湖南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）湘高法行再终字第3号
申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：魏任凭（又名魏任平），个体工商户。
委托代理人：杜亚萍，湖南亚元律师事务所律师。
委托代理人：李朝辉，湖南雄剑律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）：临湘市人民政府，住所地临湘市西正街。
法定代表人：龚卫国，该市市长。
委托代理人：张立安，临湘市国土资源局干部。
委托代理人：孙岳兰，湖南雄剑律师事务所律师。
原审第三人：汪辉，中国绿城房地产公司职员。
委托代理人：周来保，湖南永安律师事务所律师。
委托代理人：胡青，湖南万和联合律师事务所律师。
原审第三人：中国长城资产管理公司长沙办事处，住所地长沙市芙蓉中路一段540号农行办公楼11楼。
负责人：朱红卫，该公司总经理。
委托代理人：严冠军，湖南律言律师事务所律师。
申诉人魏任凭因与被申诉人临湘市人民政府（以下简称临湘市政府）及第三人汪辉、中国长城资产管理公司长沙办事处（以下简称长城公司）土地行政登记一案，湖南省岳阳县人民法院（以下简称岳阳县法院）于2010年1月20日作出（2009）岳行初字第48号行政判决，驳回魏任凭的诉讼请求。魏任凭不服，上诉至湖南省岳阳市中级人民法院（以下简称岳阳中院）。岳阳中院于2010年8月26日作出（2010）岳中行终字第4号行政判决，维持原判。魏任凭不服，向岳阳中院申请再审。岳阳中院于2013年11月27日作出（2013）岳中行再终字第2号行政判决，维持原二审判决。魏任凭仍不服，向本院申诉。本院于2014年12月25作出（2014）湘高法行监字第21号行政裁定，决定对本案进行提审，本院依法组成合议庭，于2015年4月21日进行了公开开庭审理。申诉人魏任凭及其委托代理人杜亚萍、李朝辉，被申诉人临湘市政府的委托代理人张立安、孙岳兰，原审第三人汪辉的委托代理人周来保、胡青，长城公司的委托代理人严冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
岳阳县法院一审查明：1994年魏任凭出资设立原临湘市詹桥非金属矿（以下简称原詹桥非金属矿）。受当时政策和经济环境影响，魏任凭将该企业登记为集体所有制，并将临湘市詹桥镇人民政府登记为主管单位。为确认企业的性质及归属，1995年8月15日，原詹桥非金属矿（魏任凭）与临湘市詹桥镇人民政府的下属单位詹桥镇经济委员会签订了《协议书》，并进行了公证，明确原詹桥非金属矿系魏任凭个人所有的私营企业，资产归魏任凭个人所有，企业民事责任由魏任凭个人承担。1999年3月，原詹桥非金属矿被申请注销工商登记。2000年7月，原詹桥非金属矿申请破产还债，后又申请撤回破产申请。同年12月10日临湘市人民法院作出（2000）临经破字第899-9号民事裁定，准许该企业撤回破产申请。
1997年8月1日，原詹桥非金属矿与中国农业银行湖南省临湘市支行签订了《房屋抵押契约》，将其座落于临湘市长安镇福桥路所有权编号为临市房字第97××77、970579号两栋房屋抵押给该行，贷款360万元，并在临湘市房地产管理局办理了《房屋他项权证》。之后，原詹桥非金属矿未按约偿还贷款本息，中国农业银行湖南省临湘市支行便将此债权转让给了长城公司。为实现上述抵押权，2000年9月25日，长城公司与原詹桥非金属矿签订了《抵押物处理协议》，约定抵押物折价360万元，在处理协议生效五日内交付长城公司，充减其借款和未付清的所有利息。2000年11月28日，临湘市人民法院作出了（2000）临经破字第891-7号民事裁定，裁定长城公司对原詹桥非金属矿抵押物享有优先受偿权。魏任凭应长城公司的要求，将包括该抵押物范围的临国用（94）字第1050112003号《国有土地使用证》交给其作宣传资料。2001年6月10日，长城公司与湖南省佳德拍卖有限公司（以下简称佳德公司）签订了《委托拍卖合同》，将抵押物委托该公司进行拍卖。2001年11月20日，佳德公司将抵押物作为标的物在拍卖会上拍卖，拍卖资料上标注“该标的物产权清楚，国有土地使用证编号为：临国用（94）字第1050112003号”。汪辉之母方孝会以80万元的价格竞得该标的物，随后佳德公司与方孝会签订了《拍卖成交确认书》。2005年9月，方孝会在办理相关产权证件时，确认以汪辉的名义办理产权证件。汪辉持相关户籍资料和其母亲方孝会出具的《土地过户情况说明》、《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》、《拍卖标的物资料》、临湘市人民法院（2005）临经破字第671-8号《协助执行通知书》、临国用（94）字第1050112003号《国有土地使用权证》，及已将抵押房屋所有权人变更为汪辉的临房权证五里区字第××号、第××号房屋所有权证书等相关资料，向临湘市国土资源管理局（以下简称临湘市国土局）申请办理抵押物土地使用权变更登记。