吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终4356号
上诉人（原审原告）：郭明媛，女，1985年3月11日生，汉族，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：程博，吉林中证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春东方联合置业有限公司，住所：长春净月高新技术产业开发区净苑小区（北区）3栋106室。
法定代表人：武文勇，董事长。
上诉人郭明媛因与被上诉人长春东方联合置业有限公司（下称东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院于2018年8月24日作出的（2018）吉0194民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郭明媛一审诉称：2013年5月20日，原告与被告东方公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的远洋·戛纳小镇第C2-3幢1单元106号房屋及车库，合同约定被告于2014年6月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后365日内办理产权证，即被告应于2015年6月30日前为原告办理房屋所有权证书及车库所有权证书，但直至2018年1月8日，原告才取得车库产权证，至今未取得房屋产权证，被告亦未向原告返还面积补差款，其已构成违约，应承担违约责任。请求判令：1.被告立即配合原告办理房产证，并向原告返还房屋面积补差款23358.61元；2.被告支付原告逾期办理房屋权属证书、车库权属证书的违约金共计126897.26元；3.案件受理费、保全费均由被告承担。
东方公司辩称：同意支付原告面积补差款，但因被告未违反《商品房买卖合同》及补充协议关于产权办理的约定，不承担违约责任，理由如下：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人交付房屋的时间为2014年6月30日，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方在补充协议中约定，出卖人不能在合同第十五条规定的时间内取得竣工验收备案而导致买受人无法办理产权的，买受人同意给出卖人延期一年，一年内取得竣工验收备案的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。我公司于2014年6月27日取得涉案房屋所在楼栋的《竣工备案证》，履行了合同及补充协议中约定的义务，无违约行为。2.因原告所在楼栋的其他业主存在拆改情况，导致产权登记部门不受理我方产权申报手续，我公司不存在过错。3.政府产权办理的政策发生变化也是导致涉案房屋产权延期办理的原因。业主违建阻碍了产权办理，在此期间，政府产权办理政策由以前的“产权登记+土地登记”变更为“不动产登记”，对应的办理流程也发生变化，政策变更前，房屋产权办理流程分为办理竣工备案证、办理房屋产权证、项目结束后再进行土地验收及土地分割等三个流程；政策变更后，流程直接分为两步，即办理竣工备案证、办理不动产登记证两个流程，土地验收变成办理房产证的前置条件。土地验收需要国土局、规划局相互配合完成土地测绘、共同确认地下空间的使用情况、完成土地分割等，完成土地验收的时间较长。根据补充协议第十二条约定，因登记机关导致房屋产权证不能办理或者延期的，我公司不承担合同第十五条项下的违约责任，如遇不可抗力、突发性公共事件或法律、法规、政策变动等限制或非出卖方所能控制的政府行为，我公司可以据实予以延期办证，且不承担违约责任。4.原告未因产权延期办理而遭受损失。
一审法院查明：2013年5月20日，郭明媛与东方公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定郭明媛购买东方公司开发建设的远洋·戛纳小镇C区C2-3地块第C2-3幢1单元106号房屋和C2-3幢1单元-111号房，建筑面积分别为112.07平方米和19.95平方米，房款共计1405319元，东方公司应于2014年6月30日前将经验收合格的两套商品房交付郭明媛。合同第十五条约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。补充协议对第十五条补充约定由于出卖人的原因，不能在合同第十五条规定的时间内取得竣工验收备案而导致买受人无法办理产权的，买受人同意给出卖人延期一年，一年内取得竣工验收备案的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任，一年期满后，每逾期一日，出卖人按已收购房价款的万分之一向买受人支付违约金；因登记机关原因导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担合同第十五条项下的违约责任；如遇不可抗力、突发性公共事件或法律、法规、政策变动等的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖人可以据实予以延期办理，且不承担第十五条项下的违约责任。合同签订后，郭明媛支付了全部购房款并于2018年1月8日取得C2-3幢1单元-111号房的不动产登记证。后双方通过签订补充协议，确认C2-3幢1单元106号房屋产权登记面积为109.81平方米。另查明，东方公司于2014年6月27日取得C2-3幢的《建设工程竣工验收备案证》，并在合同约定期间内向郭明媛交付房屋，该房屋现用作住宅。2014年7月11日，测绘单位完成了对C2-3幢的分户建筑面积成果测绘，但因C2-3幢部分房间存在拆改情况，致使该幢楼现状与规划审批不符而未通过审核。现C2-3幢已取得备案证明。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张被告支付其房屋面积补差款23358.61元的诉讼请求，经查，原、被告签订《商品房买卖合同》后，因房屋产权登记的建筑面积少于合同约定的建筑面积，故被告应按合同约定返还原告面积补差款23358.61元，原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付其逾期办理房屋权属证书、车库权属证书违约金的诉讼请求，经查，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定诚实信用地履行各自的合同义务。