广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法桂民三初字第151号
原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道桂平，组织机构代码：××。
法定代表人：向云。
委托代理人：欧汉莹，系原告员工。
委托代理人：龙文娟，系原告员工。
被告：区宝华，女，汉族，住所地：广东省佛山市南海区。
原告佛山市万科物业服务有限公司与被告区宝华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李月雲独任审判，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧汉莹和龙文娟、被告区宝华均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月28日，原告与佛山市南海区桂城街万科金色家园第一届业主委员会（以下简称“第一届业委会”）签订了《万科金色家园物业服务合同》，合同期限自2013年3月28日起至2015年3月28日。经过原告的口头、书面申请，第一届业委会于2013年8月向全体业主发出《关于召开金色家园业主大会临时会议的通知》{金色（业委会字）（2013）第004号}，然后按照法律法规及《万科金色家园业主大会议事规则》规定的程序组织召开业主大会临时会议，并于2013年11月向全体业主发出《关于万科金色家园2013年临时业主大会会议决议的公告》{金色（业委会字）（2013）第006号}，其中小高层、高层住宅的物业服务费标准由1.7元／月·平方米变更为2.1元／月·平方米（不含公摊水电费）。2013年11月18日，原告与第一届业委会签订《﹤万科金色家园物业服务合同﹥补充协议》，约定：自2013年12月1日起，将原合同第十一条约定的物业费标准变更为“业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳业务服务资金：（小）高层住宅：2.10元／月·平方米（不含公摊水电费）；商业用房：4.78元／月·平方米（不含公摊水电费）”。2015年4月2日，原告发出《关于我司继续履行﹤万科金色家园物业服务合同﹥的知会》，原告同意继续履行《万科金色家园物业服务合同》和《﹤万科金色家园物业服务合同﹥补充协议》至2017年3月28日。
佛山市南海区桂城街道桂平西路16号万科金色家园拥翠＊座＊＊＊房为被告所有，被告从2013年12月1日开始拖欠物业服务费，经原告多次电话、书面催缴亦一直不予交纳。2013年12月1日至2015年7月1日期间的物业管理费、公摊水电费及违约金合计7993.28元，其中高层物业服务费152㎡×2.1元／㎡×20个月=6384元，违约金为920.25元；高层住宅公摊水电费合计604.57元，违约金为84.46元。为维护原告的合法权益，故请求判令：1.被告向原告支付2013年12月1日至2015年7月1日的物业服务费、公摊水电费及其违约金合计人民币7993.28元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1.涉讼物业服务合同属于无效合同。因为（1）涉讼物业服务合同没有公示，其内容与前期物业合同有出入，前期物业合同并没有第六条和第十四条的规定，金色家园的第一、二次业主大会也没有审定涉讼物业服务合同的内容，且第一届业主大会用意见征询票冒充表决票是不对的，所以涉讼物业服务合同未经业主大会审议通过。（2）涉讼物业服务合同是2013年3月28日签订的，但第一届业委会印章的刻制批文是2013年4月3日，所以第一届业委会是私刻公章，使用无效公章私自与原告签订涉讼物业服务合同。（3）涉讼物业服务合同的如下约定严重侵害业主合法权益：第一、涉讼物业服务合同的第六条；第二、根据涉讼合同第十四条的规定，原告没有经过业主大会同意通过，就将红线外市政广场地下室经营亏损纳入了小区经营性亏损，由业主承担。虽然原告现在没有要求业主分担，但根据涉讼物业服务合同第十一条“合同到期或合同解除时，如物业服务支出存在不足，由全体业主按建筑物面积多少分摊一次性补足”的规定，原告随时可能要求被告分摊此费用。
2.原告主张的物业服务费和违约金没有事实依据。（1）物业服务费提价没有经过半数业主同意通过，原告对反对涨价业主实行上门恐吓，第一届业委会对整个涨价过程不作为。根据《佛山市万科物业服务有限公司金色家园物业服务中心2011-2012年度专项审计报告》，金色家园小区2011年的实际经营亏损是39027.1元，2012年的实际经营亏损是156145.3元，但原告涨价后，物业服务资金累计亏损4246239.47元。案涉小区红线外市政广场地下停车场的物权不属于业主，但是原告违规将小区红线外的物业经营亏损纳入至小区经营性亏损，而转嫁于业主身上，从而通过提高物业管理费用用于弥补亏损。（2）因原告非法涨价，业主拒交物业管理费，但业主车辆遭拦截。2015年8月27日早上11时25分，被告到原告物业服务部要求合理解释时遭恐吓，被告申请调取当天录像，还原事实真相。当天有4、5名原告的工作人员在场，原告的物业高层经理恐吓被告：“万科物业是有牌照的黑社会，组织车辆进出又能怎样？”被告当时被吓傻了，接下来几天被告均处于提心吊胆、精神恍惚、诚惶诚恐的状态之中，致使2015年8月31日早上被告在自家门口摔伤致胸椎12骨折，至今仍未能上班，因此被告要求原告承担其受伤住院的费用。
