江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4952号
上诉人（原审被告）李才子，男，1954年8月24日生，汉族，退休工人。
委托代理人孙斯波，江苏沃禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏含武，男，1960年6月21日生，汉族，个体户。
上诉人李才子因与被上诉人魏含武房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六沿民初字第561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李才子及其委托代理人孙斯波、被上诉人魏含武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
魏含武原审诉称，魏含武于1998年起承租被告所有的六合区凤凰南路27号房屋（下称涉案房屋）至今，用于经营南京明明毛衣纺织部。2000年因房不够用，魏含武在该房旁边一块空余的公共用地上自己搭建了一间11.2平方米的简易房，作为厨房和卫生间之用。2012年8月，包括前述房屋在内的相关区域被南京化学工业园区管委会办公室（即征收部门）纳入拆迁范围，征收部门向所有被拆迁户下发了《驻区大企业周边房屋搬迁项目征收补偿方案》，该方案对住宅房屋改变为经营性用房的补偿做出明确规定，是参照营业用房或非营业用房进行评估后，按相关规定给予补偿。而就营业用房，该规定明确除货币补偿或产权调换补偿、补助及奖励之外，另给予不超过货币补偿金额8%的停产停业损失补偿。魏含武所承租房屋为住宅房改变为营业性用房（简称住改非），按规定是按照营业用房给予补偿。李才子房屋在征收过程中，征收部门向魏含武收集了营业执照，也表明该房是按住改非标准进行征收。李才子为霸占应当归魏含武享有的各项补偿，单方要求与魏含武解除租赁合同，并要求魏含武限期搬出。同时魏含武自建的房屋因有一面墙靠在李才子房屋上，李才子亦将该房视为已有，相关拆迁补偿均不给魏含武。请求判决李才子返还魏含武拆迁损失81408元，并承担本案的诉讼费用。
李才子原审辩称，拆迁补偿系征收部门对于房屋征收而给予房屋产权人的补偿，没有法律或合同约定要由房屋产权人补偿给承租人；租赁合同第三条明确规定房屋如遇政府征用，魏含武应无条件服从，意味着魏含武放弃任何补偿利益。请求驳回魏含武的诉讼请求。
原审法院经审理查明，李才子系涉案房屋的登记所有权人。2011年9月1日，双方达成《租房合同》一份，约定魏含武以650元每月的价格租赁涉案房屋（33.5平方米），租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日；前门面房电表是魏含武的，及以后魏含武装璜（潢）等到期后由李才子所有；房屋如遇政府或其它部门征用，魏含武须无条件服从……。魏含武租赁涉案房屋后对房屋进行了部分装修，并安装了电话、网络等设施，用于经营南京明明毛衣编织部。合同到期后，魏含武未迁出，双方形成不定期租赁关系。2014年1月7日，李才子向原审法院提起诉讼，要求解除双方间的租赁合同、魏含武返还房屋并支付租金。原审法院审理后于2014年3月31日作出判决：解除双方间租赁合同、魏含武返还涉案房屋并支付占有使用费。魏含武不服提起上诉后，又于2014年6月4日撤回上诉。
又查明，2012年8月21日，征收部门公布《驻区大企业周边房屋搬迁项目征收补偿方案》，涉案房屋在征收范围内。该《方案》对征收补偿方式、住宅房屋改为经营性用房、征收补助及奖励项目的标准等给出具体意见。2014年4月底，涉案房屋被征收部门拆迁。
依魏含武申请，原审法院依法向征收部门调取了关于涉案房屋的《驻区大企业周边房屋征收与补偿协议》、《南京市国有土地上住宅房屋征收室内装修及附属物补偿》，两份材料显示：涉案房屋系按住改非房屋征收补偿，总货币补偿金额为317192元，其中超证载房屋评估价值为8462元，其余涉及魏含武诉争的赔偿项目有：（1）补助费用：临时安置费21600元、固定电话拆移补助费620元、有线电视拆移补助费400元、宽带网拆除补助费500元、空调拆装补助费400元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元；（2）补偿费用：设备拆除、安装、搬运费用12688元、停产停业损失补偿费用25376元；（3）装修卷帘门、地板革、扣板吊顶、乳胶漆、镜子、灯、铁防盗门、瓷水池、扣板吊顶、水泥地坪、方管广告牌合计11022元。庭审中，魏含武承认在补助费用项下，仅电话、有线电视、宽带三项为其安装。
