重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民再190号
_______________________________________________________________________________________________________________________________0148两有限_______________________________________________________________________________________________________________________再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘斌，男，汉族，1968年7月22日出生，住重庆市九龙坡区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：贺玉珍，女，汉族，1981年9月13日出生，住湖南省衡南县。
委托诉讼代理人：吴建军，重庆万康律师事务所律师。
再审申请人刘斌与被申请人贺玉珍房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院(2015)渝五中法民终字第05966号民事判决，向本院申请再审，本院审查后于2016年6月27日作出(2016)渝民申915号民事裁定，本案由本院提审。本院按照审判监督程序，依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人刘斌，被申请人贺玉珍的委托诉讼代理人吴建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘斌申请再审请求：撤销二审判决，改判由贺玉珍支付18个月房屋占用损失25200元，并支付厕所门修理费495元、床头柜修理费150元、机顶盒修理费130元、次卧室床板维修费220元及淋浴阀修理费70元等费用。事实和理由：1.其为了防止财物丢失才于2014年8月19日将案涉房屋大门钥匙和两个主卧室钥匙进行了更换，重新配置了3把钥匙，以便于自己管理案涉房屋。虽然如此，由于案涉房屋没有正式交接过，双方对贺玉珍所雇员工在居住案涉房屋期间损坏家具的修理问题未达成协议，因此贺玉珍仍然应当承担此后18个月的房屋占用损失。2.即使集中时间对被损坏家具进行修理，也需要10天左右。3.原审法院认定刘斌于2014年8月23日取得房屋钥匙并完成了交接是错误的，因为贺玉珍到现在也未结清水电气费，未退还闭路电视卡，未支付机顶盒修理费130元。4.二审判决说理部分认为“关于刘斌上诉提出的要求贺玉珍支付修理厕所门495元，更换床头柜150元，维修机顶盒花费130元，次卧室床板维修费220元及二审中举示的淋浴阀70元等问题……一审处理错误”，但是判决主文中却遗漏了该判项。另外，除浴霸未维修外，贺玉珍对二审判决主文第四项中的其余义务已经履行。
贺玉珍辩称，二审判决正确，应予以维持。事实和理由：1.刘斌请求的维修费与本案无关，刘斌在一审中亦未提出房屋占用损失25200元的问题。2.其已经将钥匙返还给刘斌。3.刘斌举示的维修费清单、空调加氟和更换浴霸证明等证据的真实性无法确认，不能实现刘斌的证明目的。4.如果集中时间修理被损坏的家具，2天就可以完成。5.其于2014年8月19日通知刘斌解除了租赁合同，刘斌也收回了房屋。7.二审判决之后，其已让工作人员向刘斌支付了900多元的维修费，履行了二审判决的有关义务。另外，案涉租赁合同的签订时间应当是2012年2月21日。
刘斌向一审法院起诉请求：1.判令贺玉珍支付尚欠的两季度房租7800元；2.判令贺玉珍恢复或维修好出租使用期间损坏的洗衣机、浴霸、灯、气灶、厨房及厕所线路等或者给付等价赔偿；3.判令贺玉珍立即归还液晶彩电，结清拖欠的近251元水电气费用；4.判令贺玉珍支付违约金1804元，同时支付刘斌代贺玉珍维修厕所门的费用495元、误工费和交通费1190元、更换客厅床头床尾的费用150元、其他更换费用197元、补交5月份房租300元；5.判令贺玉珍支付因不办理交接影响出租而产生的房屋占有使用费5366元。一审诉讼中，刘斌将该请求具体化为按46.6元/天计算，自2014年8月19日起至贺玉珍承认维修房屋内受损物品时止。
