四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终2005号
上诉人（原审被告）：成都市汇金置业有限公司。住所地：成都市武侯区鞋都南路*号*栋*楼。
法定代表人：胡文亮，总经理。
委托诉讼代理人：周瑜，北京中银（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭语，北京中银（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐松林，男，苗族，1982年1月10日出生，住重庆市黔江区。
委托诉讼代理人：杜正武，四川法银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李春雨，四川法银律师事务所律师。
上诉人成都市汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）与被上诉人徐松林房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第7343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
汇金公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，驳回徐松林的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由徐松林负担。事实和理由：双方签订的合同合法有效，各方应及时履行义务，对方长期拖欠租金，其行为构成违约，徐松林关于因房屋和土地性质无法办理相关登记手续的主张无事实和法律依据，汇金公司不存在任何违约行为。同时，鉴定结论的基础依据不足，且鉴定作出后其仍在使用，不能反映实际损失状况。
徐松林辩称，汇金公司隐瞒了土地和房屋的性质，造成徐松林无法办理相关证照进而导致合同履行不能，其应就徐松林的实际损失进行赔偿，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐松林向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的《租赁意向协议》、《租赁合同》、《成都汇金广场足浴茶楼租赁合同之补充协议》；2.请求判令汇金公司退还徐松林租赁保证金64595.4元；3.请求判令汇金公司共同赔偿徐松林的经济损失3867920.8元；4.判令汇金公司承担徐松林实现权利的律师费、公证费共计2万元。
一审法院认定事实：2012年6月10日，案外人成都市古奇鞋业有限公司向汇金公司出具《汇金广场授权书》，载明：“成都市古奇鞋业有限公司全权委托成都市汇金置业有限公司为本公司开发项目‘汇金广场’一期、二期的招商及运营机构，且在招商过程直接以成都市汇金置业有限公司名义与商户签订租赁合同。”
2013年10月23日，徐松林和汇金公司签订《租赁意向协议》，约定徐松林和汇金公司初步达成关于徐松林承租位于成都市××鞋都××路××“××”广场××楼××面积为1076.59平方米的房屋的意向。并对租赁期限、租金、房屋用途等进行了约定。2013年11月1日，徐松林和汇金公司正式签订《租赁合同》，将《租赁意向协议》中达成的租赁事项作正式约定。徐松林承租案涉房屋仅用作茶楼、保健足浴、简餐、办公经营之用。租赁期限从2013年12月24日至2023年12月23日，计租日从2014年3月16日起。徐松林需向汇金公司缴纳租赁保证金64595.4元，并自行办理案涉房屋用途所需的全部有关证照。
《租赁合同》第9.2.1.2条约定：“乙方自费将该物业内的所有乙方物品搬离该物业，并将物业恢复至该物业交付时的状态（正常使用导致的折旧、磨损除外）。”
《租赁合同》第13.2条约定：“在租赁期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿……同时甲方退还乙方租赁保证金。13.2.2违反本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的。13.4乙方因甲方违约行为而引起的费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费），均由甲方承担……”
