江西省鄱阳县人民法院
刑 事 判 决 书
（2016）赣1128刑初37号
公诉机关江西省鄱阳县人民检察院。
被告单位浙江大洋房地产开发有限公司，单位所在地：浙江省龙泉市中山东路*号，法定代表人：王某甲，系该公司董事长。
诉讼代表人王某丽，系该××股东之一。
辩护人王某林，江苏××律师事务所律师。
被告人王某甲。因涉嫌非法吸收公众存款罪，2015年3月28日被鄱阳县公安局刑事拘留，经鄱阳县人民检察院批准，同年5月5日被鄱阳县公安局执行逮捕；在侦查期间发现涉嫌合同诈骗罪，2015年6月26日重新计算羁押期限至2015年8月26日。
辩护人周某、张某强，江西××律师事务所律师。
江西省鄱阳县人民检察院以鄱检刑诉（2016）27号起诉书，指控被告单位浙江大洋房地产开发有限公司、被告人王某甲犯非法吸收公众存款罪，于2016年2月1日向本院提起公诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭审理了本案。江西省鄱阳县人民检察院指派代理检察员李文松出庭支持公诉，被告单位浙江大洋房地产开发有限公司、诉讼代表人王某丽及其辩护人王某林，被告人王某甲及其辩护人周某、张某强到庭参加诉讼。因本案疑难复杂，经江西省上饶市中级人民法院批准延长审理期限三个月。现已审理终结。
江西省鄱阳县人民检察院指控，被告单位浙江大洋房产集团有限公司成立于1999年5月21日，2012年1月6日公司变更名称为浙江大洋房地产开发有限公司，法定代表人为被告人王某甲，股东为王某甲及其儿子王某乙、女儿王某丽，浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司（2012年9月变更公司名称为浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司，以下简称鄱阳分公司）成立于2006年5月30日，法定代表人为被告人王某甲。2006年9月21日，浙江大洋房产集团有限公司（法人代表王某甲）和龙泉市房地产开发有限公司（法人代表陈某丁）、宁波镇海民欣建设工程有限公司（法人代表张某甲）以鄱阳分公司的名义合伙在江西省××县××时代广场和绿野花园两地块，总投资为7500万，其中浙江大洋房产集团有限公司出资3450万占46%的股份，龙泉市房地产开发有限公司出资3375万元占45%的股份，宁波镇海民欣建设工程有限公司占9%的股份。芝山时代项目于2009年10月竣工，并分别于2007年12月、2008年8月、2009年2月办理《商品房预售许可证》。因资金周转困难，2010年10月21日，王某甲、陈某丁、张某甲三名合伙人达成分割未销售房产的协议，并召开会议，要求各合伙人以房产到社会上融资。王某甲分得芝山时代广场洪某隆超市1、2层的所有权，银行贷款也由王某甲负责偿还。2011年2月28日，张某甲的股份由王某甲和陈某丁各所购，即浙江大洋房地产开发有限公司占50.55%的股份，龙泉市地产开发有限公司占49.45%的股份。
2009年12月23日，鄱阳分公司以芝山时代广场开发的商铺向上饶银行贷款2300万元，贷款期限两年，贷款到期后，已还清贷款。2012年4月1日，鄱阳分公司以芝山时代广场出租给洪客隆（现为华润万家）超市的2号楼1层、3层超市的商铺和6号楼1层103-110商铺、6号楼1层112-119号商铺、7号楼1层116-130号商铺（涉案商铺）作为抵押物，向上饶银行贷款1500万，贷款期限为一年，贷款到期后也还清贷款并向上饶银行申请续贷。2013年4月8日，鄱阳分公司以2号楼1层商铺和2号楼3层商铺为抵押分别向上饶银行贷款1000万和500万，贷款期限一年（已还清）；2012年4月1日，鄱阳分公司以王某甲、王某乙、叶某甲的名义，并以芝山时代广场7号楼2层201-207商铺（涉案的为201商铺和203商铺）作为抵押物向上饶银行贷款90万，期限为三年，至案发没有归还。2013年4月2日，鄱阳分公司向鄱阳县华某乙小额贷款公司借款1000万并签订借款合同，以芝山时代广场6号楼1层103-110商铺、6号楼1层112-119号商铺、7号楼1层116-130号商铺（全为涉案商铺）作抵押，借款期限两个月，至案发仍未归还本金；2013年7月以芝山时代广场2号楼三层超市商铺（涉案商铺）为抵押物向徐某甲借款1000万，借款期限三个月，至案发时未还；2014年3月12日以芝山时代广场1层超市商铺（涉案商铺）为抵押物向吴某甲借款2000万，借款期限四个月，至案发时尚有700万本金未还；2011年至2014年期间，鄱阳分公司和王某甲以自己名下的部分商铺及住宅抵押（部分系涉案商铺）向多人借贷3000多万，其中多数至案发时未归还。
