江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初���第1358号
原告方祥，居民。
委托代理人陈亚均，江苏海瑞华律师事务所律师。
被告周建洪，居民。
委托代理人陈亚富，江苏天全律师事务所律师。
被告王小龙，居民。
被告崔晶，居民。
原告方祥与被告周建洪、王小龙、崔晶申请执行人执行异议之诉一案，本院于2013年11月12日立案受理后，依法由审判员刘美萍适用简易程序于2013年12月10日、2014年1月27日公开开庭进行了审理。原告方祥、被告周建洪及其委托代理人陈亚富到庭参加诉讼，被告王小龙、崔晶经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。后依法组成合议庭，于2014年5月30日公开开庭进行审理，原告方祥及其委托代理人陈亚均、被告周建洪及其委托代理人陈亚富到庭参加诉讼，被告王小龙、崔晶经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告方祥诉称，2011年9月30日，贲某某向��借款7万元，被告王小龙担保，借款到期后，两被告未能偿还，我于2012年诉讼要求贲鹏翔、王小龙归还借款，并申请保全了被告王小龙名下的房屋，2014年法院判决贲某某归还我借款7万元，被告王小龙承担连带责任。2013年，我申请执行两被告给付借款，同年6月21日，被告周建洪提出执行异议，称该房已经由其购买，给付价款136000元，因为了避税未及时办理产权，2013年10月15日，法院作出裁定，认为异议所称房屋买卖真实，中止对异议房屋的执行。为此，我提起诉讼要求依法准予对保全财产东台市某某镇一期工程某幢XXX室店面予以执行，并明确产权的归属。因为我认为被告周建洪所称房屋转让不真实，其未能提供给付购房款的证据，且未进行产权变更登记，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消失，须依法登记，发生法律效力。
被告周建洪辩称，原告的诉称无事实和法律依据，我并没有和被告王小龙相互串通、逃避债务，我于2010年9月4日和王小龙、崔晶达成房屋转让协议，并且支付了对价，实际收产，使用至今，王小龙是在签订房屋买卖协议之后与原告发生债权债务的纠纷，我们无法预计，至今讼争的房产没有办理产权变更登记，是因为考虑到房屋产权证办理后经过五年，相关过户的税费较少，本案中我对原告申请执行的房产查封提出异议，符合相关执行规定，请求驳回原告的诉讼请求。对于原告要求明确产权的归属的请求已超越了执行裁定书的范畴，该请求应当予以驳回。另外说明一下，该房屋的产权应当属于周建洪所有。
被告王小龙、崔晶未应诉、答辩。
经审理查明：2011年9月30日，贲某某立据向原告借款70000元，被告王小龙担保，约定于2012年3月30日归还。借款到期后，贲某某未归还。2012年4月6日，原��诉至本院要求贲某某、被告王小龙归还借款本息。审理中，原告申请财产保全，本院于2012年4月6日作出（2012）东安商初字第XXXX号民事裁定书，裁定保全了位于东台市某某镇一期工程某幢XXX室所有人为王小龙的店面房一间（面积35.48平方米，产权号SXXXXXXX）。2012年8月14日，本院作出（2012）东安商初字第XXXX号民事判决书，判决贲某某归还借款70000元，被告王小龙承担连带清偿责任。
另查明，贲某某、王小龙、朱某某于2011年1月3日，立据向傅某借款50000元，未约定归还期限。2012年4月6日，傅某同时诉讼，2012年8月18日，本院作出（2012）东安商初字第XXXX号判决书，判决贲某某、王小龙、朱某某归还傅某借款50000元。
2013年3月，原告方祥申请强制执行贲某某和王小龙给付借款，执行案件为（2013）东执字第XXXX号。2013年6月21日，被告周建洪对执行标的提出异议。2013年10月15日���本院作出（2013）东执异字第XXXX号执行裁定书，中止对王小龙名下东台XX镇一期工程某幢XXX室房屋的执行。
2013年11月8日，原告方祥提起诉讼要求依法准予对保全财产东台市某某镇一期工程某幢XXX室店面予以执行，并明确房屋产权的归属。