2013年11月14日，徐松林和汇金公司双方交接房屋后，徐松林对该商铺进行了装修，并向汇金公司缴纳了租赁保证金64595.4元。后徐松林和汇金公司双方就案涉房屋能否办理营业手续、拖欠租金等问题发生纠纷。2016年6月16日，案涉房屋工程价款经鉴定为1737064元，剩余装修残值为1264954元。
另查明，案涉房屋工程消防验收合格，所在土地性质工业用地。
徐松林因本案支付律师费、公证费共计2万元。
2014年3月起，汇金公司数次向徐松林催收商铺租金及物业管理费。2014年12月8日，汇金公司向徐松林发出《通知》载明介于汇金公司拒付租金、物业等费用，按合同行使单方面解除权，解除双方的房屋租赁法律关系，徐松林于2014年12月10日收到《通知》。
徐松林举示《工程款收据》、《收据》、《装修合同及报价表》、《（麻将机）买卖合同》等拟证明装修、货物等损失。汇金公司不予认可，认为徐松林举示的相应证据不能证明徐松林存在损失及损失的物品及数额。
一审法院认为，徐松林、汇金公司之间形成的租赁合同法律关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”案涉房屋所在土地使用性质为工业用地，《租赁合同》约定的案涉房屋使用性质为商用。鉴于一审法院已查明事实，徐松林、汇金公司双方互相存在的违约行为，且双方均知晓案涉房屋所在土地性质为工业用地的因素，无继续履行合同的意愿。因徐松林拒付租金，汇金公司按约行使单方解除权，于2014年12月8日向徐松林发出解除《通知》，徐松林于2014年12月10收到《通知》。故徐松林要求解除《租赁意向协议》、《租赁合同》、《成都汇金广场足浴茶楼租赁合同之补充协议》的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”徐松林、汇金公司双方在履行《租赁合同》的过程中均存在违约行为。鉴于一审法院已查明事实，徐松林、汇金公司双方互相存在的违约行为，且双方均知晓案涉房屋所在土地性质为工业用地的因素，故徐松林、汇金公司双方应对违约产生的责任进行分担。一审法院综合合同的履行情况，徐松林、汇金公司双方的过错程度，酌情将责任按照汇金公司承担70%，徐松林承担30%进行划分。因案涉房屋因其土地使用性质致使徐松林无法办理理工商、税务登记手续，无法开展营业。徐松林要求汇金公司承担装修损失3863920.8元，汇金公司不予认可。双方一致同意对案涉房屋装修残值进行鉴定，经川鼎鑫（建）鉴字[2016]004号鉴定报告对案涉房屋装修不可移动项目和残值的鉴定结果，不可移动项目的工程造价为1675705元，残值为1220207元。一审法院在鉴定结果认定的残值范围内予以认可，超出部分不予支持。徐松林和汇金公司按照上述责任划分比例承担责任，徐松林要求汇金公司返还租赁保证金64595.4元和律师费、公证费2万元，经济损失1264954元的70%范围内予以支持，超出部分不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、解除徐松林与汇金公司于2013年10月23日签订的《租赁意向协议》、2013年11月1日签订的《租赁合同》、2013年12月5日签订的《成都汇金广场足浴茶楼租赁合同之补充协议》；二、汇金公司于本判决生效之日起五日内向徐松林返还租赁保证金45216.78元;三、汇金公司于本判决生效之日起五日内向徐松林支付经济损失885467.8元，律师费和公证费14000元，共计899467.8元;四、驳回徐松林的其他诉讼请求。一审案件受理费38984.89元，由汇金公司负担27289.423元，徐松林负担11695.467元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：汇金公司提交的四川金元峰建筑装饰工程有限公司工商登记资料，拟证明该公司成立时间晚于该公司与徐松林签订装修合同的时间，且该公司不具备装修资质和消防施工资质，是否进行了装修及装修金额缺乏依据，鉴定报告缺乏基础依据。本院认证认为，川鼎鑫（建）鉴字[2016]××号鉴定报告系鉴定机构通过现场调查等方式就出租房屋的现有装修残值出具的意见，能够反映真实、客观的损失情况，与徐松林进行的装修方式无关。故该证据不能否认徐松林的实际损失情况，不具有关联性和证明力，本院对该证据不予采信；汇金公司提交的其与案外人四川乡村基餐饮有限公司、成都乐微服饰有限公司等公司签订的租赁合同及前述案外人支付租金、水电费等凭证及经营现状的照片，拟证明涉案的出租房屋可以正常办理相关证照，合同能够正常履行。本院认证认为，该组证据与本院查明的其他事实不符，不能证明徐松林可以办理所需营业证照，上述证据不具有证明力，本院不予采信。
