吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第1058号
上诉人（原审原告）：吉林市汇龙家居有限责任公司。住所：吉林市。
法定代表人：姜富成，该公司董事长。
委托代理人：孙宝林，该公司经理。
委托代理人：胡俊山，吉林吉建宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吉林银行股份有限公司。住所：吉林省长春市。
法定代表人：张宝祥，董事长。
委托代理人：李洪山，该公司职员。
委托代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈红阳，男，1977年5月11日生，汉族，吉林东市商贸经济示范区威捌时尚购物店（V8店）业主，住吉林省吉林市。
委托代理人：王晶（陈红阳之妻），女，1978年1月15日生，汉族，V8店的实际经营人，住吉林省吉林市。
委托代理人：王志海，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：吉林市美邦企业管理咨询有限公司。住所：吉林市。
法定代表人：张茂盛，该公司经理。
上诉人吉林市汇龙家居有限责任公司（以下简称汇龙公司）、吉林银行股份有限公司（以下简称吉林银行）因租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人法院（2013）昌民一初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人汇龙公司的委托代理人孙宝林、胡俊山，上诉人吉林银行的委托代理人邢伟，被上诉人陈红阳的委托代理人王晶、王志海到庭参加诉讼，被上诉人吉林市美邦企业管理咨询有限公司（以下简称美邦公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
汇龙公司在原审时诉称：2011年4月，原承租人美邦公司与陈红阳签订经营合同书，陈红阳租赁美邦购物街的三个铺位、租期至2016年3月31日。汇龙公司与吉林银行签订委托管理协议，与美邦公司对汇龙商厦D座进行交接，双方签订了交接协议书。汇龙公司接受代管汇龙商厦D座后，通知商场全体商户按原来状态营业。汇龙公司曾向陈红阳主张场地使用费及电费，陈红阳拒绝支付。汇龙公司与吉林银行于2013年4月签订房屋租赁合同，取得汇龙商厦D座的经营管理权。而陈红阳与吉林银行的行为，使汇龙公司不能有效履行安全职责，故请求判令解除陈红阳的合同，判令陈红阳撤场、并腾出所占铺位，交付场地占用费、电费。另发现新事实如下：（1）汇龙公司受托与美邦公司交接时，美邦公司与陈红阳没有达成合约。（2）汇龙公司受托与美邦公司交接之前，吉林银行与美邦公司的租赁合同已经解除，美邦公司已丧失经营管理权，陈红阳与美邦公司的合同无法履行，作为次承租人的陈红阳、已经没有合法依据占有商铺。（3）陈红阳所占商铺阻碍了汇龙商厦D座的消防通道，影响商厦的整体安全管理。汇龙公司不能按期对商厦装修改造、不能消防验收。汇龙公司要求先予执行、对陈红阳所占商铺拆除未果，不得已将开业时间延后。（4）汇龙公司的交接是代表吉林银行、真实接收人是吉林银行。吉林银行没有要求美邦公司整体交回租赁房屋。汇龙公司申请先予执行、要求陈红阳腾迁，吉林银行没有同意、没有将陈红阳所占商铺交给汇龙公司。基于新的事实，汇龙公司提出在无消防验收合格证的情况下开业至今，商场的安全管理及消防存在问题，均因吉林银行没能交付租赁物所致。由此产生的后果责任，均应由吉林银行和陈红阳承担。汇龙公司请求判令：（1）被告陈红阳与第三人美邦公司的经营合同书依法解除；（2）被告陈红阳迁出汇龙商厦D座的铺位、并支付场地占用费93333.33元、电费16837.20元；（3）被告吉林银行将陈红阳所占铺位交付原告；（4）被告吉林银行返还原告租金4531656元、补偿性减收原告租金、承担原告经营损失的赔偿责任；（5）被告陈红阳与被告吉林银行承担连带责任。
陈红阳在原审时辩称：自2012年12月25日汇龙公司取得委托管理权、委托人是吉林银行。美邦公司交接时没有将陈红阳经营合同一并交接。2013年12月27日，汇龙公司就已经对商场进行了改造，也对陈红阳店铺进行了拆除。被告陈红阳认为：（1）美邦公司与汇龙公司办理交接的合同中，不含陈红阳的合同，汇龙公司不承继美邦公司与陈红阳的合同权利义务、不是合同相对人，无权行使合同解除权。（2）陈红阳与美邦公司的经营合同书中，没有明确吉林银行是房主，故陈红阳是次承租人、而不是转租人。合同对双方有约束力，双方协商一致才可以解除。美邦公司与陈红阳的合同权利义务转让，需经对方当事人同意。（3）汇龙公司主张陈红阳占有消防通道、违反消防法，应由行政机关认定，诉讼过程中没有证据证明陈红阳影响消防验收。吉林银行作为出租人没有向汇龙公司交付租赁物，陈红阳是合法占有、吉林银行是一房两租。被告陈红阳请求判令：驳回原告汇龙公司的诉讼请求。
