云南省昆明市中级人民法院发文稿纸
庭长审核：
签发：
核稿：
主拟单位和拟稿人：
民一庭：
事由：
民 事 判 决 书
文检：
发文：（2016）云01民终3419号
云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
（2016）云01民终3419号
上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明红叶山庄园艺有限公司，住所：昆明市官渡区大板桥街道办事处云瑞社区居民委员会小高坡老村。
法定代表人：毕永平，总经理。
委托诉讼代理人：双利强，志强法律服务所法律工作者，特别授权代理。
委托诉讼代理人：钱志强，志强法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明市官渡区大板桥街道办事处云瑞社区居民委员会小高坡居民小组，住所：昆明市官渡区大板桥街道办事处云瑞社区居民委员会。
负责人：代开泉，组长。
委托诉讼代理人：李庆华，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：邓树琼，女，1968年4月4日出生，汉族，系小高坡居民小组书记，住昆明市官渡区，一般授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：昆明市官渡区大板桥街道办事处云瑞社区居民委员会，住所：昆明市官渡区大板桥街道办事处云瑞社区居民委员会9幢51号。
负责人：汪泽友，主任。
上诉人昆明红叶山庄园艺有限公司（以下简称红叶公司）因与被上诉人昆明市官渡区大板桥街道办事处云瑞社区居民委员会小高坡居民小组（以下简称小高坡小组）、昆明市官渡区大板桥街道办事处云瑞社区居民委员会（以下简称云瑞居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日受理此案后，依法组成合议庭，于2016年9月27日组织双方当事人进行询问，并于2016年10月9日公开开庭审理了本案。红叶公司的特别授权代理人双利强，小高坡小组的负责人代开泉及特别授权代理人李庆华和一般授权代理人邓树琼，云瑞居委会的负责人汪泽友均到庭参加了诉讼。本案并依法报经本院院长批准延长了审理期限。本案现已审理终结。
一审情况：
原告、反诉被告红叶公司起诉称：2012年11月1日，红叶公司与被告签订《土地租赁合同》，约定红叶公司租赁被告土地100亩（实际丈量面积为128.63亩），租赁期限自2012年11月1日起至2042年11月1日止，共30年，租金1000元/年/亩且每五年支付一次，土地上附着的苗木补偿为2000元/亩。合同签订后，红叶公司向被告支付了128.63亩土地五年的租金643150元、苗木补偿费257260元，共计900410元，但被告却以各种理由推诿拒不交付所租赁的土地，甚至教唆村民围堵阻挠红叶公司正常使用租赁土地，更为严重的是，被告于2014年6月9日利用推土机将红叶公司的大门推倒，严重影响了红叶公司的正常生产经营。因此，请求法院判令：1、被告履行与红叶公司签订的土地租赁合同，将合同租赁物交付给红叶公司使用，并保证红叶公司能够安全使用土地；2、由被告返还红叶公司未交付租赁物期间的租金（金额自2012年11月1日暂计至2015年3月30日，共299707.9元）；3、由被告赔偿红叶公司经济损失900000元；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告、反诉第三人云瑞居委会答辩称：红叶公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回红叶公司的诉讼请求。
被告、反诉原告小高坡小组答辩并反诉称：小高坡小组已按约定履行了合同义务，将租赁物交付给了红叶公司，故小高坡小组不构成违约，且对红叶公司主张的损失不予认可。相反，双方于2012年11月1日签订合同后，红叶公司并未按照约定的时间支付租金，存在迟延支付租金的行为，已构成违约。因此，小高坡小组提起反诉，请求法院判令：1、由红叶公司赔偿小高坡小组违约金128630元；2、反诉案件受理费由红叶公司负担。
