天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第16号
上诉人（原审原告）静海县静海镇三街村民委员会，住所地天津市静海县静海镇三街。
主要负责人邵凤芹，静海县静海镇三街村民委员会妇女主任。
被上诉人（原审被告）靳桂明。
委托代理人刘静安，天津金匙律师事务所律师。
上诉人静海县静海镇三街村民委员会因租赁合同纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2013）静民初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人静海县静海镇三街村民委员会经本院两次合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。经本院两次合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。被上诉人靳桂明及其委托代理人刘静安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审人民法院经审理查明，2012年10月1日，原告静海县静海镇三街村民委员会（以下简称三街村委会）与被告靳桂明签订《土地租赁合同》一份。原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方）。合同载明：一、租赁土地状况：租赁土地位于原三街化工厂东侧院的土地范围内，四至界线为东至前进渠西面围墙、南至一街新村路围墙、西至西外环东围墙、北至静文路南围墙。面积为380亩，其中包括21亩土坑，3幢烂尾楼，54幢别墅，低洼土地249亩；二、租赁期限：土地租赁期为30周年，从2012年10月1日至2042年9月30日止；三、租金交纳方式：租赁期限内，土地租金按年交纳，第一年租金从租赁合同双方签字生效日起15日内付清，以后每年租金都在合同签订日付清。租金每年为60万元，每10年为一个阶段，每个阶段上涨10万元。租金以现金方式支付。合同第五条双方的权利、义务中规定，在租赁期限，乙方在租赁土地范围内，有自主生产权，根据需要可在租赁土地上修筑水泥道路、房屋和围墙，如需办理相关审批手续，甲方应积极协助，费用由乙方负担。合同期满后，乙方不收回在甲方土地的投资，由甲、乙双方共同经营，甲、乙方各占50%。合同同时还约定了其他相关条款。合同签订当日，被告靳桂明向原告三街村委会交纳2012年10月1日至2013年9月30日第一年度租金60万元，原告三街村委会为被告靳桂明出具收据。
另查，2012年9月27日，原告三街村委会组织召开党支部、村委会“两委”联席会议，商议出租三街化工厂东侧院的相关问题，会议记录表明，两委成员对出租的初步方案表示同意并分别签字。2012年9月29日，原告三街村委会组织召开村民代表会议，对出租的土地权属、期限、出租范围、价款及土地租赁合同细节等相关问题进行商议，会议记录表明到会的村民代表对土地租赁合同表示同意并分别签字。2012年10月1日，原告三街村委会与靳桂明签订了《土地租赁合同》，双方签字盖章。2012年12月19日，原告三街村委会组织召开党支部、村委会“两委”联席会议，商议以村民代表会名义代表村民起诉原化工厂东侧院的380亩地及建筑物出租合同无效，两委成员表示同意并分别签字。2013年1月22日，原告三街村委会起诉，请求依法确认原、被告2012年10月1日签订的土地租赁合同无效。2013年1月26日，原告三街村委会主任郭宾经村民公投进行了罢免村主任的程序，静海县静海镇政府于2013年1月27日临时委派三街村委会妇女主任邵凤芹主持村委会工作。2013年4月21日，原告三街村委会组织村民推举杨华东、李洪军为本案诉讼代表人。2013年5月13日，三街村委会原主任郭宾向天津市静海县静海镇政府提出辞职报告。2013年5月22日中共静海镇委员会、静海镇人民政府同意三街村委会原主任郭宾辞去三街村委会主任职务。
再查，2013年8月13日，天津市静海县国土资源分局证明，原三街化工厂东侧院范围（东至前进渠西面围墙，南至一街新村路围墙，西至西外环东围墙，北至静文路南围墙）内的土地地类为大部分的建设用地和少量的农用地（农村道路）。
