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西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民三初字第01221号
原告：陕西天下第一面餐饮有限公司，住所地：西安市含光路195号。
法定代表人：严子农，经理。
委托代理人：师义，陕西云德律师事务所律师。
委托代理人：赵秀琳，陕西云德律师事务所律师。
被告：西安中川置业有限公司，住所地：西安市劳动南路17号付14号。
法定代表人：毛钉，董事长。
委托代理人：杨建生，陕西恒达律师事务所律师。
原告陕西天下第一面餐饮有限公司与被告西安中川置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西天下第一面餐饮有限公司委托代理人师义、赵秀琳，被告西安中川置业有限公司委托代理人杨建生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陕西天下第一面餐饮有限公司诉称，2010年10月29日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其租用被告拥有经营权的位于本市东木头市19号建筑面积480平方米商铺用于餐饮经营，租赁期限两年，自2010年11月21日至2012年11月20日止，每月租金22000元，其每期支付被告六个月房租共计132000元。双方同时约定其向被告缴纳20000元租房保证金，合同到期时退还。《房屋租赁合同》签订后，其依照合同约定向被告缴纳租房保证金20000元并支付合同期内的房屋租金528000元。2012年8月底，其租用商铺的所有权人陕西民主同盟陕西省委员会突然向其告知，被告对商铺的租赁期为2002年8月31日至2012年8月31日，租赁已到期，要求收回商铺。为此，其多次联系被告，但被告却置之不理，经过与房屋所有权人陕西民主同盟陕西省委员会多次沟通，该委员会给其2个月的搬迁宽限期，但要求其必须与新经营权人陕西易拓置业有限公司签订《房屋租赁合同》并支付租赁费。无奈其又向陕西易拓置业有限公司支付2012年9月、10月两个月房屋租金103000元。被告故意隐瞒其商铺经营权期限，超经营权期限与其签订《房屋租赁合同》，存在严重的过错，给其造成经济损失，故请求被告向其返还超期部分租金，即2012年9月、10月、11月租金共计66000元，同时返还其按合同约定缴纳的租房保证金20000元，多负担的租金59000元上述各项费用共计人民币145000元，并承担本案诉讼费。
被告西安中川置业有限公司辩称，其与原告签订《房屋租赁合同》属实，原告已按照合同约定向其缴纳租房保证金20000元并支付合同期内的全部房屋租金528000元。依据2001年12月14日其与中国民主同盟陕西省委员会签订的《房屋联建合同》第二条约定，其经营期限为10年，经营期限届满后，如果该委员会没有大规模开发，其还有5年经营期限，若该委员有大规模开发，须先解除双方《房屋联建合同》其方丧失5年的经营期限。现该委员会未实施开发亦未解除双方《房屋联建合同》，故其经营期限应该截止至2017年8月31日，其与被告的《房屋租赁合同》仍是在其经营期范围内。2012年8月3日，针对该委员会等有关单位干扰商户正常经营的行为，其向包括原告在内的租赁商户发出《通知》阐明：其经营权期限至2017年8月31日止，要求包括原告在内的所有商户安心经营。其已经尽到作为出租方应尽义务。在双方《房屋租赁合同》签订及履行过程中，其不存在故意隐瞒经营权期限并超期与原告签订合同的行为。原告擅自与第三人签订《房屋租赁合同》，并向第三人支付房租103000元，应自行承担由此产生的法律后果，其同意退还原告缴纳的租房保证金20000元，不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2010年10月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将其拥有经营权的位于本市东木头市19号建筑面积为480平方米的商铺出租给原告用于餐饮经营，租赁期限自2010年11月21日起至2012年11月20日止共两年，租金每月22000元，原告须每期支付六个月房租共计132000元。双方还约定原告在缴纳房屋租金的同时应缴纳20000元租房保证金，合同到期时退还。《房屋租赁合同》签订后，原告依照合同约定向被告缴纳租房保证金20000元并支付合同期内的房屋租金528000元。又查，2001年12月14日，被告西安中川置业有限公司与案外人中国民主同盟陕西省委员会签订的《房屋联建合同》约定，被告西安中川置业有限公司对该委员会的东木头市19号房屋进行修缮和改建，作为房产所有人，该委员会授权被告西安中川置业有限公司享有该房产十年经营权，经营权自2001年12月31日第9个月开始计算。十年经营期限届满后，如果该委员会大规模开发该房屋，可与被告解除《房屋联建合同》，如不大规模开发该房屋，双方《房屋联建合同》可延续5年。2012年，案外人中国民主同盟陕西省委员会认为被告西安中川置业有限公司享有该房产十年经营权于8月31日到期，要求收回该房经营权，同时通知原告限期搬离，而被告则认为其经营期限应该自动延续5年至2017年8月31日方到期，不同意中国民主同盟陕西省委员会收回原告房屋的要求。2012年8月3日，被告西安中川置业有限公司向原告等租赁户发出《通知》，告知商户其经营权期限至2017年8月31日止，要求商户安心经营，并向其缴纳各项费用。案外人中国民主同盟陕西省委员会与被告西安中川置业有限公司就被告经营权期限产生重大争议。2012年10月12日，在中国民主同盟陕西省委员会逼迫下，原告无奈同该委员会指定的新经营权人陕西易拓置业有限公司签订《房屋租赁合同》，并支付2012年9月、10月两个月房屋租金共计103000元。
上述事实有原、被告陈述、原告提交的《房屋联建合同》、《房屋租赁合同》两份、《收款收据》，被告提交的中共陕西省委统战部联合中国民主同盟陕西省委员会《通知》等证据及庭审笔录在卷予以佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告订立《房屋租赁合》，不违反法律规定，该合同有效。现原告已按照约定向被告履行了全部合同义务，被告亦应当按照合同约定履行应尽之责，但被告在租赁合同履行后期，与房屋产权人就其经营权发生严重争议，丧失了对原告所租房产的实际控制，无法向原告提供经营权明晰的房产，造成原告作为被告的承租人不断被该房产所有人驱赶的局面，不能保证原告的正当使用权，使双方订立的《房屋租赁合同》无法履行下去，原告因此不得不与房产所有人认可的新经营权人达成新的《房屋租赁合同》，故被告此后不应再以其无法控制的房产受益，应将接受原告的房租予以退还，同时退还原告租房保证金。综上所述，原告请求被告向其返还租金66000元及租房保证金20000元，理由正当，依法应予准许。原告请求被告赔偿其损失，因原告不能证明该损失必然发生，故本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告西安中川置业有限公司于本判决书生效后十日内退还原告陕西天下第一面餐饮有限公司租金66000元。
二、被告西安中川置业有限公司于本判决书生效后十日内退还原告陕西天下第一面餐饮有限公司租房保证金20000元。
三、驳回原告陕西天下第一面餐饮有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3200元由被告西安中川置业有限公司负担（此款原告陕西天下第一面餐饮有限公司已预交，被告西安中川置业有限公司应同上款一并直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 王英俊
审判员 张晓洁
审判员 吴云举
二〇一三年十二月一日
书记员 张 荣