安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)蜀民一初字第03109号
原告：安徽金大地商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市政务区潜山路与东流路交叉口新际商务中心A-2213室。
法定代表人：苏晓峰，该公司总经理。
委托代理人：李颖，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：赵伟，安徽中天恒律师事务所实习律师。
被告：金纯龙。
委托代理人：杨庆，安徽祥骏律师事务所律师。
原告安徽金大地商业管理有限公司诉被告金纯龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安徽金大地商业管理有限公司委托代理人李颖、赵伟，被告金纯龙委托代理人杨庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽金大地商业管理有限公司诉称：我公司与被告于2012年12月27日签订了《房屋租赁经营合同》，约定被告承租位于合肥市政务区××中心××403商铺。签约面积373.92㎡，从事餐饮经营；合同另对租赁期限、租金给付、物业费、中央空调能耗费等收费标准以及双方的违约责任和处罚方式均作了约定。2014年5月28日，双方签订了《补充协议》，确认截至2014年6月30日，被告欠付租金、物业费等合计123393.6元。但被告未在约定的时间内缴付欠款。其后，我公司多次联系并催促被告缴付欠款，被告均以各种理由推脱,直至起诉，被告仍分文未付。被告恶意拖欠我公司房屋租金、物业费、中央空调能耗费及水电费的行为已构成严重违约。我公司一直催缴被告缴纳租金，被告一直拒绝接电话。请求判令：解除原、被告双方签订的《房屋租赁经营合同》；被告支付拖欠的房屋租金共计755168.4元【截止至2014年6月30日，被告欠租金123393.6元+2014年7月1日至2014年12月31日246787.2元（41131.2元/月×6个月）+2015年1月1日至6月30日261594元（43599元/月×6个月）+应补缴的2013年度每季度一个月，共计3个月的经营免租期租金123393.6元（41131.2元/月×3个月）】，后续房租计算至判决之日；被告支付物业费89740.8元（自2014年7月1日至2015年6月30日，7478.4元/月×12个月）、中央空调能耗费53844.48元（自2014年7月1日至2015年6月30日，4487.04元/月×12个月），后续费用计算至判决之日；被告给付2014年4月18日至5月18日的水费212.68元；被告支付违约金164524.8元（月租金41131.2元×4）；被告承担本案的诉讼费用。
原告安徽金大地商业管理有限公司对其诉讼主张举证如下：1、被告身份证复印件；2、原、被告双方签订的《新地购物中心租赁合同》及《补充协议》原件各1份；3、《新地购物中心结算单.缴费通知单》原件1份；4、原告与安徽和兴记餐饮管理有限公司签订的案涉商铺《新地购物中心租赁合同》原件1份。
被告金纯龙辩称：是由于原告经营不善，承诺的条件并未达到，按照双方签订的《补充协议》，即使2014年6、7、8月让我免租金使用，我也经营不下去了，我口头向原告说明了不再租赁后，才于2014年9月撤场搬出的。且原告早已违约将该房屋租赁给了其他人，现仍正在经营。因此，扣除三个月的免租期租金以及保证金90000元，我不拖欠原告房租，原告反而应返还给我7737.6元（90000元-82262.4元）。请求驳回原告诉请。
被告对其诉讼主张举证如下：1、被告身份证复印件；2、从原告网站下载的宣传资料；3、照片若干张。
对原告提交的上述证据本院依法审核认定如下：原告所举证据1、2、3及被告所举证据1符合证据要求，证据效力予以确认。原告所举证据4及被告所举证据2、3真实性成立，证明目的不能成立。
依据本院审核认定的证据及双方当事人陈述查明的事实如下：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、租赁方）双方于2012年12月27日签订了《新地购物中心租赁合同》，约定被告承租位于合肥市政务区××中心××403商铺，使用面积34.6㎡，签约面积373.92㎡，经营业态为餐饮，经营品牌为吉尚，经营期限4年；租赁期自2013年1月10日至2017年1月9日；乙方承诺在2013年12月30日前开始装修施工（装修免租期为60天），并在装修免租期满的次日开业。装修免租期仅限于免租金，发生的水、电等其他费用仍据实结算，由乙方承担；物业费与租赁期限相同（从装修免租期满之日）；租赁期内乙方租金以签约面积计算，首年租金110元/㎡/月，租金从第三年开始在上一年租金的基础上递增6%；第一、二年（2013年1月10日起）月租金41131.4元，第三年（2015年1月10日起）月租金43599元；物业费按签约面积计算，按20元/㎡/月计收，于甲方交付该租赁场地之日起计算（交付商铺之日即为进场装修之日），需于每季度前提前10日支付；中央空调能耗费按签约面积计算，按12元/㎡/月计收，先付后用，与物业费同期交纳；租赁期间每月的水、电、气费由甲方代收的费用在乙方核定后最迟于次月5日前向甲方交纳；如乙方未按期交纳上述费用，逾期7日以上将按每日3‰向甲方支付违约金，同时甲方有权选择从《新地购物中心租赁合同》约定的履约保证金中扣除，并要求乙方在7日内补足扣除的履约保证金。催收过程中，甲方有权采取停水、停电、责令停业甚至解除合同和追究违约责任；
