杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第378号
原告：赵金辉。
委托代理人：王志铭。
委托代理人：陆滉。
被告：曹国强。
委托代理人：陈金峰。
委托代理人：魏有法。
原告赵金辉为与被告曹国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月21日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭审判。于2012年5月15日公开开庭进行了审理。原告赵金辉的委托代理人王志铭、陆滉，被告曹国强的委托代理人陈金峰、孔华刚到庭参加诉讼。庭审后，被告曹国强解除了与浙江楷立律师事务所孔华刚律师的委托关系，并另行委托魏有法参加本案诉讼，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告赵金辉起诉称：原、被告于2011年9月9日签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于杭州市上城区延安路238号-2房屋一至四楼租赁给被告，租赁期为5年，从2011年9月9日至2016年10月21日止，其中2011年10月22日至2013年10月21日的租金为1150万元／年；房屋租金在2011年10月22日至2013年10月21日内按季度支付，其中第一笔租金275万元应于2011年9月13日前支付。合同签订后，被告仅支付过租金110万元，之后就再未支付过任何款项。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2011年9月9日签订的房屋租赁合同；2、被告立即归还杭州市上城区延安路238-2号房屋一至四楼；3、被告支付租金6913698.8元（暂从2011年9月9日计算至2012年5月13日，要求以日租金31506.85元的标准计算至被告实际归还原告房屋之日）；3、被告支付欠租滞纳金414821.93元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告将第2项诉讼请求中的租金金额变更为6713698.8元。
被告曹国强答辩称：被告在与原告签订房屋租赁合同后，依约向原告交付了租房定金及保证金，并按照原告交房的状态逐步交付租金。至今，被告已向原告交付了110万元租金和100万元保证金。被告没有逾期支付租金，亦未违约，反而是原告没有交付全部房屋构成违约。原告直到2011年10月之后才逐步交付租赁房屋，三楼、四楼共有超过600平方米的部分直到2012年才交付，还有部分到现在还未交付。原告要求终止合同及要求交付的租金和滞纳金欠缺法律依据，被告要求继续履行合同，并要求按原告实际交房的情况计算租金。
为支持其主张，原告向本院提供下列证据：
1、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间的租赁关系，以及双方就租金支付、滞纳金支付等作出约定的事实。
2、关于租金逾期催缴的函一份，拟证明被告就第一笔租金仅支付过90万元，尚欠185万元，原告为此向被告发函催讨，被告予以确认的事实。
3、门前三包责任书及消防安全责任承诺书各一份，证明原告已完成了交房义务的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性无异议，对其证明对象亦无异议；对证据2的真实性有异议，认为被告从未收到过该函，也未在函上签署过意见，庭审后被告曹国强本人确认其曾收到过该函并在函上签署意见，但因后来对函的内容有异议，故该函的原件在被告本人处；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为无法证明原告的交房时间。
结合被告的质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：证据1真实、合法，与本案有关联，能证明原告欲证明的事实，本院予以确认；证据2因虽系复印件，但被告确认其曾在函上签署过意见，故对被告在原告发给被告关于租金逾期催缴的函上签署“本人将尽力于2011年12月10日前付清第一季度剩余房租壹佰捌拾伍万元正。曹国强2011年11月15日”的事实，本院予以确认；证据3真实、合法，但无法证明原告何时将涉案房屋全部交付给被告，故本院依法不予认定。
为支持其主张，被告向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告签约后，原告应于2011年9月9日起交付租赁房屋的事实。
2、房屋租赁合同补充协议一份，拟证明双方对保证金及第一期租金的支付进行了重新约定的事实。
3、平面图四份，拟证明原告应按照平面图交付租赁房屋的事实。
4、收款收据一份，拟证明被告支付100万元保证金的事实。
