广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终6064号
上诉人（原审原告、反诉被告）:佛山市南海乡食居餐厅，住所地佛山市南海区。
法定代表人:孙延民，职务:总经理。
委托代理人:招小明，广东文迪律师事务所律师。
委托代理人:邹建红，广东民生康田律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:广州市国美电器有限公司，住所地广州市保税区。
法定代表人:黄秀虹，职务:执行董事。
委托代理人:祁凯，该司职员。
委托代理人:周继辉，该司职员。
上诉人佛山市南海乡食居餐厅（以下简称南海乡食居）因与上诉人广州市国美电器有限公司（以下简称广州国美公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月15日，南海乡食居（乙方，承租方）与广州国美公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋地址为广州市宝业路江南花园三期新一城广场四层部分，建筑面积2500平方米，使用面积1750平方米；租赁房屋用途仅限于餐饮用途；租赁期限为8年，从2013年9月1日起至2021年8月31日届满；租赁费用包括租金、物业管理费、设备使用费和税费，其中租金为3.47元/天/平方，物业管理费为0元，设备使用费为0元，总计为260000元/月，3120000元/年；租金每24个月递增一次，每次递增的标准为7%；从2013年9月1日至2013年11月30日止为免租期，从2013年12月1日至2015年8月31日月租赁费用为260000元，从2015年9月1日至2017年8月31日月租赁费用为278200元，……等；中央空调使用费：在租赁期间，乙方应按15元／月／平米（使用面积）的标准，合计26475元／月，向甲方支付中央空调使用费；中央空调使用费收取时间为每自然年3月至12月，中央空调使用费不递增；租赁费用及中央空调使用费在租赁期限内，按每月为一期向甲方支付，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用；在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付相当于2个月租赁费用的保证金572950元；本合同期限届满或本合同解除或提前终止，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在十四个工作日将保证金（不包括利息）本金退还给乙方（乙方需按本合同之约定归还甲方租赁房屋）；在本合同签署前，甲方已经对租赁房屋自身的现状（包括房屋产权、出租权、他项权利、公共区域、消防、卫生、环保、规划、装修、设施设备等）及其周边环境对乙方进行了解释，乙方已经对租赁房屋的现状及其周边环境有了充分的了解；乙方同意按照房屋的现状来接收房屋，并对房屋现状及其周边状况无权再提出异议且甲方不再就上述状况承担任何违约责任；甲方应于2013年9月1日前将租赁房屋交付给乙方，交付时，双方签署房屋交接清单；经甲方书面同意后，乙方有权对租赁房屋进行装修。乙方装修应当符合甲方的要求。乙方应在装修前将装修方案图纸报甲方审批，并取得甲方书面同意。基于乙方的上述装修行为而产生的一切风险均由乙方承担，与甲方无关；合同期满或提前终止，乙方必须在合同期满或终止之日起五个工作日内将租赁房屋恢复原状交还甲方，同时返还租赁房屋的全部钥匙。乙方应保证交还的租赁房屋处于正常使用后的完好状态。否则视为乙方放弃承租单位内全部未处理物品所有权，由甲方全权处理，处理费用由乙方承担。如因乙方原因造成设施损坏，甲方有权以乙方缴纳的保证金冲抵维修费用，不足部分由乙方承担。获得甲方书面同意，则可无偿转让上述全部或部分装修予甲方，在此情况下，乙方可免除恢复原状的义务；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过30日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还；如因乙方原因导致本合同被解除，乙方赔偿甲方三个月的租赁费（以终止合同前三个月租赁费用为计算标准），且乙方合同保证金不退还；本合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方交还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的三倍支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失；在本合同的履行过程中需要书面通知对方当事人的，双方应将书面通知送达以下地址，只要该书面通知到达该指定地址，就视为通知方己适当履行了通知义务且该通知内容已为被通知方知晓。1，甲方地址：广州市天河区天河路240号丰兴广场C座6楼；2、乙方地址：广州市自云区金沙洲金域蓝湾尚水三巷C2栋2201；双方另行约定：1、如乙方未按期支付房屋租赁费用及任何其他款项超过15日的，则甲方可以采取断水、断电、封门等强制措施催收欠费；2、本合同终止（无论因任何原因）后乙方未按时向甲方交还房屋的，则甲方可以采取断水、断电、封门、强行清场等强制措施；3、甲方按本条第1、2项约定采取断水、断电、封门等强制措施的，乙方不得据此要求甲方赔偿任何损失（包括但不限于经营损失等）；等。2013年9月1日，南海乡食居与广州国美公司双方共同签署了《房屋交接确认书》，记载：接收地址为广州市宝业路江南花园三期新—城广场四层部分；计租面积2500平方米；现有玻璃窗；一般供电100KW；有中央空调，消防设施齐全；等。2014年6月17日，双方再次签订《补充协议书》，约定：主合同关于合同期限的条款修改为自2013年11月15日起至2021年10月14日止，自乙方接收房屋之日起90天为免租期；租赁房屋交付时间修改为2013年11月15日；等。合同签订后，广州国美公司将涉案场地交付给南海乡食居装修使用经营。
