广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终19451号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李杰，住广州市海珠区。
委托代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。
委托代理人：潘柳西，广东智洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张敞，住广州市越秀区。
委托代理人：孙继军，广东泽正律师事务所律师。
上诉人李杰因与上诉人张敞房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李杰、张敞分别向本院提起上诉。上诉人李杰上诉称：一、李杰与张敞签订的《广州市房屋租赁合同》成立并生效。1、案涉房屋位于某某红创意园，属市“旧厂改造”项目涉案房产位于广州市工业大道xx号某某红印刷厂大院内，广州市某某红印刷厂于1968年成立办厂，根据广州市“三旧”改造的政策，广州市辖区范围内的工厂外迁，由国资委收储改造，作为创意园使用。从广州试点旧城、旧村、旧厂改造开始，广州“三旧”改造推进城市更新取得成效。广州出现大量的旧厂房改造创意园，如“红砖厂”、“T．I．T创意园”、“1850创意园”、“太古仓”、“信义会馆”等，本案涉案房产所在某某红大院亦属于国资委收储的旧厂改造地块。广州有大量的“旧厂”改造成创意园的地块，这些地块是广州文化的聚集地，有着大量的文化产业，对推进广州的城市更新起到了重要作用，如认定该类租赁合同无效，将导致广州整个社会的不稳定，阻碍广州的发展与更新。2、鼓励交易、当事人意思自治是合同法的重要精神,人民法院在审理经济合同纠纷案件中要尊重当事人的意思表示。当事人在合同中的约定只要不违反法律的规定，不损害国家利益和社会公共利益，对当事人各方即具有约束力，人民法院应根据合同的约定判定当事人各方的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，李杰与张敞所签订的涉案租赁合同并不属于该条所规定的合同无效的情形。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。3、李杰对房屋的使用权尽到合理、审慎的核查义务,李杰与张敞签订《租赁合同》时，要求张敞出示其有权转租的合同文件，并向案涉房屋所在地的物业管理中心确认其有权出租，因此，李杰签订合同时己尽最大努力进行核查，签订租赁合同是双方的真实意思表示，合同成立并生效。《合同法》第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”张敞经过原出租人的同意，将涉案房产出租予李杰并未违反国家强制性规定，原审法院认定租赁合同无效明显不当。张敞未按合同约定交付场地构成根本违约，应承担违约责任张敞与李杰约定将位于广州市工业大道xx号某某红印刷厂大院内自编12—1栋建筑物，建筑面积共720平方米租赁予李杰使用，却迟迟未将二楼完整交付予李杰，经李杰一再催促，张敞拒绝完整交付，已构成严重违约。根据张敞将从原出租人白某文所签订的《租赁合同》约定的面积，自编12—1栋整体建筑的面积即720平方米，不存按滴水面积或投影面积计算面积的约定，应当作为确认案涉房屋面积的依据，如对建筑面积存在争议的，亦应当委托具有资质的第三方进行测绘，而并非简单依据张敞私自制作的一张图纸作为定案依据。综上，张敞未依约交付适格场地，经合理催告仍拒不交付，已构成根本违约致使合同目的不能实现，应当按合同第二十七条约定向李杰支付183600的违约金，原审法院驳回李杰的该项请求没有事实和法律依据，应当依法予以改判。三、因张敞违约导致合同解除，李杰承租涉案房产后所产生的装修损失应由张敞承担根据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对己形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”的规定，涉案租赁合同的解除为作为出租人的张敞违约导致合同解除，李杰请求张敞依法承担装修损失，应得到法院的支持。