上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2358号
原告上海麦丹商贸有限公司。法定代表人CHOIJINSEOK。委托代理人余某。委托代理人张波，上海众华律师事务所律师。被告申雪花。委托代理人许光日，上海海颂律师事务所律师。原告上海麦丹商贸有限公司(以下简称麦丹公司)与被告申雪花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告麦丹公司的委托代理人余某、张波，被告申雪花的委托代理人许光日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦丹公司诉称，原、被告曾于2014年6月20日签订租赁合同，约定由被告承租位于闵行区虹泉路XXX号XXX楼西侧118号场地用于开设餐厅，租赁面积为97平方米。租金支付方式为每1个月预付。自合同履行以来，被告经常迟延支付租金。自2015年2月21日起被告出现了严重拖欠租金的行为，2015年2月21日往后的租金被告分文未支付，给原告的经营带来了巨大的困难。为此，原告多次催告警告，但被告拒不改正。原告无奈，按照合同约定于2015年5月5日发函解除合同，但遭到了被告的拒签，故原告于5月23日又以手机短信形式通知被告解除双方的租赁合同，并要求被告及时清场将物品搬离租赁场所。被告于2015年9月15日搬离租赁房屋但拖欠费用仍未支付。鉴于上述情况，原告诉至法院要求判令：1、确认双方租赁合同于2015年5月23日解除；2、被告支付2015年2月21日至3月20日拖欠租金人民币(下同)17,000元及以17,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年2月21日起计算至实际支付之日止的利息；3、被告支付2015年3月21日至4月20日拖欠租金17,000元及以17,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年3月21日起计算至实际支付之日止的利息；4、被告支付2015年4月21日至5月20日拖欠租金17,000元及以17,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年4月21日起计算至实际支付之日止的利息；5、被告支付2015年5月21日至5月23日拖欠租金1,644元及以1,644元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年5月21日起计算至实际支付之日止的利息；6、被告支付合同约定的违约金5,100元；7、被告支付自2015年5月24日起至2015年9月15日止的房屋使用费62,472元(参照合同约定的租金标准即按548元/日计算，共114天)。被告申雪花辩称，对诉请1的解除日期不同意，被告没有转租，被告收到落款为2015年2月13日的解除通知函是在2月下旬，被告只是基于原告发的函同意在2月解除合同，但解除合同的过错在原告。对诉请2-5，被告没有义务支付租金，因为合同在2015年2月19日解除，且被告的租赁目的没有实现。对诉请6，违约金应该是被告向原告主张。对诉请7，房屋使用费的答辩与租金的答辩意见一致。经审理查明，位于闵行区虹泉路XXX号J大厦的权利人为案外人上海J实业公司(以下简称J公司)。2010年6月18日，原告与案外人J公司签订租赁合同，从案外人处取得上述大厦一楼西侧2,252平方米房屋的转租权。2014年6月20日，原告麦丹公司(签约甲方，作为出租方)与被告申雪花(签约乙方，作为承租方)签订《卖场租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区虹泉路XXX号XXX楼西侧118号97平方米的房屋出租给乙方作为餐厅使用，租赁期限为自2014年6月21日起至2017年6月20日止。租金为17,000元/月(不含增值税)，乙方每次预付2个月租金，在每2个月的上一个月27日以前付给甲方。如果超过支付期限，乙方还需向甲方支付每逾期一日，按逾期支付款项的0.5%计算的滞纳金。合同签订时乙方向甲方支付租赁保证金17,000元和1个月租金17,000元。终止或解除租赁合同时，甲方应扣除租赁费、管理费等各种费用和其它乙方应支付的一切费用，并在收回租赁标的物后，立即向乙方退还租赁保证金。乙方未按时向甲方缴纳保证金、租金以及应当向甲方缴纳的其他各种费用，而且逾期2个月以上时，甲方可以书面形式通知乙方后解除本合同或停止营业。如因乙方的责任解除合同时，甲方无须通知乙方。乙方应将保证金的10%作为违约金支付给甲方。合同还对其他事项作了约定。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付了租赁保证金17,000元及至2015年2月20日止的租金。原告曾于2015年2月13日向被告发送《解除合同通知函》称，被告曾与原告签署《卖场租赁合同》，由被告向原告承租位于闵行区虹泉路XXX号XXX楼西侧118号房屋用于经营餐饮，租赁期限为2014年6月21日至2017年6月20日。现发现被告未经原告的同意将租赁场所擅自转租给第三方，故原告根据《卖场租赁合同》第二十七条的约定，书面通知被告至2015年2月19日后双方的合同解除。望被告收到本通知函后妥善处理后续事宜，如给原告造成损失的应承担赔偿责任。被告自认于同年2月底收到此函。而因之后被告一直拖欠租金，原告于2015年5月5日另行向被告发送了一份《解除合同通知函》，称被告自2015年2月21日起开始拖欠租金，至今2015年2月21日至3月20日及3月21日至4月20日的租金逾期未付、2015年4月21日往后的租金也未支付。根据合同及鉴于被告的拖欠情形，原告现书面通知被告解除合同。望被告收到本通知函后立即搬离及时清场，如被告拒不采取行动，原告将通过法律途径解决此纠纷。