广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1972民初9648号
原告：东莞市虎门镇金洲社区居民委员会。住所地：广东省东莞市虎门镇金洲社区。组织机构代码为72243950-9。
法定代表人：谭建林。
委托代理人：卢苇丛，广东君谋律师事务所律师。
委托代理人：贾尧夫，广东君谋律师事务所实习律师。
被告：方小敏，女，汉族，1963年2月18日出生，住广东省东莞市，
委托代理人：曾淑云，广东格雷兄弟律师事务所律师。
原告东莞市虎门镇金洲社区居民委员会（以下简称“金洲居委会”）诉被告方小敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法由代理审判员陈波适用简易程序独任审判，于2016年11月22日公开开庭进行审理。原告金洲居委会的委托代理人卢苇丛、贾尧夫，被告方小敏的委托代理人曾淑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金洲居委会诉称：2011年11月21日，原告与被告签订《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》两份（合同编码分别为002，004），合同约定：由原告组织兴建虎门镇金洲社区综合楼A栋，被告自愿按原告定价出资兴建并使用被告自选定的住宅单位；被告选定综合楼A栋05层02单元及05层04单元，建筑面积分别为64.86平方米及68.63平方米，价格分别为213691元及226110元；原告须于2011年12月31日前将住宅交予被告。合同签订后，被告于2011年11月16日向原告支付了购房款439801元、天然气安装费5000元、维修基金费6000元，原告依约将案涉住宅交予被告。但是，此后几年，被告既不对案涉房屋进行使用，也不出租他人，显然是用作房产投资。因这几年房价不升反降，被告于2015年9月30日以合同无效为由起诉至法院，要求原告返还房款及利息，后经二审，法院作出的（2015）东二法民一初字第1980号民事判决书和（2016）粤19民终2443号民事判决书均支持了被告的要求，但法院却没有判决方小敏返还案涉房屋以及多年的房屋占用使用费，明显是不公平、不对等的。另外，案涉房屋是原告为解决本社区居民住房困难兴建的。被告虽非本社区居民，但也是东莞虎门人，其对房屋的性质功能、市场价值、产权状况是清楚的，上述合同的签订是其真实自愿的意思表示。被告以合同无效为由要求退还房款及利息、天然气安装费和维修基金等费用来获取不当利益，是违反公平诚信原则的，也是破坏市场交易安全。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告返还原告涉案位于东莞市××镇金洲社区综合楼A栋05层02、04单元的房屋；2.被告向原告支付房屋占有使用费132000元（自2010年1月1日至2016年7月30日，比照同地段同性质房屋租金每月2400元计算）以及自2016年8月1日起至被告将房屋返还原告之日止期间的房屋占有使用费；3.本案全部诉讼费用由被告承担。原告当庭撤回第1项诉请，并变更第2项诉请的占有使用费的计算期间为从2011年11月21日起计至2016年10月20日止。
被告方小敏辩称：第一，被告于2016年10月20日已将被告持有的房屋钥匙交还给原告；第二，由于原告交付给被告的房屋系毛坯房，在交付约几个月的时间后，被告发现原告兴建对面的停车场已远远高于双方合同中对停车场不能高于本楼5层地台的约定。原告交付的房屋不符合合同约定的标准及条件，导致被告购买目的不能实现，原告无权要求被告支付房屋占有费；第三，即使原告主张占有费，也应根据最高院回复辽宁省高院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示签复（【2003】民一他字第13号）中的意见，以原被告约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以被告实际使用该房屋的年限得出的价款作为被告所获得的利益返还给原告。原告以第17层且装修良好、家电齐全的房屋出租租金标准作为参考不符合本案实际。
经审理查明：2011年11月21日，原告作为合同甲方，与被告作为合同乙方，共同签署了《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》两份（合同编号分别为002及004），约定：由甲方组织兴建虎门镇金洲社区综合楼A栋，乙方自愿按甲方定价出资兴建并使用乙方自选定的住宅单元；乙方选定综合楼A栋05层02单元及05层04单元，建筑面积分别为64.86平方米及68.63平方米，价格分别为213691元及226110元；本公寓楼住宅的使用年限为70年，从2012年1月1日至2081年12月31日止；甲方须于2011年12月31日前将住宅交与乙方。合同签订后，被告于2011年11月16日向原告支付了购房款439801元。原告主张其于签订上述买卖合同之日即2011年11月21日将案涉房屋交付给被告，被告则主张原告于2012年1月份才交付房屋，但双方对此均未能提供证据予以证明。
