广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8310号
上诉人（原审被告）：黄素娟，女，住所地：河南省原阳县。
委托代理人：杨建濮，广东兆广律师事务所律师。
委托代理人：胡淼，广东兆广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈兆洪，男，香港居民。
委托代理人：王志炜，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人黄素娟因与被上诉人陈兆洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第986号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
陈兆洪原审诉讼请求：1、解除双方所签订的《房屋租赁合同》。2、黄素娟立即搬离涉案房屋并恢复原状。3、黄素娟立即支付五个月（5-9）房租人民币103978.65元及利息9000元。4、陈兆洪不需返还全部租赁押金。5、黄素娟支付拖欠管理费36000元及租赁管理税3000元。6、黄素娟承担所有诉讼费用。
原审法院审理查明：（一）陈兆洪、黄素娟双方于2013年4月16日签订《房屋租赁合同》，约定陈兆洪同意将坐落于深圳市罗湖区XXXX大厦XX楼XX-
XX单位，建筑面积为223.61平方米在良好状态下租给黄素娟使用。租赁期为两年2013年5月1日至2015年4月30日止。租赁期满，陈兆洪有权收回该物业，黄素娟应如期归还，如果陈兆洪将该物业继续出租或出售，一方在同等条件下享有优先权。租金应于每月5日前由黄素娟支付给陈兆洪。本合同签订当日内，黄素娟向陈兆洪支付两个月的押金和壹个月的租金，共计人民币59703.87元。租金为第一年89元/平方米实收，第二年93元/平方米实收。租赁期间所产生的管理费，水电费以及政府各部门征收的租赁税等相关费用均由黄素娟承担。租赁期满后如黄素娟退租，则黄素娟须保持物业当时现状，不得拆除房屋内部现有装修。
（二）2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》到期前，陈兆洪、黄素娟双方于2015年4月20日又签订了一份《房屋租赁合同》，约定，陈兆洪将位于深圳市罗湖区XX路XX号XXXX大厦XXXX至XXXX室，出租给乙方使用，租赁房屋权利人为陈兆洪。租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月人民币93元计算，月租金总额为人民币20795.73元。黄素娟应于每月1日前向陈兆洪交付租金。黄素娟租用租赁房屋的期限自2015年5月1日起至2015年7月31日止。黄素娟在2015年5月31日前，必须通知陈兆洪2015年7月31日之后是否续租，如不续租，陈兆洪可以在6月1日开始对外租赁，如续租需于2015年6月1日重签正式合同。原2013年4月16日收据号码No.80XXXX的押金人民币39802.58元，转为此合同的租赁保证金。陈兆洪向黄素娟返还租赁保证金的条件：1、租期满，未拖欠管理处、租赁所的任何费用以及陈兆洪租金；2、未损害房屋主体结构。陈兆洪可不予返还保证金：1、租期未满；2、拖欠管理处、租赁所的任何费用以及陈兆洪租金；3、损坏房屋主体结构。租赁期间，陈兆洪负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁所产生的税款、房屋租赁管理费。黄素娟负责按时支付租赁房屋的水电、卫生费物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。黄素娟拖欠租金达十天以上，陈兆洪可要求黄素娟恢复房屋原状、请求损害赔偿以及不予退还租赁保证金。本合同终止后，黄素娟应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由黄素娟承担的各项费用并办理有关移交手续。另外，合同还约定了其他一些权利义务。
（三）上述2015年4月20日《房屋租赁合同》签订后，黄素娟主张以押金来抵租金，未向陈兆洪支付租金。2015年8月6日涉案房屋的物业管理公司深圳宣XXXXX有限公司开具证明称黄素娟已于2015年7月31日搬离XXXX大厦XXXX-
XXXX室。截至2015年7月31日XXXX-XXXX室的物业管理费空调费水电费，该租户已结清。
（五）在本案审理过程中，陈兆洪、黄素娟于2015年8月31日对涉案房产内的物品作了交接，黄素娟将涉案房产内的物品搬离。涉案房屋的状况为无任何损坏及缺失。
