广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2678号
上诉人一（原审原告一）：温瑞媚，女，汉族，1967年7月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
上诉人二（原审原告二）：黄文聪，男，汉族，1979年4月29日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
共同委托诉讼代理人：张颖媛，系惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。
共同委托诉讼代理人：张建新，系惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告一）：陈旭嘉，男，汉族，1989年3月15日出生，住址：汕头市昭阳区。
委托诉讼代理人：吴华，系广东凯扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告二）：刁迎辉，男，汉族，1954年6月8日出生，住址：广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：韩守静，系广东百德律师事务所律师。
上诉人温瑞媚、黄文聪与被上诉人陈旭嘉、刁迎辉案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年1月27日，原审原告温瑞媚、黄文聪向原审法院提起诉讼，请求：1、请求依法撤销（2014）惠城法立保字第178号民事裁定书中对坐落在惠州市惠城区××办事处××区——××小区××、××号的房屋（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号，建筑面积1176.66平方米，以下简称：异议房产）的查封裁定，停止惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法执字第687号执行案中对异议房产的执行措施，并解除对上述房产的查封措施；2、请求依法判决确认位于惠州市惠城区××办事处××区——××小区××、××号的房屋（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号，建筑面积1176.66平方米）的所有权为原告所有，并要求第二被告协助原告办理变更登记手续，将上述房产变更登记到原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由是：2014年3月12日，原告和被告刁迎辉、曾宇签订了《房屋买卖合同》1份，原告按约付清全部购房款。同时刁迎辉、曾宇已经将该房屋的所有证件交给原告，该房屋现实际由原告控制使用。在办理该房屋过户时，原告得知贵院依被告陈旭嘉的申请执行案号为：（2015）惠城法执字第687号民事裁定书查封了坐落在惠州市惠城区××办事处××区——××小区××、××号的房屋。现贵院又错将上述房产当做被告刁迎辉的财产予以执行。现原告不服，依法提出本执行异议之诉。理由如下：第一、原告与刁迎辉、曾宇签订的《个人房屋买卖合同》不违反法律规定，原告已按约定支付了全部购房款，并且房屋现实际由原告控制使用，房产所有权及国有土地使用证均在原告处，该房屋已属原告实际支配。原告也已经向惠州房产交易登记所办理了房屋测绘、向惠城区地税局提交了纳税申请。就在原告办理过户登记的过程中，因刁迎辉与其他人有经济纠纷而查封该房地产损害了原告的利益，导致原告未能成功办理产权过户登记手续。第二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但第十五条同时规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时根据物权法规定，物权登记具有公示公信作用，不动产登记即彰显权利，物权法上的物权登记和物权公示原则，是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当经过登记和公示，方能产生物权效力，否则不具有对抗第三人的效力。