湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民终524号
上诉人(原审原告)：武汉安星丽雅酒店管理有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区徐东路**号。
法定代表人：黄建高，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张航，湖北晴川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘承侃，湖北自强律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：武汉铁路火车头体育场。住所地：湖北省武汉市武昌徐东大街**号。
法定代表人：汤远桥，该单位负责人。
委托诉讼代理人：宋恺，湖北华隽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶敬，湖北华隽律师事务所律师。
上诉人武汉安星丽雅酒店管理有限公司（以下简称安星酒店公司）因与被上诉人武汉铁路火车头体育场（以下简称火车头体育场）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院(2017)鄂01民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安星酒店公司的委托诉讼代理人张航、刘承侃，被上诉人火车头体育场的委托诉讼代理人宋恺、陶敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安星酒店公司上诉请求：1、撤销一审(2017)鄂01民初103号判决并依法改判；2、解除安星酒店公司和火车头体育场于2008年7月15日签订的《租赁经营合同》；3、改判火车头体育场赔偿安星酒店公司投资损失3001万元；4、本案案件受理费、评估费、鉴定费等诉讼费用由火车头体育场承担。事实和理由：(一)原审判决认定事实不清。1、一审判决认定火车头体育场与安星酒店公司不存在租赁合同关系错误。由于安星酒店公司的历史原因，《租赁经营合同》原件被当时实际控制人和法定代表徐海桥拿走，安星酒店公司仅持有《租赁经营合同》的复印件，但结合《工作联系函》、银行流水、《授权经营证书》及其他资料，能直接证明安星酒店公司为安星会所（即游泳池、酒店）承租方，安星酒店公司与火车头体育场之间存在租赁合同关系。2、一审判决未查清《授权经营证书》存在的事实背景。《授权经营书》由火车头体育场于2008年3月28日出具，内容为火车头体育场委托安星酒店公司负责涉案场地的投资经营，期限15年。火车头体育场的解释是在湖北安星投资有限公司(以下简称安星投资公司)尚未成立之时，先以安星酒店公司名义办理相关审批项手续。但2008年3月20日安星投资公司就已经成立，该证书是在安星投资公司成立之后，何来“权宜之计”之说？虽然该证书的内容相对简单，但可以充分表明火车头体育场授权涉案场地进行投资管理的意思表示，而之后于2008年7月15日双方再行签订《租赁经营合同书》对证书的内容进行补充也符合一般商业操作逻辑。3、原审判决还遗漏了众多事实。一是原审判决没有查明安星酒店公司提交的银行流水，其中能显示安星酒店公司支付给火车头体育场款项的记录有三条，还有一条显示收款方是武汉铁路局财务集中核算管理所。二是《工作联系函》由火车头体育场自己出具，明确表示安星酒店公司为承租户。三是安星酒店公司提交的《便笺》能够证明火车头体育场向安星酒店公司催收房租、水电费，并由证人涂某出庭作证，表明安星酒店公司向火车头体育场支付租金的事实。4、武汉金金盛建设集团有限公司在2010年8月11日发给安星酒店公司催告工程款的《律师函》，足以证明安星酒店公司才是涉案场所改造和投资主体。(二)原审判决适用法律错误。1、一审法院没有全面、客观的核实安星酒店公司提交的证据。2、一审法院对火车头体育场提交的证据没有作出任何审查，直接全盘接受。因此，一审法院对证据的认定方式方法存在重大问题，缺乏全面性、客观性。