5、计算清单及手写单据各一份，拟证明除100万元保证金外，被告还支付了110万元租金的事实。
6、照片及平面图一组。
7、情况说明一份。
证据6、7拟证明原告没有按期交付全部房屋，且一部分房屋至今还未交付的事实。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，且认为原告已按照平面图交付了涉案房屋；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据5的真实性有异议，但对清单上所写的被告已经支付了110万元租金的事实予以确认；对证据6中照片的真实性没有异议，对证明对象有异议，认为不能证明被告欲证明的事实，对平面图中被告所作的标注的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据7的真实性有异议，认为如果是公司出具的，应加盖公章，如果是证人证言，证人应出庭作证。
结合原告的质证意见，本院对被告提供的证据质证如下：证据1-4均真实、合法，与本案有关联，能证明被告欲证明的事实，对上述证据，本院予以认定；对证据5，被告称由原告出具，但原告不予认可，本院对其真实性亦不予确认，但原告对清单上所写的被告已经支付了110万元租金的事实进行了自认，对该事实，本院予以确认；对证据6中照片的真实性予以确认，但无法证明被告欲证明的事实，对平面中被告所作的标注，以本院现场查看的情况为准；对证据7，因系方启仁的证人证言，其未到庭接受询问，故本院不予认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2011年9月9日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将坐落在本市上城区延安路238-2号房屋一至四楼（建筑面积约2960平方米）出租给被告使用（租赁面积中含公共使用部分）；租赁期限为5年，自2011年9月9日至2016年10月21日止，原告给予被告40天的免租装修期，即自2011年9月12日起至2011年10月21日止，在免租装修期内，原告免收被告房屋租金；该房屋从2011年10月22日至2013年10月21日，租金为1150万元／年，从2013年10月22日起租金每年递增6%；在租赁期内，年租金中50万元以被告向原告提供商品免费提货权方式支付，该提货权可由原告决定在任意时间，就任意货品行使之，货品价格以成本价计算；双方在签订本合同的同时，被告须向原告支付100万元租房保证金，租房保证金不抵扣房租，待合同期满，原告在20天内退还被告，不计利息；房屋租金前两年（即2011年9月9日至2013年10月21日）按季度支付275万元，下季度租金，被告应提前一个月向原告支付，第一笔租金应于2011年9月13日前支付，第三年开始，租金按年支付；租赁用途：被告自主合法经营；违约责任：任何一方未履行合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成损失由责任一方承担。房屋租赁期内，原告要收回出租的房屋，须提前两个月通知被告，原告须在提出收回出租房屋的同时，向被告支付违约金1000万元，剩余租金无息退还给被告，同时退还保证金。被告中途退租，被告已支付给原告的房租和租房保证金不退，被告须在向原告提出中途退租的同时，再向原告支付违约金1000万元。在该房屋租赁期内，被告欠租金累计20天以上，原告有权终止本合同，收回该房屋，被告须承担违约责任及滞纳金（滞纳金相当于应付费用的6%），给原告造成损失的，被告应予以赔偿；被告违反本合同任何一条，造成合同提前终止的，还应向原告支付40天免租装修期的租金作为违约赔偿；双方还就租赁中的其他相关事项进行了约定。同日，双方又签订房屋租赁合同补充协议一份，约定：双方于2011年9月9日签订了本市上城区延安路238-2号一至四楼的房屋租赁合同，根据合同第四款，“双方签订合同时，被告须向原告支付100万元租房保证金”、“第一笔租金应于2011年9月13日前支付”。现考虑到被告开业资金运转困难，基于双方的友好合作，经过双方沟通，明确以下补充内容：一、被告应于2011年9月9日向原告支付50万元作为定金；二、被告应于2011年9月13日向原告支付50万元；三、被告应于2011年9月30日前向原告支付第一笔房屋租金；四、第一、二项共计100万元，于2011年9月13日时转为租房保证金；五、以上四项执行完毕后，该补充协议自动失效，双方约定事项按原房屋租赁合同执行等事项。上述合同签订后，被告共向原告支付了租房保证金100万元和租金110万元。现原告以被告拖欠租金为由诉至法院，要求依法审判。
