四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终714号
上诉人（原审被告）：赵某某，男，汉族，1974年1月19日生，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：罗某，四川远智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘某某，四川远智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军77251部队，住所地：重庆市江津区。
法定代表人：马某某，部队长。
委托诉讼代理人：罗某，重庆鼎山律师事务所律师。
原审被告：唐某某，女，汉族，1953年3月3日生，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：陈某某，重庆泽耀律师事务所律师。
上诉人赵某某因与被上诉人中国人民解放军77126部队及原审被告唐某某租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初2239号民事判决，向本院提起上诉。诉讼过程中，因部队编制体制调整，原中国人民解放军77126部队已撤销，位于四川省合江县合江镇新华北路210号的菜坝社区部队农场归中国人民解放军77251部队管理。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵某某及其委托诉讼代理人罗某、刘某某，被上诉人中国人民解放军77251部队的委托诉讼代理人罗某，原审被告唐某某的委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵某某的上诉请求为：撤销原判，依法改判或发回重审。经本院释明后，赵某某将的上诉请求明确为：撤销原判第一项、第二项、第三项，改判合同继续履行。上诉人赵某某主要的上诉理由为：一审法院认定事实不清，适用法律错误。赵某某认为，赵某某与中国人民解放军77126部队间的土地租赁合同是合法有效的。中国人民解放军77126部队终止合同给赵某某造成的损失应承担责任。赵某某客观上拥有案涉土地的承包经营权，赵某某一直与中国人民解放军77126部队驻合江主官杨之兵联系，杨之兵多次承诺可长期租赁该宗土地，并且可以修建构筑物从事餐饮业经营。在这种情况下，杨之兵还以其亲属的名义实际入股。否则赵某某怎么可能投入巨资进行建设，开办企业。一审查明的事实也表明中国人民解放军77126部队是明知开办餐饮经营的。赵某某认为杨之兵的行为已经构成表见代理、职务代理行为。退一步讲，即使杨之兵的行为不构成表见代理、职务代理行为，但合同签订人唐某某（实为杨之兵）与赵某某之间已经形成合作关系，赵某某因而也客观上成为诉争土地的实际承包经营权人。实际承包人因合同遭受损失提起反诉理所应当得到支持。在整个投资入股开办餐饮企业期间，杨之兵都是以中国人民解放军77126部队地方主官和投资人双重身份与赵某某接触。虽然杨之兵（即唐某某）的投资款450000.00元没有到位，但双方合作情况是真实的，杨之兵已经领取了两年的分红。赵某某认为自己的利益已经与土地租赁行为具有了直接的利害关系。因土地租赁关系终止而给赵某某造成损失当然应当由有过错的各方予以赔偿。赵某某与唐某某之间的合作协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当予以支持。赵某某因与土地承租人唐某某（实为杨之兵）形成合作关系从而拥有诉争土地的实际承包经营权是不争的事实。因合同履行发生争议自然与赵某某有利害关系。一审法院判令赵某某交还土地却不给予赵某某任何赔偿、补偿于理不合、于法无据。
