浙江省衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0802民初344号
原告：施建荣，男，1973年12月15日出生，汉族，个体业主，住江山市区。
委托诉讼代理人：郑东兴，浙江刚诚律师事务所律师。
被告：叶浩，男，1983年4月5日出生，汉族，住衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：方益成，浙江嘉志律师事务所律师。
原告施建荣与被告叶浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法由审判员童小平独任审判，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告施建荣的委托诉讼代理人郑东兴、被告叶浩及其委托诉讼代理人方益成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施建荣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年12月23日签订的房屋租赁合同；2、被告按房屋租赁合同第九条第1款约定将涉案租赁房屋退还给原告，并支付自2016年12月23日起至被告将房屋退还给原告之日止按719元/天计算的租金；3、被告赔偿原告违约金262500元；4、被告赔偿原告律师代理费损失5000元。事实和理由：2015年12月23日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于衢州市××室房屋××层的部分房屋，用于经营餐饮。房屋租赁期自2015年12月23日至2018年12月22日，共计三年，租金标准及支付方式：按先交租金后使用的原则，第一年租金为250000元，第二年租金为262500元，第三年租金为275625元。被告于签订租赁合同时支付了第一年度的租金。第一年度的租期届满前的二个月左右，原告即告知被告缴纳第二年度租金，但现第二年度的租期已开始近一个月，被告仍未向原告支付租金。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告逾期支付租金，原告主张解除合同并要求被告支付违约金，符合合同约定，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告叶浩答辩称：一、原告的全权处理人徐娟代表原告与被告签订2015年12月23日的《房屋租赁合同》，合同签订时，徐娟承诺被告如果生意不好，可以退租，保证金50000元也可退还。被告承租后，直接投入装修款已达258000元。经营将近一年，出现严重亏损，被告向徐娟提出不再经营。2016年11月9日，原告及徐娟、被告达成解除《房屋租赁合同》的方案：被告投入的装修归原告所有；碗碟、厨房设备由被告取走；被告的空调3台作价每台25**元计7500元，归原告所有，款到被告账号交钥匙；2017年1月14日搬走物品，如果来不及搬走原告可以无偿让被告物品放至2017年2月17日；租金从2016年12月23日算至2017年1月14日，按719元/天计算，并在被告已交的50000元中扣除，余款返还被告。原告的空调款于2017年2月16日通过徐娟汇至被告账号，同日把租赁房屋的钥匙还给原告。对于存在上述解除协议，从以下事实可以证明：⑴双方对“房屋租金按719元/天从2016年12月23日算至2017年1月14日”之事实陈述一致，足以说明2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》已被解除，2017年1月14日之后不存在租赁关系，即无租金交付；⑵双方对“本案的租赁房屋已于2017年1月11日被原告收回”之事实陈述一致，原告认可被告是2017年1月11日离开，足以说明《房屋租赁合同》已协商解除。⑶原告回购被告的空调，是对解除租赁合同后需要解决的一项内容，原告按照事先约定向被告支付空调回购款7500元，足以说明《房屋租赁合同》解除后，被告无须向原告再支付款项。⑷2016年11月9日，原、被告已然达成解除协议，根据合同法的规定，解除通知到达原、被告即已产生解除的法律效力。二、双方就租赁协议已协商一致，并达成解除协议，解除合同的处理并无违约金的规定，原告诉请支付违约金于法无据。若法院认为被告应当支付违约金，则约定的违约金标准明显高于原告的实际损失，依法应予调整。合同解除后对原告的损失：从2016年12月23日计算至2017年1月14日的租金损失计16537元，根据合同法的司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，本案的违约金最高不能超过21498元。被告已支付原告保证金50000元。要求驳回原告的诉讼请求。
