浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第757号
原告（反诉被告）杭州长运客运站场有限公司，住所地杭州市下城区东新路610号301室。
法定代表人李远龙，该公司董事长。
委托代理人陈小明、吴清旺，浙江星韵律师事务所律师。
被告（反诉原告）杭州华驰物业管理有限公司，住所地杭州市下城区东新路184号20区。
法定代表人周传荣，该公司执行董事。
委托代理人李迎春、程刚，浙江京衡律师事务所律师。
第三人杭州汽车客运中心站小商品城有限公司，住所地杭州市江干区德胜东路3339号。
法定代表人周文强，该公司总经理。
委托代理人陈强，该公司职员。
原告杭州长运客运站场有限公司（以下简称长运公司）为与被告杭州华驰物业管理有限公司（以下简称华驰公司）、第三人杭州汽车客运中心站小商品城有限公司（以下简称小商品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月25日向本院起诉，反诉原告华驰公司于2014年8月6日对反诉被告长运公司提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长运公司的委托代理人陈小明，被告（反诉原告）华驰公司的委托代理人李迎春、程刚，第三人小商品城公司的委托代理人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长运公司诉称，2008年10月15日，被告杭州华驰汽车维修市场有限公司（2012年11月5日更名为华驰公司）被确定为杭州客运中心站管理服务大楼招租项目的中标单位。2009年11月12日，原告作为甲方与被告作为乙方正式签订了管理大楼1-9层租赁合同。该合同约定，甲方将位于杭州客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给乙方（第一条）。租赁期限为十年，即2009年11月12日起至2019年11月11日止（第二条）。年租金为552万元，前四年年租金不变，从第五年起年租金在上年年租金的基数上递增6%，第七年起年租金在上年年租金的基数上递增8%，支付方式：采取先付款后使用的原则，乙方在合同签订之日起一周内支付第一年的物业租金，以后每半年一付，必须在每年5月12日和11月12日前，分二次缴纳当年的租金（第五条）。本项目由乙方自主进行装修设计，装修设计方案在不破坏建筑结构，甲方审核同意并完成报批的前提下方可实施，因乙方责任给甲方房屋造成破坏性损失由乙方承担（第六条）。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，无条件收回物业，依法追究乙方违约责任并要求赔偿甲方所有损失：1.未按时缴纳各类费用，拖欠租金、水、电等相关费用60天以上的；2.未经甲方同意擅自对承租物业进行装修改造的，或将不可移动的附属设施进行擅自移动的。乙方未按合同规定时间向甲方缴纳租金或其它费用的，甲方每日按拖欠金额的5‰加收滞纳金（第八条）。水电费按月收取。乙方必须按相关部门批准的《施工许可证》和甲方审定的设计施工图进行施工（第九条）。承租期内，乙方应确保大楼的外立面的完整，内部的设施、设备运行正常（特别是涉及消防、中央空调系统、电梯等），如有损坏，应予以及时恢复。屋顶及外立面不得擅自设立广告牌，若需设立自身门头字号招牌需经甲方同意。2011年1月6日，原告作为甲方与被告作为乙方就管理大楼10-11层租赁及大楼相关事宜签订管理大楼租赁补充协议。该协议约定，本补充协议未涉及部分按管理大楼1-9层租赁合同执行，甲方将位于杭州客运中心站管理服务大楼10-11层、一楼南面门厅共约4000平方米（不包含10楼机房33平方米）房屋租赁给乙方（第一条）。租赁期限从本合同签订之日起至2019年11月11日止（第二条）。年租金为118.91万元，租金的递增方法及递增年限按主合同约定办理，采取先付款后使用的原则，乙方在合同签订之日起，甲方交付物业前支付第一年的物业租金（118.91万元），以后每半年一付，必须在每年6月30日和12月31日前，分二次缴纳当年的租金（每次各支付50%）。2010年7月30日，被告法定代表人周文强注册成立第三人小商品城公司，随后，被告将涉诉房屋转租给第三人。原告已履行了上述租赁合同及补充协议约定的义务，但被告却未能按合同约定的期限向原告支付租金、水电费等款项。涉诉房屋1-9楼2013年5月12日前的租金和10-11楼2013年7月5日前的租金，截至2013年1月6日止被告应向原告支付水电费，以及消控中心移位和货梯拆除损失和装修补偿款，没收装修保证金等，原告已另案处理。自2013年5月12日起至起诉日止，被告拖欠原告管理服务大楼1-9楼第七、八期租金5685600元，管理服务大楼10-11楼第五、六期租金1189100元，以及自2013年1月7日起的水电费（暂计至2014年4月6日为655516.47元）。被告逾期未付租金、水电费的行为已构成违约，应承担违约责任。此外，被告违反租赁合同约定，未经原告同意，擅自对租赁物进行装修，擅自对租赁物的结构、外墙、顶层楼面、设备、功能性设施等进行改建、拆除、加装等处理。