被上诉人中国人民解放军77251部队辩称：一、因部队编制体制调整，原中国人民解放军77126部队已撤销，位于四川省合江县合江镇新华北路210号菜坝社区部队农场归现中国人民解放军77251部队管理。二、原中国人民解放军77126部队在2013年、2014年均未与赵某某签订过任何关于土地租赁的合同，赵某某与原中国人民解放军77126部队之间没有合同关系，原中国人民解放军77126部队也没有同意过赵某某在部队土地上修建农家乐。一审法院认定赵某某于原中国人民解放军77126部队不存在土地租赁合同关系是正确的，赵某某不具有反诉原告的主体资格。三、经原中国人民解放军77126部队与唐某某协商一致，分别于2013年初和2014年初签订了为期一年的《土地租赁合同》，唐某某租赁原中国人民解放军77126部队位于合江县合江镇菜坝社区部队土地用于种植，租赁期限分别为2013年1月1日至2013年12月31日止和2014年1月1日至2014年12月31日止。合同第四条第3项约定：“未经甲方（即出租人）书面同意，乙方（即承租人）在承租的场地上新建和添建各种永久性建（构）筑物、私自扩大规模投入，均视为违反协议，甲方有权强制拆除并终止协议，损失由乙方自行承担。对目前已存在的乙方建（构）筑物，准许乙方予以保留，在协议终止日期前必须无条件按甲方的要求处理完毕，如乙方超过协议终止日期未处理，甲方有权强制拆除，造成的一切后果由乙方承担。”合同第七条约定：“乙方（即承租人）必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损地交还甲方（即出租人）。有意需要继续承租该产地的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意后，重新签订协议。”该合同是唐某某与原中国人民解放军77126部队双方的真实意思表示。合同对租赁期限、用途、租赁期满建（构）筑物的处理等均有明确约定，合同内容合法有效。唐某某租赁土地后与赵某某擅自改变土地用途，擅自新建（构）筑物，违反合同约定，且合同到期后唐某某未提出续租土地申请，原中国人民解放军77126部队于2015年4月29日向唐某某等发出停租公告，通知不再续租土地，要求2015年10月30日之前腾出土地，交还部队，原中国人民解放军77126部队的行为符合合同约定和法律规定。四、唐某某承租原中国人民解放军77126部队土地后与赵某某擅自在土地上修建房屋等设施，既未经原中国人民解放军77126部队同意，也未取得政府规划、建设等部门批准，其房屋等属于非法建筑，不受法律保护。租赁合同到期、解除后，唐某某、赵某某应对其增设的建（构）筑物拆除，将土地清理完毕交还给部队，这既是合同的约定，也是法律的规定，赵某某要求部队对其进行赔偿、补偿没有法律依据。五、杨之兵不是原中国人民解放军77126部队的法定代表人，也无权就土地租赁作出任何决定，杨之兵没有行为可以构成职务代理或表见代理。综上，中国人民解放军77251部队认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赵某某的上诉请求及事实、理由不能成立，请二审法院予以驳回。
原审被告唐某某辩称，同意一审判决。
中国人民解放军77126部队向一审法院起诉请求：1.解除《土地租赁合同》，并要求唐某某、赵某某立即搬迁，将租赁中国人民解放军77126部队的土地交换中国人民解放军77126部队；2.要求唐某某、赵某某按2014年租金标准支付2015年1月1日至2015年4月29日的租金5000.00元；3.诉讼费唐某某、赵某某承担。
院认定事实：解放军77126部队是团级以上军事机关，于2001年取得菜坝农场即本案案涉土地的使用权。2013年初，唐某某委托时任中国人民解放军77126部队合江菜坝农场农艺师的女婿杨之兵与中国人民解放军77126部队签订《土地租赁合同》。合同内容约定如下：1-1.乙方租赁甲方位于四川省合江县合江镇面积为9亩的土地，用于种植。2-1.租赁期限2013年元月1日至2013年12月31日，年租金20250.00元。3-1.乙方在2013年2月1日交付甲方租金20250.00元。4-3.未经甲方书面同意，乙方在承租土地上新建或添建各种永久性建（构）筑物、私自扩大规模投入，均视为违反协议，甲方有权强制拆除并终止协议，损失由乙方自行承担。对目前已存在的乙方建筑物，准许乙方保留，在协议终止日期前必须无条件按甲方要求处理完毕，如乙方超过协议终止日期未处理，甲方有权强制拆除，造成损失由乙方承担。4-4.合同期内，甲方因军队相关指令性政策文件需提前终止合同，甲方应以书面形式通知乙方，乙方在三个月内无条件归还土地，甲方不负责任何补偿。