广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终2804号
上诉人（原审被告）：柳州连和房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市温州街1号温州商贸城一区2单元18-2号，组织机构代码：78521342-7。
法定代表人：陈青兰，公司经理。
委托诉讼代理人：朱紫燕，女，汉族，1977年3月22日出生，住广西柳州市柳北区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：吴万牛，男，汉族，1970年6月17日出生，住广西柳州市。
被上诉人（原审原告）：唐友英，女，汉族，1969年9月18日出生，住广西柳州市。
二被上诉人委托诉讼代理人：李富鑫，广西启辉律师事务所律师。
上诉人柳州连和房地产开发有限公司（以下简称连和房开公司）因与被上诉人吴万牛、唐友英商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第1924号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员曾庆斌担任审判长、审判员赵舒颖和代理审判员罗贵琼参加的合议庭，于2016年9月28日公开审理了本案。代书记员谭森云担任记录。上诉人的委托代理人朱紫燕，被上诉人吴万牛、唐友英的委托代理人李富鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人连和房开公司的上诉请求：1、撤销一审判决，并查明事实依法改判；2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认为“上诉人没有提供施工单位或监理单位的签证以证明施工受影响情况，因此不满足双方约定的上诉人可以据以延期交房的条件”，系严重错误。一审庭审中，上诉人依法提交证据即单位签证《停工汇总表》以及第三方有资质机构所出具的《气象证明》，其中单位签证《停工汇总表》属于工程建设中《工程工期签证》的一个种类，《工程工期签证》通常都包括：停水、停电签证，不可抗力、雨天等非施工单位原因引起的工期延误。上诉人所提交的单位签证《停工汇总表》以书面形式完整记录了施工现场发生的特殊情况，是施工单位、监理单位、建设单位共同对工期进展情况的郑重确认，直接关系到施工单位的切身利益，作为施工单位与建设单位的重要“签证”，属于工程结算的必要依据，必然是真实无误且符合日常经验法则的。一审法院认可双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。该合同第八条明确约定“如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”。综上，本案中，作为《工程工期签证》的《停工汇总表》从形式和内容上完全符合上述《商品房买卖合同》第八条关于“签证”的约定，并与第三方有资质机构所出具的《气象证明》相互印证，环环相扣，形成闭合的证据链，有力证实了上诉人主张“据实延期交房”是具备充分法律和事实依据的。一审法院对单位签证《停工汇总表》的性质与内容判断错误，导致事实不清，适用法律错误。二、一审判决认为上诉人主张“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算，没有法律依据且不符合事实。房屋建筑施工中，整个工程整体延续的，对签订合同前工程施工期间“正常或非正常停电、停水、雨天、政府行为”所造成的工期延误予以忽略不计是不客观的，有违于公平原则的。因此，一审法院认为“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算是没有法律和事实依据的。三、一审判决认为上诉人主张“工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除”没有证据支撑因而不予采纳，是不符合事实的。柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局2012年至2014年间，多次下达《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，对中高考期间的建筑工程施工作业作出明确的限制，在中高考的当天更是全天禁止建筑工程施工作业。以上事实均为政府部门经过广播、电视、报纸等媒介大力宣传从而众所周知的，也符合日常生活经验法则的。本案涉案工程地处柳州市知名学区，坐落于重点学府柳州高中及柳州市十二中附近，并且该两所学校也是柳州市中高考的重要考点，为了保证中高考期间考生有一个安静的学习和休息环境，以旺盛的精力参加考试，上诉人必然响应政府多部门下发的《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》精神，做好相关停工工作，否则必将面临政府部门的严厉处罚。一审法院未对相关政策文件及法律法规予以详查，便武断地认定不存在的停工事实是严重缺乏依据的。四、一审判决认为涉案工程“设计方案变更”没有提供施工单位或监理单位的签证，就不足以证明施工受影响情况不符合事实。涉案工程的变更必须是向有资质机构报批，经审核后方能作审计方案的变更，并且审计方案的变更涉及到工程量的变化，必然影响到施工单位方的切身利益，施工单位与监理单位之间必定有施工图纸、相关函件、签证的往来以确认工程量变化的事实。一审法院在审理过程中对施工图纸等证据不予认定是完全违背事实的，上诉人认为，因涉案工程“设计方案变更”而影响工程进度完全符合双方所签订《商品房买卖合同》的“据实延期交房条件”。五、一审判决认为“交付房屋时间应为2014年7月18日”，没有法律和事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付商品房的条件为“经验收合格”。本案涉案工程早于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行了质量竣工验收，认定工程质量合格，已经完全具备交付条件。上诉人随即通过电话、面告等多种方式通知各买受人前来办理交房手续，但仍有大部分买受人置若罔闻。因此，上诉人便于2014年7月15日登报，以公告的形式再次催促买受人前来办理交接手续。上诉人认为，2014年6月11日，涉案工程已经验收合格，具备交付条件；2014年7月15日登报公告，通知买受人来接受房屋，2014年7月15日应为实际交房时间，上诉人此时已完成合同约定的交房义务。《商品房买卖合同》第十一条约定“由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承诺在上诉人发出房屋交付通知之日起，七日内与上诉人办理房屋交接手续，逾期视为房屋完整交付”。该合同条款是对买受人无正当理由而延误办理交接手续的限制，而不是对上诉人设定的合同义务，至于买受人自身是否能够如期前来办理交接手续，则为买受人应自行承担的责任。一审法院错误地分配合同义务，已侵害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。现请求二审法院查明事实，依法纠正一审判决，作出公正处理，以维护上诉人的合法权益与法律尊严。被上诉人吴万牛、唐友英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。
