湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民再22号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胡新华，男，1971年8月20日出生，汉族，住枝江市。
委托诉讼代理人：季辉菊，女，1974年8月23日出生,汉族，住枝江市董市镇石匠店村*组，系胡新华之妻。（特别授权代理）
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：季辉菊，女，1974年8月23日出生，汉族，住枝江市。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杜敏，男，1965年5月21日出生，汉族，住枝江市。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘文芬，女，1965年1月24日出生，汉族，住枝江市。
二被申请人共同的委托诉讼代理人:罗兰碧，湖北骁阳律师事务所律师。
再审申请人胡新华、季辉菊与被申请人杜敏、刘文芬房屋买卖合同纠纷一案，杜敏、刘文芬于2016年9月27日向枝江市人民法院起诉。2016年11月2日，枝江市人民法院作出（2016）鄂0583民初1369号民事判决。胡新华、季辉菊不服，向本院提出上诉。2017年3月3日，本院作出（2017）鄂05民终345号民事裁定，撤销枝江市人民法院（2016）鄂0583民初1369号民事判决，将本案发回枝江市人民法院重审。2017年5月16日，枝江市人民法院作出（2017）鄂0583民初463号民事判决。胡新华、季辉菊不服，向本院提出上诉。2017年9月29日，本院作出（2017）鄂05民终2033号民事判决。判决发生法律效力后，胡新华、季辉菊向湖北省高级人民法院申请再审。2018年3月22日，湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民申514号民事裁定，指令本院再审本案。本院2018年6月5日再审立案后，依法另行组成合议庭，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。再审申请人季辉菊，再审申请人胡新华的委托诉讼代理人季辉菊，被申请人刘文芬，被申请人杜敏、刘文芬共同的委托诉讼代理人罗兰碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡新华、季辉菊申请再审称，原判决认定事实及适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定。其与杜敏、刘文芬协商后，退还杜敏、刘文芬4万元购房款，已经解除了双方的房屋买卖合同。现杜敏、刘文芬起诉解除房屋买卖合同，属于重复解除。二审法院主观认为违约金过高没有法律规定和合同约定，适用法律错误。
杜敏、刘文芬辩称：1.胡新华、季辉菊称双方已协商解除了房屋买卖合同不属实。房屋买卖纠纷发生之后，双方一直在沟通交流，没有达成解除合同的一致意见，季辉菊在2016年4月30日还在微信中承诺把钱退给刘文芬。2.胡新华、季辉菊存在违约行为。胡新华、季辉菊未催告其在合理期限内履行合同，也未向其送达解除合同的通知，在未履行法定解除程序的情况下就把房屋卖给第三人，导致其不能在规定的期限内继续履行合同，是一种违约行为。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于违约金调整的条款是在一方违约的情况下适用的，本案是双方违约，不存在人民法院主动调整违约金的问题。原审法院是认定双方违约的情况下，根据法官的自由裁量权作出的判决。4.其在枝江市人民法院第一次审理法官释明是否申请人民法院调整违约金时即认为违约金过高并明确答复要求调整违约金，原二审判决对违约金予以调整合理合法。
杜敏、刘文芬向一审法院起诉请求：请求解除双方签订的《房屋转让协议书》，判令胡新华、季辉菊返还购房订金5万元。
一审法院认定事实：2015年7月10日，杜敏、刘文芬在介绍人曾富国的带领下，到枝江市××街道××路金湖××小区××栋看房。因房屋还在建设中，杜敏、刘文芬与介绍人就在一楼看房屋户型。2015年7月21日，杜敏、刘文芬与胡新华、季辉菊签订《房屋转让协议书》，介绍人曾富国作为鉴证人在合同上签字。协议约定，杜敏、刘文芬自愿购买胡新华、季辉菊位于枝江市××街道××路金湖××小区××还××套，面积81.7平方米，房屋价款20万元；签订合同之日杜敏、刘文芬付订金5万元，2015年8月1日前付购房款4万元，交付房屋时付10万元，办理过户登记后付余款1万元。若胡新华、季辉菊违约，胡新华、季辉菊应退还购房款9万元，另付违约金5万元。如果杜敏、刘文芬违约，胡新华、季辉菊只退购房款4万元，另外5万元作为违约金不退。协议书签订当日，杜敏、刘文芬交付5万元，季辉菊出具“现收到刘文芬购房款伍万元整”的收条一张。2015年7月31日，杜敏、刘文芬按协议约定支付购房款4万元。2015年12月18日，胡新华、季辉菊通知杜敏、刘文芬交房。杜敏、刘文芬因为金湖柳苑小区4栋1603号房屋为西边的房屋与胡新华、季辉菊产生争议，杜敏、刘文芬没有支付剩余房款，胡新华、季辉菊也没有交付房屋。双方在介绍人的协调下协商未果，后胡新华、季辉菊于2016年3月6日通过银行转账退还杜敏、刘文芬购房款4万元。2016年4月29日，胡新华、季辉菊将房屋卖给案外人苏保华，售价205000元。一审法院判决：1.解除胡新华、季辉菊与杜敏、刘文芬于2015年7月21日签订的《房屋转让协议书》；2.胡新华、季辉菊于判决生效之日起10日内返还杜敏、刘文芬房屋订金5万元。一审案件受理费1050元，由杜敏、刘文芬负担525元，胡新华、季辉菊负担525元。
胡新华、季辉菊不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回杜敏、刘文芬的诉讼请求。
