＼n广东省深圳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）深中法房终字第627号＼n上诉人（原审原告）：庄秋燕，女，1967年1月19日出生，台湾居民。＼n委托代理人：冷芬满，广东深腾律师事务所律师。＼n委托代理人：谢盼，广东深腾律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审被告）：王中艳，女，汉族，1980年1月1日出生。＼n被上诉人（原审被告）：CHOWTATMINGHENRY（中文名：周达明），男，1957年11月5日出生，澳大利亚国籍。＼n两被上诉人共同委托代理人：黄顺大，广东华商律师事务所律师。＼n两被上诉人共同委托代理人：曾平，广东华商律师事务所实习律师。＼n原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司。＼n法定代表人：张锦成，董事长。＼n委托代理人：王丽辉，广东银丰律师事务所律师。＼n上诉人庄秋燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。＼n原审法院查明：位于深圳市某区某大道红树湾的某花园2栋9-31B房（涉诉房产），建筑面积为116.39平方米，登记价为510万元，于2010年1月15日登记至庄秋燕名下。＼n2013年1月2日，王中艳、周达明（买方）与庄秋燕（卖方）签订《房屋转让合同书》，约定：卖方将涉诉房产以624万元的价格转让给买方；买方在签约当天向卖方支付定金10万元，定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方后，视为卖方本人已收讫；除定金之外的剩余楼款614万元以按揭付款方式支付，买方须于2013年2月6日前（含当日）将首期款312万元支付至指定监管银行的监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；如买方选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起3个工作日内（含当日），买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉诉房产有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼；涉诉房产现有租约正在履行中，租期至2013年7月31日，月租金为15000元，押金为4万元，卖方保证承租人已经放弃优先购买权，卖方须于交楼当日配合买方与承租人办理租约出租方更名手续；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注：如王中艳不能成功办理过户手续以贷款，业主卖方与买方协商解决，如买卖双方配合也不能完成此交易，则本合同取消交易，返还定金；及其他条款。＼n同日，案外人万敏代王中艳、周达明支付定金10万元至美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）处；2013年1月19日，美联公司将定金8万元转账给庄秋燕，剩余定金2万元现仍托管在美联公司处。＼n2013年2月22日，王中艳、周达明（甲方）、庄秋燕（乙方）、中国银行股份有限公司深圳地铁支行（丙方）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲、乙双方将涉诉房产的交易资金334万元委托丙方监管。同日，中国银行股份有限公司深圳地铁支行出具收款收据，载明收到王中艳、周达明划转的上述协议项下的监管资金334万元。2013年2月27日，中国银行股份有限公司罗湖支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺就涉诉房产的买卖向借款人王中艳发放280万元贷款。王中艳、周达明当庭确认，贷款280万元并未实际发放，监管资金334万元已经解除监管，退还给王中艳。＼n2013年4月26日，招商银行股份有限公司出具《个人贷款还清证明书》，载明庄秋燕的贷款本息已于2013年4月22日全部清偿完毕。庄秋燕提交了还款清单及担保费票据，证明其为赎楼提前还贷本息共计3561732.44元，并支出担保费43200元。＼n2013年4月30日，庄秋燕通过美联公司向王中艳、周达明发出《解约通知书》，载明因买方不具备购房资格，合同无法继续履行，通知解除《房屋转让合同书》。王中艳、周达明确认于2013年4月30日收到该通知书。2013年5月30日，庄秋燕向王中艳、周达明发出《告知函》，告知如王中艳、周达明可提供符合法律规定的购房资格材料，庄秋燕愿意继续履行合同并配合办理房产过户手续，王中艳、周达明应于见函3日内与庄秋燕联系办理递件过户，否则视为二人不具备购房资格或无条件单方解除合同。王中艳、周达明确认收到该函。＼n庄秋燕、王中艳、周达明提交的房屋产权信息查询结果显示，以2013年8月20日为查询时点，王中艳、周达明名下均无深圳市房地产权登记信息，周达明名下曾登记过四套深圳市房产，至迟于2010年10月28日转让他人。经原审法院向深圳市社会保险基金管理局、深圳市南山区地方税务局查询，王中艳在2010年1月至2013年10月期间缴纳了2011年6月至10月、2013年1月至9月期间的社会保险，且自2010年1月1日至今无任何纳税记录。