四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川14民终803号
上诉人（原审被告)：黄玉群，女，1983年3月19日出生，汉族，住四川省资中县。
上诉人（原审被告)：东坡区心联盟通讯经营部，住所地四川省眉山市东坡区纱縠行北段梅西商场负一楼。
经营者：朱元强，男，1980年12月14日出生，汉族，住四川省资中县。
委托诉讼代理人：彭亮，男，经营部法律顾问。
被上诉人（原审原告）：梅西商业有限公司眉山第一分公司，住所地四川省眉山市东坡区纱彀街北段。
负责人：郭志远，总经理。
委托诉讼代理人：龙宁曦，女，公司员工。
上诉人黄玉群、东坡区心联盟通讯经营部（以下简称心联盟经营部）因与被上诉人梅西商业有限公司眉山第一分公司（以下简称梅西眉山第一分公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2018）川1402民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人黄玉群与黄玉群、心联盟经营部共同委托诉讼代理人彭亮，被上诉人梅西眉山第一分公司委托诉讼代理人龙宁曦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
黄玉群、心联盟经营部上诉请求：撤销原判并改判驳回梅西眉山第一分公司诉讼请求。事实和理由：1.梅西眉山第一分公司未提交任何证据证实对案涉租赁场地不享有所有权或转租权，无诉讼权利。2.关于《租赁合同通知单》，无证据证实签字的刘咏秀有权代理梅西眉山第一分公司；且无梅西眉山第一分公司印章或法定代表人签字，租赁合同未成立。该通知单仅是双方签订合同前梅西眉山第一分公司的内部程序性工单。3.因梅西眉山第一分公司自营超市业绩，出租场地租金大幅下降，才导致案涉月租金从1.8万元下降到1.1万元，且该1.1万元也系暂定租金，双方并约定根据下滑行情再协商调整租金。
梅西眉山第一分公司答辩称：1.梅西眉山第一分公司在一审中已经提供证据证明对案涉租赁场地享有出租权。2.《租赁合同通知单》具有租赁合同的全部要件，对双方当事人具有约束力。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
梅西眉山第一分公司向一审法院起诉请求：1.解除案涉双方签订的《租赁合同》；2.黄玉群、心联盟经营部支付欠付的租金及物业费、电费（暂计至2018年1月31日）共计71282.8元；3.黄玉群、心联盟经营部支付违约金至全部费用清偿完毕之日止（按欠费金额的1‰/天计算）。后梅西眉山第一分公司变更诉讼请求为：1.解除双方的《租赁合同》；2.黄玉群、心联盟经营部连带支付欠付的租金及物业费77000元（从2017年9月至2018年3月31日）；3.黄玉群、心联盟经营部连带支付违约金118800元（以合同总金额396000元的30%计）。
一审法院经审理认定事实如下：心联盟经营部为经营所需，其实际经营者黄玉群与梅西眉山第一分公司于2016年4月1日签订《梅西商业经营场地租赁合同通知单》，租赁东坡区纱縠行北段梅西商场负一楼超市收银外120㎡场地，每月租金11000元，本期续签租期从2016年4月1日至2019年3月31日，电费按实际收取，租金交纳时间为“提前15日交纳下期”，租金交纳方式为“月度交纳：租金缴纳时间为每月1-15日”，超期按合同约定从逾期之日起按每日1%支付滞纳金。协议签订后，被告一直依约缴纳租金至2017年8月份。后因市场下滑，被告要求降租未果，从2017年9月1日起未缴纳租金至今。2017年12月6日，梅西眉山第一分公司向黄玉群、心联盟经营部发出租赁供应商租金交款通知单，要求黄玉群、心联盟经营部缴纳租金，如逾期不交，将按照合同约定按1%/天收取违约金。
