杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧义民初字第415号
原告中国农业银行股份有限公司杭州萧山支行。
负责人沈锦伟。
委托代理人傅丽红。
被告沈小行。
被告高幼芬。
原告中国农业银行股份有限公司杭州萧山支行诉被告沈小行、高幼芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月17日立案受理后，依法由审判员唐伟利适用简易程序于2013年11月20日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告中国农业银行股份有限公司杭州萧山支行的委托代理人傅丽红到庭参加诉讼。被告沈小行、高幼芬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
原告中国农业银行股份有限公司杭州萧山支行诉称：原告系位于杭州市萧山区党湾镇文化路北侧，镇中路东侧的营业楼（房产证号：杭房权证萧字第××号）的房屋所有权人。2008年7月3××日，原告将上述房屋出租给被告沈小行，双方签订《租赁合同》一份，书面约定被告因经营所需，向原告租赁位于萧山区党湾镇镇中路43-5××号的房屋，该楼房分三层，每层七间房，租期自2008年8月××日起至20××××年7月3××日止，租赁期满后，原告有权收回房屋，被告沈小行应无条件如期归还，同等条件下被告沈小行如要求续租，享有优先权，在须在上述租期届满前三个月向原告提出书面申请，租金为每年××40000元，如续租，需在租赁期限届满前三个月书面通知对方；原告有自用情况产生时，有权提前收回该房屋，被告必须无条件服从，租金按实计退。原告依约向被告交付租赁物，被告沈小行支付至20××××年7月3××日止的租金。租期届满前，原告因扩建银行自动取款机的自用需要，在提前通知被告沈小行的情况下，于租赁期满前二个月即20××××年6月收回了租赁房屋底层的两间房屋。租期届满后，双方并未签订租赁合同，被告沈小行未按合同约定在租期届满前3个月向原告提出续租申请，故双方的租赁关系已经终止。原告多次要求被告沈小行腾房，但被告一直未腾退。租期届满后，被告沈小行仍占用一楼的四间房和三楼的三间房，原告于20××3年3月29日向被告送达了房屋租约到期通知书，要求被告于20××3年3月3××日前搬离，结清20××××年8月××日至实际腾退之日的房租，并将房屋恢复至承租前的状态。20××3年5月，被告交还该房屋。截止到20××3年4月30日，被告沈小行尚欠原告租金××26966元，扣除被告交纳的押金5000元，尚应支付租金××2××966元。另外，被告沈小行与高幼芬系夫妻关系，租赁期间，两被告处于婚姻关系存续期间，且该房屋用于两被告经营小行建筑陶瓷经营部，故案涉房屋滞纳金为两被告夫妻共同债务，现原告起诉要求两被告支付原告租金××2××966元（20××××年8月××日起至20××3年4月30日止2××个月）及逾期付款利息损失（自20××3年5月××日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际付清之日止）。
被告沈小行、高幼芬未作答辩，也未向本院提供证据。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：××.房屋产权证××本，欲证明原告为案涉租赁房屋的所有权人。2.房屋租赁合同、房屋租约到期通知书、水费收款收据各××份，欲证明被告租赁原告房屋，并在租期届满后一直未腾退，且未支付租金的事实。3.婚姻登记申请书××份，欲证明案涉租赁房屋系两被告用于共同经营所需，且租赁事实发生在两被告婚姻关系存续期间，所欠房租应为两被告的夫妻共同债务。原告提供的证据，虽未经两被告质证，但本院经审查并查阅了（20××3）杭萧义民初字第329号案件卷宗后认为，上述证据内容客观明确，来源形式合法，且与本案事实有关联性，故予以采纳。
