广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤1971民初816号
原告邱演香，女，汉族，1984年9月16日出生，住广东省东莞市，
委托代理人刘道元、刘绍声，分别系湖南人和（东莞）律师事务所律师、律师助理。
被告李光普，男，汉族，1979年12月17日出生，住江苏省，
委托代理人曾桂张，系广东赋诚律师事务所律师。
第三人东莞市海诚房地产经纪服务有限公司，住所地东莞市寮步镇良平社区华南工业城鼎峰品筑116号铺。
法定代表人陈芳。
委托代理人曹学峰，系该公司员工。
原告邱演香诉被告李光普及第三人东莞市海诚房地产经纪服务有限公司（以下简称海诚公司），以及李光普反诉邱演香房屋买卖合同纠纷两案，本院立案受理后，依法由审判员林永雄适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告邱演香及其委托代理人刘道元、刘绍声，被告李光普及其委托代理人曾桂张，第三人委托代理人曹学峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱演香诉称：2017年7月16日，原被告及第三人签订了《房地产买卖及经纪合同》（NO:HC2017071601），约定由李光普购买邱演香名下的位于东莞市××松柏路鼎峰品筑5幢1单元1802号的���屋，总价为720000元。但李光普因个人征信问题，未能办理银行同贷书，经邱演香致函要求立即履行合同，李光普仍未履行，李光普的行为已构成违约。为维护自身合法权益，特依法起诉，请求法院判令：1、李光普向邱演香支付剩余房款540000元；2、李光普向邱演香支付违约金144000元；3、李光普向邱演香支付利息（以540000元为基数，按每日千分之一自2017年9月1日计算至付清房款之日止，现暂计至2017年11月22日为44280元）；4、第三人对以上诉请承担连带责任；5、本案诉讼费由被告和第三人承担。后邱演香变更诉讼请求，变更为：1、解除三方签订的《房地产买卖及经纪合同》；2、李光普协助原告完成办理涉案房产变更登记为原告名下的变更登记手续，且由被告承担相关税费；3、李光普向邱演香支付违约金144000元；4、第三人对以上诉请承担连带责任；5、本案诉讼费由被告和第三人承担。
被告李光普答辩称：邱演香的诉请依法无据，与事实不符。1、双方签订的合同约定楼款是分两期支付，由于李光普征信问题无法向银行贷款，双方另行协商支付方式。由李光普2017年9月10日前支付第一笔款项，第二笔款项由李光普将名下自有的房产出让筹款支付。双方对第二笔款项的支付时间未达成一致意见。第三人建议另行补签协议，但邱演香拒绝，坚持按原签订的买卖合同履行，事实上原合同也未明确约定第二笔款项的具体支付时间。因此我方认为第二笔款项的支付时间应该是李光普收到案外房产出让款之后。2、邱演香在收到李光普首期款赎楼后，在李光普的房屋出让款未到位前私自发函解除合同，是拒绝履行合同的表现，李光普明确款项可以在2017年12月15日可以支付的情况下，且在李光普2017年12月13日通知收款并办理过户手续时，邱演香坚持解除合同，其行为构成违约，导致合同无法继续履行。造成合同目的无法实现的根本原因。是邱演香先违约。3、签订合同后，由于楼价的暴涨，房屋价格上涨，邱演香以恶意违约的不诚信手段谋取房屋价格上涨带来的收益，明知李光普有能力履行案涉合同仍处处刁难，以达到妨碍合同的履行。邱演香属于违约方，不应享有合同解除权。作为违约方，不可能因违约行为而获利，因此邱演香诉请不应得到支持。
第三人海诚公司答辩称：1、邱演香的诉请没有事实及法律依据，请求驳回邱演香诉请。双方签订合同约定第一笔楼款是9月5日前支付，至于第二笔楼款，邱演香知晓李光普要卖房用于支付案涉房屋的第二笔楼款，我方多次要求双方对支付的时间进行协商，但邱演香没有配合，坚持以原签订的合同履行。我方认为第二笔楼款的支付时间应当是李���普收到卖房的钱之后。2、我方认为案涉合同是可以继续履行的，邱演香单方发出解除合同，导致合同无法继续履行，造成合同无法履行并非是我方原因导致，邱演香不配合在先，不享有解除合同的权利，也不享有向我方主张赔偿的权利。
