阳新县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0222民初1036号
原告王忠兴，男，1962年2月18日出生，汉族，个体工商户，住武汉市洪山区珞狮路***号*单元****号，公民身份号码4202221962********。
诉讼委托代理人：ＸＸ荣，湖北富川律师事务所律师。
被告叶莲英，女，1961年6月13日出生，汉族，退休职工，住阳新县兴国镇张家垴***号，公民身份号码4202221961********。
诉讼委托代理人：邹良军，湖北文光律师事务所律师。
被告吴刚，男，1963年9月27日出生，汉族，个体工商户，住阳新县兴国镇八斗垅一路利群巷**号，公民身份号码4202221963********。
被告曹鲜花，女，1964年2月4日出生，汉族，个体工商户，住阳新县兴国镇八斗垅一路利群巷**号，公民身份号码4202221964********（系吴刚之妻）。
被告吴刚、曹鲜花二人诉讼委托代理人：柯晨，湖北善远律师事务所律师。
原告王忠兴与被告叶莲英、吴刚、曹鲜花执行异议之诉讼纠纷一案，于2017年3月15日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员刘元南担任审判长，与人民陪审员李公良、柯俞生组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭审理。王忠兴其诉讼委托代理人ＸＸ荣，叶莲英其诉讼委托代理人邹良军，吴刚、曹鲜花二人的诉讼委托代理人柯晨到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告王忠兴诉讼请求，1、恢复湖北省阳新县人民法院（2016）鄂0222民初字101-2号民事裁定执行程序，对吴刚、曹鲜花所有的位于阳新县兴国镇白杨村白杨路的一层2号门面租金予以冻结；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、原裁定认定被告叶莲英对本案诉争门面享有30年使用权事实错误。一是三被告约定租用诉争门面30年违反法律规定；二是被告叶莲英租用诉争门面是在明知该门面已经抵押给金融机构的情况下约定的，该租赁行为按法律规定是无效行为。2、三被告的行为明显与日常交易习惯不符，该诉争门面现租赁给第三人年租金12,000元，30年租金只有360,000元，而被告叶莲英给付被告吴刚、曹鲜花30年租金680,000元，对于被告叶莲英来说是明显损害自身利益的行为，三被告存在串通损害他人利益的可能。故请求法院依法查清本案的事实真相，依法支持原告的诉讼请求。
被告叶莲英辩称，一、裁定认定事实正确，答辩人与被告吴刚、曹鲜花二人签订的门面租赁合同依法有效。被告吴刚、曹鲜花将二人所有的位于阳新县兴国镇白杨村白杨路的一层2号门面门出租给答辩人，对所拥有的财产的处分，是其真实意思表示，且没有违反法律的规定。至于原告主张明知抵押，实际上答辩人对抵押并不知情，所以裁定的事实是正确的。二、答辩人转租门面的行为合法有效，其租金符合市场规律。综上请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴刚、曹鲜花辩称与被告叶莲英一致。
原告王忠兴为证明其主张，提供如下证据：
证据一、(2016)鄂0222民初字101-2号民事裁定书，拟证明阳新县人民法院于2015年3月4日冻结了本案涉案门面的租金；
证据二、（2017）鄂0222执异4号执行裁定书，拟证明阳新县人民法院于2017年2月24日中止了本案涉案门面租金的执行，本案门面已被抵押的事实。
被告叶莲英、吴刚、曹鲜花对原告提交的证据质证认为，对证据一有异议，民事裁定书的案号是2016年的，落款时间却是2015年3月4日，法院是在租赁之前冻结还是在租赁之后冻结的要核实。对证据二没有异议。
被告叶莲英为证明其主张，提供如下证据：
证据一、被告身份证、结婚证，拟证明被告出生基本情况，被告与案外人王化德是夫妻关系。
证据二、房屋买卖合同书、收据，吴刚说明，拟证明本案诉争门面从2015年11月1日起，吴刚将门面租赁给了被告叶莲英，被告已交清了租金并实际行使所租门面的使用权。
证据三、租房合同、缴费发票、蔡芸证明，拟证明被告自2015年11月1日起在实际行使门面的使用权。
证据四、（2017）鄂0222执异4号执行裁定书，拟证明本案经过案外人提出异议，法院支持了案外人。
原告对于被告叶莲英提供的证据质证认为，对证据一、证据四无异议；证据二合同的真实性、合法性有异议；证据三租房合同的真实性有异议。
被告吴刚、曹鲜花对被告叶莲英提供的证据一、二、三、四均没有异议。
被告吴刚、曹鲜花没有提供证据。
对原告王忠兴提供的证据一、二均系法院依法制作的法律文书，虽证据一的落款时间是2015年3月4日，本院已予以更正为2016年3月4日，本院予以确认。
对被告叶莲英提供的证据一、四，原告王忠兴、被告吴刚、曹鲜花无异议，予以采信。证据二、三系房屋买卖合同、租赁合同、有关缴费发票、收据、出租人证明、承租人证明，虽原告有异议，但未提供足以推翻的证据，本院予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：
