湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0602民初1716号
原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司，住xx。
法定代表人徐志军，该公司董事长。
委托代理人丁伟，湖南碧灏律师事务所律师。
被告（反诉原告）王俊峰，男，汉族，xx出生，住xx。
委托代理人胡英刚，湖南唯平律师事务所律师。
第三人岳阳市商务粮食局，住xx。
法定代表人禹辉，该局局长。
委托代理人杨飞跃，岳阳市商务粮食局法规和监督检查科科长。
委托代理人李旗英，湖南祈安律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司（以下简称金叶公司）诉被告（反诉原告）王俊峰租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理，并于2015年1月26日作出（2013）楼民城初字第262号民事判决书。被告不服依法提起上诉。岳阳市中级人民法院于2016年3月15日作出（2015）岳中民一终字第133号民事判决书，将此案发回重审。本院于2016年4月20日立案受理后，依职权追加岳阳市商务粮食局为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金叶公司的委托代理人丁伟、被告王俊峰的委托代理人胡英刚、第三人岳阳市商务粮食局的委托代理人杨飞跃、李旗英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金叶公司诉称，2006年10月1日，被告王俊峰连同岳建春一起与原岳阳肉类联合加工厂签订了一份《租赁协议》。约定：原岳阳肉类联合加工厂将其所有的200米双轨铁路、15米长月台、1000平方米仓库、办公室等租赁给王俊峰，用于货物生产和仓储。租赁期限自2006年10月1日至2012年9月30日，年租金为80000元。原岳阳肉类联合加工厂经市政府批准进入企业改制程序并通过招商，原告于2011年10月28日依法竞得了原原岳阳肉类联合加工厂位于城陵矶区域的土地及地上建筑物等全部企业资产，原岳阳肉类联合加工厂改制清算组于2011年12月8日将前述资产移交给原告，因此，原告承接了本案《租赁协议》的权利义务。租赁合同到期后，原告多次要求被告交付租赁物并支付租赁物占用费，但被告置之不理。为维护原告的合法权益，特请求判决解除原岳阳肉类联合加工厂与被告于2006年10月1日签订的《租赁协议》，被告将涉案租赁物交还给原告，被告支付拖欠的租赁物占用费80000元（自2012年10月1日至2013年9月30日），被告支付自2013年10月1日至实际交还之日止的租赁物占用费，诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）王俊峰辩称并反诉，《租赁协议》可续签，原告金叶公司以停水停电的措施反对，责任在原告。相关建筑物未移交是原告造成的，原告应当补偿被告的投入。在租赁期间，原岳阳肉类联合加工厂同意由被告垫资建设仓库及附属设施，并承诺“租赁协议到期后双方再续签，租赁不变（如遇改制，所建资产由改制接受方返回本人）”。原告投入283000元改造一年多。原告作为原岳阳肉类联合加工厂的改制接受方，应当承担支付被告投资款的责任。遂反诉，要求原告支付被告投入款283000元及利息（按照银行贷款利率标准从2012年10月1日计算至资产投资款付清之日止），原告赔偿被告自2012年10月1日至2013年11月30日止的看护人员工资35000元，及2013年12月1日至资产投资款及其利息全额付清止的看护人员工资。
原告金叶公司针对被告王俊峰的反诉辩称，被告反诉请求毫无道理，于法无据。
第三人岳阳市商务粮食局辩称，原告未正确履行合同义务。原告应当承担原租赁合同约定的权利义务，租赁合同到期后应当依约续期或者选择通过补偿的方式解除合同。原告除支付了105900000元竞价成交款外，未支付原告其他任何费用，不存在已支付有关添附物费用的事实。
根据本院采信的证据及双方的陈述笔录，确认如下无争议事实：
