广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2646号
上诉人（原审被告、反诉原告）周启。
委托代理人赵宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托代理人王翠苹，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南鸿手袋（深圳）有限公司。
法定代表人陈剑峰，该公司总经理。
委托代理人冷战魁，广东立国律师事务所律师。
委托代理人陈鼎追，男，香港居民，系该司董事。
原审第三人深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司。
负责人陈志海。
委托代理人吴祥洪，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托代理人李露欢，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
上诉人周启因与被上诉人南鸿手袋（深圳）有限公司（以下简称南鸿公司）、原审第三人深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司（以下简称排榜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年7月15日，香港南鸿手袋厂与深圳市龙岗区横岗镇四联村排榜村民小组签订了一份《排榜村厂房租赁合同书》，约定由横岗排榜村根据香港南鸿手袋厂的意向规划兴建1栋四层面积4636.5平方米，配套宿舍1栋五层面积2933.3平方米，综合写字楼1栋五层面积2222.3平方米，合计9792.1平方米，租给香港南鸿手袋厂办来料加工厂使用。租赁期限为30年，从1999年7月15日至2029年7月15日止。双方还对租金、卫生费、水电设施报装等事项进行了约定。
2012年7月3日，南鸿公司、周启双方签订了一份《房屋租赁合同书》，约定由南鸿公司将位于深圳市龙岗区横岗镇排榜村四联路尾某某号的南鸿公司出租给周启作为生产经营使用，厂房面积11000平方米、空地面积2000平方米。合同同时约定，房屋租金为每月169000元、卫生费为每月800元、电梯使用费为每月500元，周启须向南鸿公司支付两个月租金作为租赁保证金。合同签订后，南鸿公司将涉案房产交付给周启使用，周启向南鸿公司交纳了2个月的租金338000元作为租赁保证金，并交纳了第一个月的租金169000元。其中，2012年3月30日，周启向南鸿公司交纳了5万元定金，并在租赁保证金中予以抵扣。
周启在租赁合同签订后，前往排榜公司处办理备案登记手续。排榜公司于2012年11月8日向周启出具《关于你与南鸿手袋（深圳）有限公司房屋租赁合同相关事宜情况说明函》，告知周启，因南鸿公司私自转租厂房，未经排榜公司同意，南鸿公司、周启签订的转租合同无效。2012年11月1日，周启与排榜公司签订了一份《物业租赁合同》，约定由排榜公司将涉案房产租赁给周启使用，厂房每月租金146881.5元、空地每月租金3000元。合同签订后，周启向排榜公司交纳了押金299763元及2013年1月份的厂房租金146881.5元。
周启主张与南鸿公司签订的租赁合同无效，并直接与排榜公司签订租赁合同，遂与南鸿公司产生纠纷。南鸿公司具状诉至原审法院，并提出上列诉讼请求。在法定期限内，周启提出反诉，并提出上列反诉请求。
庭审中，1、南鸿公司向原审法院提交了一份《深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单》，以证实南鸿公司（香港）是南鸿公司的全资股东；2、排榜公司向原审法院提交了一份《关于申办编号某某厂房两规处理情况的说明》，以证实涉案厂房为生产经营性违法建筑；3、周启于2013年7月14日向原审法院提出申请，要求中止本案的诉讼。经审查，本案事实清楚、法律关系明确，与排榜公司诉南鸿公司租赁合同纠纷案为两个不同的法律关系，不同的诉讼主体，南鸿公司的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，原审法院不予准许。
