陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕06民终1381号
上诉人（原审被告、反诉被告）:延川县好又多购物广场有限责任公司。住所地：延川县中心街和平大厦*楼。
法定代表人：周怀岳，系该公司董事长。
委托代理人：周东，男，汉族，1980年4月27日出生。
上诉人（原审原告、反诉原告):尚婷，女，汉族，1986年5月9日出生。
委托代理人：呼学军，系陕西铮正律师事务所律师。
上诉人延川县好又多购物广场有限责任公司与上诉人尚婷房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延川县人民法院（2015）延川民初字第00641号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人延川县好又多购物广场有限责任公司的委托代理人周东、上诉人尚婷及其委托代理人呼学军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2013年7月23日，周东与冯鲜、冯瑶签订了《房屋租赁合同》，冯鲜、冯瑶将延川县和平大厦二、三、四层整体出租给周东，作为商业用房，租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2024年1月1日止，年租金260万元。随后周东与周成丰于2014年1月9日注册成立了延川县好又多购物广场有限责任公司，周怀岳为法定代表人，在所租赁的和平大厦二层营业，并将和平大厦三层由延川县好又多购物广场有限责任公司与原告尚婷等40余户商户签订了房屋租赁合同。其中，2013年11月份原告与被告签订D06、D07整体内衣区的合同，2014年2月底原告与被告就D04商铺也达成租赁协议，并收回之前签订合同，于2014年2月21日重新签订合同。合同约定，被告租赁面积为119平方米，租金每月每平方米118元，支付方式为现金，每年支付一次，支付时间为合同签订之时，共计16.8504万元。租赁期限自2014年3月1日起至2015年2月29日止，共计一年。同时合同还约定，被告在租赁期到后续租的，应提前90日以书面形式通知原告，原告在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复，原告同意续租的，双方应当重新签订租赁合同。截止2014年11月10日被告共向原告支付了139064元，并交纳保证金5000元，剩余29440元未交纳。2014年8月，和平大厦因违规修建及消防安全问题被陕西电视台曝光，延川县人民政府随即成立了延川县和平大厦消防隐患整改领导小组，对和平大厦存在的问题进行查处，并于2014年8月25日告知和平大厦1-4层各经营户停止营业。2014年10月11日领导小组又告知各商户，因和平大厦中间加盖的钢结构商铺属违法建筑且擅自投入使用，责令各商户在租赁期限满一年前终止合同，全部搬出，届时将对违法加盖部分进行拆除。延川县工商行政管理局分别于2014年9月30日、10月15日以和平大厦1-4层中间加盖的部分属于违法建筑并存在重大消防安全隐患为由，延川县安全生产监督管理局于2015年1月29日以和平大厦院内覆盖钢架结构二、三、四层存在重大安全隐患为由，责令被告及其他商户在2015年2月28日前停止营业。2015年原告负责人周东口头承诺不收取三楼2015年的租金，但不再提供三楼水、电及保洁管理，由三楼商户自行承担。随后被告等三楼商户便自行承担了三楼水、电及保洁管理，经营至2016年2月，被告将所经营的货物搬离商场并在庭审中称剩余部分属于装修附和物。
一审法院认为：本案合同所涉及的商铺位于和平大厦三层商业用房，因和平大厦二、三、四商业用房在修建过程中，未按照原规划许可进行施工建设，擅自加盖了和平大厦1-4层钢结构房，改变了原建设规划方案，存在违规现象，又未能在一审法庭辩论终结前获得主管部门批准；且和平大厦未通过消防安全检查验收，用于开办商场的部分按规定不得投入使用，故原、被告签订的租赁合同违反了我国相关法律强制性规定，属无效合同。根据我国法律规定，该房屋租赁合同应当无效，被告在反诉中要求原告赔偿因租赁合同无效对自己造成的损失因其提供证据不足，应承担举证不能的不利后果。根据我国相关法律规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案被告实际占有、使用租赁房屋期间，应当参照约定向原告方支付房屋使用费，故原告要求被告支付参照合同约定在实际占有使用期间所欠的房屋使用费29440元的请求应予以支持。