西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0113民初11115号
原告：彭飞（反诉被告），男，汉族，1979年6月19日出生，现住西安市高新区。
委托诉讼代理人：郭继伟，陕西王炳森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王栋，陕西王炳森律师事务所律师。
被告：西安市碑林区张家村街道办事处边家村社区居民委员会，住所地：西安市碑林区劳卫路边家村小区。
负责人：姚辉，系该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：杨平，陕西仁端律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西安市碑林区张家村街道办事处边家村社区居民委员会第二居民小组，住所地：西安市碑林区太白北路。
负责人：雒拴民，系该居民小组组长。
委托诉讼代理人：金海亮，陕西稼轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾筝，陕西稼轩律师事务所律师。
原告彭飞（反诉被告）与被告西安市碑林区张家村街道办事处边家村社区居民委员会（以下简称边家村居委会）、西安市碑林区张家村街道办事处边家村社区居民委员会第二居民小组（反诉原告，以下简称边家村二组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭飞委托诉讼代理人郭继伟，被告边家村居委会委托诉讼代理人杨平，被告边家村二组委托诉讼代理人顾筝到庭参加了诉讼，本院依法公开进行了审理。本案现已审理终结。
原告彭飞诉称：原告与被告边家村二组于2014年10月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告边家村二组位于西安市×××××中段小悉尼新都大厦，房屋为地上三层，框架式结构，面积约2015平方米，临街商铺，年租金为1136460元，租赁期限15年。合同签订时，由于租赁房屋正在建设，双方约定起租日期为2016年7月1日。后原告于2011年12月27日、12月29日分两笔向被告边家村居委会预付租金及押金共计150万元。原告在2016年8月30日交付房屋物业费后，准备按照租赁合同的约定施工安装观光电梯及装修，却发现该房屋没有消防设施，也没有施工许可，属于《中华人民共和国消防法》禁止出租的房屋。被告边家村二组的出租行为已构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，原告多次与二被告协商解除合同、返还租金、赔偿损失等事项未果，无奈诉至法院，请求依法判令：1、被告边家村二组向原告返还预付租金及押金共计150万元，并按年利率6%向原告支付资金占用费至实际给付之日（资金占用费暂计算至2017年8月31日为51万元）；2、被告边家村二组向原告赔偿物业交费损失13万元；3、被告边家村居委会对上述债务承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告边家村居委会辩称：首先，被告边家村居委会主要负责社区的便民服务事宜，不负责原村民小组的资产管理工作，案涉房屋是由被告边家村二组统一管理，案涉合同也是由边家村二组实际履行，其仅仅是考虑租赁合同涉及第二村民小组近400名村民的利益以及边家村二组没有公章的事实，才在租赁合同上加盖公章予以确认；其次，原告称其已于2011年12月27日、12月29日分两笔向被告边家村居委会支付租金及押金150万元与事实不符，被告未收到该笔款项；最后，原告诉请被告返还租金、押金、承担资金占用费、赔偿物业缴费损失均无事实及法律依据，原告在签订合同时已对房屋各种批文进行了审查，充分了解了房屋情况，即表示原告认可房屋现状并决定承租，且原告已将部分租赁房屋用于出租，停车场亦处于对外营业状态，其主张合同目的无法实现毫无依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告边家村二组辩称：案件基本事实如被告边家村居委会所述，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告边家村二组反诉称：2014年10月23日，反诉人与被反诉人签订租赁合同，约定被反诉人租赁反诉人位于光华路××段的小悉尼新都大厦，房屋分为地上三层，框架式结构，现状为毛墙毛地，面积约为2015平方米，每年租金1136460元，期限15年，被反诉人不按时支付租金的，反诉人可终止合同，被反诉人还应支付反诉人年租金40%的违约金，合同期满被反诉人应还原房屋原貌。因反诉人没有刻制公章，故由负责人签字后加盖边家村居委会公章予以确认。合同签订后，反诉人按约定及时将房屋交付被反诉人，然而被反诉人仅支付150万元押金及租金后不再依约支付租金，严重违约，故为维护反诉人的合法权益，特提出反诉，请求依法判令：1、被反诉人支付反诉人至交房之日的租金（暂计算至2017年10月30日为15280元）；2、被反诉人支付反诉人违约金454584元；3、本案反诉费用由被反诉人承担。
原告彭飞就反诉辩称：首先，被告交付的房屋既没有消防验收手续，也没有竣工备案手续，故不符合交付条件；其次，原告于2016年8月30日交付13万元物业费后，在安装电梯的过程中发现案涉房屋没有经过消防验收，故提出解除合同，但双方协商未果，后诉至法院。因此，造成租赁合同无法履行的主要原因在于被告，原告没有义务继续向其交付租金，亦没有违约行为，无需承担违约金。
