北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第22565号
原告（反诉被告）关静杰，女。
委托代理人罗婕，北京京创律师事务所律师。
委托代理人蒲良翠，北京京创律师事务所律师。
被告（反诉原告）李筱冬，女。
委托代理人张志华，李筱冬之丈夫。
第三人中国石油化工股份有限公司北京石油分公司，住所地北京市东城区广渠家园6号楼，注册号XXXX。
负责人刘雄华，总经理。
委托代理人刘煜，北京市六合金证律师事务所律师。
第三人李忠法，男。
委托代理人李筱冬。
原告（反诉被告）关静杰与被告（反诉原告）李筱冬房屋买卖合同纠纷一案本院受理后，于2013年11月13日作出一审判决，李筱冬不服提出上诉，2014年6月18日北京市第一中级人民法院以原审判决认定事实不清为由撤销了原一审判决，将此案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，通知李忠法、中国石油化工股份有限公司北京石油分公司（以下简称石化北分公司）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭对本案进行了审理。原告关静杰及其委托代理人罗婕、蒲良翠与被告李筱冬及其委托代理人张志华、第三人李忠法委托代理人李筱冬、第三人石化北分公司委托代理人刘煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告关静杰诉称：经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）介绍，我于2012年5月11日与被告李筱冬签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，购买了李筱冬所有的位于XX市XX区XX东里XX楼X门X层3号房屋（以下简称3号房屋）。合同中约定李筱冬须于2012年9月25日之前将3号房屋交付于我。我已按照合同约定履行相关的义务。合同签订当日支付了定金2万元，2012年5月14日向我爱我家公司支付了服务佣金21978元，6月13日双方协商在总房款的基础上我额外支付了被告2万元。6月27日我支付了31万元的首付款，抵押登记费80元及评估费400元，2012年7月7日向北京市海淀区房屋管理局资金监管账号内划拨了69万元整，并于2012年7月9日支付了该房屋的契税34500元，只剩余46万元购房款需要待办理房屋过户手续时一次性支付。但李筱冬未按照约定在2012年9月25日之前将涉诉房屋交付我，经我多次联系，仍拒绝继续履行合同。故诉至法院，要求判令：继续履行我与李筱冬于2012年5月11日签订位于XX市XX区XX东里XX楼XX单元X层3号房产的北京市存量房屋买卖合同，李筱冬于判决生效后十日内协助我办理该房产的所有权证，判决生效后5日内交付我涉诉房屋。在办理房屋过户手续当日我方支付给李筱冬46万尾款，税费由我们承担。因李筱冬承诺涉案房屋是家中唯一住房，如承诺不真实导致房屋交易中出现的个税，由李筱冬自行承担。李忠法、石化北分公司配合上述房屋变变更登记过户手续。李筱冬对上述诉讼费由李筱冬承担。
被告（反诉原告）李筱冬辩称：我不同意关静杰的诉讼请求，我认为合同已经解除。2012年7月9日我与关静杰去海淀区建委办理房产过户手续，在交完了税费之后，房管局工作人员发现涉诉房屋还存在另外一个产权证，工作人员称必须收回另外一个产权证注销之后才能办理过户手续。故我认为我自己没有卖房资格，应当解除合同。为了避免损失进一步扩大，我在2012年9月2日分别以口头和书面方式向关静杰送达了解除合同通知书，关静杰又口头和书面答复了不同意解除合同。根据《补充协议》第5条，经过甲乙丙三方友好协商同意，如果在进行买卖双方资质审核过程中出现任意一方审核不能通过，则三方免责退单，甲方退还乙方已付购房定金，丙方退还乙方已付服务佣金。目前产权不明，合同无法继续履行，建委办不了过户手续，不同意原告的诉讼请求。同时反诉要求：1、解除我与关静杰签订的房屋买卖合同，2、关静杰在合同解除后立即配合我办理编号为C587173网签合同的注销手续；诉讼费用由关静杰承担。
