重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终381号
上诉人（原审原告）：重庆中房房地产开发有限公司。
法定代表人：刘春林，该公司总经理。
委托代理人：宋兆泽。
委托代理人：包凯。
被上诉人（原审被告）：邹舰。
被上诉人（原审被告）：聂西梅。
委托代理人：邹舰，身份信息同前。
上诉人重庆中房房地产开发有限公司（以下简称中房公司）与被上诉人邹舰、聂西梅商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年11月16日作出（2015）江法民初字第09248号民事判决。上诉人中房公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了询问。上诉人中房公司的委托代理人宋兆泽、包凯，被上诉人邹舰暨聂西梅的委托代理人参加了询问。本案现已审理终结。
中房公司一审诉称，2009年12月7日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定将坐落于重庆市江北区兴竹路18号3幢1-5房屋出售给被告，总价款为766581元。合同约定被告支付首付房款566581元，其余20万元在合同签订后2个工作日内办理银行按揭合同手续。合同签订后，被告支付了首付款，但一直未办理按揭手续；经原告催告后，被告以房屋质量问题为由拒不支付房屋尾款，并拖延至今。综上，诉至法院请求：1.判令被告向原告支付购房款20万元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金40520元（自2009年12月12日暂计至2015年6月30日，共2026天）。本案诉讼费由被告承担。
邹舰、聂西梅一审辩称，原告主张20万元房款及违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持。合同补充协议约定，被告需在合同签订后2个工作日内提交贷款资料并办理按揭手续，否则按买卖合同关于被告逾期支付相关房价款的约定处理；故被告应当支付剩余房款的履行期限为2009年12月9日前。原告诉请主张的违约金的起算时间也是2009年12月，故原告也是认定被告在此时违约。这个时间至原告第一次催告付款，已经超过两年；原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。
一审法院经审理查明，2009年12月7日，原告与二被告签订《重庆市商品房买卖合同》（含附件：《﹤重庆市商品房买卖合同﹥补充协议》），合同约定：原告将坐落于重庆市江北区房屋（现房）出售与二被告；该房建筑面积182.16平方米，总成交金额为766581元；付款方式为按揭付款，二被告于2009年12月7日支付购房款566581元，余款200000元办理银行按揭，按揭年限及金额以银行审批为准。合同第十条（被告逾期付款的违约责任）约定：被告如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按应付款百分之1向原告支付违约金，原告退还被告全部已付房价款；原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金。
合同补充协议第二条约定：被告确认在签署《商品房买卖合同》前对自己的付款能力、还贷能力、获得贷款批准的可能性做了足够充分的咨询和考虑，被告有能力申请购买该房产的贷款，准备相关文件并满足贷款银行的要求；被告应在签订本合同后2个工作日内必须向银行及指定的律师事务所提交符合银行要求的申请贷款所需的全部资料，并到银行指定地点办理相关按揭合同手续；否则，按买卖合同关于被告逾期支付相关房价款的约定处理。第九条约定：双方按本合同所列电话、地址进行联络，被告必须保证其提供的上述资料的真实性和可靠性；如有变动，应提前七天以书面形式通知对方，否则，由责任方承担相应责任；本合同约定的书面通知方式包括：公告、传真、邮寄、电子邮件三种方式；所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，视发出挂号邮件后第七天为收讫，公告、传真、电子邮件等以发生之日为收讫。被告邹舰、聂西梅在该合同首部所留地址均为：江北区建新西路金观音小区2号特3号1单元6-3号。
合同签订当日，二被告向原告支付购房款566581元，余款20万元至今未付。2010年1月19日，涉讼房屋取得房地产权证，登记权利人为二被告。
2010年3月2日，原告向二被告寄发《关于完善按揭手续的函》，催告二被告在收到本通知书之日起五个工作日内完善按揭贷款手续。2012年11月1日，原告向二被告寄发《告知函》，告知二被告在收函后五个工作日内一次性支付剩余房款或积极办理银行按揭贷款等事项。该两份函件均以邮政特快专递形式邮寄至被告于合同首部所留之地址。庭审中，二被告否认收到过前述函件，同时否定其真实性，并认为《关于完善按揭手续的函》系催告办理按揭贷款，不涉及对房价款的催告内容。对此，一审法院认证意见为：原告举示该两份函件及相应邮寄凭证原件，根据合同关于通知方式的补充约定，该通知函件最迟于寄出后七日已视为送达；故一审法院对两份函件的合法性、真实性及关联性予以确认。
