＼n杭州市拱墅区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭拱民初字第31号＼n原告：周文强。＼n委托代理人：吴军威。＼n被告：李琳。＼n委托代理人：唐炳洪、董纯。＼n原告周文强与被告李琳合同纠纷一案，本院2011年1月26日立案受理后，依法由审判员于天麟适用简易程序公开进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2012年7月4日再次公开开庭进行了审理。原告周文强及其委托代理人吴军威，被告李琳的委托代理人唐炳洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告周文强起诉称：原被告原系男女朋友关系，原告于2003年9月买入杭州大关东六苑10幢3单元602室，双方口头约定房屋挂名登记于被告名下，房屋由原告出资购买及享有所有权。买房过程中，该房屋的首付款、税费及按揭还款实际皆由原告支付，同时房屋三证由原告持有，该房屋一直由原告居住使用。2005年10月双方感情破裂分手，经过双方协商，被告同意将该房屋过户给原告，双方遂于2007年6月1日签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将此房屋转让给原告，并且被告应在协议签订后18个月内将过户手续办理完毕。同时，在公证处的公证下，由被告签署委托书，委托原告办理过户手续，后因为在过户过程中，发现公证书存在缺陷，需要被告配合才能办理过户手续，但被告一直不配合，致使无法过户。被告于2011年6月将原告的租客赶出，更换门锁，占有该房屋。原告经调查发现被告已于2011年12月15日将此房屋卖与杨光泽，并办理了过户手续。原告认为，被告的行为损害了原告的合法利益，故起诉请求：1、判令被告赔偿原告房款1325000元。2、诉讼费由被告承担。＼n周文强为证明其诉讼主张提供了以下证据：＼n1、房屋买卖协议、公证书各1份，拟证明2007年6月1日原被告签署《房屋买卖协议》及委托书各1份，被告同意将讼争房屋过户给原告，并公证委托原告全权办理过户手续，将该房屋过户给原告，协议的第四条明确约定该协议签订之日时已付清房屋总价款；＼n2、房屋产权证、国有土地使用证、契证各复印件1份，拟证明房屋挂名登记在被告名下，但房产三证一直由原告保存；＼n3、拍卖成交确认书1份、办理房屋过户相关费用发票（所有权登记费、工本费、契税、不动产销售款、住房贷款保险费、拍卖交易手续费、土地使用权有偿出让转让费）7份、国有土地使用权出让合同1份、银行卡存款业务回单37份、按揭还款所使用的银行卡复印件1份，拟证明房屋购买时的资料一直由原告保存，税费和房款、至2010年的按揭款均实际由原告支付，房屋实际是原告所有，被告只是替原告挂名持有；＼n4、原告与被告母亲、姐夫张明的谈话录音光盘及录音书面记录各2份，拟证明被告方母亲、姐夫均认可房屋系原告所有，被告只是挂名，被告姐夫也承认是在他的协调下被告同意将房屋还给原告，由原告支付被告5万元，对这个事实被告母亲也是认可的；＼n5、拱墅供电局《电力机构柜台收费》单1份，拟证明2010年3月9日原告办理涉案房产的电力交费手续，原告在使用房屋；＼n6、租房协议1份、银行卡活期账户交易明细1份、葛明珠书面证明1份，拟证明房屋一直由原告在使用，并于2010年3月租赁给葛明珠使用，每月租金2000元，但被告于2011年6月将租客赶走，占有房屋；＼n7、房产记载信息查询记录1份，拟证明被告于2011月12月15日将房产卖与杨光泽，并办理了过户手续；＼n8、杭州市房屋转让合同复印件1份（加盖房产档案馆印章），拟证明2011年11月7日被告与杨光泽签订该合同，被告将案涉房屋卖给杨光泽，售价为1325000元；＼n9、告知书复印件1份（加盖房产档案馆印章）1份，拟证明2003年9月25日，案涉房屋买入时由原告办理办证手续；＼n10、农业银行中山支行出具的《情况说明》、被告的《遗失具结》各复印件（加盖房产档案馆印章）1份，拟证明2009年7月被告以产权证遗失为由，重新补办房产证，其实房产三证一