上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第115号
上诉人（原审被告）上海邦美蜀咖啡有限公司。
委托代理人张志祥，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）王象琪。
被上诉人（原审原告）赵稚洁。
以上两被上诉人共同委托代理人贾润峄，上海中建中汇律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人王家德，上海中建中汇律师事务所律师。
上诉人上海邦美蜀咖啡有限公司（以下简称邦美蜀公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人邦美蜀公司的委托代理人张志祥，两被上诉人王象琪、赵稚洁的委托代理人贾润峄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市虹桥路20号307室、308室分别为王象琪、赵稚洁所有。2012年5月4日，王象琪、赵稚洁与邦美蜀公司签订《房屋租赁合同》，王象琪、赵稚洁将上海市虹桥路（以下简称系争房屋）出租邦美蜀公司；租期自2012年5月15日起至2015年5月14日止；房屋月租金为人民币（下同）1万元；履约保证金为1万元；2012年5月15日起租金每三个月为一期一次付清，先付后用，邦美蜀公司应在每年的5月15日、8月15日、11月15日、2月15日提前支付下一期房屋租金；房屋租赁期间，水、电、通信及设备等使用、维修、更新的一切费用均由邦美蜀公司承担；逾期支付有关款项，每逾期一天按未付金额千分之十支付违约金，违约天数为自违约方的违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数，违约金以逾期支付金额乘以千分之十乘以违约天数计算；王象琪、赵稚洁、邦美蜀公司双方本合同确认的联系地址为双方约定的地址，如一方联系地址变更，必须书面通知对方，因一方联系地址变更未通知对方而造成对方无法联系，由变更联系地址方承担全部责任。合同落款处，邦美蜀公司填写的联系地址为“徐汇区蒲汇塘路200号608室”。合同签订的当天，邦美蜀公司向王象琪、赵稚洁支付了2012年5月15日至2012年8月14日一季度的租金3万元及履约保证金1万元，王象琪、赵稚洁、邦美蜀公司办理了房屋交接，王象琪、赵稚洁将房屋及空调、办公家俱等设施交付邦美蜀公司使用。2012年8月22日，邦美蜀公司支付了第二季度租金3万元。邦美蜀公司未支付自2012年11月15日起的租金。2012年12月18日、2013年3月23日、6月25日，王象琪、赵稚洁三次向邦美蜀公司的联系地址邮寄信函催讨租金。
另查明，截至2013年6月9日，邦美蜀公司拖欠电费、滞纳金共计1，554.12元。
2013年9月29日，王象琪、赵稚洁诉至法院，要求判令：1、依法解除王象琪、赵稚洁、邦美蜀公司签订的《房屋租赁合同》，邦美蜀公司将房屋归还王象琪、赵稚洁；2、依法判令邦美蜀公司按每月租金1万元的标准，向王象琪、赵稚洁支付自2012年11月15日起至交还房屋之日的租金；3、依法判令邦美蜀公司按日未支付金额2‰的标准，向王象琪、赵稚洁支付上述欠租的违约金，计算至实际支付日止；4、依法判令邦美蜀公司支付拖欠的电费1，554.12元；5、若邦美蜀公司逾期迁出的，判令邦美蜀公司按照每日500元的标准，向王象琪、赵稚洁赔偿房屋使用费；6、依法判令邦美蜀公司支付解约后租金损失30，000元。
审理中经法院释明，双方于庭审当日（2013年11月18日）至系争房屋处进行了交接，交接时系争房屋内已无任何办公家俱存在。鉴于房屋已返还的事实，王象琪、赵稚洁变更了其诉讼请求，撤销了要求邦美蜀公司归还房屋、支付使用费的请求，要求邦美蜀公司支付自2012年11月15日起至2013年11月18日止的租金121，333.33元；要求邦美蜀公司支付按日未付金额2‰的标准，向王象琪、赵稚洁支付上述欠租的违约金55，560元，王象琪、赵稚洁仅主张至2013年11月18日止，其后放弃；其他诉请不变。王象琪、赵稚洁另表示，因交接发现房屋内财物丢失，履行保证金1万元作相应抵扣。