甲方应按实际使用时间计付租金。5-3.乙方不得擅自将承租场地分租、转借或互换他人使用，不得以承租土地抵押或入股联营。不得擅自改变租赁用途。6-1.本协议期限满后自动解除协议。6-2.因不可抗力原因（含政府行为、战争、重大自然灾害、国家和军队政策重大调整）造成协议无法继续履行的，协议自动解除，双方互不承担赔偿责任。7-1.乙方必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租土地及相关附属物完好无损的交还甲方。有意需要继续租赁该地产的，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意后，重新签订协议，办理相关报批手续。9-1本协议一式4份，甲方3份，乙方1份。”合同签订后，因唐某某自身原因未能实际经营，便委托其女婿杨之兵负责该块土地的经营。2013年8月4日，杨之兵以唐某某的名字与“益和园农家乐”（此时尚未成立）的负责人赵某某签订《项目合作协议》。此后，土地被赵某某实际占有使用，用于修建“益和园农家乐”的经营场所。2013年12月，赵某某向合江县工商局注册登记了“合江县益和园农家乐”并开始投入经营。工商登记注册的经营者为赵某某，经营场所为合江县合江镇菜坝部队，经营范围为餐饮服务。2013年《土地租赁合同》到期后，中国人民解放军77126部队与唐某某再次续签了2014年《土地租赁合同》，内容与2013年《土地租赁合同》一致。该合同到期后，双方未在续签合同。在2014年的土地租赁合同期间，唐某某、赵某某又于2014年4月25日签订《关于益和园农家乐经营管理的股东内部协议》，该协议约定：“1.经商议决定，股东唐某某从2014年5月1日
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2016年5月1日2年内，唐某某仅享受其在益和园内所占股份比例对应的场地租金分红，作为其所占股份对应的经营利润分红，不再享受益和园日常经营利润分红，2014年5月1日
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2016年5月1日期间公司自负盈亏，由赵某某承担风险。”2015年4月29日，中国人民解放军77126部队发出通知，告知不再继续出租土地，要求赵某某于2015年10月30日之前腾出土地，交还中国人民解放军77126部队。赵某某拒绝，中国人民解放军77126部队遂诉至法院。一审法院另查明，案外人杨之兵系被告唐某某女婿，原系中国人民解放军77126部队助理农艺师，专业技术军衔，负责农业技术研发或技术指导等技术性工作。合同期间，杨之兵以唐某某的名字向中国人民解放军77126部队缴纳了2014年土地租金15000.00元。同时，在赵某某修建、经营农家乐过程中，杨之兵参与了其中农家乐绿化等一些事务的处理。并在赵某某经营农家乐期间，杨之兵以被告唐某某的名字收取了赵某某（益和园农家乐）的利润分成、股份分红、土地租金等。一审法院再查明，赵某某在修建经营“益和园农家乐”期间，中国人民解放军77126部队在职军官杨之兵等人派驻该农场，且部队曾派有关负责土地租赁的干部到过农场现场，知道或者应当知道赵某某利用中国人民解放军77126部队土地经营农家乐。一审
一审法院认为，本案争议焦点问题之一在于赵某某是否为《土地租赁合同》的合同当事人。对此，赵某某提交了其持有的与杨之兵签订的2013年、2014年的《土地租赁合同》予以佐证，并认为该合同是自己与部队在菜坝农场的负责人杨之兵签订，杨之兵的行为就代表了部队的行为，与杨之兵签订合同，就是与部队签订合同；该合同有中国人民解放军77126部队盖章和赵某某的签名（其中2013年的合同乙方处签名为赵某、赵某某）；唐某某虽在合同上签字，但“唐某某”三个字是杨之兵书写，唐某某不是合同的一方当事人。所以该租赁合同当事人只有中国人民解放军77126部队和赵某某，且双方土地租赁合同关系成立。中国人民解放军77126部队认为，《土地租赁合同》是与唐某某签订，赵某某不是土地租赁合同的当事人。唐某某在租赁土地后，与赵某某之间签订《项目合作协议》经营农家乐，唐某某与赵某某双方存在内部法律关系，赵某某只是土地的实际使用人，并非土地承租人。