西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0113民初12791号
原告袁清泉，男，汉族，1989年2月23日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人余小倩，陕西许小平律师事务所律师。
委托代理人郭渝丰，陕西许小平律师事务所律师。
被告郗晓峰，男，汉族，1978年9月25日出生，住西安市碑林区。
委托代理人王小奔，陕西锦路律师事务所律师。
被告郑晓凤，女，汉族，1982年9月6日出生，住西安市碑林区。
委托代理人郗晓峰，男，汉族，1978年9月25日出生，住西安市碑林区。
委托代理人王小奔，陕西锦路律师事务所律师。
原告袁清泉与被告郗晓峰、郑晓凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2016年12月25日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将位于西安市雁塔区雁环中路169号中铁尚都城小区14号楼1单元24层2404的房屋出卖给原告，房屋建筑面积为131.92平方米，成交价为80万元；约定房屋办理产权转移的时间为：“根据2017年新政策（个人住房转让税收政策）决定，2017年3月1日之后如政策变为满五年免增值税，原被告双方即时过户，如未改变，2017年5月8日之后7日内过户”；并约定若被告拒绝将房屋出售给原告或提高房屋交易价格视为违约，被告应按照房屋成交价的10%向原告支付违约金，且被告应退还所收原告全部已付款（包含定金）；原告于合同签订当日向被告支付了4万元购房定金。合同签订后，2017年3月1日之后个人住房转让税收政策未改变，到了合同约定的房屋过户期限，被告以房屋产权证书还未取得为由拒绝协助原告办理房屋过户手续，直到2017年7月2日，被告通知原告要求提高房屋交易价格到115万，否则将拒绝配合原告办理房屋过户手续，原告当即表示拒绝，要求按照合同约定的成交价支付房款。原告认为，被告的行为已经严重违背了合同的约定，根据合同约定，被告应当向原告退还定金4万元，并按照房屋成交价的10%向原告支付违约金8万元；且由于被告违约导致原告无法获得房屋，现房价急剧上涨，该上涨部分是原告的逾期利益，并从另一方面来说由于被告违约行为导致重新购房的成本明显增加，而这些都是由于被告的违约行为造成，故诉至法院请求：1、依法判令两被告向原告返还房屋买卖定金4万元；2、依法判令两被告连带承担违约责任，向原告支付违约金8万元；3、依法判令两被告向原告赔偿因房价上涨导致原告的经济损失18万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告共同辩称，合同履约过程中，被告不存在违约行为，原告所诉与事实不符。首先，原告在签约时已充分了解房屋暂未取得房产证的事实，并且在合同中有关于该事实的明确约定。合同履行期限届满后，该房屋仍未取得房产证，无法办理二手房网签和过户手续。合同履行不能系客观原因所致，并非被告过错。其次，根据合同第十一条关于不可抗因素的约定：“如遇地震、火灾、水灾或刚性政策出台，导致交易无法进行时，本合同各方当事人均不承担部分或者全部法律责任，可协商解除合同”。随后，西安市政府于2017年4月18日出台《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》（市政发<2017>23号，简称“418”限购政策），明确规定：在住房限购区域内购买的商品住房及二手住房，需取得不动产证书后满两年方可上市交易。涉案房屋买卖受该政策限制，构成合同履行中的不可抗力。被告现根据合同法第94条关于不可抗力的规定通知原告解除合同。再次，原告未及时履行合同也是房产不能按时过户的原因。根据合同第五条、第六条关于产权转移时间及居间服务的约定，办理产权过户的义务主体为原告、被告和房屋中介机构三方，而非被告一方。原告自身购房资格、银行贷款资格审核等事项亦是房产过户的必备履约事项，但原告并未在合同约定过户期限届满前完成上述事项，同样会导致房产不能按时过户。合同履行期限届满后较长期限内，仍不具备履行条件，被告为及时止损，依约提出变更合同，虽未得到对方同意，却尽到了合同附随义务，不存在任何违约情形。被告因紧急资金需求而低价出卖房屋，合同约定的房屋办理产权转移的时间为2017年3月1日，但由于该房屋一直未取得房产证，致使合同各方无法办理房屋买卖网签及过户手续，超期四个月，被告因此不能取得购房款，继续按照原合同其他条款履行合同，既无法实现出卖房屋的合同目的，更会造成被告逾期利益的损失，显失公平。