中华人民共和国
福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽民再206号
二审上诉人（一审原告）：林元森，男，1948年3月4日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区，经常居住地福建省莆田市城厢区。
二审上诉人（一审原告）：林元瑞，男，1950年11月10日出生，汉族，住香港九龙。
二审上诉人（一审原告）：林元亮，男，1960年9月8日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区，经常居住地福建省莆田市城厢区。
上列二审上诉人的委托诉讼代理人：林美玉，福建攻略律师事务所律师。
二审被上诉人（一审被告）：莆田武夷房地产开发有限公司。住所地福建省莆田市荔城区古城路。
法定代表人：林建平，董事长。
委托诉讼代理人：唐蜜霞，上海天尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶锦程，男，1966年8月2日出生，住莆田市荔城区。系莆田武夷房地产开发有限公司职员。
林元森、林元瑞、林元亮（下称林元森三人）与莆田武夷房地产开发有限公司（下称武夷公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，本院于2015年9月12日作出的（2015）闽民终字第211号民事判决已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2017年6月2日作出(2016)闽民监43号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明：
武夷公司系莆田市城厢区东大路旧福厦路路段旧城改造项目的建设单位，于1993年3月29日取得项目《建设用地许可证》，1998年3月16日取得《拆迁许可证》，1998年10月25日取得《施工许可证》。林元森等104户125人系该片区的被拆迁人。1998年10月6日，甲方林元森三人与乙方武夷公司签订了关于拆迁安置的《协议书》，主要约定：（1）林元森三人被拆迁房屋建筑总面积365.68㎡，其中住宅281.68㎡、店面84㎡，安置住宅380㎡、店面84㎡(安置在下务巷自东大路起第五、六、七坎)。（2）武夷公司应向林元森三人支付房屋拆迁补偿费98752元、搬迁费1500元、临时过渡安置费19747元（暂按18个月计）、及其他拆迁补偿费17049元，共145881元，另有吊顶补偿款5584元。（3）林元森三人应向武夷公司支付安置房等面积安置费、超面积安置费共计299962元；“安置房实际收费按实际安置面积进行甲乙双方增减互补结算。”（4）林元森三人应付的安置房购置费分三期交纳，首期于1998年10月10日前交纳总额的50%，与武夷公司应付的上述补偿款抵扣后为4100元，第二期于1999年4月18日交纳总额的45%计134983元，余款在安置房交付使用前按实际补偿安置情况一次性结清。若未按规定时限交款，按月利率1.5%罚息，拖欠时间超过二个月的，视为自动放弃安置权。（5）林元森三人应在1998年10月12日前搬出，将房屋交付武夷公司拆除；武夷公司须在1999年11月18日前交付安置房，如遇停电、停水超过8小时及暴雨等自然灾害，工期经签证后可顺延；否则，若逾期半年以内按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米9元发给临时过渡费，逾期半年以上每月每平方米按18元发给临时过渡费。
《协议书》签订后，林元森三人以《协议书》第十一条“另补偿吊顶5584元”之款项抵交第一期安置房款，另于1998年10月7日向武夷公司交纳第二期安置房购置款60000元。1998年10月12日林元森三人搬迁完毕。2002年2月、2003年1月，武夷公司向林元森三人发放逾期安置补助费各15000元，共计30000元。2003年9月2日，下务巷安置房工程全部完工。
2001年12月，林元森三人以武夷公司违反拆迁协议为由，向莆田市中级人民法院(下称莆田中院)提起诉讼，请求：判令武夷公司支付逾期安置补助费至交房时止(其中计至2002年10月18日为175134元)及逾期交房期间个体工商户停业补助费至交房时止(计至2002年10月18日为18200元)。案经本院二审作出（2003）闽民终字第186号民事判决：1.武夷公司应于判决生效之日起十日内向林元森三人支付逾期安置补助费，自2000年4月12日起至实际交付安置房之日止，其中2000年4月12日起至2000年10月11日按拆迁面积365.68㎡每月每平方米9元的标准计算，2000年10月12日之后按拆迁面积365.68㎡每月每平方米18元的标准计算；该款项应扣除被上诉人林元森三人已领取的现金30000元。2.武夷公司应于判决生效之日起十日内按每月600元的标准向林元森三人支付逾期安置期间个体工商户停业补助费，自2000年4月12日起至实际交付安置房之日止。
