贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔0402民初185号
原告韦玲会，女，1986年7月9日生，壮族。
原告牟庆华，男，1971年7月8日生，汉族。
原告许兴文，女，1979年7月17日生，汉族。
原告左壮飞，男，1986年2月25日生，汉族。
原告程洪建，女，1987年2月17日生，汉族。
原告杨洪玉，女，1980年1月7日生，苗族。
原告杨进华，男，1977年11月21日生，苗族。
原告曾宗敏，女，1965年10月9日生，汉族。
委托代理人陈瑶，女，1991年10月2日生，黎族。系原告曾宗敏之女。
原告吴晓芸，女，1979年12月24日生，布依族。
原告梁佳龙，男，1980年6月25日生，苗族。
原告黄勇，男，1972年8月23日生，汉族。
原告徐英，女，1973年9月13日生，汉族。
原告李泉，男，1979年7月21日生，汉族。
原告黄宇，女，1989年2月8日生，汉族。
原告陈长江，男，1991年2月2日生，汉族。
原告滕小玉，女，1990年5月7日生，汉族。
原告石化松，男，1978年7月9日生，汉族。
原告吴玉书，女，1982年8月7日生，汉族。
原告王寅武，男，1986年3月11日生，汉族。
原告徐进菲，女，1985年12月11日生，汉族。
原告李朱平，男，1984年6月10日生，汉族。
原告王孟学，男，1991年10月24日生，汉族。
原告张尚发，男，1970年5月8日生，汉族。
原告金礼燕，女，1973年11月27日生，汉族。
原告徐正坤，男，1982年12月24日生，汉族。
原告常明，女，1982年8月19日生，汉族。
原告杨发明，男，1968年12月13日生，汉族。
原告杨倩，女，1968年9月20日生，汉族。
被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所：安顺市西秀区南华路六号。
法定代表人：阳正威，该公司董事长,身份证号:522501195402200831。
委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，系该公司员工，代理权限：一般诉讼代理。
原告韦玲会、牟庆华、许兴文、左壮飞、程洪建、杨洪玉、杨进华、曾宗敏、吴晓芸、梁佳龙、黄勇、徐英、李泉、黄宇、陈长江、滕小玉、石化松、吴玉书、王寅武、徐进菲、李朱平、王孟学、张尚发、金礼燕、徐正坤、常明、杨发明、杨倩诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韦玲会、许兴文、左壮飞、杨洪玉、梁佳龙、黄勇、李泉、陈长江、滕小玉、石化松、吴玉书、徐进菲、李朱平、王孟学、张尚发、金礼燕、常明、杨发明及原告牟庆华、程洪建、杨进华、曾宗敏、吴晓芸、徐英、黄宇、王寅武、徐正坤、杨倩的委托代理人、被告委托代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理被告开发的位于黄果树大街东段丰景华府的房屋所有权证;2、被告按每日总房价款的万分之一支付逾期为原告办理商品房房屋所有权证的违约金,直到被告交付原告所购买的房屋所有权证书给原告之日止;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：各原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的被告开发的西秀区黄果树大街丰景华府房屋，双方在合同中约定被告于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人,双方在合同中约定逾期办证的违约责任承担方式。但是时至今日,被告仍未为原告办理商品房所有权证,并未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,因此,按照双方合同约定,被告违约应按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定承担违约责任，即约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。其中：原告韦玲会购买的X-
X-
X建筑面积114.46平方米，套内建筑面积为95.91平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4089元，总房价款为392176元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款102176元，维修基金7440元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款270000元；原告牟庆华、许兴文购买的X-
XX-
X建筑面积142.80平方米，套内建筑面积为118.93平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4154.44元，总房价款为494088元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款139088元，维修基金9282元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款345000元；原告左壮飞、程洪建购买的X-
X-
X建筑面积141.93平方米，套内建筑面积为118.93平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3888.82元，总房价款为462497元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款122497元，维修基金9225元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款320000元；原告杨洪玉、杨进华购买的A5-6-3建筑面积99.66平方米，套内建筑面积为84.34平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3934.88元，总房价款为331868元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款81868元，维修基金6478元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款230000元；原告曾宗敏购买的X-
X-
X建筑面积115.17平方米，套内建筑面积为95.91平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4106.78元，总房价款为393881元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款98881元，维修基金7486元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款275000元；原告吴晓芸、梁佳龙购买的X-
X-
X建筑面积143.47平方米，套内建筑面积为120.22平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3986.66元，总房价款为479276元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款124276元，维修基金9326元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款335000元；原告徐英、黄勇购买的X-
X-
X建筑面积147.32平方米，套内建筑面积为120.95平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4080.38元，总房价款为493522元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款223522元，维修基金9576元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款250000元；原告李泉、黄宇购买的X-
X-
X建筑面积107.04平方米，套内建筑面积为87.88平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4165.65元，总房价款为366077元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款110077元，维修基金6958元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款256000元；原告陈长江、滕小玉购买的X-
X-
X建筑面积141.93平方米，套内建筑面积为118.93平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4008.70元，总房价款为476755元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款126755元，维修基金9225元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款330000元；原告石化松、吴玉书购买的X-
X-
X建筑面积114.46平方米，套内建筑面积为95.91平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4142.8元，总房价款为395610元，原告向被告支付购房定金10000元，首期款109610元，维修基金7440元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款276000元；原告王寅武、徐进菲购买的X-
X-
X建筑面积113.25平方米，套内建筑面积为95.66平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3830.86元，总房价款为366460元，原告向被告支付购房定金10000元，首期款156460元，维修基金7361元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款200000元；原告李朱平购买的X-
X-
X建筑面积146.2平方米，套内建筑面积为123.49平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3859.52元，总房价款为476612元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款26612元，维修基金9503元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款330000元；原告王孟学购买的X-
XX-
X建筑面积107.04平方米，套内建筑面积为87.88平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4116.92元，总房价款为361795元，原告向被告支付购房定金13000元，首期款98795元，维修基金6958元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款250000元；原告张尚发、金礼燕购买的X-
X-
X建筑面积147.32平方米，套内建筑面积为120.95平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4043.84元，总房价款为489102元，原告向被告支付购房定金10000元，首期款139102元，维修基金9576元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款340000元；原告徐正坤、常明购买的X-
X-
X建筑面积138.86平方米，套内建筑面积为122.10平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3334.43元，总房价款为407134元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款107130元，维修基金、四通费、其他费用13995元，贷款支付购房款280000元；原告杨发明、杨倩购买的X-
X-
