辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01民终2331号
上诉人（原审原告）：刘铁忠，男，1965年2月25日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：沈阳金域房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区中华路69号。
法定代表人：王俊玲，系该公司董事长。
委托代理人：吴斌，系辽宁法德律师事务所律师。
上诉人刘铁忠与被上诉人沈阳金域房地产开发有限公司（以下简称金域房产）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2245号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案，本案现己审理终结。
刘铁忠诉称：2006年8月20日，刘铁忠与沈阳金域房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，金域房产将位于沈阳市和平区中华路65-1号12A层15号的房产出售给刘铁忠，单价7,214.4元，面积44.18平方米，刘铁忠一次性交付总房款为318,732元（按照售楼员的说法是单价8,016元，总房款为354,146元，支付2007年5月至2008年4月1日的房租35,414.68元后总房款318,732元）。该合同还对房产的交房期限，出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。而《商品房买卖合同》第八条的交房期限是2007年4月30日，由于该项目为酒店式公寓，金域房产要求购买房产的同时，还必须与其成立的沈阳富丽华大酒店签订《租赁合同》将房产出租给沈阳富丽华大酒店进行经营管理，房产的交接由沈阳富丽华大酒店代为办理。由于沈阳富丽华大酒店与沈阳金域房地产开发有限公司为同一个法人，沈阳富丽华大酒店对刘铁忠隐瞒金域房地产开发有限公司逾期交房的事实，直至2014年5月，刘铁忠与沈阳富丽华大酒店解除租赁合同时，才得知，沈阳富丽华大酒店未代刘铁忠行使追要逾期交房违约金，金域地产开发的该项目楼盘《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》竣工验收时间是2008年4月20日，《商品房买卖合同》第八条交房期限为2007年4月30日，沈阳金域房地产开发有限公司逾期355天交房，根据《商品房买卖合同》第九条，按已付房款的万分之五的违约金。因此，金域房产应向刘铁忠支付逾期355天的违约金，共计56,575元。另外，沈阳金域房地产开发有限公司在售楼时还在沈阳晚报和其印制发放的宣传资料上，承诺保证该房产的投资回报，宣传资料上说，大连富丽华大酒店携手曼哈顿观邸倾情演绎沈阳五星级产权式酒店巅峰之作，10年110%完美收益，10年后110%财富保障，当时2006年8月份市场精装修房价为6,000元左右，由于和投资进行绑定，故我购买的房价每平方米8,016元比市场平均价足足高2,000元，购房的同时，还必须绑定，与其成立的项目公司沈阳富丽华大酒店签订租赁合同，该房产必须租赁给沈阳富丽华大酒店进行经营管理，否则，就不卖给你房产。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条，鉴于该宣传材料对房屋的单价的确定有重大影响，已构成合同的内容，理应得到履行，按照宣传资料的承诺，金域房产每年应给刘铁忠35,412元，因2008年5月1日至2010年9月30日期间的投资汇报回报已由沈阳富丽华大酒店给付完毕，故从2010年10月至2017年4月期间的投资回报由沈阳金域房地产开发有限公司承担，刘铁忠多次与金域房产交涉无果，特向贵院提起诉讼。希望法院能查清事实，支持刘铁忠的诉讼请求，判令金域房产履行和从，承担诉讼费用，以维护刘铁忠的合法权益不受侵害。诉讼请求：1、依法判令金域房产给付逾期交房违约金56,575元；2、依法判令金域房产给付违约金每年35,412元；3、本案一切诉讼费用由金域房产承担。
庭审中，刘铁忠明确其主张的逾期交房时间为从2007年4月30日起至2008年4月20日止。并将第二项诉讼请求变更为依法判令金域房产给付违约金106,236元。
金域房产辩称：1、金域房产房屋验收的时间之所以延后，是因为市政工程修地铁，有一组主动力电无法接入，系不可抗力；2、刘铁忠诉讼请求已经超过了诉讼时效；3、刘铁忠依据与沈阳富丽华大酒店签订的合同已经收到相应的房屋租金，不存在实际损失;4、刘铁忠诉状中所称其购买房价比市场高2,000元，没有依据；5、我方已经按照宣传使刘铁忠与富丽华大酒店签订的租赁协议，故我方不存在违约行为。刘铁忠在诉状所引用的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条中规定的是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，并不涵盖这种商业的投资回报行为。综上，请求人民法院驳回刘铁忠的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年8月20日，刘铁忠购买金域房产开发建设的位于沈阳市和平区中华路65-1号12A层15号房屋，并签订商品房买卖合同一份，合同约定的总价款为318,732元。