2006年10月1日，被告王俊峰和案外人岳建春共同与原岳阳肉类联合加工厂签订了一份《租赁协议》，约定：租赁范围为原岳阳肉类联合加工厂将其所有的铁路终点以北约200米（双轨）铁路、约15米月台及仓库一千平方米（原油脂2号仓库760平方米，不足库位按实际情况补足240平方米）、办公室；租赁期限从2006年10月1日至2012年9月30日，年租金80000元；乙方（承租方）在租赁期内，凡因生产、货物存储需要，对月台、仓库进行改造时，必须以书面形式经得甲方（出租方）许可，才能进行。王俊峰于2007年3月23日向原岳阳肉类联合加工厂递交了《关于肉类联合加工厂江边货场建仓库及水电安装的报告》，主要内容包括：“由于江边货场只有二线仓库，没有一线仓库，水电也没有到位，为了货场的正常运转，报厂领导批准建立两栋一线仓库和安装水电”，“以上预计资金二十三万元。租赁协议到期后双方再续签，租金不变（如遇改制，所建资产由改制接受方返还本人）”。原岳阳肉类联合加工厂时任法定代表人欧阳伏生在该报告上签署意见：“同意欧阳伏生2007年3月25日”，同时加盖了原岳阳肉类联合加工厂公章。王俊峰后对租赁物进行了改造，在月台上自建了仓库、办公室等设施并进行了水电安装。2011年12月28日，原岳阳肉类联合加工厂出具证明，证实被告于2007年3月24日增建了铁路江边月台上的仓库，实际花费283000元。
2010年3月30日，岳建春出示《退股协议》，声明：“从2010年9月30日退出2006年10月1日与王俊峰一同签订的原岳阳肉类联合加工厂铁路专用线江边货场承包合同；从此全部交给王俊峰，一切事再与本人无关”。
因原岳阳肉类联合加工厂企业改制，岳阳市国资委、国土资源局、原岳阳肉类联合加工厂改制清算组委托岳阳市产权交易所有限责任公司对原岳阳肉类联合加工厂的资产进行拍卖，2011年9月13日出具的《岳土挂（2011）01号宗地国有建设用地使用权及其他资产挂牌交易须知》（以下简称《交易须知》）内容包括：“本标的物大部分已经出租，原租赁合同的权利和义务移交给竞得人。租赁合同可到岳阳市产权交易所有限公司查阅”；“竞买人须接受改制组和市国资委的考察，并承诺协助改制组解决肉联厂相关遗留问题”；“申请人对出让文件由疑问的，可在递交申请书前以书面方式向处置人咨询。根据情况可现场踏勘”；“申请一经受理确认后，即视为竞买人对出让文件及宗地现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任”。岳阳市产权交易所有限责任公司于2014年5月19日出具《证明》，内容为：“2011年10月28日，我公司接受原岳阳肉类联合加工厂改制清算组委托，组织拍卖原岳阳肉类联合加工厂的国有建设用地使用权及其他资产，我公司接受的委托人提供的相关交易资料中，没有王俊峰关于肉类联合加工厂江边货场建仓库及水电安装的报告”。原告金叶公司参加竞买，并于2011年10月28日与岳阳市国资委、国土资源局、原岳阳肉类联合加工厂改制清算组签订《国有建设用地使用权及资产拍卖（挂牌交易）成交确认书》，原岳阳肉类联合加工厂改制清算组于2011年12月8日向原告移交了改制财产。
《租赁协议》2012年9月30日到期后，原告多次发出函件通知不再与被告王俊峰续签租赁合同，要求被告交还租赁物并支付租赁物占用费，被告以要求续签合同，原告应进行补偿为由予以拒绝。经岳阳市中级人民法院委托，湖南恒兴工程咨询有限公司对本案江边月台自建仓库、办公室及其水电安装等附属设施项目进行审计，鉴定结论为：江边月台自建仓库、办公室及其水电安装等附属设施项目（2007年4月）结算总造价为308945.93元。原告在诉讼中主张被告应当是整体返还租赁物，包含被告在《报告》中新建的部分。
以上事实有《租赁协议》、《关于肉类联合加工厂江边货场建仓库及水电安装的报告》、《退股协议》、国有建设用地使用权及资产拍卖成交确认书、原岳阳肉类联合加工厂改制清算组向金叶公司移交的资产资料、《不再续签租赁协议的通知》、《通知》、《关于支付场地占用费并交还承租物的函》、岳阳市产权交易所有限责任公司出具的《证明》和《情况说明》、《报告》、湖南恒兴工程咨询有限公司司法鉴定报告以及双方当事人的陈述予以证实。
