广西壮族自治区藤县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0422民初2170号
原告（反诉被告）刘志文，男，1966年9月5日出生，和，广西藤县人，居民，住藤县
委托诉讼代理人刘桂清，女，1968年11月8日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县。（与原告系兄妹关系）
委托诉讼代理人胡金萍，广西藤州律师事务所律师。
被告（反诉原告）何穆莲，女，1973年12月12日出生，汉族，广西藤县人，居民，户籍所在地藤县，现住藤县。
委托诉讼代理人胡定伟，男，1970年3月23日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县。（与被告系夫妻关系）
委托诉讼代理人胡知培，男，1940年8月8日出生，汉族，广西藤县人，退休干部，住藤县。
原告刘志文与被告何穆莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，被告于2016年12月5日向本院提起反诉，因被告的反诉请求与本诉具有关联性，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘志文的委托诉讼代理人刘桂清、胡金萍，被告（反诉原告）何穆莲及其委托诉讼代理人胡定伟、胡知培到庭参加诉讼，原告（反诉被告）刘志文经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志文向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告签订的《租房协议》，原告自愿退回定金3000元给被告；2.判令被告赔偿原告的经济损失2000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月11日，原告刘志文以被告何穆莲提供的“租房协议”为样本，和被告签订“租房协议”一份，约定原告将自己所有的，坐落于藤县濛江镇下大街26号的房屋铺面出租给被告经营家坊、电器生意，约定租金每月2000元，且必须在每月的5日前交清当月租金，租赁期限为：2016年10月1日起至2019年10月1日止，由承租方即被告交定金3000元给原告。双方没有约定交房时间，也没有明确违约责任。签订合同后，被告于2016年9月20日即要求原告交钥匙给她，原告则要求先交租金后交钥匙，但被告不同意，反要原告清空藤县濛江镇下大街26号三层房屋全部归被告使用，原告明确表示只是出租第一层铺面，不可能2000元租金就把整栋房屋全部租给被告使用，且现在原告全家还在该屋居住，双方由此发生纠纷。原告的招租广告中明确是出租旺铺，故被告要求原告将所有三层房屋归其使用，是不符合原告出租的初衷的，况且左邻右里也有房屋出租，只租铺面租金也在1800元—2500元之间，由此可见，原告出租的是濛江镇下大街26号中的一层铺面。对于双方签订约的“26号房屋”到底是出租铺面还是整栋楼双方存在重大误解且约定不明，合同效力待定，依据合同法54条请求撤销；被告于2016年10月3日将货架等物品堆塞在原告的房屋门前，阻止原告进自己的房屋，原告向濛江派出所报警要求处理，濛江派出认为是经济纠纷，没有进行处理，直至现在，被告还在堵塞原告的房屋门前通道，严重影响了原告的生活和对房屋的管理使用，影响做生意和出租，对原告造成了经济损失，参照原告与原告签订的租赁协议约定，原告已损失2000元收入，此损失是被告故意造成的。综上，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告何穆莲辩称：1.不同意撤销《租屋协议》，原、被告签订《租屋协议》是合法有效的，不存在重大误解；2.原告方要求赔偿2000元是没有事实和法律依据，是原告故意违约导致被告不能经营，应由原告负担违约责任。理由如下：1.租赁协议的样本虽是被告提供的，但原、被告双方签订的《租赁协议》是经过原告审查、修改认为无误后，由原告打印好提供给被告签字，并收取了被告的3000元定金；原告出租给被告使用的是濛江镇下大街26号整栋房屋，并不仅是26号房屋一层铺面，《租赁协议》上面明确写明了原告出租的是“濛江镇下大街26号房屋”，并不是原告所称的濛江镇下大街26号房屋第一层铺面；3.在签订协议时，原、被告口头约定，原告于2016年9月20日至9月30日无偿将房屋交给被告，作为房屋装修期，但原告不讲信用，当9月20日被告要求原告交房装修时，被告拒绝交房。2016年10月1日已经进入租赁期，被告将货架搬到原告房屋门口，但原告既不开门，也不给租屋钥匙，被告只能将货架放在租屋的门外，原告把其违约不准被告搬入租屋经营说成是被告故意阻塞通道，企图掩盖原告违约的事实,还倒打一耙，要求被告赔偿2000元，该请求明显是十分无理的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告何穆莲向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《租屋协议》有效；2.