为实现合同目的，减轻各方损失，被告于2017年7月2日，通过房产中介协商合同变更事项，未果。在合同履行期限届满，合同履行不能的情况下，原告利用房屋上涨利好，提高合同变更条件，扩大了己方损失，有违诚实信用原则和合同附随义务。原告要求被告双倍返还定金、支付违约金、赔偿房价上涨损失的请求无事实和法律依据。综上所述，被告不存在违约行为，不应承担任何违约责任；其次，合同未履行系客观原因所致，被告在履行期限届满后提出的变更意向不属于合同第七条第2项约定应承担成交价10%违约金的情形；再次，依照民法法律所应遵循的公平和补偿性原则，在合同解除的前提下，因客观原因造成的各方损失，应以合同签订时的预期利益为限，损失自担。西安市连续出台的限购政策以充分说明2017年西安市房价上涨情况已超出了市场正常预期，原告要求赔偿房价上涨损失的请求，显然不存在事实和法律依据，被告不予认可。最后，该房屋认购协议为中介机构指定的格式条款，给买卖双方过重的违约责任，应确认无效。根据现行城市房地产管理法第38条规定未依法登记领取全书证书的房地产不得转让，该强制性规定，原被告签订的《商品房买卖合同》无效。
经审理查明，2016年12月25日原告袁清泉（乙方买受人）与被告郗晓峰（甲方出卖人），陕西仁居房地产中介服务有限公司（丙方居间方）签订《房屋买卖居间合同》。合同约定被告郗晓峰将其所有的坐落于西安市雁塔区雁环中路169号中铁尚都城小区14号楼1单元24层2404号房屋转让给原告袁清泉，转让款80万元整。该合同第二条房屋权属情况载明该房屋合同登记号为Y12021030。该合同第七条违约责任第2款约定，甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。(1)甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金；…3、拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格…在合同签订当日原告袁清泉支付定金40000元，被告郗晓峰出具定金收条。
另查明，本案涉案房屋房产证尚未办理。被告郗晓峰、郑晓凤系夫妻关系。
庭审中，居间方陕西仁居房地产中介服务有限公司员工王龙刚出庭作证，证明三方签订《房屋买卖居间合同》时均知道涉案房屋并未取得房屋所有权证。2017年6月14日，被告通过证人告知房屋不再出售给原告，要求提高交易价格至115万元。原告明确表示拒绝。
上述事实，有当事人陈述、双方提交的证据以及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告袁清泉与被告郗晓峰所签订《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自义务。本案原、被告在签订合同时，双方均明确知道被告郗晓峰所有的坐落于西安市雁塔区雁环中路169号中铁尚都城小区14号楼1单元24层2404号房屋尚未办理房产证，故原告明知不能过户仍然签订商品房买卖合同，存在一定的过错。被告郗晓峰于2017年6月14日，被告通过证人告知房屋不再出售给原告，亦存在违约，故原告诉请被告返还房屋买卖定金40000元，本院依法予以支持。关于原告袁清泉请求判令被告承担违约责任，按照合同第七条违约责任约定，因双方当事人都存在过错，故本院酌情认定为40000元。原告袁清泉诉请被告郗晓峰、郑晓凤赔偿因房价上涨导致原告的经济损失18万元，无事实与法律依据，本院依法不予支持。关于被告辩称因西安市政府2017年4月18日出台《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》导致交易无法进行，本案涉案房屋不在该意见调整范围内，故对该辩称本院依法不予采信。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、判令被告郗晓峰、郑晓凤于本判决生效后十日内返还原告袁清泉购房定金40000元。
二、判令被告郗晓峰、郑晓凤于本判决生效后十日内支付原告袁清泉违约金40000元。
三、驳回原告袁清泉其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元，由原告承担800元，被告承担5000元。因原告已预交，故被告在履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 景振宇
审判员 李晓婷
审判员 雷翕萍
二〇一七年十一月一日
书记员 李 丹
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