海南省海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0107民初1352号
原告：海口市侨光物业发展总公司，住海口市金盘工业区金花路。
法定代表人：耿英军，总经理。
委托诉讼代理人：王晓宁，海南大华园律师事务所律师。
被告：海南昌华房地产开发有限公司,住所地海口市滨海大道。
法定代表人：邱进仁。
被告：谢岳书，男，1962年4月8日出生，汉族，住海口市。
第三人：海南昌华物业发展有限公司，住所地海口市龙昆南路。
法定代表人：严仁学，总经理。
委托诉讼代理人：赵文，海南海大平正律师事务所律师。
原告海口市侨光物业发展总公司（以下简称侨光公司）与被告海南昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华房地产公司）、谢岳书及第三人海南昌华物业发展有限公司（以下简称昌华物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侨光公司的委托诉讼代理人王晓宁，第三人昌华物业公司的委托诉讼代理人赵文到庭参加诉讼。被告昌华房地产公司、谢岳书经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨光公司向本院提出诉讼请求：1.确认两被告1995年8月25日签订的《售房合同》无效；2.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判决确认位于海口市××道房相应的拆迁补偿权益（补偿款或补偿实物）归原告所有；但庭审中，原告又撤回此诉讼请求。事实与理由：1992年10月25日，原告与海口市统战部签订《交换土地使用补充协议书》，以位于原琼山县云龙镇18亩土地使用权置换，取得海口市统战部位于海口市××道号7.39亩建设用地使用权。1993年9月8日，原告与第三人签订《别墅住宅联建合同书》，共同开发昌华公寓。项目于1994年3月建成。由于种种原因，已建房屋未办理房屋所有权证，原告与第三人对房产也未实际分配，一直处于共有状态，原告与第三人是昌华公寓的共有权人。2016年11月，原告发现被告谢岳书就昌华公寓6栋302房取得海口市房权证海房字第XX**号《房屋所有权证》。原告遂于2017年1月向人民法院提起行政诉讼，在诉讼过程中，原告发现被告谢岳书于1995年8月25日与被告昌华房地产公司签订的《售房合同》，购买上述房屋。原告认为，原告与第三人是昌华公寓的共有权人，被告昌华房地产公司无权出售昌华公寓的任何房屋，两被告签订的《售房合同》是无效的，损害了原告的合法权益。为此，向人民法院起诉，请法院支持原告上述诉讼请求。
被告昌华房地产公司、谢岳书未作答辩。
第三人昌华物业公司述称，昌华公寓中原告已经没有任何房屋产权，昌华公寓6栋302房属于第三人所有。事实理由如下：一、原告先与被告昌华房地产公司签订合作开发合同，在项目建设过程中，被告昌华房地产公司将其在昌华公寓项目中的全部权利义务转让给了第三人，第三人与原告按原合同重新签订了合作开发合同。原告已在1993年9月8日与第三人签订的《别墅住宅联建合同书》中约定，将全部分配的房屋作价7350000元一次性卖给第三人。二、原告已经收取了全部款项。根据双方签订的《别墅住宅联建合同书》第五条约定，原告负责办理立项、规划报建手续、现场的三通一平、负责报水、报电、负责联建过户手续、四到六层的加层报建等，并负责全部费用。合同签订后，原告分别以土地款的名义向其支付了4000000元、1000000元、1000000元、284150元计6284150元；两次支付水电安装材料费60000元和55000元；通过海南长春实业贸易总公司向其支付土地款639350元；通过海南恒通实业发展公司分别向其垫付水电安装费137500元、110000元和164089.62元；支付给工程承包单位广州市建设总公司海南分公司代其办理四到六层加层报建费130000元。合计7588962元。原告分两次给第三人出具了4000000元和7390000元的收款收据。其中，支付55000元和284150元款项时，原告的法定代表人范启明当时亲笔出具了收据。原告从第三人处收到的款项已经超过了合同约定的7350000元。上述款项，琼山法院在其他案件中，已经向银行核实，第三人向原告支付或代其支付的土地款、报建费等支付凭证是真实的。三、被告谢岳书与被告昌华房地产公司签订房屋买卖合同，是因为项目报建是被告昌华房地产公司报建并建设的。故办理房屋买卖手续时第三人协调被告昌华房地产公司办理的。四、退一步说，即使原告认为其没有收到卖房款，原告对第三人也只有债权，没有任何房产物权。综上所述，原告已经将与第三人合作开发建设项目中分配的房产全部一次性卖给了第三人，且已经收取了全部款项。无论是第三人还是被告昌华房地产公司将6栋302房卖给被告谢岳书都与原告无关。
