广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法三民一初字第330号
原告：诸巧媚,女，1973年8月23日出生，汉族，住广东省中山市东区，现住中山市，
委托代理人：唐自敏，广东铭致律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码73988965-3。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，系张其女儿。
第三人：李燕颜，女，1974年1月29日出生，汉族，住广东省中山市，
原告诸巧媚诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能与李燕颜有法律上的利害关系，本院依职权通知李燕颜作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。并依法组成合议庭于2013年8月27日公开开庭进行了审理。原告诸巧媚的代理人唐自敏到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经传票传唤没有到庭，第三人李燕颜经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年11月2日，原告与被告吉雅公司签订了一份《白石吉雅花园认购书》，向被告认购吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房。同年11月2日双方签订了正式的《商品房买卖合同》，约定原告先付总房价的两成即21916元，余款向银行按揭，原告还向被告支付了印花税、设施费、契税等相关费用。被告当日将房屋交付给原告，随后原告装修入住至今。直至后来被告公司涉及刑事案件，法定代表人张其被抓，经向国土部门查询才知涉案房屋已登记在李燕颜名下用于抵押借款。根据《合同法》及相关法律规定，被告与李燕颜之间的房屋买卖合同应为无效，为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求：1、判决确认备案登记与李燕颜与被告吉雅公司2005年9月6日签订的中山市××乡镇××楼××房《商品房买卖合同》无效；2、被告与原告继续履行2005年11月2日签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市××乡镇××楼××房的产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.购房发票（首期款）；2.收款收据；3.物业交接书，物业管理费收据；4.登记备案证明表、查封证明表。
被告吉雅公司在答辩期内未提交答辩意见和证据。
第三人李燕颜亦未向本院提出陈述意见并提交证据。
经审理查明：2005年10月24日，原告向被告吉雅公司认购由其开发的位于中山市××乡镇××楼××房，该物业建筑面积为85平方米，总楼款为109580元。一周后即11月2日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，约定原告于当日内支付全部房款的20%即21916元，余款向银行办理按揭支付。其后，原告支付了首期款21916元及契税、登记费、设施费、印花税等相关杂费共6034元，被告亦将房屋交付给原告。原告收楼后即装修入住，其后多次向原告催促办理银行按揭及合同登记备案事宜，被告均以各种理由推搪。直到被告吉雅公司及法定代表人张其涉嫌非法吸收公共存款及诈骗罪案发，原告经查询得知所购房屋已登记备案在第三人名下。原告认为其已向被告支付了购房首期款，房屋已交付并占有使用多年，期间无第三人主张权益，且第三人与被告之间存在非法借贷的关系，登记备案的购房合同应确定无效，案涉房产至今未能办理按揭的责任在被告。故诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案××乡镇××楼××房与同幢的103、104、404、503、504房共五间一并备案登记在第三人李燕颜名下，总建筑面积为502平方米，购房总价为300000元，一次性付款；签约日期2005年9月6日，备案日期2005年9月15日。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
再查：在被告吉雅公司所涉刑事案件处理过程中，中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。
前述已经生效的（2010）中中法刑二初字第25号判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及本案原告诸巧媚，但涉及第三人李燕颜，该表第48位列明：李燕颜出借金额300000元。虚假按揭物业明细表未涉及原告及本案争议房屋。
本案审理过程中，本院派员到涉案××乡镇××楼××房核查居住人员并张贴通知。张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。经核查，该房屋目前由原告及家人居住使用。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告虽未提交商品房买卖的《认购书》或《合同》，但结合其陈述及其他证据，可以佐证原告与被告之间存在真实的商品房买卖合同关系。其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。并且被告吉雅公司已经按照约定收受了首期购房款，将房屋交付给原告，原告已实际管理使用房屋多年。依照《中华人民共和国合同》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付转移标的物所有权的义务。而房屋作为不动产，其权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，被告吉雅公司应及时履行协助原告办理该房屋产权登记手续的随附义务。
吉雅公司虽然与第三人李燕颜签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人李燕颜名下，但根据本院调取的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书查明的事实，吉雅公司通常采取与借款人签订虚假的《商品房买卖合同》方式作为借款的担保，其目的是为了确保借款的偿还，为借款人实现债权提供担保。因此双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押，双方不存在真实的商品房买卖关系。具体到本案中第三人李燕颜与吉雅公司签订《商品房买卖合同》对涉案房屋在内的五间房产总价的约定与其与出借的非法借贷金额相当，并办理了销售合同登记备案，其实质是作为非法借贷金额300000元的担保，且无论从购买单价、房屋的交付及购买后的权益主张等分析，均不符合正常的商品房买卖特征。因此，本院认定其与吉雅公司签订商品房买卖合同系虚假，实质是作为被告非法吸收公众存款的刑事犯罪手段。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，第三人李燕颜与吉雅公司签订的案涉《商品房买卖合同》无效。
原告是真正的房屋买受人，其已按期支付了首期款并当庭表示愿意支付尚欠的尾款87664元，被告吉雅公司应在合理期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案协助原告办理涉案房产的权属证书。同时，根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，被告虽未出庭应诉并提出相应先履行请求，但为保障原告相关合同权益顺利实现，经本院依法释明，原告同意先行支付，故本院一并判决原告先行支付尚欠的房款。原告的诉求符合法律规定，本院予以支持。
被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩权利的主动放弃，不影响本案的审理。第三人李燕颜下落不明，经公告送达期满未出庭应诉，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人李燕颜与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年9月6日签订的关于买卖中山市三乡镇吉雅花园9号楼22幢204房的《广东省商品房买卖合同》无效；
二、原告诸巧媚于本判决生效之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款87664元；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告诸巧媚办理位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼22幢204房的房地产权属证书。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2492元（原告已交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
审判员 罗晓冰
二〇一三年九月十八日
书记员 唐 群