＼n浙江省金华市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）浙金民终字第956号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）东阳市蓝宇工艺品有限公司。＼n法定代表人吴时林。＼n委托代理人（特别授权）童晓洪、温小敏。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）东阳市东白山实业有限公司。＼n法定代表人朱巧妹。＼n委托代理人（特别授权）许洪钟。＼n原审被告吴时林。＼n原审被告蒋慧仙。＼n原审被告吴梦婷。＼n三原审被告共同委托代理人（特别授权）童晓洪、温小敏。＼n上诉人东阳市蓝宇工艺品有限公司（以下简称蓝宇公司）为与被上诉人东阳市东白山实业有限公司（以下简称东白山公司）、原审被告吴时林、蒋慧仙、吴梦婷房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2013）东民初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年10月24日公开开庭进行了审理，上诉人蓝宇公司的法定代表人吴时林、上诉人蓝宇公司及原审被告吴时林、蒋慧仙、吴梦婷的共同委托代理人童晓洪、温小敏、被上诉人东白山公司的法定代表人朱巧妹及委托代理人许洪钟到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案经审批延长审限两个月。本案现已审理终结。＼n东白山公司诉称，2011年6月12日，东白山公司与吴时林、蒋慧仙签订了《工业用地买卖契约》，约定由东白山公司将自己享有的坐落于东阳市白云街道经济开发区城南西路288号、占地面积为7228.9平方米的工业用地使用权及其所有的地上建筑物（建筑面积为7892.14平方米）以3030万元的价格转让给被告方，契约对付款方式、产权过户、违约责任等均作了明确约定。嗣后，被告方仅按约支付了定金200万元，对其余购房款均迟延支付。其中依约应于2011年6月27日支付的530万元，于同年7月13日才支付，逾期17日；应于2011年7月20日支付的800万元，于同年9月23日才支付，逾期66天；东白山公司已于2011年10月9日函告被告方于同年10月25日办理产权过户手续，但其一直拖延，直到2012年7月1日才与东白山公司协商产权过户事宜，因此应支付500万元购房款逾期250天的违约金；被告方应在产权过户后二个月内即2012年9月11日前支付其余购房款1000万元，但其仅在2012年10月16日支付400万元，对1000万元逾期45天，600万元计算至东白山公司起诉之日逾期120天。按应付未付款的每日千分之一计算，被告方应分别支付违约金9.01万元、52.8万元、125万元、45万元、72万元。2012年7月1日，东白山公司与蓝宇公司签订了补充协议，对未付购房款的支付、产权过户、违约责任等再次进行了约定，补充协议同时约定由吴时林、蒋慧仙、吴梦婷对蓝宇公司所负的付款义务提供连带责任担保。东白山公司已依约履行了全部义务，但被告方至今未支付购房款600万元。请求：判令蓝宇公司立即支付东白山公司购房款600万元和迟延付款的违约金303.81万元（违约金已计算至起诉之日止，此后按每日6000元计算至判决确定的履行之日止），判令吴时林、蒋慧仙、吴梦婷承担连带清偿责任。＼n蓝宇公司、吴时林、蒋慧仙、吴梦婷答辩称，1、蓝宇公司尚未支付600万元购房款属实，但根据协议的约定，该款系通过由蓝宇公司提供担保，由东白山公司向银行贷款的方式支付，600万元购房款至今未能支付的原因是东白山公司违约，故蓝宇公司不应承担违约责任，而应由东白山公司承担违约责任。2、东白山公司至今未将涉案房屋及其房屋所有权证和国有土地使用证等有效证件交付蓝宇公司，导致蓝宇公司无法履行付款义务。3、东白山公司违约将涉案房屋出租给他人，且转移了作为买卖标的物的一部分树木，也是导致蓝宇公司无法支付剩余购房款的原因。综上，同意支付剩余购房款600万元，但要求东白山公司承担相应的违约责任。＼n蓝宇公司反诉称，2011年6月12日，蓝宇公司与东白山公司签订工业用地买卖契约一份，约定由东白山公司将坐落于东阳市白云街道经济开发区城南西路288号房地产转让给蓝宇公司，合同明确了双方的权利义务，特别注明厂区范围内的绿化等一并转让。至2011年10月，蓝宇公司已支付转让款1530万元，而东白山公司却未依约协助蓝宇公司办理涉案房屋的产权过户登记手续，为此，蓝宇公司方曾发函要求其协助办理产权过户手续。