原审法院认为，涉案房屋在租赁期限内被征收，征收补偿的部分项目包括魏含武作为承租户对房屋进行装修添附的内容，魏含武要求分割该部分拆迁利益，合情合理，原审法院予以支持。《租房协议》中“房屋如遇政府或其它部门征用，魏含武须无条件服从”的条款，其服从的意思不能当然推导出魏含武自愿放弃了征收补偿利益，故对李才子据此作出的抗辩，原审法院不予采纳。关于魏含武自建房屋的情况，两份证人证言内容一致，虽然建造时间记忆不清，亦符合情理，而李才子则未提供相反证据，故原审法院确信涉案房屋超证载的15.11平方米房屋系魏含武自行搭建，该部分的补偿金8462元应归魏含武所有。结合双方当事人的陈述、魏含武提供的电话费发票、营业执照、证人证言等证据，可以确认与魏含武相关的涉案房屋补偿项目有：（1）固定电话、有线电视、宽带网拆移补助费1520元；（2）涉案房屋被征收后，出租人虽然取得了房屋价值的补偿，但其在一定期间内无法取得出租收益，故亦存在停产停业损失，承租人无法继续正常营业亦会产生停产停业损失，两者不能确定孰大孰小，故酌定双方各得一半，计12688元；（3）装修及附属物：地板革、扣板吊顶、镜子、灯、铁防盗门、瓷水池、水泥地坪、方管广告牌合计8052元。综上，魏含武可分得的涉案房屋征收补偿款合计为30722元。魏含武主张的其他装修项目因无证据证明，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第四十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决：一、李才子于判决生效后十日内给付魏含武30722元。二、驳回魏含武的其他诉讼请求。
上诉人李才子不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、自建房的面积为11.2平方米，并非15.11平方米，同时也非魏含武搭建，故补偿款不应归魏含武。2、魏含武不应享有停产营业损失。因租赁合同2012年8月31日到期，此后双方形成不定期租赁关系，虽然拆迁公告是8月发布但拆迁部门丈量、评估时间到了2013年3月进行，该情形下不会造成营业损失。且魏含武除了拆迁房屋外还开设其他店面，不能证明营业损失是因拆迁引起。3、魏含武至今拖欠房租，李才子原审期间提出补偿款与租金抵消，原审法院未予支持，不符合法律规定。且魏含武原审时申请保全李才子8万元财产，原审仅支持3万元，魏含武应对因保全错误给上诉人造成的损失进行赔偿。综上，上诉至二审法院请求：1、撤销（2014）六沿民初字第561号民事判决第（一）项；2、案件保全费、受理费由魏含武承担。
被上诉人魏含武答辩称，一、关于自建房：1、该房不在李才子的房产证记载中，李才子也没有证据证明该房是其建造。2、原审中两证人已证实该房为被上诉人建造。二、关于营业损失。停产停业损失是在拆迁时因魏含武有营业执照才补偿的，原则上不应由李才子享有；且涉案停产停业损失与魏含武是否有其他店面无关。三、房租问题。拆迁时补助的一年过渡费已给予李才子，魏含武认为李才子上诉中主张的房租已与该过渡费相抵。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，李才子认为：1、原审法院认定自建房的面积为15.11平方米，而魏含武原审时自述其搭建的自建房面积为11.2平方米，故评估报告中载明的15.11平方米房屋，并非双方所争议的自建房。魏含武陈述，其当时测量的是净面积，而评估时是按建筑面积测算的，所以存在偏差。2、李才子主张租赁合同第二项明确约定乙方（魏含武）所装潢到期后，归甲方（李才子）所有。故在租赁合同到期后，装潢归李才子所有，相应的补偿款也应归李才子。3、李才子还提交照片两组，第一组照片显示的是广告牌情况，旨在证明广告牌是由上诉人搭建。第二组照片是李才子于被上诉人从诉争房屋搬走后拍摄，旨在证明涉案房屋内已没有装修装饰，不存在被上诉人要求的装修装饰补偿。魏含武认为第一组照片不能反映真实情况，广告牌为魏含武制作，且更换过多次；关于第二组照片对真实性不认可，不能反映事实。
关于上诉人主张的欠付租金及因保全造成的损失，上诉人在原审时未提起反诉。
双方当事人对于原审法院查明的无争议的事实部分，本院予以确认。
本院认为，1、关于自建房，魏含武提供了证人证言，而李才子未提供相应的证据。虽然魏含武自述的自建房面积与评估报告中的面积有差异，但魏含武对此作出了合理的解释，故李才子上诉主张自建房并非魏含武搭建，本院不予采信。2、租赁合同到期后，双方形成了不定期租赁关系，魏含武仍使用涉案房屋经营，在此情况下，原审法院酌定魏含武享有一半停产停业损失补偿款，公平合理，并无不当。3、租赁合同第二项明确约定魏含武的装潢到期后，归李才子所有，故与装潢相关的补偿费，魏含武无权分得。但考虑魏含武在涉案中经营，并领有营业执照，使涉案房屋可以按住改非房屋得到更多的征收补偿，故原审法院判决魏含武可分得的涉案房屋征收补偿款总额为30722元，在合理的范围，本院予以维持。4、李才子主张魏含武拖欠房租，要求将补偿款与租金抵消，并主张魏含武对保全错误的损失进行赔偿，因其未提出反诉，本案中不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费300元，由上诉人李才子负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年十二月八日
书记员 林雨虹