吉林银行在原审时辩称：（1）汇龙公司基于租赁合同、已取得陈红阳商铺的使用权，吉林银行已交付全部租赁房屋。（2）陈红阳不同意美邦公司转让双方的合同，汇龙公司与陈红阳之间未建立租赁关系。美邦公司已搬出后、租赁房屋整体交付汇龙公司。美邦公司失去承租使用权，导致陈红阳与美邦公司的合同已无法履行，陈红阳无理占有租赁商铺，汇龙公司应提出排除妨碍、无需向吉林银行主张。（3）汇龙公司对于侵害其使用权的行为，有权利进行司法救济，并要求吉林银行承担责任。（4）吉林银行未实施侵害使用权的行为，且无任何过错，汇龙公司的损应由侵害使用权人承担。（5）汇龙公司与美邦公司签订的交接协议，系汇龙公司的行为、不是代理吉林银行的行为。被告吉林银行请求判令：驳回原告汇龙公司的诉讼请求。
第三人美邦公司在原审时陈述：合同解除权的行使主体应当是合同当事人，而汇龙公司不是合同当事人。汇龙公司主张解除陈红阳与美邦公司的经营合同，其行使合同解除权没有法律依据。（2）汇龙公司在交接协议中已承接全部未到期的商铺，汇龙公司承认其承接了经营合同书中的权利义务，在本案中美邦公司没有任何过错。
陈红阳在原审时反诉诉称：美邦公司与陈红阳签订《经营合同书》，陈红阳租赁美邦购物街1层的3个商铺，租期至2016年3月31日止,合同约定，非经双方协商一致、合同不得变更。陈红阳投入义莎店装修350711元、真男人店装修367734.40元，并购进服装经营。2013年1月起，包括陈红阳承租的店面在内、美邦购物商场突然停止经营活动。汇龙公司于2013年5月6日、2013年11月29日擅自拆除了陈红阳经营的义莎店、真男人店，拿走店内商品及用品，致陈红阳的店铺、包括V8店，不能经营至今。陈红阳主张与美邦公司签订的《经营合同书》依法成立，承租期限内占有、使用租赁物，汇龙公司对陈红阳实施的行为构成侵权，应承担民事责任。美邦公司非经双方协商一致，擅自转让与陈红阳签订合同中的权利和义务、构成违约，与汇龙公司对陈红阳的侵权行为有因果关系、存在过错。吉林银行作为物权所有人、一房两租有过错，致本案纠纷发生，汇龙公司受吉林银行委托行使经营管理权，法律后果由委托人吉林银行共同承担责任。对吉林银行与汇龙公司的侵权行为，美邦公司承担连带责任。其中包括：（1）义莎店的装饰装修损失350711元，货品损失215833元，营业损失213000元（2013年5月1日至2013年11月30日=213天1000元/天），2013年12月1日以后的营业损失按2000元/天计算至实际给付之日止。（2）真男人店的装饰装修损失367730.40元，货品损失136000元，营业损失213000元（2013年5月1日至2013年11月30日=213天1000元/天），2013年12月1日以后的营业损失按1000元/天计算至实际给付之日止。反诉原告陈红阳请求判令：反诉被告汇龙公司、反诉被告吉林银行停止侵害、恢复原状，反诉被告汇龙公司、反诉被告吉林银行返还财物，反诉被告汇龙公司、被告吉林银行赔偿损失4922274.4元，反诉被告美邦公司承担连带责任，反诉费由反诉被告承担。
汇龙公司在原审时辩称：（1）汇龙公司在委托管理期间，商场仍然维持正常的经营，直到4月末、5月初才进行的改造，陈红阳主张2013年1月起商场关门与事实不符。（2）真男人店、义莎店的实际经营者均不是陈红阳，而汇龙公司没有拆除V8店、没有占有控制物品。汇龙公司与陈红阳没有合同关系，没有提供管理服务。汇龙公司没有给陈红阳造成任何损失、也不存在侵权行为。义莎店的物品是不存在的，在公安询问笔录中已有充分的证据证明，而陈红阳主张的店铺装修款，也没有任何证据的支持。所以，反诉被告汇龙公司请求判令：驳回反诉原告陈红阳的诉讼请求。
吉林银行在原审时辩称：（1）吉林银行于2012年4月27日将房屋租赁给汇龙公司，汇龙公司享有房屋的使用权，且美邦公司的租赁合同中，美邦公司的权利义务由汇龙公司承继。吉林银行无权干涉汇龙公司的经营活动，没有实施侵害陈红阳财产权利的行为，对陈红阳诉称损失的发生无过错。（2）吉林银行与美邦公司于2008年9月25日签订房屋租赁合同，吉林银行于2012年12月31日解除租赁合同，美邦公司从租赁房屋中迁出。此后，吉林银行与汇龙公司于2013年4月签订房屋租赁合同履行至今。目前，与吉林银行建立房屋租赁关系的承租方仅有汇龙公司，吉林银行不存在一房两租行为。（3）吉林银行与汇龙公司于2012年12月29日签订委托管理协议，但协议内容与协议名称无关，协议中约定管理是以汇龙公司自己的名义进行、管理期间的任何费用全部由汇龙公司承担，前述约定不符合委托合同的法律特征，其实质是以签订租赁合同为目的的前期管理行为、不是委托关系。（4）陈红阳诉称其财产权益受到侵害的时间为2013年5月
--2013年11月，汇龙公司与吉林银行已经签订租赁合同，双方之间不是委托合同关系。反诉被告吉林银行请求判令：驳回反诉原告陈红阳的诉讼请求。