被告李光普反诉称：原被告及第三人于2017年7月16日签订《房地产买卖及经纪合同》（NO:HC2017071601），约定由李光普购买邱演香名下的位于东莞市××松柏路鼎峰品筑5幢1单元1802号的房屋，总价为720000元，合同还约定了付款方式及违约责任。后李光普因个人征信问题与邱演香协商将第二笔楼款590000元的支付方法变更为不通过银行贷款支付，但双方对于支付时间一直在协商中，邱演香不配合签订三方补充协议。李光普积极筹款，并于9月5日支付了11万元赎楼款，但邱演香于2017年11月17日发函解除合同。李光普并不存在违约行为，邱演香收到定金及第一笔楼款后，发现楼价上涨后想反价，就以种种理由拒不配合履行合同，存在违约之处。为维护自身合法权益，特依法起诉，请求法院判令：1、邱演香继续履行《房地产买卖及经纪合同》（合同编号:HC2017071601），配合收取李光普剩余楼款590000元；2、邱演香向李光普支付违约金23010元（计算方式：590000元×0.001元/天×39天=23010元，自2017年12月16日开始计算，计算至邱演香配合收取李光普剩余楼款590000元之日止，暂计至2018年1月23日）；3、邱演香承担本案本诉及反诉的诉讼费。
原告邱演香对反诉答辩称：1、8月27日，我方在微信上明确说明，因为李光普是银行的黑名单，无法获得贷款资格。2、根据三方签订的买卖及经纪合同第九条第一款，逾期付款超过十个工作日，守约方书面通知后可以解除合同，并且要求违约方承担总楼价20%违约金，���方8月29日发出律师函，在微信群上也明确说明要求其9月7日前支付第一笔楼款。因为9月7日是第十天，如果贷款不成功，应该一次性支付楼款，按合同约定，9月7日两被告应该付清全款。但基于诚信原则，我方照顾李光普，所以我方最终与李光普确定是11月16日一定要收到全款，否则我方要解除合同并要求对方支付违约金。3、交易过程，第三人的员工及李光普均在微信群中，在卖方不知情的情况下，将我方的房产进行了过户，其中，房管局的备案合同是由第三人的员工邓先生签名确认的，上述行为都没有告知我方。4、第三人勾结李光普，双方恶意串通，对原告造成损失，按代理原则，第三人应当承担连带责任。5、邱演香从来没有认可由李光普出售房产后再支付第二笔房款。第三人及李光普所说的要求签订补充协议，我方是不同意的。
第三人海诚公司对反��答辩称：我方对反诉没有意见。
经审理查明，邱演香名下的东莞市××松柏路鼎峰品筑5幢1单元1801号房屋及鼎峰品筑5幢1单元1802号房屋属于一房两证的双拼房，李光普、周维娟夫妻购买该双拼房，1801号房以周维娟名义签订买卖合同，1802号房以李光普名义签订买卖合同。
2017年7月16日，李光普、邱演香及第三人海诚公司签订《房地产买卖及经纪合同》，约定：一、李光普购买邱演香位于东莞市××松柏路鼎峰品筑5幢1单元1802号房屋，房屋建筑面积57.95平方米，总价为720000元。二、定金20000元于2017年7月16日付清。首期房款（不含定金）140000元于出同贷书当天支付110000元，剩余30000元过户当天付清，第二笔房款560000元以银行按揭方式支付。三、邱演香提前还贷资金不足，李光普同意先预付楼款110000元给邱演香，此款只能转入邱演香的还贷账号中且仅限于��贷用途。四、居间服务费0元；五、如因买卖双方违反本合同约定或拒不配合提供交易所需资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应按合同通信地址书面通知违约方，若违约方仍怠于履行义务的，则：1、守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价20%的违约金。2、守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按照楼价余款的每日千分之一支付违约金。六、邱演香在合同中所留通讯地址为案涉房屋地址，李光普在合同中所留通讯地址为身份证住址。
2017年7月16日，邱演香出具《收据》，确认收到李光普支付的定金20000元。
2017年7月16日，第三人海诚公司出具收件收据，确认收到邱演香交付的房地产权证、维修金收据、完税证、购房发票。
2017年7月17日，邱演香及其前夫莫树锋公证授权第三人处理案涉房屋交易事宜，包括代为到房管部门办理二手交易过户手续，代为签署《房地产买卖合同》及其他办理二手交易过户所需的相关文件等。
2017年8月2日，李光普在微信群里告知因其个人征信问题而无法办理贷款。
2017年8月15日，第三人在微信群里称正常按揭转按揭一般是4个半月到5个月左右。
2017年8月27日，邱演香在微信群中发出通知，称：1、三方于7月16日签订合同，中介口头及微信告知买卖双方办理所需手续期限约为4个半月，卖方已于7月17日办理公证委托手续。2、因李光普个人资质无法办理银行贷款，双方沟通未果，卖方不同意更改合同且不同意买方通过假离婚方式办理贷款。3、请买方在2个工作日即2017年8月29日23:59内回复贷款申请不能通过的情况下是否一次性支付房款。4、第三人不得恶意进行网签。
