济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初254号
原告：李文化，男，1982年9月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵阳市，现住济南市。
委托诉讼代理人：谢春（李文化之妻），女，1982年5月30日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘琪，山东盛强律师事务所律师。
被告：马永革，男，1968年8月14日出生，回族，住济南市。
原告李文化与被告马永革房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告李文化的委托诉讼代理人谢春、刘琪，被告马永革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李文化向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方于2015年7月12日签订的房屋买卖合同；2.依法判令被告赔偿原告违约金10万元及赔偿金1.9万元；3.依法判令被告立即腾房返还房屋并赔偿原告房屋占用使用费每月3000元，自2016年12月起至腾房之日止；4.依法承担律师代理费8000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告2015年7月12日签订房屋买卖合同（价款82万元），约定被告购买原告房屋，被告先行缴纳3000元定金，剩余81.7万元一次性付款。之后被告拖延付款仅支付了部分款项，为此双方签订了多次关于延期付款的补充协议，约定付款宽限时间、逾期付款违约金及赔偿金等，并约定逾期付款期限届满后，原告可以解除房屋买卖合同并可要求被告腾房。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
诉讼中，李文化明确违约金、赔偿金及占用使用费的计算方式及依据为：1.违约金依据2016年8月20日签订的补充协议和2016年9月12日签订的补充协议中分别约定由被告支付原告5万元违约金，故主张10万元违约金。2.1.9万元赔偿金是依据2016年5月13日签订的补充协议中约定2016年4月12日至7月12日，每月3000元，共计9000元赔偿金。2016年9月12日补充协议中约定2016年10月份和11月份每月5000元，计1万元赔偿金，上述两项相加得出1.9万元赔偿金。3.占用使用费是按照5月13日签订的补充协议中约定每月支付3000元的标准自12月份开始计算占用使用费。
马永革辩称，我想与原告调解。原告主张的9000元赔偿金我已经支付，另外1万元赔偿金我已经支付了5000元。第一笔5万元违约金我已经支付。占用使用费双方没有协议约定。律师费按照法律规定，我方不应支付。原告主张的违约金是按照总房款每日千分之三计算的，我认为过高，应按照未付房款为基数计算，要求按照法律规定计算。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括李文化提交的房屋买卖合同及补充协议、不动产权证、短信记录截屏、律师委托代理合同、律师费发票及取款凭证，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月12日，李文化作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的马永革、作为居间人（丙方）的济南旺城房地产经纪有限公司荣祥花园分公司（以下简称旺城公司）签订房屋买卖合同一份（合同编号：XXXXXXX），约定乙方购买的房屋坐落于济南市（以下简称1504号房屋），房屋总价款为82万元；约定合同签订时支付定金3000元，于过户前将剩余房款817000元存入甲方指定账户，付款方式为现金付款；甲方于2015年7月15日内通知乙方进行房屋验收交接；合同还约定如甲乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；合同还对其他事项进行了约定。
同日，李文化与马永革签订补充协议一份，约定在1504号房屋下发产权证前，马永革以租赁形式租住此房，租金为每月1000元，租期自2015年7月15日至产权证下发之日；双方同意产权证下发后90日内，马永革一次性支付房款，李文化收到房屋全款当日无条件配合马永革办理房屋过户手续；租赁期间，马永革拥有房屋的装修、居住、使用权，若李文化不出售此房给马永革，则需赔偿马永革装修费用，若马永革违约，装修费用自行承担。合同签订当日，李文化将1504号房屋交付马永革使用。
2016年3月16日，李文化取得1504号房屋的不动产权证书。
2016年5月13日，马永革作为甲方与作为乙方的李文化签订补充协议一份，载明：“甲方因延误支付1504号房屋的购房款82万元，导致房屋不能按时进行过户手续，经甲乙双方协商一致，甲方自2016年4月12日至2016年7月12日每月支付乙方赔偿金3000元，4月12日至7月12日总计9000元。甲方遵循此协议于2016年7月底将房款和赔偿金一次性支付于乙方。乙方收到房款立即配合房屋过户手续，不按以上协议执行，乙方有权收回此房屋使用权以及所有权。”
