广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终23101号
上诉人（原审被告）：史彦杰。
委托诉讼代理人：淦家珍，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯媛媛，广东广和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：匡明明。
委托诉讼代理人：周柔蘅，广东解治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐秀荣，广东伟然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙禹。
委托诉讼代理人：韩军，广东卓尚律师事务所律师。
原审第三人：欧宪彬。
原审第三人：唐飚。
上诉人史彦杰、匡明明因与被上诉人孙禹及原审第三人欧宪彬、唐飚财产损害赔偿纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人史彦杰的上诉请求：1、请求判决撤销(2015)深宝法民三初字第1768号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、请求判决本案全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实与理由：上诉人认为，本案是一基本事实清楚、法律关系相对明确的案件，但如此明确基本事实和基础法律关系却被原审法院人为所扭曲，原审判决存在严重错误，应坚决予以纠正。被上诉人所诉请案由为“侵权责任纠纷案”，为此本案首先需要确认的先决条件则是到底被上诉人的什么“权利”遭受了上诉人的侵害。法律常识告诉我们，“债权”或称“债的请求权”不可能成为法律上被侵害客体，具体到本案只有“物权”才可能成为被侵害客体。为此，本案的焦点问题则是——被上诉人是否成为了涉案房产的实际“物权”主体！我国物权法实行的物权登记制，即物权的取得、变更、灭失均以不动产物权登记簿的登记为生效要件。上诉人史彦杰自始至终均为被登记为涉案房产的物权权利主体，而被上诉人则从未依任何法律关系成为涉案房产的物权主体，其作为原审的原告主体，显然不适格。原审开庭前，上诉人曾请被上诉人再次明确其诉讼主张及案由，被上诉人仍坚持“侵权责任纠纷案由”，就此简单法律关系而言应径行驳回原告之全部诉讼请求。其次，既然被上诉人在本案中的物权法律关系不存在，退一步而言，就应确认被上诉人与上诉人之间在本案中是否所谓的“借名买房”法律关系。但事实上，被上诉人与上诉人之间也根本不存在“借名买房”的法律关系。根据本案的基础证据——《房屋补充协议》，该协议在各当事人之间成立了如下法律关系：其一，史彦杰、欧宪彬、唐飚三人因预购房，资金无法备齐，向被上诉人孙禹借款146210元，此法律关系中被上诉人孙禹为出借人，上诉人史彦杰、欧宪彬、唐飚三人为借款人。其二，实际购房人为上诉人史彦杰，欧宪彬、唐飚二人与史彦杰之间成立了合伙买房法律关系，即该房屋登记的物权主体是史彦杰，欧宪彬、唐飚二人如对合伙买房的份额进行主张，需以“最终的出资凭证为准”。统观整个案件事实，没有任何证据显示欧宪彬、唐飚二人对该房屋合伙购买时另有过其他任何出资，为此应推定欧宪彬、唐飚二人对涉案房屋未出资、不享有份额。但显然，被上诉人并非买房的合伙人，被上诉人孙禹与上诉人史彦杰之间并不存在任何借名买房或合伙买房法律关系。其三，三借款人与出借人议定“若房产证办理后一个月到期不能归还借款的，则该房产归孙禹所有”，该约定在三借款人与出借人之间成立“担保法律关系”。同时，由于该所谓约定的担保法律关系违反物权法第186条之规定，该担保法律关系属无效法律关系，无效法律关系则回归约定前的法律状态，即孙禹仅享有对三人的民间借贷法律关系的债权，不享有涉案物业的物权。通过本案上述全部法律关系的分析，被上诉人孙禹自始至终均不享有对涉案房产的任何实际物权，案件的全部法律关系其实分析至此，就应径行驳回被上诉人的全部诉讼请求。而原审居然直接判决认定被上诉人持有涉案房产100%的权利，上诉人买房予原审被告二匡明明的行为构成100%的“侵权”，并承担所谓赔偿责任，简直荒唐至极！