广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第1269号
上诉人（原审被告）马跃安，男，汉族，1967年1月28日出生。
被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司（原名称深圳市中航物业管理有限公司）。
法定代表人石正林，总经理。
委托代理人梁伟荣，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人曹莹，女，汉族，1984年3月13日出生。
上诉人马跃安因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第2253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：马跃安是广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼7D房（建筑面积89.9平方米）的产权人。中航物业公司是持有一级资质证书的物业服务企业。简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜是广东国际大厦业主委员会委员。2007年9月26日，简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜以广东国际大厦业主委员会的名义（内称甲方）与中航物业公司（内称乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务还包括甲方可继续享受原来由酒店提供的部分优惠服务；收费标准为：主楼写字楼及裙楼35元／月.平方米、A附楼写字楼29.8元／月.平方米、B附楼商住公寓楼14.85元／月.平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；乙方未能履行物业服务合同的约定，或故意、重大过失行为导致甲方人身、财产安全受到损害的、应当依法承担相应的法律责任；如因乙方原因，不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有权要求乙方限期整改；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用造成损失的，以及因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，乙方不承担责任；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止等。该合同附件二约定“物业管理服务质量标准”：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2008年，广东国际大厦部分业主向原审法院提起诉讼，要求确认上述《物业服务合同》无效，经广东省广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书终审判决驳回了该部分业主的诉讼请求。
因马跃安没向中航物业公司支付从2010年1月起至2010年6月止的物业管理费。2010年8月9日，中航物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判决马跃安立即支付广东国际大厦B附楼7D房自2010年1月至2010年6月的物业管理费合计8010元（每月按14.85元／平方米×89.9平方米＝1335元计），并支付滞纳金（每日按当月所欠物业管理费的0.5‰，从2010年1月11日起计至清偿之日止）。马跃安辩称：因广东国际大厦B附楼的共用部位呈现脏、乱、杂的状况，且中航物业公司接管广东国际大厦B附楼后从没做过任何帐目公告或书面的告知，与中航物业公司在物业管理服务合同中承诺的服务标准不一致，故不同意交费。原审案件审理过程中，马跃安提供了20张照片到庭，用以证明其提出的讼争房共用部位脏、乱、杂的主张。中航物业公司表示：广东国际大厦的产权人是广东国际大厦实业有限公司，中航物业公司提供的照片大部分显示的是广东国际大厦实业有限公司对该大厦的酒店部位进行装修的现场，酒店与B附楼不属同一幢楼，酒店的装修对B附楼住户没有影响，故上述照片不能反映与中航物业公司管理质量有直接联系；中航物业公司已定期聘请清洁公司对大厦外墙进行清洗；中航物业公司每月都有将物业服务费明细账单放到马跃安的信箱或门缝里，但没有提供证据证明。中航物业公司就其提出聘请清洁公司对大厦外墙进行清洗提供了相应的清洗外墙发票到庭。马跃安回应：因进入B附楼需通过酒店通道，故酒店装修对B附楼住户的出入造成影响；中航物业公司提供的上述发票没有注明清洗地址，故不能证明是清洗本案讼争房的外墙。
