＼n辽宁省沈阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沈中民二终字第1292号＼n上诉人（原审被告）：沈阳瑞家置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江南街6号（1-31-13）。＼n法定代表人：束桂香，该公司执行董事。＼n委托代理人：赵庆波，辽宁仲达律师事务所律师。＼n委托代理人：白睛，辽宁仲达律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：刘思觉，女，1992年6月10日出生，汉族，无职业，住址广东省惠州市城区。＼n委托代理人：陈金，辽宁敦正律师事务所律师。＼n原审被告：沈阳鑫恒生房产经纪有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街28号（27-5）。＼n法定代表人：齐别亦，该公司经理。＼n委托代理人：周虹，女，1967年4月20日出生，汉族，该公司工作人员。＼n上诉人沈阳瑞家置业有限公司（以下简称瑞家公司）因与被上诉人刘思觉、原审被告沈阳鑫恒生房产经纪有限公司（以下简称鑫恒生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第4243号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员李妍参加评议的合议庭，于2014年6月18日开庭公开审理了本案，上诉人瑞家公司的委托代理人赵庆波，被上诉人刘思觉的委托代理人陈金，原审被告鑫恒生公司的委托人代理人周虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2012年12月3日，原告刘思觉与被告瑞家公司签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买沈阳市大东区东北大马路钢泉巷1-3号第7栋2-14-1号房屋，该房屋坐落于沈阳市二环内，房屋建筑面积90.87平方米，总价款为658，504元，其中首付款198，504元，商业贷款460，000元。签订上述商品房买卖合同当日，原告向被告瑞家公司交付首付款198，504元及代理费600元。被告瑞家公司与被告鑫恒生公司之间签订了委托合同，由被告鑫恒生公司负责为被告瑞家公司所开发楼盘的购房者办理贷款事宜。2012年12月6日，原告刘思觉向被告鑫恒生公司支付服务费6000元及产权证费用80元、预告登记费用80元、他项权证费用180元、抵押费用80元、查档费100元，共计6520元。原告刘思觉户口所在地是广东省惠州市惠城区中山北路77号，并非沈阳市本市户籍居民，其从未在沈阳市工作过，亦未在沈阳市缴纳过个人所得税或社会保险。被告鑫恒生公司在为原告刘思觉办理贷款过程中为其提供虚假经济收入证明，证明其在沈阳久圆天昊建筑安装工程有限公司工作，月均收入为3700元。＼n2013年10月，原告起诉至原审法院，诉讼请求：1、撤销其与第一被告签订的商品房买卖合同；2、第一被告返还房屋首付款198，504元；3、第二被告返还服务费6520元；4、第一被告、第二被告对首付款利息8668元及原告损失12，000元承担连带责任；5、诉讼费由二被告负担。＼n原审法院认为，沈政办发（2011）11号沈阳市人民政府办公厅文件《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》第九条规定：在二环区域内，暂停向无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭售房。本案涉案房屋坐落于沈阳市二环以内，原告刘思觉不是沈阳市户籍居民，且其从未在沈阳市工作过，亦未在沈阳市缴纳过个人所得税或社会保险，因此其不具备购房资格，原告与被告瑞家公司签订的商品房买卖合同的合同目的无法实现，故上述商品房买卖合同应当予以解除，被告瑞家公司应当退还原告交纳的购房首付款198，504元。关于原告要求被告鑫恒生公司返还服务费6520元的诉讼请求，被告鑫恒生公司尚未帮助原告办理完毕全部贷款手续，且被告鑫恒生公司在明知原告不具备购房资格的情况下仍表示可以帮助其办理贷款。显然被告鑫恒生公司存在过错，故其无权收取原告全部服务费，但考虑到鑫恒生公司已经实际履行了一定的义务，本院酌定原告刘思觉向被告鑫恒生公司支付服务费1520元，被告鑫恒生公司向原告返还已经收取的服务费5000元。关于原告要求被告瑞家公司及鑫恒生公司支付首付款利息8668元及损失12，000元的诉讼请求，因为原告明知自己不具备购房资格仍与被告瑞家公司签订了商品房买卖合同，且委托被告鑫恒生公司帮助其办理贷款，自身存在过错，由此产生的损失应由原告自行承担，故对于原告刘思觉的上述两项诉讼请求本院不予支持。