上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第1384号
原告中华基督教女青年会全国协会，住所地上海市徐汇区。
法定代表人金蔚，职务会长。
委托代理人黄国强，上海泰吉十方律师事务所律师。
被告上海云之慧投资管理有限公司，住所地上海市崇明县庙镇窑桥村社南758号1幢1166室（上海庙镇经济开发区。
法定代表人刘玉疆，职务董事长。
被告上海世纪后世博成果与发展研究中心，住所地上海市徐汇区。
法定代表人漆启泰，职务秘书长。
被告共同委托代理人赵少林，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
原告中华基督教女青年会全国协会与被告上海云之慧投资管理有限公司（以下简称云之慧公司）、上海世纪后世博成果与发展研究中心（以下简称后世博研究中心）排除妨害纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴双独任审判，于同年8月12日公开开庭进行了审理。原告中华基督教女青年会全国协会的委托代理人黄国强，被告云之慧公司、后世博研究中心的共同委托代理人赵少林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中华基督教女青年会全国协会诉称，本市闸北区恒丰路XXX号XXX室房屋原属案外人上海不夜城国铁置业发展有限公司（以下简称国铁公司）所有。2011年，国铁公司与案外人上某某与纯餐饮经营管理有限公司（以下简称然与纯公司）订立《上海市房屋租赁合同》，将上址房屋出租给然与纯公司。2012年，国铁公司将上址房屋带租约出售给原告。2014年，因然与纯公司欠租违约，原告与然与纯公司的租赁关系经法院判决解除。在该案执行过程中，然与纯公司经法院强制执行迁出，但两被告以其共同为事实承租人为由而拒绝腾退。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、两被告迁出上址房屋，并将上址房屋中被告所占用部位返还原告；2、两被告支付自2013年7月15日至实际迁出之日止的房屋占用使用费（2013年7月15日起至2014年5月19日按人民币38，819元（以下币种均为人民币）／月计算，2014年5月20日起按照41，148元／月计算】；3、诉讼费由两被告承担。
被告云之慧公司、后世博研究中心共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：第一，两被告与原告之间不是转租关系，而是与然与纯公司共同与原产权人建立了直接的租赁合同关系。当时三位承租人都要求与国铁公司分别签订租赁合同，但国铁公司只同意与其中一家公司签订合同，故最后由然与纯公司出面与原告签约，同日被告再与然与纯公司签约。云之慧公司与然与纯公司的租赁合同到2017年5月才到期，两被告没有任何违反合同约定的情形，故原告不能在合同未到期时就要求被告迁走。第二，被告愿意向原告支付使用费，但对原告主张的房屋使用费计算期限和标准不予认可。根据生效判决，法院已判决然与纯公司将房屋全部面积的使用费支付给原告，故原告只有权收取自然与纯公司迁走之日起的使用费；原告依据国铁公司与然与纯公司的合同条款来主张被告的使用费，没有合同和法律依据，应按法院判决的标准支付。
经审理查明，本市闸北区恒丰路XXX号XXX室房屋为恒丰路XXX号大楼的第三层（以下简称恒丰路XXX号三层），原产权人为案外人国铁公司。2011年1月18日，国铁公司与案外人然与纯公司签订《租赁合同》，约定由然与纯公司承租恒丰路XXX号三层（建筑面积2330.90平方米）作为商业、办公使用，租赁期限自2011年2月20日起至2026年2月28日止，租金为每月14万元，每三年环比递增6%等内容。
当日，然与纯公司（甲方）与被告云之慧公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租恒丰路XXX号三层中的488.6平方米（红线区域部分，以下简称系争房屋），作为异地办公使用，甲方于2011年1月18日前向乙方交付该房屋，租赁计费期自2011年5月20日起至2017年5月19日止，月租金为37，154元，每三年环比递增6%（即第一个三年为37，154元／月，第二个三年为39，383元／月，以此类推）等内容。2012年1月5日、2012年1月6日，然与纯公司、云之慧公司先后签署《补充协议》。该协议上载明，由于装修时面积核算错误，经双方协调，作出以下决定：一、出租房屋建筑面积改为510.5平方米；二、月租金改为38，819元（即第一个三年为38，819元／月，第二个三年为41，148元／月，以此类推）。
