河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫0105民初23783号
原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地：郑州市金水区金水路299号。
负责人赵春玲，行长。
委托代理人李若溪、苟军超（实习），河南尤扬律师事务所律师。
被告陈秋菊，女，汉族，1968年5月26日出生，住郑州市金水区。
被告河南连捷置业有限公司，住所地郑州市郑东新区黄河东路8号公交场站416室。
负责人许清水，总经理。
委托代理人刘贤飞，河南金苑律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称原告）诉被告陈秋菊、河南连捷置业有限公司（以下简称连捷置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李若溪、被告陈秋菊、被告河南连捷置业有限公司委托代理人刘贤飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月26日，原告与被告陈秋菊、河南连捷置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，主要约定原告向陈秋菊发放贷款317万元用于购买房产，借款期限为10年，自2014年5月26日起至2024年5月26日止。贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮35%，按年调整，分段计息。逾期贷款的逾期罚息利率计收罚息之日起的贷款执行利率加收30%执行，对不能按期支付的利息按罚息利率计收复利。陈秋菊以其购买的座落于郑东新区××楼××单元××、××、××号的房产向原告提供抵押担保，双方办理了抵押登记。河南连捷置业有限公司作为保证人对陈秋菊在借款合同项下的债务向原告提供阶段性连带责任保证担保。
合同签订后，原告按照合同约定如期足额向陈秋菊发放了贷款，然陈秋菊拒不按照借款合同的约定履行义务。原告为保证信贷资产安全，诉至贵院，请求判令：1、判令被告陈秋菊立即偿还原告借款本金2737945.98元及利息、罚息、复息（利息、罚息、复息自2016年8月9日起按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计付至实际偿还之日止）；2、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对陈秋菊的上述债务，就陈秋菊名下座落于郑东新区××楼××单元××、××、××号（商品房买卖合同号：D130××××2640、D130××××2628、D130××××2637）的房产享有抵押权，并有权在其折价或拍卖、变卖后的价款中优先受偿；3、被告河南连捷置业有限公司对陈秋菊的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。
被告陈秋菊辩称：原告提供的合同系格式合同，格式条款的内容应当无效；原告主张的罚息、复利不能支持。
被告连捷置业公司辩称：抵押偿还后不足部分，方由连捷置业公司承担责任；原告在连捷置业公司保证金账户上扣划256558.34元，连捷置业公司享有追偿权。
原告为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：
第一组证据：1、原告与被告陈秋菊、河南连捷置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》三份；2、《个人贷款放款通知书》三份；3、借据（借据号：7618201410010701、7618201410010601、7618201410010501）三份。
第二组证据：1、被告陈秋菊向原告出具《同意抵押承诺书二份》；2、《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》三份；3、《郑州市预购商品房抵押登记证明》三份；4、被告河南连捷置业有限公司与被告陈菊秋签订的《商品房买卖合同》三份。
第三组证据：贷款台账查询单三份。
被告陈秋菊对原告提供的证据质证如下：
一、对第一组证据：真实性无异议，但增加被告义务、减轻原告责任的内容均不具有效力；利息、罚息等内容不能支持；原告已从开发商处将逾期贷款扣划。
二、对第二组证据：同上。
三、对第三组证据：被告已偿还部分贷款，应予扣减；原合同要求的利息过高。
被告连捷置业公司对原告提供的证据质证如下：
一、对第一组证据：真实性、关联性无异议；证明目的有异议，连捷置业公司应该在抵押物清偿不足部分承担责任。
二、对第二组证据：真实性、关联性无异议。
三、对第三组证据的真实性、关联性无异议；证明目的有异议，连捷置业公司享有追偿权。
被告连捷置业公司为支持其答辩主张，提供证据如下：
原告从被告连捷置业公司保证金账户扣划金额的单据凭证十五份。
原告对被告连捷置业提供证据质证如下：真实性无异议、证明目的无异议。
经审理查明：
2014年5月26日，原告与被告陈秋菊、连捷置业公司签订《个人购房担保借款合同》三份，主要约定：贷款金额分别为1010000、1030000、1130000元；贷款用途为购买坐落于郑东新区××广场××地××楼××单元××、××、××房产；贷款期限为10年，自2014年5月26日至2024年5月26日止；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮35%计算；还款日期为20日；由被告陈秋菊提供抵押担保；由被告连捷置业公司提供阶段性连带责任保证。
2014年7月8日，原告与被告陈秋菊签订《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》三份，主要约定：为担保上述三份借款合同的履行，被告陈秋菊自愿将上述三套房屋抵押。
2014年7月14日，原告取得了编号为D1407049679、D1407049685、D1407049683的《郑州市预购商品房抵押登记证明》三份。
2014年8月4日，原告向被告陈秋菊发放贷款1010000元、1030000元。2014年8月5日，原告向被告陈秋菊发放贷款1130000元。
截至2016年8月8日，被告拖欠原告借款金额分别是975987.08元、872342.39元、889616.51元，共计2737945.98元。
另查明：被告陈秋菊逾期还款后，原告从被告连捷置业公司保证金账户共扣划金额256558.34元。
原告于2016年8月25日向本院提起诉讼。
本院认为：原告与被告陈秋菊、连捷置业公司签订的《个人购房担保借款合同》（三份）、《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》（三份）系各方当事人真实意思表示，合法有效。各方均应受其约束，全面履行自己的义务。原告依约发放了借款，被告陈秋菊未按合同约定偿还借款本息，构成违约。原告要求被告陈秋菊偿还借款本金2737945.98元及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院对扣除被告连捷置业公司保证金之外的部分予以支持。被告陈秋菊以其名下位于郑东新区××广场××地××楼××单元××、××、××房产向原告提供抵押担保并办理抵押登记，原告诉请对上述抵押房产享有优先受偿权，依法有据，本院予以支持。被告连捷置业公司自愿为陈秋菊的借款向原告提供连带责任保证，原告诉请被告连捷置业公司承担连带清偿责任，依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条之规定判决如下：
一、被告陈秋菊于判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行借款余额2481387.64元（利息、罚息、复利自2016年8月9日按照合同约定计算至实际偿还之日）；
二、原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对陈秋菊名下位于郑东新区商鼎路78号升龙广场B-02-14地块3号楼2单元11层1109、1110、1127号房产享有优先受偿权；
三、被告河南连捷置业有限公司对上述债务中抵押清偿之外部分承担连带保证责任，被告河南连捷置业有限公司承担责任后有权向被告陈秋菊追偿；
四、被告河南连捷置业有限公司对扣划的256558.34元保证金有权向被告陈秋菊追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28704元，由二被告负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 崔 雷
审判员 田晓丽
审判员 贾 威
二〇一六年九月二十五日
书记员 刘新亚