江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终669号
上诉人（原审原告、执行案外人）：ＸＸ，男，1978年1月14日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：王佩，江苏南昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐亚莉，江苏南昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：许建辉，男，1965年4月26日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：苏怀斌，江苏常立律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：符新华，男，1959年9月9日生，汉族，户籍地江苏省常州市金坛区。
原审被告（被执行人）：史亚娟，女，1960年2月26日生，汉族，户籍地江苏省常州市金坛区。
上诉人ＸＸ因与被上诉人许建辉、原审被告符新华、史亚娟案外人执行异议之诉一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及委托诉讼代理人徐亚莉，被上诉人许建辉及委托诉讼代理人苏怀斌到庭参加诉讼，原审被告符新华、原审被告史亚娟经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ上诉请求：1、请求撤销常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初3143号民事判决，依法改判终结对镇江颐和家园恒顺翠谷C5幢第2层210室房屋的强制执行并解除查封扣押;2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2015年8月，上诉人与原审被告即口头协商一致将涉案房屋出卖给上诉人，双方约定的房屋价款合理，并无恶意串通或胁迫等情形，双方之间的房屋买卖合同即已依法成立，合法有效。2015年12月3日，双方又签订了书面房屋买卖合同，以书面形式固定买卖合同关系。上述所有行为均发生于涉案房屋查封前，且合法有效，符合排除执行的上述规定。一审法院无端推断上诉人与原审两被告存在以房抵债及串通情形无事实依据。首先，一审法院在没有其他证据材料佐证的情况下，仅依据派出所出具的并不明确的情况说明即认定双方为以房抵债无事实依据。本来上诉人支付部分购房款，原审被告未能交付房屋即为债务纠纷。而情况说明并非客观证据，而是相关人员对现场情况的主观判断。一审法院在未仔细调查情况说明中载明的是何种债务，是直接抵扣借款还是继续履行合同以及如何抵扣的情形下，就作出了错误判断。为此，上诉人还提供了派出所对原审被告符新华的询问笔录，其亲自解释了上诉人找到其过户房屋，要不就返还首付款的前因后果，但一审法院对此置若罔闻，仍坚持对前述情况说明的错误判断。其次，双方口头协商房屋买卖时，上诉人购房尾款资金紧张，且并不知晓原审被告经济状况恶化等情况，故为了更有时间筹措资金，并未立即完成全部交易。2015年11月，在了解到其经济状况恶化后，上诉人立即找到原审被告，要求及时办理过户，符合常理，也是完全可能的。一审法院以不符合一般交易习惯为由排除上诉人与原审被告的客观、正常交易，认定双方之间恶意串通，毫无依据。从另一方面来说，被上诉人与原审被告符新华系表兄弟关系，相较上诉人来说，关系更为亲密，且被上诉人恰在上诉人提交过户材料第二天就查封涉案房屋，是否也不符合常理，是否亦能推断为存在串通情形呢?一审法院认定双方之间合同无效无法律依据。一审法院认定双方房屋买卖合同无效的依据主要为以房抵债。根据《最高人民法院公报案例》2014年第12期，最高人民法院(2011)民提字第344号民事判决书所确定的精神“以房抵债协议并不违反法律、行政法规的强制性规定”，即便一审法院在无证据的情况下认定本案属于所谓“以房抵债”，也并不影响房屋买卖合同的效力，以房抵债也是房屋买卖的一种形式。