山东省乐陵市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)乐民初字第832号
原告刘海强，男，1975年10月20日生，汉族。
委托代理人吴彬，山东胜券律师事务所律师。
被告山东安鑫建筑分包有限公司，住乐陵市云红街道办事处北临
负责人：苏东柱。职务：经理
委托代理人李某某，女，1988年6月10日生，汉族，系被告员工
委托代理人李佃玉，男，1979年9月26日生，汉族，系被告员工
被告乐陵市福斯特管业制造有限公司，住乐陵市开元路西首
法定代表人王发云，职务：总经理
委托代理人高荣路，山东方洲律师事务所律师
第三人李玉芹，女，1975年12月7日生，汉族。
委托代理人张建委，山东方洲律师事务所律师。
原告刘海强与被告山东安鑫建筑分包有限公司、乐陵市福斯特管业制造有限公司、第三人李玉芹为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告刘海强委托代理人李吴彬、被告山东安鑫建筑分包有限公司委托代理人李某某、李佃玉、被告乐陵市福斯特管业制造有限公司委托代理人高荣路、第三人李玉芹及委托代理人张建委均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘海强诉称，2013年被告开发位于乐陵市福斯特管业制造有限公司院内的职工宿舍楼，2013年11月19日，原、被告达成协议用装修工程款抵楼房一套，被告为原告出具23万元收据一张，背面注明了房屋位置、车库和储藏室情况。2014年9月23日原告再次交纳房款38139元，被告为原告出具收据并将房屋交付给于原告，原告对房屋进行装修后使用盖楼房。2015年3月份被告找到原告要求解除合同未果，就安排工作人员对原告住房停水停电。被告的行为侵犯了原告的合法权益，请求依法判令被告继续履行原、被告之间的购房合同。
被告山东安鑫建筑分包有限公司辩称，本案争议楼房系第三人李玉芹用其个人装修款抵顶所得，且购楼房款由安鑫公司全额退还给第三人李玉芹。因此，购楼房至始至终与原告无任何关系，原告无权要求安鑫公司继续履行盖楼房的购房合同。对其诉讼应予驳回。2013年3月第三人李玉芹与安鑫公司签订《福斯特办公楼外墙施工合同》，由其转包安鑫公司承包的福斯特公司办公楼内、外墙的部分装修工程。2013年5月装修工程完成。至2013年11月安鑫公司仍欠李玉芹装修工程款23万元，经协商安鑫公司和李玉芹达成用该23万元抵顶安鑫公司所有福斯特职工宿舍3-1-102楼房一套（该楼房系福斯特承包给安鑫公司开发建设，福斯特以抵销部分工程款的形式让与给安鑫公司）。2013年11月17日安鑫公司为李玉芹出具收据一张。第三人李玉芹向安鑫公司出具收到条：今收到福斯特装修工程款230000元，此楼抵福斯特职工宿舍3-1-102楼房一套。安鑫公司将上述款项计入帐内。因此本案所争议楼房与原告无任何关系。2014年12月12日，安鑫公司和第三人李玉芹协商，将楼房款全额退还给李玉芹，该楼房产权已经由李玉芹交还给安鑫公司。原告仅凭一张抵装修工程款的收据提起诉讼，并要求继续履行合同属于事实不清、证据严重不足。原告处虽有收据，但该收据是安鑫公司为李玉芹出具，且原告无证据证明该23万元工程款系其所有，证据明显不足。请法院依法驳回原告的起诉。
被告乐陵市福斯特管业制造有限责任公司辩称，福斯特公司与本案无任何利害关系，对原告追加福斯特为本案被告的申请及其对答辩人的诉讼法庭应当驳回。原告认可与其达成抵房协议的是安鑫公司，收取其再次交纳房款的也是安鑫公司。原告所诉要求继续履行购房合同的请求与福斯特公司无任何关系，原告不应当追加福斯特为被告。被告安鑫公司和福斯特公司系两个独立的法人，其间不存在任何共同的权利和义务。有的仅仅是发包和承包关系，即福斯特公司将其职工宿舍楼承包给安鑫公司进行开发建设，并将包含争议楼房在内的宿舍楼以抵销部分工程款的形式转让给安鑫公司。之后争议楼房的买卖、价款等，福斯特公司盖未参与，也不知情。请法庭驳回原告对我公司的诉讼请求。
