广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3520号
上诉人（原审原告）：中国光大银行股份有限公司惠州分行，地址：惠州市惠城区演达大道。
负责人：吴忠争。
委托诉讼代理人：丘淑婷，广东伟伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇静，广东伟伦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告二）：惠州市中海宏洋地产有限公司（原惠州丰通房地产有限公司），住所地：惠州市江北文明一路中信城市时代B座19楼1908-A。
法定代表人：张贵清，董事长。
委托诉讼代理人：张波，该公司员工。
委托诉讼代理人：赖淑婷，该公司员工。
原审被告一：林伟明，男，1972年10月16日出生，住广东省惠州市惠城区，
上诉人中国光大银行股份有限公司惠州分行因与被上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司（下称中海宏洋公司）及原审被告林伟明金融借款、担保合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人丘淑婷及陈宇静、被上诉人中海宏洋公司的委托诉讼代理人张波及赖淑婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中国光大银行股份有限公司惠州分行上诉请求：1、撤销原审判决第五判项，改判被上诉人对原审被告林伟明所欠上诉人的全部债务承担连带清偿责任；2、二审受理费由被上诉人承担。
事实和理由：一审判决认为“现涉案抵押物在合同签订后已办理了预购商品房抵押权预告登记，故被告二的保证责任免除”。一审认定事实错误，被上诉人应对原审被告林伟明所欠上诉人的全部债务承担连带清偿责任。
一、预告登记证明为上诉人提供而非原审被告林伟明提供。
一审认定预告登记证明为原审被告林伟明提供，而实际是上诉人在一审起诉时提交的证据《广东省房地产预告登记证明》。
二、抵押预告登记并不是正式抵押登记，二者存在明显区别。1、概念和效力不同。抵押预告登记，就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签订的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。而按揭贷款正式抵押登记是在房屋产权登记成功之后以不动产权证为基础将房屋抵押给银行的行为。2、抵押预告登记与正式抵押登记办理时间不同。《个人房屋按揭贷款合作协议书》第三条第(五)项“在竣工验收后，应会同借款人尽速向房地产主管部门申领上述房产的产权证，并协助甲方办妥正式的抵押手续。”说明正式抵押手续的办理是在产权证申领之后。3、取得的证明文件不同。办理抵押预告登记取得房地产预告登记证明，而抵押登记取得的是房屋他项权证，本案中涉案房屋只办理了预告登记，并未办理正式的抵押登记，上诉人至今未执管涉案房屋他项权证。
三、被上诉人仍处于需承担阶段性连带责任保证的期间。
1、被上诉人系阶段性连带责任保证人。首先，根据上诉人和被上诉人签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》第五条“乙方为本协议项下所有借款人向甲方申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任……此担保为连续的无条件的保证，保证期限为(一)：从本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助甲方办妥借款人所购房产的正式抵押手续之日止。”上诉人选择了第(一)项而非第(三)项（即从本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助甲方办妥借款人所购房产预告抵押登记手续之日止）。其次，在《个人贷款合同》附表第12项中保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务提供阶段连带责任保证：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。
2、上诉人未执管涉案房屋他项权证，被上诉人对原审被告林伟明的违约行为应承担连带清偿责任。因上诉人至今未取得涉案房屋他项权证，所以被上诉人至今仍属于阶段性连带责任保证的时间范围内，按照《个人房屋按揭贷款合作协议书》第五条和《个人贷款合同》第二十五条的约定，保证范围包括贷款本金、利息(包括法定利息、约定利息、复利及罚息)、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证权益担保的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等)和所有其他应付款项。
3、被上诉人的保证责任免除不符合《合同》目的和保护正常的交易秩序。被上诉人作为房产开发商，如果在办理房屋预抵押登记手续取得预告登记证明交上诉人后即免除保证责任，那么借款人林伟明违约没有按月还款，按照原审判决上诉人只可追究原审被告林伟明的责任。从预告登记证明上的时间2015年3月6日至今，在如此长时间内被上诉人尚未办出不动产权证交上诉人执管，那么如果涉案房屋发生烂尾开发商无法办理不动产权证的情况下，上诉人承受的风险非常大，可能导致上诉人追讨债务无果，不符合《个人贷款合同》中被上诉人作为保证人的目的，也不利于保护正常的交易秩序。
