江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)昆民撤初字第0003号
原告童晓兰。
委托代理人潘正洲。
委托代理人顾春秀，江苏朋德律师事务所律师。
被告陈忠耀。
被告纪存女。
被告陈国平。
被告赵国荣。
委托代理人龚炯，江苏海联海律师事务所律师。
原告童晓兰与被告陈忠耀、纪存女、陈国平、赵国荣第三人申请撤销生效民事调解书一案，本院对本案于2015年3月25日立案审查，2015年5月8日立案受理。本院依法组成合议庭，分别于2015年9月7日、9月29日,两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告童晓兰及其委托代理人顾春秀，被告陈忠耀，被告赵国荣的委托代理人龚炯到庭参加诉讼；第二次庭审，原告童晓兰由其委托代理人潘正洲、顾春秀，被告陈忠耀，被告赵国荣的委托代理人龚炯到庭参加诉讼。庭审后，因发现新证据，本院又于2015年11月9日再次对本案举行听证、质证程序。被告纪存女、陈国平经传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童晓兰诉称：童晓兰与陈忠耀、纪存女于2013年7月27日签订房屋买卖合同，约定陈忠耀、纪存女将坐落于昆山市巴城镇凤祥园小区XX号楼XX室（原昆山市巴城镇凤栖园小区XX号楼XX室）动迁房及车库出售给童晓兰，房价25万元。童晓兰于当日以现金方式支付了全部购房款。事后，陈忠耀、纪存女之子陈国平提出其妻子怀孕待产，暂时不能搬离出售的房屋，双方协商，又于2013年7月26日签订租房协议，童晓兰同意陈忠耀、纪存女家属租住该房屋及车库，并约定租住至2014年7月27日止，由童晓兰收回。但租住期届满陈忠耀、纪存女反悔，不愿交付房屋。2014年6月19日，童晓兰无奈又通过中介向陈忠耀、纪存女额外支付购房款13万元后，才得以入住。2014年9月，赵国荣因涉案房屋与童晓兰发生纠纷，在巴城镇石牌派出所有备案。2015年3月13日，赵国荣再次登门并出示权属证书，要求童晓兰搬离。童晓兰购买涉案房屋合同签订在先，且自2014年6月入住。赵国荣明知涉案房屋交付童晓兰使用，仍向陈忠耀、纪存女、陈国平购买，并通过民事诉讼方式办理过户，对此，童晓兰有理由怀疑，双方存在恶意串通。为维护童晓兰合法权益，请求：1、撤销（2014）昆巴民初字第0399号民事调解书；2、确认童晓兰与陈忠耀、纪存女房屋买卖合同合法有效，并协助办理过户手续；3、诉讼费用用由陈忠耀、纪存女、陈国平、赵国荣承担。
被告陈忠耀、纪存女口头辩称：昆山市巴城镇凤祥园小区XX号楼XX室是由陈国平出售给赵国荣的，陈忠耀也已收到赵国荣给付的购房款。陈忠耀、纪存女没有与童晓兰商谈过房屋买卖事宜，因他们夫妻两均不识字，协议上的签名都是由陈国平拿给他们签的，当时，陈国平对他们说是在房屋出租的手续上签字。
被告陈国平口头辩称：2013年3、4月份，陈国平因有外债，与父母陈忠耀、纪存女商量后，将陈国平居住的昆山市巴城镇凤祥园XX号楼XX室卖掉。通过房屋中介介绍，于2013年8、9月份出售给赵国荣，房屋价格30万元，当时签订过一份协议。其中20万元是汇至陈忠耀银行卡上，另外10万元也是直接付给陈忠耀的现金。后来，陈忠耀觉得价格太低了，赵国荣又增加了3万元，并于2014年2月重新签订了协议。之前的一份协议现在也找不到了。陈国平朋友杨建东与童晓兰是同事关系。2013年7、8月，杨建东让陈国平出面帮他向童晓兰借笔钱，还让陈国平用房屋向童晓兰做抵押，由他做担保，童晓兰就会同意借款。后杨建东联系童晓兰，陈国平向童晓兰写了一张25万元的借条，口头约定月息5%。