四��省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川10民终930号
上诉人（原审被告）：四川省东旭置业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区玉林北街1号1栋3单元22层2208号。
统一社会信用代码：91510000080717334N。
法定代表人：余自远，董事长。
委托诉讼代理人：张民，四川盛树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川省隆昌东方房地产开发有限公司,住所地：四川省隆昌市金鹅街道隆泸大道123号。
统一社会信用代码：91511028734874217G。
法定代表人：��晓惠，董事长。
委托诉讼代理人：刘思刚，四川永炽律师事务所律师。
上诉人四川省东旭置业有限公司（以下简称东旭公司）因与被上诉人四川省隆昌东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省隆昌市人民法院（2017）川1028民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人东旭公司的委托诉讼代理人张民，被上诉人东方公司的法定代表人代晓惠及其委托诉讼代理人刘思刚到庭参加诉讼。本案现已审理审结。
东旭公司上诉请求：撤销四川省隆昌市人民法院（2017）川1028民初2206号民事判决，依法改判。事实和理由：东方公司违约在先，上诉人在本案中没有违约��一审判决违约金明显过高，违反最高人民法院关于《合同法》解释二第29条规定。请求二审法院支持其上诉请求。
东方公司辩称，上诉人的上诉请求及理由不能成立。请求二审维持原判。
东方公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告房屋销售价款260万元，违约金80万元，共计340万元；2.判决被告支付保全费5000元；3.判决被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：被告东旭公司因开发“紫金苑”小区，拆迁了原告东方公司位于“紫金苑”处的房产，为此，原、被告双方于2015年12月3日对拆迁安置问题签订了协议书一份，协议约定：由被告东旭公司安置补偿给原告东方公司的房屋位置详见预留房源表为准；以���房屋出售价格由原告东方公司与买主商定，但签订房屋买卖合同由被告东旭公司名义与买主签订，其购房款全部汇入被告东旭公司账户，公司收款后，由被告东旭公司向买主出具收据，在三日内将房款如数汇给原告东方公司委托人罗修池账号，以被告东旭公司汇入罗修池账号凭据为乙方收到房款依据；原告东方公司所出售的房屋应办理的房屋产权证、国土使用证由被告东旭公司办理到户，在交易过程中应向国家缴纳的各种税、费，应由买方承担的由买方承担，应由卖方承担的由被告东旭公司承担，原告东方公司不承担任何税、费；原告东方公司所卖房屋的价格多少自负盈亏与被告东旭公司无关，双方互不找补；被告东旭公司以住房面积1378.56平方米拆迁补偿给代晓惠，如拆迁补偿面积有差异时，按实际销售面积单价支付给对方，被告东旭公司补偿给原告东方公司的���房面积以房屋产权证上的实际面积结算；以上协议属双方自愿意思表示，如有违约行为，按总补偿金额的20%承担违约责任。另双方对14套预留房源进行了确认，其中1号和10号房源均为1-5-1，14号房源后面注明：双方核定被告东旭公司7.83平方米，东方公司92.71平方米。
协议签订后，截止2017年2月，被告东旭公司安置给原告东方公司的14套房源已全部售出，其中10号房源在实际交易过程中，双方确认为1-5-4号。其合同销售面积为1386.39平方米，测绘面积为1381.83平方米，其中10套为按揭购房，4套为全额付现购房，所售房房价款，除购房人刘延瀚的110000元未交付外，其余房款，购房人通过现金、银行按揭等方式支付给了被告东旭公司，被告东旭公司向购房人出具了收款凭据。被告东旭公司安置给原告东方公司的住房面积1378.56平方米，按每���出售单价分别计算，被告东旭公司应支付给原告东方公司的房屋价款为4669000元，被告东旭公司通过出具票据由原告东方公司收取购房人支付的购房款和被告东旭公司收取购房人交付的购房款和银行汇入的购房人的按揭贷款后转给原告东方公司几种方式，共支付给原告东方公司房屋价款2122309元，原告东方公司法定代表人代晓惠向被告东旭公司出具收款130000元的收款凭据交换被告东旭公司出具收取购房人交房价款130000元收款收据，该收据上载明的房款为购房人吴荣应交付而尚未交付的房款20000元和购房人刘延瀚应交付而尚未交付的房款110000元。在双方用收款收据交换后，被告东旭公司另行向购房人吴荣出具收据收了房价款20000元。
另因其中10套房屋是通过按揭贷款支付房价款，其中116500元汇入了被告东旭公司保证金账户作为10套按揭���在抵押他项权证未完成前的履行保证金。