为进一步揭示原审判决在认定法律关系上的荒唐，且容上诉人继续分析本案其他证据所衍射出的其他法律关系。首先，针对2011年5月7日上诉人史彦杰向被上诉人出具《协议》，该协议载明“本人于2011年4月25日将泰华君世家x座x所属20%的产权转让于孙禹，立此为证，同时孙禹62000元购买本人20%的份额”。原审依据该份简单的孤证，就主观臆断地认定，该20%为上诉人持有的全部份额！试问，居然我们的人民法官都能通过猜想实际产权人登记的100%产权，实际仅剩20%，那还需物权登记主义作何意义？我国物权法实行的是物权登记主义，在未有足以对抗登记薄的相反证据情况下，显然应推定上诉人史彦杰为涉案房产100%的物权人。同时，物权或物权份额的转让是要式法律行为，即必须通过签订书面协议的方式进行诺定，且办理相应物权登记才发生物权变动的法律效力，要式法律行为并不适用简单的所谓“要约”与“承诺”就发生物权诺定及变动的法律效力。为此，假使上诉人欲转让持有的20%份额，也因该单方出具的所谓《协议》不具备法定要式条件，该“协议”也并不成立。同时，被上诉人若真是受让该20%的份额，也未有任何证据证实其向上诉人史彦杰支付了诺定的62000对价。原审判词居然妄称之前的借款未归还有悖于常理，就简单认定借款的部分属于该份额购房对价。法律常识又告诉我们，借款债务属借款债务，购房对价乃购房对价，在未有任何证据显示当事人行驶抵消意思表示并有效送达对方的情况下，我们的人民法院又是如何判断该62000元20%份额的对价实际支付了呢？退一万步而言，假使上诉人与被上诉人关于该20%的份额转让予约定发生法律效力，被上诉人对上诉人所享有的也属于“物权之请求权”的范畴，该请求权归根结底仍属债的请求权，即若上诉人未将该20%份额实际过户至被上诉人名下或将房屋转卖他人，上诉人需要承担的仍是合同法意义上的违约责任，被上诉人完全可以违约责任之诉另行主张，但绝不是侵害被上诉人诉称所谓“物权”的侵权责任。任何一个法律专业学生在初上大学时，民法老师在教授物之请求权及债之请求权时，所教授的第一个案例则是：甲将房屋与乙签订买卖合同，后又将房屋转卖予丙，请问乙对甲享有的是物之请求权还是债之请求权时，其标准答案是债之请求权！上诉人相信，这个答案可去任何一本民法教课书上查找。其次，依据原审法院的逻辑，上诉人不禁要问，既然上诉人“协议约定”将20%的份额给被上诉人，那被上诉人又依什么法律关系获得了涉案房产另80%的物权，上诉人另80%的房产份额又是如何不翼而飞的？原审法院逻辑似乎好像是在告诉我们，该80%的份额是欧宪彬、唐飚二人的。但显然该逻辑至少又悖逆了如下两个基本法律常识：首先，根据《房屋补充协议》，欧宪彬、唐飚二人如对合伙买房的份额进行主张，需以“最终的出资凭证为准”，而统观整个案件事实，没有任何证据显示欧宪彬、唐飚二人对该房屋合伙购买时另有过其他任何出资，为此应推定欧宪彬、唐飚二人对涉案房屋未出资、不享有共同财产的按份份额。试问原审法院又到底是依据什么事实、何种法律关系来认定另80%的份额是欧宪彬、唐飚二人的？其次，假使另80%的份额是欧宪彬、唐飚二人的（实际上根本不是），那欧宪彬、唐飚二人又是如何将该80%的份额转让予被上诉人的，有何证据？转让的对价是什么？对价是否支付完结？更为重要的是，作为按份共有人将份额转让什么时候通知过按份“共有人”史彦杰，又有什么证据显示上诉人放弃过优先购买权？最后，上诉人需要澄清，上诉人向原审被告二匡明明转让涉案房产不存在任何的恶意串通，而是通过正常看房、以相对合理价格转让的，上诉人在转让房产前事先并不认识原审被告二匡明明。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价．．．”假使根据一审法院查明的事实，涉案房产的市场评估价值为1604760元，上诉人以1190000元将涉案房产转让给原审被告二匡明明，是以市场价值的74%转让涉案房产的，并未低于法律规定的市场交易价百分之七十，因此，不能认为以明显不合理的低价转让。至于原审法院认为原审被告二匡明明看房问题，上诉人作为涉案房产的登记和实际所有权人，带领匡明明看房完全无需他人同意。