湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民二终字第06369号
上诉人（原审原告）长沙高新开发区思源小额贷款有限公司，住所地长沙高新开发区尖山路39号。
法定代表人彭庆光，董事长。
委托代理人黄周炳，湖南融源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）彭伟朋，住湖南省邵东县。
委托代理人刘毅，湖南麓和律师事务所律师。
委托代理人张蜀欣，湖南麓和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）彭伟桥，户籍地湖南省岳阳市岳阳楼区，居住地长沙市开福区，因涉嫌诈骗罪、非法持有枪支罪被羁押在怀化市铁路看守所。
被上诉人（原审被告）谢笑美，户籍地湖南省岳阳市岳阳楼区，居住地长沙市开福区。
被上诉人（原审被告）长沙伟美电器贸易有限公司，住所地长沙市芙蓉区八一西路附389号北路406号。
法定代表人谢笑美，总经理。
被上诉人（原审第三人）彭伟建，住四川省成都市成华区。
被上诉人（原审第三人）彭伟刚，住四川省阿坝县。
被上诉人（原审第三人）彭伟达，住四川省成都市成华区。
委托代理人莫路明、张蜀欣，湖南麓和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）长沙高新开发区思源小额贷款有限公司（以下简称思源公司）与上诉人（原审被告）彭伟朋，被上诉人（原审被告）彭伟桥、谢笑美、长沙伟美电器贸易有限公司（以下简称伟美公司）、（原审第三人）彭伟刚、彭伟达、彭伟建金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，上诉人长沙高新开发区思源小额贷款有限公司、上诉人彭伟朋不服长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第01188号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人思源公司的委托代理人黄周炳、上诉人彭伟朋的委托代理人刘毅、张蜀欣，被上诉人彭伟达的委托代理人莫路明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告思源公司诉称：2014年4月11日，被告彭伟桥与原告思源公司签订《借款合同》，合同约定被告彭伟桥向原告借款700万元，借款期限一个月，即从2014年4月11日起至2014年5月10日止，执行月利率千分之18.67，即每月利息130690元，按月结息，结息日为每月10日。还款计划为到期还本，按月付息。2014年4月11日，被告彭伟桥、谢笑美、彭伟朋作为抵押人，就该笔借款提供28套房产进行担保，并与原告签署了《最高额抵押合同》，合同约定用于抵押担保的登记在被告彭伟朋以及第三人名下的房产全部由彭伟桥出资，彭伟桥是实质所有权人。2014年4月11日，被告伟美公司作为保证人，就该笔借款提供担保，并与原告签署了《最高额保证合同》，保证方式为连带责任担保。原告按约履行了出借借款700万元的合同义务，但被告借款后下落不明，无法联系，未予偿还借款本息，被告的行为已经危及本合同债权安全。因原告与被告签订《抵押合同》时约定登记在彭伟朋及第三人名下的房产的所有权属于被告彭伟桥，本案诉讼结果与第三人有法律上的利害关系，原告要求对登记在被告以及第三人名下的抵押房产享有优先受偿权，如不能实现优先受偿权，则要求被告以及第三人承担相应的赔偿责任。故请求判令：一、被告彭伟桥、谢笑美归还原告借款本金700万元及利息130690元（按照借款合同约定月利率1.867％计算至借款期满日）；二、被告支付逾期违约金52500元（按照借款合同约定每天万分之五计算至实际还款日）；三、请求确认原告就上述债权对被告提供的抵押物（即房屋及房屋占用范围内的土地使用权）享有优先受偿权；四、被告彭伟朋对原告的借款本息、违约金及损失在主债务人无法清偿的范围内承担赔偿责任；五、被告伟美公司对被告彭伟桥应承担的上述债务承担连带清偿责任；六、原告对登记在第三人名下的，实际属于彭伟桥夫妇所有的抵押房产享有优先受偿权，在优先受偿权不能成立时，对被告无法偿还的借款本息、违约金及损失承担赔偿责任；七、被告以及第三人承担本案诉讼费用。
