**海南省第一中级人民法院**
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**民 事判决书**
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**** **（ 2017）琼96民终256号**
**上诉人（原审原告）：张涛，男， 1971年5月8日出生，上海友择投资咨询有限公司员工,住北京市东城区安化北里1号楼201室。**
**委托诉讼代理人：李津，男， 1963年1月21日出生，汉族，上海友择投资咨询有限公司顾问。**
**被上诉人（原审被告）：五指山金圣房地产开发有限公司，住所地五指山市河北沿河西路 2号。**
**法人代表人：解金龙，该公司总经理。**
**委托诉讼代理人：张磊伟，海南嘉天律师事务所律师。**
**委托诉讼代理人：刘成良，海南嘉天律师事务所实习律师。**
**原审第三人：上海友择投资咨询有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇南圩路 149号综合楼122室。**
**法定代表人：赵文芝，该公司执行董事。**
**委托诉讼代理人：李津，男， 1963年1月21日出生，汉族，该公司顾问。**
**上诉人**
**张涛因与被上诉人五指山金圣房地产开发有限公司（以下简称金圣公司）及原审第三人上海友择投资咨询有限公司（以下简称友择公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（
2016）琼9001民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**
**上诉人张涛上诉请求：
1.请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决部分于法无据。一审判决认定合同有效，判决被上诉人应按照合同约定向上诉人交付房屋。该项认定及判决符合事实及法律，上诉人予以认可。但一审判决被上诉人按照毛坯房标准向上诉人交付房屋，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：当事人协商一致，可以变更合同。上诉人与被上诉人签订补充协议，即是对合同做出的变更，双方均应按照变更后的合同履行义务。一审判决在认定合同效力的同时，否定了补充协议的效力，应当具有明确的法律依据，但一审判决中并未提供明确的法律依据。一审判决中提到的补充协议中未明确装修费用、上诉人未实际支付装修费用、精装修交房会扩大被上诉人损失、房屋目前为未装修状态等，均不构成否定补充协议效力的理由，亦于法无据。**
**二、一审判决认定事实错误。一审判决认定，诉讼时效期间从房屋具备交付条件之日起计算。
2012年5月11日，被上诉人取得了诉争房屋所在楼栋的《建筑工程竣工验收备案证》，以此作为诉讼时效的起点，该项认定与事实和法律不符。首先，根据补充协议的约定，被上诉人应按照精装修标准向上诉人交房，而时至今日，诉争房屋仍处于毛坯状态，尚不具备约定的交付条件，因此，本案仍在诉讼时效期间。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。被上诉人未如期交付的前提下，在取得《建筑工程竣工验收备案证》之后，从未以任何方式将该事项通知上诉人，上诉人无从知道这一事项，因此，一审判决以该时间点作为诉讼时效的起点是错误的。本案仍在诉讼时效期间，被上诉人应按照合同约定承担逾期交房违约责任。综上所述，请二审法院撤销一审判决，判如所请。**
**被上诉人金圣公司辩称，应驳回被答辩人的要求支付逾期交房违约金和被答辩人承担本案诉讼费用的请求。事实和理由：
2011年3月7日，五指山市人民政府公布实施了《五指山市建设用地超容积率管理规定》（五府【2011】10号）第十二条规定“对于没有按规定整改到位、行政处罚未执行的建设项目，市房产行政主管部门不予办理房屋产权登记”，要求我公司向五指山市国土环境资源局补缴我公司早于2007年8月27日已经取得的《国有土地所有权证》（五国用【2007】79号）增容费，否则不予办理相关涉房、涉地业务，对此我公司明确了提出异议。诸如此类情况，全五指山市房地产开发企业共计40余项目均有出现，请法庭调查。**
**五指山市国土环境资源局于
2013年1月4日向我公司发出《五指山市国土环境资源局关于建设项目提高容积率补办相关手续的通知》（五土环资字【2013】12号）。2013年五指山市人民政府又公布实施《五指山市建设用地容积率管理规定》废止了《五指山市建设用地超容积率管理规定》（五府【2011】10号）第十三条“对于没有按规定整改到位、行政处罚未执行的土地使用权人，市房产行政主管部门不予办理房屋产权登记”。五指山市国土环境资源局于2015年4月30日向我公司发出《五指山市国土环境资源局关于及时缴纳“水晶国际佳苑”项目调整容积率土地差价款的通知》（五土环资字【2015】173号），又明确规定按《五指山市建设用地容积率管理规定》处理。五指山市国土环境资源局于2016年4月5日向我公司发出《五指山市国土环境资源局关于水晶国际佳苑项目调整容积率办理相关手续的通知》（五土环资字【2016】129号），又明确规定按《五指山市建设用地容积率管理规定》处理。因此，由于政府政策原因，我公司一直无法在市房产行政主管部门办理房屋产权证登记。**
