福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽08民终166号
上诉人（原审原告）：尤锦奎，男，1956年6月1日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：罗海仙，福建正廉律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：福建城市花园物业服务有限公司，住所地龙岩市新罗区东肖镇龙岩经济技术开发区龙腾南路68号（龙腾星城三期）15幢4层402室，统一社会信用代码913508006893586186。
法定代表人：刘远英，总经理。
委托诉讼代理人：汤艳，女，汉族，住福建省龙岩市新罗区，系公司员工。
委托诉讼代理人：兰小平，女，汉族，住福建省龙岩市新罗区，系公司员工。
上诉人尤锦奎因与被上诉人福建城市花园物业服务有限公司（以下简称城市花园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初5720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尤锦奎的委托诉讼代理人罗海仙，被上诉人城市花园物业公司的委托诉讼代理人汤艳、兰小平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
尤锦奎上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，即判令城市花园物业公司开通龙岩市新罗区西城莲花北路16号莲花家园8号楼电梯在4-6层停靠，恢复尤锦奎对电梯的使用权；尤锦奎免缴自2016年6月23日起至电梯恢复使用之日止的物业费，以及尤锦奎无需分摊自2016年6月23日起电梯恢复使用之日止的电梯使用费用；城市花园物业公司在莲花家园8号楼楼下张贴赔礼道歉的书面声明，并支付精神损害赔偿金2000元。事实和理由如下：一、上���人位于莲花家园8号楼601室的房产面积中是否分摊了电梯井的面积是尤锦奎是否享有电梯的共有权的关键所在，但原审法院却未予以查明。首先，尤锦奎房产权证书中的记载内容以及证书中所附的测绘图纸，显示尤锦奎601室房屋建筑面积为124.03㎡，其中公摊面积21.57㎡，并没有不分摊电梯井面积的注释说明。该产权证书记载与一审中提交的8号楼1502号业主的房产证显示的建筑面积124.01㎡，分摊建筑面积21.57㎡，公摊面积21.57㎡基本吻合。其次，根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》【1995】517号文件第八条规定，商品房公用建筑面积包括电梯井、楼梯间、变电室等公用用房，即电梯井包含在公摊面积中。房屋产权登记部门在登记房屋产权面积时是以国家法律、法规及规章的规定作为依据，并非依据房产开发商与购房者的买卖合同约定来确定���产的具体面积和公摊面积。房产开发商与购房者的商品房买卖合同约定的条款如违反了国家法律法规的规定或侵犯其他方利益的，依法当然归之于无效。综上，原审法院简单的以未经质证认可的莲花家园8号楼其他业主的《商品房买卖合同的》及补充协议的约定来认定上诉人的601室房产不分摊电梯井的面积，从而否认上诉人对8号楼房产的共有部分电梯不享有共有权不能使用电梯显然属于认定事实不清。二、福建城市花园物业服务有限公司在2016年6月23日起关闭莲花家园八号楼电梯在4-6层的停靠侵犯了尤锦奎作为业主享有的房产共有部分的使用权。1、上诉人足额缴纳了房产的公共维修基金、物业服务费、公摊水电费、电梯外呼板分摊费等。2、福建城市花园物业服务有限公司仅仅以莲花家园8号楼7-15层业主的联合签名书就擅自决定关闭上诉人所在楼层的电梯停靠，侵犯���上诉人作为业主对房产共有部分的法定权利。三、上诉人以前不使用电梯并不代表上诉人放弃自己对电梯的共有权及使用权。原审判决在未有事实和证据依据的情形下认为包括上诉人在内的4-6层业主在日常生活未与邻里和睦相处且存在使用电梯不当情形等倾向性的判词显然是令人无法信服的。
城市花园物业公司辩称，1、尤锦奎与开发商签订的《商品房买卖合同》的约定，尤锦奎不能使用电梯，即本幢楼五层以下（含五层）的商品房住户不能使用电梯，不分摊电梯使用的电费，不分摊电梯井面积。这种约定体现了合同双方当事人的真实意思表示，具有法律效力。2、本案案由是物业服务合同纠纷，答辩人未违反合同之约定，并不存在违约说法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉请求，维持一审判决。
尤锦奎向一审法院起诉请求：判令福建城市花园物业服务有限公司开通龙岩市新罗区西城莲花北路16号莲花家园8号楼电梯在4-6层停靠，恢复尤锦奎对电梯的使用权；尤锦奎免缴自2016年6月23日起至电梯恢复使用之日止的物业费，以及尤锦奎无需分摊自2016年6月23日起电梯恢复使用之日止的电梯使用费用；城市花园物业公司在莲花家园8号楼楼下张贴赔礼道歉的书面声明，并支付精神损害赔偿金2000元。
