江苏省高级人民法院
行 政 判 决 书
(2015)苏行终字第00741号
上诉人(原审原告)王世来。
上诉人(原审原告)尹成兰。
上述两上诉人的共同委托代理人杨在明、袁曼曼，北京在明律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区解放南路延长段26号。
法定代表人吴君，该区区长。
委托代理人崔平，徐州市泉山区人民政府法制办公室工作人员。
委托代理人仲丛乐，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人王世来、尹成兰因诉徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋行政补偿一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2015）徐行初字第00067号行政判决，向本院提起上诉。本院2015年12月7日立案受理后依法组成合议庭，并于2015年12月21日、2016年1月19日两次公开开庭审理了本案。上诉人王世来参加了第二次庭审，上诉人王世来、尹成兰的共同委托代理人杨在明、袁曼曼，被上诉人泉山区政府行政机关负责人董博及委托代理人崔平、仲丛乐两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：
2014年1月11日，泉山区政府决定对七里沟（金山东路东延）棚改区改造项目范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记，由徐州市泉山区房屋征收部门组织实施，并将调查公告在泉山区七里沟社区居委会门前张贴。同日，泉山区房屋征收办公室（以下简称泉山区征收办）与七里沟街道办事处签订房屋征收委托书，并组织徐州市新盛建设发展投资有限公司委托的服务机构、徐州市泉山区住房和建设局、徐州市泉山区房产服务中心工作人员进行入户调查，制作了《被征收房屋现状测绘调查表》，载明了房屋的建筑结构、房屋现状平面图及建筑尺寸、面积，并对王世来、尹成兰家庭成员情况进行调查。2014年4月17日，泉山区政府作出选定评估公司的公告并张贴于七里沟社区公示栏等处，告知被征收人在5日内填写选定房屋征收评估机构选票，以及如不能达成一致，抽签选定评估机构的时间、地点。2014年4月22日，徐州通标土地房地产估价有限公司（以下简称徐州通标估价公司）得票过半数，泉山区政府于2014年4月23日，组织以抽签的方式选定了江苏鑫洋土地房地产评估有限公司徐州分公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司，泉山公证处对抽签过程、结果进行了公证。同日，泉山区政府对涉案项目房屋征收评估公司的选定结果进行了公告。2014年5月23日，泉山区政府作出徐泉征字[2014]第5号《房屋征收决定》（以下简称5号《房屋征收决定》）并进行了公告，对东至迎宾大道、西至奎河、北至七里沟办事处、南至姚庄工业园改造范围线（具体范围详见选址范围图）内的房屋进行征收，征收期限自2014年5月23日起至2014年6月21日止。王世来、尹成兰的房屋在此次征收范围内。同日，泉山区征收办与选定的三家评估公司签订了评估委托协议书，泉山区征收办委托的征收实施单位七里沟街道办事处将房屋调查结果和认定结果公示于七里沟社区公示大厅。2014年5月26日，上述选定的评估公司共同对王世来、尹成兰的房屋作出了房屋征收估价报告，评估时点为“2014年5月23日”。同日将被征收人的房屋征收估价报告公示于七里沟社区公示大厅。2014年7月9日，七里沟街道办事处、七里沟社区及徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司工作人员向王世来户留置送达了房屋征收估价报告。王世来、尹成兰在估价报告送达后十日内未对该评估结果提出异议和申请复核评估。因王世来、尹成兰在房屋征收决定规定的征收期限内未能与征收部门达成补偿协议，泉山区政府于2014年10月23日作出泉房征补字[2014]第165号《房屋征收补偿决定书》（以下简称165号《房屋补偿决定》）。2014年10月25日，七里沟街道办事处工作人员向王世来户送达。王世来、尹成兰不服，向徐州市人民政府申请行政复议，徐州市人民政府于2015年1月10日作出徐行复[2014]第240号《行政复议决定书》，复议维持了165号《房屋补偿决定》。王世来、尹成兰仍不服，提起行政诉讼。