反诉被告关静杰辩称：不同意李筱冬的反诉请求。房屋是李筱冬的。只是由于办理房产登记的时候，出现了手续上的问题，导致在档案中存在李筱冬之父李忠法的产权登记材料。涉案的房屋李筱冬是自石化北分公司购买的公房，石化北分公司已经明确表示房屋是李筱冬购买的，与李忠法无关，房管局档案中的错误登记材料可以配合相关部门予以注销。现在是由于李筱冬、李忠法不予配合，才导致尚未注销李忠法的房产证。李筱冬和李忠法不予配合，是为了不履行和我方签订的房屋买卖合同。双方签订的补充协议第五条涉及的是购房资格问题，由于已经签订了网签合同，故不应适用第五条。李筱冬所主张的合同解除无事实和合同的依据。
第三人李忠法称：我认为房管局档案中有我作为产权人的登记，我是涉案房屋的产权人。涉案房屋是我当时为了解决我女儿李筱冬的住房困难而让与我女儿居住的。她签订房屋买卖合同时没有经过我的同意，我也不同意她卖房。故我认为关静杰与我女儿签订的房屋买卖合同是履行不了的。石化北分公司说曾经收回了我的房产证，我不承认，我不知道有这回事。
第三人石化北分公司称：关静杰与李筱冬的房屋买卖合同与我公司没有直接关系。我公司将涉案房屋卖给李筱冬后，相关房屋产权转移登记手续是我公司按照公司内部和国家的政策执行的，我公司不知道房管局的档案中怎么会有李忠法的产权登记。后来李筱冬和房管局发现档案中李忠法的产权登记，要求我公司处理，李忠法也向我公司写了说明，我公司就按照要求作了公告，但要求李忠法签字时，被其拒绝了。涉案房屋我们是卖给李筱冬的，如果法院需要我方配合，我方尊重法院的判决。
经审理查明：2012年5月11日，原告关静杰（买受人）与被告李筱冬（出卖人）签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定由关静杰以148万总价购买李筱冬所有的3号房屋（产权证号为海私成字第2294**号）。补充协议内容如下：“第一条：甲方（李筱冬）同意将位于XX区XX东里XX号楼X门3号的住房，计建筑面积47.6平方米出售给乙方（关静杰）。第二条：经甲乙丙（北京我爱我家房地产经纪有限公司，以下简称我爱我家公司）三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。第三条：经甲乙双方友好协商，甲方承诺此房为其家庭名下唯一住房。如果此承诺不真实导致此房交易过程中出现个人所得税由甲方承担，与乙方无关。第四条：经甲乙双方友好协商，甲方承诺与2012年9月25日前将房屋交付乙方。第五条：经甲乙丙三方友好协商，如果在进行买卖双方资质审核过程中出现任意一方审核不能通过，则三方免责退单，甲方退还乙方已付购房定金，丙方退还乙方已付服务佣金。其它：1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。2、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方同时签章起生效。内容若有偏差，以留存三方协议为准。3、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。“双方签订的《装修款补充协议》内容如下：“第1条：甲方（李筱冬）出售给乙方（关静杰）的标的房屋合同价款为￥1150000元，标的房屋的配套设施折价款为￥330000元，因此，甲方出售该房屋的交易净得总价款为￥1480000元。第2条：上述配套设施折价款及合同价款的首付款由乙方在过户前自行支付给甲方。第3条：经甲乙双方友好协商，乙方于本合同签订当日支付甲方购房定金￥20000（贰万元整），其余款项乙方按贷款过户正常流程给付甲方。第4条：如乙方违反本协议第4条付款约定，甲方有权追究乙方的违约责任。乙方如逾期支付该笔首付款项，乙方除支付应支付的款项外，还应每逾期一日支付甲方该笔款项的万分之五作为违约金赔偿给甲方。第5条：本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》E09086483不可分割的组成部分。