北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5673号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京金利宏业不锈钢钛金制品中心，住所地北京市朝阳区十里河村新立开关厂(内)。
法定代表人郝见格，经理。
委托代理人艾长远，北京步睿律师事务所律师。
委托代理人胡明，北京步睿律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇成寿寺路旧宫1号。
法定代表人宗建奇，总经理。
委托代理人冯春光，北京市博涵律师事务所律师。
北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司（以下简称世纪黑马公司）与北京金利宏业不锈钢钛金制品中心（以下简称金利宏业中心）房屋租赁合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院曾作出（2012）大民初字第9994号民事判决书，金利宏业中心提出上诉，本院以（2014）二中民终字第5409号民事裁定书，撤销（2012）大民初字第9994号民事判决书，发回重审。原审法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，作出（2014）大民初字第11205号民事判决。金利宏业中心不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年8月，世纪黑马公司起诉至原审法院称：2009年9月15日，世纪黑马公司与金利宏业中心签订房屋租赁合同，将位于大兴区旧宫镇天龙检测场北公司一号院内1200平方米的厂房租赁给金利宏业中心，并约定了合同期限、租金标准及违约金等内容。截至目前，金利宏业中心不仅欠缴租金，且未按合同约定向世纪黑马公司交纳租金。金利宏业中心未经世纪黑马公司同意在承租房屋内挖了一个深7米左右，宽3米左右，长约10米左右的大坑，所以世纪黑马公司要求金利宏业中心恢复原状。另外，因金利宏业中心的不当使用造成租赁房屋内窗框及窗户玻璃损坏，金利宏业中心也应恢复原状。金利宏业中心违反合同约定的行为给世纪黑马公司造成损失，无奈起诉至法院，请求法院依法判令：1、金利宏业中心给付世纪黑马公司截止到2013年12月31日前的租金836667元、违约金41833.35元；2、金利宏业中心将承租房屋内的大坑填平并做好地面，并将房屋窗框及窗户玻璃维修安装好恢复承租房屋的原状；3、本案诉讼费由金利宏业中心承担。
金利宏业中心辩称：世纪黑马公司的诉讼请求没有事实和法律依据，金利宏业中心不存在拖欠租金的事实。房屋租赁合同签订后，金利宏业中心依约交纳了2010年的租金共计340000元。2011年初，因承租房屋南院拆迁影响金利宏业中心经营，故与世纪黑马公司达成口头协议免除金利宏业中心2个月的租金，故金利宏业中心于2011年4月8日交纳的283333元为2011年全年度的租金；2011年5月9日，金利宏业中心出现安全事故，世纪黑马公司当日断水断电，金利宏业中心多次与世纪黑马公司协商未果。2011年9月8日，金利宏业中心委托律师向世纪黑马公司出具律师函，要求其三日内恢复供水供电，但世纪黑马公司始终不予理睬。无奈之下，金利宏业中心于2011年9月下旬通知世纪黑马公司解除合同，并于2011年10月25日彻底搬离租赁场地。在合同已经解除且金利宏业中心已经搬离场地的情况下，世纪黑马公司仍索要租金于法无据。金利宏业中心在合同履行过程中不存在违约行为，故不应当支付违约金。世纪黑马公司未能举证证明租赁场地交付时的状态和金利宏业中心不当使用而产生的损害，其要求恢复原状没有事实依据。世纪黑马公司擅自断水断电的行为违反了租赁合同第四条第二款的约定，拒不履行合同的主要义务，导致金利宏业中心不能实现合同目的。世纪黑马公司的行为已经构成根本违约。现反诉要求判令：1、确认租赁合同于2011年10月25日已解除；2、世纪黑马公司退还合同保证金30000元；3、世纪黑马公司支付多收取的房屋租金198333元；4、世纪黑马公司赔偿直接经济损失434543元（违约金98000元、拆运安装费337789元）；5、反诉费用由世纪黑马公司负担。
