北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09495号
上诉人（原审原告、反诉被告）付娜，女，1983年4月7日出生。
委托代理人常俊强（付娜之夫），男，1982年2月11日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）袁昌龙，男，1982年8月7日出生。
委托代理人丁晅，北京市拓夫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人付娜因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第10194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
付娜在原审法院诉称：2013年12月25日，付娜与袁昌龙通过链家公司的居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）。同日，付娜与袁昌龙、链家公司签订了《补充协议》。上述合同约定我以总价200万元购买袁昌龙所有的101号房屋；付娜以出售自己房屋所得款项支付该笔购房款，链家公司口头承诺全程监管首付款，并陪同付娜与袁昌龙去银行转账，关闭袁昌龙的网上银行及代管其身份证，以保障付娜的首付款安全。2014年1月17日，袁昌龙通过链家公司告知付娜，其将于2014年1月25日办理解除抵押登记手续，要求我于2014年1月24日将首付款转账至其名下的中国建设银行账户。付娜通过链家公司告知袁昌龙尚未收到首付款，无法在2014年1月24日支付首付款。付娜认为，袁昌龙应在《补充协议》约定的日期范围内与我协商而非单方确定办理解除抵押登记手续的日期；且为保障付娜的首付款安全，袁昌龙亦无权要求我在没有链家公司监督的情况下直接转账至其名下。2014年1月28日，我收到售房款并告知链家公司，但链家公司未在2014年1月30日前及时告知袁昌龙，袁昌龙对此亦未予答复。2014年2月6日后，付娜通过链家公司多次催促袁昌龙并与其面谈，其均以各种借口推托，一直未按照合同约定提交还贷申请。直至2014年2月28日当日中午12时前，袁昌龙尚未提交解除抵押申请，我亦未收到袁昌龙已经提交还贷申请的通知。2014年2月17日、同月26日，次月6日，付娜先后收到袁昌龙寄送的《解除合同通知书》、《催告函》和《催款函》，但付娜没有接受其提出的不合理要求。付娜认为，付娜已经依约履行了合同义务和催告义务，袁昌龙拒不履行合同，捏造合同条款，向付娜提出不合理要求，链家公司在履行合同过程中未能尽到职责。故付娜起诉至法院，请求法院依法判令：1、解除付娜与袁昌龙于2013年12月25日签订的《房屋买卖合同》，解除同日付娜与袁昌龙及链家公司签订的《补充协议》和《居间服务合同》；2、袁昌龙按照协议约定支付房屋总价款20%的违约金40万元；3、袁昌龙支付付娜实际损失270299.55元；4、链家公司就上述第2项和第3项请求承担连带责任；5、袁昌龙和链家公司承担本案诉讼费。
袁昌龙在原审法院辩称：袁昌龙不同意付娜的全部诉讼请求。理由如下：1、由于付娜未按合同约定支付购房款，已经构成根本违约，袁昌龙已于2014年3月12日发出了解除合同通知，因此袁昌龙与付娜签订的《房屋买卖合同》及袁昌龙、付娜和链家公司共同签订的《补充协议》已经解除，居间服务合同与我无关；2、袁昌龙不存在根本违约的事实，因此，不同意支付违约金或赔偿损失；即便存在违约，违约金与经济赔偿也不能并行适用；3、袁昌龙不认可给付娜造成了其所主张的实际损失，且基于其已提出违约金请求，则在没有法律明文规定或合同约定的情况下，其提出的赔偿损失的请求没有法律依据；4、诉讼费应由法院裁决，不是诉请范围。另，我提起反诉，请求法院依法判令：1、确认袁昌龙与付娜于2013年12月25日签订的《房屋买卖合同》及同日袁昌龙与付娜、链家公司签订的《补充协议》已于2014年3月12日解除；2、付娜向袁昌龙支付违约金人民币40万元。
链家公司在原审法院辩称：如付娜与袁昌龙均同意解除《房屋买卖合同》，链家公司没有异议；但不同意解除居间服务合同，理由是居间服务合同与本案无关，不是同一法律关系，如付娜坚持，可另案主张；对付娜的其他诉讼请求，链家公司均不同意。
付娜针对袁昌龙的反诉辩称：不同意袁昌龙关于上述合同已经解除的观点，付娜认为解除合同的理由是袁昌龙根本违约，且由于付娜不存在违约事实，故不应支付违约金。
