西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0113民初5074号
原告任卫华，男，汉族，1982年7月29日出生，住西安市雁塔区，
委托诉讼代理人常小俊，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托诉讼代理人宋彤彤，陕西仁和万国律师事务所实习律师。
被告李锦姬，女，朝鲜族，1979年7月24日出生，住西安市高新区,
委托诉讼代理人吴怡，上海汇业律师事务所律师。
第三人西安市参城房地产信息咨询有限公司，住所地西安市高新区逸翠园7号楼4单元103室。
法定代表人南日熙，系该公司总经理。
第三人南日熙，男，朝鲜族，1966年4月5日出生，住黑龙江省海林市长汀镇杨林村中心街*******号，身份证号2310831966********。
第三人共同委托诉讼代理人郭杨，北京市康达（西安）律师事务所律师。
原告任卫华与被告李锦姬、第三人西安市参城房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，南日熙申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，经合议庭合议后，准许其作为第三人参加诉讼。原告任卫华的委托诉讼代理人常小俊、宋彤彤，被告李锦姬的委托诉讼代理人吴怡及第三人参城公司、南日熙的共同委托诉讼代理人郭杨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任卫华诉称，其与被告李锦姬于2017年3月7日签订《西安市二手房买卖合同》（合同备案号为C17007058，以下简称“买卖合同”），该买卖合同中约定原告购买被告位于西安市××新区××楼××单元20801的房屋，房屋权证号为1050100002-1-11-20801～1。被告因故不能亲自办理，通过公证委托崔媛（身份证号码为）代为办理上述房产出售相关事宜。该买卖合同第二条第二项中约定原告任卫华向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款总额为人民币1090000元整，原告任卫华于2017年4月1日前与贷款银行签订《借款合同》。原告在2017年3月8日到长安银行申请办理贷款时，长安银行需要被告李锦姬提交其房产证复印件、婚姻登记复印件或单身证明等相关材料，被告至今一直未能提交，在此期间原告及家人一直与中介公司询问被告李锦姬提供相关资料的进展，中介公司以被告李锦姬不愿意提供、不接电话等理由一直未能配合原告任卫华办理完成申请贷款的相关手续。直至2017年3月18日被告委托代理人崔媛及中介公司负责人已明确表示不再出售上述房产，被告已严重违约，侵犯了原告的预期合同利益。而买卖合同中约定原告任卫华与银行签订借款合同的时间为2017年4月1日，由于被告的违约行为导致合同无法继续有效履行。同时，原告为购买上述房产，在与被告李锦姬签订过上述买卖合同的次日将自己名下仅有的一套房产出售，对于被告的严重违约行为，给原告造成了重大的经济损失。原告现向法院提起诉讼要求被告向原告办理按揭贷款银行提交相关资料，协助原告办理按揭贷款相关事宜，并依合同约定继续履行交房及过户的合同义务。被告一直以各种理由拖延提供必要材料，导致原告不能按期办理贷款按揭手续，如不能按期履行合同将对原告造成重大的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，为维护原告合法权益，现原告诉至本院，请求：1、依法判令被告继续履行双方签订的合同备案号为C17007058的《西安市二手房买卖合同》，向原告按揭贷款银行提交相关资料，协助原告办理按揭贷款相关事宜；2、依法判令被告协助原告办理西安市××新区××楼××单元××号房屋的过户事宜，将西安市××新区××楼××单元××号房屋过户至原告名下；3、请求判令被告向原告支付自2017年5月2日至被申请人实际将户籍从该房迁出且向有关部门办理完毕水、电、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续之日的违约金（截止至2018年1月10日违约金为25300元）；4、诉讼费用由被告承担。
