四川省资阳市雁江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川2002民初533号
原告：赵华清，男，1974年9月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：董河瑶，系四川法助律师事务所律师。
被告：赵学元，男，1958年3月15日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
被告：毛萍，女，1955年1月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
二被告共同委托诉讼代理人：汪龙（系二被告女婿），男，1988年6月13日出生，汉族。
原告赵华清与被告赵学元、毛萍买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵华清及委托诉讼代理人董河瑶、被告赵学元、毛萍及二被告共同委托诉讼代理人汪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵华清向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照本合同继续履行被告方的义务，继续履行过户手续；2.诉讼费用由被告承担。
事实及理由：原告和被告是同一村的，被告赵学元和毛萍系夫妻关系，原被告双方于2008年1月4日曾达成一份《买卖协议》，协议约定被告将其位于资阳市雁江区上的房屋卖于原告。在原告履行了自己相关义务后，屡次要求被告履行相关过户手续，被告总是告知原告正在务工没空，由于原被告都是同一村的人，所以原告对被告十分信任就没有一直催促。可是后来被告告知原告不愿意出售此房，原告倍感震惊。后原告多次找到被告协调，要求其履行自己的相关义务，被告后明确告知原告可以把购房款退还原告，但是该协议不能继续履行。原告认为，《买卖协议》是双方的真实意思表示，被告的行为已经严重违法。因此，原告据以此事实向贵院起诉，望贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告赵学元、毛萍共同辩称，2008年的时候，放了2万元的钱给被告，当时以胁迫、威胁的手段签了这个协议，32，000元的购房款尾款也没有付给被告，当时无论是被告还是被告的女儿都受到了胁迫，买卖协议不具备真实有效的买卖意思，购房款也没有全部付给被告，所以不能过户给他。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：
1.买房协议，二被告主张只有赵学元签字而没有毛萍签字因而赵学元对房子没有擅自处理权，本院认为，该协议相对方为赵学元和赵华清，二人签字均系真实的，且有二人所在村的支部书记冯某证言为证，故本院对该协议的真实性、关联性以及证据来源的合法性予以采信。
2.2007年6月14日借条，二被告虽主张没有毛萍签字且赵学元签字受到胁迫，本院认为，二被告并无证据证明存在胁迫的情形，且借条出具方为赵学元，毛萍未签字并不影响该借条真实性，加之赵学元陈述第二笔（即本借条）收到18，000元，虽然其主张的数额与借条上金额不一致，但赵学元并未举证予以证明实际收到数额并对5000元利息的主张予以合理说明，故本院对该借条真实性、合法性、关联性予以采信。
3.收条，二被告主张收款人“赵学元”并非本人所签、手印为二被告女儿赵某所按；证人赵某出庭作证陈述其本人在“赵学元”处按手印并签字；原告赵华清陈述“赵学元”的字迹系赵学元本人所签，该陈述与其自认是在找赵某拿户口本的情况下让赵某按的手印的实际情况相矛盾，故本院对“赵学元”签字的真实性不予确认，因二被告未充分举证证明证人赵某受胁迫按手印，故对“赵学元”为赵某所签、手印为赵某所按的事实予以确认，对赵华清签字予以确认，对收条内容系由证人冯某书写的事实予以确认。
4.租房合同书，因合同双方并非本案当事人，本院对其关联性不予采信。
5.证人赵某证言，原告认为因证人与被告赵学元系父女关系，自然帮着赵学元说话，其证言没有多大证明力，本院认为，赵某证言主要拟证明以下内容：第一，系受到赵华清语言胁迫而在收条上代签赵学元名字并按手印；第二，未收到32，000元购房款；第三，代签并按手印的行为并未受到赵学元的委托。结合本案其他证据，本院对该签字及捺印由赵某所为的真实性已确认；因赵华清陈述该笔购房款并未直接交付于赵学元和赵某而是因赵学元欠案外人孔宪法钱，故而将钱支付给了孔宪法以帮赵学元拿回当着的土地使用权证，故赵某证言中关于其本人未收到钱的陈述本院予以采信；因赵学元并不追认赵某的签字，赵华清亦无其他证据佐证赵某具有代理权限，本院对代签并捺手印的行为并未受到赵学元的委托部分的证言予以采信。
