章丘市人民法院
裁判文书签发稿
文书名称：民事判决书
文号：（2014）章民初字第2276号庭长签发：
年月日拟稿人：刘焕敏
送审时间：2015年1月4日院长签发：
××××年××月××日
山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）章民初字第2276号
原告山东和信汽车销售有限公司，住所地济南市。
法定代表人王兴存，总经理。
委托代理人焦鲁光，山东金诚诺律师事务所律师。
委托代理人王涵，济南历下德义法律服务所工作人员。
被告山东旅游职业学院，住所地济南市。
法定代表人宋德利，院长。
委托代理人郭殿明，山东明豪律师事务所律师。
委托代理人魏江倩，山东明豪律师事务所（实习）律师。
原告山东和信汽车销售有限公司与被告山东旅游职业学院房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告山东和信汽车销售有限公司的委托代理人王涵、焦鲁光，被告山东旅游职业学院的委托代理人郭殿明、魏江倩均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告山东和信汽车销售有限公司诉称，2013年5月初，原告因销售业务需要，欲租赁被告校区内空闲的展厅两侧办公楼两幢，作为汽车销售展厅及办公使用。经与被告协商，双方达成意向，被告同意将展厅及办公楼租给原告，租期十年。其中，两排展厅和两幢办公楼租金100万元，一次性付清；土地十亩，每年租金20万元，一年一付。因上述展厅及办公楼符合原告经营要求，且被告是正规的国家院校，值得信任，原告在没有签订合同的情况下，于2013年5月16日，将展厅及办公楼租金100万元付给了被告，被告向原告开具了100万元的收据，并将租赁房屋租交给了原告使用。2013年5月29日，被告电话通知原告，因被告财务不好处理，要将69万元退给原告，由原告将69万元直接付给济南华通俊德汽车销售有限公司，并于2013年5月29日当天给原告出具了请求原告将69万元付给济南华通俊德汽车销售有限公司的函，同时让济南华通汽车有限公司送给原告其委托济南华通俊德汽车销售有限公司收款的委托书。原告表示同意。2013年5月30日，被告退给原告69万元，收回了给原告开具的100万元的收据，另给原告开具了一张31万元的水电费收据。2013年6月3日，原告将69万元付给了济南华通俊德汽车销售有限公司。由于，被告向原告隐瞒了此租赁房已经多次转让、有多起纠纷未了结，于2012年就被章丘法院查封、目前仍在查封期间等情况，导致原告在装修租赁房屋期间，接到章丘市法院执行局通知，查封期间，不得对查封的厂房进行装修改造，不得经营使用。以上种种原因，造成原告一直无法使用租赁房屋。被告的行为不但严重违约，而且给原告造成了很大的经济损失。为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请求认定原被告的租赁行为无效，判令被告返还原告租金100万元，利息7万元（按照人民银行贷款利率年利率百分之六，月利率百分之零点五，自2013年5月17日算至2014年7月17日），赔偿原告因装修租赁房屋造成的直接经济损失188423元。诉讼费用由被告承担。
原告山东和信汽车销售有限公司提供的证据：
1、转让协议，欲证实2013年5月22日，济南华通汽车公司与山东旅游职业学院签订转让协议，双方终止2007年6月30日签署的土地租赁协议，济南华通汽车公司原建在租赁土地上所有建筑物一次性转让给山东旅游职业学院，转让价款100万元。（该协议，被告山东旅游职业学院的公章是黑章）
2、收据一份，证实2013年5月30日，山东旅游职业学院收取原告31万元，并给原告出具31万元的水电费收据一张。
3、指示函一份，证实2013年5月29日，被告指示原告将69万元付给济南华通俊德汽车销售有限公司，并提供了该公司的开户行及账号。庭后，被告认为该指示函上的被告公章真实性有疑问，遂申请对该公章进行鉴定，本院委托山东金剑司法鉴定中心进行鉴定，但被告在收到缴费通知书后逾期未缴纳鉴定费，山东金剑司法鉴定中心予以退卷。
