广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8568号
上诉人（原审原告）：广州联合交易股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区五羊新城寺右新马路162号二楼。
法定代表人：黄明昌，董事长。
委托诉讼代理人：庄伟燕，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：裴伟胜，男，1955年12月11日出生，汉族，住广东省高州市。
被上诉人（原审被告）：刘国英，女，1955年5月18日出生，汉族，住广东省高州市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李文英，广东纵横天正律师事务所律师。
原审第三人：广州市天河区棠下街棠下股份合作经济联社，住所地广东省广州市天河区。
负责人：钟志刚。
原审第三人：广州市土地开发中心，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：华而实，主任。
委托诉讼代理人：吴业辉，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：凌菁华，广东广信君达律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市天河区土地开发中心，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：陈财新，主任。
委托诉讼代理人：魏秀玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董涵，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
上诉人广州联合交易股份有限公司（以下简称联合交易公司）因与被上诉人裴伟胜、刘国英及原审第三人广州市天河区棠下街棠下股份合作经济联社（以下简称棠下经济联社）、广州市土地开发中心（以下简称市土地开发中心）广州市天河区土地开发中心（以下简称天河区土地开发中心）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联合交易公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判裴伟胜、刘国英支付土地和房屋使用费，返还征地补偿款1196715元，返还复建安置面积763.42平方米，棠下经济联社、市土地开发中心、天河区土地开发中心协助裴伟胜、刘国英返还复建安置面积763.42平方米；三、本案一、二审案件受理费用由裴伟胜、刘国英承担。事实和理由：一审判决既认定联合交易公司享有涉案宅基地使用权，又判决涉案宅基地上建筑物的权益归属于裴伟胜、刘国英，明显自相矛盾。依据《中华人民共和国物权法》的规定，联合交易公司系涉案宅基地使用权人，依法享有涉案宅基地占有、使用和收益的权利。裴伟胜、刘国英不是涉案宅基地使用权人，其在涉案宅基地上建设房屋侵犯了联合交易公司的合法权利。根据“房随地走”的基本原则，涉案宅基地的使用权属联合交易公司所有，因涉案宅基地而产生的补偿收益亦属于联合交易公司所有。同时根据《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》第四条第一款规定，拆迁集体土地房屋以农村集体房地产证或宅基地证作为补偿依据。有权参与集体房屋拆迁补偿的前提是对涉案宅基地或房地产享有合法权利，联合交易公司是涉案宅基地的使用权人，虽然涉案宅基地上的房屋并非由联合交易公司建设，但裴伟胜、刘国英是基于联合交易公司对涉案宅基地享有的合法使用权才获得拆迁补偿。裴伟胜、刘国英在联合交易公司享有使用权的宅基地上建筑房屋，产生的各项权益亦属于联合交易公司，裴伟胜、刘国英应当依法返还其取得的补偿款和复建安置面积。
