广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015)东一法南民一初字第2505号
原告黎永力，男，汉族，1966年12月9日出生，住广东省东莞市莞城区，
原告郭寿玲，女，汉族，1963年2月5日出生，住广东省东莞市莞城区，
原告黎庆桐，男，汉族，1988年8月6日出生，住广东省东莞市莞城区，
三原告的共同委托代理人许望平、黎永乐，分别系广东大洲律师事务所律师、实习律师。
被告李陈，男，汉族，1975年12月2日出生，住四川省广元市苍溪县，
被告李强，男，汉族，1879年4月28日出生，住湖北省荆州市监利县，
原告黎永力、郭寿玲、黎庆桐诉被告李陈、李强房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年12月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年5月24日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人许望平、黎永乐到庭参加诉讼，被告李陈、李强经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎永力、郭寿玲、黎庆桐诉称，2006年12月1日，星晨实业发展有限公司（以下简称“星晨公司”）与两被告签订了《星鹏商务大厦租赁合同》，由两被告承租星晨公司坐落于广东身东莞市南城莞太大道60号星鹏商务大厦A栋一楼、二楼和三楼,共计2341.74平方米，租赁期为10年（2006年12月1日至2016年12月1日止），2006年月租金为59728元，被告方应在每月15日前向星晨缴纳当月租金，租金每四年按10％递增一次，被告方应在每月15日前缴纳管理费和水电费。2007年11月，三原告从星晨公司处购买了星鹏商务大厦A栋一楼、二楼和三楼，办理相关手续后，及时通知了被告。此后，原被告均按合同约定履行。自2014年5月起，被告违反合同约定开始拖欠原告租金。自2014年6月起，被告违反合同约定开始拖欠管理费、水电费和垃圾处理费。期间，被告在有关部门的检查中未通过而被勒令整改，之后被告就给员工放假并歇业。原告追讨租金，两被告总以各种理由推托，后称整改通过重新开业时一起给。因合同第六条第六款就乙方终止合同已作出约定，且两被告也未撤场，所以原告就一直等待被告通过整改重新开业，但被告在11月下旬电话告诉原告由于没有通过整改要终止合同，此后原告无法联系两被告。由于两被告违约给原告造成了较大的损失，按合同第三条第二款两被告要按所欠租金的1％每天支付违约金，原告考虑到被告的承受能力，现仅以所欠租金按年利率22％的标准计算违约金，计至被告方还清欠款之日。在合同被全面履行的前提下，10年合同期内，原告给予被告6个月的免租期，以及共计2次、每次间隔4年，每次4万元的免租。现被告违约，还有3年的租赁期未履行，因此被告要将免租总金额的30％即119510.40元退还给被告方。为保护自身合法权利，原告特诉至法院，请求判令：一、确认双方签订的星鹏商务大厦租赁合同已经解除；二、被告支付拖欠的租金501711元；三、被告支付拖欠的物业管理费、水电费、垃圾处理费共计54689元；四、被告支付暂计至2015年12月23日的违约金153940.46元；五、被告支付应退还的免租租金119510.40元；六、本案诉讼费用由被告承担。
被告李陈、李强经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据材料。
经审理查明，2006年12月1日，被告李陈、李强（乙方）与星晨公司（甲方）签订《星鹏商务大厦租赁合同》，约定：1、乙方向甲方承租座落于广东省东莞市××大道××星鹏商务大厦××、××、××楼××2341.74平方米给乙方作沐足使用，租期为10年，即由2006年12月1日起至2016年12月1日止；2、免租期（即装修期）为2006年12月1日起至2007年6月8日；10年合同期内，甲方给乙方两次装修时间，每次装修间隔四年，每次装修期免租4万元，在当年6月份月租费中扣除；递增为每四年递增10%的比例；3、乙方每月应缴租金为59728元，乙方应于每月15日前向甲方缴纳当月租金(法定假日顺延)，否则每延迟一天，乙方需按应付租金的1％支付违约金，延期至次月15日的，则视为乙方违约，甲方有权依合同规定追究责任；4、合同签订当日乙方应向甲方交纳相当于两个月租金作为保证金合计10万元；5、乙方每月应付管理费3512元，此款应于每月15日前向星鹏商务大厦管理处交纳当月管理费，水电费由该大厦管理处按规定代收，乙方应于每月15日前按实际用水用电量交纳，乙方逾期缴交管理费或水、电费的，则每延迟一天，乙方需按应缴款的1%支付滞纳金，延期至次月15日，则视为乙方违约，乙方需依本合同第七、八条规定追究责任；6、乙方不得无故提前终止本合同，如需提前终止，必需承担违约责任并以书面形式提前30天通知甲方，并缴清相关费用后方可搬出该室内乙方自置物品；7、租赁期间，若甲方将此单位出售给第三者在合同条款不变的前提下，乙方必须协助甲方变更本合同的甲方名字；8、合同第七条约定第一款约定任何一方违反本合同规定义务的守约，守约方可单方面终止本合同，并有权依合同规定追究违约方的违约责任；9、合同第八条第二款约定乙方违反合同规定义务的，则甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金和装修，并有权要求乙方赔偿经济损失。
