海南省第二中级人民法院
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(2017)琼97民终1405号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
(2017)琼97民终1405号
上诉人（原审原告）:胡玉桃，女，汉族，1962年10月1日出生，住海南省儋州市。
委托诉讼代理人：朱达人，国信信扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:海南南方工贸湘实房地产开发公司，住所地海南省海口市龙昆南路钟诚大厦812。
法定代表人：覃建超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周波煌，儋州市为民众法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）:海南军企房地产开发总公司清算组，住所地：海南省海口市海秀路49号。
法定代表人：张用川，清算组负责人。
上诉人胡玉桃、上诉人海南南方工贸湘实房地产开发公司（以下简称湘实公司）因与被上诉人海南军企房地产开发总公司清算组（以下简称军企清算组）合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人胡玉桃的委托诉讼代理人朱达人，上诉人湘实公司的法定代表人覃建超及委托诉讼代理人周波煌到庭参加诉讼，军企清算组经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
胡玉桃上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初305号民事判决，依法改判或发回重审。2.判令二被上诉人继续履行义务。3.本案诉讼费、评估费、财产保全费及办理土地使用权证所产生的合理费用等费用由二被上诉人承担连带责任。事实和理由：一、覃建超不是湘实公司的法定代表人，湘实公司的法定代表人是杨丽华，覃建超、周波煌不能代表湘实公司参加诉讼。二、原审超审限审理，从起诉到一审判决一审法院审理了18个月。三、一审法院剥夺上诉人正当合法的诉讼权利，上诉人在一审中提出对周波煌提交的湘实公司的授权委托书所盖公司公章和法定代表人杨丽华的私章进行鉴定，申请鉴定是当事人的合法权利。四、关于合同履行问题。1.对合法有效的合同，当事人应当根据诚实信用原则按约定全面履行义务。按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应继续履行，并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，湘实公司和军企清算组是对上诉人负有连带义务的债务人，都有清偿全部债务的义务。因此，上诉人要求二被上诉人承担连带责任有法可依，应得到支持。2.本案不存在法律上或者事实上不能履行的情形。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，人民法院的法律文书也有设立物权的效力，法律文书生效时物权发生变动。生效的法律文书中法庭已查明并认定案涉土地为湘实公司所有。自此，案涉土地的使用权人是湘实公司，湘实公司可以根据国土资源部《土地登记办法》第七条第五项的规定单方申请土地权属登记。3.原海南省海南中级人民法院（2003）海南民二终字第407号民事判决已认定涉案土地使用权为湘实公司拥有。湘实公司和军企清算组尚未履行的债务是金钱债务和附随义务。湘实公司和军企清算组不存在土地权属纠纷，本案不存在法律履行不能的情形。
湘实公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回上诉人的诉讼请求；三、案件受理费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款的规定判决上诉人赔偿损失属于适用法律错误，本案是国有土地使用权转让合同纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二款的规定按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。被上诉人未能举证证明存在损失的客观事实及具体数额，应承担举证不能的后果，驳回该项诉讼请求。二、案件受理费依法规定是败诉方承担，判决上诉人承担全部诉讼费用不当。800元公告费产生的过错不在上诉人一方，上诉人不存在下落不明的情况，应由被上诉人承担公告费。