裴伟胜、刘国英辩称：一、一审判决第一项为土地占用费，联合交易公司未在上诉请求中要求撤销第一项，又提出土地使用费的上诉主张。如联合交易公司主张的土地使用费与占用费为不同的诉请，则裴伟胜、刘国英不同意该诉请；如是同一诉讼主张，则为重复主张，不应予以支持。二、联合交易公司请求返还征地补偿款和复建面积的上诉请求没有事实和法律依据，同意一审判决对该部分的查明、认定及处理意见，请求驳回联合交易公司的上诉。三、裴伟胜、刘国英对一审判决虽未提起上诉，但对一审判决以下事实有异议：（一）一审判决关于联合交易公司合法取得上述宅基地使用权的认定错误。首先，联合交易公司是基于（1999）斗法执字第25-3号民事裁定主张取得涉案宅基地使用权，但该裁定没有生效且违反法律。如该裁定合法有效，在其之前的25号之2裁定也是合法有效的，根本轮不到联合交易公司据该裁定取得涉案宅基地使用权。其次，联合交易公司所谓取得宅基地使用权，既没有征得棠下村集体经济组织同意，也没有向行政主管部门提出土地变更登记申请，更没有对涉案地块实际占有使用。联合交易公司无论从形式上、程序上还是实际占有上，均未实际取得涉案宅基地使用权。（二）一审判决认定裴伟胜、刘国英所诉联合交易公司取得宅基地使用权不合法的抗辩缺乏依据，不予采纳有误。裴伟胜向珠海两级法院提起执行异议之诉，均以时效问题被驳回，两级法院并未对（1999）斗法执字第25-3号民事裁定合法性进行正面回应。也就是说，裴伟胜、刘国英此项抗辩还有其他法律救济途径解决。（三）一审判决关于裴伟胜的建房行为为侵权行为的认定不当。裴伟胜通过竞拍取得宅基地使用权，独资建造房屋，2013年与棠下经济联社签订补偿协议，实施过程都经棠下村同意、许可、批准，联合交易公司在取得所谓宅基地使用权之后，既没有通知棠下村，也没有告知裴伟胜，裴伟胜不存在侵权。（四）一审判决以评估机构出具的评估书作为赔偿依据不当。评估报告是经过虚假推测及不正确的数据作出的，裴伟胜、刘国英不认可其真实性，但由于裴伟胜、刘国英根本无能力承担评估费用，不能再申请评估，因此无法提供真实有效有利的评估数据。四、一审判决后裴伟胜、刘国英再三衡量，没有提出上诉，并不是服从判决，而是基于以下考虑：（一）联合交易公司作为国企，关系到国有资产失责问题，市政府已关注本案，整个事情也是因斗门法院评估所致，斗门法院执行时联合交易公司支付20多万元拍卖款，裴伟胜、刘国英需要适当补偿对方。（二）本案拖延时间太长，给裴伟胜、刘国英的家庭造成困扰，临迁费只支付到2015年，当时裴伟胜建造房屋时也是与别人合作建造，裴伟胜、刘国英无法承担上诉费用及评估费用。（三）去年地块已开始摇珠安置，案件要尽快结束，不然会选不到房，给裴伟胜造成严重损失。
市土地开发中心称对一审判决结果无异议，坚持一审答辩意见。
天河区土地开发中心称与市土地开发中心意见一致，同时坚持一审答辩意见。一审判决事实清楚，请求予以维持。
棠下经济联社经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面意见。
联合交易公司于2015年5月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、裴伟胜、刘国英向联合交易公司支付土地和房屋使用费4241561.52元；二、裴伟胜、刘国英向联合交易公司返还征地补偿款1196715元；三、裴伟胜、刘国英向联合交易公司返还复建安置面积763.42平方米；四、棠下经济联社、市土地开发中心、天河区土地开发中心协助裴伟胜、刘国英向联合交易公司返还复建安置面积763.42平方米；五、裴伟胜、刘国英承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年12月3日，珠海市斗门区人民法院作出了（1999）斗法执字第25-3号民事裁定，裁定确认被执行人刘国英、裴伟胜原有的位于广州市天河区的宅基地使用权（面积：169.05平方米）归买受人联合交易公司所有。
