福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第18297号
原告厦门永升实业发展有限公司，住所地厦门市思明区仙岳路456号海联中心17楼C区。
法定代表人林中，总经理。
委托代理人林龙辉、郑炳烈，福建志远律师事务所律师。
被告李艺为，男，1968年8月26日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人李维成，厦门市禾山法律服务所法律工作者。
原告厦门永升实业发展有限公司（下称永升公司）与被告李艺为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永升公司的委托代理人郑炳烈，被告李艺为的委托代理人李维成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永升公司诉称，2012年7月30日，原、被告签订《永升花园会所租赁合同》（下称《租赁合同》），约定被告向原告承租坐落于厦门市思明区松柏路114号之四的永升花园会所房屋，租赁期限自2012年8月1日至2015年7月31日止，被告应向原告支付租赁保证金2万元及租金8万元／年，被告不得将房屋转租第三人，也不得利用该房屋从事违法活动，否则，原告有权没收租赁保证金，被告应于房屋租赁期间届满时向原告返还房屋。2014年10月23日，被告违反合同约定及法律规定，在上述房屋开设赌场受到公安机关查处。在租赁期间，被告违反租赁合同关于不得转租房屋的约定，将房屋分块转租给不同案外人。房屋租赁期间届满前，原告考虑到被告在租赁期间存在违约等情形，双方未就房屋续租事宜达成一致。租赁期间届满后，原告多次要求被告返还房屋，并已将该房屋以年租金20万元出租给第三人，但被告不仅不搬离并返还房屋，反而擅自以租金为名义向原告的对公账户转账存入4万元，并强行占用该房屋至今，造成原告迟迟无法将房屋交付给现承租人使用。原告认为，被告在租赁期间不仅利用该房屋从事违法犯罪活动，还将房屋转租给他人，违反了双方合同的约定及法律规定，其于2012年7月31日支付的租赁保证金依约应收归原告所有；双方之间的租赁合同关系已于2015年7月31日终止，但被告侵占该房屋至今，该侵占行为已侵害原告对该房屋享有的物权，并给原告造成了房屋租金损失。现诉请判令：1、确认原、被告之间位于思明区松柏路114号之四房屋的租赁关系于2015年7月31日终止。2、确认被告支付的位于思明区松柏路114号之四房屋的租赁保证金2万元归原告所有。3、被告立即返还原告位于思明区松柏路114号之四房屋。4、被告支付占用思明区松柏路114号之四房屋的占用费（按第三人现承租该房屋的年租金20万元为标准，自2015年8月1日计至房屋实际返还之日止）。
被告李艺为辩称，一、原告所谓的要求于2015年7月31日止终止讼争合同不能成立，虽合同约定租赁期限至2015年7月31日，但合同第6条第7项约定，同等条件下被告有权继续承租，讼争合同不是一般店面，是小区必须配套的会所租赁合同。被告向原告支付了续租租金4万元原告没有退还，说明续租成立。二、原告诉求没收保证金2万元没有依据。三、讼争会所是小区业主文体活动的场所，并非纯营利性。原告在讼争合同尚未届满解除即提前半个月与案外人签订租赁合同，其诉求不能成立。永升花园是封闭式管理，物业是开发商的物业。作为物业负有安保的责任，物业失职让社会人员进入打麻将。原告没有公安立案和处罚的依据，其所谓的公安认定赌博没有依据。转租的说法也不能成立，被告每年支付8万元给小区，承包部分给他人做美容，合同也有体现。若按照最高院关于城镇房屋租赁合同纠纷规定，应于六个月内提出异议，且被告不存在转租。故原告的诉求无事实和法律依据，应予以驳回。
经审理查明，2012年7月30日，原告永升公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告李艺为签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于厦门市思明区松柏路114号-4号房屋出租给乙方，该房屋的规划用途为会所，乙方对该房屋的性质已做充分了解，愿意承租该房屋作会所用房使用。租赁期限三年（即自2012年8月1日至2015年7月31日止。年租金8万元，每半年支付一次，每次计4万元；合同签订当日，乙方应向甲方缴纳2万元作为租赁保证金，合同期满如乙方无违约行为，甲方应无息将保证金退还乙方。乙方应当对永升花园住户实行会员制，会员收费方案应经永升花园业主委员会（下称永升花园业委会）的同意，并在永升花园业委会同意后实施。乙方不得利用该房屋进行违法活动，如有违法行为，应当自行承担法律责任，对甲方造成损失的乙方应据实赔偿。同时，乙方不得利用该房屋从事餐饮业，否则甲方有权解除本合同，并没收保证金。租赁期届满乙方应按时把该房屋交还给甲方。乙方如需续租该场所，应在租赁期届满前三个月与甲方协商，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。租赁期间，乙方要求提前终止合同的，经甲方同意后方可解除合同，没收保证金作为乙方的违约赔偿。乙方在本合同期限内不得转租、不得中途改变用途及经营性质，不得擅自减少或增加经营项目。否则甲方有权解除合同并没收租赁保证金。租赁期满后，乙方不得拆毁入墙、入池、入天花板的装修部分，否则甲方有权没收乙方租赁保证金并要求赔偿损失，装修部分及增添部分乙方无法拆除的，无偿归甲方所有。上述合同签订后，被告李艺为于2012年7月31日向原告永升公司支付2万元的租赁保证金。
