重庆市铜梁区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)渝0151执异13号
案外人：赖真义，男，1971年4月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：胡道君(特别授权)，重庆鼎典律师事务所律师。
申请执行人：何光中，男，1972年8月25日出生，汉族。
被执行人：刘平，男，1972年2月16日出生，汉族。
被执行人：冯智，女，1987年6月14日出生，汉族。
本院在执行申请执行人何光中与被执行人刘平、冯智民间借贷纠纷一案中，案外人赖真义对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人赖真义称，本院在执行过程中查封的被执行人刘平与案外人赖真义按份共有的位于重庆市南川区南城街道办事处XX社区的科教用房，实际系案外人赖真义个人单独所有，法院应依法解除对上述房屋的查封。事实及理由：刘平与赖真义于2015年5月30日签署了《共有房产、土地使用权、附属物份额转让以及债务承担协议书》，赖真义按照协议约定收购了刘平在上述财产中的所持份额，且支付了相应的对价；现阶段，赖真义正着手办理产权过户手续。
申请执行人何光中辩称，案外人赖真义提出的异议不成立，其没有转给刘平400万元的银行流水，且没有完成房屋过户手续。对于刘平与赖真义签订的《共有房产、土地使用权、附属物份额转让以及债务承担协议书》是不真实的。
被执行人刘平辩称，其于2015年5月30日已将该科教用房转让给赖真义，双方签订了协议书，之所以没有办理过户手续是因为产权过户涉及大额税收，现双方正在积极协商处理过户登记事宜。该科教用房实际上属于赖真义个人所有，其本人对该房及附属设施不享受任何权利。
被执行人冯智未发表任何意见。
本院经审查查明，2015年5月30日，刘平作为甲方与赖真义作为乙方签订《共有房产、土地使用权、附属物份额转让以及债务承担协议书》(以下简称《协议》)。协议载明：甲乙双方于2013年共同出资从丁芳处购买了位于南川区南城街道办事处XX社区的科教用房、房产及其附属物（以下简称“财产”），并于2013年12月取得相应产权。因购买上述财产甲乙双方分别向赖祥林、沈建川、何光中、李廷伟、王辉、谢冬生、赖云峰、赖贞汶、丁芳、罗华林筹资数百万元。鉴于上述事由，甲乙双方为明确内部债务关系，共同确认上述财产共计人民币860万元整，甲方所占财产比例为30%，折合人民币258万元整；乙方所占财产比例为70%，折合人民币602万元整。现乙方收购甲方上述财产中所占比例，并就债务事宜与甲方进行协商，具体如下：一、甲方承担向赖祥林、沈建川、何光中、李廷伟、王辉、谢冬生返还借款以及利息的义务；二、乙方承担向赖云峰、赖贞汶、丁芳、罗华林返还借款以及利息的义务；三、因甲方资金周转紧张，在取得赖祥林的同意下，由乙方代甲方偿还所欠债务和利息；四、甲乙双方分别承担上述债务后，甲方仍欠乙方人民币10万元整；五、本协议签署后，乙方取得上述财产中甲方的全部资产份额，此后乙方享有上述财产100%份额以及与此对应的权利义务，即乙方享有相应权利并承担相应义务，甲方不再享有其权利，亦不承担任何义务；六、鉴于现阶段上述财产仍登记在甲乙双方名下，但在本协议书签订后，甲方应根据乙方的需求，及时向权属登记部门变更登记，乙方应当提前一个星期（5个工作日）告知甲方变更登记的需求，便于甲方配合办理相关手续。七、甲乙双方重申，如甲方涉及诉讼或仲裁以及执行等，致使上述财产被纳入纠纷之中的，由甲方承担相应责任，与乙方无关；如导致乙方财产受侵的，甲方承担赔偿责任；八、本协议签订后，甲乙双方于2015年5月30日所签订的《还款协议》、《股东会决议》随之失效，即以本协议为准。九、本协议书生效后，如一方违约，对方因依法主张相关权利所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估等费用）均由违约方承担；十、本协议书签订之日起生效，一式三份，甲乙各执一份，一份交由见证机构留存。附件：财产清单。刘平作为甲方签字按手印，赖真义作为乙方签字按手印。
2017年1月5日，何光中向本院提起诉讼要求刘平、冯智共同偿还何光中借款50万元及利息，利息从2013年11月15日起按照月利率2%计付至付清之日止。本院于2017年3月1日作出(2017)渝0151民初98号民事判决书判决支持了何光中的请求。何光中于2017年6月22日向本院申请强制执行，本院同日以（2017）渝0151执1550号立案执行。执行中，本院于2017年7月24日作出（2017）渝0151执1550号之一执行裁定书，并于2017年8月11日依法查封了刘平所有的位于重庆市南川区南城街道办事处XX社区居委的房屋三套（产权证号为：304-2013-XXXXX\\\304-2013-XXXXX、304-2013-XXXXX），查封期限为三年。
2018年5月22日，本院经向重庆市南川区不动产登记中心调查查明，位于重庆市南川区南城街道办事处XX社区居委的房屋三套(产权证号分别为：304-2013-XXXXX、304-2013-XXXX、304-2013-XXXXX)系登记在赖真义、刘平名下。
2018年6月11日，本院作出(2017)渝0151执1550号之二执行裁定书，对（2017）渝0151执1550号之一执行裁定书及（2017）渝0151执1550号之一协助执行通知书中的笔误进行了补正，该三套房屋系刘平与赖真义共有。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，案外人赖真义虽提供了《协议》，以证明其购买了被执行人刘平所持有的位于重庆市南川区南城街道办事处XX社区居委的三套房屋(产权证号分别为：304-2013-XXXXX、304-2013-XXXXX、304-2013-XXXXX)的份额，但其至今未办理所有权变更登记，且本院已查明该案涉房屋的登记权人为赖真义、刘平，故本院对案外人赖真义就该三套房屋系其个人单独所有的主张不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人赖真义提供的《协议》的签署时间为2015年5月30日，系在本院采取查封措施之前，但其未提交证据证明其在本院查封之前已经合法占有该三套房屋，亦未提供证据证明其已向被执行人刘平支付了购买刘平持有的房屋所有权份额的价款。此外，本院查封该三套房屋时间为2017年8月11日，即便案外人赖真义提供的《协议》真实有效并已支付全部价款，但其在两年多的时间里一直未办理房屋所有权变更，且未说明原因；至于被执行人刘平辩称的因产权过户涉及大额税收而未办理所有权变更的情形，应视为相关权利人自身未积极行使登记权利，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的情形。因此，本院对案外人赖真义要求排除法院强制执行并解除对上述房屋的查封的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人赖真义的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 赵青华
审判员 游 洪
审判员 陈 勇
二〇一八年七月二十日
书记员 李浩瑞