上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第839号
上诉人(原审被告、反诉原告)曾华。委托代理人朱晓寅，上海海颂律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海中福酒店公寓经营管理有限公司。法定代表人杜海飏。委托代理人马以祥，上海市陈宜陈律师事务所律师。上诉人曾华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第1246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年3月11日，双方当事人签订《租赁合同》约定，上海中福酒店公寓经营管理有限公司(以下简称“中福公司”)将位于上海市九江路XXX号二楼部分区域(建筑面积112平方米)租赁给曾华使用，作为棋牌室营业使用；租赁期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止；月租金为人民币(以下币种均为人民币)11,573元；押金为11,573元。同年8月30日、10月24日，曾华分别向对方借保险箱1只和电话3只，以及电脑桌2张。2011年10月，曾华向中福公司递交《申请》称：其自开张以来亏损严重，六月份前月均亏损9,666元，原定的三个服务员现在只请一个，两个员工的工作量由曾华担任，以节约用工成本；经努力后，六月份起亏损虽减少到月均6,847元，但面对昂贵的租金，实际所租的面积未能得到充分的使用，其中占地26.6平方米走道，由于是消防通道，不能改成营业场地使用，故希望中福公司领导给予好的建议、支持。当月25日，中福公司表示同意减去26.6平方米走道面积，并酌减费用。2011年10月26日，双方当事人签订《租赁契约》约定，中福公司将位于上海市浙江中路XXX号(即上海市九江路XXX号，上海市汉口路XXX号)中福大厦二楼部分区域(建筑面积85.4平方米)的系争房屋租赁给曾华使用，租赁期限自2011年11月1日起至2014年3月31日止；租金按建筑面积85.4平方米计，标准租金为每日每平方米3.2元，合计每月租金为8,312元；履约保证金为8,312元，在租约正常履行期满，办理完全部退租手续后一个月内由中福公司如数退还，若该公司不按时退款的，则应支付逾期罚金，按每逾期一天万分之三计算；曾华应在本租约生效后，一次性交清履约保证金，并支付一个月的房屋租金，以后应于每季度的25日前支付下月租金；中福公司负责对系争房屋及其设备做定期检查；双方当事人任何一方在租约期内提前终止租赁的，须在一个月前书面通知对方，并向对方补偿一个月的租金，在提出终止方支付了补偿金后，相对方应同意终止契约；本租约期满时，曾华未经同意，继续使用系争房屋，除支付相应的租金外，按议定租金的150%以天数计算支付违约金，中福公司有权立即收回房屋。2012年4月5日，中福公司向对方送达《关于提前终止租赁契约的通知》，内容为：其由于经营需要，不得已提前终止与曾华2011年10月26日签订的《租赁契约》；按照《租赁契约》的约定，该公司将补偿对方一个月的租金计8,312元；按照《租赁契约》的约定，曾华须在2012年4月30日双方租赁关系解除日起七日内撤清相关物品，付清物业和能耗费用；中福公司在验收相关租赁场地后，退还履约保证金；至本通知清场截止日结束，中福公司将择日对相关场地另作安排，曾华的物品，中福公司不做保护性管理。曾华收到上述通知后，在该通知的下方书写：“已收到此通知，看过，尚有异议”。2012年10月，曾华交对方《明细》，要求中福公司赔偿334,986元，包括装修费用156,600元、设备费用折价款86,386元(麻将桌、木质椅子、真皮椅子、茶几、柜子、接待台等)、停业损失57,000元(3个员工的遣散费27,000元、经营损失30,000元)、办工商手续、环评检测和卫生等的费用35,000元。2013年3月15日，中福公司委托律师致函对方，要求曾华于2013年3月20日至律师事务所协商合同解除后的有关事宜。原审法院另查明：曾华在中福公司处的租赁保证金为11,573元。上海市浙江中路XXX号、上海市九江路XXX号、上海市汉口路XXX号为同一幢楼，产权人是中福公司。系争房屋所在部位为产权证中记载的上海市汉口路XXX号二层商场1(建筑面积2091.10平方米)中的一部分。