链家公司针对袁昌龙的反诉辩称：对于《房屋买卖合同》和《补充协议》是否已经解除，尊重法院判决；对于袁昌龙的其他反诉请求，与我公司无关。
原审法院经审理查明：袁昌龙系101号房屋的产权人，并已于2011年11月15日取得该房屋所有权证。2011年11月25日，袁昌龙及其配偶邵志英作为合同甲方（借款人）与中国建设银行股份有限公司北京市分公司（合同乙方，贷款人）及北京市住房贷款担保中心（合同丙方，担保人）签订了《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（以下简称袁昌龙贷款合同），就甲方购买101号房屋借款80万元达成协议，并约定：借款期限为20年，自2011年11月25日起至2031年11月25日止；甲方自收取借款后的次月开始按月偿还借款，每月还款时间按为每月25日，若在某月没有对应的还款日，则设定当月的最后一日为还款日；甲方提前偿还全部借款，可采用以下两种途径：在合同确定的还款日进行偿还，或在与公积金管理中心另行约定的还款日进行偿还，每期限约定一次，且甲方须在还款日（不含该日）三个工作日前向公积金管理中心提出书面申请。
2013年12月25日，付娜作为买受人与袁昌龙（出卖人）就101号房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：该房屋已经设立抵押，抵押权人为中国建设银行；出卖人应于2014年2月15日前办理抵押注销手续；该房屋成交价为163万元，该房屋装饰装修及配套设施设备等作价为37万元；买受人向出卖人支付定金1万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向居间机构指定的银行和公积金管理中心申办抵押贷款，拟抵押金额为114万元；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，袁昌龙的配偶邵志英出具了《配偶（共有权人）同意出售证明》。同日，付娜作为买方与袁昌龙（卖方）签订《交易资金监管提示函》，该提示函下方有“放弃办理资金监管声明书”一栏，注明“【重要提示】买卖双方放弃选择资金监管服务时，请签署以下内容”，主要内容为“放弃选择办理房屋交易资金监管服务，因此产生的一切风险及损失由我们自行承担，均与链家地产（即链家公司）无关”。签约时，袁昌龙、付娜及链家公司对如下事实均为明知：付娜系以出售其原有房屋所得款项支付购买101号房屋的首付款，且款项到位时间大致为2014年1月月底；袁昌龙以付娜所交付的首付款提前清偿贷款，以解除目前101号房屋所负抵押。
同日，付娜（合同乙方，买受方）、袁昌龙（合同甲方，出卖方）与链家公司（合同丙方，居间方）签订了《补充协议》，其中第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”第二款约定“乙方（于）在甲方还款日的前一天将首付款柒拾万元（包含乙方已支付的全部定金壹万元）以自行支付的方式支付甲方”；第三款约定“甲方应于2014年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年2月15日前办理完毕解除抵押登记手续”；第四条“违约责任”第一款约定“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”；第二款第三项约定“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”；第四条第三款第三项约定“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”；“其他约定”处手写补记“第二笔首付款人民币壹拾叁万元整，乙方于过户前一天以资金监管方式支付甲方，最后尾款人民币叁万元整，乙方在办理完毕过户手续后一年内支付甲方”。
同日，付娜（合同乙方，买受人）与袁昌龙（合同甲方，出卖人）及链家公司（合同丙方，居间人）签订了《居间服务合同》，约定：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；居间代理费4万元，由乙方承担，于本合同签订当日向丙方支付；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；丙方将积极督促后续事宜的办理；丙方违反上述约定，应承担相应的违约责任；甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。
