安徽省合肥市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖01执异22号
异议人（被执行人）：周金杰、男，1981年3月10日出生，住合肥市蜀山区。
异议人（被执行人）：何风，女，1984年10月15日出生，住合肥市蜀山区。
申请执行人：安徽德信融资担保有限公司，住所地合肥市政务区祁门路辉隆大厦，组织机构代码79642142-4。
法定代表人：孙福来，董事长。
被执行人：安徽省金杰汽车销售服务有限公司，住所地合肥市新站区大别山路巴黎春天商办楼，组织机构代码75097612-5。
法定代表人：周金杰，董事长。
被执行人：安徽省汇金融资担保有限责任公司，住所地肥东县店埠镇西苑路，组织机构代码68364902-7。
法定代表人：何杨娥，董事长。
被执行人：陈焱红，男，1969年4月3日出生，住合肥市瑶海区，
在本院执行申请执行人安徽德信融资担保有限公司（以下简称德信担保公司）与被执行人安徽省金杰汽车销售服务有限公司、安徽省汇金融资担保有限责任公司、周金杰、何风、陈焱红追偿权纠纷一案中，异议人周金杰、何风对本院评估、拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人周金杰、何风异议称：1、评估报告时点产生的评估价格，已不能真实反映拍卖时拍卖物的真实市场价值，执行法院应按评估报告的要求对拍卖物进行重新评估后再行拍卖。异议人是夫妻关系，是“胜利路××广场××室、铜陵北路华府竹丝苑15幢306、406室及胜利路金色地带2402、2403室”的产权人。因为其他公司债务提供担保，法院判决异议人承担连带责任后现对异议人进行执行。安徽财苑房地产土地评估咨询有限公司出具的（2015）第118号和（2015）第119号《房地产评估报告》中均载明：有效期内如房地产市场价格发生较大波动，并对估价对象价值已产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构重新确认其市场价值。而（2015）122号评估报告中可比实例同样位置的简装房比评估对象单价还高，评估结果不能真实反映评估对象的市场价值。2、合肥中院应停止对异议人房产的执行行为，撤销拍卖，对异议人的房产重新评估后予以拍卖。2016年3月起，合肥市的房价突飞猛进，价格翻番。执行法院在拍卖时，合肥的房价已经大幅度上升。执行法院没有重新评估，无视异议人的合法权益，是擅权滥法行为，应当予以纠正。3、执行法院没有保障异议人在执行中享有的合法权利，执行行为有暗箱操作嫌疑。执行法院有异议人的联系号码，当异议人了解执行过程时，执行法院掩盖执行状况，导致权利人权利受到侵害。执行过程中，异议人曾提出执行异议，执行法院没有答复，程序违法。综上，请求合肥中院停止对异议人房产的执行行为，撤销拍卖，对异议人的房产重新评估后予以拍卖。
申请执行人德信担保公司答辩称：1、关于评估报告价格是否过低的问题。申请执行人认为评估公司是按照司法程序经过公开摇号方式确定的，其所出具的评估报告经过现场勘查，符合当时的市场价格，且评估价格只是拍卖的参照基础，不是实际的成交价格，实际的成交价格才能反映市场的真实价格。2、关于执行法院的程序是否违法的问题。执行法院在评估拍卖前，在现场张贴公告，在《安徽法制报》刊登公告，因此，执行法院已履行了法定程序，评估拍卖符合法定要求。综上，请求人民法院驳回异议人的执行异议申请。
本院查明：安徽省金杰汽车销售服务有限公司（简称金杰公司）于2013年8月因银行贷款，申请德信担保公司为其提供担保。何风、周金杰自愿以名下分别位于胜利路与××交口金色地带××室（建筑面积103.12m2，产权证号：房地权合产字第343207号）、胜利路与琅琊山路交口金色地带4幢2403室（建筑面积195.34m2，产权证号：房地权合产字第343206号）、新站区铜陵北路华府竹丝苑15幢306、406/506（阁楼）（建筑面积：207.93m2，产权证号：房地权证合产字第××号）、位于胜利路××广场××室（建筑面积：135.75m2，产权证号：房地权合产字第333498号）的四套房产提供抵押担保，德信担保公司成为上述房产的抵押权人。后因金杰公司未能归还借款，德信担保公司承担了代偿责任。2014年8月25日，本院作出（2014）合民二初字第00282号民事判决，判决金杰公司偿还德信担保公司代偿款本息15007500元及实现债权的费用、违约金、资金占用费；安徽省汇金融资担保有限责任公司、周金杰、何风、陈焱红对金杰公司债务承担连带清偿责任，并依法确认德信担保公司对上述四套房屋在1500万元的限额内享有优先受偿权。