赵某某提交的土地租赁合同上“赵某某”的签名，只是赵某某在与唐某某签订《项目合作协议》后添加上去的，不是中国人民解放军77126部队的意思表示，不能对抗中国人民解放军77126部队。一审法院认为，赵某某提交的二份《土地租赁合同》首部明确载明甲乙双方为解放军77126部队和唐某某，并未载明合同当事人有赵某某，且2013年合同载明了合同签订日期是2013年1月28日。结合证人赵某的证言，赵某某与杨之兵洽谈项目合作协议、签订土地租赁合同的时间并非是冬天，该两份协议是在同一时间段签订。而赵某某与杨之兵签订的《项目合作协议》的时间却是在2013年8月4日；同时，结合杨之兵的证言、唐某某陈述、被告赵某某的辩解意见及“益和园农家乐”工商登记时间（2013年12月），赵某某提交的二份《土地租赁合同》并非与部队签订土地租赁合同时取得，不能证明该合同是赵某某与中国人民解放军77126部队之间土地租赁合同关系的书面载体。赵某某关于与中国人民解放军77126部队之间存在土地租赁合同关系的辩解意见，缺乏充足证据予以证明，一审法院不予确认。其次，就杨之兵的行为是否构成职务代理行为的问题。一审法院认为，杨之兵作为中国人民解放军77126部队的技术人员，法定职责是负责农业技术开发等技术职务，并不是负责部队的行政事务，更不是部队的法定代表人，不具有土地管理方面的职权，且赵某某也未提供证据证明杨之兵在土地租赁事务方面获得了原告部队的授权，故杨之兵的行为不构成职务代理行为；第三，就杨之兵签订《土地租赁合同》是否构成表见代理的问题。一审法院认为，赵某某在获得2013年的土地租赁合同时，就应当知道中国人民解放军77126部队的法定代表人并非杨之兵。而赵某某作为自然人，解放军77126部队作为法人组织，赵某某与一个法人组织签订合同时，依法应当与这个法人组织的法定代表人或其委托授权人签订，即使赵某某与杨之兵之间签订了《土地租赁合同》，赵某某在明知或应当知道杨之兵不是该法人组织的法定代表人的情况下，与其签订土地租赁合同，赵某某自身存在过错，其与杨之兵签订《土地租赁合同》不构成表见代理,也不能对抗中国人民解放军77126部队。赵某某关于与杨之兵签订合同就应当视为与解放军77126部队签订土地租赁合同的辩解观点，一审法院不予采信。赵某某与解放军77126部队之间的土地租赁合同关系不成立。赵某某不是《土地租赁合同》的合同当事人。但赵某某在唐某某与解放军77126部队签订《土地租赁合同》之后，与唐某某签订《项目合作协议》，实际占有、使用租赁土地，与租赁合同标的物存在法律上的利害关系，是《土地租赁合同》的利害关系人，即合同第三人,其享有的诉讼权利和承担的诉讼义务应当与诉讼第三人享有的诉讼权利和诉讼义务一致。本案争议问题之二在于中国人民解放军77126部队要求解除合同，唐某某、赵某某返还租赁土地并支付租金是否符合法律规定。其一，关于解除合同的问题。一审法院认为，解放军77126部队作为独立民事主体，在平等自愿基础上与唐某某签订《土地租赁合同》，将位于四川省合江县合江镇菜坝农场的9亩的土地出租给唐某某用于种植，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规相关效力性强制规定，双方的土地租赁合同关系依法成立，合法有效。2014年12月30日,双方合同到期后，双方未继续签订《土地租赁合同》，但唐某某未交还土地，继续将该土地交由赵某某占有、使用，中国人民解放军77126部队也未提出异议，依法应视为中国人民解放军77126部队与唐某某之间2014年的《土地租赁合同》继续有效，但租赁期限应为不定期。我国法律规定，对不定期租赁合同，合同当事人可以随时要求解除合同，但应当提前通知合同相对方。中国人民解放军77126部队于2015年4月29日向发出停租公告，告知不再出租土地，并要求在2015年10月30日前退还土地，中国人民解放军77126部队已尽到了解除租赁合同的提前告知义务，并预留了足够的合理期限。中国人民解放军77126部队要求解除土地租赁合同，符合法律规定，一审法院依法予以支持。唐某某应当交还土地。其次，关于交还租赁土地的问题。