后经多次协商，双方于2012年7月签订了补充协议一份，约定了剩余款项支付、产权过户手续办理等内容。蓝宇公司依约支付了900万元，涉案房屋的产权过户登记手续也已办妥，但东白山公司却未依约办理银行贷款以用于蓝宇公司支付剩余购房款，也未将涉案房屋移交给蓝宇公司，且在交易过程中，还转移了桂花树等名贵树木，并明显超过办理产权过户手续所需的期限将涉案房屋出租给他人。东白山公司的上述行为已构成违约。请求：判令东白山公司支付蓝宇公司违约金400万元（包括2012年10月前的违约金177万元，2012年10月20日至2013年1月22日的违约金233万元）；判令东白山公司将转移的树木移植回厂，恢复原状；判令东白山公司交付蓝宇公司涉案房屋转让款的全额发票。＼n东白山公司针对蓝宇公司的反诉答辩称，1、东白山公司已依约办理了涉案房屋产权过户手续并移交涉案房屋，且没有转移桂花树等树木，也没有将涉案房屋超过办理产权过户手续所需的期限出租给他人。2、按补充协议的约定，应由蓝宇公司向银行贷款以支付剩余购房款600万元，其至今未履行该义务，已构成违约。3、东白山公司只要将产权证及办证过程中产生的税费票据交付给蓝宇公司，即履行了合同约定的义务，蓝宇公司无权要求交付全部购房款的发票。综上，东白山公司不存在违约，请求依法驳回蓝宇公司的反诉请求。＼n吴时林、蒋慧仙、吴梦婷对蓝宇公司的反诉诉讼请求无异议。＼n原审判决认定，吴时林、蒋慧仙系夫妻，系吴梦婷的父母亲。2011年6月12日，东白山公司（甲方）与吴时林、蒋慧仙（乙方）经义乌市前沿房地产经纪服务有限公司（以下简称前沿经纪公司）提供中介服务，签订了《房地产买卖合同》（工业用地买卖契约），合同的主要内容为：一、甲方同意将坐落于东阳市白云街道经济开发区城南西路288号，土地使用权证号东阳市国用（2011）第3-3228号，面积7228.9平方米的工业土地使用权及其上所建房产所有权有偿转让给乙方。该地块实际面积为7228.9平方米，其上所建房屋建筑面积为7892.14平方米，房产证号为东房权证白云字第143474、143475、1434**号。具体以国家行政部门核发的土地使用证及房产证为依据，乙方已对该工业用地及房产进行了充分了解并自愿购买。二、该土地的四至为：南邻东阳市赛歌服饰有限公司，北邻东阳市中振汽车销售有限公司，西邻东永二线，东邻东阳市迪梦莎寝具有限公司。四、甲、乙双方议定上述工业用地及其上所建房产的成交价格为人民币（大写）叁仟零叁拾万元整（￥3030万元整）。乙方在2011年6月13日前支付定金（大写）贰佰万元整（￥200万元整）。五、双方同意于产权证完成过户后次日由甲方将上述房地产按现状正式交付给乙方。该工业用地及房产移交给乙方时，其用地红线范围内绿化、电梯、变压器、广告牌等附属设施，房屋内的固定装潢、水、电及有线电视户口等一并转让，不再另计转让费。交付前的水电费、有线电视费、物业管理费及其它有关费用等由甲方承担（特别约定除外）。六、甲方已将该房地产已经进行出租的情况告知乙方，双方同意2011年12月31日之前的租金仍归甲方所有。九、违约责任：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，甲方中途悔约应双倍返还定金，同时返还乙方所有已付价款。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方支付房地产全款千分之一的违约金。任何一方违约导致合同无法履行的，从定金中提取百分之二十作为中介费支付给丙方。但征得对方同意的不算违约。十、乙方代表将在本合同签订之后尽快注册成立一个以吴时林为法人代表的新公司，甲方负责把房产证和土地证过户到此新公司的名下。十五、双方约定的其他事项：1、乙方第一次付款在6月13日前付给甲方定金贰佰万元整；第二次在6月27日前付给甲方伍佰叁拾万元整；第三次在7月20日之前付给甲方捌佰万元整；第四次在双方办理房产证过户签字时向甲方支付伍佰万元整。第五次在乙方从银行贷款成功之后将壹仟万元支付给甲方，详见本条第3款。甲方在收款后向乙方出具收条，并以此为收款依据。2、双方完成房产证过户签字后，甲方负责在两个月内房产证和土地证过户到乙方名下，乙方同时把房产证的他项权证做到甲方名下，此费用由甲方承担。3、在房产证和土地证过户到乙方名下后，乙方以甲方公司名义并以本工业用地和房产作抵押、按银行正常利息向银行申请贷款，银行放款后10日内向甲方付清余款；银行贷款所产生的本金和利息及所有相关费用由乙方负责支付和偿还。乙方如果在土地证过户完成两个月内无法完成贷款的，乙方按月利一分的利息向甲方支付所欠余款产生的利息。