福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0102执异12号
异议人(案外人)：廖学成，男，1984年6月25日出生，汉族，住福建省清流县。
委托代理人：方苗、巫仕盛，福建亚太天正律师事务所律师。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司福州五四北路支行，住所地福州市鼓楼区五四路320号福建怡森滑冰馆附属楼东面一楼1/11轴-K轴至G轴店面。
负责人：徐国鸿，行长。
委托代理人：上官炳祥，福建衡兴明业律师事务所律师。
被执行人：游克云，男，汉族，1972年10月15日出生，住福建省平潭县。
被执行人：ＸＸ，女，汉族，1977年3月15日出生，住四川省崇州市。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司福州五四北路支行与被执行人游克云、被执行人ＸＸ借款合同纠纷一案【执行依据为（2016）闽0102民初4097号民事判决书】，案外人廖学成向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现审查终结。
案外人廖学成的执行异议请求：撤销福州市鼓楼区人民法院(2017)闽0102执4305号民事裁定，解除对被执行人名下的坐落于福州市连江县××大道××天地××＃楼××单元房产的查封。
事实与理由如下：2017年10月20日，异议人与被执行人游克云、ＸＸ及案外人福州天下诚房产代理有限公司签订了《福州市房地产经纪合同》。该合同约定被执行人游克云、ＸＸ将坐落于福州市连江县潘渡乡沿江大大道1号贵安新天地贵祥苑6#楼1402单元房产（以下简称“异议房产”）出卖给异议人。同日，异议人向被执行人支付了购房定金人民币12万元。2017年11月7日，异议人按照合同约定向被执行人支付了购房款496059.06元，在异议人支付异议房产购房款的当日，被执行人将异议房屋移交给了异议人，异议人使用至今。被执行人委托林海燕、郑云为全权代理人，为其办理异议房产的过户登记等手续。2017年7月6日，福州市公证处出具（2017）榕公证内民字第21674号公证书对上述委托事实予以公证确认。
现因法院查封了异议房产，致使异议人无法办理产权登记手续，异议人没有过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条之规定，异议人认为法院对异议房产采取的执行措施，明显不当，请求本院停止对异议房产的执行措施。
申请执行人答辩如下：请求驳回异议请求，根据物权法规定，不动产登记的设立，变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。被执行人与异议人并未办理过户登记手续，因此，该房产物权未发生变更，其次，异议人并未支付全部价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条之规定。依法应当驳回异议人的异议请求。
案外人廖学成向本院提交如下证据：
A1、《福州市房地产经纪合同》，以此说明被执行人于2017年10月20日已将异议房产出售给异议人的事实。
A2、《公证书》、《委托书》，以此说明被执行人将办理异议房产的过户等事宜委托林海燕、郑云，福州市公证处对上述委托事宜予以公正确认的事实。
A3、《收据》、《个人贷款还款凭证》、《中国建设银行个人贷款结清说明》，以此说明异议人已向被执行人支付了购房定金120000元、购房款496059.06元的事实。
A4、《房屋交接现场确认单》、《物业管理费缴纳发票》、《水电储备金缴纳发票》，以此说明被执行人已将异议房产交付给异议人的事实。
A5、《中国建设银行客户回单》，以此说明异议人为办理房产证向异议房产开发商交纳被执行人拖欠的未及时支付贷款月供等而产生的利息、滞纳金。
A6、《房屋预告登记证》，以此说明异议房产为被执行人游克云、ＸＸ所有的事实。
申请执行人质证如下：对证据A1、A2的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据A3真实性、合法性、关联性没有异议，异议人未支付全部购房款。对证据A4、A5、A6真实性、合法性、关联性无异议。
本院查明，2017年10月20日，被执行人游克云委托ＸＸ与案外人廖学成及福州天下诚房产代理有限公司签订《福州市房地产经纪合同》，上述合同约定，案外人购买了被执行人游克云、ＸＸ名下坐落于福州市连江县××大道××天地××＃楼××单元房产，《房屋买卖合同》约定涉案房屋面积为130.13平方米，成交价款为82万元。
同日，异议人向被执行人支付了购房定金人民币12万元。2017年11月7日，异议人按照合同约定向被执行人支付了购房款496059.06元，汇入中国建设银行的指定账户用于解押房产。2017年12月3日，异议人向涉案房产开发商福建欢乐天地置业有限责任公司缴纳被执行人拖欠的未及时支付贷款月供而产生的利息、滞纳金共计11214.03元。至此，案外人共支付购房款627273.09元。
本院于2017年11月9日作出（2017）闽0102执4305号执行裁定书，并向福州市房屋登记中心送达《协助执行通知书》，查封了被执行人游克云所有的位于被××人××名下××于福州市××潘渡乡××大道××天地××＃楼××单元房产。
本院认为，案外人廖学成与被执行人游克云于2017年10月20日，通过福州天下诚房产代理有限公司居间介绍签订《福州市房地产经纪合同》，以人民币82万元购买坐落于福州市连江县××大道××天地××＃楼××单元房产房产，该合同合法有效。
案外人廖学成于2017年10月20日与被执行人签订《房屋买卖合同》，本院于2017年11月9日作出（2017）闽0102执4305号执行裁定书、协助执行通知书，查封涉案房产，房屋买卖行为在前本院查封行为在后，且案外人已支付627273.09元购房款，并自愿将剩余购房款192726.91元交付本院执行，系因本院执行查封行为导致未能及时办理过户手续，案外人对未办理房产过户登记不存在过错。且根据案外人廖学成提供的《房屋交接现场》、《物业管理费缴纳发票》、《水电储备金缴纳发票》等证据可以综合说明案外人廖学成已于本院查封前占有涉案房产。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人廖学成的执行异议请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于福州市连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵祥苑6#楼1402单元房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 薛洁云
人民陪审员 朱小英
二〇一八年二月十一日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。