四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终2125号
上诉人（原审原告）：罗俊章，男，汉族，生于1992年6月4日，住四川省梓潼县。
上诉人（原审原告）：罗体友，男，汉族，生于1968年5月11日，住四川省梓潼县。
上述上诉人共同委托诉讼代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。
上述上诉人共同委托诉讼代理人：孙敏，四川久太律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：绵阳富诚投资集团有限公司，住所地：绵阳市文庙街13号。
法定代表人:张军，该公司董事长。
委托诉讼代理人:康健康，四川誓贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人:金勇，四川联衡律师事务所律师。
上诉人罗俊章、罗体友因与上诉人绵阳富诚投资集团有限公司（以下简称富诚投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2017）川0703民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人罗俊章、罗体友的委托诉讼代理人林勇、上诉人富诚投资公司的委托诉讼代理人康健康、金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗俊章、罗体友上诉请求：一、撤销(2017）川0703民初2409号民事判决第一、二、三项，改判支持上诉人的所有诉讼请求或将本案发回重审。二、由被上诉人承担一二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。违约金应当以已付全部房款为基数按日计算。被上诉人的违约事实自2014年起至今存在违约恶性十分严重。合同系格式条款，明显加重上诉人的义务。原判认定的违约金达不到违约金惩罚的目的。
富诚投资公司辩称，逾期办证是事实，但是我方没有主观违约，本案是房屋买卖合同关系，但是不能忽略本案案涉房屋是城中村改造项目，遗留了一系列的土地等问题，导致无法办证，我方积极履约，逾期办证没有主观恶意。对于逾期办证的违约责任，有明确约定，我方请求严格按照合同约定办理，买房方提出的请求没有法律及合同约定的依据。
富诚投资公司上诉请求：一、撤销(2017）川0703民初2409号民事判决第一项，改判上诉人仅按照合同约定的已付房款的千分之二承担违约责任。二、本案诉讼费由被上诉人承担。
罗俊章、罗体友辩称：1、逾期办证的原因并非富诚诉称的原因；2、上诉人违约存在主观恶性，早在2014年就存在，涪城法院已经确认富诚的违约情形，且调低了违约金，已经考虑到相关原因，但是截至目前违约原因还是没有消除。富诚公司具有主观恶性；3、我方认为案涉楼盘房屋买卖合同属于格式条款，权利义务不对等。逾期交房违约金均是按照日计算违约金，但是逾期办证是按照千分之二计算，加重了买方的责任；4、即使按照一审法院的认定，也达不到惩罚目的。综上，请求法院驳回富诚公司的诉讼请求，支持我方诉讼请求。
罗俊章、罗体友向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付按其逾期办妥不动产权属证书的实际天数以原告所交购房款为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。二、判令被告向原告支付从2016年3月26日暂计算至起诉之日止共计380天的逾期办证违约金22427元，以及从起诉之日起至办妥不动产权属证书给原告之日止以原告所交购房款为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。三、判令被告在三十日之内办妥不动产权属证书给原告。四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“九鼎•蓝波湾”x幢x单元x楼x号商品房一套，建筑面积97.91平方米，总价380938元。合同约定应在2014年3月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）。若逾期交房，应向买受人支付逾期交房的违约金。若逾期办理初始登记，出卖人应在上述约定的初始登记时间顺延三个月并取得所在楼栋的权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，权属转移登记时间顺延六个月并取得该商品房权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。
