上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三(民)初字第2295号
原告上海尊达实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈经建，董事长。委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人孙哲，上海市朝华律师事务所律师。被告上海胤利投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人孙侃，董事长。委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。委托代理人丁波，上海申浩律师事务所律师。原告上海尊达实业有限公司诉被告上海胤利投资管理有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪伟敏以及原委托代理人吴晞炜，被告的委托代理人盛国华、丁波到庭参加诉讼。期间，经本院院长批准延长本案审理期限六个月，并因本案必须以另一案的审理结果为依据而裁定中止诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月27日，原、被告签订“房屋定造合同”。该合同约定，原告为被告定造位于本区联阳路12弄出口加工区配套建设项目C区第13期编号为1至3、5至7的六幢房屋(以下简称系争房屋)；被告为取得系争房屋而支付给原告的费用包括楼板价为每平方米2,000元、建筑造价暂定为每平方米1,600元；已施工的基础部分的工程款由双方经审计后确认，地上工程由被告选择施工单位自行建造并由被告支付工程款等。上述合同签订后，被告未选择施工单位，系争房屋仍由原施工单位继续施工至竣工。现系争房屋已交付被告并办妥登记权利人为被告的房地产权证，该证载明的建筑面积为23,096.94平方米，故被告应付原告楼板价为46,193,880元。此外，经对系争房屋进行工程审价，确定的造价为43,380,000元，其中基础工程的价款为6,966,186元。现被告仅支付原告在建工程转让款34,140,000元以及在建工程款15,610,000元，剩余的在建工程转让款1,902,0066元以及后续在建工程款20,803,814元至今未付。据此，请求法院判令被告向原告支付上述所欠价款。被告辩称：就原告主张的“在建工程转让款”部分而言。一、双方于2012年3月27日签订的“房屋定造合同”因违反法律、法规的强制性规定而无效，且并未实际履行。因为，1、该合同约定，原告将尚未建成的系争房屋以溢价后的楼板价和并不确定的建造价格转让给被告，其实质系“国有土地使用权转让合同”。2、系争房屋占用范围内的“土地使用权”不能分割转让，故“转让标的”违法。3、该合同签订之际，原告既未取得相关主管部门批准和同意，亦未对系争房屋所在地块进行实质性开发且开发量亦不符合“城市房地产管理法”第三十八条、第三十九条规定的条件。4、被告未支付该合同约定的定金2,000,000元，原告所称的已完成的“基础工程”双方未清点和交接，该合同约定的“地上施工的工程款”相互矛盾，无法履行。二、2012年8月3日,双方签订被告以27,460,000元受让原告在建系争房屋的“在建工程转让协议”，完全符合“城市房地产管理法”第三十八条、第三十九条规定的条件，故合法有效，且已实际履行完毕，没有任何“余款”。三、“房屋定造合同”签订在先，“在建工程转让协议”签订在后，故无论该合同是否真实、无效及履行，该合同亦被协议所变更。因此，请求本院驳回原告关于支付在建工程转让款的诉讼请求。就原告主张的“在建工程的工程款”部分而言。一、原告不是主张工程款的适格主体，能够主张工程款的请求权人只能是施工单位“上海展业建筑工程有限公司”(以下简称展业公司)。因为，1、按协议约定，在建工程中期结算造价10,220,611元由原告与展业公司结算，后续工程的工程款由被告与展业公司结算。2、协议签订后，被告虽未与展业公司签订书面“建设工程施工合同”，但被告承认由展业公司继续施工，并直接支付给展业公司工程款13,910,000元、直接支付给展业公司的分包单位“上海松法建筑工程有限公司”(以下简称松法公司)工程款2,500,000元、另委托原告支付给施工单位6,500,000元，合计22,910,000元。