北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京02民终2695号
上诉人（原审原告）刘君贤，男，1937年3月28日出生。
委托代理人孙玉春，女，1962年2月13日出生。
委托代理人刘胜，男，1959年7月21日出生。
被上诉人（原审被告）北京城市开发集团有限责任公司新永安分公司，住所地北京市东城区贡院西街3号。
法定代表人佟晓光，经理。
委托代理人汪春旭，北京市衡石律师事务所律师。
委托代理人朱燕，北京市衡石律师事务所律师。
上诉人刘君贤因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第09356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2015年6月，刘君贤起诉至原审法院称：我原住北京市东城区×××408号，该址于2002年4月拆迁，北京城市开发集团有限责任公司新永安分公司（以下简称城市开发公司新永安分公司）系拆迁单位。2004年9月，我办理回迁手续，回迁至北京市东城区×××首层31号，后门牌变更为北京市东城区×××首层33号（以下简称涉诉房屋），于2004年9月21日交纳房屋差价款14490元。2004年11月交纳工程改造款6000元，2004年12月交纳增加面积3.84平方米的房款34560元，并签订协议。在2002年签订的建内危改房（公房）非住宅返还协议书第二页第六条明确规定：城市开发公司新永安分公司负责为我办理就地返还房产证变更手续（我在接收房屋一年内）。到2014年11月份已经10年了，自2005年开始至今，我一直找城市开发公司新永安分公司及上级有关部门要求办理房屋产权证，城市开发公司新永安分公司一直以种种原因拖延为我办理房屋所有权证。2011年开始，我又多次联系城市开发公司新永安分公司该项目的负责人詹经理要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，城市开发公司新永安分公司作为危改区非住宅返还的开发商，在我交付超过原房屋面积的房价款，已履行义务之后，城市开发公司新永安分公司应在返还协议中约定的1年内办理产权证，但至今城市开发公司新永安分公司仍未办理，侵害了我的合法权益。故我诉至法院，请求按照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条等规定，判令：1、城市开发公司新永安分公司为我办理北京市东城区×××首层33号房屋（建筑面积26.15平方米）的所有权证；2、城市开发公司新永安分公司向我支付自2013年9月1日至2015年8月31日两年逾期办理房屋所有权证的违约金33890.4元；3、诉讼费由城市开发公司新永安分公司承担。
城市开发公司新永安分公司辩称：1、房屋所有权证办理不下来不是我公司的责任，因为办理房屋所有权证需要有国有土地使用权证，而国有土地使用权证需要全体业主交纳土地出让金，但部分业主仍没有交纳，且办证期间土地政策发生变化，导致土地使用权证办不下来。2、2011年之前，经沟通相关部门同意个人名下房屋产权证可以办理。涉诉房屋所在的有一部分进行了初始登记。刘君贤的房屋原面积为22.31平方米，该部分已经办理了土地使用权证，具备办理房屋所有权证的条件。但经与刘君贤沟通，刘君贤因为房屋面积增加了3.84平方米，变更后的面积没有变更测绘。刘君贤坚持将3.84平方米面积一同办理产权证，故未能办理。3、我公司不存在逾期办理房产证的情况。刘君贤与我公司签订的《建内危改区（公房）非住宅返还协议书》中仅约定了办理产权证，并没有约定办理完成的时间，我公司一直就办证问题与相关政府部门沟通，并不存在违约情况。上述协议书中未约定违约金，我公司亦不同意刘君贤关于违约金的计算方式。此外，本案纠纷不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。综上，我公司不同意刘君贤的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2002年4月20日，刘君贤与城市开发公司新永安分公司签订《建内危改区（公房）非住宅返还协议书》，约定刘君贤坐落在北京市东城区建内危改区房屋一间，建筑面积20.7平方米，属建内房管所产权，刘君贤用此房屋作为商业用途。城市开发公司新永安分公司按照刘君贤原房屋的产权性质和建筑面积返还非住宅房屋，安置房屋位于401号楼，并保证刘君贤于2004年3月1日前入住使用。返还建筑面积原则上不超过刘君贤的原房屋建筑面积，如超过原建筑面积，超过部分刘君贤同意按照每建筑平方米9000元人民币的价格在入住前支付房价款（以测绘后的面积为准）。城市开发公司新永安分公司负责为刘君贤办理就地返还用房产证变更手续（刘君贤在收接房屋后一年内）。