被上诉人中海宏洋公司辩称，一审认定事实清楚，应予维持。理由如下：被上诉人与林伟明以及上诉人签署的贷款合同中，明确约定：被上诉人承担阶段性保证期间是从合同签署日期至抵押人有效设定抵押交付贷款人正式执管之日止。保证合同第12页下面的保证担保方式第一中有明确说明，以合同所约定为准。
上诉人中国光大银行股份有限公司惠州分行向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《个人贷款合同》（抵押、保证）合法有效；2、判令被告一立即偿还未还本金1785697.76元及利息92645.62元、罚息145407.6元（利息、罚息按合同约定计算至贷款清偿之日止，暂计至2016年11月20日）；3、判令被告二对上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告承担原告实现债权的全部费用（包括但不限于保全费、评估费、诉讼费、拍卖费、律师费等）。
一审法院认定事实：2014年12月31日，原告中国光大银行股份有限公司惠州分行与被告一林伟明签订《个人贷款合同》（合同编号：51601416003657），约定：原告向被告一发放贷款人民币1820000元用于购买房产，借款期限为240个月，自2015年1月1日至2035年1月1日止，借款利率为基准利率，采用等额本息还款法；被告二为被告一的借款提供阶段性连带责任保证:即保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；借款人未按合同约定还本付息，原告有权解除合同；罚息利率为对应借款利率上浮50%；原告为实现债权而产生费用（含律师费）的承担作了约定;被告一提供其名下位于惠州市××镇文竹××路××城花园××层××房（预告登记号：粤房地预登惠州字第1100136845，预告登记依据合同号：惠州（2014）10030148）的房产对债务进行了抵押担保。合同签订后，原告于2015年1月1日向被告一发放了贷款。被告一从2015年10月20日开始出现逾期还款，原告经多次催讨未果。原告起诉后，被告一仍未偿还逾期本息，截至2017年3月20日，被告一尚欠原告本金1785697.76元、利息145384.43元（含罚息）。在合同签订后上述抵押已办理了预购商品房抵押权预告登记。另原告提供律师费发票及委托代理合同证明其本案律师费为17857元。
一审法院认为:原告中国光大银行股份有限公司惠州分行与被告一林伟明在平等自愿、协商一致的基础上签订的《个人贷款合同》，内容未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告一向原告贷款后未按期偿还贷款本息，构成违约，依法应当承担相应的民事责任。原告诉请被告一偿还贷款本息，有事实和法律依据。由于被告一逾期还款，原告为实现债权，委托律师代理诉讼事务，并支付合理的律师费17857元，对此，原告诉请的律师费，应予以支持。被告一提供其名下位于惠州市××镇文竹××路××城花园××层××房的房产为涉案借款作抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，故原告对上述抵押房产的拍卖、变卖所得的价款在上述债权范围内享有优先受偿权。根据双方合同约定的阶段性保证期间是从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，现涉案抵押物在合同签订后已办理了预购商品房抵押权预告登记，故被告二的保证责任免除。原告主张被告二作为被告一的借款保证人，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告二经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩质证的权利。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,作出如下判决：
一、确认原告中国光大银行股份有限公司惠州分行于2014年12月31日与被告一林伟明签订的《个人贷款合同》（合同编号：51601416003657）合法有效。
二、被告一林伟明应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国光大银行股份有限公司惠州分行清偿借款本金人民币1785697.76元及利息145384.43元（利息暂计至2016年11月8日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）。
三、被告一林伟明应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国光大银行股份有限公司惠州分行支付律师费人民币17857元。
四、原告中国光大银行股份有限公司惠州分行对被告一林伟明名下位于惠州市××镇文竹××路××城花园××层××房（预告登记号：粤房地预登惠州字第1100136845，预告登记依据合同号：惠州（2014）10030148）房产的拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。
五、驳回原告中国光大银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。
