安徽省蚌埠市禹会区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0304民初第190号
原告（反诉被告）：蚌埠金域房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市友谊路889号长青乡政府6楼，组织机构代码68205689-5。
法定代表人：吴明建，该公司总经理。
委托代理人：章剑平，安徽卓泰律师事务所律师。
委托代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：蚌埠瑶海家具市场有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市解放路立交桥南300米，组织机构代码71172612-3。
法定代表人：郑志琼，该公司总经理。
委托代理人：宋加志，安徽国梦律师事务所律师。
原告（反诉被告）蚌埠金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）与被告（反诉原告）蚌埠瑶海家具市场有限责任公司（以下简称瑶海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日作出（2015）禹民一初字第00640号民事判决，金域公司、瑶海公司均提出上诉。2016年11月21日，安徽省蚌埠市中级人民法院作出（2016）皖03民终1005号民事裁定，将该案发回重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）金域公司委托代理人章剑平、唐勇、本诉被告（反诉原告）瑶海公司委托代理人宋加志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告金域公司诉称：2014年3月10日，金域公司与瑶海公司签订《商业租赁合同》一份，合同约定由瑶海公司承租金域公司所有的位于蚌埠市用作家具卖场，租赁面积为15233平米，租赁期限为120个月，自2014年3月16日至2024年4月15日止。第一年的月租金为每月30元每平米，以后每年在上一年基础上上浮5%。金域公司给予瑶海公司13个月的装修免租期，其中第一年为七个月，第二年为六个月。瑶海公司每半年支付金域公司租金及服务费。第一期租金及商业服务费在合同签订后30日内付清。第二期开始，于当期租金及商业服务费起算日前30日预付。逾期付款后，按照日千分之五支付逾期付款违约金。逾期超过60日，金域公司有权解除合同且瑶海公司需补足所欠租金并补回金域公司已给予2014年9月16日至2015年4月15日免租期租金及商业服务费。瑶海公司第一笔租金2741940元的支付时间应当为2014年4月10日前，而瑶海公司于2014年4月16日支付110万元，2014年4月21日前支付1641940元。第二笔租金及商业服务费用2879037元，瑶海公司应当于2015年3月16日前一次性支付。而瑶海公司仅于2015年4月14日支付210万元，尚欠779037元未予支付。瑶海公司的逾期付款行为已经严重违反《商业租赁合同》第五条第二款第二项约定，金域公司有权解除合同并要求瑶海公司支付逾期违约金。此外，对于该《商业租赁合同》解除前，瑶海公司占用金域公司的房屋，理应按合同约定支付租金。该《商业租赁合同》解除后，瑶海公司仍未交付金域公司租赁房屋的，瑶海公司应当按照实际占用天数赔偿金域公司相应的经济损失。为维护合法权益，金域公司诉至法院，请求：1、依法判令解除金域公司与瑶海公司签订的《商业租赁合同》及补充协议；2、依法判令瑶海公司立即支付金域公司租赁费779037元及此后损失（其中租金暂计算至2015年10月15日，此后的租金按合同约定继续计算至法院判决确定的合同解除之日，合同解除后的损失按合同约定的租金标准计算至瑶海公司实际返还金域公司房屋之日止）、2014年9月16日至2015年4月15日免租期租金及商业服务费用3198930元、逾期付款违约金658807元（其中违约金暂计算至2015年5月18日，此后按合同约定的5‰计算至款清日止），合同解除违约金550000元，合计5186774元。
本诉原告金域公司为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、瑶海公司工商登记信息，证明瑶海公司主体身份适格；
2、《商业租赁合同》《金域名城商业租赁合同补充协议》，证明金域公司与瑶海公司的租赁合同法律关系；瑶海公司承租金域公司所有的位于蚌埠市用作家具卖场，租赁面积为15233平米，租赁期限为120个月，自2014年3月16日至2024年4月15日止，第一年的月租金为每月30元每平米，以后每年在上一年基础上上浮5%等事实；
3、付款凭证，证明瑶海公司逾期付款且尚欠金域公司779037元租金的事实。
本诉被告瑶海公司辩称：1、瑶海公司严格按照合同履行了自己的义务，没有违约行为，金域公司在约定的期限内没有交付房屋，在合同履行中对出现的问题不予解决，才造成了双方的矛盾，金域公司以诉讼方式来解除合同，双方已经无法再继续履行合同，请求法院依法判决解除双方合同；2、瑶海公司并没有不交租金，而是与金域公司约定以房产证实测面积为准，多退少补；3、金域公司要求瑶海公司支付其损失、免租金、商业服务费、违约金没有法律和合同依据，且违约金要求过高，请求法院依法判决。
本诉被告瑶海公司就本诉针对其辩称意见向本院提交以下证据:
1、营业执照、组织机构代码、法定代表人证明，证明主体资格；
2、消防队整改通知书（2份，其中2014年11月18日系复印件），证明因消防系统无水被消防队多次要求整改处罚；
3、工程质量投诉处理意见书2张，证明金域公司的商场渗水；
4、瑶海公司给金域公司的函、送达凭证等63张，证明金域公司的商场由于渗水、消防无水、面积不够、电费等问题，瑶海公司多次要求金域公司解决问题，金域公司至今没有解决；
5、商场水电消防移交单，证明商场4月18日才移交；
6、照片12张、光碟，证明商场渗水、漏水情况，给瑶海公司造成了严重的损失。
