广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0304民初51997号
原告曹慧，女，汉族，1983年12月22日出生，住址湖北省麻城市，
委托代理人欧湘富，广东星辰律师事务所律师。
被告张起龙，男，1964年3月14日出生，
被告朱佑生，女，1972年10月25日出生，
两被告共同委托代理人赵迪，广东华商律师事务所律师。
两被告共同委托代理人张旸，广东华商律师事务所实习律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日受理，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2018年8月10日公开开庭进行审理。原告的委托代理人欧湘富，两被告的委托代理人赵迪、张旸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告为经营需要，经深圳市星大房地产经纪有限公司客户经理李家振介绍，租赁了被告张起龙名下位于深圳市××海棠××套房屋（房地产权证号：深房地字第××号），双方于2017年4月19日签订了一份《深圳市房屋租赁合同》，合同明确约定房屋租赁用途为办公商用，租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日，每月租金21000元，原告缴纳租房保证金42000元。原告租赁房屋后，经被告同意，将住宅作简单装修用于经营美容店，提供洗脚、按摩等休闲服务。因原告经营店铺效益较好，每日来往人流量大，导致其他业主日常生活受到影响，遭到其他业主投诉和反对。小区物业管理也几次要求原告暂停营业或者进行整顿，征得其他业主同意后，再恢复经营。同时，因为无法办理消防经营许可证，公安消防机关和街道办也多次检查警告限期搬离，致原告店铺无法正常经营，不得不考虑另搬他处。2017年9月23日，原告通过微信向被告张起龙提出退租，张同意后让原告联系其妻子朱佑生。24日，原告微信上联系朱佑生退租，朱同意后要求原告提供几张房屋室内照片，用来发朋友圈招租。10月10日，原告搬出涉案房屋，被告不但不退还保证金还要扣取1个月租金作为补偿，原告不同意，被告至今未退还保证金。原告认为，被告擅自将住宅出租作商业使用，违反了我国《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《消防法》等相关法律法规的强制性规定，我国《物权法》第七十七条也规定：业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业同意。被告将住宅出租给原告作经营使用，未征得其他业主同意，导致原告租房后无法正常经营店铺，合同目的无法实现，根据我国《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、政法规的强制性规定”之规定，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同》违法无效。因被告的过错，导致原告租房后无法正常经营店铺，合同目的无法实现，被告应当退还房屋保证金。因双方协商未果，原告不得不提起诉讼，请求法院判决：1、原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同》违法无效；2、被告退还租房保证金人民币42000元及其逾期退款的利息（比照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年10月10日起算，算到此笔款项全部付清为止。暂算到2017年10月31日止，利息为100元人民币）。二项合计为42100元；3、被告支付原告因诉讼产生的律师费5000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告口头辩称，1、租赁合同是真实有效的，首先被告已明确告知原告房屋是住宅用房，非商业用房，并提供了房产证作为佐证，证人中介公司工作人员李家振先生提供的证人证言表示原告已完全知悉其房屋的具体情况与信息，而原告利用被告台湾人不懂内地法律适用的情况，主动且恶意的将本为住宅用途的房产写为商业用途来达成其免于办理营业执照减轻税费的恶意目的，以此来看，原告是具有恶意的；其次，原告不能以住宅商用主张合同无效，而要求被告返还相关利益，原告在使用租赁物过程中，确有损害事实的存在，并对损坏事实具有明显过错，且对被告造成相关损失，应赔偿由此对被告造成的损失；最后，原告租赁被告房屋用作商业经营时发生亏损，以此作为借口从而要求提前退租来挽回经营损失，不仅不符合契约精神，更有违公平合理的法律原则。