江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民再417号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张荣干。
委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张其安。
委托诉讼代理人：ＸＸ玉，高邮市车逻法律服务所法律工作者。
再审申请人张荣干因与再审申请人张其安房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第02049号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月9日作出（2016）苏民申1026号民事裁定书，裁定由本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张荣干及其委托诉讼代理人李峰，张其安及其委托诉讼代理人ＸＸ玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张荣干申请再审称：1、一、二审判决认定事实错误，张其安的锁门行为导致张荣干的合同目的不能实现，其负有完全过错，应当由张其安承担全部责任。2、一、二审未判决张其安返还3万元保证金错误。张荣干已经根据另案判决向张其安支付5万元违约金，按照合同约定，该5万元已经包括了3万元保证金。综上，张荣干依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定，申请对本案再审。
张其安辩称：1、本案是张荣干的违约行为导致张其安的损失。张其安锁门行为是自助行为，因此其行为不构成违约，且二审法院对此也认为是正当的。2、3万元保证金也是张荣干的违约行为导致的，按照合同约定张荣干违约时，该3万元保证金不予退还，故一、二审判决不予退还该保证金并无不当。
张其安申请再审称：张其安的锁门行为是为了保护自己的合法权益而作出的正当行为，二审判决张其安承担百分之五十的责任错误，张荣干已付租金不应当予以退还。综上，张其安依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定，申请对本案再审。
张荣干辩称：1、张其安的锁门行为导致张荣干的合同目的不能实现，其负有完全过错，应当由张其安承担全部责任，返还张荣干全部租金及利息。2、一、二审未判决张其安返还3万元保证金错误，张荣干已经根据另案判决支付5万元违约金，按照合同约定，该五万元违约金已经包括了3万元的保证金。
张荣干向一审法院起诉请求：1、张其安退还合同保证金3万元。2、张其安退还2013年3月23日至2013年12月31日房屋租金162750元。并支付该款截止2014年7月1日前的利息64866元。3、张其安承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：张荣干、张其安于2010年12月18日签订《房屋租赁合同》，约定张其安将座落于高邮市琵琶路90号门面房租赁给张荣干，租赁期限为5年，即从2011年1月1日起至2015年12月31日止。每年租金为前2年每年20万元整，第3、4、5年每年21万元整，支付方式为合同签订时乙方首付租金20万元整，第2、3、4、5年为年付，年付租金需在上一年度的6月30日前一次性付清。为了更好的履行合同，双方约定在合同签订时乙方（张荣干）支付房屋室内外装饰及设备设施保证金3万元整，合同到期或解除后，乙方（张荣干）没有任何违约行为，甲方（张其安）无息返还。如一方违约，违约方承担违约金5万元，并赔偿另一方造成的经济损失。
张荣干按合同约定给付了3万元保证金，并支付了2013年全年的房租。
2013年3月16日，张荣干在未征得张其安同意的情况下，对承租房屋进行了“升级装修”，但遭到张其安反对，张其安的妻子谢国英于2013年3月23日以重新装修未遵守租赁合同为由，用链条锁将该房屋锁上。
双方因此发生纠纷后张其安诉至法院，以张荣干违约为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求张荣干赔偿损失。一审判决未支持张其安的诉讼请求。张其安上诉至江苏省扬州市中级人民法院，该院经审理判决：一、解除张其安、张荣干于2010年12月18日签订的租赁合同。二、张荣干于判决生效之日起十日内将承租房屋腾空让清，返还给张其安。三、张荣干于判决生效之日起十日内向张其安支付5万元违约金。张荣干又向本院申请再审，本院驳回了张荣干的再审申请。2014年3月18日，一审法院实施了强制执行措施，将租赁房屋交还给了张其安，张荣干按照判决支付了违约金5万元及一、二审应承担的诉讼费。