临湘市国土局受理后，对申请资料进行了审核。同时，长城公司向临湘市国土局出具《关于不良资产詹桥非金属矿招待所处置其国有土地使用权变更函》，明确“本公司受偿抵押物詹桥非金属矿招待所地号：121100750029，使用证号：1050102003号‘国有土地使用证’可以变更为受让人方孝会”。据此，临湘市国土局注销了魏任凭原詹桥非金属矿临国用（94）字第1050112003号《国有土地使用证》。2005年9月23日，临湘市政府向汪辉颁发了临国用（2005）字第433号国有土地使用证。魏任凭知情后，要求临湘市政府撤销该登记行为未果，遂向法院起诉，请求撤销临国用（2005）字第433号《国有土地使用证》，并重新向其颁发用地面积为1120平方米的土地使用权证书。
一审法院认为：1、魏任凭诉临湘市政府土地行政登记的主体资格适格。原詹桥非金属矿虽然登记为集体企业，但临湘市詹桥镇经济委员会与魏任凭所订立的《协议书》已明确该矿实为魏任凭所有的私营企业，企业的供、销、人、财、物、债权与债务均由魏任凭负责，且该协议书在1995年8月18日已经临湘市公证处进行了公证。故魏任凭认为自己合法权益受到行政机关的侵害，可以依法提起行政诉讼。2、魏任凭的起诉没有超过起诉期限。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”临湘市政府向汪辉颁证是2005年9月，其变更登记没有告知魏任凭，且临湘市政府并没有提供魏任凭超过起诉期限的证据，临湘市政府认为魏任凭丧失诉权的理由不成立。3、临湘市政府根据汪辉的申请，进行土地变更登记的行为合法。2001年11月20日汪辉之母方孝会在佳德公司举行的拍卖会上以80万元的价格竞得“临湘市詹桥非金属矿招待所”，随后，方孝会向相关部门提请将产权登记在其子汪辉名下。汪辉在办理产权变更登记过程中，除提供了相关资料外，还提供了由长城公司提供的原詹桥非金属矿招待所的国有土地使用权证，与此同时，长城公司还向临湘市国土局致函，请求将抵押物变更为受让人方孝会。临湘市政府根据汪辉提供的拍卖资料和长城公司的变更函，考虑到该土地使用权取得不是通过协议转让而是拍卖得来，其为汪辉办理产权变更登记并无不可。4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十二条和《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第三十六条确立了地随房转的原则，魏任凭提出只抵押了房屋，抵押房屋占用范围的土地没有抵押的理由不成立。5、长城公司与魏任凭及原詹桥非金属矿之间因订立《抵押物处理协议》而形成新的关系。长城公司凭此协议向社会公开拍卖，如果魏任凭认为长城公司在拍卖和协议办证过程中有侵权行为，可以通过其他途径解决。综上，判决驳回魏任凭的诉讼请求。案件受理费50元，由魏任凭承担。
魏任凭不服，向岳阳中院上诉称：1、临湘市政府办理土地使用权变更登记的具体行政行为程序违法。①、办理土地变更登记时，应依照《土地登记规则》第四十条的规定通知魏任凭参加。②、临湘市政府没有依照《土地登记规则》第十四条、《湖南省土地登记办法》第二十九条的规定尽到审核和公告的义务。2、魏任凭与长城公司协议处分的是抵押的房屋，不包括土地使用权。长城公司委托拍卖的也是抵押的房屋，不包括土地使用权。汪辉在拍得抵押房屋后，与魏任凭签订了抵押房屋占用范围以外的土地使用权租赁协议，并向魏任凭支付每年8400元租金的事实充分说明汪辉拍得的是抵押房屋，没有拍得土地使用权。综上，一审判决认定事实错误，请求依法改判。
临湘市政府答辩称：1、临湘市政府作出土地变更登记和发证具体行政行为程序合法。临湘市政府是根据《城市房地产管理法》第六十一条第三款和《土地登记规则》第三十七条的规定办理土地变更登记手续的，完全尽到审核义务，也无须通知魏任凭参加变更登记。本案中，汪辉先变更了抵押房屋所有权，再依变更登记后的房屋所有权证申请变更土地使用权，其依照《土地登记规则》第十条和第三十七条的规定，向临湘市国土局提交了包括土地登记申请书、个人身份户籍证明、土地权属来源证明（原土地证书临国用［94］字第1050102003号）、地上附着物权属证明（临房字97××77、970579号房屋所有权证）、《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》、缴纳5万元土地管理费的凭证等资料。临湘市国土局还收到临湘市人民法院的协助执行通知书、民事裁定书，长城公司的“土地变更”致函等相关资料，临湘市国土局进行了全面审核，并依据相关程序报临湘市政府批准，向汪辉颁发了《国有土地使用证》，程序完全合法。本案土地使用权变更手续无需公告。