广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1580号
上诉人（原审原告、反诉被告）广州鑫侨投资顾问有限公司。
法定代表人甘有兵，总经理。
委托代理人邓峥嵘、蔡晓燕，均系广东海印律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）中国人民解放军空军广州天河离职干部休养所（原广州军区空军广州天河离职干部休养所）。
法定代表人刘建设，所长。
委托代理人曾君锋，广州军区空军法律顾问处律师。
上诉人广州鑫侨投资顾问有限公司（下简称鑫侨公司）因与被上诉人中国人民解放军空军广州天河离职干部休养所（下简称广空干休所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年1月1日，鑫侨公司与广空干休所签订《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》，约定鑫侨公司向广空干休所承租广州市广州大道北5号大院大门临街北侧路段，鑫侨公司在广空干休所提供的地段原有基础上，拆迁、重建装修1574平方米房屋用于为汽车城服务功能配套建设，所有费用由鑫侨公司负责；鑫侨公司每年向广空干休所交纳年租金为30万元，租金按月上缴广空干休所，在每月5日前将当月租金定额向广空干休所缴纳，逾期每天按月租金的1%加收滞纳金；租金拖欠三个月，作自动退出租赁处理，广空干休所有权收回所出租房屋的全部及其基本设施，造成的一切损失由鑫侨公司自行负责；（第二条第三款）租期为四年，若广空干休所四年后因特殊情况未进行开发（以规划部门报建许可证为据），鑫侨公司可继续租赁，并与广空干休所再签订合同；本合同自2003年1月1日起至2007年1月1日止，租赁期满后未能续租（即广空干休所进行开发）鑫侨公司应无条件退出经营；鑫侨公司在2个月内将所租赁房屋及附属设施完好移交广空干休所，广空干休所不负责补偿任何损失；四年后如没出现第二条第三款所述的情况发生，广空干休所也没有开发该地段的项目，鑫侨公司有权继续顺延合同，第五年每年租金递增3%；续签合同最大时限为六年，共十年，十年后地上所有建筑物和设施设备无偿移交广空干休所等。
2008年5月14日，鑫侨公司与广空干休所签订《房屋租赁补充协议》，约定：双方一致同意以前由胡月龙代表鑫侨公司签订的《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》及《补充协议意向书》全部作废，不再具有任何法律效力，在此前的任何函件全部无效，房屋使用权和产权都归广空干休所；现鑫侨公司重新向广空干休所承租房屋；房屋总建筑面积1830平方米，租金为每平方米每月22元，合计月租金为40260元，年租金为483120元，租金按月缴纳，每月的前十日缴纳；本补充协议初步约定为四年（由2007年12月1日起至2011年11月30日止），如广空干休所或国家、军队开发或征用该土地（以取得拆迁公告为据），或广空干休所上级机关文件规定不再进行出租，鑫侨公司必须无条件退出经营，接到通知后二个月内将所有房屋及附属设施完好移交广空干休所，广空干休所不负责鑫侨公司及各分租户的任何补偿，协议自行终止；本协议签订后立即签署合同，合同期限为一年，以后每年签署一次合同，合同履行至本协议到期；本协议是双方就房屋租赁问题的框架性条款，具体性条款在合同中明确，同合同结合使用；本租赁物没有产权手续，相关经营手续必须由鑫侨公司自己办理，如广空干休所上级机关或地方政府职能机关查处停业，广空干休所有权要求停业并不负任何责任等。
鑫侨公司承租设施场地后，将部分场地分租给案外人广州市华音电器有限公司、广州市越秀区恒佳海鲜餐厅、广东金虫草生物开发有限公司、司广升，每月租金、管理费合计80963元。鑫侨公司按每月租金40260元的标准向广空干休所缴纳租金至2012年4月30日。
2011年7月25日，广空干休所向鑫侨公司发出《关于广州大道北5号大院门口商务统合楼退租的事》，内容为：根据2008年5月15日签署的《房屋租赁补充协议》约定，协议将于2011年11月30日到期，加上该所住房改造的需要，该楼也不再对外进行出租，请鑫侨公司接到通知后做好退租的准备等。该通知由“陈敬国”当日签收。
2012年3月1日，广空干休所向各租户发出《通知》，内容为：根据该所合作建房进展情况，定于2012年3月底将苗圃院内建筑移交合作单位进行拆除，为维护双方利益，通知如下：1、请无条件退出，并及时到该所办理退租相关手续，如果不能及时退出，该所将采取强制手段进行清退，所有责任和清退费用将由承租单位承担；2、有分租单位的，请承租户自行处理好矛盾和问题，并按此通知要求通知到各分租单位，由于承租户分租造成的矛盾纠纷，该所概不负责等。该通知由“陈敬国”于次日签收。
