南京市建邺区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏0105执异18号
异议人李林林，女，1973年8月21日生。
申请执行人刘雪君，女，1974年10月19日生，汉族。
本院在执行申请执行人邓禄美、刘雪君分别与被执行人韩艳两件执行案件中，于2016年4月18日以(2015)建执字第1330号邓禄美与韩艳民间借贷纠纷一案，裁定拍卖韩艳名下位于本市建邺区江东中路108号309室房产(以下简称涉案房产)。案外人李林林不服，以自己是该房产的合法承租人为由，以上述两执行案中刘雪君申请执行韩艳房屋买卖合同纠纷一案对本院的拍卖行为提出异议，申请解除对涉案房产的查封，重新对涉案房产进行评估，在评估中要考虑异议人已经承租该房的因素，并在拍卖涉案房产时应当在公告中说明异议人租赁该房并已经支付租金的事实。本院接受该异议材料后对异议人的异议进行了释明，告知了其他案外人对异议人的异议不予认可的情况，但异议人坚持提出自己的异议。故本院依法组成合议庭，对异议人的异议进行了审查，听取了其他案外人南京市京妆物业管理有限公司(以下简称京妆公司)的意见，现已审查完毕。
李林林异议称，2013年7月29日，自己与韩艳签署了房屋租赁合同，韩艳将其位于南京市建邺区江东中路108号309室的房屋租赁给异议人使用，租期10年，前五年租金在一个月内付清。合同签订后，异议人分8次将前五年租金434382元交付韩艳。同年8月29日，异议人通过中介公司将涉案房屋转租给京妆公司，租期5年，房屋每半年支付一次。2015年9月，异议人向京妆公司收取房租时被告知涉案房屋被刘雪君申请查封，房租也被查封。异议人认为自己从韩艳处租赁涉案房屋经营并且已经支付了相应的租金，在租期内将房屋转租，转租收取的租金应当归异议人所有，根据买卖不破租赁原则，申请执行人与房屋所有权人之间的债务不应当影响异议人的转租收益，申请执行人申请查封异议人应收取的租金于法无据，异议人并要求在拍卖被执行人上述房产时应公告说明涉案房产的租赁事实，对异议人的租赁权加以保护。
经审查查明，2015年6月1日，本院作出(2014)建民初字第5077号民事判决书，判令韩艳于判决生效后十日内支付邓禄美欠款144万元；同年7月15日，本院作出(2015)建民初字第119号民事判决书，判令：一、解除刘雪君和韩艳之间所签订的《房地产买卖合同》；二、韩艳于判决生效之日起十五日内返还刘雪君购房款87.3万元、购房定金1万元，及以刘雪君支付的购房款87.3万元作为计算基数自2014年12月18日起至判决给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算的违约金。该份判决所涉的《房地产买卖合同》中的房屋，即为本院在执行过程中所拍卖的房屋。上述两份判决生效后，因韩艳未履行判决判令的义务，邓禄美、刘雪君分别于2015年10月8日和14日向本院申请强制执行，案号为(2015)建执字第1330号和1399号。本院在执行过程中查明韩艳没有存款可供执行，于2016年4月18日以邓禄美申请执行一案作出裁定，拍卖韩艳名下的涉案房产。
异议人李林林在异议书中随附了两份房屋租赁合同，均为复印件，第一份合同的落款日期为2013年7月29日，出租方为韩艳，承租方为李林林，内容是韩艳将涉案房产出租给李林林，租期自2013年9月1日至2023年8月31日计120个月，第一年租金是78613元，以后每年以前一年租金的1.05倍计算，十年租金总计988764元，前五年房租一个月内付清；租期内承租人可以转租。第二份合同的落款日期是2013年8月29日，出租方为韩艳，承租方为京妆公司，中介方是南京易力房产经纪有限公司，合同约定出租方将涉案房屋出租给京妆公司，租期60个月，自2013年10月1日至2018年9月30日，第一年租金为102198元，以后每年租金以前一年租金的1.05倍计算；租金按半年支付，合同还约定租金付入韩艳在江苏省沭阳县工行上海路支行账户内，并预留了韩艳的电话138××××7705；在合同的落款处，出租方签名是“李林林”，但在落款处的电话一栏仍旧是韩艳的电话号码；承租方则由京妆公司盖章。
