北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第15799号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京新恒基房地产集团有限公司，住所地北京市通州区胡各庄镇召里工业区。
法定代表人陈若文，总裁。
委托代理人王乾，男，1984年6月26日出生，北京新恒基房地产集团有限公司职员。
委托代理人邓重魁，男，1979年6月12日出生，北京新恒基房地产集团有限公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京天尚丽可管理咨询有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路26号2层。
法定代表人张永舵，总经理。
委托代理人王宁，男，1979年4月5日出生，北京天尚丽可管理咨询有限公司职员。
上诉人北京新恒基房地产集团有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第16122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，北京新恒基房地产集团有限公司（以下简称新恒基公司）起诉至原审法院称：2010年1月15日，北京金宝阳光海岸餐饮管理有限责任公司（以下简称金宝公司）与我公司签订《鹏润大厦租赁合同》，承租鹏润大厦第2层以及第1层与第2层之间的夹层，双方后续又签订了三份补充协议，对租金、免租期、提前退租补偿、单方解约违约金等做了约定。金宝公司后又成立北京嘉和阳光海岸餐饮管理有限公司（以下简称嘉和公司），金宝公司、嘉和公司与我公司三方签订补充协议（四），约定租赁合同及相关补充协议约定的金宝公司的权利义务转由嘉和公司承继。2011年1月19日，嘉和公司致函我公司，要求解除租赁合同及补充协议，提前退租。2011年1月28日，其办理了退租手续，但未按照合同约定交付提前退租补偿款和违约金，退租前欠缴的维护费和水电费也未补交。由于嘉和公司于2011年1月28日实际搬离，故合同已于当日解除。2011年3月29日，我公司致函嘉和公司，要求其收到函件后7日内交付违约金及房屋维修费共计3203582.28元，其签收后置之不理。此外，嘉和公司未按照约定将租赁房屋按二次装修后的完好状态交还我公司，房屋的现有状态致使房屋无法出租，给我公司造成了巨大的经济损失。后经查明，嘉和公司已于2011年1月28日更名为北京天尚丽可管理咨询有限公司（以下简称天尚丽可公司）。故我公司诉至法院，要求：第一、确认双方签订的租赁合同及四份补充协议已经解除；第二、天尚丽可公司支付提前退租补偿款2036873.86元（按照每年145490.99元乘以提前退租14年计算，性质为违约金）；第三、天尚丽可公司补足单方解除合同违约金450000元（按照每月租金及物业管理费450000乘以3个月减去已交房屋押金900000元计算，性质为违约金）；第四、天尚丽可公司给付欠缴的电费25152.01元、欠缴的水费3635.6元、欠缴的电话线路维修费664元（按照每条线路166元乘以开通4条计算）；第五、将租赁房屋恢复至二次装修后的完好状态；第六，支付房屋恢复期间的房屋租金损失450000元（一个月租金，性质为经济损失）。如果我公司主张的违约金及经济损失不能得到同时支持，则我公司主张其中数额高的一项。
