＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第05878号＼n上诉人（原审原告）张宝菡，女，1956年11月10日出生。＼n委托代理人田如海，北京市中元律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）朱晓莉，女，1981年2月14日出生。＼n上诉人张宝菡因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第33636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张宝菡及委托代理人田如海，朱晓莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n2012年10月，张宝菡起诉至原审法院称：2009年7月初，我和丈夫为方便照顾八旬老父，决定购买大一点的房屋，和老人共同生活。经过查找比较，最后选定朝阳区×号楼×座×号二手房屋，建筑面积152平方米，时价每平米1.45万元，共计220.4万元。如一次性付款，房主可给予2—3%的价格优惠。因我现金不够，便决定出售北京市朝阳区×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋），以凑足款项，一次性购房。经中介公司的居间介绍，朱晓莉夫妇准备购买涉案房屋。2009年7月22日，双方洽谈房屋买卖事宜。当时我一再强调用时不能太长，最后双方商定一个月内完结交易。朱晓莉当时支付我现金3万元作为定金。考虑到无法验钞和携带不安全，双方协商转帐支付款项，不再现金支付。2009年7月25日，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。约定出卖人净得房价款为87万元，买受人办理银行贷款面签之前支付29万元首付款，余款55万元由买受人贷款银行发放给出卖人，买受人因自身原因未获得银行贷款批准的，买受人自行筹集剩余房价款。签约后，我几乎天天催问朱晓莉付款，但朱晓莉找各种理由拖延。2009年8月17日，距离双方合同约定的最后交易完结期限只有4天时，朱晓莉通过中介公司约我第二天办理贷款并支付给我首付款。次日上午贷款，由于朱晓莉违反贷款55万元的合同约定，要求贷款60万元，超出抵押物的价值评估贷款额度而被商业银行拒绝。该日中午，朱晓莉转账支付我首付款29万元中的24万元。该日下午，中介公司又联系其他银行为朱晓莉办理贷款，但因朱晓莉有严重不良贷款记录，被银行拒绝。此时我建议朱晓莉现金支付，但朱晓莉明确表示没有现金可付。截止到8月21日，朱晓莉未支付我购房款60万元。我通过中介公司通知朱晓莉不再履行合同。但朱晓莉要求继续履约，我同意其8月26日前付清全款。但朱晓莉仍未如约付款，我再次通知其不再履约。2009年12月29日，朱晓莉将我诉至法院，要求我交付房屋，配合其办理过户手续。法院判决支持了朱晓莉的诉讼请求。我不服提起上诉，北京市第二中级人民法院判决认定我只能依约主张违约赔偿，不能主张解除合同，驳回了我的上诉请求。后我提出再审，但被驳回。二审法院判决对我的救济措施是，继续履行合同而向朱晓莉主张违约金。违约赔偿金在合同中没有约定。东区国际房屋面积为152平方米，2009年7月我拟购买时单价为每平米1.45万元，2012年11月该房屋单价为每平方米2.9万元，故我的经济损失为220.4万元。现我诉至法院，要求朱晓莉给付我违约赔偿金220.4万元。＼n朱晓莉辩称：签约时，中介公司判断涉案房屋可贷款55万元至60万元左右。为保险起见，建议在合同中写首付29万元，贷款55万元。同时双方约定，我先支付张宝菡24万元首付款，如银行因房屋老旧只批贷55万元，我再以现金方式支付5万元。2009年8月18日，双方在中介公司的安排下与贷款银行进行面签。北京银行表示银行政策很严，只能批贷45万元。双方当场协商放弃北京银行改可以批贷60万元的交通银行。当天中午，我向张宝菡支付首付款24万元。当天下午在交通银行的初审中，因张宝菡提供的到房管部门补开的原购房合同缺少房管部门原章、张宝菡配偶未到现场、我有逾期未还款记录，当日面签未能成功。2009年8月24日，双方到交通银行办理第二次贷款面签手续。此次面签过程中，张宝菡提交了上次缺少加盖原章的原购房合同，我提交了银行开出的信用证明。交通银行认可了我的贷款资格，当场与我签订贷款合同，与张宝菡签署各类文件并提交银行二级审批。2009年9月初，交通银行通知张宝菡补交其工作单位开具放弃优先购买权声明。9月中旬，张宝菡通过中介公司告知我，声明开不出来，如果办不下贷款，要求我全款购房。2009年9月20日，中介公司提出渤海银行可不要放弃优先购买权声明。我和中介公司多次请求张宝菡配合办理贷款面签，张宝菡一再拒绝。2009年9月底，国家加大对银行放贷业务监管，对于缺少手续坚决不予贷款。张宝菡的房屋从任何银行及公积金中心都不可能获得贷款了。2009年“十一”长假后，我筹集60万元用于支付剩余房款。我与中介公司多次恳请张宝菡接受尾款履行合同，遭到其一再拒绝。2009年11月19日，经一再请求，我得以和张宝菡在中介公司见面沟通。为表诚意，我携带60万元现金到场，张宝菡拒绝受领。因我具备贷款资格和全款能力，在张宝菡无法提供银行要求证明而无法贷款的情况下，我仍积极筹措全款要求给付，不存在违约行为；张宝菡出卖缺少手续的房屋，不能贷款后又拒绝受领现金，在没有单方解约权的情况下明确提出不再履行合同，存在严重违约行为，故我不同意张宝菡的诉讼请求。＼n原审法院经审理确认，张宝菡与朱晓莉达成的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同。根据法院生效判决的认定，朱晓莉应于2009年8月21日前向张宝菡支付全部房款，但朱晓莉因未申请到贷款未能如期支付剩余房款，已构成违约，故朱晓莉应当承担向张宝菡支付违约金的违约责任。后朱晓莉表示同意以现金方式支付，并于2009年11月19日通过中介公司要求向张宝菡支付剩余房款，但张宝菡拒绝受领，其行为存在违约情形，故此后产生的经济损失应由张宝菡自行承担。张宝菡要求朱晓莉支付违约金的数额过高，法院将根据双方的约定以及实际情况予以酌情判决。据此，原审法院判决：一、朱晓莉于判决生效后七日内给付张宝菡违约金九千元。