上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第1646号
原告丁怡，女，1979年11月12日出生，汉族，住上海市。委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。被告邹建群，男，1973年2月24日出生，汉族，住上海市。被告李辽援，女，1975年10月23日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托代理人王建波，上海必和律师事务所律师。第三人上海瑞国房地产经纪事务所，住所地上海市。投资人刘瑞斌。原告丁怡与被告邹建群、李辽援房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海瑞国房地产经纪事务所作为本案第三人参加诉讼，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁怡及其委托代理人窦世春、钱岚莉，被告邹建群、李辽援及其共同委托代理人王建波到庭参加诉讼。第三人上海瑞国房地产经纪事务所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告丁怡诉称，2015年4月27日，原、被告签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定由被告购买原告所有的上海市柳营路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称柳营路房屋)，转让价款为150万元，合同还约定被告未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，逾期超过七日后仍未付款的，除支付七日的违约金外，原告有权单方解除合同，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，在接到书面通知之日起七日内支付，合同附件三《付款协议》约定被告应于2015年6月20日支付给原告首付款30万元。被告已经支付了定金18万元，但未按照合同约定的期限向原告支付首付款30万元，原告于2015年6月24日向被告发出《催告函》，催讨无果后原告根据合同约定行使了单方解除权，于2015年6月30日向被告发送了《解除购房合同通知函》。原告出售柳营路房屋系为了置换房屋，已与案外人签订了房屋买卖合同，打算用柳营路房屋的售房款支付另一套房屋的房款，由于被告未按期付款导致原告资金链断裂，只能对外借款以支付原告购买其他房屋的房款。原告认为被告的行为已经构成违约，理应承担违约责任，现起诉至法院，要求确认原告与被告邹建群签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及《补充协议》于2015年7月2日解除；被告已支付的定金18万元归原告所有；被告支付原告逾期付款违约金1,050元；被告支付原告赔偿金30万元。被告邹建群、李辽援辩称，同意解除原告与被告邹建群签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，但解除日期应为2015年7月3日，系原、被告协议解除，而非原告行使单方解除权。原、被告双方约定的定金应为5万元，而非原告所述的18万元，其中13万元系首付款，不同意被告没收定金。被告没有根本违约，原、被告先后签订多份合同、协议，许多条款约定混乱、自相矛盾、无法履行。被告确有一笔房款逾期几日未支付，但系由于被告在签订合同后才了解到自己属于限购限贷对象而行使不安抗辩权，现被告同意适当补偿原告，但不同意向原告支付赔偿金30万元。即使被告构成违约，原告无权同时主张定金和违约金，且违约金过高，要求法院在定金金额范围内调整。第三人上海瑞国房地产经纪事务所未作陈述。经审理查明，签订本案相关协议及合同时，两被告系夫妻。2015年4月15日，原告(出卖方、甲方)、被告李辽援(买受方、乙方)经第三人(居间方、丙方)居间就柳营路房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，《房地产买卖居间协议》约定柳营路房屋权利人为被告，该房未设立抵押、租赁，总房价款为192万元，乙方向丙方支付意向金5万元，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。《房地产买卖协议》约定为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后15日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；房屋未设立抵押，首期房价款60万元，包括已支付的全部定金，包括尾款5万元(5万元由丙方代为保管)，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后直接或通过丙方转付甲方；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后90日内向贷款银行申请贷款；甲、乙双方应于贷款申请审核通过(若有)，买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同(若有)出具、抵押登记(若有)注销后100个工作日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；第二期房价款为132万元，乙方应于房地产交易中心出具产权过户的收据后支付甲方；双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后3日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款5万元；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所约定总房价款的20%向守约方支付违约金。