2012年12月20日，林元森三人又向莆田中院提起本案诉讼，请求判令武夷公司：1.履行与林元森三人签订的房屋拆迁安置《协议书》，交付莆田市城厢区东大路安置套房三套（面积共380㎡，其中2套为120㎡，1套为140㎡）、店面三间（面积共84㎡，每间28㎡，安置位置为莆田市城厢区下务巷自东大路起第五、第六、第七坎店面）给林元森三人，且保证安置房符合合同约定；2.赔偿林元森三人三间店面的租金损失及三间套房租金损失合计234万元（自2003年9月30日起每间店面月租金按6000元，套房3套按每套每月1500元计算。具体计算为：店面租金：104个月×6000元/月/间×3间=1872000元，房屋租金：104个月×1500元/月/间×3间=468000元，合计：1872000元+468000元=2340000元）；3.承担诉讼费用。
武夷公司未提起反诉。
莆田中院一审认为，双方对逾期安置补助费和逾期安置期间个体工商户停业补助费的纠纷已经生效民事判决处理，且法院已确定讼争店面和套房实际交房日为2003年9月30日。1.截止2003年9月30日，林元森三人应向武夷公司支付的款项为467918元，武夷公司应向林元森三人支付的逾期安置补助费和个体工商户停业补助费共460517.02元，两项对抵后林元森三人尚欠武夷公司7400.98元，构成违约。2.林元森三人有支付余款的先履行义务，但考虑林元森三人已按约搬迁并超额支付第一期款项及安置房性质，且仅拖欠7000余元，与讼争房屋价值相比非常低，武夷公司有权另行主张该欠款，故武夷公司应向林元森三人交付讼争安置套房及店面。3.林元森三人未按武夷公司的通知及时结算价款参加安置房评分及分房，未举证证明其已采取适当措施防止损失扩大，也未通过诉讼方式及时主张权利，其所诉租金损失，依据不足。遂于2014年12月14日作出(2013)莆民初字第5号民事判决：1.武夷公司应于判决生效之日起十日内将位于莆田市荔城区东大路往下务巷南起西侧第五、六、七间店面及位于莆田市荔城区东大路下务巷武夷小区23C103、24C604、24B304套房共三套交付给林元森三人；2.驳回林元森三人的其他诉讼请求。
林元森三人不服，提出上诉称：1.一审判决错误认定实际交房日期。2.三间店面内阁楼非《协议书》约定的安置房产，系违章建筑，计价依据不具合法、合理性。3.一审判决错误认定林元森等人尚欠武夷公司7400.98元构成违约，认为林元森等人没有采取适当减损措施、没有通过诉讼等方式主张权利与事实不符。4.一审判决适用法律部分错误。请求：撤销一审判决第二项，改判武夷公司赔偿林元森等人的店面及套房的租金损失(自2003年9月30日起三间店面租金按每间每月6000元计算，3套套房租金按每套每月1500元计算)。
武夷公司辩称：1.一审判决确定本案实际交房日为2003年9月30日有莆田中院生效法律文书为依据，也有事实依据，且有广大拆迁户认可。2.店面内阁楼有报建设规划部门备案，且从未被责令拆除，一并交付验收。3.三间店面的阁楼价款95085元，林元森等人不按期选房，不依约结算付款，是其自身违约所致，不应由武夷公司支付租金损失。请求：驳回上诉，维持原判。
本院二审认为：
1.关于讼争安置房何时具备交付条件问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和修订前的《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定，建筑工程应当经竣工验收及消防验收合格后方可交付使用。本案中，武夷公司虽主张于2003年8月6日在《湄洲日报》刊登《通知》，告知各拆迁户于15日内持拆迁《协议书》和相关发票单据结算安置房价款后参加安置房评分及分房。但下务巷片区旧城改造的安置房竣工验收完成的日期为2003年11月10日，消防验收合格的日期为2004年1月20日。因此，2004年1月20日诉争安置房才具备符合法律规定的交付使用条件。且武夷公司并无证据证明林元森三人于2003年9月30日实际接收安置房。故原审判决认定武夷公司实际交房日期为2003年9月30日不当，以该日期为基准日确定林元森三人对武夷公司欠款7400.98元构成违约的认定错误。
2.关于林元森三人是否应当支付安置店面内的阁楼价款问题。《协议书》约定：“安置房实际收费按实际安置面积进行甲乙双方增减互补结算。”阁楼系在安置店面内部自有空间内进行的建设，林元森三人主张店面内阁楼的建设需经规划审批没有法律依据。阁楼的建设增加了安置店面的使用空间。原审判决认为设置阁楼有利于增加店面的使用功能，并根据诉争安置房所在片区在临街店面内设置阁楼的习惯，从公平、合理角度考虑，认可该阁楼的建设及单价合理。并且，原审判决判令武夷公司向林元森三人交付已建设了阁楼的诉争安置店面，林元森三人对该交付判决并未提起上诉，故武夷公司主张的阁楼总价款(63.39平方米×1500元/平方米)95085元，林元森三人应予以支付。
