苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)相民初字第00398号
原告姚文华。
委托代理人钱峰，江苏石湖律师事务所律师。
被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处，住所地苏州市相城区黄桥街道东街。
负责人吕益良。
委托代理人杨建功、张燕，江苏拙正律师事务所律师。
原告姚文华与被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告姚文华及委托代理人钱峰，被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处委托代理人杨建功、张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚文华诉称，2008年3月18日，被告要求原告配合街道整治改造，接受拆迁。同年3月22日，被告向原告出具承诺：拆一还一、等面积置换底楼店面、安置地点为原拆迁地址及对面，如违约，按照交房时的市场开盘价等面积商业用房价格双倍补偿。故原告于2008年3月26日与被告下属苏州市相城区黄桥街道建设管理所签订房屋拆迁补偿协议，约定：置换房屋面积为169.5平方米，置换为店面房；未安置部分面积按照2007年租金每年上浮15%计算租金，发放至原告拿钥匙为止。2009年4月14日，被告安置原告70.56平方米，还有98.94平方米至今未安置。后被告将原准备安置原告缺额部分的地块转让给他人进行商业开发，致对原告的安置落空。要求判令：1、被告支付未安置部分的租金99889元（暂计），并要求从2014年3月1日起算租金，以2007年的租金标准为基数、按每年上浮15%、计算至房屋双倍补偿款或安置房屋到手之日止。2、被告支付未安置面积98.94平方米，以咨询函确定的价格20535元/平方米计算双倍补偿款，计4063465.8元。
被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处辩称，1、原被告双方有关拆迁安置补偿的约定，经过多次协商最终由双方签署的拆迁补偿安置协议确定下来，根据该协议，对未安置面积不存在双倍补偿问题；在合同之前被告单方面承诺的“双倍补偿”并无法律效力。2、根据双方的协议，在2009年以后，对租金损失并没有每年递增15%的明确约定；被告在2012年，为原告提供了安置房源，但原告不接受，对于之后产生的所谓租金，被告不应当再支付，被告已经自愿履行的不要求原告返还；3、假如法院认定被告对未安置面积需要双倍补偿，对双倍补偿的计算方式，要考虑到原告应当提交相应损失的证据，因为该约定实为违约责任，约定过高，应当根据原告所产生的损失来进行下调；2012年被告已经安置了房源，但原告拒绝；对于原告自身扩大的损失，不应当再由被告承担；房地产咨询函所确定的价格是在2015年9月7日的一个市场价，不能反映2012年被告对原告进行安置时这边的市场价格，最终采用价格由法院自由裁量。
经审理查明，2007年4月10日，被告发出告知书要求房主配合对苏埭路镇区段的整治改造工作。2008年3月18日，被告对原发出告知书，称原告的房屋在整治范围内，要求原告于2008年3月21日前到黄桥街道建设管理所签订拆迁安置补偿协议。2008年3月22日，被告向原告出具承诺书1份载明：1、本次改造项目商业用房拆迁实行“拆一还一”，等面积置换。2、拆迁安置面积先安置在农贸市场地块改造项目内，安置面积不足部分在新农贸市场对面（现拆除店面对面）改造项目地块中补足，具体位置以现有设计图纸确定（沿苏埭路底楼店面）。3、如出现违反本承诺情况，由违约方承担违约责任，按照交房时的市场开盘价等面积商业用房价格双倍补偿。2008年3月28日，以苏州市相城区黄桥街道建设管理所（下称黄桥建设管理所）为甲方、原告为乙方签订《房屋拆迁补偿协议》，约定乙方拆迁的全部资产补偿款和各项奖金合计97000元，另置换房屋面积169.5平方米（店面房），2008年租金按07年租金66000元上浮15%计算，租金按76000元签订协议后一次性支付；2009年房租按08年结算上浮15%，结算金额按未安置的实际面积结算直至拿钥匙为止。原告被拆迁房屋为其向原黄桥镇供销合作社购得。后，被告对原告就部分面积进行了安置。2009年4月14日，被告出具《房屋所有权确认证明》1份载明，根据原告与黄桥建设管理所于2008年3月28日签订的《房屋拆迁补偿协议》，确认苏埭路原农贸市场改造后的一楼一处房屋面积为70.56平方米，所有权归原告所有。因被告尚有面积未进行安置，于2012年12月26日召开会议，原则同意对未安置面积按原协议书执行，安置地点为新农贸市场北面和西面的部分房屋，但为统盘考虑，安置时间向后延，等时机成熟后实施。2014年2月25日，被告通知原告，对2007年至2008年原农贸市场6户拆迁户遗留问题，采用“一楼还一楼、二楼还二楼”的叠加方式在新建农贸市场内进行安置。安置时因房屋面积构成影响超出或不足部分，按照价格结算补差，楼面价格一楼为13000元/平方米、二楼9000元/平方米；对原未安置到位面积给予补贴租赁费的，2月底截止不再予以补贴。2014年6月16日，黄桥街道动迁安置办公室发出告知书称，对原苏埭路农贸市场拆迁户再予以补贴2014年2月份租金及2014年1月份租金差额部分，今后不再支付租金。原告不同意被告的解决方案，遂诉讼来院。
