福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0681民初4854号
原告：范立鹏，男，1981年8月12日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区东埔镇度下村清枫**号，现住厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：张帆，女，1985年8月12日出生，住址同上，系原告妻子。
被告：吴阿芳，女，1957年7月2日出生，汉族，住漳州市诏安县。
被告：吴林绍，男，1982年1月1日出生，汉族，住址同上，现住漳州市。
上列被告共同委托诉讼代理人：林锦明，福建泾渭明律师事务所律师。
第三人：漳州丹厦房产行销策划有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾路以南锦绣一方绿榕里13幢DC3号。
法定代表人：沈木钦，经理。
原告范立鹏与被告吴阿芳、吴林绍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，于2016年10月8日、2016年12月8日公开开庭进行了审理。诉讼中，经被告申请追加漳州丹厦房产行销策划有限公司为本案的第三人参加诉讼。原告范立鹏及其委托诉讼代理人张帆、被告吴林绍及两被告的委托诉讼代理人林锦明到庭参加诉讼，第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范立鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告所支付购房定金102500元（该定金现托管于厦门丹厦房产有限公司）；2.判令被告支付原告合同总价款20%的违约金共218500元；3.判令被告赔偿扣押定金，而导致原告无法购房所产生的溢价损失除20%的违约金外的147000元；4.判令被告承担全部中介费21500元及本案的诉讼费、律师费。事实和理由：2016年6月6日，在厦门丹厦房产龙池店提供居间服务下，原告与被告吴阿芳的全权代理人被告吴林绍签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告以109.25万元的价款购买吴阿芳所有的位于漳州台商投资区产。同时合同还对交易定金、付款方式、过户时间、违约责任等进行了约定。因被告吴阿芳未到场，由被告吴林绍与其电话联系后确认吴阿芳同意出售上述房产。根据三方签署的《产权人与共有产权人未到场声明》约定，吴林绍保证所签署的买卖合同是代表产权人吴阿芳及其配偶的真实意愿，同时保证除上述人员外无其他共有产权人，并且将于2016年6月12日前至居间方处进行签字确认，或向买方及其居间方提供关于出售该房产的有效委托书。若未能履行造成合同无效或撤销，吴林绍将承担缔约过失责任并向原告支付相当于定金数额102500元赔偿金，同时向居间方支付21500元赔偿金。同时，被告与居间方签订了定金授权保管书，将定金由居间方暂时保管，原告依约如期向居间方支付了102500元定金。2016年6月14日，吴林绍以吴阿芳不同意签署合同为由，并扣押合同原件，要求解除合同。原告认为，吴林绍的行为已构成表见代理，双方签订的房屋居间买卖协议成立、有效。原告希望继续履行合同，而被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。
被告吴阿芳辩称，答辩人并没有授权吴林绍与原告签订房屋买卖协议书，答辩人亦不认可吴林绍与原告签订房屋买卖协议书。为此，吴林绍与原告签订的房屋买卖协议书无效。原告无权要求答辩人承担任何的违约责任和赔偿责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴林绍辩称，1、答辩人与原告之间签订的《房产买卖协议书》根本未成立、更未生效。原告主张答辩人承担违约责任和赔偿责任没有事实和法律依据。鉴于本案涉讼房产的所有权人为答辩人的母亲吴阿芳，原告与答辩人明确约定，《房产买卖协议书》需有答辩人的母亲吴阿芳的签名才成立、生效。首先，《房产买卖协议书》签订之后，所有三份协议的原件均交给答辩人，并要求答辩人带回去给答辩人的母亲吴阿芳签名。可见，原告也认为协议书是要由答辩人的母亲吴阿芳签名确认后才成立生效的。其次，原告与答辩人之间约定，在2016年6月12日前由房屋所有权人签名确认或是提供授权书。