一审法院认定事实：尤锦奎系龙岩市新罗区西城莲花北路16号莲花家园8号楼601室业主，福建城市花园物业服务有限公司系莲花家园业主委员会聘请的物业服务企业。因莲花家园8号楼1-3楼是商场，4楼以上才是业主住户，所以业主房屋产权证中登记的实际楼层比《商品房买卖合同》中载明的楼层均高一层。龙岩市莲花市场开发有限公司与���前业主签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议约定，莲花家园8号楼5层以下（含5层），实际按房屋产权证登记楼层应为6层以下（含6层）的住户不能使用电梯，不分摊电梯使用的电费，不分摊电梯井面积。2016年6月19日，福建城市花园物业服务有限公司物业服务中心在8号楼楼下张贴公示，以8号楼7-15层2/3业主联合签名强烈要求关闭电梯在4-6层停靠为由，决定自2016年6月23日起关闭电梯在4-6层停靠。尤锦奎主张系8号楼电梯共有权人，购房时也已缴交公共维修基金，且从未拖欠物业服务费，也未拒绝分摊电梯使用费，福建城市花园物业服务有限公司的行为侵犯了尤锦奎作为该楼房业主的合法权益。经多次交涉未果，故诉至法院。一审法院认为，莲花家园8号楼的业主与龙岩市莲花市场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效��应受法律保护，对之前或现在的业主均具有约束力。虽然尤锦奎未提供《商品房买卖合同》，但参照福建城市花园物业服务有限公司提供的同为莲花家园8号楼其他业主的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议，明确约定莲花家园8号楼5层以下（含5层）的住户，实际按房屋产权证登记楼层应为6层以下（含6层）的住户不能使用电梯，不分摊电梯使用的电费，不分摊电梯井面积。结合尤锦奎居住的实际楼层高度，以及8号楼7-15层2/3以上业主联合签名强烈要求关闭电梯在4-6层停靠，表明4-6层包括尤锦奎在内的业主在日常生活中，未与邻里和谐相处，且存在使用电梯不当情形，引起7-15层大部分业主不满。该楼房7-15层大部分业主按照《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议的约定行使业主权利，强烈要求福建城市花园物业服务有限公司作为物业管理单位关闭电梯在4-6��停靠并无不妥。但尤锦奎可要求按非电梯住户标准缴交物业管理费用。尤锦奎对其相关主张也未提供证据证明。综上，对尤锦奎的诉请，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决：驳回尤锦奎的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取为50元，由尤锦奎负担。
本院二审期间，为查明事实，本院依职权向龙岩市不动产登记中心调取了涉案601房屋第一手购房人谢柳艳与开发商签订的《商品房买卖合同》及对应的《房产证》（龙房权证字第××号），其中《房产证》记载：建筑面积为124.03㎡，公摊面积21.57㎡。《商品房买卖合同》主要记载：第三条，建筑面积118.31㎡，其中套内面积102.84㎡，公用部位与公用房屋分摊建筑面积15.47㎡。第四条，1960元/㎡，总价231888元。第五条：每平方米价格保持不变，产权登记面积与合同约定面积发生差异时按产权登记面积为准，购房款总额按实际面积调整。附件二，住宅分摊系数为21.104975%，备注，8号楼三至五层公用面积电梯不分摊，分摊系数6.0612354%。附件四（合同补充协议），本栋六层以下（含六层）的商品房住户不能使用电梯，不分摊电梯使用的电费，不分摊电梯井面积。
当事人围绕上诉请求依法提交了证据。其中，尤锦奎提交了如下证据：1、2013年-2016年《城市花园物业服务有限公司收款收据》、《莲花家园缴费通知单》，证明：尤锦奎按照使用电梯住户标准0.8元/㎡缴纳了物业服务费，应当享有对电梯的使用权。2、龙岩市住房和城乡建设局《关于邱富贵、尤锦奎、李建梅信访事项处理答复意见书》（龙建信【2017】13号，意见书主要���容：经调阅莲花家园测绘档案，601公摊面积包含电梯等），证明涉案房屋公摊面积包含电梯、楼梯面积等。3、（1）2006.2.24第一手购房人谢柳艳购买莲花家园8号楼601单元的购房发票。（2）2008.7.3第二手购房人谢雄向谢柳艳购买莲花家园8号楼601单元的购房发票、契税完税凭证。（3）2010.5.12，尤锦奎向谢雄购买莲花家园8号楼601单元的购房发票及契税完税凭证。证明：根据开发商开具给第一手购房人谢柳艳的发票记载，涉案601房屋建筑面积为124.03㎡，其中公摊面积6.21㎡，购房价格为230，927元，与法院调取的《商品房买卖合同》约定的建筑面积118.31㎡，公摊面积15.47㎡不一致，根据《商品房买卖合同》第五条约定的产权面积与合同约定面积发生差异时按产权登记面积为准的约定是相符合的，即尤锦奎所购房屋房产中包含了电梯公摊的面积。
