＼n浙江省金华市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）浙金民终字第844号＼n上诉人（原审原告）杨秀明。＼n委托代理人（特别授权）蓝林茂。＼n委托代理人（特别授权）严小燕。＼n被上诉人（原审被告）钱小英。＼n被上诉人（原审被告）钱武威。＼n两被上诉人共同委托代理人（特别授权）吴根良。＼n两被上诉人共同委托代理人（特别授权）舒伟华。＼n被上诉人（原审被告）叶永刚。＼n上诉人杨秀明与被上诉人钱小英、钱武威、叶永刚因相邻纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2010）金婺北民初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。＼n原审原告杨秀明诉称，被告钱小英、钱武威原系金华市站前区6号地块1-2层、5-7层房屋的共有权人。2004年，杨秀明从开发商处购得同地块3-4层房屋，2007年4月20日，钱小英、钱武威因抵偿杨秀明的代付款，将上述房屋中的5-6层转让给杨秀明所有。2007年5月，杨秀明发现钱小英、钱武威的第1层房屋开了一个快餐店，整幢楼房的共有通道的第1层楼梯下面已被改建为厨房，第2层通往第3层楼道已用混凝土浇筑封闭，无法通行，致使杨秀明无法使用房屋，闲置至今，造成杨秀明巨大损失。请求判令1、钱小英、钱武威、叶永刚立即排除妨碍，将共用楼梯及第1楼楼梯下方恢复原状。2、判令钱小英、钱武威、叶永刚共同赔偿杨秀明损失567600元（从2007年5月1日暂计至2010年12月1日，以后按13200元／月计至实际排除妨碍之日止）。3、判令钱小英、钱武威、叶永刚共同承担本案诉讼费。＼n原审被告钱小英、钱武威辩称，1、不存在杨秀明所说的共用问题，从规划设计中可以看出1-2楼是营业用房，1-2楼的楼梯是营业用房的专用楼梯。3楼以上的住户是住宅，是从公用楼梯向上通行的。2、第9-12号1-2楼营业房是钱小英、钱武威在1996年1月份从开发商处以每间38.8万元购得，钱小英、钱武威对该4间营业房享有完全的所有权。如果第12号营业房作为楼梯间公用的话，这是属于公用部分，开发商不应该出售。3、快餐店是2009年租给叶永刚经营的，而不是杨秀明所说的2007年，之前都是闲置的。第12号营业房的楼梯留着，因3-7楼的房屋都是钱小英、钱武威买来的，为了方便，就把2-3楼的楼道接上去，后因行政执法部门不允许，所以封闭回去了。4、杨秀明称2007年5月份带人去看房子的时候已经知道了这个事实，根据法律规定，杨秀明应该在知道权利被侵害之日起2年内向法院提起诉讼，因此本案诉讼时效已过。综上，请求法庭驳回杨秀明的诉讼请求。＼n原审被告叶永刚辩称，我是2009年4月份租的房子，不是2007年租的。我当时看房子的时候楼梯就是封死的，不存在我侵犯杨秀明的权利。我也是看过房产证的。＼n原审判决认定，1996年1月19日，被告钱武威与金华县达厦房地产开发公司（简称为“达厦房产公司”）订了《商品房定购合同》2份，分别购买了位于金华市新客站前区6号地块第9-12号1、2层营业房各4间，每间营业房的面积均为1楼57平方米、2楼72平方米。后被告钱武威又向“达厦房产公司”购买了该营业房上面的第5、6、7楼商品房各1套。1996年3月3日，杨秀明与“达厦房产公司”签订了《商品房定购合同》2份，分别购买了同处的营业房上面第3、4楼的商品房各1套，并于2004年5月11日办理了《房屋所有权证》。2007年4月29日，因抵偿杨秀明的债务，经法院执行，被告钱武威将上述房产中的第5、6楼房屋转归杨秀明所有。上述杨秀明、钱武威的房产所在的整幢楼房系南北坐落，东西走向，1、2层共有营业房27间，营业房内均有1架从1楼到2楼的楼梯，但与3楼隔断，且未设置其他公用楼梯和通道。在第13-14号营业房之间设有1通道，从该通道可通行至该幢房屋的后部，该幢房屋后部东西两侧各有1架楼梯可向上通行，3楼以上每层均建造有1条东西走向的走廊过道。杨秀明所有的第3-6层房屋旁边设有1间楼梯间（电梯井1个）后被告钱武威将其第9-11号营业房的内部楼梯予以拆除，并将第12号营业房的楼梯经改造后接通至第3楼，因违反了原结构，后被告钱武威又将该2-3楼之间的楼梯进行隔断。