山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁02民终5966号
上诉人（原审被告）：赵金。
委托诉讼代理人：刘志山，山东禄嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹艳。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东汇融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘萍，山东汇融律师事务所律师。
上诉人赵金因与被上诉人曹艳转让合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015）胶商初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本案一审中曹艳同时提起对赵金、赵友运的诉讼，二审审理期间因赵友运死亡，曹艳申请撤回对赵友运的起诉，本院予以准许并另行制作民事裁定书，故本案只针对赵金与曹艳的转让合同关系进行审理。本院于2016年7月7日立案后，由代理审判员曲波担任审判长，代理审判员李欣主审，与代理审判员刘歆鑫共同组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵金上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判赵金无需支付曹艳转让款41万元及利息；二、本案上诉费用由曹艳承担。事实和理由如下：一审判决认定事实错误。1、不能仅凭赵金书写的欠条就认定赵金欠曹艳41万元，双方在合同中并未体现超市的转让价格。2、按照交易习惯，超市或者店铺都包含一定期限的无偿装修期间，即在一定的租赁期内承租者无需交纳承包费。3、曹艳无任何证据表明进行了物品清点，不能证明转让款的价值。4、曹艳应保证赵金对租赁房屋的使用权，现曹艳的父亲曹某向赵金主张对该房屋的所有权和索要租赁费，多次到超市闹事，严重阻碍赵金的正常经营，赵金据此认定双方签订的超市转让协议无法继续履行，合同继续履行的条件已丧失，赵金要求解除合同。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院应依法改判。
被上诉人曹艳辩称：本案事实清楚，案情简单，一审法院判决正确，赵金的上诉理由不成立，请求二审法院依法维持原判。
曹艳向一审法院起诉请求：1、依法判令赵金、赵友运支付超市转让费41万元并承担本案的诉讼费用；2、要求赵金、赵友运承担自2015年5月1日至判决生效之日止以41万元为基数的按银行同期贷款计算利息。二审期间曹艳撤回对赵友运的起诉。
原审查明，一、2014年12月28日，曹艳（合同出让方，甲方）与赵金（合同受让方，乙方）签订超市转让协议合同，合同约定将位于胶州市张应镇乔威百货超市转让给赵金。合同第二条：转让方式，1、甲方同于2015年12月28日前将乔威百货超市以整体打包的方式转让给乙方，包括甲方将超市内所有商品及货柜、冰柜、冷柜等超市设备等一次性打包转让给乙方，店内现有装修，装饰设备全部归乙方使用。2、店铺租赁事宜，由乙方与房屋所有人另行签订房屋租赁协议。但甲方应保证屋主同意，甲方让乔威百货超市及由乙方继续租赁店铺。第三条：转让价格及付款方式，1、甲方双方约定转让价格为人民币52万元，乙方应于合同签订之日先行支付人民币11万元，剩余款项人民币41万元应于2015年5月1日前支付完毕。……
上述事实，曹艳提交超市转让协议合同一份予以证明，证据经赵金、赵友运质证，赵金对该合同书面真实性无异议，对曹艳的证明事项有异议，认为该转让合同第三条第1、2项价格部分全部为空白，现合同上的数值系曹艳自行添加，赵金对该价格不予认可。赵友运称对合同不清楚。同时，赵金亦提交超市转让协议合同一份，其内容除合同第三条第1、2项价格部分为空白外，其余内容与曹艳提交合同内容一致。
