北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终2775号
上诉人（原审被告）：黎红梅，女，1983年7月13日出生。
委托诉讼代理人：高永红（黎红梅之母），1959年5月27日出生。
委托诉讼代理人：黎程（黎红梅之父）,1959年4月23日出生。
被上诉人（原审原告）：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。
法定代表人：彭明林，董事长。
委托诉讼代理人：陈昆，女，该公司法务部部长。
委托诉讼代理人：邓宇，男，该公司项目经理。
上诉人黎红梅因与被上诉人北京城承物业管理有限责任公司（以下简称城承物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初69767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
黎红梅上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。上诉理由：1\. 城承物业公司主张的物业费已过诉讼时效。2\.
城承物业公司在一审中提交的证据不具有真实性，黎红梅不予认可。3\. 城承物业公司没有依法履行其应尽的义务与责任，致使黎红梅的权益受到侵犯。
城承物业公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
城承物业公司在原审法院诉称：1.请求判令黎红梅支付自2004年10月30日至2017年10月29日十三年的物业费 30
527.41元（建筑面积：133.71平方米，2004年10月30日至2008年10月29日单价每月每平方米1.331元；2008年10月30日至2017年10月29日单价每月每平方米1.409元，（133.71平方米*1.331元*12个月+126元）*4年+（133.71平方米*1.409元*12个月+126元）*9年）；2.请求判令黎红梅向城承物业公司支付拖欠的物业费滞纳金5500元（根据前期物业服务合同第5章第16条第2款，业主入住时预交一年的物业费，之后每年按年度预交。黎红梅于2003年10月30日入住，未缴纳物业费需按每天万分之三标准收取滞纳金；5500元是城承物业公司估算的，按照500元一年，计算了11年）。事实和理由：黎红梅于2003年10月30日入住北京市朝阳区北苑家园茉藜园3号楼1101室，入住时黎红梅与城承物业公司签订《入住合约》，但黎红梅自2004年10月30日至今没有交纳物业费。
黎红梅在原审法院辩称：房屋面积、欠费期间属实。第一，城承物业公司没有与黎红梅签订物业委托合同。城承物业公司提供的有关《北苑家园茉藜园前期物业合同》的委托方与受托方均属兴华地产有限公司与物业管理有限责任公司，合同中没有证据证明城承物业公司与黎红梅在合同中的责任关系，因此不能作为本案诉讼费用依据。第二，城承物业公司诉黎红梅自2004年10月30日至今没交物业费，黎红梅不予认可，理由如下：城承物业公司的诉讼大部分己过诉讼时效，城承物业公司没有举出向黎红梅催收物业费证据，法庭上提出的催款通知单黎红梅没有收到（无法证明催款通知单送达黎红梅手中）。城承物业公司提出的证据不足，没有尽到催缴义务，应承担懈怠责任。第三，城承物业公司的诉讼金额黎红梅不予认可，城承物业公司所提供的大部分证据相互矛盾，存在造假嫌疑。城承物业公司提供的入住合约不是黎红梅签名，黎红梅没有与城承物业公司签订委托书。城承物业公司提供的入住合约没有加盖其公司公章。城承物业公司提供的3号楼收费标准涉嫌私自改动价格、增加收费项目，与初始收费标准文件不符。城承物业公司的诉讼金额没有合法依据。第四，城承物业公司没有按物业服务标准为黎红梅提供物业服务。城承物业公司从未向业主提供《物业服务签订达标》的证明合格文件。黎红梅在城承物业公司所管理小区被野狗咬伤，人身安全受到侵犯，城承物业公司逃避推脱责任。黎红梅电表箱被剪断电线，造成家中冰箱中的食物变质；水族箱中的海洋生物因停电造成缺氧、温度不够等原因无法生存而导致死亡；小区内多户业主的电表箱同一天被城承物业公司指使的不法人员破坏，人民财产受到损害，社会治安安定和谐受到威胁，城承物业公司有不可推脱的责任。黎红梅摩托车放在楼下，城承物业公司所属员工未经黎红梅同意私自挪走，至今下落不明，造成黎红梅经济财产损失。因水管质量问题造成黎红梅家中漏水，影响黎红梅正常工作生活，并造成多处财产受损。城承物业公司从未通知黎红梅领取扰民费。因黎红梅入住的3号楼属于本小区一期工程，最先竣工入住，黎红梅入住后小区内其它十几栋楼陆续施工，其它业主先后领取多次施工补偿费用，但黎红梅从未接到领取通知更未领取，城承物业公司应承担相应责任并补偿黎红梅相关费用。黎红梅机动车停在小区内多次被划伤、撞伤，造成多笔直接经济损失应由城承物业公司承担。依据《物业管理企业的权利和义务》中的第二大条《物业管理服务的基本内容》中第8小条规定的车辆行驶停放管理之责任，黎红梅己向城承物业公司按时缴纳停车费用，因此城承物业公司应依法承担黎红梅的车辆损失费用。黎红梅的机动车停放在小区内，多次被别的车辆堵在里边无法挪动出行，造成黎红梅工作迟到、错过航班、甚至延误就诊。城承物业公司没有尽到保障业主停放车辆正常行驶的义务，造成黎红梅经济与精神损失，应承担相应法律责任。自黎红梅入住小区至今，城承物业公司从未给黎红梅解决停车位一事，黎红梅多次找到物业，城承物业公司都以未交物业费为理由拒绝提供服务，造成黎红梅只能把车辆停放在小区外的道路上或者一公里以外的停车场，并且长期承担过高的停车费，还多次被交管部门贴了罚单（小区内很多业主至今都因为停车位无法解决面临如此困境），因城承物业公司没有尽到相应义务给黎红梅造成了很大的经济损失，生活也受到影响，城承物业公司应承担其无法推脱的法律责任。第五，城承物业公司与黎红梅签订的《停车泊位服务协议》存在造假现象，手段、性质恶劣。城承物业公司提供的《停车服务收费标准》中的价格与收费项目由其单方私自修改，应对其违法违纪违规的行为承担相应法律责任，请求法庭调查取证。第六，由于城承物业公司收取的停车费、物业费、水电煤气费给业主提供的都是收据，没有正式发票。因此城承物业公司涉嫌存在偷税漏税问题。