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。涉案房屋交付入住并由上诉人占有的事实，最直接有效的证据即为管理小区的物业公司证明及房屋交付人的陈述。然而在上诉人提交上述证据后，且被上诉人未提供任何相反证据予以反驳的情形下，一审法院竟然以物业公司提供的证明涉及其他内容存疑为由，主观推断客观事实不成立，这不禁让上诉人感叹，除了交付人的陈述、管理小区物业公司的证明之外，还有什么证据能够证明交付入住事实呢?另对一审法院提及的物业公司出庭作证的问题，一审审理过程中，上诉人曾提交证人出庭申请，但未得到法庭回应准予，法院亦未对证人进行传唤，故未能出庭作证的原因并非上诉人造成。如果需要，我方亦可申请在二审阶段由物业公司等相关证人出庭作证。（三）已支付全部价款，或者已按照该合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案涉案房屋购房总价款计71.5万元，完全符合市场价值，上诉人已分别于2015年8月18日、2015年12月3日分三笔全部支付完毕，对此有银行汇款凭证、收条及原审被告陈述为证，该项事实一审判决亦未予否认。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人与原审被告在2015年12月3日付清尾款后即向房产登记部门递交了相关登记资料，涉案房屋即处于交易过程中，若房屋登记手续当天完成的话，便不存在本案的查封了，故本案的查封实际上是在已经进入交易流程的房屋上查封，并非上诉人怠于行使权利导致。根据一般二手房交易流程，付清尾款与房屋过户几乎同时进行。虽首付款于2015年8月支付，但因上诉人筹措尾款需要一定时间，故无法立即过户，且付首付款时也未有书面合同明确约定办理过户的时间，不存在上诉人怠于行使权利的情况。一审判决认为上诉人应在2015年8月支付首付款时便及时过户，这才是不符合常理的行为。想来，原审被告也不会同意在尾款未付清时便过户房屋，否则倒是更有串通的嫌疑了。综上，本案中相关情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除执行，故请求依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人许建辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人ＸＸ的上诉请求。一、ＸＸ与符新华、史亚娟签订的房屋买卖合同是无效合同；二、ＸＸ与符新华、史亚娟就案涉房产没有办理过户登记手续；三、ＸＸ在所谓的买卖合同签订中，所表现出的一系列行为不符合常理，依法不能构成善意第三人；四、ＸＸ与符新华、史亚娟签订的买卖合同，无论从合同的签订、款项的支付、交接的办理等等都完全不符合正常房屋买卖行为，其买卖合同多处存疑；五、ＸＸ与符新华、史亚娟存在债权债务关系，该所谓的买卖合同实际上是以房抵债，因此ＸＸ主观不具有善意，被上诉人在一审中提供的派出所的情况说明，系国家机关出具的证明，其内容证明了ＸＸ与符新华、史亚娟存在债权债务关系。综上，上诉人ＸＸ与符新华、史亚娟签订的买卖合同系以房抵债，ＸＸ主观上具有恶意，其上诉理由依法不能成立。
原审被告符新华、史亚娟未陈述意见。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1、要求立即停止对于镇江颐和家园恒顺翠谷C5幢第2层210室房屋进行财产查封的强制执行，并解除查封扣押；2、要求被告承担本案中发生的全部费用。一审庭审中，ＸＸ增加诉讼请求：确认ＸＸ与符新华、史亚娟的房屋买卖合同有效。
一审法院认定事实：2015年12月3日，许建辉因与符新华民间借贷纠纷一案，向该院申请诉前财产保全，该院于同日作出（2015）钟民诉保字第22号民事裁定书。次日，该院向江苏省镇江市房产登记管理中心发出协助执行通知书，查封符新华名下位于镇江市颐和家园恒顺翠谷C5幢210室（房产号154050**）房屋，查封期限自2015年12月4日起至2018年12月3日止。
