福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闽民再终字第18号
上诉人（原审原告）：福州市直房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区乌山路71-1号。
法定代表人：洪鼎楚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐军，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖培坤，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建省东方古玩城发展有限公司，住所地福建省福州市台江区光明港路35号。
法定代表人：林燕城，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨友伟，福建信得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈汉周，福建信得律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：刘开光，男，1962年4月16日出生，汉族，住福建省福州市。
委托诉讼代理人：陈羚辉，福建信得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊，福建信得律师事务所律师。
上诉人福州市直房地产开发有限公司（以下简称市直房地产公司）与被上诉人福建省东方古玩城发展有限公司（以下简称东方公司）、刘开光房屋买卖合同纠纷一案，福建省福州市中级人民法院于2011年9月19日作出(2010)榕民初字第462号民事判决，后于2012年7月19日作出（2012）榕民监字第41号民事裁定，决定再审本案。再审时，该院依法另行组成合议庭，追加刘开光作为第三人参加诉讼。2015年2月10日，福州市中级人民法院对(2010)榕民初字第462号再审后作出（2013）榕民再初字第1号民事判决。宣判后，市直房地产公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人市直房地产公司的委托诉讼代理人徐军、赖培坤，被上诉人东方公司的委托诉讼代理人杨友伟、陈汉周，原审第三人刘开光及其委托诉讼代理人陈羚辉、张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：(一)1999年10月12日，市直房地产公司获颁《商品房预售许可证》，载明项目名称“市直象园公寓（市直机关象园住宅小区光明楼），批准预售楼号5#－8#楼,建筑面积28000平方米”。2005年6月28日，市直房地产公司作出一份《授权委托书》，明确“我公司与陈晋腾合作开发象园公寓南侧项目，该项目全部建设资金由陈晋腾投资承担，现已全部建成并办妥产权总登记等手续。该项目一层商场（建筑面积约5500平方米），全部属于陈晋腾所有。为此，我公司明确：1.陈晋腾有权自主决定该商场对外租售等一切相关事宜……”。
(二)2006年6月29日，陈晋腾以市直房地产公司代表人的名义与东方公司签订了《商品房买卖协议书(一)》（以下简称《买卖协议(一)》）、《商品房买卖协议书(二)》（以下简称《买卖协议(二)》），约定市直房地产公司将其开发的位于福州市象园路（文博路）158号商场、半地下室停车场销售给东方公司。《买卖协议(一)》约定：商场建筑面积约5500平方米，扣除消防中心、电话交换间及通道，商场面积约5000平方米，今后以福州房产交易登记中心最后确权的面积为准；商场成交价每平方米为4500元，即4500元×5000平方米（约）=2250万元，若产权登记机关确认的面积（含公摊面积）有增减，则以最终确权的面积乘以单价（单价保持不变）为总成交价；东方公司应于2006年7月30日前支付给市直房地产公司900万元、2006年8月30日前支付给市直房地产公司300万元、2006年12月31日前支付给市直房地产公司500万元、2007年3月20日前付清余款；双方定于2006年9月30日前正式签订《商品房预售合同》，共同办理产权登记手续，自福州市房产交易登记中心受理《商品房预售合同》登记之日起180天内办好产权证；如东方公司单方面终止本协议书，应支付违约金350万元给市直房地产公司；如东方公司未按本协议书规定的时间支付购房款，每迟延一个月，应按总成交售房款总额1%向市直房地产公司支付逾期付款违约金，但东方公司逾期付款最迟不超过90天，若逾期超过90天，市直房地产公司有权解除合同，并收回商场，东方公司仍应承担解约的违约责任和该商场的装修款。《买卖协议(二)》约定：商场半地下室停车场面积约为2600平方米，与有关部门协调调整后确定最终面积，并经福州市房地产交易登记中心最后确权的面积为准；半地下室停车场成交价每平方米为2500元，即2500元×2600平方米（约）=650万元，若产权登记机关确认的面积（含公摊面积）有增减，则以最终确权的面积乘以单价（单价保持不变）为总成交价；东方公司应于2006年7月30日前支付给市直房地产公司100万元、2006年8月30日前支付给市直房地产公司100万元、2006年12月31日前支付给市直房地产公司300万元、2007年3月30日前付清余款；双方定于2006年9月30日前正式签订《商品房预售合同》，共同办理产权登记手续，自福州市房产交易登记中心受理《商品房预售合同》登记之日起180天内办好产权证；如东方公司单方面终止本协议书，应支付违约金150万元给市直房地产公司；如东方公司未在本协议书规定的时间支付购房款，则每迟延一个月，应按总成交售房款总额1%向市直房地产公司支付逾期付款违约金，但东方公司逾期付款最迟不能超过90天，若逾期超过90天，市直房地产公司有权单方解除合同，并收回半地下停车场，东方公司仍应承担解约的违约责任和该半地下停车场的装修款。