同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第七条第二款约定：出卖人承诺在取得初始登记之日起18个月内为买受人办理房屋所有权证书，否则按买受人已付房款的千分之二支付违约金。但因买受人不能及时提交办理权属登记所需资料、买受人电话等联系方式变更、政策调整等原因导致权属办理延后，出卖人不承担违约责任。
合同签订后，原告按约履行了付款义务，但至今被告未能成功为原告办理房屋权属证明。
另查明：中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》中，逾期办证的违约金均为以已付全部房款为基数按日计算，但具体标准由当事人自行约定。四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》中，出卖人应承担的违约金亦系按日计算，具体标准由当事人自行约定。
又查明：根据中华人民共和国国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，从2016年9月30日起，绵阳市不再办理房屋所有权证和国有土地使用证，而是统一办理不动产权属证书。
一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。目前，被告尚未为原告办妥房屋权属证书系不争的事实。本案的争点如下：
一、被告逾期为原告办证是否系不可抗力造成？被告在与原告签订合同时应当知道“九鼎•蓝波湾”的城中村改造性质以及项目内有758.77平方米土地未报征，应当预见到在为买受人办理房屋权属证书时的复杂性，但被告仍然承诺了合同所约定的办证期限。虽无法由自己控制，但并非不可预见的情形，不属于法律意义上的不可抗力。因此逾期办证并非由于不可抗力所致，而是由于被告的过于自信造成的，被告不能因此而免除责任。故被告应向原告支付逾期办证的违约金。
二、国家和四川省的相关行政机关提供的示范性文本能否直接适用于本案？现原告主张国家和四川省的相关行政机关提供的示范性文本中逾期办证的违约金均为按日计算，因此本案违约金亦应按日计算。本院认为，合同系双方当事人意思自治的产物，国家和四川省提供的示范性文本，仅是一种引导性文本，并非强制性文本，从原、被告签订的买卖合同在相关行政机关可以顺利备案也可以看出，即使原、被告约定违约金一次性给付，也并非不可以到相关行政机关备案登记。因此，在原、被告没有约定按日计算违约金的情况下，原告要求被告按日赔付违约金的主张，没有合同上的依据，不予支持。
三、双方约定的逾期办证的违约金标准应按已付房款的万分之二认定还是按已付房款的千分之二认定？按照原、被告签订的合同，若被告逾期办证，违约金系按万分之二给付。但在补充协议中，又约定按千分之二给付。在二者不一致的情况下，应以补充协议为准。因此，本院认定双方最终的约定是按已付房款的千分之二计算逾期办证的违约金。
四、原告主张调高逾期办证的违约金标准是否于法有据的问题？根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，当事人享有自由订立合同的权利，违约金的标准也应尊重当事人的约定。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告在自己的损失高于约定的违约金的情况下，可以请求增加违约金，但增加后的违约金不得高于自己的实际损失。但本案原告没有证据证明逾期办证给自己造成的具体损失额度，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”、“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应自行承担相应法律后果。鉴于合同约定的标准过低及举证的难度等实际情况，本院酌情将违约金标准调高至已付房款的百分之一。
五、原告的第三项诉讼请求是否成立的问题？是否能够办理房屋权属证明应由行政机构依法判断并作出决定，不能因为诉讼的存在而转由审判机关行使。同时，在相关违法建设问题未得到妥善处理之前，案涉房屋的不动产权属证书何时能够办妥不可预见，不可预见的行为也不具有强制执行的基础，换言之，在办理房屋初始登记的条件尚未成就的情况下，办证的目的不会因为判决的生效及人民法院的强制执行而得以实现。因此，原告要求被告30日之内办妥不动产权证书的请求不予支持。但是，在相关条件成就的情况下，被告应协助原告办理房屋过户手续。
综上所述，被告应一次性向原告支付逾期办证的违约金3809元（380938元×1%）。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、绵阳富诚投资集团有限公司在本判决生效后三日内向原告罗俊章、罗体友支付逾期办证的违约金3809元；
