徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0311民初6306号
原告：孙昌伦，男，1937年12月25日，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。
被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。
法定代表人：王广备，该公司经理。
被告：董帅，男，1973年9月24日生，汉族，徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：王旭红，江苏泰信律师事务所律师。
原告孙昌伦与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，因案件审理需要，本院依法追加董帅为本案被告，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告孙昌伦的委托诉讼代理人李政，被告董帅的委托诉讼代理人王旭红到庭参加了诉讼，被告同力公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙昌伦向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对其与被告同力公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（房屋坐落：奎山美景嘉园1号楼2单元301室房屋）享有优先取得权（价值500000元）；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告同力公司开发奎旧村改造项目中，拆除原告原有房屋，原告和被告同力公司签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定：因国家建设需要，甲方(同力公司)根据文件批准在奎新建住宅。需要拆除乙方（原告）房屋，达成安置协议如下：一、甲方以奎山美景嘉园X号楼X单元X室房屋，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作为定居安置。……六、安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方办理并承担费用。七、安置建筑面积在办理产权登记时按产权处测绘的实际面积为准结算，多退少补等其他内容。上述协议订立后，原告把房屋交给被告同力公司拆除。现被告同力公司用于安置的房屋建设处于扫尾阶段，原告发现被告同力公司有出卖安置房屋的情况，被告不能按协议约定发放过渡费亦不能按期安排原告上房，为防止被告转移财产引发涉案房屋物权变动，原告提起本案诉讼。
被告同力公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告董帅辩称，其与同力公司签订的商品房买卖合同合法有效，并经预告登记具有阻却他人处分的权利；原告与同力公司的拆迁交换产权房协议书内容进行了删改，删改的时间据同力公司告知应在2016年初，该删改将原有特定的安置房屋2#删改为1#。该修该时间在被告商品房买卖合同2014年9月16日之后。原告对于修改后的安置房屋不具有优先取得权。被告同力公司必须到庭参加诉讼。如不到庭，无法查明同力公司当初向规划部门申请批准的房屋建设状况（1、2号楼相应房屋状态）。如在申请后由于规划部门的变更房屋状态，该安置特定房屋造成的问题应当由同力公司另行处理解决，而不应当以删改的方法侵害被告董帅的利益；安置房屋的面积是特定的，现在小区内有1、2号楼，本案原告所对应的安置房屋应在2号楼但修改成了1号楼。如1、2号楼对应房屋面积相等，原告修改协议所导致的特定房屋的变化应当由原告和被告同力公司承担法律后果，与被告董帅无关。
原告孙昌伦为支持其主张，向本院提供以下证据：
1、拆迁产权交换协议书，证明2010年3月8日原被告双方签署本协议，约定将原告的旧房奎山幼儿园综合楼XX交给被告拆除，同时被告以奎山美景嘉园X号楼X单元X室房屋补偿安置给原告，也可以证明涉案房屋是属于拆迁安置房，依法应适用最高院商品房买卖合同司法解释第七条的规定享有优先取得权。
2、奎西居委会提供的证明一份，证明涉案房屋至今仍未交付。
3、（2016）苏0311民初6166号民事判决书，证明该判决书已生效，该份生效判决所认定的事实与本案情况相同，均是关于位于奎山美景嘉园小区的拆迁安置房屋。通过该判决书可明确原告协议中之所以出现有楼号修改问题，是因为涉案小区原名称为奎园美景，后经规划变更名称奎山美景嘉园。同时通过规划变更原奎园美景1号楼变更为现2号楼，原2号楼变更为现1号楼。也即本案楼号修改并不涉及房屋实际变更，仅是对于名称修改。
被告董帅质证认为，对拆迁产权交换协议书形式上真实性无异议，但协议书第一条有两处内容修改，一处是小区名称变更加盖了公章。由于该名称变更时间和商品房预售许可时间一致，因此该修改时间至少是在商品房预售许可之后，符合被告答辩的2016年初修改的时间抗辩。第二处修改是将2号楼修改为1号楼，该处修改没有加盖公章，表明该处修改是原告单方行为，并未经同力公司的同意。该修改不具有法律效力。原告安置房屋仍然是2号楼2单元301室，且该安置房屋事实也存在，因此原告的这种修改侵害了董帅的权益，不具有优先取得权。对于奎西居委会出具证明的形式真实性无异议，但居委会无权确认涉案房屋为原告所有，并且是否交付房屋也非居委会所能证明。因此不具有证明效力。对（2016）苏0311民初6166号民事判决书真实性无异议，但所涉及被告以及房号不同，该判决书并没有以相应证据来证明楼号与规划的变更，仅仅是依据拆迁户的安置具有高层安置房屋。想当然推断所有拆迁安置房均应更换至高层房屋。
