湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0104民初3490号
原告：吴飞，男，1982年1月6日出生，汉族，湖北省汉川市人，个体工商户，住湖北省武汉市硚口区，
委托诉讼代理人(特别授权)：桑小球，系湖北省振兴法律服务所法律工作者。
被告：舒良发，男，1971年9月7日出生，汉族，户籍所在地湖北省孝感市孝南区，现下落不明，
被告：李丹，女，1970年1月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省孝感市孝南区，现下落不明，
被告：舒福，男，1992年11月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省孝感市孝南区，现下落不明，
第三人：中国银行股份有限公司武汉硚口支行，住所地湖北省武汉市硚口区中山大道建乐村31号。
负责人：黄永凡，系该行行长。
委托诉讼代理人(一般授权)：杨光辉、周妹，均系湖北元申律师事务所律师。
原告吴飞与被告舒良发、李丹、舒福，第三人中国银行股份有限公司武汉宝丰支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，原告吴飞于2016年11月25日申请将第三人中国银行股份有限公司武汉宝丰支行变更为中国银行股份有限公司武汉硚口支行。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴飞及其委托诉讼代理人桑小球、第三人中国银行股份有限公司武汉硚口支行的委托诉讼代理人杨光辉到庭参加诉讼。被告舒良发、李丹、舒福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴飞向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》有效；2.被告立即协助原告办理房屋过户手续；3.被告欠第三人的按揭贷款由原告代为偿还，贷款归还完毕之后，协助原告办理解除抵押注销等相关手续；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告舒福、舒良发于2015年12月13日购买武汉越秀地产开发有限公司位于武汉市硚口区沿河大道以北、硚口路西侧星汇云锦小区10栋2单元4层2室房屋，建筑面积93.47平方米，每平方米16357.91元，总价1528974元。两被告向武汉越秀地产开发有限公司交房款358974元后，向银行贷款1170000元。2016年4月9日，原告通过中介方与被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，被告将该房屋出售给原告，房屋交易价格为1500000元，合同签订当日，原告向被告支付购房款314331元，剩余20000元房款在办理公证时支付，被告所剩的按揭款由原告直接向银行偿还。2016年4月28日，被告向原告借款100000元，借款期限3个月，后经原被告协商，同意100000元中的20000元冲抵剩余20000元购房款，剩余款项由被告偿还按揭款。合同签订后，原告已经将该房装修完毕并入住该房。但是该房在办理过户的过程中却被武汉市洪山区人民法院在2016年7月29日以舒良发为债务人为由予以查封，导致原告无法办理过户手续。被告李丹原系舒良发之妻，于2016年4月12日与舒良发离婚。离婚之时，其放弃了该房屋的所有权。原告已经向被告付清了所有款项，并将被告欠第三人的按揭款按时偿还，该房事实上已经不再属于被告所有。
被告舒良发、李丹、舒福均未到庭答辩。
第三人中国银行股份有限公司武汉硚口支行述称,原告所述属实。原告代被告偿还银行所有本金、利息罚息及实现债权的所有费用后，第三人同意解除抵押，并协助办理过户手续。
原告吴飞、第三人中国银行股份有限公司武汉硚口支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告舒良发、李丹、舒福均未向本院提交任何证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
舒良发、李丹原系夫妻关系，于2016年4月12日离婚。舒福系舒良发、李丹的儿子。2015年10月27日，中国银行业监督管理委员会湖北监管局批准中国银行股份有限公司武汉宝丰支行更名为中国银行股份有限公司武汉京汉大道支行，隶属关系由中国银行股份有限公司湖北省分行变更为由中国银行股份有限公司武汉硚口支行管辖。
2015年12月13日，舒良发、舒福与武汉越秀地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“舒良发、舒福以1528974元的价格向武汉越秀地产开发有限公司购买湖北省武汉市硚口区沿河大道以北、硚口路西侧星汇云锦（硚口金三角项目B地块）10栋2单元4层2号房屋（建筑面积93.47平方米），舒良发、舒福应于2015年12月13日前一次性存入首付款358974元，其余价款办理贷款。”2016年1月18日，该合同备案审核通过。舒良发、舒福已向武汉越秀地产开发有限公司支付了购房款1528974元，武汉越秀地产开发有限公司已向舒良发、舒福交付了该房屋。武汉越秀地产开发有限公司于2016年4月5日作为房屋所有权人取得了该房屋的《武汉市房屋初始登记证明》，其同意按照合同约定为舒良发、舒福办理不动产登记证提供一切必要的协助。
为支付购买该房屋的购房款，舒福与中国银行股份有限公司武汉宝丰支行于2015年12月22日签订《个人一手住房贷款合同》，约定舒福向中国银行股份有限公司武汉宝丰支行贷款1170000元，贷款期限360个月，舒良发、李丹、舒福将该房屋向中国银行股份有限公司武汉宝丰支行提供抵押担保。该合同签订后，中国银行股份有限公司武汉宝丰支行向舒福发放了贷款1170000元。2016年1月27日，当事人到房地部门对该房屋办理了期房抵押证明，履行债务期限从2016年1月27日起至2046年1月27日止。