2012年4月25日，广空干休所向各租户发出《通知》，内容为：根据该所合作建房进展情况，定于2012年5月10日将苗圃院内建筑移交合作单位进行拆除，为维护双方利益，通知如下：1、请各承租户于5月10日前无条件退租，并及时到该所办理退租相关手续，如果不能及时退租，该所将采取强制手段进行清退，由此带来的所有责任和清退费用将由承租单位承担；2、有分租单位的，请承租户自行处理好矛盾和问题，并按此通知要求通知到各分租单位，由于承租户分租造成的矛盾纠纷，该所概不负责等。该通知由“陈敬国”于当日签收。
2012年5月11日，广空干休所向各租户发出《通知》，内容为：按照4月25日的通知要求，该所5月11日对苗圃院租赁场所进行了停电清场，但考虑了有些租户还未完全清场的实际情况，现推迟到2012年5月16日早上8点，对苗圃院内所有出租场所停电停水，请各租户务必于5月15日前无条件退出，并及时到该所办理退租相关手续；有分租单位的，请承租户自行处理好矛盾和问题，并按此通知要求通知到各分租单位等。该通知由“陈敬国”于当日签收。
另查明：2003年5月20日，中国人民解放军总后勤部向空军后勤部发出《关于广空广州天河干休所与地方合作建房立项事》，内容为：同意广州军区广州天河干休所利用位于广州市天河区天河路101号空广粤字第6038号坐落土地17122平方米、广州大道5号空广粤字第6049号坐落土地13400平方米，与天伦控股有限公司（下简称天伦公司）合作修建109878平方米房屋等。
2004年1月9日，广空干休所（甲方）与广州天伦集团控股有限公司（乙方）签订《合作建房合同》，约定甲方提供30522平方米土地，具体位置在东院（位于广州市天河路101号空粤字第6038坐落）提供17122平方米土地，在西院（位于广州市广州大道北5号大院空广粤字第6049号坐落）提供13400平方米土地，乙方提供合作建房项目的所有资金等。
2004年8月20日，广州市城市规划局发出编号为穗规地证（2004）281号《建设用地规划许可证》，记载用地单位为广州天伦集团控股有限公司，用地位置为广州大道北5号大院，用地面积13009平方米，其中净用地面积10346平方米，道路面积2663平方米等。
2004年8月31日，广州天伦集团控股有限公司（乙方）与广州市国土资源和房屋管理局（甲方）签订编号为穗国地出合（2004）330号《广州市国有土地使用权出让合同》，约定本合同出让地块以协议方式出让；地块位于广州大道5号大院，宗地面积13009平方米，其中甲方出让给乙方的土地面积为10346平方米，规划退缩及道路用地面积为2663平方米；规划用途是商品住宅用地等。
2005年10月17日，天伦公司（乙方）与广州市国土资源和房屋管理局（甲方）签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，约定本协议系穗国地出合（2004）330号国有土地使用权出让合同之变更协议，用地单位由广州天伦集团控股有限公司变更为本协议之乙方等。
2005年11月25日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号为穗国土建用字（2005）第406号《建设用地批准书》，记载用地单位名称为天伦公司，批准用地面积为13009平方米，土地座落广州大道5号大院，批准建设工期自2005年11月至2007年2月等。
2012年5月30日，天伦公司向广空干休所发出《关于立即移交西院场地的紧急催促函》，内容为要求广空干休所本着合作建房精神，立即将西院场地移交该司拆除等。
2012年6月26日，天伦公司再向广空干休所发出《关于尽快移交西院场地的催促函》，内容为要求广空干休所尽快移交西院场地。
2012年7月19日，天伦公司向广空干休所发出《关于尽快移交西院场地的第三次催促函》，要求广空干休所立即移交西院场地。
2012年8月10日，天伦公司向原审法院提起诉讼，要求广空干休所移交涉讼地块，并赔偿经济损失6591444元。该案现在审理过程中。
2013年1月9日，广州市华音电器有限公司、司广升等出具《证明》，内容为：2012年5月前，租金一直交给鑫侨公司，但其未按时收取5月份租金，遂将当月租金交广空干休所代为保管；广空干休所2012年5月16日断水断电后，未向他们收取租金和水电费，直到2012年9月18日，广空干休所同意供电供水，将房屋借给他们暂用到移交开发时止，他们除水电费外不再缴纳任何租金等。
涉讼场地第四层房屋（面积为438平方米）原由鑫侨公司出租给中集建设集团有限公司广州分公司作商业办公使用，租期至2011年11月28日止，每月租金16644元。原审诉讼中，广空干休所称现该第四层房屋实际由鑫侨公司使用，鑫侨公司予以否认，但未在原审法院指定期限内提供证据证明中集建设集团有限公司广州分公司现仍在使用该第四层房屋。