2016年8月20日，李文化作为甲方与作为乙方的马永革签订补充协议一份，载明：“1.乙方承诺于2016年8月31日前把购买1504号房屋40万元（包括35万房款加5万违约金）支付于甲方，剩余467000元于2016年9月15日前支付于甲方。2.若甲方未在上述日期内收到相关款项，从上述日期的次日甲乙双方签订的房屋买卖合同自动终止，乙方必须在两日内搬出。否则，乙方同意甲方单方面收回房屋，乙方从2016年8月1号至2016年9月15日每天按照总房款的千分之三支付于甲方违约金。3.乙方若没有按照双方协议执行，造成的任何损失由乙方自行承担。”
2016年9月12日，李文化作为甲方与作为乙方的马永革签订补充协议一份，载明：“1.乙方承诺于2016年9月25日支付房款23万元整给甲方，每逾期一日，乙方应向甲方支付合同房款千分之三的违约金，否则，乙方将房屋退还给甲方，并从违约之日起2日内搬出，逾期未搬出，房屋内所有物品所有权归甲方所有，由甲方自行处理。2.乙方承诺于2016年11月30日将剩余房款47万元支付给甲方，否则，甲方有权从之前收到的房款扣除五万元整的违约金，退还相应的房款，并有权终止买卖合同。3.乙方支付甲方2016年10月和11月两个月的补偿金合计壹万元整（每月五千元整）。每月20号之前支付于甲方。4.本补充协议与合同及其他补充协议有冲突的，以合同及其他补充协议规定为准。”该补充协议中约定的补偿金其实质是违约金。
2016年12月3日李文化短信通知马永革，内容为：“根据约定，您又再次违约，一切按照协议办。”12月8日，李文化再次短信通知马永革，内容为：“根据约定，您又再次违约，一切按照协议办。如果不支付我们违约金，我们也没有必要谈了。”马永革均未回短信。
2016年12月16日，李文化与山东盛强律师事务所签订委托代理合同一份，合同约定，山东盛强律师事务所委托其所律师刘琪为李文化与马永革买卖合同纠纷一案进行代理，合同约定律师代理费为8000元。山东盛强律师事务所向李文化出具8000元律师代理费发票一份。
2017年2月8日，马永革收到本院送达的李文化起诉状副本等诉讼材料。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.李文化自述马永革已向其支付款项共计64.7万元，包括2016年4月12日至7月12日三个月的赔偿金9000元、2016年8月20日补充协议中约定的违约金5万元、2016年9月12日补充协议中约定的赔偿金5000元及房款58.3万元。房款中包含已交定金3000元。李文化自愿在房屋买卖合同解除后，在58.3万元房款中另行扣除5万元违约金、5000元赔偿金、8000元律师费及至腾房之日止每月3000元费用后返还给马永革，但不同意返还装修费用，称在2015年7月12日、2016年8月20日签订的补充协议第三项中均约定装修费及其他损失由被告自行承担。
2.诉讼中，马永革主张违约金过高，应以未付房款为基数，按照法律规定计算。李文化称按照合同约定，违约金应为总房款的30%，但本次诉讼主张的违约金是按照补充协议中约定的明显低于30%计算的违约金，并没有过高。
3.李文化自述，除2016年12月3日、12月8日短信告知马永革外，其还于2016年12月10日到1504号房屋处告知马永革家属，要求解除合同，不再另行签订相关协议。马永革称是孩子住在1504号房屋，孩子没有告知其解除合同的事宜，其并不知道李文化要求解除合同的意思表示，且认为短信内容是催交房款，不是要求解除合同。
本院认为：双方争议的焦点在于：
1.房屋买卖合同是否已经解除及解除的时间。本院认为，第一，虽然李文化自述其分别于2016年12月3日、12月8日短信告知马永革解除合同，但其短信内容为“一切按照协议办”，并没有明确说明其解除合同的意思表示，不能视为行使合同解除权。第二，虽然李文化于2016年12月10日到1504号房屋处找过马永革的家属，但马永革称其家属并未告知解除合同的相关事宜，李文化也未提供证据证明其解除合同的意思表示已到达马永革，所以也不能视为李文化行使了合同解除权。第三，双方于2016年9月12日签订的补充协议约定：乙方于2016年11月30日将剩余房款47万元整支付给甲方，否则，甲方有权终止买卖合同。马永革在11月30日前并未付清剩余房款。第四，房屋买卖合同第十二条第三款约定：乙方不履行付款义务，甲方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。马永革经李文化多次催要后仍未按照合同约定履行支付房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，马永革未按时支付房款，根据房屋买卖合同及其补充协议的约定，合同解除的条件已经成就，李文化有权利要求解除。第五，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条一二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，李文化于2017年1月12日向本院起诉，要求解除双方于2015年7月12日签订的房屋买卖合同，马永革于2017年2月8日收到起诉状副本等诉讼材料，即应视为李文化解除合同的意思表示已到达马永革，故双方于2015年7月12日签订的房屋买卖合同于2017年2月8日解除。