鄱阳分公司因资金短缺、周转不畅，为获取资金周转，2012年初，法人代表王某甲想出以自己名下所分得的房产去融资变现来缓解资金压力。于是其叫叶某甲到鄱阳县房管局测绘队对芝山时代广场洪某隆超市商铺图纸进行重改，将原来的商铺改成多间小块商铺，以便销售。其销售商铺的模式是：与买受人签订买卖合同，合同约定90日内办好备案登记；同时与买受人签订租赁协议，就已签订合同的商铺返租给鄱阳分公司，公司对已出售的商铺以按总房款的8%的租金返租13年，首次签订租赁协议时即返租当年的租金并支付五千元的保证金；并签订回购承诺书，承诺买受人在五年后如对商铺作其他考虑，鄱阳分公司按原合同购买价回购商铺。
销售模式确定后，于2012年1月份开始采取电视游走字幕、车体广告、群发短信、发传单等形式向社会宣传，并聘请唐某销售团队对名下的商铺进行销售，销售员有王某丙、虞某、陈某戊，会计为周某甲，出纳为石某，叶某甲为销售部负责人。向社会公众出售商铺的时候，隐瞒部分商铺（6号楼1层103-110商铺、6号楼1层112-119号商铺、7号楼1层116-130号商铺、7#201和203，共54间）已作抵押的事实，并不去办理房产合同网签及备案手续。同时用已签订商某的部分商铺（2号楼1层A027-1至A045共14间商铺）作为抵押物向吴某甲和徐某甲借款。至案发，出售商铺共144间，所售房款大部分被王某甲用来归还银行贷款、民间借款、其在龙泉总公司的周转及公司开支等。因出售的部分商铺被办理抵押手续，导致73户（2户只签订购房协议或订购单）买卖合同不能办理备案及房产证，其中14户已办理房产证，57户办理了网签合同。合同金额款除去售后返租的首次返租租金及每间五千元保证金，144间所售店铺实收资金达22374907元。
针对上述指控，公诉机关当庭出示、宣读了相关证据证实。确认被告单位浙江大洋房地产开发有限公司、被告人王某甲因公司资金周转困难，借用合法经营形式，不以房产销售为主要目的，采取以售后包租、高额回报、约定回购的方式变相吸收社会公众资金，数额巨大，扰乱国家金融秩序，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第一百七十六条，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应以非法吸收公众存款罪追究其刑事责任。案发后，被告人王某甲主动投案，到案后能如实供述自己的犯罪事实，系自首。现依法提起公诉，请法院依法判处。
诉讼代表人王某丽认为被告单位浙江大洋房地产开发有限公司不构成非法吸收公众存款罪。
辩护人王某林提出以下辩护意见：第一、被告单位浙江大洋房地产开发有限公司不构成非法吸收公众存款罪，若构成犯罪，犯罪主体也应该是浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司，因为浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司领有营业执照，有自己的组织机构和名称，有独立财产和相对独立利益，并以自己名义实施了行为，且分割已开发的房产融资正是为分公司利益、分公司也享受了绝大部分该利益。第二、起诉书指控，合同金额除去首次返租租金及每间5000元保证金，144间所售店铺实收资金22374907元，但这些资金应该扣除以下部分：一是，应扣除已办证的14户，是正常销售，当时实收资金为2234800元。后续还支付租金373299元，该租金区别于“案发前后已归还的数额”理应直接扣除。二是，应扣除已网签备案、无抵押、无查封的56户，也是正常销售。该56户合同价是10569250元，当时实收资金是9163903元，后续还支付租金1509526元，应直接扣除；三是，应扣除未网签备案的74户中的34户。该34户买受人，因其获知的信息渠道是否来自向社会公开宣传并未提及，因而不能将该34户认定为向社会公开宣传、向不特定社会对象吸收。该34户合同价5698266元，当时实收资金是5089057元，应扣除。另外，该74户后续还支付租金1824887元，也应直接扣除。因此，起诉书指控实收的22374907元资金，在扣除上述三项后应该是2179435元。另外，上述144户后续支付的租金共为3707712元，如果不能直接扣除，也应作为量刑情节酌情考虑。第三、王某甲作为单位的法定代表人或负责人，是单位犯罪中直接负责的主管人员，主管人员构成自首的，也应认定单位自首。
被告人王某甲对指控的事实和罪名不持异议，对犯罪事实提出如下辩解意见：1、14户已办理房产证、57户办理了网签合同的房屋销售金额不应列入犯罪数额，应从总数里面扣除；2、涉案的起诉金额均有相对应的房产，该房产价值总额足以偿还被害人的损失，另外其他民间借贷亦有足够的抵押物，并非资不抵债。3、其愿意通过协商或者法院判决处理涉案资产，偿还被害人损失。