直在原告手中；＼n11、工商银行活期存折明细帐查询单复印件1份，拟证明2007年6月1日被告签署协议同意将房屋过户给原告后，原告在工商银行中河支行开户存入51000元，将存折交给被告，被告分别于同年6月6日、8月22日分两次将钱取走；＼n12、收据联、授权委托书各1份，拟证明2003年9月1日案外人楼秀华、汪建平委托一通拍卖公司以到手价70余万元的价格处理大关东六苑601、602室两套房屋，一通公司指派员工周文强即原告办理这两套房屋的拍卖事宜，后原告自己想购买其中602室房屋，但考虑到自己的身份不方便出面购买，所以就通过自己女朋友即被告的名义去签署合同，以她的名义去购买；＼n13、土地交易中心的定额发票、调查费票据、房产交易手续费发票、合同公证发票、销售不动产专用发票、契税缴款书、印花税完税证共10份，拟证明涉案房屋买入时相应的税费均由原告支付，并由原告保留票据原件；＼n14、洁具安装联系单、送货单、服装干洗店取件单、垃圾清运费票据、视听维护费票据、华数数字电视服务费票据、数字电视公司发票、自来水一户一表发票、水费发票、水电费代缴费收据、水费缴款通知单共31份，拟证明案涉房屋到2011年6月之前一直由原告居住使用的事实；＼n15、工商银行活期历史明细清单1份，拟证明2003年9月27日原告从自己卡上取现64000元用于房屋首付款以及办理房屋过户的费用；＼n16、原告工商银行存折复印件1份，拟证明第2页上显示2003年9月29日原告从该存折中取现51000元，这笔钱也是用于支付首付和办理过户的费用；＼n17、原告申请本院调取（2004）杭拱民一初字第735号及（2005）杭拱民二初字第198号案卷二本，拟以（2005）杭拱民二初字第198号民事判决书证明法院判决认为案外人汪建平、楼秀华与一通公司、李琳之间不存在委托拍卖的关系，而是委托处理房屋的关系，另外该案卷中汪建平、楼秀华曾出具过一份授权委托书即为原告证据12中的授权委托书，从这个判决可以看出这份授权委托书是真实的，而且判决书也认定了两套房屋71.5万元的价格没有损害汪建平、楼秀华的合法权益，没有低于他们要求的价格，判决也驳回了汪建平、楼秀华的诉讼请求，认定李琳作为购房人的有效的结果；＼n18、原告申请法院向农行吴山分理处调取原告向一通公司缴纳首付款199000元的相关记录，查询结果是2003年9月27日缴款金额为149000元，原告陈述其原记忆有误；该行2003年9月21日至2003年9月27日一通公司帐户明细单，原告陈述其中在2003年9月26日收到两笔放贷款，266000元是601室的放贷款，250000元是602室的放贷款；＼n19、抵押注销通知书、杭州银行最高额抵押合同借款合同各复印件1份（加盖杭州市房产档案馆印章），拟证明被告一次性还清按揭是为了重新办理抵押贷款获得款项。＼n20、原告于2012年7月4日庭审中口头申请法院对案涉房屋的实际价款、首付款及按揭款进行调查，以证明案涉房屋实际成交价是33.5万元，而不是拍卖成交确认书的36万元等事实。＼n被告李琳未作书面答辩，在庭审中答辩称：涉案房屋是被告自己购买的，并不存在原告称的挂名购买房屋的事实。双方从未有过挂名买房的约定。原告确实支付过部分按揭款，而且也作为代理人在购房过程中进行签名，但这并不能证明是挂名购房。由于双方是以结婚为前提购房的，所以原告作为男方支付部分按揭款也是正常的。况且该套剩余的按揭款本息有20余万元，也都是被告支付的。2007年6月签署的文书是因为双方分手且被告因要委托原告出售该房屋，但由于原告迟迟未出售，所以到2011年被告将自己所有的房屋进行出售。请求法院驳回原告的诉请。