陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终10750号
上诉人（原审被告）：西安泽阳商贸有限责任公司，住所地西安市雁塔区长安中路83号生产大楼一至三层。
法定代表人：赵会侠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程瑞敏，陕西乐友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐周侠，陕西乐友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安海沃实业有限公司，住所地西安市雁塔区长安中路83号。
法定代表人：袁刘根，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张哲，陕西稼轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽萍，陕西稼轩律师事务所律师。
上诉人西安泽阳商贸有限责任公司（以下简称泽阳公司）因与被上诉人西安海沃实业有限公司（以下简称海沃公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泽阳公司委托诉讼代理人程瑞敏、徐周侠，被上诉人海沃公司委托诉讼代理人张哲、王丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泽阳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回海沃公司一审诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用由海沃公司负担。事实和理由：一审认定事实错误。2015年1月15日，西安市雁塔区商业街区搬迁办公室向海沃公司发出《关于做好东小寨-
钟表厂片区棚户区改造项目搬迁工作的通知》，要求于2015年4月30日前完成对长安南路、雁塔西路沿线经营性用房的搬迁工作。海沃公司在接到拆迁通知后，及时向其通知了拆迁事宜及时限。其作为承租人有充足理由相信其与海沃公司于2011年12月19日、2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月30日解除。自2015年5月1日起，就涉案生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼、地下室的房屋，双方已形成不定期租赁合同，出租人、承租人均有任意解除权。其已于2015年7月31日搬离了地下室，并于2015年11月30日搬离生产大楼一至二层及雁塔西路临街小二楼（生产大楼三层由名将网吧占用），双方均搬离了交接手续，交付了房屋，即表明不定期租赁合同已经解除。涉案雁塔西路沿街临建一层自东向西第十一、十二跨共计两间门面房系临时建筑，一审未查明该临时建筑是否有合法审批手续，即认定合同有效且解除错误。其与海沃公司对于涉案房屋内堆放的物品，在交房时已达成合意，且并未给海沃公司造成任何损失，不应由其承担房屋占用费。因生产大楼三层由名将网吧占有使用，海沃公司没有充分证据证明该层租金未支付，一审未将名将网吧列为第三人参加诉讼，程序违法。涉案房屋已被张贴封条，禁止使用，一审判决其支付2016年3月16日至实际腾房期间的占用费错误。
海沃公司辩称，泽阳公司主张与其之间的《房屋租赁合同》已经解除与事实不符。其确实于2015年1月15日接到了西安市雁塔区商业街区搬迁办公室向海沃公司发出《关于做好东小寨-
钟表厂片区棚户区改造项目搬迁工作的通知》，要求其于2015年4月30日前完成涉案房屋搬迁工作。其在接到该通知后，及时通知了泽阳公司。后因东小寨-
钟元片区棚户区改造项目并未按期进行，其与泽阳公司协商后将原有房屋租赁合同约定的租金支付方式从每半年或每一年支付变更为按月支付，其他条款仍按照原合同约定执行。但泽阳公司对其承租的生产大楼一层至三层部分、临街小二楼的租金交至2015年11月14日，自2015年11月15日开始拖欠；对于生产大楼地下室的租金交至2015年7月31日，自2015年8月1日开始拖欠。泽阳公司交纳租金的事实亦可证明双方于2011年12月19日、2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》并未于2015年4月30日解除。即便如泽阳公司所称，自2015年5月1日起，就涉案生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼、地下室的房屋，双方已形成不定期租赁合同，其也从未收到过泽阳公司解除合同的通知，泽阳公司亦无证据证明向其通知解除合同。泽阳公司占用涉案房屋至今也能证明双方之间的租赁合同并未解除。泽阳公司未提交证据证明涉案雁塔西路沿街临建一层自东向西第十一、十二跨共计两间门面房系临时建筑，泽阳公司主张上述房屋系临时建筑不应得到支持。其从未就在涉案房屋内堆放物品及交付房屋与泽阳公司达成合意。其主营业务为房屋租赁、物业管理，泽阳公司空置涉案房屋致其不能向外出租获取利益，与常理相悖。其于一审已提交充分证据证明泽阳公司至今并未履行向其交纳包含生产大楼三层在内的涉案房屋相关租金，泽阳公司主张其无充分证据证明该层租金未支付，与事实不符。本案争议的是其与泽阳公司之间签订的《房屋租赁合同》效力及解除问题，以及泽阳公司是否应向其返还房屋，并支付租金及占用费的问题。本案与次承租人无关。一审未通知次承租人参加诉讼合理合法。请求驳回上诉，维持原判。
