江西省萍乡市安源区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018）赣0302执异37号
异议申请人（案外人）：李国辉，男，1973年1月15日生，汉族，住萍乡市。
申请执行人：刘绍均，男，1970年9月8日生，汉族，住萍乡市。
委托代理人：陈日新，江西博韬律师事务所律师。
被执行人：朱春兰，女，1964年1月19日出生，汉族，住本市安源区。
第三人：萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司，地址江西萍乡经济开发区320国道南侧。统一社会信用代码91360301X12510438D。
法定代表人：朱春兰，公司总经理。
本院在执行申请执行人刘绍均与被执行人朱春兰等民间借贷纠纷一案中，案外人李国辉以其对我院作出的（2015）安执字第854号执行裁定书裁定的执行措施不服为由，于2018年7月27日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李国辉提出异议：请求撤销查封文号为（2015）安执字第854号执行裁定书，解除对登记在萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司（以下简称轩盛宝公司）名下位于萍乡开发区320国道南侧土地一宗及该地上所建房产的查封。事实和理由：2014年8月18日，案外人李国辉与轩盛宝公司签订了《不动产买卖协议》，由案外人以1024万元购买轩盛宝公司名下萍乡开发区西区工业园320国道南侧3333.3平方米土地及其上房屋等建筑物（以下简称该不动产），协议签订后，案外人通过妻子尹文竹分别于2014年8月18日支付600万元、8月29日支付424万元至轩盛宝公司老板朱春兰账户。案外人接受该不动产时遭到原施工方多名包工头阻扰，致使案外人无法接收该不动产。经与包工头协商后，案外人才发现轩盛宝公司尚拖欠近300万元工程款，且轩盛宝公司在收到申请人转让款后并无意向各包工头支付拖欠的工程款。在案外人的努力下，轩盛宝公司同意退还300万元给案外人，并在2014年11月8日重新签订了《不动产买卖协议》，转让款变更为720万元，2014年8月18日签订的《不动产买卖协议》作废。后轩盛宝公司仅退还案外人200万元，尚欠104万元未退还。2017年4月21日，案外人与该不动产施工方萍乡新区建筑安装总公司硖石分公司、姚忠亮、罗友春、刘军骑达成《建筑工程款结算协议》，并向各施工方合计支付了276.3万元工程款。案外人付清该不动产拖欠的工程款后，陆续投入了1429288元用于附属工程和内外装修工程。案外人迫于资金紧张和协调当地关系，于2017年5月17日与张升华签订了《工业用地转让合同》，以315万元转让该不动产后坪及一楼通道、店面和二楼房产，于2017年9月1日与刘军骑签订了《房屋转让协议》，以838888元转让该不动产地面建筑第三层及一楼店铺一间。张升华、刘军骑随后花费巨资对房屋进行了装修。案外人认为已通过签订《不动产买卖协议》合法取得该不动产的物权，除通过支付720万元转让款外，还为该不动产支付了轩盛宝公司拖欠的工程款273.6万元，投入1429288元增加附属工程和内外装修工程，且对该不动产进行了部分处分。因该不动产建设手续尚未完善，因此暂时无法办理不动产登记。但案外人取得了该不动产物权是事实，该不动产与轩盛宝公司目前并不存在任何权属关系，因此贵院对该不动产的查封是错误的。综上，为了维护案外人的合法权益，特向人民法院提起执行异议申请，请依法支持案外人的请求。
异议申请人向本院提交了以下证据：（2015）安执字第854号执行裁定书、案外人的结婚证、案外人与轩盛宝公司2014年11月8日签订的《不动产买卖协议》、江西萍乡经济开发区规划建设局核发的建设工程规划许可证及编号为2011-01-003登记在轩盛宝公司名下建设用地规划许可证、2014年8月18日案外人妻子尹文竹通过中国工商银行62×××91账户转账600万元及同年8月29日转账424万元至朱春兰工行62×××68账户的银行凭证、案外人与被执行人朱春兰的微信聊天记录、案外人与萍乡新区建筑安装总公司硖石分公司、姚忠亮、罗友春、刘军骑于2017年4月21日签订的《建筑工程款结算协议》、案外人与张升华于2017年5月17日签订的《工业用地转让合同》、2017年7月8日《办公楼室内外装修合同》、案外人与刘军骑于2017年9月1日签订的《房屋转让协议》、案外人接收该不动产后支付包工头及其他人员相关款项的汇总表及凭证等。