二、2014年12月28日，赵友运、赵金向曹艳出具欠条一份，其内容为：今欠现金41万元整（肆拾壹万元整），（注明超市转让费为52万元整，其中已付11万元整），赵友运、赵金，20141228。
上述事实，曹艳提交欠条一份予以证明，赵金对该证据书面真实性无异议，对证明事项有异议，认为当时店内的货值及物品价值约为2627万元，双方当时另行口头商议，房屋租金为每年5万元，包含了5年的房租费25万元，所以赵金实际并未欠41万元。
三、曹艳提交房屋租赁合同一份，其内容为赵金于2014年12月28日起租赁曹艳位于胶州市张应镇大朱戈村X号楼房八间，租赁期限为10年，租金每年12万元，租金一年一交，若违约支付违约金10万元。
赵金对该证据的真实性不予认可，认为第一，对于该合同出租人上部分的姓名和甲方处签字的姓名不一致，该房屋并非曹艳所有，其无权未经真正房主同意将房屋转租，该文书当时系曹艳出具给赵金，让赵金来对抗曹某的，并非双方的真实意思表示。赵友运称这个合同不了解。
四、赵金称超市房屋并非曹艳所有，实际所有者是曹某，曹某不同意赵金继续租赁超市的房屋，多次来超市吵闹。为证明上述事实，提交胶州市供电公司的收款收据三份、胶州市里岔镇大朱戈村民委员会的收款收据一份、曹某的个体工商户营业执照一份，证明涉案租赁房屋的承包者为曹某。曹艳对收款收据真实性及证明事项均不认可，认为电费收据没有指向涉案房屋，同时，曹某所有的房子与涉案房屋紧邻，该份证据不能证明赵金的主张；村委会的收款收据的出具时间为2014年12月30日，收据也证明不了房屋所有权的情况；对营业执照真实性无异议，但该证是2003年办理的，刚才曹艳提交的赠与协议是2006年赠与的，而且该营业执照一直没有进行年检，只是个证件而已，证明不了该房屋系曹某的。赵友运对赵金提交证据均无异议。
曹艳称，该房屋实际所有人是曹艳霞的，并提交集体土地使用证、协议书、收费单据及证明书各一份予以证明，证明曹燕霞享有超市房屋的所有权，并且曹燕霞亦同意将房屋租给赵金经营超市。赵金、赵友运对上述证据经质证，认为第一，曹艳提交的集体土地使用证载明，土地使用者为胶州市张应镇康乐饭店，而非曹艳或他人；第二，提交的村委会的收款收据与赵金、赵友运提交的村委出具的土地承包费相矛盾，且注明是土地补偿费；第三，曹艳提交的协议书，甲方处非曹燕霞签字，且曹某已向公安机关报案，称该文书系受胁迫形成，另外，房屋赠与只有实际交付方发生效力，现曹某一直主张该房屋的所有权，所以该协议无效，且该协议有重大瑕疵，受让人并未签字；第四，要求曹燕霞出庭作证。
五、对于超市房屋的产权情况，原审法院至房屋所在的胶州市里岔镇大朱戈村委会了解相关情况，该村村书记张道国称，曹某和陈光秀离婚后，将房屋给了孩子，但具体怎么办的不清楚，房屋的土地租赁费都是曹艳霞交给村委的。
曹艳认为该笔录恰恰证明房屋使用权的归属，与曹艳在庭审中提交的相关证据相符合，同时，也证明如果存在曹某阻碍赵金、赵友运经营超市的行为，也是没有法律依据的。
赵金、赵友运认为，第一，张道国书记对该土地及房屋的产权情况表示不清楚，第二，张道国说都是曹艳霞交的使用费，与事实不符，因赵金、赵友运提交的证据中，有赵金、赵友运交纳的，赵金、赵友运将该款交给曹某，最后出具的单据交款人名称为曹某，即赵金、赵友运提交的证据三中2014年12月30日的单据。所以，该询问笔录法庭不应予以采纳。
六、曹艳提交曹艳与赵金及赵金母亲的录音材料一宗，证明赵金接收超市后，是与其父母、妻子共同经营超市，第三人曹某干涉其使用超市的事实并不存在。
赵金对录音材料第一段录音内容，所谈话二人并非本案的曹艳、赵金，所说内容与本案无关；第二段录音内容，首先赵金不知其真伪性，谈及内容也与本案无关。
七、原审法院至胶州市张应派出所调取曹某至超市闹事的笔录，但未查到相关信息。
八、经查，现赵金仍占有、使用超市房屋从事超市经营。
原审认为，曹艳与赵金签订《超市转让协议合同》，双方约定了转让方式、付款方式及违约责任等，曹艳、赵金均在合同上签字、捺印，故合同成立并生效，双方均应按合同约定的内容履行义务。
