湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)湘1202民特6号
申请人：华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行。
负责人谢拥军。
委托代理人詹淦钧(特别授权)，男，汉族。
委托代理人向琨，男，土家族。
被申请人：张亚山，男，汉族。
被申请人：丁秀蓉，女，汉族。
被申请人：张太平，男，汉族。
被申请人：曾垂兰，女，汉族。
申请人华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行与被申请人张亚山、丁秀蓉、张太平、曾垂兰申请实现担保物权一案，本院于2017年7月4日立案受理，依法适用特别程序进行了审查。现已审理终结。
华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行称：申请人华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行与被申请人张亚山、丁秀蓉于2014年10月31日签署《个人贷款/担保合同》。约定借款金额800000元，期限1年，年利率8.1%，逾期未还的贷款按约定的利率基础上加收50%按日计收利息，到期日2015年10月30日，按月付息，到期还本。该笔贷款由被申请人张太平、曾垂兰以位于怀化市河西大道北侧农副产品交易中心1栋153号(共有，权证号为怀房权证河西开发字第7110033**号、第7110032**号)、154号(共有，权证号为怀房权证河西开发字第7110033**号、第7110032**号)房产两套在800000元的最高余额内提供抵押担保;担保的主债权发生期间为2014年10月31日至2017年10月30日;最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权和抵押权的费用等;于2014年10月31日签订了《最高额抵押合同》，并于当日在怀化市房产管理局办理了最高额抵押登记(怀房他证河西开发字第5140067**号、第514006783号)。
申请人于2014年11月11日依据合同约定将800000元贷款资金支付到被申请人在申请人处开立的账户上，被申请人于2015年10月30日依约归还了借款本息。
2015年11月3日，申请人与被申请人张亚山、丁秀蓉再次签署《个人贷款/担保合同》。约定借款金额800000元，期限1年，年利率8.0%，逾期未还的贷款按约定的利率基础上加收50%按日计收利息，到期日2016年11月3日，按月付息，到期还本。该笔贷款仍由被申请人张太平、曾垂兰以位于怀化市河西大道北侧农副产品交易中心1栋153号、154号房产两套在800000元的最高余额内提供抵押担保。
2016年11月3日，借款到期，被申请人张亚山仅偿还本金126552元。截止2017年3月6日，被申请人拖欠申请人��金673447.93元，利息2918.29元。
请求法院裁定拍卖或变卖被申请人张太平、曾垂兰抵押给申请人位于怀化市河西大道北侧农副产品交易中心1栋153号(共有，权证号为怀房权证河西开发字第7110033**号、第7110032**号，建筑面积50.2㎡)、154号(共有，权证号为怀房权证河西开发字第7110033**号、第7110032**号，建筑面积50.2㎡)房产两套，拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围内优先受偿。
被申请人张亚山、丁秀蓉、张太平、曾垂兰均未提出异议。
本院经审查认为，2014年10月31日，被申请人张太平、曾垂兰与申请人华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行签订了《最高额抵押合同》。合同约定：张太平、曾垂兰以其共有的位于怀化市河西大道北侧农副产品交易中心1栋153号(房屋所有权证号为怀房权证河西开发字第7110033**号、第7110032**号)、154号(房屋所有权证号为怀房权证河西开发字第7110033**号、第7110032**号)房屋为张亚山自2014年10月31日始至2017年10月30日止期间在华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行借款提供抵押担保，担保金额为人民币800000元的最高余额内;最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权和抵押权的费用，实现抵押权的费用首先从抵押物变现所得中扣除，不包括在最高余额内。合同签订当日，张太平、曾垂兰到怀化市房产管理局办理了他项权证;就153、154号房屋办理的他项权证证号分别为怀房他证河西开发字第5140067**号、怀房他证河西开发字第5140067**号。他项权证中均注明了：房屋他项权利人为华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行，债权数额为400000元，抵押方式为最高额抵押，抵押���为张太平、曾垂兰，债务人为张亚山、丁秀蓉，贷款期限为2014/10/31-2017/10/30。
2014年10月31日，张亚山、丁秀蓉从华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行借款800000元，2015年10月30日偿还了借款本息。
2015年11月3日，张亚山、丁秀蓉再次从华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行借款800000元，双方签订了《个人贷款合同》。合同约定：借款金额人民币800000元，借款期限1年(即自2015年11月3日起至2016年11月3日止)，年利率8.0%，按月付息，到期还本;抵押担保物为张太平、曾垂兰共有的位于怀化市河西大道北侧农副产品交易中心1栋153号、154号房屋。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%。合同签订当日，华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行将借款800000元转入张亚山账号为6213660174500521056的银行账户内;张亚山、丁秀蓉给华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行出具了“借款借据”。借款逾期后，张亚山、丁秀蓉未清偿借款本息;截至2017年7月24日止，张亚山、丁秀蓉偿还借款本金144352.19元;尚欠华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行借款本金655647.81元，借款利息20381.27元。
申请人华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行就被申请人张亚山、丁秀蓉、张太平、曾垂兰向本院提出实现担保物权，请求法院裁定拍卖或变卖被申请人张太平、曾垂兰共有的抵押给申请人的位于怀化市河西大道北侧农副产品交易中心1栋153号(房屋所有权证号为怀房权证河西开发字第7110033**号、第7110032**号)、154号(房屋所有权证号为怀房权证河西开发字���711003369号、第711003299号)房产两套，拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围内优先受偿。
张亚山、丁秀蓉与华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行签订的《个人贷款合同》及张太平、曾垂兰与华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行签订的《最高额抵押合同》，均系双方真实意思表示。合同签订后，华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行履行了合同义务，张亚山、丁秀蓉应按约定清偿借款本息，张太平、曾垂兰应在最高额800000元之内履行其担保义务。现被担保的债权已届清偿期，张亚山、丁秀蓉未清偿借款，华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行申请实现担保物权，符合法律规定，应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：
一、准予拍卖、变卖被申请人张太平、曾垂兰共有的位于怀化市河西大道北侧农副产品交易中心1栋153号(房屋所有权证号为怀房权证河西开发字第7110033**号、第7110032**号)、154号(房屋所有权证号为怀房权证河西开发字第7110033**号、第7110032**号)房屋，拍卖或变卖所得价款由申请人华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行在张亚山、丁秀蓉尚欠的借款本金人民币655647.81元、利息、复利、罚息(利息、复利、罚息按合同约定利率计算)范围内优先受偿，优先受偿金额最高额为人民币800000元;
二、若张亚山、丁秀蓉尚欠的借款本息超出800000元，未受偿的部分，华融湘江银行股份有限公司怀化经开区支行可向人民法院提起诉讼。
申请费5900元，由被申请人张亚山、丁秀蓉、张太平、曾垂兰负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审 判 员 向志武
二〇一七年七月三十一日
代理书记员 杨小华