审理过程中，本院于2012年6月4日下午到涉案房屋现场进行了查看。本市上城区延安路238-2号房屋为东西向建筑，一至四楼由被告承租用于开设珠宝商店的部分，均由被告安装了门锁；大楼各层的东面均有一楼道，为公共区域；一楼东面的传达室一间（面积约8.4平方米）、四楼东面楼道口的房间一间（面积约11.2平方米）、四楼东南角的机房一间（面积约9平方米，上述面积为粗略测量的使用面积），目前均由原告在使用；以上区域均包括在承租面积中。
本院认为，原告赵金辉与被告曹国强之间签订的房屋租赁合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。关于被告提出原告迟延交房的抗辩意见，就被告所称原告在2011年10月以后、2012年初才交付的部分，因被告并未提供证据予以证实，且被告于2011年11月15日在催缴租金的函上确认“本人将尽力于2011年12月10日前付清第一季度剩余房租壹佰捌拾伍万元正”，倘若在原告未将600平方米以上的面积按期交付的情况下，被告不仅签署了上述意见，还在合同签订后至原告起诉的长达半年多的时间内未就交房问题向原告提出异议，显然与常理不合，故本院难以支持被告的该项抗辩意见；就被告所称目前仍未交付的部分，根据本院现场查看的情况，一楼东面的传达室一间、四楼东面楼道口的房间一间、四楼东南角的机房一间，目前均由原告在使用，钥匙也在原告处，故本院确认原告未交付以上三处房间；大楼东面的楼道为整幢大楼的公共区域，合同明确约定租赁面积中包含公共使用面积，因而原告未将该楼道移交给被告单独使用不构成该部分未交付。根据房屋租赁合同及其补充协议的约定，被告享有40天的免租装修期（即2011年9月12日至2011年10月21日），同时，应当于2011年9月30日前向原告支付2011年10月22日至2012年1月21日的租金275万元，如累计欠租金20天以上，原告有权解除合同，收回房屋。现被告除支付租房保证金100万元外，只支付了租金110万元，显属违约，原告虽尚有三处房间未交付，但该三处房间均不在承租房屋的店面部分，面积也仅占被告承租面积的极小部分，不影响房屋租赁合同目的的实现，故对原告要求解除房屋租赁合同并要求被告从承租房屋中腾退的诉讼请求，符合双方约定，本院依法予以支持。关于原告要求对免租装修期亦予以按照1150万元／年的标准计算租金的问题，本院认为，双方虽然约定了40天的免租装修期，但同时亦约定如被告违约，应向原告支付免租装修期的租金作为违约赔偿，且从合同目的上看，原告给予被告免租装修期的前提是合同能得到完全履行，现被告未按时交租构成违约，原告有理由要求被告支付免租装修期内的租金，但因原告尚有三处房间未交付给被告使用，系履行合同存在瑕疵，故对该项诉讼请求，本院按照未交付部分的面积酌情予以扣减，按每年1138万租金计算。关于滞纳金的计算，合同约定被告拖欠租金累计20天以上的，须向原告支付应付费用的6%作为滞纳金，该计算标准在法律允许的范围内，鉴于原告在交付租赁房屋过程中存在瑕疵，本院酌情进行确定。另，原告当庭认可被告已经交付的租金为110万元，本院予以确认。关于被告交付的保证金100万元，由于被告未在法定期间内提出反诉，本院不予处理，双方当事人可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告赵金辉与被告曹国强之间2011年9月9日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日予以解除；
二、被告曹国强于本判决生效之日起十日内将现使用的本市延安路238-2号房屋一至四楼腾退，将使用权归还原告赵金辉；
三、被告曹国强于本判决生效之日起十日内支付给原告赵金辉租金663.2164万元（自2011年9月9日暂计算至2012年5月13日，以每年租金1138万元计算，扣除被告曹国强已经支付的110万元）及按上述标准支付至实际腾退之日止的房屋使用费；
四、被告曹国强于本判决生效之日起十日内支付给原告赵金辉滞纳金30万元；
五、驳回原告赵金辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按照银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费63100元，由原告赵金辉负担4400元，被告曹国强负担58700元；财产保全申请费5000元，由被告曹国强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费63100元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
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审 判 长 阮 颖
人民陪审员 邓沈军
人民陪审员 咸青元
二〇一二年六月二十五日
书 记 员 董银群
（另设附页）
附页：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。