济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初295号
原告：济南嘉馨物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：周明杰，总经理。
委托诉讼代理人：李慧慧，山东泉兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明飞，山东泉兴律师事务所实习律师。
被告：王德英，女，1947年9月22日出生，回族，住济南市。
原告济南嘉馨物业管理有限公司（以下简称嘉馨物业）与被告王德英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了第一次审理。原告嘉馨物业的委托诉讼代理人李慧慧、李明飞到庭参加诉讼。被告王德英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院于2017年5月9日公开开庭进行了第二次审理。原告嘉馨物业的委托诉讼代理人李慧慧、被告王德英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉馨物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴纳2006年11月30日至2016年5月31日期间物业管理服务费19378.00元，违约金1万元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年7月1日，原告与济南嘉馨房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，合同约定原告向嘉馨.现代逸居小区业主提供物业管理服务，物业服务费为每平米1.50元，被告每季度第一个月的26日前向原告预交整个季度的管理费用。逾期缴纳物业费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项3‰的违约金。合同生效后原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告未依约向原告提供物业费用。自2006年11月30日至2016年5月31日被告共欠物业费用19378.00元，违约金1万元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。
王德英辩称，1.嘉馨物业把垃圾站设到我家南屋窗户下，全院的垃圾全部倒在我窗户下面，无法住人，持续一年多。2.小区5号楼规划局批的是三层，但盖起来是七层，到现在四层以上都没有房产证，属于违章建筑。该楼房挡住我家的太阳光，光线暗，物业说过给遮光补助，但至今没有解决。3.入住后一个多月我就到物业交物业费，当时收费员拒收，让我把以前没有交的全补上，不然就让我赶快走。4.我家住一楼，楼下是地下室，全院的供暖设施打压泵、打水泵就安在我家楼下，这两个泵的噪音很大，让我们无法正常生活和睡觉，白天还好，晚上夜深人静了声音更大。我们去找，物业和开发商互相推，我在没办法的情况下找到供暖公司、打12345热线、环保监测部门等，来人检查噪音超标，供暖检测也超标，老伴患有心脏病着急生气去世了。2017年1月22日，市领导来我小区走访慰问，我把家中噪音的事说了，领导立刻找区领导、街道办事处、供热公司及物业主任，让处理好。物业说：等停了暖气三方坐下来协商解决。5.卫生间漏水、楼道漏雨、墙皮脱落，物业不给修，我们自己修好的。6.物业在我卫生间窗户下挖了化粪池，到现在没有维修好，根本无法开窗户。7.在我窗户前面每年都有养兔子、鸡、鸭子的，半夜鸡叫，无法睡觉，物业知道但也不管。8.嘉馨物业目前没有资质，不应从事物业服务。9.物业说供暖5个月的物业费免交，我不同意，供热公司一直没有收取我的供热费，但我要求解决噪音的问题，我年龄大了，身体不好，需要休息好。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括嘉馨物业提交的业主临时公约、前期物业服务合同、入住文表签收单、业主家庭情况登记表、业主维修联系单，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王德英居住于济南市槐荫区南辛庄东街1号嘉馨·现代逸居，为该小区业主，房屋面积为113.32平方米。2006年，房地产公司作为甲方与作为乙方的嘉馨物业签订《前期物业服务合同》，载明房地产公司为该小区的开发单位。1.合同约定乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；专项维修资金的缴存、使用计划的管理；依据有关法律法规的规定，制定针对本小区物业管理方案。2.合同约定物业管理服务费用按高层1.50元/㎡/月收取，自业主办理入住领取钥匙之日起开始计算交纳。物业管理费，按季度收取，交费时间为每季第1个月26日之前。物业服务费用用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润等。3.乙方每年向业主、使用人公布一次物业服务资金的收支情况。4.在协议的违约责任部分还约定了业主违反本合同，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应交费用的日3‰支付违约金。5.合同期限自2006年7月1日起至2011年12月31日止，合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议。合同还对其他事项进行了约定。
2006年8月22日，王德英办理了入住手续，承诺遵守业主临时公约。
另查明，嘉馨·现代逸居小区尚未成立业主委员会。嘉馨物业的资质于2013年12月31日到期，后于2015年被注销，未办理新的资质。
2017年3月15日，本院在各方当事人共同见证下，依法对嘉馨·现代逸居小区及部分业主家中进行现场勘验，并制作了勘验笔录，当事人对现场勘验笔录予以认可。勘验情况如下：小区北门附近及小区内道路多处划停车位，车辆停放混乱；消防通道不畅通；自行车棚顶损坏；楼内消防通道堆放杂物，消防设施缺失；化粪池外漏，部分单元门损坏；部分业主家中墙体渗水严重，墙皮脱落，阳台屋顶及卧室屋顶渗水等。王德英家中有供暖产生的震动和噪音，卫生间窗户下化粪池外漏，发出难闻气味。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
