河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终11016号
上诉人（原审被告）：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村。
法定代表人：陈永善，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苗可可，女，1987年7月24日出生，汉族，住河南省宁陵县。
委托诉讼代理人：耿洋，河南国基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王君，河南国基律师事务所律师。
上诉人河南锦家置业有限公司因与被上诉人苗可可房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初8451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人河南锦家置业有限公司的委托诉讼代理人李前进、彭科科，被上诉人苗可可的委托诉讼代理人耿洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河南锦家置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决第一项错误，该判项无事实与法律依据，应予以撤销。1.一审判决关于阳台“仅有金属栏杆而非金属栏杆+玻璃”构成违约的认定错误。规划部门审批通过的规划设计图明确标示：腰线层的房屋在阳台部位不能安装“金属栏杆+玻璃”。虽上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）附件三第8条约定阳台交付标准为“金属栏杆+玻璃”，但该约定标准与批准的规划设计不符，因违反国家强制性规定，应属无效约定。故上诉人交付的阳台并不违约，一审判决关于“仅有金属栏杆而非金属栏杆+玻璃”构成违约的认定错误。2.即使认定上诉人交付的阳台不符合交付标准，上诉人承担违约责任方式应为采取补救措施，而不是赔偿损失。根据合同第十三条的约定，交付的阳台不符约定标准的，上诉人承担的违约责任方式是“采取补救措施”。同时，根据合同法第112条的规定，在采取补救措施后，守约方还有损失的，违约方才承担赔偿其他损失的赔偿责任。因此，即使一审法院认定上诉人交付的阳台不符合交付标准，也应当按照合同约定，判令上诉人承担采取补救措施的违约责任，即将交付的阳台补救至约定标准，而不应直接判决上诉人承担赔偿责任，一审判决适用违约责任的方式明显是错误的。3.一审判决酌定的赔偿数额过高，毫无事实与法律依据。根据合同法第113条的规定，赔偿责任适用的前提是“违约行为给对方造成损失”，没有造成损失的，不应承担赔偿损失的违约责任。上诉人交付的阳台虽没安装玻璃，但这并没有给被上诉人造成任何损失，被上诉人也没有提供任何证据可以证明其因该违约行为而存在损失。因此，一审判决判令上诉人承担赔偿责任是没有法律依据的。另外，一审判决按总房款的2%作为确定赔偿损失的数额也没有任何根据，且该数额也明显过高。根据合同法第113条的规定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。没有安装玻璃，给被上诉人的损失充其量是栏杆+玻璃阳台的实际造价及安装费等损失，该损失数额也应不足几百元。一审判决滥用自由裁量权，在判决书中根本未释明其酌定赔偿金额的事实依据及法律依据，酌定赔偿的损失金额明显过高，远远超出实现金属栏杆+玻璃阳台的实际造价，违反了裁判的正当性及合理性。二、上诉人未在卫生间敷设地暖不构成违约，一审判决判令上诉人在卫生间敷设地暖无合同依据，不具有可履行性且履行费用过高。1.上诉人未在卫生间敷设地暖不构成违约。合同附件三第七条约定的卫生间的交付标准为“预设地漏，其他用户自理”，该约定也符合规划设计及施工图纸要求，规划设计图纸中的卫生间内也不敷设地暖。因此，上诉人交付的卫生间只要预设有地漏，就符合合同约定的卫生间交付标准，故一审判决认定上诉人交付的卫生间未敷设地暖构成违约是错误的，违背了合同约定。2.一审判决判令上诉人在卫生间敷设地暖不具有履行性且履行费用过高。上诉人已于一审中充分阐明，之所以未在卫生间敷设地暖，首先是上诉人没有义务在卫生间敷设地暖，其次是为了避免卫生间出现渗水、影响业主正常使用。卫生间不敷设地暖是从业主根本利益出发决定的，也符合行业惯例。即使一审法院认定卫生间未敷设地暖构成违约，也不应判令上诉人在卫生间继续敷设地暖。本案中，涉案房屋卫生间已铺设完毕并交付被上诉人，且大多数被上诉人已装修入住。如敷设地暖，则需要将现有的卫生间地平面拆除、敷设之后再行铺设地面，为敷设地暖额外的支出成本远远高于敷设地暖本身，而且存在侵害楼下住户层顶防水、吊顶装修装饰的风险。