广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1429号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司。
法定代表人：雷国才，董事长。
委托代理人：张红强，广东诚博律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴国南。
委托代理人：温亚楠，广东华商律师事务所律师。
上诉人深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司（以下简称创品淘宝公司）、吴国南因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，创品淘宝公司原名深圳市创品投资发展有限公司，其企业名称于2010年5月11日变更为深圳市创品商场连锁有限公司，并于2010年7月7日变更为深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司。深圳市福田区江南百货商场成立于2004年6月7日，为个体经营，负责人为吴国南。
2009年10月15日，创品淘宝公司（乙方）与深圳市福田区江南百货商场（甲方）签订《租赁合同》，约定：1、乙方承租甲方位于深圳市南山区沙河街原沙河市场，现江南百货二楼，建筑面积为2846平方米；2、租赁期限为三年，从2009年10月15日起至2012年10月14日止，免租装修期为两个月；3、租金为每月60元／平方米（含物业管理费），因政府部门须收取管理、卫生费由乙方负责，本合同每年租赁费用明细如下：2011年1月1日至12月31日为2049120元，2012年1月1日至9月30日为1536840元；2012年10月1日至10月14日为79688元；4、租赁保证金为341520元；5、2009年12月25日前支付第二月租金，依此类推；6、乙方延期交付费用达15天以上的，每延期一天，甲方按所欠费用的千分之三加收滞纳金，逾期超过45天，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同；7、乙方须向甲方支付2万元水电费押金，甲方开具收款收据，合同终止后，甲方无息退还水电费押金；8、关于消防问题：甲方应确保租赁房地产的设计、施工符合消防法规的要求，并通过当地消防主管部门的验收，并取得消防检验合格证明，甲方须配合乙方申报二次消防所需手续；9、甲方向乙方免费提供中央空调等设备设施，使用过程中的保养和维护由乙方负责；13、主入口楼梯改造工程由甲方负责与产权方沟通并办理好审批手续，确保该主入口楼梯开设进出二楼的独立出入口，改造费用由乙方负责；15、甲方应确保本身享有转租权，若无，应向乙方提供产权方的同意转租证明；17、租赁期内若因甲方原因，如无法继续履行本合同约定内容，导致乙方损失的，甲方须赔偿乙方一切损失，乙方有权解除合同；18、合同约定了附件一租赁房屋所有权证复印件，及其它条款。该合同甲方处加盖了深圳市福田区江南百货商场印章，并有吴国南签名。
2009年12月2日，创品淘宝公司（乙方）与深圳市福田区江南百货商场（甲方）签订《深圳市房屋租赁合同》（备案号为南GLxxxxx3），约定甲方将位于深圳市南山区沙河工业区9栋-3之xxx号二楼出租给乙方使用，建筑面积为2846平方米，租赁房屋权利人为深圳市某公司，每月每平方米租金为60元，租金总额为170760元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金，租赁期限从2009年12月2日起至2012年10月14日止，甲方交付租赁房屋时可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金341520元，及其它条款。2009年10月22日、12月10日，2010年6月13日，原、吴国南先后签订《声明》、《补充协议》等，声明原、吴国南签订的备案号为南GL008785、南GL008885、南GL010237《深圳市房屋租赁合同》仅用于注册、办证等使用，双方的权利义务依《租赁合同》来确定。庭审中，创品淘宝公司认为双方实际履行的是《租赁合同》，吴国南则认为是《深圳市房屋租赁合同》。创品淘宝公司向吴国南支付了二个月保证金341520元，吴国南出具了收据，未标注日期；创品淘宝公司向吴国南支付了水电费保证金2万元；吴国南于2009年12月21日出具了收据。
关于租赁合同的履行，创品淘宝公司承租涉案房产后用于经营“创品淘宝城”，其后创品淘宝公司又于2011年重新以“乐尚潮流服装城”招商，其间，创品淘宝公司于2011年4月致《工作联系函》予吴国南协商免租事宜，2011年8月2日出具《还款计划》，承诺还款。2011年8月14日，创品淘宝公司出具《申请优惠承诺函》，表明于2011年7月底重新经营，吴国南给予创品淘宝公司一个月免租期（2011年8月），并从2011年9月1日至2012年10月15日期间，每月减免部分租金（月租金按16万元交纳），创品淘宝公司保证在每月15日前按时交纳租金，否则不能享有免租期和租金优惠（需补交2011年8月的租金并按合同规定的月租金交纳）。该《申请优惠承诺函》上加盖了深圳市福田区江南百货商场印章。