具体有以下方面：（一）在大楼四层、五层东外墙擅自加层搭建，将原四楼顶层加盖为五层。（二）在大楼东面搭建1-5楼消防楼梯3处。（三）将原挑空的南面一层大厅及北面一层大厅擅自加层、改建。（四）将三层东面从南到北原矮墙体擅自拆除，向外改建。（五）在大楼楼顶及二层西立面擅自增加标志牌，造成顶层隔热层、防水层破坏及相应结构破坏。（六）在大楼东、南、西立面幕墙进行破坏性遮盖，擅自增加广告位。（七）将原大楼玻璃幕墙部位损坏、拆除。（八）将九层原大开间办公区（无隔墙）改造为餐饮层。（九）将大楼内部设备、设施擅自拆除、改建、移位及损坏。具体有：（1）将位于大楼一层南边消防控制中心移位至大楼北边，导致车站大巴停车场及综合楼消防设施、设备无法正常使用，原告被迫只能重新建设该系统。（2）将大楼内部两部货梯擅自拆除，位置改造为商铺。（3）将大楼二、三、四、五层中间顶（底）层隔板擅自拆除，作为扶梯设备使用区域；对大楼楼层结构造成影响。（4）将原北大厅旁弱电机房取消，相关监控设备、ups稳压电源设备等改动至大楼北消防控制机房中；机房内原有线电视系统损坏。（5）将大楼一、二、三、四层内原新风机房、空调机房等设备设施擅自全部拆除，各楼层的厕所等部分拆除，相关位置改造为商铺。（6）将四层原餐厅擅自变更功能，隔墙、设施等已全部拆除改为商铺。（7）将五层原办公区擅自变更功能，五楼隔墙等全部拆除改为商铺。（8）原一至九层电器线路擅自全部拆除并改造。（9）地下一层锅炉原为燃油锅炉擅自改造为燃气锅炉。（10）原消防系统擅自改造。（11）原泛光照明系统在擅自改造后已全部损坏。（12）原大楼楼层信号覆盖系统在擅自装修后遭到破坏。（13）原四至八层擅自改造成宾馆，并对电器线路、给排水管路进行改造。（14）原大楼弱电系统由于擅自装修后造成功能全部（如门禁系统、报警系统、pds系统、有线电视系统等）和部分（入监控系统、ups系统等）损毁。前述被告损坏租赁物的违约行为，经原告无数次催告后，被告始终未予以改正，故被告应赔偿原告相应的损失。原告认为，被告拖欠租金、水电费，未经原告同意，擅自对租赁物进行装修，擅自对租赁物的结构、外墙、设备、功能性设施等进行改建、拆除、加装等处理，已违反了合同的约定，依法应承担违约责任。租赁合同解除后，被告及第三人应搬离租赁物，被告应返还租赁物。为了维护自己的合法权益，原告现依法向法院起诉，请求：一、判令解除原告与被告签订的管理大楼1-9层租赁合同及管理大楼租赁补充协议；二、判令被告和第三人搬离杭州客运中心站管理服务大楼，被告将上述房屋返还给原告；三、判令被告向原告支付管理服务大楼1-9楼自2013年5月12日起至实际返还之日止的租金（暂计已逾期第七、八期租金为5685600元）以及10-11楼自2013年7月6日至实际返还之日止的租金（暂计已逾期第五、六期租金为1189100元），自2013年1月6日起至实际返还之日止的水电费（暂计2013年1月6日至2014年4月6日水电费为655516.47元），支付逾期支付租金的违约金（按银行同期贷款基准利率四倍计算，暂计至2014年4月30日为1151780.20元），赔偿原告损失1374383元（预估数），以上合计10056379.67元。
被告华驰公司辩称，一、被告拒付租金系对原告诸多违约行为的抗辩，并非恶意拖欠。1、原告未按承诺将案涉房屋的土地性质进行变更，至今原告未履行承诺进行变更，导致被告经营目的不能完全实现，也对被告造成了巨大损失。因管理大楼至今无法办理相应的权证，导致入住商户无法办理营业执照，虽然原告提到各项证照由经营者自行办理，但前提是需要有合法的房屋权证。部分商户以小商品城无法办理执照为由向江干区人民法院起诉，法院已经判决减免了二分之一的租金。2、原告没有向第三人、被告开具正式的发票，导致第三人800余万元赤字无法处理，被告不敢在原告开具发票之前继续付款。被告多次向原告提出，将租赁合同的主体变更为第三人，但原告至今未将正式的发票开具给第三人，如果原告要将发票开具给被告，为何要求被告单独注册第三人，并导致被告承担两笔税费。3、原告至今未将管理大楼11层交付给被告。对于原告主张的10-11层租金应参照2012年4月25日会议纪要的精神按40万元／年的标准予以扣除。杭州市江干人民法院于2013年12月18日作出（2013）杭江民初字第280号民事判决书，该判决书判决被告于2011年7月6日至2013年7月5日止应向原告支付管理大楼10-11层租金共计2568200元，该判决认定事实不清，未扣减未交付的11层租金80万元。4、一楼南大厅，原告将其作为补充协议的一部分，对该部分的重复计算的租金予以扣除。二、被告对管理大楼装修行为不构成违约，被告向原告提供的投标文件中明确中标方自主进行市场定位，可对现大楼格局进行设计装修。其次，整个装修期间，被告也多次向原告致函，但原告未予答复。根据法律规定，原告虽未对装修事宜明确表示意见，但可认为其已默示同意。三、若法院判决解除双方的租赁合同，将导致双方利益严重失衡。为经营管理大楼，被告前后投资1.6亿余元，解除合同将导致被告的投入全部浪费，也影响被告付款义务的履行。在被告有能力继续履行合同的情况下，原告应当优先确保合同的稳定性。退一步讲，即便被告无法履行支付租金及水电费的义务，在第三人愿意代被告支付欠付租金的情况下，原告也无权解除合同。四、考虑到原告违约在先，被告拒付租金系不得已的自我救济措施，被告不存在恶意拖欠租金的主观故意。退一步讲，如果法院认为被告构成违约，根据最高院的相关规定，原告主张按照利率的四倍计算过高，请法院予以调整。五、关于原告提出的赔偿请求，原告提出的违法改造项目，被告能恢复原状的，已经恢复了原状，不能恢复原状的也已赔偿损失，在原告没有其他证据证明损失的情况下，请求予以驳回。
