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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第1733号
上诉人(原审原告、反诉被告)刘晓林，市民。
委托代理人杜小平，内蒙古松洲律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)北京燕桓利达商贸有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。
法定代表人刘世民，董事长。
委托代理人赵荣强，内蒙古峰惠律师事务所律师。
上诉人刘晓林因与被上诉人北京燕桓利达商贸有限公司（以下简称燕桓利达公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服敖汉旗人民法院（2014）敖民初字第1835号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘晓林及其委托代理人杜小平、被上诉人燕桓利达公司的委托代理人赵荣强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告刘晓林一审诉称，刘晓林与燕桓利达公司于2011年11月9日签订协议书一份，约定燕桓利达公司将南市场大棚西侧三中开发办住宅楼北侧陶海燕建设商厅车库南的市场内空地转让给其使用。当时约定转让金为5万元，刘晓林当时就将此款付给了燕桓利达公司，燕桓利达公司为刘晓林出具了收款收据一枚。双方签订协议书至今，燕桓利达公司拒绝办理土地使用权变更手续，影响其使用，给其造成损失。故起诉要求燕桓利达公司立即将协议书中约定转让的土地面积使用权变更到刘晓林的名下。
原审被告燕桓利达公司一审答辩并反诉称，燕桓利达公司与刘晓林于2011年签订协议书，燕桓利达公司将南市场大棚西侧的空地给刘晓林使用，同时附加一系列条件：不得影响周边房产正常使用，不得影响公共厕所的正常使用，不得影响北侧商厅的正常使用，协助燕桓利达公司办理陶海燕所建工程的后期工作及燕桓利达公司对该项目的后期开发，为燕桓利达公司施工建设提供方便。协议中只是约定空地给刘晓林使用，没有约定办理转让变更登记事宜。同时市场作为一个整体，协议所涉土地中有部分为公用面积，不可能割裂使用，燕桓利达公司也无权处分，更不可能登记在刘晓林名下。协议中没有约定转让金，是无偿转让。协议签订后，刘晓林没有履行协议书第四条约定的义务，在解决燕桓利达公司与陶海燕之间的纠纷过程中起到的是反面作用，导致燕桓利达公司签订协议的目的无法实现。故燕桓利达公司提出反诉请求，解除双方于2011年11月9日签订的协议书，同时确认协议中涉及的公用部分无效。
原审原告刘晓林针对燕桓利达公司的反诉请求答辩称，虽然协议书上没有写明土地使用权变更到其名下，但是燕桓利达公司口头答应把使用权的手续变更到其名下。燕桓利达公司以其没有履行协议书第四条约定，请求解除2011年11月9日协议书毫无法律依据，不符合我国合同法第九十四条规定的当事人可以解除合同的任何情形。刘晓林在燕桓利达公司与陶海燕之间纠纷调处过程中做了大量工作，但只能起到协助作用，没有决定权。故燕桓利达公司反诉要求解除协议书既无事实依据，也无法律依据，请法院予以驳回。
原审法院经审理查明，2011年11月9日刘晓林与燕桓利达公司签订协议书一份，燕桓利达公司将其拥有合法土地使用权的位于新惠镇南市场大棚西侧、三中和开发办住宅楼北侧、陶海燕建设商厅南的市场内空地转让给刘晓林使用。协议同时约定：刘晓林必须按照规划使用，不得给周边房产及公厕的正常使用造成任何妨碍，保留必要通行道路，刘晓林不得妨碍燕桓利达公司及相应购买人正常使用北侧的商厅；燕桓利达公司对商厅、车库及商厅车库北侧土地拥有所有权和使用权，如果燕桓利达公司在此范围内进行施工建设，刘晓林必须许可燕桓利达公司为施工方便使用转让给刘晓林的空地（包括但不仅限于安置施工设备、堆放建筑材料）；任何一方不得占用通道；刘晓林协助燕桓利达公司办理陶海燕所建工程的后期工作及燕桓利达公司对该项目后期开发。刘晓林于签订协议书当日为燕桓利达公司出具收据一枚，金额为5万元，注明“此款包括敖汉旗人民法院（2010）敖民初字第2745号民事判决书费用”。刘晓林称此款包括土地转让费用，对此燕桓利达公司否认，刘晓林自认涉案地块当时土地出让价款为每亩约200万元。刘晓林称燕桓利达公司曾口头承诺将土地使用权变更至其名下，但未提交证据予以证明。
原审法院认为，燕桓利达公司将南市场内空地转让给刘晓林使用并签订协议书的事实能够认定，双方应依约履行各自义务。刘晓林称燕桓利达公司口头承诺将涉案土地使用权变更到刘晓林名下，但未提交证据予以证明，且刘晓林所称已交付土地转让费用与其自认当时土地出让价格存在较大差别，明显不符合常理，故对刘晓林要求燕桓利达公司将涉案土地使用权变更到刘晓林名下的诉讼请求，原审法院不予支持。燕桓利达公司反诉称刘晓林违反协议书第四条约定的义务即“刘晓林协助燕桓利达公司办理陶海燕所建工程后期工作及燕桓利达公司对该项目后期开发”，以此要求解除协议书并确认协议中涉及公用部分无效，但未提交证据予以证明，对燕桓利达公司的反诉请求亦不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决驳回了刘晓林的诉讼请求及燕桓利达公司的反诉请求。
