北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终6994号
上诉人（原审被告）：海皓达（北京）置业有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路丙2号1号楼202室。
法定代表人：周波，董事长。
委托诉讼代理人：徐浩桐，北京嘉润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐彦平，男，1959年10月25日出生，汉族，海皓达（北京）置业有限公司员工，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：北京奥迈体育文化发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区霞光里66号院4号楼-1层。
法定代表人：范虹，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李妍，女，1979年5月20日出生，满族，北京奥迈体育文化发展有限责任公司员工，住北京市朝阳区。
上诉人海皓达（北京）置业有限公司（以下简称海皓达公司）因与被上诉人北京奥迈体育文化发展有限责任公司（以下简称奥迈公司）相邻关系纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2015）朝民初字第28575号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海皓达公司委托诉讼代理人徐浩桐、徐彦平，被上诉人奥迈公司委托诉讼代理人ＸＸ、李妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海皓达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、奥迈公司停业由海皓达公司装修造成这一事实没有证据证实，仅依据海皓达公司装修项目的一般技术人员游小彬的证词无法证明海皓达公司的装修已致使奥迈公司到了无法继续经营甚至必须关门停业的地步。大楼通风机组及地下空间利用是根据政府图审部门审查通过的施工图纸等设计文件布设，足以证明大楼通风机组对地下空间利用的无碍性和合理性；二、一审判决海皓达公司承担奥迈公司的人员工资、水电费、物业费不当，如果认为海皓达公司给奥迈公司造成了停业损害，那么，应赔偿的是停业损失而非人员工资、水电费、物业费，如构成侵权，侵害的客体只能是营业收入。奥迈公司应承担提供其营业收入的举证责任；三、一审判决的赔偿金额与相关事实存在冲突，奥迈公司同时有4号楼、8号楼两个经营网点，未有证据证明一审判由海皓达公司承担的人员工资专属于涉案经营网点，工资实际支付情况与其停业事实难以相符，水电费、物业费没有区分4号楼、8号楼，停业后不应有水电费产生。
奥迈公司辩称，同意一审判决，不同意海皓达公司意见。8号楼是由另外一家公司独立运营的，项目不同，本案涉及的物业水电人工都是4号楼产生的，照片、公证书、往来函件都可以证明海皓达公司装修已经造成损害，致使奥迈公司无法经营。
奥迈公司向一审法院起诉请求：1.判令海皓达公司赔偿装修损失和装修修复费用共计100万元；2.判令海皓达公司赔偿我公司停业期间（2013年8月至2015年5月起诉之日）的物业、水电损失72516.49元；3.判令海皓达公司赔偿我公司停业期间（2013年8月至2015年5月起诉之日）的人员工资、保险损失338625元；4.判令海皓达公司赔偿我公司房租5万元（停业后的损失，自2014年12月1日至今，酌定5万元）。
一审法院认定事实：2009年7月13日，奥迈公司作为承租人（乙方）与案外人北京林达华夏房地产开发有限公司（甲方）签订《租赁合同》，主要约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区霞光里66号院4、8号楼地下一层部分，用作远洋公馆社区配套会所使用，在经营服务过程中首先满足远洋公馆业主及物业使用人需求，乙方采取会员制管理，会员需持有效会所会员卡方可进入会所，租用面积为2117平方米，甲方在交付日前，根据乙方的基本经验目的，设计装修方案，并依据该装修方案完成精装修工程，租期自交付日起至2019年11月30日止，乙方享受的免租期自交付日起至2014年11月30日止，租金总额为25万元，从2014年12月1日起每年租金为5万元。
海皓达公司系北京市朝阳区霞光里66号院4号楼所有权人。海皓达公司认可2013年7月至2014年9月海皓达公司对4号楼进行装修施工，施工单位为案外人苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称苏州公司）。
