＼n北京市朝阳区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）朝民初字第37192号＼n原告北京金隅地产经营管理有限公司，住所地北京市东城区北三环东路36号B座2005室。＼n法定代表人李伟东。＼n委托代理人张雷，北京市海斯律师事务所律师。＼n被告北京奥博奇健身有限责任公司，住所地北京市朝阳区和平里东土城路14号1号楼1层。＼n法定代表人杨胜威。＼n原告北京金隅地产经营管理有限公司（下称原告）诉被告北京奥博奇健身有限责任公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张雷到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。＼n原告诉称：2010年12月27日，北京建达大厦物业管理有限责任公司（下称建达物业）与被告就北京市朝阳区建达大厦一层至二层部分区域作为被告商业经营用房使用事宜签订了房屋租赁合同（编号DC-
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JD-0058）及补充协议，按照合同约定房屋总租赁面积2183.94平方米（后改为2122.06平方米），房屋租金价格2.2元／日／平方米，月租金人民币146158元（后改为142106.74元，每月一律按30.42元计算），物业管理费价格人民币30.42元／月／平方米；月物业管理费为人民币66435.45元（后改为64553.07元），租赁期8年，自2011年6月1日起至2019年5月31日止（后改为2011年6月29日起至2019年6月28日止）。2012年3月，建达物业、被告协商变更出租方为北京金隅物业管理有限责任公司（下称金隅物业）。被告经常拖欠租金和物业管理费等费用并以第三方施工给其造成影响为由拒绝支付。因协商未成，2013年1月14日，金隅物业将被告诉至朝阳区人民法院，后双方于2013年4月20日签订自行和解协议书，对诉争欠费一事一次性解决。2013年6月6日，因产业调整需要，经产权方北京建筑材料经贸有限责任公司同意（下称建筑材料公司）同意，金隅物业与被告友好协商后，将出租方变更为原告，但是被告2013年5月7日前仅按自行和解协议书约定支付了2013年3月租金142016.74元。截止2013年8月31日止，被告尚欠原告租金、物业费等相关费用共计1392385.33元。2013年8月29日，原告发函与被告要求解除DC-
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JD-058号房屋租赁合同。为维护原告合法权益，特诉至法院要求：1、被告支付拖欠房屋租金568066.96元（2013年4月1日至2013年8月31日）、物业管理费387318.42元（2013年3月1日至2013年8月31日）、房租及物业管理费滞纳金15814.58元（2013年3月1日至2013年8月31日按日万分之二点一分段计算）、电费61922.4元（2012年12月18日至2013年8月31日）及滞纳金863.35元（2012年12月18日至2013年8月31日按日千分之三计算）、冷水和热水费60534.6元（2012年12月26日至2013年8月25日）及滞纳金885.41元（2012年12月26日至2013年8月25日按日千分之三计算）、占线维护费720元（2012年4月1日至2014年3月31日，年360元）及滞纳金46.1元（2012年4月1日至2014年3月31日按日千分之三计算）、装修管理费10919.7元及滞纳金887.44元。2.被告支付免租期租金284033.48元（2012年5月1日至5月31日，2013年5月1日至5月31日两个月）、装修期租金和物业管理费619709.43元（2012年3月29日至2012年6月28日）。＼n被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。＼n经审理查明：建筑材料公司系北京市朝阳区和平里东土城路14号01幢楼房、地下室及附属库房房屋所有权人（房屋产权证号：京房权证市朝其字第101**号）。＼n2009年11月6日，建筑材料公司出具授权托管书，同意建达物业全权代管建达大厦的物业管理（含房屋出租）及停车场经营管理，期限至2012年12月31日。2010年12月27日，建达物业与被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号：DC-