反诉原告瑶海公司反诉称：2014年3月10日瑶海公司与金域公司签订了《商业租赁合同》及《补充协议》，合同约定由瑶海公司承租金域公司所有的位于蚌埠市用作家具卖场。租赁面积15233平方米（以实际测量为准），租期120月，自2014年3月16日至2024年4月15日止，第一年的月租金为每月30元/平方米，以后每年在上一年基础上上浮5%。合同签订后，瑶海公司依约履行了义务，但金域公司没有按合同的约定履行义务，严重地损害了瑶海公司的合法权益。金域公司现在起诉瑶海公司要求解除合同，表明其已不愿再继续履行合同，客观上也导致合同不能再继续履行，因此，金域公司应承担违约金、赔偿各种损失。同时，金域公司应承担的公共电费也仅支付了一部分，其余是瑶海公司垫付的，金域公司应赔偿瑶海公司。综上，瑶海公司为维护合法权益，故依法提出反诉，请求：1、判决金域公司赔偿瑶海公司违约金2879037元；2、依法判决金域公司承担因合同提前解除给瑶海公司造成的消防改造费用、装修费用、广告费用等前期投入损失（具体以鉴定为准）；3、依法判决金域公司赔偿瑶海公司电费90000元；4、依法判决金域公司赔偿瑶海公司因房屋渗水造成的损失29000元；5、依法判决金域公司给瑶海公司开具租赁费发票；6、依法判决金域公司承担本案的诉讼费用、鉴定费。
反诉原告瑶海公司针对反诉诉请除向本院提交的在本诉中提交的证据外，还向本院提交以下证据：
1、金域名城商场电费票据（14张），证明金域公司应负担的电费数额；
2、瑶海公司给厂商赔偿的协议、票据、收条等25张，证明由于渗水等问题瑶海公司赔偿厂商损失20513元；
3、维修协议、收据、发票等13张，证明由于渗水等问题瑶海公司花去维修费8940元；
4、部分装修协议、收条、收据、发票等153张共计1578105.6元，证明商场装修花去的部分费用及为鉴定提供参考；
5、2015年3月18日《关于确认租赁商场面积及明确水电缴付问题的回函》（2016.2.29提交），证明配电房137.5平方米，瑶海公司只应承担92.35平方米；
6、商业租赁交付确认书及需要解决问题的函、回函，证明金域公司将案涉场地在2014年4月13日交给瑶海公司；
7、消防合格证，证明瑶海公司二次装修之后，消防经过蚌埠市消防大队验收，是合格的；
8、2016年5月25日金域公司通知，证明金域公司要求瑶海公司3天之内将商场腾退给金域公司；
9、19721、19720公证书、光盘，证明瑶海公司已经按照金域公司的要求，将商场腾空，要求金域公司接受房屋，但是金域公司不接收，因此我们申请公证处对于租赁场地现状以及给金域公司邮寄要求接收场地的函进行公证；
10、电脑照片、查档公证，证明要求金域公司接收租赁场地的书面通知，金域公司已经在2016年6月5日收到；
11、2016年6月3日短信，证明瑶海公司代理人甘锦想与金域公司代理人陈为慈的短信记录中，瑶海公司要求金域公司来收房子，金域公司以种种理由拒收；
12、移交签到表等，证明2016年7月14日，金域公司与瑶海公司对于商场移交签的书面文件，金域公司在2016年7月14日才正式接收房屋，在双方移交房屋时，与2016年6月3日双方的短信通讯与现状是一样的，并没有改变，因此证明金域公司所述房屋不具备交付条件是没有依据的；
13、电费单，证明瑶海公司依据供电局给金域公司设的总电表的缴费数额。
反诉被告金域公司辩称：1、本案系瑶海公司违约，而非金域公司违约，瑶海公司要求赔偿没有任何事实及法律依据；2、基于瑶海公司的违约，由此解除合同所造成的消防改造等损失也应当由瑶海公司自行承担；3、金域公司将房屋交付瑶海公司之后，瑶海公司应当按照电表电量具实缴费；4、房屋漏水是由于该商场4楼装修所致，损失已由4楼承租人对瑶海公司进行了赔偿，漏水也是瑶海公司自行装修导致，与金域公司无关；5、对于要求金域公司开具税票的问题，我们认为税的征收是属于行政法的范围，当然按照合同约定，如果瑶海公司能够在最终法院确认应付金域公司全部租金到位之后，金域公司作为依法纳税公司，有义务纳税并开具发票。
反诉被告金域公司就反诉针对其辩称意见向本院提供如下证据：
1、房地产权证，证明涉案房屋系金域公司所有，金域公司系合法的所有人，有权对外进行出租；
2、《金域名城工程承包合同书》、证明、金域名城商场水电确认单（复印件），证明瑶海公司实际承租金域公司“金域名城”商场的开始至少应为2014年3月19日，而非2014年4月13日；
3、公证书、关于移交租赁房产的函（复印件），证明按照《租赁合同》第十五条第五款的约定，瑶海公司应当在租赁合同期满后对金域公司及其他租户的财产有损坏的，应负责恢复原样。然而，直到2016年7月5日，供电公司仍然反映租赁房产的变压器存有故障，达不到移交条件。同时瑶海公司于2016年7月5日并未办理涉案租赁房产的移交手续；
4、金域名城商场平面图、金域名城商场照片（同一审已经提交法院、复印件），证明瑶海公司租赁的金域名城商场地下室及一层、二层的建筑面积虽为15048.8平方米，但是瑶海公司租赁的一层与负一层之间的斜坡道是由金域公司封闭并由瑶海公司单独使用。该部分的宽为7.1米，长为25.8米，面积为183.18平方米。因此，按照租赁合同补充协议的约定，实际测量面积为15231.98平方米；
5、证人王某证言，证明瑶海公司实际租赁金域名城商场的时间至少是2014年3月19日开始计算，而不是确认书当中落款时间中的2014年4月13日。
本诉中金域公司、瑶海公司对对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：
（一）瑶海公司对金域公司所举证据1无异议，本院予以认定；对证据2，瑶海公司对真实性无异议，对证明目的有异议，15233平米只是双方当时签订合同的估计面积，不是实际面积。本院经审核后对证据2的真实性予以认定，并采信瑶海公司的质证意见；对证据3，瑶海公司对真实性无异议，实际上瑶海公司还支付金域公司550000元的保证金，不认可欠779037元，双方需要就此重新核对。本院对证据3的真实性予以认定。