2013年8月8日，在远洋公馆8号楼管家部办公室，海皓达公司现场负责人员游小彬，苏州公司王金泉、李朋达，奥迈公司杨光、李妍，中远酒店物业管理有限公司（公馆物业服务中心）盘英四方召开了《4号楼装修对会所经营影响会议纪要》，奥迈公司健身会所杨光阐述4号楼装修对会所的影响，具体如下，售卡影响：由于从2012年8月得到消息，4号楼可能会在2012年10月进行装修，考虑到楼上装修可能对奥迈带来的影响，公司在对外售卡上进行了调整，没有大幅度进行售卡；施工对经营现场的影响：2013年6月至8月，经营现场受粉尘、气味、噪音、跑水、断电等不同程度的影响，其中还发生会员在健身过程中粉尘眯眼进医院的情况；对品牌的影响：出现会员要求退费、会员围堵前台、故意破坏会所大门的情况，出现了会员对公司的质疑；解决办法：在4号楼进行大面积施工后，一部分会员要进行退费，另一部分会员转移到8号楼会所，4号楼会所暂停营业；诉求：希望对会所经营带来的影响进行一定的经济补偿，30万每月，于2013年8月13日前回复，在问题没有解决之前是否需要暂停施工。海皓达公司现场负责人员游小彬称：对施工带来的影响及长时间没有对问题进行解决表示歉意，对于装修对会所经营带来的影响会进行一定的补偿，对于施工粉尘的影响，以前是由于粉尘顺着管道井的缝隙下来，现在已经对缝隙进行了封堵，在接下来的施工不会出现前期的大面积的粉尘影响；目前噪音是因9层样板间施工造成，但整个大楼与通风机组在大楼装修期间和大楼正常使用后对会所的影响也是不可避免的，对此，奥迈健身会所要有充分准备；双方本着友好、共赢、相互理解的态度对于具体的补偿数额及补偿起始日期，应根据国家有关法律法规及对会所经营造成的具体影响进一步协商解决。
2015年12月11日及2016年6月17日，法院对涉案房屋进行现场勘验，现场确认海皓达公司于2014年5月至8月为穿管线打洞，健身大厅顶棚共13个孔洞，瑜伽室共14个孔洞，瑜伽室地板有被浸泡痕迹，健身大厅有3处地胶被浸泡痕迹，女更衣室墙面、地面完好无损。
庭审中，奥迈公司申请对4号楼负一层墙顶面的孔洞修复方案进行鉴定。2016年9月29日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，主要内容为2016年6月17日，奥迈公司、海皓达公司双方现场确认，涉案房屋孔洞位置位于瑜伽室和健身大厅顶板，其中瑜伽室共14个洞，健身大厅共13个洞；海皓达公司陈述洞口钻孔时间为2014年5月至8月，洞口由首层钻至负一层，孔洞用途为走管线，钻孔过程按照结构图避开钢筋；根据现场勘验情况，修复方案鉴定意见如下：涉案房屋顶板共剔凿孔洞27处，其中7处存在钢筋被截断现象，建议对孔洞进行封堵并在截断钢筋位置采用碳纤维片材进行加固。双方对该鉴定报告真实性无异议。奥迈公司支付鉴定费30000元。
庭审中，奥迈公司亦申请对4号楼负1层的装修损失进行评估，2017年3月6日，北京市国宏信价格评估有限公司出具《价格评估报告》，主要内容为评估标的在评估基准日2015年12月11日的价格为30540元，其中非争议部分价格5842元（瑜伽室顶棚孔洞1300元；玻璃清洗300元；器械室顶棚孔洞1100元；墙面涂料铲除、恢复822元；地面地胶更换1820元；垃圾清运费200元；成品保护费300元。）争议部分价格24698元（瑜伽室顶棚孔洞200元；玻璃更换1998元；复合实木地板更换11481.6元；操房石膏板吊顶更换、涂料新做10800元；女更衣室墙外泡沫板壁纸218.75元）。双方对该鉴定报告真实性无异议，奥迈公司认为按照评估价无法进行修复，海皓达公司对鉴定报告中的争议部分不认可。奥迈公司支付评估费3000元。
关于奥迈公司主张的停业期间人员工资、保险损失，奥迈公司提交2013年4月至2014年10月扣缴义务人为奥迈公司的扣缴个人所得税报告表，其中2013年4月至2013年9月的纳税人员为每月4人，纳税人姓名为范虹、闫媋、康赛、黄小强（2013年9月纳税人姓名变更为骞佳丽、闫媋、王子奇、黄小强）全部人员收入总额共计55783元；2013年10月纳税人为3人，分别为骞佳丽、闫媋、黄小强，全部人员收入总额为5530元；2013年11月纳税人为2人，分别为闫媋、黄小强，全部人员收入总额为4530元；2013年12月至2014年3月纳税人为3人，分别为闫媋、黄小强、康赛，全部人员收入总额共计23506元；2014年4月纳税人为4人，分别为闫媋、张琳、张振、黎东，全部人员收入总额为17072元；2014年5月至6月纳税人为3人，分别为闫媋、张琳、张振，全部人员收入总额为24023元；2014年7月至10月纳税人为4人，分别为闫媋、张琳、张振、梁懿，全部人员收入总额为59866元。奥迈公司另提交了向北京市朝阳区社会保险基金管理中心专职的银行回单。奥迈公司另称自2013年海皓达公司装修以来，自2013年4月开始解散人员，做停业准备，只留店长范虹、财务闫媋，客服人员康赛、黄小强；2013年9月店长范虹调往其他公司，骞佳丽调来公司负责会员退费，康赛停职，王子奇顶替康赛；2013年会员退费工作暂时停止，只留闫媋、黄小强值班；2013年12月康赛复职；2014年5月起聘用张振、张琳、梁懿在8号楼下的小型健身会所管理运营，解聘康赛和黄小强。海皓达公司对上述证据的关联性不认可。
