山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终21号
上诉人（原审原告）：张某，男，2006年9月8日出生，汉族，学生，住太原市。
法定代理人：卢某（系原告母亲），女，1981年5月16日出生，汉族，无业，住太原市。
委托诉讼代理人：郝恺，山西行直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武原平，山西行直律师事务所律师。
被上诉人1（原审被告）：李麦花，女，1960年4月24日出生，汉族，无业，住太原市。
被上诉人2（原审被告）：樊荣，男，1982年9月25日出生，汉族，无业，住太原市。
被上诉人3（原审被告）；樊华，男，1984年8月12日出生，汉族，无业，住太原市。
被上诉人4（原审被告）：樊庆庆，女，1988年12月17日出生，汉族，无业，住太原市。
被上诉人1、2、3、4共同委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：孙鹏，山西隆诚律师事务所律师。
上诉人（原审原告）张某与被上诉人（原审被告）李麦花、樊荣、樊华、樊庆庆房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2017）晋0109民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张某的委托代理人郝恺、武原平与被上诉人李麦花、樊荣、樊华、樊庆庆的委托代理人孙鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人张某上诉请求：1、请求判令撤销万柏林区人民法院（2017）晋0109民初字2118号民事判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，判令四被上诉人继续履行合同，共同办理位于太原市迎泽区云路街20（原棉花巷49号）怡华苑1幢3单元3091号房屋的产权变更至上诉人张某名下。2、请求改判本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案《售房协议》双方在签订合同当日即履行了各自对价”付款、交房”的义务，但一审判决却错误认为仅凭收条不足以认定原告支付了购房款，一审判决认定与本案证据所证明事实不符，其认定明显有误。一审判决认定”本案中原告提供的由樊建国在买卖双方未签字确认的售房协议空白处书写的收条未注明时间，庭审中原告称购房款系冲抵原告法定代理人卢某对樊建国的债权，但未提供证据证明，原告仅凭一张收条并不足以证明原告已经向樊建国支付了房屋价款”其一、签约、付款、交房均在同一日完成，买卖双方完成对价的行为足以证明涉案购房款已给付。樊建国写的《收条》白纸黑字注明落款日期是”09、8、6号”，与涉案《售房协议》同日书写。樊建国将涉案房屋交付上诉人也在同日。一般的房屋交易习惯，付款在先，交房在后。没有一分不给即将十几万房屋交付买方的。樊建国给付对价”交房”的行为可佐证上诉人已付购房款，一审判决”仅凭一张收条”的认为明显不能成立。其二、《售房协议》”一次性给付购房款”的约定足以证明涉案购房款已足额给付。《收条》是樊建国收到款项后，向出款人出具的收到房款的的意思表示。《收条》所注明金额是对上诉人已履行《售房协议》”一次性给付购房款”义务的确认。”交房”是樊建国收到款项后，履行对价义务的行为。其三、《收条》是单方意思表示，无需付款人签订确认该收条的效力，这是一般的常识。收款人收到付款人给付的款项后，给付款出具收条是一般的常识。首条写在白纸上或写在”买卖双方未签字确认的售房协议空白处”都不会影响该收条的真实意思表示。已故去的樊建国生前是一家商业贸易公司的经理，系一心智成熟的商人，收条为什么不写在白纸上而写在售房协议空白处原因已无从查证，但《收条》是樊建国亲笔书写，是樊建国真实意思表示，本案双方当事人均无异议。综上可知，本案现有证据足以证明双方《售房协议》已履行，一审判决”仅凭一张收条不足以证明原告已经向樊建国支付了房屋价款”的认为明显不能成立。二、一审判决确认《售房协议》有效，但变相的否认《售房协议》已履行，一审判决认定与本案证据所证明的事实不符，其认定事实明显有误。其一、樊建国生前已占有居住涉案房屋，范建国并无提出任何异议。涉案《售房协议》2009年8月6日签订并履行，樊建国2012年1月9日去世，在此期间，樊建国从未对上诉人已已占有居住涉案房屋提出过任何意义。更没有向上诉人主张给付购房款。其二、樊建国去世后。其法定继承人从未对涉案房屋主张过权利，也未对上诉人是否给付购房款主张过债权。樊建国交房到上诉人提起本案诉讼，期间八年之久。百十平米的房屋，几十万元的购房款项，对范建国而言，不可能生前没有交待，对樊建国的继承人而言，不可能不主张遗产继承的权利。其三、”原告提供的水电物业票据”是佐证《售房协议》已履行，房款已足额交付的关联证据。涉案合同的标的物是房屋，水电物业票据是证明合同标的物已交付上诉人居住使用的证据。上诉人在涉案房屋居住八年之久，该房屋登记的权利人却长期不主张自己权利，其中有其必然性，水电物业票据是证据房屋已交付，房款已全额给付的关联证据。一审判决”水电物业票据与涉案的房屋权属无必然联系”的认定明显不能成立。综上所述，上诉人认为：《收条》是樊建国收到全额房屋价款的真实意思表示，涉案房屋的交付，上诉人长期实际占有适用该房屋的事实状态，樊建国及其法定继承人八年来从未对涉案房屋主张过权利，也未对上诉人是否给付购房款主张过债权行为，足以证明上诉人早已足额给付了购房款。诉请二审法院依法公正裁决。
