上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初23655号
原告(反诉被告)：上海凯纳泽汽车有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：黄振英，经理。
委托诉讼代理人：沈昀，上海市康昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李味，男。
被告(反诉原告)：上海美特龙国际家居生活广场有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：胡桂友，董事长。
委托诉讼代理人：张迪，男。
原告(反诉被告)上海凯纳泽汽车有限公司(以下简称凯纳泽公司)与被告(反诉原告)上海美特龙国际家居生活广场有限公司(以下简称美特龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理，依法适用简易程序，美特龙公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，由审判员杨怡霖独任审理，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告凯纳泽公司委托诉讼代理人沈昀、李味、被告美特龙公司委托诉讼代理人张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯纳泽公司诉称，2016年11月29日，原、被告签订《上海车市房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区航头路XXX-
XXX号第八幢第一层后西北侧房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，面积约210平方米，租期自2016年12月1日至2018年8月31日。2017年5月，系争房屋的物业公司“上海大麦湾工业区管理委员会”认定原告承租的房屋系被告私自搭建的违章建筑，并将其拆除。原告多次要求被告返还押金以及多收租金等，无果。现向法院起诉要求：一、判令原、被告于2016年11月29日签订的《上海车市房屋租赁合同》无效；二、被告返还保证金人民币(以下币种同)8,815元；三、被告返还自2016年12月1日至2017年5月31日期间租金44,070元；四、被告赔偿装修损失15万元；五、诉讼费由被告负担。
被告美特龙有限公司辩称，被告出租给原告的是场地，不是房屋，系争合同是双方真实意思表示，合法有效。原告已就场地投入使用，不同意返还保证金和租金。根据合同约定，如果原告要装修，应事先征得被告书面同意，被告未收到原告装修申请，原告的装修价值不明，拆除利用后的折损价值也不明，不同意赔偿装修损失。请求驳回原告诉请。
反诉原告美特龙公司反诉称，2016年11月29日，反诉原、被告签订《上海车市房屋租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告。合同约定，租赁期间，反诉被告中途擅自退租，须支付两个月租金14,691元作为违约金。2017年5月，反诉被告以航头镇人民政府组织拆除系争房屋为由，要求反诉原告返还相关费用。反诉被告自2017年6月1日起未支付任何费用。现反诉要求：一、判令反诉被告支付自2017年6月1日起按照每日241.50元标准计算至2018年3月7日期间场地占用使用费；二、判令反诉被告支付违约金14,691元；三、诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告凯纳泽公司反诉辩称，系争房屋于2017年5月底被拆除，不同意支付自2017年6月1日起的使用费。系争房屋被政府认定为违章建筑而拆除，导致反诉被告合同目的无法实现，双方签订的合同无效，反诉被告不应承担违约责任。请求驳回反诉请求。
经审理查明，2016年11月29日，美特龙公司(出租方、甲方)与凯纳泽公司(承租方、乙方)签订《上海车市房屋租赁合同》，合同第1.1条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区航头路XXX-
XXX号第八幢第一层后西北侧，房屋总建筑面积约为210平方米。第3.1条约定，甲方于2016年12月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年12月1日起至2018年8月31日止。第4.1条约定，该房屋自2016年12月1日起至2018年8月31日租赁期限内每日每平方米建筑面积租金为1.15元(含物业管理费)，年租金(一年以365天计)总计为88,148元。房屋租金半年一付，先付后用。第5.1条约定，本合同签署之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为8,815元。第6.3条约定，除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修、改扩建或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。第10.4条约定，租赁期间，乙方中途擅自退租的，须支付两个月的租金作为违约金即14,961元，乙方已付租金、保证金除用以抵扣合同约定由其承担的费用外，剩余部分作为中途退租违约金的一部分。2016年12月1日，美特龙公司将系争房屋交付给凯纳泽公司。凯纳泽公司支付了2016年3月1日至2017年5月31日期间租金44,074元以及保证金8,815元。