2014年8月29日，广州国美公司向南海乡食居提供的通讯地址邮寄了一份《解除<房屋租赁合同>的通知函》，该函件记载：鉴于南海乡食居拖欠租赁费用已近三个月，未履行承租根本义务，已属严重违约。按照双方《房屋租赁合同》第五十五条的约定，现正式书面通知南海乡食居，广州国美公司于2014年8月31日解除双方签订的《房屋租赁合同》。同时，请南海乡食居按照合同相关规定，及时将南海乡食居的物品搬离租赁场地，否则按照合同的约定计算南海乡食居的场地使用费用。据广州国美公司提交的该邮件签收情况显示，邮件于2014年9月2日由他人代收。南海乡食居也确认收到了该份邮件。
南海乡食居于2014年8月28日向原审法院提起本案诉讼，以广州国美公司违反法律规定，导致涉案租赁合同无效，理应返还财物及赔偿损失为由，请求判令：1.解除南海乡食居与广州国美公司于2013年8月5日签订的房屋租赁合同；2.广州国美公司赔偿涉案场地装修及安装工程损失1865826.27元；3.广州国美公司返还定金572950元；4.广州国美公司承担案件诉讼费及鉴定费52800元。
针对南海乡食居的起诉，广州国美公司在原审答辩称：（一）南海乡食居与广州国美公司于2013年8月签订房屋租赁合同。2013年9月1日，广州国美公司如约交付涉案场地给南海乡食居使用，但南海乡食居在合同履行期间一直以种种理由拖延支付租赁费用和水电费用。2014年6月后，南海乡食居干脆拒绝支付费用，经广州国美公司多次催告，南海乡食居仍不履行承租人付租的基本义务，已构成根本违约。（二）涉案场地内的空调、电梯均经过相关部门的检测合格，虽然南海乡食居曾对电梯提出故障维修的要求，但在广州国美公司协调业主派人检修时发现并不存在问题。与南海乡食居租赁同一层的另一租户“渔意三湘”目前仍在正常经营，而容纳广州国美公司300多名员工的场所就在南海乡食居楼上，与南海乡食居共用一样的电梯和空调，并不存在问题，因此南海乡食居的诉请理由并不成立。（三）广州国美公司此前并不知道宝业路要施工，所以才会在2013年年中承租涉案房屋所在大楼第1—5层，其中1—3层开设国美门店，第5层是广州国美公司办公自用，只有第1层少部分面积和第4层全层在广州国美公司承租后立即对外转租，并不存在隐瞒欺骗一说。南海乡食居应对其提出的该项主张承担举证责任。宝业路施工是政府人防工程，属不可抗力，广州国美公司自身经营也受到一定影响。但该施工只是单边封路，宝岗大道仍旧畅通，且施工时间经政府公示只有半年多，相对双方的租约影响不大。广州国美公司也曾向业主主张降租，但业主不同意，南海乡食居以此为由拒付费用，违反合同约定，毫无法律依据。（四）按时支付租赁费用和水电费用是承租人的根本义务，南海乡食居一再违反，已经使得广州国美公司不能实现转租的目的。广州国美公司根据房屋租赁合同第七十二条第1、2、3点的约定，在多次催告和提醒南海乡食居无效后，对南海乡食居停用电梯一天合法合理，其后果按照合同约定应由南海乡食居承担。（五）南海乡食居在2014年9月1日就已正式接收涉案场地，按正常情况应在接收场地3个月左右完成装修和二次消防报检验收。广州国美公司本来要将涉案场地所在裙楼一楼部分面积转租给广州银行，获得每月15万元的外租收益。但是银行的租赁合同提交给银监会备案时必须要提供涉案场地的房产证，而涉案场地房产证的办理需取得南海乡食居装修后的二次消防验收合格证明。广州国美公司多次催告南海乡食居尽快取得该验收合格证明，南海乡食居也口头承诺广州国美公司将于2014年2月底之前取得，广州国美公司基于信赖与业主签订补充协议，也承诺将于2014年2月28日前提供二次消防验收合格证明。但事实上，南海乡食居拖延至2014年4月下旬才向广州国美公司出示二次消防验收合格证明，致使涉案场地的房产证办理迟延，而广州国美公司在反诉前仍未取得出租收益，损失巨大。（六）据广州国美公司事后多方了解，南海乡食居之所以停止经营实际上是因为运营资金出现问题，故拒不解约。南海乡食居其实完全可以继续经营下去，但其在纠纷尚未取得处理前就迅速解散员工关门停业。南海乡食居与广州国美公司双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。南海乡食居既无法定也无约定理由而一再违反合同约定，拒绝不履行承租人义务，广州国美公司作为守约方根据合同条款行使相关权利并无不妥，南海乡食居在本案中的诉求完全无任何事实和法律依据，恳求法庭依法驳回。
在原审诉讼中，广州国美公司于2014年10月11日提出反诉请求判令：1.广州国美公司和南海乡食居签订的房屋租赁合同及相关补充协议已于2014年9月2日正式解除；2.南海乡食居向广州国美公司支付从2014年6月15日起至2014年9月10日止欠付的租赁费用546452元（月租赁费用按260000元计，其中2014年6月15日至2014年7月14日南海乡食居欠付金额为60000元），并按日万分之七的标准支付违约金至实际支付之日（自每期应付之日起算），暂计至2014年10月10日为32610元；3.南海乡食居向广州国美公司支付合同有效期内各期逾期支付租赁费用的违约金合计56521元（按每日万分之七的标准从应付之日计算至实际支付之日）；4.南海乡食居向广州国美公司支付从2014年9月11日至2015年5月13日止的房屋使用费（每日按日租赁费用标准的三倍计算，即每月26万元×3倍÷30天计算）；5.南海乡食居向广州国美公司支付2014年7月份水费11658元、电费61142元及8月份的水费4998元、电费36938元，合计118267元以及自提起反诉之日起至付清之日止的逾期违约金，违约金按每日万分之七标准暂计至2014年10月10日为3774元；6.南海乡食居向广州国美公司支付从2014年6月15日至2014年9月2日的中央空调费合计69177元以及自提起反诉之日起至付清之日止的逾期违约金，违约金按每日万分之七标准暂计至2014年10月10日为4530元；7.南海乡食居向广州国美公司支付三个月租赁费用的违约金合计780000元；8.南海乡食居向广州国美公司支付因拖延完成二次消防验收导致的损失合计225000元；9.案件的诉讼费由南海乡食居承担。
