＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第03245号＼n上诉人（原审原告）冯擘，男，1980年11月13日出生。＼n委托代理人刘媛，北京市鑫诺律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）北京日月房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街69号。＼n法定代表人吴山永，总经理。＼n委托代理人王浩杰，男，1972年8月6日出生。＼n委托代理人张新宇，女，1971年5月14日出生。＼n上诉人冯擘因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第4656号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，冯擘之委托代理人刘媛，北京日月房地产开发有限公司（以下简称：日月公司）委托代理人王浩杰、张新宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n2013年3月，冯擘诉至原审法院称：我与日月公司于2009年12月13日签订了《商品房预售合同》，合同约定我购买102室，该房屋总价为1047357元；日月公司应当于2011年6月30日之前交付房屋。但日月公司2012年9月24日才向我发出于2012年9月29日办理入住的通知，至交房之日已逾期456日。根据合同约定，逾期交房超过60日买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。日月公司的行为已经构成违约，故起诉请求：1、判决日月公司支付我逾期交房违约金95518.32元（从2011年7月1日计算至2012年9月28日）并按照同期人民银行贷款利率支付利息14444.95元（自2011年7月1日起算至日月公司实际给付之日止，暂计算至2013年11月19日止），合计109963.27元；2、日月公司承担本案诉讼费。＼n日月公司辩称：涉案项目是分两次竣工验收的，A区1、3、4号楼于2011年8月10日竣工验收，2、5号楼于2011年10月26日竣工验收，我公司支付给冯擘的逾期交房违约金是计算到竣工验收之日的。竣工验收后房屋已经具备交房条件，之后是由于大市政原因导致我公司逾期交房，根据合同补充协议相关条款约定，我公司不应承担竣工验收后逾期交房的违约责任。在办理房屋交接时，我公司已经通过扣减应补交房款方式给付冯擘2011年7月1日至2011年8月10日的逾期违约金8588元。2011年8月10日之后，是由于大市政原因导致无法交房，根据预售合同补充协议约定，因大市政原因造成延期交房的，我公司不承担逾期交房责任。所以我公司不同意给付2011年8月11日之后的违约金，故不同意冯擘的诉讼请求。＼n原审法院经审理认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。冯擘与日月公司签订的《商品房预售合同》及附件中，附件十补充协议第四条第5项属于格式条款，免除了日月公司的责任、加重了对方责任、排除对方主要权利，应当认定为无效，其他内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。双方均应严格按照合同约定行使权利、履行义务。关于逾期交房违约金问题。日月公司已支付了自2011年7月1日至2011年8月10日的逾期交房违约金，承担了相应的违约责任。在2011年8月10日以后至入住通知书确定的交房日期之前，因大市政问题致使日月公司延期交房，根据预售合同约定，日月公司不承担责任，故冯擘要求日月公司支付逾期交房违约金及相应利息的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：驳回冯擘的诉讼请求。＼n判决后，冯擘不服，仍持原诉理由上诉至本院，请求依法改判。日月公司同意原审判决。＼n经审理查明：2009年12月13日，冯擘与日月公司签订了《商品房预售合同》及附件。该合同约定：冯擘购买的商品房房屋102号，房屋总价为1047357元；出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同第十三条第二款约定：逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起叁拾日内向买受人支付违约金。该合同附件十补充协议中第四条逾期交房责任中第2项约定：本项红线外的大市政建设由政府及专业公司负责（包括但不限于市政道路、上水、下水、燃气、电力、有线电视、电信等），如非甲方原因，大市政建设延后最终导致房屋延期交付，甲方不承担责任。该条第5项约定：无论乙方因何种原因与甲方发生任何纠纷、诉讼、仲裁的，甲方有权待纠纷、诉讼、仲裁结束后再履行交付房屋的义务，甲方不承担因此造成的逾期交房责任。该合同签订后，冯擘按《商品房预售合同》约定的金额支付了购房款。＼n后，日月公司未按合同约定的期限，即2011年6月30日前交付房屋，于2012年9月24日向冯擘发出了《入住通知书》，通知冯擘于2012年9月29日办理入住手续。冯擘收到该《入住通知书》。冯擘在此后收房时，日月公司以扣减应补交房款方式给付冯擘自2011年7月1日至2011年8月10日之间的逾期交房违约金8588元。＼n日月公司提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》两份。其中A01、A03、A04、A06、A08号住宅楼的备案表记载，A01、A03、A04、A06、A08号住宅楼竣工验收时间为2011年8月10日，日月公司向大兴区住建委报送备案资料的时间为2011年8月22日，该工程的竣工验收备案文件已于2012年8月21日收讫，大兴区住建委加盖了“备案文件收讫”章，2012年8月22日，大兴区住建委加盖了“工程竣工验收备案专用章”。