＼n杭州市西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭西民初字第2751号＼n原告：杭州天亿商城实业有限公司。＼n法定代表人：黄先挺。＼n委托代理人：顾琳芬。＼n委托代理人：马菁。＼n被告：姚建华。＼n委托代理人：江冠琼。＼n杭州天亿商城实业有限公司（以下简称天亿公司）诉姚建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月10日立案受理后，依法由审判员卜亮独任审判，于2011年12月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2012年3月5日再次公开开庭进行了审理。天亿公司委托代理人顾琳芬、马菁，姚建华的委托代理人江冠琼到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。＼n天亿公司起诉称：2009年5月8日，天亿公司与姚建华签订《铺位租赁合同》，约定：姚建华租赁天亿公司位于杭州市古墩路819号天亿家居广场编号为3-053号的铺位，租赁面积为41.88平方米，经协商优惠后合计月租金为2123.32元，租金的支付方式为一年一付，先付后用。品牌推广费一年一付，8元／平方米／月，合计月推广费335.04元；综合管理服务费一年一付，3元／平方米／月，合计月服务费125.64元；中央空调电费以0.5元／平方米／天的标准据实按月收取。租赁期限12个月，自2009年5月18日至2010年5月17日，赠送一个月的免租期。由于天亿家居广场实际开业时间为2009年9月5日，故上述合同租期相应调整至2010年10月4日到期（包括免租期在内）。合同到期后，天亿公司多次要求其重新签订《铺位租赁合同》，姚建华均不予回应，并一直占有使用原合同约定的铺位。嗣后，天亿公司向姚建华发函要求支付租期届满后的场地使用费并要求其撤离占用的铺位，均遭拒绝。故诉诸法院，请求判令：1、姚建华支付场地使用费17632.66元、品牌推广费2782.27元、综合管理费1043.35元（以上三项费用均从2010年10月5日计至2011年6月13日，标准按合同约定计）、空调费481.62元（2010年冬季空调费，计算23天，标准按合同约定计）；2、姚建华支付滞纳金12588.01元（按日千分之二标准暂计至2011年11月30日，此后继续计算至实际履行之日）；3、本案诉讼费用由姚建华承担。＼n姚建华答辩称：一、双方之间是铺位租赁合同关系，天亿公司作为市场的举办者，其除提供固定铺位给各商户外，更重要是提供一个专业组织化的市场。综合合同签订的背景、天亿公司招商会的承诺、合同的有关条款及附件、商户投入大成本装修的事实、商场交易习惯、日常生活经验，根据诚实信用原则，双方间的商铺租赁合同应当是长期合同，只是采取了一年一签的形式。提供格式条款的一方应当根据公平原则，确定当事人之间的权利义务。对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；二、天亿公司并未按合同的约定履行义务。天亿公司延期开业，天亿公司也未如约投入品牌推广费；三、天亿公司也未按约定进行综合管理服务，保障姚建华经营活动的正常开展。在合同期限内天亿公司将天亿家居广场转租给欧亚达公司，由经营建材转为经营家具，目前商场已经处于整体停业状态，姚建华有权中止支付租金；四、姚建华从未收到过天亿公司要求支付费用的所谓告知函，天亿公司也未就其各项请求的依据及数额计算说明并举证。综上，天亿公司的所有诉讼请求均无事实和法律依据，要求驳回天亿公司的全部诉讼请求。＼n为证明其主张，天亿公司提供了下列证据材料：＼n1、《铺位租赁合同》一份，证明姚建华与天亿公司就商铺租赁约定的权利义务关系。