二审审理期间，徐松林申请本院对成都市武侯区相关职能部门调查了解涉案房屋能否办理茶楼的相关营业证照。本院于2017年4月20日到相关机构进行了调查了解。在武侯区政务中心，一区34号公安消防窗口工作人员介绍，由于房屋规划用途为办公，故原则上不接受茶楼的审批，若有特殊情况需要政府专门批文；22号卫生审批窗口工作人员介绍，2016年6月前，卫生审批为工商审批的前置程序，当时原则上也不接受规划用途为办公的房屋作为茶楼经营用；44号环保审批窗口工作人员介绍，茶楼属于餐饮类，原则上也不接受办公性质的房屋。武侯区新城管理委员会介绍，成都市武侯区政府2016年60号文的通知上来看，能够批准工业园区内在一定面积比例内设立包括茶楼在内的餐饮商业，但经营者须为法人，同时该文件出具时间为2016年10月，在此之前是不允许的。武侯区金花工商所介绍，茶楼使用办公性质的房屋，可以为其办理工商登记，但目前该所已经不再直接受理工业园区内的登记，而是需先由武侯区新城管理委员会审批。
二审另查明，涉案出租房屋的房屋产权证所载房屋用途为办公。2016年6月6日，徐松林向汇金公司合同所载地址成都市武侯区鞋都南路8号6栋由于了《函告》一份，函告内容为其拟于2016年6月6日至7日办理，并将房屋退还，请汇金公司予以配合。二审中，经本院多次询问，汇金公司均答复要求徐松林在付清全部租金等款项后才能允许搬离。川鼎鑫（建）鉴字[2016]××号鉴定报告的补充意见出具时间为2016年6月16日。
本院认为，徐松林与汇金公司签订的《租赁意向协议》、《租赁合同》、《成都汇金广场足浴茶楼租赁合同之补充协议》系签订双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。
本案争议焦点在于：1、出租房屋的产权及土地性质是否将导致合同的履行不能；2、汇金公司是否应赔偿徐松林实际损失及应如何赔偿。
关于案涉出租房屋的性质是否将导致合同的履行不能。本院认为，根据相关行政职能部门的介绍，因涉案房屋的性质为办公用房，且徐松林为个体户经营者，在无相反证据的情况下，应视为徐松林无法通过工商、卫生、消防等的行政审批。因双方合同中明确约定了徐松林承租房屋用途为开设茶楼及足浴，故前述行政审批的结果将导致徐松林无法按照合同约定目的使用房屋，涉案的租赁合同将履行不能。故本院对汇金公司关于徐松林能够正常使用房屋，合同能够正常履行的主张不予支持。
关于汇金公司是否应赔偿徐松林实际损失。本院认为，汇金公司知晓徐松林的承租目的为开设茶楼，故其应提供符合合同履行目的的出租房屋。因汇金公司提供的出租房屋的用途性质导致合同履行不能，故其应承担主要的违约责任。徐松林应当知晓承租房屋的用途、土地性质及可能的后果，但其仍签订涉案租赁合同并开展经营活动，其亦应就损失的发生承担相应责任。川鼎鑫（建）鉴字[2016]××号鉴定报告系在法院主持下进行由专业鉴定机构进行鉴定后出具的鉴定意见，具有客观性和合法性，应作为本案定案依据。汇金公司陈述鉴定报告作出后徐松林仍在使用装修物，故不能反映真实的损失。但鉴定意见的最后出具时间晚于徐松林要求搬离的时间，而搬离不能的原因在于汇金公司拒绝配合。故鉴定意见后即便徐松林仍在实际使用装修物，其亦因汇金公司造成。故一审判决汇金公司退还徐松林的租赁保证金45216.78元，并依据鉴定意见和合同约定，按3∶7的比例对徐松林的装修残值、律师费用、公证费用等实际损失进行分担，体现了双方的过错责任大小，判决结果并无不当，本院依法予以维持。
综上，上诉人汇金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10199元，由上诉人汇金公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李俊
审判员 王果
审判员 赵韬
二〇一七年七月十四日
书记员 黄迪