四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第348号
上诉人（原审被告）：章代珍。
委托代理人：程胜华，四川顺泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭应娟。
委托代理人：彭建明，四川棠湖律师事务所律师。
委托代理人：李兴奎，四川棠湖律师事务所律师。
上诉人章代珍与被上诉人郭应娟房屋买卖合同纠纷一案，因章代珍不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第4643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月12日，郭应娟与章代珍签订《房屋买卖合同》，合同约定，章代珍将其个人单独所有的位于双流县东升街道广都大道159号美食城18号附1号的房屋（产权证号：双房权证双权字第03913**号）以1000800元的价格出售给郭应娟，成交方式为按揭商业贷款，房屋过户办理登记时间为2013年9月15日前。付款方式为：郭应娟于2013年8月12日向章代珍支付购房定金3万元；郭应娟协助章代珍结按；章代珍向银行还款时，郭应娟向章代珍支付30万元；过户当日，郭应娟支付170800元；其余50万元购房款由银行直接转款到章代珍指定的账户。合同签订后，郭应娟向章代珍支付了30000元购房定金。2013年9月9日，章代珍委托代理人付朗筱办理出售本案所涉房屋的相关手续。2013年9月10日，付朗筱与胡献奎签订《双流县存量房买卖合同（自由成交）》（以下简称《9.10合同》），合同约定，所涉房屋的成交价格为1358240元，并将该合同在双流县房管部门进行了备案。2013年9月11日，章代珍将所涉房屋过户登记在胡献奎名下。
郭应娟于2013年10月10日起诉至原审法院，请求判令：1.解除2013年8月12日签订的《房屋买卖合同》；2.返还定金3万元；3.赔偿损失357440元。
上述事实，有郭应娟提交的《房屋买卖合同》、收条、房屋信息摘要、《9.10合同》、公证书在卷为证。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1.章代珍是否存在恶意违约行为；2.郭应娟关于赔偿损失的主张是否应得到支持。
关于章代珍是否存在恶意违约行为。原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郭应娟、章代珍于2013年8月12日签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且符合法律规定，为合法有效。该合同签订后，郭应娟按约定履行了支付定金的合同义务，章代珍也应按照约定履行办理过户登记的义务。该合同明确约定了郭应娟的付款方式为按揭商业贷款，但章代珍以要求郭应娟全款支付购房款，郭应娟未予同意为由，将所涉房屋出卖给案外人胡献奎，并将该房在郭应娟、章代珍约定的过户日期即2013年9月15日前过户给了胡献奎，致使原、章代珍之间的《房屋买卖合同》目的无法实现，章代珍的该行为严重侵害了郭应娟的合法权益，应属恶意违约行为。
关于郭应娟赔偿损失的主张是否应得到支持的问题。原审法院认为，章代珍的违约行为致使郭应娟、章代珍之间的合同无法履行，郭应娟要求解除《房屋买卖合同》并返还定金符合法律规定，且章代珍无异议，故对郭应娟的该诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故郭应娟有权要求章代珍对其损失进行赔偿。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，郭应娟与章代珍签订《房屋买卖合同》的目的是获得涉案房屋以及自主经营或再次出卖涉案房屋可以获得的利益，但章代珍却恶意违约，将涉案房屋高价出卖给案外人，该溢价应当认定为郭应娟在合同履行后可以获得的利益，故郭应娟请求的损失符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依据《合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除郭应娟与章代珍于2013年8月12日签订的《房屋买卖合同》；二、章代珍于判决生效之日起十五日内向郭应娟返还定金3万元；三、章代珍于判决生效之日起十五日内向郭应娟赔偿357440元。案件受理费3555.8元，由章代珍负担。
宣判后，章代珍不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，驳回郭应娟的该项诉讼请求。其主要理由是：1.原审对《9.10合同》的认定错误，章代珍与案外人胡献奎之间房屋买卖的真实交易价格是105万元，而房管局存档的《9.10合同》打印价格是105万元，后手改为1358240元，该改动是税务机关核税时要求更改的。2.报税价不是实际成交价，原审将报税价作为损失赔偿的依据错误。3.双方合同约定有违约责任，章代珍违约应适用双方约定的违约责任条款。4.郭应娟未举证证明存在预期利益损失，其要求赔偿损失的请求不应予以支持。
