广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终14985号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴浩天，男，1987年4月17日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：刁梓荣，广东瑞迪安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市聚利庄物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：苏楚欣，职务:总经理。
委托代理人：余慧丽，广东百健律师事务所律师。
委托代理人：罗俊健，广东百健律师事务所实习人员。
上诉人吴浩天因与被上诉人广州市聚利庄物业管理有限公司（以下简称“聚利庄公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴浩天向本院提起上诉称：一、涉案场地已投入使用4年，一直作为幼儿园教育使用。一审法院罔顾整个幼儿园的情况，机械审查合同，判决解除合同和搬迁幼儿园会造成社会矛盾。且上诉人一直依照合同缴纳租金和有关费用，只是部分款项的理解不同而发生拖欠，上诉人没有拖欠租金的意思与行为，一审判决解除合同是对整个案件的基本事实没有审查清楚。二、上诉人提交的鉴定申请，一审法院没有回应和支持，程序上存在瑕疵。被上诉人须承担装修费用已经有明确的约定，只是由于装修费的多少不能达成一致意见。意向书附件“交付标准”明确约定甲方的装修范围后，对其他的地方已经注明是“租赁物按照毛坯”。且双方就相关数额没有谈拢，非常有必要进行司法上的造价鉴定，一审庭审上，被上诉人当庭由法院指定鉴定机构进行鉴定。双方都知道只有中立第三方出具的意见才能说服对方。但是一审法院对上诉人提交的“鉴定申请书”没有作出任何回应，是重大程序纰漏。三、双方所约定的“交付标准”具有合同约束力，具有法律效力。（一）上诉人最终承租涉案场地，正是因为被上诉人愿意承担装修费用。（二）装修费用承担的主体，双方除附件的约定外没有另外的约定，故此，应适用附件的约定。（三）双方所签订的合同都是具有合同约束力，具有法律效力。双方合同不存在前后修改的约定，亦不存在覆盖问题，最后一份租赁合同亦未对“交付标准”进行回应。双方签订一系列文件是双方真实意思表示，没有违反相关强制性规定，具有合同效力。装修及电梯的费用应当由被上诉人承担。四、滞纳金只有税务部门才能依法收取。一审法院以上诉人认为收取滞纳金过高的抗辩，认为调整即可，但是如果没有合法依据，再低都是无异于是，且4倍银行贷款利率，不但不低，与滞纳金相比相差无几，不存在调整效果。4倍银行贷款利率是一个民间贷款的最高标准，本案非民间借贷纠纷，适用4倍银行贷款利率，存在适用不当。五、（一）一审时，我方也提交了证据，被上诉人也专门确认了装修款项一共是31609元，即一审的证据5《幼儿园共同装修面积》，可以充分的证明双方对于装修的款项有协商、有履行、有核对，虽然双方对数额的多少没有形成一定的意见，但是可以充分的证明交楼的标准是按照意向书上或者双方履行的标准也是按照意向书进行履行的，所以装修款项被上诉人是承认应当由其来承担的，承担多少是本案的核心，是本案纠纷的起因，也是本案争议所在。（二）因为被上诉人有先履行支付装修费的义务，上诉人有后缴纳租金的义务，如果被上诉人没有把装修款支付给上诉人，那么上诉人是有权利在租金中给予抵扣的，因此吴浩天没有拖延租金或迟延缴纳租金的意向或行为，上诉人也一直对于交租金的问题是不含糊的，所以我方认为一审对于双方的意思表示是没有真实的审查清楚，综上所述，请求二审法院：1、改判双方继续履行2013年4月16日签订的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》；2、改判被上诉人支付装修的款项400000元；3、改判被上诉人立即安装电梯，立即安排24小时保安值班；4改判上诉人不必支付滞纳金。
聚利庄公司答辩称：一、上诉人要求继续履行双方签订的培训城租赁合同，并没有法律和事实依据，根据上诉人与被上诉人于2014年6月16日签订的和解协议第6条第4点明确约定，如果上诉人再次出现逾期交租的情形，被上诉人有权立即解除该租赁合同，我方在一审的庭审当中已经提交相应的证据，多次向上诉人催促支付租金以及相应的管理费，而直至今天，上诉人依然尚欠我方的租金、管理费以及部分的水电费。关于保证金的问题，在双方签订的和解协议上面也同时约定，若上诉人再次逾期缴纳租金，被上诉人有权解除合同，以及对其缴纳的保证金不予退还。二、关于上诉人要求被上诉人支付装修款的问题，上诉人依据的仅仅是双方签订的租赁合同附件，而该附件并非双方最终签订的租赁合同，在第一次庭审当中，双方均确认，租赁合同在该意向书签订之后自动作废，因此双方交楼标准应该以双方签订的最终版本的租赁合同为准，而该租赁合同并没有约定交楼标准，亦未约定被上诉人需要负责装修，且该租赁合同的第一条第一点约定，在签订本合同之前，上诉人已经亲临现场查看，已经清楚该租赁物的产权情况以及现状，并同意按照现状承租，因此对于上诉人的装修款的上诉请求，以及安装电梯的请求，于法无据。三、关于上诉人请求安排24小时保安值班的问题，被上诉人认为我方已经履行了相应的安保义务，在双方签订的租赁合同仅约定被上诉人提供公共部位的垃圾清理，以及24小时安保服务，并未指定被上诉人需要对幼儿园部分提供24小时的安保服务，且广州市教育部对幼儿园门岗要求必须由安保公司安排值班，这并非被上诉人的资质范围，实际上被上诉人在培训城设置了安保亭，并且每天有24小时的安保服务，在不同地点还设置了安保打卡，因此我方已经履行了相应的安保义务。