写借条当天童晓兰没有给钱。之后，杨建东告诉陈国平借款已经汇到杨建东银行卡上了，杨建东还给了陈国平3万元。开始几个月杨建东正常付利息，由陈国平转交给童晓兰，后来杨建东就付不出利息，一直拖欠到2014年3、4月。童晓兰丈夫带了三个人来陈国平家，说利息付不出就让陈国平用房屋抵押，对方将写好的房屋买卖合同让陈国平及其父母签字，并将合同日期提前至2013年7月，就是陈国平向童晓兰借款日期。陈国平骗父母说是把房屋出租了，让他们在租房协议上签字。因陈国平已经把房屋卖给他人了，所以再抵押给童晓兰不妥当，对该合同房屋坐落故意错报为“凤栖园XX号楼XX室”。另外，陈国平还按童晓兰一方要求，对尚欠的利息写了一份“收到购房款13万元”的收条字样的凭证。
被告赵国荣辩称：2013年上半年，赵国荣通过房屋中介购买了陈国平、陈忠耀、纪存女坐落于昆山市巴城镇凤祥园XX号楼XX室房屋，并签订了房屋买卖合同。合同约定房价30万元，赵国荣于2013年8月9日汇付陈忠耀银行卡上20万元，后又向他付10万元现金。后来，出卖方嫌房价太低，赵国荣又增加房款3万元，重新签订了合同。因出卖方未履行协助过户义务，故赵国荣诉至法院。经法院调解达成协议，已经履行了民事调解书确定的义务。赵国荣所购房屋已经登记在自己名下。赵国荣与陈国平、陈忠耀、纪存女之间的房屋买卖合同依法成立，且已履行完毕，并不存在恶意串通，侵害他人利益。童晓兰与陈国平等人签订的房屋买卖合同真实性存疑，且合同所涉房屋“凤栖园XX号楼XX室”，与赵国荣所购房屋不一致。请求驳回童晓兰的诉讼请求。
经审理查明：2014年7月22日，本院受理（2014）昆巴民初字第0399号赵国荣与陈忠耀、纪存女、陈国平房屋买卖合同纠纷一案（下称“0399号案件”）。2014年7月17日，赵国荣向本院诉称：2014年2月19日，通过房屋中介，陈忠耀、纪存女、陈国平将坐落于巴城镇凤祥园动迁房，以总价33万的价格出售给赵国荣，双方签订房屋买卖合同一份。2013年8月9日，赵国荣支付了首付购房款20万元至陈耀忠账户，后又以现金方式支付购房款10万元。陈耀忠、陈国平于2014年2月17日共同出具了收条（包括先前支付款项）30万元。因出售方迟迟不肯协助赵国荣办理房屋产权过户手续，故诉至法院，请求判令陈耀忠、纪存女、陈国平继续履行房屋买卖合同，办理过户手续。
2014年9月4日，本院对0399号案件进行调解，调解中，双方当事人一致确认，房屋买卖合同中所写“凤祥园XX号XX室”是房屋中介的笔误，应为“凤祥园XX号XX室”，双方达成调解协议：一、陈忠耀、纪存女、陈国平于相关部门通知可以办理产证后30日内办理昆山市巴城镇凤祥园XX号楼XX室房屋及XX号车库的房屋所有权证及土地使用权证书，并于取得上述产证后10日内协助赵国荣办理昆山市巴城镇凤祥园XX号楼XX室房屋及XX号车库的房屋所有权证及土地使用权的过户手续。赵国荣承担房屋过户的费用，并于过户后3日内支付陈国耀、纪存女、陈国平房屋余款30000元及补偿房款10000元。二、赵国荣与陈忠耀、纪存女、陈国平就本次纠纷处理完毕，今后无涉。三、双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议笔录上签名或盖章后即具有法律效力。四、案件受理费6250元，减半收取3125元，保全费2170元，合计5295元，由赵国荣负担，但若陈忠耀、纪存女、陈国平不履行上述第一项义务，则由陈忠耀、纪存女、陈国平负担。本院于2014年9月5日作出（2014）昆巴民初字第0399号民事调解书。