被告人王某甲的辩护人对指控的非法吸收公众存款罪不持异议，对部分事实有异议，辩护人认为144户中已办理产权或者网签的，应当予以扣除相应的犯罪数额。并提出了以下从轻处罚的情节：1、被告人王某甲系自动投案，归案后如实供述自己的犯罪事实，系自首，依法应当从轻或者减轻处罚；2、被告人王某甲有足够的资产予以偿还被害人的损失。
经审理查明：被告单位浙江大洋房地产开发有限公司（以下简称大洋房产公司）前身是浙江大洋房产集团有限公司（以下简称大洋房产集团公司）。浙江大洋房产集团有限公司成立于1999年5月21日，法定代表人为被告人王某甲，股东为王某甲及其儿子王某乙、女儿王某丽。因业务需要，2006年5月30日，浙江大洋房产集团有限公司成立浙江大洋房产集团有限公司鄱阳分公司，法定代表人为被告人王某甲。2006年9月21日，浙江大洋房产集团有限公司和龙泉市房地产开发有限公司（法人代表陈某丁）、宁波镇海民欣建设工程有限公司（法人代表张某甲）以鄱阳分公司的名义合伙在江西省××县××时代广场和绿野花园两地块，总投资为7500万，其中浙江大洋房产集团有限公司出资3450万占46%的股份，龙泉市房地产开发有限公司出资3375万元占45%的股份，宁波镇海民欣建设工程有限公司占9%的股份。芝山时代项目于2009年10月竣工，并分别于2007年12月、2008年8月、2009年2月办理《商品房预售许可证》。因资金周转困难，2010年10月21日,王某甲、陈某丁、张某甲三名合伙人达成分割未销售房产的协议，并召开会议，要求各合伙人以房产到社会上融资。2011年2月28日，张某甲的股份由王某甲和陈某丁各所购，即浙江大洋房地产开发有限公司占50.55%的股份，龙泉市地产开发有限公司占49.45%的股份。2012年2月14日，浙江大洋房产集团有限公司变更名称为浙江大洋房地产开发有限公司，法定代表人为被告人王某甲，股东为王某甲及其儿子王某乙、女儿王某丽。2012年9月，浙江大洋房产集团有限公司鄱阳分公司变更名称为浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司（以下简称鄱阳分公司），法定代表人仍为被告人王某甲。
2012年4月1日,鄱阳分公司以王某甲、王某乙、叶某甲的名义，并以芝山时代广场7号楼2层201-207商铺（涉案商铺为201商铺和203商铺）作为抵押物向上饶银行贷款90万，期限为三年，至案发没有归还。2013年4月2日，鄱阳分公司向鄱阳县华某乙小额贷款公司借款1000万并签订借款合同，以芝山时代广场6号楼1层103-110商铺、6号楼1层113-118号商铺、6号楼1层120-123号商铺、6号楼1层128-129号商铺、7号楼1层116-130号商铺（全为涉案商铺）作抵押，借款期限两个月，至案发仍未归还本金；2013年7月以芝山时代广场2号楼三层超市商铺为抵押物向徐某甲借款1000万，借款期限三个月，至案发时未还；2014年3月12日以芝山时代广场1层超市商铺（2号楼1层A027-1至A045共14间商铺）为抵押物向吴某甲借款2000万，借款期限四个月，至案发时尚有700万本金未还；2011年至2014年期间，鄱阳分公司和王某甲以自己名下的部分商铺及住宅（部分系涉案商铺）另向多人借贷3000多万，其中多数借款至案发时未归还。
因资金短缺、周转不畅，为获取资金周转，2012年初，被告人王某甲想出以在鄱阳分公司自己名下所分得的房产去融资变现来缓解资金压力。于是其叫叶某甲到鄱阳县房管局测绘队对芝山时代广场洪某隆超市商铺图纸进行重改，将原来的商铺改成多间小块商铺，以便销售。其销售商铺的模式是：与买受人签订买卖合同，合同约定90日内办好备案登记；同时与买受人签订租赁协议，就已签订合同的商铺返租给鄱阳分公司，公司对已出售的商铺以按总房款的8%的租金返租13年，首次签订租赁协议时即返租当年的租金并支付五千元的保证金；并签订回购承诺书，承诺买受人在五年后如对商铺作其他考虑，鄱阳分公司按原合同购买价回购商铺。销售模式确定后，鄱阳分公司于2012年1月份开始采取电视游走字幕、车体广告、群发短信、发传单等形式向社会宣传，并聘请唐某销售团队对名下的商铺进行销售。向社会公众出售商铺的时候，隐瞒部分商铺（芝山时代广场6号楼1层103-110商铺、6号楼1层113-118号商铺、6号楼1层120-123号商铺、6号楼1层128-129号商铺、7号楼1层116-130号商铺，共54间）已作抵押的事实，并不去办理房产合同网签及备案手续。同时用已签订商某的部分商铺（2号楼1层A027-1至A045共14间商铺）作为抵押物向吴某甲和徐某甲借款。
至案发，出售商铺共144间，因出售的部分商铺被办理抵押手续，导致出售的144间中73间（2间只签订购房协议或订购单）买卖合同不能办理备案及房产证，其中的57间办理了网签合同但不能办理房产证，共计130间不能办理房产证。该130间合同金额为23374989元，合同金额款除去售后返租的首次返租租金及每间五千元保证金共计1944210元，实收金额为20169416元，2012年1月至2013年12月期间，被告单位浙江大洋房地产开发有限公司及被告人王某甲以办证的名义收取黄某等12位被害人办证费117587元，合计涉及金额20287003元。上述房款大部分被王某甲用来归还银行贷款、民间借款、其在浙江大洋房地产开发有限公司的债务及公司开支等。
