天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0114民初2501号
原告:天津市圣伟房地产开发有限公司，住所地天津新技术产业园区武清开发区福源道北侧。
法定代表人:王胜泉，董事长。
委托诉讼代理人:王立伟，北京允能律师事务所律师。
委托诉讼代理人:冯睿辕，北京允能律师事务所实习律师。
被告:王浩然，男，1989年12月18日生，汉族，住天津市南开区。
被告:天津可朗奇餐饮管理有限公司，住所地天津市武清开发区强国道南侧意安广场9号楼H1-114。
法定代表人:高景凤，总经理。
委托诉讼代理人:李晓伶，天津精诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘学新，天津精诚律师事务所律师。
原告天津市圣伟房地产开发有限公司与被告王浩然、被告天津可朗奇餐饮管理有限公司（以下简称可朗奇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王立伟、冯睿辕，被告王浩然、被告可朗奇公司委托诉讼代理人李晓伶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天津市圣伟房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《威尼都项目商铺租赁合同》及全部补充协议，请求法院判令被告于本合同解除后30日内办妥以租赁商铺为注册地址的工商注销或变更手续，逾期不办理的则按承租商铺每天每平方米10元向原告支付违约金；2.判令被告可朗奇公司将位于威尼都项目内1/2层H1-114/210B号商铺恢复原状并交还给原告，如逾期不交还，则应按每日人民币10355.9元的标准向原告支付占用使用费至实际交还商铺之日止，恢复原状至合同附件二租赁商铺交付时的标准，墙壁地面恢复到毛坯房状态。3.判令被告可朗奇公司向原告支付拖欠的2015年9月14日至2017年6月30日期间租金人民币639533.35元（该项租金计收截止日期暂定为2017年6月30日，最终须计算至租赁合同解除之日）及逾期支付租金的违约金人民币558739.17元（该项违约金暂计至2017年3月15日，最终须计算至实际支付之日），租金计收暂定日期为2017年6月30日；4.判令被告可朗奇公司向原告支付拖欠的首期综合服务费人民币103800元及逾期支付综合服务费的违约金人民币213931.8元（该项违约金暂计至2017年3月15日，最终须计算至实际支付之日）；5.判令被告可朗奇公司向原告支付拖欠的2015年10月1日至2017年6月30日期间综合服务费695412.68元（该项综合服务费计收截止日期暂定为2017年6月30日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付综合服务费的违约金人民币552563.36元（该项违约金暂计至2017年3月15日，最终须计算至实际支付之日）；6.判令被告可朗奇公司向原告支付逾期支付履约保证金的违约金人民币237400元（按照合同约定履约保证金为215000元，后双方协商变更为160000元）；7.判令被告可朗奇公司向原告支付《“威尼都”项目商铺租赁合同》第7.6.2条项下应付的违约金人民币125996元；8.判令被告可朗奇公司向原告支付欠付的水费1271.7元（该项费用计收截止日期暂定为2017年2月27日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付水费的违约金1263.53元，判令被告可朗奇公司向原告支付欠付的电费40113.72元（该项费用计收截止日期暂定为2017年2月25日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付电费的违约金31030.58元（水电两项费用的逾期付款违约金暂计至2017年3月15日，最终须计算至实际支付之日）；9.判令被告王浩然对第4项及第6项诉讼请求给付金额承担连带责任；10.本案全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原告与被告王浩然签订《威尼都项目商铺租赁合同》，王浩然承租原告位于威尼都项目内1/2层H1-114/210B号商铺，租赁合同对双方权利义务做了详细约定；当日，双方又签订商铺租赁合同第一份补充协议，约定了3个月经营优惠期相关事宜；2015年9月14日，原告与两被告共同签署了租赁合同第二份补充协议，约定租赁合同及补充协议一当中的乙方变更为被告可朗奇公司，对补充协议二签订前乙方的责任，由二被告承担连带责任。上述协议签订后，被告占有使用商铺但长期拖欠租金及相关费用，原告多次催要无果，故成诉。