原审法院认为：陈兆洪、黄素娟2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。该合同签订后，黄素娟应当按照合同约定的方式及金额向陈兆洪缴纳租金及相关的费用，黄素娟主张用黄素娟所交纳的租赁押金来抵租金，但是未得到陈兆洪的同意，合同中也未约定可以以押金来抵偿租金，故黄素娟未按时交纳租金，构成违约，应当承担违约责任。现合同约定的期限已经届满，并且黄素娟也已经搬离涉案的房产，2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》已经终止，已经没有解除的必要，故陈兆洪请求解除双方所签订的《房屋租赁合同》，无事实理由，原审法院不予支持。陈兆洪要求黄素娟恢复的房产原状为搬离动产、搞好卫生及交还房产，现双方已经对涉案房产进行了交接，房产完好交还陈兆洪，故陈兆洪请求黄素娟立即搬离涉案房屋并恢复原状，已无事实的根据，原审法院不予支持。黄素娟虽然在2015年7月31日人员撤离了涉案房产，但是其在涉案房产内的办公家私等物品继续占用涉案房屋，造成陈兆洪的损失。黄素娟搬离涉案房产需要陈兆洪签字方能搬走，陈兆洪在此也有一定的责任。但是本案黄素娟违约在先，黄素娟于2015年8月31日将涉案房产清空交还陈兆洪，陈兆洪请求黄素娟支付2015年8月份的租金亦合理，黄素娟应当向陈兆洪支付2015年5月至8月的租金及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自每月2日起分段计算）。2015年9月的租金未产生，且黄素娟已经将办公家私等物品全部搬离，故陈兆洪请求黄素娟支付2015年9月的租金，原审法院不予支持。在2015年4月20日所签订的合同履行过程中，黄素娟构成违约，根据合同的约定，陈兆洪可以没收黄素娟缴纳的人民币39802.58元的租赁保证金，故陈兆洪请求不需返还全部租赁保证金，理由成立，原审法院予以支持。黄素娟在2015年7月31日人员撤离涉案房产时已经将管理费、水电费、空调费全部结清，并且2015年8月黄素娟并未在涉案房产办公，故不应该再让黄素娟承担2015年8月的物业管理费、水电、空调费，故陈兆洪请求黄素娟支付拖欠管理费36000元，理由不成立，原审法院不予支持。根据合同约定，基于房屋租赁产生的税款由陈兆洪负责支付，故陈兆洪请求黄素娟向其支付租赁管理税3000元，理由不成立，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、黄素娟应当自判决生效之日起十日内向陈兆洪支付2015年5月至8月的租金人民币83182.92元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自每月2日起分段计算）；二、陈兆洪不需返还黄素娟缴纳的人民币39802.58元的租赁保证金；三、驳回陈兆洪的其他诉讼请求。案件受理费人民币1947元，由陈兆洪负担人民币698元，由黄素娟负担人民币1249元。
上诉人黄素娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一项，改判为黄素娟不应承担2015年8月份的房屋租金20795.73元；二、撤销一审判决第二项，改判为陈兆洪返还黄素娟缴纳的39802.58元租赁保证金，并直接用该笔保证金冲抵5-7月房租；三、判令陈兆洪承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋8月份房租不应由黄素娟承担，一审法院认定事实错误，法律适用不当。黄素娟一审举证证明“黄素娟及所在公司全体人员已于2015年7月31日搬离涉案房屋”，搬至黄素娟（公司）另行承租的新住所。但是，由于陈兆洪拒绝通知物业管理处予以放行，直接导致黄素娟（公司）办公用品留在屋内的情况发生。一审法院在没有合同依据，且与事实不符，陈兆洪无留置权的情形下，判决黄素娟承担8月份租金显然错误。二、用租赁保证金冲抵押金系当事人之间存在的交易习惯，一审法院不顾事实存在的交易习惯，机械地认定陈兆洪构成违约并承担违约责任的做法是错误的。在2011年3月29日、2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》第五条均约定，“如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额。如押金不足以抵付所欠金额，乙方接到甲方付款通知起五日内补足。”