因此，一审判决第二项的判决内容违背合同法第一百一十条第（二）项的规定，如履行将造成社会资源的极大浪费，违背民法的经济性原则，且不利于保护其他业主的合法利益。另外，即使认定上诉人未敷设卫生间地暖构成违约，那么在卫生间加装暖气片或支付业主的补贴的替代方式完全可以实现一审判决第二项判决内容的目的，也更符合业主的利益和客观实际，事实上，该种替代方式也经涉案小区其他1700余户业主的同意，符合绝大多数业主的共同意愿。综上，一审法院简单粗暴判决上诉人在卫生间敷设地暖，既没有合同依据，也未考虑该项判决是否具有可操作性及履行费用是否过高的客观实际，该判决内容依法应当予以撤销并改判。三、迟延办理初始登记备案非上诉人原因导致，一审法院判决上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。上诉人在向产权登记机关报送房屋初始登记的资料时，需提供包括房屋测绘报告、楼盘表等在内的相关资料，并就房地坐落等信息进行登记。而根据上诉人提交的证据材料，涉案房屋所在的金水湾观澜苑项目四至的道路，直至2018年3月16日政府才公布路名，郑州市公安局东风路分局直至2018年4月2日才提供房屋坐落位置的门牌号证明。直至门牌号确定，涉案房屋才具备产权登记机关进行面积实测的前提，面积实测完成及楼盘表确认等工作完成后，涉案房屋才具备办理初始登记备案的条件。并且，涉案房屋合同签订大多在2015年年底左右，郑州市自2016年8月左右开始实施不动产登记，所谓房屋的初始备案登记变更为首次登记，相应的工作流程也发生变化，所需要的时间自然也发生变化。因此，迟延办理初始登记备案系政府原因导致，非上诉人所能控制，一审法院判决上诉人负担此期间的违约责任是在变相地促使上诉人为政府行为买单，明显有失公允。一审法院未查明初始登记备案逾期办理的真正原因，也未查明路名、门牌号确定以及权籍调查对房屋测绘、办理初始登记备案的关联性，主观臆断判决由上诉人承担逾期办理初始登记的违约责任，没有任何事实及法律依据。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求在查明案件事实后，依法撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。河南锦家置业有限公司于二审开庭时当庭补充上诉意见称：一、1.双方关于阳台并无具体的尺寸约定，且约定的违约责任承担方式为采取补救措施，该补救措施具有现实的可行性。合同中关于阳台的约定为“金属栏杆+玻璃”，但并没有具体的尺寸约定，故在上诉人按图施工的情况下，即便二审法院认定上诉人交付的阳台构成违约，上诉人承担的责任也应是根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，由上诉人负责将该商品房达到约定标准，这种违约责任承担方式的约定是非常明确的，上诉人并联系了施工单位进行方案的设计和报价，造价约为166.8元/米，故“将该商品房达到约定标准”具有现实的可行性。2.即便赔偿损失，也应根据补救措施的造价进行衡量，而绝不应该是参照采光权而判决高达房屋总价2%的赔偿。因为：第一，一审法院在判决书中认定上诉人向被上诉人“交付的阳台仅有金属栏杆而无玻璃”构成违约，其逻辑应为：上诉人交付的阳台没有玻璃→违约→被上诉人无法提供损失证据→参照采光权损失，上诉人认为这种判决损失赔偿金额的思路是前后矛盾的，没有玻璃怎么可能对采光权造成影响！第二，商品房的户型本就各式各样，阳台亦是如此，阳台的样式取决于建筑美学、结构力学和建筑设计、施工、验收规范的要求，故在双方对阳台交付的栏杆+玻璃尺寸标准没有明确约定的情况下，阳台的样式应当依照设计文件确定。案涉房屋已经竣工验收，说明房屋（包括阳台）符合设计文件的要求。买卖合同约定的栏杆+玻璃，其履行应当以符合设计和施工规范要求的现有阳台为基础，不能改变阳台的基本样式。一审法院主观臆断认定高达房屋总价2%的损失，实属对自由裁量权的任性适用。二、上诉人逾期办理初始登记系法律法规、政府政策、办理流程变化等不可抗拒因素导致的，依法应予以免责。一审判决书中查明商品房买卖合同补充协议第六条第一项的约定为“将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，下一句话就直接认定“被告应当在房屋交付使用后的60日内即2018年3月2日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心”，即一审法院对办理房屋权属初始登记的机关在案涉合同履行过程中发生了变更是知晓的，却没有充分考虑这种非因双方原因导致的情势变更对双方履行合同义务带来的严重影响。事实上，不仅是主管部门的变化，相应的政策、流程乃至法律法规均已发生变化，上诉人必须先向郑州市房管局提交符合房管局要求的资料（包括派出所出具的坐落证明，以及楼盘表、测绘报告书等），经房管局下辖的测绘队实地测绘并经房管局层层批复后，才能将办理初始登记的材料报送至郑州市不动产登记中心。