吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5891号
上诉人（原审原告）：张权，住址：哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：袁黎，吉林信责律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长春东北亚置业有限公司，住所：长春市二道区远达大街95号东北亚国际采购中心A区。
法定代表人：鲁朝慧，该公司经理。
委托诉讼代理人：贺骞，该公司职员。
原审被告：黄辉，住长春市二道区。
张权与长春东北亚置业有限公司（以下简称东北亚置业）、黄辉房屋买卖合同纠纷一案，长春市二道区人民法院于2017年9月22日作出（2017）吉0105民初1017号民事判决。张权与东北亚置业均不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张权及其委托诉讼代理人袁黎、东北亚置业的委托诉讼代理人贺骞到庭参加诉讼；黄辉经合法传唤未到庭。现已缺席审理终结。
张权一审诉称：2013年10月22日、2015年10月12日，张权分别从东北亚置业购买坐落于长春市二道区远达大街与惠工路交汇处长春东北亚国际采购中心B区B7栋127号、128号两套房屋，并且交齐全部房款。2013年11月1日，张权取得127号房屋的证号为4060160365的房屋产权证书，房屋建筑面积为104.67平方米；128的房屋建筑面积为101.28平方米（未办理产权证书）。东北亚置业与黄辉因存在租赁纠纷导致黄辉长期占有上述房屋。2016年10月27日，长春市中级人民法院就东北亚置业和黄辉的租赁争议作出了终审判决书，黄辉在判决生效前已经将上述两套房屋交付给张权。故诉请判令东北亚置业赔偿迟延交房违约金12541元、房屋使用费121879元、房屋公共配套建筑正常运行违约金2400元、房屋维修费7760元、水费1866.6元、经营保证金3000元、装修保证金3000元、采暖费7908.48元、物业费2718.54元、电费500元，合计163573.62元。
东北亚置业一审辩称，1.张权起诉的主体不适格，东北亚置业并非本案的适格当事人；2.张权购房时已经明知房屋的租赁纠纷情况，并表明一切法律纠纷由其解决，东北亚不承担逾期交付的违约责任；3.房屋占有人是黄辉，和东北亚置业无关，张权主张房屋使用费的诉讼请求不能成立；4.张权主张的迟延交房违约金的诉讼请求与其主张的房屋使用费重复；5.张权与东北亚置业签订的《商铺验房单》、《先行赔付协议书》、《物业服务合同》、《采暖保证书》等多份文件证明东北亚置业不承担责任，张权主张的其他费用没有事实依据。
黄辉一审辩称：本案与其无关。
一审法院经审理查明：2013年10月22日、2015年10月12日，张权与东北亚置业分别签订了购置位于长春东北亚国际采购中心B区B7栋127号和128号房屋的购房合同，建筑面积分别为104.67平方米、101.28平方米，分别支付房款631428元、622705元。127号房屋的产权证书于2013年11月1日办理到张权名下，128号房屋尚未办理房产证书。合同约定东北亚置业应当于2012年7月30日前将房屋交付给张权，每逾期一日，东北亚置业应按照张权已付房款的万分之一支付违约金，违约金总额不得超过总房款的1%，合同约定，如果供水供电设备在商品房交付时未达到使用条件，每逾期一日，东北亚置业支付张权100元违约金。2009年7月19日，东北亚置业与黄辉签订《认租书》，约定黄辉租赁东北亚置业位于长春东北亚国际采购中心B区B7栋127号和128号房屋，租期12个月，租金14元/月/平方米。后东北亚置业将黄辉起诉到法院，2016年10月27日，长春市中级人民法院就东北亚置业与黄辉的房屋租赁纠纷一案作出了（2016）吉01民终1015号民事判决书（下称1015号判决），该判决书认定从2013年10月22日、2015年10月12日起B7栋127号房和128号房所有权人为张权，自2011年12月起至2013年10月22日止和自2011年12月起至2015年10月12日止，127号房和128号房的使用费共计为35393.45元。2016年8月21日黄辉将127和128号房屋交付给张权，张权向黄辉出具了收据，并写明不向黄辉追究延期交房的责任，且庭审中仍然坚持该意见。至2016年9月24日,上述两套房屋未供水供电。
另查明，2015年9月1日，张权向东北亚置业支付经营保证金3000元、装修保证金3000元，向长春市广发物业管理有限公司支付采暖费7908.48元、预存水费200元、预存电费500元，2015年9月18日，张权向长春广发物业管理有限公司支付物业费2718.54元。张权提交2016年9月22日的收据及当庭播放了视听资料，证明127房屋卫生间漏水修理费用花费7760元，东北亚置业对其真实性有异议。