原审原告三街村委会一审诉称，三街村委会于2012年将本村集体所有的原三街化工厂东侧院土地及房产出租给被告使用，期限为30年，双方于2012年10月1日签订书面协议。合同签订后，村民认为双方签订的合同内容违法，且显失公平，严重损害了村集体利益。原告三街村委会出租给被告靳桂明的土地是农村集体所有的土地，自始为农业用地，从未向政府部门申请过将农用地变更为建设用地，亦未被国家征收而变更为建设用地。如用此地作非农业用地建设，必须经变更后方可。被告靳桂明租赁土地是用于住宿、餐饮、健身等经营建设，违反法律规定。被告靳桂明租赁原告三街村委会土地期限30年，违反法律规定，侵害原告三街村委会的权利。被告靳桂明在租赁的土地上建房未经政府部门审批，实质是以租代征行为，故起诉请求法院依法确认三街村委会、靳桂明于2012年10月1日签订的土地租赁合同无效，诉讼费由靳桂明承担。
原审被告靳桂明一审辩称，对原告三街村委会的主体资格表示异议。原告系以村民委员会作为诉讼主体，村民委员会为社区法人主体，应该由法定代表人参加诉讼，原告诉状上法定代表人写为郭宾，应由郭宾作为法定代表人参加诉讼，诉讼代表人参加诉讼资格不合法。原告以村民委员会作为主体起诉被告，按村民委员会组织法规定，应由村民会议或村民代表会议作出决定，没有村民会议或村民代表会议作出的决议，就不应以村委会作为原告，如果以村委会作为诉讼主体，原告诉讼代表人就没有合法代理资格。原、被告签订的合同合法有效，名称虽为土地租赁合同，但内容不仅包括21亩土坑、低洼土地249亩、还有三座烂尾楼及54栋别墅。原告要求解除合同的行为违反诚实信用原则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审人民法院认为，本案双方争议的焦点为：原告三街村委会是否具有诉讼主体资格、推举的诉讼代表人是否具备参加诉讼资格；原、被告签订《土地租赁合同》是否合法有效、是否应当解除。
关于原告三街村委会是否具有诉讼主体资格、推举的诉讼代表人是否具备参加诉讼资格的问题，被告以原告系村民委员会作为诉讼主体，村民委员会为社区法人主体，应该由法定代表人出庭参加诉讼，原告诉状上法定代表人为郭宾，应由郭宾作为法定代表人参加诉讼，没有看到原告诉讼代表人合法手续，其代表诉讼资格不合法。原告以村民委员会作为主体起诉被告，按村民委员会组织法规定，应由村民会议或村民代表会议作出决定，没有村民会议或村民代表会议作出的决议，就不应以村委会作为原告。如果以村委会作为诉讼主体，原告诉讼代表人就没有合法代理资格。靳桂明主张原告不具有诉讼主体资格、推举的诉讼代表人不具备参加诉讼资格而进行抗辩，原告三街村委会对此不予认可。原告三街村委会作为《土地租赁合同》一方当事人与靳桂明签订合同后，以合同违反法律强制性规定向法院起诉，原告三街村委会具有诉讼主体资格，系适格原告。由于原告三街村委会主任、法定代表人离任，原告三街村委会在政府部门监督下，经选民会议，推举的诉讼代表人的程序不违反法律规定，诉讼代表人具有参加诉讼的资格，故对靳桂明的抗辩理由，一审人民法院不予支持。
关于原告三街村委会与被告靳桂明签订《土地租赁合同》是否合法有效、是否应当解除的问题。从双方当事人2012年10月1日签订的土地租赁合同程序看，证据亦能证明合同订立之前原告三街党支部、村委会班子成员就出租的土地事宜、期限、出租范围、价款等相关问题进行了集体研究，一致同意后方才作出的决定，后组织召开了村民代表会议，征得村民代表同意为原告三街村委会进行的民主议定程序，将土地地类为大部分建设用地和少量的农用地（农村道路）出租给靳桂明用于住宿、餐饮、健身等经营建设系双方当事人达成的合意，系双方真实意思表示。从土地租赁合同履行情况看，合同签订后靳桂明依约向三街村委会交付租金，同时进行了实际投入，系土地租赁合同条款的实际履行，一审人民法院予以确认。从签订的土地租赁合同内容看，合同中约定土地租赁期为三十年的条款，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，故该合同属于部分有效、部分无效的合同，基于在法律范围内的部分仍然有效，故此条款应予调整。
一审人民法院认为，原告三街村委会与被告靳桂明签订《土地租赁合同》系双方真实意思表示。原告主张双方签订的合同内容违法，且显失公平，严重损害了村集体利益，请求确认原、被告签订的土地租赁合同无效，未向一审人民法院提供充分证据加以证明其事实存在，一审人民法院不予支持。由于土地租赁合同租赁期在法律范围内的部分仍然有效，故原被告签订的土地租赁合同租赁期限应调整为从2012年10月1日至2032年9月30日止为宜。基于被告按合同中约定土地租赁期为三十年所进行的投入，租赁期间届满，双方可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号第二条之规定，一审人民法院判决：一、原告静海县静海镇三街村民委员会与被告靳桂明于2012年10月1日签订的《土地租赁合同》中关于土地租赁期为三十年的规定无效，应调整为二十年，自2012年10月1日至2032年9月30日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原、被告均担。