当日被告李辽援向原告支付定金5万元。4月26日，被告邹建群(乙方、买受方)与原告(甲方、出卖方)签订《补充协议》约定，甲乙双方同意柳营路房屋的成交价为192万元，房地产买卖合同价为150万元，差额42万元是乙方支付给甲方的装修及投资补偿之用，在交易过户之前乙方直接给甲方；甲方同意将所出售房屋原有的家具家电及固定设施全部赠与乙方。当日被告向原告支付13万元，原告向被告出具了收款收据，载明：兹收到李辽援(买受人)直接支付本人的款项共计18万元，本人确认上述款项系李辽援用于购买柳营路房屋的定金。2015年4月27日，被告邹建群(买受人、乙方)与原告(卖售人、甲方)就柳营路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定乙方受让甲方自有的柳营路房屋，房地产转让价款共计1,500,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲方于2015年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；甲乙双方确认在2015年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日七日内向甲方支付。该合同附件三《付款协议》约定，乙方应在甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后的当日内，直接支付或通过第三人转付给甲方部分首期房价款共计13万元，第三人将代为保管的(若有)定金5万元转付给甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款18万元整；甲方同意该房价尾款5万元由第三人暂为保管；甲方同意乙方通过向贷款银行申请102万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)；乙方于2015年6月20日支付给甲方首付款30万元整。2015年6月11日，两被告向上海市地方税务局虹口区分局申请查询其名下住房情况，6月12日的查询结果载明其名下住房情况为：坐落于和田路XXX弄XXX号的房屋权利人为邹建群等；坐落于新疆路XXX号的房屋权利人为邹建群。嗣后，因被告未依约在2015年6月20日支付首付款30万元，2015年6月24日，原告向被告邹建群发出《催告函》，要求其于2015年6月28日将房款30万元交付原告并且支付合同约定的违约金，若仍不配合，该催告函期限届满日即视为被告在该房地产买卖交易中根本违约，原告有权要求其按照买卖合同约定承担总房价款20%的违约责任。2015年6月30日，原告再次向邹建群发出《解除购房合同通知函》，载明原告已经收受被告支付的定金及房款计18万元，其中尾款5万元整由第三人暂为保管；依据买卖付款协议第3条约定，被告应于2015年6月20日支付房款30万元，但被告收到原告于2015年6月25日发出的书面催告后的宽限期内(即2015年6月28日)仍未支付约定房款，基于上述违约行为，通知被告解除买卖合同，被告应当按照买卖合同违约条款约定支付违约金，房价的20%，扣除已支付18万元，被告仍需支付12万元。被告于2015年7月2日收到该函。2015年7月2日，两被告向原告发出《解约退款告知函》，表示其于6月30日下午收到原告发来的落款日期为2015年6月24日的催告函，7月1日下午收到原告发到李辽援手机上的落款日期为6月30日的《解除购房合同通知函》照片，对于双方的房屋买卖合同纠纷，书面告知如下：一、双方签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》于2015年7月2日解除，原、被告就该房屋的买卖合同关系、就转让该房屋签订的全部合同协议即日起完全解除，解约通知自原告收到本告知函之日生效；二、被告于6月19日拿到被告名下的房产状况查询结果，才得知邹建群属于本市住宅限购对象，立即告知了第三人和原告，并约原告当晚在第三人处三方会面协商此事，6月19日晚原告催促被告支付第二期房款，被告表示可以付款，但需先确认能买成这套房子、过户没有问题，故被告无法按照原约定日期立即把房款支付给原告，只能暂缓，同时被告一直在积极多方奔走咨询以确定自己是否属于限购限贷对象、能否购房，但原告完全不配合，被告并无实质违约行为；三、原、被告都清楚关于该房屋买卖的前后三次合同协议文本都是第三人提供的，条款都是第三人拟定的，内容混乱不堪，有些条款根本无法执行；四、基于上述事实，被告请求原告于收到本告知函后30日内，即2015年8月3日之前向被告一次性原额退还已支付的购房款18万元。嗣后因双方就房屋买卖关系解除后果未能达成一致意见，两被告于2015年7月向本院提起诉讼，要求解除双方就房屋买卖签订的有关协议和合同，并要求原告退还购房款18万元[案号为(2015)虹民三(民)初字第1543号]。原告遂另行提起诉讼，要求判如所请。另查明，2015年9月23日，原告通过买卖形式经核准登记成为上海市柳营路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。至2015年11月12日，柳营路房屋仍登记在原告名下。