四、对于上诉人主张的一审的证据，公共装修部分的确认清单，在一审庭审中，我方也陈述的非常清楚，具体可见一审庭审笔录18页，我方当时确认公共部分的装修是因为双方在签订意向书之后，上诉人已于2013年1月先行进行装修，正式的租赁合同是在2013年4月16日签订，也就是说对方进场装修的时候，正式合同还没有签订，而我方交付给上诉人的租赁物外墙的共地面、走廊都是有统一的装修风格，贴了瓷砖，上诉人要求按照幼儿园特色装修进行喷涂，这是其自行装修的范围，不应该把其装修的费用转嫁到被上诉人的身上，而且本着友好协商的原则，在第一次诉讼中，我方在和解协议中也自愿的承担了20万元的消防费用，在第一次诉讼和解当中，上诉人由此至终从未提出过装修的问题，在其第二次拖欠租金，我方多次发函给上诉人，上诉人也从来没有提及装修的问题，所以我方认为对于装修款的约定，双方是没有进行约定的，更不存在上诉人陈述的被上诉人有先履行支付装修款的义务。综上所述，一审的判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
聚利庄公司于2015年8月5日向原审法院起诉请求：1、解除聚利庄公司、吴浩天于2013年4月16日签订的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》，吴浩天立即将涉案租赁物交还给聚利庄公司管业；2、吴浩天支付的合同保证金172117.5元予以没收归聚利庄公司所有；3、吴浩天向聚利庄公司支付租金、水电费和管理费直至吴浩天租赁物交还给聚利庄公司管业之日止（暂计至2015年7月，吴浩天拖欠租金327052元，管理费16238元，税费3687.6元，电费16080元，合计363057.6元）；4、吴浩天向聚利庄公司支付滞纳金直到吴浩天清偿租金之日止，滞纳金暂计至2015年8月2日为176707.3元；5、吴浩天承担本案诉讼费用。吴浩天向原审法院提出反诉请求：1、双方继续履行2013年4月16日签订的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》；2、被反诉人支付装修等款项400000元（暂计）；3、被反诉人立即安装电梯，立即安排24小时保安值班；4、被反诉人支付诉讼、鉴定等相应费用。
原审法院经审理查明：位于广州市番禺区南堤西路XX号（原房产证地址：番禺区市桥镇南堤西三马路XX号，产权证号：15××90、08××19）内物业的权属人为广州珠江饼干厂。后广州珠江饼干厂将广州市番禺区南堤西路XX号内物业出租给聚利庄公司，出租范围包括土地5691.8平方米，房屋12128.4平方米，分别为威化车间厂房2至6层整五层建筑，面积为4606平方米（产权证号：15××90）；饭堂及其他构筑物约158.5平方米，饼干车间厂房1至6层整栋建筑，面积为7365.9平方米（产权证号：08××19），并聚利庄公司同意将前述租赁物业对外转租、分租。
2012年10月30日，聚利庄公司作为出租方（甲方）与吴浩天作为承租方（乙方）签订《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》，约定吴浩天承租位于广州市番禺区南堤西路XX号厂区内XX号楼XX室用作经营幼儿园项目，建筑面积2361.6平方米，空地面积500平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2028年1月30日止，在签订正式租赁合同后，本租赁意向书自动作废。
2013年4月3日，聚利庄公司作为出租人与吴浩天作为承租人签订《桥南粮仓教育培训城租赁合同意向书补充协议（一）》及《桥南粮仓教育培训城租赁意向书（补充协议二）》，约定聚利庄公司将位于番禺区南堤路XX号厂区（自编号为XX号楼XX室XX楼）出租给吴浩天作为幼儿园办学场地使用，双方对此出租物的权利与义务，与《桥南粮仓教育培训城租赁合同》内出租物一致；基于承租人吴浩天在签订《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》前已亲临现场查看，清楚租赁物的产权情况及现状并同意按现状承租，故承租方应自行申请办理办学所需的有关证照，出租方仅负责提供租赁物权属、消防等资料，不作任何承诺；双方的具体权利义务应以《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》约定为准，原《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》的租赁地点广州市番禺区南堤西路XX号厂区内XX号楼XX室变更为XX号楼XX室。
