吉林省长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0103民初2594号
原告：吉林省青年城物业服务有限公司，住所地吉林省长春市宽城区青年路4777号青年城A区8栋2单元001号。
法定代表人：李立群，总经理。
委托诉讼代理人：李洪亮，吉林泰绅仁律师事务所律师。
被告：孙淑香，现住吉林省长春市宽城区。
原告吉林省青年城物业服务有限公司（以下简称青年城物业公司）与被告孙淑香物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人原告吉林省青年城物业服务有限公司委托诉讼代理人李洪亮、被告孙淑香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青年城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告给付拖欠的物业费及违约金共计12,280.04元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月9日，原告与被告签订《业主手册》即《物业服务协议》，原告依约定履行了物业服务的相关义务，被告也支付了部分物业费。2012年1月1日开始被告不再向原告交纳物业费。原告在2013年至2014年1月，每一年都以书面形式对被告进行催缴，2015年开始半年书面一催缴，被告要么拒绝签收要么无法联系，原告方将催缴单张贴在被告入户门显著位置上，但被告至今仍拒绝缴纳物业费。共计欠付物业费及违约金12,280.24元。根据《合同法》相关规定，被告作为业主其房屋及个人得到了原告的相应服务，应按照合同约定及时足额缴纳物业费，延迟或不足交费，除支付物业费外，还必须承担违约责任支付违约金。原告多次找被告协商未解决，故原告只好起诉至人民法院。
孙淑香辩称，原告说的不是事实，我不同意给这些钱，我的房子2011年开始窗户漏雨，因为漏雨从2012年到现在没有交物业费，因为漏雨去找过物业很多次，青年城物业公司说联系工人但是一直未给维修，经过自己多次维修，在窗户的外墙上打了胶，现在已经不漏雨了，所以我才没有交物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的业主手册、前期物业服务协议，被告质证认为不是其本人签字，但承认自己是东田青年城B3栋2单元505室房产的所有权人且一直居住至今。因被告办理手续入住该房产后曾依据前期物业服务协议约定的内容交纳物业费至2011年12月31日止，结合双方的当庭陈述，认定的事实：孙淑香按前期物业服务协议履行了义务，协议已实际履行。协议中约定物业费按建筑面积收取，多层住宅物业服务费标准0.8元/月/平方米。若孙淑香不按约定的收费标准和时间交纳费用，青年城物业公司有权要求从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金。双方还约定，在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。2.原告提交的物业服务费催缴通知单四份、照片一份，被告只承认接到过2015年7月10日的催缴单，对2015年7月10日的催缴时拍摄的照片无异议。对2015年7月10日向被告催款的通知单及照片本院予以确认，认定的事实：2015年7月10日，原告向被告发出催缴通知书，催收2012年1月1日到2015年6月30日的被告拖欠的物业费及违约金。3.原告提交的本院（2015）宽民初字第1365号民事判决书一份及长春市中级人民法院（2016）吉01民终317号民事判决书一份。被告质证意见为，与本案无关。因（2016）吉01民终317号民事判决书已经发生法律效力，判决书中查明的事实，原告无须另行举证，事实如下：2011年7月30日，青年城物业公司与东田▪青年城业主委员会签订了《物业服务合同》，委托青年城物业公司对该住宅小区进行物业管理和服务，期限自2011年7月28日起至2014年7月28日止。2012年8月23日，长春市发展和改革委员会给青年城物业服务公司颁发了《收费许可证》，从2013年8月开始生效。2013年9月开始，多层物业费标准为1.00元/月▪平方米。《物业服务合同》履行期限届满后，双方形成了事实上的物业服务合同。2015年7月13日，长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室向吉林省东田青年城物业服务有限公司发出《通知》，该办公室接到了东田青年城业主委员会关于终止吉林省青年城物业公司管理合同的《解聘通知》，故根据国家相关法规政策规定，要求青年城物业自接到通知之日起15日内，退出该小区。并向业主委员会移交相关资产、资料。被告提交的证据收条（据）四张，欲证明房屋漏雨修缮费用。被告质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，都是个人签字的票据，不是合法的收据。而且该笔费用的发生与原告无关，因为房屋漏雨维修的责任如果在质保期内应由地产商承担，不应由物业承担相应的责任。如果不在质保期内，如需启动物业维修基金，应依法通过业主大会决定，也不是原告该承担的责任。经审查，该四份证据均为个人出具，无其他相关证据证明签字人的身份，且未到庭质证，故不予采信。
本院认为，青年城物业公司与孙淑香签订的《前期物业服务协议》及青年城物业公司与案外人东田•青年城业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同有效。孙淑香辩称，前期物业服务协议不是其本人签字，但在合同履行期间，按合同约定的内容履行了义务，应视为对该合同的追认。自2011年7月30日起，青年城物业公司与案外人东田•青年城业主委员会签订的《物业服务合同》对小区内的业主具有普遍约束力。孙淑香理应缴纳物业费，青年城物业公司请求孙淑香给付物业费及违约金，应予支持。鉴于孙淑香对违约金提出质疑，且合同约定的逾期交纳物业服务费则按利率1‰/日支付违约金，明显过高，综合本案实际，酌情调整至按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算为宜。虽青年城物业与案外人东田•青年城业主委员会签订的《物业服务合同》履行期限至2014年7月28日，但东田青年城新一届业主委员会给青年城物业公司送达的《通告书》中明确写明《物业服务合同》期满后，因新一届业委会没有成立，第一届业委会没有将续聘或解聘意见通知青年城物业，且没有选聘新的物业管理企业，青年城物业公司一直在继续管理，视为此合同自动延续一年。青年城物业公司的服务期限延续至2015年7月28日，此期间青年城物业公司与该小区业主已形成事实上的物业服务关系，故青年城物业公司请求2014年7月1日至2015年6月30月的物业费，应予以支持。孙淑香以青年城物业公司未为其修缮漏雨的房屋为由抗辩，但未提交相关证据证明其主张，应承担不利后果。在保修期内房屋漏雨，孙淑香应依商品房买卖合同向房屋出卖人主张权利。孙淑香不能证明物业服务公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，拒不交纳物业费无正当理由。即使物业服务公司存在未尽到维修、养护、管理和维护义务的情形，业主也应当是通过请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式维护其合法权益。综上所述，为维护公民、法人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告孙淑香给付原告吉林省青年城物业服务有限公司自2012年1月1日至2015年6月30日物业费6,148.78元{2012年1月1日至2013年8月31日拖欠物业费元2,588.96元（0.8元/平方米/月×161.81平方米×20个月），自2013年9月1日至2015年6月30日拖欠物业费3,559.82元（1.0元/平方米/月×161.81平方米×22月）}。
二、被告孙淑香给付吉林省青年城物业服务有限公司违约金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算{其中自2012年2月1日、2012年8月1日起、2013年2月1日起、，分别以776.69元（0.8元/平方米/月×161.81平方米×6月）为本金，计算至2015年7月10日止；自2013年8月1日起，以906.14元[（0.8元/平方米/月×161.81平方米×2月）+（1.00元/平方米/月×161.81平方米×4月）]为本金，计算至2015年7月10日止；自2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日，分别以970.86元（1.00元/平方米▪月×161.81平方米×6月）为本金，计算至2015年7月10日止}。
前述给付款项自本判决生效后三日内付清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费55元，由被告孙淑香负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 于海亮
人民陪审员 于立丁
人民陪审员 于 航
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 张钟元