湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘31民终996号
上诉人（原审被告）：湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行，住所地：吉首市。
负责人：田继伟，该行行长。
委托诉讼代理人：吴耀江，湖南湘州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石杰，男，苗族，凤凰县，个体户，住吉首市。
委托诉讼代理人：田共，湖南共盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈永庆，湖南共盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司，住所地：吉首市。
法定代表人：陈贤利，公司经理。
委托诉讼代理人：邓辉，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：梁官忠，男，汉族，湖南省保靖县人，住吉首市。
委托诉讼代理人：梁媛媛，女，土家族，个体户，住吉首市。
上诉人湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行（以下简称“吉首农商行人民路支行”）因与被上诉人石杰、湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司（以下简称“正琦公司”）、梁官忠金融借款合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2017）湘3101民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吉首农商行人民路支行上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定购房在先，抵押在后是错误的。争议房屋于2012年10月就办理了抵押，因借款不能按期偿还，2013年10月29日重新办理了转贷手续；2.一审判决认定上诉人抵押权不能对抗购房人无法律依据。上诉人享有抵押权是依法登记取得，购房人虽签订了购房合同但未到登记机关登记，不享有争议房屋的物权。为保护购房人的权利撤销上诉人的抵押权是无任何法律规定的；3、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，工程价款受偿权优先于抵押权和其它债权，但工程价款不得对抗买受人，一审据此推断买受人的权利优先抵押权，事实可以推定，但法律不能推定，且最高法院司法解释不得与法律法规相冲突，故一审适用该批复是错误的。
被上诉人石杰辩称，一审判决认定事实清楚，法律程序合法，请二审予以维持。
被上诉人正琦公司未向本院提交书面答辩意见。
被上诉人梁官忠辩称，对一审判决没有意见。
石杰向一审法院起诉请求：1.撤销吉首市人民法院（2015）吉民初字第624号民事判决第二项；2.判令诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年10月28日吉首农商行人民路支行与梁官忠签订《个人借款合同》，双方约定：梁官忠向吉首农商行人民路支行借款560万元，借款期限24个月，月利率9.2199‰，按季结息。同月29日吉首农商行人民路支行与正琦公司签订《抵押合同》，以正琦公司的在建工程对该笔贷款作抵押担保。抵押期限从2013年10月29日至2015年10月28日，并在吉首市房地产管理局办理了抵押登记。贷款发放后，梁官忠结息至2014年10月31日，之后一直未按约定结息，经多次催收未果，吉首农商行人民路支行遂提起诉讼。吉首市人民法院于2015年8月7日依法作出判决：“一、被告梁官忠偿还原告吉首农商行人民路支行借款560万元及利息（利率按原、被告的约定从2014年11月1日起计算至还清之日止）；二、被告正琦公司在抵押担保的范围内以抵押物承担担保责任，原告有权优先受偿。上述款项限在本判决生效之日起15日内全部付清。案件受理费53554元，减半收取26777元，由被告梁官忠承担。”
被告正琦公司开发的“体育星城”项目是被告梁官忠挂靠正琦公司负责开发的。2013年7月18日，原告石杰与被告正琦公司签订《吉首市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“体育星城”C栋605房，房屋总价为38.7692万元，付款方式为一次性付款。原告与被告正琦公司签订购房合同后，未进行网签和办理登记手续。原告履行了全部合同义务并对所购房屋进行了装修，并于2013年10月底入住。
原告石杰曾于2016年8月12日以商品房销售合同纠纷向吉首市人民法院起诉，请求确认其与正琦公司商品房买卖合同有效，确认其对所诉房屋归其所有，并为原告办理房屋产权证，同时要求正琦公司承担违约责任。吉首市人民法院审理认为，因涉及的商品房买卖合同是正琦公司的体育星城项目负责人梁官忠以正琦公司名义签订的，因梁官忠涉嫌诈骗罪，已被移送至湘西土家族苗族自治州人民检察院审查起诉。吉首市人民法院于2016年9月2日作出裁定，驳回原告的起诉。原告不服，上诉至湘西土家族苗族自治州中级人民法院，该院于2016年11月2日维持吉首市人民法院的裁定。（2015）吉民初字第624号民事判决书生效并进入执行程序后，原告于2017年5月，得知所诉房屋要被执行拍卖，特诉至吉首市人民法院。另查，被告正琦公司以在建工程对梁官忠的该笔贷款作抵押担保，在吉首市房地产管理局办理了抵押登记，并办理了他项权证，原告购买的“体育星城”C栋605号房在抵押范围内。