上述事实，有经庭审举证、质证的以下证据予以证实：
1、被告人王某甲的供述，证实大洋房产公司有三个股东，我占67%左右的股份，我儿子王某乙和我女儿王某丽各占17%。大洋房产公司在江西省鄱阳县成立了两个分公司（一分公司和二分公司），一分公司2006年在鄱阳县县城开发了芝山时代广场项目，二分公司2009年开发了绿野花园项目。开发芝山时代项目的公司叫大洋房产公司鄱阳分公司，之前是大洋房产集团公司鄱阳分公司，后工商变更了公司名称。一分公司还有两个合作伙伴，一个是龙泉市房地产开发公司，法人代表是陈某丁，还有一个是宁波镇海民信建筑有限公司，法人代表是张国民。我方占46%的股份，陈某丁占45%的股份，张国民占9%的股份。2009年底，我们和洪某隆百货签订了整体商铺出租的协议。2010年7月21日，我与合作伙伴陈某丁、张国民开了一个会议，三个股东之间就银行债务和财产达成了财产分割协议，把未销售的资产分割下去，大家用自己的资产想办法去融资，将资产变现，然后来弥补分公司的缺口。期间，未销售店铺的分割情况，我没有告诉公司股东王某乙、王某丽，他们也没有参与公司的分红或获利。
2009年至2011年，鄱阳分公司向上饶银行贷款2300万元，抵押的是洪某隆里面的店铺（1、2楼），当时还了一部分，然后剩余的款项就做了第二次续贷，金额为1500万元，时间是从2012年4月1日至2013年3月31日，第三笔是2012年4月1日至3月31日，贷款金额90万，贷款是我本人，没有还清；第四笔是2013年4月8日至2014年4月7日，贷款1500万，已还清。分公司出售商铺的时候，房产证都已经抵押给了上饶银行。上饶银行同意分公司出售这些商铺，是我去上饶银行衔接的，我说商铺让我卖，卖了还他们的贷款。他们就同意了。上饶银行还在我们销售部安装了一部POS机，客户购买商铺，通过他们安装的POS机直接扣掉，用作还他们的贷款。销售的报表是周某甲制作并上报给上饶银行的，叶某甲负责和银行联系和上报。到2013年3月31日贷款到期后，就将这部分贷款还清了，并且解套了用于抵押的商铺的房产证。2013年4月，我将解套的2号楼一层的房产证及相关资产共计2600余平方抵押给了华某乙小额贷款公司贷款1000万元，该1000万元被我总公司拿去用了，用于偿还别人的债务。
分公司有过民间借贷，分别是2011年6月份向张某丙（鄱阳人）借了150万；2011年9月份向张某丁（鄱阳人）借了100万；2011年11月份向王某丁（鄱阳人）借款100万；2011年12月向谭某（鄱阳人）借款120万元；2011年12月向胡某甲借款30万；2011年2月和2012年2月及后面两次向王某戊（鄱阳人）总共借了650万；2013年向叶某甲借款40万；2012年向张某戊借款80万；2011年向王某己借款100万；2011年和2012年向徐某乙生总共借款930万；2012年向王某庚长借款200万；2012年向农某社贷款500万，2013年7月向徐某甲（浙江人）借款1000万；2012年7月向上饶银行贷款500万；2012年8月向胡某乙借款100万；2013年3月向福元运通投资公司贷款1500万元；2012年向严某甲借款200万；2012年9月向陈某乙（粮食局退休职工）借款620万；2013年4月向余某借款50万；2013年7、月份向程某（浙江人）借款1000万，2013年9月份向张某己借款30万；2013年10月向某公司借款300万；向王某丁的姨妹借款40万；2014年3月向吴某甲（万年人）借款2000万；以上资金主要用于公司的自己周转或偿还贷款、项目投资，有时也会调到浙江的总公司去用。
2012年，我个人组织销售人员，成立售楼部以分割的形式进行销售，到2013年5月就卖得购房款3000万左右。其销售商铺的模式是：与买受人签订买卖合同，合同约定90日内办好备案登记；同时与买受人签订租赁协议，就已签订合同的商铺返租给鄱阳分公司，公司对已出售的商铺以按总房款的8%的租金返租13年，首次签订租赁协议时即返租当年的租金并支付五千元的保证金，半年内办好房产证；并签订回购承诺书，承诺买受人在五年后如对商铺作其他考虑，鄱阳分公司按原合同购买价回购商铺。销售模式确定后，于2012年1月份开始采取电视游走字幕、车体广告、群发短信、发传单等形式向社会宣传，并聘请唐某销售团队对名下的商铺进行销售，销售员有王某丙、虞某、陈某戊、会计为周某甲、石某为出纳。原洪某隆已出售的这些商铺，有二十间已办理房产证，六十几间购房合同我已拿到房管局备案网签，另外还有六十多间还没到房管局备案，该未备案的商铺，目前房产证在华某乙抵押贷款还没有解除，所以什么手续都没有去办，我也没有资金去办证。但是到目前为止我一直付租金给租赁的客户，按照返租合同约定，每年两次支付租金，一次是上半年，一次是下半年。
