徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016)苏0312民初4691号
原告：张坤罗，男，1961年5月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被告：郝强，男，1982年4月10日出生，汉族，住山东省滕州市。
委托诉讼代理人：李学峰，江苏红杉树律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹亮，江苏红杉树律师事务所实习律师。
原告张坤罗诉被告郝强委托合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张坤罗，被告郝强及其委托诉讼代理人李学峰、曹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张坤罗向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还剩余房款409000元并赔偿利息损失（利息计算方式：以409000元为基数，按月息2分，自2012年11月20日至被告付清之日为止）；2、被告承担本案诉讼费用���事实和理由：2010年7月，原告向被告借款共计40万元。2010年7月27日，原告委托被告郝强以140万元以上的价格出售原告所有的位于铜山区××小区××＃-6的房产。后原告才得知，2012年11月19日，被告替原告垫付涉案房产的贷款313830.54元。2012年11月20日，被告郝强在原告不知情的情况下，以1186900元的低价将上述房产出售给郝建建。扣除原告向被告借款40万元和被告垫付的贷款313830.54元，合计71万余元，尚余房款被告至今仍未将该房款返还给原告，给原告造成利息损失，应当按月息2分，自2012年11月20日计算至付清之日。为维护原告的合法权益，起诉至法院。
被告郝强辩称，1、原告与被告之间存在民间借贷关系，原告应向被告偿还本息，双方对于应还的本息数额未达成一致。按照约定的月息2分，即使计算至原告起诉之日，原告所欠被告的欠款本息已��远远超出了被告代原告出售房屋所的得款项，不存在剩余款项的问题。2、对于原告要求的利息损失，因被告从未向原告借过任何款项，并不存在借款利息。另外，依据原告给被告出具的授权委托书，被告是受原告委托代为出售其名下的房产。房产出售后原告消失联系不上。被告无奈只能代原告保管售房款。按照相关法律规定，被告可以向原告收取相应的保管费用。3、原告在诉状中表述被告是2012年11月20日代理原告将其名下房产出售给案外人，也就是说自2012年11月20日起，本案原告就应当知道其款项在本案被告处，但直到2016年5月25日原告才向贵院起诉索要房款，该诉请已过相应的诉讼时效。综上，恳请贵院依法驳回原告对被告的诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院���以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：原告张坤罗与被告郝强存在民间借贷关系。2010年7月27日，原告经中介董某介绍向被告借款20万元，但被告实际给付18.8万元，当时扣除了三个月的利息12000元（按月息2分计算，即每个月利息为4000元，三个月合计12000元）。2011年7月22日，原告经中介董某介绍向被告借款20万元，但被告实际给付16.8万元，当时扣除利息32000元（以40万元为基数，按月息2分计算，每月利息为8000元，4个月利息为32000元）。庭审中，原告称多次通过中介董某向被告转付利息，但被告不认可收到利息。
2010年7月27日，原告张坤罗及案外人赵青委托被告郝强办理出售二人共同所有的座落于徐州市××山区××镇桃园小区××＃-6（房屋所有权证号：铜房权证铜山镇字第××号，建筑面积：169.69平方米）相关手续，委托权限包括：1、代为协商提前偿还贷款及办理解除上述房屋的抵押登记手续，2、代为办理上述房屋解除抵押登记手续后的出售事宜、签订买卖合同等，3、到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件，代为办理网上备案及资金监管手续，4、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，委托人均予承认，并承担相应的法律责任，5、代收售房款。委托期限至上述委托事项办理终结为止。原告张坤罗及案外人赵青在委托书上签字捺印，并于同日在徐州市鼓楼公证处办理了委托书的相关公证手续。
2012年9月22日，原告张坤罗向被告郝强出具了承诺书一份，该承诺书载明：借到的陆拾万元分两次还清，2012年9月25号还贰拾万，剩余肆拾万于2012年10月22日号还清，如任意一笔款不能及时还款，本人房产全部给予郝强抵债或由郝强自行处理。如需打官司所产生的费用由我本人承担。庭审中，原被告均认可该60万元中包括借款本金、利息及给中介的费用，原告称中介费用为5万元，被告对此中介费的数额不确定。
