广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终1262号
上诉人(原审被告一)：惠州市裕德实业有限公司，地址：惠州市河南岸新岸路3号裕德大厦五楼。
法定代表人：陈步米，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李晓明，广东人为律师事务所律师。
上诉人（原审被告四）：惠州市嘉居物业管理有限公司，地址：惠州市。
法定代表人：陆凤英，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李晓明，广东人为律师事务所律师。
上诉人（原审被告二）：深圳市国美电器有限公司惠州分公司，地址：惠州市河南岸新岸路裕德大厦。
负责人：黄辉，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘亮、谢容黇，深圳市国美电器有限公司惠州分公司员工。
被上诉人(原审原告)：李伟文，男，汉族，1969年8月3日出生，地址：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：许耀凤，广东百德律师事务所律师。
原审被告三：深圳市国美电器有限公司，地址：深圳市福田区华强北路赛格科技工业园4栋5层A-D与7-21轴间部分。
法定代表人：黄秀虹，职务：执行董事。
上诉人惠州市裕德实业有限公司（下称“裕德公司”）、惠州市嘉居物业管理有限公司（下称“嘉居公司”）、上诉人深圳市国美电器有限公司惠州分公司（下称“国美惠州公司”）与被上诉人李伟文、原审被告深圳市国美电器有限公司（下称“国美深圳公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初4424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
裕德公司和嘉居公司上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院(2017)粤1302民初4424号民事判决第一项，改判上诉人在裕德大厦第一、二层商场大多数业主将商铺委托上诉人整体出租给国美公司统一经营的情况下，不将被上诉人位于惠州市××路裕德大厦(御天名苑)商铺(房地产权证号：粤房地证字第××号，建筑面积8.29平方米，其中套内建筑面积3.79平方米)返还给被上诉人。2、本案诉讼费由被上诉人负担。
事实与理由:一、被上诉人所购买商铺的基本情况，被上诉人李伟文于2001年与裕德公司签订了《商品房买卖合同》，购买了裕德公司开发的位于惠州市××路裕德大厦(御天名苑)商铺(详见分户平面图)，建筑面积8.29平方米，其中套内建筑面积3.79平方米，公共分摊面积4.5O平方米，购买价89856元，房屋用途为商场。2004年该商铺办理了《房地产权证》(房地产权证号:粤房地证字第××号)，载明：“产权人：李伟文；房屋座落：惠州市河南岸××路××号裕德大厦商场；房屋用途为商场；建筑面积8.29平方米，其中套内建筑面积3.79平方米，公共分摊面积4.50平方米”，并注明：“按存档设计图纸进行分割，现场末作标记”，该房地产权证未记载该商铺的东南西北四墙归属。二、裕德大厦商锦业主出租商铺情况，裕德大厦第一、二层商场共计313个商铺（商场），总建筑面积为4547.01平方米，各商铺分别登记为不同的业主所有，均为非独立式产权商铺。被上诉人的诉争商铺是其中之一部分，占第一、二层商场总面积的0.18%。该商场各个商铺间在乎面上紧密相连，空间上没有明确的墙体隔断，各个商铺按存档设计图纸进行分割，现场末作标记。各商铺没有单独的通道，没有单独的水、电等管线，业主无法单独使用自己的商铺，须整体出租统一使用才能发挥商场的功效。因此在2003年、2004年各商铺业主在初始购买商铺时均与裕德公司签订了《商业用房承租合同》，同意将其所购买商铺委托裕德公司统一出租，双方约定第一轮租期均自签约之日起至2OO8年4月23日止，裕德公司向各商铺业主支付年租金为该商铺原实际成交价的8%计算。2008年4月23日承租期满后裕德公司再次与裕德大厦商场第一、二层313个商铺业主续签了《代理租赁合同》，第二轮租期自2008年4月23日至2016年4月23日止，裕德公司向各商铺业主支付年租金为该商铺原实际成交价的9%计算。第二轮租期于2016年4月23日期满。