济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初61号
原告：济南嘉馨物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：周明杰，总经理。
委托诉讼代理人：李慧慧，山东泉兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明飞，山东泉兴律师事务所实习律师。
被告：王虎，男，1970年8月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：何莹，山东弘和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱凤玲，山东弘和律师事务所律师。
原告济南嘉馨物业管理有限公司（以下简称嘉馨物业）与被告王虎物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了第一次审理。原告嘉馨物业的委托诉讼代理人李慧慧、李明飞，被告王虎的委托诉讼代理人何莹、朱凤玲到庭参加诉讼。后本院于2017年5月9日公开开庭进行了第二次审理。原告嘉馨物业的委托诉讼代理人李慧慧、被告王虎的委托诉讼代理人何莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉馨物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴纳2012年3月31日至2016年5月31日期间物业管理服务费8131.00元，违约金17170.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年7月1日，原告与济南嘉馨房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订《前期物业服务协议》一份，合同约定原告向嘉馨.现代逸居小区业主提供物业管理服务，物业服务费为每平米1.50元，被告每季度第一个月的26日前向原告预交整个季度的管理费用。逾期缴纳物业费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项3‰的违约金。合同生效后原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告未依约向原告提供物业费用。自2012年3月31日至2016年5月31日被告共欠物业费用8131.00元，违约金17170.00元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。
王虎辩称，原告主体不适格，应该驳回原告的诉讼请求。首先，原告没有资质证书，第二，根据原告与房地产公司签订的前期物业服务合同，物业服务期限截止到2011年12月31日，对原告所居住的小区不再实行物业管理。综上，原告的主体不适格，应当驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括嘉馨物业提交的前期物业服务合同、入住文表签收单、业主家庭情况登记表、施工单位维修联系单及王虎提交的物业管理费发票一份，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王虎居住于济南市槐荫区南辛庄东街1号嘉馨·现代逸居，为该小区业主，房屋面积为108.41平方米。2006年8月23日，嘉馨物业作为甲方与作为乙方的王虎签订《前期物业管理服务协议》，载明房地产公司为该小区的开发单位。1.协议约定甲方的权利和义务为：甲方根据与房地产公司签订的《前期物业管理委托合同》的约定，对“嘉馨·现代逸居”实施前期物业管理服务；负责建立健全本物业的物业管理档案资料；向乙方收取物业管理费用；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，甲方有按本协议约定的服务内容提供物业管理服务的义务；可委托专业公司承担本物业专项工程任务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三人等。2.乙方的权利和义务为：监督甲方物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用；接受甲方的物业管理和服务等。3.甲方提供的物业服务包括：房屋共用设备、设施及其运行的维护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生管理；为业主、使用人办理车位租赁手续；协助公安机关维护小区公共秩序。发生治安、刑事案件依照法律规定报公安部门处理；负责向业主和使用人收取物业管理服务费，经有关部门委托可代收电费、水费、采暖费等；接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行有偿维修、养护及其他服务等事项。4.协议约定物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）按高层1.50元/㎡/月收取，总计162.62元/月，自乙方办理入住领取钥匙之日起开始计算交纳。物业管理费，按季度收取，交费时间为每季第1个月26日之前。5.甲方每年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况，每年1月份向业主公布上年度全年维修基金利息收支情况。6.在协议的违约责任部分还约定了“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳水电费、物业管理费等项费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳滞纳金，逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方有权采取相关措施催缴，也可向人民法院起诉。”7.协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。协议还对其他事项进行了约定。
另查明，嘉馨·现代逸居小区尚未成立业主委员会。嘉馨物业的资质于2013年12月31日到期，后于2015年被注销，未办理新的资质。
