广东省封开县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1225民初520号
原告：封开县江口船队，住所地：封开县江口镇东方一路***号。统一社会信用代码：9144122519567539XP。
法定代表人：何树权，系该船队队长。
委托诉讼代理人：翟志平，男，封开县江口船队队委。
被告：李某，男，汉族，1945年4月12日出生，住广东省封开县。
委托诉讼代理人：李某2（系被告李某之子），男，住广东省封开县。
原告封开县江口船队与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告封开县江口船队的法定代表人何树权及委托诉讼代理人翟志平、被告李某的委托诉讼代理人李灿辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告封开县江口船队向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠租用原告江口镇东方二路和顺家园三梯A606房租金65个月，共5852元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：自从原、被告于2013年1月10日签订了《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》后，被告即住进了原属原告所有的该和顺家园三梯A606房。可是，从2013年1月份起，直至今天，被告却没有按协议约定，向原告缴交分毫租金。期间，虽经原告多次的通知，口头催告要其按时缴交租金。然而，被告却采用不理不睬的态度拒交租金，原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院，愿判如所请。
被告李某辩称，一、被答辩人所述与事实不符。被答辩人提诉租赁的房屋是封开县人民政府一桥扩建工程对答辩人的安置回迁房，产权属江口船队，该单位是集体所有制企业，也就是说，船队的财产属全体社员共同共有，答辩人提供的承诺书上的34户全部是房屋的主人。主人租自己的房屋？真是滑天下之大稽！江口船队从设立时起，所有住房都只是象征性地按每平方0.5元/月向社员收取“住房费”，从来没有制定过被答辩人所谓的“房屋租赁”方案。（附件3是部分住户在拆迁时交纳的原住房费收据，可以证明每平方0.5元/月的事实）。二、被答辩人提供的证据有重大瑕疵，不能采信。1、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”江口船队是集体所有制企业，财产属全体职工共同共有。本案中，部分共有人（管理者）擅自处分共有财产，没有征得其他共有人（含答辩人在内的34人）的同意。在此，答辩人以共有人的身份，主张该租赁行为无效。事实上，江口船队目前的管理人员，没有一个是经过集体选举产生出来的。依照《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第二十七条第二款的规定：“职工代表大会代表由职工选举产生。”被答辩人没有提供任何的选举资料证明其具有单位的代表能力，因此其实施的所有行为（××本次××租赁行为）均不××代表××船队这个集体。2、被答辩人提供的《住房租赁协议》是被答辩人以欺诈、胁迫的手段，乘人之危，使答辩人在违背真实意思的情况下订立的协议，依法应予撤销。2013年3月10日，被答辩人利用当时政府不再提供租房补贴，回迁户急于取得回迁房屋钥匙的时机，事先准备好《住房租赁协议》（除落款签名处空出外，所有内容全部填好），通知《承诺书》上的34名回迁户于当日上午8时许，一起到船队办公室，采取不让看协议内容，不签名就不给房屋钥匙的手段，以签收房屋钥匙的名义，在一个多小时的时间内，诱骗胁迫34户人全部签了名。可怜的这些六、七十岁，耳目不便且目不识丁的老人，为了尽快回迁，在无意识的状态下，掉进了被答辩人精心布置的“租赁”陷阱里，糊里糊涂就从房屋共有人变成了“租客”。被答辩人的卑劣行径严重违反了《合同法》第54条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”规定，依法应予撤销。三、根据《民法通则》第136条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，追讨房屋租金的诉讼时效为一年，超期的不予保护。如果人民法院认定租赁协议有效，答辩人则行使时效抗辩权，被答辩人在诉讼前从未向答辩人主张过租金权利，其提供的所谓催缴通知是其自行制作，无任何证明能力，答辩人不予认可。故依法只能追讨一年的欠租，超过一年的法院依法不应支持。综上答辩人请求如下：一、撤销被答辩人提供的《住户租赁协议》；二、驳回被答辩人的诉讼请求；三、本案的一切诉讼费用由被答辩人承担。