2017年8月29日，邱演香在微信群里发出律师函，并邮寄给第三人及李光普、周维娟，其中寄往李光普、周维娟身份证住址的邮件退回。律师函内容要求李光普收到函件十日内支付第一笔楼款并完成办理银行同贷书，如不能成功办理同贷书，则要求李光普一次性支付应付未付房款。
2017年9月1日，李光普在微信群里称决定不通过银行贷款方式来支付尾款，采用自筹资金分期支付来完成交易。同日，邱演香同意给多3天时间给李光普准备筹款，要求李光普在9月10日前支付第一笔房款即赎楼款，并于11月16日左右付清尾款。李光普要求给多一个月的时间支付尾款，并要求双方就款项的支付重新协商达成书面协议，邱演香不同意重新达成书面协议，要求按合同如期收款。
2017年9月5日，李光普支付了第一笔房款33万元（1801号的22万+1802号的11万），邱演香前往银行办理了提前还贷赎楼手续。
2017年9月30日，邱演香询问李光普卖房进度，周维娟称进展顺利，买方也是贷款，第三人称李光普卖房筹款还需时间等待银行审批及过户放款。邱演香称“会超过11月16日这个时间吗？”“李先生那天有说预计12月了，有谈一下如对方交首期后先给部分我们缓冲一下，然后我们也多给他们多一点点时间，进度是这样吗？”“那有什么情况主动先说一下哦，双方都不会太被动，协商总有个合理时间吧？我理解的顺利进行就是11月的时间。”
2017年10月19日，邱演香在微信群里称“各位：按合同进度，需要安排房屋过户手续了，买方那边余款情况怎么样了？”第三人称李光普房屋的买家的担保公司已经将保函出具给银行，需排队等银行放款，预计20多天接近一个月的时间才能放��。
2017年10月27日，第三人提交资料协助办理了1802号房屋的过户手续，将该房过户至李光普名下。
2017年11月13日，邱演香在微信群里询问李光普卖房的房款情况，第三人称尚在银行排队放款，预计12月初放款。邱演香要求滞纳金从11月17日开始算。
2017年11月20日，邱演香在微信群里发出律师函，并邮寄给第三人及李光普、周维娟，其中寄往李光普、周维娟身份证住址的邮件退回。邱演香称李光普未能履行合同约定支付楼款，多次延期至2017年11月16日仍未支付，其行为已构成违约，因此邱演香解除合同，并要求李光普支付20%的违约金。李光普请求宽限一些时间。
2017年11月22日，李光普在微信群里称因银行额度及放款问题，12月中旬可以支付尾款，请求邱演香理解。
2017年11月23日，周维娟在微信群里称不等卖房的银行放款，通过其他途径凑齐尾款并于12月15日支付。邱演香坚持通过法律途径解决。
2017年11月25日，李光普在微信群里发出律师函，并邮寄至邱演香住址，称不同意解除合同，要求继续履行合同，其可于2017年12月15日一次性支付尾款。
2017年12月13日，李光普在微信群里称已收到卖房的房款，要求邱演香接收尾款并办理过户手续。
根据李光普提交的银行流水，显示2017年12月13日时，其账户余额为1150000.05元。
邱演香主张：签订合同后，因李光普个人征信问题无法办理银行贷款，邱演香已发律师函要求李光普于9月7日支付第一笔房款，并考虑到李光普的困难而同意李光普于11月16日前一次性支付剩余房款，经邱演香多次催促，李光普依然未在11月16日前支付剩余房款，其已违反合同约定，依法应当承担违约责任。
李光普主张：买卖合���约定了付款方式，但未明确约定付款的具体时间，李光普因个人征信无法办理银行贷款，双方协商第一笔款于9月5日支付，第二笔款由李光普出售自有房产而筹款支付，因此，双方对于第二笔楼款的支付时间并未约定，且邱演香一直拒绝就付款事宜签订补充协议。李光普一直称12月初可以收到房款并支付给邱演香，但邱演香在李光普的房款尚未到位的情况下私自解除合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任。即使按邱演香所说第二笔款项的支付时间为11月16日，根据合同约定应当自逾期超过十个工作日时发函通知，因此期限应为11月30日，而李光普在11月22日、23日就已明确表示可以在12月15日支付尾款，因此邱演香于11月17日发函解除合同是违反合同约定。现李光普已预留超过115万的存款用于履行合同，可以一次性支付剩余尾款。
第三人主张：李光普因个���征信问题无法办理贷款，李光普及第三人要求邱演香就付款问题重新进行协商并达成协议，但邱演香不同意，并以自己的推算时间11月16日定为最后付款的时间，李光普未同意该付款时间，双方并未就尾款的支付时间达成一致，此后李光普积极出售自有房产来筹款而一次性支付尾款，期间李光普曾提议先向邱演香支付30万元，但邱演香不同意收款，因此，第三人认为尾款的支付时间应为李光普收到房屋出售款的时间，邱演香不享有合同解除权。且第三人协助过户案涉房屋是基于邱演香的公证委托，而且过户行为发生在邱演香发函停止交易之前，第三人并没有过错。