天尚丽可公司辩称并反诉称：第一、我公司同意确认租赁合同及补充协议已经解除，解除时间是2011年1月19日。鉴于合同是经双方同意协商解除的，并非我公司单方提前解除，故新恒基公司无权要求我公司承担违约责任并赔偿损失。第二、我公司在搬离之前已经将当月的租金、物业费付清，只有2010年12月8日至2011年1月19日之前的费用没有缴纳。根据合同约定，水费、电费等费用并非由新恒基公司收取，其诉讼主体不适格。退一万步讲，因租赁合同已于2011年1月19日解除，且我公司已经通知新恒基公司在合同解除后及时止损，其在2011年1月20日后未及时止损，无权就扩大的损失要求我公司赔偿。故对于2011年1月19日之后的费用，我公司不应缴纳。第三、我公司已经按照合同约定履行了房屋交付义务，搬离时只搬走了可移动设备设施，对于不可移动的设备设施，我公司不负有恢复至二次装修后的义务，且新恒基公司也未就二次装修后的状态承担举证责任。此外，我公司认为对方主张的违约金过高，如果法院认为我公司构成违约，请求法院予以酌减。综上，我公司不同意新恒基公司的全部诉讼请求。相反的，双方签订合同后，我公司按照约定支付了租金押金、装修押金并按照新恒基公司的要求提供了银行保函。2011年1月19日经双方协商同意解除合同后，新恒基公司拒不返还上述款项，故我公司提出反诉，要求新恒基公司返还租赁房屋押金900000元、装修押金230543.5元、银行保函保证金461807元。
针对天尚丽可公司的反诉，新恒基公司辩称：天尚丽可公司反诉主张的三笔钱都在我公司，没有返还。我公司未同意天尚丽可公司提前退租，是其单方违约拒不履行合同，且我公司并未免除其应按合同约定所承担的全部违约责任及相关费用，故其无权要求返还押金。请法院判决天尚丽可公司将租赁物恢复至其入住租用时的状态，否则我公司将全部扣除对方已交纳的装修押金及二次装修恢复押金，我公司自行修复或委托第三方进行修复时，如果实际费用超出该两笔押金的总额，我公司保留继续通过法律手段追讨超出部分的赔偿权利。
原审法院经审理确认：基于新恒基公司、金宝公司及嘉和公司自愿达成的约定以及嘉和公司更名为天尚丽可公司的事实，《鹏润大厦租赁合同》及《补充协议》对新恒基公司与天尚丽可公司均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。
天尚丽可公司在合同约定的租赁期限届满前实际搬离租赁房屋，其提前退租的事实客观存在。虽然天尚丽可公司主张双方就提前解除合同已经达成合意，但该公司就此提交的证据仅有嘉和公司发送给新恒基公司的《通知函》，结合该《通知函》和新恒基公司随后向嘉和公司发送的信函的内容以及双方并未实际办理租赁房屋交接手续的事实，法院认为天尚丽可公司就此举证不足，对其主张法院难以采信。因此，天尚丽可公司未经新恒基公司同意提前退租的行为已经构成违约，其应当就此向新恒基公司承担违约责任。
法律规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
对于新恒基公司提出的各项诉讼请求，法院认定如下：关于解除合同，鉴于天尚丽可公司已经实际搬离租赁房屋，合同已经实际解除，故法院不持异议，解除时间应以天尚丽可公司实际搬离日期为准。关于提前退租补偿款，双方就此在合同中有明确约定，其本质为违约金。鉴于双方约定的该项违约金数额过高，且天尚丽可公司已经明确提出酌减要求，故法院在兼顾诚实信用和公平原则的基础上，综合考虑到天尚丽可公司的过错程度、新恒基公司在租赁房屋闲置期间的合理损失、新恒基公司已经给予天尚丽可公司一定的免租期等相关因素，对该项违约金数额酌情予以减少。关于单方解除合同违约金，鉴于新恒基公司已经就天尚丽可公司的同一违约事实另行主张了违约金，故法院对其该项主张不再重复支持。关于电费、水费，鉴于双方合同约定新恒基公司有权向天尚丽可公司收取电费、水费；天尚丽可公司确有未交纳2010年12月8日至2011年1月28日期间的电费、水费的事实；且新恒基公司就此提交的证据可以相互印证，佐证了其主张，而天尚丽可公司就此未能提交反证；故法院对新恒基公司的此项诉讼请求予以支持。