广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终3879号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李坛龙，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市鸿德投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：陈如娜，总经理。
委托诉讼代理人：刘泽辉，广东圣和胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑凡，广东圣和胜律师事务所律师。
上诉人李坛龙因与被上诉人广州市鸿德投资咨询有限公司（以下简称鸿德公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李坛龙上诉请求：1.撤销��审判决第一项，改判鸿德公司退回多收取的租金共计38700元；2.撤销原审判决第二项，改判鸿德公司退回多收取的水电等费用1710.67元；3.撤销原审判决第四项，改判确认鸿德公司提供的位于广州市天河区中山大道中自编1037号之102档使用面积为162平方米，并按照该实际面积标准计算租金，鸿德公司返还租赁保证金差额26400元；4.鸿德公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、《物业租赁合同》的效力值得商榷。鸿德公司提供的物业并没有取得规划许可或者主管部门批准，在该建筑未取得上述许可或批准的情况下，该建筑物属于违法建筑，不能正常使用。二、《物业租赁合同》版本是鸿德公司提供的格式合同，应当依法认定采纳对“提供格式条款”一方不利的一种解释为准。根据《中华人民共和国房屋面积测量标准》【GB／T17986—2000】中测量规范中3.1-3明确说明了���房屋的使用面积系房屋户内全部可供使用的空间面积，按照房屋的内墙面水平投影计算”。李坛龙与鸿德公司双方明确约定了“使用面积248平方米”，并不存在歧义；只是鸿德公司未能按照合同条款完全履行义务。另外，李坛龙从来没有明确表示认可商铺的使用面积达到了合同约定的248平方米。相反，李坛龙在发现使用面积不足248平方米后一直是积极寻求途径解决问题，例如协商、发函、向司法所反映、起诉。三、本案中第三方出具的《技术报告书》存在重大瑕疵，不能作为认定案件事实的唯一依据，其中的数据只能作为一种参考：A、《技术报告书》严重超出了李坛龙申请鉴定的范围：李坛龙在申请时明确了申请鉴定的范围只限于铺位内墙四至内的面积；该报告书却出现了公摊面积、滴水面积等，远超出李坛龙的申请范围，超出部分应不予认定；B、关于滴水面积的计算是错误的。C、策划公司未能扣除由鸿德公司独立使用的停车场入口的面积。D、策划公司并没有严格审查整栋建筑可用地面积。四、合同中并没有明确约定水价及电价的计算标准，只约定了“代收代交”。根据广州市阶梯水价标准最高水价只为3.96元／吨；根据2013年9月25日开始执行的阶梯电价标准，最高电价为1.0178元／度；这是政府出台的最高限价标准。本案中，鸿德公司称村里或者他人向其收取的电费为1.5元／度，水某为5.5元／吨，远远超过政府限价，没有经过物价部门核准，是无任何收费依据的。
鸿德公司二审辩称:不同意李坛龙的上诉请求、事实和理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
李坛龙向一审法院起诉请求判令：1.确认鸿德公司提供的位于广州市天河区中山大道中自编1037号之102档的使用面积为154平方米，并按照该面积标准计算租金；2.鸿德公司返还租赁保证金差额28800元；3.鸿德公司退回多收取的2015年10月至12月的租金共42300元；4.鸿德公司退回收取的其他费用30000元；5.鸿德公司退回多收取的2016年1月的水电费（电费根据供电局制定的商业用电最高标准1.017元/度计算，水某根据广州市阶梯水价进行计算，即26吨以下按1.98元/吨，26-34吨按2.97元/吨，34吨以上按3.96元/吨计算）；6.鸿德公司承担本案的全部诉讼费用。
