广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2738号
上诉人（原审原告）：钟丽英，住广州市白云区。
上诉人（原审原告）：邓彬城，身份证住址：广东省大埔县。
上述两上诉人的共同委托代理人：王春平，广东广信君达律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：肖敏，广东广信君达律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告）：广州市白云城镇地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：程军，该公司总经理。
委托代理人：黎育金，该公司工作人员。
委托代理人：郭惠明，该公司工作人员。
上诉人钟丽英、邓彬城因与上诉人广州市白云城镇地产有限公司（以下简称白云公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年1月28日，钟丽英、邓彬城与白云公司的前身广州市白云区城镇建设开发总公司签订了《商品房合同》，约定：钟丽英、邓彬城向白云公司购买座落在广州市白云区机场路新市新街A栋5梯9楼904房1套，建筑面积79.8平方米，房价款203490元；合同签订前，先交付订金5000元，第一期付款时间在1997年1月27日前交付15万元，到房管局办好一切转名手续后交尾期款；房屋从交付钟丽英、邓彬城使用之日起，产权为钟丽英、邓彬城所有，该房的房产税均由钟丽英、邓彬城自付，白云公司协助钟丽英、邓彬城向市房管部门申报领取产权证，所需费用按政府规定各自交纳；……。同日，上述合同经广州市白云公证处公证证实系钟丽英、邓彬城与白云公司代理人陈某甲签订。同日，钟丽英、邓彬城交纳了第一期房款15万元，收款人开具的收据上有“伟达房地产开发有限公司开发三部业务专用章”及“谢美玉”的签名。同日，钟丽英、邓彬城还向广州市新地物业有限公司交纳了保证金、设备基金、工本费、水电周转金、防盗门费、防盗网费、1997年1月28日至1998年1月28日期间的综合管理费。后白云公司将上述房屋交给钟丽英、邓彬城使用。2003年9月19日，白云公司在新市花园小区内张贴通知，要求业主提交购房合同、发票、身份证等资料用于办理房产证。2004年6月11日、6月14日，白云公司在《广州日报》上刊登公告催促新市花园小区业主交纳剩余购房款。2014年5月6日，广州市房地产交易登记中心向钟丽英、邓彬城出具《不具备购房资格告知书》，内容为：钟丽英、邓彬城因在本市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数而不具备在限购区域内住房购买资格。位于白云区广花路新市花园新花一街1-19号（单号）的房屋现登记于某公司名下。涉案房屋无查封、抵押情况。
另查明：（2008）穗中法民五终字第1966号民事判决书确认：陈某甲、陈某乙以“伟达房地产开发公司广州公司、开发三部”的名义与白云公司前身广州市白云区城镇建设开发总公司签订《合作经营“新市花园”商住小区合同》，合作开发新市花园。
钟丽英、邓彬城于2013年12月25日向原审法院提起本案诉讼，以钟丽英、邓彬城向白云公司购买涉案房屋后，白云公司至今未协助钟丽英、邓彬城办理产权过户和房地产登记手续为由，请求法院判令：1.白云公司立即协助钟丽英、邓彬城办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，并将办妥之房产证交付钟丽英、邓彬城；2.白云公司赔偿逾期办证而给钟丽英、邓彬城造成的损失（以已付购房款15万元为基数，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算，从2011年11月5日起计至白云公司实际为钟丽英、邓彬城办妥并交付房产证之日，暂计至2013年11月4日为18961.46元人民币）；3.本案诉讼费用由白云公司承担。
白云公司原审答辩称：1.我司未收取钟丽英、邓彬城的房款，根据钟丽英、邓彬城提交的房款收据显示，是伟达房地产开发有限公司收取钟丽英、邓彬城15万元的房款，并非我司收取；2.根据钟丽英、邓彬城提供的商品房合同约定，涉案房屋总房款是203490元，钟丽英、邓彬城至今仅付房款15万元，余款尚未支付，我司认为钟丽英、邓彬城要付清房款余额后我司才协助办理房产证；3.钟丽英、邓彬城没有付清房款，也没有提供办证资料，属于严重的违约行为，我司无需赔偿其逾期办证的损失。从我司提交的证据显示，房屋交付后，我方多次联系钟丽英、邓彬城催收房款余额，及要求钟丽英、邓彬城提供办证资料，但钟丽英、邓彬城没有回应后我司于2003年9月张贴通知（2002年也曾张贴过通知），要求钟丽英、邓彬城付清房款余额，提供购房合同、发票、身份证资料办证，但钟丽英、邓彬城仍不予理会。2004年6月，我司在广州日报两次刊登公告，再次催促钟丽英、邓彬城支付余额，但钟丽英、邓彬城仍不付清房款余额，亦不提交办证资料，故在此情况下，涉案房屋交付多年，我司多次催促钟丽英、邓彬城付清房款未果的情况下，至今未能办证的过错不在我司。综上所述，过错不在我司，我司无需承担逾期办证的违约责任，本案也不适用于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。