4、甲、乙双方应相互配合，完成付款和过户；任何一方故意阻碍付款和过户的，视为违约。6、甲方将房产证和土地证交付乙方时，应同时将办证过程中的费用和税收收据（发票）交付乙方（发票和收据复印件）。合同还对其他相关内容作了约定。合同签订后，吴时林、蒋慧仙按约支付了定金200万元，后分别支付购房款530万元（其中60万元逾期至2011年7月13日支付）、800万元（其中300万元逾期至2011年9月23日支付，且包括承兑到期日为2012年2月26日的银行承兑汇票）。东白山公司的法定代表人朱巧妹对上述款项均出具了收条。后双方一直未确定办理产权过户手续的具体时间。2011年10月9日，经东白山公司授权，许洪钟律师向吴时林和中介公司发出了律师函，要求吴时林支付逾期付款违约金并于2011年10月25日办理房产过户手续，但吴时林、蒋慧仙未回复。后东白山公司又于2011年底决定将涉案房屋继续出租给他人，并于2011年12月6日和2011年12月31日，分别与东阳市欣红工艺品有限公司和蒋松卿签订《生产厂房租赁合同》，合同约定的租赁期限均为2012年1月1日至2013年12月31日止，同时约定蒋松卿第一年交纳租金20.7万元，第二年交纳22.77万元；东阳市欣红工艺品有限公司第一年交纳租金60万元，第二年交纳66万元。＼n2011年7月18日，吴时林、蒋慧仙注册成立了蓝宇公司。经协商，东白山公司（甲方）与蓝宇公司（乙方）于2012年7月1日签订了《工业用地买卖补充协议》一份，主要内容为：1、截至到日前乙方已向甲方支付购房款累计壹仟伍佰叁拾万元整。2、双方同意在2012年9月10日之前由甲方办理完成补交出让金及房产证过户前所需缴纳的所有税金和费用。补交出让金及所缴纳的所有税费由乙方负责垫付，由甲方出具收条，并用于冲抵购房款。3、双方同意在办理好完税凭证后5个工作日内到房产登记部门办理房产证变更，将房产证变更到乙方公司名下；办理房产证变更签字手续当时乙方向甲方支付的购房款应累计达到人民币贰仟零叁拾万元整（含乙方垫付的税费）。4、双方同意在房产证变更办理完成后并领取新的房产证5个工作日内到土地登记部门办理土地证变更，将土地证变更到乙方公司名下；办理土地证变更前需缴纳的税费由乙方负责垫付，并用于冲抵购房款。办理土地证变更签字手续当时乙方向甲方支付购房款人民币肆佰万元整（含领到新的房产证之后乙方垫付的税费）。5、双方同意剩余的陆佰万元购房款由乙方在土地证过户手续被受理后并且在领到新的土地证60天之内支付给甲方。甲方同意协助乙方办理银行贷款，乙方承诺贷款只能用于向甲方支付未付清的剩余款项。变更后的土地证、房产证由甲方保管，用于乙方办理银行贷款。6、甲方在每次收款后向乙方出具收条，并以此为收付凭证。7、甲、乙双方应相互配合，完成付款和过户；任何一方不按以上六项条款办理的，均视为违约。9、如本补充契约与原契约有不符的，以本补充契约为准，其他条款按原合同执行。10、丁方愿意为乙方付款提供连带保证责任，保证期限为二年。东白山公司、蓝宇公司分别在协议的甲、乙方一栏加盖了印章，朱巧妹、吴时林、蒋慧仙分别在甲、乙方的法定代表人一栏签名捺印，吴时林、蒋慧仙、吴梦婷在丁方一栏签名捺印，前沿经纪公司及相关人员在中介方一栏分别盖章和签名捺印。上述补充协议的第2、3、4条依约得到了履行，涉案房屋的所有权和国有土地使用权已先后于2012年9月12日和2012年10月19日过户登记至蓝宇公司的名下（证件现由东白山公司保管），蓝宇公司也已依约支付东白山公司购房款900万元。后东白山公司通知蓝宇公司于2012年10月20日接收涉案房屋，但蓝宇公司以东白山公司与他人对涉案房屋的租赁合同尚未解除为由拒绝接收。2012年10月20日，东白山公司通知承租方已将涉案房屋移交给蓝宇公司，并制作了移交签到人员表，由东白山公司与承租方的相关人员签名确认。2012年11月12日，许洪钟律师经东白山公司授权向蓝宇公司寄发律师函一份，要求其于收到本函之日起五日内办理交房手续，并在2012年12月19日前支付剩余购房款600万元。但至今蓝宇公司仍未将剩余购房款600万元支付给东白山公司，也未与东白山公司办理交房手续。另查明，东白山公司已向涉案房屋的承租人收取了2012年度的全部租金80.7万元，蓝宇公司已向承租人收取了2013年度的大部分租金71万元。＼n原审法院认为，东白山公司与吴时林、蒋慧仙签订的房地产买卖合同及其与蓝宇公司签订的补充协议，均系双方当事人的一致真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同及补充协议的约定，全面客观履行各自的权利义务。根据合同和补充协议约定，应确认出卖方为东白山公司，买受方为蓝宇公司。