广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初6795号
原告东莞市高埗镇草墩股份经济联合社，住所地：广东省东莞市高埗镇草墩村委会。
负责人郭伟容。
委托代理人ＸＸＸ，系广东国律律师事务所律师。
被告梁征轩，男，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省冷水江市，
委托代理人龚长发，系广东粤鑫律师事务所律师。
原告东莞市高埗镇草墩股份经济联合社诉被告梁征轩租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人ＸＸＸ、被告的委托代理人龚长发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2012年11月21日，原、被告签订厂房租赁合同，约定由被告租赁原告厂房等物，租金每月付清，否则，加收违约金等。其后，被告先是按期付租，之后便拖欠租金，至2016年10月尚欠526600元。经原告多次追讨，被告均置之不理，已严重损害村集体利益。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、原、被告2016年11月1日起解除厂房租赁合同；二、被告支付租金526600元及违约金165879元；三、由被告承担本案诉讼费用及律师费39700元。
被告答辩称，1、被告确认欠原告租金是2015年6月至2015年9月共214000元，其中2015年6月尚欠租金是4000元，7月至9月尚欠租金为210000元，每个月70000元。对原告提交的2015年10月9日的催收欠款通知书没有异议。因市场环境不好，加上经营问题，转租房屋的情况不好，客户的租金也收不到，所以出现拖欠租金的情况。2、经原、被告协商，同意从2015年9月底起，终止双方的租赁合同，已经交付的保证金210000元冲抵尚欠的租金，同时由原告承接被告租户的租赁合同和向被告的租户收取租金。由于被告的租户尚欠被告租金90000多元，故被告在2015年10月9日签收对账的欠款通知书后，于2015年10月离开租赁地。3、原告提交的应收款分类账可以证明原告承接被告租户的租赁合同并收取租金以及被告离开租赁地的事实。应收款分类账上注明了原告收取被告的原客户2015年8月至2016年3月租金的事实，实际上原告一直收租到现在。被告实际已经终止合同，离开租赁地。4、因为双方在2015年9月底就彻底终止了租赁合同，被告离开租赁地并交付厂房，原告实际上也接收厂房并收取被告原客户的租金，被告并不欠原告的租金。按照被告的证据显示，在2016年1月份之前，原告收取了被告客户租金115250元，加上保证金210000元，被告已经不拖欠原告2015年10月之后的租金。5、原告在起诉之前，一直没有找被告催收过所谓的租金，被告也一直认为双方早就解除和终止租赁合同，没有纠纷。假设拖欠租金，原告在这么长时间内没有催收租金，也不符合常理。按照民法通则第135、136条的规定，原告的诉求也是超过诉讼时效的。综上，原告的诉求没有事实和法律依据。
经审理查明，原、被告分别作为甲方、乙方于2012年11月21日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于草墩村马蹄州（土名）的厂房租赁给被告使用。租赁合同约定，厂房建筑总面积6000平方米，原合益厂在空地、走火通道、走廊上方搭建简易铁棚2400平方米，租赁物计费面积经双方协商按厂房建筑总面积7000平方米计租；租赁期限为10年，即从2013年1月1日起至2022年12月31日；本租赁合同的保证金为三个月租金，合共210000元，若租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，如工人工资、水电费、各类管理费等，并乙方按照约定迁出房屋后10日内，甲方向乙方无息退还租赁保证金；租金按租赁物的建筑面积计算，2013年1月1日至2013年3月31日为免租期，2013年4月1日至2017年12月31日期间每月租金为70000元，2018年1月1日至2022年12月31日期间每月租金为77000元；计租期开始后乙方必须在每月5日前向甲方支付当月租金，因特殊原因，不能在5日前支付租金的，乙方应及时书面知会甲方，最迟不超过当月10日支付，否则按违约处理；乙方须按时缴纳租金和合同约定的各项应缴费用，逾期支付的，应向甲方支付违约金，按逾期付款金额的5‰/天支付，逾期满60日的，甲方可终止合同、收回租赁物并不予退还租赁保证金；因本合同所产生的一切争议，由甲乙双方先行协商解决，协商不成的，任何一方可向东莞市第一人民法院提起诉讼，所有的诉讼费用（包括律师费）由败诉方承担。租赁合同另就其他事宜进行约定，由原告加盖印章，被告签名并加盖手印。
