江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0434号
上诉人（原审原告）徐香，女，1978年10月1日出生，汉族。
委托代理人杭翠萍，扬州市江都区龙城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）扬州茂远投资置业发展有限公司。
法定代表人殷寿华，该公司总经理。
委托代理人蒋敏，江苏华朋律师事务所律师。
上诉人徐香因与被上诉人扬州茂远投资置业发展有限公司（以下简称茂远公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江都市人民法院（2013）扬江民初字第2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年4月28日徐香与茂远公司双方签订商品房买卖合同一份。合同约定：徐香购买茂远公司开发的新加坡花园23幢1单元102室商品房一套及131号储藏室一个，价款合计374775元，其中第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即双方约定每逾期一天按总房款的万分之一赔付，逾期60天后按逾期交房处理”。双方在合同中还对计价、付款方式、交付期限、交接、产权登记以及违约责任等相关权利义务均作了约定。合同签订后，徐香按约付清房款，2008年9月30日茂远公司按期向徐香交付了房屋，并办理了23#楼《竣工验收备案表》，但未能在房屋交付后90日内履行房屋权属登记备案义务，从而引起诉争。因茂远公司现已办理了房产证和土地使用权证，徐香请求法院判令：1、茂远公司赔偿违约金51862元，按照房价的万分之一自2009年1月计算至2012年9月15日；2、茂远公司承担诉讼费。
另查明，2005年5月12日茂远公司与土地出让方的江都市国土局签订国有土地使用权出让合同，茂远公司以126980000元取得新加坡花园小区地块138792平方米的土地使用权。后茂远公司按约分段交付土地出让金，出让方亦交付土地。但作为出让方的政府未能在交付给茂远公司的土地上完成至西向东横穿新加坡小区地块上空的220KV高压线迁移等。由于上述220KV高压线将被新建扬州220KV广陵至砖桥双回线路取代，其建设项目由江苏省发展和改革委员会于2004年9月22日以苏发改交能发（2004）629号批准建设，在该建设项目实施中由于处理特殊矛盾，故对原建设方案进行调整，2008年6月3日，江苏省环境保护厅以苏环辐（2008）65号文件对江苏省电力公司扬州供电公司作出：“关于对扬州220KV广陵-
砖桥送电线路工程环境影响报告书的批复”，批复如下：一、该线路工程已于2005年经省环保厅审批同意建设。由于当地规划调整，该工程部分线路路径和建设内容也进行了调整。……。二、该工程属于城乡电网建设，……。根据报告书评价结论，我厅原则同意你公司按报告书规定的建设方案建设扬州220KV广陵-
砖桥送电线路工程（调整部分）。……。后上述建设项目于2009年二季度通电运营，通电运营后拆除了横贯在茂远公司地块上的220KV杆线。在此期间，茂远公司因沿220KV高压线下的多幢房屋无法按规划开发建设，曾多次催促政府迁移220KV高压线。截至2006年6月2日，茂远公司已付土地出让金8878万元，按土地出让合同约定相当于144亩土地出让金。由于220KV高压线未迁移的原因，茂远公司能够开发使用的土地仅有约65亩。在220KV高压线未迁移之前，茂远公司在能够使用的土地上开发建设了2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、16#共11幢楼房并交付使用。2008年2月，茂远公司为上述11幢楼房的业主办理了房屋产权证。后有关行政部门根据当时的规定，对没有办理土地使用权证的商品房不再办理房屋产权证。2013年8月28日，扬州市江都区国土资源局出具情况说明，证明：因高压杆线规划调整未及时迁移和舜天路规划调整拓宽的影响，我局于2012年8月28日确认土地面积，核发土地批文【扬江国土出（2012）74号】。
扬州市人民政府从2006年起开始实施扬州市2006年-2010年《扬州市城市建设“十一五”发展规划》，其中规划之一为扬州文昌东路延伸与江都舜天路对接。依照规划要求，新加坡花园小区南侧的江都舜天路进行拓宽改造，该项工程从2007年9月动员部署实施至“2010年扬州4.18经贸旅游节”前结束。因江都舜天路改造拓宽需占用茂远公司已受让的土地，从而又造成茂远公司受让的土地面积发生了新的变化。2009年1月茂远公司向江都市政府、市开发区和市国土局呈递《关于催促立刻交地的报告》，同年3月5日相关领导在该报告上批示“等地块上高压线迁移完成和舜天路改造方案实施后方办理用地批文和交地手续”。2012年上述两项工作结束后，江都区国土资源局于8月28日向茂远公司出具了《关于国有建设用地使用权出让给扬州茂远投资置业发展有限公司使用的通知》，主要内容是：一、经确认，2010年因舜天路道路扩宽改造，现实际出让面积为135.507平方米。