关于电话线路维护费，鉴于补充协议中明确约定乙方支付的租金内包含直线电话维护费，现新恒基公司并无充分证据证明该约定指向的费用与其诉请费用不具有同一性，故其向天尚丽可公司主张此项费用，依据不足，法院不予支持。关于房屋恢复，鉴于双方在合同中明确约定天尚丽可公司应当将租赁房屋恢复至二次装修后的完好状态，而该公司并未就其搬离租赁房屋时的房屋状态符合双方的上述约定进行举证，而新恒基公司在双方共同确认租赁房屋状态时所拍摄的照片显示租赁房屋确有局部损坏，故法院认定天尚丽可公司违反了此项约定义务。但是，由于新恒基公司在诉讼期间已将租赁房屋另行出租第三人，租赁房屋的状况被实际改变，其该项诉讼请求已经丧失了实际履行的可能性和必要性，故法院不予支持。关于租赁房屋恢复期间的房屋租金损失，鉴于新恒基公司未能举证证明该项损失的客观存在，故法院难以支持。
对于天尚丽可公司提出的各项诉讼请求，法院认定如下：关于租赁房屋押金，鉴于天尚丽可公司构成违约导致合同解除，且合同中明确约定违约金可以从押金中扣除，现该项押金数额并未高于天尚丽可公司应当承担的违约金数额，故应当与违约金的相应数额直接抵扣，新恒基公司不再负有返还义务。关于装修押金，现双方合同已经实际解除，新恒基公司继续持有装修押金缺乏合同及法律依据，应予返还。关于银行保函保证金，根据双方约定及保函的内容，可以认定该保函所涉及的保证金是就天尚丽可公司承诺将租赁房屋按二次装修后的完好状态交还给新恒基公司所做担保。如前所述，天尚丽可公司未能全面履行该项义务，故其要求返还全部保证金，缺乏充分的事实依据。综合考虑双方的履约情况、租赁房屋的受损情况等相关因素，对于返还数额，法院酌情予以认定。据此，原审法院于2013年7月判决：一、确认北京新恒基房地产集团有限公司与北京天尚丽可管理咨询有限公司之间的《鹏润大厦租赁合同》及相关《补充协议》于二○一一年一月二十八日解除；二、北京天尚丽可管理咨询有限公司于判决生效后十五日内给付北京新恒基房地产集团有限公司违约金一百三十五万元（其中九十万元从房屋租赁押金中直接扣除，不再另行执行）；三、北京天尚丽可管理咨询有限公司于判决生效后十五日内给付北京新恒基房地产集团有限公司电费二万五千一百五十二元零一分、水费三千六百三十五元六角；四、北京新恒基房地产集团有限公司于判决生效后十五日内返还北京天尚丽可管理咨询有限公司装修押金二十三万零五百四十三元五角；五、北京新恒基房地产集团有限公司于判决生效后十五日内返还北京天尚丽可管理咨询有限公司银行保函保证金三十五万元；六、驳回北京新恒基房地产集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京天尚丽可管理咨询有限公司的其他反诉请求。
判决后，新恒基公司不服，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。《鹏润大厦租赁合同》中第2.2条约定的提前退租补偿款性质应属附免除条件的租金而非违约金，且与《鹏润大厦租赁合同》中第12.2条约定的单方解除合同违约金可以同时适用，我公司主张的违约金并未过高。租赁房屋恢复原状及恢复期间的租金损失应被支持；装修押金及银行保函保证金不应退还。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持我公司全部诉讼请求。天尚丽可公司同意原判。
