广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民二终字第1929号
上诉人（原审原告）：黄建穗，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州精迅投资管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：孙锦才，该公司总经理。
委托代理人：赵晓飞，广东恒益律师事务所律师。
上诉人黄建穗因与被上诉人广州精迅投资管理有限公司（以下简称“精迅公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民二初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月29日，黄建穗（承租人、乙方）与精迅公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定，甲方同意将坐落于广州市越秀区中山一路46号首层D03房号的房地产出租给乙方作为商业用途使用，使用面积30平方米，租赁期限为2010年12月6日至2015年2月20日，月租金4900元，租金按月计算，乙方在每月5日前按现金或银行转账方式缴付租金；未按约定提供房屋的，每逾期一日，按月租金额的1%向乙方支付违约金，租赁期间转让房屋须提前3个月书面通知乙方；乙方必须按时向甲方支付房屋租金和履约保证金，另每月向甲方支付综合服务费及管理费，每月7600元，综合服务及管理费于每月5日前交租时支付给甲方；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，在同等条件下乙方有优先租赁权；任何一方违约，守约方有权终止本协议，并追究违约方的违约责任和收取违约金，若乙方违约，则甲方没收乙方履约保证金并收回房屋和设备，若甲方违约，则乙方以其履约保证金为标准收取甲方违约金，同时，租赁期限内，任何一方未经对方同意，不得擅自提前解除或终止合同，否则违约方应向守约方支付剩余租期（提前终止合同之日至合同期满日止）之总租金的50%作为赔偿金。同日，黄建穗（乙方）与精迅公司（甲方）还签订补充协议，约定，甲方同意免费提供一个不少于10平方米的操作间给乙方使用直至合同期结束，操作间使用所产生的水电费管理费由乙方自行承担等。2015年1月4日，精迅公司向黄建穗发出《通知》，该通知载明D03铺位，将于2015年2月20日租赁期满，精迅公司将按合同于2015年2月20日收回该铺位，请租户黄建穗提前一天到管理处结清租金水电杂费和履约保证金等，办理场地交接手续。该《通知》下方空白处，还有手写下列内容，“甲方同意接收部分设备附属设施（25箱左右）按5折回收部分设施放甲方处乙方同意2015年2月20日前退出铺位并撤场乙方黄建穗2015年元月4日甲方李某2015.1.4号”。该《通知》上方空白处手写有下列内容“甲方要求乙方于2015年1月31日退出该铺位乙方于2015年1月31日退出该铺位李某2.1”，双方均确认该内容系黄建穗书写，李某签名。精迅公司表示李某系代表精迅公司与黄建穗协商问题的人。另，黄建穗、精迅公司双方均确认，黄建穗2010年12月6日开始承租并使用上述房屋，于2015年1月31日搬离。黄建穗认为，搬离房屋是因为精迅公司表示要升级改造；精迅公司确认在黄建穗搬离后已将房屋租赁给他人。黄建穗还提供两页手写清单，其中第一页载明共9项设备及物品，包括封口机5400元、果糖机4320元、摇摇机3600元、电磁炉4000元、收银机8000元、茶桶4个共1600元、沙冰机2200元、洗涤盆、黄色台面，金额总计29120元，黄建穗在下方注明“如果大卡司重新开业，将可以以上半价回收利用（第一页所列共8项），另加第9项（第二页不属于该范围）”，空白处有“经手人潘某5/2，黄建穗”字样的签名。