第三人小商品城公司陈述，第三人与被告签订的租赁协议有原告签章，属于合法转租，在未分清原、被告的责任之前，要第三人搬离租赁物并不妥当。原告提交的证据10也证明第三人一直与原告协商解决一些实际问题，不存在主观上的拖欠。第三人与原告没有合同关系，本案不应将第三人牵涉其中。
反诉原告华驰公司诉称，2008年10月15日，反诉人杭州华驰汽车维修市场有限公司（2012年11月5日更名为华驰公司，）经过招投标程序，中标了杭州客运中心站管理服务大楼招租项目。2009年11月12日，反诉人与被反诉人签订了管理服务大楼1-9层租赁合同。2011年1月6日，反诉人又与被反诉人签订了管理大楼租赁补充协议，租赁了管理服务大楼10-11层、一楼南面门厅共约4000平方米（不包含10楼机房33平方米）。根据反诉人投标文件和被反诉人招标文件，反诉人明确将使用上述物业用于开办宾馆、餐厅和市场，并且在补充协议中予以明确约定。迄今，反诉人对管理大楼1-9层租赁使用了4年9个月，对管理大楼10层已经租赁使用了3年7个月。反诉人为了该管理大楼的运营，先后在装修、维护保养、运营、推广等诸多方面投入了1.6亿元之多。然而，协议签署后，被反诉人漠视反诉人的利益，未能按照租赁合同及其补充协议的约定，履行相应义务，存在以下违约行为：1、管理大楼1-9层中的1楼大厅迟迟未能交付，反诉人于2010年8月23日发函催促，亦未能履行交付义务。一直拖到2011年1月6日，双方就管理大楼签订补充协议时才予以交付；2、管理大楼11层被反诉人至今未向反诉人交付租赁使用，反诉人多次催促被反诉人履行租赁交付义务，均是石沉海底音讯全无；3、根据约定，被反诉人应当为反诉人提供装修及经营过程中必要的便利和服务。可是，在反诉人装修和经营的整个过程中，被反诉人不仅不“提供必要的便利和服务”，反而处处掣肘：（1）2010年8月27日，反诉人向被反诉人发函，要求移交“大楼监控”，以便利整幢大楼和各铺位之间的安装和调试，被反诉人迟迟不予移交；（2）2011年3月30日，被反诉人无故发函声称反诉人在管理服务大楼搭建加层钢结构建筑，以此来阻碍和拖延反诉人装修进程和经营管理，给反诉人造成了极大困扰；（3）反诉人应被反诉人要求，专门成立的项目公司——杭州客运中心站小商品城有限公司，并且也多次告知由该公司向被反诉人支付租金和相关费用，并请求对租赁合同进行主体变更，以利更好地运营该项目。被反诉人口头应承，而实际并不行动，给反诉人运营该项目造成了极大的压力和阻力；（4）反诉人在装修期间提出的诸多报批事项被反诉人都不及时予以审批，令反诉人欲哭无泪。在整个装修期间，反诉人先后就监控移交、监控室移位、消防事项、商户稳定、安全责任、大楼电梯、周边设施等事项多次致函被反诉人，被反诉人基本都是拖着不办，导致整个项目装修期限大大延长，严重影响了反诉人的权益。其中的“小商品城”原本反诉人定在2010年10月28日开业，因为被反诉人的原因，不得不拖延到2010年12月28日才勉强开张，而反诉人所经营的酒店、宾馆则至今都无法完成开业。4、被反诉人未能及时办理土地性质变更，导致商户没法办理营业执照，整个“小商品城”有其名而无其实。根据招标投标文件和租赁协议，因该地块属于交通用地，要开展商业运营，需要被反诉人及时办理土地性质变更。因为土地性质未能及时变更，以致江干区行政执法局对被反诉人发出了“停止违法用地、违法建设行为通知单”；也因为土地性质未能变更，给反诉人对该项目的运营产生了以下两方面的实际影响和损害：（1）由于土地性质未能及时进行变更，已经入住的商户无法办理营业执照，并以此为由要求反诉人承担责任。已有诸多商户通过诉讼方式要求返还租金、退还履约保证金，给反诉人的商业信誉和商业利益形成了强烈冲击。（2）由于土地性质未能变更，许多商户唯恐避之不及，给“小商品城”延揽商户造成了极大阻力。5、被反诉人未能及时向反诉人移交中央空调系统。涉案管理大楼相对封闭、通风不是很好，每到夏天，炎热异常。为此，反诉人多次与被反诉人交涉，要求移交中央空调系统，被反诉人迟迟不予移交。无奈之下，2013年3月20日，反诉人致函被反诉人要求其尽快移交。被反诉人的上述行为，显然已经构成违约。根据租赁协议约定，现反诉人提起反诉，请求：1、判令被反诉人继续履行杭州汽车客运中心站管理大楼1-9层租赁合同及管理大楼租赁补充协议；2、判令被反诉人依约将管理大楼11层交付反诉人使用；3、判令被反诉人依照合同约定向反诉人承担违约金100万元；4、判令被反诉人向反诉人赔偿因其违约所产生的各项损失（装修折旧费用2000000元、商户租金减免236651元、预期收益3000000元）共计人民币：5236651元。
