宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0211民初187号
原告：宁波市镇海兴合建筑材料有限公司（统一社会信用代码：91330211764538919Y）。住所地：宁波市镇海区城河东路375号。
法定代表人：曹世达，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赖长平，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。
被告：宁波中源电力燃料有限公司（统一社会信用代码：91330211756263695F）。住所地：宁波市镇海区招宝山街道宏远路818号。
法定代表人：王磊，该公司经理。
委托诉讼代理人：李耀强，浙江和诚震旦律师事务所律师。
原告宁波市镇海兴合建筑材料有限公司（以下简称兴合公司）与被告宁波中源电力燃料有限公司（以下简称中源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由代理审判员孙君良适用简易程序独任审判。原告于同日申请冻结被告价值人民币800000元的银行存款或查封（扣押）等值的财产，本院予以准许。后本院于2016年3月25日对本案公开开庭进行了审理，原告兴合公司的委托诉讼代理人赖长平到庭参加诉讼，被告中源公司的委托诉讼代理人李耀强到庭参加诉讼。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月4日再次对本案公开开庭进行了审理，原告兴合公司的委托诉讼代理人赖长平到庭参加诉讼，被告中源公司的委托诉讼代理人李耀强到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告兴合公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将其租赁的位于宏远路818号煤苑16号的面积18947平方米的塘碴地坪、277.86平方米的现场作业房腾空并返还原告；2.判令被告支付2015年7月1日至2015年12月18日的租金人民币545148.03元；3.判令被告支付因拖欠2015年8月、9月、10月、11月、12月1日至18日的租金而应承担的至实际履行日止的违约金，违约暂计算至2016年1月19日止为人民币22292.82元，被告所欠租金545148.03元自2016年1月20日起至实际履行日止的违约金按同期银行贷款基准利率的四倍另行计算；4.判令被告支付应承担的土地使用税人民币37894元；5.判令被告按租赁期限内日均应支付租金的1.5倍向原告支付自2015年12月19日起至实际返还日止逾期腾退的占有使用费；自2015年12月19日起至2016年1月19日止的逾期腾退占有使用费为人民币163138.56元，自2016年1月20日起至实际返还日止的逾期腾退占有使用费另行计算。后原告当庭增加诉讼请求要求确认原、被告签订的租赁合同于2015年12月10日解除。后原告明确并变更诉讼请求：1.要求被告支付原告2016年3月至4月的租金或占有使用费及2016年1月至4月的土地使用税168514.65元；2.要求被告支付因未及时支付2015年8月、9月、10月、11月塘碴地坪租金的违约金32976.27元。原告自愿放弃其他诉讼请求。事实和理由：被告中源公司长期以来租赁原告兴合公司的位于招宝山街道宏远路818号煤苑16号地块的塘碴地坪和现场作业房作为经营之用，并签有租赁合同。租赁期间为2012年1月1日至2014年12月31日的租赁合同租期届满时，双方开始协商续签事宜。因双方在租金上一直未协商一致，直至2015年6月底、7月初才签订了租赁期间为2015年1月1日至2017年12月31日的租赁合同，由于双方长期存在租赁关系，故签订时间落款为2014年12月31日。租赁期间为2015年1月1日至2017年12月31日的租赁合同[以下简称租赁合同（2015）]对以下内容作出了明确约定：（1）被告租赁原告位于招宝山街道宏远路818号煤苑16号地块塘碴地坪（围护外边线占有面积）18947平方米和建筑面积277.86平方米的现场作业房，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。