被上诉人郭应娟答辩称，1.章代珍提供的其与案外人胡献奎签订合同的时间为2013年8月31日，郭应娟提供的房管局存档的《9.10合同》签订时间为2013年9月10日，郭应娟提交的合同签订在后，且经房管局备案，应以该合同作为认定本案事实的依据。原审据此确定合同差价作为赔偿损失的依据正确。2.章代珍恶意违约，损害了郭应娟的正当利益，原审支持郭应娟的请求正确。3.章代珍两次房屋交易的差价357440元就是郭应娟的利益损失，即章代珍按照合同履行完后，郭应娟可以获得的利益，郭应娟无须再举其他证据予以证明。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审审理查明的事实，本院予以确认。
二审另查明，2013年8月31日，章代珍与案外人胡献奎通过双流县金湖房屋中介经营部签订《商铺买卖合同》（以下简称《8.31合同》），约定商铺价格110万元，同时备注：“因过户费过高，通过协商章代珍同意承担5万元税费。”
二审中，章代珍与案外人胡献奎签订合同的中介方工作人员高萌陈述章代珍与胡献奎房屋买卖的价格为110万元，过户时须按指导价报税，故将房屋成交价格改为1358240元。
本院经走访双流县房管局地税大厅工作人员，其表示案涉《9.10合同》成交价格确为核税后改动，核税的评估价格与房屋实际价值或实际成交价格会有差距。
本院认为，本案二审争议的焦点是郭应娟要求章代珍赔偿损失357440元的主张能否成立，其核心在于确定章代珍与胡献奎的房屋买卖成交价。章代珍与郭应娟争议的是应采信章代珍与胡献奎签订的两份合同（即《8.31合同》和《9.10合同》）中哪份合同约定的成交价格。章代珍认可《8.31合同》中载明的成交价格110万元，郭应娟则认为《9.10合同》成立在后且由房管局存档，应采信其载明的成交价格1358240元。本院认为，《8.31合同》更接近签约当事人的真实意思表示，应采信其约定的110万元成交价。理由如下：
1.《8.31合同》除约定案涉房屋基本概况、价款以外，还详细约定了房款的支付方式、房屋的权利负担及处理、交付及办理产权过户事宜、违约责任等，《9.10合同》仅约定案涉房屋基本概况和价款，比较而言，《8.31合同》更符合房屋交易双方的真实交易情况，《9.10合同》是为办理过户手续而进行的网上签约；
2.《9.10合同》原本载明的成交价格为105万元，后改动为1358240元，按照生活常理，房屋交易双方不可能在办理过户手续时才确定房屋交易价格，并在已打印好的合同上进行修改，同时结合中介方工作人员及地税大厅工作人员的陈述，有理由相信《9.10合同》约定的交易价1358240元确系过户时核税的参考价，而非实际成交价；
3.章代珍与郭应娟于2013年8月12日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方对合同价款1000800元也予以认可，且双方也并未陈述存在价格偏低或因其他因素导致价格不符合市场价格的情形存在，故本院确认章代珍与郭应娟之间的房屋买卖价格1000800元符合当时的市场交易价格。而在2013年8月不到一个月的时间里，四川省双流县的房价并未有大幅度的变动，也无证据证明存在其他任何溢价因素，从常理上判断，案涉房屋价格不可能如《9.10合同》约定的上涨30余万元，《8.30合同》约定的110万元成交价既符合出卖人追求更高利润的心理，也更接近市场交易价格。
4.从郭应娟2013年8月12日签订合同，到章代珍另行将案涉房屋卖给他人，再到郭应娟2013年10月10日起诉，前后时间相差不到两个月，且郭应娟签订合同后仅支付3万元定金，其主张以《9.10合同》为基础计算可得利益损失357440元，不仅与事实不符，也有违公平原则。
故本院认定《8.30合同》系章代珍与案外人胡献奎的真实意思表示，其约定的房屋价格110万元为双方的真实交易价格。虽双方约定章代珍承担5万元的过户税费，但该约定系双方针对过户费用的约定，而非对房屋价格约定的变更，章代珍认为成交价为105万元的意见，本院不予认可。据此，本院确定郭应娟的损失为1100000-1000800=99200元。
综上，章代珍的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。原判认定事实不清，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第4643号民事判决第一、二项；
二、变更四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第4643号民事判决第三项“章代珍于本判决生效之日起十五日内向郭应娟赔偿损失357440元”为“章代珍于本判决生效之日起十五日内向郭应娟赔偿损失99200元”。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3555.80元，二审案件受理费7111.60元，合计10667.40元，由郭应娟负担3557元，章代珍负担7110.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 曹 洁
代理审判员 张 锦
二〇一四年五月十一日
书 记 员 龙春光