2015年10月26日，被告吴刚作为甲方，被告叶莲英作为乙方，湖北新环房地产营销经纪有限公司作为丙方，三方签订了《房屋买卖居间合同书》，约定甲方将其所有的坐落于阳新县兴国镇白杨村白杨路2号门面售予乙方，建筑面积45.77平方米，房屋成交价格为柒拾叁万贰仟元整，双方签订合同时乙方支付给甲方房款人民币陆拾捌万贰千元整，余款人民币伍万元整于合同签订之日起二个月内房产过户当天一次性付清。如该门面未能过户，则此前所付房款陆拾捌万贰千元整折算为该门面租期30年租金，在此期间使用权归乙方所有。合同签订次日，被告吴刚出具收据收到被告叶莲英购房款682,000元。因2014年8月至11月被告叶连英通过银行转账或付现金方式借款给被告吴刚，共计900,000元，被告叶连英以该借款抵付该房款。同日，被告叶莲英支付湖北新环房地产营销经纪有限公司购房佣金600元。合同签订后，被告叶莲英得知被告吴刚将包括该门面在内的六间门面在湖北银行抵押贷款，并在阳新县房产局办理了抵押登记手续。在办理房产过户时，因被告吴刚未还清贷款，门面无法过户至今。2015年11月1日，被告吴刚将该门面交付叶莲英，并从该日起该门面租金由叶莲英收取，并出具证明。2016年2月5日及2017年1月17日，叶莲英丈夫王化德两次将该门面出租给何山友、张水容夫妻经营早点，门面租金每月贰仟壹佰元整，租期至2017年12月31日。门面交付叶连英后，门面水电费均以叶连英名义缴付。
2016年3月4日，本院立案受理了王忠兴诉吴刚、曹鲜花民间借贷纠纷一案，2016年3月4日原告王忠兴向本院申请财产保全要求冻结被告吴刚、曹鲜花所有的位于阳新县兴国镇白杨村白杨门面（房产证号：兴国私字第20072**号，面积243.60平方米）的房屋租金收入20万元，并提供担保，本院作出了(2016)鄂0222民初字101-2号民事裁定书，对被告吴刚、曹鲜花所有的位于阳新县兴国镇白杨村白杨（房产证号：兴国私字第20072**号，面积243.60平方米）的六层房屋所有出租租金收入计20万元予以冻结。该案经本院审理，作出(2016)鄂0222民初字101号民事判决书，判决“被告吴刚、曹鲜花于判决生效后五日内共同偿还王忠兴800,000元及利息（利息按月率2%计算，从2015年5月27日起算至判决确定还款之日止）”。吴刚不服提起上诉，黄石市中级人民法院作出(2016)鄂02民终字891号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。诉讼期间，叶莲英对本院(2016)鄂0222民初字101-2号民事裁定书的裁定不服，申请复议，本院未作处理。
(2016)鄂0222民初字101号民事判决书生效后，被告吴刚、曹鲜花未在履行期限内履行还款义务。2016年11月14日本院受理了申请执行人王忠兴，被执行人吴刚、曹鲜花的民间借贷纠纷执行案件。2017年2月13日，被告叶莲英再次对本院(2016)鄂0222民初字101-2号民事裁定书作出的对被告吴刚、曹鲜花所有的位于阳新县兴国镇白杨村白杨路2号门面出租租金冻结提出书面异议。并提交了《房屋买卖居间合同》及吴刚出具的叶莲英的购房款收据。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2017年2月24日作出（2017）鄂0222执异4号执行裁定书，裁定中止对被告吴刚、曹鲜花所有的位于阳新县兴国镇白杨村白杨路2号门面出租租金的执行。原告王中兴不服，遂于2017年3月15日向本院提起执行异议之诉，请求法院判予所请。
同时查明，被告吴刚、曹鲜花所有的位于阳新县兴国镇白杨村白杨房屋（房产证号：兴国私字第20072**号），该房产证包含一层第1、2、3、4、5、6共六个门面，面积243.60平方米。土地证号阳国用1004**号。本案诉争的2号门面系该证的2号门面，面积45.77平方米。
本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人所有的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案原告王忠兴申请执行被告吴刚、曹鲜花所有的位于阳新县兴国镇白杨村白杨路2号门面出租租金，被告叶莲英提出执行异议。经本院审查后，裁定中止对被告吴刚、曹鲜花所有的位于阳新县兴国镇白杨村白杨路2号门面出租租金的执行。因原告不服该裁定提出执行异议之诉。所以，本案的焦点问题在于，被告叶莲英对人民法院冻结租金的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下：
一、关于被告叶莲英对案涉房屋门面是买卖关系还是租赁关系，买卖关系或租赁关系是否有效
《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时时效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”被告叶莲英与被告吴刚、曹鲜花，在第三方湖北新环房地产营销经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，系双方真实意思表示，且并不违反法律强制性规定。被告叶莲英支付了680,000元房款，被告吴刚、曹鲜花收到房款并出具了收据，有《房屋买卖居间合同》、银行支款凭证、款项收据等据以证实。且合同签订后，被告吴刚、曹鲜花也交付了房屋，被告叶莲英后将该门面对外进行了出租，并与承租人签订了房屋出租合同。被告叶莲英在本院裁定冻结租金前就对诉争房屋实际占有、使用和受益，且一直延续至今。被告叶莲英对辩称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与被告吴刚、曹鲜花陈述的事实相吻合。