＼n广东省深圳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）深中法房终字第378号＼n上诉人（原审被告）：宝安鸿基地产集团股份有限公司。＼n法定代表人：陈泰泉，该公司董事长。＼n委托代理人：张占营，男，汉族，1981年4月27日出生，该公司员工。＼n委托代理人：曹洁明，男，汉族，1978年12月22日出生，该公司员工。＼n被上诉人（原审原告）：深圳市金特汇通投资发展有限公司。＼n法定代表人：陈雄锡，该公司总经理。＼n委托代理人：李卫新，广东金阳律师事务所律师。＼n委托代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师。＼n上诉人宝安鸿基地产集团股份有限公司（以下简称鸿基公司）因与被上诉人深圳市金特汇通投资发展有限公司（以下简称金特汇通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院查明：（一）2007年12月18日，鸿基公司作为甲方与金特汇通公司作为乙方签订一份《房地产买卖协议》，约定：甲方向乙方转让深圳市罗湖区沿河南路文锦渡xx大楼东侧1-7层综合楼，建筑面积2342.15平方米，转让价格为每平方米3791元，合计888万元；本协议签订后2个工作日内乙方支付保证金2000万元，甲方在扣除购房款、租金30万元（该租金是协议签订前的所有租金，甲乙双方确认租金全部付清）后，将余款1082万元在该房产过户后一个月内退还乙方。协议还约定了其它一些权利义务。＼n协议签订后，金特汇通公司向鸿基公司依约支付了保证金2000万元。＼n（二）2009年5月18日，金特汇通公司（乙方）与鸿基公司（甲方）签订一份《房地产转让终止协议》，约定：甲、乙双方同意终止2007年12月18日签订的《房屋买卖协议》和2008年4月7日签订的《房地产转让补充协议》；协议终止后，甲方同意2009年7月30日退还乙方所付购房本金1770万元，并向乙方支付违约金；违约金以1770万元为基数按16%的年利率计算，计算时间从2007年12月26日起至甲方退还该本金日止。＼n（三）2010年12月21日，金特汇通公司（乙方）与鸿基公司（甲方）签订一份《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》，约定：乙方同意在办理完补交地价款的相关手续后，2009年5月18日双方签订的《房地产转让终止协议》所计付违约金的截止日期为2010年11月30日；依照2009年5月18日双方签订的《房地产转让终止协议》及双方在履约过程中发生的往来款结算，甲方还应当返还乙方文锦渡综合楼购楼款本金1570万元，至本协议约定的截止日期，甲方应付乙方违约金（按本金1570万元，年利率16%计算）7651945.21元，合计23351945.21元；前述款项与南山综合楼相关款项冲抵后，乙方还应当支付甲方870551.26元，乙方同意在南山综合楼办理过户登记前将该款支付甲方；自本补充协议签订后，本协议签订前甲乙双方就南山综合楼与文锦渡综合楼所签的所有协议全部废止。协议还约定其他一些权利义务。＼n该《补充协议》附件二显示，鸿基公司于2009年6月30日支付的200万元，在2007年12月26日至2009年6月29日期间违约金已计算并包含在《补充协议》约定的文锦渡综合楼违约金7651945.21元中。＼n同日，金特汇通公司（乙方）与鸿基公司（甲方）还签订一份《备忘录》，约定鉴于甲乙双方对文锦渡综合楼所涉及款项中2008、2009年间收支的200万元的抵扣性质有不同看法，同时为使南山综合楼过户事宜的及时推进，甲方确认：1、上述200万元的定性、核算问题待南山综合楼过户手续完成后再由甲乙双方按照原有协议实事求是地协商确定；2、本《备忘录》所涉事项为甲、乙双方就南山综合楼及文锦渡综合楼相关问题的一揽子解决所订立的《补充协议》的例外。＼n（四）双方确认：2008、2009年间双方有四笔款项往来，2008年4月14日鸿基公司受金特汇通公司委托代付给深圳市ab茶府100万元，2009年6月30日鸿基公司受金特汇通公司委托代付给深圳市福田区cd首饰商行200万元，2009年7月3日鸿基公司受金特汇通公司委托代收深圳市ab茶府100万元，收支抵扣后，视为鸿基公司在该期间向金特汇通公司支付了200万元，与前述《补充协议》附件二违约金的计算可相互印证。