2013年3月16日，棠下经济联社（甲方）与裴伟胜（乙方）签订了《广州国际金融城起步区XX村民拆迁补偿和回迁安置协议》[XX金融拆安协字（2013）FXX3号，下简称《拆迁补偿协议》]，约定经甲乙双方平等、自愿、合法原则协商，就乙方房屋拆迁补偿回迁安置事宜达成协议；乙方房屋征拆地址和面积为XX号，测量栋号FXX3，房屋建筑总面积1299.1043平方米；乙方全部回迁房安置地点为广州国际金融城起步区XX地块；乙方房屋按现状建基面积四层以下（包括四层），按拆1补1给予复建回迁房面积，补足的权益面积部分另行收取建设成本费4000元/平方米；每栋拆迁房屋首层回迁安置面积为复建安置面积763.4291平方米，超建面积及构筑物和地上附着物的补偿为866612.82元；搬迁费以复建安置面积计算，按10元/平方米的标准给予支付两次，实际支付给乙方15268.58元；临迁费以复建安置面积计算，按30元/平方米/月的标准补至回迁止；乙方第一期补偿临迁费274834.48元；乙方在2013年3月10日至2013年3月31日签订此协议，甲方给予乙方一次性奖励20000元，同时临迁费从2月起计发；乙方在2013年4月20日至2013年4月30日前移交房屋拆除，甲方给予乙方一次性奖励20000元；上述甲方需向乙方支付补偿款合计为1196715.88元；乙方交出场地7个工作日内，甲方一次性将上述款项支付完毕；乙方保证向甲方提供的原址房屋权属证明资料及其他相关证明文件及身份证明户籍证明均属真实、合法有效；如因乙方房产权益发生争端纠纷、误导甲方错误补偿及造成甲方损失的，概由乙方承担由此产生的经济及法律责任，甲方追讨已支付的所有补偿款项，并取消该补偿安置协议；乙方原址房屋因转让、继承、分割（析产）、抵押等原因而产生纠纷的，由乙方自行负责解决，并承担由此产生的一切法律及经济责任等。另，该《拆迁补偿协议》后附上了《天河区村镇建房许可证》复印件，显示由广州市天河区XX办公室于1993年6月2日盖章，同意XX村第XX生产队社员裴伟胜在X园X巷X号用地建房（新建），用地面积169.05平方米等。该《拆迁补偿协议》后附上了《广州国际金融城起步区XX第XX、第XX股份合作经济社村民房屋补偿安置计算表》显示权属人为裴伟胜，房屋地址为广州市天河区XX号，但权属证明种类中“村镇宅基地使用证”、“集体土地房产证”、“产权证证载登记字号”、“其他证明”各栏均以斜杠划掉，实际建筑基底面积为163.4366平方米，房屋建筑总面积1299.1043平方米，层数为七层，四层以下（含四层）建筑面积763.4291平方米，四层以上建筑面积535.6752平方米。
其后，棠下经济联社向裴伟胜支付了补偿款1196715.88元、2014年2月至2015年7月临迁费412251.72元。
现联合交易公司以裴伟胜、刘国英侵害了其对广州市天河区XX号宅基地使用权的合法权利为由提起本案诉讼。
诉讼过程中，联合交易公司、裴伟胜、刘国英、棠下经济联社、市土地开发中心、天河区土地开发中心均确认广州市天河区XX号宅基地使用权上的房屋已交付拆除。
裴伟胜、刘国英主张裴伟胜于1993年办理了《天河区村镇建房许可证》后，广州市天河区XX号宅基地上一直未建房，处于空置状态；直至2008年，裴伟胜才出资建设了七层半房屋，裴伟胜一直使用该房屋至拆迁时止。对此事实，裴伟胜提供了2009年1月签订的《建筑工程承包合同》、《钢材购销协议》、《结算清单》予以证明，联合交易公司不确认上述证据的真实性，亦不确认裴伟胜、刘国英关于上述房屋建设情况的陈述。对于上述房屋建设情况，市土地开发中心、天河区土地开发中心均表示不清楚。
