中华人民共和国上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初3288号
原告：贺钰钧，男，1974年7月24日出生，蒙古族，住上海市。
被告：孙惠荣，男，1962年2月2日出生，汉族，户籍地上海市。
原告贺钰钧诉被告孙惠荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭进行审理。由于被告下落不明，本院依法对其进行公告送达，被告于2016年6月27日来院应诉。本院于2016年8月2日对本案公开开庭进行了审理，原告贺钰钧及被告孙惠荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺钰钧向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海市公有住房承租权转让合同》；2.被告归还原告已支付的房款10万元；3.被告支付原告总房款20%的违约金358,000元；4.被告支付原告逾期未迁出户口的违约金37,590元。事实和理由：原、被告于2015年11月12日签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定原告购买被告名下的上海市乌鲁木齐北路XXX弄XXX号平房等房屋(以下简称“系争房屋”)。原告向被告支付了首期房款10万元，双方约定交房日期为2015年12月31日，但因被告原因迟迟未能办理过户手续。直到2016年1月15日，被告才办好物业征询单并同意和原告一起去交易中心办理手续，然而在交易中心又说户口还未迁走无法办手续。同月22日，被告说已迁好户口可以交易了，但在进交易中心前又说原先约定的交易程序不行，一定要先收到钱再交易，双方协商未果，又导致不能办理手续。此后，原告让步同意先付钱再进交易中心，而被告又表示不肯交易并将户口迁回。原告不得不在2016年2月3日向被告发出催告通知书，要求被告履行义务，而被告仍称户口无法迁出，要另外买房迁出户口后再交易。原告又于2016年3月1日发给被告催告通知书，并通过电话和短信方式通知对方，但被告拒收快递并不接电话、不回短信。原告认为被告违反合同约定，严重损害其合法权益，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。
被告孙惠荣辩称，经中介公司居间，其与原告就系争房屋签订了买卖合同。在履行合同过程中，被告完成了房屋整改并于2016年1月7日取得了物业公司的换房征询表，就通知中介公司早点办理交易手续，而被中介公司告知原告在外出差，直到同月15日，原、被告和中介公司三方一起去了交易中心，原告提出交易房屋后再支付房款167万元，被告提出先去中国银行将钱款打入其账户，但原告未同意。之后原告去招商银行准备付款，但只开了本票而没有交付给被告，中介公司要求原告交付本票遭拒，并且原告要求被告先迁出户口再付款。同月20日，被告办理了户口迁出手续，和原告约好22日去中国银行付款。22日下午，原、被告和中介公司三方在中国银行见面，被告再次要求原告将房款直接打入其账户，原告虽然多次提出付款，甚至说付现金，但只说不做，双方理论许久，最终原告仍未付款，并扬言要告被告。约定的交易期限届满后，被告多次接到原告电话要求继续办理交易手续，双方又去过中国银行，但原告仍不支付房款。直到3月初，被告收到原告的催告通知书，但其实原告知晓被告要在3月14日出国，故被告无法理解原告的所作所为。在履行买卖合同的过程中，原告在不付房款的情况下急着要交易；在被告要求付款的情况下，原告推托称没时间办理。被告认为原告不付房款导致交易无法继续，使被告置换房屋的计划泡汤，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋为公有居住房屋，承租人为被告，独用租赁部位为平房13.50平方米、平房灶4.50平方米以及平房卫生间、天井。
2015年11月10日，经上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司居间介绍，原、被告就系争房屋签订了《房屋买卖意向书》，约定原告向被告购买系争房屋，双方最迟应于2015年11月12日前签订房地产买卖合同，并对购买条件进行了约定。同月12日，双方签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，约定：被告将系争房屋转让给原告，成交价为179万元；付款方式为2015年11月12日双方签订合同当日支付10万元(包含已付定金)，2015年12月15日前进房产交易中心当日支付167万元，2015年12月31日前交易中心出具差价换房通知书当日支付2万元并同时交房；双方同意自本合同签订之日起70日内向静安区房地产交易中心办理公有住房承租权的转让手续；自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起的3日内向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续；双方在补充条款中约定交房日期为2015年12月31日前；若原告逾期未付款，应按逾期应付款的0.05%计算应付之日起第二天至实际付款之日止的滞纳金，此外被告还可书面催告原告，自收到被告书面催告之日起的15内原告仍未付款的，被告有权单方解除合同，可从已付款中扣除总房价款的20%作为违约金，若原告违约造成被告实际经济损失超过应付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由原告据实赔偿；若被告未按约定的期限将系争房屋交原告进行验收交割的，应按已收款的0.05%向原告支付自约定验收交割之日起第二天至实际验收交割之日止的逾期利息，此外，原告还可书面催告被告，自收到原告书面催告之日起的15内被告仍未交付系争房屋的，原告有权单方解除合同，被告除应向原告返还已收款和利息外，还应按总房款的20%支付违约金，若被告违约造成原告实际经济损失超过应付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由被告据实赔偿；被告承诺于进房产交易中心前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的迁出手续，如被告未能按约迁出户口，则每逾期一日应支付对方总房价款的万分之五作为违约金，直到其办妥户口迁出手续为止。签约当日，原告共计向被告支付了10万元。