补充协议的约定和买卖合同的约定不一致的，应按补充协议的约定履行。蓝宇公司尚应支付东白山公司剩余购房款600万元的事实清楚，双方无争议，足以认定。补充协议第5条明确约定蓝宇公司应在领到国有土地使用证后60日内将剩余购房款600万元支付给东白山公司，并明确东白山公司仅协助蓝宇公司办理银行贷款，故蓝宇公司辩称补充协议对600万元购房款的支付方式和时间约定不明，与本案客观事实不符，不予采信。同时，东白山公司在蓝宇公司未支付剩余购房款600万元的情况下，未将房屋所有权证和国有土地使用证交付蓝宇公司符合补充协议的约定。故蓝宇公司应依约在2012年12月19日前支付东白山公司剩余购房款600万元，其未依约支付，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准，合同第九条和第十五条第3项均作了约定，但蓝宇公司未按约支付的600万元系购房尾款，其违约金应按合同第十五条第3项的约定进行计算，即蓝宇公司应支付东白山公司逾期付款的违约金，应以600万元为计算基数，按月利率1%自2012年12月20日计算至本判决生效后的第十日。东白山公司诉请要求从2012年9月11日起按每日千分之一计算600万元剩余购房款的逾期付款违约金，其主张的起算时间和计算标准与本案客观事实不符，不予支持。吴时林、蒋慧仙、吴梦婷为蓝宇公司对东白山公司所负的付款义务提供连带责任保证担保的事实清楚，证据确实充分，足以认定，其应依法对上述债务承担连带清偿责任。吴时林、蒋慧仙在代表蓝宇公司履行房地产买卖合同过程中，除了依约履行支付第一笔定金200万元的义务外，对第二笔和第三笔购房款均未依约及时足额支付的事实清楚，足以认定其行为已构成违约。但根据本案客观事实，应确认东白山公司已放弃追究逾期支付第二笔、第三笔购房款的违约责任，故蓝宇公司已不需因此再支付东白山公司逾期足额支付第二笔、第三笔购房款的违约金。具体理由如下：一、双方签订的补充协议虽没有明确载明东白山公司放弃要求对方承担逾期支付购房款的违约责任，但综合分析补充协议的全部内容，应确认协议隐含了双方互不追究对方在补充协议达成之前的违约责任的内容。二、东白山公司的法定代表人朱巧妹在对第二笔、第三笔购房款出具的收条中，未对逾期付款的事实提出异议。三、补充协议达成后，因蓝宇公司未依约及时支付600万元剩余购房款，许洪钟律师经授权发给蓝宇公司的律师函中，也仅要求其依约支付剩余购房款600万元并提及其他一些问题，而未要求其承担2012年7月1日之前逾期付款的违约责任。综上，因东白山公司已放弃追究补充协议达成前对方逾期付款的违约责任，其要求判令蓝宇公司支付第二笔、第三笔购房款的逾期付款违约金的诉请不能成立，不予支持。对第四笔购房款和剩余购房款的支付，房地产买卖合同系约定在办理房产证过户签字手续时支付500万元，在乙方（即被告方）从银行贷款成功后支付1000万元，在补充协议达成前，上述时间均无从确定，而补充协议达成后，对上述款项的支付方式和期限已重新进行了约定，蓝宇公司已按补充协议的约定支付购房款900万元，对该900万元的支付并不存在逾期情况，故东白山公司要求蓝宇公司支付900万元购房款的逾期付款违约金的诉请不能成立，不予支持。确认蓝宇公司的反诉诉请能否成立，关键在于东白山公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？对此，原审法院分析如下：1、没有有效证据证明东白山公司转移了桂花树等名贵树木，蓝宇公司应承担举证不能的法律后果，对蓝宇公司主张的该事实不予确认。2、双方签订房地产买卖合同时，涉案房屋已处于出租状态，而上述合同对涉案房屋产权过户、交付时间的约定不明，许洪钟律师经东白山公司授权曾发函要求吴时林在2011年10月25日办理房产证过户签字手续，但吴时林夫妻没有回复，故在补充协议签订之前，涉案房屋的产权过户时间一直处于不确定的状态。况且，吴时林庭审中明确陈述其对东白山公司于2012年度将涉案房屋继续出租知情，但在签订补充协议时，其并未提出异议。综上，东白山公司于2012年度将涉案房屋继续出租并不违约。且退一步讲，即使该行为构成违约，根据上述分析意见，应确认被告方已放弃追究东白山公司的违约责任。3、根据上述分析，未能在2011年度办理涉案房屋的产权过户手续，一是基于合同约定不明，二是基于双方未能及时进一步达成补充协议，且东白山公司曾授权律师发函要求吴时林于2011年10月25日办理房产证签字过户手续，故东白山公司在这一问题上不存在违约。4、东白山公司已通知蓝宇公司于2012年10月20日办理涉案房屋的交付手续，但蓝宇公司以涉案房屋的租赁合同尚未解除为由拒绝接收涉案房屋。