一审法院要求棠下经济联社核实上述宅基地使用权的相关情况，后棠下经济联社要求广州市天河区第XX股份合作经济社（下简称XX社）核查，并将XX社的复函提交至一审法院。该复函表示，广州市天河区XX号宅基地使用权于1992年11月由陈某（广州市天河区X0股份合作经济社社员）竞得，竞拍时该宅基地为空地；后裴伟胜于1993年取得该宅基地使用权的建房许可证；XX社不清楚陈某取得该宅基地使用权后的买卖、流转情况，该宅基地使用权人有无去相关房管部门办理上述宅基地使用权的权属登记或变更登记手续；广州市天河区XX号房屋由裴伟胜建造，但不清楚其有无办理相关建房登记手续；XX社从未收到珠海市斗门区人民法院民事裁定书[（1999）斗法执字第25-3号]，更不清楚裁定书的内容。
裴伟胜表示其不知道珠海市斗门区人民法院所作出的（1999）斗法执字第25-3号民事裁定，也没收到该裁定书；直至2008年建房前，广州市天河区XX号的宅基地一直空置，联合交易公司并未实际占有使用该宅基地，裴伟胜建房时也没有任何人提出异议，房屋建好后至拆迁前长达5年多时间内，联合交易公司亦未提出异议。联合交易公司表示不清楚（1999）斗法执字第25-3号民事裁定书作出后，广州市天河区XX号宅基地是否实际交付给联合交易公司；联合交易公司亦没有证据证明其实际占有使用上述宅基地。
裴伟胜曾于2015年7月28日向珠海市斗门区人民法院提出执行异议，珠海市斗门区人民法院于2015年8月20日作出了（2015）珠斗法执外异字第8号执行裁定。该裁定中，珠海市斗门区人民法院查明在（1999）斗法执字第25号案件执行过程中，因刘国英、古奕昌拒不履行（1998）珠法经终字第75号民事判决，该院依法拍卖了刘国英（登记在其配偶裴伟胜名下）所有的广州市天河区XX号宅基地使用权，由买受人联合交易公司竞得上述宅基地使用权；2004年12月9日，该院送达确权民事裁定给买受人及广州产权拍卖行有限公司，上述宅基地使用权已执行完毕。该裁定中，珠海市斗门区人民法院认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；该院受理（1999）斗法执字第25号案件后，对执行标的即涉案宅基地使用权已于2004年12月9日执行完毕，案外人裴伟胜主张享有涉案宅基地使用权而提出异议，应当在该院对涉案宅基地使用权执行完毕前向该院提出异议，故案外人提出的异议申请，理由不充分，不符合法律规定，应予以驳回。因此，珠海市斗门区人民法院作出上述执行裁定，裁定驳回案外人裴伟胜的异议申请。裴伟胜后又向珠海市斗门区人民法院提起执行异议之诉，要求确认广州市天河区XX号宅基地使用权归其所有，撤销（1999）斗法执字第25之一、之二、25-3号民事裁定，要求返还属于其所有的广州市天河区XX号宅基地使用权。珠海市斗门区人民法院审理后作出了（2015）珠斗法民三初字第830号民事裁定，裁定驳回裴伟胜的起诉。裴伟胜不服该裁定提起上诉，珠海市中级人民法院审理后作出了（2016）粤04民终494号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。上述裁定已发生法律效力。
经一审法院向珠海市斗门区人民法院调查，该院函复一审法院称该院作出的（1999）斗法执字第25-3号民事裁定，裁定确认被执行人刘国英、裴伟胜原有的位于广州市天河区XX号的宅基地使用权（面积：169.05平方米）归买受人联合交易公司所有；经向原经办法官了解，1999年11月26日委托广州产权拍卖行拍卖天河区XX号的宅基地时为空地。
经一审法院向广州市天河区国土资源和规划局调查，该局函复一审法院称经查该局房地产产权管理系统，无广州市天河区XX号的宅基地房屋登记信息。
另，一审法院要求棠下经济联社明确拆迁补偿标的是宅基地使用权还是地上房屋等问题，棠下经济联社后向一审法院提供了《“广州国际金融城”XX村民拆迁房屋补偿安置方案》（下简称《拆迁安置方案》），并表示从该方案可知，拆迁补偿的标的为地上房屋；如地上无房屋，则该宅基地使用权没有满足该方案中明确的补偿条件，不能获得相关补偿费用；根据《拆迁补偿协议》的约定内容，其拆迁补偿标的为房屋，而非宅基地使用权；根据《拆迁补偿协议》第十四条第二款第一项“乙方保证向甲方提供的原址房屋权属证明资料及其他相关证明文件及身份证明户籍证明均属真实、合法有效。