上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1828号
上诉人(原审被告)上海美适酒店管理有限公司。法定代表人冯洁。委托代理人胡纯轶，乐天(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)管华珍。委托代理人沈菊林，上海市复兴律师事务所律师。上诉人上海美适酒店管理有限公司(以下简称“美适公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2014)闸民三(民)初字第1338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：上海市汾西路XXX号二层、汾西路XXX弄XXX号二层(以下简称“系争房屋”)产权人为上海提洋实业有限公司(以下简称“提洋公司”)。2013年3��15日，管华珍与经提洋公司授权的代理人李克兰就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定管华珍承租系争房屋，租赁用途为住宿或办公，租期自2013年3月15日至2029年3月14日止，年租金人民币(以下币种均为人民币)350,000元，定期上浮等内容。2013年10月10日，美适公司(乙方)与管华珍(甲方)就系争房屋(租赁面积为1000平方米)签订《房屋租赁合同》，约定乙方的租赁用途为办公或住宿，甲方同意乙方在系争房屋内拟设立子公司，房屋租期自2013年10月10日起至2029年3月14日止，装修免租期至2014年1月31日止。月租金为49,000元，每三年递增6%，押一付六。关于费用支付方式双方约定：合同签订之日，乙方向甲方交付押金，装修期结束前五个工作日内交付第一期租金，之后在每个起租日的前五个工作日内支付下一期租金，租赁期结束或合同提前终止时，甲方应在五个工作日内将押金无息返还乙方。合同第十条约定的“双方责任”包括：甲方应在约定的时间内将租赁房屋以良好的可租赁状态交付给乙方……乙方应按时支付租金及其他各项应付费用……。第十二条“缔约过失责任”约定：甲方应对出租房屋拥有合法处分权，并保证合同的签订履行不侵犯任何第三方的在先权利，若因租赁房屋权利存在瑕疵、限制或者任何甲方原因导致合同无效或被撤销的，甲方应承担缔约过失责任，并赔偿由此造成乙方所有的经济损失。赔偿项目包括但不限于：……2、乙方因租赁房屋装修事宜产生的一切已支付或应支付费用；3、可得利润损失。第十四条“违约责任”双方约定：……3、乙方因处理本合同相关索赔或诉讼产生的诉讼费、保全费、取证费、律师费均由甲方承担；4、乙方逾期支付租金超过30日的，应以双倍租金的额度标准按实际逾期时间向甲方支付���合同签订后，美适公司向管华珍支付了租金51,000元、押金49,000元，共计100,000元的款项，并对系争房屋进行了装修。2014年4月14日，美适公司委托律师向管华珍发函称，美适公司在办理公司注册登记的过程中发现，系争房屋内已注册成立了多家公司，目前仅余30余平方米可用于公司注册，违反了双方租赁合同中的约定，致合同目的无法实现，要求管华珍于2014年4月18日之前与美适公司协商赔偿事宜。同年4月23日，管华珍通过律师回函要求美适公司及时支付租金。后双方协商无果，美适公司亦未再向管华珍支付租金。管华珍遂向原审法院提起诉讼，要求判令：1、美适公司向管华珍支付截止至2015年8月3日的租金831,000元；2、美适公司向管华珍支付违约金(自2014年2月1日起至判决生效之日止，按每月98,000元的标准计算)；3、诉讼费用由美适公司承担。原审中，美适公司辩称：不同意管华珍的诉讼请求。在合同履行过程中，因管华珍提供的房屋存在权利瑕疵，管华珍应负有缔约过失责任，故无权要求美适公司支付租金及违约金，且美适公司也另案提起了要求解除租赁合同及赔偿损失的诉讼案件。原审法院另查明：在美适公司、管华珍签订合同前，系争房屋所在地址上先后注册成立过数十家企业，且至今上述企业注册信息尚未被注销。