鉴于绝大多数业主继续委托嘉居公司出租其商铺及国美公司继续整体租赁商场、统一经营的意愿，迄今，裕德大厦第一、二层商场共313个商铺小业主中，己有290个商铺小业主(商铺面积为4343.65平方米)与嘉居公司续签了第三轮租期《房屋代理租赁合同》，同意将其所有的商铺委托给嘉居公司统一出租，约定年租金标准为：1、自2016年4月24日起至2019年4月23日年租金按业主原初始购买商铺总价款9.5%计算；2、自2019年4月24日起至2022年4月23日年租金按业主原初始购买商铺总价款10%计算;3、自2022年4月24日起至2026年4月23日年租金按业主原初始购买商铺总价款l0.5%计算;该租金为税后净得，业主委托嘉居公司开具税票。目前已签约业主户数占裕德大厦第一、二层全部业主户数的92.65%，已签约业主的商铺面积占裕德大厦第一、二层全部业主商铺面积的95.53%。三、被上诉人的商铺租赁情况:被上诉人案涉商铺（第1层1060号商铺），位于裕德大厦第一、二层商场内，专有部分面积仅3.79平方米，无法独立使用、经营。2003年6月1日被上诉人与裕德公司签订了《商业用房承租合同》，被上诉人将其裕德大厦（御天名苑)第1层第1060号商业用房（商场)出租给裕德公司，第一轮租期自2003年5月至2008年4月23日止，每年租金按其初始购买该商业用房实际成交价的8%计算，即每年租金为7188元(89856*8%)，每月租金为599元;承租期内为确保被上诉人租金收益，裕德公司根据商业需要，有权将承租的该商业用房转租给第三人，进行整体、统一经营。第一轮租期期满后，2008年6月25日被上诉人与裕德公司续签了《代理租赁合同》，被上诉人继续委托裕德公司出租诉争商铺，第二轮租期为八年，自2008年4月24日起至20I6年4月23日止，裕德公司每年按其初始购买该商业用房成交价的9%计算支付租金，即每年租金为8086.8元(89856*9%)。裕德公司按照约定将第一轮租期和第二轮租期租金均支付给了被上诉人。第二轮租期于2016年4月23日期满。上诉人告知被上诉人，愿意按照其他已续签第三轮租期的《房屋代理租赁合同》相同标准给予被上诉人租金，但由于被上诉人不同意嘉居公司给出的第三轮租期的租金方案，认为租金过低，至今没有与嘉居公司续签第三轮租期的《房屋代理租赁合同》，也没有提供商铺租金发票给上诉人，嘉居公司自2016午4月24日后没有支付租金给被上诉人。四、国美公司整体租赁裕德大厦商场情况：受裕德大厦第一、二层商铺全体业主委托，为了维护全体业主能稳定获得租金收益，裕德公司通过招商，于2003年4月22日与国美公司签订了《房屋租赁合同》，将惠州市河南岸新岸路裕德大厦(御天名苑)第一、二层商场整体租赁给国美公司统一使用、经营，租赁期限为2003年4月23日至2008年4月23日(第一租期)。国美公司承租裕德大厦第一、二层商场后，对商场进行了整体装修、统一商业经营。第一租期于2008年4月23日期满，裕德公司与国美公司续签了《续租协议》，续租期限2008年4月24日起至2016年4月23日止(第二租期)。2011年8月4日裕德大厦第三层商场业主李某某将裕德大厦第三层建筑面积约2220平方米整体出租给国美公司做商场，租赁期限自2011年8月5日至2016年4月24日止。至此，国美公司租赁了裕德大厦第一、二、三层商场，进行整体、统一商业经营。国美公司承租国美电器商场租期于20I6年4月23日期满，为了维护裕德大厦第一、二、三层全体业主能继续稳定获得较好的租金收益，基于国美公司目前整体租赁、统一经营现状，和继续整体租赁裕德大厦第一、二、三层商场的愿望，经征得裕德大厦第一、二、三层绝大多数商铺业主的同意，裕德公司与嘉居公司合作，继续将裕德大厦第一、二、三层商场整体出租给国美公司统一经营。为此，2016年4月1日裕德公司、国美公司与嘉居公司续签了《续租协议—2》，国美公司继续承租裕德大厦第一、二层商场，续租期限为十年，自2016年4月25日起至2026年4月24日止(第三租期)，租赁费用包括房屋租金、物业管理费、移交的设备使用费、广告位使用费及广场车位使用;三方确认自20I6午4月25日起裕德公司授权嘉居公司作为出租方履行主合同，主合同约定裕德公司的全部权利义务转移由嘉居公司享有和承担，国美公司直接向嘉居公司支付房屋的相关租赁费用。五、原审判决上诉人将诉争商铺返还给被上诉人，适用法律错误，实体处理不当。第一，被上诉人的诉争商铺是非独立式产权商铺，不具各返还的客观条件。