之后，东白山公司又授权律师发函要求蓝宇公司办理涉案房屋的交付手续，但蓝宇公司一直拒绝办理。同时，出卖方将出租给他人的不动产交付给买受人并不违反法律规定，根据本案客观事实，应确认2012年10月20日时，涉案房屋已具备交付条件。故应确认在涉案房屋的交付问题上，东白山公司不存在违约行为。况且，蓝宇公司已实际收取了涉案房屋的2013年度大部分租金，应视为其已实际接收涉案房屋。5、在蓝宇公司未付清剩余购房款600万元的情况下，东白山公司依约有权保管房屋所有权证和国有土地使用证。同时，合同和补充协议均约定以东白山公司出具的收条作为收付凭证，依合同第十五条第6项约定，东白山公司仅负有将办证过程中产生的税费票据的复印件交付蓝宇公司的义务，而上述税费票据复印件的交付应在蓝宇公司付清全部购房款的同时。依照约定，东白山公司不需交付全额购房款发票，故在这一问题上，东白山公司也不存在违约行为。综上，东白山公司在合同和补充协议的履行中并不存在违约行为，蓝宇公司的反诉请求均不能成立，不予支持。＼n虽蓝宇公司的反诉请求中不涉及2012年度的涉案房屋租金处理问题，但这一问题与本案的实体处理密不可分，同时，为避免当事人讼累，在本案中一并作出处理。根据本案客观事实和相关法律规定，原审法院确认以涉案房屋的产权过户登记时间为租金归属的临界点，2012年10月20日前的租金归东白山公司享有，之后的租金归蓝宇公司享有。因东白山公司已收取了涉案房屋2012年度的全部租金80.7万元，其应支付蓝宇公司2012年10月20日至2012年12月31日止的房屋租金156917元。2013年度的租金应由蓝宇公司享有，该年度的未收租金应由其收取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、东阳市蓝宇工艺品有限公司应支付东阳市东白山实业有限公司购房款600万元及违约金28万元（以600万元为计算基数，按月率1%自2012年12月20日计算至2013年5月10日止）。二、东阳市东白山实业有限公司应于判决生效后十日内支付东阳市蓝宇工艺品有限公司房屋租金156917元。三、上述第一、二项相抵后，东阳市蓝宇工艺品有限公司应于判决生效后十日内支付东阳市东白山实业有限公司购房款和违约金合计6123083元［款汇至：户名：东阳市行政事业单位会计核算中心（法院执行款专户）；账号：×××0828；开户行：中国工商银行东阳市支行］。四、东阳市蓝宇工艺品有限公司应支付东阳市东白山实业有限公司2013年5月11日后的逾期付款违约金（以600万元为计算基数，按月利率1%自2013年5月11日计算至判决生效后的第十日，如东阳市蓝宇工艺品有限公司提前部分或全部支付600万元购房款，则计算至实际履行日止）。五、吴时林、蒋慧仙、吴梦婷对判决第三项、第四项确定的东阳市蓝宇工艺品有限公司承担的债务负连带清偿责任。六、驳回东阳市东白山实业有限公司的其他诉讼请求。七、驳回东阳市蓝宇工艺品有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75067元，由东阳市东白山实业有限公司负担24211元，由东阳市蓝宇工艺品有限公司负担50856元。反诉案件受理费38800元，减半收取19400元，由东阳市蓝宇工艺品有限公司负担。财产保全申请费5000元，由东阳市东白山实业有限公司负担1695元，由东阳市蓝宇工艺品有限公司负担3305元。吴时林、蒋慧仙、吴梦婷对东阳市蓝宇工艺品有限公司应承担的案件受理费和财产保全申请费负连带责任。＼n宣判后，蓝宇公司不服，向本院提起上诉称，一、涉案房产尚未移交。《房地产买卖合同》中约定：在双方办理好房产过户手续后次日应当办理移交手续。在东白山公司未能按照约定移交的情况下，蓝宇公司已经发函给东白山公司及中介机构，要求立即办理移交手续，但原审未予认定，原审仅以东白山公司自己所签的移交单认定。移交房产因涉及第三人，移交房产时应通知各方到场，特别是中介机构到场，才能认定是否移交。移交的最根本的结果应该是：东白山公司提供承租方的租赁原件、退回属于蓝宇公司所拥有的租金和租赁押金，且由蓝宇公司、东白山公司、中介机构及承租户共同签字确认方可。在无确认书的情况下，应当认定房产未移交。二、蓝宇公司对于款项的支付不存在违约。《房地产买卖合同》中已明确最后一笔购房款应当由东白山公司向银行提出贷款并由过户后的产权证提供担保，在贷款后的款项中予以支付。退一步讲，按补充协议约定，在2个月内支付，但对于款项的支付约定不明，在约定不明的情况下，应当参照《房地产买卖合同》关于付款的约定。过户后的产权证在东白山公司手里，蓝宇公司无法办理贷款手续来支付最后一笔购房款，故蓝宇公司不需要支付违约金。