张荣干向一审法院提起本案诉讼，认为因张其安擅自锁门行为，导致张荣干无法占有、使用所承租的房屋，从而使合同的目的无法实现，且根据另案判决，张荣干已支付了违约金5万元。故张其安应当返还3万元保证金。
张其安则认为另案判决中确认了张荣干的违约行为，为了制止张荣干的违约行为，张其安的妻子才将租赁的房屋锁上，而且另外有人也加了一把锁，可能是张荣干加的，也可能是与张荣干有关系的案外人加的。张荣干否认加锁，认为即使有两把锁，也没有证据证明是其锁的。张其安则坚持认为自己只锁了一把锁。张其安不但不同意返还3万元保证金，还要求张荣干给付2014年1月1日至2014年3月18日的租金。
在张其安提供的一审法院强制执行的现场录像中，该租赁房屋的大门上的确有两把锁。
一审法院判决：一、原告张其安于判决生效之日起十日内退还房屋租金162750元给被告张荣干，并承担从诉讼之日起至实际支付之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告张荣干要求被告张其安返还3万元保证金的诉讼请求。案件受理费5160元，由张荣干负担1500元，张其安负担3660元。
张其安不服一审判决，上诉请求称：1、张荣干违反合同约定擅自拆除设备及进行装修给张其安造成了很大损失，在张其安多次制止未果的情况下，为了防止损失扩大而将房门锁住，属自救行为，符合法律规定。2、另案判决张荣干承担返还房屋的责任，但其拒绝履行交付房屋的义务，张其安通过强制执行才取回房屋，说明张其安取回房屋之前，张荣干是房屋的实际占有人。因张荣干违约导致租赁合同解除，张其安锁门仅是为防止损失扩大的自救行为，张荣干仍是房屋实际占有人，一审判决张其安向张荣干返还租金，没有事实与法律依据。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回张荣干的诉讼请求。
张荣干辩称，张其安自2013年3月23日将房屋强制上锁已表示其将房屋收回，张荣干无法再使用租赁房屋，一审判决张其安向张荣干返还无法使用房屋期间的租金正确。请求二审法院驳回张其安的上诉请求，维持原判。
二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。
二审中，张其安提供了以下证据：
1、2014年1月20日张荣干的申请、2014年1月21日江苏省高邮市人民法院公告、2014年3月18日江苏省高邮市人民法院执行笔录，以证明张其安通过申请强制执行于2014年3月18日取回租赁房屋。张荣干对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性。
2、2015年8月21日江苏省高邮市人民法院（2014）邮民初字第0980号民事调解书，以证明张荣干同意向张其安支付2014年1月1日至3月18日期间的房屋租金，进一步说明张荣干应当支付2013年3月23日至12月31日期间的租金。张荣干对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性。
二审法院认为，张其安应承担向张荣干返还房屋租金81375元的责任。理由：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2013年3月，承租人张荣干因违反合同约定擅自装修，出租人张其安在多次阻止无效的情况下，采取锁门措施阻止张荣干对房屋的装修，并无不当。同时，张其安诉至一审法院，请求解除双方之间的租赁合同，因张荣干要求继续履行合同而未向张其安交付房屋。当时，张其安已通过诉讼途径解决纠纷，在合同尚未解除状态下，张其安仍将房门锁住不让张荣干使用，违反了出租人应向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，最终导致双方均失去了对租赁房屋的实际支配权。因此，对锁门之后的房租损失，双方均有过错，应按公平原则由双方各半分摊。故原审判决张其安向张荣干返还2013年3月23日至2013年12月31日期间的租金162750元不当，张其安应向张荣干返还房屋租金81375元。综上，一审判决认定事实不清，判决结果错误，应依法予以改判。张其安的上诉请求部分成立，依法予以支持。
二审法院判决：一、撤销江苏省高邮市人民法院（2014）邮民初字第01294号民事判决。二、张其安于判决生效之日起10日内向张荣干返还房屋租金81375元。三、驳回张荣干其他诉讼请求。一审案件受理费5160元，二审案件受理费5160元，均由张荣干、张其安各半负担。