原告提交东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表，对涉案房屋的建设和权属情况予以证明。东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表载明涉案房屋权属单位为原告，建设项目位置为高埗镇草墩村马蹄州，建筑面积为6000平方米，土地性质勾选为集体自用，建筑项目性质为工业建筑，加盖东莞市城市管理综合执法局高埗分局、东莞市城市管理综合执法局等印章。原告另提交收据、银行凭证、2份催收欠款通知书、应收款分类账对被告缴纳及尚欠租金情况予以证明，并提交《委托代理合同》、律师费发票证明因提起本案诉讼花费律师费的情况。收据及银行凭证记载被告向原告缴纳2015年2月、3月租金70000元。其中一份催收欠款通知书记载，被告至2015年9月止，尚欠2015年6月部分至9月厂租合计214000元，加盖原告印章、落款日期为2015年10月9日，下方债务人声明内容为：已收到贵单位2015年10月9日签发的东莞市农村（社区）集体催收欠款通知书，经办人处有被告签名，并填写日期2015年10月14日。另外一份催收欠款通知书载明，被告至2016年9月尚欠2016年2月部分至9月厂租合计518700元，加盖原告印章、落款日期为2016年10月15日，下方债务人声明内容与上述催收欠款通知书一致，未经任何人签名和填写日期。应收款分类账列明2016年初至2016年11月期间被告每月拖欠的租金以及收取的租金情况，其中2016年5月至11月期间几乎每个月都有收取20700元，并载明2016年年初余额为308750元，2016年1月至10月共计算租金700000元，共收取482150元，尚欠总额为526600元。《委托代理合同》、律师费发票记载原告为提起本案诉讼花费律师费39700元。原告陈述，应收款分类账中收取的款项系被告转租的客户向原告交付的租金，已作为被告交付的租金并从尚欠款项中予以扣除。被告对上述收据、银行凭证、有被告签名的催收欠款通知书以及《委托代理合同》、律师费发票的真实性没有异议，主张原、被告双方已在2015年10月协商终止涉案的租赁合同，并由原告承接被告的原租户以及收取原租户的租金，提交2013年3月11日的《厂房租赁合同》、存款账户回单复印件、收据复印件、2012年11月21日的《厂房租赁合同》、《终止合同协议》以及吴冬花、肖化超、张四清的证明对此予以证明，另提交收款收据证明被告向原告缴纳保证金210000元的事实。2013年3月11日的《厂房租赁合同》出租方与承租方即甲方、乙方分别为东莞市响当当实业有限公司（梁征轩）、东莞柔远橡塑原料科技有限公司（以下简称柔远公司），约定甲方将位于广东省东莞市高埗镇草墩村草墩街工业区1号内的部分厂房、宿舍和办公房租赁给乙方使用等。存款账户回单及收据复印件显示柔远公司2016年5月至12月期间每月向原告转账租赁费20700元，除2016年6月、12月外，其余收据附注为代梁征轩收柔远公司厂租20700元。2012年11月21日的《厂房租赁合同》出租方与承租方即甲方、乙方分别为赵广鹏和被告，约定赵广鹏将位于草墩村马蹄州（土名）的厂房租赁给被告使用。终止合作协议由赵广鹏与被告签订，时间为2015年10月16日，载明双方就终止合同达成协议，并约定被告2015年9月份厂租、水电费可以在租客中扣除、被告2015年10月份租金在押金中扣除给赵广鹏等。吴冬花、肖化超、张四清在证明中陈述，其三人均自2012年12月1日起在镇马蹄××草××村厂区内任职，2015年10月16日因村委与原房东发出通告被迫离职，由村委与原房东负责接手此厂房与所有职位。被告主张，被告分别从原告及赵广鹏处租赁位于同一位置的两处厂房等用于转租，2015年10月被告分别与原告、赵广鹏协商终止租赁协议，约定由原告、赵广鹏承接被告的原租户并收取原租户的租金，因原告认为无必要而未签订终止协议，被告拖欠原告2015年6月至9月的租金214000元已用保证金210000元和被告原客户拖欠的90000元租金抵扣，故被告未拖欠原告租金。原告对收取被告保证金210000元的事实没有异议，不同意在本案中对保证金予以处理，表示双方并未就终止协议达成一致，原告在2016年收取的租金仅为被告的原租户代缴，因无法联系被告，原告才于2016年12月直接与柔远公司签订租赁协议。
另查明，涉案厂房未办理房地产权证，亦未办理建设工程规划许可证。