原审法院另查明，2014年8月4日，徐州中院作出（2014）徐行初字第00021号行政判决，认为5号《房屋征收决定》符合法律规定，判决驳回涉案征收项目中另一被征收人的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。2014年8月25日，徐州市人民政府作出徐行复[2014]第126号行政复议决定，维持5号《房屋征收决定》。王世来、尹成兰等人对5号《房屋征收决定》不服提起诉讼，徐州中院于2014年9月26日作出（2014）徐行诉初字第00021号行政裁定，裁定不予受理，王世来、尹成兰等人不服提起上诉。江苏省高级人民法院作出（2014）苏行终字第315号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。现王世来、尹成兰等人已就徐州中院作出的（2014）徐行初字第00021号行政判决书向徐州中院申请再审。徐州中院作出（2015）徐行监字第6号行政裁定书，驳回申请人的再审申请。
原审法院再查明，在本案七里沟（金山东路东延）棚改区改造项目范围内的其他同类型案件当事人赖兴亮、王怀玲诉泉山区政府房屋征收补偿决定案件中，江苏省高级人民法院已就涉案征收项目中评估机构选定的合法性问题、涉案房屋面积认定问题、评估报告的合法性问题以及安置房定价的合法性等问题作出认定，该判决书已发生法律效力。该判决书已发生法律效力。
原审法院认为：
一、关于王世来、尹成兰要求中止本案审理的申请是否成立。
徐州中院就5号《房屋征收决定》的合法性作出的（2014）徐行初字第00021号行政判决已经发生法律效力。王世来、尹成兰虽对该行政判决提出再审申请，但徐州中院已作出（2015）徐行监字第6号行政裁定书，驳回申请人的再审申请。故涉案5号《房屋征收决定》已由生效行政判决的效力所羁束。王世来、尹成兰申请中止对本案审理，法院不予支持。
二、关于涉案被征收房屋评估报告的合法性。
（一）关于涉案房屋征收评估机构选定的合法性。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十条第一款第（五）项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，泉山区政府公布具有相应资质的10家房地产价格评估机构名单要求被征收人协商选定，不仅有注册地在徐州市的评估公司，也有在徐州市设立分公司的注册地在外市的评估公司，王世来、尹成兰认为入围的评估机构资质不清，且不应该限定在徐州市内的观点无证据支持亦无事实依据。因本次征收范围较大、被征收房屋的户数较多，单位要求被征收人协商一致选定评估机构并不现实，所以泉山区政府在公告协商选择评估机构届满日，组织被征收人投票选择评估机构，并不影响被征收人选择评估机构的权利。经投票，仅有徐州通标估价公司得票超过50%，故泉山区政府再组织被征收人代表以抽签的方式确定另两家评估机构，并委托公证处进行公证，该程序并无不当。在征收实施单位收回的选票中存在部分空白选票，应视为被征收人放弃选择评估机构的权利，王世来、尹成兰所举120余名“被征收人”共同出具证明，不足以对抗选票的真实性及委托公证的效力，也不能以此否定徐州通标估价公司得票过半数的事实。泉山区政府就涉案房屋征收评估选定的三家评估机构，符合《国有土地上房屋征收评估办法》及《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》的相关规定。
（二）关于涉案评估报告的合法性。涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。根据征收部门委托和提供的资料，通过现场勘查，在估价技术报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价师出庭接受质询，估价行为并无违反《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的情形。估价报告中虽说明根据《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》，但该《规则》是根据《房地产估价规范》制定，且与《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》无冲突，也是要求评估机构遵循客观、公正原则对被征收房屋市场价值进行评估。评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，公示期满后，将评估报告依法向王世来、尹成兰送达，王世来、尹成兰在法定期限内未申请复核。王世来、尹成兰认为估价机构估价行为违法的观点不能成立。
三、关于涉案房屋征收补偿决定的合法性。
