广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3436号
上诉人（原审被告、反诉原告）青草湖企业有限公司，住所地：香港中环士丹利街22号登宝大厦10楼1001室。
法定代表人黄俊杰。
委托代理人陈有亮，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）惠阳区金东财业发展有限公司，住所地：惠阳区新圩镇银花屯13号。
法定代表人李文英。
委托代理人徐焕茹，广东惠宏信律师事务所律师。
第三人惠州市惠阳区约场村民委员会，住所地：惠州市惠阳区新圩镇约场。
法定代表人傅奕军，主任。
第三人照伦有限公司，住所地：香港。
法定代表人:李宏隆。
上诉人青草湖企业有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016)粤1303民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
当事人原审意见
惠阳区金东财业发展有限公司向原审法院诉称，1996年12月12日，我司与被告及惠阳市新圩镇约场管理区办事处就出租、承租位于惠阳区（原惠阳市）新圩镇约场新建约场小学左侧地块的土地使用权签订《开发约场工业用地协议书》一份（以下简称协议书）。该协议书于1996年12月16日经惠阳市公证处公证[公证书编号：（96）XX]，我司为丙方，惠阳市新圩镇约场管理区办事处（现惠阳区新圩镇约场村民委员会）为甲方，被告（香港）青草湖企业有限公司为乙方，香港照伦有限公司为乙方共同开发签约人。协议书第一条“联合开发条件”第1项约定：“甲方征地、丙方出资、乙方租地开发。使用时间为五十年。”第3项约定：“土地征入权属丙方所有，出租乙方开发期内土地使用权属于乙方所有”。第4项约定：“土地出租收费的分配由甲方、丙方内部另行签订协议书确定。”第四条“开发土地细节”第1项约定：“甲方将同农民征收的土地转给丙方，由丙方出租给乙方投资建厂办工业，时间五十年，于1997年至2047年，（具体的计算以双方签订协议后经公证部门公证之日起计算）。”第2项约定：“丙方土地出租给乙方开发工业，每平方米每月向乙方收取租金伍角钱人民币，租金于当月十五日前交清。拖欠租金超过15天则按银行定期利息200%计息。拖欠租金超过半年，丙方可要求终止本协议，中途协议终止，财产归属丙方、甲方所有。”第3项约定：“协议期间租金每十年为一调整期，每一调整期按原租金递增15%的指数加上原租金向乙方收取，推出计算时间表为：头十年每平方米0.50元，第二个十年0.575元，第3个十年每平方米0.65元，第四个十年0.725元，第五个十年为0.80元。”第11项约定：“乙方租地办厂期间的一切费用自行负责。”1997年9月8日，我司与被告及惠阳市新圩镇约场管理区办事处签署《惠公证书<96>131号三方协议书计租问题补充意见〈二〉》，约定：三方达成计租时间为97年3月1日开始，计租期头两年按协议书免租一年为建筑施工期，确定97年3月至8月共6个月为免租期，97年9月至12月共四个月为交租期，98年1至6月共6个月为免租期，98年7月至12月为交租期，1999年1月1日起按日正常交租，并商定被告应付租金交由我司收取，再由我司与惠阳市新圩镇约场管理区办事处进行内部分配。协议书签订后，我司依约将土地交付被告使用，被告使用的土地面积为90000平方米。就被告承租的土地，原告经合法的征地出让手续于2006年11月取得《国有土地使用证》两本【证号为：XX，使用面积分别为30000平方米和60000平方米】，我司对该两幅土地拥有合法的土地使用权。可见，从2006年11月开始，我司与被告重新明确了双方存在90000平方米土地使用权的租赁合同关系。但被告并未履行协议书约定的付款义务，从2011年开始就没有按月支付租金，直至2011年12月30日，被告才汇款635400元，扣除其应承担的土地使用税、应付的管理费、业务费及拖欠租金的利息后，仅支付土地租金228457.20元，仍欠土地租金392542.80元。为此，我司于2012年1月5日向被告发出《关于土地租金收取的通知》，要求被告按协议书第四条第2项的约定，按月支付租金。但被告置之不理。2012年11月13日，我司委托广东惠宏信律师事务所向被告发出《法律意见书》【（2012）惠宏律法书字第10号】一份，催收被告2012年1月至11月以及2011年度欠付的租金、业务费、管理费以及相应欠款利息和应承担的土地使用税合计人民币1217018.75元。2012年12月12日，被告付款635400元，至2012年底累计欠款人民币639168.75元。上述法律意见书发出后，被告并未按约定支付协议书项下全部应付的租金、业务费、管理费和承担土地使用税等款项，而仅支付部分款项。为此，我司于2013年12月4日再次委托广东惠宏信律师事务所向被告发出《律师催款函》【（2012）惠宏律法书字第10号之一】，向被告催收至2013年12月累计应付款人民币1539200.03元。鉴于被告在收到广东惠宏信律师事务所（2012）惠宏律法书字第10号之一《律师催款函》后拒不付款，我司于2014年6月16日再次委托广东惠宏信律师事务向被告发出《律师催款函》【（2012）惠宏律法书字第10号之二】，催收被告至2014年6月30日累计应付的款项人民币2090758.61元。由于被告从2011年开始一直未按月支付租金和有关款项，而且长期拖欠我司巨额款项，甚至于经多次催收仍不予支付，反而以各种借口不与我司结清所欠债务，被告的行为已构成根本性违约。依据协议书第四条第2项、第3项、第9项以及第11项的约定以及被告欠款的事实，请求法院判令被告立即支付所欠的租金、业务费、管理费和我司代垫的土地使用税以及其逾期支付应承担的利息；由于被告的违约行为，已符合我司可单方解除合同的条件，故根据协议书第四条第2项的约定请求法院判决解除我司与被告签订的《开发约场工业用地协议书》。本案诉讼系因被告未履行协议书而引起，因此本案诉讼费用应由被告承担。