上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第3168号
原告上海南洋日光电缆有限公司。住所地上海市闵行区申南路XXX号。法定代表人林丽云，该公司董事长。委托代理人陆利平，上海市联合律师事务所律师。被告上海金国物业管理有限公司。住所地上海市黄浦区北京东路XXX号二楼西北角。法定代表人顾也飞，该公司经理。委托代理人季辰炜，上海严诞生律师事务所律师。委托代理人罗小星，上海严诞生律师事务所律师。原告上海南洋日光电缆有限公司诉被告上海金国物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆利平、被告委托代理人季辰炜及罗小星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海南洋日光电缆有限公司诉称：原告系上海市北京东路XXX号804室房屋权利人。案外人上海黄浦纱绳五金商店(下称纱绳商店)曾基于公有非居住房屋使用人身份与原告建立租赁关系，租期至2013年6月30日，租赁面积为200平方米，月租金为人民币2,696元，上述租期内，纱绳商店租金均由被告代付。租赁期间，纱绳商店于2003年11月更名为上海金机五金机械商场纱绳五金分店(下称纱绳分店)。2005年3月7日，纱绳分店注销。就此，原告与原纱绳商店之间租赁关系即告终止。但之后，被告作为物业管理方并未向原告告知原纱绳商店工商登记具体情况，且以原纱绳商店名义占用系争房屋。原告在得知原纱绳商店工商登记具体情况后，曾要求被告迁离系争房屋，但均遭拒。鉴此，原告现诉请要求(1)被告搬离腾退系争房屋，并将系争房屋交还予原告；(2)被告向原告支付自2005年3月8日起至被告实际迁离日止之房屋使用费差额(截至2015年11月30日止，每月按人民币11,400元计算，自2015年12月1日起，按每平方米每日人民币2元计算，上述均扣除被告按原纱绳商店月租金标准人民币2,696元所付之房屋使用费)。原告提供以下证据：1、上海市房地产权证(原件现留存予银行，故当庭无法提供权证原件)，以证明原告对系争房屋享有产权，原告系合法出租人，另系争房屋性质为私房，并非国有房屋。2、1997年7月14日《上海物资大厦房屋租赁合同》，以证明(1)系争房屋原承租人系原纱绳商店；(2)原月租金标准为人民币2,696元；(3)2013年6月30日租赁期限届满。3、租金发票(开票日为2013年2月26日及4月22日，但未能提供原件)，以证明2013年原纱绳商店向原告支付租金。4、工商登记资料，以证明原纱绳商店名称变更及于2005年3月注销企业主体资格。5、被告支付占用使用费单据，以证明被告擅自以原纱绳商店租金标准向原告支付系争房屋占用使用费之情节。6、照片一组，以证明被告非法占用系争房屋作为办公场所之情节。7、原告与其他租户之间《房屋租赁合同》一组，以证明2005年至2016年期间，原告房屋在正常情形下之租赁情况及租金标准，其中2005年3月至2012年7月期间每日每平方米租金单价为人民币1.52元，2012年8月至2014年12月期间每日每平方米租金单价为人民币1.73元，2015年1月至今每日每平方米租金单价为人民币2元。8、被告占用使用费计算表，以证明被告根据租金市场价格应予补交之占用使用费计算方式及依据。9、2013年6月1日《公函》(未能当庭提供原件)，以证明自1997年7月起直至发函日，被告系以原纱绳商店名义实际使用系争房屋。被告上海金国物业管理有限公司辩称：原告在取得系争房屋产权时既已明确知晓系争房屋由原纱绳商店作为动迁安置回搬户而长期租赁使用，而原纱绳商店在主体注销之前既已将享有之承租权予以流转划拨，被告系基于合法程序取得该承租权，故对原告诉请不予认可。被告对原告提供证据1称如原告可提供原件，则对证据形式真实性予以确认；对原告提供证据2形式真实性没有异议，但称合同中对续租曾作明确约定；对原告提供证据3因无原件，故形式真实性不予认可；对原告提供证据4-7形式真实性没有异议；对原告提供证据5、6称被告长期使用系争房屋并支付租金，原告对此明知且未曾提出异议，同时称被告所付款项系租金而并非房屋使用费；对原告提供证据7称据此无法证明原告诉请中所称租金标准，被告对原告所称租金标准不予认可；对原告提供证据8称系原告自行计算，故不予认可；对原告提供证据9称因无原件，且其上并非被告印章，加之该函件亦非被告所出具，故不予认可。被告提供以下证据：1、1993年7月15日《单位动迁安置协议》(未能提供原件)。2、网点使用权价值评估报告及国资办文件。上述证据1、2以证明系争房屋承租权来源于动迁安置补偿，且该承租权具有财产属性，属于国有资产。