安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1602民初2577号
原告：王伟，男，1988年7月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托诉讼代理人：李川，安徽智立律师事务所律师。执业证号：13416201511682776。
被告：亳州市九洲房地产开发有限公司。住所地：安徽省亳州市谯城区十八里工业区。
负责人：郝伟亚，职务：经理。
委托诉讼代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。执业证号：13416200110120762。
原告王伟诉被告亳州市九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月25日向本院起诉，本院依法组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告王伟的委托代理人李川，被告九洲房地产公司的委托代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王伟诉称：原告王伟与被告亳州市九洲房地产开发有限公司于2011年7月26日签订商品房买卖合同，合同约定:由原告购买被告位于亳州市谯城区古泉路御府嘉园7号楼10l室的房屋，交易金额为1440000元，交付房屋的期限为2011年12月31日前，如逾期交房应承担相应的违约责任。原告已分别于2011年7月1日、201l年7月23日向被告支付首付款共计720000元，并按照合同约定向被告指定的银行办理按揭手续。至今，被告未交付房屋，无奈，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉求：1、依法判令被告履行交付房屋义务并支付违约金135936元（剩余违约金按照144元/天自2014年7月31日计算至房屋实际交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告九洲房地产公司辩称，原告主张的延期交房违约金超出诉讼时效，因为违约金截止日期到被告具备交付条件，向原告发出交房通知，而原告拒不领取房屋，时间是在2013年8月26日，故该主张已经超过诉讼时效。原告要求按照每天144元支付违约金，过高，依法应予调低。该房屋具备交房条件后，原告拒不领取房屋，故不存在拒不交房的问题。
原告围绕诉讼请求以及被告九洲房地产公司就其抗辩意见依法提交了证据，本院当庭组织原被告进行了证据交换和质证。对原告王伟所举证据一、四本院予以确认并在卷佐证。对原告王伟所举证据二、三，本院认定如下：违约金系双方当事人之间的真是意思表示，不违背法律规定，应予以确认；原告王伟依约向被告支付了购房款以及按揭贷款银行已支付与被告，按购房总款计算违约金符合合同约定，且不违悖法律规定。对上述两份证据效力予以认定。对被告所举证据一，本院认定如下：被告于2013年8月23日至26日向有关单位（勘查、设计、施工、监理、建设）申请竣工验收，但竣工验收及备案单位于2014年7月28日收到被告向其申请验收及备案的文件，于2014年7月31日批准同意备案，应认定涉案房屋于2014年7月31日才符合双方签订的合同第八条约定的交房条件，对其证据效力不予认定。对被告所举证据二，本院认定如下：双方当事人约定交付房屋方式系电话通知，但被告九洲房地产公司并未按约定交付验收合格的房屋，对其证据效力不予认定。查明的事实为：2011年7月26日原告王伟与被告九洲房地产公司签订《商品房买卖合同》(以下简称为《合同》)，合同编号为：W2XXXX6。《合同》约定被告九洲房地产公司将位于亳州市谯城区古泉路御府嘉园7号楼10l室的房屋出让与原告王伟，房款总计1440000元。《合同》第八条约定出卖人应当在2011年12月31日前，将验收合格的商品房交付与原告王伟，《合同》第十一条约定被告九洲房地产公司在交付房屋时应当同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
原告王伟分别于2011年7月1日、201l年7月23日向被告支付首付款共计720000元，余款720000元通过银行按揭的方式支付给被告九洲房地产公司。被告九洲房地产公司未向原告王伟交付验收合格的房屋证明以及具有《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。《合同》第九条约定出卖人逾期60日交付房屋的，出卖人按买受人累计已付款的0.01%按日计算至实际交付之日支付违约金与买受人。《合同》第十九条约定双方发生争议协商不成的可向人民法院提起诉讼。
本院认为，本案争议焦点一：商品房具体备案时间以及违约金计算依据、起点、终点。原告王伟与被告九洲房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于商品房何时具备交付条件，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》将交房条件约定为合同第八条确定的第一款第1项“该商品房经验收合格”，即在双方约定的交房期限前，完成单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，涉案房屋被告九洲房地产公司于2014年7月28日到亳州市有关部门办理备案登记，亳州市验收及备案登记部门于2014年7月31日同意备案。即，被告九洲房地产公司实际取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是在2014年7月31日，根据《建设部<建设工程质量管理条例>》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，应认定涉案房屋于2014年7月31日才符合双方签订的合同第八条约定的交房条件，故九洲房地产公司认为工程已经按照约定时间竣工验收，与事实不符。现原告王伟已表示要求继续履行合同，按照合同第九条的约定，原告王伟可以主张九洲房地产公司支付自交房之日起至2014年7月31日的违约金，因违约金系双方当事人之间的约定，且违约金为房价总额的万分之一，因该约定不违反法律规定，被告九洲房地产公司要求降低的抗辩不予支持。即：根据原、被告双方合同的约定，每日按总房价款万分之一的标准向王伟支付，该约定对双方均具有约束力。
本案争议焦点二：是否超过诉讼时效。被告九洲房地产公司关于“本案已过诉讼时效”的抗辩意见，本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，诉讼时效期间为两年。被告九洲房地产公司未按约定将验收合格的房屋交付与原告王伟，属于违约行为，超过诉讼时效显然不成立，因此，对其抗辩不予采信。
本案争议焦点三：被告九洲房地产公司是否通知原告王伟接收房屋。被告九洲房地产公司关于“该房屋具备交房条件后，原告拒不领取房屋，故不存在拒不交房的问题”的抗辩意见，本院认为，根据合同约定，被告九洲房地产公司应于2011年12月31日前向原告王伟交付符合交付条件的房屋，但被告九洲房地产公司未向法庭提供其向原告王伟交付验收合格的房屋以及合同约定的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，被告九洲房地产公司应承担违约责任，对其抗辩不予采信。原告王伟诉求被告九洲房地产公司自2014年8月1日起至实际交付房屋之日止的违约金按每天144月计付，不违反法律和合同约定，应予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告亳州市九洲房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将该涉案房屋（亳州市谯城区古泉路御府嘉园7号楼10l室）交付给原告王伟。
二、被告亳州市九洲房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告王伟支付交房违约金135792元【以1440000元为本金，按每日万分之一的标准，从2012年1月1日起计至2014年7月31日止，943天×144元/天=135792元】以及自2014年8月1日起至实际交付房屋之日止的违约金按每天144元计付。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3019元，由被告亳州市九洲房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 丰灵芝
审 判 员 李献忠
人民陪审员 张 慧
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 陈 旭
附本案相关法律条文（法官提示）：
一、《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
三、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
四、建设部《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【举证责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
谯城区法院执行款专户名称如下：
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