根据《土地登记规则》的相关规定，土地使用权登记分为初始土地登记和变更土地登记，土地使用权变更登记属变更土地登记范畴。只有初始土地登记才适用通告和公告的规定，因而本案中的变更土地登记具体行政行为是无需公告的。2、原詹桥非金属矿招待所的房产转让抵押，该房产占用范围内的土地使用权随之转让抵押，临湘市政府将詹桥非金属矿招待所房产所占1120平方米土地变更登记确权给汪辉是合法的、正确的。《城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》三十三条第二款、《担保法》第三十六条均确立了地随房走的原则。原詹桥非金属矿招待所两栋房屋的建设用地规划许可证和建设工程许可证，均证明两栋房屋占用土地1120平方米，临湘市政府将此土地使用权确权给汪辉，完全合法。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。
岳阳中院二审认为：本案争议的焦点是临湘市政府的变更登记行为是否合法。《中华人民共和国拍卖法》（以下简称拍卖法》）第五十五条规定：拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。汪辉持拍卖成交确认书等材料向临湘市政府办理变更登记，临湘市政府根据汪辉提供的资料及长城公司出具的函，办理变更登记，符合法律的规定。本案是对拍卖所取得的房屋办理变更登记，不是对抵押物办理变更登记，本案办理变更登记应适用《拍卖法》第五十五条的规定，只需委托人长城公司和买受人参加，不需要通知原抵押人，也不需要公告告知抵押人，故魏任凭称临湘市政府办理变更登记未通知原抵押人、未公告，程序违法的理由不能成立，不予支持。本案审理的是临湘市政府在办理变更登记、发证行为是否合法，至于魏任凭与长城公司抵押的房屋是否包括或者包括多少土地使用权属于民事纠纷，不是本案审理的范围。长城公司在拍卖及办证过程中是否构成民事侵权，魏任凭已提起民事诉讼，可通过该途径寻求处理。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。二审判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏任凭承担。
魏任凭不服，向岳阳中院申请再审。岳阳中院再审认为：1、关于（2005）临经破字第671-8号《协助执行通知书》是否临湘市国土局作出土地使用权变更登记行为依据的问题。（2005）临经破字第671-8号《协助执行通知书》上载明“……请协助执行以下事项：办理房屋产权证97××77及970579两栋詹桥非金属矿的抵押房屋，过户给中国长城资产管理公司长沙办事处的有关手续”，可见协助执行通知书要求协助执行的内容是为长城公司办理房产过户手续。事实上，汪辉在向临湘市国土局申请土地使用权变更登记时，已通过房产变更登记取得了原詹桥非金属矿招待所房产的所有权证书，协助执行通知书的目的已实现，没有再需协助执行的内容。因此，不论此协助执行通知书是否系伪造，是否被撤销，均不能成为临湘市国土局作出变更登记行为的依据。因此，魏任凭关于《协助执行通知书》被撤销后，临湘市国土局实施土地使用权变更登记的行为没有依据的主张不能成立，再审不予采纳。
2、关于魏任凭是否抵押了土地使用权以及抵押了多少面积土地使用权的问题。《担保法》第三十六条第一款规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。《城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，此两项规定属于不能变更和排除适用的法律强制性规范。魏任凭关于仅抵押了房屋而没有抵押土地使用权，仅拍卖了房屋而没有拍卖土地使用权的主张，与上述法律规定相悖，再审不予支持。原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》上载明“用地面积壹仟壹佰贰拾点整”，福桥区（92）001号《建设用地规划许可证》上载明“综合服务大楼用地规模20×56㎡，用地面积20×56㎡”。据此，可证明本案诉争土地上具备完整规划手续的合法建筑就只有原詹桥非金属矿招待所（即建设用地规划许可证上所称的“综合服务大楼”），原詹桥非金属矿招待所的用地面积为20×56㎡，与原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》上载明的“用地面积壹仟壹佰贰拾点整”一致。此外，长城公司亦向临湘市国土局发出《关于不良资产詹桥非金属矿招待所处置其国有土地使用权变更函》，明确表示1050102003号国有土地使用权证可进行变更登记。因此，魏任凭关于即使根据地随房走的原则，拍卖也只包括了抵押房屋下所占用土地的使用权，而不是整宗土地的使用权的主张，与事实不符，再审不予采纳。
