江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏08民终2726号
上诉人（原审原告）：孙凤前。
委托诉讼代理人：张云生，江苏浦佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐从云。
被上诉人（原审被告）：徐从元。
委托诉讼代理人：陈开梅。
委托诉讼代理人：罗来峰，江苏六仁律师事务所律师。
上诉人孙凤前因与被上诉人徐从云、徐从元返还财物纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2015）河新民初字第0703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提供新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙凤前上诉请求：请求二审撤销一审判决第三项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人之间的《屋宅建房使用协议》为无效协议，无法律依据。二、一审判决已经认定上诉人投入房屋建设的资金为73000元，却判决徐从元给付上诉人60000元建房款，有失公允。三、即使上诉人与被上诉人之间的《屋宅地建房使用协议》无效，其中的拆迁补偿分配的约定仍然有效，上诉人所建房屋的拆迁补偿款及所获得的安置房屋的价值超过建房款部分，应当视为上诉人建房资金所产生的孳息，徐从元应当全额向上诉人返还。四、被拆迁的房屋除上诉人所建房屋是楼房之外，其他均为一层起脊平房，不存在装潢，故上诉人投资所建房屋补偿款之外的装潢补偿款也应当归上诉人所有。
被上诉人徐从云未作答辩。
被上诉人徐从元辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
孙凤前向一审法院起诉请求：1、徐从云返还建房定金10000元；2、徐从云、徐从元返还建房款73000元，并返还所建房屋拆迁后应得的安置房屋或等价货币；3、诉讼费由原审被告承担。
一审法院认定事实：案外人徐秀成（女，1923年7月21日出生）系徐从云、徐从元姑母，一直未婚，生前无子女,于2010年冬去世。徐从云与徐从元系兄妹关系。
2003年11月20日，孙凤前与徐秀成签订《屋宅地建房使用协议》，约定：原主徐秀成（以下简称甲方）愿意将自家前面壹块屋宅地供给投资人孙凤前（以下简称乙方）建房使用，经双方协商，现就屋宅地建房事宜达成以下协议，以便双方诚信遵守执行：一、甲方因资金问题，愿意将自家前面的壹块屋宅地（东西长14.6米，南北宽4.6米）提供给乙方建房使用，其使用年限为无限期；二、乙方承担所有的建房投资费用，建成后乙方拥有使用权；三、甲方应给乙方提供建房方便，任何人都不得进行干扰和阻碍，确保乙方正常施工。待一层完工后，由乙方付给甲方屋宅地使用定金壹万元，甲方收款后应打收据给乙方，以作凭证；四、该房屋建成后，如遇到国家政策性及其他方面的开发拆迁的，乙方有权先从拆迁费总价中得回建房时全部投资款（包括定金壹万元），剩余部分再由双方各半均分所得；五、甲方应在乙方未动工前，应将原房屋执照（原件）交给乙方暂时保存，待新的建房执照发下来后再相互换证保存；六、甲乙双方都应认真履行本协议中的各项条款，保证本协议正常实施，如单方面擅自违约的，应承担所有造成的全部经济损失等。协议落款处甲方签字系徐从云，乙方签字系孙凤前，见证人签字为费生平。协议签订后，孙凤前在徐秀成宅基地南边建成两间半楼上下二层房屋未居住使用。一审庭审中，徐从云认可孙凤前向其支付定金10000元。
2009年2月6日，徐从元和其妻陈开梅与徐秀成经江苏省淮安市淮安公证处公证，双方订立遗赠抚养协议。约定：徐从元、陈开梅（甲方）分别系徐秀成（乙方）的侄儿、侄儿媳。徐秀成一直未婚，亦无子女。位于淮安市开发区马庄村六组的三间房屋（建筑面积为50平方米），属于徐秀成一人所有（详见清河建字第1296号《淮阴市清河区建筑执照》）。为了使老有所养，解决乙方晚年生活的后顾之忧，甲乙双方经协商一致，并经村委会确认，双方特订立如下协议以资共同遵守。一、乙方愿意与甲方共同生活，甲方愿提供位于淮安市钵池乡马庄村六组的两层楼房的楼下西首一间房屋供甲方生前居住。二、甲方愿意赡养乙方，并负责照顾乙方日常生活，乙方以后的生活、医疗及身后所需的一切费用，甲方愿意承担并尽到赡养义务，做到不遗弃、不虐待，让老人安度晚年。三、乙方同意在去世后，将位于淮安市开发区马庄村六组的三间房屋遗赠给甲方夫妇共同所有。本协议订立后，甲方不得擅自处分该房屋。四、如上述三间房屋被拆迁或土地被征用，相关拆迁等事宜由双方另行协商决定。