火车头体育场辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回安星酒店公司的全部诉讼请求，维持原判。
安星酒店公司向一审法院起诉请求：1、解除安星酒店公司和火车头体育场于2008年7月15日签订的《租赁经营合同》；2、火车头体育场赔偿安星酒店公司投资损失3001万元；3、本案案件受理费、评估费、鉴定费等诉讼费用由火车头体育场承担。
一审法院认定事实：国家企业信用信息公示系统于2017年8月23日查询的企业信用信息公示报告载明，安星酒店公司成立于2006年12月1日，股东为祝江水（51%）和徐海桥（49%），登记状态为存续，2010年法定代表人从徐海桥变更为郭凤满，2010年8月6日法定代表人从郭凤满变更为祝江水，2016年11月14日法定代表人从祝江水变更为黄建高；安星投资公司成立于2008年3月20日，股东为徐海桥（70%）和郭毓（30%），法定代表人为徐海桥，登记状态为吊销。
2006年11月1日火车头体育场（出租方）和筹建中的安星酒店公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，火车头体育场将坐落于武昌区徐东大街35号的建筑物二层租与安星酒店公司作为经营使用。租赁期共三年，从2006年11月1日至2009年11月1日。每月租金2万元整，付款方式为一次性付清。该房屋被安星酒店公司作酒店经营之用至今。火车头体育场曾有员工在该酒店入住。
2008年3月28日火车头体育场出具《授权经营证书》载明，兹有火车头体育场由于管理需要，现授权安星酒店公司全权负责投资经营管理火车头体育场内游泳馆酒店及体育场内物业的相关内涵工作。委托期限一十五年（2008年-2023年）。
安星酒店公司提交的2008年7月15日《租赁经营合同书》载明：经双方友好协商，火车头体育场同意将位于武汉市武昌徐东大街35号火车头体育场内游泳池及其相关附属房租赁于安星酒店公司经营之用，总期限15年。一、租赁期限。从本合同签订生效2008年10月1日起至2013年9月30日止（租赁一期合同为五年）。合同期满如果火车头体育场上级没有政策性开发任务，安星酒店公司能做到合法经营，并按时交纳租金、水电费，则此合同可顺延续签二期合同。如一方无意续签，应于合同到期前6个月书面告知对方。二、租赁方式、租金及缴款期限。租赁方式为一次性签订五年的租赁合同，租金起点为10万/年，以后每年递增，五年合同总金额为135万元。第一年租金付款金额为23万元，第二年租金付款金额为25万元，第三年租金付款金额为27万元，第四年租金付款金额为29万元，第五年租金付款金额为31万元，如合同到期续约，则租金标准按第五年租金（31万）基数上浮20%。安星酒店公司每次即每年10月1日前向火车头体育场一次性支付五年租金。租赁期间，安星酒店公司在经营（含装修改造）期间所需发生的水电费、物业管理费等相关经营费用，由安星酒店公司全权负责承担。本合同签订后从2008年7月15日起火车头体育场给予安星酒店公司75天的装修期即2008年10月1日截止。无论是否营业，安星酒店公司应无条件于2008年10月1日前向火车头体育场一次性交付租金。以创造双赢的经营环境。三、双方责任与权利。合同签订之后安星酒店公司将进行游泳池装修改造投资等工作。安星酒店公司进行投资装修改造应向火车头体育场提供经武汉市主管部门审核的设计施工图纸备档……四、违约责任。五、本合同经双方签字，双方各持两份。
2009年1月5日武汉市武昌区发展和改革委员会作出武昌发改建字(2009)3号《关于火车头体育场游泳池改造项目核准的批复》同意对火车头体育场原游泳池进行改造，项目总投资1091万元，资金来源自筹，请按项目建设申请报告中提出的要求和建议实施建设，并据此批复办理有关建设手续。
2009年2月26日安星酒店公司与中煤国际工程集团武汉设计研究院签订《技术咨询合同书》，安星酒店公司委托中煤国际工程集团武汉设计研究院就火车头体育场游泳池项目作出环境影响评价报告。徐海桥作为安星酒店公司负责人于该合同上签字。
