上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第302号
原告张某甲，男，1968年1月15日生，汉族，住上海市普陀区。原告张某乙，男，1955年11月1日生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托代理人孙云龙，上海博乐律师事务所律师。被告上某甲，住所地上海市嘉定区。法定代表人蒋某某，董事长。委托代理人杨某。委托代理人曹国华，上海市申中律师事务所律师。原告张某甲、张某乙诉被告上某甲(下称“宏某某”)土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员庄羽凤、史建颖、人民陪审员高贤组成合议庭，并分别于2015年4月7日、2016年1月27日公开开庭审理。原告张某甲、张某乙以及两原告共同委托代理人孙云龙、被告宏某某委托代理人杨某、曹国华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某甲、张某乙诉称，2013年3月18日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》一份，合同约定由原告承租被告坐落于嘉某某内的土地进行建造6层楼房等，由原告出资建造17280平方米的房屋，土地租赁权为20年，年租赁费60万元。合同签订后，原告支付被告第一期租赁费60万元及押金和配电增容费，同时，被告向原告提供了建设用地规划许可证、上海市房地产权证、房屋土地测绘技术报告书、上海市建设工程竣工规划验收合格证明、建设用地批准书、建设工程规划许可证、嘉定区人民政府《关于同意上某甲建造厂房调整使用土地的批复》、嘉定区计划委员会《关于上某甲建造厂房的批复》等一系列文件。之后，原告委托了高某某、张某乙负责施工，为了保证施工安全，被告又与案外人上某乙(下称“建某某”)签订一份《安全文明施工协议书》，高某某和张某乙就此挂靠在建某某名下全面负责施工。然而，当原告将房屋土建工程结束后，还没来得及装修，被告向原告提供一份嘉定区人民政府《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》，要求原告将已经建造的房屋进行拆除，此时，原告已经投入土建资金2119.3万元及大量的财务成本。2014年9月30日，被告又委托律师发函给原告，对当地政府要求被告拆除房屋予以确认。原告得知此消息如五雷轰顶，现涉案房屋已经拆除，故原告诉至法院，要求判令被告赔偿原告土建工程款1769.3万元。审理中，原告将诉请变更为：1、被告赔偿两原告土建工程款13,260,315元；2、被告退还两原告土地押金60万元、租金100万元、配电房装修费5万元，审价费209,090元由被告承担。被告宏某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告签订的《土地使用权租赁合同》应属有效，该土地使用权归属被告，且合同约定被告协助原告办理建房手续，手续没办下来原告不得动工。原告擅自动工建造，被告总经理杨某多次催促原告办理手续，但原告表示不要紧，并继续施工，后果应由原告自行承担；二、原告开工后，嘉定区有关部门多次要求拆除违法建筑，原告不予理会继续建造，违反了法律及相关规定，之后原告与村委会达成协议，由原告自行拆除，村委会给予奖励费351万元，后原告自行请来了拆违的施工队拆除了涉案违法建筑。被告并非拆除房屋的主体，故原告不应起诉被告，应当撤回起诉。经审理查明，2013年3月18日，两原告与被告签订《土地使用权租赁合同》一份，约定甲方(被告)将上海市嘉某某内的甲方厂区指定空地(下称“涉案土地”)租赁给乙方(原告)，土地约长80米*宽60米，土地用途为工业用地；甲乙双方协商确定，由乙方投资在甲方的土地上建造6层的办公房及宿舍，建筑面积约17280平方米(包括沿马路的商铺)；土地租赁期限为20年，即2013年3月28日至2033年3月28日，自签订合同之日起，甲方给予乙方一年时间无偿使用土地，该期间为乙方施工建造免租期，土地使用权租赁期满，乙方无条件将所有房屋归还甲方，甲方不给乙方支付任何补偿；双方商定，该项目房屋建成后由乙方独立运营，每年乙方支付甲方土地使用费60万元，押金5万元，合同终止或房屋拆迁时一次性退还押金；甲方应于2013年3月20日前将土地交予乙方使用，土地交付使用后，乙方可马上施工；甲方积极协助乙方办理使用租赁土地上房屋建造的一切相关手续，如因政府等有关部门手续办理不下来，乙方不能动工建设的，���方应全额退还乙方缴纳的土地使用费和押金；如在施工期间，遇政府等相关部门干预致使施工停止，乙方有权解除合同，并要求甲方支付已付的土地使用费及押金，甲方同时应承担土地使用费和押金的银行利息，其他损失各自承担；合同履行期间，乙方有权使用其建造的房屋，并利用该房屋进行生产经营，使用期间乙方在地面上房屋的产权按平均每年4%产权返还给甲方，如中途遇政府拆迁，房屋按平均每年4%计算分给甲方，其余均为乙方所得，土地的补偿款归甲方所有；使用期间乙方所需的水电等由甲方提供，水电如需增容，增容费用由双方各自承担50%。以上合同签订后，同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定将原《土地使用权租赁合同》的租赁期限从20年调整到26年，即自2013年3月28日至2039年2月28日。