2015年7月15日，原告向被告寄送一份《告知函》，告知双方租赁合同将于2015年7月31日期限届满，并要求被告做好搬迁工作，原告将于8月1日进场整理会所。2015年11月4日，讼争房产所在物业服务管理单位厦门市永升物业服务有限公司出具一份《情况说明》，内容如下：李艺为自2012年8月起承租讼争房屋后，将该房屋分块转租给他人经营酒庄、养生保健等项目。2015年8月租赁期限届满后，出租方要求李艺为返还房屋无果，该房屋一直由李艺为占用至今。2015年8月5日，被告向原告账户转账存入4万元。
2015年11月23日，厦门市公安局嘉莲派出所出具一份该所于2014年10月23日在讼争的永升花园会所查获一起开设赌场案的《证明》。
又查，位于厦门市思明区松柏路114号之四房屋的权属人为原告永升公司。
上述事实，有《租赁合同》、收款收据、《告知函》、《情况说明》、现金交款单、厦门市土地房屋权证等证据及庭审双方当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。
审理中，原告主张被告在租赁期间届满后，不仅不搬离及返还房屋，反而擅自以租金为名向原告对公账户转账存入4万元，并强行占用该房屋至今，造成原告迟迟无法将房屋交付给现承租人使用，原告为此蒙受租金损失。为此，原告提交其与案外人苏少仁签订的《商业用房租赁协议》、中国建设银行单位客户专用回单及苏少仁向原告发送的关于交付租赁物的通知函，以证明苏少仁已按约定向原告支付租金、押金及原告在讼争合同约定的租赁期限届满终止后将房屋出租给第三人，可获得年租金20万元收益等事实。被告对原告提交的上述证据除银行回单的真实性无异议外，其余证据的真实性、合法性及关联性均有异议；且原告提供的与苏少仁签订《租赁协议》时间是2015年7月17日，而本案讼争合同于2015年7月31日届满，原告提前半个月擅自与第三人签订合同，明显不合理，该合同无效。被告并认为，讼争合同虽约定租赁期限至2015年7月31日止，但同等条件下被告有权继续承租，且也向原告支付了续租租金4万元，原告并没有退还，说明续租关系成立。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方应按约定履行合同义务。根据该《租赁合同》约定，租赁期限届满后被告应按时把租赁房屋交还给原告，被告如需续租该场所，应在租赁期届满前三个月与原告协商，经原告同意后，双方重新签订租赁合同；在同等条件下，被告有优先承租权。被告以租金名义向原告的对公账户转账存入4万元，原告对其行为性质不予确认，且不同意续租。现原告将前述讼争房屋以每年20万元租金出租给案外人，被告在同等条件下享有优先承租权。但经确认，被告已明确其不同意每年20万元租金的要求，应视为放弃优先承租权。故原告请求确认原、被告之间的租赁关系于2015年7月31日终止，并要求被告返还该房屋，符合合同约定，本院予以支持。本案中，虽然被告承认其与第三人签订承包管理协议，但即使被告存在转租事实，原告在知道该事实后六个月内并没有表示异议，应视为其已同意被告的转租行为。根据双方合同约定，被告不得利用该房屋从事餐饮业，否则原告有权解除本合同，并没收保证金。因此，原告要求没收被告租赁保证金的诉讼主张，不符合合同约定的没收条件，故对于原告要求保证金归其所有的诉求，本院不予支持；原告要求被告支付按年租金20万元标准计算的占用费，没有合法依据，本案仍应按原租赁合同约定的年租金8万元的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告厦门永升实业发展有限公司与被告李艺为之间关于厦门市思明区松柏路114号之四房屋的租赁关系于2015年7月31日终止；
二、被告李艺为于本判决生效之日起三十日内返还原告厦门永升实业发展有限公司位于厦门市思明区松柏路114号之四房屋；
三、被告李艺为于本判决生效之日起十日内支付原告厦门永升实业发展有限公司占用位于厦门市思明区松柏路114号之四房屋的占用费（按年租金8万元的标准计算至讼争房屋实际返还之日止，已付部分应从中予以抵扣）；
四、驳回原告厦门永升实业发展有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费688元，由原告厦门永升实业发展有限公司负担218元；被告李艺为负担470元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林月蓉
二〇一六年二月十八日
代书记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。