案件受理费11495元、保全费为5000元，合计16495元，由被告林伟明负担。
本院二审期间，上诉人中国光大银行股份有限公司惠州分行提交了一份《个人房屋按揭贷款合作协议书》，予以证明：1、被上诉人仍在保证期限内；2、被上诉人保证范围为原审被告林伟明的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及上诉人实现债权的费用。
被上诉人的质证意见为：对于证据的真实性无异议。被上诉人认为其已经完成了合同所约定的保证义务，保证责任免除。
本院查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人与被上诉人中海宏洋公司于2014年7月12日签订了《个人房屋按揭贷款合作协议书》，该协议书第三条第（五）项规定：被上诉人在竣工验收后，应会同借款人尽速向房地产主管部门申领上述房产的产权证，并协助上诉人办妥正式的抵押手续。该协议书第五条规定：“乙方（即被上诉人）提供的担保为连续的无条件的保证，保证期限为（一）：（一）从本协议项下甲方（即上诉人）每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助甲方办妥借款人所购房产的正式抵押登记手续之日止。（二）……。（三）从本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助甲方办妥借款人所购房产的预抵押登记手续之日止。”
被上诉人于2017年6月28日经惠州市惠城区市场监督管理局核准，将企业名称由惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。
本院认为：本案系金融借款、担保合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人中海宏洋公司是否应承担保证责任？经查，上诉人提交的其与被上诉人于2014年7月12日签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》，有盖具双方当事人公司印章及法定代表人印章，被上诉人对其真实性也无异议，本院对该协议书的真实性予以确认。该协议书系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
首先，该协议书第三条第（五）项规定“被上诉人在竣工验收后，应会同借款人尽速向房地产主管部门申领上述房产的产权证，并协助上诉人办妥正式的抵押手续”，第五条规定被上诉人的保证期限为“从本协议项下甲方即上诉人每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助甲方办妥借款人所购房产的正式抵押登记手续之日止”，表明双方约定的是“正式抵押登记”，而非“抵押预告登记”。其次，上诉人一审提交由惠州市房产管理局出具的《广东省房地产预告登记证明》，表明涉案房产仅进行过预购商品房抵押权预告登记，而协议书约定的为“正式抵押登记”，即在房屋产权登记后以不动产权证为基础将房屋抵押给银行的行为，取得的是房屋他项权证，因此本案尚未办理协议书约定的正式抵押登记。再次，上述协议书第五条约定被上诉人提供的担保为连续的无条件的保证，上诉人作为贷款人、原审被告作为借款人和抵押人与被上诉人作为保证人于2014年12月31日签订的《个人贷款合同》亦约定保证担保方式为阶段性连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。现有证据表明上诉人至今为止未进行正式抵押登记，未取得涉案房屋他项权证，因此被上诉人保证责任尚在保证期间内。据此，被上诉人应对涉案借款承担保证责任，保证范围为贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。
综上，上诉人中国光大银行股份有限公司惠州分行的上诉请求成立，予以支持。一审在实体处理上，唯没有判令被上诉人承担保证责任不当，予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10614号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项和案件受理费、财产保全费的负担部分；
二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10614号民事判决第五项；
三、被上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司应对原审第二判项中原审被告林伟明所负债务承担连带清偿责任。被上诉人承担保证责任后，有权向原审被告林伟明追偿。
四、驳回上诉人中国光大银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。
二审案件受理费11495元，由被上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司负担。上诉人预交的二审受理费11495元不予退还，抵作代被上诉人缴纳二审受理费，由被上诉人在本判决生效后10日内迳行付给上诉人11495元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈金升
审 判 员 徐国华
审 判 员 沈 巍
二〇一八年一月十二日
法官助理 吴晓露
书 记 员 吴 耿