宁夏回族自治区高级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2016)宁民初73号
原告（执行案外人）：董大宋，男，汉族，1972年3月4日出生，银丰食品公司职员，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：王增娣，宁夏诚托律师事务所律师。
被告（申请执行人）：张泳，男，汉族，1971年5月25日出生，系宁夏银行业批发贷款担保股份有限公司经理，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：黄志鹏，宁夏辅德律师事务所律师。
被告（被执行人）：宁夏昆仑房地产开发有限公司。住所地银川市金凤区黄河东路。
法定代表人：党宾，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师。
原告董大宋与被告张泳、宁夏昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董大宋及其委托诉讼代理人王增娣，被告张泳的委托诉讼代理人黄志鹏和昆仑公司的委托诉讼代理人姜顺义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董大宋诉讼请求：请求确认董大宋与昆仑公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；判令对董大宋所有的位于银川市兴庆区昆仑顺发小区16-12号房屋（以下简称涉案房屋）停止执行，并解除查封扣押；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月25日，董大宋与昆仑公司签订《商品房买卖合同》，购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，面积130.09㎡，总价2043194元。董大宋交首付1023194元，剩余款项由昆仑公司办理银行按揭后给予支付，房屋交付日期为2011年12月31日前。合同签订后，董大宋筹款足额支付了首付款1023194元。2014年1月3日，因昆仑公司一直没有将银行贷款给董大宋办理下来且办理不了房产证，董大宋将昆仑公司起诉到银川市兴庆区人民法院，诉讼中昆仑公司承诺尽快给予解决后董大宋撤诉。2014年3月12日，董大宋向昆仑公司交付了该房的物业手续费及维修基金等相关收房费用后，昆仑公司将房屋钥匙交给董大宋。自此至今董大宋一直占有、使用、收益此房屋，董大宋已经实际享有涉案房屋的物权期待权。2012年8月30日，张泳将涉案房屋认定为昆仑公司财产提请法院进行了查封。董大宋购买此房行为在先，张泳提起保全查封行为在后。张泳应该在查明昆仑公司房屋实际权属的情况再进行查封。董大宋与昆仑公司买卖合同真实合法有效，董大宋也如约履行了合同约定的交付房款义务，已经取得涉案房屋唯一物权期待权。虽然房屋没有办理产权证，但过错责任在昆仑公司。昆仑公司欠张泳债务的过错不能让董大宋来承担。2016年6月，董大宋向本院提起了案外人执行异议申请，要求本院通过听证的形式停止对涉案房屋的执行，2016年7月27日，本院下达了（2016）宁执异3号执行裁定书,驳回了董大宋的申请。董大宋不服此裁定，提起执行异议之诉，请求判如所请。
张泳辩称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条明确规定了”买受人对登记在被执行的房地产开发公司名下商品房提出异议”异议成立的条件。涉案的被执行人是昆仑公司，执行异议标的系昆仑公司开发建设的商品房，故本案执行异议是否成立应当适用该条款。二、董大宋购买昆仑公司开发的房产系营业房，属于投资性房屋买卖，并非用于居住，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的”用于居住且无其他房产居住”的情形。综上，请求依法驳回董大宋的诉讼请求。
昆仑公司辩称，昆仑公司与董大宋签订的合同属实，董大宋交付的购房款以银行转账金额为准。
董大宋为证明自己的主张提供了如下证据：
证据一：本院（2016）宁执异3号执行裁定书1份，证明目的：董大宋提起的案外人执行异议之诉符合法律程序。
张泳对证据一的三性及证明目的没有异议。
昆仑公司对证据一的三性及证明目的没有异议。
本院对证据一的证明目的予以采信，董大宋作为原告主体适格。
证据二：《商品房买卖合同》、购房款交付银行明细清单各1份、收款收据2张，证据来源：分别来源于董大宋、昆仑公司及农业银行，证明1.2011年7月25日董大宋与昆仑公司签订房屋买卖合同，购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，面积130.09㎡，价格2043194元。2.董大宋分别于2011年7月25日及2011年8月10日，依购房合同约定向昆仑公司交付购房款1023194元的事实。3.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。