针对广州国美公司的反诉，南海乡食居答辩称：南海乡食居同意广州国美公司第1项反诉请求，同意支付2014年6月15日至2014年9月10日的租金546452元给广州国美公司，之后的房屋使用费不同意支付，也不同意支付违约金。广州国美公司主张的违约金标准过高，超过了相关规定。南海乡食居当时拖欠租金是因为要求广州国美公司修理电梯，但广州国美公司不修南海乡食居才以这种方式进行对抗。关于广州国美公司的第5、6项反诉请求，广州国美公司主张的水电费、中央空调费南海乡食居不予确认，广州国美公司也没有提供相应的证据予以证实。另外广州国美公司提供的空调经常出问题，要求广州国美公司维修广州国美公司也不维修，故也不同意广州国美公司的第7、8项反诉请求。
原审庭审时，南海乡食居与广州国美公司均确认以下事实：1.南海乡食居支付租金（按每月26万元标准）至2014年6月14日；2.南海乡食居支付2014年2月5日至2014年6月6日租金的情况为2014年6月3日支付了2014年2月5日至2014年4月4日的共两个月的租金52万元及水电费用共572950元；2014年7月9日支付了2014年4月5日至2014年5月4日的租金26万元及水电费用共286475元；2014年8月7日支付了2014年5月5日至2014年6月4日的租金20万元；3.双方的租赁关系已于2014年9月2日解除，故南海乡食居申请撤回第一项诉讼请求，广州国美公司对此没有异议。诉讼中，南海乡食居表示已经于2014年12月15日将涉案场地清空并交还给广州国美公司，但由于当天发现涉案场地的一块玻璃打碎，广州国美公司要求南海乡食居赔偿5000元，南海乡食居不同意，所以双方没有办理书面交接签收手续，但南海乡食居已将场地钥匙留给广州国美公司。广州国美公司表示不确认南海乡食居陈述，实际上南海乡食居在第一次庭审时表示在2014年12月12日当天交接涉案场地，之后却没有联系广州国美公司，也没有将涉案场地的钥匙交还，广州国美公司在2015年3、4月份的时候从后门进入涉案场地，在完成评估勘察工作前，广州国美公司也无法使用涉案场地进行收益。
南海乡食居为证明其主张，提交了以下证据：1.南海乡食居与广州国美公司双方往来函件；2.行政处罚决定书、支付证明单、消防罚没款发票；3.照片若干张；4.装修工程合同书、装修工程预算书及收款收据；5.乡食居燃气管道工程预算书；6.厨房设备工程合同书；7.厨房抽排设备采购合同书；8.证人简某、欧某、张某乙的证言；9.广州人防办公室公告；10.2014年4月15日的广州日报报道；11.收据3张及银行转帐汇款对帐单两张；12.委托设计合同；13.广州市质监局投诉处理回复；14.涉案场地电梯照片若干张；15.场地现场照片若干张；16.南海乡食居向质监局的举报信和质监局的回复函。广州国美公司质证表示，对证据1形式上的真实性没有异议，确认收到上述函件，但对合法性、关联性有异议，有些函件中南海乡食居提出的要求是不合理的，而且这些函件中所述的情况是属于南海乡食居单方陈述，其中有很多是夸大和回避了其他问题的，其目的是为其当时已经开始拖延支付租金的行为寻找借口，其中关于空调问题，根据南海乡食居的证据及起诉状所述，南海乡食居因为要设置包房对空调系统进行过改装，导致一些质量问题，这是南海乡食居自身行为造成的不利后果。在同一层的其他食肆和5楼广州国美公司办公室并不存在这种情况，故广州国美公司认为这多份函件与本案诉求无关，并不是本案产生的主要原因；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，行政处罚决定书所述处罚原因是2014年3月11日消防监督员检查南海乡食居餐厅发现未经安全检查擅自投入营业，因此罚款5万元，广州国美公司在交付涉案房屋时该房屋已取得建筑主体消防验收合格证，南海乡食居经装修后未能在开业前取得二次消防验收合格，违反了法律规定而被罚款，与广州国美公司无关；对证据3的真实性没有异议，广州国美公司在多次催告均被南海乡食居拒绝缴费后，曾在2014年8月下旬停电梯一天，南海乡食居当天也纠集十几名社会闲杂人员扰乱广州国美公司办公秩序及安全；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，实用面积1800平方米的场地装修价格明显过高，而且合同解除是南海乡食居原因造成，如有损失也与广州国美公司无关；对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，即使该预算书是真实的，也只是预算价，不是结算价，而且南海乡食居没有提供相应支付的凭证及发票；对证据6的质证意见与证据5的质证意见一致，另外，其内容显示的物品都是可搬离、可拆卸、可重复利用的动产；对证据7的真实性、合法性、关联性不予确认，而且只有报价单，并没有结算，南海乡食居所附的工商银行支付凭证是两个个人之间的帐目往来，不能证明是支付工程款项；证据8的两名出庭证人均属于南海乡食居的员工，因为证人与南海乡食居之间存在利害关系，广州国美公司认为证人证言的证明力不足，而且就其证明内容来看，两名证人所述出现过故障的电梯属于同一部，而南海乡食居经营场所的入口有三、四台电梯，即便是经营时出现故障也不至于导致无法经营的情况，这一点在涉案场地对面仍在经营的餐馆及容纳广州国美公司300名员工的办公场地可以充分证明，故对该证人证言的真实性、关联性不予确认。