2013年4月16日，聚利庄公司作为出租人（合同中为“甲方”）与吴浩天作为承租人（合同中为“乙方”）签订《桥南粮仓教育培训城租赁合同》，约定乙方承租位于广州市番禺区南堤西路XX号厂区内XX号楼X室用作经营幼儿园项目，建筑面积2165平方米，空地面积595平方米；乙方在签订合同前已亲临现场查看，清楚知道租赁物的产权情况及现状，并同意按现状承租；租赁期限自2013年5月15日起至2028年1月30日止，建筑面积按每平方米26.5元，建筑面积每月租金57372.5元，空地面积按每平方米3元，空地面积每月租金为1785元，月租金每三年在上一年度为基础递增10%；租金自2013年5月15日起开始计算（一楼新增租赁场地505平方米，合同签订后两个月内交付使用，2013年8月1日起交租）；乙方应在签订本合同当天向甲方预交3个月的建筑租赁按金共172117.5元，首月租金57372.5元，首月空地面积租金1785元；合同期满乙方无违约行为且付清所有费用、办妥交接手续后10天内，甲方将保证金如数退回给乙方，保证金不计利息；此后乙方必须于每月5日前向乙方支付当月租金。乙方逾期缴纳租金的，乙方除须补缴外，每逾期一天，按所欠租金的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过30天，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同、没收保证金，并追究乙方违约责任；甲方为乙方提供公共部位的清洁、垃圾清理、24小时保安服务、公共场所水电费，并保证乙方租赁场所无环境污染、管理到位，不能影响乙方正常经营，租赁物内的消防设备及房屋结构安全要定期检修，有安全隐患的地方，及时处理。乙方需按所租用的建筑面积每月每平方米1.5元的标准向甲方支付管理费，共3247.5元；乙方自费在租赁物业内安装独立水、电表，租赁期间产生的水电费和用电、用水损耗费（其中电费：1.5元/度、水费2.8元/度）由乙方自行承担，乙方应在每月缴交租金前将上月的水电费一并向甲方缴交。（如因政府部分对电费、水费费用有所调整，则按照调整后的费用标准收取）；租赁期内，因乙方经营所涉及的各种税费、社会上收取的其他费用以及生产经营过程中不可预见的一切费用由乙方自行承担；租赁期满，乙方投资的动产自行处理，固定性建筑及装潢不得拆卸，出租方不承担作价补偿义务，合同期满或因乙方违约导致本合同终止的，除活动的设备及器具（即用螺丝可进行拆卸）乙方可自行拆走外，所有资产包括入墙入地的装修包括水电投资装修均属甲方所有。
2014年5月5日，聚利庄公司以吴浩天拖欠涉讼物业租金及管理费为由诉至原审法院，案号为（2014）穗番法民三初字第450号。在该案审理过程中，聚利庄公司（协议中为“甲方”）与吴浩天（协议中为“乙方”）于2014年6月16日签订《和解协议》，约定关于甲、乙方租赁合同纠纷一案[（2014）穗番法民三初字第450号]，经双方协商一致达成如下和解协议：一、乙方确认尚欠甲方2013年5月15日起至2014年6月30日止的租金人民币757480.65元（其中建筑面积租金734238.15元，空地面积租金23242.50元）以及2013年3月30日起至2014年5月31日止水电费人民币36478元；二、在乙方按本协议按时履行相应义务的前提下，甲方同意：1、由甲方承担租赁物（幼儿园）消防工程的工程款人民币20万元，该款项可与乙方在本协议第1条中应付的租金予以抵扣。2、乙方可享受与桥南粮仓教育培训城的其他租户同等条件免收管理费的优惠，免收期限自2013年5月15日起至甲方书面通知全体租户取消该免收优惠时止；三、甲方确认乙方共向甲方支付了意向金5万元和预付款15万元（合共20万元），双方同意该20万元中的172117.50元转为保证金（合同约定金额比实际多31.8元），余27882.50元用作抵扣租金。本协议第1条乙方应付租金、水电费与第2条甲方承担的工程款20万元以及前述的27882.50元相抵扣后，乙方实际应向甲方支付的款项为566076.15元，乙方同意前述款项分别于2014年6月20日前支付30万元、2014年7月5日前付清余款266076.15元；四、乙方按本协议第3条约定按时足额向甲方划付566076.15元后，甲方不再追究乙方逾期交付租金的违约责任，涉案诉讼费人民币6341元由乙方承担，由乙方在2014年6月20日前划付至甲方指定的账户；五、如乙方未按本协议约定按时支付566076.15元，甲方不再按本协议第2条第1款的约定承担工程款20万元，甲方除有权要求解除《桥南粮仓教育培训城租赁合同》外，还有权申请法院全额执行以下款项：1、2013年5月15日起至2014年6月30日止的租金757480.65元（2014年7月1日起的租金按合同约定标准计至乙方交还租赁物给甲方管业时止）；2、2013年3月30日起至2014年5月31日止的水电费36478元；3、保证金172117.50元予以没收；4、逾期付款滞纳金（按每日5‰计算，从应付租金之日起计至全部租金付清时止）；5、管理费：按1.5元/月为标准，自2013年5月15日起计至乙方交还租赁物给甲方管业时止；6、诉讼费6341元。六、乙方确认在2013年4月16日签订《桥南粮仓教育培训城租赁合同》前已清楚了解该《租赁合同》项下的场地是否符合开办幼儿园的条件，亦清楚知悉位于租赁场地前方的南郊骏丰酒楼开张营业的事实；乙方确认租赁场地符合自身使用要求同意继续履行合同，今后在继续履行《桥南粮仓教育培训城租赁合同》过程中，乙方承诺：1、不以任何理由要求南郊骏丰酒楼停止经营；2、甲方可将乙方承租的租赁物第四层对外出租；3、严格按照国家政策法规的规定守法经营，乙方自行负责幼儿园办学所需的证照的申请手续，能否办理办学所需的证照与甲方无关，甲方不承担乙方办学过程中所产生的一切行政责任和风险；4、按《桥南粮仓教育培训城租赁合同》的约定按时向甲方缴交租金，如再出现逾期交租的情形，甲方有权立即解除《桥南粮仓教育培训城租赁合同》，乙方除须补缴租金外，每逾期一天，按所欠金额的千分之五支付滞纳金，同时乙方缴交的保证金不予退回。同日，原审法院根据双方签订的《和解协议》第一至四条作出（2014）穗番法民三初字第450号《民事调解书》。
