北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04307号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市阳光百乐美容美发院，住所地北京市西城区黄寺大街**号*座*单元***号。
法定代表人杨艳林，经理。
委托代理人杨美林，女，1977年9月26日出生。
委托代理人李维，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵凯，男，1978年9月27日出生。
被上诉人（原审被告）田延平，男，1981年3月26日出生。
上诉人北京市阳光百乐美容美发院因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第14231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京市阳光百乐美容美发院之法定代表人杨艳林及委托代理人杨美林、李维，被上诉人赵凯、田延平到庭参加诉讼，现已审理终结。
2013年6月，北京市阳光百乐美容美发院（下称阳光百乐美容美发院）起诉至原审法院称：2012年4月16日，我方授权法定代表人杨艳林代表公司与赵凯、田延平签订《转让协议书》，约定美发部的转让及场地租赁事宜。关于房屋场地租赁部分，协议约定：赵凯、田延平租用阳光百乐美容美发院承租的位于北京市西城区×××104号房屋中的60建筑平方米场地用于经营美发，自2012年4月16日起租，年租金为142500元，租金每半年交付一次，提前一个月交付。按约定，赵凯、田延平应于2013年3月15日前交付下期房屋租金，但几经催促，赵凯、田延平拒不交纳租金。赵凯、田延平的行为已经构成违约，应该承担违约责任。现起诉至法院，请求：1、判令解除阳光百乐美容美发院与赵凯、田延平的租赁合同，赵凯、田延平返还房屋；2、判令赵凯、田延平支付自2013年4月16日至返还房屋之日止的租金；3、判令赵凯、田延平支付自2013年4月16日至返还房屋之日止的水、电、电话费等款项，截止至2013年7月31日合计7540.17元；4、诉讼费由赵凯、田延平承担。
田延平辩称：我和赵凯此前是合作关系，一年多前我撤出股份，并签署协议，故我与此案无关。
赵凯答辩并反诉称：我不同意阳光百乐美容美发院的诉讼请求。第一，阳光百乐美容美发院与我和田延平之间不存在房屋租赁关系，二者之间的法律关系系企业承包经营合同法律关系。阳光百乐美容美发院与我和田延平签署的协议是关于阳光百乐美发部的转让协议，载明由我承包美发部，非租赁美发部。协议签署后，我以阳光百乐美容美发院名义对外进行经营，并未利用原来场地另起字号对外经营。阳光百乐美容美发院非诉争房屋所有权人、承租人，不具有对外出租房屋的基础，且双方签署的协议是不可分割的总体，包括美发部转让和长期使用，阳光百乐美容美发院不能单就场地使用而提出解除所谓的房屋租赁关系。第二，阳光百乐美容美发院要求解除合同的理由不能成立。事实上在2012年3月中旬，我多次通知阳光百乐美容美发院收取租金，而阳光百乐美容美发院为达到能够单方解除双方协议的目的，拒绝收取租金，根本不存在多次催促我方缴纳租金的事实。从合同签署至今，我无任何违约行为。第三，从2013年4月16日起，阳光百乐美容美发院法定代理人将我赶出阳光百乐美发部，美发部一直在阳光百乐美容美发院控制之下，根本不存在返还房屋的必要，且从该日期我就一直未能再使用美发部进行经营，根本不存在所谓的向阳光百乐美容美发院交纳房屋租金、水电等费用的理由和基础。期间，双方因美发部经营事宜多次产生纠纷和冲突，并多次报警，双方都被公安机关行政处罚。第四，阳光百乐美容美发院通过委托律师发送律师函要求单方解除协议，恶意阻挠我合法使用阳光百乐美发部进行经营的违约行为，不但给我造成经济损失，而且在客观上导致转让协议不能继续履行。为维护我方合法权益，我方依法提出反诉：1、请求判令解除双方于2012年4月16日签署的《转让协议书》；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人各项经济损失，包括转让费6万元、装修费1.8万元、经营损失5.7万元，以上共计13.5万元；3、请求判令被反诉人支付违约金9000元；4、诉讼费由被反诉人承担。
阳光百乐美容美发院针对反诉辩称，我方同意解除转让协议书，其他反诉请求不同意，与事实不符，无法律依据。
