上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第21号
上诉人（原审原告、反诉被告）王晓曦。
委托代理人程中华。
被上诉人（原审被告、反诉原告）彭东生。
委托代理人王佳红。
委托代理人王颖。
上诉人王晓曦因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2013年3月23日，王晓曦（乙方）与彭东生（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将涉讼房屋出售给乙方，转让价款为人民币（币种下同）4，900，000元。甲方于2013年8月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。双方于2013年7月22日办理过户手续。乙方未按付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自合同约定应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日仍未付款的，除乙方应支付7日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到通知之日起3日内向甲方支付。甲方未按期交房（包括房产交接和权利转移）的，应当向乙方支付违约金，按照乙方已付款的日万分之五计算，自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过7日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退回乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
上述合同附件三“付款协议”约定，乙方应在双方签订本合同并申请办理公证手续（若需）后71日内，通过上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）转付给甲方部分首期房价款2，450，000元，含之前已经通过中原公司转为支付给甲方的定金30，000元，共同构成乙方全额首期房价款2，450，000元。甲方同意尾款50，000元由中原公司暂为保管。甲方同意乙方通过银行贷款2，450，000元形式支付第二期房款，乙方应于签订合同并申请办理公证手续（若需）后7日内申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议。“若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。”待乙方贷款申请审核通过，且公证处出具公证书（若有）后30个工作日内，乙方承诺银行贷款2，450，000元于2013年8月1日之前支付给甲方，双方办理产权过户及抵押登记手续（送件）。待贷款银行支付第二期房价款付至指定账户且交易中心出具产权证和他证后3日内，进行交房。
同日，双方另行签订《上海市房地产买卖合同补充协议》一份，约定，乙方实际应支付甲方6，750，000元，其中4，900，000元为房价款，其余部分1，850，000元为装修家具电器补偿费，该费用由乙方在2013年3月23日当天支付给甲方。双方同意，甲方在收到第一笔合同款项2，450，000元后10天内，向乙方交付房屋钥匙，以便于乙方房屋装修。在交钥匙时，乙方在确认房屋无任何问题后，双方签署房屋交接单，如在交房后房屋出现任何问题或因装修产生的任何问题及有关费用均与甲方无关，由乙方自行承担。甲方在收到乙方全部房屋款项后，办理正式的房屋交接手续。
签约当日，王晓曦支付了房款1，530，000元，缴纳了其他城市维护建设税等23，400元，其他个人所得税98，000元，一般营业税180，000元。3月27日，王晓曦支付房款320，000元。
2013年5月4日，王晓曦（乙方）和彭东生（甲方）签署《上海市房地产买卖合同补充协议》一份，约定：乙方15天内办理涉讼房屋过户的一切手续，甲方于5月31日之前交付该房屋，并以补偿金按银行年利率（3.5%）从银行贷款放到甲方之日起至8月1日计算，10天之内支付该笔费用（此费用从中原贰万元中扣除）。当日，彭东生出具收款收据，称收到房款2，750，000元。