2、原告无权要求被告返还押金。首先原告在提出解约后，应立即将房屋恢复原状，但原告怠于履行此义务，故原告应承担被告因维修而支出的费用共计4000元，应从押金中扣减，其次原告未交纳2017年10月1日至2017年10月10日的租金6774元和至承租以来的物业水电费7488.32元，这部分费用应从押金中扣除，原告滞留了私人物品在被告房屋中，经被告多次催促也不处理，应该承担物品滞留期间的房屋占用费12871元，被告订立为期三年的租赁合同，支付给中介公司10500元的房屋中介费，因原告提前解约致使合同目的不能实现，原告应承担房屋中介费10500元。因原告提前解约，被告不得不重新寻找新的租客，为此支付给了深圳市聚鑫泰地产有限公司11000元的房屋中介费，并且在2017年11月整个房屋处于闲置状态，原告应承担2017年11月的房屋闲置费和中介费，以上共计73633.32元，原告应支付的费用远高于被告支付的房屋押金，对于高出的部分的损失，被告保留另循法律途径追索的权利。3、依据房屋租赁合同内容，原告要求被告支付因诉讼而产生的律师费无合同和法律依据，其请求不成立，综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2017年4月17日，原告与被告朱佑生签订《深圳市房屋租赁合同》约定将登记在被告张起龙名下的福田区发展兴苑海棠阁9B，建筑面积188平方米，房产性质为住宅，房产证号为30××32的房屋租赁给原告作为办公商用使用。期限36个月，从2017年5月1日起到2020年4月30日止。房屋月租金为21000元，租赁期内的水费、电费、煤气费、电话费、宽带费、有线电视费、物管费等由原告自行承担。合同的租赁保证金为42000元，双方如有特殊情况需提前终止合同，需双方同意后，方可办理退房手续。若被告违约，除退还原告保证金外，还需支付给原告上述金额的违约金；反之，如原告违约，则被告有权不退还保证金。合同期内每年涨租5%，合同到期后，租客如墙体或地面有损坏需恢复原样。该合同的经纪方为深圳市星大房地产有限公司，合同约定双方各向中介公司支付佣金10500元，签约中介人员为李家振。
原告依约交纳了租赁保证金、佣金及按月支付了至2017年9月的租金。2017年9月下旬，原告要求提前退租，并于2017年10月10日搬离租赁房屋。原告主张其系与被告协商一致才办理退房手续，被告应当退还原告房屋押金。原告提交微信聊天记录截图予以佐证。原告提交了与微信名称为“胡子哥”、“房东朱姐”的两份聊天记录，其中原告主张“胡子哥”为张起龙微信名。原告与“胡子哥”的聊天记录如下：胡子哥：“我不用你的窗帘，您可以搬走，欧式沙发你想卖多少钱？”，“电视墙面需要你复原！”原告：“沙发茶几电视桌这些都要吗？”胡子哥:“可以”。原告：“电视墙别人都能接受的，建议让下家用，拆掉可惜了，花了3000多弄的，是3D布的，你看着图片花，其实质量非常好。窗帘您确定不需要吗？都是定制的，这样吧，窗帘如果不要就6000吧，如果不拆窗帘我再便宜点一起9000元给您，可以吗，厨房的窗帘都安装了。”胡子哥：“窗帘就不要了，其它6000元ok。”原告：“那好吧。那我今天就全部搬走了哦，沙发茶几电视桌留下，房租截止到今天可以吗？怎么复原等您太太回来看，还是今天我让人来弄？”胡子哥：“可以，直接让人来处理吧！”原告：“好的”上述聊天记录显示的时间是10月10日。原告：“张总，你扣除一个月是包含了水电管理这些？”胡子哥：“不是的。水电管理费这些都是您原本就该支付的费用。会从剩余的押金中扣除。”原告：“这样不行。”胡子哥：“另外，刚才与您通完话后，我已与我太太连系，她说她已经与您说过，要请您复原电视墙及修补墙面上的孔洞、还有房门上贴牌及入门玄关招牌的热融胶等，所以请你找人来处理，如果您不方便或没有时间，就用我们平常委托的装修小王来处理了，费用到时候再扣除就好了。我太太坚持要拆除电视墙的部分，应该还会有剩余部分，我会算清楚后退还剩余的金额给您的。这些都在租约上有规定，不是我要扣你的。您提出要搬家，我们并没有要为难您的意思，所以并没有反对，也因此没有要扣您两个月的押金，但您退租，亦会造成我的困扰，否则就不需要订约两年期限了。您在深圳也很久了，可以询问看看中介公司，我们如此是否合理。”