广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终19032号
上诉人（原审被告）：邵谚
委托诉讼代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐志浩，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：裕冰物业管理（深圳）有限公司。
法定代表人郑庆裕，总经理。
委托诉讼代理人：陈婷，广东晟典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯莎莎，广东晟典律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳华侨城房地产有限公司。
法定代表人：陈剑，执行董事。
委托诉讼代理人：袁梅，广东远明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶雪燕，广东远明律师事务所律师。
上诉人邵谚因与被上诉人裕冰物业管理（深圳）有限公司（以下简称裕冰公司）、深圳华侨城房地产有限公司（以下简称华侨城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初4784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
上诉人邵谚请求：一、依法撤销(2016)粤0305民初4784号民事判决，驳回裕冰公司的诉讼请求；二、判令裕冰公司承担本案的全部诉讼费用和上诉费用等。事实和理由：一、裕冰公司无权要求解除关于涉案房屋的租赁合同，原审判决认定事实和适用法律错误。（一）邵谚对华侨城公司将涉案房产转让给裕冰公司毫不知情，上述房产及所涉租赁合同的转让对邵谚不发生法律效力。（二）邵谚并不存在违约拖欠租金的情况，裕冰公司无权要求解除涉案房屋的租赁合同。（三）原审判决涉案房屋租赁合同于2016年4月26日解除错误。l、租赁合同关于邵谚送达地址的约定存在重大瑕疵，且为格式条款，应属无效条款。2、邵谚未收到裕冰公司根据该地址邮寄的《解除合同通知书》。二、裕冰物业无权没收涉案房产的租赁保证金，原审判决认定事实错误。原审判决第11页倒数第1行至12页第2行认定：“邵谚拖欠租金已经超过六十天以上，根据合同约定，裕冰公司有权没收邵谚支付的租赁保证金20082元，该保证金在华侨城公司处，由华侨城公司向裕冰公司支付。”三、原审判决邵谚向裕冰公司支付房屋使用费错误，且超出了了裕冰公司的诉讼请求范围。原审判决第12页第5-8页认定：“根据合同约定，在邵谚逾期不交房的情况下，裕冰公司有权要求邵谚按照双倍租金的标准支付房屋使用费”，并判令邵谚从2016年4月27日起按492元／日的标准向裕冰公司支付房屋使用费。但原审判决认定的上述事实和判决是极为错误的，理由如下：1、原租赁合同继续有效，邵谚应按原合同约定的标准支付租金。2、原审判决超出了裕冰公司的诉讼请求范围。
被上诉人称裕冰公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回邵谚的上诉请求。二、邵谚称裕冰公司购买涉案房屋及取得出租人地位未经过其同意，不发生法律效应，无任何事实及法律依据。华侨城公司在转让涉案房产时已提前通知过邵谚，是邵谚自己放弃了优先购买权，且在一审庭审中邵谚也明确表示知道产权发生了变更。裕冰公司在取得产权后变与邵谚沟通支付租金的事宜，并多次发函要求支付租金。裕冰公司取得出租人的资格是基于法定承受，依照裕冰公司与华侨城公司签订的《买卖合同》取得了房屋的所有权，即完整的物权，也涵盖了涉案房屋的是否收益权，该权利的承受并不以出租人的同意为要件，同时也不适用《合同法》第八十八条关于债权债务的概括转移。三、邵谚拖欠租金的行为按照租赁合同的约定以及法律规定，属于根本违约，裕冰公司有权利按照法律以及合同约定解除合同，且裕冰公司已按照合同约定的地址向邵谚邮寄了《解除合同通知》，并对邵谚发送短信进行通知，邵谚已知情，双方合同已于2016年4月26日解除。四、邵谚称送达的地址存在瑕疵，无任何依据。裕冰公司以及华侨城公司邮寄的地址均以邵谚自行提供的装修合同、营业执照上的注册地址、租赁合同的备案地址一致；且有部分邮件已经由邵谚签收，不存在无法送达的问题。五、裕冰公司在一审中提出的诉讼请求仅是存在笔误，从裕冰公司提供的证据以及庭审情况可以看出，裕冰公司均是发函要求邵谚承担场地占用费，且实际上也是由邵谚实际占用裕冰公司场地，均可看出裕冰公司实际的意思表示均是要邵谚承担场地占用费。