本院根据当事人的陈述和对质证的证据审查，认定事实如下：原告封开县江口船队为1996年9月18日成立的集体所有制企业，其经营范围为珠江水系内河省际及广东省内河普通货船运输；搬运、装卸。经营期限为长期。被告李某为原告的退休员工。2009年前，被告曾租住原告位于封开县××镇××房,每月租金0.5元/平方米（被告认为该费用为住房费，不是租金，但该住房费实际上是因居住集体所有的房屋而需要缴纳的住房费用，其性质上仍属租金，只不过该费用很少，属象征性收取的），后由于县政府扩建工程需要，原告根据封府通[2009]7号通告与被告李某于2009年11月30日签订《回迁协议书》。2012年原告封开县江口船队完成位于江口镇××、××幢北边（共42套）的自建房屋，其不动产权证号为粤（2017）封开县不动产权第0001021号，权利人为封开县江口船队。2013年1月10日，原告封开县江口船队为甲方，被告李某为乙方，签订《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》，其中约定，甲方将涉案房屋的三梯A606房，使用面积58.01平方米租给乙方作住宅使用，租金为每月每平方米1.5元，如有变更，重新签订租赁合同；合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签章后生效。双方在该合同上盖章、签名并按指模。合同签订后，甲方依约将A606号房交给乙方使用，而乙方从2013年2月起至2018年6月止，均未向原告履行支付租金义务。原告经催告要求被告支付租金未果，遂向本院起诉，要求被告立即支付相应租金及路灯维护费用共5851元（其中租金为5656元，路灯维护费用为每月3元，65个月，共195元）。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，需要解决的焦点是：
一、本案房屋租赁协议的效力确认。原被告于2013年1月10日签订的《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法属有效协议，受法律保护。至于被告辩称该协议是原告以欺诈、胁迫、乘人之危的方式使被告违背真实意思表示的情况下签订的主张，因其并未在签订合同后的法定期间内提出撤销该协议且未提供相关证据证实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院不予采纳。
二、关于原告诉请被告从2013年2月起至2018年6月止按每平方米1.5元给其支付租金应如何处理的问题。原告向本院提供了2013年12月30日、2017年5月8日和2018年4月25日向租户发出要求支付租金的《通知》，本案中被告不予认可，且提出原告的诉求部分已超过诉讼时效的抗辩。本院认为，1、原告作为集体企业，配备有专门办公室及相关工作人员，且办公室就在一楼楼梯口，楼上住户进进出出，原告具有充分的地利条件及时间向住户催收租金，按本地生活习惯及交易习惯，租金都是按月收取，每次催租金都用书面的形式固定下来并要求每位住户签字确认是不现实的，且原告也陈述碰到欠租的住户都会口头向住户提醒要求交租并提供了部分催收通知证实其确实向欠租住户追讨过租金，这符合常理。2、原被告双方签订的《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》已明确约定租金结算标准、交付方式以及滞纳金，虽然每户的租金不多，但34户回迁户的一年的租金却不是一个小数目，在各项条件具备的情况下原告半年或一年统一催告一次也符合客观实际及交易习惯，该交易习惯不违反公序良俗。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”、第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”和第十条“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗”的规定，本院对原告诉请被告给其支付从2013年2月起至2018年6月（共65个月）的租金予以支持，依照双方签订的住房租赁协议，被告应当给原告支付计至2018年6月止的租金为5655.98元。
三、原告诉请被告从2013年2月起至2018年6月止给其按每月3元支付路灯费应否支持的问题。因被告不认可，且原告的该项诉求亦无证据证实，因此，原告该项诉请无事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第十条、第一百九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李某应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告封开县江口船队支付2013年2月起至2018年6月止的租金5655.98元。
二、驳回原告封开县江口船队的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告封开县江口船队负担5元，由被告李某负担20元，因原告已预交案件受理费，由被告李某在履行给付义务时直接将受理费支付给原告封开县江口船队。
本判决为终审判决。
审 判 员 张 涛
二〇一八年八月十四日
法官助理 李小玲
书 记 员 曾 琳