四川省大英县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0923民初1965号
原告：四川大英农村商业银行股份有限公司，住所地：大英县卓筒大道161号--175号，统一社会信用代码：91510900708992
519D。
法定代表人：刘哿，董事长。
委托诉讼代理人（一般授权）：张杰，北京德恒（成都）律师事务所律师。
被告：刘捷，女，1981年8月4日出生，汉族，四川省大英县人，居民，住遂宁市船山区。
被告：蒋林（系刘捷之夫），1975年12月17日出生，汉族，四川省遂宁市船山区人，居民，住遂宁市船山区。
上列二被告的委托诉讼代理人（特别授权）：谭湘，男，1970年2月18日出生，汉族，四川省遂宁市船山区人，居民，住遂宁市船山区。
被告：四川兆丰地产集团有限公司，住所地：遂宁市船山区慈音路2号南瑞弗莱明戈10栋4层1-5号，注册号：510900000033144。
法定代表人：赵勇,董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：谭湘，公司员工。
原告四川大英农村商业银行股份有限公司（下称大英农商行）与被告刘捷、蒋林、四川兆丰地产集团有限公司（下称兆丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，于同年7月31日公开开庭进行了审理。原告大英农商行的委托诉讼代理人张杰，被告刘捷、蒋林共同的特别授权委托诉讼代理人谭湘，被告兆丰公司的特别授权委托诉讼代理人谭湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大英农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘捷、蒋林立即归还原告贷款本金人民币9781297.74元（大写：玖佰柒拾捌万壹仟贰佰玖拾柒元柒角肆分）；2.判令被告刘捷、蒋林支付原告自2015年9月24日起至本息全部付清之日的利息（利息计算基数9781297.74元，月利率7.5‰），暂计算至2018年6月15日，共计欠息人民币2592164.05元；以上本息暂共计12373461.79元；3.判令被告兆丰公司以抵押土地（位于X镇江西路的“大国用（2013）第05194号”、“大国用（2013）第05195号”土地使用权，面积6666.00㎡），对被告刘捷、蒋林第1、2项付款义务承担抵押担保责任，原告对抵押土地折价、拍卖、变卖价值享有优先受偿权；4.判令全体被告连带承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2013年9月25日，被告刘捷与原告签订《个人借款合同》（编号：大英个金信个借（2013）000251），约定：借款期限自2013年9月25日至2015年9月24日；利息按照贷款基准利率上浮50%，即为7.5‰/月。2013年9月30日，原告向被告刘捷发放贷款9800000元（详见借款借据）。2013年8月30日，被告蒋林签订《共同债务人承诺书》，作为共同债务人自愿为借款人（刘捷）在原告借款承担连带清偿责任。同日，被告兆丰公司与原告签订《抵押合同》（编号：大英个金个抵字第（2013）第000251号），约定：将其位于X镇江西路的“大国用（2013）第05194号”土地使用权（面积为3043.33㎡）和位于X镇环城路的“大国用（2013）第05195号”土地使用权（面积为3043.33㎡）抵押给原告，为被告刘捷、蒋林在原告处的贷款向原告提供9800000元的担保，抵押时间从2013年9月25日至2015年9月24日，并办理抵押登记。2016年1月21日，被告刘捷偿还借款本息人民币253522.38元，2016年12月30日，被告刘捷偿还借款本息人民币50000元，剩余借款本金9781297.74元。
2015年9月24日，贷款到期后，原告对被告进行多次催告，被告均未履行还款义务，相应的担保人也未履行担保责任。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望法院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告的全部诉讼请求。
