河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0191民初2080号
原告（反诉被告）乐睿，女，汉族，1973年10月1日出生，住郑州市金水区。
委托代理人王玉旭，河南中锦律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）理润元，曾用名李润元，男，汉族，1987年10月4日出生，住郑州市。
委托代理人罗慧领，河南豫龙律师事务所律师，特别授权。
委托代理人胡浩波，河南豫龙律师事务所律师，特别授权。
第三人郑州壹加貳联合不动产经纪有限公司，住所地郑州市郑东新区商鼎路12号1号楼1层80号。
负责人：王永
原告（反诉被告）乐睿诉被告（反诉原告）理润元、第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人王玉旭，被告委托代理人罗慧领到庭参加诉讼，第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
本诉原告乐睿诉称，原告因生活需要决定购买李润元位于郑东新区××楼××单元××房屋××套。2016年6月12日，由郑州壹加式联合不动产经纪有限公司作为中介，经双方协商签订房屋买卖合同一份，合同约定：原告以2950000元的价格购买被告位于郑东新区××楼××单元××号建筑面积为213．48平方米的房屋一套（包含地下室一间，所有装修）；付款方式为商业贷款。原告于合同签订当日即交付定金3000元。2016年7月21日原告通过银行金融征信审批，双方去银行签订了贷款协议，并办理了相关贷款业务，原告支付5215元手续费用。2016年8月22银行贷款审批通过，中介通知双方去办理网签合同，此时被告李润元拒绝配合网签，并以合同周期大长等不合理理由拒绝办理。2016年10月12日，双方在中介机构参与下见面商议，被告李润元单方提出不履行合同，拒绝把房屋出售给原告，理由是不着急用钱，不卖了。此时距合同签订已过去4个月。自合同签订以来原告积极履行合同，并在双方签字同意的情况下办理了银行贷款。被告李润元无故撕毁合同，不履行合同义务的不诚信行为造成了该合同无法正常履行，导致原告无法取得该房屋所有权，同时也丧失以相近价格购买周边其他房屋的机会，给本人造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决：1、请求判令理润元赔偿因拒绝履行房屋买卖合同，而给原告造成的房屋市场差价损失，暂定为20万元（具体以房屋市场价格评估为准；2、请求判令理润元按照合同约定支付违约金共貳拾玖万伍仟元整（295000元）；3、请求判令理润元赔偿给原告带来的各项损失共计36715元；4、判令被告理润元承担本案诉讼费。
本诉被告理润元辩称：一、答辩人积极履行合同，不存在违约行为，不应承担任何责任。1、2016年6月12日签订《房屋买卖合同》当天，答辩人就将房屋所有权证书原件交付中介公司即本案第三人，充分证明了答辩人出售房屋的诚意。2、因出售房屋上存在银行贷款，为便于房屋过户，双方《房屋买卖合同》签订后答并人多方筹措资金，于2016年6月24日提前将剩余贷款偿还，银行出具结清证明；3因答辩人原名李润元，现身份证名字为理润元，出售房屋上登记的所有权人名字原为李润元，为便于房屋过户，双方《房屋买卖合同》签订后答辩人即到房管局办理所有权更名手续，并于2016年7月27日办理完毕。4、答辩人出售房屋是为了买新房结婚，在签订合同时也向中介公司和原告说明、60天内要拿到全部房款，以便购买婚房，并得到两方确认，所以其有卖房的现实需要而没有不卖房的现实需要。双方《房屋买卖合同》签订后，答辩人一再催促中介和原告尽快办理相关手续，原告声称答辩人不卖房与答辩人卖房初衷相悖，也与实际不符。《房屋买卖合同》无法履行，是原告自身原因造成，与答辩人无关。二、《房屋买卖合同》无法履行，是原告自身原因造成，与答辩人无关。1、根据双方《房屋买卖合同》约定，原告以商业货款的方式支付房款，但是原告一直无法通过银行贷款审批，其又没有能力全额付款，导致合同陷于停滞，2016年7月20日答辩人还在询问中介，原告银行流水够了没，并催促中介抓紧时间办理；2根据双方《房屋买卖合同》约定，原告支付购房款走房管局资金监管，但是原告一直不与答辩人到房管局办理资金监管手续；3、原告一直违约，拖到2016年10月仍然无法办理贷款和资金监管手续，当月2日开始，郑州施行限购政策原告不再具备购房资格，双方《房屋买卖合同》彻底无法履行，所以双方合同无法履行的原因在原告而不在答辩人，其应自行承担相应后果。原告诉讼请求不能成立。综上所述：1、答辩人不存在违约行为，合同无法履行系原告违约造成，与答辩人无关，答辩人不应向其支付违约金、赔偿损失；2根据我国合同法第114条的规定，违约金和损失不能同时主张原告第1项和第3项诉讼请求并未超过双方约定的违约金，该两项诉讼请求系重复主张，不应支持，原告也根本不存在所谓的损失；3、因为原告诉讼请求以及事实和理由根本不成立，相应诉讼费用也应由其自行承担，请求依法驳回原告全部诉讼请求。
第三人未答辩。
