四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川17民终695号
上诉人（原审原告）：魏代成，男，汉族，生于1970年3月22日，住四川省达川区。
委托诉讼代理人:吴成俊，四川蜀江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牟礼昌，男，汉族，生于1974年2月10日，住四川省达州市通川区。
委托诉讼代理人：李胜，达州市通川区碑庙乡法律服务所法律工作者。
上诉人魏代成因与被上诉人牟礼昌房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2018）川1703号民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏代成及委托诉讼代理人吴成俊、被上诉人牟礼昌及委托诉讼代理人李胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人魏代成上诉请求：查清案件事实依法予以改判。事实及理由：一、原判事实认定错误，依据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，被上诉人应在2017年10月30日前支付第六年的租金536035元，但被上诉人只在2017年11月30日给付了420000元，下欠116035元，原审法院认定被上诉人在2013年3月支付第一年度租金时支付了100000元和30000元保证金错误，另外支付的100000元是原承租人高洪彬、朱友刚与上诉人发生争议，起诉到原达县法院要求解除租赁合同并要求赔偿违约金100000元，法院判决继续履行合同，但二案外人想转让他人，而上诉人不同意转租，后经协商，承租人愿意支付100000元违约金100000元，即同意转租，此后，二案外人将房屋转租给被上诉人，由被上诉人支付100000元代高洪彬等人应支付的违约金。合同中亦没有约定另外有保证金100000元。适用法律错误，本案起诉是租赁合同纠纷，被上诉人与上诉人签订租赁合同时，给付的第一年度房屋租赁和其他费用，不应当作为本案审查范围。
牟礼昌辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。上诉人没有证据证实100000元是支付的违约金，双方口头约定系保证金，最后一年用保证金抵扣租金合法。
魏代成向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付下欠房屋租金人民币116035元；2.判令被告按合同约定支付迟延支付租金的违约金人民币5360.35元；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告在达川区南外镇南坝路125号拥有房屋四层（1、2、3、4层楼），建筑面积2000平方米，并依法取得了房屋所有权证。
2011年11月30日，原告与高洪彬、朱友刚签定《房屋租赁合同》，双方约定:原告将上列房屋出租给高洪彬、朱友刚，租赁期为7年(另有3个月装修期)，从2011年11月30日起至2018年11月30日止。该房屋每年租金分别为:第一年420000元，第二年420000元，第三年441000元，第四年463050元，第五年486200元，第六年510510元，第七年536035元。后因双方为租金发生纠纷，原告于2012年12月14日向法院起诉，法院于2013年2月26日作出(2013)达达民初字第71号民事判决:“一、原告魏代成与被告高洪林、朱友刚于2011年11月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，由双方继续履行。二、由被告高洪林、朱友刚于本判决生效之日起五日内向原告魏代成交付2012年11月30日至2013年11月30日的房屋租金420000元。三、由被告高洪林、朱友刚于本判决生效之日起五日内向原告魏代成支付逾期交付房屋租金的违约金4200元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8725元，由被告高洪林、朱友刚承担。”
2013年3月20日，原告与高洪林、朱友刚自行解除上述《房屋租赁合同》。同日，原告(甲方)又将上述房屋出租给被告牟礼昌(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》并约定:……租赁期为6年，从2012年11月30日起至2018年11月30日止；该房屋每年租金分别为：第一年420000元，第二年441000元，第三年463050元，第四年486200元，第五年510510元，第六年536035元；房屋租金支付方式为，乙方每年在合同到期前一个月向甲方支付下一年度房屋租金（合同到期前30内付清，给付在约定的指定账户上）；如果乙方在每年11月30日前未交清下一年的房租的，应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金；双方签订本合同时乙方需向甲方交纳人民币30000元作为租赁房屋的保证金(不计息)，租赁期满，乙方交付租赁房屋甲方验收后，及水电气税收等的相关费用结清后予以退还……同时,在合同的尾部双方还约定：注:因2012年原租赁方未缴纳租金,而发生纠纷,本合同实际是在2013年3月20日签订的,但魏代成与牟礼昌经过协商,达成协议,现租赁的租金还是从2012年11月30日开始计算。
原、被告在写上述《房屋租赁合同》前，被告向原告交纳了50000元的定金，原告向被告出具收条一张，载明:“暂收到牟礼昌转接外滩商务宾馆租赁定金伍万元（小写:50000元正），在2013年3月21日前必须完善转接租赁所有手续，否则，定金不予退还。收款人:魏代成（签名）”。2013年3月21日，被告向原告通过工行转款500000元(含第一年的租金420000元和合同约定的水电气税收保证金30000元，共计450000元在内)。被告两次共支付原告550000元。
后原、被告按照合同约定各自履行自已的权利义务。第一年的租金420000元，在上述550000元转款中扣除；第二年的租金441000元，被告于2013年10月29日通过银行向原告转款441000元；第三年的租金463050元，被告于2014年11月1日通过银行向原告转款463050元；第四年的租金486200元，被告于2015年10月13日通过银行向原告转款455000元；第五年的租金510510元，被告于2016年11月16日通过银行向原告转款450000元。