本院再审查明事实与一、二审法院查明事实一致。
本院再审认为，关于张其安是否应当退还3万元保证金的问题。根据《房屋租赁合同》第四条第一款关于“合同签订时乙方（张荣干）支付房屋室内外装饰及设备设施保证金3万元整，合同到期或解除后，乙方（张荣干）没有任何违约行为，甲方（张其安）无息返还。如一方违约，违约方承担违约金5万元，并赔偿另一方造成的经济损失。”的约定可知，该3万元保证金属于履约保证金，与合同约定的5万元违约金均系合同当事人对违约时应承担的违约责任的约定，该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，均属有效。履约保证金与违约金均能弥补守约方损失，故两者在功能上存在重叠。基于填平原则，在违约金足以填补守约方损失时，不能重复主张履约保证金。本案中，承租人张荣干违反合同约定擅自装修造成出租人张其安的损失已由另案判决张荣干支付5万元违约金，在合同约定了履约保证金的情况下，该违约金一般应首先抵扣履约保证金。因另案判决后，张荣干已全额支付了5万元违约金，故其有权在本案中要求张其安返还该3万元保证金，一、二审法院认为张其安无须返还保证金，属于重复计算张荣干的违约行为对张其安造成的损失，显属不当，本院予以纠正。
关于张其安是否应当返还锁门期间租金的问题。本院认为，张其安起诉要求解除《房屋租赁合同》，江苏省扬州市中级人民法院于2013年12月18日判决解除该合同。故自2013年3月23日张其安将涉案房屋锁门之日至2013年12月18日合同被判决解除之日，该《房屋租赁合同》作为继续性合同仍然有效。本案中，张荣干在预付2013年度租金21万元后，要求张其安退还该期间的房屋租金，并非行使合同解除后的返还请求权，而实为以返还租金及利息的形式要求张其安赔偿其不能使用房屋的损失。张其安主张锁门系为防止张荣干对房屋造成破坏的自助行为，应予免责。对此，本院认为，自助行为是权利人受到不法侵害后，为保全或者恢复自己的权利，在情势紧迫而不能及时请求国家机关予以救助的情况下，依照自己的力量，在必要限度内对他人的财产或者自由实施扣押、拘束或者实施其他相应措施的行为。自助行为的构成要件有：1、必须是为保护权利人自己的合法权益；2、必须事情紧迫而不能及时请求国家机关予以救助；3、必须为法律和社会公德所认可的强制措施；4、必须不能超过必要限度；5、必须事后及时请求国家机关予以处理。本案中，张其安为防止张荣干继续装修施工破坏其房屋，将房门锁上，就行为当时的紧迫性而言，具有一定的正当性。但其此后仅针对张荣干的违约行为提起诉讼，不符合自助行为中“及时请求公力救济”的构成要件。张其安应及时申请人民法院对张荣干予以行为保全，并尽快解除对涉案房屋的封锁。但张其安在锁门后未能及时请求公权力介入该由其锁门导致的纠纷，而是放任锁门状态持续并直接导致张荣干在漫长的诉讼过程中无法实际占有、使用租赁物，明显超过了必要限度，其行为不具有违法阻却性，不成立自助行为。张其安应当向张荣干承担违约责任。因张荣干的擅自装修行为系导致张其安锁门的诱因，进而间接地造成其自身损失，故对此张荣干亦存在一定过错，本院酌定张其安按照锁门期间张荣干已付租金的60%承担损害赔偿责任，张荣干自担40%责任。民法以填补损害为基本功能，张荣干擅自装修的行为分别导致了两项损失（出租人的损失及其自身损失），而对同一行为导致的不同损失分别作出认定不属于重复评价。故张荣干主张其在赔偿张其安违约金后，其擅自装修行为不能在计算其自身损失时再次予以评价，并进而要求张其安返还全部租金及利息亦不能成立，本院不予支持。综上，张其安应赔偿张荣干162750元×60%=97650元。
综上所述，张荣干的部分再审申请理由成立，本院予以支持。张其安的再审理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省扬州市中级人民法院(2015)扬民终字第02049号民事判决以及江苏省高邮市人民法院(2014)邮民初字第01294号民事判决。
二、张其安于本判决发生法律效力之日起十日内返还张荣干3万元保证金。
三、张其安于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿张荣干97650元。
四、驳回张荣干的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的利息。
一审案件受理费5160元，二审案件受理费5160元，合计10320元，由张其安负担6192元，张荣干负担4128元。
本判决为终审判决。
审判长 葛晓明
审判员 王 芬
审判员 陈 皓
二〇一六年十二月二十六日
书记员 杨 晓