广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终9902号
上诉人（原审被告）：戚进英，女，汉族，1976年9月23日出生，住广州市从化区。
委托诉讼代理人：卢健生，男，汉族，1971年3月19日出生，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：叶耀文，男，汉族，1986年6月28日出生，住广州市从化区。
委托诉讼代理人：王明，男，汉族，1951年8月2日出生，住广州市从化区。
原审被告：朱筠梅，女，汉族，1977年8月17日出生，住广州市从化区。
上诉人戚进英因与被上诉人叶耀文、原审被告朱筠梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人戚进英上诉请求：驳回叶耀文的全部诉讼请求。事实与理由：戚进英就房屋毁损评估报告的法律依据不足，及其公平性合理性和不公正的条件下提出质疑：1、叶耀文诉说自2016年12月30日房屋受损并报警，但并没有同时说明受损的明细，提供不了当时明细的受损证据，直至2017年11月15日才出示这个受损评估报告。整整差不多一年的时间，房屋的变化及期间再发生什么变故都有可能，例如：房屋的前后门锁，2016年12月30日报警时前后门锁不是损毁，是警察用钥匙开门的，到评估报告出来就说门锁都损了。这样对于戚进英来说就处于一个不公平的条件下做出的判定。叶耀文应该承担相应举证不能的后果。2、租赁房屋合同第四条及第九条很明确说明，出租屋内自然损毁的设置应由叶耀文承担修缮，合同期满后戚进英添置的可动的财物由戚进英处理，不可移动才属于叶耀文，合同没有明确合同解除后戚进英要对房屋重新修缮。评估报告里有许多项都属于自然损毁的，不应由戚进英承担修缮的。例如：花园门锁，这是日晒雨淋所致，室内墙面的陈旧，出现漏水水印，霉点等属于自然损毁，合同并没有要求戚进英解除合同后要翻新维修，加上房屋空置了差不多一年，自然损毁就更加明显了，所以应由叶耀文修缮。3、在整个评估现场，戚进英就处于一个不公平的条件下评估的，房屋内定损的项目全部都是由叶耀文一方陈述添加上去，大多项目都是叶耀文根据自己的利益虚假上报的，对于戚进英现场提出的异议评估员根本就不理会，说只是根据委托方委托项目进行评估，其它的不理。法院方到场不久就离场，没有根据实际情况做出正确的指引。整个过程戚进英到不到场都没什么意义。综合上述，戚进英极其不认同这份报告，对于这份评估报告多处出现不合理，不公平的情况，不能作为衡量损毁标准，戚进英不应承担这份不符合实际情况不合理报告的所有费用。
被上诉人叶耀文二审答辩称：一审判决正确，我方对一审判决没有意见，戚进英的上诉理由不成立。
原审被告朱筠梅二审述称：我方不承担损失等费用，我是受害人，我不同意一审判决结果。涉案房屋是我出钱的，因为戚进英、叶耀文之间的纠纷，我不承认合同的合法性。我转让之后，戚进英带领人去骚扰转让人导致我收不到钱。房东清楚该事情并表示无能为力。我是受害人，不应该承担责任。签订合同时我在国外，签名是补签的，我不同意承担责任。我方不接受一审判决，由于我个人原因经常出差，就没有提起上诉。
叶耀文于2017年5月5日向一审法院提起本案诉讼称：2014年4月1日，叶耀文与戚进英、朱筠梅签订了《租赁房屋合同》，约定叶耀文将位于从××良口镇碧水新邨北二区3栋X号的新建楼房连同现有的配套设施出租给戚进英、朱筠梅使用，租赁时间自2014年4月1日开始至2019年3月31日止，为期五年，租金为每月1500元。合同签订后，叶耀文依约将设施完好的房屋交付给戚进英、朱筠梅使用。至2016年12月30日，叶耀文发现出租房内大部分设施遭到严重损毁和被盗。经报警后，与良口派出所民警现场清点，被盗毁财物包括：铝窗7只、防盗网2件、房门10扇、大门锁2把、洗手盆2个、光管17支、电箱（总开关）1只、水龙头10只、花园门锁2把，初步计算总损失约20000元。就上述财物受损、被盗情况，叶耀文曾多次联系戚进英、朱筠梅，并要求其修复，但戚进英、朱筠梅既没有作出合理解释，亦没有进行修复。