广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第2826号
原告卢宗成，男，1987年4月6日出生，壮族，住南宁市。
委托代理人秦静洁，广西君桂律师事务所律师。
委托代理人郭龙琼，广西君桂律师事务所律师。
被告广西金悦房地产开发有限公司，住所地：南宁市江南区菠萝岭中六街190-11号。
法定代表人覃春凯，总经理。
被告广西三骏房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市兴宁区盘龙路2号盘龙居小区26栋3单元1层01号房。
法定代表人苏伟波。
原告卢宗成与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）、广西三骏房地产开发有限责任公司（以下简称三骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行审理。原告卢宗成及其委托代理人秦静洁、郭龙琼到庭参加诉讼，被告金悦公司及被告三骏公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告卢宗成诉称：2013年7月14日，原告与被告金悦公司签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》，该合同约定原告与被告金悦公司在属于南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队的集体三产建设用地上合作建房，项目名为：金悦·阳光里。原告参与合作建房的房屋位于该楼盘的2号楼B单元11层1103号房，房屋单价为3390.28元／㎡，建筑面积83.45㎡，房屋总价款282919元，被告金悦公司与南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队在2014年12月31日前完成合作建房任务，并将上述房屋交付原告使用，自交付之日起享有70年使用权。合同签订后，原告按总房款的30%向被告金悦公司支付了84876元购房款。目前房屋建到第8层，已更名为龙门绿洲，并处于停工状态。
至起诉时，原告才得知被告金悦公司至今未取得《建设工程施工许可证》，已建房屋涉嫌违章建筑。另外，原告从南宁市规划局了解到，规划批准的建房楼层仅为14层，而被告金悦公司对原告出售的总楼层为25层，超过了规划批准。被告金悦公司还欺骗原告该集体土地不久将会取得国有建设用地，可以办房产证。同时，原告还得知被告金悦公司已将涉案楼盘“金悦·阳光里”全部转让给被告三骏公司。
原告认为，原告与被告金悦公司签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》，名为合作建房合同，实为商品房买卖合同，符合合同法第五十二条第五款的无效情形，且过错全部在被告金悦公司。又依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有土地使用权不得出让转让，不得出租，不得用于非农业建设，因此，涉案合作建房合同应为无效合同。被告三骏公司作为涉案楼盘的继受着，其承受了金悦公司的全部权利及义务，根据合同法第八十六条之规定，被告三骏公司应该承担相应的返还购房款的法律责任。故原告诉至法院，请求法院判令：1、确认原告与被告金悦公司签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》无效；2、判令两被告返还原告已支付的购房款84876元；3、判令两被告向原告赔偿经济损失［按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，从2013年7月14日起暂计至2015年8月14日为7687.5元，此后的损失计算至被告实际返还款项之日止］；4、本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。被告金悦公司、三骏公司均未答辩。
经审理查明：2013年7月14日，原告卢宗成（乙方）与被告金悦公司（甲方）签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000019），项目是位于南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面的“金悦·阳光里”。合同第一条“合作建房模式”约定，由案外人南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（丙方）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合作建房费用；甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归甲方所有；乙方支付合作建房款并按约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第四条约定乙方参与合作建房的房屋位于2号楼B单元11层1103号房（以下简称1103号房），建筑面积83.45平方米。第五条约定乙方享有70年房屋使用权，自2015年1月1日至2085年1月1日，如土地变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及税费情况下，丙方同意将房屋所有权及相应的国有建设用地使用权无偿转让给乙方。第六条约定乙方按建筑面积承担合作建房款，该房的合作建房款单价为3390.28元／平方米，总金额282919元。第七条约定乙方分期付款，第一、二期房款30%即84876元，分别于签署本合同时、房屋建到十层时付清；第三、四期房款20%即56584元，分别于房屋楼体封顶时、房屋交付使用前5日内付清。第八条约定交付期限为2014年12月31日。第九条第2项约定逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自办完解约手续之日起60日内将已付合同款退还，并依据乙方付款时长为基准，按银行同期流动资金贷款利率的四倍支付利息。原告于合同签订当日交付了第一期购房款84876元，被告金悦公司向原告出具了相应的收据。同日，原告与被告金悦公司签订《关于合作建房办理权证的补充约定》，约定，“金悦·阳光里”项目所占之集体三产建设用地为农村集体建设用地，被告金悦公司负责协助在房屋交付使用后五年内办理变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告金悦公司同意将房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给原告，若前述五年时间内非原告原因办理不了房屋所有权证的，原告可要求被告金悦公司退还合作建房款。