原审另查，创品淘宝公司曾将涉案房产分割的商铺出租给案外人李某菊。2011年，李某菊向原审法院起诉深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司（即本案原告，以下简称创品淘宝）、深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司白石洲分公司（以下简称白石洲分公司）租赁合同纠纷［（2011）深南法民三初字第739号］，原审法院于2012年1月18日作出判决，认为出租人未提交该案涉诉商铺所处房屋的建设工程规划许可证或证明该房屋系经主管部门批准建设，故李某菊与白石洲分公司于2011年6月7日签订的《租赁经营合同》为无效合同，创品淘宝公司、吴国南对于合同无效均有过错，并判令白石洲分公司向李某菊退还管理费、合同履约保证金、水电费保证金、收取的部分租金等费用并分摊装修损失。白石洲分公司上诉后，深圳市中级人民法院于2012年7月23日作出（2012）深中法房终字第1324号判决维持原判。
原审庭审中，创品淘宝公司提交了函件和同城速递业务详情单，证明创品淘宝公司曾分别于2011年12月16日、2012年2月18日致函吴国南要求其提供涉案房产的相关产权资料和建设工程规划许可证。吴国南否认收到上述函件。
吴国南主张因创品淘宝公司拖欠租金和水电费，吴国南不得已自力救济，通过停电来催租。2012年2月27日，吴国南张贴《通知》，因创品淘宝城未依约支付租金，决定给予二楼停电处理，直至租金全额上缴后给予正常通电。创品淘宝公司提交了《关于贵司对我商场采取停电事宜的函》证明曾致函要求吴国南恢复供电，吴国南否认收到上述函件。创品淘宝公司提交了关于2012年2月27日、28日停电事情经过，证明创品淘宝公司所转租的商户签字确认吴国南于2012年2月27日、28日单方停电导致乐尚潮流服装城无法正常营业。吴国南对创品淘宝公司提交的2月27日停电事情经过的真实性予以认可，并认为2月27日仅有28户商户在经营，商场很萧条，这才是真正没有退租的人，而2月28日签字的商户变成51人，均是创品淘宝公司专门召集来与吴国南对抗的。吴国南确认曾于2月27日、28日提前通知后停电催租，但每次停电不超过两小时，并于2月28日下午恢复供电后未再停电。
创品淘宝公司主张因创品淘宝公司在李某菊案中无法提供涉案房产的产权证明败诉和吴国南无故停电导致创品淘宝公司转租的商户撤场，给创品淘宝公司造成巨大损失。创品淘宝公司提交了创品淘宝公司与商户签订的租赁合同、签订协议商户的退款明细表、网上银行电子回单、收款收据、未签订协议商户的退款明细表、未签协议商户合同、人民调解协议书、调解申请、授权委托书，证明因吴国南停电造成创品淘宝公司所转租的商户集体撤场；其后创品淘宝公司与商户代表张顺等签订《人民调解协议书》，约定双方同意解除房屋租赁合同，创品淘宝公司给予商户补偿款（计算标准为商户合同保证金＋水电费保证金＋半个月房屋租金×85%＋2月份管理费），创品淘宝公司给予所有商户十五天撤场时间，撤场期间不收取管理费及其它内容；此后，创品淘宝公司依据调解协议退还101户商户款项530233元，其中退还的租金为75301元，其后所有商户均已退场。对于创品淘宝公司提交的上述证据，吴国南发表了以下质证意见：1、对创品淘宝公司与商户签订的租赁合同的真实性均不予认可。（1）部分商户签订于2009年11月16日前的合同，法定代表人是雷国才，但雷国才是2009年11月16日之后才担任法定代表人的。（2）所有签订于2009年的合同都加盖了白石洲分公司的公章，而该公司是2010年7月13日后才变更名称的。（3）2009年签订的合同居然出现了“乐尚潮流服装城”，而创品淘宝公司实际于2011年7月重新开业后才叫这个名字。（4）杜某丰、杨某琼、吴某珠、李某胜、张某鑫、邹某琳、李某英、廖某梅、龙某兰、魏某粮、黄某英、王某新、邓某花、辛某、刘某、朱某叶、许某芬等19人的合同都是2009年签订，而这些人中很多人没有在2012年2月28日停电经过上签字，就证明这些人当时并没有经营，已经退租。（5）此部分签协议的已退商户共74份合同及未签协议的已退商户中张某、杨某丽、张某国、唐某枝、刘某平、刘某莉、阮某玲等8份合同与其后的部分商户的合同有明显区别，前者是每份均为2页，后者是8页，还包含租赁合同附件，这充分说明其所有合同均为伪造的，目的在于向吴国南索取不当利益530233元。（6）根据（2011）深南法民三初字第739号民事判决书，李某菊与创品淘宝公司建立租赁合同关系，该合同约定，一次性支付8个月租金即可享受当年减免4个月租金的优惠。据吴国南了解，这才是创品淘宝公司与商户签订合同的真实版本，而本案中创品淘宝公司提供的所有合同均无此项表述，明显属于伪造。根据真实的约定，创品淘宝公司要退回商户合同保证金、水电费保证金以及多收的租金。而本案中创品淘宝公司仅退还了半个月多收的租金，明显不是损失，反而是得利了。如果创品淘宝公司拿真实的合同来起诉吴国南就一分钱也得不到了。需要向法庭说明的是，所有商户在收到退款前，均已将合同原件交还创品淘宝公司，并重新签订了上述合同。（7）创品淘宝公司提交的合同等证据在没有对方当事人出庭作证的情况下，可信度应予以考虑。2、对于《人民调解协议书》的真实性予以认可，其余证据不予认可。创品淘宝公司退还的合同保证金、水电费保证金本身就是应退还的，因创品淘宝公司已经预收全年租金，在租赁期限未到期的情况下，只退还半个月租金的85%，对于创品淘宝公司根本不是损失，而是对其余租金的不当得利。吴国南认为，出现商户撤场是因为创品淘宝公司经营管理不善，在2011年重新招商时，创品淘宝公司没有进行任何重新的装修和宣传导致只招收了百余名商户，商户交纳的管理费根本不足以交纳房租，创品淘宝公司经营管理不善导致商场人气不足，至2012年3月底仅有40余家商户继续经营，4月初也陆续撤出。
