天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终4188号
上诉人(原审被告):天津泰宇集团有限公司,住所地天津自贸区(天津港保税区)国贸路18号腾达大厦407室。
法定代表人:赵立志,总经理。
委托诉讼代理人:韩建刚,该公司办公室主任。
委托诉讼代理人:代广生,天津五君律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):天津市森朗农业发展有限公司,住所地天津市北辰区京福公路东(红光农场内)。
法定代表人:周维,总经理。
委托诉讼代理人:王天宇,该公司职员。
上诉人天津泰宇集团有限公司因与被上诉人天津市森朗农业发展有限公司土地租赁合同纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院(2015)辰民初字第3804号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
天津泰宇集团有限公司上诉请求:撤销原判,将本案发回重审,一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:诉争土地的性质是农用地,双方当事人签订《土地租赁协议书》的目的是建设公益性骨灰存放处(公墓),约定的内容违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,应当认定合同无效。被上诉人依据无效合同主张收益,依法不应支持。同时,该《土地租赁协议书》名为租赁,实为联营,其中第十条、第十一条约定“甲乙双方商定:乙方除按年度支付甲方基本租赁费外,并于甲乙双方共同认定的第一个收益年份开始,由乙方按收益年经营税后净利润的20%分配给甲方红利”,明显属于联营保底条款,亦应当认定无效。上诉人自2001年4月项目停工以来,因被上诉人的不作为,上诉人至今并未实际使用诉争土地,且受到巨大经济损失。至于2008年南水北调工程收益,是因施工单位使用建筑物及临时用地所支付的租金,并非占地补偿款。
天津市森朗农业发展有限公司辩称,涉案协议约定由我方办理农用地变更相关手续,变更后租赁是没有禁止性法律规定的。该协议即便是联营,双方也应当依约履行,不能实现合同目的,就应终止权利义务关系。上诉人一直按照合同约定使用诉争土地,不存在损失问题。被上诉人请求驳回上诉,维持原判。
天津市森朗农业发展有限公司向一审法院起诉请求:1、被告支付原告所欠付的土地租赁费60万元;2、解除原、被告的租赁协议;3、被告将土地恢复原貌并交回原告;4、案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实:2000年1月18日天津市红光园艺总场与天津市泰宇房地产开发有限公司签订《土地租赁协议书》一份,其中天津市红光园艺总场为“甲方”,天津市泰宇房地产开发有限公司为“乙方”,合同约定了“甲乙双方商定并共同策划,将红光农场用地范围内散落私埋坟墓统一规划迁移至红光农场养鸡场后废弃荒地处、开发建设公益式骨灰存放处。并商定由乙方负责投资、管理,甲方支持协调,发展为经营性公墓。”;“甲乙双方商定,此项目用地以土地租赁的方式进行合作,项目用地使用期限为20年,自2000年元月18日起至2019年元月17日止。”;“双方商定:此用地范围内土地的基本租赁费为年30万元,于每年的1月31日前支付,首次基本租赁费的付款时间为本协议签定日。”等内容。合同签订后,因合同约定项目未能取得相关手续遂搁置至今。现诉争土地上有大棚、小型建筑工具及树苗若干。
另查,2003年9月2日天津市工商行政管理局盖章证明显示“原天津市泰宇房地产开发有限公司于2003年7月2日名称变更:天津泰宇房地产开发集团有限公司,地址由天津开发区翠亨村4号楼底商11-B变更为天津开发区黄海路29-13-409,又于2003年8月4日在天津市工商局注册更名为:天津泰宇集团有限公司。”2013年3月10日天津市农工商红光总公司盖章确认天津市红光园艺总场,现变更为天津市森朗农业发展有限公司。天津市工商行政管理局2014年4月30日核准由原名称“天津市农工商红光总公司”变更后名称为“天津农垦红光有限公司”。2013年12月20日原告与被告签订《合同权利义务概括转移协议》,对天津市红光园艺总场与天津市泰宇房地产开发有限公司签订的《土地租赁协议书》项下的权利义务概括转移为原告“天津市森朗农业发展有限公司”和被告“天津泰宇集团有限公司”。2015年7月27日天津农垦红光有限公司作出说明一份,内容为“2000年1月18日,天津市红光园艺总场与天津市泰宇房地产开发有限公司所签订的《土地租赁协议》中所涉及的土地为我公司所有,当时已委托天津市红光园艺总场进行管理、租赁和收益。此后,天津市森朗农业发展有限公司与天津泰宇集团有限公司所签订《合同权利义务概括转移协议》我公司亦予以认可,诉讼事宜亦以天津市森朗农业发展有限公司名义提起诉讼。”同日又出具一份证明,内容为“2000年1月18日,天津市森朗农业发展有限公司与天津泰宇集团有限公司签订的《合同书》中涉及的土地属于天津农垦红光有限公司所有。天津农垦红光有限公司所有的上述《合同书》中的土地已委托天津市森朗农业发展有限公司管理、租赁和收益,诉讼事宜亦以天津市森朗农业发展有限公司名义提起诉讼。”