因此，李杰认为原审法院驳回李杰的该请求没有事实和法律依据，应当依法予以改判。四、原审法院判令李杰支付2016年2月1日至2016年4月5日的房屋使用费没有事实法律依据，应当依法予以撤销。1、李杰与张敞所签订的《广州市房屋租赁合同》已于2016年1月21日解除张敞违反合同约定，未按照合同约定据实足额交付使用面积，违反《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定。2016年1月8日，因租赁物面积未完全交付使用，李杰向张敞提出交涉，要求限期处理，但张敞仍拒绝按照合同约定履行交付租赁物的义务，李杰依据《合同法》第九十四条的规定享有对合同的解除权。2016年1月20日，向张敞发出解除通知并搬离涉案房产，根据法律规定，解除通知到达张敞之日，租赁合同解除。综上，原审法院在查明李杰已于2016年1月21日收到该通知，却未认定李杰与张敞所签订的租赁合同已于2016年1月21日解除，属于事实认定错误。2、李杰不应承担2016年2月1日至2016年4月5日的房屋使用费李杰作为合同的守约方，依法享有对合同的解除权，己于2016年1月20日发出解除通知，并已搬离涉案房产，原审法院亦查明张敞已于2016年1月21日收到该解除通知。双方所签订的租赁合同应已同时根据《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》中第(十)条中对《合同法》第一百一十九条的规定的意见为“应根据合同的性质，给予享有解除权一方解除合同的合理期限，如享有解除权一方在合理的期限内未及时行使解除权，导致损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，应由己方承担扩大的损失；如享有解除权一方在合理的期限内及时行使了解除权，其对损失的扩大无过错，则应由合同相对方承担扩大的损失”。综上所述，本案中李杰已经及时行使了解除权，并已搬离涉案房产，将涉案房产交付予张敞，张敞拒绝将涉案房产收回，导致张敞未能实现2016年2月1日至2016年4月5日的房屋收益，该损失应由张敞自行承担。原审法院判决在该时段并未使用涉案房产的李杰承担房屋使用费没有事实和法律依据，该项判决应当依法予以撤销。综上所述，请求二审法院：1、请求依法判决李杰与张敞所签订的《广州市房屋租赁合同》已于2016年1月21日解除；2、请求撤销广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初2584号《民事判决书》中判决的第二项，改判张敞赔偿李杰装修费用184622元，同时判令张敞向李杰支付违约金183600元；3、请求撤销广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初2584号《民事判决书》中判决的第三项，改判驳回张敞的该项反诉请求；4、请求判令张敞承担本案的全部诉讼费用。
上诉人张敞上诉称：一、由于李杰的恶意诉讼，法院于2016年8月3日才开庭审理，在审理案件过程中，张敞不可能也无权将李杰承租的房屋对外租赁。据此一审判决称：“考虑到本案的实际情况，故本案房屋使用费应计算至被告签收传票之日(2016年4月5日)为宜”是不合理的。截止在开庭审理时，该涉案房屋仍然未有租给他人使用，原审判决十分清楚这一实际情况，且李杰本人也曾错误认为张敞在2016年5月份又重新出租他人使用，很明显判决确认以送达传票时间为准，不符客观事实，存在主观臆断认定事实错误。特别是法庭已查证属实李杰违背协议规定，未经张敞同意私下搬走已构成事实，其形成的实际损失是李杰单方面行为造成的，张敞没有任何过错的情况下，依法承担违约责任符合法律规定。请二审法院以事实为依据，纠正一审不当判决，并依法支持张敞的请求。二、张敞向一审法院提供了承租前和租赁后被拆除装修的原始照片，该组证据非常清晰的记录了租赁前原始装修状况，在证据可靠充分的情况下，判决书明知这一客观事实是真实存在的，却在判决书中不加任何表述。