＼n2、关于租赁合同签订及催缴场地占用费的最后告知函，证明天亿公司向姚建华发函，要求重新签订铺位租赁合同或姚建华撤离占用铺位并交纳场地使用费的事实。＼n3、广告费发票，证明天亿公司在合同到期后仍旧为天亿家居广场作了广告宣传。＼n4、中央空调系统设备运行日志、水电费发票，证明天亿公司在合同到期后为天亿家居广场所支付的水电费。＼n5、杭州美旺建材有限公司与天亿公司签订的《铺位租赁合同》一份，证明天亿公司并未承诺所有经营户的租期均为五年以上。＼n6、广告合同、广告照片、报纸刊登的广告、广告发票，证明天亿公司在合同期内及合同到期后为天亿家居广场作了大量广告宣传。＼n7、《托管协议》一份，证明天亿公司与欧亚达城西分公司系委托经营管理关系。＼n8、物业服务中心电表抄表单，证明天亿公司支付电费的事实。＼n9、市场名称登记证一份，证明天亿公司有举办市场的资质。＼n10、光盘，证明姚建华就所租商铺实际使用至腾退之日。＼n11、产权证一份，证明天亿公司就出租商铺拥有房屋所有权。＼n姚建华的质证及本院认证意见如下：＼n一、姚建华对天亿公司提交的证据1真实性无异议，本院予以确认。二、姚建华对天亿公司提交的证据2真实性有异议，本院认为该告知函无签收方签名，不能证明姚建华签收的事实。三、姚建华对天亿公司提交的证据3关联性有异议，认为付款单位并非天亿公司，部分发票开具时间在天亿公司强行腾退铺位之后。本院审查后认为，发票所涉付款单位大多系杭州欧亚达企业管理有限公司（以下简称欧亚达管理公司），仅凭该证据不能反映天亿公司所作的广告对象为天亿家居广场。四、姚建华对天亿公司提交的证据4的三性均有异议，认为系天亿公司单方制作。本院审查后认为，证据4不能证明各商户实际使用水电的情况。五、姚建华对天亿公司提交的证据5的三性均有异议。本院审查后认为，证据5系原件，结合证据1合同中对租期有一年及五年两种选择性的条款，故本院认为该证据可以证实经营户对租赁合同中租期可以选择一年或五年。六、姚建华对天亿公司提交的证据6的真实性有异议，本院审查后认为，证据6相互印证，可以证明待证事实。七、姚建华对天亿公司提交的证据7的真实性、合法性均有异议，认为涉嫌伪造，即使真实，由于系合同租期内委托经营管理，也构成违约。本院审查后认为，该证据系原件，本院予以确认。八、姚建华对天亿公司提交的证据8的三性均有异议，认为仅系打印件，无物业公司盖章，内容也反映不出各商户使用电费金额。本院审查后认为，姚建华的上述质证异议成立。九、姚建华对天亿公司提交的证据9的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。本院审查后认为，该证据系原件，与本案具有关联，来源合法，本院予以确认。十、姚建华对天亿公司提交的证据10的真实性、合法性及证明内容均有异议。本院审查后认为，光盘未能显示刻录时间，不能证明天亿公司对姚建华强行腾退的时间。十一、姚建华对天亿公司提交的证据11的三性无异议，本院予以确认。＼n为证明其主张，姚建华提供了下列证据材料：＼n1、全盛建材等其他商户交纳市场定金的收据联若干，证明原华东陶瓷建材市场的商户交纳天亿家居广场市场定金的事实。＼n2、内容为关于2007年9月15日华东天亿国际卫陶家居广场招商说明会的公证书一份，证明天亿公司在招商说明会上承诺市场定位以卫陶为主，租赁年限首期确保五年以上等事实。＼n3、天亿公司工商登记基本情况、公司变更登记申请书等若干，证明天亿公司是原华东陶瓷建材市场的举办者，现市场改为天亿家居广场。＼n4、铺位租赁合同一份，证明双方的铺位租赁法律关系，天亿公司作为市场举办者还受到《浙江省商品交易市场管理条例》等相关法规约束的事实。＼n5、杭州欧亚达家居有限公司城西分公司（以下简称欧亚达城西分公司）工商登记基本情况一份，证明欧亚达城西分公司成立于2010年10月27日。＼n6、个体工商户营业执照一份，证明执照的有效期限。