吴万牛、唐友英向一审法院起诉请求：1、柳州连和房地产开发有限公司支付给吴万牛、唐友英逾期交房违约金38051元；2、本案的诉讼费用由柳州连和房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：2013年2月28日吴万牛、唐友英与柳州连和房地产开发有限公司签订合同，约定：“吴万牛、唐友英向柳州连和房地产开发有限公司购买位于柳州市桂中大道19号文源华都12-1-13-3号商品房，房屋总价款937206元。合同第六条约定，吴万牛、唐友英选择一次性付款的方式交付房款；签订合同之日付清购房款人民币937206元。合同第七条约定吴万牛、唐友英未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，吴万牛、唐友英按日向柳州连和房地产开发有限公司支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，柳州连和房地产开发有限公司有权解除合同。柳州连和房地产开发有限公司解除合同的，吴万牛、唐友英按累计应付款2%向柳州连和房地产开发有限公司支付违约金。吴万牛、唐友英愿意继续履行合同的，经柳州连和房地产开发有限公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，吴万牛、唐友英按日向柳州连和房地产开发有限公司支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条柳州连和房地产开发有限公司应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付吴万牛、唐友英；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，柳州连和房地产开发有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付吴万牛、唐友英使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，柳州连和房地产开发有限公司按日向吴万牛、唐友英支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，吴万牛、唐友英有权解除合同。吴万牛、唐友英解除合同的，柳州连和房地产开发有限公司应当自吴万牛、唐友英解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按吴万牛、唐友英累计已付款的贰%向吴万牛、唐友英支付违约金，吴万牛、唐友英要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，柳州连和房地产开发有限公司按日向吴万牛、唐友英支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，柳州连和房地产开发有限公司应当书面通知吴万牛、唐友英办理交付手续。双方进行验收交接后，柳州连和房地产开发有限公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，柳州连和房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。柳州连和房地产开发有限公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，吴万牛、唐友英有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由柳州连和房地产开发有限公司承担。由于吴万牛、唐友英原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：吴万牛、唐友英承诺在柳州连和房地产开发有限公司发出房屋交付通知之日起，七日内与柳州连和房地产开发有限公司办理房屋交接手续，逾期视为柳州连和房地产开发有限公司已将房屋正式完整交付。吴万牛、唐友英于2013年2月28日已将房款937206元支付完毕。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，柳州连和房地产开发有限公司在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。吴万牛、唐友英于2014年8月26日接收涉案房屋。一审法院认为：一、关于柳州连和房地产开发有限公司是否逾期交房的问题。吴万牛、唐友英与柳州连和房地产开发有限公司签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，吴万牛、唐友英主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，柳州连和房地产开发有限公司于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，吴万牛、唐友英于2014年8月26日接收涉案房屋。由于柳州连和房地产开发有限公司2014年7月15日发出通知，通知后的第三天要求业主办理收房手续，没有预留充分的准备时间，且合同第十一条也明确约定：“由于吴万牛、唐友英原因，未能按期交付的，吴万牛、唐友英承诺在柳州连和房地产开发有限公司发出房屋交付通知之日起，七日内与柳州连和房地产开发有限公司办理房屋交接手续，逾期视为柳州连和房地产开发有限公司已将房屋正式完整交付。”因此依照合同的约定柳州连和房地产开发有限公司于2014年7月22日已视为交付房屋。依照合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，柳州连和房地产开发有限公司于2014年7月22日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年7月22日。
二、关于柳州连和房地产开发有限公司逾期交房的天数问题。柳州连和房地产开发有限公司逾期期间为2014年1月1日至2014年7月22日，共203天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”柳州连和房地产开发有限公司提供相关证据以主张涉案工程从双方签订的《商品房认购书》之日至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的柳州连和房地产开发有限公司可以据实延期交付。该院认为，关于柳州连和房地产开发有限公司主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在双方签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。《商品房认购书》按照双方约定，在签订“合同”后已经失效，对双方当事人不再产生约束力。而依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此柳州连和房地产开发有限公司主张从签订认购书之日开始起算柳州连和房地产开发有限公司可延期交房的天数，该院不予采纳，应当从合同签订之日开始起算。