故意规避这一重要证据，且作出了一份违背事实的错误判决。判决书证实：“原告未得到被告同意，在未与被告办理房屋移交手续的情况下，以被告未交付全部物业为由私下搬离涉案物业，其行为有违诚实信用原则。”从这一判决事实看，证明了李杰私下搬离承租房屋，不告而别，是违约在先。既然判决已认定李杰“有违诚实信用原则”，就应判定他赔偿拆除装修的实际损失。虽然租赁房屋合同被确认无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因承租人的责任对拆除房屋装修物有义务给予恢复原状和赔偿的责任。因此请二审法院依法支持张敞要求给予恢复原状的请求。一审判决以：“被告要求原告将拆除的装修恢复原状的诉讼请求依据不足，本院不予支持。”为借口，明显存在确定证据错误和适用法律错误。恳请二审法院能给予这一事实核实，并判决李杰依法赔偿和承担造成这一重大损失的过错。三、一审判决书要张敞退还其水电费押金10800元，更是荒唐至极。双方在诉讼中，就其案件事实尚未作出合理判决的前提下，根本无法计算出水电费的具体消费数额，时至今日双方也为进行抄表计算水电费，更没进行最后结算，判决书要张敞全额退还其水电费押金，明显缺乏法律根据，侵犯了张敞合法利益。综上所述，请求二审法院：1、请求撤销海珠区人民法院(2016)粤0105民初2584号民事判决，依法维护张敞合法利益；2、请二审法院判决李杰向张敞支付2016年2月1日至2016年8月2日租赁房屋使用费，合计金额为306000元；3、判决李杰将拆除的原始装修给予恢复原状，或判决承担拆除装修相应的经济损失18万元给张敞。4、案涉房屋使用的水电费在未抄表核实消费数据时，判决书要张敞退回李杰水电费10800元不合理；请求撤销原审判决第一项错误判决结果；5、判决本案诉讼费及上诉费全部由李杰承担。上诉人张敞于庭审中表示上诉请求2中因为计算错误，李杰向张敞支付2016年2月1日至2016年8月2日租赁房屋使用费，应该合计金额为367200元。上诉请求3更改为判决李杰将拆除的原始装修给予恢复原状，或判决承担拆除装修相应的经济损失12万元给张敞。
上诉人李杰针对张敞的上诉答辩称：1、对方第二点上诉请求，对方超出了一审请求，不应该被支持。对方提供的参考资料中，可以显示对方在2016年2月对涉案场地进行重新招租，从对方的微信聊天记录看出在2016年1月已经办理涉案场地要求办理交接，所以对方提出的上诉请求第二点要求支付2016年2月到8月的房屋使用费没有依据，应予以驳回。其拒绝交接的后果应该由对方承担。3、第三项诉讼请求，也是超出了一审的反诉请求，不应当被支持同时所谓的被拆除的原始装修是在双方的合议上进行拆除，该合同被认定无效应当由有过错的一方即对方承担不应该由我方承担。3、第四项请求，一审中，我方提供的证据7的费用中的一份是2016年1月14日我方向对方转账773元，该款项即水电费的费用，李杰在2016年1月份办理并且支付了水电费的费用，张敞在我方支付水电费的情形下依然要求不退回水电费的押金是不合理即对方第四项请求没有法律依据。4、对于对方提出的第一项上诉请求，我方对原审的审查也有异议，所以不进行答辩。
上诉人张敞针对李杰的上诉答辩称：1、对方的上诉请求，要求解除合同，一审已经确认为无效合同是依法确认的，这个房子是国资委的房子但是无论是哪个单位，都应该具有合法的房产证或者其他相关的产权证明能够证明房子的合法性才能进行出租，原审法院确认合同无效是正确的，因此对方请求解除合同事实上没有法律效力了。2、对方要求改判我方赔偿李杰装修费的请求事实不能成立，装修证据在原审法院中，没有完整提供出来，进行的部分装修是事实，但是这些费用究竟花费了多少，不得而知，所以没有尽到举证责任，也无法确认装修费用的多少。同时判令我方支付违约金，合同认定为无效不存在双方支付违约金的问题，对方承租后以建筑面积不够为由想违约不告而别，将其部分装修砸烂，在此之前将我方的出租的房屋的原装修进行拆除造成了实际损失，这个损失其中有12万交给白某文的费用，因此既有关联性又有实际损失的存在，我方上诉请求的这一点是属实的。对方的三项、四项不具体的答辩。