上述《补充协议》及《居间服务合同》中链家公司的经手人为该公司职员万龙刚。链家公司职员蒋志伟亦参与上述合同的履行过程。
同日，付娜（合同乙方，买受人）与袁昌龙（合同甲方，出卖人）及案外人北京中融信担保有限公司（丙方，服务方，以下简称中融信公司）签订了《房屋交易保障服务合同》（以下简称《交易保障合同》），约定：在甲、乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协助处理交易履行中产生的争议或纠纷，具体服务内容包括协助办理房屋解押手续等；签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费1万元。
当日，付娜向袁昌龙出具欠条，承诺于2014年1月2日前向袁昌龙支付定金1万元；向链家公司出具欠条，承诺于2013年12月29日前支付5万元。2013年12月29日，付娜向链家公司支付居间服务费4万元，向中融信公司支付了保障服务费1万元；2014年1月2日，付娜向袁昌龙支付定金1万元。
2014年1月15日，袁昌龙以短信方式询问付娜首付款何时能够到位，并以当月还款日为23日、提前3个工作日办理预约为由要求付娜于1月20日前支付首付款。付娜予以拒绝，理由是其当时尚未收到出售原有住房的款项。
2014年1月17日，袁昌龙再次以短信方式询问付娜首付款何时能够到位。
2014年1月18日，袁昌龙将其名下中国建设银行某账户以短息方式告知链家公司。同日，链家公司以短信方式联系付娜，告知袁昌龙已预约还款日期为2014年1月25日，要求其于2014年1月24日当日将首付款汇入袁昌龙提供的上述银行账户。
2014年1月22日，袁昌龙之妻邵志英与付娜电话联系。通话中，袁昌龙之妻表示“你可以想一下，我为什么买了两年我就要卖房子，如果我住的舒服，我为什么要卖”、“以后呢，你别后悔，我为什么会后悔，这个是我的秘密，我不会告诉你。你要搬进来以后你就会自己感觉到了”、“你要买我就卖给你，没关系”，以及付娜表示继续执行合同时，邵志英回答称“好”。付娜认为上述谈话证明袁昌龙一方曾以101号房屋有问题为由诱导其主动解约。袁昌龙认可通话的真实性，但不认可付娜的证明目的。
2014年1月28日，付娜短信联系链家公司，短信内容为：“小蒋（即蒋志伟），我们贷款今天放款了，我们初八回京，如卖家可以，约初九（即2014年2月8日）补充一下后面各个环节比如房屋核验等的时间点。我们已在回老家的路上”。付娜解释称由于链家公司未能提供袁昌龙办理预约还贷的申请或贷款合同，故未在收到售房款后向袁昌龙支付首付款。对此，链家公司及袁昌龙均认为该短信恰能证明付娜未能依约支付首付款，链家公司并表示其没有义务出示上述预约还贷申请或贷款合同；袁昌龙表示按照贷款合同、贷款银行及公积金管理中心的规定，还款日当日可直接还款，无需事先申请，并据此主张《补充协议》中关于“还款日”的约定应为2014年1月25日。经查，袁昌龙贷款合同并非上述《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《交易保障合同》的附件，袁昌龙亦无证据证明其于上述合同签订时向袁昌龙及链家公司出示了其贷款合同。
同日，袁昌龙向北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心提交的提前全部还清贷款申请书，上载“申请于2014年2月8日将剩余贷款提前全部还清”。但袁昌龙未提交证据证明其以适当方式向付娜告知上述提前还贷截止日期，付娜亦对此表示不知情。
2014年2月8日，付娜开设中国建设银行账户，并于2014年2月10日向该账户划转资金共计70万元。付娜称此举系为便于支付首付款。但袁昌龙及链家公司对此并不知情。
