＼n江苏省盱眙县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）盱民初字第1968号＼n原告李前华，女，1964年12月9日生，汉族，职工。＼n委托代理人李子林，江苏永元律师事务所律师。＼n被告盱眙海通置业有限公司。＼n法定代表人王有文，执行董事。＼n委托代理人刘珂、许珂，浙江六和律师事务所律师。＼n第三人中国银行股份有限公司盱眙支行。＼n法定代表人李涛，行长。＼n委托代理人周晓权，该行职员。＼n原告李前华与被告盱眙海通置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告李前华及其委托代理人李子林、第三人中国银行股份有限公司盱眙支行（以下简称中国银行）到庭参加诉讼，被告盱眙海通置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告李前华诉称，2010年5月25日，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于盱眙县盱马路南侧的海通时代广场7-112号房，原告支付了首付款432800元，并于2012年5月17日与中国银行签订了《个人商业用房贷款合同》，按揭贷款43万元，现已履行了全部付款义务，总价款为人民币862800元。《商品房买卖合同》约定被告应于2010年12月31日前向原告交付该房屋，但至今仍未交付及办理产权证，导致原告购房合同目的无法实现。根据《最高人民法院审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条的规定：出卖人迟延交付房屋导致买受人办理房屋所有权证登记的期限届满后超过一年仍无法办理登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持；第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后商品房担保合同也被解除的，出卖人应将收受的购房款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。为维护原告的权益，现请求法院判决1.解除原、被告于2010年5月25日签订的《商品房买卖合同》；2.被告将购房款862800元返还原告及第三人（其中原告475815.43元、第三人386984.57元）；3.延迟交付房屋造成的实际损失（①首付款利息损失自2010年5月25日计算至2013年11月26日为90888元，此后按银行同期贷款基准利率计算至付款之日止；②43万元贷款利息，自实际发生之日计算至2013年12月30日；③已付房屋契税25884元），本案诉讼费由被告承担。＼n被告盱眙海通置业有限公司提交书面答辩状称，原告根据法律及合同的约定要求退房，被告予以理解，如原告执意退房，被告同意。但根据《商品房买卖合同》第九条的约定及《最高人民法院审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，被告退还的款项包括原告已支付的购房款432800元，另430000元应返还贷款银行并支付购房款1%的违约金4328元，合计应返还原告437128元。但因原告在此前明确表示不退房，并向盱眙县人民法院诉讼主张逾期交房违约金，根据法院判决及执行情况，原告已收取了312417.33元，现原告要求退房，应将已收取款项折抵本案应退还款项，及被告尚需返还原告124710.67元（437128-212417.33）。因解除《商品房买卖合同》后，担保贷款合同也应一并解除，故被告同时应当将购房贷款430000元归还贷款银行（根据银行提供数据做相应调整）。对原告所缴纳的契税，可以向行政主管部门申请退回，与被告无关。＼n第三人中国银行辩称，原告为购房在我行办理了43万元按揭贷款是事实，如果原、被告双方解除《商品房买卖合同》，要求原告将应付的贷款本息及时偿还。＼n经审理查明，2010年5月25日，原告李前华（买受人）与被告盱眙海通置业有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的海通时代广场第7号楼112号营业用房，合同约定：房屋总价款为862800元，买受人于2010年5月25日将首付款432800元支付给出卖人，余款430000元于2010年6月25日前以银行按揭贷款形式支付给出卖人。该商品房的交付期限约定为2010年12月31日前，交付条件为“该商品房取得商品房交付使用批准文件”。合同第9条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2010年5月25日向被告支付了房款432800元。余款430000元原告于2012年5月17日在中国银行办理了按揭贷款。截至2013年12月30日，原告共偿还贷款本金48482.35元及利息49798.33元，尚有本金381517.65元未还，如提前还款，原告需支付违约金6247元（第三人明示放弃）。商品房买卖合同约定的交房时间到期后，被告并未如期将符合合同约定条件的商品房交付给原告。直至至今，原告购买的房屋仍未取得商品房交付使用批准文件。2010年11月17日，原告就上述购买的上述房屋缴纳契税25884元。