原审法院认为，根据生效判决（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与中航物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。中航物业公司对广东国际大厦提供了物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。因据《物业管理条例》的规定业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费，马跃安作为该大厦B附楼7D房的业主，应当根据合同约定的标准向中航物业公司缴纳从2010年1月起的物业服务费。虽然因酒店装修对讼争房的周围环境造成一定的影响，但不能完全归责于中航物业公司的管理不善，且中航物业公司已提供了清洗外墙的发票到庭证明其定期清洗外墙，故对马跃安不同意支付2010年1月至2010年6月止的物业管理费的意见，原审法院不予接纳。关于滞纳金的问题，因上述合同约定“中航物业公司在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单”，但因中航物业公司没证据证明已向马跃安提供了2010年1-6月的物业服务费收费明细账单，故对中航物业公司要求马跃安支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院于2010年12月30日作出如下判决：一、马跃安应在本判决发生法律效力之日起7日内，向深圳市中航物业管理有限公司支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼7D房自2010年1月起至2010年6月止所欠的物业管理费（按每月1335元计）；二、驳回深圳市中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由深圳市中航物业管理有限公司负担10元，马跃安负担40元。
上诉人马跃安不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决第一、三项，支持我方的反诉请求，依据有公信力的评估机构对被上诉人服务进行价格评估，作为收取管理费的判决依据。理由：被上诉人实为广东国际大厦实业有限公司关联企业之一，酒店装修期间，被上诉人从2009年1月开始至起诉日，停止对我方房屋提供热水、暖气、卫星电视服务及拆毁的涉诉房屋窗户正对原有的共用绿化园林、停止使用原配套酒店康乐设施设备等，但仍要求我方按原服务管理费价格交费。我方在一审已经提出反诉要求，依据有公信力的评估机构对被上诉人服务进行价格评估，作为收取管理费的判决依据。但原审未采纳，请求二审法院支持。一、原审判决认定事实不清。1、被上诉人一审提供的物业管理合同注明从签订之日起生效，但该合同没有签订日期，我方也不知道什么时候签订。2、我国物权法和物业管理条例都规定，业委会为物业合同的当事人，但涉案业委会六个自然人中五位不是业主。3、物业合同中除约定收费标准以外，也约定了服务内容，但在日常服务中，被上诉人从未真正做到。4、即使物业合同有效，被上诉人也已经停止了热水、卫星电视等公共设备设施的服务。同时不同程度地限制了我方使用物业的便利，如通道放置施工材料等。根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。物业服务企业不履行或者不完全履行的，或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。在此情况下，物业服务收费不应该按原约定。1、本案合同约定的收费标准是广州市物价局规定的管理服务费最高收费标准的七倍，是不合理的。2、原审判决将上诉人主张索偿，由被上诉人通过在原收费中抵扣补偿，按实收费的方式，歪曲为我方要变更小区收费标准，该观点对我方不公平。二、被上诉人主张过了诉讼时效，法院不应支持。
被上诉人中航物业管理有限公司辩称：我方不同意上诉人的上诉意见。我方认为原审判决事实清楚，适用法律正确，应于维持，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、本案不存在事实不清的情况，上诉人提出物业合同没有签订时间，在原审庭审中已经提出了签订合同时间以及合同是经生效判决认定有效。2、我方提交物业服务合同是业主委员会签订的，也已经公告，不存在上诉人不知道物业服务合同内容的事实。3、我方并没有单方变更物业服务合同的情况，也没有停止暖气等服务，有关热水的停止供应，由于另一业主的装修情况，导致热水不得不停止供应，但停止供应前我方已经进行了公告，且上诉人也没有提出异议。综上，我方认为上诉人称原审认定事实不清并不存在，我方不存在不履行物业服务合同的情况，请求二审依法维持原判，维护物业服务企业的合法权益。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。另查明，2010年10月26日，原审被告深圳市中航物业管理有限公司变更名称为中航物业管理有限公司，并登记领取新的营业执照。
本院认为，被上诉人按照合同约定提供物业管理服务，即有权主张合同约定的服务费用。上诉人主张被上诉人未完成物业服务及减少原有的热水、卫星电视等公共设备设施服务，但未举证证明该服务项目为合同约定的被上诉人物业服务项目，原审认定被上诉人按照合同约定履行了义务，本院予以确认。虽然上诉人认为被上诉人收费过高，但至今未通过业委会与被上诉人协商变更物业服务费标准，故原审确认双方当事人应按合同约定收费标准履行，本院予以认同。上诉人主张在一审提出反诉要求依据有公信力的评估机构对被上诉人服务进行价格评估，作为收取管理费的判决依据，经本院审查，未发现上诉人在一审提出诉讼主张的相关书证。至于诉讼时效的问题，上诉人未在一审抗辩中提出，依法二审不予审查。综上所述，上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人马跃安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月十六日
书 记 员 阮志雄