为维护我司的合法权益，维护法律的尊严，特提起诉讼，请求判决：一、解除原、被告签订的《开发约场工业用地协议书》；二、被告支付所欠租金人民币1622418.75及逾期支付产生的利息（暂计至2014年7月的逾期利息为人民币55025.59元），2014年8月后按银行定期利息的200%继续计息；三、被告支付所欠管理费、业务费和原告代垫土地使用税人民币469631.28元及逾期支付产生的利息（暂计至2014年7月的逾期利息为11342.09元），2014年8月后按银行定期利息的200%继续计算）。四、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告青草湖企业有限公司辩称，一、涉案土地的使用权归属问题以及地上建筑物的所有权归属问题，答辩人认为，依照三方协议书，涉案土地的所有权以及地上建筑物的所有权在三方约定的50年的租赁期间应当归答辩人所有、50年租赁期满后归约场村委会所有，均与被答辩人无关。三方协议书明确约定：第一，在50年租赁期内，涉案土地的使用权归答辩人所有，2047年期满后归管理区所有。第二，在50年租赁期内，涉案土地上的所有投资、开发、及建设，均由答辩人自己规划，自己出资，自己负责一切费用。第三，在50年租赁期内，涉案土地上所有答辩人投资建设的厂房等建筑物，被答辩人及管理区应当无条件办理产权登记证书给答辩人，租赁期满无条件归管理区所有并过户到管理区名下。第四，按照房随地走和地随房走的法律规定，结合三方协议书，既然约定50年租赁期限内涉案土地的使用权归答辩人所有，且约定涉案土地上的所有建筑物的所有权归答辩人所有，并要给答辩人办理相关房产证，那么，50年租赁期限内涉案土地的使用权应当依法办理到答辩人名下（或办理到答辩人所有的制品厂名下）。第五，按照有关土地使用权的取得方式之规定，土地使用权的取得方式有出让、划拨、出租等方式，答辩人是通过租赁的方式取得涉案土地的50年使用权的。因此，涉案土地的土地使用权及地上建筑物的所有权，在三方约定的50年租赁期限内，应当归答辩人所有，应当办理到答辩人（或办理到答辩人所有的制品厂名下）名下。故被答辩人违背三方约定，采取骗取的方式取得把涉案土地的使用权办理到被答辩人名下，属于被答辩人严重违约在先。二、答辩人已于1998年取得涉案土地的两证一书，且两证一书至今仍然属于合法有效的。第一，三方协议签订后，答辩人已于1998年派其法定代表人黄俊杰以制品厂的名义向有关部门申请建设用地规划和建设工程规划，并经过约场村委会（其前身为管理区）、新圩镇城镇建设办公室、新圩镇人民政府、惠阳市环境保护局、惠阳市公安消防大队及惠阳市建设局的层层审批和同意，对涉案土地取得了合法的两证一书（编号为XX的《建设用地规划许可证》、编号为XX的13本《建设工程规划许可证》和13本《建设用地规划申请书》）。答辩人也已经依照合法取得的两证一书，在涉案土地上投入了巨资兴建了近10万平方米的工业厂房等建筑物。第二，两证一书合法取得在前（1998年取得），被答辩人骗取得涉案土地的国有土地使用证在后（2006年取得）。答辩人合法取得的两证一书均属于合法有效的，在没有相关部门撤销之前，均属于答辩人对涉案土地享有两证一书权利的合法凭证。在两证一书没有被合法撤销之前，被答辩人无权再申请涉案土地的国有土地使用证，其申请也属于违背三方协议书内容的，属于非法的。因此，两证一书属于答辩人已经合法有效取得的且在没有经过相关部门撤销两证一书的情况下，被答辩人采取骗取的方式申请涉案土地国有土地使用权证和取得涉案土地国有使用权证，均属于违约和违法的行为。三、青草湖工艺制品（惠州）有限公司（下简称惠州公司）的真正投资人和真正所有人一直均为答辩人，被答辩人无权拿登记为制品厂名字的两证一书涂改为被答辩人名字去骗取涉案土地的国土证。第一，惠州公司（其前身为惠阳区新圩青草湖制品厂，下简称制品厂）的工商资料，明确显示制品厂的投资人为答辩人，是答辩人占100%股份的全资外商独资企业。同时，工商资料显示，被答辩人在制品厂转型的报告中，不但认可制品厂是来料加工企业，也承认制品厂的外商公司是答辩人，而且也同意制品厂由“来料加工”转型为“外商独资”，并经惠州市惠阳区对外贸易经济合作局批复确定的。第二，被答辩人在本案原审一审中提供的证据证明，2005年3月29日之前，制品厂的主办单位是惠阳区新圩乡镇企业办公室。而乡镇企业办公室属于政府职能部门，被答辩人属于私营企业。这足以证明制品厂的所有人不是被答辩人。第三，整个涉案土地的开发全部是以制品厂的名义进行的，这符合三方协议书约定的全部由答辩人投资开发之约定。因此，惠州公司及制品厂的真正投资人和所有人一直都是答辩人。四、三方协议书的变更应当经三方一致同意修改和变更，任何两方擅自变更的行为，均属于违反三方协议书的违约行为，被答辩人和管理区单方面撕毁三方协议，把约定50年租赁期归答辩人所有的土地使用权办理到被答辩人名下，属于严重违约。第一，被答辩人从2001年开始就采取涂改答辩人以制品厂名义合法取得的《建设用地规划申请书》，并以之申请涉案土地的国有土地使用证，且于2006年骗取到了两本国有土地使用证。第二、管理区在被答辩人的涂改骗证过程中，不顾三方协议书，还给有关部门出具违背三方协议书约定的证明，帮助被答辩人骗取涉案土地的国有土地使用证。第三，被答辩人谎称重新对涉案土地补办征地手续和用于兴建工业厂房并涂改骗证的行为，不但单方面变更了三方协议书的内容，而且直接导致答辩人已经投入巨额资金合法建有的近10万平方米厂房等建筑物变成了被答辩人的财产，变成了违章建筑，变成了废物，侵害了答辩人的合法权益。因此，被答辩人骗取涉案土地使用权证书的行为，属于被答辩人和管理区严重违约在先并严重侵害了答辩人的合法权益之违约行为。五、答辩人在租金缴纳的方面不存在违约行为。第一，在被答辩人及管理区没有消除其违约行为之前，答辩人均有权行使抗辩权，拒绝支付租金。第二，答辩人之前曾经给被上诉人缴纳租金，但因被上诉人的原因无法缴纳。答辩人在发现被答辩人和村委会的严重违约行为后，被答辩人故意注销答辩人缴纳全年租金及管理费的银行账户，之后提供的银行账户，因公司账户不能汇入私人账户，因此无法汇入。答辩人一直要求被答辩人提供合法有效的公司账户，被答辩人至今都没有提供。第三，被答辩人至今未向答辩人提供合法有效的公对公银行账户，答辩人无法缴纳租金。综上所述，被答辩人及村委会违约在先，答辩人在被答辩人及村委会没有消除违约行为的前提下，有权行使抗辩权，且租金不能缴纳的过错责任全部在被答辩人一方，答辩人不存在违约行为，故被答辩人的起诉没有任何依据，重审法院应当依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
