浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终2611号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王先龙，男，1973年11月27日出生，汉族，住河南省商城县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波城市职业技术学院。住所地：浙江省宁波市高教园区南区学府路*号。
法定代表人：史习明，该学院院长。
委托诉讼代理人：杨怀宇，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：包倩雯，北京大成（宁波）律师事务所律师。
上诉人王先龙因与被上诉人宁波城市职业技术学院（以下简称职业学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初15726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
王先龙上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费均由职业学院承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.王先龙与职业学院所签订的讼争租赁合同是长期合同，职业学院中途提出终止合同，过错在职业学院。2.讼争租赁合同是违法合同，且合同内容不公平。涉案房屋是违法建筑，职业学院没有告知过王先龙，职业学院存在过错。现职业学院因收回讼争租赁合同项下的房屋对王先龙造成损失，职业学院应给予补偿。3.王先龙在收到职业学院通知要求收回店铺后，一直积极配合，且会在收到装修赔偿后立刻撤离。但职业学院利用其强势地位，使店铺一直处于无法经营状态。王先龙不应当支付占有费，因为王先龙一直处于等待纠纷解决的状态。
职业学院辩称，讼争租赁合同双方已实际履行并履行完成，王先龙在合同到期后仍占有房屋，学院要求其腾退并支付房屋占有使用费，合法有据。王先龙主张的房屋装修损失系转让费，与学院无关，学院无须赔偿。
职业学院向一审法院起诉请求：1.王先龙立即搬出并腾空涉案房屋；2.王先龙支付逾期归还房屋的占有使用费20410.96元（按年租金50000元为基数，从2017年7月16日起计算至实际退空房屋之日止，暂计算至2017年12月11日）。
王先龙向一审法院提出反诉请求：1.职业学院赔偿店面房屋装修费171000元；2.职业学院返还经营押金10000元、消防押金1000元；3.职业学院赔偿经营损失50000元（2017年7月16日起至2017年12月17日，因无法经营导致每月经营收入损失10000元）。
一审法院认定事实：王先龙于2013年4月从原承租户处转租了职业学院学生生活区东门平房、建筑面积为70平方米的商铺，王先龙与原承租户约定转让费182000元，该费用包括转让时现有的装饰、装修、设备、押金（11000元）及其他相关费用。职业学院同意转租，王先龙向职业学院支付了转租手续费5000元。职业学院下属的职业学院后勤总公司（无注册主体资格）代表职业学院与王先龙就上述商铺于2013年5月16日签订租赁合同，经营范围为食品、水果，租赁期限至2014年5月15日。合同到期后，双方又签订过三份租赁合同，最后一份租赁合同的租赁期限为2016年7月16日起至2017年7月15日止，年租金为50000元，经营保证金为10000元，消防押金为1000元。该合同还约定：双方合同期满，本合同自动终止；租用终止时（包括提前解除合同），王先龙装修归职业学院所有，且职业学院在任何情况下都不对王先龙装修成本承担任何赔偿责任；本合同终止后，王先龙向职业学院归还所租赁的房屋后一个月内，退还王先龙保证金和押金余额；本合同终止后，王先龙应如期交还房屋，逾期归还则每逾期一日应支付商铺原日租金三倍的滞纳金；终止本合同后，王先龙不得以任何理由向职业学院提出任何索赔要求和续签合同的要求。合同到期前，职业学院决定不与王先龙续签租赁合同，于2017年6月21日向王先龙送达搬离通知。王先龙以职业学院未给予合理解释和装修补偿为由，至今未腾退、归还职业学院涉案租赁房屋。一审法院另查明，涉案租赁房屋原系学生生活区热水供应设备间，后因闲置改造为商铺。
一审法院认为，本案双方当事人均陈述确认涉案租赁的房屋系原学生生活区热水供应设备间闲置后改造为商铺，该房屋为辅属用房，双方均未提供证据证实该房屋已取得建设工程规划许可证或其他合法报建批准手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，职业学院与王先龙双方签订的租赁合同应为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。职业学院要求王先龙搬出并腾空即腾退涉案租赁房屋，依法有据，一审法院予以支持。王先龙在职业学院通知其搬离后仍继续占用涉案租赁房屋拒不搬离，依法应当支付占有使用费。职业学院要求王先龙参照租赁合同约定的年租金50000元为基数支付自2017年7月16日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，依法有据，一审法院予以支持。
涉案租赁合同约定了经营保证金10000元和消防押金1000元，王先龙要求职业学院返还上述经营押金和消防押金，依法有据，一审法院予以支持。关于王先龙请求的房屋装修损失，其支付的除经营押金和消防押金以外的费用171000元，系以转让费的形式支付给原承租人，系与原承租人之间的合同关系，而不是与职业学院之间的合同关系。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。双方在租赁合同中亦约定租用终止时装修归职业学院所有。因此，涉案租赁合同虽然违反了法律的强制性规定而无效，但该租赁合同职业学院与王先龙双方已实际履行且已履行完毕，王先龙实际上不存在装修损失。故对王先龙要求职业学院赔偿房屋装修费的请求，一审法院不予支持。关于王先龙请求的店铺经营损失，王先龙主张职业学院承诺双方租赁合同为长期租赁，书面租赁合同只是形式要求，但未提交相关证据予以证实，应承担举证不利的后果。双方签订的租赁合同虽然无效，但双方已实际履行且已履行完毕，王先龙主张店铺经营损失，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、王先龙于本判决生效之日起三十日内腾退出职业学院学生生活区东门平房返还给职业学院；二、王先龙支付职业学院自2017年7月16日起至实际腾退日止按年50000元计算的房屋占有使用费，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕；三、职业学院返还王先龙经营押金10000元、消防押金1000元，合计11000元。该款项职业学院可在上述第二项王先龙应支付的房屋占有使用费中予以抵扣；四、驳回王先龙的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费310元，减半收取155元，由王先龙负担。一审反诉案件受理费2390元，由王先龙负担2277元，职业学院负担113元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
二审期间，王先龙向本院提供以下证据：1.证人证言两份，证明职业学院的领导曾答应讼争的合同是长期合同，不会解除。2.信件一份，证明商户投资巨大，职业学院不能随意解除租赁合同，租赁合同具有长期性。经质证，职业学院对证据1的真实性、关联性有异议，不能证明王先龙待证的内容；对证据2的真实性无异议，但认为与本案并无关联。本院经审查后采纳职业学院的质证意见，对上述证据不予认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，讼争租赁合同项下的房屋系学生生活区热水供应设备间改造而成为商铺，现双方均未提供证据证明该房屋已经取得建设工程规划许可证或其他合法报建批准手续，故一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，认定讼争租赁合同无效并无不当。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。讼争租赁合同虽无效，但因合同履行期限届满，王先龙理应搬离讼争房屋。王先龙占有讼争房屋不搬离，一审判令王先龙参照租赁合同约定的年租金50000元为基数支付职业学院自2017年7月16日至实际腾退之日止的房屋占有使用费于法有据。且根据查明的事实，双方对合同租赁期限届满后，租赁物的装修归职业学院所有有明确的约定，故王先龙请求职业学院赔偿装修损失，本院难以支持。王先龙关于讼争租赁合同系长期合同以及合同内容明显不公平的主张，本院不予采纳。
综上，王先龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2390元，由上诉人王先龙负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 阎亚春
审 判 员 张 华
审 判 员 陈 艳
二〇一八年八月十七日
代书记员 吴 煜