另外，戚进英、朱筠梅从2017年1月开始，拒绝向叶耀文交付租金。叶耀文认为，叶耀文已经将设施完好的房屋依约交付给戚进英、朱筠梅使用，戚进英、朱筠梅应负有保护房内设施和按期向叶耀文交付租金的责任和义务。戚进英、朱筠梅在租用房屋的过程中，不但严重损毁、盗走房内设施，而且长期拒付租金，已经构成严重的违约行为。故诉请判令：一、戚进英、朱筠梅共同向叶耀文支付应付未付租金（从2017年1月1日起至房子可正常使用之日止，按1500元/月标准计算）；二、戚进英、朱筠梅将叶耀文受损房屋恢复原状（费用以鉴定报告为准）；三、本案的受理费用及鉴定费用由戚进英、朱筠梅共同承担。
戚进英一审辩称：一、根据（2016）粤0184民初1688号的房屋租赁合同纠纷判决书内容表明，从2015年5月开始《租赁房屋合同》已经发生了变更，租赁房屋已由张志宏、张志良承租。戚进英已经口头明确告诉叶耀文不再租赁该房屋，因此叶耀文与戚进英的《租赁房屋合同》实际已经解除。叶耀文在收到（2016）粤0184民初1688号案件判决书后应该与张志宏、张志良重新签订租赁合同。二、根据叶耀文提供的报警回执证据，2016年12月30日报警后，涉案房屋已经交还给叶耀文处理，叶耀文已经收回房屋钥匙并换锁，因此已经确认叶耀文已收回房屋，默认叶耀文与戚进英之间的租赁合同已经解除，不存在租赁关系了，叶耀文所提出的要求戚进英支付租金6000元的诉求不合理，依据不成立。三、根据（2016）粤0184民初1688号的房屋租赁合同纠纷判决书内容表明，从2015年5月开始，关于租赁房屋里所有的财物、经营权等等都由张志宏、张志良两人承担，与戚进英没有关系，所以叶耀文应向实际承租人张志宏、张志良两人提出诉讼。四、戚进英不同意赔偿，东西不是戚进英拿的，也不是戚进英毁坏的。戚进英与朱筠梅合租叶耀文房子，但戚进英不知道朱筠梅转租给了别人，是朱筠梅擅自转租给他人，戚进英知道这个情况后立刻通知叶耀文这件事情，让他赶快收回钥匙并锁门，但叶耀文一直没有收回来，后来知道房屋不见东西并被损坏，戚进英立刻报警。五、如果真的需要戚进英承担责任，戚进英也不同意赔偿鉴定报告上的数额，因为数额过高。
朱筠梅一审辩称：戚进英、朱筠梅与叶耀文签订合同后，经营了一年，后经营不善，朱筠梅与戚进英商量转让涉案房屋，当时戚进英口头同意，并把钥匙交出了。因为所有投资都是由朱筠梅所出，当时叶耀文也表示无所谓，只要收到租金就可以了，因此朱筠梅就把房屋转租给另外两个人。由于戚进英与朱筠梅合作也不愉快，导致朱筠梅无法收到转租的费用，所以朱筠梅要求叶耀文与朱筠梅自己重新签订合同，撤销戚进英、朱筠梅共同签订的合同，但叶耀文没有同意。朱筠梅与张志良、张志宏转租后，朱筠梅就没再打理房屋，该房屋由张志宏、张志良打理。后来朱筠梅听说房屋的东西都被搬走了，朱筠梅才叫别人去看一下情况，后双方发生了争议；由于朱筠梅没有收到转租费，所以朱筠梅作为原告起诉张志宏、张志良，法院也已经作出了判决，所以朱筠梅认为现在房屋被损坏成这样其不应该承担责任。
一审法院经审理查明：位于从××良口镇碧水新邨北二区3栋X号房屋为政府回迁房，叶耀文于2012年9月24日成功认购该房屋。2014年4月1日，叶耀文作为甲方，戚进英、朱筠梅作为乙方，签订《租赁房屋合同》一份，约定：甲方将涉案房屋连同现有的配套设施，出租给乙方使用；租赁时间自2014年4月1日开始至2019年3月31日止，共为期五年；租金为每月1500元；乙方在承租期间，有权自主决定进行室内外的装修、装饰及广告牌匾的设置，但为需对房屋的主体结构进行改动或作较大改变时，必须征得甲方的书面同意，户外设置之物，则以不妨碍政府规划和睦邻关系为前提；合同的变更、解除，应由双方协商一致，如出现乙方违约，则依据相关的法律规定进行处理；等。戚进英、朱筠梅承租该房屋后，对该房屋进行相应装修后用于出租。