原告针对前9项诉讼请求的具体理由和计算依据为：第一项诉请，根据合同29页第6.1.3条，因为被告逾期支付租金及其他费用超过合同约定的天数，所以原告行使解除权；租赁合同31页6.5.8条，乙方应该于本合同承租期满或本合同解除后的30天内办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续直至不再使用该商铺地址，否则每逾期一天向甲方支付相当于承租商铺每平方米10元人民币的违约金。
第二项诉请，根据合同30页6.5.1条，如乙方未经甲方同意而逾期不交还商铺，乙方应按照本合同约定的最高日基本租金的十倍向甲方支付占用使用费，日租金的标准在合同11页第4.1条，每平方米每天2.137元乘以面积484.6平方米等于1035.59，最高日租金的十倍是10355.9元，从判决生效后第六日起计算至实际交还商铺之日止，每日的占用使用费就是这样计算出来的。
第三项诉请，根据合同11页4.1条租金的标准，基本租金和扣率租金两者取高，基本租金的标准是每天每平方米2.137元，也就是每月31499元，每季度94497元，租金费用计收点是从装修期届满之日次日起三个月后的第一天，参照2015年4月20日双方曾签署补充协议一，根据该补充协议，原告方同意给被告王浩然3个月的经营优惠期，具体期间为2015年7月29日至2015年10月28日，在该经营优惠期内，仅限免收基本租金；2015年10月29日开始按照月租金标准31499元计算至2017年6月30日，是按照如下公式计算的：3除以30.416,再乘以31499（2015年10月29日至2015年10月31日三天的）再加上31499乘以20（2015年11月1日至2017年6月30日共20个月），共计被告可朗奇公司应缴纳数额是633086.82元；2015年9月14日至2015年10月28日，被告可朗奇公司应付金额6446.53元（该处租金为扣率租金，虽然该期间处于经营优惠期内，但根据补充协议一只免除基本租金，扣率租金仍按原合同予以计收，月总销售额的10%，2015年9月14日至2015年9月30日被告销售额为9755元，对应扣率租金为975.50元，2015年10月1日至2015年10月28日被告方月总销售额为54710.30元，对应扣率租金为5471.03元），两项合计639533.35元。
第四项诉请，根据原告方证据材料47页补充协议二，原告与两被告于2015年9月14日签订补充协议，根据该协议，从2015年9月14日开始原合同及补充协议一的乙方王浩然变更为可朗奇公司，可朗奇公司承诺原合同下及补充协议一中王浩然的全部权利义务将由可朗奇公司承担，诉请第四项所涉首期综合服务费103800元为原合同乙方王浩然应付的首期综合服务费，首期综合服务费计收标准和支付期限见租赁合同第14页4.3.2条，综合服务费为每平方米每月50元乘以692平方米，每月综合服务费34600元，每季度是103800元，该数等于34600乘以3；按照合同4.3.5条约定，首期综合服务费应该在合同签署之日起7个工作日内支付，即2015年4月28日或之前支付；违约金依据为合同33页7.2.7条，乙方逾期缴纳本合同项下应付费用包括但不限于租金，按照欠付金额日千分之三标准主张逾期违约金，从2015年4月29日起算。
第五项诉请，根据2015年10月1日至2015年12月31日该期间综合服务费应付金额为72612.68元，该数字计算公式为：3除以30.416再乘以34600再加34600乘以2,2016年1月1日至2017年6月30日按34600乘以18个月为622800元，622800元加上72612.68元等于695412.68元；违约金计算依据同第四项诉求。
