山东省诸城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0782民初5611号
原告（反诉被告）：诸城市孔戈庄学校，住所地：诸城市南外环孔戈庄村驻地。
法定代表人:王淑利，该校校长。
委托诉讼代理人：宋建伟，山东齐善律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈家乐，男，1972年4月28日生，汉族，户籍所在地：诸城市，住济南市。
被告（反诉原告）：徐烨，女，1972年6月14日生，汉族，住诸城市。
原告诸城市孔戈庄学校（以下简称孔戈庄学校）与被告陈家乐、徐烨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔戈庄学校的委托诉讼代理人宋建伟到庭、被告陈家乐、被告徐烨参加诉讼。诉讼过程中，因被告陈家乐申请原审判员李辉回避，本案变更为审判员张纪亮继续审理。本案现已审理终结。
孔戈庄学校向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告从原告房屋搬出；2．支付2006年2月至今的房屋租赁费138000元。诉讼过程中，增加诉讼请求：依法判令解除原、被告间租赁合同关系。事实和理由：2004年3月，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将位于学校院内东北角处五间房屋租赁给被告使用，并约定租金每年24000元，租赁期限为两年。合同期满后，被告一直使用着，至今未交纳租金。根据诸城市人民政府的工作部署，原告学校院内的7幢砖木结构共计59间平房需要拆除，包含被告现在使用的五间平房，原告多次找到被告，跟其说明情况，被告拒绝搬出房屋。
陈家乐、徐烨共同辩称，其2004年签订一份房屋租赁合同用于经营和居住，合同约定被告每年向原告交纳24000元租金，被告经营4个月后因亏损向原告提出解除合同，原告了解到被告处于亏损状态便口头承诺只要被告6年内交足5万元租金后房屋归被告所有，不再向被告收取任何费用，原告免费向被告提供正常用电。按照该口头约定，被告继续使用该房屋经营，到2008年，被告交纳的费用已接近5万元，于是向原告提出房屋归被告所有的要求，原告同意且要求被告再交纳5000元费用后该房屋归被告所有，被告2008年9月份如数交纳5000元后，原告至本案前从未向被告提出任何缴费和其他要求，被告对该房屋享有有所有权并且经营至今。按照被告与原告的约定，被告交纳5000元费用后该房屋归被告所有，如今原告要求被告搬出且断电，原告堆积的建筑垃圾导致被告的房屋积水无法正常经营，原告的行为违反了诚实信用的约定，没有法定理由。原告的前任领导已经承诺将房屋所有权给被告,原告没有权利解除房屋租赁合同。
陈家乐、徐烨向本院提出反诉请求：1．恢复供电给反诉人使用；2．清理建筑垃圾以保障反诉人正常经营及居住；3．赔偿反诉人因无法正常经营及居住造成的经济损失11万（自2017年6月1日至排除妨碍止）；4．补偿反诉人饮用水井一眼计款2000元、电话移机费500元、宽带上网迁移费500元、装修补偿3万元、临时安置费21000元（35元/㎡×100㎡×6个月）、搬迁费3500元（35元/㎡×100㎡），共计167500元；5．反诉诉讼费用由被反诉人承担。
孔戈庄学校对陈家乐、徐烨的反诉辩称，1．被告开庭至今不承认租赁合同的存在，所以其反诉与本诉不是同一法律关系，所以不能合并审理，应依法驳回；2．若受理其反诉，则答辩如下：反诉请求中的供电问题，不是反诉被告的管理范围，反诉被告无权恢复其供电；关于垃圾问题，不是真正意义上的垃圾，而是建筑土方，不影响反诉人的正常经营和正常行走；关于经营损失，反诉被告未阻止其正常经营，并未给其造成损失；反诉请求第4项与反诉被告并无关系，不属于反诉被告的管理范围。
本院经审理认定事实如下：2004年3月1日，原诸城市人民政府龙都街道办事处孔戈庄初级中学（以下简称孔戈庄初中）与被告陈家乐签订房屋租赁合同书一份，双方约定，将孔戈庄初中东北角五间沿街房出租给被告陈家乐使用，房屋建筑面积97.5平方米，年租金为24000元，每年租金分6次交纳，每个双月的10日前交清下月的租金；租赁期限自2004年2月10日至2006年2月10日，到期后如继续租赁，应在合同到期后一个月向出租方提出，根据出租方的规定参与竞标另行租赁，同等条件下，被告享有优先租赁权；如被告陈家乐不按期交纳租赁费，孔戈庄初中有权随即解除合同。合同签订后，由被告徐烨（与被告陈家乐于1997年11月17日登记结婚，于2016年8月3日经本院调解离婚，离婚时未对涉案房屋的经营使用作出处分）实际经营使用该租赁房屋。