一审审理查明:2012年2月21日，刘斌作为出租方（甲方）与重庆市江北区泰香米饮食有限公司（乙方，以下简称泰香米公司）签订出租协议约定：1.甲方将XX支路XX号X栋X单元3-1的3室1厅房屋出租给乙方，月租1300元，每季度收取3个月租金共3900元。2.水电气及垃圾费8元按据支付。收取机顶盒、新洗衣机、长虹19寸液晶新电视、新家具、新灯具、热水器、空调（1台）押金1000元。退房时结清有关费用（出租期间损坏的家电家具等，乙方应负责修理好）。3.乙方承诺租期最短为12个月，不满12月则退房时扣除1000元损失。此外每次届满前要继续承租，乙方需要提前15天交房租或汇款，否则按每天8元收取滞纳金（户名为刘斌，工行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，以后直接汇款，打款凭据留存），如不继续租赁，任何一方需提前10天通知。
另查明，泰香米公司已于2010年6月29日进行了注销登记，贺玉珍系该公司法定代表人。在注销登记过程中，贺玉珍负责办理工商营业执照注销登记。
一审诉讼中，刘斌举示了水电气缴费票据、购买电视机发票、照片、收条、收据等，拟证明其代为贺玉珍缴纳了2014年6月至8月的水电气费251元、修理门花费495元、更换客厅床头柜花费150元、维修机顶盒花费130元、次卧室床板维修花费220元、换锁花费50元，并就受损坏的灯具、燃气灶、浴霸、主卧床、线路及空调主张相应的维修费用。贺玉珍针对刘斌所举示的证据，对其真实性及物品受损的事实予以认可，但认为与本案没有关联性。
一审法院认为，法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人。本案中，刘斌与泰香米公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，系合法有效的合同，受法律保护。刘斌与泰香米公司于2012年签订出租协议，但泰香米公司已于2010年6月29日进行了注销登记，而贺玉珍作为泰香米公司的法定代表人，在注销登记过程中，贺玉珍系该公司所指定代表或者委托诉讼代理人、清算组成员、清算组组长，据此可以推定该公司印章由贺玉珍掌握，在该公司已经依法终止后，贺玉珍仍以该公司名义与刘斌签订出租协议，故本案出租协议的相关权利义务应由贺玉珍承担。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现刘斌主张贺玉珍尚有租金8100元未支付，且在履行协议过程存在逾期交纳租金的情况，逾期时间为105天。贺玉珍未举示充分证据证明其如期履行了交付房租的义务，依法应当承担举证不利的法律后果，故该院对于刘斌所主张的要求贺玉珍支付租金8100元及违约金的诉讼请求予以支持。对于违约金的金额，根据双方协议“按每天8元收取滞纳金”的约定，因其约定并不违反法律规定，故违约金应为840元（105天×8元）。对于刘斌所主张的要求贺玉珍支付房屋占有使用费的问题。根据双方协议关于“如不继续发生租赁关系，任何一方需提前10天通知”的约定，刘斌自认2014年8月19日被通知解除合同，且于2014年8月23日取得租赁房屋钥匙，故一审法院认定双方所签订的出租协议已于2014年8月23日解除。对于刘斌主张的自2014年8月19日至贺玉珍承认维修之日止的房屋占有使用费问题。由于刘斌已于2014年8月23日取得了租赁房屋的钥匙，刘斌并未举示充分证据证明贺玉珍在此之后仍继续占有使用租赁房屋，故对于刘斌的此项诉讼请求，不予支持。对于刘斌所主张的要求贺玉珍支付水电气费251元问题。一审法院审查刘斌所举示的相关水电气缴费发票，该发票的时间为2014年6月至8月，一审法院对该发票的真实性、关联性及合法性予以确认，水电气费产生的时间系在贺玉珍承租房屋期间，双方的协议虽未对水电气费由谁缴纳进行约定，该贺玉珍作为房屋使用人在此费用产生期间实际进行了使用，根据租赁房屋的交易习惯及常理常情，此费用应由贺玉珍进行支付，故一审法院对于刘斌的此项诉讼请求予以支持。对于刘斌所主张的要求贺玉珍支付其修理门花费495元，更换客厅床头柜花费150元，维修机顶盒花费130元，次卧室床板维修花费220元，换锁花费50元，以及就受损坏的灯具、燃气灶、浴霸、主卧床、线路及空调主张相应的维修费用的问题。根据双方协议关于“家电家具等在出租期间损坏乙方应负责修理好”的约定，因贺玉珍认可物品受损的事实，故按照协议约定，贺玉珍应对租赁房屋的物品进行维修。对于刘斌主张的其已经垫付的门、客厅床头柜、维修机顶盒、次卧室床板、换锁等费用问。该院审查刘斌所举示的相关证据，由于其证据仅系手写收据、收条以及购物小票，并无正规票据，故该院对刘斌所举示的此组证据的合法性不予确认，对于刘斌所主张的其已经支付的上述费用，因证据不足，该院不予支持。就刘斌所主张的受损坏的灯具等物品，由于贺玉珍认可物品受损的事实，根据双方约定，应由贺玉珍负责维修。对于刘斌所主张的要求贺玉珍归还液晶彩电的问题。双方在出租协议列明了刘斌向贺玉珍交付的是长虹19寸（吋）液晶新电视，而贺玉珍将该液晶电视更换为非液晶电视，现双方租赁合同已经解除，贺玉珍应当归还刘斌的此件物品并取回现有的非液晶电视机。对于刘斌所主张的要求贺玉珍赔偿其误工费、交通费的诉讼请求，因刘斌的此两项主张于法无据，不予支持。一审法院判决：一、贺玉珍于本判决生效之日起十五日内给付刘斌房屋租赁费8100元及违约金840元；二、贺玉珍于本判决生效之日起十五日内给付刘斌为其垫付的水电气费251元；三、贺玉珍于本判决生效之日起十五日内对位于重庆市九龙坡区XX支路XX号X栋X单元3-1房屋内的受损灯具、燃气灶、浴霸、主卧床、线路及空调进行维修；四、贺玉珍于本判决生效之日起十五日内归还刘斌所有的长虹牌19吋液晶电视机；五、驳回刘斌的其他诉讼请求。一审案件受理费117元，由刘斌负担27元，贺玉珍负担90元。
