湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)楼民康初字第189号
原告（反诉被告）湖南中道投资有限公司，住所地xxxxxxxxxxx。
法定代表人劳文武，该公司董事长。
委托代理人李灿焱，男，汉族，XXXX年X月X日出生，住XXXXXXXXXXXXXX。
委托代理人唐高峰，岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）岳阳市国有资产经营有限责任公司，住所地XXXXXXXXXX。
法定代表人陈仕清，该公司董事长。
委托代理人陈忠良，男，汉族，XXXX年X月XXX日出生，XXXXXXXXX。
委托代理人安丽娣，湖南昌言律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南中道投资有限公司（以下简称中道公司）诉被告（反诉原告）岳阳市国有资产经营有限责任公司（以下简称国有资产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人、被告（反诉原告）的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中道公司诉称，位于岳阳市岳阳楼区东茅岭巴陵大桥东北侧的小龙城市场系原岳阳市糖酒副食品总公司改制剩余资产，被告（反诉原告）国有资产公司接收该资产后将其公开招租，原告参加竞拍获得10年的经营权。2012年10月29日，原告与被告签订了小龙城市场整体租赁合同。合同签订后，原告一次性向被告交纳了押金600万元。被告向原告交付了租赁物，原告支付了2012年11月至2014年12月期间的租金，同时陆续对小龙城的消防、电器线路、电网系统进行了维修改造。由于小龙城原产权方岳阳市糖酒副食品公司收取了小龙城市场租户押金5427727元。后小龙城租赁户多次上访，出于社会维稳需要，市政府相关部门令原告不能对小龙城内租户提增租价，导致租金水平仍维持在1992年小龙城开业时的标准。为维护原告的合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令解除原被告于2012年10月29日签订的《小龙城市场整体租赁合同》、被告退还原告押金430万元（抵扣2014年租金170万）并赔偿原告租金差价损失447万元、水灾损失共计57万元，诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）国有资产公司辩称，1、被告已经履行了合同约定的义务。原告与被告签订的《小龙城市场整体租赁合同》生效后，被告将小龙城市场整体移交给了原告。2、被告同意在扣除相关款项后退还原告交纳的租赁合同押金。原告交纳600万元的押金，扣除2014年度租金170万元后，实际存放在被告处的押金为430万元。但必须扣除下列五笔款项：（1）、截止2015年6月30日，原告拖欠的到期应付租金330万元（其中2014年度欠租120万元，2015年1月1日至2015年6月30日期间欠租210万元）。（2）、本案先予执行款130万元。（3）、原告在承租小龙城市场期间从租户重新收取的押金59800元，后由被告退还给相关租户。（4）、原告预收的2015年6月30日以后的租金91240元。（5）、原告投资股东李灿焱、付祖武于2016年2月在被告处的借款120万元。3、原告承租期间各租户的租金虽维持在1992年小龙城开业时收租标准，但该情形并不必然导致原告损失。据此，被告反诉要求判令原告向被告支付拖欠租金330万元，原告承担反诉费。
根据本院采信的证据及双方的陈述笔录，确认如下事实：
2012年10月29日，原告（反诉被告）中道公司与被告（反诉原告）国有资产公司签订一份《小龙城市场整体租赁合同书》。该《合同书》约定，被告将小龙城市场1-4楼合法占有、使用的铺面及市场门口合法占有、适用的临时搭建摊位、原糖酒副食品公司与九方实业有限公司联合开发小龙城西北侧市场以及小龙城配套设施、场地出租给原告。租赁期限自2012年11月1日至2022年10月31日止。前四年每年租金420万元，第五年至第七年在前四年租金的基础上递增5%，即每年441万元，第八年至第十年在前三年的基础上递增5%，即每年463.05万元。原告在签订合同时支付被告押金600万元。该《合同书》同时还对原、被告的权利义务以及违约责任等事项进行了约定。在租赁期间，原告依法享有对承租场地的经营自主权和收益分配权。被告不得干涉原告的经营活动。被告合同签订后，原告支付被告押金600万元。2015年5月20日，被告向原告送达《租金催收通知》，要求原告将2014年所欠应交租金及2015年应交租金足额支付。经协商一致，双方于2015年6月25日书面协商解除本案《小龙城市场整体租赁合同书》，并约定原告在2015年6月30日之前将租赁物移交给被告。截止2015年6月30日，原告尚欠被告租金330万元。