二、原告诉称的系争房屋审定造价43,380,000元，其既不知晓，亦未参与，故无法认可。被告应付工程款余额应为其确认的总造价扣减上述在建工程中期结算造价及已付工程款的差额。三、解决本案所涉工程款纠纷的最佳途径是展业公司向原告提起支付工程款余额的诉讼，原告申请追加或法院依职权追加其为有独立请求权的第三人参加。因此，请求本院驳回原告关于支付在建工程工程款的诉讼请求。经审理查明：一、2005年6月7日，原告与上海市松江区房屋土地管理局(以下简称房地局)签订“上海市国有土地使用权出让合同”及其“配套合同”，约定房地局以现状向原告出让位于包括上海市松江工业区松开III-70-4A号(61,137平方米)等地块在内的总面积为154,052平方米的土地等。该合同附件“国有土地使用条件”第6.1条载明，本地块上建筑物不得分层、分套出售，如需分幢出售，应征得房地局同意。第6.2条载明，未按出让合同和本土地使用条件投资开发、利用土地的，本地块的土地使用权不得转让、出让。此后，原告对上述地块取得相应的上海市房地产权证等。2007年9月15日，原告与展业公司签订建设工程施工合同。该合同约定，展业公司以合同价款30,407,496元承建原告上述地块即位于本区联阳路东侧松江出口加工区C区1#-3#、5#-12#、泵房、配电房等工程。上述工程实际由松法公司进行施工。二、2012年3月27日，原、被告签订“房屋定造合同”。该合同约定，原告为被告定造建筑面积为23,122.80平方米的系争房屋，实际面积以房地部门实测为准；系争房屋占用范围内的土地系国有一类工业用地(生活配套设施用地)，原告向被告承诺该地块及所建房屋能够用于企业职工宿舍使用；系争房屋土地分摊面积为17,026.33平方米，根据现行政策规定，将来产证上体现的是宗地面积，无法体现分摊面积，随着定造房屋的转让，上述分摊面积的土地使用权及其相关权利和义务也一并转让给被告；定造价格包括两部分，一是每平方米2,000元的楼板价，按上述建筑面积计算房价总额为46,245,600元，该价格包括前期的土地开发成本、财务费用等在内的市政配套费以及在建工程或房屋转让过程中的各种税费。二是暂估每平方米1,600元的建筑造价，原告已完成基础工程，地上工程由被告选择施工单位自行建造，施工单位的工程款由被告负责支付，由此衍生的债权债务由被告全权负责，与原告无关；上述价格为被告取得系争房屋而支付原告的所有费用，在具备在建工程转让条件时，双方约定在被告满足约定的付款条件下尽快将上述定造房屋转让到被告指定公司名下；在建工程或房屋转让所产生的一切税金和费用由双方按照现行税法规定各自缴纳；自签订本合同之日起15日内，被告向原告支付2,000,000元，作为定造房屋的定金；原告的后续供电配套方案通过被告帮助争取到供电部门的最优方案和最低报价后，在原告向供电部门付款前，被告向原告支付房屋定造款8,000,000元；上述约定的楼板价以及被告应付的房屋定造款余额在原告委托被告施工的后续配电工程款中抵扣，多退少补；原告已完成的基础工程的工程款由被告在2012年12月31日前分期向原告逐步付清，具体金额由双方审计确认。然，被告未与任何案外人签订后续建造系争房屋的建设工程施工合同。审理中，被告曾在书面的答辩状中称因其没有上述合同，故对该合同的真实性暂不能确认。在原告当庭提供该合同原件后，被告对上述合同的真实性明确表示没有异议，但仍坚持认为该合同为无效合同，且未实际履行。三、2012年7月2日，受原告委托松江区房地产测绘所出具房屋土地权属调查报告书，该报告书载明系争房屋预测的建筑面积为每幢4,426平方米等。同月5日，上海康舒特建设工程监理有限公司(以下简称康舒特公司)向原告出具康舒特造价(2012)第Z-010号“关于松江出口加工区配套建设项目(C区)工程中期结算咨询报告”。该报告载明，本项目已完工工程中期结算总造价为46,155,887元，达到合同预算总造价的34.60%。其中，系争房屋的中期结算造价为10,220,611元，达到合同预算造价的27.49%等。2012年8月3日，原告股东会决议，同意将松开III-70-4A号地块上在建房屋转让给包括被告在内的五家单位等。