证人欧某没有出庭作证，不符合法律规定，故对其证人证言不予质证；对证据9的真实性没有异议，正好说明人防工程属于不可抗力，南海乡食居为开设餐饮门店进行市场调研中没有查知这种公开发布的信息，也没有理由认为和要求广州国美公司事先知情；对证据10的真实性没有异议，但认为与本案无关，因为广州国美公司是承租后再将第4层随机招租，南海乡食居既然在开设餐饮门店进行市场调研中没有查知这种公开发布的信息，也没有理由认为和要求广州国美公司事先知情；对证据11、12的真实性、合法性、关联性均不予确认，收据是个人出具的，没有提供发票，委托设计合同也是南海乡食居与个人签订的；对证据13的真实性、合法性、关联性均无异议，其内容显示涉案房屋的三台电梯都已办理了使用登记，并在检验有效期内，而其中所述的未在规定的时间内张贴标志只是程序上不合规，并不能说明其质量存在问题，而且广州国美公司提供的使用登记证均表示其已在2013年登记，并不能证明南海乡食居陈述的电梯质量存在问题；对证据14、15的真实性无异议，是涉案场地的照片，但不能证明南海乡食居所证明的内容，也无法确定照片形成的时间；对证据16中举报信的真实性、合法性、关联性均不予确认，上面只有南海乡食居的章，是否有发出、收到、回复都无法确认；质监局的回复函是针对招小明的，与本案无关，其次，该回复函已确认涉案场地三台电梯已办理了使用登记并在检验有效期内，也称电梯运行良好，未发现异常情况，其中说广州国美公司未张贴安全警示标志只是广州国美公司未履行相关附随义务，跟南海乡食居所说的电梯存在安全隐患和质量问题无关。
广州国美公司为证明其主张，也提交了以下证据：1.建设工程消防验收意见书；2.建设工程消防验收意见书（南海乡食居装修后）；3.广州市特种设备使用登记证2份；4.电梯检验标志照片2份；5.广州市凯兴房地产有限公司致广州国美公司的函；6.工程竣工验收合格证明；7.广州国美公司发出的堵塞消防通道事宜的函；8.涉案场地对面另一餐饮租户“渔意三湘”的照片2张；9.广州市凯兴房地产有限公司出具的同意广州国美公司转租证明；10.建筑节能工程检测报告；11.南海乡食居出具的《承诺函》，载明：因南海乡食居未在承诺的2014年4月20日前取得二次消防验收意见书，导致广州国美公司被物业方追究违约责任，要求广州国美公司支付每月30万元的违约金，该违约金由南海乡食居方承担；12.涉案场地2014年7月份的水电费缴费通知单；13.涉案场地2014年8月份的水电费缴费通知单；14.广州市特种设备使用登记证2份；15.电梯检验标志照片；16.广州市凯兴房地产有限公司给广州国美公司的函件；17.催租函件4份；18.南海乡食居2014年5月、6月份水电费明细；19.南海乡食居支付2014年5月、6月份水电费的银行凭证、记账凭证及2014年5月水电费发票；20.涉案场地电表照片四张；21.广州国美公司与广州市凯兴房地产有限公司签订的房屋租赁补充协议（一）；22.南海乡食居将涉案场地大门上锁的照片；23、广州国美公司与广州银行签订的房屋租合同及补充协议；24.商场电表抄表单四张；25.南海乡食居交付租金情况表及银行入账通知书。
南海乡食居质证表示，对证据1、2、3、6、9的真实性、合法性、关联性均无异议；证据4中显示下次检验时间是2015年9月28日的照片，证明在2014年9月28日前没有检验标志，该时间与南海乡食居提交的投诉回复函时间相吻合，下次检验时间为2015年11月的照片与之前提交的照片内容不符，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，证明广州国美公司曾向业主申请减租，广州国美公司也是清楚封路的事情；对证据7的真实性、合法性、关联性不予确认，南海乡食居没有收到过该函件；对证据8的真实性没有异议，但认为与本案无关；证据10的真实性无异议，但是现场6台空调一共有3台无法工作；证据11的真实性没异议，消防验收不能通过的原因是因为现场没有另外的疏散通道；对证据12-13的真实性、合法性、关联性无异议，对其中记载的水电费金额无异议；证据14、15中只有一份菱王电梯的使用登记证和合格检验标志是真实的，另一台日立电梯的使用登记证和合格检验标志是假的，涉案场地的电梯都是菱王电梯，根本没有日立电梯，且南海乡食居去现场看到的日立电梯使用合格检验标志张贴的是复印件，南海乡食居怀疑是广州国美公司从其公司或其他地方拿来冒充的，且上面的检验日期是2015年时期的，也不能反映涉案场地的电梯当时的情形，而当时涉案场地的电梯都出现质量问题，日立电梯的标志上记载的地址也不是涉案场地的地址；对证据16的真实性无异议，但与本案无关；对证据17的真实性无异议，确认南海乡食居收到上述函件，但是广州国美公司也按照函件上所说的采取了停水停电封门措施，造成南海乡食居无法经营，广州国美公司应承担主要的违约责任；对证据18、19、20的真实性、合法性、关联性无异议；对证据21、23的真实性不确认，与本案无关，广州国美公司据此要求南海乡食居赔偿损失毫无依据；对证据22、24的真实性、合法性、关联性无异议；对证据25的真实性无异议，对南海乡食居缴纳租金的金额和时间无异议，但是因为广州国美公司封门南海乡食居才延迟交付租金，违约责任在广州国美公司，南海乡食居不同意支付违约金。
原审诉讼中，由于南海乡食居申请对涉案场地装修工程造价（重置折余价）进行鉴定，原审法院依法委托了广州建成工程咨询股份有限公司（以下简称鉴定公司）对南海乡食居的申请进行评估鉴定，南海乡食居预交了评估费52800元。南海乡食居与广州国美公司双方当事人与鉴定公司工作人员于2015年5月13日到涉案场地进行现场勘查。据该鉴定公司出具的穗司鉴15010391700008号《司法鉴定意见书》记载，鉴定项目内容：对涉案房屋广州市海珠区宝业路江南花园三期新一城广场四层部分场地广场造价（重置折余价）进行鉴定。本次鉴定：1、整体装修工程，含餐厅地面、大堂、包房、通道等合同约定项目；2、海鲜池主体；3、冰库主体；4、照明系统工程；5、电动门工程。该工程造价鉴定结果：1、广州市海珠区宝业路江南花园三期新一城广场四层部分场地装修工程造价（重置折余价）原值鉴定结果为2077588.84元。鉴定基准日2014年12月4日重置折余价，按平均年限法计算，鉴定结果为1865,826.27元。南海乡食居与广州国美公司均表示对该司法鉴定意见书的真实性、合法性、关联性没有异议。