庭审中，王中艳、周达明表示在签订转让合同时便将上述情况告知庄秋燕及美联公司，美联公司表示可以办理过户，即使王中艳无法办理过户，周达明也可以，故买卖双方在合同中作出了备注条款的约定；庄秋燕对王中艳、周达明的以上陈述予以否认，表示从未王中艳、周达明知购房资格情况，直至赎楼后才知道王中艳并无购房资格；美联公司则表示王中艳、周达明曾告知其有购房资格，但美联公司无法核实。＼n另查明，2013年5月7日，王中艳、周达明向原审法院起诉庄秋燕，请求庄秋燕退还定金10万元并支付利息以及赔偿违约金124.8万元，案号为（2013）深南法民三初字第316号，2013年6月19日该案庭审中，王中艳、周达明明确表示不愿意继续购买涉诉房产，该案目前仍在审理中。后庄秋燕将涉诉房产转让并于2013年7月26日转移登记至案外人张宁名下。＼n庭审中，王中艳、周达明明确其第1项诉讼请求要求认定《房屋转让合同书》无效的理由为王中艳无购房资格；第2项诉讼请求中担保费用为43200元、贷款利息为72192元，贷款利息以360万元为计算基数，以7‰为计算标准，自贷款之日即2013年4月27日起计至2013年7月5日止，为此，庄秋燕提交了一份中国银行出具的还款基本信息，该信息载明基准利率（月）为4.6667‰，浮动利率比为＋60%；第3项诉讼请求租金损失为3个月租金45000元、解约赔偿金为3万元，为此，庄秋燕提交了署名“刘泽英”的证明，上书：“兹证明深圳市某区某一路某花园2栋9单元31B业主庄秋燕在2011年8月1日至2013年7月31日将该物业出租给刘泽英，因庄秋燕通知该物业已经出售，因此责令承租人在2013年4月30日前提前退房，因此庄秋燕已经退还该物业的租赁押金并且支付惩罚性违约金3万元整”；为证明其第4项诉讼请求，庄秋燕提交了若干交通费票据。＼n庄秋燕诉讼请求：1、认定庄秋燕、王中艳、周达明之间的《房屋转让合同》自始无效；2、王中艳、周达明支付涉诉房产赎楼所产生的贷款利息及担保费用115392元；3、王中艳、周达明支付租金损失及提前解约赔偿金75000元；4、王中艳、周达明支付往来台湾、深圳间的交通费等费用4023元；5、本案诉讼费由王中艳、周达明承担。＼n原审法院认为：庄秋燕与王中艳、周达明签订的《房屋转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。合同载明的买方为王中艳、周达明，二人与庄秋燕共同在合同上签名确认，故原审法院对庄秋燕关于王中艳系涉诉房产实际买受人的主张不予采纳，其主张王中艳无购房资格故请求确认合同无效，缺乏法律依据，原审法院不予支持。＼n2010年9月30日发布的深府办（2010）82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》规定：“暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。”另根据2010年11月4日发布的建房（2010）186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》的规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，其应当提供有关部门出具的境外个人在境内工作超过1年的证明。就本案而言，首先，本案《房屋转让合同书》的签订时间为2013年1月2日，经原审法院向相关部门查询，王中艳在2010年1月至2013年10月期间仅缴纳了2011年6月至10月、2013年1月至9月期间的社会保险，自2010年1月1日至今无任何纳税记录，也即王中艳作为非深圳市户籍居民，无法提供在深圳市1年以上的纳税证明或缴纳社会保险的证明，不具备在深圳市购买住房的资格；周达明系澳大利亚国籍，虽然其在深圳市无房地产权登记信息，但其未提交有关部门出具的其在境内工作超过1年的证明，应承担举证不能的不利法律后果。其次，王中艳虽于2013年2月27日取得中国银行股份有限公司罗湖支行出具的向其发放280万元贷款的《个人二手住房按揭贷款承诺书》，但其不具备购房资格，而周达明未举证证明其以自身名义取得了支付剩余购房款的银行贷款承诺书或履行了支付剩余购房款的义务。再次，《房屋转让合同书》备注条款明确约定：如王中艳不能成功办理过户手续以贷款，业主卖方与买方协商解决，如买卖双方配合也不能完成此交易，则本合同取消交易，返还定金。故原审法院认为，王中艳不具备购房资格，周达明未举证证明其具有购房资格及履行了支付剩余购房款的义务，符合双方在备注条款中约定的合同无法继续履行的情形，庄秋燕于2013年4月30日发出《解约通知书》，提出因买方不具备购房资格，故通知解除合同，王中艳、周达明当日收到该通知，未提出异议，故双方签订的《房屋转让合同书》于2013年4月30日解除。备注条款系合同的特别约定，效力优于其余普通条款，从以上备注条款的约定来看，双方对于如何处理买方无购房资格导致合同无法继续履行的情况作出了明确约定，即“取消合同、返还定金”，故庄秋燕请求王中艳、周达明赔偿赎楼所产生的贷款利息及担保费用、租金损失及提前解约赔偿金、交通费，无合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回庄秋燕的全部诉讼请求。案件受理费4188.3元，由庄秋燕负担。