经审理查明：2010年1月15日，新恒基公司作为甲方与乙方金宝公司签订了《鹏润大厦租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于北京市朝阳区×××的“鹏润大厦“第2层和第1层与第2层之间的夹层（以下简称租赁房屋）用于餐饮经营、办公、员工住所、仓储、员工餐厅等使用。（第2.1条）本合同起租期自2010年1月15日起，终止日期为2025年8月14日，计187个月；（第2.2条）如乙方违反本合同提前退租，则须按实际承租期与合同租期比例，每提前一年退租需向甲方支付145490.99元，每提前两年退租需向甲方支付290981.98元，以此类推，最高支付2213817.01元；（第3.1条）2010年1月15日至2010年6月14日租赁房屋的费用（物业费）为668576.15元；（第3.3条）2010年6月15日至2020年8月14日期间租赁房屋的租金及物业费两项合计每月为450000元；（第4.1条）乙方应于2010年1月15日前向甲方支付总数相当于租赁房屋2个月租金及物业管理费的款项共计900000元的押金，作为乙方履行本合同项下义务和责任的担保；（第4.3条）本合同期满或因不可抗力原因而终止后，乙方按时交还租赁房屋及缴清所有款项、费用后10个工作日内，甲方应将押金一次性退还乙方，但不计利息；（第6.1条）租赁房屋内配备单独的峰谷平电表、水表、燃气表，房间内的一切用电、用水、燃气量以该电表、水表、燃气表显示数字为准，每月初由甲方或甲方物业公司按所示数量，根据本合同补充协议中的相关约定收相关费用；（第6.2条）以上费用按月支付（每个月的5日之前支付上个月的）；（第8.5条）合同期满或因乙方原因解除后，乙方在付清全部款项后，乙方需将租赁房屋按照二次装修后的完好状态交还甲方（自然磨损除外），厨房设备、家具等可移动设施设备乙方有权拆除后撤走；（第8.13条）合同提前解除或合同期满终止时，乙方须在不损坏房屋结构的情况下将其所有的租赁房屋内的物品和设施撤出，租赁房屋内不可拆除部分装修及设施无偿归甲方所有，双方同意甲方不予对乙方装修或设施等做任何补偿；（第12.2条）除不可抗力、鹏润大厦所在地政府之政策、法律要求、本合同规定事由及双方协商一致外，甲、乙双方均不得单方提前解除本合同，由于一方原因造成合同不能继续履行的，属该方违约，守约方有权单方解除本合同，违约方需向守约方赔偿相当于三个月租金及物业管理费的违约金；（第12.5条）违约方应于守约方提出支付要求后30日内，一次性全额支付前述各条项下的违约金、损失赔偿金、应返还款项等或直接从押金扣除。
在上述合同基础上，新恒基公司作为甲方与乙方金宝公司先后签订了三份补充协议，主要内容是：乙方支付的租金内包含物业管理费、采暖费、空调费、二次装修图纸审验费、装修期间的管理费、直线电话维护费、DDN专线端口维护费。租赁期限内，乙方支付水费为每立方米6.1元（按国家标准执行，含排污费）。为保证乙方在合约期满或因乙方原因解除合约后，将租赁房屋按二次装修后的完好状态交还甲方（自然磨损除外，可移动设施乙方有权拆除后撤走），乙方须向甲方提供银行保函，保函金额按每建筑平米100元开立，合计金额为461087元。本保函担保的金额为乙方的二次装修恢复押金，故乙方退租后才能确定是否按合同约定将房屋完好交予甲方，因此乙方最后一年的保函到期日期应该于2025年8月14日到期，相当于延期两个月。
此后，新恒基公司作为甲方与乙方金宝公司以及丙方嘉和公司签订了《补充协议（四）》，对前述《鹏润大厦租赁合同》作出变更，其中约定：自本补充协议签订之日起，乙方将原合同中的权利义务转让给丙方，由丙方作为合同主体继续履行原合同中乙方相应的权利义务，乙方不再作为原合同的履约主体，甲方对此予以同意；本补充协议未涉及原合同条款的，仍执行原合同条款。
2010年2月5日，新恒基公司将租赁房屋交付嘉和公司使用，双方在《入住房态确认单》上备注“该房间为海港酒楼遗留装修现状交接“。承租期间，嘉和公司已支付租金至2011年1月31日。
