沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈和民二初字第862号
原告：佟军,女，1967年1月10日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：于大勇，系辽宁基源律师事务所律师。
原告：郑新安,男，1965年6月22日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：于大勇，系辽宁基源律师事务所律师。
委托代理人：佟军，女，1967年1月10日出生，汉族，系原告郑新安妻子，住址：沈阳市沈河区青年大街***号3-3-1。
被告：孙俏,女，1969年10月28日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：刘晓娜，系北京市大成律师事务所沈阳分所律师。
被告：杨双羽,女，1993年11月19日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：刘晓娜，系北京市大成律师事务所沈阳分所律师。
被告：杨忠华,男，1969年11月29日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：刘晓娜，系北京市大成律师事务所沈阳分所律师。
原告佟军、原告郑新安诉被告孙俏、被告杨双羽、被告杨忠华确认合同无效纠纷一案，本院受理后，由审判员聂雪独任审判，于2014年5月23日、2014年6月9日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，依法由审判员李海鸿担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员于平参加评议，于2015年5月11日公开开庭进行了审理，原告佟军及其委托代理人于大勇，原告郑新安的委托代理人于大勇、佟军，被告孙俏、被告杨双羽、被告杨忠华的共同委托代理人刘晓娜均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告佟军、原告郑新安诉称：原告朋友因急需资金向被告杨忠华借款30万元，并应其要求以原告所有的位于沈阳市和平区荣生街19号353房产（45.23平方米）向被告孙俏做了委托售房公证。后委托售房人即被告孙俏将委托公证的房产低价出售给被告杨双羽。原告认为：原告与被告并不存在真实的委托售房关系。首先，原告虽然签订了委托售房手续并办理公证，但委托书仅载明被告孙俏有权代理原告签订售房合同，并未授权被告孙俏有权决定房屋的出售价款等房屋买卖合同的重要事宜，被告孙俏作为受托人理应按照原告要求处理委托事务，不得损害原告的利益，而被告孙俏却未与原告协商、未征得原告同意的情况下将房屋出售给自己的女儿也就是本案的被告杨双羽，其行为超越了代理权限，且事后也未取得原告追认；其次，三被告之间系夫妻、父女、母女关系，其相互串通低价销售原告房产，其行为严重侵害了原告的合法权益。综上，根据《合同法》第52条第（二）款之规定：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为无效。”，《合同法》第58条之规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失”，因此三被告恶意串通，低价出售原告房屋，为维护原告的合法权益，现诉至法院。诉讼请求：1、请求法院确认被告孙俏与被告杨双羽签订房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费被告承担。
庭审中，二原告增加一项诉讼请求：要求三被告赔偿原告的经济损失，即房产评估价格与三被告之间买卖房屋价款16万元的差价。
被告孙俏辩称：我方有经过公证处公证的授权书，其有合法的代理权，其所代理的行为所产生的法律后果应当由原告承担。被告杨忠华和二原告之间存在借款关系，二原告没有按照约定的时间偿还借款和利息，在借款的时候，二原告将位于沈阳市和平区荣生街19号3-5-3房产（45.23平方米）抵押给被告杨忠华，且在公证处进行了委托书的公证，委托书的内容是授予我方有权办理和平区荣生街19号3-5-3房产的抵押登记房屋买卖等手续，借款合同到期后，原告没有按期还款，我方将该处房产过户到被告杨双羽名下，之后将该房产以33万元的价格卖给案外人。所卖价款冲抵原告所欠款项的本息，但没有全部冲抵该借款的利息。该房屋的处置原告是同意和清楚的。这是在借款时双方已经口头达成协议的，在原告不能还款时，该房产用于抵偿借款或由被告变卖后价款偿还借款本息。
被告杨双羽辩称：买卖协议与我方无关，只是被告孙俏、杨忠华借用我的名字，因为按照房产局的规定，该房屋的买卖不能够卖给代理人，孙俏是代理人，杨忠华是其配偶，也不能够将房产登记其名下，另外又不能马上找到合适的买受人，故将该房产暂登记在我名下，不是真正的买卖关系。
被告杨忠华辩称：我方有经过公证处公证的授权书，其有合法的代理权，其所代理的行为所产生的法律后果应当由原告承担。我方和二原告之间存在借款关系，二原告没有按照约定的时间偿还借款和利息，在借款的时候二原告将位于沈阳市和平区荣生街19号3-5-3房产（45.23平方米）抵押给我方，且在公证处进行了委托书的公证，委托书的内容是授予被告孙俏有权办理和平区荣生街19号3-5-3房产的抵押登记房屋买卖等手续，借款合同到期后，原告没有按期还款，我方将该处房产过户到杨双羽名下，之后将该房产以33万元的价格卖给案外人。所卖价款冲抵原告所欠款项的本息，但没有全部冲抵该借款的利息。该房屋的处置原告是同意和清楚的。这是在借款时双方已经口头达成协议的，在原告不能还款时，该房产用于抵偿借款或由被告变卖后价款偿还借款本息。
经审理查明：二原告系夫妻关系。被告孙俏与被告杨忠华系夫妻关系，被告杨双羽系被告孙俏与被告杨忠华的女儿。诉争房屋位于沈阳市和平区荣生街19号3-5-3，建筑面积45.23平方米，房屋原所有权人为二原告。