A02、A05号住宅楼的备案表记载，A02、A05号住宅楼的竣工验收时间为2011年10月26日，日月公司向大兴区住建委报送备案资料的时间为2011年11月11日，该工程的竣工验收备案文件已于2012年8月21日收讫，大兴区住建委加盖了“备案文件收讫”章，2012年8月22日，大兴区住建委加盖了“工程竣工验收备案专用章”。日月公司以此证实涉案房屋竣工验收时间为2011年8月10日。＼n关于日月公司主张因大市政未完工导致逾期交房责任问题。日月公司认为大市政由政府及各管线公司负责，日月公司在大市政建设中无任何义务，因大市政未完工致使交房延期，日月公司不应承担逾期交房责任，并提交如下证据材料：证据1、北京市志诚公证处出具的（2011）京志诚证字第2102号《公证书》，2011年10月10日进行的公证，证明A区工程已经竣工，绿化、道路等均已完工，但红线外大市政仍处于施工阶段的事实。证据2、北京市志诚公证处出具的（2012）京志诚证字第2526号《公证书》，证明直至2012年11月29日，小区红线外的排水大市政工程仍未完工，红线内的排水市政无法与大市政连接的事实。证据3、2012年9月10日第53期《北京市住房和城乡建设委员会会议纪要》，标题为《旧宫三角地保障性住房影响竣工交用存在问题协调会纪要》，证明直至2012年9月10日小区红线外大市政尚未完工的事实。证据4、北京天宇恒业物业管理有限公司于2013年5月7日出具的证明，证明A区在2011年9月底前小区内道路、绿化、上水等已完工；2012年9月份大市政上水、供电、供暖、燃气、电话通信线、有线电视线等大市政工程与小区内的小市政连接并能正常使用后，日月公司于2012年9月份交房；A区周边的五福堂北路、吉畅路于2012年9月完工，初步具备使用条件；五福堂南路至今仍在施工中；但红线外的下水大市政工程迄今仍未完工，目前我公司自行解决小区内排污问题。证据5、2009年3月17日北京市住房保障办公室出具的第5期《住房保障会议纪要》，标题为《关于协调旧宫三角地项目建设有关问题的会议纪要》，证明本项目中的商品房、经济适用住房的市政均由政府承担的事实。证据6、北京市住房和城乡建设委员会办公室于2012年4月5日出具的会议纪要，标题为《大兴旧宫BC区保障房工程建设协调会会议纪要》，证明直至2012年4月5日电力、给水等大市政尚未完工，小区不能投入居住的事实。证据7、北京市发改委、北京市住建委《关于大兴区旧宫三角地经济适用住房及商品房项目核准的批复》，证明旧宫三角地经济适用房及商品房项目是北京市政府批准的一个整体项目，将项目红线外水、电、气等管线的大市政工程作为整体统一由各专业管线公司负责建设，市政次干道及以下级道路由大兴区政府负责建设。证据8、大市政施工标志牌照片，证明旧宫镇政府负责承建的大市政开工时间已晚于预售合同约定的时间，因大市政问题导致商品房延期交付。该照片显示内容为：工程名称：大兴区旧宫镇五福堂路一期市政工程；建设单位：北京市大兴区旧宫镇人民政府；施工单位：北京天恒建设工程有限公司：开工日期：2011年10月1日；竣工日期：2012年1月15日。证据9、2009年8月10日北京市住房保障办公室出具第30期《住房保障会议纪要》，标题为《关于研究康庄经济适用房、旧宫三角地经济适用房建设等有关问题的会议纪要》，证明旧宫三角地项目红线外大市政由政府投资建设。证据10、交纳城市基础设施配套费的《一般缴款书》复印件，证明日月公司已经在2010年7月5日向大兴区政府缴纳城市基础设施建设费，即接口费。＼n原审审理中，原审法院自北京市大兴区住房和城乡建设委员会调取了京兴建文（2011）24号《北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于旧宫三角地保障性住房项目红线外基础设施建设有关问题的报告》，行文对象为北京市住房保障办公室，落款日期为2011年3月1日，主要内容为恳请市住保办协调市发改、国土、财政等部门落实建设资金，尽快启动建设旧宫三角地保障性住房项目外红线外基础设施。＼n上述事实，有《商品房预售合同》及附件、入住通知书、《商品房预售合同》补充协议、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、会议纪要、法院调取的证据材料及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。＼n本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，冯擘与日月公司签订的《商品房预售合同》及附件中，除附件十补充协议第四条第5项属于格式条款，免除了日月公司的责任，加重了冯擘责任，排除了冯擘主要权利，故应当认定为无效外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效合同。因合同附件十补充协议第四条第2项约定“本项红线外的大市政建设由政府及专业公司负责如非甲方原因，大市政建设延后最终导致房屋延期交付，甲方不承担责任”，而在2011年8月10日以后至入住通知书确定的交房日期之前，是因大市政问题致使日月公司延期交房，故日月公司不应承担相应责任。冯擘上诉要求日月公司支付此期间的逾期交房违约金及相应利息的诉讼请求，与双方约定不符，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费2499元，由冯擘负担（已交纳1094元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2499元，由冯擘负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长于阳春＼n审判员史伟＼n代理审判员王艳芳＼n二〇一四年五月二十六日＼n书记员刘艳霞