南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六沿民初字第475号
原告（反诉被告）南京春博建材有限公司，住所地本区新集镇大史村。
法定代表人冯春，该公司执行董事。
委托代理人周玉芳，江苏泰和律师事务所律师。
被告（反诉原告）许乐善，男，1947年5月20日生，汉族。
第三人南京市六合区人民政府葛塘街道办事处，住所地本区葛中路815号。
负责人徐珺，该办事处主任。
委托代理人盛华东，男。
委托代理人魏永，男。
原告（反诉被告）南京春博建材有限公司（下称春博建材公司）与被告（反诉原告）许乐善、第三人南京市六合区人民政府葛塘街道办事处（下称葛塘街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）春博建材公司的法定代表人冯春及委托代理人周玉芳，被告（反诉原告）许乐善，第三人葛塘街道办事处的委托代理人盛华东、魏永庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）春博建材公司诉称，被告许乐善将其所有的长城木器厂厂房租给原告使用，租期10年，自2006年2月15日至2016年2月15日。租赁合同履行期间，原告为确保租赁房屋的使用，对承租房屋进行了装修及水、电增容。后因拆迁，租赁房屋无法使用，原告就附属物及营业损失等赔偿（补偿）事宜与被告商谈，遭到被告拒绝。现原告承租的房屋已被拆迁，相关补偿费用已确定，但被告却拒绝赔偿（补偿）原告相关费用及财物损失，故请求判决：1、解除原、被告之间的租赁协议；2、被告向原告支付停业损失、拆除设备、搬迁费合计208000元；3、被告向原告支付拆迁评估中有的项目172784.8元、评估中没有的项目205367元及财物损失576900元，合计955051.8元。
被告（反诉原告）许乐善辩称并反诉称，由于原告违反协议，我和原告之间的《房屋租赁协议》及我写的《承诺书》三年前就应视为无效；因原告一直占用厂房并在2013年4月将其移交给了葛塘街道拆迁办，故原告的营业损失与被告无关；原告的其他诉讼请求也没有法律依据，请求判决驳回原告的各项诉讼请求。《房屋租赁协议》第二条约定，租金每年2万元，每年交付一次。逾期不交房租，每延期一天按房租1%加收滞纳金。因反诉被告春博建材公司未按约定支付租金，故诉讼请求判令其支付租金45000元、滞纳金140000元，合计185000元。
反诉被告春博建材公司辩称，欠租金45000元认可，但不应支付滞纳金，因为我公司按时支付租金时，反诉原告许乐善不收；即使要支付，也没有反诉原告主张的那么多，且应依法予以调整。
第三人葛塘街道办事处述称，许乐善的房产在被拆迁前经过了评估公司的评估登记，本办事处与许乐善之间的拆迁补偿协议也是在双方自愿基础上达成的，且各项补偿均已落实，故本案与本办事处没有关系。
春博建材公司提供的证据有：
1、工商登记材料一组，承诺书一份，收条一份，证明原告与被告许乐善之间之间存在租赁关系。
2、补偿协议一份，构筑物补偿评估表一份，证明租赁房屋总拆迁补偿款160万元，构造物中除三个深井外，其它都是原告建造和安装的。
3、装饰补偿评估表一份，证明其中的铝合金窗户、铁防盗窗、铁防盗门部分约22平方米、卷帘门、三合板吊顶、地面瓷砖（其中喷塑是春博建材公司的）、水磨石、大理石、浴缸，这部分是被告的，剩余的部分是原告的。
4、六政发（2005）19号文件一份，证明拆迁停业损失及设备的拆除、安装、搬迁费用分别是总拆迁补偿款的5%和8%。
5、照片一组（31张），证明有一个水箱因被告未配合导致没有列入拆迁补偿范围，还有很多财物在拆迁时丢失。
6、拆迁公告一份，证明自2010年4月拆迁公告贴出后被告就拒收房屋租金。
7、证人段某和、徐某的证言。证人段某和陈述，我在2006年5月左右装修了春博建材公司办公室的门窗套、橱柜、吊顶及水泥地坪、下水道、内外墙的乳胶漆、厂房的两个大铁门、广告门头，还安装了复合地板，主要材料由春博建材公司提供。完工后收取取人工费约7、8万元。证人徐某陈述，大概在2006年上半年，我在春博建材公司担任副经理，春博建材公司对办公室、厂房进行了装修，对电路、下水道进行了改造，还打了一个新井，花费装修费近10万元。