民事调解书生效后，赵国荣于2014年12月26日对坐落于昆山市巴城镇凤祥园XX号楼XX室房屋及XX号楼XX室车库（XX号车库）进行产权登记，住宅建筑面积97.36平方米、车库建筑面积11.75平方米。赵国荣领取的房屋所有权证证号为：昆房权证巴城字第××号、28××56号；国有土地使用证证号为：昆国用（2014）第Z××2号、Z××3号。
另查明：2010年1月12日，陈忠耀与昆山市民安房屋拆迁工程有限公司（下称“民安拆迁公司”）签订拆迁补偿协议书，民安拆迁公司对陈忠耀坐落于昆山市巴城镇凤凰村东西东泾农村房屋动迁，动迁安置房屋地点为巴城镇凤栖园。
2013年1月14日，民安拆迁公司与陈忠耀根据拆迁补偿协议书及陈忠耀取得的安置房屋进行结算，陈忠耀在《巴城镇动迁房屋拆迁、安置结算单》上签名确认已收取民安拆迁公司安置房屋四套及应支付的款项金额。当天，民安拆迁公司向动迁户陈忠耀出具《巴城镇石牌动迁户安置房订房确定单》，明确陈忠耀四套被安置房屋的坐落，并注明了每套房屋已交付的时间。陈忠耀在该确定单上签名确认。
本案审理中，本院依职权从民安拆迁公司调取的《交房确认单》显示，民安拆迁公司向被拆迁人陈忠耀交付安置房屋四套，具体交付时间及安置房屋坐落分别为：1、2012年2月，交付凤栖园XX幢XX室，面积125.58平方米及车库44号，面积16.18平方米；2、2012年10月8日，交付凤竹园XX幢XX室，面积76.74平方米及16号汽车库，面积32.21平方米；3、2012年12月10日，交付凤祥园XX号XX幢XX室，面积97.36平方米及车库XX号、XX号，面积11.75、11.42平方米；4、2013年1月14日，交付凤祥园XX号XX幢XX室，面积96.94平方米及车库34号，面积9.61平方米。四份交房确认单中“动迁房签认”一栏，除凤祥园XX号XX幢XX室交房确认单由陈忠耀签名外，其他三份均由陈国平签名。
2012年4月，昆山市阳澄湖房产有限责任公司对开发的凤祥园小区建筑物施工编号、公安编号报请昆山市公安局巴城派出所审核，其中，施工编号“凤凰动迁小区东扩XX号”，公安编号为凤祥园XX幢。2013年11月2日，0399号案件中涉案房屋在昆山市房产交易管理中心进行初始登记：房屋所有权人昆山市阳澄湖房产有限责任公司，房屋坐落：公安编号昆山市巴城镇凤祥园XX号楼XX室、施工编号昆山市巴城镇凤凰动迁小区东扩XX号楼XX室，建筑面积97.36平方米。
又查明，2013年8月9日，陈忠耀（甲方）与赵国荣（乙方）经昆山市玉山镇火星房产中介部（下称“火星中介部”），签订房屋买卖成交合同。合同约定：甲方将坐落在昆山市巴城镇凤祥园XX号楼XX室，建筑面积97.6平方米，车库9.5平方米的房屋出售给乙方。甲方房屋全新装潢（无家电）。甲、乙双方同意房屋成交总价格为人民币20万元，于合同生效一次性将房款支付。合同还约定：甲方无需支付费用，乙方支付过户一切费用；该房因动迁房暂无产证、暂无法办理过户手续，乙方签订本合同之日，一次性支付甲方人民币20万元，甲方于2014年2月1日将该房屋交于乙方。合同落款处，甲方由陈忠耀、纪存女、陈国平签名，陈忠耀、纪存女还在签名处捺指纹，乙方由赵国荣签名，中介方由火星中介部盖章。
2013年8月9日，赵国荣向陈忠耀银行卡汇款人民币20万元。2014年2月17日，陈国平、陈忠耀向赵国荣出具收条一张，收到赵国荣陆续支付的购房款30万元。陈国平、陈忠耀在收条的落款处分别签名并按捺指纹。本案庭审中，陈忠耀确认30万元款项均由其本人收到。