2014年2月16日，付娜以特快专递的方式向袁昌龙寄送了《关于要求立即办理完毕解除交易房屋抵押登记手续的催告函》，主要内容为：“我方于2014年1月28日通知丙方（链家公司）并由丙方通知甲方（袁昌龙）用于解除交易房产抵押权首付款柒拾万元整已到位，请甲方及时提交一次性还清剩余贷款的申请以便在《合同》（即《房屋买卖合同》）约定期限内办理完毕解除抵押登记手续……我方郑重催告甲方：1、限你们于收到本函5日之内办理完毕解除抵押登记手续，积极配合乙方办理购买交易房产的按揭贷款手续、产权交易手续等合同约定的所有手续。2、乙方保留追究甲方违约责任的权利。如果于上述时限内甲方仍未办理完毕解除抵押登记手续，我方有权选择：一、通知解除《合同》，并依法主张以下权利，包括但不限于：1、要求双倍返还定金；2、要求支付违约金；3、要求支付居间服务费及利息；4、要求赔偿损失，包括但不限于：（1）自合同生效日至通知解除日的交易房产增值部分价值；（2）自合同生效日至通知解除日的乙方房租损失。二、要求继续履行《合同》，并依法主张以下权利，包括但不限于……”该份特快专递以“收件人要求退回”为由被退还。
同日，袁昌龙向付娜发出《解除合同通知书》（以下称袁昌龙解约通知），争议内容为“补偿协议第二条首付款约定您（付娜）应当在还款日2014年1月25日前一天将首付款柒拾万支付于我，但截至2014年2月16日，已逾期超过十五日仍未向我支付该笔首付款，您的行为已构成根本违约，本人作为合同一方当事人（房屋出卖人）现依据合同之补充协议第四条违约责任中的第三点之约定，依法行使解除权，解除与您签订的《房屋买卖合同》，合同解除后您应当向我支付相应的违约金并赔偿其他损失，同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利”。付娜于次日收到上述袁昌龙解约通知。
2014年2月17日，链家公司以特快专递的方式向袁昌龙发出《催告函》（以下称链家催告函），主要内容为“请您（袁昌龙）于2014年2月28日12时前，办理预约银行还款解押手续”。该特快专递以“拒收，要求退回”为由被退还。
2014年2月22日，付娜、袁昌龙前往链家公司协商未果。庭审中，各方对协商内容的陈述不一致：付娜称其要求继续履行合同而袁昌龙要求解除合同；袁昌龙不认可曾提出解除合同；链家公司称付娜要求对首付款进行资金监管，而袁昌龙不同意，并表示不卖房了。
2014年2月25日，袁昌龙向付娜发出《催告函》（以下称袁昌龙继续履行催告函），主要内容为：“为了积极履行合同，我方已按合同约定预约还款，由于你方在我们双方约定的还款日2014年1月25日前没有付款，也没有采取任何补救措施，导致无法办理解抵押，并白白损失了两个月的贷款利息，我方郑重催告你们：1、限你们于收到本函起于2014年3月3日前办理完付款一事；2、现最后通知你付款，把首付款陆拾玖万加上两个月我们多支付的贷款利息壹万零肆佰柒拾贰元，共计柒拾万零肆佰柒拾贰元整速打到已告知你的账号里。另，你方从签订合同开始就一直拖延，没有诚信，定金就没有按时支付，迟迟不肯按时履行合同，拖欠首付款，即使钱到也没及时给我们，故我方有理由断定你方也会同样拖欠最后所欠叁万元，现要求你方按照当时说的，在我们需要钱的时候就支付给我们，把最后叁万一并支付”。次日，付娜收到上述袁昌龙继续履行催告函。
2014年3月5日，袁昌龙向付娜发出《催款函》（以下称袁昌龙再次继续履行催告函），主要内容为：“一、您（付娜）务必在接到本催款函后尽快向我付款，卡号之前中介已告诉您了，最迟于2014年3月10日前付清款项。二、您应向我支付2014年1月25日至该款实际支付之日期间的违约金（参照补充协议的第四条第一点）。次日，付娜收到上述袁昌龙再次继续履行催告函。
2014年3月12日，袁昌龙向付娜发出《解除合同通知书》（以下称袁昌龙再次解约通知），主要内容为：“我与您（付娜）作为双方当事人于2013年12月25日签订了《房屋买卖合同》，本约定您于次月（即）2014年1月25日之前给付首付款，但时至今日2014年3月12日您依然没有向我支付。期间我两次郑重催款于您，要求您在收到催款函后尽快给予我首付款，但您在收到催款函后始终不履行应当的义务，也不与我取得联系，完全置若罔闻，无视已签订合同的存在，您的拖延行为已严重违约，也让我承受了不合理的经济损失，多支付了两个月的银行贷款利息，也即将支付第三个月的贷款利息。综上所述，本人作为合同一方当事人，现依据合同补充协议之第四条“违约责任中的第三点之约定，依法行使解除权，解除与您签订的《房屋买卖合同》”。同月14日，付娜收到袁昌龙再次解约通知。
