山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终976号
上诉人（原审原告）：丛培荣，女，1955年6月28日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：丛利涛（系丛培荣之子），住威海市文登区。
被上诉人（原审被告）：王玉山，男，1952年4月17日出生，汉族，住威海临港区。
委托诉讼代理人：刘程成，山东弘誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海临港经济技术开发区蔄山镇胡家东村村民委员会，住所地威海临港经济技术开发区蔄山镇胡家东村驻地。
法定代表人：张洪青，村委会主任。
委托诉讼代理人：李华东，男，住威海临港经济技术开发区，由上述村委会推荐。
上诉人丛培荣因与被上诉人王玉山、威海临港经济技术开发区蔄山镇胡家东村村民委员会（以下简称胡家东村委会）排除妨害纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初3248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
丛培荣上诉请求：撤销一审判决，改判王玉山腾退房屋。事实和理由：1.丛培荣与胡家东村委会的《协议书》是虚假的，即使是真实的，《协议书》没有作为权利人丛培荣的签字，而代表在协议上签字的人没有丛培荣的授权，无权处分案涉房屋，《协议书》应为无效；2.王玉山持有的《集体土地建设用地使用证》虽是真实的，但土地管理部门承认该证件存在瑕疵，丛培荣拟通过法律途径予以撤销；3.胡家东村委会没有证据证实丛培荣借款的事实，胡家东村委会仅提供了单页账目，没有提供本年度完整的账目，不能证实借贷关系存在；4.丛培荣提供的《林权证》、证人证言能够证实其系案涉房屋的所有权人。
王玉山辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回丛培荣的上诉请求。
胡家东村委会辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回丛培荣的上诉请求。
丛培荣向一审法院起诉请求：王玉山腾退房屋（威海临港经济技术开发区蔄山镇胡家东村79号）。
一审法院认定事实：丛培荣与鞠远敏原系夫妻，双方婚后居住在胡家东村79号。1980年3月15日，鞠远敏因病去世，同年，丛培荣再婚离开胡家东村。2017年7月7日，丛培荣诉至一审法院，主张丛培荣与鞠远敏于1972年结婚后居住在案涉房屋，1980年3月15日鞠远敏因病去世，1980年8月丛培荣再婚携两子搬至文登区宋村镇郭家店村，2003年搬迁至威海市环翠区后5区18号，因第二任丈夫去世，丛培荣准备回涉案房屋居住，发现房屋被王玉山占用，丛培荣要求其腾房，但王玉山以房屋系其购买为由拒绝腾房。
王玉山主张，其于1994年以500元价格从胡家东村委会购买案涉房屋，并已办理了《集体土地建设使用权证》，系合法取得案涉不动产，丛培荣的诉请及理由无事实和法律的依据，请求驳回丛培荣的诉讼请求。
胡家东村委会主张，1994年1月25日，丛培荣与胡家东村委会就案涉房屋达成了抵顶协议；2017年丛培荣回到胡家东村，已知房屋由胡家东村委会以顶账的方式卖与王玉山，现在起诉已过诉讼时效。
一审法院对有争议的证据认定如下：1.王玉山提交的《集体土地建设用地使用证》，载明土地使用者为王玉山，地址为北郊镇胡家东，填发机关处加盖有“文登市土地管理局”公章；2.收款收据【（2017）鲁1002民初2196号案件中从土地部门调取】，载明交款人为“王玉山”，收款日期为1994年12月20日，交款说明为“房款经村委会研究定”，金额为500元，拟证明王玉山从胡家东村委会购买案涉房屋且支付房款500元；3.《集体土地建设用地使用卡》及存放于威海市不动产登记中心的《集体土地建设用地使用卡》，经核对两份土地卡内容一致，载明土地使用者为“王玉山”，地址为北郊镇胡家东，编号为北郊集用（98）字第050340135号；该两份土地卡与王玉山提交的《集体土地建设用地使用证》记载的土地使用者、地址、地号、用地面积、用途、四至均一致；4.