2010年5月30日，淮安市清河新区投资发展有限公司（拆迁人，甲方）与徐从元（被拆迁人，乙方）、淮安青河房屋拆迁安置有限公司（拆迁实施单位，丙方）签订《淮安市集体土地房屋拆迁安置协议书（产权调换）》，约定：因清泓花苑三期工程建设，需拆除乙方房屋，被拆迁房屋产权座落在水渡口街（办）洪福村八组徐从元所有的住宅房屋，房屋总面积240.76平方米，合法建筑面积240.76平方米，其中4#房屋面积131.04平方米，即徐秀成宅基地南边二层楼房，补偿金额79934.4元；附属物、装饰、装潢及院内花草树木补偿款中假层70.58平方米，单价80元，补偿金额5646.4元，玻璃吊顶190.6平方米，单价50元，补偿金额9530元，软包601.2平方米，单价8元，补偿金额4809.6元，墙裙185.5平方米，单价30元，补偿金额5565元，纱门防盗网28.7平方米，单价15元，补偿金额430.5元，防盗门16.8平方米，单价120元，补偿金额2016元，不钢扶手12.8米，单价60元，补偿金额768元，大理石89.3平方米，单价30元，补偿金额2679元，花岗岩112.5平方米，单价40元，补偿金额4500元，木地板189.08平方米，单价80元，补偿金额15126.4元。甲方给予乙方拆迁补偿金额合计240018.19元。
一审另查明孙凤前系本市城镇居民。
一审再查明，徐秀成所在村主任王某证实，徐秀成宅基地南边二层楼房非徐秀成所建，并证实当时建二层楼房的成本在400元/平方米左右。
一审庭审中，孙凤前提出以徐从元名义签订的拆迁补偿协议中面积为131.04平方米的4#房屋系其出资所建，拆迁补偿款为79934.4元。同时孙凤前提出附属物补偿款中的假层补偿款5646.4元，吊顶补偿款9530元，软包补偿款4809.6元，墙裙补偿款5565元，纱门防盗网补偿款430.5元，防盗门补偿款2016元，楼梯扶手补偿款768元，大理石补偿款2679元，花岗岩补偿款4500元，以及木地板补偿款15126.4元，均为孙凤前出资所建，上述补偿款累计金额131005.3元。依协议应先从补偿款中返还孙凤前建房所支付人工、材料及简易装潢费用共计73000元，余款一半支付给孙凤前。为此，孙凤前申请其堂弟孙某乙作为证人到庭作证，证明系由孙某乙联系证人孙某甲为其建房，包工包料含简易装潢共计给付费用73000元；提交证人孙某甲出具的证明，载明“兹有本人孙某甲于2004年4月份包工包料承建了孙风前在淮安市经济开发区马庄村6组二层砖混结构楼房长14.6米、宽4.6米，总承建价款为73000元（含简易装修）”；提供孙凤前代理人与两原审被告父亲徐某的调查笔录，证明徐秀成宅基地南边二层楼房系孙凤前出资所建。徐从元质证认为孙凤前所称建房支付73000元无依据，而证人孙某乙系孙凤前堂弟，其证言不真实；证人孙某甲、徐某未到庭接受当庭质询，对其证言的真实性亦不予认可。
徐从元申请到庭作证的证人孙某丙证实，其家庭在2003年10月至2004年春房屋加层时是孙某甲负责承建，当时所建房屋面积约130多平方米，支付费用5万元左右，孙某甲将她家房屋建好后，又去孙凤前家建房。
一审认为，一、关于《屋宅地建房使用协议》的效力问题。本案系因城市居民购买农村宅基地建房所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，孙凤前作为城市居民，购买徐秀成名下宅基地建房，却与徐从云签订屋宅地建房使用协议》，其未举证证明徐从云有权处分，且其购买涉案农村宅基地建房的行为违反了相关法律法规的强制性规定，故孙凤前与徐从云订立的《屋宅地建房使用协议无效》。在协议无效之情况下，因该协议取得之财产应予以返还。徐从云自认其收到孙凤前支付的定金10000元，故孙凤前主张徐从云返还定金，有事实和法律依据，予以支持。二、关于孙凤前在徐秀成宅基地所建房屋应如何返还问题。