田延平针对反诉辩称：同意赵凯的反诉请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。阳光百乐美容美发院与赵凯、田延平签订的转让协议书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。针对田延平主张其已经与赵凯签订协议并撤出股份，其与本案无关一节，鉴于该协议系其与赵凯之间的内部协议，并不能因此否定其在所诉转让协议书中的当事人地位，故对于田延平该项抗辩意见，法院不予采纳。
诉讼中，阳光百乐美容美发院及赵凯均要求解除双方于2012年4月16日签订的转让协议书，田延平对此亦表示同意，故对于阳光百乐美容美发院本诉及赵凯反诉要求解除双方所签转让协议书的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等，故对于赵凯、田延平基于转让协议书已经交付的转让金60000元，阳光百乐美容美发院应当予以返还，赵凯、田延平亦应将房屋交还给阳光百乐美容美发院。
在履行合同的过程中，双方当事人均应遵守诚实信用的原则，采取适当的方式主张权利，全面履行自己的义务。阳光百乐美容美发院在赵凯通知其收取房屋租金时未给予积极的回应，之后亦未采取适当的方式与赵凯、田延平进行沟通和协商，以致双方发生纠纷，甚至上升到肢体冲突；而赵凯、田延平在阳光百乐美容美发院未按时收取租金时，亦未进一步的履行催告的义务，也没有根据双方的交易习惯实际交付租金，客观上存在未交付租金的事实，双方在协议的履行过程中均存在一定的过错，故对于阳光百乐美容美发院要求赵凯、田延平支付2013年4月16日之后的租金、水费、电费、电话费等费用以及赵凯反诉要求阳光百乐美容美发院承担违约金及赔偿损失的诉讼请求，法院均不予支持。据此，原审法院于2013年11月判决如下：一、解除北京市阳光百乐美容美发院与赵凯、田延平于二○一二年四月十六日签订的转让协议书。二、判决生效后五日内，赵凯、田延平将北京市阳光百乐美容美发院美发部的房屋交还给北京市阳光百乐美容美发院。三、判决生效后五日内，北京市阳光百乐美容美发院返还赵凯、田延平转让金人民币六万元。四、驳回北京市阳光百乐美容美发院的其他诉讼请求。五、驳回赵凯的其他反诉请求。判决后，阳光百乐美容美发院不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决第三、四项，改判赵凯、田延平向其支付自2013年4月16日至实际返还房屋之日止的租金及赵凯、田延平承租期间欠付的水、电、电话费7540.17元。赵凯、田延平同意原判。
经审理查明：2012年4月16日，阳光百乐美容美发院（甲方）委托其法定代表人杨艳林与赵凯、田延平（乙方）签署《转让协议书》，约定：一、甲方同意将北京市阳光百乐美容美发院的美发部转让给乙方，建筑面积约60㎡。二、租金：年租金为142500元人民币，租金每半年交付一次，为71250元人民币，并于约定日期前一个月交至甲方。以上费用只包括租金和物业费，乙方在经营过程中发生的水费、电费、电话费等于租金无关的费用均自理。美发部承包给乙方后，乙方同意并履行甲方原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且按期交纳租金。......三、转让后美发部的债权债务、现有的装修、装饰、产品及其他所有相关美发设备全部归乙方所有。约定的转让费用为人民币60000元，一次交清，转让成立。......四、乙方不得以任何理由拒绝为美发部的任何顾客服务。五、租赁合同期满，续约成功，本合同继续有效。租金有涨甲乙双方均摊。六、如由于乙方原因导致转让中止，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的15%向甲方支付违约金，如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的15%作为违约金。
协议签订后，赵凯、田延平向阳光百乐美容美发院支付了转让费60000元，并依约向阳光百乐美容美发院分两次支付租金至2013年4月15日。
