＼n西安市碑林区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）碑民三初字第01299号＼n原告（反诉被告）：刘莎，无业。＼n委托代理人：高慧，陕西其源律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）：李凡，无业。＼n委托代理人：李博，男，无业。＼n原告刘莎与被告李凡房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘莎委托代理人高慧、被告李凡及其委托代理人李博到庭参加诉讼。本案现己审理终结。＼n原告刘莎诉称，按照其与被告所签《房屋租赁合同》的约定，被告拖欠其2013年6月21日至2013年8月3日的房租11467元未付。现其起诉，要求1、判令解除上述《房屋租赁合同》。2、判令被告支付房屋租金11467元。3、判令被告支付违约金20000元。4、由被告承担本案诉讼费。＼n被告李凡辩称，其已将租赁房屋的钥匙于2013年6月20日交给了原告，故其与原告的租赁合同关系已经于该日解除了。按照上述《房屋租赁合同》的约定，其已经支付原告租金136000元（包含保证金8000元），其现在并不拖欠原告租金。上述《房屋租赁合同》系原告提供的版本，关于违约金的约定既不合理，也不合法。综上，其不同意原告的诉讼请求。现提出反诉，请求1、判令原告返还保证金8000元。2、判令原告归还格力空调6台（挂机5台、柜机1台）。3、由原告承担本案的反诉费用。＼n针对被告李凡的反诉请求，原告刘莎辩称，根据上述《房屋租赁合同》第七条、第十条第（三）项的相关约定，上述保证金8000元不予退还。上述6台格力空调属其所有，其不同意返还给被告。＼n经审理查明，2012年2月27日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，第一条约定：甲方将其合法拥有，坐落于碑林区友谊路泰华世纪新城小区的707、708号房屋出租给乙方做教学使用。第二条约定：租赁期限为5年，从2012年3月1日起至2017年2月28日止。第三条第（二）项约定：2012年3月1日至2013年12月31日每月租金为8000元，2014年1月1日至2017年2月28日每月租金为8200元。第七条约定：本合同签订之日起，乙方即向甲方支付房屋设施及水电费用保证金8000元，租赁期满后，若设施无损坏，水电物业费用无拖欠，则保证金全部退还。第十条第（三）项约定：若乙方提前退房，乙方必须提前三个月通知甲方，并扣除乙方一个月房租及保证金。第十条第（四）项约定：甲乙双方任何一方若中途反悔或违反本合同条款，均视为违约，须由责任方赔偿人民币20000元。租赁期间，被告共计给原告交纳了128000元的租金及8000元的保证金。2013年6月20日，被告将租赁房屋的钥匙交给了原告，但房屋内仍有部分遗留物品未搬走。2013年8月3日，被告将租赁房屋内除上述6台格力空调外的遗留物品全部搬走。＼n原告提交了由陕西嘉曦物业管理有限公司出具的本案涉案房屋2013年7月的电梯费、生活垃圾费、物业费票据，证明被告欠其电梯费、生活垃圾费、物业费共计1299元。被告对上述票据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，认为双方的合同关系已经于2013年6月20日解除了，此后的电梯费、生活垃圾费、物业费与其无关。＼n被告提交了6台格力空调的型号及出厂编号【5台K**-32GW／K（32556）D2-N5型分体热泵型挂壁式房间空调，出厂编号分别为039590086272、839590086661、839590086673、839590086278、839570015915；1台K**-50LW／K（50520L）A-N5型分体热泵型落地式房间空调，出厂编号为838000011832），证明该6台空调系其所有，原告应予返还。原告对该6台空调的型号及出厂编号均无异议，但对被告的证明目的有异议。＼n另查，原告在本案庭前调查中承认上述6台格力空调系被告所有，在本案庭审中，原告又主张该6台空调系其个人所有，但就其该主张原告并未举证证明。＼n庭审中，原告主张被告拖欠房租的行为给其造成了损失，但就其损失情况未举证证明。被告明确表示如果本院判决认定其存在拖欠原告房租的行为，其愿意按照中国人民银行同期贷款利息的4倍支付原告违约金。＼n以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、《房屋租赁合同》、兴业银行活期储蓄存款无折（卡）续存凭条、陕西嘉曦物业管理有限公司出具的电梯费、生活垃圾费、物业费票据、6台格力空调的型号及出厂编号情况说明等在卷佐证。＼n本院认为，上述《房屋租赁合同》系原、被告在合法、自愿的基础上所签订，合同有效。被告虽将租赁房屋的钥匙于2013年6月20日交给了原告，但房屋内仍有其部分遗留物品未搬走。2013年8月3日，被告才将租赁房屋内除上述6台格力空调外的遗留物品全部搬走。由于被告的原因，致使2013年6月20日至2013年8月3日期间原告对租赁房屋无法正常使用，故应认定双方的租赁关系于2013年8月3日才实际解除。综上，这段时间的房租被告仍应支付原告。被告共计支付原告房租128000元，按照上述《房屋租赁合同》中租金的约定，该款应为2012年3月1日至2013年6月30日的房租。扣除已支付的房租，2013年7月1日至2013年8月3日期间被告还应支付原告房租共计8774元，故对原告请求判令被告支付房屋租金11467元之诉讼请求中的超出部分，本院依法不予支持。原告要求被告支付其违约金20000元，被告不同意。由于原告就被告拖欠房租的行为给其所造成的损失未举证证明，结合案件情况，被告的违约行为给原告造成的损失应认定为未付房租8774元的利息损失。由于被告明确表示如果本院判决认定其存在拖欠原告房租的行为，其愿意按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付原告违约金。故本院酌定由被告按照中国人民银行同期贷款利息的4倍支付原告上述8774元从2013年7月1日至判决实际给付之日的利息。按照上述《房屋租赁合同》第十条第（三）项的约定，若被告提前退房，必须提前三个月通知原告，并扣除保证金。故对被告请求判令原告退还其保证金8000元之反诉请求，本院依法不予支持。原告在本案庭前调查中承认上述6台格力空调系被告所有，在本案庭审中，原告又主张该6台空调系其个人所有，但就其该主张原告并未举证证明。故对被告请求判令原告返还其上述6台格力空调之反诉请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：＼n原告刘莎与被告李凡所签订的《房屋租赁合同》有效，于2013年8月3日解除。＼n被告李凡于本判决生效后三十日内支付原告刘莎租金8774元，并按照中国人民银行同期贷款利息的4倍支付原告刘莎该款从2013年7月1日至实际给付之日的利息。＼n原告刘莎于本判决生效后三十日内返还被告李凡格力空调6台【5台K**-32GW／K（32556）D2-N5型分体热泵型挂壁式房间空调，出厂编号分别为039590086272、839590086661、839590086673、839590086278、839570015915；1台K**-50LW／K（50520L）A-N5型分体热泵型落地式房间空调，出厂编号为838000011832）。＼n驳回被告李凡请求判令原告刘莎返还其保证金8000元之反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费1053元（诉讼费728元、反诉费325元），由原告刘莎负担728元，由被告李凡负担325元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。＼n审判长朱绍清＼n审判员马巧会＼n审判员吴养奇＼n二〇一四年一月十四日＼n书记员刘美