陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终795号
上诉人（原审原告）潘俊武，男，1955年12月23日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆阳区，无固定职业。
委托代理人张广斌、李艳芳，陕西文星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王艳林，女，1962年9月10日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县人，住榆阳区，无固定职业。
委托代理人周龙刚，陕西王东律师事务所律师。
上诉人潘俊武因与被上诉人王艳林执行异议纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2015）榆民初字第07999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人潘俊武的委托代理人张广斌、被上诉人王艳林及其委托代理人周龙刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年4月13日，王艳林将案外人郭艳峰、吴虎因民间借贷纠纷诉至陕西省榆林市榆阳区人民法院。审理中，陕西省榆林市榆阳区人民法院于2014年4月17日依法查封了吴虎名下属其所有的位于榆林市榆阳区西沙奶粉厂南北起四排东起17-18-1号房产一处（产权证号：00041**）。2014年12月30日，陕西省榆林市榆阳区人民法院就该案作出（2014）榆民初字第03671号民事判决书，判决：郭艳峰、吴虎共同偿还王艳林借款本金620000元，并支付从借款之日起至还款之日止的利息（其中2万元借款利息从2012年6月15日起计算至款付清之日止；其中20万元借款利息从2012年9月19日起计算至款付清之日止；其中10万元借款利息从2012年9月29日起计算至款付清之日止）。该判决生效后，因郭艳峰、吴虎未履行给付义务，故王艳林向陕西省榆林市榆阳区人民法院申请强制执行。在执行过程中，因被执行人郭艳峰、吴虎仍下落不明，不能自动履行判决书确定及法律规定的给付金钱义务，陕西省榆林市榆阳区人民法院于2015年7月14日作出“（2015）榆执字第01065-1号”执行公告，限前述房屋内居住人员十五日内搬离腾空房屋。潘俊武为此提出书面执行异议申请，请求：撤销执行公告，终止对异议人房产的执行。2015年9月9日，陕西省榆林市榆阳区人民法院作出（2015）榆执异字第00012号执行裁定书，驳回异议人的执行异议。后潘俊武不服该执行裁定，提起执行异议之诉，诉称案外人郭艳峰、吴虎因欠其157万元借款及利息，经双方协商一致，于2014年2月1日写下房屋买卖合同一份，用于折抵借款115万元。并向法庭提交了房屋买卖合同一份、借据复印件五支。房屋买卖合同未进行公证，房屋折抵价款未经过评估。另潘俊武述称其已于2014年3月中旬入住该房屋。请求：1、依法确认榆林市榆阳区西沙柳营路玉隆巷8排6号独院两上两下为潘俊武所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费由王艳林承担。
另查明，位于榆林市榆阳区西沙柳营路玉隆巷8排6号独院两上两下的房屋即为本院查封的位于榆林市榆阳区西沙奶粉厂南北起四排东起17-18-1号房产一处。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，潘俊武以与案外人郭艳峰、吴虎存有债务纠纷，该房屋在法院查封前已抵账给潘俊武且已入住该房屋为由，提起异议之诉。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”但审理中，案外人郭艳峰、吴虎下落不明，无法查实其与潘俊武之间的债权债务关系是否属实，仅凭借据亦无法认定该五笔借款的实际偿还情况。其次，潘俊武提交的买卖合同中出卖方吴虎、郭艳峰，买受方潘俊武在落款处均未签写时间，仅在中知人田国雄落款处签写时间为2014年2月1日，且出卖方吴虎、郭艳峰下落不明，该房屋买卖合同亦未经公证，也未变更登记。加之中知人之妻与本案有利害关系，故不足以证明该合同的签订时间在本院查封该房产之前。再次，本案房屋买卖合同据潘俊武所述为冲抵债务形成，其房产价值未经评估，不能证明冲抵价款属于合理对价，且其债权真实性无法确认。最后，潘俊武并无证据能够足以证明其在法院查封前实际占有该房产的事实。因此，潘俊武对其异议主张提供证据不足，并不足以证明其在法院查封前已支付全部价款并实际占有该房产，也不足以证明其对该房屋具有排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款之规定，判决驳回潘俊武的诉讼请求，案件受理费100元，由潘俊武负担。
