广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)桂1023民初2691号
原告：张少林，女，1974年2月11日出生，住广西平果县。
委托代理人：张积贡，男，1963年10月14日出生，住平果县。
被告：平果恒峰房地产开发有限公司，住所地：平果县马头镇朝阳街1号4楼403号。
法定代理人：林某，总经理。
委托代理人：黄武华，广西百澄律师事务所平果分所律师。
原告张少林与被告平果恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年12月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告张少林及其委托代理人张积贡、被告平果恒峰地产开发有限公司的委托代理人黄武华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张少林诉称：2011年10月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的平果中心大市场.名门天下第13幢3层306号房，出卖人应于2012年12月31日前验收合格的商品房交付给原告使用，但被告至2016年11月28日才将房屋交付给原告，共延期交房1426天，其行为已构成违约，依照合同第九条的约定，被告应按日向原告支付已交付款的万分之一点五的违约金。为了维护本人的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告应向原告支付延期交房违约金48494元（已付房款226715元×0.00015×逾期天数1426天＝48494元），并承担本案的诉讼费用。
被告恒峰公司辩称：一、被告方延期交房，是情势变更所致。本案合同成立后，由于银行贷款政策调整，对房地产行业不予提供资金贷款，造成房地产业资金链断裂，整个房地产市场因得不到银行支持普遍无法正常经营，众多楼盘纷纷停工停业，甚至崩盘，房地产行业遭受重大经济危机。这是预约当时当事人双方无法预见、不能排除的政策调整、经济危机等重大变化，继续履行合同对被告方明显不公平或不能实现合同目的。为此，依照合同法司法解释（二）第二十六条规定，请求法院变更或解除双方签订的《商品房买卖合同》。二、合同约定的违约金过高。由于上述情势变更之原因，合同约定的违约金过高，直接导致被告方因情势变更迟延交房所引起的总的违约金超过1000万元，已根本不能实现合同目的，无法交房，引起整个房地产市场混乱。因此，为了整个平果房地产的稳定和健康发展，为了实现合同目的（交房），根据互让互谅原则，适当调低违约金，共同应对房地产经济危机。二、原告的起诉已超过诉讼时效。被告方迟延交房是客观事实，原告明知迟延交房却未在法定期限内依照合同约定解除合同，也在诉讼时效期间两年内提出请求，因此提出违约金请求已超过了诉讼时效。
原告张少林为证明自己的主张,在举证期限内向本院提交的证据有:
证据一、《商品房买卖合同》，证明原告与被告之间存在商品房买卖关系。
证据二、被告向原告出具的收款收据及银行《结算业务申请书》，证明原告已全额支付购房款给被告的事实。
证据三、原告身份证复印件，证明原告的主体资格。
证据四、《商品房质量保证书》、《入伙通知书》、《入伙手续书》《名门天下业主临时管理规约》等交房手续，证明房屋实际交付时间。
被告恒峰公司未向本院提交证据。
经质证，被告恒峰公司对原告提交证据一至四的真实性、合法性无异议；对关联性有异议，认为合同约定的违约金过高。
根据当事人的举证、质证,本院对有关证据分析和确认如下:
被告恒峰公司对原告张少林举出的证据的真实性、合法性无异议，对其关联性虽有异议，但未能举出证据予反驳或推翻原告上述证据的证明内容，故本院对原告举出上述证据的证明力予以确认。
根据原、被告双方的诉辨和举证及本院的核证情况,本院查明以下事实:
2011年10月18日，原告张少林（买受人）与被告恒峰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定由张少林向恒峰公司购买平果中心大市场.名门天下第13幢3层306号房，房屋建筑面积为111.96平方米，每平方米单价为2024.96元，总价款为226715元。出卖人应于2012年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，如出卖人未能按期交房，则按逾期时间分别处理，即：逾期交房不超过180天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付的1%向买受人支付违约金。买受人要求进行履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一点五的违约金。买受人应在出卖人逾期交房超过180天的当天算起7日内以书面形式通知出卖人是否解除合同，如上述期限内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人要求进行履行合同等。合同签订后，张少林于当日向恒峰公司足额交付了合同约定的购房款226715元及相关的房屋备案、所有权登记、测绘、交易、工本等费用。而恒峰公司因未能按合同约定期限交房给原告，遂于2015年5月22日向包括张少林在内的房屋买受人出示《承诺函》一份，承诺13-16号楼在2015年10月30日前交房，若10月30日前不能交房，2015年10月30日前的违约金经双方确认后进行现金结算，2015年11月30日之前结清等。恒峰公司承诺的交房及支付违约金的期限届满后，仍未能履行交房义务，直至2016年11月28日才将房屋交付给张少林使用，亦未按约向张少林支付迟延交房违约金。为此，张少林认为恒峰公司的行为已构成违约，于2016年12月8日诉至本院，请求依法判令恒峰公司依约向其支付迟延交房1426天的违约金48494元（即已付房款226715元×0.00015×逾期天数1426天＝48494元）。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，权利义务明确，未违法相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。原告张少林已依合同约定足额支付了购房款，被告恒峰公司应依照约定交付商品房，但其直拖延至2015年11月28日才交付房屋给原告，逾期了1426天，已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。故原告的诉求有事实及合同约定，本院应予以支持。关于被告恒峰公司提出其延期交房是因银行贷款政策调整所造成，属于情势变更，请求变更、解除涉案合同的辩解及主张。因被告恒峰公司未能举证证明在履行涉案合同的过程中出现导致合同签订的基础不复存在或突变的情况以及被告按照涉案合同约定继续履行合同并支付违约金有显失公平的事实存在，亦无证据证明其迟延交房行为与银行贷款政策调整存在必然因果关系。况且，银行贷款政策调整并非不可抗力，亦并不直接导致合同目的无法实现，其应属商业风险范畴。被告与原告张少林2011年10月18日签订商品房买卖合同时已取得《商品房预售许可证》，依照《城市房地产管理法》第44条规定，开发商取得《商品房预售许可证》必须具备投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已确定施工进度和竣工交付使用时间等条件。显然，被告作为涉案楼盘的房地产开发商，对自己所开发建设楼盘的施工进度和交房时间及条件应当可以预见，并应承担相应的开发建设风险。为此，被告恒峰公司以银行贷款政策调整作为构成情势变更为由请求法院变更或解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金是否过高问题。根据双方合同的约定，被告恒峰公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一点五的比率向原告支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现被告恒峰公司未举证证明原告张少林诉请的违约金过分高于其实际损失。因此，对恒峰公司认为原告主张的违约金过高要求予以调整的意见，本院不予采纳。关于原告张少林的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。涉案合同第八、第九条约定了房屋交付期限即2012年12月31日前；逾期交房超过180天，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一点五的违约金。虽然合同约定的交房期限届满，但被告恒峰公司于2016年11月28日才将涉案房屋交付给原告张少林，故原告张少林的诉讼时效应从2016年11月29日起计算，至原告张少林于2016年12月8日向本院提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效，故被告恒峰房地产公司认为原告张少林的起诉已超过诉讼时效的辩解意见不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告平果恒峰房地产开发有限责任公司按原告张少林已付购房款226715元从2013年1月1日起至2016年11月27日止按日万分之一点五向原告张少林支付逾期交房违约金（即购房款226715元×逾期交房1426天×0.00015＝48494元）。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
本案受理费1012元减半收取506元，由被告平果恒峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费(数额视当事人提出的上诉请求数额确定)（户名:待结算财政款项
-----法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈东平
二〇一七年三月二日
书记员 黄微微