但应当明确的是，根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是第三人主张的物权而非债权。被告陈旭嘉只是被执行人刁迎辉的普通债权人，没有以异议房产作为债权的抵押，刁迎辉亦没有将异议房屋转让过户给陈旭嘉，故第一被告陈旭嘉不能构成善意第三人。2015年8月10日，贵院作出（2015）惠城法执外异字第2××号《执行裁定书》，以原告对贵院已查封的房产主张实体权利的确认应通过诉讼解决为由驳回了原告的执行异议。综上所述，异议房产未办理变更过户登记手续只是物权没有设立，但是不影响原告对异议房产具有完全的所有权及处分权的事实，贵院将原告所有的异议房产当作第二被告的财产予以执行，明显是错误的。现原告根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，请求停止惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法执字第687号执行案中对异议房产的执行措施，并解除对上述房产的查封措施。
第一被告陈旭嘉辩称，1.我方认为原告的诉请没有事实和法律依据，理由：原告以第二被告刁迎辉、第三被告曾宇之间签订的买卖合同为由，实际上是恶意串通，损害第一被告和其他债权人的合法权益，严重损害了我方的合法权益；2.我方依法查封了第二被告刁迎辉和第三被告曾宇名下的财产，合法有效，因此恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。第二被告刁迎辉辩称：作为当事人是认可该房屋买卖合同合法有效，作为代理人是服从水口法庭的裁定。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2014年3月12日，第二被告刁迎辉、案外人曾宇为甲方，原告温瑞媚、黄文聪为乙方，双方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定因甲乙双方四人一起共同购买位于惠州市惠城区××办事处××区××小区××、××房产，各占25%。现甲方决定将其名下占有50%转让给乙方，乙方亦表示接受；本合同项下的房屋坐落于惠州市惠城区××办事处××区××小区××、××房产（房产证号:粤房地权证惠州字第××号，粤房地权证惠州字第××号，粤房地产权证惠州字第××号以及粤房地产权证惠州字第××号；建筑面积为1176.66平方米），现该房屋由乙方占有使用；甲方名下50%的房产转让总价：人民币2830000元整（大写：贰佰捌拾叁万元整）；付款方式为：自本合同签订之日起，本合同约定的房产转让款人民币2830000元整,与刁迎辉、曾振华所欠吴国新、余玉媚相应借款金额抵消，余额保持借贷关系（另立字据）。同日，第二被告刁迎辉、案外人曾宇向原告温瑞媚、黄文聪出具一张《收条》，该收条载明：现本人刁迎辉、曾宇收到黄文聪、温瑞媚位于惠州市惠城区××办事处××区—××小区××、××号的购房款共计人民币贰佰捌拾叁万元整（2830000元）。
原告向本院提交了水电费发票，拟证明涉案房屋已实际由原告居住使用的事实；另提交测绘费发票、利用档案服务费发票房屋测绘成果证明、地税受理回执单，拟证明办理该房屋过户时，被告不配合导致未过户成功的事实。
另查，第一被告陈旭嘉与第二被告刁迎辉、案外人曾宇存在民间借贷纠纷，2014年4月11日第一被告陈旭嘉向法院申请财产保全，本院依法作出裁定，查封了涉案的惠州市惠城区××办事处××区××小区××、××房产中第二被告刁迎辉、案外人曾宇所占份额的房产。2014年11月5日本院作出的（2014）惠城法民一初字第1491号《民事判决书》判决第二被告刁迎辉应向第一被告陈旭嘉偿还借款150万元及利息；2014年11月4日作出的（2014）惠城法民一初字第149××号《民事判决书》判决第二被告刁迎辉应向第一被告陈旭嘉偿还借款100万元及利息，案外人曾宇应对上述债务承担连带清偿责任；2014年11月10日作出的（2014）惠城法民一初字第1493号《民事判决书》判决第二被告刁迎辉应向第一被告陈旭嘉偿还借款22万元及利息。