南鸿公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、南鸿公司、周启之间签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。2、周启按房屋租金标准向南鸿公司支付自2012年8月4日至2013年2月4日期间的房屋占有使用费1014000元，水费12070.51元；电费48186.29元、卫生费4800元及电梯使用费3000元等共计人民币1082056.80元。3、周启立即搬离涉案厂房，移交房屋给南鸿公司。4、周启支付南鸿公司所拖欠房屋占有使用费及水电费自违约之日起至清还之日止的违约金暂计算为105340元，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。5、周启承担本案诉讼费。
周启向原审法院提起反诉，请求判令：1、确认南鸿公司、周启签订的《房屋租赁合同书》无效；2、南鸿公司向周启返还租赁保证金338000元和一个月租金169000元，共计507000元；3、南鸿公司向周启支付2个月租金共计338000元作为补偿金；4、请求法院依法适用定金罚则，判令南鸿公司向周启支付5万元。（以上反诉请求合计895000元）5、南鸿公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，涉案房产存在三方法律关系，第一是南鸿公司、周启的租赁合同关系、第二是南鸿公司与排榜公司的租赁合同关系、第三是周启与排榜公司的租赁合同关系。该三方法律关系的合同主体、权利义务均不相同，并非同一法律关系。本案应当处理的是南鸿公司、周启之间的租赁合同关系。对于南鸿公司与排榜公司的租赁合同关系，以及周启与排榜公司的租赁合同关系，当事人可以另循法律途径解决。南鸿公司、周启的租赁合同纠纷，具体分析如下：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。南鸿公司要求周启按照双方合同约定的每月169000元的租金标准，支付2012年8月4日至2013年2月4日共计1014000元的房屋占有使用费，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于水费问题。周启确认至2012年1月份使用了金额为11141.4元的用水，并且由他人垫付，但主张南鸿公司不是权利人，所以不应向其支付。南鸿公司向原审法院提交了一份《排榜居民小组（水、卫生、排污费）通知单》，以证实其为周启垫付了水费12070.51元，但南鸿公司同意周启主张的水费金额11141.4元。因此，周启应向南鸿公司支付水费11141.4元。
关于电费问题。南鸿公司、周启确认在周启占有厂房期间，周启使用电费为48161.61元。周启提交了一份《中国工商银行网上银行电子回单》，证明其于2012年11月12日向南鸿公司的法定代表人陈剑峰帐户支付“7至9月份电费”24519.99元。余款23641.62元，周启确认由他人垫付，但主张应当向正确的权利人支付，而南鸿公司不是权利人。南鸿公司向原审法院提交了一份《深圳供电局有限公司通用机打发票发票联》，以证实其为周启垫付了电费48186.29元，但南鸿公司同意周启主张的电费金额48161.61元。南鸿公司、周启均对对方提交的证据，不予认可，但均未提供反证。因此，周启应向南鸿公司支付电费余额23641.62元（48161.61元-24519.99元）。
关于卫生费、电梯使用费的问题。南鸿公司提交了《横岗街道四联排榜村水电费收据》5张和《排榜居民小组出租屋卫生费缴费通知单》1张，证实其每月为周启向排榜公司垫付卫生费800元，共计4800元。周启在占有房屋期间确实使用了电梯，理应支付相应费用每月500元。南鸿公司要求周启按照合同约定的标准，支付卫生费4800元（800元×6个月）、电梯使用费3000元（500元×6个月），符合法律规定，原审法院予以支持。
因双方签订的《房屋租赁合同书》为无效合同，南鸿公司要求周启支付所拖欠房屋占有使用费及水电费的违约金，于法无据，原审法院予以驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。南鸿公司根据《房屋租赁合同书》将涉案房产交付给周启使用，现该合同被认定为无效合同，周启就应当将涉案房产返还给南鸿公司，恢复至合同签订前的状态。周启以南鸿公司不是真正的权利人为由，拒绝返还房产，于法无据，原审法院不予支持。另外，周启曾向南鸿公司交纳定金5万元，但在交纳租赁保证金时予以抵扣。因此，定金已转化为租赁保证金。同理，南鸿公司依据无效的《房屋租赁合同书》所收取的租赁保证金338000元亦应当返还周启。
