成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锦江民初字第8035号
原告唐嘉祥，男，1973年1月15日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人张洪章，四川矩衡律师事务所律师。
原告徐刚，男，1971年10月8日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人张洪章，四川矩衡律师事务所律师。
被告成都市锦洲房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区琉璃乡琉璃村*组。
法定代表人罗敏，成都市锦洲房地产开发有限责任公司董事长。
委托代理人高宇，女，1982年4月20日出生，汉族，住成都市锦江区，系成都市锦洲房地产开发有限责任公司工作人员。
原告唐嘉祥、徐刚与被告成都市锦洲房地产开发有限责任公司（以下简称锦洲房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法由代理审判员赖婷婷适用简易程序独任审判，于2016年1月14日公开开庭进行审理。原告唐嘉祥、徐刚及委托代理人张洪章，被告委托代理人高宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐嘉祥、徐刚诉称，2011年5月9日，唐嘉祥、徐刚与锦洲房地产公司签订了《商品房买卖合同》，由唐嘉祥、徐刚共同购买锦洲房地产公司位于成都市二环路东五段126号附四、五号的商品房，唐嘉祥、徐刚各占50%份额，房屋套内建筑面积284.09平方米，合同价款按照单价每平方米26848.73元计算，购房总价为7627456元。合同签订后，唐嘉祥、徐刚按照约定，分别于2011年7月1日、2011年7月5日、2011年7月7日和2011年11月1日支付完所有购房款和办理房屋权属证书所需费用（包括契税、产权分户手续费等）。根据《商品房买卖合同》第十条约定，锦洲房地产公司应当在2011年7月11日前向唐嘉祥、徐刚交付该商品房；交付房屋后，有关该商品房的权属证书办理，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款约定，本次交易的房屋权属转移登记由锦洲房地产公司向权属登记机关申请办理，如因锦洲房地产公司的责任，唐嘉祥、徐刚未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，锦洲房地产公司应当自唐嘉祥、徐刚应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日起至实际取得之日止，按日计算向唐嘉祥、徐刚支付已付房款万分之一的违约金。合同签订至今，唐嘉祥、徐刚早已支付完全部购房款和办理权属证书所需的费用等，锦洲房地产公司也交付了房屋，却至今未能按约为唐嘉祥、徐刚办理该商品房所有权证书和国有土地使用权证书。根据合同约定和法律规定，办理房屋权属证书是锦洲房地产公司作为房屋出卖人的义务，锦洲房地产公司至今不给唐嘉祥、徐刚办理的行为已严重侵害了唐嘉祥、徐刚的合法权益。请求判令：1、被告锦洲房地产公司限期为原告唐嘉祥、徐刚办理完毕房屋权属证书（庭审中阐明，要求被告锦洲房地产公司于判决生效之日起15日内为原告唐嘉祥、徐刚办理房屋所有权证及国有土地使用权证，国有土地使用权证应于房屋所有权证取得之日起360日内办理，现房屋所有权证已逾期，故要求被告锦洲房地产公司同时办理上述两证）；2、被告锦洲房地产公司按762元/天的标准向原告唐嘉祥、徐刚支付逾期办理房屋权属证书的违约金（庭审中阐明，违约金自2013年12月30日起计算至原告唐嘉祥、徐刚实际取得房屋所有权证之日止）；3、被告锦洲房地产公司承担本案的诉讼费用。
被告锦洲房地产公司辩称，对唐嘉祥、徐刚的第一项诉讼请求，根据合同约定，锦洲房地产公司仅有办理房屋所有权证的义务，国有土地使用权证是在房屋所有权证办理完毕后方能办理，且唐嘉祥、徐刚可以自行办理国有土地使用权证。对唐嘉祥、徐刚第二项诉讼请求，同意违约金的计算起止日期，因锦洲房地产公司已经依约于2011年7月11日向唐嘉祥、徐刚交付了房屋，唐嘉祥、徐刚在实际使用房屋，故逾期办证未对唐嘉祥、徐刚造成太大损失，因此合同约定的违约金标准高于唐嘉祥、徐刚的实际损失，请求法院予以适当调低。