4、收条一份，证实2013年6月3日，济南华通俊德汽车销售有限公司在收到原告支付的69万元后，给原告出具的收条，内容为：今收到山东和信汽车销售有限公司代山东旅游职业学院支付的设备转让款69万元。
5、授权书一份，证实2013年5月22日，济南华通汽车公司授权济南华通俊德汽车销售有限公司，接收济南华通汽车公司与山东旅游职业学院关于章丘大众直营店地上物结算余款共计69万元。
6、网上银行转账付款凭证，证实2013年6月3日，原告通过网上银行转至济南华通俊德汽车销售有限公司账户上69万元。
7、银行电子回单一份，证实2013年5月16日，原告通过齐鲁银行给被告汇款100万元，用途：展厅及办公楼租赁。
8、单据一宗，证实原告在对涉案房屋的装修过程中产生的费用。
9、查封公告两份，证实涉案房屋已于2012年9月14日被本院查封，本院于该日给被告山东旅游职业学院下达了协助查封手续。
被告山东旅游职业学院辩称，原被告从未签订过房屋租赁合同，也从未协商过房屋租赁的权利义务，原被告之间不存在房屋租赁合同法律关系。原告起诉被告主体错误，应予驳回。1、涉案房屋所占有的10亩土地使用权属于本案的被告，土地上的建筑物系土地的承租人济南华通汽车有限公司投资建设的，其权属应属于华通公司。2、被告方接到起诉书后，查阅了原告提供的证据才知道，造成法院查封位于被告土地上的建筑物，是因章丘市华通明瑞汽车销售服务有限公司欠章丘一建公司的工程款引起的，与被告方无关，被告方也不知情。3、2013年5月份，原告确实找过被告，单方提出要求租赁被告校区的厂房和办公楼，并提出厂房和办公楼的租金10年100万，每年10万。我方的回答是土地是我们的，地上建筑物是华通公司投资建的。如原告想租赁，应先找华通协商。2013年5月16日，被告方财务突然收到原告通过电子银行汇款100万元，被告财务人员在被告不知情的情况下给原告方开具了100万元的收据一张。随后财务人员给院领导汇报后，院领导召开了由法律顾问和相关人员参加的会议，经研究决定：1、土地是学院的，但因厂房和办公楼是华通公司投资建造的，学院无权干涉租赁事宜；2、原被告没有签订土地租赁合同，被告收取原告租赁费没有依据；3、要求原告立即与华通公司协商厂房及办公楼的租赁事宜。被告将上述意见电告原告方。并要求将100万元租赁费退给原告。后原告经与华通公司协商后，一致同意，一是由被告方将69万元退给原告，收回100万元的收据；二是被告与华通公司结算后，华通公司尚欠被告水电费、土地租赁费31万元，由被告方从原告方所汇至被告方账户上的100万中扣出，并给原告出具一张31万元的水电费、土地租赁费收据，后将余款69万元退给原告。4、原告仅凭所谓意向和信任，在没有签订书面的租赁合同情况下，就草率地对厂房进行装修，其法律责任和装修费用理应由原告自行承担，与被告方无任何法律关系。
被告山东旅游职业学院提供的证据：
1、土地租赁合同一份，证实2007年6月30日，山东旅游职业学院（甲方）与济南华通汽车有限公司（乙方）签订，双方约定甲方将位于学院大门东侧10亩土地的使用权出租给乙方使用，租赁期限10年，并约定相应的租赁费。
2、土地租赁合同一份、说明及申请一份，证实2011年7月11日，济南华通汽车有限公司向旅游学院提出申请，请求将承租单位由济南华通汽车有限公司，变更为章丘市华通明瑞汽车销售服务有限公司，原承租合同内容不变，自2010年7月1日起，租金及费用由章丘市华通明瑞汽车销售服务有限公司负责上交。同日，旅游学院与章丘市华通明瑞汽车销售服务有限公司签订了租赁合同。租赁期限从2010年7月1日至2017年6月30日。
3、用水、用电结算表一宗，证实经被告结算，华通公司欠旅游学院水电、租赁费31万元。
经审理，本院对以下事实予以确认，
