上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12338号
上诉人（原审被告）：上海威伦卡园酒店有限公司，住所地上海市张江高科技园区卡园二路108号9幢北楼底层大堂A区、4-10层。
法定代表人：邱恭军，总经理。
委托诉讼代理人：秦辉，上海伟聚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地上海市浦东新区龙东大道200号。
法定代表人：陈干锦，董事长。
委托诉讼代理人：王嘉熹，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海威伦卡园酒店有限公司（以下简称威伦卡园公司）因与被上诉人上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称张江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初12473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭于2016年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人威伦卡园公司的法定代表人邱恭军以及委托诉讼代理人秦辉，被上诉人张江公司的委托诉讼代理人王嘉熹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人威伦卡园公司上诉请求：撤销原判，依法改判，驳回被上诉人张江公司一审诉讼请求。事实和理由：1、双方签订的租赁合同中约定“当欠付期限超过30日（且金额达到相当于1个月租金）时，出租人有权单方解除合同”显失公平，属于无效条款。2、上诉人投入千万元进行装修，不可能无故不支付租金，因租赁房屋外墙发生渗水，排烟、噪音等也有问题，上诉人向物业公司报修，物业公司再向被上诉人上报，被上诉人下属的资产管理营业部盖章确认同意维修，上诉人在一审提交了这些证据足以证明上诉人在履行正常的报修程序，被上诉人之后仍没有前来维修，则应认定上诉人未付2个月租金属于事出有因，系缓付，而非拒付，不构成违约。3、上诉人得知被上诉人拒绝维修，上诉人才对房屋内部的渗漏痕迹进行修理，但涉及到外墙开裂引起的外墙渗水问题并没有得到根本解决。虽然合同约定上诉人可以在租金中抵扣维修费用，但也需要先上报并得到被上诉人同意，在未得到报修同意情况下，上诉人有权暂付租金。4、根据双方在合同中的约定以及合同法的相关规定，被上诉人没有履行通知义务，因此被上诉人并无合同解除权。一审判令合同解除，造成上诉人投入装修损失。
被上诉人张江公司辩称，驳回上诉，维持原判。辩称理由：1、渗水问题与支付租金之间没有关联性，不能作为拒付理由，双方在合同中也没有作出特别约定。合同解除后，上诉人认为投入装修存在损失，上诉人可以另行起诉解决。2、上诉人提交的证据不能证明漏水原因，因为被上诉人交付的是毛坯房，存在上诉人自身装修的问题。即便外墙渗水存在，合同中也允许上诉人维修，并没有约定必须征得被上诉人同意等条件，上诉人在维修后可以要求赔偿，相信被上诉人也不会不同意。在上诉人提交的备忘录中，被上诉人同意维修，同时明确要求上诉人支付租金，也没有同意上诉人延付租金。3、被上诉人没有通知上诉人解除合同，直接起诉要求解除合同，因为合同中对通知义务没有作出特别约定。
张江公司向一审法院起诉请求：1、解除张江公司、威伦卡园公司建立的房屋租赁合同关系，并要求威伦卡园公司返还租赁房屋恢复原状；2、判令威伦卡园公司支付张江公司截至2016年2月29日的欠付租金人民币（以下币种相同）496,600元并自2016年3月1日起至实际返还房屋之日止按每季度757,500元的标准支付房屋使用费；3、判令威伦卡园公司支付逾期付款违约金（以488,300元为基数，按每日万分之五自2015年7月1日起计算至实际支付之日止）；4、判令威伦卡园公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2008年11月21日，张江公司（甲方）与案外人A公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区XX园XX路XX号XX号楼XX楼出租给乙方使用，租赁范围为北楼四层至十层和底层大堂的一部分（以下简称系争房屋）；该房屋交付时状态为毛坯，承租人根据自身经营需要对该房屋进行装修；租赁期限自2008年10月15日起至2020年10月14日止（实际起租日自入驻之日起算），出租人向承租人提供租赁期的前4个月作为免租期，免租期内出租人免收租金，承租人仍需承担物业管理、水电通讯等费用以及其他因使用该房屋而发生的费用；租金按年度递增，其中第七年的年租金为293万元，季度租金为732,500元，第八年的年租金为303万元，季度租金为757,500元，第九年的年租金为306万元，季度租金为765,000元；租金每三个月支付一次，承租人应于每三个月的第二个月的第10日前向出租人支付该三个月的租金；租赁保证金第一年为50万元，第二年起租赁保证金按当年三个月租金计算，因为租金调整而导致保证金不足的，承租人应在租金调整之日起3