＼n山东省济南市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）济民四终字第324号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）济南卓朗通信技术有限公司，住所地济南市历下区。＼n法定代表人杨海清，总经理。＼n委托代理人赵俊英，女，1980年2月8日出生，汉族，该公司职工。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）谢春梅，女，1969年11月12日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。＼n上诉人济南卓朗通信技术有限公司（以下简称济南卓朗公司）因与被上诉人谢春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历民初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院认定，2012年10月24日，谢春梅与济南卓朗公司签订房屋租赁合同，合同约定，由济南卓朗公司承租位于济南市历下区和平路诚基中心院内22号楼2单元0113、0108、0109三套房屋，租赁期限自2012年10月24日至2013年4月24日，租金标准为每季度2万元。＼n因济南卓朗公司对涉诉房屋的内部结构和0113号、0108号房屋的地窗结构不满，谢春梅对涉诉房屋进行改造后，双方于2012年11月16日又签订了一份房屋租赁合同，该合同对双方2012年10月24日签订的房屋租赁合同进行了变更。合同约定，济南卓朗公司承租位于济南市历下区和平路诚基中心院内22号楼2单元0113、0109号的涉诉房屋，房屋租赁期限自2012年10月24日至2013年4月23日，0113号房屋的租金为3500元／月，0109号房屋的租金为2500元／月，涉诉房屋合计租金为18000元／季度；房屋租金按季度支付，济南卓朗公司应支付1000元保证金；济南卓朗公司应提前7天交纳下季度租金；承租房屋返还时，双方签署书面交接文件后，谢春梅返还相应房屋保证金；如果济南卓朗公司逾期支付租金超过一个月的，应承担年度租金总额日5%的违约金，且谢春梅可以解除合同；双方未经协商同意，一方擅自解除合同，应向对方支付剩租期租金总额的25%的违约金；0109号房屋从2012年11月16日支付租金。＼n合同签订后，济南卓朗公司支付了10000元房屋租金和1000元保证金。因济南卓朗公司未支付剩余租金，谢春梅于2013年1月12日更改了涉诉房屋的房门密码，济南卓朗公司之后未再使用涉诉房屋。济南历下开源速七商务宾馆于2013年1月16日开具了收取2960元住宿费用的收据，济南卓朗公司称因谢春梅更改涉诉房屋密码导致其无法使用涉诉房屋，为此在该宾馆住宿产生了2960元的住宿费用损失。另，涉诉房屋的购房人系谢春梅的丈夫许海峰和妹妹许春丽，许海峰和许春丽已授权谢春梅出租涉诉房屋。＼n原审法院认为，涉诉房屋系合法建筑，许海峰、许春丽已授权谢春梅出租涉诉房屋，故谢春梅与济南卓朗公司签订的房屋租赁合同合法有效。对于济南卓朗公司称因涉诉房屋的地窗暴露于室外，无法安全使用而拒付租金的辩解，因济南卓朗公司在庭审时陈述双方于2012年10月24日签订房屋租赁合同后，谢春梅应济南卓朗公司的要求对涉诉房屋和地窗进行了改造，改造完成后双方又于2012年11月16日签订了房屋租赁合同。故济南卓朗公司在第二次签订租赁合同时，已认可了涉诉房屋的现状，但在本案中其又以涉诉房屋不符合约定的安全标准为由而抗辩租金支付，济南卓朗公司的该项辩解原审法院不予采纳。＼n房屋租赁合同约定，济南卓朗公司应提前支付下个季度的租金，故租金的支付方式应为济南卓朗公司在使用涉诉房屋前预付一个季度的房屋租金。0113号房屋的月租金为3500元，0109号房屋的月租金为2500元，涉诉房屋季度租金为18000元，但谢春梅与济南卓朗公司已在2012年11月16日签订的房屋租赁合同中约定，0109室房屋从2012年11月16日起算租金，故济南卓朗公司应预付第一个租赁季度房屋租金3500×3个月＋2500×3个月-2500÷30天×22天=16166.67元，但其仅支付了10000元房屋租金。虽然济南卓朗公司支付了1000元的保证金，但保证金系保证租赁合同的履行，不能视为济南卓朗公司预付的房屋租金，故济南卓朗公司逾期支付租金超过6000元，已构成违约，谢春梅有权解除房屋租赁合同。谢春梅于2013年1月12日更改涉诉房屋房门密码的行为，应视为解除租赁合同的行为，因济南卓朗公司之后未再使用涉诉房屋，故济南卓朗公司应支付2012年10月24日至2013年1月12日期间的房租16166.67-6000÷30×12=13766.67元，扣除济南卓朗公司已支付的10000元房屋租金和1000元保证金，济南卓朗公司还应支付谢春梅房屋租金2766.67元。