北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终919号
上诉人（原审被告）：李西建，男，1976年8月16日出生。
被上诉人（原审原告）：尉迟丙辰，男，1952年9月11日出生。
委托诉讼代理人：卢志杰，北京市诚汇律师事务所律师。
原审被告：北京世际华庭家居用品有限公司，住所地北京市通州区潞城镇潞阳北街60号012室。
法定代表人：李西建，经理。
上诉人李西建因与被上诉人尉迟丙辰及原审被告北京世际华庭家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷（原审误为房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初11005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李西建，被上诉人尉迟丙辰及其委托诉讼代理人卢志杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李西建上诉请求：撤销一审判决，改判驳回尉迟丙辰的诉讼请求。事实和理由：李西建认为一审法院认定其向尉迟丙辰支付租金，没有事实根据，李西建在庭审后重新仔细核对了2014年至2015年的对账单，反复播放录音录像，以上证据均显示双方已无任何债权债务，李西建根据新的证据提起上诉，请求二审法院查明事实支持李西建的上诉请求。
尉迟丙辰辩称，同意一审判决，不同意李西建的上诉请求。
北京世际华庭家居用品有限公司（以下简称世际华庭公司）辩称，同意李西建的上诉意见。
尉迟丙辰向一审法院起诉请求：1.李西建给付2014年7月8日到2015年9月1日的房租和2015年9月1日至30日的房屋占有使用费共计393
300元，以及2015年9月1日至30日电费8570元；2.诉讼费用由李西建承担。
一审法院认定事实：2014年7月8日，尉迟丙辰（甲方）与李西建（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将其拥有的厂房租给乙方使用；租赁期为五年，即从2014年7月9日起至2019年7月8日止。厂房租金为人民币六十万元。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话等一切费用由乙方承担。乙方应在合同签订后马上支付第一年三十万元房租，以后每年两次支付相应租金。在租赁期内，若遇乙方欠租金，甲方书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付租金甲方有权停止乙方使用租赁物内有关设施，由此造成的损失由乙方全部承担。本合同双方签字盖章，并收到乙方首年租金后生效。
另查，李西建承租房屋后用于北京世际华庭家居用品有限公司经营。李西建已向尉迟丙辰交纳34万元的租金。2015年9月1日，尉迟丙辰向李西建发出《通知》，通知李西建：李西建因无力交房租，与尉迟丙辰所签厂房租赁合同终止。于2015年9月底前搬走，否则一切后果自负。尉迟丙辰和李西建均在《通知》上签字。庭审中，尉迟丙辰、李西建均认可本案《厂房租赁合同》已于2015年9月1日解除。尉迟丙辰主张李西建实际于2016年10初搬走，李西建主张实际于2015年9月23、24号左右搬走。2015年10月25日，北京市双桥丙辰家具厂（以下简称“丙辰家具厂”）缴纳电费8573.64元。电费发票收费项目：2015年10月电费，交费截至日期为2015年10月6日。
李西建主张其与尉迟丙辰关于《厂房租赁合同》的房租水电费已经全部清账，并提供2015年9月1日李西建（甲方）和尉迟丙辰（北京市双桥丙辰家具厂）（乙方）签订的《协议》一份予以佐证，该《协议》约定：经双方协商解除厂房租赁合同。李西建需在2016年9月底搬出丙辰家具厂，搬家时需要留下4台旧机器车床1台，立铣1台精密锯1台，平刨l台，还需要预交5000元电费搬完后再退还。至此双方房租水电费用一切费用全部清帐。落款有李西建的签字和北京市双桥丙辰家具厂的盖章。庭审中，李西建自认协议中所称四台机器价值2至3万。
尉迟丙辰主张该《协议》根本不存在，《协议》是李西建伪造的。李西建与尉迟丙辰之间有协议，协议约定2015年9月1日前丙辰家具厂的章及营业执照由李西建使用。章在李西建手里，李西建可以随便盖。所有跟李西建有关协议合同，尉迟丙辰都是签字，从来没有用过章。丙辰家具厂是尉迟丙辰爱人侯淑英的，与尉迟丙辰无关。
另查，2011年6月4日丙辰家具厂和李西建签订《承包协议》，约定：李西建建家具厂，租用北京市双桥丙辰家具厂厂房使用，丙辰家具厂无偿提供工商执照、税务登记证使用，工商税务等所产生的