世纪黑马公司针对反诉辩称：世纪黑马公司与金利宏业中心之间的租赁合同已经法院确认有效，在这种情况下，按时交纳租金是金利宏业中心的义务，金利宏业中心擅自搬走是其自己的责任，不应由世纪黑马公司来承担责任。关于违约金，金利宏业中心在2011年5月9日发生了工伤死亡事故，安监局责令其停产停业。停电是安监局等相关部门决定的，不是世纪黑马公司造成的。并且不存在停水的情况，故不应由世纪黑马公司承担违约责任。关于拆运安装费，金利宏业中心搬家是由于发生了工伤死亡后，其自己不愿意继续在租赁房屋里经营了，是其擅自离开的，故不同意赔偿该项费用。合同保证金应用于折抵欠付的租金，不同意退还。
原审法院经审理确认：世纪黑马公司与金利宏业中心签订的《房屋租赁合同》已经发生法律效力的裁判文书确认为有效，法院对此亦予以确认，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。金利宏业中心向世纪黑马公司承租房屋，应按合同约定按时交纳房屋租金。对于2011年租金的已交纳数额，金利宏业中心主张为283333元，但世纪黑马公司将收据中记载的一张40000元支票退还，金利宏业中心虽然辩称该40000元系用于支付其他场地的租金，但其并未提交所主张的其他场地的租赁合同，且世纪黑马公司亦表示对于收据中记载的其他场地的租金，双方并不存在争议。故对于金利宏业中心的抗辩意见，不予采信。金利宏业中心称世纪黑马公司与其达成口头协议减免2011年的两个月的租金，但未提交证据予以证明，世纪黑马公司对此亦不予认可，故对金利宏业中心的主张不予采信。经计算，金利宏业中心欠付世纪黑马公司2011年的租金数额为
96667元。金利宏业中心被责令停产系因其擅自使用自制起重设备等违反安全生产规范的行为，根据在案证据材料，金利宏业中心需整改完毕报安全科验收合格后方可恢复生产。在此之前，世纪黑马公司作为出租方是不能擅自供电的。尽管金利宏业中心提出了不恢复供电就无法整改的理由，但其律师函中要求供电的目的是恢复生产，而非用于整改。并且，其被停产停业的原因之一是使用自制起重设备（电葫芦），该设备又是其生产过程中的必备设备之一，自制设备又岂能自行整改。故对其该种理由，不予采信。关于停水一事，世纪黑马公司否认停水事实的存在，金利宏业中心亦未举证证明停水事实的存在。综上，金利宏业中心主张世纪黑马公司不恢复供电供水构成违约，没有事实依据，不予采信。对于金利宏业中心要求给付的搬迁费，因其系在租赁合同未到期时自行搬离承租场地，故对于该项费用支出，无权向世纪黑马公司提出给付请求。虽然金利宏业中心主张其于2011年9月15日口头通知世纪黑马公司解除租赁合同，但对此未能举证证明，且其反诉请求中要求确认的合同解除日期亦晚于此日期，故对其曾口头通知解除合同的意见，不予采信。金利宏业中心主张世纪黑马公司对其搬离场地日期知情，但其未举证证明其曾将搬离场地的时间通知到世纪黑马公司，故在案证据不能证明世纪黑马公司知悉其搬离时间为2011年10月25日。金利宏业中心虽以自行搬离租赁房屋的行为表明其不再履行租赁合同，但其单方搬离行为不发生解除合同的效力，故对其要求确认租赁合同于2011年10月25日解除，并要求返还租金的诉讼请求，不予支持。关于世纪黑马公司知悉金利宏业中心搬离承租场地的确切时间，法院认为可以结合以下因素进行判断。第一，在（2012）大民初字第1173号案件的起诉书中，金利宏业中心已经提到其于2011年10月17日搬离租赁房屋的情况，世纪黑马公司在收到起诉状副本时，对此情况已经有所了解。第二，根据世纪黑马公司所提交照片上的时间判断，至少在2012年1月29日，其已经进入到承租场地。综合上述情况，法院认为世纪黑马公司在2012年1月29日，已经能够确定金利宏业中心搬离的客观事实。自金利宏业中心搬离承租场地后，客观上已经不再继续占有租赁物。并且其已经通过诉讼表明不再继续使用租赁物，故上述因素足以使世纪黑马公司判断出金利宏业中心解除合同的意思。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，故租赁合同目的已无法实现。金利宏业中心搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但世纪黑马公司作为出租人有权据此解除合同。