＼n庄秋燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、王中艳、周达明支付案涉房产赎楼所产生的贷款利息及担保费用115392元；三、王中艳、周达明支付案涉房产租金损失及提前解约赔偿金75000元；四、王中艳、周达明支付往来台湾、深圳间的交通费等费用4023元；五、一、二审诉讼费由王中艳、周达明承担。事实与理由：原审判决部分事实认定不清，法律适用错误。一、原审经查明认定：案涉合同不能实际履行系因王中艳、周达明不具备购房资格；庄秋燕因履行案涉《房屋买卖合同》支出担保费用43，200.00元、赎楼贷款利息72，192.00元；解除租房合同违约金30，000.00元、租金损失45，000.00元；往返台湾、大陆之间的交通费用4，023.00元；款项共计194，415.00元。根据以上原审认定的事实，庄秋燕认为：首先王中艳、周达明应为其在明知不具备购房资格、不可能实际履行合同的情形下仍坚持并催促庄秋燕继续履行卖方义务，要求庄秋燕办理赎楼、清退租客等事宜的行为承担全部责任。二、涉案《房屋转让合同书》中未对因合同解除造成的损失由谁承担作出约定，故依照法律规定，相关损失应当由上述责任方即王中艳、周达明承当。首先，涉案房屋不能完成过户，系因王中艳、周达明不具备购房资格，应属王中艳、周达明违约。原审经查明认定涉案合同不能实际履行系因王中艳、周达明不具备购房资格所致，涉案《房屋转让合同书》系双方真实的意思表达，即王中艳、周达明在明知自己不具备购房资格的情况下签订《房屋转让合同书》，就应当在合同签订时的经济、政策条件下完成支付及受让房产的义务。但实际上王中艳、周达明未能受让房产，系违约情形。其次，《房屋转让合同书》中没有对合同解除造成的损失由谁承担进行约定。《房屋转让合同书》中虽有：“如王中艳不能成功办理过户手续以贷款，业主卖方与买方协商解决，如买卖双方配合也不能完成此交易，则本合同取消交易，返还定金”的字样，但该内容仅就合同解除的情形进行了约定，并没有就由此所造成的损失承担进行约定。第三，庄秋燕要求王中艳、周达明赔偿损失符合民事法律的损失填补原则。王中艳、周达明有违约情形，依约应当向庄秋燕支付房屋转让成交价20％的违约金或没收其已支付的定金。另案中［（2013深南法民三初字第316号］已判决庄秋燕返还定金，因此依合同约定庄秋燕只能选择要求王中艳、周达明支付违约金。涉案房屋成交价为624万，违约金为124.8万元，考虑到违约金额过高，惩罚性质过重，故庄秋燕仅要求王中艳、周达明支付庄秋燕为履行合同所产生的直接经济损失，完全符合民事法律的损失填补原则。第四，依据《合同法》规定，王中艳、周达明应当承担损失赔偿责任。根据《合同法》及相关司法解释的规定，庄秋燕有权要求作为违约方、责任方的王中艳、周达明承担损失赔偿责任。综上，庄秋燕提起上诉，请予改判，是为公允。＼n王中艳、周达明答辩称：1、本案争议系庄秋燕因2013年1-4月期间房价暴涨毁约行为产生的。2、王中艳、周达明不存在违约行为。3、关于王中艳、周达明购房资格的说明。周达明为香港和澳大利亚双重国籍，符合购房条件。4、即使王中艳没有购房资格，也不需要承担赔偿责任。双方在合同备注条款中已经明确约定了无法过户时的处理方式，当然应该按照约定的内容办理，王中艳、周达明无须承担赔偿责任。＼n原审第三人口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。＼n本院经审理查明：庄秋燕与王中艳、周达明在二审确认，（2013）深南法民三初字第316号民事判决已经生效，判决书判决庄秋燕返还王中艳、周达明定金80000元，美联公司返还王中艳、周达明定金20000元，驳回了王中艳、周达明的其他诉讼请求。原审查明的其他内容属实，本院予以确认。＼n本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据庄秋燕的上诉请求，本案的争议焦点为：合同备注条款的约定是否双方就涉案房产不能交易时的处理方式，王中艳、周达明是否应承担违约责任。本院认为，庄秋燕与王中艳、周达明签订的买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，各方均应切实严格履行。经一审查明，本案交易不能履行的原因是由于王中艳、周达明不具备购房资格而产生的，王中艳、周达明是否应承担违约责任取决于双方的约定，如果双方在合同中没有约定交易不能进行的处理办法，则应适用法律的规定，王中艳、周达明应承担违约责任，赔偿庄秋燕的损失。一审查明，双方在合同备注条款约定：如王中艳不能成功办理过户手续以贷款，业主卖方与买方协商解决，如买卖双方配合也不能完成此交易，则本合同取消交易，返还定金。该约定的内容涵盖了不能办理过户手续后的纠纷解决办法，即取消交易，返还定金。合同在约定纠纷解决的内容中没有约定王中艳、周达明应承担的违约责任，因此，本案应适用双方在合同中的约定。原审按照约定处理正确，应予以维持。庄秋燕的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费4188.30元，由庄秋燕负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈明亮＼n代理审判员路德虎＼n代理审判员朱宽＼n二〇一四年四月二十八日＼n书记员杨泽芳（兼）＼n附：相关法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条＼n第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。