以上事实，有邱演香提交的房地产买卖及经纪合同、收件收据、定金收据、房地产权证、不动产房产登记信息查询结果、律师函、快递单、物流信息、微信聊天记录；李光普提交的房地产买卖及经纪合同、定金收据、工商银行转账汇款单、建设银行交易明细、工商银行个人还款凭证、农业银行业务凭证、微信聊天记录、律师函、快递单、结婚证、房地产买卖及经纪合同、二手楼按揭服务协议，第三人提交的房地产买卖及经纪合同、有关地税局缴税情况说明、卖方原个人契税发票、公证书、房地产买卖合同、房地产购房发票、个人契税发票、房屋转让个人所得税发票、不动产登记受理凭证、办证缴费票据，以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及经纪合同》没有违反法律的禁止性规定，依法应确认合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案的争议焦点为何方违约。
首先，合同约定第二笔楼款通过银行贷款支付，但因李光普个人征信有瑕疵而无法获得贷款，导致其无法按合同约定的付款方式支付房款，因此，李光普存在违约行为。其次，合同没有约定贷款申请无法通过的后续处理方式，而邱演香在得知李光普无法办理贷款后亦没有依约解除合同，反而要求李光普一次性支付房款，因此，双方在合同履行过程中协商一致变更了付款方式，由银行按揭支付尾款变更为一次性付清尾款，但双方对付款时间存在分歧，未达成一致意见。依据双方合同目的，李光普应在合同原付款期限内通过其他方式付清房款。李光普主张付款期限为四个半月至五个月，第三人于2017年8月15日在微信群里称“正常按揭转按揭一般是4个半月到5个月左右”，邱演香主张付款期限为四个月即至2017年11月16日，但邱演香于2017年8月27日在微信群中称“中介口头及微信告知买卖双方办理所需手续期限约为4个半月”，由此可见，邱演香对于双方口头约定银行按揭付款期限为四个半月是清楚无误的。因此，结合东莞市房产交易的现实情况，本院认为本案交易付清全款的期限为签订合同之日起四个半月内。双方于2017年7月16日签订合同，付清全款的期限为2017年11月30日，逾期付款超过十个工作日即至2017年12月14日，邱演香可自2017年12月15日发出履约通知函，在李光普怠于履行合同义务之时邱演香才可依据合同约定解除合同。但邱演香未至合同约定期限即于2017年11月20发函解除合同，邱演香存在违约行为。再者，即使按照邱演香所述付款期限为四个月即至2017年11月16日，按照合同约定，邱演香应当在李光普逾期超过十个工作日之后即于2017年12月1日才能发出履约通知函，李光普在合理期限内拒不履行义务时，邱演香才可依约解除合同。而从李光普的银行流水可知其12月13日时就已备好房款，具备履约条件，因此，假如邱演香于12月1日发出履约通知，李光普于12月13日付清全款，12月1日至13日的期间并未超过合理期间范畴，因此，李光普于12月13日支付剩余房款并不违约。
综上，李光普未按合同约定方式支付房款，存在违约之处；邱演香不享有合同解除权而发函解除合同，亦存在违约之处，但本案合同房产已过户至李光普名下，且李光普已备好剩余房款，继续履行合同不存在障碍，因此，综合考虑双方的过错程度，本院认为在李光普可一次性支付剩余房款的情况下，案涉合同应当继续履行，并驳回双方各自要求对方支付违约金的诉请。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李光普于本判决生效之日起五日内向原告邱演香一次性支付房款590000元。
二、在李光普履行第一判��后，原告邱演香、被告李光普及第三人东莞市海诚房地产经纪服务有限公司继续履行《房地产买卖及经纪合同》（NO:HC2017071601）。
三、驳回原告邱演香的全部诉讼请求。
四、驳回被告李光普的其他反诉诉讼请求。
本案本诉受理费5541.4元、反诉受理费4965.05元，已由原、被告各自预交，由原告承担5253.22元，由被告承担5253.23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 员 林
审 判 员 林永雄
二〇一八年四月十日
法官助理 刘敏玲
书 记 员 黄伟钊
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。