（二）金域公司对瑶海公司所举证据1无异议，本院予以认定；对证据2，金域公司对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，公安消防机构出具的整改通知并不影响瑶海公司按照合同约定支付租金的义务，其次金域公司的租赁物已经竣工验收合格，金域公司交付的租赁物在交付之前已经经过公安消防的验收，交付后被告对金域公司房屋内结构进行了改造和装修，包括消防的喷淋设施进行了改造，瑶海公司并未与物业公司签订租赁合同并要求对消防喷淋设施进行压力测试，消防系统无水是瑶海公司改造和装修引起的，责任在瑶海公司。本院经审核后，对证据2的真实性、关联性予以认定，并采信金域公司消防已验收合格的质证意见；对证据3，金域公司对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，房屋漏水是瑶海公司改变了房屋部分主体结构所致，即使该房屋存在部分漏水情况，按照双方租赁合同的约定，应当经双方共同确认，如果属于金域公司责任，瑶海公司可以通知金域公司对漏水部分进行维修。本院对证据3的真实性予以认定；对证据4，金域公司称实际只收到1份关于消防喷淋的函，对函真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，消防喷淋在竣工验收已经合格，经过消防部门的验收，金域公司在交付房屋的时候是符合消防验收标准，此后出现消防问题是由于瑶海公司在房屋改造和装修过程中所造成的，与金域公司无关，证据中的函件均为2015年8、9、10月份，而瑶海公司自2015年3月16日即开始拖欠金域公司租金，属于瑶海公司违约在先，关于商场漏水意见同之前质证意见，关于租赁面积，金域公司认为该租赁面积双方没有异议；关于电费，金域公司应该缴纳的电费已经具实缴纳，瑶海公司租用后产生的电费应由其自行缴纳。本院经审核后对证据4的真实性、合法性予以认定；对证据5，金域公司对真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议，瑶海公司进场装修的时间为2014年3月16日，租金的起算日期也应当从2014年3月16日，该消防移交单系金域公司将商场的水电消防移交给物业公司进行管理，与所谓的房屋交付无任何关联性，不能证明瑶海公司说金域公司在2014年4月18日才交付，该物业单位系金域名城小区的物业，因为2014年3月16日金域公司将房屋交付给瑶海公司后，要由物业公司进行管理，但至今瑶海公司仍未与物业公司签订任何的合同。本院对证据5真实性、合法性予以认定，该消防移交单反映出金域公司于2014年4月18日将金域名城商场水电消防移交安徽银成物业管理有限公司，并不能证明金域公司于2014年4月18日才将房屋交付给瑶海公司；对证据6，金域公司对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，该渗水是由于商场4楼其他承租人所致，并且也由4楼承租人将有关损失赔付给瑶海公司，与金域公司无关，不属于房屋主体结构的问题，即使是房屋本身漏水情况，也应按租赁合同的第7条进行处理。本院对证据6的真实性予以认定。
反诉中金域公司、瑶海公司对对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：
（一）瑶海公司针对反诉部分所举同本诉部分的证据，金域公司质证意见同本诉部分的质证意见，本院认证部分亦同本诉部分的认证意见。金域公司对瑶海公司针对反诉所举证据1三性无异议，对证明目的有异议，2014年6月、11月，金域公司代为垫付电费59731.3元，该租赁物实际是由瑶海公司及另一承租人进行承租，电费应当由瑶海公司及另一承租人来进行支付，瑶海公司应当提供物业公司所出具的每月瑶海公司所使用的电表电量并具实进行结算，瑶海公司仅以总电表电量私自得出所谓的差额部分没有任何事实依据。本院经审核后认定与本案无关联性；对证据2，金域公司对三性及证明目的均有异议，该份证据未经双方共同确认，与金域公司没有任何关联性，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据3，金域公司对三性及证明目的均有异议，该损害是由于瑶海公司在房屋装修过程中所致，应由瑶海公司自行承担，与金域公司无关，本院在审核后对证据的真实性予以认定；对证据4，金域公司对三性及证明目的均有异议，本案是瑶海公司的违约导致金域公司要求解除合同，因为瑶海公司违约导致合同解除，瑶海公司要求金域公司赔偿租赁剩余期限内损失是不予支持的，本院经审核对该组证据真实性予以认定；对证据5，金域公司对真实性、合法性、关联性无异议，金域公司认为该份证据明确表明双方实际租赁面积为15456.56平方米，合同签订的租赁面积为15233平方米，且回函中告知瑶海公司，如有异议，请在三日内进行实地测量，瑶海公司在该期限内未提出测量，故应以15233平方米为准。在卷宗里面，我们向法院提交了一份涉案租赁物的实际面积测量清单，我们确认瑶海公司实际租赁面积为15360.9平方米。本院经审核后，对证据本身的真实性予以认定；对证据6，金域公司对真实性无异议，对证明目的有异议，因为金域公司将涉案房屋交给瑶海公司的时间是2014年3月16日，并不是确认书中的落款时间2014年4月13日，签署该租赁交付确认书的目的只是双方为了完善租赁合同第三条房产交付这样的一个约定，与实际交房时间不能等同，此外，租赁合同约定支付租金的时间自2014年3月16日开始，并不是以实际交房时间为准。