反诉被告长运公司辩称，一、反诉被告在履行租赁合同及补充协议中不存在违约行为。（一）反诉被告已依约将租赁物交付反诉人。1、关于1楼大厅。2009年11月12日签订的《管理大楼1-9层租赁合同》第九条第10项第（1）点约定：“一层以⑨轴为界，⑨轴以北由乙方（即反诉人）使用，⑨轴以南归甲方（即反诉被告）使用”。该合同约定的租赁物不包括一楼南面门厅。一楼南面门厅为2011年1月6日签订的租赁补充协议约定的租赁物，该补充协议签订后，反诉被告即将1楼大厅交付给反诉人。反诉被告交付租赁物行为符合租赁合同和补充协议约定。2、关于管理大楼11层。反诉被告已于2011年1月6日将上述租赁物交付给反诉人。反诉人、第三人以及反诉被告三方于2012年4月25日签署的《关于协调华驰（小商品城）在管理服务大楼租赁中相关问题的会议纪要》和浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第427号民事判决足以证明该事实。（二）反诉被告在反诉人装修及经营过程中不存在违约行为。1、关于原监控室有关问题。原监控室包括1-11楼的监控系统、防盗报警系统、ups供电系统及门禁系统、一卡通系统、有线电视系统。由于反诉人未将装修设计方案报反诉被告审核，更重要的是考虑到监控机房内的设备主要为电子设备，地下室在防火、防尘、防静电、温度、湿度和避开强振动源、强噪音源电磁干扰、电磁辐射等条件方面根本无法达到机房要求，故反诉被告不同意将监控室移至地下室。而事实上，反诉人在未经反诉被告同意的情况下，已擅自将原监控室移位并进行了改造。2、反诉被告从未无故阻碍和拖延反诉人装修进程和经营管理。反诉被告发函要求反诉人装修设计方案应在不破坏建筑结构，并经反诉被告审核同意和完成报批的前提下方可施工，以及发函要求反诉人纠正擅自搭建加层钢结构建筑等违反合同的装修行为，属反诉被告正常行使法律和租赁合同所赋予出租人的权利。3、关于租赁合同承租人主体变更问题。本案所涉租赁物为国有资产，通过公开招标程序确定承租人后，无法更改。更谈不上反诉被告要求反诉人成立项目公司，口头应承。4、关于装修期间配合问题。首先，反诉人未按租赁合同约定，将装修设计方案报反诉被告审核和有关政府部门审批；其次，反诉人诸多报批事项本身不符合同约定和法律规定，对违反合同和法律的事项，反诉被告无法给予审批。（三）关于土地性质变更问题。根据浙江省城乡规划条例第五十条规定，经批准并交纳相应费用后，可以临时改变房屋用途。本案所涉租赁物之所以未能办理变更手续，责任完全在于反诉人。根据政府职能部门有关临时改变房屋用途审批要求，申报对象为建设单位，即反诉人；申报时需提交新改建的施工图纸文件等材料。而反诉人违反租赁合同约定，装修设计方案未报批即进行施工，且在租赁物上多处进行违章搭建，从而导致政府职能部门对变更事项不予审批。（四）关于中央空调系统移交问题。中央空调系统早已由反诉人管理使用，如存在制冷效果不佳的情况，也是由于反诉人装修和维护不当造成的。二、关于反诉人要求继续履行租赁合同及租赁补充协议问题因反诉人违反租赁合同及补充协议，反诉被告诉请解除租赁合同及补充协议，符合合同法第219条、第227条规定和租赁合同第七条第1项、第3项、第6项约定。反诉人要求继续履行租赁合同及补充协议的反诉请求，缺乏法律和事实根据。三、关于反诉人要求依约将管理大楼11层交付反诉人使用问题管理大楼11层为2011年1月6日签订的管理大楼租赁补充协议约定的租赁物，反诉被告已依约交付反诉人使用，反诉人、第三人以及反诉被告三方于2012年4月25日签署的《关于协调华驰（小商品城）在管理服务大楼租赁中相关问题的会议纪要》和浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第427号民事判决足以证明该事实。反诉被告现已诉请判决解除租赁补充协议，要求反诉人返还租赁物。四、关于要求被反诉人承担违约金100万元问题。因反诉人长期拖欠巨额租金、水、电等费用，以及未经反诉被告同意擅自对承租物业进行装修改造，反诉被告解除租赁合同及补充协议，符合法律规定和租赁合同约定，不存在违约，无需向反诉人承担违约金100万元。五、关于要求反诉被告向反诉人赔偿各项损失问题。1、装修折旧费用200万元。租赁合同第八条第一款约定，如乙方（即反诉人）违约，其装修投入的所有动产及不动产，全部无偿归甲方（即反诉被告）所有。据此，反诉人要求支付装修折旧费用200万元，没有合同依据。2、商户租金减免236651元。租赁合同第六条约定，合法经营手续由反诉人自行办理，其各类证照须与经营者身份相符。补充协议第六条同样约定，合法经营手续及消防验收等手续由反诉人自行办理，其各类证照须与经营者身份相符，市场经营的证照必须齐全有效，开业前必须通过消防验收。如因反诉人对外经营手续不全、消防验收不符合及其他原因而与经营户发生纠纷及产生的后果，理应由反诉人自行承担，与反诉被告无涉。从反诉人提供的证据来看，商户并没有起诉反诉人，反诉人既无减免商户租金的事实根据，更无要求反诉被告赔偿的依据。3、预期收益300万元。根据我国《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”该条款中的“合同履行后可以获得的利益”，即所谓的预期利益。但该条款仅规定违约方向守约方赔偿预期利益损失，没有规定守约方应向违约方赔偿预期利益损失。因反诉人违约，导致反诉被告解除租赁合同，反诉人无权要求反诉被告赔偿租赁合同解除后的预期收益损失。综上，反诉被告认为反诉人的反诉请求，缺乏事实和法律根据，恳请驳回反诉人的反诉请求。