刘斌、贺玉珍均不服一审判决，向二审法院提起上诉。刘斌请求二审法院撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。贺玉珍请求撤销一审判决并予以改判。
二审中，刘斌举示2014年7月11日更换淋浴阀70元的收据1份，拟证明其进行了修理；举示2015年8月31日购买洗涤剂78.29元的发票1张，拟证明其清理厕所使用洗涤剂。贺玉珍质证后认为，对洗涤剂发票的真实性和关联性不予认可；对淋浴阀收据真实性认可，但关联性不认可。贺玉珍举示户主为贺某和李某某的银行交易明细5份，拟证明2013年5月至2014年5月期间均每季度转账3900元房租给刘斌，未欠租金。刘斌质证后认为，李某某的钱是租刘斌妹妹的房屋打给刘斌的钱，贺某的钱是还的借款，且认为该证据已经过了举证期限，与本案没有关联性，拒绝质证。
二审查明：2013年5月11日贺某银行转账3900元至刘斌账户；2013年8月9日贺某银行转账3900元至刘斌账户；2013年11月21日李某某银行转账3900元至刘斌账户；2014年2月12日贺某银行转账3900元至刘斌账户；2014年5月16日贺某银行转账3900元至刘斌账户。刘斌于2014年8月19日取得租赁房屋钥匙。
二审查明的其他事实与一审一致。
二审法院认为，关于刘斌主张租金问题。贺玉珍在二审中提交了该期间以李某某、贺某名义缴纳租金的银行转账凭证，虽然刘斌对该组证据拒绝质证并认为李某某的转账系租赁其他房屋的租金，贺某的转账系归还的借款，但刘斌并未举示相应证据予以佐证。贺玉珍在二审中逾期提交缴纳租金的证据具有重大过失，但因该证据与案件基本事实相关，该院依法予以采信并决定对贺玉珍进行罚款。因贺玉珍在二审中提交的新证据证实其在2013年5月至2014年5月均足额支付了刘斌房屋租金，故刘斌的该诉讼请求并无相关事实和法律依据，该院依法不予主张。关于违约金840元的问题。刘斌主张贺玉珍在合同履行的过程中存在逾期缴纳租金的情况，逾期时间为105天。根据双方提交的租金缴纳明细可以看出，贺玉珍每季度缴纳租金时间并不一致，贺玉珍也并未举证证明其按约定按时缴纳了房屋租金。根据双方合同“每次届满前要继续承租，乙方应提交15天交房租或汇款，否则每天8元收取滞纳金”的约定，贺玉珍认为其不应当支付违约金的上诉理由不能成立。关于修理厕所门495元，更换床头柜150元，维修机顶盒花费130元，次卧室床板维修费220元及二审中举示的淋浴阀70元等问题。因刘斌已经提交了相应的收据、收条及购物小票等证据，且有相关照片予以佐证，一审法院认为无正规票据不予认可不当，该院予以纠正。刘斌在一审诉讼请求中对该部分费用共计主张842元（修理厕所门495元＋床头床尾150元＋其他更换部分费用197元）不违反法律规定，该院予以支持。对于二审中刘斌举示的2015年8月31日购买洗涤剂78.29元的发票，该院认为该发票购物时间为合同解除后一年，刘斌并未举示相应证据证明该洗涤剂用于案涉房屋的修理事宜，该院不予采信。另，对于刘斌提出一审未判决贺玉珍修理洗衣机的问题，该院认为，双方当事人的租赁合同中已明确刘斌将新洗衣机交付给贺玉珍使用并约定在出租期间损坏应由贺玉珍负责修理，故贺玉珍应当按约进行维修。关于刘斌提出的要求贺玉珍支付房屋占有使用费的问题。该院认为，双方当事人均认可刘斌于2014年8月19日取得了租赁房屋的钥匙，该房屋自该日起事实上已经处于刘斌控制之下，刘斌亦未举示证据证明贺玉珍在此之后仍然占有使用该租赁房屋，故刘斌的该诉讼请求于法无据，该院不予支持。二审法院判决：一、维持重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第02110号民事判决第二项、第四项；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第02110号民事判决第五项；三、变更重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第02110号民事判决第一项为“贺玉珍于本判决生效之日起十五日内给付刘斌违约金840元”；四、变更重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第02110号民事判决第三项为“贺玉珍于本判决生效之日起十五日内对位于重庆市九龙坡区XX支路XX号X栋X单元3-1房屋内的受损洗衣机、灯具、燃气灶、浴霸、主卧床、线路及空调进行维修”；五、驳回刘斌的其他诉讼请求。一审案件受理费117元，由刘斌负担90元，贺玉珍负担27元；二审案件受理费117元，由刘斌负担90元，贺玉珍负担27元。
