湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1002民初1592号
原告：胡满全，男，1973年12月26日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省郴州市苏仙区。
委托代理人：黄赛军，湖南奋斗者律师事务所律师。
被告：郴州市维利亚商业运营有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城三期维多利亚商业中心。
法定代表人：郭海建，该公司董事长。
委托代理人：资晖，男，该公司职员，住湖南省临武县，系该公司职员。
委托代理人：彭园，湖南联合创业律师事务所律师。
原告胡满全与被告郴州市维利亚商业运营有限公司（以下简称：维利亚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡满全及其委托代理人黄赛军，被告维利亚公司的委托代理人资晖、彭园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡满全向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因逾期交房的违约金23214.66元、保证金利息损失10976.15元，赔偿延期开业造成的各项损失159920元，赔偿擅自引进同类别餐饮品牌造成营业损失50000元，以上合计244110.81元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（2017年3月13日补签正式合同），被告将新贵华城三期项目维多利亚中心A11栋3层304号商铺租赁给原告经营餐饮，期限为伍年，同时约定了商铺用途、租金数额和支付方式。合同约定的商铺交付时间是2016年10月30日，然被告延期至2017年3月19日才将商铺交付给原告装修。合同约定整个商业中心的开业时间为2017年5月1日，但由于被告的管理和服务不到位，导致整个商业中心未能如期开业。之后，又由于被告的种种原因，导致几次计划的开业时间一再推迟，直到2017年9月28日才试营业。2017年3月20日，原告与李亚虾签订了《劳动雇佣合同书》，原告将经营的大表哥餐厅的餐厅所有工作任务交由李亚虾承担，并约定2017年4月1日入场，装修期间支付39人一个月工资86520元，2017年5月1日正式开业，否则，支付其生活补助费用20元／人／天，并承担违约金50000元。另外，被告违反合同约定，不经原告同意擅自引进“广粥城”等同类餐饮服务机构，导致原告的营业额直线下降，经济受损。截止到2017年9月底，整个维多利亚中心正常营业的商铺只有几家，其他的均因各种原因没有营业或者不能正常开业，开业商铺不足40%，远远低于被告当初招商承诺的正常营业的商户达到8090以上。由于被告单方面违约，逾期交房、延期开业，且不经原告同意擅自引进同类餐饮业经营，导致原告遭受巨大经济损失。
被告维利亚公司辩称：双方2016年8月18日签订的《商铺租赁合同》已经终止，并未实际履行。本案应当以目前实际履行的即答辩人与被答辩人于2017年3月13日签订《商铺租赁合同》及其补充协议一、二作为定纷止争的依据。答辩人作为出租方已经按合同及其补充协议的约定履行了义务，不存在任何违约行为。答辩人向被答辩人交付商铺的时间符合合同约定，补充协议一中约定维多利亚中心商场的统一开业时间为2017年9月30日前，商场的实际开业时间为2017年9月28日，符合合同约定，并未给被答辩人造成实际损失。根据补充协议一第一条及补充协议二第二条的约定，双方就2017年9月30日前开业可能对被答辩人会造成的影响和损失，已给予了相应的补偿，并已实际履行到位。被答辩人与案外人就本案项下承租店铺所作的约定，与答辩人无关，答辩人对此也不知情，因此造成的损失应由被答辩人自行承担。被答辩人支付的履约保证金，应当优先冲抵被答辩人应当向答辩人应付未付的租金，被答辩人主张的履约保证金利息损失，依法无据。答辩人的招商行为符合双方约定，被答辩人主张的因同类别餐饮竞争损失，依法无据。根据双方协议约定，不得经营同类别餐饮品牌，仅是对被答辩人经营的大表哥餐饮品牌及其主要消费客群的横向保护和有限扶持，但绝非是对所有湘菜馆、粤菜馆及其他广式特色小吃的全面排除。而一个餐饮品牌的壮大及其营利能力，绝非是靠垄断，而应当依靠自身的实力、实干、肯干及其创新制胜的能力。答辩人引进“广粥城”不但不会对被答辩人造成损害，反而可以为商场带来更多的客流量，为大表哥湘粤餐厅带来更多新的客源。被答辩人应当就“广粥城”的进入给其造成的实际损失及其关联性，承担相应举证责任，否则应当承担相应举证不能的后果。被答辩人诉请的各项损失及其违约金没有事实及法律根据，请求依法驳回。
