是在抵押登记之前，双方订立的房屋买卖合同合法有效，合同依法成立，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”原告请求确认房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，于法有据，以予支持。焦点二、原告请求办理房屋产权证登记变更手续能否支持，能否对抗房屋抵押权的问题，被告方持有房屋产证和土地使用证，第三人有足够的理由相信被告是房屋产权所有人，第三人在不知道案涉房屋已出售给他人的情况下，与被告签订了抵押合同，并在房管部办理了房屋抵押登记，不违反相关法律规定，抵押权依法成立，第三人对案涉房屋依法享有抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期限间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，经本院释明原告不愿意代为抵押人清偿债务，抵押权不能消灭，并坚持不变更自己的诉讼请求，依据现行法律规定是不能办理房屋产权过户变更手续，原告请求将所购房屋的产权证、土地使用证过户到原告名下的诉讼请求，本院不予以支持；焦点三、逾期未办理房屋产证过户手续要不要支付违约金以及违约金如何计算的问题，被告未按约定办理产权证是违约行为，依照合同约定，违约金应为已交购房款290000元，按每日万分之五计算30日，应为4350元，而不是原告认为的从逾期30后开始计算直到办理双证时为止。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违反约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”其他损失未提供证据证明，不予以支持；焦点四、完善电梯安装、修建堡坎及完善安全设施的问题，因合同中未作约定，不予以支持。
综上所述，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百四十一第规定和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，判决如下：
一、原告与被告2014年11月3日所签订的房屋买卖合同合法有效（房屋位于会理县老街乡毛溪村龙腾小区德润公司电梯公寓B幢1单元3-2号房）；
二、由被告支付逾期未办理房屋产权证违约金4350元，本判决生效后15内支付；
三、驳回原告要求被告继续履行合同将所购房屋的产权证、土地使用证过户到原告名下,完善电梯安装、修建堡坎及完善安全设施的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4290元，由被告会理县德润贸易有限公司承担，案件受理费已由原告垫付，由被告径付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。
审判员 刘 波
二〇一七年十二月二日
书记员 周朝华