成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0108民初6434号
原告成都交投资产经营管理有限公司
法定代表人王德武
委托诉讼代理人王瑗
委托诉讼代理人王丹伟
被告成都东盛阳投资管理有限公司
法定代表人黄成能
委托诉讼代理人曹鹏
原告成都交投资产经营管理有限公司（以下简称交投公司）与被告成都东盛阳投资管理有限公司（以下简称东盛阳公司）物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李任舟独任审理，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告代理人王瑗、被告委托代理人曹鹏到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告交投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费1290015元，并支付截止2016年10月27日违约金107454.43元，此后的违约金按银行同期贷款利率计算至被告实际支付完毕之日止。2、被告承担全部诉讼费用。
事实和理由：2011年12月12日原告交投公司与被告东盛阳公司签订了《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目物业管理服务协议》。被告承租成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目[东广场配套服务楼]楼[C1]商铺，并按约支付物业服务费。截止起诉之日，被告逾期未向原告支付物业管理费合计1290015元。原告起诉请求被告支付拖欠物业管理费。
被告辩称：原告清楚被告租赁案涉区域系用于招商转租，借以形成餐饮、百货等业态，为东客汽车站提供综合配套服务,双方签约的基础共识包含有共同达成该商业目标。但因该站实际引入班线、日发班次、日发旅客量远低于签约时双方的预期和认知，导致被告虽想方设法积极招商，至今仍处于零招商的凄惨局面。被告认为，本案案情高度符合情势变更构成要件，订约时双方均期望成功招商的共识与现今的实际情况严重不相符，具有情势变更的事实；被告作为普通民营企业没有条件和能力知晓政府主管部门对运输资源整合规划方面的执行滞后及变更，其不可预见性正是情势变更与商业风险区分的关键；被告在零收益情况下，原告却毫无风险的坐收高额物业服务金，结果显失公平且有违诚信；但基于对北站和五桂桥客运站并入东客汽车站的期待，请求在零招商情况下予以免除物业费用。据此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年12月12日，交投公司（甲方）和东盛阳公司（乙方）签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目物业管理服务协议》约定交投公司将位于成都东客站东广场配套服务楼B1（C1）建筑面积2725平方米的物业出租东盛阳公司，并由东盛阳公司向作为物业管理人的交投公司按约定缴纳物业管理费。物业管理费缴费标准为每平方米每月13.5元（整租部分）。合同第一条物业管理服务事项：1、本物业公用部位及公用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；2、本物业公用区域的保洁、秩序维持、公用绿地养护等服务；3、本物业装饰装修管理服务；4、本物业区域内其他双方协商的有偿服务。第二条双方的权利和义务（二）乙方的权利和义务4、按时向甲方缴纳物业服务费及其他服务费或代收代缴费用。第三条物业费用约定，2、物业服务费中包含了以下费用：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用（含中央空调费）；（3）物业公共区域清洁卫生费用；（4）物业公共区域绿化养护费用；（5）物业公共区域秩序维护、保安费用；（6）物业管理企业办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；（9）相关税费及物业管理公司合理利润；（10）双方商定的其他费用。本物业服务费中不包括公用部位、公用设施设备的大、中修和更新改造费以及餐饮垃圾清运费。3、物业服务费计收时间为乙方接收承租物业之日起。乙方应于签署交付确认书时一次性预缴三个月的物业服务费。此后的物业服务费按季度结算，乙方需在每季最后一个月的25日前（含25日）缴纳下一季度的物业服务费用。如当天为法定假日，则缴纳物业服务费用的期限可顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任。第六条违约责任（三）如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1%向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务。
合同签订后，被告向原告交纳物业服务费至2013年11月26日。原告主张被告应当按照合同约定继续交纳2013年11月26日至2016年10月27日间的物业管理费，该费用按110362.5元/季度计算，共计1290015元。被告在庭审中亦认可2013年11月26至2016年10月27日期间未向原告交纳物业管理费用的事实。后原告向被告以邮寄方式催收物业管理费未果，遂诉至我院请求判如所请。
另查明，在物业合同履行过程中，原告取得相应物业服务管理资质。同时本院调取了交投公司和东盛阳公司之间房屋租赁合同纠纷由本院作出的(2016)川0108民初6426号民事判决，该判决查明如下事实：