查明的案件事实
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审，本院确认如下案件事实：
一、2016年8月18日，维利亚公司与胡满全签订一份《商铺租赁合同》，约定：维利亚公司将其座落于郴州市北湖区南湖路35号新贵华城三期A11栋“维多利亚中心”3层304号商铺租赁给胡满全经营“大表哥”餐饮，租赁期为五年（自2016年8月18日至2021年8月17日），商铺交付日期为2016年10月30日。
二、2017年3月13日，维利亚公司与胡满全又签订一份《商铺租赁合同》，约定：维利亚公司将其座落于郴州市北湖区南湖路35号新贵华城三期A11栋“维多利亚中心”3层304号商铺租赁给胡满全经营“大表哥”餐饮，租赁期为五年（自2017年月日至2022年月日），商铺交付日期为2017年月日；双方在该合同附件（二）中声明，维利亚公司已于2017年3月13日将座落于郴州市北湖区南湖路35号新贵华城三期A11栋“维多利亚中心”项目3层304号商铺交付胡满全使用…（其他内容详见合同）。
三、2017年7月18日，维利亚公司（甲方）与胡满全（乙方）签订一份《补充协议（一）》，协议主要内容为：“为了甲乙双方能够共同遵守约定，按照甲方确定的统一时间开业。乙方在前期对甲方工作比较配合，并配合甲方的时间进场装修，但由于开业时间延长，乙方对于前期装修的投入资金压力影响较大，为了能够稳定合作，经双方友好协商如下：1、甲方同意给予乙方在原合同的基础上增加一个月的免租期时间，并同意乙方在缴纳第一笔租金的时候，直接从第一笔租金中减免。2、商场3F餐饮区甲方需要引进同类别餐饮品牌时，若未经得乙方的书面同意，则乙方有权要求甲方承担由此产生的相关损失。…（其他内容详见协议）”。同日，双方还签订了《补充协议（二）》，协议主要内容为：“为了甲乙双方能够共同遵守约定，公平互利，经双方友好协商，关于维多利亚中心确定于2017年9月30日之前统一开业约定如下：1、甲方应按照约定的时间准时开业（除不可抗拒因素所导致的以外），如若延期开业（七天内双方可以谅解），甲方应承担乙方的相应损失100000元，且对乙方的计算租金日期顺延至统一开业当日计算。…（其他内容详见协议）”。
四、2017年3月13日，维利亚公司将座落于郴州市北湖区南湖路35号新贵华城三期A11栋“维多利亚中心”项目三层304号商铺交付胡满全使用，胡满全在该商铺经营“大表哥湘粤餐厅”。2017年9月28日，“维多利亚中心”正式开业。此后，维利亚公司招商引进“广粥城健康餐厅”项目，该“广粥城健康餐厅”开设在“维多利亚中心”一层。
判决结果及理由
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。胡满全与维利亚公司基于“维多利亚中心”项目三层304号商铺分别于2016年8月18日、2017年3月13日签订了两份《商铺租赁合同》，因两份合同在条款中存在冲突，应以后面签订的合同为准。胡满全与维利亚公司于2017年3月13日签订的《商铺租赁合同》及之后签订的《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，均是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。维利亚公司在双方合同约定的期限内已将涉案商铺交付胡满全使用，“维多利亚中心”的开业时间系在双方《补充协议（二）》中约定的日期内。《补充协议（一）》中第2项约定“商场3F餐饮区甲方需要引进同类别餐饮品牌时，若未经得乙方的书面同意，则乙方有权要求甲方承担由此产生的相关损失”，而维利亚公司招商引进的“广粥城健康餐厅”系开设在“维多利亚中心”一层，并未违反上述补充协议中的相关约定。显然，胡满全主张维利亚公司逾期交房、延期开业、擅自引进同类别餐饮品牌与本院查明的事实不符，本院不予采信。胡满全的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告胡满全的诉讼请求。
案件受理费4962元，由原告胡满全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 罗文林
人民陪审员 周郴春
人民陪审员 韩 霓
二〇一八年八月二十日
书 记 员 肖 隽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。