＼n重庆市第五中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）渝五中法民终字第05052号＼n上诉人（原审被告）重庆金禾房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区道门口18（B幢）10楼，组织机构代码20299468-0。＼n法定代表人杨丽川，董事长。＼n委托代理人钟长汉，重庆合纵律师事务所律师。＼n委托代理人苏建红，重庆合纵律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）平安银行股份有限公司重庆分行（原名深圳发展银行股份有限公司重庆分行），住重庆市渝中区学田湾正街1号，组织机构代码45044505-8。＼n负责人吴昌军，行长。＼n委托代理人刘志忠，重庆智圆律师事务所律师。＼n原审被告段小吕，女，1975年1月9日出生，汉族，住重庆市渝中区新华路左营街4号13-5，身份证号码510215197501091922。＼n原审被告重庆吕军家居饰品有限公司，住所地重庆市渝中区道门口金禾丽都2楼。＼n法定代表人段庆吕，总经理。＼n段小吕、重庆吕军家居饰品有限公司共同委托代理人段国华，男，1950年6月18日出生，汉族，住重庆市渝中区左营街4号10-6，身份号码510215195006181913。＼n上诉人重庆金禾房地产开发有限公司（以下简称金禾公司）与平安银行股份有限公司重庆分行（以下简称平安银行，原名深圳发展银行股份有限公司重庆分行，原名以下简称深发行重庆分行）、原审被告段小吕、重庆吕军家居饰品有限公司（以下简称吕军公司）返还原物纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2013年6月27日作出（2011）中区法民初字第09150号民事判决。金禾公司对该判决不服，于2013年12月3日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月10日、12月12日询问审理了本案，上诉人金禾公司的委托代理人钟长汉、苏建红，被上诉人平安银行的委托代理人刘志忠，原审被告段小吕、吕军公司的委托代理人段国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n一审法院经审理查明：2004年7月15日，深发行重庆分行与金禾公司签订《重庆市房地产抵押合同》，其中约定，金禾公司以其所有的重庆市渝中区打铜街、道门口、陕西路所围片区的“金禾·丽都”正一层至正四层商业用房（建筑面积7720.22平方米）作为向深发行重庆分行借款1500万元的抵押担保。该合同由重庆市房地产交易所进行了核准登记。2006年5月18日，金禾公司（甲方）与段小吕（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将金禾·丽都第2部分和第3、4层商铺（具体位置详见附件红线图，第3、4层各套内面积1900平方米）出租给乙方；租期12年，每3年为一个租金计租期，该合同共计4个计租期。甲方应在2006年8月30前交付乙方装修，预计乙方在11月1日营业。…租金及交付方式：1、第一个租金计租期4楼部分乙方按照套内面积18／月／㎡计算单价；第二个租金计租期乙方在第一个计租期单价基础上上浮10%。＼n该合同签订后，金禾公司将“金禾·丽都”正四层商业用房交付给段小吕使用，其中2009年10月29日，11月12日，12月25日，段小吕分三次向金禾公司支付了“金禾·丽都”四层2010年4月28日至2013年4月27日的租金共计1154320元。从2010年10月起，“金禾·丽都”第四层由被告段小吕委托段庆吕陆续对外转租，并实际使用至今。＼n因金禾公司未能按期偿还借款本息，深发行重庆分行向重庆市第一中级人民法院起诉，2006年12月6日，该院做出了（2006）渝一中民初字第449号民事判决书，判决金禾公司归还借款本金1500万元及利息，深发行重庆分行有权对抵押房屋进行拍卖、变卖或折价，并以其价款优先受偿。判决生效后，深发行重庆分行申请强制执行，法院公开拍卖抵押房屋流标，2009年3月2日，重庆市第一中级人民法院做出了（2007）渝一中法民执字第2893号《民事裁定书》，裁定“将金禾公司所有的位于重庆市渝中区打铜街16号（现为道门口17号）“金禾·丽都”名义层第四层建筑面积3123.76平方米和名义层第二层B5号建筑面积95.37平方米房屋以20294832.35元过户给深发行重庆分行所有”，2009年3月23日，该裁定书送达深发行重庆分行。2009年5月19日，深发行重庆分行取得了“金禾·丽都”房屋的名义层第四层房屋（建筑面积3123.76平方米）的房地产权证，其上载明的房屋坐落为：渝中区道门口1号、7号、15号、17号、19号、20号、陕西路74号、打铜街1号、9号第四层”。＼n另查明，重庆市渝中区道门口1号、7号、15号、17号、19号、20号、陕西路74号、打铜街1号、9号第4层房屋即为“金禾·丽都”第四层的整层。