（一）关于涉案房屋性质和房屋面积的认定是否正确。根据庭审查明事实，王世来、尹成兰被征收的房屋为家庭在宅基地上自建，且无相关权属证明，在征收前的调查、动迁过程中，及至本案诉讼过程中，王世来、尹成兰均未提供证据证明其房屋属于《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十四条第一款及第十五条第二款规定情形，故泉山区政府对王世来、尹成兰的涉案房屋按照住宅予以评估补偿并无不当。王世来、尹成兰被征收房屋位于徐州市城市规划区内，在王世来、尹成兰无证据证明土地权属来源为国有出让土地的情况下，泉山区政府按照国有划拨土地予以评估补偿并无不当。在王世来、尹成兰没有被征收房屋及土地的权属证明情况下，泉山区政府参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限为1.1），以王世来、尹成兰实际使用宅基地面积为基数，按1.4容积率计算和确认王世来、尹成兰被征收房屋的合法建筑面积，并无不当。
（二）关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法。泉山区政府根据涉案被征收房屋估价报告，确定王世来、尹成兰被征收房屋价值正确。关于搬家费、临时安置补偿费及室内装饰装修等附属物补偿问题，虽然《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，应通过协商、委托评估方式确定，但在征收双方对房屋补偿安置协商差距较大，被征收人不配合的情况下，采取评估方式确定难以实现。泉山区政府参照原徐州市建设局2005年2月1日制发的徐建发[2005]13号《徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》确定对王世来、尹成兰搬家费、临时安置费、附属物补偿标准，从该文件制定依据及时效看，确有不当，但从王世来、尹成兰被征收房屋合法面积、区位及环境等因素看，结合徐州市搬家费用、房屋租赁实际市场价格，搬家费按合法建筑面积每次10元每平方米计算，临时安置费按合法建筑面积8元每月、每平方米计算是合理的，不损害王世来、尹成兰合法权益。对王世来、尹成兰被征收房屋室内装饰装潢等定附属补偿，泉山区政府确定为合法面积每平方米80元，应视为暂定补偿价值，王世来、尹成兰如认为低于实际价值，可以申请泉山区政府予以评估，泉山区政府应在王世来、尹成兰搬迁后，组织清点丈量，委托有资质评估机构进行评估，根据评估结果予以补差。此外，泉山区政府根据徐政发[2009]20号《徐州市棚户区改造实施方案》，对于王世来、尹成兰选择货币补偿的，按被征收合法面积的房屋评估价值增加10%补贴，充分保护王世来、尹成兰的权益，具有合理性。
（三）关于安置房屋价值确定是否合法、合理。
泉山区政府提供就近安置房屋，符合国家棚户区改造政策。关于安置房价值，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。本案中，用于安置的房屋是徐州市政府根据《徐州市棚户区改造实施方案》提供的定销商品房。所谓定销商品房，根据徐政发[2007]24号《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》规定，是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型向被拆迁人定向销售的商品住宅。根据该《办法》附件1《徐州市市区定销商品房建设实施细则》，定销商品房的价格是由市物价部门会同房管、建设、国土部门依据定销商品房所在区域同等类型普通商品房市场价格，按15-20%的优惠幅度确定。泉山区政府提交《徐州市市区定销商品房供用意见书》也表明涉案安置房价格是按市场价格优惠15%确定。综上，泉山区政府按照《徐州市市区定销商品房供用意见书》核定的定销商品房价格确定安置房价值，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定。且经徐州中院核对，泉山区政府对安置房价值计算无误。
（四）关于涉案房屋征收补偿决定程序是否合法。
泉山区政府作出房屋征收补偿决定后，依法向王世来、尹成兰送达，王世来、尹成兰亦认可收到该房屋征收补偿决定，且按照法规要求进行了公示，行政程序合法。
综上，泉山区政府具有作出被诉房屋征收补偿决定的职权。根据对被征收房屋现状调查，结合相关法律政策，对王世来、尹成兰被征收房屋合法面积、用途认定正确，根据依法选定的评估机构对被征收房屋的估价报告认定被征收房屋价值，参照徐州市相关规定和政策，对王世来、尹成兰搬迁费、临时安置补助费予以确定客观、合理，除对被征收房屋室内装饰装潢等定附物价值确定，有待王世来、尹成兰搬迁时清点、评估确定是否补差外，对王世来、尹成兰应补偿项目和数额确定准确。泉山区政府提供就近区域房屋予以安置，并按徐州市政府核定优惠价格予以安置，合法、合理，对安置房价值计算和互找差额计算无误。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回王世来、尹成兰的诉讼请求。