（2）2015年1月1日至2015年6月30日期间被告按“每天每平方米0.17元”标准，2015年7月1日至2015年12月31日期间被告按“每天每平方米0.18元”标准，向原告支付塘碴地坪租金；被告按照建筑面积277.86平方米的“每月每平方米9元”的标准，向原告支付现场作业房租金；被告按月支付，并于每个月的15日前支付该月的塘碴地坪和现场作业房租金。（3）对于所租赁的18947平方米塘碴地坪，被告承担其中差额部分“2元/平方米·年”的土地使用税；土地使用税每半年支付一次，前半年的土地使用税在第一次支付租金时一同支付，后半年的土地使用税在后半年租赁期开始前支付。（4）合同期内，被告累计拖欠应付原告租金达30天的，或者一次拖欠达10天的，原告有权解除合同，收回租赁物；被告应按租赁期限内年均应付租金总额的日万分之五向原告承担违约责任；原告解除合同时，自原告解除合同的通知生效之日起至解除合同的通知限定被告迁出租赁场地之日止，被告应按租赁期限内日均应支付的租金的两倍向原告支付逾期腾退占有使用费；合同解除后，被告未在原告书面通知指定的时间前将租赁物返还原告，应按合同租赁期限内日均应支付的租金的两倍向原告支付逾期腾退占有使用费。（见租赁合同（2015）第8.3条第（4）项、第（5）项、第9.2条第（3）项、第（4）项）。租赁合同（2015）签订后，被告仅于2015年9月7日、9月15日、9月28日、10月16日、12月18日分别支付20万元、20万元、10万元、10万元、5万元，合计65万元。上述65万元还不够支付2015年1月至7月的塘碴地坪和现场作业房租金。对于2015年7月至11月的租金，在原告多次催讨情况下，被告仍拒绝支付。故原告于2015年12月9日向被告发出编号为兴合（2015）通知第1号的通知，解除双方的租赁合同（2015），限定被告在收到通知之日起七个工作日内腾退迁出租赁的塘碴地坪和现场作业房，并返还原告。2015年12月10日，被告收到该通知。2015年12月11日，被告的法定代表人由沈盛军变更为王磊。后被告于2016年3月25日向原告支付918137.88元。2016年4月30日，原、被告另行签订新的租赁合同，将原来租赁面积由18947平方米缩减为8717平方米，实际双方解除了之前的租赁合同。原告认为，首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定和租赁合同（2015）第6.5条第（1）项的约定，被告所支付的65万元，应优先抵充2015年1月至7月的租金（共计706228.63元）和2015年的土地使用税37894元，故被告尚欠2015年7月租金人民币94122.63元未支付（706228.63元＋37894元-650000元）。被告于2015年8月至2016年4月期间尚欠租金或占有使用费及2016年1月至4月的土地使用税合计168514.65元（2015年8月至2015年12月的租金534304.08元、2016年1月至4月的土地使用税12631.33元、2016年1月至3月租金335095.85元、2016年4月的租金110498.64元，扣除被告支付的918137.88元）。其次，根据租赁合同（2015）第8.3条第（4）项、第9.2条第（3）项的约定，合同期内被告拖欠应付原告租金达10天的，应按租赁期限内年均应付租金总额的日万分之五向原告承担违约责任；原告有权解除合同时，自原告解除合同的通知生效之日至解除合同的通知限定被告迁出租赁场地之日止，被告应按租赁期限内日均应支付的租金的两倍向原告支付逾期腾退使用费。根据上述约定，2015年至2017年的三年租赁期限内，2015年的年租金是最低的，故以2015年的年租金总额1240532.71元的万分之五即620.27元作为每迟延支付租金一日的违约金参数。原告自认为按照620.27元计算违约金过高，自愿减为按迟延支付租金期间的同期银行贷款基准利率（4.35%）的4倍请求赔偿利息损失，系原告处置实体权利，应属合理要求。根据上述约定，2015年8月至11月的租金，均应自该每月的26日起计算违约金，计算至2016年3月24日。