鸿德公司一审提起反诉，请求判令：1.李坛龙按双方于2015年8月17日签订的《物业租赁合同》面积248平方米补齐2016年1月1日至2016年3月31日租金差额；2.李坛龙按1.5元/千瓦时的标准向鸿德公司补足2016年1月的电费差额；3.李坛龙按合同约定支付滞纳金（从当月6日起计至李坛龙补足差额之日止，以拖欠的上述第1项租金差额及第2项电费差额为本金，按每日1%的标准计算）；4.本案一切诉讼费用由李坛龙承担。
一审法院认定事实：2015年8月17日，李坛龙（承租方、乙方）与鸿德公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将位于广州市天河区中山大道中自编1037号之102档出租给乙方使用；经甲乙双方确认一致，其使用面积为248平方米；乙方租用涉案商铺的期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止；涉案商铺的租金缴纳标准为2015年10月1日至2016年9月30日每月租金为37200元；……本租赁合同的租赁保证金为首月租金的两倍，即75000元；乙方于租赁期间使用涉案商铺所产生的房屋租赁管理费、垃圾清运、水、电、有线电视、语音及数据通讯等的费用均由乙方承担；乙方应于每月5号前向甲方支付当月租金；若乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总���的1%，拖欠天数超过30天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方所付租赁保证金不再返还，同时乙方应补交所欠租金及水电费；甲方为乙方提供水电费代收代缴服务，乙方应于当月5号前向甲方支付该结算清单的水电费，若乙方逾期支付水电费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴水电费总额的1%；乙方应分摊的用电部位为公用楼梯灯、公共路灯用电及电梯用电；有下列情形发生的，甲方可以解除本合同，并追究乙方的相当于双倍租赁保证金的违约责任：乙方欠缴租金及其他费用达三十天的等；本合同履行中若发生争议，应由双方友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向物业所在地的人民法院提起诉讼等条款。在本案中，李坛龙与鸿德公司双方确认涉案商铺于2015年10月1日交付李坛龙使用。
同日，李坛龙向鸿德公司支付涉案商铺的保证金75000元、十月份租金37200元，其他费用30000元。鸿德公司向李坛龙出具相应《收据》。另在本案中，李坛龙与鸿德公司双方确认李坛龙在2015年12月31日前按《合同》约定支付租金，按1.5元/度支付电费，按5.5元/吨支付水某。
2015年12月26日，李坛龙向某德公司邮寄《关于〈物业租赁合同〉的协商函》，函称：涉案商铺的房产面积与合同约定严重不符；鸿德公司明显高于实际电价、水价收取费用等；要求租金按照实际使用面积154平方米执行，根据实际用水用电单价、实际用水量代收水电费，预交的租金费用30000元予以退还、或者直接抵扣租金等等。鸿德公司确认收到上述函件。
2016年1月12日，李坛龙（承租方、乙方）与鸿德公司（出租方、甲方）签订《协议书》，约定：在《合同》履行过程中，甲乙双方针对“租赁房产使用面积及甲方代收代缴水电费标准”的问题存在争议；在争议期间为维护双方权益及社会的稳定，特达成一致意见如下：在甲乙双方诉讼争议期间，双方同意暂时按照200平方米的标准计算租金（即按照合同约定的每月租金除以248平方米，得到每平方米单价，然后乘以200平方米，得到诉讼期间每月暂缴租金的数额）；在甲乙双方诉讼争议期间，按照乙方实际使用的用电量，暂时按照1.2元/度的标准计算电费，在争议期间水某的计算标准暂时不变；乙方应在本协议签订完后，于2016年1月13日下午17:00前，补足2015年12月份及2016年1月份租金不足200平方米的差额部分；《协议书》签订后，双方必须暂时严格按照原《合同》约定的缴纳时间（即每月5号前）按照上述约定，缴纳租金及水电费用；关于租金、水电费等争议，双方同意最终以人民法院判决或者调解结果为准；乙方保证会补足法院最终确定的少缴纳的差额部分；甲方同意退回或者直接在租金、水电费用中予以扣减法院最终确定的多缴纳的差额部分等条款。在本案中，李坛龙与鸿德公司双方确认李坛龙按上述《协议书》约定的租金、水电费标准支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金及水电费。李坛龙与鸿德公司双方确认李坛龙实际支付2016年1月水某143元、电费1476元。