＼n金特汇通公司认为本案争议的款项即为2009年6月30日代付的200万元，对此，金特汇通公司认为应当抵扣违约金，鸿基公司则认为应当抵扣购楼款本金。金特汇通公司明确其所主张的违约金814000元即该200万元从2007年12月26日至2010年11月30日期间按年16%计算，主张的逾期付款违约金则是以前述违约金813000元为基数从2010年12月21日起至付清之日止按年16%计算。＼n金特汇通公司在原审的诉讼请求为：1、鸿基公司赔偿金特汇通公司损失813000元（违约金从2010年12月21日起至本金还清时止，年息按16%，起诉时暂计为33万元）；2、诉讼费用由鸿基公司承担。＼n原审法院认为：金特汇通公司、鸿基公司之间就深圳市罗湖区文锦渡综合楼签订的相关协议均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强行规定，合法有效，双方均应严格履行。双方确认，根据《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》，金特汇通公司应向鸿基公司支付的870551.26元，金特汇通公司已付清。对于鸿基公司于2009年6月30日支付的200万元，金特汇通公司认为应属违约金，鸿基公司认为应属购楼款本金。在《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》及其附件二中，该争议的200万元作为本金处理，而同日签订的《备忘录》又明确约定对该200万元性质在南山综合楼过户后由双方再行协商确定，但至今双方未就该200万元的性质达成一致意见，即对该款性质至今约定不明。本案争议焦点为：（一）金特汇通公司本案诉请有无超过诉讼时效；（二）本案所涉200万元应属于本金还是违约金。＼n对于第一个争议焦点，双方于2010年10月21日签订《备忘录》约定对该200万元的抵扣性质双方有不同看法，其定性、核算问题待南山综合楼过户手续完成后再由甲乙双方协商确认。但该《备忘录》并未约定何时协商，事实上，也没有充分证据证明双方已进行协商而且协商不成，因此金特汇通公司在本案诉请确定该200万元的性质并提出支付违约金的主张，并未超过诉讼时效。＼n对于第二个争议焦点，因双方对争议的200万元应属于购楼款本金还是违约金未明确约定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”鸿基公司认为《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条仅适用于借款合同，缺乏法律依据，本案所涉违约金系逾期返还购房款产生的约定孳息，适用前述规定，且截至付款时，累计未付违约金已超过200万元，故金特汇通公司认为2009年6月30日支付的200万元应认定为违约金，依据充分，原审法院予以采信。＼n双方约定计付违约金的期间为2007年至2010年11月30日，但该200万元在支付之前（即2009年6月29日之前）的违约金已经计算并包含在《补充协议》约定的违约金总额内，金特汇通公司要求鸿基公司支付该部分违约金，系重复主张，原审法院不予支持。金特汇通公司要求鸿基公司支付该200万元自2009年6月30日至2010年11月30日期间按年利率16%计算的违约金455013.7元（200万元×16%×519天／365天），依据充分，原审法院予以支持。因本案起诉之前，双方对该200万元性质尚存在争议，更未约定该200万元在2009年6月30日至2010年11月30日期间产生的违约金的支付期限，因此，金特汇通公司以鸿基公司逾期支付该违约金为由，要求鸿基公司支付逾期付款违约金，缺乏合同和法律依据，原审法院依法不予支持。＼n据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决：一、宝安鸿基地产集团股份有限公司应于原审判决生效之日十日内向深圳市金特汇通投资发展有限公司支付违约金455013.7元；二、驳回金特汇通公司的其它诉讼请求。案件受理费7544元，由深圳市金特汇通投资发展有限公司负担4541元，由宝安鸿基地产集团股份有限公司负担3003元。