浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终857号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚和珍，女，1974年2月4日出生，汉族，住象山县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王爱娣，女，1952年8月4日出生，汉族，住象山县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王维彩，女，1949年12月9日出生，汉族，住象山县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张素琴，女，1954年6月13日出生，汉族，住象山县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐利民，男，1958年4月4日出生，汉族，住象山县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱虹，女，1959年8月29日出生，汉族，住象山县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志飞，女，1954年4月20日出生，汉族，住象山县。
六被上诉人的委托诉讼代理人：陈良种，宁波市民信法律服务所法律工作者。
上诉人姚和珍因与被上诉人王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2017年12月28日作出的（2017）浙0225民初7684号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚和珍上诉请求：1.依法撤销象山县人民法院（2017）浙0225民初7684号民事判决，同时要求改判支持上诉人的一审反诉请求；2.一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人拖欠租金的事实错误，事实上上诉人多次主动要求支付租金，被上诉人都以房屋即将拆迁，等实际拆迁时间确定，再一次性支付租金为由拒绝。2.签订租房协议时，双方就已经清楚了解涉案房屋可能被拆迁，上诉人为保障自己的权益特别注明如遇拆迁装饰归上诉人所有，进一步证明了承租房屋后进行了装修。3.政府主管部门对被上诉人房屋征收补偿费用的装饰装修补偿、搬迁和临时安置费用、停产停业损失补偿三项与上诉人租房行为存在因果关系，一审判决将上述三项费用归被上诉人所有不当。
王爱娣等六人辩称：1.双方签订的租房协议约定，租赁期间如遇政府政策性变动，上诉人必须无条件服从政府的政策政令办事。现政府要拆迁，根据有关文件，非住宅房屋安置补偿不管是否营业都补偿，是补偿给房屋所有权人，与上诉人无关。2.上诉人不按租房协议支付房屋租金，经被上诉人催讨上诉人拖欠未付，上诉人所称“主动要求支付租金，被上诉人都以房屋即将拆迁，等实际拆迁时间确定，再一次性支付租金为由拒绝”不符合事实，因上诉人迟迟未支付租金，其行为已构成违约，根据《合同法》第二百二十七条条和司法解释有关规定，被上诉人有权解除合同。
王爱娣等六人向一审法院起诉请求：1.判令原审被告立即将坐落于象山县2-3层房屋腾空返还原审原告；2.原审被告立即支付原审原告自2017年4月1日起至腾房之日止以131.5元/日计算的房屋租金；3.一审诉讼费由原审被告承担。一审庭审过程中，原审原告增加两项诉讼请求：2.判令解除原审原告徐利民与原审被告姚和珍于2016年4月1日签订的租房协议；2.判令原审被告恢复签订租房协议时的房屋原状，即拆除二楼北侧分隔墙、门和增设的两只卫生间及地砖，恢复为地板。
姚和珍向一审法院反诉请求：1.依法解除原审原、被告于2016年4月1日签订的《房屋出租协议书》；2.判令原审原告立即支付原审被告房屋装饰装修补偿费及搬迁费用300000元（暂定，具体以评估报告上的金额为准）；3.诉讼费由原审原告承担。
一审法院经审理查明：案涉房屋坐落于象山县，登记于原告张素琴名下，原告王爱娣、王维彩、徐利民、朱虹、杨志飞等五人为共有权人，房屋产权证号：象房权证丹东街道字第××号，土地证号：10××05，建筑面积486.23平方米，用途为商业，总层数为3层。
2016年4月1日，原告徐利民与被告签订《房屋出租协议书》一份，约定原告徐利民等六人将其上述房屋二至三层整体出租给被告，租赁期限为三年，自2016年4月1日至2019年3月31日；房屋租金每年48000元，每年分两次提前付清，分别为每年的4月1日和10月1日；租赁期间如遇政府政策性变动被告姚和珍必须无条件服从政府的政策政令办事；如遇拆迁，被告装饰部分归被告所有；如不拆迁，继租二年。
根据象山县人民政府象政房征决[2017]第1号房屋征收决定，案涉房屋被列入象山县丹西街道办事处区块改造项目征收范围。2017年6月25日，原告与房屋征收部门签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》，约定案涉房屋征收补偿方式为货币补偿，房屋评估金额为8412713元（均为商业用房），货币补偿补助金额为870636元，一次性搬迁和临时安置费84128元，停业停产损失补偿费420636元，合计征收补偿资金9788113元。该协议第六条约定：“在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效；否则本协议不生效。”截至2017年6月25日，签约率达90%，该协议已生效。
2017年7月26日，象山县丹东街道办事处发布《关于象山县丹西街道办事处区块改造项目房屋腾空搬迁事宜的公告》，载明：一、房屋腾空搬迁时间2017年7月31日至2017年10月15日。二、房屋腾空搬迁奖励在2017年9月30日（含）之前完成腾空搬迁并通过项目指挥部验收合格的，可得签约搬迁奖励费和壹万元的提前腾空搬迁奖励费。在2017年9月30日后到10月15日前（含）完成腾空搬迁的，仅得签约搬迁奖励费，取消壹万元的提前腾空搬迁奖励费。在2017年10月15日之后腾空搬迁的，取消签约搬迁奖励费和壹万元的提前腾空搬迁奖励费。2017年8月25日起，原告通过张贴、寄送通告、发送短信等方式通知被告等承租人房屋拆迁事宜，要求其腾空房屋，并告知各户原告将于9月20日前停水停电。
