上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1613号
原告郭美芳，女，1949年10月20日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市。原告胡炯，男，1976年8月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市。二原告共同的委托代理人李佩芳，上海市光明律师事务所律师。二原告共同的委托代理人朱俐婷，上海市光明律师事务所律师。被告阮文辉，男，1968年2月10日出生，汉族，住福建省福安市。第三人郭成华，男，1992年7月4日出生，汉族，住福建省福安市。第三人中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行，住所地上海市浦东新区。法定代表人张毅，行长。委托代理人殷晓明。委托代理人王厉萍。原告郭美芳、胡炯与被告阮文辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理，本院受理后依法适用简易程序审理。因被告阮文辉下落不明，本院依法组成合议庭审理。因郭成华、中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行(以下简称工商银行浦东开发区支行)与本案的处理结果存在利害关系，本院依法追加为第三人参与诉讼，并于2016年4月11日公开开庭予以审理。原告郭美芳及其委托代理人李佩芳、第三人工商银行浦东开发区支行的委托代理人殷晓明、王厉萍到庭参加诉讼。被告阮文辉、第三人郭成华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭美芳、胡炯诉称，原告郭美芳、胡炯系母子关系，因原住房面积太小，二原告将位于上海市丰顺路XXX弄XXX号XXX室房屋出售后，于2013年10月经上海A地产经纪有限公司(以下简称A公司)居间介绍认识被告阮文辉，共同协商另行购房事宜。2013年11月12日，原告与被告及A公司签订房地产买卖居间协议，协议约定二原告购买被告所有的座落在上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为人民币(币种下同)118万元，税费等费用由二原告负担。2013年11月19日，二原告与被告网签正式的《上海市房地产买卖合同》，协议第六条约定在2013年12月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告于2013年11月12日(即签订房地产买卖居间协议当天)银行转账支付3万元定金给被告，原告又于2013年11月19日(即签订正式买卖合同当天)银行转账支付首期房款33万元给被告，并支付系争房屋过户营业税、个人所得税、契税、交易手续费及中介费等费用合计103,940元给房产中介工作人员，之后由该工作人员向有关部门代原告支付上述房屋过户税费，剩余款项在双方能办理过户时支付。原告在支付系争房屋定金、首期购房款、中介费和相关购房过户税费后，即多次主动联系被告，要求被告配合共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告银行的抵押注销手续未能办理，暂无法办理过户手续。被告称可以想办法让原告先行入住，待抵押注销手续办妥后能办理过户手续时通知原告，再共同前往房产交易中心办理转让过户手续。被告于2013年12月15日将系争房屋交付给二原告，由于原告系将原座落于闵行区丰顺路XXX弄XXX号XXX室房屋出售后的售房款购买系争房屋的，他处无其他住房，故收房后立即对系争房屋进行装修，原告一家于2014年1月16日正式入住系争房屋至今，原告入住后还多次主动联系被告，被告总是以相关手续未办理完毕为由搪塞原告，故意拖延办理过户手续，原告后才知道房屋办理了两个抵押登记并被司法查封。原告认为双方签订的房地产买卖合同合法有效，被告应按约履行，故原告起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告双方于2013年11月19日签订的上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同；2、被告立即涤除抵押登记并配合原告办理房屋产权过户登记手续；3、被告按照36万元为本金，按照日万分之五的标准支付自2013年12月21日起至判决生效之日止的违约金。原告向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、房地产登记簿，证明房屋的产权信息；2、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同，证明双方的房屋买卖合同关系；3、定金收条、房款收条及银行交易凭证，证明原告向被告支付了定金及房款；4、协议书、银行交易凭证、中介公司工作人员名片及手写税费、中介费明细，证明系争房屋的相关税费、手续费等都是由原告支付；5、居委会证明，证明原告自2014年1月16日起居住在系争房屋内；6、房地产买卖合同、房地产登记簿，证明原告出售自有房屋后购买系争房屋；7、第三人郭成华登记申请书及抵押借款协议，证明系争房屋上有第三人之抵押。被告阮文辉未发表答辩意见，也未向本院提交证据。第三人郭成华未发表答辩意见，也未向本院提交证据。第三人工商银行浦东开发区支行陈述到，系争房屋抵押给了工商银行，设定的抵押时间为2012年5月21日，在本案原、被告签订买卖合同之前，设定的债权是最高额抵押，限额是282万元。银行向法庭提供了其向被告就借款纠纷的浦东法院的判决，银行对被告拥有的债权本金是182万元，法院支持银行行使抵押担保债权，限额是182万元，法院支持银行形式抵押担保债权，限额是182万元。本案被告担保的银行的债权没有得到清偿之前，银行不会注销抵押登记，希望维护银行的善意的抵押权。如果被告能够清偿债务，愿意配合涤除抵押。第三人向本院提供上海市浦东法院出具的(2014)浦民六(商)初字第3644号民事判决书，证明与被告之间的债权债务纠纷。经庭审质证，第三人工商银行浦东开发区支行对原告提供的证据不清楚，认为与第三人工商银行浦东开发区支行无关，原告对第三人工商银行浦东开发区支行提供的证据真实性无异议。本院认为，原告及第三人工商银行浦东开发区支行提供的证据均真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为被告阮文辉。现系争房屋上设有两处抵押，一是债权人为工商银行浦东开发区支行，最高额抵押282万元，债权发生期间自2012年5月21日至2018年5月1日；一是债权人为郭成华，债务履行期限自2013年10月16日至2016年10月15日。现系争房屋上有三项查封，一是上海市浦东新区人民法院因(2014)浦民六(商)初字第3644号案件查封，一是上海市徐汇区人民法院(2014)徐执字第4192号案件轮侯查封，还有即是本案之轮侯查封。2013年11月12日，经A公司居间介绍，原告与被告签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向被告购买系争房屋，建筑面积为79.92平方米，总房价款为118万元，首期房价款为36万元，第二期房价款82万元应于房地产交易中心出具产权过户的收件数据后当日支付，双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以原告为权利人的房地产权证后款清交房日内，对房地产进行验看、清点，原告支付尾款2万元。