对于回函和解决问题函的问题，真实性无异议，需要说明的是金域公司将租赁物交付给瑶海公司是已经通过了竣工验收，建筑物竣工验收的第一项就是消防的竣工验收，那么这里所出现的消防问题，是由于瑶海公司进场装修之后，破坏了原商场建筑结构所导致，与金域公司无关，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据7,金域公司对真实性、合法性无异议，认为不具有关联性，合格证是对于瑶海公司二次装修之后消防的验收合格，与金域公司将租赁物交付给瑶海公司的消防不是一回事，而且重新装修之后，消防验收本身就属于瑶海公司自己的一种义务，与金域公司无关，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据8，金域公司对真实性、合法性、关联性无异议，正是因为瑶海公司拖欠金域公司租金，导致瑶海公司对于合同的义务已经构成根本上的违约，那么金域公司按照合同规定解除合同，要求其搬离租赁物，本院经审核后对证据的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据9，金域公司对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的均有异议，该份公证书只能证明瑶海公司在当时腾空房屋，但是并不能证明已经达到返还租赁物的条件，按照租赁合同第十五条第五款的规定，对于租赁财产有损坏，应当恢复原样，其中被告在搬离该租赁物时，拆除金域公司原有的卫生间，至今没有恢复，同时，在2016年7月14日，瑶海公司代理人甘锦想、金域公司代理人陈为慈所确认的移交金域名城商场事物清单当中，也表明截止2016年7月14日，瑶海公司是达不到返还租赁物的条件，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据10，金域公司质证意见同证据9，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据11，金域公司对真实性无异议，这份证据恰恰证明租赁物在2016年6月3日根本不具备交付条件，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据12，金域公司对真实性无异议，认为我们认可交付时间是2016年7月14日，其目的是因为避免金域公司损失的扩大，事实上我们根据瑶海公司后面移交金域名城商场事物清单，里面明确2016年7月14日很多都没有恢复原状，事实上是达不到返还租赁物的条件。对于移交清单当中列举的损害项目、缺失项目我们保留追诉的权利；对证据13，金域公司对真实性有异议，认为该电费单之所以由瑶海公司进行缴纳，也是证明应当由瑶海公司进行缴纳，合同约定是由其自行缴纳承担，是其应尽的义务，本院经审核后对证据的真实性予以认定。
（二）瑶海公司对金域公司针对反诉所举证据1的真实性无异议，认为该房产证是总面积，对于每层面积实际上还有测量图，应以测量图为依据，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据2，真实性无异议，认为达不到金域公司的证明目的，因为根据双方签订的租赁合同补充协议第四条第四项规定，证明不了金域名城商场交付房屋时间。水电确认单系复印件，不予质证，真实性无法确认，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据3，真实性无异议，但是达不到金域公司的证明目的，因为双方的租赁合同当中并没有约定瑶海公司在交还租赁物的时候要恢复原样，同时变压器有没有故障与瑶海公司没有任何关系，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据4，复印件不予质证，本院经审核后对证据的真实性予以认定；对证据5，认为证人证言不属实，金域公司的停车场车库是王某干的，但是他不承认，3月19日就在那边干活了，却看不到金域名城的车库的活，是明显的回避本案的实际性问题，本院经审核后对证据的真实性予以认定。
经审理查明：2014年3月10日，金域公司（出租方、甲方）与瑶海公司（承租方、乙方）就位于蚌埠市签订《商业租赁合同》，约定“……第二条租赁房产情况：1、租赁房产情况：（1）房产位置：涂山路与吴湾路交叉口蚌埠金域名城金街口商业广场负一层、一层、二层。（详细位置、使用范围以《附件一》房产平面图红线圈定部分为准）。（2）租赁面积：15233㎡（3）租赁用途：家具卖场……第四条租赁期限及履约保证金1、本合同项下租赁期限为120个月，自2014年3月16日起至2024年4月15日止。2、装修及免收租金和商业服务费期限13个月……4、在本合同签订后五日内，乙方须向甲方缴纳履约保证金人民币伍拾伍万元（￥550000.00元）。5、在承租期内，若乙方拖欠甲方租金或商业服务费，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下即时从履约保证金中冲抵所欠租金或商业服务费并及时通知乙方补足，乙方应在收到甲方发出的通知后的十日内（节假日顺延）补足所扣履约保证金部分。6、承租期满，若乙方无任何违约并将该房屋完好无损交还甲方，甲方应在30日内将履约保证金不计利息退还乙方。第五条租金及商业服务费的支付方式和付款周期1、租赁房产的第一年租金为人民币叁佰零壹万陆仟壹佰叁拾肆元整（￥3016134.00元），商业服务费为人民币贰佰肆拾陆万柒仟柒佰肆拾陆元整（￥2467746.00元），具体明细如下：第一年：自2014年3月16日至2014年9月15日租金人民币壹佰伍拾万零捌仟零陆拾柒元整（￥1508067.00元），商业服务费人民币壹佰贰拾叁万叁仟捌佰柒拾叁元整（￥1233873.00元）。注：2014年9月16日至2015年4月15日为第一年免租期7个月。第二年：自2015年4月16日至2015年10月15日租金人民币壹佰伍拾捌万叁仟肆佰柒拾元整（￥1583470.00元），商业服务费人民币壹佰贰拾玖万伍仟伍佰陆拾柒元整（￥1295567.00元）。注：2015年10月16日至2016年4月15日为第二年免租期6个月。第三年：自2016年4月16日至2017年4月15日租金人民币叁佰叁拾壹万柒仟柒佰肆拾柒元整（￥3317747.00元），商业服务费人民币贰佰柒拾壹万肆仟伍佰贰拾壹元整（￥2714521.00元）……2、租金及商业服务费的支付方式如下：（1）每次支付半年的租金及商业服务费。第一期租金及商业服务费在本合同签订后30日内付清。