销售房产的资金都被用来偿还上饶银行的贷款了，之后我也没有销售房产。当时公司急需用钱，工行贷款下不来，我在总公司开会定的叫鄱阳两个分公司的人员各自想尽办法在社会上吸收资金，然后电话通知到每个人，并将传真送到每人手中。所有借来的资金，不管是以个人名义、公司名义，都是浙江大洋房地产有限公司的行为。资金都要打到分公司的账号，然后资金由我支配。分公司的账户记不清，基本上每个银行都有。资金根据我在总公司的需求由我安排，大部分是打给了我的一个龙泉建设银行卡上。
叶某甲负责我鄱阳分公司的业务，负责商铺销售合同的盖章、办理按揭、办理房产证等事项，他还负责物业和绿野花园项目的一些事项，职责相当于总经理，但是我没有通过分公司正式任命。我在总公司和叶某甲有聘请协议，聘请他当我的司机，但是鄱阳这边没有聘请材料。
2、证人叶某甲的证言，证实叶某甲不是大洋房产公司的股东，也在该公司没有具体的职务，只是在大洋房产集团公司时做被告人王某甲的司机，之后被派到鄱阳县。2012年9月至2014年12月，其在大洋房产公司鄱阳二分公司工作过，没有担任任何职务，只是一般的办事员。2012年2月至9月，其在鄱阳分公司有过招待客人和代公司消费过，都是王某甲让去办事的，只是去帮忙，不算是在该公司工作过，其当时是在大洲建设公司工作。其名片是“大洋集团、浙江浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司，叶某甲总经理”，该名片也是2013年下半年或2014年上半年制作的。
我没有在洪某隆超市销售工作过，也没有保管过公司的公章和王某甲的私章，销售部的员工也没有为公司销售店铺找过我盖公司公章的事。销售的具体事情是王某甲安排唐某负责的，具体的事情不太清楚。洪某隆商铺销售经理是唐某，2012年9月份之后是王某丙接手，会计是周某甲、出纳是石某，销售人员有王某丙、虞某、陈某戊。当时唐某通过做广告、电视字幕、发传单等方式向鄱阳老百姓做宣传，承诺卖店铺的同时店铺总价的8%返租金。2012年上半年，王某甲安排我带唐某到房管局测绘队进行洪某隆商铺的分割。
2012年八九月份，唐某离开了公司，绿野花园把办公地点搬到了爱美汇，我挂了爱美汇总经理的牌子，王某甲的儿子王某乙当董事长，王某甲让我负责公司的日常杂事，包括一分公司、二分公司的日常杂事。2012年9月份以后，客户来公司办理房产证事宜，我调取资料看过之后才知道只有少部分商铺办理了房产证、备案，具体情况我不清楚。2013年元月份，王某甲叫我接手一些洪某隆的事情，我知道洪某隆一层、二层商铺大概被分割成150个左右的的店铺，其中大概20个店铺办了房产证，62个办了网签，69个没有办理网签。网上备案没有办证是因为土地税要清算，当时因为没钱，开不了发票，办不了房产证。没有网签备案是因为王某甲将这些店铺抵押出去了，导致办不了房产证。
大洋房产公司及被告人王某甲借了很多钱，向个人借款8135万，向银行、信用社贷款5100万，向公司借款300万，有的已还，有的未还，具体情况我不清楚。2013年4月份，公司向鄱阳县华某乙小额贷款公司贷款1000万元，至今没有还款，2014年10月份，公司将原洪客隆超市2号楼一层店铺抵押给吴某甲，贷款了2000万元，至今没有还款。王某甲的民间借贷还有有几笔是我代表王某甲去办的，具体数额记不清，分别是徐某乙生的借款，办理了抵押；王某庚长的借款，办理了一些借款手续，徐某甲的办理了他项权的抵押；福元运通是我送公司资料去的；锦宇公司的借款是我和王某乙一起到公司办理的手续；王某丁的姨妹的借款，王某甲叫我拿了一本房产证给他做抵押；吴某甲的借款，王某甲叫我办理了他项权证的抵押，其他记不清楚。
叶某甲不知道陈某丙于2013年5月份到洪某隆商铺的售楼部购买商铺的事情。2013年11月份，陈某丙找到我，说他购买的商铺没有签订合同，想要退款，我就找资料了解情况，知道当时陈某丙购买了芝山时代广场6幢1#129号商铺，总价是281405元，他在5月9日支付了15万元，并签订了《按时付款承诺书》，承诺于2014年1月30日之前付清全部剩余房款。2013年11月份的时候，王某甲安排我出具了一份《购买商铺协议》，承诺于2014年2月30日之前为陈某丙办理商铺的备案手续。因为当时这个商铺给了华某乙做抵押办理了贷款手续，我当时不知道销售人员有没有和陈某丙说过商铺是否抵押给了华某乙。陈某丙后面也没有支付尾款，因为陈某丙想退掉房子，不要这间商铺，但是我们公司想继续履行交易，所以在11月份和陈某丙签订《购房商铺协议》。严某乙是有意向购买芝山时代广场商铺的业主，他交了5万元定金给我们公司售楼部，公司也没有将这5万元还给她。
