重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终2614号
上诉人（原审被告）：徐凤利，女，汉族，1971年9月11日出生，住重庆市南岸区。
被上诉人（原审原告）：曹欣，女，汉族，1971年9月25日出生，住重庆市渝中区。
上诉人徐凤利与被上诉人曹欣房屋租赁纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初9890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人徐凤利，被上诉人曹欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐凤利上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、改判被上诉人继续履行2016年9月25日与上诉人签订的门面租赁合同至合同到期日；3、改判被上诉人拆除未经上诉人同意而安装的烟道并赔偿上诉人经营损失并公开赔礼道歉；4、改判被上诉人锁门期间不能收取房屋租金和由被上诉人承担该期间的物管费；5、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2016年9月25日签订了珊瑚都会一期4-12，4-13（两个）门面租赁合同，租期两年，并按照合同缴纳了租金。被上诉人在上诉人不知情的情况下在2017年1月擅自在租赁的门面里装了排烟道，因烟道泄漏，导致门面不能正常使用。2017年7月2日，被上诉人将上诉人租赁的门面锁上，并拒不开锁，又在7月5日将该门面的水电切断，导致上诉人租赁的门面不能使用。因该排烟道扰民，引起附近居民和商户多起投诉。请求法院维护上诉人的合法权利，判决被上诉人停止侵权行为，赔偿上诉人经营损失和公开赔礼道歉。
曹欣辩称，租赁合同签订后，被上诉人将其门面交与上诉人，我们双方是通过托管中心进行的交易。2017年1月，托管中心打电话说开发商要改烟道，我告之其与上诉人联系，托管中心说上诉人同意并在上诉人处已拿到钥匙，既然上诉人同意，我就未反对，我至始至终都未到现场。后上诉人以有烟味为由不缴租金，上诉人一直无偿占有我的门面，一审判决之后，我就去把我加的锁撤了，我认为一审判决是正确的，上诉人应当立即搬走。
曹欣向一审法院起诉请求：1、徐凤利支付曹欣2017年6月24日至2018年2月6日的房屋租金38749.33元，以及2016年9月至2018年2月6日的物管费和公摊水电费共计14260.72元，请求徐凤利以所欠租金为基数按照同期银行贷款利率向曹欣支付违约金，从欠费之日起支付至付清时止；2、要求徐凤利按照租金支付房屋占用损失费，从2018年2月7日起计算至徐凤利跟曹欣交接并搬离涉案二商铺之日止；3、判令解除双方之间的租赁合同并且收回租赁房屋。
一审法院认定事实：重庆市南岸区南滨路附XX号附4-12和4-13二套商铺系曹欣及案外人张雨抒按份共有，二套商铺曹欣均占有55%产权，案外人张雨抒均占有45%产权，张雨抒的监护人为曹欣和张剑。2016年9月25日，曹欣作为甲方，徐凤利作为乙方，共同签订了两份《珊瑚都会租赁合同》，两份合同分别约定，曹欣将其所有的位于重庆市南岸区南滨路附XX号附4-12和4-13二商铺租赁给徐凤利经营工作室使用，二商铺的建筑面积均为88.06平方米。二商铺的租赁期限均为2016年9月25日至2018年9月24日，租金均为2642元/月，不含税、不含物管费，支付方式均为按季度支付。徐凤利应按期缴纳在经营使用中所产生的电话费、燃气费、水电费、物管费等相关费用。徐凤利于签订合同当日内支付首期租金，即两套商铺各支付人民币7926元（共计15852元），除首期租金外，以后各期租金应当于当期之前十五日向曹欣缴纳。曹欣给予徐凤利免租期为3个月，从2016年9月25日起至2016年12月24日止，在免租期内徐凤利仍需缴纳物管费及其所使用的物业的水费、电费、电话费、燃气费等其他相关费用。签收合同当日，徐凤利向曹欣支付每一个商铺相当于该商铺2个月的租金作为租赁保证金，即每个商铺人民币5284元；租赁合同终止时，租赁保证金除用以冲抵徐凤利拖欠的水电气费、租金、管理费、违约金、装修造成的复原费等其他应由徐凤利承担的费用外，剩余部分在徐凤利完好交换全部租赁物业后15个工作日内无息退还。徐凤利应按期缴纳在使用经营中所产生的电话费、燃气费、水电费、物管费等相关费用。如有下列行为之一，即为违反本合同之违约行为，曹欣有权单方提前终止本合同，并对徐凤利采取停水、停电、停气、停止徐凤利商业经营、关闭徐凤利经营场所等任何强制措施，并收回租赁物业，没收徐凤利租赁保证金，此外，曹欣保留继续追索所受经济损失的权利。……（3）徐凤利超过三十天（含三十天）仍未足额支付租金及费用以及滞纳金的；徐凤利迟延支付本合同约定的租金及费用，应按“应付款总额×逾期天数×3‰”向曹欣支付滞纳金。