张坤罗作出上述承诺后未实际履行，郝强主张还款未果。2012年11月19日，被告郝强替原告张坤罗垫付涉案房产的银行贷款313830.54元。2012年11月20日，以原告张坤罗为出卖方、被告郝强为代理人与案外人郝建建就涉案房屋签订了存量房买卖合同（备案号：201211200008），房屋总价800000元。同日，以原告张坤罗（卖方）为甲方、被告郝建建（买方）为乙方、铜山县房屋置换中心为丙方、被告郝强为代理人签立存量房交易资金监管协议（协议编号：90112110093），协议载明乙方将购房款捌拾万元整存入托管账户。同日，被告郝建建通过中国建设银行向铜山县房屋置换中心客户交易账户存入800000元。同年11月26日，铜山县房产交易管理局出具了徐州市房地产估价单，载明涉案房屋在估价时点的价值为918000元。2012年10月17日，郝建建给付郝强预付的购房款30万元。同年11月28日，铜山县房屋置换中心客户交易结算资金账户的800000元转入被告郝强的账户。至此，被告共收到房款110万元。2014年9月18日，郝建建缴纳买卖涉案房屋契税8万余元，税收缴款书载明的计税依据为1163676.33元，缴纳契税后，郝建建取得销售不动产统一发票，载明涉案房屋的金额为1163676.33元。
2015年1月28日，原告向本院提起诉讼，要求确认被告郝强与案外人郝建建签订的涉案的存量房买卖合同无效。本院经审理后认为张坤罗与郝强的委托合同关系成立，郝强以代理人身份与案外人郝建建的存量房买卖合同合���有效，况且郝强表示愿意将出售的房款返还给原告，故作出（2015）铜民初字第409号民事判决，驳回原告张坤罗的诉讼请求。张坤罗不服提出上诉，后撤回上诉。原告认为扣除其欠付被告的借款本息外，被告仍应返还原告剩余房款，故再次诉至本院。
另查明，被告郝强与案外人郝建建系同胞兄弟。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告诉请是否超过诉讼时效；2、原告主张房款409000元及利息损失是否有事实和法律依据。
一、原告诉请未超过诉讼时效。（2015）铜民初字第409号民事判决已确认，原告张坤罗作为委托人，并不必然知道或者应当知道被告郝强的代理行为发生于何时，对于原告提出的2014年12月从徐州市产权处得知房屋已经办理过户手续才知道权益被侵害的事实予以采信。同样，原告���本案的诉请也未超出诉讼时效。
二、原告张坤罗与被告郝强之间存在借款合同关系和委托合同关系。因张坤罗未能按时偿还借款本息，被告郝强基于与张坤罗之间的委托合同才会替原告垫付房贷并代理原告出售房屋、代收房款。依据法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。故被告郝强应将房款交还原告。关于应当返还的房款数额。首先，原被告对于被告收到房款的数额存在争议，原告主张被告郝强收到1186900元，但未能提供证据证明，本院不予以采信。被告认可其实际收到房款110万元并陈述是郝建建承担了税费86916.17元。被告的该陈述与（2015）铜民初字第409号案件及该案的上诉案件笔录一致且有转帐记录证实，税费数额也与购房发票中记载的税金相吻合。本院依据现有证据，确认被告实收房款为110万元。
其次，关于原告的欠款问题。原告同意将欠款在本案中扣除，不违反法律规定，本院予以支持。欠款数额包括借款本息及垫付的贷款。首先，双方的借款合同履行过程中，被告预先在本金中扣除了利息。本院依法将实际出借的金额认定为本金，即确认发生的借款本金为2010年7月27日的18.8万元、2011年7月22日的16.8万元。借款发生后，原告称给付了部分利息，被告不认可，原告未能提供有效证据证明其将利息交付给被告的证据，故本院对原告支付利息的事实不予采信。2012年9月22日，原告张坤罗向被告郝强出具了承诺书一份，确认欠款60万元。该承诺书虽是对于欠付款项的结算，但其中包括本金利息还有许诺给案外人的中介费用。该承诺书中确定的利息数额超过相关法律规定标准，本院依法重新计算利息。上述两笔借款的利息，均按月息2分，以实际借款发生���额为基数，自实际借款之日计算至被告收到全部房款之日（2012年11月28日），合计利息为162600元。因被告收到全部房款时已能够抵销原告的借款本息，故被告继续要求原告支付利息无法律依据，本院不予支持。另外，被告垫付的银行贷款为313830.54元，原告应当偿还。该款系在双方履行委托合同时发生，双方未约定还款期限也未约定需支付利息，鉴于原告同意付一天利息，即209.22元，本院予以扣除，其余利息无合同依据及法律依据故不予支持。综上，原告欠付被告的款项合计为832639.76元。
如上所述，被告应当将110万元扣除832639.76元，剩余的267360.24元返还给原告，对于原告的该部分诉请本院予以支持。原告主张被告支付剩余房款产生的利息损失（按月息2分计算），无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》���九十一条，第四百零四条的规定，判决如下：
一、被告郝强于本判决生效之日起十日内返还原告张坤罗房款267360.24元；
驳回原告张坤罗的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11330元，减半收取计5665元，由被告郝强负担。
服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 常江红
二〇一六年十一月二十四日
书记员 许 冰