温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）温鹿民初字第2724号
原告：温州××物业管理有限公司，住所地：温州市×
×汤××桥大自然城市家园内。［注册号：330305000005164
（1／1）］
法定代表人：柯某某。
委托代理人：孙某某。
被告：倪甲。
被告委托代理人：倪乙。
被告：黄某某。
原告温州××物业管理有限公司与被告倪甲、黄某某物
业服务合同纠纷一案，本院于2009年10月20日立案受理，由审
判员罗奇豪适用简易程某于2009年12月8日公开开庭进行审理
，在审理过程中发现案情疑难、复杂依法转为普通程某，并于
2010年4月9日公开开庭进行审理。原告的委托代理人孙某某，
被告倪甲的委托代理人倪乙与被告黄某某到庭参加诉讼。由于
案情疑难，经本院院长审批本案延长审限6个月。现本案已审
理终结。
原告温州××物业管理有限公司诉称：两被告系温州市
汤某某南路大自然家园（以下简称涉案××小区）g13-
1701室业主。2002年7月至今，原告一直为涉案××小区提供
物业服务。然而，两被告并未按时向原告支付截止至2009年6月31日的物业管甲与二次供水水费。经原告多次催讨，被告一
直拒不支付。依照温州市价格主管部门相关文件的规定与物业
管理委托合同的约定，被告未按时付款的，原告有权按每日1
‰的标准收取滞纳金。据此，原告请求判令两被告立即支付98
84.6元物业务服费、1803.08元二次供水水费与2180元电梯电
费，以及上述各项费用产生的滞纳金。
为证明诉称的事实与理由，原告提供如下证据：1.前期
物业管理委托合同、物业管理委托合同，证明原告于2002年7
月1日起为涉案××小区提供物业服务，双方对物业费收费甲
、违约责任作出约定的事实；2.温州市物价局温价房（2000）
300号文件，证明原告对被告收取的物业费甲；3.商品房交接
通知书，证明被告于2003年8月28日开始使用涉案物业；4.照
片、催款通知书，证明原告多次以书面形式要求被告缴纳物业
管甲、二次供水水费、电梯电费与公摊水���费；5.关于要求处
理房屋质量问题和清算物业管甲的函、回复函、速递详情单，
证明被告同意支付物业管甲；6.供水专用发票12份，7.电费发
票12份，上述第6、7项证据证明2008年度，原告向某某集团缴
纳二次供水水费共计280455元，缴纳二次供水水泵电费共计11
2180.32元，因此，2008年度涉案××小区二次供水水费均价
应当为2.94元；8.巡逻区域路线及责任范围图及说明2份，9.
保安签到表2份，10.保安值班记录6份，上述第8、9、10项证
据证明原告保安人员的巡逻线路、时间符合物业管理委托合同
的约定，已尽到安保义务。
被告倪甲、黄某某辩称：首先，原告的诉讼请求没有合法依据。原告作为计算物业服务费依据的温价房（2000）300
号文件已于2003年8月25日被温计价��2003）277号文件取代，
不能作为计算物业服务费的依据。物业服务合同对收费内容作
了明确约定，而原告在物业服务费之外收取电梯电费缺乏合同
依据，属于巧立名目乱收费。根据（2003）277号文件规定物
业服务费由业主委员会与物业公司依据文件规定共同评定，评
定之后报价格主管部门核准，由于原告没有提供经价格主管部
门核准的相关文件，也没有按文件的第十二条的规定实行明码
标价制度。根据文件规定原告收取公共用水用电等费用应当进
行定期按实结算，并向全体业主公布，但原告至今没有进行结
算。原告收取的二次供水费违反温计价（2003）480号文件的
规定，收取水费的标准分别为每吨2.5元、每吨2.71元、每吨3
.3元等相当混乱，但原告提供的水���用水发票显示，其向某某
集团缴纳的水费为每吨2.1元。被告要求原告提供2003年8月起
至今的游泳池某某发票。其次，原告提供的服务质量低下。根
据前期物业服务合同的约定，原告具有维修义务，但原告没有
履行该项义务。在被告等众多业主门窗出现漏水，被告住房天
蓬抹灰多次出现大面积脱落等房屋质量时，原告均没有及时履
行维修义务。原告提供的巡逻区域路线资料说明原告的巡逻路
线不合理，服务质量差，责任心不强，并且巡逻记录存在伪造
的可能。原告提供服务期间存在游泳者溺水、保洁人员坠楼、
以及时常发生入室盗窃等事项说明原告服务不到位。再次，原
告存在违约与欺诈行为。原告于2005年擅自改变g13栋楼的地
下室使用功能，出租给他���，并在局部设置垃圾物品存放处，侵犯被告的合法权益。温计价（2004）45号文件规定的收费甲
