＼n济南市历城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）历城民初字第845号＼n原告李莉，女，生于1976年7月28日，汉族，无业，居民，住济南市。＼n委托代理人刘怀勇（特别授权代理），山东海右律师事务所律师。＼n被告付永，男，生于1972年2月1日，汉族，无业，居民，住济南市。＼n委托代理人王青（特别授权代理），济南历下金宏法律服务所法律工作者。＼n原告李莉诉被告付永民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，被告付永在答辩期间对管辖权提出异议，本院经审查于2014年4月22日下发（2013）历城民初字第845-1号民事裁定书，驳回被告付永对本案管辖权提出的异议。被告付永不服该裁定，提出上诉。济南市中级人民法院于2014年6月18日下发（2014）济中立终字第375号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法由审判员杨世才担任独任审判，于2014年7月23日和同年7月30日二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘怀勇，被告的委托代理人王青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称：2011年6月22日，原、被告签订房屋抵押借款合同，双方约定，被告向原告借款45万元用于经营，借款利率为每月2.5%，按月还息，到期还本，如逾期还款，应自逾期之日按借款总额的2%／天支付违约金，被告用其名下的坐落于济南市天桥区标山小区29号楼3-602、3-702、3-107号房屋（房产证号为济房权证天字第1178**号）抵押。合同签订后，被告支付被告45万元的借款，被告出具了借据，并办理了抵押手续，房屋他项权证号为济房他证天字第0621**号。自2013年4月至今，被告未偿还任何款项。为此，原告提起诉讼。要求：1、被告立即偿还借本金45万元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍自2013年4月1日起计算至判决生效之日止）律师代理费1万元；2、原告对拍卖、变卖抵押财产济南市天桥区标山小区29号楼3-602、3-702、3-107（房产证号为济房权证天字第1178**号）所得的价款在上述债权范围内优先受偿；3、诉讼费由被告负担。＼n被告付永辩称：借款属实。原告的起诉已超过诉讼时效，要求驳回原告的诉讼请求。＼n经审理本院认定：2011年6月22日，原告（甲方）与被告付永（乙方）签订房屋抵押借款合同。合同约定，甲方因生产经营向乙方申请借款，并以自由房产作为抵押物，经双方协商一致，自愿签订本合同；借款总额为45万元，借款用途为经营；借款期限6个月，自2011年6月22日起至2011年12月21日止（如与借款借据不一致，以借款借据为准）；借款利率为2.5%每月。如到期不能全额偿还借款本金，应从逾期之日起按借款总额的2%支付违约金。甲方自愿以自有房产抵押给乙方作为履行还款义务的担保；所有权证号为济天字第117849号，房地产位置天桥区标山小区29号楼3-602、3-702、3-107（地下室），面积97.83㎡、48.96㎡，评估价值1000000元；如因争议诉至法院，则案件的（包括但不限于案件受理费、财产保全费、律师费、公告费等）一切费用均由甲方承担；协商不成，向历城区人民法院起诉。原、被告在合同上签字。同日，被告给原告出具借据一份。该借据载明，借款人今收到与出借人（抵押权人）李莉于2011年6月22日签订的《房屋抵押借款合同》约定的借款金额人民币（大写）肆拾伍万元（小写）450000元。逾期按照借款总金额的2%每天向出借人（抵押权人）支付违约金。抵押房屋产权证号济天字第1178**号。原、被告及担保人孙清杰在借据上签字。2011年6月22日和6月25日原告分别将350000元和88750元共计438750元打入孙清杰账号内，原告主张另外的11250元系给付被告的现金。被告辩称银行转账的款项是否给付被告尚待落实，实际收到借款本金438750元，11250元是原告预扣的利息，并辩称被告称在借款合同期内的利息已支付。原告陈述被告已支付利息至2013年4月底，并提交了银行对账单一份。该对账单载明自2011年12月18日起至2012年11月23日原告每月收取银行利息11250元，自2012年12月31日起至2013年4月28日每月收取利息15000元。关于自2012年12月31日起收取的利息15000元，原告解释其中2500元是被告支付其他借款的利息。被告对该对账单无异议，辩称借款期限至2011年12月21日，自2012年以后所还的款项应为归还的借款本金。＼n2012年5月31日，原、被告在济南市住房保障和房产管理局办理了房屋他项权证。房屋他权证号为济房他证天字第0621**号，房屋他项权利人为李莉，房屋所有权人为付永，他项权利种类抵押权，债权数额450000元。＼n2013年11月12日，原告与山东海右律师事务所签订委托代理合同。该合同载明，李莉委托山东海右律师事务所律师刘怀勇为其与付永申请实现担保物权纠纷一案代理诉讼。代理费为10000元。2013年12月13日，山东海右律师事务所出具收取李莉律师代理费10000元发票一张。＼n本院认为：原告与被告于2011年3月22日签订的房屋抵押借款合同是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的。被告付永在向原告借款后，应按协议的约定及时将借款返还原告。长期拖欠不付是错误的，对该纠纷的形成应负全部责任。被告付永辩称，原告的起诉已超过诉讼时效，但原告称被告借款后一直按合同的约定支付利息至2013年4月，并提交了被告支付利息的银行对账单，被告对该对账单也无异议，由此可证实原告的起诉并未超过诉讼时效，对被告的该辩称本院不予采纳。原告提供的银行打款记录载明出借的数额为438750元，原告称另外的11250元是支付的现金，本院认为该数额与原、被告签订的借款合同约定的利息数额相符，该款项应为原告在出借是扣除的利息，对原告的该述称本院不予采信。由于被告付永未按借款合同的约定如期归还，致使原告提起诉讼并因此支出代理费10000元，该费用的支出是由于被告违约造成的，对此应予以赔偿。被告辩称原告要求的违约金过高，应予以调整，对被告的该抗辩理由，本院予以采信。被告辩称在2012年1月后归还的是借款本金，应当在借款本金中扣减，本院认为被告借款后，由于未按约定返还原告的借款本金，该款项应视为被告支付的违约金，该款项应从调整计算利率后的违约金中扣除。＼n依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：＼n一、被告付永支付原告李莉借款本金438750元。＼n二、被告付永支付原告李莉违约金73275元（272025元（以438750元为基数，自2011年12月22日起至2014年7月21止按同期人民银行贷款利率的四倍年息2.4%计算）-198750元（已支付的违约金）。自2014年7月22日至本判决履行期限届满之日止的违约金以438750元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍2.4%计付］。＼n三、被告付永赔偿原告李莉经济损失10000元。＼n上述所判一、二、三款项均限被告付永于本判决生效之日起十日内付清。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n四、原告李莉对被告付永的抵押房产（产权证号：济房权天字第1178**号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。＼n五、驳回原告的其他诉讼请求。＼n案件受理费4566元，原告负担66元，被告负担4500元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。＼n审判员杨世才＼n二〇一四年七月三十日＼n书记员赵娣