原审判决认定：吉林市美邦市场物业管理有限公司（美邦公司）于2008年9月25日与吉林银行资产保全部吉林分部签订《租赁合同》，美邦公司租用吉林银行位于吉林省吉林市昌邑区东市场的汇龙商厦D座楼1-4层商业用房及附属设施，经营吉林市东市场美邦购物街（美邦购物街）。双方约定租赁物可以部分转租第三方，合同租期自2009年5月1日至2019年4月30日。美邦公司自2009年5月1日经营美邦购物街、出租商铺。2011年4月12日，陈红阳租用美邦购物街1层的三个铺位、面积为753平方米，投资经营吉林市吉林东市商贸经济示范区威捌时尚购物店（V8店）、吉林市美邦购物街义莎服装专卖店（义莎店）和REALMAN店(真男人店)，从事时装销售、租期至2016年3月31日。其中，双方约定陈红阳的商铺是有效的通知地址，义莎店装饰装修的投资为350711元，真男人店装饰装修的投资为367730.40元。2012年5月18日，美邦公司向吉林银行资产保全部送达了《租赁合同解除申请》，申请提前解除租赁合同日期为2012年5月30日。2012年10月11日，吉林银行资产保全部吉林不良资产清收中心向美邦公司送达了《关于解除<租赁合同>的通知》,通知美邦公司于2012年10月31日前交还租赁物。同日，美邦公司向吉林银行资产保全部书面建议，终止租赁合同截止至2012年12月30日前，美邦公司逐步解决现有业户的租赁合同。2012年12月29日，吉林银行与汇龙公司签订了《委托管理协议》，委托汇龙公司经营管理汇龙商厦D座商业用房，管理期间自2012年12月29日至吉林银行与汇龙公司签订租赁合同之日。同日，吉林银行资产保全部与美邦公司、汇龙公司签订《吉林市汇龙商贸广场B、D座交接协议书》，其中约定：吉林银行与美邦公司协商解除租赁合同，吉林银行委托汇龙公司代为托管，未到期商户的租赁关系限期转给吉林银行。同日，美邦公司与汇龙公司签订《交接明细》，双方交接了美邦购物街的合同原件26份，其中没有陈红阳的合同。2013年1月10日，汇龙公司代管美邦购物街期间，吉林市昌邑区公安消防大队消防监督检查中发现存在消防安全违法行为，故作出吉昌公消即字（2013）第00102号《责令立即改正通知书》，责令立即整改：1楼A区东侧2号通道主路被V8服装店阻挡占用。2013年1月16日，美邦公司与汇龙公司共同向美邦购物街商户发出《通知》：自2013年1月1日起，美邦公司的未到期租赁合同及经营关系转给汇龙公司，由汇龙公司继续履行合同中的全部权利与义务。陈红阳的V8店店长杨兵签收了《通知》。2013年4月27日，汇龙公司与吉林银行股份有限公司资产保全部吉林不良资产清收中心（吉林银行）签订了《房屋租赁合同》，汇龙公司租赁汇龙广场D座的房屋及附属设施设备，汇龙公司与美邦物业公司的交接书为本合同的有效附件。汇龙公司的装修改造期为四个月、自2013年5月1日至2013年8月31日，吉林银行免收汇龙公司的租金。租赁合同自2013年9月1日起至2014年8月31日止，年度租金为1320万元。双方约定吉林银行应按约定时间向汇龙公司提供租赁物，汇龙公司享有按时取得租赁物进行合法经营使用的权利。合同一方如违约，守约方为保证合同履行，可在书面通知违约方后，采取补救措施等，垫付费用可以在应付对方任何费用中直接冲减。汇龙公司自2013年5月1日开始对汇龙广场D座房屋进行装修改造。2013年4月26日，陈红阳的异形店（义莎店）自行撤场。2013年5月7日，汇龙公司未经陈红阳的同意、将异形店（义莎店）的装饰装修拆除，陈红阳闻讯阻止未果、双方产生纠纷。由此，汇龙公司取得陈红阳义莎店占用的租赁房屋。2013年5月15日，陈红阳申请吉林市江城公证处对租赁美邦购物街的铺位进行证据保全，公证员现场进行了录像。同日，陈红阳向吉林市公安局昌邑分局站前派出所报案，控告义莎店被拆除、货品丢失。吉林市公安局昌邑分局经审查认为没有犯罪事实、决定不予立案，作出吉市昌公刑不立字（2013）002号《不予立案通知书》。2013年5月20日，汇龙公司向陈红阳催缴2013年3月-4月的电费未果，书面通知陈红阳违约、要求陈红阳撤场。2013年6月，汇龙公司向本院起诉、提起本案民事诉讼。2013年9月1日，本案诉讼过程中，汇龙公司未能如期开业。吉林市中级人民法院二审期间，汇龙公司未经陈红阳同意、于2013年11月29日将真男人店拆除，造成陈红阳的货品损失136000元。汇龙公司取得真男人店占用的租赁房屋、并已实际使用，陈红阳不能继续使用。2013年11月4日，吉林银行向吉林市中级人民法院起诉美邦公司、要求解除双方的《租赁合同》。吉林市中级人民法院于2014年3月作出（2013）吉中民二初字第122号民事判决，已发生法律效力。其中，吉林银行与美邦公司未到期租赁合同的提前解除，双方协商一致并履行。2014年5月1日，汇龙公司租赁汇龙商厦D座房屋经营的商厦开业。但陈红阳的V8店尚未具备经营条件，仍处于停业状态。