广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7680号
上诉人（原审原告）：谢春霞，女，1976年11月17日出生，汉族，住广州市南沙区。
委托诉讼代理人：岑青青，广东合众拓展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪钢城，广东合众拓展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁文杰（现改名：宁奇逸），男，1974年2月8日出生，汉族，住广东省吴川市。
被上诉人（原审被告）：杨东华，女，1977年9月27日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。
上诉人谢春霞因与被上诉人宁文杰、杨东华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
谢春霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判宁文杰、杨东华继续履行于2017年2月11日签订的《房屋按揭买卖合同》，宁文杰、杨东华协助谢春霞将涉案房屋过户至谢春霞名下；宁文杰、杨东华向谢春霞支付赔偿金209000元。2.一、二审诉讼费由宁文杰、杨东华承担；事实与理由：一、一审法院查明事实错误。(1)因谢春霞有购房之意，通过朋友介绍得知宁文杰、杨东华出售涉案房屋。经谢春霞多次看房及双方多次协商后(谢春霞看房时，宁文杰均在场并参与协商合同条款)，双方于2017年2月11日签订《房屋按揭买卖合同》(以下简称《合同一》)。但由于签订该合同时，宁文杰因事外出，未能在该合同签名，故该合同由杨东华代其签字。但在签订合同时，杨东华曾特意向宁文杰电话沟通后，获得宁文杰同意的情况下才与谢春霞签订涉案《合同一》。同日，谢春霞向杨东华支付购房定金10万元。谢春霞支付定金后，曾携带家人前往涉案房屋，当时宁文杰均在场，并表示欢迎的态度。(2)根据《合同一》约定，本次交易谢春霞需通过银行按揭方式购买涉案房屋，因此谢春霞与宁文杰、杨东华签订涉案《合同一》后，曾一同前往中信银行广州番禺支行办理相关房屋按揭业务，在宁文杰、杨东华的协助下，谢春霞于2017年2月28日取得中信银行下达的《同贷书》，中信银行同意在涉案房屋过户到谢春霞名下并办理银行为抵押权人的抵押登记手续后，向谢春霞发放贷款125万元。(3)2017年3月8日，谢春霞与宁文杰、杨东华一同前往番禺区房管局，在番禺区房管局的工作人员见证下共同签订《广州市存量房买卖合同》(以下简称《合同二》)，并就该合同办理了网签手续。(4)2017年4月26日，杨东华通过短信方式通知谢春霞，称银行已经正式通知宁文杰，以宁文杰名义办理的涉案房屋提前还款申请已在审批中并即将扣款，要求谢春霞立即将《合同一》约定垫付的70万元汇入其账户，以便办理提前还贷之需。谢春霞收到杨东华的通知后，于2017年4月27曰将70万元转入宁文杰的账户。(5)宁文杰在收到谢春霞支付的款项后，随即办理了涉案房屋的提前还贷手续并领取了该房屋的涂销登记相关资料。(6)由于宁文杰、杨东华在办结提前还贷手续后以各种理由不配合谢春霞办理房屋过户手续，谢春霞分别于2017年5月8日、6月1日向其发出《尽快履行合同的告知函》，并于2017年5月17日向一审法院申请对涉案房屋采取诉前财产保全措施。(7)2017年6月13日，谢春霞提起本案诉讼。上述事实为涉案房屋买卖交易的详尽过程。一审法院对本案事实采取“就轻避重”的方式进行审查，有失公允。二、一审法院对本案事实认定错误。一审法院认为宁文杰未对涉案《合同一》进行追认属于错误认定。(1)根据前述约定事项，谢春霞购买涉案房屋时通过银行按揭方式购买，宁文杰、杨东华曾与谢春霞一同前往银行，协助谢春霞办理银行按揭手续，贷款银行经审批通过后于2017年2月28日向谢春霞出具《同贷书》。宁文杰陪同、协助谢春霞办理银行按揭手续的行为已经构成其对《合同一》的追认。(2)谢春霞与宁文杰、杨东华于2017年3月8日共同签订《合同二》办理了房屋买卖合同的网签手续，宁文杰在《合同二》上签名的行为，不仅已经构成其对《合同一》的追认，更充分体现出其同意将涉案房屋出售给谢春霞的意思表示。