天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初2820号
原告王锦林,男,1954年8月14日出生,住址天津市北辰区。
委托代理人赵国胜,天津昭元律师事务所律师。
被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司,住所地天津开发区洞庭路66号3号楼13层01、03、05室。
负责人吴磊。
委托代理人国占开,天津善智律师事务所律师。
委托代理人卫晓武,天津善智律师事务所律师。
被告赵静茹,女,1971年3月2日出生,现住址天津市西青区。
委托代理人侯永福,天津易盈律师事务所律师。
委托代理人闫路萍,天津易盈律师事务所律师。
被告天津中建国际工程设计有限公司,住所地天津市滨海新区中心商务区响螺湾旷世国际大厦B座305-489号,现办公地址天津市塘沽区杭州道72号。
法定代表人王文韬,总经理。
委托代理人张立敏,该公司纪委书记。
委托代理人秦琼,该公司办公室副主任。
被告夏尧,男,1982年7月7日出生,住址天津市河西区。
第三人天津市和平区小白楼房管站,住所地天津市和平区承德道**号。
法定代表人王鹏,站长。
委托代理人赵琳,该站干部。
原告王锦林与被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司(以下简称中建滨海分公司)、赵静茹、天津中建国际工程设计有限公司(以下简称中建公司)、夏尧,第三人天津市和平区小白楼房管站房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王锦林的委托代理人赵国胜,被告中建滨海分公司的委托代理人国占开、卫晓武,被告赵静茹及其委托代理人侯永福、被告中建公司的委托代理人张立敏、秦琼,第三人天津市和平区小白楼房管站的委托代理人赵琳到庭参加诉讼。被告夏尧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王锦林向本院提出诉讼请求:1、判令2016年6月15日(即送达诉状副本之日)解除原告与中建滨海分公司的房屋租赁合同;2、判令四被告连带支付原告租金146400元、按照每日850元给付自2016年6月16日(即合同解除之日次日)至实际给付拖欠租金之日的违约金、按照每日813元的租金标准给付自合同解除之日至实际交付房屋之日的占有使用费;3、判令中建滨海分公司、赵静茹、夏尧腾空房屋并交付原告;4、本案诉讼费用由四被告承担。
原告王锦林主张的事实和理由:原告系坐落于本市和平区解放路38-48号直管公产房屋的合法承租人,出租人为第三人。2013年7月12日原告与中建滨海分公司就上述房屋签订房屋租赁合同。赵静茹与中建滨海分公司系合作关系,实际使用涉案房屋,中建公司为中建滨海分公司的总公司。2015年12月26日至今,赵静茹与中建滨海分公司无理由拒不支付房租,原告经多次催要未有答复。
被告中建滨海分公司辩称,不同意原告的全部请求。不同意解除合同,同意给付欠付租金,但应由实际使用人赵静茹承担;违约金过高;可以按照租金标准给付使用费;我方不使用房屋故不同意腾房,诉费服从法院判决。
被告赵静茹辩称,不同意原告的全部诉请。解除租赁合同是形成权,原告不应以诉讼的形式解除合同。原告对赵静茹的诉讼没有事实基础。1、原告与赵静茹没有合同关系,双方不存在合同下的权利义务;2、赵静茹于2014年6月25日与中建滨海分公司签署合作协议,后应该分公司负责人吴磊的要求给付吴磊涉案房屋装修改造费近400万元,房租给付至2016年1月31日。后吴磊称其到缅甸出家,不再是滨海分公司负责人,让赵静茹与中建公司联系,接洽房租交付事宜。后赵静茹曾多次前往中建公司,希望其提供收取租金的银行账户,但中建公司一直没有提供。后由中建国际公司约原告及赵静茹协商上述事宜,各方均表示暂时先不收取租金,房屋搁置,停止经营,待找到吴磊后共同商洽此事。拖欠租金责任不在赵静茹,责任完全在中建公司及其滨海公司;3、赵静茹在与中建公司及其滨海公司接洽中发现,吴磊在收取高额的装修款后并没有实际支付给中建公司及其滨海公司,也没有将上述所有款项用于房屋的改造装修,涉嫌犯罪,赵静茹依法向西青公安分局报案,公安局现在侦查过程中。据此,我方认为本案不宜腾房,一旦腾房涉及相关的装修,相关的证据会灭失;4、赵静茹就涉案房产投入了巨大的精力,希望在法庭的主持下,各方认真考虑客观事实,能够协商解决本案。
被告中建公司辩称,同意中建滨海分公司的答辩意见。
被告夏尧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,亦未提交书面答辩状及证据。
第三人天津市和平区小白楼房管站述称,对于原告的租赁关系不知情,原告并未在我站办理任何转租手续,本案与我站无关,不发表意见。
本院经审理认定事实如下:
涉案房屋坐落于天津市和平区解放路38-48号,计租面积467.72平方米,承租人为原告王锦林,系第三人天津市和平区小白楼房管站管理的工商业用房。
原告王锦林与被告中建滨海分公司系租赁关系。2013年7月12日,原告作为甲方与中建滨海分公司作为乙方签订《房屋租赁合同》,约定甲方将涉案房屋租与乙方用于办公场所,也可以开展其他商业服务,租期12年,自2013年10月1日至2025年9月30日,自2014年10月1日至2019年9月30日年租金为292800元,半年支付一次租金,乙方于每年6月25日及12月25日前将租赁房屋租金支付给甲方。乙方应交纳房屋房租押金5万元。乙方延期一个月及以上支付租金,甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。乙方除应支付累计拖欠租金外,还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日,按每日850元向甲方支付违约金。乙方在承租期内,享有租赁房屋使用权、占有权、合作经营权,无转租权。现被告中建滨海分公司欠付原告2016年1月1日至2016年6月30日的租金。被告中建公司与中建滨海分公司系总公司与分公司的关系。
