内蒙古鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
〔2016〕内0624民初790号
原告ＸＸ（执行案外人）。
委托代理人郝贵梅，律师。
被告任秉丽（申请执行人）。
委托代理人呼红艳。
委托代理人米开元。
被告郝润莲（申请执行人）。
委托代理人呼红艳。
委托代理人米开元。
被告鄂尔多斯市鄂尔多斯双欣电力有限公司（申请执行人）。
法定代表人逯恒。
委托代理人呼红艳。
委托代理人米开元。
第三人鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司（被执行人）。
法定代表人臧伟静。
委托代理人马建设。
原告ＸＸ与被告任秉丽、郝润莲、鄂尔多斯市鄂尔多斯双欣电力有限公司（以下简称：双欣电力公司）、第三人鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司（以下简称：亚峰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人郝贵梅，被告任秉丽、郝润莲、鄂尔多斯市鄂尔多斯双欣电力有限公司的委托代理人呼红艳、米开元，第三人鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司的委托代理人马建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1.请求判令对位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇碧影华城住宅小区10号楼2404室的房屋停止执行，解除查封；2.请求确认原告对诉争房屋享有所有权；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽与第三人亚峰房地产公司公证债权文书纠纷一案已由鄂托克旗人民法院受理并作出民事裁定书，裁定将登记在第三人亚峰房地产公司名下的诉争房屋进行了查封。原告对查封行为提出异议，鄂托克旗人民法院以（2016）内0624执异字第17号执行裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为，诉争房屋虽未办理房屋产权登记手续，但在查封前，原告已交付全部购房款并已实际占有、使用房屋，原告为该诉争房屋的所有权人。原告于2013年5月28日购买了亚峰房地产公司开发建设的碧影华城住宅小区10号楼2404室，该房屋建筑面积296.14平方米，房屋总价款1477739元。原告交清了全部房款，2013年6月13日，亚峰房地产公司将诉争房屋交付于原告，双方办理了验收、交接手续，同时，原告交付了办理房屋产权登记的契税及两共基金，房屋交付后，原告占有、使用并交纳各项费用至今，该诉争房屋为原告名下唯一住房。在此期间，原告多次要求第三人为原告办理商品房买卖合同备案登记手续进而办理房屋产权证书，第三人以断网、停电等各种理由推诿。原告认为，原告与第三人亚峰房地产公司形成的是商品房买卖合同关系，原告已履行了付清全部购房款的合同义务，第三人亚峰房地产公司也履行了合同的主要义务即交付房屋。上述付款及房屋交付事实均在被告查封诉争房屋前形成，且有向物业公司、供暖公司、天然气公司等第三方的交费凭证可以印证其真实性。被告与第三人之间的债权较原告并无优先性。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被告对诉争房屋申请查封、执行是错误的，侵害了原告的合法权益。
被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽辩称，法院依法查封登记在第三人亚峰房地产公司名下的房屋是有法律依据的。三被告与第三人亚峰房地产公司公证债权文书纠纷一案经由鄂托克旗人民法院受理并作出民事裁定书，裁定将登记在亚峰房地产公司名下的房屋进行查封，房屋登记在亚峰房地产公司名下，足以说明此房屋为亚峰房地产公司所有，法院作出查封其房屋的行为是合法的。即使第三人亚峰房地产公司将房屋出卖给原告也并不影响法院行使查封的权利。原告在诉状中叙述到2013年5月28日购买了第三人亚峰房地产公司的房屋，暂且不论房屋买卖合同的有效性，即使原告已经支付房屋的价款并实际占有使用，可并未办理房屋的过户手续，依据《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，从该规定可以看出不动产的物权公示应该以过户登记为准，只要未办理过户登记，产权人就应是登记在册者。既然房屋产权还在亚峰房地产公司名下，法院就可以查封。综上，原告提出的请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。
第三人亚峰房地产公司述称，被告申请查封该诉争房屋，该房屋在被告申请查封之前，原告已经购买并占有使用，由于第三人亚峰房地产公司管理不规范，故在查封前没有办理产权登记，该诉争房屋属原告所有。
原告ＸＸ提供证据及被告、第三人质证情况：
证据1，《商品房认购书》一份、购房款收据二支、两共基金等费用收据一支（以上均为复印件，均与原件核对无异），要证明一是原告与第三人亚峰房地产公司于2013年5月28日签订《商品房认购书》一份，合同约定，第三人亚峰房地产公司将位于伊旗阿镇碧影华城小区10号楼2单元24楼2404号房屋出售给原告，房屋总价款为1477739元，合同签订后，原告按约定交清全部房款及相关税费；二是在法院查封之前，原告与第三人签订了合法有效的书面认购合同的事实。被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽质证认为，对商品房认购书的真实性没有异议，对购房款收据不认可，因为是第三人亚峰房地产公司向原告出具的收据，不是通过银行缴款的凭证，其余收据的真实性不予认可，因为收款人均是第三人亚峰房地产公司，没有相关部门的授权，不予认可。第三人亚峰房地产公司质证认为，认可，无异议。