第三人惠州市惠阳区约场村民委员会针对本诉述称：一、根据《开发约场工业用地协议书》的约定，答辩人已经全部履行了自己的义务，不存在任何违约的行为。答辩人无条件协助办理房产证是在合法前提下依照相关法律程序协助办理，但是被答辩人青草湖企业有限公司只是在土地租赁期间仅仅享有土地租赁使用权，根据相关法律法规的规定，租用土地的承租人是不能办理房产证的。被答辩人因其自身原因导致办理房产证的条件无法成就，且该约定在法律上是履行不能的，因此答辩人不存在违约行为。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、根据《开发约场工业用地协议书》的约定，被答辩人存在单方违约行为，应当承担违约责任。被答辩人于2013年至今从未缴纳租金及管理费等费用，已经构成严重违约。三、答辩人不存在任何的违约行为，不需要承担任何违约责任，无需承担任何损失赔偿。因此对于被答辩人要求答辩人对赔偿金50万元承担连带赔偿责任以及承担本反诉案的诉讼费，毫无法律及事实依据，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。综上所述，答辩人不存在任何的违约行为，不需要承担任何违约责任，被答辩人向答辩人主张的请求无任何法律及事实依据，请求法院查明本案事实，驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人照伦有限公司提供书面意见书述称，一、原告要求解除与被告签订的《开发约场工业用地协议书》，而本公司为该协议书的乙方共同开发签约人。本公司郑重申明：照伦有限公司与被告青草湖企业有限公司为两家完全独立没有任何关联的企业，双方租用的土地面积和地理位置都十分明确，无交叉重叠部分，自1996年签订该协议以来均各自独立执行协议条款，共同开发、独立执行的权利和责任都非常清楚，协议各方均无异议。二、照伦有限公司作为《开发约场工业用地协议书》的乙方共同开发签约人，一直以来皆遵守协议，与各方配合良好，从无违约。本案诉讼内容亦无涉及照伦有限公司租用的60000平方米土地面积及范围。三、综上所述：照伦有限公司与被告青草湖企业有限公司均为独立的法人主体，双方无任何关联关系。照伦有限公司与原告金东财业发展有限公司之间的协议关系正常，双方均无违约情况，不存在诉讼问题。因此，本公司主张：原告与香港照伦有限公司签订的《开发约场工业用地协议书》仍然有效，本案原告和被告的任何诉讼主张均不得妨碍和损害照伦有限公司有关该协议的任何条款和权益，请求法院依法保障照伦有限公司的合法权权益，要求原告继续履行与香港照伦有限公司之间的《开发约场工业用地协议书》的协议条款。
反诉原告青草湖企业有限公司反诉称：1996年12月12日，由第三人惠州市惠阳区约场村民委员会（下简称第三人村委会）作为甲方，反诉原告作为乙方，反诉被告作为丙方，三方签订了《开发约场工业用地协议书》（下简称三方协议书）并办理了公证。根据三方协议书及惠公证书（96）131号三方协议计租问题补充意见《二》，约定约场青草湖工业园所占15万平方米（包括第三人照伦公司的6万平方米）的土地使用权在50年租赁期内归反诉原告及照伦公司所有，50年后归第三人村委会所有，与反诉被告无关；约场青草湖工业园的投资建设全部归反诉原告和照伦公司进行和承担，所建房屋在50年租赁期内所有权归反诉原告和照伦公司所有，50年期满后归第三人村委会所有，与反诉被告无关。同时，三方协议书对租金、房产证办理及其他事项均有约定。1998年反诉原告取得涉案土地之两证一书后，依法依约投入巨额资金建设厂房。但反诉被告和第三人村委会却单方面违反约定，未经反诉原告同意，私下把50年租赁期限内的土地使用权约定给反诉被告，且反诉被告采用涂改并拼制反诉原告合法取得的两证一书复印件（反诉被告无原件的情况下）的方式，把两证一书的原权利人涂改为反诉被告，并由第三人村委会出具内容虚假的证明配合，在2006年办理了涉案土地的国有土地使用证书。反诉原告在发现反诉被告和村委会的严重违约行为后，反诉原告不停维权，但是反诉被告却故意注销反诉原告缴纳全年租金及管理费的银行账户，而反诉被告之后提供的银行账户，因公司账户不能汇入私人账户，因此无法汇入。反诉原告一直要求反诉被告提供合法有效的公司账户，反诉被告至今都没有提供。惠阳区国土部门在调查证实后，依法撤销了反诉被告非法取得的国土证书。反诉被告不但违约在先，还恶人先告状，提起了解除土地租赁合同和返还原物两个诉讼，导致承租人因此提起起诉针对反诉原告的诉讼，给反诉原告造成了巨大的经济损失。为此，反诉原告提起反诉，以维护反诉原告的合法权益，反诉请求如下：1、判令反诉被告立即向反诉原告提供反诉被告的合法有效的公司银行账户；2、判令反诉被告和第三人惠州市惠阳区约场村民委员会立即按照《开发约场工业用地协议书》的约定给反诉原告办理反诉原告以合法取得的011695建设工程规划许可证及配套建设用地规划申请书建设好的惠阳区新圩镇约场青草湖工业园1269平方米的电机厂房（工程总造价人民币63万元）之房屋所有权证书；3、判令在反诉被告和第三人惠州市惠阳区约场村民委员会没有履行完毕上述第1项和第2项反诉请求的情况下，反诉原告暂停向反诉被告支付租金；4、判令反诉被告因其违约责任向反诉原告支付赔偿金人民币伍拾万元（50万元）（暂时主张该赔偿金额，其他的损失反诉原告保留继追债的权利），并判令第三人惠州市惠阳区约场村民委员会对反诉被告的该赔偿金额50万元承担连带赔偿责任；5、判令本反诉案的全部诉讼费由反诉被告和第三人惠州市惠阳区约场村民委员会全部承担。
