天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初5433号
原告:申靖,男,1989年5月26日出生,汉族,中国证监会干部。
委托诉讼代理人:郭喜鸽(原告之妻),1989年6月21日出生,汉族,天津市滨海新区检察院干部。
被告:天津房天下房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦210-213。
法定代表人:徐瑞东,该单位经理。
委托诉讼代理人:赵仁山,该公司法务专员。
被告:周红梅,女,1980年10月28日出生,汉族,天津房天下房地产经纪有限公司员工。
被告:戴志刚,男,1980年5月15日出生,汉族,天津房天下房地产经纪有限公司员工。
原告申靖与被告天津房天下房地产经纪有限公司(以下简称房天下)、被告周红梅、被告戴志刚房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月15日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告申靖及其委托诉讼代理人郭喜鸽,被告房天下的委托诉讼代理人赵仁山,被告周红梅,被告戴志刚到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
申靖向本院提出诉讼请求:1、被告依照合同补偿房屋漏水所需维修费1万元;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年1月17日,原告与被告天津房天下房地产经纪有限公司签订《搜房综合保障服务协议》,其中约定被告有义务严格对原告购买的河东区陶然庭苑6-1-602号的房屋漏水情况进行排查并如实告知原告,并且有义务补偿原告的房屋漏水维修费用。房天下公司并未事先对该房屋的漏水情况进行排查,也未告知原告该房屋的漏水情况。2016年3月29日房屋过户后,7月原告发现房屋多处漏水,期间七次联系房天下公司,并与房屋中介周红梅沟通,三被告均未给予有效答复,故原告诉至法院。
申靖举证如下:1、搜房综合保障服务协议复印件一份;2、收款收据复印件一份;3、房产交易合同复印件一份;4、佣金确认书复印件一份;5、不动产权证书复印件一份;6、物业交割单复印件一份;7、照片一组。
房天下辩称,不同意原告全部诉请。被告公司在促成原告与案外人郭晓亮房产交易合同的同时,原告自愿与被告公司签订综合保障服务协议,并向被告公司缴纳2910元,该协议中关于漏水的情况有明确约定,其中公共管道外墙及管道漏水不属于被告公司赔付的范围内,所以不同意原告全部诉请。
房天下未向法庭提交证据。
周红梅辩称,不同意原告全部诉请。被告周红梅系房天下的职工,为原告提供房屋中介服务系职务行为。
周红梅未向法庭提交证据。
戴志刚辩称,不同意原告全部诉请。被告戴志刚系房天下的职工,为原告提供房屋中介服务系职务行为。
戴志刚未向法庭提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016年1月17日,原告申靖经被告房天下居间介绍,与案外人签订《房产交易合同》一份,约定由原告购买坐落于天津市河东区陶然庭苑6-1-602号房屋,房屋成交金额1455000元。同日,原告作为甲方与被告房天下作为乙方签订编号:TJFCO0003001《搜房综合保障服务协议》一份,双方约定“保障服务费金额:…2910元整”、“房屋漏水保障服务:1、保障服务内容乙方应严格对经乙方居间出售的存量房屋主体结构内(不含公共区域:如公共管道、外墙、屋顶等)是否存在漏水情况进行排查,并如实告知甲方。2、赔付条件A.该房屋交易时通过乙方居间成交的二手房买卖业务并已全额支付本协议约定的服务保障费;B.该二手房交易中,乙方对房屋漏水现象未核实、未告知的;C.如甲方已知晓交易房屋存在漏水现象的,乙方将不承担补偿;D.乙方仅对交易房屋在过户之日起半年内房屋主体结构内发生了非第三方导致的漏水现象进行补偿,超出期限的将不承担补偿。E.乙方针对2000年(包括2000年)以后建成的房屋主体结构内屋面、卫生间、厨房、室内管道(不含公共区域:如公共管道、外墙、屋顶等)发生的非第三方导致的漏水现象进行补偿。如乙方未尽上述保障服务内容且符合上述赔付条件的,由乙方依据指定维修公司的评估结果进行实际维修费用补偿,补偿金额最高为交易房屋成交总价的1%,但不超过人民币壹万元整。即按照房屋成交总价的1%计算,如该金额低于壹万元,以房屋成交总价的1%作为最高赔偿金额,如该金额超过壹万元,则以壹万元作为最高赔偿金额”,原告、被告周红梅、被告戴志刚在该协议书上签字,被告房天下在该协议书上盖章。原告向被告房天下支付保障服务费2910元,被告房天下向原告出具编号NO:201504964《收款收据》一份。