2012年3月27日，创品淘宝公司向吴国南邮寄《关于解除租赁合同的函》，表明因吴国南未向创品淘宝公司提交其诉讼所需的房屋建筑工程规划许可证或产权证明，创品淘宝公司向吴国南提出暂缓缴纳租金的正当要求，但吴国南不予理会并单方停电，导致商户集体闹事，创品淘宝公司不得不与商户提前终止合同并赔偿损失，创品淘宝公司决定自吴国南收函时解除租赁合同并要求吴国南接到通知当日来接受租赁场地。吴国南认可收到上述函件，但去交接时，创品淘宝公司无理拒绝交接涉案房产。吴国南提交了《关于贵公司逾期支付租金的联络函》及快递单、查询结果证明吴国南于2012年4月17日致函创品淘宝公司，创品淘宝公司至今已拖欠2011年8月租金170760元、2011年9月至2012年1月租金5万元、2012年2月至4月租金512280元，共计733040元，创品淘宝公司发出《关于解除租赁合同的函》单方终止合同，吴国南收函后派员去现场办理交接手续，但创品淘宝公司员工拒绝办理，经协商后仍未交接等内容，并要求创品淘宝公司收函后与吴国南协商处理后续事宜，该函于2012年4月19日由张春霞签收。创品淘宝公司确认张春霞为其员工，但否认公司收到上述函件。
关于涉案房产的交付，创品淘宝公司称2012年3月28日前，商户均已全部撤出，3月29日已实际交还，由于吴国南不予配合，故没有办理交还手续，创品淘宝公司锁上门，并未实际使用。吴国南则认为涉案房产并未交还，吴国南于4月初接到创品淘宝公司函件和电话去收铺，但创品淘宝公司明确予以拒绝，吴国南确认创品淘宝公司在4月14日前已搬走，但锁了门，并派人巡视，实际控制着涉案房产，吴国南为了避免事态扩大，未强行收回房产，涉案房产于2012年10月26日由房东直接收回。吴国南提交了录像资料、手机短信等证明创品淘宝公司至2012年10月仍实际控制房产，创品淘宝公司对上述证据均不予认可。
原审法院要求吴国南提交涉案房产的权属证明、报批报建、规划许可等手续，吴国南提交了房屋租赁合同书、租赁凭证、南山区政府会议纪要等证据证明涉案房产的建设经过了政府部门同意，吴国南没有出具相关权属证明系因为涉案房产属于深圳市历史遗留问题，现涉案房产已由房东即白石洲股份有限公司收回另行出租。创品淘宝公司以无原件为由对吴国南提交的上述证据均不予认可，并认为上述证据不能证明涉案房产的合法性。
关于涉案房产的装修状况，庭审中，创品淘宝公司表示涉案房产在交付时有初步装修，创品淘宝公司分别于2009年10月下旬、2011年2月对涉案房产进行了两次装修。装修主要包括外墙、空调、装饰、商铺分割，小商户进行了部分商铺柜台装修。吴国南则认为涉案房产交付时不仅是初步装修，交付时外墙、空调、墙壁、天花地板都是现成的，灯光线路、电梯均由吴国南配备，创品淘宝公司仅于2009年10月做了招牌以及内部小商铺的分割，2011年重新开业时仅更换招牌，并未实际装修。
原审法院依法行使释明权，告知创品淘宝公司可对其第二项、第四项请求申请装修评估、面积测量。创品淘宝公司提交了装修评估申请和面积丈量申请，后创品淘宝公司撤回面积丈量申请。创品淘宝公司在第二次庭审中提交了建筑设计图证明涉案房产的租赁的实际面积小于合同约定的面积，吴国南认为创品淘宝公司提交的图纸并非涉案房产的设计图，与本案无关。
原审法院根据创品淘宝公司的申请依法委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司（以下简称高丰安公司）对创品淘宝公司所作的装修工程的价值进行评估，高丰安公司于2012年11月14日出具《资产评估报告书》，载明南山区江南百货二楼装修工程价值于2009年11月30日的评估值为1102226元。吴国南对该评估报告提出异议，认为该报告确定的评估基准日为装修完成时，未体现装修资产的现值；评估报告将吴国南及小商户出资的装修均列入评估范围，评估价值高于创品淘宝公司所作的装修的价值，吴国南对评估报告明细表中的项目进行了标注，其中A类（评估报告中所列的104项及170、171、172、173、176、178、180、181、183、185、191-194项中全部或部分，评估价值为560700.5元）为吴国南所作的装修，B类为创品淘宝公司所作的装修，C类为商户所作的装修。针对上述异议，高丰安公司回复，评估基准日系依据委托确定；因原、吴国南对于评估对象权属表达不一致，故评估公司不对其项目种类的权属负责。
关于评估基准日，经原审法院释明后，创品淘宝公司申请对其起诉时即2012年4月23日的装修价值进行评估。因装修原物已不存在，创品淘宝公司、吴国南均同意由高丰安公司依据《资产评估报告书》对装修物在2012年4月23日的价值进行评估。高丰安公司于2013年1月14日出具《函》，载明根据资产评估参数标准该评估对象的经济耐用年限为6年，评估基准日2009年11月30日至2012年4月23日期间，评估对象已使用2.4年，故评估对象于2012年4月23日的评估价值为661335.6元。创品淘宝公司认为装修物的使用年限应为10年，高丰安公司的评估价格偏低，但创品淘宝公司表示不申请重新评估。吴国南对上述函件的真实性予以认可。