判令反诉被告双倍返还租屋定金6000元给反诉原告；3.判令反诉被告赔偿反诉原告停业经营损失3904元给反诉原告；4.反诉被告赔偿反诉原告损失后，解除《租屋协议》。事实和理由：反诉原告何穆莲自2011年9月起一直租赁反诉被告刘志文房屋对面的钟品英的房屋经营和居住，租期至2016年9月1日期满。2016年8月上旬，因反诉被告一家准备搬去梧州居住而要出租其户的“濛江镇下大街26号房屋”，但粘出招租广告一段时间后无人承租，反诉被告知道反诉原告的租期快到期，多次要求反诉原告承租其房屋。经双方协商，反诉原告以每月租金2000元承租反诉被告的“濛江镇下大街26号”整栋房屋用作经营和居住，租期从2016年10月1日起至2019年10月1日止。现反诉被告故意违约，致使反诉原告至今无法开业经营，按照《2016年广西壮族自治区道路交通事故人身损害赔偿项目计算标准》中批发和零售业年平均工资46855元的标准计算两个月的停业损失为7808元，反诉原告要求反诉被告赔偿停业损失的50%即3904元，并要求反诉被告双倍返还定金6000元。综上，请求法院支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告刘志文辩称：1.反诉原告与反诉被告签订的《租屋协议》存在重大误解，是效力待定合同，反诉被告已在本诉中请求撤销合同。双方签订的《租屋协议》仅有门牌号，具体是一楼，还是整栋楼，出租的面积是多少，均没有明确写在协议中。《租屋协议》是反诉原告打印好叫反诉被告签名的，因是老街坊，没有细看，误以为协议所写的“濛江镇下大街26号房屋”就是双方谈好的一楼铺面的意思，所以草率签字。反诉被告粘出的招租广告写明“旺铺出租，全部平卖”，可反映反诉被告本意仅仅是出租房屋一楼铺面，而且目前房屋二三楼还有人在居住，怎么可能出租给反诉原告；且协议中写明反诉原告承租房屋的目的系用于经营，而整个濛江镇下大街没有人在二三楼经营生意的，可以推出协议中出租的房屋仅是一楼铺面，而不包括二三楼房屋。反诉被告一楼铺面面积约有五六十平方米，反诉被告房屋邻近的铺面出租价格也是每平方约50元，所以反诉被告不可能以每月租金2000元出租整栋房屋给反诉原告，否则显失公平。2.因出租的标的物约定不明，反诉被告不交付房屋钥匙，而选择报警、调解、诉讼等一系列措施，是合法的自我救济行为，不存在故意违约行为，反诉被告无权要求双倍返还定金；3.反诉原告不存在停业损失，反诉原告的家纺、家电生意仍在原租屋经营，没有实际损失；4.本案定金罚则与赔偿损失不可并用，反诉原告在反诉请求中既主张双倍返还定金，又主张赔偿损失，两者并用，没有法律依据。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
为支持其诉辩称，原告（反诉被告）刘志文提供了如下证据：
1.《租屋协议》复印件，拟证明刘志文与何穆莲于2016年8月11日签订租屋协议，约定由刘志文出租位于藤县濛江镇下大街26号房屋第一层铺面租给何穆莲经营家坊、电器，租期从2016年10月1日至2019年10月1日止，租金为每月2000元；
2.旺铺出租广告照片，拟证明刘志文出租的系位于藤县濛江镇下大街26号房屋的第一层铺面；
3.藤县濛江镇下大街26号房屋二三楼房间照片，拟证明刘志文现仍在房屋的二、三层居住；
4.钟品英与王美静签订的房屋租赁合同复印件，拟证明刘志文邻居出租第一层铺面的租金为2000元左右；
5.濛江派出所警情处警经过复印件，拟证明何穆莲于2016年10月3日将货架等物品堆在刘志文的房屋前，阻碍刘志文的出入，严重影响了刘志文的生活和对房屋的管理使用，不能做生意也不能出租，给刘志文造成了经济损失；
6.刘志文的律师对刘胜的调查笔录，拟证明濛江镇下大街都是在一楼经营生意，租金大约是50元每平方米，刘志文不可能以每月2000元的租金就将整栋楼出租被告；
7.藤县人民法院（2001）藤民初字第219号民事判决书复印件一份，拟证明藤县濛江镇下大街26号房屋是刘志文所有。
为支持其诉辩称，被告（反诉原告）何穆莲提供了如下证据：
1.何穆莲与钟品英曾经签订的《租房协议》复印件一份，拟证明何穆莲自2011年9月起一直租赁钟品英的房屋经营和居住，租期至2016年9月1日期满，当时的租金是每月900元，说明何穆莲以每月2000元租刘志文的整栋房屋租金并不算低，如果刘志文不是出租整栋房屋的话，协议上就会写明出租房屋的楼层，而不是写濛江镇下大街26号房屋；
2.陈海坤与何宪德签订的《合同书》复印件一份，该份合同书写明出租的是房屋一楼，每月租金为1000元，拟证明如果出租的是一楼铺面的话就会在协议上写明，而不会只写藤县濛江镇下大街26号房屋，且何穆莲以每月2000元租金租刘志文的整栋房屋，租金并不低；