判决第三人况明明承担赔偿损害，毫无法律依据，因根据合同法第七十四条的规定，若债务人与第三人恶意串通损害债权人的权益，债权人只享有撤销权。结合本案，若被上诉人认为上诉人与原审被告二匡明明恶意串通损害了其权益，被上诉人只能通过请求撤销上诉人与原审被告二匡明明之间的买卖合同来维护自身权益，无权请求第三人损害赔偿。综上所述，其实本案是一个法律关系非常清晰明了的案件，其基本事实及基础法律关系却被原审法院人为所扭曲，原审判决认定事实漏洞百出、适用法律完全悖逆基本法律常识。原审判决的判词让人匪夷所思，正所谓想原告之所未曾想，允原告之所未曾求！当今的时代是一个法治时代，法治时代的明确法律规定及理念应得到本有的尊重！1日观念体制下依人为的招呼就能获得案件胜诉的时代已一去不复返。为维护上诉人正当合法权益，特此上诉，敬请二审人民法院依法坚决、及时改判。
上诉人匡明明的上诉请求：1、请求判决撤销(2015)深宝法民三初字第1768号民事判决书，改判上诉人无需对被上诉人承担赔偿责任并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。上诉事实与理由：一、上诉人对被上诉人与原审被告一之间的经济往来并不知情，购买涉案房产已经支付对价，依法取得了涉案房产的所有权，一审判决对此认定事实不清，适用法律错误。上诉人通过深圳市馨港湾房地产顾问有限公司向原审被告一购买涉案房产时，涉案房产房产证上登记权利人只有原审被告一一人，并未涉及原告所称的其他人，根据《物权法》等相关法律规定，不动产物权设立登记生效，上诉人有充分的理由相信，原审被告一享有涉案房产的所有权。2015年5月12日，上诉人通过深圳市馨港湾房地产顾问有限公司与原审被告一签订《房地产买卖合同》，上诉以人民币119万元价格向原审被告一购买涉案房产并向建设银行借款人民币90万元，随后按照《个人住房借款合同》约定按时向银行偿还贷款，因此，为购买涉案的房产，上诉人已经向原审被告一支付了合理的对价。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价…”。假使根据一审法院查明的事实，涉案房产的市场评估价值为1604760元，上诉人以1190000元将涉案房产转让给上诉人，是以市场价值的74%转让涉案房产的，并未低于法律规定的市场交易价百分之七十，一审法院仅凭毫无证据的推论且明显违反法律规定就认定上诉人与原审被告一存在而已串通，显然是有悖公平原则。由上可见，上诉人向涉案房产原登记权利人原审被告一购买涉案房产并且支付了对价，同时完成了过户登记，因此，根据《物权法》相关规定，上诉人已经取得涉案房产的所有权，不存在一审判决所谓“擅自以极不合理的低价处分属于原告的财产”行为，一审判决没有证据支撑，违反法律规定，上诉人无需赔偿一审认定的所谓被上诉人的财产损失。二、根据被上诉人起诉的理由及提交的证据，本案应为被上诉人与原审被告一的民间借贷纠纷，与上诉人无关，上诉人并未取得涉案房产的任何权益，依法无权诉请与涉案房产相关的财产损失。根据被上诉人提交的证据，本案实为“以房抵债”案件，本质为民间借贷纠纷，原审被告一与被上诉人约定“办理房产证一个月内归还借款，如不能还款，该房产归孙禹所有或按出资比例共同所有”，即原审被告一以房产作为偿还被上诉人债务的担保，却没有办理抵押权登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条，被上诉人抵押权并没有生效，且因被上诉人与原审被告一该项约定违反《担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，被上诉人并未取得涉案房产包括抵押权在内的任何权益，即便被上诉人与原审被告一的民间借贷关系属实，被上诉人也无权就涉案房产主张任何权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审法院撤销原判决并依法改判，以维护上诉人的合法权益。上诉人匡明明在庭审补充上诉事实与理由：一、一审法院所鉴定的涉案房屋评估价值为1604760元，此价格包含应缴纳的各项税务。上诉人匡明明在交易时的房屋总价格为1190000元，未包含税费。加上税费部分与评估价相比，比例为78.9％，并不符合法律规定交易价低于市场价的相关规定。二、一审法院遗漏必要的当事人即上诉人匡明明与上诉人史彦杰交易时的深圳市馨港湾房地产顾问有限公司，该公司是双方交易的中间人，对双方的买卖合同及产权和其他约定情况相当清楚，上诉人匡明明通过中介公司与上诉人史彦杰交易，并不存在一审法院判决所认为的匡明明对史彦杰的权利情况知情与假设。三、本案被上诉人知晓自己并无购房资格，而从本案中获利属于不当得利。按照目前的政策条件，依法应当接受相关处罚。