一审法院认为，本案系第三人撤销之诉，争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效。正琦公司辩称本案超过诉讼时效，并提供了湘西自治州中级人民法院和吉首市人民法院的裁定书各一份，认为原告早就知道其权利被侵害，且原告于2014年还到公安局报案，被告梁官忠因此涉嫌合同诈骗被提起公诉。被告正琦公司未提交2014年的报案证据，原告在2016年的起诉是针对被告正琦公司未办理房屋产权证，而引起的商品房销售合同纠纷的诉讼，即使原告于2014年向公安报案，而（2015）吉民初字第624号民事判决是2015年8月5日作出的，并不能证明原告已经知晓涉案房屋已经被法院判决由吉首农商行人民路支行享有优先受偿权，并即将被执行的事实，故原告的诉讼没有超过诉讼时效。2.吉首市人民法院（2015）吉民初字第624号民事判决第二项内容是否损害了原告的合法权益。被告正琦公司辩称涉案工程是以在建工程作抵押，抵押先于原告的购房合同之日，现在的抵押时间是之后重新变更后办理的，但未向该院提交相关证据。从原告购房合同的签订之日与抵押之日看，证实涉诉房屋是在抵押登记之前，被告正琦公司就已经出售给原告，原告按照《商品房买卖合同》的约定，向被告正琦公司和梁官忠支付了价款并已经装修实际入住。原告对涉诉房屋已经享有实际的权益，未完善的仅是产权过户手续，而涉案房屋至今未办理过户登记手续，是被告正琦公司和梁官忠的原因，原告无过错。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部和大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不能对抗买受人”，即交付全部或大部分房款的购房人的所有权优先于抵押权。本案中原告已经交付了全部款项并已经实际交付房屋入住，吉首农商行人民路支行享有的抵押权不能对抗购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是解决建筑工程款优先受偿权、抵押权以及消费者购买商品房的所有权之间权利冲突问题的司法解释，《中华人民共和国物权法》对此无明确规定，二者并不存在冲突。被告吉首农商行人民路支行虽为善意，但被告梁官忠、正琦公司隐瞒房屋已经先于销售的事实，其与被告吉首农商行人民路支行设定抵押行为属无权处分，其行为损害了原告的合法权益，被告吉首农商行人民路支行不享有对该房屋的抵押权。故（2015）吉民初字第624号民事判决书中的第二项内容损害了原告的合法权益。但原判第二项内容是针对所有抵押物进行的判决处理，原告购买的房屋只是抵押物中的一部分，原告无权主张撤销第二项全部抵押物的抵押担保责任，只能就其自己购买的房屋的抵押行使撤销权。经明示，原告明确其主张实际上是要求撤销对自己所购买的房屋的抵押担保责任。根据我国《民事诉讼法》第五十六条规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。综上，原告的诉请成立，但不应撤销而是变更原判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条、第三百条规定，并经该院审判委员会讨论决定。判决：变更吉首市人民法院（2015）吉民初字第624号民事判决第二项为被告正琦公司在抵押担保的范围内以抵押物承担担保责任，但对“体育星城”C栋605号房屋不承担抵押担保责任。案件受理费7114元，由被告正琦公司、梁官忠共同负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是:一、涉诉房屋是购买在先还是抵押在先。上诉人称涉诉房屋于2012年10月就办理了抵押，因借款不能按期偿还，于2013年10月29日重新办理转贷和抵押手续。但上诉人未提交相关的证据证实。被上诉人石杰购房合同的签订之日为2013年7月18日，抵押之日是2013年10月29日，故涉诉房屋购买是在抵押登记之前。二、石杰与正琦公司签订的《商品房买卖合同》能否对抗上诉人吉首农商行人民路支行的抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，但建筑工程承包人优先受偿权不得对抗支付了全部或大部分购房款的买受人，由此可见交付了全部或大部分购房款的合同债权优于抵押权。该司法解释是解决建筑工程款优先受偿权、抵押权以及消费者购买商品房的所有权之间权利冲突问题的司法解释，而《中华人民共和国物权法》对此无明确规定，一审适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》作出裁判，适用法律正确，被上诉人石杰作为已交付全部购房款的买受人的权益优先于上诉人的抵押权。
综上所述，吉首农商行人民路支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并参照本院审判委员会讨论的同类型案件意见，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7114元，由上诉人吉首农商行人民路支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向柏林
审 判 员 陈春亮
审 判 员 李华华
二〇一八年一月二十五日
代理书记员 杜 娟
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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