重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0237民初949号
原告：重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路258号，统一社会信用代码91500237621174556B。
负责人：张联杰，行长。
委托诉讼代理人：杨书生（特别授权），男，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：张冀，男，重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行职工，住重庆市巫山县。
被告：谭小芳，女，1989年9月11日出生，汉族，住重庆市巫山县。
被告暨被告谭小芳的委托诉讼代理人：黄才文（系被告谭小芳丈夫，特别授权），男，1973年12月25日出生，汉族，住重庆市巫山县。
被告：谭祥吾，男，1972年10月12日出生，汉族，住重庆市巫山县。
被告：谭远东，男，1973年1月7日出生，汉族，住重庆市巫山县。
原告重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行（以下简称“农商行巫山支行”）与被告黄才文、谭小芳、谭祥吾、谭远东金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案。2017年3月14日，因本案须以另一案的审理结果为依据，裁定中止诉讼。2017年10月13日，恢复本案诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行巫山支行的委托诉讼代理人杨书生、张冀、被告暨被告谭小芳的委托诉讼代理人黄才文到庭参加诉讼。被告谭祥吾、谭远东经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商行巫山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄才文立即偿还原告借款本金79.49万元及资金利息15.889543万元，截止2017年2月15日（利息计算如下：从2015年7月16日至2015年10月15日本金79.49万元，按年利率9.225%计算，从2015年10月16日至2016年10月15日本金29.49万元按年利率13.8375%计算，从2016年10月16日至2017年2月15日本金74.49万元按年利率13.8375%计算）；2.判令对被告黄才文314房地证2013字第1XXXX号的房屋（坐落于巫山县）享有优先受偿权；判令对被告黄才文314房地证2013字第1XXXX号的房屋（坐落于巫山县）享有优先受偿权；判令对被告黄才文314房地证2013字第1XXXX号的房屋（坐落于巫山县）享有优先受偿权。3.判令被告谭远东、谭祥吾、谭小芳对本金79.49万元的贷款承担连带担保责任。4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第一、三项诉讼请求变更为：1.判令被告黄才文、谭小芳共同偿还原告借款本金79.49万元及资金利息（从2015年7月16日起至2015年10月15日，以本金79.49万元为基数，按年利率9.225%计算；从2015年10月16日起至2016年10月15日，以本金29.49万元为基数，按年利率13.8375%计算；从2015年10月16日起至2016年10月15日，以本金50万元为基数，按年利率9.225%计算；从2016年10月16日起至付清之日止，以本金79.49万元为基数，按年利率13.8375%计算）、复利（从2015年7月16日起至付清之日止，以上一季度末月20日未偿还的利息为基数，按年利率13.8375%计算）；3.判令被告谭远东、谭祥吾对借款本金79.49万元及利息、复利承担连带担保责任。
事实和理由：2013年9月21日，被告黄才文及其配偶即被告谭小芳向原告提出申请，申请贷款100万元。
2013年10月16日，以原告为甲方，被告黄才文为乙方，被告黄才文（抵押人）为丙方，被告谭小芳、谭远东、谭祥吾（保证人）为丙方，签订了合同编号巫山支行2013年个贷字第390101201320XXXX的《个人贷款合同》。
《个人贷款合同》通用条款载明“……第五条本合同项下单笔贷款的种类、用途、金额、期限、利率等内容具体见《个人贷款支用单》。第六条贷款额度的使用与可用贷款额度（一）在额度有效期间和贷款额度内，乙方可以根据需要逐笔申请贷款，经甲方同意后双方办理相应的手续，具体使用贷款的额度根据可用额度确定。……第八条单笔贷款的支用（一）乙方申请支用贷款额度时应向甲方提出申请，经甲方审核同意后，甲方与乙方签订《个人贷款支用单》，并发放贷款。（二）若本合同及《个人贷款支用单》记载的贷款金额、贷款日期、提款日期、贷款利率等与贷款凭证记载不一致时，以贷款凭证记载为准。贷款凭证是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。……第十六条贷款方式贷款方式见本合同特别条款约定。