**二、根据
2008年6月17日五指山市公安消防大队《建筑工程消防设计审核意见书》（五公消审字【2008】第16号）《关于同意五指山市金圣房地产开发有限公司的五指山市水晶国际佳苑消防设计的审核意见》，我公司已严格按《意见》完成了项目建设。但在项目验收时，五指山市公安消防大队以消防通道不合格为由，出具了《建筑工程竣工验收消防备案复查意见书》（五公消竣复字【2014)第0002号）。而建设项目消防验收合格是办理房屋产权登记必备条件，因此办理产权登记再次因政府原因搁浅。此后我公司及众多购房业主先后7次到市政府信访，要求解决上述问题。直至2016年1月25日五指山市人民政府召开专题会议，专门研究解决了上述问题，并以《五指山市人民政府专题会议纪要》（第14期）形式发文。五指山市公安消防大队据此出具了《建筑工程竣工验收消防备案复查意见书》（五公消竣复字【2016】第0002号）同意消防复查合格，才具备了办理房屋产权登记的条件之一。因此，我公司一直无法在市房产行政主管部门办理房屋产权证登记也有政府执行政策的客观原因。由上可见，张涛所诉无理，恳请驳回。**
**原审第三人友择公司述称，同意张涛的上诉意见。**
**原告张涛向一审法院起诉请求：
1.确认双方签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）有效；2.按《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定交房（A幢7单元718号）及办理房产过户手续；3.按合同约定支付2009年12月30日至实际交房日的逾期交房违约金共计524040元（暂计至2015年7月22日）。违约金的具体金额自被告违约之日起算，截止法院一审判决之日的实际发生额为准；4.按合同约定支付原告产权登记延期的违约金2640元；5.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加第1项诉讼请求，即“确认双方签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）有效”；放弃第4项诉讼请求，即放弃“支付原告因本项诉讼发生的误工费、交通住宿费用”。**
**一审法院认定事实：
2009年7月4日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的五指山水晶国际佳苑第A幢7单元718号房(实际上为五指山水晶国际佳苑第A幢7单元718、719号)。合同约定该房为毛坯房，需要装修的另行签订补充协议。合同约定房产的建筑面积为93.28平方米，总价为264000元。同时约定，出卖人应于2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遭遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同约定的特殊原因为：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.出卖人将竣工资料报告提交政府相关部门并被接受后（以政府部门接受资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外；3.由于政府法律法规变更或市政施工导致的工程延期。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。合同签订后，原告于2009年7月4日付款106000元，2009年7月24日以贷款方式付款158000元。双方还在合同第九条约定了出卖人逾期交房违约金，该条款约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因买受人原因，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担以下延期责任。如因此造成出卖人损失的，买受人须赔偿出卖人损失。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产属权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2012年5月11日，五指山水晶国际佳苑A栋经五指山建筑工程质量监督站竣工验收备案。**
**另查明，
2009年7月4日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定原告购买的五指山水晶国际佳苑A幢A718-719号房，为精装修标准间客房交付，具体以样板房为准，但没有约定装修价款。目前，涉诉房产尚未装修，亦未交付给原告使用，也没有证据证明原告在约定交房期限过后直至本案起诉前曾向被告主张过交房权利。**
**再查明，原告张涛系第三人友择公司股东之一。
2009年7月17日，原告张涛代表第三人友择公司与被告金圣公司签订了《销售代理合同》。合同约定，自2009年7月17日至2010年7月16日，由金圣公司授权友择公司销售水晶国际房地产项目的房产，销售面积约为15600平方米，可销售套数为288套，其中住宅公寓76套，酒店公寓212套房屋。被告委托第三人销售的住宅部分均价约为每平方米3800元，酒店公寓部分约为每平方米6000元。合同还约定，签订合同之日起，如连续100天友择公司的销售业务为零，金圣公司有权指定其他代理商。该合同签订后，第三人友择公司没有为被告销售合同约定的房屋。**
**一审法院认为，原告第
l项诉讼请求，即“确认双方签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）有效”，因已生效的海南省第一中级人民法院（2016）琼96民终501号民事判决已经确认，本案不再确认；原告表示放弃第4项诉讼请求，即放弃“支付原告因本项诉讼发生的误工费、交通住宿费用”，本院对该项请求不予审理。本案的焦点是：1.原、被告签订的房屋买卖合同涉及的房屋价款是基于什么情况下确定的；2.原告要求被告支付逾期交房、逾期办证的违约金是否已超过了诉讼时效，该项请求有无事实和法律依据。**
