福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽0783民初34号
原告：熊勇,男,1966年11月22日出生,汉族。
委托诉讼代理人陈亮、蔡白露,福建元天和律师事务所律师。
被告：福建省建瓯市远盛房地产开发有限公司,住建瓯市笋竹城B区1号,统一社会信用代码91350783685086459C。
法定代表人：章荣宝，职务：总经理。
第三人：黄全秋,男,1965年4月18日出生,汉族。
第三人：林卫平,男,1973年9月10日出生,汉族。
委托诉讼代理人：范传禄、邓代宾，福建名仕律师事务所律师。
第三人：黄凯雯,女,1994年11月3日出生,汉族。
委托诉讼代理人：黄全秋（黄凯雯父亲）,男,1965年4月18日出生,汉族。
原告熊勇与被告福建省建瓯市远盛房地产开发有限公司（以下简称远盛公司）、第三人黄全秋、第三人林卫平、第三人黄凯雯房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊勇的委托诉讼代理人蔡白露，第三人林卫平、的诉讼代理人范传禄、邓代宾到庭参加诉讼，远盛公司、黄凯雯、黄全秋经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊勇向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认远盛公司开发建设的“远景花苑”一层101、102、103、104、106、107、108号商业用房及二层350平方米营业房由熊勇享有优先取得权；2、由远盛公司为熊勇办理上述安置商业用房和营业房的预售登记备案。事实和理由：熊勇系原企业局地块的被拆迁人，根据编号为35078320090717G003《国有建设用地使用权出让合同》中的补充条款约定：竞得人在该块开发中，无偿向市政府提供共计2700平方米（其中商业用房350平方米、营业用房350平方米及居住用房2000平方米），作为安置企业局16户房改房及熊勇私宅。2011年1月20日，熊勇与由远盛公司签订了两份《补充协议》，约定：远景花苑大楼内临街壹层店面350平方米及临街二层营业房350平方米作为回迁安置房，由建瓯市土地收购储备中心作为签证方在协议上盖章签字签证。2011年7月10日，熊勇与远盛公司再次签订《补充协议》明确了一层店面编号为101、102、103、104、106、107、108号作为安置房补偿给熊勇。近期得知远盛公司已将编号为101、102、103、104、106、107、108号一层店面抵债给黄全秋，将二层营业房350平方米抵债给林卫平、黄凯雯。远盛公司的行为已损害了熊勇的优先取得权。要求确认熊勇的优先取得权并由远盛公司配合办理预售登记备案
远盛公司未作答辩。
黄全秋未作答辩。
黄凯雯未作答辩。
林卫平辩称，熊勇与远盛公司并未订立相关房屋拆迁补偿协议，即使《补充协议》是房屋拆迁补偿安置合同，但当时建瓯市远盛房地产开发有限公司不具备房屋拆迁资质，故《补充协议》应定性为一般性合同，只是普通债权，熊勇不享有优先取得权，应予驳回。
熊勇围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《国有建设用地使用权出让合同》，内容为：座落于建瓯市城区都御坪85号地块（宗地编号2009-挂03、面积1781.8平方米），由出让人建瓯市国土资源局同意于2009年10月20日出让给受让人熊勇，用途为其他商服用地及其他普通商品住房用地，出让价为1600000元，受让人在合同项下新建建筑物及附属设施的各项规划条件，其中建筑总面积为6985平方米及容积率、建筑密度等其他要求，安置房为2700平方米（其中商业用房350平方米、营业用房350平方米及居住用房2000平方米），合同还约定建设项目开工、竣工时间、双方违约条款及争议解决条款等，合同注明出让方案业经福建省建瓯市人民政府批准，自双方签订之日起生效；合同另有约定补充条款：安置房用于安置企业局16户房改房及熊勇私宅。商业用房350平方米安排在临街第一层、营业用房在第二层、居住用房在第四层至第十层；落款为2019年7月17日，由出让人建瓯市国土资源局与受让人熊勇签名和加盖印章。证明原告系原企业局地块的被拆迁户等事实。