许乐善提供的证据有：
房屋租赁协议一份，证明春博建材公司与其存在房屋租赁关系。
葛塘街道办事处提供的证据有：
拆迁评估表一组，证明涉案房屋征地产权补偿款实际为建筑物补偿款1032700元，其他构筑物补偿款65294元，装修装饰补偿款52874元。
许乐善对春博建材公司提供的证据1、2、3、4、6的真实性无异议，对证据5、证人段某和、徐某证言的真实性不认可。对证据2质证认为，该表中四个水井、围墙、下水道、地坪、炉灶、电线不是春博建材公司的。对证据3质认为该表中防盗门、墙砖中的喷塑部分、乳胶漆不是春博建材公司做的。对证据6质证认为未表示拒收租金。
许乐善对葛塘街道办事处提供的证据的真实性无异议。春博建材公司对许乐善、葛塘街道办事处提供的证据的真实性均无异议。
葛塘街道办事处对原告提供的证据4的真实性认可，质证认为原告主张的停业损失、搬迁费等应以房屋拆迁补偿款为基数，不应以总补偿款160万元为基数；对原告提供的证据5的真实性表示无法确认；对原告提供的其它证据未发表质证意见。对许乐善提供的证据未发表质证意见。
本院对春博建材公司、许乐善无异议证据的真实性予以确认；关于春博建材公司提供的证人证言，段某和证明其对春博建材公司租用的房屋进行了装修，但未提供证据证明其从事了装修行为；徐某自述当时是春博建材公司的职员，与春博建材公司存在利害关系，故本院对两证人的证言不予采信。
另外，本院在审理过程中，根据春博建材公司的申请，调取了2010年9月17日丈量评估时的现场录像。春博建材公司对录像的真实性无异议，并表示该录像与庭审中提供的照片及漏评清单上的内容一致，许乐善对该录像的真实性均无异议，但不认可因其原因造成了漏评及损失。
经审理查明，2005年1月16日，许乐善（甲方）与案外人姜某（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，写明：一，甲方将坐落于大史村原木器厂、厂院出租给乙方使用；二、租期从2005年3月1日至2008年2月28日，租金每年贰万元。每年交付一次。乙方提前十五天支付下一期租金，逾期不交，每延期一天按房租的1%加收滞纳金，甲方并有权立即解除本协议，按无主物品清出乙方物品并收回该房；……。因该协议是姜某受春博建材公司委托以自己名义签订的，故协议签订后，许乐善按约定将相应房、院交予春博建材公司使用。2006年2月15日，许乐善向春博建材公司法定代表人冯春出具《承诺书》一份，写明：长城木器厂、厂房出租给冯春，本人承诺除政府原因外保证出租十年，特此承诺。2010年9月17日，南京中山科技园拆迁部对许乐善所有、春博建材公司承租的房、院进行了丈量评估。2013年4月1日，南京市六合区葛塘街道征地拆迁办公室（甲方）与许乐善（南京春博建材有限公司）（乙方）签订《企业拆迁补偿协议》一份，约定：第一条，乙方同意在本协议签订之日起15日内将厂区的一切建筑物腾空，并移交甲方拆除。第二条、甲、乙双方经现场调（勘）查乙方的拆迁面积、定作物、附着物数量、相关设备（折旧）补偿等，甲方支付乙方综合货币补偿款为人民币1600000元，（详见结账明细表）。……。
又查明，南京市六合区葛塘街道征地拆迁办公室支付许乐善的拆迁补偿款1600000元中，包含有房屋拆迁补偿款1032700元，构筑物拆迁补偿款65294元，装饰部分拆迁补偿款52874元，停业搬迁费134251（1032700×13%）元，营业执照补偿款5000元，其他（漏项、许乐善认为不足的）309881元。而构筑物拆迁补偿款中，包括围墙2240元、水泥地坪47070元、砖筑井（4口）2000元、炉灶150元、有线电视400元、电话310元、空调400元、水池4644元、下水道7800元、电线280元；装饰部分拆迁补偿款中，包含有铁防盗门（42.26米）6339元、木质门套2430元、木隔断2340元、墙裙厨1485元、内墙面砖855元、喷塑5518元、内墙面砖855元、复合木地板4271元、水磨石水池30元、座便器150元、乳胶漆9861元。
再查明，许乐善出租房、院时收取春博建材公司押金500元；春博建材公司欠许乐善2010年租金5000元（当年扣除用于维修房屋但未实施）、2011年3月至2013年3月租金40000元。