5.被告坚决拒绝缴纳滞纳金。被告一直每月按时缴纳物业管理费，但自2013年12月1日起，原告拒绝收取被告按1.7元／月·平方米缴纳的物业管理费。
6．原告不作为、冷血。（1）原告私自改变小区使用用途。案涉小区南门附近的绿化草坪，售楼和交楼时均没有资料显示是停车场，但交楼后改为停车场，所有汽车的废气及喇叭声严重危害业主的身体健康。（2）楼上902房长期漏水，导致被告房屋天花存在剥落，经多次反复修缮仍渗漏，导致上下楼邻居关系紧张。被告要求原告提供房屋装修的水、电、空调、网管布置图，协调解决楼上、下的漏水问题，但原告不予理会。
诉讼中，原告向本院举证如下：
1.原告营业执照及组织机构代码证（复印件各1份，与原件核对无异）、被告身份证（复印件1份），用以证明原告与被告的诉讼主体资格。
2.佛山市（南海区）房产查询证明（复印件1份，与原件核对无异），用以证明被告是涉讼房屋的业主。
3.万科金色家园物业服务合同及补充协议（复印件各1份，与原件核对无异）、关于我司继续履行《万科金色家园物业服务合同》的知会（复印件2份，与原件核对无异），用以证明物业服务费的交费依据、交费时间以及逾期交费需承担的违约责任。
4.关于召开金色家园业主大会临时会议的通知、关于万科金色家园2013年临时业主大会会议决议的公告（复印件各1份，与原件核对无异），用以证明调价依照法定程序进行。
5.关于物业管理费、公共分摊水电费及违约金的法律催缴函（打印件1份）、编号为1022475342515的催缴记录（复印件3份，与原件核对无异），用以证明原告已履行催告义务。
6.佛山万科金色家园公共水电费分摊办法（复印件1份，与原件核对无异）、2013年12月至2015年6月公共水电费分摊明细表（原件19份）、拥翠＊座＊＊＊房物业服务费及违约金欠缴清单（打印件1份）、拥翠＊座＊＊＊房公共分摊及违约金欠缴清单（打印件1份）、发票（复印件63张，与原件核对无异），用以证明被告欠缴的物业服务费、公摊水电费及违约金。
7.关于万科金色家园首届业主大会会议决议的公告（复印件1份，与原件核对无异），用以证明物业服务合同已经经过金色家园首届业主大会表决通过，合法有效。
经质证，被告对原告举证1-2三性无异议。对举证3真实性均不确认，如答辩意见所述，《万科金色家园物业服务合同》是无效合同，被告对该合同的所有条款均不清楚，也没有人通知被告参加表决通过该合同，所以该合同的内容侵犯了作为业主的被告的权益；原告作为最大受益者，组织业主大会投票提高物业管理费很可疑，被告要求原告提供所有业主的投票原件的复印件，升价时也要求有公示，且不能仅凭公示就升价了，所以被告对补充协议不予确认，要求原告提供每位业主投票的情况；《关于我司继续履行﹤万科金色家园物业服务合同﹥的知会》不能作为合同的延续，不能将涉讼物业服务合同的效力从2015年3月28日延续至2017年3月28日。对举证4有异议，没有业委会的任何成员的签字。它增加了业主的经济责任，提高收费标准，擅自扩大收费范围，这与涉讼物业合同都是息息相关的。根据法律相关规定，当合同的内容侵害业主的权益时，不管该合同是否合法都可以撤销。举证4没有反映有审议物业服务合同，且根据《议事规则》第26条的规定，上调物管费需经全体委员三分之二签字才有效。对举证5真实性有异议，没签过名。对举证6真实性有异议，原告2014年1月就已经知道被告10月欠费，所以怀疑原告后补作假，且有些明细表没有盖章。公共水电分摊管理办法明确了一些项目是物业公司支付，不需要业主分摊的，但清单里却有被告支付的项目。对拥翠＊座＊＊＊房物业服务费及违约金欠缴清单、拥翠＊座＊＊＊房公共分摊及违约金欠缴清单和发票三性不予确认，发票模糊不清，不知道整个小区的绿化水电是怎样用公式计算分摊的，没有提供水电表的总表、分表具体位置供业主核对，随便写一个数目笼统估算就蒙混过去，可见账目之混乱。水费收费业主分担30%的清洁用水，物管分担70%的物业用水，与事实不符。实质上，原告把外包游泳池亏损的所有费用夸大地分摊到业主身上，这流水账是原告打印出来的，是被告在金色家园的另一套37平方米的房子，2013年7月的物管费就高达296.53元，如此收费，已经不是1.7元还是2.1元一平方米的物业管理费，而是高达8元／平方米。收费项目中居然有代外包收泳池收费，一套仅37平房米的房子一个月居然要业主分摊泳池部分180元／月。被告虽然交了车位的管理费，但并非对收费无异议，管理费才35元一个月，但水电费分摊就高达20元一个月。案涉房屋是带装修的精装房，而被告却扭曲说是毛坯房。对举证7真实性有异议，认为这些签字都是新签的，且被告不认识签字的人员。