(三)2006年7月3日，陈晋腾作为市直房地产公司代表(甲方)与东方公司(乙方)签订一份《补充协议书》。协议约定：“甲、乙双方经友好协商，在签订商品房买卖协议书(一)、(二)基础上，补充签订如下条款：一、为节省开支，双方同意在正式签订《商品房预售合同》时，商场每平方米按人民币3300元的单价签订；半地下室停车场每平方米按1200元的单价签订。但实际履行的合同价，仍按《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》约定执行。二、乙方在协议签订后，拟把半地下室停车场变更用途，甲方同意协助乙方办理变更用途的手续，但所发生的费用由乙方自行承担。三、本补充协议经双方代表签字后生效，并与买卖协议(一)、(二)同等法律效力。”
(四)2009年9月12日，市直房地产公司（甲方）与东方公司（乙方）签订一份《解除合同协议书》(以下简称《解除协议》），约定“甲乙双方于2006年6月29日签订了买卖协议(一)(二)、《补充协议书》和《借据》，约定将甲方所有之座落于福州市象园路（文博路）58号的商场和停车场销售给乙方。乙方已通过杨芬、刘开光、林燕城等个人账户支付给甲方购房款共计1200万元，双方之间尚未办理买卖登记手续，也未将商场和停车场交付乙方使用”。《解除协议》并确认，由于种种原因，东方公司未能按照合同约定按时付款，已构成违约，按约定东方公司每迟延一个月应按购房款总额1%支付给市直房地产公司逾期付款违约金，则东方公司到2009年9月11日应支付给市直房地产公司逾期付款违约金1239万元，若解约还应支付违约金500万元，两项违约金共计1739万元；双方同意解除2006年6月29日签订的《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》及《补充协议书》，商场和停车场由市直房地产公司收回另售他人，东方公司原已支付的1200万元购房款作为违约金不予退还，尚差的违约金由双方另行协商解决”。
(五)2010年6月，刘开光向福州市鼓楼区人民法院起诉市直房地产公司、陈晋腾、东方公司、林燕城，主张其与林燕城均系东方公司股东，各占50%股权，2009年11月，林燕城、东方公司为逃避债务、转移资产，市直房地产公司、陈晋腾为获取不正当利益，隐瞒刘开光，恶意串通，签订相关协议，解除商品房买卖合同，放弃权利。请求“确认各被告间未经原告同意而签订的合同无效（涉及2006年6月29日签订的商品房买卖合同的变更、解除等）”。后福州市中级人民法院作出（2012）榕民再初字第16-1号改变管辖决定书，决定提级审理该案。2015年3月18日，福州市中级人民法院作出(2013)榕民初字第349号民事判决，认为刘开光提出《解除协议》系双方恶意串通损害其合法权益，依据不足，诉请确认《解除协议》无效，不予支持。判决驳回刘开光的诉讼请求。一审宣判后，刘开光不服，向本院提起上诉。2015年12月28日，本院作出(2015)闽民终字第1204号民事判决，认为2006年6月29日市直房地产公司与东方公司签订《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》时，刘开光并非东方公司股东，根据合同的相对性原则，非合同一方当事人，无权对该协议提出任何异议。根据《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》的约定，东方公司逾期付款最迟不能超过90天，若逾期超过90天，市直房地产公司有权单方解除合同，并收回讼争房产，东方公司仍应承担解约的违约责任和装修款。此后，东方公司未严格按照合同约定的付款时间和金额，仅陆续向市直房地产公司支付了部分购房款。市直房地产公司作为讼争房产所有权人，在东方公司履行合同中存在严重违约的情形下，有权选择解除合同，并要求东方公司支付违约金，其行为并不受非合同订立方的刘开光个人意思表示的约束。东方公司逾期付款超过90天，造成根本性违约，市直房地产公司并未违约。从现有的证据来分析判断，刘开光提出市直房地产公司与东方公司恶意串通，损害其合法权益的主张，依据不足。因此，市直房地产公司与东方公司并不存在恶意串通的问题。东方公司逾期付款违约，市直房地产公司有权行使先履行抗辩权，拒绝与东方公司签订预售合同和办理产权登记。因此，《解除协议》是市直房地产公司与东方公司间真实的意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、社会公共利益、集体或者第三人利益，应认定合法有效。综上，判决驳回上诉，维持原判。
(六)2010年9月12日，市直房地产公司向福州市中级人民法院提起本案诉讼，主张在《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》解除后，讼争商场和停车场由市直房地产公司收回另售他人，但在办理产权过户手续中遭到东方公司“股东”的无理起诉，导致房产被诉讼保全查封。请求判令：1.确认市直房地产公司与东方公司于2006年6月29日签订的买卖协议合法有效；2.确认市直房地产公司与东方公司于2009年9月12日签订的《解除协议》合法有效，市直房地产公司与东方公司签订的《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》、《补充协议书》等合同协议已经依法解除；3.东方公司立即向市直房地产公司支付违约金1739万元（其中1200万元准予市直房地产公司从东方公司已经支付的售房款中直接抵扣，不足部分由东方公司立即支付给市直房地产公司）；4.东方公司赔偿市直房地产公司经济损失20万元。
(七)诉讼中，市直房地产公司对《解除协议》确认的违约金数额作出说明，确认因东方公司未足额付清购房款，构成违约，应依约按照总售房款的1%按月支付逾期付款违约金，即东方公司应支付逾期付款违约金29万元/月。在签订《解除协议》时，双方商定违约金从2007年1月起算，至解除合同之日共计31个月（2007年1月至2009年7月），违约金总额为29万元/月×31个月＝899万元。此外，东方公司曾于2006年7月3日向陈晋腾借款300万元，约定于2008年12月底之前还清，逾期则按每月1.5%支付利息。从2009年1月起至《解除协议》签订日止的借款逾期利息为300万元×1.5%×9个月＝40.5万元。因此，东方公司应支付的违约金及借款、逾期利息总额为899万元＋300万元＋40万＝1239万元。双方还约定东方公司单方解约违约金为商场350万元、停车场150万元，计500万元。前述违约金及借款、逾期利息款项总计1739万元”。市直房地产公司并提供一份由东方公司加盖印章、林燕城签名、落款时间为2006年7月3日《借据》一份，内容体现“今向陈晋腾先生借款叁佰万元，该款定于2008年12月底之前还清，若逾期，愿按每月1.5%支付逾期付款利息。我公司和本人并愿提供购买的商场【象园路（文博路）158号】，作为上述借款的抵押担保物”，证明东方公司向陈晋腾借款300万元，逾期未还之事实。
