天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0112民初5254号
原告:赵永浩,男,1977年4月16日出生,朝鲜族,住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人李雪涛,北京盈科(天津)律师事务所律师。
被告:鑫河湾商业广场有限公司,住所天津市津南区八里台镇建设路6号A座148室。
法定代表人:施玲,总经理。
委托诉讼代理人:崔慧民,天津帕那律师事务所律师。
被告:建鑫集团(天津)置业有限公司,住所地天津市津南区八里台镇建设路6号。
法定代表人:俞爱钦,总经理。
委托诉讼代理人:崔慧民,天津帕那律师事务所律师。
原告赵永浩与被告鑫河湾商业广场有限公司(以下简称“鑫河湾广场”)、被告建鑫集团(天津)置业有限公司(以下简称“建鑫集团”)商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年8月10日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵永浩向本院提出诉讼请求:1、判决第一被告根据合同约定接受原告提出的产权变更申请,履行产权变更事宜并返还原告购房款665305元。2、第一被告赔偿原告逾期履行变更协议的违约金10644.88元,第二被告对上述承担连带赔偿责任。3、诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与第二被告于2013年9月23日签订了《天津市商品房买卖合同》,原告购买坐落于天津市××镇××河湾广场10-1,2,3,4,5,6-350号房屋。2013年10月12日,第一被告与原告订立《商铺产权变更协议》,约定了回购时的房款金额为665305元,并约定了回购的期限方式等内容。2016年6月,原告在符合合同约定的情况下,向被告提出回购申请,但被告并未履行回购事宜,故原告诉讼至法院,请求判如所述。
被告鑫河湾广场辩称,请求驳回原告的全部诉讼请求,依据双方签订的《商铺产权变更协议》的约定,原告有提前告知的义务,被告并未受到原告的回购申请。且依据《商铺产权变更协议》约定,该商铺不应当存在查封、担保、抵押等权利限制,且未签署买卖、租赁、赠与等处置性协议,原告对此应负有举证义务。依据双方签订的第一份《商铺产权变更协议》约定,回购房屋价款应为653677元。由于被告鑫河湾广场不存在违约行为,不应当承担违约责任。
被告建鑫集团辩称,请求驳回原告的诉讼请求,原告与第一被告签订的商铺产权变更协议,与第二被告无直接合同关系。原告主张建鑫集团承担连带责任无法律依据。
双方对下列事实无争议,本院予以确认:
1.2013年9月23日,原告与被告建鑫集团签订了《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买鑫河湾广场10-1,2,3,4,5,6-350号房屋。2013年10月12日,原告与被告鑫河湾广场签订了《商铺委托管理经营合同》及《商铺产权变更协议》。原告收房后,原告与被告鑫河湾广场履行了《商铺委托管理经营合同》,房屋由该被告鑫河湾广场占有使用至今。
2.《商铺产权变更协议》中约定,原告有权选择是否向被告鑫河湾广场提出产权变更申请,被告鑫河湾广场须接受该申请。原告需在该商铺交房满二年之日的前一个月且该商铺不存在查封、担保、抵押等权利限制;未签署买卖、租赁、赠与、债务抵偿等处置性协议;该商铺无毁损的前提下,才能提出产权变更为被告的书面申请,在被告正式接受原告产权变更申请之后,双方开始执行商铺的二次交易。早于上述日期,原告无权要求被告产权变更,超出该期限,视为原告放弃要求被告产权变更的权利。双方同时约定产权变更房款总金额为665305元,被告应当在接受原告申请后3个月内支付给原告房款,并由双方共同办理完毕产权变更手续。因商铺产权变更发生的各项交易税费按照当时国家法律、法规相关政策执行,由双方承担各自应承担的相应部分。
双方的争议焦点为:1.原告与被告鑫河湾广场签订的《商铺产权变更协议》,是否已经满足了回购条件;2.被告鑫河湾是否应当支付逾期办理产权协议违约金,被告建鑫集团是否应当承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
1.关于是否符合回购的条件及时间问题,原告提交的入住通知书,能够证明被告建鑫集团的交房时间为2014年7月9日。原告提交的录像资料、EMS退回律师函,能够证明原告在2016年6月10日已经向被告鑫河湾广场及被告建鑫集团提出了回购申请,被告鑫河湾广场于2016年6月10日收到该申请。原告提交的房产证,能够证明房屋不存在抵押的情况。原告提交的上述证据能够证明符合双方签订的《商铺产权变更协议》的第二条第2款约定。关于原告主张于2016年6月30日向二被告邮寄产权变更申请书,由于原告提交的快递单显示收件人建鑫集团,而申请书内容又指向鑫河湾广场,对该证据的证明效力,本院不予确认。
2.关于原告主张的逾期变更产权协议的违约金及关于被告建鑫集团是否承担连带责任一节,因原告已经于2016年6月10日向被告鑫河湾广场寄交了申请书,且被告鑫河湾广场于2016年6月10日已经实际接收到原告的申请书,被告鑫河湾广场应当在收到回购申请后,按照双方协议约定的时间(3个月内)给付原告房款665305元。至2016年9月10日,原告提交回购申请满3个月。由于双方签订的《商铺产权变更协议》第四条约定,如鑫河湾广场到期不履行产权变更义务,应当按照日万分之五支付违约金,故现原告主张2016年7月10日至2016年8月10日的逾期履行产权变更协议违约金无法律依据,本院不予支持。另由于原告提交的被告建鑫集团发放的宣传手册中虽含有“建鑫城还可以在您购买商铺满二年后,将其原价回购,您不但没有任何风险,还可以收益二年的投资回报”的内容及原告与被告建鑫集团签订的协议书中提及了与产权回购相关事宜,但原告在购买房屋后,并未与被告建鑫集团签订回购协议,而与被告鑫河湾签订了回购协议,而被告系两个独立的法人单位,原告主张二被告承担连带责任,亦无法律依据。
本院认为,原告与被告鑫河湾广场签订《商铺委托管理经营合同》及《商铺产权变更协议》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的规定,该合同及协议有效,双方均应按照约定的内容全面履行。现原告依照《商铺产权变更协议》的内容向被告鑫河湾提出了回购申请,被告鑫河湾应当接受并履行回购义务。其抗辩房屋在2014年9月2日以后才交房,并没有提交相应的证据。被告鑫河湾抗辩涉案房屋不符合合同约定的权利限制条件,对此本院认为,被告鑫河湾对涉案房屋始终占有使用,对房屋是否存在查封、扣押或买卖、租赁等的情况应当知晓,且原告对此不承担举证义务。该举证责任应当由被告鑫河湾承担,被告鑫河湾亦未提出相应的证据,故本院对被告鑫河湾的抗辩理由不予采信。
综上所述,因原告已经于2016年6月10日向被告鑫河湾广场寄交了申请书,且被告鑫河湾广场于2016年6月10日已经实际接收到原告的申请书,原告诉请被告鑫河湾广场接收产权变更申请,其事实已经发生,无需再行解决。被告鑫河湾广场应当在收到回购申请后,按照双方协议约定的时间给付原告房款665305元。至9月10日,满3个月,故被告鑫河湾广场应当于判决生效后及时给付原告上述房款,并由双方共同办理产权变更手续。原告主张2016年7月10日至2016年8月10日的逾期履行产权变更协议违约金无法律依据,本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、被告鑫河湾商业广场有限公司于本判决生效后5日内给付原告赵永浩房款665305元,双方共同办理产权变更手续。
二、驳回原告赵永浩其他诉讼请求。
如被告鑫河湾商业广场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5280元,由被告鑫河湾商业广场有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 侯 敬
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 单重庆