2009年4月，被告将其4间营业房出租给被告叶永刚经营快餐店至今。＼n原审法院认为，本案争议的焦点是，杨秀明是否享有从被告钱武威、钱小英所有的第12号营业房内的通往1-7楼的楼梯进行通行的权利及钱小英、钱武威、叶永刚是否存在侵权行为。对此，现分析如下：其一、从该幢楼房的房产开发商对楼梯通行的规划设计上看，因杨秀明、钱武威双方均未能提供原始的规划设计图纸，故现只能从房产登记部门所制作的附图进行分析，被告钱武威所有的4间1-2楼营业房的附图显示，1楼营业房中未标注有通往3楼以上的公用楼梯或通道，2楼营业房中标注有从1楼到2楼的1架楼梯；杨秀明所有的3-6楼房屋的附图显示，其房屋的西侧设置有1间楼梯间，并标注了1个电梯井的标志，未标注从2楼到3楼的楼梯通道，且该幢楼房底层第13-14号营业房之间设置了1条通往该幢楼房后面的公用通道，后面东西两侧均有1架通往3楼以上房屋的公用楼梯，3楼以上楼层每层均建造了东西走向的公用走廊通道。由此可见，1-2楼营业房内的楼梯属于内设楼梯，并非公用楼梯，并不通往3楼以上的楼层，而3楼以上的房屋应是由底层的公用通道绕行至该幢楼房后面，再从东西两侧的公用楼梯通往3楼以上各层，再经走廊通道分别进入各自公用楼梯间（或通道），最后进入各自房屋内。因此，按杨秀明规划设计，并未设置从被告钱武威的营业房通往3楼以上楼层的公用楼梯。其二、从被告钱武威与房产开发商所签订的购房合同内容来看，钱武威购买的第9-12号营业房，每间楼上楼下的面积都是相同的，且均以同层次同价格计算购房款，如果第12号营业房内的现存楼梯系公用楼梯，则该间营业房不应对外出售，即使出售，至少也该扣除公用楼梯部分的面积后另行计价，不可能与其他3间营业房的购房款相同。因此，该架楼梯不可能属于公用楼梯，否则，与常理相悖。其三、从与被告钱武威的营业房相邻的其他营业房的内部结构及相关附图来看，其他营业房内的楼梯也是属于内设楼梯，并非属于公用楼梯；将其他营业房的附图与钱武威营业房的附图相对照，两者所显示的内容完全相同，依逻辑推理可得，钱武威营业房内的楼梯也应属于内设楼梯。其四、从被告钱武威第12号营业房内的现存楼梯来看，因钱武威购买该4间营业房时，每间均有1架从1楼到2楼的楼梯，后钱武威将其他3间内的楼梯进行拆除，4间营业房畅通后统一从第12号营业房内的楼梯进行通行，这样改建能提高营业房的经济效益，这也符合常理；又因当时营业房上面第5-7楼房屋均属于钱武威所有，为了通行方便，钱武威将第12号营业房内的楼梯进行改建并接通3楼以上楼层，这也符合便利原则。此外，根据上述分析，原来第12号营业房内的楼梯属于内设楼梯，只是在其营业房内1-2楼之间通行，后来却被接通到3楼以上楼层，这项楼梯改建工程只能由钱武威完成，别无他人有这可能。但这一改建行为确已违反了原来房产开发商的规划设计，故后来钱武威又在该楼梯2-3楼处进行的封闭隔断，予以纠正，这也符合常规，并无违法可言。其五、杨秀明亦未能提供相应证据证明其享有从被告钱武威所有的第12号营业房内楼梯进行通行的权利及钱武威侵犯其通行权的证据，应由其承担举证不能的法律后果。综上，杨秀明无证据证明其对被告钱武威所有的营业房内的楼梯享有共同使用权，钱武威对该楼梯进行封闭不构成侵权，依法不应承担侵权责任，杨秀明也无证据证明被告钱小英、叶小刚存在侵权行为，故对杨秀明的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十三条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、第八十四条、第八十七条之规定，判决：驳回原告杨秀明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5900元，由原告杨秀明负担。＼n宣判后，原审原告杨秀明不服，向本院提起上诉称，一审法院对本案事实认定错误。一审法院认定事实，仅仅依据钱小英、钱武威的单方陈述和一些无联性的证据，明显缺乏实质性证据的印证，与现场的客观现状不相符合。12号营业房楼梯是杨秀明通往3至6层的唯一通道，是不争的事实。现场现状是最佳的实物证据，为此杨秀明已经完成了举证义务。在此情况下钱小英、钱武威提出反驳意见的，应当由钱小英、钱武威承担举证责任。