世纪黑马公司坚持不要求解除合同，仅起诉要求给付租金。考虑到在本案审理期间，房屋租赁合同的期限已经届满，由世纪黑马公司再提解除合同已无实际意义。根据公平原则和诚实信用原则，法院依据在案证据以世纪黑马公司控制房屋的日期，作为判断合同事实解除以及衡量双方责任及过错的时间点。在世纪黑马公司确认金利宏业中心搬离场地且不准备继续履行合同的情况下，其作为出租方负有减少租金损失继续扩大的义务，寻求将租赁物继续出租他人或自己利用，不应放任房屋的空置状态一直持续。自世纪黑马公司接管租赁场地后至2013年年底已近2年的时间，其要求金利宏业中心将租金支付至2013年12月31日，有违公平原则。对于租金的合理损失，法院将根据房屋租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁及合理的空闲期间、租赁物所在地的周边变化情况以及承租人的过错程度等多方面因素，酌情予以确定。对于金利宏业中心交纳的合同保证金
30000元，应当用以冲抵欠付租金。关于世纪黑马公司主张的填平大坑及做好地面的诉求，因其未能证明该坑系金利宏业中心所挖，故法院无法认定金利宏业中心应负填坑及重做地面的义务，对世纪黑马公司该项诉求不予支持。关于世纪黑马公司主张的将房屋窗框及窗户玻璃维修安装好恢复承租房屋的原状的诉求，因世纪黑马公司未能证明上述窗框及窗户玻璃系金利宏业中心所损坏，故对其该项诉求不予支持。对于世纪黑马公司主张的违约金，因双方当事人就租赁合同效力等事宜存在争议，且通过诉讼程序解决，故对此不予支持。综上，原审法院于2016年4月判决：一、北京金利宏业不锈钢钛金制品中心给付北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司租赁费三十六万六千六百六十七元，扣除合同保证金三万元，剩余三十三万六千六百六十七元于判决生效后十日内给付；二、驳回北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京金利宏业不锈钢钛金制品中心的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，金利宏业中心不服，上诉至本院，认为原审法院认定事实错误，判决金利宏业中心给付租赁费366667元缺乏依据，要求撤销原审判决第一项，予以改判。世纪黑马公司同意原判。
经审理查明：2009年9月15日，世纪黑马公司（出租方、甲方）与金利宏业中心（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，该合同约定：甲方将位于北京市大兴区旧宫镇天龙检测场北，公司一号院内1200平方米厂房租赁给乙方使用；租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止；租金标准为租期前30个月每年340000元，后30个月每年380000元；租金为年付，自合同签订之日，乙方交付甲方年租金340000元，第二次租金340000元乙方应于2010年11月30日前预付给甲方，第三次租金360000元乙方应于2011年11月30日前预付给甲方，第四次租金380000元乙方应于2012年11月30日前预付给甲方，第五次租金380000元乙方应于2013年11月30日前预付给甲方；本合同签订当日，乙方需向甲方支付履约保证金30000元；甲方负责出租物在出租期间的日常维护，并保证乙方用水、用电，所有费用乙方自理；由于乙方不当使用租赁物造成甲方财产损失，乙方应与修复及赔偿；乙方未按合同规定交纳租金的，除补交外，应按迟延部分租金的5%承担违约金，超过交费日期30日乙方仍未交纳的，甲方有权收回所租房屋另作他用。租用期间，任何一方要求提前解除合同，应当提前三个月以书面形式通知对方，经双方协商一致并书面确认后方可解除本合同。