三、开具发票是法人、公民对于买卖关系的应尽义务，是法律强制规定的，也是蓝宇公司取得产权的价值体现。原审对于应当退回的租金认定错误，租金的退回应当以确认产权的所属时间来确认，蓝宇公司于2012年9月12日即取得房产证，租赁户所租赁的厂房即应由蓝宇公司取得，租金的退回也应从2012年9月12日开始计算至年底。一审中，蓝宇公司已提供了相应的证据证明树木已移走，但原审未予认定。因东白山公司未按约履行移交以及办理贷款所需的产权证等，致使蓝宇公司无法取得贷款支付余款，应由东白山公司承担违约责任。原审对于房产的移交、款项的支付未予查实；法律强制规定必须履行开具发票的义务，原审认定错误，导致适用法律错误。四、蓝宇公司已支付1500多万元购房款，在房产即将交付的情况下，东白山公司未经蓝宇公司同意，又将房产私自出租给他人使用2年，构成恶意。蒋慧仙向承租户出具的是借条而不是房租收条，数额也与租金不一致。东白山公司在房屋交付时不妥善处理与承租人的关系，致使房屋无法按合同约定交付。蓝宇公司有权行使抗辩权，暂缓支付剩余房款，未支付余款并未违约。且在东白山公司已分期收到2430万元房款但未向蓝宇公司开具发票的情况下，蓝宇公司有权拒绝支付余款。2011年10月31日蓝宇公司曾发函要求东白山公司办理过户手续，但东白山公司没有回复。2012年11月8日蓝宇公司发函要求东白山公司解决租赁问题、违约金问题，东白山也没有回复。对两次发函的事实，一审未予认定。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判。＼n东白山公司答辩称，一、一审判决认定事实基本清楚，程序合法。二、蓝宇公司违约在先，具体表现在2011年6月12日《工业用地买卖契约》签订以后，蓝宇公司除了定金按时交付外，其他的每期付款都未按约定支付。2011年10月9日经东白山公司向吴时林发了律师函，要求吴时林支付逾期付款的违约金，并在2011年10月25日办理房产过户手续，但吴时林不理会，在吴时林违约拒绝承担违约责任，并且拒绝过户的情况下，东白山公司于2011年底将涉案房屋继续出租给原承租户，并不构成违约。三、2012年10月20日东白山公司通知蓝宇公司接收房屋，但蓝宇公司以东白山公司与他人的租赁合同尚未解除为由拒绝接收，因此不存在房屋无法交付。四、按照2012年7月1日签订的《工业用地买卖补充协议》明确双方同意剩余的600万元购房款由蓝宇公司在土地证过户手续受理后并且在领到新的土地证60天内支付给东白山公司，东白山公司同意协助蓝宇公司办理银行贷款。蓝宇公司承诺贷款只能用于向东白山公司支付未付清的剩余款项，也就是说向银行贷款600万元用于支付尚欠东白山公司的购房款是蓝宇公司的义务，东白山公司在蓝宇公司办理贷款的过程中保管了蓝宇公司的土地证、房产证，具有协助的义务。蓝宇公司从未提出过要去贷款600万元，要东白山公司予以协助，违约的是蓝宇公司，同时该补充协议还约定东白山公司在每次收款后，向蓝宇公司出具收条并以此作为收付凭证，从来没有约定要开具发票给蓝宇公司。况且，按照《工业用地买卖契约》第15条的约定，东白山公司仅仅负有将办证过程中产生的税费票据的复印件交付蓝宇公司的义务。而该复印件交付的时间是在蓝宇公司付清全部购房款的同时。现在蓝宇公司没有付清全部购房款，还欠600万元，因此东白山公司未将办证过程中产生的税费票据复印件交付给蓝宇公司，也是符合法律规定的。五、东白山公司不存在将名贵花木移走的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。＼n吴时林、蒋慧仙、吴梦婷同意蓝宇公司的上诉意见。＼n二审中，蓝宇公司向本院提交了以下证据：证据一：火灾现场照片7张，证明涉案房屋发生特大型火灾，烧毁面积达6000平方米，房屋没有交付的话，蓝宇公司可以行使抗辩权，拒绝支付剩余房款。证据二：借条复印件2份，证明蒋慧仙向承租户东阳市欣红工艺品有限公司的法定代表人楼红借款56万元、向蒋松卿借款15万元，上述款项是借款，而不是租金。证据三：手机短信记录4页，证明东白山公司未经蓝宇公司同意恶意出租的事实。＼n东白山公司对蓝宇公司提交的证据质证如下：对证据一，对于涉案房屋于2013年8月2日发生火灾的事实没有异议，对现场外部照片的真实性无异议，对现场内部照片无法确认真实性。对证据一的关联性有异议，东白山公司已按合同约定将房屋交付给蓝宇公司，接收房屋后发生火灾与东白山公司无关。对证据二，系复印件，对真实性有异议，且两承租户明确表示支付给蓝宇公司的是2013年的租金。