2014年10月22日，德信担保公司申请执行。在执行过程中，德信担保公司申请对上述四套房屋予以评估拍卖。本院经摇号确定安徽省财苑房地产土地评估咨询有限公司对上述房屋进行评估。2015年9月24日，执行法院、评估公司在现场张贴查封公告，并对房屋进行现场勘查。评估公司于2015年10月28日出具了皖财苑房评字（2015）第118号、119号、122号《房地产评估报告》，评估结果如下：位于胜利路与××交口金色地带××室、××室房产价值为233.22万元；新站区铜陵北路华府竹丝苑15幢306、406/506（阁楼）房产市场价值为188.3万元；位于胜利路××广场××室房产价值为97.85万元。2016年1月25日，本院在《安徽法制报》上刊登公告，向何风、周金杰送达了三份评估报告。
2016年4月1日，本院作出（2014）合执字第00658号执行裁定，拍卖何风、周金杰名下上述涉案房产。2016年5月18日，安徽金联拍卖公司对上述涉案房产进第一次拍卖，因无人报名，第一次拍卖流拍。2016年5月25日，本院将第二次拍卖保留价确定为第一次拍卖保留价降低10%，拍卖保留价为467.433万元。2016年6月16日，涉案房产在第二次拍卖时分别成交。具体如下：位于胜利路与××交口金色地带××室、××室房产以209.898万元被竞买人倪修好竞得；新站区铜陵北路华府竹丝苑15幢306、406/506（阁楼）房产以180.27万元的价格被竞买人李和胜竞得；位于胜利路××广场××室房产以88.065万元被竞买人凡莉竞得。2016年7月18日，本院作出（2014）合执字第00658号执行裁定，将被执行人何风名下的上述涉案房产分别过户给买受人李和胜、倪修好、凡莉名下。上述买受人已依据执行裁定办理了涉案房屋的产权证。
本院认为：被执行人未能履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。由于本案被执行人均未能履行支付代偿款的义务，本院依法对被执行人周金杰、何风名下抵押的房产采取评估、拍卖的执行措施，符合法律规定。对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。据此，执行法院采取随机的方式，在本院评估机构名册中确定了评估机构。对评估机构作出的评估报告，执行法院在《安徽法制报》采取公告送达的方式，告知被执行人评估报告及相应的异议期限。由于被执行人在异议期限内没有提出异议，执行法院遂采取拍卖的方式对被执行人的财产进行处置。周金杰、何风异议称评估报告时点产生的评估价格，不能反映拍卖物的市场价值，要求对涉案房屋重新评估。经查：拍卖保留价是由人民法院参照评估价确定，第一次拍卖保留价即为评估价。本院在第一次拍卖时，以评估价作为拍卖保留价，因无人报名，第一次拍卖流拍。因此，执行法院在拍卖被执行人周金杰、何风涉案房产时，依照评估价确定保留价，并无不当。周金杰、何风在评估报告异议期限内，放弃异议权，在涉案房屋拍卖成交后，以评估价格过低要求撤销拍卖，其理由于法无据，本院不予支持。关于异议人周金杰、何风提出执行法院没有保障其权利，执行行为违法的问题。经查：执行法院在评估时，现场张贴公告，对评估报告采取公告送达的方式，送达被执行人，在《市场星报》、公共网站上刊登拍卖公告，程序合法，异议人周金杰、何风异议称执行法院没有保障其权利，没有证据证实，其异议理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人周金杰、何风的异议申请。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向安徽省高级人民法院申请复议。
审判长 杨曙华
审判员 夏秀群
审判员 胡剑锋
二〇一七年二月八日
书记员 黄圣全
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。