2010年1月4日，金利宏业中心交纳租金240000元；2010年1月15日，金利宏业中心交纳租金（原定金转租金）100000元、保证金30000元。2011年4月8日，世纪黑马公司为金利宏业中心出具收据一张，其上记载：金利宏业北A30车间租金283333元、物业费7200元、北A29宿舍18250元、生活区租金4500元、北B23-24租金35040元、物业费960元，支票6张，共计349283元。上述6张支票中的一张金额为40000元的转账支票，由世纪黑马公司退回给金利宏业中心。庭审中，金利宏业中心称收据中的6张支票与所列项目明细不是一一对应的关系，6张支票不是其出具，其没有支票存根。金利宏业中心认可欠付世纪黑马公司40000元，但其主张欠付款项不是涉案租赁合同即北A30车间的租金，而是收据中的办公区和生活区的租金，不同意从收据中记载的北A30车间租金中扣除40000元。金利宏业中心称除了北A30车间以外，关于收据中的其他地点，其与世纪黑马公司之间另有书面租赁合同，被退回的支票是其他租赁场地的费用。法院询问其主张的其他场地是否欠付租金40000元，金利宏业中心以该问题与本案无关为由拒绝回答。在举证期限内，金利宏业中心未能提交其所主张的书面租赁合同。世纪黑马公司称对于收据中北A30车间租金以外的其他场地租金，双方之间不存在争议。
2011年5月13日，北京市大兴区安全生产监督管理局对金利宏业中心下发（京兴）安监管强措（2011）事06号强制措施决定书，认定由于金利宏业中心存在下列问题（在未取得安全使用证的情况下擅自使用自制的起重设备、安排不具备特种作业资格的人员上岗作业、未对从业人员进行安全教育培训、未对作业现场的安全生产状况进行检查、安全管理制度不健全、未制定安全操作规程），责令金利宏业中心暂时停产停业。同年5月31日，北京市大兴区安全生产监督管理局出具（京兴）安监管罚字（2011）第（事09）号行政处罚决定书，被处罚单位为金利宏业中心，主要内容为：2011年5月9日11时许，金利宏业中心四名工人在使用电葫芦进行吊装作业时，发生一起重伤害事故，造成1人死亡，1人轻伤。经查，金利宏业中心所使用的特种设备（电葫芦）未经有关部门检测备案；未对从业人员进行安全生产教育培训，导致工人不具备必要的安全操作知识。决定对金利宏业中心处以人民币110000元的罚款。金利宏业中心于当日缴纳了上述罚款。经询问，金利宏业中心称其公司是做金属表面处理的，生产过程中如果不使用电葫芦（起重设备）将无法生产。金利宏业中心主张因没有电无法整改，故没有向安监局报请恢复生产。
2011年5月9日，金利宏业中心承租的房屋开始停电。关于停电的原因，世纪黑马公司主张因金利宏业中心违法使用自制设备，被大兴区旧宫镇政府安全科给停电。金利宏业中心则主张停电是因为涉案房屋所在地被列入拆迁范围，世纪黑马公司为了收回房屋所以停电。金利宏业中心提交了律师函，证明其于2011年9月8日向世纪黑马公司发律师函，要求世纪黑马公司恢复供水供电以利企业恢复生产经营，但世纪黑马公司没有任何回复，故金利宏业中心于2011年10月18日开始搬出租赁房屋，并于2011年10月25日搬离完毕。金利宏业中心主张其于2011年9月15日口头通知世纪黑马公司解除租赁合同，世纪黑马公司对此不予认可。
另查，在（2014）二中民终字第5409号上诉案件审理中，本院对于金利宏业中心的安全生产事故，对时任大兴区旧宫镇政府安全生产科科长刘垣进行了解，刘垣称2011年旧宫镇发生了4.25火灾事故，正在进行全区安全排查，在金利宏业中心发生安全事故后，安全科要求其停业整顿，并要求出租方履行监管责任，出租方不得擅自供电，以防止承租方违法生产，待整改完毕报安全科验收合格后方可恢复生产。
庭审中，世纪黑马公司提交了照片6张，拍摄日期分别为2012年1月29日和2012年1月31日。照片中显示涉案的租赁场地内已经搬空，地面上有垃圾和一深坑，门窗有部分破损。金利宏业中心否认照片中的大坑是其所挖，也不认可门窗是被其损坏，并主张从照片的拍摄角度能看出世纪黑马公司当时已经进入厂房内部，照片是在其搬离场地很久后拍摄的。金利宏业中心提交了照片5张，证明世纪黑马公司已经实际使用租赁场地。金利宏业中心称照片拍摄于上诉案件审理期间。
再查，2011年12月9日，金利宏业中心以房屋租赁合同纠纷为由将世纪黑马公司诉至原审法院，主张世纪黑马公司所出租的房屋不具备出租条件，要求确认其与世纪黑马公司签订的《房屋租赁合同》无效。原审法院作出（2012）大民初字第1173号民事判决书，认定双方的租赁合同有效，驳回了金利宏业中心的诉讼请求。金利宏业中心提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第5894号民事判决书，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回了金利宏业中心的上诉请求，维持原判。