海沃公司向一审法院起诉请求：⒈判决解除海沃公司与泽阳公司之间在2011年12月19日签订的《房屋租赁合同》及2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》；⒉判决泽阳公司向海沃公司支付拖欠的租金508534.3元及违约金347733元，总计856267.3元（暂计算至2016年3月15日，附租金及违约金计算表）；⒊判决泽阳公司向海沃公司腾交房屋并向海沃公司支付自起诉之日至实际腾房之日的房屋占用费（占用费按照房屋租金计算）；⒋本案诉讼费由泽阳公司负担。
一审法院认定事实：2006年9月30日，西安钟表元件厂（甲方，以下简称“钟表厂”）与陕西恒新置业有限责任公司（乙方，以下简称“恒新公司”）签订《房屋出租合同》，约定甲方将座落在西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）出租给乙方使用。租赁期限为20年，起租日为本合同签订后且定金到甲方账户之日起三个月后的次日，同时约定从交付房屋之日起，甲方给乙方三个月免租金装修改造期。双方约定月租金为27元/平方米，年租金为131.22万元。租金每半年支付一次，且每次缴纳租金应提前30日预付，全年租金分两次付清。合同签订的同时乙方一次性向甲方缴纳50万元定金，待乙方按期缴纳第一次房租的同时将50万元的定金一次返还。定金须在合同签订之日起五日内支付，定金到账之日合同生效，甲方向乙方交付房屋。同时双方商定，从租赁日起三年内不计入提租年限，从第四年开始，每五年提租一次，在原租金基础上每次提租幅度6%。双方关于合同解除、终止作出约定：乙方如有拖欠房租行为达十五天，每超过十五天罚年租金的5%；每超过三十天，每十五天罚年租金的10%；超过四十五天，甲方有权单方面、无条件解除合同，乙方应按实际损失赔偿。2008年2月15日，钟表厂（甲方）与恒新公司（乙方）及陕西山水贸易有限责任公司（丙方，以下简称“山水公司”）签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上，经友好协商，就变更甲、乙双方于2006年9月30日签订的《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》合同主体事宜，达成如下协议：一、签订本协议的基础：⒈甲、乙双方于2006年9月30日签订《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》各一份，约定由甲方将其所拥有产权的房屋及相关广告位出租给乙方。⒉甲、乙、丙三方共同确认并认可上述合同，甲方同意由丙方继续承租甲方所拥有的房屋，甲、丙双方之间的权利义务关系除本协议另有约定外，其他《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》中所约定的权利义务，由甲方完全承继自身原权利义务，丙方完全承继乙方的权利义务。二、租赁范围：⒈座落在西安市雁塔区长安中路83号的甲方生产大楼一至三层房屋（共计4050平方米）；⒉因本协议第二条第一款所涉房屋转角门厅二楼（自用部分）门头广告位相关设立手续丙方正处审批阶段，如最终通过政府相关部门审批，则该广告位应作为房屋的附属物由丙方自用，甲方不再另行收取费用，该广告位在丙方使用期间的一切责任均由丙方承担；⒊删除房屋出租合同中“租赁范围”第二款（有关广告位出租）和房屋出租补充合同第一款（有关临街二层门面房租赁），房屋出租补充合同第三款（租赁、使用生产大楼六楼屋面）。自本协议签字生效后，以上条款不再生效；⒋甲方同意将自有临街二层房屋屋顶部分广告位交给乙方无偿使用三年。丙方使用该广告位，不得影响该位置商户自用广告门头牌匾的使用。三、租赁费用:每年为人民币131.22万元，丙方的租赁费用自2008年1月15日开始计算。四、甲、乙双方共同承诺2008年1月15日以前的房屋租赁费用乙方已经完全向甲方结清完毕，丙方仅负责2008年1月15日后的房屋租赁费（甲方给乙方半个月免租金改造期，从2008年1月15日以前租金扣除）。2008年8月1日，海沃公司与山水公司签订《地下室房屋租赁合同》，约定因山水公司修建消防设施（安装消防水池泵房设施），需租用海沃公司地下室一间，经双方协商达成如下协议：一、租赁范围：海沃公司生产大楼地下室东面第一间，建筑面积共计五十平方米。二、租期：从2008年8月1日起，随总合同终止。三、租金与租金缴纳：该房屋每平方米按8元计算，年租金为4800元；租金采用全年租金一次付清，并且每次房租应提前30日支付。四、关于提租：按总合同办法执行，从第四年开始在原租金的基础上提租幅度为10%。2011年12月19日，钟表厂（甲方）、海沃公司（乙方）、山水公司（丙方）、泽阳公司（丁方）签订《协议书》,约定根据2008年2月15日甲、乙、丙三方签订的协议书，甲方为钟表厂、乙方为恒新公司、丙方为山水公司，现丙方为了进一步发展壮大，使公司向集团化发展，丙方重新成立泽阳公司，继承并从事山水公司的经营、开发、整合等一切经营活动，经甲方、丙方友好协商，达成一致：⒈将丙方（承租方）承租主体山水公司变更为泽阳公司，原合同条款内容不变；⒉因甲方（出租方）钟表厂已改制完毕，改制后企业名称为海沃公司，同时将甲方（出租方）主体钟表厂变更为海沃公司，原合同条款内容不变。