重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)沙法民初字第10573号
原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街33号，组织机构代码90307124-8。
代表人刘宏，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。
委托代理人黎凯，重庆铭友律师事务所律师。
委托代理人刘征鑫，重庆铭友律师事务所律师。
被告杨泽超，男，1974年5月12日出生，汉族，职业不详，住重庆市永川区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与被告杨泽超借款合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法由代理审判员王成担任审判长，与人民陪审员冼玉梅、程磊组成合议庭，适用普通程序并于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的委托代理人刘征鑫到庭参加了诉讼。被告杨泽超下落不明，本院于2015年9月28日在《重庆日报》公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行诉称，2011年1月27日，被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告提供贷款31.4万元，用于购买房产，贷款期限为20年，自2011年1月27日起至2031年１月26日止；贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%，且为浮动利率；对未能按时偿还的本金，根据实际逾期天数，按贷款利率加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，根据实际逾期天数，按罚息利率计收复利。同日，被告与原告签订了抵押合同，约定被告以其所有的重庆市沙坪坝区*号房屋为上述贷款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。抵押担保的范围均包括上述主合同而产生的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用和其他所有应付的费用。合同签订后，原告按约向被告发放贷款31.4万元。自2015年4月6日至今，被告未按合同约定还本付息，经原告多次催收，仍拒不履行还款义务。为催收此贷款，原告委托了律师代理此案，并已支付了律师代理费11229元。基于此，根据相关法律规定向人民法院起诉，请求判令：1、被告立即偿还原告借款本金276177.97元及利息、罚息和复利（截止2015年7月6日的利息4487.55元、复利33.02元、罚息28.04元；从2015年7月7日起到清偿之日止，以借款本金276177.97元为基数，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收罚息；对未能按时支付的利息，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收复利），利随本清。2、原告对被告所有的位于重庆市沙坪坝区房屋享有优先受偿权。3、被告清偿原告支付的律师代理费11229元。
被告杨泽超未作答辩。
经审理查明，2011年1月27日，原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与被告杨泽超签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告向原告借款31.4万元用于购买位于重庆市沙坪坝区*号房屋；并以该房产为该贷款提供抵押担保；借款期限自2011年1月27日起至2031年1月26日止；贷款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率基础上下浮15%执行年利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法；被告未按合同约定期限归还借款的，原告有权按中国人民银行有关规定在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%的罚息利率计收罚息，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自上调之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；被告未足额偿还借款本息超过90天，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布原、被告签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。……
2011年2月28日，原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与被告杨泽超又签订抵押合同一份，约定被告以上述所购房屋为被告向原告的上述借款提供抵押担保，抵押期限为2011年1月27日至2031年1月26日，并办理了抵押登记。
2011年4月6日，原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向被告杨泽超发放了贷款31.4万元。此后，被告杨泽超超过90日未按约履行还款义务，截至2015年7月6日，尚欠贷款本金276177.97元、利息4487.55元、复利33.02元、罚息28.04元。
另查明，原告为本案委托律师代理诉讼支出律师代理费11229元。
上述事实，有原告的陈述及其提交的《个人购房担保借款合同》、抵押合同、房地证、借款凭证、应还未还清单、委托代理协议等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》及抵押合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。原告按约履行了放款义务，被告却未按合同约定履行还款义务，现原告有权按合同约定提前收回已发放贷款，即要求被告立即偿还所有未还贷款，并按照合同约定支付已产生的利息、罚息和复利并继续支付罚息和复利至贷款付清之日止。被告自愿以其所有的涉案房屋为上述贷款向原告提供抵押担保，且已完成抵押登记，原告对上述房屋依法享有抵押权并有权就其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。原告诉请的律师代理费按约定应由被告承担，对该请求本院亦予支持。被告下落不明，经本院公告送达期满后，仍未到庭应诉，视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担由此本院采纳原告主张的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨泽超于本判决发生法律效力后三日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行截至2015年7月6日的借款本金276177.97元、利息4487.55元、复利33.02元、罚息28.04元；并继续从2015年7月7日起至清偿之日止，以借款本金276177.97元为基数，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收罚息，对未能按时支付的利息，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收复利，利随本清。
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行对被告杨泽超所有的位于重庆市沙坪坝区房屋在上述第一项债权范围内享有优先受偿权。
三、被告杨泽超于本判决发生法律效力后三日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行律师代理费11229元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5680元，公告费800元，合计6480元（原告已预交），由被告杨泽超负担。限被告杨泽超于本判决发生法律效力后三日内迳付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行6480元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 王 成
人民陪审员 程 磊
人民陪审员 冼玉梅
二〇一六年二月五日
书 记 员 冯 谨