上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第935号
上诉人（原审被告）上海沪联房地产经纪事务所。
委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张庆。
上诉人上海沪联房地产经纪事务所（以下简称沪联事务所）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2009年5月10日，沪联事务所全体合伙人协商一致，委派周海波作为上海沪联房地产经纪事务所上中西路二店的负责人。2012年12月3日，张庆（甲方）与沪联事务所（乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定甲方委托乙方出租其名下位于＊＊＊＊房屋，委托期限自2012年12月3日起，无特殊情况不少于60个月，不超过70个月。委托租金为每月人民币（下同）2，000元，每三个月支付一次房租。甲方在本合同有效期内，每个租赁年度开始时，给予乙方35天宽限期限，乙方无需向甲方支付宽限期间的房租，并得依本合同约定，正常行使对房屋的管理权。宽限期自本合同签订后，甲方向乙方交付房屋之日起开始由乙方享有。租赁期间，使用该房屋的所发生的水、电、煤气、通信费、有线费、宽带费等费用由乙方承担，物业管理及其他有关费用由甲方承担。该合同落款乙方处，由周海波作为代表签章，并盖有沪联事务所公章。该合同第4-1条约定，“甲乙双方约定，签定（订）本租赁协议时，乙方向甲方支付房屋保证金。保证金为该房屋壹个月的租金即人民币2，000元……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除去用于抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”第8-2条约定，“以上情形提前终止本合同的，一方应当书面通知另一方，违反合同的一方，应按3-1条所述月租金数额的贰倍向另一方支付违约金；给对方造成损失（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”。
原审另认定，2013年1月7日，上海梅陇物业管理有限公司向张庆发出《违规行为整改通知书》，告知系争房屋天井属违章搭建，要求立即停止违规行为，并予整改。事后，上海市闵行区住房保障和房屋管理局亦出具《附有违法建筑的房屋认定书》，告知系争房屋被认定为附有违法建筑的房屋，该房屋附有违法建筑的情况将在房地产登记簿上记载。据现场照片反映，系争房屋天井内搭建了简易房一间，高出系争房屋天井的围墙50公分。2013年5月15日，上海市闵行区梅陇一居委（以下简称梅陇一居委）出具《情况说明》，载明“2013年1月7日，居委接梅陇一村49号居民举报称：101室在天井内违法搭建并超高超宽；后居民又来居委举报：101室内有群租现象，屋内有双人床5对，进出人员复杂，存在严重安全隐患。居委、物业、镇房管办赶到现场查看后，情况确实如此。多次协调督促，但至今未整改。”2013年5月20日，张庆委托代理人向沪联事务所发送《律师函》，告知其拖欠租金长期不付，且在系争房屋天井内搭建违章建筑后，对系争房屋进行违法群租，其行为已经构成违约。若未能在5月26日前支付拖欠的租金、拆除违法建筑、将系争房屋恢复原状并清退群租人员，则将解除双方签订的《房屋出租委托合同》。同年5月27日，张庆委托代理人再次向沪联事务所发送《律师函》，告知基于上述5月20日《律师函》之理由，解除双方之间签订的《房屋出租委托合同》。该《律师函》于同年5月29日送达沪联事务所。后张庆诉至法院，要求判令：1、确认张庆与沪联事务所签订的《房屋出租委托合同》于2013年5月29日解除；2、沪联事务所将上海市闵行区梅陇一村房屋恢复原状后，腾空搬离并向张庆返还本案系争房屋；3、沪联事务所向张庆支付截止至2013年5月29日止的租金；4、沪联事务所向张庆支付违约金4，000元；5、沪联事务所向张庆支付自2013年5月30日起至实际搬离系争房屋之日止，按每月2，000元标准计算的房屋使用费；6、沪联事务所向张庆赔偿损失（律师费）5，000元；7、沪联事务所上中西路二店对上述沪联事务所的义务承担连带责任。诉讼期间，张庆撤回了第6项赔偿金，以及第7项要求沪联事务所上中西路二店承担连带责任的诉讼请求，系对其权利的合法处分，法院予以准许。
原审庭审中，张庆表示已经收取了沪联事务所支付的保证金2，000元，租金5，000元，其中，2，000元保证金愿意退还给沪联事务所。沪联事务所则称已经支付保证金2，000元，租金6，000元。沪联事务所另表示，其已将原系争房屋内除空调、电视机外的设备处理掉了。张庆表示对沪联事务所侵害其财产的行为，另行主张相关权利，系对其权利的合法处分，法院予以确认。