显然，从双方约定的宽限期，也就更加明确说明原告也知悉合同未成立生效的事实。答辩人已于2016年6月9日通过中介公司告知原告房屋所有权人吴阿芳不同意出卖房屋。答辩人的行为也不构成表见代理，这在双方签订的《未到场声明》中体现出原告已明知答辩人没有代理权限。为此，《房产买卖协议书》不成立、也未生效，原告主张答辩人承担违约责任和赔偿责任没有事实和法律依据，更没有合同依据。2、退一步讲，原告与答辩人签订的《房产买卖协议书》也无效。根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。而在本案中，权利人吴阿芳不追认，且答辩人也无法取得处分权。故此，双方签订的《房产买卖协议书》无效，只有在合同有效的情况下，才能够存在违约，所以答辩人不承担违约责任。3、原告主张溢价损失没有任何依据且证据不足，应给予驳回。由于双方签订的《房产买卖协议书》无效，故，原告无权主张溢价损失。同时，原告未能提供确实充分的证据证实溢价损失，应对此承担举证不能的法律后果。同理，原告主张答辩人承担中介费、诉讼费和律师费同样没有事实和法律依据。4、原告主张返还购房定金，由于托管于漳州丹厦房产行销策划有限公司，原告应直接从漳州丹厦房产行销策划有限公司处退回。5、退一万步讲，哪怕答辩人应当承担责任，那么根据双方在产权人与共有产权人未到场声明中的约定，答辩人至多向原告支付相当于定金数额的赔偿金即102500元。在本案中，原告明知答辩人并非房产所有权人，也没有获得授权，还与答辩人签订协议书，原告存在重大的过错，理当免除或是减轻答辩人的赔偿责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人书面述称，吴林绍在第三人处与原告签订协议时有拿商品房买卖合同和吴阿芳身份证复印件，证明其与吴聝芳是母子关系，出售房产经过吴阿芳的同意；原与吴林绍签订房屋买卖居间合同后，因为吴阿芳在诏安，双方又签订了未到场声明，并约定暂时将定金委托第三人保管，同时由吴林绍将协议带回给吴阿芳签字，后吴阿芳表示不同意出售该房屋，拒绝在合同上签字。
本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，在漳州丹厦房产行销策划有限公司龙池店提供居间服务下，原告与被告吴林绍签订编号为0027267的《房产买卖协议书（待办产权）》，约定原告范立鹏（乙方）以1092500元的价款购买吴林绍母亲被告吴阿芳（甲方）名下的位于漳州台商投资区产。合同第二第约定：“…本协议签订之日，乙方应将购房定金102500元交由漳州丹厦房产行销策划有限公司保存，…。”合同签订后原告分别于2016年6月6日和6月10日二次向丹厦房产财务沈彩英的帐户转账支付定金102500元。合同第十一条约定：“甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费即人民币详见佣金确认单元整，其中甲方支付/元整，乙方支付详见佣金确认单元整，……”。合同第十三条约定：“甲、乙双方签订本协议后，除遇到不可抗因素，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付该房款总总价的20%作为违约金；…，若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房款总总价的20%作为违约金。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部中介费、诉讼费及律师费”。第十八条约定：“本协议壹式叁份，经叁方签名盖章后生效，…若有未尽事宜，甲乙双方日后可再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等效力”。随后，吴林绍还代吴阿芳与漳州丹厦房产行销策划有限公司签订编号为0014611的《定金授权保管书》，约定将收到的范立鹏交的购房定金102500元委托漳州丹厦房产行销策划有限公司龙池店保管。当天，范立鹏与吴林绍又签订了《产权人与共有产权人未到场声明》，该声明确定：“吴林绍保证所签署的买卖合同是代表产权人吴阿芳及其配偶的真实意愿，同时保证除上述人员外无其他共有产权人，并保证将于2016年6月12日前至居间方处对房屋买卖居间协议书进行签字确认，或向买方及其居间方提供关于出售该房产的有效委托书。若2016年6月15日前未进行上述履约行为，造成合同无效或撤销，吴林绍将承担缔约过失责任并向买方支付相当于定金数额102500元赔偿金，同时向居间方支付相当于双方在合同有效或未撤销情况下应付的佣金同等数额的赔偿”。2016年6月9日，吴林绍电话告知丹厦房产中介公司，因房屋产权人吴阿芳不同意出售讼争房产，并请中介公司转告原告。原告分别于2016年6月6日和6月10日将购房定金102500元分二次转入第三人的账户。