第二页载明各项设备及物品名称、金额，包括主吧台96**元、副吧台56**元、冷藏工作台38**元、小丸子机450元、旦仔机780元、香肠机300元、洗涤盆650元、大小制冰机15000元、风扇350元、另外两把风扇共400元、不锈钢地柜两个4600元、玻璃房3500元、进出口风机4000元、黄色台面4000元、煮茶桶大四个共392元、中两个共120元、小两个共90元、厚底钢桶183元、伞340元、××公示牌400元、沙冰机2200元、封口机5400元、小封口机400元、果糖机4320元、热水器2700元、底座230元、双门冰箱3000元、货架400元、大胶桶400元、煤气罐200元、称300元、茶桶1200元、手推车350元、外卖车250、考勤机600元、验钞机180元、挂壁灯箱300元、冷饮杯7800元、封口膜10780元、招牌2550元、菜牌430元、支架225元，最下方注明金额总计104480元，有“经手人潘某，黄建穗5/2，传单全价600”字样的签名，该页并无大卡司重新开业等内容。上述两份清单均系黄建穗自行书写，并无精迅公司确认价格等内容。黄建穗表示，上述两页手写清单系精迅公司派出工作人员潘某与黄建穗按照大卡司的价目表进行核对确认的结果，第一页清单是大卡司重新开业就回收，第二页清单物品的回收并无大卡司重新开业的条件；虽然现在大卡司并未重新开业，但设备放在精迅公司处，精迅公司仍应按照《通知》中的约定，由精迅公司按照五折回收；黄建穗在本案不主张要求精迅公司返还设备及物品；黄建穗诉请的设备折旧费即为上述两页手写清单金额相加再五折后得出。精迅公司表示，两页清单中的物品确实都保存在精迅公司处，结合《通知》以及两份手写清单可知，如果大卡司重新开业，就五折回收利用，而且回收也不涉及第二页手写清单的物品，现大卡司并未重新开业，不存在重新回收的问题；价格是黄建穗自己填写，精迅公司的工作人员只是清点物品和数量。另，双方均确认：《通知》中提到的“接收部分设备”就是这两份清单上的设备；黄建穗取走部分设备；不申请对涉案设备及物品进行评估。关于诉请要求精迅公司支付损失24000元的请求。黄建穗表示因精迅公司未能提供10平米的操作间，黄建穗为了存放物品，另外租赁房屋产生的费用，每月租金500元，租期从2011年1月1日至2014年12月31日，现金支付，但并未签订租赁合同，只有黄建穗自己书写的便条，也未告知精迅公司另行租赁房屋的事宜。黄建穗上述便条内容为“今借用杨某韶位于共和四巷38号607房其中一间房放置大卡司奶茶店部分物品，每月租金500元，至合同期满（按年收取）。承租人黄建穗2011年1月1日”，该便条并无出租人签名确认。黄建穗未能提交支付租金的凭证；杨某韶也未出庭作证。精迅公司表示对租赁情况的真实性存疑，不清楚有否支付租金，精迅公司也不知情；即使请求支付租金，也只能请求一年的租金赔偿。黄建穗在本案并未提交支付租金的凭证。关于诉请要求精迅公司支付违约金36000元的请求。黄建穗认为，精迅公司没有提前三个月书面通知黄建穗不再将房屋租赁给黄建穗构成违约，应按约定支付违约金。精迅公司表示，租赁合同中关于提前三个月通知的约定，针对的是房屋产权转让的通知，精迅公司已经依约于2015年1月4日通知了黄建穗，黄建穗也签名同意，双方按期终止租赁合同；并认为，黄建穗要续约，应提前90天和精迅公司协商，是黄建穗的义务，且在同等条件下，黄建穗才有优先承租权。
黄建穗向原审法院提起诉讼，请求判令：1.精迅公司支付黄建穗设备折旧费66490元；2.精迅公司赔偿黄建穗损失24000元；3.精迅公司支付违约金36000元；4.本案诉讼费由精迅公司承担。
原审法院认为，黄建穗与精迅公司签订《广州市房屋租赁合同》，上述合同约定的内容并未违反法律法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，合法有效，各方应依约行使权利、履行义务。关于黄建穗要求精迅公司支付违约金的请求。据《通知》上方黄建穗2月1日书写的“甲方要求乙方于2015年1月31日退出该铺位乙方于2015年1月31日退出该铺位”的内容，以及精迅公司方人员李某签名确认的情况可知，黄建穗、精迅公司双方已达成合意于2015年1月31日终止租赁合同关系。《广州市房屋租赁合同》中精迅公司转让房屋须提前3个月书面通知黄建穗的约定系针对房屋转让的情形，并非是关于终止租赁关系的约定；况且，该合同还约定如需继续承租房屋，应由黄建穗提前90日与精迅公司协商，在同等条件下黄建穗有优先租赁权。综上，黄建穗主张精迅公司违约并要求精迅公司支付违约金的请求不能成立。关于黄建穗要求精迅公司支付租金损失24000元的请求。黄建穗主张另行租赁房屋，2011年1月1日至2014年12月31日期间共发生租金损失24000元，但黄建穗并未能提供房屋租赁合同以及支付租金的凭证，仅有自己书写的便条，不能证实其主张，故对黄建穗要求精迅公司支付损失的请求不予支持。