四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0180民初1493号
原告（执行案外人）：徐士琼，女，1980年11月27日出生，汉族，户籍地四川省内江市市中区，现住四川省简阳市。
委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。
被告（申请执行人）：汪梅，女，1974年4月16日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托诉讼代理人：魏学东，四川法锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨庆，四川法锐律师事务所律师。
被告（被执行人）：郑典勋，男，1972年4月8日出生，汉族，住四川省简阳市。
原告徐士琼与被告汪梅、郑典勋案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月9日立案受理，依法适用普通程序，分别于2018年5月22日、6月21日公开开庭进行了审理。原告徐士琼及其委托诉讼代理人李进，被告汪梅及其委托诉讼代理人魏学东到庭参加了诉讼，被告郑典勋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐士琼向本院提出诉讼请求：判令停止（不得）对位于简阳市简城镇金水街（天然气公司宿舍）X幢X单元X楼的房屋（简房权证号：监字第××号）的强制执行，并解除查封。事实和理由：徐士琼与郑典勋于2013年11月15日签订《房屋买卖合同》，约定由郑典勋将本案标的房屋以34万元的价格出卖给徐士琼。徐士琼陆续支付了购房款，并从签订合同之日便合法占有该房屋至今，根据相关法律规定，原告在2013年即已取得该房屋的所有权。因被告汪梅与郑典勋民间借贷纠纷一案，汪梅系案件申请执行人，简阳市人民法院依汪梅申请将案涉房屋进行了查封。2018年2月9日，徐士琼向简阳市人民法院提交了执行异议申请，简阳市人民法院于2018年3月15日作出（2018）川0180执异51号执行裁定，裁定驳回原告徐士琼的异议申请。现原告依法提起执行异议之诉，请求判令如诉。
被告汪梅辩称：一、郑典勋是案涉房屋的所有权人。因案涉房屋（简房权证号：监字第××号）在房管部门登记的权利人为郑典勋，故郑典勋为本案涉案房屋的唯一所有权人，简阳市人民法院查封郑典勋涉案房屋是合法、正确的。二、原告徐士琼并非善意取得讼争房屋，且未取得房屋所有权。徐士琼于2013年11月15日与郑典勋订立房屋买卖合同时，郑典勋在信用社已设立有抵押，2014年7月16日对方再次以案涉房屋设定抵押并贷款39万元，直到简阳市人民法院查封案涉房屋时，郑典勋未清偿信用社的债务也未解除抵押，原告对此一直知晓，并实际使用了该笔39万元的贷款，因此，原告并非善意取得该讼争房屋。综上，原告对案涉房屋不享有排除执行的权利，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告郑典勋书面答辩称，就案涉房屋而言，其与徐士琼签订过买卖合同，徐士琼分三次陆续把340000元房款付清了，但并没有办理过户，所以，案涉房屋现在仍然是郑典勋的。期间，徐士琼也要求郑典勋去过户，但郑典勋一直找理由推脱没去。另外，郑典勋还用该房重新贷了390000元，没告诉原告，银行的贷款至今也没有还。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
汪梅在与郑典勋民间借贷纠纷一案中向本院提出保全申请，本院于2017年11月23日作出（2017）川0180民初4742号民事裁定，查封了郑典勋名下的位于四川省简阳市简城镇金水街（天然气公司宿舍）X幢X单元X楼的房屋（简房权证号：监字第××号），查封期限三年。2017年11月27日，本院在简阳市不动产登记中心办理了协助查封手续。汪梅与郑典勋民间借贷纠纷经本院审理并于2017年12月20日作出（2017）川0180民初4742号民事判决：被告郑典勋于本判决生效之日起三日内向原告汪梅偿还借款15万元并支付利息，利息从2016年11月25日起按照年利率24%计算至借款付清之日止。判决生效后，郑典勋未履行判决书中确定的还款义务，汪梅向本院申请强制执行，2018年1月12日，本院以（2018）川0180执171号立案。
在（2018）川0180执171号案执行过程中，2018年2月9日，徐士琼向本院提交“财产保全异议申请书”（实为执行异议申请书），请求解除对案涉房屋（简房权证号：监字第××号）的查封，本院于2018年3月15日作出（2018）川0810执异51号执行裁定，驳回了徐士琼的异议请求。徐士琼对该裁定不服，于2018年3月30日向本院提起执行异议诉讼。