被告中建滨海分公司与被告赵静茹系转租关系,2014年6月25日签订《合作合同》,将涉案房屋租与赵静茹,租期自2014年7月1日至2025年9月30日,2014年7月1日至2019年9月30日期间的年租金为30万元。后赵静茹于2016年5月1日又将涉案房屋转租给夏尧,第一次庭审后,本院组织各方当事人到现场进行勘验,被告夏尧在现场并承认诉争房屋现由其控制,但未实际经营,原告遂申请追加夏尧为本案共同被告。
关于中建滨海分公司主张原告与赵静茹存在直接租赁关系并辩称原告王锦林系一房两租、收取赵静茹的房租是为转交给原告的事实,提交证据为注册在涉案房屋内的岳岚蔬食(天津)餐饮有限公司中的股东为被告赵静茹,并提交向工商部门出具的《住所租赁使用证明》、涉案房屋的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》,对上述证据原告及赵静茹均予以否认,赵静茹认可与中建滨海分公司系转租关系。对此本院认为,中建滨海公司以工商登记材料推定原告与被告赵静茹存在租赁关系的不符合法律规定的租赁合同应具备的条款,该事实主张不能成立,本院不予确认。
本案争议焦点为原告是否有权解除合同及解除后的法律后果。原告王锦林与被告中建滨海分公司之间签订的涉案房屋租赁合同,系双方当事人真实意思表示,依法成立、有效。当事人应按照合同的约定全面履行自己义务。根据法律规定,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。现原告欠租,主张2016年6月15日即原告诉状送达中建滨海分公司的时间解除合同,符合合同约定和法律规定,本院予以支持。对于欠租146400元租金一节,根据合同相对性原则,被告中建滨海分公司负有给付至合同解除之日即2016年6月15日租金134200元的义务,其抗辩应由实际使用人赵静茹给付房租的意见本院不予采信。对于原告主张按照每日850元给付2016年6月16日(即合同解除之日次日)至实际给付拖欠租金之日的主张,本院认为按照合同约定原告有权主张违约金,对于合同中约定的每日850元的违约金,本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,该项主张的每日850元的违约金标准并未过分高于同地段的非住宅房屋租赁指导租金,被告中建滨海分公司的抗辩意见本院不予采信。被告中建公司与中建滨海分公司系总公司与分公司的关系,根据法律规定,分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担,故被告中建公司应与中建滨海新区分公司共同承担租金及违约金的给付责任。原告收取中建滨海公司房租押金5万元,现同意退还,本院予以照准。
合同解除后,尚未履行的,终止履行。被告中建滨海分公司作为承租人应将租赁物涉案房屋返还给原告,由于中建滨海公司并未实际占用房屋,故不承担逾期腾房的使用费。被告夏尧系诉争房屋的实际控制人,被告赵静茹主张其与夏尧的合作合同尚未开始经营和给付租金,故被告赵静茹作为次承租人、夏尧作为实际控制人亦负有将涉案房屋腾空交还原告的义务,逾期腾房的,支付房屋使用费。对于房屋使用费标准,原告主张比照原租赁合同约定的标准计算,与法不悖,本院予以支持。被告赵静茹和夏尧负有按照租金标准每日813元连带给付逾期腾房的房屋使用费义务。
赵静茹与中建滨海分公司系转租关系,未得到原告的同意,且违反了中建滨海分公司无转租权的约定,导致该转租行为无效的法律后果。赵静茹主张的代中建滨海公司支付欠付租金和违约金抗辩原告合同解除权的主张,不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定,被告赵静茹的抗辩意见本院不予采信。
被告夏尧经法院合法传唤未到庭应诉,漠视其应承担的诉讼义务,以其行为放弃了自己的诉讼权利。本院根据原告提供的证据及其当庭陈述,运用证据归责原则,作出裁判。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、第十八条,《中华人民共和国公司法》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定的规定,缺席判决如下:
一、确认原告王锦林与被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司就天津市和平区解放路38-48号房屋于2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月15日解除;
二、本判决生效之日起十五内,被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司和被告天津中建国际工程设计有限公司共同给付原告王锦林自2016年1月1日至2016年6月15日的租金134200元及自2016年6月16日至实际给付前述拖欠租金之日按照每日850元计算的违约金;
三、本判决生效之日起十五内,被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司、被告赵静茹、被告夏尧将天津市和平区解放路38-48号房屋腾空交还原告王锦林;
四、本判决生效之日起十五内,被告赵静茹、被告夏尧连带给付原告王锦林自2016年6月16日至实际腾房之日止的房屋使用费,按照每天按813元计算;
五、本判决生效之日起十五内,原告王锦林退还被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司交纳的房租押金5万元;
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费2589.5元,由被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司、天津中建国际工程设计有限公司、赵静茹、夏尧共同全部负担(本判决生效后十五日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 陈亚洁
二〇一六年九月一日
书记员 冯 伟
附:本裁判文书所依据的法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
第十七条因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。