广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
(2014)茂信法民二初字第171号
原告胡伶，男，1974年12月27日出生，汉族，住信宜市，。
委托代理人梁丽，信宜市法律援助处律师。
原告张娟梅，女，1974年12月20日出生，汉族，住信宜市，。
委托代理人胡伶，即本案原告之一。
被告信宜铭桂旅游发展有限公司，住所地信宜市区粤桂路。
法定代表人谢明浩，该公司总经理，、8818555。
委托代理人莫远思，广东前瞻律师事务所律师，。
委托代理人刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。
第三人信宜市雨辰物业管理有限公司，地址：信宜市区粤桂路。
法定代表人谢雨辰，公司总经理。
原告胡伶、张娟梅诉被告信宜铭桂旅游发展有限公司、第三人信宜市雨辰物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由审判员彭秋香独任审判。2014年6月16日，信宜铭桂旅游发展有限公司认为该案案情复杂，涉及人数多，影响巨大，在茂名地区属于有重大影响，要求将该案移送茂名市中级人民法院审理。2014年7月9日，本院作出（2014）茂信法民二初字第171号民事裁定书，裁定驳回信宜铭桂旅游发展有限公司对管辖权提出的异议。信宜铭桂旅游发展有限公司对该裁定不服，向茂名市中级人民法院提起上诉，由于信宜铭桂旅游发展有限公司没有交纳上诉费，茂名市中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）茂中法民二终字第198号民事裁定书，裁定按上诉人信宜铭桂旅游发展有限公司自动撤回上诉处理。本案因案情复杂于2014年12月16日转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月8日、2017年3月29日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告胡伶及原告张娟梅的委托代理人胡伶，被告信宜铭桂旅游发展有限公司的委托代理人莫远思到庭参加诉讼，第三人信宜市雨辰物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭审理时，原告胡伶、原告张娟梅的委托代理人胡伶及原告胡伶的委托代理人梁丽，被告信宜铭桂旅游发展有限公司的委托代理人刘燕霞到庭参加诉讼，第三人信宜市雨辰物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡伶、张娟梅诉称，原告于2011年10月29日与被告信宜铭桂旅游发展有限公司签订《信宜禹神轩花园商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于信宜东镇长塘铭桂旅游发展有限公司禹神轩花园住宅楼第八号楼××号房，购房金额为481900元。合同签订后，原告即按合同约定履行了付款义务，交款时间分别为2010年12月7日交款10000元、同年12月17日交款40000元、2011年10月29日交款94570元、2012年7月18日交款137330元、2012年9月20日办理公积金贷款200000元，合计交款481900元。至此原告已全额支付房款。根据合同第八条规定，被告应于2012年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，如甲方（被告）未按合同规定的期限将该商品房交付乙方（原告）使用，甲方应自2012年7月1日起，按日向乙方支付已收房价款万分之五的违约金，合同继续履行。但截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。被告迟延交房的违约行为，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。按合同第八条、第九条的约定，被告立即履行合同规定的交房义务，并支付违约金150518.63元（2012年7月1日前已交购房款144570元，2012年7月1日至2014年4月30日共668天，144570元×0.0005×668天=48286.38元；二、2012年7月18日交购房款137330元，2012年7月18日至2014年4月30日共650天，137330元×0.0005×650天=44632.25元；三、2012年9月20日办理公积金贷款200000元，2012年10月1日发放完毕，2012年10月1日至2014年4月30日共576天，200000元×0.0005×586天=57600元）。