2015年12月9日，ＸＸ向该院提出执行异议，请求撤销（2015）钟民诉保字第22号民事裁定书，撤销对镇江市颐和家园恒顺翠谷C5幢210室房屋查封的行为。该院于2016年5月23日作出（2016）苏0404执异3号民事裁定书，裁定驳回执行异议申请。ＸＸ不服该裁定书提起诉讼，形成本案。
一审法院另查明，2015年8月18日，ＸＸ的妻子梁超向符新华转账汇款498000元。ＸＸ称该款项为购买涉案房屋的预付款，为此在庭审中提交收条一份，内容为：“今收到ＸＸ购房款银行转账（498000元）肆拾玖万捌仟元。现金2000元。收款人符新华、史亚娟2015.8.18”。许建辉质证认为该收条的真实性无法确认。
2015年12月3日，ＸＸ与符新华、史亚娟签订房屋买卖合同一份，约定符新华、史亚娟以71.5万元将涉案房屋出售给ＸＸ。当天缴纳了房屋转让的各项税费、开具“销售不动产统一发票”，并将相关登记资料递交给镇江市房产登记管理中心。ＸＸ陈述其与符新华约定当天办理房屋变更登记手续，当天签订了房屋买卖合同、还清了银行贷款、办理不动产变更登记手续，也在当天由ＸＸ搬进涉案房屋，并于前后几天以ＸＸ名义办理了自来水、电、燃气手续。为此，ＸＸ向该院提交2015年12月3日由ＸＸ妻子梁超向符新华转账汇款40000元的银行转账凭证、收条，收条载明：“今收到ＸＸ帮符新华、史亚娟垫资还款的（180000元整）壹拾捌万元整及购房尾款（31500元）叁万壹仟伍佰元整。收款人符新华、史亚娟2015.12.3”。用以证明其当天还清房屋贷款、支付购房尾款。ＸＸ提交自来水交费卡、电费交费卡、燃气交费卡、镇江昊岳物业管理有限公司恒顺翠谷物业中心证明一份，载明：“兹有颐和家园恒顺翠谷小区C5幢210室，原住户符新华、史亚娟已于2015年12月2日搬出，此房已于2015年12月3日通过镇江市房屋交易中心出售给ＸＸ，现有ＸＸ及其父母于2015年12月3日搬入居住，特此证明。”用以证明ＸＸ入住情况。被告许建辉对以上证据的真实性均不予确认。
关于为何在2015年8月18日转账汇款给符新华首笔款项，直至2015年12月3日才签订房屋买卖合同、办理变更登记手续。ＸＸ陈述符新华做工程比较忙，买卖房屋是熟人介绍，ＸＸ比较相信中间人，因符新华称急等着用钱，所以先把钱拿给符新华，之后一直打电话问何时过户，符新华一直称没时间，后来听说符新华在外面欠有债务，故ＸＸ于2015年11月30日左右找到涉案房屋内，要求符新华过户，并约定2015年12月2日办理过户手续，实际双方于2015年12月3日签订房屋买卖合同、还清银行贷款、办理不动产变更登记，但变更登记完成前，该房屋被查封。
许建辉认为ＸＸ与符新华夫妻签订的房屋买卖合同系无效合同，实际是因符新华无力偿还所欠ＸＸ的贷款，而被迫签订的以房抵债协议。为此许建辉提供镇江市公安局京口分局学府路派出所出具的接处警详细信息表（2015年11月28日）、情况说明（2016年1月25日），接处警信息表载明报警内容为：“寻人：符新华，由于欠人钱财下午留下遗书后离家出走。”情况说明载明：“2015年11月28日17时间30分，我所接110指令称：符新华因债务问题留下遗书离家出走。后我所民警在镇江市京口区恒顺翠谷小区C5幢210室将符新华找到，在场发现另一男子，经询问该男子名叫ＸＸ，双方存在债务纠纷。将双方带至派出所处理。双方协商将符新华名下房产抵扣欠ＸＸ的债务，告知双方去法院通过正规法律途径解决此事。”ＸＸ对该情况说明的内容不予认可，并认为在支付部分购房款的情况下，符新华不予交付房屋亦是一种债务纠纷，为此ＸＸ提交镇江市京口区学府路派出所在2016年3月2日对符新华制作的询问笔录，内容包括：“问：你因何事到派出所？答：因为我之前和一个叫ＸＸ的男的卖房子的纠纷，今天我被ＸＸ碰到了，他找我要说法，我就和他一起来派出所了。问:你把具体情况说说？答：2015年的时候我做生意亏本了，大概是2015年7月底时候我和我一个朋友王永军说想筹集点资金再投资，想把我在镇江市京口区恒顺翠谷小区C5幢210室房屋的房子卖掉，王永军和我说他一个叫ＸＸ想买房子的，后来就介绍我们认识了，后来我们谈妥我以71.5万元的价格把镇江市京口区恒顺翠谷小区C5幢210室卖给ＸＸ，首付50万，尾款等过户同时结清。