上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1914号
上诉人（原审原告、反诉被告）俞坚。被上诉人（原审被告、反诉原告）张明敏。委托代理人赵志悦，上海嘉加律师事务所律师。上诉人俞坚因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第9452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日受理后依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人俞坚、被上诉人张明敏之委托代理人赵志悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年11月30日，俞坚、张明敏签订《租赁合同》，合同约定，俞坚将坐落于上海市浦东新区***路***弄***号3B室房屋出租给张明敏使用，房屋租赁期自2012年12月1日起至2014年11月30日止，月租金为人民币（下同）14,000元，每三个月为一期支付租金。合同的第三条约定：“……租赁期满，甲方（即俞坚，下同）有权收回全部出租房屋，乙方（即张明敏，下同）应如期交还。乙方如要续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。”第四条约定：“……乙方于签订本合同同时支付甲方该房屋的租赁保证金28,000元，甲方应出具相应收据予乙方。甲方应于租赁期满、乙方迁空交房屋当日，扣除乙方应负担之欠租、违约金及其他应付款后，将余额无息返还乙方，乙方应出具相应凭证予甲方；如甲方逾期支付，每逾期一日，则甲方须按月租金的0.50%支付滞纳金。……”第七条约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁届满后的当日内返还该房屋。否则，每逾期一日，乙方应按照相当于日租金的1倍向甲方支付占用该房屋期间的使用费。”签订合同当日，俞坚收到张明敏支付的租赁保证金28,000元。合同签订次日，俞坚将系争房屋移交给张明敏，租赁期间张明敏陆续向俞坚支付房租。2014年12月1日，张明敏又向俞坚银行卡账户汇入28,000元作为此后两个月的房租，并通过手机短信向俞坚表示续租。俞坚收到上述短信后向张明敏回信提出可以在每月增加1,000元租金的基础上续租，因张明敏未予答复同意，又未及时返还租赁房屋，故俞坚诉至法院，要求判令：1、张明敏搬离租赁地点，并赔偿俞坚经济损失40,000元整（截止起诉状递交之日），不包括可能发生的其他损失；2、本案诉讼费由张明敏承担。张明敏则提起反诉，要求判令：1、俞坚返还租赁保证金28,000元并支付相应的滞纳金（从租赁期满之日的次日即2014年12月1日起计算至租赁保证金返还之日，每日按照月租金的0.50%计算）；2、俞坚承担反诉受理费。另查明，本案在审理中，张明敏曾于2015年3月10日向俞坚发函要求于4月3日返还租赁房屋。2015年4月8日，张明敏将租赁房屋的钥匙和门禁卡邮寄给俞坚。翌日，俞坚收到张明敏邮寄的上述物品。原审审理中，俞坚认为，由于张明敏在2015年4月9日返还了租赁房屋，故撤回要求返还租赁房屋的诉讼请求，但根据合同约定，“倍”的意思是按照原数相加，张明敏逾期返还租赁房屋，应按照合同约定的租金标准双倍向其支付使用费，故变更诉讼请求为要求法院判令张明敏按照每月28,000元计算标准，支付自2014年12月1日始至2015年4月9日止的房屋使用费，张明敏承担案件受理费；同意将张明敏在上述期间内已支付的使用费28,000元和订立合同时支付的租赁保证金28,000元与本案张明敏应承担的使用费中予以抵扣，但不同意张明敏的诉讼请求；张明敏返还的租赁房屋存在受损，故将另案主张。张明敏则认为，双方存在不定期租赁，俞坚口头同意张明敏续租到4月，并已告知俞坚4月3日返还租赁房屋，故使用费应计算至上述日期。根据合同中对租赁期届满后使用费计算标准的约定，应按原约定的日租金标准计算使用费。故张明敏坚持反诉请求。原审认为，依法成立的合同受法律保护。俞坚、张明敏签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。针对双方争议焦点，法院分析认定如下：本案争议焦点之一，租赁期间届满后，张明敏继续使用租赁房屋系违约还是不定期租赁的问题。法院认为，租赁期间期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽然张明敏在租赁期间届满后通过银行汇款形式向俞坚支付了部分钱款，但根据双方的短信往来，俞坚对续租后租金的标准存在异议，明确要求提高租金，故双方之间不存在不定期租赁的事实，张明敏租赁期间届满后未及时返还租赁房屋，构成违约。本案争议焦点之二，张明敏在租赁期间届满后继续使用房屋的使用费计算标准问题。法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，逾期返还的，理应按照约定或者法律规定支付使用费。