＼n山东省济南市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）济民一终字第694号＼n上诉人（原审原告）李光红，女，1969年11月2日出生，汉族，济南润丰农村合作银行职工，住济南市。＼n委托代理人刘善斌，山东天宝兴律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）山东省诚信行物业管理有限公司，住所地济南市。＼n法定代表人王宏杰，董事长。＼n委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。＼n委托代理人来银萍，山东豪才律师事务所律师。＼n上诉人李光红因与上诉人山东省诚信行物业管理有限公司（以下简称诚信行公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历商初字第1617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。＼n原审法院认定：2009年3月23日，李光红与济南海信置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于某小区的涉诉房屋，房屋交付后，李光红即在此居住。2010年6月1日，李光红与诚信行公司签订《前期物业服务协议》，约定由诚信行公司为李光红购买的涉诉房屋提供物业服务，该协议第三条约定诚信行公司提供的物业管理服务包括房屋建筑本体公用设施设备，如公用的上下水管道、落水管等。诚信行公司于2010年6月11日与济南海信置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由诚信行公司为该小区提供物业服务，该合同第二条第11项约定，诚信行公司应负责所有业主房屋的维修接报、记录、跟进、回访，做好售后服务工作，应确保设备维修值班人员24小时在岗，接听投诉电话24小时畅通；合同附件五《前期物业管理服务质量标准》第二条约定，诚信行公司应负责物业公用设施设备运行、维修、养护和管理，其第3项列明物业公用设施设备包括上下水系统；合同附件六《济南某物业管理公共性服务内容、服务标准及管理措施》第3页约定，诚信行公司应对房屋公用部位进行日常管理和维护，巡查和保养记录齐全，第4页约定，诚信行公司应每年二次对污水处理系统全面维护保养。诚信行公司称因济南海信置业有限公司未移交相关资料、下水管道检修口被电缆桥架堵住，导致其无法履行对下水管道的维修和养护，故其未对涉诉房屋所在的下水管道污水处理系统进行过维护。诚信行公司称，其工作人员于2012年8月16日接到其他业主涉诉房屋所在楼房管道溢水的报修通知，并于当日通知了李光红的配偶张某某，但诚信行公司并未证明其已于2012年8月16日通知李光红或其同住家属。据李光红与诚信行公司提供的通话记录显示，诚信行公司于2012年8月19日上午10：01电话通知李光红的配偶张某某，涉诉房屋发生了下水道溢水，故原审法院认定涉诉房屋于2012年8月16日发生下水道溢水，诚信行公司于2012年8月19日上午10时许首次通知了李光红。李光红接到诚信行公司的通知后，于2012年8月19日中午12时左右来到涉诉房屋，发现涉诉房屋的厨房下水道溢水，导致涉诉房屋内地板和部分家具被浸泡，李光红随即联系了诚信行公司的工作人员。经诚信行公司员工对下水管道检修，涉诉房屋的下水道溢水现象于2012年13时左右修复。经李光红申请，原审法院委托山东国润资产评估有限公司对涉诉房屋下水道溢水造成的财产损失及维修费用进行了鉴定，该公司于2012年12月30日作出国润（2012）评鉴字第017号评估鉴定报告，该报告载明涉诉房屋财产损失及维修费用的评估鉴定价值为55100元，李光红为此支付了2000元的鉴定费用。另，李光红称其已按时足额缴纳了相关物业服务费用，诚信行公司对此未表示异议。＼n原审法院认为：诚信行公司已与李光红及涉诉房屋的开发商济南海信置业有限公司分别签订《前期物业服务协议》和《前期物业服务合同》，该协议与合同均合法有效。诚信行公司应按照协议或合同的约定提供相应物业管理服务，但其并未按照约定定期对涉诉房屋上下水管道系统进行维护保养。涉诉房屋于2012年8月16日发生溢水后，诚信行公司于2012年8月19日才对李光红进行通知，诚信行公司怠于履行物业服务和通知义务已成构违约，应对涉诉房屋下水道溢水给李光红造成的损失承担相应责任。诚信行公司认为是济南海信置业有限公司对污水管的设计和预留的检修口不合理，且未移交相关资料导致其未能尽到相关维护保养义务，即使其主张成立，也是诚信行公司与济南海信置业有限公司之间的责任纠纷，诚信行公司不能据此抗辩对李光红的法律责任。涉诉房屋的损失及维修费用已经山东国润资产评估有限公司依法鉴定，且该损失和费用属于李光红的直接损失，故，李光红要求诚信行公司赔偿涉诉房屋损失及维修费用55100元的诉讼请求，应予支持。为查明李光红的损失情况，其已实际支付鉴定费用2000元，故李光红要求诚信行公司支付鉴定费用2000元的诉讼请求，应予支持。对于李光红主张的2012年8月23日至2013年2月22日期间在外租房的16800元费用损失，原审法院认为，虽然涉诉房屋发生了下水道溢水，但其未致涉诉房屋整体产生安全隐患而使之在6个月内不能居住，即涉诉房屋在一定期间内可能发生使用功能的降低但不会导致使用功能的丧失，故李光红在长达6个月的期间内选择另行租住128.44㎡的房屋，此租金费用损失不属于直接必要的损失，原审法院对李光红的该项诉讼请求难以支持。