重庆市公安局渝中区分局望龙门派出所于2010年11月1日出具证明，载明：原道门口1号、7号、15号、17号、19号、20号、陕西路74号因拆迁开发建成金禾·丽都A幢和B幢，A幢为道门口16号，B幢为道门口18号。＼n又查明，平安银行重庆分行（原深发行重庆分行）与金禾公司、段小吕、段庆吕、段国华、吕军公司返还原物纠纷一案，本院于2012年9月11日做出（2012）中区民初字第02077号民事判决书，判决：被告段小吕于本判决生效后立即将重庆市渝中区道门口1号、7号、15号、17号、19号、20号、陕西路74号、打铜街1号、9号第4层房屋即“金禾·丽都”第四层交还深圳发展银行股份有限公司重庆分行，该案上诉后，经二审法院审理维持原判。现该判决已经生效。＼n平安银行一审认为，上述“金禾丽都”名义层第四层房产过户给该行后，虽经该行再三要求被告搬出房屋，但几被告仍拒不搬离。由于被告不法占有共同侵害了该行的物权，因此请求人民法院依法判决三被告立即向该行支付本案房产自2009年3月23日起至2011年12月31日止的房屋占用费即侵权损失2339660元，并由三被告立即支付该费用按同期贷款利率计算的资金占用费至结清之日止。（分段计算，第一段是从2009年3月23日到2009年10月31日，7个月零9天，适用金禾公司和段小吕签订的合同约定的18元／平方米，商铺套内面积按1900平方米进行计算为249660元。说明：产权证上3123.76平方米，是建筑面积。商铺套内面积是除去走廊、通道、洗手间等公用面积之后的实际可使用面积；第二段从2009年11月1日至2011年1月31日，共计15个月，租金标准按租赁合同约定，上浮10%，为19.8元／平方米，15＊1900＊19.8计算为564300元；第三段从2011年2月1日至2011年12月31日，根据段小吕对外出租的价格，按73元／平方米计算，为11个月，计算为1525700元，三项合计为2339660元。＼n金禾公司辩称，平安银行主张的应该是房屋占用费，不是侵权损失，这是两个不同的法律概念；对平安银行计算的计费的单价、商铺套内面积按1900平方米计算均认可，金禾并未实际占有房屋，因此，起诉金禾公司主体错误。平安银行取得房产证是在2009年5月19日，起诉在2011年10月，已经过了两年的诉讼时效了。平安银行计算的金额是错误的，平安银行享有物权的时间应是从2009年5月19日开始计算，平安银行的租金标准是从2006年11月1日计算，实际开始经营时2007年4月28日，因此，租金的计算周期应从2007年4月28日计算。平安银行的第三段计算标准错误，段小吕租出去的价格与平安银行收取占用费没有直接关系。其中已经包括装修价值，且合同并没有实际履行，并未收取73元／平方米。金禾按照合同约定收取了段小吕的费用，是从2007年4月28日收取的。2009年5月19日以后，金禾公司只是临时保管了，金禾多次要求平安银行收取，但平安银行并未行使自己的权利，在此期间，金禾还产生了管理费、维修费、税费，招商提成费、平安银行不通过合法途径采取的手段，金禾为此产生了协调费，以上费用与平安银行应收取的费用相互品叠后，互不找补，故平安银行没有事实依据和法律依据，请法院驳回平安银行的诉讼请求。＼n段小吕、吕军公司共同辩称，平安银行主张的应该还是租金，不是侵权损失。对平安银行计算的计费的单价、商铺套内面积按1900平方米计算均认可，对第一段计算时间不认可，2006年整栋大楼还未进行消防验收，从2007年4月28日经过消防验收才能正式使用；对第二段的时间应从2010年4月28日开始计算按19.8元／平方米计算，被告是提前半年在2009年10月缴纳的费用。从2010年10月被告开始招商，与商户签订的合同是从2011年2月1日开始计费，签的是73元／平方米，但没有实际履行，2011年5月12日，合同就被否定了，重新签了协议，不同意平安银行的计算方法。因为平安银行的问题，造成商场不能正常经营，责任全在平安银行。因此，平安银行主张的占用损失费，应免收或减收。段小吕没有占有，没有收益，要求驳回平安银行的诉讼请求。＼n一审法院认为，金禾公司将已设立抵押的房屋出租给段小吕，在平安银行重庆分行实现抵押权后，金禾公司与段小吕之间的租赁关系对深发行重庆分行不具有约束力。平安银行重庆分行依据生效的法律文书取得了抵押物即“金禾·丽都”名义层第四层的所有权，段小吕基于租赁关系继续使用该房屋已缺乏合法依据，平安银行要求段小吕支付逾期腾房占有使用费，理由成立，予以支持。但鉴于段小吕已经向金禾公司缴纳的房屋租金，金禾公司已经认可，从公平原则和节约诉讼资源的角度出发，已经缴纳的费用可由金禾公司直接支付平安银行，不足部分由段小吕另行支付。平安银行要求吕军公司承担责任缺乏依据，不予采信。＼n关于占有使用费的费用计算问题，平安银行主张2009年3月23日起算占有使用费予以采信，关于金额的计算标准，参照段小吕与金禾公司之间租赁合同约定的起算时间及计算周期进行计算，2009年3月23日至2009年10月31日期间为18元／月／m2，2009年11月1日至2011年12月31日期间为19.8元／月／m2；平安银行主张2011年2月1日开始按照73元／月／m2，被告称应从2010年4月28日开始计算按19.8元／月／m2计算，均缺乏有力依据，不予采信。