2013年5月9日，双方就5月4日补充协议中的过户时间及交付钥匙的条件进行协商，未果。5月16日，双方与中介一起协商，仍未果。2013年5月21日，双方与中介面谈，并在2013年5月4日的协议上注明“作废”两字，但最终未能签署新的书面协议。2013年5月31日，双方再次面谈，协商过户和后续付款事宜，但未签署书面协议。
2013年5月29日，王晓曦向彭东生发送律师函，要求彭东生于2013年5月31日履行交房义务，否则将解除合同。
2013年6月9日，王晓曦与妻子办理了离婚登记。
2013年6月12日，王晓曦向彭东生发送《解除房屋买卖合同通知书》，称，其已支付房款4，280，000元，另有20，000元作为尾款缴存在中介公司处，但彭东生未能按照约定在5月31日前交付房屋，故要求解除合同，彭东生退还房款，并支付违约金和赔偿金。
2013年6月19日，彭东生向王晓曦发送《解除函》，称，房屋买卖协议做低了网签价格，其多次要求撤销，但王晓曦拒绝；王晓曦发送解除通知的行为构成根本违约，其保留追究违约责任的权利；建议双方协商时间尽快办理解除合同的相关事宜。
2013年6月20日，王晓曦向原审法院提起诉讼，要求判令：1、确认其与彭东生2013年3月23日签署的房地产买卖合同已解除；2、彭东生返还购房款4，300，000元；3、彭东生支付合同解除的违约金980，000元；4、彭东生支付超过违约金部分的损失赔偿金348，871元，其中利息损失要求计算至判决生效之日止；5、本案诉讼费用、保全费用由彭东生承担。
彭东生原审中不同意王晓曦的诉讼请求，并提起反诉，要求判令：1、确认解除双方于2013年3月23日、5月4日签订的《上海市房地产买卖合同》及两份《上海市房地产买卖合同补充协议》；2、王晓曦支付违约金1，350，000元；3、本案诉讼费用由王晓曦承担。
原审审理中，应彭东生申请，中原公司员工冯某到庭作证，双方确认其曾参与2013年5月21日面谈。证人陈述，当日，因原经办人不在，故证人参与了王晓曦、彭东生双方的协商，房东提出拿到钱后交钥匙，并支付利息，因双方谈妥新协议，故5月4日的协议作废，但新协议房东和中介都没有签字。后因房东要看贷款资料，客户要求房东不再去单位投诉等小问题，双方不欢而散。
王晓曦原审中表示，其损失包括：1、购房税费301，400元；2、中介费40，000元；3、审税加急费60，000元；4、购房差价750，000元；5、房租租赁费60，000元；6、房地产贷款评估费4，900元；7、房屋装修设计费27，000元；8、已付款利息损失，包括①第1、2、3项损失之和再加上已付款4，300，000为基数，按银行同期贷款利率6%计算至判决生效之日止，②已付款按日万分之五计算7日。
彭东生原审中表示，违约金金额为房屋实际总价款的20%。
原审中双方一致确认，彭东生共收到房款4，280，000元，中介处尚有20，000元。
关于合同解除日期，王晓曦认为，应于其发函次日即2013年6月13日解除。彭东生认为，应于其发送解除函次日即2013年6月20日解除。
原审法院认为，王晓曦与彭东生的争议焦点在于：双方是否存在根本违约行为。王晓曦主张，彭东生不予配合过户、交房，构成违约。彭东生主张，王晓曦在双方协商形成新的意见时行使合同解除权，构成违约。法院认为，双方签订买卖合同后，前期履约行为较为顺利，但针对过户、交房条件和时间重新进行了磋商，于2013年5月4日签署了补充协议，变更了原合同约定的过户、交房时间和条件。彭东生认为，该协议约定的15天内与双方口头约定的2-3天不相一致，应以口头约定为准。王晓曦对双方口头协议不予认可，认为是协商的过程。法院认为，彭东生主张的口头约定，形成日期与书面协议一致，故无法判断双方的真实意思是排除适用书面协议，2、3天内的时间约定不明确，无法据此明确履约的具体时间限制，故彭东生该项主张，法院难以采信。彭东生认为，做低房价原因在于王晓曦。法院认为，做低合同价是双方通过协议形式约定的，是双方协商一致的结果，并非由哪一方单方导致，故彭东生的该项抗辩意见，法院难以采信。彭东生认为，王晓曦存在提供虚假贷款材料的行为。法院认为，王晓曦是否提供虚假资料申请贷款，属于银行审贷职责范围，并非本案买卖合同项下义务范畴，故彭东生的抗辩意见，法院不予采信。彭东生认为，双方在2013年5月21日、31日均达成了一致意见。原审法院认为，当事人协商一致的，可以变更合同。纵观双方签约和协商的过程，双方签署了两份补充协议，应当认为，双方当事人采取了以书面协议的形式变更原合同约定；在第二份补充协议后，双方又多次进行了协商，但均未能达成新的书面协议，而是以发函方式相互要求解除合同。应当认为，双方就过户和交房各自坚持己方意见，已无法达成新的合意，丧失了相互的信任感和继续交易的意愿，对合同解除达成一致意见。王晓曦在发送解除通知后，彭东生亦发送了解除函，故合同解除时间以彭东生发送解除函次日，即2013年6月20日为宜。双方均认为对方构成根本违约，证据均不充分，也不符合客观事实，法院均不予采信。