2014年5月5日，聚利庄公司以多次向吴浩天催收交租金、管理费、水电费未果为由诉至原审法院，要求解决。吴浩天亦在原审诉讼过程中提起反诉，主张继续履行合同，并要求聚利庄公司支付装修费用并安装电梯、安排保安值班等。
原审诉讼中，聚利庄公司确认其主张的是自2015年1月起计至吴浩天返还涉讼物业之日止的租金，并称吴浩天自2014年12月起未再支付涉讼物业的租金，仅于2015年6月、7月向聚利庄公司支付过50000元，该款用于抵扣2015年1月、2月的部分租金，后吴浩天又于2015年9月6日、9月11日、10月10日分别向聚利庄公司支付59157.5元。吴浩天对聚利庄公司陈述的涉讼物业租金、管理费情况没有异议，并确认2013年4月16日的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》中除《吴先生幼儿园租赁面积》及其本人身份证复印件外并无其他附件，但吴浩天认为本案应依据双方签订过的所有文件来确定双方的权利义务关系，聚利庄公司在其进场时亦愿意承担装修费用，故吴浩天所对涉讼物业支出的装修费用均应由聚利庄公司承担。而聚利庄公司对此不予认可，并称双方对涉讼物业的装修改造费用并未协商一致，双方签订《桥南粮仓教育培训城租赁合同》中亦未约定设置电梯的内容。
以上事实有聚利庄公司及吴浩天提交的上述证据及当事人庭审笔录等证据予以证实。
聚利庄公司为证明其主张就本诉及反诉共同向原审法院提供了以下证据：1、《桥南粮仓教育培训城租赁合同》1份，证明双方约定吴浩天必须于每月5日前向聚利庄公司支付当月租金，吴浩天逾期支付租金的每逾期一天按所欠租金的千分之五向聚利庄公司支付滞纳金，逾期超过30天的视为吴浩天违约，聚利庄公司解除合同，没收保证金并追究吴浩天违约责任；2、（2014）穗番法民三初字第450号民事调解书；3、和解协议书；证据2、3共同证明聚利庄公司曾因吴浩天拖欠租金而向番禺区法院起诉，吴浩天承诺按时支付租金；4、2014年4月11日律师函及EMS快递单、查询结果；5、2014年11月24日律师函及EMS快递单、查询结果；6、2014年12月9日律师函及EMS快递单、查询结果；证据4-6共同证明吴浩天多次拖欠租金，聚利庄公司无奈发函要求吴浩天按时支付租金；7、律师函、EMS快递单及投递结果，证明由于吴浩天多次拖欠租金，聚利庄公司已于2015年7月29日向吴浩天发函正式解除租赁关系，吴浩天已签收；8、广州珠江饼干厂出具的《证明》1份；9、《核查门牌××第二联）1份；10、番禺区桥南街绣品社区居民委员会出具的《证明》一份；11、番禺区市桥镇南堤西三马路XX号《房地产权情况证明》2份（产权证号：15××90、08××19）；证据8-11共同证明聚利庄公司有权将涉案物业对外出租、分租；12、现场照片；13、保安巡逻记录；证据12-13共同证明公共区域有保安巡逻；14、通知2份，证明自2015年1月1日起开始收取管理费；15、收款收据4张，证明吴浩天存在拖欠租金的违约情形；16、照片，证明聚利庄公司向吴浩天发出催收租金及解除合同的函后，吴浩天用车堵住教育城出入口，严重影响了教育培训城的正常经营。
吴浩天对聚利庄公司提交的证据质证认为：证据1《桥南粮仓教育培训城租赁合同》1份真实性确认，但认为聚利庄公司并未完全、完整的提供合同的全部文本，聚利庄公司、吴浩天分别于2012年10月30日签订了《意向书》、2013年4月3日签订了《补充协议1》及《补充协议2》、2013年4月16日签订了《桥南粮仓教育培训城租赁合同》及《租赁合同面积》、《桥南粮仓教育培训城租赁合同附件》；《桥南粮仓教育培训城租赁合同附件》是2013年4月16日聚利庄公司、吴浩天签订的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》的附件，该租赁合同附件已对聚利庄公司、吴浩天的权利义务作出了补充；我方提交的证据5、《幼儿园公共装修面积》可见2013年7月聚利庄公司也曾回应过装修由其负责，并予以了盖章确认，虽然聚利庄公司在该《幼儿园公共装修面积》中只确认我方支出了3万元的装修款，双方对装修款无法达成一致意见；对证据2（2014）穗番法民三初字第450号民事调解书及证据3《和解协议书》真实性、合法性、关联性均确认，但认为已将调解协议履行完毕；证据4-7真实性确认，但对关联性有异议，解除合同应以法院及仲裁机构认定为准；证据8-11真实性、合法性、关联性均无异议；证据12、现场照片真实性确认，但认为该照片拍摄的是停车场保安的值班情况，聚利庄公司并没有按《桥南粮仓教育培训城租赁合同》约定为幼儿园提供的24小时安保服务，楼层确实有巡逻点感应器，但其无法确认楼层内有24小时保安巡逻，也不清楚聚利庄公司有无履行保安服务；证据13、保安巡逻记录真实性、合法性、关联性均有异议，但无法确认这是保安尽责巡逻后打卡留下的记录；证据14、通知2份真实性确认，但对关联性有异议；证据15、收款收据4张无异议；证据16、照片与本案租赁合同纠纷无关，每天都有大量的车堵塞幼儿园门口及消防通道，24小时保安也不到位，可见聚利庄公司的管理非常混乱，况且如果吴浩天停车侵害了聚利庄公司权益，聚利庄公司可提起侵权之诉。