故从2009年3月23日起至2011年12月31日的房屋占有使用费计算为1226640元，因金禾公司认可已全额收取了段小吕交纳的租金且收取费用的期间已远大于平安银行主张的占有使用费期间，故该款可由金禾公司直接支付平安银行。＼n综上所述，一审认为平安银行的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告重庆金禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告平安银行股份有限公司重庆分行关于“金禾丽都”名义层第四层房屋2009年3月23日起至2011年12月31日止的房屋占用费1226640元；并自2012年1月1日起按人民银行同期贷款利率支付利息至该款结清之日止；二、驳回原告平安银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取13262元，财产保全费5000元，共计18262元，原告平安银行股份有限公司重庆分行负担6000元，被告重庆金禾房地产开发有限公司、段小吕负担12262元。”＼n金禾公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的所有请求。主要事实和理由：1、一审认定事实错误。被上诉人起诉请求房屋占用费，但上诉人并非诉争房屋的实际占有人，被上诉人起诉主体错误。2、被上诉人请求已过诉讼时效，理应驳回。3、一审法院计算租金标准期间错误。2006年11月1日只是预备开业时间，上诉人实际收取租金的时间为2007年4月28日，故一审计算错误。4、一审计算租金起始时间错误。被上诉人取得产权证时间为2009年5月19日，此时被上诉人才取得诉争房屋物权，一审认定从2009年3月23日起计算错误。5、即使上诉人应退还被上诉人房屋占用费，但上诉人由此产生的管理费、维修费、税费，招商引资费、协调费、大修基金等应当在返还的房屋占用费中扣除，否则判决显失公平。＼n平安银行答辩称：上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。＼n段小吕、吕军公司共同辩称，金禾公司、段小吕、吕军公司均不是实际占用人，段小吕、吕军公司不知产权人发生变更，故在第二个租期已将租金交给了金禾公司。同意金禾公司的上诉理由。＼n二审中金禾公司认为，一审卷第104页所载金禾公司2009年向段小吕出具的收据中收款事由“4楼2010年4月28日-2013年4月27日”即可证明开始收取租金的时间为三年前的2007年4月28日。平安银行认为，金禾公司合同约定的开业时间为2006年11月1日，装修时间2006年8月30日至2006年11月1日时间宽松足以装修完毕并开业。金禾公司的收据只能证明表面支付的时间，不能认定为起租时间，一审认定的时间点正确，但标准应以平安银行起诉的标准计算。段小吕、吕军公司同意金禾公司的意见。＼n本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。＼n本院认为，平安银行依据生效的法律文书取得了抵押物即“金禾·丽都”名义层第四层的所有权，该所有权变更自过户裁定生效时即2009年3月23日起即发生法律效力，故平安银行自2009年3月23日起即有权主张物权相应权利，一审法院对该时间点的认定正确。因金禾公司与段小吕之间的租赁关系对平安银行不具有约束力，故平安银行有权要求段小吕支付逾期腾房占有使用费。在段小吕已经向金禾公司缴纳房屋租金而金禾公司已无权收取租金的情况下，一审法院从公平原则和节约诉讼资源的角度出发，确定已经缴纳的费用由金禾公司直接支付平安银行，不足部分由段小吕另行支付并无不当。平安银行于2009年3月23日取得本案所涉房屋所有权后，金禾公司已无权向段小吕收取租金并应向段小吕披露实际所有权人。因金禾公司与段小吕之间的租赁关系对平安银行不具有约束力，故段小吕在2009年10月及之后继续原合同约定向金禾公司交纳租金亦对平安银行不具有约束力。在此情况下，即使金禾公司与段小吕履行合同时实际收取租金的时间为2007年4月28日，对2009年3月23日平安银行取得房屋所有权后的租金标准亦无实质影响。一审法院按段小吕与金禾公司的合同约定来确定租金标准，只是根据公平原则参照合同而非严格按照合同来确定，并且段小吕作为租金标准的直接利害关系人亦未上诉提出异议，故本院对金禾公司关于租金起始时间的上诉理由亦不予采纳。关于金禾公司关于应扣除相应费用的上诉意见，因其在一审中并未提出反诉，一审未作审理，故其可凭据与平安银行另行协商解决或另诉解决。＼n综上所述，金禾公司的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费15839.00元，由上诉人重庆金禾房地产开发有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长倪洪杰＼n审判员秦敏＼n代理审判员周舟＼n二〇一四年二月九日＼n书记员刘德宝