＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江民初字第1381号＼n原告沈黎婷。＼n委托代理人胡美玉。＼n被告李慧慧。＼n被告谢建生。＼n原告沈黎婷为与被告李慧慧、谢建生租赁合同纠纷一案，于2012年7月9日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员沈伟独任审判，于2012年8月9日公开开庭进行了审理。原告沈黎婷的委托代理人胡美玉，被告李慧慧到庭参加诉讼，被告谢建生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。＼n原告沈黎婷诉称，2012年4月23日，其与被告李慧慧签订租赁合同一份及商铺转让合同一份，被告李慧慧将其从出租人何瑞处承租来的杭州下沙华元十六街区CCC09号店铺转租给原告，约定租约到期后，被告李慧慧保证其续租至少一年，另约定如被告未能履行合同内容，需退还全额转让费，并支付转让费的10%作为违约金。被告李慧慧与被告谢建生合伙承租上述店铺。原告依约合计支付两被告71000元（其中含原租期三个月的租金7000元、押金4000元及转让费60000元）。但其要求被告与出租人何瑞协调续租事宜时得知何瑞不同意续租，且何瑞于2012年6月21日发出通知不再续租。因被告严重违约导致原告现无法继续经营，故原告要求被告返还转让款并支付违约金，但被告一再拒绝。现原告请求法院依法判令：1、两被告返还转让款60000元；2、支付违约金6000元。＼n被告李慧慧辩称，一、其与原告的租赁合同系2012年4月23日签订，当天原告将钱打给被告谢建生，而商铺转让合同是2012年6月13日晚上在车里签订。在补签商铺转让合同前，甚至在签订商铺转让合同时，原告也从未要求其或谢建生保证续租一年。其也从未对此作出任何保证。因为其根本没有能力做到此事，毕竟其承租的店面的租期也只到2012年7月24日。补签商铺转让合同是在6月13日夜里，比较晚，车里光线很暗，原告仅陈述系关于转租费跟租金的补充协议，确认一下数额而已，基于信任其就签了，因此，其系被原告欺骗才会补签《商铺转让合同》，要是知道要保证续租其根本不会签该协议。另，该店面确实属于其和谢建生一同合伙经营及转租，与原告之间，一直以信用相守，但其刚做生意，不懂签订协议有诈。二、《商铺转让合同》中关于“甲方保证乙方续租至少一年”的约定系违法，属无效，但不影响整个合同效力。其与原房东签订的租赁合同期限至2012年7月23日止，原告亦知情，且其与原告约定的租赁期限也是到2012年7月23日止，其从未与原房东签订任何续租协议，因此其无法超越2012年7月23日继续将案涉房屋出租给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，原告骗取其签订的保证续租一年的条款是违法的，应属无效，无效协议自始无效，没有法律拘束力，原告不能以此作为被告违约的依据。三、关于转租费的说明，转租费作为现在租赁市场的行业交易习惯，其与谢建生在租赁该店面时亦支付原承租人转租费，虽法律上未规定转租费，亦未对此予以禁止，因此法无明文规定即可行，且其和谢建生在2011年7月份接受该店面时，对店面也进行了精装修，添进了销售衣服的各种设备，经其与谢建生一年的销售和管理，在十六街区享有一定的信誉和知名度，也凝聚了一定的客户源，原告全盘接受装修和设备，又继续开设服装店，因此6万元转租费属于原告对店面装修、设备及潜在信誉、客源的经济补偿。四、被告没有违约行为，无须赔偿原告转让费和违约金。自2012年4月23日签订合同以来，其一直恪守己责，未曾违约，原告有何要求及需帮忙的地方其和谢建生均予以协助，其亦是受害者，在不知情的情况下被骗签订了商铺转让协议，但其并未违约，故无须赔偿。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。＼n被告谢建生未发表答辩意见。