原审法院认为：南海乡食居与广州国美公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。现广州国美公司反诉主张该合同及补充协议已于2014年9月2日解除，南海乡食居表示同意，对此，原审法院依法予以确认。广州国美公司主张要求南海乡食居支付从2014年6月15日起至2014年9月10日止的租赁费用546452元，南海乡食居表示同意，对广州国美公司的该项反诉请求，原审法院予以支持。按照合同约定，南海乡食居于每期期满前10日支付下一期的租赁费用；如南海乡食居拖欠根据合同应支付给广州国美公司的任何款项，每逾期一日，广州国美公司有权向南海乡食居收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计至南海乡食居付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用之日。南海乡食居至今尚未付清从2014年6月15日起至2014年9月10日止的租赁费用，广州国美公司反诉要求南海乡食居按日万分之七的标准支付上述拖欠的租赁费用的违约金（从2014年6月15日起至2014年7月14日以本金6万元计算；从2014年7月15日起至2014年8月14日以本金32万元计算；从2014年8月15日起至实际支付之日止以本金546452元计算）至付清之日止，合法合理，原审法院予以支持。南海乡食居与广州国美公司均对南海乡食居支付2014年6月15日前租赁费用的情况予以确认，广州国美公司主张应按照南海乡食居的延期天数，以每日万分之七的标准计算违约金，符合合同约定，广州国美公司要求南海乡食居支付逾期支付2014年6月15日前租赁费用的违约金56521元，原审法院予以支持。南海乡食居在使用涉案场地期间，应承担自用的水、电费等费用。南海乡食居对广州国美公司主张的2014年7月、8月水电费金额没有异议，故广州国美公司要求南海乡食居向其支付2014年7月份水费11658元、电费61142元和2014年8月份的水费4998元、电费36938元以及上述费用自提起反诉之日（即2014年10月11日）起至付清之日止的违约金（按每日万分之七标准），合法合理，原审法院予以支持。按照合同约定，南海乡食居在租赁涉案场地期间，应按照26475元每月的标准支付中央空调使用费给广州国美公司，故广州国美公司要求南海乡食居向其支付从2014年6月15日至2014年9月2日的中央空调费（按照每月26475元的标准计算）以及自提起反诉之日（即2014年10月11日）起至付清之日止的违约金（按每日万分之七标准），原审法院予以支持。
合同解除后，南海乡食居依约应将涉案场地交还给广州国美公司，如南海乡食居未按合同约定的时间及方式向广州国美公司交还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的三倍支付使用费。故广州国美公司反诉要求南海乡食居向其支付从2014年9月11日起的房屋使用费（每日按26万元÷30天×3倍计算），合法合理。南海乡食居称其于2014年12月15日已将涉案场地清空并交还给广州国美公司，广州国美公司则表示在2015年3、4月份的时候自行进入涉案场地。综合双方的陈述及举证，广州国美公司没有对其实际收回涉案场地的时间提供相应的证据材料，应承担举证不能的不利后果。广州国美公司主张的房屋使用费，应计算至2014年12月15日止为宜。对广州国美公司主张要求超出的部分房屋使用费，原审法院不予支持。按照合同约定，如南海乡食居拖欠应支付广州国美公司的任何款项超过30日，广州国美公司有权解除合同，如因南海乡食居原因导致合同被解除，南海乡食居赔偿广州国美公司三个月的租赁费（以终止合同前三个月租赁费用为计算标准），且南海乡食居合同保证金不退还。因南海乡食居至今尚有租金仍未支付，已构成违约，故南海乡食居要求广州国美公司退还保证金572950元无理，原审法院不予支持。广州国美公司反诉要求南海乡食居支付违约金780000元，合法合理，原审法院予以支持。
双方签订的租赁合同对于合同提前解除后南海乡食居就涉案场地实际投入的部分装修工程如何处理，没有做出明确约定。南海乡食居要求广州国美公司赔偿装修及安装工程损失1865826.27元，缺乏依据。按照公平合理原则，应由广州国美公司补偿南海乡食居559747.88元为宜。广州国美公司反诉要求南海乡食居向广州国美公司支付因拖延完成二次消防验收导致的损失合计225000元，但没有提供充分的证据材料证明该损失产生，应承担举证不能的不利后果，原审法院依法驳回该项反诉请求。
