内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内06民终1360号
上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司，住所地鄂尔多斯市东胜区布日都梁镇。
法定代表人：刘志强，该公司经理。
委托诉讼代理人：支晓斌，陕西星河湾房地产开发有限公司员工，受星河湾集团公司指派。
被上诉人（原审原告）：张惠钊，男，汉族，1983年2月28日出生,现住鄂尔多斯市东胜区。
委托诉讼代理人：徐慧，系张惠钊妻子。
上诉人鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司(以下简称星河湾房地产公司)因与被上诉人张惠钊商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院(2017)内0602民初6766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星河湾房地产公司的委托诉讼代理人支晓斌，被上诉人张惠钊及其委托诉讼代理人徐慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
星河湾房地产公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回张惠钊的诉讼请求。事实与理由：张惠钊没有按照合同约定履行支付房款的义务，星河湾房地产公司有权拒绝交房；星河湾房地产公司在双方约定的时间里未收到张惠钊解除合同书面通知，双方合同并未解除，双方应当继续履行合同。
张惠钊答辩称，不同意星河湾房地产公司的上诉请求，依照合同约定及星河湾现状，都应解除合同。
张惠钊原审诉请：解除双方签订的商品房买卖合同，判令星河湾房地产公司返还张惠钊交付的购房款3881945元，并承担违约责任（根据合同约定，违约金为已付款的20%即776389元）。
原审法院经审理查明:2011年10月10日，双方签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0034604），约定张惠钊购买星河湾房地产公司开发的位于星河湾朗心园住宅小区X号房屋，建筑面积为419.02平米，每平米价格为18500元，房屋总价款为7751945元，双方约定的交房时间为2013年12月15日前。房款付款方式为分期付款，即于2011年10月10日前付首付款3881945元；于2011年12月18日前付967500元；于2012年3月18日前付967500元；于2012年6月18日前付967500元；于2012年9月18日前付967500元。同日双方签订了《补充协议》，协议第三条第一款第2项第（5）条约定：若买受人有任何一期房款未按约定时间支付，出卖人有权要求买受人在10日内一次性支付全部剩余房款，买受人逾期支付的，按照买卖合同承担违约责任。买卖合同第七条约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。该《补充协议》第六条第3款约定，双方确认，合同第八条所称“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收合格，出具《单位（子电子）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的情况下，视为出卖人具备该房屋的交付条件。第七条关于逾期交房的违约责任。出卖人逾期超过90日，买受人有权单方解除合同。第十五条约定合同解除的补充约定：…，双方确认，因出卖人原因导致买受人有权解除合同，而买受人不解除的，出卖人按照其他相关约定承担违约责任，买受人选择解除的，由本条第4款所列款项为出卖人向买受人支付全部赔偿。除买受人原因导致合同解除的除承担本条1、2、3项违约责任外
另查明，张惠钊已向星河湾房地产公司支付房屋首付款3881945元，剩余房款4837500元至今未付。
还查明，涉诉房屋至今没有建设行政主管部门出具的验收合格的相关手续。
原审法院认为，本案争议焦点：1、双方签订的商品房买卖合同中是否约定解除的条件，如有约定，该条件是否成就；2、张惠钊行使解除权是否符合双方约定及法律规定；3、星河湾房地产公司抗辩理由是否成立；4、张惠钊的诉请是否应当得到支持；
双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法的强制性规定，合法有效。双方应按约履行。张惠钊按约交纳了首付款，星河湾房地产公司未能按期交付房屋。鉴于涉案房地产在本地区有重大影响，在本次庭审中本着调解解决的原则和精神，在调解中，张惠钊要求置换西安房屋，星河湾房地产公司要求继续履行合同，意见天地之别，无法达成一致。本案至开庭时日即2017年12月8日，星河湾房地产公司逾期交房已达4年之久，且至开庭之日星河湾房地产公司房屋仍不具备交付条件，而且星河湾房地产公司亦未能给出实际交付房屋的期日。合同中约定了解除条件，未交房逾期超过90日及未交房款逾期超过90日，双方均享有解除权。但逾期交房超过90日的，买受人单方有解除权，属于特别约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定。