湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0181民初1111号
原告（反诉被告）浏阳金碧置业有限公司，住所地湖南省浏阳市行政中心西北角商会大厦一楼。
法定代表人赖立新，董事长。
委托代理人周雨龙，男，1988年9月25日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区福元中路***号悦湖山**栋***室，系原告员工。
被告（反诉原告）刘申彬，男，1984年5月2日出生，汉族。
委托代理人肖自力，湖南众议律师事务所律师。
委托代理人刘春连，女，1981年3月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市文家市镇文华村苍前片石溪组***号，系被告之姐。
原告（反诉被告）浏阳金碧置业有限公司与被告（反诉原告）刘申彬商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浏阳金碧置业有限公司的委托代理人周雨龙，被告刘申彬及其委托代理人肖自力、刘春连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浏阳金碧置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告签订的编号为201200723201的《浏阳市商品房买卖合同》；2.被告协助原告到房屋管理部门办理上述商品房买卖合同的合同解除、撤销网签、注销备案或更名过户等手续；3.被告赔偿原告因被告违约断供而造成的原告代其偿还的银行利息、罚息等损失，至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止，至2016年12月30日止利息暂计34818.52元；4.被告偿还原告代其偿还的银行贷款本金，至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止，至2016年12月30日止本金暂计19915.8元；5.被告按照同期银行贷款利率赔偿原告代其偿还的银行贷款的利息损失，至原告代偿银行贷款责任终止时止；6.被告承担本案诉讼费用。
被告刘申彬辩称，原、被告签订商品房买卖合同后，原告为被告垫付了部分首付款，在银行办理了按揭手续。但在交房时被告发现涉案房屋漏水，存在严重质量问题，故要求原告修复。后虽经被告多次要求并向淮川办事处要求调解，但原告置之不理，导致房屋一直没有交付。现原告要求解除合同，被告表示同意并愿意协助原告办理房屋买卖合同的注销备案等手续。但本案的发生是由于原告的过错所致，其相关的损失应由原告承担。银行贷款一直是原告使用，故代还银行本金及利息应由原告自己承担。请求驳回原告的第3、4、5、6项诉讼请求。
被告刘申彬向本院提出反诉请求：1.原告立即返还被告购房款147330.06元；2.原告支付被告利息损失52241.68元；3.原告赔偿被告房租损失28800元；4.原告支付被告违约金64379元；5.本案诉讼费由原告承担。其主要理由与其抗辩意见基本一致，另被告刘申彬称首付款上，原告垫付了一半首付款项，被告实际支付首付款等费用91575元，后又陆续偿还银行按揭贷款本息55755.06元，故返还购房款以此为限。
原告浏阳金碧置业有限公司针对被告刘申彬的反诉辩称，被告所陈述的无事实依据、合同依据及相关法律依据，被告所称房屋存在严重质量问题与事实不符，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。
原告为支持其诉讼请求，依法提交了以下证据：
1．《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明被告向原告购买涉案房屋，被告申请银行贷款，根据合同约定如被告断供，原告有权解除合同；
2.个人贷款合同（抵押、保证），拟证明被告与银行签订贷款合同，向银行贷款用于支付剩余房款，原告对被告的购房贷款承担保证责任；
3.贷款本息代偿证明书，拟证明因被告违约，长时间未向银行偿还借款，导致银行要求原告清偿其欠款，原告代被告偿还了贷款，承担了保证责任；
4.商品房预售许可证，拟证明原告所售房产取得了预售许可证，原告销售行为合法；
针对原告提交的上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据1真实性、合法性、关联性均无异议。
对证据2真实性无异议，但在签订合同时由于被告没有那么多首付款，原告代被告支付了部分首付款。
对证据3真实性无异议，但是担保行为应当通过合法的途径，不能自行处理。
对证据4无异议。
被告为支持其抗辩理由及反诉请求，依法提交了以下证据：
1．《商品房买卖合同》拟证明双方签订买卖合同的事实；
2.淮川街道人民调解委员会民事纠纷调解结果告知书，拟证明涉案房屋存在质量问题以及调解的情况；
3.《恒大华府17栋3201解决方案》，拟证明涉案房屋存在质量问题以及对方承诺的解除方案；
4.存折、收据，拟证明刘申彬所交纳的购房款以及支付按揭的本息；
5、照片、视频资料，拟证明房屋存在的质量问题以及调解情况。
针对被告提交的上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1，真实性、合法性、关联性均无异议；
对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，1，调解书明确记载被告刘申彬多次上访并扬言不解决就跳楼，被告是以胁迫等极端行为胁迫调解委员会作出告知书，故该告知书的真实性、合法性均有异议；2、调解结果告知书并不能证明原告的房屋存在严重质量问题导致房屋不能使用，对其证明目的有异议；