吉林市商业银行改制为吉林银行股份有限公司（吉林银行），吉林银行资产保全部隶属于吉林银行，经吉林银行授权管理吉林银行的不良资产，可办理依法清收、追查、处置、租赁等，依法实现债权及与之相关联的法律事务。吉林银行股份有限公司吉林市分行（吉林银行分行）是吉林银行的分支机构，其所辖不良资产，经吉林银行资产保全部授权、由吉林银行资产保全部吉林不良资产清收中心管理（清收中心）。清收中心作为吉林银行资产保全部的分支机构，有权租赁、处置吉林市汇龙商厦D座房产及办理相关法律事务。原审第三人吉林银行分行的委托代理人、本案被告吉林银行的委托代理人，均系吉林不良资产清收中心人员。另查明：2013年12月10日，吉林市公安消防支队（市消防支队）受理了汇龙公司的申请、对汇龙商厦D座装修工程的建设工程消防设计审核。2013年12月18日，经市消防支队审核，汇龙商厦D座装修工程的建设工程消防设计合格，已通知汇龙公司竣工后申报消防验收。
原审判决认为：原告汇龙公司租赁吉林银行的商业用房，从事商场经营。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，双方的租赁合同依法成立。依据《合同法》第四十四条之规定，合同自成立时生效。原告汇龙公司主张租赁合同有效，要求被告吉林银行履行出租人义务，交付全部租赁房屋，其中包括被告陈红阳占有的租赁房屋。按照原告主张的法律关系性质，当事人属于房屋租赁合同纠纷。
一、关于原告汇龙公司诉讼请求
1.陈红阳迁出的争议
（1）陈红阳占有房屋问题
陈红阳主张占有租赁房屋的行为合法，原告汇龙公司没有异议,本院对陈红阳的观点予以采纳，理由如下：吉林银行与汇龙公司签订租赁合同前，曾与第三人美邦公司签订租赁合同，美邦公司先于汇龙公司租赁了同一房屋，经营美邦购物街、对外出租商铺，即美邦公司占有了租赁房屋。被告陈红阳租赁美邦购物街的商铺三处，开办义莎店、真男人店、V8店等三家服装店，经营时装销售。美邦公司将租赁房屋作为商铺转租陈红阳，符合与吉林银行的合同约定，视为经出租人吉林银行同意。依据《合同法》第二百二十四条第一款之规定，美邦公司的转租行为有效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，美邦公司签订租赁合同之时，转租期限不超过美邦公司剩余租赁期限，故陈红阳转租的租期有效、陈红阳系次承租人。
（2）美邦公司合同解除问题
汇龙公司主张吉林银行与美邦公司的租赁合同已解除，吉林银行另行诉讼主张解除，本院对汇龙公司的观点不予采纳，理由如下：美邦公司与吉林银行签订租赁合同后，经出租人吉林银行同意，汇龙公司与承租人美邦公司订立交接书，汇龙公司取代美邦公司的承租人地位，依据《房屋租赁合同解释》第十九条之规定，美邦公司与汇龙公司属于合同权利义务的概括转让与继受。因此，美邦公司与吉林银行的租赁合同主体变更、合同内容不变，即双方的合同关系没有终止、合同没有解除。吉林银行另行提起民事诉讼、主张解除与美邦公司的租赁合同，生效判决对此未作出判项。
（3）陈红阳合同履行问题
汇龙公司主张陈红阳与美邦公司的合同无法履行，陈红阳主张美邦公司与汇龙公司交接中不含陈红阳的合同，本院对汇龙公司的观点不予采纳，理由如下：美邦公司与汇龙公司的交接过程中，美邦公司没有移交陈红阳的经营合同书，汇龙公司与陈红阳没有产生新的合同关系，美邦公司与陈红阳的合同关系没有终止、且经吉林银行同意，陈红阳的转租合同仍然存在。
（4）陈红阳合同解除问题
汇龙公司要求解除陈红阳与美邦公司的经营合同书，陈红阳、美邦公司均主张汇龙公司无权主张合同解除。对汇龙公司的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：依据《合同法》第八条第二款之规定，陈红阳与美邦公司的经营合同书依法成立，受法律保护。依据《合同法》第四条之规定，陈红阳与美邦公司依法享有自愿订立合同的权利，汇龙公司不得非法干预。汇龙公司要求解除陈红阳与美邦公司合同，没有法律依据。
（5）陈红阳占有问题
汇龙公司、吉林银行均主张与美邦公司交接之前、吉林银行与美邦公司的租赁合同已经解除，陈红阳与美邦公司的合同无法履行、陈红阳没有合法依据占有商铺；陈红阳主张吉林银行是一房两租。本院对汇龙公司、吉林银行主张的观点不予采纳，理由如下：本案诉讼中，吉林银行主张与美邦公司的合同已解除。本案审理中，吉林银行另行提起民事诉讼、要求解除与美邦公司的租赁合同。自本案诉讼开始，吉林银行与美邦公司均明知本案纠纷源于美邦公司没有返还吉林银行租赁房屋。依据《合同法》第二百三十五条之规定，美邦公司作为承租人、在租赁期间届满时向出租人吉林银行返还租赁物。但吉林银行与美邦公司陈述解除合同已履行完毕，吉林银行未主张出租人权利、没有要求美邦公司返还租赁房屋。陈红阳转租吉林银行的租赁房屋，出租人吉林银行对此明知、并没有提出异议，应视为吉林银行继续履行出租人义务。依据《合同法》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。因此，陈红阳与吉林银行的租赁合同关系成立、并实际履行。