本案争议的焦点一，超市转让金额及赵金、赵友运尚欠曹艳款项数额的认定。因曹艳提交的《超市转让协议合同》中，第三条第1、2项价格部分全部填写内容，而赵金、赵友运提交合同第三条第1、2项价格部分为空白，在两份合同不一致的情况下，原审法院对赵金、赵友运提交的合同予以采信。但赵金、赵友运出具的欠条明确双方超市转让费52万元，赵金、赵友运已付11万元，尚欠41万元，故结合转让合同及欠条的内容，原审法院认为曹艳与赵金、赵友运双方是对超市的物品进行清点后，赵金、赵友运向曹艳出具了欠条，而该欠条明确所欠费用仅为超市转让费。赵金、赵友运所述该41万元还包括5年的房租费25万元，因未提交证据证明，原审法院不予采信。赵友运自愿在欠条上签字捺印，表明愿与赵金共同承担还款责任，故曹艳向赵金、赵友运主张给付超市转让费41万元，原审法院予以支持。
本案争议的焦点二，曹艳、赵金签订的超市转让合同是否因房屋租赁问题而解除。因曹艳、赵金签订的《超市转让协议合同》中第二条第2项约定：店铺租赁事宜，由乙方与房屋所有人另行签订房屋租赁协议。但甲方应保证屋主同意，甲方让乔威百货超市及由乙方继续租赁店铺。通过该条款的约定，乙方能继续租赁超市房屋系超市转让合同的一部分，庭审中，曹艳、赵金均提交证据试图证明赵金能够继续或无法继续租赁超市房屋，对于双方提交的证据来看，超市房屋占用土地系集体土地，其集体土地使用者登记为胶州市张应镇康乐饭店，而该房屋未在房产部门进行登记。曹艳提交协议书、收据、证明等材料试图证明该房屋系曹某、陈光秀于1994年1月31日从王明臣手中购买，后送给女儿曹艳霞，而曹艳霞同意将房屋出租给赵金；赵金提交收款收据、营业执照等证据试图证明该房屋所有人是曹某，而曹某不同意赵金继续租赁房屋；原审法院也至房屋所在村委进行询问，村委表示不清楚房屋权属情况。对于曹艳、赵金双方的争议，因赵金主张超市转让合同应解除，欠条形成基础已丧失，故该举证责任应由赵金负担。通过赵金提交的证据，原审法院无法确定超市房屋的所有权人以及房主是否将超市房屋继续租赁给赵金使用，且赵金至今仍占有、使用超市房屋，故原审法院对赵金主张不予认可。
曹艳主张赵金、赵友运承担自2015年5月1日至判决生效之日止以410000元为基数的按银行同期贷款计算利息，因赵金、赵友运提交的合同并未填写内容，视为双方对给付期限双方并未约定，故赵金、赵友运应自曹艳向原审法院起诉之日2015年6月16日开始支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决如下：赵金、赵友运给付曹艳超市转让费410000元及自2015年6月16日至判决生效之日止以410000元为基数的按银行同期贷款支付利息，于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由赵金、赵友运负担。
二审期间，上诉人向本院提交：证据一、报警记录，证明涉案房屋所有人曹某多次到上诉人经营的超市闹事，导致超市无法正常经营。证据二、胶州市人民法院（2007）胶民初字第4720号民事判决书一份，证明涉案房屋为曹某及陈光秀的夫妻共同财产，并非曹艳所有。证据三、胶州市供电公司电费单据4张，证明涉案房屋在供电公司登记在曹某名下。证据四、涉案超市的食品流通许可证，证明涉案房屋的经营场所为胶州市张应镇大朱戈村777号，该地址与曹某身份证住所地地址相同。证据五、涉案超市视频一份，证明涉案超市为农村的小商店，内存的货品价值充其量为20万元左右，不可能达到50万。
被上诉人曹艳质证称：对证据一至四的真实性没有异议，但并不能证明上诉人所主张的事实。证据一报警记录只能证明胶州市公安局张应派出所出过警，并不能证明产权的归属问题。证据二为民事判决书，被上诉人认为与一审提交的由曹某、陈光秀签字认可的赠与协议不相符，即便该判决书所认定事实是真实的，也不能排除房屋已经归被上诉人实际管理使用的事实。对证据三电费单据，被上诉人认为恰恰可以证明上诉人在正常使用经营超市，所以才有电费产生，至于电费的户头是曹某，不能证明涉案房屋所有权就是曹某，上诉人提交的该证据无法证明其主张的事实。对证据五的真实性不认可，即使视频真实，也不能证明全部货物价值，更不能推翻双方的协议价格。