李杰于2016年3月31日向原审法院起诉请求：1、张敞返还李杰已交付的租赁保证金183600元、首月租金61200元、水电费押金10800元（合计255600元）；2、张敞因严重违约导致李杰无法实现合同目的，应赔偿李杰装修投资损失184622元，并按照合同约定赔偿违约金183600元；3、本案诉讼费由张敞承担。张敞提出反诉请求：1、判决李杰给付2016年2月至8月份拖欠房屋租赁费（61200元/月）；2、判令李杰将拆除的装修恢复原状，并赔偿因恢复装修耽误转租房屋的费用61200元/月（暂按一个月计算）；3、由李杰承担全部诉讼费。
原审法院经审理查明：2015年5月12日，张敞（乙方）与白某文（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将某某红印刷厂位于工业大道xx号大院内（暂定自编号东12-1栋）建筑物室内面积合计720平方米的场地出租给乙方；租赁期限由2015年6月15日起至2019年9月30日止；等等。
2015年11月21日，李杰（乙方）与张敞（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将某某红印刷厂位于工业大道xx号大院内（暂定自编号东12-1栋）建筑物建筑面积合计720平方米的场地出租给乙方；租赁期间由2015年12月11日起至2019年9月30日止（免租装修期15天）；双方同意，在签订合同之日起即日内，乙方交保证金及一个月租金后甲方将该场地交付乙方使用……；租金金额：2015年12月11日至2016年12月10日，月租金61200元……；第一个月租金在合同签订当天支付，以后乙方须于每月三日之前交付当月租金给甲方……；乙方签订本合同当日，即交付三个月租金183600元作为押金……；等等。签订合同当日，李杰向张敞支付了首月租金61200元以及押金183600元、水电保证金10800元。
2016年1月8日，李杰向张敞发出《函告》，载明：……贵方在实际交付租赁场地时，经反复测量，所交付面积远远不符合双方约定，我方已向贵方严正提出异议……我方依法享有暂停履行交付租金的义务，并保留要求解除合同……的权利；等等。张敞在2016年1月9日收到上述邮件。
2016年1月20日，李杰向张敞发出《函告》，载明：……租赁面积是贵我双方租赁关系的核心条款，直接关系到我方能否实现合同目的……正式通知贵方，自本函发出之日起，解除贵我双方于2015年11月21日签订的《广州市房屋租赁合同》。请贵方于本函发出之日起十日内，退回我方已交付的租赁保证金255600元，赔偿我方装修损失183722元，并按照合同约定赔偿违约金183600元。为避免损失进一步扩大，请贵方于2016年1月20日协助办理租赁场地的移交手续……；等等。张敞于2016年1月21日收到上述邮件。
李杰于2016年3月31日提起本案诉讼。张敞于2016年4月5日签收原审法院传票。
关于涉案租赁物业面积的问题，李杰陈述了如下意见：签订合同时认为张敞租给李杰的包括一楼以及二楼的A区和B区，签订合同时二楼B区还有第三人在使用，李杰当时认为B区也是在承租范围，张敞也应腾空交付；在签订合同时没有注意到其和张敞签订租赁合同约定的面积是建筑面积，而张敞和上一手出租人约定的是室内面积，当时认为张敞所承租的全部物业都应转租给李杰；二楼B区的使用面积按其测量是140多平方米，李杰认为少了这140多平方米会导致李杰租赁合同的目的无法实现，而且面积少了张敞也不愿意减租金。张敞对此则表示出租时有特别说明是建筑面积而不是使用面积，而且李杰自己也有丈量。
李杰还陈述了如下意见：李杰在2016年1月20日已经搬离涉案场地，因为张敞不同意办理交接手续，所以李杰自行搬走了。
张敞还陈述了如下意见：李杰搬走时间并非2016年1月20日，李杰后期还有在涉案场地办公，李杰搬走时间已经接近2016年3月份了，具体时间不清楚，因为李杰是突然搬走的，李杰搬走时没有通知张敞；张敞在2016年3月20日左右发现李杰搬走，这时才发现李杰把空调、电脑都拆走了；李杰承担不起租金，要求减租，因为张敞也是承租人，所以张敞不同意减租；在装修的时候李杰并未提出过面积缺少的问题，是在装修一个月之后要求减租，张敞不同意，李杰就提出了面积不够的理由；李杰先后两次发函，张敞收到函件后已经打电话和李杰沟通，表示不同意李杰的做法，张敞并未少交付物业，要求李杰按合同履行，但李杰不同意，并会同其他承租人一起向张敞要求减租，张敞当然无法接受；张敞在2016年4月份收到法院传票后才去收回涉案场地；因为涉案场地现在还有一半没有租出去，故要求李杰支付租金至2016年8月份。