经审理查明，2011年5月9日，唐嘉祥、徐刚与锦洲房地产公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定：唐嘉祥、徐刚购买锦洲房地产公司开发的位于成都市锦江区二环路东五段126号附四、五号商业用房，测绘建筑面积284.09平方米；按照套（单元）计算，该商品房单价为每平方米26848.73元，总价款7627456元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；唐嘉祥、徐刚采取其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四、五；锦洲房地产公司应于2011年7月11日前向唐嘉祥、徐刚交付该商品房；如因锦洲房地产公司的责任，唐嘉祥、徐刚未能在付清全款之日起180日内取得房屋所有权证书的，唐嘉祥、徐刚有权退房；唐嘉祥、徐刚不退房的，合同继续履行，自唐嘉祥、徐刚应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向唐嘉祥、徐刚支付已付房款万分之一的违约金。合同附件四、五即《商品房买卖合同补充协议》约定，唐嘉祥、徐刚采用分期付款方式支付房价款，于合同签订之日起236日内即2011年12月31日前向锦洲房地产公司付清购房款，其中于2011年5月9日前支付3480000元，于2011年7月10日前支付3480000元，于2011年12月31日前支付667456元。
合同签订后，唐嘉祥、徐刚于2011年7月1日向锦洲房地产公司支付房款3000000元、2011年7月5日支付房款3480000元、2011年7月7日支付房款480000元、2011年11月1日支付房款667456元，共计向锦洲房地产公司支付房款7627456元。2011年7月8日，唐嘉祥、徐刚向锦洲房地产公司支付维修资金6527元。
另查明，锦洲房地产公司于2010年4月21日取得成都市锦江区二环路东五段126号11栋1层房屋（建筑面积1382.21平方米，权1609312）的所有权登记。案涉房屋即为上述的1层房屋中的一间商铺。其后，锦洲房地产公司以该层房屋为成都市龙泉驿区誉诚小额贷款有限公司设定抵押，抵押面积1382.21平方米，权利价值23000000元，约定期限为2013年8月22日至2014年3月21日。2015年2月5日，成都铁路运输法院对上述房屋采取了限制登记的措施，限制登记时间为2015年2月5日，解除限制时间为2017年2月5日。
庭审中，唐嘉祥、徐刚、锦洲房地产公司均陈述2011年7月11日锦洲房地产公司将案涉房屋交付给唐嘉祥、徐刚。
以上事实的认定，有唐嘉祥、徐刚提交的唐嘉祥、徐刚《居民身份证》、锦洲房地产公司《工商信息查询通知单》、《商品房买卖合同》及附件、银行卡POS凭证、《收据》、《房屋信息摘要》等证据材料以及唐嘉祥、徐刚、锦洲房地产公司的当庭陈述在案为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。唐嘉祥、徐刚、锦洲房地产公司双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，唐嘉祥、徐刚、锦洲房地产公司双方应全面履行合同约定的义务。唐嘉祥、徐刚依约履行了支付房款的义务，锦洲房地产公司应依约履行交付房屋及办理房屋所有权证的义务，但锦洲房地产公司在向唐嘉祥、徐刚交付房屋后未能在约定期限内为唐嘉祥、徐刚办理房屋所有权证，现包括该房屋在内的整层房屋被法院限制登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”之规定，被法院限制登记的房屋不得转让，本案中唐嘉祥、徐刚所购房屋已被法院限制登记，因此在限制登记期间不得转移所有权即不得办理房屋权属登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，锦洲房地产公司未能按约办理房屋权属登记，存在违约行为，唐嘉祥、徐刚本可以要求被告继续履行，但案涉房屋已被法院限制登记，因此要求锦洲房地产公司办理权属登记属于法律上不能履行，故唐嘉祥、徐刚要求锦洲房地产公司履行办证义务的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。同时，唐嘉祥、徐刚主张锦洲房地产公司支付自2013年12月30日起至实际取得房屋所有权证之日止的违约金，因现在无法确定唐嘉祥、徐刚能否取得房屋所有权证以及实际取得房屋所有权证的日期，违约金的截止时间无法计算，故对唐嘉祥、徐刚的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
驳回原告唐嘉祥、徐刚的诉讼请求。
案件受理费4681元，保全费5000元，由原告唐嘉祥、徐刚承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 赖婷婷
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 丁勤琴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。