为住宅每平方米0.6元，但原告却隐瞒文件规定，擅自将收费
甲提高到每平方米1.3元，存在明显欺诈。根据（2004）45号
文件规定公共水电费指公共设备设施运行所需的水耗、电耗，
但原告却巧立明目另设电梯电费并违规收取多年，同样构成欺
诈。综上所述，被告请求原告返还多收的物业综合服务费、电
梯电费，并双倍赔偿原告，严格按照温计价（2003）480号文
件规定的二次供水到户价每吨2.5元计收水费，按每平方米0.6
元的价格计算物业管甲并因服务质量不到位给予折价。
为支持答辩的事实与理由，被告提供如下证据：1.温州
市发展计划委员会（2003）277号文件，证明原告收��不合法
；2.温州市发展计划委员会（2003）480号文件，证明原告擅
自提高收费甲；3.原告股权登记情况，4.致原告的函件、照片
，上述第3、4项证据证明原告与开发单位存在关某某系并造成
被告损失；5.致原告函件、速递详情单、回复函，证明原告服
务存在瑕疵，被告要求与原告合理、合法结算管甲；6.g13幢
全体业主致原告的函及签收单，证明原告违约；7.照片，证明
原告不作为；8.6月16日发函，证明原告违约；9.书面报告，
证明被告搬离涉案××小区时曾受到原告阻栏；10.发改委04
年（45）号文件，证明物业费收费甲；11.发改委480号文件，
证明水费收费甲。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
1.针对原告提供的第1项证据，被告认为物业管理合同未
经价格主管部门批准，不能作为收费依据。本院认为该项证据能够证明原告于2002年7月1日与2006年5月30日先后签订前期
物业管理合同和物业管理委托合同的事实，故予以确认。
2.被告认为原告提供的第2项证据已经被废止。本院认为
该项证据能够证明2000年11月21日温州市物价局颁发文件对物
业管乙合服务费收费甲的确定程某作出的规定的事实，故予以
确认。
3.被告对原告提供的第3项证据没有异议。本院认为该项
证据能够证明原告主张的事实，故予以确认。
4.针对原告提供的第4项证据，被告认为粘贴时其已经搬
离，故没有收到。本院认为该项证据能够证明原告在被告住房
门上二次粘贴催款通知单，通知被告交纳物业服务费的事实，
故���以确认。
5.针对原告提供的第5项证据，被告认为函是被告发给原
告的，原告也进行了回函。本院认为函件的内容不能反映被告
同意按原告计算的数额缴纳相某某用，因此，该项证据不能证
明原告主张的事实，故不予确认。
6.被告对原告提供的第6项证据的真实性没有异议，但认
为原告曾在庭审中承认公共用水存在多个水表，该项证据不能
反映水的具体用途。针对该质证意见，原告反驳认为该票据反
映的二次供水水表每月缴纳水费的情况。本院认为被告每月用
水吨数应当依据入户水表的读数确定，该项证据涉及的依据小
区总表计算水费与被告每月应缴水费无关，因此，该项证据与
本案不具关联性，故不予确认。
7.被告对原告提供的第7项证据的真实性没有异议，但认为原告提供的票据不连续。本院认为由于原告将水泵电费依据
业主用水吨数进行分摊的作法缺乏法律依据，因此，该项证据
与本案不具关联性，故不予确认。
8.被告对原告提供的8、9、10项证据有异议，认为：韩
某国的值班记录存在矛盾，存在伪造的可能，并且，值班人员
签到时间并非巡逻路线图规定的2小时一次，说明原告履行巡
逻义务不到位。针对该质证意见，原告反驳认为：值班分班次
，韩某国值了两次班，日期出现笔误，并非伪造；巡逻共144
次，其中3次存在迟到，说明原告履行义务基本到位的。本院
认为原告的反驳成立，该项证据能够证明原告按事先设置的巡
逻路线与巡逻班次履行巡逻义务的事实，故予以确认。
9.原告对��告提供的第1项证据的真实性没有异议，但认
为该文件适用未经批准的收费甲，原告的收费甲已经过批准，
故不适用该文件的规定。本院认为该项证据能够证明2003年5
月20日温州市发展计划委员会颁发文件重新对物业管乙合服务
费收费甲的确定程某作出的规定的事实，故予以确认。
10.原告对被告提供的第2项证据的真实性没有异议，但
认为二次供水到户价格为每吨2.5元，业主还应当承担从总表
到分表之间水耗的费用。本院认为该项证据能够证明经价格主
管部门审批的二次供水水价，以及市政府颁布范规性文件以规
范二次供水管理的事实，故予以确认。
11.针对被告提供的第3、4项证据，原告认为该项证据与
本案不具有关联性，原告与建设单位分别属于不同的法人。本
院认为原告的质证意见成立，被告因房屋质量问题属于同开发建设单位之间的纠纷，即使原告与开发建设单位存在关某某系
