广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0303执异164号
案外人：杨辉，男，汉族，1976年3月4日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，。
委托代理人：侯德民，广东雄师律师事务所律师。
申请执行人：刘智贤，男，汉族，1968年11月7日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，。
委托代理人：胡信长，广东卓效律师事务所律师。
委托代理人：何慧，广东卓效律师事务所律师。
被执行人：赖加宏，男，汉族，1964年2月10日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区，。
被执行人：丘小梅，女，汉族，1969年4月1日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区，。
被执行人：深圳国墅园地产集团有限公司，住所地深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦2101A、2102-2，组织机构代码74998156-8。
法定代表人：赖加宏。
被执行人：惠州国墅园地产有限公司，住所地惠州市麦地花边南路五星聚豪园富豪楼二楼，组织机构代码71932317-7。
法定代表人：赖加宏。
在本院执行刘智贤与赖加宏、丘小梅、深圳国墅园地产集团有限公司、惠州国墅园地产有限公司借款合同纠纷一案中，案外人对本院查封位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树园6号楼25层4号房产不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人杨辉称，申请执行人刘智贤与被执行人赖加宏、丘小梅、深圳国墅园地产集团有限公司、惠州国墅园地产有限公司借款合同纠纷一案，深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民一初字第3849号民事判决已发生法律效力。案外人对深圳市罗湖区人民法院查封位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树园6号楼25层4号房产不服，提出异议。请求裁定中止执行惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树园6号楼25层4号房产，并解除对该房产的查封。事实与理由：2015年7月5日，被执行人惠州国墅园地产有限公司与深圳市蓝盾防水工程有限公司签订了一份《工程款抵消购房款协议书》，约定被执行人惠州国墅园地产有限公司将拖欠深圳市蓝盾防水工程有限公司人民币123000元的工程款用于抵消案外人杨辉购买中央国墅园（注册名：格树园）楼盘6栋2504号房的部分购房款。鉴于此，被执行人惠州国墅园地产有限公司与案外人杨辉于2015年7月10日签订了《商品房买卖合同》，被执行人惠州国墅园地产有限公司将位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树园6号楼25层4号房（下称：涉案房屋）出售给案外人，合同约定的购房款总金额为人民币303160元，约定的付款方式为一次性付款即签订合同当日付清全额房款人民币303160元。合同签订当日，案外人杨辉通过POS机刷卡方式向被执行人惠州国墅园地产有限公司支付了购房款人民币180160元，该部分购房款180160元与前述用工程款抵消的购房款123000元合计为人民币303160元，与合同约定的购房款总额一致。此外，案外人还于合同签订当日向被执行人惠州国墅园地产有限公司支付了所有权转移登记费80元、资料费10元、归档费45元、预售合同登记费80元。2015年7月10日，即签订《商品房买卖合同》的当日，被执行人惠州国墅园地产有限公司已将涉案房屋交付给了案外人，案外人随即对涉案房屋进行了装修并入住，截至目前案外人仍居住在唯一的涉案房屋内。因被执行人惠州国墅园地产有限公司原因，涉案房产一直没有过户至案外人名下，经多方打听了解，案外人近期才知晓涉案房屋已于2015年9月24日因上述借款合同案被深圳市罗湖区人民法院查封，令案外人十分震惊。综上，案外人认为，被执行人惠州国墅园地产有限公司与案外人签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同的签订时间发生在涉案房产被查封之前，且案外人已经向被执行人惠州国墅园地产有限公司支付了全额购房款，案外人名下亦无其他用于居住房产，案外人对于涉案房产享有物权期待权。因此，在刘智贤申请执行丘小梅、赖加宏、惠州国墅园地产有限公司、深圳国墅园地产集团有限公司一案中，案外人杨辉对于被查封和执行的涉案房产具有能够排除执行的法定情形。案外人为维护自身合法权益，恳请人民法院裁如所求，中止执行涉案房产，并解除对涉案房产的查封。