合同解除后，王晓曦支付的房款，彭东生应予返还。尾款20，000元，存于中介处，不应由彭东生返还。其余损失，双方各自承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款之规定，原审法院于2013年11月26日作出判决：一、原告（反诉被告）王晓曦与被告（反诉原告）彭东生就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议解除；二、被告（反诉原告）彭东生应于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王晓曦返还房款人民币4，280，000元；三、驳回原告（反诉被告）王晓曦其余的本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）彭东生其余的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51，202元，因本案适用简易程序审理，减半收取计25，601元，由王晓曦和彭东生各半负担。反诉案件受理费8，475元，由王晓曦和彭东生各半负担。保全费5，000元，由王晓曦和彭东生各半负担。
原审判决后，王晓曦不服，上诉至本院称，原审认定事实错误：一、双方虽然都提出解除合同，但各自的理由截然相反，并非当事人协商一致情况下的解除。二、双方于2013年5月4日签订的《上海市房地产买卖合同补充协议》并未作废，仍然有效。王晓曦原审中强调，2013年5月21日双方面谈时，其同意将同年5月4日的补充协议“作废”是有前提的，即双方达成了新的合意；而彭东生申请的证人冯某则作证称，因双方谈妥新协议，故5月4日补充协议作废。可见，冯某的证言与王晓曦的陈述在这方面是一致的。既然双方最终不欢而散，并未达成新的合意，那么5月4日的补充协议就不应视作“作废”。三、即使5月4日的补充协议作废，也应对彭东生在磋商、履约过程中是否有违约行为、是否有过错进行判断。纵观本案事实，无论是从2013年3月23日双方签订第一份补充协议，至5月4日补充协议的达成，还是从5月4日补充协议签订至5月21日所谓“作废”，乃至之后的多次交涉，彭东生明知王晓曦已缴付了税费、中介费，却依旧在收取了王晓曦400余万元巨额房款的情况下，不断寻找借口推翻约定，并且在其已无意履行合同的情况下，仍然借磋商之名，继续侵害王晓曦的合法权益，显然已违背了诚实信用原则。原审虽对彭东生的各项抗辩意见不予采信，但却仅判决其归还已收取的房款，未判令其承担王晓曦的任何损失，甚至连房款利息也未支持，显失公正。因此，王晓曦要求维持原审判决第一、二、四项，撤销原审判决第三项，改判支持其原审诉讼请求第3、4项，即要求判令彭东生支付合同解除的违约金980，000元及支付超过违约金部分的损失赔偿金348，871元，本案的一、二审诉讼费由彭东生承担。
被上诉人彭东生辩称，双方的协议因协商一致而解除。对方发函要求解除，彭东生也同意解除。双方之间于2013年5月4日签订的补充协议已经作废，不具有法律效力。中介公司的员工也已经证明5月4日的协议作废，且双方在各自持有的补充协议上均注明作废。没有达成新协议的原因是要求看贷款材料等所致。双方达成一致意见为：什么时候款到什么时候交房，但对过户时间没有达成一致意见。5月31日双方协商过户时间，从当天视频资料可以看出双方同意6月10日过户，但由于对方离婚无法过户。2013年6月13日，王晓曦擅自提出解除合同。因此，是王晓曦的违约行为导致合同无法履行，相关责任应当由王晓曦承担。因此，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2013年5月17日，王晓曦曾向彭东生发律师函，要求彭东生在5月19日至房地产交易中心协助办理涉讼房屋的过户手续。上述律师函王晓曦系向彭东生2013年3月23日签署的《上海市房地产买卖合同》上所留的广东省深圳市的“居住地址”寄送。原审中，彭东生否认收到该律师函。王晓曦同时也向居间人中原公司寄送了律师函，要求该公司通知卖方、银行等于5月19日至房地产交易中心办理过户手续。同年5月29日王晓曦向彭东生寄送的要求办理交房手续的律师函彭东生原审中确认收到。
