陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终3877号
上诉人（原审被告）普华（西安）房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区柳雪路1008号新兴地产企业总部5层。
法定代表人鲁平纪，该公司董事长。
委托代理人戴彦虎，男，1986年10月22日出生，汉族，员工，住。
被上诉人（原审原告）刘娟娟，女，1981年7月4日出生，汉族，西安市灞桥区五环小学教师，住西安市灞桥区。
委托代理人张柏泉，陕西哲勤律师事务所律师。
委托代理人冯贵强，陕西哲勤律师事务所律师。
上诉人普华（西安）房地产开发有限公司因与被上诉人刘娟娟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第02615号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人普华（西安）房地产开发有限公司之委托代理人戴彦虎，被上诉人刘娟娟及委托代理人张柏泉、冯贵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年11月21日刘娟娟与普华（西安）房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，刘娟娟购买普华（西安）房地产开发有限公司开发的位于西安市灞桥区席王街办普华浅水湾20幢2单元32层23202号房屋，房屋总价款639646元，刘娟娟首付329646元，2010年12月10日刘娟娟向北京银行西安分行贷款支付了普华（西安）房地产开发有限公司剩余房款310000元。2012年11月17日普华（西安）房地产开发有限公司收取了刘娟娟该商品房的维修基金16524元，产权证登记费、契税19271元，铝合金门窗费1615元。2013年6月30日刘娟娟在物业公司办理了收房手续，普华（西安）房地产开发有限公司自刘娟娟收房之日至今未办理刘娟娟购买商品房的产权登记。刘娟娟与普华（西安）房地产开发有限公司签订的合同第15条规定，因普华（西安）房地产开发有限公司原因致使刘娟娟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，普华（西安）房地产开发有限公司退还刘娟娟已付房款，并按已付房款639646元的2%赔偿刘娟娟损失12792元。刘娟娟从2011年1月15日至2016年1月15日实际支付银行房贷利息90845.32元。
2015年8月25日，刘娟娟诉至西安市灞桥区人民法院称，刘娟娟与普华（西安）房地产开发有限公司系商品房买卖合同关系。刘娟娟于2010年11月21日与普华（西安）房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，刘娟娟购买普华（西安）房地产开发有限公司开发的位于西安市灞桥区席王街办普华浅水湾20幢2单元32层23202号房屋，房屋总价款639646元，刘娟娟首付329646元，剩余310000元向北京银行西安分行贷款，2010年12月10日该银行向普华（西安）房地产开发有限公司放款。2012年11月17日普华（西安）房地产开发有限公司向刘娟娟收取了商品房维修基金16524元，产权证登记费、契税19271元，铝合金门窗费1615元。普华（西安）房地产开发有限公司向刘娟娟交房后，由于普华（西安）房地产开发有限公司原因一直不能办理刘娟娟购买的该套商品房的房地产权属证书。现依据《商品房买卖合同》及相关法律规定诉请：1、判令普华（西安）房地产开发有限公司向刘娟娟返还全额房款及利息834953元。（利息计算至2015年8月25日）2、判令普华（西安）房地产开发有限公司返还刘娟娟已交的房屋维修基金、产权登记费、契税、铝合金门窗费及利息43739元。（利息计算至2015年8月25日）3、判令普华（西安）房地产开发有限公司支付违约金12792元。4、本案诉讼费由普华（西安）房地产开发有限公司承担。
普华（西安）房地产开发有限公司辩称，其公司与刘娟娟签订的《商品房买卖合同》属实，2013年6月30日刘娟娟在物业公司办理了收房手续，依据合同约定及法律规定，普华（西安）房地产开发有限公司为刘娟娟办理房屋产权登记的期限应为2014年12月16日，期限届满一年后的期限应为2015年12月16日，2015年12月16日前刘娟娟不享有合同解除权，应依法驳回刘娟娟的诉讼请求。