(3)通知谢春霞支付垫付资金70万元的虽为杨东华，但宁文杰才是涉案房屋的贷款人，也是涉案房屋提前还贷的申请人。根据银行的相关规定，申请提前还贷的必须为贷款人，收到银行通知的也仅为贷款人本人，即仅为宁文杰本人才能收到涉案房屋的提前还款通知。因此，杨东华转发给谢春霞的短信，必然是由宁文杰转发给杨东华，再由杨东华转达给谢春霞的。宁文杰转达信息给杨东华要求杨东华通知谢春霞付款的行为已经构成其对《合同一》的追认。(4)宁文杰在收到谢春霞的资金后，该资金并无用作其他用途，而是根据《合同一》的约定，偿清银行贷款。宁文杰该行为不仅是对《合同一》的追认，更是已经在履行《合同一》的相关条款。鉴于上述宁文杰的行为足以构成对《合同一》的追认，一审法院作出“宁文杰未对涉案《合同一》进行追认”的认定实属错误，请求二审法院予以纠正。三、谢春霞并无损害宁文杰、杨东华的合法权益。一审法院认为涉案《合同二》的交易价款明显低于同类房屋的市场价格，且谢春霞明确表示本次买卖交易实际履行的是《合同一》，故对视为该合同并非双方真实意思表示。但谢春霞认为，双方签订《合同二》已经表明双方存在真实买卖的合意，谢春霞明确按《合同一》执行，是因为双方均已认定涉案房屋的售价为《合同一》约定的209万元，谢春霞出于遵守合同契约精神，故在一审法院明确按《合同一》的约定执行。谢春霞的行为及购买房屋的意愿并无损害宁文杰、杨东华的合法权益，请求二审法院支持谢春霞的上诉请求。综上，涉案的《合同一》系谢春霞与宁文杰、杨东华的真实意思表示，并无违反法律强制性规定，属有效合同。因该合同有效，双方当事人应按之遵守。且，双方签订《合同二》并办理相关网签手续，实际上是双方在履行《合同一》的行为表示。由于谢春霞已向宁文杰、杨东华垫付了80万元的“赎证”资金，现涉案房屋已涂销抵押，具备办理产权过户的条件。故，谢春霞要求宁文杰、杨东华按《合同一》的约定，将房屋过户至谢春霞名下的诉求于法有据，请求二审法院依法支持。四、关于宁文杰、杨东华是否需要向谢春霞支付赔偿金的问题。谢春霞在一审阶段要求宁文杰、杨东华支付违约金，实际上是要求宁文杰、杨东华支付赔偿金。鉴于谢春霞与宁文杰、杨东华达成房屋买卖合意并签订合同的时候已明确须以银行按揭的方式购买，当时适逢新政(2017年3月30日广州市关于商品房买卖的政策)未出台，谢春霞通过按揭购房可享受85％的利率优惠。且，新政出台前，谢春霞给付房屋首期仅总房款的30％。但由于宁文杰、杨东华不履行合同，导致谢春霞无法享受政策优惠，更造成谢春霞的必然损失(包括但不限于(1)即使谢春霞现继续以按揭方式购房，谢春霞需支付基础利率上浮15％以上的利息；(2)根据司法判例，谢春霞现主张履行合同、房屋过户，谢春霞需一次性支付购房款余款给宁文杰、杨东华)。因此，谢春霞要求宁文杰、杨东华赔偿利息差额的损失符合法律规定，现谢春霞仅要求宁文杰、杨东华参照合同约定的计算标准赔偿损失于法有据，请求二审法院予以支持。
宁文杰辩称：当时签订按揭合同我是不知情的，卖房屋是因为前妻要离婚才想把房屋卖掉，至于网签合同，我确实有签订，但第一份合同我确实不知情，也没有签过。
杨东华经本院合法传唤没有到庭。
谢春霞向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令宁文杰、杨东华继续履行于2017年2月11日签订的《房屋按揭买卖合同》；2、请求法院依法判令宁文杰、杨东华协助谢春霞将位于广州市番禺区石碁镇东怡新区东景园2座XX房的房产过户至谢春霞名下；3、请求法院依法判令宁文杰、杨东华向谢春霞支付违约金209000元；4、本案受理费由宁文杰、杨东华承担。
当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。
位于广州市番禺区石碁镇东怡新区东景园2座XX的房屋（以下简称为“涉讼房屋”），建筑面积为89.9平方米，产权登记时间为2006年12月22日，产权证号为粤房地证字第C421XX号、粤房地共证字第CC1241XX号，登记权属人为宁文杰、杨东华，两人为共同共有。宁文杰与杨东华为夫妻关系。