上述合同到期后，双方未再签订租赁合同，但一直由被告徐烨继续经营使用至今。其中2006年2月27日，以被告陈家乐名义办理卫生许可证，许可项目为：冷饮、常温保存食品销售，有效期至2009年2月26日，同年3月1日，以被告陈家乐名义办理了个体工商户营业执照，经营范围为：冷饮、常温保存食品销售等，有效期至2010年2月28日。上述营业执照及卫生许可证有效期届满后，被告陈家乐及被告徐烨均未再继续申请办理。同时，出租方孔戈庄初中于2008年8月整体并于诸城市第一初级中学，而根据主管部门诸城市龙都街道中心学校安排，诸城市龙街道办事处孔戈庄小学搬迁于原孔戈庄初中校区，接管原孔戈庄初中所有房屋、教育设施至今；2017年7月2日，诸城市教育局下文将诸城市龙街道办事处孔戈庄小学的建制调整为现在的诸城市孔戈庄学校即本案原告。
关于租赁费的交纳，原告孔戈庄学校提供三份单据，一份为2004年3月16日的收据，载明收取2、3月份租赁费4000元；一份为2004年11月20日的收据，载明收取10月份租赁费2000元；一份为2008年9月25日，载明收取2008年上半年租赁费5000元；上述三份收据均加盖诸城市龙都街道中心学校财务专用章。原告主张被告陈家乐、被告徐烨自签订上述合同至今仅交纳上述三笔租赁费共11000元，其他均未交纳，共计欠缴276000元，但从人情、道义出发，对欠缴的租赁费，仅按一半主张即138000元。被告陈家乐、徐烨主张原告提供的上述三份单据属实，但原告提供的不是全部，2008年9月25日最后一次交纳租赁费后，其与当时的校长臧传科口头约定，涉案房屋永久归被告使用，不用承担任何租赁费、水电费，但该主张原告并不认可，被告未提供证据证明其主张的房屋自2008年9月25日起归其永久免费使用的事实；另外，被告徐烨当庭陈述2009年时，原告学校老师曾找她想让她搬走。对于原告及之前的学校主体为何未向被告陈家乐或被告徐烨催收租赁费，原告仅向法庭提供书面说明一份，称，多年以来学校每届领导都多次找被告陈家乐、被告徐烨交纳所欠的租赁费，并多次督促其搬走，但其以各种理由拒绝交纳并拒绝搬走。但并未提供证据证明其上述说明内容。
2017年4月5日，诸城市教育局向诸城市国有资产管理局请示处置多所学校的旧平房并新建教学楼等设施，其中第6项载明，孔戈庄学校即原告新建五层综合楼一幢，两层餐厅报告厅一幢，需要拆除原7排平房，建筑面积1242.4平方米，诸城市国有资产管理局于同年4月7日作出批复，同意诸城市教育局的请示。同年6月22日，在原告处工作的老师代红向被告徐烨送达了限期清理房屋通知书，告知被告徐烨，因其占用的房屋系孔戈庄学校资产，且属拆除范围，限其于同年7月5日将房屋内所有物品清理完毕；同年7月7日将整体拆除，若因本人原因未按时清理而造成损失，则责任自负。后同年7月份，被告徐烨未清理房屋内物品亦未腾房；原告则按原计划进行了相应设施的建设，同期，被告占用的涉案房屋内停止供电。
经被告申请，本院于2018年3月8日对涉案房屋现状及周边环境进行了现场勘验，勘验结果为：涉案房屋为5间瓦房，位于原告学校东北角，东临诸城市棉织街，面向棉织街开有一扇防盗门，整套房屋仅有该一扇门出入；内部格局为北2间、中间1间、南2间，其中北2间放置空货架、杂物，中间1间为被告徐烨卧室，南面2间放置若干货架，并放置若干文具等货品；涉案房屋西临新建餐厅楼一幢，南临活动板房4-5间，房屋西南角及西面均堆有黄土，西南方向最高，约有1.2米。
原告要求解除租赁合同关系的理由有二点：一是根据合同约定，被告欠缴租赁费，原告可随时解除合同；二是根据诸城市国有资产管理局的文件，涉案房屋需要拆除，亦无法继续履行合同。被告反驳称其并不欠原告租赁费，涉案房屋由前任校长臧传科承诺由被告长期免费使用，原告无权解除。
对于被告即反诉原告提出的反讼请求相关事实，认定如下：涉案房屋供电，于2017年7月停止，原告即反诉被告认可系电力部门改造时一并停止，否认系其停止供电，反诉原告主张系反诉被告擅自截断电线，但并未提供证据；根据现场勘验情况，堆积的黄土并未对反诉原告的出入及西面窗户采光造成影响；反诉原告未提供证据证明因反诉被告堆积土方造成涉案房屋内物品受损；反诉原告主张的经营损失的计算标准即每月5000元，其未提供证据证明；反诉原告未提供证据证明存在水井一眼；反诉原告基于拆迁安置相关政策提出第4项反诉请求，原告不予认可。
本院认为，本案争议焦点有三个，一是原告主体是否适格；二是原告要求解除租赁合同关系并要求二被告交纳欠付租赁费有无法律依据；三是被告即反诉原告的反诉是否成立及反诉请求是否成立。
关于第一个焦点，原告提供了教育局文件及相应主管部门的证明，证实其名称是由原孔戈庄初中变更而来，亦证实原告对涉案房屋具有相应管理权限，故原告主体适格；被告虽不认可，但未提供任何反驳证据，其亦继续参加本案庭审等诉讼进程，故对其异议，本院不予采信。