对证据3，真实性、合法性、关联性均有异议,1、该方案没有原告公司的盖章确认，无法核实签字人的信息，且不能代表原告的真实意思；2、解决方案的内容仅证明被告不想要房屋，并不能证明原告同意双方解除合同，仅仅是协调由被告自己讲自己的房屋进行买卖，不能证明被告所主张的事实；
对证据4，真实性、合法性、关联性均有异议,无法核实被告缴纳的款项和金额，也无法证明被告履行了支付按揭本金利息的客观事实；
对证据5，关于房屋室内天花板的照片真实性无异议，但不能证明原告的房屋存在严重质量问题导致不能使用，对于楼顶部分的照片，真实性、合法性、关联性均有异议,无法证明被告所主张的事实；视频的真实性、合法性、关联性均有异议,视频中无时间、地点、人物，无法核实被告在何时何地与何人进行何种内容的沟通，无法证明被告所主张的事实。
原告为支持其对被告反诉请求的抗辩，依法提交了施工照片及2015年8月2日物业维保系统记录，拟证明原告已根据合同约定切实履行房屋的维修义务，确保该房屋能正常使用，不存在任何严重质量问题。
针对原告提交的上述证据，被告发表如下质证意见：
对维修前漏水的天花板照片无异议，但房屋漏水的部分不只是该部分，被告不知道维修的时间是什么时候，原告未通知被告交房；对物业维保系统记录有异议，该证据是金碧物业出具，与原告有利害关系，且该维修不仅是维修漏水的问题，时间长达八个月，且维修后未通知被告收房。
本院对原告的证据认证如下：本诉部分，原告提交的证据1至证据4，均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。反诉部分，原告提交的证据可以证明针对涉案房屋，原告进行过维修。
本院对被告的证据认证如下：对证据1，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信；对证据2，真实性本院予以确认，其对涉案房屋存在漏水问题以及原、被告为退房一事曾经浏阳市淮川街道人民调解委员会调解但未果的事实具有证明力；对证据3，真实性本院予以确认，该证据对2016年7月9日原告工作人员代表原告与被告姐姐刘春连代表被告就退房一事达成协议意向的事实具有证明力；对证据4，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信；对证据5，真实性本院予以确认，对涉案房屋存在漏水问题的事实具有证明力。
根据上述已采信的证据以及原告的陈述，本院认定以下事实：
原告浏阳金碧置业有限公司与被告刘申彬于2013年12月17日签订编号为201200723201的《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告位于浏阳市白沙路的恒大华府第17#幢32层3201号房屋，该房屋的建筑面积为134.19平方米。房屋的单价为每平方米4797.6元，总金额为人民币643790元，被告以按揭贷款的方式支付购房款。被告刘申彬已支付购房首付款193790元，余款450000元以银行按揭贷款方式支付。合同约定的交房日期为2014年12月31日前。合同第十九条保修责任约定：“买卖双方对交付商品房的质量有异议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。”原、被告还在合同补充协议中约定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的”，出卖人“有权单方解除本《浏阳市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内，协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”合同签订后，原告为被告办妥了涉案房屋的预告登记。
后2014年3月18日，被告刘申彬与中国邮政股份有限公司长沙浏阳市支行（以下简称邮政银行浏阳市支行）、原告浏阳金碧置业有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，该合同约定，邮政银行浏阳市支行贷款450000元给被告，贷款用途为上述购房。原告浏阳金碧置业有限公司系该贷款合同的保证人，其保证方式为连带责任保证。因被告未按合同约定归还贷款本息，从2015年8月31日至2016年12月30日，原告已为被告代偿本金19915.8元、利息34818.52元。
2014年12月30日，原告书面通知被告收房，被告到场后发现交付的房屋存在渗水问题，遂拒绝收房并要求原告予以修复。之后被告以该房屋存在质量问题为由向浏阳市淮川街道人民调解委员会申请调解，要求退房，浏阳市淮川街道人民调解委员会于2015年9月2日组织双方进行协调，双方达成退房共识，但因在处理退房具体事项时双方分歧较大，最终调解无果。2015年8月2日，原告就涉案房屋进行了维修，已达到正常使用效果。2016年7月9日，原告工作人员代表原告与被告姐姐刘春连代表被告就退房一事达成协议意向—《恒大华府17栋3201解决方案》，内容为：“针对恒大华府17栋3201刘申彬业主要求退房事宜，我中心协调营销部为业主2016年7月31进行转卖，业主已付该房屋所产生的本金退还即可，（该款项包括支付恒大的首付款和银行贷款已付部分）”。但后该意向未形成双方正式协议，实际亦未付诸实施。最终，原告以被告未按合同约定归还银行贷款本息，原告已为被告代偿银行贷款本金及利息为由提起本案诉讼。