＼n中华人民共和国＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民终字第3804号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）耿玉波，女，1980年4月6日出生。＼n委托代理人舒畅，北京市京大律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）LuHailing（中文名卢海玲），女，1971年12月29日出生，加拿大国籍。＼n委托代理人杨乃超，北京市蓝鹏律师事务所律师。＼n上诉人耿玉波因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人耿玉波之委托代理人舒畅、被上诉人卢海玲之委托代理人杨乃超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n卢海玲在一审法院诉称：2012年11月4日，我与耿玉波签署《北京市存量房屋买卖合同》，我以250万元的价格将位于北京市海淀区603号（以下简称603号）房屋出售给耿玉波。2012年12月7日，耿玉波支付了140万元，双方办理了房屋所有权转移登记手续及房屋交接手续。2013年1月，耿玉波通过银行贷款支付了88万元，尚欠22万元购房款经我多次催要，至今未付。根据双方合同中第7条违约条款约定，耿玉波逾期支付款项，应按逾期支付金额的日万分之五计算违约金。现诉至法院，请求判令耿玉波支付我剩余房款22万元，并以22万元为基数按照日万分之五的标准支付我2012年12月7日至实际给付之日的逾期付款违约金。诉讼费由耿玉波负担。＼n耿玉波在一审法院辩称：双方签署的合同没有约定买方向卖方迟延支付银行贷款的违约条款，卢海玲依据合同第七条主张我违约属事实依据错误；合同也没有约定22万元贷款如何支付，我2013年1月21日才得知银行是2013年1月9日放贷的；双方往来电子邮件证明卢海玲自愿将22万元放在我处保管，卢海玲属于恶意诉讼；卢海玲未按合同约定时间将户口迁出，违约在先，应当承担违约责任，且我有同时履行抗辩权，其行为造成我与他人签订的房屋买卖合同无法实际履行而违约，为此我支付了买房人10万元赔偿金。故不同意卢海玲的诉讼请求，同时提出反诉，请求判令卢海玲支付我户口迟延迁出违约金26万元、实际损失10万元及公证费1227元。反诉费由卢海玲承担。＼n卢海玲针对耿玉波的反诉辩称：22万元不属于贷款，耿玉波应当于2012年12月7日支付。双方签订合同时对户口迁移政策存在重大误解，合同签署后，我一直积极履行合同；因公安机关的原因不能及时迁出户口是我不能控制的原因，不属于我违约。双方通过电子邮件往来，对户口迁移达成了新的约定，即我迁移完户口后再由耿玉波支付剩余22万元款项，故不应再适用原合同中该条款。根据现行户籍政策，原业主户口迁移与否，不影响新业主户籍的迁入，也不影响其出售房屋，因此耿玉波没有任何实际损失。双方对户口迁移违约金的约定过高，如果法院不采纳我关于已变更户口迁移条款的约定，请根据实际情况调整违约金。故不同意耿玉波的全部反诉请求。＼n一审法院经审理查明：2012年11月4日，卢海玲（出卖人）与耿玉波（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将603号房屋出售给买受人；房屋成交价格225万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价25万元；买受人拟向居间机构指定的银行贷款155万元，买受人因自身原因未获得银行批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间发生的及要产生各项费用由买受人自行负担；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之日的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日双方另签订补充协议，约定：耿玉波于拿到批贷函后3日内将首付款95万元（包含定金2万元）以资金监管的方式支付给卢海玲。当日，耿玉波支付了卢海玲定金2万元。2012年12月6日，耿玉波（甲方）与华夏银行股份有限公司（乙方）签订《个人最高额借款合同》，约定：甲方向乙方申请使用的最高借款额度为110万元，本合同项下贷款仅限用于房屋按揭贷款88万元及个人综合消费贷款22万元。双方于2012年12月7日办理了房屋产权转移过户登记手续。2013年1月9日，华夏银行向耿玉波发放了贷款。耿玉波支付了卢海玲首付款140万元（含定金）及贷款88万元，剩余22万元尚未支付。卢海玲于2013年7月29日向耿玉波发律师函催要剩余房款。＼n另查，双方签订合同时，卢海玲及其夫均为加拿大籍，卢海玲之子周祚翊（中国国籍）的户口仍登记在603号房屋处。卢海玲于2012年12月24日到派出所为周祚翊办理销户手续，得知无法销户，于2012年12月26日取得周祚翊的无犯罪证明（其上载明仅限户口迁出使用），于2013年5月3日取得了周祚翊的户口迁移证并将户口迁往山东省嘉祥县黄垓派出所。