山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁02民再13号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：曹淑芳。
委托代理人：张成东。
委托代理人：张炜。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：代秀良。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马忠芳。
二被申请人共同的委托代理人：侯安清，山东新和律师事务所律师。
二被申请人共同的委托代理人：董晓峰，山东新和律师事务所律师。
申请再审人曹淑芳与被申请人代秀良、马忠芳房屋买卖合同纠纷一案，山东省平度市人民法院于2013年1月17日作出的（2012）平民一初字第3341号民事判决，曹淑芳不服，向本院提起上诉。本院于2013年9月16日作出（2013）青民一终字第997号民事判决，已经发生法律效力。曹淑芳不服生效判决，向本院申请再审。本院于2015年11月28日作出（2014）青中民申字第149号民事裁定，再审本案。本院于2016年2月22日受理，依法另行组成合议庭，于2016年3月10日前向各方当事人送达开庭传票，并于2016年3月16日公开开庭审理了本案。申请再审人曹淑芳及其委托代理人张成东、张炜，被申请人代秀良、马忠芳的委托代理人侯安清、董晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月10日，代秀良诉至一审法院称，其与马忠芳系夫妻关系。代秀良外出务工期间，马忠芳未经代秀良同意，擅自将代秀良的婚前房产出卖给曹淑芳。马忠芳与曹淑芳属于恶意串通，马忠芳明知没有处分权而处分他人财产，曹淑芳明知涉案房屋非马忠芳的个人财产，不尽审查义务而与马忠芳签订买卖合同，曹淑芳与马忠芳的行为严重侵犯了代秀良的合法权益。根据我国法律规定，非本村集体经济组织成员以及城镇户口的非农人员，不得购买农村宅基地或房产。曹淑芳无论是非法取得该房产或通过合法渠道取得该房产，均违反了法律强制性规定，请求法院依法确认双方之间的买卖契约无效。在本案诉讼过程中，代秀良增加诉讼请求，要求曹淑芳返还房屋，代秀良返还购房款，并请求当事人合理承担损失。
马忠芳辩称，代秀良说的都是事实。房屋是其和代秀良的共同财产，代秀良外出的时候，马忠芳私自将房屋卖给曹淑芳。代秀良回来后，想向曹淑芳要回房屋，但商量未果。马忠芳现在没有房子住，要求把房子要回来。
曹淑芳辩称，该契约中印章都是代秀良和马忠芳亲自盖上去的，反映了代秀良的真实意思表示。代秀良于2001年6月12日给曹淑芳出具了房款收据，因此代秀良说对房屋买卖不知情是无稽之谈。本案争议的房屋于2001年6月份代秀良就交付给了曹淑芳居住，已经超过了2年的诉讼时效，房屋买卖应该适用诉讼时效的规定。根据民事诉讼证据规则的规定，代秀良要增加诉讼请求，应当在举证期限届满前提出，代秀良增加的诉讼请求，是在举证期限届满后提出，法院不应予以受理，受理后也应当予以驳回，对其实体部分不作答辩。请求驳回代秀良的诉讼请求。
一审法院查明，代秀良与马忠芳均系平度市城关街道办事处付家崖村村民，二人系夫妻关系。曹淑芳原系青岛益民葡萄酒厂职工，城镇居民。代秀良原在平度市城关街道办事处付家崖村有房屋一处，该房屋正房三间，砖木结构，面积83.63平方米，西厢房两间，混合结构，面积28.65平方米。该房屋登记在代秀良名下，房屋所有权证为平房私字第017859号。2000年12月15日，马忠芳将涉案房屋卖给了曹淑芳，马忠芳陈述房价为47000元。马忠芳提交手写房屋买卖契约一份，该契约载明：马忠芳将房号为127-3的私房（涉案房屋）卖给曹淑芳，该处房屋包括正房3间，西厢房2间，宅基地南北长15米，东西宽11.2米，属村内规划房。自立约之日起，购房款一次性付给代秀良和马忠芳，过户后此房产权永久归曹淑芳所有。曹淑芳承认该契约是曹淑芳之夫张成东所书写。代秀良和马忠芳对该契约予以否认，并认为该契约上的私章不是他们自己的。在平度市房产管理中心存“房地产买卖契约”一份，该契约记载，代秀良自愿将房屋两幢卖给曹淑芳，房屋面积112.28平方米，房款47000元。代秀良同意于2001年6月18日将房地产正式移交给曹淑芳，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给曹淑芳。代秀良和马忠芳表示对该契约不知情，契约上的私章也不是他们本人的。马忠芳认可其将涉案房屋卖给了曹淑芳，但当时订立的书面合同找不到了。2001年6月12日，代秀良收到张成东付给的购房款79000元，并给张成东出具了收条。2001年6月18日，涉案房屋过户给了曹淑芳。