3、关于拍卖标的的买受人是方孝会而非汪辉的问题。拍卖标的的买受人虽是方孝会，但方孝会已明确表示以其子汪辉的名义办理产权变更登记。并且，在汪辉向临湘市国土局申请土地使用权变更登记时，原詹桥非金属矿招待所房屋产权已变更登记到了汪辉的名下。在上述情况下，临湘市国土局依据地随房转的原则，直接受理汪辉的土地使用权变更登记申请并无不当。
4、关于土地使用权变更登记是否必须通知魏任凭到场的问题。在本案中，临湘市国土局是针对通过拍卖依法取得的房产进行土地使用权变更登记。根据《拍卖法》第五十五条“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”的规定，在汪辉持其母亲方孝会出具的《土地过户情况说明》、长城公司出具的《关于不良资产詹桥非金属矿招待所处置其国有土地使用权变更函》、《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》及产权所有人为魏任凭的原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》等资料，对其名下房产占用的土地申请使用权变更登记的情况下，临湘市国土局未通知魏任凭到场并无不妥。故魏任凭关于临湘市政府办理变更登记未通知其到场，具体行政行为程序违法的主张，再审不予采纳。综上所述，岳阳中院再审认为魏任凭申请再审的理由不能成立，不予支持，遂判决维持该院的二审判决。
魏任凭不服岳阳中院再审判决，向本院申诉称：1、原审第三人汪辉取得的土地使用权，是因处分抵押的两栋房屋而取得，并不是通过拍卖土地使用权而直接取得的。2、魏任凭抵押和处分给长城公司的财产是其本人所有的两栋房屋，并没有将1120平方米的土地使用权抵押和处分给长城公司。长城公司处分和拍卖的也只是两栋抵押的房屋，不包括1120平方米的土地使用权。3、本案应适用《土地登记规则》，不适用《拍卖法》。4、临湘市法院出具虚假《协助执行通知书》是被申诉人办理土地权属变更登记的依据，该依据被撤销后，变更登记的行政行为同样应该撤销。综上，被申诉人办理土地权属变更登记的证据不充分，程序违法，且依据的协助执行通知书被依法撤销。二审及再审判决认定事实、适用法律错误，请求撤销二审及再审判决，撤销临国用（2005）字第433号《国有土地使用证》，并责令被申诉人重新向申诉人颁发用地面积为1120平方米的土地使用权证。
临湘市政府答辩称：汪辉通过拍卖而获得詹桥非金属的房地产，其两栋房屋所占有的土地使用权面积为1120平米。根据地随房走的原则，汪辉通过拍卖不仅获得原詹桥非金属矿的两栋房屋，还包括该两栋房屋所占用的土地使用权面积1120平米。答辩人认为注销临国用（94）字第1050112003号国有土地使用权证，将该宗国有土地使用权变更登记为汪辉所有的具体行政行为事实清楚，证据充足，程序合法，适用法律正确。
汪辉的答辩理由和临湘市政府的基本一样。
长城公司答辩称：本案具体行政行为适用法律法规正确。《担保法》第三十六第一款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。因此，虽然当时只办理了房屋所有权抵押登记，没有办土地使用权抵押登记，也不影响该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押的法律效力。因汪文祖不想要魏任凭参加变更登记程序，又单方面无法办理，就找临湘市人民法院伪造了一份《协助执行通知书》，走人民法院强制执行程序办理了本案土地使用权变更登记，后临湘市人民法院发现了上述问题，撤销了该《协助执行通知书》，则本案土地使用权变更登记程序存在明显瑕疵，虽有瑕疵但不足以撤销。
各方当事人对一、二审及再审查明的事实均没有异议，本院予以确认。各方当事人在本次再审中没有提交新的证据。
根据当事人以前提交的证据，另查明：1、魏任凭在1992年5月27日从临湘市政府出让取得涉案土地时的价格是126112元。2、在原国有土地使用证上可以看出，涉案土地上规划了五栋房屋的屋基，除拍卖的两栋外，还有三栋。但这三栋房屋没有取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。汪辉拍卖涉案房产后，从2004年5月到2009年5月租赁了两栋房屋后面的土地及三栋房屋。3、长城公司委托佳德拍卖公司对涉案房屋拍卖时，曾委托湖南新时代会计咨询有限公司对拍卖标的进行评估，评估时没有对房屋所占用的土地进行评估。4、临湘市人民法院出具的（2005）临经破字第671-8号《协助执行知书》是汪辉之父找到临湘市法院工作人员，工作人员私自出具的。《协助执行通知书》上的内容为“……请协助执行以下事项：办理房屋产权证97××77及970579两栋詹桥非金属矿的抵押房屋，过户给中国长城资产管理公司长沙办事处的有关手续”。后该《协助执行通知书》被临湘市人民法院于2012年3月23日以通知的形式予以撤销。