由于南海乡食居与广州国美公司对涉案场地实际投入的装修工程损失无法达成一致意见引致本案鉴定费用的产生，故鉴定费用52800元应由南海乡食居承担36960元，广州国美公司承担15840元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定证据规则》第二条之规定，于2016年2月19日作出如下判决：一、确认南海乡食居与广州国美公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》已于2014年9月2日解除；二、广州国美公司在判决生效之日起10日内，向南海乡食居补偿装修及安装工程损失559747.88元；三、南海乡食居在判决生效之日起10日内，向广州国美公司支付从2014年6月15日起至2014年9月10日止的租赁费用546452元，并按每日万分之七的标准支付违约金（从2014年6月15日起至2014年7月14日以本金6万元计算；从2014年7月15日起至2014年8月14日以本金32万元计算；从2014年8月15日起至实际支付之日止以本金546452元计算）至付清之日止；四、南海乡食居在判决生效之日起10日内，向广州国美公司支付逾期支付2014年6月15日前租赁费用的违约金56521元；五、南海乡食居在判决生效之日起10日内，向广州国美公司支付从2014年9月11日起至2014年12月15日止的房屋使用费（每日按26万元÷30天×3倍计算）；六、南海乡食居在判决生效之日起10日内，向广州国美公司支付2014年7月份水费11658元、电费61142元和2014年8月份的水费4998元、电费36938元，以及上述费用自2014年10月11日起至付清之日止的违约金（按每日万分之七标准）；七、南海乡食居在判决生效之日起10日内，向广州国美公司支付从2014年6月15日至2014年9月2日的中央空调费（按每月26475元的标准计），以及自2014年10月11日起至付清之日止的违约金（按每日万分之七标准计）；八、南海乡食居在判决生效之日起10日内，向广州国美公司支付违约金780000元；九、驳回南海乡食居的其他本诉请求。十、驳回广州国美公司的其他反诉请求。一审案件受理费61050元（其中本诉受理费26833元和反诉受理费34217元）和鉴定费用52800元，由南海乡食居负担受理费36642元（其中本诉受理费17436元和反诉受理费19241元）和鉴定费36960元，广州国美公司负担受理费24359元（其中本诉受理费9397元和反诉受理费14976元）和鉴定费15840元。
判后，南海乡食居与广州国美公司均不服原审判决，向本院提起上诉，其中南海乡食居上诉称：（一）原审法院没有查明事实，处理不公平。1.双方签订租赁合同时，广州国美公司没有按照租赁合同的约定对租赁房屋的自身状况向南海乡食居进行解释，应承担缔约过失责任及违约责任；2.宝岗大道及宝业路口被封路和围蔽，是不可抗力事件，该不可抗力事件严重影响了南海乡食居的经营，南海乡食居要求免租；3.在南海乡食居经营期间，作为租赁房屋配套设施的电梯经常发生事故，影响经营；4.配套设施的中央空调不制冷、漏水，影响经营；5.2014年3月13日，广州国美公司发函不允许南海乡食居开启排烟设备，影响经营；6.对方是2013年10月14日才办好一次消防，南海乡食居未承诺过2014年2月28日前办妥房屋的二次消防验收，广州国美公司称南海乡食居延迟办理二次消防导致其无法和案外人签订合同，要求南海乡食居承担相应责任不成立；7.南海乡食居没有故意拖欠对方的租金和费用，也不存在尚未处理纠纷前解散员工和关门。（二）原审判决适用法律错误：1.租赁合同约定的第十五条、第五十一条、第五十五条、第六十二条、第七十二条的第1、2、3、12项存在不公平、不平等情形，均应为无效条款；2.租赁合同存在大量滥用违约金，要求南海乡食居支付巨额违约金的条款，超过了对方所实际遭受的损失，存在要求南海乡食居重复支付违约金情况，故也属无效条款；而且前面提及的都是格式条款，应认定为无效。（三）由于广州国美公司没有保证租赁物的电梯、排烟设备、中央空调正常使用，故南海乡食居延迟交付租金是行使同时履行抗辩权。（四）租赁物被封是不可抗力，按照合同以及法律规定，南海乡食居不用承担责任。（五）租赁合同里的保证金是定金，原审法院同时适用定金和违约金不符合法律规定。（六）本案纠纷是广州国美公司的严重违约引起的，应赔偿南海乡食居的全部损失。为此上诉请求：1.撤销原审判决的第二项至第九项；2.改判支持南海乡食居的原审诉讼请求；3.改判驳回广州国美公司在原审的反诉请求第2项至第9项；4.本案全部诉讼费、鉴定费由广州国美公司承担；
针对南海乡食居的上诉，广州国美公司答辩称：（一）涉案合同是经双方协商签订的，违约条款是维护双方权益的规定，是对守约方的保护，本身没有违反法律禁止性规定，双方签订合同时没有任何影响合同签订的情况，且合同第十四条中已载明南海乡食居对房屋的状况已了解，故不存在南海乡食居所称的广州国美公司在合同中没有对房屋的状况进行说明的情况，也不存在广州国美公司隐瞒相关事实的情况。（二）南海乡食居提供的证据1明确写到封路时间为2014年4月30日到2014年10月29日，同时封路的是双向机动车交通，保留人行道通行，房屋旁后有超过20米的人行道，不影响正常经营。（三）电梯是经过质监局检测，中央空调有验收报告，排烟设备因南海乡食居没有按照环保标准内置管道，导致楼上租户对此有意见，广州国美公司是要求其不要直接把烟排到屋外。（四）一次消防是延迟了，但广州国美公司签合同时给了对方三个月的免租期，故对南海乡食居的经营是不影响的。（五）双方签订的合同没有一条是符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同条款的规定，故南海乡食居认为无效依法无据。（六）空调、电梯有合格检验报告，南海乡食居没有证据证明空调、电梯不合格，故其主张同时履行抗辩权不属于约定及法律规定，而广州国美公司不履行交付租金没有法律依据，且同楼层的租户在正常履行交租义务，支付租金是对方的根本义务，对方不履行属于根本违约。（七）封路事实对本合同的履行不影响，广州国美公司也不存在欺瞒情况，且别的租户也存在正常交租情况，封路路段与房屋对面的停车场相差几百米，且封路时间不长，不应当认定为不可抗力。（八）关于是否定金问题，因没有说明的，不应当作为定金，而保证金是行业习惯，符合商业状态。（九）南海乡食居从2014年上半年开始拖欠广州国美公司租金，违约在先，后其主观上认为无法经营后撤场，撤场后其并无向广州国美公司交还钥匙。（十）南海乡食居在返还房屋时没有按照合同约定的形式要件交付，其实际交房时间是鉴定单位于2015年5月13日进行现场勘察时。