2017年2月11日，杨东华与谢春霞签订了一份《房屋按揭买卖合同》，该合同将宁文杰、杨东华列为甲方（出售方），谢春霞列为乙方（购买方），约定买卖双方经协商出售及购入涉讼房屋；付款方式为：乙方须在本合同签订之同时支付定金100000元，甲乙双方应于2017年3月1日前办好银行按揭手续，办理银行按揭手续时，甲方应无条件提供按揭银行规定卖方需提供的资料，双方应于2017年4月1日前办好过户手续，过户当天乙方支付首期人民币530000元给甲方，如因房屋交易中心或银行原因导致迟延而顺延，余款1460000元于过户后由按揭银行直接放款给甲方指定的账户；甲方须负责将该物业于收齐楼款两个月内交付乙方使用；甲方须保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配及处理；有关该物业的产权纠纷、债务、税项及租赁还抵押等，甲方应在交易完成前清理完毕，并保证交易后乙方无须负责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失；如甲方在收取定金后不依合约条款将该物业售予乙方，则甲方除须退还所有乙方已付之定金外并以楼价的10%赔偿给乙方以弥补乙方之损失，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约；本合约取代任何过往双方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议，买卖双方过户时签订的《广州市房地产买卖合同》具同等效力，不一致时以本合约为准。该协议并于第12条手写约定，乙方答应出资800000元给甲方赎证；甲方应在放款当天返还170000元给乙方；甲方承诺出售此房产的成交价已包含140平方米的平台使用权。宁文杰未在在合同上签名确认。杨东华在该合同出售方签名处签名及加捺指模确认，并签署“宁文杰杨东华（代）”的内容。谢春霞在该合同购买方签名一栏签名及加捺指模确认。
签订上述合同当日,谢春霞向杨东华支付了购房定金100000元。
2017年3月8日，宁文杰、杨东华作为甲方（卖方），与谢春霞作为乙方（买方）共同签订了一份《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17030176517号），并就该合同办理了网签手续。该合同约定，涉讼房屋按整套出售并计价，总金额900000元；签订本合同时乙方向甲方支付购房定金100000元（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款；首期款乙方应于过户当日向甲方支付房款100000元；剩余房款800000元由甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为商业贷款；如银行不批准乙方的按揭贷款申请，则乙方于2017年5月15日前以现金方式向甲方支付剩余房款；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差的金额由乙方于2017年4月30日前以现金方式向甲方补足差额；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为乙方收齐楼款当天；甲方应在该房屋正式交付使用前，交清该房屋在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）；甲乙两方应当于2017年4月30日向房地产登记机构申请办理产权转移登记；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，由违约方支付违约金自行协商，合同继续履行。
2017年4月27日，谢春霞向宁文杰在广州银行广州南湖支行的账户转账存入700000元。
2017年5月8日，谢春霞向宁文杰、杨东华邮寄发送《尽快履行合同的告知函》，称其已按《房屋按揭买卖合同》约定支付了定金100000元和垫付了700000元协助卖方提前还贷，2017年5月4日该房屋贷款已还清，银行通知卖方可领取该房屋涂销抵押登记的相关资料，其得知此消息亦曾通知卖方于2017年5月8日一同办理缴交契税、房屋过户等手续，但卖方却以房屋的房产证遗失为由拒绝如期办理，且至今仍未向其出示遗失房产证的相关证明资料，为确保其能顺利达到购房目的及维护其合法权益，现要求卖方自本函件发出之日起三日内（最迟不超过2017年5月11日），与其一起至契税征收点办理缴交契税的相关手续，待契税缴交手续办结即日，双方前往房管部门办理房屋过户手续，如卖方逾期仍未办理相关手续，则视为卖方违约，其除有权单方解除合同追究卖方违约责任外，还有权要求卖方承担因违约而造成其的一切损失。