关于黄建穗主张设备折旧费的问题。《通知》下方注明“甲方同意接收部分设备附属设施（25箱左右）按5折回收部分设施放甲方处”，有黄建穗与精迅公司人员李某的签名确认，时间为1月4日，可知，黄建穗、精迅公司双方在该时间合意一致由精迅公司按五折的价钱回收设备；关于设备的回收范围，双方确认系本案两张手写清单的设备及物品。但根据黄建穗提交的第一页清单上所注明的“如果大卡司重新开业，将可以以上半价回收利用（第一页所列共8项），另加第9项（第二页不属于该范围）”的内容可知，回收第一页清单上设备及物品的条件，是大卡司重新开业，该约定视为双方在2月5日就第一页上的设备及物品的回收条件进行了变更，在大卡司并未重新开业的情况下，黄建穗要求精迅公司就第一页设备和物品进行回收的主张不能成立。关于第二页清单上设备及物品回收的问题，该页清单并无回收条件为大卡司重新开业的内容，且第一页注明“第二页不属于该范围”，故精迅公司以大卡司未重新开业不同意回收该页设备及物品的理由不能成立。两份清单上设备及物品的名称、金额均为黄建穗自行书写，虽清单上有精迅公司人员签名，但并无精迅公司确认金额无异议的相关意思表示及内容，在精迅公司对清单上金额不确认的情况下，黄建穗主张按照其手写清单上的金额来计算设备费用的理由不能成立；但黄建穗在本案不申请评估，无法确定第二页清单上设备及物品的现有数量及价值，故黄建穗应承担举证不能的不利责任。综上，对黄建穗主张精迅公司支付设备折旧费的诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定作出判决如下：驳回黄建穗的全部诉讼请求。一审诉讼受理费2830元，由黄建穗负担。
判后，上诉人黄建穗不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院混淆了两个“回收”的主体。通知书中回收的主体是“精迅公司”，是指精迅公司同意回收黄建穗的设备；清单中回收的主体是“黄建穗”，是指如果黄建穗重新经营大卡司业务，可以从精迅公司处回收精迅公司之前收回的设备。二、在等待开庭期间，精迅公司没有按照约定回收设备，造成黄建穗停业太久且没有资金重新开业，黄建穗现已决定不再开业，因此，不属于合同变更的情形。三、合同已经约定由精迅公司回收黄建穗大卡司门店财产，原审法院已经查明了该设备仍然在精迅公司处，且清单上有精迅公司代表人员签名，设备价格对方也已核对，原审法院驳回黄建穗诉请，显属不公。四、精迅公司的违约行为造成黄建穗损失，精迅公司没有按照约定提供10平方米操作间给黄建穗使用，应当赔偿违约金。故上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.依法改判或发回重审；3.诉讼费用由精迅公司负担。
被上诉人精迅公司答辩称：原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
另查明：原审法院开庭笔录记载：“审：设备半价利用的主体是谁？黄建穗：我；精迅公司：黄建穗。审：2015年1月4日通知中按五折回收的主体是谁？黄建穗：精迅公司；精迅公司：我公司。审：接收部分设备，部分是如何理解？黄建穗：没有约定，但清单的都是；精迅公司：就是清单上的设备。”
二审期间，黄建穗向本院提交《终止合约书》，主要内容为：广州市大卡司餐饮企业管理有限公司向其发出终止大卡司经营通知，要求黄建穗原大卡司店铺自2015年10月17日不再继续经营。黄建穗提交上述证据，拟证明其是大卡司店铺实际经营人，清点单第一页记载的“如果大卡司重新开业，将可以以上半价回收利用”是指，如果黄建穗重新经营大卡司业务，其可以以约定的半价自精迅公司处回收清点单第一页所列设备。因此，清点单第一页所记载的“如果大卡司重新开业，将可以以上半价回收利用”的回收主体是黄建穗，而非精迅公司，精迅公司回收清点单所列物品为不附加条件的回收。经质证，精迅公司对上述证据的真实性、关联性均不予确认。精迅公司认为其回收的仅是清点单第一页所列物品，不包括第二页，且回收的条件是大卡司重新开业。也即，清点单第一页附条件回收的主体应是精迅公司，而非黄建穗。