2016年7月20日，一审法院曾就朱筠梅诉张志宏、张志良合同纠纷一案作出（2016）粤0184民初1688号民事判决书，一审法院依法确认朱筠梅作为甲方，张志宏、张志良签订作为乙方，于2015年5月25日签订《转让合同》，约定：甲方现将良口碧水新村北二区3街107房别墅转让给乙方经营；自签订之日起至2019年3月31日止，转让费人民币10万元整（含屋设备），签订之日乙方付甲方5万元首期，余下5万一个月付清，乙方从2016年1月1日起至2019年3月31日止，每月付屋主叶耀文1500元，每年的1月内付清一年的租金，如不按时缴交，乙方需付20%滞纳金，超过三个月，甲方有权收回其经营权；等。本案叶耀文在该案中作为第三人曾明确表示，对于戚进英、朱筠梅将涉案房屋转租给张志宏、张志良并不知情，且不同意。
2016年12月30日,叶耀文表示房屋受损，要求戚进英到场处理，戚进英到达现场后表示与其无关，并报警称房屋受损。民警到现场进行警情处理，但无后续处理结果。
2017年11月3日，叶耀文提出鉴定申请，一审法院于2017年11月15日摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋修复原状所需费用进行鉴定。2018年1月29日，广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》：价格评估标的房屋在评估基准日修复原状所需费用为人民币叁万陆仟零玖拾元整（￥36,090.00元）。叶耀文为此预交了鉴定费用3450元。
一审法院认为：对于叶耀文的诉请，一审法院从以下方面加以认定：
一、关于修复责任承担问题。
戚进英、朱筠梅均认为2015年5月25日涉案房屋已转租给张志宏、张志良，不应由其承担修复责任。一审法院认为，叶耀文与戚进英、朱筠梅签订的《租赁房屋合同》为双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有约束力，双方应按照该合同约定履行各自义务。戚进英、朱筠梅均表示曾告知叶耀文转租事宜，叶耀文未作反对，叶耀文对此予以否认，表示不同意转租，亦对转租事宜毫不知情。一审法院认为，第一，《租赁房屋合同》对于转租事项未作规定，戚进英、朱筠梅亦无证据证明叶耀文同意其转租或对转租事宜知情并予以默认；第二，戚进英认为双方的合同已默认自房屋实际被转租之日即2015年5月25日起解除，但并未提交证据证明，叶耀文亦予以否认，因此叶耀文、戚进英、朱筠梅双方并未就《租赁房屋合同》解除问题达成一致。故一审法院认为，根据合同的相对性原理，即使戚进英、朱筠梅已将涉案房屋转租给他人使用，但租赁物在《租赁房屋合同》存续期间发生毁损，合同相对方即本案戚进英、朱筠梅应承担修复责任。
二、关于修复费用的确定。
涉案房屋发生毁损，一审法院摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋修复原状所需费用进行鉴定，经该公司评估，该费用为人民币36090元。戚进英表示不认可该鉴定报告，认为该鉴定报告认定的修复数额过高，且即使要戚进英、朱筠梅承担修复责任，也应分清楚戚进英、朱筠梅各自应承担的责任比例。一审法院认为，价格评估结论书是由有资质的鉴定机构经法定程序，并经现场勘查及市场调查所得资料作出，一审法院对此予以确认。戚进英、朱筠梅共同在《租赁房屋合同》签名确认承租涉案房屋，现一审法院已确认该房屋在合同存续期间发生毁损，故戚进英、朱筠梅应共同承担修复责任。经鉴定，修复费用为36090元，则戚进英、朱筠梅应共同向叶耀文赔偿修复涉案房屋所需费用36090元。
三、关于鉴定费用承担问题。
为确定叶耀文受损房屋修复原状所需费用，一审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对受损房屋修复费用进行价格评估，花费鉴定费3450元。该费用因案件审理需要，由一审法院依法委托评估产生，一审法院予以确认。如前所述，一审法院已确认戚进英、朱筠梅应就受损房屋共同承担赔偿责任，故鉴定费用应由戚进英、朱筠梅共同承担。
四、关于未付租金支付问题。