3.黎柱凤与杨黎勇签订的《租用房屋协议书》复印件一份，拟证明濛江镇下大街25号房屋整栋房屋出租租金为1600元，刘志文以每月2000元的价格将濛江镇下大街26号整栋房屋出租给何穆莲，租金并不算低。
原告（反诉被告）刘志文对被告（反诉原告）何穆莲提供的7份证据的真实性均没有异议，但认为证据1中上写明出租的是藤县濛江镇下大街26号房屋，是出租整栋房屋而不是仅出租一层铺面；对证据2，认为应以双方签订的《租屋协议》的内容为准，不能以招租广告为准；对证据3，认为恰恰可以证明刘志文故意违约，不愿意交付房屋给何穆莲；对证据4，认为何穆莲承租钟品英的房屋做生意时，租金每月才900元，证据4不能作为何穆莲与刘志文签订的《租屋协议》的参照标准；对证据5，认为系刘志文方故意违约；对证据6，认为律师调查的房子是新房，而刘志文出租的房子是旧房，刘志文的邻居整栋楼出租租金才是1600元，不能以证据6作为何穆莲与刘志文签订的《租屋协议》的参照标准；对证据7没有异议。
被告（反诉原告）何穆莲对原告（反诉被告）刘志文提供的3份证据的真实性均没有异议，对证据1，认为只反映2011年时的租金，不是目前的租金，现在一楼铺面的租金基本都是2000元右左；对证据2，认为证据2出租的房屋不是濛江镇下大街的房屋，地理位置不一样租金也不一样，且面积只有10多平方米，而刘志文的房屋仅一楼铺面就有50多平方米；对证据3，认为该合同写明租屋用途系经营兼居住使用，出租方搬出房屋，而现在刘志文与何穆莲签订的《租屋协议》并没有写明上述内容，且证据3出租的房屋不是钢筋水泥结构，面积也比刘志文的房屋小，没有对比性。
本院对当事人无异议，且与案件具有关性性的证据，予以认定；对当事人有异议，但未能提供相反证据予以推翻且与本案的客观事实具有关性性的证据，作为认定案件事实的参考依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
自2011年9月起，被告（反诉原告）何穆莲一直租赁原告（反诉被告）刘志文房屋对面的钟品英的房屋经营家纺、电器生意兼居住。因何穆莲与钟品英签订的租屋协议即将到期（2016年9月1日租期届满），为了继续经营家纺、电器生意，何穆莲与刘志文于2016年8月11日签订了《租房协议》，约定将刘志文所有的座落于藤县濛江镇下大街26号房屋出租给何穆莲经营家坊、电器，租赁期限自2016年10月1日起至2019年10月1日止，租金每月2000元，在每月5日前交清房租。刘志文作为出租方，何穆莲作为承租方在协议上签名盖指模。签订协议后，何穆莲按约定将3000元定金交刘志文收执。2016年10月1日，何穆莲等人将货架等物搬到藤县濛江镇下大街26号房屋门口，要求搬入26号房屋，并要求刘志文清空房屋的二三层交给何穆莲使用。刘志文表示其只出租了房屋第一层铺面给何穆莲，不可能把整栋房屋全部交给何穆莲使用，双方由此发生纠纷。刘志文方拒绝将房屋交给何穆莲，何穆莲方遂将货架等物推放在26号房屋门口外。2016年10月3日，刘志文方报警称有人用杂物堵塞其房屋门口，要求派警处理。藤县公安局濛江派出所派派员到现场了解情况，认为属于经济纠纷，建议双方通过法律途径解决。
本院认为，针对双方当事人的诉辩及其举证质证，本案争议的焦点是：
1.刘志文与何穆莲签订的《租屋协议》是否属于法律规定的可撤销的合同？根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解或显失公平订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。所谓因重大误解而订立的合同，是指当事人因对合同性质发生误解、对当事人特定身份的认识错误、对标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识而订立的合同。本案原告刘志文称，双方签订的《租屋协议》约定出租的是“濛江镇下大街26号房屋”，到底是出租铺面还是整栋房屋，双方约定不明，存在重大误解。本院认为，刘志文与何穆莲签订的《租屋协议》中已经明确约定出租的标的物是“濛江镇下大街26号房屋”，双方签订的协议中并没有注明出租的是“濛江镇下大街26号房屋”中的某一楼层，按照字面上的意思解释，“濛江镇下大街26号房屋”即是濛江镇下大街26号整栋房屋。刘志文作为具有完全民事行为能力的理性公民，在《租屋协议》上签名盖指模，应当预见其行为产生的法律后果，现刘志文提出存在重大误解的理由，与合同法中关于重大误解的规定相违背。刘志文称，以每月租金2000元出租整栋房屋给何穆莲显失公平。本院认为，所谓显失公平的合同，是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。显失公平的客观要件，是双方当事人的权利义务严重不对等，经济利益显著不平衡。结合双方提供的证据，刘志文方提供的证据证实涉案租屋附近的房屋一楼铺面的出租价格在2000元右左，何穆莲方提供的证据证实涉案租屋附近的房屋（整栋房屋）的出租价格在1500元左右，刘志文以2000元的价格将濛江镇下大街26号整栋房屋出租给何穆莲，并非明显不合理的低价，不属于显失公平的交易。因此，刘志文与何穆莲签订的《租屋协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在法律规定的可予撤销的情形。故对何穆莲在反诉中请求确认《租屋协议》合法有效的主张，本院予以支持；对刘志文起诉请求撤销《租屋协议》的主张，本院不予支持。