＼n李琳为证明其抗辩主张提供了以下证据：＼n1、户口本复印件1份，拟证明被告分别于2009年8月12日和2009年9月16日将自己与女儿的户口迁入案涉房屋，即从2009年8月开始被告就不让原告处理房屋了；＼n2、农业银行卡交易明细复印件2份，拟证明被告在2010年3月4日通过原告手中尾号618的农行卡将剩余的按揭款206000元向银行申请办理了提前还贷的手续，同日银行从该卡扣划剩余房贷本息205425.76元，然后被告即将该卡注销了，并向银行办理了注销他项权证的手续，之后原告不再需要归还按揭款，原告也知道被告付清按揭款的事实，对此原告在起诉前也未提出过任何异议，表示原告同意被告拿回房屋；＼n3、他项权注销证明1份，拟证明被告还清按揭款后办理了他项权注销证明，对该事实原告也是知情的，也未提出异议；＼n4、购房借款合同复印件1份，拟证明2003年9月26日由被告和银行签署了购买案涉房屋按揭借款合同，借款人是被告，进一步证明了房屋所有人是被告，该借款合同上的担保人是一通公司，这套房屋的买卖是由一通公司通过比较简便的手续买卖的，所以在相关材料上有原告作为一通公司经办人的签名；＼n5、房地产买卖物业交接书1份，拟证明案涉房屋由被告出卖给杨光泽并已办理了物业交接手续。＼n上述证据经庭审质证，本院审查认证如下：＼n（一）原告证据1、2、3，被告对真实性无异议，认为不能证明原告挂被告之名买房，双方签署买卖合同、委托书是被告委托原告为其处理房屋，房产三证等凭证、票据也是原告拿走的，原告是还过部分按揭贷款，但2010年3月被告自己归还了房贷余款，本院对上述证据真实性予以认定；证据4，被告对真实性无异议，认为不能证明存在挂名买房，也不能证明5万元与本案有关，张明录音中也反映了原被告在分手时对房屋处理问题，他曾从中做过工作，当时曾约定房屋给原告，是属于赠与，但这个约定最终没有履行，并不是买卖或归还的问题，本院对该组证据真实性予以认定；证据5，被告对真实性无异议，认为不能证明挂名买房，本院对证据真实性予以认定；证据6，被告称对租房协议和书面证明的真实性无法确认，对交易明细本身的真实性无异议，本院对证据真实性予以认定；证据7、8，被告对真实性无异议，认为系被告对自己房产的处分，待证事实与本案无关，本院对证据真实性予以认定；证据9、10，被告对真实性无异议，陈述办证过程中确系由一通公司协助办理有关手续，证据10能证明被告在2009年7月就补领了房产三证，原告并未提出异议，本院对该两组证据真实性予以认定；证据11，被告对真实性无异议，陈述在原、被告分手后原告支付被告的51000元与房产无关，本院对证据真实性予以认定；证据12，被告对真实性无异议，陈述可以证明案外人楼秀华、汪建平委托一通拍卖公司处理包括案涉房屋在内的两套房屋，原告当时是一通公司处理该两套房屋的经办人，原告还在法院审理关于案涉房屋的拍卖纠纷案件中作证，否则可能当时案件的处理结果会有不同，被告是支付了收据上的款项，本院对该组证据真实性予以认定；证据13，被告对真实性无异议，对部分票据关联性有异议，相关款项系由被告而非原告支付，本院对载明案涉房屋及被告姓名的相关票据真实性予以认定，但票据本身不能证明相关费用均由原告缴纳；证据14，被告对部分票据真实性有异议，一户一表等相关费用系由被告缴纳，原告虽缴纳了2007年6月之后的相关费用，但不表明其对房屋有所有权，本院对该组证据中载明案涉房屋及被告姓名的正式发票、银行代缴费收据、水费缴款通知单真实性予以认定，对其他单据不予认定；证据15、16，被告对证据15真实性无异议，对证据16陈述原告应提供原件，并认为根据原告证据3等证据材料，被告在2003年9月26日前已支付了购房首付款并缴纳了全部过户所需费用，不存在原告在此之后取款支付相关款项之事实，本院认为被告所持关联性异议成立，对该两组证据不予认定；证据17，被告无异议，认为判决书恰可证明房屋买受人为被告，本院对该证据予以认定；证据18，被告对真实性无异议，提出关联性异议，认为原告举证陈述自相矛盾，既然原告说在2003年9月27日支付了首付款，那也就不需要在当月29日再取款支付首付款，而且案涉房屋的首付款应为11万元，不可能是149000元，银行放贷25万元无误，这是李琳向银行申请的贷款，本院对被告贷款25万元之事实予以认定，一通公司进账149000元不能反映与本案有关，不予认定；原告口头申请调查取证事项，不属法院调查取证范围，亦与原告提供的多份证据（如拍卖公司成交确认书、销售不动产专用发票、契证、录音中原告陈述内容等）所示事实不符，故本院对该申请不予准许。