太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
2015年小民初字第00685号
原告太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区星河西路2号1幢-1-2层，统一社会信用代码：。
法定代表人黄文仔，董事长。
委托代理人乔丽华，女，该公司法务。
委托代理人王建忠，男，1987年5月10日出生，汉族，该公司法务。
被告王忠，男，1975年5月25日出生，汉族，太原市，住太原市，身份证号：。
原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告王忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法由审判员刘燕玲担任审判长，与人民陪审员符惠仙、李小兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原星河湾房地产开发有限公司的委托代理人王建忠，被告王忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告太原星河湾房地产开发有限公司诉称，2010年8月7日，原、被告签订编号为20101016886的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买位于太原市星河路8号的星河湾一号园第4幢2单元0601号房屋，建筑面积为294.2平方米，单价为16635.35元/建筑平方米，房屋的总价值为人民币4894120元。被告向原告支付了首付款1474120元。被告为购买原告房屋于2010年9月9日与中国银行股份有限公司太原鼓楼支行（以下简称中国银行鼓楼支行）签订《个人一手住房贷款合同》，办理了按揭贷款，约定贷款金额为342万元，原告为该笔贷款提供了连带保证责任。因被告仅部分偿还贷款后停止向银行偿还贷款本息，其行为足以影响归还银行的本息。因此，银行依据合同约定宣布债务提前到期，要求被告偿还贷款本息并要求原告履行担保责任，原告因此承担了保证责任，使银行债权得到优先受偿。根据《商品房买卖合同》第七条，该合同附件四关于付款方式及付款期限的补充约定之第一条第4款规定，《商品房买卖合同》及其他相关协议解除。另根据《商品房买卖合同补充协议》第十三条第1款的规定：因被告原因导致合同解除，若原告在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，被告须向原告支付相当于《商品房买卖合同》第四条约定的房屋总价款20%的违约金，即人民币978824元。综上，原告认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应诚信履约。被告在签约后，恶意违约，按合同约定的解除合同条件已经成就，被告的行为严重侵害原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的编号为20101016886的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、被告向原告支付违约金人民币978824元；3、被告腾退位于星河西路8号星河湾一号园第4幢2单元0601号房屋于原告；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告王忠辩称，首先，对原告诉状中称我恶意违约不予认可，2010年-2014年我一直积极还贷，后因个人原因导致经济困难未按时还贷。其次，原告卖于我的房屋存在严重质量问题，如地板上翘、漏水等，影响房屋的正常入住，就此原告曾多次给予维修。此外原告还存在逾期交房情形，期间我也提出要求退房，原告未同意。关于《商品房买卖合同》是否解除的问题，我可以考虑。原告主张的违约金过高，因为原告也存在违约行为，此外针对房屋存在的质量问题，我自己对涉案房屋的窗户做了夹层等投入，费用大概13万左右。综上，请求法院公正裁决。
经审理查明，2010年8月7日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订合同编号为20101016886的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：买受人向出卖人购买位于太原市星河西路8号星河湾一号园第4幢2单元0601号房屋；建筑面积为294.2平方米；商品房单价每平方米16635.35元，房屋总价款为4894120元；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；交付期限，出卖人应在2011年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用。合同中还约定了其他权利义务条款。合同附件四补充协议约定了关于房款的付款方式及付款期限，具体为：付款方式为商业按揭贷款方式向出卖人支付，买受人应于2010年8月7日前付清首付款1474120元，剩余房款3420000元以商业按揭贷款方式支付；在买受人办理完毕商业按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等同时解除。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》第十三条中约定：若因买受人原因导致合同解除，则双方同意按以下方式处理：合同解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期前行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同约定房屋总价款10%的违约金；若出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同约定房屋总价款20%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除。被告于2010年7月31日至2010年8月7日共计交付原告首付款1474120元。