本院再查明，在2013年9月26日的原审庭审中，彭东生申请中介方中原公司的员工冯某出庭作证，冯某称：“……新的协议，房东支付利息，房东收到贷款交钥匙。好像写了新的协议，房东应该没签，我也没有签。客户希望房东不要再到单位去投诉他。本来是谈拢了，后面又因为一些小问题不欢而散了。”在2013年10月12日的原审庭审中，对于2013年5月21日双方“作废”5月4日补充协议的过程，王晓曦表示：“当时要写新的协议，写好后要求被告签字，被告要求写明原协议作废，双方有了争议，最后原告还是按照被告要求的写了作废，但被告还是不肯签新协议，原告就把作废两个字涂掉，双方最后就不欢而散了。”彭东生表示：“双方同意形成新的协议，原告要求增加一条关于贷款被告承诺不要去举报、投诉，被告不同意，所以没有签成。”
本院又查明，彭东生在未事先告知王晓曦的情况下，将其与王晓曦方于2013年5月9日、16日、21日、31日、8月31日就涉讼房屋继续履行中涉及的过户、交房等的磋商情况进行了偷拍与偷录，并提交给原审法院作为其诉讼中的证据。
彭东生提供的5月21日的视频（参加人员为彭东生、彭东生朋友、王晓曦、王晓曦的妻子、冯某）的整理文字材料载明：……（317行）李小姐：“要不今天大概就到这儿了，也没必要再过多说了。”（318行）王晓曦：“你们提的两个条件，我们只能接受一个，你随便哪一个都可以，这是我们的诉求。”（319行）彭东生：“你老公怎么动不动就跑呢？你就定下来。我有一个问题，王先生，你别老说走不走，行不行啊？你就没定下来也得写个协议，就这么走了是吧？”（360行）李小姐：“款到交钥匙，利息还是按照原来算的。”（361行）彭东生：“就说这几个条件，不管怎么说，最后达成一致也得要有个东西吧！”（362行）李小姐：“你又没明确给我，到底答不答应啊？你叫我怎么说啊！”（370行）彭东生：“那怎么说？是让人家起草一个，还是我们草拟一个，还是怎么样？”（371行）李小姐：“起草一个，我们大概先确定一下。”（373）李小姐：“大概内容就说刚刚说的，利息还是按照原来那个执行，什么时候款到什么时候拿钥匙，是不是就这个意思？”（374行）彭东生：“你非得要利息我怎么办呢！你利息就要坚持，你还让我怎么办呢？我说我要房租，你也不给，你就要利息，你一定要，你说我怎么办呢？你让我怎么办？你们那合同又卡死了。”（393行）彭东生：“你想。王先生，不要看那个（指5月4日的补充协议）了，咱新的为主。”（394行）王晓曦：“不是在上面（5月4日的）改吗？”（395行）彭东生朋友：“不要改了，重新写一份好的，为什么要改过来改过去呢！”（404行）彭东生朋友：“她写好了，合同协议。”（405行）彭东生：“合同补充协议是吧！然后经过双方友好协商，写一个就完了。”彭东生未向法院提供上述整理文字内容的405行后双方未能签署书面新协议、将原5月4日补充协议注明“作废”的过程至不欢而散的视频内容，其称此后没有录像。
彭东生提供的5月31日的视频（参加人员为彭东生、彭东生朋友、王晓曦、王晓曦爱人、冯某）的整理文字材料载明：……（255行）王晓曦爱人：“要不就这样吧。”（256行）彭东生：“行，到时候再电话联系。下下周一。”（257行）王晓曦爱人：“下下周一去过户了。”王晓曦认为彭东生整理的该日视频的文字内容有遗漏，完整的应为：彭东生：“行，到时候再电话联系。下下周一。”王晓曦爱人：“下下周一啊？怎么时间又拖掉了？下下周一去过户了？”王晓曦原审及二审中均认为其爱人最后那句话是一个疑问的语气，不能就此认定双方已经达成一致意见。经本院结合该日视频内容审定，彭东生提供的5月31日的视频整理文字材料确实遗漏了王晓曦爱人的“下下周一啊？怎么时间又拖掉了？”的一句话。