3、证人陈某丁、张某甲的证言基本一致，二人系王某甲公司开发芝山时代广场合伙人，证实2006年9月份，龙泉房地产开发有限公司（法定代表人陈某丁）和浙江大洋房产集团公司、宁波镇海民欣建设工程有限公司（法定代表人张某甲）以合伙的形式并以大洋房产集团公司的名义一起投资开发鄱阳县芝山时代广场和绿野花园两个项目。2006年9月21日，我们三家公司签订协议，出资总额7500万元，大洋房产集团公司占46%，陈某丁的公司占45%，张国民的公司占9%的股份。2010年7月份，当时公司资金短缺3000万元，急需解决，我们董事会决议要筹资3000万元，各股东上交款：王某甲1380万，陈某丁1350万，张某甲270万，所以大家协商将芝山时代广场的店铺分割，再拿各自分配的房产去融资变现，来弥补分公司的资金，抵充我们的上交款。2010年7月份，我们将分割的店铺出售，店铺所得款项、加自己的现金补齐了董事会决议各股东要上交的款项。2011年2月26日，张某甲退股，陈某丁接收4.45%的股份，王某甲接收4.55%的股份。陈某丁应付张某甲237.36万元的退股费，王某甲付张某甲242.64万元退股费，该款在二分公司的土地款中扣付。财产分割之后，洪某隆的所有权是王某甲所有，由于分割时那些店门在上饶银行有抵押贷款，资产与债务都由王某甲负责。王某甲的商铺销售是聘请了专业的销售团队，通过售后返租、回购的模式销售并做了销售广告。
4、证人王某丽的证言，其系王某甲女儿，大洋房产公司股东之一，证实大概2005年的时候，我父亲王某甲要成立公司，根据公司法的规定需要三位成年人的信息才能完成注册，所以王某甲就借了我和哥哥王华华的身份去龙泉市工商部门注册了大洋房产公司。这件事是由王某甲一手经办的，资金是他一个人出的，股份比例也是他自己分配的。我听说过他在鄱阳开发了一个项目，具体我也不清楚。该公司一直是我父亲个人经营决策，所以具体情况我不知道，在公司经营阶段，我没有获利或分红过。我父亲开发芝山时代广场项目我知道有这么一回事，具体情况我不清楚。在2006年至2012年期间，我父亲让我来鄱阳信用社、上饶银行及福元运通投资公司贷款的事宜签过字，没有开过股东会议，我父亲直接通知我来鄱阳签字的。叶某甲我也认识，是我爸爸的专车司机，大约是2005年左右就到总公司开车了，但是他的具体工作我不清楚。向鄱阳老百姓预售洪某隆商铺的事我父亲没跟我说过。
5、证人唐某的证言，证实2010年8月，我在大洋房产公司鄱阳二分公司绿野花园负责销售这块，2011年11月，一分公司要搞洪某隆店面销售，老板王某甲就邀请我过来负责推动销售这个项目，我是售楼部经理，销售员有王某丙、虞某、陈某戊三个人负责接待客户，出纳是石某、会计是周某甲。叶某甲综合负责，外部事情、银行和房管局的业务还有和外面联系的事情。财物资金管理是老板，7月份之前是王某甲，7月份王某甲和他儿子王某乙，之后是他儿子王某乙。2012年年初，我们开始电视游动字幕、海报车体广告等模式做了广告宣传。
店面的销售方案和店铺的分割方案都是在2011年5月由宁波佰特房产营销策划公司和王某甲共同确定的。当时王某甲欠上饶银行1500万，销售商铺主要是融资，来还这笔贷款，当时我们销售的商铺都已经抵押在上饶银行了。如果告诉顾客这些店铺已经抵押给了银行贷款，顾客肯定是不会买的。所以我们在营销的时候采取的是高回报率给顾客，以促销这些店铺。每年返给顾客的租金是购房总价的8%，而且规定5年后公司以店铺原价回购，13年以后公司以店铺原价的120%回购，这个营销方案很有吸引力的，所以店铺的销售很好，从2012年3月至6月就销售了两千多万元。
分割方案确定后，叶某甲就和上饶银行联系，确认商铺出售之后解除抵押的详细情况，即上饶银行在我们销售部设立一个POS机，直接扣付贷款，付清一部分后就给我们解除一部分商铺的抵押好让我们帮客户办理产权证，但最后在我离开时只解除了二楼60间左右商铺的抵押。刚开始洪某隆二楼开始的十几个店门，为业主办理了房产证，公司对我说店面业主购买后是能办理房产证的，所以我向顾客承认能够办理房产证。购买店面大部分是现金付款，也可以通过上饶银行POS机刷卡。由于公司没按和业主在合同中说好办理房产证，另外公司和上饶银行有些债务没有清，我2012年7月份就看到一些问题，12月份我就离开了洪某隆店面销售部。
6、证人周某甲的证言，其系鄱阳分公司会计，证实2012年2月份，被告人王某甲做洪某隆店面销售时，由于没会计叫我临时帮忙做下账，我在二分公司做会计的同时兼职做这边的会计，8月份我就离开了，我离开后负责的是石某。洪某隆店面销售没有做正规账，当时很多单据不全，不符合做账的要求，没办法做，我只简单做了流水账。经手购房款的银行账户是建行的，账户：62×××45。店面销售款，大部分转到王某甲的私人账户，一部分王某甲叫我转到二分公司项目部出纳何某账户支付工程款上，另外还有一些员工工资和其他的支出。
