安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)蜀民一初字第04885号
原告(反诉被告）：钱成家，男，个体工商户，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：游中正，安徽上成律师事务所律师。
委托代理人：胡宁，安徽上成律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：易大山，男，个体工商户，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：张军临，安徽张军临律师事务所律师。
钱成家诉易大山及易大山反诉钱成家房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周玉玲适用简易程序于2015年12月9日公开开庭进行了审理。钱成家及委托代理人游中正、胡宁，易大山的委托代理人张军临到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原告（反诉被告）钱成家诉称：2014年6月14日，原告与被告签订《房屋出租协议书》，双方约定，原告将位于合肥市霍山路86-1号厂房西侧半栋厂房（计租面积为380平）租赁给被告使用，租赁期限为一年，自2014年7月1日至2015年6月30日止。协议签订后，原告即将约定房屋交付给被告使用，原告于租赁期满后通知被告不再续租。房屋租赁期满后，被告拒不腾退房屋，原告多次与被告协商要求被告立即腾房，都遭到被告拒绝，且被告拒绝支付因其非法占用房屋而产生的水电费、人员值班费及卫生费等相关费用，所有费用至今均由原告代为支付。被告拒绝腾房交付房屋的行为，已给原告造成严重经济损失，为维护原告的合法权益，现依据相关法律规定诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期腾房占用使用费25840元（暂从2015年7月1日计算至2015年10月30日，后续房屋占用使用费按上述标准计算至房屋交付之日止）、水电费1207.8元（暂从2015年5月25日计算至2015年9月21日，后续水电费以实际产生金额为准）、人员值班费1200元、卫生费240元、以及逾期支付租金应承担的违约金25840元，共计54327.8元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
案在审理过程中，钱成家明确诉讼请求为：1、被告支付原告逾期腾房占用使用费34238元（从2015年7月1日计算至2015年12月9日）、水费178.5元（从2015年5月25日计算至2015年9月21日)、电费1029.3元（从2015年5月25日计算至2015年9月21日)、9月21日之后的水电费估算为805元、人员值班费1093元（从2015年7月1日算至2015年9月22日）、卫生费424元（从2015年7月1日算至2015年12月9日）、以及逾期支付租金应承担的违约金34238元，共计72005.8元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）易大山辩称：1、原告不具备要求答辩人支付费用的主体资格。涉案房屋是原告承租安徽农业大学国有资产管理处的，其承租期限从2013年7月1日起至2015年6月30日止。2015年7月2日，安徽农业大学公告通知收回房屋，不再续租。原告即日起不再具有对该房屋的占有、使用、收益的权利。因此原告不具备要求答辩人支付房屋占有费的主体资格。2、答辩人没有占有涉案房屋。2015年6月30日，原告和安徽农业大学房屋租赁合同期限届满，安徽农业大学国有资产管理处通知收回房屋，不再续租，拟采取停水停电措施，该房屋已无法满足答辩人经营使用需要，答辩人已陆续搬出，不存在占用。3、原告要求答辩人支付违约金无事实和法律依据。首先，答辩人在租赁期间，全面履行了付款义务，没有违约行为；其次，2015年7月1日起，原告承租该房屋已经到期，已经丧失了涉案房屋的占有、使用、收益的权利；再次，涉案房屋由安徽农业大学国有资产管理处于2015年7月2日收回，并拟采取停水停电措施，答辩人无法继续使用，陆续搬出，原告向答辩人主张违约金无事实和法律依据，且违约金计算过高。