异议人还提供了收款人为“韩艳”的8份收条，落款日期自2013年8月7日至23日，载明共计收到李林林2013年9月1日至2018年8月31日房租434382元；另又提供一份户名为李林林的工行沭阳上海路支行的银行明细清单，其中载明2015年3月5日，李林林账户收到53654元，恰好为京妆公司应支付的第二年租金107308元的一半。
异议人对上述两份合同和银行明细清单予以解释，第一，涉案房产是李林林从韩艳手中承租，后又转租给京妆公司，第二年京妆公司将第二年度租金的一半付进了李林林账户也能证明这一点；二、涉案房产出租给京妆公司的合同虽然载明韩艳是出租人，但是落款是李林林，因此出租人是李林林，至于第二份转租合同中将收取租金的账户记载为韩艳并留有韩艳的电话，异议人未能明确解释。
针对异议人提出的异议和提供的合同、收条、银行明细，本院听取了京妆公司经办人员荀乃瑜的意见。荀乃瑜提供了一份没有落款日期的授权委托书，落款授权人签字为“韩艳”，被授权人为“李林林”，内容是韩艳委托李林林全权处理涉案房屋的买卖和租赁有关事宜，并附有韩艳和李林林的身份证复印件；其次，荀乃瑜还向本院提供了京妆公司将第一年租金扣除垫付的物业费后，以及将第二年上半年租金53654元付至韩艳账户的明细和汇款凭证；又提供了一张手机短信的截屏图，内容是号码为138××××7705的手机发送的韩艳委托李林林收取涉案房产房租，短信落款日期为2015年3月2日，以及京妆公司据此于2015年3月5日将下半年53654元租金付至李林林账户的银行流水记录；最后，荀乃瑜还提供了一份落款日期为2016年8月10日的合同解除协议，出租方列名为韩艳，落款表述为“甲方代理人李林林”，内容是韩艳和京妆公司解除涉案房屋的租赁合同。
荀乃瑜对上述其向本院提供的材料作出说明，其所在的京妆公司是与韩艳签订的涉案房屋租赁合同，而非与李林林，从租赁合同的签订至解除，李林林仅是韩艳的代理人，租金也是付至韩艳的账户，后因有韩艳授权李林林代收租金的短信，京妆公司才将第二年租金107308元的一半即53654元付至李林林账户。
另查明，本院在审理刘雪君与韩艳房屋买卖合同纠纷一案中，认定了韩艳将房屋租赁给京妆公司的事实。
本院认为，本案异议的焦点在李林林是否是涉案房屋的承租人。李林林为此提供了两份租赁合同以及向韩艳支付租金的八张收条，以此证明自己是该房产的第一手承租人，然后再转租给京妆公司这一事实。但上述两份合同中的第二份租赁合同明显有悖常理，一，该合同在列名当事人时，将出租方列为韩艳，而非李林林；二，收取租金使用的是韩艳的账户；三，该合同落款虽然列名了“李林林”，但所留的电话号码为韩艳；四、李林林陈述自己于2015年3月6日收到了京妆公司支付的2014至2015年度的下半年租金53654元，但是未能说明该年度上半年租金以及2013至2014年度租金的收取情况。此外，李林林虽然提供了其已经自2013年8月3日至26日一个月不到的时间内，向韩艳支付五年租金共计434382元的八张收条，但是该收条仅为复印件，且租金数额较大，却无转款记录予以佐证。最后，本院(2015)建民初字第119号民事判决，已经认定了韩艳将房屋出租给京妆公司的事实。综上，本院对李林林关于自己从韩艳处承租房屋，然后再转租给京妆公司的说法不予采纳，对其提出的申请本院在拍卖时应公告涉案房产与其有租赁关系，对其租赁权予以保护的异议请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回李林林的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 王铁勋
审 判 员 吴 虹
二〇一七年一月四日
见习书记员 赵翊康