按照《转让协议书》的约定，赵凯、田延平应于2013年3月15日之前向阳光百乐美容美发院交纳下一期半年的租金。但赵凯、田延平未按约定履行交纳租金义务。在本院审理中，阳光百乐美容美发院诉称其曾多次口头催促赵凯、田延平交纳租金，赵凯、田延平对此不予认可，并提交电话录音，2013年3月18日，赵凯电话联系阳光百乐美容美发院之法定代表人杨艳林，协商何时收取房租，杨艳林以当时有事为由挂断电话。以此证明是阳光百乐美容美发院拒收租金。阳光百乐美容美发院则反驳称，赵凯打电话给阳光百乐美容美发院之法定代表人杨艳林时，杨艳林当时确实有事无法通话，才将电话挂断，并非拒收租金，且双方一直通过银行转账方式支付租金，赵凯、田延平知道向阳光百乐美容美发院付租金的账户，赵凯、田延平每次都是直接将租金汇入该账户，如果赵凯、田延平真想交纳租金直接将租金汇入该账户就可以了，没必要打电话。赵凯、田延平认可双方是通过银行转账方式支付租金。2013年4月13日，阳光百乐美容美发院通过快递邮寄一份签署日期为2013年3月28日的律师函给赵凯，内容为：“赵凯：......经核实由于你没有交纳租金，且阳光百乐与你订立的协议将于2013年4月15日到期。阳光百乐将不再与你签订新的协议，请你在2013年4月15日24时前将个人物品搬出，将美发部交还阳光百乐。......“赵凯称于同年4月15日收到该份律师函。在本院审理中，双方均认可双方合同到期日以阳光百乐美容美发院向房主租赁的期限届满日即2013年11月15日为准。2013年5月1日，阳光百乐美容美发院工作人员与赵凯发生肢体冲突，并报警，警察告知双方保持场地现状，通过民事诉讼解决纠纷。赵凯被北京市公安局西城分局处以行政拘留五日的处罚。赵凯称双方发生冲突系因阳光百乐美容美发院阻止其经营。阳光百乐美容美发院则称阻止赵凯经营的原因是赵凯、田延平不交纳租金。
2013年12月19日赵凯前去阳光百乐美容美发院打算搬走美发部内其所有的物品，阳光百乐美容美发院予以阻止，没有搬成。2012年12月21日因阳光百乐美容美发院与房主的租赁合同到期，房主将阳光百乐美容美发院承租的全部房屋收回，赵凯、田延平将美发部屋内其所有的物品、设备搬走。
经本院庭审核实，赵凯、田延平使用租赁房屋期间租金、水费、电费、电话费均有不同程度的拖欠，2013年4月电话欠费87.51元。阳光百乐美容美发院提交了其单方统计的欠费明细表，赵凯、田延平不予认可，并提交了其自行向相关部门交纳水电费的单据，以证明阳光百乐美容美发院统计的欠费数额不准确。阳光百乐美容美发院也承认其统计的欠费数额部分无查表记录是估算的。赵凯、田延平称其经营期间平均每月电费在1500元左右，水费为300多元。
另查，2012年6月17日，赵凯（乙方）、田延平（甲方）签署转让协议一份，协议约定：甲方将位于西城区×××1号楼的阳光百乐美发部60%的股份转让给乙方。
上述事实，有租赁合同、收条、转让协议书、证明、银行回单、短信打印件、视频光盘、诊断证明、电费发票、水费发票、电话费发票、通话录音光盘、快递单、律师函、解除拘留证明、装修协议、照片、美发项目单及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。阳光百乐美容美发院与赵凯、田延平签订的《转让协议书》名为转让协议，实为分租协议即阳光百乐美容美发院将其承租的北京市西城区×××104号阳光百乐美容美发院经营用房中的一间分租给赵凯、田延平经营美发部，并定期向阳光百乐美容美发院支付租金。该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
在《转让协议书》履行过程中，因赵凯、田延平未按约定于2013年4月15日之前向阳光百乐美容美发院交纳下期租金，阳光百乐美容美发院于2013年4月13日向赵凯送达解除合同通知，要求赵凯、田延平于2013年4月15日将美发部用房返还给阳光百乐美容美发院，赵凯认可其于2013年4月15日收到上述解除合同通知，但称不是其不交租金，而是阳光百乐美容美发院拒收租金，并提交了其与阳光百乐美容美发院法定代表人的通话录音，以此证明阳光百乐美容美发院拒收租金。经本院核实通话录音内容，当时因阳光百乐美容美发院法定代表人杨艳林有事无法通话，挂断电话，并未有拒收租金的意思表示，而且从双方一直通过银行转账方式支付租金的事实分析，如果赵凯、田延平想要支付租金完全可以直接将租金汇入阳光百乐美容美发院账户即可。再者，赵凯、田延平从合同约定的应交租日到阳光百乐美容美发院起诉期间都有机会通过双方以往约定的方式支付租金，但赵凯、田延平却始终未支付租金。基于此事实，本院对赵凯、田延平上诉主张的系阳光百乐美容美发院拒收租金的说法不予采信，应认定系因赵凯、田延平未按期支付租金构成违约，阳光百乐美容美发院基于赵凯、田延平的违约行为依法行使合同解除权符合法律规定，本院予以确认，赵凯收到解约通知的日期是2013年4月15日，应认定该日为双方租赁合同解除日。鉴于涉案租赁房屋已由房屋的所有权人全部收回，本案已不存在腾房问题，本院对原判第二项涉及腾房的判决予以撤销。