被上诉人华侨城公司辩称：一、裕冰公司承受华侨城公司与邵谚之间的租赁合同中的权利义务是属于法定继承，是根据《民法通则》以及《城市房屋租赁管理办法》以及相关法律法规的规定承受的，不适用于《合同法》第八十条的规定。二、关于事实部分，邵谚在上诉状中称对商铺的转让完全不知情，完全是虚词狡辩。在一审庭审时，邵谚代理人已经明确其在2015年7月6日向华侨城公司支付租金的时候华侨城公司明确说明只收取一间商铺，也就是只收取纯水岸九期05号商铺的租金。也就是说邵谚是明确知道纯水岸九期06号商铺已经转让的事实的，更不用说裕冰公司已经多次发函通知邵谚。三、纯水岸九期有10个商铺，1－7号商铺处于1栋，8－10号商铺处于2栋，因此邵谚在上诉状所述纯水岸九期05、06号与纯水岸九期1栋05、06存在歧义是错误的，从邵谚自己在一审中所提交的证据以及其经营的咖啡店所注册的地址，包括邵谚跟华侨城公司所签订的租赁合同所约定的送达地址均为纯水岸九期05、06号，这个地址是完全能够送达给邵谚的，不存在任何错误。四、华侨城公司向邵谚邮寄《关于出售商铺的通知》是按照合同约定的地址寄送给邵谚，并且在电话联系方式也是与合同中邵谚的电话号码是一致的。因此，邵谚所述其未收到华侨城公司寄送的快递是违背事实的。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邵谚的上诉请求。
被上诉人裕冰公司向一审法院起诉请求：一、确认裕冰公司、邵谚的租赁合同已于2016年4月26日解除；二、确认裕冰公司有权没收华侨城公司支付的租赁保证金20082元，并判令华侨城公司向裕冰公司支付该租赁保证金；三、邵谚、华侨城公司向裕冰公司支付自2015年3月17日至2016年4月26日期间租金99348.85元，华侨城公司向裕冰公司支付场地占用费按492元/日计算，自2016年4月26日起至实际撤场日止；四、邵谚、华侨城公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年3月14日，邵谚、华侨城公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定邵谚承租华侨城公司所有的位于深圳市××华侨城香××街纯水岸（九期）1栋第1层105、106号房，租赁房屋建筑面积为127.85平方米，其中105房建筑面积为60.9平方米，106房为66.94平方米，租赁期限自2013年5月1日至2016年4月30日止，租赁保证金38355元，2014年5月1日至2015年4月30日期间每月租金13424元，2015年5月1日至2016年4月30日期间每月租金14095元，邵谚应于每月5日前向华侨城公司支付，如邵谚拖欠租金达六十天以上，华侨城公司可要求邵谚恢复房屋原状、承担损害赔偿以及不予退还租赁保证金，同时华侨城公司可向邵谚提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，华侨城公司有权单方申请解除合同登记备案。合同终止后，邵谚应于五日内迁离并返还租赁房屋，邵谚逾期不迁离或不返还租赁房屋的，华侨城公司有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向邵谚收取相当于双倍租金的赔偿金。邵谚租用租赁房屋的期限自2013年5月1日至2016年4月30日止；本合同有效期内，华侨城公司需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应在转让前一个月书面通知邵谚；邵谚应在收到华侨城公司书面通知后十个工作日内给予华侨城公司回复，邵谚在同等条件下有优先购买权；双方约定华侨城公司通知或文件的送达地址为深圳华侨城兴隆街汉唐大厦21、22楼，邵谚通知或文件的送达地址为本合同第一条所述地址；送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；及其他内容。涉案合同上载明的邵谚通信地址为“纯水岸九期05、06号”、联系电话为“189××××2345”。同日，邵谚与华侨城公司签订《房地产租赁合同补充协议》。2015年1月13日，裕冰公司与告二签订了《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，合同号：深（南）房现买(2015)第754号，合同约定裕冰公司以10670303元购买被告位于深圳市××华侨城香××街纯水岸（九期）l栋第l层1-106号房产，并在该房地产的产权转移登记办理完毕获得产权证之日起，裕冰公司即作为该房产所附租赁合同项下的出租方享有相关租赁权利。同年3月17日，涉案房产转移登记至裕冰公司名下。裕冰公司提交《关于纯水九期1栋06号租金的函》、快递单、投递查询单，用以证明裕冰公司于2016年4月15日发函华侨城公司，要求提供涉案房产相关的租赁文件及邵谚缴纳的租赁保证金。同时发函给邵谚，要求支付欠缴租金。