被告董帅为证明其辩称主张，向本院共同提交以下证据：
1、商品房买卖合同、不动产销售发票、收款收据、购房说明各一份，证明董帅于2014年9月16日购买涉案房屋并预告登记，且已经付清全部房款。
2、照片两张，证明涉案小区1、2号楼的状态。1号楼是在北面21层，2号楼在南面7层，是2个单元，从照片直观上看房屋的构造基本相同，面积也应当相同。
原告质证认为，对于被告提供的商品房买卖合同和发票真实性无异议，对于被告同力公司于2015年1月23日出具的购房说明以及收据真实性、合法性、关联性均不予认可。通过该合同可证明，二被告在2014年9月16日就案涉房屋签订了网备合同。而原告与被告同力公司签订拆迁协议时间为2010年3月8日，即在被告同力公司与被告董帅签订该合同时其标的房屋在性质上本身已经属于拆迁安置房屋，同时二被告就案涉房屋约定价款单价每平方米4800元，涉案房屋位于徐州市××北隔壁，处于核心地段，在当时的同地段房屋价格已达到每平方米至少8000元。二被告的该合同价款约定属于明显低于市场价格，现已知的被告同力公司与被告董帅之间至少签订了12套房屋的买卖协议。据原告向泉山区人民政府奎山办事处了解，二被告真实关系属于民间借贷关系，其签订合同是用于担保，双方并不存在真实的商品房买卖合同关系。退一步说，无论其二者存在何种法律关系，原告对涉案房屋的优先取得权都优先于被告董帅。对于照片不予认可。原告提供的民事判决书对此问题已充分明确陈述。根据最高院证据规定，已生效的民事判决书认定的事实无需再举证。
被告同力公司未到庭，无法质证，亦未向本院提交相应证据。
本院审查后认为，原告提供的拆迁产权交换协议书、（2016）苏0311民初6166号民事判决书，被告提供的商品房买卖合同、发票的真实性，对方对此无异议，故本院对上述证据的证明效力依法予以确认。对双方有异议部分的证据，结合本案案情，将在本院认为部分予以综合论述。
本院经审理确认如下事实：2010年3月8日，被告同力公司作为甲方与原告孙昌伦作为乙方签订了《拆迁产权交换协议书》一份，其中约定：因国家建设需要，甲方在奎新建住宅，需拆除乙方使用的私有房屋，建筑面积70.76平方米，使用面积53.07平方米及附属物等，经双方协商达成本协议：甲方以奎园美景小区2号楼（协议书显示此处的“奎园美景”被删改为“奎山美景嘉园”，加盖了同力公司印章，“2”被删改为“1”）X单元X室，建筑面积104平方米同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。旧房交甲方拆除并回收旧料，原产权注销；甲方与乙方同等建筑面积70.76平方米不结算差价，甲方比乙方所拆除超安置建筑面积5平方米以内按成本基价2980元/㎡计算计14900元，甲方比乙方所拆除超安置建筑面积5-10平方米以内按计（基）价3980元/㎡计算计19900元，甲方比乙方所拆除超安置建筑面积10平方米以外按计（基）价5800元/㎡计算计134792元，此项合计169592元，乙方应付给甲方169592元；双方产权调换后，关于安置房屋毗邻产权的管理等有关问题，按照房管部门有关规定执行；安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方同力公司办理并承担其费用；安置建筑面积在办理产权登记时按市产权处测绘的实际建筑面积为准结算，多退少补；1-7层的过渡费从第13个月（自交钥匙之日开始计算过渡费）开始发到上房之日（以甲方通告之日为准）为止，如超过18个月按政策规定翻倍发放；小高层的按市拆迁规定不超过30个月上房，从第13个月开始发放过渡费，如超过30个月按规定翻倍赔偿过渡费。
协议签订后，原告孙昌伦按约将其原房屋交由被告同力公司拆除。
2014年9月16日，被告同力公司与被告董帅签订编号为0480036号的《商品房买卖合同》，约定被告同力公司将奎山美景嘉园1幢X单元X室房屋（建筑面积100.70平方米）以总金额483360元（单价4800元/平方米）的价格出售给被告董帅。2015年1月23日，被告同力公司为被告董帅开具《销售不动产统一发票（电子）》，其中载明付款方为董帅、收款方为同力公司第三分公司，销售的不动产名称及楼牌号为奎山美景嘉园XX室，建筑面积100.7平方米、单价4800元、购房款合计483360元；同日，被告同力公司出具购房说明并补开加盖同力公司第三分公司财务专用章的收据各一份，其中购房说明的内容为：现有董帅所购同力公司奎山美景嘉园X号楼X单元X室，实际购买价格为8500元每平方，因当时所签合同价为4800元每平米，现差价另行补齐，网签备案购房合同就不再更改，特此说明。收据载明：交款单位董帅、收款方式现金、人民币372590元、收款事由奎山美景嘉园XX房款（补收据2014.9.16）。
2017年8月30日，徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会出具《证明》一份，内容为：“兹证明孙昌伦为我社区居民，其与徐州市同力创展房地产有限公司签订的拆迁补偿协议中确定的奎山美景嘉园XX房屋，徐州市同力创展房地产有限公司至今仍未向其将该房屋交付”。