原审被告彭伟桥辩称：一、对于原告诉请的借款本金700万元无异议，但借款用途是用于支付货款与偿还他人借款，对于原告主张的借款利息、违约金，被告没有偿还能力，请求减免；二、被告同意原告对其夫妻名下的房产享有优先受偿权，但被告谢笑美名下的房产部分由彭伟桥父亲出资购买，被告彭伟朋及第三人名下的房产系其父亲与其叔叔共同出资购买，系家族出资购买，被告彭伟朋及第三人的财产与彭伟桥无关，被告无权以登记在彭伟朋及第三人名下的房屋进行抵押。
原审被告谢笑美辩称：一、被告在借款合同及抵押合同、保证合同上签名属实，对于借款的事实予以认可；二、对于谢笑美与彭伟桥名下的房产，被告同意原告享有优先受偿权。三、登记在彭伟朋、第三人名下的房产的购房资金系是彭伟朋父亲以及第三人父亲出资，被告没有支付购房款的能力，均系家族出资购买。
原审被告彭伟朋辩称：一、被告在抵押合同上的署名非本人真实意思表示，系根据彭伟桥的要求在抵押合同上签名，且签名时抵押合同上未填写手写内容；二、抵押合同约定的抵押房产未办理抵押登记，抵押权未设立，原告要求对彭伟朋名下的房屋行使优先受偿权没有法律依据；三、抵押房产的实际出资人为被告父亲以及第三人父亲，抵押房产在签订抵押合同时未办理产权登记，其名下的房产不能办理抵押登记，未能办理抵押登记的原因以及责任在于原告，原告要求被告承担因不能享有优先受偿权的赔偿责任，无事实与法律依据。且原告诉求的违约金过高，请求调减。请求驳回原告对被告彭伟朋的诉讼请求。
原审被告伟美公司辩称：伟美公司对于借款事实与担保的事实均予以认可。
原审第三人彭伟建、彭伟刚、彭伟达辩称：一、第三人对于原告与彭伟桥之间的借款事实不知情，第三人也未表示过对彭伟桥的借款提供房产作为抵押担保，也没有与原告签署过书面协议，第三人在本案中无任何过错责任，原告要求第三人承担赔偿责任，没有事实及法律依据；二、本案涉案房屋并非彭伟桥所有，第三人未授权彭伟桥处理第三人名下的财产，请求法院驳回原告对于第三人的诉讼请求。
原审法院经审理查明：被告彭伟桥、谢笑美系夫妻关系，被告彭伟桥、彭伟朋以及第三人彭伟建、彭伟达、彭伟刚系堂兄弟关系。2014年4月11日，被告彭伟桥、谢笑美向原告思源公司出具《借款声明》，并于当日由被告彭伟桥与原告思源公司签订《借款合同》，合同约定彭伟桥向思源公司借款700万元，借款用途为办理岳阳五里牌房屋产权证费用，借款期限一个月，即从2014年4月11日起至2014年5月10日止；借款利率实行浮动利率，本合同项下的当前利率为中国人民银行公布的当前、同档次基准利率贷款利率的4倍，即执行月利率为18.67‰，即每月利息130690元，中国人民银行调高贷款基准利率的次月，本合同项下的贷款利率作相应调整，如贷款人不能按本合同约定的结息日付息，则自此日起计收复利，本合同项下的借款的结息方式为按月结清；被告逾期还款的，自逾期之日起至本息全部清偿之日止除按本合同约定利率收取利息，另加收逾期违约金；并约定原告因诉讼而解决争议的诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等费用均由被告承担，其中律师代理费按诉讼标的的15%收取，不足一万元按一万元收取。
被告彭伟桥与原告思源公司签订上述《借款合同》的当天，被告彭伟桥、谢笑美、彭伟朋作为抵押人，就上述借款提供抵押物进行担保，并与原告签署了《最高额抵押合同》，抵押担保的范围包括借款本金700万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人垫付的有关费用及债权人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费等）；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论思源公司对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），思源公司均有权要求抵押人在其担保范围内承担担保责任；同时合同第十条违约责任约定，如果非因思源公司原因导致抵押权未有效设立，或者导致抵押财产价值减少，或者导致思源公司未及时或未充分实现抵押权，且抵押人与债务人不是同一人，思源公司有权要求抵押人在本合同约定的担保范围内对担保的债务与债务人承担连带责任。该《抵押合同》所附抵押物清单对抵押物作了约定，抵押物为坐落在岳阳楼区五里牌办事处四化建社区126号、142号、141号、134号、135号、136号、116号、117号、120号、121号、131号、132号、133号、122号、123号、137号、138号、139号、129号、128号、127号、119号、118号等28套房产（预告登记在谢笑美名下的房产有8套、预告登记在被告彭伟朋、第三人彭伟建、彭伟达、彭伟刚名下的房产各5套）以及登记在谢笑美、彭伟桥名下的坐落在长沙市火星镇3片026栋505号房。