第六项诉请，根据租赁合同17页第4.6.7条，按照所欠履约保证金1%的标准按日支付违约金，见原告证据材料55页，根据租赁合同约定履约保证金应付截止日期即租赁合同签订之日次日起7个工作日内（2015年4月29日之前），被告可朗奇公司于2015年9月24日支付100000元，该笔金额逾期天数为148天，按照日1%的标准计算，逾期支付违约金为148000元，2015年9月25日被告可朗奇公司支付60000元，该笔金额逾期天数为149天，按照欠付履约保证金1%标准，逾期违约金为89400元，两项违约金合计237400元。
第七项诉请，根据合同34页第7.6.2条，因乙方违约导致合同无法继续履行，本合同履行期不满两年解除本合同的，乙方应该向甲方支付相当于上个合同年基本租金标准,4个月租金的违约金，上个合同年的月基本租金为31499元，4倍为125996元。
第八项诉请，根据租赁合同16页4.5.1条、租赁合同33页7.2.7条及商户手册中的约定，水费费用标准为每吨7.85元，2015年10月26日至2015年12月27日,2017年1、2月份的水费共计1271.7元，被告可朗奇公司向原告支付欠付的电费40113.72元，该项费用计收截止日期暂定为2017年2月25日，最终须计算至实际交还商铺之日止，根据商户手册电费计收标准为每千瓦时1.2元，被告可朗奇公司有两块电表，欠付电费月份2015年9月25日至2015年12月27日、2017年1、2月份（截止至原告方起诉）根据电表1显示读数，被告方欠付的电费为11496.12元，根据电表2显示读数，被告方欠付电费28617.60元，两项合计为40113.72元。水电两项费用违约金计算依据与综合服务费及租金计算依据相同。
第九项诉请，根据原告方证据材料47页补充协议二，根据该补充协议第二条，两被告承诺对本补充协议签订前原租赁合同及补充协议一履行过程中出现的争议由两被告向甲方承担连带责任。
王浩然辩称：履约保证金的违约金过高，综合服务费同意支付，其违约金金额不认可，认为太高了，负担不起，应该按照银行贷款利率支付。
天津可朗奇餐饮管理有限公司辩称：对原告提出第一项诉请没有异议。对原告第二项诉请，关于恢复原状诉讼请求，我方认为对于不可拆卸的装修部分不同意恢复原状（镶嵌在地面和墙面的瓷砖和刷的墙面漆），其他可拆我方都可以恢复，被告租赁房屋的目的是用于餐饮经营，而原告既然向被告主张租赁费用，就应该允许被告租赁的房屋具备餐饮经营的基本条件，因此装修是原告租赁该房屋的前提，因此对于不可拆卸物被告不同意予以恢复。对原告第三项诉请，租金的计算期限从2015年10月29日计算至今我方按照18个月标准计算，因为2015年10月28日前属于原告给予被告作为租赁户的优惠期，优惠期租金予以减免，我方认可金额为517633元；对原告主张月基本租金数额认可，对其主张的优惠期内的扣率租金亦无异议。对原告第四、五项诉请，认可原告的计算标准为月34600元，我方认为期间应从2015年7月29日计算至今，共21个月，共计726600元，开始时间同原告一致，截止日不同意原告的主张，我方主张到庭审之日。对于原告第三、四、五项诉请违约金我方不同意，因为原告提供租赁条件和环境没有达到被告租赁时原告向被告口头许诺的标准（在佛罗伦萨和威尼都的隔墙予以拆除，改善威尼都的经营环境，对威尼都进行扩大宣传和广告，事后都没有进行），在威尼都商铺包括我公司经营期间原告多次对威尼都内部进行整改并清理部分商户，导致我方经营严重受损，因此是原告违约在先，被告不同意支付违约金。对原告第六项诉请，被告不同意，虽然被告给付履约保证金在双方书面约定日期后，但原告接受被告给付履约保证金后并未提出任何异议，应该理解为双方以事实行为对该合同履行日期予以变更，因此不存在给付违约金问题。对原告第七项诉请，本案是原告首先提出解除合同，被告表示同意，是基于被告刚才陈述的原告多条违约行为导致被告无法继续经营，因此该违约金不应该由被告支付。对原告第八项诉请，被告在经营期间都予以缴纳。对原告第九项诉请，被告不发表意见。对原告第十项诉请，请法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的水电费违约金计算表，二被告认为非应原告收取水电费，故对该证据有异议，本院经审查认为，合同中对水电费约定为被告向经营管理公司或物业服务公司支付费用或承担违约责任，实际来讲也不是原告与被告形成的法律关系，故认可被告抗辩意见，对该份证据不予确认。
