广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民三初字第3370号
原告刘茂明，男，汉族。
被告周军，女，壮族。
诉讼代理人王积文，广东明境律师事务所律师。
被告曾伟严，男，汉族。
原告刘茂明诉被告曾伟严、周军民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法适用简易程序，并于2015年11月10日公开开庭进行了审理，原告刘茂明、被告曾伟严、周军及周军诉讼代理人王积文到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：因被告与他人有经济纠纷，被佛山市禅城区人民法院依法查封并拟拍卖被告位于禅城区xxx房的房产。被告请求原告借款并承诺支付利息。原告便以自己的银行存款为被告向法院担保。到期后法院从原告账户扣取了执行款258439元。2013年9月11日，被告将该房产抵押给原告并办理了抵押登记手续。但被告未按约定时间还款。2013年8月、2014年4月，被告再次写下承诺，但均未还款。故原告起诉，请求判令：
1、被告曾伟严向原告归还借款本金30万元及利息（利息按年利率24%自2013年8月15日起计算至判决书确定的还款日止）；
2、原告对被告曾伟严、周军提供抵押的位于佛山市禅城区xxx房的房产享有优先受偿权
3、被告周军对上述债务承担连带清偿责任；
4、本案诉讼费由二被告承担。
被告曾伟严辩称：欠款情况属实，对利息的计算方法有异议，自2014年10月开始涉案抵押房产的房租每月1千元都是由原告收取，应从本金里扣除13000元。对原告的第二项诉讼请求无异议。
被告周军辩称：欠款情况属实，对第二项诉讼请求无异议。但自2014年10月开始涉案抵押房产的房租每月1千元都是由原告收取，应从本金里扣除13000元，利息亦应按扣除了已还本金再计算利息；被告愿意偿还欠款，但由于被告家庭经济困难，仅有涉案抵押的房屋，被告愿意把房子拿来抵债，除了房子如要另外还款则没有能力。
诉讼中，原告提供：《借款合同》、《抵押合同》、房地产他项权利证书、收据各一份；承诺两份；《委托代理合同》一份、欠据两份；执行和解协议、当事人提交证据材料清单及法院案款收据各一份，证明原告的主张。
被告曾伟严对原告提供的证据真实性均无异议。被告周军对委托代理合同及当事人提交证据材料清单的真实性表示不清楚，其他证据无异议。
诉讼中，二被告提供证据：银行回单两份，证明其已偿还2350元。
原告对该证据的真实性无异议，但表示只收到这2350元的还款，且是偿还利息。
本院对原、被告的证据评判如下：原告提供的《委托代理合同》及当事人提交证据材料清单均有原件可供核对，且被告曾伟严作为在《委托代理合同》中签名的合同当事人对该证据无异议，由此可看出该委托代理合同是真实的，故本院对原告提供的上述证据予以采信。原告提供的其他证据，二被告均无异议，本院予以采信。原告对二被告提供的证据的真实性无异议，本院对二被告提供的证据予以采信。
本院确认如下事实：
原告曾是两被告与案外人范彩金所有权确认一案的委托代理人，该案在二审中达成调解，二审案号为（2013）佛中法民一终字第1270号；后，案外人范彩金向禅城区人民法院申请强制执行，执行案号为（2013）佛禅法执字第2228号。2013年8月1日，被告曾伟严与案外人范彩金达成执行和解协议：被告曾伟严需支付28万元赔偿款给案外人，于2013年8月5日支付2万元，并于2013年8月5日提供26万元的存款作为执行担保；被告曾伟严于收到房产登记中心开出办证回执后60天内支付余款258439元给案外人。因被告资金不足，向原告借款。原告于2013年8月5日将其存折提交至佛山市禅城区人民法院作为该案的执行担保；2013年10月10日，禅城区法院从原告账户中扣取了258439元。另，因上述案件，原告所在的广东邦南律师事务所与被告曾伟严签订《委托代理合同》，约定律师代理费为5万元。
上述律师代理费5万元及借款258439元，合计308439元，二被告已支付8439元。原、被告就剩余的借款30万元于2013年9月11日签订《借款合同》，约定：被告曾伟严、周军向原告借款30万元，贷款利息为每月8100元，并于每月的26日汇入原告指定账户，借款期限为6个月，自2013年8月15日至2014年2月14日；两被告提供其位于佛山市禅城区xxx房作为上述借款的抵押担保。同日，原、被告签订《抵押合同》一份：约定：两被告提供位于佛山市禅城区xxx房的房产（房产证号：01××09）为本案借款提供担保，抵押担保的主债权为主合同项下的本金38万元，担保范围为主合同项下本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等。2013年9月18日，原被告就上述抵押办理了抵押登记手续，他项权利证号为：粤房地他项权证佛字第01000xxxxx号。被告曾伟严于2013年8月15日出具收据一份，确认收到原告30万元。
借款后，两被告未按时支付利息，仅于2015年6月16日支付1350元、2015年10月21日支付1000元。借款到期后亦未偿还本金。
原告在庭审中陈述：其已代被告向广东邦南律师事务所先行支付了律师代理费5万元，故该代理费已转为对被告的借款。
本院认为：本案为民间借贷纠纷。
一、主债权
二被告向原告借款，原告已通过：1、向法院提交存款担保，并且该担保款已被扣划；2、向律所支付律师代理费的形式交付款项。借款合同已生效。二被告应当按照借款合同的约定按时足额还款，但其未偿还，已构成违约。故原告要求两被告偿还本金30万的诉讼请求，本院予以支持。关于利息，虽然两被告辩称其于2014年10月开始每月向原告支付1000元，但其仅提供2350元的支付凭证，其余证据未提供，应当承担举证不能的法律后果，且依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，在双方未约定还款顺序是，该笔还款应现抵充利息。关于利息的计算标准，合同约定的每月利息8100元即月利率27%，已超出《最高人民法院关于人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，原告现主张按照年利率24%计算利息，符合上述规定，本院予以支持，但应扣减两被告已偿还的2350元，故暂计至2013年9月15日的利息为3650元（30万×2%-2350），自2013年9月16日起的利息按年利率24%计算。
二、抵押
两被告自愿提供其所有的位于佛山市禅城区xxx房的房产为本案借款提供抵押担保，并已办理了抵押登记（粤房地他项权证佛字第01000xxxxx号），抵押权自登记时设立。现借款期限已届满，被告曾伟严未按时足额偿还借款本息，原告有权行使抵押权，本院对原告主张其对抵押物享有优先受偿权的诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十条、《最高人民法院关于人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告曾伟严、周军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘茂明偿还借款本金30万元及利息（利息暂计至2013年9月15日为3650元，之后至本判决确定的还款日的利息按年利率24%计算）；
二、原告刘茂明对被告曾伟严、周军提供抵押的位于佛山市禅城区xxx房（房地产权证号01××09）的房产在上述第一项判项确定的债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取为3890元，由两被告负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 许红青
二〇一五年十一月十一日
书记员 吴燕如