原告于2013年4月28日，被告于2013年5月10日，签署《租赁区域交付确认书》，载明：经现场勘查，审核并通过标的物业交付标准，双方确定2013年4月28日为租赁区域实际交付日，该交付日为乙方装修免租期开始日；甲方给予乙方四个月免租期，乙方保证于2013年8月27日前完成装修并开业经营，否则甲方将视乙方推迟开业的天数加收租金，每天租金为当日租赁金额的二倍；本合同租赁期限六年，从2013年4月28日起至2019年4月27日止。
2015年8月21日，原告在案涉租赁商铺张贴《关于封存物业的公告》，公告载明：根据成都东盛阳投资管理有限公司与我公司于2011年12月12日签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》（简称“租赁合同”）约定内容，截止2015年7月31日，该公司拖欠我公司的租金为4969049.77元，物业管理费为996941.25元。此外，根据成都东盛阳投资管理有限公司与我公司签署的《民事调解书》的约定，该公司应当于2015年7月31日前向我公司支付拖欠的从2013年4月28日至2013年11月25日的物业服务费256286.25元。截止本公告出具之日，该公司的上述款项未如约向我公司支付。为维护我公司的合法权益，我公司现决定封存该公司承租的物业（物业编号：C1标的）。在成都东盛阳投资管理有限公司未缴清所拖欠的租金及物业管理费前，任何人均不得擅自使用我公司已封存的物业。当日，原告交投公司对案涉部分出租商铺查封并上锁。
2016年10月14日，原告向被告寄发解除合同通知书，以被告已严重违约为由，通知被告：从2016年10月15日起解除《租赁合同》，扣除被告所缴纳保证金825675元作为违约金不予退还；责令被告于2016年10月27日前，全额缴纳2013年10月27日至2016年10月27日期间拖欠的租金9625774.21元；限令被告在2016年10月29日前腾空房屋返还该租赁区域。同期，本院于2015年4月23日作出（2014）成华民初字第420号民事调解书，确认双方达成调解协议，约定被告应支付原告截止至2014年4月26日租金550450元，原告自愿放弃相关违约金请求；经原告申请，本院于2015年12月4日作出（2015）成华执字第1159号执行裁定书，确认本院经依职权查询后，未查询到被告可供执行的财产。原告还于2016年3月3日在《成都商报》上刊登公告向被告催收所欠租金及违约金，于2016年10月15日在《成都商报》上刊登公告解除与被告签订的上述《租赁合同》。
同时，原、被告均认可自本案所涉租赁区域交付后，确实无商家入驻开展经营；同时亦认可自2015年8月21日起，原告对案涉租赁区域门外加有铁链，并贴有封条。对此，原告以不清楚租赁区域情况为由，未对其诉请的恢复原状进行说明及举证；被告则陈述称，因系零招商，被告从未对租赁区域进行过任何改造、添附和使用，原告知晓该情况并有条件实地查看，自2015年8月21日起原告还在租赁区域外加有锁，加有栏杆，致使旅客无法分流至租赁区域，原告上述行为已实际使被告无法占有使用租赁区域。
2013年3月14日、2014年6月25日，包括被告在内的四家公司要求原告签订《租赁合同补充协议》，对租赁期限、租金分期支付、减免租金和物业管理费等提出具体要求。
上述事实，有以下经庭审举证、质证、认证的证据予以证实：1、原告和被告身份资料；2、《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目物业管理服务协议》；3、催收函件和催收单据；4、《租赁区域交付确认书》；5、巡视记录、6（2016）川0108民初6426号判决书等。
本院认为，交投公司和东盛阳公司签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制规定，当属合法有效，对各方当事人均具有约束力。各方当事人应当按照合同约定履行义务和主张权利。对原被告双方具有争议的问题，本院分别评判如下：
1、关于物业管理费用金额问题
被告东盛阳公司未按照合同约定缴纳物业管理费的行为构成违约，应当承担违约责任。因2015年8月21日原告封存租赁区域后，被告已经无法实际占用使用收益，故对于该封存期间的物业费，不予支持；对于2013年11月26日至2015年8月20日期间物业费，予以支持。结合双方签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目物业管理服务协议》第三条第（一）款第1项之规定，被告应按照13.5元/㎡/月向原告支付物业费，则被告总共需向原告支付的物业费用为13.5元/㎡/月×20月×2725㎡+13.5元/㎡/月×2725㎡×24/30天=765180元，原告主张超过本院认定的欠缴物业管理费的部分，不予支持。
2、关于违约金的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本院据酌情认定违约金为20000元。
据此，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告成都东盛阳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付物业管理费765180元；
二、被告成都东盛阳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付违约金20000元；
案件受理费8689元，由成都交投资产经营管理有限公司承担4000元，四川成都东盛阳投资管理有限公司承担4689元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李任舟
二〇一七年三月二十一日
书记员 周孝蝶