宣判后，刘晓林、燕桓利达公司均不服，向本院提起上诉。刘晓林上诉称：原审判决认定事实错误，第一，双方签订的协议书是土地使用权转让合同，原审法院刻意回避“转让”二字；第二，原审以“转让价格存在较大差别”为由驳回其诉讼请求没有根据，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。燕桓利达公司上诉称：双方所签协议只是将涉案土地转让给刘晓林使用，并未将土地使用权一并转让，因刘晓林违反协议第四条约定，致使合同目的不能实现，要求解除合同并确认合同涉及公用部分无效，请求二审法院驳回刘晓林的诉讼请求，依法改判支持燕桓利达公司的反诉请求。
二审期间，上诉人刘晓林提供如下证据：
1、（2010）敖民初字第2745号民事判决书、（2012）敖执字第867号执行裁定书各一份，证明燕桓利达公司的反诉请求不成立，市场是刘晓林的，本案争议土地与市场相邻是一个整体，所以才签订协议；
2、申请证人王某某出庭作证，证明王某某是中间人，刘世民将涉案土地使用权转让给刘晓林，刘晓林支付费用5万元。
上诉人燕桓利达公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案有区别，市场土地使用权的转让是有偿、有期限的，本案涉及的土地中含公用部分；对证据2王某某的证言，除认可将土地交付给刘晓林使用外，其他不予认可。
上诉人燕桓利达公司未提供新证据。
结合双方当事人举证、质证情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于人民法院对证据的审核认定的相关规定，本院对刘晓林提供的上述证据作如下认证：证据1的真实性、合法性、关联性予以采信；证据2与刘晓林一审时提供的收据相互印证，能够证明刘晓林支付了5万元费用，但不能证明燕桓利达公司将涉案土地使用权转让给刘晓林。
二审经审理查明，2004年1月，燕桓利达公司通过出让方式取得敖汉旗新惠镇南综合市场（原大修厂院内）土地使用权。2005年12月4日，燕桓利达公司与刘晓林签订《敖汉旗新惠镇南综合市场后期大棚建设及土地使用权转让合同》，将1872平方米市场大棚用地的土地使用权、大棚后期建设和管理权一并转让给刘晓林，后刘晓林修建了市场大棚并实际管理使用。后双方因办理土地使用权手续发生纠纷，经敖汉旗人民法院（2010）敖民初字第2745号民事判决由燕桓利达公司协助刘晓林办理南市场1872平方米的土地使用权转让手续。
二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的根本问题是双方签订的协议书是否为土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，燕桓利达公司与刘晓林于2011年11月9日签订的协议书虽使用了“转让”字样，但从协议签订的背景、内容及实际履行情况看，该协议书的性质为地役权合同，并非土地使用权转让合同。
地役权是指地役权人因通行等需要，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的权利。供役地权利人依约允许地役权人利用其土地，地役权人有权按照合同约定利用供役地。本案中，涉案土地与敖汉旗新惠镇南市场大棚作为一个整体被敖汉旗城市规划管理所规划为新惠南综合市场建设项目用地。新惠镇南市场大棚的管理权、土地使用权已被敖汉旗人民法院（2010）敖民初字第2745号民事判决确认归刘晓林享有。燕桓利达公司（甲方）与刘晓林（乙方）在尊重敖汉旗人民法院（2010）敖民初字第2745号民事判决书的基础上签订协议书，约定燕桓利达公司将其拥有合法土地使用权的位于敖汉旗新惠镇南市场大棚西侧、三中和开发办住宅楼北侧、陶海燕建设商厅南的市场内空地转让给刘晓林使用，刘晓林支付了使用费；协议书同时约定：刘晓林必须按照规划使用，不得给周边房产及公厕的正常使用造成任何妨碍，保留必要通行道路，刘晓林不得妨碍燕桓利达公司及相应购买人正常使用北侧的商厅，如果燕桓利达公司在此范围内进行施工建设，刘晓林必须许可燕桓利达公司为施工方便使用转让给刘晓林的空地（包括但不仅限于安置施工设备、堆放建筑材料），任何一方不得占用通道。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、一百五十七条、一百五十九条、一百六十条的规定，上述协议符合地役权合同的特征，属地役权合同。另，协议中约定：燕桓利达公司对商厅、车库及商厅车库北侧土地拥有所有权和使用权。上述条款明确约定了燕桓利达公司保留了涉案土地的土地使用权。故刘晓林认为涉案协议系土地使用权转让合同，燕桓利达公司转让的是土地使用权并要求燕桓利达公司将涉案土地使用权变更至其名下的诉求请求无事实依据，本院不予支持。
涉案协议书虽约定“刘晓林协助燕桓利达公司办理陶海燕所建工程的后期工作及燕桓利达公司对该项目后期开发”内容，但并未约定此条款系该协议所附条件；地役权是为需役地的利益而设定，刘晓林是否履行上述条款约定的义务并不影响地役权合同的目的，燕桓利达公司认为刘晓林违反协议书的上述约定，致使合同目的无法实现，要求解除涉案协议书的上诉请求不成立。涉案协议书系双方当事人的真实意思表示，对刘晓林使用涉案土地亦作了限制，刘晓林与其他使用人关于公用部分的使用受相邻关系的调整，不属于法律规定的合同无效的情形，故燕桓利达公司主张关于公用部分无效的上诉请求亦不成立。本院对燕桓利达公司的上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，但关于“刘晓林所称已交付土地转让费用与其自认当时土地出让价格存在较大差别，明显不符合常理”的认定不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元、邮寄送达费40元，合计240元，由二上诉人各负担120元。
本判决为终审判决。
审判长 董燕洪
审判员 武学良
审判员 牟玉莲
二〇一四年十一月二十日
书记员 刘亚楠