安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终5819号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吕星洋，男，1995年3月21日生，汉族，住安徽省合肥市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：林全松，安徽林达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张化松，男，1967年8月25日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：陈昆（张化松之妻），住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：曹中，安徽国运律师事务所律师。
上诉人吕星洋因与被上诉人张化松房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初7859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕星洋上诉请求：请求撤销一审判决第二、四、五、七项，依法改判张化松按照合同约定赔偿吕星洋违约金23800元，并赔偿吕星洋租金损失33026元，以上合计56826元，本案一、二审诉讼费用由张化松承担。事实和理由：一、一审法院认定吕星洋未对涉案房屋维修构成违约错误。1、依据双方订立的《房屋托管租赁合同》约定，张化松对房屋负有维修义务，《合同法》也规定了出租人的房屋维修义务，一审法院认定吕星洋支付张化松维修费700元系事实认定错误。2、一审判决对张化松解除合同系根本违约行为未予认定，只认定其系一般违约行为系认定事实错误。张化松在吕星洋正常支付租金的前提下，以租客扰民、乱扔垃圾、房屋漏水不维修、拖欠租金为由，强行于2017年11月7日进入案涉房屋砸坏卫生间瓷砖，破坏马桶并更换门锁，张贴限令住户于11月9日搬离的通知，其行为系根本违约。3、一审认定双方具有同等过错错误，一审法院认定吕星洋尚未构成根本违约，另一方面在过错责任分配时认定为双方具有同等过错自相矛盾。二、一审法院认定吕星洋装修残值损失为8333.33元错误。1、张化松单方解除合同系根本违约，吕星洋对合同的解除并无过错，张化松依合同约定负有维修义务，一审法院按5：5分摊装修残值损失，从而让张化松获取8333.33元的利益，严重损害了吕星洋的利益。2、根据双方合同约定，张化松未提前同两个月通知吕星洋终止合同，则应另外支付装修费2万元作为违约金。该项规定并不违反法律规定，合法有效，一审法院置该规定不顾，判令双方共同承担装修损失错误。3、双方在合同中约定了单方解除合同应承担支付装修费用2万元作为违约金，应优先适用该条款的约定。三、一审判决对吕星洋诉请支付违约金及租金损失的请求予以驳回错误。双方在合同中约定了违约的损害赔偿方法或承担违约责任的具体计算金额，不超过双方可以预见的损失范围，吕星洋要求张化松按照合同约定的金额赔偿违约金具有合同依据。张化松导致合同不能继续履行给吕星洋造成租金损失，张化松应对违约解除合同给吕星洋造成的既得利益损失承担赔偿责任。
张化松辩称，1、一审法院认定吕星洋存在一系列违约行为的事实清楚。承租人在租赁期间存在楼上乱扔垃圾、噪音扰民、违法装修造成楼下住户墙壁渗水等问题，吕星洋的行为构成根本违约。2、张化松享有法定和约定的解除权，张化松履行了通知义务，不构成违约。首先，根据合同法规定，吕星洋一系列行为无视社会公德、损害公共利益，经张化松及物业公司多次告知仍然拒绝改正，由此可见合同目的已无法实现，履行合同已无任何实际意义，只会造成公共利益及楼下住户利益的损害，张化松依法有权行使合同解除权。其次，根据双方签订的《房屋托管合同》约定，吕星洋未足额支付房屋租金，且经张化松多次催促，仍未及时支付租金，张化松也有权解除合同。另外，根据双方约定水、电、煤气等费用由吕星洋承担，但至合同解除前吕星洋拖欠电费和水费长达7个多月。3、吕星洋利用房屋从事扰民、妨害他人生活的行为，张化松完全有权单方面解除合同。4、关于装修残值相关法律已明确规定，由违约方承担损失。5、关于房屋押金问题，押金是作为履行合同的担保，吕星洋不履行合同义务构成根本违约，理应承担违约责任并无权收回押金。
张化松向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋托管租赁合同》；2、张化松不予返还吕星洋的房屋押金1900元；3、吕星洋赔偿张化松的财产损失9000元；4、本案的诉讼费用由吕星洋承担。吕星洋向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《房屋托管租赁合同》；2、张化松返还吕星洋押金1900元及2017年11月7日至2018年1月10日租金3800元，并赔偿吕星洋违约金56826元（2个月租金3800元＋装修款20000元＋租金损失33026元）；3、反诉费用由张化松承担。
一审法院认定事实：位于合肥市蜀山区怀宁路268号置地广场栢悦公馆X幢XXX室房屋（建筑面积143.8㎡），产权登记在张化松妻子陈昆名下。2017年3月1日，张化松（托管方、甲方）与吕星洋（受托管方、乙方）签订一份《房屋托管租赁合同》，约定：“⑴、坐落于合肥市蜀山区怀宁路268号置地广场栢悦公馆X幢XXX室为毛坯房，甲方全权委托乙方进行房屋出租事宜。甲方同意预留40日为乙方用于接洽承租的工作期和房屋装修期，托管租赁期共三年零六个月，自2017年4月10日至2020年10月10日止；⑵、房屋租金为1900元∕月，按季度付款，以后提前10天再付下一期房屋租金，以此类推。乙方自房屋交付时房支付押金1900元，托管期限届满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。水、电、煤气、电话费、有线收视费等自合同生效时，须处于结清状态，托管期内由乙方负责监督承租方按时缴清；⑶、托管期内，甲方确实需要终止合同，应提前两个月通知乙方，并向乙方支付本合同约定租金两倍的金额作为违约金，如乙方进行房屋装修的，甲方需要另外支付乙方装修费20000元整作为违约金，若支付违约金不足弥补乙方的损失的，甲方还应该负责赔偿，并签署终止委托协议”等内容。