＼n鸿基公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）鸿基公司与金特汇通公司签订的有关深圳市罗湖区文锦渡综合楼的相关协议，存在《合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”之情形，即以房屋买卖的形式掩盖企业之间非法借贷的目的，一审法院认定相关协议合法有效明显属于认定事实错误。本案的真实情况如下：＼n双方2007年12月18日签订的《房地产买卖协议》第三、四条约定：文锦渡综合楼的房价为888万元，金特汇通公司于协议签订后2个工作日内支付保证金2000万元（实际支付1800万元），鸿基公司在扣除购房款、租金30万元后，将余款1082万元在房地产过户后1个月内退还金特汇通公司。以上约定明显不符合正常的房地产交易行为，主要体现为：保证金的数额超出了房价两倍有余，房产过户后退还1082万元，且仅仅只是约定了2000万的“保证金”，但是对保证金的效力没有作任何约定。双方作出如此有悖常理的约定是为了达到企业非法借贷合法化的目的。＼n金特汇通公司2008年1月16日向鸿基公司出具的付款说明记载：“金特汇通公司分5次向鸿基公司支付了1800万元，其中888万元为房款，912万元为借款，请贵公司出具收据。”同日，鸿基公司应金特汇通公司的要求向金特汇通公司出具了两张收款收据，金额为888万元的收据记载为“文锦渡综合楼预订款”，金额为912万元的收据记载为“借款”。以上双方来往的财务凭证充分证明了：第一，金特汇通公司实际向鸿基公司支付了1800万元；第二，双方均认可1800万元包含了888万元的房款和912万元的借款（扣除租金30万元，实际借款金额为882万元）；第三，双方存在企业间的非法借贷行为，非法借贷的金额为882万元。＼n（二）涉案合同属于“以合法形式掩盖非法目的合同”，依照合同法的规定当属无效合同，无效合同自始没有法律约束力，金特汇通公司无权请求鸿基公司支付违约金。一审法院判决鸿基公司向金特汇通公司支付违约金455013.7元明显错误。借贷属于金融业务，金特汇通公司与鸿基公司无出借资金的法定资质，却以签订房地产买卖合同为名，进行企业间借贷，以合法的形式掩盖非法的目的，涉案合同中关于882万元的借款约定属于无效民事行为。合同无效即自始无效，故金特汇通公司无权就882万元的借款按16%的年利率向鸿基公司主张违约金。＼n实际上，鸿基公司以1570万元为基数支付了2007年12月26日至2010年11月30日期间的违约金7651945.21元予金特汇通公司（该违约金包括了房款888万元的违约金4165084元），已经向金特汇通公司多支付了3486861元违约金（7651945元-4165084元=借款882万元的违约金3486861元）。由此可见，金特汇通公司不仅无权向鸿基公司再主张违约金，还应当向鸿基公司退还多收的3486861元违约金。＼n（三）一审法院直接认定2009年6月30日支付的200万元为违约金，实属认定事实错误，该款项实际上是往来款，而非还款。2008、2009年间，鸿基公司与金特汇通公司发生了4笔往来款：2008年4月14日，鸿基公司受金特汇通公司委托，代付给深圳市ab茶府100万元；2009年6月30日，鸿基公司受金金特汇通公司委托，分两次共代付给深圳市福田区cd首饰商行200万元；2009年7月3日，鸿基公司受金特汇通公司委托，代收深圳市ab茶府100万元。以上4笔款项并非还款，而是往来款，对此金特汇通公司出具的委托书中，均载明待后由金特汇通公司与鸿基公司办理结算。后来，双方经协商一致，于2010年12月21日将房款、违约金、以上四笔往来款统一结算，与金特汇通公司出具的委托书内容是一致的。因此一审法院认定2009年6月30日支付的200万元为违约金，实属认定事实错误。＼n（四）一审法院认定金特汇通公司的诉讼请求未超过诉讼时效，实属错误。事实上，金特汇通公司怠于行使权利，其诉讼请求已过诉讼时效。金特汇通公司在2010年12月21日双方签订补充协议时已经知道抵销200万元的这一事实。若金特汇通公司认为自己的权利受到了侵害，应即时主张权利。但一直到2013年8月21日金特汇通公司起诉止，其从未向法院或是向鸿基公司主张过自己的权利。即便从《备忘录》约定的南山综合楼过户后开始主张，即从2011年5月18日起，也早超过了法定时效。因此一审法院认定金特汇通公司诉讼请求未超过诉讼时效，实属认定事实错误。