从第二期开始，于当期租金及商业服务费起算日前30日预付。（2）乙方逾期或未足额支付租金及商业服务费，每逾期一日应按逾期部分或不足部分的租金及商业服务费的千分之五向甲方支付逾期违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除合同……第六条其他费用承担下列费用由乙方自行承担或缴纳：（1）租赁期间乙方装修、经营所产生的水、电费，由乙方根据单装的电表和水表按实际使用量自行向供电、供水部门缴纳。（如需将水电费向物业部门缴纳，由乙方与物业部门另行协商签订合同）。（2）租赁期间乙方因经营所产生的工商、税务和行政相关费用和其他费用（如员工工资、福利、保险等），由乙方自行缴纳或承担。（3）垂直电梯使用产生的电费，由乙方物业管理合同约定向物管部门缴纳。（4）其他需由乙方承担或自行缴纳的费用。第七条租赁房产维修1、甲乙双方签订本协议时已对租赁房屋现状确认完好，如日后租赁房产主体结构出现问题或出现重大损坏（不可抗力除外），且需要或可能需要修理，乙方应立即通知甲方，甲方应在收到通知后3个工作日内确认原因，如确实属于甲方原因，甲方应立即进行符合使用安全标准的修理并承担确认原因及维修等相应费用；如果属于乙方原因造成，经双方共同指定的有资质的机构出具维修方案后，甲方按照维修方案进行维修，相应确认原因、方案出具费用及维修费用等由乙方承担……第十条甲方与乙方的责任……3、租赁房产所在商场消防已验收合格（见《建设工程消防验收意见书》蚌公消验字【2013】第26号文件），如因乙方原因造成的二次装饰装修消防验收不合格（如：未报二次装饰装修消防申报手续，或二次消防装饰装修未验收合格），一切后果由乙方自行承担……第十五条合同的解除和终止1、在合同期内，乙方如无正当理由提前解除合同的，除应向甲方支付相当于当年一年租金及商业服务费之和数额的违约金外仍需按照当年租金补齐甲方已给予的第一年和第二年合计13个月的免租期租金。2、在合同期内，甲方如无正当理由提前解除合同的，则应提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付当年一年租金及商业服务费之和数额的违约金并退回乙方的履约保证金。3、甲方应在合同终止或解除并乙方交还租赁房产后的30日内，将乙方已付的人民币伍拾伍万元整（￥550000.00元）保证金一次性全部退还乙方……”。同日，双方就该合同达成补充协议，协议约定“……第一条：1、商场面积：15233平方米（以实际测量为准）。2、租金标准：第一年月租金标准为￥30元/平米，以后每年在上一年基础上上浮5%第二条：合同起始时间（商场起租日）：2014年3月16日3、免租优惠期：13个月（含装修期）第一年优惠七个月，第二年优惠六个月……第四条：违约责任……2、出租方提前解除合同，出租方需按已使用年限和未使用年限比例承担承租方开业前期投入的消防改造费用、装修费用和广告费用等……。金域公司在该合同和协议出租方处盖合同专用章并由授权代表陈为慈签字，瑶海公司在合同与协议的承租方处盖章并由授权代表季汝宏签字。另外，合同与补充协议对双方当事人、房产交付条件、房产维护、甲方进入租赁房产的权利、法律责任、免责、适用法律与争议解决、装修、通知、其他事项、文本及生效等事项进行了约定。
合同与补充协议签订后，瑶海公司支付金域公司保证金550000元，金域公司于2014年4月13日将涉案房屋交付给瑶海公司，瑶海公司于2014年4月10日支付租金1100000.00元，于2014年4月21日支付租金1641940.00元，于2015年4月13日支付租金2100000.00元，因瑶海公司未按照合同约定支付第二期剩余租金，金域公司诉至法院，请求：1、依法判令解除金域公司与瑶海公司签订的《商业租赁合同》及补充协议；2、依法判令瑶海公司立即支付金域公司租赁费779037元及此后损失（其中租金暂计算至2015年10月15日，此后的租金按合同约定继续计算至法院判决确定的合同解除之日，合同解除后的损失按合同约定的租金标准计算至瑶海公司实际返还金域公司房屋之日止）；2014年9月16日至2015年4月15日免租期及商业服务费用3198930元，逾期付款违约金658807元（其中违约金暂计算至2015年5月18日，此后按合同约定的5‰计算至款清日止），合同解除违约金550000元，合计5186774元；3、依法判令由瑶海承担本案的全部诉讼费用。瑶海公司提起反诉，请求1、判决金域公司赔偿瑶海公司违约金2879037元；2、依法判决金域公司承担因合同提前解除给瑶海公司造成的消防改造费用、装修费用、广告费用等前期投入损失（具体以鉴定为准）；3、依法判决金域公司赔偿瑶海公司电费90000元；4、依法判决金域公司赔偿瑶海公司因房屋渗水造成的损失29000元；5、依法判决金域公司承担本案的诉讼费用、鉴定费。
2016年5月6日，本院经审理，作出（2015）禹民一初字第00640号民事判决书，判决：一、解除本诉原告（反诉被告）蚌埠金域房地产开发有限公司与本诉被告（反诉原告）蚌埠瑶海家具市场有限责任公司签订的《商业租赁合同》与《金域名城商业租赁合同补充协议》；二、本诉被告（反诉原告）蚌埠瑶海家具市场有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付本诉原告（反诉被告）蚌埠金域房地产开发有限公司租赁费及房屋占有使用费161067.2元，并按租赁面积15048.8平方米及合同约定的租金标准支付自2015年10月16日起至实际返还本诉原告（反诉被告）蚌埠金域房地产开发有限公司房屋之日止房屋占有使用费；三、本诉被告（反诉原告）蚌埠瑶海家具市场有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付本诉原告（反诉被告）蚌埠金域房地产开发有限公司逾期付款违约金（以161067.2元为基数计算自2015年4月16日起至瑶海公司付清租金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回本诉原告（反诉被告）蚌埠金域房地产开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回本诉被告（反诉原告）蚌埠瑶海家具市场有限责任公司全部诉讼请求。判决后，双方均提起了上诉，2016年11月21日，蚌埠市中级人民法院作出民事裁定书，认定一审事实不清，发回重审。瑶海公司随后增加了反诉请求：依法判决金域公司给瑶海公司开具租赁费发票。