再审审理中，刘斌举示了工商银行流水、王丹出具的修理费清单、空调加氟的证明和更换浴霸的证明等证据，拟证明双方对被损坏家具的修理费问题一直在协商，故贺玉珍应当承担18个月的房屋占用损失25200元。贺玉珍质证认为，这些证据的真实性无法确认，不能证明刘斌的主张。本院对刘斌举示的工商银行流水的真实性予以认定，鉴于刘斌在二审和再审中均自认其于2014年8月19日实际控制并开始管理案涉房屋的事实，对刘斌在再审中举示的其他证据的真实性、合法性和关联性不予认定。
再审调解时因当事人各执己见，未能达成协议。
本院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。再审中，当事人争议的焦点为房屋占用损失和二审法院是否漏判维修费用等问题。
关于房屋占用损失问题。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，贺玉珍作为承租人，因保管不善导致案涉房屋内的家具毁损，应当承担维修等责任。维修需要一定的合理时间，且维修期间可能造成案涉房屋不能正常使用。因此贺玉珍应当承担因维修造成的案涉房屋不能正常使用的损失。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，刘斌于2014年8月19日实际控制并开始管理案涉房屋，能够组织维修被损坏的家具，在其与贺玉珍就维修家具的费用等问题不能达成一致意见的情况下，其应当依法及时采取证据收集、组织家具维修等适当措施，以便于案涉房屋及时投入使用而不至于不当闲置，进而防止损失扩大。但是其未采取适当措施，导致维修家具的时间不当延长，进而导致案涉房屋投入使用的时间不当延长。简言之，不当延长时间内的闲置损失，属于刘斌怠于行使减损义务的自身行为造成，刘斌无权要求贺玉珍赔偿。关于维修家具的合理时间问题，刘斌在庭审中陈述，如果集中时间维修，需要7到10天。贺玉珍认可2天。根据被损坏的家具数量情况，本院酌情认定为9天。贺玉珍应赔偿刘斌这9天的损失。这9天损失参照双方约定的每月租金1300元的标准计算，每天为43.33元（月租1300元÷30天=43.33元）。刘斌9天的损失为389.97元。对此，刘斌提出的因贺玉珍一直不承认维修导致被损坏的家具以及维修费金额无法确定因此其不能组织维修等理由于法相悖，于理不合，本院不予采纳。
关于二审法院是否漏判维修费用问题。二审法院在判决书的说理部分载明：“关于刘斌上诉提出的要求贺玉珍支付修理厕所门495元，更换床头柜150元，维修机顶盒花费130元，次卧室床板维修费220元及二审中举示的淋浴阀70元等问题（共计1065元）。因刘斌已经提交了相应的收据、收条及购物小票等证据，且有相关的照片予以佐证，一审法院认为无正规票据不予认可不当，该院予以纠正。刘斌在一审诉讼请求中对该部分费用共计主张842元（修理厕所门495元＋床头床尾150元＋其他更换部分费用197元）不违反法律规定，该院对该诉讼请求予以支持。”但是，二审法院在判决主文中未作相应处理。对此，本院予以纠正。同时，全面审查刘斌在一审中的诉讼请求可见，其对前述1065元的维修费均提起了赔偿的主张。故，对刘斌的该请求，本院予以支持。
需要说明的是，虽然当事人已经履行了二审判决中的部分义务，但因二审判决主文第四项不属于再审请求范围，本院对该判项不予变更。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市第五中级人民法院(2015)渝五中法民终字第05966号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销重庆市第五中级人民法院(2015)渝五中法民终字第05966号民事判决第五项；
三、贺玉珍于本判决生效之日起十五日内赔偿刘斌房屋占用损失389.97元；
四、贺玉珍支付刘斌的厕所门修理费、更换床头柜费用、维修机顶盒费用、次卧室床板维修费等共计1065元；
五、驳回刘斌的其他诉讼请求。
一审案件受理费117元，由刘斌负担17元，贺玉珍负担100元；二审案件受理费117元，由刘斌负担50元，贺玉珍负担67元。
本判决为终审判决。
审判长 张 超
审判员 邹玉辉
审判员 刘战平
二〇一七年一月四日
书记员 陆 楠