2013年4月25日，海沃公司（甲方）与泽阳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方生产大楼南侧，雁塔西路沿街临建一层门面房（原合同租赁范围不变），沿街门面房自东向西第十一跨起十二跨止，共计两跨两间门面房租给乙方。合同第二条关于租金约定，该房屋建筑面积53平方米，月租金为71.5元/平方米，年租金为45474元。合同第三条约定，租期自2013年4月25日至2018年4月24日止，共计五年。租金每年预付一次，且每次缴纳租金应提前30日预付。全年租金一次付清。合同第四条约定，考虑到目前房屋租赁市场行情和双方以前的友好合作，双方商定从第三年开始，每平方米租金按75元执行。合同第八条关于违约责任约定，⒈任何一方未能履行本合同的条款，另一方有权提出解除本合同，所造成的后果由违约方承担；⒉一方逾期支付房租，超期十五日，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权单方面终止合同。同时双方在合同中关于双方的权利义务进行了约定。合同签订后，海沃公司将约定的房屋交付泽阳公司使用，泽阳公司的履约情况如下：⒈对于承租的生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼，租金交至2015年11月14日，自2015年11月15日开始拖欠；⒉对于承租的第十一跨起十二跨，租金交至2015年4月30日，自2015年5月1日开始拖欠；⒊对于承租的地下室，租金交至2015年7月31日，自2015年8月1日开始拖欠。同时查明，租赁合同履行至2015年1月，因东小寨—钟表厂棚户区改造，2015年1月15日西安市雁塔区商业街区建设管理办公室向海沃公司发出《关于做好东小寨—钟表厂片区棚户区改造项目搬迁工作的通知》，表示按照拆迁工作安排，近期将启动各产权单位经营性用房的协议搬迁工作，要求海沃公司于2015年4月30日前完成对长安南路、雁塔西路沿线经营性用房的搬迁工作。后由于拆迁进度原因，未能如期进行搬迁，故海沃公司与泽阳公司遂约定自2015年5月1日起租金按月支付。另查明，泽阳公司承租海沃公司的西安市雁塔区长安中路83号的生产大楼三层已经于2017年3月底已腾交给海沃公司，自2015年11月15日至2017年3月底泽阳公司共拖欠海沃公司租金441690.51元。
一审法院认为，2006年9月30日租赁合同系钟表厂与恒新公司签订，合同主体为该双方，承租范围为西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）。后在合同履行过程中，经多次协商并签订协议，至2011年12月19日，租赁合同主体为海沃公司、泽阳公司，合同的权利义务由海沃公司、泽阳公司双方承继，承租范围为西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）及生产大楼地下室东面第一间。2013年4月25日，海沃公司与泽阳公司签订租赁合同，承租雁塔西路沿街临建一层门面房（原合同租赁范围不变），沿街门面房自东向西第十一跨起十二跨止。故截止2013年4月25日，泽阳公司承租海沃公司的房屋范围为西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）、生产大楼地下室东面第一间及雁塔西路沿街临建一层门面房自东向西第十一跨起十二跨。租赁合同虽经多次协商变更，但均系合同主体真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的相关规定，故租赁合同均合法有效，对合同主体均具有法律约束力。在合同履行过程中，泽阳公司自2015年11月15日开始拖欠生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼的租金，自2015年5月1日开始拖欠第十一跨第十二跨的租金，自2015年8月1日开始拖欠地下室的租金，其拖欠租金的行为已构成违约，由于海沃公司与泽阳公司在2011年12月19日签订的协议中约定，除合同主体变更外，原合同条款内容不变，故根据2006年9月30日租赁合同第十一条约定，泽阳公司拖欠租金超过四十五天，海沃公司有权解除合同，故对于海沃公司要求解除其与泽阳公司于2011年12月19日签订的房屋租赁合同的请求，依法应予支持。由于泽阳公司自2015年8月1日开始拖欠地下室的租金，根据海沃公司与泽阳公司于2013年4月25日签订的租赁合同第八条的约定，海沃公司有权解除合同，故对于海沃公司要求解除其与泽阳公司于2013年4月25日签订的租赁合同的请求，依法应予支持。对于海沃公司要求泽阳公司支付拖欠租金的请求，庭审已查明泽阳公司自2015年11月15日开始拖欠生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼的租金，自2015年5月1日开始拖欠第十一跨十二跨的租金，自2015年8月1日开始拖欠地下室的租金，根据合同约定，2015年，生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼的月租金为115911元；第十一跨十二跨月租金为3975元；地下室月租金为440元。