鑫侨公司于2012年12月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、广空干休所继续履行鑫侨公司与广空干休所双方就位于广州市广州大道北5号大院大门临街北侧路段房屋签订的《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》，直至广空干休所、国家、军队开发征用前述房屋或广空干休所上级机关文件规定不再进行出租之日止；2、广空干休所向鑫侨公司返还其向上述租赁房屋的次承租人收取的从2012年5月1日起至停止收取之日止的租金（暂计至2012年12月24日为647704元）及利息（按中国人民银行同期贷款利率，以647704元为本金，每月加上应付的租金为本金，从2012年12月24日计至实际返还之日止）。
广空干休所在原审中答辩称：不同意鑫侨公司的诉讼请求。
广空干休所并反诉请求判令：1、鑫侨公司立即退出广州大道北5号空军大院干休所综合商用楼第四层；2、鑫侨公司参照其出租给案外人的每月16644元的标准赔偿从2012年5月1日起至交还场地之日止的租金损失及按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息（以每月租金为本金，从2012年5月1日起计至实际返还之日止）。
鑫侨公司对广空干休所的反诉请求答辩称：广空干休所的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院查明事实依法驳回。
原审诉讼中，鑫侨公司只确认收到上述2011年7月25日的《关于广州大道北5号大院门口商务统合楼退租的事》，并称“陈敬国”原是其司职员，但已于2012年1月离职。广空干休所为证明“陈敬国”是鑫侨公司的职员，提供了租金收据、发票若干，均记载付款单位为鑫侨公司，交款人为“陈敬国”。
原审法院认为：鑫侨公司与广空干休所在平等自愿的基础上签订的上述《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》，均出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。虽然鑫侨公司与广空干休所双方在上述《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》中就租期、续租的条件等作了相关的约定；但之后，双方在上述《房屋租赁补充协议》中订明上述《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》作废，不再具有任何法律效力，在此前的任何函件全部无效，并重新约定租期为2007年12月1日起至2011年11月30日止。对租期届满后的续租事宜并未作出具体明确的约定。广空干休所在租期届满前的2011年7月25日向鑫侨公司发出了《关于广州大道北5号大院门口商务统合楼退租的事》，明确指出《房屋租赁补充协议》将于2011年11月30日到期，且因住房改造的需要，不再对外进行出租，请鑫侨公司做好退租的准备。可见，广空干休所已经向鑫侨公司作出了终止双方租赁关系的意思表示，鑫侨公司理应在租期届满之日将租赁场地返还给广空干休所。因此，鑫侨公司提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持，对广空干休所要求鑫侨公司交还涉讼大楼第四层并赔偿租金损失的反诉请求予以支持。至于广空干休所租金损失的计算标准问题，宜按上述《房屋租赁补充协议》约定的每月每平方米租金22元，按第四层438平方米计算广空干休所每月租金损失额为9636元。而广空干休所要求鑫侨公司赔偿利息的反诉请求欠缺理据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，于2013年12月11日作出判决：一、广州鑫侨投资顾问有限公司在判决发生法律效力之日起15日内将广州市广州大道北5号空军大院干休所综合商用楼第四层原使用的房屋腾空交还给中国人民解放军空军广州天河离职干部休养所；二、广州鑫侨投资顾问有限公司在判决发生法律效力之日起15日内向中国人民解放军空军广州天河离职干部休养所赔偿自2012年5月1日起至实际履行上述第一项判决之日止的租金损失（按每月9636元计）；三、驳回广州鑫侨投资顾问有限公司的诉讼请求；四、驳回中国人民解放军空军广州天河离职干部休养所的其他反诉请求。本案本诉受理费10278元、反诉受理费2900元，由广州鑫侨投资顾问有限公司负担12228元，中国人民解放军空军广州天河离职干部休养所负担950元。