根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定如下事实：被告沈小行与被告高幼芬于××990年2月××7日登记结婚。2008年7月3××日，因经营需要，由被告沈小行作为乙方出面与受原告委托的中国农业银行杭州萧山党湾支行签订《租赁合同》一份。该《合同》约定：乙方自2008年8月××日起至20××××年7月3××日止承租原告所有的现位于杭州市萧山区党湾镇镇中路4××号的7开间三层房屋（共计2865.35平方米，房屋所有权证号码：杭房权证萧字第××号），租赁期满后，原告有权收回租赁房屋，乙方应无条件如期交还；同等条件下，乙方如要求续租，享有优先权，但须在上述租期满前三个月向原告提出书面申请；所涉房屋年租金为××40000元，第一年租金在签订本合同时付清，以后年度租金按先付后用原则，分别在本合同签订之日整年度日的前三个月支付；原告向被告收取水、电等押金5000元。《合同》签订后，原告交付被告上述房屋，被告也向原告支付押金5000元并如数支付了上述合同所约定的租金，共计420000元。在该合同履行期间，原告因经营所需，在合同期限届满前二个月，提前将位于底层的二间房屋收回，但未退还该二间房屋的租金。
上述《合同》期限届满后，原、被告虽未签订书面的房屋租赁合同，但被告继续承租上述房屋中底层四间和三层三间房屋，共计7间房屋。20××3年3月29日，因被告未支付自20××××年8月××日起至该日的租金，原告书面通知被告于20××3年3月3××日前腾退房屋并结清所欠租金。被告收到该书面通知后，于20××3年5月正式腾退房屋。因被告未支付自20××××年8月××日起至20××3年4月30日止的租金，故原告曾于20××3年8月8日提起诉讼，后于20××3年9月2日撤回起诉，本院据此依法作出（20××3）杭萧义民初字第329号民事裁定予以准许。20××3年9月××0日，原告再次起诉，后因其他原因，该案按原告撤回起诉处理。20××3年××0月××7日，原告第三次提起诉讼。
本院认为：××.原、被告于2008年7月3××日所签订的《租赁合同》成立且有效。鉴于目前该《合同》已履行完毕，被告所交付的水、电等押金5000元，原告应予返还。同时，根据原告提前两个月收回其中二间房屋，和房屋共计2××间及年租金为××40000元等事实，本院认为，原告多收取被告租金2222.22元，该款原告应予退还被告。2.上述《合同》履行期限届满后，原、被告虽未签订书面的租赁合同，但根据以上所认定的事实，原、被告就案涉房屋自20××××年8月××日起至20××3年4月30日止仍存在租赁合同关系，系不定期租赁合同，被告作为承租人，在原告催讨后仍未及时付清所欠租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。现原告要求被告按照上述租赁合同所约定的租金计算方式支付所欠租金，并未加重被告的负担，本院予以确认，同时，根据被告实际承租的房屋情况，酌情认定被告应支付原告的租金为8××666.67元。对原告主张的被告应付的其他租金，依据不足，本院不予支持。3.鉴于案涉租金形成于两被告夫妻关系存续期间，加之两被告未就本案进行答辩，也未到庭参加诉讼，故认定本案租金所形成的债务为两被告的夫妻共同债务。4.根据《中华人民共和国合同法》第九十九条和以上第××、2点所述内容，原、被告之间所负的债务可以相互抵销，两被告实际支付原告的租金为74444.45元。5.两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，则视为对原告的主张和诉讼请求，放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十九条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、沈小行、高幼芬于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司杭州萧山支行自2011年8月1日起至2013年4月30日止的租金74444.45元及该款自2013年5月1日起至付清之日止的逾期利息（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；
如沈小行、高幼芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回中国农业银行股份有限公司杭州萧山支行的其余诉讼请求。
案件受理费2740元，减半收取1370元，由中国农业银行股份有限公司杭州萧山支行负担539.50元，由沈小行、高幼芬负担830.50元。沈小行、高幼芬负担的案件受理费，中国农业银行股份有限公司杭州萧山支行同意其于本判决生效之日起十日内直接向其支付此款。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2740元。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审判员 唐伟利
二〇一三年十一月二十日
书记员 吴钰红