现中福公司涉讼，要求确认双方签订的合同在2012年5月1日解除，并判决曾华移交系争房屋，且中福公司愿意按照合同约定退还履约保证金。曾华则不同意，认为中福公司的行为属于严重违约，应依法承担违约责任，并提起原审反诉，要求对方赔偿解除租赁合同的损失264,000元(包括停业的经营损失127,400元、装修费用136,600元。原审法院审理中，根据中福公司的申请，上海联合工程监理造价咨询有限公司接受法院的委托，对系争房屋作出《汉口路XXX号中福大厦二楼85.4平方米建筑面积区域的装饰装修残值进行评估鉴定报告》，鉴定意见是：明确由曾华重新装修的残值为16,655元，是中福公司原有装修还是由曾华重新装修的争议部分残值34,623元(其中：铲除墙面粉刷新贴墙纸25,185元、不锈钢踢脚线5,505元、厕所间粉刷涂料148元、厕所间水管141元、排气扇1,843元、开关106元，曾华与第三方签订的装饰合同及工程结算单中有此内容，审价单位现场无法判断；轨道射灯128元、镜前轨道252元、厕所墙砖667元、门扇429元，双方当事人均无依据，审价单位现场无法判断；厕所间地砖219元，中福公司无依据，曾华不明确，审价单位现场无法判断)。中福公司提供了2012年5月2日《通告》，该通告的对象是曾华，内容为：根据《关于提前终止租赁契约的通知》，双方签订的承租合同已于2012年4月30日正式结束。在租赁场地办理交接前，请结清系争房屋的水电费、2012年4月份的物业服务费，并在2012年5月7日前撤清曾华的物品。2012年5月8日，大厦管理方将停止该区域的供电并开始清场，届时，剩余物品将作无主物品处理。中福公司称该《通告》是当面送达，曾华则称该通告当时没有收到，其是在本案诉讼中才知道。中福公司称：其在2012年5月22日将系争房屋上锁，房内还有对方未搬离的物品。曾华对该事实予以确认，并称其是被中福公司赶出系争房屋，且该公司在2012年4月下旬就对系争房屋采取单方面停电措施。中福公司则表示停电是在2012年5月22日系争房屋上锁后。曾华又称，麻将桌8只、木质椅子16只、真皮椅子8只、茶几18只、柜子3只、接待台1只等尚在系争房屋内，但已被对方集中在其中一间房内，且其中的木质椅子被损坏，真皮椅子有磨损。其次，曾华变更原审反诉请求，要求对方支付违约金299,232元(月租金8,312元乘以24个月乘以1.5，从2012年3月29日计算至2014年3月31日)、赔偿装潢残值51,278元和家具款损失129,580元，并撤回要求中福公司赔偿停业的经济损失127,400元的原审反诉请求。中福公司则表示，其只愿赔偿对方装饰装修残值损失16,655元。同时，中福公司表示对方尚有水电费等未结清，但不要求在本案中处理。此外，2014年9月17日，中福公司致函原审法院，要求追加诉讼请求，即要求对方赔偿场地使用费132,992元(2013年6月1日至2014年9月30日)。原审法院经审理后认为，当事人合法的民事权益受法律保护。中福公司、曾华签订《租赁契约》是双方的真实意思表示，其内容和形式并未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据我国的法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《租赁契约》中约定，任何一方在租约期内提前终止租赁的，须在一个月前书面通知对方，并向对方补偿一个月的租金，在提出终止方支付了补偿金后，对方应同意终止契约。虽然上述合同期是至2014年3月31日届满，但中福公司于2012年4月5日向对方送达了《关于提前终止租赁契约的通知》，提前向曾华表示其解除合同的意思表示，中福公司该行为符合《租赁契约》的约定。曾华固然当时即对上述解除合同表示尚有异议，但其并没有按照我国的法律规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。曾华2012年10月的《明细》亦证明其在收到解除合同通知后，是与对方交涉过赔偿问题，而非交涉合同解除效力的问题。因此，中福公司提出合同提前解除的行为符合双方的约定，亦于法无悖，应予以认定。