故被告叶连英与被告吴刚、曹鲜花之间的《房屋买卖居间合同》合法有效。虽然没有办理产权过户手续，并不影响合同效力，叶莲英应为本案诉争房屋实际使用权人。虽双方签订的《房屋居间买卖合同》约定有：如该门面未能过户，则此前所付房款陆拾捌万贰千元整折算该门面租期30年租金，在此期间使用权归乙方所有。该约定并不明晰，对年租金、租赁物的使用、维修、保管、转让租赁等租赁合同要件均没有约定，也违反《合同法》的租赁期不超过二十年的规定。租金的多少一般按照市场变化而确定，该条款的订立也不符合租赁合同的交易习惯。同时被告吴刚、曹鲜花交付房屋后，被告叶莲英将该门面租赁他人，并没有证明需要征询被告吴刚、曹鲜花的同意。在该涉案门面因设定抵押未能过户，被告叶莲英与被告吴刚、曹鲜花也并没有再补签租赁合同。综上，本院认为被告叶莲英与被告吴刚、曹鲜花对案涉房屋门面的合同关系实际是房屋买卖合同关系而并非转化为房屋租赁合同关系。
关于设定抵押的房屋买卖合同是否有效的问题，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释第六十七条规定抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。从上述规定可以看出，一是发生这种转让抵押物的情况得先保护抵押权，而是受让人可以选择替债务人清偿债务消灭抵押权。也就是说以设定抵押权的房产为标的的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，可以有效。故本案被告叶莲英与被告吴刚、曹鲜花在第三方湖北新环房地产营销经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，并不因该涉案房屋设定了抵押，或未通知抵押权人或者未告知受让人导致该买卖合同无效。
二、关于被告叶莲英对案涉房屋是否享有所有权的问题
被告叶莲英主张其系从被告吴刚、曹鲜花处因买卖而受让物权。但由于被告吴刚未付清贷款导致抵押未解除而不能办理产权过户手续，并不是被告叶莲英所造成，且被告叶莲英已于法院裁定前就已实际占有使用，不影响房屋买卖合同效力，叶莲英应为本案诉争房屋实际使用权人。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。因此，而从本案查明的事实看，案涉房屋现仍登记在被告吴刚、曹鲜花名下，在不动产登记没有变更的情况下，被告叶连英并未对案涉房屋享有所有权。
三、被告叶莲英对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权
考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。
至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条确立的保护案外人物权期待权的标准虽是案外人异议审查程序的标准，但是，由于该标准确立时民事诉讼法尚未建立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上代行了其后建立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照此标准。从本案查明的事实看，被告叶莲英为证明与被告吴刚、曹鲜花存在真实的房屋买卖法律行为，提供了《房屋买卖居间合同》、银行支款凭证、款项收据，证明被告叶莲英支付房款与被告吴刚、曹鲜花收到房款并交付房屋的事实；提供了2016年2月至2017年的多份房屋出租合同，证明被告叶莲英在本院裁定冻结租金前就对诉争房屋占有、使用、受益，且一直延续至今。被告叶莲英对辩称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与被告吴刚、曹鲜花陈述的事实相吻合。虽然没有办理产权过户手续，是由于吴刚未付清贷款导致抵押未解除而不能办理，并不是被告叶莲英所造成，没有变更登记的原因不是被告叶莲英的过错。租金是出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款，是物的孳息。现该门面实际由被告叶莲英占有、使用、收取租金，因此，本院裁定中止对本案涉案门面租金的执行没有错误。
关于原告王忠兴称被告叶莲英租用诉争门面是在明知该门面已经抵押给金融机构的情况下约定的，该行为是无效行为于法无据，本院不予采纳。对原告诉称被告叶连英与被告吴刚、曹鲜花串通损害他人利益，但没有提供充分证据加以证明，本院不予采纳。
综上所述，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七之规定，判决如下：
驳回原告王忠兴的诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由原告王忠兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人在递交上诉状时预交上诉案件受理费100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司团城山支行，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 员 刘元南
人民陪审员 柯俞生
人民陪审员 李公良
二〇一七年八月三日
书 记 员 樊 怡