二审期间，黄建穗向本院提出调查申请，请求调取精迅公司在2014年12月将涉案档口租赁给第三方的合同，以证明精迅公司存在先行违约行为。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。涉案《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案二审争议焦点有二：其一，精迅公司应否向黄建穗支付设备折旧费；其二，精迅公司在合同履行过程中是否存在违约行为，应否向黄建穗赔偿损失及违约金。对此，本院认为：关于精迅公司应否向黄建穗支付设备折旧费。第一，依照《通知》的记载，精迅公司同意接收黄建穗部分设备，按5折回收。双方在原审期间均确认，“部分设备”是指清点单上列明的全部设备。因此，清点单第一、二页记载的所有设备均为精迅公司回收标的。第二，清点单第一页记载“如果大卡司重新开业，将可以以上半价回收利用”，该文字记载虽然模糊，未能明确回收利用的主体，但黄建穗和精迅公司在原审开庭笔录中均确认，“半价利用”的主体是黄建穗。第三，精迅公司未有证据证明其经营过大卡司业务，而黄建穗一直从事大卡司经营。黄建穗现因店铺问题，暂时无法从事大卡司经营，也正如此，其才存在“重新开业”的可能，符合清点单第一页的约定。在黄建穗重新开业后，由其半价回收清点单第一页所列物品，也才符合常理。综上，本院确认清点单第一页“如果大卡司重新开业，将可以以上半价回收利用”的主体是黄建穗，而非精迅公司。精迅公司以回收条件未成就为由，主张不予支付设备回收费用，于法无据，本院不予支持。第四，清点单上清楚记载应回收物品名称、数量及单价，这使得精迅公司回收具备实施的可能性。潘某代表精迅公司在清点单上签名，应视为其对清点单所列全部内容的确认。精迅公司以潘某仅代表其清点货物数量、无权确认单价为由，对黄建穗主张的折旧费用不予确认，于法无据，本院不予支持。依照清点单所列物品数量及单价，精迅公司按照半价回收应支付黄建穗63945元【（29120元+98770元）÷2】。此外，黄建穗要求清点单第二页记载的传单按全价600元回收，缺乏证据支持，本院不予采信。
关于精迅公司在涉案合同履行过程中是否存在违约行为。第一，《广州市房屋租赁合同》约定，精迅公司需向黄建穗免费提供一个10平方米的工作间，黄建穗认为对方在实际履行中要求其支付租金费用，但未能提供证据予以证明。第二，黄建穗认为因精迅公司违约，其只能另行租赁房屋，但一方面，黄建穗未有证据证明其另行租赁行为发生之必要；另一方面，关于另行租赁房屋行为，其也未能提交租赁合同及租金支付的凭证。因此，本院对黄建穗所称租金损失发生的陈述不予采信。第三，黄建穗认为精迅公司在双方合同到期前，与第三方签订租赁合同，存在先行违约。对此，1.黄建穗未能提供证据证明其按照约定提前90日与精迅公司就续租问题进行协商，并明确表示同意支付与第三方相同的租赁成本；2.在前手合同届满前，出租方重新寻找客源并签订合同，符合市场交易惯例。即使精迅公司在涉案合同租赁期限届满前与第三方签订合同，但精迅公司并未提前要求黄建穗退出租赁房产，而是一直履约至合同届满之日。黄建穗以此为由主张精迅公司先行违约，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。黄建穗申请本院调取精迅公司与案外人签订的租赁合同，与本案不具有关联性，本院不予准许。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但在部分事实认定上有失妥当。上诉人黄建穗的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民二初字第589号民事判决；
二、被上诉人广州精迅投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人黄建穗支付设备折旧费63945元；
三、驳回上诉人黄建穗的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费2830元，由上诉人黄建穗负担1399元，由被上诉人广州精迅投资管理有限公司负担1431元；二审案件受理费2830元，由上诉人黄建穗负担1399元，由被上诉人广州精迅投资管理有限公司负担1431元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬梅
审 判 员 张朝晖
代理审判员 汤 瑞
二〇一六年二月二日
书 记 员 林燕贞
蔡静雯