江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安墩民初字第00390号
原告南通山冉建设工程有限公司，住所地海安县白甸镇付舍村六组。
法定代表人徐天山，公司董事长。
委托代理人杜宏进，海安县孙庄法律服务所法律工作者。
被告南通震洲置业有限公司，住所地海安县白甸镇付舍村六组。
法定代表人陆圣琴，公司董事长。
委托代理人程瑞清，南通震洲置业有限公司项目部项目托管人。
原告南通山冉建设工程有限公司（以下简称“山冉公司”）与被告南通震洲置业有限公司（以下简称“震洲公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张彦兵独任审理，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告山冉公司的法定代表人徐天山及其委托代理人杜宏进，被告震洲公司的委托代理人程瑞清到庭参加诉讼。后本院组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理，原告山冉公司的委托代理人杜宏进，被告震洲公司委托代理人程瑞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山冉公司诉称：2013年4月3日，原、被告双方签订了房屋租赁协议，双方约定，被告承租原告东侧二层至三层的楼房和一间店面，租期三年，租金5.8万元每年，每年的租金必须在当年的5月10日前缴纳，如双方任何一方违反上述条款，均属违约，违约方承担违约金20万元。协议签订后，被告组织相关人员进行装修，但至今未给付租金，原告多次催要未果。请求判令：1、终止原、被告双方2013年4月3日的租赁协议；2、被告将租赁房屋交还给原告；3、支付原告房屋租金11.6万元及同期银行贷款利息，同时承担房屋从2015年6月1日至实际腾房之日止的租金及同期银行贷款利息；4、被告承担20万元违约金；5、诉讼费由被告承担。
被告震洲公司辩称：原、被告之间确实签订了房屋租赁协议，但被告在装修过程中发生了死亡事故，就停下来了。2014年5月23日，被告公司的关系人刘震纲与原告签订了一份结账协议，确定了合同责任承担人为刘震纲而不是被告震洲公司。原告与刘震纲之间达成的结账协议中的租金额及补偿，没有得到震洲公司的认可或授权。原告起诉没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年4月3日，原告山冉公司（甲方）与被告震洲公司（乙方）签订租赁协议一份，双方就原告东侧二层至三层楼房及南面沿街店面一间（西）达成如下协议：1、乙方向甲方承租该房，租赁期限为叁年整（2013年5月1日-2016年4月30日）2、该房屋租金每年为人民币伍万捌仟元整（￥58000.00元），每年的租金必须在5月10日前缴纳。3、乙方在承租期间必须尊章守纪、合法经营、安全自负、不得私自改变房屋结构和私下转租。4、甲方必须接通水、电。租赁内水、电费由乙方缴纳。5、如甲、乙双方任何一方违反上述条款，均属违约。违约方支付对方违约金贰拾万元整。合同签订后，震洲公司将装修工程发包给黄德银施工，工程期限为2014年4月18日至2014年6月26日。2014年4月25日，因施工过程中发生死亡事故，工程停工。2014年5月23日，原告（甲方）与案外人刘震纲（乙方）签订结账协议一份，双方就前期合作期间的经济往来达成如下协议：一、乙方借甲方人民币壹拾肆万元，另加利息1.70204万元（利息算至2014年5月23日），小计15.70204万元；二、乙方租用甲方东办公楼作为办公用房，按租用协议计租金17.4万元，因乙方装修未成，按协议补偿甲方损失20万元，小计37.4万元。一、二合计金额53.10204万元；三、经甲乙双方协商，乙方以48万元给付甲方，该款乙方在2014年5月31日前结清，逾期支付应承担甲方同期农商行贷款利息的4倍；四、本结账协议双方签字后生效。2014年5月30日，原告山冉公司向刘震纲出具收据，确认收到刘震纲158400元。后被告震洲公司未按约支付租金，案外人刘震纲亦未按结账协议履行，原告故诉至法院。
审理过程中，原告山冉公司陈述同意按房屋现状接受，被告震洲公司陈述房屋内有未使用的装修材料堆放在里面，要求在返还房屋时，如有材料，应予以返还，原告山冉公司亦表示同意。
上述事实，有租赁协议、房屋所有权证、结账协议、收款收据、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方就涉案房屋租赁事宜所签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。被告作为承租人、原告作为出租人均应按照合同约定享有权利、履行义务。原告山冉公司要求终止租赁协议，被告震洲公司于2016年3月1日当庭表示同意终止，本院予以支持。合同终止后，被告震洲公司应支付承租期间的房屋租金，并应将承租房屋返还给原告山冉公司，房屋内装修归原告山冉公司享有。
被告震洲公司抗辩原告山冉公司与案外人刘震纲签订结账协议当天就收回房屋。本院认为，2014年5月23日的结账协议，并未约定租赁协议解除或终止，故原、被告之间的租赁协议依然合法有效，双方均应按协议约定履行，被告震洲公司在装修过程中发生死亡事故后，但其未与原告山冉公司协商处理，也未向原告山冉公司交还房屋，且房屋内依旧堆放了案外人的装修材料，致山冉公司无法收回房屋。故本院对此抗辩不予采信。被告震洲公司抗辩案外人刘震纲与原告签订的结账协议，已经将债务转移给了刘震纲，免除了被告震洲公司的责任，且被告震洲公司认为刘震纲的行为未得到震洲公司的授权或认可，系其个人行为。对此，本院认为，债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。本案中，原告山冉公司与案外人刘震纲签订的结账协议，未明确约定免除被告震洲公司的义务，因此，该结账协议不能视为债务转移，本院对被告震洲公司的抗辩不予采纳。案外人刘震纲结账协议的中涉及到处理租金的行为，本院认为，案外人刘震纲非被告震洲公司的职员，该行为并未得到被告震洲公司的授权，亦未得到被告震洲公司的追认，且结账协议已经减少了租金的数额，改变了债务的同一性，系债的更新，也非债务承担。故结账协议中涉及到的处理租金的约定是无效的。
被告震洲公司未按租赁协议约定支付租金，已构成违约，应按照协议约定支付违约金。原告山冉公司主张被告震洲公司支付逾期利息及违约金，本院认为，因上述两项损失均因被告震洲公司未按约定期限支付租金而产生，二者不能并存，双方在租赁协议中仅约定了违约金，根据合同法约定优先原则，应优先适用违约金条款。故对其主张要求支付利息的诉讼请求，不予支持。诉讼中，因违约金过高，原、被告均同意本院予以调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整为30000元。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、终止山冉公司与被告震洲公司2013年4月3日签订的《租赁协议》。
二、被告震洲公司于本判决判决生效之日起10日内将其承租的房屋腾空返还给原告山冉公司。
三、被告震洲公司于本判决判决生效之日起10日内向原告山冉公司支付租金共计116000元（自2013年5月1日暂计算至2015年5月31日），并按每月4833元租金标准计算自2015年6月1起至实际迁出之日止的房屋租金。
四、被告震洲公司于本判决判决生效之日起10日内向原告山冉公司支付违约金30000元。
五、驳回山冉公司的其他诉讼请求。
如果被告震洲公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2620元，由被告震洲公司负担（已由原告代垫，被告在履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2620元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 毛中海
代理审判员 孙小林
人民陪审员 张忠琴
二〇一六年三月七日
书 记 员 赵 铎
附：《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。