南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初11638号
原告：杨胜平,男,汉族，1957年2月28日生，住秦淮区。
原告：管益龙,男,汉族，1962年7月17日生，住秦淮区。
原告：胡瑞芬,女,汉族，1949年12月12日生，住秦淮区。
原告：王峰,男,汉族，1965年6月30日生，住秦淮区。
原告：谢飞,男,汉族，1980年12月31日生，住秦淮区。
委托诉讼代理人：方湘子，江苏致邦律师事务所律师。
被告：南京市月牙湖花园住宅小区业主委员会,住秦淮区苜蓿园大街69号。
负责人：张月友，主任。
委托诉讼代理人：陈恒祥，男，汉族，1942年1月21日生，住本市秦淮区，南京市月牙湖花园住宅小区业主委员会副主任。
委托诉讼代理人：徐安芳，女，汉族，1965年7月18日出生，住本市秦淮区，南京市月牙湖花园住宅小区业主委员委员。
原告杨胜平、管益龙、胡瑞芬、王峰、谢飞与被告南京市月牙湖花园住宅小区业主委员会（以下简称月牙湖小区业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨胜平、管益龙、胡瑞芬、王峰、谢飞及其委托诉讼代理人方湘子，被告南京市月牙湖花园住宅小区业主委员会主任张月友及委托诉讼代理人陈恒祥、徐安芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨胜平、管益龙、胡瑞芬、王峰、谢飞向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告作出的选聘江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业）为月牙湖花园小区临时物业服务企业的决议，确认签订的《临时物业服务协议》无效；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月，被告作出业主大会决议选聘江苏万园物业管理有限公司为月牙湖花园小区物业服务企业。业主对此决议不予认可，起诉至法院要求撤销该决议。经过两级法院审理，该决议于2016年6月1日被南京市中级人法院终审判决予以撤销。在此情形下，被告应当重新依法召开业主大会选聘物业服务企业。但是，2016年11月7日业主得知，被告竟然自行与爱涛物业签订了三个月的《临时物业服务协议》。原告认为，被告所做的决议没有法律依据，应当依法予以撤销。首先，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，小区选聘、续聘或者解聘物业服务企业应由全体业主共同决定，并经专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。法律及行政法规中从未规定业主委员会可以不召开业主大会而自行决定物业服务企业，也从未规定业主委员会可选聘临时物业服务企业。但是本案被告在此前作出选聘物业服务企业的决议被依法撤销的前提下，仍然不按照法律规定，不召开业主大会征求小区业主意见，擅自与爱涛物业签订临时物业服务协议，严重违反了法律规定的程序。其次，被告称其签订临时物业服务合同的法律依据是《南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则》。该规则是地方规范性文件，被告无权依据该文件对业主委员会的权限进行扩大解释，即无权自行选聘临时物业服务企业。依据该规则第四条第（五）款规定，“接收方在辖区街道的指导下，可与物业服务企业签订临时服务合同”即业主委员会即便签订临时物业协议，也应当在辖区街道的指导下进行，但是被告签订临时物业服务协议事先并未告知月牙湖街道，也没有接受过街道的指导，其行为也不符合上述文件的规定。综上，被告的行为不仅违反法律规定，也不符合地方规范性文件，严重侵害了全体业主的合法权益，根据《物权法》第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，请求法院判如所请。