被上诉人孙禹针对上诉人史彦杰、匡明明辩称：以我方书面答辩状为准。针对上诉人在庭审时补充的上诉意见答辩称：其认为被上诉人在购房时并没有购房资格，我方认为与事实不符。答辩人与史彦杰等三人的《补充购房协议》签订及履行时间均在2010年5月份，当时根本不受限购政策影响，也不存在限购的说法。
原审第三人欧宪彬、唐飚未作答辩。
孙禹向一审法院起诉请求：1、被告史彦杰、被告匡明明共同赔偿原告孙禹人民币1,369,300元；2、两被告承担本案诉讼费、保全费等费用。
一审法院认定事实：2010年3月31日，罗瑞芬作为卖方，被告史彦杰作为买方，双方签订了编号为xxxx的《房地产买卖合同》，约定罗瑞芬将位于深圳市宝安区泰华xxx家x栋x座xx房（房地产证号xxxxx）转让给史彦杰，转让价格为人民币750,000元，定金为人民币12,000元，定金应当在签订合同当日支付，其他款项的付款方式为按揭贷款。原告主张上述定金为其以现金方式支付，原告提交了储蓄取款凭条证明其该主张；原告主张其缴纳了购买涉案房产的契税、房屋所有权登记费、交易服务费，原告提交了税收通用完税证、发票、和POS单证明其该主张，原告提交了POS单中款项的支付日期和数额与税收通用完税证、发票中载明的日期和数额基本一致；原告主张按揭贷款均为其支付，支付方式为原告将款项转账至被告史彦杰的按揭贷款账户，且原告持有史彦杰按揭贷款账户的银行卡原件，原告提交了银行卡原件、银行卡账户明细证明其该主张，被告史彦杰在两次庭审中对其按揭贷款账户收到的原告主张的按揭款项分别作出两种不同说明如下：1、被告史彦杰每月向原告借款；2、原告向被告史彦杰支付的工资或福利，但被告史彦杰均未提交证据证明其上述两个主张。
2010年4月9日，原告、被告史彦杰、第三人欧宪彬和第三人唐飚共同签订了《房屋补充协议》，约定内容如下“欧宪彬、史彦杰和唐飚欲购买宝安中心区泰华xxx家x栋x座xxx之房产，因首付房款及中介费和各种税费不能及时备齐，故向孙禹借款用于支付前期所有款项（1、资金监管120,000元；2、定金12,000元；3、公证费400元；4、套现手续费1,560元；5、中介费12,250元）。经四人共同协商决定，于房产证办理完毕后一个月内归还前期借款，如不能及时还款或不能相应比例还款，则房产归孙禹所有或按相应出资比例共同所有。该房产为欧宪彬、史彦杰和唐飚共同平均出资，以史彦杰名义购买，对该房产享有平等的权利及承担共同的风险。（备注：如不能平均出资，则按出资比例享有或承担利益与风险）对该房产的最终享有权以最终的出资凭证为准，如有未尽事宜，四方协商解决”，且该协议中注明：“①本项目又补首期款伍万元整；②伍万元套现手续费：陆佰伍拾元整；③赎楼费肆仟肆佰壹拾贰元五角；④交易服务费：贰佰捌拾元整；⑤房屋所有权登记费：伍拾元整；⑥契税和邮票：肆仟叁佰肆拾壹元肆角叁分；⑦赎楼费短期利息：600；⑧退还孙禹：6,200；⑨杂费：318；⑩车费：30，合计费用：144,892”。被告史彦杰主张原告出资的上述款项共计人民币144,892元，均为借款，借款总金额为人民币144,892元；原告和两第三人主张原告出资的上述款项人民币144,892元均为原告出资的购房款。
2011年5月7日，被告史彦杰向原告出具《协议》，该协议载明：“本人于2011年4月25日将泰华xxx家x座xx所属20%的产权转让于孙禹，立此为证，同时孙禹62,000元（RMB）购买本人20%份”、“本人欠孙禹人民币5,000元，立此为证”。原告主张《协议》中载明的20%即为被告史彦杰实际出资的全部份额，经一审法院再三询问，被告史彦杰均未对该“20%”作出明确说明。另，两第三人明确表示同意被告史彦杰转让其份额给原告。