一审法院认为，中国人民解放军77126部队依法取得涉案土地不动产权利证书，是涉案土地合法的使用权人，是涉案土地的物权权利人。物权具有排他性，同时也具有溯及力，任何人非因合法基础法律关系，不得排除中国人民解放军77126部队对属于自己的土地行使物权权利。本案中，中国人民解放军77126部队除在《土地租赁合同》解除后依法对唐某某享有解除合同后的权利之外，还依法享有排除他人妨害中国人民解放军77126部队对该标的物物权行使的权利。唐某某虽对中国人民解放军77126部队解除合同、交还土地未持有异议，但其签订的《土地租赁合同》后，与赵某某签订《项目合作协议》，将租赁土地交由赵某某实际占有、使用，致使合同解除后租赁土地不能交还中国人民解放军77126部队。赵某某非基于与中国人民解放军77126部队之间的法律关系实际占有、使用中国人民解放军77126部队土地，致使中国人民解放军77126部队在与合同当事人唐某某解除合同后，不能收回本应由唐某某返还的租赁土地。赵某某的行为，妨害了中国人民解放军77126部队对涉案土地物权权利的行使，其应当在占有、使用租赁土地的范围内对中国人民解放军77126部队承担相应的义务。中国人民解放军77126部队要求唐某某、赵某某返还土地，符合法律规定，一审法院予以支持。第三，关于租金的问题。一审法院认为，合同具有相对性，唐某某作为《土地租赁合同》相对方当事人，自2015年1月1日之后，一直利用着租赁土地，但并未支付土地租金。中国人民解放军77126部队要求唐某某按照2014年的租金标准支付2015年1月1日起至2015年4月29日的土地租金5000.00元，未超过合同约定标准，且该期限系处于不定期租赁合同期限内，中国人民解放军77126部队要求唐某某支付租金的诉讼请求，并无不当，一审法院也予以支持。但因赵某某并非租赁合同当事人，中国人民解放军77126部队要求赵某某支付租金诉讼请求超出了合同相对性的范畴，于法无据，一审法院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款、第十七条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，对本案本诉部分判决：一、解除中国人民解放军77126部队与唐某某之间关于租赁四川省合江县合江镇新华北路210号（菜坝部队农场）内土地的《土地租赁合同》；二、唐某某、赵某某于该判决生效之日起四十日内将在四川省合江县合江镇新华北路210号（菜坝部队农场）内占有的土地清理完毕并交还中国人民解放军77126部队；三、唐某某于该判决生效之日起四十日内支付中国人民解放军77126部队土地租金5000.00元；四、驳回中国人民解放军77126部队的其他诉讼请求。如未按该判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费150.00元，由唐某某承担。
本院经审理查明的法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，中国人民解放军77126部队与唐某某就案涉土地使用权租赁事宜签订的土地租赁合同约定的租赁期限截止时间为2014年12月31日。租赁期限届满后，唐某某未将案涉土地交还中国人民解放军77126部队，中国人民解放军77126部队亦未提出异议，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，中国人民解放军77126部队有权随时要求解除合同，一审法院确认中国人民解放军77126部队与唐某某间的租赁合同解除，并确定唐某某支付租赁期限届满后至2015年4月29日期间的租金5000.00元符合法律规定。此外，租赁合同解除后，唐某某应将案涉土地交还中国人民解放军77126部队。因唐某某与赵某某在案涉土地上合作经营农家乐，实际占有使用案涉土地，一审法院确定由唐某某和赵某某共同将案涉土地交还中国人民解放军77126部队并无不当。
综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人赵某某承担。
本判决为终审判决。
审判长 范升山
审判员 王志红
审判员 李 霞
二〇一七年九月十二日
书记员 郑海容