原审认为，张庆与沪联事务所之间签订的《房屋出租委托合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方之间实际形成租赁关系，沪联事务所作为承租人，依法依约使用系争房屋并按时支付租金系其主要合同义务。本案中，沪联事务所在系争房屋天井内搭建违章建筑，对系争房屋进行群租，并且长期拖欠租金，其行为已构成违约，导致双方签订的《房屋出租委托合同》之合同目的无法实现。故张庆要求解除双方签订的《房屋出租委托合同》之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于合同解除的具体时间，张庆在向沪联事务所催讨租金无果后，已于2013年5月27日以书面《律师函》的方式通知沪联事务所解除合同，沪联事务所也确认于同年5月29日收到了上述《律师函》，故双方《房屋出租委托合同》于张庆书面解除通知到达沪联事务所之日，即2013年5月29日解除。合同期限内，沪联事务所应当向张庆支付自2012年12月3日起至2013年5月29日止的租金。鉴于张庆依约允诺给予沪联事务所35天宽限期（截止至2013年1月6日）免除租金，故沪联事务所应当支付自2013年1月7日起至2013年5月29日止的租金。沪联事务所仅支付了租金5，000元，故沪联事务所应当支付张庆租金4，402.25元（24，000元／年÷365天=65.75元／天；2013年1月7日至5月29日共计143天；65.75元／天×143天=9，402.25元，9，402.25元-5，000元=4，402.25元）。对于沪联事务所提出已经支付了6，000元租金的抗辩理由，沪联事务所未能提供证据加以证明，法院不予采信。双方《房屋出租委托合同》解除后，沪联事务所应当及时搬离并返还系争房屋。鉴于目前系争房屋内存有沪联事务所搭建的违法建筑的客观事实，张庆要求沪联事务所拆除系争房屋天井内的违法建筑，将系争房屋恢复原状后，腾空搬离并返还系争房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。双方《房屋出租委托合同》解除的情况下，沪联事务所仍继续占有使用系争房屋，应当向张庆支付房屋使用费。故张庆要求沪联事务所参照月租金2，000元的标准，支付自2013年5月30日起至实际搬离返还系争房屋之日止，按每月2，000元标准计算的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。关于违约金，张庆与沪联事务所签订的《房屋出租委托合同》约定违约金4，000元，现张庆因沪联事务所之违约行为要求沪联事务所支付违约金4，000元，于法有据，法院予以支持。关于保证金，双方确认沪联事务所已支付保证金2，000元，张庆表示愿意返还保证金，系对其权利的合法处分，法院予以准许。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年一月二十四日作出判决：一、张庆与沪联事务所2012年12月3日签订的《房屋出租委托合同》于2013年5月29日解除；二、沪联事务所于判决生效之日起十五日内将张庆名下上海市闵行区梅陇一村房屋恢复原状（拆除上海市闵行区梅陇一村房屋天井内的违法建筑）后，腾空搬离上海市闵行区梅陇一村房屋，并返还给张庆；三、沪联事务所于判决生效之日起十五日内支付张庆截止至2013年5月29日止的租金人民币4，402.25元；四、沪联事务所于判决生效之日起十五日内支付张庆自2013年5月30日起至实际搬离并返还上海市闵行区梅陇一村房屋之日止，按每月2，000元标准计算的房屋使用费；五、沪联事务所于判决生效之日起十五日内支付张庆违约金人民币4，000元；六、张庆于判决生效之日起十五日内返还沪联事务所保证金2，000元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币200元，由沪联事务所负担。
判决后，沪联事务所不服，上诉于本院，诉称：上诉人不存在群租行为，现将房屋出租给一人；被上诉人收回房屋，不讲信用，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、五项。
被上诉人张庆辩称：直到居委会找到被上诉人，被上诉人才知道上诉人在天井搭建房屋并将涉讼房屋对外群租，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的《房屋出租委托合同》于法无悖，双方均应恪守。二审中，沪联事务所认可其于涉讼房屋天井内搭建房屋并对外出租。沪联事务所否认群租，张庆则陈述房屋本为两室一厅，然其看到房屋现有分割，房内有十几张床，而梅陇一居委的情况说明载明涉讼房屋内有群租现象，屋内有双人床5对，进出人员复杂，因此，张庆的陈述与居委会的说明可相互印证，沪联事务所否认群租，显难成立。沪联事务所违章搭建，对外群租，拖欠租金等行为，均构成违约，故原审判决其承担合同约定之违约金，并无不妥，可予维持。综上所述，沪联事务所关于撤销原审判决主文第一、二、五项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币400元，由上诉人上海沪联房地产经纪事务所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年六月四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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