(八)2011年9月19日，福州市中级人民法院作出（2010）榕民初字第462号民事判决，认定市直房地产公司、东方公司签订的《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》、《补充协议书》及《解除协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。根据《解除协议》约定，《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》、《补充协议书》均已经解除，市直房地产公司要求确认上述协议已经依法解除，具有事实和法律依据，予以支持。讼争《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》明确约定，东方公司每迟延一个月付款应按购房款总额1%支付给市直房地产公司逾期付款违约金，若解约东方公司还应支付违约金500万元，讼争双方在《解除协议》中确认东方公司依据上述约定应向市直房地产公司支付违约金1739万元，上述违约金约定明显过高，应予调低。由于东方公司要求违约金调低至1200万元并无不当，故予以照准。市直房地产公司关于东方公司按讼争《解除协议》约定支付剩余违约金539万元的请求，不予支持。市直房地产公司要求东方公司赔偿其经济损失20万元没有事实依据，不予支持。综上判决：一、确认《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》合法有效；二、确认《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》、《补充协议书》已于2009年9月12日解除；三、驳回市直房地产公司的其他诉讼请求。判决后，双方当事人均未提起上诉。
(九)（2010）榕民初字第462号民事判决生效后，刘开光作为案外人向本院申请再审。本院经审理认为刘开光作为案外人，并不是对本案法律文书所确定的标的物主张权利，而是作为股东提出应当参与诉讼，没有证据证明本案存在管辖和程序错误，不属于案外人申请再审的法定事由。遂于2012年2月12日作出(2012)闽民申字第69号民事裁定，驳回刘开光的再审申请。
(十)2012年7月19日，福州市中级人民法院作出（2012）榕民监字第41号民事裁定，决定再审（2010）榕民初字第462号案件，再审过程中，法院通知刘开光作为第三人参加诉讼。2013年6月5日，刘开光向福州市中级人民法院递交《申请书》，载“1.请求准许申请人作为第三人参加(2013)榕民再初字第1号案件审理(即原462号案件再审)；2.依法判决确认两被反诉人于2009年9月12日签订的《解除协议》无效；3.依法判决确认两被反诉人于2006年6月29日签订的《买卖协议书》无效”。具体理由是：1.在（2010）榕民初字第462号案件诉讼中，能代表东方公司利益的是公司唯一合法经营者刘开光，其他主体均不能代表公司利益。2.市直房地产公司和东方公司恶意串通解除购房协议，损害第三方利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，应认定2009年9月12日签订的《解除协议》无效。3.市直房地产公司、陈晋腾“一房两卖”，并与东方公司、林燕城恶意串通，以表面合法形式，实现了非法目的，侵害了刘开光身为东方公司股东和申请执行人的利益。4.刘开光已经提起对东方公司进行清算以及债权人代位诉讼，并已经被受理，请求中止本案审理。
福州市中级人民法院再审认为：(一)关于刘开光以“已经向法院请求对东方公司进行强制清算以及已经提起代位求偿权诉讼”为由申请中止诉讼，本案是否应当中止诉讼问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第二款规定，法人由其法定代表人进行诉讼。《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第七款规定，清算组代表公司参与民事诉讼活动。根据东方公司工商登记资料，东方公司目前法定代表人仍为林燕城，虽然刘开光已经申请对东方公司进行强制清算，但东方公司目前并未成立清算组，在清算组成立之前，林燕城仍有权委托代理人参与本案诉讼，其持有的股权是否被法院查封并不影响其作出的职务行为的效力。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属债务人自身的除外”，目前，东方公司是否对市直房地产公司享有债权、享有何种债权，债权是否到期，均没有确定。因此，刘开光提出中止本案审理，没有法律依据。
(二)关于刘开光是否有权提起独立的诉求，要求认定市直房地产公司与东方公司签订的《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》、《解除协议》无效问题。《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》的合同订立方是市直房地产公司与东方公司，合同签订时刘开光并未购买东方公司股份，该合同不存在法定无效情形下，根据合同相对性原则，非合同签订方无权要求确认该合同无效。刘开光在本案中为第三人，无权以“该合同存在无效情形损害东方公司权益等”为由要求确认市直房地产公司与东方公司签订的《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》无效。《解除协议》合同的订立方虽也是市直房地产公司和东方公司，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三款的规定，东方公司对其财产的处置关系到刘开光的利益。因此，刘开光有权以“《解除协议》损害其利益”为由，以第三人的身份请求确认《解除协议》无效。