2015年原告明确表示过不收取租赁费，并且2016年2月被告已经实际搬离商场，原告要求被告支付其他房屋使用费无法律和事实依据，不予支持。被告反诉不支付2015年场地使用费的请求应予以支持。被告反诉原告退还多收的使用场地费117716元以及赔偿其装饰、装修损失和营业损失的请求，因其未能提供证据或提供的证据不足以达到其证明目的，故不予支持。被告反诉原告退还其垫付的2015年度电费的请求，因系原、被告达成不收取租赁费，由商户自行承担商场费用后才交纳，故对该请求本院不予支持。被告反诉原告退还其2013年11月26日交纳的保证金5000元请求符合同双方的约定，也不违反相关法律规定，故被告的该项请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国消防法》第十五条第二款、第七十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）尚婷在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）支付实际占有、使用期间的费用29440元；二、由原告（反诉被告）延川县好又多购物广场有限责任公司在本判决生效之日起十日内向被告尚婷（反诉原告）退还保证金5000元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。案件受理费525元，由被告尚婷承担;反诉费50元，由原告延川县好又多购物广场有限责任公司承担。
上诉人延川县好又多购物广场有限责任公司上诉称：一审法院认定，2015年上诉人负责人周东口头承诺不收取三楼2015年租金，但不再提供三楼水、电及保洁管理，由三楼商户自行承担。系认定事实错误。2014年因陕西省电视台曝光和平大厦商铺1-4层存在擅自加盖钢结构房屋问题，2014年10月15日延川县工商行政管理局又向上诉人下发[2014]第01号行政事项通知书，明确告知自2014年10月15日起，被上诉人方及上诉人方所有人不得再与任何经营者签订经营场租赁合同。对在此之前已经签订合同的经营者其合同履行期限2015年2月28日终止，不得再续签经营场地租赁合同，否则将按合同欺诈行为予以查处。由于双方的租赁房屋无法继续使用，2015年3月3日上诉人与延川县工商行政管理局联合向被上诉人及三层所有商户发出书面终止合同通告，要求包括被上诉人在内的商户于租赁期限到期后立即结算所有费用并将租赁商铺腾空交还给上诉人。书面通知张贴后，广大商户能依约履行，自行腾空并向上诉人交还了租赁商铺。但还有20户商户置之不理，照常营业，期间经上诉人多次催促后，仍拒绝搬离，上诉人无奈之下只好将他们全部诉诸法院。后因他们同意搬离，上诉人自动撤诉。期间，该20几人为了不向上诉人支付店铺占有使用费，商量后合伙向法庭做虚假陈述，称上诉人负责人周东口头承诺不收取三楼2015年租金的事实。事实上，上诉人一直与延安县工商行政管理局、街道办理处、消防部门共同作各商户的工作，劝告其早日搬离各平大厦，根本不可能允许其继续经营，更不用说是免租金经营，一审的认定与客观事实及情理不合。其次，一审作出该认定的证据不足。一审认定的依据是和平大厦四楼承租户刘延军的证人证言及其它几个被上诉人起诉了的商户的书面说明，因他们均与被上诉人一样没有在合同到期后搬离，依法均应该向上诉人支付2015年2月29日后的店铺占有使用费，他们与本案事实的认定有直接的利害关系。况且除刘延军亲自出庭作证外，其他人因没有出庭作证其证人证言没有被依法认定，在此情况下一审法院仍然作出以上错误的认定，于法无据。故上诉请求：1、依法撤销延川县人民法院作出的（2015）延川民初第00641号民事判决书，改判被上诉人向上诉人支付拖欠租金29440元及店铺占有使用费（从2015年2月29日起到被告实际腾空交付之日止，按每月118元/平方米计算）。2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