X建筑面积149.2平方米，套内建筑面积为125.86平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3350元，总房价款为470224元，原告向被告一次性支付购房款470224元，维修基金9698、四通费4319、其他费用360元。但直至现在，被告仍未为原告办理房屋所有权证，也未向房产部门提供该房屋所有权证的相关资料，致使原告的合法权益受到损害。为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。
被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》，没有任何一条约定需要由被告将商品房所有权证书办理并交付给原告。原告称《商品房买卖合同》约定在2014年12月31日之前将房屋所有权证交付原告的说法不能成立，被告无义务将位于安顺市黄果树大街东段丰景华府的商品房房屋所有权证书交付给原告；二、原、被告只约定将办理商品房转移登记有关文书交付原告，与将商品房所有权证交付给原告是两个不同的概念。原告要求被告以总房价款的按日万分之一计算逾期办证违约金没有法律依据；三、被告已经为原告办理了房屋的备案、预告登记和抵押登记，原告与安顺市商业银行签订了《个人购房借款/担保合同》，均反映原告为抵押人，而不是被告。只有房屋的所有权人才有权抵押房屋，因此可以证明该房屋已经属于原告；四、即使答辩人没有按照合同约定在2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告构成违约，但是，原告要求被告按购房款总价每日万分之一支付违约金的请求也不应得到支持。根据《合同法》第一百一十四条之规定及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条之规定，原告诉请违约金过高。综上，被告已经将丰景华府X-
X-
X的商品房交付给原告使用，即使因为客观原因，导致被告暂时不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但不会影响原告对该房屋的使用，也不会对原告造成任何损失，因此，被告认为，若原告要求按照约定支付违约金，原告应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。综上，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，被告无义务交付房屋产权证书给原告，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。
审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋所有权证条件。
本院认为，被告今旦公司承认原告已支付完毕房价款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告主张的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否就是原告所称的房屋所有权证的问题。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”现原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证，被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预告和抵押登记等材料就是“商品房转移登记的有关文书”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告方，故本院采信原告的主张，“商品房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证，即被告应为原告办理房屋所有权证交付给原告而非仅向房屋主管部门提交的材料，其未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。被告辩称无义务向原告交付其所购买的位于安顺市西秀区黄果树大街东段丰景华府的商品房所有权证书的理由，本院不予采信。
二、关于逾期办证违约金的计算是否过高，是否应调整的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称该房屋已交付给原告使用，被告暂时不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但不会影响原告对该房屋的使用，也不会对原告造成任何损失，所以原告要求被告支付违约金，原告应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。首先，针对逾期办理房屋所有权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定显然是惩罚性的约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中原、被告明确约定了办理房屋所有权证并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金计算方式，且该约定明显不高于法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告今旦公司提供，其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金条款买受人无权改动。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。综上，本案的逾期办证违约金计算不过高，本院不予调整，被告的辩称本院不予采信。因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期2014年12月31日起的次日起暂计至原告起诉之日（即2017年1月6日）止，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，即为2014年12月31日之次日即2015年1月1日起至2017年1月6日，共计736日，以原告已交购房款×736日![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=58e2d408-5b85-450f-acad-a76300a42a85&imgId=NThlMmQ0MDgtNWI4NS00NTBmLWFjYWQtYTc2MzAwYTQyYTg1MC5qcGVn01lydyh01)万分之一。
三、因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋所有权证条件，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树大街东段丰景华府的房屋所有权证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告韦玲会从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币28864元。
二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告牟庆华、许兴文从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币36365元。
三、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告左壮飞、程洪建从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币34040元。
四、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告杨洪玉、杨进华从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币24425元。
五、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告曾宗敏从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币28990元。
六、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告吴晓芸、梁佳龙从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币35275元。
七、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告黄勇、徐英从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币36323元。
八、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告李泉、黄宇从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币26943元。
九、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告陈长江、滕小玉从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币35089元。
十、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告石化松、吴玉书从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币29117元。
十一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告王寅武、徐进菲从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币26971元。
十二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告李朱平从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币35079元。
十三、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告王孟学从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币26628元。
十四、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告张尚发、金礼燕从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币35998元。
十五、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告徐正坤、常明从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币29965元。
十六、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告杨发明、杨倩从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金人民币34608元。
十七、驳回原告韦玲会、牟庆华、许兴文、左壮飞、程洪建、杨洪玉、杨进华、曾宗敏、吴晓芸、梁佳龙、黄勇、徐英、李泉、黄宇、陈长江、滕小玉、石化松、吴玉书、王寅武、徐进菲、李朱平、王孟学、张尚发、金礼燕、徐正坤、常明、杨发明、杨倩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9832元，减半收取人民币4916元，由原告承担人民币400元（各户承担25元），由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币4516元（该诉讼费各原告已预交，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司所承担的诉讼费在按各户预交的诉讼费扣减25元后其向各原告支付逾期办证违约金时一并支付各原告，原告不再向本院退取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审判员 张 红 文
二〇一七年三月十六日
书记员 包欣（代）