若采用担保贷款方式，则适用以下条款：（一）本合同项下乙方所欠甲方的全部债务由本合同中《抵（质）押物清单》所列抵（质）押物设定最高额抵押、最高额质押以及保证人提供的最高额保证担保，作为乙方偿还本合同项下债务的担保，也可在本合同之外补充增加其他担保。担保可以是其中一种或多种担保。（二）被担保债权包括贷款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金和甲方为实现债权及担保权利而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师代理费等）。第十七条最高额抵押担保（一）抵押人同意以本合同中《抵（质）押物清单》所列抵押物为甲方与乙方在本合同约定的有效期间内连续发放贷款而形成的一系列债权提供最高额抵押担保。在有效期间内的任一时点，甲方经审查同意后可以连续地、循环地向乙方提供贷款，抵押人在约定的最高债权额内对甲方因发放贷款而形成的债权均提供担保，不论次数和每次的金额。……（四）当乙方未按合同约定履行其债务时，无论甲方对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），甲方均有权直接要求抵押人在其担保范围内承担担保责任。……第十九条最高额保证担保（一）保证人同意为本合同项下为甲方与乙方在本合同约定的有效期间内连续发放贷款而形成的一系列债权承担连带责任的最高额保证担保。保证人可以是一人或多人，共同承担连带清偿责任，甲方在必要时可以向其中任何一人或多人行使担保权利。在有效期间内的任一时点，甲方经审查同意后可以连续地、循环地向乙方提供贷款，保证人在约定的最高债权额内对甲方因发放贷款而形成的债权均提供保证担保，不论次数和每次的金额。（二）保证人的保证为连带责任保证，且是无条件和不可撤销的，在甲方提出要求时，保证人应立即支付乙方未清偿的所有贷款本金、利息和其他全部欠款；甲方出示的乙方未清偿凭据是结论性的，对保证人有约束力。（三）保证期间为本合同债务还款期限或分期还本期限届满之日起两年。……（六）当乙方未按本合同约定履行其债务时，无论甲方对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），甲方均有权直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任。……第二十二条违约情形……（七）乙方或丙方未按本合同约定及《个人贷款支用单》约定归还任一笔或任一期贷款本息或支付相关费用。……第二十三条违约救济措施出现任一违约情形，甲方有权行使下述一项或几项权利：……（八）收取逾期和挪用贷款罚息、违约金，并对应付未付利息收取复利用……”。
《个人贷款合同》特别条款载明“……第二十五条贷款金额和期限（一）贷款金额：人民币（大写）壹佰万元正。（二）贷款期限：为36个月，即自2013年10月16日起至2016年10月15日止。实际贷款上帐日和到期日以贷款凭证记载为准。如贷款分期归还的，分期还款时间（最后一次还款日除外）以合同约定为准。……第二十七条贷款利率本贷款利率为年利率，采用下列第1种方式确定及调整：（一）固定利率：本合同项下贷款利率为年利率9.225%，在贷款期限内如遇基准利率调整或计息方法变更，仍按合同利率执行，不分段计息。……第三十一条还款方法：甲乙双方约定采取以下第5种方法归还贷款：……5.按期结息，分期还款法：指乙方按季（月/季）结付利息，结息日为每季末月（月/季末月）的20日；本金分期归还：（1）于2014年10月15日归还贷款本金贰拾万元；（2）于2015年10月15日归还贷款本金叁拾万元；于2016年10月15日归还贷款本金伍拾万元；……第三十三条贷款罚息及违约金（一）对逾期或未按合同约定用途使用的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按合同约定的计结息方式和相应罚息计收复利。乙方未按本合同约定期限归还贷款的罚息利率为在贷款利率上加收50%……。”
被告黄才文、谭小芳为甲方（抵押人），原告为乙方（抵押权人），双方签订《重庆市房地产抵押合同》。《重庆市房地产抵押合同》载明“一、总则甲方以下表所列房地产设定抵押权作为黄才文向乙方履行债务的担保。经双方协商一致，签订本合同。二、房地产状况座落详见附件所有权人黄才文共有人谭小芳琼抵押期限36个月抵押期至2016年10月15日……三、贷款金额和期限1、贷款金额（人民）币大写：￥壹佰万元整，小写￥1000000.00元2、贷款期限：36个月贷款期至2016年10月15日……”。《黄才文房地产抵押清单》载明“房屋用途住宅房屋所有权证号314房地证2013字第1XXX号处所XX镇XX村X社楼幢序号XXXX房号XXX室建筑面积（平方米）96.85建筑结构钢筋混凝土……房屋用途住宅房屋所有权证号314房地证2013字第1XXXX号处所XX镇XX村X社楼幢序号XXXX房号XXXX室、房号XXXX建筑面积（平方米）167.64建筑结构钢筋混凝土……房屋用途商业用房房屋所有权证号314房地证2013字第1XXXX号处所XX镇XX村X社楼幢序号XXXX第一层建筑面积（平方米）377.08建筑结构钢筋混凝土……”。2013年11月4日，巫山县国土资源和房屋管理局给原告出具了314房地证（押）2013字第5XXXX号他项权证。
