广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2522号
上诉人（原审原告)：惠州新世界物业管理有限公司，住所地：惠州市新世界长湖苑逸翠庭二楼。
法定代表人：黄少媚。
委托诉讼代理人：鞠晖，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈仲敏，该公司员工。
被上诉人（原审被告)：ＸＸ，女，汉族，1970年11月25日出生，住址：湖北省安陆市。
上诉人惠州新世界物业管理有限公司因与被上诉人ＸＸ物业服务合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2016）粤1302民初10305号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州新世界物业管理有限公司的委托诉讼代理人鞠晖和陈仲敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人惠州新世界物业管理有限公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判为：判令被上诉人立即向上诉人清偿拖欠的物业管理费人民币9768元（自2013年12月起暂计至2017年4月）及物业管理费滞纳金人民币5404.6元（各月滞纳金以每月应缴纳的物业管理费为本金，按每月1%的标准，均从每月8日起计付至清款之日止，暂计至2016年9月9日）；判令被上诉人立即向上诉人清偿拖欠的公摊电费人民币722.5元（2013年12月至2016年9月）、水费人民币160.8元（2014年4月至2016年9月）。2.判令两被上诉人连带承担本案一、二审所有的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决查明事实有误，涉案房屋物业管理费拖欠起算点认定错误，应认定自2013年6月份起拖欠，而非2014年5月。1、按被上诉人签署的《前期物业服务协议》（见上诉人一审证据2，下称物业协议）第8.3.1条约定：首期物业管理费从甲方（被上诉人）签署《收楼手续单》当日起计算，如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品买卖合同》（下称买卖合同）或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准计算物业管理费）。2、按上诉人于一审时提供的证据3买卖合同第八条、补充协议第六条第（一）项第5、6款、第（四）项第（1）（2）款、第（五）项约定，涉案房屋的约定交付期限为2013年3月1日，但出卖人有权在被上诉人付清全部房价款（包括按揭款）后15天内交付房屋，上诉人在一审开庭时已提供证据《房款发票》证明被上诉人直至2013年6月3日才付清涉案房屋的全部房价款，但仍分别于2013年6月15日、10月21日向被上诉人发出了收楼通知书及催告书，被上诉人开庭时及其书面答辩状中也均确认收到出卖人于2013年6月19日发出的《收楼通知书》。根据上述事实及买卖合同补充协议、物业协议第8.3.1条约定，涉案房屋自2013年6月15日即视为已交付予被上诉人，且从该日起计付物业管理费。综上，被上诉人主张因房屋质量问题直至2014年4月30日才签署《收楼手续单》，但按照买卖合同补充协议六条第（八）项约定，质量问题不能构成拒绝收楼的理由，且属另一法律关系，不能构成上诉人拒交2013年12月至2014年5月之间物业管理费、公摊电费及水费的有效抗辩理由，被上诉人欠付物业管理费的起始时间仍应为2013年6月15日。另外，本案即便仅支持2014年5月至2016年9月的公摊电费及水费，一审判决也存在计算错误，2014年5月至2016年9月的公摊电费及水费金额应分别为618.64元及160.8元。二、一审调低物业管理费滞纳金计付标准，属事实认定及法律适用错误。物业协议第8.3.2条明确约定了物管费滞纳金计付标准，应从约定计。即使被上诉人主张约定过分高于上诉人实际损失，其也应当对上诉人的实际损失数额予以举证证实，但被上诉人未能举证证明，不应支持其主张。而违约金按约定标准的20%计也无法律依据，与法律规定的应在实际损失基础上上浮30%的精神也不服。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判，以维护上诉人合法权利。
被上诉人ＸＸ未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
惠州新世界物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告清偿拖欠的物业管理费人民币9768元（自2013年6月起暂计至2016年9月）及住宅管理费滞纳金人民币5404.60元（各月滞纳金以每月应缴纳的住宅物业管理费为本金，按每日1‰的标准，均从每月8日起计至付清款之日止，暂计至2016年9月9日）。2、判令被告立即向原告清偿拖欠的公摊电费人民币722.50元（2013年12月至2016年9月）、水费人民币160.80元（2014年4月至2016年9月）。3、判令被告承担本案的所有诉讼费用。以上暂计人民币16055.90元。庭审中，原告变更诉讼请求为诉请一更改为：2013年6月15日开始计算物业管理费至开庭当日，逾期违约金按照合同约定计算至还清为止。
