内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终789号
上诉人（原审原告、反诉被告）:贺孝雄，男，1964年8月16日出生，汉族，现住杭锦后旗陕坝镇,系个体户。
上诉人（原审原告、反诉被告）:白巧莲，女，1967年2月19日出生，汉族，现住址、职业同上，系贺孝雄妻子。
委托诉讼代理人:贺洋，男,1989年10月2日出生，汉族，现住杭锦后旗陕坝镇，系白巧莲之子。
被上诉（人原审被告、反诉原告）:马翠芬，女，1964年2月26日出生，汉族，现住杭锦后旗陕坝镇，系个体户。
委托诉讼代理人:刘哲，系内蒙古惠泽律师事务所律师。
上诉人贺孝雄、白巧莲因与被上诉人马翠芬房屋买卖合同纠纷一案，不服杭锦后旗人民法院（2015）杭民初字第1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月日公开开庭进行审理。上诉人贺孝雄，上诉人白巧的委托代理人贺洋，被上诉人马翠芬的委托代理人刘哲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人贺孝雄、白巧莲上诉请求：1、撤销杭锦后旗人民法院（2015）杭民初字第1210号民事判决；2、改判或发回重审；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人马翠芬没有在购房合同约定的期限内支付价款显然违约。原审判决按照房屋总价款1000000元/3.5亩土地得出被上诉人应付购房款为862875元是错误的，实际1000000元总价款中，除土地外，还包括门店、车库、库房、房屋，且还包含土地公摊面积（门前场地及道路）。被上诉人采取欺诈手段，骗取二上诉人办理了过户登记手续。《房屋买卖协议》中还约定了利息，被上诉人应按约支付利息。
被上诉人马翠芬辩称，被上诉人不存在违约行为；二上诉人出卖给上诉人的土地使用权不是合同约定的3.5亩，而是3.02亩；被上诉人马翠芬已经超付了二上诉人54713元。请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2013年11月20日，贺孝雄、白巧莲与马翠芬签订《房屋买卖协议书》一份。约定：甲方（出售方）贺孝雄、白巧莲将位于杭锦后旗陕坝镇新农贸市场一处占地3.5亩，带门店、车库、库房整体出售。乙方先付定金3万元，剩余购房款还款最后期限为2014年3月1日，购房款一次性付清，如到最后还款期限2014年3月1日，未一次性付清，算乙方违约，合同取消。定金3万元归甲方，乙方再赔偿甲方10万元违约金。乙方未全部付清购房款前，乙方每月为甲方承担1万元利息款，即333元每天，何时一次性付清剩余购房款，即利息停止支付。房屋买卖中，甲方不承担任何过户产生的一切费用，等剩余购房款一次性付清后，甲方无条件配合乙方办理过户手续。房屋买卖合同价为人民币100万元，如甲乙双方哪一方违约，向对方承担10万元赔偿金。合同签订后，马翠芬截至起诉之日支付贺孝雄、白巧莲购房款（含定金3万元）共计920770元及利息34900元，共计955670元，其中2014年3月1日前马翠芬支付购房款23万元，利息26000元。2014年3月1日之后支付购房款690770元，利息8900元。贺孝雄、白巧莲于2014年6月协助马翠芬办理了土地使用证和房屋产权证过户登记手续，土地使用权证书中载明的占地面积为：2015.25平方米折合3.02亩。另外，贺孝雄、白巧莲转让上述土地、房产后，一直占用其中的三套房屋未交付马翠芬使用。
另查明，在双方约定的2014年3月1日前履行支付购房款期间，马翠芬支付的利息26000元，经本院对其核实，马翠芬认可该26000元是其自愿承担的利息。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议书、收条9张13笔POS机转账单在案作证，并经庭审审查质证，可予采信。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，依法应受法律保护。被告（反诉原告）马翠芬在合同签订后未按合同约定时间即2014年3月1日支付原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲部分合同价款，存在违约情形。原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲与被告（反诉原告）马翠芬签订《房屋买卖协议书》中约定“将位于杭锦后旗陕坝镇新农贸市场一处占地3.5亩，带门店、车库、库房整体出售，房屋买卖协议总价值为人民币100万元整”。二原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）签订合同后实际交付被告（反诉原告）的土地、房产占地面积仅为3.02亩（以土地使用证载明的面积为准）而并非合同中约定的3.5亩,所以二原告（反诉被告）也存在违约情形。双方应当按照土地使用证载明的面积3.02亩据实结算价款，即100万元÷3.5亩×3.02亩=862857元。反诉原告马翠芬要求反诉被告返还超付购房款54713元主张，马翠芬已支付贺孝雄、白巧莲955670元，核减双方认可已结算利息34900元，和本院认定的购房款862857元应返还款项为57913元，反诉原告马翠芬要求反诉被告贺孝雄、白巧莲返还54713元购房款，本院予以支持。而原告诉请被告给付购房款109300元的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告贺孝雄、白巧莲提出定金3万元归其所有的主张，因本诉被告马翠芬已履行了交付购房款的义务，所以该定金3万元应认定为支付购房款。鉴于本案原被告双方均存在违约情形，对于双方当事人主张的违约金请求，本院均不予支持。原告（反诉被告）主张被告支付逾期15个月的利息66000元的请求，因至2014年3月1日被告（反诉原告）实际欠二原告房款632857元，而且被告陆续还清原告欠款，在此期间欠款利息应按不超过法律规定贷款利率最高限度即月利率2%计算，逾期利息为27569元（详见后附利息计算表）核减已付原告8900元利息，被告实欠原告利息18669元，因此，原告的此诉求，合理部分本院予以支持。反诉原告要求反诉被告承担卖房后未交房期间的租金20832元，损失15000元的诉求，因反诉原告只提供了租赁协议，未能提供其它证据证实支付租金和损失形成的真实性和诉求的合理性，故对反诉原告该主张本院不予支持。反诉原告马翠芬要求反诉被告贺孝雄、白巧莲立即腾房的请求，因房款已经全部结清，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，条六十条，第一百零七条，第一百二十条，一百三十条，《中华人民共和国民诉法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马翠芬给付原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲欠款利息18669元。