付娜主张其支付首付款以收到售房款为前提、且上述相关合同对此并无时间限制，且链家公司曾口头承诺对首付款负有监管义务，而在上述合同履行过程中，袁昌龙及链家公司均有过错，为此，其补充陈述合同履行过程及证据材料如下：1、付娜称袁昌龙之妻邵志英曾于2014年1月21日向其提出解除合同。袁昌龙对此不予认可。付娜未能就此提交相关证据；2、2014年2月6日，付娜之夫常俊强与链家公司蒋志伟通话录音。其中，蒋志伟称“现在业主磨磨唧唧的，就因为有个人205万全款想买他的房子”、“他们嫌时间长”、“他就是属于自己看好房子了，卖家又不接受组合贷……”。付娜以此证明袁昌龙曾有不执行合同的意图。链家公司对该录音的真实性不予认可。3、2014年5月5日，付娜之夫常俊强与链家公司万龙刚的通话录音。其中，万龙刚表示袁昌龙于2014年2月6日或7日曾向其表示有不愿继续卖房的想法，袁昌龙未向链家公司告知其于2014年2月8日预约还贷一事，并认可付娜之夫常俊强所述的首付款支付时间的确定方式。链家公司对该份录音的真实性不予认可。4、2014年3月3日，付娜与链家公司万志刚的通话录音。其中万志刚称“我问蒋志伟了，确实没有跟业主说，我们是6号回来跟业主说的”。付娜以此证明链家公司未能及时向袁昌龙告知其首付款到位的情况，存在怠于履行通知义务的过错。对此，链家公司不认可该录音的真实性，表示于2014年1月28日曾电话联系袁昌龙，但袁昌龙没有接听电话。
另，付娜提交了房屋租赁合同、收入证明等证据材料，以证明因袁昌龙违约给其造成房租损失9183.33元、贷款上涨损失52072.94元、交通费85.6元、误工费10944.15元、通信费21.47元、快递费24元及打印费、复印费、光盘刻录费119.8元、房屋差价损失137848.26元、服务费损失5万元及定金损失1万元，以上合计270299.55元。对于付娜的上述证据及主张，袁昌龙及链家公司均不予认可。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖协议》、《补充协议》、《配偶（共有权人）同意出售证明》、《交易资金监管提示函》、《居间服务合同》、《交易保障合同》等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护。本案中，付娜与袁昌龙订立的《房屋买卖协议》、付娜与袁昌龙及链家公司签订的《补充协议》和《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，故应为合法有效，并应据此作为确认各方权利义务之依据。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为：付娜向袁昌龙支付首付款的时间和方式，以及链家公司所提供的居间服务是否存在瑕疵。对此，法院在查明事实的基础上，以合同履行进程为序论证如下：
《补充协议》第二条第二款约定首付款支付时间为“甲方还款日的前一天”，同条第三款约定“甲方应于2014年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年2月15日前办理完毕解除抵押登记手续”，则鉴于双方此前均明知付娜以售房款支付首付款、袁昌龙以首付款提前还贷，故上述合同的正常履行顺序应为：付娜收到售房款后告知袁昌龙，袁昌龙向原贷款机构提出提前还贷申请并明确还款日，袁昌龙向付娜告知还款日期，付娜于该还款日前一日支付首付款。
实际履行过程中，袁昌龙曾分别要求付娜于2014年1月20日和同月24日支付首付款，鉴于当时付娜尚未收到售房款，故付娜表示拒绝并无不当。但根据付娜提供的、其于2014年1月28日向链家公司发送的短信内容可知，其在收到售房款当日仅向链家公司告知已收到售房款、要求于2014年2月8日与袁昌龙就合同后续履行问题沟通。而根据其自认，其负有向袁昌龙告知上述事实以便袁昌龙申请提前还贷之义务。至于链家公司是否亦负有告知义务，根据《居间服务合同》的约定，链家公司的居间服务内容包括“提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同”；“甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成”，且“放弃办理资金监管声明书”中明确付娜与袁昌龙均放弃选择办理房屋交易资金监管服务，《补充协议》第二条第二款约定首付款支付方式为“自行支付”，“其他约定”处手写补记中仅对第二笔首付款13万元约定支付方式为资金监管，应视为双方仅就第二笔首付款13万元约定支付方式为资金监管，其余首付款金额均不做资金监管，而尽管链家公司未能提供证据证明其于2014年1月28日向袁昌龙转告付娜首付款到位一事，但事后组织双方协商、向袁昌龙发出《催告函》等足以证明其履行了《居间服务合同》中关于“丙方将积极督促后续事宜的办理”的约定，故链家公司针对第二笔首付款13万元以外的资金情况的代为告知不负有合同义务，亦无需就此承担责任。
