四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终1143号
上诉人（一审被告）：石建春，男，汉族，1975年5���27日出生，住南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：赵青松，四川松合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：母洪恒，四川博成律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：彭树林，男，1973年1月19日出生，汉族，户籍地南充市嘉陵区，现住南充市顺庆区。
被上诉人（一审原告）：王润修，男，1949年4月21日出生，汉族，住南充市顺庆区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟坤杰，四川首力律师事务所律师。
上诉人石建春因与被上诉人彭树林、王润修租赁合同纠纷一案不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初6695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法���成合议庭审理了本案，现已审理终结。
石建春上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审程序违法。原审既然已经查明上诉人先于本案就解除合同提起了（2017）川1302民初6397号民事诉讼，那么理应中止本案审理，先行审理前一案件。本案被上诉人诉请的前提条件是《租房合同》已解除，而合同是否解除尚需另案的裁判，故本案应中止审理。2.原审认定事实错误。原审判决认定附属设施施工按期完成，房屋验收合格，上诉人无行使先履行抗辩权的情形。上诉人已对（2017）川1302民初6397号民事判决提起上诉，该案对本案的事实作了同样错误认定，只要查清该案的事实，本案事实即清楚，原审错误的事实认定和裁判结果也能纠正。综上，原审认定事实错误，程序严重违法，请求二审撤销原判，依法发回重审，并责令原审法院中止本案的审理。
彭树林、王润修辩称，1.上诉人认为剥夺了其抗辩权是错误的，一审将两案合并审理并不影响其行使抗辩权，虽然（2017）川1302民初6397号较本案立案在先，但是两案的当事人相同，案由一样，所以将两案合并审理程序合法，而且我方就本案主张的到期租金的审理结果并不影响石建春就（2017）川1302民初6397号案请求确认我方解除租赁合同通知无效的审理判决，原审法院不中止本案的审理是正确的。2.原审判决认定的事实正确。2017年9月18日取得的消防安全检查合格证是案涉房地下室装修后使用前的消防安全验收，并不是建筑物本身的消防安全验收，建筑物的消防安全验收时间为2016年8月22日，所以原审认定的被上诉人无责任是正确的；安装电梯按照约定是属于石建春的义务，附属���建部分属于我方义务，2016年6月5日前我方按照石建春的要求现场划线完成电梯井的土建，上诉人对电梯井未提出瑕疵异议，石建春在2017年8月29日取得电梯使用证，所以原审认定电梯延迟是石建春的责任是正确的；根据建筑法的规定，房屋交付标准是验收合格，而非备案。
彭树林、王润修向一审法院起诉请求：1.判令被告给付房屋租金28万元；2.判令被告承担拖欠相应时间租金额的滞纳金（约定拖欠一天2‰计算）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告石建春辩称，因原告不能提供相关资料，导致我方对房屋不能正常使用，在合同履行过程中，原告擅自把2、4楼焊死，没有实际交付我方使用；原告改变电梯设计，导致时间延后，我方有权按合同约定延付租金。
一审法院认定的事实：2016年1月30日，原告彭树林、王润修通过公开招租的方式承租了舞凤街道办事处清泉寺社区所有的位于南充市政府新区镇江东路二段清泉寺社区综合大楼，租赁期限12年，2016年10月1日至2028年9月30日止；2016年3月8日，二原告与被告签订《租房合同》，约定将原告承租的社区综合大楼中一楼四轴线至七轴线门面三通、2、3、4楼1轴线至13轴线与社区办公室楼为界，5、6楼1轴线至20轴线，面积共约3429平方米的房屋转租给被告，地下室与社区共同停车使用，由被告负责装修管理；租期自2016年10月1日至2028年9月30日止，期满该合同自动终止。租金计算方式：前三年年租金为88万元，第四年起每年在前一年基础上递增5%。租金支付方式：签订合同时支付定金5万元，2016年3月23日前支付25万元，2016年9月30日前支付40万元，余款18万元在2016年12月31日前付清。以后每年提前一个月付清下一年全部租金，未按合同约定的支付时间与金额支付租金，原告有权终止合同并不退还已付租金。