湖南省隆回县人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）湘0524民特13号
申请人:李谟德，男，汉族，1973年9月28日出生，隆回县人，住隆回县。
委托诉讼代理人：伍昭，湖南三朋律师事务所律师，特别授权。
被申请人：杨理贵，男，1969年4月10日出生，汉族，隆回县人，住隆回县。
被申请人：赵勇娟，女，1976年2月12日出生，汉族，隆回县人，住隆回县，系被申请人杨理贵之妻。
申请人李谟德与被申请人杨理贵、赵勇娟申请实现担保物权一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用特别程序，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
申请人李谟德向本院提出请求：依法裁定拍卖或变卖被申请人共有的位于隆回县××山塘社区××龙公寓××单元××房，所得价款用于优先偿还对申请人以下债务：1、借款本金30万元；2、借款利息70000元（利息自2016年6月8日按月利率2%计算至2017年5月24日，2017年5月24日之后的利息按月利率2%至借款清偿之日止）；3、律师代理费等实现抵押权的费用3万元。事实和理由：2015年11月3日，被申请人向申请人出具借条借款30万元用于做生意，借条约定每月利息12000元。同日，双方签订了《房屋抵押合同》，约定被申请人以其位于隆回县××山塘社区××龙公寓××单元××房(房屋产权权证号为：隆房权证桃洪镇字第××号，土地使用证号：隆国用（2015）第022999号，建筑面积为149.31平方米)作为借款抵押，如债务人不能偿还债务本息，处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索。双方在隆回县房产局办理了抵押登记（他项权证号隆房他证私号字第××号）。借款合同履行过程中，经申请人催收，被申请人仅向申请人偿还了2016年6月7日前的部分利息，对借款本金及2016年6月8日之后的利息至今未能清偿。此借款到期后，被申请人仍未按协议约定偿还申请人借款。申请人多次向被申请人催讨，被申请人一直不履行还款义务。现申请人为此特提出请求，请求依法准许原告所请。
被申请人杨理贵、赵勇娟未作答辩。
经审理查明：2015年11月3日，申请人李谟德作为抵押权（乙方），被申请人杨理贵、赵勇娟作为抵押人（甲方），双方签订了《房屋抵押合同》，协议约定：一、甲方用作抵押的房地产坐落于隆回县××山塘社区××龙公寓××单元××号，其房屋建筑面积149.31平方米，占地面积40.38平方米。二、根据主合同，甲乙双方确认：债务人为杨理贵、赵勇娟，抵押期限自2015年11月3日至2016年5月3日。三、经房地产评估机构评估，上述房地产价值为人民币30万元；根据主合同，双方确认：乙方债权标的额30万元，抵押率为百分之2.4。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任。六、抵押房地产现由甲方使用，甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查监督。在抵押期间因使用不当造成毁损，乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求债务人提前偿还本息。七、抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效。八、抵押期间，甲方如发生分立、合并，由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有要要求提前处分其抵押房地产。九、在本合同有效期内，未经甲方同意，乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。十、本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本和同时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本合同各条款仍然有效。十一、本合同在执行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁，不能协商或达不成仲裁意向时可向人民法院起诉。十二、在抵押期间，抵押房地产被拆迁改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息，并共同到登记机关办理有关登记手续。十三、抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索；价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。十四、本合同未尽事宜，按照房地产抵押管理规定及国家、省、市有关对应办理。十五、本合同在双方签字盖章后，并经隆回县房产局管理部门登记，方为有效。十六、本合同一式三份，甲方一份，乙方执一份，房地产市场管理部门存档一份。
2015年11月3日申请人李谟德与被申请人杨理贵、赵勇娟到隆回县房产局办理了房地产抵押登记手续，申请人李谟德拥有房屋他项权证，证号隆房他证私字第××号。
被申请人杨理贵、赵勇娟给申请人李谟德出具了借条，借条内容为：今借到李谟德人民币叁拾万元整（300000-）是实。附：每月利息共计壹万贰仟元整（12000-），借款人杨理贵、赵勇娟，2015年11月3日。
2015年11月3日下午，申请人李谟德通过银行转让被申请人赵勇娟账户28.8万元。
被申请人按约定支付利息至2016年2月的利息2.4万元。2016年8月18日，申请人找到被申请人，经双方结算，被申请人欠申请人利息6个月，共计7.2万元，被申请人为申请人出具了欠条。此后，被申请人再未向申请人返还过借款和支付过利息。
申请人李谟德为实现本案所涉债权，委托律师支出了律师代理费3万元。
上述事实，有当事人陈述，申请人提供的《房屋抵押合同》、汇款）、转账短信记录、借条、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋他项权证》、欠条、委托合同、律师代理费收据等证据予以证实。
本院认为：申请人李谟德与被申请人杨理贵于2015年11月3日签订的《房屋抵押合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被申请人向申请人借款30万元，但申请人当场扣除1个月利息1.2万元，故该借款本金应为28.8万元。双方约定借款每月借款利息1.2万元，月利率为4%，超出中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍2%的部分，超出部分不受法律保护。被申请人已支付利息至2016年2月7日的利息为2.4万元，被申请人已支付利息未违反法律规定，无须返还。28.8万元按月利率2%从2016年2月计算至2017年6月为92160元，2017年6月后的利息按月利率2%计付。被申请人以其所有的房地产为以上债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权设立并有效，申请人依法取得涉案房地产的抵押权。《房屋抵押合同》约定“抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。”应归属为“当事人约定的实现抵押权的情形”。被申请人借款后除返还申请人2.4万元外，未在协议约定的期限内返还其余借款以及支付利息，已发生实现抵押权的情形。申请人申请拍卖、变卖涉案房地产，以偿还其2015年11月3日《房屋抵押合同》所涉的借款本金28.8万元及借款利息，以及为实现本案所涉债权支出的律师费3万元，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，2015年11月3日《房屋抵押合同》约定的抵押权有效设立，抵押权实现条件已成就，抵押权行使没有损害他人合法权益，抵押担保财产的范围和被抵押担保的债权范围明确，双方对于上述问题并无实质性争议，应予准许拍卖、变卖抵押财产，用以偿还上述协议所涉债务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释第》第三百七十二条之规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人杨理贵、赵勇娟位于隆回县竹山塘社区九龙公寓D栋1单元5层501号（房屋所有权证号：隆房权证桃洪镇字第××号、国有土地使用证号：隆国用（2015）第022999号）得价款用于优先偿还申请人的以下债权：1、借款28.8万元及其利息92160元，利息自2016年6月起按月利率2%计算至该借款还清之日止，2、律师代理费3万元；
本案受理费2434元，由被申请人杨理贵、赵勇娟负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘爱炎
审 判 员 李芝彬
审 判 员 黄 明
二〇一七年八月三十日
代理书记员 廖文兵
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。
第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付,或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金,且没有损害国家、集体和第三人利益,借款人又以不当得利为由要求出借人返还的,人民法院不予支持,但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。