本案审理中，被告周建洪提供了：1、2010年10月15日《借款协议》一份，主要内容为因投资所需，今甲方（王小龙，下同）向乙方（周建洪，下同）借款125000元作为周转，借款半年，2011年4月15日归还本金，甲方愿以某某米市某路一期工程某幢某某室一间门面房作为抵押，若甲方至还款日期无以偿还乙方借款，房子将为乙方所有，甲方无条件协助乙方办理产权转让。2、2011年9月4日签订的《房屋转让协议》一份，主要内容为甲方因无力偿还乙方欠款，甲方将某某镇米市某路一期工程某幢XXX室的一间门面房转让给乙方，作为还款，另注：一：经房产估值，市价为136000元，给双方协商，甲方将房屋转让给乙方，乙方应找差价11000元给甲方，产权转让，在乙方办理产权转让时，甲方需无条件协助办理产权，提供所需一切材料。3、2011年9月4日的收条，载明“今收到周建洪房款11000元整（壹万壹仟元正），王小龙、崔晶”。
关于2010年10月15日的《借款协议》中的125000元，被告周建洪陈述不是一次性形成，均给付的现金，是由多笔借款汇总形成的数额。
现坐落在东台某某镇一期工程某幢XXX室的房屋产权登记所有人仍为被告王小龙，水、电户头亦为被告王小龙。另被告王小龙与被告崔晶是夫妻关系。
以上事实，有原告提交的（2012）东安商初字第XXXX号判决书、（2012）东安商初字第XXXX号判决书、（2011）东民诉保字第XX号民事裁定书、（2013）东执异字第XXXX号执行裁定书，被告提交的《借款协议》、《房屋转让协议》、收据以及原、被告在庭审的陈述等证据予以佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本案是原告方祥对本院作出的中止财产执行裁定有异议而提起的诉讼，故为申请执行人执行异议之诉。从原告方祥的起���和被告周建洪的答辩，本案争议的焦点是位于东台XX镇一期工程某幢XXX室的房屋是否应当作为（2013）东执字第XXXX号执行案件的执行标的物。
被告周建洪主张其已通过合法的购买，取得了坐落在东台某某镇一期工程某幢XXX室的房屋的所有权，故诉争房屋不应当作为被申请执行人王小龙的执行标的物。根据被告周建洪提供的《借款协议》和《房屋转让协议》，可以认定，本案被告周建洪与被告王小龙的房屋转让行为是以物抵债的行为。被告周建洪与被告王小龙在2010年10月15日订立《借款协议》时约定如按期还款，房子归还被告王小龙，如无力偿还房子为被告周建洪所有，该约定违反了物权法“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债务人所有”的规定，该借款协议的此约定应为无效。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现诉争房屋的登记所有人仍为被告王小龙，包括配套设施水电的户主亦为被告王小龙，被告周建洪虽然提交了与被告王小龙于2011年9月4日签订了《房屋转让协议》，但未办理不动产登记变更手续，物权没有发生转移。另其辩称为了避税未及时办理过户手续的理由不充分，本院不予采信。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院《��于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，判决如下：
一、许可对被告王小龙、崔晶东台市某某镇一期工程某幢XXX室房屋的执行。
二、驳回原告方祥的其他诉讼请求。
案件受理费1550元，由被告周建洪负担775元，被告王小龙、崔晶负担775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户银行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，户名：盐城市财政局）预交上诉案件受理费。在上诉期内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘美萍
审 判 员 葛 凯
人民陪审员 袁 琴
二〇一四年七月十六日
书 记 员 刘 平
附录法律条文
1、《中华人��共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《中华人民共和国物权法》
第三十九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
3、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释（2004）15号
第二条人民法院可以查封、扣押���冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。