以上事实有《房屋买卖合同》、《收条》、粤房地权证、国有土地使用证、水电费发票、测绘费发票、利用档案服务费发票、房屋测绘成果证明、地税受理回执单、民事裁定书、民事判决书、受理案件通知书、当事人陈述及开庭笔录在案为据，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案争议焦点在于原告对于本案诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产的要件。本案原告虽然在人民法院查封前已与第二被告刁迎辉、案外人曾宇签订书面买卖合同，但并未举证证明其在法院查封前已经支付相应的对价并合法占有案涉房屋。原告主张购房款已经与刁迎辉、曾振华所欠吴国新、余玉眉相应借款金额抵消，本院不予采信，理由如下：1、本案两原告与刁迎辉、曾振华、吴国新、余玉眉什么关系原告并未提交证据证实；2、刁迎辉、曾振华与吴国新、余玉眉之间有无存在借款合意、吴国新和余玉眉有无实际支付借款金额、借款期限是否届满等等原告均未提供证据证实，也即刁迎辉、曾振华与吴国新、余玉眉之间是否存在真实的借款，两原告并未提交证据予以证实。原告应对购买涉案房产支付相应对价的主张承担举证不能的法律后果。两原告提交水电费发票无法证实两原告在人民法院查封之前已经实际占有涉案房产，故原告主张涉案房产已经交付其占有，不能成立。综上分析，原告未提交证据证实其购买涉案房产支付了相应对价，亦未提交充分的证据证明其在涉案房产查封前已实际控制占有，故原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院不支持原告异议请求。综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告温瑞媚、黄文聪诉讼请求。案件受理费100元，由原告温瑞媚、黄文聪负担。
当事人二审的意见
原审原告温瑞媚、黄文聪不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销（2016）粤1302民初784号《民事判决书》，依法改判或发回重审；2、本案一审和二审诉讼费由被上诉人负担。
主要事实和理由是：一审法院认定事实不清，判决错误。一、上诉人温瑞媚的丈夫吴国新、上诉人黄文聪的父母黄兆明和余玉媚与被上诉人刁迎辉、被上诉人曾宇的父亲曾振华，五人是十多年的好友，一直有共同经营合作收购房屋的关系。2013年8月，五人经中介介绍以低于市价的价格共同购买了涉案房屋，各自占有房屋的
25％，其中吴国新的份额由上诉人温瑞媚享有、黄兆明和余玉媚的份额由上诉人黄文聪享有、曾振华的份额山曾宇享有。二、2013年7月，被上诉人刁迎辉和曾振华两人合作搞其他生意，因资金不足，提出与吴国新、黄兆明、余玉媚借钱，鉴于五人一直是合作关系，三人同意借款给被上诉人刁迎辉和曾振华，分别于2013年7月5日借款80万元和17万元、8月28日借款170万元(三笔借款均由黄兆明账户转账至曾振华账户)，共转267万元，另有103万元由吴国新通过转账及现金交付，共计借款370万元。三、因被上诉人刁迎辉和曾振华无法偿还借款，他们向吴国新、黄兆明、余玉媚提出将涉案房屋他们所占的份额转卖给吴国新、黄兆明、余玉媚以抵消大部分借款，余下欠款另立借据。吴国新、黄兆明、余玉媚三人协商后同意该方案，并于2014年3月12日，由曾宇、刁迎辉和上诉人温瑞媚、黄文聪签订《房屋买卖合同》，放在合同第二页第三条付款方式有“与刁迎辉、曾振华所欠吴国新、余玉媚相应借款金额抵消，余额保持借贷关系(另立借据)”一说。370万元借款中，被上诉人刁迎辉、曾振华以房抵债283万元，剩余欠款87万元欠款起际至贵院，案号为(2014)惠城法民一初字第1207号，已调解进入执行阶段。因此，上诉人温瑞媚、黄文聪与被上诉人刁迎辉、曾宇以物抵债所签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，不存在重复得利恶意串通的行为。四、团涉案房屋在2013年期间的市价是在每平方4000元左右，估价在470万左右，因原房东严运华、韩观妹当时是急于套现，加上中介压价，所以五人是以低于市价的价格大概在两百多万三百万不到的成交的。