对于李光红主张的7200元误工费损失，因误工费损失是指赔偿义务人应当向赔偿权利人支付的受害人从遭受伤害到完全治愈这一期间内，因无法从事正常工作而实际减少的收入，而李光红身体并未受到伤害，故李光红的此项请求没有法律依据，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告山东省诚信行物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李光红某小区房屋损失及维修费用55100元；二、被告山东省诚信行物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李光红司法鉴定费2000元；三、驳回原告李光红要求被告山东省诚信行物业管理有限公司支付2012年8月23日至2013年2月22日期间在外租房损失16800元的诉讼请求；四、驳回原告李光红要求被告山东省诚信行物业管理有限公司支付误工费7200元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2300元，减半收取人民币1150元，由原告李光红负担人民币300元，由被告山东省诚信行物业管理有限公司负担人民币850元。＼n上诉人李光红不服原审判决上诉称：原审判决诚信行公司赔偿李光红房屋损失及维修费用正确。原审判决驳回李光红要求诚信行公司承担租房损失及误工费用的诉讼请求错误，诚信行公司严重违反物业服务协议约定，怠于履行物业服务和通知义务，造成了本次污水外溢事件的发生，给李光红造成重大损失，应当承担赔偿责任。依据相关法律规定，李光红的损失不仅包括房屋家具损失及维修费用，还包括在外租房费用、误工费用等。关于租房费用，李光红因房屋、家具被污水浸泡，屋内地板、厨灶等生活物品全部拆除，已经不适合也不能再继续居住，须待房屋鉴定评损、重修后才能入住，迫于无奈，李光红一家只能在外租房居住，且依据交易习惯签订了6个月的租房合同，支付了16800元的租赁费用；关于误工费用，由于房屋被损害，李光红不得不请假回家收拾房屋、安排装修人员对房屋进行修缮及租房搬家等，严重影响了李光红的正常工作，造成其收入减少。因此，这两项费用都是因本次污水外溢所造成的损失，诚信行公司应当依法予以赔偿，一审法院驳回上诉人的诉讼请求是错误的。请求二审法院依法撤销一审判决第三、第四项，并依法改判；一、二审诉讼费均由诚信行公司负担。＼n上诉人诚信行公司不服原审判决上诉称：原审判决认定事实错误、片面，诚信行公司认为，导致李光红产生损失的原因是多方面的，既有其自身过失责任，也存在第三人的过错责任，李光红产生的损失应当由其自己及相关第三人承担。诚信行公司在整个过程中不存在过错，不应对李光红的损失承担责任。首先，诚信行公司无法预知李光红外出旅游及屋内漏水的事实。李光红2012年8月14日外出旅游，并未到物业公司报备，亦未告知物业公司，2012年8月19日，诚信行公司发现房屋漏水问题后，立即联系李光红并帮助其进行现场处理。其楼下业主张某某2012年8月16日报修不能证实诚信行公司当天即知道李光红家漏水，亦即不存在诚信行公司怠于履行通知义务的问题，故诚信行公司没有主观上的过错，不应对李光红的损失承担责任。其次，李光红自身存在过失，应当对其损失承担相应责任。李光红外出长达五天之久，此期间，房屋处于无人管理状态，如果李光红外出旅游时，到诚信行公司报备，诚信行公司可以做好相应排查工作，从而可以避免损失的产生或扩大。再次，案外第三人即济南海信置业有限公司及其他有关业主应当对李光红的损失承担相应责任。原审中，诚信行公司提交了有关水管设计的照片以及管道的垃圾照片，从水管设计照片可以看出管道设计不合理，以至于生活垃圾不能被顺利冲走，极有可能造成通道堵塞。从垃圾照片可以看出，清理出的污物内有水泥、沙子，说明业主存在使用不当的问题。因此，济南海信置业有限公司及相关业主应当对李光红的损失承担相应的法律责任，李光红应当同时向其二者主张权利。最后，原审判决认定诚信行公司有关济南海信置业有限公司对污水管的设计和预留的检修口不合理的主张，是诚信行公司与济南海信置业有限公司之间的责任纠纷错误。因济南海信置业有限公司对污水管的设计和预留的检修口不合理导致李光红产生损失，李光红有权要求济南海信置业有限公司承担相应责任，而该公司也应当承担相应民事责任。诚信行公司作为物业管理公司，不是管道设计失误所至的直接受害人，无法要求济南海信置业有限公司承担相应的民事责任，原审法院的认定完全规避了济南海信置业有限公司的法律责任，属于错误认定法律责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项，并依法改判；一、二审诉讼费用均由李光红负担。＼n经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。＼n本院认为：诚信行公司与李光红签订了《前期物业服务协议》，双方均应自觉遵守该协议约定。协议签订后，李光红依照协议内容，按时足额缴纳物业服务费用，严格履行了合同义务，诚信行公司亦应依照协议约定，履行相关义务。诚信行公司未依照协议约定，及时对公用下水道进行维修保养，以至于公用下水道堵塞致李光红房屋溢水并造成损失，且诚信行公司接到涉案房屋楼下业主房屋渗水的报修后，未及时查找原因并通知李光红，导致李光红的损失扩大，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，诚信行公司因未履行物业服务协议约定，李光红要求其赔偿损失，由于该损失已经司法鉴定确认，符合法律规定，本院予以支持。诚信行公司主张系济南海信置业有限公司管道设计不合理及相关业主使用不当致公用下水道堵塞，故其不应当承担赔偿责任。由于该主张与本案非同一法律关系，且该事由亦不能免除其应对李光红承担的法律责任，本院不予采信。李光红主张外出租房的租金及误工费损失，因其提交的证据不足以证实该两项损失确已发生，本院难以采信。综上，李光红、诚信行公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费4600元，由上诉人李光红负担2300元；上诉人山东省诚信行物业管理有限公司负担2300元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长孙红岩＼n审判员翟勇＼n代理审判员何菊红＼n二〇一三年九月二十四日＼n书记员白雪