2009年3月21日安星酒店公司与武汉市联发建设监理有限责任公司签订《建设工程监理合同》，工程名称为火车头体育场游泳池改造项目，地址位于徐东大街35号。2009年5月27日武汉市联发建设监理有限责任公司向安星酒店公司发出《关于解除“火车头体育游泳池改造工程”建设监理合同的函》称：自2009年3月21日监理人员进场以来一直没有完善该工程有关的建设施工手续，监理工作缺乏合法依据。至今工程主体施工已进入尾期，我们一直处于无证监理状态，经不起行政法规和市场行为的检查。开展监理工作过程中，监理人员发现存在一些施工质量隐患，当场口头提出及采取通知形式都难以扭转。一是主要结构没有很好按设计要求施工，特别是重要结构的钢筋有擅自“减”、“代”现象。二是我监理人员进场前施工的主体结构及基础是否存在隐患则情况不明，没有签署意见的依据。
2009年3月30日火车头体育场作出《关于火车头体育场游泳池改造项目建设情况说明》称，火车头游泳池原主体建筑占地2795平方米，地面建筑包括标准池区1273平方米及环池四周二层房屋建筑3046平方米。改建后的游泳馆占地仍为2795平方米，地面建筑包括原标准泳池区1273平方米及环池四周房屋建筑5000平方米。改建后的游泳馆将形成一个多功能、高标准的游泳健身会所。由于历史原因，该泳池为前铁路局生产性用房，一直未向地方办理房产证及相关手续。武汉市武昌区人民政府办公室于该说明尾部“情况属实请市相关部门予以支持”手书字样后加盖印章，落款日期为2009年4月7日。
2010年6月15日安星酒店公司取得餐饮服务许可证，类别为小型餐馆，地址为徐东大街35号。2010年6月25日安星酒店公司取得武铁公字﹝2010﹞第20350号和20351号《卫生许可证》，许可项目分别为游泳健身馆和招待所，地址均为武汉市武昌区徐东大街35号。2010年8月31日安星酒店公司取得《湖北省体育市场经营许可证》，经营项目为体育健身（游泳），经营场所为武汉市洪山区徐东大街35号。2010年9月3日安星酒店公司取得《特种行业许可证》，经营范围为接待住宿，经营地址为徐东路35号。
2010年9月10日武汉市曾氏广告传媒有限公司（甲方）与安星酒店公司签订《曾氏LCD多功能播放器安装协议书》。
2010年11月4日湖北立丰律师事务所向安星酒店公司出具《律师函》称安星酒店公司与武汉金金盛建设集团有限公司于2009年8月3日签订《2008安星游泳健身会所改扩建工程结算单》确定工程总造价为490万元，已付100万元，下欠390万元，安星酒店公司未按照约定进度支付款项，请就付款事宜予以确切可信的回复，否则将诉诸法律。
2011年6月10日火车头体育场因与安星投资公司签订的2008年7月15日《租赁经营合同书》所引发的纠纷起诉安星投资公司。2011年6月27日武汉铁路运输中级法院就该案作出（2011）武铁中民初字第04号《民事调解书》：一、双方解除2008年7月15日所签《租赁经营合同》。二、安星投资公司将依《租赁经营合同书》约定承租火车头体育场的财产（含承租期间新添财产）返还给火车头体育场。三、安星投资公司应支付火车头体育场所欠租金137186元、水电费1080660元、已售出消费卡剩余消费款324640元，三项共计1542486元。四、火车头体育场支付安星投资公司新添财产剩余租赁期内残值损失补偿16588986元。五、扣除本调解协议第三项规定款项及火车头体育场预交的诉讼费用46500元后，火车头体育场应付安星投资公司1500万元，该款由火车头体育场拨付到本院账户后，双方委托本院优先支付安星投资公司外欠火车头体育场内游泳池改造及装饰、装修工程款（含设备款），本院凭双方于2011年6月26日共同确认的付款清单逐一支付（详见附件）。六、本案诉讼费用93000元，减半收取46500元，由安星投资公司承担。同日，火车头体育场和安星投资公司共同形成《安星运动会所工程相关单位账务明细一览表》，该表逐一列举了施工或供货单位（人）、项目、联系方式、应付款、付款账号。
2011年6月26日安星投资公司向武汉铁路运输中级法院作出《承诺及声明书》称，经本公司与火车头体育场共同核实，本公司在改造装修安星会所期间所形成的对外直接工程债务以安星运动会所工程相关单位账务明细一览表所确定的债务为准。经本公司及火车头体育场双方同意，由贵院按安星运动会所工程相关单位账务明细一览表所列债务的顺序逐笔对外代为支付。本公司及法定代表人（徐海桥）承诺，除安星运动会所工程相关单位账务明细一览表上所列债务外，关于安星会所项目不存在其他工程债务，若出现安星运动会所工程相关单位账务明细一览表外其他任何债务，由本公司及法定代表人自行承担，与火车头体育场无关。