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求法院判令：一、被告继续履行合同约定的交房义务，交付房屋产权证。二、被告因逾期交房而向原告支付违约金150518.63元（暂计至2014年4月30日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）。三、本案诉讼费用由被告负担。
原告对其主张提供的证据有：1、原告胡伶、张娟梅的身份证复印件各一份；2、企业机读档案登记资料复印件一份；3、《信宜禹神轩花园商品房买卖合同》复印件一份；4、收据复印件四单；5、茂名市住房公积金管理中心委托贷款合同（代借款合同）复印件一份；6、收楼确认书复印件一份；7、（2014）茂中法民二终字第87号民事判决书复印件一份；8、收据复印件一份；9、信宜禹神轩花园代收办证费清单复印件一份；10、申请按揭项目提供资料目录一份；11、购房款发票联复印件一份；12、茂名市职工住房公积金借款申请审批表复印件一份；13、申请住房公积金贷款一次性告知事项（商品房）复印件一份；14、茂名市住房公积金管理中心信宜管理部于2017年3月6日出具的《说明》复印件一份；15、《禹神轩花园协议书》复印件一份；16、中国裁判文书网公布的（2015）穗中法民五终字第1832号民事判决书复印件一份。
被告信宜铭桂旅游发展有限公司辩称:一、被告逾期交房的根本原因是附近村民闹事阻止被告施工、供电局无法正常供电等不可抗力因素造成，属于法定的免责范围，被告不需承担逾期交房的违约责任。（一）2009年至2012年11月间，附近村民多次到被告工地闹事，阻止被告施工，导致被告长期停工，其中被法院认定的就有以下事实：1、2009年至2012年3月间，李良胜、蔡盛组织多名村民以被告“未划清留用地”为由，多次到被告的办公室、工地闹事，阻止被告施工。同时以“组织村民阻止施工”为手段，对被告进行敲诈勒索、将被告原有的部分施工工程队赶走并强迫被告工程承包给其建设，严重扰乱了被告的正常施工秩序，阻碍了工程的进度。李良胜等人于2012年7月才被抓获，相关的刑事案件于2013年4月10日才审结。2、2012年8月至9月间，李立进纠集多名村民以被告“侵占其村集体土地”为由，多次到被告的工地闹事，扰乱施工秩序，导致工地停工，严重影响了工程的进度。后李立进等人于2012年10月份被刑事拘留，相关的刑事案件于2013年8月6日才审结。3、2012年9月至同年11月期间，仍有村民到被告工地闹事，阻止被告施工，最后一次是2012年11月10日。除了以上事实，报案到派出所立案处理的也有数十宗，施工根本无法进行。（二）信宜供电局因受其供电设备限制，无法向禹神轩花园出线正常供电，导致花园无法交房。2012年4月，被告的禹神轩花园向信宜供电局申请铺设电路供电，但因供电站的设备局限，无法正常供电，无法将电路安装到小区，直至2013年9月份左右问题才得以解决，严重影响了工程的整体进度。综上，村民阻止被告施工及供电局无法解决供电问题是影响工程进度、无法如期交房的根本原因，而前者是因当地政府未处理好与村民的土地征收问题造成的，后者是当地供电局无法及时解决供电设备所致，均是被告无法预见、无法控制的情况，是受当地政府及相关部门的行为影响，属于不可抗力，属于《商品房买卖合同》第九条第（3）项（“逾期免责原因：施工期间遇不可避免或无法克服的异常天气、异常地质状况、火灾、水灾、地震等不可抗力的自然灾害、政府行为等社会原因影响施工的”）所约定的免责范围，被告不需承担违约责任。（三）“信宜蔡文金”事件发生，导致信宜市人民政府通知信宜房地产建设停工2个月，这也是众所周知的事实，属不可抗力。二、被告于2013年11月1日就已将房屋交给原告装修使用，视为已实际交付，不需承担逾期交房违约责任。如上所述，造成逾期交房的不可抗力因素于2013年10月份才消除，而被告在2013年9月21日（即不可抗力因素完全消除前）已根据原告的提前装修入住申请，将房屋钥匙交给原告，并将房屋交给原告装修使用，被告不需承担逾期交房违约责任。三、原告主张每日按已收款万分之五（240.95元/天）计算违约金已远远超过其实际损失，依法应予以调整，最多按同地段、同类型按楼房的租金（31.61元/天）计算违约金。若根据《商品房买卖合同》第九条第（1）项约定，按已收款项每日万分之五计算违约金，即是240.95元/天（481900元×0.5‰）。而根据茂名市中诚土地房地产评估咨询有限公司的评估，同地段、同类型房屋于2015年3月份的租金才31.61元/天（5.1元/平方米/月×185.93平方米÷30天）。可见，约定的违约金过分高于所造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，即使需支付赔偿金，请法院考虑逾期交房并非被告过错，对违约金进行调整，并按原告的实际房租损失即31.61元/天计算违约金。
