湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0683民初20号
原告：罗永军，男，1983年12月12日出生，汉族，住枣阳市，
委托诉讼代理人：ＸＸ锴，湖北金鹤师事务所律师，代理权限：特别授权诉讼代理。
被告：习心志，男，生于1961年7月12日，汉族，住枣阳市，
委托诉讼代理人：彭德海，枣阳市中兴法律服务所法律工作者，代理权限：一般授权诉讼代理。
原告罗永军与被告习心志房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄保江独任审判，后因本案案情复杂依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗永军及其委托诉讼代理人ＸＸ锴，被告习心志的委托诉讼代理人彭德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗永军诉称：2011年9月30日，被告将其在刘升镇刘升村三组兴建的两层楼房以215000元的价格卖给原告，双方签订了《售房协议》。协议签订后，原告向被告交付购房款215000元，被告给原告出具了收条。原告收房后将二楼单元房进行了装修，支出装修费60000余元。但自2014年初，二楼单元房墙体出现炸裂现象，后炸裂呈逐年加剧状态，直到2016年10月，一楼大梁出现断裂现象，不能正常居住。无奈原告全家被迫搬出另行租房居住。当原告将房屋横梁断裂等现象告知被告并要求退房时，被告搪塞不予处理。被告与原告签订的售房协议无效，尤其是房屋出现多处墙体炸裂、横梁断裂现象，不能正常居住，严重损害原告的合法权益。特诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订的售房协议无效；2、被告返还原告购房款215000元并赔偿原告房屋装修损失；3、本案诉讼费由被告承担。
被告习心志辩称：1、习心志不是本案的适格被告，适格的被告应为习心志之母周银春，又名周永春；2、诉争的房屋已经办理相关建房审批手续，该房位于刘升镇镇区规划范围内，诉争的房屋也经原告验收合格，并订立了售房协议；3、诉争的房屋经原告装修，已居住管理达5年之久，此房已由相关职能部门进行登记，登记在原告名下，本案交易行为符合物权法等相关规定；4、所争议的房屋是否有质量问题及形成原因原告无证据证明，我方认为所产生的质量问题系原告不正当装修改变了房屋结构造成的，即使存在质量问题，也超过诉讼时效，其责任由原告自负。
经审理查明：原告罗永军系枣阳市刘升镇罗寨村六组村民，被告习心志系枣阳市北城办事处书院街城市居民。2010年11月27日，习心志（合同甲方）与黄长全（合同乙方）签订建房合同书，合同主要约定“甲方将刘升镇刘升村三组杜正兴对面新建二间二层房屋，包工包料，由乙方承建。一、承包范围：基础开挖、主体粉刷、一楼水泥地平、铁大门两套……。二、质量要求：该工程必须按图纸施工，工程质量必须保证合格……。三、工期：2011年4月竣工。四、工伤：在施工过程中出现任何工伤事故由乙方自负。五、乙方要求：甲方负责三通（水、电、路）。六、付款方法：工程造价每平方米440元，按实际平方面结算。动工付10%工程款，基础完工付20%，一层主体完工付20%，二层主体完工付20%，其余工程款验收合格一次付清。此合同一式两份，签字后生效，具有同等法律效力。甲方：习心志乙方：黄长全2010年11月27日”。2011年9月30日，习心志将位于枣阳市刘升镇刘升村三组兴建的二间二层楼房一栋以21500元的价格出售给罗永军。同日，罗永军（乙方）与习心志（甲方）签订售房协议，协议约定：经甲乙双方协商同意，甲方将刘升镇马堰对面二层单元楼出售给乙方。1、房屋位置，马堰对面二层单元楼，东临习心成住房，西临周永春住房；2、房屋价格人民币贰拾壹万伍仟元整21.5万元；3、付款方式，协议签字后先付贰拾万元，农户建房准建证办好后一次性付清余款壹万伍仟元15000元；4、此房产保证不于它人发生纠纷；5、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效，具有同等法律效力。甲方：习心志乙方“罗永军担保方：杜正新。罗永军于当天将215000元现金交付给了习心志，并由习心志出具收条一份。内容为:“今收到罗永军购房款贰拾壹万伍仟元整（21.5万元）。习心志2011.9.30”。罗永军取得房屋后，对二楼单元房进行了装修，并居住使用及管理。从2014年年初，二楼单元房墙体出现炸裂现象，后呈逐年加剧状态，2016年10月，该房屋一楼大梁出现断裂现象，为了安全，罗永军搬出该房，在外租房居住生活。罗永军遂将此情况告知习心志并要求退房退款，后经多次协商未果。为此，罗永军于2017年1月9日诉至本院，请求解决。审理中，虽经调解，但因双方当事人意见分歧较大而未能达成协议。
另查明：本案诉争的房屋二楼装修损失费用，经本院司法技术室组织双方当事人协商选择湖北金佰乐资产评估事务有限公司鉴定，其重置价值为40682.62元，罗永军因此支付鉴定费3000元。
以上所认定的事实，有原被告身份信息，建房合同书、售房协议、收条、湖北金佰乐资产评估报告书及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》规定，农村村民住宅用地经乡镇审核并报县级人民政府批准，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或其他用于非农建设，农民集体所有的动产和不动产属于本集体成员集体所有。本案中，被告习心志将未取得房屋产权证的房屋出售给非本集体组织成员的原告罗永军，违反了法律禁止性规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，此合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，习心志将未取得产权证书的房屋出售给非本集体组织成员的罗永军，违反法律禁止性规定，应承担主要过错；罗永军在购买习心志房屋时，未尽到谨慎注意的审查义务，应承担次要过错责任；本院酌定习心志与罗永军的责任比例为70%：30%。因此原告罗永军要求被告习心志退还购房款215000元合法有理，本院予以支持。其另诉请被告习心志赔偿房屋装修损失40682.62元及鉴定费3000元的请求，属请求过高，应当按照主次责任比例，由习心志承担70%的责任即30577.83元，罗永军自负30%的责任。被告习心志辩称其不是本案的适格被告，适格的被告应为其母周银春（又名周永春）的理由，因习心志与罗永军签订的售房协议和出具的收条以及习心志与黄长全签订的建房合同书上均系习心志本人签名并收取房款，按照法律规定，合同具有相对性，故对该辩称理由，本院不予采纳。其又辩称诉争的房屋经原告装修，已居住管理达5年之久，此房已由相关职能部门进行登记，登记在原告名下，本案交易行为符合物权法等相关规定之理由，因原告罗永军否认，被告习心志又未提交相关证据予以证实，故对该理由，本院不予支持。其还辩称诉争房屋产生的质量问题系原告不正当装修改变了房屋结构造成的，即使存在质量问题，也超过诉讼时效的理由，与法相悖，且无事实和法律依据，本院不予采信。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：
一、罗永军与习心志于2011年9月15日签订的售房协议无效；
二、罗永军返还习心志房屋二间二层；习心志返还罗永军购房款215000元和房屋装修费及鉴定费30577.83元，共计245577.83元，均于本判决生效后二十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4525元，由罗永军负担13567元，习心志负担3168元，自本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 黄保江
审 判 员 王泽均
人民陪审员 付 涛
二〇一八年一月十八日
书 记 员 张 旭