叶耀文要求戚进英、朱筠梅以1500元/月的标准支付2017年1月1日起至房子可以正常使用之日止期间的租金。一审法院认为，叶耀文发现房屋受损选择报警后，即进行换锁处理，戚进英、朱筠梅均不再持有房屋换锁后的钥匙，且不再缴纳新一期的租金，双方签订租赁合同的目的已无法实现。虽叶耀文、戚进英、朱筠梅双方未曾明确表示解除合同，但却以实际行动解除了双方的租赁关系，故对叶耀文要求戚进英、朱筠梅支付自2017年1月1日至房子可正常使用之日止租金费的诉请，一审法院不予支持。因房子受损需时间进行修复，但并不表示该期限可以无限延长，房子受损后，叶耀文与戚进英、朱筠梅就赔偿事宜无法协商一致时，叶耀文应当采取适当措施防止损失的扩大，如先行鉴定确定损失后，对涉案房屋进行修复，再度投入使用。一审法院酌情给予叶耀文三个月的合理期限采取适当措施。因一审法院已确定戚进英、朱筠梅应共同承担修复责任，而在叶耀文采取适当措施防止扩大损失期间，叶耀文损失了其可预见的租金收入，故戚进英、朱筠梅应以1500元/月的标准，共同赔偿叶耀文三个月的租金即4500元。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告戚进英、朱筠梅在本判决发生法律效力之日起七日内共同支付房屋修复原状费用36090元给原告叶耀文；二、被告戚进英、朱筠梅在本判决发生法律效力之日起七日内共同赔偿4500元给原告叶耀文；三、驳回原告叶耀文其他诉讼请求。本案受理费450元、鉴定费3450元（已交付），由被告戚进英、朱筠梅共同负担。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，戚进英、叶耀文、朱筠梅均表示无新证据提交。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人戚进英提出的上诉进行审查，因朱筠梅没有提起上诉，对其提出的不同意一审判决的意见，本案二审不予审理。
关于房屋修复责任承担问题。戚进英、朱筠梅在本案中主张在2015年5月25日涉案房屋已转租给张志宏、张志良使用，不应由其承担修复责任。一审法院经过审查，根据合同的相对性原理，认为即使戚进英、朱筠梅已将涉案房屋转租给张志宏、张志良使用，但租赁物在《租赁房屋合同》存续期间发生毁损，认定合同相对方戚进英、朱筠梅应承担修复责任，阐述充分，本院不再赘述，予以确认。戚进英该上诉理由不充分，本院不予支持。
关于修复费用的确定。涉案房屋发生毁损，一审法院摇珠选定评估机构对涉案房屋修复原状所需费用进行鉴定、评估，该费用为人民币36090元。戚进英表示不认可该鉴定报告，认为该鉴定报告认定的修复数额过高，且即使要戚进英、朱筠梅承担修复责任，也应分清楚戚进英、朱筠梅各自应承担的责任比例。价格评估结论是一审法院依法委托有资质的评估机构进行评估的，并经现场勘查及市场调查所得资料作出，戚进英不予认可，但未能提供相反证据推翻价格评估结论，一审法院对此予以确认，并无不当。戚进英、朱筠梅共同在《租赁房屋合同》签名确认承租涉案房屋，该房屋是在合同租赁存续期间发生毁损，故戚进英、朱筠梅应共同承担修复责任，故戚进英、朱筠梅应共同向叶耀文赔偿修复涉案房屋所需费用36090元。戚进英二审表示不予认可该价格评估结论，理据不成立，本院不予支持。同理，鉴定费用应由戚进英、朱筠梅共同承担。
关于未付租金支付问题。一审法院经过审查，根据本案的实际情况，酌情给予叶耀文三个月的合理期限采取适当措施，而判决戚进英、朱筠梅共同赔偿叶耀文三个月的租金即4500元，阐述全面合理，处理并无不当，本院予以确认。戚进英该上诉理由不充分，本院也不予支持。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。戚进英上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费450元，由上诉人戚进英负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年六月二十二日
书记员 陈婷婷
黄咏欣