河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1702民初5133号
原告吴书敏，女，1974年2月4日出生，汉族，住河南省遂平县。
委托代理人龚建立，河南燕小成律师事务所律师。
被告河南天中三辰房地产开发集团有限公司。住所地：驻马店市中华路西段山海宾馆*楼*楼。
法定代表人吕连柏，总经理。
委托代理人梁明生、赵丽，河南尚成律师事务所律师。
原告吴书敏诉被告河南天中三辰房地产开发集团有限公司（以下简称三辰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴书敏的委托代理人龚建立、被告三辰房地产公司的委托代理人赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴书敏诉称，原、被告于2014年9月5日签订“三辰·国际花园”《选房协议书》一份，协议约定原告以按揭方式购买被告开发的3号楼公寓406房一间，面积40.67㎡。原告根据协议履行了义务，2014年9月9日交款91119元。原告吴书敏在购买被告三辰房地产公司“三辰·国际花园”3号楼公寓时，被告工作人员承诺该项目手续齐全。而且《选房协议书》中约定：“河南天中三辰房地产开发有限公司作为一家专业的房地产开发企业，保证开发的“三辰·国际花园”项目的合规性、正规性”。但被告至今仍未取得商品房预售许可证，也未交付房屋。而根据驻规委会纪【2015】8号第六条，该项目存在违法、违规事实。因此被告在与原告签订《选房协议书》时，被告隐瞒了该项目存在违法、违规事实，隐瞒了没有取得预售许可证的事实，存在重大过错。从签订选房协议至今，被告以各种理由无数次拒不签订购房合同并交付房屋，时间长达1300多天，给原告及其家庭造成巨大的经济损失及精神折磨。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，现对三辰房地产公司提起诉讼。请求：一、确认2014年9月5日原告吴书敏与被告三辰房地产公司签订的《选房协议书》为无效合同；二、被告三辰房地产公司返还原告购房款91119元；三、被告三辰房地产公司赔偿原告吴书敏已交购房款的利息损失（自2014年9月9日起计至款清之日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算）；并赔偿损失70000元。
被告三辰房地产公司辩称，原告的第一项诉讼请求由法院确认；对原告的第二项诉讼请求无异议，被告同意返还原告的购房款；对于原告的第三项诉讼请求，即原告请求的利息损失、70000元的赔偿款均无事实和法律依据，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。
经审理查明，2014年9月9日，原告吴书敏（乙方）与被告三辰房地产公司（甲方）签订《3#楼公寓选房协议书》一份，该选房协议约定：房屋坐落3号楼4层406户，建筑面积40.67㎡，房屋总价172848元；三辰房地产公司作为一家专业的房地产开发企业，保证开发的“三辰·国际花园”项目的合法性、正规性，并保证办理该项目的所有手续至签订《商品房买卖合同》；甲方保证乙方认购的房源为“三辰·国际花园”3号楼4层406户，建筑面积40.67平方米（最终面积以政府有关部门批文为准），总价以最终签订《商品房买卖合同》据实结算，该房源优惠后单价为4207.5元/㎡，优惠后总房款为171119元；甲、乙双方签订本协议时，乙方应向甲方缴纳选房定金人民币壹万元，本协议签订后，该壹万元定金自动转为同额度房款，乙方需在本协议签订后七日内补足剩余尾款，过期则视作放弃，甲方有权自行处理该房源，并不予退还该壹万元定金；如因甲方原因不能与乙方签订《商品房买卖合同》且不能提供房屋的，每逾期一日，则由甲方按照乙方实际交款金额的万分之一向乙方支付违约金；乙方在本协议签订后七日内，补足剩余尾款：按揭付款客户补足50%首付款，逾期不交清者则视作放弃，甲方有权自行处理该房源，并不予退还壹万元定金，由此造成的损失由乙方承担，如乙方要求继续履行本协议，则按照甲方调整后的新价格执行，并且取消所有甲方所承诺的优惠；甲方积极办理相关证件，并签订该房屋《商品房买卖合同》、协助客户房屋备案和银行按揭贷款手续，但因乙方自身原因造成的不能办理按揭贷款的，责任由乙方承担；在甲方取得《商品房预售许可证》后，乙方无故拖延办理选定房屋相关手续，则视为放弃该协议相关权利等条款。该协议签订当日，原告向被告交纳定金10000元，被告未向原告出具收据；2014年9月9日，原告向被告补交购房款81119元，被告连同已收取的定金10000元一并向原告出具收据一份，收据显示：交款单位吴书敏，金额91119元，收款事由三辰·国际花园公寓房款406室。收据出具后，被告未与原告签订商品房买卖合同，亦未向原告交付房屋。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，在原告吴书敏起诉前，被告三辰房地产公司仍未取得诉争房屋的商品房预售许可证明。
诉讼中，一、①原告主张在购买诉争房屋时，被告隐瞒其未取得预售许可证的事实，存在欺诈行为；②原告主张被告工作人员承诺该项目手续齐全，未提交相关证据。二、原告提交其在网上下载的驻马店中心城区32个问题楼盘及责任分解一览表一份、地方领导留言板以及官方信息回复一份，以及原告拍摄诉争小区大门照××楼照片两张。其中官方信息回复显示“经查：该小区目前已取得了‘建设用地规划许可证’、‘国有土地使用权证’，尚未取得‘建设工程规划许可证’、‘建设工程施工许可证’，属违规建设项目，在市中心城区集中整治‘双违’行动中，被经济开发区综合执法局列为‘双违’项目，并给出了‘补交规费、接受处罚后补办相关手续’的处理建议，目前该小区后续手续正在补办中。2015-10-15”。原告用以证明：诉争小区三辰国际花园系双违项目，手续不全，没有预售许可证，原告在购买被告房屋时，被告并未如实向原告告知以上情况，被告存在欺诈行为。