2014年2月19日，陈忠耀（甲方）与赵国荣（乙方），经火星中介部，签订房屋买卖成交合同，合同约定：甲方将坐落在昆山市巴城镇凤祥园XX号楼XX室，建筑面积97.6平方米、车库9.5平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价格33万元（设施、装潢费包含在内），合同签订之时，乙方支付30万元作为购房定金，合同生效之日一次性将上述房款余额付清，购房定金在付款时冲抵。甲方应在乙方付款的同时将房屋钥匙交给中介方。合同还约定：该房因动迁房，暂无产证，暂无法办理过户手续。甲、乙双方签订合同之日，乙方一次性支付甲方房款人民币30万元，甲、乙双方过户之日，乙方支付甲方房款3万元。合同落款处，甲方由陈国平、纪存女、陈忠耀签名并捺指纹，乙方由赵国荣签名，中介方由火星中介部盖章。
本案审理中，据陈国平陈述，其于2013年初将出售凤祥园房屋信息委托昆山市巴城镇石牌玉石小区附近的一家房屋中介发布，经该中介介绍，与赵国荣订立了房屋买卖合同。合同价款30万元，均由陈忠耀收取。后陈忠耀认为价格偏低，又经该中介于2014年重新签订了房屋买卖合同，增加了房款3万元。
本院依职权对陈国平陈述的事实进行核实，据陈国平陈述的房屋中介，本院查找到该房屋中介名称为“昆山市巴城春天房产中介服务部”，负责人为李某。李某陈述：2013年2、3月，陈国平将他凤祥园小区房屋出售信息发布在其中介，挂牌价30万元左右。在石牌镇上开办公司的苏州人赵国荣，也经常到其中介玩，说要在当地买套房屋，其就将陈国平的房屋出售信息介绍给赵国荣。此后，陈国平一方与赵国荣就房屋买卖事宜谈了较长时间，在2013年夏天签订了成交合同，成交价30万元。赵国荣是通过银行汇款的方式支付房款的。后来，其催促陈国平交付房屋，但陈国平一方要加价，双方协商后由赵国荣增加购房款3万元，2014年双方又重新签订了合同。合同内容都是其执笔填写的。当时，其巴城春天房产中介服务部没办执照，挂靠其他有资质的中介做业务，该笔业务是以“昆山市玉山镇火星房产中介部”的名义做的，合同上也是盖了该名称印章。后来，因与赵国荣之间有一些经济纠葛，其就未参与后期的合同履行事项。又因在该业务中重新签订了合同，故其中介对之前合同作销毁处理了。
再查明：2013年7月27日，陈耀忠、纪存女（甲方）与童晓兰（乙方）签订房屋买卖合同一份，甲方将坐落于昆山市巴城镇凤栖园小区XX号楼XX室动迁房一套出售给乙方，该户预测面积为97.6平方米、车库面积预测为9平方米，房产及其附着物的交易总售价人民币25万元。付款方式：乙方于2013年7月27日签订合同时，先预付甲方房款人民币25万元。但合同上又对该条款用笔予以删除，附加：甲方无条件配合乙方过户办理房产证。合同还约定，如甲方违反合同，应及时退还乙方的本金，同时赔偿乙方人民币5万元；如乙方违反合同，乙方需赔偿给甲方人民币5万元。合同落款处，甲方由陈忠耀、纪存女、陈国平签名捺指纹，乙方由童晓兰签名捺指纹。合同签订当日，陈忠耀出具收条一张，收条载明：今有陈忠耀收到童晓兰买房款25万元整。收条落款处由陈忠耀签名捺指纹。庭审中童晓兰陈述，陈忠耀出具收条后，其将25万元现金向陈国平交付的。
2013年7月26日，童晓兰与陈国平签订《租房协议》，内容：“陈国平将巴城镇凤栖园XX号楼XX室一套97.6平方米房屋及9平方米车库，租给陈国平居住，月租金为500元，按季度支付，保证金500元。从2013年7月27日至2014年7月27日收回，租期一年，租期内一切费用由承租方自理。”协议落款处由童晓兰签名、陈国平签名捺指纹。该协议由童晓兰丈夫潘正洲拟稿。庭审中，童晓兰陈述，潘正洲拟稿的租房协议上的落款时间“7月26日”是笔误，实际时间是“7月28日”。童晓兰还陈述，之所以签订租房协议，是因为陈国平提出他妻子要生孩子了，房屋让他再租用一年，故双方签订了一份租房协议。