另查明：蚌埠金域名城金街口商业广场负一层、一层、二层测绘面积为15048.8平方米。
再查明：2016年5月21日，金域公司在金域名城商场张贴通知，要求瑶海公司腾空搬离。2016年6月3日，瑶海公司代理人甘锦想以短信形式要求金域公司代理人陈为慈接收房屋，同日，甘锦想给陈为慈用EMS快递了“关于房屋腾空完毕请收房的函”并作了公证，同日，公证处两位人员在甘锦想陪同下，进入金域名城商场内做了保全公证。2016年7月11日，陈为慈向甘锦想送达了“关于要求移交租赁房产的函”，并作了保全公证。2016年7月14日，陈为慈、甘锦想在金域名城商场门口，签署了“金域公司与瑶海家具移交金域名城商场事物清单”。
本院认为：（一）本案争议的焦点之一：租赁房屋的面积问题。金域公司与瑶海公司在合同中确定租赁面积为15233平方米，在补充协议中又写明15233平方米（以实际测量为准）。租赁期间，双方对合同中约定的租赁面积产生争议，经多次协商未果，但一直未能就租赁面积进行实际测量。金域公司提交了蚌埠市房地产测绘队的测绘结果，确认负一层、一层、二层测绘面积总和为15048.8平方米，本院认为蚌埠市房地产测绘队具有相应的专业水平，在双方均未委托进行补充鉴定的情况下，其测绘结果可作为定案依据。瑶海公司主张配电房的公摊面积45.15平方米不应由其负担，但是，租赁合同与补充协议中明确瑶海公司租赁的是负一层、一层、二层，关于公摊面积是否由瑶海公司负担并无特别约定，且一般房屋租赁合同中，对于租赁面积均不去除公摊面积，且双方在租赁合同第二条约定1.（1）房产位置中约定详细位置、使用范围以《附件一》房产平面图红线圈定部分为准。故瑶海公司要求扣除配电室公摊面积并无依据，本院认定租赁房屋面积为15048.8平方米。
（二）本案争议焦点之二：租赁房屋交付时间问题。金域公司主张租赁房屋的交付时间为2014年3月16日，但未提供充足的证据予以证明，而瑶海公司提交的“商业租赁交付确认书”中载明：“现出租方同意将蚌埠金域名城大型商场地下室、一层、二层移交给承租方进行二次装修。”双方公司加盖了公章，落款日期均为2014年4月13日。且根据《商业租赁合同》第三条“房产交付条件，乙方应提前至租赁房产处进行实地查看。合同签订后七日内，甲方将租赁房产移交乙方，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书予以确认”。据此，本院认定租赁房屋交付时间为2014年4月13日。
（三）本案争议焦点之三：合同双方何方违约问题。金域公司诉请认为依据《商业租赁合同》第五条第二款第一项约定：“每次支付半年的租金及商业服务费用。第一期租金及商业服务费用在本合同签订后30日内付清。从第二期开始，于当期租金及商业服务费起算日前30日预付。”而瑶海公司于2014年4月10日支付1100000元，2014年4月21日支付1641940元。第二笔租金及商业服务费用2879037元，瑶海公司应当于2015年3月16日前一次性支付。然而瑶海公司仅于2015年4月13日支付2100000元，尚欠779037元未予支付。截止2015年5月22日金域公司起诉之日，瑶海公司已经累计拖欠68日。而根据《商业租赁合同》第五条第二项约定：“逾期超过60日的，甲方有权解除合同”。瑶海公司构成根本性违约，故金域公司请求解除合同并支付逾期违约金。
而瑶海公司辩称认为：1、金域公司没有按照合同约定的时间交付租赁房屋，构成违约。同时由于金域公司履行义务在先，其不按约定履行义务，瑶海公司有权拒绝履行在后的义务。因此，在金域公司履行交房义务后，瑶海公司再支付房租，并不违约。金域公司延期交房，房租租期也应当顺延。2、金域公司隐瞒商场的面积，是导致瑶海公司第二年没有足额交纳租金的原因，不是瑶海公司恶意拖欠。双方应根据约定按房屋的实际面积核算，多退少补。而且，瑶海公司还有550000元履约保证金在金域公司处，依照合同约定可充抵租金。
本院认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租方交付租赁物，承租方支付租金是各自主要的义务。交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，金域公司和瑶海公司在合同中没有约定履行的先后顺序，承租人交付租金和出租人交付租赁物应同时进行。《合同法》第六十六条规定：“当事人互付债务，没有先后顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。”从本案看，金域公司本应按合同于2014年3月16日前交付租赁房屋，但双方于2014年4月13日签订的商业租赁交付确认书，作为出租人延迟了其主要义务
----
交付租赁物28天，相应的承租人瑶海公司有权延迟支付租金28天。具体来看，第一年的租金，合同约定于合同签订后30日内给付，也就是2014年4月10日前给付，延迟28天就是2014年5月8日，且不仅付款期限应延迟28天，租赁期限也相应扣除28天。具体租金计算方式应为15048.8平方米×30元/平方米/月×（6个月-28/30个月）=2287417.6元，瑶海公司于2014年4月10日支付1100000元，2014年4月21日支付1641940元，合计2741940元，并不违约且多付了454522.4元。第二年的租金，合同约定于当期租金及商业服务费起算日前30日预付即2015年3月17日前，延迟28天，付款期限应为2015年4月14日前。具体租金金额第二年为15048.8米×31.5元/平方米/月×6个月=2844223.2元，瑶海公司于2015年4月13日支付2100000元，尚欠744223.2元，瑶海公司在案件审理过程中表示愿意按照实际面积对租金进行多退少补，瑶海公司第一期多付租金454522.4元，故瑶海公司至2015年4月14日尚欠租金289700.8元。据此，本院认为金域公司延迟28天交付租赁房屋，存在违约行为，瑶海公司逾期支付租金，也存在违约行为。