2011年6月28日火车头体育场向武汉铁路运输中级法院执行账户支付1500万元款项。
从卷宗材料显示：1、2011年6月20日庭审过程中，火车头体育场和安星投资公司对书证进行了质证，其中火车头体育场提交了双方于2008年7月15日签订的《租赁经营合同书》，主张足以证明双方间存在合同关系。安星投资公司对该证据无异议。该《租赁经营合同书》约定的细节部分与安星酒店公司提交的仅有复印件的《租赁经营合同书》在细节上略有出入。首先，第一段没有关于总期限15年的约定。其次，约定第一年租金10万元，第二年12万元，第三年14万元，第四年16万元、第五年18万元。租金交付方式为每年分两次即每年10月15日、4月15日支付租金。无论是否营业，安星投资公司应无条件于2008年10月15日向火车头体育场按半年/次开始交付租金。2、2011年5月27日安星投资公司与武汉市金金盛建设集团有限公司、武汉致远环境工程有限责任公司达成《火车头体育场安星运动会所项目债权确认书》称，因债权人在安星投资公司投资经营火车头体育场安星运动会所项目期间提供了工程建设、材料、人工及货币等服务，确认截至债权确认书签订之日双方所形成的债权总额为325万元、1.8万元。3、武汉铁路运输中级法院依据调解书，累计向51个债权方累计支付14800176元款项，其中武汉市金金盛建设集团有限公司、武汉致远环境工程有限责任公司分别领取了325万元、1.8万元。
武汉信易鑫宝联合会计师事务所出具武信会审字(2014)第G157号《审计报告》称，已对安星酒店公司2014年9月30日的资产负债表，2014年9月利润表、现金流量表以及财务报表附注进行了审计，认为该公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司2014年9月30日的财务状况以及2014年9月的经营成果和现金流量。在2014年9月财务报表附注中载明：“安星酒店公司于2008年3月28日与火车头体育场签订相关协议（见附件）并全权负责投资经营和管理火车头体育场内游泳场及酒店和体育场馆内的所有相关工作。委托期限为15年（2008年-2023年）。该公司在接手火车头体育场后全面翻新酒店并扩大规模，在开业后取得了良好的收益。并于2010年10月追加投资4500万元全面修建酒店的会所（集游泳、健身、客房、西餐等）当年就取得了可观的收益。安星酒店公司年收益率为1300万元。其中：酒店客房部实际总投资为1600万元，年收益率为400万元。酒店会所部于2010年10月成立，实际总投资为4500万元，年收益率为900万元。酒店会所部于2011年8月至今因特殊原因处于停业状态。因停业所造成该公司每年的直接损失约1300万元，停业至今间接损失共计约1500万元”。
火车头体育场曾向武昌供电公司出具《工作联系函》，载明武汉铁路局火车头体育场现增容630KVA已在贵公司报装，设计完成，供电工程合同已签，交款后即可施工。火车头体育场增容630KVA主要是用于新建游泳馆的安星会所，然安星会所是火车头体育场承租户（全称武汉安星丽雅酒店管理有限公司）现急于通电，火车头体育场现资金紧张，经我单位与安星协商后，特委托武汉安星丽雅酒店管理有限公司垫付供电工程款，请贵公司允准。
在法庭调查环节，火车头体育场当庭对向安星酒店公司发出《授权经营证书》的事由予以了说明，称安星酒店公司实际控制人是徐海桥，在和火车头体育场签订租赁经营合同之前安星投资公司未成立，徐海桥提出先以安星酒店公司名义办理相关审批立项手续，等安星投资公司正式成立后再签订书面合同，事实上火车头体育场就游泳场馆仅与安星投资公司签订了合同。
本案争议焦点为：安星酒店公司就武汉市武昌徐东大街35号火车头体育场内游泳池及其相关附属房是否与火车头体育场建立了房屋租赁合同关系。
一审法院认为，安星酒店公司作为主张其与火车头体育场间存在租赁合同关系的一方当事人应对合同的订立和生效的事实承担举证责任。安星酒店公司不能当庭出示所诉合同原件，没有证据证明出示的证据副本与原件一致，无法证实双方有合法有效书面合同；也未提供足够的证据证实双方就所称标的物形成了租赁的合意，无法证实双方建立了不定期租赁关系。