关于装修物的归属，创品淘宝公司认为评估报告所列的装修应全部认定为创品淘宝公司所作的装修，小商户的装修已附合在创品淘宝公司的装修中，且创品淘宝公司与小商户之间的纠纷已经解决，物品的权属应属于创品淘宝公司，即B、C类的装修均应视为创品淘宝公司所做的装修；关于吴国南所列的14项A类装修，创品淘宝公司提交了《我司对于江南百货在资产评估明细表中所列A项的权属异议说明》对于吴国南异议项目对应的合同、支付凭证进行了说明。创品淘宝公司认为其与案外人陈光荣有三份装修协议书，2009年11月30日的协议书中主要是楼梯改造，涉及的是评估报告中第170、171项，总造价为5.5万元；2009年11月15日的协议书涉及的是洗手间、天花，工程总造价为35万多元；2011年2月18日的协议书涉及的是男女洗手间，评估报告中第104项；该三份协议书证明上述装修是创品淘宝公司做的。
吴国南则认为，生效的李某菊的判决可以证明小商户均是自己装修的，创品淘宝公司还要收取小商户的装修押金。A类的装修物是由吴国南提供，理由如下：1、根据双方签订的2009年10月15日租赁合同中第8条约定，证明涉案房产的消防主体工程包括基础设施、喷管设备等均由吴国南完成，创品淘宝公司应在此基础上申报二次消防合格，可见消防方面的投入是由吴国南完成的；根据合同第10条约定，证明中央空调等相关设施也是吴国南提供，创品淘宝公司在起诉所列证据中空调项目是伪造的；2、创品淘宝公司提交的2009年11月30日的装修协议书上有楼板拆除字样及地面修复的字样，说明吴国南在出租该物业时是有楼板及地面瓷砖的，且工程造价为5.5万元，根据创品淘宝公司庭审中所说的涉及评估报告中第170、171项，该两项相加为20余万元，明显与创品淘宝公司所说有较大出入。
为证明装修物的权属，创品淘宝公司提交了如下证据证明创品淘宝公司因装修涉案房产共花费1815680元，其中已付款项为1351813元，未付款项为463867元：1、白石洲工程合同明细；2、改造工程合同、空调改造材料清单、收款收据；3、中央空调维修协议、收款收据；4、楼梯改造装修协议书、商铺二次翻新装修协议书、消防工程协议、大理石工程协议书、室内重新装修协议书、隔墙装修协议、增加工程合同书、担保书、身份证复印件、收款收据；5、消防工程项目施工合同、收款收款，证明；6、安全技术防范系统工程合同、广场监控报价单、平面图、收款收据；7、地下室内玻璃项目承包合同、法人营业执照、收款收据；8、招牌制作合同、招牌报价、追加工程报价单、招牌图片、LED发字光报价、招牌制作价格及图片、收款收据；9、防水工程合同、收款收据；10、闸门施工协议书、收款收据；11、显示屏订货合同。吴国南对上述证据真实性均不予确认，并发表了如下质证意见：1、白石洲工程合同明细，系创品淘宝公司单方面制作，不认可，且合同金额为1815680元，但仅付款1351813元，未付款三年未付清，达46万余元，不符合常理。2、所有的工程合同对方均没有发票和对公账户往来；有的个人没有装修资质，也无工程方面的收款收据原件。3、对于证据2、3合同，当时有深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司、罗湖分公司及上梅林分公司等，不知道用于哪家公司。4、部分物品动产部分未与建筑物形成附合。从消防施工合同看，创品淘宝公司仅增加了部分消防设施，吴国南提供的是主体消防工程。5、根据创品淘宝公司所提交的工程合同可知，在2011年7月创品淘宝公司只签订过一份招牌、电子屏的合同，所涉金额很小，也即其它装修合同均是第一次入驻时签订，第二次开业没有重新装修，这也证明创品淘宝公司主动解除合同的原因并不在于没有合法权利证明，而是经营不善。
吴国南则提交了总额为524164元的收款收据证明曾于2005年对涉案房产一、二楼进行装修，但相关装修合同在失火事故中损毁，创品淘宝公司对上述收款收据真实性、关联性均不予认可。
原审庭审中，创品淘宝公司明确其第一项诉讼请求系依据备案合同的第19条第2项；第三项诉讼请求系依据证据退款明细表和收款收据；第二、四项诉讼请求系其估算。吴国南明确其第二项诉讼请求主张683040元系每月租金乘以4，64560元系补交每月优惠租金，违约金的标准依据2009年签订的租赁合同第六条予以确认。
原审法院依法行使释明权，询问创品淘宝公司、吴国南是否变更诉讼请求，创品淘宝公司、吴国南均表示不变更。
创品淘宝公司诉至原审法院，请求判令：1、吴国南双倍退还租赁保证金682040元，退还水电费保证金20000元；2、吴国南赔偿装修费用共计1815680元（包括室内装修、中央空调、消防工程等共十项）；3、吴国南赔偿损失530233元；4、吴国南退还多收取的租金（场地使用费）共1124040元；5、本案诉讼费由吴国南承担。
吴国南提起反诉，请求原审法院判令：1、解除创品淘宝公司、吴国南于2009年10月15日签订的《租赁合同》及12月2日签订《深圳市房屋租赁合同书》，创品淘宝公司立即将该出租房产完好归还吴国南；2、创品淘宝公司向吴国南支付2011年8月及2012年3至5月所欠的租金683040元，2011年9月至2012年2月所欠租金64560元，扣除创品淘宝公司向吴国南交纳的租赁保证金341520元，尚欠租金共计406080元，并支付上述应付款项自逾期日至实际清偿日止的违约金，违约金按每日千分之三计；3、创品淘宝公司向吴国南支付自2012年6月1日起至创品淘宝公司向吴国南实际归还涉案房产期间所发生的租金（按每月170760元计），并按每日千分之三支付逾期违约金；4、创品淘宝公司承担本案的全部诉讼费用。案件审理中，吴国南请求撤回其反诉请求第一项中“创品淘宝公司立即将涉案房产完好归还吴国南”的反诉请求。