有争议事实部分：一、原告主张其并非原岳阳肉类联合加工厂的“改制接受方”，其通过拍卖程序合法取得肉联厂整体资产，当然包含了本案诉争资产在内，并已经支付了相应对价，不应当承担赔偿责任。被告则认为《关于肉类联合加工厂江边货场建仓库及水电安装的报告》是租赁合同的补充协议，《挂牌交易须知》明确规定了“本标的大部分已出租，原租赁合同约定的权利义务移交给竞得人”，原告作为原岳阳肉类联合加工厂的改制资产接受方，应当接受原租赁合同的权利义务，具有返还被告投入款的责任。二、原告认为在其多次通知不再续租合同的情况下，被告仍占用租赁物，拒不返还，应当支付占用费，并提交了被告水电费收据、岳阳田里人农业科技有限公司出具的《证明》、2012年-2013年10月装卸车数明细及照片、2011年1月18日《仓储协议》、2011年9月18日《货物储存补充协议》等证据，证明被告在2012年9月至2013年12月期间一直在生产经营，并存在非法转租的违约行为。被告则主张其在租赁合同到期后，并未占用租赁物，而是腾空后移交给了原告，但原告要求必须整体移交，才导致没有办理移交手续，并提供了岳阳市城陵矶工业站安全运输科于2015年4月5日出具的《证明》以及照片若干。岳阳市城陵矶工业站安全运输科出具的证明内容为“由于岳阳北站调车场股道紧张，株洲车辆段长北运用车间经金叶众望科技股份有限公司同意，将53辆报废待解体的车辆于2014年3月送入该公司铁路专用线1道、2道暂时存放至2014年7月排出”。原告针对被告提供的岳阳市城陵矶工业站安全运输科出具的证明，也提供了一份岳阳市城陵矶工业站出具的《情况说明》。该《情况说明》内容为：“2015年4月5日，我站安全运输科员工为湖南金叶众望科技股份有限公司与王俊峰租赁合同纠纷一案，私自出具了一份《证明》，现就该《证明》说明如下：一、该《证明》加盖的公章系我站安全运输科公章，该公章是我站部门内部使用公章，对外并不能代表我站；二、2014年因岳阳北站调车场股道紧张，我站确曾临时借用过湖南金叶众望科技股份有限公司铁路专用线…，当时我站与金叶公司商量借用一事，因同属国有企业，且仅暂时借用，就未支付任何报酬。金叶公司员工当时告知我站，铁路专线有部分路段对外出租了，不要占用，我站表示，仅临时使用，如果有人主张权利，我站随时可以将车辆移走…我站本着实事求是的态度，再次到现场查看确认，当时我站停放车辆专线路段毗邻王俊峰租用路段，因我站工作人员疏忽，将少数车辆停入王俊峰租用路段，但仅仅占用很少一部分，并且时间很短，该行为系我站员工疏忽所致，并非湖南金叶众望科技股份有限公司的安排”。三、被告主张其增建的铁路江边月台上仓库，实际花费为283000元，并提交了《包工包料承建仓库合同》、原岳阳肉类联合加工厂出具的情况属实的证明、工程款收条予以证明。原告则认为被告提交的该证据的真实性、合理性、公平性均存在疑问，不能作为认定损失的依据。
本院认为，本案的关键在以下二个方面：一、原告（反诉被告）金叶公司有无义务支付被告（反诉原告）王俊峰增建铁路江边月台仓库投入款及具体数额。原岳阳肉类联合加工厂于2006年10月1日与被告签订《租赁协议》，约定将其所有的200米双轨铁路、15米长月台、1000平方米仓库、办公室等租赁给被告。原告金叶公司于2011年10月通过竞买的方式获得原岳阳肉类联合加工厂的竞拍资产，承接了原岳阳肉类联合加工厂作为出租人的权利义务，与被告王俊峰之间形成了租赁合同关系。虽然原岳阳肉类联合加工厂与被告在2007年3月23日签订的《关于肉类联合加工厂江边货场建仓库及水电安装的报告》中约定“如遇改制，所建资产由改制接受方返还给被告”，但该项约定系对第三人设定的义务，并无证据显示该约定经过了原告的同意或在拍卖过程中已经将该《报告》向原告进行了披露，原告并非《报告》中的合同义务人，也无证据显示原告为改制接受方，故对被告提出要求原告承担租赁合同义务，返还被告投入款的主张，本院不予支持。虽然《中华人民共和国物权法》对添附、扩建物的法律性质并未明确规定，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条的规定可得知，法律对出租人同意扩建的造价费，原则上应由出租人承担，该法律规定的立法精神正是基于出租人同意承租人扩建，系有益添附，客观上有利于出租人财产的增值或房屋的利用，出租人的财产因扩建添附而受益，承租人正是基于此，才享有主张扩建投入款的权利。原告在竞买本案资产时，被告的扩建行为已经完成，不存在征求原告是否同意的情形，但原告的利益受到被告添附行为的影响客观存在，原告竞买目的是原岳阳肉类联合加工厂的整体资产，其中也应当包含了被告扩建的价值部分，原告支付的拍卖价是在各项资产评估作价的基础上确定的，并无证据显示被告自建仓库等设施已作价计入拍卖价款之中，也无证据证明被告或原岳阳肉类联合加工厂放弃了该项补偿，被告自建部分应属在拍卖中存在遗漏资产的情形，现因被告扩建设施设备所依赖的主体物已经由原告竞买所得，原告在要求被告返还其扩建部分在内的租赁物后，构成了不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，原告应当向被告支付扩建部分的对价。