本院经审理认定事实如下:涉案房屋坐落于海口市××道房。该项目土地使用权属于中共海口市委统战部（以下简称市统战部），1991年1月22日市统战部与原海口市侨光经济贸易公司签订联营开发协议书，约定联营开发市统战部位于原海口市机场西侧8亩土地，建设招待所、别墅、写字楼，市统战部提供土地，原海口市侨光经济贸易公司提供全部建设资金建设，项目竣工后双方按2：8分成。1991年12月3日原海口市侨光经济贸易公司变更为原告侨光公司。1992年10月25日原告与市统战部签订《交换土地使用补充协议书》，约定市统战部以其位于海口市原机场西侧的8亩土地使用权与原告位于原琼山县云龙镇海榆东线西侧的18亩生坡地置换，建设活动中心。置换后的土地双方各自开发建设。1992年9月8日原告与被告昌华房产公司签订《别墅住宅联建合同书》，约定原告提供其置换取得的7.39亩土地与被告昌华房产公司建设13栋别墅和1栋商住楼，总建筑面积7000平方米，双方按3：7分成，原告分配取得的房屋按每平方米3500元一次性转售给被告昌华房产公司，共计7350000元。合同签订后十日内付4000000元，规划报建批准后，原告移交有关文件手续时付1000000元，施工许可证下发后付1000000元，施工队进场破土动工时付1000000元，其他尾款，待房产证办妥后，一次性付清。1993年5月18日被告昌华房产公司致函原告,将与原告合作开发的位于海口市道客新村机场西侧的7.39亩土地上兴建的商住楼项目，全权移交给第三人，同时其债权债务一起移交。1993年9月5日原告与第三人签订《别墅住宅楼联建合同书》，约定原告提供7.39亩土地，第三人提供全部建设资金建设13栋别墅和1栋商住楼，建筑面积7000平方米，双方按2：8分成。1993年9月8日双方又签订了一份《别墅住宅联建合同书》，约定原告提供7.39亩土地，第三人提供全部建设资金建设13栋别墅和1栋商住楼，建筑面积7000平方米，双方按3：7分成。还约定原告同意将分得的建筑面积一次性转售给第三人，售价为7350000元；土地及土地上的建筑物、构筑物全部归第三人所有。原告负责项目立项报建手续、三通一平及其费用，并向国土局办理联建过户转让手续。合同签订后，第三人即着手进行开发建设,该项目于1994年3月建成并投入使用,取名为昌华公寓。由于昌华公寓项目的土地使用权属于统战部，而统战部在1997年7月8日向原琼山市国土局申请，将该项目土地使用权变更登记在原告的名下，但由于种种原因，该项目未能办理土地使用权的变更登记，该项目的土地使用权至今仍登记在统战部名下。
1995年8月25日被告昌华房地产公司与被告谢岳书签订《售房合同》，被告昌华房地产公司将位于海口市××道房，建筑面积为252.78平方米，以130000元的价款出售给被告谢岳书。
1996年被告昌华房地产公司在兴建三亚南田神泉国际大酒店工程项目过程中，拖欠被告谢岳书等人的工程款及材料款。2005年3月16日，双方签订《协议书》一份，约定被告昌华房地产公司于该协议签订之日起十日内付清拖欠上述的被告谢岳书等人工程款及材料款1707000元等。被告昌华房地产公司未履约，为此被告谢岳书等人向海口市美兰区人民法院起被告昌华房地产公司，各方当事人达成协议，2006年7月10日该法院作出（2006）美民一初字第759号《民事调解书》，其中确认被告昌华房地产公司自调解书生效之日起三日内支付被告谢岳书水泥款324000元。