原审法院认为，因深圳市福田区江南百货商场为个体经营，负责人为吴国南，故深圳市福田区江南百货商场的行为后果应由吴国南承担。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。吴国南作为涉案房产的出租人，至今未向原审法院提交涉案房产的建设工程规划许可证或证明该房屋系经主管部门批准建设，故创品淘宝公司与深圳市福田区江南百货商场签订的《租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于涉案房产未取得建设工程规划许可证的事实，吴国南未举证证明已告知创品淘宝公司，创品淘宝公司也未尽到审慎的审查义务，故对于合同无效，创品淘宝公司、吴国南均有过错，对于合同无效造成的损失双方应分担。
原审法院依法行使释明权，询问创品淘宝公司、吴国南是否变更诉讼请求，创品淘宝公司、吴国南均表示不变更，故原审法院仅针对创品淘宝公司、吴国南的诉讼请求作出本案判决。因《租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同》无效，故对于吴国南要求解除上述合同的诉讼请求，原审法院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故吴国南已向创品淘宝公司收取的租赁保证金341520元，水电费保证金2万元，共计361520元，应退还创品淘宝公司。对于创品淘宝公司要求吴国南双倍返还租赁保证金、退还水电费保证金的诉讼请求，原审法院予以部分支持。
虽然合同无效，创品淘宝公司使用涉案房产期间仍应向吴国南支付房屋使用费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据创品淘宝公司提交的《申请优惠承诺函》，吴国南曾附条件地给予创品淘宝公司一个月免租期（2011年8月）以及从2011年9月1日至2012年10月15日期间每月减免部分租金（月租金按16万元交纳，每月租金应为170760元）的优惠，如创品淘宝公司不能保证在每月15日前按时交纳租金，则不能享有免租期和租金优惠。因创品淘宝公司不能举证证明曾依约向吴国南支付2012年2月的房屋使用费，且即使吴国南无法提供规划许可等手续，创品淘宝公司因此延交或拒交租金也无合同或法律依据，吴国南承诺给予上述优惠的条件不能成就，故创品淘宝公司应向吴国南补交上述优惠。对于吴国南要求创品淘宝公司支付2011年8月房屋使用费170760元、2011年9月至2012年2月减免优惠64560元［（170760元-160000元）×6月］的诉讼请求，原审法院予以支持。
吴国南认可因创品淘宝公司拖欠租金和水电费，吴国南曾于2012年2月27日、28日提前通知后停电催租，但每次停电不超过两小时，并于2月28日下午恢复供电后未再停电。创品淘宝公司则认为由于创品淘宝公司在李某菊案中无法提供涉案房产的产权证明败诉和吴国南无故停电导致创品淘宝公司转租的小商户撤场，给创品淘宝公司造成巨大损失。对此，原审法院认为，创品淘宝公司并无证据证明创品淘宝公司在李某菊案中无法提供涉案房产的权属手续等与小商户撤场之间存在关联。但创品淘宝公司提交的关于2012年2月27日、28日停电事情经过，《人民调解协议书》等证据可以证明吴国南单方停电与小商户撤场之间存在关联性。故原审法院认为，创品淘宝公司使用涉案房产，未向吴国南支付房屋使用费存在过错，吴国南通过停电的方式催租亦没有合同和法律依据，亦有过错，故对于小商户撤场导致的损失，创品淘宝公司、吴国南应予以分担。
创品淘宝公司主张其依据调解协议退还101户商户款项530233元（其中退还的租金为75301元）均应由吴国南承担。吴国南对于创品淘宝公司提交的租赁合同提出了诸多疑点，对于《人民调解协议书》的真实性予以认可。原审法院认为，创品淘宝公司与商户代表签订的《人民调解协议书》约定双方同意解除房屋租赁合同，创品淘宝公司给予商户的补偿款包括合同保证金、水电费保证金、半个月房屋租金×85%以及2月份管理费，创品淘宝公司也提交了收款收据、网上银行电子回单等证明创品淘宝公司实际退还了款项共计530233元，创品淘宝公司提交的退还款项的金额也能与其提交的租赁合同的约定相对应，故原审法院采信创品淘宝公司向小商户退款530233元（其中退还的租金为75301元）。但原审法院认为，创品淘宝公司依据《人民调解协议书》向小商户退还的款项中合同保证金、水电费保证金等均属于合同正常履行完毕后创品淘宝公司应向小商户退还的款项，并非创品淘宝公司的收益，该部分款项不应作为损失进行分担，也即在创品淘宝公司退还的款项中，吴国南仅应分担创品淘宝公司退还的租金75301元，吴国南应承担50%，应向创品淘宝公司赔偿该部分损失37650.5元。创品淘宝公司、吴国南均认可2012年2月27日停电事件发生后，至2012年3月底，涉案房产内经营的商户也陆续撤出，《人民调解协议书》中也约定创品淘宝公司与小商户解除房屋租赁合同，创品淘宝公司给予小商户十五天撤场时间，撤场期间不收取管理费等，故原审法院认为，2012年3月期间，因涉案房产内的商户陆续撤场，创品淘宝公司不能通过正常的收取租金获取收益，故2012年3月的房屋使用费应作为小商户撤场导致的损失由创品淘宝公司、吴国南予以分担。故对于吴国南要求创品淘宝公司支付2012年3月房屋使用费的主张，原审法院予以部分支持，创品淘宝公司应向吴国南支付2012年3月的50%的房屋使用费85380元。