大概是2015年8月中旬一天ＸＸ通过银行转账把首付款50万元转给我了，我当时也打了收条。后来约定8月底办过户手续，因为我当时在外面差了很多钱，我也不敢露面，之后ＸＸ联系我说过户的事情，我就一直拖着，我当时也想看看能不能把我这套房子卖给其他人卖更高的价格，2015年11月底的时候ＸＸ找到我让我把房子过户手续办了，要不就把首付款50万元还给他，这50万元我已经还了别人的债了，拿不出来。后来我家里人报警，我们一起到派出所处理的。我们双方在派出所也没有谈的好，派出所让我们自己协商，或者去法院处理，我们就走了。之后我和我家里人商量怎么处理这件事，我老婆史亚娟当时也同意了办过户手续，一起去房产交易中心办手续的，之后我就把镇江市京口区恒顺翠谷小区C5幢210室的房子过户给ＸＸ了。……问：你和ＸＸ有无债务纠纷？答：没有，就是卖房子的纠纷。问：你是否自愿将房屋卖给ＸＸ？答：自愿的，办过户手续还要我老婆签字，不愿意的话手续也办不了。问：购房的尾款ＸＸ有无给你？答：给了，过户当天ＸＸ给了我部分现金还有部分是转账。”
一审法院认为，一、ＸＸ与符新华、史亚娟的房屋买卖合同实为以房抵债。理由如下：1、依据许建辉提交的镇江市公安局京口分局学府路派出所出具的情况说明，载明双方存在债务纠纷，并协商将符新华名下房产抵扣欠ＸＸ的债务，该情况说明形成于本案诉讼前，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十四条，作为具有社会管理职能的组织出具的证明，记载的事项应当推定为真实。ＸＸ提交的2016年3月2日符新华询问笔录形成于本案诉讼中，内容均是符新华个人陈述，在证据形式上属于当事人陈述，其证明力不足以推翻派出所出具的情况说明；2、ＸＸ与符新华经他人介绍认识，两人并不相熟，依据ＸＸ陈述，其与符新华、史亚娟在2015年8月18日即达成房屋买卖合意，当天即支付款项将近50万元，如果ＸＸ作为善意买受人，且如ＸＸ诉状中所言“购买该房屋ＸＸ及其父母欠下巨额债务”，ＸＸ应当尽到审慎注意义务，并积极维护自身权益，即便符新华再三推诿，ＸＸ亦可采取诉讼等法律途径积极主张权利。但在支付首笔大额“预付款”后，直至同年12月份才与符新华签订房屋买卖合同并办理相关手续，上述行为与一般房屋买卖的交易习惯不符。综上，该院认定ＸＸ与符新华、史亚娟的房屋买卖合同实为以房抵债，且无法确认双方债务是否到期结算，房屋也未实际完成不动产变更登记，在诉讼中双方亦存在串通情形，故该院无法确认双方签订的房屋买卖合同（实为以房抵债）有效。二、ＸＸ与符新华、史亚娟的房屋买卖合同不足以排除该院对涉案房屋的保全(执行)。理由如下：1、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上可知，突破不动产登记的公示公信原则，对房屋买受人的权益予以保护的前提是房屋买受人须为善意。本案中，如前所述，ＸＸ与符新华、史亚娟的房屋买卖合同实为以房抵债，且在诉讼过程中存在串通情形，不足以认定ＸＸ为房屋的善意买受人；2、ＸＸ提交的证据不足以认定在人民法院查封之前已合法占有该不动产，ＸＸ提供的物业公司证明内容涉及当事人、交易情况等事实真实性的审查，物业公司在短时间内难以核实，其出具的证明真实性存疑，庭审中物业中心也未出庭进行合理说明，ＸＸ提交的缴费卡亦无法证明ＸＸ实际占有不动产的时间；3、未办理过户登记ＸＸ本身也有责任。如前所述,即使双方房屋买卖合同真实，双方在2015年8月18日即达成房屋买卖合意，并支付大部分款项，则ＸＸ应当积极向符新华主张房屋权利，因其怠于行使自身权利造成房屋未及时过户，ＸＸ本身亦存在一定责任。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三十九条一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回ＸＸ全部诉讼请求。案件受理费10950元，由ＸＸ负担。