＼n另查明，2012年7月10日，李前华以盱眙海通置业有限公司为被告，诉讼主张继续履行合同，并赔付2011年1月1日至2012年8月24日间逾期交房违约金259702.8元，经本院（2012）盱民初字第0792号民事判决书判决盱眙海通置业有限公司支付李前华2011年1月1日至2012年8月24日间逾期交房违约金155563元，判决后，李前华不服，上诉至淮安市中级人民法院，2013年1月14日撤回上诉。后盱眙海通置业有限公司向本院账户打款155563元，2013年4月1日李前华又从盱眙海通置业有限公司领取51854.33元并出具收条一张。2013年7月23日，李前华又诉讼来院，要求盱眙海通置业有限公司赔付其自2012年8月25日至实际交付之日的逾期交房违约金，经本院（2013）盱民初字第1231号民事判决书判决支持其诉讼请求，判决生效后，李前华申请本院强制执行，经本院扣划被告公司账户存款105000元，现已实际交付李前华。综上，李前华在本次诉讼前共领取被告赔付的逾期交房违约金计312417.33元。＼n诉讼过程中，原告变更诉讼请求被告协助其办理房屋退税25884元。＼n上述事实，有原告及代理人的当庭陈述、原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税发票、中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同、贷款已还款明细、（2012）盱民初字第0792号民事判决书、被告提供的收条、扣划凭证等证据予以证实，以上证据经庭审质证，本院予以认定。＼n本院认为，本案原告李前华与被告盱眙海通置业有限公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人有约束力。诉争商品房逾期交房已超过约定期限，现原告主张解除合同，被告不持异议，本院予以确定。因原告已支付房屋首付款432800元、贷款本金48482.35元，共计481282.35元，被告应当予以返还。因主合同《商品房买卖合同》双方协商一致解除，原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》也应一并解除，截止2013年12月30日原告尚有381517.65元贷款本金未予偿还，被告负有支付371517.65元及利息给第三人中国银行的责任。＼n对于因解除合同造成的损失，原告主张了两项，首先是首付款432800元自2010年5月25日至实际给付之日止利息损失，对此本院参照中国人民银行3-5年期贷款利率自2010年5月25日计算至2014年2月25日利息为109621.91元；其次是430000元贷款自截止2013年12月30日实际偿还的利息为49798.33元。另根据双方约定，被告尚需承担解除合同违约金8628元，故原告现有损失总额为168048.24元，现其未举证证明尚有其他损失，而原告在本案诉讼解除合同前，已经领取了312417.33元的违约金，已经实际弥补了其损失，故本案中再主张无依据，本院不予支持。对于原告已领取的基于继续履行合同的逾期交房违约金是否应折抵被告应退还款项问题，本院认为，双方在《商品房买卖合同》第九条中明确约定了继续履行合同及解除合同责任的承担，现原告诉请解除合同，依约对逾期交房违约金应重新处理，对此，被告虽提出抗辩，但截止法庭辩论终结前未提起反诉请求，本案中不予理涉。＼n对于原告主张的契税，因该款已由税务机关收取，在双方合同解除后，被告有义务协助原告办理契税25884元的退税事宜。对于提前还款违约金6247元，第三人明确表示放弃，系其自行处分自己的权利，符合法律规定，本院予以确定。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：＼n一、解除原告李前华与被告盱眙海通置业有限公司在2010年5月25日订立的商品房买卖合同。＼n二、被告盱眙海通置业有限公司返还原告李前华因海通时代广场7-112号房支付的房款481282.35元（含首付款432800元及贷款本金48482.35元）。＼n三、被告盱眙海通置业有限公司返还第三人中国银行贷款本金371517.65元及利息（自2014年1月1日起计算至本判决确定给付之日止）。＼n四、被告盱眙海通置业有限公司协助原告李前华办理帝景国际8幢1单元1011号房的契税退税事宜。＼n上述二、三项于本判决生效后三十日内履行。＼n案件受理费19059元，减半收取9529.5元，由原告李前华负担1630.5元，由被告盱眙海通置业有限公司负担7899元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时向该院（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：341201040002554）预交上诉案件受理费。＼n代理审判员王云云＼n二〇一四年二月二十五日＼n书记员卓蕾＼n附法律条款：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第九十三条第二款当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。＼n《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》＼n第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。