＼n原告沈黎婷向本院提交了以下证据：＼n一、租赁合同一份，拟证明原告与被告李慧慧签订租赁协议，转租下沙华元十六街区CCC09店铺；＼n二、商铺转让合同一份，拟证明被告保证商铺转让后原告至少续租一年，并约定如被告违约则需全额退还转让费，并向原告支付转让费10%的违约金；＼n三、租赁合同一份，拟证明被告李慧慧从原出租人何瑞处承租上述店铺，租期到2012年7月23日；＼n四、通知一份，拟证明原出租人何瑞发出通知，不再续租，到期将收回店铺；＼n五、农行银行卡活期子账户交易明细及自主设备客户通知书一组，拟证明原告通过转账及ATM存现，支付被告69000元；＼n六、电话录音及录音记录整理各一份，拟证明原告先行支付2000元押金，被告李慧慧与谢建生系合伙关系，及后续原告支付转让费和租金等过程。＼n七、通话详单一份，拟证明原告与被告李慧慧通话的记录；＼n八、中国农业银行谢建生62×××10账户2012年4月23日交易明细一份，拟证明谢建生于2012年4月23日收取了原告交付的转让费及租金合计69000元，其中转账34500元，通过ATM分四次现存34500元；＼n九、何瑞出具的证明一份，拟证明何瑞已收回房屋；＼n十、收据一份，拟证明李慧慧收到原告的合伙人陈杨支付的转让押金2000元。＼n被告李慧慧质证后，对证据一、三、六无异议；对证据二的真实性无异议，但其未保证要续租一年，当晚原告要求其出来，陈述只确认金额，合同在车里签订，光线较暗，其不知该条款；对证据四的真实性无法确认，但确实收到过该通知的复印件；对证据五、七、八、九无法确认；对证据十的真实性无异议。被告谢建生未发表质证意见。本院认为，因被告李慧慧对证据一、三、六无异议，对证据二、十的真实性无异议，故本院予以确认；证据四经本院查证属实，且被告李慧慧亦承认收到过该通知，故本院依法予以确认；证据五系原告付款情况的真实反映，合法有效，本院予以确认；证据七系中国移动通信集团浙江有限公司盖章确认的通话详单，真实合法，本院予以确认；证据八系本院经原告申请依法调取的谢建生中国农业银行62×××10账户2012年4月23日交易明细，真实合法，本院予以确认；证据九经本院查证属实，本院予以确认。＼n被告李慧慧向本院提交了以下证据：＼n录音一份，拟证明原告与其签商铺转让合同和收据的时间是2012年6月13日。＼n原告沈黎婷质证后，对该证据的真实性无异议，收据系6月13日签，但认为商铺转让合同系4月23日签，录音中无法体现商铺转让合同系6月13日签。被告谢建生未发表质证意见。本院认为，因原告沈黎婷对证据的真实性无异议，故本院予以确认。＼n被告谢建生未向本院提交证据。＼n综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：＼n2012年4月23日，李慧慧与沈黎婷签订租赁合同一份，约定李慧慧将杭州下沙华元十六街区建筑面积35平方米CCC09房屋出租给沈黎婷，租期自2012年4月23日至2012年7月23日，每年租金为28000元，合同一经签署，沈黎婷即应缴纳押金4000元。同日，李慧慧与沈黎婷签订商铺转让合同一份，约定李慧慧将位于杭州下沙元华十六街区CCC09店铺转让给沈黎婷使用，并保证沈黎婷同等享有李慧慧在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。李慧慧与沈黎婷已签订了租赁合同，租期从2012年4月23日到2012年7月23日止，租期三个月租金7000元，押金4000元，租金押金一次性交清，并于约定日期交至李慧慧处，租约到期后，李慧慧保证沈黎婷续租至少一年，店铺转让给沈黎婷后，沈黎婷履行原有店铺租赁合同中规定的条款。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归沈黎婷所有，租赁期满后房屋装修等不动产归李慧慧所有，营业设备等动产归沈黎婷所有（动产不动产的划分按原有租赁合同执行）。沈黎婷在2012年4月23日前一次性向李慧慧支付转让费共计60000元，上述费用已包括前条所述的装修、装饰、设备及其他费用，此外李慧慧不得再向沈黎婷索取任何其他费用。