2.何穆莲是否需赔偿原告的经济损失？刘志文提出何穆莲未按约定在2016年10月5日前交付2000元租金，且堵塞其房屋门口，导致其不能做生意，也不能出租房屋，给其造成经济损失，要求何穆莲赔偿2000元。本院认为，在不动产租赁合同中，出租人负有按照合同约定交付租赁物等义务，承租人负有按照约定支付租金等义务。不动产租赁合同中出租方、承租方的上述义务存在着不同的履行顺序。本案中，根据刘志文与何穆莲签订的《租屋协议》，房屋租赁期从2016年10月1日开始，租金每月2000元，在每月5日前交清房租。双方签订的协议存在先交付房屋后支付租金的先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，刘志文拒绝将房屋交付给何穆莲，何穆莲作为承租人，通过拒付租金来行使先履行抗辩解权，符合法律的规定。故对刘志文要求何穆莲赔偿其经济损失2000元的请求，本院不予支持。
3.刘志文是否需要双倍返还定金6000元并赔偿停业损失3904元给何穆莲？本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。刘志文收取何穆莲的定金3000元后没有依约履行交付出租屋的义务，已构成违约，何穆莲要求刘志文双倍返还定金6000元，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，在合同约定的定金不足以弥补守约方实际损失的情况下，定金条款和赔偿损失，可以并处，但定金和损失的赔偿数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，因刘志文拒绝将房屋交付给何穆莲，何穆莲无法在短时间内重新找到地方经营家坊、电器生意，给何穆莲造成经济损失，何穆莲要求刘志文赔偿两个月的停业损失，符合案件事实，参照《2016年广西壮族自治区道路交通事故人身损害赔偿项目计算标准》中批发和零售业年平均工资46855元的标准，何穆莲两个月的停业损失共计7809.17元，加上何穆莲已经交付给刘志文的定金3000元，何穆莲的经济损失共为10809.17元。因何穆莲同时选择适用定金条款，6000元损失可由定金罚则弥补，故刘志文应赔偿何穆莲剩余损失4809.17元，现何穆莲请求刘志文赔偿3904元，不违反法律规定，本院予以支持。故对刘志文方提出，何穆莲不存在停业损失，本案定金罚则与赔偿损失不可并用，何穆莲在反诉请求中既主张双倍返还定金，又主张赔偿损失，两者并用，没有法律依据的主张，本院不予采纳。
4.是否可以解除刘志文与何穆莲签订的《租屋协议》？根据《中华人民共和国合同法》九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。本案中，刘志文方已经明确表示不愿意将房屋继续租给何穆莲方，双方签订的《租屋协议》无法继续履行，故对何穆莲在反诉中提出解除合同的请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十七条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下
一、确认原告（反诉被告）刘志文与被告（反诉原告）何穆莲于2016年8月11日签订的《租屋协议》合法有效；
二、解除原告（反诉被告）刘志文与被告（反诉原告）于2016年8月11日签订的《租屋协议》；
三、原告（反诉被告）刘志文应于本判决生效之日起十日内双倍返还定金6000元给被告（反诉原告）何穆莲；
四、原告（反诉被告）刘志文应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）何穆莲经济损失3904元；
五、驳回原告（反诉被告）刘志文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，减半收取为50元，由原告（反诉被告）刘志文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 王 莉
二〇一七年一月四日
书记员 梁斌铭
附本案适用的相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条第（二）项【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百七十四条【买卖合同准用于有偿合同】法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。