胡家东村委会提交的1994年1月25日《协议书》载明：“1978年，丛培荣给××向大队借款550.51元，因不能偿还，经双方协商，以旧房四间作价550.51元偿还大队。特此立据为证。”代表人处由“丛桂滋”及“丛文滋”签名，并加盖“丛文滋”的印章和“文登市黄岚乡胡家东村村民委员会”公章；5.1994年，丛培荣在胡家东村委会的分户账一页，载明明细科目为“丛培荣”，摘要为结转550.51元，收房款500元。经质证，丛培荣主张证据1的土地证载明面积少了2平方米，且没有登记日期，故不认可该土地证的真实性；证据2系其自村委会调取，但不能证实王玉山所交房款购买的房屋为涉案房屋；对证据3的真实性不予认可，土地卡只能证实王玉山在胡家东村有宅基地，不能证实该宅基地是案涉房屋；对证据4的真实性有异议，签字的人对案涉房屋不具有处分权，但认可丛文滋在1994年系其丈夫，丛桂滋系其第一任丈夫鞠远敏的母亲；证据5系胡家东村委会单方制作，没有法律效力。胡家东村委会对证据1－3、王玉山对证据4、5的真实性和证明内容均无异议。
一审法院确认丛培荣、王玉山和胡家东村委会提交的上述证据的证明效力，认定事实如下：1994年1月25日，丛培荣的丈夫丛文滋和丛培荣第一任丈夫鞠远敏的母亲丛桂滋将案涉房屋抵顶给胡家东村委会，1994年12月20日，王玉山向胡家东村委会购买了案涉房屋并办理集体土地建设用地使用权登记。
一审法院认为，王玉山与胡家东村委会买卖案涉房屋的行为系双方的真实意思表示，1994年，王玉山向胡家东村委会购买了案涉房屋并依照当时的市价支付了房屋价款，在此后20多年间也一直实际占有使用房屋，王玉山亦依法办理了案涉房屋的集体土地建设用地使用权登记。因我国农村当时的房屋产权登记制度尚未完全实施到位，依据现有证据不足以证实房屋未能办理产权登记系王玉山之过错。故，王玉山占有案涉房屋于法有据，丛培荣要求王玉山腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，于2017年12月14日判决：驳回丛培荣要求王玉山腾退威海临港经济技术开发区蔄山镇胡家东村79号房屋的诉讼请求。案件受理费50元，由丛培荣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。胡家东村委会提交了其1990－1994年的总账、分户账、记账凭证及档案材料，拟证实丛培荣借款的事实存在，并主张1990年以前的农村账目按照财务管理已经集中销毁，之后村民发生往来账目均以总账为准。经质证，丛培荣主张没有其签名的借款单据，没有借胡家东村委会的钱。王玉山对证据的真实性无异议，且从胡家东村委会一审提交的1994年1月25日《协议书》可以看出丛培荣因××向胡家东村委会借款，双方协商以旧房四间作价550.51元偿还胡家东村委会的借款，《协议书》上有丛文滋及丛桂滋的签字，并加盖丛文滋的印章；现有的证据可以证实在王玉山购买案涉房屋时胡家东村委会对房屋具有处分权，王玉山亦于1994年12月支付了500元的购房款，且一直占有使用该房屋，并对房屋进行了修缮。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，案涉房屋虽系丛培荣与第一任丈夫鞠远敏修建，其是该房屋的原所有权人，但在鞠远敏去世后，房屋的所有权依据《协议书》发生了转移。《协议书》上虽没有丛培荣的签名，但有时任丛培荣的丈夫丛文滋和鞠远敏的母亲丛桂滋的签名及丛文滋的印章，胡家东村委会有理由相信丛文滋、丛桂滋对案涉房屋具有处分权，同时结合胡家东村委会提交的账目，可以认定用案涉房屋抵顶丛培荣为××借胡家东村委会款项的事实。据此，胡家东村委会将案涉房屋出售给王玉山并无不当。此外，丛培荣搬离胡家东村后的居住地离案涉房屋所在地的距离并不远，在房屋被他人占有长达20多年的时间里未曾主张自己的权利，也未对房屋进行管理修缮，亦与常理不符。现，王玉山已取得了案涉房屋的《集体土地建设用地使用权证》，丛培荣要求王玉山返还案涉房屋没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，丛培荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由丛培荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年六月二十日
书记员 邓雯涛