江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第3121号
上诉人（原审被告）宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴环科园兴业路88号。
法定代表人施洪飞，该公司董事长。
委托代理人施健，该公司经理。
委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈旭强。
委托代理人钱秀萍，宜兴市范道法律服务所法律工作者。
上诉人宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）因与被上诉人沈旭强商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2013）宜民初字第1999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
沈旭强原审诉称：2012年8月6日他与恒兴公司的代理商宜兴市惠安置业有限公司(以下简称惠安公司)签订《宜兴市房产买卖协议》后恒兴公司没有按期交付房屋，故请求法院确认海德名园三期x幢x、x1、x2、x3室的房屋归他所有，并办理过户手续或者退还他已经支付的购房款570万元，判令恒兴公司承担违约金50万元及律师代理费用12.76万元。诉讼中沈旭强明确诉请为要求判令恒兴公司返还购房款570万元并按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。
恒兴公司原审辩称：根据宜兴市房产买卖协议，只能证明本案法律关系发生于沈旭强和惠安公司之间，不存在代理一说，对于宜兴市房产买卖协议的真实性存有疑问，沈旭强虚构事实搞错相对方，并且沈旭强付款时还不存在宜兴市房产买卖协议，倒象是沈旭强与叶志峰之间的民间借贷关系，故请求法院驳回沈旭强的诉请。
原审法院查明：
恒兴公司为宜兴市海德名园三期的开发商。叶志峰为惠安公司法定代表人。2010年9月28日，恒兴公司与惠安公司签订了一份《委托授权书》，该授权书载明：“宜兴市恒兴置业有限公司现委托宜兴市惠安置业有限公司作为我公司合法委托代理公司，授权其代表我公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。在整个代理过程中代理公司应严格按照国家相关法律、法规进行规范操作，如未按照国家相关法律、法规操作，由此产生的一切法律后果与宜兴市恒兴置业有限公司无关，一并由宜兴市惠安置业有限公司承担。代理公司无权转换代理权，特此委托”。2010年12月27日恒兴公司取得海德名园三期(27-29#)的预售许可证，载明房屋使用性质为住宅、商业。惠安公司在销售前、后做了大量的广告工作，惠安公司销售房产后通知恒兴公司与客户签订正式的网上备案合同。
2012年8月6日沈旭强与惠安公司签订了《宜兴市房产买卖协议》，协议载明：甲方（原产权人）为惠安公司，乙方（购买人）为沈旭强，甲方自愿将海德名园三期x幢x、x1、x2、x3室房屋以6800元/平方米单价出售给乙方，房屋总价为695.6128万元，以转帐或现金支付，甲方应于2012年12月30日前将房屋交付于乙方，若甲方不能在协议规定期限交付房或乙方不能按规定期限支付房款，每逾期一日，则由违约方向对方支付违约金50万元，余款交房时一次性付清。
2012年10月15日惠安公司、叶志峰向沈旭强出具的收条载明：“今收到沈旭强购海德名园三期x幢x、x1、x2、x3室房款570万元（包含马开生借沈旭强250万元在内）”，收条下部叶志峰签名，并加盖了惠安公司公章及财务专用章。同日惠安公司还开出《收据》一份，载明：交款单位沈旭强，金额570万元，收款方式现金，收款事由海德名园三期x幢x、x1、x2、x3室预购房款，收据上盖有惠安公司公章及财务专用章、叶志峰个人印鉴章。
2012年9月22日惠安公司与恒兴公司签订了终止合作协议后，恒兴公司并没有收回授权委托书，也没有进行公告，惠安公司还于2012年9月28在《宜兴日报》上登了整版海德名园三期销售的广告。2013年6月9日查询宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上公示的海德名园三期的售房信息代理销售商仍为惠安公司，公司销售经理人为叶志峰。