2004年9月17日，刘君贤与城市开发公司新永安分公司签订《建内非住宅房屋交接单》，确定为刘君贤安置的位置为建内6区20楼首层31号房屋。刘君贤原房屋建筑面积20.7平方米，现实际安置非住宅房屋建筑面积22.31平方米，实际安置非住宅房屋建筑面积即为房屋测量部门出具的实测产权登记面积。实际安置建筑面积大于原有房屋建筑面积1.61平方米，刘君贤应向城市开发公司新永安分公司支付差价款14490元。此后，刘君贤交纳了差价款14490元。
2004年11月3日，刘君贤与城市开发公司新永安分公司签订《协议书》，约定因建内危改拆迁，城市开发公司新永安分公司安置刘君贤在建内401楼非住宅31号房屋。刘君贤提出因经营食品，现有位置影响经营，要求将隔断墙北移0.4米，长约9.6米，增加建筑面积约3.84平方米。城市开发公司新永安分公司经研究，同意刘君贤的要求，暂定增加建筑面积3.84平方米，预付购房款按每平方米9000元，共计34560元。《房屋交接单》最终以测绘部门的实测面积为准，购房款多退少补。同月，刘君贤向城市开发公司新永安分公司交纳工程改造款6000元，用于将涉诉房屋北墙向北移约30公分，将面积改造增加3.84平方米，该部分面积未办理规划、测绘、初始登记等手续。此后，刘君贤交纳了房款34
560元。
另查，涉诉房屋经变更门牌后现行政地址为北京市东城区×××首层33号。
再查，2004年6月10日，北京市国土资源局作出京国土房管出（2004）689号《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》，规定2004年7月1日后原则上以单栋建筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。
2004年9月，北京市国土资源局作出京国土出（2004）213号《关于东城区四片危改小区非住宅产权登记补交地价款等问题的批复》，规定东四等危改小区的非住宅房屋原拆迁建筑面积部分暂不交地价款，按照划拨土地管理；非住宅房屋超出原拆迁建筑面积部分参照交东危改小区四十年配套公建用途的地价水平（楼面毛地价910元平方米）办理国有土地使用权出让手续。
2008年10月16日，北京市国土资源局发出《关于建内危改区回迁非住宅产权登记补交地价款有关问题的函》，函中称根据相关规定，回迁非住宅用地应办理土地出让手续，地价水平应重新审定。2009年7月15日，城市开发公司新永安分公司上级单位北京城市开发集团有限责任公司按照该函的要求交纳了地价款。2009年9月14日，北京城市开发集团有限责任公司取得土地使用权证。2010年1月25日，北京城市开发集团有限责任公司取得房屋所有权证。此后，城市开发公司新永安分公司通过经纪公司通知刘君贤等回迁非住宅房屋购买人于2010年11月11日-11月13日办理房屋所有权证手续，交纳契税、公共维修基金等费用。2011年5月18日，刘君贤将公共维修基金196元、契税435元等费用交给城市开发公司新永安分公司指定的经纪公司。
庭审中，刘君贤出具信访记录复印件一张，证明城市开发公司新永安分公司的上级单位同意于2011年1月4日之前办理产权证。对此，城市开发公司新永安分公司不认可真实性。刘君贤出具录音证据一份，证明城市开发公司新永安分公司的工作人员称单独3.84平方米面积无法办理房屋所有权证，故城市开发公司新永安分公司未给刘君贤办理房屋所有权证。对此，城市开发公司新永安分公司不认可真实性和合法性，认为刘君贤要求办理的3.84平方米面积没有测绘办理初始登记，无法办理所有权证，而不是城市开发公司新永安分公司不同意给刘君贤办理房屋所有权证。城市开发公司新永安分公司出示2004规（东）建字0195号《建设工程规划许可证》、《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋管理平面图》、x京房权证东字第0233**号初始登记证复印件，证明城市开发公司新永安分公司办理了原401号住宅楼的规划许可，并经测绘办了部分房屋的产权初始登记，其中涉诉房屋登记的原房号为31号，建筑面积22.31平方米，套内建筑面积21.81平方米。对此，刘君贤认可真实性。城市开发公司新永安分公司出示建内底商对公办证土地出让金情况统计表及（2013）东民初字第12736号民事判决书，证明该案中法院已经询问过国土资源局，无法办理产权证系因为其他住户不交纳土地出让金，目前仍有部分业主没有交纳土地出让金。对此，刘君贤认可真实性，但认为没有交纳土地出让金的都是单位，而个人为了办房屋产权证都愿意交纳土地出让金，不认可城市开发公司新永安分公司的证明目的。城市开发公司新永安分公司出具（2012）东民初字第06072号民事判决书，证明个人非住宅回迁，不适用商品房的司法解释。对此，刘君贤认可真实性，但不认可关联性。
经询，刘君贤称其按照房屋的实际建筑面积（22.31平方米加上3.84平方米）乘以每建筑平方米9000元的价格计算得出房价款的金额，以此为基数按照逾期二年及六点七的年贷款利率计算得出城市开发公司新永安分公司应支付的违约金数额。城市开发公司新永安分公司认为不应该按照总建筑面积乘以9000元计算房价款，协议书亦没有约定违约责任，故不同意刘君贤的诉讼请求。