证据2，房屋验收交接单一份、收楼物品移交清单一份、物业收费清单一份、临时用电电费票据一支、取暖费票据一支、碧影华城住户装修入住须知一份、碧影华城小区业主管理规约一份、碧影华城住宅小区施工噪音、异味排除协议书一份、碧影华城住宅小区装修施工消防安全协议书一份、碧影华城住宅小区装修责任承诺书一份、装修垃圾清运费收据一支、装修保证金收据一支（以上均为复印件，均与原件核对无异），要证明在被告申请查封诉争房屋之前，第三人亚峰房地产公司已于2013年6月13日将诉争房屋交付给原告使用，原告接收房屋后，对诉争房屋进行装修、天然气入户，并交付了水、电、暖、物业等相关费用，故诉争房屋在被告申请查封之前已由原告实际占有使用的事实。被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽质证认为，对房屋验收交接单不予认可，只有原告及物业公司的验收，没有施工单位及项目经理的签字确认，对收楼物品移交清单不予认可，物业公司方面只有个人签字，没有物业公司的签章，对物业收费清单、临时用电电费票据、取暖费票据认可，无异议，对碧影华城住户装修入住须知的真实性不予认可，因为字迹不清晰，再者没有物业公司的签章，只有个人签字，对碧影华城小区业主管理规约认可，无异议，对碧影华城住宅小区施工噪音、异味排除协议书、碧影华城住宅小区装修施工消防安全协议书、碧影华城住宅小区装修责任承诺书的真实性均不予认可，因为没有公司签章，对装修垃圾清运费收据及装修保证金收据认可，无异议。第三人亚峰房地产公司质证认为，认可，无异议。
证据3，居住证明复印件一份（与原件核对无异），要证明原告从2014年5月至今居住在阿镇通格朗社区辖区内的碧影华城小区10号楼2单元2404室的事实。被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽质证认为，对该证据的真实性不予认可，原因是原告提供的证明并不能系统的证明其居住状况。第三人亚峰房地产公司质证认为，认可，无异议。
证据4，房屋权属登记信息查询证明复印件一份（与原件核对无异），要证明诉争房屋是原告名下唯一房屋的事实。被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽质证认为，对该证据的真实性无异议，但对所要证明的问题有异议，该证明的截止时间为2015年12月23日，到开庭时又过去了一段时间，不能排除原告在此期间另有住房的可能性。第三人亚峰房地产公司质证认为，认可，无异议。
被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽提供证据及原告、第三人质证情况：
证据1，具有强制执行效力的债权文书公证书复印件1份，要证明三被告与第三人亚峰房地产公司、张亚群存在真实有效的借款协议且具有强制执行效力的事实。原告ＸＸ质证认为，被告提供的证据与本案无关联性。第三人亚峰房地产公司质证认为，对被告提供的证据真实性认可，查封是事实，但是所查封的房屋已经向原告出售，所有权已经发生转移。
证据2，申请执行书、执行证书复印件1组，要证明因借款人张亚群迟迟不予支付借款，故三被告提出申请执行，并由鄂托克旗公证处出具执行证书，鄂托克旗人民法院作出的民事裁定书是有法律和事实依据的事实。原告ＸＸ质证认为，被告提供的证据与本案无关联性。第三人亚峰房地产公司质证认为，对被告提供的证据真实性认可，查封是事实，但是所查封的房屋已经向原告出售，所有权已经发生转移。
第三人亚峰房地产公司未提供证据。
对原告ＸＸ提供的证据1，三被告对商品房认购书的真实性无异议，对其他证据不认可，本院认为，被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽作为原告ＸＸ与第三人亚峰房地产公司商品房买卖行为外的第三人，对原告所举证据及证明的事实不知情、不认可，为客观原因所限，但原告所举该组证据对原告与第三人商品房交易的事实形成了一个完整的证据链条，且三被告未举出能够否定上述证据真实有效性的有效证据，第三人亚峰房地产公司亦对原告提供的所有证据全部认可，故本院认为原告提供的该组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。对原告提供的证据2，三被告对物业收费清单、临时用电电费票据、取暖费票据、装修垃圾清运费收据、装修保证金收据均予以认可，对其他证据不认可，据三被告所认可的证据就足以证明原告对诉争房屋的占有使用，且原告提供的该组证据相互可以印证，第三人亚峰房地产公司亦对原告提供的所有证据全部认可，故本院认为原告提供的该组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。对原告提供的证据3，三被告对其不予认可，第三人亚峰房地产公司认可，本院认为，该证据系诉争房屋所在社区出具，其来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采信。对原告提供的证据4，三被告对其真实性无异议，第三人亚峰房地产公司认可，无异议，本院认为，该证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。
