江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1121民初1983号
原告上饶市合宁房地产经纪有限公司，住所地江西省上饶市信州区光学路7－9号，组织机构代码30917402－5。
法定代表人林航宇，该公司经理。
委托代理人龚敏燕，女，1988年3月6日生，汉族，中专，打工，住江西省上饶县，系原告公司员工，特别授权。
被告方春，男，1985年3月6日生，汉族，大学本科，个体户，住江西省上饶县。
原告上饶市合宁房地产经纪有限公司诉被告方春居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上饶市合宁房地产经纪有限公司的委托代理人龚敏燕、被告方春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上饶市合宁房地产经纪有限公司诉称，2016年4月9日，被告到原告处称着急买房，原告的工作人员向被告推荐了上饶县滨江西路1号1栋2单元1401室的房屋，并带被告看了房，双方签订了《房产求购委托协议书》。被告当场表示要购买该套房屋，因该房屋的出售人当时在外地要过四天才能回上饶，故原、被告约定待房屋出售人回上饶再签订合同。三天后，原告通知被告第二天可以签订合同，但被告称其做生意资金周转不开暂时不买房，后来原告得知被告跳过了原告已经与房屋出售人达成了交易，涉诉房屋已过户至被告名下。原告遂诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告居间代理费5,000元及违约金10,000元；2、本案相关费用由被告承担。
被告方春辩称，2016年4月8日，被告为购置房产，在江西康美房产经纪有限公司(以下至判决主文前简称康美公司）的工作人员的带领下前往上饶县信水滨城看房，其中有一套房屋位于上饶县信水滨城1栋1405室，双方签署了《房产求购委托协议书（暨看房确认书）》，被告回家后与家人商量，决定如果第二天没有看到更好的房产就在康美公司处购买上饶县信水滨城1栋1405室的房屋。2016年4月9日，原告的工作人员联系被告，向被告推荐了上饶县信水滨城的房屋，并带被告前去看房，被告到现场看房时发现该房屋系其在江西康美房产经纪有限公司处所看的上饶县信水滨城1栋1405室，原告要求被告在《房产求购委托协议书（暨看房确认书）》上签字，并称该协议书用于原告公司内部员工管理监督使用，未声明一旦签订而不履行会有何后果，被告认为该协议本身是无效的，遂在该协议上签了字。基于原告的报价与康美公司是一样的，为免奔波，被告决定在原告处购买该套房屋，原告的工作人员联系了房屋出售人，因房屋出售人在外地，只能等房屋出售人回上饶再签订《房屋买卖居间合同》。在等房屋出售人回上饶期间，康美公司的工作人员回访被告的购房情况，了解到被告打算从原告处购买上饶县信水滨城1栋1405室的房屋，便称该房屋是康美公司先带被告看的，被告应在康美公司处购买该房屋，并可为被告免除5,000元的贷款费用。考虑到康美公司先带被告看的房，且康美公司的服务好，费用低，故被告于2016年4月16日与房屋出售人及康美公司签订了《房屋买卖居间合同》，并向康美公司支付了5,000元佣金。综上，被告的行为不构成违约，原告要求被告支付居间代理费及违约金，于法无据，故请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2016年4月8日，被告方春为购置房产，在康美公司的工作人员带领下前往上饶县信水滨城看房，其中有一套房屋位于上饶县信水滨城1栋1405室，双方签署了《房产求购委托协议书（暨看房确认书）》。2016年4月9日，原告的工作人员向被告推荐了上饶县信水滨城1栋2单元1401室的房屋，并带被告前去看房，被告到现场看房时发现该房屋系其在康美公司处所看的上饶县信水滨城1栋1405室，原、被告签署了《房产求购委托协议书（暨看房确认书）》，该协议约定，在被告与房屋出售人签署《房屋买卖居间合同》之前，原告不收取任何费用，被告与房屋出售人签署《房屋买卖居间合同》的同时，应按房屋成交价格的百分之一向原告支付居间代理费，另协议第五条写明：自本协议签署后十二个月内，如甲方（指被告，下同）或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人与本协议上述看房表格所列之一房产的房屋出售人达成交易的（包括自行成交、及通过其他方以代理/居间方式成交），或者甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议上述看房表格所列之一房产的房屋的，甲方应按该房屋出售价格的百分之二向乙方（指原告，下同）支付违约金，同时乙方仍有权要求甲方按本协议约定支付居间代理费。