＼n江苏省无锡市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）锡民终字第0298号＼n上诉人（原审被告）廖维克，男，1964年4月29日生，汉族。＼n委托代理人李泽民，男，1942年2月9日生。＼n委托代理人钟长德，男，1934年8月29日生。＼n被上诉人（原审原告）无锡新江南物业管理有限公司，住所地无锡市南长区新江南花园二区79-2号。＼n法定代表人钱宪良，该公司董事长。＼n上诉人廖维克与被上诉人无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南公司）物业服务合同纠纷一案，无锡市南长区人民法院于2013年11月30日作出（2013）南民初字第2053号民事判决，廖维克不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院查明：＼n廖维克系无锡市新江南花园“世代雅居”（C区）＊＊号＊＊＊＊室（该房屋建筑面积为105.89平方米）业主。2003年4月22日，无锡新江南花园业主委员会（以下简称业委会）与无锡新江南花园物业管理有限公司（以下简称新江南花园公司）签订《物业管理委托合同》，约定业委会委托新江南花园公司对“世代雅居”进行物业管理，委托管理期限自2003年3月1日起至2006年2月28日止。经生效民事判决确认：虽然该合同效力存在瑕疵（业委会增补的2名委员申报资料不实，且业委会在未经业主大会决定的前提下与物业公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》的相关规定（一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务），因“世代雅居”与一区、二区、三区同处于新江南花园小区范围内，属于一个整体，必然由同一物业公司进行管理，且物业公司实际履行了管理义务，故该合同对“世代雅居”业主具有约束力。＼n2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，主要内容如下：新江南花园公司受业委会委托对“世代雅居”进行物业管理，经过业委会同意和现场核查，明确“世代雅居”公共服务收费标准为0.80元／平方米／月，允许浮动，浮动幅度为上下0.10元／平方米／月；电梯使用费收费标准（二层及以上）为30元／户／月，物业企业收取电梯使用费后不得再分摊任何费用；具体收费标准由业委会与物业公司在上述范围内商定，本批复自2003年3月1日起执行。2003年6月12日，业委会与新江南花园公司出具报告，决定“世代雅居”公共服务费为0.75元／平方米／月，电梯使用费为30元／户／月。＼n2003年12月，新江南花园公司变更为新江南公司。＼n《物业管理委托合同》到期后，虽未续订合同，但新江南公司继续对“世代雅居”实施了物业管理。2007年1月30日，新江南公司发出《告C区业主书》，主要内容如下：关于C区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元（电费0.18元、电梯维保费0.12元、电梯年检费0.04元、限速器检测费0.01元），合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元；如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。2007年2月24日，部分C区业主向新江南公司发出书面材料，主要内容如下：目前C区的物业管理不到位，达不到二级标准，但广大业主考虑多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.30元），电梯费每月每户30元，现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于贵公司提出的公用水、电能耗费每平方米0.15元，广大业主认为这是霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表业委会与物业公司协商确定。＼n因业主与物业公司之间分歧很大，无法对物业服务收费标准达成一致，“世代雅居”的大部分业主一直拒交物业服务费。新江南公司对“世代雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。新江南公司因与廖维克就物业费交纳产生争议，于2012年11月至原审法院信访，要求法院就双方之间的物业服务合同纠纷启动诉讼程序，原审法院于2013年9月正式立案受理。廖维克称未交纳物业费的理由是：双方之间不存在物业服务合同关系，新江南公司的收费标准缺乏依据且物业服务不到位，小区监控室和消防控制室于2005年被擅自拆走，致使业主的人身财产安全得不到保障，此外新江南公司未按照法定程序主张物业费，其诉请已超过诉讼时效。新江南公司认为物业服务质量不存在问题；2006年3月至2011年8月期间，双方之间构成事实上的物业服务关系，该服务行为具有延续性，故诉讼时效应自最后一期物业费履行期限届满之日起计算，除上门催讨物业费外，其还于2013年7月30日在小区每个楼道里张贴催讨函。＼n原审法院调取了（2011）南民初字第1837号卷宗材料，其中有业主反映新江南公司物业服务不到位的抗辩意见并提供照片予以证明；有新江南公司承认因无法收到物业费导致物业服务质量下降的庭审笔录；有新江南公司经理周盘华的陈述，其称新江南公司提出按二级标准提供服务并收费的方案后，有约10%的业主按该标准交纳了物业费。＼n以上事实，有住户登记卡、《物业管理委托合同》、《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》、《告C区业主书》、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号民事判决书、（2012）南民初字第435号民事判决书、（2012）锡民终字第915号民事判决书及当事人陈述等在卷佐证。