上诉人王世来、尹成兰上诉称：1、5号《房屋征收决定》不符合公共利益，且确定的房屋征收范围不合理。2、上诉人的房屋不属于违法建设，被上诉人依据《江苏省城市规划管理技术规定》认定涉案房屋合法面积远远低于实际建筑面积，侵犯上诉人合法权益。3、涉案房屋评估机构选定违法。4、涉案房屋估价报告无效，依据无效的估价报告作出的165号《房屋补偿决定》违法。5、上诉人已对涉案地块未经登记的建筑调查、认定和处理行为提起行政诉讼，案件正在审理当中，本案应当中止审理。6、被上诉人作出的165号《房屋补偿决定》认定事实不清，行政程序违法，适用法律错误。请求本院撤销原审判决，撤销165号《房屋补偿决定》。
被上诉人泉山区政府答辩称：1、5号《房屋征收决定》已发生法律效力，且不属本案审查范围。2、被上诉人作出165号《房屋补偿决定》前，已对上诉人的房屋进行调查、认定和处理。3、涉案评估机构依法选定，上诉人收到涉案房屋估价报告后未提出异议，可以作为165号《房屋补偿决定》作出的依据。4、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院庭审中，上诉人王世来、尹成兰除对以下事实有异议外，对原审法院认定的其他案件事实无异议：1、泉山区政府对涉案房屋的权属、区位、用途、建筑面积等未进行调查登记，亦未将调查结果在七里沟社区居委会门前张贴公告。2、泉山区政府对涉案项目房屋征收评估公司的选定结果未进行公告。3、涉案房屋估价报告未公示。4、七里沟街道办事处、七里沟社区及徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司工作人员未向王世来、尹成兰留置送达涉案房屋估价报告。5、该征收范围内被征收人赖兴亮、王怀玲诉泉山区政府房屋征收补偿决定案件中，江苏省高级人民法院房屋面积认定的合法性未予认定。6、徐州通标估价公司得票未过半数。7、原审判决遗漏了评估机构选定过程中，为何采用投票和抽签两种方式、评估公司选定过程中有没有被征收人协商等诸多事实。被上诉人泉山区政府对原审判决认定的案件事实无异议。关于上诉人王世来、尹成兰所提异议1至异议5，本院经审查认为，被上诉人泉山区政府提供的房屋调查结果公示表及张贴的照片、选定评估公司的公告及张贴照片、评估机构选取的情况说明、评估机构选定结果公示及张贴的照片、涉案房屋征收估价报告、估价报告送达回执单、本院（2015）苏行终字第00345号行政判决书（该征收范围内被征收人赖兴亮、王怀玲诉泉山区政府房屋征收补偿决定上诉案）等证据证明上诉人王世来、尹成兰所提异议1至异议5依法不能成立。关于上诉人王世来、尹成兰所提异议6，王世来、尹成兰主张泉山区政府七里沟街道办事处收回的729张选票中，部分选票上“投票人房屋地址”一栏中记载“三官庙”，而三官庙村并不在5号《房屋征收决定》征收范围内，故涉案确定评估机构的选票系伪造，原审判决认定徐州通标估价公司得票过半数错误。本院认为，本院庭审中双方当事人对“三官庙小区”在5号《房屋征收决定》征收范围内，三官庙村不在该征收范围内均无异议。确定评估机构的选票上“投票人房屋地址”、“投票人签名”、“投票人投票时间”均为投票人填写。部分选票上“投票人房屋地址”一栏记载为“三官庙”，并不能证明该投票人的房屋坐落在三官庙村。本案二审庭审结束后，本院向七里沟街道办事处、七里沟街道三官庙社区有关人员进行调查，有关人员明确表示，原三官庙村的部分村民因征地拆迁被安置到三官庙小区。泉山区政府提供的《七里沟（金山东路东延）项目居民投票结果》证明徐州通标估价公司得票过半数，故王世来、尹成兰所提异议6依法不能成立。上诉人王世来、尹成兰所提异议7不属事实认定问题。综上，原审判决认定的主要事实清楚，本院依法予以确认。
本院另查明，2014年9月12日，泉山区政府作出165号《房屋补偿决定》，2014年9月13日，七里沟街道办事处工作人员向王世来留置送达165号《房屋补偿决定》。徐州市人民政府于2014年12月29日作出徐行复[2014]第240号《行政复议决定书》，原审判决认定“被告于2014年10月23日对原告作出泉房征补字[2014]第165号《房屋征收补偿决定书》，2014年10月25日，七里沟街道办事处工作人员向原告送达。原告不服，向徐州市人民政府申请行政复议，经复议，徐州市人民政府于2015年1月10日作出徐行复[2014]第240号《行政复议决定书》”系笔误，本院依法予以纠正。
本院认为：
一、关于房屋征收评估机构选定是否合法的问题。
