＼n广东省佛山市顺德区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）佛顺法良民初字第1634号＼n原告佛山市顺德区日勤物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良昌宏路＊号美图苑＊号商铺。＼n法定代表人曾国豪。＼n委托代理人陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。＼n被告关志彪，男，1969年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区大良街道环市东路喜盈轩＊座＊号，公民身份号码：＊＊＊＊＊。＼n委托代理人刘洁班，女，1973年02月27日出生，汉族，广东省佛山市顺德区大良街道环市东路喜盈轩＊座＊号，系被告妻子。公民身份号码：＊＊＊＊＊。＼n原告佛山市顺德区日勤物业管理有限公司（以下简称“日勤公司”）诉被告关志彪物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法由代理审判员宁瑞红适用简易程序独任审判，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告日勤公司委托代理人陈莉君，被告关志彪的委托代理人刘洁班到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告日勤公司起诉认为，2004年1月19日，原告与被告签订一份《彩云居物业管理协议》，协议约定被告将其购买的位于佛山市顺德区彩云居15号商铺的物业委托原告进行管理，被告每月15日前向原告交纳管理费共72元，被告逾期交纳管理费的，需按每天5‰加收滞纳金。双方签订上述管理协议后，原告已经按照协议的约定全面履行了自己的相关义务，但被告却从2011年6月份开始未按时向原告交纳物业管理费，截止至2013年9月份共拖欠原告物业管理费2016元，经原告多次催收未果。据此，原告请求判令：1.被告立即向原告支付拖欠的管理费2016元及滞纳金1800元（从2011年6月16日起按每天5‰暂计至起诉之日，以后顺延计算），合计3816元；2.本案诉讼费由被告承担。＼n被告辩称，物业管理合同无效，被告不是26号车库的业主。合同第3条物业管理费包括排污、治安、绿化、道路等，但小区出现排污、治安、绿化、道路设备等问题时，原告却没有进行管理，原告要求业主转变时需要去管理处办理变更手续，但原告法定代表人变更却不告知业主。＼n原告向本院提交的证据及被告的质证意见如下：＼n1.原告企业法人营业执照、组织机构代码证、被告人口信息查询表各一份，证明原被告诉讼主体资格。＼n被告无异议。＼n2.物业管理协议复印件一份，证明原被告签订物业管理协议，约定被告将其拥有的物业委托原告管理，被告在每月15日前向原告交纳物业管理费73.04元（实际按每月72元收取），但被告从2011年6月起未及时向原告交纳物业管理费，截止到2013年9月，共拖欠28个月物业管理费2016元。＼n被告对真实性无异议，但认为“26号车库”几个字怀疑是原告后补的。＼n诉讼中，被告提供的证据及原告的质证意见如下：＼n1.存折一本，证明原告有从该存折中扣取物业管理费，但为何商铺没有扣取则不清楚，可能因为原告管理混乱，与被告无关。＼n原告对真实性无异议，认为原告并没有从被告提供的存折本中扣取任何物业管理费用，这个存折本并不是原告与被告签订的银行代扣存折，与本案无关。＼n2.群众信访交办表一份，证明被告有与原告协商处理排污问题，但原告没有处理。＼n原告对证据真实性、合法性、关联性均不予确认。＼n3.照片两张，证明原告未处理公共设施，被告自己出钱处理。＼n原告对证据真实性、合法性、关联性均不予确认，对证明内容也有异议。＼n经过庭审辩证、质证，本院对原被告提交的证据作如下认证：＼n原告提供的证据，被告对真实性无异议，予以采信，被告认为物业管理协议“26号车库”几个字是原告后补，但无证据证明，不予采信。＼n被告提供的证据1，被告在庭审中确认案涉商铺的物业管理费以现金缴纳，该存折与本案没有关联性，不予审查认定。被告提供的证据2，是被告单方形成的证据，没有相关人员的亲笔签名或盖章，不予采信。被告提供的证据3，无法确认是被告的商铺照片，也不能证明照片所示情况是原告造成的，不予采信。＼n综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：日勤公司与关志彪于2004年签订《彩云居物业管理协议》，约定日勤公司对关志彪所有的位于佛山市顺德区大良街道彩云居15号商铺进行管理，关志彪每月15日前交纳当月管理费73.04元，逾期交纳管理费的，需按每天5‰加收滞纳金。