江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
九中民一终字第739号
上诉人（原审原告）钟礼贵，又名钟翰，浔阳区衣酷时尚先锋服饰店业主。
委托代理人王冬寒，江西开河律师事务所律师。
上诉人（原审原告）九江盛世京鼎工贸有限公司，地址：九江市浔阳区庐林苑A栋201室。
委托代理人钟礼贵，身份证号：3604021972********。
上诉人（原审被告）九江市基督教三自爱国运动委员会，地址：九江市督府巷14号、九江市庐山大道82号（基督教堂）。
法定代表人龚兴友，主任。
委托代理人崔健，江西擎天律师事务所律师。
委托代理人李咸读，该会副主任。
上诉人钟礼贵、九江盛世京鼎工贸有限公司和上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会因租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第919号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，九江市房产管理局于2000年12月28日颁发的九房权证浔字第××号和第03××75号房产证载明位于九江市五桂场大中路（现为九江市大中路450号）A幢一楼7门面（212.31平方米）和二楼的8-12号（379.08平方米）房属于原审被告所有。
2010年1月1日，原审被告（甲方）与原审原告盛世公司（乙方）就上述房屋和门面的出租事宜达成协议，并签订《合同》一份，约定：租期自2010年1月1日至2014年12月31日，租金每年20万元，并明确“合同期满后，在同等的条件下，乙方享有优先租赁权。但不能以任何理由和装修的代价为由而续租，甲方有权租给他人，乙方无权出让或转租店面装修在内的费用只属于租期内的正常耗损。不可拆除和可以拆除的部分必须经甲乙双方协商处理。”该合同签订后，2010年1月10日，两原审原告签订一份《合作协议》，约定将原审被告出租给原审原告盛世公司的房屋在租期内合作经营服装，由原审原告钟礼贵负责日常经营管理，共同投资共担风险。随后，两原审原告根据经营需要，对所租赁的房屋进行了整体装修。2010年5月31日，原审原告钟礼贵作为经营者以原审被告出租房屋为经营场所领取了字号为“浔阳区衣酷时尚先锋服饰店”的《个体工商户营业执照》，但该工商登记档案所附的作为场地使用证明的《合同》系原审原告方通过变造2010年1月1日原审被告与原审原告盛世公司之间的租赁《合同》而来，将原审原告钟礼贵变更为承租人。租期内，原审原、被告双方均履行了各自的权利和义务。时至租赁期满，就合同终止和原告方的优先承租权等事宜，原审原告钟礼贵（乙方）和原审被告（甲方）经协商于2015年1月18日签订了两份《协议》，其一约定：“一、乙方承诺于2015年2月19日从甲方405门面全面退出经营，清空货物将钥匙交还给甲方。二、乙方自愿于2015年1月21日将十五万元人民币汇到甲方账户，作为履行协议的保证金。三、甲乙双方商定自2015年1月1日至2015年2月19日按一个半月计算房租，月租金以新签定的租房协议价格为准。”其二约定：“甲方承诺乙方在新的招租活动中享有优先权。甲方采用价格优先的方式体现优先承租权，即以乙方竞拍成交价每年减去人民币伍万元签订租房协议。”之后，原审原告方于2015年1月19日将15万元保证金通过银行汇给了原审被告，并在2015年2月19日依约清空货物退出经营将钥匙交还给了原审被告，同时对门面的装饰装修状况录制视频。在组织竞拍过程中，原审被告在出租门面张贴公示，根据原审原告钟礼贵的提示，将参加竞拍的保证金规定为50万元，结果仅有人咨询却无人交纳保证金报名。时至2015年4月，原审被告决定采取面议的方式招租，并贴出了招租广告。2015年4月8日，案外人许爱玲报价84万元年租金并向原审被告交纳了签约定金，4月10日双方就合同的具体事项进行了拟定。2015年4月11日晚，在九江市基督教福音堂四楼会议室，原审被告方多名负责人在场，原审被告向原审原告通报了以竞拍方式招租不能进行的情况，明确采取面议的方式并告知已有人出价年租金84万元，但未出示合同文本及出价人的身份，原审原告钟礼贵虽出价70万元但又提出与出价高的人当面竞价以明确身份，但原审被告没有接受原审原告的意见。次日，原审被告即与许爱玲签订了年租金为84万元的《门面租赁合同》，该合同约定租赁经营的期限为五年四个月（含4个月免租金的装修期），并特别约定“如五年租赁期满，乙方不存在任何违约情形，为了保证乙方正常经营需要，甲方特向乙方承诺，向乙方延长五年租赁期限，租金按照届时市场行情在原租金（每年人民币84万元）的基础上递增或递减8%，租金支付方式不变，双方按照本协议的条款另行签订书面合同”。4月15日原审被告向原审原告钟礼贵发出《通知》，其内容为“我九江市基督教三自爱国运动委员会所属大中路405门面已经正式签约出租了，请贵方务必在三日内清空在405门面的所属物品，逾期我方视贵方放弃对所属物品的处置权，我方有权任意处置。时间期限自本通知贴出日期2015年4月16日零时起算三日后2015年4月19日零时。”4月16日，原审原告方通过律师向原审被告发送《律师函》，函告原审被告“不得擅自处置我方的装修物”。4月19日，原审原告方律师又发出一份《律师函》给原审被告，追加函告要求原审被告依约举行招租行为全面履行合同义务。原审被告对原审原告的函告未予理睬，于2015年4月28日委托拆迁公司对涉案出租门面的旧装修（地面不拆）予以拆除，并由拆迁方自行处置除空调以外的废旧物品。
