＼n山东省滕州市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）滕民初字第2916号＼n原告崔惠，女，1974年10月1日出生，汉族，居民，住滕州市。＼n原告郭家华，男，1963年4月13日出生，汉族，居民，住滕州市。＼n二原告委托代理人杜传明，滕州市法律援助中心律师。（特别授权）。＼n被告徐祥浩，男，1984年4月18日出生，汉族，农民，住滕州市。＼n被告委托代理人王修伟，滕州市法律援助中心律师。（特别授权）＼n原告崔惠、郭家华与被告徐祥浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2013年7月19日第一次开庭，原告崔惠、郭家华的委托代理人杜传明，被告徐祥浩及其委托代理人王修伟到庭参加诉讼。2013年9月10日、11月5日第二次、第三次开庭原告郭家华及原告崔惠、郭家华共同代理人杜传明，被告徐祥浩及其委托代理人王修伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告崔惠、郭家华诉称，2011年12月23日被告与二原告签订了房屋买卖合同，二原告将共有的位于滕州市荆河路某小区营业房，以2730995元卖给被告徐祥浩。合同约定被告于合同签订之日支付原告定金5万元，合同签订三日内被告支付首付款200万元，剩余房款680995元于原告将房屋、购房手续、钥匙交付给被告后一周内支付。被告分多次支付原告共计房款205万元，原告向被告出具收据三份。剩余房款680995元原告多次催要未果，故请求法院判令被告偿还下欠房款680995元并按约定支付违约金，本案诉讼费用由被告负担。诉讼中二原告认可被告徐祥浩之妻于2012年2月底前分两次给付原告4.1万元，现尚欠房款639995元。＼n被告徐祥浩辩称，原告陈述购房属实，被告三次向原告郭家华支付205万元后，下欠房款680995元。2011年12月30日，经原告郭家华请求，郭家华以自己的名义将下欠房款中的68万元委托融汇经济咨询公司（以下简称融汇公司）放款收取利息。当日，徐传斌为其出具借条二张，金额分别为30万元、38万元，并支付原告郭家华1000元以偿还下的995元。2012年1月30日，原告郭家华在徐传斌处，支取了本金2万元、利息5700元。2012年2月29日，原告郭家华又支取了本金2万元、利息5400元。原38万元的借条，变为34万元借条。2013年1月12日、1月31日、5月7日、6月1日被告分别付给原告郭家华现金200元、2000元、2000元、2000元。＼n经审理查明，2011年12月23日原告崔惠与被告徐祥浩签订房屋买卖合同一份，合同约定原告崔惠将其所有的位于滕州市荆河路某小区营业房，以总价人民币2730995元转让给被告徐祥浩，被告徐祥浩于合同签订之日支付原告定金5万元，合同签订三日内支付首付款200万元，剩余房款680995元于原告崔惠将房屋、购房手续、钥匙交付给被告徐祥浩后一周内支付。还约定任何一方违约导致合同不能履行，双方除按定金罚则执行外，还应按房款总价的10%向对方赔偿损失。如原告崔惠逾期交付房屋、购房手续、钥匙，自逾期之日始，按银行同期贷款利率的4倍向被告徐祥浩然支付利息，逾期超过30日，被告徐祥浩有权解除合同，并执行定金罚则，按房款总价的10%向对方赔偿损失。该合同落款处有原告崔惠、郭家华（产权共有人）、被告徐祥浩及见证人赵某、王某某共同签字。合同签订后，原告崔惠按约完全履行了合同，被告徐祥浩已实际占有使用涉案房屋，并办理完房屋所有权证，但未按合同约定完全履行付款义务。原告崔惠、郭家华共收到被告徐祥浩房款2091000元，现尚欠639995元。二原告催要欠款未果，于2013年6月13日以徐祥浩、徐传斌为被告诉至本院，诉请如上。诉讼中二原告撤回对徐传斌的起诉，变更为请求判令被告徐祥浩偿还下欠房款639995元并按约定支付违约金，本案诉讼费用由被告徐祥浩承担。庭审中被告徐祥浩以自拍的视频资料为据，拟证明房屋欠款已转换为徐传斌对原告郭家华的借贷欠款，认为原告诉请无法律依据。＼n上述事实，有原、被告陈述，房屋买卖合同在卷为凭，本院予以确认。＼n本院认为，原告崔惠、郭家华与被告徐祥浩签订房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，民事主体适格，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，依法应受法律保护。本案争议的焦点为：一是原、被告签订的房屋买卖合同是否履行完毕；二是下欠房屋款是否转为借款；三是原告崔惠与原告郭家华的身份关系和财产关系问题；四是合同违约金是否按约定支付问题。＼n关于房屋买卖合同是否履行完毕问题。根据证明责任分配理论“法律要件分类说”，待证事实分为三类，产生权利的事实、妨害权利产生的事实和权利消灭的事实。谁主张相应的事实，谁就应当对该事实加以证明，负举证责任。在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本院认为，双方当事人应就主张和抗辩的事实负有举证责任，如未举证或者所举证据不能证明其事实主张，则应承担举证不能后果。