＼n7、天亿公司和武汉欧亚达家居集团有限公司（以下简称欧亚达集团）签订的租赁合同一份，证明天亿公司于2010年10月20日将市场转租给欧亚达集团经营的事实。＼n8、2011年4月20《关于催缴租金、管理费等的最后告知函》一份，证明天亿公司自认在合同期限内，即于2010年10月20日将市场转租给欧亚达集团经营的事实。＼n9、2011年5月20日小强热线报道的公证书及光盘一份，证明当时大部分商户都已关门，市场处于瘫痪状态，天亿公司对部分商户进行清退的事实。＼n10、关于范大姐帮忙报道的公证书一份，证明2011年9、10月份，很多铺位被市场清空等事实。＼n11、浙江经视报道的公证书及光盘一份，证明2011年10月很多商户被强制腾退的情况。＼n天亿公司的质证及本院认证意见如下：＼n一、天亿公司对姚建华提交证据1的形式真实性有异议，证据1系复印件，本院不予确认。二、天亿公司对姚建华提交证据2的形式真实性无异议，相关案件庭审中天亿公司也承认召开过招商说明会，本院结合相关系列案件的情况，结合相关证据，综合认证，对证据2予以确认。三、天亿公司对姚建华提交证据3的真实性无异议，本院予以确认，结合姚建华提交的证据2及其他证据，可以证明天亿公司是原华东陶瓷建材市场的举办者，后市场改为天亿家居广场的事实。四、天亿公司对姚建华提交证据4、5、6、8的真实性无异议，本院予以确认。五、姚建华提供的证据7租赁合同虽系复印件，但经本院向杭州市西湖区三墩工商所调查，确系天亿公司向工商所提供。该合同中所显示的时间转租起始时间2010年10月20日，与天亿公司、欧亚达城西分公司向商户发的催告函中自认的内容相一致；合同第十一条约定的商场变更为“欧亚达天亿家居”，与本院现场勘察一致，第十一条约定的以“欧亚达家居天亿店”对外宣传，与相关媒体报道、相关宣传材料也一致。经本院庭后调查核实，欧亚达集团确实在合同签订后向合同约定的天亿公司保证金账户支付了35×××00元。综合以上情况，本院对该租赁合同予以确认。六、姚建华提供的证据9、10、11，反映了商户与天亿公司、欧亚达相关公司产生纠纷后媒体报道的情况，本院对形式真实性予以确认。＼n为查明本案事实，本院到现场进行了勘察，走访了杭州市西湖区三墩工商所，向杭州市公安局西湖分局三墩派出所调取了相关材料，并向银行核实了欧亚达集团支付天亿公司保证金的情况。当事人对本院调查的情况无异议。＼n根据当事人的陈述及确认的有效证据，结合本院相关系列案件的审理情况，本院认定事实如下：＼n杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦的所有权人系天亿公司，房屋产权证注明单位自建房、规划批建商业用房，开办陶瓷建材市场。天亿公司系原华东陶瓷建材市场的举办者，原市场因拆迁，后变为天亿家居广场。2007年9月15日，搜房网报道了华东天亿国际卫陶家居广场招商说明会的情况，天亿公司在该说明会上陈述整个市场的定位以卫陶为主，想做建材领域的“银泰百货”，在租赁年限上首期确保五年以上，第一个合同期内，租金不变，一楼是卫浴、二、三楼是精品瓷砖区，四楼是精品橱柜，五楼是整体家居样板工程展示。＼n2009年5月8日，甲方天亿公司与乙方姚建华签订《铺位租赁合同》，约定：二、租赁范围和费用计算及支付方式：1、本合同项下的铺位位于杭州市西湖区古墩路829号天亿家居广场，铺位编号／租赁面积／每平方米月租金为3-053号／41.88㎡／60元。该铺位所收费用如下：合计月租金￥2513元；品牌推广费一年一付，每平方米8元／月，合计月推广费￥335元；综合管理服务费一年一付，每平方米3元／月，合计月服务费￥127元；履约保证金（含商品质量和服务保证金）按10000元／铺／品牌的标准收取，每品牌最高收取不超过50000元，合计收取保证金10000元；中央空调电费以0.5元／㎡.天的标准据实按月收取；2、本合同租金支付方式为（√一年一付；□五年一付）两种。