四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民初2917号
原告四川耀兴建筑工程有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号*幢*单元**层*号。
法定代表人：王若智，董事长。
委托诉讼代理人邹明贵，四川弘筑律师事务所律师。
委托诉讼代理人贾薛，四川弘筑律师事务所律师。
被告李小军，男，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人杨东，四川明致律师事务所律师。
第三人成都联利置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰南丰大道***号。
法定代表人王华，总经理。
委托诉讼代理人余伟，男，汉族，1983年1月9日出生，住四川省仁寿县，系公司员工。
原告四川耀兴建筑工程有限公司（以下简称耀兴建筑公司）诉被告李小军、第三人成都联利置业有限公司（以下简称联利置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，于2017年10月12日依法公开开庭进行了审理，原告耀兴建筑公司的委托诉讼代理人邹明贵，被告李小军的委托诉讼代理人杨东、第三人联利置业公司的委托诉讼代理人余伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告耀兴建筑公司诉称，2016年12月16日，耀兴建筑公司起诉联利置业公司的建设工程施工合同一案双方达成调解协议，由成都市中级人民法院出具（2016）川01民初967号民事调解书，明确一、确认耀兴建筑公司施工完成的“蜜立方时尚华宅”项目工程价款为65600000元，联利置业公司已支付耀兴建筑公司工程款48241489.67（含600万元履约保证金），联利置业公司还应支付耀兴建筑公司工程款23358510元；二、联利置业公司于2016年12月30日之前支付工程款1000万，于2017年4月30日之前支付工程款11040510元，工程款质保金1968000元，联利置业公司于工程竣工验收之日起满两年后的一周内支付；三、耀兴建筑公司对“蜜立方时尚华宅”项目工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；四、耀兴建筑公司放弃对工程进度款迟延付款利息、工程量变更、违约金、停工损失等其他权利的主张；五、案件受理费2203556.6元减半收取为110178.3元，诉讼保全费5000元，合计115178.3元，由耀兴建筑公司承担。调解书生效后，耀兴建筑公司向成都市中级人民法院申请强制执行，法院对作出执行裁定书对联利置业公司销售备案给李小军、天津银行的204套房屋予以查封。2017年6月27日，李小军提出对执行标的的异议。成都市中级人民法院作出（2017）川01执异1226号裁定书，中止对上述房产中备案给李小军的22套房屋的执行。原告认为该裁定的内容是错误的，李小军与联利置业公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系，联利置业公司以在建工程的商铺作为抵押向李小军借款，联利置业公司也已经向李小军支付了每月的利息。因此本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，遂提起诉讼，请求判令：1、判决准许执行备案给李小军的位于成都市新都区某街道的22套房屋；2、本案的诉讼费由李小军承担。
被告李小军答辩称，双方是真实的买卖关系，2016年8月16日，李小军与联利置业公司签订房屋买卖合同，李小军已经按照约定支付了全部价款，因此李小军在法院查封之前已经签订了合法有效的买卖合同，付清全部价款，现该房屋已经由李小军实际占有使用，因此完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求法院驳回耀兴建筑公司的诉讼请求。
第三人联利置业公司称，联利置业公司与李小军之间确系民间借贷关系，并非房屋买卖，是联利置业公司在资金困难的时候向李小军以房屋买卖的形式进行的借款，借款金额为800万元。李小军先以房屋买卖的形式付款2600万元，然后联利置业公司又向李小军指定的人还款1900万元，实际借款金额为800万元，此后按照每月3分5的利率向李小军支付利息。
原告耀兴建筑公司为证明其诉讼主张举出了三组证据，第一组为成都农商银行的现代化支付系统来帐凭证10张，拟证明李小军向联利置业公司付款2600余万元；第二组为工商银行回单及成都农商银行的账户操作日志，拟证明联利置业公司向李小军陆续还款1900余万元。第三组为农商银行电子回单6张，拟证明联利置业公司按时向李小军支付800万元借款的利息。
被告李小军为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：1.购房清单、合同签约备案摘要复印件22份，拟证明李小军购买诉争房产的事实。2.购房收据及银行转账回单，拟证明李小军付清全部购房款。3、联利置业公司法定代表人出具的借钥匙的借条，拟证明房屋已经全部交付李小军使用，联利置业公司法定代表人向李小军借钥匙。4.房屋租赁合同，拟证明李小军已将部分房屋出租，对房屋进行了实际使用。
联利置业公司没有提交证据。
经质证，李小军对耀兴建筑公司的第一组、第三组证据的真实性不予认可，对第二组证据真实性没有异议，但认为不能证明李小军与联利置业公司并非房屋买卖关系。联利置业公司对耀兴建筑公司的证据均予以认可，并表示联利置业公司系利用余伟的个人账户归还利息及借款。针对李小军提交的证据，耀兴建筑公司均不予认可，认为均是以房屋买卖的形式掩盖民间借贷的实质。联利置业公司对李小军提交的证据的真实性没有异议，对证据的证明力要求法院依法认定。
本院经审核后认为，李小军对耀兴建筑公司举出的第一组、第三组证据真实性不予认可，但该证据产生于李小军与联利置业公司之间，联利置业公司对上述证据予以确认，故本院对上述证据的真实性亦予以确认。其余证据云各方对真实性均无异议，本院均予以认可。
