广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)江民初字第2452号
原告陈威良，男，1967年2月18日生，汉族，广西柳江县人，个体户，住柳江县。
委托代理人李家意，柳州市柳北区沙塘法律服务所法律工作者。特别授权。
被告杨建福，男，1979年9月14日生，汉族，广西柳江县人，住柳江县。
委托代理人韦自香，柳江县拉堡法律服务所法律工作者。特别授权。
第三人韦香梅，女，1968年8月4日生，壮族，广西柳江县人，住该县。
委托代理人韦艳丹，柳江县拉堡法律服务所法律工作者。特别授权。
原告陈威良与被告杨建福、第三人韦香梅确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成由审判员黄铁燕担任审判长，人民陪审员周璇、覃姣红参加的合议庭，于同年6月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李家意，被告杨建福及其委托代理人韦自香、第三人韦香梅委托代理人韦艳丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月3日，原告因借款事宜，应债权人出于保证实现债权的要求，到广西××州市××了一份公证委托的有关手续。在该委托书中，说明了委托的事由以及委托事项。2015年1月5日，被告就在未告知原告的前提下，擅自与第三人签订了一份《房屋买卖合同》，并执该公证委托手续到柳江县房管所办理了过户手续。2015年3月19日，第三人以排除妨害为由到柳江县法院起诉原告，原告在接到法院的诉讼文书后，才知道自己的房屋被贱卖。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为此，原告提起诉讼，要求判决被告与第三人于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同》无效。
在诉讼中，原告申请对涉案房屋于交易时的市场价值进行评估。
原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据如下：
1、《委托书》一份，拟证明原告于2014年11月3日委托被告办理其位于柳江县××区××大道××号房屋的买卖过户手续，并对委托事项作了约定；
2、《公证书》一份，拟证明原告于2014年11月3日到宜州市公证处确认上述《委托书》的法律效力。
3、《房屋买卖合同》一份，拟证明2015年1月15日，被告代原告将原告座落在柳江县拉堡镇××大道××号房产以1265000元的价格出卖给了第三人。
被告辩称，被告与第三人签订《房屋买卖合同》是得到原告的委托和授权的，原告所欠借款及利息达250万元，被告将涉案房屋出售过户抵债后没有向原告主张债权，故原告诉请没有法律与事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持自己的辩解，向法庭提交证据如下：
1、《房屋抵押借款协议书》及《补充条款》各一份，拟证明2014年6月20日陈威良向覃鸿鹄借款170万元，自愿用其位于柳江县建都开发区的房产（证号为：江政字第××号）作抵押，并将该房屋房产证、土地使用证交覃鸿鹄保管，双方另就借款期限、利息、违约责任及抵押物的处理等事项作了约定；
2、《借条》两份，拟证明2014年6月20日陈威良因生意投资需要向覃鸿鹄借款1700000元，2014年7月4日又向覃鸿鹄借款83000元的事实；
3、《证明》及补充一份，拟证明2014年7月4日陈威良向覃鸿鹄承诺其定于2014年9月3日前还清覃鸿鹄欠款83000元，并于同年8月6日补充说明，如果未能还清的，其自愿将其位于柳江县建都综合开发区的39、4××号房产（证号为：江政字第××号）过户到覃鸿鹄名下，覃鸿鹄有权处理抵押物，见证人覃某作为见证人签名确认；
4、《承诺书》一份，拟证明2014年12月13日余小雄（陈威良的哥哥）承诺陈威良所欠覃鸿鹄的1940025元分二期还清，如违约由覃鸿鹄处理房屋；
5、本院（2015）江民初字第708号民事判决书，拟证明陈威良为欠他人债务委托杨建福出买其位于柳江县拉堡镇××大道××号的房屋，杨建福遂按照陈威良在宜州市公证处办理的公证委托事项于2015年1月6日将该房屋转让给了韦香梅。
第三人辩称，《房屋买卖合同》合法有效，第三人已依约交清购房款，并办理了过户手续，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人未向法庭提交证据。