＼n原审法院认为：＼n虽《物业管理委托合同》于2006年2月28日到期后未续订合同，但自2006年3月起新江南公司仍按原合同继续向“世代雅居”业主提供物业服务，故双方之间成立事实物业服务关系，接受服务的业主仍应交纳相应的物业费。因新江南公司系按物价部门审核的标准收取物业费，故对廖维克认为收费标准缺乏依据的抗辩意见不予采纳。关于诉讼时效，因物业服务合同属继续性合同，物业服务处于持续履行的状态，故物业服务企业要求业主给付物业费的诉讼时效期间应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，本案中，新江南公司于2011年8月31日停止向“世代雅居”业主提供物业服务，应从此时起计算诉讼时效期间，因新江南公司于2012年11月至法院主张权利，故其诉请并未超过诉讼时效。关于廖维克提出的新江南公司主张物业费不符合法定程序的意见，因业委会督促业主交纳物业费并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利，故对该意见不予采纳。因新江南公司确实存在物业服务质量降低的情形，廖维克拒交物业费有一定的正当性，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南公司提供物业服务的质量对其所诉的物业服务费予以酌情减少。＼n综上，原审法院依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，作出如下判决：廖维克于判决发生法律效力之日起十日内向新江南公司支付物业服务费4383.6元、电梯费2580元，合计6963.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由廖维克负担。＼n廖维克不服原审判决，向本院提起上诉称：一、业委会的成立不符合法定程序，业委会在未经业主大会授权的情况下与新江南公司签订的《物业管理委托合同》无效，新江南公司与业主之间不存在物业服务合同关系，仅为事实上的物业服务关系。二、物业费收费标准应当根据物业公司具备的相应收费等级及提供的服务质量来确定，但新江南公司至今未取得收费等级证书，且存在物业服务不到位、擅自拆除监控系统、非法出租出售地下车库等行为，而物价局的收费批复因未获得业主大会同意也不能作为确定收费标准的依据。三、诉讼时效应自业主最后一次支付物业费之日起计算，故新江南公司的诉请已超过二年诉讼时效，且新江南公司向原审法院信访也不能作为导致诉讼时效中断的法定事由。四、物业服务企业向人民法院起诉主张物业费的前提是业主经业委会督促催告逾期仍不交纳，并由物业服务企业向业主书面催交，但新江南公司并未举证证明已按照上述法律程序进行催交。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回新江南公司的诉讼请求。＼n新江南公司未发表答辩意见。＼n二审查明事实与原审已查明事实一致。＼n本案的争议焦点为：一、新江南公司与“世代雅居”业主之间是何种法律关系？二、“世代雅居”的物业费应采取何种收费标准？三、新江南公司的诉请是否已超过诉讼时效？四、物业公司向人民法院起诉主张物业费是否需要以业委会督促催告及物业公司书面催交为必要的前置程序？＼n关于争议焦点一，本院认为：2003年业委会与新江南公司签订《物业管理委托合同》，约定业委会委托新江南公司对“世代雅居”进行物业管理，委托管理期限自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该合同的效力因业委会的主体问题存在瑕疵，但并不能否定新江南公司按约向“世代雅居”业主提供物业服务的事实。合同期限届满后，双方虽未续签合同，但新江南公司仍继续向“世代雅居”业主提供物业服务，且并未出现专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主提出异议的事实，故新江南公司与“世代雅居”业主之间存在事实上的物业服务关系。＼n关于争议焦点二，本院认为：新江南公司确实存在物业服务质量降低的事实，但该事实并不能成为业主拒交物业费的抗辩事由，且业主拒交物业费也在一定程度上导致了物业公司履约能力下降，故原审法院在物价局批复的基础上结合双方履约情况，酌情减少物业服务费，已充分考虑业主利益，并无不妥。＼n关于争议焦点三，本院认为：在物业服务一直处于持续履行的状态下，物业公司要求业主给付物业费的诉讼时效期间应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，具体到本案中，新江南公司向业主主张物业费的诉讼时效期间应从2011年8月31日停止物业服务之日起计算二年。经核查，新江南公司确于2012年11月向原审法院提起诉讼，属于诉讼时效中断的法定事由，虽原审法院于2013年9月才正式立案受理确有不妥，但并不影响发生诉讼时效中断的法律后果，故本案并未超过诉讼时效。＼n关于争议焦点四，本院认为：对行使诉权进行限制应当由全国人大及其常委会通过制定法律进行规范；对于规范性条款的理解，应当通过文字涵义、制定目的、上下文语境等多方面进行考察。《物业管理条例》第六十七条虽然规定了业主在经业委会督促催告逾期仍不交纳物业费的，物业服务企业可以向人民法院起诉，但设立该条的主要目的是对业委会设置督促义务，并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利。本案中，业主明确拒交物业费，双方已就物业费交纳产生争议，且新江南公司也就物业费交纳问题以《告C区业主书》的形式与业主进行了沟通。故本院对上诉人认为业委会催交与物业公司书面催交应成为物业公司起诉的前置程序的上诉意见不予采纳。＼n综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费50元，由上诉人廖维克负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长潘华明＼n代理审判员刘翼洲＼n代理审判员李杨＼n二〇一四年三月十七日＼n书记员王倩