以上事实，有春博建材公司、许乐善、葛塘街道办事处的陈述，租赁协议、承诺书、拆迁补偿协议、情况调查表、拆迁补偿分户汇总表、构筑物补偿评估表、装饰补偿评估表等为证。
本院认为，春博建材公司与许乐善之间的房屋租赁协议是双方的真是意思表示，合法有效。至2013年4月，春博建材公司租赁的房、院被拆迁，双方实际无法再继续履行协议，故春博建材公司要求解除双方的房屋租赁协议，有事实和法律依据，予以支持。在房屋拆迁评估过程中，许乐善与拆迁部门达成拆迁补偿协议，因被拆迁的房、院由春博建材公司租赁从事经营，相应的停业损失费、设备拆除、搬迁费等包含在许乐善领取的拆迁补偿款总额中，故原告要求被告支付停业损失费、设备拆除、搬迁费，应予以支持，为134251元（1032700×13%）。关于原告主张列入评估中有的项目的拆迁款，其中构筑物部分，根据许乐善的陈述，有线电视、电话、空调、水池属于春博建材公司的，对应的拆迁补偿款为5754元（400＋310＋400＋4644）。春博建材公司主张除三口井之外，其他均是原告的，但除许乐善认可的部分外，其他部分因未提供充分的证据加以证明，本院不予采信。关于装饰补偿部分，除春博建材公司认可的部分外，许乐善还辩称防盗门、墙砖中的喷塑部分、乳胶漆不是春博建材公司做的，春博建材公司对此不予认可，其提供的证人证言本院未予采信，但结合丈量评估录像及春博建材公司装修门套、墙裙厨、地板的事实，乳胶漆部分应为春博建材公司粉刷。故装饰部分属于春博建材公司所有的装饰物有木质门套、木隔断、墙裙橱、内墙面砖、复合木地板、水磨石水池、坐便器、乳胶漆。对应的装饰补偿款为21422元（2430＋2340＋1485＋855＋4271＋30＋150＋9861）。另有营业执照补偿款5000元。以上三项合计32176元，应由许乐善支付给春博建材公司。春博建材公司要求许乐善支付拆迁评估中没有的损失205367元，证据不充分，本院不予支持。因春博建材公司至2013年4月前一直在实际使用租用的房、院，相应的财物亦应由春博建材公司管护，许乐善无保管义务，故春博公司要求许乐善赔偿财物损失576900元，无事实和法律依据，本院亦不予支持。春博建材公司认可有租金45000元未付，许乐善认可收取押金500元，本院均予以确认。双方合同中约定的滞纳金，实是违约金。春博建材公司辩称是许乐善因考虑拆迁才不收取租金，但未提供充分证据证明，本院不予采信。双方约定的违约金过高，本院酌定按银行同期贷款利率四倍的标准予以调整。因房屋租赁协议已解除，许乐善收取春博建材公司的押金500元亦应退还。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零四条、第一百一十四条《的规定，判决如下：
一、解除春博建材公司与许乐善之间的房屋租赁协议。
二、许乐善自本判决生效后十日内向春博建材公司支付停业损失费、设备拆除、搬迁费134251元，构筑物补偿款5754元，装饰物补偿款21422元，营业执照补偿款5000元，合计166427元。
三、春博建材公司自本判决生效后十日内向许乐善支付房屋租金45000元（其中押金500元在支付时从其中扣除）并支付滞纳金（计付方式：自2011年2月16日起至本判决确定的给付之日止将租金中的25000元按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息，自2012年2月16日起至本判决确定的给付之日止将租金中的20000元按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息）。
四驳回春博建材公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费15268元，保全费4000元，合计19268元，由春博建材公司负担14807元，许乐善负担4461元；反诉案件受理费2000元，由春博建材公司负担815元，许乐善负担1185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黑长保
人民陪审员 朱俊友
人民陪审员 李文福
二〇一四年一月二十五日
见习书记员 刘 佳