嘉馨物业在本案诉讼过程中提供2012年1月1日房地产公司与嘉馨物业签订的物业服务管理合同一份，约定服务期限自2012年1月1日至业主委员会成立止。还提供2017年4月5日上海文化银湾物业管理有限公司（以下简称银湾物业）出具的证明一份，证明现代逸居小区一直由嘉馨物业提供物业服务。王德英对物业服务管理合同的真实性有异议，称该合同甲方名称无法确认，其住所地也不明确，联系电话为九位数，还有其法定代表人也需要落实。乙方是济南嘉馨.现代逸居物业管理有限公司，与落款处原告的公章名称不符。该份合同是后来补的。王德英对银湾物业出具证明的真实性和关联性均有异议，银湾物业没有权利证明嘉馨物业对小区提供了物业服务，不清楚银湾物业与嘉馨物业的关系。本院认为，物业服务管理合同虽然存在字迹潦草不清晰、电话号码不准确等方面的瑕疵，但合同最后盖章处所盖的印章与本案原告的公司名称一致，版面上的瑕疵不影响合同的效力，该合同有效。王德英对证据的真实性有异议，称合同是后来补的，但未提交证据证明，故嘉馨物业提交的物业服务管理合同，本院予以采信。银湾物业虽然没有权利证明该小区是否为嘉馨物业提供服务，但能够证明其不是提供物业服务的主体，不享有收取物业服务费的权利，故对该证据，本院予以采信。
本院认为，现代逸居小区至今未成立业主委员会，嘉馨物业系房地产公司选聘，双方签订了前期物业服务合同，就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效。王德英作为该小区业主，在接受嘉馨物业提供的物业服务的同时应缴纳相应的物业服务费用。
双方争议的焦点为：
1.嘉馨物业是否具备诉讼主体资格。王德英辩称，嘉馨物业与房地产公司签订的前期物业服务合同已于2011年12月31日到期，嘉馨物业早已不为现代逸居小区提供服务了。本院认为，首先，根据嘉馨物业于2012年1月1日与房地产公司签订的物业服务管理合同约定，物业服务期限自2012年1月1日至业主委员会成立止。其次，根据王德英与嘉馨物业签订的前期物业管理服务协议第十六条约定，协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；再次，经本院审理查明，该小区至今未成立业主委员会，未解聘嘉馨物业，也未选聘新的物业公司，故嘉馨物业仍为物业服务提供方；并且根据合同相对性原则，前期物业管理服务协议的物业服务提供方为嘉馨物业，银湾物业不是该合同主体，银湾物业已经出具证明意见，明示其并未向该小区提供物业服务，那么物业服务的主体自然指向的是嘉馨物业；综上，嘉馨物业具备诉讼主体资格。
2.嘉馨物业的资质到期，业主能否拒绝交纳物业服务费。本院认为，根据《物业管理条例》第六十条第一款规定：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”，嘉馨物业无资质从事物业管理的行为，业主可以向房管部门投诉，由行政部门负责监管，违反强制性规定的，可进行处罚，但在物业服务企业继续提供物业服务的情形下，业主不能据此拒交物业服务费。
3.嘉馨物业能否按照约定的标准收取物业服务费。本院认为，经本院现场勘验，嘉馨·现代逸居小区的物业服务的确存在瑕疵，对公共设施的运行管理不到位，对业主反映的问题也未能及时解决，存在很多安全隐患等。嘉馨物业未能按照前期物业管理服务协议的约定全面履行合同义务，履行过程存在过错。嘉馨物业作为物业服务企业，应该努力提高自身服务质量，加强与业主的沟通与交流，对自身存在的问题，尤其是安全隐患问题，应当有清醒的认识并积极整改。但从另一个方面来说，物业服务企业作为提供物业服务一方，当然负有履行合同的义务，应该按合同约定提供服务。但不可否认的是，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互配合。比如小区内消防通道堆有垃圾、长期被车辆占用等问题，除物业服务企业管理不到位外，小区内业主占用消防通道的不当行为也是造成消防通道不畅通的原因。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪，但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。物业服务费用不仅用于支出物业服务企业的利润，还包括为小区提供服务所需要支出的各种费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态，形成恶性循环。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。
根据本院现场勘查的情况，王德英家卫生间窗户下的地面确有一处化粪池，发出难闻的气味，给其生活造成了重大影响。本院认为，嘉馨物业对小区排污系统的处置方法不当，不应将化粪池设在王德英自家窗下，更没有对化粪池进行妥善处理，且化粪池属于公共设施，因公共设施处理不当给某一业户造成不良影响，嘉馨物业应当承担相应的责任。结合嘉馨物业的过错程度，本院酌定嘉馨物业按照1元/㎡/月的标准向王德英收取2006年11月30日至2016年5月31日物业服务费为宜。按照房屋面积113.32平方米、物业服务费标准每月每平方米1元计算，王德英欠交的物业服务费共计12918.48元，嘉馨物业要求王德英支付物业管理服务费19378.00元的请求，超出12918.48元的部分，本院不予支持。嘉馨物业在收取物业服务费的同时，应尽快妥善处理化粪池给王德英生活造成的不良影响。
对于王德英主张的5号楼违章建筑影响采光、供热系统噪音的问题，均不在嘉馨物业提供服务范围内，应由政府相关部门及建设单位予以协调解决，王德英可另行主张权利。对于王德英主张的嘉馨物业在服务管理过程中存在的其他瑕疵，本院认为该瑕疵均不足以免除其缴纳物业服务费的义务，其应当按照合同约定交纳相应的物业服务费。
4.关于嘉馨物业要求王德英承担违约金的问题，本院认为，按法律规定及双方签订的前期物业管理服务协议的约定，业主逾期交纳物业服务费应当向嘉馨物业支付违约金。但本案通过审理，本院认为，王德英拒绝交纳物业服务费并非完全无理，嘉馨物业的工作确实尚存在改进、提高之处。鉴于此种情形，本院对嘉馨物业要求王德英承担违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、王德英于本判决生效之日起10日内向济南嘉馨物业管理有限公司支付2006年11月30日至2016年5月31日的物业服务费12918.48元。
二、驳回济南嘉馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费534元，减半收取计267元，由济南嘉馨物业管理有限公司负担150元，王德英负担117元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 王 辉
二〇一七年七月七日
书记员 裴立红