2016年1月13日，李坛龙以按涉案商铺应按154平方米收取租金等为由提起本案诉讼要求鸿德公司退还多收取的租金等费用。鸿德公司向李坛龙提起反诉要求补足租金等。
关于鸿德公司出租涉案商铺的依据。鸿德公司称涉案商铺是市政府BRT复建工程，没有房地产权证。李坛龙表示不清楚涉案商铺是否有房地产权证。鸿德公司为证明其依法出租涉案商铺等，提交了以下证据：1.1991年9月20日，广州市城市规���局发出的《国家建设征用土地通知书》，内容为：同意东圃镇珠村村委会征用东圃镇珠村路口东中山大道北地段土地等。2.1991年9月21日，广州市城市规划局发出的《建设用地规划许可证》，内容为：同意准予办理征用划拨土地手续，用地位置为东圃镇珠村路口东、中山大道北，用地单位为东圃镇珠村村民委员会等。3.1991年11月4日广州市房地产管理局发出的（1991）房地字3**号《同意使用土地通知书》，内容为：同意天河区东圃镇珠村村委会使用天河区东圃镇珠村中山大道北的土地等。4.2011年2月23日广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向广州市天河区珠村实业有限公司发出的《复函》，函称：（1991）房地字3**号《同意使用土地通知书》批文未被注销等。5.2011年10月11日广州市国土资源和房屋管理局天河区分局发出的《证明》，内容为：（1991）房地字3**号《同意使���土地通知书》批文未被注销等。6.2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室向广州市珠村实业有限公司（以下简称“珠村公司”）等发出的《关于立即开展拆迁工作的通知》，内容为：根据2010年2月5日市政府领导主持召开的专项工作会议精神，市政府已原则上同意中山大道BRT沿线市容环境综合整治工程规划调整方案、复建方案及征地拆迁补偿模式，请你单位按照工程整治方案，立即配合珠吉街道办事处和区项目建设办公室开展相关建筑物的拆迁工作，并务必在2010年3月10日前完成；相关报批手续由区政府协调完善等。7.2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室向珠村公司发出的《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧拆迁复建工程的函》，函称：中山大道BRT沿线两侧拆迁复建方案已经市领导认可，请你单位立即开展深化设计工作并推进施工建设；相关手续由天河区项目建设办公室负责报批，复建工程采取边建边报的方式实施等。8.2010年2月24日广州市天河区人民政府向珠吉街道办事处发出的《关于同意珠村BRT沿线景观用地拆建方案的函》，函称：原则同意珠村实业有限公司组织编制的《珠村BRT沿线用地拟复建规划》；要求督促珠村实业有限公司抓紧组织实施，确保按照市的要求按时完成清拆和复建任务等。9.2010年4月26日广州市城乡建设委员会穗建环纪【2010】273号《会议纪要》，内容为：2010年4月21日下午，市城乡建委陈亚新副主任在天河区政府主持召开中山大道BRT沿线环境整治工作会议；市规划局、国土房管局、道扩办、拆迁办及天河区政府、区项目办、规划分局、国土房管分局、区城管局等单位的有关负责人参加了会议；纪要如下：明确中山大道的路中线50米范围内的房屋以拆除为主，所拆面积按一定原则允许复建，复建房必须控制在路中线50米以外；本次复建的建筑面积纳入将来城中村改造时统筹，建设程序在将来城中村改造中一并完善；请国土部门对复建用地的权属及是否符合土地利用总体规划、是否属于建设用地等情况进行审核；建议规划部门直接审查各复建建筑单体的方案，批复后进行放线，同时完善规划手续等。