另查明，被告出具的承诺书中所载“安置面积不足部分在新农贸市场对面（现拆除店面对面）改造项目地块中补足”中所指拆除店面对面的地块，原规划图纸中的房屋并未建造，该地块已由第三方开发了“佰尚商务广场”。
上述事实，由原告身份复印件、被告的组织机构代码证、告知书、承诺书、规划图纸、《房屋拆迁补偿协议》、房屋所有权确认证明、会议纪要、通知以及当事人陈述为证，本院予以确认。
审理中，被告对原告举证的承诺书中第3点“如出现违反本承诺情况，由违约方承担违约责任，按照交房时的市场开盘价等面积商业用房价格双倍补偿”中的手写添加“开盘价”三字、而划去“评估”两字有异议，原告称由当时拆迁办经办人金水发（音）所改，并经当时书记、镇长同意，且对所有拆迁户承诺书均如此改动。原告另称，租金补偿收取至2014年2月份，故现主张2014年3月起的租金，租金当初约定每年以上一年度的标准递增15%。被告认为，原《房屋拆迁补偿协议》并未明确约定2009年后租金补贴仍按每年递增15%计算。被告另举证了租金支付明细表，经核对，实付租金从2009年起的确每年递增15%，其中2013年全年租金补贴为90636元。双方另明确，被告2012年12月26日召开会议提出以新农贸市场北面和西面的部分房屋，对原告等拆迁户未安置面积进行安置，新农贸市场位于远离市镇的新建农贸市场，而非原定的被拆迁房屋的马路对面。
审理中，经双方协商，选定江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司苏州分公司对苏埭路佰尚商务广场底楼沿苏埭路商铺的房地产市场价值进行评估，价值时点为实地查勘之日即2015年9月7日。该公司于2015年9月15日出具《房地产市场价值咨询函》，佰尚商务广场底楼沿苏埭路商铺于价值时点2015年9月7日的平均市场价值单价为20034元/平方米，由于存在较多不确定因素，价值单价区间范围为19533元至20535元/平方米。本案原告即以20535元/平方米标准要求双倍补偿款共4063465.8元。评估费9240元由另一拆迁户钱福元垫付。双方以及与本案原告同时起诉的另二户拆迁户钱福元、陈文忠一致同意，三案均采用本案咨询结果，评估费按三户未安置面积分摊到三个案件中。
本院认为，原告为响应被告号召，在被告2008年3月22日向原告出具承诺书的情况下，于2008年3月28日与黄桥建设管理所签订了《房屋拆迁补偿协议》，该协议系当事方真实意思的表示，并不违反法律规定，应为合法有效。承诺书和《房屋拆迁补偿协议》应视为一个整体，均为双协议的组成部分，各方应按约全面、正确地履行各自的义务。黄桥建设管理所系被告内设机构，对外义务应由被告承担。按协议约定，原告可得拆迁安置面积169.5平方米（店面房），在未安置前可得相应租金补偿、并对安置位置作了约定。但至今原告仅得安置面积70.56平方米，尚有98.94平方米未得到安置，未安置面积的租金补偿亦仅拿到2014年2月。被告的承诺书载明，未安置面积在原告被拆除房屋对面。但该地点后未按原来规划改造，而改变用途由第三方开发了佰尚商务广场，被告亦未通过向第三方购买再行安置等方式积极履行合同，至今已无法按承诺书在该地点安置，应认为被告违约，现原告要求赔偿的请求可予准许。双方还约定，租金补偿以每年递增15%的方式予以计算直至拿钥匙为止，现原告要求对未安置面积98.94平方米，从2014年3月起，按2013年租金90636元的115%标准，并每年递增15%支付租金，直至被告支付相应赔偿款之日止的请求，可予准许。被告的承诺书中还载明，如出现违反本承诺情况，由违约方承担违约责任，按照交房时的市场开盘价等面积商业用房价格双倍补偿，该承诺实质为违约金条款，违约金比例为100%；现被告违约，应承担相应违约责任，但被告认为此约定过高，要求下调，理由为原告并不存在实际损失。原告认为应双倍补偿，因为虽然被告应支付租金，但租金低于市场水平，且被告的行为实属一房两卖，应双倍赔偿。本院认为，被告作出此承诺，但未约定具体交房时间，后来因地块另作他用，亦不存在以被告交房时开盘价计算的基础，故本院采用评估价格20034元/平方米对原告未得安置的98.94平方米由被告进行赔偿，共1982163.96元。另以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以补偿性为主、惩罚性为辅，酌定被告支付该数额的30%违约金计594649.88元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处支付原告姚文华补偿金1982163.96元、违约金594649.88元，合计人民币2576813.15元，于本判决生效之日起十日内履行。
二、被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处支付原告姚文华租金补偿，支付时段为2014年3月1日起至上述第一项确定的补偿金1982163.96元支付完毕止；2014年年租金标准以2013年年租金90636元的115%计算，以后每年标准递增15%；于本判决生效之日起十日内履行。
（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半为人民币22121元，评估费3343元，合计人民币25464元，由原告负担5947元，被告负担19517元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告在判决生效后十日内直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审判员 丁亦辛
二〇一六年三月二十九日
书记员 顾艺纬