2017年3月15日，本院在各方当事人共同见证下，依法对嘉馨·现代逸居小区及部分业主家中进行现场勘验，并制作了勘验笔录，当事人对现场勘验笔录予以认可。勘验情况如下：小区北门附近及小区内道路多处划停车位，车辆停放混乱；消防通道不畅通；自行车棚顶损坏；楼内消防通道堆放杂物，消防设施缺失；化粪池外漏，部分单元门损坏；部分业主家中墙体渗水严重，墙皮脱落，阳台屋顶及卧室屋顶渗水等。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.嘉馨物业在本案诉讼过程中提供2012年1月1日房地产公司与嘉馨物业签订的物业服务管理合同一份，约定服务期限自2012年1月1日至业主委员会成立止。还提供2017年4月5日上海文化银湾物业管理有限公司（以下简称银湾物业）出具的证明一份，证明现代逸居小区一直由嘉馨物业提供物业服务。
王虎对物业服务管理合同的真实性有异议，称该合同甲方名称无法确认，其住所地也不明确，联系电话为九位数，还有其法定代表人也需要落实。乙方是济南嘉馨.现代逸居物业管理有限公司，与落款处原告的公章名称不符。该份合同是后来补的。王虎对银湾物业出具证明的真实性和关联性均有异议，银湾物业没有权利证明嘉馨物业对小区提供了物业服务。本院认为，物业服务管理合同虽然存在字迹潦草不清晰、电话号码不准确等方面的瑕疵，但合同最后盖章处所盖的印章与本案原告的公司名称一致，版面上的瑕疵不影响合同的效力，该合同有效。王虎对证据的真实性有异议、称合同是后来补的，但未提交证据证明，故嘉馨物业提交的物业服务管理合同，本院予以采信。银湾物业虽然没有权利证明该小区是否为嘉馨物业提供服务，但能够证明其不是提供物业服务的主体，不享有收取物业服务费的权利，故对该证据，本院予以采信。
2.王虎为证明现代逸居小区处于无物业管理的状态，向本院申请证人刘鹏出庭作证，刘鹏系该小区的业主，其称小区内存在消防通道被堵、绿化无人管理、业主家被盗、公共设施服务不到位等问题。嘉馨物业对证人证言不予认可，称证人刘鹏本身未交纳物业服务费，证言的真实性存疑。本院认为，证人刘鹏系该小区业主，且系本院（2017）鲁0104民初300号物业服务合同纠纷案件中的被告，与嘉馨物业起诉王虎属相关联的案件，本案审理结果与刘鹏具有利害关系，其证言不具有客观性，故本院不予采信。
本院认为，嘉馨物业与王虎于2006年8月23日签订的《嘉馨·现代逸居前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。王虎作为该小区业主，在接受嘉馨物业提供的物业服务的同时应缴纳相应的物业服务费用。
双方争议的焦点为：
1.嘉馨物业是否具备诉讼主体资格。王虎辩称，嘉馨物业的服务期限截止到2011年12月31日，之后就停止对小区的管理，嘉馨物业不具备诉讼主体资格。本院认为，首先，根据嘉馨物业于2012年1月1日与房地产公司签订的物业服务管理合同约定，物业服务期限自2012年1月1日至业主委员会成立止。其次，根据王虎与嘉馨物业签订的前期物业管理服务协议第十六条约定，协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；再次，经本院审理查明，该小区至今未成立业主委员会，未解聘嘉馨物业，也未选聘新的物业公司，故嘉馨物业仍为物业服务提供方。综上，嘉馨物业具备诉讼主体资格。
2.嘉馨物业的资质到期，业主能否拒绝交纳物业服务费。本院认为，根据《物业管理条例》第六十条第一款规定：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”，嘉馨物业无资质从事物业管理的行为，业主可以向房管部门投诉，由行政部门负责监管，违反强制性规定的，可进行处罚，但在物业服务企业继续提供物业服务的情形下，业主不能据此拒交物业服务费。
3.嘉馨物业能否按照约定的标准收取物业服务费。本院认为，经本院现场勘验，嘉馨·现代逸居小区的物业服务的确存在瑕疵，对公共设施的运行管理不到位，对业主反映的问题也未能及时解决，存在很多安全隐患等。嘉馨物业未能按照前期物业管理服务协议的约定全面履行合同义务，履行过程存在过错。嘉馨物业作为物业服务企业，应该努力提高自身服务质量，加强与业主的沟通与交流，对自身存在的问题，尤其是安全隐患问题，应当有清醒的认识并积极整改。但从另一个方面来说，物业服务企业作为提供物业服务一方，当然负有履行合同的义务，应该按合同约定提供服务。但不可否认的是，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互配合。比如小区内消防通道堆有垃圾、长期被车辆占用等问题，除物业服务企业管理不到位外，小区内业主占用消防通道的不当行为也是造成消防通道不畅通的原因。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪，但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态，形成恶性循环。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。王虎的答辩意见不足以免除其缴纳物业服务费的义务，其应按照合同约定的标准交纳物业服务费。按照房屋面积108.41平方米、物业服务费标准每月每平方米1.50元计算，嘉馨物业要求王虎支付2012年3月31日至2016年5月31日物业管理服务费8131.00元的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
4.关于嘉馨物业要求王虎承担违约金的问题，本院认为，按法律规定及双方签订的前期物业管理服务协议的约定，业主逾期交纳物业服务费应当向嘉馨物业支付违约金。但本案通过审理，本院认为，王虎拒绝交纳物业服务费并非完全无理，嘉馨物业的工作确实尚存在改进、提高之处。鉴于此种情形，本院对嘉馨物业要求王虎承担违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、王虎于本判决生效之日起10日内向济南嘉馨物业管理有限公司支付2012年3月31日至2016年5月31日的物业服务费8131.00元。
二、驳回济南嘉馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费433元，减半收取计216.50元，由济南嘉馨物业管理有限公司负担146.50元，王虎负担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 王 辉
二〇一七年七月七日
书记员 裴立红