申请执行人刘绍均答辩称：异议人所称与轩盛宝公司于2014年8月18日签订《不动产买卖协议》并已付款，故已经取得该不动产物权的说法完全没有事实及法律依据，其执行异议依法应予驳回公司，理由如下：1、异议人所称被人民法院依法查封的不动产之前已发生买卖无法得到确实证明。实践中，为了实现自己的债权或为了达到逃避执行等目的，双方串通采取事后补办、伪造各类协议、材料的情况比比皆是，特别是在另一方回避的情况下，根本无法确认其真实性、合法性。而据答辩人所知，异议人与朱春兰一直存在着民间高息借贷的关系，将借贷资金称之为付购不动产款、将借贷关系补办不动产买卖协议后转变为买卖法律关系的可能性非常之大。因此，在人民法院依法查封不动产两三年之后提出所谓的已发生买卖的执行异议，在客观真实性及合法性上均难以成立。2、退一步讲，即便异议人所称人民法院查封的不动产之前已经发生买卖关系属实，但在买卖关系未经备案、不动产产权未经过户登记的情况下，根本不能对抗人民法院的依法查封、扣押，因不动产物权变动以登记为准，物权买卖协议未得履行只能依法主张债权而不能享有及主张物权，异议人的申请不能成立。综上，请求依法驳回异议人的执行异议，维护申请执行人的合法权益。
被执行人朱春兰、第三人轩盛宝公司未提交答辩意见。
申请执行人刘绍均、被执行人朱春兰及第三人轩盛宝公司均未举证。
本院查明：2015年5月28日，申请执行人刘绍均因与被执行人朱春兰、李旎、陈龙、翁凯平、黄略、朱慈兰、罗勇民间借贷纠纷一案诉至本院，本院于2015年8月7日作出（2015）安民初字第872号民事判决书，判决被告朱春兰、李旎、陈龙在判决书生效后十日内返还刘绍均借款本金350万元并支付利息175700元（该利息计算至2015年5月11日止，后期利息按年利率21.6%计算至全部清偿之日）；被告翁凯平、黄略、朱慈兰、罗勇对上述款项承担连带清偿责任。
因被执行人朱春兰、李旎、陈龙、翁凯平、黄略、朱慈兰、罗勇不主动履行本院（2016）赣0302民初1547号民事判决书，申请执行人刘绍均于2015年10月27日向本院申请强制执行被执行人朱春兰、李旎、陈龙、翁凯平、黄略、朱慈兰、罗勇。本院于2016年11月16日下达（2015）安执字第854号执行裁定书，将登记在轩盛宝公司名下的位于萍乡开发区西区工业园320国道南侧土地一宗（面积3333.3平方米）认定为被执行人朱春兰所有并予以查封，查封期限三年。2018年7月，异议人李国辉以本院查封的登记在轩盛宝公司名下的位于萍乡开发区西区工业园320国道南侧土地一宗（面积3333.3平方米）系其以720万元从轩盛宝公司购买所得为由，向本院提出执行异议，要求撤销对登记在轩盛宝公司名下的位于萍乡开发区西区工业园320国道南侧土地一宗（面积3333.3平方米）的查封。
另查明，2014年11月8日案外人与轩盛宝公司签订《不动产买卖协议》，约定案外人李国辉以720万元的价格购买轩盛宝公司名下的位于萍乡开发区西区工业园320国道南侧面积3333.3平方米的土地及其上房屋等建筑物，并支付了相应价款。后案外人又投资上百万元对该房产进行了继续建设，包括砌围墙、装修、安装电梯等；2017年5月17日，案外人与张升华签订的《工业用地转让合同》，转让部分房产给张升华；2017年9月1日，案外人与刘军骑签订的《房屋转让协议》，转让部分房产给刘军骑。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。即人民法院判断案外人是否系不动产权利人，对已登记的依据不动产管理部门的登记簿信息判断，本案涉及的登记在轩盛宝公司名下的位于萍乡开发区西区工业园320国道南侧土地一宗（面积3333.3平方米），江西萍乡经济开发区规划建设局核发的建设工程规划许可证及编号为2011-01-003的建设用地规划许可证载明前述土地登记在轩盛宝公司名下，虽然轩盛宝公司系被执行人朱春兰的独资公司，但在未依法追加轩盛宝公司为被执行人的前提下，直接查封轩盛宝公司名下的财产属程序不当。此外，该不动产在本院查封前案外人通过签订《不动产买卖协议》，支付对价，已经善意取得该不动产，且实际占有该不动产，又投资再建设、改造和处分。
申请执行人刘绍均辩称案外人与被执行人朱春兰之间存在民间高息借贷，双方串通采取补办不动产买卖协议，将借贷关系转变为买卖法律关系的意见因未能提供相应证据予以证实，故其答辩意见依法不能采纳；而案外人提供的证据已形成证据链，足以证明其主张，故案外人的异议申请证据充分、理由成立，依法应予支持。
综上所述，本院（2015）安执字第854号执行裁定书中对登记在轩盛宝公司名下的位于萍乡开发区西区工业园320国道南侧土地一宗（面积3333.3平方米）的查封执行措施依法应予中止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第（五）项的规定，裁定如下：
中止本院（2015）安执字第854号执行裁定书中对登记在萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司名下位于萍乡开发区320国道南侧土地一宗及该地上所建房产的查封措施的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 钟 强
审判员 杨启根
审判员 叶 伟
二〇一八年八月八日
书记员 张 佳