第三人李玉芹辩称，本案所争议楼房系我用个人装修工程款抵顶所得，现该楼房款已有安鑫公司全额退还给李玉芹。因此该楼房自始至终与原告无任何关系，原告无权要求继续履行合同。2013年3月我与安鑫公司签订《福斯特办公楼内外墙施工合同》，由我转包安鑫公司承包的福斯特公司办公楼内外墙装修工程。2013年5月20日装修完成。2013年11月份我与安鑫公司协商，双方同意将23万元工程款抵顶福斯特职工宿舍楼一套。2013年11月17日，安鑫公司为我出具收据一张，我给安鑫公司出具收到条：今收到福斯特装修工程款23万元，此款系福斯特职工宿舍楼3-1-102楼房一套。2014年12月12日我和安鑫公司协商，安鑫公司已经把楼房款全部退给我，产权我已经交还给安鑫公司，因此原告要求继续履行合同是无稽之谈。原告虽然持有收据，但该收据是安鑫公司为我出具的，该230000元工程款系李玉芹所有。凭该单据不能证明该230000元抵装修工程款是原告所有，也不能证明该争议楼房原所有权系原告所有。因此请法院依法驳回原告的起诉。
经审理本院认定：原告刘海强与第三人李玉芹在2013年9月11日登记结婚，于2015年1月26日登记离婚；双方的离婚协议载明：“生活用品归女方所有，男方自愿放弃一切财产”。
2013年11月19日，山东安鑫建筑分包有限公司给原告出具了收据一份，内容为：“抵装修工程款230000.00元”，并由该公司员工李某某就涉案房屋3号楼1单元102室、5号车库及8号储藏室的购房款项及应缴纳的其他费用，给原告出具了书面的计算明细表一份，该书面明细载明了房屋、车库及储藏室的位置、面积、单价、应缴纳的房款和其他费用，标明“已抵230000元”，“应（补）交38139元”，“户名：李某某，（开户行）工行：6222021612010351576”；2014年9月23日，原告之父刘多臣受原告委托又向该公司交款38139元，该公司给刘多臣出具了收据一份，该两收据背面注明了涉案标的为乐陵市福斯特管业制造有限责任公司开发的宿舍楼的3号楼1单元102室、5号车库及8号储藏室，后原告等人搬入该房居住，2014年11月27日，刘海强就该房屋缴纳了有线电视初装费。
2013年10月9日，第三人李玉芹给原告出具了书面证明一份，内容为：“福斯特二套住房，纯属刘海强靠自己能力所得，应有刘海强应得属婚前财产。证明人李玉芹2013年10月9日”。
经查，原告刘海强在乐陵市福斯特管业制造有限责任公司所开发的楼房群内，除购置的乐陵市福斯特管业制造有限责任公司开发的宿舍楼的3号楼1单元102室、5号车库及8号储藏室外，无其他住房。
2015年3月24日及2015年4月13日，本院分两次对乐陵市福斯特管业制造有限责任公司的副总经理薛某某进行了调查，该询问材料显示，涉案房屋系被告乐陵市福斯特管业制造有限责任公司开发，由被告山东安鑫建筑分包有限公司负责承建，双方争执的位于乐陵市福斯特管业制造有限责任公司院内的宿舍楼的3号楼1单元102室、5号车库及8号储藏室，是因为拖欠刘海强工程款而抵给刘海强的，因折抵房款不足，刘海强又补交了38139元的购房款，后来山东安鑫建筑分包有限公司把房款279911元全部退给李玉芹，薛某某称，“刘海强自己声明过和李玉芹是夫妻关系，福斯特管业装修期间，他们两个也经常一起来，李玉芹来退房的时候，说购房的单据找不到了，所以给公司写了一张退房支款条，及亲笔写的证明材料一份，所以我们就把房款退给她了”；薛某某又称，“…由于我公司欠安鑫公司工程款，所以给刘海强的收据是山东安鑫建筑分包有限公司出具的，…”。
2015年8月19日，山东安鑫建筑分包有限公司当庭提供证据显示，2014年12月12日，第三人李玉芹从该公司支取外墙施工工程款279911.00元，并以“领到条”的方式书面声明“装饰工程款全部结清，房子已退回！李玉芹2014.12.12”。