被上诉人刁迎辉和曾振华提出以物抵债的前提是不低于2014年3月期间的市价抵消债务，经核算市价当时每平方在4800元左右，故抵消债务人民币283万元。被上诉人刁迎辉和曾宇向上诉人出具收条一份，另吴国新和余玉媚也向被上诉人刁迎辉和曾宇出具《声明》—份，证实房款与债务283万元相互抵消。五、合同签订后，考虑到被上诉人刁迎辉和曾宇日后会不配合过户的问题，我们要求被上诉人刁迎辉和曾宇到惠州惠城区公证处办理了委托公证，委托由除房产证有名外的人，即余玉媚作为受托人办理房屋的全部过户手续，办理委托书的公证日期是在2014年3月14日，这时间是真实有效的委托公证，从而证明我们所签订的《房屋买卖合同》时间是真实的，并非如被上诉人陈旭嘉所说的我们有与被上诉入刁迎辉、曾宇存在恶意串通转移财产的行为。六、鉴于房产过户手续的繁琐，余玉媚先是在2014年4月11日向惠城区地税局提交了买卖二手房减免申请，受理编号为00102068号；后向惠州房屋测绘所申请测绘，于2014年4月15日测绘结果出来后并于次日缴费500元；最后，在2014年4月24日向惠州房产管理局提交材料时才得知被上诉人刁迎辉和曾宇所有的房屋份额已被查封。另被上诉人曾宇也于2014年4月24日向原告作出声明书一份，声明其并未与被上诉人陈旭嘉签订任何借款合同和担保合同，更没有将自己名下的房产为他人作担保。七、涉案房屋的查封时间是在2014年4月14日由被上诉人陈旭嘉申请查封案号分别为（2014）惠城法立保字第178号、179号、189号，而原告与被告刁迎辉、曾宇签订房屋买卖合同的时间是2014年3月12日，办理委托书的公证日期是在2014年3月14日，日期远远早于被上诉人陈旭嘉的查封时间，只是鉴于房屋过户手续的繁琐，导致时间上的无法在被上诉人陈旭嘉查封前办理完过户手续。八、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。但第十五条同时规定，“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。同时根据物权法规定，物权登记具有公示公信作用，不动产登记即彰显权利，物权法上的物权登记和物权公示原则，是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当经过登记和公示，方能产生物权效力，否则不具有对抗第三人的效力。但应当明确的是，根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是第三人主张的物权而非债权。被上诉人陈旭嘉只是被上诉人刁迎辉的普通债权人，其债务关系并没有以涉案房产作为债权的抵押，刁迎辉亦没有将涉案房屋转让过户给陈旭嘉，故被上诉人陈旭嘉不能构成善意第三人。综上，我们认为我们与被上诉人刁迎辉、曾宇所签订的《房屋买卖合同》是真实有效的，一审法院未能就本案情况查清所有事实，依法撤销涉案房屋的查封、终止对涉案房屋的执行措施，并解除涉案房屋的查封捕施，判令被上诉人刁迎辉、曾宇将涉案房屋变更登记到上诉人名下。上诉人依法提起上诉请求。一审法院对此完全没有查明事实，属于认定事实不清、适用法律错误，请二审法院子以改正。以上上诉意见，望二审法院查明，对本案予以改判或驳回发回重审。
被上诉人一陈旭嘉在二审中答辩称：首先，我方认为一审法院作出的（2016）粤1302民初784号合法有效，应当予以维持；2、本案实际是一起存在着上诉人与被上诉人二刁迎辉恶意转移财产的严重行为，其行为严重损害了作为善意第三人的以及债权人陈旭嘉的合法权益；3、涉案的房产据我方所了解，该房产至今应当有十几个案件轮候查封。综上，恳请法庭，依法维护债权人的合法权益，驳回上诉人的请求。被上诉人刁迎辉答辩称：1、坚持在一审当中的意见；2、同意上诉人的意见，认为上诉人所说事实属实。
