山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁09民终870号
上诉人（原审被告）：张猛，男，1988年6月2日出生，汉族，居民，住新泰市。
委托诉讼代理人：张爱民，新泰市楼德法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：陈军清，女，1991年6月2日出生，汉族，居民，住新泰市。
委托诉讼代理人：张爱民，新泰市楼德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：訾瑞京，男，1968年3月2日出生，汉族，居民，住宁阳县。
委托诉讼代理人：葛振勇，山东平畴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安猛，山东平畴律师事务所实习律师。
上诉人张猛、陈军清因与被上诉人訾瑞京房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2016）鲁0982民初5396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张猛、陈军清上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、变更原审判决第二项为：上诉人返还被上诉人购房款3.2万元；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人因急需用钱，向被上诉人借款10万元，并以诉争房屋新泰市楼德镇丽源小区2号楼1单元302室作为抵押，双方签订了房屋转让协议，并与当天签订借款还款协议即房屋租赁协议，本案虽外观表现为房屋买卖合同纠纷，实际为借款纠纷。上诉人已按照协议偿还被上诉人借款本金6.8万元及利息，还欠3.2万元，录音资料可以证实。一审判决返还10万元明显错误，请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。
訾瑞京辩称，原判决认定上诉人张猛、陈军清返还被上诉人购房款10万元正确，双方并没有签订还款协议，原审中上诉人提交的录音是否是被上诉人不能确认，且录音中交谈的是民间借贷，与本案房屋买卖无关，原判决对该录音证据不予采信是正确的。上诉人主张已经偿还6.8万元，还欠3.2万元，无事实基础，也没有证据证实，其主张不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
訾瑞京向一审法院起诉请求：请求确认原被告2015年12月26日签订的《房屋转让协议书》无效，判决被告向原告返还购房款100000元，并支付自起诉之日起至判决确定履行之日止以100000元为基数按照年利率6%资金占用期间利息；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告提交房屋转让协议书、收款证明、新泰市楼德镇西村村民委员会证明，证明2015年12月26日原被告签订协议，约定将涉案房屋卖给原告，原告及时支付了100000元的房款。由于被告与原告不是同村村民，并且该房屋没有房产证不能上市交易，双方签定的协议无效，根据合同法的规定，被告应向原告返还购房款100000元并支付利息。被告陈军清对该证据真实性没有异议，但称该协议当时是为了借款用，也确实收到100000元。对上述证据的真实性及证明效力，一审法院予以确认。被告提交与原告訾瑞京的录音，证明两被告已经偿还了原告68000元，还剩32000元。原告认为，录音中是否是原告的声音不能确认。录音中交谈的是民间借贷，本案是房屋买卖，与本案无关。不能确定录音中的内容与本案中的100000元有关。假设是原告的声音，根据证据规则的规定，在诉讼中为达到调解目的，作出妥协所涉及对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，该证据不能作为定案依据。原告提交的录音证据内容较为含糊，原告又未提交其他证据予以佐证，对该录音证据记录的谈话事实及谈话录音内容的真实性及证明力，一审法院不予采信。被告提交原告訾瑞京与被告张猛签订的房屋租赁协议和原告收到房屋的证明，以房租的形式支付利息，租金已经支付了四个月，即已偿还了四个月的本金及利息。被告认为该证据是复印件，真实性无法确定，假设有原件，从房屋买卖协议上看证明被告的确把房子卖给了原告，假设写着转让房屋协议自动作废的证明是原件是原告所书写，该证据也证明不了是与涉案房屋是同一套房屋，与本案缺乏关联性。后经原告代理人电话询问原告本人，租赁协议是真实存在的，但没有支付过房租。原被告认可该协议的真实性，但均未在一审法院指定的期间内确认该协议是否履行，对协议的真实性，一审法院予以确认，对该协议是否已经履行，一审法院不予认定。