原告徐士琼与被告郑典勋原系夫妻关系，结婚时二人均系再婚，2013年6月25日双方协议离婚，离婚协议载明：双方婚后无共同房产。男方所有的在天然气公司住房女方暂居住三年，三年满后女方搬走。双方在离婚协议中涉及的“男方所有的在天然气公司住房”即是本案所涉的查封房屋。2013年11月15日，徐士琼与郑典勋就案涉房屋达成买卖意向，并在四川阳安律师事务所的见证下签订了《房屋买卖合同》，该份合同对房屋的产权状况、房屋价款、付款方式、过户条件等进行了约定。合同载明：该房屋现在向简阳市农村信用合作联社石钟分社抵押借款190000元，借款人为甲方郑典勋，借款期间为2012年5月至2014年5月；甲方将房屋及房屋内现有家电家具出卖给乙方（徐士琼），总价款340000元；价款支付方式：双方签订协议时，由乙方当场支付甲方70000元；乙方在还款期限届满前代为偿还上述190000元的借款本金及利息，190000元本金直接折抵房屋价款，利息不抵扣房款，由乙方自愿承担；待过户条件成就（包括但不限于银行抵押贷款还款结束）时起5日内，双方共同到房管部门办理过户手续，过户手续办理的同时，乙方当场支付60000元；在办理土地使用权证条件成就（包括但不限于银行抵押贷款还款结束）时起3日内，到相关部门办理过户手续，同时由乙方支付甲方20000元；若甲方签订本协议后再次将上述房屋向第三方抵押贷款属于违约，应该承担房屋总价款双倍违约责任。协议签订当天，徐士琼即向郑典勋银行账户汇款70000元，2014年7月11日，徐士琼向郑典勋在简阳市农村信用合作联社还款专用账户汇款191820元，2014年10月16日，徐士琼以现金方式向郑典勋支付80000元，郑典勋当场出具收条一张，并载明自此房款已付清。
2014年7月16日，被告郑典勋再次以案涉房屋作抵押，在四川简阳农村商业银行股份有限公司南街支行签订了一份额度支用有效期间为2014年7月16日至2019年7月15日的循环借款合同，该份借款合同可循环使用的借款额度为人民币390000元。7月16日当天，郑典勋在该支行抵押贷款39万元。2016年7月14日，郑典勋归还了该笔贷款，之后又于2016年7月15日再次支用，目前，郑典勋在该支行的借款未清偿，抵押未解除。
另查明,案涉房屋，即位于简阳市简城镇金水街（天然气公司宿舍）X幢X单元X楼的房屋（简房权证号：监字第××）目前仍登记在郑典勋名下，为郑典勋单独所有。房产登记信息摘要的“离婚析产”系郑典勋与徐士琼结婚之前一次婚姻的离婚析产。原告徐士琼在与郑典勋签订买卖合同之前即因与郑典勋婚姻关系和离婚协议的约定等因素居住在案涉房屋内，之后至今，徐士琼仍然居住在该房屋内。2017年1月23日徐士琼与他人已再婚。
上述事实，有原告提交的1.（2018）川0180执异51号执行裁定书、（2017）川0180民初4742号民事裁定书、（2017）川0180民初4742号民事判决书及庭审笔录；2.《财产保全异议申请书》、（2018）川0180执异51号案的立案登记表和两份询问笔录；3.《房屋买卖合同》、中国建设银行取款凭条（2013年11月15日）、中国工商银行个人业务凭证（2013年11月15日）、中国建设银行客户回单（2014年7月11日）、收条（2014年10月16日）；4.四川阳安律师事务所律师见证书（2013年11月15日）及收律师见证费收据；5.徐士琼离婚证、结婚证、自愿离婚协议书；6、坤元物业的情况证明及七份收据；被告提交的：1.（2017）川0180执保290号协助执行通知书、送达回证；2.（2018）川0180执171号受理执行案件通知书、执行通知书、责令被执行人期限履行义务通知书、报告财产令、限制消费令、案款执行通知书、财产查询反馈汇总表；3.调查令回执、银行系统内郑典勋贷款合同号、郑典勋2014年7月16日贷款明细、房屋信息摘要;本院依职权调取的郑典勋个人借款合同（2014年7.16-2019年7月15日循环借款合同）、已发放借据信息清单等证据在卷佐证。
本院认为：本案争议焦点在于原告徐士琼对于案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案应从以下四个方面审查：1.原告徐士琼与被告郑典勋在本院查封之前是否就案涉房屋签订有合法有效合同；2.徐士琼是否已经支付全部价款；3.在本院查封之前，徐士琼是否已合法占有案涉房屋；4.徐士琼对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错。关于前三个方面的认定，根据本院查明的事实，可以认定，在本院查封案涉房屋之前，原告徐士琼作为房屋买受人已与被告郑典勋签订了合法有效的书面买卖合同、已经支付全部价款并合法占有案涉房屋。
关于徐士琼对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错的认定，本院认为，一是客观上，案涉房屋自2013年双方签订合同以来，曾经有过过户条件成就的机会。体现在原告徐士琼在替郑典勋偿还了第一次在简阳市农村信用合作联社石钟分社抵押借款19万元本息后，该房屋上设定的抵押借款已清偿，此时，案涉房屋上设定的抵押登记障碍满足了消除条件，过户条件成就，同时，依双方买卖合同约定也达到了要求对方协助过户的条件，但原告出于对郑典勋的信任没有把握此次机会。二是主观上，原告徐士琼对该套房屋是否存在着权利障碍忽略了审慎合理的注意义务，导致案涉房屋几年时间内均处于未过户的风险中。体现在作为买受人在购买案涉房屋之前，明知其上设定有抵押权登记也愿意购买。另2014年7月原告代被告郑典勋付清第一次贷款后，在郑典勋一再推脱没有配合过户时原告仍然相信郑典勋达几年之久，导致被告郑典勋在此期间再次将案涉房屋用作抵押贷款且至今贷款未清偿，抵押未解除，让案涉房屋再次处于不能过户的状态。综上，本院认为，由于徐士琼未尽到审慎合理的注意义务，对案涉房屋未完成过户登记存在过错，因此，原告徐士琼并不享有足以排除执行的民事权益，对其停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告徐士琼的诉讼请求。
本案案件受理费9800元，由原告徐士琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 青 巍
审 判 员 刘鸣梅
人民陪审员 舒坤林
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 白 燕