天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东民初字第5904号
原告恒盛阳光鑫地(天津)投资有限公司,住所地天津市河东区晨阳道中段南侧昕旺北苑18-6,组织机构代码证号74912230-9。
法定代表人徐弓雚,董事长。
委托代理人丁维,该公司职工。
委托代理人穆雪,该公司职工。
被告阳光都铎(天津)健身有限公司,住所地天津市河东区泰兴南路23号,组织机构代码证号69067982-2。
法定代表人马健,总经理。
委托代理人张海晨,该公司职工。
委托代理人朱米娜,天津安皓律师事务所律师。
原告恒盛阳光鑫地(天津)投资有限公司诉被告阳光都铎(天津)健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年11月3日受理后,依法组成合议庭,于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告恒盛阳光鑫地(天津)投资有限公司的委托代理人丁维、穆雪,被告阳光都铎(天津)健身有限公司的委托代理人张海晨、朱米娜到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称:我公司于2009年12月25日与被告签订《天津市房屋租赁合同》,被告承租我公司位于天津市河东区泰兴南路23号阳光星期八临街商铺,并明确约定:合同的租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日止,其中2010年1月1日起至2012年12月31日止为免租期。合同附件三第6条约定租金计算按建筑面积2091.32平方米计算租金,自2013年1月1日起至2014年12月31日止,每平方米每日租金为0.1元,总计130766.36元;自2015年1月1日起至2019年12月31日止,每平米每日租金0.8元,总计394090.4元。租金支付方式为被告以一个季度为一个交租期。合同附件三第3条约定逾期支付租金累计超过30日的,违约方应向另一方支付三个月的租金作为违约金。现被告2013年1月1日起至2015年10月30日止托欠房租,已构成严重违约,我公司逾期其按照合同约定支付三个月的租金作为违约金,即133274.2元。合同附件第8条第三款约定逾期超过30日仍未交付或补交保证金,违约方应支付三个月租金的违约金。被告自签订合同起至今未曾缴纳过保证金已经严重违反合同约定,我公司要求按照合同约定支付三个月的租金作为违约金,即133274.2元。被告未按《天津市房屋租赁合同》之约定履行义务的行为已严重损害了我公司的相关利益。经我公司多次催告,被告始终拒绝支付托欠的房屋租金及保证金。为维护我公司合法权益诉至法院,请求判令:1、要求被告立即支付托欠的房屋租金(2013年1月1日起至2015年10月30日止)564982.3万元;2、要求被告立即支付履约保证金100000元;3、要求被告立即支付违约金266548.4元;4、诉讼费由被告承担。
原告提交如下证据:
1、天津市房屋租赁合同及补充协议复印件一份;
2、天津市房地产权证复印件一份;
3、催告函及邮寄快递复印件各两份。
被告辩称:合同签订情况没有异议,房屋租金的交付情况属实,原告交付的房屋未经过消防验收,被告前期投入30万元改造消防设施,后消防相关机关共罚款两次计6万元,还涉及今后的消防设施改造25万元。另在合同履行过程中,2010年6、7月开始将近一年的时间内刘二力因和原告的纠纷陆续到被告处,影响被告的经营,造成损失估计60万。合同租赁期限是从2010年1月1日开始,实际是2011年12月15日给付房屋,1楼西南侧有300平方米没有交付,以前是餐厅的部分,但由于没有交付造成被告有营业损失,并且300平方米由第三方使用。
被告提交如下证据:
1、罚款票据复印件一份;
2、函件复印件复印件两份;
3、电费通知单复印件一份。
经审理查明,原告系坐落天津市河东区泰兴南路23号房屋的所有权人。
2009年12月25日原告与被告签订《天津市房屋租赁合同》一份,约定被告租赁原告所有的坐落天津市河东区泰兴南路23号房屋一、二楼部分区域(以《天津市房屋租赁合同》附图为准),租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日止,其中2010年1月1日起至2012年12月31日止为免租期。合同附件三第6条约定租金计算按建筑面积2091.32平方米计算租金,自2013年1月1日起至2014年12月31日止,每平方米每日租金为0.1元,总计130766.36元;自2015年1月1日起至2019年12月31日止,每平米每日租金0.8元,总计394090.4元。租金支付方式为被告以一个季度为一个交租期。双方约定保证金为100000元,合同附件三第3条约定逾期支付租金累计超过30日的,违约方应向另一方支付三个月的租金作为违约金。该合同还就双方其他权利义务进行了约定。
诉争房屋一楼有300平方米部分至今由案外人占有使用,其他房屋部分现由被告使用,被告从未支付过租金及履约保证金。
2014年11月、2015年4月,原告分别向被告发催告函,催缴租金及履约保证金,被告签收。
根据被告提交电费缴纳通知单一份显示,被告与涉诉房屋物业公司天津阳光怡然物业管理有限公司确认自2011年12月15日,电表切换至表号为0703199、0703164、0703153。
2009年12月22日,原告公司名称由天津阳光鑫地投资有限公司变更为恒盛阳光鑫地(天津)投资有限公司。
以上事实,有当事人当庭陈述及提供证据在案佐证,并经质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的《商铺租赁合同》是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,是依法成立并生效的合同,对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。
合同履行过程中,原告应依约履行交付租赁物,双方未约定交付日期,涉诉合同附件三第11条第1款约定被告同意本租赁合同标的物暂由原告使用,何时、分几次交付被告由原告决定,期间租赁费用按本协议约定执行。原告主张被告交付拖欠租金,按照谁主张谁举证原则,原告应就交付租赁房屋进行举证,现原告并无证据证明涉诉房屋交付时间,应承担不利的法律后果,且被告提交的电费通知单可以证明被告在2011年12月15日进行了电表切换,故本院确认原告交付涉诉房屋的时间为2011年12月15日。双方约定2010年1月1日起止2012年12月31日为免租期,通过双方庭审可看出,之所以双方约定2年免租期,正是因为原告不能确定实际交付涉诉房屋的时间,因此被告辩称应顺延2年免租期的意见,本院不予采纳。故原告主张被告立即支付托欠的房屋租金(2013年1月1日起至2015年10月30日止)564982.3元符合双方约定及法律规定,本院予以支持。
关于原告主张被告支付履约保证金100000元一节,双方对此已经有约定,原告交付涉诉房屋时,被告向原告支付保证金。而原告至今未依约将涉诉房屋全部交付被告,故原告的该项请求本院不予支持。
关于原告主张被告支付违约金266548.4元一节,被告确未支付房屋租金及保证金,被告抗辩称原告至今未将诉争房屋一楼300平方米部分交付被告,因此未交付房租及保证金,本院认为原告至今仍未完全履行合同约定的交付全部诉争房屋的义务,确有违约之处,被告抗辩理由成立,故原告的该项主张,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十五日内,被告阳光都铎(天津)健身有限公司给付原告恒盛阳光鑫地(天津)投资有限公司2014年4月1日至2015年3月31日房屋租金564982.3元。
二、驳回原告恒盛阳光鑫地(天津)投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告阳光都铎(天津)健身有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12714元,由原告恒盛阳光鑫地(天津)投资有限公司负担5003元,被告阳光都铎(天津)健身有限公司负担7711元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 颜 弘
代理审判员 周智峰
人民陪审员 傅 凯
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 王 骏