2011年11月2日提出申请，被告谢岳书持交换土地使用补充协议书、合作开发协议书、协议转/受让用地申请书、土地转让申请报告、统战部文件、证明、别墅住宅联建合同书、（2006）美民一初字第759号民事调解书、售房合同及收据、完税证等相关证明材料，向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室（以下简称市遗留办）提出办理涉案房屋产权证的申请。该办受理后，根据《海口市解决办理房地产证历史遗留问题的工作细则》的规定，按程序分别向海口市规划局及海口市国土资源局分别去函，征询昌华公寓项目的规划及土地使用情况，并进行了现场调查。经公告无异议后，审核组审核同意报遗留核准同意，给被告谢岳书办理昌华公寓6栋302房的权属登记。2013年4月23日，海口市住房和城乡建设局向被告谢岳书颁发了昌华公寓6栋302房屋的所有权证，证号为海口市房权证海房字第XX**号《房屋所有权证》。原告于2017年1月3日向本院提起行政诉讼，要求撤销此房屋所有权证，本院于2017年1月11日受理此案后，原告于2017年3月3日提起本案诉讼，本院将两案合并审理。
另查，位于海口市××道号的昌华公寓项目其土地使用权人为市统战部，该项目报建单位也是市统战部，原告是市统战部系统内的经济实体。1992年12月批建6栋4层混合结构住宅搂，建筑面积5879.52平方米。昌华公寓项目实际建设6栋6层。第三人未依据1993年9月8日与原告签订的别墅住宅联建合同书的约定，完全履行建设13栋别墅和1栋商住楼，建筑面积7000平方米的义务。
以上事实，有原告提交的交换土地使用补充协议书、证明、国有土地使用证、建设用地规划许可证、海口市建设工程规划报建审批表、别墅住宅联建合同书、琼山人民法院民事判决书、海南昌华物业发展有限公司工商登记信息、海南昌华房地产开发限公司工商登记信息、售房合同、受理案件通知书，第三人提交的联营开发协议书、交换土地使用补偿协议、别墅住宅联建合同书、便函、别墅住宅楼联建合同书、别墅住宅联建合同书，及当事人的陈述等，足以认定。以上证据，经本院审核，本院予以采纳。
第三人提交100万元转账凭证、100万元及63.935万元转账凭证，共同证明付原告转让款；28.415万元转账凭证及收据、5.5万元转账凭证、5.5万元收据、13.75万元转账凭证、13.75万元收据、11万元转账凭证、6万元转账凭证、13万元收据、16.408962万元收据，共同证明代原告垫付款；400万元转账凭证及收据、339万元收据，共同证明原告转让款已经付清；长春实业公司代付款说明，证明代第三人向原告付款；恒通实业公司代付款说明，证明代第三人为原告垫付款；转账支票，证明原告上述举证已经法院查明左证。经本院审核，第三人另案起诉本案原告，要求确认涉案昌华公寓中其他房屋归其所有，该些证据就是该案诉讼中的证据，该案经一审二审审理均作出认定，第三人未能证明其主张已经向原告支付了合同价款的事实，故本院对该些证据均不予认定。
本院认为，一、关于撤回增加部分的请求。原告在诉讼过程中增加请求要求确认涉案房屋相应的拆迁补偿权益归原告所有，但庭审中原告又撤回此请求，这是当事人对自已诉讼权利的处分，未违反法律规定，本院予以准予。
二、关于原告要求确认两被告签订《售房合同》无效的请求。涉案昌华公寓，经原告与市统战部土地交换后，原告与被告昌华房地产公司签订《别墅住宅联建合同书》合作开发建设，后被告昌华房地产公司致函告知原告将其项目全权移交给第三人，因此，原告与第三人于1993年9月5日、8日分别签订了《别墅住宅楼联建合同书》《别墅住宅联建合同书》开发建设。根据本案中原告与第三人最后即1993年9月8日签订的《别墅住宅联建合同书》的约定，原告方同意将其分得的建筑面积一次性以7350000元转售给第三人，土地及地上的建筑物、构筑物全部归第三人所有。据此，第三人具有处分涉案房屋的权利。第三人在诉讼中认可被告昌华房地产公司出售涉案房屋给被告谢岳书签订的《售房合同》，因此，被告昌华房地产公司有权出售涉案房屋。故对原告提出被告昌华房地产公司无权出售的主张，本院不予采纳。被告昌华房地产公司与被告谢岳书签订《售房合同》，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，故原告要求确认《售房合同》无效的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
驳回原告海口市侨光物业发展总公司的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告海口市侨光物业发展总公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 冯成壮
人民陪审员 吴 艳
人民陪审员 詹武彬
二〇一八年八月一日
书 记 员 安志红
速 录 员 王月会
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。