被告看房后决定购买该套房屋，原告的工作人员联系了房屋出售人，因房屋出售人在外地，三方未能签署《房屋买卖居间合同》。2016年4月16日，房屋出售人、被告及康美公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定由被告购买位于上饶县滨江西路1号1栋1405室的房屋，房屋交易价格为50万元，被告于2016年4月20日前支付购房首付款10万元，余款40万元被告贷款支付，购房所涉税费由被告承担并可交由江西康美房产经纪有限公司代收代缴，被告应支付江西康美房产经纪有限公司5,000元佣金，同日，被告向江西康美房产经纪有限公司支付了5,000元佣金。2016年4月25日，上饶县滨江西路1号1栋1405室的产权变更登记为被告与案外人郑芳芳共同共有。原告遂以被告的行为已经违约为由诉至法院。
庭审中，原、被告确认，上饶县滨江西路1号1栋1405室与上饶县信水滨城1栋1405室及上饶县信水滨城1栋2单元1401室系同一套房屋；原告确认该房屋原产权人未独家委托原告出售房屋，且原告未向被告披露过除原产权人姓名以外的其他信息。关于原告的第2项诉讼请求，即“本案相关费用由被告承担”，原告称是指请人代写诉状的费用，但未能提交相关证据证明该费用的实际发生情况。关于被告选择康美公司为中介方购买房产的原因，被告解释称，康美公司先带被告看的涉案房屋，该公司服务态度好，并同意为被告免掉5,000元的贷款费用，故被告最终选择了康美公司为中介方购买房产。
证明上述事实的证据有：1、原、被告签订的《房产求购委托协议书（暨看房确认书）》；2、被告与康美公司签订的《房产求购委托协议书（暨看房确认书）》；3、房屋出售人、被告及康美公司签订的《房屋买卖居间合同》；4、康美公司出具的收据和证明；5、上饶县房地产管理局出具的上饶县滨江西路1号1栋1405室的产权变更登记信息；6、原、被告双方的陈述。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告签订的《房产求购委托协议书》属于居间合同性质，其中第五条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效，被告作为一名具有本科学历的成年人，对自己签署的文件应有基本的认知，故对被告关于原告的工作人员只告知其该协议书用于原告公司内部员工管理监督使用，未声明一旦签订而不履行会有何后果及该协议本身是无效的辩论意见，本院不予采信；衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，如果买方并未利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原告确认涉案房屋的原产权人未独家委托原告出售房屋，且原告未向被告披露过除原产权人姓名以外的其他信息，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，被告通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，因此，被告客观上并没有利用原告的房源信息、机会等条件；另“跳单”的根本目的在于规避中介费用，而原告和康美公司的收费标准均为房屋成交价格的1%，被告在接受康美公司的居间服务后，依约支付了中介费5,000元，可以认定被告主观上没有“跳单”的故意，被告有权选择报价低、服务好的康美公司促成房屋买卖合同成立。综上，被告的行为不构成违约，原告实际上未能促成被告与出卖人之间房屋买卖合同的成立，依双方之约定，在被告与原告介绍的房屋出售人签署《房屋买卖居间合同》之前，原告不收取任何费用，原告以被告违约为由要求被告按《房产求购委托协议书》之约定支付房屋出售价格1%的居间代理费和2%的违约金，并要求被告承担原告请人代写诉状的费用，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告上饶市合宁房地产经纪有限公司要求被告方春支付居间代理费5,000元及违约金10,000元的诉讼请求；
二、驳回原告上饶市合宁房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费175元，减半收取88元，由原告上饶市合宁房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
审判员 曹佳
二〇一六年八月二十四日
书记员 宋倩