被告刘捷、蒋林未作书面答辩。但在庭审中共同辩称：1.在原告处抵押贷款9800000元属实，但已归还本金253522.38元，剩余本金为9546477.62元；2.抵押的两处土地均已开发，楼盘名称为“御龙国际”和“半山华庭”，且两个楼盘开发的住房除原告申请查封以外的均已对外销售，若处置以上两处抵押物来清偿原告贷款的话是不可能实现；3.原告申请法院对被告兆丰公司开发的半山华庭87个地下车位和18套住房进行了查封，还查封了御龙国际项目234个地下车位和14套住房，上述的查封物足以偿还原告的借款本息；4.原告同意被告兆丰公司对上述抵押土地进行开发，并向兆丰公司所开发的半山华庭、御龙国际项目发放了按揭贷款，在发放按揭贷款的过程中，未对按揭贷款进行封闭管理，有违银行贷款管理办法，在管理过程中对于项目资金使用也未进行有效监管，存在重大过错；同时，原告向刘捷发放的个人贷款，贷款利率在基准利率的基础上上浮了1.2倍，利率已明显偏高。在被告刘捷贷款逾期后原告再加收了原利率基础上上浮50%的罚息，明显加重了被告的负担；为此，被告刘捷、蒋林共同请求人民法院在法律允许的范围内对原告收取的罚息适当予以减免。
被告兆丰公司未作书面答辩。但在庭审中辩称：1.被抵押的两处土地现已开发，原告的第三项诉讼请求无法得以实现；2.被告兆丰公司愿意配合原告积极处置原告所查封的所有资产，用于偿还借款人在原告处的借款本息。
经审理查明：2013年8月30日，被告刘捷、蒋林共同向原告（原大英县农村信用社）承诺：蒋林与借款人刘捷是合法夫妻关系，经双方协商同意，由刘捷向原告申请为期2年的9800000元抵押贷款。蒋林承诺作为共同债务人愿意为借款人在原告的借款承担连带清偿责任，并有义务共同归还该贷款本息及原告因发放贷款和追收贷款本息而发生的一切费用。
2013年9月25日，被告刘捷与原告签订《个人借款合同》（合同编号：大英个金信个借（2013）000251）），约定：“由原告于2013年9月25日提供非循环使用借款9800000元，支用有效期间自2013年9月25日至2015年9月24日。实际借款期限、实际提款日、借款金额以本合同项下的借款借据所记载的期限、日期和金额为准，借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。利息按照贷款基准利率上浮50%即为7.6875‰/月。本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%/月，贷款利率按照在基准利率上上浮50%/月。在每月的第20日按月结息。其他还款方式：在2014年9月归还500万元、2015年2月归还200万元、2015年9月归还280万元，合计980万元。借款担保抵押。”等，双方在各自位置处签名，且原告加盖了公章确认。
2013年8月15日，被告兆丰公司以川兆地集［2013］第19号文件作出股东会决议：股东会同意以本公司位于大英县土地使用权（编号为：大国用（2013）第05194、05195号）为刘捷向大英县农村信用合作联社申请借款9800000元（人民币大写：玖佰捌拾万元整）作抵押担保。
2013年9月25日，原告与被告兆丰公司签订《抵押合同》，约定兆丰公司用其享有位于大英县的大国用（2013）第05194号（面积：3043.33㎡）及大国用（2013）第05195号（面积：3043.33㎡）土地使用权为被告刘捷向原告申请贷款9800000元进行抵押担保，并于同日办理了抵押登记，领取了大他项（2013）第0201号以及大他项（2013）第0202号他项权证。
2013年9月30日，原告向被告刘捷出具借据号为88090077205100借款借据载明：“借款人：刘捷，借款合同编号2013000251，借款用途：经营建材，借款金额人民币玖佰捌拾万元整（小写：CNY9，800，000.00元），借款期限从2013年9月30日至2015年9月24日，执行利率：月7.6875‰，按月结息”等，被告刘捷在该借据上借款人处签有其姓名。
2015年2月17日，原告以贷后检查发现抵押物因修建房屋发生变化未告知原告为由向被告刘捷以及兆丰公司发出通知，要求：1.对抵押物保持原样，对现已动工部分并及时采取制止、排除或补救措施；2.请贵方在2015年2月28日前提供新的担保或准备资金归还原告贷款（如在2015年2月17日未限期纠正违约行为原告将宣布贷款提前到期）。