2015年11月12日，方小敏因与金洲居委会就上述购房合同发生纠纷诉至本院，本院于2015年12月30日作出（2015）东二法民一初字第1980号民事判决书，认定方小敏与金洲居委会签订的《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》为无效合同，并判决金洲居委会向方小敏退还购房款、天然气安装费、维修基金并支付利息。金洲居委会对上述判决不服，上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院于2016年6月24日作出维持原判的民事判决。现该民事判决书已发生法律效力。
根据原告提交的《房屋租赁合同》显示，案外人谭柏强与张东梅就位于东莞市××镇××路金洲综合楼A栋1702房（建筑面积为64.86平方米）达成租赁合同关系，租金为1600元/月，该房屋已经装修且配备了电视、空调、冰箱、沙发、茶几等家具家电。原告主张被告应参照上述租金标准支付案涉房屋的占有使用费，考虑到该出租房屋系已经装修并配备了家电，故其认为案涉每套房屋的占有使用费应为1200元/月。被告对此不予确认，其认为案涉房屋交付时是毛坯房，不具有使用的条件，也无法造成任何价值，其无需支付占有使用费，即使要支付，也应以原被告约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以被告实际使用该房屋的年限得出的价款作为被告所获得的利益返还给原告。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》、民事判决书、照片、录音以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》经生效判决书认定为无效合同，本院予以确认。合同被认定无效后，原、被告双方在本案中的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的已发给应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定进行处理。本案中，虽然被告以其案涉房屋为毛坯房故不具有使用价值为由提出抗辩，但由于原告于合同签订后已将房屋实际交付给被告，即使被告未对该房屋进行装修及居住，亦不能否认其对该房屋的占有和使用状态。根据合同无效的处理原则，双方应各自向对方返还因合同取得的财物，由于本案中被告取得的是案涉房屋的占用和使用权益，该种权益无法直接返还，故被告应折价补偿给原告。
关于补偿的期间。双方对房屋交付时间各持异议，但均未能提供证据予以佐证，由于案涉合同已约定了交付时间，故本院推定双方按照合同约定履行，即案涉房屋的交付时间为合同约定的2011年12月31日。至于房屋返还时间，双方均确认为2016年10月20日，本院予以采信。因此，补偿期间应确定为2012年1月1日至2016年10月20日。
关于补偿的标准。原告主张应参照同地段同性质的房屋的租金标准计算，但其提供的《房屋租赁合同》中的房屋已进行装修并配备家具家电，显然与案涉房屋的性质不同，而且该合同的当事人均未到庭作证，合同的真实性亦难以认定，故本院对原告参考其提交的《房屋租赁合同》确定的租金标准不予采信。而且，原被告双方签署的是房屋买卖合同而非租赁合同，直接参照租金标准确定占有使用费，显然与当事人签署合同时的意思表示相悖。本案中，事实上双方于签署合同时已经对房屋的价值达成合意，即被告以购房款439801元换取案涉房屋70年的使用权，因此，虽然案涉合同无效，但以当事人在合同中的意思表示为标准计算占有使用费，更符合诚实信用及公平原则。综上，占有使用费应以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限计算，由此可计算得被告应向原告支付占有使用费30157.78元[439801元÷70年×（4年+294天÷366天]。对于原告诉请中超过的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告方小敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市虎门镇金洲社区居民委员会支付房屋占有使用费30157.78元；
二、驳回原告东莞市虎门镇金洲社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4759元，由原告东莞市虎门镇金洲社区居民委员会承担4508元，由被告方小敏承担251元。
服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 陈 波
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 邓秀琳
附：相关的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的已发给应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。