本案依约定及房屋现状及本地区房地产开发实际，双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，确认合同约定张惠钊解除条件成就。张惠钊要求解除商品房买卖合同、返还张惠钊已付购房款3881945元的请求，予以支持。星河湾房地产公司主张未交房款导致房屋不能交付的理由不符合本案实际，不予采信。在履行商品房买卖合同中，双方都存在违约，故双方互不支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定，判决如下：一、解除张惠钊与星河湾房地产公司鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0034604）；二、星河湾房地产公司鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还张惠钊购房款3881945元；三、驳回张惠钊其他诉讼请求。
二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人二审事实上的争议焦点是案涉房屋是否具备法定交付条件，张惠钊是否具有迟延付款情形。经查，星河湾房公司尚未在建设主管部门办理星河湾项目的竣工验收备案手续，尚不具备法定交付条件。张惠钊亦未能严格依照合同约定的付款期限足额支付购房款。
本院认为，本案法律适用上的争议焦点是张惠钊是否享有不安抗辩权，星河湾房地产公司是否享有后履行抗辩权；星河湾房地产公司是否迟延交房，并致使双方合同目的不能实现，双方是否有权行使解除权；该补充协议所约定的解除权指的是约定解除权还是法定解除权，双方能否以协议形式放弃法定解除权。
第一，关于张惠钊是否享有不安抗辩权，星河湾房地产公司是否享有后履行抗辩权的问题。星河湾房地产公司是否迟延交房，并致使双方合同目的不能实现，双方是否有权行使解除权的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定：“应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有，下列情形之一的，可以中止履行，（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”，本案中，张惠钊未能按期支付购房款，也未提供证据证明星河湾房地产公司存在丧失履行债务能力的情形，故张惠钊不享有不安抗辩权。张惠钊虽声称2011年底鄂尔多斯东胜区房地产普遍存在施工进度缓慢，无法按期交工的问题，但其并未就此提供任何证据。
关于星河湾房地产公司是否享有后履行抗辩权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务，不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本案中，张惠钊作为先履行付款义务的一方，在支付首付款后，并没有按照合同约定的时间继续支付购房款，确有违约情形。星河湾房地产公司作为后履行义务的一方，其亦未在约定时限内交付房屋，且案涉房屋至今未能达到法定交付条件，亦有违约情形，故星河湾房地产公司无权行使后履行抗辩权。
第二，关于星河湾房地产公司是否迟延交房，并致使双方合同目的不能实现，双方是否有权行使解除权的问题。因案涉房产逾期交房多年，现仍不具备交房条件，且无法确定交房日期，已属履行不能，同时，张惠钊亦拒绝支付剩余购房款，双方合同目的均不能实现。对此情形，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”双方当事人均可发起诉讼，请求判令解除合同。双方签订的商品房买卖合同不能继续履行，双方合同目的均无法实现，故应准许任意一方行使合同解除权，且该解除权的行使符合合同法九十四条第（四）项的规定。
第三，该补充协议所约定的解除权指的是约定解除权还是法定解除权，双方能否以协议形式放弃法定解除权。双方补充协议第十八条第5款约定了“若出现了法定或双方约定的乙方可以解除合同的事由，……，则视为乙方放弃了《买卖合同》的解除权，买卖双方合同继续履行……。”，双方约定只能对约定解除权作出积极或者消极的约定内容，但不得对合同目的无法实现情况下的法定解除权的行使与否作出限制。另，本案属事实上无法继续履行，且双方合同目的无法实现的情形，故双方在此情形下的法定解除权的行使不受该补充协议约定内容的限制，任意一方均可行使解除权。
综上，上诉人鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项、第一百一十条第（一）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37856元,由上诉人鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王学军
审判员 程 伟
审判员 倪志强
二〇一八年八月八日
书记员 王 帅
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。