本案在审理过程中，原审法院根据原审原告的申请，委托九ＸＸ信会计司法鉴定所对九江市大中路405号一楼一间门面（约200平方米）和二楼活动室（约350平方米）的门面装修现有（以2015年2月19日为重置时间）价值进行鉴定。原审原告方预交鉴定费50000元。九ＸＸ信会计司法鉴定所接受原审法院委托后，依据原审法院提供的资料，经实地查勘，结合平时估价实践中积累的资料、经验，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响鉴定估价对象房地产价格因素的基础上，对鉴定估价对象在估价期日2015年2月19日的客观合理价格进行估算和鉴定，于2015年8月31日作出浔华信（2015）估鉴字第01号《司法鉴定估价结果报告》，得出鉴定估价结果如下：1.房屋装饰工程：账面价值原值2069161.94元、净值2069161.94元，评估价值原值1443353.67元、净值617780.50元，减值额原值-625808.27元、净值-1451381.44元；2.机器设备：账面价值原值90000元、净值90000元，评估价值原值60000元、净值27000元，减值额原值-30000元、净值-63000元，确认鉴定估价结果为644800元（取整值）。
原审法院认为，（一）2010年的《合同》与2015年的《协议》之间的关系原审原告钟礼贵以合作的方式介入原审原告盛世公司与原审被告之间的租赁合同的实际履行，原审被告应该明知并无异议。因为虽然两原审原告在办理营业执照时变造了《合同》文本，但鉴于营业执照的公示性，原审被告不可能不知晓在其租赁物上从事经营活动的依法登记的经营者是原审原告钟礼贵，而且从租赁期满到优先承租权的洽谈过程看，原审被告亦实际接受了两原审原告的共同承租行为，因此可以确认从2010年的《合同》履行到2015年《协议》的签订均系两原告共同所为，两者之间具有承继关系。故原审被告关于2010年《合同》与2015年《协议》之间没有关联、彼此独立的抗辩意见与事实不符，不予采纳。
（二）两原审原告的优先承租权未得以实现，原审被告是否承担违约责任？如何承担责任？2010年的《合同》关于优先承租权的约定和2015年的《协议》关于优先承租权实现方式的约定，均系原审原、被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，具有法律约束力。出租人出租房屋，承租人行使优先承租权，有利于维护交易秩序的稳定，兼顾出租人和承租人利益，符合立法的精神和目的。但承租人的优先承租权必须在同等条件下行使，“同等条件”的内容应该包括同一租金、等同的租金支付方式与期限及其他交易条件，也可以说是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。本案中，因协议约定的竞拍招租的方式未能操作成功，原审被告改为面议方式招租，但原审被告在与原审原告的面议过程中，既未接受原审原告提出的通知最高报价人到场，又未能将与最高报价人洽谈的承租条件全部通知到原审原告，致使原审原告行使优先承租权受到一定的限制。且原审被告没有证据证明原审原告已明确表明放弃优先承租权的情况下，即与他人签订了租赁合同，并为了履行新的租赁合同而不顾原审原告的反对，强行拆除了原审原告对租赁物的装饰装修，损害了原审原告的利益，应承担一定的违约责任。因原审原、被告对该项违约责任的承担没有明确约定违约金或计算方式，原审原告以其房屋装饰残值损失向原审被告主张违约赔偿责任，符合法律规定。房屋装饰残值业经司法鉴定机构评估确认为617780.50元，鉴于实现优先承租权的不确定性和原审被告的违约程度，并结合2010年《合同》“……店面装修在内的费用只属租期内的正常耗损。不可拆除和可以拆除的部分必须经甲乙双方协商处理”的约定，以及租赁期间届满时出租人对附合装饰装修费用不予补偿的一般规定，确定由原审被告承担30%即185334元的违约赔偿责任。评估价值27000元的机器设备因已由原审被告占用，原审原告亦未主张返还，故原审被告应向原审原告支付相应的价款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十二条、第十九条的规定，判决：被告九江市基督教三自爱国运动委员会在本判决生效后十日内向原告钟礼贵、九江盛世京鼎工贸有限公司赔偿房屋装修装饰残值损失185334元，并支付机器设备价值款27000元，合计212334元。案件受理费15600元，由原告钟礼贵、九江盛世京鼎工贸有限公司负担10000元，由被告九江市基督教三自爱国运动委员会负担5600元；鉴定费50000元，由原告钟礼贵、九江盛世京鼎工贸有限公司和被告九江市基督教三自爱国运动委员会各负担25000元。
一审宣判后，上诉人钟礼贵、九江盛世京鼎工贸有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、双方关于优先承租权进行了约定，原审法院认定上诉人行使优先承租权受到一定限制没有事实及法律依据；2、2010年《合同》约定“不可拆除和可以拆除的部分必须经甲乙双方协商处理”，被上诉人违反合同约定，应承担全部违约责任；3、原审适用《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十二条错误，本案属于当事人另有约定情形。请求二审法院依法改判。上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会不服原审判决，向本院提起上诉称，1、2010年元月1日的《合同》期限届满，2015年1月18日的《协议》与该《合同》没有关联，属于不同的法律关系；2、被上诉人钟礼贵已明确表示放弃竞价，不能享有优先续租权；3、被上诉人主张上诉人赔偿该房产装修价值不能成立。请求二审法院依法改判。