关于奥迈公司主张的水电费、物业费损失，奥迈公司提交2012年12月16日至2013年4月16日金额为25669.78元的水电费发票；2013年7月1日至12月31日金额为9903元的物业费发票；2013年5月6日至10月15日金额为15834.16元的冷水电费发票；2014年1月1日至3月31日金额为4951.8元的物业费发票；2013年10月16日至2014年2月15日金额为961.75元的冷水电费发票；2014年2月16日至5月20日金额为340元的电费发票；2014年4月1日至12月31日金额为14855.4元的物业管理费发票。奥迈公司另提交中远酒店物业管理有限公司远洋公馆物业服务中心向奥迈公司发出的针对4号楼地下的缴费通知单4张，分别为2013年7月1日至9月30日的物业管理费4951元；2013年10月1日至12月31日的物业管理费4951.8元；2013年5月16日至10月15日的水电费15834.16元；2012年12月16日至2013年4月16日的水电费25669.78元。海皓达公司对上述证据的关联性不予认可。
一审法院认为，海皓达公司、奥迈公司因建筑物的使用而形成相邻关系。现奥迈公司称因海皓达公司对4号楼进行装修致使奥迈公司经营健身会所受损，主张赔偿损失。结合双方协商沟通的会议纪要可知海皓达公司的装修行为确对奥迈公司承租房屋的正常经营使用造成了妨碍，海皓达公司亦同意对会所经营进行一定补偿。故法院综合案情确定海皓达公司应对奥迈公司实际损失予以赔偿。
关于奥迈公司损失的具体数额，法院按照奥迈公司诉讼请求分项予以确定。装修损失与装修修复费用一项，虽奥迈公司并非房屋所有权人，但该装修修复为奥迈公司使用房屋进行经营所必须，故海皓达公司应予赔偿；现鉴定机构对该项损失评估价格30540元中存在争议项与非争议项，法院根据案情并结合现场勘验情况对损失价格酌情确定为2万元。关于停业期间的物业、水电损失，该项损失为停业期间直接发生的损失，海皓达公司应予赔偿，现奥迈公司提供了停业期间的相关票据，但票据期间上存在海皓达公司装修前的票据，法院综合在案证据及案情对该主张中的5万元损失酌情予以支持。关于人员工资、保险支出一节，亦有证据证明为奥迈公司实际支出，在停业期间即为奥迈公司之损失，海皓达公司应予赔偿，法院综合在案证据及案情对该主张中的损失酌情予以支持15万元。奥迈公司主张的停业期间房租5万元，亦为实际发生之损失，但因奥迈公司承租标的物为两处，面积共计2117平方米，法院综合在案证据及案情对该主张中的损失酌情予以支持15000元。综上所述，法院确定海皓达公司应赔偿奥迈公司损失共计235000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，一审法院判决如下：一、海皓达（北京）置业有限公司于本判决生效后十日内支付北京奥迈体育文化发展有限责任公司二十三万五千元；
二、驳回北京奥迈体育文化发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十二条，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”奥迈公司称因海皓达公司对4号楼进行装修致使奥迈公司经营健身会所受损，要求赔偿损失。结合双方协商沟通的会议纪要等现有证据可知海皓达公司的装修行为确对奥迈公司承租房屋的正常经营使用造成了损害，应当给予赔偿。
海皓达公司的装修行为破坏了房屋的部分装修，造成奥迈公司无法使用房屋用于经营，停业期间的物业、水电、人员工资保险、房租损失均属于奥迈公司的直接损失，海皓达公司应予以赔偿。
关于停业期间的物业、水电损失，奥迈公司提供的停业期间相关票据,部分票据的票据期间在海皓达公司装修之前，一审法院对该部分损失酌定时存在计算错误，本院予以纠正。但一审法院综合在案证据及案情对海皓达公司应赔偿奥迈公司的总体损失酌定并无不妥。
综上所述，海皓达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4825元，由海皓达（北京）置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 薛 源
代理审判员 史智军
二〇一七年六月二十七日
法官 助理 王玮玮
书 记 员 李星月