呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)呼民一终字第01295号
上诉人（原审被告）内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司，住所地：呼和浩特市赛罕区巴彦镇后罗家营村（110国道路北）。
法定代表人叶林，董事长。
委托代理人聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕瑞珍，女，汉族，1968年9月10日出生，无业，现住内蒙古巴彦淖尔市乌拉特前旗。
委托代理人杨晓春，内蒙古盛乐律师事务所律师。
上诉人内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司（以下简称鑫厦公司）因与被上诉人吕瑞珍房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02073号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人鑫厦公司的委托代理人聂原灵，被上诉人吕瑞珍的委托代理人杨晓春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月28日吕瑞珍与鑫厦公司签订《房屋要约协议书》，该协议约定：吕瑞珍向鑫厦公司发出购买“内蒙古高职园区商业服务区”（暂定名“大商汇”）17号楼5层A区32号商铺，约18.84平方米的房屋要约，总价129996元；签订协议时交付要约承诺金69996元,剩余款项办理银行按揭；鑫厦公司应当在2010年5月30日前将房屋交付吕瑞珍使用；待鑫厦公司交付房屋，吕瑞珍结清房款后，鑫厦公司应在12个月内将房屋产权手续办理完毕后交予吕瑞珍；鑫厦公司在规划时已纳入“大商汇”的整体商业业态规划范围内，以后“大商汇”的经营管理由鑫厦公司或鑫厦公司委托的经营管理公司统一负责，因此吕瑞珍选定上述房屋后，无论自用或出租，均须遵守商业经营管理公司对项目整体的商业业态规划，并严格遵循统一的商业管理。协议签订之后，吕瑞珍于当日交付了上述房屋的购房款69996元。鑫厦公司在与吕瑞珍签订《房屋要约协议书》期间，对外广告宣传单中，载明“学区唯一商业综合体，6大学府云集四方，专业管理，成就持久财富保障，完善的物业管理，商铺、公寓代租服务”等内容。2011年1月22日吕瑞珍与鑫厦公司签订《底商补充协议书》及《补充协议》，载明：就延期交房吕瑞珍同意鑫厦公司按已交款每日万分之二向吕瑞珍支付上述房屋2010年5月30日到2011年1月22日期间的赔偿金3247元，原贷款额相应冲抵；上述商铺已具备交房条件，吕瑞珍已付要约金73996元，余款办理按揭，现因按揭不能办理，在吕瑞珍房款未付清的情况下鑫厦公司将房屋交与吕瑞珍，就吕瑞珍未付清的款项，在接到鑫厦公司通知可办理按揭后，吕瑞珍将资料全部交与鑫厦公司，如按揭银行审核后通知吕瑞珍不能办理，吕瑞珍如遇银行沟通后仍然不能办理，吕瑞珍在15日内将房屋余款一次性付给鑫厦公司。吕瑞珍于当日又交付给鑫厦公司房款4000元。2014年9月4日鑫厦公司取得了位于赛罕区巴彦镇罗家营村内蒙古高职园区商业服务区的《商品房预销售许可证》。另查明，因鑫厦公司一直未交付上述房屋，吕瑞珍从约定交房日之后多次要求鑫厦公司交付，2015年4月5日鑫厦公司出具了《情况说明》,称“鑫厦公司于2011年1月22日具备交房条件，公司多次通知用户收房，至今未收房。现已五证齐全，正在办理后续房产事宜，房屋建成商户不入住，商业氛围无法实现”。又查明，鑫厦公司在售楼期间，北京商海广际商业管理有限责任公司呼和浩特市分公司与购买鑫厦公司开发的“内蒙古高职园区商业服务区”（暂定名“大商汇”）18号楼部分业主签订了《房屋租赁合同》，由业主将上述商铺出租给北京商海广际商业管理有限责任公司呼和浩特市分公司，平均租金为每年每平米1273元。现吕瑞珍诉至法院，请求判令解除吕瑞珍、鑫厦公司签订的《房屋要约协议书》，判令鑫厦公司退还吕瑞珍已交购房款69996元，并按银行同期贷款利率支付利息25199元，判令鑫厦公司赔偿吕瑞珍的损失4万元。合计：135195元。庭审时，吕瑞珍表示合同如不能解除，也要求鑫厦公司继续按照租金计算赔偿上述损失。
