广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终1483号
上诉人（原审被告）：惠州华锦物流有限公司，住所地：惠州市麦地路30号麦雅大厦506房自编3室。
法定代表人：崔岩。
委托代理人：胡治国，广州东舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州联合创业电子设备有限公司，住所地：惠州市惠城区麦兴路13号博美堂大厦202房A区。
负责人：潘伟飙。
委托代理人：张海如，广东海略律师事务所律师。
上诉人惠州华锦物流有限公司因与惠州联合创业电子设备有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016)粤1302民初7522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：2014年8月20日，原告与被告签订《场地租赁合同》，由被告承租原告位于惠州市惠城区小瑶池，土地使用证编号为：惠府国用（2008）第xxxx号的土地用于开发成物流园，其中租赁期限自2014年9月1日至2029年8月30日，租金自2015年1月1日开始计算。被告应当在签订本合同后7日至2029年8月30日，租金自2015年1月1日开始计算。被告应当在签订本合同后7日内向原告交纳人民币租赁场地交付给被告使用，但时至今日，被告一直未向原告交纳保证金，也未向原告支付任何租金，原告多次催促未果。原告认为，原告有权解除合同。为此，原告遂具状诉至贵院，请求：1、判令解除原被告之间2014年8月20日签订的《场地租赁合同》，由被告立即将租赁场地清空返还给原告；2、判令被告支付原告租金损失人民币534982元；3、本案诉讼费用由被告承担。
庭审时，原告增加诉讼请求，要求被告支付自2015年4月1日至被告返还租赁土地之日的租金。
被告惠州华锦物流有限公司辩称，1、按照双方的合同第三条约定，应该是从2015年1月1日开始计算租金，不是从2014年9月1日开始计算；2、我们已经支付了部分款项给原告，一共10万元，另外10万元，原告通过汇款的方式退回来了；3、我方在涉案的土地上进行了大量的工程建设，直至现在，投资的价值有500万元以上，原告诉请的租金金额相对于被告已经完成的和即将投入的资金比例相当小，如果允许原告解除租赁合同，将导致大量的财产损失；4、原告在讲土地租赁时没有将涉案土地已经抵押给银行告知我方，为我方后期的开发建设和租赁使用带来困难，实际上是原告违约在先；5、原告要求解除合同，是直接向法院提出的，没有履行相应的催告和要求限期支付租金等，我方认为原告依法应当限期支付，如我方没有限期支付，才能行使追诉权。
原审法院查明的事实
经审理查明，2014年8月20日，原告惠州联和创业电子设备有限公司与被告惠州华锦物流有限公司签订《场地租赁合同》，约定：原告将名下的位于惠州市惠城区小瑶池的一宗33228.7平方米的土地[土地使用权证号：惠府国用（2008）第xxxx号]出租给被告使用；租赁期限为15年（2014年9月1日至2029年8月30日），自2015年1月1日起计算租金；2014年9月1日至2017年8月30日租金每月76426元（含税）、66457元（不含税），2017年9月1日至2020年8月30日租金每月84068元（含税）、73102元（不含税）；被告在签订合同后7日内一次性向原告支付15万元保证金。在合同签订后3日内向原告支付原告前期报建费50万元。被告如逾期三个月不支付租金，原告有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收被告所欠的租金。
2014年10月10日,被告通过银行转账支付10万元给原告,2014年12月2日，被告转账10万元给原告的关联公司，原告以汇款人及汇款用途不明将该笔款项退回给被告。
合同签订后，原告于2014年9月1日将上述土地交付给被告使用，被告在该土地上建设了部分临时性的板房及其他附着物。庭审时，被告称涉案场地只有零星的施工，是因为被告租赁的其他地块的土地性质发生改变，还有报建手续等问题，导致主体建筑无法建设。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告惠州联和创业电子设备有限公司与被告惠州华锦物流有限公司于2014年8月20日签订《场地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点有以下两点：1、原被告是谁违约，原被告签订的《场地租赁合同》是否应该解除；2、被告如若合同解除，被告是从2014年9月1日起开始支付租金还是从2015年1月1日起支付租金。
关于原被告谁违约以及原被告签订的《场地租赁合同》是否应该解除的问题。《场地租赁合同》应该解除，主要原因是：1、《场地租赁合同》约定被告在合同签订后3日内向原告支付前期报建费50万元、在签订合同后7日内一次性向原告支付保证金15万元。但被告在签订合同后一个多月才向原告支付10万元，至今约两年时间未再向原告支付过任何费用；2、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现因被告一直未支付租金，解除合同的条件已经成就；3、原被告约定，被告若逾期三个月不支付租金，原告有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收被告所欠的租金。原告已经按照约定将无查封无法律纠纷的涉案土地交付给被告使用，被告也已经在涉案地块上进行了零星建设，但被告从未支付过租金，原告有权单方解除《场地租赁合同》的权利。