被告中源公司答辩称，关于合同的效力，2012年至今，被告方一直承租这块煤场，场地上的房屋是没有权证的，是违章建筑。到目前为止，针对这些房屋租赁，4年每年3万多，共计12万多，这些钱原告不应该收取，即使收取了也应该冲抵租金。关于土地租赁，被告认为原告出租土地没有相应依据，收取土地使用税也依据不足，是无效的。既然无效，被告支付的相应费用应予以返还。若合同有效，关于租金，被告因经济困难，并不是不支付，只是陆续在支付，原告实际也同意被告拖欠租金，支付后，原告并没有开具相应的票据给被告，故应当认定支付的是当月的租金，且原告应将相应的票据开给被告。同时，因账户被查封，也无法支付。另外，又因法定代表人变更了，租金支付的有延迟。被告对原告主张的2015年的土地使用税金额是认可的，这笔税每年是在变化的，被告不存在故意不支付土地使用税的情况。被告对原告方计算的2015年7月1日至12月18日的租金是认可的。被告于2016年3月25日支付了原告租金、土地使用税等合计918137.88元。2016年4月30日，原、被告重新签订了新的租赁合同，根据原、被告于2016年7月21日的协议，原、被告实际将涉诉款项已经结清，否则原告不会允许被告将设备放到12月份。关于原告变更后的诉讼请求，原租赁合同已于2015年12月10日解除，故原告主张的租金是不存在的，也不存在相应的违约金。如果要支付违约金，要求按照银行同期基准利率支付。关于占有使用费，根据被告实际支付的金额，被告已经付清相应的费用。同时，被告根据租赁合同支付给原告保证金20000元，若被告需要承担费用，应从保证金中扣除。此外，被告多支付的房屋租金也应该按照银行同期基准利率支付利息。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提供的证据有：
1.国有土地使用权证一份、租赁合同二份，欲证明原告有权将塘碴地坪、现场作业房、其他设施租赁给被告并收取租金。同时，被告应按约定向原告支付塘碴地坪、现场作业房租金和应承担的2元/平方米·年的土地使用税，还应承担逾期支付的违约责任。在被告未按约定支付租金时，原告有权按约定通知解除合同，要求被告返还租赁物。经质证，被告对国有土地使用权证的真实性无异议，被告方承租的只是一部分土地，不是承租了全部土地。根据合同约定，被告承租了一部分土地，但并没有表明原告可以收取房屋租赁费。土地使用税是原告先去缴纳，然后再根据被告承租的面积要求被告再予支付，但目前为止原告并没有缴纳凭证，故并不是被告不支付该笔费用。被告对二份租赁合同的真实性无异议，当时被告并不懂法律，被告只是以为租赁了土地，房屋是违章建筑，实际上关于房屋的租赁合同是无效的，原告方收取的房屋租赁费应该作为不当得利予以返还。此外，合同还未到期，故应当继续履行。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.通知、EMS邮寄单、查询单、企业工商信息打印件各一份，欲证明原告于2015年12月9日向被告邮寄含解除合同内容的通知，被告于2015年12月10日收到该通知，原、被告双方的租赁合同于2015年12月10日解除，被告应自2015年12月19日起按约定支付逾期腾退占有使用费。同时，被告于2015年12月11日将法定代表人由沈盛军变更为王磊，被告签收通知时法定代表人为沈盛军。经质证，被告认为原告虽寄给沈盛军，当时他并不在单位，其本人也没有收到该份通知，那段时间刚好是被告公司股东变更、法定代表人变更。因法定代表人没有收到该份通知，故被告对该证据的真实性不能确认。变更后的法定代表人王磊于12月18日及时向原告支付了部分租金。故被告对该组证据的关联性有异议。本院认为，虽被告对通知有异议，但通知与EMS邮寄单、查询单可以相互印证，故本院对通知、EMS邮寄单、查询单的真实性予以认定。本院对企业工商信息打印件的真实性予以认定。
3.租赁合同一份，欲证明原、被告于2016年4月30日重新签订租赁合同的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，原告未提供房屋的产权证，也没有提供有权出租土地的证据，故房屋及土地租赁均无效。本院对该证据的真实性予以认定。
被告在举证期限内向本院提供的证据有：
1.租赁合同、申请报告复印件各一份、移交单复印件三份，欲证明原、被告之间的租赁合同已经解除，也交接完毕。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.光大银行电子回单一份，欲证明被告于2016年3月25日支付原告2015年7月1日至2016年3月31日止的土地、房屋租金880243.88元、2015年的土地使用税37894元，合计918137.88元。经质证，原告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。