一审法院认定事实：被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告所有的惠城区新世界长湖苑三期一栋1单元201房（建筑面积146.13平方米）提供物业管理服务，被告按建筑面积1.7元/平方米的标准每月7日前向原告缴纳物业管理服务费。被告未能按时足额交纳物业费用的，应向原告支付违约金。涉案房产的物业管理费2014年5月份至2017年4月份为248.42元/月（146.13平方米×1.7元/月·平方米），原告称被告从2014年5月份至2017年4月份拖欠物业服务费为8943.12元（248.42元/月×36个月），公摊电费86.14元，水费19.80元，共计2838.56元。另查，被告于2014年4月30日在《收楼手续单》上签名。
一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。被告作为涉案房屋的业主，自签订协议后一直在接受原告提供的各项物业管理服务，双方已形成物业管理服务合同关系。根据《前期物业服务协议》的约定，被告应每月向原告支付物业服务费。被告自2014年5月份起未按期向原告缴纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。被告从2014年5月份至2017年4月份拖欠物业服务费为8943.12元，公摊电费86.14元，水费19.80元，违约金约定过高，本院予以酌情处理，违约金为1788.62元（8943.12元×20%）。上述合计为10837.68元。至于被告与开发商之间的纠纷，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告ＸＸ应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州新世界物业管理有限公司支付2014年5月份至2017年4月份拖欠物业服务费为8943.12元，公摊电费86.14元，水费19.80元，违约金1937.68元。上述合计为10837.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，由被告ＸＸ负担。
本案二审中，当事人没有提交新证据。
本院认定如下：一审认定的事实清楚，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，物业服务费缴纳应从何时开始起算。对此，分析如下：
关于物业服务费缴纳应从何时开始起算的问题。2014年4月30日被上诉人与上诉人签订的《前期物业服务协议》第8.3.1条的约定的“如甲方（被上诉人）接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费”，但根据该条款确定物业服务费缴纳起算时间的前提条件是，涉案房屋符合《商品房买卖合同》第八条、第十四条约定交付条件（其中第八条约定“出卖人应当在2013年3月1日前，……，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”、第十四条约定的“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供电、供水、排水等基本设施在该商品房交付时达到正常使用条件”）。本案一审庭审时，被上诉人陈述“房屋存在漏水、漏电、墙壁开裂等多项严重质量问题，并非合格商品房，根本无法正常使用”，并就此提供了《楼宇情况验收表及部分现场照片》，即被上诉人认为涉案房屋不符合上述合同及补充协议约定的交付使用的条件，对此，上诉人认为被上诉人不能以质量问题作为抗辩理由，但并未提供证据证明这些质量问题不属于《合同补充协议》第六条第（八）项约定的严重影响正常居住使用的情形，故物业服务费缴纳的起算点为被上诉人签署《收楼手续单》当日即2014年4月30日，一审以此作为缴纳物业服务费的起算点计算得出的8943.12元应予维持。
对于上诉人提到的公摊电费及水费的问题。上诉人一审提供了2014年5月份至2016年9月份以来的公共电费分摊公示和惠州新世界曦岸住户水表抄表记录，且部分月份公共电费分摊公示所载明的应缴数额与上诉人提供的给业主开具的惠州新世界物业管理有限公司小区服务收据上所载明的金额基本一致，而被上诉人虽不认可，但并未提供证据予以佐证，故对上诉人提交的公共电费分摊公示及水表抄表记录予以采纳，即被上诉人应缴纳的公摊电费为617.53元，水费为117.80元，一审对该两项数额的认定不当，应予以纠正。
对于上诉人提到的违约金问题，双方合同约定的违约金过高，一审结合本案实际情况进行适当调整并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更惠城区人民法院（2016）粤1302民初10305号民事判决为：被上诉人ＸＸ应在本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人惠州新世界物业管理有限公司支付2014年5月份至2017年4月份拖欠物业服务费为8943.12元，公摊电费617.53元，水费117.80元，违约金1937.68元。上述合计为11616.13元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费202元由上诉人惠州新世界物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年十一月七日
法官助理 唐栩权
书 记 员 刘惠芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；