诉讼中，被告向本院举证如下：
1．万科金色家园业主大会议事规则（复印件1份），用以证明业主委员会私刻公章，私定议事规则。
2．印章刻制证明（复印件1份），用以证明金色家园第一届业主委员会印章刻制时间为2013年4月3日。
3．关于召开金色家园业主大会临时会议的通知{金色（业委会字）（2013）第004号}、万科金色家园首届业主大会议案表决意见征询票、关于市政广场的情况说明{佛万物（佛山金色）（2013）051号}（打印件各1份，是在公告栏拍照后打印出来的），用以证明涉讼物业服务合同没有通过业主表决，且该合同第四章第十四条，没有经过业主大会同意。
4．佛山市万科物业服务有限公司金色家园2011-2012年度收支情况专项审计报告（复印件1份），用以证明原告违规将小区红线外的物业经营亏损纳入小区经营性亏损，由业主承担。
5．金色家园物业服务中心收支情况表（2014年第一季度）（打印件3页，是在公告栏拍照后打印出来的），用以证明2014年度第一季度亏损情况。
6．金色家园物业服务收支情况表（2014年度）（打印件2页，是在公告栏拍照后打印出来的），用以证明2014年度全年亏损金额及累计亏损金额。
7．致金色家园全体业主的一封家书（复印件1份），用以证明原告欺诈业主，侵犯业主私隐。
8．广东电视台、南海电视台报道录像（光盘1份，原件），用以证明在业主反对提价过程中，发生恐吓业主事件及业主委员会不作为。
9．住院证明、医疗费用结算（复印件3份），用以证明被告住院的情况。
10.业主不同意涨价签名（复印件88份，与原件核对无异），用以证明金色家园业主是否同意物业管理费涨价的意愿。
11.房屋漏水照片（打印件3份），用以证明房屋多次维修依然渗漏，原告不协调解决。
经质证，原告对被告举证1、2、4、5、6真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。对举证3真实性无异议，但对关联性有异议，认为并不能证明被告所述证明内容，反而证明被告曾经收到过类似征询票，对小区内的事物有进行过表决，从而说明这个程序是不违法的。原告向第一届业委会提出提高物业管理费的意向，再由第一届业委会组织业主大会，经业主大会两个过半数表决通过，因此不存在被告所说的原告擅自扩大收费范围、增加费用的情况。对举证7真实性无异议，但对关联性有补充意见，证明了原告递交了书面说明原告有亏损的情况，表明了调整物业服务费的意愿，说明了被告是知道这件事情的。对举证8、9、10、11的三性不予确认，根据法律相关规定，应由业委会组织召开业主大会表决，属于业主大会法定的表决事项；开庭前被告才告诉原告举证11的诉求，且无法证明该组照片在案涉房屋内拍摄及漏水原因是否与原告有关。
经审查，被告对原告举证1、2真实性没有异议，本院确认其真实性。举证3、4、5、7是原件，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院予以采信，涉讼物业服务合同及补充协议的效力问题在本院认为部分予以分析。举证6的分摊办法、发票、计算明细能相互印证，被告未能举证推翻，故本院对此举证予以采信，但费用的具体数额以本院最后核算为准。原告对被告举证1、2、3真实性无异议，本院确认其真实性。被告举证4、5、6、7与本案无关，原告亦未就自身亏损在本案中向被告主张，本院不作审查。被告举证8只是新闻报道，被告未提供其他证据相互佐证证实新闻报道所述内容的真实性，故本院不予采信。被告举证9、11与本案无关，本院不作审查，人身损害纠纷、相邻纠纷与本案分属不同的法律关系。举证10无法确认签名人身份，被告亦未提供其他证据相互印证，本院不予采信。
综合上述采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2013年1月26日，万科金色家园首届业主大会筹备组发出《关于万科金色家园首届业主大会会议决议的公告》［金色家园业筹（2013）002］，告知全体业主，首届业主大会筹备组于2012年12月6日至2013年1月19日以书面形式召开首届业主大会，大会决议通过：1.成立由舒程、罗子贤、余滢、奉兴国、霍林5名委员组成的佛山市万科金色家园首届业主委员会；2.《业主大会议事规则》获得通过，并正式生效；3.《管理规约》获得通过，并正式生效；4.同意委托万科金色家园首届业主委员会与佛山市万科物业服务有限公司签订《万科金色家园物业服务合同》，双方将于召开首次会议时签订合同。