根据当事人双方陈述和提交的证据，本院查明如下事实：
2015年4月20日，原告与被告王浩然签订《威尼都项目商铺租赁合同》，王浩然承租原告位于威尼都项目内1/2层H1-114/210B号商铺，租赁合同对双方权利义务做了详细约定；当日，双方又签订商铺租赁合同第一份补充协议，约定了3个月经营优惠期相关事宜；2015年9月14日，原告与两被告共同签订了租赁合同第二份补充协议，约定租赁合同及补充协议一当中的乙方变更为被告可朗奇公司，对补充协议二签订前乙方的责任，由二被告承担连带责任。以上协议签订后，原告将商铺交付被告使用，交付时房屋内部为毛坯，被告在履行合同过程中未能如约向原告支付租金。
本院认为：本案争议焦点在于1.导致合同解除的原因是什么？2.二被告是否应承担违约责任及违约金应如何计算？3.合同解除后，被告可朗奇公司是否应将租赁商铺恢复至毛坯状态？被告未能按约向原告支付租金经法庭调查属实，是导致原告请求解除合同的原因，原告请求解除合同符合约定，被告亦同意该项诉请，故本院予以支持。被告可朗奇公司抗辩的原告内部整改导致被告经营受损，承诺拆除佛罗伦萨与威尼都隔墙未履行到位等导致其同意解除合同的理由，因没有举证支持其说法，故本院不能采信，因此被告应承担合同解除的违约责任。合同第6.4.2条约定，合同终止，承租方应将租赁商铺恢复原状返还给出租方，现合同解除，双方权利义务关系终止，原告作为出租人对于装饰装修不同意利用，故被告应依约将商铺恢复原状，未形成附合的应予搬出，形成附合的应予拆除，具体则为毛坯状态，本院酌定给予被告15日恢复原状的期限，自本判决生效之日起计算，此期间过后按逾期返还商铺计算违约金。
对于原告各项诉请中的金额问题，第二项请求中的逾期退还商铺占用费用，按日租金10倍约定过高，原告商铺被占用的实际损失即为不能及时向其他承租人再出租获利的租金损失，本院按照日租金金额为基础，略带惩罚性，酌定逾期退还商铺的占用费为日租金的2倍，每日租金1035.59元，原告计算准确，被告亦不持异议，2倍的计算数额为2071.18元。
原告第三项请求中2015年9月14日至2015年10月28日欠付的扣率租金，原告按约定计算准确，被告无异议，本院确认为6446.53元；2015年10月29日之后的欠付租金，月基本租金31499元准确，计算期限被告不同意原告主张的计至2017年6月30日，本院认为现原告请求解除合同，尚处于其主张的截止日期之前，合同解除后被告不应再支付原告租金，故应按月31499元标准计算至本判决确定的返还商铺之日止，不足一月的按日计算。逾期支付租金的违约金原告主张按约定日千分之三计算，被告抗辩约定过高，本院认为原告被拖欠租金的实际损失能够确定的为资金占用利息损失，其他实际损失原告未能举证证明，因此对约定过高的违约金应予调整，但同样考虑到双方约定违约金的损失弥补功能和惩罚性功能，本院酌定计算标准予以下调为年9%，但违约金计算期限酌定按照第一笔租金应付未付之日（2015年4月28日）起计算至实际给付之日止，不再分段计算，略以体现其惩罚性功能；另因原告主张的全部欠付租金非闭合性期间，为计算违约金数额有具体依据，本院酌定将拖欠租金数额暂计止本判决制作日期2017年5月31日，为608034.35元。
原告第四项请求中首期综合服务费103800元，二被告无异议，本院予以确认；此项违约金被告同样抗辩过高，与前述同理，本院酌定按年9%计算，期间同意原告主张从应付未付日2015年4月29日起计算至实际给付之日止。另外，该项给付义务为原告与二被告签订第二份补充协议之前的合同义务，依约被告王浩然对此项义务与被告可朗奇公司向原告承担连带责任。
原告第五项请求中综合服务费为每月34600元，二被告认可，本院亦确认，期限原告计算至2017年6月30日为695412.68元，被告对原告计算方法没有异议，但认为原告已请求解除合同，被告同意解除，故期限不应计算至将来时，本院同意该抗辩意见，为固定此项迟延给付违约金的计算基础，现暂计至判决制作之日2017年5月31日，故从原告主张金额基础上扣减2017年6月份一个月的综合服务费，为660812.68元。此项违约金计算标准约定为日千分之三同样过高，本院酌定调整为年9%，用以弥补资金占用之实际损失，计算期间同样酌定按全部未付金额，从原告主张的第一笔应付未付之日2015年10月1日起计算至实际给付之日止，以略显其惩罚性功能。