被告李锦姬辩称如下，第一，其与原告并未签订任何房屋买卖合同，也没有授权任何人签订买卖合同，因此不应承担任何合同义务;第二，其仅与第三人南日熙签订了房屋买卖合同，将涉案房屋卖给了南日熙，且南日熙也全额支付了房款，其将房屋交付给南日熙实际使用，将房屋卖给南日熙并授权崔媛办理过户手续。
第三人参城公司与南日熙共同述称，要求被告李锦姬将房屋过户给南日熙，驳回原告诉请。被告李锦姬曾将案涉房屋委托参城公司出售，后期任卫华购买房屋，参城公司将原告购买房屋的情况告知被告，被告称要求一次性付款，参城公司与原告商议购买房屋时，原告称要有银行贷款，参城公司将原告贷款购买房屋的事实告知被告，被告称如不能一次性付款，则不能出售房屋，之后南日熙于2017年1月18日与被告签订房屋买卖合同并将购房款全额支付，被告也将涉案房屋交付南日熙占有使用，后南日熙认为自己全额支付购房款并实际占有使用，其认为自己对房屋有处分权，因此对李锦姬、崔媛办理房屋买卖事宜时要求崔媛直接与任卫华签订合同并办理买卖事宜，其认为南日熙与李锦姬签订买卖合同，早于任卫华，因此将房屋过户南日熙，后南日熙与原告的买卖合同中李锦姬及第三人均配合，不存在违约。原告所要求的单身证明没有依据，合同约定原告贷款不能成功办理时，可换一家银行贷款，仍不能成功贷款时，需自有资金支付贷房款，原告没有在合同约定期间支付房款，导致合同不能履行，责任在于原告本人。
第三人南日熙诉称，其与被告李锦姬于2017年1月18日签订了《房屋买卖三方合同》，约定被告将其所有的位于西安市高新区逸翠园一期11幢2单元20801室的房屋出卖给申请人，房屋价款为人民币1530000元。因该房屋银行贷款尚未结清，双方约定由南日熙替被告偿还剩余银行贷款并撤押，撤押完毕且被告取得房产证之日后15日内，被告配合南日熙办理过户登记手续。合同签订后，南日熙依照合同约定替被告向银行偿付了820000元贷款，并将剩余价款分次、全额地支付给了被告。在清偿了原有的银行贷并完成了撤押手续之后，被告取回了该房屋的房产证，随后被告将房屋实际交付给了南日熙，随房屋一并移交的还有该房屋的房产证、钥匙、天然气和电卡。该房屋由南日熙一直合法占有、使用至今，但至今未按合同约定办理房屋的过户登记手续。后南日熙与被告共同办理房屋过户登记时发现该房屋已被采取保全措施，才得知被告李锦姬已被原告任卫华诉至法院。本案原告与被告间的《房屋买卖三方合同》签订于2017年3月1日，其签订时间在南日熙与被告间《房屋买卖三方合同》之后，且南日熙已实际支付了全部的房屋价款，清偿了涉案房屋原有的银行贷款，符合合同约定的房屋过户登记条件，南日熙也一直在合法占有、使用该房屋，故南日熙现有权要求被告将该房屋过户给自己。因此，南日熙与本案处理结果具有法律上的利害关系，现根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，提出以下请求：1、准予南日熙作为第三人参加任卫华诉李锦姬房屋买卖合同纠纷一案的诉讼活动；2、判令被告李锦姬协助南日熙办理过户登记手续，将涉案房屋过户到南日熙名下；3、驳回原告任卫华的诉讼请求。
原告任卫华辩称，我方认为，通过第三人南日熙、参城公司答辩意见，虽然李锦姬与南日熙之间存在买卖关系，他本人和参城公司都是一直同意并愿意将房屋卖给任卫华，并委托崔媛为原告办理手续，因此三方都应承担相关义务。南日熙声称，是原告未成功办理银行贷款，也没有自有资金支付房款，要求将房屋过户至南日熙名下理由不成立，第一，原告未成功办理贷款是由于南日熙、李锦姬未提供相关资料，这些资料是法律规定，因此未成功办理，这是被告及第三人造成的。第二，南日熙声称是由于原告自己造成，与事实不符。南日熙也未告知要全额支付房款，只是说李锦姬不愿意卖房，要求解除签订的买卖合同。因此我方认为在崔媛代表李锦姬卖房中，原告不存在违约，不管是南日熙还是李锦姬都应配合原告办理过户，并交付给原告。如果李锦姬对于原告与第三人的买卖不知情，其可以免除被告违约责任，但还是要求南日熙与参城公司承担责任。第三，原告具备依约履行买卖合同的付款能力，要求继续履行买卖合同后续义务，被告应予配合。
被告李锦姬辩称，事实上其将房屋卖给南日熙，并委托崔媛办理过户手续，其认为已将案涉房屋卖给南日熙。
第三人参城公司述称，南日熙请求合法合理，所述属实，其对南日熙所述表示认可。
