山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第2069号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵世杰，男，汉族，无业，住山西省太原市万柏林区。
委托代理人李奇峰，山西启德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会，住所地太原市和平北路彭西三巷。
法定代表人刘义明，居委会主任。
委托代理人韩军，山西鼎信泽律师事务所律师。
上诉人赵世杰与被上诉人太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2015）万民初字第725号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人赵世杰及其委托代理人李奇峰，被上诉人太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会委托代理人韩军依法参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年1月1日，原告（反诉被告）赵世杰与被告（反诉原告）签订了《菜市场承包协议》，将被告（反诉原告）的菜市场摊位承包给原告（反诉被告）管理，协议约定：“由于乙方（赵世杰）在以上地段投入将近30万元资金建彩钢简易房或钢结构大棚，因此承包期限定为三年，从2010年元月1日起至2012年12月31日止协议期满。”2010年3月31日双方签订补充协议，协议约定，因大雪造成市场大部分棚户压塌，双方协商一致由乙方（赵世杰）自行投资对市场进行改造，由此造成市场三个月不能正常营业，故将承包期限顺延三个月到2013年3月31日。2012年11月12日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）续签了《彭村菜市场承包协议》，约定承包期限2013年3月31日起至2016年3月31日止，协议到期自动解除双方承包关系。协议第四条约定了承包费的支付方式：“1、2013年3月31日前交纳2013年3月31日至2014年3月31日承包费17万元整。2、2014年3月31日前交纳2014年3月31日至2015年3月31日承包费17万元整。3、2015年3月31日前交纳2015年3月31日至2016年3月31日承包费17万元整。”原告（反诉被告）于2013年12月24日交纳了2013年3月31日至2014年3月31日承包费，于2015年1月10日交纳了2014年3月31日至2015年3月31日承包费，于2015年5月13日以银行汇款方式分四笔交纳了2015年3月31日至2016年3月31日承包费。协议第五条约定：“乙方个人的保险每月按规定数额交甲方财务，由甲方代交。”但原告（反诉被告）未按照约定及时足额缴纳保险费。协议第七条约定：“乙方承包的菜市场的收费价格和办法，必须经甲方审核同意后方可施行，不得擅自提高收费价格。”原告（反诉被告）在菜市场的承包管理期间，未经被告（反诉原告）同意擅自提高了电费和摊位费的收费价格。协议第十一条约定：“承包期内，乙方不得转租、转包承包范围场地，未经许可不得改变承包范围场地用途。”原告（反诉被告）将约200平方米的场地进行搭建后转租给黄庆友使用并收取了租金，租赁期为2013年1月1日起至2015年12月31日止。协议第十三条约定：“乙方如不能按时、足额交纳承包费，或违反本协议相关规定，甲方有权单方终止该协议，并不承担任何责任。”被告（反诉原告）于2015年1月起与原告（反诉被告）协商终止承包协议并收回菜市场的事宜，多次未果。被告（反诉原告）于2015年3月15日经“两委”决议，村民代表签字表决同意，并向原告（反诉被告）发出收回菜市场的通知，采取一系列措施将菜市场的经营管理权收回。现菜市场由被告（反诉原告）统一管理，各商户直接向被告（反诉原告）交纳相关费用。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）未及时足额缴纳租金、擅自提高收费价格、擅自转租以及未缴纳保险费等行为，已经构成违约。按照合同约定，如果原告（反诉被告）出现违约情形，被告（反诉原告）有权单方面终止合同，故被告（反诉原告）单方终止合同的行为符合合同约定，也未违反法律的强制性规定。且原告（反诉被告）迟延支付租金及擅自转租的行为也属于被告（反诉原告）单方解除合同的法定情形。原告（反诉被告）对其并未违约的主张，无充分证据予以佐证，本院不予采信。同时，原告（反诉被告）擅自提高菜市场收费价格的行为侵犯了被告（反诉原告）村民的集体利益，被告（反诉原告）通过“两委”决议，村民代表签字表决同意的正当合法程序之后，才收回菜市场统一管理，并无证据显示存在原告（反诉被告）所主张的村领导个人原因。合同终止后，被告（反诉原告）应当将原告（反诉被告）剩余租金予以退还。另外，原告（反诉被告）在菜市场空地上建造彩钢简易房，属于添附行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失，应当负赔偿责任。”就本案而言，彩钢简易房已经属于菜市场的一部分，明显不可拆除。由于双方在签订租赁合同时，被告对租赁期限十分清楚，当其决定对菜市场摊位进行添附投资时，必然考虑到租赁期限的长短和租赁期届满后添附物的处理问题，以及在合同期限内其对于添附投资的回报率。因此，可以推定，当菜市场的第一期租赁期限届满后，原告（反诉被告）已经实现了按照合同约定使用租赁物以及添附投资的收益，且被告（反诉原告）与其又续签了第二期租赁合同，原告（反诉被告）所获收益远超过投资，故被告（反诉原告）无需对添附物进行折价补偿。据此原审判决：1、驳回原告赵世杰的诉讼请求。2、终止反诉原告太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会与反诉被告赵世杰于2012年11月12日签订的《彭村菜市场承包协议》。本诉案件受理费4665元，由原告赵世杰负担。反诉案件受理费50元，由反诉被告赵世杰负担。