当日，吕星洋支付押金1900元及第一季度租金5700元，张化松依约交付了房屋。吕星洋对案涉房屋进行了安装木地板、粉刷墙面、客厅木板隔成房间等简单装修后，对外进行出租。合同履行期间，吕星洋于2017年7月2日支付第二季度租金5400元，于2017年10月2日支付第三季度租金6000元（包含第二季度剩余租金300元）。
案涉房屋租赁期间，卫生间发生渗水，致使楼下6幢401室卫生间墙面、门框受湿、发霉致损。2017年10月1日开始，张化松及小区物业公司管理处多次联系吕星洋要求对卫生间渗水问题予以解决，吕星洋均未处理。2017年10月10日，10月13日，张化松在案涉房屋张贴通知，告知租户因房屋渗水，吕星洋拒不出面处理，现需收回房屋使用权，请租户提前做好搬迁准备。2017年11月7日，张化松对案涉房屋卫生间进行维修。2017年11月9日，租户全部搬离完毕，张化松于当日更换门锁。
2017年11月13日，张化松支付案涉房屋自2017年8月8日至10月8日期间发生的电费582元。2017年12月12日，张化松对楼下6幢401室卫生间墙面、门框进行维修，支付维修费700元。2018年1月16日，张化松支付案涉房屋自2017年10月11日以后发生的水费116.55元。以上，张化松共计支付1398.55元。
另查，吕星洋对案涉房屋进行装修时，未报小区物业公司备案，卫生间防水施工未经小区物业公司或楼下6幢401室业主验收。
一审法院认为，吕星洋与张化松签订的《房屋托管租赁合同》合法有效，受法律保护，对双方具有约束力。吕星洋经张化松同意后对案涉房屋实施装修，因卫生间防水装修不当造成渗水，致使楼下业主受损，吕星洋拒不承担维修义务，构成违约，存在过错。吕星洋上述违约行为，并未导致租赁合同无法继续履行，尚未构成根本违约，张化松以此为由张贴通知要求租户搬离房屋，此举亦存在过错，构成违约。现租赁期限尚未届满，吕星洋与张化松均主张解除双方签订的《房屋托管租赁合同》，该院予以确认。根据案涉房屋租赁实际状况，张化松于2017年11月9日更换了门锁，此后吕星洋未继续使用房屋，该院确定双方合同于当日解除。
合同解除后，张化松收取的押金1900元及剩余未到期2个月的租金3800元，应当予以退还。张化松支付房屋租赁期间发生的水电费、楼下6幢401室维修费合计1398.55元，吕星洋应当予以赔偿。根据合同约定，吕星洋用于案涉房屋装修价款为20000元，该院予以确认，因双方违约行为导致合同解除，综合双方违约行为的过错程度，确定剩余租赁期内装修残值损失由双方负同等承担责任，张化松应赔偿吕星洋剩余租赁期内装修残值损失为8333.33元（20000元÷42个月×35个月÷2）。双方对各自主张的其余损失均未能提供有效证据证明，且在履行合同中双方均存在违约行为，故对双方主张对方承担违约责任赔偿其他损失的诉求，该院均不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决：一、张化松与吕星洋签订的《房屋托管租赁合同》于2017年11月9日解除；二、吕星洋支付张化松水电费、维修费损失1398.55元；三、张化松返还吕星洋房屋押金1900元、租金3800元；四、张化松支付吕星洋剩余租赁期内装修残值损失8333.33元；五、本判决第二、三、四项债务相互抵销后，张化松于本判决生效之日起十日内一次性支付吕星洋12634.78元；六、驳回张化松的其他诉讼请求；七、驳回吕星洋的其他反诉请求。本案一审案件受理费73元，减半收取36.5元，由张化松承担29.5元，吕星洋承担7元；反诉案件受理费632元，由张化松承担142元，吕星洋承担490元。
原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，张化松提交一份物业公司出具的证明，证明张化松与吕星洋解除合同后，案涉房屋邻居及物业均反映没有乱扔垃圾、噪音扰民等情形。吕星洋的质证意见为对该证据的真实性有异议，印章没有盖在相关人员签字上不符合证据形式，且该证据与本案无关联性。
本院认为，2017年3月1日，吕星洋与张化松签订的《房屋托管租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，吕星洋经张化松同意对案涉房屋进行装修，但吕星洋在对卫生间进行防水装修时存在不当，导致楼下业主受损。从物业公司一审出具的相关情况说明来看，发生漏水现象后物业公司工作人员及时通知了张化松及吕星洋，但吕星洋拒绝出面处理，一审法院在此情况下认为吕星洋存在违约并无不妥，本院予以支持。吕星洋主张其装修卫生间防水时已向物业备案，其不存在过错，但其并未提供切实有效的证据予以证明，其该项主张依据不足，不予采信。吕星洋在承租案涉房屋后对卫生间进行装修，在防水存在问题的情况下，其认为张化松负有维修义务，于法无据，不予采信。在双方均同意解除合同的情况下，一审法院综合张化松、吕星洋违约行为的过错程度，确定剩余租赁期内装修残值损失由双方负同等责任并无不当，本院予以维持。鉴于案涉合同履行过程中双方均存在违约行为，一审法院在此情况下对双方承担违约责任赔偿其他损失的诉求均不予以支持并无不当，吕星洋认为张化松应支付其违约金及租金损失，依据不足，不予支持。
综上所述，吕星洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1221元，由上诉人吕星洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年九月十三日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。