**根据本案已被确认的事实，结合本案实际，原、被告之间的《商品房买卖合同》约定的房屋面积为
93.28平方米，总房价264000元，平均每平方米的房价约2830.19元。从原告代表第三人与被告签订的《销售代理合同》以及五指山市当时的商品房价格来分析，被告委托第三人销售的酒店公寓的价格为每平方米约6000元，因此被告出售给原告的房屋价格明显偏低。对此，原告认为是因其与被告有技术咨询服务合同关系，从咨询服务费中抵付部分房款，因其提供的相关证据不被采信，不能证明该项事实，故其理由不能成立。而被告提供的《销售代理合同》，其目的是要证明原告基于该合同而从被告处获得低价购房优惠。综观全案，能够证明原告和被告及第三人存在合同关系的事实，只有原、被告之间的《商品房买卖合同》和原告代表第三人与被告签订的《销售代理合同》，原告应该是基于《销售代理合同》的某种承诺从被告处购得价格明显偏低的房产。被告认为，原告因《销售代理合同》从被告处获得低价房产，却没有履行《销售代理合同》的约定，给被告造成经济损失，故双方的《商品房买卖合同》显失公平。根据相关法律规定，合同当事人如果认为双方订立的合同有《合同法》第五十四条规定的情形的，有权请求变更或者撤销，但被告却没有依法行使，该权利已消灭。且已生效的海南省第一中级人民法院（2016）琼96民终501号民事判决已确认原、被告之间的《商品房买卖合同》有效。故被告应将涉案房屋，即五指山水晶国际佳苑第A幢7单元718、719号交付给原告并在合同约定的期限内办理房产过户手续。至于被告要向原告交付毛坯房还是精装修房，根据双方的《商品房买卖合同》约定，原告已付的264000元的房屋对价款仅是涉案房屋的毛坯房。虽然被告在《补充协议》中承诺交付给原告的房屋“为精装修标准间客房，具体以样板房为准”，但却没有约定装修费用，事实上原告亦未缴付装修费，且该房现在仍未装修。如以精装修房交付，势必扩大被告经济损失，本着公平原则，被告交付给原告的房屋应以《商品房买卖合同》约定的毛坯房为宜。关于原告要求被告支付逾期交房、逾期办证的违约金是否已超过了诉讼时效，该项请求有无事实和法律依据问题。首先，被告未按合同约定交付房屋，已属违约，应承担违约责任，但原告未依法行使权利，其要求被告支付逾期交房违约金已超过了诉讼时效。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利，就丧失了请求人民法院保护民事权益的权利的法律制度。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。该项请求是因被告逾期交房，原告就逾期违约金提出的诉讼主张，是给付之诉，适用二年的诉讼时效。原、被告之间的《商品房买卖合同》约定的出卖人交房期限为2009年12月30日前；同时还约定，出卖人将竣工资料报告提交政府相关部门并被接受后（以政府部门接受资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。2012年5月11日，五指山市建筑工程质量监督站为被告颁发了五指山水晶国际佳苑A栋《建筑工程竣工验收备案证》。故诉讼时效应从2012年5月12日开始计算，诉讼时效期间为2012年5月12日至2014年5月11日。被告没有依约交房，原告应当知道其权利被侵害，应当依法主张权利。但截止至2015年7月27日原告提起诉讼，期间又没有诉讼时效中止、中断的情形，因此原告的该项请求已超过了二年的诉讼时效。其次，原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实根据。原、被告在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。由此可见，双方合同约定的支付逾期办证违约金的前提是“商品房交付使用后365日内”，但至今该房仍未交付使用，故原告该项请求没有事实根据。**
**综上所述，原告要求被告交付房屋并办理房屋过户手续，于法有据，理由成立，应予支持；原告要求被告支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效；原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，判决：一、被告五指山金圣房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起一个月内将五指山水晶国际佳苑第
A幢7单元718、719号毛坯房房屋交付给原告张涛，并按合同第十五条关于产权登记的约定办理过户手续；二、驳回原告张涛的其他诉讼请求。案件受理费4533元（原告已全额预交），由原告张涛负担3033元，被告五指山金圣房地产开发有限公司负担1500元。**
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**在二审中，被上诉人金圣公司提交两份证据：
1.来自阿里巴巴网的《上海友择咨询投资有效公司机读信息》；2.来自启信宝的《上海友择投资有限公司基本信息》。上诉人对上述证据的真实性，认为无法确认，且与本案无关。本院认为，上述证据来自网络下载，其真实性无法确认，且与本案没有关联性，不能作为定案依据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。**
