江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏07民终78号
上诉人（原审被告）：陈明志，男，1972年5月9日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏同科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑红，女，1989年6月10日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
被上诉人（原审被告）：王慧明，男，1963年3月13日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：王继宏，江苏四季青律师事务所律师。
上诉人陈明志因与被上诉人郑红、王慧明房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2017）苏0707民初5335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈明志上诉请求：1.原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实,依法予以改判或者发回重审。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，原审认定事实错误。2017年4月26日签订的房屋转让协议是真实、合法、有效的。被上诉人的起诉状中载明“经王慧明同意后，双方签订房屋转让协议”。第一次庭审中郑红提交其与王慧明的谈话录音，证明了房屋的转让是经过王慧明同意的，录音中显示的为租赁二、三楼事宜。以上都表明王慧明是知晓上诉人与郑红之间的店面转让事宜。王慧明反悔是因为郑红当时想整体租赁房屋，后来由于郑红没有租二楼、三楼房屋，王慧明不满才阻止郑红装修进而否认转租。王慧明并未要求确认合同无效,也没有诉至法院确认合同效力。郑红从起诉到第一次开庭仅要求解除合同，没有提出合同无效，说明郑红也认为合同有效。第二，原审法院适用法律不当。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，假如双方签订的转让合同无效，郑红也应该支付实际占用期间的使用费。涉案房屋从合同签订之日已交给郑红使用，直至现在一直在郑红的管理控制之下，此期间的占有使用费应当支付给上诉人。原审法院不予处理不符合法律规定。2.原审法院判决上诉人赔偿郑红装修损失和加盟费用没有法律依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰、装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，郑红知道王慧明的联系方式，且进行了多次的联系，假如其装修没有经过房主的同意，装修损失应当由郑红自己承担。本案中的加盟费不是必然发生的费用，郑红提交的证据不能表明该损失的存在。郑红不在涉案房屋中经营，但可以到另一个地方开店经营。3.上诉人签订协议时没有任何过错行为，上诉人告知了郑红的房屋所有人及其联系方式，提供了房屋租赁合同书，郑红也与王慧明见过面。所以上诉人已经尽了诚实信用原则，不存在过错，也不应当赔偿郑红的损失。
被上诉人郑红辩称，对上诉人的上诉请求不予认可，上诉费用应由上诉人自行承担。
被上诉人王慧明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。上诉人上诉没有事实依据，其上诉理由与法律规定相违背，应驳回上诉。
郑红向一审法院提出诉讼请求：1、解除郑红与陈明志于2017年4月26日签订的店面转让合同；2、判令陈明志退回租金及转让费39000元及利息（从起诉之日至实际给付之日止，按年利率6％计算），并由陈明志、王慧明共同赔偿损失28690元；3、诉讼费由陈明志、王慧明承担。后郑红变更第一项诉讼请求为“确认郑红与陈明志于2017年4月26日签订的店面转让协议无效”。