经审理查明，被告李锦姬预出售其所有的位于西安市××新区××单元××室房屋，遂委托第三人参城公司代为出售。2016年12月10日原告（甲方）任卫华与第三人（乙方）参城公司签订《诚意金协议》，约定甲方意向购买位于西安市××新区××室房屋，建筑面积为143平方米。协议第二条约定，在本协议签订后，甲方向乙方交纳诚意金10000元，诚意金仅用于对上述房屋及相关配套价格的谈判，如谈判价格能满足甲方，则诚意金充当定金或中介费，如乙方不能满足甲方谈判价格的要求，诚意金不计息退还给甲方。第三条约定，委托价格为1570000元，原告愿意购买该房屋，首付480000元，贷款1070000元。第五条违约责任约定，若乙方90日内不能办理买卖手续，乙方需退回全部诚意金给甲方，对此乙方无异议。双方在第十条关于其他事项作出约定，确认此房屋的中学及小学学位尚未用过，若因产权不清晰无法交易，甲方不算违约；在买卖进行过程中，若因国家政策导致买卖无法进行，双方不算违约。
2016年12月29日原告（买方）任卫华与被告（卖方）李锦姬（系李锦玉代签，李锦玉系第三人参城公司员工）及第三人（居间方）参城公司签订《买卖定金合同》，约定案涉房屋最终交易价为1570000元，买方应在本合同签订时支付定金30000元以确立买卖关系，在合同存续期间，居间方不得收取任何其他第三方针对本房屋买卖的定金。合同同时约定，经买卖双方约定于2017年3月1日之前至居间方签订《房屋买卖三方合同》，同时买卖双方备齐文件，并委托居间方在产权中心办理过户手续。双方在其他事项中约定，30000元定金由李锦玉代为保管，卖方违约责任由李锦玉承担。合同签订当日，原告向第三人参城公司支付定金30000元。
2017年3月1日原告任卫华与被告李锦姬及第三人参城公司签订《房屋买卖三方合同》，约定被告将其所有的位于西安市××新区××单元××室房屋（建筑面积为143.69㎡，房屋所有权证号为1050100002-1-11-20801）出卖于原告任卫华，房屋成交价为1570000元，其中含定金30000元。该房屋已办理撤押手续。关于付款方式约定，原告任卫华以银行贷款形式支付房款，银行贷款放款日确定当日进行首付和余款的资金监管；经办理贷款银行审批，原告因自身原因尚不符合贷款条件的，原告申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付给被告，并承担在此期间发生的各项费用；若第二家银行仍未通过，原告自银行作出不予批贷决定之日起15日内，原告自筹资金，以现金形式向被告付清全部房款，并承担在此期间发生的各项费用。契税、个税及过户手续费等相关费用均由原告承担。被告应当在过户当日将案涉房屋交付给原告占有、使用，并移交该房屋钥匙作为房屋转移占有的标志，房屋交付时还应履行相应的附随义务，并约定在过户之前的房租归被告所有，过户之后的房租归原告所有。同时关于违约责任亦进行了约定。
2017年3月6日被告李锦姬向崔媛(第三人参城公司员工）出具委托书，其因不能亲自办理案涉房屋的出售事宜，遂委托崔媛作为其代理人，代为办理以下事项：1、代为联系买主，签订房屋买卖契约及与出售上述房产相关的其他文件；2、代为办理上述房屋的买卖网签手续，包括网签合同的订立、变更、注销及代为设置网签查询密码等；3、代为办理资金监管手续，签署资金监管协议、承诺书等与资金监管有关的文件，代为收取售房款并提供受托人收取房屋转让款的账户（户名：崔媛，开户行：交通银行西安经济技术开发区支行，卡号：62×××60）；4、买方如需办理银行按揭贷款或公积金贷款，则代为协助买方办理上述房屋银行按揭贷款或公积金贷款相关手续并签署相关文件；5、代为查阅房产档案，代为核档、调图；6、代为办理上述房屋产权过户手续，代缴相关税费；7、代为办理专项维修资金更名手续；8、代为办理上述房屋物业交接相关手续；9、代为办理与出售上述房屋相关的其他事宜。受托人在上述委托权限内所办理的事宜、所签署的文件，委托人均表示认可，并承担由此所产生的一切法律后果。受托人无转委托权。被告李锦姬就上述委托事宜于委托当日办理了公证。