，该纠纷亦与原告无关，因此，上述2项证据与本案不具有关
联性，故不予确认。
12.针对被告提供的第5、6、8项证据，原告认为不存在
将地下室出租的事实，物业保洁人员存放在地下室的工具在业
主发函后已经清理。本院认为：房屋天蓬抹灰大面积脱落问题
属于无需由物业公司予以解决的房屋质量问题，因此，第5项
证据与本案不具有关联性，故不予确认；第6、8项证据能够证
明原告曾在地下室存放其保洁人员工具的事实，故予以确认。
13.原告对被告提供的第7项证据的真实性没有异议，但
认为木栅栏属于景观设计，沿路修建���构成占用道路。本院认
为该项证据能够证明在原告提供物业服务期间，个别业主曾在
公共花坛上种菜的事实，故予以确认。
14.针对被告提供的第9项证据，原告认为其没有阻挠被
告搬家，只是与被告协商物业费的交纳问题。本院认为该项证
据不足以证明原告存在无理阻挠搬家的违约行为，故不予确认
。
15.针对被告提供的第10项证据，原告认为该标准于2004
年3月1日起实施，并且，被告提供的内容不完全，在此之前原
告按2001年的标准收取物业服务费。本院认为该项证据能够证
明价格主管部门于2004年2月10日发文确定2004年3月1日起大
自然家园物业小区的物业服务费收费甲，故予以确认。
16.针对被告提供的第11项证据，原告认为二次供水的水
费确定为每吨2.5元，但业主还需承担从总表至分表之间的水耗。本院认为该项证据能够证明二次供水的到户价格，故予以
确认。
依据上述对证据的确认，以及双方当事人的陈述，本院
认定事实如下：2002年7月1日，原告与涉案××小区的开发商
签订了前期物业管理委托合同，双方约定：开发单位将涉案×
×小区委托给原告实行统一、专业化物业管理；原告提供服务
的受益人为开发单位、全体业主和非业主使用人；委托管理事
项包括公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；原告具有
不得占用共用部位、公用设施或改变其使用功能的义务。此外
，双方还就前期物业服务的其他事项作了约定，但未对物业管
乙合服务费的收费甲作出约定。此后，原告一直为涉案××小
区提供物业服务。两被告为曾居住于温州市××路大自然家园
××室（房屋建筑面积为：167.82平方米）的业主。2003年8
月28日，两被告经与开发单位办理购房交接手续成为涉案××
小区的业主。2004年2月10日，价格主管部门发文确定2004年3
月1日起涉案××小区的高层住宅、小高层住宅的综合服务费
收费甲为每月每平方米0.6元。2006年5月30日，原告与涉案×
×小区业主委员会签订了物业管理委托合同，双方约定：原告
向涉案××小区提供统一、专业化物业管理；委托管理事项包
括公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；原告具有不得
占用共用部位、公用设施或改变其使用功能的义务；委托管理
期限从2006年6月1日起至2008年5月31日止；原告有权按小高
层住宅���指19层以下的建筑）每月每平方米某某面积1.1元的
价格收取综合物业服务费，按小高层每月每户35元价格收取电梯运行费，共用部份用水、用电费用按实（含亏空分摊部分）
结算。另外，双方还就物业服务的其他事项作了约定。2009年
1月1日，涉案××小区业主委员会与原告再次签订物业管理委
托合同，继续委托原告向涉案××小区提供物业服务，并约定
委托期限从2009年1月1日起至2011年12月31日止，原2006年5
月30日签署的物业管理委托合同的合同期延续至2008年12月31
日止。在原告提供物业服务期间，两被告以原告收取相某某用
不合理，以及存在违约行为为由拒绝交纳物业管乙合服务费、
二次供水水费与电梯电费，原告遂诉于本院。
另查明，原告在提供物业服务期间存在���擅自占用涉案
××小区g13幢楼地下室用于存放工作人员的保洁工具，以及
未能有效制止个别业主在公共绿地的种菜等行为。
再查明，原告每月按供水总表的读数以一次供水每吨2.1
元的价格向供水部门支付小区用水总吨数，再将供水总表与各
业主分表之间的水耗费用与二次供水水泵加压电耗费用，结合
每月支付供水部门的总水费，按各业主分表读数总和分摊计算
二次供水单价，继而依据各业主分表的具体读数确定每月应缴
水费。
又查明，2003年5月20日，温州市发展计划委员会颁布了
《温州市物业管理服务收费管某某施办法（修订）》温计价［
2003）277号文件规定物业管乙合服务费乙政府定价，在物业