2016年4月9日，舒良发、舒福作为甲方与吴飞作为的乙方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：“甲方将其坐落于武汉市硚口区沿河大道以北、硚口路西侧星汇云锦10栋2单元4层2室房屋（建筑面积93.47平方米）以1500000元的价格出售给乙方，甲方承担甲方两证办理费用；若甲方现售房屋面积与两证面积有误差的，以开发商误差面积多退少补给乙方或乙方补齐；乙方于2016年4月9日付购房定金314331.20元，房产证过户后直接冲抵房款；甲方同意乙方在甲方两证办理后贰年后，将房屋两证过户给乙方（受让人由乙方指定，甲方无异议）；在两证过户之前，甲方同意乙方代为偿还甲方银行贷款，以月还款形式至过户前结清，利息由乙方承担不冲抵房款；自2016年4月9日止，甲方的银行贷款本金为1165668.90元，此款直接转交给乙方还款抵充支付给甲方的房款；甲方必须在开发商通知可以领取办理商品房相关证件时15个工作日内配合办理相关手续；办理公证书当日，乙方支付甲方尾款20000元。”该合同还就其他事项进行了约定。该合同上有李丹的签名。该合同签订后，吴飞于2016年4月9日向舒良发支付了314331元，舒良发、李丹、舒福将该房屋交付给吴飞。2016年4月28日，吴飞与舒良发、李丹、舒福签订《借款合同》，约定舒良发、李丹、舒福向吴飞借款100000元。2016年5月1日，吴飞与舒福就借款100000元的本金及利息的偿还方案签订《还款协议》，约定：“其中20000元抵扣吴飞向舒良发、李丹、舒福购买房屋的20000元购房款，剩余款项由舒良发、李丹、舒福代吴飞按月偿还房屋按揭款项直至用尽，用尽前一月应电话通知吴飞以按期偿还按揭款；如在房屋过户前仍没有用尽的由舒良发、李丹、舒福直接偿还给吴飞。”为帮舒福偿还银行贷款，吴飞分别于2016年4月24日、2016年5月23日、2016年6月23日各向舒福支付了6300元。2016年7月29日，该房屋被湖北省武汉市洪山区人民法院查封。2016年10月8日，吴飞起诉来院。至2017年7月3日止，舒福尚欠中国银行股份有限公司武汉硚口支行贷款本金1158378.93元。诉讼中，吴飞同意代舒福偿还其欠中国银行股份有限公司武汉硚口支行的所有本金、利息罚息及实现债权的所有费用。2017年7月14日，湖北省武汉市洪山区人民法院解除了对该房屋的查封。
本院认为：湖北省武汉市硚口区沿河大道以北、硚口路西侧星汇云锦（硚口金三角项目B地块）10栋2单元4层2号房屋系舒良发、李丹、舒福向武汉越秀地产开发有限公司所购买，虽然舒良发、李丹、舒福还未取得该房屋的权属证书，但武汉越秀地产开发有限公司已取得了该房屋的《武汉市房屋初始登记证明》，且其同意按照合同约定为舒良发、舒福办理不动产登记证提供一切必要的协助，故舒良发、李丹、舒福对该房屋应享有相应的权利，中国银行股份有限公司武汉硚口支行从2016年1月27日起至2046年1月27日止对该房屋享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”吴飞与舒良发、李丹、舒福签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。吴飞已按约定向舒良发、李丹、舒福支付了购房款334331元，且以舒福的名义向中国银行股份有限公司武汉硚口支行偿还了舒福所欠的部分贷款本息，吴飞在诉讼中也表示同意代舒福偿还其欠中国银行股份有限公司武汉硚口支行的所有本金、利息罚息及实现债权的所有费用，该房屋亦一直由吴飞使用，故舒良发、李丹、舒福应在注销该房屋的抵押登记之后协助吴飞办理该房屋的产权过户手续。现吴飞请求其与舒良发、李丹、舒福签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》有效，请求将该房屋过户到其名下，有理，本院予以支持，但中国银行股份有限公司武汉硚口支行享有收回舒福尚欠的贷款本息的权利。中国银行股份有限公司武汉硚口支行在收回舒福尚欠的贷款本息后应协助办理注销该房屋的抵押登记。舒良发、李丹、舒福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担不利的法律后果，本院依法可以缺席判决。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：
一、吴飞与舒良发、李丹、舒福签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》有效。
二、吴飞于本判决生效之日起十日内代舒福偿还其欠中国银行股份有限公司武汉硚口支行的所有本金、利息罚息及实现债权的所有费用，中国银行股份有限公司武汉硚口支行在舒福的贷款本息清偿之日起十日内协助办理注销湖北省武汉市硚口区沿河大道以北、硚口路西侧星汇云锦（硚口金三角项目B地块）10栋2单元4层2号房屋的抵押登记。
三、舒良发、李丹、舒福于注销湖北省武汉市硚口区沿河大道以北、硚口路西侧星汇云锦（硚口金三角项目B地块）10栋2单元4层2号房屋的抵押登记之日起十日内协助吴飞办理湖北省武汉市硚口区沿河大道以北、硚口路西侧星汇云锦（硚口金三角项目B地块）10栋2单元4层2号房屋的产权过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18562元、保全费5000元、公告费1400元，由舒良发、李丹、舒福共同负担。（上述款项已由吴飞预交，舒良发、李丹、舒福在本判决生效之日起十日内将上述款项支付给吴飞。）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 毛 丽
人民陪审员 荣蕃洁
人民陪审员 刘文玲
二〇一七年九月三十日
书 记 员 吴丽君