胡玉桃的答辩意见与上诉状一致。
湘实公司的答辩意见与上诉状一致。
军企清算组未答辩。
胡玉桃向一审法院起诉请求：1.确认二被上诉人因不履行债务造成胡玉桃合法财产损失，依法应向胡玉桃支付赔偿金30万元（以评估为准）；2.责令二被上诉人继续履行合同义务；3.本案诉讼费、评估费、财产保全费及办理土地使用权证所产生的合理费用等由二被上诉人承担连带责任。
一审法院认定：1995年3月3日，湘实公司与胡玉桃签订《合同书》，将位于儋州市××路大门斜对面，北临人民东路、西临那大至兰洋老公路的儋州鸿达好乐园商住小区内B2-1号宅基地转让给胡玉桃，价款3万元。合同约定，湘实公司在胡玉桃修好房屋后两个月内为胡玉桃办理好房产证；胡玉桃付清房款即获得该住宅基地所有权，胡玉桃可自行设计建房；双方或其中一方发生违约的，由双方协商解决，协商不成按国家法律和当地政府规定仲裁或诉讼。合同签订当日，胡玉桃支付定金20000元，后又于1996年1月23日支付2000元，于1996年8月1日支付2000元，于1998年1月15日支付3000元，于1999年3月18日支付3000元。合同签订当日，湘实公司即将土地交付给胡玉桃使用，后胡玉桃在该土地上建房并居住使用至今。现涉案土地及地上房屋一直未办理土地使用权过户登记手续及房产证。另查明，1994年7月23日，海南鸿达房地产综合开发公司儋州公司（甲方）与湘实公司（乙方）签订《合作兴建儋州鸿达新城商品房合同书》，约定双方合作兴建儋州鸿达新城商品房项目。甲方负责提供兴建儋州鸿达新城商品房的土地作为投资参与合作，乙方负责提供项目开发的资金参与合作。甲方提供给乙方该项目建设用地20亩，乙方付给甲方利润300万元，自合同签订之日起5天内先付250万元，三个月内再付30万元，余下20万元待拿到房产证后一次性付清。甲方负责为用户办理房产证，房产证的年限与土地的使用年限相同。1994年8月26日，双方签订《合作兴建儋州鸿达新城商品房的补充合同》，进一步约定了双方权利义务。1997年5月25日，海南鸿达房地产综合开发公司变更为海南军企房地产开发总公司。1999年，海南军企房地产开发总公司被撤销，海南军区企业管理局于1999年4月21日办理了注销手续，随后成立军企清算组负责对海南鸿达房地产综合开发公司进行清算。军企清算组与湘实公司因双方合同履行产生纠纷，原海南省海南中级人民法院于2003年12月9日作出（2003）海南民二终字第407号民事判决，认定湘实公司未依约向军企清算组付完款项，军企清算组亦未办理土地使用权变更登记手续，双方应继续履行各自合同义务。海南省第二中级人民法院于2015年4月8日作出（2015）海南二中民一终字第376号民事裁定，认定海南鸿达房地产综合开发公司儋州公司与湘实公司之间的合同实质上是土地转让合同，双方亦是按照土地转让合同履行自身义务，军企清算组对湘实公司处置该项目土地使用权没有异议。再查明，涉案土地使用权至今仍然登记在军企清算组名下，未过户给湘实公司。
一审法院认为，本案争议焦点：一、涉案《合同书》的效力。二、湘实公司、军企清算组应否继续履行合同义务、赔偿损失及承担办证费用等费用。
一、关于涉案《合同书》的效力。1995年3月3日，湘实公司与胡玉桃签订《合同书》，约定了涉案土地使用权转让事宜。根据本案查明事实，涉案土地使用权系军企清算组所有，至今未过户给湘实公司，湘实公司尚未取得该土地使用权，故湘实公司与胡玉桃签订《合同书》构成无权处分，但军企清算组在（2015）海南二中民一终字第376号案件中对湘实公司处置项目土地使用权没有异议，此系权利人对湘实公司无权处分行为的追认。本案中军企清算组亦未对该《合同书》效力提出异议，且即使军企清算组未对该行为进行追认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涉案《合同书》效力亦不受影响，故双方签订的《合同书》合法有效，双方均应按照合同约定履行自身合同义务。
