广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1322民初1968号
原告梁美莲，女，汉族，1970年5月8日出生，住博罗县。
委托代理人：曾彬，曾建勇，系广东伟伦律师事务所律师。
被告博罗县新昱投资有限公司，住所地博罗县福田镇人民政府办公楼。
法定代表人：谭立志。
委托代理人：黄桂昆，系该公司员工。
原告梁美莲诉被告博罗县新昱投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告梁美莲及其委托代理人、被告博罗县新昱投资有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁美莲诉称，2010年3月10日，原告购买被告名下位于福田商住楼房，双方当即就该两套房屋分别签订了《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》，其中分别约定，该7号房屋总价为489037元，原告一次性支付房款的可享受优惠价416768元，该8号房屋总价为484785元，原告一次性支付房款的可享受优惠价413144元，原告当天完成支付该7号房屋及该8号房屋购房款分别为416768元及413144元（由案外人陈远生为原告支付），被告均开具了相应收据。2011年8月17日，双方就该两套房分别签订了正式的《广东省商品房买卖合同》，均约定被告应于交付房屋后730日内办理房产证登记备案，逾期办证的，且在原告不退房情况下按已付房价款1%承担违约金。合同签订后，被告并未依约交付该两套房屋和办理房产证登记，且经原告催促后，被告屡次以各种理由推脱，导致办理房产证时间严重逾期。后经原告及其他购房者与被告多次协商，亦为了对被告形成约束，被告于2014年8月12日主动承诺将在2015年2月底前办妥房产证，如仍没办妥，则其应按购房者交齐房款之日起，按银行同期贷款利率计付利息给购房者。为此，被告出具了《承诺书》，一改此前较低的违约金约定。然而，被告不仅不能约定时间内办妥房产证，且再次严重逾期达2年之久，至今仍未为原告办妥该两套房房产证，已构成严重违约。原告认为：原告与被告之间就该两套房签署的《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》、《广东省商品房买卖合同》及其《承诺书》是各方的真实意思表示，依法有效且受法律保护，原告已依约切实履行了支付购房款义务，被告也应诚信履行相应合同义务，被告的义务履行期限届满后以各种理由延期办理房产证的行为已构成严重违约，依法应按其承诺承担违约责任，现原告为了维护自己的合法权益，请求：1、判令被告为原告办理福田商住楼房房产证；2、判令被告就上述两套房向原告提供等额购房发票；3、判令被告向原告支付逾期办理福田综合市场商住楼第四区D7号房房产证违约金150036元（自2010年3月10日起，按原告已付房款416768元以银行同期贷款利率6%计算，暂计至2016年3月10日，实际应继续计至办妥房产证之日止）；4、判令被告向原告支付逾期办理福田综合市场商住楼第四区D8号房房产证违约金148731元（自2010年3月10日起，按原告已付房款413144元以银行同期贷款利率6%计算，暂计至2016年3月10日，实际应继续计至办妥房产证之日止）；以上暂合计298767元。5、本案诉讼费用由被告承担。
被告博罗县新昱投资有限公司辩称，一、关于办理案涉房产的房产证问题，被告从未回避或故意拖延。而导致案涉房产逾期办证的原因也并非全是被告的过错或原因所导致。办证所必须的材料，除被告提供的相关资料之外，亦需原告提交包括契税发票及住房专项维修基金在内的相关材料。而原告至今并未向被告提交其缴付契税及住房专项基金在内的相关材料。故而，原告以被告逾期办证为由诉请被告支付违约金无事实依据。二、关于购房发票的问题。按照案涉的两份购房合同约定，原告共应支付被告的购房款合计应为人民币837510元，而实际上原告至今已支付被告购房款人民币796680元，尚欠被告购房款人民币40830未付。住原告未结清全部购房款之前，被告有权拒绝提供其购房发票。此外，即使法院审理认定被告需承担逾期办证违约责任，被告认为原告欠付被告的购房余款及其违约赔偿责任在等额范围之内应予相互折抵。三、关于原告诉请的逾期办证违约金问题，如上述第一点意见，并非被告的责任所导致。因而原告诉请被告承担该责任毫无事实依据。即使法院经审理认定被告存在逾期办证的行为及事实，被告认为，原告以其支付的购房款为基数从2010年3月10日起按照同期银行贷款利率计付违约金也违背原被告双方的合同约定。因为依据原被告签订的购房合同第15条第2项明确约定，被告逾期办证的，原告选择继续履行合同的，被告承担按照己付购房款总额1％的标准支付违约金。四、原告以《业主联合通知书》及承诺书为依据，诉请以原告已付购房款为基数从2010年3月10曰始按照银行同期贷款利率计付利息无事实依据。关于《业主联合通知书》，仅仅是包括原告在内的部分业主向被告发出的一份书面通知，并非被告对原告等业主的任何承诺，不能构成原告诉请的事实依据。关于《承诺书》，并无被告法定代表人或授权人的签字确认，实为原告等业主强行自己加盖被告印章，并非被告的真实意愿，依法不得作为原告诉请的事实依据。退一步来讲，即使该承诺书经法院认定为被告出具，但其内容亦违背客观事实及公平原则。原被告签署的案涉买卖合同签订时间为2011年8月17日，约定的办证时间为交房后的730日内。故而即使法院认定被告需向原告支付逾期办证的利息，也应从被告逾期办证之日开始起算，并非原告诉求的从2010年3月10日开始计算；违约利息依法也不超过原告己付房款的30％为限。