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JD-058），合同约定承租人同意根据合同条件和条款向出租人承租位于北京市朝阳区建达大厦1层及2层部分区域作为承租人的商业经营用房使用，房屋的总租赁面积为2183.94平方米。合同租赁期限自2011年6月1日起至2019年5月31日止，共8年。除非与另一方达成书面协议，否则出租人和承租人在租赁期限内均不得单方终止或解除本合同，但合同另有约定者或依法律规定可以解除的除外。出租人自合同规定的起租日开始收取租金。房屋租金价格为2.2元／日／平方米，房屋租金合计为每月146158元。合同中每月一律按30.42天计算。租赁期限内每三年调整一次房屋租金标准，递增比例为上年度租金（函物业管理费）的5%。大厦的物业管理由物业管理公司负责。承租人同意按物业管理公司所定的物业管理费标准：1.00元／日／平方米，向物业管理公司支付房屋的物业管理费每月66435.45元。承租人应另行承担使用大厦提供之水（如有）、电（如有）、通讯（如有）、网络（如有）等公共事业所产生的全部费用（统称公共事业费用）。公共事业费用按月交纳，除承租人直接向公共事业供应商缴纳的项目外，承租人应按照物业公司提供的公共事业费用账目，在物业管理公司发出相关付款通知书后10日内将公共事业费用交付物业管理公司。承租人在签订合同后的三个工作日内，应向出租人交纳押金作为承租人履行本合同各项条款的保证，其数额相等于两个月的租金和两个月物业管理费之和，计425186.9元。如果承租人违反本合同双方约定的条款，则出租人有权选择用押金冲抵承租人所欠部分或全部债务。出租人用押金冲抵承租人所欠债务后，剩余押金少于合同约定的押金数额时，承租人须在接到出租人或物业公司书面通知后3日内将押金补足。承租人按时向出租人和／或物业管理公司交纳本合同约定的房屋租金、物业管理费、超时服务费、押金、水电费、电话／传真费、停车位租金及其他与承租人使用房屋相关的各项费用。如上述费用逾期未交，每拖欠一天，承租人应向出租人支付所欠款项总金额千分之五的滞纳金。第十六条约定出现下列情形之一，出租人有权终止合同并收回房屋：1、房屋的租金、物业管理费、损失赔偿金或本合同项下应付的其他款项，逾期超过30日仍未支付（无论有无正式要求支付）；……发生上述情况时，出租人收回房屋是合法的，本合同亦因此而终止。如果承租人不按照出租人和／或物业管理公司规定的时间交还房屋，出租人有权按照合同第17条约定收回房屋。由于上述原因导致本合同提前终止，则承租人需支付相当于三个月的租金和三个月物业管理费之和的违约金（如出现押金冲抵承租人所欠债务而导致押金不足额时，承租人应予以补足）。此外，出租人有权向承租人要求赔偿超出上述金额部分的经济损失。＼n当日，建达物业与被告就上述租赁合同签订《补充协议（一）》，其中约定免租期共3个月，分别在以下时段执行：自2012年5月1日起至2012年5月31日止；自2013年5月1日起至2013年5月31日止；自2014年5月1日起至2014年5月31日止。免租期内出租人免收房屋租金，但承租人需缴纳1.00元每平方米每天的物业管理费及其他应交费用。装修期：出租人同意承租人在《合同》签订并按照《合同》约定交纳房屋押金及其他相关费用后，自2011年3月1日起开始进行所承租区域的装修报批及施工准备工作（正式施工须得到消防部分批准后方可进行），此期间出租人免收房屋租金及物业管理费，但承租人需交纳其他装修相关费用。如承租人于本《合同》起租日前完成装修工作并欲提前迁入所承租区域进行营业，则承租人须向物业管理公司交纳自承租人迁入之日（含当日）起至起租日期间的物业管理费及其他应交费用（不包含房屋租金）。如因承租人原因致使本合同提前终止的，则承租人将不享有上述之免租期、装修期。此时，承租人尚未享受的免租期将自动取消，除此之外，承租人还应于本合同提前终止之日起三个工作日内，按本合同约定的租金及物业管理费标准向出租人全额补缴已发生的全部免租期、装修期的租金及物业管理费。＼n2011年6月7日，建达物业与被告就上述租赁合同签订《补充协议（二）》，其中涉及变更的条款有，房屋的总租赁面积为2122.06平方米。合同租赁期限自2011年6月29日起至2019年6月28日止，共8年。房屋租金价格为2.2元／日／平方米，房屋租金合计为每月142016.74元，本合同中每月一律按30.42天计算。承租人同意按物业管理公司所定的物业管理费标准：1.00元／日／平方米，向物业公司支付房屋的物业管理费每月64553.07元。……自第二期租金和物业管理费开始，租金、物业管理费按自然月缴纳，承租人应于每月15日前按照合同约定的缴费标准向出租人和物业管理公司支付当月之房屋租金及物业管理费（租赁期限内最后一个月的房屋租金及物业管理费按照实际租赁天数结算）。