一审法院查明事实：2016年12月，王慧明将其所有的位于连云港市赣榆区青口镇某路某号深港商业总汇6幢某号商铺底层租赁给陈明志使用，双方签订书面《房屋租赁合同》。合同第二条约定租赁期限自2016年12月30日至2017年12月30日止。第六条约定未经出租方同意，承租方不得转租。2017年4月26日，陈明志未经王慧明同意，擅自将其租赁的底层商铺转租给郑红使用，双方签订书面《店面转让协议书》。协议约定租期至2018年12月30日止，转让费及房租共计39000元。协议签订后，陈明志将涉案商铺及与王慧明签订的《房屋租赁合同》交付给郑红，郑红亦将转让费39000元交付给陈明志，并开始对房屋进行装修。同年5月初，王慧明发现郑红在对涉案房屋进行装修，即对陈明志的转租行为提出异议，由此引发该诉讼。一审庭审中，郑红将其第一项诉讼请求变更为要求确认与陈明志于2017年4月26日签订的店面转让协议书无效。对于装修损失，郑红申请评估鉴定。一审法院委托连云港市正昊工程咨询有限公司进行鉴定。2017年9月28日，鉴定机构作出鉴定报告书，鉴定结果为7779.74元，其中安全文明施工措施费114.59元、规费196.46元、税金252.9元。郑红支付鉴定费3000元。另郑红主张加盟费20000元，为此出示2017年4月21日与郑州安东尼文化传播有限公司签订的《安东尼绘本馆商标授权合同》、向该公司交纳20000元加盟费、5000元保证金的收据及汇款凭证。根据该合同约定，郑州安东尼文化传播有限公司授权郑红在连云港市赣榆区使用“安东尼绘本馆”商标，开设一家安东尼绘本馆实体店，授权期限自2017年4月21日至2018年4月20日止。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。陈明志未经王慧明的同意，擅自将涉案房屋转租给郑红使用，事后该转租行为未得到王慧明的认可，根据该规定，郑红与陈明志签订的《店面转租协议书》应属无效。陈明志应将收取的转让费及房租39000元返还给郑红。郑红主张自起诉之日计算利息，该要求不违反法律规定，一审法院予以支持。双方对利息如何计算无约定，应按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算。陈明志擅自转租房屋，存在过错，应赔偿郑红由此造成的损失。陈明志在交付房屋时一并将与王慧明签订的租赁合同交给郑红，合同上附有王慧明的手机号码，郑红在转租房屋时，明知陈明志系转租，而未尽到谨慎审查义务，其自身也存在过错，应适当减轻陈明志的赔偿责任。王慧明无过错，不承担赔偿责任。综合郑红与陈明志的过错程度，以陈明志承担70％、郑红承担30％的责任为宜。经鉴定机构鉴定，郑红装修费用计7779.74元，其中安全文明施工措施费114.59元、规费196.46元、税金252.9元。为涉案房屋装修的并非有资质的施工企业，郑红也未交纳规费及税金，因此该两项费用应从装修总价中扣除。装修过程中必然要产生装修垃圾，因此对安全文明施工措施费114.59元不再从装修总价中扣除。由此，郑红的装修损失为7330.38元（7779.74元-196146元-252.9元）。郑红与陈明志签订转租协议的时间为2017年4月26日，王慧明在同年5月就对该转租行为提出异议。此时，郑红应积极止损，可以另选店面继续开加盟店，对于20000元加盟费，一审法院酌情认定10000元。该损失应由陈明志按照过错大小予以赔偿。郑红的总损失为17330.38元（10000元+7330.38元），陈明志承担12131.27元（17330.38元*70％）。综上，对郑红合法部分的诉讼请求，一审法院依法应予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、郑红与陈明志于2017年4月26日签订的《店面转租协议书》无效。二、陈明志应于判决生效之日起十日内向郑红返还转让费及租金39000元及利息（利息自2017年6月13日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算）。三、陈明志于判决生效之日起十日内向郑红支付赔偿款12131.27元。四、驳回郑红的其他诉讼请求。一审案件受理费1490元，鉴定费3000元，共计4490元，由郑红负担1347元，由陈明志负担3143元（该款郑红已交纳，陈明志智应于判决生效之日起十日内给付郑红）。
本院二审期间，被上诉人郑红提交2017年12月24日一审判决以后郑红的委托诉讼代理人徐大康邮寄给陈明志的取钥匙通知一份，该份通知于2017年12月25日拒收退回。证明之前因为房子确定不能使用，郑红和陈明志沟通，要将钥匙退回给陈明志，陈明志说房子已经租出去了，和陈明志无关，让郑红找王慧明。经过质证，上诉人陈明志的质证意见为：在这个快寄之前，郑红一直没有和陈明志沟通过要还钥匙的事情。拒收的快递是郑红的代理人寄的，当时法院还没有审理完，所以没有收。对邮寄的通知内容不认可。陈明志后来在2018年1月11日又到徐大康处去拿的钥匙，然后交给房东了。被上诉人王慧明的质证意见为，不清楚通知的事情，钥匙确实收到了，是2018年1月份陈明志给的钥匙。