一审判决确认：2012年11月份左右，红叶山庄与小高坡小组签订土地租赁合同，红叶公司在合同尾部乙方签章处加盖了公司印章，小高坡小组组长张吉良（经换届选举后，现组长为代开泉）在合同尾部甲方法定代表人签章处签上了名字，云瑞居委会在合同尾部甲方签章处加盖了居委会印章。该合同的主要内容如下：“甲方：云瑞社区小高坡居民小组；乙方：昆明红叶山庄园艺有限公司。根据《合同法》的相关规定，在平等自愿、互惠互利的基础上，经甲乙双方友好协商，现将位于小高坡小组土地约100亩（以实际丈量为准）租给乙方进行林业、农业的相关经营，达成以下协议供双方共同遵守。一、租期为30年，自2012年11月1日起至2042年11月1日止。（国家本轮土地承包期限15年，下一轮承包期限15年）。二、土地周边情况：土地的四至为东临乌西村土地，西北至小白龙坝塘，西南至机场边界，南至小高坡老村宅基地，东南至小高坡老村宅基地，东北至樱桃地，北至小高坡村坟地。总面积100亩（以愿意转租的农户土地实际测量为准）。三、土地租赁租金及付款方法。1、租金每年每亩1000元，每五年支付一次租金，首付款于合同生效之日起三日内付清。第二个五年及以后的租金必须于前一个五年期结束后一个月内支付给甲方。2、递增方式为每五年递增一次，递增金额为在前一个五年租金的基础上增加15%（即前五年为1000元/亩，第二个五年为1150元/亩，第三个五年为1322.5元/亩，以此类推）。3、乙方一次性支付农户苗木补偿费2000元/亩，支付该费用后，地上的附着物归乙方所有。四、甲乙双方的责任与权利。1、乙方就按时向甲方缴纳租金，乙方如收到甲方的书面收款通知，逾期一个月不缴纳租金，甲方有权终止合同，收回土地，并加收一年的租金作为违约金。……十二、本合同经双方当事人签字盖章即生效。合同一式八份，甲乙各执四份。”2012年11月14日，红叶公司向小高坡小组支付了一次性苗木补偿款252000元以及第一个五年租金630000元，小高坡小组为此出具了云南省农村集体经济专用收款收据2份，其中，针对租金出具的收据摘要栏记载“村集体土地占用补偿费（租金126亩）”。之后，红叶公司在机场导航线旁的一块土地上建盖了一间看守房。此后，红叶公司与小高坡小组因红叶公司能否在该土地上建盖看守房、围墙以及看守房前方的一块土地是否属于租赁范围等事项发生了争议。2014年4月9日，红叶公司与小高坡小组签订了一份宅基地出租协议，小高坡小组组长代开泉在该协议签上了名字，云瑞居委会在该协议上加盖了居委会印章。该协议的主要内容是：“为了出租耕地的共同利益，解决租地方的看守房问题，于2014年4月9日小组与租地方达成以下协议：1、看守房的用地，以现在建该房屋的滴水外1米为界，经现场测量占地面积为0.6亩，租金为每亩1000元/年，苗木补偿2000元/亩，合计4200元，由村小组收取。2、在宅基地收入当天一次性支付村民张开胜近期看守误工补贴费1600元。3、看守房的建盖与拆迁，由租地方自行负责，与村小组无任何关联。4、自2014年4月9日以前，租地方一切收条与此协议无关。5、此协议租期与村小组出租耕地时间一致。”另，在本案审理过程中，一审法院组织双方进行了现场勘察，并对小高坡小组前组长张吉良进行了询问，相应现场勘察视频以及询问笔录已附卷。
根据上述确认事实，一审判决认为：本案系租赁合同关系，红叶公司系承租方。关于出租方的认定。云瑞居委会虽然在土地租赁合同上加盖了印章，但该合同上记载的出租方系小高坡小组，且红叶公司已交纳的租金、苗木补偿款的收款主体均系小高坡小组，故一审法院认为小高坡小组系出租方，云瑞居委会不是出租方。由于云瑞居委会不是合同相对方，且云瑞居委会无侵害红叶公司合同权益的行为，故红叶公司对云瑞居委会的诉求不成立，一审法院不予支持。另，因双方约定的租赁期限为30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，红叶公司与小高坡小组约定的超过20年部分的租赁期限无效。关于小高坡小组的反诉请求。小高坡小组无证据证明租赁合同的生效时间是2012年10月20日，其主张红叶公司应于2012年10月24日前付清第一个五年租金无依据；且按照合同第四条第1款的约定，红叶公司承担违约金的前提是收到了小高坡小组的书面收款通知仍逾期一个月不支付租金，而小高坡小组并未举证证明其曾向红叶公司送达书面收款通知，红叶公司实际支付第一个五年租金的日期是2012年11月14日，并未逾期一个月。故小高坡小组要求红叶公司赔偿违约金的诉求不成立，一审法院不予支持。关于小高坡小组是否已将约定的土地交付红叶公司。对于红叶公司承租土地的面积，租赁合同约定以测量的方式予以确定，后红叶公司于2012年11月14日向小高坡小组交纳租金630000元，小高坡小组出具收款收据，记载“租金126亩”，故双方最终确定租赁面积为126亩（1000元/亩/年×126亩×5=630000元）。而对于126亩是如何确定下来的，双方在庭审时均认可是依据小高坡小组租地金明细表，经一审法院核算，该明细表中面积一栏所记载的面积总额为128.63亩，双方均陈述该明细表“戴朝珊”一栏所记载的面积为2.1亩的土地不包含在双方的租赁土地范围之内。因此，一审法院认为双方对租赁合同约定的土地面积已达成一致意见，即小高坡小组租地金明细表所记载的土地面积合计126.53亩，最终双方同意按126亩作为租金的计算标准。