对被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽提供的证据1、2，本院认为，该两组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。
经审理查明，2013年5月28日，原告ＸＸ与第三人亚峰房地产公司签订了《商品房认购书》，原告购买了第三人亚峰房地产公司开发的位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇碧影华城小区10号楼2单元2404号房屋，该房屋面积296.14平方米，总价款1477739元，原告于合同签订之日付清了全部购房款。2013年6月13日，第三人亚峰房地产公司将诉争房屋交付于原告，原告接收房屋后进行了装修，并于2014年5月份入住，且交纳了各项费用，截止2015年12月23日，原告名下无住宅房屋产权登记。三被告因与第三人亚峰房地产公司公证债权文书纠纷一案于2014年9月初向本院申请查封了诉争房屋。原告ＸＸ向本院提出异议，本院于2016年2月22日作出（2016）内0624执异字第17号执行裁定书，以ＸＸ的异议请求不能成立为由驳回了原告ＸＸ的异议申请。原告ＸＸ遂于2016年3月11日提起案外人执行异议之诉。另查明，本案诉争房屋尚不具备办理产权条件。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，根据该规定及民法公平原则，买受人享有的因房屋转让所产生的债权是特定物给付的特殊债权。本案中原告ＸＸ作为诉争房屋的买受人，现有证据均已证实原告ＸＸ于法院查封之前即已交付了全部价款，并已实际占有该诉争房屋，虽然其与第三人亚峰房地产公司未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的商品房认购书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该认购书合法有效，双方虽未办理产权过户手续，但不动产转让未办理登记过户手续后果是不能对抗善意取得第三人，而本案中的申请执行人即被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽是因民间借贷而与第三人亚峰房地产公司产生的债权关系，是一般债权人，即普通金钱债权人，并非是因购买第三人亚峰房地产公司的该诉争房屋而产生的特殊债权关系，显然不存在善意取得该房屋所有权第三人的情形。再者，该诉争房屋至今未过户，是因为开发商不具备办理条件，原告ＸＸ对此并无明显过错。且原告提供的证据足以证明其购买的诉争房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故原告请求对诉争房屋停止执行的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告提出了对诉争房屋解除查封的诉请，但解除查封属于申请行为，不应作为诉讼请求在诉讼中提出。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告购买第三人亚峰房地产公司开发的商品房，其为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定。被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽作为原告ＸＸ与第三人亚峰房地产公司商品房买卖行为外的第三人，对该商品房交易行为的真实性存有怀疑情有可原，但需用证据加以证明自己的观点，而三被告提供的现有证据亦不能证明该转让行为存在恶意串通转移可供执行财产而损害申请执行人的利益之无效情形。该诉争房屋至今虽未办理过户登记，但其不影响原告与第三人亚峰房地产公司之间的商品房买卖行为的效力，但是因为该诉争房屋尚不具备产权办理条件，而不动产的所有权以登记为准，故原告请求确认对诉争房屋享有所有权的诉请，依法不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、不得执行位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇碧影华城小区10号楼2单元2404室的房屋；
二、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
案件受理费18100元，由被告双欣电力公司、郝润莲、任秉丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本院（2016）内0624执异字第17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
申请执行的期间为二年。
审 判 长 李 静
代理审判员 郭宇强
人民陪审员 韩 芳
二〇一六年八月二十日
书 记 员 韩 静
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
四、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
六、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
七、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
八、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。