江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终1043号
上诉人（原审原告）：谌雪梅。
委托诉讼代理人：姜康兵。
上诉人（原审被告）：淮安市物业管理中心。
法定代表人：左毅，该中心主任。
委托诉讼代理人：王海盟。
上诉人谌雪梅因与上诉人淮安市物业管理中心（以下简称物管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院于2018年1月8日作出的（2017）苏0812民初4270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
谌雪梅提起上诉,请求:撤销安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初4270号民事判决第二项，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：拆迁事件发生在上诉人的承租期间和经营期间内。上诉人因承租房屋拆迁，需要重新寻找经营地址，重新装修，客观上存在停产停业等损失。根据涉案合同第13条第2、3款的约定及相关的法律法规的规定，上诉人有权获得相应的停产停业补助款。
被上诉人物管中心答辩称：依据相关规定，拆迁的各项补偿都应当归被拆迁人所有，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。
物管中心提起上诉,请求:撤销安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初4270号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人作为被征收人，依法享有征收房屋的各项补偿，原审判决装潢附属物、搬迁补助费、临时安置补助费贵被上诉人所有显然不当。被上诉人主张房屋搭建成本25789元没有证据证明，原审酌定2万元缺乏事实依据。
谌雪梅答辩称：物管中心的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。
谌雪梅提起一审诉讼，请求：1、判令被告支付原告承租房装修补助费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补助费及搭建阳台成本等共计80108.34元，并自起诉之日起按年利率6%支付逾期付款利息至实际给付之日止；2、诉讼费用由被告承担。
一审认定事实为：2008年4月1日，谌雪梅（乙方）与王力祥（甲方）签订《租房协议》一份，载明：经甲、乙双方协商，甲方同意将徐家湖路14号B栋1号（建筑面积56平方米）门面房租给乙方使用，双方现将有关事项约定如下：租金为每月450元，租期两年，自2008年5月1日至2010年4月30日；乙方在前期装修时对房屋的卷窜门外移和地面铺设地砖，资金由乙方负责，甲方给予减免一个月的房屋租金，退租后不得拆除和破坏；乙方在承租期间，如房屋由于城市建设或者甲方使用需要，乙方应无条件退租。
2015年8月7日，谌雪梅（乙方、承租方）与物管中心（甲方、出租方）签订《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》一份，载明：承租房屋坐落于淮安市××层，建筑面积56平方米；月租金1275元，年租金1.53万元；租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止；如遇拆迁，且拆迁公告公布后，本合同自然终止，乙方应尽快搬迁，否则应按实际使用时间支付房屋使用费，乙方不享受针对该房屋的任何拆迁补偿和安置，但乙方有权根据拆迁时的本市拆迁规定享受其自行装修部分的补偿和其他相关补偿；由于政策法规等原因导致合同不能全面履行的，或者国家政策需要拆除、改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。
2017年2月21日，淮安市清浦区住房和城乡建设局（征收部门、甲方）、物管中心（被征收人、乙方）、淮安市清浦区凡物征收办公室（征收实施单位、丙方），签订《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》一份，载明：因清ＸＸ府南侧项目建设需要，甲方经批准征收乙方位于徐家湖路14号B幢1号的房屋，总面积为66.5平方米（其中合法面积66.5平方米）；甲方应付乙方补偿总额1346580.05元，其中房屋补偿款1286110元，装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款20423.75元，其他补偿补助费搬迁补助费665元、临时安置补助费798元、停产停业补助38583.3元；乙方被征收房屋中的承租户清理工作由甲方负责，清理费由甲方承担。上述征收补偿款项在诉讼前均已支付至被告物管中心财政账户。
案涉房屋权属证书载明的房屋所有权人为被告物管中心，总层数2层，建筑面积56平方米，规划用途综合楼。
据谌雪梅陈述，其是在2006年开始就承租案涉房屋，合同是两年一签，2006年、2008年各签订过一次，此后涉案房屋就无人管理，多次询问让承租户等待，说是先使用，即使以后出租或出售承租人也是有优先权的；首次承租时就是毛坯房，承租期间一共装修过四次，第一次是在2006年，主要是在门口扩建阳台，花费2万余元，此后两三年翻新一次，最后一次装修是在2014还是2015年，具体时间不详，两栋一起装修，主要是案涉房屋，一共花费20余万元。