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律政策有明确规定，农村房屋和宅基地为限制流通物，交易双方应当知道，而与孙凤前交易的一方并非该宅基地的所有权人，故孙凤前存在过错，孙凤前在取得宅基地并建成二层楼上下房屋后多年未曾居住使用，而是与家人一直居住生活在扬州××地，至2014年才回淮，而徐从元依据其夫妻与徐秀成签订的遗赠扶养协议，取得了包括孙凤前所建房屋在内的所有徐秀成宅基地上的房屋，此房屋已于2010年5月被拆迁安置，故孙凤前所建房屋已不能返还。孙凤前提供了证人孙某甲于2015年出具的证明及其堂弟孙某乙的证言证实建房成本为73000元，徐从元对此虽不予认可，但一审法院结合房屋拆迁补偿安置协议中4#房的补偿金额，以及证人孙某丙及洪福村八组组长王某的证言，认为孙凤前主张建房成本73000元，证据充分，予以认定。对孙凤前主张房屋拆迁补偿安置协议中附属物、装饰、装潢补偿款中假层、吊顶、软包、墙裙、纱窗防盗网、防盗门、楼梯扶手、大理石、花岗石、木地板等项目系由其出资所建，证据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、徐从云于判决生效后十五日内返还孙凤前定金10000元整；二、徐从元于判决生效后十五日内给付孙凤前建房款73000元；三、驳回孙凤前的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，由孙凤前承担525元，徐从云承担50元，徐从元承担1300元。
二审经审理，确认一审判决认定的事实。
本院认为，关于《屋宅地建房使用协议》的效力问题，因孙凤前为城镇居民，与死者徐秀成并非同一集体经济组织成员，不符合农村宅基地使用权的特定身份，且孙凤前明知涉案宅基地使用权为徐秀成享有，在徐从云无权处分的情况下仍与徐从云签订《屋宅地建房使用协议》，一审法院认定该《屋宅地建房使用协议》无效，符合法律规定。上诉人认为即使该协议无效，协议第四条关于拆迁补偿分配的约定仍然有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该条包含两层意思：一是如果认定合同的某些条款无效，该部分内容与合同的其他内容相比较，应当是相对独立的，该部分与其他部分具有可分性。二是如果合同的目的是违法的，或者根据交易习惯或者诚实信用和公平原则，剩余部分的合同内容的效力对当事人已没有任何意义或者不公平合理的，合同应全部确认为无效。本案中，《屋宅地建房使用协议》第四条关于拆迁补偿分配的约定为协议主文的组成部分，且《屋宅地建房使用协议》因违反法律法规的强制性规定而无效，合同的目的违法，故该《屋宅地建房使用协议》应全部确认无效，故上诉人认为《屋宅地建房使用协议》中拆迁补偿分配的约定仍然有效的观点不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《屋宅地建房使用协议》无效，因上诉人所建的房屋已经被拆迁，不具备返还的条件，故只能以货币的形式将房屋的建造成本予以返还，一审法院判决徐从元返还房屋的建造价款（含简易装修）73000元并无不当。上诉人认为涉案房屋的拆迁补偿款79934.4元中超过建房款部分，应当视为上诉人建房资金所产生的孳息，徐从元应当全额向上诉人返还的观点，无法律依据，本院不予支持。对于一审判决认定上诉人投入的建房资金为73000元，却判决徐从元给付上诉人60000元问题，本院认为，一审判决第二项中的60000元系笔误，对此，一审法院已经裁定补正，故上诉人该上诉理由亦不能成立。对于附属物、装饰、装潢补偿款问题，上诉人认为其中的假层、吊顶、软包、墙裙、纱窗防盗网、防盗门、楼梯扶手、大理石、花岗石、木地板等项目系由其出资所建，但并未提供充分证据予以证明，且建房款73000元中已经包含了简易装修的费用，故一审法院对此主张未予支持并无不当。
综上所述，孙凤前的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由上诉人孙凤前负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋其文
审 判 员 李前兵
代理审判员 王 敏
二〇一六年十月十二日
书 记 员 陈锦蓉