天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0102民初751号
原告：李春霞，女，1972年2月6日出生，汉族，自由职业，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：冯立刚，天津媛媛律师事务所律师。
被告：葛强军，男，1967年11月28日出生，汉族，南通一建集团有限公司项目经理，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：吴海成，天津君辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘媛，天津君辉律师事务所律师。
被告：刘红，女，1968年7月17日出生，汉族，自由职业，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：郝玉华，天津瀚洋律师事务所律师。
被告：天津金昆房地产投资咨询有限公司，住所地天津市河西区洞庭路香年广场A座1101。
法定代表人：孙彦博，行政助理。
原告李春霞与被告葛强军、刘红、天津金昆房地产投资咨询有限公司（以下简称金昆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转入普通程序审理。诉讼期间原告申请对涉诉房屋的价值进行评估，本院依法委托天津市志信房地产土地评估有限公司进行评估。本院于2017年1月18日、6月9日公开开庭进行了审理。原告李春霞及其委托诉讼代理人冯立刚、被告葛强军的委托诉讼代理人吴海成、刘媛、被告刘红的委托诉讼代理人郝玉华、被告金昆公司的法定代表人孙彦博第一次开庭到庭参加诉讼，被告金昆公司第二次开庭经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
李春霞向本院提出诉讼请求：1．判令被告葛强军履行与原告签订的房屋买卖（置换）合同；2．判令被告金昆公司协助原告与被告葛强军履行房屋买卖合同过户相关手续；3．如果合同不能履行，判令被告刘红赔偿原告为购置房屋将自有房屋进行出售的差价以及诉争房屋差价共计75万元；4．如不能判令被告刘红承担赔偿责任，则判令三被告连带承担赔偿责任；5．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，经本院释明，原告放弃第1、2项诉讼请求，后又变更其第3项诉讼请求为赔偿原告为购置房屋将自有房屋出售损失及房屋差价损失共计62.5万元，并增加诉讼请求要求判令被告金昆公司退还其收取的中介费及代理费。事实和理由：2016年5月24日，原告与被告葛强军的授权代理人被告刘红在被告金昆公司签订《房屋买卖（置换）合同》，约定原告购买被告葛强军坐落天津市河东区××东大厦××号房屋（以下简称涉诉房屋）。原告向被告刘红交付定金5万元，被告刘红出具收条。被告金昆公司收取原告购买房屋信息服务费、评估代理费14000元。原告以银行贷款方式购买房屋，并于2016年7月20日前已准备好房屋的首付款及相关费用，也准备好过户及贷款的相关证件资料，随即通知三被告启动办理上述房屋的过户手续及贷款手续，但三被告拖延至今。原告为了购买被告上述房屋于2016年6月6日将自有的坐落天津市东丽区荷月里12号楼1门301-302房屋低价转让，获得房款382316元，因此提起诉讼。
葛强军辩称，刘红与原告签订合同之事被告葛强军不知情，不认可。合同的主体是刘红与原告，与被告葛强军没有关系，被告葛强军没有委托过刘红出售涉诉房屋，因此不同意履行合同及承担责任。
刘红辩称，原告请求履行合同的当事人是葛强军，刘红与该合同不存在任何法律关系。刘红是接受葛强军委托与原告签订合同，原告请求刘红承担经济损失没有法律依据。从原告的诉讼请求上看，是原告没有按照合同的约定履行合同，存在违约行为，因此不同意原告诉讼请求。
金昆公司辩称，同意提供需要的手续以及帮助原告联系银行的人员，协助原告办理过户手续，不同意承担原告的损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告李春霞向本院提交如下证据：
1.收条复印件1份，拟证明被告刘红收取原告定金情况；
2.《房屋买卖（置换）合同》1份、《补充协议》复印件1份、收据复印件2份，拟证明签订合同及原告交纳中介费情况；
3.《房屋买卖协议书》复印件、房屋所有权证复印件、增值税发票复印件各1份，拟证明原告为购买涉诉房屋出售自己所有房屋造成的损失情况；
4.申请本院委托天津市志信房地产土地评估有限公司《评估报告书》1份及链家房地产房源截屏图1份，拟证明涉诉房屋差价情况；
5.账户资产报告复印件，拟证明原告备齐房款情况。
被告葛强军向本院提交如下证据：
所有权证复印件1份，拟证明涉诉房屋权属情况。
被告刘红向本院提交如下证据：
《房屋买卖合同》复印件1份，拟证明被告葛强军与刘红买卖涉诉房屋情况。
被告金昆公司未向本院提交证据。