城市���园物业公司提交了如下证据：1、《莲花家园8号楼2016.4-6物业费、停车费及2016.1-3水电公摊费收费表》、《莲花家园8号楼2016.7-9物业费、停车费及2016.4-5水电公摊费收费表》（注：表中记载的尤锦奎601房的住宅面积为117.82㎡，其他6层以上面积均为124.03㎡），共同证明2016年7月前，涉案业主的物业缴费情况，尤锦奎在2016年7月前都是按照住宅面积117.82㎡，0.8元/㎡收取物业费的。2、福建城市花园物业服务有限公司提供的8#1502号2007年1月22日《福建省龙岩市不动产转让（销售）专业发票》，证明该户型是按照实际面积购买的，即面积124.01㎡，单价3200元/㎡,总购房款396，832元。
对以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，对尤锦奎提交的证据，证据1，只能证明在本案纠纷之前的物业缴纳情况，同时在此期间尤锦奎也在使用��争电梯，故对该证据的关联性不予认定，不能直接证明其主张。证据2，系行政部门根据调阅莲花家园测绘档案的答复意见，具体电梯使用权限等问题，应结合买卖合同及实际交付等其他情况综合认定，该证据与本院调取的由开发商与买房人签订的《商品房买卖合同》实际约定不符，根据意思自治原则，买卖双方在不违反法律强制性规定的情况下，可以对实际交易标的等进行特别约定，综上，对该证据本院不予认定。证据3，虽然第一手买房人谢柳艳缴纳的购房款的发票显示，讼争房屋建筑面积为124.03㎡，但其同时也注明公摊面积为6.21㎡。该公摊面积与《商品房买卖合同》约定，按照合同附件二约定三至五层（实际4-6层）公用面积电梯不分摊，分摊系数6.0612354%计算的面积基本一致，具体和实际存在细微误差也在合理范围内【具体计算方式：1、按照《商品房买卖��同》：102.84㎡*6.0612354%=6.23㎡。2、若按城市花园物业公司提供证据1《莲花家园8号楼2016.4-6物业费、停车费及2016.1-3水电公摊费收费表》计算：（117.82㎡-15.47㎡）*6.061254%=6.2㎡】。另，该发票显示，对公摊面积部分未收取购房款实际收取购房价格，为【（124.03㎡-公摊面积6.21㎡）*1960元/㎡=购房价格230，927元】。同时，该价格也低于商品房买卖合同约定价格231，888元。而城市花园物业公司提供的证据2，8号楼1502房的购房发票，并未扣除相关公摊部分面积，是按照所有建筑面积收取购房款的，也能够与该证明相印证。综上，该组证据与《商品房买卖合同》约定相印证，可以证明双方按照买卖合同的约定进行实际履行的，不能证明尤锦奎的主张，而房屋交税情况，系缴费标准问题，与本案无关。对城市花园物业公司提交的证据与本院依职权调取的证据相印证，对方亦���异议，本院予以认定。
对原审查明事实部分，双方均无异议，但尤锦奎提出遗漏认定，尤锦奎系二手买房人，根据房产证等显示，对电梯部分其有作为公摊部分予以承担，并且其在购房后有缴纳公共维修基金。对双方均无异议的事实，本院予以认定。
本案争议焦点为：尤锦奎所在601室对电梯是否具有使用权。
本院认为，讼争601室房产的开发商与原业主（案外人谢柳艳）签订的《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）明确约定本栋六层以下（含六层）的商品房住户不能使用电梯，不分摊电梯使用的电费，不分摊电梯井面积。现有证据也证明原业主按照以上约定实际履行。以上约定系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为有效。而买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于��受人，尤锦奎作为后买受人，其权利不能超越原所有人权利范围。该楼三分之二以上业主要求城市花园物业公司关闭电梯在4-6层的停靠并无不当，现尤锦奎提出其分摊了电梯井面积，并认为关闭电梯停靠行为侵犯其使用权的上诉意见，本院不予采纳。
综上，尤锦奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由尤锦奎负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅胜荣
审判员 陈水柏
审判员 梁 源
二〇一七年五月二十二日
书记员 钟少娟
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