（四）对于本诉中金域公司的诉讼请求。1、金域公司诉请解除商业租赁合同。理由为依据《商业租赁合同》第五条第二款第二项的约定：“乙方逾期或未足额支付租金及商业服务费，每逾期一日应按逾期部分或不足部分的租金及商业服务费的千分之五向甲方支付逾期付款违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除合同。”瑶海公司本应于2015年3月16日前支付第二年租金，但瑶海公司于2015年4月13日支付2100000元，截至起诉日2015年5月22日，瑶海公司逾期68天，符合合同约定的超过60天。但根据查明的事实，金域公司延迟28天交房，瑶海公司也可延迟28天支付房租，故瑶海公司截至起诉之日逾期40天，不符合合同约定的60天。那么瑶海公司的违约行为能否构成合同法九十四条规定的根本违约，瑶海公司逾期支付289700.8元，是在双方对租赁面积及电费等问题存在纠纷的情况下发生的，且瑶海公司还有55万元的履约保证金可充抵租金，瑶海公司虽有违约行为，但未达到使合同目的不能实现的程度，不应认定构成根本违约，故金域公司以瑶海公司符合合同约定解除条件或构成根本违约主张行使法定解除权，均理据不足。当事人协商一致，可以解除合同。金域公司起诉要求解除合同，瑶海公司答辩同意解除合同，双方一致同意解除合同，本院予以确认。2016年5月21日，金域公司在金域名城商场张贴通知，要求瑶海公司腾空搬离。瑶海公司于2016年6月3日，以短信、EMS等要求接收房屋，并委托公证对腾空现场做了证据保全。本院认定双方合同于2016年6月3日解除并腾空返还了房屋。本院对金域公司请求判令解除金域公司与瑶海公司签订的《商业租赁合同》及补充协议的诉讼请求予以支持。
2、租金问题。前述已经认定瑶海公司第一年与第二年（2015年10月16日至2016年4月15日为第二年免租期6个月）尚欠金域公司租金289700.8元。租赁合同第四条第五款“在承租期内，若乙方拖欠甲方租金或商业服务费，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下即时从履约保证金中冲抵所欠租金或商业服务费……”，瑶海公司缴纳了550000元履约保证金，冲抵289700.8元后，还剩余260299.2元履约保证金。第三年租期自2016年4月16日起至2016年6月3日，房租应为796382.50元（15048.8平方米×33.075元/平方米/月×1.6个月）。扣除剩余260299.2元履约保证金，则本院支持瑶海公司还应支付租金536083.3元。
关于2014年9月16日至2015年4月15日免租期租金，租赁合同第十五条第一款约定，瑶海公司如无正当理由提前解除合同的，除应向金域公司支付当年租金补齐金域公司已经给予的一年和第二年合计13个月的免租期租金。现金域公司与瑶海公司均有违约，不能认定瑶海公司提前解除合同，故本院对于金域公司诉请的免租期租金3198930元不予支持。
3、违约金。
（1）逾期付款违约金。瑶海公司第一期租金未逾期支付，第二期租金截至2015年4月14日尚欠租金289700.8元，可在履约保证金中予以冲抵。第三期租赁时间为自2016年4月16日起至2016年6月3日，租金为796382.50元，冲抵剩余履约保证金后，还有536083.3元，瑶海公司应于2016年4月14日前支付，一直未付。租赁合同第五条第二款第二项约定“乙方逾期或未足额支付租金及商业服务费，每逾期一日应按逾期部分或不足部分的租金及商业服务费的千分之五向甲方支付逾期违约金……”，金域公司主张按照合同约定要求瑶海公司支付逾期付款违约金，本院认为违约金是否适当应以实际损失为基础并结合合同内容、目的、履行过程、违约情形等多方面综合考察。本案中，瑶海公司逾期支付租金，按照合同约定，应当支付违约金，即按每天向出租方支付欠款总额5‰的违约金。但结合案情，金域公司主张违约金每日5‰的比例明显过高，且未提供实际损失依据，瑶海公司请求法院予以调整，故本院认为应参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍由瑶海公司向金域公司支付违约金为宜。故对于逾期付款违约金，本院支持以536083.3元为基数计算自2016年4月14日至瑶海公司付清租金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍由瑶海公司向金域公司支付违约金。
（2）合同解除违约金。金域公司主张因为瑶海公司违约，瑶海公司缴纳的550000元履约保证金应作为合同解除违约金。从租赁合同第四条第五款“在承租期内，若乙方拖欠甲方租金或商业服务费，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下即时从履约保证金中冲抵所欠租金或商业服务费”约定可以看出，550000元履约保证金存在的目的是在瑶海公司不能及时支付租金的情况下冲抵租金，其并不是作为合同解除违约金存在，故对于金域公司要求瑶海公司支付550000元合同解除违约金的诉讼请求，本院不予支持。
（五）对于瑶海公司反诉的诉讼请求。
1、瑶海公司认为金域公司无故解除合同，应承担一切违约责任，金域公司应按照租赁合同第十五条第二款的规定支付违约金2879037元，本院认定本案瑶海公司确有逾期支付租金的违约行为，故本院对瑶海公司要求金域公司支付违约金2879037元的诉讼请求不予支持。
2、租赁合同补充协议第四条违约责任约定“出租方提前解除合同，出租方需按已使用年限比例承担承租方开业期投入的消防改造费用、装修费用和广告费用等”，瑶海公司反诉请求金域公司承担因合同提前解除给其造成的消防改造费用、装修费用、广告费用等前期投入损失且申请对该损失进行鉴定，瑶海公司在庭审中针对该诉请只提供了部分装修票据，且未在本院限定期限内就鉴定事项提供基础的鉴定材料，且本案瑶海公司确有逾期支付租金的违约行为，故对瑶海公司的鉴定申请本院未予准许，对于本项诉讼请求，本院不予支持。