三、你单位应持有关材料在30日内，依法申请办理土地登记。至此茂远公司具备了办理包括徐香在内的23#楼以及上述已办理房产证的2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、16#楼等交付房屋的“两证”的条件。2012年10月茂远公司履行了向相关行政部门提供办理上述房屋权属登记所需要的备案资料，包括徐香在内的相关业主陆续办理了“两证”。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，徐香原主张茂远公司履行合同协助徐香办理房地产权属证书，现该项请求已成就，且徐香在立案时已撤回该项诉讼请求不再主张，本院予以确认。关于徐香主张茂远公司未能按时为徐香办理房屋产权登记手续，支付逾期办证违约金的问题。徐香与茂远公司订立的商品房买卖合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项规定处理：“双方约定每逾期一天按总房款的万分之一赔付，逾期60天后按逾期交房处理。”上述双方当事人关于出卖人承担违约责任的约定，排除了合同无过错责任的适用，而适用过错责任。《中华人民共和国合同法》第53条规定：合同中的下列免责条款无效：一、造成对方人身伤害的；二、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。据此，双方当事人关于出卖人免责条款的约定，没有违反法律禁止性规定，且系双方当事人真实意思表示，依法予以确认其法律效力。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，由于220KV广陵-
砖桥高压线建设项目规划的中途调整和江都舜天路改造拓宽项目规划实施，致新加坡花园小区地块的面积于2012年8月28日才取得土地批文，至此茂远公司才具备了向有关部门提交办理商品房权属登记的相关条件。综观新加坡小区面积批文的迟延取得，并非茂远公司尽努力所能，而是政府调整220KV高压线建设项目和实施江都舜天路改造拓宽所致。没有土地批文，就无法办理土地分割证，没有土地分割证就无法办理商品房权属证书，所以，应依约依法免除茂远公司逾期办理权属证书的违约责任。关于诉讼时效问题。违约责任是民事责任的一种，是民事财产责任。作为一种重要的民事责任形式，是指当事人根据合同约定，当不履行或者履行合同不符合约定条件的，应给予对方当事人一定数额货币补偿。据此，违约金应当属于债权，债权按照民法通则的规定应当受诉讼时效的限制。在本起纠纷中，根据《商品房买卖合同》，徐香主张逾期办理的违约金的诉讼时效期间应从2009年1月1日起至2010年12月31日止。徐香虽主张其起诉并没有超过诉讼时效，但未能充分证据证明其在上述期间内主张过权利，且存在诉讼时效中断情形，故其主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，徐香要求茂远公司支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：驳回徐香要求扬州茂远投资置业发展有限公司支付逾期办证违约金51862元的诉讼请求。本案受理费1100元，由徐香负担。
宣判后，徐香不服，向本院提起上诉称：1、造成徐香未能按时取得产权证的根本原因是，茂远公司未按照土地出让合同及时缴纳土地出让金；2、徐香和其他购房者曾多次找茂远公司协商，也向有关部门反映过，江都政府信访办有记录。因此，诉讼时效并未超过。其请求二审依法改判，支持其诉讼请求。
其在二审未提交新的证据。
茂远公司答辩称：1、茂远公司逾期办证，非茂远公司主观原因所致，而系因政府原因。根据土地出让的基本原则、茂远公司与政府部门的约定及日常生活经验，讼争所涉高压线的迁移义务当归于政府部门，而非在茂远公司；且因为政府部门的原因，原定于2006年被迁移的高压线至2009年方完全迁移，直接影响了涉案项目土地面积的不确定，从而影响到涉案商品房权属证书的办理；2、舜天路的拓宽改造工程直接导致涉案项目原用地计划面临调整，原用地界址和土地面积均需相应调整，故政府部门一直不予确定涉案项目的土地面积，也一直不向茂远公司下发土地批文，而茂远公司只有拿到土地批文方能申请办理土地登记及两证的分割手续。直至舜天路设计方案出台，茂远公司按要求重新调整规划后，政府部门才予以审批并对地界重新测绘，至此才于2012年8月28日下发土地批文。后茂远公司立即开始办理相关手续，至2012年10月，讼争所涉23号楼的土地分割证及房屋确权证明全部办理完成并发放完毕。3、徐香并未向茂远公司主张过本案的权利，茂远公司一审时未提交答辩状不构成免除徐香在诉讼时效问题上的举证责任。故请求二审驳回上诉，维持原判。
其在二审未提交新的证据。
经审理查明：原审判决认定事实属实，本院对此依法予以确认。
二审争议焦点为：1、茂远公司是否应当承担房屋逾期办证的违约责任？2、如果茂远公司不能免责，徐香的诉讼请求是否超过诉讼时效？
本院认为：
关于争议焦点一，即茂远公司是否应当承担房屋逾期办证的违约责任。