2.吉林银行交付的争议
（1）租赁物交付问题
汇龙公司要求吉林银行将陈红阳所占铺位交付，吉林银行主张已交付全部租赁房屋。对吉林银行的抗辩，本院不予采纳，理由如下：美邦公司提出与吉林银行解除合同，吉林银行委托汇龙公司代管租赁房屋。经出租人吉林银行同意，承租人美邦公司与汇龙公司签订了交接书，美邦公司的承租人权利义务概括转让、汇龙公司代吉林银行接收租赁房屋，并代管至吉林银行与汇龙公司的租赁合同签订之时为止。依据《合同法》第三百九十六条之规定，吉林银行与汇龙公司的委托合同依法成立。汇龙公司代吉林银行接收的未到期合同中、没有陈红阳的合同。可见，受托人汇龙公司处理委托事务，没有取得陈红阳占有的租赁房屋。依据《合同法》第四百零四条之规定，受托人汇龙公司尚未取得全部租赁房屋，吉林银行作为委托人亦没有取得全部租赁房屋。汇龙公司与吉林银行签订合同之时，将汇龙公司与美邦公司的交接书作为合同的附件。因此，汇龙公司没有取得陈红阳占有的租赁房屋。
（2）场地占用费、电费问题
原告汇龙公司要求陈红阳支付场地占用费、电费的诉讼请求，本院不予支持，具体理由如下：汇龙公司接受吉林银行委托、代管租赁房屋期间，曾主张陈红阳支付场地占用费、电费未果。汇龙公司与吉林银行签订租赁合同后，双方的委托合同终止。汇龙公司的委托合同终止后、主张委托人的权利，委托人吉林银行对此有异议。因此，汇龙公司要求支付场地占用费、电费的诉讼请求，没有事实和法律依据。
（3）吉林银行交付问题
原告汇龙公司要求被告吉林银行将陈红阳所占铺位交付的诉讼请求，本院予以支持，具体理由如下：汇龙公司与吉林银行订立租赁合同，吉林银行的租赁房屋有偿交付汇龙公司使用、收益，双方的租赁合同依法成立。汇龙公司签订租赁合同后，没有取得陈红阳占有的租赁房屋。依据《合同法》第二百一十六条之规定，吉林银行未尽出租人义务，应承担违约责任。依据《合同法》第一百零七条之规定，吉林银行履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行的违约责任。因此，被告吉林银行应将陈红阳所占铺位交付汇龙公司。
3.吉林银行的租金争议
（1）延迟开业的租金问题
汇龙公司主张吉林银行没有交付租赁物，由此产生延迟开业的后果，吉林银行应承担返还租金违约责任。汇龙公司签订租赁合同后，对租赁房屋装修改造期间，拆除了陈红阳的义莎店、陈红阳到公安机关报案，汇龙公司主张交付租赁物、提起本案诉讼，吉林银行尚未收取租金。本案审理过程中，汇龙公司的正式租期开始，吉林银行开始收取租金。汇龙公司主张取得陈红阳占有租赁房屋的纠纷没有解决，陈红阳亦主张权利、提出反诉。故汇龙公司租赁期内尚未营业，不能使用租赁物获得收益。吉林市中级人民法院二审期间，汇龙公司又拆除了陈红阳的真男人店，双方的矛盾升级。依据《合同法》第二百二十八条之规定，因陈红阳主张权利、致使承租人汇龙公司不能对租赁物使用、收益的，可以要求不支付租金。因此，汇龙公司主张因本案纠纷营业时间自2013年9月1日、延迟至2014年5月1日的租金损失，本院予以支持，吉林银行不应收取租金。汇龙公司主张租金损失的给付方式，应依据租赁合同予以调整。因此，本院确定汇龙公司支付租金的起始时间自2014年5月1日起，汇龙公司已支付租金抵付尚未支付租金、不予返还。
（2）交付前的租金问题
汇龙公司主张吉林银行没有交付全部租赁物，由此产生尚未交付租赁房屋的租金减收后果，吉林银行应承担减收租金的违约责任。汇龙公司开业前拆除了义莎店、真男人店占有的租赁房屋，并实际使用、应视为已取得租赁房屋。汇龙公司自2014年5月1日开业以来，不能使用陈红阳V8店占有的租赁房屋。吉林银行履行出租人义务不符合约定，依法应承担违约责任。汇龙公司作为承租人、不能使用V8店占有的租赁房屋获得收益，依法可以要求减少租金，直至吉林银行交付陈红阳V8店。因此，汇龙公司主张吉林银行补偿性减收租金的诉讼请求，本院确定自2014年5月1日起至吉林银行交付V8店止，吉林银行应适当减少收取汇龙公司的租金，吉林银行与汇龙公司应根据V8店占有租赁房屋的比例、位置、面积等因素，综合衡量各自履行合同的程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以权衡，共同协商解决或另行主张权利。
4.汇龙公司的损失争议
（1）可得利益损失问题
汇龙公司主张吉林银行没有交付全部租赁物，由此产生汇龙公司的经营损失即自2013年9月1日至2014年4月30日的经营损失，吉林银行应承担赔偿责任。依据《合同法》第一百一十二条之规定，吉林银行履行合同义务不符合约定的，在采取补救措施、交付全部租赁房屋前，汇龙公司还有其他损失的，应当赔偿损失。依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，可得利益损失主要分为经营利润损失等三种类型，租赁经营合同中一方违约造成的可得利益损失，通常属于经营利润损失。因此，对汇龙公司主张吉林银行承担违约责任，要求赔偿合同履行后的可得利益损失，本院予以支持。