原审法院认为，刘娟娟与普华（西安）房地产开发有限公司签定的商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法成立且受法律保护，双方应依据合同约定履行相应义务。刘娟娟依照合同约定已向普华（西安）房地产开发有限公司交付全部房款及其他费用，普华（西安）房地产开发有限公司应在合同规定的时间内办理刘娟娟的房地产权属登记。普华（西安）房地产开发有限公司辩称依据合同约定及相关规定，2015年12月16日前刘娟娟不享有合同解除权，本案审理期间普华（西安）房地产开发有限公司辩称的期限已经届满，普华（西安）房地产开发有限公司至今仍未办理刘娟娟购买商品房的产权登记，刘娟娟依据合同约定要求普华（西安）房地产开发有限公司退还购房款、房屋维修基金、产权证登记费、契税、铝合金门窗费、赔偿经济损失等诉请，原审法院予以支持。刘娟娟与普华（西安）房地产开发有限公司合同约定赔偿损失按已付房款的2%计算为12792元，刘娟娟已实际支付银行房贷利息90845.32元，双方约定的违约金低于刘娟娟实际损失，刘娟娟要求普华（西安）房地产开发有限公司按同期银行贷款利率返还已交房款及其他费用利息的诉请无相关依据，原审法院不予支持，普华（西安）房地产开发有限公司应按刘娟娟已支付银行房贷利息90845.32元承担违约金。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告普华（西安）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘娟娟退还全额房款639646元。二、被告普华（西安）房地产开发有限公司返还原告刘娟娟房屋维修基金、产权登记费、契税、铝合金门窗费37410元，于判决生效之日起十五日内给付。三、被告普华（西安）房地产开发有限公司向原告刘娟娟赔偿损失90845.32元，于判决生效之日起十五日内给付。四、驳回原告刘娟娟的其余诉讼请求。当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12714元，原告刘娟娟已预交，由被告普华（西安）房地产开发有限公司承担10934元，于本判决生效后十五日内支付给原告刘娟娟，原告刘娟娟承担1780元。
宣判后，普华（西安）房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院判决上诉人于判决生效之日起15日内向被上诉人退还全额房款639646元及房屋维修基金、产权登记费、契税、铝合金门窗费37410元无事实基础，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2010年11月21日签订编号为2312600的《商品房买卖合同》，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按1或2或3项约定处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按己付房价款的2%赔偿买受人损失。……”。根据该条约定，被上诉人选择退房处理。但是，退房处理并不仅仅是返还房款。上诉人已经向被上诉人交付了房屋，在上诉人返还房款前被上诉人应向上诉人返还商品房、交还房屋钥匙、将已经向房管局备案的品房买卖合同注销、解除上诉人为其银行贷款提供的保证担保。被上诉人在继续占有商品房的情况下，未诉请退房而只诉请返还房款的诉讼请求无事实与法律依据。因此，一审法院判决上诉人于判决生效之日起15日内向被上诉人退还全颧房款639646元及房屋维修基金、产权登记费、契税、铝合金门窗费37410元错误。一审法院判决上诉人于判决生效之日起15日内向被上诉人赔偿损失90845.32元错误。被上诉人一审诉状中未要求赔偿损失，一审法院判决上诉人赔偿刘娟娟损失90845.32元明显违反“不告不理”的民事诉讼原则，越权裁决。《商品房买卖合同》第十五条明确约定“按已付房价款的2%赔偿买受人损失”，该条约定的是“损失”，一审法院将该损失计算方式认定为“违约金”计算方式错误。双方对损失的计算方式有明确约定，即已付房价款的2%，应按此约定计算损失。合同法第113条规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案上诉人未能按双方约定的时间办理完毕产权登记手续，该行为并未造成被上诉人银行房贷利息损失。被上诉人通过向银行借款支付购房款，利息是被上诉人履行借款合同、获取借款的合同义务。被上诉人并未解除借款合同，且已经实际使用银行款项，并获得房屋的占有使用权，其向银行借款而支付的利息不能视为其损失。综上所述，请人民法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一审和二审诉讼费用。
刘娟娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。普华（西安）房地产开发有限公司未按合同约定办理房地产权属登记，原审法院认定刘娟娟依据合同约定要求退还购房款、房屋维修基金、产权证登记费、契税、铝合金门窗费、赔偿经济损失等诉请予以支持，并无不当。普华（西安）房地产开发有限公司上诉主张返还房款前刘娟娟应向其返还商品房、交还房屋钥匙、将已经向房管局备案的商品房买卖合同注销、解除普华（西安）房地产开发有限公司为刘娟娟银行贷款提供的保证担保，本院认为担保合同属于担保法律关系，普华（西安）房地产开发有限公司一审中并未提出反诉请求，可另行起诉。原审法院根据刘娟娟已实际支付银行房贷利息承担违约金，属于刘娟娟实际的损失，本院认为并无不当。故普华（西安）房地产开发有限公司上诉主张不成立，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12714元，普华（西安）房地产开发有限公司已预交，由普华（西安）房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 陈 歆