陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）定民初字第00402号
原告景某某，男。
原告刘某某，男。
原告郭某某，男。
原告蔡某某，男。
四原告委托代理人张少雄，系陕西三边律师事务所律师。
被告王某某，男。
委托代理人王某甲。
被告李某某，男。
被告陈某某，男。
第二、三被告委托代理人高某某，女。
原告景某某、刘某某、郭某某、蔡某某诉被告王某某、李某某、陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张少雄到庭参加了诉讼，第一被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，第二、三被告委托代理人高某某到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。
原告诉称，四原告所有的位于定边县西环路和明珠路十字口东北角四层1500平方米的楼房一处，2009年6月24日由原告景某某和刘某某为出租方与三被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告出租给被告四层1500平方米的楼房一处，租赁期限是2009年10月1日始至2019年9月30日止，前六年每年的租赁费184500元，后四年年租赁费以当年市场价双方认可后续租使用。租赁费支付方式约定在签订合同之日起，被告一次性付给原告两年租赁费369000元，被告支付前两年租赁费中扣除了为原告代完成的后续室内装修及设施费用（包括上下水、暖、电、门窗、地板、锅炉、卫生洁具及道沿等费用）。被告在每两年租赁期满前一个月内一次性向甲方缴纳后两年房费，同时约定租赁房屋不得擅自转租他人。前四年被告租赁费已经付清，但第五、六年两年租赁费被告未按照合同约定的应于2013年9月份支付。原告和被告协商又达成《房屋租赁合同终止协议》，约定在不放弃追究被告违约责任的前提下终止《房屋租赁合同》，被告应在2013年10月24日前向原告交回所租赁的房屋，但被告没有按照新的约定履行合同，原告诉至法院请求：1、依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判决被告依据《房屋租赁合同终止协议》向原告履行交回租赁房屋1500平方米的义务。2、依法判决被告向原告承担不能履行《房屋租赁合同》的违约金92225元；3、依法判决被告向原告支付2013年10月1日始至腾退租赁房屋1500平方米之日的租赁费损失（每日506元）。4、依法判决被告限期拆除租赁房屋的装饰装修物，并恢复原出租房屋的状态（包括后续原告出资由被告在室内装修及上下水、暖、电、门窗、地板、锅炉、卫生洁具及道沿等）。5、由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据是房屋租赁合同，证明1、原告享有定边县西环路与明珠路交叉处有1500平方米房子的所有权。2、签订的合同约定前六年房租费是每年184500元。3、房屋租赁期是10年，前六年的租期从2009年10月1日至2015年9月30日。4、原告出租房屋内的室内装修及上下水、暖、电、门窗、地板、锅炉、卫生洁具及道沿等是由原告出资，被告装修，这个应该属于原告。5、如果被告违约应当承担原告全部损失，并承担5%的违约金。
第二组证据是房屋租赁合同终止协议，证明原、被告同意2013年10月24日解除房屋租赁合同，如被告一方不按终止合同履行，应向原告按照原合同约定承担违约责任。如果在2013年10月24日移交租赁房屋，楼内所形成的不动产要移交给原告。如被告在2013年10月24日不按此协议履行义务，原告有权处理楼内可动的物资，并收回房屋。
被告王某某辩称，占用原告的房子属实，但其中的租赁费用我不清楚。
被告王某某未向法庭提交证据。
第二、三被告委托代理人高某某辩称，1、原告等人与被告在2009年签订房屋租赁合同，租赁期限为十年，租赁房屋用于开宾馆，被告李某某、陈某某已经退出，该租赁房屋实际使用人是被告王某某，第二、三被告同意原告的第一项诉讼请求，同意解除房屋租赁合同。2、要求被告赔偿违约金92225元数额过高，该合同租赁期限是10年，被告将前四年的租赁费给了原告，后六年的房屋租赁费欠下不到半年，至于今后的房子被告没有使用，根据合同第六条规定，对方全部损失是这几个月的损失，根据有关规定，因此认为违约金明显过高。3、对原告提出第三项诉讼请求，被告也确实没有支付过租赁费，原告给被告交付房子是毛胚房，都是由被告装修，花费560万元，由于被告内部出现问题，也无法经营下去，装修都是用的好材料，有些也不可拆除，原告应当进行折价。4、该合同违约在合同书中有明确约定，认为该合同违约金按照实际损失乘以违约金5%计算，2013年10月1日至今，共计5个月，这个期间租赁费乘以5%所欠租赁违约金应该是3700多元。5、关于房屋装修是开宾馆用，被告投入比较大，有些东西已经贴附墙上，不适宜折除，比如门窗等，原告应考虑一下被告的损失，房屋租赁费应与装修物进行折抵。
被告李某某、陈某某未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对原告所举两组证据均无异议。
本院对原告所举的证据作如下认定，对原告所举两组证据，其来源合法，内容真实，与本案相关联，且被告均无异议，本院予以确认。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实，原、被告于2009年6月24日签订了房屋租赁合同，原告将位于定边县西环路和明珠路十字口东北角四层1500平方米的楼房出租给被告王某某、李某某、陈某某，租期十年，从2009年10月1日起至2019年9月30日止。前六年每年租费184500元，后四年以当年市场价为基础双方认可后续租。如因一方违约造成全部损失由违约方承担，并承担5%的违约金。2013年10月17日经原、被告协商，又签订了房屋租赁合同终止协议，被告将租赁原告的房屋于2013年10月24日交回，乙方必须保证清理楼下所有商户，搬走楼内可动设备。乙方终止合同时须向甲方支付原合同所设定的违约金，后因被告未按时交回房屋，原告向法院提起诉讼。在起诉后经本院主持调解，原、被告同意将房屋交回原告，于2014年3月14日双方对该房屋进行了交接。因违约金及终止合同后的租赁费双方未达成协议。被告租原告的房屋前四年的租金已全部付清。根据原租赁合同的约定每日租金为505元。
本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同及房屋终止合同是双方真实意思表示,两份合同均不违反法律规定，应属有效合同。合同双方当事人应按合同约定全面履行自已的义务，但被告未按终止合同约定按时给原告交付房屋，构成违约应承担违约责任，同时还应支付终止合同后的房屋租赁费。原告诉请违约金92225元，因被告已将前四年的房租给原告交清，后六年的房租未交双方已终止了合同，按合同约定违约金应为5%即55350元，超出部分不予支持。原告诉请租赁费应从2013年10月24日起至2014年3月14日止腾出房屋，租赁费应以每天505元×141天计71205元，计算为宜。被告辩称违约金应按终止合同后的所产生的租赁费未交的部分5%计算，其辩称理由与双方所签终止合同的约定内容不相符，因终止合同明确约定，乙方终止合同时须向甲方交付原合同所设定的违约金，故其该辩称理由不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原、被告所签订的房屋租赁合同终止协议有效。
二、由被告王某某、李某某、陈某某于本判决生效后五日内给付原告景某某、刘某某、郭某某、蔡成谋房屋租赁费71205元。
三、由被告王某某、李某某、陈某某于本判决生效后五日内给付原告景某某、刘某某、郭某某、蔡成谋房屋租赁费违约金55350元。
四、三被告互负连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3150元，由被告王某某、李某某、陈某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 高玉海
审 判 员 李占强
人民陪审员 屈鹏彪
二〇一四年六月六日
书 记 员 李 扬