第三人小商品城公司陈述，第三人认为原告有过错，而且过错在先。被告的投标书明确了案涉房屋1-5层作为市场，但在经营报批的过程中，国土房产部门都是以未改变土地性质不予办理相关手续。直到2011年12月中旬，第三人及被告才知道原告没有房产证而且没有办理土地性质的改变。经咨询了国土部门，案涉房屋所涉土地现在也是可以改变土地性质的，但首先要由产权人去房产部门备案，在招投标的过程中，第三人及被告认为产权方需要把这些手续都办妥了才能开发酒店，产权方没有办妥就将房屋交付给我们，此后证照不齐导致的后果都应该由产权方承担。被告和第三人是两家独立的法人，第三人在这个项目的实际运营中投入了大量财力进行运作，进行的装修和改造是经过招投标测绘的，现存的价值应该归第三人所有。第三人支持被告的反诉。
原告（反诉被告）长运公司提交了以下证据：
1、投标函／2008.09.26一份；
2、中标通知书／2008.10.15一份；
证据1-2拟证明经公开招投标，被告成为原告客运中心站管理服务大楼1-9楼招租项目的中标单位；
3、管理大楼1-9层租赁合同／2009.11.12一份；
4、管理大楼租赁补充协议／2011.01.06一份；
证据3-4拟证明原、被告对管理大楼1-9层以及10-11层租赁期限、装修、租金和水电费支付方式、违约责任等内容作了约定，自2013年5月12日起至起诉日止，被告应付原告管理服务大楼1-9楼第七、八期租金5685600元，管理服务大楼10-11楼第五、六期租金1189100元；
5、管理服务大楼1-9层租赁合同1份，拟证明被告将案涉房屋转租给第三人小商品城公司；
6、关于要求立即停止装修的函／2009.11.11一份；
7、通知函／2009.11.27一份；
8、停工函／2011.03.30一份；
9、报告／2011.11.21一份；
10、关于协调华驰（小商品城）在管理服务大楼租赁中相关问题的会议纪要／2012.04.25一份；
11、照片一组；
证据5-11拟证明被告在未经原告审核同意和办理相关审批手续的情况下擅自装修，擅自对租赁物的结构、外墙、顶层楼面、设备、功能性设施等进行改建、拆除、加装等处理，违反租赁合同约定，构成违约，经原告无数次催告后，被告始终未予以改正，被告应赔偿原告相应的损失；
12、2013年1月-2014年3月水电费缴纳通知单及水电费清单一组，拟证明自2013年1月7日至2014年4月6日，被告拖欠原告水电费合计655516.47元；
13、杭州市江干区人民法院判决书及（2014）浙杭民终字第427号民事判决书各一份，拟证明①被告拖欠巨额租金、水、电费，未经原告审核同意和办理审批手续擅自对租赁物的结构、外墙、顶层楼面、设备、功能性设施等进行改建、拆除、加装等处理，构成违约，原告解除租赁合同及补充协议具有法律和合同依据；②管理大楼一楼大厅以及10-11楼已依约交付被告；③对消控中心移位和货梯折除事项已作出终审判决；
14、图纸一份，拟证明租赁合同约定一层⑨轴以北由乙方装修和使用，不包括一楼南大厅，如果包括一楼南大厅，被告不可能将已经包括在租赁协议中的部分再约定在补充协议；
15、关于要求立即停止装修的函／2010.01.14一份，函／2010.06.13一份，关于拆除招牌和广告的函／2010.08.06一份，函／2010.08.09一份，关于拆除地下室违章建筑的函／2010.08.17一份，关于9月6日报告的复函／2010.09.06一份，函／2010.09.09一份，函／2010.09.14一份，承诺书／2010.11.11一份，函／2010.11.12一份，函／2011.03.25一份，停工函／2011.03.30一份，承诺书／2011.12.30一份，行政处罚决定书一份，拟证明就被告未经原告审核同意和办理审批手续擅自对租赁物的结构、外墙、顶层楼面、设备、功能性设施等进行改建、拆除、加装等处理的违约行为，原告无数次发函要求被告履行合同义务，纠正违约行为，被告虽多次承认错误且承诺改正但却未能兑现；
16、关于设备使用存在问题的函／2011.07.13一份，拟证明因被告装修、维护等不当造成设备有时发生故障，原告不存在过错；
17、工商变更登记材料一份，拟证明原告名称的变更情况；
18、限期拆除通知书一份，拟证明行政处罚决定书已经送达给第三人。