本院根据原告的申请依法委托司法鉴定取得的《估价报告书》[广华正房（估）字第LZ1601251005号]一份，拟证明该涉案房屋经柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托广西华正房地产评估咨询有限公司评估，在2015年1月8日时点市场价值为2061000元。
经庭审质证，被告及第三人对原告提交的证据真实性无异议。原告对被告提交的证据除证据5无异议外，对其他的证据的真实性无法确认。原、被告及第三人对涉案房屋的市场价值评估结论均无异议。本院对双方无异议的证据予以确认，并作为定案依据。被告提供的证据1、2、3、4均系原告与案外人达成的协议，与本案属不同法律关系，本院在此暂不予确认。
根据原、被告的举证、质证、庭审询问和本院对有关证据的分析认定，确认如下案件事实：
2014年11月3日，原告陈威良因借款事宜，应债权人出于保证实现债权的要求，到广西公证处办理了一份公证委托书。原告在该公证处，签写一份“委托书”，决定转让其坐落于柳江县××区××大道××号房屋[房产证号：柳江县房权证江政字第××号、土地证号：江国用（2008）第0534**号]，委托被告杨建福为其代理人，并以原告的名义办理：代为偿还以该房屋的抵押借款；代收所得售房款；代为办理上述房产网签、纳税申报，查档以及资金监管一切相关手续；代为办理上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的转移变更登记过户等相关手续，并代交房屋过户应支付的各项费用等。原告在宜州市公证处公证员陈某面前，在“委托书”上签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和后果。为此，该公证处于当日作（2014）桂宜证内字第1971号公证书。2015年1月5日，被告杨建福以公证受托人的身份，代理原告与第三人韦香梅签订一份《房屋买卖合同》，约定以1265000元的价格将原告本案房屋转让给第三人韦香梅，办理房产过户手续需交纳的税费由第三人承担。签订合同的次日，双方办理了涉案房产的过户手续。因原告仍占有该房屋，第三人遂于2015年3月19日以排除妨害为由向本院提起诉讼，请求法院判令原告搬出涉案房屋。本院于2015年8月20日作出（2015）江民初字第708号民事判决，支持了第三人的诉请。原告认为自己的房屋被被告贱卖了，为此，于2015年10月8日向本院提起诉讼，要求确认被告与第三人于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同》无效。在审理过程中，原告申请对涉案房屋交易时的市场价值进行司法鉴定。经柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托，广西华正房地产评估咨询有限公司于2016年1月25日作出广华正房（估）字第LZ1601251005号房地产评估报告，估价结果为，涉案房屋在2015年1月8日时点市场价值为2061000元。
另查明，第三人韦香梅系被告杨建福的妻姐。
本院认为，关于被告代理原告与第三人签订的《房屋买卖合同》的效力问题。原告陈威良委托被告杨建福转让坐落于柳江县××区××大道××号房屋，并代收所得售房款、代为办理上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的转移变更登记过户等事宜的意思表示真实，宜州市公证处为此作出的公证文书合法具有法律效力，对委托人和受委托人具有法律约束力。但该委托书并未就出售房屋的价格范围作出明确约定。2015年1月5日，被告代理原告将该房屋以1265000元的价格转让给了其妻姐即本案的第三人韦香梅，而该房屋在交易时点的市场价值为2061000元。参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”被告代理原告转让其房屋时，价格明显未达到市场交易价格的70%，且被告未提供证据证明其具有代理原告以任意价格出售涉案房屋的权限，亦未提供证据证明其向第三人出售房屋获得原告的追认，故被告代理原告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效。本院对于原告的诉请予以支持。至于被告认为原告尚欠案外人的借款及利息的事实，可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告杨建福代理原告陈威良与第三人韦香梅于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同》无效。
本案受理费100元(原告已预交)，由被告杨建福承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄铁燕
人民陪审员 覃姣红
人民陪审员 周 璇
二〇一六年七月七日
书 记 员 何玉琴