吴浩天为证明其主张就本诉及反诉共同向原审法院提供了以下证据：1、《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》，证明聚利庄公司交付标准为：负责外立面装修、公共场地装修（走廊、楼梯、洗手间）、电梯安装、门窗安装、通过一次消防验、水表、电表到每栋楼层楼梯间，其中确认第13-18页是证据第1-4页《意向书》的附件，该附件共6页，最后1页交付标准，随后附《吴先生幼儿园租赁面积》。2013年4月16日聚利庄公司、吴浩天签订了《桥南粮仓教育培训城租赁合同》，该合同文本中包括《吴先生幼儿园租赁面积》、吴浩天本人身份证，并没有附件；2、照片，证明同一栋楼的装修及交付标准，反诉人自行装修的成果及被反诉人没有安装电梯的事实；3、收据（NO.889795、889803、889809、8169697、8169718、11079038、2114457、2114454），证明反诉人购买装修材料的事实；4、收据2张、送货单4张、收款记录13页，证明装修的支出；5、《幼儿园公共装修面积》1页，证明聚利庄公司、吴浩天签订《意向书》后，吴浩天随即进场装修，聚利庄公司应对外立面、消防、走廊进行装修，聚利庄公司无法及时交付物业，对吴浩天表示装修可由吴浩天负责，有关的费用由聚利庄公司承担，因此先由吴浩天进行装修，但装修完毕后吴浩天拿着装修依据，找聚利庄公司要求抵扣租金，聚利庄公司却已经不认可吴浩天的装修支出有30多万元。吴浩天多次向聚利庄公司追讨装修工程款，聚利庄公司对现场工程进行测量后向聚利庄公司出具的，认为装修总金额仅仅为31609.92元，聚利庄公司也承诺该费用可以抵扣，但最终聚利庄公司没有将该款抵扣租金，更未将该款给聚利庄公司，该证据显示的“2楼地面面积”、“3楼地面面积”是指公共走廊面积，“2楼侧面贴磁片面积”指的是靠近幼儿园的外墙贴瓷砖面积，“2楼扇灰面积”是指二楼走廊天花面积；6、中国工商银行网上银行电子回单3张，证明承租人缴纳2015年8月至10月租金。
聚利庄公司对吴浩天提供的证据质证认为：聚利庄公司对上述证据1《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》真实性确认，但认为吴浩天混淆了《意向书》、《意向书附件》及正式《桥南粮仓教育培训城租赁合同》的文本，其中吴浩天证据第13-18页是证据第1-4页《意向书》的附件，并非《桥南粮仓教育培训城租赁合同》的附件。第1页第《意向书》第1段“签订本意向时，甲方已向乙方提供附件正式租赁合同版本，乙方已详细阅读和了解合同条款，并同意在本意向约定的条件成就时，按该文本与甲方签订正式合同”，因此第13-18页只是《意向书》附件，并不是2013年4月16日签订的正式《桥南粮仓教育培训城租赁合同》附件；聚利庄公司、吴浩天出示的《意向书》原件后附的附件纸张与《意向书》的纸张稍微黄、旧，双方的出示文本纸质一致，而聚利庄公司、吴浩天出示的2013年4月16日签订的正式《桥南粮仓教育培训城租赁合同》的纸张颜色均较白；《意向书》与《意向书附件》的骑缝章可以对应，充分证明吴浩天证据第13-18页是证据第1-4页《意向书》的附件，并非《桥南粮仓教育培训城租赁合同》的附件。《意向书》及《意向书附件》所指向的租赁物业编号1号楼102室，建筑面积2361平方米，空地面积500平方米，但正式的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》约定的租赁物业编号XX号楼XX室，建筑面积2165平方米，空地面积595平方米；《意向书》及《意向书附件》约定的租赁范围是2-4楼，《桥南粮仓教育培训城租赁合同》约定的租赁范围是1-3楼，租赁期限起止时间也完全不一致，由此可见在履行《意向书》期间，双方已对租赁条款、标的、条件作出了变更；证据2照片真实性确认，但对关联性有异议。吴浩天称外立面均由其装修并未提供相应依据，其不予确认。在签订正式的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》前，聚利庄公司已完成了外立面等公共区域的装修，门窗也均由聚利庄公司安装，吴浩天证据25页显示4楼已不再是吴浩天的承租范围。吴浩天在外墙喷涂有幼儿园有关的显著图案是应其经营所需的对公共部位的二次装修，与聚利庄公司无关，且吴浩天也确认签订《意向书》于2013年1月进场装修，若聚利庄公司未对外立面装修完毕，双方不可能在2013年4月16日签署正式的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》。《桥南粮仓教育培训城租赁合同》第1条约定吴浩天同时按现状承租物业，基于签订正式的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》前，聚利庄公司已向吴浩天交付该物业，吴浩天接收物业后至今未提出过任何的书面异议，在（2014）穗番法民三初字第450号调解过程中，吴浩天也未提出过异议，因此，吴浩天要求聚利庄公司承担装修费没有依据；对证据3、收据（NO.889795、889803、889809、8169697、8169718、11079038、2114457、2114454）真实性、合法性、关联性及证明内容均不予确认，其中有3张收据填写的日期显示为2014年1月15日，此时幼儿园已开业，不可能再对公共部位进行装修，且聚利庄公司也没有作出承担吴浩天装修费用的承诺；证据4收据2张、送货单4张、收款记录13页质证意见与证据3一致；证据5、《幼儿园公共装修面积》1页是认为由吴浩天当庭补充提交，其对真实性确认，但对合法性、关联性有异议，吴浩天在二楼、三楼的走廊及走廊边外墙等公共部位喷涂了幼儿园特色的图画，然而当时聚利庄公司已在贴了统一的瓷砖，只是吴浩天称张贴的瓷砖并不符合幼儿园装修风格，要求对该部分重新进行装修。