另，2014年7月29日，原告向一审法院提起诉讼要求解除与二被告之间的商品房买卖合同并支付违约金等；一审法院于2015年3月31日作出（2014）江法民初字第06358号民事判决书，判决驳回了原告的全部诉讼请求。
庭审中，原告申请了证人王某甲心、王某乙出庭作证，并提交了证人的劳某及社保资料以证明证人身份。其中，证人王某甲心于2010年4月至2014年11月期间在原告处任职，其欲证实如下事实：证人以前在原告公司任销售经理，王某乙是二被告购房时的置业顾问；二被告支付首付款后，一直未办理按揭贷款，并提出房屋有质量问题要求整改及赔偿；原告整改完毕后发函要求二被告办理按揭，其后一直打电话催被告办按揭；以上催收房款情况是王某乙汇报的。证人王某乙于2009年9月至2014年12月期间在原告处任职，其欲证实如下事实：证人以前是原告公司销售人员，涉讼房屋是由我卖给二被告的；当时被告提出办理公积金贷款，但后来又说无法办理；公司便要求其转为商业贷款，而被告则说可以一次性付款；我们便通知被告过来，但他们又说房屋质量有问题要求整改；公司整改完毕后，我们又电话催促二被告付款。针对上述证人证言，原告认为，证人能够证实2010年至2012年期间原告多次以电话和发函的方式向被告催缴尾款，进行了权利主张，诉讼时效中断。被告认为，两证人是原告公司员工，存在利害关系，不能客观公正地作证；证人王某甲心获取的关于催告被告的信息全部来自王某乙的汇报，缺乏客观真实性，其证言没有效力；证人王某乙的证言属于孤证，没有证明效力。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、发票、房地产权证、《关于完善按揭手续的函》、《告知函》、邮寄凭证、证人证言、劳某及社保记录资料、民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
一审法院经审查认为，原告与二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利并全面履行各自义务。综合原被告双方的诉辩主张及观点，本案的主要争议焦点在于：原告主张20万元购房款及相应违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。
根据合同约定，双方当事人选择按揭贷款方式支付剩余20万元购房款。同时合同补充协议约定，被告应在签订本合同后2个工作日内必须向银行及指定的律师事务所提交符合银行要求的申请贷款所需的全部资料，并到银行指定地点办理相关按揭合同手续；否则，按买卖合同关于被告逾期支付相关房价款的约定处理。依据前述约定，若被告在2009年12月11日仍未办理完毕按揭手续，则构成逾期付款违约，原告可据此主张其违约责任。同时，于该日起，原告应当知道其债权已受到侵害，并应积极催告被告办理按揭手续或以现金支付等其他方式履行债务。本案中，原告在2010年3月2日发函要求被告办理按揭手续，该行为属于主张20万元房款债权的性质，导致诉讼时效中断。其后，原告于2012年11月1日再次发函要求被告一次性付款或积极办理按揭手续，同样应属于主张债权的行为；但是，距离前次权利主张时点的期间已经超过2年。对于两次发函期间是否还进行过房款催收的事实，原告举示的证据仅有证人王某甲心和王某乙的证言。关于该证人证言，两证人原某原告职员，且依其陈述，证人所处职位亦均是负有业务催告职责的相关岗位责任人员；故一审法院认为，两证人虽已从原告处离职，但仍不能完全排除其与原告之间的利害关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。因此，原告未能举示充分证据证明其在2010年3月2日之后的两年内就20万元房款的债权向二被告进行了权利主张，该请求已超过诉讼时效，一审法院依法不予支持。
关于违约金的诉讼时效问题。因违约金在性质上属于一方当事人违反主债务所衍生的从债务，其与主债务之间具有整体性和从属性；同理，从守约方角度，违约金请求权与主债权请求权之间亦应具有依附性和从属性。因此，本案中，在原告主张房款的债权请求权超过诉讼时效而不能得到支持的情况下，其主张违约金的请求权亦已失去保护根据，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条之规定，判决如下：驳回原告重庆中房房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取2453元，由原告重庆中房房地产开发有限公司负担。