6.资阳市临空经济区管理委员会资阳市雁江区人民政府关于在资阳临空经济区继续实施“封户、封地、封办”的通知复印件，原告认可真实性但不认可关联性，因案涉房屋位于通知所载的“三封”范围，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。
结合本院已确认的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：
1999年11月15日，赵学元与资阳市临江交通管理站签订《买卖房屋协议》，载明，甲方：临江交管站乙方：临江镇高桐村赵学元经甲乙双方协商，将原临江镇老英街西门口，杨清路二十公里加伍佰米处道班房一间（大约）五十平方米。卖给临江镇高桐村六社赵学元。1、乙方一次性于11月15日付清购房款柒仟元整给甲方。2、一切转让手续由乙方自行办理承担。3、该房四至界为左面以冯某某住房共壁，前、后右三面房子滴水为界。4、本协议一式两份，甲方壹份，乙方壹份。5、本协议甲乙双方签字生效。双方不得反悔。甲方：临江交管站（加盖资阳市临江交通管理站业务专用章）乙方：赵学元在场人：……一九九九年十一月十五日”。1999年11月16日，赵学元向相关主管部门缴纳土地转让费2500元。2001年7月20日，赵学元向相关主管部门缴纳土地费1000元。庭审中，赵学元表示在签订该协议时，临江交管站未办理房屋产权证，其在购买该房屋后对房屋进行了翻建，其本人也未能办理、领取房屋产权证。
2007年3月31日，赵学元、毛萍出具借条一张，载明“今借到赵华清的人民币20000.00元。大写弍万元正。于2008年2月初全部归还。此据借款人赵学元毛萍2007.3.31。”赵学元陈述该笔借款实际收到18，000元，赵华清陈述已足额交付20，000元。
2007年6月14日，赵学元出具借条一张，载明“今借到赵华清的人民币23，000元大写弍万叁仟元正。于2007年12月15日前全部归还。此据借款人赵学元2007.6.14。”赵学元陈述该笔借款亦实际收到18，000元，赵华清陈述已足额交付23，000元。
2008年1月4日，赵学元与赵华清签订《买房协议》，该协议内容由冯某执笔书写，载明：“买房协议甲方赵学元乙方赵华清临江镇高桐村6组赵学元赵华清双方共同协商赵学元将老英街上房屋面积70平方米（土地使用权证上55.3平方米）卖给赵华清，双方协商如下：1.乙方一次性付清购房款75000元.大写.柒万伍仟元正.2.甲方协助乙方办理其过户手续，过户手续所有一切手续费用，由乙方全付。3.此协议共同遵守，不得违约。4.此协议一式二份，双方各一份。双方签字甲方赵学元（捺印）乙方赵华清（捺印）在场人签字冯继彬（捺印）执笔人冯某（捺印）2008.元月4日.”。该《买房协议》签订后，当天赵学元即将案涉房屋交付于赵华清。赵华清接收房屋后，缴纳了测绘费等相关费用，于2010年1月18日取得并持有了土地使用权人登记为赵学元的国有土地使用权证，证书号为资阳国用（2010）第BA1107X号，座落雁江区临江镇高桐村8社，地号03012XX，地类（用途）为商业/住宅，使用权类型为出让，终止日期为2018年5月25日，使用面积86.14㎡，并附有宗地图。庭审中，赵华清陈述其在签订买房协议时知晓赵学元没有房屋产权证，在购买房屋后对第三层进行了翻建，翻建成机瓦房并进行了装修。赵学元陈述在写协议当天即将国有土地使用权证交付于赵华清，至于新的土地使用权证不知道赵华清如何得来的。
原告提交的《收条》载明：“收条临江镇高桐村6社赵学元将老英新街自己修建的房屋实际70平方米（土地使用证上55.73元平方米）楼上楼下全部卖给赵华清总价值75000元（大写柒万伍仟元正）包括其中赵学元借赵华清现金43000元大写肆万叁仟元正作为购房款。实际赵华清付给赵学元购房款32000元、大写叁万弍仟元；以前赵学元打给赵华清的借据43000元、大写肆万叁仟元做废。在购房后做废。赵学元协助赵华清办理过户手续，一切过户手续费用由赵华清自付。收款人：赵学元（捺印）、付款人：赵华清（捺印）委托人：赵风琴（捺印）2008.元.4.”。其中，赵学元签字及捺印为赵某所签、所捺。庭审中，赵华清陈述该收条是在过了几年之后，为办理产权证需要户口本，赵学元让其找赵某拿户口本的时候，赵某提出借条要做废，故而原告找到村长帮忙写的这张收条。证人冯某亦认可系其本人所写，但写收条的时间记不清楚，是在写协议之后。