2、关于被告是从2014年9月1日开始还是从2015年1月1日起支付租金的问题。《场地租赁合同》约定被告应于2015年1月1日起开始支付租金，该约定符合法律规定，合同并未约定因被告违约导致《场地租赁合同》解除，原告可以收取2014年9月1日至2014年12月31日的4个月的租金，无论涉案合同是否继续履行，原告在签订合同时都会预见到4个月的租金损失，且双方亦未约定若被告违约,被告应支付该4个月的租金,故被告应从2015年1月1日起支付原告租金。
对于被告称因该土地办理了抵押，影响了被告的使用，以及已对上述土地进行了投资，原告解除合同对被告造成了损失的抗辩理由，本院不予采信；被告如果认为原告土地办理抵押登记的情形影响了被告的使用且造成损失及确有投资且该投资损失确应由原告承担的，可另行主张权利。
综上分析，原告诉请解除与被告签订《场地租赁合同》并将土地交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告应支付原告（2015年1月1日至2015年4月1日租金229278元（76426元/月×3个月，2015年4月1日后的租金损失按照双方标准计至该土地返还给原告之日止）。被告支付给原告的10万元应予以抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告惠州联和创业电子设备有限公司与被告惠州华锦物流有限公司于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》；
二、被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内将其承租的位于惠州市惠城区小瑶池的一宗33228.7平方米的土地清空后返还给原告惠州联和创业电子设备有限公司；
三、被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州联和创业电子设备有限公司支付2015年1月1日至2015年4月1日的租金129278元以及占用费（2017年8月30日前按76426元/月，2017年9月1日以后按84068元/月计收，自2015年4月1日计至该土地返还给原告之日止）。
四、驳回原告惠州联合创业电子设备有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9250元（原告已预交4625元）及公告费（先由原告预交，以公告票据为准），由被告惠州华锦物流有限公司负担。被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
当事人二审的意见
惠州华锦物流有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求撤销一审判决，依法发回重审或查清事实后依法改判；二、两审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由是：一审判决认定事实不清，认定上诉人无理未付租金，被上诉人可以依合同约定解除合同，该认定事实不清，判决解除合同依据不足，且租金金额计算等错误。
一、认定上诉人没有付租金被上诉人就有权依合同单方面解除合同不当。上诉人没有付租金是有符合合同约定的理由的。
双方《场地租赁合同》第八条第二款明确约定了“如因甲方（被上诉人）土地存在经济或法律纠纷等问题由甲方负责解决，在问题解决前，乙方（上诉人）有权延付租金并且不承担违约责任”。在签订合同后，在用地中，上诉人需要使用相关权证时，发现被上诉人在签订合同时恶意的隐瞒了土地已经抵押的事实。上诉人认为该情形符合被上诉人土地存在经济问题需要解决的合同约定。在被上诉人收取租金时，上诉人就要求被上诉人解决好该问题。但被上诉人一直没有解决好该问题，依据合同上诉人有权延付租金。一审仅仅认定上诉人没有付租金，就认定是上诉人违约，被上诉人就有权单方面解除合同，不符合双方的约定和案件事实的。
二、租金支付标准计算错误。
双方《场地租赁合同》第四条第一款明确约定“首年每月租金为76426元（含税），不含税66457元／平方米／月”，第四款约定“甲方收取乙方含税租金部分，向乙方提供正式发票，其他开具收据”。一审判决按含税计算租金，但未要求开具正式发票，如被上诉人不开具正式发票则应当按不含税的租金金额计算租金。
三、上诉人已经在涉案地及相关联地进行了大量的不动产的开发，如解除合同将导致大量资产的浪费，对双方只会导致损失的扩大。上诉人愿同被上诉人就前期的租金问题进一步进行协商。一审单凭上诉人未支付租金而不理上诉人正当的延付理由，判决解除合同本就事实和法律根据不足，另还请二审法院从维持合同稳定性及减少社会财富损失的角度，判决不予解除合同。
综上，一审判决认定上诉人无理未付租金进而被上诉人可以依合同约定解除合同，该认定事实不清，判决解除合同依据不足。一审判决在租金标准等方面计算错误。请二审法院依法将案件发回重审或依法查清事实后改判。
