东省泰安市泰山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）泰山民初字第2360号＼n原告宋衍惠，女，汉族，1973年出生。＼n委托代理人部磊，山东公允律师事务所律师。＼n委托代理人辛静，山东公允律师事务所律师。＼n被告泰安志高实业集团有限责任公司。＼n法定代表人江东廷，董事局主席。＼n委托代理人王波，男，汉族，1986年12月1日出生，系泰安志高实业集团有限责任公司法务部文员。＼n原告宋衍惠与被告泰安志高实业集团有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋衍惠的委托代理人部磊、辛静、被告泰安志高实业集团有限责任公司的委托代理人王波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告宋衍惠诉称，2010年12月1日，原告宋衍惠与被告泰安志高实业集团有限责任公司签订《商品房预售合同》，购买被告位于志高月星国际广场的某号楼某层某号商业用房一套。其中，合同第十条第一款约定：“出卖人应当在2011年12月1日前向买受人交付该商品房”，第二款约定“商品房交付时应当符合1、2所列条件：……2.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明”；第十一条约定逾期交房“自交房期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”；第二十条第一款约定“商品房交付使用后九十日内保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”，同时本款第二项约定逾期办理产权登记“自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”。合同签订后，原告宋衍惠依约足额支付了全部房款2246400元，但被告至今未按照合同约定将达到交付条件的房屋交付原告，更未为原告办理房屋所有权转移登记。原告经多方了解得知，被告开发的房屋只是进行了面积测绘，尚未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案。另外，原被告双方虽在合同中约定了迟延交付房屋和迟延办理房屋所有权转移登记的违约金，但该违约金明显过低，不足以弥补原告的经济损失。同时该违约金与合同第十三条关于“由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：……所有相关责任由买受人承担且应向甲方（被告）支付每天房屋价款的1‰违约金”的约定相比，数额存在较大差距，明显违反了合同的公平原则。基于此，原告依据合同法的基本原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、十六条的规定，申请法院依法对原被告之间约定的违约金予以调整。综上，被告的违约行为导致原告至今无法正常使用该商业用房开展生产经营，给原告造成严重的经济损失。原告现具状起诉，请求法院依法判决：1、被告履行交付房屋、办理房屋所有权转移登记的合同义务；2、依法变更原被告商品房买卖合同中约定的每日万分之一的迟延交付房屋违约金为同地段同类房屋租金标准；依法变更原被告商品房买卖合同中约定的每日万分之零点五的迟延办理房屋所有权转移登记违约金为逾期贷款利息标准；3、依法判令被告支付迟延交房违约金290347.20元、迟延办理房屋所有权转移登记违约金253000.80元，以上共计543348元（暂时按照同期贷款利率计算至2013年12月1日）；4、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告泰安志高实业集团有限责任公司辩称，迟延交房和迟延办证的违约金，同意按照合同约定的标准支付。请求驳回原告诉讼请求的第二、三项，按照合同履行交付房屋办理过户。另外本案原告可以按照合同约定解除本合同。＼n经审理查明，原被告于2010年12月1日签订《商品房预售合同》一份，合同主要内容为：出卖人泰安志高实业集团有限责任公司，买受人宋衍惠，出卖人以出让方式取得位于泰安市编号为X-
X-X-XX的地块的土地使用权，出让证号为泰土国用（XXXX）第X-
XXXX号；买受人购买的商品房为第某号楼某层某号房，房屋代码为XXXXXX；商品房总金额为2246400元整；买受人一次性付款；出卖人应当在2011年12月1日前，将约定的商品房交付买受人使用；该商品房交付时应当符合以下条件1、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，2、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；出卖人如未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，逾期超过九十日后，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因买受人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了房款。被告于2012年10月11日通知原告收房，但当时并未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明，因此原告未收房。截止法庭辩论终结前，被告未向原告交付房屋。＼n上述事实由商品房预售合同、收据、庭审笔录在卷予以证实。＼n本院认为，原被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同对合同双方均具有法律约束力，双方均应严格履行合同义务，履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。双方在合同中明确约定了被告交付房屋的时间和条件，原告已按照合同约定交纳房款，被告应按照合同约定的时间和条件为原告交付房屋，被告于2012年10月11日通知原告收房，但当时并未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明，不能因此认定被告已于2012年10月11日履行了交房义务。原告要求被告交付房屋、办理所有权转移登记的诉讼请求，因有合同约定、且不违反法律规定，本院对此予以支持。被告未按照合同约定为原告交付房屋，已经构成违约。原告主张合同中约定的违约金明显过低，不足以弥补原告的经济损失，对此原告应负有举证义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定是双方当事人未约定违约金数额的情况下可以参照该规定的标准计算，而非必须以此为标准计算。原告主张按照中国人民银行规定的贷款利息的标准计算违约金，但因双方合同中已对违约金的计算标准作出了的明确约定，原告亦未提供充足证据证实该约定过低，被告亦不予认可，因此本院不予采信。被告应当按照合同约定支付原告逾期交房违约金和逾期办证违约金。＼n综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：＼n一、被告泰安志高实业集团有限责任公司将泰安市志高月星国际广场的3号楼1层3636号房产交付给原告宋衍惠，并协助原告宋衍惠办理该商品房所有权转移登记手续；＼n二、被告泰安志高实业集团有限责任公司支付原告宋衍惠逾期交房违约金（按照每日224.64元自2011年12月2日起计算至实际交付之日止）和逾期办证违约金（按照每日112.32元自2012年3月2日起计算至实际办理所有权转移登记之日止）；＼n三、驳回原告宋衍惠的其他诉讼请求。＼n上述义务及应付款项于本判决生效后十日内履行。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费29118元，由被告泰安志高实业集团有限责任公司承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。＼n审判长穆军＼n代理审判员马翔＼n人民陪审员顾广林＼n二〇一四年一月十六日＼n书记员辛建＼n＼n