然而2018年初以来，因房管局及不动产登记中心政策原因（只集中办理保障性住房登记），使得上诉人取得派出所门牌号证明至今，房管局连案涉房屋的房屋面积测绘报告书都还没有正式出具，导致上诉人根本无法提供齐全的材料报送办理初始登记。以上情势变更及政府原因造成的直接后果就是：包括上诉人在内的众多郑州市房地产开发企业成了逾期办理初始登记的替罪羊，不得不承担广大业主积累起的巨额违约金，更可怕的是后续违约金的给付止期遥无可待。如果法院在判决中不充分考虑不可抗拒因素，由此下发的判决将造成错误的判例导向：房地产开发企业不得不将房屋交付期限、初始登记办理期限等在商品房买卖合同约定中尽可能地延长，以避免自己承担相应违约责任，然而购房者的根本目的始终是尽快拿到房屋钥匙住进新房、办理不动产权证书，因此这种导向最终损害的还是广大业主的利益。其次，根据上诉人提交的派出所门牌号证明文件，结合郑州中院诸多生效判例，自2018年4月2日上诉人才具备向产权登记机关报送产权初始登记的基本条件，道路命名及房屋具体坐落的证明出具等问题，系政府行为，上诉人并不能掌控；同时根据双方合同约定，上诉人报送房屋初始登记资料的时间为房屋交付日期加60日，由此可知上诉人被允许60日的资料准备时间。故上诉人认为逾期办理初始登记的起算日期至少也应该从2018年6月2日起算，而不是2018年3月2日。
苗可可针对河南锦家置业有限公司上诉状及当庭补充上诉意见答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，河南锦家置业有限公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人所交付房屋的阳台不符合合同约定，构成违约，原审法院判决上诉人赔偿被上诉人阳台损失符合法律规定，应予支持。1.上诉人所交付房屋的阳台不符合合同约定，构成违约。合同附件三第8条关于阳台交付标准的约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效约定，双方当事人应严格按约定履行。上诉人上诉称该约定标准与批准的规划设计不符，违反国家强制性规定，属无效约定，显然不能成立：（1）合同法及其司法解释明确规定认定合同无效的条件，违反法律、行政法规的强制性规定的，才能认定无效，规划设计图并非法律、行政法规的强制性规定，合同中关于阳台约定应认定为有效约定，对双方有严格约束力；（2）既然规划设计有腰线的设计，上诉人在销售房屋时应明确告知被上诉人所购房屋属于腰线层以及腰线层阳台与其他楼层阳台的区别，并在所签订的买卖合同中明确标注出来差异以明示，上诉人在整个销售过程中从未告知被上诉人，属于一种欺诈行为。且同小区其他业主所签订的买卖合同与被上诉人所签订的买卖合同均一致，但实际所交付房屋阳台不一样，对被上诉人来说显然是不公平的。2.因规划设计等客观原因导致上诉人无法向被上诉人交付符合合同约定的阳台（无法采取补救措施），原审法院判决上诉人承担赔偿责任，符合客观实际及法律规定。如果上诉人按合同约定标准对阳台采取补救措施进行整改，就需要将涉及腰线的墙体打掉，然后安上金属栏杆+玻璃，这必然导致与批准的规划设计严重不符，届时将可能导致整个小区业主无法办理产权证，基于这种客观事实情况，原审法院判决上诉人承担赔偿责任，符合法律规定。另外，根据《合同法》107条规定，上诉人违约的，被上诉人有要求其承担继续履行或者赔偿损失的选择权。最后，被上诉人原本起诉主张上诉人交付符合合同约定的阳台，但在原审审理过程中，上诉人明确表示因规划设计等客观原因其无法也不可能交付合同约定的阳台以及如果按合同约定进行整改将导致严重后果，因此被上诉人变更了相应诉请，上诉人现如今又称法院应判决其承担继续履行的责任，显然自相矛盾。3.原审法院酌定的赔偿数额具有正当性和合理性。上诉人认为其交付的阳台仅仅是没有玻璃，给被上诉人造成的损失仅为“栏杆玻璃的实际造价及安装费”，系上诉人认识错误，不能成立。按照合同约定，上诉人交付的阳台应当是只有“玻璃+金属栏杆”，而上诉人实际交付房屋的阳台有高约70厘米、厚约25厘米的“底部石材+外墙涂料”的墙体，玻璃部位并非玻璃材质，而为实体墙类材质，犹如老式房子的窗台，本应有的落地窗被厚厚的高墙堵住，严重影响室内的采光、美观，也增加了房屋住所的安全隐患，对房屋价值有较大影响，给被上诉人造成巨大损失。原审法院自由裁量酌定的赔偿数额合法合理。上诉人二审提供关于阳台补救方案报价证据，关于阳台的施工方案不符合合同约定阳台交付标准，所做的造价仅单方面报价，不具有客观性，不应作为衡量损失的标准。上诉人称房屋竣工验收，房屋符合设计文件要求，因此不能改变阳台基本样式，不能成立。