（三）关于存在“《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》标的物中部分标的物在协议签订前已经出卖给他人”的事实下《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》效力问题。就同一房产订立的数个买卖合同效力应当采取有效认定处理原则，部分标的物在协议签订前已经出卖给他人，并不影响购房协议的效力，仅涉及到购房协议是否能履行以及合同的当事人是否违约等问题；在本案诉讼过程中，市直房地产公司认为《买卖协议(一)》中一小部分标的物已经先行出卖他人的事实在签订合同之前已经告知东方公司，东方公司亦认可该事实，同时东方公司从未提出《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》无效的抗辩。因此，《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》应认定为有效合同。
（四）关于《解除协议》效力以及是否存在恶意串通、损害第三人刘开光权益问题。《解除协议》主要有三点内容，一是双方确认由于东方公司在履行合同过程中存在严重违约行为，双方协商一致解除《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》；二是确认东方公司已经支付购房款1200万元；三是确认东方公司应当支付给市直房地产公司违约金1739万元，已经支付的1200万元购房款直接予以抵扣。就市直房地产公司与东方公司协商解除《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》问题，1.《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》签订后，由于东方公司并未按照合同约定的付款方式及时、足额支付全部购房款，讼争房从未交付给东方公司，也没有办理过户登记手续，因此讼争房产所有权始终登记在市直房地产公司名下，市直房地产公司为讼争房产的所有权人，东方公司仅享有合同权利，并不是讼争房产的所有权人。2.结合刘开光提供的证据以及陈晋腾的法庭陈述等，可以认定市直房地产公司、陈晋腾在签订《解除协议》之前知晓刘开光与林燕城之间存在债务纠纷以及就讼争合同项下的合同权利处置可能存在股东内部约定问题；但因东方公司从未实际占有或实际取得讼争房产的产权，因此林燕城和刘开光作为东方公司股东内部之间就讼争房产处理作出限制或承诺，仅对股东内部产生拘束力；东方公司的公司章程以及股东之间的内部约定，并不妨碍合同的订立双方有权就合同是否继续履行，是否解除及违约金的处理进行协商，即市直房地产公司和东方公司签订《解除协议》并不受刘开光个人意见的制约。3.在履行《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》过程中，东方公司未按照合同约定的付款时间及金额支付全部的购房款，存在逾期付款的行为，根据合同约定，市直房地产公司享有合同解除权并有权要求东方公司支付违约金。因此，市直房地产公司和东方公司协商一致解除《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》，并未违反法律规定或合同约定。就双方确认“东方公司已支付购房款1200万元”问题，1.东方公司与市直房地产公司双方确认已支付购房款金额为1200万元，该数额与有凭证证明的已付购房款之间的差额以古董抵扣，该抵扣行为不违反法律规定，因此古董抵扣的购房款为64万元[1200-1132-4（5100×783.77%）]。2.东方公司提交已付款凭据中，无原件核对的有：人民币10万元银行回单、人民币25万元银行进账单、人民币6万元和美元5100元的收条各一张，虽无原件核对，但已支付款项的数额增加并不损害东方公司以及案外第三人的利益，对无原件核对款项可予以确认。3.结合刘开光提供的陈晋腾收取东方公司购房款的收款收据等以及市直房地产公司和东方公司确认的各笔款项支付细项，可以认定东方公司已经支付的购房款为：2006年10月18日前付款共计900万元、2006年10月18日之后到2006年12月30日前付款共计人民币175万元（人民币171万元及美元0.51万元）、2007年付款共计人民币143万元、2008年付款共计人民币129万元、古董64万元，累计付款共折合人民币1411万元。4.虽然市直房地产公司就1411万元与双方确认的1200万元购房款之间存在的差额211万元作出说明，认为该211万元系双方履行《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》过程中东方公司拖欠市直房地产公司购房款经双方结算东方公司应支付的违约金转化而来。但因2006年10月18日陈晋腾出具的收条上并没有注明有211万元违约金，该款项应认定为现金收取，市直房地产公司就211万元系其他违约金的抗辩没有证据证明，不予支持。就双方确认“东方公司应当支付给市直房地产公司违约金1739万元，已经支付的1200万元购房款直接予以抵扣”问题，1.经审查，东方公司没有按照《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》的约定及时、全额支付购房款，在支付购房款过程中存在违约行为，东方公司亦认可应当承担相应的逾期付款责任，根据《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》中关于违约责任的约定，东方公司应当向市直房地产公司承担违约责任。2.市直房地产公司庭审中自认按照合同约定计算违约金应为500万元+899万元（29万元×31个月）=1399万元，1399万元与1739万元之间的差额系“东方公司向市直房地产公司的其他借款及利息”；东方公司认为1739万元违约金的约定过高，应当以1200万元为限。合同有明确的违约金条款的，应当按照合同的约定计算违约金，合同约定不明确或约定过高时可以依法调整和认定；综合《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》中关于违约金的约定，双方已明确约定东方公司违约时应支付解约违约金500万元，以及3个月内未全部付款的按照购房款总额的1%计算逾期付款违约金，但对超过3个月未全部付款的违约金如何计算约定不明确。