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、绵阳富诚投资集团有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后九十日内，协助原告罗俊章、罗体友办理“九鼎•蓝波湾”x幢x单元x楼x号房屋的过户手续，将该房屋的不动产权登记至原告罗俊章、罗体友名下；
三、驳回原告罗俊章、罗体友的其它诉讼请求。
本案受理费360元，减半收取计180元，由绵阳富诚投资集团有限公司承担。
二审中，上诉人罗俊章、罗体友举出逾期办证，违约金的计算明细一份，拟证明富诚公司逾期办证情况以及违约金计算情况。富诚投资公司对该证据不予认可。二审中，富诚投资公司未举证证明其已取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。
二审审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，双方对于富诚投资公司逾期办证的基本事实均不持异议。本案的争议焦点在于：1、富诚投资公司是否应当承担逾期办证的违约责任。2、若富诚投资公司应当承担违约责任，违约金如何确定。
关于富诚投资公司是否应当承担违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，现无证据表明该合同违反法律法规的规定，应属有效，双方应当按照合同履行各自的义务。合同中双方对于富诚投资公司就案涉房屋交付时间、取得房屋所在楼栋权属证明的时间以及为合同买方办理权属转移登记的时间均有明确约定。现富诚投资公司已逾期办证，已然违反合同约定，且其所举证据以及说明的逾期理由，均不属于双方约定或法定不可抗力之情形，故原判认定富诚投资公司承担违约责任并无不当。
关于富诚公司逾期办证违约金问题。虽然双方约定富诚投资公司逾期办证，应按已付房款千分之二支付违约金。双方对于该项违约金的约定明显过低，且双方在合同约定各自因违约应当承担的违约责任明显不对等，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，买受人主张调高违约金，应予支持。
对于违约金的确定。因违约金兼具补偿性和惩罚性双重属性。一方面根据已查明事实，富诚投资公司至今未取得案涉房屋所在楼栋权属初始登记，违约行为持续长达数年之久。若按照原判确定固定的违约金金额，必然不利于督促商品房销售方富诚公司积极履行自身合同义务，积极协调各方，早日取得案涉房屋所在楼栋权属初始登记并及时为买受人办理权属转移登记，明显有违诚信原则、公平原则。另一方面，依据现有证据买受人因富诚投资公司逾期办证造成的损失本院无法确定。故本院对违约金进行综合评判。原审原告主张自2016年3月26日起计算逾期办证违约金，未违反双方合同约定，本院予以支持。但其主张按逾期贷款利率计算违约金，标准过高。本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，确定违约金自2016年3月26日起,以已付房款为基数，按年利率4‰（千分之四）计算至富诚投资公司为买受人办理案涉房屋权属转移登记之日止。即以380938元为基数，按年利率4‰自2016年3月26日始至富诚投资公司为罗俊章、罗体友办理完毕不动产登记证书之日止。
因富诚投资公司至今未取得案涉房屋所在楼栋权属初始登记，故罗俊章、罗体友要求富诚公司立即办理房屋权属转移登记的条件尚不成就，原判并无不当。
综上，上诉人富诚投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人罗俊章、罗体友上诉请求部分成立，对于合理部分本院予以支持。本案原判适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院(2017）川0703民初2409号民事判决。
二、绵阳富诚投资集团有限公司应于本判决生效且具备房屋权属转移登记办理条件后九十日内，协助罗俊章、罗体友办理“九鼎•蓝波湾”x幢x单元x楼x号房屋的权属转移登记，将该房屋的权属登记至罗俊章、罗体友名下。
三、绵阳富诚投资集团有限公司于本判决生效后三十日内向罗俊章、罗体友支付违约金，违约金计算方法为：以380938元为基数，按年利率4‰自2016年3月26日始至绵阳富诚投资集团有限公司为罗俊章、罗体友办理完毕“九鼎•蓝波湾”x幢x单元x楼x号房屋权属转移登记之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回罗俊章、罗体友的其他诉讼请求。
本案一审减半收取案件受理费180元、二审案件受理费360元由绵阳富诚投资集团有限公司负担，二审案件受理费360元由罗俊章、罗体友负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘立冬
审判员 谭 红
审判员 马翰霖
二〇一八年八月二十三日
书记员 唐梓菡