被告信宜铭桂旅游发展有限公司对其主张提供的证据有：1、评估报告书一份。2、城西派出所出具的证明复印件一份。3、受理报警登记表复印件五张。4、国有土地使用权证复印件两份。5、《房屋装饰装修申请书》复印件一份。6、信宜自来水公司出具的证明复印件一份。7、建设工程规划管理验收合格证复印件一份。8、EMS特快专递邮寄单复印件一份。9、交楼通知书一份。10、收楼确认书复印件一份。11、住宅使用证明书复印件一份。12、住宅质量保证书复印件一份。13、结算业务委托书复印件一份。14、个人结算业务申请书复印件一份。15、结算业务委托书复印件一份。16、发票联复印件一份。17、结算业务委托书复印一份。18、发票联复印件一份。19、支付证明单复印件一份。20、工程材料购销合同复印件一份。21、工程施工协议书复印件一份。22、禹神轩花园第一期用电工程、工程竣工资料、高压线路竣工资料复印件一份。23、（2014）茂中法民三终字第181号民事判决书复印件一份。24、被告申请证人麦某、彭某出庭作证。证人麦某在庭审中称：“我是铭桂公司的工程师，我想证明公司于2012年4月份已向供电部门申请报装电，但因该地段属城西片区，但城西惩区的电压不够，所以无法安装，公司便与供电部门联系，直至2012年11月份才从尚文片区接通电。该时我公司是没有安装电的指标的。”证人彭某在庭审中称：“我是铭桂公司的财务，我是2011年2月份在铭桂公司任职，在任职期间我看到群众到我公司闹事的经过，当时有村霸路霸收取保护费，阻挠我方施工。另外，我公司于2012年4月便申请装电，但因城西片区的电压不够，一直无法安装，直至我方到供电部门联系要求协调，才于2012年11月安装电，2013年9月起小区的业主才正常用电”。
第三人信宜雨辰物业管理有限公司既不作陈述，也没有向本院提供证据。
根据原告的申请本院调查收集的证据有：1、信宜住房的城乡规则建设局的备案记录一份。2、茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议一份、茂名市职工住房公积金借款申请审批表一份。3、广东省信宜商品房预售许可证一份。
根据被告的申请本院调查收集的证据有：1、（2012）茂信法刑初字第266号刑事判决书复印件一份、（2013）茂中法刑一终字第39号刑事判决书复印件一份、（2013）茂信法刑初字第77号刑事判决书复印件一份。（2013）茂中法刑二终字第117号刑事判决书复印件一份。2、《广东电网茂名信宜供电局复函》一份、《关于信宜铭桂旅游发展有限公司禹神轩花园供电情况的复函》一份。
本院调查收集的证据有：1、（20150茂信法民二初字第239号民事判决书一份；2、（2016）粤09民终233号民事判决书一份。
经审理查明，被告信宜铭桂旅游发展有限公司的经营范围是旅游项目开发（涉及法律法规许可的除外），房地产开发销售，购销农副产品、建材、五金交电。该公司在信宜市东××××村开发建设信宜禹神轩花园住宅小区。而据信府国用（2009）第0000905号《中国人民共和国国有土地使用证》中的信宜铭桂旅游发展有限公司用地红线图显示，该红线图中明确划定有留用地区域。
原告胡伶与原告张娟梅是夫妻关系。2011年10月29日，原告胡伶、张娟梅与被告信宜铭桂旅游发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同的主要内容为：一、信宜铭桂旅游发展有限公司以出让方式取得位于信宜东镇长塘（铭桂公司）、编号为信府国用（2009）第0000905号地块的土地使用权，取得《土地使用证书》。该地块面积为8342.10㎡，规划用途为商住用地，土地使用权年限自2009年8月6日至2079年8月2日。胡伶、张娟梅向信宜铭桂旅游发展有限公司购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜住房与城乡建设局，商品房预售许可证为[2011]026号。