浙江省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙执复68号
申请复议人桐庐捷达电子商务有限公司，住所地杭州市桐庐县桐庐经济开发区梅林路699号417室。
法定代表人麻雪潮，该公司执行董事。
申请执行人中国工商银行股份有限公司杭州江南支行，住所地杭州市萧山区市心北路100、102号。
负责人俞国伟，该行行长。
被执行人杭州步升贸易有限公司，住所地杭州市萧山区河庄街道向公村。
法定代表人谢素琴，该公司总经理。
被执行人谢素琴，女，汉族，1947年6月1日出生，住杭州市萧山区。
被执行人浙江格勒卫浴科技有限公司，住所地杭州市桐庐县桐君街道白云源东路388号。
法定代表人葛建文，该公司总经理。
被执行人杭州斯威达非织造布有限公司，住所地杭州市萧山区河庄街道工业园区。
法定代表人杨世伟，该公司总经理。
被执行人杭州萧山国际物流有限公司，住所地杭州市萧山区通惠北路969号。
法定代表人傅子荣，该公司董事长。
被执行人杭州红妍颜料化工有限公司，住所地杭州市萧山区河庄街道向公村。
法定代表人马仁爱，该公司总经理。
被执行人杨世伟，男，汉族，1968年9月8日出生，住杭州市萧山区。
被执行人葛建文，女，汉族，1970年7月15日出生，住杭州市萧山区。
被执行人杨其泉，男，汉族，1945年9月14日出生，住杭州市萧山区。
被执行人葛建飞，男，汉族，1965年2月2日出生，住杭州市萧山区。
被执行人陆亚珍，女，汉族，1964年12月7日出生，住杭州市萧山区。
桐庐捷达电子商务有限公司（以下简称捷达公司）不服浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）于2016年10月10日作出的（2016）浙01执异36号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
杭州中院经审查查明：2012年8月28日，中国工商银行股份有限公司杭州江南支行（以下简称工行江南支行）与浙江格勒卫浴科技有限公司（以下简称格勒公司）签订《最高额抵押合同》，约定格勒公司以其所有的位于桐庐县××××号两幢房屋（以下简称涉案房屋）（房屋证号：桐房权证城字第××号、10××64号）及国有土地使用权[（土地使用权证号：桐土国用（2009）第0011132号）]为抵押物，为杭州步升贸易有限公司、杭州斯威达非织造布有限公司银行贷款提供担保，同日办理了他项权证号为桐房他证2012字第006954、006955、007031、007032号抵押登记。2013年8月22日，工行江南支行与杭州步升贸易有限公司签订《网贷通循环借款合同》。2014年6月27日，工行江南支行与杭州斯威达非织造布有限公司签订《小企业借款合同》。该两家公司先后取得了工行江南支行的银行贷款。
2015年5月13日，工行江南支行向杭州仲裁委员会申请仲裁，杭州仲裁委员会于同年10月30日作出（2015）杭仲金（萧）裁字第7、8号裁决：工行江南支行对格勒公司所有的涉案房屋及国有土地使用权有优先受偿权。工行江南支行于同年12月29日向杭州中院申请执行。
2015年12月15日，捷达公司与杭州万集供应链管理有限公司（以下简称万集公司）签订《厂房租赁合同》，捷达公司租用格勒公司涉案房屋东边6600平方米厂房二年（2016年3月1日至2018年2月28日），并支付了部分租金。格勒公司在租赁合同上盖章表示同意转租。捷达公司以其与万集公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，杭州中院公告要求其腾空租用的涉案房屋，损害了其作为承租人的权利等为由提出执行异议，请求确认捷达公司与万集公司签订的《厂房租赁合同》有效，并继续履行至合同约定的租赁期满，中止评估拍卖程序或采取带租拍卖。
