重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终3274号
上诉人（原审被告）:胡宏翠，女，汉族，1972年11月10日生，住重庆市。
上诉人（原审被告）:周斌，男，汉族，1969年2月1日生，住重庆市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：韩晓洁，重庆恒泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:重庆三人行物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇谷中街2号1-7-1，统一社会信用代码91500107736552481E。
法定代表人：张怀，总经理。
委托诉讼代理人：朱瑛，重庆大渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓飞，重庆大渝律师事务所实习律师。
原审第三人：重庆恒润置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路200C-13-4号，组织机构代码20329322-9。
法定代表人：贺礼雄，总经理。
上诉人胡宏翠、周斌因与被上诉人重庆三人行物业管理有限公司（以下简称三人行物业公司），原审第三人重庆恒润置业有限公司（以下简称恒润公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初21312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡宏翠、周斌的委托诉讼代理人韩晓洁，被上诉人三人行物业公司的共同委托诉讼代理人朱瑛、邓飞到庭参加诉讼，原审第三人恒润公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡宏翠、周斌上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判上诉人不支付2014年9月24日至2016年8月31日的物业管理费11821.12元及违约金800元；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定上诉人所购涉案房屋已经交付属认定事实错误。依据《前期物业管理委托合同》，房屋交付后上诉人才支付物业管理费，被上诉人没有证据证明开发商已经交房。由于该房屋为按揭房，上诉人在一审开庭前不知道涉案房屋房产证已经办理，即便该房屋已经登记到上诉人名下，由于开发商未实际交付房屋也应当由开发商缴纳物业管理费。至今，上诉人未缴纳房屋专项维修基金，根据相关规定，上诉人未缴纳该费用的情况下，开发商不得将房屋交付上诉人。由此可见，上诉人不应当承担物业管理费的缴纳义务。一审判决适用法律错误，本案的《前期物业管理委托合同》已经于2008年10月25日到期，到期之后的事实物业服务合同因违反《重庆市物业服务收费管理办法》无效。
三人行物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同中约定交房时间为2009年12月20日，交房之日起60内办理房屋产权证，事实上，2010年12月14日，涉案房屋产权证也实际登记在了上诉人名下，由此一审认定上诉人对接房问题未持异议正确。商品房买卖合同约定的接房日为2009年12月30日，至被上诉人起诉，长达7年时间，上诉人只按时偿还银行按揭贷款而不主张交房权利，不符合生活常理。房屋专项维修基金的缴纳是购房人的义务，不能因为没有缴纳该费用而否认涉案房屋已经交付的事实。一审判决适用法律正确，涉案房屋是别墅，属于高档住宅小区，收费标准在合同中有约定，且已经依法备案。
恒润公司未发表辩论意见。
三人行物业公司向一审法院请求：1、胡宏翠、周斌给付三人行物业公司2008年12月至2016年8月的物业服务费47827.20元；2、胡宏翠、周斌以每月物业服务费508.80元为基数从次月1日起按每日3‰计付三人行物业公司违约金至欠费付清之日止；3、本案诉讼费用由胡宏翠、周斌负担。
一审法院认定事实：三人行物业公司成立于2002年3月7日，具备物业服务企业三级资质。恒润公司是香格里拉﹒西郊庄园小区别墅住宅的建设单位。2005年10月26日，三人行物业公司与恒润公司签订前期物业管理委托合同，约定三人行物业公司为本区含谷镇的香格里拉·西郊庄园小区的物业提供物业管理服务，合同有效期为2005年10月26日至2008年10月25日（该合同失效于业委会成立后，业委会与物业服务企业签订物业服务合同时），三人行物业公司按照建筑面积每月每平方米3元收取物业费，私家花园每月每平米0.5元（自选），恒润公司向业主交房后，物业费由业主承担，物业费于每月月底前缴纳，逾期按每日3‰计付违约金。2005年11月9日，合同在重庆市九龙坡区房屋管理局备案。