一审法院认为，农村宅基地是本集体组织成员无偿取得的，具有极强的福利和保障性质，取得宅基地使用权的主体应当仅限于本集体组织成员。曹淑芳作为城镇居民，不是平度市城关街道办事处付家崖村集体组织成员，其购买代秀良房屋的行为违反了我国关于禁止城镇居民在农村购买宅基地的禁止性规定，马忠芳与曹淑芳订立的房屋买卖协议应认定为无效协议。合同效力的认定，实质上是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效的限制。合同被确认无效后，当事人依据无效合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此造成的损失。房屋的返还应与房款的返还和赔偿损失一并处理，但因曹淑芳拒绝评估机构进入房屋进行评估，现房屋价值无法确认。对于双方相互返还财产和赔偿损失，本案不予处理，权利人可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、参照国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁超卖土地》第二条第二款、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第十款之规定，判决：马忠芳与曹淑芳所订立的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由马忠芳和曹淑芳各负担50元。
曹淑芳不服一审判决提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回代秀良的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、涉案房屋买卖是双方真实意思的表示，曹淑芳在涉案房屋已经居住12年的时间，也已经办理了《房产证》、《土地证》，涉案房屋应当归曹淑芳所有；2、涉案房屋已经进入拆迁阶段，曹淑芳已与村委签订《旧村改造安置补偿协议》，一审法院对本案不应立案；3、曹淑芳于2005年将户口迁入该村，且涉案房屋是其唯一住房，该房屋买卖合法，应当受到法律保护；4、本案已经超过诉讼时效。
代秀良与马忠芳共同答辩称，1、国家法律和政策禁止将农村宅基地出卖给本集体经济组织以外的人，曹淑芳是城镇非农居民，不是本村集体成员，双方之间的房屋买卖应当无效；2、本案系物权请求权，不适用诉讼时效的规定。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审认为，宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物。由于曹淑芳是非农业户口，户口只是挂靠在平度市城关街道办事处付家崖村，与代秀良、马忠芳并非同一集体经济组织成员，且双方之间的房屋买卖合同的标的是建在集体土地上的宅基地房屋，依据当前我国的土地法律和政策，应当认定双方之间签订的农村房屋买卖合同无效。本案中，代秀良与马忠芳明知涉案房屋系农村宅基地房屋，仍将其出卖给非本集体组织成员的曹淑芳，且在出卖十多年后翻悔，有违诚信，代秀良与马忠芳应当对合同无效承担主要责任。曹淑芳明知自己无购买涉案房屋的资格仍购买涉案房屋，对合同无效应当承担次要责任。至于合同无效的后果，本院在本案中不予处理。综上，曹淑芳的上诉理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹淑芳负担。
曹淑芳申请再审称，1、二审法院已经查明是代秀良和马忠芳将涉案房屋卖给了曹淑芳，但对一审法院错误认定的事实不予纠正，二审判决认定事实与判决结果自相矛盾；2、根据青中法（2006）232号第三条的规定，房屋买卖合同适用诉讼时效，因此，本案已经超过诉讼时效；3、双方房屋买卖合同经过有关部门批准，曹淑芳取得了《房屋所有权证》和《土地证》，政府确权行为使曹淑芳确信此房屋买卖没有问题，此房现是曹淑芳唯一住房。请求再审改判，驳回代秀良的诉讼请求。
代秀良、马忠芳答辩称，1、关于合同效力。城镇居民购买农民的房屋既违反法律规定，也违反国家的土地政策，此类房屋买卖合同无效；青岛市中级人民法院《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中诉讼时效的规定与最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》相违背，属无效的规定。2、无论是曹淑芳提供的房屋登记资料，还是法庭依职权调取的房屋登记资料，均无代秀良当时参与房屋买卖的证据，代秀良是不知情的，其不涉及诚信问题。3、判决房屋买卖合同无效，不会让失信的人得到更多的利益，相反，若判决房屋买卖合同有效，则会让违法的人得到全部的非法利益。
本院再审认为，原审判决认定基本事实不清，本案应撤销原审判决，发回一审法院重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）青民一终字第997号民事判决和山东省平度市人民法院（2012）平民一初字第3341号民事判决；
二、本案发回山东省平度市人民法院重审。
二审案件受理费50元，退还申请再审人曹淑芳。
审 判 长 张 锐
代理审判员 徐友仁
代理审判员 刘述明
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 钟新海
书 记 员 胡晓东