广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0115民初100号
原告：邓思群，住北京市丰台区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：高志文，职务:总经理。
委托代理人：李超鹏，该公司职员。
委托代理人：何巧，该公司职员。
原告邓思群诉被告广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王健适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王美舟，被告委托代理人李超鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓思群诉称：原告与被告于2014年9月11日签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编xxx栋xxx房，被告应于2014年9月30日前将本合同标的物的房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款，但被告未通过政府验收并取得竣工验收备案表，应承担相应的违约责任。故请求判令：1、被告向原告支付从2014年10月1日起至原告实际收楼之日止的延期交楼违约金，每日按总房款1652845元的万分之五计算；2、被告承担所有诉讼费用。
被告广州市粤锐恒星房地产有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由是：一、涉案房屋于2015年3月30日前即已经符合合同约定及法律规定的交付条件，被告不存在逾期交楼的情形。根据补充协议第一条第2点约定，涉案房屋的交楼条件分为两次交付，第一次的交楼条件为取得工程竣工验收报告，2014年4月11日已经取得竣工验收报告，符合第一次交楼条件，第二次交楼时间是2015年3月30日前，交付条件为取得建设工程消防合格意见书及竣工验收备案表，涉案房屋在2014年3月28日已取得建设工程消防合格意见书，并在2014年8月15日取得建设工程竣工验收备案表，被告已完成合同约定条件取得相应的证书，符合交付条件。二、被告已在2015年2月11日向原告发出催收楼通知书，原告在2015年2月15日已经收到了被告发出的催收楼通知书，未收楼的责任应该由原告承担，被告已按照合同约定通知原告收楼，原告未收楼的责任应当由原告承担，依据买卖合同第十四条第二款约定由于原告原因导致涉案房屋未能按期交付的，视为被告已经按合同履行相关合同义务，该商品房一切风险由原告承担，依据买卖合同第十六条第一款原告应在收到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出视为同意接受该商品房，原告并未向被告提出书面意见，依据合同的约定视为原告接受该商品房，原告拒绝收楼是没有任何理由的。三、原告主张逾期交楼违约金按每日万分之五是没有事实和法律依据的，依据买卖合同第十四条及补充协议逾期交楼违约金约定为每日十万分之五。四、原告存在逾期付款行为，根据补充协议第一条第三点约定如买受人逾期付款，出卖人可以以此为由顺延交房时间不承担违约责任。故请法庭驳回原告全部的诉讼请求。
经审理查明：被告是广州市南沙区中惠璧珑湾自编xx号商铺的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2014年9月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“甲方以出让方式取得位于广州市南沙区行政中心东侧编号为440115001200A0258的地块的土地使用权，面积33619平方米，规划用途为053（商务金融用地）、071（城镇住宅用地）。乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编xx号xx房。该商品房的用途为商业，层高为4.5米，该商品房户型结构为其他0厨0卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个，建筑面积40.5平方米，总金额为1713949元（乙方于预售合同签订之日支付第一期款350000元，第二期款856975元于2014年9月25日前支付,第三期款506974元于2014年11月3日前支付）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，按补充协议处理。乙方逾期支付各期房款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“……2、买卖双方一致同意：买受人所购商品房（下称“该商品房”）实行二次交楼，具体方式如下：（1）第一次交楼：第一次交楼日期为《商品房买卖合同》第十三条约定之交付日期（即2014年9月30日前交付该商品房）；本次交楼的交付条件为该商品房项目经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格；在第一次交楼日期前，该商品房项目经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得商品房项目经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位盖章确认的《工程竣工验收报告》即视为达到交付条件，出卖人在该交付日期前需书面通知买受人办理交楼手续，买受人可以根据自身实际需要自行决定是否接受该商品房。（2）第二次交楼：第二次交楼日期为第一次交楼日期届满之日起顺延180天（即2015年3月30日前交付该商品房）；本次交楼的交付条件为该商品房项目取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》；在第二次交楼日期前，该商品房项目取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》即视为达到交付条件，出卖人在该交付日期前需书面通知买受人办理交楼手续（买受人在第一次交楼日期已经办理完毕收楼手续的，出卖人不再通知），买受人应当在出卖人通知的期限内办理完毕该商品房的收楼手续。（3）迟延交付该物业的责任：买卖双方特别确认，出卖人在第一次交楼日期届满时无法取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》不视为出卖人迟延交楼，出卖人无需承担迟延交楼的违约责任，只有当出卖人在二次交楼日期届满时无法取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》的情况下，才视为出卖人迟延交楼；自第二次交楼日期届满后的次日起至出卖人实际取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》之日止，为出卖人迟延交楼期间；出卖人迟延交楼的，买受人不得解除本合同，自二次交楼日期限届满后的次日至实际取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》之日止，出卖人每日按总房价款的0.05‰的标准向乙方支付违约金，《商品房买卖合同》继续履行。