二、原告胡伶、张娟梅（买受人）向被告信宜铭桂旅游发展有限公司购买位于信宜东镇长塘铭桂公司禹神轩花园住宅楼第八号楼××号房。三、该商品房总价款为481900元。签订本合同时，买受人向出卖人支付首期房款（首期款不少于买受人所购商品房总价款的30%、60%），尚欠的房款，由买受人用所购商品房为抵押物向住房公积金管理中心申请贷款支付。买受人应在本合同书生效贷款不足以支付房款的，不足部分由买受人以现金支付。符合办理按揭手续后7天内，携带有关资料向住房公积金管理中心申请办妥贷款。如买受人在上述期限内尚未获得茂名市住房公积金管理中心批准贷款，应采用银行按揭贷款或其他出卖人认可的付款方式。否则买受人应按本合同的约定承担逾期付款的违约责任。四、买受人未按合同约定的时间付款的，按下列方式处理。（1）不办银行按揭贷款的，在交楼前10天必须付清房款，逾期30天后，出卖人有权单方解除合同并收回买受人方的套房转卖给他人，转卖收入款项扣除定金5万元、转户费用、因退房而发生的税费及工本费、滞纳金后的余额退还给买受人。办理银行按揭贷款的，符合办理按揭手续后，买受人必须在10天内随同出卖人到银行办理按揭手续，逾期15天后，出卖人向买受人按日收取万分之8的滞纳金，逾期30天后，出卖人有权单方解除合同并收回买受人的套房转卖给他人，转卖收入的款项扣除定金5万元、转户费用、因退房而发生的税费及工本费、滞纳金后的余额退还给买受人。（2）买受人未付清房款及其他约定款项时，或没办理住房按揭的，买受人不准装修及进住，超过交楼日期60天仍未付清的，出卖人有权解除合同并按上述办法收回套房处理。五、出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起二十日内告知买受人的。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）自2012年7月1日起，出卖人向买受人支付已收款项每日万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60天后，买受人有权解除合同，从签订解除合同之日起30天内退还已收款项给买受人，买受人要求继续履行，合同继续履行。（3）逾期免责原因：施工期间遇不可避免或无法克服的异常天气，异常地质状况、火灾、水灾、地震等不可抗力的自然灾害、政府行为等社会原因影响施工的。六、出卖人统一为买受人办理房屋产权登记（买受人可以自行办理房产证），出卖人收取代办办证费用（详见交楼前甲乙双方签订的《代收办证费用清单》）。买受人全权委托出卖人办理及领回房产证，办证费用由买受人承担。七、水电由出卖人统一报装，开户费用由买受人承担。水入到厨房，电入到户配漏电开关一个。原告胡伶在签订《商品房买卖合同》前支付了购房款50000元（其中2010年12月7日支付了10000元、2010年12月17日支付了40000元）给信宜铭桂旅游发展有限公司。签订《商品房买卖合同》的当天，原告胡伶支付首期房款94570元给信宜铭桂旅游发展有限公司。2012年7月18日，原告胡伶支付购房款137330元给信宜铭桂旅游发展有限公司。2011年10月28日，茂名市住房公积金管理中心作为甲方、中国工商银行股份有限公司茂名河东支行作为乙方、信宜铭桂旅游发展有限公司作为丙方，三方签订《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》，约定了甲方为支持住房公积金缴存者向丙方购买自住房，向住房公积金缴存者（借款人）提供住房公积金个人购房抵押贷款，并就甲、乙、丙三方的权利、义务进行了约定。2012年8月10日，原告向茂名市住房公积金管理中心提出借款申请。2012年9月20日，原告胡伶、张娟梅办妥银行按揭贷款手续。2012年9月28日，原告取得了银行发放的按揭贷款200000元，并支付了该款给信宜铭桂旅游发展有限公司。2012年5月31日，原、被告双方约定的交房时间到达，但信宜铭桂旅游发展有限公司未将涉案403房交付给胡伶、张娟梅。2013年11月1日，原告张娟梅向被告信宜铭桂旅游发展有限公司提出申请，要求提前对涉案的403房进行装修，被告信宜铭桂旅游发展有限公司同意了原告的申请，并由第三人信宜雨辰物业管理有限公司与原告张娟梅就涉案403房的装修管理签订了《安全管理责任书》及《房屋装修装饰管理规定》。信宜自来水公司也证实信宜禹神轩花园八号楼403房在2013年11月就开始使用水。2013年10月27日，原告胡伶与被告信宜铭桂旅游发展有限公司签订《信宜禹神轩花园代收办证费清单》，同日，原告胡伶按照《信宜禹神轩花园代收办证费清单》中列明的费用支付了涉案403房的办证费用34201元给被告信宜铭桂旅游发展有限公司。2014年5月29日，原告以被告迟延交房应承担违约责任为由起诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。
