天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初42996号
原告李旭东,男,汉族,1975年5月7日出生,住天津市滨海新区。
委托代理人孟蕊,天津睿亨律师事务所律师。
委托代理人常为,天津睿亨律师事务所律师。
被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司,住所地天津生态城。
法定代表人许世坛,职务:董事长。
委托代理人郭立伟,男,该公司职员。
被告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司,住所地天津市滨海新区。
代表人夏春龙,职务:总经理。
委托代理人吉建国,男,该公司项目主任。
被告世茂天成物业服务集团有限公司,住所地江苏省南京市鼓楼区。
法定代表人金华杰,职务:总经理。
原告李旭东诉被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司(以下简称“世茂公司”)、世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司(以下简称“世茂天成物业天津分公司”)、世茂天成物业服务集团有限公司(以下简称“世茂天成物业公司”)财产损害赔偿纠纷一案,本院于2016年3月24日立案受理。因原告申请财产损失评估,本院扣除审限。本案由代理审判员张艳辉适用简易程序于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告李旭东及其委托代理人常为,被告世茂公司的委托代理人郭立伟,被告世茂天成物业天津分公司的委托代理人吉建国到庭参加诉讼,被告世茂天成物业公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李旭东诉称,原、被告系合同关系,原告为涉诉房屋所有权人,第一被告为涉诉房屋的开发商,第二被告为涉诉房屋的物业管理公司,第二被告于2015年3月16日由上海世茂南京物业服务有限公司变更为世茂天成物业天津分公司,第三被告系第二被告的总公司。原告于2014年12月25日与第一被告签订天津市商品房买卖合同,购买位于本市滨海新区中新生态城世茂地产鲲贝园11-1103号房屋,2015年2月5日原告领取涉诉房屋产权证,并于同年3月31日领取该房屋钥匙,并交付一年的物业费和停车费。房屋交付后第一被告向原告交付鲲贝园住宅质量保证书,并承诺相应的保修条款,原告与第二被告于2015年3月30日签订前期物业服务协议及临时管理规约。原告领取钥匙后,涉诉曾于2015年7月11日、8月12日、11月5日、12月份、2016年1月发生公共主管道堵塞,导致屋内客卫从地漏反水时间。由于三被告未能彻底查明主管道堵塞原因,未能彻底问题,导致2016年2月15日原告房屋再次发生上述时间,此事件原告损失严重,造成地板、电路、家具及生活物品被泡,室内恶臭无比,此次事件导致原告损失严重,原告也因此无法在房屋内居住,一直租房居住至今。原告认为,根据鲲贝园住宅质量保证书,涉诉房屋仍在保修期内,开发商应当对排水管道质量承担保证责任,第二被告作为涉诉房屋物业管理公司,应当对公共下水管道的疏通保养以保障管道畅通承担管理责任,然而三被告均怠于履行期职责,发生上述事件后互相推诿责任,对原告损失置之不理,导致原告损失进一步扩大,为维护原告合法权益,原告特向法院提起诉讼。请求判令:1、请求判令三被告连带赔偿原告修缮补偿成本51216元、管道疏通费用3800元、房屋租金损失30000元、受损房屋物业费损失4335元、租赁房屋物业费2976元、交通费损失720元,上述经济损失共计93047元;2、本案诉讼费、鉴定费由三被告承担。
原告为证实其主张,向本院提交以下证据:
1、房屋产权证,证明原告为涉诉商品房的产权人;
2、天津市商品房买卖合同,证明原告与被告世茂公司的法律关系;
3、天津世茂生态城鲲贝园临时管理规约、前期物业物业服务协议,证明被告世茂天成物业天津分公司系涉诉房屋所在小区的物业管理公司;
4、鲲贝园住宅质量保证书,证明被告世茂公司对房屋质量保证的义务;
5、管道疏通费用收据、照片及录像一组、评估报告及评估费票据,证明原告屋内多次反水给原告造成的经济损失;
6、房屋租赁合同、中介费收据、房屋租金、押金、物业费收据,证明原告租金、物业费、中介费损失;
7、原告签订的委托合同和律师费收据,证明原告律师费损失。
8、天津市和平区人民法院(2014)和民二初字0044号民事判决书,证明该案也是排污主管道堵塞,与本案系同一事实,最终判决是由开发商及物业公司承担连带赔偿责任,对本案有极其重要的参考价值。
被告世茂公司辩称,被告不同意原告的诉请,理由如下:原、被告双方2014年12月29日就购买世茂鲲贝园11-1103签署了天津市商品房买卖合同,按照合同约定,被告于2015年3月向原告邮寄了房屋交付通知书,通知原告办理房屋交接手续,原被告于2015年3月31日办理了房屋交接,2015年3月31日被告将房屋交付给原告,按照该房屋住宅质量保证书的约定,该房屋的管道堵塞保修期为2个月,即该期限到2015年5月30日。从原告诉称时间节点,最早发生管道堵塞时间2015年7月份,本案诉称的堵塞疏导时间,已经超出被告所应承担的保修期。所以被告认为因管道堵塞造成的反水及损失不应有被告承担。从原告诉称的几次发生事件来看,导致该房屋及财产的损失时间是2016年2月份,此前也曾出现过堵塞事宜,但均给予及时疏通及处理期内书面形式提出,被告认为原告所陈述的房屋质量问题是不存在的,并且超出了保修期,因此被告不承担维修责任和赔偿义务,综上请法院依法驳回原告的诉请。
被告世茂公司未向本院提交证据。