判后，鑫侨公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》与《房屋租赁补充协议》具有同等法律效力，所以，租赁合同约定的十年租赁期限仍然有效。其一，《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》（下简称《租赁合同书》）是有效的主合同，《房屋租赁补充协议》（简称《补充协议》）是《租赁合同》的补充约定。首先，从《补充协议》名称上看，该份协议书名为补充协议，那么，必然存在一份主合同，这份主合同即为双方在2003年签订的《租赁合同书》。其次，《补充协议》第11条也明确约定了该补充协议与《租赁合同书》具有同等法律效力，两份合同一起使用。所以，《租赁合同》是有效的主合同，双方均应按合同约定继续履行。其二，涉案房屋的租赁期限为十年，至2013年1月1日期满。《租赁合同》第四条第一款第三项约定，涉案房屋如没出现广空干休所开发（以规划部门报建许可证为据），鑫侨公司有权顺延合同，续签合同最大时限为六年，共十年。所以，涉案房屋的租赁起租日是2003年1月1日，那么，10年期的终止日期是2013年1月1日。并且，双方在《补充协议》第1页第三条进一步明确涉案房屋的租赁期限为十年。因此，一审法院认为涉案房屋的租期为2007年12月1日起至2011年11月30日止、并且双方对租赁届满后的续期事宜并未作具体约定的说法是没有任何事实、合同依据的；二、涉案房屋未出现租赁合同约定的提前解除情形，故一审法院认为租赁合同在2011年11月30日期满终止是错误的。涉案房屋的租赁期限至2013年1月1日期满。租赁期间，国家、军队未开发涉案房屋、并以规划部门报建许可证（《租赁合同》第三条约定）及取得拆迁公告（《补充协议》第7条约定）为据，或广空干休所的上级机关文件规定不许出租的情形出现时，广空干休所方可提前解除租赁合同，收回涉案房屋，而广空干休所提交的证据中并没有涉案房屋的规划报建许可证、拆迁公告或广空干休所的上级机关规定不许出租的文件，即涉案房屋提前解除的条件未成就；三、广空干休所在2012年5月1日单方提前终止合同、收回涉案房屋，应赔偿鑫侨公司的租金损失，故一审判决鑫侨公司向广空干休所交回涉案第四层房屋没有任何事实、合同和法律依据。如上所述，涉案房屋的租赁期限至2013年1月1日期满，且在此期间涉案房屋并未出现合同约定提前解除的条件，而广空干休所在2012年5月1日却单方提前解除合同，强行收回场地，并强迫1-3层分租户向其交纳租金，明显严重违反了合同约定。所以，广空干休所应继续履行租赁合同至2013年1月1日期满，并赔偿鑫侨公司1-3层的租金损失。综上，鑫侨公司上诉请求：1、撤销（2013）穗越法民三初字第67号民事判决第一、二、三项；2、改判广空干休所继续履行与鑫侨公司就位于广州市大道北5号空军大院干休所综合商用楼签订的《广州市大道北5号院新建房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》，直至广空干休所、国家、军队开发征用前述房屋或广空干休所上级机关文件规定不再进行出租之日止；3、改判广空干休所向鑫侨公司返还其向上述租赁房屋的次承租人收取的从2012年5月1日起至停止收取之日止的租金（租金从2012年5月1日起暂计至起诉之日止为647704元）及利息（利息以租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从起诉之日起计至实际返还之日止）；4、判令由广空干休所承担全部诉讼费用。
被上诉人广空干休所答辩称：不同意鑫侨公司的上诉请求和理由，答辩意见和理由与一审的答辩意见及反诉意见一致。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方于2008年5月14日签订的《房屋租赁补充协议》已明确约定双方于2003年1月1日签订的《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》“全部作废，不再具有任何法律效力”，故鑫侨公司上诉认为《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》与《房屋租赁补充协议》具有同等法律效力，租赁合同约定的十年租赁期限仍然有效，明显缺乏事实根据，本院不予采纳。退一步讲，即使依据《广州大道北5号院新建房屋租赁合同书》的约定，基于广空干休所与广州天伦集团控股有限公司于2004年1月9日签订《合作建房合同》的事实，双方延续十年的最长租赁关系的事实基础即“广空干休所因特殊情况未进行开发”已不存在，鑫侨公司亦无权要求顺延合同，广空干休所在《房屋租赁补充协议》约定的租赁期限届满后通知广空干休所解除合同，并收回涉案房屋合法有据，鑫侨公司上诉认为广空干休所系单方提前终止合同缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，鑫侨公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12228元，由上诉人广州鑫侨投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