本院原二审认定事实：原二审判决确认了一审法院认定的事实。本院原二审认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应按合同约定的时间、方式等全面履行义务。杜敏、刘文芬按《房屋转让协议书》合同约定的时间支付9万元后，因房屋户型问题未将后期款项支付给胡新华、季辉菊，违反了价款履行期限的约定，构成根本违约，理应承担违约责任。鉴于双方约定的违约金数额过高，原二审酌情调整为2万元。胡新华、季辉菊于2016年3月6日向杜敏、刘文芬退款4万元的行为，是按约履行退款义务，因交易未完成，此时房屋不存在交付问题，故胡新华、季辉菊此后将房屋转让给他人的行为不属于违约。本院原二审判决：1.维持枝江市人民法院（2017）鄂0583民初463号民事判决第一项，即解除胡新华、季辉菊与杜敏、刘文芬于2015年7月21日签订的《房屋转让协议书》；2.变更枝江市人民法院（2017）鄂0583民初463号民事判决第二项为胡新华、季辉菊于判决生效之日起10日内返还杜敏、刘文芬房屋订金3万元。一审案件受理费1050元，由杜敏、刘文芬负担525元，胡新华、季辉菊负担525元。二审案件受理费1050元，由胡新华、季辉菊负担525元，由杜敏、刘文芬负担525元。
本院再审查明，原一、二审判决认定的事实属实，本院再审予以确认。
本院再审认为，本案争议的焦点为：1.双方当事人签订的房屋买卖合同是否已解除，双方是否存在违约行为。2.双方约定的违约金是否过高，人民法院是否应当予以调整。本院对此评述如下：
1.再审申请人季辉菊2015年12月18日通知被申请人杜敏、刘文芬向其交付房屋，杜敏、刘文芬在得知房屋位于西边后，即明确表示不履行合同或以自己的行为拒绝履行支付剩余购房款的义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的当事人可以解除合同的法定情形，胡新华、季辉菊可以行使法定解除权。胡新华、季辉菊于2016年3月6日通过银行转账退还杜敏、刘文芬购房款4万元的行为，是其行使法定解除权的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一方行使约定的或法定的解除权时，必须以通知的方式告知对方，自通知到达对方时合同解除。但在实践中，通知并非只有书面的形式，行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示。只要解除权人通过一定的形式向对方当事人表达了解除合同的意思且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力，并不一定非要采取书面文字通知的方式，更不需要被通知人的同意。胡新华、季辉菊于2016年3月6日通过银行转账退还杜敏、刘文芬购房款4万元，即是以该行为表明解除双方2015年7月21日签订的《房屋转让协议书》，此时双方签订的房屋买卖合同因一方行使法定解除权而解除。胡新华、季辉菊认为“杜敏、刘文芬起诉解除房屋买卖合同属于重复解除”的理由成立。杜敏、刘文芬认为其与胡新华、季辉菊没有对解除合同协商一致的理由不能成立。胡新华、季辉菊在行使法定解除权解除了双方签订的合同之后将诉争房屋转卖他人的行为不构成违约。因双方签订的合同并未特别约定房屋的方位，杜敏、刘文芬以该房屋是西边的房屋为由拒绝履行合同约定的支付房款的义务，导致合同目的不能实现，是根本违约的行为，应当承担违约责任。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条规定强调了违约金具有补偿性的同时，也赋予了合同当事人向法院或者仲裁机构请求调整的权利。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”本案一审时法院已就此予以释明，杜敏、刘文芬明确表示违约金过高，并认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，违约金应当不超过实际损失的30%，而胡新华、季辉菊没有损失，故不应当支付违约金。本院再审时，杜敏、刘文芬亦提出其在一审时就明确了请求人民法院对违约金予以调整，意思表示明确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据一审法院调取的证据，胡新华、季辉菊于2016年4月29日将房屋卖给案外人苏保华，售价205000元，诉争房屋并未因本案纠纷导致价值贬损而使再审申请人遭受价格损失，但杜敏、刘文芬的违约行为也延长了胡新华、季辉菊出售房屋的时间，造成了售房资金的利息损失，应承担违约责任。违约金制度以赔偿非违约方的损失为主要功能，兼具对违约方的惩罚功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。有鉴于此，在杜敏、刘文芬一审时已主张违约金过高的情况下，原二审对双方当事人约定的过分高于造成的损失的违约金数额酌情调整并无不当。
综上，原二审判决认定事实清楚，但在胡新华、季辉菊已行使法定解除权对双方签订的房屋买卖合同予以解除的情况下，仍判决“解除胡新华、季辉菊与杜敏、刘文芬于2015年7月21日签订的《房屋转让协议书》”系适用法律不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2017）鄂05民终2033号民事判决第一项和枝江市人民法院（2017）鄂0583民初463号民事判决第一项；
二、维持本院（2017）鄂05民终2033号民事判决第二项，即“变更枝江市人民法院（2017）鄂0583民初463号民事判决第二项为胡新华、季辉菊于判决生效之日起10日内返还杜敏、刘文芬房屋订金3万元”。
一审案件受理费1050元，由杜敏、刘文芬负担500元，胡新华、季辉菊负担550元。二审案件受理费1050元，由胡新华、季辉菊负担550元，杜敏、刘文芬负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴遵玉
审 判 员 黄君梅
代理审判员 郑桂华
二〇一八年八月十日
书 记 员 胡 雁