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十条第一款第（五）项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，被上诉人泉山区政府公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单时，要求被征收人协商选定评估机构，并告知被征收人，如果在规定期限内不能协商选定，将采取抽签的方式确定评估机构。本次征收范围较大、被征收人户数较多，被征收人协商一致客观上存在困难，泉山区政府在公告协商选定评估机构届满之日，在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，组织被征收人投票选定评估机构并无不当。经投票，仅有徐州通标估价公司得票超过50%，故泉山区政府组织被征收人代表参与抽签确定另两家评估机构，并委托公证处进行公证，行政程序并无不当。在征收实施单位收回的选票中存在部分空白选票，应视为被征收人放弃选择评估机构的权利。泉山区政府公布的具有相应资质的10家房地产价格评估机构中，不仅有注册地在徐州市的评估公司，也有在徐州市设立分公司的注册地在外市的评估公司，且这些评估机构的资质在官方网站上查询确定具有评估资质。另，本院生效的（2015）苏行终字第00345号行政判决已认定涉案房屋征收评估机构选定合法。综上，泉山区政府根据被征收人投票和抽签的方式确定评估机构并无不当。
二、关于涉案房屋面积和性质的认定是否正确的问题。
在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。根据庭审查明事实，王世来、尹成兰被征收的涉案房屋为其在国有土地上自建房屋，未办理国有土地使用证等任何审批手续，亦未办理房屋所有权证。至本案审理期间，王世来、尹成兰仍未能提供证据证明其国有土地使用权面积和房屋面积。泉山区政府在作出5号《房屋征收决定》前，已对涉案土地上的房屋进行调查、认定，并对王世来、尹成兰的国有土地使用权面积予以认定，王世来、尹成兰对认定的结果并未提出异议。目前涉案房屋位于徐州市城市规划区范围内，在王世来、尹成兰无证据证明土地权属来源为出让的情况下，泉山区政府按照国有划拨土地予以评估补偿正确。在王世来、尹成兰没有被征收房屋及用地权属证明的情况下，泉山区政府参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限为1.1），以王世来、尹成兰实际使用国有土地使用权面积为基数，按1.4容积率计算并确认王世来、尹成兰涉案房屋的合法建筑面积并无不当。另，本院生效的（2015）苏行终字第00345号行政判决已认定该地块房屋合法面积的认定方法合法。
三、关于涉案房屋估价报告是否合法的问题。
涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。该评估机构根据房屋征收部门提供的资料，通过现场勘查，在估价技术报告中详细说明了评估结论形成的过程和根据，估价师出庭接受质询，估价行为符合《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。涉案房屋评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，公示期满后，将估价报告依法向王世来、尹成兰送达，王世来、尹成兰在法定期限内未提出异议。泉山区政府依据涉案房屋估价报告作出165号《房屋补偿决定》正确。
四、关于搬家费、临时安置补偿费及室内装饰装修等附属物补偿是否正确的问题。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。但在征收人与被征收人对房屋补偿安置协商差距较大、被征收人不配合的情况下，采取评估方式确定被征收房屋室内装饰装修价值及搬迁费用难以实现。泉山区政府在不能委托评估机构对装饰装修价值及搬迁费用进行评估的情况下，参照原徐州市建设局2005年2月1日制发的徐建发[2005]13号《徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》确定对王世来、尹成兰搬家费、临时安置费、附属物补偿标准虽然不当，但从王世来、尹成兰被征收房屋合法面积、区位及环境等因素看，结合徐州市搬家费用、房屋租赁实际市场价格，搬家费按合法建筑面积每平方米10元计算，临时安置费按合法建筑面积8元每月、每平方米计算是合理的，不损害王世来、尹成兰合法权益。关于王世来、尹成兰被征收房屋室内装饰装修等补偿，泉山区政府确定为合法面积每平方米80元，原审法院已认定为暂定补偿价值，王世来、尹成兰如认为低于实际价值，可以申请评估，泉山区政府应在王世来、尹成兰搬迁后，组织清点丈量，委托有资质评估机构进行评估，根据评估结果予以补差。王世来、尹成兰被征收房屋室内装饰装修损失能够得到保障。