合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，原审法院告知周启，根据证据规则，周启的损失应当由周启举证。周启在未举证的情况下，应当向原审法院申请对租赁房屋的装修损失进行鉴定，原审法院再根据双方的责任大小、过错程度判定双方对损失进行分担，但周启坚决不同意进行评估。周启反诉要求南鸿公司支付2个月的租金作为补偿金，但未举证证实其存在损失及具体金额，故原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认南鸿公司与周启签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、周启应于本判决生效之日起十五日内向南鸿公司支付2012年8月4日至2013年2月4日的房屋占有使用费1014000元、水费11141.4元、电费23641.62元、卫生费4800元及电梯使用费3000元；三、周启应于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋返还给南鸿公司；四、南鸿公司应于本判决生效之日起十五日内返还周启租赁保证金338000元；五、驳回南鸿公司的其他诉讼请求；六、驳回周启的其他反诉请求。案件受理费14538元、保全费5000元、反诉费6375元，合计25913元，由南鸿公司承担2867元，周启承担24046元。
上诉人周启不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2013）深龙法民三初字第53号民事判决的第二项、第三项、第六项判决；2、驳回南鸿公司要求周启支付2012年8月4日至2013年2月4日的房屋占有使用费1，014，000元、水费12，070.51元、电费48，186.29元、卫生费4800元以及电梯使用费3000元的诉讼请求；3、驳回南鸿公司要求周启立即搬离涉案房产的诉讼请求；4、改判南鸿公司返还周启已向其支付的第1个月租金人民币169，000元；5、改判南鸿公司向周启支付两个月租金共计人民币338，000元作为补偿金；6、改判适用定金罚则，由南鸿公司向周启支付5万元。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，未查明《房屋租赁合同书》无效的真正原因和当事人的过错责任。首先，南鸿公司未提供充分证据证明其是《排榜村厂房租赁合同书》约定的出租人，不享有租赁权及转租权；且其转租的无权处分行为被排榜公司明确反对，应认定为无效行为。其次，申办编号592003027640厂房两规处理情况的说明，并非排榜公司提交，而是原审法院依职权调查所得。原审法院以此作为排榜公司自认事实，直接认定《房屋租赁合同书》无效错误。原审法院在未查明涉案房产权利状态和属性的情况下，认定合同无效与事实不符。综上，无论涉案房产是否属于违法性建筑，《房屋租赁合同书》已因南鸿公司无承租权和转租权的过错行为而导致无效，而周启无任何过错行为，二审法院应依法判令南鸿公司因其过错而承担《房屋租赁合同书》无效的全部法律责任。二、原审法院在不审查排榜公司与南鸿公司、排榜公司与周启之间的房屋租赁合同关系的情况下，错误认定周启应向南鸿公司返还涉案房产的判决已严重损害了周启和排榜公司的合法权益，二审法院应依法撤销该判决并驳回南鸿公司的诉讼请求。三、原审法院认定的房屋占有使用费有失公允，且起止时间存在错误。应判决南鸿公司返还周启已向共缴纳的1个月的租金人民币169，000元，并驳回南鸿公司要求周启支付2012年8月4日至2013年2月4日占有使用费的诉讼请求。首先，原审法院要求周启向南鸿公司支付2012年8月4日至2013年2月4日的房屋占有使用费，起止时间计算错误。《房屋租赁合同书》的签署日虽然是2012年7月3日，但实际交房日却是2012年7月17日，且根据合同约定，免租期应计算至2012年10月10日。周启2012年7月13日支付的是2012年10月18日至2012年11月17日的租金。而排榜公司已于2012年10月17日解除其与南鸿公司的租赁合同，因此南鸿公司无权请求周启支付2012年10月20日后的租金。此外，双方租赁合同因南鸿公司过错导致无效，况且，因南鸿公司与排榜公司的纠纷，周启无法使用涉案房产，其应向周启返还租赁保证金和已支付的第一个月租金。其次，涉案租赁房屋的实际面积应为9792.1平方米、空地的实际面积为1664平方米。南鸿公司无权按照每平方米15元的标准向周启收取夸大部分的厂房共计1207.9平方米的租金、占有使用费，按照每平方米1.5元的标准向周启收取夸大部分336平方米的空地面积的租金、占有使用费。