＼n据此，鸿基公司请求本院判令：1、撤销一审判决书第一项，改判鸿基公司无须向金特汇通公司支付违约金455013.7元；2、金特汇通公司承担本案诉讼费用。＼n金特汇通公司答辩称：（一）双方合同约定的保证金是2000万元，在一个月内1080万元是要退还的，鸿基公司根本没有退还购房保证金，并不是说这1080万元是借给鸿基公司的，鸿基公司认为没有退还就是借款，是错误的。如果是借款，双方会约定1080万元的利息。至于保证金没有退还的原因，双方在当时购买深圳市罗湖区文锦渡综合楼的时候，缴款的同时也就是2008年4月7日，双方还协商购买南山综合楼，又签订了一份合同即《房地产转让补充协议》，这份补充协议用没有退回的保证金支付另外一个楼的补交地价款和配套设施金，在这个阶段也没有提到借款的问题。一直到2009年5月18日，双方签订了《房地产转让终止协议》，明确终止文锦渡综合楼房地产买卖协议和《房地产转让补充协议》，金特汇通公司提出了要退还购房款和支付违约金，违约金是这个时候产生的，按照年息16%计算从2007年12月开始。所以，《房地产转让终止协议》签订之后，依法被定性为违约金，不应该和企业之间的借款混为一谈。（二）最后这一份协议退款表写得很清楚，利息的计算自2007年12月开始，如果金特汇通公司真的尚欠300多万元，鸿基公司理应提出反诉了。（三）本案不存在诉讼时效的问题，南山综合楼办理手续的时间很长，至金特汇通公司起诉时没有超过两年，而且双方就本金和利息的问题谈过很多次，多次解决不了最后才选择起诉。＼n本院经审理查明：（一）双方当事人在2010年12月21日《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》中就涉案“文锦渡综合楼”、“南山综合楼”的转让情况，确认了如下签约事实：1、双方于2007年12月28日签订《房地产买卖协议》，约定鸿基公司将罗湖区沿河南路文锦渡xx大楼东侧1-7层综合楼（即“文锦渡综合楼“）转让给金特汇通公司。双方于2008年4月7日签订《房地产转让补充协议》，约定鸿基公司在2009年5月15日前完成过户手续，并自2007年12月26日起以鸿基公司确认已收的1800万元中的1770万元为基数，按16%的年利率向金特汇通公司计付赔偿金至过户手续完成之日。＼n2、鸿基公司与金特汇通公司于2007年8月8日签订《房地产转让协议书》，约定鸿基公司以4600万元人民币的价格将南山区内环路鸿基南山大楼（即“南山综合楼”）转让给乙方。＼n由于鸿基公司未能按前述协议约定办妥南山综合楼过户手续，双方于2008年3月12日签订《房地产转让补充协议书》，约定鸿基公司在2009年9月30日前完成过户手续，并自2007年10月1日起以鸿基公司已收的2000万元为基数，按14.5%的年利率向金特汇通公司计付赔偿金至过户手续完成之日。＼n（二）双方2010年12月21日《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》第一、三、五条约定了如下内容：鸿基公司以总价款4600万元价格将南山综合楼转让给金特汇通公司，金特汇通公司已付2000万元，尚余2600万元未付；变更南山综合楼用地性质所需补交的地价款由金特汇通公司承担；过户登记手续所产生的税费按国家规定各自承担。＼n（三）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。＼n本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）双方当事人之间法律关系的性质；（二）金特汇通公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间；（三）双方争议的200万元已付款的法律性质。＼n关于双方当事人之间法律关系的性质问题，鸿基公司主张系企业间借贷关系，金特汇通公司主张为房屋买卖关系。根据本案现有证据及双方当事人在《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》中的确认，鸿基公司与金特汇通公司签订《房屋买卖协议》与《房地产转让协议书》，分别约定转让“文锦渡综合楼”及“南山综合楼”，故当事人之间应为房屋买卖合同关系，原审判决对此认定正确，本院予以确认。