另查明，在原告经营小龙城期间，因小龙城商铺租户不同意原告上涨租金，上访到市政府等部门，被告信访代表以及相关部门在信访协调会议上对信访人表示暂不涨租。自2012年10月份至2015年6月30日期间，原告仍按照原岳阳市糖酒副食品公司与各承租户原先签订租赁合同的租金价格收取租金，并未与各承租户重新签订租赁合同。2015年7月20日，原告申请对其损失进行鉴定。湖南天翔联合会计师事务所于2015年12月28日作出鉴定意见书，认定原告自2012年11月1日至2015年6月30日经营损失累计为4476323.36元。被告对该鉴定结论不认可，认为该鉴定为经营损失并非租金损失。被告于2016年7月8日提出重新鉴定的书面申请，要求对原告自2012年10月1日至2015年6月30日实收租金总额与同地段同类型市场租金价格总额之间的差额进行鉴定。经本院委托，岳阳三权价格评估咨询有限公司于2016年8月25日出具岳三权评字（2016）61号价格评估报告书，认定原告自2012年10月1日至2015年6月30日租金差额为3456135元。经原告申请，本院先予执行被告130万元。
以上事实有《小龙城市场整体租赁合同书》、押金收据、湖南天翔联合会计师事务所鉴定意见、岳阳三权价格评估咨询有限公司价格评估报告书、岳阳市信访局调取的会议记录二份、小龙城承租户曹霞、郭洁、刘林霞、汤东升、姜晏彬等人的证人证言、中道公司收取押金情况表、中道公司预收租金明细表、付祖武、李灿焱借款合同、借据及汇款凭证以及双方当事人的陈述予以证实。
本院认为，原告（反诉被告）中道公司与被告（反诉原告）国有资产公司签订《小龙城市场整体租赁合同书》，双方之间形成租赁合同关系。双方在诉讼中自愿达成解除本案《小龙城市场整体租赁合同书》的协议，故原、被告于2012年10月29日签订的《小龙城市场整体租赁合同》已于2015年6月25日解除，本院对此予以认定。按照《合同书》的约定，原告享有自主经营、收益分配的权利，原告根据市场行情的涨跌在原有租金基础上提高实际承租人的租金并不违反《合同书》的约定。由于原告上涨租金的行为受到小龙城实际承租户的反对并上访至政府部门，被告信访代表在信访协调会上对小龙城的上访商户承诺暂不涨租，原告迫于被告及有关部门承诺所带来的社会效应，其涨租行为必然受阻，导致原告自2012年10月份至2015年6月30日期间租金仍然按照原有标准收取，被告的承诺行为与原告未成功涨租之间存在直接因果联系，故被告应当对原告相应的租金损失承担赔偿责任。对被告提出的租金差额与原告损失并无必然联系，原告应自行承担相应的责任比例的主张，本院不予支持。原告要求按照同地段同类型市场租金价格计算租金差价损失，符合租赁市场规律，损失计算标准较为客观合理，且岳阳三权价格评估咨询有限公司的鉴定结论系依据被告重新鉴定申请中所确定的计算标准组织的鉴定，经双方共同选择和本院委托，鉴定主体适格、鉴定依据充分、方法客观科学，其价格评估报告结论可以作为认定原告租金差价损失的参考依据。湖南天翔联合会计师事务所作出的鉴定意见书认定原告的损失与客观损失不符，本院对此不予认定。由于岳阳三权价格评估咨询有限公司的鉴定结论计算起始点为2012年10月1日，本案租赁期限自2012年11月1日起，故应当在该鉴定结论的基础上扣除一个月的租金差价104731元（3456135元÷33个月）。同时，考虑到租赁市场的商业风险和出租率问题的存在，本院酌情在租金差价3351404元（3456135元-104731元）的基础上扣减5%的商业风险值，原告租金差价损失应当认定为3183833.8元（3351404元×95%），故对原告提出的要求被告支付租金差价损失3183833.8元的诉讼请求，本院予以支持。对超过该部分租金损失的主张，本院不予支持。由于双方对原告主张的押金430万元均无异议，故对原告提出的要求被告返还押金430万的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告主张水灾损失57万元，但并无充分证据证明其损失大小，也未提供被告应对该损失承担责任的依据，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。由于原告对被告答辩中提出应当扣除的四项费用均无异议，即：（1）、截止2015年6月30日，原告拖欠的到期应付租金330万元。（2）、原告在承租小龙城市场期间从租户重新收取的押金59800元，后由被告退还给相关租户。（3）、原告预收的2015年6月30日以后的租金91240元。（4）、原告投资股东李灿焱、付祖武于2016年2月在被告处的借款120万元。故对被告要求原告支付拖欠租金330万元的反诉请求以及应当抵扣的其他三项费用共计1351040元的主张，本院予以支持。综上，被告应当支付原告租金差价3183833.8元、退还押金4300000元，但应扣除三项费用1351040元和先予执行款1300000元。原告应当支付被告拖欠租金330万元。两者相抵，被告还应当支付原告1532793.8元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖南中道投资有限公司与被告（反诉原告）岳阳市国有资产经营有限责任公司签订的《小龙城市场整体租赁合同》已于2015年6月25日终止；
二、被告（反诉原告）岳阳市国有资产经营有限责任公司在本判决书生效后七日内支付原告（反诉被告）湖南中道投资有限公司1532793.8元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费77180元，反诉费16600元，合计93780元，由原告（反诉被告）湖南中道投资有限公司承担32036元，被告（反诉原告）岳阳市国有资产经营有限责任公司承担61744元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈军
人民陪审员 周祥
人民陪审员 刘璜
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 ＸＸ