《抵押合同》同时约定“抵押物全部由彭伟桥出资，彭伟桥是实质所有权人，彭伟朋、彭伟建、彭伟达、彭伟刚不是所有权人。”抵押人彭伟桥、谢笑美、彭伟朋当日将上述28套房屋的《商品房买卖合同》、预购商品房预告登记证、付款方记载为“彭伟桥”的房屋预收款专用凭据抵押交付给原告，但因上述28套门面房产未办理房屋所有权证，故未办理抵押登记。另登记在谢笑美、彭伟桥名下的坐落在长沙市火星镇3片026栋505号房屋亦未办理抵押登记。
当日，被告伟美公司作为保证人，与原告签署了《最高额保证合同》，约定伟美公司为思源公司与彭伟桥依主合同所形成的债务提供连带责任保证，确认被告未按主合同约定履行其债务时，无论思源公司对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），思源公司均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金700万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和债权人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费等），其中律师代理费按诉讼标的的15%收取，不足一万元按一万元收取；保证期间自单笔贷款业务的主合同签订之日起至债务人在该主合同项下的债务履行期限届满之日后两年止。
2014年4月11日，思源公司按合同约定根据彭伟桥的要求将700万元借款汇入指定账户，但被告自2014年4月17日起下落不明，无法联系，原告遂诉至本院。
另查明，关于抵押人彭伟桥、谢笑美、彭伟朋提供抵押的坐落在岳阳楼区五里牌办事处四化建社区的28套门面的购买情况以及预告登记的情况，2012年8月24日至11月30，被告彭伟桥父亲彭得凡5次用在农业银行开户的银行卡支付购房款2千万元，并由出卖人岳阳天伦房地产开发有限公司在收款的当日开具付款方为“彭伟桥”的预收款专用收据（28套门面），2012年12月29日，谢笑美、彭伟朋、彭伟建、彭伟达、彭伟刚作为合同买受人分别与岳阳天伦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，谢笑美购买8套房产，彭伟朋、彭伟建、彭伟达、彭伟刚各购买5套房产，总计28套房产，总价款约2800万元，扣除彭得凡已刷卡支付的2000万元，剩余购房款约800万元尚未交付。上述28套房产由岳阳房产部门根据《商品房买卖合同》以及预收款专用凭据（在付款人为彭伟桥的一栏手写添加“谢笑美、彭伟朋、彭伟建、彭伟达、彭伟刚”）于2013年3月4日核发预购商品房预告登记证，预告登记权利人确认为谢笑美，彭伟朋、彭伟建、彭伟达、彭伟刚。在本案诉讼中，被告彭伟桥确认在购买上述房产时彭伟朋、彭伟建、彭伟达、彭伟刚均系在校学生，不可能出资，被告与第三人主张上述房产均由其父亲共同出资购买，系“家族出钱购买”，但被告以及第三人对涉案房产的资金来源均未提供证据证实；原告认为涉案房产由被告彭伟桥夫妻出资，提供了由法院调取的彭伟桥父亲彭得凡在支付购房款的同时段的银行流水明细，该份证据证实谢笑美从其银行帐户转账支付718万元至彭得凡银行帐户，由彭得凡交付购房款的事实，并且银行流水明细还证实其余购房资金的来源系货款或他人银行帐户转账支付。
还查明，在本案诉讼中，岳阳天伦房地产开发有限公司因买受人谢笑美，彭伟朋、彭伟建、彭伟刚就其各自买受的部分房产未按合同约定交付剩余购房款（彭伟刚1套，谢笑美，彭伟朋、彭伟建各2套），向岳阳市岳阳楼区人民法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》，并由各买受人支付因逾期付款而解除合同的违约金，该院于2015年1月16日作出解除合同，并由买受人支付违约金的判决，现判决已发生法律效力。上述抵押的28套房产中，预告登记在谢笑美名下的116号、117号房产以及登记在彭伟朋名下的120、121号房产、登记在彭伟建名下的118号、119号房产、登记在彭伟刚名下的122号房产，因法院判决解除《商品房买卖合同》，预告登记已失效。岳阳天伦房地产开发有限公司已向该院申请解除保全查封的上述7套房产。
被告彭伟桥现因涉嫌诈骗罪、非法持有枪支罪被羁押在怀化市铁路看守所，谢笑美因涉嫌犯罪被公安机关取保候审。