10.2013年3月1日珠村公司向广州市天河区质监局发出的《证明》，内容为：广州市中山大道自编1037号，属广州市天河区珠吉街珠村第三股份合作经济社（以下简称“珠村三社”）的集体经济物业；建筑物为广州市BRT拆建复建工程的物业，层高6层，用途为商业，完建时间为2013年2月28日，不属违建整治范围；本证明仅用于办理报装电梯手续使用等。上述证明有广州市天河区人民政府珠吉街道办事处（以下简称“珠吉街道办”）加盖公章并签注同意申请。11.广州市公安局天河区��局珠吉派出所加盖公章的门牌信息，显示门牌地址为中山大道中1037号等。鸿德公司提交的上述证据1-11有珠村三社证据复印件上加盖公章。12.2013年7月5日，案外人珠村三社与鸿德公司签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：珠村三社向鸿德公司出租广州市天河区中山大道中1037号1-6层的房地产作临时商业用途使用，建筑（或使用）面积为7020平方米，分摊共用建筑面积为1759平方米；租赁期限为2013年3月1日至2033年2月28日；珠村三社同意鸿德公司转租或分租等条款，上述合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2013年7月5日进行租赁备案。13.2013年11月4日，珠吉街道办出具的《临时经营场所使用证明》，内容为鸿德公司承租的中山大道中1037号1-6层可临时作为生产（经营）性场所使用等。李坛龙对上述证据的真实性无异议，确认涉案商铺所在建筑已合法报建。另，一���法院就涉案商铺所在建筑是否经过规划部门批准建设分别向广州市国土资源和规划委员会及广州市住房和城乡建设委员会进行发函调查，广州市国土资源和规划委员会复函称上述建筑无相关规划审批文件，广州市住房和城乡建设委员会复函称相关情况以广州市国土资源和规划委员会复函为准。
关于涉案商铺的水电费缴纳标准。鸿德公司称其为代缴代收，并按珠村三社向其收取的水电费标准向李坛龙收取水电费。鸿德公司就此提供以下证据：1.2016年5月24日，珠村公司出具的《证明》，内容为鸿德公司承租的广州市天河区中山大道中自编1037号房屋由该司收取水某，水某标准为5.5元/吨，由该司向某德公司开具《水某单》，户号为6-1-716，地址为大塘边一号等。2.珠村公司水工组向鸿德公司出具的2015年6至11月以及2016年1月期间的《珠村水某单》，显示户号为6-1-716，地址为大塘边一号，单价为5.5。鸿德公司称其中2016年2月开具的《珠村水某单》对应的是2016年1月的电费。3.2013年5月6日珠村三社作出的《会议记录》，内容为社委会同意中山大道中1037号商务大楼用电的承包管理，承包期为20年，承包款为每年3000元等。4.2013年7月1日，珠村三社与案外人苏光孟签订的《配电房（变压器）委托管理协议》，约定：珠村三社将中山大道北侧、珠村牌坊东边的配电房（变压器）委托给苏某管理；苏某应向用电使用人，依其使用的电量、按计收标准收取电费等条款。5.2014年12月15日苏某向案外人林某杰出具的《代为收取电费委托书》，内容为：苏光孟委托林楚杰前往天河区中山大道中1037号鸿德广场代为收取用户电费，委托期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止等。6.林某杰于2015年7月3日至12月4日期间及2016年2月5日期间开具的《收款收据》，显���按单价1.5元向某德广场收取上述期间的电费，鸿德公司称其中2016年2月5日期间开具的《收款收据》对应的是2016年1月的电费。李坛龙对上述证据不予确认，但表示其对鸿德公司抄表的用电度数、用水吨数没有异议。另，一审法院于2016年7月18日就涉案商铺的水电费缴纳情况向珠村三社进行调查，珠村三社表示珠村公司为其上级部门，珠村公司可代表该社收取中山大道中自编1037号房屋的水某，确认上述《证明》的真实性，确认鸿德公司每月均按5.5元每吨的标准缴纳水某；确认上述房屋的电费是该社委托苏某、苏某委托林某杰收取，确认鸿德公司均有交纳电费。
