辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽民终654号
上诉人（原审原告）：李雪莲，女，1974年4月14日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。
委托诉讼代理人：侯继军，辽宁翰林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周志丹，男，1987年1月12日出生，汉族，住喀左县。
委托诉讼代理人：苑红华，女，1978年5月12日出生，汉族，住辽宁省朝阳县。
被上诉人（原审被告）：朝阳金隆园房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区中山大街四段26号。
法定代表人：王子轩，该公司经理。
委托诉讼代理人：张广，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇河畔新村B区3号楼。
法定代表人：刘文坤，该公司经理。
委托诉讼代理人：张广，该公司员工。
上诉人李雪莲与被上诉人周志丹、朝阳金隆园房地产开发有限公司（以下简称朝阳金隆园）、喀左县金隆园房地产开发有限公司（以下简称喀左金隆园）申请执行人执行异议之诉一案，不服朝阳市中级人民法院（2016）辽13民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。李雪莲的委托诉讼代理人侯继军，周志丹的委托诉讼代理人苑红华，朝阳金隆园和喀左金隆园的委托诉讼代理人张广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李雪莲的上诉请求是：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据认定、判决结果错误。李雪莲在与刘文坤、苑红华、朝阳金隆园、喀左金隆园借款合同纠纷一案中申请诉前保全，经逐户核实后查封了涉案房产，且在该案的诉讼中刘文坤、苑红华、朝阳金隆园、喀左金隆园均未提出被查封的房屋已经出售；一审法院（2016）辽13执异14号案中，一审法院未按照民事诉讼法的规定在立案后通知李雪莲，该执行裁定违反法定程序；查封登记属于不动产登记的一种，周志丹主张的权利属于债权，涉案房屋没有办理物权登记或备案，不能对抗法院的查封登记；周志丹提交的证据存在瑕疵和矛盾，不符合排除执行的条件；李雪莲在申请强制执行过程中受到阻挠、干涉，一审判决结果不是依据事实和法律作出。
周志丹辩称：一审判决正确，服从一审判决。
朝阳金隆园和喀左金隆园辩称：一审判决正确，业主已经实际占有涉案房屋。
李雪莲向一审法院提出诉讼请求：1.判令对位于喀左县大城子镇滨河南路的凌滨鑫苑16号楼02052号房屋许可执行；2.周志丹、朝阳金隆园、喀左金隆园承担诉讼费用。事实和理由：2016年5月10日，李雪莲收到法院送达的（2016）辽13执异14号执行裁定书，李雪莲认为中止对涉案房屋的执行的裁定事项缺乏事实与法律依据。1.该裁定书违反法定程序。根据法律规定，执行异议案件，人民法院应在立案后3日内通知异议人和相关当事人，但人民法院立案后没有通知李雪莲，李雪莲对该案一无所知，突然收到执行裁定书，故该裁定书违反法定程序，损害了李雪莲的合法权益。2.查封登记为不动产登记的一种，周志丹主张的权利属于债权，争议房屋没有办理物权登记或备案，不能对抗法院的查封登记。3.李雪莲认为周志丹、朝阳金隆园、喀左金隆园证据不足，不符合排除执行的条件。因执行异议审查时未通知李雪莲，李雪莲不掌握周志丹的举证情况，请法院依法审查。
周志丹辩称：周志丹在查封前已经签订合法的买卖合同并且交付房款，现已实际入住，且该房屋是周志丹的唯一住宅，具有法定排除执行条件的权利，因此李雪莲的诉讼请求不成立，请求法庭依法驳回。
朝阳金隆园、喀左金隆园共同辩称：房屋于2014年10月15日前卖给了周志丹，我方收取了房款并且将房屋交付购房人，购房人已经实际入住。因房屋没有验收，所以没有办理房产证，故请依法驳回李雪莲的诉讼请求。
一审法院经审理查明：李雪莲与刘文坤、苑红华、朝阳金隆园、喀左金隆园借款合同纠纷一案，一审法院于2014年10月15日作出（2014）朝立一民保字第00022号裁定书，裁定保全被申请人价值3000万元的财产，并于同月16日，向喀左县房产管理处送达协助执行通知书，查封了涉案房产。2015年5月10日，一审法院作出（2014）朝民一初字第00247号民事判决书，判令刘文坤偿还李雪莲借款本金2000万元，并以2000万元为基数，自2014年7月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计付利息至判决确定的给付之日止；朝阳金隆园、喀左金隆园、苑红华对李雪莲的上述债权，承担连带偿还责任。判决生效后，李雪莲向一审法院申请执行。执行过程中，周志丹对执行标的提出书面异议，一审法院于2016年5月3日作出（2016）辽13执异14号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。李雪莲对该裁定不服，提起本案之诉。