据被告物管中心陈述，涉案房屋原是房管局的物业，房管局是委托下属的富康公司经营管理的，原告是在2008年才开始与富康公司签订租赁合同的，后来房管局和住建局合并，案涉物业在2014年才转移登记至被告名下，其后被告就开始向原告催要租金，在2015年按照规定通过公开招标的方式将房屋出租给原告。
一审法院认为：原、被告之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守。本案中，双方合同明确约定在遇到拆迁的情况下，承租人“不享受针对该房屋的任何拆迁补偿和安置，但有权依据拆迁时的本市拆迁规定享受其自行装修部分和其他相关补偿。”故被告应当将其已经领取的拆迁安置补偿款中归属原告的部分支付原告。关于装修部分，因原告谌雪梅使用承租房屋至拆迁时止长达十几年时间，从装修及附属设施调查清单中亦可查确实存在装修的事实，故根据双方合同约定，该部分20423.75元补偿款应当归原告谌雪梅所有。关于其他相关补偿，因原告实际使用房屋并按照征收规定在租赁合同到期前交付房屋，故搬迁补助费665元及临时安置补助费798元可以归原告所有；关于停产停业补助费38583.3元，因双方之间合同的终止系因房屋征收，而该部分费用系对房屋所有权人经营损失的补偿，故该部分费用不应当归原告所有；关于原告主张的房屋搭建成本25789元，因房屋产权登记面积与征收补偿面积确实存在差额，且案涉房屋确实存在扩建事实，但是因搭建时间较长，且不排除案涉房屋本身亦存在面积差的可能，故酌情对原告主张的搭建成本中的2万元予以支持，超出部分，不予支持。综上，被告物管中心应当支付原告谌雪梅41886.75元。对原告谌雪梅主张被告应当承担欠付款项自起诉之日即2017年5月23日起按年利率6%标准计算的逾期付款利息，未超出法定标准，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安市物业管理中心于本判决生效后三日内一次性支付原告谌雪梅41886.75元，并承担逾期付款利息（以41886.75元为基数，自2017年5月23日起按年利率6%计算至实际给付之日止）。二、驳回原告谌雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1853元，由原告谌雪梅负担908元、被告淮安市物业管理中心负担945元。
二审期间，双方当事人没有提交新证据。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（三）因征收房屋造成的停产停业损失。”该条明确规定因房屋拆迁造成的停产停业损失归所有权人。另外，谌雪梅与物管中心在《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》第十三条第二款约定：“乙方不享受针对该房屋的任何拆迁补偿和安置，但乙方可根据拆迁时的本市拆迁规定享受其自行装修部分的补偿和其他相关补偿。”合同明确约定谌雪梅不享有任何拆迁补偿和安置，谌雪梅也不能举证证明停产停业补偿根据本市拆迁规定应属于承租人享有，故对谌雪梅的上诉请求，本院不予支持。
根据双方签订的《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》第十三条第二款约定，谌雪梅享有自行装修部分的补偿。物管中心也陈述从未对涉案房屋进行装修，谌雪梅一直承租涉案房屋并对涉案房屋实际进行了装修，故一审法院将20423.75元装潢附属物补偿款判归谌雪梅所有符合双方合同约定，本院予以确认。
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被搬迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括设备搬迁、安装费用；无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。本案中，征收房屋系非住宅房屋，且一直由谌雪梅承租从事经营活动，具体的搬迁事务也都由谌雪梅完成。清空涉案房屋后，谌雪梅需要临时找地方安置自己的经营设备，而物管中心不存在过渡期需要自行安排住处的情况，故一审法院将搬迁补助费、临时安置补助费判归谌雪梅所有并无不当，本院予以确认。
涉案房屋产权证登记面积一直是56平方米，现征收补偿面积为66.5平方米，这证明涉案房屋客观上存在扩建，物管中心也自认未曾进行扩建，谌雪梅提出人证证明扩建费用，物管中心不予认可但也未能提交相反证据。除去房屋面积本身可能存在的误差以及十多年里的损耗和折旧，结合物管中心就多出来的面积受领的房屋补偿款，一审法院酌定房屋搭建成本为2万元并无不当，本院予以确认。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1612元，由上诉人谌雪梅负担765元，由上诉人淮安市物业管理中心负担847元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 张桂林
审判员 孙 艳
二〇一八年五月二十八日
书记员 徐 丹