杭州中院认为：虽然捷达公司根据与万集公司签订的《厂房租赁合同》，实际使用了格勒公司的厂房，并支付了部分租金，但工行江南支行办理的他项权证号为桐房他证2012字第006954、006955、007031、007032号抵押登记在先。根据杭州仲裁委员会作出的（2015）杭仲金（萧）裁字第7、8号裁决，工行江南支行对格勒公司所有的涉案房屋及国有土地使用权有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，本案工行江南支行的抵押在前，捷达公司的租赁在后，该租赁关系不得对抗已登记的工行江南支行抵押权的行使。捷达公司异议请求法院确认捷达公司与格勒公司签订《厂房租赁合同》有效，并继续履行至合同约定的租赁期满，要求法院采取带租拍卖的理由，与上述法律规定不符。杭州中院在执行过程中，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，作出（2015）浙杭执民字第725、726号查封及腾退公告并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，杭州中院于2016年10月10日作出（2016）浙01执异36号执行裁定：驳回捷达公司的异议。
申请复议人捷达公司称：捷达公司与万集公司于2015年12月15日签订《厂房租赁合同》，租用格勒公司所有的部分涉案房屋两年（2016年3月1至2018年2月28日），系双方真实意思表示，格勒公司同意转租，合同合法有效。合同签订后，捷达公司投入120余万元进行装修，且在租赁房屋中储存有2亿元左右的商品，捷达公司已经基于合法有效的租赁合同占有并使用租赁房屋。法院执行中考虑申请执行人利益的同时，也应适当考虑承租人的权益，带租拍卖对申请执行人、债务人（房屋所有人）、承租人都有益。捷达公司承诺，如果带租拍卖，一旦拍卖成交，且租赁合同尚未到期，也会遵守物权法的规定，按法院的要求搬出租赁房屋，请求支持带租拍卖。
本院经审查，对杭州中院查明的事实予以确认，还认定以下事实：
2015年11月9日，格勒公司与万集公司签订《租赁协议》，格勒公司将涉案房屋出租给万集公司使用及转租、分租，租赁时间从2015年11月19日至2025年11月18日。
杭州仲裁委员会于2015年10月30日作出的（2015）杭仲金（萧）裁字第7号裁决书裁决：杭州步升贸易有限公司向工行江南支行归还借款本金2599.999844万元及欠息；格勒公司在2433万元范围内对贷款本息承担抵押担保责任，工行江南支行对涉案房屋及国有土地使用权处置所得在2433万元范围内享有优先受偿权等。杭州仲裁委员会于2015年10月30日作出的（2015）杭仲金（萧）裁字第8号裁决书裁决：杭州斯威达非织造布有限公司向工行江南支行归还借款本金2647.99964万元及欠息；格勒公司在2433万元范围内对贷款本息承担抵押担保责任，工行江南支行对涉案房屋及国有土地使用权处置所得在2433万元范围内享有优先受偿权。
前述仲裁裁决书生效后，杭州步升贸易有限公司、杭州斯威达非织造布有限公司等债务人未履行义务，工行江南支行向杭州中院申请强制执行。杭州中院分别以（2015）浙杭执民字第725号、726号案立案执行，执行标的额分别为2683万余元、2737万余元。2016年7月11日，杭州中院发布（2015）浙杭执民字第725-2号、726-2号案公告，责令格勒公司及涉案房屋的承租人或占有使用人于2016年7月31日前将房屋腾空。
本院认为：工行江南支行就涉案房屋的抵押权设立于2012年8月28日，万集公司与格勒公司间《租赁协议》签订于2015年11月9日，万集公司将涉案房屋转租给捷达公司的《厂房租赁合同》签订于2015年12月15日，也即工行江南支行抵押权设立在先，万集公司租赁并转租给捷达公司在后的事实清楚。在此情形下，执行法院如何处理抵押法律关系与租赁法律关系，法律有明确规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现工行江南支行依据生效的仲裁裁决向杭州中院申请强制执行，并要求实现抵押权，捷达公司不得以其与万集公司设立的租赁关系对抗登记在先的工行江南支行抵押权的行使。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，杭州中院将涉案房屋的租赁权除去后进行拍卖，是正确的。捷达公司要求采取带租拍卖的请求缺乏法律依据，杭州中院不予支持，并无不当。
综上，捷达公司的申请复议理由不能成立，对其申请复议的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回桐庐捷达电子商务有限公司的复议申请，维持浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01执异36号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 袁松杰
代理审判员 赵玉江
代理审判员 王晓波
二〇一七年一月十日
书 记 员 王晓青