二、关于湘实公司、军企清算组应否继续履行合同义务、赔偿损失及承担办证费用等费用的问题。湘实公司与胡玉桃签订《合同书》后，湘实公司将土地交付胡玉桃建房使用，胡玉桃亦支付了土地价款。双方合同约定，湘实公司在胡玉桃修好房屋后两个月内为胡玉桃办理好房产证；胡玉桃付清房款即获得该住宅基地所有权，胡玉桃可自行设计建房；双方或其中一方发生违约的，由双方协商解决，协商不成按国家法律和当地政府规定仲裁或诉讼。根据上述合同约定，湘实公司应在胡玉桃建好房屋后两个月内为胡玉桃办理好房产证。另双方虽然约定”胡玉桃付清房款即获得该住宅基地所有权”，但双方未办理土地使用权过户登记手续，该约定未发生物权效力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，湘实公司仍负有为胡玉桃办理土地使用权过户登记的合同义务。根据本案查明事实，湘实公司至今未为胡玉桃办理土地使用权证及房产证，已构成违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，违约责任主要分为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式。胡玉桃要求湘实公司继续履行合同，为其办理土地使用权证及房产证，因涉案土地仍登记在军企清算组名下，且军企清算组答辩主张其与湘实公司就涉案土地项目仍存在纠纷，就算办理过户也只能根据合同关系过户给湘实公司，而不能直接过户给胡玉桃，故湘实公司在至今未取得涉案土地使用权的情况下无法为胡玉桃办理土地使用权证和房产证，已构成法律履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，对胡玉桃要求湘实公司办理土地使用权证和房产证的请求不予支持。对于胡玉桃要求湘实公司赔偿其财产损失的问题，合同履行中，一方当事人违约造成对方损失的，应承担赔偿责任。本案中湘实公司未能及时为胡玉桃办理土地使用权证及房产证，客观上影响胡玉桃取得涉案土地权利的圆满性，胡玉桃在庭审中主张该损失为湘实公司未及时办证导致其无法交易或贷款，但其未能提供证据证明该损失的具体数额或曾经存在其主张的交易或贷款情形，应承担举证不能的法律后果。胡玉桃虽然申请以评估为准，但其未能提供导致损失的初步证据，无法明确损失的范围，故对其申请不予准许。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”及第二款”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中双方合同虽约定湘实公司应在胡玉桃建好房屋后两个月内为胡玉桃办理好房产证，但因无法确认胡玉桃建好房屋的具体时间，故涉案违约损失应自胡玉桃付清转让款的时间即1999年3月18日起以涉案转让款为基数按中国人民银行一般流动性资金同期五年以上贷款基准利率暂计付至判决生效之日。其余部分违约金胡玉桃可待实际发生后再另行主张。关于胡玉桃主张湘实公司承担办证费等费用的问题，因湘实公司至今无法履行办证义务，该费用尚未明确且双方合同并未约定该费用的负担，故对该诉请不予支持。关于军企清算组是否承担责任的问题，由于胡玉桃与军企清算组双方并无合同关系，胡玉桃无权直接向军企清算组主张权利，故对其主张军企清算组承担连带责任不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决：一、海南南方工贸湘实房地产开发公司于判决生效之日起十日内赔偿胡玉桃违约损失（损失以30000元为基数自1999年3月18日起按中国人民银行一般流动性资金同期五年以上贷款基准利率计付至判决生效之日）。二、驳回胡玉桃的其他诉讼请求。案件受理费5800元，公告费800元，由海南南方工贸湘实房地产开发公司负担。
本院二审期间，上诉人提交了湖南省人民政府金融办公室《有关公开政府信息的复函》，拟证明转让湘实公司100%股权给黄宏壮的转让主体不存在，没有转让主体就没有转让行为，所以黄宏壮没有受让湘实公司。湘实公司质证认为，《有关公开政府信息的复函》不能证明上诉人拟证明的问题，也不能否认转让事实的存在。《有关公开政府信息的复函》内容载明：1.湖南省人民政府金融办公室不是湖南省证券公司的出资人和管理人；2.湘实公司的出资人是原湖南省证券登记公司，对湘实公司的股权转让是湖南省证券登记公司清算组依据其与自然人黄宏壮在2010年6月23日签订的合同进行的，不是湖南省人民政府金融办公室的行政行为。本院认为，该证据与本案有关联性，本院予以采信。但该证据不能证明上诉人拟证明的问题，相反能证明湘实公司的股权转让给黄宏壮的事实。
二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、军企清算组是否应直接向胡玉桃履行胡玉桃与湘实公司之间合同约定的义务及承担违约责任。二、湘实公司是否应履行其与胡玉桃之间合同约定的义务及承担违约责任。