其中五年一付的租金首付款为合同租金额的30%以上，余款由甲方担保银行按揭。……三、租赁期限与续租：1、该铺位租赁期限共12个月，计租期自2009年5月18日至2010年5月17日止。铺位自交付给乙方之日起至天亿家居广场正式开业日前为免租期，其中含60天装修期。计租期从天亿家居广场正式开业通知日起计算，开业日如有变动，则计租期相应调整。……3、租赁期满，乙方如无违约行为的，享有在同等条件下优先租赁的权利，但必须在租赁期满前的二个月（60天）内向甲方提出书面申请。经甲方同意后，在租赁期满前30天内重新签订租赁合同（合同条件另行协商）。此期限内乙方未提出续租要求，被视为放弃优先承租的权利。如乙方提出续租请求但未获甲方书面同意者，本合同将按时终止，甲方有权收回全部该铺位，乙方应无条件如期交还。……五、责任的免除、变更和解除本合同的条件：……3、乙方有权解除本合同的条件：因出现非甲方力所能及的情况，使该铺位的设施无法正常运行，且中断营业连续超过30天，乙方认为严重影响正常使用该铺位的，有权解除本合同，但乙方不得请求甲方支付任何名目的违约金或赔偿金。……七、乙方的权利和义务：……6、在租赁期间，如遇经营所需，甲方对天亿广场进行整体规划、调整，乙方必须无条件服从并积极配合。……九、合同终止：1、合同租赁期满或被解除后，甲、乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该铺位并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该等物品。乙方应承担甲方代为清除上述物品支出的费用以及将该铺位修复原状发生的费用。如乙方逾期交还该铺位，则须完全承担违约责任。2、租赁期限届满或因乙方原因提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿任何费用。……十、全部协议：1、本合同及其附件构成甲、乙双方之间的全部协议，并取代甲、乙双方以往的所有书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论，若先前的书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论与本合同有不一致之处，应以本合同和《综合管理服务合同》的条款和条件为准。……十四、代位权利：乙方在此同意，将来甲方可以其相关公司或关联公司取代其于本合同的法律地位，前提是不得因此影响甲、乙双方在本合同中的权利义务关系。2、本合同中甲方的权利义务无条件的转移给该相关公司或关联公司，甲方的相关或关联公司必须保证完全履行本合同项下甲方的义务。……十五、声明：甲、乙双方在签署本合同之前均已认真而仔细的阅读本合同文本，对各自所享有的权利和承担的义务清楚明白，对全部合同条款已有充分的理解。甲、乙双方代表在签署本合同时均已获得必要的授权并具有完全的民事行为能力。……十八、其他约定：合同一年一签，送一个月即2010年5月18日至2010年6月17日。合同附件三签约核算表中列明租金：面积41.88㎡、单价50.7元，年合计25488元；综合管理服务费：面积41.88㎡、单价3元，年合计1508元；品牌推广费：面积41.88㎡、单价8元，年合计4020元；保证金10000元。备注：合同一年一签。附件四付款承诺书载明乙方采取的支付方式为（√一年一付、□五年一付）。附件五租赁用途（经营品牌、商品、服务范围）载明：乙方承诺该铺位的用途仅作为晓建建材品牌的销售和服务使用。＼n合同签订后，姚建华向天亿公司交纳了上述合同期内的各项费用，并对店铺进行装修。2009年9月5日，天亿家居广场正式开业。姚建华在承租铺位经营。天亿公司亦就天亿家居广场的经营发布了若干广告，协助办理了姚建华的营业执照。合同到期后，姚建华未能续签《铺位租赁合同》，也未支付合同到期后的场地使用费等费用。