原告第六项请求中，迟延支付履约保证金的违约金，被告抗辩原告接受履约保证金时未提出异议，故不应再支付违约金，本院审查认为，被告可朗奇公司确有迟延支付情况，应依约支付违约金，被告抗辩不能成立；但关于此项的约定数额，同样过高应予调整，本院酌定依年9%计算，其中100000元逾期148天，60000元逾期149天无误，本院计算该项违约金为5853元。该项给付义务同样为原告与二被告签订第二份补充协议之前的合同义务，依约被告王浩然对此项义务与被告可朗奇公司向原告承担连带责任。
原告第七项请求，被告不同意该请求，认为原告有违约行为导致被告同意合同解除，但该理由不能成立，现合同在两年内解除，被告可朗奇公司应依照合同约定支付该项违约金125996元，本院予以支持。
原告第八项请求，被告抗辩原告非主张水电费的主体，本院认为双方为租赁合同关系，原告的权利范围在于收取被告商铺租金，被告用水用电的费用应向供水供电的主体缴纳，原告也没有为被告垫付水电费的事实，即使按合同关于水电费的约定，也是物业服务公司缴纳，故原告非主张水电费及违约金的主体，关于原告欠付水电费一节应另行解决，本案不予处理。
本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告天津市圣伟房地产开发有限公司与被告王浩然及被告天津可朗奇餐饮管理有限公司签订的《威尼都项目商铺租赁合同》及全部补充协议；被告天津可朗奇餐饮管理有限公司于本判决生效后30日内办妥以租赁商铺为注册地址的工商注销或变更手续，逾期不办理的则按承租商铺每天每平方米10元向原告支付违约金；
二、被告天津可朗奇餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内将位于天津市武清区威尼都项目内1/2层H1-114/210B号商铺恢复原状至毛坯状态，并将该商铺交还原告，逾期则按每日2071.18元向原告支付占用费至实际交还商铺之日止；
三、被告天津可朗奇餐饮管理有限公司向原告天津市圣伟房地产开发有限公司支付截至2017年5月31日的欠付租金608034.35元，同时按月31499元标准，向原告支付自2017年6月1日起至本判决生效之日止的租金，并以608034.35元为基数，按年9%标准向原告支付迟延履行违约金，期间自2015年4月28日起计算至实际给付之日止；
四、被告天津可朗奇餐饮管理有限公司向原告天津市圣伟房地产开发有限公司支付首期综合服务费103800元，并按年9%向原告支付自2015年4月29日起至实际给付之日止的逾期付款违约金，被告王浩然对本项给付义务承担连带责任；
五、被告天津可朗奇餐饮管理有限公司向原告天津市圣伟房地产开发有限公司支付截至2017年5月31日的综合服务费660812.68元，同时按每月34600元标准向原告支付自2017年6月1日起至实际返还商铺之日止的综合服务费，并以660812.68元为基数，按年9%标准向原告支付逾期付款违约金，期间自2015年10月1日起计算至实际给付之日止；
六、被告天津可朗奇餐饮管理有限公司向原告天津市圣伟房地产开发有限公司支付迟延缴纳履约保证金违约金5853元，被告王浩然对此项义务承担连带责任；
七、被告天津可朗奇餐饮管理有限公司向原告天津市圣伟房地产开发有限公司支付造成合同提前解除违约金125996元；
八、驳回原告天津市圣伟房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16204元，由原告天津市圣伟房地产开发有限公司负担5479元，由被告天津可朗奇餐饮管理有限公司负担10725元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘云鹏
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 王 然
附法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金······
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。