被上诉人惠州市联和创业电子设备有限公司答辩称：被答辩人在合同履行过程中发生根本违约行为，已达到合同约定的答辩人单方行使解除权条件，被答辩人所称其在涉案士地上进行的大量不动产开发，与事实不符，且该条件不足以抗辩答辩人按合同约定对单方解除权的行使。分述如下：
一、被答辩人根本违约，答辩人单方解除合同合法合理。
本案纠纷是由被答辩人拖欠租金引起，至答辩人2015年向惠城区人民法院提起诉讼、请求解除双方之间的合同之日，被答辩人逾期交付租金已过3个月有余。按照答辩人与被答辩人双方签订《场地租赁合同》（下称合同）第五条第（二）款第1项之约定，被答辩人的违约已经达到答辩人单方行使解除合同权的条件，因此，答辩人起诉请求法院判令解除双方之间合同，有事实基础，有法律依据。
而被答辩人上诉称涉案土地上存在抵押物权属于存在经济纠纷之说完全不合逻辑，我国现行法律并未规定设定抵押物权的不动产不得出租。
二、被答辩人所主张的不动产开发，不能作为其抗辩依据。
首先，被答辩人提交的证据不足以证明其在涉案土地上进行了大量的不动产开发；其次，答辩人于2014年12月19日给被答辩人的书面答复当中明确要求，在被答辩人未按合同履行义务前，必须停止对涉案地的施工，因此，其所诉称的大量不动产开发，是在答辩人不同意的情况下进行的。再次，合同当中并无约定被答辩人违约之后，只要其在涉案土地上投入了建设，答辩人就不能解除合同，相反，合同中约定被答辩人逾期3个月未支付租金时答辩人有权终止合同并将涉案土地及建筑物无偿收回。据此，被答辩人以“在涉案土地及关联地块进行了大量的不动产的开发，如解除合同将导致大量资产的浪费，对双方只会导致损失的扩大”为由认为不应解除双方合同的说法，不构成对答辩人行使单方解除权的抗辩。
事实上，自答辩人起诉至今，被答辩人一分租金都未支付，答辩人相信，如果合同不解除，答辩人的损失肯定将更加扩大。
三、原审判决租金支付标准正确。
根据双方合同约定，租金分为税前租金与税后租金两种计算方法，这一约定是基于双方在合同履行过程中租赁税可能由答辩人收取租金后缴纳或由被答辩人代为缴纳而作出的特别约定，但按如今现状，双方合同既然解除，被答辩人当然不存在代为缴纳租赁税的可能，因此，答辩人在法院强制执行之后，取得财产收入，还将承担纳税义务，原审判决采用税前租金标准计算，合法合理。
综上所述，被答辩人的上诉理由完全不能成立，其上诉请求应予驳回。
双方当事人二审均未提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，双方当事人于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》第五条第二款第一项约定：“乙方（华锦物流公司）应按时缴纳租金，如逾期2个月不缴纳租金的，按应缴租金每日万分之五支付滞纳金。如逾期3个月不缴纳租金和滞纳金的，作为乙方违约处理，甲方（联和创业公司）有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收乙方所欠的租金。”第四条第一款约定：“本地块首年租金单价2.3元/平方米/月（含税），不含税2元/平方米/月，首年每月租金为76426元（含税），不含税66457元/平方米/月。”第八条第二款约定：“如因甲方（联和创业公司）土地存在经济或法律纠纷等问题由甲方负责解决，在问题解决前，乙方（华锦物流公司）有权延付租金并且不承担违约责任；如果因此导致合同不能履行或合同目的不能实现，乙方有权解除合同并且不承担违约责任，由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。”
又查明，因惠州华锦物流有限公司未按照合同约定交付租金，惠州联合创业电子设备有限公司于2015年3月25日向惠城区法院起诉，惠城区法院于2015年10月13日出作（2015）惠城法民一初字第1416号判决，判决如下：一、解除原告惠州联和创业电子设备有限公司与被告惠州华锦物流有限公司于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》；二、被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内将其承租的位于惠州市惠城区小瑶池的一宗33228.7平方米的土地清空后返还给原告惠州联和创业电子设备有限公司；三、被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州联和创业电子设备有限公司支付2014年9月1日至2015年4月1日的租金534982元。
惠州华锦物流有限公司不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1416号民事判决，向本院提起上诉。本院认为，原审判决认定事实不清，程序不当，于2016年5月25日作出（2016）粤13民终192号民事裁定，撤销惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1416号民事判决，将该案发回惠城区法院重审。
本院判决理由及结果