2012年6月7日，原告成为恒丰路XXX号三层的产权人。
2012年8月1日，原告、然与纯公司与国铁公司签订《三方协议》，约定然与纯公司认可原告与国铁公司就恒丰路XXX号三层签署的房屋买卖合同，同时原告同意然与纯公司继续根据原租赁合同使用恒丰路XXX号三层。之后，然与纯公司陆续向原告支付了自2012年6月至2013年4月的租金。
2013年9月11日，原告因然与纯公司拖欠租金逾三个月而将其诉至本院。2014年5月20日，本院作出（2013）闸民三（民）初字第2280号民事判决：一、原告与然与纯公司之间的房屋租赁合同关系于2013年7月15日解除；二、然与纯公司应于该判决生效之日起三十日内迁出恒丰路XXX号三层（含己物品及可移动设施设备），并向原告返还该房屋；三、然与纯公司应于该判决生效之日起三十日内给付原告房租及房屋使用费（按每月140，000元，自2013年5月1日起算，计至被告实际返还上述房屋之日止……）；四、然与纯公司应于该判决生效之日起三十日内给付原告违约金420，000元。该案判决后，然与纯公司提起上诉。2014年8月8日，二审法院作出维持原判的终审判决。
2014年10月11日，原告向本院申请执行生效判决。执行过程中，然与纯公司未向原告支付任何使用费。2015年3月17日，本院作出（2014）闸执字第2676号执行裁定：查封或扣押然与纯公司名下位于恒丰路XXX号三层厨房内设备及餐饮桌椅。2015年3月24日，被告向本院致函，称其与原告之间存在租赁关系，表示希望执行庭为其与原告协调继续承租系争房屋事宜。2015年4月13日，该次执行程序终结，
审理中，关于两被告之间的关系、在系争房屋内分别使用的部位、支付租金情况，原告称，在系争房屋实际使用的是后世博研究中心下属的民营企业发展推进委员会，然与纯的老板和云之慧的老板都是该委员会的成员，由于委员会没有法人资格，所以原告起诉了后世博研究中心。由于然与纯公司是经营餐饮的，两被告是办公的，所以然与纯公司使用的部位与两被告使用的部位应该是相互独立的，但除了然与纯公司和两被告之外，恒丰路XXX号三层是否还有其他实际使用者，以及两被告分别使用了哪些部位，原告不清楚，对两被告如何支付租金的情况也不清楚。目前，由于办公区域已被改造成联通的状态，所以法院只能查封然与纯的餐饮门面，办公区域仍可进出。
对此被告称，恒丰路XXX号三层除了然与纯公司使用的面积以外，就是云之慧公司承租的510.5平方米，没有其他使用者。两被告是两个相互独立的法人，与然与纯公司签订租赁合同的是云之慧公司。后世博研究中心只是向云之慧公司借用部分场地进行办公，进入系争房屋的时间可能比云之慧公司晚，至于两被告分别使用哪些部位，被告不清楚。关于租金支付，两被告的租金都是通过然与纯公司交给国铁公司和原告的，至于后世博研究中心是否向云之慧公司支付过租金，并不清楚。此外，云之慧公司与然与纯公司的租金标准较高，是为了粗略补贴然与纯公司投入的装修成本；云之慧公司与然与纯公司所签合同的租期较短，是因为当时并不清楚然与纯公司和原告之间的租期。当时也正是因为恒丰路XXX号三层不容易分割的格局，国铁公司当时才坚持与一家公司签订合同，至于实际使用的几家公司如何分割，他们就不管了。目前，云之慧公司仍在系争房屋内办公，然与纯公司迁出后未再向其支付过租金；后世博研究中心的人员已离场，可能还有一些物品在系争房屋内。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、（2013）闸民三（民）初字第2280号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第1375号民事判决书、《关于主张上海市恒丰路XXX号XXX室办公场地承租权益的函》、《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》，被告提供的《上海市房屋租赁合同》、《装饰工程承包合同》等，本院调取的（2014）闸执字第2676号执行裁定书，以及双方当事人的陈述等予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：两被告与原告之间是否存在直接租赁关系；以及如果两被告应迁出系争房屋，应支付使用费的主体、期间和标准如何确定。