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切费用由李西建承担，使用期间不得转让转用给别人使用，要遵守国家各项法律法规。出现、生产、安全、消防、产品质量、工人宿舍管理、工伤、伤亡、各种经济纠纷、费用、罚款等全部由李西建承担，自主经营，双桥丙辰家具厂不承担任何责任。落款由北京市双桥丙辰家具厂法定代表人侯淑英和李西建签字。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。尉迟丙辰和李西建签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。世际华庭公司并非该《厂房租赁合同》相对方，根据合同相对性原则，世际华庭公司并非本案适格被告。承租人应当按照约定的期限支付租金。尉迟丙辰主张2014年7月8日的租金，没有合法依据，法院不予支持。李西建作为承租人，理应按照租赁合同约定支付2014年7月9日到2015年9月1日期间的房屋租金。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李西建作为负有履行支付租金义务的一方，应对其租金交纳情况承担举证责任，现李西建不能提供证据证明租金交纳情况，应当承担举证不能的不利后果。结合尉迟丙辰自认的事实，法院认定李西建已经交纳房屋租金34万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2015年9月1日本案《厂房租赁合同》解除后，李西建仍然实际占有使用涉案房屋，尉迟丙辰有权主张该期间房屋占有使用费。庭审中李西建主张于2015年9月23、24号左右搬走，但没有提交腾退场地双方交接的证据。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。李西建作为负有返还租赁物义务的一方，应对其返还租赁物的情况承担举证责任，现李西建不能提供证据证明返还租赁物的具体日期，应当承担举证不能的不利后果。结合尉迟丙辰自认的事实，法院结合现有证据认定李西建腾退房屋之日为2015年9月30日。李西建主张其与尉迟丙辰关于《厂房租赁合同》的房租水电费已经全部清账，并提供2015年9月1日《协议》一份予以佐证，但该证据存有几处疑点：第一，本案《厂房租赁合同》的合同主体是李西建和尉迟丙辰，该《协议》的合同签订主体却是李西建与丙辰家具厂，该《协议》对尉迟丙辰没有约束力；第二，李西建尚欠尉迟丙辰30余万元租金，以价值2至3万元的四台机器和5000元抵偿30余万元的租金，显然不合常理；第三，李西建与尉迟丙辰在此之前签订的《厂房租赁合同》、《通知》双方均是尉迟丙辰签字，没有使用过盖章，而该《协议》上只有丙辰家具厂的盖章，没有尉迟丙辰的签字，这与双方一贯的行为不符。综上，法院对李西建提交的该《协议》不予采信。对于尉迟丙辰主张李西建给付2014年7月9日到2015年9月1日期间的剩余房租和2015年9月1日至30日的房屋占有使用费共计393
300元，法院予以支持。对于尉迟丙辰主张李西建李西建支付2015年9月1日至30日电费8570元，因其提供的证据无法证明李西建实际使用电费情况，法院酌情认定为5000元。判决：一、李西建给付尉迟丙辰房屋租金、占有使用费及电费共计三十九万八千三百元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回尉迟丙辰的其他诉讼请求。一审案件受理费7328元，由尉迟丙辰负担53元（已交纳），由李西建负担7275元（于判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李西建提交其名下中国农业银行、工商银行、建设银行的对账单，证明其租金交了52.3万元。尉迟丙辰提交侯淑英名下工商银行借记卡账户历史明细清单，认可其收到李西建租金34万元。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李西建提交的银行对账单，系其向侯淑英转账记录，并非向尉迟丙辰直接转账，且双方均认可履行本案租赁合同之前双方已存在租赁合同关系并发生资金往来。在尉迟丙辰不予认可的情况下，李西建提交的证据不足以证明其向尉迟丙辰交纳52.3万元租金的主张，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为:
尉迟丙辰和李西建签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，在租赁合同履行过程中，李西建未能依照合同约定支付租金，且在租赁合同解除后仍占用涉案房屋，故一审法院依据尉迟丙辰的诉请判令李西建支付租金及使用费，于法有据。关于租金的交纳数额，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李西建作为负有履行支付租金义务的一方，应对其租金交纳情况承担举证责任，现李西建不能提供证据证明租金交纳情况，应当承担举证不能的不利后果。一审法院根据尉迟丙辰的自认确定李西建已交纳租金的数额，并无不当。李西建于二审期间提交的证据不足以证明其向尉迟丙辰交纳租金的具体数额，本院不予采纳，其与案外人之间的债权债务关系，其可另行解决。关于《协议》，因签订主体并非尉迟丙辰，李西建提出其所欠租金及电费已用其机器折抵的主张，本院亦不予采纳。关于电费，一审法院根据案件实际情况酌定李西建支付的数额，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，李西建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7275元，由李西建负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 赵 霞
审 判 员 贾 旭
二○一七年三月二十九日
书 记 员 王 艳
书 记 员 陆九阳