反诉原告理润元反诉称，2016年6月12日，反诉人与被反诉人通过第三人居间签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被反诉人购买反诉人位于郑东新区××楼××单元××房屋××套，房屋价款295万元整，被反诉人以商业贷款的形式支付，房屋贷款走房管局资金监管，如被反诉人证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，被反诉人承担相应责任及经济损失，一方违约向对方支付总房款10％的违约金合同签订后，反诉人积板履行合同，当天将房产证交付中介，并等措资金将房屋贷款提前偿还，还到房管局办理了房产证更名手续，由李润元更改为理润元。但是，被反诉人贷款却迟迟不能通过银行审批，共又不能全额付款，而且事后反诉人得知被反诉人根本不具备购房资格，因此双方合同无法履行。反诉人认为，被反诉人不具备购买能力，贷款也不能通过银行审批，而且其根本不具备购房资格，导致合同无法履行，显属违约。为维护合法权益，反诉人提出反诉，请求判令：1被反诉人向反诉人支付违约金29．5万元；2、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告乐睿辩称，本购房合同签订于2016年6月12
日，贷款手续在2016年8月9日审批完毕，下一步程序就
是网签，此时由于郑州房价猛涨，据传平均涨幅在30％，被告有意毁约，另行涨价售房。虽然在2016年10月份郑州市颁布了限房政策，但与本案无关，原告的购房资格在限房政策之前也是毫无意义的。
第三人未答辩。
本诉原告（反诉被告）为支持其诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交如下证据：第一组证据：1、《房屋租赁合同》一份；2、收款收据3张；3、收条一张。证明原告与被告在2016年6月12日签订房屋买卖合同，根据合同约定原告交纳定金30000元，中介费31500元，中介已退定金3000元。第二组证据：4、浦发银行个人贷款审批表1张；5、浦发银行电脑中的条目两张；6、收据1张。证明原告与被告在浦发银行办理贷款手续，已经放款审核通过。原告已交纳贷款费用5215元。第三组证据：7、结婚证，证明乐睿与吴畏系夫妻关系。第四组证据：录音一份，证明被告对合同的违约是故意的，明知的；被告已签字确认了资金监管方式的变更。
本诉被告（反诉原告）对上述证据发表质证意见如下：第一组证据合同真实性无异议，收据原件只有一张，编号尾号为79833，该份证据形式真实性无异议，但是原告证据二中所列收据没有证据原件，不予认可．对收条的真实性不子认可，无法确定该收条的收件人身份，对第二组证据贷款审批手续系复印件，没有原件可以核对，也没有银行印章，而且上面的内容也与本案无关，不是本案当事人。收款收据与本案不具有关联性，对第三组证据真实性无异议，但签订合同时是本案原告与被告所签订，与第三人没有关系。对第四组证据录音，原告称录音形成于2016年9月10日与实际不符。庭审时原告未当庭提交录音原始载体，致使原告录音形成时间、编号、名称等无法核实。原告诉状中称2016年10月12日中介才召集双方协商，因此关于协商内容的录音应当形成于该时问，不可能是原告陈述的2016年9月10日。原、被告的两次见面分别为签合同时和限购后原告丧失购房资格而协商，故录音证据不可能形成于限购前的9月10日，只可能形成于限购后的10月12日
第二，对录音内容不予认可。录音来源不合法，该录音系偷拍偷录证据，不应被采信；被告对原告录音根本就不知情，原告是有意刺激、诱导、威胁被告而录音。录音内容不完整，开始突兀，明显是掐头去尾的录音，且录音文字版本未体现完整的录音内容，未体现出对原告不利和对被告有利的内容。录音内容显示双方协商房屋买卖事宜，最终协商结果是走法律程序，根据法律规定协商过程中的让步和陈述不能作为定案依据。第三，对原告提供的其他录音证据不予质证。原告庭审时只举证与被告的录音证据，而没有举证其他录音证据，也没有提供录音的书面材料。其他录音证据系庭后提交，超过了举证期限，
被告不予质证。
第三人未质证。
经审查，本诉原告提交的第一组、第三组证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。第二组证据中证据4、5无法证实其真实性，证据6合法、真实，但与本案无关联性，第四组证据综合全案子以认定。
被告（反诉原告）为支持其反诉请求和答辩意见提交如下证据：第一组证据：1、房屋买卖合同复印件一份，证明内容2016年6月12日原告与被告签订《房屋买卖合同》，主要约定：原告以295万元价格购买被告位于郑东新区千宁街3号11号楼3单元11层1101号房屋一套（详见合同第一条，第二条），付款方式为商业银行货款（详见合同第四条），如原告因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，原告承担相应责任及经济损失（详见合同第六条第5款第（4）项），一方违约向对方支付房价10％的违约金（详见合同第六条第6款）第二组证据：2、托管凭证复印件一份；3、贷款还款回单复印件一份；4、贷款还款（已结清）凭证复印件一份；5、郑州市房屋登记簿复印件一份，证明被告积极履行合同，不仅将房屋所有权证书原件交付中介公司，还积极筹措资金，将房屋贷款提前偿还，并且将房屋所有权证上名字更改为现用名，以便于顺利办理房屋过户手续，所以其不存在任何违约行为，原告声称被告违约与事实不符。第三组证据：6、与中介公司田经理微信聊天记录打印件8份；7、结婚证复印件一份，证明被告出售涉案房屋的目的是8月份要买婚房结婚，所以要求被告全部房款60天内到位，在合同履行期问还询问中介资金监管事宜以及原告银行流水情况，并催促中介公司抓紧时问办理卖房事宜，所以其不存在不卖房的主观故意，也没有不卖房的现实需要，相反其一直积极主动的催促中介公司尽快办理，原告民事起诉状所列事实与理由不能成立。第四组证据：8、结婚登记档案复印件一份；9、房屋所有权证存根复印件六份，证明原告与吴畏系夫妻关系，在买房过程中原告告知被告其已离婚可以办理贷款实属虚假，而且原告在购买被告房屋之前，已经有三套房屋，不再具备购房资格，也根本不能办理贷款手续。所以，本案系原告隐婚烟与房产状况的事实，欺骗原告签订贷款购房的房屋买卖合同，在合同履行过程中一再违约办不下来贷款，乃至限购丧失购房资格，导致合同无法履行，被告也未能在婚前买到婚房，其应自行承担相应后果，并向被告承担违约责任。