以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、收据、银行凭证、2份催收欠款通知书、应收款分类账、《委托代理合同》、律师费发票，有被告提交的2013年3月11日的《厂房租赁合同》、存款账户回单复印件、收据复印件、2012年11月21日的《厂房租赁合同》、《终止合同协议》、吴冬花、肖化超、张四清的证明，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，根据双方陈述及查明的事实，本院归纳本案争议焦点如下：
一、关于原、被告于2012年11月21日签订的《厂房租赁合同》的效力问题。原告提交的《厂房租赁合同》分别由原、被告盖章和签名，本院对其真实性予以确认，依法认定原告与被告存在租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告虽提交东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表，但上述文件仅为登记备案手续，原告未提交涉案租赁房屋的房地产权证，亦未在法庭辩论终结前提交建设工程规划许可证，故本院依法认定原告与被告于2012年11月21日签订的《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。租赁合同无效，就不存在解除的问题，原告现诉求解除双方签订的《厂房租赁合同》，本院不予支持。
二、关于租金的问题。涉案租赁合同无效，但被告确有使用涉案的租赁房屋，故应参照租金标准向原告支付涉案房屋的占有使用费。被告主张双方曾于2015年10月协商终止租赁协议并约定由原告承接被告的原租户及直接收取原租户的租金，但是《终止合同协议》系被告与赵广鹏就其双方之间的租赁事宜的约定，不能以此推断原、被告之间亦存在上述约定，吴冬花、肖化超、张四清出具的证明实际为证人证言的性质，三位证人并未出庭作证，证明的真实性无法核实，且所述内容涉及到三位证人的工作，与其存在一定的利害关系，故仅凭上述证据无法证明原、被告曾就终止租赁事宜协商达成一致。相反，被告在2015年10月9日催收欠款通知书上签名确认拖欠租金，亦未提交其他证据证明其已于2015年10月将涉案房屋交还给原告并约定用保证金210000元抵扣租金，原告在此之后直接从被告转租的租户处收取租金较为符合常理，不能据此认定原告即同意直接承接被告的原租户并收取原租户的租金。被告系2012年11月21日《厂房租赁合同》的当事人，即实际的承租方和租金交付人，根据合同相对性原则，因租赁关系产生的相关费用应由被告承担，原告从被告转租的租户处收取的款项仅能用于抵扣被告应缴纳的房屋占有使用费。被告提交的存款账户回单及收据复印件与原告所提交的应收款分类账中所载收取款项的情况基本对应，被告也未提交其他证据证明已付清涉案房屋占有使用费，故本院对原告的主张及应收款分类账予以采纳，认定被告尚欠原告2015年6月至2016年10月的房屋占有使用费共计526600元（308750元+700000元-482150元）。由于被告向原告支付的系因合同无效产生的房屋占有使用费，是实际使用案涉的房屋产生的费用，并非合同约定的租金，因此不受一年诉讼时效的限制。原告现诉求被告支付房屋占有使用费526600元，符合法律规定，本院予以支持。关于保证金210000元，被告未就此提出反诉请求，原告亦不同意用于抵扣涉案的房屋占有使用费，故本院对此不予处理。
三、关于违约金和律师费的问题。本院已于上述认定双方签订的《厂房租赁合同》无效，故合同中有关违约金和律师费的约定亦无效。同时，原告将不具备交付使用条件的厂房租赁给被告，而被告未尽合理审查义务，双方均应对合同无效承担一定的责任。因合同无效导致的实际损失，当事人应按各自的过错承担相应责任，原告提起本案诉讼花费的律师费等，也应由其自行承担。故对原告诉求的违约金和律师费，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市高埗镇草墩股份经济联合社与被告梁征轩于2012年11月21日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、被告梁征轩于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市高埗镇草墩股份经济联合社支付房屋占有使用费526600元。
三、驳回原告东莞市高埗镇草墩股份经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5561元，原告已预交，由原告负担1561元，由被告负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员
审判员 徐苗苗
二〇一七年六月十二日
书记员 刘炯贤
叶雯