关于鸿德公司收取李坛龙30000元的依据。鸿德公司表示李坛龙支付的30000元实际上是给中介公司的中介费，当场由李坛龙支付给中介公司，因为中介公司无法出具收据，所以鸿德公司代为出具《收据》。���坛龙表示其他费用30000元是直接转帐至鸿德公司约定的收款帐户，整个合同履行过程中，李坛龙并没有见到有任何中介，由于当时李坛龙需要进场装修，鸿德公司要李坛龙交付30000元，李坛龙就预交该款项，双方签订租赁合同时并没有对该30000元进行约定。鸿德公司为证明其主张，提供了以下证据：1、2015年1月5日，鸿德公司（委托方）与案外人深圳市喜达房屋经纪有限公司（受托方，以下简称“喜达公司”）签订的《服务合同》，约定：鸿德公司委托喜达公司对广州市天河区中山大道中自编107号鸿德广场进行招商；喜达公司向某德公司招聘并且指派一名工作人员，指导并且协助鸿德公司进行招商；工作人员的所有工资和待遇由鸿德公司负责；喜达公司在该工作人员招商过程中，按以下标准向该工作人员支付提成：一楼大商铺每间三万元；中介费由鸿德公司自行收取���并直接以现金方式支付给工作人员等条款。2、2015年8月18日，喜达公司出具的《收据》，内容为收到鸿德公司支付的涉案商铺中介服务费现30000元。上述《收据》收款单位处有手写的喜达公司字样，未有喜达公司加盖的公章。李坛龙对上述证据真实性、关联性不予确认，认为《服务合同》约束的是鸿德公司，相关费用须由鸿德公司承担。
关于涉案商铺的面积，一审法院根据李坛龙的申请依法选定广州市路某测绘技术有限公司（以下简称“路某公司”）进行测绘。李坛龙与鸿德公司均表示涉案商铺与广州市天河区中山大道中自编1037号之105室（以下简称105室）交付现状一致，并均同意以105室作为测量对象。李坛龙明确其要求测绘涉案商铺的使用面积，测量方式为测量105室门口墙壁外沿到内墙外沿的面积。鸿德公司明确应测绘涉案商铺的前滴水位至后滴水位之间的面积加上六层楼的分摊面积。路某公司分别根据李坛龙与鸿德公司的上述测绘要求进行测绘。2016年6月22日，路遥公司出具《广州市天河区中山大道自编1037号鸿德广场105档建筑面积测绘技术报告书》（以下简称《105档报告书》），内容为：105室建筑套内面积为162平方米，应分摊面积为49.1753平方米，滴水面积为41.4平方米，总建筑面积为252.5753平方米等。2016年6月22日，路遥公司出具《广州市天河区中山大道自编1037号鸿德广场房屋建筑面积测绘技术报告书》，内容为：房屋套内面积为7129.7160平方米，公共（建筑）分摊面积为1205.35平方米，公共（通道）分摊面积为958.8861平方米，总建筑面积为9293.9521平方米，分摊系数为30.355‰，其中房屋分摊面积（含首层大堂、楼梯间、电梯间、电梯厅、低压电房、消防监控室、电井、水井、电梯机房、水泵房、消防水池、地面通道��等。李坛龙对上述报告书质证称：对《105档报告书》测定的套内面积无异议，对滴水面积、分摊面积的计算有异议，认为涉案商铺在首层，并未使用楼梯间、电梯间、电梯厅等设施，不应当由李坛龙进行分摊。鸿德公司对上述报告书质证称：对《105档报告书》测定的套内面积、滴水面积、分摊面积无异议，认为滴水是涉案商铺专属使用，按照惯例门口位置只有涉案商铺才能使用，现场可见李坛龙将涉案商铺广告也放到滴水位置。路遥公司对李坛龙上述质疑回复称：分摊面积计算方式为房屋首层大堂、楼梯间、电梯间、电梯厅、低压电房、高压电房等面积来进行分摊，按照房产测绘的规范，不管是首层还是二层都是要分摊变电房等公摊部分的面积。李坛龙另明确须对滴水面积进行重新测量，其余部分不需要进行重新测量。之后，路某公司对滴水面积进行重新测量，并确认之前测量的滴水面积无误，李坛龙与鸿德公司对此予以确认。李坛龙就其上述主张的测绘事项与另外两案的当事人共向路某公司支付测绘费3109元，鸿德公司就其上述主张的测绘事项在本案与另外两案中共向路某公司支付测绘费34516元。
