广东省广州市从化区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤0117执异94号
案外人：广州市乾基实业有限公司，住所地广东省广州市从化区温泉镇人工湖西岸8号，统一社会信用代码：91440184755568964D。
法定代表人：杨文杰。
委托诉讼代理人：刘秀，广东坤展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余科良，广东坤展律师事务所实习律师。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地：广州市天河区猎德大道68号广州民生大厦,统一社会信用代码：91440000890352920E。
负责人：黄红日。
被执行人：郑亚炎，男，1969年12月5日出生，汉族，住广东省吴川市，
被执行人：梁春燕，女，1972年4月27日出生，汉族，住广东省吴川市，
被执行人：广州德鑫鞋业有限公司，住所地广东省广州市越秀区下塘西路2号首层自编076房,统一社会信用代码：91440101732959188A。
法定代表人：郑亚炎。
本院在执行中国民生银行股份有限公司广州分行(以下简称“民生银行广州分行”）申请执行郑亚炎、梁春燕、广州德鑫鞋业有限公司金融借款合同纠纷一案［案号：(2015)穗从法执字第405号］过程中，案外人广州市乾基实业有限公司（以下简称“乾基公司”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人乾基公司称，（2017）粤0184民初1920号民事判决书已于2018年3月20日生效，该判决书判令解除原告乾基公司与被告郑亚炎、梁春燕于2011年10月11日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201110126594）及附件。民生银行广州分行因另案申请法院以（2014）穗从法立保字第67号之一裁定书对涉案房屋进行查封，后该案由广州市中级人民法院指定从化区人民法院执行，案号为(2015)穗从法执字第405号。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，依据支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”案外人乾基公司认为现购房合同及附件已解除，并且房屋所有权尚未转移，郑亚炎、梁春燕确认不能获得房屋所有权，房屋属于案外人乾基公司的财产，请求法院解除对涉案房屋的查封。
案外人广州市乾基实业有限公司为证明其主张提供了如下证据：1.（2017）粤0184民初1920号民事判决书；2.从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表。
本院查明，关于民生银行广州分行与郑亚炎、梁春燕、广州德鑫鞋业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院根据民生银行广州分行的财产保全申请，于2014年9月15日依法作出（2014）穗从法立保字第67号之一民事裁定书，裁定查封郑亚炎、梁春燕位于从化市××温泉村地段望谷御泉27号101房[合同号：201110126594]的房产，从化市国土资源和房屋管理局于2014年9月17日签收上述民事裁定书及协助执行通知书。2014年11月5日，广州仲裁委员会作出（2014）穗仲案字第3667号裁决书，裁决如下：一、郑亚炎、梁春燕向民生银行广州分行偿还借款本金120万元及利息、逾期利息和复利[第一部分为截至2014年10月13日的利息、逾期利息及复利共38092.11元；第二部分为逾期利息，以120万元为基数，按逾期年利率15.03%的标准，从2014年10月14日起计至清偿之日止；第三部分为复利，以未按时支付的利息（包括逾期利息）为基数，按逾期年利率15.03%的标准按月在《借款支用申请书》约定的还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算]；二、郑亚炎、梁春燕向民生银行广州分行补偿财产保全费7330元；三、本案仲裁费26223元，由郑亚炎、梁春燕承担（该费用已由民生银行广州分行预缴，本会不作退回，由郑亚炎、梁春燕迳付民生银行广州分行；四、广州德鑫鞋业有限公司对郑亚炎、梁春燕的上述债务承担连带清偿责任。裁决生效后，因郑亚炎、梁春燕、广州德鑫鞋业有限公司未履行还款义务，民生银行广州分行向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院于2015年1月15日作出（2015）穗中法执字第484号执行裁定书，裁定本案指定由本院执行，本院于2015年1月22日以(2015)穗从法执字第405号案立案执行。
另查，根据（2017）粤0184民初1920号民事判决书查明，案外人广州市乾基实业有限公司与郑亚炎、梁春燕于2011年10月11日签订编号为201110126594的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由郑亚炎、梁春燕购买位于从化市××温泉村地段望谷御泉27号101房，双方于同日办理了备案登记，于2011年11月9日办理了预告登记（登记字号为：11预登13320869），现涉案房产的预购人为郑亚炎、梁春燕，但尚未办理过户手续。2017年12月28日，本院作出（2017）粤0184民初1920号民事判决书，判决如下：一、解除原告乾基公司与被告郑亚炎、梁春燕于2011年10月11日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201110126594）及附件；二、被告郑亚炎、梁春燕于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告乾基公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201110126594)的注销备案登记手续和涉案房产注销预告登记（预告登记字号：11预登13320869）手续；三、原告乾基公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还被告郑亚炎、梁春燕已付购房款2580000元；四、被告郑亚炎、梁春燕于本判决发生法律效力之日起10日内向原告乾基公司支付原告代为向第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行清偿的款项1861422.09元；五、被告郑亚炎、梁春燕于本判决发生法律效力之日起10日内向原告乾基公司支付原告代为支付的(2017)粤0184执l024号案执行费17459元；六、被告郑亚炎、梁春燕于本判决发生法律效力之日起10日内向原告乾基公司支付违约金516000元；七、被告郑亚炎、梁春燕及第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告乾基公司办理位于从化市××温泉村地段望谷*御泉（自编27号）101房的涂销抵押登记手续（登记手续字号为：押备字20120144）；八、驳回原告乾基公司的其他诉讼请求。
根据广州市从化区国土资源和房屋管理局出具的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》，合同号：201110126594，预告登记字号：11预登13320869，房屋坐落：从化市××温泉村地段望谷御泉27号101房，卖方为乾基公司，预购人为郑亚炎、梁春燕，契约日期为2011年10月11日。
本院认为，案外人乾基公司提出要求解除对涉案房屋的查封的异议请求，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。
其一，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。涉案房屋属于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续以及商品房预告登记的房屋，故本院对涉案房屋的查封属于预查封，并无不妥。预查封是人民法院对当事人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，在登记机关登记产权时才转为正式的查封，预查封的效力等同于正式查封。
其二，预查封不能限制商品房买卖合同双方行使约定解除权，因条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故合同双方可以行使约定解除权，本案被执行人与案外人就涉案房屋签订的商品房预售合同在约定解除条件成就时解除合同，具有正当性和合法性，已经由本院生效判决确认解除合同。
其三，商品房预售合同解除后，则涉案房屋不再属于被执行人的财产，本院应当解除涉案房屋预查封措施，但有权执行被执行人在案外人处的到期债权。
综上，案外人要求解除对涉案房屋预查封的请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于广州市从化区温泉镇温泉村地段望谷御泉27号101房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 董铁刚
审判员 梁耀光
审判员 颜 丽
二〇一八年八月十五日
书记员 郑奕蕴