陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第06938号
原告中国建设银行股份有限公司神木县支行，住所地：神木县。
负责人高建军，该行行长。
委托代理人李志宏，该行员工。
被告米刚，男，汉族，1973年11月生，陕西省人。
被告李改俊，女，汉族，1973年10月生，系被告米刚之妻。
被告陕西恒辉置业投资有限公司，住所地：西安市。
法定代表人牛引存，该公司董事长。
委托代理人张卫军，该公司员工。
委托代理人王智军，该公司法律顾问。
原告中国建设银行股份有限公司神木县支行（以下简称：中国建行神木县支行）诉被告米刚、李改俊、陕西恒辉置业投资有限公司（以下简称：陕西恒辉置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告中国建行神木县支行委托代理人李志宏、被告米刚、被告陕西恒辉置业公司委托代理人张卫军、王智军到庭参加了诉讼，原告负责人高建军、被告李改俊、被告陕西恒辉置业公司法定代表人牛引存未到庭。本案现已审理终结。
原告中国建行神木县支行诉称：2013年8月20日，被告米刚、李改俊与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同中约定，原告向被告借款360000元，约定利息为浮动月利率，借款期限为2013年8月27至2028年8月27日。该笔借款由被告以陕西恒辉置业公司开发的位于神木县铧山村融和家园B区4单元1501号的预购商品房提供抵押，并办理了预抵押登记。另，2013年6月17日，原告与被告陕西恒辉置业公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：由陕西恒辉置业公司对因购置神木县麻家塔乡铧山村小区项目所属住房而与乙方（原告）发生借贷关系的全部债务人提供连带保证责任。合同同时还约定：“如果主合同项下债务到期或者乙方（原告）根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人（被告米刚、李改俊）未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方（被告陕西恒辉置业公司）应在保证范围内承担连带保证责任”。上述合同签订后，原告及时足额地向被告米刚、李改俊发放了借款，而被告米刚、李改俊却在2014年9月27日开始停止了归还借款本息。原告于2015年4月30日扣收了开发商保证金25600元，以归还被告借款本息八期。原告无奈之下，诉至法院，请求依法：1、判令借款立即到期，解除借款合同；2、判令被告清偿借款本金334946.84元及利息、罚息；3、判令被告陕西恒辉置业投资有限公司承担连带担保责任；4、依法享有对被告抵押房产拍卖、变卖优先受偿；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组：《个人住房（商业用房）借款合同》一份。为证明被告米刚、李改俊向原告借款360000元用于购房，担保人为陕西恒辉置业公司的事实。
第二组：个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证各一份。为证明原告向被告米刚、李改俊发放借款360000元的事实。
第三组：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份。为证明被告陕西恒辉置业公司为其开发的神木县铧山村融和家园小区项目下的商品房发放的贷款提供担保，其愿承担连带保证责任的事实。
第四组：神木房预麻家塔字第09317670号预告登记证书一份。为证明被告米刚、李改俊以自己购买的神木县麻家塔乡铧山村融和家园B区4单元1501号房产向原告抵押借款，并办理了预告抵押登记的事实。
被告米刚辩称：原告所述借款属实，原告所述将利息结算至2015年4月27日亦属实，现因被告陕西恒辉置业公司不能按期交房，所以才导致其不交房贷。如被告陕西恒辉置业公司承诺交房，其愿偿还借款本息。
被告米刚未向法庭提交证据。
被告陕西恒辉置业公司辩称：原告所述担保属实，原告扣除其公司25600元保证金亦属实，现被告同意拍卖、变卖抵押房产，并以拍卖、变卖后的价款优先偿还该笔借款，并愿意按照合同约定或有关法律规定承担责任。另原告给被告米刚、李改俊所借的房款中其公司实际使用了227954元，其余132046元已退还给神湖旅游发展有限公司。
被告陕西恒辉置业公司未向法庭提交证据。
被告李改俊未答辩亦未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告徐强对原告提交的证据均无异议；被告陕西恒辉置业公司对原告提交的第一至四组证据中的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》无异议，对于其余证据认为因其公司未直接参与，故对详细情况不清楚，对于借款部分其公司已经收到。
本院对原告提交的证据作如下认定：原告提交的第一至四组证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，且被告米刚均无异议，被告陕西恒辉置业公司对原告提交的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》无异议，对于其余证据虽认为其公司未参与，故对详细情况不清楚，但并未提交相关证据否定上述证据，故本院对原告提交的上述证据，依法予以认定。
根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：