2013年3月28日，原告（乙方）与第一届业委会（甲方）签订了《万科金色家园物业服务合同》，约定：合同期限自2013年3月28日起至2015年3月28日止，如合同到期且同时具备以下两个条件时本合同继续有效：（1）乙方同意继续履行本合同，（2）未依法经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；住宅的物业服务资金按建筑面积1.7元／月·平方米的标准执行，按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；原告接受相关单位委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金；该合同自签订之日即2013年3月28日起生效。
2013年4月3日，佛山市南海区国土城建和水务局向佛山市公安局南海分局出具《佛山市南海区物业管理区域业主委员会印章刻制证明》，证明佛山市南海区桂城街万科金色家园第一届业主委员会已于2013年4月1日办理备案。
2013年8月23日，第一届业委会向佛山万科金色家园全体业主发出《关于召开金色家园业主大会临时会议的通知》{金色（业委会字）（2013）第004号}，通知全体业主关于大会表决的内容为调整金色家园物业费标准。
2013年11月6日，第一届业委会向佛山万科金色家园全体业主发出《关于万科金色家园2013年临时业主大会会议决议的公告》{金色（业委会字）（2013）第006号}，告知全体业主，关于调整金色家园物业费标准的决议得到全体业主的过半数通过。
2013年11月18日，原告（乙方）与第一届业委会（甲方）签订《﹤万科金色家园物业服务合同﹥补充协议》，将原合同第十一条约定的（小）高层住宅物业费调整为2.1元／月·平方米（不含公摊水电费），且该收费标准自2013年12月1日起实施。
2015年4月2日，原告向第一届业委会发出《关于我司继续履行﹤万科金色家园物业服务合同﹥的知会》，原告同意继续履行《万科金色家园物业服务合同》和《﹤万科金色家园物业服务合同﹥补充协议》至2017年3月28日。
涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道桂平西路16号万科金色家园拥翠＊座＊＊＊房，登记权属人是被告，房屋用途是住宅，房产查询证明上显示的建筑面积是152平方米。被告尚欠原告2013年12月1日至2015年7月1日的物业服务费6064.8元（152㎡×2.1元／㎡=319.2元／月，计19个月）及公摊水电费557.19元。
2015年6月4日，原告向被告邮寄2013年12月-2015年5月物业服务费催缴函（ems编号：1022475342515），被告本人于2015年6月6日签收。
本院认为，根据《物权法》第七十六条的规定，涉及业主重大利益的事项，必须经业主共同决定，除“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”外，其他重大事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，第一届业委会是根据首届业主大会两个过半数同意票依法成立的，其需时间备案后才能刻制印章，故先由委员舒程代表第一届业委会根据首届业主大会决议与原告签订《万科金色家园物业服务合同》，后补盖印章的行为，并不影响合同的效力。至于涉讼物业服务合同的第十一条约定的酬金制符合《物业服务收费管理办法》第九条的规定，第十四条只是约定双方根据实际情况另行约定，并未损害业主的利益，原告亦未在本案中就市政广场的维护费用向被告追偿，所以上述两条约定并未违反法律及行政法规的强制性规定。根据《广东省物业管条例》第五十条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，案涉小区并未作出选聘或者续聘决定，而原告自愿按照原合同约定继续提供服务，所以涉讼物业服务合同继续有效至2017年3月28日或业主大会选聘出新的物业公司为止。综上，第一届业委会根据已超过两个二分之一的业主的同意票，于2013年3月28日与原告签订的《万科金色家园物业服务合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，被告亦未提供证据证明该合同存在无效的法定情形，所以该合同合法有效，双方均应按合同行使权利和履行义务。另外，提高物业服务费已根据法律的规定经过业主大会超过两个二分之一的同意票通过，所以第一届业委会根据业主大会决议与原告于2013年11月18日签订的《﹤万科金色家园物业服务合同﹥补充协议》，合法有效。根据《物权法》第七十八条“业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力”的规定，被告应按照《万科金色家园物业服务合同》及其补充协议的约定履行缴费义务。关于《关于召开金色家园业主大会临时会议的通知》和《关于万科金色家园2013年临时业主大会会议决议的公告》是否有业委会成员签名的问题，《万科金色家园业主大会议事规则》第二十六条的规定，是指公告在发布前必须经业委会成员签名，但此签名文件属于业委会的内部文件，并不是指对外公布的那份正式公告，所以上述对外公布的通知与公告没有业委会成员签名，并不影响其效力。本案是物业服务合同纠纷，被告抗辩的人身损害纠纷、原告私自改变小区使用用途纠纷、房屋漏水纠纷均与本案分属不同的法律关系，故本院不予审查。