四、原审法院认定应由周启向南鸿公司支付水费、电费、卫生费、电梯使用费无事实和合同依据。五、涉案《房屋租赁合同书》因南鸿公司过错导致无效，因排榜公司要求周启返还房屋，且无法按计划办理相关证件，周启的生产经营受到严重影响，周启后与排榜公司签订的合同增加了近30万元的成本。综上，南鸿公司应按照合同约定向周启赔偿两个月租金，该约定属于双方责任结算条款，不因合同无效而无效。六、《房屋租赁合同书》因南鸿公司原因无效，其应按照定金罚则双倍返还周启。上诉人周启二审庭审补充上诉称：一、本案必须以另案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本案诉讼程序依法应当中止。二、原审法院在本案中的程序严重违法，其更换了两名合议庭成员，却始终没有向当事人告知，依法应当裁定撤消原判决，发回原审人民法院重审。三、原审法院没有查明本案转租合同无效的原因，也没有区分合同无效的过错，导致在责任认定上根本错误并完全倒向南鸿公司。四、除上诉状中已提及的问题外，本案一审判决在事实认定增方面还存在其他大量错误，已构成发回重审或改判的理由。
被上诉人南鸿公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回周启的上诉请求，维持原判。
原审第三人排榜公司答辩称：一、涉案厂房由排榜公司出租给南鸿公司，双方合同约定南鸿公司并无转租权。南鸿公司未经排榜公司同意擅自转租涉案房产，排榜公司得知后立即与南鸿公司解除房屋租赁合同关系，并已依法向南鸿公司送达律师函及告知函，通知其解除租赁合同。合同解除后，排榜公司有权收回房屋与自行使用或再行出租，且排榜公司已与周启签订租赁合同，该合同正在履行中。二、就南鸿公司擅自转租行为，排榜公司已向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，请求解除排榜公司与南鸿公司的租赁合同，以及返还租赁房屋。南鸿公司亦提起反诉请求确认租赁合同无效及赔偿损失。可见，南鸿公司已经确认其无继续合法占有使用涉案房产的权利。南鸿公司在本案中请求周启向其返还房屋，严重侵害了排榜公司作为涉案房屋实际权利人的返还请求权，因此请求二审法院中止本案审理，在前述诉讼处理完毕后在继续审理。三、原审判决认定事实存在错误。申办编号某某厂房两规处理情况的说明，并非排榜公司提交，而是原审法院依职权调查所得，排榜公司对该证据不予认可，涉案房屋是否属于生产经营性违法建筑仍在处理中，尚需进一步查明。四、南鸿公司擅自转租牟利的行为不应得到支持。
本院经审理查明，（一）南鸿公司、周启确认周启支付的5万元定金已在租赁保证金中予以抵扣，并且确认涉案厂房于2012年7月17日交付给周启使用。《房屋租赁合同书》第三条第1款约定，本合同生效后，免租期为3个月，即从2012年7月10日起至2012年10月10日止。租金从2012年10月11日起计算。第十条约定，南鸿公司将厂房内电梯提供给周启使用，周启须于每月5日前向南鸿公司支付当月电梯使用费500元整。
（二）2012年12月1日，周启与排榜公司签订了一份《物业租赁合同》，约定由排榜公司将涉案房产租赁给周启使用，厂房每月租金146881.5元、空地每月租金3000元。合同签订后，周启向排榜公司交纳了押金299763元及2012年12月、2013年1-4月的厂房租金。
（三）排榜公司已将涉案厂房作为历史遗留违法建筑申报，收文编号为某某，经原审法院向深圳市龙岗区横岗街道处理历史遗留违法建筑领导小组办公室调查，该办出具了《关于申报编号某某厂房两规处理情况的说明》并附有一份《关于不审查不合格的违法建筑退文处理的通知》，说明中认为申报厂房占用国有土地，不符合两规处理政策，申报文书已退回排榜公司。
（四）关于卫生费。南鸿公司主张其垫付了卫生费4800元，《排榜居民小组出租屋卫生费缴费通知单》，该通知单载明：用户为（014）南鸿，用水地址为四联路某某号，出单日期为2012年6月28日，缴费年月为2012年7月，缴费项目、数额为卫生费800元。南鸿公司另提交了五份《横岗街道四联排榜村水电费收据》，该五份收据的收款内容均为“卫生费014，金额800元”，并盖有“深圳市横岗四联股份合作公司横岗供水办业务专用章”。五份收据中，2012年7月11日缴费对应月份是7月份、户名为南鸿；另四份收据对应的缴费月份分别是8月-11月，户名为陈剑峰，均为2012年12月7日缴纳。周启对上述证据的真实性不予认可，但确认存在每月800元卫生费的款项，并主张其实际使用时间为2012年7月17日至2012年11月30日，2012年12月以后的费用均为其自行缴纳，因此其应当支付的卫生费为3493元，且南鸿公司并非收取卫生费的权利人。周启为证明其主张提交了深圳市横岗四联股份合作公司横岗供水办出具的《证明》及2013年2-5月的四份《横岗街道四联排榜村水电费收据》。