销售人员出售店铺后，因为公司没有不动产收据，只能给自己购买的普通收据，顾客的购房款就打入我的个人账户，这块资金再由王某甲联系我进行具体的支配。公司因为资金问题没有和税务局衔接好，还欠税务局的税款，所以领不到不动产收据。洪某隆初期由唐某在负责销售，唐某在的时候，销售金额有两千多万。当时公司承诺给顾客办房产证，但是公司一直拖延，只办了一小部分，具体多少我也不清楚。
2012年2月到8月，因为当时没有出纳，王某甲叫我暂时管理销售资金，我工作时销售总共有130间店铺，当时没做账，只做了流水账，我经手的这130见店铺，总金额27538532元，实际收得19922127元。这两个数据不一样是因为收款收据包括当时的定金，还有当年的返租金及要向每位业主支付5千元保证金，有时还有买时打折扣，以老带新新客户也享受相关优惠，所以实际付款时会不一样。我保留了当时业主购买收款收据及付款时刷卡凭证等相关票据，针对在我工作期间我收了部分款项，石某接手后又收了余额的情况，我和石某一起核对，制作了“洪某隆商铺销售收款明细”。
7、证人石某的证言，其系鄱阳分公司出纳，证实店铺由销售员负责销售，签订好合同后业主就到我这里付款，我再将票据给会计周某甲，由她统一保管。2013年之后，洪某隆把租金付给我们和我们返租金给业主都是我负责。王某甲初期是老板，2013年9月就把事情交给他儿子王某乙。2013年年底，王某乙的“爱美汇”项目一直没搞好后就一直没来鄱阳，后来具体管事的是叶某甲，很多事情还是要请示王某甲。我没经手过现金，业主如果刷卡就在公司POS机上刷卡就自动存入公司账户。公司拿洪某隆商铺做抵押，这项工作由叶某甲负责。店铺备案及房产证一开始有销售部经理王某丙负责，后面王某丙走后由叶某甲负责。2012年返租的钱，购房时已经扣除了，公司是从2013年1月给业主付返租租金的。洪某隆超市半年付92.4万元给公司，而公司半年要付一百零几万租金给业主，还要承担十几万的税钱。每年分两次我把钱打到每个业主之前办理的建行账户上，每年大概金额是210万，都是我负责的。再租没有盈利，公司每年都要贴钱。
以前的账目是周某甲经手的，我只经手了14间店铺的收据，我们销售商铺没有账本，只有商铺销售的流水账和商铺销售的收据，以流水账和收据为凭证。因为资产分割以后，洪某隆的商铺属于王某甲的个人资产，没有会计对王某甲的个人资产做账，所以洪某隆的销售商铺就没有账本。
8、证人虞某的证言，证实2011年1月至2012年底，虞某在大洋房产公司鄱阳分公司工作，公司老板王某甲，负责人是叶某甲。当时和我一起进公司的还有王某丙、李某，之后又招聘了陈某戊，我们三个人在唐某手下负责销售店铺，再之后招聘了石某做出纳。在售楼部做销售员，主要负责洪某隆超市店铺的销售。因为该公司将芝山时代广场一、二楼整体租给了洪某隆超市，到了2012年该公司就以发传单、电视游走字幕和龙门架的形式做广告宣传将店铺分割再出售，再由该公司从业主手上将出售的店铺统一返租给洪某隆，租金为购房款的8%，12年半就可以回本。分管售楼部的经理唐某教我们说租金稳定，且出售价格低，签订合同后缴纳14.7%的契税，业主自己缴纳4%的契税，然后180天内可以办理房产证，并叫我们按照以上所说的转达给购买店铺的业主。和业主谈好后付清款项后再签订合同，业主在合同上签字后我们销售员再拿合同自己在售楼部的柜子里盖公司的公章和王某甲的私章，这样手续就办妥了。二楼的店铺全备案，部分办了房产证，一楼的店铺都没有备案。
9、证人陈某戊的证言，证实鄱阳分公司法人代表是王某甲，管理销售工作的是叶某甲，销售部的经理是唐某，公司销售店铺在2012年3月开盘，前期主要做店面的宣传工作。我们销售部有三个人，顾客来是我接待他们，介绍店面是分割式，有自己的产权和房产证，然后顾客看中了哪个店面，我再给顾客介绍价格，我再负责商某的签订。我看到二楼的办了证，一楼还没有开始办，至于店铺有没有抵押我不清楚。
10、证人王某丙的证言，证实2012年，公司开始印宣传海报、电视游走字幕和通过短信平台发信息给客户说洪某隆有店铺出售且以8%的租金返租。我负责和其他销售员轮流接待顾客，叶某甲要求我们接待业主时说都可以办理房产证。业主同意购买后，再和业主签订合同，拿到叶某甲那里去盖公章和王某甲的私章。合同一式三份，一份公司保存、一份业主保存、一份存房管局。县里的相关部门由叶某甲负责衔接好，再有分公司销售经理周某乙负责办理，周某乙辞职后就由我来负责办理。公司因为没有交税，所以后面的没有办理房产证。一楼的店铺被抵押了，所以不能备案。陈某丙购买商铺的时候没有签订合同，只是收了他的商铺的首付款，开了张某庚公司公章的收据给她。
