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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第810号
上诉人（原审原告）杨国凤，女，1974年1月24日出生，汉族，职员，现住动峰市松山区新城春城家园7号楼01041室。
委托代理人刘丽丽，内蒙古兴合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘志军，男，1963年4月22日出生，汉族，职员，现住赤峰市松山区木兰路北春城房产综合楼1号楼2单元214室。
委托代理人张艳彬，内蒙古乐民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周合平，男，1982年10月15日出生，汉族，无职业，现住赤峰市松山区地质二中小区3号楼6单元401室。
委托代理人李伟，内蒙古奥星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周俊平，男，1986年3月3日出生，汉族，无职业，现住赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室。
委托代理人冯海涛，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
上诉人杨国凤因案外人执行异议之诉一案，不服赤峰市松山区人民法院(2013)松民初字第4820号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨国凤及其委托代理人刘丽丽、被上诉人刘志军及其代理人张艳彬、被上诉人周合平的委托代理人李伟、被上诉人周俊平的委托代理人冯海涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告周合平在原告处借款600000元，原告为了能实现债权与被告周俊平签订了赤峰市存量房买卖合同，由周俊平将其自有的坐落于赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室（蒙房权证赤字第112021016586号）楼房卖给原告，双方签订的合同中未约定价款。2012年4月27日被告周俊平为原告出具收到房款600000元的收据一枚。
因周俊平、周合平对刘志军负有债务人民币200000元，刘志军另案提起诉讼。2012年6月18日，赤峰市松山区人民法院根据被告刘志军的申请，作出了(2012)松民初字第2765号民事裁定书，将产权登记人为周俊平的上述房屋采取保全措施进行了查封，赤峰市房屋交易产权管理中心在本院送达保全裁定时出具了内蒙古房屋权属登记领证通知（收件收据）中注明“该房屋在办理转移登记”。2012年7月23日，周俊平、周合平与刘志军达成一致调解协议，本院作出(2012)松民初字第2765号民事调解书，确定由周俊平、周合平偿还刘志军200000元。2012年6月28日，原告杨国凤不服该裁定，就保全措施向本院提出异议申请，称周俊平己将法院查封的赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室房屋在2012年4月27日卖给了杨国凤，且该房屋正在办理转移登记过程中，要求解除对该房屋的查封。2013年1月23日，本院作出(2012)松民初字第2765号民事裁定，裁定解除对产权登记人为周俊平的赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室房屋的查封。2013年8月1日，本院依审判监督程序撤销了(2012)松民初字第2765号民事裁定书，并裁定终结对该异议的审查。2013年5月14日，案外人杨国风向本院提出执行异议申请，要求中止对该房屋的执行。2013年8月1日，本院作出(2013)松法执异字第5号执行裁定，裁定驳回了原告的异议申请。另查明，赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室房屋现由原告杨国凤占有使用。2012年12月3日，赤峰市公安局新城公安分局全宁派出所出具情况说明，证明周俊平于2012年11月9日报案称其位于赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室房屋门锁被撬开及现
场打电话给杨国凤，杨国凤未到场的事实。
原审法院认为，原告与被告周俊平签订的房屋买卖合同为不动产买卖合同，双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示一致时，合同即产生约束力。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”。即不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，原告称其己在房地产管理部门办理了产权过户手续，本院送达保全裁定时该部门虽在出具的内蒙古房屋权属登记领证通知（收件收据）中注明“该房屋在办理转移登记”，但原告提交的赤峰市房屋所有权登记申请、询问笔录及赤峰市房屋交易产权管理中心不动产登记薄中均未有相关办理转移登记资料，被告周俊平在答辩时称其与原告签订的房屋买卖合同并非是真实意思表示，签订买卖合同是给其哥哥周合平向杨国凤借款担保，对此其提交证明及公安出警情况说明，否认其与杨国凤签订的买卖合同系其真实意思表示。故本院不应以赤峰市房屋交易产权管理中心不动产登记薄为准，认定赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室（蒙房权证赤字第112021016586号）楼房的现所有权人为周俊平，被告刘志军有权对该房屋申请法院查封。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第七条、第八条、第十五条、第六十五条、第六十六条，最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨国凤的诉讼请求。公告费200元，由原告负担。