上述证据经庭审质证，对长运公司提交的证据1-5，华驰公司、小商品城公司对真实性合法性无异议；本院认为，证据1-5能证明长运公司、华驰公司签订租赁合同、补充协议以及华驰公司与小商品城公司签订租赁合同的事实，予以确认。证据6-10，华驰公司、小商品城公司对真实性、合法性无异议；本院认为，上述证据的真实性可予确认。证据11，华驰公司、小商品城公司对三性均有异议，本院认为，该证据在长运公司、华驰公司的上一案房屋租赁合同纠纷中已经确认，本院予以确认。证据12，华驰公司、小商品城公司对金额无异议，本院对2013年1月7日至2014年4月6日期间应支付的水电费金额655516.47元予以确认。证据13，华驰公司、小商品城公司对真实性合法性无异议、对关联性有异议；本院认为，该组证据能证明长运公司与华驰公司曾为案涉房屋发生纠纷并经法院一审、二审判决的事实，予以确认。对证据14，华驰公司、小商品城公司对三性无法确认；本院认为，该证据证明力不足，不予确认。对证据15、16、18，华驰公司、小商品城公司对部分证据的真实性无异议、对部分证据有异议；本院认为，上述证据相互印证，其真实性可予确认。对证据17，华驰公司、小商品城公司无异议，能证明长运公司欲证明的事实，本院予以确认。
被告（反诉原告）华驰公司提交了以下证据：
1、管理服务大楼招租文件一份；
2、号码为02708998号的浙江省统一收款收据一份；
3、管理服务大楼招租技术资信标一份；
证据1-3拟证明：1、原告所提供的招租文件明确规定管理服务大楼的承租人可经营市场、宾馆、餐饮等项目，其中客房设计90间左右，并约定承租人自主对市场进行定位，可对现有大楼进行设计装修；2、被告在提交的投标文件中明确，将利用承租大楼开办服装销售市场、餐饮区、客房部（宾馆）、休闲娱乐区等；3、被告将服务大楼部分楼层用于宾馆经营不构成违约；
4、关于请求尽快交付承租的一楼大厅的报告一份，拟证明截止2010年8月23日，原告仍未将一楼大厅交付给被告，对此前收取的1-9楼租金中包含大厅的部分应予以返还，截止2010年8月27日，原告未能如约向被告移交管理大楼的服务设施；
5、2010年9月8日报告一份，拟证明被告曾向原告申请将一楼至五楼规划经营小商品，六至九楼经营宾馆、餐饮并申请将原监控室移位，原告既未书面回复、也未阻止被告施工，应视为默示同意；
6、2010年9月9日报告一份，拟证明被告根据消防部门的要求，申请将两部货梯移除，原告既未书面回复，也未阻止被告施工，应视为默示同意；
7、关于近期一些问题的情况说明一份；
8、关于杭州汽车客运中心站小商品城近期发生的问题的汇报一份；
证据7-8拟证明原告违反合同义务，没有在被告装修及经营过程中提供必要的便利与帮助；
9、关于10月15日协调会施工安全方面的工作安排一份，拟证明被告积极履行合同义务，装修改造项目都积极向原告履行告知义务；
10、公函一份，拟证明10-11楼2012年1月20日仍未移交给被告，原告却于2011年7月5日向被告收取租金，对该部分租金应予以返还；
11、2012年5月8日报告一份，拟证明被告曾就大巴停车场消防设施的修复提出过建议，原告不采纳被告的建议导致增加的费用应由原告自己承担；
12、2012年5月25日报告一份，拟证明原告不仅没有尽到合同义务，对被告经营提供便利与帮助，反而给被告造成了重大的经济损失；
13、关于对综合楼、大巴停车场消防改造二次会议的回复一份，拟证明被告曾就大巴停车场消防设施的修复提出过建议，原告不采纳被告的建议，导致增加的费用应由原告自己承担；
14、2012年12月17日报告一份；
15、2013年1月6日报告一份；
16、2013年3月20日报告一份；
证据14-16拟证明原告的空调及锅炉系统一直存在故障，而且直至2013年3月20日，原告仍未将空调设备移交被告管理，原告没有将物业的相关设施及时移交给被告；
17、要求就租金和水电费用开具相应发票的报告一份，拟证明原告没有按照要求向被告提供租金发票；
18、（2014）杭江九民初字第1号判决书一份；
19、（2014）浙杭民终字第1195号判决书一份；
证据18-19拟证明因原告没有及时办理土地性质变更，导致第三人被商户起诉损失了二分之一的租金；
上述证据经庭审质证，对华驰公司提交的所有证据，小商品城公司均无异议，对证据1-3，长运公司对真实性无异议、对证明对象有异议；本院认为，证据1-3的真实性可予确认。对证据4-17，长运公司不予认可；本院认为，证据4-17相互印证，能证明华驰公司多次向长运公司及其上级单位反映情况的事实，予以认定。对证据18、19，长运公司认为商户未向华驰公司主张违约责任；本院认为，上述证据能证明小商品城公司与商户之间发生纠纷并经一审、二审判决的事实，予以确认。
第三人小商品城公司提交了以下证据：
1、判决书十一份，拟证明原告未办理土地性质变更，造成第三人无法办理证照，从而赔偿各商户；
2、支票存根、转账凭证、收据一组，拟证明原告一直未开具正规发票；
3、报告一份、发票四份，拟证明原告在2014年8月11日之后才予以开具正规发票。
上述证据经庭审质证，对小商品城公司提交的证据，华驰公司无异议，对证据1-3，长运公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议；本院认为，证据1能证明小商品城公司与商户之间发生纠纷并经法院判决的事实，予以确认，证据2、3与本案争议缺乏直接的关联，不予确认。
综上，本案事实认定如下：