本院认为：《拍卖法》（未修改前）第五十五条关于“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”的规定，是对拍卖委托人和买受人的一般规定。因本案涉及到处分抵押财产和土地过户登记，临湘市政府在办理本案土地登记过户手续时，除需按该法要求办理外，还应按《城市房地产转让管理规定》、《土地登记规则》和《湖南省土地登记办法》等相关规定办理。从查明的情况看，临湘市政府在变更涉案土地行政登记过程中，不但程序严重违法，而且变更登记行为的主要证据不足，应当撤销临湘市政府在本案中的土地登记行为。
程序违法主要是没有通知魏任凭到场办理和进行现场重新测绘。1、关于应通知魏任凭到场办理的规定。《城市房地产转让管理规定》第七条第（二）项规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请。《土地登记规则》第三十七条规定因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。该规则第四十条规定：“因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内，持有关证明文件申请变更登记。”《湖南省土地登记办法》第十一条规定：连同地上建筑物、其他附着物转移土地使用权的，双方当事人应当在合同或者协议生效后30日内，持合同及土地税费缴付凭证，申请国有土地使用权登记或者注销登记的规定。《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》第三部分变更土地登记申请第6条规定：“因处分抵押财产而取得国有土地使用权的，抵押人、抵押权人和新的土地使用权受让人，在土地权利交更之日起十五日内，持土地使用权出让或转让合同、抵押合同、处分抵押财产的证明资料共同到土地管理部门申请土地使用权抵押注销登记和土地权属变更登记。”上述规章、地方性法规都规定变更土地使用权的，须土地使用权转让双方申请变更登记。根据上述规定，临湘市政府在办理涉案土地使用权属变更登记时，应依法通知抵押人魏任凭、抵押权人长城公司、土地使用权受让人方孝会三方到场，但临湘市政府在前述人员均未到场的情况下，仅凭长城公司出具的函、及虚假的《协助执行通知书》就更换土地使用权证书，程序明显不当。2、关于应进行现场重新测绘的规定。《城市房地产转让管理规定》第七条第（四）项规定，房地产管理部门根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》第五部分变更地籍调查和《城镇地籍调查规程》（国家土地管理局，1993年6月22日）第4.2规定：无论何种内容变更，都应根据申请变更登记内容到实地进行权属调查和地籍勘丈。临湘市政府应去而没有去实地调查测绘，程序严重违法。
关于变更登记证据不足的问题。根据相关规定，地方政府在变更土地登记时，土地转让双方必须提交土地转让合同、土地重新评估报告书、土地契税完税凭证这三样必不可少的资料，但临湘市政府没有要求双方提供，就直接办理，变更登记证据不足。
1、必须提交土地转让合同的规定。《城市房地产转让管理规定》第七条第（一）项规定房地产转让当事人要签订书面转让合同。前述《土地登记规则》第三十七条、《湖南省土地登记办法》第十一条规定：连同地上建筑物、其他附着物转移土地使用权的，双方当事人应当持合同申请国有土地使用权登记。《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》第三部分变更土地登记申请第3条规定：因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的，土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后十五日内，持土地使用权转让合同共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。这些规定都规定了变更土地登记要提交土地转让合同。
2、关于需提交土地重新评估报告书的规定。《城市房地产转让管理规定》第七条第（二）、（四）项规定，房地产转让当事人要向房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》第四条规定，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。《湖南省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第三十七条（五）项规定其他依法应当进行土地价格评估的应当委托有土地估价资格的评估机构进行土地价格评估。《湖南省土地登记办法》第二十六条（五）项规定：土地转让价格明显低于宗地评估价格的，县级以上人民政府土地管理部门不予受理土地登记申请。前述规定房地产转让双方在办理土地变更登记时要申报土地成交价格，土地管理部门根据需要对转让的房地产重新进行评估。本案涉案土地在拍卖前没有进行评估，也没有土地成交价格，为防止国家税收流失，必须要重新评估，如果不评估，就不能受理土地登记申请。
