北京市第二中级人民��院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终1491号
上诉人（原审原告）:杨乐也，男，1979年8月18日出生，住北京市大兴区。
上诉人（原审被告）：王相军，男，1974年8月2日出生，住北京市大兴区。
上诉人杨乐也因与上诉人王相军土地租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初20212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
杨乐也上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王相军负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律严重错误。我与王相军签订的租赁合同是双方真实意思表示，应当受到法律保护。一审法院认定涉案土地已被拆除腾退、已经断水断电与事实不符。一审法院判决���相军只支付三分之一的土地租金，没有事实依据。
王相军辩称，我不同意杨乐也的上诉理由。2016年7月14日因涉案土地拆迁腾退，已经停水停电，我无法继续使用涉案土地，故不应当继续支付租金。
王相军上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决解除双方之间的土地租赁合同，并由杨乐也返还已交付的部分租金17500元（从2017年1月15日到2017年4月30日）；3.判决杨乐也承担本案诉讼费用。事实和理由：我与杨乐也于2014年签署土地租赁合同，但涉案土地在2016年7月10日被大兴区西红门镇团河北村村民委员会依法腾退，土地租赁合同已经事实不能履行。我多次找杨乐也讨论退还部分租金事宜，但其以各种理由推脱。
杨乐也辩称，合同已经履行，我没有违约，不应该退还王相军租金，也不同意解除合同，诉讼费用应该由对方承担。2017年8、9月份王相军���在正常经营。
杨乐也向一审法院起诉请求：1.判令王相军支付2017年5月1日至2018年4月31日期间的土地租金合计60000元；2.王相军支付违约金1764元；3.王相军按照银行利率支付利息402元（计算至实际支付之日）；4.案件受理费由王相军承担。
一审法院认定事实：2014年5月1日，杨乐也与王相军自愿签订土地租赁合同，租赁期限是2014年5月1日至2019年5月1日，租金为每年60000元，支付方式为一年付，王相军交付租金至2017年4月30日。双方在合同中约定，杨乐也保证租赁期限内租赁土地水、电、通行道路畅通。双方还约定，如遇国家拆迁，杨乐也应提前两个月通知王相军，地上物拆迁补偿款归王相军所有。经查，涉案土地系北京市大兴区西红门镇团河北村所有，2016年7月10日，北京市大兴区西红门镇团河北村村委会发布告知书，明确告知自2016年7月8日起对本村村域范围内的非住宅房屋进行拆除腾退。2016年11月16日，北京市大兴区西红门镇团河北村和团河南村村委会联合发布告知书，告知对西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线拆除腾退。村域范围内包括企业、学校、公寓、公交场等所有地上物都将被拆除，拆除区域内水电道路将不可避免受到影响。拆除腾退区域自2016年11月16日开始限量售卖水电，并于2017年1月15日之后彻底停水停电、道路、垃圾清运等服务。庭审中，王相军主张根据合同约定，杨乐也应该提供水、电、通行等，但承租土地自拆迁公告发出即断水断电，拆迁部门也在周边垒起围墙，导致王相军无法正常经营，杨乐也违约在先。杨乐也则主张王相军水电都是自己花钱从村里购买，相关道路也没有影响通行，王相军应该全额缴纳租金。另查，王相军现已不在涉案土地从事经营活动，但一直没有和杨乐也解除土��租赁合同，经询问，杨乐也也不同意解除租赁合同。
一审法院认为：依法成立并生效的合同对合同双方具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。杨乐也与王相军签订的土地租赁合同合法有效，王相军本应按照合同规定向杨乐也支付租金，但是，双方合同成立以后因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即涉案土地所在村委会的拆除腾退工作。根据告知书的内容，王相军承租的土地自2017年1月15日开始彻底限水限电并限制通行，合同中虽然约定由杨乐也提供水电、通行等，但杨乐也不能履行该合同义务系国家拆除腾退工作引起，并非故意违约。同理，王相军因国家拆除腾退工作不能从事合同约定的经营行为，从而延付或拒付租金的行为同样不宜认定为违约。鉴于双方均无过错，故法院对双方主张对方违约的主张均不予支持。但不可否认的是，双方签订的租赁合同尚未解除，王相军虽然未实际经营，但其所建房屋实际占有、使用杨乐也出租的土地，应该交纳一定数额的租金。至于交纳的具体金额，法院认为，因断水断电和限制通行等导致承租土地的出租利用价值大幅减少，但法院考虑王相军实际占有及尚未腾退土地的现实情况，酌定王相军先行支付杨乐也2017年5月1日至2018年4月31日期间的土地租金合计20000元，需要指出的是，因王相军是年付租金，在此期间，如果王相军和杨乐也的合同解除或王相军实际腾退并交付土地，可按照合同约定向杨乐也主张返还多交纳的土地租金。据此，一审法院于2017年12月判决：一、王相军向杨乐也支付二〇一七年五月一日至二〇一八年四月三十一日期间的租金20000元；二、驳回杨乐也��其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，杨乐也提交两组照片，第一组照片四张，证明涉案场地未停电；第二组照片八张，证明涉案场地正常经营。王相军质证称：第一组照片是拆迁办为了管理涉案土地建设的保安室的照片，不认可该组照片关联性；第二组照片是村街道上的照片，并非涉案土地的照片，不认可该组照片的关联性。对杨乐也提交的两组证据，本院认证如下：杨乐也提交的两组照片不能证明系涉案场地的照片，与本案无关联性,本院对该两组证据不予采信。
另，王相军在本案一审中认可其持有涉案场地所在院落大门的钥匙，其物品尚在涉案场地内。二审期间，王相军认可未就涉案场地与杨乐也进行交接。
因双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，杨乐也与王相军签订的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。本案合同履行过程中，因涉案场地面临拆除腾退，导致限水、限电直至停水停电，王相军未按照合同约定的时间支付下一期租金。因双方不能履行合同义务均系国家拆除腾退工作引起，并非故意违约，一审法院确认双方均无违约行为，并无不当，本院予以支持。虽然涉案场地面临拆除腾退，但双方均未在本案一审中主张解除合同，而王相军在一审中认可涉案场地所在院落的大门钥匙由其持有，其物品尚在涉案场��内，本案二审中，王相军亦认可未就涉案场地与杨乐也进行交接。在本案合同尚未解除且王相军仍有物品占用涉案场地的情况下，一审法院考虑拆除腾退对王相军使用涉案土地的影响，酌定王相军支付杨乐也下一年度的租金为20000元，无明显不当，本院予以支持。王相军关于解除合同、退还租金的上诉请求属于其在二审中提出的新的请求，因杨乐也不同意调解，王相军可就上述请求另行起诉。
综上所述，杨乐也、王相军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1592元，由杨乐也负担854元（已交纳），由王相军负担738元（已交纳）。
本判决为终审判决���
审 判 长 王 磊
审 判 员 白 松
审 判 员 刘慧慧
二〇一八年二月二十二日
法官助理 胡珊珊
书 记 员 孙春玮