二、原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲返还被告（反诉原告）马翠芬多收购房款54713元。三、原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲交付被告（反诉原告）马翠芬已成交现仍由原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲占用的房屋三间。四、驳回原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲的其它诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）马翠芬的其它诉讼请求。本判决的履行期限为判决生效后的十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5430元，反诉费4211元，合计9641元，由原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲承担8064元，由被告（反诉原告）马翠芬承担1577元。
本院二审期间，上诉人贺孝雄、白巧莲围绕上诉请求依法提交了开发商刘换英出具的证明一份，欲证明出售房屋时土地使用权价格为每亩10万元。本院组织当事人进行质证，被上诉人对该证据不予认可。本院认为，土地使用权价格仅凭该证明不能认定，须进行鉴定。经本院委托内蒙古景通房地产评估有限公司评估意见为单位面积地价187元/平方米，双方当事人《房屋买卖协议书》中约定的土地使用权为3.5亩即2333.33平方米，产权登记部门登记的土地使用面积为2015.25平方米，二者相差318.08平方米。《评估报告书》送达马翠芬后，其以评估程序中未通知其选定评估机构为由，向本院书面申请重新评估。经核实本院委托评估部门委托评估时，电话通知马翠芬选定评估机构，马翠芬未到场选定评估机构。
本院认为，原审判决按照购房地产总价款1000000元/3.5亩土地得出被上诉人应付购房款为862875元是错误的，实际1000000元总价款中，除土地外，还包括门店、车库、库房、房屋。办理产权过户登记中土地使用面积为2015.25平米，与《房屋买卖协议书》约定的3.5亩（2333.33平米），相差318.08平米。本院审理中委托内蒙古景通房地产评估有限公司对涉案土地使用权进行评估，评估意见为单位面积地价为187元/平方米，故应从购房地产总价款中减去318.08平方米ｘ187元/平方米＝59480.96元。故《房屋买卖协议书》交易总价应为940519.04元。被上诉人马翠芬已支付购房款920770元，尚欠上诉人购房款19749.04元。被上诉人支付上诉人利息34900元，双方利息结至2014年12月20日，之前已付购房款780000元，尚欠购房款160519.04元，后陆续又支付购房款140770元。应从2014年12月21日对拖欠的款项计息15个月，之后利息上诉人自愿放弃。《房屋买卖协议书》第3条约定“在未全部付清购房款前，乙方每月替甲方承担1万元利息，即333元/天，何时一次性付清余购房款，即利息停止支付。”但该约定利率过高，应按国家保护的最高利率月率2%计息。2014年12月21日一2016年3月20日（15个月）利息合计15754.14元（见附表）。上诉人交付的土地使用权面积不符合合同约定的面积，被上诉人未按约定付款，双方均有违约行为，上诉人贺孝雄、白巧莲请求支付违约金的请求不予支持。被诉人（反诉原告）马翠芬请求上诉人交付现仍占有的三间房屋的请求，理由成立，应予支持。马翠芬申请重新评估，因没有法定的事实和理由，不予准许。原审判决认定事实不清，适用法律不当应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭锦后旗人民法院（2015）杭民初字第1210号民事判决第三项，即三、原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲交付被告（反诉原告）马翠芬已成交现仍由原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲占用的房屋三间。
二、撤销第一、二、四、五项，即一、被告（反诉原告）马翠芬给付原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲欠款利息18669元。二、原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲返还被告（反诉原告）马翠芬多收购房款54713元。四、驳回原告（反诉被告）贺孝雄、白巧莲的其它诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）马翠芬的其它诉讼请求。
三、被上诉人马翠芬于本判决生效之后十日内支付上诉人贺孝雄、白巧莲购房款本金19749.04元、利息15754.14元；
四、驳回上诉人贺孝雄、白巧莲的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人（反诉原告）马翠芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5430元，由上诉人贺孝雄、白巧莲负担4930元，由被上诉人马翠芬负担500元；反诉费4211元，由上诉人贺孝雄、白巧莲负担2911元，由被上诉人马翠芬负担1300元；二审案件受理费5430元、评估费4000元，由被上诉人马翠芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 辛健伟
审判员 贾东升
审判员 仲佳才
二〇一七年三月二十九日
书记员 王 博
马翠芬应向贺孝雄、白巧莲承担利息计算表
2014年12月21日－2015年4月10日
1、剩余本金160519.04元ｘ2%ｘ109天÷30天＝11664.38元；
2、2015年4月11日－2015年4月13日
本金[160519.04元－20000元]ｘ2%（月息率）ｘ3天÷30天＝281.04元；
3、2015年4月14日－2015年5月9日
本金[140519.04元－60000元]ｘ2%（月息率）ｘ26天÷30天＝1395.66元；
4、2015年5月10日－2015年5月20日
本金[80519.04元－20770元]ｘ2%（月息率）ｘ11天÷30天＝438.16元；
5、2015年5月21日－2016年2月20日
本金[59749.04元－40000元]ｘ2%（月息率）ｘ150天÷30天＝1974.90元。
以上利息合计15754.14元。
附：本判决相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、变更。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。