2017年5月17日，一审法院根据谢春霞的申请，以（2017）粤0113财保177号之一《民事裁定书》对涉讼房屋采取诉前财产保全措施。
2017年6月1日，谢春霞再次发函给宁文杰和杨东华，称因卖方曾于2017年5月8日以微信方式告知其涉讼房屋的房产证已遗失，并于5月9日预约办理遗失登记，在15个工作日内可领证，但至今因卖方不积极配合导致仍未履行，因卖方的行为已构成严重违约，为确保维护其合法权益，其已于2017年5月17日向广州市番禺区人民法院申请诉前财产保全，查封了涉讼房屋，现再次函告卖方，限卖方自本函件发出之日起5日内（最迟不超过2017年6月7日），与其一起前往契税征收点办理缴交契税的相关手续，并在契税缴交手续办结即日前往法院办理房屋解封手续，在房屋解封后三日内，双方办理房屋过户手续。
2017年6月13日，谢春霞以宁文杰、杨东华迟延办理涉讼房屋的过户手续为由提诉至一审法院，要求解决。
一审诉讼中，谢春霞与宁文杰确认谢春霞与宁文杰、杨东华三人均到房管部门签订了《广州市存量房买卖合同》并办理网签手续。宁文杰确认已于2017年5月收到涉讼房屋抵押银行发放的贷款结清证明，但尚未办理涂销抵押手续。
但双方当事人对于以下问题存在争议：
一、对于《房屋按揭买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》的签订和履行问题。谢春霞称签订《房屋按揭买卖合同》时杨东华向其明确陈述杨东华夫妻双方同意以2090000元出售房屋，因宁文杰出差，所以由其妻子杨东华代为签字；对出售房屋一事，宁文杰是知情的，宁文杰在之后签订了《广州市存量房买卖合同》，证明宁文杰对买卖房屋的行为进行追认；另外，其在签订《房屋按揭买卖合同》后向宁文杰的账户上转账存入了700000元，该款项是用于提前结清涉案房屋的按揭贷款，由宁文杰自行办理相关手续，现房屋的涂销资料也是在宁文杰手上；《广州市存量房买卖合同》是为了缴纳税费的原因而约定房价款比《房屋按揭买卖合同》低，双方实际履行的是《房屋按揭买卖合同》，上述表现也可以体现出其与宁文杰、杨东华以2090000元买卖涉讼房屋是双方真实意思表示，没有侵害出售方的任何的权利，因此要求宁文杰、杨东华继续履行合同，将房屋过户至谢春霞名下。若宁文杰、杨东华认为不能按照《房屋按揭买卖合同》履行，其同意按照双方签订的《广州市存量房买卖合同》继续履行。
宁文杰对谢春霞的上述意见不予确认，则认为其未曾在《房屋按揭买卖合同》上签名，谢春霞一直与杨东华联系，其对卖房一事并不知情，只是杨东华签订《房屋按揭买卖合同》后才告诉其此事，其没有仔细看过《房屋按揭买卖合同》，该合同对其没有效力，而且当时因为正与杨东华准备离婚，因此一气之下就和杨东华办理了网签合同和提前还贷的手续，其并不想把房屋出售，涉讼房屋为其家庭唯一住房，其要抚养六个小孩，均在涉讼房屋居住并在番禺读书，需用涉讼房屋的学位，因此不同意履行《房屋按揭买卖合同》，不同意过户。
二、对于谢春霞主张的违约金209000元，谢春霞主张该违约金为赔偿金，因宁文杰和杨东华怠于履行合同，经其多次催促至今仍未将房屋过户至其名下，由于时间拖太久，银行没有了利息下调的按揭利率折扣，而且涉讼房屋已经升值，均属于其方的损失，因此按照《房屋按揭买卖合同》第八条的计算标准要求宁文杰、杨东华承担赔偿责任。宁文杰对上述主张不予确认，认为其没有签署《房屋按揭买卖合同》，所以不同意进行赔偿。
一审另查明，宁文杰与杨东华于2017年11年1日离婚。
一审法院认为，本案涉讼房屋登记在宁文杰和杨东华二人名下，为二人共同共有，且在签署《房屋按揭买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》时，二人尚处在夫妻关系存续期间，故出售涉讼房屋应由其二人形成共同合意方可履行。现根据谢春霞提供的证据以及谢春霞、宁文杰在庭审中的陈述可知，《房屋买卖按揭合同》为谢春霞与房屋共有人之一的杨东华所签订。谢春霞虽然表示签订该合同时宁文杰因出差而由杨东华代签，但该说法未得到宁文杰或杨东华的确认，而其也未提供相关证据证实杨东华有权代宁文杰签名出售涉讼房屋，故该合同属于效力待定的合同，应经宁文杰追认。