河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终781号
上诉人（一审原告、反诉被告）罗德新，男，汉族，1982年12月19日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。
上诉人（一审原告、反诉被告）霍芳，女，汉族，1983年9月1日出生，住河南省信阳市，系原告罗德新之妻。
以上二上诉人共同委托代理人霍威，男，汉族，1987年9月13日出生，住河南省信阳市浉河区，系原告霍芳的弟弟，特别授权。
被上诉人（一审被告、反诉原告）马杰，女，汉族，1987年8月16日出生，河南省信阳市浉河区。
委托代理人熊心，河南宇法律师事务所律师，特别授权。
上诉人罗德新、霍芳与被上诉人马杰房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2016）豫1502民初1351号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人罗德新、霍芳及委托代理人霍威，被上诉人委托代理人熊心到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审查明，2008年6月8日原告霍芳通过罗华元介绍与信阳市弘运房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了信阳市浉河区工区路四里棚军民花园2号楼1单元601室房屋。2013年9月18日，被告与原告洽谈后入住该房屋，双方协商确定买卖该房屋的价格及付款方式，被告向二原告支付首批购房款75000元。二原告与被告于2014年9月18日正式签订该房产购房协议书，约定：“…买受人于2013年9月18日经由房屋所有人同意，以总房款共计人民币贰拾玖万捌仟元整（298000元）从房屋所有人手中购得此套住房，并支付柒万伍仟元整（75000元）作为首批购房款，剩余房款共计人民币贰拾贰万叁仟整（223000元）因其他原因截止2014年8月20日一直未付清剩余房款…剩余房款贰拾贰万叁仟整（223000元）分为两次付清，双方议定甲方给乙方两个月时间筹集款项，时间为2014年8月21日至2014年10月20日，第一次付款乙方必须于2014年10月20日之前付清壹拾玖万叁仟整（193000元）…余款叁万元整（30000）在该房屋产权办理完时付。如若买受人在2014年10月20日之前未按约定时间付清剩余房款，房屋所有人将有权收回此房屋，退还买受人首批房款，买受人将按照600元/月向房屋所有人支付房租费用，双方买卖关系终止，买受人必须在2014年10月21日前搬离该房屋…”。被告马杰在2014年10月20日之前未依约定向原告支付购房款，于2014年11月2日向原告出具一份《承诺》，《承诺》载明：“…总房款298000元，应付总房款的80%是240000元，现已付75000元，剩余165000元于2014年11月30日前付清，总房款剩余20%在房产证办理后一次性付清。前80%房款如在约定日期内未按约定付清，本人无条件搬出房子，房屋所有人无偿收回房屋…”。承诺出具后，约定到期被告未支付剩余房款，原告委托河南人天律师事务所于2015年8月10日向被告发出一封律师函，催告被告履行买卖协议和承诺书约定的义务。原告多次催告被告仍未履行义务，故诉至本院请求解除房屋买卖合同、无条件搬出房屋、支付利息23160元、支付违约金59600元、支付租金21600元及被告承担本案诉讼费用。本院受理后，被告向本院提出反诉，请求撤销房屋买卖合同、返还购房款75000元、赔偿违约金48900元、赔偿装修款38216元及原告承担本案诉讼费。
另查明，被告在入住该房屋后有票据证明花费10295元用于装修和购买家电。
一审认为，原告与被告签订的《购房协议书》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，合同成立后原、被告均应当依照合同约定履行义务。被告未按合同履行义务，向原告出具《承诺》，是其真实意思的表示，未违反相关法律的强制性规定，且原告方收到后亦表示同意，应当视为合同的变更，原、被告应依照新的约定，继续履行房屋买卖合同。被告在合同变更后在约定时间内未向原告支付剩余房款，属于违约行为，应当根据合同的违约条款搬出该房屋。被告答辩及反诉称：“二原告出售给被告的房屋早在2010年时产权就已经被注销，根本无法办理房产证。二原告在明知涉案房屋存在重大瑕疵，无法办理房产证的情况下，故意隐瞒事实，将涉案房屋出售给被告，原告的上述行为构成了欺诈”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告没有提供确切证据证明该房屋无法办理过户手续，房管部门也未明确表示该房产无法办理过户手续，故对被告关于该涉案房屋无法办理房产证、签订合同存在欺诈行为的抗辩理由，本院不予采信。原、被告双方均要求解除双方之间的房屋买卖合同，根据合同自愿原则，本院认为应当解除双方之间的房屋买卖合同。对原告租金的请求，以双方合同约定，被告应从2013年9月18日起至搬出房屋时止向原告每月支付租金600元。对于原告方提出的利息、违约金的请求，因原、被告在合同中没有明确约定，故本院不予支持。对被告反诉赔偿装修费用的请求，原、被告在房屋买卖合同中约定，被告如违约，原告不予赔偿，故本院对被告此项诉请不予支持。被告反诉请求原告退还首付购房款75000元，因原、被告均要求解除双方签订的房屋买卖合同，该合同已无继续履行的必要，且双方在合同中有约定，故该请求本院予以支持。本案中被告的违约行为在先，且合同中未约定违约金的事项，对被告反诉请求违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第九十三条、一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，一审判决：一、解除原告罗德新、霍芳与被告马杰于2014年9月18日签订的工区路××棚军民花园××楼××单元××号房屋买卖合同。二、被告马杰于本判决生效起十日内搬出位于工区路××棚军民花园××楼××单元××号房屋并支付租金（每月600元，从2013年9月18日起计算至搬出房屋时止）。三、驳回原告罗德新、霍芳的其他诉讼请求。四、原告罗德新、霍芳于本判决生效起十日内退还被告马杰75000元首付购房款。五、驳回被告马杰的其他反诉请求。
罗德新、霍芳上诉称：1，一审判决三、四项内容未尊重当事人的意思自治，与合同契约精神以及定金罚则的规定相违背，应当予以撤销。2，被上诉人应当支付其延迟履行义务而产生的利息。3，被上诉人应当对其违约行为承担违约责任。4，一审认定本案涉案房屋的租金从2013年至今均以每月600元计租金，显然与客观事实不符。故该房屋的租金应当以市场价格为准。故请求二审撤销一审判决三、四项，改判被上诉人向上诉人支付延迟履行利息23160元和违约金59600元。
马杰辩称：1、上诉人诉请第3、4、5项系重复计算；2、二上诉人在签订协议时隐瞒房屋重大瑕疵，存在欺诈行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，受法律保护，被上诉人未按合同履行义务，向上诉人出具《承诺》，是其真实意思的表示，未违反相关法律的强制性规定，且上诉人收到后亦表示同意，应当视为合同的变更，上诉人与被上诉人应依照新的约定，继续履行房屋买卖合同。被上诉人在合同变更后在约定时间内未向上诉人支付剩余房款，属于违约行为，应当根据合同的违约条款搬出该房屋。被上诉人和上诉人双方均要求解除双方之间的房屋买卖合同，根据合同自愿原则，解除双方之间的房屋买卖合同后，对上诉人租金的请求，以双方合同约定，被上诉人应从2013年9月18日起至搬出房屋时止向上诉人每月支付租金600元。对于上诉人提出的利息、违约金的请求，因双方在合同中没有明确约定，故一审不予支持是适当的。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2387元，由上诉人罗德新、霍芳承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 崔仁海
审判员 李 青
二〇一七年四月十日
书记员 汪玉娇