本院经审理查明，一审法院查明陈明志转租房屋未经王慧明同意，该部分事实有误，一审法院查明的其他基本事实属实，本院予以确认。
本院二审期间另查明，王慧明与陈明志签订的《房屋租赁合同》第二条约定租期到2018年12月30日，租金按年收取。陈明志已向王慧明交纳2016年12月30日至2017年12月30日的租金。陈明志与郑红签订的《店面转让协议书》约定的转让费与房租39000元，其中房租系2017年12月30日前的租金。对于2017年12月31日至2018年12月30日的租金，陈明志与郑红均未向王慧明交纳。2018年1月，郑红将钥匙交给陈明志，陈明志将钥匙交给王慧明，陈明志与王慧明在二审庭审中均同意从2017年12月31日至2018年12月30日期间的租赁合同解除。
陈明志与郑红于2017年4月26日签订涉案的《店面转让协议书》，在签订该协议之前，陈明志、郑红、王慧明三方共同就房屋租赁事宜进行过面谈，王慧明对于陈明志准备将一楼转租给郑红是知道的，且没有提出异议，其在庭审中陈述其当时表示一楼已经租给陈明志了，与郑红谈不着。二审庭审中，王慧明明确表示在知道郑红只租赁了一楼房屋后，其与陈明志的合同还在履行，没有向陈明志提出解除合同，其仅是在向郑红口头提出不同意转租，但未采取任何妨碍房屋使用的措施。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:1.涉案的转租合同是否有效，如果转租合同无效，郑红是否应承担房屋的占有使用费；2.郑红一审诉讼请求主张的赔偿损失是否成立？
本院认为，首先，王慧明与陈明志签订的租赁合同虽然约定未经王慧明同意不得转租，但是王慧明在与郑红协商二、三楼房屋租赁事宜时，其对于郑红要从陈明志处转租一楼房屋是明知的，且没有表示反对，同时，郑红与王慧明协商二、三楼房屋租赁事宜是需要以郑红从陈明志处转租一楼房屋为前提的，以上事实表明王慧明已经默示同意了陈明志将一楼房屋转租给郑红。退一步而言，即使王慧明不同意转租房屋，依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，该规定赋予了出租人在异议期内提出解除合同或者认定转租合同无效的请求权，但是本案中，王慧明在知道转租事实后，没有提起诉讼请求解除合同或者认定转租合同无效，其仅是向郑红口头表示要收回房屋，亦未采取任何措施阻碍郑红使用房屋。因此，涉案的转租合同合法有效，且能够履行。第二，在涉案转租合同签订以前，郑红、陈明志、王慧明三方已经就房屋租赁事宜进行过协商，郑红对于陈明志与王慧明之间的租赁事实是明知的。综上，涉案转租合同系郑红与陈明志的真实意思表示，合法有效，对于郑红主张确认转租合同无效的诉讼请求，本院不予支持。陈明志享有涉案房屋的租赁使用权，其转租房屋已经经过王慧明同意，一审判决认定陈明志转租房屋系无权处分行为，涉案转租合同无效，该认定不当，本院对此予以纠正。
对于郑红主张的装修损失，本院认为，陈明志在签订转租合同后，已经将房屋交付给了郑红，郑红实际占有涉案房屋至2018年1月其将房屋钥匙交还给陈明志，涉案合同约定的第一年租期已经履行完毕。郑红将钥匙交还给了陈明志，陈明志又将钥匙交还给王慧明，表明郑红要求解除转租合同，陈明志、王慧明亦均同意解除合同，因此，涉案租赁合同和转租合同的第二年租赁期间部分已经解除。对于涉案合同的解除，陈明志、王慧明均没有违约行为，故对于郑红主张的装修损失，本院不予支持。
对于郑红主张的加盟费、保证金等损失，鉴于涉案转租合同合法有效，郑红可以继续履行转租合同，陈明志和王慧明均没有实际发生影响房屋使用的行为，该部分损失即使实际发生，也应由郑红自行承担，故本院对郑红该项主张不予支持。
综上所述，陈志明的上诉请求及理由成立，一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市赣榆区人民法院（2017）苏0707民初5335号民事判决；
二、驳回郑红的诉讼请求。
一审案件受理1490元，鉴定3000元，共计4490元（郑红已预交），由郑红负担；二审案件受理费1490元（陈明志已预交），由郑红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万子榕
审 判 员 何 平
审 判 员 严伟晏
二〇一八年六月二十九日
法官助理 韩增丽
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在一审法院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。