3、纱绳分店工商资料，以证明(1)系争房屋原承租人即原纱绳商店于2003年更名为纱绳分店，其资产并入上海金机五金机械商场(下称金机五金商场)核算；(2)纱绳分店于2005年注销，此时系争房屋承租权亦应归属于金机五金商场。4、上海金机五金机械有限公司(下称金机五金公司)工商资料，以证明(1)金机五金商场于2004年更名为金机五金公司；(2)金机五金公司于2009年被其独资股东上海新世界五金机电有限公司(下称新世界机电公司)歇业，其资产被新世界机电公司收回，此时系争房屋承租权亦应归属于新世界机电公司。5、2009年7月29日新世界机电公司所颁布《关于调整企业经营网点的决定》，以证明新世界机电公司收回系争房屋所涉网点后，即将系争房屋划拨予被告使用，被告由此成为系争房屋之合法承租人。6、被告工商资料，以证明新世界机电公司系被告股东，故新世界机电公司可将系争房屋租赁使用权划拨予被告。7、原纱绳商店、金机五金商场及被告按序成为租金支付主体之相关付租凭证。8、系争房屋所在物资大厦业委会出具之《证明》。9、支付租金之记账凭证。上述证据7-9以证明基于承租人主体变更，故租金支付方亦随之同步变更，而原告对被告实际使用系争房屋系明知，被告支付租金并非原告所称代付行为。原告对被告提供证据1称因无原件，故对形式真实性不予认可，且认为该协议与本案不具关联性；对被告提供证据2认为与本案无关，故不予认可；对被告提供证据3形式真实性没有异议，但对被告证明内容不予认可，认为并不存在承租权归属之说；对被告提供证据4、5认为与本案无关，称案外人无权处分系争房屋；对被告提供证据6形式真实性予以确认，但对被告证明内容不予认可；对被告提供证据7、9形式真实性予以确认，但称原告开具发票抬头始终系纱绳商店；对被告提供证据8之证明内容及关联性均不予认可。审理中，原告申请对系争房屋2005年3月至2015年11月期间市场租金价格进行评估。2016年2月18日，上海科东房地产土地估价有限公司出具《估价报告》，估价结果为(1)2005年3月28日至2015年11月30日期间系争房屋之市场租金价值合计为人民币1,459,100元；(2)系争房屋在上述时段内之市场平均月租金为人民币11,400元。对该估价结果，原告没有异议，被告则认为估价结果确认之租金单价过高。经审理查明：1993年7月15日，因上海市黄浦区42号街坊上海物资大厦建设拆迁工程，原上海黄浦纱绳五金商店(下称纱绳商店)作为动迁安置单位与上海金机(集团)公司(下称金机集团公司)签订动迁安置协议。1997年7月14日，原纱绳商店与被告签订《上海物资大厦房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)根据之前所签动迁安置协议，现由纱绳商店承租位于上海市北京东路XXX号物资大厦804室房屋作为办公室使用；(2)承租房屋建筑面积合计200平方米，租期自1997年7月15日起至2013年6月30日止，月租金为人民币2,696元，月物业管理费为人民币2,000元；(3)租期届满后，如纱绳商店需继续承租，应当提前1个月提出书面申请，除纱绳商店存在违反法律、法规或合同约定情形外，被告应予同意续租；(4)纱绳商店系拆房动迁安置户，对承租房屋享有使用权；(5)租赁期满，如纱绳商店并无严重违约且要求续租，被告应予同意续租。2003年7月，原告经转让取得上海市北京东路XXX号-
XXX号房屋产权。之后，原告就系争房屋按每月人民币2,696元实际收讫租金。另查明：纱绳商店原名上海黄浦纱绳五金公司(下称纱绳公司)，系独立核算单位，主管部门系金机集团公司。2003年12月，纱绳商店更名为上海金机五金机械商场纱绳五金分店(下称纱绳分店)，系隶属于上海金机五金机械商场(下称金机五金商场)之非独立核算分支机构，原纱绳商店资产亦并入金机五金商场核算。2004年，金机五金商场经改制更名为上海金机五金机械有限公司(下称金机五金公司)，公司类型为法人独资之一人有限责任公司，出资人为上海新世界五金机电有限公司(下称新世界机电公司)。2005年3月2日，纱绳分店注销工商登记。2005年3月7日，工商管理部门发出准予纱绳分店注销登记通知书。2010年11月9日，金机五金公司注销工商登记，其企业网点划归其唯一出资人即新世界机电公司。而新世界机电公司与上海金机物资供应公司曾于1994年9月共同出资注册成立上海金国物业管理有限公司即被告。2009年7月，新世界机电公司为配合企业兼并及合理调整经营网点，将原由金机五金公司经营之系争房屋处经营网点划归被告使用。现系争房屋由被告实际使用，并由被告按月租金人民币2,696元向原告支付租金。