2008年，胡宏翠、周斌与恒润公司签订商品房买卖合同，约定胡宏翠、周斌向恒润公司购买位于重庆市九龙坡区干古镇含金路香格里拉含湖居56（F9）号的预售商品房1套，建筑面积为339.20平方米，价款总金额为396.6万元，胡宏翠、周斌办理按揭贷款。恒润公司应于2009年12月30日之前将房屋交付胡宏翠、周斌使用，恒润公司应于交房日的7日前书面通知胡宏翠、周斌做好办理交付手续的准备，胡宏翠、周斌无正当理由拒绝接房的，书面通知交付使用之日即为交房之日，商品房交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记受理单，双方应相互配合办理产权登记，胡宏翠、周斌委托恒润公司办理的，应于合同签订之日起15日内将办理产权登记所需资料交付恒润公司。合同于2008年11月3日在产权登记部门备案。
2010年12月14日，胡宏翠、周斌所购房屋在重庆市九龙坡区不动产登记中心办理产权登记手续，产权人为胡宏翠、周斌，建筑面积为339.20平方米，房屋坐落为九龙坡区含谷镇含金村香格里拉含湖居56号。香格里拉含湖居小区即为前期物业服务合同所载香格里拉·西郊庄园小区。
2016年9月6日，重庆市九龙坡区含谷镇社区居委会出具催收物管服务费证明，陈述三人行物业公司自2002年1月开始对香格里拉·西郊庄园别墅小区进行物业服务，从2002年1月至2016年9月每年年底对拖欠物业费的业主进行清理，向欠费业主发催收物业通知单，并张贴在小区公告栏（门卫处）公示。
2016年9月23日，三人行物业公司曾起诉胡宏翠、周斌至法院，要求胡宏翠、周斌给付物业费，后因三人行物业公司未按时缴纳诉讼费，一审法院依法按撤诉处理。
一审审理中，胡宏翠、周斌与三人行物业公司双方对以下事实没有争议：胡宏翠、周斌所购房屋现为清水房，一直没有装修，物业费应为50%；胡宏翠、周斌物业所在小区截至2016年8月尚未成立业委会；前期物业服务合同约定的物业费标准，没有取得物价局批准手续；胡宏翠、周斌针对所购前述房屋，从未向三人行物业公司缴纳过物业费。
一审审理中，三人行物业公司举示了其各项内部管理规定以及不同年度的园林式小区核查表、保安员巡逻表、业主交费登记表，以证明三人行物业公司确为胡宏翠、周斌物业所在小区的物管公司，并按约履行了物业管理服务义务，胡宏翠、周斌应该缴纳物管费。胡宏翠、周斌认为相关证据或为复印件，或为三人行物业公司单方形成的资料，对真实性和证明内容都不予认可。
一审法院认为，本案主要有四个争议焦点，一是三人行物业公司是否是胡宏翠、周斌物业所在小区的物业服务单位；二是三人行物业公司与建设单位前期物业服务合同约定的物业费标准是否合法有效；三是胡宏翠、周斌所购房屋对应的物业费是否应由胡宏翠、周斌承担；四是三人行物业公司诉请的部分物业费是否超过诉讼时效。针对以上争议焦点，一审法院分别作如下评述。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，三人行物业公司具备物业管理服务企业经营资质，三人行物业公司与胡宏翠、周斌所在小区的建设单位签订了前期物业服务合同并进行备案，相关物业服务合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，对购房的业主也具有约束力。双方前期物业服务合同于2008年10月25日到期，但小区尚未依法成立业委会，三人行物业公司举示的居委会证明、内部管理规定、园林式小区核查表、保安员巡逻表、业主交费登记表等证据足以证明三人行物业公司在合同到期后继续为小区提供了物业服务，恒润公司也未明确提出异议，应认定双方在合同到期后已经形成事实上的物业服务合同关系，在双方没有补充约定的情况下，应参照双方前期物业服务合同确定双方权利义务关系，建设单位及业主应参照合同约定支付物业费。
关于第二个争议焦点，三人行物业公司与胡宏翠、周斌所在小区的建设单位的前期物业服务合同签订于2005年10月26日，合同签订时，胡宏翠、周斌答辩意见所引用的《重庆市物业服务收费管理办法》尚未制定，当时适用的法律法规及规范性文件应为2003年实施的《物业管理条例》、2002年实施的《重庆市物业管理条例》、1999年实施的《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》，以及重庆市物价局在2004年12月31日发布的关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知。重庆市物价局前述通知第三条明确规定：“别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。物管企业将双方约定的收费标准报物价部门备案（主城九区报市物价局，其于区县、市报当地物价局）。”本案胡宏翠、周斌物业所在小区属于别墅小区，三人行物业公司与建设单位协商定价，并已经依法在九龙坡区房管局进行备案，价格未报物价局批准并不影响合同及价格条款的效力，一审法院对胡宏翠、周斌相关辩称意见不予采信。