二审审理过程中，王晓曦提供了由上海上咨资联房地产估价有限公司2014年出具的涉讼房屋的估价报告，该报告载明：2013年6月20日涉讼房屋的评估价值为7，578，369元，2014年1月20日的评估价值为8，006，819元。王晓曦还提供了由上海创义房产经纪事务所2014年1月23日出具的涉讼房屋的估价说明一份，该说明载明：涉讼房屋在2013年6月20日市场公允交易价格约为765万元，2014年1月20日的市场公允交易价格约为800万元。王晓曦以此来证明因彭东生的行为导致的差价损失。彭东生对此的质证意见为：真实性没有办法核实，上述材料是王晓曦一方委托，未经过彭东生的许可，没有结合房屋现状评估，不能反映房屋客观价值。且王晓曦的损失不是彭东生造成的，不应由彭东生承担责任。双方对解除合同达成一致意见后，对方可以避免扩大损失，但对方没有采取措施。
二审审理中，彭东生确认，其于2013年6月13日收到王晓曦的解约通知；王晓曦确认，其于2013年6月20日收到彭东生的解约通知。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，王晓曦与彭东生经协商，于2013年3月23日、5月4日先后签订了《上海市房地产买卖合同》和两份《上海市房地产买卖合同补充协议》，就涉讼房屋的买卖事宜进行了约定。3月23日的《上海市房地产买卖合同》及同日签订的《上海市房地产买卖合同补充协议》对合同的价款、付款时间、过户、交房及逾期不履行合同义务的各自违约责任均作了详细约定；5月4日的《上海市房地产买卖合同补充协议》则就经协商变更后的涉讼房屋的过户、交房及彭东生补偿王晓曦银行利息等方面作出约定。上述约定是当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。现双方均称对方在履行上述合同过程中存在根本违约行为，故而均主张解除合同和追究对方违约责任。本院根据查明的事实及当事人、证人的陈述结合合同履行过程中的变更及双方协商情况等对此予以判定。
一、关于2013年5月4日签署的《上海市房地产买卖合同补充协议》中过户的时间对于彭东生是否具有约束力，是否应以彭东生主张的口头约定的2-3天为准。本院认为，彭东生主张的口头约定，由于形成日期与书面协议一致，故无法判断双方的真实意思是排除适用书面协议，且彭东生作为一个完全民事行为能力的公民，在签署5月4日的补充协议时应当对书面协议的内容有清醒的认知，其签署协议时未对该协议中写明的15天内过户的约定提出修改，故自其签署该协议后，该协议中约定的过户条款对其具有约束力。彭东生未对该协议其他条款的内容提出异议，因此，该协议自彭东生、王晓曦签署之日起即对双方具有法律约束力。
二、关于2013年5月4日的《上海市房地产买卖合同补充协议》是否已经作废。本院认为，根据王晓曦、彭东生双方关于该补充协议作废过程的陈述、证人冯某到庭的证言，双方最终不欢而散，未签书面的新协议的事实，结合彭东生所提供的2013年5月21日的视频中王晓曦方有关“不是在上面改吗？”以及彭东生方有关“不要看那个了，咱新的为主。不要改了，重新写一份好的，为什么要改过来改过去呢！”等表述，双方口头谈妥的新协议仅属于经协商所达成的初步合意，需要双方以签署书面协议的形式予以确认，亦即原补充协议的废止是建立在新协议的有效签署的基础之上。现在双方最终未能签署新的书面协议，新协议不成立的情况下，王晓曦主张5月4日的补充协议不应视作“作废”的意见成立，该补充协议仍为有效。该事实亦由彭东生于原审审理过程中提出的反诉请求中得到确认，即其反诉请求要求法院确认其解除包括5月4日《上海市房地产买卖合同补充协议》在内的双方间的协议的效力，表明截止2013年6月20日前，其也认为5月4日的补充协议有效存在。
三、关于双方于2013年5月31日有无达成对涉讼房屋过户问题的变更的合意。彭东生依据该日视频结尾处的内容认为双方在当日已就涉讼房屋的过户时间达成了一致；但王晓曦对此不予认可，并向法院指出彭东生整理的该视频文字部分的结尾处还遗漏了王晓曦方“下下周一啊？怎么时间又拖掉了？”的内容，并提出王晓曦方的“下下周一去过户了”的表述为疑问语气，不能就此认定双方已经达成一致意见。本院认为，在双方对王晓曦方表述的“下下周一去过户了”是肯定的语气还是疑问的语气存在争议的情况下，结合《中国人民共和国城市房地产管理法》第四十一条有关“房地产转让，应当签订书面转让合同”的规定，以及双方此前在交易过程中形成的签署书面协议的交易习惯，并结合当日双方未签署书面协议的事实，难以就此认定双方对涉讼房屋的过户等事宜口头达成了正式的有约束力的新协议。