2011年5月20日至6月30日期间，天亿公司协助欧亚达管理公司对其他部分商铺陆续进行了清退。姚建华在诉讼中表示其铺位在过道上，面积较小，考虑到当时市场状况，合同到期前一个月就自己搬离，提前撤场了，由于市场管理混乱未办退场手续，天亿公司也未退还保证金。天亿公司陈述，合同到期后姚建华不再营业，但物品还在里面，天亿公司协助欧亚达管理公司于2011年6月13日腾退姚建华铺位。2011年10月21日左右天亿公司协助欧亚达管理公司进行了集中强行腾空，至2011年10月25日，商场清场完毕。＼n另查明：2010年9月28日，甲方天亿公司与乙方欧亚达集团签订租赁合同，欧亚达集团向天亿公司租赁杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦裙楼物业整体开设欧亚达家居天亿店，租赁期限15年，自2010年10月20日至2011年1月19日为免租期，2011年1月20日至2026年1月19日为计租期，物业交付时间为2010年10月20日。为确保合同履行，欧亚达集团向天亿公司支付合同履行保证金35×××00元。租赁合同第十一条约定：1、乙方承租甲方物业后，原物业店招名变更为“欧亚达天亿家居”，并在广场区域显著位置显示有“欧亚达天亿家居广场”字样，乙方用“欧亚达家居天亿店”称谓对外宣传。2、经甲乙双方友好协商，涉及甲方已签约商户5年租期的处理意见如下：……租户租赁合同剩余租期由甲方全权委托乙方执行……。甲方承诺须保证乙方在支付合同履行保证金10个工作日内配合完成剩余租期全权委托的确认工作。（详见附件7全权委托管理文件）3、乙方承租该物业后，同意按市场现状接受所有商家，现有市场商家在同等条件下有优先租赁权，在与地下一层、地上一层、地上二层的现有租户重新签定租赁合同时，原则上经营产品、商铺位置、价格基本不作大幅度调整，其他楼层租户的调整以循序渐进为原则。如因乙方租金及规划调整等原因引起商户对甲方的索赔、纠纷或诉讼，乙方应当无条件接受甲方委托代为应诉、应赔并负责处理……为确保租户的顺利移交，乙方在接收的第一年度里须以平稳过渡为原则，甲方允许乙方在签订本租赁合同并交付合同履行保证金后即可提前进驻商场。6、乙方可根据实际经营需要，在本合同签订后将本合同项下的权利和义务转让给杭州欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达家居公司、工商登记住所地在杭州市秋涛北路），乙方承担连带责任。＼n2010年12月3日，甲方天亿公司与乙方欧亚达城西分公司（成立于2010年10月27日）签订《托管协议》，约定甲方将位于杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦裙楼的杭州天亿商城全权委托乙方对外出租及管理，甲方全权委托乙方与承租人签订《租赁合同》，代收租金及相关费用；委托期限为15年，即自2010年10月20日至2026年1月19日。＼n欧亚达管理公司成立于2011年4月14日，法人独资企业，注册地在杭州市西湖区古墩路829号1609室。欧亚达管理公司成立后，取代欧亚达城西分公司，行使欧亚达城西分公司在《托管协议》的权利并履行相应义务。＼n以上欧亚达相关公司接手商场后，逐步调整了商场的经营业态和布局。＼n再查明：2010年5月8日，蒋小姣在内的众经营户联名向天亿公司书面申请，称商场内95%以上的商户均处于亏损状态，市场搞不活，商场没人气，要求减免一年租金。＼n2010年12月30日，众经营户联名向天亿公司书面抗议，要求天亿公司公开转租给欧亚达的事宜，确保平稳过渡，认为欧亚达接手管理的两个月以来，交接不明不白，广告投入少，欧亚达进入商场也没和商户开会和沟通就单方面下发通知涨租金，天亿商户不认可欧亚达，9月5日商场周年庆失败，十月国庆连庆祝国庆的字也没挂，要求退还、减租金。