本案中，双方在《租赁合同》中约定“每逾期一日，乙方应按照相当于日租金的1倍向甲方支付占用该房屋期间的使用费。”对此，俞坚认为此处约定的“1倍”应作增加一倍解释，故应按租金标准增加一倍支付使用费。张明敏则认为应作乘以一倍解释，故仍应按照原租金标准支付。双方产生上述争议的原因在于对“倍”的不同理解造成。法院认为，从字义解释，“倍”的原意是照原数等加，但是放置于不同的语句中则会产生多种不同的含义。本案中，应该将“倍”字放在合同条款中做文义解释才能准确理解它的含义，而不可断章取义。从合同约定内容的外观上看，该条款采用填空的方式，为签约双方当事人提供了按日租金的倍数确定逾期返还房屋使用费金额的协商空间。理论上，填空处可以填写任何数字，这是典型的乘数论的文义表达方式。该条款对于使用费的约定可以理解为日租金为原数，填空处确定的数字为乘数来计算的金额。日租金的一倍，即日租金乘以一；日租金的二倍，即日租金乘以二；以此类推。由于俞坚关注了“倍”的原有的字面含义，而忽视了条款本身的含义，俞坚的观点，法院难以采信。故张明敏逾期占用房屋的使用费计算标准为《租赁合同》中约定的每日租金标准。本案争议焦点之三，使用费计算的截止日问题。法院认为，张明敏在双方未能达成一致继续租赁房屋的情况下，理应按照合同约定及时返还租赁房屋，现张明敏虽单方面通知俞坚表示于2015年4月3日返还房屋，但其既未能与俞坚协商一致具体交接事宜，又未向其明知的俞坚居住地址寄给房屋钥匙，致使俞坚于2015年4月9日收到返还房屋的钥匙等物品，故张明敏支付的使用费应计算至2015年4月9日止。本案争议焦点之四，俞坚返还张明敏保证金及承担滞纳金的问题。法院认为，房屋租赁保证金系承租方担保其在租赁合同终止后用于支付欠付的租金、承担违约金等费用而在房屋租赁开始时交付给出租方一定金额的钱款。故房屋租赁保证金在租赁合同终止时根据双方约定予以一并结算。本案中，双方在合同中约定，租赁保证金返还时间在租赁届满、张明敏迁空房屋并交还房屋当日，扣除张明敏应负担之欠租、违约金及其他应付款后，将余额无息返还。现双方租赁期间虽约定2014年11月30日为届满，但张明敏直至2015年4月9日将租赁房屋交还俞坚，张明敏要求从2014年12月1日起算返还租赁保证金的意见，明显与合同约定不符，法院不予采纳。故双方结算返还租赁保证金的时间应从2015年4月9日起算，现根据法院上述对张明敏应承担的使用费认定，张明敏应支付俞坚自2014年12月1日始至2015年4月9日止的使用费共计为60,200元，根据双方的合同约定，扣除张明敏已付房屋使用费28,000元和租赁保证金28,000元，至租赁保证金返还日时，张明敏还应支付俞坚房屋使用费4,200元，故张明敏要求俞坚返还租赁保证金及承担滞纳金的反诉请求，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于二〇一五年五月十一日作出判决：一、张明敏于判决生效之日起十日内支付俞坚房屋使用费4,200元；二、驳回张明敏的诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币800元，减半收取计400元，由俞坚负担200元，张明敏负担200元。反诉案件受理费250元，由张明敏负担。判决后，俞坚不服，上诉于本院，诉称：原审对于“每逾期一日，乙方应按照相当于日租金的1倍向甲方支付占用该房屋期间的使用费。”中“倍”的理解错误，该处应当按照《辞海》的注解：倍：照原数相加，而非数学上的一倍就是乘以1，举例说明生活中常用“你的年龄是他的一倍”就是多一倍的意思。因此本案中也应当作词解释，最后的判决结果使用费计算有误，要求二审法院撤销原审判决第一项，改判支持俞坚的全部诉请。被上诉人张明敏辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案上诉争议焦点在于，双方对租约房屋使用费约定的解释问题。合同约定“每逾期一日，乙方应按照相当于日租金的1倍向甲方支付占用该房屋期间的使用费。”通常“倍”的含义应当按约定数学字面含义计算房屋使用费，上诉人俞坚坚持认为应当按语文字义加“倍”，即照房屋加倍计算使用费，但未能证明其解释具有双方合意的一致性、排他性，有违法律解释。本院同意原审法院阐述的意见，同时认为本案双方合同中的使用费约定明确置于合同违约约定部分以外，并无证据证明具有违约处罚的属性，可以按照原租金的标准约定，且在司法实践中双方未约定使用费的情况下，法律规定也是比照原租金计算。因此，上诉人俞坚的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币695元，由上诉人俞坚负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年九月十六日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……