对证据三，朱巧妹发给吴时林的短信是对的，吴时林发给朱巧妹的短信没有核对，即使是真实的，也不能证明东白山公司有恶意出租的事实。＼n吴时林、蒋慧仙、吴梦婷对蓝宇公司提交的证据无异议。＼n本院对蓝宇公司提交的证据认证如下：对证据一，各方当事人对于涉案房屋于2013年8月2日发生火灾的事实均无异议，本院对该事实予以确认，但火灾发生与本案无关联性，本院对证据一不予认定。对证据二，结合一审中东白山公司提供的银行转账单复印件和交易清单复印件，可以证明吴时林夫妇收取二承租户款项共计71万的事实，至于该款项是借款还是租金，因涉及到案外人的利益，本院不作评判。对证据三，结合已有证据，可以认定东白山公司未经蓝宇公司同意出租房屋的事实，本院对证据三予以认定。＼n二审中，东白山公司、吴时林、蒋慧仙、吴梦婷未向本院提交新的证据。＼n经审理查明，原审判决认定“蓝宇公司已向承租人收取了2013年度的大部分租金71万元。”因依据不足，本院不作认定。原审判决认定的其他事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。另查明，2011年12月，东白山公司将涉案房屋出租给承租户东阳市欣红工艺品有限公司和蒋松卿时未通知蓝宇公司，也未征得蓝宇公司的同意。东白山公司与两承租户的《生产厂房租赁合同》、房租押金现仍在东白山公司处。吴时林、蒋慧仙于2012年12月以出具借条的形式向东阳市欣红工艺品有限公司和蒋松卿共计收取款项71万元。2013年5月，东白山公司仍要求两承租户向其交纳2013年租金，两承租户未予支付。＼n本院认为，一、关于涉案房屋是否已交付的问题。《工业用地买卖契约》第五条约定，于产权证完成过户后次日由东白山公司将房产交付给蓝宇公司。涉案房屋的所有权证和国有土地使用权证分别于2012年9月12日和2012年10月19日过户到蓝宇公司名下。根据合同约定，东白山公司应于2012年10月20日将涉案房屋交付给蓝宇公司。2012年10月20日，东白山公司的法定代表人朱巧妹以电话和短信的方式通知蓝宇公司的法定代表人吴时林办理交房手续，但蓝宇公司以东白山公司与两承租户签订的租赁合同尚未解除为由拒绝与东白山公司办理交房手续。本院认为，东白山公司在已与蓝宇公司签订房屋买卖协议并已收取蓝宇公司1530万元购房款的情况下擅自将涉案房屋出租给他人，系在出卖物上设置了新的权利义务，该出租行为存在过错。另外，虽然蓝宇公司在与东白山公司签订补充协议时已知晓东白山公司擅自出租的行为，双方也未就房屋租赁事宜在补充协议中进行约定。但东白山公司将已出卖给蓝宇公司的房屋擅自出租势必会影响到房屋的交付，蓝宇公司未在签订补充协议时提出异议不代表蓝宇公司认可了东白山公司的出租行为。且从2012年10月20日朱巧妹与吴时林之间的短信记录看，双方对于房屋租赁事项的处理存在争议，未能就房屋租赁问题的解决达成一致处理意见，故2012年10月20日涉案房屋尚不具备交付条件。此后，吴时林、蒋慧仙于2012年12月以借款形式收取两承租户款项71万元，东白山公司在2013年5月仍有向承租户收取租金的行为，双方对于2013年租金应由谁收取尚存争议，且租房押金仍在东白山公司处，东白山公司、蓝宇公司与两承租户间至今未就租房事宜达成一致处理意见，故可以认定涉案房屋至今未完成交付。东白山公司主张由于蓝宇公司逾期付款导致其损失才于2011年12月将涉案房屋出租给两承租户的，但根据已查明的事实，到2012年12月，蓝宇公司已完成了前三次的付款共计1530万元，虽然蓝宇公司对第二、三次的付款存在逾期情形，但双方已在《工业用地买卖契约》中就逾期付款的违约责任作了约定，东白山公司以蓝宇公司存在逾期付款的情形作为擅自出租房屋的理由不能成立。二、东白山公司应否承担未交付房屋的违约责任问题。本院认为，东白山公司作为出卖方，其擅自出租房屋，对于房屋未按期交付存在过错，故东白山公司应从2012年10月21日起向蓝宇公司承担逾期交房的违约责任。至于违约金的计算，根据《工业用地买卖契约》第九条的规定：东白山公司不能按期向蓝宇公司交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方支付房地产全款千分之一的违约金。因东白山公司在二审中提出如交房构成违约，约定的违约金亦过高，请求法院予以调整，而蓝宇公司也未提供证据证明东白山公司未按期交房导致的实际损失。本院认为，以购房全款3030万元，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率从2012年10月21日计算违约金至实际交房之日止为宜。东白山公司应积极与蓝宇公司、两承租户就房屋租赁关系达成一致意见，将房屋尽快交付，蓝宇公司作为买受方也应积极予以配合。