2015年3月24日，原告就涉案房屋向本院主张权利，经本院诉调机构调查调解，未果；本院于2015年4月23日立案审理。
以上事实，由原告提供的山东安鑫建筑分包有限公司为原告出具的收据两份、有线电视初装费收据一份、原告之父刘多臣出具的书面证明一份、户口簿一宗、被告山东安鑫建筑分包有限公司财务负责人李某某为原告出具的涉案楼房应交费用计算明细一份及李某某在该明细上指定的交款卡号的书面材料、被告山东安鑫建筑分包有限公司提供的第三人李玉芹给其书写的支款条及收到条、本院对乐陵市福斯特管业制造有限责任公司副总经理薛某某询问笔录及当事人陈述为证。
本院认为，第三人李玉芹在与刘海强婚姻关系存续期间给原告刘海强书写的书面证明证实，原告刘海强在被告乐陵市福斯特管业制造有限责任公司所开发的楼群内的房屋系刘海强婚前个人财产，结合原告刘海强在福斯特院内仅购一套住房即为涉案楼房的事实，根据原告刘海强提供的被告山东安鑫建筑分包有限公司为其出具的购房抵款收据、刘海强之父为其补交剩余购房款的收据，以及两份收据的背面所标明的房屋、储藏室和车库的位置，被告山东安鑫建筑分包有限公司财务负责人李某某为原告出具的涉案楼房应交费用计算明细一份及李某某在该明细上指定的交款卡号的书面材料，综合本院依照法定程序对乐陵市福斯特管业制造有限公司副总经理薛某某的调查材料的内容，足以认定原告刘海强个人系涉案房屋的口头买卖合同的主体，原告刘海强与被告山东安鑫建筑分包有限公司形成的房屋口头买卖合同系双方真实意思表示，该房已经实际交付并由原告等人实际占用，该购房合同合法有效；被告山东安鑫建筑分包有限公司，未经原告许可，而将购房款退给第三人李玉芹的行为，属被告山东安鑫建筑分包有限公司与第三人李玉芹形成的另一法律关系，对此，本院不作处理；被告山东安鑫建筑分包有限公司应当与原告刘海强继续履行就涉案3号楼1单元102室、5号车库及8号储藏室而形成的房屋口头买卖合同。
关于本院对薛某某的调查询问笔录的效力问题，薛某某在该笔录中陈述的问题体现，薛某某于2015年3月24日及2015年4月13日所陈述部分内容与被告山东安鑫建筑分包有限公司后于2015年8月19日当庭提交的部分证据的内容一致，由此体现薛某某是本案案情的知情者，其在询问材料中的陈述具备证据的关联性和真实性，系有效证据。
被告山东安鑫建筑建筑分包有限责任公司在庭审中提供了抵装修工程款收据存根、李玉芹为其书写的收到条、支款条、领到条、公司记账凭证、乐陵市福斯特管业制造有限公司与李玉芹订立的相关与福斯特办公楼内外墙施工合同、乐陵市福斯特管业制造有限公司提交的建设工程施工合同，旨在印证山东安鑫建筑分包有限公司与李玉芹解除原告刘海强与安鑫分包公司形成的房屋口头买卖合同的合法性，但以上证据不能足以对抗及推翻原告因诉讼所提供的证据，难以支持被告及第三人的主张。
关于原告刘海强和第三人李玉芹离婚协议的约定：“生活用品归女方所有，男方自愿放弃一切财产”，根据原告在本案主张继续履行其与山东安鑫建筑有限公司形成的口头买卖合同的诉讼请求，综合现实中的生活惯例及逻辑，结合婚姻法的相关精神，该协议中“男方（刘海强）所放弃”的应为其共同财产的份额和个人财产中的生活零用物品，其放弃的不应当是其对涉案楼房的相关权利的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：
一、被告山东安鑫建筑分包有限责任公司继续履行其与原告刘海强之间形成的关于对位于乐陵市福斯特管业制造有限公司院内的职工宿舍楼3-1-102房屋、车库、储藏室的房屋口头买卖合同；
二、驳回原告刘海强对乐陵市福斯特管业制造有限公司的诉讼请求。
案件受理费5322元，保全费1820元，由被告山东安鑫建筑分包有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。
审判长 王祁生
审判员 崔凤鸣
审判员 谢秀娜
二〇一六年四月十一日
书记员 张 佳