＼n2011年1月7日，欧亚达城西分公司向部分商户发征询函，该函称：天亿家居广场从2010年10月20日起整体由欧亚达城西分公司经营管理，迄今还有部分商户未及时续约或不明确下一步意向，再根据现实状况及商户需求，特向各位商户征询意见：是（否）继续留下与欧亚达公司签订合同；是（否）对现有楼层有改变需求；（3）新面积需求在多少平方米。欧亚达公司将根据整体调整规划，结合大部分商户意见，做出相应调整、规划。＼n2011年3月1日，欧亚达城西分公司向部分商户发了《关于再次明确原一年期商户合同签订及租金缴纳时限的通知》。＼n2011年4月20日，天亿公司与欧亚达城西分公司联合向姚建华等部分商户发了《关于租赁合同签订及催缴场地占用费的最后告知函》，函称：贵方与天亿公司签订的《租赁合同》，租赁期限早已于2010年10月4日到期。根据天亿公司与欧亚达集团达成的合作协议，自2010年10月20日起天亿家居广场整体交由欧亚达城西分公司经营管理。租赁合同到期后，天亿公司根据合同法及相关合同约定已于2010年10月起联合或委托欧亚达城西分公司多次函告贵方要求明确是否签订租赁合同并催收贵方占用铺位期间的场地使用费。天亿公司及欧亚达城西分公司已充分履行了通知义务……如贵方确定不再签署租赁合同，应于2011年4月25日前腾退场地。如贵方确定签署租赁合同，应于2011年4月25日前到欧亚达办理。如贵方未在指定日期前办理租赁手续或腾退租赁场地的，我们将强制腾空贵方租赁场地，并启动法律程序追索场地使用费等。＼n2011年4月24日，天亿公司、欧亚达管理公司代表人员及部分商户在天亿家居广场五楼会议室召开了沟通会，经三方协商，就欧亚达家居天亿店前期遗留问题解决方案及未来发展方向事宜，达成备忘录。备忘录记载：1、针对与天亿公司已合同到期但愿意继续留在欧亚达家居天亿店经营的商户，在本年度合同期内（2010年-2011年）租金可在原租金优惠基础上先享受92折再享受85折的折上折优惠政策。……2、上述愿意与欧亚达公司重新签约的商户须在2011年5月10日前一次性缴纳本年度合同期内优惠后的应缴租金及品牌推广费……3、欧亚达家居天亿店逐步调整后的经营业态定位如下：BF-2F建材类，3F-5F家具类。补充：租期计算从2010年11月20日至2011年11月19日止。＼n之后，部分租户交纳了租金，但未签合同，欧亚达管理公司出具收据，但未写明租期起止时间。＼n2011年9月1日，众多商户向天亿公司、欧亚达发联名书。＼n2011年9月9日，欧亚达管理公司与部分商户沟通，形成会议纪要，欧亚达管理公司承诺对天亿家居广场后期的去留和战略方向等问题于2011年9月19日前给予答复及书面说明，商户则承诺在9月19日前不再对天亿公司及欧亚达管理公司采取过激言行。2011年10月左右，商户或天亿公司陆续向本院起诉。2011年10月25日，商场全面清场、停业。＼n本院认为：天亿公司起诉要求姚建华支付合同到期后场地使用费、品牌推广费、综合管理费等费用，其应当举证证明合同到期后姚建华仍占有使用铺位的事实。姚建华陈述其铺位面积较小，考虑到当时市场状况，合同到期前一个月就自己搬离，提前撤场，其陈述具有一定的合理性。天亿公司也认可其在合同到期后未再营业，现天亿公司提供的证据无法证明姚建华合同到期后仍占有使用铺位的事实，其应当承担举证不利的法律后果。本院对天亿公司的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n驳回杭州天亿商城实业有限公司的诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费663元，由杭州天亿商城实业有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长吴玉凤＼n审判员陈曦＼n审判员卜亮＼n二〇一二年四月二十日＼n书记员黄燕美