广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终1321号
上诉人（原审原告）：东莞市虎门镇金洲社区居民委员会。住所地：广东省东莞市虎门镇金洲社区。组织机构代码为72243950-9。
法定代表人：谭建林。
委托诉讼代理人：卢苇丛，广东君谋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾尧夫，广东君谋律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：方小敏，女，1963年2月18日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：曾淑云，广东格雷兄弟律师事务所律师。
上诉人东莞市虎门镇金洲社区居民委员会（以下简称金洲居委会）因与被上诉人方小敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2016)粤1972民初9648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金洲居委会，被上诉人方小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金洲居委会上诉请求：（一）撤销一审判决中对房屋占有使用费（30157.78元）计算方式的判项。改判为参照同地段同性质的房屋的租金标准计算（以2400元/月租金标准计算，从2012年1月1日起计算，计至2016年10月20日止共138400元[2400×（57+20÷30）]。（二）撤销一审判决中金洲居委会承担诉讼费用（4508元）的判决。改判为金洲居委会承担诉讼费用847.62元。（三）本案的诉讼费用由方小敏承担。在二审法庭调查中，金洲居委会补充上诉请求：请求法庭处理保全费1270元。事实与理由：一审判决中支持房屋占有使用费按合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限计算，以及金洲居委会承担绝大部分比例诉讼费用，金洲居委会对此均持有异议:1.本案中，方小敏不属于善意买受人，其应当为自己的过错而导致对方的损失承担相应的责任。2.金洲居委会请求的房屋占有使用费参照同性质同地段房屋租金标准计算是公平合理的。房屋买卖合同无效，双方均存在过错，金洲居委会已经返还了方小敏全部财产且赔偿了方小敏因此造成的利息损失。相应的，方小敏也应当返还财产且赔偿金洲居委会因此造成的租金损失。并且，金洲居委会请求房屋占有使用费依据（2015）东中法民一终字第1231号民事判决书，亦认为是公平合理的。3.一审中，诉讼费共4759元（简易程序减半收取），是以涉案房屋总价款439801元加金洲居委会诉请房屋占有使用费132000元为标的计算，而一审判决金洲居委会承担4508元，方小敏承担251元，是非常不合理的，金洲居委会认为诉讼费就算不由方小敏承担，亦应当按败诉部分占争议标的财产的比例承担。本案中，方小敏在起诉后的2016年10月20日方才返还房屋，且金洲居委会诉请的132000元房屋占有使用费，一审法院亦支持了30157.78元，故金洲居委会承担诉讼费的计算方式为4759元×【（132000元-30157.78元）÷（439801+132000）】，得出847.62元。综上所述，请求支持金洲居委会的诉讼请求。
方小敏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.金洲居委会提供的（2015）东中法民一终字第1231号民事判决与本案无关，其不能作为本案判决的参考依据。案涉纠纷为房屋买卖合同纠纷而非租赁合同纠纷，即使合同无效，但由于双方在建立买卖关系时已对房屋的价格及使用年限进行了明确约定，关于占用费的标准理应以买卖合同约定的为准，这不仅与双方签订合同时的意思表示相一致，更符合本案的基本事实。2.金洲居委会交付给方小敏的房屋系毛坯房，并未进行过任何的装修，也没有配备任何的家电，该毛坯房根本无人承租。只有方小敏投入了大量的资金进行装修并配备一定的家电设施方具有出租价值，况且租金亦与其楼层、装修、家电配备等均有直接的关系。金洲居委会提供的房屋租赁合同与本案事实不符，并不能作为主张占用费的参考依据。因此，请在查清事实的基础上，依法维持原审判决。
2016年8月29日金洲居委会向一审法院起诉请求：1.方小敏返还金洲居委会涉案位东莞市××镇的房屋；2.方小敏向金洲居委会支付房屋占有使用费132000元（自2010年1月1日至2016年7月30日，比照同地段同性质房屋租金每月2400元计算）以及自2016年8月1日起至方小敏将房屋返还金洲居委会之日止期间的房屋占有使用费；3.一审全部诉讼费用由方小敏承担。金洲居委会当庭撤回第1项诉请，并变更第2项诉请的占有使用费的计算期间为从2011年11月21日起计至2016年10月20日止。
一审法院认定以下事实：2011年11月21日，金洲居委会作为合同甲方，与方小敏作为合同乙方，共同签署了《虎门镇金洲社区综合楼某栋集资兴建和使用合同书》两份（合同编号分别为002及004），约定：由甲方组织兴建虎门镇金洲社区综合楼某栋，乙方自愿按甲方定价出资兴建并使用乙方自选定的住宅单元；乙方选定综合楼A栋05层02单元及05层04单元，建筑面积分别为64.86平方米及68.63平方米，价格分别为213691元及226110元；本公寓楼住宅的使用年限为70年，从2012年1月1日至2081年12月31日止；甲方须于2011年12月31日前将住宅交与乙方。合同签订后，方小敏于2011年11月16日向金洲居委会支付了购房款439801元。金洲居委会主张其于签订上述买卖合同之日即2011年11月21日将案涉房屋交付给方小敏，方小敏则主张金洲居委会于2012年1月份才交付房屋，但双方对此均未能提供证据予以证明。
2015年11月12日，方小敏因与金洲居委会就上述购房合同发生纠纷诉至一审法院，一审法院于2015年12月30日作出（2015）东二法民一初字第1980号民事判决，认定方小敏与金洲居委会签订的《虎门镇金洲社区综合楼某栋集资兴建和使用合同书》为无效合同，并判决金洲居委会向方小敏退还购房款、天然气安装费、维修基金并支付利息。金洲居委会对上述判决不服，上诉至本院，本院于2016年6月24日作出维持原判的民事判决。现该民事判决已发生法律效力。