因上述函件被拒收，原告还于2015年5月23日向被告发送短信记载，因被告经营餐厅长期拖欠租金，至今2015年2月21日至3月20日及3月21日至4月20日的租金逾期未支付、2015年4月21日往后的租金也未支付。故原告于2015年5月5日发函给被告，通知被告解除合同，但因被告拒签而邮局将函件退回。现原告用手机短信的方式通知被告解除双方的《卖场租赁合同》，请被告收到通知后立即搬离及时清场，如被告拒不采取行动，原告将通过法律途径解决此纠纷。2015年6月1日，原告又一次发送的短信记载，被告与原告所签署的J大厦1楼B座内的超市餐厅租赁合同。因被告严重拖欠房租，已经由原告通知被告依约解除。现被告拒不搬迁、恢复原状导致原告损失巨大。现原告提出最后警告：请被告收到本函之日起两日内自行搬迁离场，将租赁区恢复原状。若拒不搬离，原告将自行恢复原状，被告遗留物料将视为废物处置。被告给原告造成的各种损失，包括但不限于欠付租金、管理费、恢复原状等的费用，原告将继续依法追究。当日，被告通过短信回复原告，双方均等法院审理、判决。解除合同是原告单方面行为，再擅自处分被告合法财产，被告依法追究原告赔偿责任。再者，原告已向闵行法院起诉，就等合法判决为准，不要藐视、浪费司法资源。……被告也警告：擅自处理被告产品，属非法占有，触犯我国刑法。被告将维权进行到底！由于被告至今未向原告支付拖欠的款项，原告遂诉诸法院要求按上述诉称解决。庭审中，原告称其向被告发送落款日期为2015年2月13日的《解除合同通知函》后，经过协商被告承诺不再转租，故原告同意了由被告继续使用租赁房屋。被告则称其没有将房屋转租。另外，原告自认被告于2015年9月15日将物品搬离了租赁房屋。以上事实，由原告提供的双方签订的《卖场租赁合同》、系争房屋的房地产登记簿及原告与产权人签订的《房屋租赁合同》、《租赁变更协议书》、被告支付了租赁保证金及部分租金的付款凭证、原告向被告发送的《解除合同通知函》及邮寄凭证、原告向被告发送的短信、被告发送给原告的短信以及双方的当庭陈述等证据为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告从产权人处获得合法转租权后，与被告签订的《卖场租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，被告未按时支付保证金、租金和其他应缴纳的各种费用逾期2个月以上，原告有权提前解除合同。本案中，被告自2015年2月21日起开始拖欠租金不付，已构成违约，原告据此通过发函及短信方式通知被告要求解除合同，符合合同约定的解除条件，故双方的租赁合同自被告收到原告通知解除合同的短信之日，即2015年5月23日起解除。而在收到原告要求解除合同的短信后不久，被告将物品搬离了租赁房屋，原告将房屋使用费计算至被告搬离之日即2015年9月15日并无不当，本院予以支持，被告应向原告付清使用房屋期间拖欠的各项费用。而因被告至今未向原告付清上述拖欠费用，根据双方租赁合同约定，被告还需向原告支付每逾期一日，按逾期支付款项的0.5%计算的滞纳金。现原告要求被告支付逾期付款利息，实际上指的就是合同约定的滞纳金，且原告自愿将该标准调低为按中国人民银行同期贷款利率计算，此系原告对其自身权利的处分，本院对此予以准许。另根据上述租赁合同约定，因被告的责任而终止合同时，被告将相当于租赁保证金10%的金额作为违约金归于原告，故原告要求被告支付提前解除合同违约金之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。而本案中约定租赁保证金金额为17,000元，故违约金金额应为1,700元，本院对此予以纠正。最后，考虑到双方的租赁关系已经解除，对被告向原告支付的租赁保证金17,000元，原告应在与被告结清相关费用后予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海麦丹商贸有限公司与被告申雪花签订的《卖场租赁合同》于2015年5月23日已经解除；二、被告申雪花支付原告上海麦丹商贸有限公司自2015年2月21日起至同年3月20日止拖欠的租金17,000元及以17,000元为本金，自2015年2月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息；自2015年3月21日起至同年4月20日止拖欠的租金17,000元及以17,000元为本金，自2015年3月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息；自2015年4月21日起至同年5月20日止拖欠的租金17,000元及以17,000元为本金，自2015年4月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息；自2015年5月21日起至同年5月23日止拖欠的租金1,644元及以1,644元为本金，自2015年5月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息；三、被告申雪花支付原告上海麦丹商贸有限公司自2015年5月24日起至同年9月15日止拖欠的房屋使用费62,472元；四、被告申雪花支付原告上海麦丹商贸有限公司提前解除合同违约金1,700元；五、原告上海麦丹商贸有限公司返还被告申雪花租赁保证金17,000元。上述第二至第五项条款的履行期限均为于本判决生效之日起三十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,172.75元，减半收取计586.38元，由原告上海麦丹商贸有限公司负担36元，被告申雪花负担550.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈 洁
二〇一六年四月五日
书记员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……