出租方责任：在承租方经营前完成化粪池、排污管道、车道等附属设施及电梯井道建设，若未完成，耽误承租方经营，按实际延误时间计算扣减相同租金；水电总表安装到该栋楼一楼配电房，并保证承租方水电容量；出租方提供承租方在办理经营手续中所需要的相关证件及手续；门面1轴线至11轴线五年内不能租用餐馆使用。承租方的主要责任：必须按时缴纳房租和产生的各种税费，否则，出租方有权一天加收拖欠金额2‰的滞纳金；房屋装修、安装电梯均由承租方自理；承租方因经营不善需转租，必须经出租方同意。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告交付定金5万元、2016年3月23日交付租金25万元、2017年3月15日交付租金5万元、2017年3月16日交付租金5万元、2017年3月31日交付租金20万元，下欠租金28万元未付。2017年6月23日，原告向被告发出《催缴租金的通知》，要求被告三日内缴纳下欠28万元租金；2017年8月1日，二原告再次向被告发出书面《催收租金的通知》，要求被告7日内给付下欠28万元租金，被告仍未履行；2017年8月22日，二原告向被告发出《解除租房合同的通知》，以被告经催收未履行给付租金义务为由解除双方2016年3月8日签订的《租房合同》,为此，被告向一审法院提起另案诉讼，请求确认解除合同的效力，原告提起本案诉讼，要求被告给付下欠租金。
同时查明，2017年9月2日，原告收回案涉房屋的2楼、4楼，面积约1160平方米。
庭审中，原告彭树林、王润修提供建设工程施工许可证，拟证明租赁房屋于2015年5月8日取得建设工程施工许可证；竣工验收报告，拟证明租赁房屋于2016年8月25日经五方主体综合验收合格；原告与唐长富签订的《施工协议》一份，拟证明原告在2016年6月5日前完成化粪池、排污管道、车道等附属设施及电梯井道建设。被告提供2016年4月28日与成都魏丰电梯有限公司签订的《电梯设备买卖合同》及2017年3月20日成都魏丰电梯有限公司发出的《电梯井道整改通知》，拟证明二原告提供的电梯井道不符合安装要求；被告还提供与周国芳签订的《租房合同》，拟证明2楼的租金为每年32.5万元。
一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《租房合同》约定被告应于2016年12月31日前付清2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金，而截止2016年12月31日被告仅支付30万元租金，至原告向一审法院提起诉讼时，被告仍下欠租金28万元，已构成违约，被告应给付下欠租金并承担违约责任。对于未付租金的原因，被告提出原告未按照合同约定的期间完成应由原告完成的相关的附属设施，未提供办理经营手续所需相关证件及手续，对于附属设施及电梯井道的建设，原告提供的与施工人唐长富签订的施工协议及支付工程款的凭据证实已在2016年6月5日完成施工，原告提供的竣工验收报告，证明租赁房屋已于2016年8月25日经五方主体综合验收合格，原告已按约定履行其应当履行的义务，被告并未提供证据证明二原告还存在其他违约行为被告可以行使先履行抗辩权的情形，故对被告的抗辩理由不予支持。双方合同约定承租人必须按时缴纳房租，否则出租方有权一天加收拖欠金额2‰的滞纳金，该约定的违约金计算方法明显过高，违约金的主要功能是补偿性，被告逾期履行金钱债务，对于原告来说，更多的是利息损失，故酌定按年利率6%支持违约金。对于原告收回租赁房屋的2楼、4楼，应予扣减相应租金，该部分面积1160平方米，按双方约定的年租金计算出该部分月租金为24804.6元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及上引法条和之规定，判决：一、被告石建春在本判决发生效力后十日内给付原告彭树林、王润修租金255195.4元及利息（利息的计算方式：从2017年1月1日起至2017年9月2日以280000元为基数按年利率6%计息；从2017年9月2日起以255195.4元为基数按年利率6%计息）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由被告石建春负担。
本院二审中，石建春举证：1.介绍信二份，拟证实涉案房屋没有在南充市顺庆区建设工程质量监督站办理监督手续和南充市顺庆区建设局办理竣工验收备案手续；2.客户用电申请书（复印件）；3.互联网上网服务营业场所筹建审批补正资料一次性告知书，拟证明石建春不能提供租赁房屋的证明文件，所以不能办理网吧经营许可证。彭树林、王润修质证意见：证据1不具有关联性，竣工验收不是质监站的职责，建设工程竣工验收五方主体不包括质监站和建设行政主管部门，不能否定竣工验收报告；证据2是复印件且载明的彭树林的电话号码不真实，不具有真实性；证据3没有告知单位印章也没有拒绝受理的理由，不具有真实性。
彭树林、王润修举证：1、2016年3月10日供求世界第514期A05版报纸一份，拟证明2016年3月8日双方签订租赁合同后，石建春就登报招租；2、2018年3月和4月彭树林、王润修分别与杨森、陈康军、白成进签订的租赁协议书三份，拟证明为避免损失扩大，将部分涉案房屋出租给第三人。石建春质证意见：对上述证据1、证据2无异议。