2010年9月9日，中国银行鼓楼支行作为贷款人，被告作为借款人，原告作为保证人签订合同编号为2010年星住字026号《个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款人向借款人发放个人住房贷款金额为3420000元，用于购买星河西路8号1号园第4幢2单元601号房屋；贷款期限为30年，自贷款人实际放款日起算；担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证。
2011年9月20日，原告向被告邮寄发出收楼通知书，告知被告于2011年9月28日至2011年10月28日办理收楼手续。被告于2013年4月4日在《房屋交接备忘录》上签字，并于当日向原告交纳房屋面积差价款107131.65元。
2015年1月8日，中国银行鼓楼支行向原告发出《贷款提前到期通知书》，主要内容为：王忠于2014年6月20日开始出现逾期，我行客户经理无法与王忠本人取得联系，即从你公司账户扣划到期本金57000元、利息77520.73元，合计134520.73元，截止2014年12月31日已连续逾期7期。根据《个人一手住房贷款合同》约定，我行将宣布该笔贷款提前到期。债务人应归还剩余贷款本息，你公司应当对上述债务承担连带保证责任。随后原告代被告偿还剩余全部贷款本息。2015年3月17日，中国银行鼓楼支行向原告出具代偿证明：王忠于2010年9月9日与我行签订编号为2010年星住字026号《个人一手住房贷款合同》，贷款金额3420000元，贷款期限自2010年9月17日至2040年9月17日止。该笔贷款于2014年6月20日开始出现逾期，王忠在归还按揭贷款本金427500元后无偿还能力，我行宣布该笔贷款提前到期，并从你公司账户共扣划到期本金2992500元、利息107377.12元，合计3099877.12元，截止2015年3月12日，该笔贷款已结清。
2015年4月10日，原告向被告邮寄发出《解约通知》，并经太原市城西公证处予以了公证。该《解约通知》的内容为：由于被告未按期向银行偿还贷款本息，原告已于2015年3月12日代被告向中国银行鼓楼支行偿还全部贷款本金和利息共计3099877.12元。根据约定双方签署的《商品房买卖合同》及其附件、其他相关协议自2014年7月22日起自动解除，被告应于本通知书发出之日起十日内配合原告到合同备案管理机关办理相关解除手续，否则每延迟一日需向原告支付相当于全部房价款千分之一的赔偿金。
确认上述事实的证据有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、交房款收据、《个人一手住房贷款合同》、收楼通知书及EMS邮件详情单、房屋交接备忘录、贷款提前到期通知书、代偿证明、解约通知、公证书等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及原、被告与中国银行鼓楼支行签订的《个人一手住房贷款合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《个人一手住房贷款合同》履行中，被告未按约定偿还中国银行鼓楼支行贷款本息，该行宣布发放的贷款提前到期，并要求原告履行担保责任，为此原告作为连带保证责任人向该银行支付剩余全部贷款本息3099877.12元，至此该借款合同项下的全部债权债务归于消灭。现原告以替被告代为偿还银行贷款本息为由，依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定行使合同解除权，理由与证据充分，本院予以支持。根据法律规定，合同解除的法定后果是各自返还，因此原告应将房款退还被告，被告应腾出房屋。关于返还房款的问题，因被告已将房款以支付首付款及贷款方式向原告支付5001251.65元（首付款1474120元＋房屋面积差价107131.65元＋银行贷款3420000元），而原告替被告代偿贷款本息共3099877.12元，两者款项折抵后原告应退还被告1901374.53元。关于原告主张违约金应否支持的问题，《商品房买卖合同》及补充协议明确约定，若因买受人原因导致合同解除，出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同约定房屋总价款20%的违约金。因被告的逾期还贷违约行为导致本案《商品房买卖合同》的解除，原告依约定要求被告支付房价20%的违约金978824元，符合合同约定且不违反法律规定，本院应予支持。被告所持有的原告房屋存在质量问题及对房屋进行投入支出费用的抗辩意见，因无证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告王忠签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。
二、被告王忠于本判决生效之日起十日内将位于太原市星河路8号的星河湾一号园第4幢2单元0601号房屋退还原告太原星河湾房地产开发有限公司，原告太原星河湾房地产开发有限公司退还被告王忠1901374.53元。
三、被告王忠于本判决生效之日起十日内支付原告太原星河湾房地产开发有限公司违约金978824元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13588元，财产保全费5000元，合计18588元（原告已预交），由被告王忠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 刘燕玲
人民陪审员 符惠仙
人民陪审员 李小兰
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 王晋琳