海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）琼01执异762号
案外人:余慧，女，1990年5月11日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。
委托诉讼代理人：郭瑞瑶，海南法立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林凤妮，海南法立信律师事务所律师。
申请执行人：何松林，男，1980年2月1日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
被执行人：佘颖杰，男，1975年2月5日出生，汉族，住海南省海口市海甸岛。
本院在执行申请执行人何松林与被执行人佘颖杰借款合同纠纷一案中，案外人余慧对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人余慧称，请求解除被执行人佘颖杰购买的海南椰岛房地产开发有限公司开发的位于海口市龙华区某广场A2栋1205房的房产及相应的土地使用权。事实和理由：申请执行人何松林和被执行人佘颖杰借款合同纠纷一案，海南仲裁委员会于2017年8月3日作出（2017）海仲字第129号裁决，裁决：佘颖杰应自本裁决生效之日起10日内向何松林偿还借款本金231500元，并向何松林支付以231500元为基数，按年利率24%自2017年1月11日起计算至实际还清借款本金之日止的违约金。本案仲裁费11522元、公告费750元由佘颖杰承担。因佘颖杰未按仲裁裁决履行义务，因此何松林向海口市中级人民法院申请强制执行，海口市中级人民法院于2017年11月5日作出（2017）琼01执660号执行裁定，裁定：查封、冻结、扣划、扣押、提取佘颖杰在247328.58元范围内的银行存款或其他等值财产。随后，海口市中级人民法院于2017年12月8日向海口市国土资源局及海口市住房和城乡建设局发出《协助执行通知书》，将佘颖杰名下的位于海口市美兰区和平大道34号碧海云天碧海阁603房，以及佘颖杰购得的仍在海南椰岛房地产开发有限公司名下的位于海口市龙华区某广场A1、A2、B1、B2商住楼12层A2-1205房的房产进行查封。
早在海口市中级人民法院查封上述房产前，佘颖杰已与案外人余慧在2016年5月10日签订了《房地产买卖契约》，在2016年7月6日签订了《房地产买卖契约补充协议》，将其购买的海南椰岛房地产开发有限公司开发的某广场A2栋1205房及相应的土地使用权转让给了余慧。余慧早在2016年7月就已入住，且交易的房款已全部支付完毕。因佘颖杰怠于将上述房产从开发商处移转登记至其名下，导致该房产无法转移登记至余慧名下。现在该房产已经具备办证条件，且余慧已代佘颖杰缴纳了相关的税费，开发商在为佘颖杰办理上述房产及土地的不动产权过户手续时发现该房产已被海口市中级人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，何松林申请法院查封某广场A2栋1205房属于查封错误。退一步讲，余慧认为何松林与佘颖杰之间的生效文书属于金钱给付义务，给付金额为247328.58元，但何松林向海口市中级人民法院申请将佘颖杰所有的和未办证至其名下的共计两套房产查封，已属于超标的额查封，余慧认为佘颖杰名下的位于海口市美兰区和平大道34号碧海云天碧海阁603房的现值已远超何松林申请执行的金额，已足够支付。因此，余慧认为对超标的额查封的房产（即某广场A2栋1205房及相应的土地使用权）应当予以解封。
综上，综合余慧与佘颖杰之间签订的房屋买卖合同、支付购房款、实际入住等情况，以及何松林查封的两套房产价值远高于其所申请的执行金额的情况，余慧认为解除某广场A2栋1205房及相应的相应的土地使用权的查封不会损害到何松林的权益。
申请执行人何松林未提交意见。
被执行人佘颖杰未提交意见。
本院查明，2017年3月39日，海南省仲裁委员会根据何松林的申请，以及其与佘颖杰2016年4月10日签订的《借款合同》项下仲裁条款，受理何松林和佘颖杰二人之间的借款合同纠纷，并于2017年8月3日作出（2017）海仲字第129号裁决，裁决：佘颖杰应自该裁决生效之日起10日内向何松林偿还借款本金231500元，并向何松林支付以231500元为基数，按年利率24%自2017年1月11日起计算至实际还清借款本金之日止的违约金。本案仲裁费11522元、公告费750元由佘颖杰承担。因何松林已预交仲裁费、佘颖杰应自本裁决生效之日起10日内，将应负担的仲裁费、公告费合计12272元直接支付给何松林。因佘颖杰未履行仲裁裁决确定的义务，何松林向本院申请强制执行。本院依法立（2017）琼01执660号案执行。在执行过程中，本院于2017年11月5日作出（2017）琼01执660号执行裁定，裁定查封、冻结、扣划、扣押、提取佘颖杰在247328.58元范围内的银行存款或其他等值财产。随后，本院于2017年12月8日向海口市国土资源局、海口市住房和城乡建设局发出《协助执行通知书》，轮候查封佘颖杰名下的位于海口市美兰区和平大道34号碧海云天碧海阁603房，以及佘颖杰购得的仍在海南椰岛房地产开发有限公司名下的位于海口市龙华区龙华路43号某岛广场A1、A2、B1、B2商住楼12层A2-1205房的房产。