根据被上诉人的房地产权证，诉争商铺[裕德大厦(御天名苑)商铺]登记为被上诉人所有，被上诉人对该商铺依法享有相应的物权，但诉争商铺是裕德大厦第一、二层商场的一部分，没有东南西北四至界限，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上也没有明确的墙体隔断，该商铺按存档设计图纸进行分割，现场未作标记。裕德大厦第一、二层商场被分割成313个大小不同的商铺，各商铺分别登记为不同的业主所有，各商铺之间难以单独区分，各商铺的专有部分和共有部分均是商场的重要组成部分，不可分离，各商铺均为非独立式产权商铺。从实际情况看，各商铺没有单独的通道，没有单独的水、电等管线，业主不可能单独出入自己的商铺，无法单独使用自己的商铺，不具有独立经营的条件。而且由于该商场中超过半数业主作出继续委托嘉居公司整体出租裕德大厦商场的共同决定，国美公司事实上已整体承租裕德大厦第一、二、三层商场实行统一经营，导致诉争商铺不具备返还的客观条件。第二，裕德大厦第一、二层商场共有3I3户小业主，已有290个商铺小业主(商铺面积为4343.65平方米)与嘉居公司续签了第三轮租期《房屋代理租赁合同》，已签约业主户数占裕德大厦第一、二层全部业主户数的92.65%，已签约业主的商铺面积占裕德大厦第一、二层全部业主商铺面积的95.53%，超过半数的业主己将其商铺交给嘉居公司整体出租、统一经营。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:……；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。裕德大厦第一、二层商场共313个商铺业主中，超过半数的业主已分别与嘉居公司续签商铺第三轮租期《房屋代理租赁合同》的事实，表明各续约业主就自己的商铺专有部分和共有部分，以及对裕德大厦商场共有部分和共同管理事项形成了多数一致意见，即超过半数的业主同意按第三轮租期《房屋代理租赁合同》继续委托嘉居公司整体出租裕德大厦第一、二层商场。因此，被上诉人依法应当服从裕德大厦第一、二层商场大多数业主的共同意见，按第三轮租期《房屋代理租赁合同》约定，将诉争的商铺委托给嘉居公司整体出租、统一经营。第三，被上诉人对诉争商铺行使所有权，不得损害裕德大厦商场其他大多数业主的合法权益。在商场大多数业主已同意继续委托嘉居公司整体出租裕德大厦商场，由国美公司实行统一经营的情况下，如果将诉争商铺返还被上诉人，必将影响国美电器商场(裕德大厦第一、二、三层商场)的整体、统一经营，导致商场处于无序混乱状态，也必然影响甚至损害其他大多数业主的合法权益。我国《物权法》第七条规定:“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”;第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。因此，各个商铺业主对商铺行使权利时不仅要考虑自身利益，还要顾及其他业主的利益以及裕德大厦商场整体物业功能的发挥。被上诉人在购买商铺时即已明确知晓并接受商铺现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。所以，维持大多数商铺业主目前认可的委托嘉居公司整体出租裕德大厦第一、二层商场给国美公司统一经营模式，符合大多数业主的利益，也有利于保护全体产权人包括被上诉人自身的权益。原审法院没有了解诉争商铺现场情况，也没有了解国美公司整体承租裕德大厦商场统一经营的现状，没有考虑裕德大厦商场大多数业主形成的一致意见，就简单草率地判决将诉争商铺返还给被上诉人，势必造成诸多巨大不良社会影响，实为不当。为此，特提出上诉，请二审法院从本案实际出发，妥善处理本案纠纷，作出公正判决。
国美惠州公司上诉提出：1、请求撤销（2016）粤1302民初4424号民事判决书第一项，并依法改判上诉人无需返还涉案商铺。
事实和理由：一审判决上诉人协助返还涉案房屋适用法律错误。涉案房屋为分割商铺，业主对分割商铺享有的权利不能等同于独立商铺。为有利于物业整体经营功能的发挥，业主行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志。被上诉人裕德实业有限公司接受大多数业主的委托，将涉案商铺整体出租给上诉人进行统一经营，该整体出租和统一经营的行为不仅有利于大厦整体经营功能的发挥，也符合全体业主的利益。原告所有的商铺面积在全部商铺中所占比例极小，一审判决上诉人协助返还涉案商铺，势必造成上诉人无法继续整体经营，损害其他业主的整体利益，同时也损害了民事活动的公平原则。综上，特依法提出上诉，望贵院依法改判。
