＼n山东省昌邑市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）昌民初字第491号＼n原告吴克义。＼n委托代理人姜亦涛，昌邑法源法律服务所法律工作者。＼n被告张秋华。＼n委托代理人马瑞和，昌邑博宇法律服务所法律工作者。＼n被告林磊。＼n原告吴克义诉被告张秋华、被告林磊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，三次公开开庭进行了审理，原告吴克义的委托代理人姜亦涛、被告张秋华的委托代理人马瑞和三次开庭均到庭参加了诉讼，被告林磊经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。＼n原告诉称，2005年8月10日，原告将其位于昌邑市利民街的门头房租赁给被告林磊使用，双方签订租赁合同一份，约定租赁期限自2005年8月10日起至2010年8月10日止。合同到期后，被告林磊未经原告同意将该房屋转租给被告张秋华，原告多次通知被告张秋华，要求其搬出房屋，但被告却一直占有使用房屋，现诉至法院要求被告张秋华赔偿租赁费损失150909元，评估费2000元，以上共计152909元。＼n被告张秋华辩称，被告张秋华与被告林磊系合伙关系，不存在被告林磊租赁涉案房屋后，又转租给被告张秋华使用的问题，实际情况为，原告与被告林磊签订《房屋租赁合同》后，两被告合伙经营服装零售业务，两被告合伙关系终止后，经两被告与原告协商一致，由被告张秋华继续使用涉案房屋，并缴纳房屋租赁费，且被告张秋华对涉案房屋进行过装修，并多付给了原告30000元租赁费，因此，不应再为原告承担租赁费损失。＼n被告林磊未予答辩。＼n经审理查明，原告与被告林磊于2005年8月10日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，被告林磊自愿租赁原告利民街商品房一间，租赁期限自2005年8月11日起至2010年8月10日止，共5年。该合同关于房屋租赁费及缴纳方式的约定为：2005年8月11日至2006年8月10日，年租金35000元，以后每年提前一个月一次交清下年租赁费，如租金不到位，原告有权收回房屋使用权。合同签定后，在合同履行过程中，被告林磊按照合同约定的年租金35000元，向原告交清了2005年8月11日至2008年8月10日期间的房屋租赁费。2008年7月14日，被告张秋华向原告缴纳2008年8月11日至2009年8月10日期间的房屋租赁费50000元，并由原告为其出具收到条一份，该收到条内容为：“今收到2008年8月11号
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2009年8月10号房租伍万元正（50000.00）元。”2009年7月10日，被告张秋华通过中国农业银行昌邑市支行汇给原告现金50000元。2010年8月10日，原告与被告林磊签订的房屋租赁合同到期后，被告张秋华继续占有和使用涉案房屋，但其既未向原告缴纳房屋租赁费，也未与原告重新签订房屋租赁合同。被告张秋华在本案诉讼过程中，于2013年8月15日将涉案房屋交付原告。原告为证实其向被告张秋华主张的租赁费损失成立，向本院提出申请，要求对涉案房屋的2010年8月11日至2011年8月10日、2011年8月11日至2012年8月10日、2012年8月11日至2013年8月10日三个年度的房屋租赁费价格进行鉴定，本院依据原告的申请，依法委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司进行了鉴定，该公司于2013年7月5日作出的鲁金鉴估字（2013）第F649号《房地产司法鉴定评估报告》的鉴定结论为：涉案商业房2010年8月11日至2011年8月10日期间的租赁费价值47864元、2011年8月11日至2012年8月10日期间的租赁费价值50263元、2012年8月11日至2013年8月10日期间的租赁费价值52782元，以上三个年度的房屋租赁费的评估价值为150909元。为此，原告花费评估费2000元，原告与被告张秋华对以上鉴定结论均无异议。＼n另查，庭审中，原告与被告张秋华分别提交了《房屋租赁合同》各一份，该两份合同的不同之处为：原告提交的《房屋租赁合同》中，在关于房屋租赁费及缴纳方式的部分，“年租金35000元”与“以后每年提前一个月一次交清下年租赁费”之间，由原告填写了“随行就市”的内容，被告张秋华提交的《房屋租赁合同》中则没有上述内容。＼n原告主张“随行就市”系原告于2007年根据房屋租赁费每年上涨的实际情况，经原告与被告林磊协商后，由原告在其持有的《房屋租赁合同》上所填写，上述内容系双方协商一致的结果。理由为：在合同约定的租赁期限内，最后两年度的租赁费是按照随后就市的50000元价格收取的。原告为证实其主张成立，提交了案外人孙新英与被告林磊签订的房屋租赁合同一份及谢金华与他人签订的房屋租赁合同各一份。＼n被告张秋华主张“随行就市”四字系原告私自在其持有的合同上所填写，并未经过原、被告协商一致，其之所以按年租金50000元的价格向原告缴纳最后两年度的租赁费，是因为原告要求按此数额缴纳，否则，原告将不允许被告继续租赁涉案房屋。该被告认为，原告提交的两份租赁合同，均与本案无关。＼n原告要求被告张秋华按照市场价格偿付2010年8月11日至2013年8月10日期间的房屋租赁费，被告张秋华主张按双方签订的《房屋租赁合同》约定的年租金35000元的标准支付。＼n本院认为，因原告未就其提出的原告与被告林磊签订的《房屋租赁合同》到期后，被告林磊未经原告同意，擅自将涉案房屋转租给被告张秋华使用的主张提交充足的证据，被告张秋华亦未就其提出的两被告合伙经营服装零售业务，两被告合伙关系终止后，经两被告与原告协商，原告同意由被告张秋华继续使用涉案房屋并由其向原告缴纳租赁费的主张进行举证，故对原告及被告张秋华的以上主张，本院均不予采信。但依据原告与被告林磊签订《房屋租赁合同》后，在合同约定的租赁期限内前三年度的房屋租赁费由被告林磊缴纳，后两年度的房屋租赁费由被告张秋华缴纳，原告已经接收，且被告林磊已将其与原告签订的《房屋租赁合同》交付被告张秋华，被告张秋华实际使用涉案房屋的实际情况，足以确认在原告与被告林磊签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限内，经两被告与原告协商一致，被告林磊已将其所享有的合同权利与义务一并转让给了被告张秋华的案件事实。虽然被告张秋华所持有的《房屋租赁合同》中，未有“随行就市”的内容，但因被告张秋华已按“随行就市”的要求，即按照50000元的年租金标准，向原告缴纳了合同约定的租赁期限内后两年度的房屋租赁费，因此，对涉案房屋的租赁费“随行就市”的约定，系原告与被告张秋华的真实意思表示，该约定应视为在合同履行期限内，原告与被告张秋华对房屋租赁费标准的调整和变更。合同到期后，被告张秋华继续占有和使用涉案房屋，但却未与原告重新签订新的房屋租赁合同，应视为原《房屋租赁合同》的延续，故被告张秋华应按当时的市场价格向原告支付其继续占有和使用涉案房屋期间的房屋租赁费，并承担因不按约定向原告支付房屋租赁费而为原告造成的评估费损失，为此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：＼n被告张秋华偿付原告吴克义房屋租赁费150909元，承担评估费损失2000元，以上共计152909元，于本判决生效之日起十日内付清。＼n如果被告张秋华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费3358元，财产保全费220元，共计3578元，由被告张秋华负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费3378元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。＼n审判长付明琪＼n审判员朱国华＼n审判员刘斐斐＼n二〇一三年十月二十一日＼n书记员宋巧云