关志彪从2011年6月起欠交纳物业管理费，截至2013年9月共拖欠物业管理费2045.12元，日勤公司遂于2013年9月26日提起诉讼。＼n以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。＼n本院认为，被告认为其不是26号车库的业主，但认可物业管理协议是其签名，对本案涉及的15号商铺是其名下物业并无异议，原告与被告签订的《彩云居物业管理协议》合法有效，对双方具有约束力。而原告法定代表人的正常变更经过合法手续，并不需对全体业主公示，对被告的抗辩不予采纳。原告已对彩云居进行了物业管理，有权按约定向业主或实际使用人收取相应物业管理费，被告是彩云居15号商铺的业主，依法应当履行按时交纳物业管理服务费的义务，被告认为原告物业管理服务差，其可通过提议召开业主大会成立业主委员会更换物业管理公司，而不是通过拒交物业管理服务费的消极手段来解决问题；另，原告已对彩云居提供了物业管理服务，基于诉讼物业业主的整体公共利益考虑，对被告该抗辩理由不予接纳。被告未有依时缴付物业管理费，属违约行为，应承担向原告支付物业管理费及违约金的责任。按照合同约定，2011年6月至2013年9月被告共欠原告物业管理费2045.12元（73.04元／月×28月），原告仅诉请被告支付物业管理费2016元，是对自身权利的自由处分，本院予以确认。双方在协议中约定的滞纳金即违约金，因双方约定每月的管理费于当月15日前交纳，故被告欠缴管理费的违约金从2011年6月16日起算，双方约定欠交物业管理费按每天千分之五计付滞纳金明显高于因被告违约而造成的损失，本院酌情调整为按每天万分之五计算，暂计至起诉之日即2013年9月26日，违约金合计430.94元（详见违约金计算表）。综上所述，原告诉请合理部分本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：＼n一、被告关志彪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区日勤物业管理有限公司支付2011年6月至2013年9月的物业管理费2016元及违约金430.94元（违约金暂计至2013年9月26日，之后按每日万分之五计算至被告付款之日止）；＼n二、驳回原告佛山市顺德区日勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n本案受理费25元（已减半收取并由原告预交），由被告关志彪负担（被告迳向原告支付，本院不另作退收）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。＼n代理审判员宁瑞红＼n二〇一三年十一月十四日＼n书记员洪勉＼n违约金计算表对应月份当月应缴管理费（元）违约金计算标准（每日0.0005）欠缴天数（截至2013年9月26日）应缴违约金（元）2011年6月73.040.000583330.422011年7月73.040.000580329.332011年8月73.040.000577228.192011年9月73.040.000574127.062011年10月73.040.000571125.972011年11月73.040.000568024.832011年12月73.040.000565023.742012年1月73.040.000561922.612012年2月73.040.000558821.472012年3月73.040.000555920.412012年4月73.040.000552819.282012年5月73.040.000549818.192012年6月73.040.000546717.052012年7月73.040.000543715.962012年8月73.040.000540614.832012年9月73.040.000537513.702012年10月73.040.000534512.602012年11月73.040.000531411.472012年12月73.040.000528410.372013年1月73.040.00052539.242013年2月73.040.00052228.112013年3月73.040.00051947.082013年4月73.040.00051635.952013年5月73.040.00051334.862013年6月73.040.00051023.732013年7月73.040.0005722.632013年8月73.040.0005411.502013年9月73.040.0005100.37合计430.94