根据已认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
2012年12月31日，原、被告签订租赁合同一份，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，被告承租位于宁波市镇海区招宝山街道宏远路818号煤苑16地块的面积为18947平方米塘碴地坪（围护外边线占地面积）的土地使用权、原告建造的建筑面积为277.86平方米的地面建筑物（办公房、现场作业房）、生活用水、电表及排污设施，其中塘碴地坪供被告用作煤炭货物堆场，办公房供被告用作企业办公，现场作业房供被告用作堆场日常管理。后原、被告又签订了落款日期为2014年12月31日的租赁合同一份，约定：被告继续承租上述租赁物，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。被告向原告缴付保证金2万元，该保证金在租赁期满或合同解除、被告将租赁物返还原告后七日内归还被告。如被告有合同约定的违约行为，被告应承担的违约金原告可以从保证金中扣除。关于塘碴地坪租金，2015年1月1日至2015年6月30日，被告按围护外边线占地面积向原告支付每天0.17元/平方米的塘碴地坪租金，2015年7月1日至2015年12月31日，被告按围护外边线占地面积向原告支付每天0.18元/平方米的塘碴地坪租金，2016年1月1日至2016年12月31日，被告按围护外边线占地面积向原告支付每天0.19元/平方米的塘碴地坪租金，2017年1月1日至2017年12月31日，被告按围护外边线占地面积向原告支付每天0.20元/平方米的塘碴地坪租金。关于现场作业房租金，被告按建筑面积向原告支付每月9元/平方米的房屋租赁费。被告按月支付塘碴地坪和现场作业房的租金，每个月15日前支付该月的租金，被告支付后，原告应及时向被告开具发票。关于土地使用税，被告承担2元/平方米·年的土地使用税，合同签订后，若遇土地使用税调整，则差额部分的土地使用税由被告承担。土地使用税每半年支付一次，前半年的土地使用税在第一次支付租金时一同支付，后半年土地使用税在后半年租赁期开始前支付。被告事先向原告预付水、电费，并根据原告通知的时间和方式支付。合同期内，被告累计拖欠租金达30天或一次拖欠达10天，被告应按租赁期限内年均应付租金总额的日万分之五向原告承担违约责任，原告有权解除合同、收回租赁物并追究违约责任，被告自原告解除合同通知生效之日起至解除合同的通知限定被告迁出租赁场之日止应按本合同租赁期限内日均应支付的租金的两倍向原告承担赔偿责任（即支付逾期腾退占有使用费）。租赁期满或合同解除后，双方未重新签订合同，被告未在7个工作日内将其住所地迁离出租场地的，被告构成违约，违约行为每存续一日，应按本合同租赁期限内日均应支付租金和向原告承担违约责任。合同解除后，被告未在原告书面通知指定的时间前将非租赁物搬离租赁场所并将租赁物返还原告，被告构成违约，应按本合同租赁期限内日均应支付的租金的两倍向原告承担赔偿责任（即支付逾期腾退占有使用费）。被告应向原告承担的违约责任，原告有权直接从保证金中扣除。本合同要求或允许的通知，一方以EMS（邮政特快专递）向另一方的工商登记住所地和法定代表人寄出，即视为另一方已收到该通知。
2015年12月9日，原告以EMS向被告的原法定代表人沈盛军寄送通知一份，原告以被告拖欠租金为由通知被告解除双方于2014年12月31日签订的租赁合同，要求被告在收到通知之日起七个工作日内腾退迁出租赁的场地和现场作业房，并返还原告，并要求被告支付拖欠的2015年1月至6月租金（16950.61元）及2015年9月、10月、11月的租金、2015年下半年应分担的土地使用税及相应违约责任。
另查明，被告于2015年9月7日、9月15日、9月28日、10月16日、12月18日分别向原告支付20万元、20万元、10万元、10万元、5万元。2016年3月25日，被告支付原告土地、房屋租金880243.88元、2015年1月1日至12月31日的土地使用税37894元，合计918137.88元。2016年4月30日，被告将涉诉的18947平方米的塘碴地坪和277.86平方米的现场作业房退还原告。