若买受人未能在第一次收楼日期前收楼的，在出卖人具备本补充协议第一条第2款约定的第二次交楼的交付条件，买受人应当按出卖人通知期限查验、接收所购房屋，签署房屋查验、交接文件并履行领受房屋的义务，否则出卖人不承担迟延交楼的违约责任。3、如买受人逾期支付《商品房买卖合同》及本补充协议项下任何款项的（包括但不限于房价款），出卖人可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任。4、甲乙双方同意不适用《商品房买卖合同》之第十二条、第十五条。《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件、房屋交付时需提供的资料及迟延交房的违约责任等房屋交付事宜以本补充协议约定为准。二、关于交接手续的补充约定。1、乙方所购房屋通过竣工验收后，除乙方出具具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房主体结构存在质量问题外，乙方在查验房屋或办理房屋交接时不得以其他质量问题、装修问题而拒绝接收该商品房。乙方应先行办理入住手续，入住后甲方按照《房屋质量保证书》的约定进行保修工作。乙方不应此为理由拒绝办理房屋交付手续，否则按由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理。2、该商品房交付时，如乙方提出需对部分项目进行维修，在乙方办妥交接手续的情况下，甲方在合理期限内整改完毕，具体期限自双方在交接验房时现场确认，乙方不得因此追究甲方逾期交房的责任或要求退房等”。合同签订后，原告已付清全部购房款。第三期房款506974元于2014年11月5日支付。涉案房产办理面积补差手续后，被告退还原告面积补差房款61104元，双方在庭审中同意按照面积补差手续的总房价款1652845元作为计算迟延交楼违约金的本金。
原告与被告在庭审中确认涉案楼宇于2013年12月27日签订《供用水合同》，于2014年1月3日通邮，于2014年3月6日签订《高压供用电合同》，于2014年3月28日通过消防验收，于2014年4月11日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
因原告与被告对通燃气是否属于涉案商铺的交付条件存在争议，本院于2016年3月28日向广州南沙发展燃气有限公司调查涉案楼宇的燃气报装情况，该公司在调查笔录中表示涉案楼宇没有铺设燃气管道，目前不能通燃气，若涉案楼宇按照《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》等燃气规范相关要求完成施工，并经该司安检合格后，可以接受开发商或购房者申报燃气。经质证，原告对上述调查笔录的真实性和合法性确认，对关联性有异议，认为涉案商铺不具备通燃气的交楼条件，被告应当承担延迟交楼的责任；被告对上述调查笔录的真实性、合法性和关联性确认，认为法律法规没有强制性规定商铺必须具备通燃气，且根据涉案合同补充协议约定，燃气并非涉案商铺的交付条件。
原告在庭审中主张被告在涉案商铺内设置消防设施及新风系统，导致涉案商铺无法交付和使用，并提供存储涉案商铺照片的光盘一张予以佐证，经质证，被告对真实性予以确认，合法性和关联性不予确认，认为消防设施和新风系统是根据原有规划设计设置的，是设置在赠送使用权的地下室内，不会对涉案商铺的使用造成影响，原告拒绝收楼没有依据。
本院于2016年5月30日组织双方到涉案商铺进行现场勘验，制作勘验笔录一份。经勘验，涉案商铺正对门口的墙面左侧有一道门洞，门洞后的地下室为空置状态。双方确认门洞于2015年2月12日设置，用于连接涉案商铺与赠送使用权的地下室，且构造和《广州市商品房买卖合同（预售）》附图一致，门洞后的赠送地下室原规划用于建造消防设施和新风系统，消防设施和新风系统由被告建设涉案楼宇时建造，于2015年9月4日拆除，拆除后地下室就一直保持空置状态，赠送使用权的地下室不在涉案商铺范围内。
被告在庭审中主张其于2015年2月11日向原告发出的《入伙通知书》，并提供顺丰快递编号为131695282330的快递单第四联（寄件公司存根）和《入伙通知书》予以佐证。其中快递单注明收件联络人为原告邓思群，联系地址为北京市丰台区芳群园一区3号院1号楼2门3003号，联系电话为xxxx。原告在庭审中确认上述联系地址是原告现居住地址，原告手机号码为xxxx。经质证，原告对上述两份证据的真实性不予确认，认为是被告单方制作，快递没有送达证明。但原告在庭审中自认于2015年2月12日收到被告于2015年2月11日发出的收楼通知书。2016年4月22日，被告再次向原告发出《催收楼通知书》，原告于2016年4月23日收到《催收楼通知书》。
原告在庭审中认为涉案合同约定的总房价款每月万分之五的逾期交楼违约金计算标准过低，低于同期贷款利率，不能弥补当事人的损失，申请调整至每日总房价万分之五的标准。被告不同意原告的调整申请，认为涉案合同的约定是双方真实意思的表示。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同补充协议虽然约定被告应在2014年9月30日前取得《工程竣工验收报告》，并在该交付日期前书面通知原告办理交楼手续，原告可以根据自身实际需要自行决定是否接受该商品房，但是同时约定被告应当在2015年3月30日前取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》，并在该交付日期前书面通知原告办理交楼手续，且在2015年3月30日后逾期未取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》才能视为被告迟延交楼，故约定交楼时间应当以2015年3月30日为准。涉案合同补充协议变更后的交房条件并没有包括通燃气这一项，且根据广州南沙发展燃气有限公司的调查笔录，涉案楼宇没有铺设燃气管道，目前不能通燃气，由此可知涉案商铺目前客观上并不具备供气的条件，如仍以此作为交房条件有失妥当。因赠送使用权的地下室并非在合同约定的涉案商铺范围内，且消防设施和新风系统的设置符合原有的设计规划，故原告主张在地下室设置的消防设施和新风系统导致涉案商铺无法使用，理据不足，本院不予支持。涉案房屋在2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，在此之前完成供水、供电、通邮等必要使用条件。被告关于涉案房屋于2015年3月30日前即已经符合交付条件的抗辩，本院予以支持。因原告明确表示于2015年2月12日收到被告于2015年2月11日发出的收楼通知书，故原告要求被告向原告支付从2014年10月1日起至原告实际收楼之日止的延期交楼违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告邓思群的诉讼请求。
本案受理费623元，由原告邓思群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 王 健
二〇一六年八月五日
书 记 员 冯伟东