2017年3月7日被告（卖方）李锦姬与原告（买方）任卫华签订《西安市二手房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号：C17007058），约定被告李锦姬将案涉房屋出售于原告任卫华，房屋价款为1480000元。双方在第二条关于房款支付约定，原告于2017年5月1日前将首付款390000元存入监管账户，剩余1090000元由原告向银行申请贷款，原告应于2017年4月1日前与银行签订借款合同；同时委托银行将贷款全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户；若原告任卫华银行贷款实际支付金额少于申请贷款金额或贷款申请未获得银行审批通过的，则转让价款的不足部分，原告同意在银行贷款批准或者不批准之日起7日内将不足部分存入监管账户。合同第四条关于房屋交付约定，被告于2017年5月25日前将案涉房屋交付原告，并于此日前办理相关附属设施设备及相关权益的更名手续，并且被告于此日前将户籍从该房屋迁出。合同第七条关于违约责任约定：1、原告无法在约定期限内全额支付房款时，双方解除合同，原告不承担违约责任，双方自协议解除合同之日起7日内到房屋交易登记机构办理二手房网签合同注销及监管协议的撤销，被告将房款退还原告；2、被告如未按合同约定期限向原告交付房屋，则逾期不超过7日的，自本合同约定的最后交付期限届满的第2日起至实际交付之日止，被告每日按总房款的3%支付违约金，合同继续履行；逾期超过7日的，尚未办理房屋产权转移登记手续的，原告有权解除合同，并书面通知被告，书面通知到达之日起生效；被告应在合同解除后7日内配合原告办理网签注销及监管协议的撤销手续，并按总房款的3%支付违约金；房屋转移登记已办理完毕，原告有权要求被告立即交付房屋，并自本合同约定的最后交付期限届满的第2日起至实际交付之日止，要求被告每日按总房款的3%支付违约金。被告若未能按照上述约定履行相关义务，除继续履行相关义务外，还应向原告支付每逾期一日100元的违约金。
2017年3月8日，原告向第三人参城公司支付购房款90000元。
2017年3月8日原告任卫华与被告李锦姬签订《承诺书》，双方承诺交易真实，合法有效，无任何欺诈虚假行为，承诺在西安市住房保障和房屋管理中心房产交易大厅办理房屋产权转移登记手续，并同意签订西安市存量房交易结算资金监管协议，将购房首付款以及银行贷款划入长安银行股份有限公司西安未央区支行指定的以下账户：账户名称为西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金，账户为80×××48，开户银行为长安银行股份有限公司西安高新路支行。后原告任卫华向长安银行西安开元壹号小微支行申请贷款，因提交申请资料不完整，该银行于2017年3月20日向原告发出补充资料通知书，要求原告于2017年3月25日前补充以下资料：卖方李锦姬身份证、户口本、婚姻证明复印件及被委托人崔媛的身份证复印件。2017年3月24日原告向被告代理人崔媛邮寄了配合办理资金监管协议通知书，要求被告于2017年3月27日前提供办理资金监管所需的相关资料并予以配合，为原告支付首付款提供资金监管账户。
同时查明，原告任卫华为购买案涉房屋，将其所有的位于西安市雁塔区西万路369号2幢11704室房屋（建筑面积为105.69㎡，产权证号为1050100020-10-2-11704~1）出售，并已向买方办理了房屋交付手续。
现案涉房屋仍登记在被告李锦姬名下，由第三人南日熙居住使用。第三人南日熙于2017年4月9日在原告不知情的情况下，将原告支付的购房款12万元退回原告账户。原告在收到退回的款项后，向被告及第三人邮寄了回函，要求将购房款再次转回。
庭审中第三人南日熙向本院提交以下证据：
《房屋买卖三方合同》一份，预证明其与被告李锦姬于2017年1月18日签订了该合同，约定被告李锦姬将案涉房屋出售于南日熙，房屋价款为1530000元。该合同第十三条约定，被告收到南日熙支付全部房款后，房屋归南日熙所有，由被告负责偿还银行贷款并撤押，在撤押过程中被告要全力配合南日熙办理撤押手续；被告允许南日熙有一次转卖权利，转卖过程中被告配合南日熙做委托公证办理此房出售各项手续，包括委托资金监管的收款方为南日熙；在被告领取房产证之后15日内要配合被告南日熙办理过户手续。
转账凭证3张、收据1张，预证明其已向被告李锦姬支付全部房款。转账凭证显示李锦玉账户向李锦姬账户转账820000元，李锦玉账户向CHOWONHEE账户转账580000元。收据显示李锦玉向李锦姬转账820000元，用于李锦姬支付银行剩余贷款。