被告月牙湖小区业委会辩称，首先，业委会签订临时物业服务协议，没有违反法律规定，于法有据。根据小区议事规则第二十二条“本小区业主大会特别授权本小区业主大会选举产生的业主委员会：（一）在小区公共财产和权益受到明显损害时，代表业主大会提起诉讼和非诉讼程序，履行程序中的义务并承担有效法律文书确定的责任”。根据南京市住房和城乡建设委员会颁布的《南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则》第四条第（五）项的规定“业主大会未做出选聘决定，为保证物业服务不被中断，接收方在辖区街道的指导下，可与物业服务企业签订临时服务合同，临时合同一般不超过3个月”。根据南京市中院2016年7月22日作出的（2016）苏01民终2585号民事判决，原小区内的物业服务企业栖霞物业公司需撤出月牙湖小区，为了防止该判决的执行后导致小区物业服务出现中断，业主委员会根据议事规则的特别授权和上述规范性文件与爱涛物业签订临时物业服务协议。其次，业委会在签订协议前广泛征求了业主的意见，并且在秦淮区人民法院和月牙湖街道的认可下签订的协议。2016年7月29日在小区公告请广大业主积极推荐临时托管的物业公司。2016年8月7日在小区内就判决执行是否会导致小区出现物业服务真空以及要不要召开业主大会选聘托管物业企业等问题召开了“业委会答疑会”。2016年10月8日向秦淮区人民法院执行局提交了与爱涛物业商定的临时物业服务协议，10月27日，秦淮区人民法院向栖霞物业发出《限期迁出通知》责令栖霞物业于2016年11月5日前迁出月牙湖花园小区。2016年11月8日，被告与爱涛物业签订临时服务协议，并在小区内将该协议公示7天。2016年12月8日被告向街道物业办提交了与爱涛物业签订的临时协议，恳请街道指导监督该临时物业服务协议的执行，街道物业管理办公室批示“物业办将依法依规履行指导、协助和监督职责”。2016年12月30日，月牙湖街道物业管理办公室和社区居委会联合向被告发文，要求被告审慎处理栖霞物业撤出小区后的各项工作衔接，加强与小区业主沟通，尽快筹划组织召开业主大会选聘新物业服务企业。综上，请求法院驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：月牙湖花园小区位于南京市秦淮区苜蓿园大街69号，业主总户数703户，总建筑面积12.9万平方米。2006年1月17日，月牙湖小区业委会与南京栖霞建设集团物业有限公司（以下简称栖霞物业公司）签订《月牙湖花园物业管理委托合同》，约定由栖霞物业公司为月牙湖小区提供物业服务，合同期限自2006年1月1日起至2006年12月31日止。合同到期后，栖霞物业公司仍继续在月牙湖小区内提供物业服务，但双方未再签订书面合同。2014年12月27日，栖霞物业公司向月牙湖小区全体业主发出《关于退出月牙湖花园物业服务的公告》，载明：栖霞物业公司决定退出月牙湖小区的物业服务工作，按照政府相关规定提前三个月告知全体业主，物业公司将于2015年3月底撤出，在此期间栖霞物业公司将尽力做好物业服务和交接工作。之后月牙湖小区业委会召开会议，于2014年12月28日向栖霞物业公司发出《关于栖霞物业“退出月牙湖花园物业服务的公告”回函》，表示尊重栖霞物业公司的意见，并将做好栖霞物业公司撤离期间的应对工作。2015年3月8日，月牙湖小区业委会与万园物业公司签订物业服务合同。同年3月19日，小区业主王峰（同时也是本案的原告之一）向本院起诉，认为该选聘物业的决定违反法律规定，要求撤销。2016年1月22日，本院以无法确认选聘物业服务企业的表决符合“经专有部分占建筑物总面积过半数”的条件为由，判决撤销该选聘决议，2016年6月1日，南京市中级人民法院终审维持了一审判决。2015年5月21日，因栖霞物业不愿意从小区撤离，业主委员会在本院起诉栖霞物业，要求：1、栖霞物业立即撤出月牙湖花园住宅小区，并腾空物业用房；2、栖霞物业移交全部物业管理资料。2016年1月26日，本院一审判决栖霞物业迁出，2016年7月22日，南京中院二审维持了该判决。判决后因被告未履行判决义务，月牙湖小区业委会即本案被告于2016年8月16日向本院申请强制执行该判决，2016年10月27日，本院向栖霞物业发出《限期迁出通知书》，要求其在2016年11月5日前履行判决义务。2016年11月8日，业主委员会与江苏爱涛物业管理有限公司签订《临时物业服务协议》，聘请爱涛物业提供为期三个月的临时物业服务，在临时托管期间暂不收取相关费用，协议执行的三个月内业主委员会组织召开业主大会选聘新的物业服务企业，爱涛物业优先参与，未被选聘，则爱涛物业在期满后撤出小区，临时服务期内应收取而未收取的相关服务费用按原物业公司收费标准的90%收取。如被选聘则按新的合同标准执行。