因此，市直房地产公司与东方公司在《解除协议》中约定违约金为1739万元以及市直房地产公司认为“超过3个月以上未付款直至合同解除时月违约金均为购房款总额的1%”，不予认可。市直房地产公司和东方公司之间另存在其他债权债务以及违约金问题，不在本案审查范围之内，亦不能直接计入本案违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条的规定，以及市直房地产公司于2008年4月16日仍接受东方公司支付的购房款等事实，认定东方公司应当向市直房地产公司支付的违约金为724.4943万元[500万元+29万元×3个月+（2900-1411）万元×同期同类贷款利率（1-3年期基准利率6.57%）÷365×513天]。刘开光要求确认“2009年《解除协议》存在恶意串通、损害第三人权益”问题。恶意串通，是以损害他人利益为目的而相互通谋、相互勾结作出的意思表示，应当有主观上的故意和客观上的勾结、串通。1.市直房地产公司在与东方公司签订《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》之前虽知晓刘开光与林燕城之间存在纠纷，但市直房地产公司作为讼争房产所有权人以及东方公司在履行合同中存在严重违约的情形下，有权选择解除合同要求东方公司支付违约金，其行为并不受非合同订立方的刘开光个人意思表示的约束，因林燕城违反和刘开光之间的股东内部约定造成刘开光损失的，刘开光可依据双方约定另行主张权利。2.林燕城因涉及刑事犯罪被羁押期间所做的笔录内容，庭审中，陈晋腾对该笔录内容予以否认，经法院依职权向案外人董家宝进行调查，其也否认了林燕城陈述中涉及董家宝的陈述，目前也无其他证据与林燕城的陈述内容相互印证，该证据不足以证明市直房地产公司和东方公司恶意串通。3.刘开光在鼓楼法院起诉曾主张《解除协议》无效，而本案市直房地产公司诉求为确认《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》、《解除协议》有效并要求东方公司支付违约金等，两个案件的诉求不同，当事人不同，认定恶意诉讼依据尚不充分。综上，第三人刘开光提出《解除协议》恶意串通损害其合法权益，依据不足。
综上，福州市中级人民法院再审判决：一、确认市直房地产公司、东方公司双方于2006年6月29日签订的《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》合法有效；二、确认市直房地产公司、东方公司签订的《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》、《补充协议书》已于2009年9月12日解除；三、东方公司应当向市直房地产公司支付违约金724.4943万元，市直房地产公司应当向东方公司返还已支付购房款1411万元，违约金从已经支付的购房款中予以扣除，剩余的购房款686.5057万元市直房地产公司应当在判决生效之日起十日内一次性予以返还；四、驳回市直房地产公司的其他诉讼请求。
宣判后，市直房地产公司不服判决，向本院提起上诉。
市直房地产公司上诉称：(一)原审判决认定刘开光有权以第三人身份诉请合同无效，缺乏事实和法律依据。2007年11月1日，刘开光将其持有的50%股权转让给林燕城，且林燕城已足额支付股权转让款500万元，刘开光已丧失东方公司股东资格，其享有的是要求林燕城归还借款的债权。2009年9月，市直房地产公司与东方公司签订《解除协议》时刘开光并非合同当事人和东方公司股东，因此其与本案讼争三份合同没有任何利害关系，无权以第三人身份就讼争合同提出独立的诉讼请求。(二)原审判决结合刘开光提供的证据以及陈晋腾的法庭陈述等，认定市直房地产公司、陈晋腾在签订《解除协议》前知晓刘开光与林燕城之间存在债务纠纷以及就讼争合同项下的合同权利处置可能存在股东内部约定的问题，缺乏事实依据。作为讼争房产的所有权人，陈晋腾有权自主地采取任何方式处分财产，根本无需也从未与刘开光、东方公司、林燕城等人对他们内部纠纷、债务抵扣、房屋处理、东方公司资产重组等问题进行协商，未作出过“未经刘开光同意，不对文博路158号房产私下处理”承诺。陈晋腾亦无从知晓刘开光、东方公司、林燕城各方的内部约定。（三）东方公司实际已付购房款1411万元，与双方确认的1200万元购房款之间存在的211万元差额，对此，市直房地产公司作出说明，主张该211万元系双方履行2005年《商品房买卖协议书》过程中所产生的违约金，原审判决对该项主张不予支持错误。1.早在2005年7月19日市直房地产公司即与福建广达经贸发展有限公司（后更名为东方公司）签订了商品房买卖合同，约定东方公司购买讼争房产，因东方公司签约后逾期付款，依约应按未付购房款的1%按月支付从签约之日起至2006年6月29日双方签订本案讼争买卖协议之日止的违约金211万元。2.双方确认到2006年6月30日止东方公司支付的购房款数额为476万元，而陈晋腾出具的收条显示其于2006年6月30日前收到的款项686万元，其中差额达210万元（686万元-476万元）并未计入购房款部分。因此，市直房地产公司虽然收取了1411万元，但其中211万元系抵作2005年7月买卖协议项下东方公司逾期付款的违约金，而未被确认为讼争买卖协议的购房款，对此东方公司也从未提出异议。原审判决仅以陈晋腾出具的收条未注明211万元系违约金为由，将该款项认定为购房款错误。（四）原审判决认为，《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》对超过三个月未全部付款的违约金如何计算约定不明确，对市直房地产公司主张“超过三个月以上未付款直至合同解除时违约金均为购房款总额的1%”不予认可，并按照银行同期同类贷款利率计算违约金，严重违背了双方合同约定及东方公司违约事实。根据《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》有关“东方公司逾期付款最迟不能超出90天，若逾期超出90天的，市直房地产公司有权单方面收回商场”的约定，东方公司逾期付款超过90天的，市直房地产公司既有权单方解除合同，也有权选择继续履行合同并要求东方公司依约支付违约金。