广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1323民初3042号
原告：惠州丰通房地产有限公司，住所地惠州市江北文明一路中信城市时代B座19楼1908-A。
法定代表人：韩春麟。
委托诉讼代理人：张方硕，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王倩，广东广和律师事务所律师。
被告：陈永康，男，1975年1月10日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被告：张定军，男，1968年12月13日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地址惠东县，
被告：李斌，男，1986年6月23日出生，汉族，江西省井冈山市人，户籍地江西省井冈山市，
原告惠州丰通房地产有限公司（以下简称丰通房产公司）诉被告陈永康、张定军、李斌案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰通房产公司的委托诉讼代理人张方硕到庭参加诉讼，被告陈永康到庭参加诉讼，被告张定军、李斌经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰通房产公司向本院提出诉讼请求：1、确认惠州市三栋镇竹子园中信凯旋城花园（二期）B8栋2单元16层02号房屋归属原告所有。2、立即停止对惠州市三栋镇竹子园中信凯旋城花园（二期）B8栋2单元16层02号房屋的强制执行，并解除对该房产的查封。3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告与被告张定军于2012年5月5日签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2012）10009371），约定原告将位于惠州市三栋镇竹子园中信凯旋城花园（二期）B8栋2单元16层02号房屋（以下称涉案房产）以770280元的价格出售给被告张定军。签约后，张定军支付首期款240280元，剩余房款53万元由张定军向兴业银行股份有限公司惠州支行（以下称兴业银行）办理房屋按揭付清。2014年2月28日，原告收到兴业银行的《催收函》，说明张定军向兴业银行借款53万元，截至2014年2月28日，张定军已连续89天未按借款合同的约定履行还款义务，当前拖欠金额人民币10800.01元，贷款余额为人民币526772.18元。因张定军已构成对借款合同的根本违约，兴业银行解除与张定军于2012年5月25日签订的《借款合同》，因原告为该笔贷款提供连带责任担保，兴业银行要求原告承担保证责任。2014年3月3日，原告作出《承诺函》，同意兴业银行通过扣划项目结算账户代为偿还张定军所拖欠的贷款本息共529955.68元，兴业银行于同日收到该笔款项。贵院在执行被告陈永康与被告李斌、张定军偿还借款一案[（2015）惠东法执字第792-2号]过程中，于2016年3月17日作出（2015）惠东法执字第792-2号执行裁定书，预查封了涉案房产，并进入处置程序。原告对此提出执行异议，2016年9月12日收到贵院的《执行裁定书》[（2016）粤1323执异14号]，驳回原告执行异议。根据原告与张定军签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第五条约定，买受人（即张定军）应该严格履行其与银行签订的借款合同中义务，按时还本付息。如果买受人在出卖人（即原告）承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并发生银行要求出卖人承担担保责任后果，则买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之五的违约金，且自出卖人向银行承担担保责任之日起超过30天的，出卖人有权解除原合同。原告依此约定向张定军发出解除《商品房买卖合同》的通知，该《商品房买卖合同》于通知到达时解除。原告认为，涉案房产初始登记在原告名下，应归属原告所有，在涉案房产的《商品房买卖合同》解除后，原告与张定军就涉案房产之间房屋买卖的法律关系终止。根据《民事诉讼法》的规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，特向法院起诉，判如所请。
被告陈永康辩称，因为张定军欠我的钱，要求法院拍卖这个房子，这房子名义上也是张定军的，或者开发商要收回房子就将收的钱给我或者我买下这个房子补回钱给开发商。