原告已依约为案涉小区提供物业管理服务，被告作为万科金色家园拥翠＊座＊＊＊房的业主，应当依约履行支付物业服务费的义务，现原告已提供证据证明被告拖欠2013年12月1日至2015年7月1日的物业服务费6064.8元（152㎡×2.1元／㎡=319.2元／月，计19个月），被告并未举证证明其已支付的情况，故被告依法应予以支付给原告。原告已举出证据证明公摊水电费的计算方法及明细，被告未能提供反证对原告提供的《佛山万科金色家园公共水电费分摊办法》、公共水电费发票和分摊明细表等证据加以推翻，且被告亦未能举证证明原告将外包游泳池的水费由业主分摊，故本院确认被告尚欠原告2013年12月1日至2015年7月1日的公摊水电费557.19元。
被告拖欠物业管理费及公摊水电费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《万科金色家园物业服务合同》第十三条“物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方（原告）交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方（原告）支付违约金”的规定，原告请求被告以每月应缴物业管理费319.2元为本金从应缴纳的次月首日起按日万分之五的标准计付违约金，于法有据，本院予以支持。根据《万科金色家园物业服务合同》第十三条“业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方（原告）接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方（原告）已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方（原告）交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方（原告）从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金”的规定，原告请求被告以每月应缴分摊水电费为本金从应缴纳的次月16日起按日万分之五的标准计付违约金，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付6064.8元（152㎡×2.1元／㎡=319.2元／月，计19个月）及违约金828.16元，公摊水电费557.19元及违约金63.83元（详见附表）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告区宝华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年12月1日至2015年7月1日的房屋物业管理费6064.8元、公摊水电费557.19元及违约金891.99元予原告佛山市万科物业服务有限公司。
二、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 李月雲
二〇一五年十一月四日
书 记 员 陈贤敏
附表：
财务
月份
物业服务费
公摊水电费
每月
费用
违约金
每月
费用
违约金
起算时间
结束时间
天数
日利率
违约金
起算时间
结束时间
天数
日利率
违约金
2013-12
319.2
2014-1-1
2015-7-1
546
0.05%
87.14
2014-01
319.2
2014-2-1
2015-7-1
515
0.05%
82.19
0.81
2014-2-16
2015-7-1
500
0.05%
0.2
2014-02
319.2
2014-3-1
2015-7-1
487
0.05%
77.72
60.7
2014-3-16
2015-7-1
472
0.05%
14.33
2014-03
319.2
2014-4-1
2015-7-1
456
0.05%
72.78
0.81
2014-4-16
2015-7-1
441
0.05%
0.18
2014-04
319.2
2014-5-1
2015-7-1
426
0.05%
67.99
56.78
2014-5-16
2015-7-1
411
0.05%
11.67
2014-05
319.2
2014-6-1
2015-7-1
395
0.05%
63.04
0.97
2014-6-16
2015-7-1
380
0.05%
0.18
2014-06
319.2
2014-7-1
2015-7-1
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