不能以案涉房屋已按规划设计图施工并经竣工验收合格就推断出案涉房屋已完全符合合同约定的交付条件，关于阳台的交付，双方更应严格按合同约定履行，如因客观情况无法履行的，上诉人即构成违约，需要承担赔偿责任。二、上诉人所交付房屋的卫生间不符合合同约定，构成违约，原审法院判决上诉人为被上诉人敷设地暖符合合同约定和法律规定。合同附件三第10条明确约定“户内敷设地暖”，上诉人所交付给被上诉人的房屋卫生间无任何供暖设施，构成违约，原审审理中，上诉人对此也予以认可。上诉人上诉称所交付的卫生间只要预设有地漏，就符合合同约定的卫生间交付标准，显然是未对买卖合同进行全面把握，以偏概全，其说法不能成立。上诉人上诉称为避免渗水、影响业主正常使用，从业主根本利益出发未为被上诉人敷设地暖，不能成立。在卫生间敷设地暖的成本比装暖气片的成本高，但制暖效果好，随着生活条件的提高，在卫生间敷设地暖越来越普遍，郑州市也有很多小区卫生间均敷设的地暖，上诉人所说的渗水问题完全可以通过防水措施避免。如果从业主根本利益出发，上诉人就应该严格按照合同约定在卫生间敷设地暖。原审法院判决具有可操作性，对其他相邻业主可能带来的风险在技术上是可控的，因敷设地暖造成的成本也是上诉人因违约应该承担的，该成本并不过高，更不会造成社会资源的极大浪费。上诉人所称的替代方案系其单方面做出的，并非与业主协商后的解决方案，大多数业主均未接受，且其给予的第2种替代方案中，补偿标准远远低于市场价值。三、上诉人未按合同约定将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，应承担逾期报送办理产权初始登记资料违约责任。附件四第六条第1款“××应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.5违约金”。上诉人应秉着诚信原则按合同约定履行。合同法121条明文规定，因第三人原因造成违约的，仍应向守约方承担违约责任，违约方与第三人之间的纠纷与本案无关，上诉人所谓的政府原因不属于情势变更和不可抗力情形，称政府原因导致其无法履行不能成为其免责的理由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
苗可可向一审法院起诉请求：1.被告按照合同约定交付“金属栏杆+玻璃”的阳台；2.被告为原告房屋卫生间敷设地暖设备；3.被告支付原告延期交房违约金10747.458元（暂计算90日，自2018年1月1日起，直至被告义务履行完毕之日止）；4.被告支付原告未报送办理产权初始登记资料违约金3582.486元（暂计算60日，自2018年1月1日起，直至被告义务履行完毕之日止），以上四项金额合计为14329元；5.认定原、被告签订的《补充协议》第七条关于物业服务费的约定无效；6.本案的诉讼费、鉴定费、律师费等全部费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年7月7日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要内容有，原告购买位于金水区××、××单元××号房××套，建筑面积130.11平方米，总金额为1194162元。原告于2017年10月17日向被告支付购房款1194162元。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合同，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、其他非××原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应延或根据实际情况另行确定。除上述规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期不超过60日的，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款的万分之一的违约金；经归还部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，该商品房阳台设计施工发生变更影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告。原告有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，原告在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。原告退房的，被告须在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按同期人民银行活期存款利率给付利息。原告不退房的，应当与被告另行签订补充协议。双方未在30日内就变更工程达成补充协议的，可诉讼解决。若该变更引起面积发生变化的，双方同意按合同单价据实结算。