2、2011年1月20日《补充协议》及3、2011年7月10《补充协议》，证明熊勇与远盛公司约定了“远景花苑”临街一层101、102、103、104、106、107、108号店面350平方米，临街二层营业房350平方米，作为回迁安置房的事实。4、瓯政土[2011]15《建瓯市人民政府关于原企业局地块国有建设用地使用权出让的通知》，内容为2009年7月16日，熊勇以最高价竞得该地块国有建设用地使用权后，已依据挂牌出让文件要求注册成立了远盛公司对该地块进行项目开发，建瓯市人民政府同意将已挂牌出让的位于城区都御坪85号原企业局地块面积1781.8平方米国有建设用地使用权，出让给远盛公司，作为“远景花苑”项目用地……该项目用���国有建设用地使用权出让的其它相关要求按《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：350783009B00076）及补充协议中的约定执行。5、2009年9月27日《福建省企业投资项目备案表》、2009年11月11日《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》、2011年3月18日《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、2011年4月7日《建设用地批准书》、2011年4月25日《土地变更登记申请表》、2011年4月28日《变更登记申请审批表》、2011年10月9日《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证附件》、2012年6月18日《商品房预售许可证》。以上证据证明，熊勇在竞标后，远盛房地产公司依法成立，后签订了补充协议将都御坪85号地块由远盛公司开发，远盛公司在开发过程中履行了房产开发审批等一系列的程序，并取得建设局，建瓯市发展改革委员会、国土局的审批手续，由远盛公司取得本案诉争地块的使用证，取得开发远景花苑开发资质，符合法定条件。6、建瓯市瓯土储字（2009）第01号《土地收购申请审批表》、2009年5月25日《协议书》、2009年5月25日《收据》、2007年10月31日《房屋买卖合同证明书》、《房屋买卖合同》、瓯国用（2004）第369号《国有土地使用证》1本、房权证《房屋所有权证》各一本，内容为熊勇已于2007年10月31日向共有人魏兴明购得建瓯市都御坪93号房地产的份额，已取得该房地产的全部份额，2009年5月25日，由建瓯市土地收购储备中心与熊勇订立协议一份，收储了建瓯市都御坪93号房地产1404.2平方米，其中安置方式以实物补偿，地点为原地点，其中商业350平方米、营业用房350平方米及住宅若干。以上证据证明熊勇作为都御坪93号（原85号）的房产所有权人，对被拆迁的房产享有合法的使用权和所有权。被拆迁的房产是经过合法的���地收购、储备，并且通过与远盛公司协议约定享有置换后产权，安置地点为原址回迁。
远盛公司未发表质证意见。
黄全秋未发表质证意见。
黄凯雯未发表质证意见。
第三人林卫平质证认为：对证据1的真实性无异议，但不能证明远盛公司是拆迁人；对证据2、3，不能确认真实性，无法证明远盛公司是本案拆迁人；对证据4、5真实性无异议，但证明对象有异议，该两组证据可看出远盛公司实际上由熊勇成立并受其控制，不能证明远盛公司是拆迁人，不能证明本案是房屋拆迁安置补偿纠纷；对证据6超过举证期限，且与本案无关，不能证明远盛公司是本案的合法拆迁人，不能证明熊勇与远盛公司存在拆迁安置协议。
本院认为熊勇所提交证据，内容及形式合法，能够相互印证，与本案事实相关联，本院予以采信。
建瓯市远盛房地产开发有限公司未提交证据。
黄全秋提交的证据有：合同编号为1003371、1003368、1003364、1003365、1003366、1003367、1003372号七份《商品房买卖合同》，证明黄全秋已于2012年11月10日向福建省建瓯市远盛房地产开发有限公司购得101、102、103、104、106、107、108商业房产。以证明本案讼争房产已由远盛公司出售给黄全秋
熊勇质证认为该合同内容与本案无关。
远盛公司未发表质证意见。
黄凯雯未发表质证意见。
林卫平对此证据无异议。
林卫平、黄凯雯共同提交的证据有：1、商品房买卖合同、2银行转账凭证、3、收款收据4、销售不动产统一发票5、进账单、现金缴款单、客户回单6借款合同、7说明。