综上，原告称在工商管理部门发出准予纱绳分店注销登记通知书后，原告与原纱绳商店之间租赁合同关系即告终止，被告作为所属物业管理部门应当告知原告上述注销登记情况，以便原告及时收回系争房屋。但被告未予告知，且之后实际占用系争房屋至今。被告虽按原纱绳商店租金标准向原告支付费用，但因原告与被告之间并不存在租赁合同关系，故被告应将系争房屋返还予原告，且被告就占用系争房屋期间应当按市场租金价格向原告支付房屋使用费。原告就此起诉来院，要求被告腾空搬离系争房屋并将系争房屋返还予原告，同时要求被告补交2005年3月8日至被告实际迁离日期间之房屋使用费差额。鉴于经司法评估，系争房屋2005年3月至2015年11月30日期间之市场平均月租金为人民币11,400元，故2005年3月8日至2015年11月30日期间房屋使用费按每月人民币11,400元计算，2015年12月1日至被告实际迁离日期间房屋使用费按原告预估金额即每日每平方米人民币2元计算，上述房屋使用费总额扣除被告按原纱绳商店租金标准所实际付费金额，所得差额即系原告要求被告补交之房屋使用费。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《租赁合同》、财务凭证、工商资料、照片、《估价报告》、被告提供的工商资料、新世界机电公司所颁《关于调整企业经营网点的决定》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原纱绳商店系基于动迁安置回搬户身份承租系争房屋，其所享有之承租权并不同于一般承租人。本案须审理之关键问题为(1)如原纱绳商店现仍存在，且原纱绳商店在租期届满前未能按约提出要求续租之书面申请但却全面履行付租义务，则原纱绳商店是否有权继续承租系争房屋；(2)被告使用系争房屋是否存在合法依据。针对问题(1)，《租赁合同》明确如原纱绳商店并不存在严重违约情节，出租方不得拒绝原纱绳商店在约定租期届满后继续承租系争房屋。鉴于原纱绳商店系作为动迁安置回搬户而承租系争房屋，原纱绳商店所享有之承租方权利应当有别于一般承租人，如原纱绳商店继续租赁行为且继续支付租金，则出租方不得以原纱绳商店未能提前书面申请续租为由而拒绝原纱绳商店继续承租系争房屋，且出租方亦无权要求原纱绳商店就继续承租而提高租金标准。鉴此，如原纱绳商店并未注销工商登记，且原纱绳商店在租赁期间并无严重违约情节、在约定租期届满后继续使用系争房屋并支付租金，则原告作为产权受让人须按原《租赁合同》所作约定与原纱绳商店继续发生租赁合同关系。针对问题(2)，因原纱绳商店在更名为纱绳分店同时，其经济性质亦变更为非独立核算之分支机构，由此，原纱绳商店之债权、债务及资产在上述更名同时亦一并转入纱绳分店所隶属之上级独立核算单位即金机五金商场予以独立核算，而本案所涉系争房屋承租权亦转归金机五金商场所享有。之后，金机五金商场更名为金机五金公司，在金机五金公司注销工商登记时，新世界机电公司作为唯一出资人须对金机五金公司之债权、债务及资产等进行清理。在新世界机电公司清理完毕并以清理后之资产清偿对外债务后，如尚存原属金机五金公司之合同债权，则该部分合同债权应当归由新世界机电公司享有，就此，新世界机电公司在金机五金公司注销工商登记后实际取得系争房屋之承租权。而新世界机电公司在取得该项承租权后将系争房屋之承租使用权交付其出资成立之被告亦无不当，鉴此，原告所称被告使用系争房屋缺乏合理依据显然难以成立。综上，鉴于被告系因原纱绳商店更名并变更经济性质、纱绳分店系非独立核算之分支机构、金机五金公司系由新世界机电公司独立出资、新世界机电公司系被告出资人之一等前后呼应之系争房屋承租权主体变更顺序而实际取得系争房屋承租权，故原告不得拒绝被告承租系争房屋，亦不得要求被告提高租金标准，鉴此，本院对原告诉请均依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告上海南洋日光电缆有限公司要求被告上海金国物业管理有限公司迁离上海市黄浦区北京东路XXX号804室房屋、并补交房屋使用费的诉讼请求。案件受理费人民币12,892.40元(原告上海南洋日光电缆有限公司已预付)，由原告上海南洋日光电缆有限公司负担。评估费人民币5,500元(原告上海南洋日光电缆有限公司已预付)，由原告上海南洋日光电缆有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 王铿华
二〇一六年七月十一日
书 记 员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。