被告质证称，对该证据真实性无异议。但该证据上显示的是“相关手续正在补办中”，与证一协议中的第四条第1款吻合，故被告没有欺诈原告，本案诉争房屋系3#楼，原告无证据证明涉案3#楼系双违建筑。三、原告提交《损失计算清单》一份、网络下载相关数据3页。原告用以证明：损失清单中一部分是房屋差价损失，一部分是房屋租金损失，两项共计85677.76元，原告请求其中的70000元；原告是以商品房买卖合同司法解释中的欺诈而请求的该70000元损失，原告提交的该损失计算方式是依照房屋差价和租金损失，该内容不是原告的请求，而是欺诈的法律后果不超过已付购房款一倍的赔偿责任所参照的计算标准。被告质证称，该两份证据来源不明，且房价的上浮或下跌是双方签订合同时无法预知的，房屋差价不属于可预知的逾期利益损失，且原告提交的依据是以商品房为计算依据，而本案属于公寓，不能作为依据。关于房租，因双方签订合同时，双方没有约定预售许可证的办理时间及房屋交付日期，且房屋租金的标准也无证据证明，故原告请求的上述损失无事实和法律依据。
上述事实，有原告提交的收据、选房协议书等证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告吴书敏与被告三辰房地产公司于2014年9月5日签订《3#楼公寓选房协议书》一份，认购被告开发的“三辰·国际花园”3号楼4层406户房屋一套。法律规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方签订的选房协议书约定：“乙方在本协议签订后七日内，补足剩余尾款:按揭付款客户补足50%首付款……”，该协议书签订后，原告交纳购房款共计91119元，超出总购房款171119元的50%，被告收受了该购房款，并于2014年9月9日出具购房款收据一份，故原、被告双方签订的该份《3#楼公寓选房协议书》，名为选房协议书，实为商品房预售合同。法律规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，在原告吴书敏起诉前，被告三辰房地产公司未取得诉争房屋的商品房预售许可证明，现原告请求确认原告吴书敏与被告三辰房地产公司于2014年9月9日签订的《3#楼公寓选房协议书》为无效合同，于法有据，本院予以支持。法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订的《3#楼公寓选房协议书》，因被告未取得商品房预售许可证明致使合同无效，现原告请求被告返还购房款91119元，并赔偿该款的利息损失，于法有据，本院予以支持。关于利息损失数额，应按原告请求的以未返还的购房款为基数，自2014年9月9日起计算至款清之日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算。关于70000元损失赔偿，一、原告主张，在购买诉争房屋时被告隐瞒其未取得预售许可证的事实，存在欺诈行为。因原、被告双方签订的《3#楼公寓选房协议书》中约定有“甲方积极办理相关证件，并签订该房屋《商品房买卖合同》、协助客户房屋备案和银行按揭贷款手续……在甲方取得《商品房预售许可证》后……”，即明确表明诉争房屋尚未取得《商品房预售许可证》，现原告主张“被告工作人员承诺该项目手续齐全”，未提交相关证据加以证明，且原告主张在双方签订合同时，被告隐瞒其未取得预售许可证的事实，存在欺诈行为，本院不予采信。原告据此请求赔偿损失70000元，无事实依据。二、诉讼中，原告以诉争小区“三辰·国际花园”系“双违”项目，手续不全，原告在购买被告房屋时，被告并未如实向原告告知以上情况，被告存在欺诈行为。本案中，《3#楼公寓选房协议书》中约定有“三辰房地产公司作为一家专业的房地产开发企业，保证开发的“三辰·国际花园”项目的合法性、正规性”，但原、被告双方签订合同时，“三辰·国际花园”并未取得“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”，现原告主张在双方签订该合同时，被告隐瞒未取得“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”的事实，本院予以采信。以上被告的隐瞒行为，隐瞒的内容为其未取得“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”的事实，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定中的三种情形，即“（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，现原告依据该解释第九条的规定请求赔偿损失70000元，与上述法律规定不符，即原告的该项请求无法律依据。综上，原告依据上述主张请求被告赔偿损失70000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认原告吴书敏与被告河南天中三辰房地产开发集团有限公司于2014年9月9日签订的《3#楼公寓选房协议书》为无效合同。
限被告河南天中三辰房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴书敏购房款91119元，并赔偿该款的利息损失（以未返还的购房款为基数，自2014年9月9日起计至款清之日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算）。
驳回原告吴书敏的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3520元，减半收取1760元，保全费1420元，合计3180元，由原告吴书敏负担1380元，被告河南天中三辰房地产开发集团有限公司负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判员 周岩
二〇一八年八月十五日
书记员 张意