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，××有权要求××负责将该商品房达到约定标准。被告承诺与商品房正常使用有直接关系的供水设施于2017年12月31日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给等，如果在规定日期内未达到使用条件，原告同意被告提供替代条件，使用费用按地或行业标准由原告承担直至满足合同约定的交房配套标准。被告在六个月完善，6个月届满后未达到使用条件则赔偿因此给原告造成的直接经济损失，原告应对直接经营损失提供法定有效证据。若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，被告不承担违约责任；被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件四第七条约定：被告依法选聘的前期物业服务企业为郑州锦艺物业服务有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费方式为包干制，物业服务价格为2.2元/月·平方米（建筑面积）。本合同签订前一个已详细阅读并认可《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中约定内容，同意由被告依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，签订《前期物业服务合同》，书面承诺遵守《临时管理规约》。该商品房交付使用后，业主大会成立并选举产生业务委员会，业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》、制定的《管理规约》生效的，上述《前期物业服务合同》、《临时管理规约》自行终止。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有2个阳台,2个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。
2017年10月17日，被告向原告开具了1194162元购房发票。
2017年12月29日，被告在大河报刊登《锦艺金水湾观澜苑消费通知书》，通知各位业主交房。2017年12月30日，被告向本案原告邮寄交房通知一份。
2017年12月30日，被告发出《关于锦艺金水湾观澜苑交房答疑公示》一份，载明：“针对项目提出了些许担忧和问题，我们也及时组织了答复和磋商并进行说明：1、卫生间目前无供暖设施，增设暖气片，须公示相关品牌和施工节点，施工过程做好和分水器的连接，交房前进行打压测试，确保施工质量。回复：我负责在业主进行装修前进行施工，配合更换分水器，增加暖气片。如果业主急于装修，可根据自身需求购买暖气片自行改造，我司将向自行改造的业主提供一次性改造补贴，补贴标准为：单独卫生间补贴为800元/户，双卫生间补贴为1000元/户；2、公示所进驻的幼儿园、小学、中学，提供相关的公司证据、招生时间。回复：小学已经确认，建立文化路一小锦艺校区是得到教育部门批准和认可的，7中持续跟进，在交房后三个月内回复意见；3、公示连廊整改方案和最后竣工时间。回复：连廊整改方案一：两侧为隐形防盗网，方案二：一侧是玻璃加窗封闭，一侧为隐形防盗网。交房后一个月之内由80%以上业主签字确认后，按一侧是玻璃加窗封闭，一侧为隐形防盗网的方案施工，否则开放商按照双侧防盗网施工，在业主签字确认后三个月之内完成安全防护安装；4、按照合同要求交房应该是正式水电，需明确临时水电改换正式水电的时间。回复：正式电已经接通，正式水交房后三个月完成；5、物业费减免问题。回复：业主按时办理交房手续，物业费用赠送3个月，1年物业费只需缴纳9个月费用”。
2018年1月12日，原告向被告邮寄送达《拒绝收房通知书》一份，拒绝收房。
2018年3月4日，原告收房。
另查明：一、被告于2015年12月3日取得锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼（杲村城中村改造）项目的建筑工程施工许可证，于2016年2月6日取得锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）项目（5、6、9号楼为剪力墙结构，10-18号楼、地下车库为框架结构）的建筑工程施工许可证，于2016年4月29日取得锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）项目（7号楼为剪力墙结构）的建筑工程施工许可证。