管理区业主委员会成立之前，物业管乙合服务费收费甲由价格
主管部门核定，执行中经不定期审价被确定为不合格的应被降
低收费甲。于2005年4月21日颁布的《浙江省物业管理服务收费管某某施办法（试行）》浙价服（2005）80号文件规定业主
委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费乙市场调节价
。
本院认为：两被告经与开发单位办理购房交付手续之后
，便与为涉案××小区提供前期物业服务的原告形成了物业服
务合同关系。依据双方形成的物业服务合同关系，两被告有权
要求原告提供物业服务的同时，也具有依据相关规范性文件的
规定与物业委托合同的约定向原告支付物业管乙合服务费，以
及由原告代付代收的二次供水水费等相某某用的义务。《温州
市物业管理服务收费管某某施办法（修订���》温州市发展计划
委员会温计价（2003）277号文件第五条规定物业管理服务收
费乙政府定价，具体内容包括物业管乙合服务费等费用。第六
条规定物业管理区业主委员会成立之前，物业管乙合服务费由
价格主管部门核定，物业管理企业应根据委托合同对照本办法
，向价格主管部门申报。依据上述规定在温计价（2003）277
号文件生效期间，价格部门对物业管乙合服务费仍然实施政府
定价的价格管理形式，具体落实方式为由物业管理企业根据委
托合同向价格主管部门申报，由价格主管部门核定后发文执行
。依据该文件规定的价格主管部门对物业管乙合服务费的管理
方式，物业公司只有在取得价格部门核定的批文后，才能依据
批文确定的收费甲向业主收取物��管乙合服务费。由于价格主
管部门于2004年2月10日发文确定的2004年3月1日起涉案××
小区的高层住宅、小高层住宅的综合服务费收费甲为每月每平
方米0.6元，因此，依据价格部门核定的收费甲，被告应当支付原告2005年4月至2006年5月期间的物业管乙合服务费1410元
（167.82×0.6×14≈1410），原告要求被告按每月每平方米1
.3元的价格支付上述期间的物业管乙合服务费的诉讼请求缺乏
法律依据，故不予支持。《浙江省物业管理服务收费管某某施
办法（试行）》浙价服（2005）80号文件第七条规定业主委员
会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费乙市场调节价。由
于原告与涉案××小区业主委员会于2006年5月30日签订的物
业管理委托合同第二十条约定小高层住宅（指19层以下的建���
）物业管乙合服务费为每月每平方米1.1元，因此，被告依据
物业管理委托合同的约定应当支付2006年6月至2009年9月期间
的物业管乙合服务费共计7384元（167.82×1.1×40≈7384）
。由于原告在提供服务期间未能有效制止住宅小区个别业主擅
自在公共花坛种菜的行为，以及在公共地下室堆放物品的行为
，因此，其提供的物业服务存在瑕疵，不能全额收取物业管乙
合服务费。根据原告的违约情节，酌情从原告本可获取的金额
中扣减500元，确定原告应当获得的物业管乙合服务费为8294
元（1410＋7384-
500=8294）。由于二次供水价格由价格部门以政府定价的方式
确定，并且价格部门核定的水价已经包含了加压水耗成本与从
供水公司至用户水表间的水耗成本，而原��只能按照核定的价
格向被告收取二次供水水费，因此，原告计算的二次供水价格
超出政府定价部分无权向被告收取，被告据此发表的答辩意见
成立，故被告应当支付的二次供水水费总价为1665元（2.5×6
66=1665）。依据2006年5月30日签订的物业管理委托合同的约定，两被告于2006年6月1日起每月应当向原告交纳电梯运行费
35元，因此，原告要求两被告支付2006年6月至2009年9月期间
的电梯运行费1400元（35×40=1400）的诉讼请求符合合同约
定，故予以支持。由于按照惯例公共电梯运行所产生的电费通
常不被记入公摊的公共电费，而是被记入电梯运行费另行支持
，并且，两被告居住17层生活中存在乘坐电梯的事实，因此，
两被告应当负担部分电梯运行费用，比照2006年5月30日签订
的物业管理委托合同的约定，原告要求两被告按每月30元的标
准支付2003年8月至2004年12月与2005年7月至2006年5月期间
的电梯运行费840元（30×28=840）具有合理性，故予以支持
。由于原告要求两被告交纳的物业管乙合服务费、二次','2018-10-07
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