原审法院认为：当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但事实上不能履行的除外。现查明钟丽英、邓彬城的购房及付款均系事实，故白云公司应依约为其办理房地产权证。但原审法院又查明钟丽英、邓彬城现不具备在广州市限购区域内的购房资格，而钟丽英、邓彬城也无法进一步证实房屋权属登记机关在此情况下能够准予钟丽英、邓彬城办理房地产权证，故其要求办证的诉讼请求证据不足，不予支持。对于钟丽英、邓彬城要求白云公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院认为，虽然双方未约定办证期限，但白云公司的办证时间已明显超出合理范围，虽然白云公司举证证实其于2003年9月19日在新市花园小区内张贴了办证通知，但不足以证实钟丽英、邓彬城是否得知以及何时得知该通知内容，现钟丽英、邓彬城因白云公司的迟延办证行为而受到广州限购政策的约束，故白云公司应当为其迟延办证的行为支付违约金，钟丽英、邓彬城就此提出的违约金请求合理合法，予以支持，但应截止至钟丽英、邓彬城重新具备购房资格之日，数额累计不应超过本金。对于某公司提出质疑钟丽英、邓彬城支付首期款15万元的抗辩意见，经查，生效民事判决书已经确认白云公司与陈某甲、陈某乙“伟达房地产开发公司广州公司、开发三部”合作开发新市花园小区的事实，且钟丽英、邓彬城亦提供了落款盖章为“伟达公司”的房款收据，再结合钟丽英、邓彬城提供了物业公司收款收据等证据，足以证实钟丽英、邓彬城付款的事实，基于白云公司与陈某甲、陈某乙的合作关系，应当认定钟丽英、邓彬城向“伟达公司”支付房款等同于向白云公司支付房款的效力，故白云公司的意见与事实不符，不予采纳。对于某公司提出钟丽英、邓彬城尚有剩余房款未支付，因此白云公司无须为其办证及支付违约金的抗辩意见，经查，房屋买卖合同中已经约定剩余房款在办证后支付，故不构成办证及支付违约金的阻却事由，白云公司的意见缺乏法律依据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年11月20日作出如下判决：一、广州市白云城镇地产有限公司于判决生效之日起5日内向钟丽英、邓彬城支付逾期办证违约金（第一部分以15万元为本金，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准，从2011年11月5日起计至判决生效之日止，应一次性支付；第二部分仍以15万元为本金，按照上述违约金标准，从判决生效之日第二日起于每月10日前逐月支付至钟丽英、邓彬城重新具备购房资格之日止；上述逾期办证违约金总和不得超过本金）；二、驳回钟丽英、邓彬城的其他诉讼请求。一审案件受理费474元，由广州市白云城镇地产有限公司负担。
判后，上诉人钟丽英、邓彬城与白云公司均不服原审判决，向本院提出上诉。其中，钟丽英、邓彬城上诉称：一、一审判决以“钟丽英、邓彬城现不具备在广州市限购区域内的购房资格”为由驳回钟丽英、邓彬城要求办理案涉房产过户的诉讼请求，适用法律错误。一审法院适用《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法【2013】403号文，下称“《意见》”)处理本案，违反了“法不溯及既往”的一般法律原则，适用法律错误。钟丽英、邓彬城于1997年就与白云公司通过现房交易购买并开始使用案涉房产，早于限购政策出台；二、一审法院明知适用《意见》处理本案不妥，却仍怠于履行职责，未按《意见》要求将审理案件过程中遇到的问题层报广东省高级人民法院，草率作出判决，违反了法定程序；三、一审判决确定逾期办证违约金支付至钟丽英、邓彬城重新具备购房资格之日止不当。本案中，钟丽英、邓彬城系由于某公司的原因而至今未能取得房产证，一审判决认定“现钟丽英、邓彬城因白云公司的迟延办证行为而受到广州限购政策的约束”，故逾期办证违约金应当支付至钟丽英、邓彬城取得房产证之日，而非钟丽英、邓彬城重新具备购房资格之日。为此上诉请求：l.撤销一审判决，改判支持钟丽英、邓彬城一审提出的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由白云公司承担。