诉讼中，被告同意解除《商品房买卖合同》，但对原告解除合同的理由不认可，本院征询被告是否就房屋质量问题申请鉴定，被告称原告已经维修好。另被告变更第1项反诉请求为原告立即返还被告购房款243898.6元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告浏阳金碧置业有限公司与被告刘申彬签订的《商品房买卖合同》，以及原告浏阳金碧置业有限公司、被告刘申彬与邮政银行浏阳市支行签订的《个人购房借款及担保合同》，系合同各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，2份合同合法、有效，本院予以认可。被告未履行向邮政银行浏阳市支行偿还贷款的义务，因此导致原告履行保证责任，被告行为已构成违约。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原告因被告未偿还贷款承担保证责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》、收回房屋，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告协助原告到房屋管理部门办理上述商品房买卖合同的合同解除、撤销网签、注销备案或更名过户等手续的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》虽有在出卖方单方解除合同时“买受人所交全部款项不予退还”的约定，但《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故上述约定与法律规定不符，应为无效条款，因此，对被告要求原告退还已付首付款的诉讼请求，本院予以支持。原告履行保证人责任后，有权向被告追偿，故原告要求被告支付代偿的贷款本金、利息等的诉讼请求，本院予以支持，但仅能以实际发生的代偿金额为准，后续的待代偿事实发生后以实际代偿金额另行主张权利。原告代被告偿还银行按揭贷款本金及利息系原告履行《个人购房借款及担保合同》担保人义务的行为，故原告要求被告按同期银行贷款利率赔偿原告利息损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十九条关于保修责任“买卖双方对交付商品房的质量有异议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”的约定，如被告在交接房屋时认为该房屋存在严重影响正常居住的质量问题，可以选择向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，并以最终质量存在严重问题的鉴定结论拒绝收房并要求解除合同，但被告在2014年12月30日的交接房时和此后直至涉案房屋修复完毕之前均未行使这一合同约定的权利，而是直接拒绝收房，与《商品房买卖合同》约定不符，庭审中被告确认房屋质量鉴定因原告已维修好无法进行，因此，对于该房屋是否存在被告足以据以拒绝收房的质量问题已经丧失鉴定的事实基础，被告能否以此为由主张原告违约并进而行使单方合同解除权，根据现有证据已经无法查明，故被告提出的本案的发生是由于原告的过错所致，其相关的损失应由原告承担的抗辩理由，本院不予采纳。基于同样的理由，被告要求原告支付被告利息损失52241.68元、赔偿被告房租损失28800元、支付被告违约金64379元的反诉请求，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告浏阳金碧置业有限公司、被告刘申彬与邮政银行浏阳市支行签订的《个人购房借款及担保合同》的债权债务以及原告已付房款等事宜，相关当事人可另行主张，亦即被告已付银行按揭贷款本息系其与邮政银行浏阳市支行之间的法律关系，其可另行主张权利，故对被告要求原告退还已付银行按揭贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
一、解除浏阳金碧置业有限公司与刘申彬于2013年12月17日签订的关于浏阳市白沙路的恒大华府第17#幢32层3201号房屋、编号为201200723201的《商品房买卖合同》；
二、限刘申彬于本判决生效之日起5日内协助浏阳金碧置业有限公司办理前述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；
三、限刘申彬于本判决发生法律效力之日起10日内支付浏阳金碧置业有限公司2016年12月30日前代偿的贷款本金及利息54734.32元；
四、限浏阳金碧置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还刘申彬购买上述房屋的首付款193790元。
五、驳回浏阳金碧置业有限公司其他诉讼请求。
六、驳回刘申彬的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10586元，反诉费2845，合计13431元，由浏阳金碧置业有限公司负担7000元，刘申彬负担6431元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李 德
人民陪审员 田小平
人民陪审员 黎学林
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 邱有根
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
2.《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。