被告张定军、李斌未作书面答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：原告丰通房产公司与被告张定军于2012年5月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于惠州市三栋镇竹子园中信凯旋城花园（二期）B8栋2单元16层02号房屋（以下称涉案房产）以770280元的价格出售给被告张定军。签约后，被告张定军支付首期款240280元，剩余房款53万元向兴业银行股份有限公司惠州支行（以下称兴业银行）签订借款合同，原告作为该借款合同的保证人签字确认，并以涉案房屋作为抵押。房款付清后，原告按照《商品房买卖合同》的约定，向惠州市房产管理局对该房屋进行了商品房合同登记备案，并于2013年9月28日前通知被告张定军收楼，将房屋钥匙交付被告张定军。目前涉案房屋登记在原告名下。
2014年2月28日，原告丰通房产公司收到兴业银行的《催收函》，主要内容：“根据借款合同的约定，借款人向我行借款人民币伍拾叁万元整，截止2014年2月28日，借款人已连续89天未按借款合同的约定履行还款义务，当前拖欠金额人民币10800.01元，贷款余额为人民币526772.18元……”兴业银行解除与被告签订的借款合同，并要求原告对该笔贷款承担连带保证责任。2014年3月3日，原告向兴业银行发出承诺函，承诺偿还被告所欠的金额为529955.68元借款及利息，并于当天将所有款项支付给兴业银行。2016年9月23日，原告向被告李定军邮寄发出《解除商品房买卖合同通知书》，邮件因无人签收而退回；同日，原告向广东省惠州市惠城区人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的商品房买卖合同。目前该案尚在审理过程中。
另查：在被告陈永康诉被告李斌、张定军民间借贷纠纷一案中，本院依法预查封了被告张定军购买的位于惠州市××镇竹子××城花园××单元××号房屋。2015年2月12日，本院作出（2014）惠东法埠民初字第20号民事判决书，判决李斌于本判决生效之日起5日内一次性偿还借款本金110000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月7日起计至还清款日止）给陈永康；张定军对上述借款本息承担连带清偿责任。上述判决生效后，陈永康向本院申请强制执行，案号为（2015）惠东法执字第792号。
本院在执行过程中，于2016年3月17日作出（2015）惠东法执字第792-2号执行裁定书，继续预查封了涉案房产，并进入处置程序。原告丰通房产公司对此提出执行异议，本院于2016年8月29日作出（2016）粤1323执异14号执行裁定书，认为原告提出的异议理由不成立，依法驳回了原告的异议。原告不服上述执行裁定书，遂在法定期限内向本院提起本案之诉。
本院认为：本案的争议焦点是：原告丰通房产公司是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。
首先，关于涉案房屋的权属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告丰通房产公司与被告李定军就涉案房屋的买卖事宜签订了商品房买卖合同，仅办理了合同备案登记，但尚未办理产权过户登记手续，故涉案房屋的所有权人尚未发生变更，仍应认定为原告丰通房产公司。
关于原告丰通房产公司能否主张停止对涉案房屋的执行问题。原告作为涉案房屋的所有权人，基于所有权的排他性，其有权排除他人对其行使权利的干涉。依据《物权法》的相关规定，物权的转移有赖于登记这一法律事实的改变，被告李定军享有的是基于商品房买卖合同履行的期待权即物权变动的请求权而非物权。故原告享有涉案房屋的物权足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对涉案房屋的执行，本院予以支持。
关于涉案房屋是否能解除预查封的问题。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的十五条的规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本院预查封涉案房屋符合上述规定。虽然原告丰通房产公司向被告张定军邮寄发出了解除合同的通知，但上述解除合同通知因无人签收而退回。故涉案商品房买卖合同目前仍处于未解除状态，原告诉请解除涉案房屋的预查封，无事实依据，本院不予支持。
综上，对原告丰通房产公司的诉请及被告陈永康的辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告张定军、李斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
一、确认位于惠州市三栋镇竹子园中信凯旋城花园B8栋2单元16层02号房屋的所有权为原告惠州丰通房地产有限公司所有。
二、停止对位于惠州市三栋镇竹子园中信凯旋城花园B8栋2单元16层02号房屋的执行。
三、驳回原告惠州丰通房地产有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费11503元，由被告张定军、李斌连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 黄新娣
审 判 员 罗晓燕
人民陪审员 姚 强
二〇一七年三月七日
书 记 员 周柏如
书 记 员 赖丽娴