故截止2016年3月15日，泽阳公司拖欠海沃公司生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼租金为463644元、拖欠第十一跨十二跨租金为41605元、拖欠地下室租金为3285.3元，共计拖欠租金为508534.30元。由于泽阳公司拖欠租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对于海沃公司要求泽阳公司支付拖欠租金508534.30元的请求，依法应予支持。对于海沃公司要求泽阳公司支付违约金的请求，由于泽阳公司拖欠租金行为已构成违约，且双方在合同中约定了违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，对于海沃公司要求泽阳公司支付违约金的请求，依法应予支持。但对于违约金数额，由于违约金是双方当事人在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符，因此就需要人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，若双方约定违约金过高，则需要依法予以裁量。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为违约金过高”的规定，对于违约金数额，依法酌定为80000元。庭审中，泽阳公司辩称双方租赁合同已于2015年4月30日解除，自2015年5月1日起为不定期租赁合同及其已于2015年11月底将承租房屋交给海沃公司的意见，其并未提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对于泽阳公司的上述辩称意见，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，判决：一、原告西安海沃实业有限公司与被告西安泽阳商贸有限责任公司分别于2011年12月19日及2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》均依法解除；二、被告西安泽阳商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安海沃实业有限公司支付截止2016年3月15日拖欠的租金508534.30元（生产大楼一至三层及临街小二楼463644元、地下室3285.3元、第十一跨十二跨41605元）、违约金80000元，共计支付588534.30元；三、被告西安泽阳商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安海沃实业有限公司支付拖欠的生产大楼三层2016年3月16日至2017年3月底腾交房屋期间的租金441690.51元；四、被告西安泽阳商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告西安海沃实业有限公司腾交其承租原告的位于西安市××厂区院内生产大楼××、××路××、生产大楼地下室东面××及雁塔西路××层门面房自东向西第十一跨起十二跨房屋；并支付自2016年3月16日至腾交房屋之日的占有使用费（支付标准参照租金）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告西安海沃实业有限公司其余的诉讼请求。本案受理费17202元，由西安海沃实业有限公司负担5333元，西安泽阳商贸有限责任公司负担11869元。由于西安海沃实业有限公司已预交，西安泽阳商贸有限责任公司在向西安海沃实业有限公司支付上述款项时一并付清。
二审中，泽阳公司提交涉案房屋现状照片五张，用以证明涉案房屋已经于2016年8月18日被西安市雁塔区小寨路街办棚户区改造办公司查封，无法正常使用；泽阳公司提交工商银行电子回单四份，用以证明2014年6月15日之后提租了6%，其交半年租金时本金交付半年，提租部分是按全年租金为本金交的，多交了2014年1月至2014年6月期间的39366元。泽阳公司申请证人余某、张某出庭作证，证明名将网吧与泽阳公司之间的租赁合同已于2015年11月终止，之后名将网吧与海沃公司之间存在不固定期租赁关系，并以变压器等房内物品抵扣房租，另自2015年4月30日起，海沃公司停水停电并将生产大楼一楼玻璃门封闭，楼道开始出现大量垃圾，根本无法正常经营。根据海沃公司和泽阳公司申请，本院到西安市雁塔区商业街区建设管理办公室，现更名为西安市小寨地区综合改造管理委员会办公室（以下简称小寨改造办公室），对该办公室与海沃公司是否针对涉案房屋签订有相关补偿协议，涉案房屋停水停电及围挡等情况进行调查。小寨改造办公室提供了《西安市雁塔区东小寨-