赵世杰上诉称，一、一审判决适用法律确有错误。1、关于“添附物”彩钢简易房的所有权的问题。一审判决在认定“添附”事实的同时就已经从法律逻辑上确认了彩钢简易房的所有权归上诉人所有，但其却判决驳回上诉人确认产权的诉讼，显然是错误的，应当纠正。2、关于彩钢简易房的处置问题。双方在签订承包合同时并就期满后添附物如何处置作明确约定。根据《最高人民法院关于贯彻执行中国人民共和国民法通则若干问题的意见试行第八十六条规定，一审判决既不让拆除又不给折价，显然违反了法律的规定，是适用法律的错误。违反了我国民法通则75条和宪法13条规定。应当予以纠正，应当改判该彩钢房所有权归上诉人所有。二、一审判决认定事实确有错误，应当纠正。1、彩钢房的特性就是方便拆装的临时建筑，从财产性质上是完全可以拆除的，从法律权属上也是完全可明确区分的一审判决认定“不能拆除”显然是认定事实错误。2、一审认定上诉人在经营过程中，“擅自转租”是错误的。查明的事实表明，本案合同的履行必然要将摊位出租给商户，这是双方合同履行的实质内容之一，是履行合同的应有之意，不存在任何“擅自”的情形，一审认定违背客观事实，应予纠正。3、一审判决认定上诉人“提高收费标准”违约是错误的。庭审中没有任何证据证明被上诉人规定的标准是多少，没有比较的基础依据，就是认定上诉人“擅自提高”是错误的。事实表明：被上诉人接管菜市场后的收费标准与上诉人的一致。这一事实证明上诉人没有“擅自提高”的事实。4、一审判决认定上诉人未缴纳承包费构成违约是错误的。之前几年上诉人经村委同意后变更缴费时间，被上诉人前任村委的事实行为已经证实：是双方意思一致的变更。不存在违约之处。被上诉人本届村委换届后主要负责人处于个人报复原因，故意多次拒绝接受上诉人缴纳承包费。实际违约的是被上诉人而非上诉人。故要求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求即即继续履行2012年承包协议；返还每月摊位租金54300元；确认添附物归上诉人。2、诉讼费由对方承担。
太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确无误。根据一审查明的事实，上诉人存在诸多的违约行为，至于是否添附，2010年的合同已经履行完毕，对于添附已经在该合同已经解决。我们现在履行的是2012年的合同，该合同明确约定了承包范围是包括所有的空地和摊位，该摊位就包括2010合同中履行的添附物，所以摊位的所有财产都属于彭村居委会。针对擅自转租的情况及收费标准问题，我们的证人和证言已经明确上诉人有擅自提高收费的情形，上诉人没有按合同的约定及时缴纳承包费。按照2012年的合同第五条约定上诉人的保险每月按规定的数额缴纳给被上诉人，由被上诉人代缴，但是事实上上诉人并未按照合同的约定的缴纳保险费，且上诉人个人擅自提高价格，上诉人存在违约的行为。故要求：维持原判决。
二审查明的事实与原审判决查明事实一致。
另查明，由于被上诉人太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会拒绝接受上诉人赵世杰于2015年5月13日交纳的17万元承包费，上诉人赵世杰于同年8月底已将该款以现金的形式取回。
本院认为，当事人双方于2012年11月12日签订的《彭村菜市场承包协议》不违反法律、法规的相关规定，系当事人的真实意思表示，应为有效，当事人应依约履行各自的义务。根据上诉人赵世杰未按时、足额交纳承包费的实际情况、擅自转租的实际情况，可以说明上诉人赵世杰在履行《彭村菜市场承包协议》的过程中存在有违约行为，因此根据《彭村菜市场承包协议》第十三条“乙方（即上诉人赵世杰）如不能按时、足额交纳承包费，或违反本协议相关规定，甲方（即被上诉人太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会）有权单方终止该协议，并不承担任何责任”的相关规定，被上诉人太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会有权依约终止《彭村菜市场承包协议》，原审对此认定正确。
根据双方2010年元月1日所签订的《菜市场承包协议》有关“由于乙方（即上诉人赵世杰）在以上地段投入将近30万元资金建彩钢简易房或钢结构大棚，因此承包期限定为三年……”的约定，可以说明上诉人赵世杰对承包的菜市场增添有添附物。但对该添附物的处置，当事人并未有约定。因此应当依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》有关“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失，应当负赔偿责任”的规定进行处理。由于该添附经过菜市场数年的经营和使用，已经属于菜市场的一部分，拆除该添附物即不利于菜市场的生产、生活秩序，也不利于解决本案的实际纠纷，同时还增加当事人的负担，据此可以将该添附物折价归被上诉人太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会所有。根据该添附物在双方的约定中所体现的价值、使用性质、年限，可由被上诉人太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会酌情补偿上诉人赵世杰添附物折价款10万元。综上，原审对本案认定事实清楚，但处理结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十三条的规定，判决如下：
一、维持太原市万柏林区人民法院（2015）万民初字第725号民事判决第二项即“终止反诉原告太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会与反诉被告赵世杰于2012年11月12日签订的《彭村菜市场承包协议》”；
二、撤销太原市万柏林区人民法院（2015）万民初字第725号民事判决第一项即“驳回原告赵世杰的诉讼请求”；
三、被上诉人太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会于本判决生效之日起十日内酌情补偿上诉人赵世杰添附物折价款10万元；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费9380元，由上诉人赵世杰负担4690元，由被上诉人太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会负担4690元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 郝文晋
审判员 孙广金
二〇一六年一月二十日
书记员 米 鑫