反诉被告惠阳区金东财业发展有限公司针对反诉答辩称：一、被答辩人提出的第1项诉讼请求不成立。第一，被答辩人在《开发约场工业用地协议书》约定的合同解除条件一再成就、协议书已经解除的情况下提出要求我司提供公司银行账户的请求是不成立的。被答辩人拖欠租金已超过合同约定的半年期限，我司有权终止本协议的约定，我司可解除协议书的条件即已成就。第二，被答辩人自认其一直是以现金支付协议书约定的租金等款项，即以现金履行付款义务已是交易习惯。而且被答辩人诉称我司原法定代表人巫东财故意注销其个人银行账户使其无法支付租金没有事实根据。同样，被答辩人提出其向我司提供的现任法定代表人李文英的个人账户汇租金无法汇入也是没有根据的，其并无证据证明其曾向我司法定代表人李文英的个人账户付款。二、被答辩人提出的第2项请求要求我司按所谓“办理反诉原告以合法取得的011695建设工程规划许可证及配套建设用地规划申请书建设好的惠阳区新圩镇约场青草湖工业园1269平方米的电机厂房（工程总造价人民币63万元）之房屋所有权书”是没有事实根据和法律根据的。被答辩人提及的011695建设工程规划许可证是由我司开办的不具有法人资格的三来一补企业—惠阳区新圩青草湖制品厂取得的，不是被答辩人取得的。被答辩人只是土地使用权的承租人，可见，被答辩人提出此项请求没有合同依据，而被答辩人作为土地承租人，不是土地使用权人，其是无权提出办理房屋所用权证要求的。三、被答辩人并未提出其有权行使后履行抗辩权的合同依据和法律根据，而且被答辩人的第1、2项诉讼请求不成立，因此，被答辩人提出的第3项诉讼请求不成立。四、上述协议书明确约定作为物权性质的土地使用权归属我司，被答辩人只是土地使用权的承租人，因此将土地使用权登记在我司名下是符合协议书约定的，不存在我司与第三人约场村民委员会违反约定办理涉案国土使用证的问题。被答辩人提出我司采取涂改拼制的手法欺骗国土部门取得涉案国有土地使用证是没有根据的，且我司取得的涉案国有土地使用证并未被撤销，是合法有效的。因此，被答辩人提出的第4项诉讼请求没有事实根据和法律根据。五、被答辩人提出的全部反诉请求均不能成立，因此反诉案件的诉讼费应由被答辩人承担。
第三人惠州市惠阳区约场村民委员会针对反诉述称：1、根据开发约场工业用地协议书的第一条第一款、第三款，第四条第一款、第二款的约定明确确定了答辩人及被答辩人各自的权利义务，答辩人已经全部履行了自己的义务，被答辩人仅是租赁开发时间50年，表明被答辩人仅是在土地租赁期间仅仅享有土地租赁使用权，并且根据相关法律的规定，租用土地的承租人是不能办理房产证，根据协议书上的第五条第九款，该条是指青草湖公司在合法取得土地物权的前提下，能够按照法律法规合法程序申请时，答辩人按照法律程序依法协助办理，但是青草湖公司作为土地的承租人无法办理房产证，因此该协议无法成就，因此答辩人不存在违约行为，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求；2、根据协议书约定，青草湖公司存在单方违约行为，依法承担违约责任，根据协议书第二款、第九款，青草湖公司从2013年至今从未缴纳租金和管理费等费用，已经构成严重违约，肯定法院依法判决；3、答辩人不存在任何违约行为，不需要承担任何违约责任，无需承担任何违约损失，因此反诉原告的诉求毫无事实和法律依据，请法院驳回青草湖公司的诉讼请求。综上，答辩人不存在任何的违约责任，因此请求法院驳回反诉原告青草湖公司的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：1996年12月12日，金东财业（前身为惠阳市金东财业发展有限公司）与青草湖及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会（前身为惠阳市新圩镇约场管理区办事处）签订一份《开发约场工业用地协议书》，约定：1、金东财业出资，第三人惠州市惠阳区约场村民委员会征地，青草湖租地开发，使用时间50年。2、首期开发面积150000平方米，租金每平方米0.5元，于当月15日前交付，拖欠租金超过15日，则按银行定期利息200%计息，欠租超过半年，金东财业可要求终止协议。中途协议被终止，财产归属金东财业及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会所有。协议期间每10年为一调整期，每一调整期按原租金递增15%的指数加上原租金向青草湖收取。3、土地征入权属金东财业所有，出租青草湖开发期内土地使用权属青草湖所有，协议期满土地以及使用权归第三人惠州市惠阳区约场村民委员会所有。4、土地出租收费的分配由金东财业和第三人惠州市惠阳区约场村民委员会内部另行签订协议书确定，其中第四条“开发土地细节”第2项约定“金东财业土地出租给青草湖开发工业，每平方米每月向青草湖收取租金五角钱人民币，租金于当月十五日前交清。拖欠租金超过15天，则按银行定期利息200%计息，欠租超过半年，金东财业可要求终止本协议，中途协议终止，财产归属金东财业、第三人惠州市惠阳区约场村民委员会所有。金东财业、第三人惠州市惠阳区约场村民委员会任一单方无故终止本协议，提出终止协议之一方，应无条件赔偿青草湖在本土地上所有投资款项”、第五条“其他细节”第9项约定“青草湖在承租期内办理房产证，第三人惠州市惠阳区约场村民委员会无条件协助办理，但费用须由青草湖自行负担，青草湖产权证件办好后，必须再同第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签订一份产权协议书，协议书列明协议期内产权属青草湖所有，协议期满时，产权属第三人惠州市惠阳区约场村民委员会所有，变更所产生之费用由第三人惠州市惠阳区约场村民委员会负担支付，青草湖应在协议期满时声明放弃产权，由第三人惠州市惠阳区约场村民委员会届时到政府部门更改取消”。该协议书由金东财业、青草湖及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签章，第三人照伦公司作为青草湖的共同开发人亦在此协议书上签章。1997年9月8日，金东财业与青草湖、第三人惠州市惠阳区约场村民委员会三方签署《计租问题补充意见》，约定计租时间为1997年3月1日开始，计租期头二年按协议免租一年为建筑施工期，得出1997年3月至8月为免租期，1997年9月至12月为交租期，1998年1月至6月为免租期，1998年7月至12月为交租期，1999年1月1日起按正常交租。