对于租赁土地的交付，由于双方租赁合同对于土地的交付方式并未作出明确约定，而土地作为不动产，土地租赁合同生效且土地的坐落、面积确定后，只要出租方不阻止承租方使用土地，即视为土地已经交付，至于承租方是否积极使用土地，不会对土地的交付产生影响。虽双方均未提交证据证明涉案土地的坐落、面积的具体确定时间，但根据红叶公司向小高坡小组交付租金的行为，可知当时已经确定了土地的坐落、面积，而红叶公司提交的证据不足以证明小高坡小组在当时曾阻止其使用土地，且红叶公司在涉案土地附近建盖看守房欲对涉案土地进行管理，亦可印证涉案土地已经交付，故一审法院确认小高坡小组向红叶公司交付土地的时间为2012年11月14日。因此，红叶公司认为小高坡小组未履行交付土地的义务，并以此为由要求小高坡小组返还未交付租赁物期间的租金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于红叶公司要求小高坡小组返还土地租金及苗木补偿费。如前所述，租赁合同约定的土地面积已经双方共同确认，现红叶公司主张小高坡小组虚报了土地面积，并未提交相应的反驳证据，故红叶公司的该项诉求不成立，一审法院不予支持。关于红叶公司主张的其他损失。结合庭审以及现场勘察，看守房前的土地与租赁合同约定的土地并不存在交叉，该争议土地并非进入租赁合同约定土地的必经之路，且两块土地之间还间隔着机场导航线，在空间上相对独立，同时，根据双方所签宅基地出租协议，该争议土地也不属于宅基地出租协议确定的租赁范围。至于红叶公司主张其已承租该争议土地，并向时任小高坡小组组长张吉良支付了租金，为此提交了收条（2张）、面积清单以及小高坡小组出租土地丈量面积及树木种类、数量明细表，虽张吉良出具了收条，但双方未签订书面租赁合同，从形式上而言，收条不能反映张吉良系代小高坡小组收取租金，亦无相应证据证明收条所记载的款项进入了小高坡小组的账户，且上述证据在土地坐落、面积、租金数额上均存在相互矛盾之处；为了核实上述情况，一审法院组织双方及张吉良进行了现场勘察，在现场勘察的过程中，双方及张吉良对上述证据所确定的租赁土地亦未达成一致意见。故一审法院认为该争议土地的租赁与租赁合同中涉案土地的租赁系两个独立的法律关系，在空间上也相对独立，该争议土地的使用不会对涉案土地的使用产生必然性影响，且红叶公司提交的证据不能证明其向小高坡小组承租了该争议土地，故红叶公司的该项诉求不成立，一审法院不予支持。关于红叶公司要求小高坡小组履行土地租赁合同。因小高坡小组也同意继续履行合同，故一审法院对红叶公司的该项诉求予以支持。对于红叶公司要求小高坡小组交付租赁物的诉求，如前所述，小高坡小组已将约定的租赁物交付给了红叶公司，故红叶公司的该项诉求不成立，一审法院不予支持。对于红叶公司要求小高坡小组保证其能够安全使用土地的诉求，如前所述，小高坡小组将租赁土地交付红叶公司后，未实施妨碍其使用土地的行为，故红叶公司的该项诉求不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告昆明市官渡区大板桥街道办事处云瑞社区居民委员会小高坡居民小组继续履行其与原告昆明红叶山庄园艺有限公司签订的土地租赁合同；二、原告昆明红叶山庄园艺有限公司的其他诉讼请求不予支持；三、驳回反诉原告昆明市官渡区大板桥街道办事处云瑞社区居民委员会小高坡居民小组的反诉请求。
宣判后，上诉人红叶公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：被上诉人在红叶公司租赁期间实施了阻碍行为，导致红叶公司无法正常使用土地，产生了经济损失，且被上诉人交付的土地不完整，导致红叶公司多支付了租金和苗木补偿费，被上诉人应将多收取的该部分费用返还红叶公司。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决，并依法改判；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。在法庭询问时，红叶公司明确其改判的请求具体为：1、维持一审判决第一项；2、被上诉人赔偿未交付租赁物期间的租金299707.90元；3、被上诉人赔偿经济损失300000元（包含多支付的苗木补偿费95000元）。在开庭审理时，红叶公司将其上诉请求最终确定为：1、解除双方所签土地租赁合同；2、由小高坡小组返还红叶公司租金643150元。
被上诉人小高坡小组答辩称：红叶公司在二审中变更诉讼请求是法律不允许的，红叶公司要求解除合同只能另案提起诉讼，且红叶公司主张的租金返还金额也超过了一审诉讼请求，超过的部分也属于法律不允许变更的范围。