因赵凯、田延平未按合同约定日期支付2013年4月15日以后的租金，阳光百乐美容美发院依法行使合同解除权，双方租赁合同于2013年4月15日解除，应认定合同解除的过错责任在赵凯、田延平一方，赵凯、田延平实际向阳光百乐美容美发院交纳租金至2013年4月15日，因赵凯、田延平的过错导致租赁合同解除且未将租赁房屋腾退，客观上形成自2013年4月16日至2013年11月15日（即阳光百乐美容美发院与租赁房屋的所有权人之间的租赁合同终止之日）期间的租金损失，对于阳光百乐美容美发院上诉要求赵凯、田延平给付上述期间租金的请求，考虑到阳光百乐美容美发院在租赁合同解除后，存在因赵凯、田延平未交租金而阻止赵凯、田延平搬出物品腾退房的情形，故阳光百乐美容美发院对上述期间的租金损失也负有过错。本院将综合考虑双方对造成租金损失存在的过错，酌情确认赵凯、田延平应赔偿阳光百乐美容美发院上述期间租金损失的数额。原审判决对阳光百乐美容美发院要求赵凯、田延平给付2013年4月16日至2013年11月15日期间租金的诉讼请求全部未予支持不当，本院予以改判。
对于阳光百乐美容美发院要求赵凯、田延平支付2013年4月16日之后水费、电费、电话费等费用的上诉请求，经本院核实赵凯、田延平对上述费用确有拖欠，阳光百乐美容美发院提交了赵凯、田延平拖欠电话费87.51元的证据，本院予以确认，但双方均不能提供拖欠水费、电费的准确数额，鉴于双方均认可赵凯、田延平正常经营期间每月平均消耗电费约为1500元，水费约为300多元，本院将参考此标准，并考虑赵凯、田延平非正常经营的情节等因素酌情予以确定，原审判决对阳光百乐美容美发院该项请求均未予支持不妥，本院予以改判。
对于阳光百乐美容美发院不同意返还赵凯、田延平转让金60000元的上诉请求，依据双方签订《转让协议书》的约定，该笔费用包括赵凯、田延平接手美发部的债权债务、现有的装修、装饰、产品及其他所有相关美发设备的转让费用。赵凯、田延平已经使用上述易耗物经营美发部一年有余，可移动的设备、物品在租赁关系解除后也已由赵凯、田延平搬走，现原审法院判决将转让费60000元全部返还给赵凯、田延平有失公平，本院将考虑赵凯、田延平对合同解除的过错及转让物的实际使用消耗情况，对阳光百乐美容美发院应返还赵凯、田延平转让费的数额酌情予以判处。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第14231号民事判决第二、四、五项。
二、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第14231号民事判决第一项为：确认北京市阳光百乐美容美发院与赵凯、田延平于二○一二年四月十六日签订的《转让协议书》于二○一三年四月十五日解除。
三、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第14231号民事判决第三项为：北京市阳光百乐美容美发院于本判决生效后七日内返还给赵凯、田延平转让金一万元。
四、赵凯、田延平于本判决生效后七日内赔偿北京市阳光百乐美容美发院二○一三年四月十六日至二○一三年十一月十五日期间的租金损失三万元。
五、赵凯、田延平于本判决生效后七日内给付北京市阳光百乐美容美发院二○一三年四月十六日后欠付的水费、电费、电话费共计一千五百元。
六、驳回北京市阳光百乐美容美发院其他诉讼请求。
七、驳回赵凯、田延平其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费70元，由北京市阳光百乐美容美发院负担35元（已交纳），由赵凯、田延平共同负担35元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉费用3180元，由赵凯负担1590元（已交纳），由北京市阳光百乐美容美发院负担1590元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1489元，由北京市阳光百乐美容美发院负担744.5元（已交纳），由赵凯、田延平负担744.5元（已由北京市阳光百乐美容美发院预交，赵凯、田延平于本判决生效之日起7日内给付北京市阳光百乐美容美发院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年六月十六日
书 记 员 房依彤