三方商定青草湖租金由金东财业收取，再由金东财业和第三人惠州市惠阳区约场村民委员会进行内部分配。金东财业与青草湖及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签订协议约定租用的土地使用分配情况为：青草湖使用两块土地，分别是30000平方米和60000平方米；第三人照伦有限公司使用一块土地是60000平方米。2006年11月13日，金东财业取得了涉案三块土地的国有土地使用权证，分别是：XX，使用面积30000平方米；XX，使用面积60000平方米；XX。对于青草湖使用的两块土地，自协议签订后，青草湖一直以来均向金东财业交纳地租、村管理费、业务费，至2010年止，青草湖每年向金东财业交纳的地租为621000元、村管理费为14400元、业务费为55200元，合共690600元。2011年，青草湖拖欠金东财业1至12月业务费55200元；2012年，青草湖拖欠金东财业1至12月业务费55200元。2013年，青草湖拖欠金东财业1至12月地租621000元、村管理费14400元、业务费55200元；2014年1至7月份，青草湖拖欠金东财业地租362250元、村管理费8400元、业务费32200元。金东财业为追讨上述欠款曾委托律师于2012年11月13日、2013年12月4日、2014年6月16日、2014年7月23日向青草湖发出律师函，要求青草湖付清欠款，青草湖均未支付。2014年8月8日金东财业诉至原审法院，原审法院受理后曾依法作出（2014）惠阳法民二初字第352号民事判决，判决如下：一、解除金东财业、青草湖及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签订的《开发约场工业用地协议书》。二、青草湖应于本判决发生法律效力之日起10日内向金东财业支付从2011年起至本判决发生法律效力之日止拖欠的地租、管理费、业务费及利息（金东财业收取上述款项后，再依据协议与第三人惠州市惠阳区约场村民委员会自行分配）。青草湖拖欠的费用：2011年欠业务费55200元；2012年欠业务费55200元；2013年欠地租621000元、村管理费14400元、业务费55200元。2014年起至本判决发生法律效力之日止的地租、村管理费、业务费按每年690600元（其中：地租621000元、村管理费14400元、业务费55200元）计算。利息按每年拖欠的费用数额，从次年1月1日起计算利息，利率按银行一年期存款利率的双倍计算，计算至清偿之日止。三、驳回金东财业的其他诉讼请求。受理费24167元，由青草湖负担。青草湖不服判决提起上诉，惠州市中级人民法院于2016年1月6日作出（2015）惠中法民四终字第741号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。在发回重审审理过程中，青草湖提起反诉。在庭审时青草湖向原审法院提交证据《中国工商银行电汇凭证》、《中国工商银行业务委托书》（注：2013年12月30日《中国工商银行电汇凭证》、2014年7月22日《中国工商银行业务委托书》无该银行的盖章）以主张其曾汇租金等款项但汇款不成功。本案经原审法院主持调解未果。
原审判决理由和结果
原审法院认为，金东财业与青草湖及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签订一份《开发约场工业用地协议书》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人应当遵守约定，严格履行。青草湖抗辩称其在租金缴纳方面不存在违约行为并向原审法院提交证据《中国工商银行电汇凭证》、《中国工商银行业务委托书》以证实其已曾汇款但汇款不成功而已，但上述证据2013年12月30日《中国工商银行电汇凭证》、2014年7月22日《中国工商银行业务委托书》无该银行的盖章仅仅是填写汇单而已、且无其他证据佐证确实已通过银行汇款而后随之被退回的事实，因此关于青草湖主张曾在2013年12月30日、2014年7月22日汇过租金等款项的事实原审法院不予认定，因此可见青草湖在履行协议期间至起诉之日止经催收仍长时间拖欠地租、管理费及业务费，青草湖的行为依照所签订的《开发约场工业用地协议书》第四条第二项已构成根本性违约，应当承担违约责任，故金东财业请求解除与青草湖、第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签订的《开发约场工业用地协议书》要求青草湖交清拖欠的地租、管理费、业务费及逾期支付的利息有事实和法律依据，予以支持。青草湖应支付给金东财业2011年1至12月业务费55200元、2012年1至12月业务费55200元、2013年1至12月地租621000元、村管理费14400元、业务费55200元、2014年1至7月份地租362250元、村管理费8400元、业务费32200元及相应的逾期支付的利息（利息按每年拖欠的费用数额，从次年1月1日起计算利息，利率按银行一年期存款利率的双倍计算，计算至清偿之日止）。至于2014年8月至解除之日止的地租、村管理费等费用，原告在本案未诉请，故原审法院在本案中不予处理，金东财业可另循法律途径解决。
青草湖反诉金东财业、第三人惠州市惠阳区约场村民委员会按协议约定办理房屋所有权证书及提供公司银行账户问题，根据三方所签订的《开发约场工业工地协议书》的内容并无约定金东财业及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会为青草湖办理1269平方米的电机厂房的房屋所有权证书及必须通过公司银行账户转账租金等问题，仅仅是在该协议的第五条“其他细节”第9项约定“青草湖在承租期内办理房产证，第三人惠州市惠阳区约场村民委员会无条件协助办理，但费用须由青草湖自行负担…”，因此青草湖反诉请求为其办理房屋所有权证及暂停支付租金、提供公司银行账户的理由不充分，原审法院不予支持，应予驳回该诉请。