在东方公司未能按期、如数支付购房款的情况下，市直房地产公司仍然选择继续履行买卖协议并收取购房款，故应认定东方公司逾期付款超过三个月的违约责任同样应按照协议约定承担。《解除协议》第二条再次确认了《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》约定的违约金计算方式“每迟延一个月应按售房款总额1%支付逾期付款违约金”，而原审判决已认定了该《解除协议》的效力，又认为2006年买卖协议未约定如何计算逾期付款超过三个月的违约金与上述事实不符。原审判决按照29万元/月的标准仅仅计算三个月的逾期付款违约金，对超过三个月的逾期付款违约金计算为（2900-1411）万元×同期同类贷款利率（1-3年期基准利率6.57%）÷365×513天（从2008年4月17日至2009年9月11日）=137.4943万元，缺乏法律和合同依据。（五）原审判决认定市直房地产公司与东方公司存在其他债权债务及违约金问题，不在本案审查范围内，亦不能直接计入本案违约金，违背当事人意思自治原则。东方公司曾于2006年7月3日向陈晋腾借款300万元，约定于2008年12月底之前还清，逾期则按每月1.5%支付利息。从2009年1月起至《解除协议》签订日止的借款逾期利息为300万元×1.5%×9个月=40.5万元，故东方公司欠陈晋腾借款本息共340万元。在签订《解除协议》时，双方确认东方公司应付逾期付款违约金1239万元包括了该340万元，基于东方公司已支付购房款1200万元的事实，双方同意予以抵扣。该债务抵销意思表示真实，不违反法律规定。原审判决以该债权债务不属于本案审查范围为由予以剔除，要求另案解决，违背当事人意思自治，于法无据，且增加当事人讼累，是错误的。综上，请求撤销原审判决第三项、第四项，改判支持市直房地产公司的一审全部诉讼请求。
被上诉人东方公司答辩称：(一)东方公司在《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》履行过程中确实存在违约。(二)至于违约金的数额问题，请法院根据在案证据及合同内容依法裁判。一审判决的违约金数额是适当的。
被上诉人刘开光答辩称：(一)一审判决认定事实错误。1.东方公司在履行《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》过程中没有违约，而市直房地产公司故意隐瞒签约前讼争房产“一房多卖”的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》应属无效或可撤销、解除的合同并自始无效。该“一房多卖”情形一直持续至2010年，故市直房地产公司在《解除协议》签订前主客观上均无履行《买卖协议》的意愿和可能，构成根本违约。2.林燕城称其在签订《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》时知悉“一房多卖”情形，系虚假陈述。在案证据可以证明刘开光系东方公司股东且讼争房产的处分需经其同意，一审法院亦认定市直房地产公司、陈晋腾在签订《解除协议》前知晓刘开光与林燕城之间存在债务纠纷以及就讼争合同项下的合同权利处置可能存在股东内部约定。林燕城虽身为东方公司股东和法定代表人，但因其欠下债务，持有的50%股权已被法院冻结执行拍卖，其实质上已不能代表公司利益。林燕城未征得刘开光同意，直接与市直房地产公司、陈晋腾签订《解除协议》的行为无效。市直房地产公司与东方公司签订《解除协议》的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条恶意串通的要件，应认定构成恶意串通并损害刘开光的利益，系无效合同。3.刘开光虽不是《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》合同相对方，但因《解除协议》系恶意串通签订且与《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》存在不可分割的联系，刘开光作为利害关系人有权要求确认《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》的法律效力。(二)市直房地产公司的上诉主张缺乏事实和法律依据。1.一审诉讼中，收款方市直房地产公司与付款方东方公司均不知晓具体的支付金额及收款金额，双方共同隐瞒实际购房款为1516万元的事实，虚构购房款为1200万元。法院认定的1411万元购房款与市直房地产公司主张的1200万元购房款之间存在211万元差额。市直房地产公司主张该211万元系履行2005年买卖协议过程中所产生的违约金，系虚构事实。2.根据东方公司的付款记录以及双方庭审意见，市直房地产公司均确认收到东方公司的款项系购房款，且从2006年6月29日至2009年9月12日期间，市直房地产公司从未提出要求支付违约金的主张。依照《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》约定，东方公司应在2007年3月20日前付清全部余款，故其于本案中提出违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院判令东方公司支付违约金，缺乏法律依据。3.本案主要围绕《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》的履行情况、违约责任及《解除协议》的效力问题进行，市直房地产公司主张其与东方公司签订2005年买卖协议、陈晋腾借款等问题均与本案无关。（三）一审法院适用程序错误。本案应当与一审法院提审的原由福州市鼓楼区人民法院审理的（2010）鼓民初字第4935号案件合并审理，且本案应以刘开光提起的（2014）榕民初字第1461号债权人代位诉讼案件的审理结果为依据，故本案应中止审理。一审判决未将本案与（2013）榕民初字第349号案件合并审理，并以“东方公司是否对市直房地产公司享有债权、享有何种债权，债权是否到期，均没有确定”为由，认定刘开光提出中止本案审理没有法律依据，是错误的。