2010年7月9日，嘉和公司于向北京鹏润房地产开发有限责任公司（以下简称鹏润公司）交纳装修押金230543.5元，于2010年7月23日向鹏润公司交纳押金900000元。2010年8月23日，中国工商银行股份有限公司北京地安门支行就新恒基公司与嘉和公司之间的租赁合同向新恒基公司出具保函，承诺“如果嘉和公司在合同期满或因嘉和公司原因解除合约后，未能将所租赁房屋按二次装修后的完好状态交还给出租人（自然磨损除外，可移动设施承租人有权拆除后撤走），我行将在收到贵方的书面索赔通知和承租人有上述违约事实的证明材料后，以保函金额为限向贵方承担担保责任，保函金额不超过461087元。“上述装修押金、押金及保函均由新恒基公司持有。诉讼中，新恒基公司自述凡收款单位为鹏润公司的票据所对应的款项均交给了该公司，该公司就此承担责任，并自认保函所涉及的保证金现由该公司持有。嘉和公司已将租赁房屋的电费、水费付至2010年12月7日，收款单位为北京万盛源物业管理有限责任公司（以下简称万盛源公司）。诉讼中，新恒基公司主张其物业公司已经为天尚丽可公司代缴了该公司欠付的退租前的电费25152.01元、水费3635.6元，并就此提交了以下证据：1、自万盛源公司至嘉和公司的2011年2月15日缴款单一份，载明租赁房屋欠缴2011年1月7日至1月28日期间的电费4673.81元、水费689.3元。2、自万盛源公司至嘉和公司的2011年1月14日缴款单一份，载明租赁房屋欠缴2010年12月8日至2011年1月6日期间的电费20478.2元、水费2946.3元以及2010年12月11日至2011年2月10日期间的电话线路维护费664元。3、2011年1月电费明细表，载明租赁房屋单位处有客户签字确认。4、2011年1月28日房间电表底数确认单，载明有客户签字确认。5、日期为2010年12月29日、付款人为万盛源公司的电费缴费发票。6、日期为2011年1月27日、付款人为万盛源公司的电费缴费发票。天尚丽可公司对上述证据1、2、3、4的真实性均不予认可，并主张即使证据是真实的，新恒基公司也无权向己方收取上述费用；就上述证据5、6则主张不能证明新恒基公司缴纳了2010年12月8日以后的费用。
2011年1月19日，嘉和公司向新恒基公司发送《通知书》，内容为如下：2011年1月19日，贵我双方协商同意解除《鹏润大厦租赁合同》及相关的《补充协议》。按贵公司的要求，需要我方出具一份通知书给贵公司财务，特通知如下：一、双方签订的《鹏润大厦租赁合同》及相关的《补充协议》自2011年1月19日解除。二、自2011年1月20日起，相关的房产停止计算租金、物业费、水电费等。三、据贵公司讲，现有不少意向承租人拟承租我公司租赁部分的房产，从2011年1月20日起，贵公司可以将相关的房产租赁给第三人。四、关于相关合同解除后的后续工作，由双方另行协商确定。
2011年1月28日，天尚丽可公司搬离租赁房屋，双方未办理租赁房屋的交接手续。
2011年3月29日，新恒基公司向嘉和公司发送信函，提出由于嘉和公司提前14年提出退租，故要求支付违约金3386873.86元（扣除押金900000元，还应支付2486873.86元）、维修费用716708.42元。
诉讼中，新恒基公司主张天尚丽可公司退租时未将租赁房屋恢复至二次装修后的完好状态。2012年2月29日，本案双方当事人根据原审法院要求共同对租赁房屋进行了现状确认，并均拍摄了照片。新恒基公司拍摄的照片显示租赁房屋的局部地面、局部天花板等确有损坏。天尚丽可公司对照片真实性无异议。另，在原审法院审理中，新恒基公司将租赁房屋另行出租给案外人，租赁房屋现状发生改变致使无法再行进行现场勘验。
另查，2011年1月28日，嘉和公司经工商部门核准更名为北京天尚丽可管理咨询有限公司即天尚丽可公司。
在原审法院审理中，新恒基公司主张《鹏润大厦租赁合同》中第2.2条以及第12.2条之约定均系违约金性质，且如果违约金与租赁房屋恢复期间的租金损失不能同时获得支持，则主张其中数额较高的一项。在本院审理中，新恒基公司则主张《鹏润大厦租赁合同》中第2.2条约定的提前退租补偿款性质应属附免除条件的租金而非违约金，且与《鹏润大厦租赁合同》中第12.2条约定的单方解除合同违约金可以同时适用。天尚丽可公司则主张提前退租补偿款性质为违约金。
