陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)榆民初字第07353号
原告康奋林,男，1976年1月10日生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆阳区。
委托代理人代宝荣，陕西泽秦律师事务所律师。
被告刘怀忠，男，1972年12月16日生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆阳区。
委托代理人唐世伟、蔺树姣，陕西驼城律师事务所律师。
第三人赵军，男，1975年9月9日生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆阳区，居民。
第三人刘海，男，1972年10月10日生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆阳区，居民。
原告康奋林诉被告刘怀忠、第三人赵军、刘海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行审理。原告康奋林的委托代理人代宝荣，被告刘怀忠的委托代理人蔺树姣到庭参加了诉讼，第三人赵军、刘海经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康奋林诉称：2014年8月25日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于榆林市榆阳区望湖路××小区××楼××楼的房屋租赁给被告使用，房屋面积为1508平方米。租期一年，租金90万元。租金支付方式为：2014年10月1日前支付30万元，2014年12月30日前支付30万元，2015年2月30日前支付30万元，每迟延一天，按照总租金的10%承担违约金。合同签订当天，原告将符合合同约定条件的房屋交予被告使用，但被告仅在支付原告5万元的保证金之后，一直不支付任何费用。现合同已经到期，但被告至今拒不支付应付租金、水、电、暖气、物业费，而且拒不返还房屋，故原告依法起诉，请求：1、依法判令被告立即腾出并向原告交付租赁原告的位于榆林市榆阳区××小区××楼××楼的房屋；2、判令被告支付原告拖欠的房屋租金85万元及租赁期间拖欠的物业费16667.3元及2014年暖气费68335.52元，共计935002.82元。并承担违约金225000元；3、请求判令被告向原告支付从2015年8月25日起至被告实际搬出并向原告交付房屋期间所产生的租金、物业费及暖气费等实际发生的所有费用；4、本案诉讼费由被告承担。
原告向法院提交了以下证据：
1、授权委托书一份，证明房屋所有人叶向红授权原告全权处理本案所涉房屋，原告有权处分本案所涉房屋的事实。
2、房屋租赁合同一份，证明双方的权利义务，及双方对违约责任的约定的事实。
3、催费通知单及收款收据各两份，被告在租赁期间拖欠物业费及暖气费，该费用应当由被告承担的事实。
被告刘怀忠辩称：1、被告并不是房屋的实际承租人，实际由第三人赵军、刘海承租，房屋租赁费应当由第三人赵军、刘海承担，不应当由被告承担；2、原告请求的租赁费85万元与事实不符，被告已通过网银转账的方式向原告支付了50万元的租金，除去诉状中承认的5万元，下欠30万元租赁费；3、原告请求的违约金过高，其并没有实际损失，请求法院依法判决。
被告刘怀忠向法庭提交了以下证据：
1、转账凭证一份，证明被告刘怀忠通过网银转账的形式向原告支付50万元租金的事实。
2、房屋租赁合同复印件一份，证明被告刘怀忠不是本案房屋的实际承租人，刘海和赵军是房屋的实际承租人，租赁费应当由其二人偿还，不应当由被告偿还的事实。
第三人赵军、刘海既未到庭参加应诉答辩亦未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为叶向红作为房屋的实际所有人，应当作为原告向被告主张权利，不应当由康奋林作为原告向被告主张权利，原告主体资格不适格。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，被告向原告支付租金55万元，下欠30万元租金，同时原告主张的违约金过高。对证据3的真实性及证明目的均有异议，认为物业费、暖气费应当由望湖小区物业办向被告主张权利，不应当由原告向被告主张权利，该费用不应当在本案中审理。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对被告提供的证据1的真实性无法核实，证明目的有异议，从内容看，该证据与本案没有任何关系，从时间上看，该凭证上的时间是2014年8月20日，而双方签订合同的时间是2014年8月25日，租赁期限也是从2014年8月25日，且被告如果缴纳租赁费用应当向原告支付，综上，原告对被告提供的该证据不予认可。对证据2的真实性无法确认，证明目的有异议，被告转租房屋是违反了原告与被告签订的合同约定，被告提供的该合同是否履行不影响被告向原告支付租赁费用，如果被告转租了房屋给第三人，则第三人应当连带承担向原告支付租金的责任。根据该合同第十一条第二款约定，被告及第三人之间约定了违约金，那么原告与被告签订的合同，被告理应承担违约金并交付物业费及暖气费等一切费用。
本院对经庭审举证、质证的证据做如下认证：原告提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议。经审查，房屋所有人叶向红出具的授权委托书，能够证明房屋所有人叶向红已经授权原告康奋林全权管理本案所涉房屋，原告康奋林有权处分本案所涉房屋，原告康奋林具有民事诉讼主体资格的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据2，被告对证据的真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该房屋租赁合同内容客观真实，能够证明双方的权利义务，及双方对违约责任的约定的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据2，被告对证据的真实性无异议，证明目的有异议，经审查，陕西兴业安居物业管理有限公司出具的催费通知单及收款收据，能够证明原告已经垫付了被告在租赁期间拖欠物业费16667.3元及2014年度暖气费68335.52元，共计935002.82元，该费用应当由被告承担的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提供的证据1，原告对证据的真实性和证明目的均无异议，经审查，2014年8月20日，被告刘怀忠给叶向红转款50万元的网银转账凭证，是在原告康奋林与被告刘怀忠签订租赁合同之前的经济往来，与租赁合同约定的缴纳租赁费的期限不一致，不能证明该款是用于缴纳该租赁合同约定的租赁费，故本院对其证明目的，依法不予采信。被告提供的证据2，原告对证据的真实性和证明目的均无异议，经审查，被告未提供租赁合同的原件，且第三人赵军、刘海既未出庭应诉答辩亦未向法庭提交证据，本院无法核实该证据的真实性，不能证明刘海和赵军是房屋的实际承租人，被告刘怀忠不是实际承租人，租赁费应当由其二人偿还，不应当由被告偿还的事实，故本院对其证明目的，依法不予采信。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证以及本院认证，查明以下事实：