市直房地产公司于再审二审庭审中提供两份《商品房买卖协议书》，内容体现：2005年7月19日，市直房地产公司（甲方/出让方）及其代表福州市盛凯建筑装璜工程公司与福建省广达经贸发展有限公司（乙方/受让方）及其代表林燕城、杨芬就本案讼争房产签订买卖协议。证明：1.市直房地产公司与福建省广达经贸发展有限公司（后更名为东方公司）在2005年就存在商品房买卖合同关系；2.协议对销售价款、付款方式、违约责任进行明确约定；3.两份协议履行过程中，东方公司就存在逾期付款的违约行为；4.东方公司支付的购房款中有211万元是属于双方2005年协议产生的违约金。东方公司质证认为，对两份证据的真实性、合法性及关联性均无异议，对证据的证明对象也无异议。刘开光质证认为，两份证据与本案没有关联性，该两份证据中未体现相关违约金转化为本案讼争的《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》违约金，不能证明市直房地产公司主张的证明对象。
刘开光于再审二审庭审中提供：1.《协议书》复印件一份，内容体现：2009年10月5日，林燕城（甲方）与陈逞章、董家宝、倪周远三人（乙方）签订协议约定，双方同意下列4笔甲方拖欠他人的款项，在乙方支付给甲方的购房款中抵扣：（1）2008年11月15日向苏庆华借款80万元；（2）2008年9月13日向林淑英借款50万元；（3）2008年6月18日向林伟借款60万元；（4）2008年6月6日向王孝安借款30万元。2.《商品房买卖合同》复印件一份，内容体现：2010年6月10日，市直房地产公司与陈逞章签订协议，将讼争房产中的部分商场（建筑面积304.09m2，套内面积222.18m2，公摊面积81.91m2）出售给陈逞章。证明林燕城于2009年9月12日与市直房地产公司签订《解除协议》，却于2009年10月5日又与陈逞章、董家宝、倪周远等人签订以购房款抵扣欠款，并由市直房地产公司配合将案涉房产出售给陈逞章，说明林燕城与市直房地产公司之间恶意串通签订《解除协议》，损害刘开光的合法权益。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，民事诉讼中第三人分为有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。本案刘开光系由一审法院在再审过程中通知其参加诉讼，其亦向一审法院提交《申请书》申请作为第三人参加诉讼，从其参加诉讼的程序看，其应为无独立请求权的第三人。虽然刘开光参加诉讼后，提出确认《解除协议》及《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》无效的请求，但是在市直房地产公司提起本案诉讼前，刘开光已经另案起诉请求确认《解除协议》，法院亦已针对《解除协议》是否属于恶意串通损害刘开光合法权益的无效合同等问题进行审理，并已作出终审判决，若允许刘开光再于本案中作为有独立请求权的第三人提出确认《解除协议》无效的诉讼请求，将构成重复诉讼。《解除协议》是否属于恶意串通、损害第三人利益的无效合同问题，当属另案审理范围。
《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》系由东方公司与市直房地产公司签订，刘开光并非合同当事人，根据合同相对性原则，合同的主体、责任、内容都具有相对性，对合同效力提出异议的一般也应是合同的当事人，合同以外的第三人提起确认合同无效之诉讼，必须符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的原告条件，即应以该第三人与合同效力有否法律上的直接利害关系为判断依据。只有当合同直接影响或者害及第三人的合法权益，第三人才能起诉要求确认合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同以外的第三人只有以合同系双方当事人恶意串通损害其利益而签订为由，方可提出合同无效的诉讼。本案中，《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》签订于2006年，当时刘开光尚未受让东方公司股权，并非东方公司股东，两份买卖协议在签订时与其没有关联，不存在损害其利益的问题。同时，刘开光在本案中主张两份买卖协议因“一房两卖”而无效，则该两份买卖协议在其成为东方公司股东后，也不存在直接侵害其合法权益的问题，与其不具有法律上的直接利害关系，刘开光并不享有要求确认两份买卖协议无效的程序意义上的诉权。由上，刘开光在本案中的诉讼地位应确定为无独立请求权的第三人。
根据上述对刘开光诉讼地位的分析，本案的实体处理应当围绕市直房地产公司的诉讼请求进行分析认定。(一)关于合同效力。《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》的效力问题。该两份买卖协议系东方公司与市直房地产公司经协商达成，体现了合同双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律和行政法规的强制性规定，当属有效。市直房地产公司诉请确认该两份买卖协议有效，应予支持。《解除协议》是否属于林燕城与陈晋腾恶意串通、损害刘开光权益的无效合同，已经刘开光另行起诉主张，属于另案审理范围，(2015)闽民终字第1204号民事判决明确认定，从现有证据分析判断，刘开光提出市直房地产公司与东方公司恶意串通，损害其合法权益的主张依据不足。《解除协议》是市直房地产公司与东方公司的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、社会公共利益、集体或第三人利益，应认定合法有效。因此，市直房地产公司于本案中请求《解除协议》有效，亦应予以支持。