合同第八条关于交付期限约定“出卖人应当在2007年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。......”；合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1-（1）中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；......”。合同对逾期交房超过30日的违约责任未作约定。合同签订后，刘铁忠向金域房产支付了合同约定的购房款，并于2011年11月8日办理了产权登记。
另查明：刘铁忠于2006年8月20日与案外人沈阳大连富丽华大厦管理有限公司（现已更名为沈阳富丽华大酒店有限公司）签订承租合同一份，约定刘铁忠（甲方）将涉诉房屋出租给沈阳富丽华大酒店有限公司（乙方），该合同第二条“房产的交接”约定“1、甲授权给乙：代表甲方根据甲方和沈阳金域房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》及其附件三‘装修及设备标准’的规定，对甲方所购房产与沈阳金域房地产开发有限公司办理验收交房手续；2、当房产符合上述合同交接条件时，乙方不得以不能满足经营酒店之需要拒绝接收；3、如因该房产质量、配套设备不完善而导致不能顺利交接，甲方全权委托乙方向沈阳金域房地产开发有限公司寻求解决方案，包括采取诉讼手段；”；合同第三条“承租期”约定“该房产承租期为十年（或不超过十年租赁期）。具体租赁期限按以下第1种执行：1、甲方于2007年5月1日前签署本协议，并于该日期前办理完所有购房手续的，租赁有效期为2007年5月1日至2017年4月30日。......”。同时，合同约定租金起止时间为从2008年5月1日起至2017年4月30日止，租金按季度支付，支付日期为每季度第一个月中旬，特例：2008年5月份首次支付的租金为5、6月两个月租金，此后均为每次支付3个月租金。2008年5月26日，案外人沈阳富丽华大酒店有限公司向刘铁忠支付了涉诉房屋的第一笔租金。庭审中，刘铁忠自认案外人沈阳富丽华大酒店有限公司向其给付涉诉房屋的租金至2010年10月。
又查明：2014年5月6日，刘铁忠与案外人沈阳富丽华大酒店有限公司签订收房协议一份，终止上述承租合同。该协议约定协议签订之日起沈阳富丽华大酒店有限公司将涉诉房屋移交给刘铁忠。
再查明：涉诉房屋所在沈阳市和平区中华路65-1号建筑的竣工验收时间为2009年1月16日。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋所有权证、承租合同、收房协议、盛京银行对账单、原审依职权调取的竣工验收备案书及原、金域房产当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，该院予以确认。
原审法院认为：涉案商品房买卖合同系原、金域房产在平等自愿、协商一致的基础上订立，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，该院予以确认。因刘铁忠与案外人沈阳富丽华大酒店有限公司签订的承租合同中约定了由其授权给沈阳富丽华大酒店有限公司代刘铁忠从金域房产处接收房屋，刘铁忠与沈阳富丽华大酒店有限公司就收房一事存在委托代理关系，沈阳富丽华大酒店有限公司的收房行为应视为刘铁忠本人的行为。现刘铁忠、金域房产均未举证证明沈阳富丽华大酒店有限公司准确的收房时间，但结合承租合同第三条中约定的租赁有效期为2007年5月1日至2017年4月30日、第四条中约定的2008年5月1日至2017年4月30日为计租期间及沈阳富丽华大酒店有限公司于2008年5月26日向刘铁忠支付第一笔租金的事实，可以认定沈阳富丽华大酒店有限公司系从2007年5月1日开始占有、使用涉诉房屋，并按照约定从2008年5月1日开始计算租金。但因涉诉房屋的竣工验收时间为2009年1月16日，故涉诉房屋符合涉案商品房买卖合同约定的交付条件所对应的交付时间应认定为2009年1月16日，而该合同约定的交付时间为2007年4月30日，金域房产显系违约，本应当承担违约责任，但金域房产就此提出了刘铁忠诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩理由。对此，该院认为，因涉案商品房买卖合同约定的交付房屋的时间为2007年4月30日，涉诉房屋竣工验收的时间为2009年1月16日，在两者间隔的近21个月中，刘铁忠没有向金域房产主张过逾期交房的违约责任，且正常收取案外人沈阳富丽华大酒店有限公司支付的涉诉房屋租金，而在合同约定的交房日期八年零两个月后才以案外人沈阳富丽华大酒店有限公司隐瞒金域房产逾期交房的事实为由向金域房产主张逾期交房违约金，与常理不符，系属其怠于行使权利。如上所述，刘铁忠将收房的事项授权给案外人沈阳富丽华大酒店有限公司的行为，系属委托代理行为，金域房产向沈阳富丽华大酒店有限公司的交付行为，应视为向刘铁忠本人交付，交付的后果亦应由刘铁忠本人承担。刘铁忠最迟应在收取第一笔租金时即2008年5月26日知道金域房产已将涉诉房屋交付给沈阳富丽华大酒店有限公司，否则沈阳富丽华大酒店有限公司不会支付租金，而其当时并未对此提出异议。因此，从此时起，刘铁忠即在客观上存在了知道涉诉房屋未经竣工验收的事实的条件和可能，能够认定其此时应当知道其权利受到了侵害，至其起诉时，刘铁忠的诉讼请求已经超过法律规定的两年诉讼时效，且刘铁忠未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对金域房产该抗辩理由，该院予以采信。