原告崔惠、郭家华已按合同约定将房屋、购房手续、钥匙交付给被告徐祥浩，被告徐祥浩已将涉案房屋过户到自己名下，并实际占有、使用，对房屋享有完整的所有权，即原告崔惠与涉案房屋的共有权人郭家华已按合同约定完全履行完毕合同约定的义务。被告徐祥浩抗辩自己已履行完毕，下欠房屋款已转换为徐传斌和融汇经济咨询公司与原告崔惠、郭家华间的借贷欠款，并向原告郭家华出具了借条，支付了69200元利息，被告为证明其抗辩的事实，向本院提交了证人证言和视频光盘，但因证人未带有效身份证件而未能出庭作证，视频资料系被告自己拍摄，又不能提供相应的原始资料，对此原告提出视频存在剪辑和拼接情况，亦未经被拍摄方许可等异议，不予认可。本院认为，被告徐祥浩提供的视听资料应出示原始资料，原告提出存有疑点异议，且被告不能进一步提供其他有效证据予以补强，故被告提交的视频光盘，不能单独作为认定其支付房款的义务已经履行完毕的依据，进而言之被告徐祥浩未能提供充分有效的证据证明已全面履行完毕买卖合同约定的付款义务。＼n关于房屋欠款是否转为借款问题。㈠原告崔惠、郭家华与徐传斌和融汇公司间是否存在借贷关系。借款合同是当事人约定一方将一定种类和数量的货币所有权转给他方，他方于一定期限内返还同种类同数额货币的合同。提供货币的一方称贷款人，受领货币的一方称借款人。借款合同是转让货币所有权的合同，借款合同的标的物是金钱，且借款合同是实践合同。实践合同要求除当事人意思表示一致外尚需交付标的物才能成立的合同，换言之，借款合同仅有当事人的合意，合同尚不成立，还必须有一方实际交付标的物的行为或其他给付，才能成立合同关系。本案二原告均否认与徐传斌和融汇公司存在借贷关系，被告徐祥浩主张存在该关系，则应由被告徐祥浩举证证明该事实存在。经三次庭审，被告徐祥浩均未提供充分有效的证据证明，二原告与徐传斌和融汇公司达成借款的合意，并存在实际交付标的物的行为或其他给付的证据，故被告徐祥浩辩称的借款合同关系不成立。㈡原告崔惠、郭家华、被告徐祥浩与徐传斌和融汇公司间是否存在债的移转。债的移转，是指债的主体发生变更，即由新的债权人、债务人代替原债权人、债务人，而债内容保持同一性的法律事实。债的移转在不改变债的内容的前提下，债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或部分移转给第三人的法律事实，称为债务承担。债务承担后，原债务人免责的，称为免责的债务承担。合同法规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意，换言之债务承担要成立，须第三人与债权人或者债务人就债务的移转达成合意。二原告不认可将房屋欠款债务转为由徐传斌和融汇公司承担的事实，被告徐祥浩抗辩存在原债务转为由徐传斌和融汇公司承担，其已免除偿还责任事实，举证责任仍在被告徐祥浩，但被告徐祥浩不能提供充分有效的相应证据证明，二原告与被告徐祥浩、案外人徐传斌、融汇公司就债务的移转达成合意，且实际履行，故被告徐祥浩的辩称应原告郭家华要求，将债务移转为徐传斌和融汇公司的事实不成立。本院认为，二原告与徐传斌和融汇公司间既无借贷关系，亦无债务移转关系，对被告徐祥浩房屋欠款转为借款的答辩，本院不予采纳。＼n关于原告崔惠与原告郭家华身份关系和财产关系问题。被告徐祥浩辩称原告崔惠、郭家华系夫妻关系，原告郭家华与徐传斌间达成借贷关系的行为代表了原告崔惠，故被告对原告不再欠房款，而是借贷关系。二原告对此否认，被告徐祥浩应继续就其抗辩的事实承担举证责任。被告徐祥浩未提供相应证据证明其陈述的事实，故不能实现其证明目的。本院认为，二原告共同主张权利，无论二原告是否是夫妻关系，抑或二原告对出卖的房屋是共同共有，还是按份共有，是二原告内部的分配形式，都不影响对下欠房款主张权利，对被告徐祥浩应偿还的债务并未增加，故被告徐祥浩应当承担举证不能的法律责任，本院依据双方合同约定，依法支持原告的诉讼请求。＼n关于支付违约金的问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，本院依法向被告徐祥浩充分释明了是否主张调整双方合同约定的支付违约金标准问题，并询问其是否调整，被告徐祥浩未向本院明确表示调整或不调整，本院视为被告徐祥浩不主张调整支付违约金标准。＼n综上，被告徐祥浩未按合同约定完全履行付款义务，原告崔惠、郭家华要求被告徐祥浩支付下欠房款，按合同约定支付违约金273099.5元，于法有据，本院予以支持。原告崔惠、郭家华自愿撤回对徐传斌的起诉，系自由处分其诉权，不违反相关法律规定，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n被告徐祥浩于本判决生效后7日内向原告崔惠、郭家华偿还下欠房款639995元及违约金273099.5元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费10610元，保全费3925元，均由被告徐祥浩负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。＼n审判长王干＼n审判员赵猛＼n人民陪审员高松＼n二〇一四年一月八日＼n书记员邓田