另查明，2012年8月31日，佘颖杰与海南椰岛房地产开发有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定海南椰岛房地产开发有限公司将其位于海口市龙华路43号某广场A2栋1205房出售给佘颖杰，佘颖杰于2012年8月31日前一次性付清合同总房款417163元。2012年10月4日，海南椰岛房地产开发有限公司出具收到佘颖杰交来的购房款417163元发票。后涉案商品房买卖合同备案至佘颖杰名下。2017年4月5日，佘颖杰向海口市住房和城乡建设局支付某广场A2栋1205房维修基金2313.6元。
再查明，2016年5月10日，余慧与佘颖杰签订《房地产买卖契约》，约定佘颖杰将其位于海口市龙华路43号某广场A2栋1205房出售给余慧，成交价格为420000元，余慧于2017年7月30日前将房款分2次付清给佘颖杰，购房定金10000元将在最后一次付款时冲抵。第一次付款于2016年5月15日前支付现金360000元，第二次付款于该房产权证办理5个工作日内支付现金60000元，双方同意于2016年5月20日由佘颖杰将上述房地产正式交付给余慧，房屋移交给余慧时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给余慧等内容。合同签订后，余慧通过中国建设银行于2016年5月10日至23日向佘颖杰指定的王家林在中国工商银行账户分16次转账共计280000元。2016年5月16日，佘颖杰向余慧出具《收条》一份，内容为，今收到余慧购房款叁拾陆万元整，房款转账至王家林的工商银行账户，以款到为准。2016年7月6日，佘颖杰与余慧签订《房地产买卖契约补充协议》，约定余慧已按约定向佘颖杰支付第一笔购房款360000元，佘颖杰应于2016年5月20日将房屋正式交付给余慧，但直到2016年7月5日才将房屋交付，佘颖杰同意向余慧支付逾期交房违约金30000元，从购房尾款中扣除，抵扣后，余慧应支付购房尾款30000元。本协议签订后3日内，余慧向佘颖杰支付购房尾款20000元，剩余10000元待房产证过户到余慧名下后3日内一次性支付等内容。2016年7月5日，佘颖杰将涉案房屋交付给余慧后，余慧自2016年9月开始至2017年12月向海南置地物业服务有限公司缴纳物管费。余慧于2018年3月2日、2018年7月30分别向佘颖杰支付5000元房款，佘颖杰于2018年7月30出具一份收据，说明已收到余慧购买的某广场A2栋1205房全部房款39万元。
2018年1月5日，针对余慧与佘颖杰、海南椰岛房地产开发有限公司买卖合同纠纷，余慧向海口市龙华区人民法院起诉，诉请确认其与佘颖杰签订的《房地产买卖契约》和《房地产买卖契约补充协议》合法有效；佘颖杰、海南椰岛房地产开发有限公司共同将位于海口龙华路43号某广场A2栋1205房的不动产权移转登记至余慧名下；佘颖杰承担房屋过户中依法承担的税费32000元。后该案以调解结案，余慧和佘颖杰双方对办理房屋过户以及税费承担问题进行了约定。余慧在办理房屋过户过程中，因涉案房屋处于人民法院查封状态，故没能办理，为此，余慧向本院提出异议，提出前述理由。
以上事实有海南省仲裁委员会（2017）海仲字第129号裁决、《海口市商品房买卖合同》、本院（2017）琼01执660号执行裁定书及《协助执行通知书》、海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初641号民事调解书、转账凭证及记录、2016年5月16日的收条、《房地产买卖契约》《房地产买卖契约补充协议》《置地物业住户物管费交费一览表》、2018年7月30日的收据、当事人陈述等所证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，不动产买受人只要满足了上述四个条件，就享有物权期待权，其提出排除执行的异议请求可以得到法院的支持。本案中，被执行人佘颖杰从海南椰岛房地产开发有限公司处购得涉案房产后，于2016年5月将该房产出售给余慧，双方签订了《房地产买卖契约》，余慧为此支付了全部房款，并占有使用该房屋，对房屋未能过户至其名下，不是其过错导致，其亦通过诉讼主张佘颖杰和海南椰岛房地产开发有限公司办理涉案房屋的过户手续。因此，余慧针对本院查封位于海口市龙华路43号某广场A2栋1205房提出的异议申请，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对案外人余慧购买的位于海口市龙华路43号某广场A2栋1205房的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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案件唯一码
审 判 长 陈桂华
审 判 员 黄 勇
审 判 员 孙 晓
二○一八年八月一日
书 记 员 汪 伟
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。