该院认为，思源公司与彭伟桥签订的《借款合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。思源公司按合同约定履行了发放借款700万元的合同义务，但彭伟桥未按合同约定偿还借款本金以及利息，已构成违约，应按合同约定承担偿还借款本金700万元以及逾期付款利息的违约责任。根据彭伟桥与谢笑美共同出具的借款声明书，本案债务系彭伟桥与谢笑美在夫妻关系存续期间的共同债务，应由双方承担连带清偿责任。
关于逾期付款利息的认定问题，思源公司主张按月息18.67‰的标准计算逾期付款利息，逾期付款利息具有违约金性质，原告另外主张违约金52500元，其违约金标准明显过高，该院将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率的4倍予以计算，彭伟桥、谢笑美应照此标准支付自2014年4月11日直至上述借款付清之日的逾期付款利息，思源公司主张的过高部分，该院不予支持。
伟美公司作为保证人，与思源公司签订《最高额保证合同》，合同内容符合连带保证的成立要件，保证合同合法有效，伟美公司对彭伟桥的上述债务应承担连带清偿责任。
思源公司与彭伟桥、谢笑美、彭伟朋签订的《抵押合同》系双方真实意思表示，合同内容合法有效，原、被告之间的抵押合同关系依法成立，但用于抵押的房产均未办理抵押登记，双方设定的抵押权未成立，故原告诉请的要求对被告以及第三人提供的抵押担保的房产行使优先受偿权的主张，该院不予支持。根据原、被告签订的抵押合同第十条（三）项约定，抵押权未有效设立的责任由抵押人承担，因被告的原因导致思源公司不能实现对抵押物的优先受偿权，造成其债权无法收回的损失，应由抵押人在抵押财产的价值范围内承担因抵押权不能实现的连带赔偿责任。鉴于本案彭伟桥、谢笑美系本案主债务人，应对上述债务承担连带赔偿责任，对彭伟桥、谢笑美名下的房产的抵押权不能实现的赔偿责任，不应再予以承担。被告彭伟朋应在抵押财产的价值范围内与被告彭伟桥、谢笑美承担连带赔偿责任。
关于第三人是否与原告存在抵押合同关系，第三人是否应承担赔偿责任的问题。
首先，用于抵押担保的第三人名下的15套房产，已经房产部门核发预告登记证，已确认预告登记的权利人，思源公司主张实质所有权人为彭伟桥、谢笑美，鉴于本案系借款合同发生的抵押合同争议，对28套房屋的物权确认的问题，该院不予审理。
其次，被告彭伟桥、谢笑美、彭伟朋作为抵押人以预告登记在被告彭伟桥、谢笑美、彭伟朋以及第三人名下的房产作为担保，涉及对第三人名下的房产的预告登记的权利处分，虽抵押合同双方约定由彭伟桥出资，实际所有权人为彭伟桥，但第三人未在抵押合同上签字确认，事后亦未追认由彭伟桥出资的事实，虽然在签订抵押合同的同时，彭伟桥向原告提供了抵押房产的商品房买卖合同、预告登记权利证以及付款方为“彭伟桥”的收据，但其行为不足以证实第三人同意以其房产向原告提供抵押担保，不能认定原告与第三人已形成《抵押合同》关系，故原告要求第三人在抵押房产价值范围内承担赔偿责任的诉讼请求，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、彭伟桥、谢笑美于本判决生效后十日内偿还长沙高新开发区思源小额贷款有限公司借款本金700万元及逾期付款利息（从2014年4月11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍标准支付至全部借款付清之日止）；二、长沙伟美电器贸易有限公司对上述第一项债务承担连带担保责任；三、彭伟朋对上述第一项债务承担连带赔偿责任；四、彭伟朋、长沙伟美电器贸易有限公司承担担保责任后有权向彭伟桥、谢笑美追偿；五、驳回长沙高新开发区思源小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费67226元，财产保全费5000元，合计72226元，由被告彭伟桥、谢笑美、彭伟朋、长沙伟美电器贸易有限公司共同承担。
上诉人长沙高新开发区思源小额贷款有限公司上诉称，彭伟建、彭伟达、彭伟刚对抵押未有效设定应承担赔偿责任。