（五）关于水费。南鸿公司主张的水费金额为12070.51元。为此，南鸿公司提交了一份《排榜居民小组（水、卫生、排污费）通知单》，用户为［A0031）陈剑峰厂上，用水期间为2012年10月24日至2012年11月23日，对应的月份为11月，用量1919排污及垃圾费共计12070.51元。南鸿公司另提交的盖有“深圳市横岗四联股份合作公司横岗供水办业务专用章”的《横岗街道四联排榜村水电费收据》（0014766），载明用户陈剑峰厂，11月A0031的实用度数1919，金额为12070.51元。周启确认其在租赁期间至2012年10月使用了水费11141.4元，并由他人垫付，但主张南鸿公司不是权利人，不应向其支付。南鸿公司后确认周启的水费为11141.4元。
（六）关于电费。南鸿公司主张的电费为48186.29。南鸿公司提交了一份深圳供电局有限公司通用机打发票，客户名称为南鸿手袋厂，用电地址为深圳市龙岗区四联排榜，计费时段为2012年10月3日-11月2日，金额为48186.29元。周启确认其在租赁期间至2012年10月使用了电费48161.61元，并由他人垫付，但2012年7月3日至2012年9月3日期间的电费已向南鸿公司支付24519.66元，且南鸿公司不是收取电费的权利人，余款23641.62元不应向其支付。南鸿公司后对于周启主张的用电总额48161.1元予以确认。
（七）原审庭审中，经释明后，周启明确表示不同意对涉案厂房进行评估。周启二审期间提交了《施工合同书》、《工程项目预（结）算书》、《费用报销单》等证据证明其对涉案厂房支付了装修工程款及材料款。
（八）排榜公司另案起诉南鸿公司（香港）、南鸿公司，请求解除合同、返还不当得利。南鸿公司在该案中提起反诉确认合同无效并赔偿损失。周启作为第三人申请参加诉讼，并请求确认有关涉案厂房的投资、建设及装修为周启投资建设所形成。
（九）原审法院于2013年4月8日发出的《告知审判庭组成人员通知书》中，告知本案三方当事人，合议庭成员为审判长肖旭耀、人民陪审员欧肖玲、叶丽芳。2013年5月27日，一审开庭时告知的合议庭成员为审判长肖旭耀、人民陪审员欧肖玲、叶丽芬。且一审庭审笔录上签名的审判人员也为上述三人。原审判决最后落款处的合议庭成员为肖旭耀、人民陪审员殴肖玲、叶丽芬。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于本案的程序问题。首先，周启上诉称原审合议庭变更未告知当事人，经本院审查，原审开庭时已明确告知各方当事人合议庭成员为审判长肖旭耀、人民陪审员欧肖玲、叶丽芬，原审判决最后落款处的“殴”肖玲明显为笔误所致，并非变更合议庭成员未告知当事人。周启称原审开庭时人民陪审员未参加庭审，但未提供证据证明，其认为原审程序违法缺乏依据，本院不予支持。其次，本案的租赁关系仅发生在南鸿公司与周启之间，周启是否需交还房产的处理也无须以南鸿公司与排榜公司之间租赁案件的诉讼结果为前提，因此周启认为本案应中止审理缺乏法律依据，本院不予支持。
涉案厂房尚未取得有效的产权证书或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，南鸿公司与周启签订的《房屋租赁合同书》因违反了法律法规的强制性规定，依法应认定无效。周启上诉称上述《房屋租赁合同书》是因南鸿公司未取得租赁权或转租权而无效，本院认为，涉案厂房缺乏法定的有效证照，因此无论是南鸿公司与排榜公司还是南鸿公司与周启就涉案厂房签订的租赁合同均因违反法律法规强制性规定无效，该种无效为法定无效、当然无效、自始无效，并不受当事人之间的约定影响；同时，周启上诉的无转租权导致合同无效是以租赁合同有效为前提的，并不适用于本案。因此周启上述上诉理由于法无据，本院不予采纳。
南鸿公司与周启签订的涉案租赁合同无效，根据合同无效的原则，周启应向南鸿公司支付相应的占有使用费，并且应当将涉案厂房返还给南鸿公司。周启上诉认为其与排榜公司已另行签订租赁合同，因此周启无需返还厂房、南鸿公司亦无权收取2012年10月20日以后的占有使用费。对此，本院认为，周启与南鸿公司签订的涉案租赁合同无效，且涉案厂房是由南鸿公司交付给周启使用而并非因此后签订的租赁合同由排榜公司交付，因此周启应当向交付方南鸿公司支付占有使用费，周启已向排榜公司支付2012年12月后的租金不能免除其应履行的上述义务。同理，在合同无效的情况下，周启以其和排榜公司又另行签订租赁合同对抗其应向南鸿公司履行的返还义务于法无据，本院均不予支持。