上述协议签署后，在尚未办理建设工程规划审���、房屋报建手续的情况下，被告即将涉案土地交付原告用于建造房屋。原告支付被告押金60万元、土地租金100万元。2013年7月，嘉定区江桥镇规划土地管理所、嘉定区江桥镇整治违法搭建工作办公室联合向江某某发出《责令停止违法行为通知书》，称被告在丰华公路XXX号内未经审批擅自建造房屋的行为违反了法律规定，要求沙河村立即停止上述违法行为。沙河村委会相关人员通知被告立即停止施工，但原、被告并未停止而继续施工。自2013年9月始，嘉定区规划和土地管理局等部门陆续向被告多次下达《责令停止施工通知书》、《限期拆除违法建筑决定书》、《责令限期拆除违法建筑决定书》等通知，但施工仍未停止。2014年3月，被告向上海市规划和国土资源管理局等部门提交书面报告，称其已经向江桥镇、沙河村有关领导请示，并经领导口头同意后方才建设二栋楼房作为专家楼和科研楼，现有关部门责令其拆除其表示费解，并要求予以解决。2014年9月5日，嘉定区规划和土地管理局向被告发出《责令停止建设、限期拆除决定书》。2014年9月16日，嘉定区人民政府向被告发出《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》(嘉府限拆催字2014第0001号)要求被告在两日内拆除涉案违法建筑。2014年9月30日，被告委托律师发函原告，称当地政府要求被告停止施工、拆除房屋，故告知原告共同配合政府依法妥善处理系争工程，尽早与被告联系磋商如何依法维权以及与政府部门沟通协调。此时，涉案两栋建筑主体结构已基本建成。之后，因补办建房手续无望，原告与沙河村委会达成协议，由村委会给予一定金额的奖励费，原告则同意自行拆除违法建筑。2014年12月5日，原告开始拆除涉案违法建筑，尔后，沙河村委会支付原告奖励费等共计450万元。原告认为，其实际投资的建造费用高达1,700余万元，村委会的奖励费不足以弥补其全部损失，故诉至法院，要求被告赔偿其全部的工程款损失，并返还已付的土地租金等费用。审理中，经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案的由原告建造的约12000平方米建筑的造价进行司法鉴定，经鉴定造价为：丰华路7层建筑6,282,886元、丰华路6层建筑5,847,921元、配电间130543元、格栅池205,885元、水池及窖井下水道193,080元、水电扩容600,000元，共计13,260,315元。另查，1、2002年4月，嘉定区房屋土地管理局曾向被告出具《建设用地批准书》，同意被告在江某某丰华公路XXX号建造厂房5250平方米，土地性质集体工业土地，批准用地面积6299平方米。2003年，被告厂房建造完毕，并于2004年4月办理了该房屋的《上海市房地产权证》，房屋建筑面积3930.08平方米。2、庭审中，原、被��一致确认，双方商定建造的房屋以被告名义进行报建，原告负责出资及实际建造，25年内所建房屋由原告使用收益，25年后房屋归被告所有。另外，被告称，本次建房其已经得到江桥镇政府及沙河村委会领导的口头同意，但实际施工过程中，沙河村委会曾分别于2013年3月25日刚开工时以及2013年4月7日建造至第三层时，两次前来阻止造房，之后，其带着原告多次至村、镇协调，并提交相关建房申请手续，希望补齐手续，但最终未能办理成功。3、关于土地租金的标准，双方确认真实的意思表示是100万元/年。4、双方确认除配电间外，其他建筑及附属设施均已拆除，配电间现由被告实际使用。被告认可收取过原告60万元的水电扩容费。5、鉴于建筑物已经拆除，被告要求解除双方签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》，并要求原告按100万元/年的标准支付土地使用费，已付土地租金100万元予以扣除，押金60万元不予退还，水电扩容费60万元不予退还。6、建筑物拆除后，原告清运了大部分的建筑垃圾，但仍遗留了少量物品在涉案土地上，占用土地面积约400-500平方米。以上事实有《上海市房地产权证》、《建设用地批准书》、《土地使用权租赁合同》及《补充协议》、《责令停止建设、限期拆除决定书》、《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》、《司法鉴定意见书》等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚，证据充分，依法予以认定。本院认为，本案的争议焦点有：一、原、被告签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》效力如何？二、若合同无效，则双方过错如何确定、损失如何负担？关于争议焦点一，本院认为任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但兴办乡镇企业和村民建设住宅���依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。使用集体土地进行建设的，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照土地管理法的规定办理审批手续。本案涉案土地为村民集体所有的土地，原、被告建造房屋前，应当先行办理相应的用地审批、规划许可以及建房申请手续，但双方签订的《土地使用权租赁合同》明确约定，原告承租土地的用途即为建造办公房、宿舍及沿街商铺，房屋建成后，原、被告可就房屋先后获得收益。