根据金洲居委会提交的《房屋租赁合同》显示，案外人谭柏强与张东梅就位东莞市××镇××路某房（建筑面积为64.86平方米）达成租赁合同关系，租金为1600元/月，该房屋已经装修且配备了电视、空调、冰箱、沙发、茶几等家具家电。金洲居委会主张方小敏应参照上述租金标准支付案涉房屋的占有使用费，考虑到该出租房屋系已经装修并配备了家电，故其认为案涉每套房屋的占有使用费应为1200元/月。方小敏对此不予确认，其认为案涉房屋交付时是毛坯房，不具有使用的条件，也无法造成任何价值，其无需支付占有使用费，即使要支付，也应以双方约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以方小敏实际使用该房屋的年限得出的价款作为方小敏所获得的利益返还给金洲居委会。
一审法院认定的上述事实的证据有：《房屋租赁合同》、《虎门镇金洲社区综合楼某栋集资兴建和使用合同书》、民事判决书、照片、录音以及一审法院庭审笔录等。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，金洲居委会、方小敏双方签订的《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》经生效判决书认定为无效合同，一审法院予以确认。合同被认定无效后，金洲居委会、方小敏双方在本案中的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的已发给应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定进行处理。本案中，虽然方小敏以其案涉房屋为毛坯房故不具有使用价值为由提出抗辩，但由于金洲居委会于合同签订后已将房屋实际交付给方小敏，即使方小敏未对该房屋进行装修及居住，亦不能否认其对该房屋的占有和使用状态。根据合同无效的处理原则，双方应各自向对方返还因合同取得的财物，由于本案中方小敏取得的是案涉房屋的占用和使用权益，该种权益无法直接返还，故方小敏应折价补偿给金洲居委会。
关于补偿的期间。双方对房屋交付时间各持异议，但均未能提供证据予以佐证，由于案涉合同已约定了交付时间，故一审法院推定双方按照合同约定履行，即案涉房屋的交付时间为合同约定的2011年12月31日。至于房屋返还时间，双方均确认为2016年10月20日，一审法院予以采信。因此，补偿期间应确定为2012年1月1日至2016年10月20日。
关于补偿的标准。金洲居委会主张应参照同地段同性质的房屋的租金标准计算，但其提供的《房屋租赁合同》中的房屋已进行装修并配备家具家电，显然与案涉房屋的性质不同，而且该合同的当事人均未到庭作证，合同的真实性亦难以认定，故一审法院对金洲居委会参考其提交的《房屋租赁合同》确定的租金标准不予采信。而且，金洲居委会、方小敏双方签署的是房屋买卖合同而非租赁合同，直接参照租金标准确定占有使用费，显然与当事人签署合同时的意思表示相悖。本案中，事实上双方于签署合同时已经对房屋的价值达成合意，即方小敏以购房款439801元换取案涉房屋70年的使用权，因此，虽然案涉合同无效，但以当事人在合同中的意思表示为标准计算占有使用费，更符合诚实信用及公平原则。综上，占有使用费应以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限计算，由此可计算得方小敏应向金洲居委会支付占有使用费30157.78元[439801元÷70年×（4年+294天÷366天]。对于金洲居委会诉请中超过的部分，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年11月29日作出(2016)粤1972民初9648号民事判决：一、限方小敏于判决发生法律效力之日起十日内向金洲居委会支付房屋占有使用费30157.78元；二、驳回金洲居委会的其他诉讼请求。如果方小敏未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4759元，由金洲居委会承担4508元，由方小敏承担251元。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当围绕金洲居委会上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是占有使用费的认定问题。
因双方签订的合同被认定为无效，金洲居委会诉请方小敏支付房屋占有使用费，而诉请的数额或者说数额的计算方式，属于金洲居委会负有举证责任的范围，但金洲居委会一审期间并未对案涉房屋的占有使用费数额或者计算方式予以举证证明，仅举证与案涉房屋条件并不相当的房屋的租赁价格来进行证明，金洲居委会对此的举证明显并不充分，二审法庭调查中金洲居委会也明确表示不知道如何评估毛坯房的使用价值，一审判决参照双方签订合同时的意思表示酌定案涉房屋占有使用费，处理并无不当，本院予以维持。此外，金洲居委会所列举的本院作出的已生效的另案判决，因该案的案情与本案并不相同，金洲居委会的主张并不成立。
需要指出的是，一审法院根据金洲居委会的申请，对方小敏价值150000元的财产采取了财产保全措施，金洲居委会为此预交了保全费1270元，一审判决并无对该保全费予以处理。因此，本院在对一审判决予以维持的基础上，对一审诉讼费用决定中的错误予以纠正。
综上所述，金洲居委会上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费6029元，其中案件受理费人民币4759元，财产保全费1270元，由金洲居委会负担5523元，方小敏负担506元。二审案件受理费人民币2465元，由金洲居委会负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
审 判 员 廖志明
代理审判员 黎棣华
二〇一七年五月十八日
书 记 员 刘丹青