被上诉人李麦花、樊荣、樊华、樊庆庆辩称：
张某生向一审法院诉讼请求：1.请求确认2009年8月6日原告与樊建国签订的《售房协议》有效，并判令四被告继续履行；2.请求判令四被告共同办理位于太原市迎泽区云路街20号（原棉花巷49号）怡华苑1幢3单元9层3091号房屋的产权变更过户至原告张某名下；3.请求判令四被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年5月21日，樊建国与山西通润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），双方约定樊建国以银行按揭方式购买位于迎泽区棉花巷怡华苑1幢三单元9层3091号房屋，房屋总价款为563700元。2009年8月6日，樊建国与张某的法定代理人卢某签订《售房协议》，约定樊建国将上述房屋出卖给原告张某，房产价格为563700元，付款方式为一次性付款，房产证待樊建国领到后再办理过户手续。樊建国与卢某在该协议上签字、按印。樊建国另在双方未签字确认的售房协议空白处书写收条，内容为：”今收到张某人民币伍拾陆万叁仟柒佰元。”该收条樊建国未签署时间。2010年1月5日，樊建国将其购买的怡华苑小区1号楼三单元9层3091号房屋在中国民生银行太原分行的全部贷款结清。樊建国与山西通润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及原告张某与樊建国签订的《售房协议》中的房屋房号信息与太原市房产交易服务中心登记的信息不一致。根据本院依职权从太原市房产交易服务中心调取的《房屋转移登记申请表》及山西通润房地产开发有限公司出具的情况说明，综合考虑房屋面积、建筑结构等因素，可认定本案诉争房屋系坐落于迎泽区棉花巷49号（怡华苑小区）1幢三单元9层2号的房屋，该房屋现所有权人登记为山西通润房地产开发有限公司。
另查明，樊建国于2012年1月9日死亡，本案中被告李麦花系樊建国配偶，被告樊荣、被告樊华、被告樊庆庆系樊建国子女。
一审法院认为：无民事行为能力人的民事法律行为由其法定代理人代理实施。本案中，卢某作为原告张某的法定代理人与樊建国签订的《售房协议》不违反法律的强制性规定，应认定双方之间的房屋买卖合同依法成立且合法有效。四被告关于买卖合同无效的抗辩不符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，故本院对原告请求确认其与樊建国签订的《售房协议》有效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定，买卖合同是双务有偿合同，买受人负有向出卖人支付合理对价的义务，本案中原告提供的由樊建国在买卖双方未签字确认的售房协议空白处书写的收条未注明收款时间及付款方式，庭审中原告称购房款系冲抵原告法定代理人卢某对樊建国的债权，但未提供证据证明，原告仅凭一张收条不足以证明原告已向樊建国支付了房屋价款。关于原告主张其为善意取得人的意见不符合最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》（三）第十一条第一款及《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得制度的法律规定，故本院不予采纳。原告提供的水电物业票据因与房屋的权属无必然性的关联，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、二十三条、二十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第二款、第七十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告张某与樊建国签订的《售房协议》有效；
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
本院认为，本案争议焦点为：一、双方当事人是否履行了售房协议约定的相关义务。二、被上诉人应否履行争议房屋的过户义务。
审判长 王庆河
审判员 郝利亚
审判员 温冠华
二〇一八年一月三十日
书记员 聂 璐