张敞申请涉案物业所在园区招商中心负责招商的工作人员曾某和李某出庭作证，李杰和张敞之间的租赁关系系经两人介绍达成。其中曾某陈述了如下意见：其曾带李杰看过现场，但出租范围是李杰与张敞直接交涉，当时其没有上二楼，但其同事李某有跟着上二楼；租赁合同是在中午签的，合同约定在签约当日要缴纳三押一租，其问李杰何时可以缴费，李杰答复下午四五点，下午四五点李杰打电话给李某说还要带个财务过来丈量面积，又过了半个小时左右李某见到李杰带着一个人进入了涉案场地，其没有跟着进去所以有无丈量就不清楚了，当天晚上六七点时接到张敞的电话说李杰已经支付了费用；在出租时有说是建筑面积，一般来说其也会提前告知是按建筑面积出租。证人李某则陈述了如下意见：李杰想要承租物业，找其在涉案园区看了几个物业，对张敞的物业比较满意；签订合同之前李杰来了三四次，每次其都在；在签订合同时李杰对物业面积是有异议的，张敞就把其与上一手签订的租赁合同给李杰看，李杰就对上一手租赁合同约定的面积进行了拍照；签订合同之后约定下午打款，大概四点多时张敞说李杰还未打款，其就联系李杰，李杰说财务要过来丈量场地，其因为有事情所以就让张敞直接与李杰联系，当天下午就带着李杰去了涉案场地丈量后才打款，当天晚上六七点时张敞就告知李杰已支付款项；涉案物业二楼东面还有其他租户在使用，张敞委托其出租时已告知不包括二楼东面那一块；当时李杰问其二楼东面的场地是做什么的，其当时回答二楼东面那一块是不出租的，二楼只是出租西面；张敞向上一手承租是按室内使用面积承租的，但其有向李杰告知是按建筑面积出租。
原审诉讼中，张敞表示涉案场地是国资委的房子，其承租时上一手出租人也没有提供房产证，李杰承租时也是知道房子来源的。原审法院限期要求张敞提供涉案场地的产权证明或涉案场地办理规划报建手续的证明，但张敞逾期没有提供，且张敞明确表示其找国资委查询房产情况，发现涉案场地没有产权证明和报建手续。
原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。
关于合同效力问题。因本案并无证据显示涉案出租物业已取得产权证，本案双方也未提供证据证明涉案出租物业已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故李杰与张敞所签租赁合同依法应为无效。
关于张敞是否未按约定交付全部物业的问题。根据合同约定，李杰与张敞所签租赁合同所约定面积为建筑面积，李杰主张误以为所约定面积为使用面积，并表示张敞承诺二楼其他租户使用的场地也会随后交付其使用，但并未提供充分证据予以证明。且根据介绍双方达成租赁关系的涉案园区招商中心工作人员的证人证言，李杰在签订合同当天下午还曾带人去丈量涉案租赁物业面积，之后李杰也按合同约定支付了约定款项，并无证据显示李杰在丈量面积后就面积提出过异议。另外两位证人均明确表示已告知李杰出租的面积是按建筑面积计算，证人李某还表示李杰曾问起二楼其他租户在使用的场地，李某已告知李杰该部分场地是不出租给李杰的。综合上述情况，李杰主张张敞违反约定、未能将所约定的全部租赁物业交付李杰使用的意见依据不足，原审法院不予采纳。