被告在合同约定的期限内取得建设工程竣工验收备案证并交付房屋，在交付后及时提请审核，现C2-3幢已取得备案证明，足以说明其已经善尽合同义务。合同中约定了违约责任及免责条款，因涉案房屋存在拆改问题，不符合产权登记部门要求的条件，以及产权审批政策发生变化，致使涉案房屋的产权仍无法办理，符合约定的免责情形，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告长春东方联合置业有限公司于本判决生效后立即为原告郭明媛办理坐落于长春净月高新技术产业开发区远洋·戛纳小镇第C2-3幢1单元106号房屋的产权登记；二、被告长春东方联合置业有限公司于本判决生效后立即返还原告郭明媛房屋面积补差款人民币23358.61元；三、驳回原告郭明媛其他诉讼请求。案件受理费3305元、保全费1271元，由被告长春东方联合置业有限公司承担3203元，原告郭明媛承担1373元。
郭明媛上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人承担2017年10月30日至今未办理房屋产权登记的违约金35767.80元、承担2017年10月30日到2018年1月8日未办理车库产权登记的违约金1729元。主要理由：1.一审未保护2017年10月30日之后的违约金错误。理由为：上诉人2017年10月30日接到“远洋易家”微信号通知“C2-3已具备办理产权条件，产权办理需要准备的资料和办理流程如下：如有面积差请到远洋戛纳小镇售楼中心签署《面积补差协议》，再到西环城路产权处或大经路产权处凭收据换取维修基金发票后，携带准备要件即可自行办理产权”。上诉人系全款购房，且存在面积差，为此上诉人找到物业公司重新测量面积为109.81平方米，比合同约定面积差2.26平方米，被上诉人应当返还上诉人面积补差款23358.61元。但其要求上诉人将上述费用充成物业费后方能办理产权。显然，因被上诉人私自设置办证条件导致上诉人无法办理产权，因此产生的违约责任应由被上诉人承担。上诉人一审阐述了该事实，并提供了被上诉人业务经理和物业管家的录音为证，一审判决未予保护于法无据。2.一审判决依据不足。至一审起诉时，上诉人的房屋和车库都没有被锁定或冻结，未能办理产权的唯一原因就是被上诉人以“不将面积差充成物业费就不能办理产权”为由作出的限制条件，不与被上诉人签订《面积补差协议》，导致上诉人无法获取产权证。
东方公司二审未出庭，亦未答辩。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.一审庭审中，郭明媛举证了其与物业公司工作人员的电话录音资料（在电话录音中，物业公司工作人员坚持要求用物业费抵顶应付郭明媛的面积差价款，而郭明媛不同意，双方多次协商不成），东方公司质证：真实性无异议，我方准备用物业费抵差价款，是因为还有一部分业主存在欠缴物业费情况也包括原告（郭明媛），我方采取该方式会避免现金交易带来的税费等不便因素，同时也便于欠缴物业费的业主实现抵顶，对双方都比较方便。2.一审庭审中，东方公司举证了不动产登记审批及备案证明，拟证明：经过一系列与政府的沟通及争取之后，我方于2017年10月28日取得涉案楼栋的大产权，至此，未拆改业主可自行办理小产权。3.二审中，郭明媛向法庭陈述：经到产权部门咨询，办理产权证必须提交与开发商签订的面积差异处理协议，否则产权部门不给办理房屋产权。
本院认为：东方公司与郭明媛签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定东方公司应在交付郭明媛案涉房屋后的2年内为郭明媛办理房屋产权登记手续，但东方公司长达4年时间未能依约履行义务，虽然先期系因政府原因及部分业主拆改房屋所致，东方公司存在免责事由，不应认定东方公司违约，但据东方公司一审举证的不动产登记备案证明和郭明媛举证并经东方公司认可的电话录音资料证实，案涉房屋已于2017年10月28日具备办理产权登记条件，系因东方公司强制要求用物业费抵顶住宅房屋面积差价款而郭明媛未同意，东方公司一直不与郭明媛签署面积差异处理协议，导致郭明媛无法办理案涉住宅房屋产权证，应当认定东方公司自此时开始已构成逾期办证违约，应当向郭明媛承担相应的违约责任，直至一审判决东方公司给予郭明媛办理房屋产权手续之日止，故郭明媛主张东方公司给付2017年10月30日至2018年8月24日（一审判决日期）的住宅房屋逾期办证违约金于法有据，应当予以支持，而车库不存在面积差异处理问题，系因郭明媛怠于办理所致，东方公司无过错，郭明媛主张东方公司给付车库逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。又因住宅房屋购置单价为10335.67元/平方米，郭明媛实际购买的房屋面积为109.81平方米，郭明媛购房总价款为1134960元，东方公司逾期办证298天，合同约定的逾期办证违约金标准为已付购房款的日万分之一，故东方公司应当给付郭明媛逾期办证违约金33821.81元。东方公司经本院依法传唤拒不到庭应诉，应承担举证不能的不利后果。
综上，一审判决对部分案件事实认定有误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初247号民事判决第一、二项；
二、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初247号民事判决第三项；
三、被上诉人长春东方联合置业有限公司于本判决生效后立即给付上诉人郭明媛逾期办证违约金人民币33821.81元；
四、驳回上诉人郭明媛其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、保全费，共计5313.00元，由上诉人郭明媛负担2911.00元，被上诉人长春东方联合置业有限公司负担2402.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年十月三十日
书 记 员 林星辰