临时协议第六条还约定：“本协议自乙方（爱涛物业）进入小区服务起生效”。2016年12月8日，业主委员会将选聘临时物业的情况报告给了区物业主管部门和街道物业管理办公室，街道物业管理办公室批示“物业办将依法依规履行指导、协助和监督职责”。2016年12月底，栖霞物业从月牙湖花园小区撤出，爱涛物业随即进驻小区提供物业服务。2016年12月30日，月牙湖街道物业管理办公室和社区居委会联合向被告发文，要求被告审慎处理栖霞物业撤出小区后的各项工作衔接，加强与小区业主沟通，尽快筹划组织召开业主大会选聘新物业服务企业。2017年3月，小区召开临时业主大会，同意月牙湖小区业委会作为招标代表，通过南京市物业管理招投标平台选聘小区物业服务企业，2017年3月31日，小区业主委员会向向月牙湖街道物业管理办公室提出《申请》，称鉴于临时物业服务协议已经到期，就小区后续的物业服务工作请求给与指导意见。当日，街道物业管理办公室回复业委会，称因小区至今未能选聘出新的物业服务企业，请业委会加强与市物业主管部门的沟通，尽快推进选出新的物业企业，并在选聘期间，保持小区秩序正常、安全稳定。2017年4月7日，小区业委会向街道社区就小区物业管理公开招标提交了备案表进行了备案登记。2017年5月22日，月牙湖社区居民委员会和街道物业管理部门就征集参加南京市物业管理招投标平台选聘小组业主成员事宜进行了公告，决定由社区牵头组织小区成立由小区业主参加的选聘小组处理小区物业服务企业选聘事宜。2017年6月3日，月牙湖社区居民委员会和街道物业管理部门将最终确定的南京市物业管理招投标平台选聘小组业主成员进行了通告，经业主推选，最终推选了11名正式成员和3名候补成员，由月牙湖社区党委书记担任选聘小组组长。截止判决前，该小区仍未选聘出新的物业服务公司，爱涛物业仍在小区内提供服务。
本院认为，本案的争议焦点在于小区业主委员会是否有权与物业服务企业签订小区的临时物业服务协议。本案中由于之前小区的栖霞物业公司不肯撤离小区，业主委员会已经向法院申请了强制执行，在栖霞物业即将被法院强制执行撤出小区，业主大会尚未召开，没有选聘新的物业服务企业的紧急情况下，为了新老物业交接期间小区的物业服务不被中断，小区业主能够在一个平和、稳定的小区环境下召开业主大会选聘新的物业服务企业，业主委员会与爱涛物业签订为期3个月的临时物业服务协议，是符合小区业主整体利益的。在上述特殊情况下签订的临时物业服务协议，其性质上有别于物权法规定的由业主共同决定的对物业服务企业的选聘协议，仅是为了在特定情况下保证业主利益不受损害而采取的临时措施。正是小区物业服务企业突然撤离的情况在实践中时有发生，本市物业管理有关主管部门的规范性文件中，也对小区业委会签订临时物业服务合同的行为予以了肯定，该规定符合物权法维护小区业主权益的立法宗旨，是为了更好得规制实践中产生的新情况而对物权法的补充，并没有违法物权法第七十八条的规定。关于原告诉称的，即便业委会有权签订临时物业协议，也应当在辖区街道的指导下进行，本案中业委会签订临时物业服务协议是在2016年11月8日，2016年12月8日才向街道告知，不符合规范性文件的适用要件。本院认为，临时协议签订虽然是在2016年11月8日，但是协议约定了爱涛物业进入小区提供服务时才生效，即2016年12月底时该协议才发生法律效力。2016年12月8日，原告向街道报告签订临时服务协议事宜，并恳请街道物业主管部门指导、监督临时物业服务协议的执行，此时临时协议尚未生效，街道物业主管部门没有否定业委会签订临时物业协议的行为并表明了依法履行指导、监督职责的态度，故对于原告所称，被告签订临时协议未经辖区街道指导的意见，本院不予采纳。综上，本案中，业主委员会与爱涛物业签订临时物业服务合同的决议系特殊情况下为保证小区业主共同利益采取的紧急措施，非物权法第七十八条所指的正式选聘物业服务企业的决议，且业委会在协议生效前向辖区街道进行了报告并请求指导，街道亦对此不持异议，故对于原告要求撤销业主委员会有关决议并确认临时物业服务协议无效的诉请，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告杨胜平、管益龙、胡瑞芬、王峰、谢飞的全部诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 濮瑞宝
人民陪审员 杨慧杰
人民陪审员 万筱云
二〇一七年六月二十一日
见习书记员 单 纯