2015年2月17日，被告兆丰公司向原告发出《承诺书》载明：“大英农商银行：借款人刘捷于2013年9月30日向你行办理流动资金借款980万元，根据编号为大信个借（2013）000251号的流动资金借款合同及大信个抵（2013）000251号的抵押合同，到期时间为2015年9月24日现有贷款余额980万元，用途为经营建材，用四川兆丰地产集团有限公司提供位于X镇环城路。抵押物为地产，国土使用权面积6086.66㎡，使用权类为出让。土地使用权证号：大国用（2013）第05194、05195号作贷款980万元担保抵押。由于我户该宗抵押物（土地）目前正在修建房屋，现抵押物（土地）已发生变化我公司慎重承诺：一、将该宗抵押物（土地）的房产项目：四川兆丰地产集团有限公司的一切按揭贷款已交由你行办理，如贷款出现风险时大英农商银行可从业主按揭贷款中扣收980万元本金及其利息。二、并在房屋取得预售前一个月或贷款到期前归还该笔贷款。三、房屋销售款存入大英农商银行营业部关联账户上（开户名：四川兆丰地产集团有限公司，账号：88×××83）上进行封闭式管理，并承担所造成的一切法律和经济责任。”。
2015年5月22日，被告兆丰公司再次向原告发出《承诺书》载明：“大英农商银行：借款人刘捷于2013年9月30日向你行办理流动资金借款9800000元，根据编号为大信个借（2013）000251号的流动资金借款合同及大信个抵（2013）000251号的抵押合同，到期时间为2015年9月24日现有贷款余额9800000元，用途为经营建材。抵押物为地产用四川兆丰地产集团有限公司提供位于X镇环城路，国土使用权面积6086.66㎡，使用权类型为出让。土地使用权证号：大国用（2013）第05194、05195号作贷款9800000元担保抵押。由于我户该宗抵押物（土地）上修建房屋已完工，现抵押物（土地）已发生变化我公司慎重承诺：我公司将该宗抵押物（土地）的房产项目：四川兆丰地产集团有限公司的未销售的御龙国际房源24套面积2723.03平方，每平方按4200元出售合计价款1100万元及御龙国际车位66个，每个车位销售价按8万元计价合计销售价款约为528万元，根据公司销售情况，总计销售款为1628万元的70%逐笔存入大英农商银行营业部指定账户上（开户名：四川兆丰地产集团有限公司，账号：88×××56
74483）。按约定逐笔扣收980万元本金及利息。”。
2015年5月22日，被告刘捷、蒋林共同向原告发出《申请》载明：“大英农商银行：借款人刘捷于2013年9月30日向你行办理流动资金借款980万元，根据编号为大信个借（2013）000251号的流动资金借款合同及大信个抵（2013）000251号的抵押合同，到期时间为2015年9月24日现有贷款余额980万元，用途为经营建材。抵押物为地产用四川兆丰地产集团有限公司提供位于X镇环城路，国土使用权面积6086.66㎡，使用权类型为出让。土地使用权证号：大国用（2013）第05194、05195号作贷款980万元担保抵押。由于我户该宗抵押物（土地）上修建房屋已完工，现抵押物（土地）已发生变化，我借款人刘捷现申请并与四川兆丰公司协定：用四川兆丰地产集团有限公司的未销售的御龙国际房源24套面积2723.03平方，每平方4200元出售合计价款1100万元及御龙国际车位66个，每个车位销售价按8万元计价合计销售价款约为528万元，总计销售价款1628万元的70%作贷款980万元贷款担保抵押。原签订大信个借（2013）00251号的流动资金借款合同及大信个抵（2013）000251号的抵押合同不变，仍按原合同执行，现申请签订新的补充抵押合同。”。
2015年5月22日，原告与被告兆丰公司签订《抵押合同》（合同编号：大农商信个抵（2014）000251-01号），约定：“四川兆丰公司用其开发的御龙国际24套房源（面积：2723.03㎡、财产价值1100万元）、车位66个（财产价值528万元）为主合同项下本金人民币980万元及利息、实现债权的相关费用进行抵押担保，其他约定事项：1.原签订大信个借（2013）000251号和大信个抵（2013）000251号的合同不变，仍按原合同执行；2.根据房屋销售情况，按销售的70%每笔扣收980万元本金及利息）。”等，双方在合同上签字盖有单位公章，但双方并未对该合同所设立的抵押物办理抵押登记。
被告刘捷于2015年9月24日、2015年10月21日、2015年12月29日、2016年12月30日归还借款本金分别1244.95元、787.69元、2.62元、16667元合计18702.26元，尚下欠借款本金9781297.74元；于2015年9月24日归还利息7350元，2015年10月21日、2015年12月21日、2015年12月29日、2016年9月14日分别归还本金罚息99212.31元、0.18元、253522.38元、33333.00元，合计393417.87元。