至于青草湖诉请金东财业违约而请求第三人惠州市惠阳区约场村民委员会、金东财业连带支付赔偿金问题，青草湖庭审时主张金东财业违约行为如下：1、按照三方协议土地使用权50年应当由青草湖所有，但是金东财业却将土地使用权办到自己名下；2、按照三方协议应当给青草湖办理房产证，但是金东财业至今均没有办理；3、按照合同约定，工业园应当由青草湖自行管理甚至可以转让，但是金东财业却违反管理向现在的承租人深圳市科瑞泰有限公司发出函件要求科瑞泰公司与其签订租赁合同，针对青草湖上述提到的所谓违约行为，原审法院逐一分析如下：根据三方所签订的《开发约场工业工地协议书》内容约定的是金东财业出资征用第三人惠州市惠阳区约场村民委员会土地、青草湖租地开发建设厂房，并没有关于将涉案土地使用权归青草湖的明确约定，而协议中所提到的“土地征入权属金东财业所有，出租青草湖开发期内土地使用权属青草湖所有，协议期满土地以及使用权归第三人惠州市惠阳区约场村民委员会所有”，此处的“出租青草湖开发期内土地使用权属青草湖所有”的土地使用权应理解为青草湖在租赁期间有使用涉案土地的权利，并非土地使用权证上所指的所有权，土地使用权证上的所有权是指权利人全面支配标的物并排除他人干涉的权利具体包括对标的物的占有、使用、收益和处分，因此青草湖认为按照三方协议土地使用权50年应当由青草湖所有但是金东财业却将土地使用权办到自己名下属于违约行为证据不足、理由不充分，原审法院不予认定；至于青草湖所提到的违约行为之二即按照三方协议应当给青草湖办理房产证但是金东财业至今均没有办理，前文已有分析提到该协议第五条“其他细节”第9项约定“青草湖在承租期内办理房产证，第三人惠州市惠阳区约场村民委员会无条件协助办理，但费用须由青草湖自行负担…”中约定的是协助青草湖办理房产证并非由金东财业办证的义务，因此青草湖所主张的违约行为之二证据不足、理由不充分，原审法院不予认定；至于青草湖所提到的金东财业违约行为之三即按照合同约定工业园应当由青草湖自行管理甚至可以转让但是金东财业却违反管理向现在的承租人深圳市科瑞泰有限公司发出函件要求科瑞泰公司与其签订租赁合同，关于这一说法青草湖并未提交相关证据，根据谁主张谁举证的原则应由举证不能者承担不利的法律后果，因此青草湖所主张的违约行为之三证据不足、理由不充分，原审法院不予认定。既然根据上述所析金东财业不存在上述违约行为，故青草湖诉请金东财业违约而请求第三人惠州市惠阳区约场村民委员会、金东财业连带支付赔偿金证据不足、理由不充分。原审法院不予支持，应予驳回该诉请。
综上所析，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本案经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除惠阳区金东财业发展有限公司、青草湖企业有限公司及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签订的《开发约场工业用地协议书》。
二、青草湖企业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向惠阳区金东财业发展有限公司支付2011年1至12月业务费55200元、2012年1至12月业务费55200元、2013年1至12月地租621000元、村管理费14400元、业务费55200元、2014年1至7月份地租362250元、村管理费8400元、业务费32200元及相应的逾期支付的利息（利息按每年拖欠的费用数额，从次年1月1日起计算利息，利率按银行一年期存款利率的双倍计算，计算至清偿之日止）。
三、驳回惠阳区金东财业发展有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回青草湖企业有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费24167元、反诉费7585元，由青草湖企业有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人青草湖企业有限公司不服原审判决，向本院上诉称：一、依法撤销(2016)粤1303民初702号民事判决；二、判令驳回被上诉人的全部本诉诉讼请求；三、判令支持上诉人的全部反诉请求；四、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院认定涉案土地的使用权在50年土地租赁期限内归被上诉人，明显与事实相违背，与法律相违背，明显属于认定事实错误和严重故意违背法律的行为，且不但严重侵犯了上诉人的合法权益，也严重侵犯了村委会的集体利益，严重侵吞了村委会集体的土地权益，已经属于严重违法行为。(一)法律明确规定，土地使用权可以依法转让，租赁是土地使用权转让的合法形式，土地使用者可以通过租赁取得土地的使用权。1、《宪法》第十条第四款明确规定“土地的使用权可以依法转让”。该条明确规定了土地使用权是可以依法转让的。2、《国有土地使用权租赁管理办法》第二条第二款明确规定“国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁”。第十条明确规定“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权”。该两条明确规定了租赁是土地使用权有偿使用的一种方式，是土地使用权转让的一种方式，是土地使用权转让的一种补充方式，且承租人通过土地租赁方式可合法取得土地使用权。3、国土资源部2005年8月31日颁布的《查处土地违法行为立案标准》第一条非法转让土地类第(一)款项明确规定“未经批准，非法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国有土地使用权的”，第(三)款项明确规定“将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的”。该条明确规定了不按照法律规定出租土地的，属于非法转让土地类，从另外一个方面规定了出租属于土地使用权转让的一种方式。