因原告认为被告拖欠第四年的租金31200元和第五年的租金60510元，于2017年2月20日向本院起诉，本院对第四年下欠租金31200元不予支持,对第五年下欠租金60510元及违约金予以支持,并于2017年4月5日作出(2017)川1703民初523号民事判决:“一、被告牟礼昌在本判决生效之日起十日内支付原告魏代成下欠租金60510元及违约金5105.1元；二、驳回原告魏代成的其他诉讼请求……”2017年10月29日被告通过银行向原告转款65600元。
被告应在2017年10月30日前支付原告第六年度（2017年11月30日—2018年11月30日期间）的租金536035元。因被告以生意不好做曾找原告协商要求减少租金16035元，原告在庭审中承认:因为知道被告的经营状况,所以不同意被告续租,同意被告在2017年11月30日前一次性打款520000元租金。被告在2017年11月30日通过银行给原告转款420000元。
现原告以被告下欠第六年度租金116035元为由，诉讼来院。庭审中,被告以第一年多交的100000元保证金（550000元-第一年租金420000元-水电气税收保证金30000元）冲抵第六年的租金,是合理合法的，被告不存在根本性违约；原告以被告多交的100000元是被告赔偿原告的其他损失为由，不予认可，为此，双方发生纠纷。
一审法院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当自觉遵守。二、在该合同中，双方没有约定被告应赔偿原告100000元损失的条款，被告亦不予认可赔偿原告的事实，只承认该100000元是交给原告的保证金。故现原告以被告多交的100000元是被告赔偿原告的其他损失的主张，不予支持。三、原、被告约定房屋租期六年，第一年至第三年的租金，被告己自动交付，双方没有争议；第四年和第五年的租金，双方通过诉讼也已经了结。现为第六年的租金再次诉讼，其争议的焦点:被告以第一年多交的100000元保证金（550000元-第一年租金420000元-水电气税收保证金30000元）冲抵第六年的租金是否合理合法？本院认为，一是被告在第一年向原告交款50000元定金和500000元转款，共计550000元是客观真实的，因有原告向被告出具的收条和银行转款凭证为证；二是该550000元冲抵第一年租金420000元和水电气税收保证金30000元，共计450000元，是法律允许的；被告多交的100000元作为保证金,现被告将该100000元冲抵第六年即最后一年的租金，符合法律的规定，也符合交易的习惯，予以确认。四、原告在法庭上承认:因为知道被告的经营状况,所以不同意被告续租,同意被告在2017年11月30日前一次性打款520000元租金。被告在2017年11月30日通过银行给原告转款420000元，加上第一年度多交的100000元冲抵第六年度租金，共计520000元，应当确认被告履行了与原告约定的在“2017年11月30日前一次性打款520000元租金”的履约行为。综上所述，原告要求被告支付下欠第六年度的房屋租金116035元及违约金5360.35元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:驳回原告魏代成的诉讼请求。案件受理费2728元，减半收取1364元，由原告负担。
二审庭审中，上诉人魏代成向本院提交：1、四川省达县人民法院2013年2月26日作出的(2013)达达民初字第71号民事判决的证据材料即申请书、联名申请、外滩酒店情况说明、《酒店转让合同》、《转让解决方案协议书》二份、《酒店合伙经营协议》、承诺书，拟证明原承租方约定违约金100000元的事实存在及来源，原承租人与上诉人约定，如转租的话应承担100000元违约责任；2、朱友刚在公证处出具证明，拟证明上诉人同意转租他人，牟礼昌同意代其支付100000元违约金。
被上诉人牟礼昌质证意见：对证据1的真实性无异议，但关联性有异议，发生于上诉人与案外人的诉讼，且没有达成给付100000元违约金的约定；对证据2的真实性没有异议，证明目的不认可，该公证书系自我陈述，当时酒店的法定代表人是高洪彬，而不是朱友刚，也不符合证据规则的规定，证人没有出庭作证，不应作为证据使用。
本院对上诉人魏代成提供的证据认证如下：对证据1系上诉人与案外人签订，并非牟礼昌，且亦未约定转租即由现承租人承担100000元违约金的事实，与本案没有关联性，本院不予采信；对证据2系证人证言，未到庭接受质询，不符合证据规则对证人证言的相关规定，本院不予采信。
二审中查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。
本院认为，本院争议的焦点是被上诉人2013年3月21日所转款项500000元，其中100000元的性质。魏代成上诉主张该100000元系牟礼昌代案外人高洪彬、朱友刚支付的违约金。根据本案事实，双方于2013年3月20日签订《房屋租赁合同》中约定：租期六年，第一年租金420000元……，被上诉人牟礼昌当日缴纳定金50000元，次日通过银行转款500000元（含水电气保证金30000元），第一年至第三年的租金，被上诉人自动履行，第四年和第五年的租金通过诉讼程序了结，第六年的租金是否应该抵扣100000元产生纠纷。首先，在原四川省达县人民法院（2013）达达民初字第71号民事判决书载明：“其他合伙人向法院提交申请同意给付100000元违约金，但高洪彬不同意，鉴于合伙事务不是本案应审理的范畴，不能采纳调解中未达成协议的金额，亦不能采纳合伙人向法院递交申请的意见”，足以认定在该判决中，原当事人对违约金没能达成给付合意。其次，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中，对该违约金亦没有进行约定。魏代成在诉讼中亦未举示其在确认收到该100000元时对其收款性质注明为违约金的证据。故上诉人称牟礼昌承接了原承租人约定的100000元违约金缺乏事实依据，本院不予支持。因当事人对案涉100000元的性质没有约定，原审法院依据被上诉人已经转款的客观事实，结合市场交易惯例，认定系保证金并无不当，原审法院将案涉100000元在租赁期最后一年抵扣租金，以及扣减魏代成自愿放弃一万余元租金的判决正确，予以维持。
综上所述，魏代成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2728元，由上诉人魏代成负担。
本判决为终审判决。
审判长 牟春艳
审判员 古 霞
审判员 钟 伟
二〇一八年六月十五日
书记员 张治鹏