4、请求依法驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）易大山反诉称：2014年6月14日，反诉人和被反诉人就合肥市霍邱路86-1号厂房西侧半栋厂房，面积约380平方米的租赁事宜，签订了《房屋租赁协议书》一份，租赁期限为一年，自2014年7月1日至2015年6月30日止。由于被反诉人原因，租赁期限延迟一个月。协议期限应该延迟自2014年8月1日至2015年7月31日止。协议签订后，反诉人按协议约定如期向被反诉人缴纳了一年的房屋租赁费77520元及押金5000元，并如数缴纳了水电费，全面履行了协议规定的义务。2015年7月2日，安徽农业大学国有资产管理处贴出通知，该涉案房屋属被反诉人未经同意转租房屋，其承租期间至2015年6月30日止，于2015年7月5日由校方收回房屋。因此，反诉人和被反诉人签订的协议无法继续履行，导致被反诉人多收反诉人一个月的房屋租赁费6460元。反诉人多次要求被反诉人返还多收取的租赁费及押金，屡遭拒绝。由于被反诉人的转租行为，致使租赁的房屋不能在协议期内使用完毕，给反诉人造成经济损失，已经构成违约，应当承担违约责任，按协议约定应赔偿反诉人12920元，返还多收取的房屋租赁费6460元，反诉人全面履行了协议规定的义务，缴纳的押金5000元应当退回。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求法院依法判令：1、被反诉人返还房屋租赁费6460元，押金5000元；2、被反诉人赔偿反诉人12920元；3、反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）钱成家辩称：1、我方不存在多收取一个月的房租，我方只收到2015年6月30日的房租；2、押金属于违约金，因反诉原告一直未交付房屋，押金应冲抵违约金；3、我方不存在违约情形，因此不应赔偿反诉原告12920元。
原告（反诉被告）钱成家针对本诉及反诉提供证据如下：1、安徽农业大学国有资产管理处与钱成家签订的《房屋租赁合同》一份、转款凭证一份、安徽农业大学国有资产管理处出具的《证明》两份；2、易大山身份证复印件；3、钱成家与易大山签订的《房屋出租协议书》一份；4、钱成家房屋出租用电（水）费用通知单；5、2015年12月8日钱成家律师与易大山通话记录一份及照片一张；6、钱成家申请证人申某出庭所作证言；7、安徽农业大学国有资产管理处出具的《证明》一份；8、接处警情况登记表一份。
被告（反诉原告）易大山针对本诉及反诉提供证据如下：1、钱成家与易大山签订的《房屋出租协议书》一份；2、钱成家所写证明一份；3、押金收据一份；4、房租费收据两份；5、收款收据十份及前升商贸有限公司用电（水）费用通知单若干张；6、钱成家与安徽农业大学国有资产管理处签订的《房屋租赁合同》一份；7、安徽农业大学国有资产管理处书面通知一份；8、身份证复印件。
经审理查明：2014年6月14日，钱成家（出租方、甲方）与易大山（承租方、乙方）签订《房屋出租协议书》一份，该协议书载明：第一条、租赁房屋的相关情况。1、房屋地址：合肥市霍山路86-1号厂房西侧半栋厂房。2、房屋大小：约380平方米。第二条、房屋用途及租赁期限。1、该房屋用途为：开办汽车修理厂；2、租赁期1年。承租年起止年月为2014年7月1日至2015年6月30日。第三条、租金和租金的交纳期限。1、租金为人民币77520元/年；2、租金的支付方式：（1）、乙方在本协议签订后，以现金方式一次向甲方支付6个月房租，即人民币38760元，并向甲方支付押金5000元，在合同期满后，甲方向乙方退回押金；（2）、剩余款项，即人民币38760元，由乙方在本协议到期前一个月以银行转账方式支付给甲方。第四条、房屋的交付与收回。1、本协议签订生效之次日，甲方将上述房屋钥匙交付给乙方，此日期视为房屋交付日期；2、本协议期满，乙方应将房屋完整交还甲方；3、乙方未按照本条第2款约定期限交还房屋的，甲方可以采取停水、停电等措施，乙方自行承担由此造成的一切损失。第五条、协议的变更、解除和终止。……3、协议期满，本合同自然终止。若经乙方提前两个月申请，甲方同意继续出租该房屋，则甲乙双方可就续租期限和租金另行约定。第七条、违约责任。1、甲方未按约定期间向乙方交付房屋的，应按照逾期交付期间租金的两倍向乙方支付违约金；2、乙方未按约定期间向甲方交付租金的，除应及时如数补交外，应按照逾期交付期间租金的两倍向甲方支付违约金；5、甲方必须保证乙方所签合同在合同期内使用完毕，否则视为甲方违约，须赔偿乙方两个月的租金。第八条、其他条款。2、乙方所需水电单独安装水、电表计量，使用费自理。乙方须按期向甲方缴纳结清水电费用。乙方门前三包费用和物业管理费用交至甲方，由甲方缴至相关部门。5、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，可依法向由管辖权的人民法院起诉。7、由甲方/乙方另招值班人员后，乙方向值班人员支付费用400元/月。