经审理查明，2010年3月10日，原、被告签订了两份《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》，分别约定原告购买被告开发的位于福田商住楼房，D7面积155.25平方米，一次性付清单价为2684.5元/平方米，房价为416768元；D8号面积153.9平方米，一次性付清单价为2684.5元/平方米，房价为413144元。当日，原告的丈夫陈远生代原告付清了上述购房款，被告亦开具了房款收据。2011年8月17日，原、被告双方就该两套房分别签订了正式的《广东省商品房买卖合同》，约定：D7号面积155.99平方米，一次性付清单价为2684.5元/平方米，房价为418755元；D8号面积155.99平方米，一次性付清单价为2684.5元/平方米，房价为418755元；被告应于2011年6月30日前交付房屋，并于交付房屋后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告原因，无法按期取得权属证书的，被告应按已付房款的1%支付违约金；合同约定面积与产权登记面积有差异的，差异值在0.6%以内的，双方不做补偿，差异值在0.6%以上3%以下内的，按合同约定价格多退少补等内容。另，《合同补充协议》第六条约定：原告预先向被告交付合同价5%作为办证费用，多退少补，原告应按被告通知的时间提供需由原告提供的全部资料。庭审时，原告自称于2012年1月份收房，被告称该类型房屋已具备办证条件。2014年8月12日，原告等众购房者向被告发出《通知书》，要求被告办理房产证。同日，被告出具了《承诺书》，承诺于2015年2月底前办好房产证，如未办好，则按照客户交齐房款之日起，按照银行同期贷款利率给付利息。
本院认为，原、被告签订的《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》、《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原告已经按照协议书付清了D7号房款416768元、D8号房款413144元，履行了合同义务。被告抗辩原告未按照《广东省商品房买卖合同》付清房款，双方在先签订的协议书与之后的买卖合同，约定单价均为2684.5元/平方米，仅房屋面积有差异致使房屋总价略有提高，其中D7号房买卖合同约定面积增加0.74平方米，D8号房买卖合同约定面积增加2.09平方米，买卖合同中约定以产权登记面积为准，并约定相应的差异处理办法，故被告抗辩事项可待房产权属登记后处理，以此抗辩不办理权属证书，理由不成立，本院不予支持。被告又抗辩原告未提供相应办证资料，双方的补充协议明确约定，原告应按照被告通知时间内提供相应资料，被告未提供其通知原告的证据，应承担举证不能的责任，以此抗辩原告违约在先，理由不成立，本院不予支持。2014年8月12日，被告出具的《承诺书》，盖有公司印章，系其真实意思表示，具有法律效力，被告未在2015年2月底前办好房产证，构成违约，但承诺违约金自交齐房款之日起计算，明显不公，被告据此抗辩，本院予以支持，应当按照合同约定的最后办证期满之日起计算，即自2013年7月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金。综上，原告要求被告办理福田商住楼房D7号房及D8号房的房产证，理由成立，本院予以支持。另原告要求被告提供购房发票，被告已经提供了相应收据，亦系支付的凭证，具有法律效力，原告主张被告开具发票，无民事法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：
一、被告博罗县新昱投资有限公司应于本判决生效之日起3个月内办理好位于博罗县福田镇福田综合市场商住楼第四区D7号、D8号房的房产证给原告梁美莲。
二、被告应于本判决生效之日起10日内向原告梁美莲支付位于博罗县福田镇D7号房的逾期办理房产证违约金（以已付房款416768元为基数，自2013年7月1日起至办妥房产证之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、被告应于本判决生效之日起10日内向原告梁美莲支付位于博罗县福田镇D8号房的逾期办理房产证违约金（以已付房款413144元为基数，自2013年7月1日起至办妥房产证之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14958元，由被告负担10958元，原告负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 毛振良
审 判 员 曹万畅
人民陪审员 邱新造
二〇一六年八月十五日
书 记 员 苏 景