1、山东旅游职业学院与济南华通汽车有限公司于2007年6月30日，签订了租赁合同，双方约定山东旅游职业学院将位于学院大门东侧10亩土地的使用权出租给济南华通汽车有限公司使用，租赁期限10年，并约定租赁费的数额。2011年7月11日，济南华通汽车有限公司向旅游学院提出申请，请求将承租单位由济南华通汽车有限公司，变更为章丘市华通明瑞汽车销售服务有限公司，原承租合同内容不变，自2010年7月1日起，租金及费用由章丘市华通明瑞汽车销售服务有限公司负责上交。同日，旅游学院与章丘市华通明瑞汽车销售服务有限公司签订了租赁合同。租赁期限从2010年7月1日至2017年6月30日。
2、2012年9月14日，本院执行局作出（2012）章执字第1264号执行裁定书，查封了被执行人章丘市华通明瑞汽车销售服务有限公司位于山东省旅游职业学院院内无房产证的办公楼、厂房，即本案涉案房产。并于该日给山东省旅游职业学院下达了协助查封手续。
3、2013年5月初，原告因销售业务需要，欲租赁被告校区内空闲的展厅两侧办公楼两幢，即涉案房屋，作为汽车销售展厅及办公使用。原告在与被告洽谈后，2013年5月16日，以展厅及办公楼租赁费的名义汇至被告账户上现金100万元，被告向原告开具了100万元的收据。
2013年5月22日，山东旅游职业学院与济南华通汽车有限公司达成转让协议，主要内容：（1）、自2013年4月30日止，双方自愿终止2007年6月30日签署的土地租赁协议，（2）、济南华通汽车有限公司原建在租赁土地上的地上所有建筑物一次性转让给山东旅游职业学院，转让价款人民币100万元。（3）、济南华通汽车有限公司经营期间所发生的欠山东旅游职业学院的费用及山东旅游职业学院欠济南华通汽车有限公司的修车费用，经双方对账确认后，在上述第二条转让价款中一次性结清。
经结算，济南华通汽车有限公司尚欠山东旅游职业学院水电费、土地租赁费31万元，山东旅游职业学院从原告汇至其账户上的100万元现金中扣出31万元，并于2013年5月30日给原告出具水电费收据一张，并收回了其之前给原告开具的100万元收据，其余69万元退回原告账户，并于2013年5月29日，以指示函的形式，指示原告将该69万元付给济南华通汽车有限公司（由济南华通俊德汽车销售有限公司代收）。原告按山东旅游职业学院指示，于2013年6月3日将该69万元转入济南华通俊德汽车销售有限公司账户，济南华通俊德汽车销售有限公司给原告出具的收条是，“今收到山东和信汽车销售有限公司代山东旅游职业学院支付设备转让款陆拾玖万元正”。
4、原告在装修涉案房屋期间，本院执行局以涉案房屋已被查封为由，限令原告搬出。
以上事实，有原、被告的陈述，及原告提供的转让协议、收据一份、指示函一份、收条一份、授权书一份、网上银行转账付款凭证、银行电子回单一份、单据一宗、查封公告两份等，被告提供的土地租赁合同一份、土地租赁合同一份、说明及申请一份、用水、用电结算表一宗等证据所证实。
本院认为，本案的焦点，是原、被告之间是否存在房屋租赁行为，原告认为存在口头的房屋租赁合同，因该房屋早已被本院执行局查封，故该租凭行为无效。被告认为不存在房屋租赁合同，原告所诉主体有误。经审核，本院认为，首先，被告委托代理人庭审中称，2013年5月份，原告确实找过被告，单方提出要求租赁被告校区的厂房和办公楼，并提出厂房和办公楼的租金10年100万，每年10万。我方的回答是土地是我们的，地上建筑物是华通公司投资建的。如原告想租赁，应先找华通协商。2013年5月16日，被告财务突然收到原告通过电子银行汇款100万元，被告财务人员在被告不知情的情况下给原告方开具了100万元的收据一张。本院认为，被告对此的陈述显然不符合逻辑和客观事实，被告是正规院校，如果其财务突然收到100万的汇款，首先应该向校方汇报，从而采取相应举措，不会没有任何名目就给原告开具收据，从另一方面来讲，如果被告给原告开具了收据，显然是知道该100万元的事由及用途，即原告10年的租金，可印证双方达成了口头的房屋租赁协议。其次，原告提交的被告与济南华通汽车有限公司于2013年5月22日签订的转让协议能否予以认定。该协议主要约定：华通公司将在被告土地所建地上建筑物作价100万元，一次性转让给被告，同时，在华通公司经营期间，华通公司欠被告的费用（水电、土地租赁费），及被告欠华通公司的修车费用，也一并结清。