聚利庄公司同意了吴浩天的要求，双方也对需改造的部位进行了测量，但改造费用由何人承担一事双方最终并没有协商一致，聚利庄公司认为已经向吴浩天交付了有统一要求的外立面装修，若吴浩天有特殊要求的装修所支出的费用应由吴浩天自行承担；对证据6、中国工商银行网上银行电子回单3张真实性确认，确认收到了电子回单记载的3笔款项，但吴浩天仅仅支付租金，并未支付管理费。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。一般而言，出租人的主要义务是按约定将租赁房屋交给承租人使用。而承租人的主要义务是按规定或约定正当使用租赁房屋并向出租人交付租金。聚利庄公司与吴浩天于2013年4月16日签订的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》，合同主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据该合同约定，吴浩天逾期缴交租金超过30天，则视为违约，聚利庄公司有权解除本合同、没收保证金。后因吴浩天拖欠涉讼物业租金及水电费，双方于2014年6月16日签订《和解协议》，约定如吴浩天再出现逾期交租的情形，聚利庄公司有权立即解除《桥南粮仓教育培训城租赁合同》，保证金172117.50元予以没收。现吴浩天自2014年12月起拖欠涉讼物业的租金，聚利庄公司据此要求解除《桥南粮仓教育培训城租赁合同》并没收保证金的诉讼主张，符合合同约定，原审法院予以支持，即对于吴浩天提起反诉要求继续履行《桥南粮仓教育培训城租赁合同》，原审法院不予支持，吴浩天应将涉讼物业交还给聚利庄公司管业。
关于聚利庄公司主张的租金、水电费、管理费部分。因聚利庄公司认为在扣除已支付的款项后，吴浩天仍拖欠以下费用：1、2015年1月1日至1月31日水费649.6元、电费3450元；2、2月租金31246.6元、水费154元、电费1140元；3、3月租金59157.5元、管理费3247.5元、水费604.8元、电费2460元；4、4月租金59157.5元、管理费3247.5元、水费761.6元、电费2670元；5、5月租金59157.5元、管理费3247.5元、水费744.8元、电费2610元；6、6月租金59157.5元、管理费3247.5元、水费772.8元、电费3750元；7、7月租金59157.5元、管理费3247.5元；吴浩天对上述租金、管理费情况没有异议，但无法确认2015年2月后的水电费支出情况，而聚利庄公司并未提供证据证明涉讼物业的水、电读数及已支出的水电费用，故对于聚利庄公司主张的2015年3月起的水电费原审法院不予采纳。2015年3月份起的水、电费应待实际发生后再另行主张。吴浩天另于2015年9月6日、9月11日、10月10日向聚利庄公司支付了三笔59157.5元的租金，因此吴浩天拖欠的涉讼物业暂计至2015年7月止的租金及管理费共计165799.1元（租金149561.6元＋管理费16237.5元），暂计至2015年2月的水电费5393.6元（水费649.6元＋电费3450元＋水费154元＋电费1140元）。而2015年8月后的租金及管理费与2015年3月起的水、电费均按《桥南粮仓教育培训城租赁合同》约定的标准计算，其中，2015年8月至2016年4月的租金标准为每月59157.5元。按合同约定，“月租金每月三年在上一年度为基础递增10%”，即2016年5月至2019年4月期间的租金标准为每月65073.25元。每月管理费为3247.5元
关于欠缴租金、管理费及水电费的滞纳金部分。聚利庄公司主张要求吴浩天按《和解协议》的约定每逾期一天，按所欠金额的千分之五的标准向其支付滞纳金，但该标准过高，聚利庄公司亦未提出相关证据证明其损失，故原审法院酌情将滞纳金标准调整为以每月欠缴费用为本金，自每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止，每月滞纳金总额应以本金为限。根据前述认定的吴浩天每月欠缴的款项及其于2015年9月6日、9月11日、10月10日分别向聚利庄公司支付的59157.5元，其应缴交的滞纳金具体如下：1、2月欠缴款项（欠缴租金31246.6元＋水费154元＋1140元）的滞纳金，自2015年2月6日起以2月拖欠的款项32540.6元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年9月6日；2、3月欠缴款项（租金59157.5元＋管理费3247.5元）的滞纳金，自2015年3月6日起以26617元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年9月6日，并以35788元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年9月11日；3、4月欠缴款项（租金59157.5元＋管理费3247.5元）的滞纳金，自2015年4月6日起以23369.6元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年9月11日，并以39035.4元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年10月10日；4、5月欠缴款项（租金59157.5元＋管理费3247.5元）的滞纳金，自2015年5月6日起以20122.2元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年10月10日，并以42282.