（2）其他违约损失问题
依据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的、给对方造成损失的，损失数额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。汇龙公司主张吉林银行违约造成的损失，应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本、可以预见的损失的举证责任。汇龙公司在本案中尚未完成举证责任，应另行主张权利。
5.陈红阳的责任争议
（1）消防通道的问题
汇龙公司主张陈红阳商铺阻碍了消防通道的观点，本院不予采纳，理由如下：汇龙公司举证提供了陈红阳商铺阻碍消防通道的事实，但事出汇龙公司代管美邦购物街期间即汇龙公司与吉林银行签订租赁合同以前。而汇龙公司与吉林银行签订租赁合同后，汇龙公司对租赁房屋整体装修改造，重新进行了建设工程消防设计，经消防管理部门审核合格。可见，汇龙公司主张陈红阳影响消防验收、没有事实依据。
（2）连带责任的问题
原告汇龙公司要求陈红阳承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：汇龙公司与吉林银行的合同约定，合同一方如违约、守约方为保证合同履行，可在书面通知违约方后、采取补救措施等。汇龙公司在装修改造中，拆除了陈红阳的义莎店，陈红阳向公安机关报案，双方因此发生纠纷。汇龙公司按照合同约定，本应及时通知吉林银行、主张合同权利。本案诉讼过程中，汇龙公司的开业时间延迟、故申请先予执行，要求对陈红阳所占商铺拆除，因吉林银行未同意、本院未予准许。因此，汇龙公司主张陈红阳承担开业时间延迟、开业时间延后的连带责任，没有事实依据。
二、关于反诉原告陈红阳的诉讼请求
反诉原告陈红阳租赁反诉被告美邦公司的美邦购物街商铺，经营义莎店、真男人店、V8店，销售时装。美邦公司租赁反诉被告吉林银行的商业用房，转租陈红阳符合双方的合同约定，视为出租人吉林银行同意。美邦公司租期内、经吉林银行同意，将租赁合同权利义务概括转让、由汇龙公司继受。其中不包括陈红阳的经营合同书，陈红阳与美邦公司的合同依然存在。吉林银行明知陈红阳占有租赁房屋，另行诉讼主张与美邦公司解除租赁合同，对陈红阳占有房屋没有异议。依据《合同法解释（二）》第二条之规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。因此，陈红阳与吉林银行的租赁关系成立。陈红阳反诉主张与吉林银行租赁合同的履行。按照反诉原告主张的法律关系性质，当事人属于房屋租赁合同纠纷。可见，被告反诉与原告起诉均为同一法律关系，故被告陈红阳的反诉成立。
1.赔偿损失的争议
（1）吉林银行的责任问题
汇龙公司主张吉林银行交付陈红阳占有的租赁房屋，吉林银行没有主张美邦公司返还租赁物。经本院释明，吉林银行表示汇龙公司应自行向陈红阳主张权利。因此，汇龙公司与吉林银行的合同履行中，汇龙公司拆除陈红阳的义莎店、真男人店。依据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，汇龙公司租赁合同的继续履行，导致陈红阳的义莎店、真男人店合同不能履行、造成陈红阳的损失。其中，陈红阳与吉林银行的租赁关系依法成立，而汇龙公司自力救济不当、侵害了陈红阳的利益，直接原因是吉林银行不履行出租人义务，汇龙公司和吉林银行应当承担赔偿损失等全部违约责任。美邦公司没有移交陈红阳合同，但陈红阳与吉林银行形成新的租赁关系，故美邦公司没有过错、不承担责任。
（2）货品损失的问题
陈红阳主张义莎店、真男人店的货品损失。其中，陈红阳的义莎店自行撤场，汇龙公司拆除时双方发生争议，陈红阳向公安机关报案货品丢失。公安机关经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。因此，陈红阳主张义莎店货品丢失的诉讼请求，本院不予支持。陈红阳主张真男人店的货品损失136000元，汇龙公司拆除过程中未尽保管义务、不能提供货品没有丢失的有效证据，应当自行承担赔偿责任。因此，陈红阳主张真男人店的货品损失136000元，本院予以支持。
（3）装饰装修的问题
陈红阳主张义莎店、真男人店的装饰装修损失，吉林银行不履行出租人义务，汇龙公司相对陈红阳的侵权行为，理应现价赔偿。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，陈红阳依法使用租赁房屋，取得装饰装修的投资收益。陈红阳经营义莎店装饰装修投入资金350711元、真男人店装饰装修投入资金367730.40元。陈红阳的装饰装修均被拆除，无鉴定可能。依据《物权法》第三十七条之规定，造成权利人物权损害的，权利人可以请求损害赔偿。因此，陈红阳主张义莎店、真男人店的装饰装修损失，本院均予以支持。