1、安星酒店公司列举的、被一审法院认定为形式真实的、与案外人签订的多份合同，不具有证实其实施了投资、经营行为的证明力。首先，安星酒店公司所提2009年2月26日《技术咨询合同书》、2010年9月10日《曾氏LCD多功能播放器安装协议书》无证据印证履约情况。安星酒店公司所提2009年3月21日《建设工程监理合同》、2009年5月27日《关于解除“火车头体育馆游泳池改造工程”建设监理合同的函》无证据印证付款情况。其次，安星酒店公司所提2010年11月4日《律师函》显示湖北立丰律师事务所接受武汉金金盛建设集团有限公司的委托向安星酒店公司催讨下欠工程款390万元。安星酒店公司无履约、结算、支付的证据对该书证予以印证。而在武汉铁路运输中级法院审结生效的（2011）武铁中民初字第04号案件中，武汉市金金盛建设集团有限公司与安星投资公司达成了《火车头体育场安星运动会所项目债权确认书》，确认债权总额为325万元，并通过执行环节领取了该款项。以上表明，武汉市金金盛建设集团有限公司最终确认就同一标的物其与安星投资公司具有建设工程施工合同关系，并与其结清了债权债务关系。
2、即使安星酒店公司提交的证据足以证实安星酒店公司参与了投资、经营过程，也不足以证实其与火车头体育场存在所诉租赁合同关系。若安星酒店公司与火车头体育场就改建游泳场并承租游泳馆订立了合同，则安星酒店公司当然是游泳馆的投资经营义务主体，顺理成章应当进行投资、经营；但安星酒店公司投资并经营游泳馆不代表其与火车头体育场当然建立了合同关系。除存在租赁合同关系之外，安星酒店公司的投资经营行为也可以基于火车头体育场或承租人安星投资公司的授权委托等其他法律关系。在安星酒店公司所提《工作联系函》中火车头体育场即“委托安星酒店公司垫付供电工程款”，在《授权经营证书》中火车头体育场即“授权安星酒店公司全权负责投资经营管理火车头体育场内游泳馆酒店及体育场内物业的相关内涵工作”。《授权经营证书》标称时间为2008年3月28日，早于所诉《租赁经营合同书》标称时间（2008年7月15日）。《授权经营证书》作出的时间、安星投资公司和安星酒店公司成立的时间以及徐海桥担任两公司法定代表人的时间，可以与火车头体育场当庭所作向安星酒店公司出具此授权文件的原因的说明相印证，即向安星酒店公司授权而非向安星投资公司授权系权宜之计。而从文件内容看，至多可证明火车头体育场曾拟与安星酒店公司建立租赁合同关系，但不足以证明火车头体育场在授权之时或最终与安星酒店公司建立了租赁合同关系并应承担相应合同责任。
3、安星酒店公司所提《便笺》不足以证实其所诉《租赁经营合同书》真实存在或火车头体育场已认可双方间就体育场改扩建后不动产建立租赁合同关系。安星酒店公司所诉《租赁经营合同书》约定租金交付方式为“安星酒店公司每次即每年10月1日前向火车头体育场一次性支付五年租金”，该约定与证人涂某“每季度还是半年交一次”的证言无法互相印证，与《便笺》上“游泳池租金08年10月至12月2.5万”的内容无法互相印证。按季度租金2.5万元推算，《便笺》中计算的年租金应为10万元，该金额可以与火车头体育场与安星投资公司所签《租赁经营合同书》上“第一年租金付款金额为10万元”相印证。故对火车头体育场关于财务人员催收对象错误的质证意见予以采信，确认《便笺》不足以佐证安星酒店公司所诉书面合同真实存在或火车头体育场曾确认与其就游泳馆建立过租赁合同关系。
4、本案不是（2011）武铁中民初字第04号案件的再审，安星投资公司是否与火车头体育场就体育场改扩建后不动产建立租赁合同关系与本案无关。安星酒店公司关于就同一标的物在同一天有两个几乎一样的合同，安星投资公司与火车头体育场的合同不真实、不合法，故所诉合同关系成立的意见构成循环论证。安星酒店公司始终未能证实其已经与火车头体育场签订了合法有效租赁合同，其所诉的有两个合同的前提并不存在，无法通过进一步论证安星投资公司与火车头体育场间的合同不真实、不合法继而得出其所称的结论。