李伟文答辩称：一、业主对涉案的商铺拥有独立的产权，依法享有完整的物权，请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。1、依据《中华人民共和国物权法》第39条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，答辩人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，且该权利是排他的，有法律依据的；2、答辩人与被上诉人惠州市裕德实业有限公司(以下简称裕德公司)签订的《代理租赁合同》早在2016年4月30日已终止。由于裕德公司支付的租金过低，故答辩人选择不与裕德公司签订新的租赁合同。作为权利人，答辩人完全有权处分自己的物业，不受他人干扰；3、被答辩人在原审《民事答辩状》及《民事上诉状》中虽再三强调:“系争房屋为分割商铺，业主对分割商铺享有的权利不能等同于独立商铺。为有利于物业整体经营功能的发挥，业主行使权利应当符合其他商铺业主的整体利益”，纯属绑架法律，强奸民意。依据《中华人民共和国物权法》第4条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，答辩人作为业主在行使物权时无须“符合其他商铺业主的整体利益”；4、被答辩人裕德公司无理克扣租金，其支付给答辩人的租金与同地段租金平均值每平方要少几十元，答辩人提出异议，被答辩人竟然辱骂答辩人，答辩人没有任何理由、也没有任何义务为被答辩人打工。二、被答辩人之《民事上诉状》谎话连篇，不足为信。理由如下：1、几被答辩人虽再三称“裕德大厦第一、二层商场共计313个商铺(商场)，总建筑面积为4547.01平方米”、“已有290个商铺小业主(商铺面积为4343.65平方米)与嘉居公司续签了第三轮租期”，但答辩人至今未见几被答辩人提交相关资料给法庭，也未经答辩人质证；2、被答辩人称答辩人商铺“无法独立使用、经营”也不是事实，事实上该商场后门尚有独立通道，部分作为业主也可自行经营，并非被答辩人所述“无法经营”、“均为非独立式产权商铺”;3、答辩人购买的商铺房屋所有权性质为私有，既有房屋四至规划图，也有房屋具体坐落地点，并非被答辩人所述“诉争商铺是非独立产权式商铺，不具备返还的客观条件”，答辩人认为对方本身就是强买强卖。三、本案不适用《物权法》第76条的规定。相关法条规定的是共同共有为基础的，本案的答辩人是一个独立的个体。恳请二审法院查明真相，依法驳回上诉，维持原判。
李伟文向一审法院起诉请求：一、请求依法确认原告与被告一签订的《代理租赁合同》、《补充协议》在2016年4月30日已到期并请求依法予以解除；二、请求依法判令被告一向原告支付违约赔偿金人民币8873.76元（7个月×8.34㎡×152元≈8873.76元）；三、请求依法判令四被告连带向原告支付占用费人民15212.16元(具体计算标准按被告二、三每月每平方米向被告四交纳租金人民币152元计，自2016年4月30日起至四被告将商铺交还给原告之日止，现暂计止原告起诉日）；四、请求依法判令四被告立即将上述商铺恢复原状并返还给原告；五、请求依法判令四被告连带向原告支付误工费、交通费等损害赔偿金人民币10000元；以上合计人民币34085.92元。六、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告于2001年10月1日向第一被告购买了位于惠州市河南岸××路××号裕德大厦（御天名苑）第1层1060号商铺[证号：粤房地证字第C311669]，建筑面积8.29平方米，其中套内建筑面积3.79平方米，购买价为89856元，房屋用途为商场，该商铺没有东南西北四至范围，没有实体分隔墙。原告购买上述商铺后，于2003年6月1日与第一被告签订了《商业用房承租合同》，约定由第一被告承租原告的商铺，租期自2003年5月1日起至2008年4月23日止，每年租金为该商铺实际成交价的8%。2008年6月19日，原告和第一被告签订了《代理租赁合同》，约定委托出租期限为8年（自2008年5月1日起至2016年4月30日止），年租金按业主购买该商场成交价的9%计租。