至于合同的解除日，鉴于曾华收到《关于提前终止租赁契约的通知》是在2012年4月5日，中福公司虽在该通知中明确2012年4月30日双方租赁关系解除，但由于双方约定是提前一个月的时间，故合同解除日应当是2012年5月5日，非中福公司所述2012年5月1日。关于该公司起诉要求对方移交系争房屋，鉴于双方合同已经解除，故曾华应当及时将该房屋交还。根据双方陈述，中福公司在2012年5月22日将系争房屋上锁时，房内还存有对方未搬离的物品，因此，曾华应将上述物品搬离，并将腾空后的系争房屋归还。故中福公司此诉请，应予支持。关于本案的履约保证金，鉴于中福公司愿意按照合同的约定退还，且于法无悖，应予支持。关于曾华原审反诉要求对方支付违约金299,232元一节，根据查明的事实以及上述阐明的理由，中福公司提前一个月解除合同是依据《租赁契约》的约定，而《租赁契约》是双方自愿签订，曾华在签订该合同时就应当对任何一方可能发生提前解约的情况及其相应的后果有所预见，更何况在该合同中约定一方提前解约须补偿对方一个月的租金即8,312元，本案中，曾华对于其要求按照月租金8,312元乘以24个月再乘以1.5的计算方式主张违约金缺乏合同和法律依据，故不予支持。当然中福公司仍应当按照约定给付对方补偿款8,312元。关于曾华要求对方赔偿装潢残值51,278元的原审反诉诉请，因《汉口路XXX号中福大厦二楼85.4平方米建筑面积区域的装饰装修残值进行评估鉴定报告》的鉴定意见明确，由曾华重新装修的残值为16,655元，故法院对该残值部分系曾华重新装修予以确认。至于争议部分残值34,623元，由于铲除墙面粉刷新贴墙纸残值25,185元、不锈钢踢脚线残值5,505元、厕所间粉刷涂料残值148元、厕所间水管残值141元、排气扇残值1,843元、开关残值106元等，虽然审价单位表示现场无法判断该部分是中福公司原有装修还是由曾华重新装修，但审价单位又在鉴定意见中明确曾华与第三方签订的装饰合同及工程结算单中有此内容，而中福公司并未提供相反证据，故对该残值部分系曾华重新装修予以确认。其次，关于轨道射灯残值128元、镜前轨道残值252元、厕所墙砖残值667元、门扇残值429元、厕所间地砖残值219元等，鉴于审价单位现场无法判断，中福公司未提供相应依据，故根据谁主张谁举证原则，对该部分残值系曾华重新装修不予确认。综上，原审法院认定系争房屋内由曾华重新进行装饰装修的残值总额为49,583元。虽然中福公司提前解除合同是符合双方的约定，但鉴于双方约定的租赁期限是至2014年3月31日止，而双方的合同于2012年5月5日提前解除，合同提前解除是中福公司提出，故根据公平原则，法院酌定中福公司给付对方装饰装修残值损失30,000元。关于曾华要求对方赔偿家具款损失129,580元的原审反诉诉请，鉴于该部分非系争房屋的附合部分，其完全可以取回，且进行经营本身就存在设备投入和经营风险，中福公司提前解约是依据双方的合同，该合同亦是曾华自愿签订，其亦无证据证明这些物品已发生实际损失且是对方行为所致，且双方的合同中亦无此约定，故曾华要求对方承担该损失缺乏依据，不予支持。至于曾华撤回要求对方赔偿停业经济损失的原审反诉请求，是曾华对其权利的处分，于法无悖，应予支持。根据有关规定，当事人增加、变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出。现中福公司在2014年9月17日才要求增加诉讼请求，显已过举证期限，故对于该公司申请追加的诉讼请求在本案中不做处理，其可另行主张。原审法院据此作出判决：一、上海中福酒店公寓经营管理有限公司与曾华在2011年10月26日签订的《租赁契约》于2012年5月5日解除；二、曾华应于判决生效之日起十日内携其物品迁出上海市汉口路XXX号(即上海市浙江中路XXX号、上海市九江路XXX号)二楼承租房屋，并将该承租房屋归还给上海中福酒店公寓经营管理有限公司；三、上海中福酒店公寓经营管理有限公司应在曾华履行上述第二项义务的七日内，给付曾华补偿款8,312元、装饰装修残值损失30,000元，并退还曾华履约保证金11,573元；四、驳回曾华的其他反诉请求。原审判决后，上诉人曾华不服，向本院提起上诉称：被上诉人以其“经营需要”为由，提出的单方解除合同，不具备合同法规定的法定事由，且违反了双方约定的“提出终止方支付了补偿金后，对方应同意终止契约”的行使解除权程序。被上诉人发出解除合同通知后，至今未支付补偿金，故上诉人于2012年4月5日提出的异议成立，《租赁契约》并未解除。