经审理查明，（一）2015年1月20日，本院因耀兴建筑公司起诉联利置业公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2016）川01民初967号民事调解书，内容为：一、确认耀兴建筑公司施工完成的“蜜立方时尚华宅”项目工程价款为65600000元，联利置业公司已支付耀兴建筑公司工程款48241489.67（含600万元履约保证金），联利置业公司还应支付耀兴建筑公司工程款23358510元；二、联利置业公司于2016年12月30日之前支付耀兴建筑公司工程款350000万，于2017年1月25日之前支付工程款1000万（付款方式可以以房抵债，单价及备案日期双方另行协商），工程款质保金1968000元，联利置业公司于工程竣工验收之日起满两年后的一周内支付；三、耀兴建筑公司对“蜜立方时尚华宅”项目工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；四、耀兴建筑公司放弃对工程进度款迟延付款利息、工程量变更、违约金、停工损失等其他权利的主张；五、案件受理费2203556.6元减半收取为110178.3元，诉讼保全费5000元，合计115178.3元，由耀兴建筑公司承担。后耀兴建筑公司申请强制执行该调解书，2017年5月20日本院作出（2017）川01执1349号执行裁定书，裁定将联利置业公司已销售备案给李小军、天津银行股份有限公司成都分行位于新都区某街道的204套房屋予以查封，时间为2017年5月20日至2020年5月19日止。李小军以对上述房屋享有足以排除强制执行的权益为由，提出书面异议，本院审理后作出（2017）成执异字第1226号执行裁定书，认为李小军在本院查封前已与联利置业公司签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有使用了争议房屋，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，裁定对备案在李小军名下的22套房屋中止执行，随后耀兴建筑公司提起本案申请执行人执行异议之诉。
（二）2016年8月16日李小军与联利置业公司签订商品房买卖合同22份，联利置业公司将“蜜立方时尚华宅”的22套房屋出售给李小军，2016年8月17日、18日李小军向联利置业公司转款12次，共计转款2726万余元。上述房屋现尚未通过竣工验收，水电亦未接通，但钥匙已交付李小军，李小军将其中三套房屋对外出租。
（三）2016年8月17日至2016年8月18日，联利置业公司分十次向案外人华渝、广安易中意商贸有限公司转款共计1900万余元，联利置业公司主张以上转款是向李小军归还借款。2017年9月17日、2016年12月20日、2017年2月8日，案外人余伟分别向李小军转款28万元，共计84万元，转款用途备注为利息，联利置业公司主张上述转款是向李小军支付的借款利息。
本院认为，本案争议的焦点为李小军是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的情形，对标的物享有排除执行的权利。依据上述法条的规定，结合各方举证的情况，本院认定如下，李小军与联利置业公司在人民法院查封诉争房屋以前签订了房屋买卖合同，但对于是否已占有、使用该房产所举出的证据仅为联利置业公司的法定代表人出具的钥匙“借条”及对其中三套房屋的出租协议，根据庭审中查明事实，诉争房产尚未办理竣工验收，且未接通水电，联利置业公司亦未与李小军办理任何房屋交接手续，因此李小军尚未对全部22套房屋进行合法有效的占有。关于房屋价款的支付问题，李小军在与联利置业公司签订房屋买卖协议后的两日内，向联利置业公司转款12次，共计转款2726万余元，但其后联利置业公司主张又依照李小军的指示将1900万元转给案外人，双方之间实为借款关系，借款金额800万元，签订房屋买卖合同并办理备案登记系为借款提供担保，并举出了银行转账凭证佐证。此后，诉争房屋因尚未竣工验收，无法办理产权登记。本院经综合审查上述证据及各方诉辩意见后认为，李小军与联利置业公司签订房屋买卖合同后除支付了2726余万元外，未缴纳相关契税、未要求联利置业公司按期交付房屋并办理房屋权属登记，联利置业公司亦未向李小军出具发票，双方之间的真实意思表示并非为房屋买卖，同时李小军亦未合法占有、使用全部诉争房产，并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除执行的情形。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”因此案外人李小军与联利置业公司的买卖关系是否真实合法、李小军是否为诉争房屋事实上的所有权人，亦是本案的审查内容，根据本案中各方的证据及庭审中的陈述意见，本院认为，联利置业公司与李小军签订的买卖合同并非系单纯为完成房屋所有权转移而签订的合同，双方之间的房屋买卖关系并未真实有效，李小军并非能合理排除抵押担保借款关系的买受人，故其权利尚不足以排除执行。耀兴建筑公司主张李小军与联利置业公司之间并非真实合法的买卖关系的理由成立，李小军的权利尚不足以排除耀兴建筑公司申请的强制执行。
据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
准予对成都市新都区大丰街道南丰大道658号1栋单元1楼1号、1栋单元1楼4号、1栋单元1楼6号、1栋单元1楼9号、2栋单元1楼18号、2栋单元1楼1号、2栋单元1楼5号、2栋单元1楼13号、2栋单元1楼16号、2栋单元2楼1号、2栋单元2楼2号、2栋单元2楼3号、2栋单元2楼4号、2栋单元2楼5号、2栋单元3楼1号、2栋单元3楼2号、2栋单元3楼3号、2栋单元3楼4号、2栋单元3楼5号、2栋单元4楼1号、2栋单元4楼2号、2栋单元4楼3号房屋的执行。
本案案件受理费158593元，由被告李小军负担。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 臧 永
代理审判员 于 洋
代理审判员 徐苑效
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 陈 莉