南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0602民初5230号
原告：南通富乐物业管理有限公司(统一社会信用代码91320611687159762B),住崇川区佳成花苑物业办公室
法定代表人:周荣春。
委托代理人：王娟，上海亚太长城律师事务所律师。
被告：金春华，男，1969年3月6日出生，汉族，住南通市
原告南通富乐物业管理有限公司与被告金春华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年09月26日受理后，依法由审判员沈忠华独任适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告南通富乐物业管理有限公司的委托代理人王娟，被告金春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通富乐物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付原告南通市凯旋花园4幢503室2013年7月1日至2017年6月30日期间欠缴的物业服务费人民币3244元，并以各当年应缴物业费811元为基数，按日万分之五缴纳自当年10月1日起至实际给付之日止的滞纳金。
事实及理由：原告自2013年7月1日起至今为南通市凯旋花园小区物业服务企业。被告系南通市凯旋花园4幢503室业主。被告欠缴原告自2013年7月1日至2017年6月30日的物业服务费3244元，虽经原告催缴，至今未予缴纳。
被告金春华辩称，对原告诉称的物业费欠缴事实无异议，但未缴纳物业服务费事出有因：1、原告提供的数份物业服务协议上均是普通业主的签章，无权代表全体业主。即使物业协议上业委会的公章属实，被告并未参与缔约过程，相关协议应对被告不生效力。2、原告从未向被告催要过物业费，相关物业费已超过诉讼时效。3、被告的物业费存在诸多瑕疵，与其主张的物业费收费单价并不相称。物业瑕疵体现在：安保人员老化、能力不足；保洁频次低，卫生不能达标；公共部位、设施失于保养维护；绿地杂草丛生，车辆停放混乱等方面。4、被告对原告屋顶渗水要求维修的诉求没有及时、积极回应。2013年动用公用维修基金维修过一次之后，维修效果无法令人满意，漏雨依旧，原告对此未能跟进。5、2013年，原告的机动车因小区业主燃放鞭炮造成车辆玻璃受损，因原告无法提供监控影像，原告无法追责。原告自行承担维修费用4800余元。综上，原告提供的物业服务质量差强人意，在原告彻底解决被告所居房屋漏水问题的前提下，愿意按照0.35元/平方米/月单价的缴纳物业费用。
经审理查明，2013年6月23日，原告（作为乙方）受南通市凯旋花园业主委员会（下简称业委会）委托，与业委会（作为甲方）签订物业管理委托合同一份，对相关物业服务事宜约定如下：1、甲方将凯旋花园小区委托乙方事实物业管理。2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。3、委托管理期限为壹年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止。4、本物业的管理服务费，每层住宅每月每平方米0.50元，乙方进驻后三个月后开始全年一次性收取。5、业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每月按应缴管理费的万分之五缴纳滞纳金。后原告与业委会逐年续签了物业服务协议，最近一期的物业协议有效期至2017年8月31日。在数份物业服务协议中，主要权利义务条款均不变，物业服务费收费标准一贯为住宅每月每平方米0.50元。此外，原告自2013年7月1日起正式进驻凯旋花园小区，提供物业服务至今。
另查明，被告金春华系凯旋花园小区4幢503室业主，房屋建筑面积为135.19㎡。被告欠缴原告案涉物业自2013年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费。
上述事实，有原告提供的物业服务协议及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本案的焦点在于：1、原告提供的物业服务质量是否存在瑕疵。2、被告反映的房屋渗水的问题，原告是否怠于维修。
围绕上述焦点，被告提供照片一组，反映：1、案涉房屋至今存在房屋渗水问题，内墙水渍清晰可见。2、原告物业服务质量品质不佳，安保室人员年龄老化、当值时打盹，安保不严；车辆停放无序；垃圾，尤其是建筑垃圾堆放现象严重，公共部分玻璃、地砖等污渍明显；绿化保养不力等。
经质证，原告提出，在2013年曾动用公用维修基金对案涉物业进行过维修，对于被告反映的维修效果不佳的问题，没有接到被告反馈。垃圾清运存在一个时间问题，原告会定期对堆积的垃圾进行清运。事实上,小区的整体物业品质，受到了业委会、街道等各方面的好评。原告为此提供业委会、弘运社区居委会、任港街道对物业服务质量的测评意见、测评表，这些评价表单显示，业委会及所在居委会、街道对原告在凯旋花园小区提供的物业服务质量均给予肯定。
