云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1631号
上诉人（一审被告，反诉原告）：陈奕霖，女，1982年1月27日出生，汉族，住云南省昆明市。
委托诉讼代理人：王耀，男，1967年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
被上诉人（一审原告，反诉被告）：昆明老街商业经营管理有限公司，住所地昆明市文明街小银柜巷7号。
法定代表人：陈刚，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：傅斌、曹龙，云南震序律师事务所律师。
上诉人陈奕霖与被上诉人昆明老街商业经营管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人陈奕霖不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部反诉请求。其上诉的主要事实及理由为：上诉人的酒吧无法通过消防验收是导致场地无法使用的最主要原因，租赁场地不能通过消防验收的责任在于被上诉人，根据合同法的规定租赁合同应属无效。上诉人无法正常使用租赁物导致各项投入损失应当由被上诉人予以赔偿。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
被上诉人昆明老街商业经营管理有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
昆明老街商业经营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合约书》及《补充协议》；2、判令被告将昆明市光华街64-84号商铺以及云瑞东路1-2号商铺返还原告；3、判令被告按照每日4110元的标准向原告支付自2014年10月23日至实际返还商铺之日止的租金（在租金中扣减押金300000元）；4、案件受理费由被告承担。被告陈奕霖提起反诉请求：1、确认反诉原告、反诉被告签订的《商铺租赁合约书》及《补充协议》无效；2、判令反诉被告向反诉原告返还租金350000元；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失3730874元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院经审理确认的本案事实是：2014年1月，原、被告签订《商铺租赁合约书》，约定原告将昆明市光华街64-84号、云瑞东路1-2号（即酒杯东）商铺出租给被告经营使用，商铺套内建筑面积为774.45平方米；租赁期限为8年，自2014年3月1日至2022年2月28日，前三年（2014年3月1日至2017年2月28日）的租金为每年1500000元；原告于2014年3月1日前将该商铺移交给被告使用，该商铺移交次日起的90日作为筹备和装修期，该期间不计租金；被告在不计租金期届满前10日内支付6个月租金750000元，双方约定租金每6个月支付一次，每期在租金期限届满前的10日内支付下期六个月租金；签订本合同当日，被告向原告支付300000元作为房屋租赁押金。后双方签订《补充协议》，将计租日由2014年6月1日变更为2014年10月23日。2015年10月10日，原告向被告发出《联络函》，要求被告支付2014年10月23日至2015年4月22日期间的租金750000元。2015年11月15日，被告向原告发出《付款承诺函》，载明“经核对数据，截止2015年11月5日，我司于2014年4月支付房屋押金300000元，未支付款项为2014年10月23日至2015年10月23日房租，共计1500000元。目前还存在预付下个周期的房租750000元问题，未列入本次承诺函条款。”2016年5月12日，原告向被告发出通知，载明“你之前承诺五一节时答复我公司解决租赁酒杯东房屋事宜，现你一直没有回复，我公司已安排律师起诉。同时，我公司因根据规划要求，需要对酒杯东房屋进行消防施工改造，望你能够在三天之内与我公司联系相关事宜，逾期我公司将强行收回房屋进行施工改造，届时所产生的责任将由你全部负责。”庭审查明被告向原告支付了租赁保证金300000元，房屋租金仅支付过50000元。被告至今未将本案房屋返还给原告。另查明，2014年12月2日，被告陈奕霖因未取得营业执照从事酒吧服务经营活动被昆明市五华区工商行政管理局行政处罚。2015年2月13日，因经营场所存在消防安全问题，昆明市公安消防支队五华区大队向陈奕霖下达《不同意投入使用、营业决定书》，该决定书载明的消防安全问题为：二层、三层缺少一把疏散楼梯；一至三层未设置封闭楼梯间；火灾自动报警监控室设置不符合要求；火灾自动报警监控室值班人员未实行24小时值班；火灾自动报警监控室值班人员未持证；三层火灾自动报警系统烟感设置在楼梁上不符合要求；三层未设置排烟设施。还查明，本案租赁房屋属于文明街历史街区保护修建项目拆迁范围，原属昆明市五华区住建局第一房管所管理的直管公房，经昆明市之江置业有限公司安置赔还后，上述房屋产权属昆明市之江置业有限公司，并由该公司修缮使用。后昆明市之江置业有限公司将本案房屋交由昆明老街公司经营管理。