5、安星酒店公司目前仍租赁经营酒店（招待所）的事实不足以证明火车头体育场与其订立了所诉合同或成立合同关系。安星酒店公司提交的2006年11月1日《房屋租赁合同》指向的标的物为“坐落于武昌区徐东大街35号的建筑物二层”，系一审法院勘验过程中确认的“回”字形建筑物局部的两层。鉴于整个“回”字形建筑物为一个整体，故一审法院认为游泳池与此建筑物局部无论从功能上、还是从建筑格局上都不构成主体与附属的关系，此“建筑物二层”不对应《租赁经营合同书》中所称“及其相关附属”。《房屋租赁合同》约定租期为三年，从2006年11月1日至2009年11月1日，至《租赁经营合同书》标称日期（2008年7月15日）并无重新签署的必要性，其租赁面积、租金也未在《租赁经营合同书》中有任何体现。安星酒店公司关于《租赁经营合同书》租赁标的物包括游泳池及酒店，其当前仍在经营酒店，故租赁合同关系成立有效的主张没有事实基础，不予采信。
安星酒店公司作为主张其与火车头体育场间就游泳池存在租赁合同关系的一方当事人，未能完成充分举证，应承担举证不能的法律后果，对其确认合同解除的请求、违约赔偿的请求均不予支持。
一审法院据此判决：驳回安星酒店公司全部诉讼请求。一审案件受理费191850元由安星酒店公司负担。
二审期间，安星酒店公司向本院提交了三份证据。证据1，2010年5月4日的《承诺书》，拟证明徐海桥承认涉案安星运动会所是安星酒店公司投资的资产。证据2，2010年4月14日《洪山工商行政管理局责令改正通知书》，拟证明安星酒店公司实际已经经营涉案安星运动会所(包括游泳池项目)。证据3，2008年8月《武汉安星丽雅酒店安星游泳运动会所装饰施工平面布局图》，拟证明安星酒店公司委托深圳文苑装饰设计工程有限公司对涉案安星运动会所进行了装饰装修工程设计。火车头体育场质证认为，对证据1的真实性无法核实，即使该证据真实，也无法达到安星运动会所是安星酒店公司资产的目的，且证据1也与本案无关；对证据2的真实性无法核实，即使该证据真实，也只能证明工商行政管理局向其作出了行政整改通知书，对涉案游泳池的归属、经营权并未作出判断；对证据3的真实性无法核实，由于年代久远，其内部结构产生了变化，无法得知该装饰装修图与实际装修有何关联性，装饰图也无法证明安星运动会所的经营权归属问题。
本院审查认为，证据1属证人证言，徐海桥未出庭作证，该证据不符合证据规则规定的形式要件，不予采信；证据2的证明力本院将结合其他事实予以评判；证据3与本案无关联性。
二审期间，火车头体育场未向本院提交新的证据。
二审查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，1、2011年6月27日，武汉铁路运输中级法院作出（2011）武铁中民初字第04号民事调解书，该调解书确认了火车头体育场与安星投资公司存在租赁合同关系。2、安星酒店公司在一审庭审中陈述，其知道该调解书存在的时间为“2011年”。
本院认为，民事诉讼法规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该规定系对“谁主张谁举证”民事诉讼举证责任分配的一般性原则，即安星酒店公司作为主张其与火车头体育场之间存在租赁合同关系的一方当事人，应当对合同的订立和生效的事实承担举证责任。不能举证或者所举的证据未达到“优势证据”的程度，应当承担举证不能的法律后果。一审法院根据安星酒店公司所提交的证据认定其与火车头体育场之间不存在租赁合同关系并无不当，本院予以确认，理由分析如下：
1、安星酒店公司提交的《租赁经营合同书》不能证明其与火车头体育场之间存在租赁合同关系。首先，徐海桥系原安星酒店公司的法定代表人，亦是现安星酒店公司股东，安星酒店公司提交的合同系其签订，徐海桥应当对该合同签订的背景、条件、履行过程等理应最清楚，但其在诉讼中既未提交相关说明，也未作为证人出庭作证，不符合一般常理。其次，安星酒店公司提交的《租赁经营合同书》中约定的第一年租金为23万元，但从安星酒店公司提交的自认为是火车头体育场与其履行合同的《便笺》来看，该《便笺》载明“游泳池租金08年10月至12月2.5万”，按季度租金2.5万元推算，《便笺》中计算的年租金数额应为10万元，该金额却与火车头体育场和安星投资公司签订的《租赁经营合同书》上约定“第一年租金付款金额为10万元”相印证，与安星酒店公司提交的《租赁经营合同书》上载明的租金数额相差甚远。安星酒店公司所举证据前后矛盾，且不能作出合理解释。