2.营业损失的争议
（1）延迟开业的损失问题
陈红阳反诉主张于2013年1月1日停业造成损失，举证中没有事实依据，本院不予支持。汇龙公司与吉林银行的合同中，约定了汇龙公司的装修改造期自2013年5月1日，吉林银行不收取租金，陈红阳反诉主张自2013年5月1日停业造成损失，本院不予支持。2013年9月1日，汇龙公司未能如期开业，陈红阳亦不能使用租赁物、未交租金。依据《合同法》第二百二十八条第一款，陈红阳没有支付租金、没有损失。陈红阳主张自2013年9月1日的停业损失，本院不予支持。
（2）可得利益的损失
汇龙公司自2014年5月1日开始营业，而陈红阳的义莎店、真男人店被拆除，陈红阳的V8店因纠纷尚未解决、不能营业。依据《合同法》第二百二十四条之规定，陈红阳主张不能营业造成的经营损失，本院予以支持。依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，吉林银行违约行为造成陈红阳的可得利益损失即经营利润损失、通常属于转售利润损失。因此，对陈红阳主张吉林银行承担违约责任，要求赔偿合同履行后的可得利益损失，本院予以支持。
（3）其他违约的损失
依据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的、给对方造成损失的，损失数额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。陈红阳主张吉林银行违约造成的损失，应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本、可以预见的损失的举证责任。陈红阳在本案中尚未完成举证责任，应另行主张权利。
3.合同履行的争议
（1）汇龙公司的合同问题
吉林银行作为出租人与陈红阳的租赁关系依法成立，陈红阳v8店占有吉林银行的租赁房屋。吉林银行又与汇龙公司签订租赁合同，双方的合同依法成立，汇龙公司主张吉林银行交付陈红阳占有的租赁房屋。可见，陈红阳占有的同一租赁房屋，吉林银行订立两份租赁合同。在合同均有效的情况下，承租人汇龙公司、陈红阳均主张履行合同约定。但汇龙公司拆除了陈红阳的义莎店、真男人店，取得占有的租赁房屋，并实际使用。同时，汇龙公司主张陈红阳商铺影响其整体的安全管理，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，汇龙公司对其提供的商场服务应尽到安全保障义务，否则承担侵权责任或补充责任。因此，汇龙公司应有效控制危险的来源、预防具有可控性。依据《合同法解释（二）》第二十六条之规定，汇龙公司的租赁合同在履行中，而陈红阳的租赁合同尚未履行。因此，继续履行租赁合同对陈红阳明显不公平，应根据公平原则进行变更。依据公平原则、本院确定汇龙公司为履行合同的承租人。因此，汇龙公司要求吉林银行交付全部租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。
（2）陈红阳的合同问题
吉林银行为继续履行出租人义务，向汇龙公司提供全部租赁房屋，应依法与陈红阳解除V8店的租赁关系，并承担违约责任。陈红阳应依法变更诉讼请求、另行主张权利后，将V8店占有的租赁房屋返还吉林银行。依据《房屋租赁司法解释》第六条第二款之规定，陈红阳作为不能取得租赁房屋的承租人，可请求解除合同、赔偿损失，依照合同法的有关规定处理。因此，陈红阳关于V8店的反诉请求，应予调整。因陈红阳尚未完成举证责任，应另行主张权利。
综上，原告汇龙公司的其他诉讼请求，反诉原告陈红阳的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第二款、第十条、第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十五条第一款、第二百二十八条、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百一十一条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条、第十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款、第十五条、第十六条第二款、第十九条之规定，《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，原审法院作出判决。
