吉林省大安市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)大民重字第29号
原告王玉和，男，1956年7月10日生，汉族，干部，现住白城市。
委托代理人张星，吉林亚非律师事务所律师。
被告王虹，女，1973年9月2日生，汉族，干部，现住址洮北区。
被告王辉，男，1963年7月23日生，汉族，现住址洮北区。
被告王萍，女，1969年3月29日生，汉族，现住大安市。
三被告委托代理人刘俊杰，吉林金辉律师事务所律师
原告王玉和诉被告王守林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月13日下发(2011)大民二初字第46号民事判决,判令被告王守林于本判决生效后五日内按协议约定协助原告王玉和办理丘地号3-7-83（土地使用权登记为大安市育才中学）3693.93㎡土地使用权更名过户手续。被告王守林不服提起上诉。2012年2月27日，白城市中级人民法院下发（2011）白民一终字第679号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，被告王守林申请再审。2013年10月13日，被告王守林病故，其三名子女王辉、王萍、王虹申请参加诉讼，故变更为再审申请人。2015年1月15日，白城市中级人民法院下发（2013）白城民再字第31号民事裁定，认为原审认定事实不清，裁定撤销大安市人民法院（2011）大民二初字第46号民事判决；撤销白城市中级人民法院（2011）白民一终字第697号民事判决；发回大安市人民法院重审。重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉和委托代理人张星、被告王虹及三被告委托代理人刘俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1996年7月1日，原、被告签订《借款协议》，约定被告以大安市私立育才学校（后更名为大安市育才中学）固定资产—楼房及现有平房作抵押向原告借款。育才中学财产为被告私有资产。原告前后共计借款给被告627，700.00元，借款没有及时偿还，后经双方协商被告将抵押给原告的位于大安市临江街三委十四组一处主房及五处附房以及房屋所在院落一同转让给原告，抵顶所欠原告借款部分本金。该抵债转让房屋及院落占地4720.87㎡。原告于1999年4月29日办理房屋产权证，被告将大安市国土资源局颁发的大国用（97）字第0248号土地使用证也交给了原告，但尚未将土地使用权办理变更登记到原告名下。2002年被告谎称大国用（97）字第0248号土地使用证丢失，申请补办土地证，大安市土地局补发土地证时将土地使用权人由原来的大安市私立育才学校更正为大安市育才中学，并给被告补发了土地证。为了落实合同约定和完善自己的权利，原告找到被告要求配合办理土地使用权变更登记手续，但被告无理拒不配合。原告自己到大安市土地局办理过户登记，但大安市国土资源局答复原告办理过户登记需要转让人及被告同时到场并提供土地证原件等相关手续方能办理，但补发土地证在被告处持有，被告又不到场，故原告无法办理过户登记。依据《房地产管理法》第31条、第60条，《土地管理法实施条例》第6条明确规定了房地产转让过程中土地使用权随房屋所有权变动而变动，土地使用权转让变动当事人必须办理变更登记的义务。《房地产买卖契约》第4条、第7条约定了地随房动双方办理过户的义务，《土地登记办法》第40条规定了土地变更登记必须原、被告双方到场才能办理过户。由于被告不到场不提供相关手续，导致原告无法办理过户，被告的行为不但违约而且违法。根据《民法通则》第106条规定和《合同法》107条规定，被告应当承担民事责任，继续履行合同义务，应当到场并提供相关证照等手续，为原告办理土地过户登记。为维护原告的合法权益提起诉讼，请依法保护。
被告辩称，1、答辩人与被答辩人没有土地抵押事实，更没有土地出让协议，所以没有协助义务。2、被答辩人提供的2009年7月7日大安市国土资源局《关于王玉和反映事项的答复》中：“其学校的不动产在土地登记机关备案登记是王守林，现在王守林所持有的国有土地使用证是通过出让方式取得的，按照《中华人民共和国物权法》的有关规定，以出让方式取得的土地使用权是一种物权，它依法享有占有、使用、收益的权利。”3、被告不同意为原告出具土地使用权变更手续，原告要求三被告协助其土地使用权变更手续的依据是原告取得了房屋所有权，但是所取得的房屋所有权证的程序不合法，三被告的父亲王守林在原告变更时并没有到场确认，所有登记档案显示房屋买卖协议等签字均不是王守林本人签字，所以房屋所有权证登记以及颁发的行政行为不合法，三被告就房屋所有权的登记行为不合法问题已经向大安市房屋登记管理部门提出行政撤销请求，现在还没有具体答复，所以原告所要求的地随房走的请求应在房屋所有权登记是否撤销确认之后才能履行其他程序。4、三被告的父亲王守林是通过出让方式取得的育才中学宗地使用权，即使王守林将育才中学平房抵债给原告，那么出让的土地使用权并不在抵债范围内，所以说原告无权要求三被告将土地使用权无偿转让给原告。