3、关于需要提交土地契税完税凭证的规定。《城市房地产转让管理规定》第七条第（五）项规定，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。前述《土地登记规则》第三十七条、《湖南省土地登记办法》第十一条规定双方当事人应当持土地税费缴付凭证，申请国有土地使用权登记。《国家税务总局国家土地管理局关于契税征收管理有关问题的通知》第二条规定：土地管理部门在受理土地变更登记申请后，对土地权属及变更事项进行审核，对符合变更登记规定的，要求当事人出示契税完税凭证或免税证明。对未取得契税完税凭证或免税证明的，土地管理部门不予办理土地变更登记手续。本案属办理连同地上建筑物、其他附着物转移土地使用权情形，临湘市政府应要求当事人提交土地契税完税凭证或免税证明，确认是否交纳了土地转让税，以维护国家税收利益。
综上，临湘市政府在为汪辉颁发涉案土地证时程序严重违法，主要证据明显不足。究其原因，就象临湘市政府在原一、二审中所说的，主要是依据了临湘市人民法院出具的（2005）临经破字第671-8号《协助执行知书》。这个理由较为勉强，因为《协助执行知书》的内容是办理两栋抵押房屋的过户手续，并没有协助办理土地过户的意思表示，且后来《协助执行知书》被撤销后，临湘市政府应自行纠错，但临湘市政府在岳阳中院明确指出其错误后，拒不改正。因此，临湘市政府颁发给汪辉的临国用（2005）字第433号国有土地使用证应予撤销。因各方当事人对土地是否已依法转让存在争议，该争议不属行政审查范围，且已提起民事诉讼，故不宜再支持魏任凭要求临湘市政府重新向其颁发用地面积为1120平方米的土地使用权证书的诉讼请求，待民事纠纷解决后，再依法申请颁证即可。依照《城市房地产转让管理规定》第七条，《土地登记规则》第三十七条、第四十条，《湖南省土地登记办法》第十一条、第二十六条，《湖南省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第三十七条，《中华人民共和国行政诉讼法》（89年）第五十四条第一款第（二）项第1目，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释〉》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省岳阳县人民法院（2009）岳行初字第48号、湖南省岳阳市中级人民法院（2010）岳中行终字第4号和（2013）岳中行再终字第2号行政判决；
二、撤销临湘市人民政府临国用（2005）字第433号国有土地使用证。
三、驳回魏任凭的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计100元，由临湘市人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 鹏
代理审判员 江 华
代理审判员 张少波
二〇一五年六月八日
书 记 员 刘柯岑
附相关法律条文：
《拍卖法》（未修改前）
第五十五条拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过
户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明
和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。
《土地登记规则》
第三十七条关于“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：
（一）依法转让土地使用权的；
（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的。”
第四十条因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押财产处分后三十日内，持有关证明文件申请变更登记。
《湖南省土地登记办法》
第十一条依法转移国有土地使用权，有下列情形之一的，双方当事人应当在合同或者协议生效后30日内，持合同及土地税费缴付凭证，申请国有土地使用权登记或者注销登记：
（一）连同地上建筑物、其他附着物转移土地使用权的；
（二）因单位合并、分立或者企业兼并等涉及土地使用权转移的；
（三）以土地使用权作价入股的；
（四）以联营、联建等方式转移土地使用权的；
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