另查,2016年3月29日,原告与案外人办理房屋产权变更登记手续,原告取得涉诉房屋的《不动产权证书》,现已实际入住。2016年7月20日,原告发现房屋下雨时发生漏水,并与被告房天下取得联系。庭审中原告主张漏水部位为屋内客厅、厨房、主卧、次卧、卫生间、露台、储藏室的墙面,并提供照片一组予以佐证,被告对此不予认可并主张漏水部位为房屋外檐,但未提交相应证据予以佐证,经法庭再三询问,原、被告均不申请对漏水位置进行鉴定;原、被告认可涉诉房屋建成于2000年后;原、被告认可被告房天下于合同签订前未至涉诉房屋进行实际查看。
另查,被告周红梅与被告戴志刚系被告房天下的工作人员,为原告购买涉诉房屋的具体居间服务人员。
本院认为,合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原告与被告房天下签订《搜房综合保障服务协议》,原告依约足额给付服务费用,则被告应依约全面履行义务。原告主张涉诉房屋屋内客厅、厨房、主卧、次卧、卫生间、露台、储藏室的墙面于下雨时出现漏水,并提供照片予以佐证,被告认为漏水位置应为外檐墙体,但并未前往涉诉房屋进行实际考察,更在法庭询问是否需要现场勘验时表示不需要进行现场勘验,也未提供其他相反证据予以佐证,未申请对漏水位置进行鉴定,则原告主张的漏水位置本院予以认可。被告抗辩称《搜房综合保障服务协议》中“房屋漏水保障服务”第二款第一款第五项(即“E”项)中“房屋主体结构内屋面、卫生间、厨房、室内管道(不含公共区域:如公共管道、外墙、屋顶等)发生的非第三方导致的漏水现象进行补偿”是指厨房、卫生间等管道破损导致地面被泡的情况,该抗辩是对该条款的狭义解释,该条文中写明房屋主体结构内“屋面、卫生间、厨房、室内管道”发生非第三方导致的漏水现象,其中“屋面、卫生间、厨房、室内管道”应为四者并列关系,即只要符合“屋面、卫生间、厨房、室内管道”其中一条就应在被告房天下的保障服务内容当中,因此被告的该项抗辩本院不予认可,原告主张的屋内各墙面漏水应属于被告房天下的保障服务内容范围内。综上,原告主张依据《搜房综合保障服务协议》中“房屋漏水保障服务”的相关条款由被告对原告进行补偿,本院予以支持。
关于原告主张三被告共同承担赔偿责任一节。本院认为,原告的诉请系基于合同法律关系,本案中与原告签订《搜房综合保障服务协议》的是被告房天下,被告周红梅、被告戴志刚在该协议书中签字系基于职务行为,被告周红梅、被告戴志刚并非合同的当事人,即并非本案的适格责任主体,故原告主张承担补偿责任的主体应仅为被告房天下。
关于原告诉请的补偿金额一节。原告主张基于《搜房综合保障服务协议》中“房屋漏水保障服务”第二条第二款中约定,被告房天下按照最高补偿金额对其进行补偿,即当房屋成交总价的1%超过10000元时,最高补偿金额为10000元。本案中,被告房天下未按合同约定指定维修公司对涉诉房屋进行评估,原告也未向法庭提交相应的房屋维修单据、票据,综合考量原告房屋漏水的实际情况及被告在房屋交易前、原告告知漏水后均未前往涉诉房屋进行考察等实际情况,本院酌情认定被告房天下补偿原告人民币8000元。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第九十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告天津房天下房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性补偿原告申靖人民币8000元;
二、驳回原告申靖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由原告申靖负担5元,由被告天津房天下房地产经纪有限公司负担20元。
如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张 英
二〇一六年十月二十七日
书记员 周立芳