北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10473号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李克俭，男，1968年7月17日出生。
上诉人（原审被告）：刘淑凌，女，1967年8月5日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：赵红革，北京泽盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:李蕴，女，1986年1月3日出生。
委托诉讼代理人：胡梦薇，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：彭永东，总经理。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人李克俭、刘淑凌因与被上诉人李蕴、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初21959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李克俭、刘淑凌上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认李克俭与李蕴于2016年9月16日签订的编号为100000345303的《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》、《补充协议》）及2017年1月19日签订的《变更协议书》已经解除；3.依法判令李蕴向李克俭、刘淑凌支付违约金100万元，并自2017年3月31日起，每日支付李克俭、刘淑凌2500元违约金（暂计至2018年3月6日，违约天数340天×2500元/天=850000元），总计185万元；4.依法解除涉案房屋的诉讼保全；5.一、二审诉讼费由李蕴承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。李蕴无任何证据证明其具有购房资格或完成了购房资质核验，应承担举证不能的后果。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为“购房人的资质核验系行政审查行为，该行为系在出卖人与买受人就房屋买卖达成合意后，在办理房屋产权转移时，由相关行政部门作出，故购房人购房资质核验并非房屋买卖合同成立的必要条件”系混淆了合同成立和合同解除的概念。李克俭从未否认过双方房屋买卖合同的效力，故此才会请求确认合同解除，而非确认合同无效。此外，一审判决认为“仅凭是否将自己名下房屋出售来衡量买受人的偿付能力，有违社会常理”。而李克俭的主张是李蕴名下的房屋未出售，其无法完成购房资质核验，并且超过了首付款支付期限仍未支付任何款项。
李蕴辩称，同意一审判决，不同意李克俭、刘淑凌的上诉请求。第一，一审判决认定事实清楚，李克俭、刘淑凌主张李蕴存在购房资质问题，应当承担举证责任。但其提供的判决书仅能说明其中一笔交易未完成，并且其原因也是李克俭、刘淑凌拒绝卖房造成。起诉时间在李克俭、刘淑凌民事违约之后并不能证明李蕴不具备购房资质。李蕴从未怠于履行合同，而是李克俭、刘淑凌恶意拖延拒绝向链家公司提供房本办理房屋核验。在约定的支付首付款的时间之前，即明示不履行合同导致根本违约，李克俭、刘淑凌应当承担违约责任。第二、一审判决适用法律正确。购房资格核验，确系行政审查行为，不影响合同效力。李蕴已向一审法院明确表示，其购房资格不存在问题，并愿意一次性支付购房款。李克俭、刘淑凌继续履行房屋过户义务不存在法律和实质障碍。李克俭、刘淑凌明示不履行合同，并将房屋恶意过户至刘淑凌名下再次进行出售。李克俭、刘淑凌根本违约在先，无权解除合同。
链家公司述称，同意一审判决。
李蕴向一审法院起诉请求：1.判决李克俭和刘淑凌继续履行李蕴与李克俭于2016年9月16日签订的编号为100000345303《房屋买卖业务签订文件合订本》(包括《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》)、李蕴与李克俭于2017年1月19日签订的《变更协议书》；2.判决李克俭和刘淑凌立即配合李蕴将位于北京市朝阳区×××306号的房屋进行网签并办理过户，并立即将房屋交付给李蕴；3.判决李克俭和刘淑凌向李蕴支付因李克俭拒绝将房屋出售给李蕴而产生的违约金100万元，并向李蕴支付因李克俭逾期履行合同的违约金（按照2500元每天的标准,自2017年3月2日计算至房屋完成过户之日止）；4.判决李克俭和刘淑凌对上述债务承担连带责任。
李克俭向一审法院提出反诉请求：一、依法确认李蕴与李克俭于2016年9月16日签订的编号为100000345303的《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》）、2017年1月19日签订的《变更协议书》已经解除；2、李蕴向李克俭支付违约金100万元，并自2017年3月31日起，每日支付反诉人2500元违约金（暂计算至2018年3月6日），总计185万元。
