北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0108民初32201号
原告：中国城市规划设计研究院，住所地北京市海淀区。
法定代表人：杨保军，院长。
委托诉讼代理人：万京红，北京市华一律师事务所律师。
被告：赵锡清，男，1941年4月4日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告：刘宝玲，女，1950年10月9日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告：常程，男，1963年9月6日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告：李建，男，1953年12月30日出生，汉族，住北京市海淀区。
第三人：北京中城科技开发有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：赵锡清，总经理。
原告中国城市规划设计研究院（以下简称城市研究院）与被告赵锡清、刘宝玲、李建、常程、第三人北京中城科技开发有限公司（以下简称中城科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城市研究院委托诉讼代理人万京红，被告赵锡清、刘宝玲、李建、常程及第三人中城科技公司法定代表人赵锡清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
城市研究院向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与四被告于2001年11月15日签订的《北京市中城建设科技开发公司产权转让补充协议》（以下简称《补充协议》）第七条所约定的租赁关系自2016年8月31日解除；2.判令四被告及第三人将厂洼街×（以下简称×号房屋）、××号（以下简称××号房屋）两套一居室及院内7间平房腾退并返还于我公司；3.判令四被告及第三人向我公司连带支付自2002年1月1日至2016年8月31日期间拖欠的租金765302元、供暖费68941.12元及自2016年9月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。事实和理由：赵锡清、刘宝玲、常程、李建原系我公司职工，后于1992年8月15日进入我公司开办的北京市中城建设科技开发公司（以下简称中城建设公司）工作。2001年11月15日，我公司依据国经贸中小企[1999]89号文件，与四被告签署《补充协议》，约定我公司将中城建设公司以净资产73万元的价格转让给四被告，并约定原由中城建设公司租赁的三号楼二门×、××号一居室及平房七间由四被告继续租赁。四被告应按照国家规定的标准，每年年初一次性交纳×号房屋、××号房屋的房租和冬季取暖费；按照每年租金5万元的标准，于每年6月30日前和12月31日前分两次交纳七间平房的房租，每次交纳25000元。2001年11月30日，中城建设公司变更登记为中城科技公司，四被告为变更后的中城科技公司股东。四被告及第三人中城科技公司持续使用我公司的上述房屋经营至今。但自2002年1月开始，四被告以各种理由拖欠租金和供暖费，且未经我公司的同意，擅自将七间平房改造作为超市使用，给我公司造成了重大损失。我公司于2016年8月23日向四被告及第三人送达了《解除租赁关系及催缴房租等欠款之通知书》，通知四被告双方的租赁关系自2016年8月31日解除，责令四被告返还上述租赁房屋并支付拖欠的租金、供暖费，支付房屋占有使用费。四被告与第三人均不予理睬，故我公司诉至法院，请求判如所请。
赵锡清、刘宝玲、常程、李建辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方所签订的协议内容既包括人事关系方面的也包括租赁关系在内，两个方面不能单独割裂开来。依据双方所签订的协议，城市研究院应当首先给我们解决人事关系，在其未给我们解决退休金等在内的人事关系的前提下，其违约在先，我们不能支付租金在后。且人事关系未解决影响了我们的支付能力，如城市研究院解决了我们的人事关系，我们可以协商解决房屋租赁关系。
第三人中城科技公司述称，不同意城市研究院的诉讼请求。解决了四被告的人事纠纷问题，我公司才同意腾退房屋和支付租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述无争议的证据，本院认定事实如下：
城市研究院系厂洼街七间平房及×号房屋、××号房屋的所有权人。其中七间平房的建筑面积为139.6平方米，×号房屋的建筑面积为45.38平方米，××号房屋的建筑面积为41.44平方米。