关于原告提出的被告瑞家公司在出售涉案房屋时该房屋存在抵押，该抵押已于2012年12月末解除的主张，原告未向本院提供相关证据，且原、被告签订的商品房买卖合同未因抵押导致无效或被撤销，故本院对于原告的上述主张不予采纳。＼n综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘思觉与被告沈阳瑞家置业有限公司于2012年12月3日签订的购买沈阳市大东区东北大马路钢泉巷1-3号第7栋2-14-1号房屋的商品房买卖合同于本判决生效之日起解除；二、被告沈阳瑞家置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘思觉购房首付款198，504元；三、被告沈阳鑫恒生房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘思觉服务费5000元；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4685元，由原告刘思觉负担2235元，被告沈阳瑞家置业有限公司负担2400元，被告沈阳鑫恒生房产经纪有限公＼n司负担50元。＼n宣判后，瑞家公司不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审法院对事实认定不清，本案不存在贷款不成功、不能贷款的事情，若法院认定被上诉人不具备购买资格，不符合限购令的规定，责任应由被上诉人承担，上诉人没有任何过错。二、上诉人在商品房买卖合同履行过程中并无任何过错，且被上诉人与被告二的委托合同及被上诉人提供的贷款手续都与上诉人无关，因此上诉人不应承担诉讼费。＼n被上诉人刘思觉答辩称：一、一审认定事实清楚，被上诉人非本地户口，未在沈阳工作，上诉人与原审被告至今未能给被上诉人办理相关手续，至此被上诉人无法取得诉争房产的所有权。即合同目的无法完成，因予以解除。二、上诉人对本案的原则问题理解错误，作为专业的房产开发公司，应当明知被上诉人不能购买诉争房产，购房合同公司违反沈阳市的行政法规的，根据《合同法》第52条5项、《合同法》第56条之规定，该购房买卖合同自始无效。根据《合同法》第58条规定，上诉人应返还相应的购房款。请求法院维护一审判决＼n原审被告鑫恒生公司答辩称：我方只同意按照原审法院判决给被上诉人退款。＼n本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。＼n在本院庭审中，关于商品房买卖合同能否继续履行的问题，原审被告鑫恒生公司表示因银行之前审批已经过期，如要重新履行其必须重新收取相关费用。原审被告鑫恒生公司亦表示沈阳久圆天昊建筑安装工程有限公司系原审被告鑫恒生公司为被上诉人联系的。＼n在本院庭审中，上诉人瑞家公司、被上诉人鑫恒生公司均表示双方之间存在行纪合同关系，案涉房屋所在园区的业主办理相应手续均委托原审被告鑫恒生公司办理。＼n上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、户口本等证据材料及当事人陈述，经当事人庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。＼n本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否应予解除的问题以及上诉人瑞家公司是否应当返还被上诉人刘思觉房屋首付款198，504元的问题。关于合同是否应否解除的问题，本院认为，本案被上诉人刘思觉为非本市户籍居民，按照沈阳市人民政府沈政发（2011）11号文件的规定，被上诉人刘思觉不具备购房资格，现被上诉人明确表示要求解除其与上诉人之间的商品房买卖合同，原审被告鑫恒生公司亦表示如如需办理则被上诉人要另行交纳相应费用，现因上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，合同的目的无法实现，故上诉人、被上诉人之间所签订的商品房买卖合同应予解除。关于上诉人瑞家公司是否应返还购房首付款198，504元的问题，本院认为，作为商品房的销售企业，上诉人对于沈阳市人民政府沈政发（2011）11号文件中外地人购买沈阳市二环区域内房屋的相关政策是明知的，上诉人作为出卖人负有审核和告知的相应义务，而被上诉人作为买受人在知晓自己不具备买房资格情况下，仍然与上诉人签订的商品房买卖合同，也存在一定的过错。现双方之间的合同已经予以解除，故上诉人理应将被上诉人向其交纳的首付款198，504元返还给被上诉人。＼n综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费4685元，由上诉人沈阳瑞家置业有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘冬＼n代理审判员李妍＼n代理审判员郑竹玉＼n二〇一四年六月十八日＼n书记员那萌萌＼n本案判决所依据的相关法律＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；