上诉人彭伟朋上诉称，彭伟朋在抵押合同上签字不是真实意思表示，抵押合同无效；即使抵押合同有效，彭伟朋也只能承担补充赔偿责任，而不是连带责任。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，思源公司与彭伟桥签订的《借款合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。思源公司按合同约定履行了发放借款700万元的合同义务，但彭伟桥未按合同约定偿还借款本金以及利息，已构成违约，应按合同约定承担偿还借款本金700万元以及违约责任。根据彭伟桥与谢笑美共同出具的借款声明书，本案债务系彭伟桥与谢笑美在夫妻关系存续期间的共同债务，应由双方承担连带清偿责任。
关于逾期付款利息及违约金的认定问题，原审法院按中国人民银行同期贷款利率的4倍予以计算，彭伟桥、谢笑美应照此标准支付自2014年4月11日直至上述借款付清之日的逾期付款利息。本院予以确认。
伟美公司作为保证人，与思源公司签订《最高额保证合同》，合同内容符合连带保证的成立要件，保证合同合法有效，伟美公司对彭伟桥的上述债务应承担连带清偿责任。
思源公司与彭伟桥、谢笑美、彭伟朋签订的《抵押合同》所涉及的抵押物为坐落在岳阳楼区五里牌办事处四化建社区126号、142号、141号、134号、135号、136号、116号、117号、120号、121号、131号、132号、133号、122号、123号、137号、138号、139号、129号、128号、127号、119号、118号等28套房产（预告登记在谢笑美名下的房产有8套、预告登记在彭伟朋、彭伟建、彭伟达、彭伟刚名下的房产各5套，上述房产的预告登记均已超过三个月）以及登记在谢笑美、彭伟桥名下的坐落在长沙市火星镇3片026栋505号房屋。上述房产均未办理房屋他项权证。
第一，预告登记在谢笑美名下的房产8套和预告登记在彭伟朋名下的房产5套，上述房产的预告登记均已超过三个月，其产权处于待定状况，更没有确定所有权；思源公司与彭伟桥、谢笑美、彭伟朋对上述房产的性质均知晓，将产权处于待定状况的房产进行抵押，该部分抵押合同无效。对于该抵押合同部分无效，思源公司与彭伟桥、谢笑美、彭伟朋均存在过错；谢笑美、彭伟朋明知上述房产未取得所有权而对彭伟桥的借款进行担保，思源公司明知上述房产未取得所有权而同意以上述房产对彭伟桥的借款进行担保，导致担保无效，谢笑美、彭伟朋应在其所办理的抵押的房屋的抵押财产价值范围内对彭伟桥的借款承担过错赔偿责任，超出部分由思源公司自行承担。其次，对于登记在谢笑美、彭伟桥名下的坐落在长沙市火星镇3片026栋505号房屋，因其产权属于谢笑美、彭伟桥，其有权进行抵押，该部分抵押有效，但上述房产未办理房屋他项权证，思源公司没有取得优先受偿权。鉴于本案彭伟桥、谢笑美系本案主债务人，彭伟桥、谢笑美对其名下的房产的抵押权不能实现的赔偿责任，不再重复承担。第三，对于登记在彭伟建、彭伟达、彭伟刚名下的房产各5套，彭伟建、彭伟达、彭伟刚均未签署抵押合同，彭伟桥、谢笑美、彭伟朋无权处置该部分房产，该部分抵押合同无效，由此造成思源公司向彭伟桥的借款损失，思源公司应自行承担责任。
针对上诉人思源公司的上诉理由，本院在前述中已经阐述清楚，不再重复。对其上诉理由不予采纳。
针对上诉人彭伟朋的上诉理由，经审查，1、没有证据证明彭伟朋在签署抵押合同时违背其意愿；2、彭伟朋以其不具备所有权的房屋对彭伟桥的借款进行抵押担保，导致抵押无效，应承担过错责任。综上，对其上诉提出不承担责任的理由本院不予采纳。
原审判决认定事实清楚，证据确实充分，但适用法律不当导致判决错误。建议依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第01188号民事判决第一、二、五项以及案件受理费的承担部分；
二、撤销长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第01188号民事判决第三、四项；
三、彭伟朋在其所办理的抵押的房屋的抵押财产价值范围内对彭伟桥向长沙高新开发区思源小额贷款有限公司的700万元借款承担赔偿责任；
四、彭伟朋在承担赔偿责任后有权向彭伟桥、谢笑美追偿；长沙伟美电器贸易有限公司承担担保责任后有权向彭伟桥、谢笑美追偿。
本案二审长沙高新开发区思源小额贷款有限公司上诉费67226元，由长沙高新开发区思源小额贷款有限公司自行承担；彭伟鹏的上诉费67226元，本院收取28812元，由彭伟鹏承担。
本判决为终审判决。
审判长 周立文
审判员 欧阳宁
审判员 张芳芳
二〇一六年一月十九日
书记员 张 智
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
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