(二)《解除协议》有效的法律后果。《解除协议》确认东方公司与市直房地产公司经协商一致同意解除《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》及《补充协议书》，故市直房地产公司请求确认《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》已于2009年9月12日双方签订《解除协议》时解除，应予支持。市直房地产公司还请求东方公司依据《解除协议》的约定，支付逾期付款违约金1739万元，原已支付的1200万元购房款主张抵作违约金不予退还。东方公司则主张《解除协议》约定的违约金过高，请求确认东方公司承担不超过1200万元的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，约定的违约金即使有效，当事人亦可主张调整。因此，对市直房地产公司该项诉讼请求的审理，涉及的主要问题在于《解除协议》约定的违约金1739万元是否过高，应否调整以及如何调整的问题。对该1739万元违约金，市直房地产公司主张系由三部分构成，一是东方公司解约违约金500万元；二是按总售房款的1%按月计算的自2007年1月至2009年7月逾期付款违约金，为29万元/月×31个月＝899万元；三是东方公司于2006年7月3日向陈晋腾借款300万元及逾期还款利息(从2009年1月至2009年7月止利息为300万元×1.5%×9个月＝40.5万元)。对此，本院认为，1.《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》约定“若乙方（东方公司）单方面终止本协议，应支付违约金350万元（150万元）”，该约定系针对东方公司单方解除合同所应承担违约责任的约定，但本案《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》因东方公司逾期付款而解除，本质上是市直房地产公司行使约定解除权，且经双方协商一致而达成《解除协议》，故市直房地产公司要求东方公司承担单方解约违约金500万元，不符合合同约定。2.根据合同约定，2006年12月30日前东方公司应支付《买卖协议(一)》项下购房款1700万元、《买卖协议(二)》项下购房款500万元，两项合计为2100万元，根据查明的事实，东方公司至2006年12月30日付款不足2100万元，逾期付款事实可以认定。依照《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》有关“每延迟一个月，乙方应按售房款总额1%支付逾期付款违约金”的约定，市直房地产公司主张自2007年1月至2009年7月（合同解除时），东方公司应支付的逾期付款违约金为2900万元×1%/月×31个月＝899万元，符合约定。《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》约定，东方公司逾期付款不得超过90日，若超过90日则市直房地产公司有权解除合同，是赋予市直房地产公司在东方公司逾期付款超过90日享有单方解除权的约定，90日是市直房地产公司单方解除权产生的期限，而非计算违约金的期限。在市直房地产公司行使单方解除权，买卖协议被解除前，合同仍然对双方当事人具有约束力，东方公司逾期付款的违约行为持续，仍需依照合同约定的标准计算逾期付款违约金。一审判决认定双方对超过3个月逾期付款违约金如何计算约定不明，并以此为由认定超过3个月后按银行同期贷款利率标准计算违约金，没有依据，应予纠正。3.《解除协议》明确“按约定乙方每延迟一个月应按售房总额1%支付给甲方逾期付款违约金，则乙方到2009年9月11日应支付给甲方逾期付款违约金1239万元，若解约还应支付违约金500万元，两项共计1739万元”，该内容意思表示明确，1739万元违约金并不包括所谓东方公司逾期偿还向陈晋腾借款300万元及利息，《解除协议》是双方就解除买卖协议及合同解除后果处理达成的协议，与东方公司与陈晋腾间的借贷关系属不同法律关系，东方公司即使确实需要向陈晋腾支付逾期还款之利息，该利息数额亦不应作为判断《解除协议》确认的东方公司应承担的买卖协议违约金数额有否过高的依据。因此，市直房地产公司主张1739万元违约金包括东方公司逾期偿还陈晋腾借款及利息340万元，缺乏事实依据，不予支持。由上，根据《买卖协议(一)》、《买卖协议(二)》的约定，东方公司逾期支付购房款超过90日，所应承担的违约责任为合同被解除，并应每月按总售房款的1%支付自2007年1月至2009年7月的逾期付款违约金，为899万元。《解除协议》确认东方公司应承担1739万元违约金，超过合同约定违约金近一倍，东方公司主张过高，应予调整，本院予以支持，对于东方公司逾期付款的违约金应调整为899万元。《解除协议》有效，双方确认已付购房款为1200万元应予确认，一审法院在认定《解除协议》有效、东方公司未提异议的情况下，对于已付购房款数额重新审查认定，缺乏事实与法律依据。虽然东方公司系本案被告，其未起诉要求返还相关款项，但鉴于双方已历经多次诉讼，为避免讼累，对于东方公司已付购房款1200万元超出应承担的违约金899万元的部分，应判决市直房地产公司返还。此外，市直房地产公司主张东方公司赔偿其损失20万元，但未提供证据证明，一审法院对市直房地产该项诉讼请求不予支持正确，市直房地产公司虽上诉请求支持其一审全部诉讼请求，但二审中未明确提出要求东方公司赔偿20万元损失的事实和理由，一审该项判决应予维持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市中级人民法院（2013）榕民再初字第1号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更福建省福州市中级人民法院（2013）榕民再初字第1号民事判决第三项为，福建省东方古玩城发展有限公司应当向福州市直房地产开发有限公司支付逾期付款违约金899万元，福州市直房地产开发有限公司应当向福建省东方古玩城发展有限公司返还已支付购房款1200万元，违约金从已经支付的购房款中予以扣除，福州市直房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内一次性返还福建省东方古玩城发展有限公司剩余购房款301万元。
本案一、二审案件受理费各127340元，由福州市直房地产开发有限公司各负担92258元，由福建省东方古玩城发展有限公司各负担65082元。
本判决为终审判决。
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