＼n深圳市宝安区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）深宝法民三初字第1388号＼n原告（反诉被告）唐某。＼n委托代理人司某，广东君孺律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）某公司。＼n法定代表人周某，公司总经理。＼n委托代理人王某，广东圣天平律师事务所律师。＼n上述原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐从军及其委托代理人司某，被告的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，原告和被告于2010年4月18日签订了一份租赁合同，租赁地点在位于宝安区西乡街道办107国道和西乡大道交汇处万骏汇商务公寓商业裙楼一楼7号商铺物业，租赁期限为2010年4月18日至2012年4月17日，每月租金5280元。2010年5月25日应被告要求，双方在宝安区房屋租赁管理办公室又签订了一份备案租赁合同。原告在合同租赁期内多次发生财产被盗案件，也多次向西乡派出所报警，西乡派出所对被告出租屋认定为C类出租屋，治安防范不达标，对原告所租赁的该商铺在2011年6月8日作出了书面通告，告知出租人必须停租整改，在30天内整改完毕，并要求楼内所有租住人员尽快搬离。截至原告起诉之日，被告从未进行整改，原告在被告整改期限到期后发现被告没有整改，只好自己安装了摄像和报警器。原告在2011年7月27日向被告致函要求其整改和完成派出所要求的治安某甲要求，但被告置若罔闻，置原告合法权益不顾，还要求原告支付租金。2011年9月9日，被告强行破坏原告锁门，把原告在出租屋内的办公设施搬离出来，强行解除和原告的租赁合同，现已单某将原告承租的铺面租赁给他人。为此，原告要求被告承担整改原因造成的停业损失和被告单某解除合同造成的装修损失，返还原告支付的合同押金和垫付的费用。依据上述事实和理由，原告现诉至贵院，请求法院判决：1、被告向原告返还合同押金10560元，承担原告因整改停业的员工工资损失11220元，赔偿原告因被告单某违约造成的装修费用损失5606元，支付原告为被告垫付的安装摄像头和报警器的费用损失1200元，以上合计人民币28586元。2、被告承担本案的诉讼费用。＼n被告辩称：一、被告出租的房屋根据合同约定是以毛坯房出租的，该房屋没有安装防盗门是原告的责任；二、2011年7月14日双方就上述纠纷达成了协商一致意见，双方已正常履行合同；三、原告于2011年7月底应当预交8月份的租金，而其一直拖延至9月份未交，被告根据合同的约定要求其搬离出租房屋符合法律规定。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。＼n被告反诉称：原、被告双方于2010年4月18日签订租赁合同，由原告承租被告位于宝安区西乡街道办107国道和西乡大道交汇处万骏汇商务公寓一楼7号商铺物业，每月租金5280元。但原告于2011年8月起无故拖欠租金长达一个多月，被告多次通知原告缴纳租金，但原告拒不理会。2011年9月9日，被告通知原告若再不交租金即将其承租屋内的桌椅搬出。9月10日被告再次通知原告若不交租，即将其桌椅搬出，并于当日早晨将原告办公桌椅搬出。原告知道后向西乡派出所报案，但仍不交所欠租金，并自行将办公桌椅搬走，双方事实上于当日解除合同。截止2011年9月10日，原告欠被告2011年8月租金及费用人民币5564元，拖欠租金的滞纳金人民币723元，9月实际使用房屋10天的租金人民币1760元，9月水电等费用人民币76元。以上费用共计人民币8123元。为维护被告的合法权益，故提出反诉，请求法院判决：1、原告向被告支付所欠租金及其他使用费用共计8123元；2、反诉费用由原告承担。＼n针对被告提出的反诉，原告答辩称：被告提出的反诉没有事实和法律依据。调解书对2011年7月份的租金问题做了解决，但该调解书没有否认被告要履行出租屋安全达标的义务，出租屋应该达标才能出租，但被告一直没有履行保证房屋安全的义务，其依据调解书作为本案反诉的依据没有法律依据，因本案造成的损失应该由被告承担。综上所述，请求法庭驳回被告的反诉请求。＼n经审理查明，原、被告于2010年4月18日签订《租赁合同》，约定：原告（乙方）向被告（甲方）承租位于深圳市宝安区西乡街道办107国道与西乡大道交汇处万骏汇商务公寓裙楼一楼7号商铺物业，面积48平米，租赁期限为2010年4月18日至2012年4月17日；租金每月5280元，于每月5号前缴纳，逾期按每天千分之五收取滞纳金。关于违约责任，该《租赁合同》第二条第6项约定：乙方拖欠租金达一个月以上而无法提供让甲方认可的财务担保时，甲方有权单某面终止合同，收回物业租赁权，押金不退，并且追究乙方由此造成的一切经济损失。2010年5月25日，双方再次签订一份《房屋租赁合同》到房屋租赁管理部门备案，但双方确认仍以第一份《租赁合同》的约定为准，并按照第一份《租赁合同》的内容予以实际履行。合同签订后，原告已向被告缴纳了房屋租金押金10560元和水电费押金1000元。租赁期间，原告因商铺财物被盗向公安机关报案，深圳市公安局西乡派出所于2011年6月8日发出《通告》，认为涉案的出租房屋存在治安某乙患，要求业主及管理人停租整改，在30日内整改完毕，并查封了原告所开铺面。原、被告遂因租金减免问题发生争议，原告拒绝交付租金及水电费，被告员工强行要求搬出原告店铺内的设备，双方发生争执。2011年7月16日，原、被告在西乡人民调解委员会的主持下达成人民调解协议，内容为：1、被告自愿减免原告西乡万骏汇大厦一楼原7号店铺2011年6月8日至2011年7月8日租金的一半，免去2011年7月9日至2011年7月16日的租金，租金从7月17日开始按照原合同的租金计算，拖欠的费用于2011年7月17日缴清。