4、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二条明确规定“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法”。第八条第1款项明确规定“下列建设项目可以使用集体建设用地：1．兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业)，股份制企业，联营企业等”。该两条明确规定了“三来一补”企业可以租赁农村集体建设用地，集体建设用地使用权可以出租给“三来一补”企业，同时明确规定了“三来一补”企业属于外资投资企业。因此，在我国的法律体系内，从《宪法》到《国有土地使用权租赁管理办法》、《查处土地违法行为立案标准》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，从中央到地方，从宪法到行政部门规章到地方法规，均明确规定租赁是土地使用权有偿使用的一种方式，也是土地使用权转让的一种(补充)方式，也是土地使用者取得土地使用权的合法方式，同时明确规定“三来一补”企业属于外资投资企业。(二)、《开发约场工业工地协议书》(下简称三方协议书)明确约定50年租赁期内土地使用权归上诉人所有，50年租赁期满后土地及土地使用权和地上物均归管理区(村委会)所有，但一审法院却违背事实，睁着眼睛说瞎话，对三方协议书故意断章取义，否认三方协议书有关土地使用权归上诉人所有的明确约定，认为“并没有关于将涉案土地使用权归青草湖的明确约定”(判决书第23页倒数第7—8行)，明显属于认定事实错误，故意歪曲事实，且严重侵犯村委会的集体合法权利。涉案土地在50年的租赁期内，其土地使用权及地上建筑物均归上诉人所有，租赁期满后，土地及土地使用权、地上建筑物均归管理区所有，均与被上诉人无关。1、涉案土地的征地权归管理区所有，而非归被上诉人所有。三方协议书第一条联合开发条件第1款项明确约定“甲方征地，丙方出资，乙方租地开发，使用时间五十年”。该条款明确了涉案土地是由作为甲方的管理区征地的，而不是法院认定的由作为丙方的被上诉人征地的，被上诉人只是征地的出资人，只享有该条第3款项约定的土地征入权，而非由丙方享有土地征地权。但一审法院故意只提该条第3款项，而不提三方协议最核心的该条第1款项。被上诉人出资只是一种三方合作的条件之一，被上诉人的出资回报就是后续的与管理区分享租金。2、涉案土地在50年租赁期间，其土地使用权及地上建筑物均归上诉人所有。第一、三方协议书第一条第3款项明确约定“出租乙方开发期内土地使用权属于乙方所有”。既然三方协议书已经明确约定在50年的土地租赁期内涉案土地的土地使用权归上诉人所有，一审法院有何理由说“并没有关于将涉案土地使用权归青草湖的明确约定”(判决书第23页倒数第7—8行)，这不是明摆着睁着眼睛说瞎话吗?第二、三方协议书第四条第4款项明确约定“甲方土地征入后乙方如不要，借款无需归还，用作补偿甲方的征地损失”。第三、三方协议书三分之二的篇幅都是有关管理区作为出租人的约定，所有有关出租人的义务和权利均由管理区来履行。第四、三方协议书第五条第9款项明确约定“乙方在承租期内办理房产证，甲方无条件协助办理”、“乙方产权证件办好后，必须再同甲方签订一份产权证协议书，协议书列明协议期满产权属于乙方所有”。该条明确的约定，不但证明在50年租赁期内地上建筑物归上诉人所有且应当办理房产证到上诉人名下、管理区应当无条件协助，而且证明只有作为出租方的管理区，才有义务无条件协助办理。同时，按照地随房走的法律规定并结合三方协议书有关涉案土地50年租赁期内土地使用权归上诉人所有且地上物办理房产证给上诉人的约定，如果土地使用权不办理到上诉人名下，地上建筑物何来能办理房产证给上诉人?因此，涉案土地在50年租赁期限内，土地使用权归上诉人所有和地上建筑物办理房产证到上诉人名下，是符合三方协议书约定，且符合地随房走的法律规定的。3、涉案土地在50年租赁期满后，土地及土地使用权和地上建筑物均归管理区所有。第一、三方协议书第一条第3款项明确约定“协议期满土地，以及使用权归甲方所有”。第二、三方协议书第四条第12款项明确约定“协议期满时乙方在土地上所建筑之房产一律无偿归甲方”。第三、三方协议书第四条第12条款明确约定“乙方产权证件办好后，必须再同甲方签订一份产权证协议书，协议书列明协议期满产权属于乙方所有。协议期满时，产权属甲方所有”。因此，在三方协议书约定的50年土地租赁期满后，涉案土地及其土地使用权、地上建坠物，均归管理区所有，被上诉人根本无权享有。但是，按照一审法院的判法，土地使用权归被上诉人所有，不但严重违背事实，而且严重侵害了管理区的集体利益，把原本属于村委会的集体利益判给了被上诉人。因此，三方协议书明确约定：第一，在50年租赁期内，涉案土地的使用权归上诉人所有，2047年期满后，土地及土地使用权均归管理区所有，故不管在租赁期内还是在租赁期满后，涉案土地及土地使用权均不归金东财业公司所有。第二，在50年租赁期内，涉案土地上的所有投资、开发、及建设，均由上诉人自己规划，自己出资，自己负责一切费用，与金东财业公司无关。第三、在50年租赁期内，涉案土地上所有上诉人投资建设的厂房等建筑物归上诉人所有且必须给上诉人办理房产证，管理区应当无条件协助办理；租赁期满厂房无条件归管理区所有并过户到管理区名下，故不管在租赁期内还是在租赁期满后，涉案土地上的厂房等地上建筑物的所有权均不归被上诉人金东财业公司所有。第四、按照地随房走的法律规定，结合三方协议书，既然约定50年租赁期限内涉案土地的使用权归上诉人所有，且约定涉案土地上的所有地上建筑物的所有权归上诉人所有且无条件给上诉人办理房产证，那么，50年租赁期限内涉案土地的使用权应当依法办理到上诉人名下，否则何来给上诉人办理房产证。