一审宣判后，上诉人杨国凤不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审和改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：原审判决认定事实错误，适用法律错误，严重违反法定程序，应予撤销并改判。一、原审判决认定事实错误。首先，原审判决认定被上诉人“周合平在原告处借款600000元”错误。在庭审中，原告递交的赤峰市存量房买卖合同，周俊平书写的收条、证明、赤峰市房屋所有权登记申请、询问笔录等证据客观证明了上诉人与被上诉人之间买卖关系的存在，但原审法院却视而不见，仅凭被上诉人的一已之言，在无任何其他有效证据佐证的情况认定
“被告周合平在原告处借款”，认定事实错误。其次，原审判决认定“原告为了能实现债权与被告周俊平签订了赤峰市存量房买卖合同”错误。除被上诉人陈述外，在无任何证据
支持情况下，原审法院如此认定纯属主观臆测，即使如法院之前认定“周合平在原告处借款”，也应该是被告周俊平为了达到“周合平在原告处借款”的目的，采用欺骗手段与原告签订存量房买卖合同。此外，原审判决认定双方签订的合同未约定价款，认定事实不清，与事实也不相符，购房款不仅有约定且已实际给付。由于存量房买卖合同系房地产交易管理部门为所有的买卖房屋人提供，事实上该合同中价款一栏并不是买卖双方可随意书写的，目的主要是为了避免买卖双方以表面较低的价款达到逃避税费的目的，故该合同中的价款必须根据政府指导价确定。因此，虽然合同书中没有写价款，但绝不是双方买卖行为无价款，周俊平为上诉人出具的收到房款600000元的收据足以证明。另外，赤峰市公安局新城分局全宁派出所出具的情况说明，不仅从形式上无经办书写人员署名，仅有公章。纵观全文，也仅是周俊平单方报警，自称如何如何，并未有派出所依法查明的任何事实，更不能证明被告欲证明的问题。二、原审判决对证据的认证、采信不符合法律规定，所采信的主要证据并不符合证据形式要件，且不具有证明力。首先，周合平提交的周合平自己书写的证明及询问笔录，由于周合平系本案的被告，是本案的当事人，其并不能成为证明人，也就是证人，其书写的证明，实质也仅是周合平的个人陈述，或者属书面答辩内容。询问笔录同样如此，即使询问人不是周合平自己，其实质也是周合平的个人陈述，并不能作为证据使用，何况本案中询问笔录，询问人竟然是周合平自己。如此根本不具备证据的形式要件的东西竟然被法院采信。周俊平提交的周俊平自己书写的证明、情况说明同周合平的证据性质相同，也同样被非法采信。其次，(2013)松法执字第5号民事裁定书并不是发生法律效力的法院文书，且上诉人正是对此裁定不服，才根据裁定要求起诉至松山区人民法院，而一经起诉，该裁定根本未发生法律效力，并不具有证明力，但原审法院竟然称上诉人对此无异议，并予以采信。此外，对光盘及录音整理笔录，审理中始终未播放难怕是“复制品”的光盘，且提供方也未向法庭出示原始载体，更未对整理笔录内容与录音内容是否一致进行核对，就直接予以采信，与法律规定不符。三、原审判决违反法律规定，系枉法判决。首先，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条明确规定，当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，主张不予支持。但对方当事人认可的除外。但本案中，原审法院在判决中所采信的证据，虽然有庭审笔录，证明，情况说明等，但这些证据实质上均系当事人的本人陈述，当事人的陈述只是与当事人自己书写的证明并不矛盾，法院就予以采信，与法律规定明显相悖。其次，同样根据七十六条的规定，当事人一方陈述若没有其他相关证据佐证，只有对方当事人认可时才能采信，但原审法院竟然是“被告周合平提交的证明及询问笔录，因与被告周合平提交的证据相吻合，另三被告无异议，本院子以采信。对被告周俊平提交的证明、情况说明与被告周俊平提交的证据相吻合，且其他被告无异议，本院予以采信”。按照原审法院的逻辑，某一被告说什么，只要被告方无异议就可以采信，该做法明显与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条及第六十九条的规定相悖，审判人员对单一证据应审核证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系，且与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。四、《合同法》第五十四条仅是规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。也未明确不是真实意思的情况下订立的合同直接无效。