张泳对证据二中购房款交付银行明细清单及收款收据三性及证明目的无异议。对证据二中《商品房买卖合同》的三性及证明目的均不认可，该合同没有在房管部门进行备案，无法确定合同签订的时间是否早于人民法院查封的时间。在合同封面中合同编号为2012第6号，合同的落款为2011年7月25日，时间相差至少5个月。对此合同的签订日期的真实性存有异议，故该合同不能证实合同签订的时间早于人民法院查封的时间。
昆仑公司对证据二的三性及证明目的没有异议。
张泳不是案涉《商品房买卖合同》的相对方，备案不是合同生效前提，因案涉《商品房买卖合同》的相对方为董大宋和昆仑公司，双方均认可该合同的真实性、合法性和关联性，昆仑公司对董大宋的证明目的没有异议，本院对证据二的证明目的予以采信。
证据三：涉案房屋物业收款票据5张、采暖费交费收据3张，购买电费票据7张、装修管理费收据1张、装修保证金收据2张、房屋租赁合同1份、房屋租赁户营业执照1份、装修合同1份、房屋装修费用收据3张、收取房屋租金银行明细1份，证据来源：分别来源于昆仑公司、银行、银川杰腾翔商贸有限公司、银川极典装饰设计有限公司，证明目的：1.董大宋于2014年4月1日将房屋租赁给银川杰腾翔商贸有限公司使用至今的事实。2.从2012年3月至今，董大宋一直占有、使用、收益房屋的事实。
张泳对证据三中的原件的三性无异议，对复印件不予认可，对该组证据的证明目的有异议。证据三形成的时间均在2012年8月31日之后，也即人民法院查封涉案房屋之后，上述证据说明董大宋是在人民法院查封以后才占有使用涉案房屋。
昆仑公司对证据三的三性无异议，但认为不能达到涉案房屋自2012年3月以来一直由董大宋占有使用收益的证明目的。
本院对证据三的真实性、合法性和关联性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。
证据四：银川市兴庆区人民法院传票及收费票据各1份、兴庆区法院（2014）兴民初字第602号民事裁定书1份，证据来源：兴庆区人民法院，证明目的：1.董大宋因为涉案房屋办理产权事宜，于2014年1月将昆仑公司起诉到银川市兴庆区人民法院，维护自己权益的事实。2.涉案房屋买卖行为真实有效，董大宋多年来通过各种方式，一直在争取房屋的合法权利。
张泳对证据四的三性和证明目的无异议。
昆仑公司对证据四的三性和证明目的无异议。
本院的证据四的证明目的予以采信。
董大宋申请证人马某出庭作证。证人马某陈述：其曾于2011年-2014年就职于昆仑公司任销售主管，通过签购房合同与董大宋相识，正常情况下房屋具备交付条件，客户付清房款，由销售部给物业公司出具领取钥匙单，客户到物业公司直接做房屋验收手续。2012年3、4月份董大宋口头向昆仑公司提出申请先领取钥匙租住，由其开具了领取钥匙单，董大宋拿着领取钥匙单交物业公司拿钥匙，交房验收是物业公司去办理的。交接手续、入住手续是2014年才做的。董大宋认为证人马某的证言可以证实：1.董大宋领取涉案房屋钥匙的时间为2012年3月，领取钥匙时所填写的表格材料等手续在昆仑公司和昆仑物业公司处保管。2.从2012年3月至今董大宋一直占有使用收益涉案房屋。
张泳对证人马某的证言不予认可，认为对于房屋的交付时间从常理来讲，董大宋尚欠付昆仑公司近100万元购房款，昆仑公司将钥匙交付给董大宋不符合常理。证人在陈述中领取钥匙单于2012年3、4月份交给董大宋，但董大宋是否去办理房屋交接手续证人并不清楚。从董大宋所举证据中没有任何一份证据能够反映出涉案房屋是在2012年3月交付或由董大宋占有使用，仅凭证人证言不能达到其要证明的目的。
昆仑公司对证人的身份没有异议，对证人证言中关于房屋的交付流程和一般性规定的说法没有异议，但认为对于董大宋真实交接房屋的时间的说法应当以客观证据为准。
证人马某的证言虽经当庭质证，但其仅能够证实董大宋购买了涉案房屋并于2014年3月办理了涉案房屋交接入住手续及昆仑公司交付钥匙的一般流程，不能证实其于2012年3、4月份开具领取钥匙单后，董大宋到昆仑物业公司领取了涉案房屋钥匙，且董大宋在起诉状中自认，其于2014年3月12日向昆仑公司交付物业手续费及维修基金等相关收房费用后，昆仑公司才将涉案房屋钥匙交给董大宋，故董大宋申请证人马某作证的证明目的不能成立，本院不予采信。
张泳未提交证据。仅将对涉案房屋查封的几份裁定书和协助执行通知书提交法庭作为查封时间的参考。董大宋对裁定书和协助执行通知书的三性也无异议。
昆仑公司未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.2011年7月25日，董大宋与昆仑公司签订《商品房买卖合同》，购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，面积130.09㎡，购房款总价为2043194元，首付购房款为1023194元，约定剩余购房款由昆仑公司办理银行按揭后给予支付，房屋交付日期为2011年12月31日前，该商品房用途为商业。合同签订后，董大宋于2011年7月25日、8月10日支付首付购房款1023194元，昆仑公司向其出具了2张收款收据。2014年1月3日，因昆仑公司未按合同约定为董大宋办理剩余购房款的银行按揭手续，董大宋将昆仑公司起诉至银川市兴庆区人民法院，诉讼中昆仑公司承诺尽快给予解决后董大宋撤诉。2014年3月12日，董大宋向昆仑公司交付了涉案房屋的物业手续费及维修基金等相关收房费用后，昆仑公司将房屋钥匙交给董大宋。自此董大宋一直占有使用收益涉案房屋至今。