原审法院经审理查明：2003年10月30日，城承物业公司与北京城建兴华地产有限公司签署《北苑家园茉藜园前期物业服务合同》，约定由城承物业公司为北苑家园茉藜园提供物业服务，物业服务期限自2003年10月30日起至该小区成立业主委员会后确定并委托新的物业公司止。物业费构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、生活垃圾清运费、电梯代验费等由城承物业公司按年向业主收取；业主逾期交纳物业服务费的，城承物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴纳费用的万分之3%的滞纳金。
2003年10月30日，黎红梅入住涉案房屋，建筑面积133.71平方米。同日，黎红梅之母代黎红梅签署《入住合约》，承诺按时交纳有关管理、修理、服务等费用。
就城承物业公司的服务质量，黎红梅提交以下证据：１.城承物业公司开具的车辆损伤证明8张，欲证明车辆在小区内受损情况，城承物业公司没有给予赔偿。城承物业公司认可证据的真实性，但不认可证明目的，称车辆是否确实在小区内被划城承物业公司不清楚，如果确实在小区内被划黎红梅应当按照停车管理合同主张权利。2.2007年4月25日居委会开具的黎红梅被狗咬伤的证明复印件1张，欲证明黎红梅被狗咬伤，城承物业公司没有赔偿。城承物业公司不认可证据的真实性，称与城承物业公司无关。3.2004年12月4日城承物业公司开具的黎红梅家中厨房热水管质量问题造成跑水证明1张，欲证明发生漏水后，城承物业公司没有赔偿。城承物业公司认可证据的真实性，但不认可证明目的。4.2008年2月1日通知1份，欲证明城承物业公司把黎红梅的摩托车搬走。城承物业公司不认可证据的真实性，称章看不清，且通知中所述“清理楼前物品”不一定包括黎红梅的摩托车。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，《北苑家园茉藜园前期物业服务合同》系城承物业公司与涉案房屋所在小区开发商所签的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，合法有效，黎红梅作为涉案房屋的业主应受合同条款的约束，城承物业公司、黎红梅均应按照约定履行自己的义务。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现黎红梅认可其未向城承物业公司交纳物业费，法院不持异议，城承物业公司主张黎红梅缴纳欠缴的物业费，法院予以支持。黎红梅虽称城承物业公司履行合同存在不符合约定之处，但未举证证明其所主张的各项事宜均属于城承物业公司物业服务合同义务范畴,或城承物业公司系造成黎红梅各项损失的实际责任方，故应承担举证不能的不利后果。
至于黎红梅提及的诉讼时效问题,
法院认为,审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定,但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。故黎红梅主张城承物业公司的部分诉讼请求已超诉讼时效,
法院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现《北苑家园茉藜园前期物业服务合同》虽约定了滞纳金的计算标准，即“万分之3%”，其与城承物业公司主张的每年500元的标准相差甚远；且合同中并未约定业主应缴费时间，故城承物业公司主张的滞纳金无从起算，故法院对于城承物业公司该项请求不予支持。
本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量；另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，这一特性导致了物业公司的服务过程中难免存在一些问题，导致部分业主对物业服务不满意。但若业主均以此为由拒交物业费，则双方的合同关系将陷入“欠费
----服务水平下降----更大范围欠费----
服务进一步恶化”的恶性循环之中。如此下去，真正受到损害的是业主的利益。本案中，城承物业公司在物业服务过程中难免存在一些令部分业主不满之处，应在今后不断克服遇到的各种问题，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意。望在小区业主和城承物业公司的共同努力下，使涉案小区成为文明和谐的小区。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黎红梅黎红梅于本判决生效之日起七日内支付北京城承物业管理有限责任公司自2004年10月30日至2017年10月29日期间的物业费三万零五百二十七元四角一分。二、驳回北京城承物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本院经审理查明：二审中，双方当事人没有提交新证据。原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：《北苑家园茉藜园前期物业服务合同》系城承物业公司与涉案房屋所在小区开发商所签的前期物业服务合同，合法有效，黎红梅作为该小区的业主应向城承物业公司交纳相应的物业管理费用。关于诉讼时效，城承物业公司为该小区提供了物业服务，并且物业服务是持续性的，而黎红梅虽然主张超过诉讼时效，但其未提供证据证明物业公司怠于主张物业管理费，故黎红梅主张物业费已经超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。对于黎红梅主张的在小区内被狗咬伤、车辆受损等问题，属于侵权纠纷，其责任的承担问题应当属于黎红梅与侵权人之间的纠纷，以此为由而拒绝交纳物业费，依据不足。综上所述，黎红梅的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费564元，由黎红梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
审 判 员 杜丽霞
审 判 员 田 璐
二○一七年三月十七日
法官助理 矫冰玉
书 记 员 温宇辰