2013年3月26日，被告孙俏作为二原告的代理人与被告杨双羽签订《存量房买卖合同》一份，约定二原告将诉争房屋出售给被告杨双羽。其中约定双方申报房屋成交总价款为16万元。当日，二原告向沈阳市房产局提交房屋所有权转移登记申请书，将诉争房屋所有权转移给被告杨双羽。但被告孙俏代二原告进行前述买卖行为前未与其协商，相关文件签字均由被告孙俏代签。被告孙俏对此予以认可。庭审中，被告孙俏、被告杨双羽均表示，双方进行前述买卖行为时，并无真实的买卖意思表示，亦未实际支付价款，仅为将诉争房屋变更至被告杨双羽名下。
2013年7月13日，被告杨双羽（甲方）与案外人张玉华（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方以330,000元将诉争房屋出售给案外人。2013年7月18日，被告杨双羽与案外人张玉华签订《存量房买卖合同》一份，约定被告杨双羽将诉争房屋出售给案外人张玉华，其中约定双方申报房屋成交总价款为241,648元。当日，被告杨双羽向沈阳市房产局提交房屋所有权转移登记申请书，将诉争房屋所有权转移给案外人张玉华。被告杨双羽自认，其与案外人张玉华约定房屋价款为33万元，案外人已支付全部房款。
本院依原告申请委托辽宁长信房地产土地评估有限公司就诉争房屋在2013年3月26日的市场价值进行评估。辽宁长信房地产土地评估有限公司于2015年3月19日出具《评估报告书》，鉴定意见为：位于沈阳市和平区荣（容）生街19号3-5-3号房地产在估价时点2013年3月26日所表现的市场价值：评估单价为7,400元/平方米；总评估值为334,702元。原、被告对上述鉴定结论均无异议。
另查明：2010年9月13日，二原告通过辽宁省公证处出具《授权委托书》一份，委托人为二原告，受托人为被告孙俏。其中载明：“委托人佟军、郑新安委托孙俏全权办理沈阳市和平区荣生街19号353房产（房屋所有权证编号：沈房权证和平字第××号，建筑面积45.23平方米，卷号：1-私-136620），有关至下列事宜：1、办理房产抵押登记手续、前述相关法律文件并取回房产证；……7、前述《房屋买卖合同》及相关法律文件；……19、办理其他与出售上述房产有关事宜。委托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予以同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限：二〇一〇年九月十三日至此事办完为止。……”。
又查明：二原告曾为被告杨忠华出具借据一张，其中载明：兹向杨忠华借款人民币（大写）叁拾万元整，（小写）300,000元整，双方约定利息为每月3.5%，每月应付利息（空白）元，双方商定借款人在2012年9月13日之前还清此款。二原告亦为被告杨忠华出具收条一张，其中载明：付款方式：现金：（大写）叁拾万元整。二原告称上述钱款系其朋友所借，被告杨忠华将钱款交付给其朋友，二原告未实际收到钱款。被告杨忠华辩称将上述钱款交付给二原告，二原告对此不予认可。
上述事实，有原告提供的《房屋买卖协议书》、辽宁长信房地产土地评估有限公司出具的《评估报告书》，被告提供的《授权委托书》、借条、收条，本院至沈阳市房产局调取的《存量房买卖合同》及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。这是法律关于民事法律行为一般生效要件。被告孙俏作为二原告的代理人将诉争房屋出售给被告杨双羽，但被告孙俏、被告杨双羽均认可进行前述买卖行为时，并无真实的买卖意思表示，仅为将诉争房屋所有权转移给被告杨双羽，且被告杨双羽亦未支付价款。同时，被告孙俏与被告杨双羽系母女关系，且双方约定的房款价格远低于当时市场价格，该交易行为损害了二原告的合法权益，故应认定被告孙俏作为二原告的委托代理人与被告杨双羽签订《存量房买卖合同》应属无效，因此，对二原告第一项诉讼请求，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，同时，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”及《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款“……无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，被告孙俏、被告杨双羽应就已远低于当时市场价格转让诉争房屋的行为承担赔偿责任。而被告杨忠华系被告孙俏丈夫，前述转让行为发生在二人夫妻关系存续期间，故被告杨忠华应承担连带赔偿责任。结合前述，对二原告要求三被告赔偿房产评估价格与16万元的差价即174,702元（334,702元-160,000元）的诉讼请求，本院予以支持。
关于三被告提出二原告与被告杨忠华存在借款合同关系，案外人张玉华支付的房款已用于偿还借款本息的抗辩。虽三被告就此向法庭提交借条及收据，但二原告对其与被告杨忠华之间存在借款合同关系的事实不予认可。因双方该借款合同关系存在争议，且与本案并非同一法律关系，故本院不予审理，被告杨忠华可另行主张权利。故三被告据此提出的抗辩，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零六条之规定，判决如下：
一、确认被告孙俏代原告佟军、原告郑新安与被告杨双羽于2013年3月26日签订《存量房买卖合同》无效；
二、本判决生效后十日内，被告孙俏、被告杨双羽、被告杨忠华赔偿原告佟军、原告郑新安损失174,702元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费3,794元（原告已预交），鉴定费2,000元，均由三被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
审 判 员 聂 雪
人民陪审员 于 平
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》第四百零六条之规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。