一审法院认定事实：2016年9月16日，李克俭作为出卖人、李蕴作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称《买卖合同》），约定李克俭将其位于北京市朝阳区×××306号房屋（以下简称涉案房屋）出售给李蕴，涉案房屋未设定抵押。《买卖合同》第四条约定，涉案房屋成交价格为415万元，涉案房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为85万元，合计500万元。同日，李克俭作为甲方（出卖方）、李蕴作为乙方（买受方）、链家公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，约定涉案房屋总价款为500万元，此价格为甲方净得价，不含税；涉案房屋定金10万元，乙方于签约当日自行支付给甲方；乙方于过户前10个工作日将第一笔首付款197万元以理房通托管的方式支付给甲方；甲乙双方应于网签后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在缴税后30个工作日内，具体以建委网上预约时间为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任；甲乙双方应当在收到全部尾款3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存3万元作为物业交割保证金；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2017年1月19日，李克俭作为甲方（出售方）、李蕴作为乙方（买受方）、链家公司作为丙方（居间方），三方签订《变更协议书》，约定，甲乙双方经丙方居间介绍，就涉案房屋达成交易，并于2016年9月16日签署了《交易合同合订本》（编号：100000345303，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》）、《补充协议》（编号：100000345303）。现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：原补充协议中其他约定无效；原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一项约定为：“当事人双方同意，自本合同签订之日起日内180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。现变更该项约定为：“当事人双方同意，自原合同签订之日起日内210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续（因甲方个人原因导致时间耽误的，乙方不追究责任，合同时间自动顺延）。
经向北京市朝阳区不动产登记事务中心查询，2017年3月6日，李克俭与刘淑凌就涉案房屋签署夫妻间房屋归属约定：坐落于朝阳区×××306的房产，产权人为李克俭，现经夫妻双方共同协商，一致同意将上述房产登记到刘淑凌一人名下，产权归其单独所有。另，李克俭向法院提交李克俭与刘淑凌《结婚证》，双方于1994年6月2日登记结婚。经询，李克俭与刘淑凌截止庭审之日，双方为在婚状态。经查，2016年9月16日，刘淑凌出具配偶（共有权人）同意出售证明，同意出售涉案房屋。
2017年3月20日，经李蕴向法院提出财产保全申请，法院依法作出查封刘淑凌名下涉案房屋的民事裁定书，保全期限为，自实际查封之日起三年。
李蕴称，2016年9月16日，《买卖合同》签订后，李蕴依约向李克俭支付定金10万元，后李克俭未向李蕴以及链家公司明确以何种交易方式履行合同，李蕴及链家公司自2016年9月24日开始多次以电话、短信、微信等方式联系李克俭，一直联系不上李克俭，或联系上后李克俭以出差在外等各种理由推脱，拒绝向李蕴以及链家公司表明按照何种交易方式履行合同。后李蕴与李克俭于2017年1月19日签订《变更协议书》，约定取消原《补充协议》中的“其他约定”，明确过户时间为自原合同签订之日起210日内，双方共同完成房屋过户。《变更协议书》签订之后，李蕴积极履行合同联系贷款事宜并准备首付款，但在2017年3月2日，李克俭明确告知链家公司，以房屋被查封为由拒绝履行李蕴与李克俭签订的《买卖合同》。李蕴得知该消息后多次联系或通过链家公司联系李克俭，却再无答复。另，经询，李蕴表示，截止庭审之日，李蕴具备购买涉案房屋的资格。
李克俭称，2016年9月16日双方签订《房屋买卖业务签订文件合订本》后，李蕴仅履行了支付10万元定金的义务，连链家公司的中介服务费也一直拖欠未付。李克俭于2017年2月中旬左右多次通过链家公司通知李蕴签订存量房屋结算资金划转协议，确定资金共管账户，而李蕴一直推脱。经查，李蕴并无履行合同的能力。因为2016年9月l1日，李蕴和案外人张某签订合同，李蕴将名下的位于朝阳区×510室房屋出售给案外人张某，房屋总价290万元，可以支付涉案房屋的首付款，但李蕴未按照约定办理相关解除抵押的手续，故李蕴的位于朝阳区×××510室房屋最终未出售，加之商业贷款未获审批，所以李蕴一直延迟履行合同义务，已经构成根本违约。2017年4月10日，李克俭向李蕴送达《告知函》，催促其履行合同，完成购房资质核验（事实上，因李蕴名下的房屋未出售成功，受限购政策的规定，其无法购买第二套房屋）。2017年5月14日，李克俭再次向李蕴发函，通知其解除房屋买卖合同，上述函件李蕴均亲自签收。
一审法院认为，李蕴与李克俭之间签订的的《买卖合同》、《补充协议》和《变更协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。现李蕴表示因李克俭怠于履行双方签订的上述合同约定的义务，违反双方约定的权利和义务，要求李克俭继续履行双方约定的合同义务，并根据合同约定，赔偿相应损失。李克俭主张，系因李蕴怠于履行合同约定的义务，经与李蕴多次沟通无果后，向李蕴发出的解除合同的通知，且李蕴已经收到解除通知，双方签订的合同约定的权利义务已经终止，合同已经无法继续履行。但根据李克俭提交的证据，无证据显示李克俭与李蕴多次沟通的情况，也无证据显示李蕴怠于履行合同义务的情况，且李克俭在无单方解除合同的事由的情况下，向李蕴发送的解除合同的通知，不具备单方解除合同的效力。李克俭主张，李蕴在支付十万元定金后，一直未作资质核验，无法继续履行双方约定的合同权利义务。法院认为，购房人的资质核验系行政审查行为，该行为系在出卖人与买受人就房屋买卖达成合意后，在办理房屋产权转移时，由相关行政部门作出，故购房人购房资质核验并非房屋买卖合同成立的必要条件。