原审法院又查明：提洋公司曾以包括系争房屋在内的房产为案外人上海齐展实业有限公司(以下简称“齐展公司”)向中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称“民生银行上海分行”)的借款提供最高额抵押担保。后因齐展公司逾期还款，民生银行上海分行遂于2013年5月向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，主张债权及抵押权。同年9月22日，上海市浦东新区人民法院作出一审判决，其中对提洋���司提供担保的房屋判决在相关付款义务人未能履行付款义务的情况下，民生银行上海分行可与提洋公司协议将房产折价或以拍卖、变卖的方式优先受偿。2014年6月9日，美适公司另案向原审法院起诉管华珍，要求解除双方签订的租赁合同，并要求管华珍赔偿各项损失。原审审理中，关于房屋的使用情况，美适公司称系争房屋自2014年1月底起空关至今，之前也一直在装修，从未进行过经营。管华珍则表示系争房屋一直由美适公司占用，据管华珍所知美适公司确未营业。关于美适公司办理特种行业行政许可审批手续一节，美适公司称相关的行政许可审批均需待取得营业执照后方得进行，且根据国发(2015)11号文的规定，酒店旅馆业的行政许可审批是后置的。管华珍则称，美适公司和管华珍签约时，根据《旅游业治安管理办法》的规定，申请开办旅馆应经主管部���、公安机关审查批准后方可向工商行政管理部门申请登记，而美适公司并未办妥相关许可手续。2015年4月13日庭审中，美适公司表示即便法院最终认定其主张合同解除的理由不成立，亦坚持要求解除合同，并同意向管华珍返还系争房屋。但经法院释明，管华珍仍坚持要求继续履行合同，而不同意先行就房屋进行交接。原审法院审理后认为：依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：一、合同是否应予解除。对此法院认为，无论是美适公司所称系争房屋内存在多家未被注销的企业登记注册信息致美适公司无法申办营业执照，抑或是管华珍所称美适公司无法取得经营酒店式公寓项目的特种行业行政许可审批，均表明了目前美适公司无法利用系争房屋开展正常经营的事实，鉴于合同目的已无法实现，美适公司现要求解除合同，可予支持。争议焦点二：致���同解除的责任归属以及租金的结算标准。结合合同约定及系争房屋装修情况，可认定管华珍在缔约之初对于美适公司用系争房屋开设、经营酒店业务系明知且认可的。一方面，作为负有办理营业执照义务的美适公司，在签订租赁合同时理应尽到谨慎的注意义务，需于签订房屋租赁合同前充分了解与办理证照相关的房屋信息，美适公司显然疏于履行上述义务。且美适公司欲在系争房屋内从事的酒店、宾馆经营活动属特种行业经营，根据当时的有关规定需在办理特种行业行政许可后方可办理营业执照，现美适公司未能提供证据证明其已办妥上述审批手续，故其将未能办理出营业执照的责任完全归咎于管华珍，法院难以支持。另一方面，申请注册公司、取得营业执照是美适公司实现合法经营的必要条件，系争房屋内存在的多家未被注销的企业工商登记注册信息，必然会��一定程度上对美适公司以系争房屋申请注册公司、申办营业证照构成障碍。虽管华珍称美适公司可以系争房屋内未被注册的部位、面积进行工商注册，但美适公司以自己实际承租的全部部位、面积进行注册系其应有权利，出于对相关风险的考量，美适公司有权拒绝对上述权利作出的任何限制。故对于合同解除美适公司及管华珍均负有责任。因此，对管华珍要求美适公司支付逾期付款违约金的诉请，法院难以支持。2015年4月13日庭审时，美适公司明确表示同意向管华珍返还系争房屋，而经法院释明，管华珍仍坚持不同意对房屋进行交接，故由此产生的扩大损失应由管华珍自行承担，法院亦将以该日作为计算租金的截止日。至于管华珍应付的租金金额，法院亦将根据原、美适公司双方的过错大小，并结合本案实际情况酌情确定为425,000元，同时应扣除美适公司已向管华珍���付的租金金额51,000元。据此，原审法院判决如下：一、上海美适酒店管理有限公司应于判决生效之日起二十日内向管华珍支付租金374,000元；二、驳回管华珍的其余诉讼请求。