浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终6799号
上诉人（原审被告）：林碎局，男，1978年10月29日出生，汉族，住浙江省文成县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：毛瑞决，男，1972年6月14日出生，汉族，住浙江省余杭区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：麻建武，男，1977年9月24日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
上诉人林碎局、毛瑞决因与被上诉人麻建武房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初6818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年1月14日，麻建武（乙方）与毛瑞决（甲方）签订租房合同一份，约定麻建武向毛瑞决租用杭州市余杭区××镇××村××路×号一楼的房屋，面积950平方米，合同载明租赁期限2013年2月20日起至2014年2月19日止。合同还约定如下内容：“二、上述房屋年租金为228000元，从房屋租赁第三年起房屋租金每年递增百分之五，乙方应提前一个月支付租金，先付后用，半年一付。水、电费按水、电费读书，依月收取；此租赁房屋水费、电费均由乙方交付甲方，甲方同意支付……四、乙方所租用的场地未经甲方同意下不得转租给第三者。若发现乙方转租的，甲方有权收回乙方所租房屋……八、在合同期内，双方均应严格履行合同，若有违约任何一方应向另一方支付年租金5%的违约金。”同时，双方在合同备注一栏约定，房屋按半年付。
合同签订后，因双方发现合同中租赁期限书写错误，故各自在合同中修改，麻建武所持租房合同的租赁期限修改为2014年2月20日起至2015年2月19日；毛瑞决所持租房合同的租赁期限修改为2014年2月20日起至2017年2月19日。庭审中，双方对合同的租赁期限各执一词。
2014年1月18日，林碎局出具收条一份，载明：“收一楼950平方押金40000元，特此证明。”庭审中，毛瑞决认可林碎局系替其收取了案涉房屋押金40000元。
2014年11月，麻建武将案涉房屋转租给案外人牛某。2014年12月1日，案外人陆某向牛某出具收款收据一份，载明“收一楼厂房出租押金伍万元”。后麻建武要求林碎局、毛瑞决退还押金未果，因双方未能协商解决，麻建武于2016年5月19日向原审法院起诉，请求：1、林碎局、毛瑞决退还麻建武押金人民币40000元；2、请求判令林碎局、毛瑞决支付违约金11400元；3、林碎局、毛瑞决承担本案诉讼费用。
原审法院另查明，陆某与林碎局系夫妻关系，林碎局系帮助麻建武管理案涉房屋。毛瑞决提起反诉，请求：1、麻建武支付水费7200元；2、麻建武支付清洗费12000元；3、麻建武支付锅炉使用费5000元；4、麻建武支付合同违约金11400元，以上1-4项合计35600元；5、反诉费用由麻建武承担。
原审法院认为，麻建武与毛瑞决签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于麻建武是否存在违约情形以及毛瑞决是否能够因此拒不退还押金。麻建武认为其与牛某之间不存在擅自转租的行为，且未拖欠费用，不存在违约行为。毛瑞决认为麻建武将案涉房屋转租给牛某未征得其同意，且尚有水费、清洗费、锅炉使用费等各项费用尚未结清，故应当在支付相应费用及违约金的基础上退还押金。该院认为，首先，麻建武与毛瑞决在租房合同中约定麻建武所租用的场地未经毛瑞决同意不得转租给第三者。现麻建武在合同履行期限内于2014年11月将案涉房屋转租给牛某。而林碎局于2014年12月1日通过其妻陆某向牛某收取案涉房屋押金50000元，且林碎局系帮助毛瑞决管理案涉房屋，故可以推定毛瑞决在2014年12月1日已获悉案涉房屋被转租给牛某，但毛瑞决在获悉该情形后并未提出异议。故对毛瑞决以麻建武擅自转租为由拒不退还押金的抗辩意见，该院不予采信。案涉房屋已由第三人租赁使用，并由第三人直接向毛瑞决支付租金及水电费用。故对麻建武要求毛瑞决退还押金40000元的诉讼请求，该院予以支持。双方在《租房合同》中并未约定押金的退还时间。该院综合考虑合同的实际履行情况，对麻建武要求毛瑞决支付违约金11400元的诉讼请求，该院不予支持。其次，对于毛瑞决所主张的麻建武未支付的水费、清洗费及锅炉使用费。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。毛瑞决提供的证据均不足以证明麻建武欠付上述费用的事实，故对毛瑞决要求麻建武支付水费7200元、清洗费12000元、锅炉使用费5000元的反诉请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、毛瑞决退还麻建武押金40000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回麻建武的其余本诉请求；三、驳回毛瑞决的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费1086元，减半收取543元，由麻建武负担120元；毛瑞决负担423元，于判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费690元，减半收取345元，由毛瑞决负担。