二、1、锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼（杲村城中村改造）1#楼、2#楼、3#楼、8#楼于2017年12月25日竣工验收。锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）5#楼、6#楼、9#楼于2017年12月25日竣工验收。被告于2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表。2、2017年12月26日，郑州市公安消防支队向被告出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼（杲村城中村改造）工程消防验收合格。2017年12月29日，郑州市公安消防支队向被告出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定锦艺金水湾观澜苑二期（杲村城中村改造）5-7#、9#、18#楼工程消防验收合格。
三、原告所购房屋处于腰线层。
2018年1月19日，原告诉至该院。
审理中，1、原告将其诉讼请求第一项变更为要求被告赔偿损失59708元。2、庭审中被告称其向原告交付的房屋阳台是有金属栏杆，无玻璃。卫生间没有铺设地暖设备但原告同意被告给予安装补贴。
一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。原告依约向被告支付了购房款，被告应按合同约定于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，被告在2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表后，已于2017年12月29日在大河报刊登《锦艺金水湾观澜苑消费通知书》通知各位业主交房，并于2017年12月30日向本案原告邮寄交房通知，并不存在逾期交房的情形。关于原告主张的因被告向其交付的房屋存在卫生间未铺设暖气管道、自来水管道未铺设到位仍使用临时商业用水、腰线层的设置等问题而拒绝收房的问题，该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，××可以拒绝接受标的物或者解除合同。××拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由××承担”。从该条中可以看出，在交付的房屋质量不存在影响合同目的的实现，仅存在质量瑕疵的情形下，××不得拒绝受领，其拒绝受领的，则视为已经交付，无需承担逾期交房违约金。当然对于房屋存在的质量瑕疵，××可以请求开放商承担瑕疵担保责任，即承担违约责任或赔偿责任。即若交付的房屋仅存在质量瑕疵，不影响房屋买卖合同目的的实现的，××不能拒绝受领，但有修复请求权或修复费用请求权，并可要求开发商承担修复行为对其造成的损失。本案中被告已于2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表，具备房屋交付条件，并通知原告前来交接房屋，已经履行了其应尽的义务。原告应当及时与被告办理房屋交接手续，在房屋交接过程中，原告发现的不属于房屋质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，原告应在房屋交接后根据合同有关约定要求被告承担修复责任或质量瑕疵的违约责任，原告可以采取要求被告保修、赔偿损失、支付违约金等措施，但不能拒绝收房。综上，原告要求被告承担延期交房违约金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。而庭审中被告称因原告所购买的房屋处于腰线层，无法在阳台上安装“金属栏杆+玻璃”，故向原告交付的阳台仅有金属栏杆而无玻璃。被告向原告交付的涉案房屋阳台并非金属栏杆＋玻璃，已构成违约，但双方所签订的合同中并未对未按照金属栏杆＋玻璃事项约定违约金，亦未对损失金额及计算方法进行约定，考虑到被告的该违约行为及原告的房屋外存在腰线，在一定程度上也给原告造成的一定了损失，故该院酌情确定被告向原告赔偿损失23883元。双方在合同中约定户内敷设地暖，而庭审中被告认可卫生间没有铺设地暖设备，已构成违约。但原告已同意被告安装补贴，故对原告请求被告为其卫生间敷设地暖设备的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行。而合同附件四：合同补充协议第六条第一项约定：被告应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%的违约金。故该院认定被告应当在房屋交付使用后的60日内即2018年3月2日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，被告逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月2日起按合同约定向原告支付逾期办理初始登记的违约金，原告主张被告自2018年1月1日起向其支付逾期办理初始登记违约金，依据不足，该院不予支持。