11、证人王某辛、易某的证言，易某系上饶银行信贷部经理，王某辛系上饶银行信贷部信贷员，证实2009年9月，大洋房产公司向我行贷款，当时是叶某甲拿资料到我们银行办理的，2012年3月份，他们还清了，4月份，该公司办理转贷1500万元，这笔转贷后来也还清了。办理转贷要来8次，这8次都是叶某甲来办理的。转贷只需要他们公司老总和股东签字或盖公司公司和老总私章就可以了，不需要叶某甲签字。办理的时候，有时是叶某甲来，有时公司会计会去。需要老总签字时公司老总也会来，不需要就叶某甲一个人来。贷款后，上饶银行会对这笔贷款进行检查，要求该公司向我行提供财务报表，财务报表的内容是资产负债表利润表、现金流量表。但该公司没有提供现金流量表，有时什么资料都没有向我们提供。2012年三四月份，我们对该贷款进行了一次检查。
2009年12月，我行经过手续向大洋房产公司放贷2300万，时间为两年，第二笔贷款是2012年3月，还清第一次后，又转贷1500万，并办理抵押登记，贷款时间是一年，第三笔是上饶银行的“金某”信贷产品，共计90万。第四笔贷款是第二笔贷款还清后，他们公司准备续贷，这笔我们分两次放款，一次是1000万，一次是500万，贷款时间是一年。他们公司是不能出售已经抵押给我们银行的房产，但是他们私下出售是他们的事。
第一笔抵押物为芝山时代广场2号楼1层、2层、3层超市，第二笔1500万的抵押物为芝山时代广场2号楼1层、3层超市。第三笔“金某”产品抵押物为芝山时代广场7号楼2层商铺201号-207号。
12、证人朱某甲的证言，其系上饶银行鄱阳支行行长助理，证实大洋房产公司还清第一笔贷款2300万后，再来办转贷，王某甲、王某乙、王某丽到我们这里签字并办理抵押物登记及其他手续，当时转贷是1500万，期限是2012年4月1日至2013年3月31日，这是第二笔贷款，第三笔是“金某”产品，时间是2012年4月1日至2015年3月31日。2013年4月，1500万贷款还清后，他们又来转贷，这次是分两次放款的，一笔是1000万，一笔是500万，合计1500万，时间是2013年4月8日至2014年4月7日。其他三笔还清了，90万的金某是否还清我后来调走了不太清楚。抵押物都有，具体抵押物我记不清。办理贷款手续的是叶某甲，签合同时王某甲必须到银行来签字。我作为分管领导，当时我行经办人是易某和王某辛。在贷款未还清之前，他项权证一直是我行保管的，没有任何理由解押，但是他们公司私下将房产交易出售是我们银行无法控制的，即使他们出售了也无法办理房产证。贷款存续期间我们是不允许出售抵押物的，他们公司每季度或半年要提供公司财物报表给我们银行。
13、证人万某的证言，其系华某乙小额贷款公司经理，证实大洋房产公司鄱阳分公司负责人叶某甲找我们公司放贷1000万给他们，后我们公司几个股东筹齐了1000万，用的是芝山时代广场的店铺抵押，他们提供了三套房产的房屋所有权证和房屋他项权证，由于之前大洋房产公司鄱阳分公司欠我公司460万，当天我公司将剩余的540万从我公司账户转到了大洋房产公司账户，户名是何某的账户。我们是2013年4月2日签订抵押合同的，借款合同规定还款的日期是2013年6月2日，到现在本息都没有还。
14、证人吴某甲的证言，证实2014年3月19日，大洋房产公司鄱阳分公司向我私人借款两千万元，经手人是大洋房产公司法人代表王某甲。当时王某甲说华润万家的商铺在上饶银行的贷款要到期，向我过桥（临时借贷，马上还款）贷款两千万，还掉上饶银行的贷款。签合同时，王某甲和叶某甲都在场，鄱阳分公司当时写了一份承诺书，承诺等鄱阳分公司还掉上饶银行贷款，把抵押的他项权证拿出来后抵押给我。我在借贷前也查证这些抵押物的所有权，没有出卖或抵押。借款合同规定的还款日期是2014年7月20日，到目前一直没还。
15、证人叶某乙的证言，证实其系华润万家超市会计。2009年7月，我们超市与大洋房产签订了协议，租赁协议包括2号楼一楼的商铺，总面积约有11000平米。当时我们超市与大洋房产公司签订的是15年租期，租金是按12元每平米每月，到2018年后是18元每平米每月。2012年付过两次租金，2013年、2014年和2012年一样，每次92.4万，2015年付了一次，每次按照大洋房产公司提供的账户打钱。租金交税由大洋房产公司负责。
16、证人朱某乙的证言，其是四通广告公司的员工，证实2012年初的时候，大洋房产公司在四通广告公司就洪某隆商铺的销售进行了广告宣传。
17、证人冯某的证言，证实其系鄱阳县房管局房管股副股长。洪某隆一层的超市全部没有备案，二层只有B-002商铺没有备案，大洋房产公司在我单位已经申办商品房预售许可证。一层商铺因抵押给了吴某甲，所以没有备案。
手签合同是大洋房产公司在自己公司签好就可以，网签合同是有大洋房产公司在网上签好备案申请，再到房管股申请审核通过后，才能打出商某。备案通过后，有开发商到地税局开正规购房发票，由业主交契税、工本费后才能到我单位窗口办理到房产证。大洋房产的商铺基本上没有备案的都办理抵押手续了。是叶某甲和王某丙到我单位去办理的。
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