2010年6月10日，位于深圳市宝安区西南街道罗田路西北侧xxx家花园x栋x座x号房屋经核准登记在被告史彦杰名下，房地产证号为xxxx。
2013年2月2日，第三人欧宪彬向原告出具《证明》，该证明载明“经双方协商一致，本人转让手里持有的房屋股份（宝安中心xxx家），共计两万元，给予孙禹”，“另向孙禹借款两万元整，期限两年，特此证明”。
2015年5月12日，被告史彦杰作为卖方，被告匡明明作为买方，双方签订了编号为xxxx的《房地产买卖合同》，相关约定如下：被告史彦杰向被告匡明明转让涉案房屋，约定的转让价格为人民币1,190,000元；买方在签订合同时向卖方支付定金人民币10,000元；剩余房款的支付方式为按揭贷款，买方应当于签订本合同之日起10日内（含当日）支付首期款（以银行贷款为准）；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起当日出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；合同备注条款注明：买卖双方协商同意，若在办理过户过程中遇突发情况导致不能过户，双方均不追究对方的违约责任；买卖双方约定办理产权登记过户后给卖方两个月的时间办理房产的交付事宜。
2015年6月9日，被告匡明明作为抵押人和借款人，中国建设银行股份有限公司深圳市分行作为贷款人，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定为购买涉案房产，贷款人向借款人发放贷款人民币900,000元。
2015年6月18日，位于深圳市宝安区西南街道罗田路西北侧xxx家花园x栋x座xx号房屋经核准登记在被告匡明明名下，登记价为人民币722,655元，建筑面积46.65平方米，房地产证号为xxxxxx，产权证附记中载明“该业主于2015年6月12日通过购买取得该房地产”。被告史彦杰和被告匡明明主张双方实际的交易价格为人民币1,190,000元。
另查，1、原告和两第三人主张，原告出资人民币29,000元（所占比例为20%），第三人欧宪彬实际出资金额为人民币10,000元，第三人唐飚未实际出资，且被告史彦杰已经将其所有的份额以人民币62,000元的价格转让给原告，第三人欧宪彬已经以人民币2,000元的价格将其所有的份额转让给原告，故被告史彦杰和两第三人并非涉案房产的实际权利人；被告史彦杰确认第三人唐飚因未出资而不享有涉案房产的实际份额，但被告史彦杰的出资比例并非20%，全部房款都是被告史彦杰出资的。
2、原、被告以及第三人在庭审中确认：被告史彦杰和两第三人从未向原告偿还过《房屋补充协议》的借款。原告和两第三人主张未还款的原因是已经将享有的房产份额转让给原告；被告史彦杰主张未还款的原因是被告史彦杰为原告的员工，该借款已经作为原告向其发放的奖金和福利待遇，无需偿还，原告对此不予认可，被告史彦杰亦未提供证据证明其该主张。另，原告主张2010年前其与被告史彦杰均为广州格致网络科技有限公司的员工，被告史彦杰的工资均由公司发放，与其无关；被告史彦杰主张2014年或2015年之前其给原告打工，工资由原告发放，但被告史彦杰并未提供证据证明其该主张。
3、被告史彦杰清偿涉案房产的贷款本息时共支付贷款本息人民币582,427.91元。原告明确其主张的赔偿款项为涉案房产转让时的市场价值扣除剩余贷款本息。
4、经原告申请，一审法院依法委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产在2015年5月12日的市场价值进行评估，评估结论为：涉案房产在该时点的市场价值为人民币1,604,760元。
5、两被告主张双方在交易之前并不认识，被告匡明明购买涉案房产时进行了看房，双方并不存在恶意串通；原告主张被告匡明明并未看房，且两被告为恶意串通转移涉案房产。