耿玉波对其2013年1月21日至2013年5月19日期间与卢海玲的往来电子邮件进行了公证，花费了公证费1227元，卢海玲在邮件中向耿玉波说明了办理户口迁出的进展情况。＼n审理中，耿玉波主张其2013年3月1日将603号房屋以320万元的价格出售给案外人李显丽并收取了定金10万元，协议的其他条款均未履行，因卢海玲未及时迁出户口，导致李显丽在本市2013年限购政策颁行后无法购买房屋，其与李显丽于2013年4月1日协议解除房屋买卖合同，并赔偿李显丽一倍定金10万元，提供了双方签订的房屋买卖合同及补充协议、收据、李显丽证人证言。卢海玲主张因办理迁移户口所需的计划生育证明及准入证很困难，导致其未能在合同约定时间内将周祚翊户口迁出。＼n上述事实，有双方当事人陈述及《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、收据、房屋产权证书、《个人最高额借款合同》、银行账户明细、公证书、发票等证据材料在案佐证。＼n一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。卢海玲与耿玉波签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对双方具有约束力。卢海玲将房屋出售给耿玉波，并办理了房屋过户手续，耿玉波应当依约支付购房款。现耿玉波尚欠房款22万元未付，卢海玲要求其支付，有事实及法律依据，法院予以支持。因剩余22万元系贷款，双方对该款项的支付时间未明确约定，且卢海玲未按合同记载时间办理完户口迁出手续，故其要求耿玉波支付逾期付款违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。＼n双方办理房屋过户手续当月卢海玲即开始积极办理户口迁出手续，因取得办理该手续所需材料导致未能在合同约定时间内办理完毕，并非由于卢海玲自身原因，耿玉波要求卢海玲承担迟延迁出户口的违约责任，赔偿违约金26万元及公证费1227元，法院不予支持。耿玉波主张卢海玲未依约定时间迁出户口导致其损失10万元，但法院认为，户口未依约定时间迁出并不导致耿玉波无法出售房屋，耿玉波与李显丽的约定不符合常理，法院不予采信，其要求卢海玲赔偿10万元，法院不予支持。＼n综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、耿玉波于本判决生效后七日内给付LuHailing（中文名卢海玲）购房款二十二万元。二、驳回LuHailing（中文名卢海玲）的其他诉讼请求；三、驳回耿玉波的全部反诉请求。如果耿玉波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n耿玉波不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判第三项，依法改判支付违约金260660元及造成上诉人实际损失100000元。耿玉波的上诉理由是：一审法院查明本案事实不清、认定事实证据不足，对方多次自认在办理或委托他人办理迁户口过程中有拖延的事实；一审法院判决驳回全部反诉请求无法律依据，且显失公平；一审法院认定户口未依约定时间并不导致耿玉波无法出售房屋无事实法律依据。＼n对此，LuHailing（中文名卢海玲）答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。＼n本院认为，卢海玲与耿玉波签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对合同双方具有约束力。＼n本案中，卢海玲将房屋出售给耿玉波，并办理了房屋过户手续，耿玉波应当依约支付购房款。现耿玉波尚欠房款22万元未付，卢海玲要求其支付，应予以支持。＼n当事人对其主张，承担举证责任。根据已经查明的事实，双方办理房屋过户手续当月卢海玲即开始积极办理户口迁出手续，履行合同义务，但因取得办理该手续所需材料导致未能在合同约定时间内办理完毕，并非由于卢海玲自身原因，耿玉波上诉要求卢海玲承担迟延迁出户口的违约责任，不予支持。耿玉波上诉主张卢海玲未依约定时间迁出户口导致其损失10万元，但并未提供充足的证据佐证，也未能证明户口未依约定时间迁出直接导致耿玉波无法出售房屋，耿玉波与李显丽之间的约定不符合常理，该上诉请求不予支持。＼n综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，耿玉波的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审本诉案件受理费四千九百元，由LuHailing（中文名卢海玲）负担三百元（已交纳）；由耿玉波负担四千六百元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费三千三百五十五元，由耿玉波负担（于本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费六千七百元，由耿玉波负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长辛荣＼n代理审判员詹晖＼n代理审判员朱文君＼n二〇一四年六月十七日＼n书记员杜莹