2014年12月5日，钱成家出具证明一份，内容为：今有易大山签定苍（仓）库合同的日期望（往）后延迟壹个月。
上述协议签订后，易大山一直使用涉案房屋，房租费共支付一年的费用计77520元，值班人员工资亦支付一年的费用计4800元，卫生费支付960元（80元/月×12个月），水电费缴至2015年5月18日。截止本院开庭之日，易大山仍未将所租房屋钥匙交还给钱成家。案在审理过程中，钱成家确认于2015年12月10日收回涉案房屋。
另查，2013年4月，安徽农业大学国有资产管理处（甲方）与钱成家（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：第一条房屋座落、间数、面积、房屋质量及设施。甲方现有房屋位于合肥市霍山路86-1号厂房西侧半栋厂房，面积约630平方米，出租给乙方。甲方提供用电及用水，水电费由乙方自理。乙方已经了解并接受甲方提供的房屋结构与现状，同意承租。第二条租赁用途与期限。1、乙方租用房屋的用途为仓库。租赁期间不得改变用途，更不得转租他人。2、租赁期限2年。从2013年7月1日起至2015年6月30日止。第三条租金与交纳方式。租金按年度支付，实行先付租金后使用房屋的方式。第一年年租金105800元，第二年年租金111090元，本合同签订之日，乙方应将本合同约定的第一年租金105800元支付到甲方指定银行的账户和账号。甲方开户银行：交通银行三里庵支行；甲方账户：安徽农业大学国有资产与校办产业管理处；甲方账号：341303000010149007584。第四条租赁保证金。乙方应于合同签订之日向甲方支付房屋租赁保证金18515元，作为履行本合同的保证。合同执行中如有违约，转为违约金（不足部分要另行支付）。……。
2015年6月钱成家通知易大山，要求易大山于2015年6月底交还房屋，但易大山一直未交。2015年7月2日，安徽农业大学国有资产管理处发出《通知》并予以张贴，内容为：钱成家：贵单位所租我校房屋已于2015年6月30日到期，到期不再续租，请做好善后事宜，最迟于2015年7月5日交还房屋，否则我校将于2015年7月6日停止水电供应，并追究贵单位相关责任。
再查，2015年10月20日，钱成家通过银行转账支付给安徽农业大学房租费9000元（收款人姓名：安徽农业大学；收款人账号：341316000018170132988；收款账户开户行：交通银行合肥三里庵支行；转账金额：9000元）。
安徽农业大学国有资产管理处于2015年12月7日出具《说明》一份，内容为：兹有钱成家承租我校位于合肥市霍山路86-1号厂房半栋厂房，面积约630平方米，租赁期自2013年7月1日至2015年6月30日止。我处在租赁结束时要求承租人钱成家交房时，钱成家称将房屋转租给易大山、李志敏，并提供了转租合同复印件，并声称易大山、李志敏房屋租赁到期占着不让，钱成家至今仍未能将房屋收回交还学校。我校要求钱成家按租赁合同规定继续交付房租，直至上述房屋交还学校为止。
安徽农业大学国有资产管理处于2015年12月8日出具《说明》一份，内容为：我处已收取租户钱成家2015年7月1日至2015年9月30日房租金27515元（其中18515元为租赁保证金转房租金）。
安徽农业大学国有资产管理处于2015年12月10日出具《说明》一份，内容为：根据安徽省教育厅下发的《安徽省教育厅关于进一步加强银行账户管理的通知》，我处的收款账户相应做出调整。自2013年10月23日停用原银行账户，所有收入均转入新的银行账户。原户名：安徽农业大学国有资产管理处，账号：341303000010149007584（停用），开户行：交通银行合肥三里庵支行。新户名：安徽农业大学，账号：341316000018170132988，开户行：交通银行合肥三里庵支行。