2.马永革应否支付10万元违约金及1.9万元赔偿金。首先，赔偿金的约定实际上就是对违约金的约定，李文化主张的赔偿金即是违约金。其次，根据双方于2015年7月12日签订的房屋买卖合同第十二条第二款约定，违约金的计算方式为每日按照合同总房价款的千分之三计算，或者违约方承担合同总房价30%的违约金。但是合同签订后，双方用补充协议的方式对违约金的数额进行了变更，且各个补充协议约定的违约金互不包含，时间上不重叠，违约金的数额低于原合同约定，约定应为有效。再次，按照补充协议的约定，马永革已经支付了2016年5月13日签订的补充协议中约定的2016年4月12日至7月12日的赔偿金9000元、2016年8月20日签订的补充协议中约定的违约金5万元，以及2016年9月12日补充协议中约定的2016年10月份和11月份赔偿金1万元中的5000元，剩余的5000元赔偿金及2016年9月12日补充协议中约定的5万元违约金尚未支付。马永革支付部分违约金及赔偿金的行为，证明其对变更后的违约金数额予以认可，且结合近两年房地产市场价格上涨等因素，李文化主张的违约金数额并未过高，马永革称违约金数额过高，要求本院予以调整的意见，于法无据，本院不予采信。李文化要求马永革支付10万元违约金及1.9万元赔偿金的诉讼请求，对马永革已经支付的部分应予扣除，本院不予支持。马永革应向李文化支付2016年9月12日补充协议中约定的5万元违约金及5000元赔偿金，也就是违约金共计5.5万元。
3.关于马永革是否应立即腾房返还房屋并支付占用使用费。本院认为，经前述认定，双方签订的房屋买卖合同于2017年2月8日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”既然合同已经解除，马永革就应将房屋腾空返还给李文化，并支付2017年2月9日至腾房之日止的占用使用费。关于占用使用费的数额，本院认为，原被告双方在房屋买卖合同及补充协议中均未明确约定，但是，双方于2015年7月12日签订的补充协议约定：2015年7月15日至房屋下证之日，马永革以租赁形式租住此房，租金为每月1000元。现李文化主张按照双方约定的2016年4月12日至7月12日每月3000元赔偿金计算占用使用费的请求，于法无据，本院结合双方此前约定的每月1000元的租金标准，酌定自2017年2月9日起至腾房之日止的占用使用费按每月1500元为宜。
4.马永革已付购房款的处理。本院认为，根据上文《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中恢复原状即可以理解为互相返还，包括马永革向李文化返还房屋，也包括李文化向马永革返还购房款，李文化应将购房款58.3万元返还给马永革。因马永革逾期支付房款构成违约导致房屋买卖合同解除，给李文化造成了损失，故李文化有权要求马永革赔偿损失，即支付违约金。马永革要求李文化返还已经支付的违约金及赔偿金的意见，鉴于其在合同签订后存在着违约行为，应向李文化承担违约责任，其该要求于法无据、于事无理，本院不予采信，但其要求李文化返还购房款的意见，于法有据，本院予以采信。
5.装修费的负担。本案中，因马永革不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行，故对装修费的具体数额未进行举证，所以在本案中本院对装修费不予处理，双方可协商处理或另行主张权利。
6.关于律师代理费是否由马永革承担。本院认为，因双方在房屋买卖合同中有明确约定，任何一方未按本合同的约定履行相关义务，违约方应向相对方支付违约金，并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），且李文化提供了委托代理合同、发票等证据，其委托的律师也实际出庭参与诉讼活动，表明其与律师事务所之间形成了委托代理关系，其要求支付律师费用具有事实依据。李文化要求马永革支付律师费8000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、李文化与马永革于2015年7月12日签订的房屋买卖合同于2017年2月8日解除；
二、马永革于本判决生效之日起十日内向李文化支付违约金55000元；
三、马永革于本判决生效之日起十日内将济南市房屋腾空并交还李文化；
四、马永革于本判决生效之日起十日内向李文化支付房屋占用使用费（自2017年2月9日起至腾空房屋之日止，按每月1500元计算）；
五、马永革于本判决生效之日起十日内向李文化支付律师费8000元；
六、李文化于本判决生效之日起十日内向马永革返还购房款583000元；
七、驳回李文化的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12000元，减半收取计6000元，由马永革负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 王 辉
二〇一七年六月十四日
书记员 裴立红