又查明，原、被告于2016年4月30日签订租赁合同一份，被告租赁的塘碴地坪面积为8717平方米，现场作业房面积277.86平方米，租赁期限为2016年5月1日至2017年12月31日，被告向原告缴付保证金2万元。2016年7月21日，原、被告将该租赁合同终止，被告将8717平方米的塘碴地坪和277.86平方米的现场作业房退还原告，原告公司的代表根据被告的申请同意场地内煤炭被告在一个月之内清空，附属设施归原告所有，原告允许被告将筛煤机、装载机、地磅等存放至12月底，逾期归原告所有。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，参考租赁合同约定的租金、土地使用税的标准、被告先后支付费用的数额、被告腾空涉诉的塘碴地坪、现场作业房的时间及原、被告于2016年4月30日签订新的租赁合同的事实，原告主张被告支付租金或占有使用费、土地使用税等合计168514.65元亦属合理，本院予以支持。被告辩称租赁合同无效且无需支付相应的费用，对此，本院认为，即使该作业房的建造未经相应审批，被告亦实际使用该房屋，亦应支付相应的占有使用费，且被告主张塘碴地坪租赁无效及无需支付土地使用税依据不足，故本院对被告的抗辩不予采纳。被告辩称已经付清相应的费用，该主张依据不足，本院不予采纳。被告辩称应根据被告付款时间确定被告所支付月份的租金，对此，本院认为，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务，几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务，担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务，负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充，到期时间相同的，按比例抵充。本案中，根据被告实际的付款情况，原告主张被告2015年的付款优先抵充2015年1月至7月的租金等费用亦属合理，故本院对被告的抗辩不予采纳。被告辩称原、被告签订的落款日期为2014年12月31日的租赁合同中的保证金应抵扣相应的租金，对此，本院认为，结合原、被告于2016年4月30日新签订的租赁合同及原、被告终止租赁合同的情况，被告认可原租赁合同保证金可能实际已转化为新租赁合同的保证金，同时，根据被告还在租赁场地存放煤、设备等情况，被告实际尚未完全将租赁的场地腾空并返还原告，现并不符合返还保证金的条件，若原告确实需要返还保证金，被告可另行主张相应的权利，故本院对被告的抗辩不予采纳。原告主张被告支付逾期支付塘碴地坪租金的违约金，对此，本院认为，参考原、被告租赁合同的约定，被告应在每月15日前支付该月塘碴地坪的租金，合同期内，被告累计拖欠租金达30天或一次拖欠达10天，被告应按租赁期限内年均应付租金总额的日万分之五向原告承担违约责任，结合被告实际支付租金的情况，原告主张被告自2015年8月26日（9月租金自9月26日起算，10月租金自10月26日起算，11月租金自11月26日起算）起至2016年3月24日止按中国人民银行同期贷款利率（4.35%）的四倍支付2015年8月至2015年11月期间迟延支付各月租金（8月租金105724.26元、9月102313.80元、10月105724.26元、11月102313.80元）的违约金32976.27元亦属合理，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求依法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：
一、被告宁波中源电力燃料有限公司支付原告宁波市镇海兴合建筑材料有限公司2016年3月至2016年4月的租金或占有使用费、2016年1月至2016年4月的土地使用税168514.65元；
二、被告宁波中源电力燃料有限公司支付原告宁波市镇海兴合建筑材料有限公司因拖欠2015年8月至2015年11月期间塘碴地坪租金而产生的违约金32976.27元；
上述第一、二项，合计人民币201490.92元，于本判决生效之日起三日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费4322.40元，案件保全申请费4520元，合计8842.40元，由被告宁波中源电力燃料有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 谢国斌
代理审判员 孙君良
人民陪审员 周惠蒙
二〇一六年八月十日
代书 记员 孙玉蓉