江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏08民终1426号
上诉人（原审原告）谢金平，淮安市淮阴区南陈集中学教师，淮安市淮阴区南陈集中学教师。
委托代理人陈兴猛，淮安宏进农副产品有限公司职工。
被上诉人（原审被告）淮安润东房地产开发有限公司，住淮安市人民南路110号1幢。
法定代表人周本英，该公司总经理。
委托代理人廖红梅，该公司职工。
委托代理人刘延波，该公司职工。
上诉人谢金平与被上诉人淮安润东房地产开发有限公司(以下简称润东公司)商品房销售合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2016年3月24日作出(2015)浦民初字第04627号民事判决。上诉人谢金平对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人谢金平的委托代理人陈兴猛，被上诉人润东公司的法定代表人周本英及其委托代理人廖红梅、刘延波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年3月4日，原告谢金平(××)与被告润东公司(××)签订了《商品房买卖合同》1份，约定由原告购买被告开发的位于淮安市清河区“天润翠璟花苑”3号楼1501室房屋1套(建筑面积125.81平方米，总价款为671156元)。该份合同第八条约定，××应当在2014年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。第十一条约定，××所购房屋达到合同约定交付条件后，××将书面通知或公告通知××办理交付该房屋的手续。××应按照××书面通知的规定日期，会同××对该房屋进行验收交接。如××未按××书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自××书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由××承担。第十五条约定，××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房屋价款的1%向××支付违约金。
合同签订前，原告支付房款241156元。2013年3月27日，原告及陈兴猛与淮安住房贷款担保有限公司签订淮安市个人住房公积金贷款抵押合同。2013年5月16日，原告43万元贷款通过中国建设银行汇至被告公司帐户。2014年7月23日，被告书面通知原告至天润翠璟花苑售楼中心办理房屋交接手续。2014年7月25日，诉争房屋经验收合格。2014年8月5日，原告以诉争房屋未经备案，不符合交付条件为由拒绝接收房屋。2014年12月29日，诉争房屋经竣工验收备案。2015年4月26日，原告接收房屋。2015年6月3日，原告房屋产权证办理完毕。2015年1月10日，被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。原告要求被告给付逾期交房及逾期办证违约金未果，故提起诉讼。
原审审理过程中，被告申请撤回对原告的反诉请求。
原审原告谢金平诉称，2013年3月4日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定由原告购买被告润东公司天润翠璟小区3号楼1501室商品房一套，被告应于2014年7月28日前将验收合格的房屋交给原告。合同第九条约定：××如未按本合同约定的期限将商品房交付××使用，则按：从本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，××按日向××支付房款日万分一的违约金，直至实际交付之日止。合同同时约定了被告逾期办理房产证的违约责任。2013年3月8日，原告依约支付房屋总价款671156元。2014年12月29日，被告公司天润翠璟花园3号楼备案，根据双方商品房买卖合同及补充协议，被告逾期交房共计154天，应支付原告逾期交房违约金10334.94元。2015年2月12日，被告才将办理权属登记需要的资料报产权机关备案，导致原告没有及时办理产权证，被告应支付原告逾期办理房屋产权证违约金6711.56元。为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金10334.94元及逾期办证违约金6711.56元。
原审被告润东公司辩称：1、被告没有逾期交房，根据合同第八条约定，被告只需将经验收合格的房屋于2014年7月28日前交付××使用，2014年7月25日，被告公司的房屋即验收合格，被告于2014年7月23日通知原告于2014年7月28日拿房，根据合同第十一条，房屋已经交付原告。2、原告于2015年4月26日拿房，同年6月3日就办证了，被告公司没有延期办证的情况。3、原告存在逾期支付房款的情况，根据合同第六条第三款约定，被告在本案中要求原告支付逾期交付房款违约金2451元。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告润东公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了房屋交付期限及交付条件，被告按照合同约定的期限将经验收合格的房屋书面通知原告接收，原告仅以房屋未经备案为由拒绝接收房屋，无法律依据，被告并未逾期交房，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。原告于2015年4月26日接收房屋后，于同年6月3日即办理了房屋产权证，故对原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告谢金平的诉讼请求。案件受理费226元，已减半收取113元，由原告谢金平负担。
上诉人谢金平不服一审判决，向本院提起上诉称，涉案房屋在双方合同约定的2014年7月28日前交房时，被上诉人润东公司未取得房屋经综合验收的备案证明，直至2014年12月29日方经竣工验收备案。被上诉人润东公司应承担这一期间延期交房的违约金；且根据合同约定，被上诉人润东公司还应支付延期办理权属证书的违约金。请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人润东公司辩称：1、上诉人所说的格式合同是经有关部门监制的，合同第一页第三款明确说明了合同中有空白处，供双方协商。2、合同法的效力高于地方性法规、行政法规。合同约定了商品房经验收合格即可以交付。对方在收到交房通知书后未来拿房的原因在上诉人。3、合同第十五条规定，交付后的90日内办理产权证。上诉人在2015年4月26日拿房，办证时间为2015年6月3日，在规定的时间内办证，不存在违约。4、要求上诉人支付逾期办理按揭贷款的违约金。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
另查明，2013年3月4日，上诉人谢金平与被上诉人润东公司签订的《商品房买卖合同》合同第九条约定：××如未按本合同约定的期限将商品房交付××使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付房款日万分一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付房款日万分一的违约金。
本案争议焦点：1、被上诉人润东公司是否构成逾期交房，应否承担违约责任。2、被上诉人润东公司有无在合同约定的90日内将办理产权证的资料送交相关部门备案。
本院认为，根据相关法律规定，开发商的商品房，经竣工验收合格并备案，建设行政主管部门核发《商品房竣工验收备案表》，才可以视为完成竣工验收程序。本案中，被上诉人润东公司于2014年7月23日通知上诉人谢金平办理房屋交接的是2014年7月25日，经验收合格的涉案房屋。该房屋未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》，不能视为完成竣工验收程序。2014年12月29日，诉争房屋经竣工验收备案，至此该房屋方具备商品房交付条件，被上诉人润东公司逾期交房153天。原审法院认定案涉房屋于2014年7月25日具备交付条件，于法相悖。上诉人谢金平要求被上诉人润东公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，对上诉人谢金平主张逾期交房超出部分不予支持。涉案合同第十五条约定，××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人润东公司在约定期限内已提供资料报产权登记机关备案。上诉人谢金平要求被上诉人润东公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安市清浦区人民法院(2015)浦民初字第04627号民事判决；
二、被上诉人润东公司于本判决生效后一个月内支付上诉人谢金平逾期交房违约金10268.69元。
三、驳回上诉人谢金平的其他诉讼请求。
一审案件受理费226元，半收取113元，上诉人谢金平负担33元，被上诉人润东公司80元；上诉案件受理费226元，上诉人谢金平负担66元，被上诉人润东公司160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 孙志丹
二〇一六年七月三十一日
书 记 员 王 姝