上诉人尚婷上诉称：1、一审法院认为上诉人欠被上诉人租金29440元是错误的。2013年11月份上诉人与被上诉人达成协议租赁被上诉人商场D06、D07商铺经营内衣并将一年的租赁费支付给被上诉人。达成协议后，上诉人向被上诉人缴纳了111864元租金和5000元押金并经被上诉人同意开始装修，2013年12月17日完成装修，12月28日，开始经营后，双方又达成协议将D04商铺达成租赁协议，并于2014年2月21日重新签订了租赁合同。当日，被上诉人扣除了上诉人的收银款37440元作为租金，其中多支付了8000元，作为后面两个商铺的押金，当时因为商铺中间的通道没有打通，被上诉人承诺给D04的商铺的房租优惠2000元，相当于上诉人尚婷给好又多交了10000元的押金。后上诉人又向被上诉人陆续缴纳了27200元（其中有押金10000元，被上诉人优惠2000元房租）。其次被上诉人没有兑现给上诉人承诺的优惠政策，商场经营管理混乱，给上诉人造成巨大经济损失。一审中同在被上诉人商场租赁的经营户提供证据能证明被上诉人没有兑现对D06、D07两商铺奖励两个月租金的承诺，相当于多收取了租金18644元。另外上诉人租赁的DO6、D07、D04商铺属于商场的边厅，被上诉人承诺给打通二次通道，但是其违背承诺，没有打通，这样被上诉人又相当于每平方多收取了租金30元。综上，上诉人不但不拖欠被上诉人的租金，被上诉人还多收取了上诉人租赁费。2、一审法院没有给上诉人鉴定装修和经营损失程序违法。上诉人与被上诉人达成租赁商铺前，被上诉人告知上诉人，其租赁冯和平的商场10年期限，并提供了其与冯和平子女签订租赁合同。所以上诉人是按照经营10年来进行装修的。一审中，上诉人申请法院委托有资质的鉴定机构对上诉人装修和经营损失进行鉴定，但是一审没有委托鉴定就以上诉人没有证据证明损失具体数额为由驳回了上诉人的反诉请求，明显是违法的。上诉人认为，双方签订的租赁合同因被上诉人提供租赁标的物是违章建筑为无效合同，那么按照法律规定，被上诉人应当赔偿上诉人装修和经营损失。故上诉请求：1、撤销（2015）延川民初字第00641号民事判决第一项、第四项，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
同时作为被上诉人的尚婷对上诉人好又多购物广场当庭答辩称：上诉人好又多有限公司的上诉事实理由不能成立。1、在2015年2月以后好又多和所有租赁户之间达成了口头协议，不收取3楼的租赁，这不仅有20几户招商户的一致证明，更有延安人民法院另案法律文书中认定的该事实；2、从2016年2月起被上诉人尚婷以及20多户已经将货物全部搬出好又多，整个商场都由好又多关闭。此外，一审法院认定不交付2015年的房子是根据我上交到一审法院的充水充电的票据，因为商场的水卡、电卡是由好又多管理的，正是由于和好又多达成2015年的不交付房费，由商户自行解决水电，好又多才能同意将电卡、水卡交给商户。
同时作为被上诉人的延川县好又多购物广场有限责任公司对上诉人尚婷当庭答辩称：他的上诉理由与事实不符，不能成立。1、事实就是第一年的租赁还拖欠29440元；2、我们签的租赁合同上已经说明免两个月租赁期限。
经审理查明，一审判决认定事实属实。
上诉事实，有当事人陈述、好又多购物广场招商合作合同、房屋租赁合同、延川县公安消防大队的公安行政处罚决定书、收款收据等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。
本院认为，本案合同所涉及的商铺位于和平大厦三层商业用房，因和平大厦二、三、四商业用房在修建过程中，未按照原规划许可进行施工建设，擅自加盖了和平大厦1-4层钢结构房，改变了原建设规划方案，存在违规现象，又未能在一审法庭辩论终结前获得主管部门批准；且和平大厦未通过消防安全检查验收，用于开办商场的部分按规定不得投入使用，故双方当事人签订的租赁合同违反了我国相关法律强制性规定，属无效合同。本案上诉人尚婷实际占有、使用租赁房屋期间，应当参照约定向上诉人延川县好又多购物广场有限责任公司支付房屋使用费。2015年上诉人延川县好又多购物广场有限责任公司明确表示过不收取租赁费，且2016年2月上诉人尚婷已经实际搬离商场。对于上诉人尚婷请求重新鉴定的申请，一审法院曾将第一次鉴定情况口头通知尚婷，其并未对此提出重新鉴定，故对其二审期间提出的鉴定申请不予准许。一审判决认定事实属实，适用法律正确。其上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。因此一审法院认定事实属实，证据充分，判决正确。二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费1072元，由上诉人延川县好又多购物广场有限责任公司承担536元，由上诉人尚婷承担536元。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛 菲
代理审判员 祁泽胤
代理审判员 王玉兰
二〇一七年十一月二日
书 记 员 南慧玲