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明柳州连和房地产开发有限公司由于以上原因导致施工无法正常进行，本案中，连和房开提交的《签证单》为打印件，并且无原始资料作证其真实性，故该院不予采信。另外，柳州连和房地产开发有限公司主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，该院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素柳州连和房地产开发有限公司在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，柳州连和房地产开发有限公司也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此该院对柳州连和房地产开发有限公司的该项主张不予采纳。综上，柳州连和房地产开发有限公司主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工491天可以逾期交房的事由，均不予扣除，柳州连和房地产开发有限公司辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，该院不予采信。
三、关于柳州连和房地产开发有限公司逾期交房违约金计算问题。合同约定，柳州连和房地产开发有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付吴万牛、唐友英使用逾期超过180日后，吴万牛、唐友英有权解除合同。吴万牛、唐友英要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，柳州连和房地产开发有限公司按日向吴万牛、唐友英支付已交付房价款万分之贰的违约金。吴万牛、唐友英支付购房款937206元，柳州连和房地产开发有限公司自2014年1月1日至实际交房日2014年7月22日共计逾期交房203天，柳州连和房地产开发有限公司需向吴万牛、唐友英支付违约金937206元×0.0002×203天≈38051元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：柳州连和房地产开发有限公司向吴万牛、唐友英支付逾期交房违约金38051元。一审案件受理费751元（吴万牛、唐友英已预交），由柳州连和房地产开发有限公司负担。
双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人连和房开公司在二审期间提交了《签证单》、《监理日志》，拟证实被上诉人据以延期交房的天数为250天。
被上诉人吴万牛、唐友英质证认为，对于《监理日志》的真实性不予认可，该证据均是个人书写，绝大部分没有签字也没有单位盖章证明其真实性；《签证单》与上诉人提交的《气象报告》、《监理日志》有诸多相互矛盾之处，该证据是为了诉讼事后补做的，对上述证据均不予认可。
被上诉人吴万牛、唐友英在二审期间未提交新证据。
本院对当事人提交证据材料的分析和认定：关于上诉人所提交的《签证单》，该证据与上诉人提交的《监理日志》无法对应，被上诉人对其真实性也不予认可，对该证据本院不予采信。关于上诉人提交的《监理日志》，从其内容看，应为对涉案工程的原始记载资料，反映了涉案工程在施工过程中的真实状况，故本院对其真实性予以确认，作为本案证据予以采信。
本院根据上诉人新提交的《监理日志》，并结合上诉人在一审诉讼中提交的柳州市区降水情况的气象证明，另查明以下事实：
自2013年2月28日至2013年12月31日，被上诉人所购买的位于柳州市桂中大道19号文源华都的12栋楼在建设过程中因下雨及中高考等原因共停工21天。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，上诉人应当在2013年12月31日前将勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格的房屋交付给被上诉人，否则将按照该合同第九条的约定支付逾期交房违约金。本案中，诉争房屋于2014年6月11日达到合同约定的交房条件（即经验收合格），并于2014年7月15日登报公告通知被上诉人于2014年7月18日办理收房手续，但《商品房买卖合同》第十一条约定“买受人承诺在出卖人发出房屋交付通知之日起，七日内与出卖人办理房屋交接手续”，该内容应视为合同约定了上诉人发出交房通知后被上诉人领房的合理期限，因此一审判决将实际交房日期定为上诉人登报交房时间起的第七日（2014年7月22日）是符合双方合同约定的，则上诉人逾期交房的时间为203天（2014年1月1日至2014年7月22日）。
对于上诉人主张由于下雨、中高考、设计变更的因素导致工期延误的问题，因按照《商品房买卖合同》第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期3.正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”的约定出现以上情况可以据实延期交房，但上诉人在一审中提供的证据仅能证实发生下雨、中高考的事实，而其未能提供足以证实因上述情况导致暂停施工的证据（如签证单、施工日志等）。二审诉讼中上诉人提交新的证据，证明因下雨及中高考导致停工事实的发生，本院根据该新证据确认自2013年2月28日至2013年12月31日，被上诉人所购买的位于柳州市桂中大道19号文源华都的12栋楼在建设过程中因雨及中高考等原因共停工21天，上诉人提交的证据无法证明设计变更导致停工的事实。因上诉人共逾期交房203天，根据《商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期”的约定，扣除上诉人可以据实延期的21天后，上诉人共逾期交房203-21=182天。依据双方签订的《商品房买卖合同》中出卖人逾期交房的违约责任的约定，上诉人应向被上诉人支付的违约金为937206×0.2‰×182=34114元。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律并无不当，但二审中上诉人提交新证据，导致本案出现新的事实，本院依据新的事实对本案的实体处理予以改判，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持，据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第1924号民事判决
二、柳州连和房地产开发有限公司向吴万牛、唐友英支付逾期交房违约金34114元。
一审案件受理费751元（吴万牛、唐友英已预交），二审案件受理费751元（柳州连和房地产开发有限公司已预交），共计1502元，由上诉人柳州连和房地产开发有限公司负担1347元，被上诉人吴万牛、唐友英负担155元。
上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆斌
审 判 员 赵舒颖
代理审判员 罗贵琼
二〇一六年十二月十五日
代书 记员 谭森云
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