如因乙方房产权益发生争端纠纷、误导甲方错误补偿及造成甲方损失的，概由乙方负责承担由此产生的经济及法律责任，甲方追讨已支付的所有补偿款项，并取消该补偿安置协议”，如本案房屋权属发生争议，产生的纠纷由裴伟胜解决、由裴伟胜自行承担经济和法律责任；联合交易公司从未告知棠下经济联社其通过法院裁判形式取得该宅基地使用权，也从未实际占有、使用该宅基地；在棠下经济联社与裴伟胜签订《拆迁补偿协议》时，裴伟胜提供了建房许可证、建房合同等相关材料证明该宅基地由其使用，事实上也是裴伟胜在该宅基地上建房居住、使用，其一直主张该宅基地使用权归其所有，一直隐瞒该宅基地使用权已被裁判给联合交易公司的事实；因此，棠下经济联社与裴伟胜签订《拆迁补偿协议》时是善意的，并且一直善意履行《拆迁补偿协议》；棠下经济联社认为裴伟胜是该宅基地使用权人也是善意的、无过错的，棠下经济联社未实施任何侵权行为，如因该宅基地使用权发生纠纷，则应当由联合交易公司向裴伟胜主张侵权责任，该纠纷与棠下经济联社无关。根据《补偿安置方案》内容显示，村民房屋按现状建基面积四层以下（包括四层），按拆1补1给予复建回迁房面积；现状达不到四层的，按首层建筑面积补足四层权益面积，补足的权益面积部分另行收取建设费用等。
联合交易公司明确其要求裴伟胜、刘国英支付的土地和房屋使用费4241561.52元既包括土地使用费，也包括房屋使用费，并申请对2005年1月1日至2012年12月31日期间的土地使用费、房屋使用费进行评估鉴定。一审法院依法委托广东广厦土地房地产估价有限公司（下简称广厦估价公司）对广州市天河区XX号宅基地房产于2005年1月1日起至2012年12月31日止期间的土地租金价值与建筑物租金价值进行评估。广厦估价公司作出了粤广厦房地估字（2017）第GB080401号《房地产估价报告》，评估结果为广州市天河区XX号宅基地在估价时段2005年1月1日至2012年12月31日的土地租金价值为1859401元、地上建筑物在上述估价时段的建筑物租金价值为654918元；其中，2008年1月1日至2008年12月31日期间的土地租金价值为196131元，2009年1月1日至2009年12月31日期间的土地租金价值为205296元，2010年1月1日至2010年12月31日期间的土地租金价值为233368元，2011年1月1日至2011年12月31日期间的土地租金价值为269185元，2012年1月1日至2012年12月31日期间的土地租金价值为387278元。
一审法院认为：根据我国物权法规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，珠海市斗门区人民法院作出的（1999）斗法执字第25-3号民事裁定中，已裁定广州市天河区XX号宅基地使用权归联合交易公司所有，因此，联合交易公司已合法取得了上述宅基地使用权。针对上述裁定，裴伟胜向珠海市斗门区人民法院提出了执行异议及执行异议之诉，均被法院驳回，故裴伟胜、刘国英称联合交易公司取得上述宅基地使用权不合法的抗辩缺乏依据，不予采纳。
根据我国物权法规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。我国物权法又规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，联合交易公司已因法院民事裁定而取得广州市天河区XX号宅基地使用权，其依法对上述宅基地使用权享有占有和使用的权利，但裴伟胜却在未经联合交易公司同意的情况下自行于2008年开始在上述宅基地上建设房屋，该行为侵害了联合交易公司对上述宅基地的合法权利，联合交易公司依法可要求裴伟胜承担侵权责任。因此，现联合交易公司要求裴伟胜支付上述宅基地的占用费的诉讼请求合法有理，予以支持。