另，李坛龙与鸿德公司关于本案事实发表了以下看法。一、关于李坛龙签订《合同》前有无察看涉案商铺。李坛龙表示曾到现场察看，但当时是房屋与房屋之间没有隔断，李坛龙确认其接收涉案商铺时有隔断。鸿德公司表示李坛龙察看及接收涉案商铺时房屋与房屋之间都已隔断，李坛龙没有拒收商铺。二、关于李坛龙何时发现涉案商铺实际面积与合同约定面积不一致。李坛龙表示其在2015年9月至10月装修涉案商铺时发现，因此向某德公司发出函件，此前也有口头协商。鸿德公司表示李坛龙是2015年12月底表示面积有异议，此���并没有提出异议，且2015年12月前李坛龙都是正常交付租金。三、关于双方是否有约定每平方米的租金单价。李坛龙表示当时双方是口头约定单价，双方约定按248平方米计算，在合同中只写明了总价。鸿德公司表示当时没有约定单价，当时是按同地段、同地类型按建筑面积大约150-180元/平方米的标准计算。四、关于双方如何理解《合同》约定的“使用面积”。李坛龙表示使用面积是其能够实际使用的面积即建筑物的套内面积。鸿德公司表示是建筑的面积，包括分摊、公共部分，包括李坛龙能够使用、配套、占用的面积。
另在本案中，鸿德公司申请撤回其第三项反诉请求。
一审法院认为：关于李坛龙与鸿德公司双方签订的《合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租��就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本案查明的事实，虽然涉案商铺至今未取得权属证书，规划部门没有涉案商铺的相关规划报建记录，但根据鸿德公司提供的2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室发出的《关于立即开展拆迁工作的通知》、2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室发出的《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧拆迁复建工程的函》、2010年2月24日广州市天河区人民政府发出的《关于同意珠村BRT沿线景观用地拆建方案的函》、2010年4月26日广州市城乡建设委员会穗建环纪【2010】273号《会议纪要》等证据，足以证实涉案商铺当时作为中山大道BRT沿线市容环境综合整治工程拆迁复建工程的一部分，在当时迎亚运、赶工期的特殊背景下已经区、市两级政府有关部门批准建设。《合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。另李坛龙与鸿德公司签订的《协议书》亦为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
关于李坛龙要求确认涉案商铺使用面积为154平方米并按上述面积计算租金及退还相应租金、保证金差额的诉讼请求。一审法院认为：第一，《合同》约定：经甲乙双方确认一致，涉案商铺使用面积为248平方米；涉案商铺的租金缴纳标准为2015年10月1日至2016年9月30日每月租金为37200元；……本租赁合同的租赁保证金为首月租金的两倍，即75000元。根据上述《合同》约定，双方并未约定涉案商��每平方米的租金单价，只是约定李坛龙须缴纳的租赁保证金及每月租金总价，且双方已对涉案商铺的租赁保证金及每月租金总价达成一致意见。据此，李坛龙现要求按涉案商铺的面积重新核算租金总价及租赁保证金缺乏合同依据。第二，根据路某公司作出的《105档报告书》，与涉案商铺面积一致的105室建筑套内面积为162平方米，应分摊面积为49.1753平方米，滴水面积为41.4平方米，总建筑面积为252.5753平方米。李坛龙称《合同》约定的使用面积应理解为套内面积，鸿德公司表示《合同》约定的使用面积包括分摊、公共部分面积。李坛龙作为涉案商铺的承租人亦有利用涉案商铺所在建筑的供水、供电、消防等设施，鸿德公司称《合同》约定的使用面积包括分摊、公共部分面积符合常理，且路遥公司亦明确按房产测绘规范无论是首层还是二层都是要分摊变电房等公摊部分��面积。据此，李坛龙诉请按涉案商铺的套内面积计算租金及租赁保证金亦缺乏依据。