被上诉人于2012年5月2日发出的《通告》也违反了《租赁契约》约定的“一个月期限”，构成了违约。在双方合同没有解除的条件下，被上诉人于同年4月下旬采取了停电措施，并于5月公然驱离上诉人进行清场，将系争房屋上锁，构成严重侵权，其应当承担所有的违约和赔偿责任。但原审判决却对被上诉人的提前解除合同行为认定为符合合同的约定，无事实和法律依据。由于《租赁契约》是被上诉人提供的格式合同，应作出不利于提供方的解释，故关于契约中第七条违约责任的约定，免除了出租方的责任，明显违法，应属无效。该条款第五项的约定，应对双方都适用，被上诉人也应按照该项的约定承担违约责任。由于被上诉人违约清场、停电、锁门，造成上诉人的直接损失应予赔偿，有关系争房屋的装饰装修，在剩余租赁期内的残值为5万余元的评估鉴定，真实有效，但原审法院仅判决对方承担3万元，无任何事实和法律依据。被上诉人锁门后，将有关麻将台等可移动设备做了搬动，造成损坏，且封存后无法实现其实用价值产生的预期收益，故其应当给予一定赔偿，并承担上诉人的搬回费用。由于履约保证金条款与一个月的押金数额一致，应适用于双方当事人，被上诉人赔偿数额应以上述保证金数额为准，并承担每天万分之三的逾期罚金。现被上诉人又另行向原审法院起诉，主张系争房屋的占用费，并阻挠上诉人要求有关评估单位对相关物品的损失进行现场查勘，原审法院不处理因对方控制下的上诉人物品的损失，不合理。现上诉人提供有关报警记录和相应的图片，以及物品价值损坏的材料，说明有关物品存在损失。有关原审反诉中的延期付款违约金，至少应按同期银行贷款的利率2倍予以计算。补偿款的利息起算也应从被上诉人提出解除合同时计算。被上诉人将系争房屋上锁并控制是在2012年5月的7、8日左右，并非22日。据此，上诉人认为原审法院违背基本事实，无视法律规定，判决错误，请求本院依法撤销该判决第一、三、四项，发回重审或改判驳回对方的全部原审诉请，被上诉人支付相关补偿金后，双方合同自然解除，并由对方将其控制下的上诉人物品归还，同时改判支持上诉人的全部原审反诉诉请。被上诉人中福公司辩称：其系按照双方合同的约定行使解除权。曾发出通知要求对方搬离，但其拒绝，其可随时前来领取钥匙搬离，其物品均存放在3、4个房间内，并加锁，被上诉人没有动过，有关损失也与被上诉人无关。被上诉人不存在违约，不应支付违约金。上诉人在上诉中提供的有关报警记录和图片，以及物品损坏材料不是新证据，被上诉人不同意质证。被上诉人现已就相关系争房屋使用费问题另案涉讼。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。本院经审理查明，原审判决书第二页第三行，“……原告未在合理期限内……”中的“原告”，系笔误，应为“被告”。双方当事人均无异议。以上事实，有本院的审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于双方当事人在系争房屋《租赁契约》中就该合同的提前解除，进行了约定。原审法院鉴于上诉人收到被上诉人提出提前解除合同通知后，所提供的《明细》并无不同意解除的意思表示，仅对相关补偿问题进行交涉，故原审法院根据《租赁契约》的约定，以及查明的相关事实，认定被上诉人行使合同解除权，符合双方合同的约定，该合同于2012年5月5日解除，并无不当。鉴于当事人意思自治原则，双方当事人对于合同解除后的相关问题补偿问题作了明确约定，原审法院对于系争房屋相关装饰装修残值的认定，程序并无不当，处理并无不公，故对于原审判决的上述相关合同提前解除的补偿和装饰装修残值补偿，本院予以认同。原审法院鉴于上诉人要求对方承担有关物品的损失，无合同依据，以及缺乏足够的依据，故不予支持，并无不妥。上诉人在本院审理中提供的材料不属于新证据，且被上诉人不同意进行质证，故本院难以采纳。综上所述，上诉人的其他上诉请求，因缺乏足够的事实和法律依据，本院均难以支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,330元，由上诉人曾华负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 陈 俊
审判员 吴 俊
二〇一五年九月十八日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……