广州国美公司上诉称：（一）原审认定南海乡食居于2015年12月15日已将涉案场地清空并交还给广州国美公司，符合《租赁房屋合同》约定，该认定显然错误。南海乡食居称其在2014年12月15日已将钥匙交给广州国美公司，但并未提交证据予以证明，且其所称的房屋交接方式和交接手续不符合《房屋租赁合同》第四十八条、第五十条的约定，另外，因南海乡食居在原审2015年12月20日申请对涉案场地进行装修工程造价鉴定，原审法院接受其申请后，委托鉴定单位于2015年5月13日到现场进行实际勘测，在原审法院受理鉴定之日起，广州国美公司已不可能另行出租并获得收益。因此，涉案场地的交还时间应为2015年5月13日。（二）原审判决广州国美公司向南海乡食居补偿装修及安装工程损失559747.88元，显失公平，应当予以撤销。首先，南海乡食居违反合同约定，拖欠租金及相关费用在先；其次，南海乡食居交房情况不符合合同约定在后，故其自身遭受损失应由其自行承担。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.判决南海乡食居向广州国美公司支付2014年12月16日至2015年5月13日的房屋使用费，合计1282667.16元（每日按日租赁费用标准计算，日租赁费用标准为26万元÷30天）；3.判决南海乡食居支付因拖延完成二次消防验收导致的损失合计225000元；4.一、二审诉讼费由南海乡食居承担。
针对广州国美公司的上诉，南海乡食居答辩称：（一）涉案房屋的实际交还时间是2014年12月15日，在一审的勘验笔录里现场已有新的租户对场地进行装修，也有工人在里面居住，广州国美公司也承认在2015年4月前已经租给新租户了。（二）南海乡食居早已清空场地，因广州国美公司称现场有块玻璃被打烂需要赔偿而不签交接文件，导致2014年12月15日双方没有签署交接文件，当时南海乡食居已交钥匙给广州国美公司。（三）南海乡食居没有承诺过在2014年2月28日前办妥二次消防，而是承诺在2014年4月20日前办妥，南海乡食居于2014年4月16日已经办妥二次消防，故不存在未办妥二次消防导致对方损失。（四）南海乡食居的损失远超过559000多元，广州国美公司赔偿南海乡食居一审诉讼请求的损失。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院另查明，南海乡食居在原审提供的广州市海珠区质量技术监督局于2014年10月27日出具的《投诉处理回复》中载明，现场检查国美商城正在使用的3台电梯，均设置了三方通话，且电梯运行良好，未发现异常情况等。原审庭审中，广州国美公司要求南海乡食居交还涉案场地，南海乡食居也表示同意交还，故原审法院告知双方当事人在自行交接涉案场地后书面告知法院。
在本案二审过程中，南海乡食居为证明其主张提供了如下证据：1.发布日期为2014年4月29日的《广州市公安局交警支队关于对宝岗大道宝业路口实行交通管制的通告》的打印件。2.《宝业路口封路、围蔽示意图》打印件。上述证据1、证据2拟证明封路、围蔽属于不可抗力。3.2014年3月13日，广州国美公司发给南海乡食居的《关于内置金属烟管施工期间停止开启排烟设备的紧急通知函》，拟证明在禁烟期间，烟管不能正常使用，导致南海乡食居不能正常排烟、经营。4.对《广州市特种设备使用登记证》上注册代码为31304401052011070001的电梯网上查询结果。5.对注册代码为31304401052011070001的电梯的《广州市特种设备使用登记证》上的二维码扫描的结果。上述证据4、证据5拟证明结合其他证据证实电梯存在质量问题。同时，南海乡食居也确认上述证据均形成于原审诉讼之前。广州国美公司表示上述5份证据未在举证时间内提供，不属新证据，对其真实性、合法性和关联性均不予确认。
二审诉讼中，南海乡食居认为广州市海珠区质量技术监督局曾派人对涉案场地电梯的质量情况进行调查，故申请本院向该局调取调查笔录。广州国美公司称其已于2015年6月5日就涉案场地与案外人签订了租赁合同，该合同约定于上述日期交付房屋。
本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：1.争议条款的效力认定；2.《房屋租赁合同》及《补充协议》解除的责任认定；3.涉案场地的交付时间及相关使用费的认定；4.涉案场地装修及安装工程损失的认定。
关于争议条款的效力认定问题。南海乡食居与广州国美公司签订的《房屋租赁合同》中载明，根据我国法律、法规相关规定，南海乡食居与广州国美公司双方本着平等互利的原则，经协商一致，签订本合同。因此，该合同是在双方自愿平等的基础上，协商一致后签订的，合同中争议条款的性质不具备《中华人民共和国合同法》第三十九条的法律特征，故南海乡食居上诉认为《房屋租赁合同》为格式条款，部分条款存在不公平、不平等以及大量适用违约金条款为由，主张争议条款无效缺乏法律依据，本院不予支持。上述合同已约定南海乡食居对租赁房屋自身的现状（包括房屋产权、出租权、他项权利、公共区域、消防、卫生、环保、规划、装修、设施设备等）及周边环境对南海乡食居进行了解释，南海乡食居已经对租赁房屋的现状及其周边环境有了充分的了解，故南海乡食居上诉认为广州国美公司没有按照租赁合同的约定对租赁房屋的自身状况向南海乡食居进行解释，应承担缔约过失责任及违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。