＼n（二）被告证据1、2、3、5，原告对真实性无异议，陈述原告对被告迁户口、提前还贷本来并不知情，本院对上述证据真实性予以认定；证据4，原告认为系复印件，故对真实性有异议，本院认为该证据可与其他有效证据印证，予以认定。＼n根据上述有效证据及双方当事人在审理中的陈述，本院认定以下案件事实：＼n2003年9月7日，被告李琳与浙江一通拍卖公司（以下简称一通公司）签订《浙江一通拍卖公司成交确认书》，载明买受人李琳以36万元的价格购得杭州市拱墅区大关东六苑10幢3单元602室房屋，并由一通公司负责办理房产过户。原告周文强时任一通公司职员，作为一通公司经办人代李琳办妥了房产过户手续。李琳于2003年9月26日作为借款人与贷款人（抵押权人）中国农业银行杭州市中山支行（以下简称农行中山支行）、保证人一通公司签订（330109102）农银房借字（2003）第693号《购房借款合同》，载明借款25万元直接支付给一通公司，借款期限自2003年9月26日起至2025年9月25日止，抵押物为大关东六苑10幢3单元602室房屋。2003年9月24日，一通公司向李琳、吴巧蕾（大关东六苑10幢3单元601室购房人）开具了收到总房款71.5万元的收据。＼n李琳取得案涉房屋后，经装修与周文强共同居住于该房屋，当时双方已为男女朋友关系。双方同居期间李琳每月还贷款项部分由周文强支付。后双方关系失和分手，李琳自2006年下半年始未再居住该房屋，房屋由周文强继续居住使用，并持有李琳用以还贷的银行卡，以李琳名义支付房贷月供。2007年6月1日，李琳与周文强签订《房屋买卖协议》一份，协议载明：1、李琳将坐落于杭州市拱墅区大关东六苑10幢3单元602室（包括：水表／电表／天然气表／数字电视／家具等）转让给周文强；2、周文强应在协议签订后18个月内将产权过户手续办理完毕；3、周文强要求办理产权过户的，李琳一周内予以协助办理；4、该协议签订之时起已付清该房屋总价款；5、未尽事宜，双方协商解决。同日，李琳以公证方式办理了一份《委托书》，载明：就大关东六苑10幢3单元602室房产买卖一事，现委托周文强全权处理：1、提前还贷，委托评估，签订买卖合同；2、办理过户；3、交纳税费、收款，委托时效至2008年12月30日止。李琳与周文强之间实际不存在支付所谓房屋买卖价款事实，嗣后也未办理房产过户手续。周文强持有房产三证。＼n2009年7月，李琳以产权证遗失为由，申请补办了案涉房屋的权属证书。同年8月，李琳将其本人及女儿户口迁入案涉房屋，但仍未在此居住。2010年3月4日，李琳提前一次性清偿（330109102）农银房借字（2003）第693号《购房借款合同》项下贷款本息205425.76元，并于次日申请注销了房屋他项权。周文强于同年6月得知李琳还贷情况。李琳后以该房产为抵押物另行向银行申办了贷款。＼n李琳于2011年上半年向案涉房屋的承租人案外人葛明珠催索租金，葛明珠系于2010年3月与周文强签订租房协议租赁房屋，葛明珠后于2011年6月搬离房屋。2011年11月7日，李琳与案外人杨光泽、丁艳签订《杭州市房屋转让合同》，以132.5万元的价款将案涉房屋出卖给杨光泽、丁艳；双方已办理了房产过户和交接手续。＼n另查，案涉坐落于杭州市拱墅区大关东六苑10幢3单元602室房屋曾有诉讼纠纷。在李琳购买该房之前，原房屋所有权人为案外人汪建平、楼秀华。汪建平、楼秀华曾于2004年8月以拍卖合同纠纷为由起诉一通公司及李琳，要求确认一通公司与李琳于2003年9月7日签订的《浙江一通拍卖有限公司成交确认书》无效，李琳返还房屋。汪建平、楼秀华在该案中提出一通公司员工周文强与李琳系男女朋友，双方恶意串通，故成交确认书无效的观点。李琳抗辩其系正常善意买房，合法取得房屋所有权。在该案中周文强为李琳提供了汪建平、楼秀华出具的委托书（本案原告证据12）作为李琳的抗辩举证，并在法院向其调查事实时陈述，其作为一通公司会计接受老总指派，根据汪建平、楼秀华委托寻找买房者，经办房屋买卖的情况，并陈述其与李琳已不是男女朋友（笔录时间2004年11月）。该案以撤诉结案。汪建平、楼秀华继而于2005年3月以拍卖纠纷为由再度起诉一通公司及李琳，诉请与前案相同。