＼n山东省枣庄市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）枣民五终字第22号＼n上诉人（原审被告）：丛玉燕，无业。＼n委托代理人：赵辉。＼n被上诉人（原审原告）：徐宜强，无业。＼n委托代理人：刘忠建、杨清芳。＼n被上诉人（原审被告）：张莉，居民。＼n上诉人丛玉燕因与被上诉人徐宜强、张莉确认合同无效纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2012）市中民初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。＼n原审法院审理查明，2010年7月2日，被告张莉（买受人）与枣庄市盛苑房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买盛苑裕景山庄（现为东山华府）第9栋1单元501号房屋，建筑面积127.41平方米，商品房单价为每平方米2650元，总金额叁拾叁万柒千陆百叁拾柒元（337637元）。合同签订当日，张莉向枣庄市盛苑房地产开发有限公司交纳了房屋首付款102637元，有线电视及煤气开口费2760元、储藏室款18540元，以上共计123937元，剩余房款235000元由张莉向工商银行贷款支付。＼n2011年5月27日，被告张莉（甲方）与被告丛玉燕（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将长白山路东山华府9号楼1单元501室房屋转让于乙方，转让款30万元，自合同签订之日起，房贷转由乙方偿还，当日被告张莉收到被告丛玉燕支付的房屋转让款130000元。＼n2012年4月，原告徐宜强以被告张莉在原告不知情的情况下，私自处分了夫妻共同财产即位于长白山路东山华府9号楼1单元501室房屋为由，诉至原审法院，请求确认两被告签订的房屋转让协议无效。＼n另查明，原告徐宜强与被告张莉系夫妻关系，双方于2005年3月登记结婚，2011年6月，被告张莉向原审法院起诉离婚，原审法院依法判决不准离婚，2012年2月张莉再次向本院起诉离婚。＼n上述事实，有《房屋转让协议》、《商品房买卖合同》、收据、当事人陈述等证据，在卷为证，事实清楚，足以证明。＼n原审法院认为，本案争议房屋即坐落于枣庄市长白山路东山华府9号楼1单元501室房屋，系原告徐宜强与被告张莉夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，应为双方共同共有。共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。＼n被告丛玉燕主张其购买房屋属于善意取得，因为与开发商签订的房屋买卖协议书、购买该房屋的首付交款凭证、储藏室交款凭证、银行贷款还款卡及还款凭据均只有被告张莉自己的名字，其有理由相信该房屋系被告张莉一人所有，没有义务去查明该房屋是否还有隐性共有人，更没有义务去核实被告张莉的婚姻状况及夫妻关系。作为市场交易活动的一般交易主体，对买卖标的物的所有权状况负有注意查明义务，而被告丛玉燕在未查明争议房屋所有权状况的情况下即与张莉单方签订了买卖房屋协议，在争议房屋实际所有权人为原告徐宜强、被告张莉二人的情况下，对被告丛玉燕的上述主张，不予采信。＼n被告丛玉燕主张其有理由相信被告张莉的售房行为系原告徐宜强与被告张莉夫妻双方的共同意思表示，依法应认定表见代理成立，但未提交证据证明表见代理的成立，对其主张不予采信。＼n被告张莉主张原告徐宜强是知道其与被告丛玉燕买卖房屋的行为，但未提交证据证明，对其主张不予采信。＼n《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，被告张莉在未经作为诉争房屋共有人之一原告徐宜强同意的情形下，与被告丛玉燕签订《房屋转让协议》，其行为侵犯了作为诉争房屋共有人之一的原告徐宜强的合法权益，且被告丛玉燕在购买房屋时未尽到一般市场交易主体的注意义务，不能证明其属于善意取得。故根据上述法律规定，被告张莉与被告丛玉燕签订的房屋转让协议无效。＼n原告徐宜强主张其所支付的律师代理费用、诉讼费用由二被告承担，诉讼费用有收款收据予以证实，予以支持。原告未提交律师代理费用支出的证据，故对其该项诉请，不予支持。＼n综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决：一、被告张莉与被告丛玉燕签订的《房屋转让协议》系无效合同；二、驳回原告徐宜强的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张莉、丛玉燕平均负担。＼n上诉人丛玉燕不服原判上诉称：一、上诉人与被上诉人张莉签订合同是公平自愿的，并以合理的价格向张莉购买且该房屋已交付上诉人居住。房屋未过户的系开发商的原因。因此，上诉人取得该房屋系善意取得，依法应认定该房屋买卖合同有效；二、对于张莉将房屋出卖给上诉人，徐宜强是明知的，且其对此予以认可。故该房屋买卖行为构成表见代理，该买卖合同依法有效。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回徐宜强的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。＼n被上诉人徐宜强答辩称：一、2011年6月，张莉起诉离婚，法院判决不予离婚。同年5月，张莉在徐宜强不知情的情况下私自处分了本案所涉房屋，其行为构成无权处分。丛玉燕明知涉案房屋为夫妻共同财产，仍与张莉签订房屋买卖合同，违反了法律的强制性规定，该转让协议无效；二、上诉人以130000元购买涉案房屋，低于市场价格，且其并无其他证据证明其系善意取得；三、上诉人在签订合同时并非善意，本案不能适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条的规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。＼n被上诉人丛玉燕答辩称：同上诉人的上诉意见一致。＼n本院二审查明的事实与原审查明的一致。＼n本院认为：张莉作出了将涉案房屋以130000元出卖给丛玉燕的意思表示，丛玉燕向其作出了承诺。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条：“承诺生效时合同成立”及第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，本院依法认定张莉作为出卖人与丛玉燕作为买受人在本案所涉《房屋转让协议》上签字时，双方之间买卖本案所涉房屋的合同依法成立。＼n二审诉讼中，本案所涉房屋尚未验收完毕、尚未办理房屋产权证书，即本案所涉房屋的所有权人为枣庄市盛苑房地产开发有限公司。张莉和徐宜强均非涉案房屋的所有权人，故对于徐宜强主张的其系该房屋的共有权人的主张，本院不予支持。＼n丛玉燕是否善意取得该房屋，其性质为物权行为的范畴，而涉案房屋的买卖范畴为负担行为即债权行为的范畴，因此，丛玉燕能够善意取得该房屋均不影响本案所涉房屋买卖合同的有效性。本案房屋买卖合同是当事人的真实意思表示且不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，本院依法认定本案所涉房屋买卖合同成立并有效。＼n根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，徐宜强关于张莉无权处分该房屋导致本案所涉房屋买卖合同无效的主张不能成立，本院不予支持。＼n综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：＼n撤销枣庄市市中区人民法院（2012）市中民初字第1063号民事判决；＼n驳回被上诉人徐宜强的诉讼请求。＼n一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人徐宜强负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长岳永军＼n审判员朱海燕＼n代理审判员翁加伟＼n二〇一四年五月八日＼n书记员张婕