创品淘宝公司于2012年3月27日向吴国南邮寄了《关于解除租赁合同的函》，吴国南认可已收到，并表示曾依据函件的要求去交接，创品淘宝公司无理拒绝交接，并锁了门，实际控制涉案房，吴国南未强行收回房产，涉案房产于2012年10月26日由房东直接收回。而创品淘宝公司则主张涉案房产已于2012年3月29日实际交还，由于吴国南不予配合办理交还手续，故创品淘宝公司锁上门，并未实际使用。对此，原审法院认为，创品淘宝公司、吴国南在决定终止租赁关系之后，创品淘宝公司、吴国南应积极交接涉案房产，避免损失扩大。创品淘宝公司主张涉案房产已于2012年3月29日实际交还，但创品淘宝公司并未举证证明，而吴国南虽提交证据拟证明创品淘宝公司在2012年4月之后实际控制涉案房产，但创品淘宝公司对吴国南所举的证据均不予认可，故原审法院认为对于因创品淘宝公司、吴国南未及时交接、使用涉案房产导致扩大的损失主要为房屋使用费，应由创品淘宝公司、吴国南分担。吴国南自认涉案房产于2012年10月26日由房东收回，故创品淘宝公司、吴国南应分担2012年4月至房东收回房屋之前一日即2012年10月25日止房屋占用的损失，创品淘宝公司应向吴国南支付房屋使用费1162270元（170760×6＋170760×（25÷31）］的50%即581135元。对于吴国南要求创品淘宝公司支付2012年4月至创品淘宝公司实际归还房屋止的租金的诉讼请求，原审法院予以部分支持。关于吴国南主张的房屋使用费、补交优惠等费用的违约金，因《租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同》无效，该违约金并无合同依据，原审法院不予支持。
对于创品淘宝公司要求吴国南退还多收取的租金（场地使用费）的诉讼请求，创品淘宝公司提交了面积丈量申请以后又撤回该申请，而创品淘宝公司提交的证据并不足以证明吴国南提供的涉案房产存在面积差异，故该项请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于创品淘宝公司主张的装修损失，创品淘宝公司申请评估涉案房产内装修工程的价值，原审法院依法委托高丰安公司依据创品淘宝公司的申请进行评估，高丰安公司于2012年11月14日出具《资产评估报告书》，载明南山区江南百货二楼装修工程价值于2009年11月30日的评估值为1102226元。根据原审法院的释明，创品淘宝公司再次申请对其起诉时即2012年4月23日的装修价值进行评估。因装修原物已不存在，创品淘宝公司、吴国南均同意由高丰安公司依据《资产评估报告书》对装修物在2012年4月23日的价值进行评估。高丰安公司于2013年1月14日出具《函》，载明根据资产评估参数标准该评估对象的经济耐用年限为6年，评估基准日2009年11月30日至2012年4月23日期间，评估对象已使用2.4年，故评估对象于2012年4月23日的评估价值为661335.6元。原审法院认为，高丰安公司具备评估资质，其所作评估程序合法，对于其出具的《资产评估报告书》、《函》，原审法院予以采信。
创品淘宝公司、吴国南对于《资产评估报告书》中所列装修物的权属存在争议，高丰安公司亦表示不对其项目种类的权属负责，对此，原审法院要求创品淘宝公司、吴国南对于装修物的权属充分举证及发表意见。吴国南对《资产评估报告书》明细表中的项目进行了标注，并认为A类（2009年11月30日的评估值为560700.5元）为吴国南所作的装修，B类为创品淘宝公司所作的装修，C类为商户所作的装修。原审法院认为，根据原审法院查明的事实，涉案房产内确实存在创品淘宝公司和小商户所作的装修，根据《租赁合同》的约定和当事人的陈述也可推知，吴国南交付给创品淘宝公司使用的涉案房产并非毛坯，存在部分装修。但因涉案房产系创品淘宝公司分租给各小商户，创品淘宝公司与小商户已终止租赁关系，故小商户所作的装修的价值应由创品淘宝公司享有，小商户关于装修价值的主张也应由创品淘宝公司自行承担。关于吴国南所标注的A类装修的权属，本案中，创品淘宝公司提交了合同、收款收据等大量证据拟证明该类装修为其所有，吴国南提交了总额为524164元的收款收据拟证明曾于2005年对涉案房产一、二楼进行装修。原审法院认为，创品淘宝公司关于A类装修的举证从形式上更充分、完整，且吴国南所提交的证据显示其对涉案房产所作的装修系于2005年进行，上述装修即使未被拆除，参照高丰安公司出具的《函》关于评估对象的经济耐用年限为6年的意见，在评估基准日2012年4月23日，吴国南所作的装修也已过经济耐用年限，其价值也已损耗殆尽。综上，原审法院认为，A类装修宜认定为创品淘宝公司所作。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，吴国南确认涉案房产已于2012年10月26日被房东收回，因创品淘宝公司、吴国南对装修物均未再使用，故涉案房产的装修现值均应列入装修损失由创品淘宝公司、吴国南分担。