《解除合同通知书》、快递单、短信截图，证明裕冰公司于2016年4月25日依据租赁合同约定，解除与邵谚的租赁关系并要求办理撤场。邵谚表示从未收到过上述函件以及快递，上述函件及快递上面也没有邵谚的签名，因此，邵谚对上述证据不予认可。华侨城公司表示对该证据真实性无法认可，另关于该函件中的内容第1条所提出的让华侨城公司将相关的租赁文件提供给裕冰公司，这不是事实。华侨城公司将租赁合同等资料早已提供给裕冰公司。裕冰公司提交快递单、《关于纯水岸九期06号商铺有限购买权的复函》、用以证明在邵谚表示不予退还商铺的情况下，裕冰公司已按照合同及法律规定解除合同，并给予邵谚合理的撤场时间。《撤场通知书》、快递单和投递查询单，用以证明在邵谚仍不退还商铺的情况下，裕冰公司再次发函要求邵谚退还商铺。上述所有快递单收件人地址、电话分别显示为“深圳市南山区华侨城波托菲诺纯水岸九期05-06”和“189××××2345”，且快递单备注栏载明“律师函复函”和“撤场通知书”。邵谚表示从未收到过上述函件，相关的函件上也没有邵谚的签名，邵谚对该份证据不予认可。华侨城公司表示对复函的真实性无法确认，对撤场通知书真实性予以确认，但与华侨城公司无关。邵谚提交了银行转账记录，用以证明其支付租赁保证金和租金的情况，华侨城公司确认已收到邵谚支付的租赁保证金。华侨城公司提交的邵谚缴纳租金的情况与邵谚提交的银行转账记录对应一致。邵谚于2016年4月25日向裕冰公司和华侨城公司发出了律师函，表示裕冰公司和华侨城公司侵犯了其优先购买权，已向法院提起诉讼。华侨城公司提交快递单及《关于出售出租商铺的通知》，用以证明华侨城公司已按照租赁合同所约定的地址、期限履行了提前通知的义务。上述快递单上加盖有邮戳，时间显示为2014年11月25日，收件人地址、电话分别显示为“南山区华侨城波托菲诺纯水岸九期05-06”和“189××××2345”，且快递单备注栏载明“有关出售华侨城波托菲诺纯水岸九期05-06商铺并要求在10个工作日内回复是否购买的通知”。该《关于出售出租商铺的通知》主要内容为，华侨城公司拟出售的涉案房产的出售条件，并告知承租人若决定购买涉案房产应在收到该通知之日起一定期限内书面通知华侨城公司，且在收到该通知之日起一定期限内与其签署涉案房产的买卖合同文件，并同时一次性付清全部房款，若未按时出具确认购买或虽已出具确认购买通知但未按时签署买卖合同文件同时一次性付清全部房款的，均视为承租人放弃涉案房产同等条件下的优先购买权。裕冰公司对该证据的三性予以认可，邵谚对被告华侨城公司提交的上述证据均不予认可，认为快递单没有显示邵谚的签名，也没有注明邮寄的物品。一审法院认为：邵谚和华侨城公司签订的《房屋租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。在合同约定的租赁期限内，华侨城公司将涉案房产转让给了裕冰公司，裕冰公司取得了出租人的地位并承接了华侨城公司在上述合同及补充协议中的权利、义务。关于裕冰公司和邵谚房屋租赁合同何时解除的问题。本案中，裕冰公司按照合同约定的承租方通信地址“南山区华侨城纯水岸九期05、06号”，在邵谚拖欠租金达六十天以上时，向邵谚邮寄送达《解除合同通知书》。邵谚认为其并未收到该通知书。经审查法院认为，根据合同约定，一方给另一方的通知或文件按合同约定的送达地址邮寄即视为送达，即便邮件被邮政部门退回，退回之日亦视为送达之日，邵谚在签署涉案合同时应当清楚知晓其留存上述送达地址将会承担相应的法律后果。同时，裕冰公司关于送达地址无法妥投的意见与其现仍在涉案商铺经营自相矛盾，明显不合常理，法院对此不予采信。邵谚主张其是与华侨城公司签订的租赁合同，华侨城公司未通知邵谚其将房屋转让给裕冰公司因此该转让行为对邵谚不发生效力，法院认为裕冰公司承受华侨城公司订立的租赁合同中的权利义务是法定的情形，不适用《合同法》第八十条的规定，对邵谚的该项主张，法院不予采信。据此，法院认定裕冰公司与邵谚的房屋租赁合同已于2016年4月26日解除。关于邵谚主张裕冰公司和华侨城公司侵犯其优先购买权的问题，邵谚已另行起诉，故法院不予审查。邵谚拖欠租金已达六十天以上，根据合同约定，裕冰公司有权没收邵谚支付的租赁20082元，该保证金在华侨城公司处，由华侨城公司向裕冰公司支付。邵谚在庭审中确认未向裕冰公司支付过租金，故对裕冰公司要求邵谚支付从2015年3月17日至2016年4月26日的租金99348.85元的诉讼请求，法院予以支持。根据合同约定，在邵谚逾期不交房的情况下，裕冰公司有权要求邵谚按照双倍租金的标准支付房屋使用费，法院予以支持，邵谚应从2016年4月27日起按492元/日的标准支付至本判决确定的交房之日止。裕冰公司要求华侨城公司支付租金和场地占用费即房屋使用费无法律依据，法院不予支持。