针对购房与付款情况沈旭强述称，2012年初他通过朋友介绍认识叶志峰，叶志峰称海德名园三期马上开始销售了，问他有没有投资房产的意向，他就向朋友凑了钱去看了房，钱是分期分批给叶志峰的现金，都是从他的会计姚炳泉卡上提款，还有部分款项是向他的亲戚所借，从2012年3、4月份开始分了五六次给叶志峰现金，每次付款时都有收条的，后来出具了570万元的总收条，事发后他没有和恒兴公司联系过相关事宜，只是催叶志峰签订正式合同，叶志峰说等房款陆续到帐后再签正式合同，现在的宜兴市房产买卖协议是叶志峰本人拿过来给他的，上面的内容都填好了，他只是签个字。恒兴公司认为2012年10月15日当天沈旭强并没有向惠安公司交付570万元，分几次付款也没有证据，虽然沈旭强提供了部分提款单，但这些不能证明是付给叶志峰或惠安公司的款项，而且付款时还不存在宜兴市房产买卖协议，本案倒是符合民间借贷的特性，与恒兴公司无关。
另查明，叶志峰因犯合同诈骗罪，于2014年10月被无锡市中级人民法院判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。宜兴市公安局在侦查叶志峰案件中所制作的笔录及证据载明，2011年9月27日、10月20日、2012年1月30日、2012年2月24日惠安公司及叶志峰立据向马开生分别借款100万元、50万元、60万元、60万元，借据中约定的月利率均为3.3%，借款期限各为一年；叶志峰还述称向马开生借款270万元，向沈旭强借款400万，民间高利贷有1.6亿元左右。2014年11月18日原审法院依法在江苏省镇江监狱询问叶志峰，叶志峰述称：他与沈旭强有借款关系也有购房关系，但不超过2套房屋，具体是哪套不记得了，对房产买卖协议上的公章、收据上的公章有怀疑，而且他的个人印鉴章不用于购房合同，只有借款才可能用私章，570万元的收条是他所写，但是上面的印章他没有加盖过，收条中包含马开生250万元的内容可以证明存在借款关系，其实马开生的钱也是沈旭强的，除了250万元外还有部分借款与房款的，570万元中没有利息，沈旭强很少在宜兴，借款有现金有打卡。针对叶志峰的陈述，沈旭强补充述称，400万元金额是对的，但是400万元中的160多万元是他的女儿沈思晨向惠安公司代理的宜兴恒东房地产开发有限公司(以下简称恒东公司)购买房屋的房款，有200万元是叶志峰临时调用的借款，叶志峰当时答应给他2-3套房子，马开生270万元中有250万元是他的，他没有收到3.3%的利息，他只收到2%的利息，现金是马开生经手的。恒兴公司对叶志峰笔录中陈述借款内容及证据予以认可，但对叶志峰在笔录中讲到双方有买房之事认为与本案没有关联，并认为沈旭强始终没有讲清楚570万元是如何支付的是何时所交，鉴于沈旭强所述内容与常理不符，故应当确认570万元全部是沈旭强和叶志峰之间的个人借款往来。
上述事实，有房产买卖协议、收条、收据、委托授权书、借据、询问笔录及法院庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：
惠安公司与恒兴公司于2010年9月28日签订了委托授权书，约定由惠安公司代表恒兴公司进行海德名园三期的楼盘销售工作，在委托期内惠安公司有权代理恒兴公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。本案中尽管沈旭强提供的房产买卖协议出售一方是惠安公司，但协议标的物却指向了惠安公司所代理的楼盘，且惠安公司作为恒兴公司当时的有权代销公司，叶志峰作为惠安公司的法定代表人，叶志峰收取房款的行为属于有权代理，作为相对一方的沈旭强也有理由相信惠安公司的行为代表了恒兴公司，因此应由恒兴公司承担相应的法律后果。鉴于恒兴公司不同意交付协议中所约定的房屋，在此情况下沈旭强选择退款并无不当，根据叶志峰在询问笔录中的陈述，与沈旭强之间存在房屋买卖的情形，且根据收条与收据可以确认已收取房款570万元，尽管其中有部分款项系借款结转而来，但法律并未禁止以借款抵付房款的行为，因此恒兴公司应当退回全部款项，沈旭强的诉请于法有据，法院予以支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条之规定，判决：恒兴公司于判决发生法律效力之日起十日内返还沈旭强570万元，并承担该款从2012年10月16日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。一审案件诉讼费6.1093万元，其中案件受理费5.6093万元，财产保全费0.5万元，已由沈旭强垫付，该款由恒兴公司负担并于判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付沈旭强。
