北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1435号
上诉人（原审原告）北京裕发弘瑞物业管理有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村北街1号。
法定代表人田志波，总经理。
委托代理人林鹤，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人关珊珊，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）毛婷，女，1982年1月31日出生。
委托代理人毛凤安，男，1952年2月23日出生。
上诉人北京裕发弘瑞物业管理有限公司（以下简称裕发物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第10810号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
裕发物业公司在原审法院诉称：毛婷系523号房屋的业主，房屋建筑面积96.29平方米。2007年11月24日，双方签订《物业委托管理合同》（以下称“合同”），合同第二条约定我公司提供房屋建筑公用部分的维修、养护、运行、管理等物业管理服务。第六条约定了物业管理服务的质量、管理目标。第四条约定业主应当按规定交纳物业管理费。第七条第1款约定我公司有权按照政府有关规定的收费标准收取物业管理费用，业主应当按时主动交纳。本条第3款约定业主应于每年的9月1日至10月30日交纳下一年度的物业管理费。同时本条第2款约定，甲方无故拖欠物业管理费、供暖费、和水、电、燃气费一个月以上的，拖欠款按每天0.3%加收滞纳金。此外，合同第九条约定本合同有效期为十年，自2009年7月13日至2019年7月13日止。我公司根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》（京价（房）字（1997）第（196）号文件）制定了《佳运园物业管理服务收费明细》。根据前述收费标准和收费明细，毛婷应每年向我公司支付物业管理费用人民币887.3元。《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，另据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。我公司始终依照约定履行提供物业管理服务的义务，但毛婷至今未履行缴纳物业管理费的义务。根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，毛婷拒不支付物业管理费的行为已构成违约，我公司有权要求继续履行、赔偿损害等违约责任，即有权要求毛婷支付2009年1月1日至2015年12月31日的物业费6211.1元，同时按照应交费用的0.3%按日支付滞纳金直至实际给付之日止（暂计至2015年6月11日为人民币1834.05元）。现我公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、毛婷向我公司一次性支付2009年1月1日至2015年12月31日期间应缴纳的物业费共计6211.1元；2、毛婷向我公司支付滞纳金1834.05元（暂计至2015年6月11日，计算至实际给付之日止）；3、全部诉讼费用由毛婷承担。
毛婷在原审法院辩称：我不交物业费的原因如下：1、小区业委会起诉开发商和物业公司的案件法院已经判决物业公司与我们的前期物业合同于2014年3月26日解除，根据相关法律规定，在办理物业交接手续时，物业公司应当维持小区的正常物业管理且不得再收取物业费，故裕发物业公司不应再收取2014年和2015年的物业费。2、法律规定的诉讼时效是2年，物业公司没有证据证明在2年的诉讼时效期间内向我催缴过物业费，故裕发物业公司的请求已经超过诉讼时效；3、裕发物业公司提供的物业服务质量不符合约定，具体表现在：小区楼道内乱拉乱接电缆线，小区楼前和楼道内堆满杂物和废品，电荷经常有不关的现象，存在安全隐患；小区路面崎岖不平，尤其是二号楼前面的道路雨天容易积水，通行非常不便；小区楼道内到处是乱贴的小广告，楼房外墙皮脱落严重，小区基本没有绿化，本该是种植花草的园子满地垃圾，杂草丛生，有的地方就是私家菜园子甚至是养鸡鸭兔的地方。
原审法院审理查明：毛婷系523号房屋的业主，房屋建筑面积96.29平方米。2007年11月24日，毛婷（甲方）与裕发物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》约定：由乙方为甲方提供物业管理服务，物业管理服务内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理；4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业岗点、文化体育娱乐场所的等；5、小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾收集、清运等；6、公共绿地、花木、建筑园林小品等的养护与管理；7、小区交通秩序与车辆停放秩序的管理；8、维修小区公共秩序，协助地方公安机关及消防机关的工作；9、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；10、组织开展社区文化娱乐活动；11、负责向产权人和物业使用人收取各项物业管理费。乙方按政府有关规定的收费标准依法按时向甲方收取物业管理费，甲方应主动按时交纳，交费时间为每年的9月1日至10月30日收取下一年度的物业管理费，甲方无故拖欠物业管理费一个月以上的，拖欠款按每天0.3%加收滞纳金。；该合同还约定了其他条款。在合同履行过程中，裕发物业公司每年的物业收费标准为（房屋建筑面积×0.635元／平方米／月＋12.8元／月）×12个月，毛婷对该收费标准予以认可。合同签订后，裕发物业公司为毛婷提供了物业服务，毛婷未支付2009年1月1日之后的物业费。