钟元厂片区改造协议书》《情况说明》、西安汇商置业有限公司营业执照、证明、海沃公司开具的收款收据予以证明。二审庭审中，海沃公司称其已于2017年3月将涉案房屋交给拆迁办。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，2006年9月30日，钟表厂与恒新公司签订租赁合同，承租位于西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼，面积共为4050平方米。后在合同履行过程中，经多次协商并签订协议，至2011年12月19日，租赁合同主体变更为海沃公司、泽阳公司，合同的权利义务由海沃公司、泽阳公司承继，承租范围为西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）及生产大楼地下室东面第一间。2013年4月25日，海沃公司与泽阳公司签订租赁合同，承租雁塔西路沿街临建一层门面房（原合同租赁范围不变），雁塔西路沿街门面房自东向西第十一跨起十二跨止。故截止2013年4月25日，泽阳公司承租海沃公司的房屋范围为西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）、生产大楼地下室东面第一间及雁塔西路沿街临建一层门面房自东向西第十一跨起十二跨。租赁合同虽经多次协商变更，但均系合同主体真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故租赁合同均合法有效，对合同主体均具有法律约束力。合同签订后，泽阳公司拖欠租金已超过四十五天，符合双方合同约定解除条件，故一审判决海沃公司与泽阳公司于2011年12月19日、2013年4月25日签订的房屋租赁合同于2016年3月15日解除，于法有据，并无不当。经查，泽阳公司自2015年11月15日开始拖欠生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼的租金；自2015年5月1日开始拖欠雁塔西路沿街临建一层门面房自东向西第十一跨起十二跨的租金；自2015年8月1日开始拖欠地下室的租金。根据合同约定，2015年，生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼的月租金为115911元；雁塔西路沿街临建一层门面房自东向西第十一跨起十二跨月租金为3975元；地下室月租金为440元。故截止2016年3月15日，泽阳公司拖欠海沃公司生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼租金为463644元、拖欠雁塔西路沿街临建一层门面房自东向西第十一跨起十二跨租金为41605元、拖欠地下室租金为3285.3元，共计拖欠租金为508534.30元。泽阳公司主张其已于2015年11月底将承租房屋交给海沃公司，但未提交证据证明，一审法院不予采信，并无不妥。庭审中，海沃公司称其已于2017年3月将涉案房屋交给拆迁办。因其主张系对己不利，本院依法予以采信。故一审关于泽阳公司支付涉案房屋2017年4月以后的占用费及腾交房屋的内容应予更正。涉案房屋自2016年3月16日至2017年3月31日的占用费，泽阳公司应当按照租金约定标准给付海沃公司。泽阳公司主张生产大楼三层该期间的租金已由案外人名将网吧支付给海沃公司，但未提交充足证据证明，本院依法不予采信。一审判决泽阳公司向海沃公司支付拖欠的生产大楼三层2016年3月16日至2017年3月底腾交房屋期间的租金441690.51元，并无不妥。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，泽阳公司拖欠租金已构成违约，依法应当承担违约责任。由于违约金是双方当事人在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，一审兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金数额为80000元，并无不妥。
综上所述，泽阳公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2970号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2970号民事判决第五项；
三、变更西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2970号民事判决第四项为，本判决生效之日起十五日内，西安泽阳商贸有限责任公司向西安海沃实业有限公司支付位于西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至二层、雁塔西路临街小二楼、生产大楼地下室东面第一间及雁塔西路沿街临建一层门面房自东向西第十一跨起十二跨房屋自2016年3月16日至2017年3月31日的占有用费（支付标准参照租金）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回西安海沃实业有限公司其余诉讼请求。
一审案受理费17202元，由西安海沃实业有限公司负担5333元，西安泽阳商贸有限责任公司负担11869元。由于西安海沃实业有限公司已预交，西安泽阳商贸有限责任公司在向西安海沃实业有限公司支付上述款项时一并付清。二审案件受理费17202元，由西安泽阳商贸有限责任公司负担11869元，由西安海沃实业有限公司负担5333元。由于西安泽阳商贸有限责任公司已预交，西安泽阳商贸有限责任公司在向西安海沃实业有限公司支付上述款项时一并抵扣。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一八年一月十日
书 记 员 张小赛