6、原告主张涉案房产购买后一直由其出租和管理，两被告转让涉案房产期间由姚小明承租和居住，原告提交了《房地产租赁合同》、银行转账明细证明其该主张；被告史彦杰主张涉案房产一直由其管理和出租，但被告史彦杰并未提交证据证明其该主张。经查，原告提交的《房地产租赁合同》载明：2014年8月6日，原告以被告史彦杰的名义作为出租方，姚小明作为承租方，双方签订了《房地产租赁合同》，约定由姚小明承租涉案房产，租赁期间为2014年8月10日至2015年8月9日，租金每月人民币3,100元，承租方应当在合同签订之日支付人民币6,200元作为押金。原告主张签订合同当日，姚小明向原告转账支付人民币6,200元、37,200元（一次性支付租金），且姚小明租住期间的物业管理费和水电费均以姚小明转账至被告史彦杰的账户的形式支付的，原告提供了银行转账明细证明其该主张，被告史彦杰对原告的主张不予认可，但被告史彦杰并未对姚小明向其账户转账支付的款项作出说明，或提交充分有效的证据予以反证。另，姚小明向被告史彦杰转账的记录中载明的转账期间从2014年12月持续至2015年7月28日，且姚小明在接受一审法院调查询问时称其是向原告租赁的涉案房产，原告自称是涉案房产的权利人，涉案房产是借用被告史彦杰的名义购买的，2015年4月、5月时原告孙禹称要卖房，找了三五个买家看过房，但是除了原告孙禹找的买家外，没有其他人看过房。
7、两被告主张双方仅为房屋买卖关系，之前并不认识；原告主张两被告为朋友关系。
以上事实，有房地产买卖合同、储蓄取款凭条、税收通用完税证、发票、POS单、银行卡、银行卡账户明细、房屋补充协议、协议、房地产证、产权信息查询单、证明、房地产买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、评估报告书、房地产租赁合同、银行转账明细、中国建设银行个人贷款对账单等证据和庭审笔录予以证实。
一审法院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
关于《房屋补充协议》的认定。原告、被告史彦杰以及两第三人签订的《房屋补充协议》约定内容如下：1、被告史彦杰和两第三人因购买涉案房产向原告借款人民币144,892元，如在办理房地产证一个月内不能及时还款或按照比例还款，则涉案房产归原告所有或按相应出资比例共有；2、涉案房产以被告史彦杰的名义购买，但为被告史彦杰和两第三人平均出资按平均份额共有，如各方实际不能平均出资，则按出资比例享有或承担利益和分项，对涉案房产最终享有权以最终的出资凭证为准；3、购买涉案房产的前期所有款项均为向原告借款支付。根据《房屋补充协议》载明的内容可知，四方签订该协议既有原告作为债权人，被告史彦杰和两第三人作为债务人，债权人和债务人之间的借款协议、以房抵债协议的内容，又有被告史彦杰和两第三人作为共同购买涉案房产的合伙人之间的合伙协议和借名买房协议的内容。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，四方签订《房屋补充协议》时被告史彦杰、两第三人与原告的债务清偿期尚未届满，且涉案房产并未实际过户至原告名下，故一审法院认为四方签订的《房屋补充协议》中关于以房抵债部分的约定无效，但该部分约定无效并不影响《房屋补充协议》中关于借款协议、合伙协议以及借名买房协议的内容，四方均应依约履行处以房抵债内容外协议其他部分的约定。
关于《协议》的认定。2011年5月7日，被告史彦杰以向原告出具《协议》的方式表明愿意将其所有的涉案房产的一定比例的份额转让给原告，且两第三人作为合伙人亦对被告史彦杰的该转让行为予以同意。虽然原告未在该份《协议》中签字，但被告史彦杰已经以出具《协议》的方式向原告发出要约，在原告对此予以确认即作出相应承诺的情况下，根据《中华人民共和国合同法》的规定，该《协议》为原告和被告史彦杰的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，虽然因未办理产权过户手续不足以对抗善意第三人，但该《协议》依法对原告和被告史彦杰发生法律效力。原告主张《协议》中载明两个的20%即为被告史彦杰实际出资的全部份额，结合各方提交的证据和一审法院查明的事实，一审法院对原告的主张予以支持，理由如下：1、根据涉案《房屋补充协议》约定的关于借款协议的内容，原告和被告史彦杰、两第三人为民间借贷关系，而并无证据证明在签订《房屋补充协议》后，被告史彦杰向原告归还了相应款项，被告史彦杰主张未还款的原因是该借款已经与原告应向其发放的奖金和福利待遇相抵扣，但被告史彦杰未提交证据予以证明，在原告对此不予认可的情况下，根据谁主张谁举证原则，一审法院对被告史彦杰该主张不予支持。