原审判决后，美适公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决有失公正。首先，美适公司不支付租金的行为属于依法行使抗辩权。双方签订的租赁合同中明确约定允许美适公司在系争房屋内开设子公司，但合同签订后，美适公司到工商部门办理工商注册事宜时发现该房内先后已注册了数十家企业，导致美适公司无法进行工商登记注册。美适公司及时向管华珍发函要求其在合理期限内清除相关注册信息，但管华珍未积极办理相关事宜，亦未同美适公司积极沟通寻求解决方案。因此，在管华珍未消除系争房屋权利瑕疵前，美适公司不支付租金的行为符合法律规定。第二、诉讼期间美适公司不应承担租金。美适公司在租金缴纳期前就已经通知管华珍要求整改，并告知如其不能完成合同约定的义务，将导致美适公司无法开展经营。美适公司实际上也从未在系争房屋内进行经营，究其原因正是系争房屋存在权利争议所致。美适公司提起的另案诉讼中，原审法院支持了美适公司要求解除合同的诉请，故起诉之后的租金便不应支付。同时，因为管华珍存在违约行为，其已经收取的租金亦应当返还给美适公司。综上，上诉人美适公司请求本院依法撤销原审判决，改判驳回管华珍的原审诉讼请求，管华珍并应向美适公司返还租金51,000元。被上诉人管华珍辩称：不同意美适公司的上诉请求。对于本案的租赁合同关系，管华珍只要有合法的转租权并交付了房屋，就完成了合同约定的义务，至于美适公司是否能办出营业执照与管华珍无���。美适公司是专门从事酒店管理业务的，对房屋是否符合合同目的应当是最清楚的，其不支付租金的理由不成立。虽然原审法院认定管华珍存在一定过错，但本案中造成合同解除的过错主要在于美适公司，原审法院根据双方的过错责任作出判决，合理合法。综上，被上诉人管华珍认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求本院驳回美适公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明：原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据合同内容及履约情况来看，美适公司租赁系争房屋的目的是成立子公司并经营酒店业务，故申请注册公司是其进行合法经营的必要条件。现系争房屋内存在多家企业注册信息，对美适公司注册子公司造成障碍，影响合同目的的实现，美适公司亦坚持要求解除合同，故对其该项诉请可予支持。关于导致合同解除��责任归属，管华珍作为系争房屋的出租方，负有提供可租赁房屋的义务，其明知美适公司拟开办子公司，未对房屋可供注册情况进行了解、核实，存在一定的过错。然而系争房屋并非完全不能用于设立公司，美适公司作为房屋的实际使用人，同时作为一个专业的酒店管理公司，应当更加清楚其设立子公司所需具备的条件及流程，对系争房屋是否符合其经营目的给予充分注意。但是从双方签订的合同来看，双方在租赁用途一项中只是在照搬管华珍与产权人签订的租赁合同的基础上增加了“同意美适公司在所承租房屋上拟成立子公司”的约定，对于开设子公司的业务范围、注册条件并未做详细约定，显然，双方在立约时并未对相关内容进行详细磋商。美适公司自认是通过工商注册咨询的方式获得了房屋内已有的注册信息，故相关信息是可以通过正常渠道获取的，其关于无法通过有效方式查询房屋内的工商注册情况的主张不成立，其并未尽到谨慎注意义务。故对于合同的解除双方均有过错，应当根据各自过错承担相应责任。原审法院依法将2015年4月13日作为租金计算的截止日，并根据双方过错大小，结合案件实际情况将美适公司应付租金确定为425,000元，于法有据，应予维持。综上，上诉人美适公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,675元，由上诉人上海美适酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 陈家旭
二〇一五年八月十四日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……