本院认为，业主应当依照约定缴纳物业服务费。原告与被告之间的物业服务合同关系，在2013年至2017年期间，有原告与凯旋花园业主委员会逐年签订的系列物业合同为凭，本院予以认定。原告提供的物业服务协议加盖有双方的印章，形式上合乎法律规定，被告提出合同签订当时存在缔约人不适格及缔约程序违法的问题，因未提出证据，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与原告签订的物业合同，对包括被告在内的全体业主均具有拘束力，在原告提供物业服务的前提下，被告负有缴纳物业服务费的义务。根据物业服务合同的约定，被告应不迟于每年的10月1日之前缴纳当缴费年度（当年7月1日至来年6月30日）的物业服务费。基于案涉房屋的建筑面积（135.19平方米）及约定的物业服务单价（0.5元/平方米/月），被告所有的凯旋花园4幢503室每缴费年度应缴纳的物业管理服务费为811元（0.5*135.19*12）。被告欠缴物业费的期间为2013年7月1日至2017年6月30日，累计48个月，总计欠费金额为3244元。
关于被告有关原告物业服务、管理质量存在瑕疵的答辩意见，本院认为，物业服务法律关系存在一些突出特点，这些需在评判小区物业服务质量上予以参酌。首先，物业服务内容庞杂，涉及小区公共生活空间的方方面面，其中多数物业服务项目有赖小区业主的理解、配合，某些物业服务环境方面的改善还需依仗有关主管部门在政策、执法、财政等资源方面的投入。被告反映的车辆无序停放、车辆进出管理不严，××，具体成因复杂，非物业公司凭一己之力可在短期予以根治。其次，根据生活经验，小区的保洁、绿化修整等服务项目存在一个特定的处理周期。以单一时间点、某一特定地点存在的卫生、绿化状况佐证原告物业服务质量存在瑕疵，甚至长期（被告欠费期间2013-2017）均存在重大瑕疵，显然牵强。此外，对小区公共区域物业服务质量的评判带有个人主观性，因此，以全体业主的代表机关业主委员会的评价来考察物业单位的服务质量更为可取、可靠。小区业委会对原告自入驻小区后提供的物业服务质量给予正面评价，可见业主委员会所代表的大部分业主对原告的物业服务质量予以了肯定。小区所在的居委会、街道也对原告提供的物业服务质量给予了好评。综上，本院对被告提出的相关抗辩意见不予支持。
对于被告反映的案涉物业维修效果不佳，原告未对维修质量予以跟进的意见。原告作为物业服务企业，对业主反映的较为严重的公共部位质量问题，负有依照法定程序发起公用维修基金修缮流程的职责。但通过正常流程向物业公司报修与否，举证责任在业主一方，鉴于被告未提供报修或发起动用公用维修基金申请的证据，本院对原告的相关辩称意见难以采信。被告如认为房屋质量确需动用公用维修基金，可在原告处进行正式登记或提交书面申请，原告依照法定程序予以推进，并积极向被告反馈进度。
关于被告提出的车辆在小区内玻璃毁损，因原告的原因无法追责，造成财产损失的抗辩意见。因被告未对财产损害事实、原告存在过失及过失与被告财产损失之间存在因果关系等要件进行举证，本院难以予以认定。被告若认为其财产损失确有追究原告责任之必要，可在收集、整理相关证据后，另行对原告提起诉讼。
关于被告提出的诉讼时效的抗辩意见，原告提交的催缴函邮寄回单上（2015年8月）有被告本人的署名，原告向被告进行过催缴当无异议。此外，物业服务合同为持续性法律关系，整体物业服务费的诉讼时效应自物业服务单位撤出小区之日开始起算，鉴于原告目前仍在案涉物业所在小区提供物业服务，自然无适用诉讼时效之余地。
关于原告主张的滞纳金，究其本质为一方违约应向另一方缴纳的违约金。依照我国法律规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本院认为，被告未及时给付物业费构成违约，应当依约承担违约金。关于违约金的计算标准，原告与业委会签订的系列合同均约定为按日万分之五，原告主张以各年度欠缴物业费为基数，按日万分之五计算自各当年10月1日起因逾期缴费产生的违约金合法有据，本院予以支持。
小区物业服务的投入很大程度上依赖小区全体业主物业费用的及时缴纳。物业服务的对象具有概括性，无法做针对性的处理。未缴纳物业费用却并不妨碍继续享受物业服务，这样势必影响缴费业主的缴费意愿，使其对公平性产生质疑。长此以往，物业服务投入必将难以为继，最终损害的是小区全体业主的利益。同时，物业公司也应当与业主保持常态沟通，及时反馈、收集业主提出的意见、问题，不断改善物业服务。希冀通过物业公司与业主之间的良性互动，使小区的物业服务环境迈入良性轨道。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告金春华于本判决生效后十日内一次性支付原告南通富乐物业管理有限公司南通市凯旋花园4幢503室2013年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费人民币3244元，并支付因逾期缴费产生的违约金（以各当年应缴物业服务费811元为基数，按日万分之五，分别自2013年10月1日、2014年10月1日、2015年10月1日起计算至实际给付之日止）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（已减半），由被告金春华负担。
本判决为终审判决。
审判员 沈忠华
二〇一六年十二月二十六日
书记员 陈明华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。