案涉东莞市南城区沙苑花园星鹏商务大厦三层308号、306号、303号、301号房产于2007年11月8日登记在黎永力的名下，星鹏大厦二层A区、三层310号、311号、312号、313号房产于2007年11月8日登记在郭寿玲名下，星鹏商务大厦首层12号房产于2009年1月13日登记在郭寿玲名下，星鹏大厦三层302号、305号、307号于2007年11月8日登记在黎庆桐名下。
原告主张星晨公司是星鹏大厦的开发商，三原告于2007年11月8日购买了案涉星鹏大厦A区一、二、三层并向两被告收取租金直至2014年4月，但没有与两被告另行签订租赁合同，两被告自2014年5月起拖欠租金，于2014年6月起拖欠物业管理费，两被告于2014年11月下旬起无法联系，两被告经营的火龙沐足城也停止经营，故三原告于2014年12月将案涉租赁物另行出租。原告提交短信证明向两被告及其财务人员发送催缴租金通知，提交深圳历思联行物业管理有限公司东莞星鹏商务大厦管理处出具的欠费清单证明星鹏大厦12号二、三楼商铺火龙沐足拖欠2014年6月至2014年11月期间水电费、垃圾处理费、管理费共计54689元，提交收款收据证明原告黎永力代火龙沐足交纳2014年6月至2014年11月管理费、垃圾处理费、水电费共计54689元。
三原告未能举证证明概括承继星晨公司在案涉租赁合同中的权利义务。星晨公司于2009年11月6日因股东、股东会、股东大会决议解散并办理注销登记，星晨公司的投资者是黎永力、黎永前。黎永前于2015年12月26日出具《转让权利声明》，表明将星晨公司与李强、李陈租赁合同纠纷中的诉讼权利转让给黎永力。
以上事实，有租赁合同、火龙沐足欠费清单、物业移交协议、收据、催租短信信息、租赁物产权证、转让权利声明、企业机读档案登记资料以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告李陈、李强经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的不利责任应由其自行承担。《星鹏商务大厦租赁合同》的内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，签约双方应按合同约定全面履行权利义务。三原告主张在取得案涉租赁物的所有权后成为案涉租赁物的出租方与两被告建立租赁合同关系，该主张没有相应证据予以支持，三原告未能举证证明合同权利义务概括转移经得合同相对方的同意，应承担举证不能的法律后果，本院对三原告的主张不予采纳。根据《星鹏商务大厦租赁合同》的约定，合同的相对方是星晨公司和两被告，星晨公司注销登记后，该公司的投资者成为权利义务的继受人，即黎永力、黎永前有权依据《星鹏商务大厦租赁合同》向两被告主张合同权利。现黎永前以《转让权利声明》的方式将其在本案中的权利转让给黎永力，该声明在送达两被告时发生法律效力，故本案中黎永力有权依据《星鹏商务大厦租赁合同》向两被告主张权利，是本案的适格原告。基于合同的相对性原则，原告黎庆桐、郭寿玲不是案涉租赁合同的相对方，无权基于案涉合同向两被告主张权利。
原告黎永力主张两被告未按合同约定支付租金等费用，并停止在案涉租赁物的经营且无法联系，原告也将案涉租赁物另行出租他人，双方的行为均表明案涉租赁物已经解除，本院对此予以确认。原告主张被告拖欠的租金、物业管理费、水电费、垃圾处理费，两被告对此未举证或到庭予以反驳、抗辩，本院对原告的主张予以采信。合同约定租金每四年递增10%的比例，故2014年5月至2014年11月期间每月租金为59728×110%=65700.80元。债务应当清偿，原告黎永力诉请被告支付2014年5月至2014年11月期间租金及其他费用于法有据，其中租金为65700.80元×7个月=459905.60元，物业管理费、水电费、垃圾处理费共计54689元。合同对免租期作出明确约定，并未约定提前解除合同需退还免租期租金，原告主张两被告退还免租租金于法无据，本院不予支持。虽然合同约定延迟一天交纳租金需按应付租金的1%支付违约金，但同时约定延期至次月15日的视为乙方违约，甲方依据合同第七、八条规定追究责任，案涉合同第七、八条的约定乙方违反合同约定时，甲方有权没收租赁保证金和装修并要求乙方赔偿经济损失。本案两被告拖欠租金明显超过次月15日，原告可依合同第七、八条追究责任，但主张违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条、第九十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认案涉《星鹏商务大厦租赁合同》已经解除；
二、被告李陈、李强应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告黎永力2014年5月至2014年11月租金459905.60元；
三、被告李陈、李强应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告黎永力水电费、物业管理费及垃圾处理费共计54689元；
三、驳回原告黎永力其他诉讼请求；
四、驳回原告郭寿玲、黎庆桐的全部诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12098.50元（原告已预交），由被告李陈、李强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 唐珺珺
代理审判员 刘秋霞
人民陪审员 张雅芝
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 简凤娇
程大鹏（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。