2、原告不再追究被告及其员工损坏原告办公设备的法律责任。3、双方当面承诺在履行上述协议条款时，不再因为此事发生其他争议。协议签订后，原告补缴了2011年6月至7月份的租金，但从2011年8月份开始以承租房屋存在治安某乙患，未得到整改等理由再次拒绝缴纳租金。2011年9月10日，被告以原告拒不缴纳租金为由强行将原告在承租房屋内的办公桌椅搬出，双方的租赁合同关系解除。＼n另查：＼n1、原告提交了员工工资表、销售单、收款收据等证据材料，拟证明因被告的出租房屋不符合治安要求被公安机关查封，造成原告无法正常经营而支出的工资损失11220元；同时，被告单某违约解除合同，造成原告装修费用损失5606元。被告对上述证据的真实性及关联性均表示不予认可。＼n2、被告主张原告尚拖欠其2011年8月份租金5564元及滞纳金773元、9月份租金1760元。同时，被告放弃有关8、9月份水电费的诉讼请求。＼n3、原告已于2011年6月份在承租房屋安装了摄像头及报警器，并提交了一份收款收据，证明为此支出费用1120元。被告认可原告已自行安装了摄像头及报警器，但对费用的真实性表示无法确认。＼n以上事实，有《租赁合同》、押金收据、通告及照片、人民调解协议书、缴款明细、收款收据、庭审笔录以及当事人的陈述等予以证实。＼n本院认为，合同的当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，原告主张被告提供的出租房屋存在治安不达标的问题，故可以拒绝支付房租并要求对方赔偿损失。对此，本院认为：首先，涉案房屋虽然因为存在治安某乙患于2011年6月8日被公安机关责令整改和查封，但原、被告双方已于2011年7月16日就此事所产生的纠纷达成人民调解协议，同意由被告减免部分房租，从7月17日开始按照原合同的租金计算，双方不再因为此事发生其他争议。因此，本院认为双方已经就出租房屋被查封和责令整改所产生的损失问题予以了协商和处理，被告通过减免部分房租的方式赔偿了原告相应的损失，双方并承诺不再因为此事发生其他争议。故原告不得再就协议签订之前涉案房屋因整改停业所造成的各项损失向被告主张权利。而且，原告应当按照调解协议的规定从2011年7月17日继续履行原《租赁合同》。其次，双方签订的《租赁合同》中未对出租房屋的具体配套设施作出明确规定，被告已经于2010年4月份将出租房屋交付给原告，原告使用后一年多的时间内均未提出异议，可推定被告已经向原告提供了符合双方《租赁合同》约定的房屋。至于公安机关就房屋存在治安某乙患发出整改通知书的行为属于行政管理的范畴，不等同于被告提供的房屋不符合合同约定或者根本不能使用以致合同目的无法实现。被告未按照公安机关的要求及时履行房屋整改义务将有可能承担行政法上的责任，但并不影响租赁合同双方的民事权利义务，原告作为承租人仍应当履行支付租金的合同义务，对于因整改停业所造成的损失也有权依法请求赔偿。最后，即使涉案房屋存在一定的治安某乙患问题，该瑕疵也不足以导致租赁合同无法继续履行。原告以此为由便拒付租金，其行为则构成了根本违约，不具有合理性。事实上，原告已于2011年6月份自行安装了摄像头及报警器，公安机关也未再对涉案房屋进行查封整改，妨碍合同继续履行的障碍已经消除。原告于2011年7月份签订人民调解协议书和补交部分租金的行为也表明《租赁合同》可以继续履行。综上所述，原告以“被告提供的房屋不符合治安防范标准”为由主张合同无法履行的理由不成立，其拒付租金超过一个月的行为已经构成根本违约，被告有权按照合同的约定单某解除双方的租赁合同关系。原告要求被告赔偿各项损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。＼n关于房租押金。本院认为该押金具有履约保证金的性质，当承租人违约时，该款项首先应当用于抵扣承租人所欠的租金及费用，不足部分出租人还可另行追偿。若抵扣后押金还有剩余的，则该余款应按照双方合同的约定处理。本案中，原告已缴纳的房租押金为10560元，抵扣2011年8、9月份未付的租金后尚有部分余款，依据《租赁合同》第二条第6项关于“乙方拖欠租金达一个月以上而无法提供让甲方认可的财务担保时，甲方有权单某面终止合同，收回物业租赁权，押金不退，并且追究乙方由此造成的一切经济损失”的约定，该押金的余款应作为乙方（原告）的违约金由甲方（被告）取得，不予退还。因此，对于原告要求被告返还合同押金10560元的诉请本院依法予以驳回。＼n关于被告的反诉请求。如前所述，被告要求原告支付的2011年8月、9月份租金及费用已经在原告预付的押金中予以抵扣，故本院对被告的该反诉请求不再予以支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、驳回原告的诉讼请求；＼n二、驳回被告的反诉请求。＼n本案本诉受理费257元，原告已预交，由原告承担；反诉受理费50元，被告已缴纳，由被告承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。＼n审判员黄海涛＼n二〇一二年一月二十日＼n书记员郭永青（兼）＼n书记员张培＼n附法律条文：＼n《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n（五）法律规定的其他情形。＼n《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。＼n人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。＼n声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！