一审另查明，自2017年4月1日起，被告未支付房屋租金。截至目前，被告尚未搬离该房屋。
一审法院认为，关于原告徐利民与被告姚和珍签订的《房屋出租协议书》，虽原告王爱娣、王维彩、张素琴、朱虹、杨志飞等五人未在协议书上签字，但其对协议主要内容均予以认可。五原告认为《房屋出租协议书》中的条款“如遇拆迁，乙方装饰部分归乙方所有”为后期手写，由原告徐利民签字，原告王爱娣、王维彩、张素琴、朱虹、杨志飞等五人并不知情，对其不产生法律效力。一审法院认为，原告徐利民作为案涉房屋的共同所有权人之一，被告有理由相信原告徐利民有权代理另外五原告与其签订协议，故原告关于该条款无效的说法，一审法院不予采纳。该协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。
案涉房屋因被列入政府征收范围，导致合同无法继续履行，原告已提前告知被告该事项，根据协议约定，被告应无条件服从政府政策办事及时腾退房屋，被告如要求继续履行合同，则应按合同约定继续支付租金，现被告既未按约支付租金，亦未将案涉房屋交还原告，不符合合同约定及法律规定。现原、被告均要求解除租赁协议，原告要求被告腾退房屋，一审法院予以支持。关于原告要求被告立即支付自2017年4月1日起至腾房之日止的房屋租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”，因象山县人民政府征收案涉房屋的决定已于2017年6月25日生效，案涉房屋的所有权自当日起已自原告转移至象山县人民政府，故原告要求被告支付2017年4月1日至2017年6月24日的房屋租金的请求，依法有据，一审法院予以支持，但要求被告支付2017年6月25日起的租金的请求已失去法律基础，一审法院不予支持。关于原告要求被告恢复房屋原状的诉讼请求，案涉房屋即将被拆除，恢复原状已无经济价值，反会造成社会资源的浪费，不符合经济效率的原则，故一审法院不予支持。
关于被告的反诉请求，一审法院认为，案涉房屋系商业用房，停产停业损失补偿费系对被征收人搬迁之后无法继续商业用途所作的补偿，即使该房屋未开店经营，被征收人也可享受停产停业补偿，一次性搬迁和临时安置费、重大设施搬迁损失补偿费等也均系对被征收人在过渡期可能发生费用的补助。被征收人与房屋征收部门签订的征收补偿协议本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人。因此，被告因其承租房屋被征收而主张权利，不应以房屋征收部门与原告签订的征收补偿协议作为依据，相关争议应以双方合同约定作为解决依据。原、被告签订的《房屋出租协议书》未对上述费用的分配进行约定，故对被告要求原告赔偿一次性搬迁和临时安置费、停产停业费的诉讼请求，于约于法均无依据，一审法院难以支持。关于被告要求原告赔偿装修装饰费的诉讼请求，根据《合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中被告应于2017年4月1日前支付房屋租金，但被告迟迟未支付，其行为已构成违约，原告有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”且根据“谁主张，谁举证”的原则，被告未提供证明其装修装饰部分的实际投入及残值损失，故被告要求原告支付装修装饰费用的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞与被告姚和珍于2016年4月1日签订的《房屋出租协议书》；二、被告姚和珍将其所承租的坐落于象山县2-3层房屋腾退返还给原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞，限于一审判决生效后十五日内履行完毕；三、被告姚和珍支付原告自2017年4月1日至2017年6月24日止期间的房屋租金11177.5元（131.5元/日×85日），于腾房之日起十五日内付清；四、驳回原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞的其他诉讼请求；五、驳回被告姚和珍的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉部分受理费350元，减半收取175元，由被告姚和珍负担100元，由原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞负担75元；反诉案件受理费2900元，由被告姚和珍负担2600元，由原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞负担300元。
二审中，本院通知证人周某（张素琴儿子）出庭作证，证人周某表示在录音中没有听到其让姚和珍暂不交租金的内容，也没有向其母亲张素琴说过录音中的相关情况。姚和珍经质证后对该证据没有意见。王爱娣等六人经质证，认为该证据与本案没有关联性，不能证明姚和珍要证明的内容。本院认为，该证据不足以证明六被上诉人有表示缓收租金的事实。
综上，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，？当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人姚和珍应于2017年4月1日向六被上诉人支付租金，但上诉人姚和珍超出合理期限未支付。上诉人姚和珍主张其向张素琴的儿子周某提出过支付租金、周某表示暂不收租金，周某对此予以否认，并表示也未向其母亲张素琴讲起过有关情况，六被上诉人也不认可周某有代理权。而上诉人姚和珍也未提供充分的证据证明其有理由相信周某系代理六被上诉人，且作出过暂不收租金的表示，故上诉人姚和珍应承担不利的后果。根据《合同法》第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，六被上诉人以姚和珍违约为由要求解除租赁合同于法有据；因姚和珍违约导致合同解除，姚和珍要求六被上诉人赔偿损失的诉请，事实和法律依据不足，本院难以支持。
综上所述，姚和珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3250元，由上诉人姚和珍负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 沈路峰
审判员 马金平
审判员 俞灵波
二〇一八年八月十七日
书记员 杨丽丽