2013年11月11日，被告黄才文与原告签订《借款借据》。《借款借据》载明“借款人名称黄才文借款金额（大写）壹佰万元，借款日期2013年11月11日，到期日期2016年10月15日，年利率9.225%……”。同日，原告向被告黄才文发放贷款100万元。
借款后，被告黄才文于2014年10月23日偿还本金20万元，2015年7月16日偿还本金0.51万元，借款利息偿还至2015年7月16日。
被告黄才文、谭小芳辩称，1.登记坐落于巫山县的房屋，在抵押给原告贷款之前就已经卖了，并经法院判决，对该判决没有异议；2.对原告诉称的其他事实没有异议。3.现在资金困难，只有将抵押物变卖之后来偿还贷款，不足部分自己想办法偿还。
被告谭祥吾、谭远东未作答辩。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于本案中的抵押物之一，即登记在被告黄才文名下、坐落于巫山县的房屋，本院于2017年9月21日作出（2016）渝0237民初XXXX号民事判决，认定被告黄才文、谭小芳在向原告抵押贷款之前，已将房屋转让给案外人罗付群、吕万春，原告虽然办理了抵押登记，其所享有的优先受偿权，不能对抗房屋买受人罗付群、吕万春所享有的物权期待权，从而判决被告黄才文、谭小芳协助罗付群、吕万春办理巫山县XX镇XX村X社楼幢序号XXXX房号XXX室的产权过户登记。
本院认为，被告黄才文、谭小芳承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。
被告黄才文借款后，未按约定偿还借款本息，属违约行为，应当承担逾期偿还的民事责任。按照合同约定，借款逾期后的利息，在约定年利率9.225%的基础上加收50%计算；对逾期未还的利息，按照约定的计结息方式和罚息利率计算复利。
被告黄才文、谭小芳以夫妻共同财产，即登记在被告黄才文名下、坐落于巫山县XX镇XX村X社楼幢序号XXXX房号XXX室房号XXX、巫山县XX镇XX村X社楼幢序号XXXX第一层房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，原告对抵押房屋享有优先受偿的权利。
被告黄才文、谭小芳以夫妻共同财产，即登记在被告黄才文名下、坐落于巫山县的房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，原告享有优先受偿权。但本院已生效的（2016）渝0237民初XXXX号民事判决确认，案件外罗付群、吕万春所享有的物权期待权，优先于原告所享有的抵押优先权，故原告对该抵押房屋不再享有优先受偿权。
被告谭小芳、谭祥吾、谭远东自愿为被告黄才文借款提供担保，约定的保证方式为连带责任保证，保证范围为被告黄才文所欠借款本息，保证期间为两年。在保证期间内，原告要求被告谭小芳、谭祥吾、谭远东承担保证责任，被告谭小芳、谭祥吾、谭远东应当承担保证责任。
被告黄才文、谭小芳系夫妻关系，该借款发生在婚姻关系存续期间，应当认定为夫妻共同债务。被告谭小芳作为共同债务人所应承担的责任，包含了其作为抵押人、保证人所应承担的责任，故被告谭小芳应当作为共同债务人，承担共同偿还的责任。
被告黄才文已偿还借款利息至2015年7月16日，下欠借款利息应当从2015年7月17日开始计算。
综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条第一款的规定，判决如下：
一、由被告黄才文、谭小芳在本判决生效后五日内，共同偿还原告重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行借款本金79.49万元及利息（从2015年7月17日起至2015年10月15日，以借款本金79.49万元为基数，按年利率9.225%计算；从2015年10月16日起至2016年10月15日，以借款本金29.49万元为基数，按年利率13.8375%计算；从2015年10月16日起至2016年10月15日，以借款本金50万元为基数，按年利率9.225%计算；从2016年10月16日起至付清之日止，以借款本金79.49万元为基数，按年利率13.8375%计算）、复利（从2015年7月17日起至付清之日止，以上一季度末月20日未偿还的利息为基数，按年利率13.8375%计算）。
二、原告重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行就第一项所列债权，对抵押物即登记在被告黄才文名下的、坐落于巫山县XX镇XX村X社楼幢序号XXXX房号XXXX室房号XXXX（314房地证2013字第1XXXX号）、巫山县XX镇XX村X社楼幢序号XXXX第一层（314房地证2013字第1XX**号）房屋享有优先受偿权。
三、被告谭祥吾、谭远东对被告黄才文、谭小芳第一项所列债务承担连带偿还责任。
四、驳回原告重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1.3338万元，减半收取计0.6669万元，由被告黄才文、谭小芳、谭祥吾、谭远东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判员 谭进吾
二〇一七年十月三十日
书记员 兰 洋