事实上，双方也是这样履行的，在租赁期届满前几个月会根据押金数额直接抵付租金，不足部分在接到陈兆洪通知后补足。双方于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》中第五条也有用“原押金抵扣新合同中的首月租金”。该份合同届满前，陈兆洪多次向黄素娟明确表示不会退还押金，并要求黄素娟续签三个月的租赁合同。黄素娟担心不续租就拿不回保证金，遂与陈兆洪曾口头达成一致意见，即用押金直接抵扣5月房租，剩余的押金不足部分再补交。三、在合同履行初期，陈兆洪诉请6至9月份的租金缺乏合同根据和法律依据。黄素娟与陈兆洪于2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》表明，租赁期限是2015年5月1日至2015年7月31日，但陈兆洪提起诉讼的诉状落款时间却是2015年6月2日。一审中，陈兆洪对于此问题并没有给予一个合理的解释。一审法院并未对该事实予以审查，并且忽略背后的真正原因，径直判决黄素娟承担超重责任有违司法公正。综上，原审法院判决黄素娟应当承担2015年5月至8月租金，以及认定陈兆洪不需要返还租赁保证金属于事实认定错误，法律适用不当，请求贵院撤销原审判决，依法改判，以维护黄素娟合法权益。
被上诉人陈兆洪答辩称，原审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决得当，陈兆洪服从一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，（一）黄素娟于二审庭审中要求将上诉请求变更为：撤销一审判决，发回重审。陈兆洪对此表示不同意，因为已经过了法定的上诉期限。（二）
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。黄素娟于二审庭审中要求将上诉请求变更为：撤销一审判决，发回重审。因黄素娟该请求已过了法定的上诉期限，且被上诉人陈兆洪对此表示不同意，故本院对黄素娟要求变更上诉请求的请求不予准许，其上诉请求以其提交的上诉状为准。关于黄素娟应否承担2015年8月份租金的问题，本院认为，涉案合同于2015年7月31日到期，到期后双方均有义务办理交接手续。在黄素娟与涉案房屋的物业管理单位办理了结清费用、人员撤离手续的情况下，陈兆洪未积极、及时与黄素娟办理交接手续，导致8月份房屋不能正常使用的租金损失，陈兆洪对此存在一定过错，而黄素娟搬离涉案房屋前未结清其应承担的租金费用属于违约在先，对房屋未能及时交接也存在过错。鉴于双方对2015年8月份涉案房屋未能正常使用的租金损失均有过错，本院酌情双方各自分担该月份租金损失的一半责任，原审法院认定该月份租金损失全部由黄素娟承担存在不当，本院予以纠正。关于黄素娟缴纳的租赁保证金应否返还的问题，黄素娟主张双方存在押金抵租金的约定及交易惯例缺乏证据支持，该主张本院无法采纳。因黄素娟在合同履行过错中未按约缴纳租金，已达到陈兆洪可不予退还的条件，原审判令陈兆洪不需返还黄素娟缴纳的租赁保证金有事实与合同依据，本院予以确认。
综上，黄素娟的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第986号民事判决第二项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第986号民事判决第三项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第986号民事判决第一项为：黄素娟应当自判决生效之日起十日内向陈兆洪支付2015年5月至7月的租金人民币62387.19元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自每月2日起分段计算）；
四、黄素娟应当自判决生效之日起十日内向陈兆洪支付2015年8月租金损失人民币10397.86元；
五、驳回陈兆洪的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1947元，由陈兆洪负担人民币947元，由黄素娟负担人民币1000元；二审案件受理费1315元，由黄素娟负担1000元，陈兆洪负担315元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年九月十九日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。