3、租赁合同第六条第一款约定“租赁期间乙方装修、经营所产生的水、电费，由乙方根据单装的电表和水表按实际使用量自行向供电、供水部门缴纳。（如需将水电费向物业部门缴纳，由乙方与物业部门另行协商签订合同）由乙方自行承担或缴纳”。瑶海公司称必须通过金域公司的总电表才能缴费，总电表的用电量并不仅是瑶海公司的用电量，瑶海公司为了商场经营只能按照总表的费用缴纳电费，截止2016年1月，金域公司应承担的电费是90000元。根据租赁合同约定瑶海公司应当根据单装的电表缴纳电费，并非根据总电表缴纳电费，且瑶海公司未提供证据证明该部分电费应由金域公司承担，故对于瑶海公司诉请金域公司赔偿其电费90000','2018-09-27
11:16:08',0,'web',NULL),(24863462,'e8438206-fe39-436c-9da0-982291da03e5','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：53次\")});$(function(){$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");$(\"#Content\").html(\"此篇文书不存在!\");});$(function(){});','2018-09-27
11:16:08',0,'web',NULL),(24863463,'48f760a9-90e8-4f7d-826c-a8520011c3d3','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：131次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"15\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"审判程序\":\"二审\",\"案号\":\"（2017）京03民终14325号\",\"法院地市\":\"北京市第三中级人民法院\",\"法院省份\":\"北京\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"48f760a9-90e8-4f7d-826c-a8520011c3d3\",\"案件名称\":\"隗剑、付桂云等与闫晋军、中旅旅游汽车有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书\",\"法院名称\":\"北京市第三中级人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"\",\"DocContent\":\"\",\"补正文书\":\"2\",\"诉讼记录段原文\":\"上诉人李林华、付桂云、隗剑与被上诉人中旅旅游汽车有限公司（以下简称中旅公司）、被上诉人闫晋军侵权责任纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初33963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1514304000000)\\\/\",\"不公开理由\":\"\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"隗剑、付桂云等与闫晋军、中旅旅游汽车有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"隗剑、付桂云等与闫晋军、中旅旅游汽车有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书
（2017）京03民终14325号\");$(\"#hidDocID\").val(\"48f760a9-90e8-4f7d-826c-a8520011c3d3\");$(\"#hidCaseName\").val(\"隗剑、付桂云等与闫晋军、中旅旅游汽车有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）京03民终14325号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"北京市第三中级人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"15\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"北京市第三中级人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"侵权责任纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"二审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2017-12-20\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"李林华,付桂云,隗剑,中旅旅游汽车有限公司,闫晋军\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第一百七十条\',法条内容:\'第一百七十条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"隗剑、付桂云等与闫晋军、中旅旅游汽车有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-12-27\\\\\",\\\\\