上述事实，有《鹏润大厦租赁合同》、《补充协议》（一至四）、《通知书》、发票、保函、《入住房态确认单》及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：新恒基公司、金宝公司及嘉和公司自愿达成的《鹏润大厦租赁合同》及《补充协议》（一至四）系缔约各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。
在本案中，天尚丽可公司在租赁期限未届满前不再承租租赁房屋，并主张系与新恒基公司协商解除租赁合同，而新恒基公司则主张系天尚丽可公司违反合同约定提前退租。依据双方的陈述及往来函件等证据材料，天尚丽可公司主张系双方协商解除合同关系依据不足，原审法院确认天尚丽可公司提前退租并由此承担违约责任并无不当。
在本院审理中，新恒基公司主张天尚丽可公司应该按照双方在《鹏润大厦租赁合同》中的约定支付提前退租补偿款2036873.86元，并主张此款的性质应属附免除条件的租金而非违约金，与单方解除合同违约金可以同时适用。而在原审法院庭审中，经法庭释明，新恒基公司表示提前退租补偿款为违约金性质，且主张违约金与租金损失中数额较高的一项。由此可见，针对提前退租补偿款之性质，新恒基公司在一审与二审中的陈述不一致，天尚丽可公司则主张提前退租补偿款性质为违约金，在此情况下，本院对于新恒基公司在二审审理中关于提前退租补偿款性质的诉讼意见难以支持。新恒基公司主张与天尚丽可公司在《鹏润大厦租赁合同》中约定的违约金并未过高，但结合新恒基公司在原审中主张的经济损失数额，综合考虑到天尚丽可公司的过错程度、新恒基公司在租赁房屋闲置期间的合理损失等相关因素，原审法院在兼顾诚实信用和公平原则的基础上，经天尚丽可公司提出酌减要求后，对该项违约金数额酌情予以减少的处理并无不妥，本院予以维持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。新恒基公司主张天尚丽可公司应向其支付本案租赁房屋恢复原状及恢复期间的租金损失，但新恒基公司并未就该项损失提供充分证据加以证明，加之在本案原审诉讼期间，新恒基公司已将租赁房屋另行出租第三人，租赁房屋的状况被实际改变，故本院对新恒基公司此项上诉请求难以支持。新恒基公司主张银行保函保证金不应退还一节，因新恒基公司并未能就此提供事实及合同依据，原审法院根据双方履约情况、租赁房屋的受损情况等因素，酌情确定银行保函保证金的返还数额并无不妥。新恒基公司主张装修押金不应退还一节，亦缺乏法律及合同依据，本院亦不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13465元，由北京新恒基房地产集团有限公司负担4857元（已交纳），由北京天尚丽可管理咨询有限公司负担8608元（北京新恒基房地产集团有限公司已预交，北京天尚丽可管理咨询有限公司于本判决生效后15日内给付北京新恒基房地产集团有限公司）。反诉案件受理费9562元，由北京天尚丽可管理咨询有限公司负担4759元（已交纳），由北京新恒基房地产集团有限公司负担4803元（北京天尚丽可管理咨询有限公司已预交，北京新恒基房地产集团有限公司于本判决生效后15日内给付北京天尚丽可管理咨询有限公司）；二审案件受理费23027元，由北京新恒基房地产集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 朔
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年一月十四日
书 记 员 杨春雪