再查,诉争土地四邻为东临青光中学小路,南邻铁锅店村,西邻工业区养鸡场,北邻津工驾校,面积约500亩。发票号为00285207、02561266、02870495的天津市地方税务局通用机打发票记账联均显示,付款方“天津泰宇集团有限公司”、收款方“天津市农工商红光总公司”,项目分类“租赁业”,结算项目“土地租金”。发票号为04488249的天津市地方税务局通用机打发票记账联显示付款方“天津泰宇集团有限公司”、收款方“天津市农工商红光总公司”,项目分类“土地使用权出租”,结算项目“土地租赁费”。双方均认可合同签订后截至2013年,被告每年交付原告租金30万元,2014年与2015年被告未交付与原告。2008年12月21日,天津农工商红光总公司与被告签订了《国家重点工程南水北调补偿协议书》一份,该协议书约定天津农工商红光总公司依据南水北调工程的需要临时占用被告在“天津市红光园艺总场”承包的70亩土地;临时占地用途为南水北调工程用地,期限为施工期三年,恢复期三年;临时占地补偿标准为双方签订补偿协议后,天津农工商红光总公司给被告补偿费总计伍拾壹万零玖佰圆整(￥51.09万元);付款方式为:1、双方签订补偿协议后,被告在7天内将承租500亩范围内涉及南水北调地块的地上物清理完毕。2、待场地清理达标后补偿费一次付清。逾期清理费从赔付余额中扣除。该协议尾部加盖天津农工商红光总公司与被告公司公章。2008年12月21日,天津农工商红光总公司与被告又签订了《国家重点工程南水北调补偿包干协议书》一份,该协议书约定天津农工商红光总公司依据南水北调工程的需要临时占用被告在“天津市红光园艺总场”承包的土地;临时占地用途为南水北调工程用地,期限为施工期三年,恢复期三年;临时占地补偿标准为双方签订补偿包干协议后,天津农工商红光总公司给被告补偿费总计叁佰肆拾捌万玖仟壹佰圆整(￥348.91万元);付款方式为:1、双方签订补偿协议后,天津农工商红光总公司给付被告补偿款贰佰捌拾万圆整(280万元)。2、剩余陆拾捌万玖仟壹佰圆(68.91万元)待场地清理达标后补偿费一次付清。3、被告在收到第一笔赔付后7天内将承租500亩范围内涉及南水北调地块的地上物清理完毕。逾期清理费从赔付余额中扣除。该协议尾部加盖天津农工商红光总公司与被告公司公章。2008年12月24日《监管资金使用审批表》中载明:项目名称“南水北调工程”,收款人“天津泰宇集团有限公司”,申请金额“叁佰肆拾捌万玖仟壹佰元正”,累计申请金额“叁佰肆拾捌万玖仟壹佰元正”。审查与审批一栏有被征迁单位“天津泰宇集团有限公司”盖章及法定代表人签字,征迁部门“天津市农工商红光总公司”盖章及法定代表人签字,另有监理单位“天津市金凯工程建设监理有限公司”盖章及区征迁办“天津市北辰区南水北调工程征地拆迁指挥部”盖章。
上述事实有原、被告的陈述、《土地租赁协议》、房地证、天津市地方税务局通用机打发票记账联、《国家重点工程南水北调补偿协议书》、《国家重点工程南水北调补偿包干协议书》、《监管资金使用审批表》等证据予以证实。
一审法院认为,原告作为诉争土地的委托管理单位起诉被告符合法律规定。双方签订《土地租赁协议》的目的系将诉争土地开发、建设为公益式骨灰存放处,其未能取得相关审批手续,合同目的不能实现,故双方权利义务终止,被告应将占用的诉争土地返还给原告。《土地租赁协议》签订后,被告每年均给付原告土地租金30万元至2013年,期间亦因2008年的南水北调工程从中获得占地补偿款,形成了对诉争土地的实际占用并取得收益,故根据民法公平、等价有偿的原则,一审法院据以支持被告给付原告2014年与2015年的占地使用费60万元。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定,判决如下:一、被告天津泰宇集团有限公司于本判决生效后30日内将坐落于天津市北辰区东临青光中学小路,南邻铁锅店村,西邻工业区养鸡场,北邻津工驾校约500亩的土地腾出返还给原告天津市森朗农业发展有限公司;二、被告天津泰宇集团有限公司于本判决生效后30日内给付原告天津市森朗农业发展有限公司2014年度与2015年度的占地使用费合计60万元;三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未履行本判决确定的金钱给付义务,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元,由被告天津泰宇集团有限公司负担。
本院二审期间,被上诉人提交案外人天津市红光园艺总场与被上诉人公司之间法律关系的相关证据,证明该案外人因实行企业改制,于2013年9月12日办理工商注销手续,其资产、人员等全部转入被上诉人公司,权利、义务由被上诉人承继。被上诉人对上诉人提交的证据无异议。
本院经审理查明,一审法院查明的事实双方当事人无异议,本院予以确认。本院补充查明,涉案合同约定的土地,权利人是天津农垦红光有限公司(原天津市农工商红光总公司),权属性质是国有,使用权类型为划拨。
本院认为,上诉人天津泰宇集团有限公司早年与案外人天津市红光园艺总场签订《土地租赁协议书》,约定将该单位管理的、天津农垦红光有限公司名下的部分农用地,用于开发建设。因该约定违反《中华人民共和国土地管理法》关于土地利用总体规划的相关规定,故应认定合同无效。
原审诉讼中双方当事人一致认可2002年左右涉案合同约定项目被政府叫停,其后诉争土地一直为上诉人天津泰宇集团有限公司使用,该公司逐年按照原合同约定数额缴纳租金,本院认定上诉人天津泰宇集团有限公司与土地使用权人之间形成事实租赁关系。现诉争土地权利人天津农垦红光有限公司委托被上诉人天津市森朗农业发展有限公司以诉讼形式行使对土地的管理、租赁、收益权利,天津市森朗农业发展有限公司关于返还土地和缴纳租金的原审诉讼请求应当予以支持,一审判决无误。
上诉人不同意支付租金,主张并未实际使用诉争土地,与其原审庭审陈述不符,且2008年上诉人因诉争土地被占用而收益占地补偿,根据权利义务相一致的法定原则,上诉人不同意原审判决事项,本院不予支持。
综上所述,天津泰宇集团有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费9800元,由天津泰宇集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张 莹
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 王 孟
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……