另查明，2013年12月16日，周志丹与喀左金隆园签订商品房买卖协议，协议约定商品房位于喀左县，房屋面积95.58平方米，总价款250,898元，出卖人应在2014年12月31日前交付买受人使用。签订协议当日，周志丹交纳了全部房款，喀左金隆园出具了收款收据。2014年12月13日，周志丹领取了房屋钥匙并办理了入住手续。
再查明，在喀左县区域内，周志丹名下无其他用于居住的房产。
一审法院认为，本案的争议焦点是周志丹是否享有足以排除强制执行的民事权益。2013年12月16日，周志丹与喀左金隆园签订了购房协议，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且喀左金隆园已经按照约定收受购房价款，应认定为商品房买卖合同。同日，周志丹交纳了全部房款，因买受人交纳房款后由房地产开发企业出具收据、最后统一开具正式发票是朝阳市房地产市场习惯作法，故不能以喀左金隆园未开具正式发票而否定周志丹支付房款的事实。2014年10月16日，一审法院查封涉案房产。即一审法院查封之前，周志丹与喀左金隆园已签订合法有效的书面买卖合同，交纳了全部房款，现周志丹已实际占有涉案房屋，且其名下没有其他用于居住的房产，故其享有的物权期待权应得到保护，并足以排除强制执行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十五条、第二十九条之规定，判决如下：驳回李雪莲的诉讼请求。案件受理费100元，由李雪莲负担。
本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。
本院认为，李雪莲提起本案申请执行人执行异议之诉，人民法院应审查在执行过程中提出执行异议的周志丹对涉案房产是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。
《执行异议和复议规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，周志丹提交了涉案房产的买卖协议、收款收据、入住业主协议书、钥匙领取单，拟证明其于一审法院对该房产查封之前即已购买，且周志丹已经实际入住该房产。虽然周志丹和喀左金隆园均认可，关于涉案房产的买卖协议系其双方的真实意思表示，周志丹向喀左金隆园支付了涉案全部购房款，但周志丹未能提交证据证明其涉案购房款的来源、相关资金往来、支付方式等，即周志丹除喀左金隆园出具的收款收据外，未能提交证据证明其实际支付了涉案购房款。二审中，涉案房产的开发单位喀左金隆园和物业单位朝阳市金隆园物业有限公司喀左分公司向本院出具了《入住业主电费收取情况的说明》及喀左金隆园2014年12月和2015年1月缴纳电费的发票，拟证明业主已经入住。但该说明和电费发票并不能体现出周志丹实际缴纳了涉案房产2014年12月和2015年1月的电费。周志丹除入住业主协议书和钥匙领取单外，亦未能提交其他可以证明其已经实际入住涉案房产的证据。综上，周志丹未能提交足以证明其与喀左金隆园之间就涉案房产存在真实买卖关系的证据，不能认定周志丹与喀左金隆园之间就涉案房产存在真实的买卖关系，一审判决认定周志丹享有物权期待权且足以排除强制执行不妥，本院予以纠正。周志丹就涉案房产提出的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除对涉案房产的执行。
综上所述，李雪莲的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销朝阳市中级人民法院（2016）辽13民初76号民事判决；
二、对位于喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑16号楼02052号房屋许可执行。
一审案件受理费100元，二审案件受理费4963元，由周志丹、朝阳金隆园和喀左金隆园负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 菡
审判员 赵 碧 涛
审判员 黄 海 洋
二〇一七年八月三十一日
书记员 解明璐（代）