上述合同均同时约定第一被告根据商业需要，有权将承租的该商业用房转租给第三人，进行整体、统一商业经营；承租人可对承租的该商业用房进行统一、必要装修。原告和第一被告签订上述合同后，将其上述商铺交第一被告统一管理并转租经营。第一被告亦向原告付清了上述商铺租期内的全部租金。2003年4月22日，第一被告和第三被告签订了《房屋租赁合同》，约定位于惠州市河南岸××路××号裕德大厦（御天名苑）建筑面积4950.87平方米、使用面积3735.93平方米的商铺（包含了原告的商铺）租赁给第三被告使用，租赁费按照使用面积计算为每平方米29月/月，租赁期限自2003年4月25日至2008年4月24日。租期届满，2008年4月23日，第一被告和第三被告签订了《续租协议》，约定第三被告继续承租上述商铺，租赁期限自2008年4月25日至2016年4月24日。《续租协议》到期后，第一、三、四被告于2016年4月1日签订了《续租协议-2》，约定第三被告继续承租上述商铺，租赁期限自2016年4月25日至2026年4月24日。同时约定自2016年4月25日起，第一被告授权第四被告作为出租方履行主合同，原主合同约定第一被告的全部权利和义务转移由第四被告享有和承担。另查一，第一被告己向原告支付自2003年6月1日至2016年4月30日租赁期间的租金。另查二，2016年4月24日，第二轮租期期满时，第四被告告知原告，裕德大厦商场大部分业主均愿意委托第四被告将商场整体出租获得租金收益，第四被告愿意整体续租裕德大厦商场，要求原告与裕德大厦商场其他业主一样（年租金按照购买房屋的成交价的回报率9%计算），与第四被告签订《房屋代理租赁合同》，参照第四被告与裕德大厦商场其他户业主续签的《房屋代理租赁合同》约定的租金标准续签《房屋代理租赁合同》。因为原告和第四被告对租金不能达成协议，没有续签《房屋代理租赁合同》。另查三，至原告向本院起诉时，原告的商铺仍然被第二被告使用，又因原告和被告在合同期限届满后没有达成续租的合同，被告没有向原告支付第四被告占用原告商铺期间的场地占用费。
一审法院认为：所有权人对自己不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告是惠州市河南岸××路××号裕德大厦（御天名苑）商铺的权属人，对该不动产享有直接支配和排他的权利。第二被告在使用原告商铺时，是基于其母公司即第三被告和第一被告之间的合同以及原告和第一被告于2003年6月1日与第一被告签订的《商业用房承租合同》及2008年6月19日续签的《代理租赁合同》而取得承租期间原告商铺的使用权的。原告和第一被告的上述合同在2016年4月30日时已经到期，原告与第一被告没有达成续租的合意、也没有续签新的合同，第一被告有将承租商铺返还给原告的义务，第二被告作为商铺的实际使用人，有协助第一被告将上述商铺返还给原告的义务。原告与第一被告于2003年6月1日签订的《商业用房承租合同》已于2008年4月30日履行完毕；2008年6月19日续签的《代理租赁合同》已于2016年4月30日履行完毕，不存在需要解除的事实，原告请求依法予以解除的请求本院不予支持。原告要求判令第一被告立即将上述商铺返还给原告及判令第一被告承担本案的诉讼费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。第一、四被告辩称原告在行使其房屋权利时应当遵从其他大多数业主利益，要求驳回原告诉讼请求的意见没有法律依据，本院不予采信。但原告在收回上述商铺，行使权利的时候，应当充分考虑该商场目前的整体经营现状，遵从商场的管理。原告请求判令被告将其商铺恢复原状，但没有提供其商铺原状的标准，诉讼请求不明确，本院不予支持。对于原告要求各被告连带支付自2016年4月30日起至被告将商铺交还给原告之日止的占用费的诉讼请求，由于上述《代理租赁合同》约定的租期已经届满，而原告和第一被告在上述合同到期后没有达成续租的合意、续签新的租赁合同而仍然占用原告的商铺至今。第一被告是原承租人，依据合同的相对性，原告要求第一被告支付商铺的占用费符合法律规定，本院支持；计算标准可酌情参照第一被告与裕德大厦商场其他业主续签合同的租金标准（年租金按照购买房屋的成交价的回报率9.5%计算）计算，即年租金8536.32元；第二、三、四被告不是原告租赁合同的合同相对人，原告要求第二、三、四被告承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。