本院业已生效的(2016)苏0311民初6166号民事判决书查明：“徐州市规划局于2011年11月1日批准的徐州市中心医院南侧、翠园小区西侧、中心医院宿舍东侧、奎山公园北侧地块的规划图显示：该地块规划建设楼宇两栋，其中1#楼为高层住宅（20F）、2#楼为多层住宅（6F）；2011年10月20日，徐州市同力创展房地产有限公司填报的徐州市地名命名、更名审批表中对上述地块建设两栋楼房所在居民点申报名称为奎山美景嘉园，徐州市地名委员会以徐地名[2012]1号公告予以核准。经现场勘查，上述奎山美景嘉园1#楼高层住宅和2#楼多层住宅均为两单元楼宇，且均为一梯两户并配备电梯”。
经检索，本院2016年度受理的被告为同力公司拆迁安置补偿合同纠纷的案件中有35件涉及被安置房屋为奎山美景嘉园（奎园美景）小区，分布在1至16楼层，其中的30件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由'奎园美景小区2号楼'更改为'奎山美景嘉园小区1号楼'、1件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由'奎园美景小区2号楼2单元'更改为'奎山美景嘉园小区1号楼1单元'、1件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由'奎园美景小区2号楼4单元'更改为'奎山美景嘉园小区1号楼1单元'、另外3件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋分别由'奎山小区X单元XX室'更改为'奎山美景嘉园小区X号楼X单元XX室'、'奎园美景小区X号楼X单元XX室'更改为'奎山美景嘉园小区X号楼X单元X室'、'奎园美景小区X号楼X单元XX室'更改为'奎山美景嘉园小区X号楼X单元X室'”。
原告孙昌伦于2017年10月13日以同力公司为被告提起本案诉讼要求确认其对奎山美景嘉园1号楼X单元董帅为本案的被告参加诉讼，被告董帅应诉后以辩称理由答辩，被告同力公司经本院合法传唤未到庭应诉。
庭审中，被告董帅陈述，被告董帅与被告同力公司原存在民间借贷关系，同力公司欠付董帅本金1000多万元。后两被告协商将借款转化为购房款，签订了包括涉案房产在内的商品房买卖合同并对有关房屋进行了预告登记。
本院认为，当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用的原则，必须遵守法律或国家政策，不得损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序。
本案中，原告孙昌伦就其原有的私有房屋被拆除与被告同力公司签订的《拆迁产权交换协议书》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该协议书对双方均具有法律约束力。上述《拆迁产权交换协议书》签订后，被安置的奎园美景小区被命名为奎山美景嘉园，且经批准的规划定点图中将该居民点两栋楼宇中高层住宅（20F）被确认为1号楼、多层住宅（6F）被确认为2号楼。综合被安置房屋楼层分布及被告同力公司与其他被拆迁户签署的《拆迁产权交换协议书》变更情况，用于安置的楼宇明显应为1号楼（高层住宅）而非2#楼（多层住宅），故被告同力公司将涉案《拆迁产权交换协议书》中被安置房屋所在楼宇由“奎园美景小区2号楼”更改为“奎山美景嘉园1号楼”既是客观事实变化的结果，也是符合合同目的的行为，现原告以变更后的《拆迁产权交换协议书》主张权利，应系其对变更行为和内容的认可，本院对变更后的《拆迁产权交换协议书》的效力予以确认。被告董帅辩称原告对协议内容进行修改的意见无事实和法律依据，故本院不予采纳。
依具有法律效力的《拆迁产权交换协议书》约定的内容，奎山美景嘉园X号楼X单元X室房屋系对原告孙昌伦的拆迁补偿安置房屋，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告孙昌伦要求确认其对涉案房屋享有优先取得权的诉讼请求具有合同和法律依据，本院予以支持。
被告同力公司在将涉案房屋安置给原告后仍与被告董帅签订《商品房买卖合同》用以抵偿其欠付被告董帅的借款，应认定为存在主观恶意；被告董帅虽然依据该《商品房买卖合同》对涉案房屋进行了网上备案登记，但其并不能以此对抗原告享有的法定优先权。被告董帅因原告依法享有涉案房屋优先权而不能得以清偿的债权可另行向被告同力公司主张，本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第七十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
原告孙昌伦对其与被告徐州市同力创展房地产有限公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的用于补偿安置的徐州市奎山美景嘉园X号楼X单元XX室房屋享有优先取得权。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 孙 浩
二〇一八年一月八日
书记员 赫子鸣
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。