2001年11月15日，城市研究院（甲方）与赵锡清、刘宝玲、李建、常程（乙方）签订《补充协议》，该协议的主要内容为：“根据国有企业改革有关政策甲方同意将北京市中城建设科技开发公司（以下简称中城科技公司）的全部产权转让给乙方。经建设部综合计划财务司审核批复，中城科技公司净资产为壹佰叁拾贰万元，其中净资产的评估价值为柒拾叁万元，其余伍拾玖万元流动资产损失不予确认。鉴于此，经协商采取以下处理办法：一、中城科技公司经营期间内发生的伍拾玖万元流动资产损失由甲方承担。二、甲方将中城科技公司净资产柒拾叁万元以现金形式转让给乙方，由乙方按改制企业的有关法律程序申请登记，组成新的有限责任公司。三、考虑到乙方一次性出资确有实际困难，甲方同意分期付款，但购买资金须按期缴足，分期付款要承担相当同期银行贷款的利息。四、具体付款要求为：首期于2001年12月31日前支付贰拾万元；二期于2002年12月31日前支付叁拾叁万元；三期于2003年12月31日前支付贰拾万元和全部应付利息。欠付资金自2002年1月1日起参照同期银行贷款利率计息。五、乙方在还清全部欠款之前，以现有个人住宅（×××室、××××室、×××××室）为抵押物，逾期未能归还欠款，则甲方有权处置以上三处房产。六、按国家人事制度和改制企业职工安置政策，甲方应对乙方的退休、社会保险关系转移等事项给予妥善安排，办理相关手续，乙方档案关系转入建设部人才交流中心管理。七、中城科技公司产权转让后，现使用的厂洼街一号院房屋由乙方继续维持租赁关系，双方约定：1.乙方使用的三号楼二门×、××两套一居室住宅，按国家规定标准，每年年初一次性缴纳房租和冬季供暖费；2.乙方使用的七间临建平房年租金伍万元，定于每年6月30日前和12月31日前分两次交付甲方，每次交款贰万伍仟元；3.协议期间乙方不得自行转让、转租或变更房屋使用性质；4.协议期满后，如需变更租赁关系或租金标准，由双方协商解决。十、本协议有效期自签署之日起至2003年12月31日止”。
双方自租赁合同签订后，一直沿用该合同，未续签过。自上述合同签订后，赵锡清、刘宝玲、李建、常程未交纳过租金，仅交纳2014-2016年度的供暖费。因四被告欠缴租金，2016年8月23日，城市研究院向四被告及第三人寄送《解除租赁关系及催缴房租等欠款之通知书》，该通知书载明：你方自2002年1月1日起一直欠付租金等各项费用，虽经过我院长期多次催缴，仍以种种理由拒不交纳，还在未经我院许可的情况下将上述临建平房改为超市使用，你方的行为已经构成根本性违约，因此，我院决定依法依约解除与你们的房屋租赁关系，以维护我院的合法权益。……现就解除租赁关系的相关事宜正式通知如下：1、我院与你们于2001年11月15日签署的《北京市中城建设科技开发公司产权转让补充协议》中约定的，关于×、××两套一居室住宅和七间临建平房的租赁关系自2016年8月31日起解除；2、你方应于2016年8月31日前将全部应付未付的房屋租金、供暖费共计人民币839153.28元，暂且计算至2016年6月30日及全部应付利息一次性支付至我院账户；3、你方应于2016年8月31日前，将承租的上述房屋腾退并完好交还给我院，交还时双方对所有设施设备及物业服务资料和工程资料进行查验，无误后双方签字确认；4、租赁关系解除后，你方逾期腾退房屋的，我院将依据同类地段同类用途房屋市场租赁价格的1.5倍计征上述全部房屋的实际占用费以及供暖费、水电气等费用，直至你们全部腾退之日。落款处有城市研究院的公章，日期为2016年8月22日。四被告及第三人于2016年8月23日收到了上述催款通知书。
中城建设公司于2001年11月30日变更登记为北京中城科技公司，赵锡清为该公司的法定代表人兼股东，刘宝玲、常程、李建为该公司的自然人股东。现上述租赁房屋实际由第三人中城科技公司使用。上述租赁房屋实际上亦是城市研究院租给第三人中城科技公司所使用。但因中城科技公司的成立时间在协议签订之后，所以由四被告签署的协议。
庭审中，双方均认可，×号房屋、××号房屋的租金执行的是国家标准，每月100元左右，七间平房的租金标准为每年5万元。为证明四被告所欠付的租金及供暖费数额，城市研究院向本院提交中城科技公司2002年-2016年8月应缴房租、取暖费明细表，该表显示，×号房屋的租金标准为95.87元/月，共拖欠176个月；××号房屋的租金标准为每月85.77元/月，共拖欠176个月；×平房（七间）租金标准为5万元/年，共拖欠14.8年，共计拖欠租金765302元。供暖费的标准为2006年前为16元/建筑平方米，2006年以后为30元/建筑平方米。其中，扣除四被告已经交纳的2个年度的供暖费后，×号、××号房屋及七间平房共计拖欠供暖费68941.12元。四被告对拖欠的供暖费及租金数额均认可。
审理中，城市研究院申请对×号房屋、××号房屋及×号内平房自2016年9月1日至2018年3月1日的房地产市场租金进行评估。北京宝孚房地产评估事务有限公司接受委托，并于2018年3月16日作出北京宝孚【2018】估（房）字第026号《房地产估价报告》。该报告估价结果为：1、北京市海淀区×号自2016年9月1日至2018年3月13日市场租金价值合计94536元；2、北京市海淀区××号自2016年9月1日至2018年3月13日市场租金价值合计：84218元；3、北京市海淀区×号平房自2016年9月1日至2018年3月13日市场租金价值合计：547645元。为此，城市研究院支付鉴定费用41400元。四被告及第三人中城科技公司对鉴定结论均认可，但不同意按照评估后的价格支付房屋占有使用费。
对有争议的证据和事实本院认定如下：