经审理查明：2014年10月23日，被告边家村二组（出租方、甲方）与原告彭飞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方房屋签订本合同；甲方出租的房屋位于光华路××段小悉尼新都大厦，该房屋分为地上三层，框架式结构，现状为毛墙毛地，地上一至三层为面积约2015平方米的整体临街商铺；乙方承租该房屋的用途为自行商业经营；乙方承租该房屋的期限为十五年，合同签订后乙方一次性付给甲方人民币150万元（此款已于2011年12月27日、2011年12月29日分两次汇入甲方账户），此款项作为房租预支款及押金（部分），用于充抵前两个合同年的部分应付租金（每年充抵50万元），不足的租金另行支付，剩余50万元作为押金直至合同期满；甲方承诺乙方四个月的免租期，作为乙方用来增建观光电梯及房屋装修的施工期，免租期内不计房租，增建观光电梯所需相关手续的办理，甲方应积极配合，增建部分及装修所产生的一切费用由乙方承担；交房日期为2016年3月1日，正式开始计租日期2016年7月1日；租金计算方式为：合同期内，租赁价格按照每过三个合同年递增一次的方式执行，每三个合同年履行完毕后自下一个合同年起租金在原执行基础上增长8%，直至本协议履行终止，合同开始履行后，头三个合同年，该房屋的租金地上一至三层租金每平方米47元（税后），年租金合计1136460元；合同期内租金的支付方式为每个合同年开始前壹月支付下一合同年租金；在规定时间内，若乙方不能及时支付租金视为终止合同，乙方应向甲方按年房租的40%赔付违约金，甲方可采取必要的措施收回房屋；合同生效期内，甲方交付乙方房屋，以双方认可的现状为准，合同期内房屋内的设施属乙方使用，维修及费用均由乙方承担；本合同签订前，甲方有义务向乙方提供该房屋现有的相关证件或政府有关部门的批准文件，以证明该房屋不属于违法建筑或是违章建筑，在涉及到乙方经营当中，需另行办理的消防手续及费用由乙方办理及缴纳，甲方不予负担。落款甲方处有被告边家村二组负责人雒拴民签名、加盖西安市碑林区张家村街道办事处边家村社区居民委员会公章，乙方处有彭飞签名捺印。2011年12月27日，原告彭飞通过招商银行向被告边家村二组转账1000000元；2011年12月29日，原告彭飞通过中国建设银行向被告边家村二组转账500000元。
2016年8月30日，原告与边家村二组新都物业管理处于2016年8月30日签订了《边家村二组新都四号楼商铺管理服务协议》，约定原告从2016年9月1日起缴纳商铺物业管理费，每年的物业费、垃圾费、车辆管理费合计13万元，原告于2016年9月12日支付了物业费用。
庭审中，经本院询问，原被告均同意判决下发之日，双方签订的《房屋租赁合同》解除。
上述事实，有《房屋租赁合同》，付款凭证，《边家村二组新都四号楼商铺管理服务协议》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。
本院认为，虽然《房屋租赁合同》上加盖的为边家村居委会公章，但是涉案房屋为边家村二组所有且彭飞将房租缴纳给了边家村二组，应当认定本案为彭飞与边家村二组的房屋租赁关系，与边家村居委会无关。彭飞与边家村二组的房屋租赁关系，是双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应依约履行，现彭飞与边家村二组均同意《房屋租赁合同》与本判决生效之日起解除，本院予以确认。签订租赁合同时，彭飞应当对涉案房屋的现状予以了解并确认，且《房屋租赁合同》中约定：本合同签订前，甲方有义务向乙方提供该房屋现有的相关证件或政府有关部门的批准文件，以证明该房屋不属于违法建筑或是违章建筑，在涉及到乙方经营当中，需另行办理的消防手续及费用由乙方办理及缴纳，甲方不予负担，现彭飞认为该涉案房屋没有消防审批手续要求边家村二组退还缴纳的房租本院不予支持。彭飞要求退还缴纳的物业费用，因与本案不属同一法律关系，本院不予涉及。故彭飞的本诉请求本院不予支持。虽然双方的《房屋租赁合同》予以解除，但是彭飞应当向边家村二组缴纳使用房屋期间的租赁费用，虽然边家村二组没有证据证明其在2016年3月1日交付了房屋，但是根据彭飞与边家村二组新都物业管理处于2016年8月30日签订了《边家村二组新都四号楼商铺管理服务协议》显示彭飞自2016年9月1日开始缴纳物业费用，彭飞已经在2016年9月1日实际使用该房屋，故房租应当自2016年9月1日计算至2018年2月1日，计算为1609985元，减去彭飞已经支付的租金1500000元，彭飞还应当向边家村二组支付租金109985元。关于边家村二组主张的违约金一节，按照合同约定过高，结合本案违约金应当以109985元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍，自2018年1月1日计算至实际给付之日为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，第二百二十六条之规定判决如下：
原告彭飞与被告西安市碑林区张家村街道办事处边家村社区居民委员会第二居民小组签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。
原告彭飞与本判决生效之日起十日内向西安市碑林区张家村街道办事处边家村社区居民委员会第二居民小组支付租金109985及违约金（以109985元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍，自2018年1月1日计算至实际给付之日）
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
驳回原告彭飞的本诉请求。
驳回被告西安市碑林区张家村街道办事处边家村社区居民委员会第二居民小组其余反诉请求。
本案案件受理费，本诉23920元由原告自行承担，反诉4174元，由原告承担2174元，剩余由被告自行承担。因被告已预交，原告在支付上述款项时一并支付被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李 鑫
人民陪审员 牛玉宝
人民陪审员 师永红
二〇一八年一月十五日
书 记 员 马丽雅
打印：扈艳红校对：杨华2018年月日送达