原审认为，邦美蜀公司公司的印章管理及股权转让均属于邦美蜀公司内部关系，无法对抗外部的租赁关系，严杰是拿着公章签订的合同，合同也不违反法律、法规的禁止性规定，因此王象琪、赵稚洁、邦美蜀公司之间的《房屋租赁合同》成立并生效。邦美蜀公司辩称合同无效，缺乏相应的法律依据，法院不予采信。合同生效后，合同当事人应严格按照合同的约定行使权利、履行义务，邦美蜀公司拒不支付租金的行为已构成严重违约，王象琪、赵稚洁亦按合同约定的联系地址多次向邦美蜀公司催缴未果，王象琪、赵稚洁据此解除依法有据，法院予以支持。王象琪、赵稚洁要求邦美蜀公司支付租金及电费符合合同约定，法院予以支持。王象琪、赵稚洁按日千分之二主张逾期付租违约金，已低于合同约定的日百分之一的违约金计算标准，且王象琪、赵稚洁也仅主张至2013年11月18日止，其后予以放弃，法院认为王象琪、赵稚洁主张的违约金标准和期间均是适当和合理的，邦美蜀公司要求按日万分之五计算的意见，法院不予采纳。涉案合同的解除至房屋重新出租取得收益需要时间，该期间房屋空关的损失邦美蜀公司作为违约方应予以赔偿，王象琪、赵稚洁以3个月作为重新取得收益的合理期间是适当的，故法院予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，于二一三年十二月五日作出判决：一、解除王象琪、赵稚洁与上海邦美蜀咖啡有限公司就上海市徐汇区虹桥路房屋签订的《房屋租赁合同》；二、上海邦美蜀咖啡有限公司于判决生效之日起十日内支付王象琪、赵稚洁自2012年11月15日起至2013年11月18日止的房屋租金121，333.33元；三、上海邦美蜀咖啡有限公司于判决生效之日起十日内支付王象琪、赵稚洁逾期付租违约金55，560元；四、上海邦美蜀咖啡有限公司于判决生效之日起十日内支付王象琪、赵稚洁电费1，554.12元；五、上海邦美蜀咖啡有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王象琪、赵稚洁解约损失30，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，510元，减半收取计2，255元，诉讼保全费1，514.80元，均由上海邦美蜀咖啡有限公司负担。
判决后，邦美蜀公司不服，上诉于本院，诉称：王象琪、赵稚洁收取了1万元的租赁押金，该押金就是用于结算费用的，电费可以在该押金中扣除，不应当再要求邦美蜀公司支付电费。违约金约定的过高，要求二审法院予以调整至银行同期利息。上诉人已承担了违约金，就不应当再承担解约损失，一审判决的赔偿金额没有依据。请求二审法院撤销原审判决第三、四、五项，改判逾期付款违约金按日息万分之四计算。
被上诉人王象琪、赵稚洁辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方合同约定水、电等费用均由邦美蜀公司承担。履约保证金仅用于合同履约保证，并没有抵扣水电费的功能，因此上诉人主张以保证金抵扣所欠电费，没有合同依据，本院不予支持。租赁合同约定的逾期付租违约金为每日按未付金额的百分之一计算。王象琪、赵稚洁在起诉主张违约金时已调低至千分之二，已低于合同约定的计算标准。现邦美蜀公司要求按银行同期利息支付违约金，没有合同依据，其要求二审法院在原判基础上再次调低违约金，亦无事实依据，本院不予支持。逾期支付租金与解约损失属于不同性质的违约责任，且两者可以并存承担，因此邦美蜀公司在承担了逾期支付租金的违约金后仍应当承担对方的解约损失，原审确定的赔偿金额符合本案的客观事实，本院予以维持。综上所述，上诉人邦美蜀公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，565.3元，由上海邦美蜀咖啡有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年三月五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……