东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0502民初4009号
原告：郑德忠，男，1964年7月12日出生，汉族，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：王秀萍（系原告之妻），女，1965年3月15日出生，汉族，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。
被告：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市济南路265号。统一社会信用代码91370502772063685K。
法定代表人刘其刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘孟强，男，1986年9月18日出生，汉族，东营市通懋置业有限公司职工，住东营市利津县。
原告郑德忠与被告东营市通���置业有限公司（以下简称通懋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑德忠的委托诉讼代理人王秀萍、崔守星与被告通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑德忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告将商品房买卖合同约定的海翔数码港2层2C278号房屋变更登记到原告名下；2.被告支付逾期办理产权登记违约金641元；3.被告支付自2010年1月1日起至2016年11月30日的租金、占用费（按年8%计算）35475元，并按每日14.1元支付自2016年12月1日起至判决之日止的使用费；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年10月10日，原告与东营市嘉棣房地产开发有限公司（以下简称嘉棣公司）签订了商品房买卖合同，房屋总价款为64113元。此前，2006年9月25日，原告与嘉棣公司签订委托经营合同，约定原告将所购海翔数码港2层2C278号商铺委托嘉棣公司出租经营，租期三年，自2007年1月1日至2009年12月31日。并约定委托经营的收益冲抵原告24%的房屋价款，冲抵款项为15387元。合同签订后，原告支付现金房款48725元。但被告并未按约定为原告办理产权登记，且一直占用原告商铺至今。被告通懋公司2012年1月20日将原告所购商铺作了初始登记，登记在其名下。被告将原告所有的商铺出租给案外人经营，侵占了收益，损害了原告的合法权益。
被告通懋公司辩称，一、涉案商品房买卖合同所涉商铺不符合办理产权登记的条件，涉案房屋买卖合同应依法予以解除，原告主张办理产权登记的诉讼请求应依法判决驳回。原告与被告签订涉案房屋买卖合同之后，由于政府职能部门对房屋权属登记的政策发生变化，导致涉案大开间的商铺无法办理分割产��登记手续；且涉案商铺现状无法通过整改取得消防或规划审批，不具备分割办理产权登记手续的法定条件，从而使得原告与被告签订涉案房屋买卖合同所约定的原告取得商铺产权登记的合同目的无法实现，涉案房屋买卖合同符合《合同法》第九十四条第（一）项规定的法定解除条件，原告主张办理产权登记的诉讼请求应依法判决驳回。二、基于涉案房屋买卖合同约定的商铺因政府职能部门产权登记政策发生变化，无法办理产权登记的原因并非被告导致，被告不应向原告支付逾期办理产权登记的违约金，故原告诉请被告支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求依法不能成立。三、原告所列租金、占用费的计算基数及计算标准没有事实依据。原告与被告于2006年10月10日所签订的商品房买卖合同第四条第一款中明确约定商品房总金额为48725元，因此房屋总价款应以合同为准。原告与被告所签订的委托经营合同有效期为2007年1月1日至2009年12月31日终止。2010年1月1日至今双方未签订其他租赁合同，涉案商铺自2010年开始先后被苏宁电器、百货大楼家电公司租用，租金标准为1元/天/平（即该商铺的实际年租金为5.33平方*1元/天/平*365天=1945.45元）。因此原告2010年以后租金按照年8%计算没有事实依据，应按照实际租金收入计算。原告主张被告应支付其租金、占用费的诉讼请求依法不能成立。四、案件诉讼费应由原告负担。综上所述，请求在查明事实的基础上，依法判决驳回原告的部分诉讼请求，以维护被告的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告通懋公司对原告提交的商品房买卖合同、认购书、收据、委托经营合同的真实性、合法性均无异议，上述证据均与本案具有关联性���本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交（2015）东民四终字第288号民事判决书1份，被告认为该判决所涉及的业主与本案不同，不能作为参考依据。本院经审查认为，上述案件与本案没有直接关联，但其涉及的争议商铺与涉案商铺处于同一建筑物，被告对于上述民事判决认定的房屋现状无异议，故本院对上述民事判决书认定的房屋现状情况予以确认。