二份合同签订后，徐凤利依据合同约定向曹欣缴纳了涉案二租赁商铺的租赁保证金各5284元，共计10568元。曹欣将二租赁商铺交付给徐凤利使用，徐凤利于2016年9月25日搬入租赁二商铺。从2016年10月起至2018年2月6日，共计16个月零10天，徐凤利未缴纳涉案二商铺的物管费及公摊水电费，4-12号商铺所欠的物管费及公摊水电费为7123元，4-13商铺所欠的物管费及公摊水电费为7137.72元。从2017年6月26日起至2018年2月6日，共计7个月零10天，徐凤利未缴纳涉案二商铺的房屋租金共计38749.33元（2642元/月×2间×7个月+2642元/月×2间÷30天×10天）。
庭审中，徐凤利陈述，其不缴纳二租赁商铺的租金是因为租赁房屋里安装了烟道，导致徐凤利无法正常使用租赁二房屋；其不缴纳二租赁商铺的物管费和公摊水电费是因为徐凤利和物管公司协商后补交，但是由于徐凤利资金困难，所有一直未缴纳。但徐凤利并未提交充分证据证明该抗辩成立。
庭审中，曹欣陈述徐凤利从2016年10月起未缴纳物管费，超过30天就违约，曹欣以起诉的方式通知徐凤利，故起诉之日曹欣就认为是合同解除之日，但是由于当时徐凤利未得到通知，曹欣请求法院以开庭之日（即2018年2月6日）为合同解除之日。之后至徐凤利未交接租赁房屋期间，要求徐凤利支付房屋占用损失费，按租金计算至徐凤利跟曹欣交接并搬离房屋时为止。同时曹欣请求徐凤利以所欠租金为基数按照同期银行贷款利率向曹欣支付违约金，从欠费之日起支付至付清时止；并陈述因为物管费曹欣未缴纳违约金，所以不要求徐凤利缴纳物管费的违约金。徐凤利不同意解除合同，亦不同意搬离涉案租赁二商铺。
庭审中，曹欣陈述希望用徐凤利缴纳的二房屋的租赁保证金10568元冲抵徐凤利尚欠的房屋租金，徐凤利表示不同意冲抵，但并未就该费用提起反诉。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，曹欣与徐凤利签订的二份《珊瑚都会租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，曹欣、徐凤利双方均应依约全面履行合同义务。曹欣依照与徐凤利签订的二份合同的约定，将涉案二商铺交付徐凤利使用后，徐凤利负有按照二合同约定向曹欣缴纳房屋租金的义务，从2017年6月26日起至2018年2月6日共计7个月零10天，徐凤利尚欠曹欣涉案二商铺的房屋租金共计38749.33元，理应支付给曹欣。庭审中，虽然徐凤利抗辩其不缴纳二租赁商铺的租金是因为租赁房屋里安装了烟道，导致徐凤利无法正常使用租赁二房屋，但徐凤利并未提交充分证据证明该抗辩成立，故一审法院对此不予支持。对于曹欣要求徐凤利支付曹欣2017年6月24日至2018年2月6日的房屋租金38749.33元的诉讼请求，一审法院予以支持。
曹欣与徐凤利签订的二份《珊瑚都会租赁合同》均约定，徐凤利应按期缴纳在使用经营中所产生的电话费、燃气费、水电费、物管费等相关费用。徐凤利从2016年10月起至2018年2月6日，共计16个月零10天，就未缴纳涉案二商铺的物管费及公摊水电费，共计14260.72元，曹欣已经对上述费用进行垫付，曹欣可以就其垫付的涉案二商铺在徐凤利租赁期间产生的物管费及公摊水电费14260.72元向徐凤利追偿。故一审法院对曹欣要求徐凤利支付涉案二商铺从2016年10月起至2018年2月6日的物管费及公摊水电费14260.72元的诉讼请求，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，曹欣与徐凤利签订的二份《珊瑚都会租赁合同》均约定徐凤利超过三十天（含三十天）仍未足额支付租金及费用以及滞纳金的，曹欣有权单方提前终止本合同。而徐凤利从2016年10月起未缴纳租赁二商铺的物管费，从2017年6月26日起未缴纳租赁二商铺的租金，已经超过三十天，曹欣单方解除合同的条件已经成就，其有权单方解除二合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，曹欣在合同解除的条件成就后，曹欣、徐凤利均未举示充分证据证明曹欣已经通知了徐凤利解除合同。庭审中，曹欣陈述其以起诉的方式通知徐凤利解除合同，要求法院判决解除与徐凤利签订的二份《珊瑚都会租赁合同》，并请求以开庭之日（即2018年2月6日）为合同解除之日，该请求不违反法律的强制性规定，一审法院予以准许。