但法院却以当事人“否认其与杨国风签订的买卖合同系其真实意思表示”为由，未对双方合同有效与否进行确认。未对所有权归属进行确认，认定涉案房屋的现所有权人仍然是周俊平，认定刘志军有权对该房屋申请法院查封。回避双方及法庭总结的争议焦点。此外，《物权法》第九条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记的，不发生效力”，但不容置疑的是，登记的目的在于公示，公示的目的在于对抗第三人，也就是说该效力仅是针对第三人不发生效力，但并不是从源头及根本上否认买卖双方合同效力，否认所有权已经改变的事实。而《物权法》第十五条也明确，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人恳请二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩服判。
本案在二审审理过程中，被上诉人周俊平提供了录音证据的原始载体，上诉人承认录音跟整理材料一致，但质证认为该录音证据在一审中未提交原始载体，且在上诉人不知情的情况下录制属无效证据。
本院经审理查明，周俊平将其自有的坐落于赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室（蒙房权证赤字第112021016586号）楼房卖给上诉人，双方签订了赤峰市存量房买卖合同。2012年4月27日周俊平为上诉人杨国凤出具收到房款600000元的收据一枚。赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室房屋现由杨国凤占有使用。因周俊平、周合平对刘志军负有债务人民币200000元，刘志军另案提起诉讼。2012年6月18日，赤峰市松山区人民法院根据刘志军的申请，作出了(2012)松民初字第2765号民事裁定书，将产权登记人为周俊平的上述房屋采取保全措施进行了查封，赤峰市房屋交易产权管理中心在赤峰市松山区人民法院送达保全裁定时出具了内蒙古房屋权属登记领证通知（收件收据）中注明“该房屋在办理转移登记”。2012年7月23日，周俊平、周合平与刘志军达成一致调解协议，松山区人民法院作出(2012)松民初字第2765号民事调解书，确定由周俊平、周合平偿还刘志军200000元。2012年6月28日，上诉人杨国凤不服该裁定，就保全措施向赤峰市松山区人民法院提出异议申请要求解除对该房屋的查封。2013年1月23日，赤峰市松山区人民法院作出(2012)松民初字第2765号民事裁定，裁定解除对产权登记人为周俊平的赤峰市松山区新城春城家园7号楼01041室房屋的查封。2013年8月1日，赤峰市松山区人民法院依审判监督程序撤销了(2012)松民初字第2765号民事裁定书，并裁定终结对该异议的审查。2013年5月14日，案外人杨国风向松山区人民法院提出执行异议申请，要求中止对该房屋的执行。2013年8月1日，松山区人民法院作出(2013)松法执异字第5号执行裁定，裁定驳回了上诉人杨国凤的异议申请。
本院认为，周俊平与杨国凤于2012年4月27日签订了房屋买卖合同，周俊平收取了60万元的房屋价款并出具了收据，且自书证明上诉人杨国凤自2012年4月27日开始实际占有该房屋。被上诉人周俊平并无证据证明出具该证明时是受到了胁迫也无证据证明给杨国凤出具的证明是后补的。而双方签订的房屋买卖合同并没有法律规定的无效情形的存在，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同是双方真实意思的表示，对其合同效力应当予以确认，该合同对双方当事人均具有约束力。据此，双方的房屋买卖合同与收款收据及出卖人周俊平自己出具的证明和赤峰市居安物业管理有限责任公司的证明能够形成完整的证据链条证明周俊平将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给了上诉人杨国凤，杨国凤已经支付全部价款并实际占有该房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据此规定，上诉人杨国凤对于该房屋未办理完过户登记手续并不存在过错，周俊平自书认可杨国凤已经在涉案房屋查封前实际占有该房屋，现周俊平并无证据否认自己最初的自书证据，因此本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形，对于上诉人杨国凤的合法利益应当予以保护。赤峰市松山区人民法院做出的查封裁定不当。对于上诉人杨国凤要求依法确认合同效力的诉讼请求应当予以支持。综上，上诉人杨国凤的上诉理由成立，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
（一）撤销赤峰市松山区人民法院（2013）松民初字第4820号民事判决；
（二）被上诉人周俊平与上诉人杨国凤于2012年4月27日签订的房屋买卖合同有效。
（三）驳回上诉人杨国凤的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由被上诉人周俊平承担；邮寄费80元，由上诉人杨国凤、被上诉人刘志军、周和平、周俊平各承担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李子波
代理审判员 苏力德
审 判 员 牛占龙
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 郭 宇