2009年11月12日，长运公司作为甲方与华驰公司（乙方，当时的企业名称为杭州华驰汽车维修市场有限公司）签订了《管理大楼1-9层租赁合同》（以下简称主合同），约定：一、甲方将位于杭州客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给乙方，具体租赁范围以双方签字确认的平面图为准。二、本合同的租赁期限为十年，即2009年11月12日起至2019年11月11日止。五、1、年租金为552万元（伍佰伍拾贰万元整），前四年年租金不变，从第五年起年租金在上年年租金的基数上递增6%，第七年起年租金在上年年租金的基数上递增8%，第九年起年租金在上年年租金的基数上递增10%。2、支付方式：采取先付款后使用的原则，乙方在合同签订之日起一周内支付第一年的物业租金，以后每半年一付，必须在每年5月12日和11月12日前，分二次缴纳当年的租金。六、（一）甲方权利与义务，3、乙方提供装修及经营过程中必要的便利和服务。（二）乙方权利与义务，1、必须按本合同约定及时足额向甲方缴纳各项费用。2、本项目由乙方自主进行装修设计，装修设计方案应在不破坏建筑结构，确保安全，甲方审核同意并完成报批的前提下方可实施，费用由乙方自理；如需安装油锅炉须办好相关审批手续、确保安全的前提下实施，不得擅自变动现有建筑主体、承重结构及各类管线，大楼内现有的机房、设备层、管井、检修井、设备用房等乙方不得占用和使用。3、乙方在经营活动中，必须遵守国家的法律、法规，依法文明经营，经营中凡涉及安全消防、治安、卫生等方面存在的问题，应自觉接受政府有关部门和甲方的检查，并及时整改。因乙方责任给甲方房屋造成破坏性损失由乙方承担。4、合法经营手续由乙方自行办理，其各类证照须与经营者身份相符。七、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，无条件收回物业；依法追究乙方违约责任并要求赔偿甲方所有损失。1、未按时缴纳各类费用，拖欠租金、水、电等相关费用60天以上的；2、未经甲方同意，擅自将承租物业使用权整体或部分抵押、转让、分包及与第三方合作经营的；3、未经甲方同意擅自对承租物业进行装修改造的，或将不可移动的附属设施进行擅自移动的；等。八、违约责任：1、合同生效后，双方均不得擅自终止本合同履行。如甲方违约，应支付乙方违约金壹佰万元，并赔偿乙方装修投入未折旧部分的损失；如乙方违约或单方面终止本合同履行的，应支付甲方违约金壹佰万元，其装修投入的所有动产及不动产，全部无偿归甲方所有。2、乙方未按合同规定时间向甲方缴纳租金或其它费用的，甲方每日按拖欠金额的5‰加收滞纳金，超过60天（含），本合同自然终止，乙方应承担违约责任。九、其它：7、甲方负责安装管理服务大楼的水、电计量器具，由甲方根据乙方使用的实际情况予以测定，按电力、水力等部门价格按月收取，乙方在接到甲方缴费通知书后一周内向甲方缴齐水电等相关费用，不得拖欠。10、区域划分及装修事项：（1）一层以⑨轴为界，⑨轴以北由乙方自行装修和使用，⑨轴以南归甲方装修和使用，其余楼层的装修由乙方自行完成。双方还就其他权利义务作出了约定。
2010年1月29日，华驰公司与小商品城公司签订《管理服务大楼1-9层租赁合同》，约定华驰公司将杭州客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给小商品城公司，租赁期限为十年，即2009年11月12日起至2019年11月11日止。小商品城公司承租上述房屋后，将上述房屋出租给若干商户。
2011年1月6日，长运公司作为甲方又与华驰公司（乙方）就中心站管理大楼10-11层租赁及大楼相关事宜签订了《管理大楼租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定本补充协议未涉及部分按管理大楼1-9层租赁合同执行，并约定：一、甲方将位于杭州客运中心站管理服务大楼10-11层、一楼南面门厅共约4000平方米（不包含10楼机房33平方米）房屋租赁给乙方，具体租赁范围以双方签字确认的平面图为准。二、租赁期限从本合同签订并将物业交付之日起至2019年11月11日止。四、租金费用及支付方式：1、年租金为118.91万元（壹佰壹拾捌万玖仟壹佰元整），租金的递增方式及递增年限按主合同约定办理。2、采取先付款后使用的原则，乙方在合同签订之日起，甲方交付物业前支付第一年的物业租金（118.91万元），以后每半年一付，必须在每年6月30日和12月31日前，分二次缴纳当年的租金（每次各支付50%）。双方还就其他权利义务作出了约定。
2012年4月25日，各方代表召开协调会，签署了《关于协调华驰（小商品城）在管理服务大楼租赁中相关问题的会议纪要》（以下简称会议纪要），载明：1、减免补充协议中2011年度管理服务大楼11层租金40万元。2、装修补偿金共289.58万元，同意分二期交付，先支付145万元，余额在下一期交付租金时一次性付清。……6、华驰公司在2012年5月10日前拆除四楼顶违章建筑内的摊位，同时，负责在三个月内办理搭建物的合法手续，否则，必须全部拆除。7、华驰公司必须严格按主合同及补充协议条款的时间和金额支付新一期的租金，并双方承诺认真履行合同中的所有条款。等等。