一审法院认为，黄玉群作为心联盟经营部的实际经营者与梅西眉山第一分公司签订《梅西商业经营场地租赁合同通知单》，该通知书具备合同的基本要素，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有法律约束力。心联盟经营部的实际经营者与登记经营者不一致，实际经营者黄玉群应与心联盟经营部共同承担民事责任。心联盟经营部辩称，该合同通知单无梅西眉山第一分公司名称和印章，不能证明在双方之间签订了书面的场地租赁合同。对此一审法院认为，刘泳秀作为梅西眉山第一分公司公司员工，其代表公司与心联盟经营部实际经营者黄玉群签订该合同通知单的行为，梅西眉山第一分公司认可，且黄玉群、心联盟经营部依照该合同通知单自觉履行交纳租金义务至2017年8月份，对黄玉群、心联盟经营部心联盟经营部的该抗辩理由，不予采纳。黄玉群、心联盟经营部辩称梅西眉山第一分公司不享有案涉场地的所有权和租赁权，此不影响合同效力，不予采纳。黄玉群、心联盟经营部辩称2017年9月后未交纳租金的原因是双方未确定每月租金额，根据租赁合同通知单载明每月租金金额确定为11000元，故对此意见，不予采纳。黄玉群、心联盟经营部辩称与梅西眉山第一分公司约定的租金随行就市，未提交证据证明，辩称曾向梅西眉山第一分公司申请降租，但未提交就降租事宜与梅西眉山第一分公司达成一致的证据，故对黄玉群、心联盟经营部的上述抗辩理由，不予采纳。租赁合同通知单签订后，黄玉群、心联盟经营部逾期支付租金，经梅西眉山第一分公司催收后仍拒不支付，导致合同无法继续履行，对梅西眉山第一分公司要求解除租赁合同、要求黄玉群、心联盟经营部支付欠交租金的诉讼请求，予以支持。黄玉群、心联盟经营部因逾期未交纳租金违约，应按照合同约定支付违约金，黄玉群、心联盟经营部认为违约金过高，要求降低，一审法院认为黄玉群、心联盟经营部违约给梅西眉山第一分公司造成的资金占用损失应以黄玉群、心联盟经营部未依约交纳的租金77000元为准计算，对违约金酌情核定为23100元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定判决：一、解除梅西商业有限公司眉山第一分公司与东坡区心联盟通讯经营部、黄玉群于2016年4月1日签订的《梅西商业经营场地租赁合同通知单》；二、东坡区心联盟通讯经营部、黄玉群在本判决生效后十日内支付梅西商业有限公司眉山第一分公司租金77000元（2017年9月1日至2018年3月31日）及违约金23100元；三、驳回梅西商业有限公司眉山第一分公司的其他诉讼请求。
梅西眉山第一分公司在二审庭审中陈述：1.案涉租赁场地在2018年9月前不存在经营困难的情况，系因为之前签订的租赁合同遗失所以才提前下降租金；2.案涉租赁场地因多家商户拖欠租金、梅西眉山第一分公司与物业出现纠纷，所以从2018年开始出现经营困难。3.与《梅西商业经营场地租赁合同通知单》对应的《租赁合同》已经签订，但因为梅西眉山第一分公司被收购后交接资料的时候已经遗失。4.与案涉争议铺位的其他铺位现在有撤场的情况。
黄玉群、心联盟经营部在二审中陈述：2017年3月的租金还是按照1.1万元的标准支付，但梅西眉山第一分公司负责人刘咏秀承诺协商降租后将超额支付的予以返还。
二审中黄玉群、心联盟经营部请求法庭调取梅西眉山第一分公司会计账目和报表、其他租赁主体交付租金记录；对场地享有权利的权属证明；黄玉群、心联盟经营部陈述的签订的案涉租赁合同，本院均不予同意，具体理由将在本院认为部分综合论述。
眉山市物资有限公司与四川摩尔美时百货有限公司于2006年6月18日签订《商场租赁合同》，该合同主要约定眉山市物资有限公司将位于眉山市东坡区纱毂巷北段的眉山塞尔阳光商城（1-1001-0339）从2006年7月1日至2021年9月30日出租给四川摩尔美时百货有限公司。眉山物资有限公司与四川摩尔美时代百货有限公司、梅西商业股份有限公司于2013年5月28日签订的《合同主体变更协议》，该协议约定梅西商业股份有限公司代替四川摩尔美时百货有限公司承担2006年6月18日眉山市物资有限公司与四川摩尔美时百货有限公司签订《商场租赁合同》的全部权利和责任。