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：一是华锦物流公司未按合同约定支付租金的抗辩理由是否成立；二是双方当事人于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》是否应当解除；三是本案租金支付计算标准应当如何确定的问题。具体判析如下：
关于华锦物流公司未按合同约定支付租金的抗辩理由是否成立的问题。双方当事人于2014年8月20日签订《场地租赁合同》之后，联合创业公司于2014年9月1日将涉案租赁的土地交付给华锦物流公司使用，至今为止华锦物流公司未按照合同约定支付保证金，亦未支付任何租金。华锦物流公司未支付租金的抗辩理由为：联和创业公司签订合同存在恶意隐瞒涉案租赁的土地已经抵押的事实，该情形属于合同约定的经济问题需要解决。对此，本院认为，一方面，彼时双方当事人签订《场地租赁合同》，联和创业公司作为涉案租赁土地的权利人已经向华锦物流公司出示国有土地使用证（该方面的事实华锦物流公司本案二审开庭查询期间并不持异议），涉案租赁土地的使用证的他项权利登记明确已经记载涉案土地已经抵押的事实。据此，联和创业公司不存在恶意隐瞒土地已经抵押的事实。另一方面，涉案的出租土地虽办理了抵押登记，但是不属于上述合同约定的出租土地被查封和其他经济、法律纠纷的情形，上诉人使用该租赁物并不受影响，租赁合同的目的可以现实。据此，华锦物流公司未按合同约定支付租金的抗辩理由不成立，应当予以驳回。
关于双方当事人于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》是否应当解除的问题。双方当事人于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。依据双方当事人签订《场地租赁合同》第五条第二款第一项约定：“乙方（华锦物流公司）应按时缴纳租金，如逾期2个月不缴纳租金的，按应缴租金每日万分之五支付滞纳金。如逾期3个月不缴纳租金和滞纳金的，作为乙方违约处理，甲方（联和创业公司）有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收乙方所欠的租金。”本案中，双方当事人于2014年8月20日签订《场地租赁合同》之后，联合创业公司于2014年9月1日将涉案租赁的土地交付给华锦物流公司使用，但至今为止华锦物流公司未按照合同约定支付押金，亦未支付任何租金，依据上述合同的约定，联和创业公司有权单方中止合同，收回涉案的租赁土地。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，华锦物流公司从双方签订合同至今已经拖欠租金29个月，华锦物流公司未付租金的行为已经构成根本违约，导致联和创业公司的租赁合同目的无法实现，联和创业公司依法应当享有解除合同的权利。据此，原审法院判令解除租赁合同关系，既有法律依据，也亦符合双方合同约定，予以维持。
对于华锦物流公司上诉提出涉案土地已经进行大量的不动产开发的问题。第一，华锦物流公司为证明对涉案土地已经进行开发，并累计投入500万元，原审向法院提交了照片、发包合同、结算单。华锦物流公司提供的上述证据仅能证明其在涉案土地进行建设了部分临时性板房及其他附着物，不能证明存在大量的不动产开发；第二，依据《场地租赁合同》第五条第二款第一项约定：“华锦物流公司逾期3个月不缴纳租金和滞纳金的，作为乙方违约处理，联和创业公司有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收乙方所欠的租金。”本案中，即便华锦物流公司存在大量的不动产开发，因华锦物流公司拒不支付租金的违约行为，依据上述合同约定，联和创业公司亦可无偿收回地上建筑物；第三，华锦物流公司对涉案土地进行不动产建设不能作为延期支付租金的理由，亦不能作为继续履行租赁合同的的依据，租赁合同关系仍应解除。据此，华锦物流公司提出涉案土地已经进行大量的不动产开发的上诉理由不成立，应当予以驳回。
关于本案租金支付计算标准应当如何确定的问题。《场地租赁合同》第四条第一款约定：“本地块首年租金单价2.3元/平方米/月（含税），不含税2元/平方米/月，首年每月租金为76426元（含税），不含税66457元/平方米/月。”上述约定为租金税前与税后的两种计算方法，含税价由出租方联和创业公司收取后缴纳税款，而不含税价则由华锦物流公司以联和创业公司名义代为缴纳税款，本案中，考虑双方当事人的租赁合同关系解除，华锦物流公司以联和创业公司名义代为缴纳税款条件不存在。据此，原审法院判决华锦物流公司按照合同约定的含税价支付租金，联和创业公司收取租金之后再自行缴纳税款，处理并无不妥，应当予以维持。至于联和创业公司收取上述租金之后是否开具正式发票，属于另一法律问题，不在本案的租赁合同纠纷的审理范围之内，应另循途径解决。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用9250元，由上诉人惠州华锦物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年六月七日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；