因济南卓朗公司逾期支付租金的违约行为导致租赁合同解除，济南卓朗公司应承担相应违约责任，因房屋租赁合同约定的违约金计算标准过高，租赁合同在履行过程中解除将给谢春梅造成一定的租赁利益损失，故谢春梅要求济南卓朗公司支付3000元违约金的诉讼请求并无不当，原审法院应予支持。＼n因济南卓朗公司逾期支付涉诉房屋租金，谢春梅解除合同的行为并不构成违约，故济南卓朗公司要求谢春梅支付违约金4500元的反诉请求，原审法院也不应支持。济南卓朗公司反诉主张在房屋租赁合同解除后另行租住房屋而支付的费用，因该损失并非谢春梅的违约行为造成，故济南卓朗公司要求谢春梅支付2960元住宿费用损失的反诉请求，原审法院亦不予支持。＼n综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条之规定判决：一、谢春梅与济南卓朗通信技术有限公司签订的房屋租赁合同于2013年1月12日解除；二、济南卓朗通信技术有限公司于判决生效之日起十日内支付谢春梅房屋租金2766.67元；三、济南卓朗通信技术有限公司于判决生效之日起十日内支付谢春梅违约金3000元；四、驳回谢春梅超出部分的诉讼请求；五、驳回济南卓朗通信技术有限公司要求谢春梅支付违约金4500的诉讼请求；六、驳回济南卓朗通信技术有限公司要求谢春梅赔偿损失2960元的诉讼请求。如果未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币200元，由谢春梅负担人民币100元，济南卓朗通信技术有限公司负担人民币100元；反诉案件受理费人民币50元，由济南卓朗通信技术有限公司负担。＼n上诉人济南卓朗公司不服原审判决上诉称：1、被上诉人谢春梅未履行法定义务是上诉人济南卓朗公司未支付剩余租金的根本原因。保证租赁房屋的安全使用，是被上诉人谢春梅的法定义务，即使上诉人济南卓朗公司与被上诉人谢春梅第二次签订了租赁合同，被上诉人谢春梅也应履行法律规定的义务，使涉案房屋达到安全使用的标准。2、本案一审中，被上诉人谢春梅向法庭提交署名为“许海峰”和“许春丽”的授权委托书，但是一审法院并未进一步查明该委托书是否为许海峰、许春丽本人所写。3、即使如一审判决所认定的是上诉人济南卓朗公司违约，上诉人济南卓朗公司也只是应支付被上诉人谢春梅租金2766.67元，而一审判决认定的违约金却为3000元，实属过高。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人谢春梅的诉讼请求，支持上诉人济南卓朗公司的诉讼请求，由被上诉人谢春梅承担本案的诉讼费用。＼n被上诉人谢春梅答辩称：涉案房屋开发商交付是合格、安全的。一层其它房屋都住着人，没有安全问题。承租的时候，居住的都是成年人，有自己的辨别能力，不危及人的安全。＼n经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，双方于2012年10月24日签订房屋租赁合同后，被上诉人谢春梅对涉诉房屋进行了改造，改造完成后双方又于2012年11月16日签订房屋租赁合同。上诉人济南卓朗公司未能提交证据证明其在2012年11月16日签订租赁合同后，对涉案房屋是否符合使用要求提出异议，故，双方均应按合同履行相关义务。上诉人济南卓朗公司逾期支付租金，构成违约，应承担相应违约责任，被上诉人谢春梅要求上诉人济南卓朗公司支付3000元违约金，低于房屋租赁合同约定的“如果济南卓朗公司逾期支付租金超过一个月的，应承担年度租金总额日5%的违约金”计算标准，并不过高于因租赁合同在履行过程中解除给谢春梅造成的租赁利益损失，应予支持。因上诉人济南卓朗公司逾期支付租金，被上诉人谢春梅解除合同，符合合同约定，不构成违约，上诉人济南卓朗公司要求被上诉人谢春梅承担违约责任，没有合同依据和法律依据。＼n一审中，被上诉人谢春梅提交了涉案房屋的购房人许海峰、许春丽的购房合同，许海峰、许春丽的身份证复印件、许海峰、许春丽出具的证明等证据，以证明许海峰、许春丽授权被上诉人谢春梅出租房屋，上诉人济南卓朗公司并未提交相反证据予以反驳，原审法院予以认定，并无不当。＼n综上，上诉人济南卓朗公司之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费250元，由上诉人济南卓朗通信技术有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王周江＼n审判员刘寿德＼n审判员孟繁荣＼n二〇一三年十月十一日＼n书记员顾笑笑