日内补足差额；经出租人催收后，承租人仍未支付保证金的，出租人有权解除合同，承租人应当赔偿由此给出租人造成的损失；在该房屋的房屋设施、设备设施（因承租人装修添附的除外）正常的保修期内，因房屋、设备设施（因承租人装修添附的除外）质量问题引起的维修责任由出租人承担；若出租人委托承租人代为进行维修，相应的维修费用由出租人承担，维修费用承租人有权向出租人追索，出租人不得无故拒绝，承租人通知出租人后30日内出租人未支付费用的，承租人有权直接抵扣下期应付租金；房屋设备在正常保修期外的日常维护保养费用由承租人承担；在正常使用年限内，该房屋之房屋设备（因承租人装修添附的除外）若出现房屋结构损坏、设备功能故障的大修理由出租人负责；租赁期内，如非承租人原因造成该房屋或出租人投入的设备设施损坏的，承租人应立即报修，出租人应24小时内上门修复，如逾期不上门或虽然上门但无法及时修复等情况，承租人可自行修复，由此发生的费用由出租人承担；不论本合同因任何原因解除、终止或失效的，除非另有约定，承租人应在15日内将该房屋恢复至承租人交出租人备案的施工图纸所反映的状态后返还出租人，并完成该房屋的腾退手续；承租人逾期支付租金应按应付未付租金的日万分之五向出租人支付违约金，当欠租期限超过30日（且金额达到相当于1个月租金）时，出租人有权单方解除合同，承租人应在收到解除通知后7天内返还该房屋给出租人；承租人未按照合同约定支付、补足保证金的，出租人可选择解除本合同并没收剩余保证金。合同签订后，双方实际履行，A公司实际给付张江公司保证金50万元。
2010年7月，张江公司（甲方）与A公司（乙方）、威伦卡园公司（丙方）签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定甲乙双方就系争房屋签订的租赁合同承租方主体自2010年1月1日起由乙方变更为丙方，租赁合同项下承租方所有权利义务由乙方转移至丙方，义务由丙方直接履行（包括但不限于租赁合同终止后，剩余保证金由甲方直接退还给丙方）。后由于威伦卡园公司欠付租金及保证金差额，张江公司提起本案诉讼。
一审审理中，张江公司表示主张的恢复原状是要求威伦卡园公司将房屋恢复到毛坯状态后返还。张江公司主张的截至2016年2月29日的欠租包括两部分，一是双方曾约定免除2014年5月、6月两个月的租金，但威伦卡园公司实际支付了该两个月租金而未支付2014年8月、9月两个月租金，由于9月份调整了租金标准，两者之间存在8,300元的差额，该差额要求威伦卡园公司补付；二是威伦卡园公司欠付2015年5月、6月两个月的租金，共计488,300元。张江公司主张的违约金系威伦卡园公司逾期支付2015年5月、6月租金的违约金。威伦卡园公司对张江公司主张的上述欠付租金情况无异议，但提出欠付租金是由于房屋出现渗漏的质量问题，但张江公司没有履行维修义务。威伦卡园公司递交了赔偿申请单、酒店客人留言簿等证据加以证明。张江公司对威伦卡园公司证据不予认可，认为渗漏问题系威伦卡园公司装修不当导致。
一审审理中，威伦卡园公司于2016年4月11日、5月11日、6月12日、6月23日、7月21日、7月25日按照每月251,833.33元的标准向张江公司给付了2016年3月1日至2016年7月31日的房屋租金共计1,259,166.65元，上述款项是通过银行转账方式支付。
一审法院认为：张江公司、威伦卡园公司就系争房屋建立了有效的租赁合同关系，威伦卡园公司欠付租金及保证金的情况属实，张江公司具有租赁合同约定的解除合同的权利，张江公司依据合同约定诉请解除租赁合同，要求威伦卡园公司返还房屋、支付欠租使用费并承担违约金，法院予以支持，合同于诉状副本送达之日即2016年2月19日解除。威伦卡园公司虽然于诉讼期间补付了部分租金，但系威伦卡园公司单方给付，并非双方合意行为，不影响合同解除效力。双方租赁合同约定合同解除后，承租人应将房屋恢复至承租人交出租人备案的施工图纸所反映的状态，即按照合同约定装修后的状态，并非毛坯状态，张江公司也未提出证据证明房屋现状存在违反约定装修的情况，故对于张江公司要求威伦卡园公司将房屋恢复至毛坯状态的诉请不予支持，威伦卡园公司可按现状返还房屋。威伦卡园公司并未举证证明房屋渗漏系出租人原因所致，而且根据约定，对于房屋结构损坏之外的房屋质量问题，出租人仅在保修期内负担维修责任，保修期外的养护费用由承租人承担，至2015年威伦卡园公司欠付租金时已经超过了房屋渗漏的保修期，威伦卡园公司不得以此作为拒付租金的抗辩事由，威伦卡园公司关于房屋存在渗漏问题可以不付租金的答辩意见，不予采纳。威伦卡园公司于诉讼期间补付的2016年3月1日至2016年7月31日的租金系按照每月251,833.33元支付，与合同约定的每季度757,500元即每月252,500元存在666.67元的差额，五个月共计3,333.35元，仍需补付给张江公司。