五、关于安置房屋价值确定是否合法、合理的问题。
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。本案中，用于安置的房屋是徐州市人民政府根据《徐州市棚户区改造实施方案》提供的定销商品房。根据徐政发[2007]24号《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》的规定，定销商品房是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型向被拆迁人定向销售的商品住宅。根据该《办法》附件1《徐州市市区定销商品房建设实施细则》，定销商品房的价格是由市物价部门会同房管、建设、国土部门依据定销商品房所在区域同等类型普通商品房市场价格，按15-20%的优惠幅度确定。泉山区政府提交《徐州市市区定销商品房供用意见书》也表明涉案安置房价格是按市场价格优惠15%确定。泉山区政府按照《徐州市市区定销商品房供用意见书》核定的定销商品房价格确定安置房价值，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条的规定。
六、关于本案是否应当中止审理的问题。
案外人郭友立对5号《房屋征收决定》提起行政诉讼，请求法院撤销该房屋征收决定。徐州中院于2014年8月4日作出（2014）徐行初字第00021号行政判决，判决驳回郭友立的诉讼请求。该判决已发生法律效力。后王世来、尹成兰对165号《房屋补偿决定》提起行政诉讼。在本案一审期间，王世来、尹成兰申请中止案件的审理。因5号《房屋征收决定》已为生效行政判决的效力所羁束，故原审法院未予中止审理正确。
本案二审期间，王世来、尹成兰以征收范围内未经登记的建筑调查、认定和处理行为正在审理中为由，申请中止本案的审理。本院认为，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十一条第一款第（六）项规定，在诉讼过程中，案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的，中止诉讼。未经登记的建筑调查、认定和处理行为系房屋征收决定的前置行政行为，涉案5号《房屋征收决定》已由生效行政判决的效力所羁束，故本案的审理无须以其他行政案件的审理结果为依据。王世来、尹成兰主张本案应当中止审理的上诉理由依法不能成立。
综上，泉山区政府作出的165号《房屋补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。上诉人王世来、尹成兰的上诉理由和请求依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人王世来、尹成兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
代理审判员 张世霞
代理审判员 苗 青
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 吁 璇
附：本判决适用的相关法律依据
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
二、《国有土地上房屋征收评估办法》
第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第十四条第二款被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第二十九条除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
三、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》
第十条第一款确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：
（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；
（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。
四、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》
第五十一条第一款在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：
（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；
五、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；