第一被告与原告在《代理租赁合同》到期后，没有续签新的房屋租赁合同，原告与第一被告之间不存在租赁合同关系，不存在第一被告违约的情形，原告请求判令被告支付违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。原告请求依法判令四被告连带向原告支付误工费、交通费等损害赔偿金人民币10000元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持，对不合理的部分予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、第一被告惠州市裕德实业有限公司应在本判决生效之日起五日内将原告李伟文位于惠州市河南岸××路××号裕德大厦（御天名苑）第1层1060号商铺（证号：粤房地证字第C311669号；建筑面积8.29平方米，其中套内建筑面积3.79平方米）的商铺返还给原告李伟文，第二被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司应协助第一被告惠州市裕德实业有限公司将上述商铺返还给原告李伟文。三、第一被告惠州市裕德实业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告李伟文支付场地占用费(自2016年4月24日起至将商铺交还给原告之日止，按每年8536.32元支付）；四、驳回原告李伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元（原告已预交326元），由被告惠州市裕德实业有限公司负担。
本案二审中，裕德公司、嘉居公司提交了裕德大厦290个商铺缴纳增值税的专用发票、税收通知书复印件、续租情况统计表、商场内外照片，以证明该部分商铺已经签署继续租赁的合同。此外，裕德公司称在本案诉讼中，又有黄龙妹、王玲、黄燕清3户业主与该公司签署了租赁合同。本院除查明一审查明的事实外，还查明：涉案的商铺系裕德公司开发并出售，在签署涉案商铺买卖合同时有约定返租给裕德公司出租。经过两轮租赁期满后，涉案的商铺业主等人因租金问题不愿继续委托裕德公司出租，导致本案纠纷。
本案在二审中，经本院提议和解未果。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：涉案商铺是否应当返还给买受人。首先，李伟文与裕德公司之间既存在买卖合同关系也存在租赁合同关系。根据本案已经查明的事实，在涉案的商铺买卖合同签署时同步签订的租赁合同中，尽管有将涉案商铺委托裕德公司统一出租的内容，但是委托出租也是有时间限制的。在委托期限届满后是否继续委托裕德公司出租，并没有合同的明确约定。其次，涉案商铺具有独立产权，买受人为房产权属人，依法享有对涉案商铺的占有、使用、收益和处分的权利，其与裕德公司签订的《商业用房承租合同》到期后，双方未就续签合同达成一致意见，现李伟文作为业主要求返还涉案商铺，应与支持。裕德公司以涉案商铺不具有独立产权，且其他大多数商铺所有权人与其继续签订了租赁合同为由主张不应返还涉案商铺，没有事实和法律依据，不予支持。再次，尽管涉案的商铺所在的商场其他商铺的大部分业主已经按照既有路径签署了租赁合同，但由业主委托裕德公司出租并非利用涉案商铺的唯一的合理的方式。本案诉讼中，李伟文并不排斥将涉案的商铺继续出租，其所反对的只是通过裕德公司出租的方式及租金回报标准。如最终的承租人即国美惠州公司因经营和管理的客观需要，必须对包括涉案商铺在内的全部商铺整体使用的，国美惠州公司也可以选择直接与李伟文洽谈该商铺的租赁事宜，而非必须通过裕德公司方可取得承租权。
综上所述，上诉人裕德公司、嘉居公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。上诉人国美惠州公司的上诉主张，也不成立。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币652元，由上诉人惠州市裕德实业有限公司、惠州市嘉居物业管理有限公司共同负担326元，上诉人深圳市国美电器有限公司惠州分公司负担326元。惠州市裕德实业有限公司和惠州市嘉居物业管理有限公司多预交的326元、深圳市国美电器有限公司惠州分公司多预交的326元由本院分别予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年五月二十一日
法官助理 周 莎
书 记 员 黄 慧