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止；5、6月欠缴款项（租金59157.5元＋管理费3247.5元）的滞纳金，自2015年6月6日起以62405元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止；6、7月欠缴款项（租金59157.5元＋管理费3247.5元）的滞纳金，自2015年7月6日起以7月拖欠的款项62405元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止；7、2015年7月后欠缴款项的滞纳金，以每月拖欠款项为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自每月6日起计至清偿之日止，以上每月滞纳金总额均以本金为限。
关于吴浩天主张的装修等款项问题。在原审诉讼中，吴浩天确认双方签订的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》除《吴先生幼儿园租赁面积》及其本人身份证复印件外，并无其他附件，现《桥南粮仓教育培训城租赁合同》并未附有交楼标准，且并未约定负责外立面装修、公共场地装修（走廊、楼梯、洗手间）、电梯安装、门窗安装、通过一次消防验收、水表、电表到每栋楼层楼梯间等内容，且《桥南粮仓教育培训城租赁合同》已约定，吴浩天已在签订本合同前已亲临现场查看，清楚知道租赁物的产权情况及现状，并同意按现状承租，双方在正式签订的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》中并未对交楼标准进行约定，且在合同中已载明吴浩天清楚租赁物的现状并同意按现状承租，故对于吴浩天的该项诉讼主张，原审法院不予支持。
关于吴浩天主张立即安装电梯，立即安排24小时保安值班的问题。诉讼中，聚利庄公司提交现场照片及保安巡逻记录予以证明其已履行了《桥南粮仓教育培训城租赁合同》约定的义务。根据现场照片显示，聚利庄公司在涉讼物业入口设置24小时保安亭，在公共部位设置保安巡逻点等，另有保安巡逻记录，已可视为聚利庄公司基本履行了合同义务，故对于吴浩天的该项诉讼主张，原审法院不予支持。对立即安装电梯的主张，因《桥南粮仓教育培训城租赁合同》中并未约定相关内容，对吴浩天的该项诉讼主张，原审法院亦不予支持。对于聚利庄公司的其他诉讼请求及吴浩天的其他反诉请求，原审法院均予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年5月10日作出如下判决：一、解除原告（反诉被告）广州市聚利庄物业管理有限公司与被告（反诉原告）吴浩天于2013年4月16日签订的《桥南粮仓教育培训城租赁合同》；二、被告（反诉原告）吴浩天应于本判决发生法律效力之日起五日内清空、搬离广州市番禺区南堤西路XX号自编XX号楼XX室，并交付给原告（反诉被告）广州市聚利庄物业管理有限公司管业；三、被告（反诉原告）吴浩天应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市聚利庄物业管理有限公司支付租金、管理费、水电费及相应滞纳金【（一）、暂计至2015年7月止的租金及管理费为165799.1元，暂计至2015年2月的水电费为5393.6元；（二）、2015年8月后的租金及管理费按《桥南粮仓教育培训城租赁合同》约定的标准计算，其中，2015年8月至2016年4月的租金标准为每月59157.5元，2016年5月至2019年4月期间的租金标准为每月65073.25元。每月管理费为3247.5元（三）滞纳金计算标准：1、2月欠缴款项的滞纳金，自2015年2月6日起以2月拖欠的款项32540.6元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年9月6日；2、3月欠缴款项的滞纳金，自2015年3月6日起以26617元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年9月6日，并以35788元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年9月11日；3、4月欠缴款项的滞纳金，自2015年4月6日起以23369.6元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年9月11日，并以39035.4元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年10月10日；4、5月欠缴款项的滞纳金，自2015年5月6日起以20122.2元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年10月10日，并以42282.