……承租人在签订本合同后的三个工作日内，应向出租人交纳押金作为承租人履行合同各项条款的保证，其数额相当于两个月租金和两个月物业管理费之和，计413139.62元。＼n后建达物业、被告、金隅物业就上述房屋租赁合同签订《补充协议（三）》，约定三方一致同意将出租人由建达物业变更为金隅物业，建达物业因履行房屋租赁合同及其补充协议而产生的全部债权、债务转由金隅物业承担。被告向建达物业缴纳的押金自动转为被告向金隅物业缴纳的押金。被告应向建达物业付清2012年3月31日之前（含当日）所发生的租金、物业管理费及其他费用；被告同意自上述时间的次日起，房屋租赁合同及其补充协议约定之租金由建筑材料公司收取，物业管理费及其他相关费用由金隅物业收取。＼n2012年10月11日，金隅物业与被告就欠付2011年9月至2012年8月期间租金问题等签订《补充协议（四）》。＼n2013年1月4日，建筑材料公司出具授权委托书，同意由金隅物业签署建达大厦办公楼及商业部分房屋的《房屋租赁合同》及相关补充协议，期限至2013年12月31日止。＼n2013年1月，金隅物业将被告诉至朝阳法院。2013年4月20日，金隅物业（甲方）与被告（乙方）签订了《自行和解协议书》，约定截止2013年4月17日前，乙方已向甲方还款1262903.99元，其中包括截至到2013年2月的房租，截至到2012年12月的物业费和前期除10919.70装修管理费的所有其他欠费，鉴于上述原因双方自愿达成和解协议。乙方应当按照承诺于2013年5月7日前向甲方支付尚欠的2013年3、4月房屋租金人民币284033.48元；乙方应当按照承诺于2013年5月7日前向甲方支付尚欠的2013年1月至4月物业管理费人民币258212.28元；乙方应当承诺于2013年5月7日前向甲方支付尚欠的装修管理费10919.70元；乙方应当按照承诺于2013年5月7日前向甲方支付截至2013年3月15日水电费用30664.8元；乙方应当承诺于2013年5月7日前向甲方支付的其他费用（占线费）1080元。后该案件金隅物业撤诉。＼n2013年6月21日，金隅物业与被告签订《补充协议（五）》，约定承租人应于2013年4月17日前向出租人交清截至2013年2月28日的房屋租金，截至2012年12月的物业管理费及前期拖欠的公共事业费等应交欠费，共计1262903.99元，具体金额以物业公司发放的催款通知书金额为准。承租人应于2013年5月7日前向出租人交清3月的房屋租金142016.74元。承租人应于2013年6月12日前向出租人交清4月份房屋租金，2013年1-5月物业管理费，前期拖欠施工管理费10919.7元及公共事业费等应缴欠费，共计507446.59元，具体金额以物业公司发放的催款通知书金额为准。承租人承诺在今后的经营中，严格按照合同及补充协议约定缴纳房租、物业费等相关费用，若承租人再次出现欠费情况，出租人有权按照合同及补充协议相关约定单方面终止合同并收回房屋。经协商，若此次出租人按照承诺期限缴纳欠款，出租人此次暂不收取由上述费用拖欠而产生的滞纳金，但出租人将保留追偿上述滞纳金的权利。＼n2013年6月6日，金隅物业、被告、北京金隅股份有限公司就上述房屋租赁合同签订《补充协议（六）》，约定出租人由金隅物业变更为北京金隅股份有限公司，金隅物业因履行涉案房屋租赁合同及其补充协议而产生的全部债权、债务转由北京金隅股份有限公司承担。并约定合同项下租金由北京金隅股份有限公司收取，物业管理费及其他相关费用由金隅物业收取。＼n2013年8月29日，原告向被告致函称就上述房屋租赁合同及补充协议，截至2013年8月22日，被告欠缴房屋租金、物业费及能源费共计107039.08元（具体金额根据实际发生情况核算），故决定双方合同自2013年9月1日终止；被告于2013年8月31日前支付所有前期欠费1076039.09元（具体金额根据实际发生情况核算），并按照《补充协议（一）》第四条规定补交已享受的三个月装修期和两个月免租期费用903742.91元（具体金额根据实际发生情况核算）。……该函件由黄建飞签收。＼n此后，北京金隅股份有限公司出具了债权转让协议书，就涉案租赁合同及补充协议项下所有债权转让给原告（债权包括但不限于该房屋租赁合同项下租金及孳息、违约金、滞纳金等）；金隅物业亦出具了债权转让协议书，约定就涉案租赁合同及补充协议项下所有债权转让给原告（债权包括但不限于物业管理费、电费、水费、孳息、违约金、滞纳金等），并将上述通知张贴于涉案租赁房屋门口。＼n另庭审中，原告称被告已于2014年春节前搬离涉案租赁房屋。此外签订租赁合同后，被告支付了押金，原告称所诉请求中不涉及违约金及该部分押金。＼n上述事实有当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议（一）至（六）等相关证据在案佐证。