高丰安公司出具的《函》载明本案涉案房产的装修于2012年4月23日的评估价值为661335.6元，因原审法院已认定上述装修由创品淘宝公司所作或应由创品淘宝公司享有其价值，且创品淘宝公司、吴国南对于合同无效均有过错，故吴国南应赔偿创品淘宝公司装修损失330667.8元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴国南应于判决生效之日起十日内向深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司返还租赁保证金341520元，水电费保证金2万元，共计361520元；二、深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司应于判决生效之日起十日内向吴国南支付2011年8月房屋使用费170760元、2011年9月至2012年2月减免优惠64560元；三、深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司应于判决生效之日起十日内向吴国南支付2012年3月的房屋使用费85380元；四、深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司应于判决生效之日起十日内向吴国南支付2012年4月至2012年10月25日止的房屋使用费581135元；五、吴国南应于判决生效之日起十日内向深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司赔偿损失37650.5元；六、吴国南应于判决生效之日起十日内向深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司赔偿装修损失330667.8元；七、驳回深圳市创品淘宝商场连锁股份有限公司的其它诉讼请求；八、驳回吴国南的其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40175.9元，评估费12000元，共计52175.9元，由创品淘宝公司负担43047.9元，吴国南负担9128元；反诉案件受理费3695.6元，由创品淘宝公司负担。
上诉人吴国南不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销（2012）深南法民三初字第241号民事判决书，依法进行改判。上诉理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。
一、一审判决未对被上诉人伪造证据一事作出任何释明，尤其是被上诉人提供的签订于2009年的合同中居然出现2011年以后才有的公司名、签章等事项的情况下，一审法院并未依法作出处理，也未严格审查被上诉人提交的其他证据是否存在伪造情况，显然认定事实不清。
二、一审判决中已经明确说明，被上诉人承认将涉案房产锁门至房东收回房产之时，故此，在此期间涉案房产仍由其控制，理应由其承担全部损失。
综上所述，一审法院的判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院查明事实，依法改判，以维护当事人的合法权益。
创品淘宝公司对吴国南的上诉答辩称：一、一审法院对于创品淘宝公司与小租户之间的合同及双方签订的收款收据、转帐记录、电子回单、人民调解协议书等相关证据，足以证明创品淘宝公司因此事所支付给小商铺的经济损失，不存在任何伪造。二、创品淘宝公司已于2012年3月28日通知吴国南接受该涉案房产，由于吴国南的不配合，所以将该房产的房门上锁，造成双方无法交接的原因在吴国南，其应当承担该过程中的损失。三、吴国南不是该房屋的所有人或者该房屋的合法占有权，其不能对本案中的租金或者占有使用费提起诉讼，主体资格不适格。
上诉人创品淘宝公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第二条、第三条、第四条、第五条、第六条。2、驳回被上诉人主张的2011年8月租金及2011年9月至2012年2月减免优惠的租金。3、驳回被上诉人主张的2012年3月至2012年10月25日的租金。4、改判被上诉人赔偿损失530233元。5、改判被上诉人退还多收取的租金1124040元。6、改判被上诉人赔偿装修损失661335．6元。7、判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：
一审法院认定事实不清，适用法律错误。
一、一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，后支持被上诉人的租金主张，属于适用法律错误，并缺乏事实依据：
1、被上诉人不是涉案房屋的合法所有人或使用人，其向上诉人主张租金或房屋占有使用费没有任何的法律依据。本案被上诉人未向一审法庭出示任何能证明涉案房屋为其合法所有或合法使用的证据，因上诉人与其之间的租赁合同无效，故其向上诉人要求租金就没有任何的法律依据，应由涉案房屋的合法产权人向上诉人主张权利。
2、被上诉人主张的反诉请求为支付2011年8月及2012年3至5月所欠的租金，2011年9月至2012年2月所欠租金及2012年6月1日起至实际归还房产期间所发生的租金。不论这些租金的是否真实，但被上诉人主张的是租金而不是房屋占有使用费，一审法院依法行使释明权后，被上诉人表示不变更诉讼请求，故一审法院以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定来直接判决本案的房屋占有使用费缺乏当事人的申请及法律适用的条件。