如沈黎婷逾期交付转让金，除李慧慧交铺日期相应顺延外，沈黎婷应每日向李慧慧支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，李慧慧有权解除合同。并且沈黎婷必须按照转让费的10%向李慧慧支付违约金。如果李慧慧未能履行合同内容，李慧慧须向沈黎婷退还全额转让费，并向沈黎婷支付转让费的10%作为违约金。＼n2011年7月24日李慧慧与何瑞签订租赁合同一份，何润将杭州下沙华元十六街区建筑面积35平方米CCC09房屋出租给李慧慧，租期为2011年7月24日至2012年7月23日，每年租金28000元。2012年6月21日何瑞向沈黎婷出具通知一份：由于租赁合同即将到期，其不再续租，将于2012年7月24日收回自己位于杭州下沙华元十六街区CCC09号地下店铺，特此通知告知。＼n2012年4月23日沈黎婷通过其中国农业银行62×××18账户向谢建生62×××10账户转账34500元，并通过陈杨向谢建生该账户存入现金34500元。2012年6月13日李慧慧出具收条一份，其于2012年4月22日收到陈杨支付的店铺转让押金2000元。现案涉房屋已归还何瑞，2012年4月23日至7月23日案涉房屋由沈黎婷使用。＼n本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。本案中李慧慧与沈黎婷签订合同约定，案涉房屋租期于2012年7月23日到期后将保证沈黎婷续租至少一年，如果李慧慧未能履行合同内容，李慧慧须向沈黎婷退还全额转让费，并向沈黎婷支付转让费的10%作为违约金。现房屋所有人何瑞于2012年6月21日出具通知一份，表示于2012年7月24日收回案涉房屋，不再续租。因此李慧慧未能履行合同约定的“保证沈黎婷续租至少一年”的义务，应依约承担相应的责任。因商铺转让合同约定，如果李慧慧未能履行合同内容，李慧慧须向沈黎婷退还全额转让费，并向沈黎婷支付转让费的10%作为违约金。因此，李慧慧应按照合同约定，向沈黎婷返还转让费60000元，并支付违约金6000元。＼n李慧慧虽主张其与原告签订商铺转让合同系受原告欺骗，未注意到关于“租约到期后，保证沈黎婷续租至少一年”的约定，但并未提交有效证据证明，应承担举证不能的不利后果。李慧慧虽主张商铺转让合同中“租约到期后，保证沈黎婷续租至少一年”的约定超出原租赁合同期限，应属无效，本院认为，李慧慧在商铺转让合同中约定保证租约到期后沈黎婷续租至少一年，并非对租赁合同期限的约定，而系对自身合同义务的约定；李慧慧应履行的义务为说服原出租人何瑞，使沈黎婷能于2012年7月24日至2013年7月23日继续承租案涉房屋。故对李慧慧的该项抗辩本院不予采信。＼n关于谢建生与李慧慧是否系合伙关系，本院认为，因沈黎婷通过银行转账和现金存入的形式向谢建生的账户打入了租金和转让款共计69000元，而谢建生未到庭解释该款项转入其账户的原因，结合李慧慧在庭审时确认其与谢建生系合伙关系的这一事实，本院认为现有的证据能够证明谢建生与李慧慧系合伙关系。因此谢建生应与李慧慧共同向沈黎婷承担违约责任。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：＼n一、被告李慧慧、谢建生返还原告沈黎婷转让款人民币60000元，于本判决生效后十日内付清；＼n二、被告李慧慧、谢建生支付原告沈黎婷违约金人民币6000元，于本判决生效后十日内付清；＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币1450元，减半收取人民币725元，由被告李慧慧、谢建生承担（被告李慧慧、谢建生于本判决生效后三日内付至本院）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1450元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。＼n代理审判员沈伟＼n二〇一二年九月五日＼n代书记员李石燕