熊勇质证认为真实性无法确认，且如果法院依法认定真实，远盛公司所谓的买卖实际上是抵债行为，并未实际支付购房款，且不能成为被告远盛房地产公司将安置房产再次出售的理由。该合同内容与本案无关。
远盛公司未发表质证意见。
黄全秋未发表质证意见。
对林卫平、黄凯雯、黄全秋提供的证据，因双方未涉及林卫平、黄凯雯、黄全秋商品房买卖之法律关系，本院不予采信。
本案经审理认定事实如下：本案原建瓯市都御坪93号房地产的所有权人及使用权人为熊勇和魏兴明，2007年10月31日，熊勇购得上述房地产中魏兴明的份额，双方订立了《房屋买卖合同》，同日，熊勇，魏兴明还经建瓯市公证处就双方买卖事宜进行了公证。2009年5月25日，由建瓯市土地收购储备中心与熊勇订立《协议书》一份，双方约定：熊勇所有的位于建瓯市芝山街道都御坪93号房地产，由建瓯市土地收购储备中心收储，其中瓯国用（2004）第369号国有土地使用证所载土地面积445平方米；房权证《房屋所有权证》所载产权面积为1404.2平方米，安置方式以实物补偿，以房产权面积1：1置换产权，地点为原地点，其中商业350平方米、营业用房350平方米及住宅704.2平方米，协议还约定了土地交付时间、置换（安置）房屋标准和交付时间及违约条款，协议落款由建瓯市土地收购储备中心与熊���签名、盖章。2009年7月17日，建瓯市建瓯国土资源局经建瓯市人民政府批准，与受认人熊勇订立了一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条约定，本合同项下出让宗地编号为2009-挂03，宗地总面积壹仟柒佰捌拾壹点捌平方米（小写1781.80平方米），其中出让宗地面积大写壹仟柒佰捌拾壹点捌平方米（小写1781.80平方米），出让宗地坐落于建瓯市城区都御坪85号（原建瓯市都御坪93号），出让价格，用途为其他商服用地及其他普通商品住房用地；合同在土地开发建设与利用项下约定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物总面积为6985平方米，其中安置房2700平方米（其中商业用户350平方米，营业用房350平方米，居住用房2000平方米）；另合同还约定了使用权的转让、出租、抵押、期限、合同的违约责任、适用法律及争议解决；该合同另订立了补充条款，特别约定：1、竞得人在该地块开发中，无偿向市政府提供2700平方米（其中商业用房350平方米，营业用房350平方米，居住用房2000平方米）成品房，作为安置企业局16户房改房及熊勇私宅。2、安置房：商业用房350平方米，安排在楼临街第一层，营业用房安排在第二层，居住用户安排在第四层至十层，合同由建瓯市国土资源局与熊勇签名盖章。2009年9月27日远盛公司（于2009年3月17日经工商登记成立）、2009年11月11日远盛公司取得《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》。2011年1月20日及2011年7月10日，熊勇与远盛公司订立了《补充协议》三份，最终约定：“远景花苑”临街一层101、102、103、104、106、107、108号店面395.56平方米及二层350平方米作为安置房补偿给熊勇。2011年3月18日，远盛公司、熊勇、建瓯市国土资源局订立《国有建设用地使用权出让��同补充协议》一份，约定由远盛公司实施建瓯市都御坪85号地块的开发项目，熊勇不再享有《国有建设用地使用权出让合同》的权利、义务。2011年4月7日，远盛公司取得了建瓯市都御坪85号地块《建设用地批准书》，被允许使用该地块。2011年4月25日远盛公司申请建瓯市都御坪85号地块变更登记。2011年4月28日，经建瓯市国土资源局审批，远盛公司对其开发的建瓯市都御坪85号地块进行了变更登记。后远盛公司分别于2011年10月9日取得《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证附件》、于2012年6月18日取得《商品房预售许可证》。“远景花苑”至今未能竣工。
另查明，远盛公司曾于2012年11月10日与黄全秋订立关于“远景花苑”临街一层101、102、103、104、106、107、108号店面的《商品��买卖合同》；远盛公司于2016年4月8日与林卫平、黄凯雯订立了关于“远景花苑”二层201房（648.57平方米）的《商品房买卖合同》；