关于《房屋租赁合同》及《补充协议》解除的责任认定问题。上述合同约定，南海乡食居拖欠广州国美公司任何款项，每逾期一日，广州国美公司有权向南海乡食居收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至南海乡食居付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关费用。如南海乡食居拖欠款项超过30日，广州国美公司有权解除合同。由于南海乡食居从2014年6月15日起未向广州国美公司支付租金，因此，广州国美公司于2014年8月29日向南海乡食居发函要求解除双方合同，并主张双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2014年9月2日解除，南海乡食居表示同意，因此，广州国美公司主张双方合同及补充协议于上述日期解除合理合法，本院予以确认。双方合同解除后，南海乡食居应依约向广州国美公司清付欠付相关费用及违约金。现南海乡食居同意广州国美公司主张的2014年6月15日至2014年9月10日的租赁费用，并确认2014年6月15日前未依约支付租金的具体时间，且对使用涉案场地期间产生的2014年7月、8月水电费金额没有异议，而依照合同约定，南海乡食居在租赁期间，应按每月26475元的标准支付中央空调使用费，在原审审理中，广州国美公司自行调低违约金计算标准，故原审法院判决南海乡食居向广州国美公司支付上述期间的租金及相关违约金并无不当，本院予以维持。南海乡食居认为涉案场地所在的宝岗大道及宝业路口被封路和围蔽属于不可抗力，但上述封路、围蔽并不限制涉案场地附近的人行通道，且无证据显示上述事件导致南海乡食居无法进行经营，南海乡食居所称的电梯、中央空调问题，由于其提供的证据不足以支持其主张，因此，南海乡食居上诉要求免交租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于在安装内置排烟系统期间，出于安全考虑，广州国美公司要求南海乡食居不开启排烟设备，双方可就此进行协商，但该行为不能作为其至今拒付租金的抗辩理由，故南海乡食居上诉认为其拒付是行使同时履行抗辩权依据不充分，本院不予支持。
关于涉案场地的交付时间及相关使用费的认定问题。在原审审理期间，广州国美公司要求南海乡食居交还涉案场地，南海乡食居也表示同意交还，故原审法院告知双方当事人在自行交接涉案场地后书面告知法院，之后，南海乡食居称其已于2014年12月15日将涉案场地清空并交给广州国美公司，但由于当天发现涉案场地一块玻璃打碎，广州国美公司要求南海乡食居赔偿5000元，南海乡食居不同意，所以双方没有办理书面交接签收手续，但南海乡食居已将场地钥匙留给广州国美公司，广州国美公司虽然否认上述事实，但表示于2015年3、4月份的时候自行进入涉案场地，且未举证证明在上述期间曾要求南海乡食居交还房屋而南海乡食居仍拒不交还，或者告知法院有关南海乡食居不交还涉案场地的事实，故综合双方的陈述及举证，本院采信南海乡食居于2015年12月15日交还涉案场地的主张。由于双方合同解除的责任在于南海乡食居，而根据双方合同约定，合同解除后，如南海乡食居未按合同约定的时间及方式向广州国美公司交还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的三倍支付使用费，故原审法院判决南海乡食居向广州国美公司支付从2014年9月11日至2014年12月15日的涉案房屋三倍使用费正确，本院予以维持。南海乡食居上诉要求撤销上述判决，缺乏理据，本院不予支持。广州国美公司上诉认为涉案房屋使用费应判决至2015年5月13日依据不足，本院不予支持。同时，双方合同还约定，在签署合同之日，南海乡食居应向广州国美公司缴付相当于2个月租赁费用的保证金57295元，如因南海乡食居原因导致合同被解除，南海乡食居赔偿广州国美公司三个月的租赁费（以终止合同前三个月租赁费用为计算标准）且保证金不退还。因此，原审法院判决驳回南海乡食居要求广州国美公司退还保证金572950元请求，支持广州国美公司主张南海乡食居支付违约金并无不妥，本院予以维持。南海乡食居上诉认为租赁合同里的保证金是定金，原审法院同时适用定金和违约金不符合法律规定以及本案纠纷是广州国美公司的严重违约引起的，主张撤销原审上述判项与双方的约定不符，本院不予支持。
关于涉案场地装修及安装工程损失的认定问题。虽然合同解除原因在于南海乡食居，但涉案场地装修工程经造价评估后，广州国美公司并无举证证明就该场地未形成附合的装修物及安装工程等进行过协商处理，即于2015年6月5日将涉案场地另行出租，应视为广州国美公司已实际利用了涉案场地的部分装修及安装工程，在此情况下，原审法院结合装修及安装工程评估的价值，依据公平合理原则，酌定由广州国美公司补偿南海乡食居559747.88元并无不可，本院予以维持。广州国美公司上诉以南海乡食居拖欠租赁费用等违约在先，以及南海乡食居交房情况不符合合同约定为由，要求撤销原审判决其向南海乡食居支付补偿装修及安装工程损失的判项，本院不予支持。至于广州国美公司上诉主张南海乡食居向其支付因拖延二次消防验收导致的损失问题，因广州国美公司未能提供充分的证据证实该损失的产生，应由其承担举证不能的法律后果，对此，本院不予支持。二审中，南海乡食居认为涉案场地的电梯存在质量问题，且广州市海珠区质量技术监督局曾派人对涉案场地电梯的质量情况进行调查，故申请本院向该局调取调查笔录。但该局已于2014年10月27日出具《投诉处理回复》，上述回复中载明电梯运行良好，未发现异常情况，因此，对于南海乡食居调查收集证据的申请，本院不予接纳。南海乡食居二审提交的证据均不属于新证据，且不足以支持其请求，故本院均不予采纳。
综上所述，南海乡食居与广州国美公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费48630元，由广州市国美电器有限公司负担受理费17830元，佛山市南海乡食居餐厅负担30800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 邓安达