《梅西商业经营场地租赁合同通知单》还约定了“租金缴纳期间”，该起家为2016.3.15-2017.2.15，每月15日，且有空白两行的情况存在。
二审查明的其余案件事实与一审一致，本院对一审查明的其余案件事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1.梅西眉山第一分公司是否享有案涉租赁物的出租权。2.一审对案涉租金和违约金认定是否妥当。
关于焦点一，眉山市物资有限公司与四川摩尔美时百货有限公司于2006年6月18日签订的《商场租赁合同》与眉山物资有限公司与四川摩尔美时代百货有限公司、梅西商业股份有限公司于2013年5月28日签订的《合同主体变更协议》能够形成证据锁链，梅西眉山第一分公司享有案涉租赁物的出租权。在此情况下，黄玉群、东坡区心联盟通讯经营部请求法院调取权属证明本院不予同意。
关于焦点二，从查明的案件事实来看，黄玉群、心联盟经营部在2017年9月1日至2018年3月31日租用案涉场地的情况下，确未向梅西眉山第一分公司缴纳2017年9月1日至2018年3月31日租金。故此，对一审租金、违约金的核查实际系对租金标准的核查。
梅西眉山第一分公司主张按照《梅西商业经营场地租赁合同通知单》计算未支付租金，对此，在梅西眉山第一分公司无正当理由不能提交签订的对应租赁合同；而黄玉群、心联盟经营部又否认签订租赁合同的情况下，应当综合全案情况对租金标准进行综合评判。首先，结合案涉租赁场地所在地附近确有其他商场开业的情况，故此，梅西眉山第一分公司主张系因为原租赁合同遗失所以提前降减租金的理由本院不予采信，即本院认定双方提前降减租金系考虑市场周边环境的影响所致。其次，该通知单在租金缴纳期间明确为2016.3.15至2017.2.15，对此，在期间所占表格尚有空余的情况下，未对约定的合同期限其余缴费期间予以明示与常理不符。第三，截至二审开庭结束，案涉租赁场地相邻铺位也有撤场情况。综上，本院采信黄玉群、心联盟经营部关于案涉当事人实际并未对2017年3月以后的租金达成一致意见的主张，即通知单所涉月租金标准11000元并不当然对案涉争议租赁期间具有约束力。在此情况下，本院不同意黄玉群、心联盟经营部请求核查梅西眉山第一分公司相应会计凭证等相应材料。
但黄玉群、心联盟经营部实际租赁案涉场地应当向梅西眉山第一分公司缴纳租金，综合以上分析，本院酌情按照月租金7800元给付租金；一审法院对违约金的酌定方式并无不当，本院予以维持。经核算，案涉租赁场地差欠租金54600元，并应当支付违约金16380元。
综上，黄玉群、心联盟经营部上诉理由部分成立，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持四川省眉山市东坡区人民法院（2018）川1402民初641号民事判决第一项，即“解除梅西商业有限公司眉山第一分公司与东坡区心联盟通讯经营部、黄玉群于2016年4月1日签订的《梅西商业经营场地租赁合同通知单》”；
二、变更四川省眉山市东坡区人民法院（2018）川1402民初641号民事判决第二项为：东坡区心联盟通讯经营部、黄玉群在本判决生效后十日内支付梅西商业有限公司眉山第一分公司租金54600元（2017年9月1日至2018年3月31日）及违约金16380元；
三、驳回梅西商业有限公司眉山第一分公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取2108元，由梅西商业有限公司眉山第一分公司负担1320.50元，东坡区心联盟通讯经营部、黄玉群负担787.50元。二审案件受理费2302元由东坡区心联盟通讯经营部、黄玉群负担1575元；梅西商业有限公司眉山第一分公司负担727元。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓华
审判员 李 迪
审判员 孙春红
二〇一八年八月九日
书记员 陈 然