李克俭以此为由否定与李蕴之间的房屋买卖合同的效力，于法无据，且李克俭亦未就李蕴不具备购房资质提交证据证明，亦无事实依据，法院不予支持。李克俭主张，因李蕴未其将名下总价值190万元位于朝阳区×510室房屋出售给案外人张某，且商业贷款未获批，李蕴实际无法支付首付款，导致李蕴与李克俭之间签订的房屋买卖合同无法履行。法院认为，买卖双方签订合同后，双方应当依约履行各自的合同义务，本案中，根据合同约定，在李蕴支付定金后，双方须办理网签手续，后双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，再于双方办理房屋所有权转移登记手续前10个工作日将首付款支付给李克俭。现李克俭在双方未办理网签的情况下，即主张李蕴商业贷款未获审批，无事实依据。李克俭主张因李蕴名下房屋未获出售，导致李蕴无履行与其之间的房屋买卖合同，从社会常理考虑，衡量买受人的支付能力应当从多角度、各因素综合衡量，仅凭是否将自己名下房屋出售来衡量买受人的偿付能力，有违社会常理，法院不予认可。综上，李克俭主张的因李蕴上述原因导致双方之间签订的房屋买卖合同无法继续履行的事由，均不具有事实和法律依据，现李蕴要求继续履行双方之间签订的房屋买卖合同，符合双方的合同约定，法院予以支持。因李克俭在签订房屋买卖合同的情况下，将涉案房屋所有权转移至其配偶刘淑凌名下，违反合同约定，且刘淑凌签署有配偶同意出售证明，证明李克俭与李蕴签署房屋买卖合同时，刘淑凌是知晓的，并可以推定刘淑凌同意将房屋出售给李蕴，虽然房屋买卖协议由李克俭签署，但是对于夫妻共同财产的处分权的对外效力来看，该处分行为系李克俭和刘淑凌的共同处分的意思表示的构成，李克俭与刘淑凌就涉案房屋的权属的约定，系李克俭与刘淑凌二人之间就夫妻共同财产处分的的约定，该约定只具有约束李克俭与刘淑凌的效力，不能以此对抗与李蕴之间签订的房屋买卖合同的效力。现李蕴要求李克俭与刘淑凌共同履行双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，法院予以支持。李蕴要求李克俭承担迟延履行合同义务的违约金的主张，根据法院查明的事实，李克俭确实存在怠于履行合同义务的情况，并向李蕴提出解除双方之间的房屋买卖合同，违法合同约定，应当承担相应的违约责任，具体数额，法院结合李克俭违约程度、合同后续履行情况，予以酌定。李克俭要求李蕴承担违约损失的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。综上判决：一、李克俭继续履行李蕴与李克俭签订的编号为100000345303《房屋买卖业务签订文件合订本》(包括《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》)、李蕴与李克俭于2017年1月19日签订的《变更协议书》；二、李克俭、刘淑凌于判决生效之日起七日内协助将北京市朝阳区×××306号房屋权属转移登记至李蕴名下，所涉税费及办理房屋所有权相关费用由李蕴承担，并将该房屋交付给李蕴；三、李蕴于取得北京市朝阳区×××306号房屋所有权当日向李克俭支付剩余的房款四百九十万元；四、李克俭于判决生效后七日内，给付李蕴违约金三万元；五、驳回李蕴其他诉讼请求；六、驳回李克俭全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李克俭、刘淑凌提交录音光盘一张，证明目的：李克俭、刘淑凌在行使合同解除权之前，多次通过中介催促李蕴履行义务。李蕴名下原有的房屋未卖出且处于诉讼阶段，李蕴无购房资格无支付能力。李蕴发表质证意见：该证据不属于新证据。对证据的真实性不认可，无法确定录音中人物是谁。对录音的证明目的不认可，录音制作时间为李蕴已起诉之时，李克俭、刘淑凌早已根本违约，其言语无任何依据，并且房屋中介明确是由于李克俭、刘淑凌明示违约在先，导致李蕴起诉。本院对上述证据的真实性及证明目的将结合本案事实综合予以认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：李蕴与李克俭之间签订的的《买卖合同》、《补充协议》和《变更协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，合同履行过程中，李克俭于2017年3月2日以房屋被查封为由拒绝继续履行房屋买卖合同，但是涉案房屋在当时并不存在查封，合同不存在履行障碍，因此李克俭拒不履行合同构成预期违约，应承担相应的违约责任。李蕴于2017年3月13日向一审法院起诉，要求李克俭继续履行房屋买卖合同，于法有据。一审诉讼中，李克俭分别于2017年4月10日、5月14日向李蕴发函以李蕴怠于履行合同义务为由要求解除合同，但是，李克俭未能举证证明李蕴存在不履行合同约定义务的情形，故李克俭的解除合同通知不能发生法律效力。关于李克俭上诉提出李蕴未完成购房资质核验、无购房资格一节，根据北京市二手房交易流程，李蕴于网签时具备购房资格即可，而在尚未网签之前，李克俭即已预期违约，故李克俭以此作为解除合同的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。李克俭于2017年3月6日将涉案房屋所有权转移至其配偶刘淑凌名下，而刘淑凌签署有配偶同意出售证明，因此，李蕴要求李克俭与刘淑凌共同履行双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。李克俭、刘淑凌要求解除房屋买卖合同并由李蕴支付违约金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，李克俭、刘淑凌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21450元，由李克俭、刘淑凌共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 贾 旭
审 判 员 张 慧
二〇一八年八月二十日
法官助理 李晓晴
书 记 员 杨艳娇