原告：“我不同意，如果你们当时没有一口同意我退租，而是转租说不定已经住人进来了，而且还不用复原电视墙，你们一开始就同意我退租，给我的意思就是正常退了，这些费用我都可以避免的！我住到10号7000，水电管理费大约7000，复原这些6000足够，你可以扣20000走，要还我42000+9000-20000=32000。”胡子哥：“我们不能允许转租的，房屋契约中没有允许这样做！一般租约都是一活一死，即是如果订约两年，住满一年后若要提前解约，房东可退押金一个月，我去问过许多家中介，答复都是如此，我们自己租屋也是如此。”原告与“房东朱姐”的聊天记录如下：原告：“朱姐，我月底退租，张先生让我跟你联系。”房东朱姐：“好的，昨天他跟我说了，什么时候搬家呢。”原告：“月底吧。”房东朱姐：“好的，那你搬家好告诉我，为什么突然要搬走呢？我看你生意挺好的。”原告：“我要搬到别的地方去，要更大一点。”房东朱姐：“喔喔，好的，我先私下自己朋友圈放盘，如这几天有朋友看房方便吗。”原告：“方便，麻烦了。”被告不确认上述聊天记录的真实性。
原告提交了其与广东星辰律师事务所签订的《委托代理合同》，约定委托该所代理与两被告房屋租赁合同纠纷，约定首期律师费5000元，其余费用按判决或调解所得金额10%支付。
被告提交了2017年4月至2017年10月的水电管理费收费单。其中计算到10月份为9204.76元，其中4月计算水费读数2775（交房时为2808）、电费读数27246（交房时为27288），扣除4月水费差额94.3元（96.6-2.3）、电费差额28.56（42*0.68），当月管理费等差额552.88元（829.32/3*2）、10月管理费等差额544.16元（816.24/3*2）、10月水电费差额86元（26.7+231.55）/3、11月管理费等800.84元后为7098.02元。被告提交了4000元的修理费票据。以及2017年12月1日向深圳聚鑫泰房地产有限公司缴纳涉案房屋中介服务费11000元。被告还提交了署名为李家振出具说明，称在涉案租赁合同签署过程中，租客曹慧要求在合同第二条，租赁用途注明办公商用使用，但已告知租客曹慧此房是住宅，看楼过程中租客未提过需要注册公司，业主朱佑生提出租期结束后须将房屋恢复原样，租客曹慧也表示同意。
以上事实有原告、被告提交的证据及庭审笔录等予以证明。
本院认为，关于本案租赁合同的效力问题。原告主张被告将住宅租给原告作商业用途违反了《物权法》第七十七条等法律法规的强制性规定，但是《物权法》第七十七条并不是关于合同效力的强制性条款，且原告也未举证证明其无法实现合同目的或被告有欺诈行为，通过原告提交的微信聊天记录可以证明原告退租的原因是原告要找更大的营业场所，所以本案合同依法有效。
关于被告是否应退还原告租赁保证金的问题。本案合同约定的租赁期限为3年，原告租赁几个月后要求提前退租，属于原告违约，依据合同约定被告有权没收原告缴纳的租赁保证金。原告称是在被告同意退租的情况下，原告才退租，故被告应当返还全部租赁保证金，但是，假使在原告提交的微信聊天记录真实的情况下，亦不能看出被告有明确同意退还全部租赁保证金的意思表示。微信聊天记录中，被告要求扣除一个月押金及相应的损失，押金如有剩余可以退还，但是本案中，被告的损失包括原告拖欠水、电、物业费7098.02元，拖欠10月10天的房租7000元（21000/3），以及房屋恢复原状的4000元，房屋直至2017年12月才再次出租，在此期间空置损失达1个月20天，以及再次出租支付的中介费用，上述费用已超出原告交纳的押金数额，故综合上述情形，被告主张不予返还租赁保证金的答辩意见，本院予以采纳。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
原告主张被告承担律师费的诉讼请求，合同无约定，理由不成立，本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院予以全部驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告曹慧的全部诉讼请求。
本案案件受理费978元（已由原告预交），由原告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，两被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 轶 男
人民陪审员 梅 干 军
人民陪审员 雷 南 山
二〇一八年八月二十日
书 记 员 陈东方（代）