本院二审期间，上诉人ＸＸ申请证人马某（案涉房屋所在小区的物业中心主任）出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人许建辉对证人证言的真实性、合法性、关联性不予认可。本院的认证意见在本院认为部分详述。
二审另查明：2015年12月3日，ＸＸ（乙方）与符新华、史亚娟（甲方）签订了案涉房屋的房屋买卖合同，并于同日办理了网签。该合同第三条关于付款方式、期限及房屋交付约定：双方充分信任，交易资金采用自由结算形式，双方各自承担由此引起的交易风险，与二手房交易资金监管机构无涉；本协议签订之日起3日内，乙方将上述房款付清，交付给甲方，购房定金在付款时冲抵房款；甲方在乙方房款付清之日将房屋交付给乙方。同日，江苏省镇江地方税务局第一税务分局为双方案涉房屋买卖开具了金额为715000元的销售不动产统一发票，ＸＸ缴纳了契税21450元。同日，镇江市房产登记管理中心受理双方提交的案涉房屋转移登记申请并出具了收件收据，确认收到双方提交的申请表、询问笔录、房屋买卖合同、完税证明、身份证复印件、发票、房屋所有权证，并注明受让方凭此收据及身份证件于受理之日起5个工作日后领证。
ＸＸ主张其在2015年12月3日带着房屋买卖相关手续和钥匙前往案涉房屋的物业中心办理业主变更手续，当天晚上就搬进案涉房屋。为此，ＸＸ申请证人马某出庭作证。证人马某证言的主要内容是：证人是案涉房屋所在小区的物业中心主任。2015年12月3日下午ＸＸ拿了房屋买卖协议、契税完税证明和钥匙来找我办理案涉房屋的业主变更手续；我不清楚符新华什么时候搬出，我知道ＸＸ是当天搬入是因为听保安说案涉房屋当天晚上灯已经亮了。
又查明：许建辉与符新华系表兄弟关系。许建辉在一、二审庭审中均陈述是因为符新华的妻子史亚娟在案涉房屋过户后电话告知许建辉过户情况，许建辉才申请一审法院诉前保全案涉房屋，并称ＸＸ与符新华是抵债的事情也是史亚娟告知的。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、ＸＸ与符新华、史亚娟订立的房屋买卖合同是否有应认定合同无效的情形。2、ＸＸ是否在查封前占有案涉房屋。3、案涉房屋没有办理过户登记是否归因于ＸＸ自身原因。
关于争议焦点1。
依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，第五十四条第二款规定了因欺诈、胁迫请求人民法院变更或者撤销合同的情形。当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，ＸＸ提交其与符新华、史亚娟签订的房屋买卖合同，该合同自双方依法签订时即生效。许建辉提出该房屋买卖合同实为符新华、史亚娟因被恐吓、胁迫签订的以房抵债协议，是通过合法的形式掩盖了ＸＸ高利转贷的非法行为，主张案涉房屋买卖合同无效，许建辉对其主张应当承担举证证明责任。许建辉为此提交的证据是镇江市公安局京口分局学府路派出所2015年11月28日接处警详细信息表及2016年1月25日出具的对该派出所2015年11月28日接处警的一份情况说明。该接处警详细信息表及情况说明的内容均未涉及许建辉主张的恐吓、胁迫及高利转贷非法行为的内容，因此，本案中没有证据证明案涉房屋买卖合同存在以合法的形式掩盖非法目的等应当认定合同无效的情形，也没有证据证明案涉房屋买卖合同是符新华、史亚娟在被胁迫而违背真实意思的情况下签订。况且，即使存在被胁迫的情形，也应当由符新华、史亚娟在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院变更或撤销。
