湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1102民初1768号
原告彭文蛟，男。
委托代理人暨原告黄芳，女。
被告永州市天誉房地产开发有限公司。
法定代表人文小兵。
委托代理人肖耘，男。
委托代理人姚华，男。
原告彭文蛟、黄芳与被告永州市天誉房地产开发有限公司（以下简称天誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日受理后，依法由代理审判员彭剑辉适用简易程序于2016年8月4日在本院民事审判庭公开开庭进行审理。原告黄芳，被告天誉公司之委托代理人肖耘、姚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭文蛟、黄芳诉称：原、被告于2012年12月3日签订商品房买卖合同，2014年7月4日收房，根据零陵区房产局测绘所出示的实测建筑面积报告，实测建筑面积为122.57M2，房产证建筑面积为122.57M2，比合同约定计价建筑面积少1.71M2，对该差异面积，被告应返还房价款4087.38元（3078/M2×1.71M2-1176元）；此外，根据合同约定，由被告代原告办理相关证件，并向原告收取费用，但被告很多费用的收取均不合理，依法应向原告退还，被告应退还原告多收取的办证费用合计为2001元。原告于2014年7月4日收房，依合同约定，原告应于540天内取得所有权证书，但被告实际于2016年1月29日及2016年4月21日办出两证。请求：1、判决被告给付原告房屋面积补差款4087.38元；2、被告返还办证期间多收取的费用2001元；3、被告赔偿原告逾期办证的违约金305.01元；4、诉讼费用由被告承担。
原告彭文蛟、黄芳为支持其诉讼请求，在法定期限内向本院提交下列证据：
1、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件各1份，拟证明房屋实际面积与约定面积不一致的事实；
2、预告登记费收据、办证费用收据、房屋登记费、档案利用服务费发票、国土证工本费发票、国有土地测绘成果出图费发票等票据复印件8张，拟证明被告在办证期间违反合同约定多收取原告办证费用的事实。
被告天誉公司辩称：1、原告要求按差异部分补充差价，没有法律依据；2、被告支付了部分的办证费用，原告对差额部分要求退款，要经双方结算后，对多出部分被告没有异议；3、预收的费用如果与实际的费用有差异的，不足的部分原告应该补交。
被告天誉公司为支持其辩解理由，在法定期限内向本院提交下列证据：
1、《房屋交接确认单》复印件1份，拟证明诉争房屋系于2014年7月4日交付的事实；
2、《天誉.华府面积补差明细表》复印件1份，拟证明原告实际发生的办证费用为2263元的事实。
被告对原告提交的证据质证认为：对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，且实际收取的费用与实际开支的费用以双方确认为准多退少补。
对原告提交的证据，本院认证如下：因被告对原告提交的证据1无异议，故，本院对该证据予以采信；因被告对原告提交的证据2的真实性无异议，故，本院对该证据予以采信。
原告对被告提交的证据质证认为：对证据1、2无异议。
对被告提交的证据，本院认证如下：因原告对被告提交的证据1、2无异议，故，本院对上述证据予以采信。
通过庭审中当事人的举证、质证及本院认证并结合当事人的陈述，本院查明如下事实：2012年12月3日，原告彭文蛟、黄芳与被告天誉公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告天誉公司开发的天誉.华府小区19栋401号房屋，约定预测面积共124.28M2，其中，套内建筑面积104.12M2、共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.16M2。双方约定按照建筑面积计算房价，该房屋的单位为3078元/M2、总价款为382504元，并按照套内建筑面积对面积误差进行处理，且出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付房屋，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房价款的千分之二承担违约责任。原告彭文蛟、黄芳于2014年7月4日签署《房屋交接确认单》，经房产部门实测，该房屋的套内建筑面积为122.57M2、共有分摊面积为18.77M2，建筑面积为103.8M2。被告按照套内建筑面积向原告返还了购房款1176元，原告向被告交纳房屋预告登记费、价格调节基金及其他办证费用共计2583元，被告天誉公司向房产部门、国土部门等实际支出的费用为582元。
本院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。本案中，《商品房买卖合同》系由被告天誉公司起草，经房产部门审核印制的格式合同，作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，双方在《商品房买卖合同》中约定按照建筑面积计算房屋价款，但是在房屋面积存在差异时却按照套内建筑面积进行处理，在一般情况下，购房者并不具备相应的专业知识，因此，按照套内建筑面积处理面积差异违反了公平原则，视为双方对面积差异的处理约定不明，且未能达成补充协议，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方约定以建筑面积计付房屋价款，根据公平及诚实信用原则，亦应当按照建筑面积对房屋面积差异进行处理，因房屋预测建筑面积为124.28M2，实测建筑面积122.57M2，故，原告要求被告天誉公司返还房屋面积误差款4087.38元【（124.28M2-122.57M2）×3078元/M2-1176元】的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因原告为办理产权证书向被告天誉公司给付了2583元，而被告天誉公司实际产生的相关办证费用为582元，且根据国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》及《永州市价格调节基金管理办法》的相关规定，本案中的住房交易手续费及价格调节基金应由被告承担，被告亦未提供相应发票证实其确实代原告向相关单位缴纳了预告登记费，故，被告天誉公司应当向原告返还多收取的办证费用2001元（2583元-582元）。因原告系26年1月25日取得本案诉争房屋的所有权证书，超过了双方约定的期限，虽然依合同约定计算的逾期办证违约金为765元（382504元×2‰），但是原告的该项请求金额为305.01元，并不违反法律规定，故，本院予以支持。被告天誉公司逾期办证应按合同约定承担违约责任，其抗辩逾期系由于政府行为导致，不能归责于被告的意见，因未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告永州市天誉房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告黄芳、彭文蛟购房款4087.3元；
二、限被告永州市天誉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还多收取的原告黄芳、彭文蛟办证费2001元；
三、限被告永州市天誉房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告逾期办证违约金305.01元。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告永州市天誉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方当事人应向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，以分期履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
代理审判员 彭剑辉
二〇一六年八月三十日
书 记 员 刘玉玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。