本院认为，熊勇作为建瓯市城区都御坪85号（原建瓯市都御坪93号）房地产的使用权及所有权人，与该地产上的另16户原企业局职工房改房同意共同进行动迁，用于旧房改建，选址范围为原地回迁，补偿方式为实物补偿，其被拆迁人的主体资格符合客观事实，应受法律保护；熊勇与建瓯市土地收购储备中心订立的《协议书》就建瓯市城区都御坪85号（原建瓯市都御坪93号）房地产的拆迁安置进行了明确、具体的约定，该协议具有了拆迁安置补充协议的特征、性质，内容未违反法律规定，双方当事人意思表示真实，未损害其他当事人合法权益，协议成立并生效；因此，熊勇对拆迁协���约定应得的回迁安置标的物具有特种债权优先权，该特种债权具有担保物权的性质，具有对抗第三人的效力。另因熊勇通过合法程序受让本案讼争地块，并与建瓯市国土资源局订立《国有建设用地使用权出让合同》，该合同符合法律规定，双方当事人意思表示真实，未损害其他当事人合法权益，该合同应认定成立并生效，合同所载明的安置回迁的面积及回迁房的基本方位均得到土地部门的确认，合同约定的关于本案讼争地块拆迁安置条款，即无偿向市政府提供2700平方米（其中商业用房350平方米，营业用房350平方米，居住用房2000平方米）成品房，作为安置企业局16户房改房及熊勇私宅。其中安置房：商业用房350平方米，安排在楼临街第一层，营业用房安排在第二层，居住用户安排在第四层至十层，应遵守并受法律保护；嗣后，远盛公司经成立、审批后，与熊勇、建���市土地局订立的三方《国有建设用地使用权出让合同补充协议》已明确由远盛公司承受了原出让人熊勇所有的权利和义务，承接了原土地受让人熊勇的权利、义务，远盛公司作为本案讼争地块的出资建设方，办理了项目建设的相关手续，并取得了相关的开发资质，实施项目的动迁、建设，而且远盛公司亦同意接受了相关拆迁安置的约定，并与熊勇应拆迁安置房的具体面积、楼层、方位进行约定并订立了三份《补充协议》，三份协议内容、程序合法，意思表示真实、明确，应认定成立并生效，故远盛公司应遵守《国有建设用地使用权出让合同》、《补充协议》的约定，并承担约定的拆迁安置义务，但远盛公司在本案中未能将约定的安置房交付熊勇，却另行出售给他人，明显违背了诚实信用原则，远盛公司应将约定的安置房交付熊勇；因此熊勇主张确认建瓯市远盛房��产开发有限公司开发建设的“远景花苑”一层101、102、103、104、106、107、108号商业用房及二层350平方米营业房由熊勇享有优先取得权的要求，证据充分，符合法律规定，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权条换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，第三人黄全秋、林卫平、黄凯雯虽然与远盛公司签订案涉房屋买卖合同并进行备案，但该债权不能对抗熊勇具有的特种债权优先权。就远盛公司与第三人黄全秋、林卫平、黄凯雯无法履行案涉房屋买卖合同问���，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条，第一百三十四条第一款，第一百四十九条之规定，判决如下：
一、熊勇享有对福建省建瓯市远盛房地产开发有限公司开发的“远景花苑”一层101、102、103、104、106、107、108号商业用房及二层350平方米营业房的优先取得权。
二、福建省建瓯市远盛房地产开发有限公司应继续履行《补充协议》、并于本判决生效之日起十日内配合熊勇办理上述房产的预售备案登记手续。
案件受理费34800元，由建瓯市远盛房地产开发有限公��负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 陈 铿
审 判 员 范晓璐
人民陪审员 吴伟荣
二〇一八年六月十四日
书 记 员 王晓蓉
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权条换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止���中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。