庭审中，原告确认原告已于2014年6月28日签署了《收楼确认书》，并明确其诉讼请求为：一、被告交付涉案房屋的房产证给原告；二、被告支付逾期交房违约金150518.63元（该违约金已从2012年7月1日起计至2014年4月30日止，此后的违约金按日万分之五计至2014年6月28日止）给原告。在本案诉讼过程中，由于被告已于2016年6、7月间办好了涉案403房的房地产权属证书，原告胡伶在庭审中明确表示放弃要求被告交付涉案房屋房地产权属证书的诉讼请求。
2015年8月14日，信宜铭桂旅游发展有限公司以买受人胡伶、张娟梅逾期支付清涉案403房的房款为由要求解除双方于2011年10月29日签订的《商品房买卖合同》向本院提起诉讼，本院于2015年8月14日立案受理该案，案号为（2015）茂信法民二初字第239号。2015年8月18日，信宜铭桂旅游发展有限公司以本案的审理必须以（2015）茂信法民二初字第239号案的审理结果为依据，提出中止本案诉讼的申请。本院于2015年8月19日作出裁定，裁定本案中止诉讼。本院于2015年12月2日作出了（2015）茂信法民二初字第239号民事判决书，判决驳回信宜铭桂旅游发展有限公司的诉讼请求。后信宜铭桂旅游发展有限公司及胡伶、张娟梅均不服该判决，上诉至茂名市中级人民法院，茂名市中级人民法院于2016年7月20日作出（2016）粤09民终233号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。由于本案中止的情形已消失，本院于2017年3月6日恢复本案的诉讼。
诉讼中，被告于2015年1月14日向本院提出申请，要求对信宜市区粤桂路附近（即禹神轩花园附近）路段的同类房地产于2012年7月1日至2014年6月28日之间的租金水平进行评估。本院依法启动司法鉴定程序，委托茂名市中诚土地房地产评估咨询有限公司对地段同类房屋的租金进行评估。茂名市中诚土地房地产评估咨询有限公司于2015年4月22日作出《评估报告书》[茂中诚评字（2015）第F30号]，确定同地段同类房屋租赁价格为5.1元/平方米.建筑面积。禹神轩花园8号楼于2013年11月12日取得了建设工程规划管理验收合格证，而禹神轩花园住宅质量保证书中写明：竣工验收时间为2014年1月15日，交付使用时间为2014年1月16日。该楼的工程竣工验收备案文件于2014年1月27日交信宜住房和城乡规划建设局收讫，文件齐全。2014年6月16日，被告信宜铭桂旅游发展有限公司向原告发出交楼通知，要求原告于2014年6月30日前到被告处办理收楼手续及交纳相关的款项。2014年6月28日，原告胡伶与第三人信宜雨辰物业管理有限公司签订《收楼确认书》一份，约定将涉案的403房移交给购房人，并且双方验收无异，并对水表、电表的情况进行了确认。广东电网茂名信宜供电局于2015年6月8日出具的《关于信宜铭桂旅游发展有限公司禹神轩花园供电情况的复函》主要内容为：我局根据铭桂公司的申请于2010年12月23日向其作出容量为250KVA的《供电方案》，用电性质为临时基建用电，临时基建用电仅限于禹神轩花园建设项目，不能用于小区业主日常生活正常供电。由于信宜区周围现有的变电站已无法提供新的10KV出线供电，只能待推进中的110KV城西变电站项目建成投运后可从城西站出线供电。禹神轩花园小区附近现有的10KV公共电网目前处基本处于重载状态，难以新接入房地产开发项目用电负荷，并且我局曾于2012年5月通过媒体发布经信宜经济和信息化局批复的《信宜电网供电能力限制预警信息》，包括暂停预警供电范围（含市区城西片区）内房地产开发项目的业扩报装业务。铭桂公司为解决禹神轩花园第一期住宅小区用电，于2013年5月29日向我局申请新装一台容量为630KVA的变压器，用电性质为永久住宅用电，广东电网茂名信宜供电局当天受理其报装，并于2013年6月13日向其作出《供电方案》。之后铭桂公司自行委托信宜华源电力设计咨询有限公司对禹神轩花园第一期用电工程进行设计，该设计经广东电网茂名信宜供电局审核通过后，铭桂公司又委托信宜信能输变电有限公司进行工程施工，广东电网茂名信宜供电局于2013年8月26日对上述工程作出“查验合格”结论。