2.案涉房屋在张泳申请查封前，2012年8月17日，本院因案外人宁夏世丰实业有限公司与昆仑公司的借款纠纷，裁定查封了案涉房屋。2012年8月31日，本院因张泳与昆仑公司商品房买卖纠纷，裁定对涉案房屋进行预查封。2014年8月25日，本院因执行本院作出的（2012）宁民初字第17号张泳与昆仑公司商品房买卖合同纠纷案民事调解书，裁定续封了案涉房屋，期限1年。2015年8月27日，本院因执行本院作出的（2012）宁民初字第17号民事调解书，裁定对案涉房屋进行了续查封，期限3年。
3.案涉房屋未办理产权过户登记手续的原因是昆仑公司在宁夏黄河农村商业银行股份有限公司办理了在建工程土地抵押，贷款未还清，所以抵押无法解除，也就无法办理备案登记。涉案房屋由昆仑公司开发建设，现产权登记在昆仑公司名下。
本院认为，本案的争议焦点为应否停止对涉案房屋的执行？根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。董大宋在本案中主张其对张泳因与昆仑公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《执行异议复议的规定》第二十八条规定，根据董大宋在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与昆仑公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
（一）关于涉案《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。2011年7月25日，董大宋与昆仑公司签订《商品房买卖合同》，约定董大宋购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，该合同是双方真实意思的表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续，但未办理登记备案手续并不影响商品房买卖合同的效力。张泳以案涉买卖合同未在房管部门备案为由否认其真实性的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
（二）关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题。董大宋主张其支付了首付购房款，其出示的收款收据日期为2011年7月25日和8月10日，合计金额为1023194元与合同约定的涉案房屋首付购房款相等，张泳和昆仑公司也表示认可，可以证实董大宋支付了涉案房屋的首付购房款，剩余102万元购房款因无法办理银行按揭贷款未付。董大宋支付购房款的比例超过了合同约定总价款的百分之五十。
（三）关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被董大宋合法占有的问题。董大宋提交的缴纳物业费收据均发生在其自认入住涉案房屋时间之后，证人马某的证言，仅能证实董大宋购买了涉案房屋并于2014年办理了涉案房屋交接入住手续及昆仑公司交付钥匙的一般流程，不能证实其于2012年3、4月份开具领取钥匙单后，董大宋到昆仑物业公司领取了涉案房屋钥匙，且董大宋在起诉状中自认，其于2014年3月12日向昆仑公司交付物业手续费及维修基金等相关收房费用后，昆仑公司才将涉案房屋钥匙交给董大宋。故，现有证据不能证实涉案房屋在人民法院查封之前已被董大宋实际控制。张泳关于董大宋在本院首次保全查封时未实际占有使用涉案房屋的抗辩理由成立，本院予以采纳。
（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋的买受人为董大宋，其曾于2014年为办理案涉房屋产权曾向银川市兴庆区人民法院提起诉讼，后因昆仑公司同意协商而撤诉。涉案房屋未能办理过户登记，既有因昆仑公司将涉案房屋向宁夏黄河农村商业银行股份有限公司进行了在建工程抵押，尚未还清贷款不能解除抵押的原因，也有买受人董大宋在无法办理银行按揭贷款情况下消极不作为的原因，董大宋对此有过错。且董大宋购买涉案房屋是用于对外出租收取租金，并非用于居住。张泳的抗辩理由成立，本院予以采纳。
综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定董大宋就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，董大宋在本案中请求停止对案涉房屋的执行，于法无据，不应支持。张泳的抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回董大宋的诉讼请求。
原告董大宋预交案件受理费100元，由其自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长王利芬
代理审判员卓光泽
代理审判员沙玲
二〇一六年十二月二十六日
书记员刘培育