被告主张的因政府路名未确定导致其无法提交初始登记资料，证据不足，该院不予采纳；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，该补充协议第七条关于物业费的内容不违反法律、法规的强制性规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对原告请求确认《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第七条关于物业服务费价格约定无效的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付赔偿原告苗可可台损失23883元；二、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告苗可可逾期办理初始登记的违约金（违约金自2018年3月2日起按购房款1194162元的日0.005%计算至被告河南锦家置业有限公司将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心之日止）；三、驳回原告苗可可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1651元，减半收取825.5元，由原告负担559.5元，被告负担266元。
二审中，河南锦家置业有限公司提交了如下证据：第一组证据：证据1：金水湾200mm高阳台玻璃栏板综合报价分析单及设计图各一份。拟证明1.即便二审法院认定上诉人交付的阳台构成违约，上诉人也应按照合同第十三条的约定承担违约责任，即予以安装玻璃栏杆，达到约定的交付条件，该方案具有可执行性；2.玻璃栏杆成本及制作安装费合计166.8元/米，据此被上诉人未安装玻璃的实际损失不过几百元，一审法院按购房款2%确定被上诉人的损失，远远高于被上诉人的实际损失，二审法院应当予以调整。第二组证据：证据1：加盖郑州市公安局东风路分局印章的情况说明一份。拟证明贾鲁河南路路名2018年3月13日郑政通（2018）5号文才予以确定，无道路命名文件门牌无法确定、坐落证明无法出具，初始登记无法办理。证据2：关于街路巷门牌编排备案的申请打印件一份。拟证明派出所社区民警2018年3月23日将锦艺金水湾观澜苑小区门牌号确定为××，并向郑州市公安局东风路分局治安支队递交申请。证据3：郑州市公安局东风路分局出具的坐落证明及其附件一份：拟证明案涉小区2018年4月2日取得派出所坐落证明，具备申请办理房屋面积实测基本条件。证据4：郑州市房管局测绘队出具的房屋面积实测清单一份。拟证明办理房屋面积实测以取得派出所坐落证明为前提条件。证据5：上诉人与郑州市房管局测绘队签订的《郑州市房屋面积测绘合同书》一份（商业部分）。拟证明1.房屋所在辖区派出所出具的坐落证明系办理房屋面积实测的前提条件。2.上诉人2018年4月2日取得坐落证明后就立刻向郑州市房管局测绘队申请对住宅小区进行房屋测绘，目前测绘工作已近尾声，测绘报告即将完成，测绘合同是测绘完成后房管局测绘队才会签署的。证据6：其他项目的不动产登记受理凭证打印件一份。拟证明办理首次登记需要满足取得公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明及房屋面积实测报告书等前提条件。证据7：不动产首次登记办理程序表打印件一份。拟证明1.不动产首次登记办理的流程及需要具备的条件：办理首次登记以完成不动产权籍调查为前提，而不动产权籍调查以房屋面积实测完成为前提，房屋面积实测又以门牌号确定为前提；2.不动产登记暂行条例实施后，首次登记与初始登记办理流程及所需提交的材料也不一致，这些条件及程序均不是上诉人所能控制的，属于不可抗拒的因素，上诉人办理首次登记的时间不应当以合同约定为准，而应当予以顺延。证据8：郑州市中级人民法院(2016)豫01民终9204号民事判决书打印件及相关群诉判例列表打印件各一份。拟证明根据郑州中院相关生效判决逻辑，道路命名及房屋具体坐落的证明出具等问题，系政府行为，上诉人并不能掌控；同时根据双方合同约定，上诉人报送房屋初始登记资料的时间为房屋交付日期加60日，由此可知上诉人被允许60日的资料准备时间。故上诉人认为逾期办理初始登记的起算日期最早也应该从2018年6月2日起算。第二组证据的综合证明目的:因不可抗拒因素，2018年4月2日，案涉小区取得派出所坐落证明，具备办理房屋实测前提条件，上诉人在取得坐落证明后及时申请了房屋实测，现实测报告即将完成。因此初始登记的起算日期应该从房屋实测报告完成之日开始计算；退一步讲，该起算日期最早也应从2018年6月2日起算，而不是一审判决确定的2018年3月2日。
