贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)黔27执复13号
复议申请人（被执行人）：贵州超一房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市国酒大道超一时代广场。
法定代表人：唐超一，系该公司董事长。
申请执行人：重庆市渝万建设集团有限公司，住所地重庆市万州区王牌路398号9号楼。
法定代表人：刘一丁，系该公司董事长。
复议申请人贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一公司）不服瓮安县人民法院作出的（2018）黔2725执异6号裁定，向本院提出复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
原告重庆市渝万建设集团有限公司（以下简称渝万公司）诉被告超一公司建设工程施工合同纠纷一案，贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）于2015年12月10日作出（2014）黔高民初字第30号民事判决：一、超一公司支付渝万公司工程款4751万元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，时间从2013年11月16日起至付清之日时止）；二、驳回渝万公司的其他诉讼请求。超一公司不服上述判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2016年6月25日作出（2016）最高法民终229号民事判决：驳回上诉，维持原判。
判决生效后，超一公司不履行生效判决，渝万公司向贵州高院申请强制执行，贵州高院于2016年8月30日指定瓮安县人民法院（以下简称瓮安县法院）执行。瓮安县法院在执行过程中，查封了超一公司位于贵州省仁怀市超一时代广场的48间商业用房，并委托评估公司对查封的房产进行评估。评估面积4446.17平方米，评估总价10008.8万元。瓮安县法院于2017年10月24日作出拍卖裁定，随后即对上述48间房屋整体以评估价降价百分之十即9007.92万元作为起拍价进行第一次网络司法拍卖，后因无人竞价而流拍。流拍后，渝万公司以整体标的过大难以拍卖为由向瓮安县法院申请分割拍卖，该院遂将上述房产分割为48套独立房产先后进行了两次拍卖，分割后第一次拍卖每套房屋的起拍价仍为评估价降价百分之十（总计价款9007.32万元），分割后第二次拍卖每套房屋起拍价为评估价的百分之七十（总计价款7006.16万元），分割后的两次拍卖均因无人竞价而流拍。
2018年4月9日，瓮安县法院通知双方当事人到场，将几次拍卖的结果告知双方当事人，并询问申请执行人是否接受以物抵债。因申请执行人不接受以物抵债，瓮安县法院遂告知双方当事人该院拟以每套按评估价百分之五十六的变卖价进行司法变卖。2018年4月10日，瓮安县法院在网络平台上发布48套房产的变卖公告，变卖公告中确定每套房屋的变卖价为评估价的百分之五十六。
2018年4月16日，瓮安县法院向超一公司发出（2016）黔2725执636号执行通知书，通知书载明“……现本院在第二次流拍保留价继续降价百分之二十上网进行变卖（具体房屋的价格详见上网信息），如对本院变卖有异议，可在本通知后十日内向本院书面提出。”
超一公司不服瓮安县法院的上述变卖行为及（2016）黔2725执636号执行通知书中的通知事项向瓮安县法院提出书面异议，请求撤销该通知书，纠正上述变卖行为。理由如下：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第十条规定：网络司法拍卖应确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价格确定；未作评估的，参照市场价值确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市场价值的百分之七十。第二十六条规定：网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖。再次拍卖起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。根据上述规定，第一次拍卖的起拍价应该不低于10008.80万元，流拍再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十，故第二次起拍价应当是8007.04万元。对两次流拍的，法院可以变卖，两次流拍后变卖是为了促使查封物的变现，但法律未规定变卖可以再降百分之二十，因此变卖价应当是第二次拍卖的起拍价，即8007.04万元。瓮安县法院决定变卖在第二次拍卖起拍价的基础上再降价百分之二十，确定的变卖价格为5843.47万元，相比第二次起拍价8007.04万元，使申请人受到2163.57万元的重大损失，该决定没有法律依据，严重损害了申请人的合法权益。