根据《房屋补充协议》的内容，被告史彦杰应当按照实际出资比例享有涉案房产的权利份额，一审法院认为，自2010年4月9日原告与被告史彦杰、两第三人经核算确定债权债务关系以及明确的还款数额后，如按照被告史彦杰的主张，被告史彦杰既未转让其所有的房产份额又未向原告偿还过相应款项，被告史彦杰的相关主张有悖常理；2、原告主张涉案房产的费用均为原告支付，原告提供了储蓄取款凭条、税收通用完税证、发票、POS单、银行卡、银行卡账户明细等证据证明其主张，且原告提交的其向被告史彦杰按揭贷款账户付款的转账记录亦与按揭贷款数额基本相符，原告亦持有按揭贷款银行卡的原件，一审法院认为结合《房屋补充协议》的内容以及各方陈述，原告提交的证据能够相互印证形成合理的证据链条，一审法院对原告该主张予以支持。被告史彦杰在庭审中对其按揭贷款账户收到的原告主张的按揭款项作出两种不同说明如下：被告史彦杰每月向原告借款；原告向被告史彦杰支付的工资或福利，但被告史彦杰均未提交证据证明其该主张，因被告史彦杰的主张缺乏明确性和一致性，且缺乏证据支持，故一审法院对被告史彦杰的上述主张不予支持。根据原告的付款情况，在无充分有效证据予以反证的情况下，一审法院认为被告史彦杰已经将其所有的全部份额转让原告，更加符合市场经济生活的客观规律；3、居住情况。原告主张涉案房产购买后一直由其出租和管理，两被告转让涉案房产期间由姚小明承租和居住，原告提交了《房地产租赁合同》、银行转账明细证明其该主张，结合一审法院依法向姚小明调查的内容，一审法院认为原告提供的上述证据能够相互印证，形成合理的证据链条。被告史彦杰主张涉案房产一直由其管理和出租，但被告史彦杰并未提交任何证据证明其该主张；4、《协议》中约定“本人于2011年4月25日将泰华xxx家x座xx所属20%的产权转让于孙禹，立此为证，同时孙禹62,000元（RMB）购买本人20%份”，经一审法院再三询问，被告史彦杰既未对上述两处“20%”作出明确说明，又未提交证据证明除上述两处“20%”外被告史彦杰因出资对涉案房产还享有其他份额。综上，2011年5月7日，被告史彦杰已经以出具《协议》的方式向原告转让其所有的涉案房产的份额，虽因未办理房产过户手续而未发生物权变动的法律效力，但被告史彦杰应依约受到《协议》合同效力的约束，不得侵害原告因《协议》而取得相关合同权利。
关于第三人唐飚享有的份额的认定。原告、被告史彦杰、两第三人均主张第三人唐飚因未实际出资，故不享有涉案房产的份额，结合《房屋补充协议》中关于共有份额的约定，一审法院对上述四方当事人的主张予以确认。
关于第三人欧宪彬出具的《证明》的认定。2013年2月2日，第三人欧宪彬以出具《证明》的方式向原告转让其所持有的房产份额，因被告史彦杰已经在2011年5月7日作出明确意思表示转让其所有的份额，第三人唐飚亦确认其对涉案房产不享有份额，故一审法院认为第三人欧宪彬关于其向原告转让其所有的相应份额的意思表示真实有效。
关于原告主张的被告史彦杰侵权事实的认定。根据一审法院查明以及认定的上述事实可知，被告史彦杰和第三人欧宪彬已经做出明确意思表示将其所有的涉案房产的份额转让给原告，第三人唐飚亦已确认不享有涉案房产的份额，但被告史彦杰在未经原告同意的情况下，将涉案房产以低于市场价值人民币414,760元的价格转让给被告匡明明，原告主张被告史彦杰擅低价转让涉案房产侵犯了其因被告史彦杰和两第三人的转让行为而取得的相应财产权益，一审法院予以支持。