另查，《资阳市临空经济区管理委员会资阳市雁江区人民政府关于在资阳临空经济区继续实施“封户、封地、封办”的通知》复印件载明了为确保资阳临空经济区规划有序、建设规范，决定对临空经济区管理范围实施“封户、封地、封办”（以下简称“三封”）。“三封”范围包括了临江镇高桐村在内，其中，“封地”内容包含了保持土地使用现状，不得擅自进行土地流转，“封办”内容包括暂停办理土地和房屋分割登记手续。“三封”期限为2018年1月1日起至2018年6月30日止，该通知由资阳市临空经济区管理委员会和资阳市雁江区人民政府加盖公章（均系复印件）。
本院认为，本案的争议焦点有：1.借款数额的认定；2.《买房协议》的效力；3.案涉房屋是否具备过户条件。
关于争议焦点1，二被告虽主张两笔借款总额不足43，000元，但并未对此予以充分举证，应承担举证不能的不利后果，故对两笔借款共计43，000元的事实本院予以确认。
关于争议焦点2，首先，原被告双方均认可系因借款还不上而将案涉房屋卖给原告赵华清用于抵债，二被告虽主张存在胁迫签订《买房协议》的情形，但并未充分举证，应承担举证不能的不利后果，故该协议并不存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定的因胁迫而可撤销的情形。该协议系赵华清与赵学元真实意思表示。其次，赵学元于1999年与临江交管站签订《买卖房屋协议》，且房屋经过其翻建后，取得登记在赵学元名下而尚由赵华清持有的国有土地使用权证书，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。虽然赵学元尚未取得房屋产权证书，但根据上述法律规定，赵学元已具有该房屋的原始取得权，赵学元将该房屋出售于赵华清，亦不属于无权处分。同时，毛萍虽未在协议上签字，但作为赵学元配偶，其知晓赵学元因无法偿还债务而以房抵债一事，该房屋已实际交付10余年，并无证据显示毛萍曾提出异议，其已经以实际行为彰显了对该房屋出售并由原告使用多年的默认和许可，故二被告主张赵学元系擅自处分夫妻共同财产，本院不予采信。再次，原告虽主张因赵学元欠孔宪法钱，其就将32，000元交于了孔宪法以帮赵学元拿回了土地使用权证，但原告并未就该主张充分举证予以证明，加之没有证据证明赵某在收条上签字及捺印的行为系经过赵学元的授权委托，故原告的证据不足以证明已实际支付总房价75，000元扣除43，000元债务后剩余的32，000元购房款，但签订协议的民事法律行为自成立时生效，是否足额支付购房款，并不影响协议的效力。最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定有未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的内容，但该规定系管理性的强制性规范，而非效力性强制性规定，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。依照上述两项法律规定，赵学元在向赵华清出售案涉房屋时，虽未取得房屋产权证书，但并不因此影响《买房协议》的效力。综合以上四点，该协议系有效的合同。
关于争议焦点3，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，该法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。参照上述法律规定，民事主体进行房地产转让时，应遵循房地产权利主体一致原则，也称“房地一体”原则。原告赵华清与被告赵学元签订《买房协议》时，双方均明知赵学元未取得房屋产权证书且该房屋不具备办理房屋产权证书的条件，且截止本案法庭辩论终结时，赵学元仍未取得该房屋产权证书。加之案涉房屋位于资阳临空经济区，在“三封”政策的要求下，不得擅自进行土地流转以及已暂停办理土地和房屋分割登记手续，根据“房地一体”原则及上述法律及政策规定，虽然该房屋占用范围的建设用地使用权登记在赵学元名下，本案仍尚不具备将房屋所有权以及国有土地使用权过户于赵华清的条件。故原告要求被告按照协议的约定履行过户手续，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第一百四十六条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
驳回原告赵华清的诉讼请求。
案件受理费838元，由原告赵华清负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。
审判员 凌小薇
二〇一八年三月二十九日
书记员 黄思练