一审法院认为，本案原被告争议的焦点：被告张猛、陈军清与原告訾瑞京签订的房屋买卖协议是否有效；原被告签订的房屋租赁协议是否已经履行，被告是否以租金形式偿还过原告借款。原被告之间的房屋买卖合同的标的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告称双方签订的房屋租赁合同已经履行，被告已经以支付租金的形式偿还了原告大部分借款，但未提交充分证据证明其主张，对其主张一审法院不予支持。综上所述，被告没有充分证据证明其已经以租金的形式偿还部分借款，原被告签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规定，系无效合同，被告张猛、陈军清依法应当返还原告已支付的购房款100000元。原告明知该房屋买卖违反法律禁止性规定，对合同无效也有过错，对其支付利息的请求，一审法院不予支持。判决：一、原告訾瑞京与被告张猛、陈军清签订的房屋买卖合同无效；二、被告张猛、陈军清于本判决生效之日起十日内返还原告訾瑞京购房款100000元；三、驳回原告訾瑞京的其他诉讼请求。案件受理费收取人民币2300元，由被告张猛、陈军清负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了房屋租赁协议原件、署名訾瑞京的关于收到房屋的证明、新泰市楼德镇丽源小区出具的关于上诉人张猛在该小区仅有2号楼1单元302室一套住房的证明、录音证据的书面记录材料、宁阳县人民法院（2016）鲁0921民初2348号民事裁定书。本院组织双方当事人对证据依法进行了质证，被上诉人对上诉人提交的房屋租赁协议原件和宁阳县人民法院（2016）鲁0921民初2348号民事裁定书的真实性无异议，本院予以确认。被上诉人对署名訾瑞京的证明、新泰市楼德镇丽源小区出具的证明、录音证据的书面记录材料不予认可。根据上诉人二审提交的证据，本院认定事实如下：
2015年12月26日，上诉人张猛与被上诉人訾瑞京签订房屋租赁协议，约定上诉人张猛租用被上诉人訾瑞京房屋即丽源小区2号楼1单元302室，租期自2015年12月26日至2016年6月26日，每月租金17850元。被上诉人訾瑞京曾向宁阳县人民法院起诉上诉人张猛岳父陈保利，后被上诉人訾瑞京撤回起诉。对于2015年12月26日出具的署名訾瑞京并含捺印的证明，被上诉人虽对该证明不予认可，但未提供相反证据予以反驳，本院对该证据予以采信。訾瑞京出具的该证明中记载，今收到丽源小区一套张猛住房，张猛归回10万元后，转让房屋协议自动作废。对于上诉人提交对录音证据的书面记录材料，结合一审中提交的录音，被上诉人虽否认录音中并非被上诉人訾瑞京本人声音，但未提供相反证据予以否定，对于上诉人主张该录音系被上诉人訾瑞京与上诉人张猛之岳父陈保利及陈保利之妻的对话录音，本院予以采信。该录音中被上诉人訾瑞京陈述上诉人张猛还欠3.2万元，律师告知按照正常程序必须向法院起诉10万元。
本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人张猛、陈军清于2015年12月26日与被上诉人訾瑞京签订房屋转让协议书，约定将涉案房屋以10万元卖于被上诉人，并于同日上诉人张猛与被上诉人訾瑞京签订房屋租赁协议，约定被上诉人訾瑞京将上述涉案房屋以每月租金17850元出租于上诉人张猛，租期六个月，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，不符合常理。结合被上诉人訾瑞京于2015年12月26日出具的证明中记载“张猛归回10万元后，转让房屋协议自动作废”，应认定上诉人与被上诉人之间的合同名为房屋买卖合同，实际为以转让房屋为借款担保，双方之间基础法律关系为借款合同关系，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不成立，一审法院判决上诉人张猛、陈军清与被上诉人訾瑞京签订的房屋买卖合同无效，适用法律错误，本院予以纠正。根据上诉人提交的录音证据，被上诉人陈述上诉人张猛还欠3.2万元，本院对该事实予以认定，一审判决上诉人张猛、陈军清返还购房款10万元，认定事实错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人张猛、陈军清的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销新泰市人民法院（2016）鲁0982民初5396号民事判决；
二、上诉人张猛、陈军清于本判决生效之日起十日内偿还被上诉人借款32000元；
三、驳回原审原告訾瑞京的其他诉讼请求。
一审案件受理费2300元，上诉人张猛、陈军清负担736元，被上诉人訾瑞京负担1564元；二审案件受理费2300元，上诉人负担736元，被上诉人负担1564元。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 陈宗光
审判员 于永刚
二〇一七年六月十二日
书记员 李丹丹