瓮安县法院认为，根据《网拍规定》的相关规定，首次起拍的拍卖保留价不得低于评估价的或者市价的百分之七十，流拍后再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十，本案中，该院对超一公司48间房屋进行了第一次拍卖、再次拍卖，对拍卖物确定拍卖保留价的降幅均没有超过法律规定幅度。虽在上述司法解释中对变卖价格没有明确规定，但参照2005年1月1日《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条第二款“按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。”的规定，现在对上述标的物进行的网络司法变卖中，以评估价的百分之五十六的价格（5843.47万元）进行变卖，未损害异议人的合法权益。故对于超一公司提出撤销对其房屋上网变卖价格的异议申请，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回超一公司提出撤销对其房屋上网变卖价格的异议申请。
超一公司不服上述裁定，向本院提出复议请求：1.撤销瓮安县法院（2016）黔2725执636号执行通知书；2.撤销瓮安县法院（2018）黔2725执异6号执行裁定书；3.撤销瓮安县法院对超一公司的48套商业用房以5843.47万元变卖的错误决定。理由：一、瓮安县法院第一次拍卖以9007.92万元作为起拍价符合法律规定，但第二次拍卖以7006.16万元作为起拍价违反了《网拍规定》第二十六条“再次拍卖起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”的规定，第二次拍卖的起拍价应为7206.34万元；二、《网拍规定》第二十六条规定，对于两次流拍的，法院可以变卖，但并未规定可以再降价百分之二十进行变卖，故上述房产的变卖价格应为7206.34万元；三、瓮安县法院（2018）黔2725执异6号执行裁定参照2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条第二款的规定，认定“以评估价的百分之五十六的价格（5843.47万元）进行变卖，未损害异议人的合法权益”系适用法律错误；四、瓮安县法院在拍卖时未将一拍、二拍的起拍价告知复议申请人，致使复议申请人丧失对起拍价提出异议的权利，执行程序违法。
渝万公司提交书面意见称：一、瓮安县法院（2018）黔2725执异6号执行裁定适用法律正确，应予维持；二、2018年4月9日，在法院的见证下，渝万公司法定代表人及超一公司法定代表人均同意以5843.47万元对拍卖标的物进行变卖，并在执行笔录中签字。执行法院以5843.47万元挂网变卖并未超过法律规定的最低限制；三、拍卖物评估价10008.8万元，平均单价超过2万元/平方米，远高于周边同类房屋，加上被执行人至今未取得房屋产权手续，给过户带来困难，所以执行法院降价至评估价的百分之五十六进行变卖符合法律规定，亦符合实际情况。降价变卖未损害被执行人超一公司的权利。综上，请求驳回超一公司的复议请求。
本院认为，本案的争议焦点主要是瓮安县法院对拍卖物的降价变卖是否符合法律规定。2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条第二款规定，再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。第十条、第二十六条分别规定：“起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”“再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”。此后，针对上述司法解释实施以来，各地法院二拍流拍后进行网络变卖操作不统一的问题，最高人民法院于2017年7月18日下发了《关于认真做好网络司法拍卖于网络司法变卖衔接工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》第四条明确，网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价。本案中，瓮安县法院第一次拍卖以评估价降价百分之十（9007.92万元）作为起拍价符合法律的规定，第二次拍卖起拍价应在第一次起拍价9007.92万元基础上降低百分之二十的幅度内予以确定，瓮安县法院确定二拍起拍价为7006.16万元，实际降幅达22.2%，已然超出了规定的降价范围，不符合上述司法解释的规定，亦不符合上述《通知》的精神。
综上所述，瓮安县法院在网络拍卖二拍起拍价定价错误的情况下再降价进行司法变卖不符合法律的规定。由于网络司法变卖价须以二拍的流拍价确定，瓮安县法院所确定的二拍的起拍价直接影响到变卖价的高低，也关乎到当事人的合法权益。因此瓮安县法院以司法解释中对变卖价格没有明确规定为由，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条第二款的规定认为“未损害异议人的合法权益”系认定错误，本院予以撤销。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：
一、撤销瓮安县人民法院（2018）黔2725执异6号执行裁定；
二、撤销瓮安县人民法院（2016）黔2725执636号执行通知书。
本裁定为终审裁定。
审判长 田军
审判员 姚斌
审判员 周刚
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本件与原件核对无异
二〇一八年七月六日
法官助理肖光琴
书记员吴周芳