2013年8月30日，广东电网茂名信宜供电局与铭桂公司就粤桂路禹神轩花园第一期住宅小区容量为630KVA的永久用电签订了《供用电合同（高压）》。同时，我局与禹神轩第一期业主批量签订住宅类《供用电合同》（由铭桂公司代办）。其中八号楼住户（含403号）于2013年9月10日正式送电，九号楼住户（含503号、605号）于2013年9月18日正式送电。而广东电网茂名信宜供电局于2015年7月3日出具的《复函》的主要内容为：2014年7月底，广东省国土资源厅已对110千伏城西输变电工程建设用地进行批复，内容详见《广东省国土资源厅关于信宜2012年度第八批次城镇建设建设用地的批复》{粤国土资（建）字[2014]603号}。根据土地管理政策及省市国土管理部门批复，应由地方政府组织实施征地。目前110千伏城西输变电工程建设用地的征地工作一直没有进展。因此110千伏城西变电站尚未能建成投运。
被告申请本院调取了（2012）茂信法刑初字第266号刑事判决书，该判决书查明李良胜等人于2009年12月17日以未划清留用地为由，至铭桂公司办公室闹事，阻止铭桂公司的工作人员进行办公，严重扰乱了铭桂公司的办公秩序。2010年6月7日，李良胜等人以铭桂公司未付清“青苗费”为由阻止铭桂公司拉泥土的车辆进入工地，阻止铭桂公司进行施工。2011年11月21日，李良胜等人阻止铭桂公司工作人员对挡土工程进行施工，不让铭桂公司的运土车辆进入工地，严重扰乱了铭桂公司的工作秩序。2012年3月11日，李良胜以要求划分留用地和赔偿水浸其土地的损失为由煽动新屋村的村民严重扰乱铭桂公司的办公秩序。被告申请本院调取了（2013）茂信法刑初字第77号刑事判决书，该判决书查明2012年8月至2012年9月间李立进等人以信宜铭桂旅游发展有限公司侵占其大坡村土地为由，先后3次到该公司位于信宜市××街道办长塘城西开发区的工地扰乱施工秩序。且上述（2012）茂信法刑初字第266号刑事判决书及（2013）茂信法刑初字第77号刑事判决书均已发生法律效力。
本院认为，原告胡伶、张娟梅与被告信宜铭桂旅游发展有限公司于2011年10月29日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点有：一、被告信宜铭桂旅游发展有限公司将涉案403房交付给原告的交付时间应如何确定。二、被告信宜铭桂旅游发展有限公司迟延交付涉案403房是否存在免责事由及原告请求被告按已支付的房价款的日万分之五支付从2012年7月1日起至2014年6月28日止的延期交房违约金能否获得法院支持？
一、关于被告信宜铭桂旅游发展有限公司将涉案403房交付给原告的交付时间应如何确定的问题。原告主张应以签订《收楼确认书》的日期即2014年6月28日为涉案房屋的交付日期。被告则辩称被告已于2013年11月1日就已将房屋交给原告装修使用，应视为已实际交付。就涉案403房的交付时间问题，本院作如下评述：原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告交付给原告的房屋应经验收合格并符合合同的约定。而从被告提供的禹神轩花园8号楼的《建设工程规划管理验收合格证》、《禹神轩花园住宅质量保证书》可知，虽然被告已于2013年11月1日根据原告的申请将涉案的房屋交付给原告装修，但当时该房屋尚未经验收合格，所以当时的交付是未符合合同约定的交付条件的。由于涉案的房屋自2013年11月1日后就已交由原告掌控，所以只要涉案房屋符合合同约定的交付条件的时间就应视为实际的交付时间。涉案房屋于2013年11月12日取得建设工程规划管理验收合格证，而该楼的工程竣工验收备案文件于2014年1月27日交信宜住房和城乡规划建设局收讫，文件齐全。因此，涉案房屋的实际交楼时间为2014年1月27日。