徐香认为，茂远公司未能在合同约定的日期内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，致使办证迟延，茂远公司应承担违约责任。
茂远公司认为，因政府的土地批文迟迟未能下发导致办证迟延，批文无法下发的具体原因有二：1、因高压线迁移涉及不同层级、多个部门的审批，以及群众安抚工作的开展，地方政府未能如约迁移高压线，在高压线何时迁移以及能否迁移等问题均未确定的情况下，土地面积无法确定；2、区划调整致使道路拓宽，小区原用地界址和土地面积发生新的变化。茂远公司主张上述两点属于不可抗力，其不应承担违约责任。
本案中，茂远公司未能将办理权属登记的相关资料在约定期限内报产权登记机关备案，致使办证迟延，此为事实。但根据房屋买卖合同第15条之约定以及《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条之规定，因出卖人的原因，致使买受人办证迟延的，出卖人才应承担违约责任。至于因何原因致使茂远公司无法履行约定义务以及该原因是否为“出卖人的原因”，具体分析如下：
1、关于因何原因致使茂远公司无法履行约定义务，根据江都区国土资源局《关于将国有建设用地使用权出让给扬州茂远投资置业发展有限公司使用的通知》、江都区国土资源局出具的说明以及《江都区商品房分割转让申请》等证据，可以证实茂远公司所购地块内高压杆线未及时迁移以及舜天路拓宽等因素，致使国土资源局迟至2012年8月28日才对出让土地的实际面积予以确认，并核发了土地批文，茂远公司进而办理土地分割登记，导致备案义务履行迟延。
上诉人徐香提出，茂远公司无法履行约定义务的真实原因为茂远公司拖延缴纳土地出让金。茂远公司与原江都市国土资源局所签订的国有土地使用权出让合同约定，茂远公司应于2005年5月26日前支付6000万元，2005年6月30日前支付4000万元，并于领取土地使用证前支付2698万元。事实上，茂远公司于2006年6月2日之前仅支付88784870元，2012年4月6日支付了38195130元。但根据2009年1月茂远公司向原江都市政府、开发区管委会、国土资源局出具的《关于催促立刻交地的报告》及高压杆线迁移的文件材料可知，茂远公司虽早于2005年即已签订国有土地使用权出让合同，因受高压杆线迁移的影响，5年期间茂远公司未能取得合同约定的全部用地，茂远公司延期支付土地出让金具有法律依据，加之现江都区国土资源局确认土地批文迟延下发是受高压杆线迁移及道路拓宽影响，排除了茂远公司迟延缴纳土地出让金的责任。故，对于徐香的该上诉理由，本院依法不予采信。
2、关于高压杆线未及时迁移能否构成免责事由。作为房产开发商，一般情况下茂远公司期待能够尽快取得全部出让土地，但事实上高压杆线迟至2009年才迁移完毕，从现有证据可知，致使迁移迟延的原因包括高压线路调整遭遇抵制、线路规划需省市两级多个部门审批以及江都当地规划调整等等。商品房开发是一周期较长、专业性强的过程，线路调整遭遇抵制、线路规划需多部门审批等因素应属茂远公司在开发房地产之初即有预期的合同履行障碍，并非免责事由。但城市规划调整，因系扬州市政府出台政策所决定，对此，茂远公司在签订国有土地使用权出让合同以及房屋买卖合同时均无法预见，并非“出卖人的原因”。本案中，结合2008年6月3日江苏省环境保护厅下发的《关于对扬州220KV广陵-
砖桥送电线路工程环境影响报告书的批复》，以及扬州市政府于2007年即对扬州主城区与江都进行统筹规划的事实，可以认定高压杆线的迁移于2008年开始受规划调整的影响，致使茂远公司从2008年起已无法控制房产开发的进度，并直接导致茂远公司未能于2009年1月1日之前履行报备义务。据此，因并非由于“出卖人的原因”，茂远公司可以免于承担违约责任。至于前期线路调整遭遇抵制、线路规划需多部门审批等原因，虽非免责事由，但与茂远公司最终未能如约履行义务间欠缺因果关系，对此，茂远公司不应承担违约责任。
3、关于舜天路拓宽改造，现有证据可以证实，扬州市政府于2007年即提出规划，并纳入2009年扬州城市建设和环境提升工作任务之中，因规划调整属茂远公司不可预见且不可控制的因素，构成不可抗力，对因此原因导致的办证迟延，茂远公司不应承担违约责任。
4、至于上诉人徐香提出茂远公司已向业主支付逾期交房违约金，据此可证明茂远公司认可其应承担违约责任的上诉理由，因茂远公司给付逾期交房违约金系在诉讼之外的自愿履行行为，并不影响茂远公司现就逾期办证问题提出抗辩，且相关法律对于逾期交房和逾期办证违约责任承担的规定并不相同，因此本院认为，徐香的该上诉理由不能成立。
关于争议焦点二，根据前述分析，对于办证义务履行迟延，茂远公司可以免责，因此，本案的审理不必涉及诉讼时效问题。
综上，上诉人徐香的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人徐香负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年四月八日
书 记 员 任 群
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；