上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11626号
上诉人（原审原告）：王丽，女，1979年9月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：金勋仕，上海观安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王健画，男，1945年3月24日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：张心浩，男，1957年7月9日生，汉族，住同上。
上诉人王丽因与被上诉人王健画房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初44936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王丽上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人王健画返还上诉人王丽人民币（以下币种相同）5万元，并支付该款从2016年4月18日至判决生效之日的利息（按同期银行贷款利率计息）。事实和理由：一、上诉人与被上诉人在2016年3月20日签订房屋买卖合同后仅5天，即发生商品房贷款政策大幅度调整，上诉人的申请贷款成数由七成陡降至五成，首付款数额大幅度上涨，严重影响了上诉人的履行能力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定以及《上海市高级人民法院关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第3条规定，因政策变化导致贷款不成或贷款不足，致使无法继续履行房屋买卖合同的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当返还购房款本金及利息或者返还定金给买受人。本案是因商品房贷款政策变化严重增加上诉人首付款负担从而导致合同解除的，此完全不可归责于双方当事人，故被上诉人应予返还收取的定金5万元。二、一审判决认定上诉人应预见贷款政策变化风险，此属于强人所难，上诉人充其量只能预见做高交易价格而贷款申请是否能够获批的风险，无法预见签约后短短五天即发生贷款政策的重大变化，一审判定由上诉人承担此风险，有违法律的公平公正原则。
被上诉人王健画辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
王丽向一审法院起诉请求：一、判令王健画返还王丽定金5万元，并按银行同期贷款利率偿付自2016年4月18日至实际返还定金之日止的利息；二、本案诉讼费由王健画承担。
一审法院认定事实：2016年3月20日，王丽（乙方）与王健画（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，总价款为268万元；为办理过户手续之需，双方同意于合同签署后15日内前往中介签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签署上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；乙方首付为52万元（含定金），贷款为215万元，款清交房；若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，乙方应当就贷款不足部分在双方至交易中心办理过户手续当日内向甲方支付；本合同与《居间协议》同时成立生效，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。合同第七条约定：甲方配合乙方合同价款做到309万元。合同签订当日，王丽给付王健画定金5万元。2016年4月9日，王丽委托律师向王健画发出律师函，称2016年3月25日上海出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，明确二套房商贷，普通住宅首付比例不低于50%，按此政策，王丽无法获得215万元贷款，故通知王健画解除房屋买卖合同，并要求自收到函件之日起七日内返还定金。
一审法院认为，王丽与王健画就系争房屋签订的《房地产买卖合同》系当事人真实合意，双方均应按约履行。王丽现拒绝继续履行合同构成违约，依照法律规定及双方合同约定无权要求返还定金。买卖合同中明确约定王丽以贷款方式支付的购房款若贷款额度不足或无法获得贷款的，王丽应当就贷款不足部分在过户当日向王健画支付，该约定表明王丽自愿承担了以贷款方式支付购房款的风险。王丽购买系争房屋为第二套房，国家近年来关于二套房贷款政策一直严格于首套房，王丽在购房前应充分预见贷款风险，现以贷款政策调整为由主张免责，法院不予采纳。综上，王丽提出的诉讼请求缺乏合同及法律依据，依法不予支持。判决：驳回王丽的诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由王丽负担。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王丽与其丈夫金某已拥有上海市XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，系争房屋是其欲在上海购买的第2套普通商品住房。2016年3月24日，上海市人民政府办公厅转发了市住房城乡建设管理委等四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》的通知，其中明确规定实行差别化住房信贷政策，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50％。而根据此前的信贷政策，对于拥有1套住房的居民家庭，购买第2套普通住房的最低首付款比例为30％。上述政策出台后，王丽与王健画的代理人张心浩于2016年3月27日签订协议，约定：“关于系争房屋之买卖协议，现因政策原因买卖双方正在协商洽谈合约事项，若在未达成共识的前提下，买方超过支付首付及签订《上海市房屋买卖合同》时间，则买方不承担违约责任，卖方若在此期间再寻找到合适客户，买方不追究违约责任。”对于该份协议，王丽称，此系因政策调整对其履约能力产生重大影响，故其于第一时间向出卖方讲明情况，其并非恶意违约。王健画的代理人张心浩解释称，当时由于王丽方家庭内部意见不一，夫妻两人一方说想办法凑钱买、一方说不买了，王健画则表示拖点时间可以接受，故签订的协议。但后来王丽表示不要房子了，还发律师函给王健画，故王健画未同意返还定金。