被上诉人云瑞居委会答辩称：红叶公司主张的金额不合情理，土地已在合同签订时就交付红叶公司，其使用与否与云瑞居委会无关，如红叶公司要求解除合同，就应支付违约金。
二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，且双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、双方合同是否应在本案中予以解除；2、小高坡小组是否应向红叶公司赔偿经济损失。
本院认为：红叶公司与小高坡小组签订的《土地租赁合同》约定租赁期限为30年，根据我国《合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，双方合同约定的20年租赁期限为有效部分，超过部分应归于无效，即就案涉土地20年租赁期限内的合同约定是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制规定，也未侵害第三人和社会公共利益，该部分合同成立并合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照该部分合同的约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。
首先，关于双方合同是否应在本案中予以解除的问题。经审查红叶公司在一审中提出的诉讼请求为要求履行土地租赁合同，并未要求解除该合同，而小高坡小组在二审中明确表示不同意解除合同，要求继续履行该合同，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，由于红叶公司要求解除合同的上诉诉求系二审新增加的诉讼请求，而小高坡小组明确表示不予认可，故本院对红叶公司的该项上诉诉求不予审理，红叶公司可另行起诉。
其次，关于小高坡小组是否应向红叶公司赔偿经济损失的问题。其一，红叶公司向小高坡小组支付的租金为第一个五年的630000元，而现红叶公司二审要求返还的租金为643150元，已明显超过其所支付过的租金，并且，红叶公司在二审中提出的该项上诉诉求，也明显超过其在一审中主张的租金返还金额299707.9元，即红叶公司存有在二审程序中超过一审诉求提出新增诉求的情形。其二，双方合同约定的土地租赁面积为“约100亩（以实际丈量为准）”、“以愿意转租的农户土地实际测量为准”，即最终的租赁面积应以实际发生出租的为准，而双方在本院审理中明确表示实际的租赁面积为126亩，红叶公司也是按照该实际发生的租赁面积支付的租金即630000元（合同约定1000元/亩/年×126亩×5年）；现红叶公司主张小高坡小组未依约将该126亩租赁土地交付给其，但经一审法院和本院现场踏勘，红叶公司已在租赁土地四至界限埋设了桩界和铁丝线，表明红叶公司已实际占有使用了案涉土地，并且，土地作为开放空间的不动产，并不具备封闭空间的房屋以交付钥匙作为交付的条件，红叶公司以埋设界桩的方式实际上已达到对世公示其占有使用案涉土地的法律效果，同时，从2012年11月14日红叶公司全额支付第一个五年的租金至本案2015年4月3日诉讼时，已历经两年半余，红叶公司均未主张过小高坡小组未交付租赁土地或者交付不完整，故红叶公司提出小高坡小组未交付租赁土地或完整交付租赁土地的主张不成立，本院不予支持。其三，红叶公司提出小高坡小组的村民封堵道路和看守房的行为造成其无法使用租赁土地，红叶公司并未能提交确实有效的证据证实小高坡小组的村民存有封堵进出案涉土地道路的行为，而双方审理中共同确认的是村民在2014年因红叶公司建盖看守房产生争议后存有阻挠看守房使用的行为，并非针对整块案涉土地，由于看守房的土地租赁并不含在案涉土地的租赁范围内（双方就此另行签订有合同），且经一审法院和本院现场踏勘，案涉土地是开放性空间，看守房并非进出案涉土地的唯一通道，红叶公司的该主张与现场踏勘情况明显相悖，故红叶公司提出小高坡小组的村民封堵道路和看守房的行为造成其无法使用租赁土地的主张不成立，本院不予支持。因此，作为土地出租方的小高坡小组已经依约将全部案涉土地交付红叶公司占有使用，也不存有妨碍阻挠红叶公司占有使用案涉土地的行为，故红叶公司要求小高坡小组以返还租金的方式赔偿其经济损失的上诉诉求均不成立，本院不予支持。
综上所述，红叶公司的上诉请求均不成立，本院不予支持；而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15597元，由上诉人昆明红叶山庄园艺有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审判长 余 锋
审判员 符圆圆
审判员 邓林春
二〇一七年三月三十一日
书记员 寸杨杰