第三，李坛龙明确其接收涉案商铺时涉案商铺已有隔断，李坛龙称涉案商铺的使用面积应为套内面积且只有154平方米，该面积与《合同》约定的使用面积248平方米相差近百平方米，李坛龙接收涉案商铺时应对此有所察觉，但李坛龙并无拒绝接收涉案商铺亦无及时提出异议，据此亦可推定李坛龙认可涉案商铺的交付现状。第四，李坛龙表示其在2015年9月至10月装修涉案商铺时发现使用面积与《合同》约定的不符。李坛龙只能举证其最早在2015年12月26日向某德公司发函就涉案商铺的使用面积提出异议。在此之前李坛龙亦按《合同》约定正常交纳2015年12月31日之前的租金，且李坛龙未能举证其曾就《合同》约定的租金标准提出异议，即李坛龙发现使用面积与《合同》约定的不符后亦按《合同》约定正常交纳租金，据此可认定李坛龙认可《合同》约定的租金标准，现李坛龙要求按涉案商铺的套内面积重新核算租金及租赁保证金依据不足。综上所述，李坛龙要求确认涉案商铺的使用面积为套内面积，并根据套内面积计算租金及退还相应租金、保证金差额缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。
关于鸿德公司要求李坛龙补齐2016年1月1日至2016年3月31日租金差额的诉讼请求。《协议书》约定：在甲乙双方诉讼争议期间，双方同意暂时按照200平方米的标准计算租金（即按照合同约定的每月租金除以248平方米，得到每平方米单价，然后乘以200平方米，得到诉讼期间每月暂缴租金的数额）；关于租金、水电费等争议，双方同意最终以人民法院判决或者调解结果为准；乙方保证会补足法院最终确定的少缴纳的差额部分。如上所述，李坛龙应按《合同》约定���租金标准支付租金。李坛龙与鸿德公司双方确认李坛龙实际暂按《协议书》约定的标准支付2016年1月1日至2016年3月31日租金。现鸿德公司主张李坛龙按《协议书》即合同的约定补足2016年1月1日至2016年3月31日租金差额并无不当，一审法院予以准许。因此，李坛龙须按《合同》约定的租金标准向某德公司补足2016年1月1日至2016年3月31日的租金差额21600元【37200元÷248平方米×（248平方米－200平方米）×3个月】。
关于李坛龙要求鸿德公司返还所多收取的水电费的诉请。《合同》约定：甲方为乙方提供水电费代收代缴服务，乙方应于当月5号前向甲方支付该结算清单的水电费。《合同》并无约定水电费的缴纳标准，鸿德公司提交《广州市房屋租赁合同》证明其自珠村三社承租涉案商铺所在建筑，并提供珠村公司出具的《证明》、《珠村水费单》、珠村三社作出的《会议记录》，《配电房（变压器）委托管理协议》、缴纳电费的《收款收据》等证明鸿德公司实际按5.5元/吨的标准缴纳水某及按1.5元/度的标准缴纳涉案商铺所在建筑2016年1月期间的水某及电费，珠村三社对此亦表示确认。《合同》已约定涉案商铺的水电费由鸿德公司代收代缴，在《合同》并无约定水电费的缴纳标准的前提下，鸿德公司主张按其实际缴纳水电费的标准向李坛龙收取水电费并无不当。另，李坛龙表示其对鸿德公司抄表的用电度数、用水吨数没有异议。因此，李坛龙要求鸿德公司返还所多收取的水电费缺乏依据，一审法院不予支持。李坛龙与鸿德公司确认李坛龙暂按《协议书》约定的1.2元/度的电费标准支付2016年1月的电费1476元，现鸿德公司反诉要求李坛龙补足2016年1月的电费差额并无不当，一审法院予以支持。因此，李坛龙须向某德公司补足2016年1月1日至2016年1月31日的电费差额369元【1476元÷1.2元/度×（1.5元/度－1.2元/度）】。
关于李坛龙要求鸿德公司退还其他费用30000元的诉讼请求。《合同》并未约定李坛龙须向某德公司支付30000元。鸿德公司称该30000元实际上是给中介公司的中介费，李坛龙对此不予认可。鸿德公司提交的其与喜达公司签订的《服务合同》以及喜达公司出具的《收据》等只能证明鸿德公司与喜达公司之间的约定，不能证明李坛龙同意承担中介费或者同意向某德公司支付30000元。因鸿德公司无法明确其向李坛龙收取30000元的依据，亦无法充分举证双方已就李坛龙向某德公司支付30000元达成一致意见，现李坛龙诉请鸿德公司返还30000元并无不当，予以支持。
鸿德公司申请撤回部分反诉请求，属当事人自主处分权利，并无不当，予以照准。