第6条：本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。“同日，关静杰、李筱冬与我爱我家公司三方签订了居间服务合同。关静杰当日支付李筱冬定金2万元。关静杰交纳了居间服务费21978元、抵押登记费80元和房屋评估费400元，并在购房款总价基础上额外支付2万元。2012年6月21日，双方签订存量房自有交易资金划转协议，2012年6月27日关静杰支付房款31万元。2012年7月就3号房屋双方办理了网上签约，编号为C587173号，关静杰将69万元划入资金监管账户。
2012年7月9日，关静杰与李筱冬到海淀区房管局办理房屋过户手续，关静杰交纳房屋契税34500元后，海淀区房管局称在在办理产权过户手续时发现涉诉房屋产权登记档案中有权利人为李忠法的相关材料。故过户未果。因未办理过户手续，关静杰尚余46万元购房款未支付。
发现无法办理房屋过户手续后，李筱冬曾向房屋原产权人石化北分公司反映，要求解决两个房本的问题。李忠法于2012年8月10日向石化北分公司就涉案房屋情况书面汇报如下：“北京石油公司党委：我叫李忠法。关于XX区XX东里XX号宿舍楼X门X层3号房的情况汇报如下：一、1993年，我从当时市石油公司机关调到原海淀石油公司任书记。在我担任书记期间，为解决海淀石油公司职工住房困难，由当时海淀公司领导研究，并向市石油公司领导汇报同意后，购买了住房10套。二、到1998年，房子才分到职工手下。我本人也分到一套二居室住房，建筑面积63平米。地点，就在XX东里XX号楼X门X层10号。此房是当时海淀公司经理霍宗泽同志的住房，因他也分到了一套新购买的房子三居室。所以他这套房子分给了我。我也交了一套一居室的住房。我交的这套一居室的住房，就是我女儿李筱冬的住房。地点在潘家园。此房，是女儿李筱冬在特油公司工作时，是特油公司在崇文区东打么厂分给她一间平房。因平房被占用，是拆迁单位给的。如果我说的这些情况不真实，可以通过当时海淀公司负责购房和分房小组的关惠湘，王和江，当时海淀公司经理霍宗泽，副经理邢东了解证实。三、我为什么要交我女儿李筱冬那套一居室住房？因为潘家园离我住地双榆树较远，想要她离我近点。所以才交了她那套一居室，把我XX东里XX号楼X门X层3号这套一居室给了李筱冬。因为我把事情想得太简单了，认为李筱冬是自己女儿，是一家人，所以就没有办理换房手续。四、到2002年，在市石油公司为职工办理购买房屋时，要求职工购买房子，由公司统一办理购房手续。让我把印章交给公司，所以我把我的印章交给了公司。当时负责此项工作的领导是张力。不久公司来人说，你的印章找不到了，弄丢了，让我再新刻一方吧。为此，我又重新刻了一方印章交给了公司。又过了段时间，公司来电话说，你那套一居房不能买了。因为你已经买了一套二居室。又过了一段时间，那已经是2003年了。公司又来电话说，你那套一居房还可以买。这时，我才把情况对我女儿说，我说，公司来电话说，这套一居室我可以买。我问我女儿，是以我的名义买还是你买。以我名义买花钱少些，你买花钱多些。我女儿说还是我买吧。这房本来就是我的，以你的名义买怕以后说不清。我说，就你买。我让女儿去公司说一下。为此，我女儿到公司找到张力说明了此事。张力对我女儿说，\'你买可以，让父亲签个字\'。我女儿从公司回来向说明了此事。并从公司拿回一张表。我上面说明了情况交给了张力。同时交了购房款，于是公司给我女儿李筱冬办了房产证。这就是流水单办理房产证的全过程。五、最近我女儿李筱冬想改善一下住房条件，换个二居室住房。为此到建委和北京石油公司说明情况。我女儿回来后对我说，建委在电脑里存有的我的一个房产证，让我把房产证交回去，才能办理。此时此刻我才知道一套房子有两个房产证。真是天下少有的笑话。我对我女儿说，我没有房产证，我从开就没有见到过什么房产证。我女儿说，房产证上边有你盖的印章，房产号全都有。这时我才想起来我的印章在公司那里。公司来人说我的印章弄丢了，要我重新刻一个印章，我又按公司来人说的要求，重新刻了一个印章交给公司的事。所以，我说房产证上的印章不是我亲自加盖的。是公司经办人加盖的。另一方面我又没有向公司交过一分钱的购房款。