一审法院认为，张权与东北亚置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务；张权在订立合同时明知标的房屋涉及占用等法律纠纷，对未及时交付房屋，张权应负相应的责任。东北亚置业在房屋的相关配套设施上存在一定过错，应赔偿相应的违约金。关于具体赔偿数额的认定问题。1.迟延交付违约金，因东北亚置业提供有张权开具的声明，可以证明张权在购买房屋时明知房屋的纠纷状况，故对该项主张不予支持。2.房屋使用费，根据长春市中级人民法院就东北亚置业与黄辉的租赁纠纷一案作出的1015号判决，黄辉按照房屋使用费5元/㎡/月的价格支付了东北亚置业2011年12月起至2013年10月22日止127号房的使用费11896.49元和2011年12月起至2015年10月12日止128号房的使用费23496.96元。而东北亚置业与张权签订的购房合同记明的交付日期为2012年7月30日，自2012年7月30日至2013年10月22日这个时间127号房屋的收益为7728.14元（104.67㎡×5元/㎡/月×14月+104.67㎡×5元/㎡/月÷30日×23日）和2012年7月30日至2015年10月12日的128号房屋收益为19462.64元（101.28㎡×5元/㎡/月×38月+101.28㎡×5元/㎡/月÷30日×13日）应由张权获得，所以东北亚置业应当支付张权使用费27190.78元。3.房屋公共配套建筑正常运行违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，在交房之日起，房屋公共配套建筑不能正常运行的，东北亚置业需要每天赔付张权100元，张权在2016年8月21日收房后至2016年9月24日，房屋处于停水停电状态，张权主张违约金2400元应予支持。4.房屋维修费，张权提供的证据无法证明该费用与本案相关，其主张不予支持。5.水费、电费、采暖费、物业费，张权提供的票据落款是长春广发物业管理有限公司，与本案无关，其主张不予支持。6.装修保证金、经营保证金，张权提供的票据落款是东北亚置业，其要求返还此款的诉求于法有据，予以支持。综上所述，张权部分请求有理，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决东北亚置业自本判决生效之日起给付张权使用费、正常运行违约金共计29590.78元、返还张权经营保证金、装修保证金6000元；驳回张权其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3571元，由东北亚置业承担690元，张权承担2881元。
张权上诉称:1.迟延交房的过错在于东北亚置业，依据合同约定，东北亚置业应支付其延迟交房违约金12541元。2.其实际购得房屋，却长期不能支配使用，东北亚置业应支付房屋占有使用费121978元。3.东北亚置业交付的房屋不具备使用条件且明确同意其自行维修，因此发生维修费用7760元应予以保护。4.水费200元系其预存但未能实际使用房屋，电费520元、采暖费7908.48元、物业费2718.54元票据落款虽为长春广发物业管理有限公司，但系东北亚置业违约而给其造成的损失，应予以赔付。建议改判支持其一审全部诉请。
东北亚置业答辩称:1.迟延交房违约金及房屋占有使用费不应保护，理由详见其下述的上诉观点；2.张权主张的其他费用无事实及法律依据，不应保护，且有一部分为物业公司收取，与其无关。
东北亚置业上诉称:1.原判认定其支付张权占有使用费错误：黄辉为案涉房屋的占有人，张权应向黄辉主张权利；张权一审诉请的占有使用费时间为合同签订之后，而原判保护的占有使用费时间为合同签订之前，违反不告不理原则；张权既主张迟延交房违约金又主张房屋占用费属于重复诉求，原判已经认定“张权在订立合同时明知案涉房屋存在占用等法律纠纷，对未及时交付房屋，张权应负相应责任”，进而未保护其延迟交房违约金的诉请，故亦不应保护占有使用费。2.原审判令其返还张权经营保证金、装修保证金错误。依据双方签署的协议，该费用属于商场的质量保证金，目的是保证对消费者的先行赔偿，现张权实际经营，尚不具备返还条件。3.原审判令其返还张权正常运行违约金2400元错误，其在交付房屋时与张权签订了验房单等多份文件，证明房屋配套设施完好，正常运行，张权的此项诉请无证据支持。建议改判驳回张权的全部诉请。
张权答辩称:1015号判决主文判令黄辉将房屋交还东北亚置业，其向东北亚置业主张权利正确；其虽然签署了承诺书，但仅说明涉及法律纠纷其积极参与处理；1015号判决判令黄辉向东北亚置业支付房屋占有使用费，据此其作为产权人主张该项权利并无不当。
经二审审理查明的事实及证据与原判相同。