审理中，原告表示其已与案外人唐克、董丽芸就其购买上海市柳营路XXX弄XXX号XXX室房屋签订合同，由于被告逾期付款导致自己的资金链断裂，其只能借款支付该房屋的房款。为此原告提供了其与唐克、董丽芸于2015年4月18日签订的《上海市房地产买卖合同》，载明原告向唐克、董丽芸购买上海市柳营路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产转让价款共计300万元，付款协议约定原告应于签订本合同当天支付首付款750,000元，原告于2015年6月30日前支付房款750,000元，原告以银行贷款方式支付房款1,500,000元。原告还提供了税收缴款书，以证明因柳营路房屋未如约出售，原告再购买上海市柳营路XXX弄XXX号XXX室房屋属二套房，该房屋核定价为329万元，契税税率由1%变为3%，原告多支付了65,800元。原告另行提供了其与恒诚科技发展(北京)有限公司签订的《借款咨询与服务协议》，该协议约定原告申请借款250,000元，借款用途为消费，并对借款期限、利率计算方式进行了约定。原告表示经审批，实际向小额贷款公司获得借款8万元，利息为32,300元，其余款项64万元为原告向亲友的个人借款，利率为银行同期贷款利率4倍，期限为2年。由于被告仅支付18万元房款，未按约支付后续房款，原告需要多贷款100多万元，贷款利率也因二套房发生变化，造成原告巨大经济损失。对于违约金和定金，如只能主张一项，原告选择主张违约金30万元。被告表示，确实听说原告在买房，但2015年7月双方即达成解除合同的合意，原告有充分的时间另行出售柳营路房屋，再购买房屋，原告没有及时采取止损措施，损失应由其自行承担，且房屋市场价格上涨百万元，原告不但没有损失还有获利，为此被告提供了房价网上查询的房屋市场价格截图，载明估价柳营路房屋估价为290余万元。上述事实，有原告提供的房屋状况及产权人信息、《上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)》、《补充协议》，收款收据、催告函、解除购房合同通知函、寄送函件挂号信凭证、解约退款告知函、《上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)》、借款咨询与服务协议、线下借款产品计算器、招商银行交易明细表、住房公积金个人住房抵押借款合同、个人房产抵押借款合同、契税发票、借条，被告提供的房地产权证、房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、查询结果、催告函、解除购房合同通知函及快递单、《解约退款告知函》及快递单、录音光盘、短信往来记录、房屋估价信息，以及双方陈述等证据为证。本院认为，原告与李辽援签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖协议》，以及原告与邹建群签订的《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。《上海市房地产买卖合同》约定被告应于2015年6月20日支付首付款30万元，被告未按约支付该款，经原告催告仍未能支付，构成违约。房屋限购政策在双方签订房屋买卖协议及合同前已出台，被告作为房屋买受方事先即应全面了解自己是否属于限购限贷对象，审慎签订合同，签署《上海市房地产买卖合同》后被告再以自己可能属于限购限贷对象为由迟延付款，其行为构成违约。被告逾期付款超过7天，原告有权根据合同的约定主张解除合同，并要求被告承担违约责任。因(2015)虹民三(民)初字第1543号案中已对原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的解除作出了处理，故本案中不再处理，上述合同及协议应于2015年7月2日解除。被告先后就柳营路房屋向原告共计支付18万元，关于该款性质双方存有争议，虽然原告于4月26日出具的收款收据载明18万元系定金，但结合双方签订的《房地产买卖居间协议》及4月27日签订的《上海市房地产买卖合同》相关约定，本院认定定金金额为5万元，该定金已转为房款。合同解除后，被告已支付的房款应予返还，因(2015)虹民三(民)初字第1543号案中已对该款的返还作出处理，本案中不再处理。原告同时要求被告承担定金责任和合同约定的违约责任，缺乏依据，原告表示选择要求被告承担合同约定的违约责任。关于原告主张的七天逾期付款违约金和解除合同的赔偿金，均为合同对被告超过七天未付款的违约行为导致合同解除约定的违约责任，被告认为金额过高，鉴于被告在付款期限届满前即提出限购限贷问题，双方于2015年7月2日即解除了买卖关系，且房屋市场价格确普遍上涨，故本院结合相关合同履行情况和原告实际损失对原告的该两项主张一并酌情作出认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告李辽援、邹建群应于本判决生效之日起10日内向原告丁怡支付违约金及赔偿金6万元；二、原告丁怡要求被告李辽援、邹建群已支付18万元不予返还的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,515.75元，由原告丁怡负担7,455.75元，由被告李辽援、邹建群共同负担1,060元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
代理审判员 赖维娜
人民陪审员 郭 瑛
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
2、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。