白云公司答辩称：不同意钟丽英、邓彬城的上诉请求及理由，并向本院提起上诉称：一、白云公司以张贴办证通知及多次登报公告的方式通知钟丽英、邓彬城付清房款并提供办证资料，足以证明已经履行通知办证义务，故不需承担迟延办证违约金。一审期间，白云公司提供三份证据：2003年9月19日白云公司在新市花园小区张贴办证《通知》、2004年6月11日《广州日报》公告及2004年6月14日《广州日报》公告。白云公司认为上述证据足以证明已通知钟丽英、邓彬城办证。二、钟丽英、邓彬城自身原因造成被限购政策限制不能办证，不能归责于某公司，白云公司不应承担相应的违约金。广州出台限购政策，钟丽英、邓彬城因拥有多套房产而无法进行办证手续，但其实钟丽英、邓彬城是可以售出房产以达到符合办证的条件，而并非消极任由办证事宜一再拖延而坐收高额违约金。因此，钟丽英、邓彬城自身原因导致被限制办证，亦不能归责于某公司，白云公司更不应该支付第二部分违约金(即从判决之日第二日起于每月10日前逐月支付至钟丽英、邓彬城重新具备购买资格之日止)。
钟丽英、邓彬城针对白云公司的上诉请求答辩称：其答辩意见同上诉意见。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人共同确认：案涉合同没有办理预售合同登记备案。
二审另查明:本院于2015年10月15日向房管部门查询案涉房屋的预售交易登记情况，房管部门针对白云区机场路新市新街新市花园A栋5梯904室出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载以下主要内容：预售契约（合同）93048336；预售人广州市白云区城镇建设开发总公司；预购人广州市恒盛实业总公司；签约日期1994年5月18日；登记日期1995年6月26日；成交价格287280元；付款方式一次性付款；过户情况未过户。
二审中，钟丽英、邓彬城向本院提出追加广州市恒盛实业总公司作为第三人的申请，主要理由是：广州市恒盛实业总公司与白云公司之间是何种关系对于本案处理至关重要。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉房屋能否办理过户；（二）逾期办证违约金应否予以支持。
关于案涉房屋能否办理过户的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。据此可知，我国法律规定商品房预售合同需要登记，旨在通过预售合同登记以维护预购人的物权期待权，因此，预告登记的目的在于具有对抗第三人的效力。本案中，根据房管部门所出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》显示，1994年5月18日白云公司与广州市恒盛实业总公司就案涉房屋所签订的预售契约已在1995年6月26日进行了登记备案，而钟丽英、邓彬城与白云公司于1997年1月28日就案涉房屋所签订的《商品房合同》没有办理预售合同登记备案，因此，依据上述法律规定，钟丽英、邓彬城依据案涉合同所享有的债权并不具有绝对的排他性，原审法院驳回钟丽英、邓彬城主张白云公司协助其过户及房产登记的请求正确，本院予以维持。钟丽英、邓彬城对此提出的上诉主张，因存有事实及法律障碍，本院不予支持。
关于逾期办证违约金应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”据此，钟丽英、邓彬城主张白云公司承担从2011年11月5日起的逾期办证违约责任，则应举证证明上述期间不能办证的原因归责于某公司，但从本案查明事实审查，白云公司自2003年9月19日至2004年期间，分别以通知、公告的形式多次催告钟丽英、邓彬城提交相关办证资料和支付剩余房款，因此，上述证据足以证明白云公司已经履行了通知义务，因此，自2003年9月19日之后不能办证的责任不可归责于某公司，原审法院判令白云公司承担逾期办证违约金的处理欠妥，本院予以撤销。白云公司对此提出的上诉理由成立，本院予以采信。钟丽英、邓彬城主张违约责任应当计算至其取得权属证书之日止，缺乏理据，本院亦不予支持。
至于钟丽英、邓彬城二审提出追加广州市恒盛实业总公司作为第三人参与诉讼的申请，因案外人广州市恒盛实业总公司并非本案必须参加诉讼的当事人，故钟丽英、邓彬城提出的申请，本院不予接纳。
综上，原审法院对于本案事实的认定有所失误，适用法律亦有不当之处，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第66号民事判决；
二、驳回钟丽英、邓彬城的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各474元，均由钟丽英、邓彬城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 张辉
李杨