本院审理期间，金利宏业中心提交中止审理申请，主张该公司就租赁房屋停水停电一事已起诉北京市大兴区旧宫镇人民政府，要求确认该行政行为违法等。
上述事实,有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、（2012）大民初字第1173号民事判决书、（2012）一中民终字第5894号民事判决书、强制措施决定书、行政处罚决定书、租金收据、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：世纪黑马公司与金利宏业中心签订的《房屋租赁合同》已由生效裁判文书确认为有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。金利宏业中心向世纪黑马公司承租房屋，应按合同约定按时交纳房屋租金。
对于2011年租金的已交纳数额，金利宏业中心主张为
283333元，但世纪黑马公司将收据中记载的一张40000元支票退还，金利宏业中心虽然辩称该40000元系用于支付其他场地的租金，但其并未提交所主张的其他场地的租赁合同，且世纪黑马公司亦表示对于收据中记载的其他场地的租金，双方并不存在争议。故对于金利宏业中心的抗辩意见，不予采信。金利宏业中心称世纪黑马公司与其达成口头协议减免2011年的两个月的租金，但未提交证据予以证明，世纪黑马公司对此亦不予认可，故对金利宏业中心的主张不予采信。原审法院据此计算金利宏业中心欠付世纪黑马公司2011年的租金，数额无误。
本案中金利宏业中心被责令停产系因其擅自使用自制起重设备等违反安全生产规范的行为，根据在案证据材料，金利宏业中心需整改完毕报监管部门验收合格后方可恢复生产。尽管金利宏业中心提出了不恢复供电就无法整改的理由，但其向世纪黑马公司发送律师函中要求供电的目的是恢复生产，而非用于整改。关于停水一事，世纪黑马公司不予认可，金利宏业中心亦未举证证明停水事实的存在。因此，金利宏业中心主张世纪黑马公司不恢复供电供水构成违约，没有事实依据，本院不予采信。
金利宏业中心主张其于2011年10月25日搬离租赁房屋且世纪黑马公司对此知情，因金利宏业中心未举证证明其曾将搬离场地的时间通知到世纪黑马公司，故对金利宏业中心的该项意见不予采纳。关于世纪黑马公司知悉金利宏业中心搬离承租场地的确切时间，原审法院综合在案证据，认定世纪黑马公司在2012年1月29日已经能够确定金利宏业中心搬离的客观事实，处理适当。金利宏业中心单方搬离租赁房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但世纪黑马公司确认金利宏业中心已搬离租赁房屋的情况下，其作为出租方负有减少租金损失继续扩大的义务，寻求将租赁物继续出租他人或自己利用，不应放任房屋的空置状态一直持续。关于金利宏业中心应当支付的租金数额，原审法院根据房屋租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁及合理的空闲期间、租赁物所在地的周边变化情况以及承租人的过错程度等多方面因素，酌情予以确定，结果并无明显不当。
关于金利宏业中心申请中止审理，本院认为，本案并非必须以该公司提起的行政诉讼案件的审理结果为依据，故对该公司的申请不予准许。
综上，本院对金利宏业中心的上诉请求不予支持，对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费12585元，由北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司负担7333元（已交纳），由北京金利宏业不锈钢钛金制品中心负担5252元（于本判决书生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费10428元，由北京金利宏业不锈钢钛金制品中心负担（已交纳）；二审案件受理费6350元，由北京金利宏业不锈钢钛金制品中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一六年九月十九日
书 记 员 史其申