首先，两被告与原告之间是否存在直接的租赁关系。其一，从两被告与原告的关系看，两被告从未与原告签订租赁合同，亦从未向原告支付过租金，两者之间并无明显的直接合同关系。其二，从云之慧公司与然与纯公司签订的合同看，该合同中明确了使用场地的部位和面积、租金标准、租期等内容，与然与纯公司和原告所签的合同相比，租金标准较高，租期也不一致，两份合同相互独立性较强。其三，从两被告和然与纯公司三者之间的关系看，若如被告所称，三家公司与原告均为直接的租赁关系，则三家公司内部理应对各自承租场地的部位划分、租金分别如何支付等重要内容另行予以明确。但根据被告陈述，实际上只有云之慧公司与然与纯公司另行签订了租赁合同（该合同中并未明确其与产权人之间实为直接租赁关系），后世博研究中心则只是借用了部分云之慧公司的办公场地，对云之慧公司与然与纯公司所签合同租金标准较高、租期较短的解释，有悖常理；对两被告之间如何划分场地、如何支付租金，更是语焉不详。综上，本院认为，两被告与原告之间并不存在直接的租赁关系，然与纯公司与云之慧公司形成了转租关系。
基于此，由于然与纯公司与原告之间的租赁合同关系已经前案判决于2013年7月15日解除，然与纯公司与云之慧公司之间的租赁关系已丧失继续履行的基础，两被告继续使用系争房屋构成无权占有。原告作为产权人，基于物上请求权主张两被告迁出系争房屋并返还其使用部位，于法有据，可予支持。
其次，关于应支付使用费的主体、期间和标准问题。第一，支付主体。根据本案现有证据，就系争房屋的510.5平方米与然与纯公司形成租赁合同关系的只有云之慧公司，后世博研究中心并未与然与纯公司或原告形成租赁合同关系，且被告在审理中亦称后世博研究中心只是向云之慧公司借用部分场地，两者使用部位的区分不清楚。故原告主张的系争房屋使用费，应仅由云之慧公司向其承担，至于后世博研究中心曾使用部分场地的费用问题，可由两被告另行结算。第二，支付期间。根据生效判决，然与纯公司在与原告的合同解除后，需向原告支付恒丰路XXX号三层共2330.90平方米的使用费直至迁出之日，而两被告使用的510.5平方米是包含在上述2330.90平方米之内的。因此，在然与纯公司的付款义务期间，原告只能向然与纯公司主张使用费，无权再向被告重复主张，原告该部分诉请，本院不予支持。根据本院的执行情况，然与纯公司系于2015年3月17日丧失对恒丰路XXX号三层的控制，故本院认定然与纯公司的使用费应支付至该日止。此后至今，由于系争房屋仍由云之慧公司实际使用，云之慧公司应向原告支付使用费直至迁出。第三，支付标准，原告主张参考被告与然与纯公司的租金标准，本院认为该标准系被告认可且长期以来实际履行的标准，亦未偏离市场价，并无不妥，可予支持。
兹依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《上海市房屋租赁条例》第三十二条之规定，判决如下：
一、被告上海云之慧投资管理有限公司、上海世纪后世博成果与发展研究中心应于本判决生效之日起七日内迁出上海市恒丰路XXX号XXX室房屋（含己物品及可移动设施设备），并将上址房屋中其所占用的部位返还原告中华基督教女青年会全国协会；
二、被告上海云之慧投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告中华基督教女青年会全国协会上址房屋的使用费（自2015年3月18日起计算至实际迁出之日止，按41，148元／月计算）；
三、驳回原告中华基督教女青年会全国协会的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，975元（原告中华基督教女青年会全国协会已预缴），减半收取为3，987.5元，由原告中华基督教女青年会全国协会承担2，143.9元，被告上海云之慧投资管理有限公司承担1，843.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴 双
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
三、《上海市房屋租赁条例》
第三十二条??房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。