苗可可发表质证意见称：一、对第一组证据的质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议：1.关于阳台的补救施工方案不符合合同约定阳台交付标准，按照合同约定，交付的阳台应当是只有“玻璃+金属栏杆”，还需要将涉及腰线的墙体打掉，这必然导致与批准的规划设计严重不符，届时将可能导致整个小区业主无法办理产权证，该施工方案不具有可行性；2.所做的造价仅单方面报价，不具有客观性，不应作为衡量赔偿损失的标准。二、对第二组证据的质证意见：证据1、3、4、5系原件，真实性无异议，证据2、6、7、8系打印件，对真实性有异议。对以上证据证明目的均有异议：1.第二组证据材料基本都是在一审开庭之前已客观存在并可以在一审提供的证据，不属于二审新证据，二审法院不应将其作为新证据予以采纳；2.买卖合同明确约定提交初始登记的时间，上诉人应秉着诚信原则严格按合同约定履行，上诉人所谓的政府等原因不属于情势变更和不可抗力情形，不能成为其免责的理由；3.证据1、3仅能证明案涉小区坐落门牌为××，并不能证明上诉人何时取得该坐落门牌号，更无法证明是因为延迟取得门牌号导致无法进行测绘。证据5并非案涉房屋的测绘合同书，且无测绘队的盖章，与本案无关，不能排除系上诉人原因导致房屋面积测绘事宜被推迟。上诉人称从房屋实测报告完成之日起计算递交初始登记资料时间，不符合法律规定和合同约定。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，由于被上诉人对于上诉人提交的第一组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。由于被上诉人对于上诉人提交的第二组证据中的第1、3、4、5份证据的真实性无异议，本院对该四份证据的真实性予以认定。由于上诉人提交的第二组证据中的第2、6、7份证据并非原件，而被上诉人对该三份证据的真实性不予认可，因此，本案对该三份证据的真实性不予认定。上诉人提交的第二组证据中的第8份证据系本院做出的判决，因此，本院对该份证据的真实性予以认定。
本院二审查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，另查明，案涉房屋有两个卫生间。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于阳台的问题。本案诉讼中，河南锦家置业有限公司认可由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响。由于河南锦家置业有限公司在与被上诉人签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，河南锦家置业有限公司存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区非腰线层房屋阳台围栏虽存在差异，但非腰线层房屋阳台也并非被上诉人所称的落地窗，其也建有高约60厘米的砖混围栏，即案涉房屋的阳台结构与非腰线层房屋阳台的结构并无本质差异。综合案涉房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及房屋总价款，本院认为，一审认定赔偿损失金额过高，本院酌定赔偿损失金额为11941.6元。
关于逾期办理房屋权属初始登记违约金的问题。河南锦家置业有限公司是专业的房地产开发企业，其在开发案涉房屋时明知案涉房屋所处的地理环境以及相关的政策规定，对于相关的商业风险应当有合理的预判，但案涉合同并未将河南锦家置业有限公司主张的延期理由作为延期初始登记的条件，同时，河南锦家置业有限公司并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实。因此，一审判决河南锦家置业有限公司支付相应的违约金并无不当。
综上所述，河南锦家置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初8451号民事判决第二项；
二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初8451号民事判决第一项、第三项；
三、河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿苗可可阳台损失11941.6元；
四、驳回苗可可的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1651元，减半收取825.5元，由苗可可负担559.5元，河南锦家置业有限公司负担266元；二审案件受理费1651元，由河南锦家置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年十月八日
书记员 袁志蕾