根据当事人的陈述与答辩，本院对无争议的事实部分归纳如下：2015年12月23日，原告施建荣（甲方）与被告叶浩（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方位于衢州市道前街1弄15号201室房屋第二层的部分房屋。租赁用途餐饮。房屋租赁期限自2015年12月23日起至2018年12月22日，共计三年。租金标准及支付方式：按先交租金，后使用的原则。第一年租金250000元；第二年租金262500元；第三年租金275625元。乙方于本合同签订时向甲方支付履约保证金50000元。合同第七条第㈣款：乙方逾期交纳租金的，甲方有权单方解除合同收回租赁房屋，乙方已付租金，甲方不予退还，并且履约保证金也不予退还。乙方有第七条第㈣款约定的情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方按当年年租金的数额支付甲方违约金。乙方未经甲方同意单方中止合同的或者中途退出不租赁的，甲方有权没收履约保证金，乙方还应按当年年租金的数额赔偿甲方损失。本合同项下发生的争议，当事人协商不成导致诉讼，诉讼费、律师代理费等损失由乙方承担。合同签订后，被告交付原告第一年租金250000元及履约保证金50000元。被告接收房屋后进行了装修，经营将近一年出现亏损，未予交纳第二年租金。2017年1月14日，被告搬出租赁房屋。2017年2月16日，被告通过徐娟将钥匙交还给原告。同一天，原告经过徐娟将空调回购款7500元（租赁前为原告的空调，租赁后折给被告使用，被告搬出后又折回给原告）汇给被告。原告为此次诉讼，与浙江刚诚律师事务所签订《法律服务委托合同》，并按规定收取律师代理费5000元，该所指派郑东兴律师出庭诉讼。
上述事实，双方均无异议，本院予以确认。
根据当事人的陈述与答辩，本院就双方争议的主要事实，结合当事人举证、质证情况，认定如下：原、被告是否于2016年11月9日协商解除《房屋租赁合同》，并就解除后续问题达过成口头协议。被告主张双方协商一致已解除《房屋租赁合同》，并就解除后续问题处理终结。原告对此予以否定。被告提交以下证据予以证实：微信截图、电话录音资料、照片、银行汇款记录，以证明双方已于2016年11月9日达成解除租赁关系的协议。原告对上述证据的真实性无异议，认为徐娟系原告在衢州的联系人，其与被告之间的微信聊天记录并无双方解除租赁关系的合意。被告强行退租，原告迫于无奈只能被动地接收房屋，处理善后事宜。为便于处理，空调折价返还原告，但不能就此认为原告同意被告解除租赁关系，更不能证明原告放弃追究被告的违约责任。本院认为，协议解除合同的，必须取得当事人的一致意见。根据被告叶浩的陈述，其因经营亏损向徐娟提出不再经营。即向对方明确提出不履行合同的意思表示。但是在本案中并没有直接依据证明解除是经双方协商一致的。从被告与徐娟的聊天记录、空调折价返还、钥匙的交付、原告贴出招租广告等事实，仅仅表明原告应对被告退租后处理相关事务，无法达到双方于2016年11月9日协商解除《房屋租赁合同》的证明目的。从当事人对合同履行状态的事实表明，被告确因经营不善，违反约定单方面解除租赁关系，原告为避免损失的进一步扩大，配合处置被告退租后相关事务。
本院认为，原告施建荣与被告叶浩签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，合法有效。被告叶浩在合同履行过程中，单方提出解除租赁关系，致使租赁合同难以履行，之后原告施建荣对空调折价返还、钥匙的交付、贴出招租广告等事实，表明双方签订的租赁合同事实上已经解除。本案租赁合同的解除是由于被告不履行租赁合同支付租金的义务导致的，故租赁合同解除后，被告的违约责任并不因此受到免除，原告仍然有权向被告要求承担违约损失。原告施建荣提出第一项诉讼请求，因租赁关系事实上已经解除，故本院不予支持。第二项诉讼请求，被告无异议，本院予以支持。关于第三项诉讼请求，即要求被告赔偿违约金262500元的问题。被告认为约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，根据合同法司法解释㈡第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方的租赁合同解除后，导致租赁的房屋会有一段时间的空窗期，而且租金与季节性市场波动、新承租关系的形成等有关，对于损失存在诸多不确定的因素，本院酌定4个月的租期为租赁关系退出后的实际损失。租赁合同约定按当年年租金的数额支付违约金明显过高，按照实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为4个月租金的130%计113750元（262500元÷12×4×130%），因被告已支付原告的履约保证金用于担保合同的履行，具有违约金的性质，扣除履约保证金50000元，被告应付原告违约金63750元。原告要求被告支付律师代理费5000元，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告叶浩支付原告施建荣从2016年12月23日计算至2017年1月14日的租金计16537元。
二、被告叶浩支付原告施建荣违约金63750元及律师代理费损失5000元。
三、驳回原告施建荣其他诉讼请求。
上述一、二项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5614元，减半收取2807元，由原告施建荣负担1957元，被告叶浩负担850元，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 童小平
二〇一七年三月十六日
书记员 徐桑桑