综上,原告的请求没有任何的根据，希望法院驳回原告诉请。
在开庭审理时,为证实各自的主张,双方当事人均进行了陈述和辩解并对相关证据进行了举证、质证,本案争议的焦点为：原告要求三被告协助办理土地使用权变更登记的诉求是否符合法律规定？双方当事人对本案的争议焦点无异议。
原告为证实自己的主张提交如下证据：
1.借款协议两份，欠据七份；证实王守林作为大安市育才中学负责人向原告借款627700.00元，并签订房地产抵押登记。
2.房地产买卖契约及房产证；证实王守林以本案房地产为原告的欠款作抵押，后未还款，遂将房屋办理了买卖登记，原告取得房屋所有权证，亦应同时取得土地使用权。
3.大安市国土资源局档案一份；
4.国有土地使用权证大国用（97）字第0248；
5.大安市国土局《关于王玉和反映事项的答复》一份。
证据3、4、5证实王守林借款时将本案争议房屋土地使用权证抵押交付给了原告，2002年王守林称此土地证丢失，申请补办，大安市国土局为其补办，并将“大安市私立育才中学”更名为“大安市育才中学”，大安市国土局认定此土地使用权即为王守林的土地使用权。由于王守林不履行办理土地过户登记的法定义务和合同义务，导致大安市国土局无法为原告办理过户手续，同时证明本案中房屋占用范围内的土地面积为4720.87平方米。
三被告质证意见如下：
1.实际房产抵押登记是1997年8月1日的抵押协议，里面明确约定借款以欠据为准，明确将所有的平房产权交给王玉和保管，抵押期限是两年，1999年12月31日期满。七份欠据中只有一份是欠据，上面标注注明以前王守林打的借条全部作废，以此据为准。2.买卖契约中第三条有规定房屋移交时其该建筑范围内的土地一并转移，根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条、二十条的规定，土地使用权再转移的行为包括出售、交换和赠与，应当签订转让合同。本案中房屋占用范围内的土地没有发生实际出售、交换和赠与，也未签订转让合同，该协议连房屋占用范围内的土地都没有约定，更不用说房屋占用范围外的土地了。根据原告提供的房产档案可以看出，抵押的仅有平房没有土地，而且房屋过户违法，其一是未到抵押期即过户，其二王守林本人未到场，也没有委托手续委托他人办理，若真实过户，以房抵债，欠据原件怎么还能在债权人王玉和手中。根据证据3、4、5可以证实：第一、王守林取得的土地使用权是通过出让取得的，第二、4720.87平方米是育才学校的使用面积，不是平房占有使用面积，根据对方提供的土地使用权证书大国用（97）字第0248号，原告没有证据证明王守林将此份土地使用权证交给他，只能证明该证曾经存在，现已公告作废。第三、根据国土局的答复可以证实该土地王守林通过出让方式取得，享有占有、使用和收益的权利，因王玉和未能提供有效土地证及权属来源证明，故土地局不能受理土地变更申请，王守林声明大国用（97）字第0248号丢失，在土地局补办时，土地局是依法依规依程序依事实补办。
被告为证实自己的主张，提交如下证据：
1、“便条”一枚；证明欠款数额与原告所说不符，原告说借款为623000.00元，实际欠款是32万元。
2、欠据一枚；证实欠据在原告手里，双方的实际债务为32万元。
3、大安市王守林物业价值的评估报告；
4、房屋档案中1997年8月1日的借款协议；
5、房屋产权冻结通知书及房屋抵押登记表；
6、房产买卖契约。
证据2、3、4、5、6是通过复印原告的证据取得的。证据3、4、5、6证明借款抵押登记的是平房房屋，1997年评估价为618,898.82元。房屋抵押期即债务届满期为1999年12月30日。
7、国有土地使用权出让合同，证明育才中学4720.87平方米的土地使用权是王守林通过土地出让所得。
8、大安市建设发展有限责任公司出具的书面材料，证明教学楼已经抵债给大安市建设发展有限责任公司，土地使用权也是有偿转让。
原告质证意见如下：
对证据1、2有异议，与本案无关，亦无法证明欠款数额。对证据3、4、5、6有异议，其作为被告证据使用是不可以的。对证据7、8不同意被告对证据的证明问题。
通过当事人的举证、质证情况，合议庭综合评析认证如下：
原、被告对对方提交证据的真实性无异议，本院对双方提交证据的真实性予以确认。
根据庭审双方当事人举证、质证及评析认证，查明案件事实情况如下：