由于《补充协议》已经为袁昌龙提出提前还贷申请设置了截止时间即2014年1月30日，而付娜认为相关合同对其收到售房款并向袁昌龙告知的期限没有限制的观点将导致双方权益明显不对等。故付娜未能在2014年1月30日前向袁昌龙明确告知首付款到位、以便袁昌龙提出提前还贷申请已客观上导致合同继续履行困难。2014年1月28日，袁昌龙虽在未收到付娜首付款已到位告知的情况下向原贷款银行提出提前还贷申请，但鉴于当时已经临近上述提前还贷申请的截止日期，故该申请行为本身具有合理性。但袁昌龙未以合理方式将还贷日期即2014年2月8日告知付娜，导致付娜客观上无法知晓其应于2014年2月7日前支付首付款。而付娜虽于2014年2月8日开设中国建设银行账户，并于2014年2月10日向该账户划转资金共计70万元，用以便于向袁昌龙付款，但实际上其未向袁昌龙支付该笔款项。值得指出的是，2014年1月22日，袁昌龙之妻邵志英在其与付娜的通话中，虽未作出拒绝继续履行合同的意思表示，但以暗示的方式表示101号房屋存有问题以致付娜购买后可能后悔，客观上形成了付娜对袁昌龙继续履约意愿的合理怀疑。
袁昌龙虽曾于2014年2月16日向付娜发出解约通知，但其于同月25日向付娜发出继续履行催告函、于次月5日向付娜再次发出继续履行催告函，则表明其在首次向付娜发出解约通知后仍有继续履行之意愿，双方的合同关系亦不因该份解约通知而解除。自2014年2月16日起，双方虽相继向对方发出继续履行催告，但由于双方就首付款监管问题、袁昌龙新增还贷数额问题等未能达成一致意见，导致涉诉房屋买卖合同未能进一步履行，故袁昌龙于2014年3月12日向付娜发出再次解约通知不足以导致三方合同关系的解除，法院对其要求确认上述合同关系已于2014年3月12日解除的反诉请求不予支持。
综上，由于付娜与袁昌龙在履行《房屋买卖合同》及《补充协议》过程中均存在不足之处，其中，付娜存在首付款到位告知不足和首付款支付方式理解错误，袁昌龙存在要求付娜于2014年1月20日前、同月24日当日支付首付款的指示错误，未以合理方式告知付娜预约提前还贷日期为2014年2月8日及其妻邵志英曾对付娜做出不当暗示。以致双方互不信任且未能继续履行合同，且在本次诉讼中，双方均明确表示不愿继续履行合同，链家公司对此不持异议，故法院依法判决解除上述《房屋买卖合同》及《补充协议》，且互不赔偿对方违约金或其他损失。由于链家公司已履行《居间服务合同》中的相关义务，故付娜要求解除该合同及由链家公司连带赔偿的主张缺乏事实及法律依据，法院均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十四条第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除付娜与袁昌龙于二○一三年十二月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、同日付娜与袁昌龙及北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、驳回付娜的其他诉讼请求；三、驳回袁昌龙的全部反诉请求。
付娜不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：维持原审判决第一项、第三项；改判原审判决第二项为袁昌龙支付违约金40万元并赔偿损失270299.55元；链家公司以中介费数额为限对上述请求承担连带责任；诉讼费用由被上诉人负担。上诉理由是：关于首付款到位后的告知问题，付娜通知中介公司便已经完成了告知的义务；法庭应当确认三方确定了首付款的支付方式，付娜不存在首付款支付方式理解错误；袁昌龙没有告知付娜预约还款日，因为当时袁昌龙已经不想卖房了，袁昌龙的违约行为导致了合同无法继续履行，应当承担违约责任；链家公司存在怠于通知的问题，所以应当承担相应的责任。
袁昌龙服从原审法院判决，针对付娜的上诉答辩称：不同意上诉人的上诉理由和请求。双方可以直接联系，法院认定付娜应直接告知袁昌龙首付款到位情况是正确的。首付款的支付时间应为是1月24日，合同约定的时间是甲方还款日。双方曾口头确定付娜的钱会在1月18日或者1月19日到位，付娜未在1月24日付款存在违约行为。袁昌龙将再次预约的2月8日还款日告知了链家公司，但链家公司没有及时告知付娜，链家公司存在一定过错。