2015年9月24日，钱成家将涉案房屋门锁更换，准备收回房屋，但第二天门锁被砸，易大山仍使用该房屋。钱成家遂报警，合肥市公安局琥珀派出所出警，接处警登记表记载：报警人钱成家，事主易大山。简要情况：租房纠纷，现场了解房屋出租给对方，2个月前到期至今未搬走，并把门锁砸了。将当事双方带回派出所调查。因为是租房合同纠纷，告知：一、双方协商解决；二、协商不成到工商所处理；三、或者到蜀山法院依法处理；四、当事双方不准做违法行为。
钱成家主张水、电费等，仅提供其自行打印的通知单以证明易大山欠水、电费，对此易大山不予认可；钱成家主张其代为支付了值班人员工资及卫生费，但并未提供证据证明，易大山也不予认可。易大山称其在2015年6月30日即陆续搬离所租房屋，但并未提供证据证明。
上述事实，有原、被告提供的证据以及当事人当庭陈述在卷予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。安徽农业大学国有资产管理处与钱成家签订的《房屋租赁合同》中，虽约定钱成家不得转租，但在钱成家将房屋转租给易大山后，安徽农业大学国有资产管理处在其转租期内并未提出异议，且在明知钱成家已转租的情形下，要求钱成家按租赁合同规定继续交付房租，故钱成家对涉案房屋依法享有占有、使用、收益的权利，其主体适格。钱成家与易大山签订《房屋出租协议》，系双方真实意思表示，应为合法有效，双方之间形成房屋租赁合同关系。租赁协议中虽明确载明租赁期限届满之日为2015年6月30日，但钱成家书面承诺合同往后延迟一个月，故租赁协议期满日应为2015年7月30日。租赁期限届满后，易大山仍继续占有使用涉案房屋，但房屋占有使用费未予支付。钱成家确认直至2015年12月10日才收回涉案房屋，故钱成家要求易大山按照租赁协议约定的房租费标准支付逾期腾房占用使用费的请求，本院依法予以支持，自2015年8月1日计算至2015年12月9日为27751元（77520年/月÷12个月×4个月＋77520年/月÷365天×9天），依约应扣除易大山已支付的保证金5000元后，易大山尚应支付22751元（27751元－5000元）。钱成家主张水、电费，仅提供其自行打印的通知单，并无确凿证据证明，易大山也不予认可，故本院不予支持。钱成家主张其代为支付了人员值班费及卫生费等，并未提供证据证明，本院亦不予支持。在租赁协议到期后，易大山仍占用涉案房屋不予返还，故对钱成家要求支付违约金的请求，本院予以支持；但钱成家依据原租赁协议的约定主张的违约金标准明显过高，本院确定易大山应自2015年12月11日起按照同期人民银行贷款基准利率向钱成家支付逾期付款违约金直至款清时止。易大山辩称其按期交还涉案房屋，但并未提供证据证明其搬离时通知了钱成家，也未将钥匙交还钱成家，钱家成提供的报警记录显示易大山在9月25日仍占有使用涉案房屋，故对其反诉要求钱成家返还房屋租赁费6460元、押金5000元的请求，本院不予支持。易大山已实际使用涉案房屋达一年以上，故对其主张租赁房屋不能在协议期内使用完毕，要求钱成家赔偿其12920元的反诉请求亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、易大山于本判决生效之日起十日内一次性支付钱成家逾期腾房占用使用费22751元及逾期付款违约金（自2015年12月11日起按同期人民银行贷款基准利率计算至欠款付清之日止）；
二、驳回钱成家的其他诉讼请求；
三、驳回易大山的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1158元，减半收取计579元，由钱成家负担279元，易大山负担300元；反诉费410元，减半收取计205元，由易大山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 周玉玲
二〇一六年一月二十六日
书记员 戴晓昕
附：本判决书所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的
和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到得因违反合同可能造成的损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。