认定上述事实有原告提供的营业执照及法定代表人身份证明和其个人居民身份证、川银监复［2014］254号文件中国银监会四川监管局关于同意四川大英农村商业银行股份有限公司开业的批复，被告刘捷、蒋林居民身份证，被告四川兆丰公司营业执照及组织机构代码证复印件各1份，《个人借款合同》（合同编号：大英个金信个借（2013）000251））、借款借据（借据号：88090077205100）、共同债务承诺书及被告刘捷、蒋林结婚证复印件各1份，股东会议（川兆地集［2013］第19号文件）、大国用（2013）第05194号（面积：3043.33㎡）及大国用（2013）第05195号（面积：3043.33㎡）国有土地使用权证、《抵押合同》（合同编号：2013年个客个抵字000251号）、大他项（2013）第0201号及大他项（2013）第0202号他项权证复印件各1份，贷款到期通知书3份、逾期贷款催收通知书4份、被告刘捷的还款单据打印件，原告于2015年2月17日分别向被告刘捷、四川兆丰公司发出的通知书，被告四川兆丰公司于2015年2月17日向原告发出承诺书、同年5月22日向原告发出的申请及承诺书，《抵押合同》（合同编号：大农商信个抵（2014）000251-01号），大英县发展和改革局企业投资项目备案通知书复印件各1份等证据在卷为证。
本院认为，原告与被告刘捷签订的《个人借款合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，对双方具有约束力。借款逾期后，被告刘捷未履行偿还义务，依法应当清偿借款本金及逾期利息。被告蒋林向原告承诺作为共同债务人愿意为被告刘捷在原告的借款承担连带清偿责任，因此应与被告刘捷承担共同清偿责任。被告兆丰公司于2013年9月25日与原告签订的《抵押合同》，亦系双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，且双方对抵押物进行了抵押登记，应合法有效。被告兆丰公司在庭审中抗辩抵押物发生变化得到原告同意，但并未举出原告同意的事实依据，相反原告举出了在贷后检查发现在抵押物上开发，多次要求被告兆丰公司对抵押物保持原状，因此该公司的抗辩理由不能成立。据此，原告对抵押物即位于大英县的大国用（2013）第05194号（面积：3043.33㎡）及大国用（2013）第05195号（面积：3043.33㎡）土地使用权进行折价、变卖、拍卖所得款中享有优先受偿权。但被告兆丰公司虽于2015年5月22日签订了合同编号为大农商信个抵（2014）000251-01号《抵押合同》，却因该合同所涉的抵押物未进行登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，该抵押权未生效。原告要求三被告承担保全费，但因所举出的7份民事裁定书均系诉前财产保全，即使其中（2016）川0923财保61号及（2017）川0923财保82号民事裁定所查封的财产与本案有关联，却因在法定期限内未提起诉讼，且就本案原告并未申请诉前财产保全或诉讼财产保全，因此不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条之规定，判决如下：
一、限被告刘捷、蒋林在本判决生效后10日内共同向原告四川大英农村商业银行股份有限公司清偿贷款本金9781297.74元及利息（计算方法：以本金9798755.05元为基数，从2015年9月24日起至2015年10月21日止；以本金9797967.36元为基数，从2015年10月22日起至2015年12月29日止；以本金9797964.74元为基数，从2015年12月30日起至2016年12月30日止；以本金9781297.74元为基数，从2016年12月31日起至付清之日止；均按《个人借款合同》约定的贷款逾期的罚息利率标准计算；应扣减已付利息393417.87元），由被告四川兆丰地产集团有限公司对上述债务承担抵押担保责任；
二、原告四川大英农村商业银行股份有限公司对抵押财产即位于大英县的大国用（2013）第05194号（面积：3043.33㎡）及大国用（2013）第05195号（面积：3043.33㎡）土地使用权进行折价、变卖、拍卖所得价款中享有优先受偿权；
三、驳回原告四川大英农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
若被告刘捷、蒋林、四川兆丰地产集团有限公司未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费96041元，由被告刘捷、蒋林共同负担并由被告四川兆丰地产集团有限公司连带给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 向孝金
人民陪审员 廖福全
人民陪审员 孙吉成
二〇一八年八月二十七日
书 记 员 陈亚非