二、一审法院未查清造成本案发生的直接原因，造成责任分担错误：
1、引起本案发生的直接原因为：2011年李某菊起诉上诉人租赁合同纠纷一案，因一审法律要求上诉人提供涉案房屋的建设工程规划许可证或证明该房屋系经主管部门批准建设的资料，上诉人便去函向被上诉人要求提供，但被上诉人不配合不予理睬，造成上诉人败诉，上诉人向二审法院提出上诉，要求被上诉人提供上述材料，并采取自力救济，但被上诉人采取非法手段对该涉案出租房产进行强行停电，造成承租的小商户采取堵深南大道、集体上访等方式要求与本案上诉人解除租赁合同及赔偿，在政府的调解下双方经过努力解除了租赁合同及赔偿了小商户的损失，因此导致上诉人的租赁合同无非继续，租赁目的无法实现，被上诉人的行为侵害了上诉人的合法权益。（时间2012年1月18日李某菊案判决，2012年2月27日开始停电，2012年3月2日调解赔偿）
2、被上诉人出租房产应当告知该房产的情况，但被上诉人在与上诉人签订合同时承诺该房屋有所有权证来骗取与上诉人签订租赁合同，隐瞒房屋无取得所有权证或建设工程规划许可证等，存在重大过错导致该租赁合同无效，其应承担全部或主要的法律责任。
三、关于房屋占有使用费的计算错误：
1、关于本案租赁物的面积：最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第7条规定由人民法院根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担，被上诉人应该掌握着该房屋对租赁物面积的直接证据，根据公平原则和诚实信用原则法院应指定被上诉人进行举证，上诉人曾向一审法院提出丈量申请，但一审法院要求上诉人提供该出租房产的设计图、建设规划的一些相关文件，如果无法提供上述材料就没有办法进行丈量，后强烈要求上诉人撤回丈量申请，上诉人无奈只能撤回，根据公平原则应由被上诉人提供，不能简单的以谁主张谁举证来确定举证原则，现该出租物无法进行丈量，对于本案涉及的房屋占有使用费就无法计算，上诉人认为被上诉人对于该出租房屋的面积出未提出实质性异议的情况下，支持上诉人的请求更适合，于本案的房屋占有使用费的问题：本案应适用深圳市南山区2011年房屋租赁指导租金中的位于沙河街道行政区域中的第五项中的沙河菜市场综合楼，租金适用商业中的多层二楼以上即50元的标准，租赁面积应以2200平方米为宜，对于被上诉人多收取部分应予退还。
2、关于使用期限：上诉人2012年3月27日，上诉人及委托律师事务所发函给被上诉人要求解除租赁合同、办理交接手续，事后上诉人也安排工作人员到被上诉人处商谈交接事宜及相关的补偿事宜，但被上诉人却置之不理，不予办理交接；上诉人在2012年3月27日已通知被上诉人接受该涉案房屋，并且以撤离，并未占有或使用该房屋，故不应承担该房屋的占有使用费。
综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律不正确。因此请求法院在查明本案全部事实的基础上，撤销一审判决，依法改判。
吴国南对创品淘宝公司的上诉答辩称：一、关于创品淘宝公司的上诉请求第一项，我方也已提交相应的上诉状，请二审法院该案的一审判决，但理由与其完全不同。二、关于2011年8月及9月至2012年2月的减免一个月的租金，因为在本案中，双方系附条件的优惠措施，在条件未成就的情况下，我方有权要求对方支付该笔款项。三、在一审中提交的证据及创品淘宝公司在一审庭审中所承认的事实，截止至2012年10月25日，涉案房产的控制权还由创品淘宝公司控制，其应支付房屋的占有使用费。四、关于赔偿损失的部分，我方认为该笔损失并未实际发生，而且过错在于创品淘宝公司，即使有损失，也应该由创品淘宝公司承担。五、创品淘宝公司的第五项上诉请求没有法律依据，而且在一审过程中，其也撤销了丈量面积的申请。六、关于创品淘宝公司的第六项上诉请求，我方认为装修损失明显统计过大，而且在一审中并未区分创品淘宝公司与我方装修物之间的界定，所以该装修损失过高，也不应由我方承担。七、请二审法院驳回创品淘宝公司的第七项上诉请求。
经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。另查，创品淘宝公司在2009年与深圳市福田区江南百货商场签订的二份合同，均以其当时的名称深圳市创品投资发展有限公司签订。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人二审的争议焦点主要是：一、创品淘宝公司应否向吴国南支付房屋占有使用费的问题；二、原审判决对于双方当事人对损失比例的划分是否恰当的问题；三、原审判决对于房屋占有使用费的计算是否准确的问题；四、关于创品淘宝公司在2009年签订合同时使用的名称问题。本院对此分述如下：
关于创品淘宝公司应否向吴国南支付房屋占有使用费的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。吴国南作为涉案房产的出租人，至今未提交涉案房产的建设工程规划许可证或证明该房屋系经主管部门批准建设，故创品淘宝公司与深圳市福田区江南百货商场签订的《租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租','2018-10-07
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