湖南恒兴工程咨询有限公司对被告自建项目进行的造价审计，系双方在诉讼过程中由人民法院委托鉴定，该审计意见客观真实，结合原告提交的《包工包料承建仓库合同》、工程款收条以及被告的主张，可以认定被告本案中自建项目的造价为283000元。考虑到被告对其扩建的仓库及设施已经使用一段时间以及并未办理合法建筑手续的情况，本院酌情认定被告对其扩建费用自行负担20%，原告负担被告扩建费用的80%。故对原告提出的要求被告支付扩建投入款226400元（283000元×80%）以及以投入款226400元为基数，按照银行贷款利率标准支付自被告交付扩建部分的租赁物之日起至付清之日止的利息的主张，本院予以支持。对被告超过该部分的主张，本院不予支持。被告仅提供李开凤出具的证明，不足以证明看守人员存在的客观性和必要性，故对被告提出的要求原告赔偿看护人员工资的主张，本院不予支持。
二、被告是否应当返还租赁物，支付原告租赁物占用费及具体数额。原岳阳肉类联合加工厂与被告于2006年10月1日签订的《租赁协议》在2012年9月30日到期后已经自动终止，故对原告提出的要求判决解除原岳阳肉类联合加工厂与被告于2006年10月1日签订的《租赁协议》的主张，本院不再审查处理。原告要求被告返还本案租赁物（200米双轨铁路、15米长月台、1000平方米仓库、办公室，还包括被告自建的江边月台自建仓库、办公室及其水电安装等附属设施项目），由于本案《租赁协议》已经到期，本院亦支持了被告要求原告支付其自建部分的投入款，故被告应当将租赁物以及自建设施部分交付给原告，故对原告提出的要求被告交付本案租赁物（200米双轨铁路、15米长月台、1000平方米仓库、办公室，还包括被告自建的江边月台自建仓库、办公室及其水电安装等附属设施项目）的主张，本院予以支持。被告在本案《租赁协议》到期后，应当返还租赁物，并就该项返还义务承担举证责任，被告提交的岳阳市城陵矶工业站安全运输科出具的《证明》，证实了该站在2014年3月经原告同意使用了本案租赁铁路线，虽然岳阳市城陵矶工业站此后又出具了一份《情况说明》，但该《情况说明》并未否认该站与原告商量借用铁路线的事实，并无证据能够推翻该站安全运输科出具的《证明》中“经原告同意”后使用的情况，原告虽提交了被告水电费收据、岳阳田里人农业科技有限公司出具的《证明》、2012年-2013年10月装卸车数明细及照片，但该证据基本上是显示被告在2014年3月之前的经营活动情况，由此可以推断出，原告在2014年3月后并未实际控制占有本案《租赁协议》中除月台和自建设施之外的租赁物。虽然并无证据证明被告在2012年9月30日之后，2014年3月之前返还了《租赁协议》中的租赁物，但被告依法享有获得自建部分的补偿权利，在原告未支付其实际投入款之前，被告拒不返还《租赁协议》中的月台和自建部分的设施具有正当性，考虑到本案租赁物须配套整体使用的效能和原告在要求被告返还整个租赁物的过程中具有过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条之规定，原告应当对其租赁物占用费损失自行承担过错责任，本院酌情认定原告自行承担80%的责任，故对原告提出的要求被告支付2012年10月1日至2014年3月1日期间租赁物占用费22666.67元（80000元/年÷12个月×17个月×20%）的主张，本院予以支持。对2014年3月1日之后的租赁物占用费主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《侵权责任法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王俊峰在本判决书生效后七日内将本案租赁物（200米双轨铁路、15米长月台、1000平方米仓库、办公室，还包括被告自建的江边月台自建仓库、办公室及其水电安装等附属设施项目）交付给原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司；
二、被告（反诉原告）王俊峰支付原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司租赁物占用费22666.67元；
三、原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司支付被告（反诉原告）王俊峰投入款226400元和以投入款226400元为基数，按照银行同期贷款利率标准支付自2012年10月1日至投入款付清之日止的利息；