关于刘铁忠诉请金域房产给付违约金106,236元的问题。金域房产提出的刘铁忠不存在实际损失的抗辩理由。如上所述，因金域房产逾期交付涉诉房屋的时间超过了30日，商品房买卖合同中并未约定逾期交付超过30日的违约责任，故应依照法律规定确定违约责任，金域房产承担违约责任的方式应为赔偿损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：......逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”。再依前述事实，能够认定直到涉诉房屋竣工验收的2009年1月16日，沈阳富丽华大酒店有限公司一直在按照承租合同的约定向刘铁忠给付租金，故金域房产的逾期交房行为并未妨碍刘铁忠履行与沈阳富丽华大酒店有限公司之间的承租合同，也即未妨碍刘铁忠对涉诉房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，亦未给刘铁忠造成实际损失，故对金域房产该抗辩理由，该院予以采信。综合上述，对刘铁忠的诉讼请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条二款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘铁忠的诉讼请求。案件受理费3,556元，由刘铁忠负担。
宣判后，刘铁忠不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销2015沈和民二初字第2245号民事判决书。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审判决认定事实于实际不符。1.关于诉讼时效问题，上诉人于2014年5月6日提前解除租赁合同时才知道逾期交房的事实，因此诉讼时效应从上诉人知道自己权利被侵犯的时间即2014年5月6日算起；2.由于被上诉人隐瞒逾期交房的真相给上诉人造成损失，被上诉人应给付上诉人违约金57,890元以及宣传资料所承诺的投资回报64,922元。
被上诉人沈阳金域房地产开发有限公司答辩称：请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：本案争议焦点为上诉人提出的逾期交房违约金及损失诉请是否己超过诉讼时效。在上诉人与案外人沈阳富丽华大酒店有限公司签订的承租合同中约定了由其授权给沈阳富丽华大酒店有限公司代刘铁忠从金域房产处接收房屋，刘铁忠与沈阳富丽华大酒店有限公司就收房一事存在委托代理关系，沈阳富丽华大酒店有限公司的收房行为应视为刘铁忠本人的行为。现刘铁忠、金域房产均未举证证明沈阳富丽华大酒店有限公司准确的收房时间，但结合承租合同第三条中约定的租赁有效期为2007年5月1日至2017年4月30日、第四条中约定的2008年5月1日至2017年4月30日为计租期间及沈阳富丽华大酒店有限公司于2008年5月26日向刘铁忠支付第一笔租金的事实，可以认定沈阳富丽华大酒店有限公司系从2007年5月1日开始占有、使用涉诉房屋，并按照约定从2008年5月1日开始计算租金。但因涉诉房屋的竣工验收时间为2009年1月16日，故涉诉房屋符合涉案商品房买卖合同约定的交付条件所对应的交付时间应认定为2009年1月16日，而该合同约定的交付时间为2007年4月30日，金域房产显系违约，其应当承担违约责任。因涉案商品房买卖合同约定的交付房屋时间2007年4月30日与涉诉房屋实际竣工验收时间2009年1月16日，两者间隔的近21个月中，刘铁忠没有向金域房产主张过逾期交房的违约责任，且正常收取案外人沈阳富丽华大酒店有限公司支付的涉诉房屋租金。而在合同约定的交房日期八年零两个月后才以案外人沈阳富丽华大酒店有限公司隐瞒金域房产逾期交房的事实为由向金域房产主张逾期交房违约金，与常理不符，系属其怠于行使权利。上诉人最迟应在收取第一笔租金时即2008年5月26日知道金域房产已将涉诉房屋交付给沈阳富丽华大酒店有限公司，否则沈阳富丽华大酒店有限公司不会支付租金，而其当时并未对此提出异议。因此，从此时起，上诉人即在客观上存在了知道涉诉房屋未经竣工验收的事实的条件和可能，能够认定其此时应当知道其权利受到了侵害，至其起诉时，上诉人的诉讼请求已经超过法律规定的两年诉讼时效，且上诉人未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对上诉人本案诉请，原审以超过诉讼时效为由予以驳回并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,556元，由上诉人刘铁忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。