2013年1月30日，长运公司因华驰公司拖欠租金、水电费、装修补偿款等向本院起诉。2013年12月18日，本院作出（2013）杭江民初字第280号民事判决，判决华驰公司支付长运公司租金、水电费、装修补偿款、违约金等。该判决同时认定华驰公司在租赁期间未经长运公司审核同意即对案涉管理服务大楼进行装修、改建，比如，在大楼裙房屋顶搭建加层（4层变5层）；在大楼东立面搭建消防楼梯（1-5层）；将原来挑空的南、北一楼大厅分别搭建加层；将大楼部分外立面的幕墙改造为广告位；将消控中心进行移位；拆除两部货梯，所留空间改造为商铺；拆除2-5层中间隔板，改造为自动扶梯；等等。为此，长运公司多次发函要求华驰公司停工并进行整改。华驰公司也曾出具承诺书，承诺限期拆除。
2013年12月23日，王珍平等商户向本院起诉小商品城公司，要求解除其与小商品城公司签订的商铺租赁经营合同、小商品城公司返还租金、综合管理服务费等。本院于2014年3月10日作出判决，认为王珍平等商户在商城开业后进行了正常的营业，小商品城公司未能依合同约定为各商户办理出独立的工商及税务证照，系其履约过程中存在瑕疵，并非构成根本性违约，故判令小商品城公司退还王珍平等人部分租金及保证金等。
另查明，根据主合同及补充协议的约定，华驰公司应支付长运公司案涉管理服务大楼1-9层房屋自2013年5月12日起至2014年5月11日的租金为5685600元、10-11层房屋及1楼南面门厅自2013年7月6日起至2014年7月5日的租金为1189100元。上述两项相加，华驰公司应支付长运公司租金合计6874700元。另外，华驰公司尚未支付长运公司2013年1月7日至2014年4月6日水电费为655516.47元。
本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同的约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，长运公司与华驰公司签订的主合同、补充协议及双方代表签署的会议纪要，系双方的真实意思表示，合法有效，长运公司与华驰公司均应依约履行。根据主合同、补充协议的相关约定，华驰公司必须在每年5月12日和11月12日前分二次支付案涉大楼1-9层房屋的当年租金，在每年6月30日和12月31日前分二次支付案涉大楼10-11层房屋、1楼南面门厅的当年租金，并按月向长运公司支付水电费。但华驰公司至今未支付自2013年5月12日起案涉大楼1-9层房屋租金，未支付自2013年7月6日起案涉大楼10-11层、1楼南面门厅房屋租金，未支付2013年1月7日至2014年4月6日水电费655516.47元。华驰公司辩称因长运公司未按承诺将案涉大楼的土地性质进行变更，导致华驰公司的经营目的不能完全实现；本院认为，华驰公司承租案涉大楼后，又整体出租给小商品城公司，现华驰公司并无证据证明其经营目的不能实现。至于华驰公司提出的由长运公司向第三人小商品城公司开具发票的抗辩理由，无合同依据，本院不予采纳。关于长运公司是否依约交付租赁房屋的问题，华驰公司辩称长运公司于2011年1月6日双方签订补充协议时才交付案涉大楼1楼南大厅、对该部分租金的计算属于重复计算，且至今未交付案涉大楼11层房屋。本院认为，双方在签订主合同的情况下又于2011年1月6日签订补充协议，该补充协议约定的租赁范围为案涉大楼10-11层及1楼南面门厅，1楼南面门厅并未包含在主合同中，长运公司依据补充协议计算1楼南面门厅的租金，不属于重复计算；至于11层的交付问题，双方代表于2012年4月25日签署的会议纪要约定减免补充协议中2011年度案涉大楼11层租金40万元，上述约定表明长运公司已依补充协议约定交付11层房屋，华驰公司提出的由长运公司将案涉大楼11层房屋交付给华驰公司的反诉请求，本院不予支持。关于长运公司是否在华驰公司装修及经营过程中提供便利、服务的问题，主合同约定，华驰公司自主进行装修设计，但装修设计方案应在不破坏建筑结构，确保安全，长运公司审核同意并完成报批的前提下方可实施，但华驰公司未经长运公司审核同意对案涉大楼进行装修、改建，华驰公司主张的长运公司未提供便利、服务依据不足。因此，华驰公司主张长运公司违约，本院均不予采纳，其提出的由长运公司向华驰公司支付违约金100万元、赔偿各项损失5236651元的反诉请求，本院不予支持，相应地，华驰公司提出的其拒付租金、水电费的理由均不能成立，长运公司依据主合同第七条第1项约定主张解除主合同及补充协议，具有事实与法律依据，本院予以支持，华驰公司提出继续履行主合同及补充协议，本院不予支持。
因长运公司与华驰公司的租赁关系解除，华驰公司应当将租赁房屋即案涉大楼1-11层（含1楼南面门厅）腾退给长运公司。又因华驰公司将案涉大楼出租给小商品城公司，小商品城公司应自行处理其与各商户的租赁事宜并承担腾退义务。故对长运公司要求华驰公司及小商品城公司腾退案涉大楼1-11层（含1楼南面门厅）的诉讼请求，本院予以支持，腾退所需的合理期限由本院酌情确定。
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