二审中，上诉人提交五份新证据：1、户口资料：拟证明黄文聪与余玉媚间的关系，为母子关系，也是为了证明上诉人的上诉状的第一个观点；2、惠州水口思源自来水有限公司收款收据、房屋租赁合同、水款收费收据、电费发票联、租赁合同两份：拟证明涉案房屋一直由我方占有使用；3、三份银行的付款凭证，2013.7.5、2013.8.28工商银行的汇款凭证三张：拟证明黄兆明向曾振华出借267万，370万元的借贷，都是曾振华欠黄兆明的，余玉媚的都是现金借款；4、吴国新的一份声明书，拟证明上诉方抵扣房屋283万元债务；5、一份民事调解书，拟证明另外欠款87万元已通过诉讼调解，目前正在执行。
被上诉人陈旭嘉对上述证据的质证意见：对于第一份证据，对于真实性没有异议，关联性有异议，我方认为该份证据与本案的争议焦点没有关联;第二份证据，我方对其真实性无异议，但对关联性有异议。本案的客观事实是，涉案的房产是由被上诉人刁迎辉、第三人曾宇，以及本案的上诉人四人共有，所以缴纳水费本应属于上诉人的义务，这个不能证实该房产被上诉人刁迎辉所占得份额，与转让给上诉人的法律依据。对于租赁合同三性均有异议，首先涉案房产是属于上诉人与被上诉人刁迎辉、第三人曾宇四人共有，上诉人无权将房产出租给他人，而且本案房产早在2014年被法院多次查封，所以该租赁合同不具有合法性；第三份证据，真实性由法院核实，银行转账凭证不能证明刁迎辉、曾振华与黄兆明的关系，汇款的用途是往来款。根据上诉人的上诉意见第一点，黄兆明、余玉媚与刁迎辉、曾振华共同，他们之间有多次资金往来，存在刁迎辉、曾振华对外拖欠债务，为逃避债务，而找出原来存在的往来的账作为证据，来转移财产的嫌疑；第四份证据，对这份声明更不具有合法性、关联性，这份声明是吴国新、余玉媚单方出具的，不能证实债务的真实性与合法性，曾宇的声明书，当时曾宇也去做了笔迹鉴定，证明与本案无关；第五份证据，调解书更是与本案无关。被上诉人刁迎辉对上述证据的质证意见:没有异议，情况属实，房屋确实由上诉人占有使用。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明以下事实：
另查一，涉案水口龙湖××区-××号小区××栋××、××号××层房屋的产权，2013年9月29日登记在温瑞媚、黄文聪、刁迎辉、曾宇名下，为共同共有关系。
另查二，上诉人黄文聪提交的户口本显示，其父亲为黄兆明、母亲为余玉媚。上诉人主张案外人吴国新为温瑞媚的丈夫，但是本案一审、二审期间均没有提交证据证实。上诉人主张案外人曾振华是曾宇的父亲，亦没有提交相关证据证明。
另查三，2014年3月12日，被上诉人刁迎辉、案外人曾宇（甲方、出卖人）与上诉人温瑞媚、黄文聪（乙方、买受人）签订一份《房屋买卖合同》。约定：因甲乙双方四人共同购买龙湖××区-××号小区××栋××、××号房产，各占25%，现甲方将其名下50%的房产，以总价283万元转让给乙方，房屋基本情况为现由乙方占有使用；付款方式：自本合同签订之日起，房产转让款283万元与刁迎辉、曾振华所欠吴国新、余玉媚相应借款金额抵消，余额保持借贷关系（另立借据）；本协议签订当日，甲方将房屋完全交给乙方使用等。该合同甲方有曾宇、刁迎辉的签名，乙方签名为：代余玉媚、温瑞媚、黄文聪。同日，刁迎辉、曾宇出具一张《收条》，收到刁迎辉、曾宇283万元购房款。
据上诉人提交的惠州惠州公证处2014年3月14日出具的（2014）粤惠惠州第001720号《公证书》，刁迎辉、曾宇于同日签署《委托书》，就委托人与黄文聪、温瑞媚联名共有的龙湖××区-××号小区××栋××、××号房产，“现委托人欲将上述房产属于本人名下的份额转让给他人，因委托人不便亲自办理上述房产属于本人份额转让的相关手续，现特委托余玉媚为代理人，代为转让上述房产。
上诉人提交的发票显示，2014年4月16日，其以黄文聪等四人的名义在惠州房产交易登记所缴交龙湖××区-××号小区××栋××、××号的房产测绘费500元。2014年4月24日，以温瑞媚的名义向惠州房产交易登记所缴交了利用档案服务费350元。
另查四，上诉人一审期间提交一份案外人吴国新、余玉媚出具的《声明》（打印体落款时间为2014年3月12日），内容为：因刁迎辉、曾宇于2014年3月12日与黄文聪、温瑞媚签订房屋买卖合同，约定刁迎辉、曾宇名下共占50%份额位于龙湖××区-××号小区××栋××、××号的房产转让给黄文聪、温瑞媚，转让价格各283万元；现本人吴国新、余玉媚特声明上述购房款283万元与刁迎辉以及曾振华欠本人吴国新及余玉媚借款人民币370万元中的283万元相互抵消后，余额保持借贷关系（另立借据），自本声明签署之日起发生相互抵消的法律效力。