本院认为：1.东北亚置业应支付张权房屋占有使用费，不应另行支付张权延迟交房违约金。（1）张权虽于2015年8月13日出具承诺书，但承诺书内容为“承诺三套商铺所涉及到的占铺等法律纠纷及其他相关问题，均由本人负责处理”，并不能以此推断出张权放弃向东北亚置业追究违约责任的结论。（2）东北亚置业与张权签订的房屋买卖合同约定的交房时间为2012年7月30日，该约定时间早于合同签订时间及张权实际交付房款时间；张权对此解释称在2011年即已交付定金，在交付定金时双方草签合同所记载的交付时间即为2012年7月30日，后在签订正式合同时的交付时间就没有变动；但张权提供的定金收据显示为内铺保证金，且为复印件，也无具体房间号码，真实性与关联性无法确认；东北亚置业称合同文本为己方提供，交房时间应为笔误；在双方对合同记载的交房时间均不能做出合理解释的情况下，依照正常时间逻辑来看，实际交房时间不应早于合同签订时间，故本院认定房屋实际交付时间应为二份房屋买卖合同的签订时间，即127号房的交房时间为2013年10月22日，128号房的交房时间为2015年10月12日；而实际上因东北亚置业与黄辉的房屋租赁纠纷，张权实际取得房屋的时间为2016年8月21日，东北亚置业存在延迟交房的违约行为。（3）张权主张的名称虽为占有使用费，但其计算依据是因未能取得案涉房屋而另外承租其他房屋所花费租金，实质上系未能按期使用房屋的损失，该损失系由东北亚置业延期交房造成，依据合同相对性原则，其有权向东北亚置业主张权利。（4）张权主张的房屋占有使用费起算日期为二份房屋买卖合同签订之日，而原判认定房屋占有使用费起算日期为合同约定的交房之日，属于超出张权诉请，本院将二套房屋的占有使用费期间确定为合同签订之日至张权从黄辉处交接房屋之日，即127房：2013年10月22日至2016年8月21日、128房：2015年10月12日至2016年8月21日；对于占有使用费标准，原判以1015号民事判决中所确定的5元/月/㎡的标准计算不当，因为该标准系依据黄辉自认而确定，并不适用本案，而张权主张的26元/月/㎡是依据其另行签订的租赁合同记载的租金标准而来，无论该租赁合同是否真实，其另行租赁的房屋与案涉房屋坐落位置、面积、楼层等均有差异，不能作为参照，考虑到张权的损失确实存在，本院酌定以案涉房屋之前曾租赁给黄辉的租金标准即14元/月/㎡作为占有使用费的计算标准较为适宜，故东北亚置业应支付给张权的房屋占有使用费计算方法应为127房：（104.67㎡×14元/㎡/月×34个月=49822.92元）、128房：（101.28㎡×14元/㎡/月×10个月+101.28㎡×14元/㎡/月÷30日×9日=14604.58元），共计64427.5元。（5）因房屋占有使用费及逾期交房违约金均是对张权未能按期使用房屋的补偿，不应重复保护，本院择金额较高者予以支持，故张权主张逾期交房违约金的上诉理由不能成立。2.张权诉请的其他费用不应得到支持。（1）房屋公共配套建筑正常运行违约金及房屋维修费用问题。张权依据2016年9月22日收据（记载程学文收到卫生间漏水改造给用7760元）证实房屋公共设施不合格及产生维修费用，但仅凭该收据并不能充分证实维修费用确实发生，虽然张权还提供了与东北亚置业人员李金亮的通话录音，但该证据仅能证实李金亮让张权有问题自行维修，亦不能证实该费用发生真实与否、与案涉房屋是否相关及发生的原因，且张权已于2015年9月1日签署商铺验房单，记载案涉房屋室内上下水完好、水表等设备完好，故其现主张上述费用所依据的证据不足。（2）经营保证金、装修保证金问题。依据《物业服务合同》及《先行赔付协议书》约定，上述费用目的是在张权商铺经营时对第三方消费者先行赔付，张权自认案涉房屋已由其对外出租即处于经营期间，其尚未能提供证据证实返还的条件已经成立，该二笔费用现不能视为其损失，故现主张返还的上诉理由不能成立。（3）采暖、物业、水、电费问题。因上述款项的收款单位为长春市广发物业管理有限公司，张权现向东北亚置业主张返还不应得到支持。
综上，张权与东北亚置业的上诉理由部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初1017号民事判决；
二、长春东北亚置业有限公司与本判决生效后立即支付张权房屋占有使用费64427.5元；
三、驳回长春东北亚置业有限公司与张权的其他上诉理由。
如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3571元，由长春东北亚置业有限公司负担690元，张权负担2881元；长春东北亚置业有限公司及张权分别预交的二审案件受理费690元、2860元，由双方各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 贺银婷
代理审判员 李东鹤
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 丁 宁