一审法院对价格评估结论书的证明力不予认定，也是错误的。价格评估结论书是一审法院委托有资质的鉴定机构作出的，合法有效。结论书根据评估基准日、房产现实状况和周边情况，对租金损失作出的鉴定，是客观合理的，应当予以认定。请求二审法院撤销原判，依法改判。＼n被上诉人钱小英、钱武威答辩称，杨秀明的证据证明不了钱小英、钱武威一楼营业房的楼梯是共有楼梯，而所有的证据都显示杨秀明的房屋根据火车站6号地块的整块结构有另行的通道，该通道与钱小英、钱武威的房屋没有任何关联。请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n被上诉人叶永刚未作书面答辩。＼n经审理查明，钱小英与钱武威系夫妻。1996年1月19日，钱武威与金华县达厦房地产开发公司（简称为达厦房产公司）订了《商品房定购合同》，分别购买了位于金华市铁路新客站站前区6号地块第9-12号1、2层营业房及该营业房上面的第5、6、7楼商品房各1套。1996年3月3日，杨秀明与达厦房产公司签订了《商品房定购合同》，分别购买了同处的营业房上面第3、4楼的商品房各1套，并于2004年5月11日办理了《房屋所有权证》。2007年4月29日，因抵偿杨秀明的债务，经法院执行，钱武威将上述房产中的第5、6楼房屋转归杨秀明所有。该讼争楼房建造之初即内设建有一楼至七楼的楼梯一架，并留有一至七楼的电梯井口。至此，钱小英、钱武威共同拥有上述房产的一、二、七层；杨秀明拥有上述房产的三、四、五、六层，并双方共用楼梯。楼梯边上一至七层电梯井一直空闲至今。在第13-14号营业房之间设有一通道，从该通道可通行至该幢房屋的后部，该幢房屋后部东西两侧各有1架楼梯可向上通行，但均与讼争房屋不相通。现讼争楼房内二至三层之间的楼梯已被隔断。＼n本院认为，一、根据双方的陈述及现场勘查的情况分析，讼争大楼由开发商在建造之初即建有一至七楼的楼梯，大楼的楼梯（包括电梯井）应该是楼梯与房屋同时建造并竣工，楼梯与房屋成一整体，此楼梯应属一至七楼的房主共同共有。本案中，除被钱小英、钱武威封闭的楼梯外，该楼三至七层已无其他通道可通行。另外，从讼争大楼产权最初取得的事实即杨秀明与钱小英、钱武威分别从开发商处购得讼争大楼中的三至四层、一、二、五至七层的事实也可印证该楼的楼梯系杨秀明与钱小英、钱武威双方从达厦房产公司购得房屋时即已存在，且属双方共同共有。楼梯建造在前，楼道封闭在后，故钱小英、钱武威封闭楼梯的行为，侵害了杨秀明对共用楼梯的共有权和通行权，其对封闭的楼道应予恢复原状。杨秀明就此所提上诉理由成立，本院予以支持。钱小英、钱武威辩称该楼梯是其为了方便，把2-3楼的楼道接上去，后因行政执法部门不允许又封闭回去，对此并无证据佐证，亦与本院查明的事实不符，对该抗辩本院不予采纳。二、关于损失问题。杨秀明对其所有的三至六层的房屋，从购得及以物抵债取得后怠于管理，也未进行出租营业，虽其称在2007年发现通往三楼的楼梯被隔断无法通行，但这并不表明此时至今杨秀明就必然地进行了房屋的经营利用且营利，故其要求钱小英、钱武威赔偿其租金损失依据尚不充分，本院不予支持。叶永刚系承租人，并无侵权行为，杨秀明要求其承担责任无事实及法律依据，对该请求，本院不予支持。综上，原判认定事实不清，导致实体处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十九条之规定，判决如下：＼n一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2010）金婺北民初字第389号民事判决；＼n二、钱小英、钱武威于本判决生效后十五内将位于金华市铁路新客站站前区6号地块第9-12号房屋内共用楼梯及第1楼楼梯下方恢复原状、排除妨碍；＼n三、驳回杨秀明的其他诉讼请求。＼n一审案件受理费5900元，由原审原告杨秀明负担2950元，原审被告钱小英、钱武威负担2950元；二审案件受理费11800元，由上诉人杨秀明负担5900元，被上诉人钱小英、钱武威负担5900元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长金革＼n审判员黄良飞＼n代理审判员单晓剑＼n二〇一一年七月十五日＼n代书记员周莉