另查，针对北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会起诉裕发物业公司及北京裕发房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，法院作出的（2014）昌民初字第6431号民事判决书，确认物业服务合同终止时间为2014年3月26日，判决该案双方当事人于该判决生效之日起15日内就佳运园花园小区物业共用部分进行查验交接。该案经上诉后，北京市第一中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）一中民终字第05047号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。裕发物业公司于2015年9月初开始与佳运园小区业主委员会办理交接。
原审法院认定上述事实的证据有：物业管理服务合同、佳运园小区收费标准、照片、视频资料及当事人陈述等。
原审法院判决认为：裕发物业公司、毛婷签订的《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。裕发物业公司提供了物业管理服务，毛婷应当支付相应的物业服务费用。对毛婷提出裕发物业公司主张的物业费已超过诉讼时效的辩解意见，法院认为因裕发物业公司为毛婷提供的服务属持续履行，故裕发物业公司的起诉未超过诉讼时效，对毛婷的该项辩解意见法院不予采信。毛婷辩称裕发物业公司提供的物业服务不符合约定标准，但其未能提供相应证据证明裕发物业公司自2009年1月1日至2014年3月26日期间的物业管理服务不符合相关标准，故毛婷应按合同约定的标准支付此期间的物业费。双方物业服务合同经（2015）一中民终字第05047号生效民事判决书判决于2014年3月26日终止，但考虑到双方物业合同终止之后裕发物业公司仍实际提供了物业服务，法院结合裕发物业公司的物业服务质量及物业收费标准，酌情确定毛婷按合同约定物业费标准的60%向裕发物业公司交纳2014年3月27日至2015年8月31日期间的物业费。对于裕发物业公司主张逾期未交纳物业费的滞纳金一节，法院不予支持。对于裕发物业公司过高的诉讼请求，法院不予支持。毛婷对其辩解未能提供相应证据予以证明的，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、毛婷给付北京裕发弘瑞物业管理有限公司二○○九年一月一日至二○一五年八月三十一日期间的物业费五千四百零七元四角，于判决生效后十日内履行。二、驳回北京裕发弘瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
裕发物业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销一审法院判决，依法改判支持我公司的一审诉讼请求。上诉理由是：一审法院酌情按照60%的标准计算2014年3月27日至2015年8月31日期间的物业费没有事实和法律依据。一审法院对滞纳金不予支持没有事实和法律依据。
毛婷答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意裕发物业公司的上诉请求和理由。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：裕发物业公司作为佳运园小区物业管理单位，收取相应的物业管理费于法有据，但前提是，其必须提供质价相符的物业服务内容。根据已经生效的法院判决，佳运园小区业委会与裕发物业公司就小区物业管理服务存在持续纠纷，最终判决认定，物业服务合同于2014年3月26日终止并撤出小区。本案诉讼中，毛婷对裕发物业公司服务质量存在异议，认为差距较大并提供了照片予以佐证。鉴于以上事实，本院认为，对裕发物业公司是否提供质价相符的物业服务事实的认定应从证据以及小区物业纠纷的状况以符合常理的方法综合判断。根据毛婷提供照片显示，佳运园小区在环境卫生、公共设施设备维护、小区综合秩序管理等各个方面均存在缺陷，因此应该减免部分的物业费用。原审法院仅对2014年3月27日至2015年8月31日期间的费用按照60%的比例予以支持，即考虑到了裕发物业公司与佳运园小区业委会之间的诉讼状态，也考虑到裕发物业公司履行物业服务的事实，较为公平，本院予以维持。关于滞纳金的问题，由于裕发物业公司履行服务存在瑕疵，业主并无拒绝交纳物业费的主观恶意，故裕发物业公司要求支付滞纳金的上诉意见，本院亦不予考虑。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担二十五元（已交纳）；由毛婷负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
代理审判员 唐兴华
代理审判员 王国庆
二〇一六年三月三十日
书 记 员 张颖岚