本院认为，原告范立鹏与被告吴林绍通过中介方就坐落于漳州市台商投资区产进行磋商，签订编号为0027267的《房产买卖协议书（待办产权）》就买卖双方当事人、标的、成交价格、付款方式、交付时间、违约责任、协议生效条件等合同主要条款已达成共识，该《房屋买卖协议书》已成立，但同时该《房屋买卖协议书》第十八条约定：“本协议壹式叁份，经叁方签名盖章后生效，…若有未尽事宜，甲乙双方日后可再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等效力”，系附生效条件的合同，且合同签订后双方又签订了《产权人与共有产权人未到场声明》，该声明是对双方房屋买卖协议的补充，该声明确定：“吴林绍保证将于2016年6月12日前至居间方处对房屋买卖居间协议书进行签字确认，或向买方及其居间方提供关于出售该房产的有效委托书。若2016年6月15日前未进行上述履约行为，造成合同无效或撤销，吴林绍将承担缔约过失责任并向买方支付相当于定金数额102500元赔偿金，同时向居间方支付相当于双方在合同有效或未撤销情况下应付的佣金同等数额的赔偿”。现被告吴阿芳作为甲方未在该《房屋买卖协议书》上签字或盖章，并已明确表示不签字，而吴林绍又未能取得房屋产权人的授权，生效条件未成就，该《房屋买卖协议书》依约定尚未生效。原告认为吴林绍的行为已构成表见代理，双方签订的合同成立，其已向被告支付定金102500元，已履行合同主要义务，并且支付定金的行为已实际变更了该《房屋买卖协议书》第十八条的约定，故该《房屋买卖协议书》已成立生效，并据此认为被告违约要求支付违约金。本院认为，原告仅支付定金102500元，协议约定的讼争房产成交价格为1092500元，原告未支付大部分购房款，不能视为其已履行合同主要义务，也不能视为双方以实际行为变更该《房屋买卖协议书》第十八条关于合同生效的约定，故原告主张的与本院审查后认定的合同效力不一致，且原告与吴林绍在签订《产权人与共有产权人未到场声明》时，就知道吴林绍未取得产权人的授权，没有代理权项，故其主张吴林绍的行为构成表见代理的意见不能成立。经本院庭审中释明，原告坚持不变更诉讼请求，故原告要求被告支付原告合同总价款20%的违约金共218500元的主张本院不予支持。原告主张被告返还购房定金102500元，由于合同未生效，该定金应返还给原告，因该款据双方约定托管于第三人处，故第三人应将该定金返还给原告。关于原告请求被告赔偿扣押定金，而导致原告无法购房所产生的溢价损失除20%的违约金外的147000元的主张，由于该款是原被告双方约定托管于第三人，不存在被告扣押定金的事实，原告该主张没有相应的证据予以佐证，本院不予支持。关于原告要求被告承担全部中介费21500元的主张，本院认为，依据该《房屋买卖协议书》第十条约定：合同第十一条约定：“甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费即人民币详见佣金确认单元整，其中甲方支付/元整，乙方支付详见佣金确认单元整，……”，原被告双方在协议中未对中介费的数额进行约定，亦未提交“佣金确认单”，该中介费的数额尚处于待定状态，现原告在被告吴阿芳作为甲方未在该协议上签字前即支付中介费，该损失不应由被告承担，故原告该主张本院不予支持，关于已付中介费问题原告可另循处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决如下：
一、漳州丹厦房产行销策划有限公司于本判决生效后二十日内，将吴林绍托管的购房定金102500元返还给范立鹏；
二、驳回范立鹏的其他诉讼请求。
本案受理费8643元，由范立鹏负担6293元，吴林绍负担2350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 徐向东
审 判 员 吴晶晶
人民陪审员 郑旺才
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 沈 皓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。