违约责任约定：任何一方不履行或无正当理由拒绝履行本合同视为该方违约。发生上述情况时，违约方应赔偿因此给对方造成的损失，并承担违约金；乙方非依合同约定提前解除本合同或因乙方违约导致合同解除的，乙方应根据实际使用天数缴纳租金、物业、水电费等，并按该租赁年度月租金的4倍作为违约金支付给甲方且保证金不退。乙方享有经营免租期的，应补缴免租期租金；
发生本条款上述情形的，乙方应自《解除合同通知书》送达或到达之日起十日内按本合同约定交还租赁场地，否则甲方即有权自行清场并自由处分场所内装饰、陈设、物品。
其他约定写明：乙方的经营免租期为三个月。即第一年的前三个季度各免一个月，甲方给免乙方的装修免租期2个月。因过年期间装修公司休假，3月1日未能如期开业，免除乙方合同2-4条所述4倍违约金，但计租日仍按3月1日计租.合同签订后，原告收取了被告90000元保证金。
原告与被告于2014年5月28日签订《补充协议》确认：截至2014年6月30日，乙方尚欠甲方各项费用共计123393.6元。该笔欠费由乙方于2014年5月28日之前结清。同时，甲方给予乙方减免2014年4月的租金41131.2元，乙方实际应当支付的82262.4元；若乙方提前撤场或因乙方原因导致主合同解除的，乙方应向甲方足额返还该笔减免的租金。
案件审理期间，原告举证的《新地购物中心结算单.缴费通知单》写明了自2014年7月1日至2014年9月30日被告共计欠租金123393.6元、物业费22435.2元、水电费212.68元、中央空调能耗费13461.12元。要求被告收到后3日内交款。该结算单上商铺签收处由被告员工赵立丰于2014年6月3日签名。另查，原告于2015年6月10日与安徽和兴记餐饮管理有限公司签订了租赁案涉商铺的合同，将案涉商铺租赁给该公司经营。原告于2015年7月10日起诉来院。
本院认为:原、被告之间形成的房屋租赁合同关系，无法定无效情形，应为合法有效。双方均应严格遵照约定履行各自的义务。
被告已实际承租案涉房屋，应依约支付房屋租金。被告主张于2014年9月撤出承租房，虽双方没有办理书面将承租房交还给原告的交接手续，被告也未提供证据证明其已向原告提出解除房屋租赁关系，但从原告已将案涉房屋于2015年6月10日出租给他人的行为应可推定2015年6月10日之前被告已撤场，原告亦未证明被告于何时撤场，故本院采信被告主张的已于2014年9月撤场，认定系被告违约导致合同解除，双方租赁合同关系已实际于2014年9月30日实际终止，原告要求解除案涉合同已无必要。
原告要求被告承租期间的房租应予支付。双方在《补充协议》中确定了截止至2014年6月30日，被告欠各项费用123393.6元。该123393.6元实为被告拖欠的2014年4月1日至6月30日的房租。因被告未按约在2014年5月28日前给付该123393.6元，按《补充协议》约定，不应从123393.6元中减免2014年4月的租金41131.2元。故原告主张被告给付截止至2014年6月30日的租金123393.6元有事实依据，本院予以支持。被告另应当给付原告2014年7月1日至9月30日的房屋租金123393.6元（41131.2元/月×3个月）。被告违约导致合同解除，所享有的经营免租期租金，应予补缴。故对原告主张被告补缴2013年度每季度一个月，共计3个月的经营免租期租金123393.6元（41131.2元/月×3个月），本院予以支持。以上共计被告应给付原告房屋租金370180.8元（123393.6元+123393.6元+123393.6元）。
合同约定被告违约导致合同解除的，应按该租赁年度月租金的4倍即164524.8元（41131.2元/月×4）作为违约金支付给原告，该约定符合有关法律规定，本院予以支持。
但在被告已支付违约金164524.8元的情况下，合同约定同时保证金90000元不退给被告，作为原告违约损失，缺乏法律依据，本院不予支持。被告缴纳的该90000元保证金应抵作房租及水、电、物业、空调等费用。
被告应当给付原告自2014年7月1日至9月30日的物业费、中央空调能耗费22435.2元、13461.12元以及2014年4月18日至5月18日的水费212.68元。扣除被告缴纳的保证金90000元后，被告实际应给付原告租金、物业费、中央空调能耗费、水费，共计316289.8元（370180.8元+22435.2元+13461.12元+212.68元-90000元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、金纯龙于本判决生效之日起10日内给付安徽金大地商业管理有限公司支付被告应支付拖欠的自2014年4月1日至2014年9月30日的房租370180.8元以及自2014年6月1日至2014年9月30日的物业费22435.2元、中央空调能耗费13461.12元、2014年4月18日至5月18日的水费212.68元。扣除保证金90000后，共计给付316289.8元；
二、金纯龙于本判决生效之日起10日内给付安徽金大地商业管理有限公司违约金164524.8元；
三、驳回安徽金大地商业管理有限公司其他诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费14371元，诉讼保全费5000元，合计19371元，由金纯龙承担17000元，安徽金大地商业管理有限公司承担2371元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 杨晓琦
人民陪审员 陈 蕾
人民陪审员 高平频
二〇一六年一月十二日
书 记 员 宋 蝶
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。