以上（二）、（三）项相抵，原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司在本判决书生效后七日内还应当支付被告（反诉原告）王俊峰203733.33元和以投入款226400元为基数，按照银行同期贷款利率标准支付自2012年10月1日至投入款付清之日止的利息；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
四、驳回被告（反诉原告）王俊峰其他反诉请求；
本案本诉案件受理费5800元，反诉费3110元，合计8910元，由原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司承担6000元，被告（反诉原告）王俊峰承担2910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈军
人民陪审员 周祥
人民陪审员 刘璜
二〇一七年一月四日
书 记 员 ＸＸ
民事案件裁判文书审批表
文书名称
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民事判决书
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文书案号
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(2015)楼民康初字第1716号
文书拟稿人
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陈军
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报批时间
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2016年12月23日
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原告（反诉被告）
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湖南金叶众望科技股份有限公司
被 告（反诉原告）
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王俊峰
第三人
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岳阳市商务粮食局
案 由
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租赁合同纠纷
一、被告（反诉原告）王俊峰在本判决书生效后七日内将本案租赁物（200米双轨铁路、15米长月台、1000平方米仓库、办公室，还包括被告自建的江边月台自建仓库、办公室及其水电安装等附属设施项目）交付给原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司；
二、被告（反诉原告）王俊峰支付原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司租赁物占用费22666.67元；
三、原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司支付被告（反诉原告）王俊峰投入款226400元和以投入款226400元为基数，按照银行同期贷款利率标准支付自2012年10月1日至投入款付清之日止的利息；
以上（二）、（三）项相抵，原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司在本判决书生效后七日内还应当支付被告（反诉原告）王俊峰203733.33元和以投入款226400元为基数，按照银行同期贷款利率标准支付自2012年10月1日至投入款付清之日止的利息；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
四、驳回被告（反诉原告）王俊峰其他反诉请求；
本案本诉案件受理费5800元，反诉费3110元，合计8910元，由原告（反诉被告）湖南金叶众望科技股份有限公司承担6000元，被告（反诉原告）王俊峰承担2910元。
庭长意见：
院领导审批意见：