杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第895号
原告：杭州市金田花园业主委员会。
法定代表人：骆国良。
委托代理人：郑华国、柯荣明。
被告：陈玲玲。
委托代理人：周潮涌。
委托代理人：陈金超。
第三人：朱立明。
原告杭州市金田花园业主委员会（以下简称原告）诉被告陈玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月28日受理后，依法由审判员卜亮独任审理。本院依原告申请依法追加朱立明作为第三人参加诉讼。本案于2012年5月8日公开开庭审理。原告的委托代理人郑华国、柯荣明，被告陈玲玲及其委托代理人周潮涌、陈金超，第三人朱立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年6月3日，原告与杭州金凯物业管理有限公司（以下简称金凯物业）签订《金田花园物业管理服务合同》，将其中原告所有的位于金田小区5幢1单元101、102室（以下简称101、102室）房屋共133平方米，委托金凯物业进行对外出租。2010年7月27日，金凯物业与被告签订房屋租赁协议，该协议约定未经出租方同意，被告不得转租该经营房，否则，原告有权解除合同。现原告突然发现，被告未经原告同意，擅自将该经营房转租给朱立明用于饮食店经营。且被告未支付2012年度租金。故，原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间101、102室的房屋租赁合同；2、被告及第三人立即履行腾退101、102室，归还给原告；3、被告赔偿原告租金损失24000元（按市场价租金8000元／月计，自2012年1月1日起，暂算至2012年4月1日，3个月为24000元，此后另计）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告陈玲玲辩称：1、朱立明承租的营业房总面积约为330平方米，其中约200平方米属陈玲玲自有产权，后段部分130平方米为原告所有。自2000年以来，每届业委会及物业公司均与被告签订租赁合同，并同意被告转租。被告2005年将涉案房屋转租给朱立明，朱立明用于开设一席地饮食店已达7年之久，原告明知被告合并转租，并非突然发现；2、原告诉称被告擅自转租与事实不符。2010年，原被告签订房屋租赁协议，租期从2011年1月1日起至2013年12月31日止，签订协议时，被告向金凯物业提出同意转租的书面申请，金凯物业同意转租并在申请书上签章；3、被告已依约向金凯物业缴纳了2012年上半年的房租，不存在无故拖欠租金的情况。综上，原告的诉请无事实和法律依据，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人朱立明辩称：其与陈玲玲签署合同时，已注意到营业房部分产权属原告所有，故要求陈玲玲向原告申请同意转租，当时，陈玲玲即向物业办理了同意申请转租的报告。朱立明已按约将租金支付给陈玲玲，其于2005年经营至今，现原告因第五届业主委员会成立，要求收回房屋无正当理由，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，提供以下证据材料：
1、杭州市住房保障和房产管理局政府信息公开告知书，证明101、102室房屋属金田花园全体业主所有。
2、金田花园物业管理服务合同、工作联系函、通知函，证明原告委托金凯物业对该公用房屋对外出租，相关租金由物业收取。
3、房屋租赁协议，证明金凯物业代表原告与陈玲玲签订租赁合同。
4、工商登记信息，证明101、102室房屋由朱立明承租使用，用于开设一席地饮食店的事实。
5、解除通知函及照片，证明原告已经通知陈玲玲、朱立明解除租赁合同的事实。
被告陈玲玲为证明其主张，提供以下证据材料：
1、转租报告，证明转租经过金凯物业同意。
2、收据，证明陈玲玲已于2012年1月1日向金凯物业交纳了2012年上半年的房租3.3万元。
3、公示，证明陈玲玲续租涉案房屋前，原告、物业公司将续租事宜对外公示的事实。
4、房屋租赁协议，证明金凯物业与陈玲玲的租赁合同关系。
第三人朱立明未向本院提供证据材料。
根据原告的申请，本院依法向杭州市西湖区工商行政管理局文新工商所调取朱立明个体工商户登记信息、审批表格、历年办理营业执照的房屋租赁合同、商品房购销合同、交款凭证等相关材料。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