2014年6月19日，陈忠耀、纪存女分别在“凤祥园XX号楼XX单元XX室同意卖给童晓兰，经双方协商同意补房差价13万元”书面凭证上签名捺指纹。同日，陈国平出具收条一张，内容：今收到童晓兰补房款13万元整。收条落款处由陈国平签名捺指纹。庭审中，童晓兰陈述：其了解到陈国平在外负债较多，催债人还在陈国平房屋墙壁上喷涂“还钱”字样，故其提前让陈国平搬离，其于2014年6月19日之后几天入住凤祥园XX号楼XX室。因陈国平在租住时对该房屋进行了装修，还添置了部分家用电器，经与陈国平协商，其补偿他13万元。另外，当时，签合同时还没有楼号、房号及小区名称，仅根据陈国平所报的所售房屋坐落地址写在合同上的。2014年6月，陈国平提供给其一份“2014年5月20日民安拆迁公司《巴城镇石牌动迁户安置房订房确定单》”，确定单对陈忠耀动迁户安置动迁房一套，即凤祥园小区XX幢（XX号楼）XX室，面积97.36平方米，车库为XX号、XX号，面积11.75+11.42平方米。其发现合同上所购房屋坐落与确定单不一致，故重新让陈忠耀、纪存女确认“凤祥园XX号楼XX单元XX室同意卖给童晓兰”。
庭审中，陈忠耀陈述，陈国平拿材料让其签字时说，是陈国平房屋租给童晓兰的手续上签字，因其夫妻俩都不识字，陈国平让其签名其夫妻俩就签了。
最后查明：2015年9月10日，昆山市公安局巴城派出所出具证明，证实2014年7月15日22时04分，该派出所接电话138××××5657报警称：“石牌凤祥园XX-
XX，买房以后，还有人住在房子里。”庭审中，赵国荣一方陈述，报警当天晚上，赵国荣与朋友一起去涉案房屋，发现有人居住后报案的。童晓兰对该事实予以确认。
2015年3月，赵国荣因涉案房屋再次与童晓兰一方发生争议并报警。2015年3月17日、18日，巴城派出所分别对陈忠耀、鲁井生、潘正洲进行了询问。
潘正洲的询问笔录中陈述：“我通过妻子童晓兰的朋友鲁井生介绍购买了房屋，合同是童晓兰与陈国平、陈忠耀、纪存女签订的。共分两次向陈国平付款的，第一次是童晓兰在昆山陈国平的住处给了他25万元，有陈忠耀的收条。第二次是因陈国平说当时卖房子价格太低，不想卖，经双方协商，再付给他13万元。2014年6月19日，在陈忠耀家里，陈忠耀夫妻俩签了卖房同意书，就是补完差价13万，这个房子就卖给我了。后来到我家，我把13万元现金给到陈国平手上，陈国平写了收条。”
鲁井生询问笔录中陈述:“我和童晓兰以前是一个公司上班。2013年左右，潘正洲想在昆山买房子，我认识的一个朋友陈国平，他有拆迁房想卖掉，就给他们双方介绍。2013年的一天，我与潘正洲夫妻、陈国平到陈忠耀家，陈国平拿出购房合同，给陈忠耀夫妻俩签字，陈国平也在合同上签字，后陈国平又写了一张收条，让陈忠耀签字。后陈国平带我们到昆山他的住处还让他老婆在合同上签字，童晓兰就把二十几万元现金给了陈国平。过后，陈国平跟潘正洲说房子当时卖的价格低了，想要补个差价，不然不卖。之后双方协商，潘正洲付给陈国平十几万元差价。又后来，潘正洲跟我说他买的房子陈国平又卖给了他人，我才知道他一房二卖了。”
上述事实，有童晓兰提供的2013年7月27日的房屋买卖合同、收条、2013年7月26日租房协议、2014年6月19日收条及陈光耀、纪存女同意出售凤祥园XX号楼XX室书面凭证、代缴水费、燃气费发票、2014年5月20日的安置房订房确定单；赵国荣提供的2014年2月19日的房屋买卖成交合同、收条、银行卡取款业务回单、巴城镇房屋拆迁补偿协议书、动迁房屋拆迁安置结算单、凤祥园公安编号对照表、房屋初始登记证明、房屋所有权证、国有土地使用证；本院依职权从民安拆迁公司调取交房确认单、2014年1月14日安置房订房确定单，从巴城派出所调取“证明”、询问笔录，从陈宗先处调取2013年8月9日房屋买卖成交合同，对证人李某所作的询问笔录；当事人陈国平、陈忠耀、童晓兰的陈述、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：出卖人陈国平、陈忠耀、纪存女分别与买受人赵国荣、童晓兰签订的房屋买卖合同效力？买受人均要求履行的情况下，如何确定合同优先履行规则？