判决：一、确认裕冰公司与邵谚的房屋租赁合同已于2016年4月26日解除；二、华侨城公司于判决生效之日起十日内支付裕冰公司由邵谚交纳的租赁保证金20082元；三、邵谚于判决生效之日起十日内支付裕冰公司2015年3月17日至2016年4月26日期间的租金99348.85元，并从2016年4月27日起按492元/日的标准支付房屋使用费至本判决确定的交房之日止；四、驳回裕冰公司的其他诉讼请求。本案受理费1344.3元，由邵谚负担。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，本院已生效判决（2016）粤03民终16871号认定华侨城公司就出卖涉案房产已履行了优先购买权的通知义务，华侨城公司和裕冰公司均不存在侵犯涉案房产承租人优先购买权的情形。
再查，裕冰公司主张其一审时诉讼请求第二项“被告二”属笔误，实际是请求“被告一”邵谚支付场地占用费，通过其一审时提交的撤场通知书及相关的函件，均可以表明其一直是要求场地实际占用人邵谚承担撤场及场地占用费的义务，邵谚在一审时也对该项诉讼请求予以了答辩。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，各方当事人的合法权利均应受相关法律法规的保护和约束。邵谚与华侨城公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》及《房地产租赁合同补充协议》，上述协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。华侨城公司在合同期限内，转让涉案房产之前，已经履行了通知邵谚的义务，并未侵犯其优先购买权，华侨城公司与裕冰公司之间签订的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》合法有效，裕冰公司依法取得了涉案房产的出租人地位，并承接了华侨城公司与邵谚签订的上述合同及补充协议中的权利、义务。对于裕冰公司与邵谚房屋租赁合同何时解除及邵谚应当承担的责任问题，首先对于邵谚主张华侨城公司未通知其将房屋转让给裕冰公司，该转让行为对邵谚不发生法律效力的问题进行分析。裕冰公司取得深圳市××华侨城香××街纯水岸（九期）1栋第1层1-106号房产的产权，符合法律规定，其承受华侨城公司订立的租赁合同中的权利义务是法定的情形，不同于一般的债权债务转让，不适用《合同法》第八十条的规定。同时，华侨城公司在出卖该房产前，已于2014年11月25日邮寄了《关于出售出租商铺的通知》，邵谚应当清楚该商铺即将出售的情况。并且，邵谚也确认其2015年7月交付2015年4月至6月的租金时，华侨城公司已经明确告知仅收取深圳市××华侨城香××街纯水岸（九期）1栋第1层1-105号的租金，对于涉案房产不再收取租金。依据常理，邵谚此前已知晓涉案房产出售的信息，在华侨城明确告知其不再收取该商铺的租金时，邵谚应当知晓该商铺转让的情况。邵谚上诉称对涉案房产转让的情形不知情，不知如何缴纳房租，明显有违常理，本院不予采纳。关于裕冰公司与邵谚解除租赁合同的时间问题，邵谚未依据合同约定支付租金，已经超过了合同约定的六十日，裕冰公司依据租赁合同的约定，有权选择解除与邵谚的租赁合同及不予退还保证金20082元，因保证金仍在华侨城公司处，应当由华侨城公司直接支付给裕冰公司。裕冰公司2016年4月25日发出的《解除合同通知书》，是依据双方合同约定的邵谚的通信地址送达，依据合同约定，即使被邮政部门退回，也应当视为送达。因此，原审认定双方合同于2016年4月26日解除，并无不当，本院予以确认。邵谚自2016年4月27日至今，仍占有涉案房产，应当依据合同约定支付二倍租金作为场地占用费。对于邵谚主张裕冰公司一审起诉时，请求的是华侨城公司支付场地占用费，一审超过诉讼请求范围判决的问题，本院认为，依据本案的证据及邵谚实际占用涉案房产的事实，裕冰公司主张其实际是要求邵谚承担场地占用费与事实相符。且邵谚在一审中也对此进行了答辩说明邵谚认可裕冰公司的该项诉求是向其主张的，因此，为减少诉累，原审法院予以处理并无不当，本院予以确认。关于2015年3月17日至2016年4月26日期间的租金问题，因邵谚确认其未向裕冰公司支付上述期间的租金，依法应当支付，原审认定数额无误，本院予以确认。
综上，上诉人邵谚的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2688.6元，由上诉人邵谚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 士 光
审 判 员 彭 建 钦
代理审判员 邓 亚 玲
二〇一七年三月六日
书 记 员 刘慎杰（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……