2、被告提交百货大楼租赁合同及补充协议、苏宁电器租赁合同复印件及退租协议各1份，原告对于该组证据涉及的涉案房屋出租给百货大楼、苏宁电器这一事实认可，但对租金标准不予认可。本院经审查认为，被告通懋公司提交的百货大楼租赁合同及补充协议、苏宁电器退租协议均加盖了相关单位的公章，苏宁电器退租协议与租赁合同复印件可以相互印证��故本院对该组证据予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托嘉棣公司代为开发销售。2006年9月25日，原告郑德忠与嘉棣公司签订房产认购书，约定原告认购嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港二层2C278号房产一套，总价为72488元，优惠后成交价为64113.6元。同日，原告与嘉棣公司签订委托经营合同，原告同意将所购商铺委托嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，原告以该商铺三年的出租经营权冲抵其购买该商铺总价款24%的价差；冲抵后，三年内嘉棣公司不再向原告支付其他任何费用。三年委托经营期满后，原告同意将上述商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。上述协议期满，若业主委员会不能达成继续托管出租决议的，嘉棣公司按原交房时状况（吊顶和地面除外）的交付标准在40天内将商铺交还给原告。2006年10月10日，原告与嘉棣公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的上述房产，价款48725元，原告应于2006年10月10日前付清；逾期超过30日后，被告有权解除合同，原告按累计应付款的3%支付违约金。嘉棣公司应于2007年1月31日前交付上述房产，并应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。如因嘉棣公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，嘉棣公司按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告于2006年10月10日支付嘉棣公司上述房屋购房款48725。2007年1月1日，嘉棣公司与原告就上述房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋一直由被告实际管理。2010年10月15日，被告通懋公司将涉案房屋所在大厦的部分房屋租与东营苏宁电器有限公司，双方于2013年4月18日签订退租协议，约定于2013年4月20日提前解除租赁合同。2013年5月3日，被告通懋公司与山东鲁百百货大楼集团东营家用电器有限公司签订租赁合同，将涉案房屋所在大厦的部分房屋共7400平方米租与该公司，租赁期12年，自2013年8月20日起至2025年8月19日止；2015年4月20日，根据双方签订的房屋租赁合同补充协议，该公司将上述大厦原有一楼西侧1800平方米（超市使用）及大楼西南侧车棚位置返给被告通懋公司使用。
本院认为，原告郑德忠与嘉棣公司签订的房产认购书、委托经营合同、商品房买卖合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因涉案房屋系由被告通懋公司委托嘉棣公司对外销售，被告依法应承担由上述合同产生的嘉棣公司一方的权利义务。被告主张涉案商品房买卖合同符合法定解除条件应当解除，但原告已按约支付了购房款，双方已就涉案房屋完成了形式上的交付，被告提供的证据���足以证明上述商品房买卖合同的合同目的已不能实现，即使涉案房屋无法办理分割登记，导致部分合同目的无法实现，行使合同解除权的权利人也应是原告而非被告，被告作为该项合同义务的履行者无权以此为由要求解除上述商品房买卖合同。根据上述商品房买卖合同约定，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，因此原告支付的购房款48725元实际占上述房屋总价款的76%，原告实际支付的上述房屋总价款应为64112元。原告请求被告按已付房价款的1%支付逾期办理产权登记的违约金641元，符合上述商品房买卖合同关于产权登记的约定，本院予以支持。涉案房屋所属楼房属大开间经营性商业用房，房���权属及使用应以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属单元（整层）为标的，在未经有关部门批准的前提下，不能进行分割销售，也无法办理房屋转移登记，原告要求被告通懋公司协助其办理房屋分割及权属变更登记，现不具备过户条件，本院不予支持。原告与嘉棣公司签订房产认购书、委托经营合同、商品房买卖合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，上述委托经营合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金或占用费，因原、被告对于此后的房屋出租及租金事宜一直未作约定，上述委托经营合同中约定的业主大会亦未召开，被告将涉案房屋租与他人亦未告知原告并就出租事项及租金标准征得原告同意，被告与其他承租人之间不论作何约定，其约定的效力均不能及于原告，对于租金应参照上述委托经营合同中约定的年租金一般不低于8%的标准计算，自2010年1月1日起至2016年11月30日止共计35475元。关于后续租金，因后续的房屋管理及出租等情况尚处于不确定状态，故原告应另行主张。
综上所述，原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金641元及自2010年1月1日起至2016年11月30日止的租金35475元，理由正当、证据充分，本院予以支持；对原告主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑德忠支付逾期办理产权登记的违约金641元及自2010年1月1日起至2016年11月30日止的租金35475元，共计36116元；
二、驳���原告郑德忠其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费703元，减半收取计352元，由被告东营市通懋置业有限公司负担。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 聂小亮
二〇一七年一月六日
书记员 张孟迪