一审法院审理后作出判决：一、上海张江高科技园区开发股份有限公司与上海威伦卡园酒店有限公司就上海市浦东新区XX园XX路XX号XX号楼XX楼房屋建立的房屋租赁合同关系于2016年2月19日解除；二、上海威伦卡园酒店有限公司应于判决生效之日起三十日内将其承租的上海市浦东新区XX园XX路XX号XX号楼XX楼房屋返还给上海张江高科技园区开发股份有限公司；三、上海威伦卡园酒店有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海张江高科技园区开发股份有限公司截至2016年2月29日的房屋租金及使用费496,600元；四、上海威伦卡园酒店有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海张江高科技园区开发股份有限公司房屋使用费（自2016年3月1日起至2016年7月31日止为3,333.35元，自2016年8月1日起按每季度757,500元的标准计算至实际返还租赁房屋之日止）；五、上海威伦卡园酒店有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海张江高科技园区开发股份有限公司逾期支付租金违约金（以488,300元为基数，按每日万分之五的标准自2015年7月1日起计算至实际支付该笔租金之日止）；六、驳回上海张江高科技园区开发股份有限公司要求上海威伦卡园酒店有限公司将租赁房屋恢复至毛坯状态的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,740元，减半收取计4,370元，由上海威伦卡园酒店有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。关于上诉人提出的一审对其提交的文件签收单、赔偿申请及照片、情况说明、物业公司出具的方案、会展合同书、酒店客人意见投诉、请求函等证据未认定的异议问题，本院认为，上诉人提交上述证据可以佐证存在漏水问题以及排烟、噪音投诉等问题，同时还可以佐证上诉人进行了上报维修、协调处理等过程，但上诉人要求作为享有拒付租金的抗辩权，则不存在关联性，故不予采信。一审法院未予采信，并无不当。
本院经审理查明，一审查明事实无误，本院依法予以确认。
本案争议焦点在于：被上诉人张江公司是否享有合同解除权？上诉人威伦卡园公司不同意解除合同的理由能否成立？
本院认为，上诉人威伦卡园公司向被上诉人张江公司租赁房屋用于酒店经营，由此双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。基于上诉人威伦卡园公司作为承租人按时支付租金系其合同主要义务，被上诉人张江公司作为出租人交付房屋系其主要合同义务，因此就上诉人威伦卡园公司逾期支付租金应承担的违约责任作出约定，应为双方当事人维护各自权利义务的行为，且约定的“当欠付期限超过30日（且金额达到相当于1个月租金）时，出租人有权单方解除合同”并不导致上诉人威伦卡园公司履行合同义务严重失衡，且未违反法律禁止性规定，故该项条款内容不构成显失公平。上诉人威伦卡园公司要求认定无效，显然缺乏依据，故本院不予采纳。
上诉人威伦卡园公司称被上诉人张江公司交付的租赁房存在外墙渗水以及排烟、噪音等也有问题，以此作为上诉人拒付2个月租金的抗辩理由，对此，本院认为，合同中未就房屋出现渗水问题等必须先报被上诉人张江公司维修同意等程序作出特别约定，更没有约定上诉人威伦卡园公司享有暂缓支付租金的权利；上诉人威伦卡园公司提交的被上诉人张江公司同意维修的备忘录中，被上诉人张江公司也明确要求上诉人威伦卡园公司及时支付租金，并没有同意暂缓支付。上诉人威伦卡园公司在知晓被上诉人张江公司不同意上诉人延付租金情况下应当及时履行支付房租的义务，但上诉人威伦卡园公司在此之后仍未及时付清，应认定构成逾期付款违约。上诉人威伦卡园公司以租赁物存在质量瑕疵作为拒付租金的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人威伦卡园公司上诉提出的被上诉人未履行通知义务，不享有合同解除权问题。本院认为，鉴于上诉人未付租金达2个月，符合合同中约定的“当欠付金额达到相当于1个月租金时，出租人有权单方解除合同”，即双方约定的合同解除条件成就，被上诉人张江公司享有合同解除权。虽然被上诉人张江公司以起诉方式行使合同解除权，并没有书面通知上诉人威伦卡园公司，但双方在合同中就合同解除权的通知义务并没有作出特别约定，故被上诉人张江公司以诉讼方式行使合同解除权，符合法律规定，双方之间的租赁合同予以解除，合同解除时间为起诉状副本送达上诉人威伦卡园公司之日。上诉人威伦卡园公司不同意解除合同并在一审审理期间付清争议的2个月欠租，因未得到被上诉人张江公司的同意，故法院不能判定双方合同继续履行。据此，上诉人威伦卡园公司要求继续履行租赁合同的上诉请求，本院难以支持。
合同解除后，上诉人威伦卡园公司应将房屋返还给被上诉人张江公司，同时还应支付房屋租金、使用费及逾期违约金等，一审法院对此所作的认定，亦无不当。
综上所述，威伦卡园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,740元，由上诉人上海威伦卡园酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十二月二十七日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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