综上，因李杰与张敞所签租赁合同无效，故李杰要求返还其已交付的租赁保证金183600元和水电费押金10800元，原审法院予以支持。李杰要求张敞返还首月租金61200元的请求无理，原审法院不予支持。李杰作为承租人，在签约时理应审查房屋产权证明资料，故合同无效责任应由双方共同承担。李杰未得到张敞同意，在未与张敞办理房屋移交手续的情况下，以张敞未交付全部物业为由私下搬离涉案物业，其行为有违诚实信用原则，李杰要求张敞赔偿因张敞严重违约导致李杰无法实现合同目的的装修投资损失184622元和支付合同约定的赔偿金183600元，依据不足，原审法院不予支持。张敞反诉要求李杰按合同约定的租金标准继续支付2016年2月起的房屋使用费，合法合理，原审法院予以支持。李杰并无证据证明张敞收回场地的时间，张敞表示在2016年4月份收到本案传票后收回场地，李杰也表示张敞在2016年5月份已重新出租，考虑到本案的实际情况，故本案房屋使用费应计算至张敞签收传票之日（2016年4月5日）为宜。张敞要求房屋使用费计至2016年8月份，依据不足，对于超出原审法院支持部分的房屋使用费请求，原审法院予以驳回。张敞已自行收回场地，并已再行出租，故张敞要求李杰将拆除的装修恢复原状的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。张敞要求李杰赔偿因恢复装修耽误转租房屋的费用，也缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年11月10日作出如下判决：一、被告张敞在本判决生效之日起10日内向原告李杰返还租赁保证金183600元、水电费押金10800元。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付2016年2月1日至2016年4月5日的房屋使用费132600元（按61200元/月的标准计算）。四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10029元，由原告负担5841元，被告负担4188元；反诉受理费4654元，由原告负担1476元，被告负担3178元。
二审审理期间，上诉人张敞向本院提交以下材料作为二审新证据：证据1、落款时间为2015年5月12日的确认书，拟证明张敞向白某文缴纳装修费12万元的事实，李杰承租后将其全部拆除造成了实际损失。证据2是财务对12万元出具的收据，拟证明白某文财务收到张敞装修费的情况。证据3、是白某文出具的收据，拟证明是通过银行转账的方式转账。上诉人李杰质证称：我方认为对方提供的不是原件，对真实性不予确认，也与本案无关，不能证明其内容。该收据对方只提供了一张而且也不是原件，同时该收据所谓的原件是同一天出具的连号并且是复写纸，对这些收据的真实性不予确认且与本案没有关系。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案双方当事人在原审中均未提供涉案房产的报建资料，并予以确认，原审援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定认定涉案合同无效，依法有据，本院予以维持。在此基础上，合同双方对于无效后果均应承责。上诉人李杰认为出租方未将足额面积交付承租人违约在先，认为双方约定的面积应是室内面积，但该陈述与双方合同中以建筑面积为准的约定不符，且对于出租方在交付前承诺将二楼全层清空交付的陈述并无充分证据证实，且如此重要的权益未予以契约明确并不符合一般认知，本院不予采信。上诉人张敞认为原审认定使用费截止至2016年4月5日不当，但经审核，上诉人张敞于2016年8月24日原审庭审中明确陈述“我方是2016年4月份收回涉案场地”，在双方交付场地无法精确时间的情况下，原审结合双方陈述及诉讼时间予以认定，并无超出合理认定范围，本院予以维持。至于上诉人张敞在坚持合同有效并且承租人承担全责的情况下主张原装修损失的上诉主张，与合同无效双方共同承责的认定不符，且对于前后装修具体损失并无充分举证，原审不予支持亦并无明显不当，本院亦予以维持。最后，上诉人张敞在原审中并无提出欠付水电费的相关诉求，相关费用的清结问题并不属于二审审理范围，可另循法律途径解决，原审依据当事人双方诉请，据实判决，亦无明显不当。
综上，两上诉人上诉理据不足，本院依法均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17560元，由上诉人李杰承担8808元，上诉人张敞承担8752元。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年三月二十三日
书记员 冯冠豪