2013年6月17日，原告与被告陕西恒辉置业公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份。该合同约定，为保障乙方（原告）债权的实现，甲方（被告陕西恒辉置业公司）愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同中将债务人解释为因购置坐落于神木县麻家塔乡铧山村项目所属之陕西恒辉置业投资有限公司房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。同时约定本最高额保证所担保的债权是指2013年6月17日至2015年5月17日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金等乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用。保证期间为抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证方式为连带责任保证。并且合同还约定该合同独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除不影响本合同的效力。
被告米刚、李改俊为了购买被告陕西恒辉置业公司开发的位于神木县麻家塔乡铧山村融和家园B区4单元1501号房屋，于2013年8月20日，与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定借款人为米刚、李改俊，贷款人为原告，借款金额为360000元，借款期限为120个月（即2013年8月27日至2028年8月27日），贷款利率为浮动利率即基准利率水平，并在合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方式为委托扣款，还款方法为按月等额本息还款法，同时合同还约定了违约责任等其它内容。原、被告并对所购房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告米刚、李改俊。合同签订后，原告依约将借款本金360000元发放于被告米刚、李改俊，并按合同约定的方式将该款支付给被告陕西恒辉置业公司作为被告米刚、李改俊的购房款。被告米刚、李改俊按合同约定将应付本息偿还至2014年9月27日后，再未按合同约定履行清偿义务。之后，原告用被告陕西恒辉置业公司在原告处的保证金25600元，将该笔借款本息偿还至2015年4月27日，剩余本金334946.84元及利息，二被告再未偿还。
本院认为：原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》是其双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，且合同内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故属于合法、有效的合同，理应受到法律保护。合同签订后，原告已依约向被告米刚、李改俊发放了借款360000元，故被告米刚、李改俊也应该按照合同约定及时足额的偿还借款本金及利息，但被告将借款本息清偿至2015年4月27日后，却再未能按约偿还剩余借款本息，其行为已构成违约。根据原、被告《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人如不按时足额偿还借款本息，贷款人可以宣布贷款立即到期，解除与借款人之间的借贷关系，并自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息。故原告现要求依法解除《个人住房（商业用房）借款合同》并由被告米刚、李改俊一次性偿还剩余借款本金及利息和逾期罚息的诉讼请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告陕西恒辉置业公司承担连带担保责任的请求，因原告与其公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中明确约定，主合同被解除后不影响保证合同的效力，故被告陕西恒辉置业公司作为该笔借款的阶段性连带责任保证人，在被告米刚、李改俊未将抵押财产的房地产权证书交贷款人（原告）核对、收执之前，其应当承担连带偿还责任，故原告该项请求，本院应予支持。对于原告要求享有对抵押房产拍卖、变卖优先受偿的权利，因被告米刚、李改俊预购的房屋，原、被告间仅办理了预购商品房抵押权预告登记手续，至今尚未办理正式的抵押登记，原告未取得该房屋的他项权利，故其主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款有优先受偿权的请求，无法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司神木县支行与被告米刚、李改俊于2013年8月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、由被告米刚、李改俊于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司神木县支行借款本金334946.84元及从2015年4月28日起至本金偿还完毕之日止的利息和逾期罚息（利息按基准利率计算；逾期罚息按在基准利率的基础上上浮50%计算），被告陕西恒辉置业投资有限公司承担连带偿还责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3160元，由被告米刚、李改俊、陕西恒辉置业投资有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 麻建栋
二〇一五年十一月五日
书记员 李长波