第三，安星酒店公司提交的《租赁经营合同书》的最后一页除了双方当事人的签名、盖章外并无其他合同正文，该合同所采用的格式形式与一般常用的合同格式形式不相符。第四，安星酒店公司的大股东祝江水在一审庭审中陈述“没有见过涉案合同原件，只见过复印件，复印件是徐海桥给我的，我找他要原件，他说他自己保存…”，作为安星酒店公司的投资人，在没有看到合同原件的情况下，就对该酒店进行投资，亦与一般交易习惯不符。第五，安星酒店公司提交的《租赁经营合同书》还约定“安星酒店公司每次即每年10月1日前向火车头体育场一次性支付五年租金”，该约定与证人涂某出庭陈述“每季度还是半年交一次”租金的交付方式证言无法互相印证。综上所述，安星酒店公司提交的《租赁经营合同书》无论从形式还是内容以及关于实际履行的陈述来看，前后矛盾且存在诸多疑点，不能作为本案事实的认定依据。
2、从安星酒店公司提交的其他证据来看，不能达到证实其实施了投资、经营行为的证明目的。安星酒店公司提交的《技术咨询合同书》、《曾氏LCD多功能播放器安装协议书》无相应证据印证履约情况。《建设工程监理合同》、《关于解除“火车头体育馆游泳池改造工程”建设监理合同的函》无证据印证付款情况。而《律师函》显示湖北立丰律师事务所接受武汉金金盛建设集团有限公司的委托向安星酒店公司催讨下欠工程款390万元，但安星酒店公司无履约、结算、支付的相关凭证予以印证。而火车头体育场提交的证据证明，武汉市金金盛建设集团有限公司与安星投资公司达成了《火车头体育场安星运动会所项目债权确认书》，确认债权总额为325万元，并通过执行环节武汉市金金盛建设集团有限公司领取了上述款项。安星酒店公司提交的《工作联系函》中火车头体育场只是“委托安星酒店公司垫付供电工程款”，并不能证明双方存在其他法律关系。《授权经营证书》落款时间为2008年3月28日，该时间早于2008年7月15日《租赁经营合同书》中的落款时间，仅可以证明火车头体育场曾拟与安星酒店公司建立租赁合同关系，但不足以证明火车头体育场在授权之时或最终与安星酒店公司建立了租赁合同关系并应承担相应合同责任。二审中，安星酒店公司还提交了《洪山工商行政管理局责令改正通知书》，但该通知书即便真实，也只能证明工商行政管理局向安星酒店公司作出过行政整改通知书，并不能证明安星酒店公司与火车头体育场就涉案的游泳池存在租赁合同关系。
3、火车头体育场提交的武汉铁路运输中级法院（2011）武铁中民初字第04号民事调解书系生效法律文书，该调解书能够证实火车头体育场就涉案合同标的物与安星投资公司存在租赁合同关系。虽调解书确认的事实不得直接作为本案认定事实依据，但当事人关于合同关系的确认、解除及后续款项支付已提交相关证据并经质证、认证，可以确认火车头体育场与安星投资公司之间存在有效的合同关系并已解除的事实。加之，上述调解书于2011年6月27日作出，安星酒店公司在一审庭审中陈述，其知道该调解书存在的时间为“2011年”，故安星酒店公司在明知其权利被侵害的情况下，应依照民事诉讼法规定的期限内对民事调解书申请再审以实现权利救济。但安星酒店公司怠于行使诉讼权利，所导致的法律后果依法由其自行承担。
基于上述理由，因安星酒店公司不能向人民法院提交所诉合同的原件，也没有提交与原件一致的复印件，亦无法证实双方存在合法有效的书面合同。加之，安星酒店公司也未提交其他足够的证据证实双方就所称标的物形成了租赁关系的合意，亦无法证实双方建立了不定期租赁合同关系，应当承担举证不能的法律后果。因此，安星酒店公司的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，二审中，安星酒店公司向本院申请对涉案安星运动会所、泵房及其他附属设施的建设工程总造价等进行鉴定，因没有证据证实安星酒店公司与火车头体育场存在租赁合同关系，其鉴定亦无基础，本院不予准许。
综上所述，安星酒店公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费191850元，由武汉安星丽雅酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊 锐
审 判 员 郭振华
审 判 员 周常芳
二〇一八年六月八日
法官助理 梁琦果
书 记 员 严兆隆