原告提供的证据，陈玲玲、朱立明除对证据2中工作联系函的真实性不清楚外，对其余证据的真实性均无异议，本院予以确认。联系函系复印件，本院不予确认。陈玲玲提交的证据，原告对证据4的真实性无异议，朱立明均无异议，本院予以确认，证据3系复印件，原告不认可，本院不予确认。陈玲玲提交的证据1、2系原件，证据1转租报告上有金凯物业金田花园物管处的盖章及签字，证据2盖有金凯物业财务专用章，原告虽对真实性有异议，但未提供相关反证，本院对真实性予以确认，可以证明陈玲玲转租朱立明，经过金凯物业同意，陈玲玲已交纳2012年上半年租金的事实。对本院调取的证据材料，各方当事人均无异议，本院予以确认。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，结合（2012）杭西民初字第617号等相关案件的审理情况，本院认定事实如下：
朱立明系个体工商户一席地饮食店金田分店业主。2005年以来，朱立明一直从陈玲玲处承租古墩路375号房屋用于开设一席地饮食店金田分店。古墩路375号房屋分上下两层，面积约333平方米，其中前段部分（金田花园28-29-30）约200平方米房屋由陈玲玲于1998年从开发商浙ＸＸ立房地产开发有限公司处购得，后段部分约130平方米（即101、102室）系金田花园小区物管办公用房，由陈玲玲从金田花园物业公司处承租而来。
2009年6月3日，金田花园第四届业主委员会与金凯物业签订金田花园物业管理服务合同，委托金凯物业对金田花园小区实行物业管理，管理期限自2009年4月1日至2011年3月31日，相关公用物业用房也委托金凯物业代为出租管理。2010年7月27日，金凯物业（甲方）与陈玲玲（乙方）签订房屋租赁协议，将101、102室继续出租给陈玲玲用于商业经营，租期3年，从2011年1月1日起至2013年12月31日止，租金每月5500元，半年一付。协议还约定，在租赁期内，陈玲玲欲将房屋部分或全部转租给他人的，需提前一个月征得甲方的书面同意，否则，甲方有权解除本协议。乙方于本协议签订之日起7个工作日内支付33000元，于2011年6月30日、2011年12月31日、2012年6月30日等前各支付33000元，若逾期支付的，甲方有权停水停电，或有权解除本协议。金田花园第四届业主委员会在甲方金凯物业处同时签章确认。同日，陈玲玲向金凯物业提交了转租报告，报告内容为：陈玲玲向贵公司租赁的101、102室，原一直转租给朱立明经营一席地，现请求贵公司在和我续签101、102室（时间从2011年1月1日到2013年12月31日）时，同意继续转租给朱立明。金凯物业金田花园管理处在该报告上签署同意并盖章。
2011年10月，金田花园第五届业主委员会成立。2011年12月，金凯物业金田花园管理处、第五届业主委员会陆续向小区各位商铺租户发出通知，通知因第五届业主委员会决议收回房屋经营租赁权，小区管理处与第四届业主委员会与租户的租赁合同到2011年12月31日终止，原十三间商铺（含一间一席地面积133平方米）及中心花园小店的租赁权全部归第五届业主委员会接管，要求租户与第五届业主委员会接洽，协商重新签订租房协议等相关事宜。但之后，众租户与第五届业主委员会因租金等问题协商未果。2012年2月，第五届业主委员会向陈玲玲、朱立明等商户发出解除租赁协议、要求腾退的通知。2012年3月28日，第五届业主委员会向本院起诉，要求判如所请。
另查明，金凯物业物业管理服务合同于2011年3月31日到期，之后金凯物业与金田花园业主委员会未再签订书面合同，金凯物业实际进行物业管理至2012年3月31日。2012年1月1日，陈玲玲向金凯物业交纳2012年上半年房租33000元。
本院认为：2010年7月27日，金凯物业与陈玲玲签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，应属合法有效。该房屋租赁协议于2013年12月31日到期，金田花园第四届业主委员会在协议上签章确认，本案当事人均应依约履行。相关事实表明，陈玲玲将涉案房屋101、102室转租给朱立明已征得金凯物业同意，且朱立明将101、102室用于开设一席地餐饮店已达七年之久，原告再以陈玲玲擅自转租为由要求解除房屋租赁协议，与事实不符，本院不予支持。2012年度租金交纳时，陈玲玲等租户与原告因房屋租赁事宜已发生争议。且，陈玲玲已向金凯物业交纳了2012年上半年房租33000元，金凯物业服务至2012年3月31日，金凯物业作为原告的代理人，陈玲玲支付房租行为并无不当。故，原告以陈玲玲不支付租金为由要求解除合同，亦不能成立。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告的抗辩意见成立，本院亦以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回杭州市金田花园业主委员会的诉讼请求。
案件受理费400元减半收取200元，由杭州市金田花园业主委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卜 亮
二〇一二年六月二十五日
书记员 黄燕美