江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1102民初2531号
原告(反诉被告)：蔡富生，男，1942年9月14日生，汉族，住江苏省。
原告（反诉被告）：杨希芳，女，1946年4月6日生，回族，住江苏省。
委托诉讼代理人：蔡富生，男，汉族，住江苏省，系杨希芳丈夫。
被告（反诉原告）：镇江盈盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320000575393001C，住所地江苏省镇江市滨水路阳光世纪花园后。
法定代表人：蒋铁峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄彩霞，女，汉族，住江苏省南京市建邺区，系被告员工。
委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告蔡富生、杨希芳与被告镇江盈盛房地产开发有限公司（以下简称镇江盈盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年7月13日立案。被告镇江盈盛公司应诉后，向本院提出反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理，蔡富生，镇江盈盛公司的委托诉讼代理人黄彩霞、吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡富生、杨希芳向本院提出诉讼请求：××.判决被告对房屋质量的瑕疵依法进行重做；2.判决被告对拒绝房屋质量瑕疵进行重做承担违约责任；3.判决被告支付迟延交付违约金36580元（已计算至20××4年××2月××4日，其后另行计算）；4.判决被告承担因拒绝对房屋质量瑕疵重做期间的物业管理费等各项费用。事实与理由：原告购买被告销售的镇江市北固湾小区××期25幢3203室房屋一套。20××4年8月××5日，原告前往验收房屋，发现房屋不符合交付条件，双方填写了《业主意见反馈表》，被告工作人员予以签收。经整改，被告通知原告再次验收房屋。在其他业主装修过程中，原告经实际勘验，发现被告在房屋建设过程中未按设计图纸预留空调排水管道，房屋质量存在瑕疵，原告要求被告对空调排水设施进行重做，被告予以拒绝，故原告提起诉讼。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求为：判决被告按照房屋设计图纸要求安装空调冷凝水排水管道；明确第二项诉讼请求要求被告承担的违约责任即为第三项诉讼请求计算的迟延交付违约金，两项诉讼请求系重复主张；第四项诉讼请求因其未实际入住，物业管理费的具体数额不清楚。
镇江盈盛公司辩称，××.涉案房屋经竣工验收，取得竣工验收备案表及配套设施建设方案履行确认证明，符合交付条件，合同约定的交付期限届满前向原告寄送了交房通知，不存在逾期交付的情形，物业管理费等费用应由原告承担；2.买卖合同附件3中关于空调部分载明预留分体式空调机位及冷凝水排水位置，并未约定需安装冷凝水排水管道，根据竣工验收备案表及配套设施建设方案履行确认证明、户型竣工图等，被告已依约预留了冷凝水排水位置，不存在房屋质量瑕疵。镇江盈盛公司向本院提出反诉请求：××.判决反诉被告支付涉案房屋面积补差款328.24元及逾期违约金（自20××4年6月××6日至20××4年7月××5日按照日万分之三标准计算，20××4年7月××6日至实际给付之日按照日万分之四标准计算）；2.判决反诉被告立即办理涉案房屋的交付手续。事实与理由：20××2年××2月××4日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》一份，反诉被告购买反诉原告开发的镇江市北固湾小区××期25幢3203（公安门牌号××幢3203）室房屋一套，约定总价676000元，20××4年6月××5日前交付。反诉原告如期向反诉被告寄送了交付通知，但反诉被告无正当理由拒绝办理收房手续，故提起反诉。
蔡富生、杨希芳对镇江盈盛公司的反诉辩称，××.反诉原告未明确房屋实测面积，亦未明确补差款的具体标准，计算标准无事实依据；2.在反诉原告安装冷凝水管道后原告会立即接受房屋。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据材料，本院根据证据的合法性、客观性、关联性进行综合认证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：20××2年××2月××4日，镇江盈盛公司与蔡富生、杨希芳签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：蔡博珩购买镇江盈盛公司开发的镇江市北固湾小区××期25幢32层3203室房屋（以下简称3203室房屋）一套，建筑面积82.38㎡。单价8205.88元/㎡，总价款676000元。面积确认及面积差异处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房。付款方式及期限：买受人在签订本合同当日支付首付款××26000元，20××2年××2月30日前付5万元，20××3年2月25日前付50万元。交付期限：出卖人应当在20××4年6月××5日前，依照国家有关规定和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格、取得《配套设施建设方案履行确认证明》，并符合合同约定的商品房交付买受人。出卖人的逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自销售合同第8条规定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按总房价款的××5%支付赔偿金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自销售合同第8条规定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：与房屋交付一致，水、电、气具备开通条件。合同附件3设备空调部分约定：预留分体式空调机位及冷凝水排水位置。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