一、关于涉案房屋买卖合同成立时间及效力问题。
1、赵国荣与陈忠耀、纪存女、陈国平签订的房屋买卖合同成立时间及合同效力。本院认为，2013年8月9日双方签订的房屋买卖合同，其真实性应结合本案其他证据综合审查，经查，该合同与2013年8月9日赵国荣汇付陈忠耀20万元款项、证人李某的证言相印证，陈忠耀、陈国平的陈述，也确认与赵国荣之间存在房屋买卖及赵国荣支付购房款的事实，故2013年8月9日，是双方买卖合同成立之时。合同约定的“凤祥园XX号楼XX室”，双方在0399号案件诉讼过程中，确认“XX号楼”是笔误，实际出售的房屋就是“凤祥园XX号楼XX室”。从安置房取得的时间看，民安拆迁公司对“凤祥园（XX号楼）XX幢XX室”安置房屋是2012年12月10日交付的，与合同签订时间并不矛盾。后因陈忠耀觉得出售房屋价格偏低，要求涨价，故双方协商后又于2014年2月19日重新签订了房屋买卖合同，对合同价款作了变动。双方前后签订的二份房屋买卖合同，合同标的物同一，内容并不违反法律规定，且系合同各方当事人真实意思表示，合同合法有效。
2、童晓兰与陈忠耀、纪存女、陈国平签订的房屋买卖合同成立时间及合同效力。本院认为，2013年7月27日，陈耀忠、纪存女（甲方）与童晓兰（乙方）签订房屋买卖合同一份，甲方将坐落于昆山市巴城镇“凤栖园小区XX号楼XX室”动迁房一套出售给乙方，合同约定的交易房屋与“凤祥园XX幢（XX号）XX室”是否有关联？陈国平陈述合同上的房屋坐落是其编造的，而童晓兰陈述是根据陈国平所报的地址填写的，当时陈国平出售的房屋还没有编号及确定的小区名称。然而，现有证据证明“凤祥园XX幢（XX号）XX室”房屋坐落在2012年12月10日安置房交房时就已明确。陈国平陈述合同上的房屋坐落是其编造的说法成立，陈国平并没有将“凤祥园XX幢（XX号）XX室”房屋出售给童晓兰的真实意思。童晓兰所述与事实不符。
又据童晓兰陈述，2014年6月，陈国平交给其2014年5月20日民安拆迁公司签发的《巴城镇石牌动迁户安置房订房确定单》，确定单对陈忠耀动迁户安置动迁房一套是凤祥园小区XX幢（XX号楼）XX室，方知其所购房屋合同上的坐落与实际不符，故于2014年6月19日让陈忠耀、纪存女确认“凤祥园XX幢XX室出售给童晓兰”，并补偿了13万元的房款。本院认为，该民事行为视为双方对原合同买卖标的物、价款作了变更，变更为“凤祥园XX幢XX室”，有关涉案房屋买卖合同自2014年6月19日成立。尽管房屋买卖中有诸多不合常理及矛盾之处，但陈国平未能举证证明与童晓兰之间基础关系是民间借贷关系，据现有证据，应认定双方存在房屋买卖合同关系，且无证据证明就涉案房屋订立的合同违背双方真实意思，内容也不违反法律禁止性规定，故也应认定合同合法有效。
二、关于涉案房屋实际占有的合法性问题。
赵国荣与陈忠耀一方于2013年8月9日签订的房屋买卖合同约定，出卖人于2014年2月1日交付涉案房屋。但陈忠耀一方未履行交付义务，故赵国荣未实际占有使用该房屋。2014年7月15日，赵国荣发现涉案房屋有人居住，与童晓兰一方发生争执后报警。2014年7月17日向本院提起0399号案件诉讼。