关于占有使用费的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，南鸿公司请求周启参照双方合同的约定支付占有使用费应予支持。周启上诉称涉案租赁房屋实际面积小于双方在《房屋租赁合同书》的面积，应扣减相应的占有使用费。本院认为，双方在《房屋租赁合同书》中已确认涉案厂房面积，现周启并无有效证据证明涉案租赁物的实际面积，因此周启仅以排榜公司分别与其及南鸿公司签订的租赁合同中约定的租赁物面积小于《房屋租赁合同书》的约定提出上述主张依据不足，本院不予采纳。关于占有使用费的支付期间。双方合同中约定的免租期至2012年10月10日止。双方租赁合同虽然无效，但上述约定并非属于违约条款性质，因此合同中的上述约定仍应予以尊重，周启应支付涉案厂房的占有使用费应自2012年10月11日起计算至南鸿公司请求的2013年2月4日，同时周启已支付的169000元应从中扣除，具体计算为473200元（169000＊（2＋24／30）］，原审判决未将免租期扣减不当，本院予以纠正。
关于卫生费。周启实际于2012年7月17日使用涉案房产，南鸿公司提交的《横岗街道四联排榜村水电费收据》证明其支付的卫生费的期间为2012年7月-11月，并且根据本案查明的事实2012年12月以后的卫生费由周启支付。周启与南鸿公司均确认涉案厂房的交付时间为2012年7月17日。因此，南鸿公司为周启垫付的卫生费的计算期间应为2012年7月17日-2012年11月30日。因此周启应向南鸿公司支付的卫生费3638.71元［800×（4＋17／31）］。
关于电梯使用费。双方合同中约定涉案厂房内的电梯使用费为每月500元，虽然双方租赁合同无效，双方对于电梯使用费约定的标准应予尊重，并且电梯属于涉案厂房的附属设置已随涉案厂房交付并由周启使用，原审判令周启按照合同约定的标准向南鸿公司支付电梯使用费3000元并无不当，本院予以维持。
关于水电费。双方已确认周启实际使用期间产生的水费为11141.4元、电费为48161.1元，且周启确认水费11141.4元及电费23641.62元为他人垫付，现南鸿公司已提交了《排榜居民小组（水、卫生、排污费）通知单》、《横岗街道四联排榜村水电费收据》证明其已支付了上述水费、电费，原审判决周启向南鸿公司支付水费11141.4元及电费23641.62元具有事实依据，本院予以维持。周启上诉认为南鸿公司无权收取水电费的主张缺乏依据，本院不予采纳。
因双方租赁合同无效，周启请求南鸿公司向其支付两个月租金作为补偿金及双倍返还定金均缺乏法律依据，本院不予支持。
关于涉案厂房的装修损失，周启已在原审中明确拒绝进行鉴定，其在二审中提交的有关装修工程款及材料款的证据均为其单方制作，在南鸿公司不予认可的情况下，本院对上述证据不予采信，周启据此请求的装修损失，本院不予支持。
综上所述，周启的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审法院认定事实部分不清，依法应予纠正。依照《最高人民法院城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决第一、三、四、六项；
二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决第五项；
三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决第二项为：周启应于本判决生效之日起十五日内向南鸿手袋（深圳）有限公司支付房屋占有使用费473200元、水费11141.4元、电费23641.62元、卫生费3638.71元及电梯使用费3000元；
四、驳回南鸿手袋（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费44959、保全费5000元，共计49959元，由周启承担34298元，由南鸿手袋（深圳）有限公司承担15661元，南鸿手袋（深圳）有限公司实际已预交19538元，其多交的3877元由周启迳付给南鸿手袋（深圳）有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年三月十七日
书 记 员 邹俊辉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。