链家公司服从原审法院判决并针对付娜的上诉答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人起诉书中自认的事实是自己变更了付款期限导致合同不能正常履行，这个责任不应由链家公司承担。袁昌龙未将其预约的2月8日还款日一事告知链家公司，链家公司对于双方不能继续履行合同没有过错。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，袁昌龙承认2014年1月28日其拨打万龙刚电话时，电话不在服务区。同年2月6日其与妻子邵志英共同去链家公司未找到万龙刚和蒋志伟，只是要求值班人员转告万龙刚其已预约还款日为2月8日，但值班人员未接受袁昌龙的请求并告知袁昌龙自己与万龙刚电话联系。袁昌龙承认其未将2月8日的还款日直接告知付娜。
本院认为：本案的争议焦点为违约的认定问题。
合同生效后，当事人就履行方式约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
本案双方合同中虽未约定袁昌龙向贷款银行预约还款后应当向付娜告知，但从履行的角度看，合同已经约定付娜应在袁昌龙预约还款前一日支付首付款，因此，袁昌龙应当在其预约还款日期后及时告知付娜。原审中袁昌龙强调其在2014年1月28日预约2014年2月8日还款后，告知了链家公司员工万龙刚，但其未提交证据。二审中袁昌龙向法庭的陈述却表明其未与万龙刚取得联系。且之后其并未及时采取其他方式使得付娜能够在2014年2月7日前知晓预约还款的日期。特别是袁昌龙于2014年2月7日查其账户上仍无付娜支付的70万元首付款时亦未采取补救措施，放任2014年2月8日还款日不能偿还贷款。从2014年1月28日开始，到2014年2月7日，袁昌龙未能履行通知义务，由此导致付娜一直不知袁昌龙预约的2014年2月8日还款日，最终导致合同无法继续履行。袁昌龙应对导致合同无法继续履行承担主要责任。2014年2月16日袁昌龙向付娜发出解除合同的通知，其后虽又发出继续履行合同的函件，但这些函件已经变更了合同的约定，应当属于新的要约，付娜有权选择是否接受。鉴于合同中已经约定了袁昌龙应于2014年1月30日前向银行预约还款，故付娜亦可于2014年1月31日起向袁昌龙询问预约的还款日期，则可以避免损失的发生。另外，付娜在首付款到位后未及时直接告知袁昌龙亦在一定程度上影响了双方合同的正常履行。因此，付娜对导致合同的解除亦应承担一定责任。鉴于付娜的直接损失（包括支付的1万元定金损失）少于合同约定的违约金，且袁昌龙亦提出降低违约金的要求，本院酌定袁昌龙应向付娜支付3万元违约金。至于付娜要求链家公司承担连带责任一节，因链家公司系中介公司，由于链家公司已履行《居间服务合同》中的相关义务，本案系付娜与袁昌龙之间的买卖合同纠纷，袁昌龙违反买卖合同的义务而承担的违约责任与链家公司无关。若付娜认为链家公司应当承担一定责任，可依据其与链家公司的居间合同另行向链家公司主张权利，本院对付娜要求链家公司对袁昌龙应承担的违约责任承担连带责任不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第10194号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第10194号民事判决第二项；
三、本判决生效后十日内，袁昌龙给付付娜违约金三万元。
四、驳回付娜其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费一万零五百零二元，由付娜负担一万零三十二元（已交纳三千九百九十五元，余款六千零三十七元于本判决生效后七日内交纳）；由袁昌龙负担四百七十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七千三百元，由袁昌龙负担（已交纳三千六百五十元，余款三千六百五十元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万零五百零二元，由付娜负担一万零三十二元（已交纳）；由袁昌龙负担四百七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年十二月十六日
书记员 黄 闯