原审法院认为，吕瑞珍、鑫厦公司双方签订的《房屋要约协议书》，系双方当事人真实意思表示，该协议对房屋坐落、面积、单价、付款方式、交房日期均约定明确，鑫厦公司已收受了吕瑞珍交纳的购房款，合同已实际履行，且鑫厦公司已取得诉争房屋所在商业服务区的《商品房预销售许可证》，吕瑞珍、鑫厦公司所订立的《房屋要约协议书》应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，该条第二款规定了解除权的行使期限，本案中双方当事人已约定了交房日期为2010年5月30日前，之后鑫厦公司一直未交付房屋，吕瑞珍即有权行使解除权，解除权为除斥期间，且双方又签订了《底商补充协议书》及《补充协议》，吕瑞珍同意鑫厦公司对延期交房进行补偿，双方就按揭贷款时间及交房日期均未再进行约定，也未约定解除期限，因鑫厦公司未进行催告，该权利的行使期限为一年，至2015年6月吕瑞珍的解除权已消灭，因此，对于吕瑞珍要求解除《房屋要约协议书》、判令鑫厦公司退还已支付房款及按照银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求不予支持。庭审时，吕瑞珍表示合同如不能解除，也要求鑫厦公司继续按照租金计算赔偿上述损失，因鑫厦公司未按期交房，从2011年1月22日之后给吕瑞珍造成的违约损失鑫厦公司应当予以赔偿，对于吕瑞珍请求的4万元未超过法律规定的范围（同地段租金1273元及吕瑞珍交款数额比例），予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十七条之规定，判决如下：一、内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于本判决书生效后15日内偿付给吕瑞珍从2011年1月22日至2015年6月5日止延期交房的损失4万元；二、驳回吕瑞珍的其他诉讼请求。案件受理费1602元（吕瑞珍已预交），由鑫厦公司负担400元，吕瑞珍负担1202元。
鑫厦公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。吕瑞珍提供的“情况说明”，证明房屋在2011年1月22日具备了交付条件，鑫厦公司多次通知用户收房，是吕瑞珍不收房，不是鑫厦公司不交房。整个大学城的商业房子都在经营，有开宾馆的、有开饭店的、商城、游戏的，房子都已交付给业主，业主或自用或出租，不存在鑫厦公司不交房的事实；二、一审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”如果当事人仅约定了房屋交付使用的时间，而未明确约定，其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期间内将房屋转移给买受人占用，即交钥匙，就认定出卖人按期履行了房屋交付使用的义务。本案中，鑫厦公司早就通知吕瑞珍接收房屋钥匙，吕瑞珍故意不接收房屋不接收钥匙。一审法院的判决在吕瑞珍领租金后还未交房，是不妥的。请求撤销一审判决，改判鑫厦公司不承担延期交房的损失责任。
吕瑞珍答辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吕瑞珍所举证据证明诉争房屋不具备交付条件。故鑫厦公司的上诉理由不能成立。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为，鑫厦公司是否应承担逾期交房的违约责任。
吕瑞珍与鑫厦公司签订的《房屋要约协议书》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，鑫厦公司亦取得诉争房屋所在商业服务区的《商品房预销售许可证》，故吕瑞珍与鑫厦公司所签订的《房屋要约协议书》为有效合同，对双方当事人均具有约束力。吕瑞珍已交付了合同约定的购房款。之后双方虽然签订了《底商补充协议书》等，鑫厦公司同意对吕瑞珍于2010年5月30日至2011年1月22日期间延期交房进行补偿，但该房屋至今仍未实际交付吕瑞珍，鑫厦公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。据此，一审法院判决鑫厦公司按同地段租金1273元及吕瑞珍交款数额比例支付2011年1月22日至2015年6月5日期间逾期交房的损失，无不妥之处，本院应予支持。鑫厦公司提出，其所出具的“情况说明”，证实该房屋于2011年1月22日已具备了交付条件，鑫厦公司多次通知用户收房，是吕瑞珍不收房，但鑫厦公司未能举出充足依据证明其主张，且鑫厦公司在庭审中承认该房至今未经验收，根据相关法律规定，未经验收合格的房屋不得交付使用。故鑫厦公司关于该房屋已具备交付条件，是吕瑞珍不收房的上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鑫厦公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3004元，由鑫厦公司负担，
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 殷玉凤
审判员 苏 毅
二〇一六年二月二十二日
书记员 于文硕