综上所述，被告东旭公司安置给原告东方公司的房屋面积范围内的已收到而未支付原告东旭公司的房价款为2436691元，按合同约定应在收到款后三日内支付给原告东方公司而未支付的价款为2320191元，另116500元按照按揭贷款约定作为按揭贷款的履行保证金。
一审法院认为，原、被告签订的拆迁补偿协议合法有效，双方应按合同约定完全履行合同义务。因被告在收到出售安置给原告的房屋价款后，未在合同约定的期限范围内将应支付给原告的房屋价款支付给原告，导致本案纠纷的发生，被告应承担向原告支付房价款和违约金的违约责任。原告要求被告支付符合支付条件而未支付的房屋价款2320191元，并按销售房屋总价款20%支付违约金的理由成立，一审法院予以支持。对于原、被告以票换票中应收取刘延瀚的房价款，被告东旭公司提出由其向购房人收取后在合同约定的期限内支付给原告，原告未提出异议，被告东旭公司对该笔房价款在收到后才对原告有支付义务。以按揭方式购房转入被告东旭公司的按揭房履约保证金116500元，因所售房屋的房屋所有权证登记完成并办理抵押权证后，被告东旭公司对该保证金才享有支配权，才能向原告东方公司履行支付义务，被告东旭公司现对该笔款项无支付义务。被告东旭公司在庭审中提出，要求原告东方公司对按揭购房部分提供反担保后才将按揭房款支付给原告，没有合同约定和法律依据，其理由不成立，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告四川省东旭置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川省隆昌东方房地产开发有限公���销售房屋价款2320191元；二、被告四川省东旭置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司违约金933800元；三、原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司申请诉前财产保全的保全费5000元，由被告四川省东旭置业有限公司承担，在本判决生效之日起十日内支付给原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司。
二审中，上诉人、被上诉人均未提交新证据。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点系东旭公司是否违约及东旭公司是否应向东方公司支付违约金。
根据一审法院查明的事实，东旭公司与东方公司于2015年12月3日所签订的“协议”中约定，东旭公司应于收到售房款3日内将售房款支付给东方公司。但从2017年2月起至今，东旭公司仍未将应支付给东方公司的2436691元售房款支付给东方公司，其行为已构成违约，应承担违约责任。东旭公司上诉所称“在本案中没有违约”的上诉请求不能成立；上述双方在“协议”中约定的违约责任为“按销售房屋总价款20%支付违约金”，一审法院按此计算违约金，明显超出了东方公司所受损失，现东旭公司以一审法院计算该违约金过高为由，请求减少。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，本院酌情以未支付的售房款2436691元为基数，按20%的比例计算违约金，即为487338.20元（2436691元×20%），该款应由东旭公司支付给东方公司。东旭公司上诉所称“一审判决违约金明显过高”的上诉请求成立。
综上所述，东旭公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
省隆昌市人民法院（2017）川1028民初2206号民事判决第一、三项即“被告四川省东旭置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司销售房屋价款2320191元”、“原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司申请诉前财产保全的保全费5000元，由被告四川省东旭置业有限公司承担，在本判决生效之日起十日内支付给原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司”。二、撤销四
省隆昌市人民法院（2017）川1028民初2206号民事判决第二项即“被告四川省东旭置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司违约金933800元”。三、四川省
三、四川省东旭置业有限公司在收到本判决书之日起十日内向四川省隆昌东方房地产开发有限公司支付违约金487338.20元。
一审案件受理费17020元，由四川省东旭置业有限公司负担12020元，由四川省隆昌东方房地产开发有限公司承担5000元；二审案件受理费13138元，由四川省东旭置业有限公司负担9138元，由四川省隆昌东方房地产开发有限公司负担4000元。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 叶 波
审判员 易小峰
审判员 裘南晶
二〇一七年十一月二十九日
书记员 王 洁