广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2072民初14652号
原告：陶金权，男，1971年8月18日出生，汉族，住江苏省宝应县，
委托诉讼代理人：何玲玲，广东孚道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢榕，广东孚道律师事务所实习律师。
被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。
法定代表人：蔡云伟，总经理。
委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾勇，广东康浩律师事务所实习人员。
原告陶金权与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶金权的委托诉讼代理人何玲玲、谢榕，被告鸿远公司的委托诉讼代理人周光福、贾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶金权向本院提出诉讼请求：被告鸿远公司向原告陶金权支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以已付房款340000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年11月17日起计至房地产权属证书办理完毕之日止，暂计至2017年9月30日为30264.66元）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求中违约金起算时间为2015年11月27日，终止时间为被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。事实和理由：2012年9月7日，原告与被告鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××××房，房屋总价款340000元；被告于2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书。原告已按合同约定向被告支付全部房款，但截至2017年9月30日止，被告尚未为原告办理房地产权属证书，被告的行为严重违反了法律法规的规定及双方的约定，因原、被告约定的违约金过低，原告请求增加违约金数额。
原告陶金权为支持其诉请，提供证据如下：1.《中山市商品房买卖合同》；2.中山市商品房销售登记备案表；3.购房发票；4.广东省高级人民法院（2017）粤民申2292-2371号民事裁定书；5.广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第751-770号民事裁定书；6.中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第1225号民事判决书。
被告鸿远公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实与理由：一、本案不属于应当调整违约金的情形。1.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已经明确约定了违约金数额，即按已付房价款的1%支付。由于双方对是否会逾期办证及逾期多久无法预见，如按约定，被告只逾期一天办理房产证，也需支付总房款1%的违约金。不存在违约金过低，显失公平的问题；2.原告未举证证明其损失，也就不存在对违约金数额予以调整的事实基础。被告的逾期办证行为并没有造成原告的实际损失，且被告已按时向原告交付房屋，没有对原告占有、使用房屋造成阻碍。此外，该房屋已经显著升值，如参照正大土地房地产评估有限公司2017年8月3日的评估报告，案涉房产单价（约7700元/平米）相比较原告购买时的房屋价款，该房屋升值巨大。另根据广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第三点，“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”，故本案中违约金数额不应调整；3.适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的条件为具备以下情形之一：第一，合同没有约定违约金；第二，损失数额难以确定。而本案中，双方在合同中明确约定违约金为已付房价款的1%；原告不能举证证明其所受损失数额而非难以确定，故不符合该解释规定的条件。综上，本案的违约金应当遵从合同的约定即已付房价款的1%。二、本案被告逾期交付房屋权属证书有客观原因。“盛雅苑”项目的资料齐全，本可以如期为原告办理证件，但因为施工方恶意扣押办证所需的相关材料，致使被告无法办理房屋权属证书。被告出于维护自身和业主等人利益，已向施工方提起诉讼。可见，被告对于办理房屋权属证书事项并非故意拖延，而是无奈于客观条件。被告都按时交付经检验合格的房屋给原告，积极履行主要合同义务，遵守诚实信用。且经过被告的努力，被告已于2017年9月21日取得中山市房屋登记机关出具的大产权证。目前分户测绘工作也已完成，只要业主完税即可递件办证。被告不存在故意拖延等主观恶意，故不应当调整违约金加重被告责任。三、逾期办证的违约金是债权请求权，原告按日主张逾期办证违约金是继续性债权，应当适用两年诉讼时效的规定。原告主张的违约金是以日为计算单位的，即违约一日就有一定数额的违约金，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约金的天数。“违约金的总额”与“个别数额”相对独立。依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”，故本案原告主张的按日计算的违约金应当适用两年的诉讼时效，即从起诉之日起往前倒推两年计算违约金。四、我国并非判例法国家，恳请法院综合考虑社会效果及被告作为企业的生存环境及承受能力作出判决，及时控制诉讼范围扩大，维护社会稳定。综上，原告向被告索要巨额违约金是没有事实和法律依据的，其要求增加违约金的请求也违背了意思自治原则、合同法以及商品房买卖合同司法解释的基本精神和相关法律规定。
被告鸿远公司就其辩解提供证据如下：1.《建设项目竣工验收环境保护验收意见函》；2.《广东省防雷装置验收合格证》；3.《广东省防雷装置定期检测合格证》；4.《建设工程规划条件核实批复书》；5.《水质验收意见书》；6.《建设工程消防验收意见书》；7.《住宅信报箱工程专项验收表》；8.不动产权证；9.中山二手房成交网上报盘价；10.《关于盛雅苑办理〈不动产权证书〉的通知》；11.关于盛雅苑办理《不动产权证书》的公示。