两份《珊瑚都会租赁合同》解除后，徐凤利仍然占用曹欣的二涉案租赁房屋，产生了房屋占用损失费，该费用参考二涉案租赁房屋的房屋租金（每间租赁商铺2642元/月）计算较为适宜。而关于房屋占用损失费计算的期间，曹欣请求从合同解除后（即2018年2月7日）计算至徐凤利同曹欣交接并搬离涉案二商铺时止，该请求符合法律规定，一审法院予以支持。
关于徐凤利缴纳的10568元押金。庭审中，曹欣陈述希望用该押金冲抵徐凤利尚欠的房屋租金，徐凤利表示不同意冲抵，但徐凤利并未就该费用提起反诉。而根据曹欣与徐凤利签订的二份《珊瑚都会租赁合同》的约定，租赁合同终止时，租赁保证金除用以冲抵徐凤利拖欠的水电气费、租金、管理费、违约金、装修造成的复员费等其他应由徐凤利承担的费用外，剩余部分在徐凤利完好交接全部租赁物业后15个工作日内无息退还。故曹欣的该项请求符合双方的合同约定，并不违反法律的强制性规定，一审法院对此予以支持。
关于曹欣请求的违约金。曹欣要求以徐凤利拖欠的租金为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率计算违约金，从徐凤利拖欠租金之日计算至徐凤利付清之日止。一审法院认为，曹欣的请求符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告曹欣与被告徐凤利签订的二份《珊瑚都会租赁合同》于2018年2月6日解除，被告徐凤利于本判决生效之日起十日内搬离涉案二商铺，并与原告曹欣进行交接；二、被告徐凤利向原告曹欣支付尚欠的重庆市南岸区南滨路附XX号附4-12和4-13二商铺，从2017年6月26日起至2018年2月6日的房屋租金38749.33元（押金抵扣10568元，余款28181.33元），和从2016年10月起至2018年2月6日的物管费及公摊水电费14260.72元（以上费用共计53010.05元，押金抵扣10568元，余款42442.05元，被告徐凤利于本判决生效之日起十日内支付给原告曹欣）；三、被告徐凤利按照租金（每间租赁商铺2642元/月）向原告曹欣支付房屋占用损失费，从2018年2月7日起计算至被告徐凤利跟原告曹欣交接并搬离涉案二商铺之日止；四、被告徐凤利以其尚欠的租金为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率向原告曹欣支付违约金，违约金从被告徐凤利拖欠租金之日起计算至被告徐凤利付清之日止。一审案件受理费158元，由被告徐凤利负担（原告曹欣已垫付，被告徐凤利在履行上述义务时一并支付给原告曹欣）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认，本院经调解未果。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案一审系由被上诉人曹欣提起诉讼要求徐凤利支付租金、物业费和解除双方之间的租赁合同并收回租赁房屋。徐凤利在本院二审审理过程中要求曹欣继续履行合同、拆除未经其同意安装的烟道、赔偿其经营损失并公开赔礼道歉，违反了上述规定，且被上诉人曹欣不同意继续履行合同，对于上诉人徐凤利的该部分上诉请求，本院不予审查。其次，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人徐凤利并未举示证据证明系被上诉人曹欣在其租赁商铺内安装了烟道影响其经营，其拒绝缴纳租金及物管费用的理由，本院不予采信。同时，根据双方合同约定，承租人超过三十天（含三十天）仍未足额支付租金及费用以及滞纳金的，出租人有权单方提出终止合同。被上诉人曹欣起诉要求解除双方租赁合同符合双方合同约定且不违反法律强制性规定，一审法院判决解除双方租赁合同并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人徐凤利的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费316元，由上诉人徐凤利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
审 判 员 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
二〇一八年六月六日
法官助理 陈园媛
书 记 员 孙 锋