诉讼中，法院就涉诉房屋是否符合办理产权证条件向北京市国土资源局东城分局进行咨询，该局答复涉诉房屋经改造后，超过了原测绘面积，因此需要重新进行规划、测绘等办理初始登记后房屋所有权才能办理转移登记。对此，刘君贤与城市开发公司新永安分公司双方均认可真实性。
上述事实，有双方当事人陈述，《建内危改区（公房）非住宅返还协议书》、《协议书》、《建内非住宅房屋交接单》、（2013）东民初字第12736号民事判决书、（2012）东民初字第06072号民事判决书等证据在案为证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据已查明的事实，刘君贤与城市开发公司新永安分公司签订的《建内危改区（公房）非住宅返还协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。城市开发公司新永安分公司应按协议书约定为刘君贤提供安置房屋，并协助刘君贤办理房屋所有权证。但刘君贤、城市开发公司新永安分公司在履行合同过程中，均未按最初订立的协议书完全履行，共同约定增加涉诉房屋的建筑面积，并实际改造了涉诉房屋。而增加的房屋部分面积尚未办理规划、测绘和初始登记等相关手续，不符合房屋所有权证办理条件，刘君贤、城市开发公司新永安分公司双方对涉诉房屋现无法办理房屋所有权证均负有责任。鉴于以上事实，刘君贤、城市开发公司新永安分公司应共同将涉诉房屋恢复符合相关要求，使之具备办理房屋所有权证的条件。在此之前，城市开发公司新永安分公司未能协助刘君贤办理房屋所有权证不能视为城市开发公司新永安分公司单方违反约定。因此，刘君贤要求城市开发公司新永安分公司为刘君贤办理涉诉房屋所有权证的诉讼请求，因不具备办理条件，法院不予支持。刘君贤关于城市开发公司新永安分公司违反约定和法律规定，逾期未办理所有权证应支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第一百二十条之规定，原审法院于2015年12月判决：驳回刘君贤的全部诉讼请求。
判决后，刘君贤不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，改判支持其一审诉讼请求。其主要上诉理由为：1.刘君贤在履行合同过程中不存在任何过错；2.城市开发公司新永安分公司未按约定为刘君贤办理房产证，严重违反合同约定，应承担违约责任。城市开发公司新永安分公司同意原判决。
本院经审理查明：原审法院依据有效证据对本案事实的描述客观，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：刘君贤与城市开发公司新永安分公司签订的《建内危改区（公房）非住宅返还协议书》及《建内非住宅房屋交接单》系双方真实意思表示，不违反法律法规，应为合法有效。城市开发公司新永安分公司应按照《建内危改区（公房）非住宅返还协议书》的约定履行协助刘君贤办理房屋所有权证的义务。刘君贤与城市开发公司新永安分公司在签订《建内危改区（公房）非住宅返还协议书》之后，双方又签订《协议书》，城市开发公司新永安分公司同意将原为刘君贤安置的房屋增加3.84平方米，刘君贤亦依据该《协议书》交纳了3.84平方米的购房款，但至目前为止，城市开发公司新永安分公司仍未就该3.84平方米办理规划、测绘、初始登记等相关手续，故刘君贤请求城市开发公司新永安分公司为其办理包括该3.84平方米面积在内的房屋所有权证，在客观上存在障碍，本院对此难以支持。城市开发公司新永安分公司作为经营建设用地开发、销售商品房的企业，在增加的3.84平方米面积未取得规划、测绘等手续的情况下，与刘君贤签订《协议书》，同意为刘君贤增加3.84平方米的建筑面积，其应就其行为承担责任，原审认定刘君贤亦对此负有责任不妥，本院予以纠正。
刘君贤另主张虽然双方未就逾期办理房屋所有权证的违约责任进行约定，但城市开发公司新永安分公司应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定向其支付逾期办证违约金，结合本案事实来看，刘君贤与城市开发公司新永安分公司所签《建内危改区（公房）非住宅返还协议书》系拆迁安置协议，并非商品房买卖合同，双方并未形成商品房买卖合同关系，故本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，刘君贤诉请城市开发公司新永安分公司向其支付逾期办证违约金缺乏合同及法律依据，本院亦难以支持。
综上，原判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费均为630元，由刘君贤负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员
马潇
二〇一六年六月三十日
书 记 员 李 丽