又查明，一审中，彭树林、王润修一审举证南充市公安消防支队城北大队出具的《建设工程竣工验收消防��案受理凭证》载明“清泉寺社区综合服务大楼工程竣工验收消防备案，…根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。”石建春举证南顺公消安检字（2017）第0057号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明“场所名称：南充市顺庆区时代尚品酒店，场所建筑名称：清泉社区综合大楼，场所所在层数：地上第一、五、六层，地下第一层。”
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人石建春与被上诉人彭树林、王润修在平等自愿协商一致的基础上签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力��《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《租房合同》约定，石建春应于2016年12月31日前付清2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金88万元，否则，彭树林、王润修有权加收拖欠金额每天2‰的滞纳金。事实上，截止2016年12月31日石建春仅支付租金30万元，至一审法庭辩论终结前，石建春仍下欠租金28万元，因此，石建春拖欠租金的行为已违反合同约定，一审法院根据上述法律规定和合同约定，判决石建春给付下欠租金并承担违约责任，是正确的。
《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”石建春称因彭树林、王润修未按照合同约定的期间完成的相关的附属设施，未提供办理经营手续所需相关证件及手续，影响其正常使用租赁房屋而应当延付租金的问题。首先，对于附属设施及电梯井道的建设，彭树林、王润修提供的与施工人唐长富签订的施工协议及支付工程款的凭据证实已在2016年6月5日前完成施工；其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用”，彭树林、王润修提供的竣工验收报告，证明租赁房屋已于2016年8月25日经五方主体综合验收合格，故租赁房屋符合交付使用条件；再次，石建春提供的2016年4月28日与成都魏丰电梯有限公司签订的《电梯设备买卖合同》，该合同载明30日内交付电梯，因电梯的安装系石建春的合同义务，电梯井的土建系彭树林、王润修的合同义务，在该时间段内，应由彭树林、王润修负责的化粪池、排污管道、车道等附属设施及电梯井道尚在施工，若石建春按期接收电梯并及时安装，双方处于同一施工期，双方完全可以及时商洽电梯井道建修规格并及时调整电梯井道修建方案，而且石建春并未举证证明系彭树林、王润修的违约行为导致电梯井道修建方案的修改，故不能认定彭树林、王润修应当承担石建春迟延至2017年8月29日才获得电梯使用权证、2017年9月23日才取得电梯资料的责任。至于石建春提出的涉案房屋在2017年9月18日才取得消防安全检查合格证的问题，因石建春所举证消防安全检查合格证系南���市顺庆区时代尚品酒店投入使用、营业前的消防验收，不属于涉案租赁房屋的消防验收合格证，同时，根据《中华人民共和国消防法》第十三条关于“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：…（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，南充市公安消防支队城北大队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》证实涉案房屋已经竣工验收消防备案，符合交付使用条件。因此，基于以上事实和理由，石建春在没有证据证明彭树林、王润修履行债务不���合约定的情形下，不享有同时履行抗辩权，石建春未按合同期限和金额支付租金的行为构成了违约，彭树林、王润修诉请石建春支付欠付的第一年租金28万元并承担违约责任的请求成立，应予以支持。
本案是否应当中止审理的问题。本案系彭树林、王润修作为原告向一审法院起诉要求石建春支付第一年的租金系租赁合同解除前的租金，不以（2017）川1302民初6397号案（石建春向一审法院起诉请求彭树林、王润修解除租赁合同无效）的审理为前提，因此，一审法院未中止本案审理，程序合法。
综上所述，石建春的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元由上诉人石建春负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 莉
审判员 陈智慧
审判员 唐晓兰
二〇一八年六月五日
书记员 胡沥文