恒兴公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、应对沈旭强承担违约责任的系惠安公司而非恒兴公司。沈旭强在签订该协议之前已明知惠安公司代理恒兴公司销售海德名园的房屋，但双方签订的并非认购单而系《宜兴市房产买卖协议》，该协议中明确约定惠安公司系涉案原房屋所有权人，因房屋权属产生的纠纷给沈旭强造成的损失由惠安公司承担，上述情形表明沈旭强签订协议时接受惠安公司并非以恒兴公司代理人的名义订立合同。二、现有证据无法证明沈旭强向惠安公司支付过570万元购房款的事实，即便认定借款与购房款总和有570万，惠安公司与叶志峰在其存在大量外债无法还清的情况下与沈旭强共谋将其欠沈旭强的借款抵做应付恒兴公司的房款，亦损害了恒兴公司的合法权利。综上，请求二审撤销原判，依法驳回沈旭强的原审诉讼请求。
沈旭强答辩称：一、房产买卖协议虽系惠安公司与沈旭强签订，但惠安公司当时对外仍为恒兴公司代理人，且协议约定的标的物实际指向的亦是惠安公司代理的恒兴公司名下的房产，故沈旭强有理由相信其行为代表恒兴公司，恒兴公司称惠安公司系以自己名义订立房屋买卖协议，应就惠安公司拥有上述房屋产权进行举证。二、房产买卖协议中对买卖标的物、价款、付款期限等事宜进行了明确约定，之后惠安公司、叶志峰向沈旭强出具了收到570万购房款的收条以及收据，叶志峰在询问笔录中亦承认与沈旭强之间存在房屋买卖行为，上述证据形成完整证据链，足以证明沈旭强与恒兴公司存在房屋买卖关系。三、虽然房款中有部分款项系借款结转而来，但该行为并未受法律禁止。叶志峰平常亦将其收到的购房款以及从民间借贷渠道借取的款项支付给恒兴公司，用来支付其对海德名园三期的房款，故沈旭强把借款转为购房款的行为不侵害恒兴公司的利益，恒兴公司不能只享受利益，不承担责任。现恒兴公司不同意交付房屋，原审判令返还房款并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方对原审已查明事实没有异议，本院依法予以确认。
本院认为：
受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，双方对签订《宜兴市房产买卖协议》时沈旭强知道惠安公司系恒兴公司代理人没有异议，协议中买卖的房屋亦在惠安公司有权销售范围，现恒兴公司主张该协议只约束惠安公司和沈旭强，应对此提供确切证据证明。恒兴公司认为该买卖协议与一般认购单有异，且协议内容表明沈旭强签订协议时接受惠安公司并非以恒兴公司代理人的名义订立合同，但合同格式本身并不足以证明约束主体，买卖协议条款中亦未明确表明只约束惠安公司和沈旭强不涉及他人，故恒兴公司仅以此主张其并非涉案合同当事人依据不足，原审法院认定该买卖协议直接约束恒兴公司与沈旭强并无不当。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，沈旭强为证明其已支付了570万购房款，提供了惠安公司、叶志峰签字盖章的收据、收条，并对相关过程进行了说明，恒兴公司对此提出异议，但无其他相反证据推翻，故原审采信书证证明内容确认已支付房款加结转借款共计570万元并无不当。恒兴公司认为惠安公司与叶志峰在存在大量外债无法还清的情况下与沈旭强共谋将其欠款抵作应付恒兴公司的房款损害了其合法权利，但惠安公司作为恒兴公司的代理人，其如何与恒兴公司结算系其内部关系，沈旭强的相关购房款是否系借款结转而来并不直接影响恒兴公司权利，现恒兴公司不能就惠安公司与沈旭强存在合谋损害恒兴公司利益进行举证，故原审依据书证载明的内容认定恒兴公司应返还购房款570万元，并无不当。
综上，恒兴公司的上诉请求不能成立，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56093元，由上诉人恒兴公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 蒋 懿