一审法院认为：综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为本案《商铺租赁合约书》及《补充协议》是否有效。本诉被告认为租赁商铺的所有权人未取得房屋所有权证且未通过消防验收合格，导致其不能正常经营使用，本案合同为无效合同，对此，本院认为，首先，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，本诉原告已提交证据证明其具有本案租赁房屋的出租权，房屋是否具有所有权证不影响租赁合同的效力，本诉被告被工商行政管理机关行政处罚的原因在于其未取得营业执照，而办理营业执照的责任主体是本诉被告而非本诉原告。其次，关于申报消防安全检查的主体问题，本院认为，《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。本案租赁房屋用于从事酒吧经营，属于公众聚集场所，申报消防安全检查的义务人为承租人，昆明市公安消防支队五华区大队不同意本诉被告投入使用、经营的原因在于租赁房屋内部存在消防安全问题，而非租赁物本身问题。再次，本诉原告2016年5月12日发出的《通知》载明“我公司因根据规划要求，需要对酒东杯房屋进行消防改造，望你在三天之内与我公司联系相关事宜，逾期我公司将强行收回房屋进行施工改造，届时所产生的责任将由你全部承担。”根据该通知的内容，本诉原告需要对房屋进行消防改造，但本诉被告2015年11月15日向本诉原告发出的《付款承诺函》表明本诉被告同意支付未付租金，且本诉被告在该承诺函中并未对消防改造问题提出异议。综上，本诉被告认为本案租赁合同无效的理由不能成立，经审查合同的生效要件，本院依法确认本案租赁合同依法成立并生效，受法律保护，当事人应当按照合同约定严格履行自己的义务。
根据双方签订的租赁合同，本诉被告应在免租期届满前10日内支付6个月租金750000元，并于租金期届满前10日内支付下6个月租金，但本诉被告仅支付了50000元，其行为已构成违约，应按照合同约定继续支付剩余租金。合同约定的计租期为2014年10月23日，2014年10月23日至2015年10月22日的租金为1500000元，本诉被告仅支付了租金50000元，故本诉被告还应向本诉原告支付第一个租赁年度的剩余租金1450000元。本诉被告未按合同约定支付租金的行为已构成根本违约，故本院对本诉原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。同时，本诉被告还应向本诉原告支付自2015年10月23日起至合同解除之日止的租金，并支付合同解除此日起至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费，支付标准均按合同约定的年租金1500000元计算。对于反诉原告的其他反诉请求，因本院已经认定反诉原告合同无效的理由不能成立，反诉原告未按时支付租金的行为构成违约，因其违约导致合同解除，其要求出租人赔偿装修损失及相关经营损失无法律依据，本院不予支持。对于反诉原告支付的房屋租赁保证金300000元，合同解除后，反诉被告应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、解除本诉原告昆明老街商业经营管理有限公司与本诉被告陈奕霖于2014年1月签订的《商铺租赁合约书》及《补充协议》；二、由本诉被告陈奕霖于本判决生效后三日腾还本诉原告昆明老街商业经营管理有限公司昆明市光华街64-84号商铺、云瑞东路1-2号商铺；三、由本诉被告陈奕霖于本判决生效后三日内支付本诉原告昆明老街商业经营管理有限公司2014年10月23日至2015年10月22日的租金1450000元，并支付自2015年10月23日起至合同解除之日的租金、合同解除次日至腾房之日止的房屋占有使用费（按每年1500000元计）；四、由反诉被告昆明老街商业经营管理有限公司于本判决生效后三日内返还反诉原告陈奕霖房屋租赁押金300000元；五、驳回反诉原告陈奕霖的其他诉讼请求。
本案经二审审理确认的事实与一审确认的事实一致，本院对一审确认的事实依法予以认定。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、涉案的租赁合同及补充协议是否应当予以解除，上诉人是否应当支付租金？2、上诉人主张返还租金并赔偿损失的请求是否成立？
本院认为：首先，对于涉案租赁合同及补充协议的效力问题，一审中关于租赁合同及补充协议有效的认定正确，且论述理由充分详尽，本院依法予以确认不再赘述。其次，针对合同是否应当解除及支付租金的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，租赁合同签订后，上诉人至今仅支付了50000元租金，上诉人欠付租金的行为已构成根本性违约，被上诉人要求解除合同的主张符合上述法律规定，一审对此认定正确，本院予以维持。合同解除后上诉人应向被上诉人支付合同解除前尚欠的租金及合同解除后至实际腾房之日的房屋占用费，一审对上述费用的计算正确，本院依法予以确认。二审中，上诉人主张根据2016年5月12日被上诉人发的书面通知，证实房屋已于2016年5月15日腾还给上诉人。对此，二审中经审理查明，虽被上诉人向上诉人发出了该通知，但对于该房屋双方至今并未实际办理腾还交接手续，被上诉人亦未对房屋实际占有和管理，故上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予采信。
针对上诉人主张被上诉人应返还已付租金并赔偿损失的问题，如前所述，本案系因上诉人的违约行为导致合同解除，故其要求被上诉人返还租金并赔偿装修及经营损失的主张于法无据，一审判决对此认定正确，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19724元由上诉人陈奕霖承担。
本判决为终审判决。
审判长 王思予
审判员 王 瑞
审判员 朱吉文
二〇一七年六月五日
书记员 焦 菡