二、驳回张宝菡其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，张宝菡不服，持原审诉讼意见上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。朱晓莉同意原审判决。＼n经审理查明：2009年7月25日，张宝菡（出卖人）、朱晓莉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。双方约定：出卖人将其名下涉案房屋出卖给买受人，房屋建筑面积58.47平方米，成交价格为87万元；买受人可以在签订该合同的同时支付定金3万元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。该合同未约定违约责任及权属转移登记事宜。＼n同日，张宝菡（甲方）、朱晓莉（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）（以下简称链家公司）签订《补充协议》。约定：甲方同意乙方以商业贷款的方式购买涉案房屋，乙方拟贷款55万元，签署本协议当日乙方自行支付给甲方3万元定金；签署本协议后乙方承诺在银行面签之前支付甲方29万元首付款，余款55万元由乙方贷款银行过户后见契税票和领取房产证通知单发放给甲方；甲乙双方积极配合办理相关权属过户手续，甲方承诺在双方办理完该房屋权属过户手续，收到全部房款后于2009年8月21日当天将房屋正式交付给乙方使用；若因任何一方延期办理相关手续，每延期1天违约方须向守约方支付100元赔偿金（延期在30日内），若延期超过30日则按本协议第5条赔偿标准执行；该补充协议第5条约定：如甲方所提供的相关房屋产权手续、合同和一些关于产权过户的手续不真实、不完整或无效的导致房屋产权无法转移的；或者在签署完本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方；或者在签署完本协议后甲方任意涨价或者在签署完本协议后，将房屋出售给第三方的上述内容甲方违反其中任何一项，都是为违约，在违约发生日起7个工作日内甲方应双倍返还定金于乙方，并按照相当于总房款10%的赔偿金赔偿乙方，且退还乙方已付的29万元首付款。＼n合同签订后，朱晓莉向张宝菡支付定金3万元，并于2009年8月18日向张宝菡支付房价款24万元。2009年8月、9月间，朱晓莉向北京银行、交通银行等银行申请贷款，均未获批准。2009年11月19日，朱晓莉携带60万元现金到链家公司请求支付给张宝菡，张宝菡拒绝受领。＼n2010年，朱晓莉将张宝菡诉至原审法院，要求张宝菡继续履行合同、交付涉案房屋并办理过户手续。2010年2月，原审法院做出（2010）朝民初字第02852号民事判决书，判决支持了朱晓莉的全部诉讼请求。张宝菡不服该判决，提出上诉。2010年6月，北京市第二中级人民法院做出（2010）二中民终字第09442号民事判决书，认为：“合同约定朱晓莉应于2009年8月21日前向张宝菡支付全部房款，但朱晓莉因未申请到贷款未能如期支付剩余房款，此时已构成违约，张宝菡可依约要求朱晓莉承担违约责任，但双方合同约定的违约责任的承担方式是支付违约金，故张宝菡要求解除合同，缺乏事实依据。后朱晓莉表示同意以现金方式支付，并于2009年11月19日通过中介公司要求向张宝菡支付剩余房款，但张宝菡拒绝受领，原审法院认为此时张宝菡有义务受领此款，故未支持张宝菡以朱晓莉逾期付款违约在先为由拒绝继续履行合同的抗辩意见，系正确的”，并驳回上诉，维持原判。张宝菡不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。2011年12月20日，北京市高级人民法院做出（2011）高民申字第00200号民事裁定书，裁定驳回张宝菡的再审申请。＼n2010年6月，朱晓莉向原审法院申请强制执行，并将购房款60万元汇入原审法院。此后张宝菡未领取该款项，亦未为朱晓莉办理涉案房屋的过户手续。＼n审理中，经张宝菡申请，原审法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2013年9月23日，北京市金利房地产咨询评估有限责任公司做出《房地产估价报告》，意见为：估价对象在2013年8月27日符合假设与限制条件的公开市场价值为228.59万元。＼n以上事实，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、民事判决书、民事裁定书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。＼n本院认为：张宝菡与朱晓莉达成的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同。＼n法院生效判决认定，朱晓莉应于2009年8月21日前向张宝菡支付全部房款，但朱晓莉因未申请到贷款未能如期支付剩余房款，已构成违约，故朱晓莉应当承担向张宝菡支付违约金的违约责任；后朱晓莉表示同意以现金方式支付，并于2009年11月19日通过中介公司要求向张宝菡支付剩余房款，但张宝菡拒绝受领，而此时张宝菡有义务受领此款等。依据已有生效判决，应当认定朱晓莉承担逾期付款违约责任的期限自2009年8月21日至2009年11月19日，张宝菡自2009年11月19日后因拒绝受领剩余房款所产生的经济损失，应当由其自行承担。原审法院根据双方各自履行合同的情况及违约情节酌情确定的朱晓莉支付张宝菡九千元损失并无不当。张宝菡主张的因朱晓莉逾期付款造成其错失购买其他房屋的损失，因张宝菡不能提供充分证据证明其所述损失与朱晓莉存在因果关系，故其主张损失的过高部分，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n鉴定费6572元，由张宝菡负担（已交纳）。＼n一审案件受理费24432元，由张宝菡负担24382元（已交纳），由朱晓莉负担50元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费24432元，由张宝菡负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长付辉审判员王伟代理审判员李丹＼n二〇一四年六月十八日＼n书记员史智军