原告（反诉被告）对上述证据发表如下质证意见：对第一组证据合同真实性无异议，证明方向与事实不符，本案的银行贷款手续早在8月9日就已办理完毕，只是被告拒绝下一步网签才使合同无法履行。对第二组证据，证据2、3、4、5只能说明被告在8月9日前有卖房意向，在6月12日与原告签订的房屋买卖合同也是出于其真实的意思表达，该合同也是合法有效的，只是在8月上旬以后，被告故意毁约导致合同无法继续履行。证据6均系复印件，未见原始凭证，随后申请被告提供原始凭证，即使按照本复印件，也可看出，被告在8月9日之前，卖房的意思表达是真实的，而8月9日之后的毁约行为恰恰是推翻了本证据所记载的内容，是其毁约的证据，证据7与本案无关。证据8该证据证明原告与吴畏签订银行贷款手续。本证据更不可能证明原告夫妻已经离婚，同时证明在6月12日的合同中和在银行贷款合同中的签名都是原告一方证据9与本案无关。
第三人未质证。
经审査，原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4、5、7、8、9客观、真实，与本案具有关联性，本院子以采信，证
据6综合全案子以认定。
第三人未提交证据
经审理查明：2016年6月12日，乐睿与李润元签订房屋买卖合同一份，约定李润元将位于郑州市郑东新区千宁街3号11号楼3单元11层1101号房屋出卖给乐睿，房屋面积213．48平方米，价格为2950000元。合同约定房款交付方式为商业贷款，首付款以银行审批通过为准转到房管局资金监管中心，剩余房款以银行审批通过为准由乙方（乐客）向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给甲方（李润元）乙方（乐睿）申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方（乐睿）应当在房屋过户之前一次性补足。银行放款后60个工作日内办理房屋的过户手续。2016年6月12日及7月15日乐睿先后三次交纳了3万元定金及31500元的中介费，后3万元定金中介已退回乐睿。吴畏与乐睿系夫妻关系，原告提交的证据显示2016年8月办理此贷款时借款人是吴畏，而非乐睿。2017年3月，李润元将涉案房屋另行出售。
另查明，2016年10月2日，郑州市人民政府办公厅发布郑政办［2016］64号文件，关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知中规定：“在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范国内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。”本案中，原告名下拥有一套位于金水区××院××楼××面积为56．06平方米的房屋，原告与其丈夫吴畏共同拥有一套位于金水区北环路40号院6号楼1单元0705号面积127．43平方米的住房、一套位于二七区××院××楼××单元××面积为54．98平方米的住房。庭审时原告自认目前已不符合限购政策限定的购房资格。
本院受理该案后，经调解未果。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，
当事人应当按照约定全面、适当地履行自己的合同义务。因不可归责于双方当事人的事由而导致合同无法继续履行的，任何一方均可以诉请解除合同，互相之间无需承担违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，经查原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，本诉原告没有以自己的名义办理银行贷款，而是以其丈夫吴畏的名义办理银行贷款，此做法缺乏合同依据。经査双方所签合同虽然约定付款方式为商业贷款，但却没有约定具体办理完毕的期问，后因限购政策出台本诉原告乐睿不再具备购房资格，限购政策作为调控政策具有强制性，是当事人无法回避的，是否具备购房资格是从事该民事活动的准入门槛，此情况的出现系不可归责于双方的因素，互相之间均无需承担违约或赔偿责任，双方基于违约向对方提起的诉求均不应得到支持，故对双方的诉求，均不子支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告乐睿的诉讼请求；
二、驳回反诉原告理润元的反诉请求。
本诉案件受理费911元，由本诉原告负担；反诉案件受理费2863元，由反诉原告理润元负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 李建涛
审判员 刘红丽
审判员 胡向楠
二〇一八年七月十六日
书记员 秦 亚