被告将土地交付原告后，原告可马上施工，被告积极协助原告办理建房的一切手续。该约定表明，系双方合意在办理规划许可及建房用地审批手续之前，原告即可先行开工建造，之后再补办建房申请手续。且在实际履行中，原、被告确实采取了先建造再审批的方式，且经有关部门多次催告拒不停工，直至房屋主体结构建成时仍未成功办理审批手续，该《土地使用权租赁合同》的约定违反了土地管理法的强制性规定，依法应属无效。关于争议焦点二，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告应向被告返还土地，建筑物拆除后，原告应携其财产搬离涉案土地，并将土地返还被告；被告则应将收取的押金60万元、土地租金100万元返还原告，尚未拆除的配电间由原告建造，因无法返还且现由被告实际使用，被告应折价补偿原告，相应的建造费130,543元及水电扩容费600,000元，被告应支付给原告。关于过错的分担，原、被告双方明确约定出租土地系用于建房，房屋建成后根据时间先后顺序，原、被告先后进行收益。原告在明知自身没有建房资质、尚未办理任何建房审批手续的情况下即开工建造，显然存在过错；被告作为出租方及约定的报建方，明知原告没有建房资质、其尚未办理建房审批手续，即将土地交付原告开工建造，亦存在过错；在有关部门及村委会向被告发出停工通知后，原、被告并未停工，并共同前往江桥镇有关部门及沙河村委会进行协调、提交申请，因此，可以认定先开工再报批、接到停工通知仍继续施工，应属原、被告双方的合意，双方均有过错，且过错程度相当，应各担50%的责任。关于损失的负担，损失共包括已拆除的建筑物的建造成本以及原告占用期间的土地租金两部分。已拆除部分的建造成本，经审价，剔除配电间及扩容费后，共计12,529,772元。该损失先行扣除村委会已经支付给原告的奖励费等450万元后，剩余损失由原、被告各半负担，即被告应赔偿原告建房损失4,014,886元；原告占用期间的土地租金损失，自2013年3月28日租赁期开始至2014年12月5日涉案建筑物被拆除，结合建筑物的面积等实际情况，再酌情给予两个月的拆违及垃圾清运期，即2013年3月28日至2015年2月5日，该期间土地租金可认定为被告的损失，该损失按100万元/年计算，即1,857,534元。由原、被告各半负担，即原告应赔偿被告土地租金损失928,767元。2015年2月6日后，原告理应将涉案土地上物品搬离并将土地返还被告，但被告仅实际控制了大部分土地，部分物品及建筑垃圾原告仍遗留在涉案土地上，该段时间的土地租金损失由原告单方造成，应由原告支付相应的土地占用费。结合原告的实际占用情况，本院酌定占用费为10万元/年，该费用由原告另行支付被告直至其实际搬离为止。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第五十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告张某甲、张某乙与被告上某甲于2013年3月18日签订的关于嘉某某内土地的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》无效；二、原告张某甲、张某乙应于本判决生效之日起十日内携财产搬离嘉某某土地并将该土地清空后返还被告上某甲；三、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内返还原告张某甲、张某乙已付租金及押金1,600,000元；四、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内返还原告张某甲、张某乙水电扩容费600,000元；五、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内支付原告张某甲、张某乙配电间建造费130,543元；六、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张某甲、张某乙房屋建造费损失4,014,886元；七、原告张某甲、张某乙应于本判决生效之日起十日内赔偿被告上某甲土地租金损失928,767元；八、原告张某甲、张某乙应于本判决生效之日起十日内支付被告上某甲自2015年2月6日起至实际清空返还土地之日止的土地占用费(按100,000元/年的标准计算)。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费111,261.89元，审价费209,090元，合计诉讼费320,351.89元；由两原告负担160,175.95元，由被告负担160,175.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 史建颖
人民陪审员 高 贤
二〇一六年五月六日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
《?中华人民共和国土地管理法》?第四十三条?任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……?第五十九条?乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害���家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。