被告世茂天成物业天津分公司辩称,我公司系原告所在小区物业服务公司,为业主提供服务。原告房屋发生堵塞后,我公司第一时间前往原告家清理,发生堵塞的管道是原告所在楼栋全体业主共同使用的,应当由全体业主承担赔偿责任,我公司不承担责任,请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告世茂天成物业天津分公司向本院提交以下证据:
1、华龙网案例一份,证明被告世茂天成物业天津分公司不承担赔偿责任。
被告世茂天成物业公司未到庭参加诉讼,亦未向本院提交证据。
经审理查明,2014年12月29日,原、被告世茂公司双方签订《天津市商品房买卖合同》,合同编号:2010-0143409,合同约定原告购买被告世茂公司开发建设的本区中新天津生态城中津大道402号鲲贝园11-1103号精装修房屋,房屋面积为145.68平方米,每平方米价格7590.40元,合同总价款1105770元,合同约定被告世茂公司应当于2015年3月31日前将竣工并验收合格的商品房交付原告。后被告按照合同约定将该商品房交付原告。该商品房买卖合同第八条约定,在原告正常使用情况下,被告世茂公司应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行履行保修职责。因原告擅自拆改造成损坏的,被告世茂公司不承担赔偿责任。该商品房买卖合同附件六:补充合同第八条第5款约定,商品房交付后,如出现以下任一情形的,该商品房维修责任与费用由原告自行承担:(1)超出保修期或保修范围的;(2)原告或者第三人对房屋结构、装修、设施、设备使用、保养不当或进行改动而造成的损坏等。原告与被告世茂公司于2015年3月30日签订《临时管理规约》,其中第十四条第一项约定,开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业报修责任,第四项约定,物业服务企业按照物业管理服务合同的约定,负责对物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。被告世茂公司为原告下发的《鲲贝园住宅质量保证书》第三条记载原告住宅所在的幢号于2013年1月18日取得天津市新建商品房准许交付使用证,第六条记载本住宅交付后,在购房人正常使用情况下,凡有工程质量缺陷,被告世茂公司按照如下期限免费维修:……2、电气管线、给排水管道保修期至2016年3月30日……6、管道堵塞保修期至2015年5月30日,第八条记载本住宅用户进住后如因质量问题来信来访,被告世茂公司将于3日内直接或委托被告世茂天成物业天津分公司派员予以答复和检修。第十二条记载本保证书作为住宅商品房销售合同的附件,与合同具有同等法律效力。
另查明,原告与上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司于2015年3月30日签订《前期物业服务协议》,其中约定的共用设备是指“本物业区域或单幢建筑物内,共用上下水和地下排水管道、下水道……”,第二条约定物业管理服务内容及要求中第一条约定,“一、房屋共用部位和共用设施设备的维护、保养和管理:……共用设施、设备运转正常、维护良好,设24小时报修值班……”第三条物业管理服务费(不包含房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用)第二款约定“物业服务费按照单元产权登记建筑面积计算,具体收费标准如下:每平方米2.48元/月”。合同签订后,原告交纳了第一年度的物业服务费用。另外,上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司名称变为被告世茂天成物业天津分公司,被告世茂天成物业公司为被告世茂天成物业天津分公司的总公司。
再查明,原告入住后,因公共下水主管道堵塞,于2015年7月13日污水从原告卫生间地漏处反水造成原告室内物品被浸泡,后原告向被告世茂公司、世茂天成物业天津分公司报修,被告世茂天成物业天津分公司通过疏通,暂时解决地漏反水问题,后该主管道又因堵塞多次发生从原告地漏处反污水事件造成原告室内物品浸泡,被告世茂天成物业天津分公司亦对此进行多次疏通,但均未彻底解决该问题。后原告于2016年2月19日自行委托相关疏通管道人员对公共主管道堵塞进行疏通,为此支付疏通费3800元,至本案法庭辩论终结前,原告自述该房屋未发生反水事件。本案呈诉后,原告申请对其房屋财产损失进行价格评估,本院依法委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司进行评估,2016年7月5日,评估意见为原告房屋修缮补偿费最终结果为51216元,原告为此支付评估费3500元。
庭审中,原、被告双方对该公共下水主管道堵塞物各执一词,原告认为由硬物造成,被告认为由业主不当使用造成管道堵塞。另外,原告主张涉诉商品房出现的该问题保修期至2016年3月30日,本案商品房出现的问题应在保修期内,被告世茂公司应当承担责任。被告世茂公司认为保修期应当以管道堵塞保修期2015年5月30日为准,涉案商品房出现的该问题已超出保修期。
以上事实,由原、被告提交的书证以及原、被告当庭陈述予以佐证,本院予以认定。
本院认为,公民的合法财产权利应受法律保护,如果受到侵害,应由侵权人承担相应的法律责任。本案中原告与被告世茂公司、世茂天成物业天津分公司分别签订商品房买卖合同、物业服务合同,经审查,上述合同均依法成立并生效。如果合同一方违反合同义务造成对方权利,受到侵害应当承担相应的法律责任。