关于争议焦点一，军企清算组是否应直接向胡玉桃履行胡玉桃与湘实公司之间合同约定的义务及承担违约责任问题。本案中，与胡玉桃有合同关系的是湘实公司，军企清算组未与胡玉桃签订过案涉土地的转让合同。胡玉桃主张对案涉土地享有权利的依据是其与湘实公司签订的《合同书》，即胡玉桃有要求湘实公司协助办理土地使用权过户及办理房屋产权证书的权利是基于《合同书》。胡玉桃基于合同享有的权利是债权，债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权属于相对权，债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现，债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。突破合同相对性须有法律根据。本案中胡玉桃诉求的办理土地使用权过户及房屋产权证书是其与湘实公司之间的特定之债，无权突破合同相对性要求军企清算组履行上述应由湘实公司履行的义务。综上，一审法院基于合同相对性原则不支持胡玉桃向军企清算组主张的继续履行合同及赔偿违约损失的诉讼请求并无不当。胡玉桃该项上诉请求无理，本院不予支持。
关于争议焦点二，湘实公司是否应履行其与胡玉桃之间合同约定的义务及承担违约责任问题。胡玉桃与湘实公司签订的《合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。合同双方都需根据诚实信用原则全面履行合同约定的义务。根据《合同书》约定，在胡玉桃付清土地转让款后，胡玉桃就”获得该住宅基地所有权”，在胡玉桃建好房屋两个月内湘实公司需负责”办理好房产证”。由于该地的所有权是国家所有，胡玉桃获得的实质上应指的是土地使用权。根据双方签订《合同书》目的及合同约定，湘实公司有将案涉土地的使用权过户给胡玉桃及办理房产证至胡玉桃名下的义务。但由于案涉土地目前的使用权人是军企清算组，湘实公司目前无法将他人名下的土地使用权过户到胡玉桃名下，同时也无法给胡玉桃办理房产证，存在事实上履行不能的情况。上诉人胡玉桃认为湘实公司已经根据原海南省海南中级人民法院的（2003）海南民二终字第407号判决取得了案涉土地的使用权，但事实上该判决只是要求湘实公司和军企清算组继续履行合同。并没有确认案涉土地使用权已经归属湘实公司，湘实公司实际上还未取得案涉土地使用权，故上诉人该项主张的事实不存在，本院不予支持。现湘实公司无法向胡玉桃履行办理土地使用权过户及房产证的义务，且存在事实上无法履行的情形。湘实公司应依法向胡玉桃承担相应的违约责任。湘实公司上诉认为本案是土地使用权合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，不应适用商品房买卖合同的相关规定。本院认为，本案中湘实公司的合同义务有办理土地使用权过户及房产证，其未能在约定时间内履行办证义务，对胡玉桃的利益造成侵害。由于胡玉桃未举证证明所遭受的损失，一审法院适用法律关于逾期办证案件”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，确定因湘实公司逾期办证给胡玉桃造成的损失并无不当。湘实公司该项上诉请求无理，本院不予支持。
关于覃建超是否是湘实公司法定代表人问题，本案中根据生效的海南省高级人民法院（2016）琼民申1073号民事裁定的认定及湘实公司提交的相关证据可以确认，黄宏壮于2010年6月受让了湘实公司全部股权，湘实公司的相关证照已移交黄宏壮管理使用。黄宏壮于2016年10月29日签署《任免书》免去杨丽华湘实公司董事长职务，且杨丽华不再担任该公司法定代表人，任命覃建超（身份证号×××）为湘实公司的董事长及法定代表人。由此，湘实公司的法定代表人已经变更为覃建超，虽然工商登记的法定代表人未及时变更，但不影响覃建超以湘实公司法定代表人身份履行职责。
关于一审的审理期限和上诉人申请鉴定未成的问题。本案一审时，先是经过公告送达，导致审限扣除；后上诉人申请鉴定，一审法院按相关程序委托鉴定，也导致审限扣除，但由于当事人未按照鉴定机构要求提供相应检材，导致鉴定未成。由上述经过及事实可知，一审并不存在超审限及剥夺上诉人合法正当诉讼权利的问题。
综上所述，胡玉桃和湘实公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计765元，由上诉人胡玉桃负担550元，由上诉人海南南方工贸湘实房地产开发公司负担215元。
本判决为终审判决。
审判长叶玉华
审判员何昌恩
审判员王柱进
二○一七年十二月二十一日
书记员王圣忠
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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