宣判后，潘俊武不服原审判决，上诉请求：一、依法撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2015）榆民初字第07999号民事判决，并依法改判；二、依法确认榆林市榆阳区西沙奶粉厂南北起四排东起17-18-1号房产一处为上诉人所有，并停止对该财产的执行；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人依法享有足以排除强制执行权益的物权。2014年2月1日前，上诉人与案外人吴虎、郭艳峰签订房屋买卖合同一份，约定将争议房屋折价115万元，用于清偿二案外人下欠上诉人的157万元借款本金及利息。二案外人也将房屋钥匙、天然气卡等贵重物品交付于上诉人，上诉人于2014年3月中旬入住该房屋。签约时，二案外人承诺合同签订后即刻办理房屋过户手续，后因案外人吴虎等人下落不明等原因，导致上诉人至今无法办理过户登记手续。2014年4月17日，争议房屋被陕西省榆林市榆阳区人民法院查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条之规定，上诉人的行为完全满足该条规定的四种情形，同时也符合《中华人民共和国物权法》第九条第一款但书中“法律另有规定的除外”情形，即不动产物权登记发生法律效力的例外。因此，上诉人依法取得了争议房屋的所有权，享有排除强制执行的权益。1、原审法院认定房屋买卖合同真实性无法查明的理由不能成立。合同仅有最后的签约时间，买受人和出卖人没有书写时间不能否定合同签约时间的真实性。因为，法律未明确规定每一位合同当事人均需单独书写签约时间，而且，从合同的最后落款来看，中知人系最后一个签字的见证人，根据正常的交易习惯，中知人的见证书写时间应与合同签约时间一致或迟于合同签约时间。2、合同的公证、房屋价格评估不是买卖合同的必经程序。首先，买卖合同进行公证，仅是当事人意思自治的选择及合同效力的加强，未经公证并不必然影响合同的效力。其次，争议房屋的价格，只要不低于市场价格的70%，即视为合法有效，而且庭审中被上诉人并未提出异议或提供相反的证据证明上诉人与被执行人签订的房屋买卖合同价格有违反法律规定的情形，故可以推定上诉人购买房屋的价格合理，买卖合同合法有效。二、原审法院未依法、全面采纳证据，严重影响对案件事实的认定。因为客观原因，上诉人直至一审开庭审理当日，才寻找到四位了解其与二案外人签订房屋买卖合同过程的相关证人，分别为证人田国雄、李福玲、周希珍、王建华，并书面申请上述四证人出庭作证，但原审法院以申请证人出庭作证超出举证期限为由口头驳回上诉人的申请，严重影响了对案件事实的认定。根据相关法律规定，证据对案件基本事实有关的，人民法院应予以采纳。三、原审判决适用法律不当。本案系执行异议纠纷，根据“新法优于旧法”、“特别法优于普通法”的原则，应适用2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条之规定，合理分配上诉人提起执行异议之诉的举证责任。
被上诉人王艳林答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人提起诉讼之前以及保全之后，涉案房屋的所有权人一直都是吴虎、郭艳峰。二人至今下落不明，故无法确定上诉人一审提交证据的合法性和真实性，即无法证明上诉人对该房屋具有排除强制执行的民事权益。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，故依法予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是上诉人就涉案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及其对该房屋是否享有所有权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。因此，案外人提起执行异议之诉的，需就同时存在上述四种情形的事实负全部举证责任。本案中，上诉人潘俊武提交了其与郭艳峰、吴虎签订的买卖合同一份、榆林市榆阳区人民法院（2015）榆执异字第00012号执行裁定书一份、借据五支以及燃气卡一张，用于证明在人民法院查封之前其与被执行人已签订了合法有效的书面买卖合同，并于合同签订后合法占有了执行标的，因被执行人对其负有157万元的债务，故购房价款双方已通过以房抵债的方式全部支付的事实。但是，上诉人潘俊武未申请被执行人郭艳峰、吴虎出庭作证，双方签订的买卖合同亦未进行公证，导致买卖合同真伪不明，双方之间的债权债务关系是否属实亦不能查实。其次，上诉人提交的燃气卡一张不足以证明其合法占有执行标的的事实，更无法证明在已在人民法院查封之前合法占有。据此，上诉人提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应依法承担举证不能的法律后果。关于执行标的所有权的归属问题，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上诉人主张其已通过以房抵债的方式取得标的房屋的所有权，但该房屋并未办理过户登记，所有权人应仍为被执行人吴虎。
综上，上诉人的上诉请求无事实依据，依法不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人潘俊武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 惠 东 东
代理审判员 张 彩 莲
代理审判员 高 清
二〇一六年三月三十日
书 记 员 康润补（实习）