综上，一审法院依照《中华人民共和国��同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李坛龙于判决发生法律效力之日起15日内，向鸿德公司支付广州市天河区中山大道中自编1037号之102档2016年1月1日至3月31日期间的租金差额21600元；二、李坛龙于判决发生法律效力之日起15日内，向某德公司支付上述商铺2016年1月1日至1月31日期间的电费差额369元；三、鸿德公司于判决发生法律效力之日起15日内，向李坛龙返还30000元；四、驳回李坛龙的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费2360元，由李坛龙负担1810元，鸿德公司负担550元；反诉受理费751元，由李坛龙负担175元，鸿德公司负担576元；测绘费12541.68元，由李坛龙负担6270.84元，鸿德公司负担6270.84元。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审当事人争议焦点为：一、《物业租赁合同》的效力认定；二、涉案商铺租金标准的认定；三、水某、电费标准的认定。
关于争议焦点一。从2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室发出的《关于立即开展拆迁工作的通知》、2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室发出的《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧拆迁复建工程的函》、2010年2月24日广州市天河区人民政府发出的《关于同意珠村BRT沿线景观用地拆建方案的函》、2010年4月26日广州市城乡建设委员会穗建环纪【2010】273号《会议纪要》可以看出，涉案商铺在经政府有关部门批准建设的中山大道BRT沿线市容环境综合整治工程复建工程范围内。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《物业租赁合同》合法有效。李坛龙��诉主张涉案合同无效，无法律依据，本院不予采信。
关于争议焦点二。租赁合同第一条1.1约定了涉案商铺使用面积为248平方米，第二条2.1约定了租赁期限及相应的租金缴纳标准。本院认为，合同中没有特别约定租金按面积计价，亦没有约定租金以最终房产证记载的具体面积多退少补，故本院采信鸿德公司提出的按照固定价格计算租金的主张。根据路某公司出具的《105档报告书》可以得知，涉案商铺套内面积为162平方米，应分摊面积为49.1753平方米，滴水面积为41.4平方米，总建筑面积为252.5753平方米，同时路遥公司明确按照房产测绘规范无论是首层还是二层均要分摊变电房等公摊部分的面积。故李坛龙认为合同约定的使用面积应指套内面积，要求确认涉案商铺使用面积为162平方米并按上述面积计算租金及退还相应租金、保证金差额的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。因争议房屋租金并非以面积计价，因此对李坛龙关于测绘报告书提出的异议，本院亦不予调处。
关于争议焦点三。涉案合同第五条5.3约定：“甲方（鸿德公司）为乙方（李坛龙）提供水电费代收代缴服务，乙方应于当月5号前向甲方支付该结算清单的水电费……”。合同未约定水电费的缴纳标准，而鸿德公司实际按照5.5元/吨、1.5元/度的标准缴纳涉案商铺2016年1月的水某及电费。该月提供的水量、电量由承租人李坛龙实际使用和收益，故产生的费用应由其承担。至于李坛龙对水、电费标准提出的异议，应向实际收费人珠村三社提出，而不能以该理由拒付鸿德公司所垫付的相关费用。
综上所述，上诉人李坛龙上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2019元，由上诉人李坛龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 李 静
二〇一七年六月一日
书记员 邹文芳
游瑞娜