关于第三个争议焦点，根据《物业管理条例》规定及三人行物业公司与建设单位的前期物业服务合同约定，胡宏翠、周斌确应在恒润公司将物业交付胡宏翠、周斌之后，开始承担所购房屋的物业费，双方核心争议在于恒润公司是否将房屋交付胡宏翠、周斌使用。一审法院认为，胡宏翠、周斌与恒润公司签订的商品房买卖合同，明确约定交房日期为2009年12月30日之前，交付之日起60日内由双方申请办理房地产权证，并提交相关资料；双方应相互配合办理产权登记，胡宏翠、周斌委托恒润公司办理的，应于合同签订之日起15日内将办理产权登记所需资料交付恒润公司。但是，现无证据证明胡宏翠、周斌委托恒润公司代为办理产权登记，而办理产权登记需要双方相互配合，提交各自资料，现房屋已经登记在胡宏翠、周斌名下，应认定胡宏翠、周斌与恒润公司相互协助办理了产权证，对接房问题未持异议。同时，合同约定交房日期为2009年12月30日，截至三人行物业公司起诉，已经接近7年时间，如果说恒润公司一直违约未交付房屋，胡宏翠、周斌却在7年的时间里只按时偿还银行按揭贷款，而不向恒润公司主张交房权利，胡宏翠、周斌行为也与生活经验及常理常情不符。再者，退一步讲，即使房屋确未交付，由于不动产所有权的转移是以登记为准，现房屋已经登记在胡宏翠、周斌名下，胡宏翠、周斌对自己的物业有义务向物业管理服务单位缴纳物业费，至于恒润公司未按约定在办理产权登记之前将房屋依约交付胡宏翠、周斌，胡宏翠、周斌也应另行向恒润公司主张权利，而不能在已经办理产权登记的情况下还以物业未交付为由拒付物业费。由于现无证据证明房屋实际交付时间，胡宏翠、周斌最迟有义务从房屋实际登记在胡宏翠、周斌名下开始缴纳物业费。
关于第四个争议焦点，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，三人行物业公司诉请胡宏翠、周斌给付物业费，诉讼时效期间为二年，起算时间是每月应缴的物业费从次月1日开始起算。三人行物业公司知道胡宏翠、周斌尚未装修所购房屋，也未在所购房屋居住，且三人行物业公司也知晓胡宏翠、周斌法定住所地，但三人行物业公司却未举示曾以电话或书面函件等形式向胡宏翠、周斌主张权利的证据，仅提供居委会所作的证明1份，以证明三人行物业公司从2002年1月至2016年9月每年年底对拖欠物业费的业主进行清理，向欠费业主发催收物业通知单，并张贴在小区公告栏（门卫处）公示，一审法院认为小区所在居委会并非三人行物业公司催收物业的必然亲历者，该份证明也没有其他证据予以印证，三人行物业公司单纯举示该份证明不能充分证明三人行物业公司曾每年向胡宏翠、周斌主张权利，也不能达到诉讼时效中断的法律效果，三人行物业公司于2016年9月23日起诉胡宏翠、周斌主张权利，才达到了诉讼时效中断的法律效果。因此，三人行物业公司诉请的2014年9月23日之前的物业费已经超过诉讼时效，2014年9月24日之后的物业费应该得到支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，胡宏翠、周斌每月物业费为508.80元，应缴纳2014年9月24日至2016年8月31日的物业费，金额应为508.80元÷30天×7天+508.80元×23个月=11821.12元。三人行物业公司曾经起诉胡宏翠、周斌要求缴纳物业费，现再次起诉胡宏翠、周斌，胡宏翠、周斌依然拒绝缴纳，应视为三人行物业公司已经书面催缴，一审法院对三人行物业公司要求胡宏翠、周斌给付2014年9月24日至2016年8月31日的物业费11821.12元的诉讼请求依法予以支持。三人行物业公司要求胡宏翠、周斌按照每日3‰支付违约金，虽然前期物业服务合同存在明确约定，但该约定较高，一审法院酌情主张800元。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告胡宏翠、周斌于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司2014年9月24日至2016年8月31日的物管费11821.12元；二、被告胡宏翠、周斌于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司违约金800元；三、驳回原告重庆三人行物业管理有限公司的其他诉讼请求。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费996元，减半收取为498元，由三人行物业公司负担348元，由胡宏翠、周斌负担150元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，对于涉案房屋是否已经交付给上诉人的问题。本院经审查后认为，上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2009年12月30日前，交付之日起60日内双方申请办理房地产权证。事实上，涉案房屋已经于2010年12月14日被登记在了上诉人名下，足以认定上诉人与原审第三人相互配合，提交各自资料办理了产权证，双方对接房问题未持异议。同时，涉案房屋产权证已经办理在上诉人名下，若原审第三人一直违约未交付房屋，上诉人在长达7年的时间内只按时偿还银行按揭贷款而不向原审第三人主张交房权利的行为明显不合常理；上诉人是否缴纳房屋专项维修基金与房屋是否交付并不存在必然的因果关系，故一审认定涉案房屋已经交付上诉人正确。另外，对于涉案小区收费标准是否违反《重庆市物业服务收费管理办法》的问题，一审判决说理清楚正确，本院不再赘述并对此予以确认。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人胡宏翠、周斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊 群
审 判 员 倪洪杰
代理审判员 陈 莹
二〇一七年五月十一日
书 记 员 李 艺