而对于宁文杰签订的《广州市存量房买卖合同》，该合同由宁文杰、杨东华与谢春霞三人亲自至房管部门签署并办理了网签手续，应视为宁文杰同意出售涉讼房屋的意思表示。宁文杰虽然抗辩称其因当时处于与杨东华准备离婚的阶段而情绪不稳定，在没有查看合同内容的情况下即赌气在合同上签了名字，其并非卖房的真实意思。但宁文杰作为具备完全民事行为能力的成年人，应对自身行为负责，故对于宁文杰的该抗辩理一审法院不予采纳。但该份《广州市存量房买卖合同》的内容与前述《房屋按揭买卖合同》在交易价款、付款方式、交楼时间以及违约责任等约定均存在较大出入。谢春霞虽然主张基于避税的原因所以《广州市存量房买卖合同》约定的房款比《房屋按揭买卖合同》的约定低，实际履行的是《房屋按揭买卖合同》，但宁文杰签订《广州市存量房买卖合同》只能视为其同意出售涉讼房屋，不足以构成宁文杰对于前述《房屋按揭买卖合同》的追认。值得提出的是，政府部门制定房屋交易监督管理办法规定房屋交易合同须办理网签手续，其目的在于规范房屋交易行为，保障交易安全以及维护房屋交易当事人的合法权益，谢春霞在知道或理应知道其与杨东华签订的《房屋按揭买卖合同》因缺少了共有人之一的宁文杰签名而存在履行问题的情况下，本应在有完整卖方在场时签署符合双方交易真实意思表示的《广州市存量房买卖合同》，但其基于避税目的而故意将合同交易价款大幅度下调，同时又变更了付款方式、交楼时间及违约责任等重要条款，以至于在之后的交易过程中，出现了履行障碍。对造成该障碍的出现，谢春霞作为买方，其也应负一定的责任。故，综上，鉴于《房屋按揭买卖合同》的约定未经宁文杰追认，谢春霞要求宁文杰、杨东华按照《房屋按揭买卖合同》继续履行合同义务将涉讼房屋过户至其名下的诉讼主张，缺乏理据，一审法院不予支持。至于谢春霞提出也可按照《广州市存量房买卖合同》的约定继续履行合同的意见，一审法院认为，该合同约定的交易价款900000元明显低于同类房屋的市场价格，且谢春霞亦在庭审中明确表示，买卖交易实际履行的也并非该份合同，可见该合同并非双方真实意思表示，谢春霞主张以该合同继续履行进行过户，理据不成立，一审法院不予采纳。
对于谢春霞主张宁文杰、杨东华支付逾期过户的违约金209000元的诉请，现谢春霞要求继续履行合同的诉请已被驳回，其基于合同继续履行的前提提出的上述违约金诉请亦应予以驳回。而且，谢春霞主张按照《房屋按揭买卖合同》第八条的约定计算该违约金，但该条款的内容是“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”。谢春霞以该条款主张逾期过户违约金亦理据不成立。故对于谢春霞的该诉请，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和共合同法》第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年12月8日作出如下判决：驳回原告谢春霞的全部诉讼请求。本案受理费23520元，由原告谢春霞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。谢春霞提交证据：1、谢春霞与杨东华短信截屏。证明银行发的短信是给宁文杰的，宁文杰是知道双方有交易,宁文杰清楚知道双方签署了房屋按揭买卖合同，而且实际履行了该合同。证据2.短信截屏，拟证明房屋中介工作人员于2017年5月16日告知宁文杰将涉案房屋以270万元的售价放盘。谢春霞申请证人李某出庭作证。李某称：2月11日上午谢春霞、蔡亚夫约我喝茶，由于双方的女儿是同学关系就聚一下，喝茶的时候谢春霞说看到我家隔壁有人放盘，因我认识杨东华，所以直接带谢春霞夫妇去杨东华家看房，当时杨东华家有宁文杰、其父亲、其孩子，然后询问杨东华是否要卖房，宁文杰说是要卖房，在阳台上看到宁文杰的父亲，就询问其是否卖房，其表示房屋的事情由其儿媳负责，宁文杰说房屋的事情要杨东华做主，然后宁文杰就打了电话给杨东华，由于大厅没有位置坐，当时宁文杰与其女儿在睡觉，由于新年就发了红包给其女儿，让其电话联系杨东华，所以就让谢春霞在我家等了一下，杨东华回来后就在我家与谢春霞夫妇与杨东华谈房价。