南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)溧民初字第4571号
原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅，住所地南京市高淳区淳溪镇中山大街168号1幢-1。
法定代表人方经平，该餐厅负责人。
委托代理人陈万山，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。
被告黄泽奇,男,1986年1月24日出生，汉族，无业。
原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅与被告黄泽奇房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员逯婷婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅的委托代理人陈万山，被告黄泽奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅诉称，被告经考察于2013年5月与原告协商租赁原告享有转租经营权的位于溧水区永阳镇望京街8号通济名仕阁2幢101室房屋，面积为260平方米。2013年5月28日，双方签订《房屋租赁协议》，由被告用于餐饮经营。被告支付了第一年的租金，第二年（2014年6月1日起至2015年5月30日止）的租金320000元被告仅支付了80000元。2015年5月24日被告与原告协商不想经营餐饮业务，要求终止2013年5月28日签订的《房屋租赁协议》，原告本着友好相处的关系，于2015年5月24日同意被告的请求。原告屡次催促被告支付尚欠原告的房屋租金，但是被告总是借故搪塞。原告诉至法院要求被告付清拖欠原告的房屋租赁费240000元并负担本案案件受理费。原告增加诉讼请求要求被告支付欠缴的水电费、物业费7500元。
被告黄泽奇辩称，被告和案外人曹秀龙合伙于2013年6月在溧水开了黄语嫣中式快餐店。由于经营不善在2014年10月底关闭。后因房租太高没有及时转出，年租金320000元，被告支付了80000元，故房东提出代为转租并要求被告出具一张到2015年6月金额为240000元的借条，并承诺等饭店转租出去后多余的钱退还被告，结果因房租高至今未转出。该借条是原告强烈要求被告出具的，当时原告并未拿出现金，被告要求出具欠房租的欠条但原告不同意，被告是考虑到原告有租赁行业的经验才同意写的。第一年的租金被告已经支付，第二年被告仅营业5个月就关门，房租支付了80000元。被告认为在合同外支付的120000元转让费及20000元押金应当折抵部分租金。被告的合伙人曹秀龙因欠债下落不明，有很多资料包括收条等都被其带走了。对原告主张的欠缴水电费及物业费予以认可。
经审理查明,涉案房屋位于南京市溧水区永阳镇望京街8号通济名仕阁2幢101室，房屋所有权人为南京市银达医药有限公司。
2009年9月24日，南京市银达医药有限公司与原告签订房屋租赁合同，将包括涉案房屋在内的南京市溧水区永阳镇望京街8号通济名仕阁2幢101、102、201、301室出租给原告。
2013年1月4日，南京市银达医药有限公司出具说明一份，内容为在原告与其签订的房屋租赁合同的约定范围内，南京市银达医药有限公司同意原告转租。
2013年5月25日，原告收取被告20000元房屋定金。原告的现场负责人方书添在该收据上签字。
2013年5月26日，原告向被告出具合同条款一份，内容为：1．转让费120000元一次性付清，不在合同签约内条款，是给个人，不能外传。2．第一年房租320000元，按上半年160000元，下半年160000元。3.合同期由5月28日至31日内签约，合同为6年半。4．收定金20000元，如在5月份内不能与享尼莱签约合同的话，20000元定金不予退给，房屋重新租给其他人。5.享尼莱负责下水道沟通协商，费用由租赁方出。6．签约合同时20000元定金转为水电费押金。7．合同签订后装修期为20天。8．前三年320000元房租不变，第4年起每年按百分之十递增。9．第二年起房租一次性付清。10．本合同条款一式两份。方书添亦在该合同条款上签字。
2013年5月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订房屋租赁协议一份，约定乙方承租甲方位于溧水县永阳镇望京街8号通济名仕阁2幢101室，面积260平方米。乙方承租的房屋用于餐饮经营，不得从事医药、KTV和茶餐厅等与甲方同属一类商品范围的经营活动。房屋租赁期限为6年6个月20日，即自2013年5月28日至2019年12月1日止。租金和缴纳期限约定为第-次2013年5月28日160000元，第二次2013年12月1日160000元，第三次2014年6月1日320000元，第四次2015年5月30日320000元，第五次2016年5月30日352000元，第六次2017年5月30日387200元，第七次2018年5月30日425920元，第八次2019年5月30日-12月17日截止计223608元。物业管理费-
年一付，提前一个月付清，先付后租。乙方装修期为20天（2013年6月18日）开始计算房租。关于税费负担双方约定租赁期限内，因乙方租赁房屋或经营活动而引起的水电费、电视电话网络费、物业管理费，所涉税务等一切费用，全部由乙方负担。房屋租赁押金约定为乙方向甲方交纳押金20000元（如租赁期限未满乙方提前退租、转让，押金不予返还）待合同期限满后押金无息返还给乙方。该合同还对合同终止条款、续租、违约条款等事项作出约定。
当日，方书添向被告出具收条一份，其中载明收到转让费120000元。
原告在合同订立当日，即将涉案房屋交付被告使用。合同履行过程中，被告向原告支付了第一年租金320000元。2014年6月1日至2015年5月30日的租金320000元，被告支付了80000元。
2015年1月15日，被告向方书添出具借条一份，言明向方书添借款240000元。原告向本院提交了该借条原件，原、被告双方均认可该240000元即为被告欠付的2014年6月1日至2015年5月30日的240000元租金。
2015年5月24日，被告向原告出具承诺书一份，言明因乙方经营不善，现决定从2015年5月30日止合同终止，由甲方转让，从2015年6月1日起房租由甲方负责。原告认可双方以该承诺书约定终止2013年5月28日签订的房屋租赁协议，及自2015年6月1日起的房租由原告承担。
以上事实，由原、被告陈述、房屋租赁合同、说明、收据、合同条款、房屋租赁协议、收条、借条、承诺书、开庭笔录、谈话笔录予以证明，本院予以确认。
本院认为,原、被告双方签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，原告转租涉案房屋亦得到房屋所有权人的书面同意，故而该协议合法有效，双方均应按照协议履行。本案中，双方在2015年5月24日以被告承诺的方式约定终止上述协议，庭审中双方亦对租赁合同解除并无异议，故而双方签订的房屋租赁协议已于2015年5月30日终止。2014年6月1日至2015年5月30日的租金320000元，被告至今尚欠240000元，另外，被告尚欠水电费、物业费7500元未支付，被告对上述事实均予以认可，故而原告要求被告支付该240000元租金及7500元水电费、物业费的诉讼请求，有事实和合同依据，本院予以支持。被告抗辩原告收取的20000元押金应当在欠缴费用中予以抵扣，本院认为，关于房屋租赁押金20000元双方在合同中约定待合同期限满后押金无息返还给被告，如租赁期限未满被告提前退租、转让，押金不予返还，本案中，双方之间租赁合同解除系双方协商一致解除，故而该20000元押金原告应当返还给被告。综上,被告尚欠原告租金、水电费、物业费共计227500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:
一、被告黄泽奇应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅支付租金、水电费及物业费合计227500元。
二、驳回原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告高淳县淳溪镇享尼莱中西餐厅负担128元，被告黄泽奇负担2322元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2450元。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 逯婷婷
二〇一六年一月十一日
书 记 员 姜 沛