本院认为，王丽与王健画于2016年3月20日签订的《房地产买卖合同》及同年3月27日签订的协议，均系双方的真实意思表示，当属合法有效。根据《房地产买卖合同》的约定，双方应于该合同签署后15日内前往中介公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，任何一方违约的，适用定金罚则。签约当日，王丽向王健画支付了5万元定金，该笔定金所对应的权利义务即合同所约定的15日内签订示范文本之《上海市房地产买卖合同》。在双方签订上述合同后四天，本市出台了房产新政策，规定购买第2套普通商品住房的首付款比例从30％上调至50％，此对于购房者而言，无疑是大大增加了首付款压力，而对于欲通过做高房价获得更高贷款额度的王丽来说，此政策对其之影响更巨。为此，王丽与王健画双方进行了协商，并于2016年3月27日签订协议。在该协议中，虽然王丽与王健画均未明确表示双方不再就系争房屋继续进行交易，但原定的15日内签订示范文本合同否则承担定金责任的条款却已被废止。首先，该协议给予买受方一个没有期限的宽限，即王丽超过15日后支付首付款及签订示范文本合同均不算违约。如果说双方对原合同的变更仅此而已，则只是给予买受方一个履行时间上的无限制宽限，但其仍负有继续履行之义务，故尚不动摇合同本身之基础。但显然，如此的宽限对于出卖方而言缺乏公平性，故该协议同时又给予了出卖方另行与他人达成交易的权利，即王健画可以将系争房屋转让给他人。当出卖方有权另选他人进行交易时，则再单方要求买受方承担继续履行的义务，显然也是不公平的，且两者在客观上也是相互矛盾的，故应认定买受方的继续履行义务亦不复存在。分析该协议所产生的法律效果，此时在王丽与王健画之间只是尚存在就系争房屋进行交易的意愿，却已不存在必须继续履行的合同义务，换而言之，合同的拘束力已不存在。本院认为，作为法律概念上的合同，并非当事人之间具有相同意愿即可成立，还要求当事人须具有受合同约束的意思表示，犹如在双方当事人之间形成的一道“法锁”，而2016年3月27日的协议，却使双方之间仅存意愿，不再具有合同拘束力，犹如已经打开的“法锁”，至于王丽2016年4月9日委托律师向王健画发出的解除合同函，则表明尚存的交易意愿亦不复存在，故王丽与王健画于2016年3月20日签订的《房地产买卖合同》，已基于双方之间的协议而解除，王丽在合同解除后要求返还5万元定金，应予支持。
关于贷款政策变化的问题。王丽认为，本案是因商品房贷款政策变化严重增加其首付款负担从而导致合同解除的，不可归责于双方当事人。一审判决则认为，合同中已约定王丽应就贷款不足部分在过户当日予以支付，表明其自愿承担了以贷款方式支付购房款的风险，且王丽应当预见二套房贷款政策变化产生的风险。对此，本院认为，合同中关于贷款不足部分于过户当日支付的约定，从合同范围来理解，应当是指按照当时最高七成的贷款政策，如果通过做高房价申请215万元贷款未获成功的话，王丽应承担对215万元贷款不足部分予以补足的责任。至于当事人特别是买受人是否应对国家关于二套房贷款政策变化问题有合理预见，并完全承担由此产生的合同履行过程中的风险责任，对此问题目前司法实践中尚有不同理解。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该规定颁布实施的时间为2003年，当时的房屋买卖形式主要是购房者与开发商之间的一手房买卖居多，其中第23条所说的商品房担保贷款合同主要是指一手房的按揭贷款，因为银行对按揭贷款合同的审查不仅取决于买受人的还款担保能力，还将贷款合同保证人（一般是开发商）的资金状况和保证能力作为考虑因素，如果贷款合同未能签订，显然会影响到购房者的合同履行能力，故司法解释作此规定。而当时的房地产市场情况亦与现在迥然不同，并无由于限购限贷政策变化所引发的房屋买卖纠纷，故王丽引用该条款作为依据，与当前情形并不吻合，就本案来说，双方协议解除原合同的特征更为明显，作为买受方的王丽有权要求返还定金。
综上所述，本院认为，王丽要求返还定金5万元的诉讼请求，具有合同依据，可予支持，但其要求王健画支付该5万元之利息的诉讼请求缺乏合同及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初44936号民事判决；
二、被上诉人王健画应于本判决生效之日起十日内返还上诉人王丽定金人民币5万元；
三、驳回上诉人王丽要求支付利息的诉讼请求。
一审案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，二审案件受理费人民币1050元，共计人民币1575元，由被上诉人王健画负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 许 洁
代理审判员 胡天和
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 周仕颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
……
二、《中华人民共和国合同法》第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……