根据裴伟胜对案件事实的自认，其于2008年开始在上述宅基地上建设房屋，而联合交易公司未提供证据证明裴伟胜开始占用上述宅基地的时间，其应自行承担举证不能的法律责任，故一审法院综合本案案情，酌情确认裴伟胜应向联合交易公司支付自2008年7月1日起的土地占用费，该土地占用费计算至联合交易公司申请评估鉴定的上述土地占用费截止日期2012年12月31日止，共计1193192.50元（196131元÷2+205296元+233368元+269185元+387278元）；刘国英与裴伟胜是夫妻关系，其应与裴伟胜共同承担上述义务。对于联合交易公司的其他诉讼请求，根据已查明的事实可知，上述宅基地使用权裁定归联合交易公司所有时为空地，未有上盖房屋；且据联合交易公司自认，其未占有使用上述宅基地，亦未在该宅基地上加建房屋。因此，联合交易公司要求裴伟胜、刘国英支付上述宅基地的房屋占用费的诉讼请求缺乏依据，不予支持。另，根据已查明的事实可知，《拆迁补偿协议》是针对上述宅基地上的房屋进行拆迁补偿，并非针对宅基地使用权，而同上分析，上述宅基地上的房屋并非由联合交易公司建设，因此，联合交易公司要求裴伟胜、刘国英返还补偿款1196715元，要求裴伟胜、刘国英返还复建安置面积763.42平方米，并要求棠下经济联社、市土地开发中心、天河区土地开发中心协助返还上述复建安置面积的诉讼请求均缺乏依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年2月2日作出判决：一、裴伟胜、刘国英于本判决发生法律效力之日起十日内向广州联合交易股份有限公司支付土地占用费1193192.50元；二、驳回广州联合交易股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114430元，由广州联合交易股份有限公司负担98890元，裴伟胜、刘国英负担15540元；评估费80000元，由广州联合交易股份有限公司负担42035元，裴伟胜、刘国英负担37965元。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：2000年4月20日，广东省斗门县人民法院（1999）斗法执字第25号之二民事裁定载明，确认被执行人刘国英原有的广州市天河区XX号宅基地一块的使用权归买受人叶某所有。
2004年12月3日，珠海市斗门区人民法院（1999）斗法执字第25-3号民事裁定载明，由于受广州市原有的有关宅基地政策的影响，该宅基地无法办理过户手续，原买受人叶某将该土地使用权退回。经协商，该宅基地使用权已转为联合交易公司竞得。遂裁定确认被执行人刘国英、裴伟胜原有的位于广州市天河区XX号的宅基地使用权（面积：169.05平方米）归买受人联合交易公司所有。
二审期间，联合交易公司称：因宅基地政策无法办理过户，无法使用该宅基地，也因为公司停业了；其主张土地和房屋使用费是按照广州市房屋租金标准计算。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对联合交易公司的上诉请求范围进行审理。
根据珠海市斗门区人民法院（1999）斗法执字第25-3号民事裁定，由于受广州市原有的有关宅基地政策的影响，该宅基地无法办理过户手续，原买受人叶某将该土地使用权退回。经协商，该宅基地使用权已转为联合交易公司竞得。然而，此时该宅基地为空地，并无上盖房屋。事实上，由于宅基地政策原因无法办理过户，联合交易公司并未使用该宅基地，宅基地上房屋并非联合交易公司建设。根据《拆迁安置方案》、《拆迁补偿协议》内容显示，是针对宅基地上房屋进行拆迁补偿。因此，联合交易公司主张裴伟胜、刘国英支付房屋使用费、返还补偿款、复建安置面积以及棠下经济联社、市土地开发中心、天河区土地开发中心协助返还复建安置面积，理据不足，本院均不予支持。
综上所述，联合交易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98890元，由上诉人广州联合交易股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年七月十九日
书记员 马婷婷
黄妙丽