判决主文：一、被告吉林银行收取原告汇龙公司的租金期限自2014年5月1日起，已付租金抵付双方的往来账应付款。二、被告吉林银行减收原告汇龙公司的租金期限自2014年5月1日起、至吉林银行交付全部租赁房屋为止。三、驳回原告汇龙公司的其他诉讼请求。四、本判决生效后3日内，反诉被告汇龙公司给付反诉原告陈红阳货品损失136000元（自判决生效后三个月内给付）。五、本判决生效后3日内，反诉被告吉林银行给付反诉原告陈红阳的义莎店损失350711元、真男人店的损失367730.40元（自判决生效后三个月内给付）。六、驳回反诉原告陈红阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费11289元，由被告吉林银行承担。反诉费23089元，由反诉被告汇龙公司、反诉被告美邦公司、反诉被告吉林银行共同承担。
原审法院判决后，上诉人汇龙公司、吉林银行不服，向本院提起上诉。上诉人吉林银行请求：撤销原判，判决驳回汇龙公司、陈红阳对上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由为：原审法院审判程序违法，违约与侵权不应合并审理，上诉人已提供相关证据却未被认定；认定事实错误，上诉人吉林银行与汇龙公司之间无委托关系，陈红阳的租赁关系包括在汇龙公司与美邦公司的交接中，上诉人吉林银行并未一房两租；适用法律错误，判令上诉人吉林银行赔偿汇龙公司和陈红阳的损失无法律依据。
上诉人汇龙公司答辩称：汇龙公司依法在吉林银行承租汇龙D座，汇龙公司并没有实际使用D座的房屋，消防手续至今办不下来。汇龙公司是受害方，其对汇龙公司的诉请是不成立的。
被上诉人陈红阳答辩称：本人作为租赁合同的相对人在本案中提出反诉符合法律依据，对于上诉人的上诉请求应予驳回。管理汇龙商场，无论是吉林银行还是汇龙公司，对陈红阳的侵权事实是客观存在的，损失结果也是客观发生的，应当予以赔偿。
上诉人汇龙公司上诉请求：改判支持上诉人要求吉林银行将陈红阳所占铺位交付汇龙公司的诉讼请求。其主要上诉理由为：汇龙公司与吉林银行已签订房屋租赁合同，故吉林银行应交付房屋。
上诉人吉林银行答辩称：房屋已交接，汇龙公司上诉请求与事实不符。
被上诉人陈红阳答辩称：由于汇龙公司没有把我们作为被上诉人，所以我们认为应该认定原审认定的事实。
二审庭审中，各方当事人均未提供新的证据，经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异。
本院认为：本案在吉林市昌邑区人民法院（2013）昌民一初字第174号案件审理时，汇龙公司是基于陈红阳的侵权行为提起诉讼，提出陈红阳撤场腾迁并赔偿损失等请求。陈红阳同样基于汇龙公司的侵权行为提起反诉，要求赔偿损失。而本次一审法院重审时，诉讼双方均既依据侵权又依据违约事实分别向不同的责任主体提起本诉及反诉，原审法院对此未予甄别全部受理明显不妥，受理后合并审理更属不当。故本院仅针对双方的侵权之诉予以审理，如各方当事人认为与其他当事人之间存在合同关系并以违约之诉提起诉讼，可另案告诉，本案不予理涉。本案的争议焦点是陈红阳是否应撤场腾迁、赔偿损失及陈红阳的损失由谁承担赔偿责任。美邦公司于2008年9月25日与吉林银行签订《租赁合同》，美邦公司租用吉林银行所有的位于吉林省吉林市昌邑区东市场汇龙商厦D座楼1-4层商业用房及附属设施，经营吉林市东市场美邦购物街（美邦购物街）。2011年4月12日，陈红阳与美邦公司签订合同，租用美邦购物街1层的三个铺位、面积为753平方米，从事时装销售、租期至2016年3月31日。2012年10月11日，吉林银行与美邦公司解除租赁合同。2013年4月27日，汇龙公司与吉林银行签订了《房屋租赁合同》，汇龙公司租赁汇龙广场D座的房屋及附属设施设备。2013年5月7日，汇龙公司未经陈红阳的同意、将异形店（义莎店）的装饰装修拆除并取得陈红阳义莎店占用的租赁房屋。2013年11月29日，汇龙公司未经陈红阳同意、将真男人店拆除并取得真男人店占用的租赁房屋，现已实际使用。2014年5月1日，汇龙公司租赁汇龙商厦D座房屋经营的商厦开业。但陈红阳的V8店尚未具备经营条件，仍处于停业状态。由此可见，汇龙公司现已实际控制本案讼争房屋，其要求陈红阳腾迁的诉请已无审理必要。而汇龙公司在未与陈红阳就本案讼争房屋形成任何法律关系之前，无任何法律依据即强行占用陈红阳从美邦公司租赁的房屋，并造成陈红阳的装修及货物损失，作为直接侵权人依法理应承担侵权责任并赔偿损失。而吉林银行在汇龙公司实施侵权行为过程中，既未参与、也未指使，不是侵权人，不应承担赔偿责任。故吉林银行上诉请求有理，原审法院判令吉林银行承担责任不当，应予纠正。至于损失数额，因汇龙公司在实施侵权行为时并未采取任何保全措施，造成损失鉴定无法进行，故原审法院依据现有证据所确定的损失数额并无不妥。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林市昌邑区人法院（2013）昌民一初字第1451号民事判决；
二、上诉人吉林市汇龙家居有限责任公司于本判决生效后三日内给付被上诉人陈红阳货品损失136000元、义莎','2018-10-07
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