另查明：南宁市国土资源局查档所得《土地登记卡》显示：“座落于南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面地块，宗地号：450107004202JB00005，权利人：南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队，面积：12240.2平方米，批准用途：其他商服用地，使用权类型：批准拨用企业用地，权属性质：集体使用权”。
又查明：《南国早报》2015年7月3日30版，被告三骏公司发布一份《通知》：“陈志光先生：由广西金悦房地产开发有限公司授权您运营管理的位于南宁市高新区的‘金悦阳光里’项目因存在问题，经广西金悦房地产开发有限公司和主要债权人们多次督促，你还是没有给出解决问题的可行方案。目前由于广西金悦房地产开发有限公司和债权人们已连续60天无法与您取得联系，也未见您提出解决问题的方案给广西金悦房地产开发有限公司和债权人，为避免后续不良影响，广西金悦房地产开发有限公司已经依法终止与您的一切合作协议并依法撤消对您的授权。于2015年5月6日广西金悦房地产开发有限公司已经正式将该项目的联营资格转让给广西三骏房地产开发有限责任公司，并签订了《联营资格转让合同》。由于无法与您取得联系，现依法向您公告送达，从公告之日起10日内视为送达，请您在公告之日起30日内到广西金悦房地产开发有限公司办理交接手续，逾期按相关法律条款处理，造成的相应后果均由您自行承担。特此公告。”再查明：两被告均是从事房地产开发经营的有限责任公司。原告并非南宁市西乡塘区心圩街道明华村的村民，亦未在该村居住。
截止法庭辩论结束，两被告均未提交土地通过行政审批转为国有建设用地及取得商品房预售许可证明等相关证据。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金悦公司、三骏公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。
原告与被告金悦公司签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》、《关于合作建房办理权证的补充约定》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配1103号房给原告使用，待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。并且，被告金悦公司系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。
依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告金悦公司将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而根据《“金悦·阳光里”合作建房合同》，土地性质载明为“集体三产建设用地”，被告金悦公司利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告金悦公司签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》及《关于合作建房办理权证的补充约定》归于无效。故对原告主张合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”故被告金悦公司应将收取的84876元购房款返还给原告。
关于合同无效的过错责任问题。被告金悦公司作为具备房地产开发经营的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告金悦公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。
关于利息损失问题。原告因本案合同无效而产生的损失即为84876元（购房首付款）的利息，应由被告金悦公司负担70%，原告自担30%。利息计算方法为：84876元为基数，按照中国人民银行同期六个月到一年（含一年）档次的贷款基准利率，自2013年7月14日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日为止，由被告金悦公司负担其中70%的利息损失。
关于被告三骏公司应否共同承担责任的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效合同自始没有法律约束力，原告向被告金悦公司支付的购房首付款转化为债权。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”虽然被告三骏公司在报纸发布通知提到被告金悦公司已正式将“金悦·阳光里”项目的联营资格转让给被告三骏公司，但原告未举证证明被告金悦公司已将项目转让给被告三骏公司的通知送达原告，亦未举证证明原告同意被告金悦公司的转让行为，同时，原告未能举证证明其与被告三骏公司存在合同关系，根据合同相对性元整，原告要求被告三骏公司承担责任没有法律依据，且在《“金悦·阳光里”合作建房合同》履行过程中，原告从未向被告三骏公司主张过权利、承担过义务，因此，原告主张被告三骏公司共同承担责任证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十六条、第五十八条、第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告卢宗成与被告广西金悦房地产开发有限公司于2013年7月14日签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》及《关于合作建房办理权证的补充约定》，无效；
二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告卢宗成返还84876元；
三、被告广西金悦房地产开发有限公司赔偿原告卢宗成利息损失（利息计算方法：以购房款84876元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2013年7月14日计算至被告广西金悦房地产开发有限公司全额返还原告卢宗成已付购房款之日，计算得出利息总额后，被告广西金悦房地产开发有限公司负担其中的70%）。
四、驳回原告卢宗成的其他诉讼请求。
案件受理费2114元，公告费350元，合计2464元（原告卢宗成已预交），由原告卢宗成负担58元，被告广西金悦房地产开发有限公司负担2406元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××17，注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”；汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢晓曦
人民陪审员 何曼玲
人民陪审员 张敏毅
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 覃 敏
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。