关于赵锡清、刘宝玲、李建、常程要求城市研究院先行解决人事关系纠纷。本案在审理中，刘宝玲和赵锡清分别于2017年6月9日以中国城市研究院为被告提起诉讼，要求为其办理退休手续，并支付退休工资、退休老干部福利待遇、自退休起的医疗费，经本院审理，认为其提出的诉讼请求不属于人事争议范畴，亦不属于人民法院受理民事案件范围，驳回其起诉。北京市第一中级人民法院维持原裁定。
本院认为，城市研究院与赵锡清、刘宝玲、李建、常程签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在上述《补充协议》中，双方约定了与企业改制相关的资产处置、人员人事关系、房屋租赁的相关条款。赵锡清、刘宝玲提出其人事关系尚未解决故不能解决房屋租赁纠纷之抗辩主张，经查，其已就人事纠纷向本院提起诉讼，经裁定已驳回其起诉，且四被告以此做为抗辩理由，亦不属于本案审理范围，故本院不予采信。合同期满之后双方并未另行签订租赁合同，而是沿用《补充协议》中关于租赁的相关条款，即《补充协议》第7条，此时双方之间形成了不定期的租赁关系。赵锡清、刘宝玲、李建、常程自租赁诉争房屋后，未向城市研究院交纳租金，已构成严重违约，城市研究院因此于2016年8月23日向赵锡清、刘宝玲、李建、常程发出于2016年8月31日解除租赁关系的通知，四被告于当日收到上述通知，通知自到达上述被告时生效，现城市研究院要求确认协议于2016年8月31日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
现诉争房屋由中城科技公司用于经营，因双方租赁关系已解除，赵锡清、刘宝玲、李建、常程、中城科技公司应将租赁房屋腾空交与城市研究院，现城市研究院的该项诉讼请求，本院亦予支持。
关于城市研究院要求赵锡清、刘宝玲、李建、常程及中城科技公司支付房屋租金和房屋使用费的诉讼请求，赵锡清、刘宝玲、李建、常程系《补充协议》的一方当事人，根据合同相对性的原则，四被告应履行支付房屋租金和房屋使用费的义务。关于中城科技公司是否应支付上述费用，赵锡清、刘宝玲、李建、常程签订《补充协议》系为了设立中城科技公司，在上述协议签订后，即设立中城科技公司，中城科技公司亦使用租赁房屋用于经营，故城市研究院要求中城科技公司承担给付房屋租金、房屋使用费的诉讼请求，本院应予支持。关于2002年1月至2016年8月31日期间的房屋租金，×号房屋、××号房屋按照政府指导价计算，双方均表示该房屋月租金不超过100元/月，故城市研究院计算租金标准不高于100元，关于平房7间，约定年租金为5万元，故城市研究院要求支付租金765302元的诉讼请求，本院支持。关于2016年9月1日至2018年3月13日期间的房屋使用费，双方约定房租标准的时间为2002年，现该标准已明显过低，加之，双方合同已解除，赵锡清、刘宝玲、李建、常程及中城科技公司并未履行腾房之义务，故城市研究院要求按照市场价格支付房屋使用费的诉讼请求，本院准许。本院将依据评估报告确定的房屋使用费726399元予以判定。关于2018年3月14日至腾房之日的房屋使用费，本院亦将参照评估报告确定的标准予以判定。
城市研究院要求支付供暖费之诉讼请求，依据明确，本院亦予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条之规定，判决如下：
一、确认中国城市规划设计研究院与赵锡清、刘宝玲、李建、常程于二〇〇一年十一月十五日签订的《北京市中城建设科技开发公司产权转让补充协议》第七条于二〇一六年八月三十一日解除；
二、赵锡清、刘宝玲、李建、常程及北京中城科技开发有限公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区×、××房屋及北京市海淀区×号院院内平房腾空，交与中国城市规划设计研究院；
三、赵锡清、刘宝玲、李建、常程、北京中城科技开发有限公司于本判决生效后七日内向中国城市规划设计研究院支付自二〇〇二年一月一日至二〇一六年八月三十一日止北京市海淀区×号院×、××房屋及北京市海淀区×号院院内平房的房屋租金765302元、供暖费68941.12元；
四、赵锡清、刘宝玲、李建、常程、北京中城科技开发有限公司于本判决生效后七日内向中国城市规划设计研究院支付自二〇一六年九月一日至二〇一八年三月十三日的北京市海淀区×、××号及北京市海淀区×号院院内平房的房屋使用费726399元；
五、赵锡清、刘宝玲、李建、常程、北京中城科技开发有限公司于本判决生效后七日内分别按照5252元/月、4679元/月、30425元/月的标准向中国城市规划设计研究院支付北京市海淀区×、××号房屋及北京市海淀区×号院院内平房的房屋使用费，自二〇一八年三月十四日至其实际腾退之日止。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12192元（中国城市规划设计研究院已预交6096元），由赵锡清、刘宝玲、李建、常程负担，于本判决生效后七日内交纳。
鉴定费41400元（中国城市规划设计研究院已预交），由赵锡清、刘宝玲、李建、常程负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋凯宇
人民陪审员 刘文革
人民陪审员 王燕杰
二〇一八年六月十四日
书 记 员 王成凤