上诉人二审庭审中称，370万元债权，其中283万元折抵涉案房款，另外87万元另行诉讼已经调解。
另查五，上诉人提交了三笔工商银行汇款单：1、2013年7月5日，案外人黄兆明向案外人曾振华汇款80万元，汇款用途“往来”。2、2013年7月5日，案外人黄兆明向案外人曾振华汇款17万元，汇款用途“往来款”。3、2013年8月28日，案外人黄兆明向案外人曾振华汇款170万元，汇款用途“往来”。以上三笔汇款合计267万元。对于案外人吴国新与刁迎辉、曾宇之间的借款证据，上诉人二审庭审中称没有找到。
另据广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城区民一初字第1207号《民事调解书》，黄兆明以刁迎辉、曾振华于2014年3月12日向其借款87万元、惠州同泰鑫信用担保有限公司（法定代表人为刁迎辉）提供保证担保为由，提起民间借贷纠纷诉讼，双方达成调解协议：刁迎辉、曾振华向黄兆明偿还87万元，惠州同泰鑫信用担保有限公司承担连带清偿责任等。
另查六，上诉人为证明其已经合法占用房屋提交两份租赁合同：1、2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》，出租方为余玉媚、温瑞媚，承租人为案外人罗某，约定将龙湖××区-××号小区××栋××、××号房屋的一楼出租给罗某经营商业用途，租赁期限从2015年4月20日起至2021年4月20日。2、2016年7月3日的《房屋租赁合同》，出租人为温瑞媚、黄文聪，承租人为案外人邹某，约定经龙湖××区-××号小区××栋××、××号房屋的二楼至五楼出租给邹某使用。
2014年5月4日的电费发票显示，龙湖××区-××号小区××栋××号楼电费以案外人韩观妹作为客户名称缴交。××号楼的电费，以案外人严运华作为客户名称缴交。上诉人提交的惠州水口思源自来水有限公司2016年12月《发票》显示，龙湖××区-××号小区××栋的水费以温瑞媚的名义缴交。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系案外人执行异议之诉，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审双方争议焦点为：上诉人对于龙湖××区-××号小区××栋××、××号楼房是否享有排除执行的权利？具体评述如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该约定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产、支付全部对价、无过错等要件。
上诉人主张，2014年3月12日两上诉人与被上诉人刁迎辉、案外人曾宇签订房屋买卖合同，并约定房屋转让借款283万元是以被上诉人刁迎辉、案外人曾振华所欠案外人吴国新、余玉媚的相应借款金额抵消的方式支付，无法及时办理过户因涉案房产在2014年4月11日被法院查封所致。本院认为，结合上诉人提交的2014年3月12日《房屋买卖合同》以及2014年3月14日经公证的委托书、2014年4月16日在惠州房产交易登记所缴交涉案房产测绘费500元的发票、2014年4月24日以温瑞媚的名义向惠州房产交易登记所缴交的利用档案服务费350元发票，可以形成证据链，证明在被上诉人陈旭嘉申请法院在2014年4月11日保全查封涉案房产之前，两上诉人与被上诉人刁迎辉已经签订了《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》内容并未违反法律、法规规定的效力性禁止规定，应为有效。