关于原告主张的两被告恶意串通的认定。首先，两被告主张的涉案房产的转让价值为人民币1,190,000元，而经评估涉案房产在两被告转让时的市场价值为人民币1,604,760元，两被告主张的转让价值低于市场价值将近26%，即该价格差额超出了一般市场交易价格的波动幅度，在两被告对此未提交证据予以充分说明的情况下，一审法院认为两被告主张的实际交易价格有悖常理。其次，原告主张两被告转让涉案房产期间由姚小明承租和居住，原告提交了《房地产租赁合同》、银行转账明细证明其该主张，原告提交的姚小明向被告史彦杰转账的记录中载明的转账期间从2014年12月持续至2015年7月28日，结合一审法院依法向姚小明调查的内容，一审法院认为原告提供的上述证据能够相互印证，形成合理的证据链条，在两被告未提交充分有效证据予以反证的情况下，一审法院对原告该主张予以支持。另，姚小明在接受一审法院调查询问时称2015年4月、5月时原告孙禹称要卖房，找了三五个买家看过房，但是除了原告孙禹找的买家外，没有其他人看过房。一审法院认为在房产交易过程中，按照一般交易惯例，买方基于审慎的注意义务，通常会通过看房的方式达到知悉交易房产的居住情况和现状的目的，结合两被告对双方关系的主张，一审法院认为两被告的交易情况与一般交易习惯不相符。最后，两被告签订的《房地产买卖合同》备注条款中约定的免责事由和房产交付时间与被告史彦杰代持涉案房产的情况相符，即不能排除被告匡明明知悉或应当知悉被告史彦杰仅为涉案房产的代持人情形。综上，结合两被告实际交易价格、交易过程以及一般交易习惯，一审法院认为受让人匡明明并非善意第三人，即被告匡明明在受让涉案房产的过程中存在主观上与被告史彦杰恶意串通的过错。
综上所述，因两被告存在擅自转让涉案房产的侵权行为，结合原告关于赔偿数额的主张，被告史彦杰、被告匡明明应当向原告赔偿人民币1,022,332.09元（转让时的市场价值人民币1,604,760元-被告史彦杰为注销抵押登记清偿贷款本息的金额人民币582,427.91元）。原告的超额诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告史彦杰、被告匡明明应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙禹赔偿款项人民币1,022,332.09元；二、驳回原告孙禹的其他诉讼请求。本案受理费人民币17,124元，评估费人民币6,512元，由原告负担人民币5,989元，由两被告负担人民币17,647元，受理费、评估费原告已预交。
二审查明：上诉人匡明明提供了新的证据，但该证据仅是一份网络上打印的税费明细表，且和本案没有关联性，不属于新的证据。其他当事人均没有提供新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：本案是借贷法律关系还是房屋买卖法律关系？上诉人匡明明是否应当承担连带赔偿责任？本院认为，相关当事人在涉诉房屋补充协议中约定，被上诉人以债权人的身份向上诉人及两位第三人借款144892元，用于支付涉诉房屋购房款及税费等。在该补充协议中，被上诉人并没有购买涉诉房屋的意思表示，当时系上诉人史彦杰和两位第三人一起合作购买房屋，因为支付不了购房款、所以向孙禹借款，孙禹亦支付了该笔借款。涉诉房屋随后登记在史彦杰的名下。之后孙禹以史彦杰的名义将涉诉房屋出租给案外人。2011年5月7日上诉人史彦杰向被上诉人孙禹出具协议，约定史彦杰将涉诉房屋20%的产权转让予孙禹，一审据此以及其他事实认定该协议对孙禹和史彦杰发生法律效力并认定史彦杰将其全部份额已经转让孙禹并无不当，本院予以维持。因此本案属于借贷法律关系转变为房屋买卖法律关系，故史彦杰的上诉请求本院不予支持。
上诉人史彦杰和上诉人匡明明于2015年5月12日签订涉诉《房地产买卖合同》，约定转让价格为119万元，但经一审委托相应的评估公司对涉诉房屋在该转让时点的市场价值进行评估，评估结论为涉诉房产在该时点的市场价值为1604760元。一审据此并结合上诉人匡明明购买涉诉房屋时是否看房等情形认定上诉人匡明明存在与上诉人史彦杰恶意串通的过错并无不当，上诉人匡明明的上诉理由不能成立，一审法院判令上诉人匡明明承担连带赔偿责任并无不当，上诉人匡明明的上诉请求本院亦不予支持。
综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14000元由两上诉人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
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二〇一七年三月二十一日
书 记 员 谢文琦（兼）