由于谢春霞夫妇是老乡，所以杨东华就提出209万元卖给谢春霞，谢春霞提出是否需要询问下宁文杰，当时我是坐在杨东华的旁边，其确实是电话询问宁文杰209万元的价钱，挂掉电话的时候说宁文杰同意了，谢春霞就说让中介过来签订合约，在等待的过程中谢春霞表示要看下房产证，让杨东华回家拿房产证，然后杨东华就回家拿房产证了，之后中介过来了，杨东华也拿到房产证过来，我就去忙其他的事情，谢春霞夫妇与杨东华就在谈如何签订合同，在这个过程中就肯定的说宁文杰不在场，需要宁文杰的签名，杨东华就说其可以代宁文杰签字。在签订合约过程中，我就去忙了，整个过程在我家持续了一个下午，签完合约之后，谢春霞夫妇就去银行办理转账了，具体转账多少，我就不清楚了。宁文杰质证称:我不接受谢春霞提交的证据。理由：我从来没有参与关于这份合同的买卖交易过程，我只签订了网签合同，我不确认谢春霞提交的短信截屏，对此我并不知情。关于证人陈述称当天带谢春霞去看房屋的时候我在场，但签订合同的时候我不在场，这是不合理的，既然我在家，为何不让我来签订合同？这与逻辑不符。杨东华经本院传唤没有到庭。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本院认为，本案二审争议的焦点在于涉案合同的效力认定，而该焦点又源于双方当事人对涉案合同买卖主体及真实意思表示的不同主张。
谢春霞坚持认为，涉案合同是与宁文杰、杨东华共同确认，并不存在夫妻一方不知情的事实，为此，二审中继续补充证据。而宁文杰、杨东华坚持一审观点，同时认为证人证言不足以认定买卖行为是宁文杰、杨东华共同商议及确认。经审核，首先，从合同签订的形式审查，双方当事人为涉案物业的买卖先后签订了《房屋按揭买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》。其中《房屋按揭买卖合同》是谢春霞与杨东华签订，虽然杨东华加盖指模并注明代宁文杰签订，但宁文杰未实际签字。而《广州市存量房买卖合同》是谢春霞与杨东华、宁文杰共同签订。虽然一审判决认定实际履行的是《房屋按揭买卖合同》，但是，两份合同均是指向涉案房屋的唯一买卖行为，买卖涉案房屋的意思表示明确，该事实与宁文杰对涉案房屋买卖不知情的陈述明显相悖。对此，宁文杰解释，由于宁文杰、杨东华在期间闹离婚，故此其根本没有看就签字，该行为并非其真实意思表示。但是，该陈述既不合常理，亦完全回避签约人的契约责任，不足采信。其次，从涉案合同的实际履行过程进行审视，在交易过程中，谢春霞作为买方应卖方要求将巨额款项转账存入宁文杰个人账户，对此，宁文杰、杨东华在否认共同出售涉案物业的情况下，并无给出令人信服的解释。再有，双方交易是熟人介绍的事实，且该介绍人二审出庭指证就涉案房屋买卖是在宁文杰、杨东华在场的情况下进行洽谈，该证言与前述关键事实可以相互印证，形成完整的证据链，故此，一审对于涉案合同未经共有人确认效力待定的认定，明显不当，本院予以纠正，涉案合同有效应与履行。最后，经二审确认，谢春霞明确表示，为顺利完成涉案合同的履行，可以一次性交付剩余房款。同时经向有关部门查核，谢春霞本身具备购房资格。至此，涉案合同并不存在交易障碍，宁文杰、杨东华拒绝履行涉案合同的抗辩并无事实及法律依据，有违诚信，谢春霞要求依据合同继续履行，合法有据，应与支持。此外，鉴于合同继续履行的处理，结合双方合同约定，总房价10%的违约金属于合同违约解除的赔偿，从公平合理的角度，对于谢春霞该项诉请不予支持。但鉴于本案纠纷实属宁文杰、杨东华违背诚信引起，案件诉讼费用均由其承担。
综上所述，谢春霞的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4866号民事判决；
二、被上诉人宁文杰、杨东华在本判决发生法律效力之日起十五日内协助上诉人谢春霞将广州市番禺区石碁镇东怡新区东景园2座XX房屋产权登记办理过户至上诉人谢春霞名下，有关税费由买卖双方依据法律各自承担；
三、上诉人谢春霞在涉案房屋办理登记过户至其名下之日向被上诉人宁文杰、杨东华交付购房余款1290000元；
四、被上诉人宁文杰、杨东华在上述购房余款交付完毕之日起两个月内将涉案房屋交付上诉人谢春霞。
五、驳回上诉人谢春霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23520元、二审案件受理费23520元,均由被上诉人宁文杰、杨东华共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年七月九日
书记员 冯冠豪
林飘云