我没有交购房的钱，公司怎么能给我房产证呢。可见办理此事的当事人的责任，也包括后来保管材料当事人的责任。为什么在建委电脑里有我的房产证，为什么公司电脑里没有。为什么在给我女儿李筱冬办理房产证时，不提出让我交回房产证的事。难道在给李筱冬办理房产证时，你们的电脑里没有我的房产证。否则为什么一套房会有两个房产证。为什么时间过去了十年后的今天，才提出来要我交回房产证。如果我有房产证了，为什么我女儿李筱冬还要去办一个房产证？我的房产证就她的房产证，我的房就是她的房，因为她是我女儿。这个问题，凡是有思维能力的人都能回答的了。如果真的向你们说的那样，我有房产证，还要女儿再办一个房产证，再花一次购房款，除非我有病。我想现在不是去追究某个人的责任，也没有必要去追究。但是从中吸取教训是必要的。此时对我本人的启示就是，在交房时没有办理换房手续，好心办了错事。现在我恳请公司专人向建委说明情况，为我证明我没有房产证。不要再为难我女儿李筱冬了。如果有任何问题，一切由我承担。“李忠法对自己的上述资料真实性予以认可但认为自己当时糊涂了，涉诉房屋应属于自己的房产。
2012年9月2日，李筱冬向关静杰送达解除合同通知书，内容如下：“关静杰女士：我是XX区XX东里XX号楼X门3号的房主李筱冬。2012年7月，我们双方在海淀区建委办理房屋过户手续时，因为我的资质审核没能通过（不是我个人的原因造成），导致房屋没法过户。根据我们双方2012年5月11日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的购房买卖合同，补充协议第五条以及中华人民共和国合同法的相关规定，我决定解除我们之间的房屋买卖合同，现将解除合同通知书送达你处，请签收。备注：补充协议第5条规定：经甲乙丙三方友好协商，如果在进行买卖双方资质审核过程中出现任意一方审核不能通过，则三方免责退单，甲方退还乙方已付购房定金，丙方退还乙方已付服务佣金。“关静杰认可收到上述解除合同通知书，并于2012年9月20日恢复了李筱冬的解除合同通知书，认为要求解除合同的理由不能成立，不同意解除合同。
2013年10月10日，本院审理过程中要求李忠法对房产证一事予以说明，李忠法曾向本院提交书写材料一份，内容如下：“XX区XX东里XX号楼3号房是我本人的（李忠法），为了解决我女儿李筱冬住房困难把此房产给她。我曾给公司（石油）写过这方面的情况材料，后来公司给我打电话，让我在过户材料上签字，我问为什么，公司说你女儿要把你过户房卖掉。所以我没有在上边签字。因为把此房给她是为了解决她住房困难。我不同意她卖此房。“
本院调取了北京市海淀区房屋管理局档案管理中心存档的档案显示：2000年10月24日北京石油集团有限责任公司（卖方、甲方）与李忠法（买方、乙方）签订的《职工购买公有住房协议书》，约定由李忠法以21285元价格购买涉诉房屋，由甲方负责到房地产交易管理部门办理产权登记手续，为乙方领取房屋产权所有证。2001年1月17日北京市石油集团有限责任公司申请了北京市房屋产权登记申请书，根据档案显示发证日期为2002年3月20日，所有权证号为海私成字第182288号。上述手续中李忠法落款处均加盖为李忠法的印章。2003年3月25日中国石化集团北京石油有限责任公司（卖方、甲方）与李筱冬（买方、乙方）签订了《职工购买公有住房协议书》，约定由李筱冬以47676元价格购买涉诉房屋，由甲方负责到房地产交易管理部门办理产权登记手续，为乙方领取房屋产权所有证。中国石化集团北京石油集团有限责任公司申请了北京市房屋产权登记申请书，根据档案显示发证日期为2003年5月15日，所有权证号为海私成字第229402号。
经查，涉诉房屋原产权单位为石化北分公司前身，石化北分公司称涉诉房屋为单位出售给李筱冬的，李筱冬支付了购房款，李筱冬系涉诉房屋产权人。石化北分公司并不知道建委为什么档案里会有李忠法的房屋产权登记。为了配合建委注销李忠法的房屋产权登记，2012年11月28日石化北分公司在北京晨报B06版刊登了声明一则，内容为：北京石油集团有限责任公司位于XX东里XX号X门X层3号房屋曾于2002年3月20日售给李忠法，颁发房屋产权证证号为海私成字第182288号。后因单位调房，将此房产证收回并出售给李筱冬，由于单位管理不严，原产权证海私成字第182288号丢失，现申请注销。