3.关于在2004年1月20日时武夷公司与林元森三人之间互负债务情况。《协议书》约定，“余款在安置房交付使用前按实际补偿安置情况一次性结清。”2004年1月20日讼争安置房才具备合法交付的条件。根据（2003）闽民终字第186号民事判决，至2004年1月20日，武夷公司应支付的逾期安置补助费为278362.93元、停业补助费为27174元；以上两项合计305536.93元。扣除2002年2月、2003年1月，武夷公司已向林元森三人发放逾期安置补助费共30000元后，截至2004年1月20日，武夷公司尚需支付给林元森三人的款项计275536.93元。
武夷公司需向林元森三人支付拆迁补偿费151465元；林元森三人需向武夷公司支付467918元。林元森三人已于1998年10月7日交纳第二期安置房购置款60000元。
由上，在2004年1月20日，武夷公司基于拆迁补偿及逾期安置补偿需支付给林元森三人款项共427001.93元，林元森三人基于交纳等面积房款及增面积房款需向武夷公司交纳407918元，双方互负债务相抵后，武夷公司计欠林元森三人19083.93元，即自2004年1月20日起，林元森三人可不需交纳任何款项，即可向武夷公司领取安置房，并可要求武夷公司支付款项19083.93元及自2004年1月20日之后的逾期交付诉争安置房的违约金。
4.关于林元森三人主张武夷公司因逾期交付安置房应支付损失赔偿的诉讼请求应否支持问题。林元森三人诉请武夷公司赔偿其安置套房及店面自2003年9月30日起的租金损失，与其在之前诉讼中向武夷公司主张的违约责任属相同性质的诉求，且（2003）闽民终字第186号民事判决已判令武夷公司承担自2000年9月30日至实际交房之日止的违约责任，其中涵盖了2003年9月30日至实际交房之日止的违约责任。故林元森三人在后案中要求赔偿的租金损失部分属重复起诉。
据上述理由，二审作出(2015)闽民终字第211号民事判决：维持一审判决第一项。同时作出(2015)闽民终字第211号民事裁定：撤销一审判决第二项，驳回林元森三人关于要求武夷公司赔偿其三套房屋及三间店面租金损失的起诉。
再审中，双方当事人的意见与其二审中的意见基本相同。林元森三人并认为，武夷公司在原审中的主张未超越林元森三人的诉讼请求范围，其以抗辩方式提出、原审就此进行审理，有利于法院全面解决纠纷，且武夷公司亦未对原审判决提出上诉或申请再审，表明其认可原审查明的事实。武夷公司认同原审超出诉讼请求范围的意见。
本院再审认为，在前案中，林元森三人的起诉请求是：判令武夷公司支付的逾期过渡费“至交房时止”；莆田中院作出一审判决时，安置房屋尚不具备交房条件。故该案的判决没有认定具体的交房日期，仅确定武夷公司应支付的逾期过渡费“至实际交付安置房之日止”。在本案中，林元森三人的一审诉讼请求是要求武夷公司交付安置的三间套房和三间店面，赔偿店面及套房自2003年9月30日起的租金损失。武夷公司未反诉结算房款。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。讼争的拆迁安置协议显系双务合同，双方均应按约定履行各自的义务，即：林元森三人应当向武夷公司交付旧房供拆迁、支付安置房的相关款项；武夷公司应当向林元森三人支付拆迁期间的过渡费及停业补助费、交付已经建造完毕且验收合格的安置房。林元森三人已经履行将旧房屋交付武夷公司拆除的主要义务，且缴交了部分款项；武夷公司应当履行交付合格安置房的主要义务，即使认为林元森三人尚欠安置房的尾款，也应当向林元森催缴或者提起诉讼，而不应拒绝交房。虽然双方当事人对于安置房具备交房条件的具体时间为2003年9月或是2004年1月各执一词，但至本案起诉时，安置房早已完工且验收合格，具备了交付条件。因此，在武夷公司未反诉要求林元森三人支付相应款项的情况下，安置房具备交付条件的时间、林元森三人应否支付阁楼价款、有否一方欠款这三个问题，均与本案林元森三人关于交付安置房的诉求无关，本案二审判决对这三个问题作出认定，属超范围审理，其程序不当。
综上，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。武夷公司建造的安置房已经验收合格，林元森三人诉请武夷公司交付安置房，于法有据。武夷公司应当履行交房义务，其以林元森三人未进行尾款结算为由不予交房，没有法律依据。二审判决之部分理由超出林元森三人的诉讼请求范围，存在审判程序错误，应予纠正，但判项正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：
维持本院（2015）闽民终字第211号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李培新
审 判 员 陈 蔚
代理审判员 黄清秀
二〇一七年九月七日
书 记 员 陈 婷
附相关法律司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(2015年2月4日施行)
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
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