本院经审理认定事实如下：2012年9月7日，陶金权与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定陶金权向鸿远公司购买位于中山市××××房的商品房，总价款340000元；鸿远公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的上述商品房交付陶金权使用，并在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；如因鸿远公司的责任，陶金权不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陶金权不退房，鸿远公司按已付房价款的0.01%向陶金权支付违约金；陶金权须按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等陶金权的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，陶金权已向鸿远公司付清全部购房款，中山市房地产交易登记管理所已对上述合同办理登记备案。鸿远公司于2012年12月31日前将上述商品房交付陶金权使用。陶金权至今尚未取得上述商品房的权属证书，遂诉至法院，提出以上诉请。
另查明：2009年10月23日，中山市气象局向鸿远公司颁发《广东省防雷装置验收合格证》，载明盛雅苑商住小区5、6栋的防雷装置经验收合格，有效期壹年。2010年6月25日，广东省中山市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》[山公消（建验）字[2010]第0072号]，确认由鸿远公司申报的盛雅苑商住小区1～3栋住宅部分、5～6栋建设工程消防验收合格。2015年10月27日，中山市环境保护局出具《关于盛雅苑居住小区（一期1、2、3、5、6栋）建设项目竣工环境保护验收意见的函》，认定该项目本次工程竣工环保验收合格。2016年5月13日，广东省气象防灾技术服务中心向鸿远公司颁发《广东省防雷装置定期检测合格证》，认定盛雅苑商住小区5、6栋的防雷装置符合国家有关防雷标准和国务院气象主管机构规定的使用要求，下次检测日期为2017年5月13日。同年5月20日，中山市邮政管理局出具《住宅信报箱工程专项验收表》，确认盛雅苑1-3、5、6幢的住宅信报箱工程符合标准并予以通过。5月26日，中山供水有限公司水质检测中心和广东省城市供水水质监测网中山监测站联合出具《水质验收意见书》[2016水质（验）字第041号]，确认鸿远公司投资的盛雅苑（1、2、3栋）商住楼工程给水管道水质验收合格，可并入市政供水管网正常供水。6月13日，中山市城乡规划局向鸿远公司出具《建设工程规划条件核实批复书》，同意盛雅苑居住小区（一期1、2、3、5、6栋）办理规划条件核实。2017年9月21日，鸿远公司分别取得位于中山市横栏镇长安北路32号盛雅苑1幢1025房等83户、2幢808房等265户、3幢1302房等104户、5幢1305房等167户的不动产权证书，证书号分别为粤（2017）中山市不动产权第0232344号、粤（2017）中山市不动产权第0232347号、粤（2017）中山市不动产权第0232356号、粤（2017）中山市不动产权第0232342号。同年9月29日，鸿远公司向陶金权发出《关于盛雅苑办理〈不动产权证书〉的通知》，陶金权已按要求签署相关办证文件并递交资料。
本院认为，原告陶金权与被告鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守。被告未在合同约定期限内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应违约责任。原告有权要求被告支付违约金。而违约金主要是补偿性质，但也兼具一定的惩罚性，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。原告已按被告的通知要求签署相关办证文件并递交资料，但被告并没有提供任何证据证明其已把相关办证资料报给产权登记机关备案，故本院认定被告迄今仍未履行完毕合同约定的递件义务，致使原告未能取得房地产权属证书，不能完全享有案涉商品房的占有、使用、收益、处分权益，给原告造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。因被告方面的原因迄今未能提交办理权属证书所需全部资料，导致原告何时取得案涉商品房的权属证书现仍处于不确定状态，显然不利于维护交易安全。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的0.01%为标准计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，将不能更好地促使被告履行义务，不利于原告实现对案涉商品房所享有的完整权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则，在鸿远公司单方严重违约、对于逾期办理房产证导致原告的实际损失额难以确定的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金数额过低为由，诉请对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，理据充分，本院予以支持。被告关于不应调整违约金的相应抗辩理由不成立，故本院不予采纳。原告要求逾期办证违约金计算至被告持办理权属登记需由其提供的全部资料到产权登记机关备案之日止亦有理，故本院予以支持。关于诉讼时效问题。原告主张的上述违约金自2015年11月27日起计算，被告对此提出诉讼时效的抗辩。原告主张按日累计计算违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行后，应按每个个别债权分别计算三年的诉讼时效期间。即原告主张2015年11月27日起产生的违约金可于产生后三年内提起诉讼。原告于2017年11月30日提起诉讼，其主张的违约金受人民法院保护。故被告的相关抗辩于法无据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：
被告中山市鸿远房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告陶金权支付从2015年11月27日起至中山市鸿远房地产开发有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，以340000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期办证违约金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费556元，减半收取计278元，保全费323元，合计601元，由被告中山市鸿远房地产开发有限公司负担（该费用原告陶金权已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈玉珍
二〇一八年二月一日
书记员 刘颖焮