庭审中，李筱冬认可交纳了购房款，持有该房屋产权证书，且实际居住使用涉诉房屋，但其认为由于存在两个房屋产权证书，故涉诉房屋不能进行交易。李忠法亦称自己交纳了房款，有房产证，但未提交房产证原件且未提交交纳了房款的证据材料。
自2012年7月发现涉诉房屋之上存在两个房屋所有权证书后，李筱冬与李忠法均未提出撤销对方产权证书。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房买卖合同、居间服务合同、补充协议、网签合同、确认函、登报声明、发票、通知书、北京市海底区房屋管理局档案管理中心存档档案、房屋所有权证、情况说明、收据证据材料及本院开庭笔录在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于1、房屋买卖合同是否有效；2、房屋买卖合同是否已经解除；3、如房屋买卖合同尚未解除，能否实际履行。
第一、对于房屋买卖合同是否有效的问题，本院认为，李筱冬自原房屋产权人石化北分公司处购买了涉诉房屋，交纳了购房款，且取得了房屋产权证，故李筱冬为涉诉房屋的产权人；且根据本院现已查明的事实，李筱冬之产权并无瑕疵，故李筱冬作为房屋产权人向关静杰出售涉诉房屋，双方签订房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。
第二、对于房屋买卖合同是否已经解除的问题，现李筱冬认为由于海淀区国土资源和房屋管理局的权属档案中涉诉房屋上存在两个权利人，符合补充协议中第五条的约定，“如果在进行买卖双方资质审核过程中出现任意一方审核不能通过，则三方免责退单，甲方退还乙方已付购房定金，丙方退还乙方已付服务佣金，“且其已经向关静杰实际送达了解除合同的通知，合同已实际解除。本院认为，房屋买卖双方签订了网签合同，即表明房屋买卖双方当事人均通过了资质审核，故以补充协议第五条为由要求解除合同，本院不予支持。
第三，房屋买卖合同尚未解除的情况下，能否实际履行。本院认为，海淀区国土资源和房屋管理局的权属档案中涉诉房屋虽然有李忠法为产权人的登记，但根据现已查明的事实，李忠法并未自原产权人石化北分公司处购买过涉诉房屋，李忠法不是涉诉房屋的实际产权人，在明确证据证明海淀区国土资源和房屋管理局的权属档案中李忠法被登记为涉诉房屋产权人确有错误的情况下，李忠法的产权登记不能对抗李筱冬对涉诉房屋享有的物权，履行房屋买卖合同实质上不存在障碍。在李筱冬不主动提出撤销李忠法产权人登记的情况下，关静杰要求李筱冬协助办理房屋过户手续，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十九条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）关静杰与被告（反诉原告）李筱冬就北京市XX区XX东里XX号楼X门X层三号房屋签订的房屋买卖合同及其补充协议继续履行；履行方式如下：判决书生效后十日内，原告（反诉被告）关静杰向被告（反诉原告）李筱冬支付剩余房款四十六万元，同时李筱冬协助关静杰将XX区XX东里XX号楼X门X层三号房屋产权证办理至关静杰名下，过户过程中税费由关静杰承担，过户手续办理完后五日内李筱冬将上述房产交付关静杰。
二、驳回原告关静杰的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告李筱冬的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由原告关静杰负担（已交纳）。
反诉案件受理费七十元，由反诉原告李筱冬负担（已交纳）。
如不服本判决，原告（反诉被告）关静杰、被告（反诉原告）李筱冬可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 舒 怡
人民陪审员 陈萍芳
人民陪审员 李金凤
二〇一四年一月四日
书 记 员 王 迪