＼n本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，建达物业与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议（一）至（三）系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。＼n当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。建达物业与被告签订《房屋租赁合同》及补充协议后，经双方同意，租赁合同出租方由建达物业并更为金隅物业后又变更为北京金隅股份有限公司，因履行涉案房屋租赁合同及其补充协议而产生的全部债权、债务转由北京金隅股份有限公司承担，并约定租金由北京金隅股份有限公司收取，物业管理费及其他相关费用由金隅物业收取，合同相应权利义务发生转移。金隅物业与被告签订《补充协议（五）》显示被告确系欠付涉案租赁房屋的租金、物业管理费及其他相关费用。＼n债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。北京金隅股份有限公司、金隅物业均同意将对被告的债权转让给原告并通知了被告，该转让合法有效。按照合同约定被告应当支付租金及其他费用。现原告称被告签订《补充协议（五）》后并未按约定履行，原告于2013年8月29日就涉案房屋欠费问题向被告致函，要求单方解除合同并要求被告支付相应欠款。现原告要求被告支付2013年4月1日至2013年8月31日租金、2013年3月1日至2013年8月31日物业管理费之诉请，本院予以支持。原告要求被告支付2012年12月18日至2013年8月31日电费、2012年12月26日至2013年8月25日冷水和热水费之诉请，经查，《自行和解协议书》及《补充协议（五）》确认2012年12月之前的费用已经结清，截至2013年3月15日被告欠付水电费用30664.8元；另通过原告提交的证据显示被告欠付2013年3月16日至2013年7月15日期间电费、冷水、热水费共计65065.2元，故截止2013年7月15日，被告欠付原告水电费共计95730元，其后原告主张的水电费因双方并未核算，现无充分证据显示，金额无法确认，本院不予支持。另因被告拖欠租金及相应费用，原告通知被告单方解除合同，且被告已搬离涉案租赁房屋，房屋租赁关系已于租赁期限届满前提前终止，根据合同约定如因承租人原因致使本合同提前终止的，则承租人将不享有免租期、装修期。原告要求被告支付2012年5月1日至5月31日，2013年5月1日至5月31日两个月免租期租金之请求，本院予以支持。原告要求被告支付2012年3月29日至2012年6月28日装修期租金和物业管理费之请求，本院予以支持。关于滞纳金，因双方多次签订和解协议、补充协议对各项欠费的交费时间进行了变更，滞纳金本身即是因一方违约而约定的具有补偿性质的条款，且依据合同约定押金可用以补偿部分欠款，现原告要求追偿该滞纳金，无法确定，其该诉请本院均不予支持。＼n被告经合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十七条、第八十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、被告北京奥博奇健身有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京金隅地产经营管理有限公司房屋租金五十六万八千零六十六元九角六分、物业管理费三十八万七千三百一十八元四角二分、水电费九万五千七百三十元、装修管理费一万零九百一十九元七角、占线维护费七百二十元。＼n二、被告北京奥博奇健身有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京金隅地产经营管理有限公司免租期租金二十八万四千零三十三元四角八分、装修期租金四十二万六千零五十元二角二分、装修期物业管理费十九万三千六百五十九元二角一分。＼n三、驳回原告北京金隅地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n公告费五百六十元，由被告北京奥博奇健身有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费二万二千八百九十六元，原告北京金隅地产经营管理有限公司负担三百九十八元（已交纳）；被告北京奥博奇健身有限责任公司负担二万二千四百九十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。＼n审判长杨静人民陪审员刘军社人民陪审员李德良＼n二〇一四年三月二十九日＼n书记员柳叶