上述合同签订后，被告向系争房屋所在的物业公司申请办理公有住房差价换房手续，物业公司于2016年1月7日开具了《上海市公有住房差价换房征询表》。同月15日，原、被告共同前往静安区房地产交易中心办理转让手续，但因被告户口未迁出以及如何付款问题存在争议导致未能办妥。此后双方多次磋商，但均未成功交易。同年2月3日，原告发给被告《催告通知书》，要求被告根据合同约定尽快与原告一起去交易中心办理相关转让手续。同年3月1日，原告又发给被告《催告通知书》，称其已同意在交易当日先付第二笔房款167万元后再进交易中心交易，现要求被告根据合同在15日内将户口迁出并与原告一起去交易中心办理相关转让手续。被告在收到上述两份通知后均未予回复。之后原告遂向法院提起诉讼。
另查明，系争房屋内原先有被告户口在册，被告于2016年1月20日将其户口迁至上海市愚园路XXX弄XXX号，又于2016年1月30日迁回至系争房屋。
审理中，原告申请撤回要求被告支付逾期未迁出户口违约金的诉讼请求。双方均同意以2016年6月27日为合同解除时间。
上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
对于系争房屋未能交易成功的原因，双方各执一词。
原告认为，双方于2016年1月15日至交易中心，中介公司工作人员陪同被告查询系争房屋是否可以交易，之后被告就提出要求先付钱再递交材料，但原告未同意。原告提出先开张本票，待交易中心事情办妥后被告再去银行承兑，被告表示同意，因此双方就先去银行开本票。由于合同约定被告应当迁出户口，但经原告询问得知被告尚未将户口迁出，因此双方又约定被告马上去迁出户口再约时间进行交易。被告将户口迁出后，通过中介公司告知原告，并提出要拿本票去银行检验一下，因此双方于1月22日去了银行。但银行的人说无法鉴定本票真伪，只能将钱直接打到被告账户。鉴于双方尚未到交易中心办理过户手续，原告不放心直接付款，双方争执很久，最终不欢而散。原告又通过中介公司提出同意直接带现金去交易中心，在手续办妥后再去银行把钱打入被告账户，而被告称其户口没地方迁，因此未能谈妥。之后被告一直在拖时间，原告向其发了催告书，被告没有回应，因此原告认为被告违约导致交易未成，遂起诉至法院。
被告则坚持其辩称意见，认为原告不付房款导致交易无法继续。
本院认为，原、被告所签的《上海市公有住房承租权转让合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然双方在合同中约定原告应于2015年12月15日前进房产交易中心当日支付167万元，但在履行过程中双方以实际行动对约定的交易时间进行了变更，且双方对此均未持异议，因此关于2015年12月15日前付款的具体交易时间已发生了变更，尽管如此，但是原告应于进房产交易中心当日支付167万元的核心内容并未变化，双方仍应恪守履行。从该约定内容分析，在进房产交易中心办理手续时，是原告先向被告支付相应房款，还是被告先向交易中心递交相关材料，双方并无明确约定，应当认定两者属于同时履行的合同义务。尽管双方因此发生争议且未能继续协商以达成一致意见，然而《上海市公有住房承租权转让合同》的合同目的在于实现系争房屋成功交易，因此本院认为从以下事实可以判断交易无法继续进行的原因。首先，在2016年1月15日双方至交易中心办理手续时，被告作为出卖方应当确保系争房屋处于可交易状态，而此时被告仍未按约定将其户口迁出，可能直接导致交易手续无法办理，此时原告有合理理由不支付相关房款，故此时无法认定因原告不付款导致交易无法继续进行。其次，2016年1月20日左右双方再次约定前往银行办理银行本票兑付手续时，就如何付款仍未能协商一致，导致最终未能完成交易，鉴于原告付款和被告向交易中心递交相关材料属于同时履行之合同义务，故此时仍然无法认定因原告不付款导致交易无法继续进行。再次，当原告通过中介公司向被告提出以支付现金的方式付款，并且多次向被告发出《催告通知书》明确表示同意在交易当日先付款再进交易中心交易并催促被告将户口迁出、办理相关转让手续之后，被告未给出任何回应，在《上海市公有住房承租权转让合同》仍具有约束力的情况下，被告经原告催告后在合理期限内仍未履行合同义务，其行为明显失当，直接导致了交易无法继续进行。最后，结合被告虽然于2016年1月20日将其户口迁出系争房屋，但是又于2016年1月30日迁回的事实，由于合同明确约定被告迁出户口系办理交易手续的前提，因此从被告迁回户口的行为可以推知其已没有诚意与原告继续进行交易。综上，本院认定由于被告的原因导致系争房屋无法继续交易，被告的行为已构成根本性违约。原告通过向法院起诉的方式要求解除合同，属于依法正当行使合同解除权，并无不当。在审理中双方均同意《上海市公有住房承租权转让合同》于2016年6月27日解除，本院对此予以确认。由于被告违约导致合同解除，被告应当将已收取的房款10万元返还给原告，并按照合同约定承担导致合同解除的违约责任。根据约定，若被告违约导致交易无法继续进行，应按总房款的20%支付违约金，现原告要求被告支付总房款20%的违约金358,000元，有事实和法律依据，应予支持。此外，原告申请撤回要求被告支付逾期未迁出户口违约金的诉讼请求，属于对民事诉讼权利的正当处分，应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告贺钰钧和被告孙惠荣就上海市乌鲁木齐北路XXX弄XXX号平房等房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》于2016年6月27日解除；
二、被告孙惠荣应于本判决生效之日起十日内返还原告贺钰钧房款10万元；
三、被告孙惠荣应于本判决生效之日起十日内支付原告贺钰钧违约金358,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费260元，由被告孙惠荣负担。
案件受理费8,813.80元，由被告孙惠荣负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起，原告贺钰钧在十五日内，被告孙惠荣在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 倪 强
代理审判员 巫建强
人民陪审员 梁钟芳
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……