四、关于何方存在根本违约行为，何方具有合同的单方解除权。本院认为，如前所述，2013年5月4日的补充协议已经约定了办理涉讼房屋的过户及交房的时间，该协议并未于2013年5月21日被废止而失去效力。在王晓曦依据该补充协议于2013年5月29日发出的要求履行交房义务的律师函进行催告后，彭东生仍未在约定的时间内履行相应的义务，且逾期超过7日，构成根本违约，依据双方的约定，王晓曦享有合同的单方解除权。王晓曦于2013年6月12日向彭东生发出的《解除房屋买卖合同通知书》彭东生确认已于13日收到，故双方间的《上海市房地产买卖合同》及与其有关的两份补充协议已于2013年6月13日解除，王晓曦并有权要求彭东生承担违约责任和赔偿损失。由于双方间的合同已因王晓曦行使单方解除权而解除，彭东生于此后的6月19日向王晓曦所发送的《解除函》不具有法律意义上的解除效力，且其《解除函》中亦未针对王晓曦的解除通知书中所提到的未按时交房进行相应的抗辩，而是提出了与双方约定内容无关的所谓做低网签价格，其多次要求撤销的抗辩。因此，彭东生不具有合同的单方解除权。其反诉要求王晓曦支付违约金的请求应当予以驳回。原审未认定王晓曦具有合同解除权及确认合同已经解除错误，本院依法予以纠正。
五、关于合同解除的后果处理及彭东生违约责任的承担方式。王晓曦原审中在提出要求确认合同已解除的同时，还提出了要求彭东生承担返还已付购房款、支付解除合同的违约金及赔偿损失的诉请。本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原审根据王晓曦的诉请及尾款2万元目前保存于中介处的事实，判令彭东生返还王晓曦购房款428万元，当属无误。根据本案《上海市房地产买卖合同》约定的违约责任的内容，王晓曦原审中的举证情况，参考其二审中提供的关于涉讼房屋2013年6月及2014年1月的评估市场价，并结合上海市2013年3月“国五条”出台后至本案二审判决时的二手房的价格走势，本院认为，王晓曦因彭东生的违约行为而解除本案的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议后确实产生了相应的损失，但并无充分证据显示其损失已超过双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的总价款的20%的违约赔偿金，故本院对王晓曦要求赔偿损失的诉请，难以支持，但王晓曦有权要求彭东生承担20%的违约赔偿金。鉴于彭东生原审审理过程中曾提出过如法院认为其存在违约行为，要求法院调整违约金的意见，本院综合王晓曦的实际损失，已支付房款达430万元、彭东生的过错程度、王晓曦的预期利益等因素，对王晓曦原审主张的98万元的违约金予以适当调整，酌定由彭东生向王晓曦承担80万元的违约金。因此，原审驳回王晓曦关于违约金的诉请不当，本院予以纠正。
综上，原审判决第二项应予以维持，第一、三、四项应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1848号民事判决第二项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1848号民事判决第一、三、四项；
三、确认王晓曦与彭东生就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及其两份补充协议于2013年6月13日解除；
四、彭东生应于本判决生效之日起十日内支付王晓曦违约金人民币80万元；
五、驳回王晓曦原审的其余本诉请求；
六、驳回彭东生的原审反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币25，601元，由王晓曦负担10，000元，彭东生负担15，601元。反诉案件受理费8，475元，由彭东生负担。保全费5，000元，由彭东生负担。二审案件受理费25，234.8元，由王晓曦负担10，000元，彭东生负担15，234.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年四月三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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