本院依职权对代替被告刘红在《收条》及《补充协议》上签字的魏伟进行了调查。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供证据2中的收据复印件2份、被告刘红提交的《房屋买卖合同》复印件1份、被告葛强军提供的所有权证复印件1份，当事人无异议，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院分析如下：原告证据1-3，被告葛强军认为与其无关，被告金昆公司未提出异议，被告刘红否认证据1系其所写，但认可收到了相关款项。原告亦认可非刘红本人所写，主张系被告刘红委托案外人魏伟所写，魏伟在接受本院调查时亦认可系其受刘红电话委托代写，被告刘红对此亦未否认，综合上述内容，可以认定该收条虽非被告刘红书写，但可以证明被告刘红已收到两套房屋的定金。被告刘红对原告证据2中的《房屋买卖（置换）合同》上的补充约定手写部分不予认可，主张其签字时是空白，但未能就此提供证据，因此该合同的证明力本院予以认定。被告刘红对于原告证据2中的《补充协议》不予认可，原告及魏伟均主张系魏伟接受刘红委托与原告签订，被告刘红否认就此对魏伟进行过委托。对此本院分析认为，补充合同系魏伟代刘红与原告签订，系对涉诉房屋的补充约定，应当作为本案证据使用，至于其证明力及效力，则应结合本案事实及证据另行作出认定。对于原告证据3，被告刘红认为与本案不具有关联性。对此本院认为，该证据的真实性、合法性及关联性本院予以认定，但其证明力应另行综合判定。对于原告证据4中的《评估报告书》，原告认为评估价格过低，不予认可，并提供链家房地产房源截屏图证实其主张。被告刘红及葛强军对《评估报告书》均无异议，对截屏图则不予认可。对此本院分析认为，原告提供的截屏图系中介公司所登记的欲出售房源的报价，不能证明房屋的实际成交价，故该证据的证明力本院不予认定。评估机构在庭后又向本院提交了该《评估报告书》的《技术报告》，经本院审查，评估机构系按照评估的程序及规定，采取专业的评估方法得出了评估结论，其证明力本院予以认定。
对于本院对魏伟的调查笔录，原告无异议，被告刘红否认委托其与原告签订《补充协议》，被告葛强军则主张将房屋钥匙给了其朋友，如何到了中介公司不清楚。对魏伟证言的证明力，将结合本案查明事实及其他证据综合判定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市河东区××东大厦××号房屋（即涉诉房屋）系被告葛强军所有的私产房屋。2016年5月16日，被告葛强军与被告刘红经案外人天津房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）居间服务签订了《房产交易合同》，约定被告葛强军将涉诉房屋出售给被告刘红，成交价85万元，被告刘红给付了被告葛强军定金5万元，后该合同未继续履行，被告葛强军亦未退还刘红定金。2016年5月24日，被告刘红作为售房人（甲方），原告李春霞作为购房人（乙方），被告金昆公司作为居间方（丙方），签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定被告刘红将涉诉房屋出售给原告，房屋性质为私产，所有权人为葛强军，成交价格为89万元。房屋信息服务费12500元由原告承担。原告于2016年5月23日交付定金5万元，原告选择贷款方式购买房屋，于2016年7月20日前准备好首付款及相关费用。原告及被告刘红按照有关部门规定准备好相关证件及资料，准备齐全后通知被告金昆公司，被告金昆公司在接到双方通知后3个工作日内，启动办理房屋过户及贷款手续。房屋交易手续强制实行交易资金代收代付银行监管的，则付款程序按照相关部门监管程序执行。合同第五条约定：“1.丙方为甲、乙双方提供交易机会，就有关政策法规进行咨询，并协助已交纳代办费的甲乙双方办理相关手续”。合同第六条违约责任约定：“1.甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”。“5.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的5%作为违约金，并由违约方承担已经产生的信息服务费，代办费，评估费，担保费，过户费等一切费用”。合同第八条约定：“1.甲方经手人刘红保证有权出售该房屋，并且已经经该房屋所有权人葛强军本人同意，如因葛强军本人不同意出售该房屋所产生的产权纠纷，由经手人刘红承担违约责任，并赔偿相应的违约金给乙方；2.甲方保证该房屋无纠纷、无不良事件、无欠费，乙方实地看房并认可该房屋现状”。被告刘红在甲方经手人处签字捺印，原告李春霞在乙方经手人处签字捺印，被告金昆公司在丙方处加盖合同专用章。除涉诉房屋外，被告葛强军还曾同时就其所有的天津市××东大厦××号房屋（以下简称1204号房屋）与被告刘红及房天下公司签订过买卖合同，被告刘红在签订本案合同同时还就1204号房屋与原告及被告金昆公司签订了《房屋买卖（置换）合同》。原告及被告金昆公司均未见到过涉诉房屋的所有权证书原件及葛强军出具的委托出售涉诉房屋的委托书。原告给付被告刘红两套房屋定金共计10万元。2016年5月25日，原告给付被告金昆公司涉诉房屋信息服务费12500元、评估代办费1500元。庭审中被告金昆公司同意退还评估代办费1500元，但不同意退还信息服务费。
合同签订后，原告于2016年6月6日将其所有的房屋出售。后因合同未履行，原告找到被告葛强军，被告葛强军否认委托被告刘红将涉诉房屋出售给原告，但表示愿意出售给原告其他房屋，后双方未能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。