上诉人中房公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由中房公司承担。其主要事实和理由如下：1、中房公司一审中的证人与中房公司或该公司代理人没有血缘上的利害关系，亦没有一般亲属、同事、朋友、邻居或商业伙伴关系，在本案开始之前，证人已离开中房公司，一审法官应当运用逻辑推理和日常生活经验，对证人证言的证明力及证明力的大小进行判断并公开判断的理由和结果，因此，一审判决不予采信中房公司的证人证言，违反了民法通则第四条规定的“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，邹舰、聂西梅支付了大额房款后不仅没有收房，且六年间不向中房公司主张权利，有违日常生活经验及交易习惯，因此，中房公司申请的证人证言应当予以采信。2、中房公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。中房公司主张的违约金为邹舰、聂西梅未按时办理按揭产生的违约金。合同及补充协议没有约定尾款的支付时间，一审法院以2010年3月2日作为诉讼时效起算点错误。在两次发函催收期间，中房公司的员工还多次对债权进行了催收，且2011年11月23日邹舰、聂西梅到中房公司反映所购房屋楼道有建筑垃圾要求进行清除时，中房公司对债权进行了主张。
被上诉人邹舰、聂西梅答辩称：1、一审法院认为2010年3月2日作为诉讼时效的起算点是正确的。2、原告主张的违约金请求权已经失去了保护的依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，2013年8月20日，中房公司曾向一审法院
起诉邹舰、聂西梅主张剩余房款20万元及违约金，并于2014年1月15日申请撤诉，一审法院予以准许。
本院二审查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，中房公司与邹舰、聂西梅签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利并全面履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、中房公司关于房款20万元的诉讼请求是否超过诉讼时效。2、中房公司关于逾期付款违约金的诉讼请求是否成立。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、中房公司关于房款20万元的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》对以按揭贷款方式支付剩余房款的时间未作出明确约定。补充协议虽约定了邹舰、聂西梅签订按揭贷款合同的期限为签订《重庆市商品房买卖合同》后2个工作日内，对逾期办理按揭贷款手续按逾期支付相关房价款的约定处理，但合同双方并未明确约定，未能办理按揭贷款手续剩余房款的支付期限。因此，2009年12月10日，诉讼时效尚未起算。中房公司在2010年3月2日发函要求邹舰、聂西梅完善按揭贷款手续，仅为该公司催促邹舰、聂西梅根据合同约定履行签订按揭贷款手续的义务，由于双方并未就未能办理按揭贷款手续的情况下剩余房款的支付时间作出明确约定，因此，诉讼时效仍未起算。中房公司于2012年11月1日再次发函要求邹舰、聂西梅收函后五个工作日内一次性付款或积极办理按揭手续，中房公司对邹舰、聂西梅一次性支付剩余房款的时间提出了明确的要求，结合合同关于邮寄联络，视发出挂号邮件后第七天为收讫送达的约定，本案诉讼时效应当从邹舰、聂西梅收到该函件后五个工作日的次日开始起算即2012年11月16日开始计算；2013年8月20日，中房公司曾起诉邹舰、聂西梅主张剩余房款20万元及违约金，诉讼时效中断，并于2014年1月15日申请撤诉，诉讼时效重新计算。本案中，中房公司再次起诉剩余房款未超过两年诉讼时效。中房公司主张两次发函期间多次催收房款的证据不充分，本院不予采信，但不影响本案的处理。
2、中房公司关于逾期付款违约金的诉讼请求是否成立。合同约定逾期付款违约金于实际支付应付款之日起30日内支付违约金。由于邹舰、聂西梅至今未支付剩余房款20万元，因此，虽有逾期付款违约行为存在，但逾期付款违约金的支付条件尚未成就。中房公司关于应支付逾期付款违约金的诉讼请求不成立，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人中房公司的上诉理由部分成立，本院依法予以相应支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分有误，本院依法部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院作出的（2015）江法民初字第09248号民事判决；
二、限邹舰、聂西梅于本判决生效后10日内支付重庆中房房地产开发有限公司房款20万元；
三、驳回重庆中房房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果邹舰、聂西梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2453元，由重庆中房房地产开发有限公司负担453元，由邹舰、聂西梅负担2000元；二审案件受理4906元，由重庆中房房地产开发有限公司负担906元，由邹舰、聂西梅负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一六年四月六日
书 记 员 喻 瑜