关于第二个焦点，首先应厘清原告与被告间是否存在租赁合同关系，被告陈家乐与原孔戈庄初中签订租赁合同，同时由其妻被告徐烨实际经营使用，经营使用过程中以被告陈家乐的名义交纳租赁费，并以陈家乐名义办理营业执照等手续，鉴于被告陈家乐与被告徐烨当时为夫妻关系，相应经营收入应属夫妻共有，交纳租赁费等合同义务的履行，客观上也需用夫妻共同财产支付，故不应视为转租的法律关系，应视为原告与被告陈家乐、被告徐烨共同成立租赁合同关系。合同到期后，原告未再与被告陈家乐或被告徐烨签订书面租赁合同，而是由被告徐烨继续经营使用至今，原告至2008年9月25日还收取了2008年上半年租金，说明其对原租赁合同亦没有异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，出租方有权随时解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；原告要求二被告腾房，亦符合法律规定，本院亦予以支持；虽然被告陈家乐和被告徐烨现已离婚，但对于涉案房屋的租赁权益，双方并未处分，故尚应由二被告共同承担腾房的合同义务。关于租赁费，原告主张被告自2008年9月25日后，便未再交纳，被告对未再交纳租金的事实予以认可，但同时主张系前任校领导同意其免费使用，该主张无证据支持，原告亦不予认可，本院不予采信；但从客观分析，被告陈家乐及徐烨自2008年9月25日之后未再交纳租金，而原告却未提供充分证据证明其于上述时间之后至本案之前向二被告催收过租金，2017年6月22日向被告徐烨送达限期清理通知书时，亦未提到欠收租金的事宜，说明原告以其行为默认被告陈家乐、徐烨免租赁费经营使用涉案房屋，亦可视为原、被告客观上就租赁费的交纳进行了变更，故其现要求被告交纳之前的租赁费，不合情理，亦无法律依据，本院不予支持。
关于第三个焦点，被告即反诉原告陈家乐在之前提出反诉时，其反诉请求是依据侵权法律关系提出的，与本诉即租赁合同法律关系不属同一法律关系；经本院释明后，反诉原告陈家乐修改了反诉请求及依据的事实与理由，且其明确反诉请求是依据租赁合同法律关系提出，同时被告徐烨亦作为反诉原告一并提出反诉，故其反诉符合法律规定，应予合并审理。对于反诉原告的诉讼请求，反诉被告早于2017年6月22日，即向反诉原告徐烨送达了限期清理房屋通知书，给予其合理期间清理物品，相当于表明了解除合同的意思，反诉原告徐烨应及时清理物品并腾出房屋；现该租赁合同关系，经本院依法判令解除，二反诉原告要求反诉被告恢复供电、清理垃圾均已欠缺事实基础，且所谓的建筑垃圾，经勘验并未影响经营使用房屋，故本院均不予支持；对于二反诉原告主张的经营损失，其未提供证据证明反诉被告存在不当行为、损失事实及该损失事实与原告不当行为存在因果关系，亦未证明其主张的损失的计算依据，故本院不予支持；对于水井，二反诉原告未提供证据证明客观存在，对于补偿的诉求，本院不予支持；对于所谓装修，因原、被告间系租赁合同关系，解除合同之后，二反诉原告应在不损害租赁物原有状态及使用性质的前提下，自行清理并返还租赁物，在双方无书面约定的情况下，出租方即反诉被告没有义务进行装修补偿；对于电话、宽带移机费用，同样道理，二反诉原告应自行拆除，无权要求出租方给予补偿。对于安置费、搬迁费等，二反诉原告对涉案房屋并不享有所有权，解除租赁合同后，其无权主张向出租方上述费用，且出租方亦无法律义务支付上述费用。综上，对二反诉原告的反诉请求，本院均予以驳回。
综上所述，原告要求解除租赁合同关系及要求二被告腾房的的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；其要求二被告支付租赁费的诉讼请求，本院予以驳回；对二反诉原告的反诉请求，本院均予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告诸城市孔戈庄学校与被告陈家乐、徐烨间的房屋租赁合同；
二、被告陈家乐、被告徐烨于本判决生效后三十日内自行清理涉案房屋内物品并腾出房屋；
三、驳回原告诸城市孔戈庄学校的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告陈家乐、徐烨的反诉请求。
案件受理费3650元，减半收取1825元，由原告诸城市孔戈庄学校负担。反诉案件受理费3060元，减半收取1530元，由被告陈家乐、徐烨共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 张纪亮
二〇一八年七月二十日
书记员 王玉晴