为支持其主张，案外人提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明涉案《商品房买卖合同》合法有效，且合同的签订时间发生在涉案房屋被查封之前；2、《工程款抵消购房款协议书》；3、307644号《收款收据》；4、307537号《收款收据》；5、314708号《收款收据》；6、银行流水；证据2-6证明案外人已经在合同签订当日向被执行人惠州国墅园地产有限公司付清了合同约定购房总价款合计人民币303160元；7、物业管理处《证明》；8、白云居委会《证明》；9、燃气发票及明细；10、住宅使用说明书；11、住宅质量保证书；12、住宅手册；证据7-12证明案外人购买涉案房屋系用于居住且已经居住的事实；13、惠州市不动产登记信息查询结果；14、惠阳区不动产登记结果；证据13-14证明案外人除用于居住的涉案房屋，其名下无其他用于居住的房屋。
申请执行人刘智贤称,案外人要求停止对涉案房产的执行并解除查封的异议不能成立，应予驳回，理由如下:一、案外人依据与被执行人惠州国墅园地产有限公司签订的《商品房买卖合同》主张，其于2015年7月10日购买了涉案房屋，证据不足，应当予以驳回。第一，合同的签订时间，并不能证明房屋实际交易时间，所以2015年7月10日的买卖时间是不确定的。第二，案外人的证据可知，案外人与被执行人惠州国墅园地产有限公司存在工程承包关系，可见案外人是与被执行人熟悉的，且存在工程款利益关系，因此案外人主张其购买了涉案房产不可信，极有可能是因为其他利益关系，假托购买涉案房产，帮助被执行人阻却本案执行。二、案外人主张的购房款支付过程，与合同约定的房款不符，而且以工程款抵消，其实质是被执行人的个别清偿，损害了申请执行人的利益。第一，案外人主张2016年6月30日与深圳市蓝盾防水工程有限公司签订《工程款抵消购房款协议书》，显示房款为12.3万元，与合同的约定303160不符。第二，案外人杨辉是以第三方深圳市蓝盾防水工程有限公司对被执行人的债权进行抵消房款，并未提及第三方深圳市蓝盾防水工程有限公司与被执行人确实存在债权债务关系的证据，证据上不能完整证明其享有债权12.3万元。第三，抵消协议书关键信息均是事后手工填写，在没有第三方深圳市蓝盾防水工程有限公司到庭作证的情况下，难以证明该抵消行为的真实性。第四，被执行人在明知对申请执行人已负债的情况下，仍然单方面个别清偿第三方债务，损害了其他债权人利益。第五、案外人提交的借记卡账户明细，不能证明pos机消费的180160元为购房款。三、案外人的证据不能证明案外人于查封前已经合法占有该房产，依法应当驳回其排除执行的异议。第一，案外人主张其于签订合同的当日2015年7月10日即已交付完房产，占有了房产。但依据惠市执罚[2014]第E-4063号《行政处罚决定书》，涉案房产因未经竣工验收擅自交付使用而被罚款（被执行人惠州国墅园地产有限公司不服该行政处罚提起行政诉讼，经过一审、二审后，惠州中院判决维持该处罚决定），而同小区业主也因此向法院起诉惠州国墅园地产有限公司承担违法交付、违约交付房产的责任，并最终获得法院判决支持。足以证明2015年7月10日涉案房产是尚未竣工验收的，依法不能予以交付。第二，案外人提交的证据不能证明其于涉案房产2015年9月份查封之前已经入住。其提交的惠阳光能管道燃气公司的缴费记录，最早的是缴费2016年2月24日，发生在查封之后；其提交的物业公司及当地社区居委会出具的证明，均是2018年6月份才出具的，而且其证明仅限于“杨辉…是中央国墅园6-2504住户”，证明的只是现今2018年6月份的状态，并没有证明杨辉是何时入住，也没有证明杨辉何时成为业主。请求驳回案外人的异议请求。
申请执行人提交如下证据：1、惠州市执罚[2014]第E-4063号处罚公示信息，证明被执行人惠州国墅园地产有限公司因违法交付涉案物业被当地相关部门处罚；2、惠州市中级人民法院（2017）粤13行终150号行政判决书，证明证据1处罚决定被判决维持、确认；3、惠州市中级人民法院（2017）粤13民终98号民事判决书，证明同一涉案物业小区业主因被执行人国墅园公司违法交付涉案房产被判决承担违约责任。
被执行人赖加宏、丘小梅、深圳国墅园地产集团有限公司、惠州国墅园地产有限公司未提交相关意见。
本院查明，刘智贤与赖加宏、丘小梅、深圳国墅园地产有限公司、惠州国墅园地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）深罗法民一初字第3849号民事判决书，判决：一、被告赖加宏、丘小梅应于本判决生效之日起五日内向原告刘智贤偿还借款本金人民币17000000元并支付利息（其中计算至2015年8月20日的利息为人民币882400元，从2015年8月21日开始按月息1.8%的标准计算至借款本金还清之日止）；二、被告深圳国墅园地产有限公司、惠州国墅园地产有限公司对被告刘智贤的上述判决义务承担连带清偿责任；三、驳回原告刘智贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币129246元，保全费人民币5000元，由四被告共同负担人民币130000元，原告负担人民币4246元。
在诉讼期间，本院查封了被执行人惠州国墅园地产有限公司名下位于惠州市××区淡水土××大道××树××楼××房产。
本院认为，根据相关法律规定，诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案情形不符合上述法律规定，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
驳回杨辉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 青
审判员 罗映霞
审判员 张 雨
二〇一八年八月二十日
书记员 戴思婷