阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1702民初3037号
原告：阳江市锦绣江南物业服务有限公司。住所地：阳江市江城区新江北路****号锦绣江南花园**幢***房（确认的送达地址：阳江市江城区新江北路1135号3楼）。
法定代表人：陈东友，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐志坚，广东康凯律师事务所律师。
被告：陈明泽，男，1973年8月出生，汉族，住广东省阳西县（确认的送达地址：阳江市东风三路广东言必行律师事务所）。
委托诉讼代理人：尉迟明，广东言必行律师事务所律师。
原告阳江市锦绣江南物业服务有限公司诉被告陈明泽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐志坚、被告陈明泽的委托诉讼代理人尉迟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳江市锦绣江南物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付物业服务费2785.96元及违约金630.93元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年上旬，被告购买了位于阳江市××江北路××号商铺（该铺为上下两层，建筑面积共204.85平方米）。2009年8月12日，被告与阳江市锦绣江南物业管理服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。根据该协议第四条第三款约定：物业服务费用“非住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。”，第四款约定：“交楼时预收三个月的物业服务费，自第四个月起，每月5日前交付本月的物业服务费。”，第九条第三款约定：乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其交清应缴费用。2018年2月27日，阳江市锦绣江南物业管理服务有限公司变更为原告，法定代表人由李始滔变更为陈东友。原告一直为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但被告自2017年2月至2018年6月未交纳锦绣江南C1幢9号商铺的物业服务费。根据相关的法律法规的规定及合同约定，被告自2017年2月至2018年6月共拖欠应缴纳的物业服务费2785.96元（204.85平方米×0.8元/平方米×17个月）及违约金630.93元。
被告陈明泽辩称：原告诉请被告支付物业管理费属于诉错被告，请依法驳回原告的起诉。1、阳江市新江北路锦绣江南小区为阳江市新大荣置业投资有限公司开发建设，在2009年5月1日，被告与阳江市延生沐足保健有限公司签订了一份《租赁合同书》，约定将涉案商铺租赁给阳江市延生沐足保健有限公司，在租赁期内无偿提供涉案商铺前的停车位给阳江市延生沐足保健有限公司。同日，阳江市新大荣置业投资有限公司与阳江市延生沐足保健有限公司签订了一份《补充协议》，补充协议约定阳江市延生沐足保健有限公司在经营期间停放车位已超负荷的情况下，允许客户小车进入小区停车场停放，而且原告、被告、阳江市新大荣置业投资有限公司和阳江市延生沐足保健有限公司当时均同意由阳江市延生沐足保健有限公司向原告支付物业管理费，原告和阳江市新大荣置业投资有限公司按上述约定提供小区停车场的部分停车位给阳江市延生沐足保健有限公司，可见原告起诉被告支付物业管理费属于诉错被告，请依法驳回原告的起诉。2、阳江市延生沐足保健有限公司不支付物业管理费的原因在于原告拒绝提供小区停车场的停车位给该公司，原告拒绝提供停车位的行为巳构成严重违约，阳江市延生沐足保健有限公司无须支付任何的物业管理费给原告。二、退一步讲，即使被告是本案适格的被告主体，但原告诉请被告支付物业管理费也没有任何的事实依据，请求法院不予采纳。1、被告作为涉案商铺的业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定及《前期物业管理服务协议》第五条内容显示，被告对小区停车场的车位享有共有和共同管理的权利，原告无权拒绝被告对小区停车场的停车位进行使用（被告在本案中已授权阳江市延生沐足保健有限公司对小区停车场的停车位进行使用），原告拒绝提供停车位的行为存在严重的违约，被告无须支付任何的物业管理费给原告。2、涉案商铺属于临街商铺，完全独立于小区，不与小区相通，不使用小区任何的公共设施，甚至水电都是阳江市延生沐足保健有限公司直接向供电公司、自来水公司交纳，保安、卫生也是由阳江市延生沐足保健有限公司负责，不需通过原告提供物业服务，而原告事实上也从未提供任何的物业服务给被告，原告诉请被告支付物业管理费无事实依据，且原告还应将已收取的物业管理费退还给阳江市延生沐足保健有限公司。三、2016年8月1日，原告出具了一份《停车管理备忘录》给阳江市延生沐足保健有限公司，该备忘录再次明确约定原告必须提供小区停车场的部分停车位给阳江市延生沐足保健有限公司，对于原告拒绝提供小区停车场的部分停车位而导致阳江市延生沐足保健有限公司产生的损失，阳江市延生沐足保健有限公司保留追究其违约责任的权利。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷，被告于2009年8月12日与阳江市锦绣江南物业管理服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议的内容没有违反法律法规的禁止性规定，主体适格，是有效合同。该协议明确约定：阳江市锦绣江南物业管理服务有限公司为被告坐落于阳江市××江北路××号商铺提供物业服务，被告接受阳江市锦绣江南物业服务有限公司提供的物业服务，该物业建筑面积204.85平方米，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.80元计算，交楼时预收三个月的物业服务费，自第四个月起，每月5日前交付本月的物业服务费，被告不按约定收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。阳江市锦绣江南物业管理服务有限公司于2018年2月27日变更为阳江市锦绣江南物业服务有限公司也即原告，因此，原告有权行使阳江市锦绣江南物业管理服务有限公司的权利。被告是阳江市锦绣江南物业管理服务有限公司的合同相对人，是交纳物业服务费的义务人，因此，原告起诉请求被告支付物业服务费，并未诉错被告。被告主张其在《租赁合同》约定由阳江市延生沐足保健有限公司支付物业服务费，该约定只在合同当事人双方有约束力，不能对抗原告，即使阳江市延生沐足保健有限公司是被告坐落于阳江市××江北路××号铺的实际使用人，也不能免除被告支付物业服务费的义务，物业使用人或业主支付物业服务费是连带之债，被告是阳江市××江北路××号铺的业主，仍须按《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业服务费。被告已在《前期物业管理服务协议》中明确表示接受原告的服务，现又以商铺独立于小区，不需要原告提供服务为由进行抗辩，本院不予采纳。原告已为被告提供了基本的物业服务，被告认为原告应提供小区停车场的停车位给阳江市延生沐足保健有限公司的客户使用，鉴于小区停车场是非营利性质，涉及全体业主的共同利益，故原、被告以及阳江市延生沐足保健有限公司可另行协商解决，被告不能以此为由拒绝交纳物业服务费。根据被告与阳江市锦绣江南物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告的物业建筑面积是204.85平方米，按每月每平方米0.80元计算物业服务费，被告自2017年2月起拖欠原告的物业服务费，计至2018年6月止，共欠17个月，被告所欠的物业服务费为2785.96元（204.85平方米×0.8元/平方米×17个月），原告请求被告支付该期间拖欠的物业服务费，本院予以支持。对于原告主张被告支付违约金的请求，因被告与阳江市延生沐足保健有限公司签订有《租赁合同》，对交纳物业服务费的主体认识错误，并非恶意，原告也未提供证据证实向被告催交，因此，对原告请求被告支付违约金不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、限被告陈明泽在本判决生效之日起十日内支付2017年2月至2018年6月的物业管理费2785.96元给原告阳江市锦绣江南物业服务有限公司；
二、驳回原告阳江市锦绣江南物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告陈明泽负担。
本判决为终审判决。
审判员 曾建通
二〇一八年八月十四日
书记员 苏壁映
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法信超链：裁判36372篇
×
法信超链：国家法律1篇地方法规1篇案例2篇裁判59152篇期刊1篇
×