至于ＸＸ与符新华、史亚娟之间法律关系的性质问题。民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系，除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，当事人之间订立的书面合同在性质上属于原始证据、直接证据，其应作为确定当事人之间法律关系性质的逻辑起点和基本依据，相对于传来证据、间接证据具有的较高证明力。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力时，不宜简单否定书面合同所体现的法律关系而确认当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系。本案中，ＸＸ为证明其主张提交了与符新华、史亚娟签订的办理了备案登记的房屋买卖合同、购房发票、契税完税凭证及房产登记部门受理产权过户申请凭证等证据，形成了完整的证据链，已经完成了双方之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任。许建辉反驳案涉房屋买卖关系实际是以房抵债，应当提交充分的证据佐证双方之间存在隐藏的法律关系。许建辉提交的镇江市公安局京口分局学府路派出所出具的情况说明在证据形式上并不属于国家机关依职权制作的公文书证，该情况说明的内容也不足以直接证明案涉房屋买卖存在违反法律、行政法规规定的隐藏法律关系，许建辉并没有充分的证据证明其主张。第二、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案也不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。因此，许建辉提交的证据不足以否认ＸＸ与符新华之间书面的房屋买卖合同所体现的法律关系。
综上，许建辉主张案涉房屋买卖合同无效，没有证据予以证明，依法不能成立。
二、关于争议焦点2。
关于“占有”的理解，应为对不动产的管理和支配。一般认为拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。在存量房买卖中，卖方交付房屋主要以交付房屋钥匙的形式完成。本案中，ＸＸ主张其在查封前已经取得案涉房屋的钥匙并搬进案涉房屋。ＸＸ为证明其主张申请物业中心的主任马某出庭作证。马某未亲自看见ＸＸ搬入案涉房屋，其证言不足以佐证ＸＸ搬入案涉房屋的时间，但其确认了ＸＸ在法院查封前带着房屋买卖的手续和钥匙找其办理业主变更手续。ＸＸ主张其在查封前就取得案涉房屋钥匙的陈述与证人证言、案涉房屋买卖合同中关于房款付清之日交付房屋的约定相互印证，许建辉未提供相反证据予以反驳，故本院对ＸＸ主张在案涉房屋被查封前已经取得房屋钥匙的事实予以确认。综上，ＸＸ在查封前已经对案涉房屋有事实上的管理和支配权，ＸＸ主张其在法院查封之前已经占有案涉房屋的上诉意见，本院予以采信。
三、关于争议焦点3。
ＸＸ在签订房屋买卖合同的当日即向房地产登记部门申请办理案涉房屋的产权过户手续，房地产登记部门也予以受理，许建辉在庭审中陈述其亦是从史亚娟处得知符新华、史亚娟将案涉房屋过户给ＸＸ后才申请一审法院诉前保全案涉房屋，可以认定ＸＸ在申请办理过户手续时对许建辉与符新华、史亚娟之间的民间借贷诉讼并不知情，正是因为房地产登记部门在办理案涉房屋过户登记的过程中许建辉申请一审法院进行保全，才未能完成过户登记，因此，案涉房屋在法院查封前未能完成产权过户登记的原因不能归因于ＸＸ。ＸＸ的上诉意见，本院予以采信。
综上，ＸＸ在案涉房屋被法院查封之前已与符新华签订书面的房屋买卖合同，支付全部价款并实际占有该房屋，未能办理产权过户登记手续并无过错，故其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，上诉人ＸＸ的上诉请求本院予以支持，一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初3143号民事判决；
二、不得执行镇江市颐和家园恒顺翠谷C5幢210室房屋。
一审案件受理费10950元，二审案件受理费10950元、公告费600元，共计22500元，由被上诉人许建辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙慧民
审 判 员 陈 倩
代理审判员 徐凌楠
二〇一八年八月八日
法官 助理 陶金沙
书 记 员 徐志娟