二、被告信宜铭桂旅游发展有限公司迟延交付涉案403房是否存在免责事由及原告请求被告按已支付的房价款的日万分之五支付从2012年7月1日起至2014年6月28日止的延期交房违约金能否获得法院支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋交付的时间为2012年5月31日前，同时约定买受人未付清房款及其他约定款项或没办理住房按揭的，买受人不准装修及进住，即买受人在约定的交房期限前必需付清购房款或办理住房按揭手续给出卖人。事实上原告是于2012年8月10日才向茂名市住房公积金管理中心提出借款申请，于2012年9月28日才取得银行发放的按揭贷款200000元，至此原告才付清全部购房款。因此，原告存在逾期办理住房按揭手续的违约行为。原告主张是由于被告未开具涉案商品房首期购房款的发票，导致原告未能按时办理住房公积金按揭手续，但在本案中，被告于2012年7月31日才开具涉案商品房首期购房款的发票存在过错，而原告也没有提供证据证明其在2012年7月31日前曾向住房公积金管理中心提供了除购房发票之外的其他申请办理住房公积金贷款所需的全部资料以及不能办理按揭手续的原因归责于被告，故对原告的上述主张，本院不予支持。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，涉案403房的交房时间也应顺延至2012年8月10日。被告是于2014年1月27日才将涉案房屋交付给原告，所以被告的确存在逾期交付涉案房屋的情形。被告辩称由于政府未解决好村民的留用地问题，导致禹神轩花园在建设过程中受到附近村民阻止施工，致使被告无法按合同约定的期限交房给原告，上述情况属于双方在《商品房买卖合同》中约定的迟延交房的免责事由。原告对被告的该项辩称不予认可。由于双方是于2011年10月29日签订《商品房买卖合同》，并约定是2012年5月31日前交付涉案商品房的。从（2012）茂信法刑初字第266号刑事判决书可知，签订合同后发生的村民阻止挡土工程工程施工、扰乱工作秩序的事件一次，而村民扰乱办公室办公秩序的事件也是一次。据信宜铭桂旅游发展有限公司用地红线图显示，政府已明确划定有留用地区域。而被告则没有提供证据证实是因政府未解决好留用地问题而造成村民阻止施工的。因此被告辩称政府未解决好村民的留用地问题，导致禹神轩花园在建设过程中受到附近村民阻止施工，致使被告无法按合同约定期限交房给原告的理由不成立，本院对被告的该项辩称不予采纳。被告还辩称广东电网茂名信宜供电局因受其供电设备限制，无法向禹神轩花园出线正常供电，导致被告无法按合同约定期限交房给原告。原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定，水电由出卖人统一报装，开户费用由买受人承担。水入到厨房，电入到户配漏电开关一个。原、被告在庭审中也确认通电是合同约定的交房条件之一。从广东电网茂名信宜供电局出具的《关于信宜铭桂旅游发展有限公司禹神轩花园供电情况的复函》及《复函》可知，由于政府一直没有解决110千伏城西变电站的用地问题，导致广东电网茂名信宜供电局无法提供新的10KV出线供电，导致市区城西片区（含禹神轩花园）的10KV供电线路建设受阻。且广东电网茂名信宜供电局也于2012年5月通过媒体发布《信宜电网供电能力限制预警信息》，暂停含市区城西片区的供电范围内房地产开发项目的业扩报装业务，该情形一直至2013年8月26日才得以缓解。因此，最终导致被告铭桂公司未能够按合同约定的期限将涉案403房交付给原告使用，是因政府行为导致通电这一交楼条件不能满足，这是被告无法掌握及克服的客观因素，属双方约定的因政府行为导致迟延交房的免责事由，被告对逾期交楼的违约责任免责。虽然被告遭遇上述的特殊情况，但该情形至2013年8月26日已得到缓解，而原、被告是于2011年10月29日签订的《商品房合同》中约定的交房时间是2012年5月31日，但由于原告存在逾期办理住房按揭手续的违约行为导致交房的时间顺延至2012年8月10日，因此签订合同的时间与顺延的交房时间相隔了286天。换言之，虽然被告遭遇上述的特殊情况，最迟亦应在上述情形得到缓解即2013年8月26日后的286天内将涉案403房交付给原告。如前所述，因被告已于2014年1月27日将涉案的403房交付给原告，即被告在上述情形得到缓解后的154天内将涉案403房交付给原告，所以被告的该交房行为符合合同的约定，原告请求被告按已支付的房价款的日万分之五支付从2012年7月1日起至2014年6月28日止的延期交房违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告胡伶、张娟梅的诉讼请求。
案件受理费8528元（原告已预交），由原告胡伶、张娟梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长 黄方强
审判员 彭秋香
审判员 万彩凤
二〇一七年四月十三日
书记员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。