本院经审理，于2005年8月作出（2005）杭拱民二初字第198号民事判决，确认李琳在房屋买卖中支付了相应对价，取得了房屋所有权，其正当权益应当得到保护，依法驳回汪建平、楼秀华的诉讼请求。该判决业已生效。＼n本院认为：（一）原告周文强主张其于2003年9月以被告李琳名义购买坐落于杭州市拱墅区大关东六苑10幢3单元602室房屋，该房屋全部由周文强出资购买，享有所有权，缺乏事实依据，不能成立。本院生效判决已确认李琳支付对价购得案涉房屋，为合法产权人，且在前案诉讼过程中，周文强作为买卖关系中间人一通公司的经办人，向法院作出其接受公司指派、根据委托人即房屋原产权人的委托经办买卖事务将案涉房屋出卖给李琳的陈述，而其关于其与李琳2004年11月当时已非男女朋友关系的不实叙述（其时双方正在同居），只能理解为其欲向法院表明其并非案件利害关系人、其叙述真实。至于周文强在本案审理中再三强调的其支付了购房首付款及李琳提前还贷前的全部按揭月供，周文强对此举证并不充分，况且，李琳、周文强曾同居生活较长时间，一度关系密切，即使周文强对李琳购买该房屋提供了经济帮助，亦不能证明其有权对该房屋主张所有权。（二）周文强、李琳于2007年6月1日签订的《房屋买卖协议》，双方均陈述不存在买卖意思，亦不存在合同对价，显然周文强也不能以此主张合同项下房产权利。（三）周文强提出本案诉请所依据的挂名买房、其为房产实际所有人的主张不成立。但另一方面，李琳关于其与周文强达成的房屋买卖协议及给周文强的委托，仅是授权周文强出卖房屋，也并非事实。从2007年6月1日的《房屋买卖协议》及录音等证据来看，尽管不能认定购房首付款及房贷月供均由周文强出资，但至少可以确认李琳在与周文强解除同居关系后，曾认可在其与周文强交往过程中周文强给予其较大经济帮助，故同意将其名下的案涉房产过户给周文强，房屋的相关权利义务均让与周文强，故有双方签订虚假买卖协议、周文强支付李琳51000元、周文强使用房屋并承担房贷月供至李琳提前还贷止之事实。嗣后双方未办理过户手续，其中或有双方均未明言的主客观因素。从客观方面来说，案涉房产系贷款购买并设定了抵押。法律规定抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权，而李琳、周文强所作买卖协议一非真实，二未经抵押权人同意，且根据周文强在录音中自述其当时无钱支付过户税费，当然更无力清偿当时尚欠银行本息20余万元，故不可能完成转让过户手续。从主观方面来说，不能排除李琳因近几年城市房价快速上涨、政府限购限贷政策对已贷款买房者的不利影响等因素而心态失衡故反悔不再同意将房产过户给周文强的可能性。（四）综合以上情况，尽管民事诉讼以“谁主张谁举证”为原则，原告周文强在本案中并未提供充分证据证明其诉讼主张成立，但李琳因未履行将案涉房产让与周文强的承诺，自行提前还贷后又自行出售了房产，独自占有该房产的全部增值收益，从而客观上未对双方同居期间周文强给予的经济帮助进行相应补偿，亦未对双方解除同居关系后周文强支付的房贷月供给予合理补偿，有违诚信和公平原则。为避免当事人产生新的纠纷和讼累，从公平合理的角度出发，本院酌情确定李琳应给予周文强补偿款35万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国婚姻法》第十二条的规定，判决如下：＼n一、被告李琳于本判决生效之日起十日内支付原告周文强补偿款人民币35万元。＼n二、驳回原告周文强的其他诉讼请求。＼n上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，帐号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费16726元，保全费5000元，合计人民币21726元，由原告周文强负担15587元，被告李琳负担6139元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16726元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长于天麟＼n人民陪审员张更泗＼n人民陪审员吴晓航＼n二〇一二年七月二十三日＼n书记员夏叶芸