以上事实，有二手房买卖合同、公证书、诚意金协议、买卖定金合同、房屋买卖三方合同、收款收据、快递单、承诺书、不动产所有权证、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，本案最主要的争议焦点为崔媛代被告李锦姬签订的房屋买卖合同是否有效，对被告李锦姬有无拘束力。庭审已查明被告李锦姬于2017年3月6日向崔媛出具委托书，委托崔媛代其出售房屋，授权崔媛有权代为联系买主，签订房屋买卖合同等，且该委托书进行了公证，虽然庭审中被告李锦姬称其仅委托崔媛代其向第三人南日熙办理过户手续，但其辩称明显与授权内容不符，因此可以认定2017年3月7日崔媛代被告李锦姬与原告任卫华签订的房屋买卖合同是买卖双方真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对原告与被告李锦姬具有法律拘束力。同时庭审中被告李锦姬认可其是委托第三人参城公司代其出售房屋，只是因第三人参城公司指定由崔媛负责，因此其和崔媛办理了委托公证，且庭审查明在买卖合同实际履行过程中，崔媛和第三人参城公司均在处理李锦姬卖房事宜，因此可以认定参城公司代收房款及退还房款的行为对被告李锦姬具有法律约束力。合同约定原告与被告李锦姬双方应在交易保证机构签订资金监管协议，但被告李锦姬一直不予配合，致使资金监管账户无法设立，进而导致原告无法支付剩余购房款，致使合同无法继续履行。且合同约定原告于2017年5月1日前将首付款存入资金监管账户，但被告在2017年4月9日即将原告所付房款退回原告账户，其行为明显违反合同约定，因此对于原告要求被告李锦姬继续履行买卖合同的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告李锦姬协助其办理案涉房屋过户手续的请求，本院依法应予支持，但在被告履行协助过户义务之前，原告应先按照合同约定向被告支付购房款。庭审中原、被告均认可双方交易价系1570000元，因此本院对此予以认定。对于原告要求被告李锦姬支付自2017年5月2日至被告实际将户籍从案涉房屋迁出且向有关部门办理完毕水、电、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续之日的违约金的请求，因双方对违约金并未作出约定，因此对于原告的此项请求，本院依法不予支持。
对于第三人南日熙要求被告李锦姬协助其办理过户手续的请求，本院认为，被告李锦姬与第三人南日熙的房屋买卖合同系2017年1月18日签订，但在此之前，原告与第三人参城公司已于2016年12月10日签订诚意金协议，约定原告购买案涉房屋；2016年12月29日原告与被告及第三人参城公司就原告购买案涉房屋签订买卖定金合同并支付定金，庭审中南日熙认可其一直积极履行并促成原、被告之间的房屋买卖事宜，故可认定第三人南日熙对原告购买被告李锦姬案涉房屋一事是明知的。在上述诚意金协议及买卖定金合同尚未解除的情况下，第三人南日熙又与被告李锦姬签订房屋买卖合同有违常理,并且南日熙作为参城公司的法定代表人，在明知原告与被告李锦姬已就案涉房屋签订买卖合同的情况下，又与被告签订房屋买卖合同，明显有违基本逻辑。因此，对于原告的上述请求，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
原告任卫华于本判决生效之日起三十日内向被告李锦姬支付购房款1570000元；
被告李锦姬于原告任卫华支付完购房款之日起十五日内协助原告任卫华办理位于西安市××新区××楼××单元××号房屋的过户手续，过户费用由原告任卫华承担；
驳回原告任卫华其余的诉讼请求；
驳回第三人南日熙的诉讼请求。
本案案件受理费433元，由被告李锦姬承担。因原告已预交，由被告在本判决生效后十五日内向原告支付。
本案第三人诉讼费用25元，由第三人南日熙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张元平
人民陪审员 王铁柱
人民陪审员 刘 媛
二〇一八年五月九日
书 记 员 程 俊
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