**本院认为，上诉人张涛与被上诉人金圣公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应属有效合同，且已经被生效的（
2016）琼96民终501号民事判决确认。双方当事人争议的焦点是：1.上诉人购买的商品房是毛坯房还是精装修房；2.被上诉人延期交房是否构成违约。**
**一、关于上诉人** **张涛购买的商品房是毛坯房还是精装修房的问题。根据《商品房买卖合同》第三条约定：上诉人张涛购买的商品房为五指山水晶国际佳苑
A座7单元718号房。该房为毛坯房，需要装修的签订补充协议。《补充协议》约定：上诉人张涛所购买的五指山水晶国际佳苑A幢A718-A719号房，为精装修标准客房交付，具体以样板房为准。《商品房买卖合同》明确约定，上诉人张涛购买的商品房是毛坯房，需要装修的签订补充协议，所以《补充协议》约定为精装修标准客房交付，具体以样板房为准，是指上诉人张涛需要将毛坯房装修的标准为精装修，并不是变更《商品房买卖合同》约定的交房标准，而是根据上诉人张涛要求装修而签订的装修《补充协议》。由于上诉人张涛没有支付装修费用，双方实际没有履行装修义务，应按《商品房买卖合同》约定的毛坯房标准交付。上诉人张涛主张《补充协议》变更了商品房交付标准为精装标准交付，要求被上诉人金圣公司按精装修房交付，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。**
**二、关于被上诉人延期交房是否构成违约的问题。** **《商品房买卖合同》第八条约定：被上诉人金圣公司应当在
2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给上诉人张涛使用。但遇下列特殊原因，初双方协商同意解除合同或变更合同外，被上诉人金圣公司可据实予以延期：被上诉人金圣公司将竣工资料报告提交政府相关部门并被接受后（以政府部门接收资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。2008年6月17日，五指山市公安消防大队作出五公消审字（2008）第16号《建设工程消防设计审核意见书》，审核意见要求：工程竣工后应向消防大队申报消防验收，验收合格后方可交付使用。2016年1月28日，五指山市公安消防大队作出五公消峻复字（2016）第0002号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，通过工程竣工验收消防复查合格。根据《商品房买卖合同》约定：被上诉人金圣公司将竣工资料报告提交政府相关部门并被接受后，等待验收或丈量所需的时间除外，被上诉人金圣公司可据实予以延期。时至2016年1月28日工程竣工消防验收合格后，才符合交付条件。同时，上诉人张涛要求装修所购买房屋，与被上诉人金圣公司签订《补充协议》，时至今日，上诉人张涛也没有支付装修款项。可见，被上诉人金圣公司没有及时交付房屋给上诉人张涛，其原因之一是政府部门验收迟延耽误；原因之二是上诉人张涛没有及时支付装修费用，既未确定是否继续装修也未履行通知义务。造成房屋没有及时交付的责任不能归责于被上诉人金圣公司，被上诉人金圣公司延期交房的行为不构成违约。上诉人张涛主张被上诉人金圣公司承担逾期交房违约责任，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。**
**综上所述，**
**上诉人张涛上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不准确，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：**
**驳回上诉，维持原判。**
**一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费人民币 9066元，由上诉人张涛负担。**
**本判决为终审判决。**
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案件唯一码
**审判长 黄声泽**
**** **审判员梁振文**
**审判员 白
玉琳**
**二 〇一七年三月九日**
**法官助理谢婷婷**
**书记员吴 灿**
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**附适用的法律条文**
**《中华人民共和国民事诉讼法》**
**第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：**
**（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；**
**（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；**
**（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；**
**（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。**
**原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。**
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**审核：黄声泽 撰稿：黄声泽校对：吴灿印刷：林珊**
**海南省第一中级人民法院
2017年3月9日印制**
**** **（共印 20份）**
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