三、关于蓝宇公司支付购房款是否存在违约的问题。《工业用地买卖契约》中约定：第二次在2011年6月27日前给付530万元整；第三次在2011年7月20日之前给付800万元整。但第二笔应付款项，吴时林于2011年7月13日才付清，逾期16天；第三笔应付款项，吴时林于2011年9月23日才付清，逾期65天。一审判决以东白山公司在签订补充协议和出具收条等行为中均未提出异议为由不予支持该两笔逾期付款的违约金，理由不能成立。本院认为，权利的放弃应该明示，东白山公司有权根据合同约定向蓝宇公司主张违约责任。至于蓝宇公司未支付600万元余款是否构成违约的问题。根据《工业用地买卖补充协议》第5条约定：双方同意剩余600万元购房款由蓝宇公司在土地证过户手续被受理后并且在领到土地证60日内支付给东白山公司。涉案房屋的土地证是2012年10月19日过户至蓝宇公司名下的，故蓝宇公司应于2012年12月18日前支付余款600万元，东白山公司要求蓝宇公司付清余款的请求，本院予以支持。蓝宇公司未按约支付余款构成违约，应承担违约责任。根据《工业用地买卖契约》第九条的规定：蓝宇公司不能按期向东白山公司付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方支付房地产全款千分之一的违约金。因蓝宇公司在二审中提出如逾期付款构成违约，约定的违约金过高，请求法院予以调整，而东白山公司也未提供证据证明蓝宇公司未按期付款导致的实际损失。本院认为，第二笔、第三笔购房款以及余款的逾期付款违约金均以购房全款3030万元，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算为宜。其中第二笔购房款的违约金从2011年6月28日算至2011年7月13日止，第三笔购房款的违约金从2011年7月20日计算至2011年9月23日止，余款的违约金从2012年12月20日计算至本院确定的履行之日止。因吴时林、蒋慧仙、吴梦婷在《工业用地买卖补充协议》中自愿为蓝宇公司的付款责任承担连带保证责任，故吴时林、蒋慧仙、吴梦婷应对蓝宇公司尚欠购房款和逾期付款违约金承担连带清偿责任。四、关于蓝宇公司主张东白山公司搬走名贵花木，因蓝宇公司未提供充分有效的证据予以证明，本院不予支持。至于开具发票的问题，双方并未在合同中约定，且蓝宇公司也并未付清购房款，其要求东白山公司开具全款发票，理由不能成立，本院不予支持。综上，蓝宇公司提出的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、撤销浙江省东阳市人民法院（2013）东民初字第89号民事判决；＼n二、由东阳市蓝宇工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内支付东阳市东白山实业有限公司购房款600万元并支付逾期付款违约金（其中第二笔应付款530万元逾期付款违约金以3030万元按中国人民银行同期贷款利率从2011年6月28日算至2011年7月13日止；第三笔应付款800万元逾期付款违约金以3030万元按中国人民银行同期贷款利率从2011年7月20日计算至2011年9月23日止；余款600万元的逾期付款违约金以3030万元按中国人民银行同期贷款利率从2012年12月19日计算至本判决确定的履行之日止），由吴时林、蒋慧仙、吴梦婷承担连带责任；＼n三、由东阳市东白山实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付东阳市蓝宇工艺品有限公司逾期交房违约金（以3030万元按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月21日起计算至实际交房之日止）；＼n四、驳回东阳市东白山实业有限公司的其他诉讼请求；＼n五、驳回东阳市蓝宇工艺品有限公司的其他反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审本诉案件受理费75067元、反诉费38800元、财产保全费5000元，合计118867元，由东阳市东白山实业有限公司负担58160元，由东阳市蓝宇工艺品有限公司负担60707元；二审案件受理费113867元，由东阳市东白山实业有限公司负担55660元，由东阳市蓝宇工艺品有限公司负担58207元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长胡玲玲＼n审判员黄良飞＼n代理审判员钱萍＼n二〇一三年十一月二十九日＼n代书记员何晓慧