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止；5、6月欠缴款项的滞纳金，自2015年6月6日起以62405元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止；6、7月欠缴款项的滞纳金，自2015年7月6日起以7月拖欠的款项62405元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止；7、2015年7月后欠缴款项的滞纳金，以每月拖欠款项为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自每月6日起计至清偿之日止，以上每月滞纳金总额均以本金为限】；四、被告（反诉原告）吴浩天向原告（反诉被告）广州市聚利庄物业管理有限公司支付的租赁保证金172117.50元不予退还；五、驳回原告（反诉被告）广州市聚利庄物业管理有限公司其余的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴浩天的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费74049元，反诉受理费7300元，共计81349元，均由被告吴浩天负担。
二审审理期间，上诉人吴浩天向本院提交以下材料作为二审新证据，证据1：相片，拟证明涉案物业为幼儿园一直在使用。证据2：中国工商银行网上银行电子回单、中国工商银行业务回单、以及收款收据等银行资料，拟证明上诉人一直在缴纳涉案场地租金，被上诉人一直接受，不存在拖欠租金意思和行为。被上诉人聚利庄公司质证称：一、对于相片，我方认为并不属于一审之后才发现或形成的新证据，在本案提起诉讼前，双方就曾经因为上诉人拖欠租金起诉到番禺法院，而当时幼儿园也处于开业经营的状态，所以幼儿园开业经营并非是一审或一审之后形成的，正是因为上诉人缺乏诚信，没有严格遵守合同约定，以及双方第一次诉讼时签署的和解协议，才导致本案纠纷的发生，根据合同法，当事人意思自治的原则以及双方的约定幼儿园是否开业经营，并不能成为本案合同不能解除的合法理由，而且上诉人开办的幼儿园是民办性质的幼儿园，完全可以通过其他途径寻找物业继续开办幼儿园。二、对于银行回单、收款收据的资料，是否属于新证据与证据1的意见一致。因为上诉人没有提供数据整理表，我方会提交一份上诉人拖欠我方租金的数据整理表，以该表为准，上诉人是在被上诉人一审提起诉讼之后，才陆续向被上诉人支付租金，但是截至今天，上诉人也是尚欠租金和管理费没有付清，上诉人在提起一审诉讼后，才向被上诉人支付租金的行为并不视同于被上诉人同意继续履行合同，而且基于这个账号是被上诉人之前提供给上诉人用于交租的，上诉人用银行转账的方式，我方并不可能拒绝或不收。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审主要争议焦点在于上诉人提出的装修费用抵扣租金以及被上诉人未履行合同义务在先的抗辩理由是否成立。上诉人上诉坚持认为，被上诉人未按约定对于涉案场地的装修费用进行承担，而二审审理过程中，上诉人亦确认对于2015年2月至7月的租金应以装修费用抵扣。对此，首先可从双方合同约定进行审查，双方先后签订了多份文书，主要是《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》及附件、《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》补充协议、《桥南粮仓教育培训城租赁合同》及面积确认书，以及此后履行过程中达成的《和解协议》，上述文本组成，上诉人已在原审庭审中予以确认，尤其是对于《桥南粮仓教育培训城租赁合同》，除面积确认书外并无其他附件的事实予以确认，故此，涉及装修的附件，可以确认为《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》附件。二审中，上诉人没有充分证据的情况下，反言该附件属于《桥南粮仓教育培训城租赁合同》附件的陈述，本院不予采纳。在此基础上，《桥南粮仓教育培训城租赁意向书》已经约定明确“在签订正式租赁合同后，本租赁意向书自动作废”，故此，上诉人坚持认为应将租赁前后所有约定作为双方权利义务依据的陈述，理据不足，本院亦不予采纳。进而，双方合同权利义务应遵照《桥南粮仓教育培训城租赁合同》予以履行，而对于涉案物业的交付内容及所涉权利义务，该合同已经约定明确，原审论述清晰，并无不当，本院不予赘述。上诉人二审中又提出，被上诉人一直口头同意对于装修费用承担，但并无充分证据，在被上诉人予以否认的情况下，本院亦不予采信。再有，双方当事人在履行过程中曾经因租金的交付问题进行诉讼，也因之达成了《和解协议》，该协议是双方对于合同履行的再次合意，此后，上诉人再以此前的装修问题作为抗辩，既无充分证据亦不符常理，本院不予采纳。还有，关于被上诉人未充分履行安保等合同义务的上诉理由，在被上诉人原审提供相关证据，而上诉人仅予以质疑但无反证的情况下，原审不予支持并无不当，本院亦予以维持。最后，上诉人在上诉理由中强调了租赁物用于办学的社会问题，要求继续履行合同，经本院调解，被上诉人坚持解除合同。应当指出，上诉人既然作为办学人员，本身应该充分考虑其社会责任，包括履行合同过程中对于抵扣租金的抗辩理由是否成立的后果应该充分衡量，其坚持权益主张亦可在维持租赁稳定的情况下另循法律途径解决，再者，双方已经就租赁纠纷历经诉讼并达成和解协议后，上诉人仍坚持己见以抵扣装修费为由欠付租金，此时再提社会影响实则有推卸及消极抗辩的成分，在被上诉人依据合同约定要求解除的情况下，本院对上诉人的主张不予支持。经审核，原审程序并无不当，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人吴浩天负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十一月二十日
书记员 冯冠豪