二、一审故意遗漏以下重要的事实：(一)上诉人在50年租赁期内已于1998年取得涉案土地之两证一书属于合法有效的，金东财业公司采取违法方式骗取涉案土地的国有土地使用证，明显违反三方协议的内容和约定。1、三方协议签订后，上诉人已于1998年派其法定代表人黄俊杰以制品厂的名义向相关部门申请建设用地规划和建设工程规划，并经过约场村委员会(其前身为管理区)、新圩镇城镇建设办公室、新圩镇人民政府、惠阳市环境保护局、惠阳市公安消防大队及惠阳市建设局的层层审批和同意，对涉案土地取得了合法的两证一书(编号为XX的《建设用地规划许可证》、编号为XX的13本《建设工程规划许可证》和13本《建设用地规划申请书》)。上诉人也已经依照合法取得的两证一书，在涉案土地上投入巨资兴建了近10万平方米的工业厂房等建筑物。2、两证一书合法取得在前(1998年取得)，金东财业公司骗得涉案土地的国有土地使用证在后(2006年取得)。上诉人合法取得的两证一书均属于合法有效的，在没有被有关部门撤销之前，均属于上诉人对涉案土地享有两证一书权利的合法凭证。在两证一书没有被合法撤销之前，金东财业公司无权再申请涉案土地的国有土地使用证，其申请也属于违反三方协议书内容的，属于非法的。因此，两证一书属于上诉人已经合法有效取得的且在没有经过相关部门撤销两证一书的情况下，金东财业公司以骗取的方式申请涉案土地国有土地使用证和取得涉案土地国有土地使用证，均属于违约和违法的行为。(二)、制品厂的真正投资人和真正所有人一直均为上诉人。1、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条第1款项明确规定外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业)，因此，“三来一补”企业属于外资投资企业。2、上诉人提供的青草湖工艺制品(惠州)有限公司(下简称惠州公司)的工商资料，明确显示制品厂的投资人为上诉人，是上诉人占100％股份的全资外商独资企业。同时，工商资料显示，金东财业公司在制品厂转型的报告中，不但认可制品厂是来料加工企业，也承认制品厂的外商公司是上诉人，而且也同意制品厂由“来料加工”转型为“外商独资”，并经惠州市惠阳区对外贸易经济合作局批复确定的。3、金东财业公司提供了2005年3月29日制品厂的主办单位由惠阳区新圩乡镇企业办公室变更为金东财业公司，不但是非法的，也是无效的。第一、制品厂是三来一补企业，变更主办单位必须由外商上诉人提出而不是由制品厂提出或被上诉人金东财业公司提出或村委会提出，其程序明显违法。第二、该申请没有征得外商上诉人的同意。第三、该申请没有经得外经贸委相关部门的审批同意。第四、乡镇企业办公室属于政府职能部门，金东财业公司属于私营企业。故被上诉人提供的这份主办单位变更之申请的证据，实属违法和无效之证据，反而证明制品厂的所有人不是金东财业公司。4、整个涉案土地的开发全部是以制品厂的名义进行的，这符合三方协议书约定的全部由上诉人投资开发之约定。5、被上诉人金东财业公司在另外诉黄俊杰返还原物的上诉一案在惠州市中级人民法院开庭时，在卫书平法官的发问下，被上诉人金东财业公司明确承认所有厂房均为上诉人所建。但本案在重审一审中，被上诉人却否认地上建筑物由上诉人所投资建设和建筑物的所有权归上诉人所有，证明被上诉人属于一个言行不一致，没有任何可信度的人，其所作的一切均有可能为假的。因此，制品厂的真正投资人和所有人一直都是上诉人。
三、一审法院对被上诉人金东财业公司和管理区从2001年就开始单方面毁约之行为不予认定，也对导致诉讼的根本原因是金东财业公司和管理区单方面共同毁约的行为不予认定，明显属于认定事实错误。1、金东财业公司从2001年开始就采取涂改上诉人以制品厂名义合法取得的《建设用地规划申请书》，并以之申请涉案土地的国有土地使用证，且于2006年骗取到了两本国有土地使用证。2、管理区在金东财业公司的涂改骗证过程中，不顾三方协议书，还给相关部门出具违背三方协议书约定的证明，帮助金东财业公司骗取涉案土地的国有土地使用证。3、金东财业公司谎称重新对涉案土地补办征地手续和用于兴建工业厂房并涂改骗证的行为，不但单方面变更了三方协议书的内容，而且直接导致上诉人已经投入巨额资金合法建有的近10万平方米厂房等建筑物变成了金东财业公司的财产，变成了违章建筑，变成了废物，侵犯了上诉人的合法权益。因此，金东财业公司和管理区严重违约在先，并严重侵害上诉人的合法权益之违约行为，是导致本案诉讼的根本原因，但一审法院对此均故意不予进行认定。
四、导致本案诉讼的另外一个根本原因在于被上诉人金东财业公司故意设置障碍阻挡上诉人缴纳租金，被上诉人私下故意注销了上诉人十几年来一直缴纳租金的巫东财个人账户也未通知上诉人导致上诉人无法缴纳租金，且被上诉人故意夸大上诉人缴纳租金的租金数额故意引起争议，村委会也故意不收取租金，因此，上诉人不交纳租金及管理费等的真正原因和过错不在于上诉人、而在于被上诉人金东财业公司。2013年12月25日，当上诉人按照惯常一样准备给被上诉人去汇租金时，首先给巫东财的账户汇管理费14400元，后填单准备汇62万元租金。但是，14400元显示对方账户已经注销，无法汇款，且汇进的14400元也被退回。而后，当然62万元的租金也无法汇入。故2013年12月25日开始，上诉人才知道往常缴纳租金的巫东财个人账户已经注销，无法再通过该账户继续缴纳租金。但一审法院却故意无理要求上诉人对该被退回的14400元还要求提供证据给予证明，但上诉人提供的证据已经很充分，且已经足以证明是汇款账户已经被注销，钱也一分不少的被退回。故一审法院属于明显适用法律错误，明显适用证据规则错误。
五、本案金东财业公司起诉要求支付的租金，不但明显有错，而','2018-09-27
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第二审人民法院对不服第一审判决的上诉、抗诉案件，经过审理后，应当按照下列情形分别处理：
（一）原判决认定事实和适用法律正确、量刑适当的，应当裁定驳回上诉或者抗诉，维持原判；
（二）原判决认定事实没有错误，但适用法律有错误，或者量刑不当的，应当改判；
（三）原判决事实不清楚或者证据不足的，可以在查清事实后改判；也可以裁定撤销原判，发回原审人民法院重新审判。
原审人民法院对于依照前款第三项规定发回重新审判的案件作出判决后，被告人提出上诉或者人民检察院提出抗诉的，第二审人民法院应当依法作出判决或者裁定，不得再发回原审人民法院重新审判。
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