宣判后，林碎局、毛瑞决不服，向本院提起上诉称：1、麻建武要求退还押金，但实际上是麻建武违约在先。2016年3月12日，林碎局退还了30000元，实际上与谈妥的价钱仅相差2000元，后来麻建武反悔又提起诉讼。2、关于清洗厕所费用、水费等费用，林碎局、毛瑞决已经提供了证据，且麻建武从没有支付过水费等费用。综上，请求：撤销一审判决，改判毛瑞决退还麻建武押金10000元，支持一审的反诉请求。
针对林碎局、毛瑞决的上诉，麻建武答辩称：一审认定事实清楚，上诉状中的3万元是工资保证金性质的，是每个厂都要提供的，并非是押金，不是包含在4万元内的，3万元与一审中的款项并不是同一笔款项。关于其他费用的上诉理由不成立，请求维持一审判决。
二审中，林碎局、毛瑞决向本院提交：1、短信凭证，拟证明退还3万元押金；2、协议书，拟证明一楼厕所每月支付1000元清洗费；3、用户用水清单、转账明细，拟证明全厂员工在一楼厕所使用的水费费用；4、厂房转让协议、转让合同、抵押合同，拟证明麻建武已经将厂房所有的费用结清了，后续其应找牛某拿尾款；5、短信记录，拟证明在3月12日已经退了3万元押金；6、职工工资保证金缴存通知书一份，拟证明保证金是要交给村里的，但是麻建武没有交；7、收款收据，拟证明麻建武交的3万元是宿舍水费及宿舍费用；麻建武向本院提交：8、借记卡明细，拟证明退还的是工资保证金；9、浙江农信综合系统屏幕打印件，拟证明2014年11月5日支付工资保证金3万元。
针对林碎局、毛瑞决提交的证据，麻建武认为，证据1的真实性认可，但3万元是工资保证金，并非押金；证据2协议书与本案无关，不涉及退押金的问题；证据3清单及转账明细与本案无关；证据4厂房转让协议、抵押合同的真实性认可，但与本案无关，转让合同的真实性不清楚；证据5短信记录的真实性认可，关于押金退还进行过讨论；证据6缴存通知书真实性不认可；证据7收款收据没有见到过，真实性不认可。本院认为，麻建武对于证据1的真实性予以认可，本院予以确认。其余证据无法到达林碎局、毛瑞决的证明目的，本院不予采纳。
针对麻建武提交的证据，林碎局、毛瑞决认为，对证据8借记卡明细真实性认可，但押金里包括工资保证金、水电等；对证据9的真实性认可，但是该费用是宿舍费用及6月1日以后的宿舍水费，林碎局、毛瑞决本案要求的是厕所水费。本院认为，林碎局、毛瑞决对证据8、9的真实性予以认可，本院予以确认。
二审中林碎局、毛瑞决申请证人马某、林某出庭作证，拟证明麻建武没有支付每月洗厕所的费用1000元。
针对证人证言，麻建武认为，不认可证人证言，一审中已经查明厕所费用是一月一结的。林碎局、毛瑞决对证人证言的真实性无异议。本院认为，马某、林某与林碎局、毛瑞决有利害关系，故本院对于上述证人证言不予采信。
本院经审理查明：2014年11月5日，麻建武通过转账形式支付陆某30000元；2016年3月12日，林碎局、毛瑞决通过转账形式支付麻建武30000元，并注明为工资保证金退款。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：麻建武与毛瑞决签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反禁止性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现毛瑞决要求麻建武支付清洗费等费用，但租房合同并未约定清洗费等费用需要麻建武分担，且毛瑞决提交的证据尚不足以证明麻建武所欠费用的具体数额以及毛瑞决实际已经承担的数额，故原审法院据此驳回其要求清洗费等费用的请求并无不当。关于押金的退还，因双方认可案涉厂房在2014年11月份的时候已经转给案外人，麻建武退出租赁关系，故毛瑞决、林碎局应退还麻建武押金。关于退还押金的数额，毛瑞决、林碎局主张已经退还了3万元押金，而麻建武认为该3万元退还的是工资保证金而非押金，对此，本院认为，首先，麻建武虽提供了3万元的转账凭证，但该转账凭证并未标注款项性质，且亦未提供毛瑞决、林碎局出具的相关收据；其次，双方于2014年1月14日签订案涉租赁合同，但麻建武转账工资保证金的时间为2014年11月5日，此与常理不符。最后，麻建武虽主张该3万元并非宿舍等费用，但其并未提供证据证明其已经缴纳上述费用。据此，麻建武所提供的证据尚不足以证明其另外缴纳了工资保证金，毛瑞决、林碎局已经退还了30000元押金，其还需返还毛建武10000元押金。本案因出现新的事实而改判，故原审判决不属于错误判决。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初6818号民事判决第一、二项；
二、维持杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初6818号民事判决第三项；
三、毛瑞决于本判决生效之日起十日内退还麻建武押金10000元；
四、驳回麻建武的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1086元，减半收取543元，由麻建武负担120元；毛瑞决负担423元，于本判决生效后七日内交纳。一审反诉案件受理费690元，减半收取345元，由毛瑞决负担。
二审案件受理费1440元，由麻建武负担659元，由毛瑞决、林碎局负担781元。（毛瑞决、林碎局于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续；麻建武于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。【本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968】）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 吴梦姣