2014年8月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定由被告承租原告位于榆林市榆阳区望湖路××小区××楼××楼的房屋。租赁期限、用途为：1.该房屋租赁期限共1年，自2014年8月25日起至2015年8月25日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为KTV使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金及支付方式：1.该房屋年租金为90万元。2.第一年租金于2014年10月1日前缴纳30万元，2014年12月30日前缴纳30万元，2015年2月30日前缴纳30万元，每迟一天按总租金的10%计罚；若30天内仍未缴纳，甲方有权收回房屋终止合同，并按实际迟付天数依上述计罚比例向乙方收取罚金。3.乙方预交5万元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。4.甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。租赁期间相关费用及税金：1.乙方应按时缴纳自行负担的费用（水、电、气、物业及环境卫生等）。2.房屋出租所产生的相关税费由乙方缴纳。房屋的转让与转租：未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。合同还约定了违约责任的处理：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）改变本合同的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租2个月。2.在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天则应按上述费用总额的一倍支付甲方滞纳金。3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原告日租金两倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，被告刘怀忠只缴纳了5万元保证金，未经原告同意将所承租的房屋交于第三人赵军、刘海管理经营。之后，被告刘怀忠亦未按合同约定向原告支付房屋租金，且拖欠物业公司的物业费及暖气费未交，由原告代替被告缴纳了物业费16667.3元及暖气费68335.52元，后原告多次催要未果，现合同已经到期，故原告依法提起诉讼并提出前述诉讼请求。本案在审理过程中，原告于2015年12月15日向本院提出财产保全的申请，要求对被告刘怀忠所有的位于榆林市榆阳区东沙金沙路西桃源路北和顺雅苑小区14幢4单元1层101室住宅一套（所有权证号：0090356）、位于榆林市榆阳区东沙金沙路西桃源路北和顺雅苑小区14幢-1层车库一间（所有权证号：0091778）、位于西安市灞桥区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期10幢1单元15层11501室的房屋一套（预售许可证号：2011105，合同号：Y11064967）予以保全。本院于2015年12月16日作出（2015）榆民初字第07353号民事裁定书，裁定为：查封被告刘怀忠所有的位于榆林市榆阳区东沙金沙路西桃源路北和顺雅苑小区14幢4单元1层101室住宅一套（所有权证号：0090356）、位于榆林市榆阳区东沙金沙路西桃源路北和顺雅苑小区14幢-1层车库一间（所有权证号：0091778）、位于西安市灞桥区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期10幢1单元15层11501室的房屋一套（预售许可证号：2011105，合同号：Y11064967）。
本院认为，原告康奋林与被告刘怀忠于2014年8月25日签订的房屋租赁合同，被告刘怀忠与第三人赵军、刘海签订的房屋租赁合同，均系双方的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务，否则，即构成违约，依法应承担相应的民事责任。本案中，被告刘怀忠租赁原告康奋林管理的位于榆林市榆阳区望湖路××小区××楼××楼的房屋，租赁合同已于2015年8月25日到期，但被告刘怀忠从2015年4月1日起未按合同约定交纳租金，已构成违约，原告康奋林依合同约定请求被告刘怀忠支付租赁期间的租赁费85万元，符合法律规定，依法应予支持。原告请求被告返还租赁物并支付2015年8月25日起至腾房之日止的房屋租赁费（年租金按人民币90万元计算）的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条的规定，被告在合同期满后一直未向原告腾交所租赁的房屋，已经形成不定期租赁合同，原告的该项请求有事实和法律依据，依法予以支持。原告请求被告支付垫付的物业费16667.3元及2014年度的暖气费68335.52元，经审查，根据合同：“租赁期间相关费用及税金：1.乙方应按时缴纳自行负担的费用（水、电、气、物业及环境卫生等）”的的明确约定，原告的该请求的数额已向物业公司缴纳，故原告的该请求有事实依据，依法予以支持。原告请求被告支付违约金225000元的主张，双方在合同中虽约定违约金数额为房屋总租金的30%，但其约定的违约金过高，应调整为由被告支付违约金按照逾期实际占用房屋的租金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告康奋林与被告刘怀忠、被告刘怀忠与第三人赵军、刘海形成的的不定期租赁合同有效，于本判决生效之日予以解除。
二、本判决生效后十五日内，由第三人赵军、刘海和被告刘怀忠共同返还原告康奋林管理的位于榆林市榆阳区望湖路望湖小区1号楼2楼的租赁物，交由原告康奋林管理。
三、本判决生效后十五日内，由被告刘怀忠付给原告康奋林从2014年8月25日起至返还租赁物之日止的房屋租赁费（年租金按人民币90万元计算）。并由被告按照实际占用房屋期间的租赁费从2014年8月25日起至兑付之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息支付违约金（其中保证金5万元抵租金）。
四、本判决生效后十五日内，由被告刘怀忠支付原告康奋林垫付的其在租赁期间拖欠的物业费16667.3元及2014年暖气费68335.52元，共计85002.82元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19290元，保全费4520元，由被告刘怀忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 刘建军
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 常四娃
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 纪雄雄