诉讼期间原告申请对涉诉房屋在2016年10月31日时的价值进行评估，本院依法委托天津市志信房地产土地评估有限公司进行评估，其评估意见为涉诉房屋在评估时点的市场价值总价为112.6万元。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点一，该房屋买卖合同是否有效及能否继续履行。在本案合同中所写的卖方及甲方签字处均为被告刘红。被告刘红称本合同当事人为葛强军，刘红系受葛强军委托出售涉诉房屋，但被告葛强军不予认可，刘红亦未提供充分证据对此予以证实。同时经庭审调查，刘红曾为购买涉诉房屋向葛强军支付定金5万元，而案外人魏伟亦证实在刘红与葛强军交易期间曾将涉诉房屋钥匙放置在房天下公司，故不能证实葛强军对于刘红出售房屋的事宜知情并同意，亦无法证实葛强军曾委托刘红出售涉诉房屋，故本院对刘红该项抗辩不予采信。现刘红无权处分涉诉房屋，且在李春霞联系到葛强军后，葛强军对于刘红出售涉诉房屋的行为亦未予追认，故该房屋买卖合同主体应当为原告李春霞与被告刘红。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（三）》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故该买卖合同有效，但由于产权人未予追认，其并非该买卖合同的主体，故该房屋买卖无法继续履行。经本院释明后原告放弃继续履行的相关诉讼请求，本院依法照准。
本案争议焦点二，对于合同不能继续履行各方所负责任大小。原告及刘红均不能证实葛强军对于该房屋买卖合同知情并同意，故被告葛强军不应承担合同责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（三）》第三条第二款，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故被告刘红作为合同中涉诉房屋出卖人应当承担相应责任，该房屋买卖合同备注亦写明“刘红保证有权出售该房屋，并且已经经该房屋所有权人葛强军本人同意，如因葛强军本人不同意出售该房屋所产生的产权纠纷，由经手人刘红承担违约责任，并赔偿相应的违约金给乙方”。现涉诉房屋已无法继续出售，因此给原告李春霞造成的合理损失应当由被告刘红承担。
对于原告合理损失的数额，庭审中经询原告所主张李春霞为购置涉诉房屋而出售自己房屋所产生的的损失25万元，由于原告所购置的为1203、1204号两套房屋，故每套房屋主张12.5万元，涉诉房屋每套差价损失50万元，每套房屋共计是62.5万元。对于原告所主张的出售原居住房屋的损失12.5万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告所主张损失不属于可预见的损失，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张解除本合同所产生的房屋差价损失一节，根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。综合本案情况，虽由于刘红违约导致合同不能履行，但房屋属于不动产且价值很高，在交易过程中买方亦应尽到审慎的注意义务，李春霞作为房屋买受人应当明确知晓刘红代售他人房屋存有一定风险，其在未见葛强军本人或委托书及房屋产权证原件的情况下签署房屋买卖合同，又在未见到刘红书面委托的情况下，与魏伟签订补充合同协议，其提供的证据亦不足以证实其按合同约定准备好了首付款，对于损失的产生及扩大亦有一定的责任。同时原告未在本案中主张违约金仅主张差价损失，经本院计算双方约定违约金亦过低，故本院考虑房屋的涨跌情况、违约过错程度以及原告的诉讼主张，酌定由被告刘红给付原告差价损失21万元。
对于原告主张被告金昆公司退还其收取的中介费及代理费一节，现刘红在出售房屋时并未向中介提供葛强军的委托书，而金昆公司作为房屋买卖的中介方，具有专业的房屋买卖知识和经验，其更应明知其在产权人未同意的情况下签订房产交易合同的后果。故金昆公司在本次房屋买卖中亦存在过错，应将全部房产信息服务12500元、评估代办费1500元退回原告李春霞。
此外，当事人均未在本案中提出解除合同的请求，原告亦未提出返还定金的请求，故对于解除合同、返还定金问题，本案不予涉及。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告刘红给付原告李春霞房屋差价损失21万元；
二、本判决生效之日起十日内，被告天津金昆房地产投资咨询有限公司返还原告李春霞信息服务费12500元、评估服务费1500元；
三、驳回原告李春霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14700元，由原告李春霞负担4700元，被告刘红负担10000元。评估费5315元，由被告刘红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 杨桂军
代理审判员 郭宏敏
人民陪审员 张景龙
二〇一七年八月二日
书 记 员 张 欢