2017年5月23日，美特龙公司向航头镇环境综合整治工作领导小组办公室出具《申请及承诺书》，该承诺书载明“你办于2017年1月20日发放的《告知书》已收悉。我(单位)愿意拆除擅自建造的违法建筑。但因我(单位)存在机械设备专业力量不足、专业拆房技能不熟悉等实际困难，特向你办申请能否酌情给予清空搬光费用补贴，并帮助拆除违法建筑644.10平方米。我单位同意作出如下承诺：1、助拆前积极配合，在2017年6月1日前做到‘清空、搬光’建筑物内所有设备、物品，……”。
2018年7月5日，本院前往位于上海市浦东新区航头路158弄的上海航头大麦湾工业园区调查，园区企业管理办公室答复称，本案系争房屋通知于2017年6月1日之前清空，实际拆除时间是2017年6月1日至2017年6月10日拆除完毕。
以上事实由经庭审质证的《上海车市房屋租赁合同》、押金收据、租金发票、《申请及承诺书》等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，美特龙公司在庭审中抗辩其出租的是场地而非房屋，凯纳泽公司予以否认，因美特龙公司与凯纳泽公司签订的《上海车市房屋租赁合同》中明确出租的标的物是房屋，美特龙公司出具给航头镇环境综合整治工作领导小组办公室的《申请及承诺书》中明确愿意拆除违法建筑644平方米，故对美特龙公司的抗辩，本院无法采信。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋因无合法建造凭证而被拆除，故双方签订的《上海车市房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，凯纳泽公司要求美特龙公司返还保证金8,815元的诉讼请求，本院依法予以支持。凯纳泽公司主张其于2017年2月收到拆违办通知后就逐步腾空房屋，因有重型机器无法一次性搬离，到2017年3月才彻底腾空，美特龙公司不予认可，因凯纳泽公司对其主张即未提供相关证据予以佐证，亦未举证证明将系争房屋返还给美特龙公司，因系争房屋在2017年6月1日开始被拆除，故对凯纳泽公司要求返还2016年12月1日至2017年5月31日期间租金的诉请，本院难以支持。凯纳泽公司提供《装修承包合同》、工程服务费发票证明其在系争房屋墙壁中安装高压线等隐蔽工程13,994.91元、无尘打磨维修81,000元、人工费55,005.09元，上述装修共花费15万元，美特龙公司对此不予认可。根据合同约定，除房屋内已有装修和设施外，凯纳泽公司如要求重新装修、改扩建或变更原有设施的，应事先征得美特龙公司的书面同意。系争房屋被拆除前未进行评估，凯纳泽公司无法提供装修前后照片证明装修的事实，亦未举证证明装修经过美特龙公司的同意，故对凯纳泽公司要求赔偿装修费15万元的诉请，本院难以支持。因合同明确凯纳泽公司承租的是房屋，而系争房屋于2017年6月1日开始被拆除，故对美特龙公司要求凯纳泽公司支付2017年6月1日至2018年3月7日期间场地占用使用费的诉请，本院难以支持。鉴于双方签订的合同无效，故对美特龙公司要求凯纳泽公司支付违约金14,691元的诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海凯纳泽汽车有限公司与被告(反诉原告)上海美特龙国际家居生活广场有限公司于2016年11月29日签订的《上海车市房屋租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)上海美特龙国际家居生活广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海凯纳泽汽车有限公司保证金人民币8,815元；
三、驳回原告上海凯纳泽汽车有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告上海美特龙国际家居生活广场有限公司的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币4,343元，减半收取计人民币2,171.50元，由原告上海凯纳泽汽车有限公司负担人民币2,086.50元，被告上海美特龙国际家居生活广场有限公司负担人民币85元。反诉案件受理费人民币929元，由反诉原告上海美特龙国际家居生活广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一八年八月十日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。