该合同具有明显的缺陷，即华通公司加盖的是正常的红章，而被告所盖章是一个“黑”章，该合同还有被告方工作人员郑怀刚的签字，当问及原告原因时，原告称该合同来源于华通公司，是被告拟好后传真给华通公司，华通公司收到传真后，在传真件上盖的章，但被告对此并不认可，认为是华通公司伪造的。经审核，本院认为，对该转让协议本身，因为上面没有被告真实的盖章，本院不能认定其真实性，但能认定该转让行为是客观存在的。因为之后双方的一系列行为，皆是在执行该转让行为，2013年5月29日，被告给原告出具了一张指示函，指示原告将69万元付给济南华通俊德汽车销售有限公司（替华通公司代收），2013年5月30被告给原告出具了一张31万元的水电费收据，把余款69万元退回原告，并且被告收回了之前给原告出具的100万元的收据，2013年6月3日，原告将该69万元汇给济南华通俊德汽车销售有限公司。以上事实，均印证了被告与华通公司就涉案租赁土地之地上建筑物等转让行为的真实性。换言之，本案的实质是，被告用原告交纳的租赁费，买下华通公司在所租被告土地上建造的地上建筑物，再转租给原告使用，因此，原被告之间存在口头的房屋租赁协议，本案中，原告提供的证据足以证明该事实。
本案的另一个焦点是原、被告之间的房屋租赁行为是否有效。本院认为，华通公司虽将涉案的房屋转让给了被告，但转让之前，涉案房屋即已被本院查封，故华通公司与被告之间的转让行为无效，况且，从目前证据来看，涉案房屋当时是否在华通公司名下也是有疑问的，因此，被告并非合法的出租主体，其对涉案房屋无权处分，亦不存在权利人追认或订立合同后取得处分权，故其与原告之间的房屋租赁行为应认定为无效。本院在对涉案房屋作出查封时，已向被告下达协助执行手续，根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知涉案房屋被查封，还与华通公司将涉案房屋进行转让，并将转让后的房屋租给原告使用，系过错方，应赔偿原告的损失。故对原告主张的利息损失，本院依法予以支持。对原告主张被告赔偿原告因装修租赁房屋造成的直接经济损失188423元，原告提供的证据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告山东和信汽车销售有限公司与被告山东旅游职业学院之间的房屋租赁行为无效。
二、被告山东旅游职业学院于本判决生效之日起十日内返还原告山东和信汽车销售有限公司租赁费人民币100万元。
三、被告山东旅游职业学院于本判决生效之日起十日内支付原告山东和信汽车销售有限公司的利息（经济损失）（以本金100万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，自2013年5月17日起计算至2013年5月29日止；以本金31万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，自2013年5月30日起计算至2013年6月3日止；以本金100万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，自2013年6月4日起计算至2014年7月17日止。如所算得数额高于7万元，经济损失以7万元为准，如所算得数额低于7万元，经济损失以所算得数额为准）。
四、驳回原告山东和信汽车销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16125元，由原告山东和信汽车销售有限公司负担2418元，被告山东旅游职业学院负担13707元；诉讼保全费5000元，由原告山东和信汽车销售有限公司负担750元，被告山东旅游职业学院负担4250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长刘焕敏
人民陪审员丁英欣
人民陪审员鹿清珂
二○一五年一月四日
书记员田琳