此房价款118万元为被告净到手价，税费由原告承担。签约当日，原告向被告支付定金3万元，被告出具定金收条。2013年11月19日，被告阮文辉(卖售人、签约甲方)与原告郭美芳、胡炯(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为79.92平方米，房屋转让价格为118万元；甲、乙双方同意，甲方于2013年12月20日前腾出该房屋并通知乙方进行交接验收，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认在2013年12月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；签合同当日，乙方向甲方支付房款36万元，包含已付定金3万元，交易过户前乙方向甲方支付房款82万元，若有户口甲方应在交房前全部迁出。该合同签订当日，原告向被告支付33万元，被告出具33万元房款收据。2013年11月23日，原告郭美芳与A公司签订《协议书》，约定购买系争房屋税费价格为103,490元(超出价格部分由乙方承担，剩余部分作为中介服务费)，原告以现金或转账的方式交于A公司，由A公司代原告缴费，并于签约当日交于A公司。原告于2013年12月19日向宅福地产转账支付103,940元，同日代被告阮文辉支付了交易的营业税65,490元及契税11,800元。此后被告阮文辉将系争房屋交付原告，原告自2014年1月16日起入住系争房屋至今。2013年10月16日，第三人郭成华与被告阮文辉签订《抵押借款协议》，约定阮文辉向郭成华借款60万元，债务履行期限自2013年10月16日至2016年10月15日，并以系争房屋作为抵押，双方并办理了抵押登记手续。2014年3月，因金融借款合同纠纷，第三人工商银行浦东开发区支行起诉至上海市浦东新区人民法院，第三人工商银行浦东开发区支行请求判令：1、上海乾全实业有限公司偿还借款本金180万元，利息9393元及自2014年2月22日起至实际清偿之日的利息及逾期利息；2、被告宋a、袁a以上海市宝山区水产路XXX弄XXX号XXX室房产，阮文辉、刘a以位于上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房产，为上海乾全实业有限公司的该笔借款承担抵押担保责任，并判令在上海乾全实业有限公司不能偿还上述债务时，有权对抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在担保范围内优先受偿；3、被告宋a、袁a为上海乾全实业有限公司的上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费由五人承担。上海市浦东新区人民法院于2014年9月15日作出(2014)浦民六(商)初字第3644号民事判决，判决：一、上海乾全实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行借款本金1,800,000元；二、上海乾全实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行至2014年2月21日的利息9,393元；三、上海乾全实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行自2014年2月22日起至2014年7月13日的利息，及自2014年7月14日起至实际清偿之日止的逾期利息(逾期利息以1,800,000元为基数，按编号为XXXXXXXXXXX号的《小企业借款合同》约定的方式计算)；四、如上海乾全实业有限公司未履行上述第一至第三项判决义务，中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行可以与宋a、袁a、阮文辉、刘a协议，以宋a、袁a所有的位于上海市宝山区水产路XXX弄XXX号XXX室、阮文辉、刘a所有的位于上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室两处房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在最高额2,820,000元的范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归宋a、袁a、阮文辉、刘a所有，不足部分由上海乾全实业有限公司清偿；五、宋a、袁a对被告上海乾全实业有限公司的上述第一至三项付款义务在2,820,000元最高限额内承担连带清偿责任，宋a、袁a承担保证责任后，有权向上海乾全实业有限公司追偿。本院认为，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。合同签订后，原告按约支付了购房款36万元，被告阮文辉也按约交付了房屋。依据双方合同约定，被告阮文辉应于2013年12月20日之前配合办理系争房屋的过户手续，但至今房屋上还有第三人郭成华、工商银行浦东新区开发区支行的抵押登记，并有另外两案的司法查封，该房屋无法办理产权过户手续，被告阮文辉已属违约。现原告作为守约方，可要求继续履行该买卖合同，但该房屋现既有抵押又存在查封，在被告未能清偿债务前抵押无法涤除，同时在查封未能解封前，系争房屋无法办理过户登记手续，原告的该两项诉讼请求现不满足过户条件，因客观情况无法进行，对该两项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的逾期过户违约金，原告要求被告按照已付房款的日万分之五(即每日180元)支付自2013年12月21日起的违约金，因被告阮文辉所涉之债权债务纠纷导致房屋上抵押无法涤除，查封无法解除，其未能按约办理过户已属违约，原告按照买卖合同约定主张逾期过户违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告阮文辉、第三人郭成华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第162条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告郭美芳、胡炯与被告阮文辉就上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告阮文辉于本判决生效之日起十五日内，按照每日180元的标准向原告郭美芳、胡炯支付自2013年12月21日起至本判决生效之日止的逾期过户违约金；三、驳回原告郭美芳、胡炯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,416元，财产保全费4,020元，二项合计6,436元，由被告阮文辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 殷 雪
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》
第１６２条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。
三、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。