关于两上诉人是否在法院查封前已经合法占有涉案不动产的问题。上诉人主张其已经实际占有涉案不动产，提交的证据为缴交水电费的单据以及两份租赁合同。对此本院认为，涉案房屋为温瑞媚、黄文聪、刁迎辉、曾宇共同共有，依产权登记温瑞媚、黄文聪对其共有份额享有物权。至于刁迎辉、曾宇名下份额房产两上诉人是否在查封前合法占有的问题，不能以两上诉人是房屋整体共同共有人而免除其对该主张的举证义务。虽然双方当事人在2014年3月12日签订的《房屋买卖合同》中约定涉案房屋已经交付给两上诉人并由其占有使用，但是上诉人仍应对其实际占有使用的事实进行举证。上诉人提交的两份租赁合同，签订时间均发生在涉案房产因被上诉人申请保全查封之后，不能证明在查封前已经占有的事实。至于上诉人提交的缴交水电费票据，票据显示被查封前是以案外人韩观妹、严运华的名义缴交，无法证明与上诉人的关联性。上诉人提交的惠州水口思源自来水有限公司《发票》显示，龙湖××区-××号小区××栋的水费2016年12月后才以温瑞媚的名义缴交。故此，上诉人提交的缴交水电费的单据亦无法证明其在涉案房产被查封前已经合法占有使用房屋的事实。
关于两上诉人是否已经全部支付房屋对价款的问题。上诉人主张依照《房屋买卖合同》的约定，双方采取的是以借款折抵283万元的方式支付购房款。因此，对于借款的真实性上诉人负有举证责任。首先，涉案《房屋买卖合同》的合同相对人为温瑞媚、黄文聪与刁迎辉、曾宇。而两上诉人在本案一审、二审期间均无提交借款合同、借条、收条等证据证明温瑞媚、黄文聪与刁迎辉、曾宇之间曾经存在直接的民间借贷关系。上诉人温瑞媚主张其丈夫是案外人吴国新，主张案外人曾振华是曾宇的父亲，至二审期间均无提交相关证据证明，对此应承担举证不能的法律后果。案外人吴国新、余玉媚落款时间为2014年3月12日的《声明》，表示涉案双方当事人的购房款283万元与刁迎辉、曾振华欠其本人吴国新及余玉媚的借款人民币370万元中的283万元相互抵消。但一方面，上诉人无法提供任何证据证明案外人吴国新与刁迎辉、曾振华之间存在借款关系。另一方面，上诉人为证明案外人余玉媚（黄文聪母亲）的债权事实提交的证据为案外人黄兆明（黄文聪父亲）2013年7月5日、2013年8月8日共计汇款267万元到案外人曾振华账户的汇款单，但是上述汇款单的注明明细为往来款，且如上所述，现无证据证明曾振华为曾宇的父亲，亦无证据证明曾振华所收款项即曾宇通过黄兆明账户、向余玉媚借款的意思表示，更无证据证明涉案执行案件的被执行人刁迎辉与案外人吴国新、余玉媚之间曾经存在借贷关系。对此，上诉人应承担举证不能的法律责任。至于上诉人提交的（2014）惠城区民一初字第1207号《民事调解书》，首先，上诉人已经明确该87万元借款属于370万元中抵扣283万元后另行处分的部分；其次，据该案起诉意见，黄兆明与刁迎辉、曾振华之间的该笔87万元借款同样发生于本案《房屋买卖合同》的签订日、《声明书》的出具人2014年3月12日。从《房屋买卖合同》《声明书》的内容、87万元金额及出借的时间，三者相互呼应应为先有87万元借款后同一天统一时间决定的事项，但是《声明书》为余玉媚本人签署，而《房屋买卖合同》中落款为“代余玉媚”，不符合交易常理。因此，综合本案现有证据，无法证明被上诉人刁迎辉（被执行人）与两上诉人之间存在借款关系，上诉人主张是以刁迎辉的借款折抵其应支付的相应购房款，没有事实依据，一审不予采信并无不当，二审予以维持。
据此，上诉人提交的证据，现无法充分证明其已经支付全部购房对价，并在查封前已经合法占有争议房产。依法两上诉人对作为执行标的的涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。其上诉请求本院依法不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人温瑞媚、黄文聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 黄宇乐
二〇一七年十一月二十一日
书记员 雷彩霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产的要件。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二条出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。
当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。