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，关于上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会上诉主张的《合同》与《协议》的关系问题，上诉人钟礼贵和上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会2015年1月18日就优先承租权进行了约定，可见双方对彼此的租赁关系并无异议，但上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会未能提供证据证实其与上诉人钟礼贵租赁关系的形成是独立于《合同》的，且《合同》届满时间与《协议》签订时间相隔不过18天，故本院对上诉人钟礼贵主张的其与上诉人九江盛世京鼎工贸有限公司系合作关系予以认定。上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会该项主张，与事实不符，不予支持。
关于三上诉人上诉均提出的优先承租权问题，根据2015年1月18日的《协议》，上诉人钟礼贵以价格优先的方式享有优先承租权，价格优先表现为竞拍成交价减去5万，对此各方当事人并无异议。在履行该《协议》过程中，虽然上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会组织了竞拍，但包括上诉人钟礼贵在内无人交纳保证金，导致竞拍活动失败，随即九江市基督教三自爱国运动委员会采取议价面商方式。上诉人钟礼贵曾要求上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会公开案外承租人信息，但上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会不同意公开。本院认为，本案纠纷产生的根本原因在于案外承租人信息是否应公开。本案中，《协议》约定了竞拍成交价，竞拍时竞拍人信息处于公开状态，故上诉人钟礼贵本可在竞拍活动中获知竞拍人信息；后竞拍活动失败，改为议价面商方式，上诉人钟礼贵自己未参加竞拍亦未对议价面商方式提出异议，只是要求公开案外承租人信息，但双方并未对议价面商方式中的信息公开进行约定。本院认为，竞拍方式和议价面商方式有较大区别，竞拍方式保证金50万且当场签约，议价面商方式定金协商确定且签约时间不确定，本案中在采取议价面商方式时双方当事人基于商业利益和彼此间的不信任就案外承租人信息公开产生争议，而案外承租人信息的真实性会影响上诉人钟礼贵对租金价格的决定；上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会系案外承租人信息占有一方，在《协议》约定的竞拍条件下竞拍人信息本就公开，故基于公平原则，上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会应就案外承租人信息对上诉人钟礼贵作出让其相信确属真实的公开。本案中，上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会没有对案外承租人信息做任何公开，影响了上诉人钟礼贵优先承租权的行使，但考虑到上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会告知上诉人钟礼贵的案外承租人信息是真实的，且双方并未对议价面商方式中的信息公开进行明确约定，故本院认定，虽然上诉人钟礼贵未能行使优先承租权是其定价较低所致，但协商过程中上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会未公开任何案外承租人信息影响了上诉人钟礼贵优先承租权的行使，应承担部分责任。
关于三上诉人上诉均提出的装修价值问题，根据2010年元月1日《合同》约定，“合同期满后，在同等的条件下，乙方享有优先租赁权。但不能以任何理由和装修的代价为由而续租，甲方有权租给他人，乙方无权出让或转租店面装修在内的费用只属于租期内的正常耗损。不可拆除和可以拆除的部分必须经甲乙双方协商处理”，该约定已明确装修费用属于租期内的正常耗损，所谓“不可拆除和可以拆除的部分必须经甲乙双方协商处理”仅仅是对拆除事宜的约定，本院认为并不包括装修费用补偿的含义，否则与“正常耗损”的约定相矛盾。
本案中，上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会应对上诉人未行使优先承租权承担部分责任，由于这种责任难以计算，且法律也没有明确规定优先承租权的损害如何计算损失，故本院对原审参照房屋装饰残值计算损失的方式予以确认。原审确认上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会在参照房屋装饰残值的基础上承担30%的责任，比例适当，最后计算出的金额合理，且原审将机器设备价值进行全额计算，充分考虑到了上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会未经协商径直处理装修系对《合同》约定的违反，所以，本院对原审判决结果予以维持。据此，原审事实清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费12271元，由上诉人钟礼贵和上诉人九江盛世京鼎工贸有限公司负担7786元，由上诉人九江市基督教三自爱国运动委员会负担4485元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理审判员 黄丽丽
代理审判员 章康娜
二〇一六年三月四日
书 记 员 胡芯瑜