20××4年6月5日，镇江盈盛公司向蔡富生、杨希芳邮寄验房通知书一份，载明原告验房时间为20××4年6月9日，验房地点为北固湾会所。20××4年8月××5日，蔡富生对3203室房屋进行收房验收，在《业主意见反馈表》上填写：客厅后封区域、顶板与横梁高低不平；门框与墙有缝隙。并注明：以上所有问题纠正前不予收房，问题解决后再行验收，复验日期以纠正后再验房日期为正式验房日期，以该日期起算各种费用，不以20××4年6月××5日为准。20××4年××0月××7日，原告再次对房屋进行验收，填写了《资料/钥匙/礼品签收表》、《居民精神文明建设公约》、《北固湾小区二区阳台封闭意见征询表》等资料，但认为被告未安装空调冷凝管，未实际接受房屋。20××6年9月××日，镇江盈盛公司向蔡富生、杨希芳邮寄《验房催告函》一份，要求在接受通知后3日内至北固湾小区物业管理中心进行房屋验收交付。
20××7年××月××1日，江苏金东吴律师事务所受蔡富生、杨希芳、蔡燚委托，向镇江盈盛公司邮寄《律师函》一份，认为镇江盈盛公司未按照《住宅设计规范》中“空调冷凝水应能有组织的排放”的规定，对3203室房屋安装空调冷凝水管道，不符合房屋验收交付条件，要求镇江盈盛公司安装后再通知验收房屋，并认为其有权要求镇江盈盛公司承担违约赔偿责任。
另查明，20××4年5月28日，北固湾小区××期25幢楼取得竣工验收备案表。20××4年6月6日，北固湾小区22-29幢楼取得配套设施建设方案履行确认证明。镇江市房产登记管理中心测量3203室房屋的实测建筑面积为82.42㎡。
诉讼中，本院询问原告是否对3203室竣工房屋空调管道施工情况与设计图纸是否一致进行鉴定，原告表示不申请鉴定。
本院认为，《商品房买卖合同》及补充合同、附件均为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均依照合同约定享有合同权利并应履行合同义务。
本案的争议焦点是3203室房屋是否符合约定的和法定的交付标准。
蔡富生、杨希芳要求镇江盈盛公司按照房屋设计图纸要求安装空调冷凝水排水管道。本院需要认定镇江盈盛公司是否负有该项义务。一、从合同约定来看，《商品房买卖合同》约定的交付标准为满足两项条件：××.房屋经分期综合验收合格；2.取得《配套设施建设方案履行确认证明》。在案证据显示镇江盈盛公司在房屋交付之前分别取得了竣工验收备案表和配套设施建设方案履行确认证明，满足了合同约定的条件。另外，《商品房买卖合同》附件中“设备部分”对空调的约定为“预留分体式空调机位及冷凝水排水位置”，在案证据不能证明镇江盈盛公司交付的房屋不符合该合同约定。合同并未约定镇江盈盛公司应安装空调冷凝水排水管道，不能要求镇江盈盛公司履行合同之外的义务。二、从相关规范来看，住房和城乡建设部《住宅设计规范》（20××1版）第8.6.××条规定“位于寒冷（B区）、夏热冬冷和夏热冬暖地区的住宅，当不采用集中空调系统时，主要房间应设置空调设施和预留安装空调设施的位置和条件”，第8.6.2条规定“室内空调设备的冷凝水应能有组织地排放”，该两条规定未要求安装空调冷凝水排水管道，且该两条非强制性的条文，具体房屋的交付标准应以规划部门审核同意的施工设计图纸为准。至于3203室房屋竣工现状与设计图纸中关于空调排水设计方案是否完全一致，因原告明确表示不申请鉴定，本院无法得出交付房屋与设计图纸中关于空调排水设计方案不符、镇江盈盛公司应安装排水管道的结论。综上，原告要求被告安装空调冷凝水排水管道的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，买卖合同中，买受人拒绝接受标的物的前提是标的物存在严重质量问题、无法实现合同目的。具体到房屋买卖合同，应是房屋的质量存在严重影响买受人正常居住使用功能的，买受人有权拒绝接受或要求解除合同。房屋经过竣工验收备案，即使有轻微质量瑕疵，在无严重质量问题的情况下，买受人可要求出卖人承担瑕疵修复义务，但无权拒绝接受房屋。本案中，原告拒绝接受的理由并不存在，故其要求被告支付迟延交付违约金、承担房屋未接受期间物业管理费的诉讼请求，依法亦不能成立。同时，反诉原告要求反诉被告办理涉案房屋交付手续的反诉请求符合法律规定，本院予以支持。
《商品房买卖合同》约定的建筑面积为82.38㎡，实测面积为82.42㎡，实测面积较合同约定面积大0.04㎡。按照合同约定，反诉被告应补差价款328.24元（8205.88元/㎡×0.04㎡）。20××4年8月××5日，反诉被告第一次验房时，要求反诉原告对顶板、横梁不平及门框与墙体之间缝隙进行修复，并填写《业主意见反馈表》，反诉被告对此亦进行了修复，应认定为双方协议延迟交付。20××4年××0月××7日，反诉被告第二次验房时，以反诉原告未安装空调冷凝水管道为由拒绝接受房屋，故应自该日起支付逾期付款违约金。具体标准，根据案件具体情况，本院酌定以同期银行贷款基准利率计算。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告蔡富生、杨希芳的诉讼请求；
二、反诉被告蔡富生、杨希芳应于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告镇江盈盛房地产开发有限公司补差价款328.24元及逾期付款违约金（自2014年10月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；
三、反诉被告蔡富生、杨希芳应于本判决发生法律效力之日起五日内与反诉原告镇江盈盛房地产开发有限公司共同办理镇江市北固湾小区1期25幢3203室（公安门牌号：1幢3203室）房屋的交付手续。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费954元，由原告蔡富生、杨希芳共同承担；反诉案件受理费150元，减半收取75元，由反诉被告蔡富生、杨希芳共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 兰 欢
人民陪审员 刘小春
人民陪审员 陆坊琴
二〇一八年八月十三日
书 记 员 於 联