虽然“文锦渡综合楼”《房屋买卖协议》中约定支付的2000万元保证金数额远高于约定的购房款总额888万元，鸿基公司于2008年1月16日出具的《收款收据》中亦将其中的912万元记载为“借款”，但双方在2010年12月21日《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》中已明确将已付的2000万元保证金确认为“南山综合楼”的部分购房款本金，并同时约定了办理“南山综合楼”过户所需的补交地价款、交易税费等房屋买卖事项，故而即便双方此前存在借款意向，此时该“借款”则亦已转化为购房款，该2000万元已付款仍在房屋买卖合同关系之内，鸿基公司主张双方之间为借贷关系，依据不足，本院不予支持。＼n关于金特汇通公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间的问题。金特汇通公司本案诉请赔偿的损失系指200万元被作为本金所相应产生的利息，就双方争议的该200万元，《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》附件二中将双方往来款均计入本金，而双方《备忘录》中则又称“2008、2009年间收支的200万元”的定性及核算问题待“南山综合楼”过户手续完成后再协商确定。本院认为，虽然《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》与《备忘录》系同日签署，但《备忘录》中已经明确注明其中事项为双方就“南山综合楼及文锦渡综合楼相关问题的一揽子解决所订立的《补充协议》的例外”，故而该《备忘录》内容属双方对《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》中部分事项的另行特别约定，应以《备忘录》所载内容为准。因当事人在本案中并未举证证明双方就该200万元的定性及核算问题，在“南山综合楼”过户手续完成后已进行协商而协商不成，故而金特汇通公司本案诉讼请求并未超出诉讼时效期间。＼n关于双方争议的200万元已付款法律性质的问题。本案中，双方在《房地产转让终止协议》及《关于南山综合楼及文锦渡综合楼房地产转让补充协议》中均明确约定“违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定及民事法理，违约金系当事人约定的违约责任，而利息一般则系本金的法定孳息，二者作为各自独立的法律责任类型，在产生依据及所适用法律规则等方面均不相同，在本案当事人除违约金之外亦未另行约定利息的情况下，原审判决将违约金视为“约定孳息”即利息，属法律适用有误，本院依法予以纠正。＼n据此，因双方并未约定计付利息，故鸿基公司在签订《房地产转让终止协议》后所支付的200万元在法律性质上不属利息，同时鉴于金特汇通公司并未举证证明其为实现涉案债权所支出了何种费用，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，该200万元应当用于抵偿“主债务”，当事人将之视为本金并依此实际履行并无不当，故金特汇通公司的本案诉请缺乏合同和法律依据，依法应不予支持，原审判决相应实体处理有误，本院依法予以纠正。＼n综上，原审判决认定事实部分不清，导致适用法律亦有错误，依法应予相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：＼n一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1108号民事判决；＼n二、驳回深圳市金特汇通投资发展有限公司的全部诉讼请求。＼n本案一、二审案件受理费共计15669元，由深圳市金特汇通投资发展有限公司承担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长邱裕华＼n审判员杨潮声＼n代理审判员唐毅＼n二〇一四年六月二十六日＼n书记员（兼）严军军＼n附本判决所适用法律法规：＼n《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。＼n《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：＼n（一）实现债权的有关费用；＼n（二）利息；＼n（三）主债务。