沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0103民初5989号
原告：中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行，住所地沈阳市沈河区市府大路425号。
组织机构代码证：81766101-4.
负责人：刘信亮，该行行长。
委托代理人：李浩峰，该行员工。
被告：张亚芹，女，1958年11月15日出生，汉族，住址内蒙古通辽市奈曼旗青龙山镇杏树园子村。
身份证号：1523261956********。
被告：刘江，男，1950年2月9日出生，汉族，住址内蒙古通辽市奈曼旗青龙山镇杏树园子村。
身份证号：1523261950********。
被告：沈阳幸福筑家房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山街道蒲河社区。
统一社会信用代码：91210113696520986B。
法定代表人：代国亮，该公司执行董事。
委托代理人：张美琪，该公司法务。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告张亚芹、刘江、沈阳幸福筑家房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张育红担任审判长，与审判员仲芳雪（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行委托代理人李浩峰，被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司委托代理人张美琪到庭参加诉讼，被告张亚芹、刘江经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行诉称，原告于2015年1月6日与被告张亚芹签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额25万元期限10年，即2015年1月16日起至2025年1月15日止，按月偿还借款本息，贷款由沈阳幸福筑家房地产开发有限公司担保，并承诺对上述债务承担一切连带责任予以清偿。现被告未按合同规定履行还款义务，截至2016年5月5日累欠本金229513.90元，利息1869.53元，经原告多次催要被告拒不归还，被告的行为已严重的侵犯了原告的合法权益，因此原告诉至贵院，请求判令：1、请求解除原被告之间的《个人购房担保借款合同》；2、请法院依法判定被告偿还我行贷款本金229513.90元，利息1869.53元，合计231383.43元，同时判令被告张亚芹向原告支付欠款利息和逾期利息截止至所有欠款偿清之日止，如被告拒不偿还我行欠款，请法院依法判定拍卖抵押房产，用于偿还我行欠款；3、请法院依法判定被告承担原告因实现该债权所产生的一切费用；4、请法院依法判定被告逾期给付的利息，按人民银行同期利率的相关规定执行给付；5、请求贵院判令第三被告对上述债务承担连带清偿责任。
被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司辩称，1、原告与被告签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》第6.3条明确规定：乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至以下第（2）种情况完成之日止，（2）办妥以甲方为抵押权人的该购房人的该购房人所购房屋的抵押预告登记手续。2、由此可见，原告与答辩人已经在该协议中对答辩人所承担保证责任的保证期间做出来明确约定，即至答辩人办妥以原告为抵押权人的抵押预告登记手续之日起，答辩人将不再承担保证责任。3、原告与第一被告签订的《个人借款合同》中明确约定被告应当在原告配合下，在30日内办理抵押预告登记手续。4、被告系《个人借款合同》的直接受益人，出现违约行为也系其自身原因，应由其自身承担违约责任。因此，按照原告与答辩人之间所签订的协议约定，自该日起答辩人之保证责任因超过保证期间而归于消灭，故答辩人不应当对被告逾期还款所产生的债务承担连带清偿责任。
被告张亚芹未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告刘江未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：被告张亚芹与被告刘江系夫妻关系。2015年1月6日，原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行作为贷款人和抵押权人，被告张亚芹作为借款人签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告张亚芹向原告申请贷款，借款金额为人民币250000元，借款用途为购买房产，借款期限为120个月，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，初始年利率为6.15%，还款方式为等额本息还款法。同时约定，借款人应按照合同约定归还借款本息，未按双方约定期限归还借款本金的，属于违约，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前行使担保权并提前收回已发放借款。合同亦约定，被告张亚芹、刘江作为抵押人，将位于沈阳市沈北新区蒲丰路38-35号（1-18-1），建筑面积为105.56平方米的房产抵押给原告，并办理抵押权预告登记，被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司作为保证人提供阶段性保证担保，担保期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，担保范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。如本合同项下借款同时存在物的担保(含借款人或第三人提供)和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。截至2016年5月4日，被告张亚芹共拖欠贷款本金人民币229513.90元，利息、罚息共计人民币1869.53元，原告催要未果，起诉至法院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、贷款发放通知书、借款凭证、放款回执、被告张亚芹、刘江身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、房屋预告登记证、欠息证明、沈阳市房屋所有权初始登记证明复印件等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张亚芹、刘江经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司的答辩对案件事实予以认定。原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告张亚芹、刘江、沈阳幸福筑家房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告张亚芹发放贷款的义务，但被告张亚芹未依照合同约定还款，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》并要求被告返还欠款本金及利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因借款合同于被告张亚芹、刘江婚姻关系存续期间签订，且借款用途为购买房产，根据法律规定，被告张亚芹以个人名义签订的借款合同是为满足夫妻共同生活需要所负的债务，应属夫妻共同债务，被告刘江应对上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据合同约定，阶段性保证人直至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，其保证责任方可免除，现解除条件尚未成就且被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司在《个人购房担保借款合同》盖章确认，表明其愿意作为保证人对被告张亚芹的上述贷款提供担保，故被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司应对上述欠款承担连带保证责任。关于原告主张对被告抵押的房屋享有优先受偿权的问题。因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告张亚芹、刘江、沈阳幸福筑家房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告张亚芹于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行贷款本金人民币229513.9元；
三、被告张亚芹于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行贷款利息、罚息人民币1869.53元（利息、罚息截至2016年5月4日，自2016年5月5日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；
四、被告刘江对本判决书第二项、第三项承担连带清偿责任；
五、被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司对本判决书第二项、第三项承担连带保证责任；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4770元，公告费人民币400元，邮寄费人民币90元，由被告张亚芹、刘江、沈阳幸福筑家房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
审 判 员 仲芳雪
人民陪审员 张玉华
二〇一六年十月十四日
书 记 员 李卓月
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。