二审中上诉人申请证人曹某出庭作证，曹某作证称：该超市所在房屋是曹某与其前妻陈光秀的，并没有赠与给其女曹艳，确实与陈光秀、王豹签订过房屋赠与协议，但离婚时对该房屋并未作出任何处理，曹某主张其有权居住该房屋。在上诉人赵金经营超市时，曹某不同意其经营，因此到超市闹过。经本庭询问，证人称知道曹艳开超市的事实，但不清楚具体的开办时间。
上诉人认可曹某证人证言的真实性。被上诉人对证人证言质证称：一审时上诉人主张曹某到其超市闹事导致其无法经营，曾经报警，但是从开庭的情况可以看出上诉人与曹某不存在矛盾，曹某的身份证由上诉人一方保存，关系融洽和谐，因此对证人证言的真实性不认可。
被上诉人向本院提交三份营业执照及两份税务登记证，证明本案所涉及的三个公司其实是一家。上诉人质证称：三份材料均为复印件，真实性不予认可，认为该份证据与本案无关，不能证明被上诉人的证明事项。
对上诉人提交的证据一、二、三、四，因被上诉人对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以认定，对其证明效力在本院认为部分一并阐释。本院对上诉人提交的证据五以及被上诉人提交的证据的真实性不予认定。对曹某的证人证言的效力在本院认为部分予以认定。
经审理查明，原审审理查明的事实与本院基本一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、乔威超市的使用权主体是被上诉人还是曹某。2、上诉人主张因曹某闹事导致其无法经营，该主张是否成立以及上诉人是否有权拒付转让款。3、上诉人主张超市的物资价值远远低于52万元，该主张是否成立。
关于焦点1，关于乔威超市的使用权主体。本案中曹某主张其享有房屋的使用权，但曹某作为权利的请求人并非本案的当事人，曹某应另行提起诉讼以确认其对该超市是否享有合法权利。在权利状态不确定的情况下，上诉人赵金已实际从被上诉人处租赁并经营该超市，上诉人不得以被上诉人不享有房屋使用权来对抗被上诉人要求其支付转让款及利息的请求。因此，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。
关于焦点2，上诉人主张因曹某闹事导致其无法经营，该主张是否成立以及上诉人是否有权拒付转让款。上诉人主张因曹某的行为导致其经营产生损失，如被上诉人是房屋使用权人，上诉人可直接向侵权人主张权利；如案外人曹某是合法的权利主体，上诉人可基于被上诉人违反瑕疵担保义务而要求被上诉人予以赔偿。但在本案中，房屋的权属状态未明，上诉人没有确切证据证明被上诉人违反瑕疵担保义务。且上诉人要求解除转让合同的诉讼请求应提起独立的诉讼，在上诉人未提反诉的情况下，本院对该部分上诉请求不予支持。
关于焦点3，上诉人主张超市的物资价值远远低于52万元，该主张是否成立。因上诉人没有证据证明其在合理期间内针对转让款的价格提起异议，亦未提供有效证据证明超市物资的价格，因此对该部分上诉理由上诉人应承担举证不能的法律后果。
另外，关于上诉人主张的无偿租赁期间，因合同并未约定，因此该上诉理由不成立。合同以及欠条均对欠付的转让价款41万元进行了明确约定，上诉人应支付转让款及利息。
综上，上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7450元，由上诉人赵金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曲 波
代理审判员 刘歆鑫
代理审判员 李 欣
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 彭晓凤