一审判决后，上诉人三街村委会不服，向本院提出上诉，上诉状中认为，双方所签土地租赁合同中涉及村民利益的主要内容系对村民代表隐瞒和欺骗所签，签订时未公开招标，未按程序办理，村两委成员商议的事项未说明租赁合同的具体内容，应属无效合同。合同第五条第六款有关“合同到期后乙方不收回在甲方土地的投资，由双方共同经营，甲乙方各占50%”的条款系村民代表不知情的情况下添加到该租赁合同中，故该合同违反民主议政原则，签订程序和主体不合法。合同内容违反土地管理法的规定，故请求撤销一审判决，改判确认双方所签土地租赁合同无效。
被上诉人靳桂明辩称，本案应按撤诉处理。双方所签租赁合同经过民主程序进行了研究讨论，召开了全体村民会议，村民代表同意合同内容，签订过程符合村民委员会组织法规定的程序。其次从合同内容看约定条款明确，出租价格与同时期其他土地租赁价格相比是合适的，该合同公平合理，真实有效。该片土地性质不是耕地也非农用地，此地数十年未耕种，是化工厂闲置多年的料场，地上除了建设了别墅和宿舍楼，连门窗都没有，还有数亩的水坑。这片料场曾租赁给了其他公司，故上诉人说其是农用地与事实不符，一审人民法院经调查确认该土地是建设预留地但土地证未下发，上诉人的上诉内容是虚假的。关于租金问题，此地块远离城区，没人愿意使用，当年作为料场出租的租金也是非常低的，一审中靳桂明提交的证据可证明每亩租金仅六十余元，租给建设公司年租金只有十万元，本案中双方约定的年租金六十万元是很公道的。该合同不仅经过了村党委会和村民委员会联席会议的研究，经过村民委员会充分考虑，且在村民代表会会议记录上对主要内容进行了描述，对合同全部条文进行了研讨，全体村民代表签字同意了合同内容。一审诉讼代表人之一的杨华东也签字表示了同意。租赁合同签订后靳桂明进行了大量的投入，维修楼房，填平水坑，已投入一千余万元，工程尚未完工的还有五千余万元。上诉人的上诉状中强调合同第六条的问题指的是被上诉人靳桂明增加的部分，按照合同法惯例关于添附的部分，靳桂明认可合同第六条，且仅对合同乙方靳桂明增加投资的添附部分有效，符合法律规定。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，一审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本案经本院多次调解未果。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案系租赁合同纠纷。一审人民法院查明，2013年1月27日静海县静海镇政府临时委派三街村委会妇女主任邵凤芹主持村委会工作。本院两次送达开庭传票，三街村委会以无人担任诉讼代表人为由拒不到庭，该理由不属于当事人法定不出庭的正当理由，本院依法缺席审理。因三街村委会与靳桂明签订《土地租赁合同》系双方真实意思表示，由于土地租赁合同租赁期在法律范围内的部分有效，故一审人民法院确认该土地租赁合同租赁期限应调整为从2012年10月1日至2032年9月30日止二十年租期是正确的。三街村委会主张双方签订的合同内容违法，且显失公平，严重损害了村集体利益，请求确认该土地租赁合同无效，因未向一审人民法院提供充分证据加以证明其事实存在，一审人民法院不予支持并无不妥。上诉人三街村委会上诉主张租赁合同第五条第六款有关“合同到期后乙方不收回在甲方土地的投资，由双方共同经营，甲乙方各占50%”的条款系村民代表不知情的情况下添加的，该合同违反民主议政原则，签订程序和主体不合法，应认定合同无效一节，未能举证证明上述条款系事后单方添加，未能举证证明自己的主张，且一审人民法院确认“靳桂明按合同中约定土地租赁期为三十年所进行的投入，租赁期间届满，双方可另行解决”，故三街村委会上诉王美莉主张租赁合同无效张岩应腾交诉争之房的请求，缺乏事实及法律依据，该上诉请求，本院不予支持。综上，一审人民法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人静海县静海镇三街村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 李艳梅
代理审判员 赵 盈
二０一四年三月六日三月二十日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条：原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；