关于本案涉诉商品房的保修期截止时间是否应为2016年3月30日。根据原告提交的《鲲贝园住宅质量保证书》第六条约定,被告世茂公司在保修期内免费维修的范围为“工程质量缺陷”,中华人民共和国建设部颁布实施的《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”第七条第四、五项规定“在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(四)……给排水管道……为2年;(五)……其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”,第八条规定“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”经审查,原告购买房屋所在的住宅工程竣工验收日期为2012年12月31日。一方面,原告未举证证明涉案房屋交房时至2015年5月30日前发生过主管道堵塞造成反水现象,另一方面,因原告自行疏通主管道,也未留存堵塞物的相关证据。通过法庭调查,主管道堵塞的原因也不能查明,因此不能确定主管道堵塞属于工程质量缺陷范畴,不适用住宅质量保证书中关于保修期至2016年3月30日的约定。原告主张涉案房屋保修期截止2016年3月30日,无事实及法律依据,本院不予支持。
关于承担赔偿责任的主体。原告起诉的案由为财产损害赔偿纠纷,《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定“行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。”现被告均主张由使用该公共管道的业主承担赔偿责任,因被告对该主张未举证证明,对此本院不予支持。因原告与被告世茂公司签订的商品房买卖合同已经约定被告世茂公司不承担超出保修期的保修责任,被告世茂公司对此并无过错,原告主张被告世茂公司承担赔偿责任,依据不足,本院不予支持。原告与被告世茂天成物业天津分公司签订的前期物业合同已经约定了被告世茂天成物业天津分公司对房屋共用部位和共用设施设备的维护、保养和管理,并明确约定共用上下水管道为共用设备,且根据合同约定负有共用设施、设备运转正常、维护良好,设24小时报修值班等义务,现原告针对出现的公共主管道堵塞事宜造成其房屋室内反水事件多次向被告世茂天成物业天津分公司主张报修,被告世茂天成物业天津分公司未能及时彻底有效解决该堵塞问题,也没有提交证据证明对该下水管道已尽到维护义务,对原告损失及扩大负有主要过错,被告世茂天成物业天津分公司应当承担相应的赔偿责任,对于过错比例问题,本院酌定为90%。被告世茂天成物业天津分公司为企业非法人,系被告世茂天成物业公司的分支机构,本案系侵权案件,原告主张被告世茂天成物业天津分公司、世茂天成物业公司承担连带赔偿责任,本院予以支持。
关于原告主张的各项经济损失,本院认定如下:1、原告主张的因的租房费用30000元,计算方法:12个月×2500元/月。根据原告提交的照片,因管道堵塞导致原告房屋大面积被污水浸泡,此外原告需对该房屋进行大范围修缮,势必造成原告不能入住该房屋,原告主张的租房时间及标准均未超出合理范围,对此本院予以支持。2、原告主张的受损房屋物业费损失4335元。因原告不能实际入住涉案房屋,势必导致原告不能实际享受物业服务,结合原告不能正常入住的时间及物业费收费标准,本院认定为2.48元/月.平方米×145.68平方米×12月=4335元。3、原告主张的租赁房屋物业费2976元。该损失与原告主张的受损房屋物业费损失属于重复主张,对此本院不予支持。4、原告主张的修缮补偿成本51216元。该损失由原告提交的评估报告予以佐证,虽然被告世茂天成物业天津分公司对其不予认可,但未提交证据证明其不合理性,对其异议本院不予支持。修缮补偿成本51216元。5、原告主张的管道疏通费用3800元。该费用由原告提交的票据予以佐证,能够与原告提交的自行疏通管道照片互相佐证,对此本院予以认定。6、原告主张的交通费720元。因涉诉房屋多次发生反水现象,原告往返势必产生交通费用,原告主张的交通费用720元未超出合理范围,对此本院予以支持。原告的上述经济损失共计90071元,根据世茂天成物业天津分公司的过错比例,由被告世茂天成物业天津分公司、世茂天成物业公司承担连带赔偿原告90071元×90%=81064元。
综上所述,根据《中华人民侵权责任法》第六条第一款、第十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、被告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司于本判决生效后十日内赔偿原告李旭东各项经济损失共计人民币81064元。
二、被告世茂天成物业服务集团有限公司对本判决第一项确定的赔偿义务负连带赔偿责任。
三、驳回原告李旭东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1063元,评估费3500元,共计4563元,由原告担负588元,由被告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司、世茂天成物业服务集团有限公司连带担负3975元,二被告担负的案件受理费、评估费于本判决生效后十日内直接给付原告李旭东。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张艳辉
二〇一六年八月十八日
书 记 员 冯 雪
附法律释明:
1、《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。
第十九条侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。