云南省开远市人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)云2502民特6号
申请人：开远市农村信用合作联社。
住所地：开远市景山路***号。
法定代表人：杨桦，该联社理事长。
委托诉讼代理人：张嘉兴，云南盟志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王联喜，云南盟志律师事务所法律工作者。
委托诉讼代理人：包世军，男，1970年2月17日生，汉族，住开远市。
被申请人：庹七明，男，1969年7月25日生，汉族，住开远市。
被申请人：叶丽华，女，1969年11月19日生，汉族，住开远市。
申请人开远市农村信用合作联社与被申请人庹七明、叶丽华申请实现担保物权一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人开远市农村信用合作联社称，被申请人庹七明、叶丽华因购买玉米资金周转困难，于2014年8月24日向申请人申请贷款130万元，并提供自己所有的座落于开远市强盛路31号的房产作借款的抵押担保。现该借款已逾期，可被申请人至今一直未偿还申请人的借款本金，利息也仅付了部分。为此，申请人开远市农村信用合作联社根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条之规定，请求人民法院依法裁定准许拍卖、变卖被申请人所有的用以作借款抵押担保的座落于开远市强盛路31号的房产，所得价款用以清偿借款本金1300000.00元、至2017年5月20日止的利息99023.26元，本息共计1399023.26元，并偿还申请人从2017年5月21日起至还清款之日止的利息（含复利、罚息），月利率按双方合同约定计算。
被申请人庹七明、叶丽华称，未按期偿还申请人借款本金、利息是事实，对欠付借款本金、利息及抵押担保的事实无异议，对于申请人申请实现担保物权亦无异议。
申请人为支持其申请主张，提交如下证据材料：
1.《营业执照》复印件、《法定代表人身份证明书》原件、法定代表人身份证复印件各1份，用以证明申请人的诉讼主体资格。
2.《授权委托书》原件2份、《律师代理证》原件1份、《律师执业证》复印件1份、《法律服务从业人员工作证》复印件1份、委托诉讼代理人包世军的身份证复印件1份，用以证明三委托诉讼代理人的代理资格。
3.被申请人庹七明、叶丽华的身份证复印件各1份、被申请人庹七明、叶丽华的结婚证复印件1份、《个人借款申请书》原件1份，用以证明两被申请人的自然身份、夫妻关系及被申请人庹七明向申请人申请借款的事实。
4.《个人循环借款合同》复印件、《云南省农村信用合作社借款借据》复印件、《开远市信用合作联社小龙潭信用社贷款账》复印件各1份，用以证明被申请人庹七明、叶丽华共同向申请人借款、尚欠申请人借款本息的事实。
5.《最高额抵押合同》复印件1份、《(最高额抵押合同)合同条款变更补充协议》复印件1份、开房权证开房字第××号《房屋所有权证》复印件1份、开房权证开房字第副2011008**号《房屋所有权证》复印件1份、开国用（2005）第1204号《国有土地使用权证》复印件1份、《抵押承诺书》复印件1份、开房他证开远字第××号《房屋他项权证》复印件1份、《关于庹七明130万元贷款抵押物现状的情况说明》原件1份，用以证明被申请人庹七明、叶丽华用自己所有的房产作借款抵押担保的事实。
经审查查明，被申请人庹七明与被申请人叶丽华系夫妻关系。2014年8月24日，被申请人庹七明、叶丽华因购买玉米资金周转困难，向申请人申请贷款。2014年9月18日，申请人开远市农村信用合作联社与被申请人庹七明、叶丽华签订了合同编号为2014年开信联（马）“借”字第352号的《个人循环借款合同》，约定被申请人庹七明、叶丽华向申请人开远市农村信用合作联社循环贷款额度为人民币1300000.00元，利率以每笔贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮63%确定，具体执行利率以借款凭证记载为准。借款未按照合同约定日期偿还贷款本金及利息的，逾期利息为在合同约定的利率基础上加收50%确定，并对未支付的利息按合同利率加收50%的利率计收复利。借款人使用上述循环贷款额度的期限为自2014年9月18日起至2016年9月18日止。还款方式为按月付息，按年还本。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。
在申请人与被申请人签订《个人循环借款合同》的同日，申请人开远市农村信用合作联社与被申请人庹七明、叶丽华还签订了合同编号为2014年开信联（马）“抵”字第52号的《最高额抵押合同》，约定被申请人庹七明、叶丽华为其与开远市农村信用合作联社签订的《个人循环借款合同》项下的借款1300000.00元提供房产抵押担保。担保主债权为自2014年9月18日至2016年9月18日期间，在1300000.00元的最高余额内，依据与庹七明、叶丽华签订的借款合同而享有的对债务人的债权。最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费、公证费等）以及其他应付的费用。被申请人庹七明、叶丽华提供的抵押物为房产证编号为开房权证开房字第××号、开房权证开房字第副2011008**号的座落于开远市强盛路31号的房产，双方于2014年9月18日在开远市房管局办理了抵押登记手续，取得了编号为开房他证开远字第××号的《房屋他项权证》。《最高额抵押合同》还对抵押权实现的条件进行了约定。2014年9月18日，申请人开远市农村信用合作联社与被申请人庹七明、叶丽华签订了《（最高额抵押合同）合同条款变更补充协议》，约定：债权本金为自2014年9月18日至2016年9月18日期间，乙方（开远市农村信用合作联社）依据与庹七明签订的借款合同而享有的对债务人的债权，且不论该债权在上述期间届满时是否已经到期。债权本金余额最高限额为人民币1300000.00元。
2015年9月15日，申请人按照合同约定向被申请人庹七明贷款账号为21×××15的账户发放了1300000.00元贷款，被申请人庹七明在《开远市农村信用合作社借款借据》上签字，确认借款到期日期为2016年9月15日，月利率为6.2483‰。被申请人庹七明、叶丽华取得贷款后，2015年9月21日至2016年8月21日此段期间均按约定归还借款利息，但未偿还借款本金1300000.00元。2016年9月21日至2017年5月20日，被申请人共欠付借款利息99023.26元，借款本息合计1399023.26元。2017年8月21日，申请人开远市农村信用合作联社向本院提出申请，要求实现担保物权。
本院认为，申请人开远市农村信用合作联社与被申请人庹七明、叶丽华签订的《个人循环借款合同》、《最高额抵押合同》及《（最高额抵押合同）合同条款变更补充协议》，是双方当事人真实意思表示、且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。同时，双方当事人就本案的抵押财产依法办理了抵押登记手续，该抵押合同成立并生效,抵押权依法设立。贷款合同签订后，申请人开远市农村信用合作联社按约履行了发放贷款的义务，但被申请人庹七明、叶丽华未能按期偿还本息，被申请人庹七明、叶丽华已构成违约。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。被申请人庹七明、叶丽华在未能按期偿还借款本金及利息的情况下，经本院释明，同意申请人开远市农村信用合作联社实现抵押权并就抵押财产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。申请人开远市农村信用合作联社申请实现担保物权符合法律规定。
依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：
准予拍卖、变卖被申请人庹七明、叶丽华提供抵押的座落于开远市强盛路31号的房产（房产编号为：开房权证开房字第××号、开房权证开房字第副2011008**号），对于拍卖、变卖该抵押财产所得的价款，申请人开远市农村信用合作联社在被申请人庹七明、叶丽华欠付的借款本金1300000.00元、利息99023.26元（截止2017年5月20日，后续利息、罚息按合同约定计算至抵押权实现之日止）范围内优先受偿。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审 判 员 羊 锦 松
二〇一七年九月八日
法官助理 史 晶 晶
书 记 员 史晶晶（兼）