大安市育才中学成立于1995年，校址选在原大安市民政局社会福利厂位置，1997年8月19日办理土地过户手续，但此时大安市育才中学已更名为私立育才学校，当时土地使用证的名称是按照大安市房产管理局颁发的《单位房屋所有权证>>上的名称而登记的。2002年4月28日，王守林声称土地使用证丢失，申请补办土地证。在补办土地使用证时，将土地使用证的使用人名称更正为大安市育才中学。不管名称怎么变，其学校的不动产在土地登记机关备案登记的是王守林（即大安市育才中学），王守林所持的国有土地使用证是通过出让方式取得的。
1996年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方、大安市私立育才中学、法人代表王守林）签订《借款协议》，协议约定：甲方愿以三分利息向乙方借款（借款金额以甲方欠据为准）；此款以甲方建成的大安私立学校固定资产（—栋四层楼房及现有平房抵押并将学校的所有房屋产权的正本交王玉和保存）抵押。此抵押之产权不得转让给任何人；抵押时间以学校完后一年为期，即1998年12月30日止，到期不能偿还，债权人有权变卖属于借款总额的产权；乙方所借之款由甲方按实际借出时给乙方出具及王守林签字认可的证据材料为准。原告提交欠据复印件七枚即1、1995年6月28日经王立新手借杜思君建校集资款8000.00元。2、1996年7月1日经王立新手借杜思君建校集资款5000.00元。3、1996年7月1日欠据基建集资320000.00元（月息3分），注明以前王守林、王立新所打的借条全部作废，以欠据为准。此欠据是按照原告的要求出具的。4、1996年8月8日借款35000.00元，由借款之日计息。5、1996年7月8日借据50000.00元，注明1995年国库券。6、1996年7月14日借款189700.00元。7、1996年7月13日借款20000.00元。借款没有及时偿还。1997年8月1日，双方又签订借款协议，协议除抵押时间以学校完后二年为期，即1999年12月30日止，用平房抵押并将学校的所有平房产权的正本交王玉和保存外，与1996年7月1日协议内容一致。1997年10月21日，双方在大安市房产产权管理处办理了房产抵押登记，范围为教室43间、面积1184.08平方米，锅炉房2间、面积60.00平方米，产权证号：0028454、0028449、0028450、0028560、0028451、0028453。产籍栋号:临35/14、临65/14、临34/14、临36/14、临64/14、临66/14。抵押日期自1997年10月21日起至1999年12月30日止。抵押房屋评估价格为618898.82元。
原告提交的7份房地产买卖契约记载1999年4月24日签订，原告以现金方式购买被告借款抵押的全部房屋，双方同意于2014年4月29日交付房屋。房屋交付时，其该建筑物范围内的土地权一并转移给原告。契约书上均没有王守林签名。原告于1999年4月29日办理上述抵押房屋产权证。建筑面积总计1244.08平方米。
大安市国土资源局土地档案记载：大安市育才中学使用权面积4720.87平方米,建筑总面积2354.96平方米，公用分摊面积357.99平方米，土地用途教育，是王守林以出让的方式有偿取得的土地使用权。
2002年，大安市建筑发展有限责任公司（原大安市建筑工程公司）依据生效的法律文书，取得了1015.892平方米的育才中学教学楼的房屋产权，在交付给被告50000.00元土地有偿使用金后，取得了310.96平方米的土地使用权。
大安市育才中学是一个开放式的院落，地上建筑物有楼房、平房和操场，原告名下的房屋仅是育才中学宗地范围内的一部分。
另查明：王守林与谢志媛生前是夫妻关系。谢志媛病逝于2012年6月21日，王守林病逝于2013年10月13日。王辉、王萍、王虹是王守林、谢志媛的子女。
根据原告的诉求，三被告的答辩及双方当事人举证，质证情况，结合确认的案件事实，针对案件争议焦点，本院综合评判如下：
原、被告因借款抵押，以房抵债，并办理了房屋产权过户手续。在房屋产权已经过户的情况下，被告应协助原告办理独自土地使用权面积为3693.93㎡的产权过户手续。被告虽对原告提供的房屋产权证提出了异议，但没有提供相反证据予以反驳。并以土地是以出让方式取得的而不同意过户给原告的理由于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款之规定，判决如下：
被告王辉、王萍、王虹于本判决生效后五日内按协议约定协助原告王玉和办理丘地号3-7-83（土地使用权登记为大安市育才中学）3693.93㎡土地使用权更名过户手续。
案件受理费8,995.00元由被告王辉、王萍、王虹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 王立秋
审 判 员 刘伟光
人民陪审员 于亚春
二〇一六年八月十一日
书 记 员 杨汇铭