童晓兰与陈忠耀一方于2013年7月27日签订的房屋买卖合同，未约定房屋交付时间，且合同约定的“凤栖园小区XX号楼XX室”与涉案房屋不一致。2014年6月19日，陈忠耀、纪存女确认涉案房屋“凤祥园XX幢XX室”出售给童晓兰后，童晓兰占有并居住在涉案房屋内。童晓兰该时间点占有涉案房屋没有合同约定的依据。据陈国平陈述，是童晓兰带人强行将其驱离后占有其房屋的。本院认为，童晓兰占有涉案房屋，无合同依据，童晓兰也未举证证明占有房屋的合法性，故对童晓兰诉称“合法占有并使用涉案房屋”的主张不予采信。
三、出卖人陈忠耀一方就同一涉案房屋与买受人赵国荣、童晓兰分别订立合同，在合同均有效的情况下，买受人均要求履行，如何确定合同优先履行问题。
本院认为，同一涉案房屋分别签订多重买卖合同，排除买受人与出卖人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形外，在合同均有效的情况下，各买受人在诉讼前均未办理产权变更登记手续，且均主张合同履行权的，合法占有房屋的买受人可取得合同优先履行，其次可分别考虑购房款支付情况、签订合同时间等因素确定权利保护顺位。本院认为，在不能确认买受人对涉案房屋合法占有的情况下，结合本案实际，综合各买受人签订合同时间先后、购房款支付等因素，本案应确定出卖人陈忠耀一方应当优先向赵国荣履行房屋买卖合同义务。理由如下：第一，涉案房屋买卖合同成立时间看，赵国荣先于童晓兰。第二，从支付购房款真实性看，赵国荣可信度高于童晓兰。赵国荣在合同签订之日就向陈忠耀汇款20万元购房款，此后，又向陈忠耀支付10万元现金，对此，陈忠耀一方均对赵国荣的付款事实予以认可。赵国荣支付购房款的事实有客观证据予以佐证。童晓兰称签订合同时，其支付房款25万元，付款方式由陈忠耀打收条，向陈国平支付现金。对此，陈忠耀、陈国平均否认收到过童晓兰的购房款。童晓兰对2014年6月19日又向陈忠耀一方支付13万元房款的理由称“签订合同时，陈国平的房屋未装修，陈国平在签订租房合同后，居住期间对房屋进行了装修，该款是补偿陈国平的装修费用。”其丈夫潘正洲对支付13万元的理由称“陈国平说当时卖房子价格太低，不想卖，经双方协商，再付给他13万元。2014年6月19日，在陈忠耀家里，陈忠耀夫妻俩签了卖房同意书，补完差价13万，这个房子就卖给我了。”童晓兰夫妇对支付13万元的理由陈述不一致。但陈忠耀一方对童晓兰支付13万元款项亦予以否认。综观童晓兰合同签订、履行过程，相比较而言，赵国荣向陈忠耀一方支付购房款的可信度明显高于童晓兰。
综上所述，本院认为，本案出卖人陈忠耀一方就同一涉案房屋分别与买受人赵国荣、童晓兰签订合同，且合同均有效的情况下，根据本案的实际，陈忠耀一方应当优先向赵国荣履行合同义务，赵国荣向陈忠耀一方主张合同履行请求权成立，应当予以支持。本院0399号案件民事调解书，确定陈忠耀一方继续履行与赵国荣签订的买卖合同，并协助赵国荣办理涉案房屋登记并无不当，并未损害童晓兰的合法权益。童晓兰对出卖人陈忠耀一方与其订立的买卖合同履行不能的，可另行主张其他合同权利，故童晓兰请求撤销0399号案件民事调解书，并要求出卖人陈忠耀一方协助办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告童晓兰请求撤销本院（2014）昆巴民初字第0399号民事调解书及要求被告陈忠耀、纪存女、陈国平协助办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求。
案件受理费3500元，申请财产保全费2750元，合计6250元，由原告童晓兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 李作龙
人民陪审员 张 林
人民陪审员 张晓娟
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 许云翔