同日，原、被告签订“在建工程转让协议”。该协议载明，原告在松开III-70-4A号地块[房地产权证：沪房地松字(2005)第0254**号]建设的系争房屋，土地面积61,137平方米，规划面积26,556平方米，计划投资37,000,000元，现已投资10,000,000元；由于资金问题，现在无法继续建造，经双方商定，将在建上述6幢系争房屋以27,640,000元的价格出让给被告，由被告继续完成余下的工程；原告应无偿协助被告办理该工程转让过户手续，双方应按国家及本市规定缴纳税费；本协议一式二份，双方签字后生效等。2012年9月6日，被告对坐落于本区联阳路12弄土地取得沪房地松字(2012)第015897号上海市房地产权证。该证附件栏载明，在建工程转让，转让房屋为1幢61、62号、2幢63、64号、3幢65、66号、5幢67、68号、6幢69、70号、7幢71、72号(注：即为系争房屋)预测总建筑面积为26,556平方米；上述地块与联阳路12弄8-24幢73-103号房屋所属地块为同一地块，故土地为共有面积61,137平方米。上述土地权属调查报告书、康舒特造价(2012)第Z-010号、股东会决议以及“在建工程转让协议”均存放在“上海市松江区住房保障和房屋管理局”档案室，并由被告至该局档案室调取复印件。审理中，原告代理人称，1、2012年3月的合同与2012年8月的协议其实质均系在建工程转让。在进交易中心时，因交易中心需要从形式上复核，故将“房屋定造合同”改为“在建工程转让协议”。协议虽写明一式两份，但事实上，该协议原件原、被告都没有，因仅系为了办理登记；2、上述所有证据均系为办理系争房屋转让手续而做的，其内容并不符合客观情况，无法反映在建工程全部情况，仅系为了达到转让的项目投资总额已达25%以上，当然也不排除当事人是否有做低价格的心态；3、从价款的给付情况来看，被告除了向其支付协议约定的27,640,000元外，还向其支付了6,500,000元。因此，不应以上述2012年8月的协议确定在建工程转让的价款。而被告代理人认为，2012年3月的合同与2012年8月的协议均系当事人的真实意思表示，因2012年8月的协议签订在后，故只能以该协议作为确认系争房屋“在建工程转让款”的基础依据。因为，1、C区土地不能分割，原告不可能按照合同实际履行。合同约定的楼板价实际上是土地的价值，不包括建造的价值，建造价是原告按照被告要求建造房屋的价值。合同变化是因为原告没有按照被告要求建造房屋，所以没有按照约定结算价款。2、由于原告资金紧张，无法按照约定建造系争房屋，故双方又签订了“在建工程转让协议”。在签订该协议之前原告委托康舒特公司对涉案系争房屋工程出具咨询报告，确定的工程结算造价为10,220,000元。基于此，双方签署了金额为27,640,000元的“在建工程转让协议”且已实际履行。3、其在答辩状中提到分8次以汇款方式支付给原告的6,500,000元是委托原告支付给施工单位的工程款。至于被告是否持有该协议的原件需向当事人核实。因原、被告对转让的同一标的物分别于2012年3签订的“房屋定造合同”与2012年8月签订的“在建工程转让协议”约定的权利义务存在重大差异，故本院要求当事人本人即签署上述合同与协议的原告法定代表人吴慧德以及被告法定代表人孙侃于2014年9月22日到庭接受询问。吴慧德称，2012年3月的合同是真实的，2012年8月的协议仅为“过户转让”；金额比较低方便转让，金额高了可能需要申报到市里，同时转让所支出的其他费用也可以低一点，主要是为了少缴税费；上述协议只有两份，均交给交易中心了，故当事人没有原件。而孙侃则称，1、不认可吴慧德上述所述的内容；2、按2012年3月的合同其不需要付钱，因为原告没有钱再履行该合同，所以双方又签订了一式二份的2012年8月的协议。原告称上述协议一定要拿到交易中心去，其要求原告另补一份协议给被告又未果，故其没有该协议；3、按2012年8月的协议，其不仅已履行全部付款义务，而且还额外支付了增加项目围墙和桥梁的价款，该增加配套项目部分没有合同，但有现场作为依据。为此，被告补充提交照片一组，证明增加了铁桥、围墙及绿化工程(尚未施工)的配套工程。原告对上述照片反映的现场环境予以确认，但不认可被告关于因增加上述项目而向其支付6,500,000元配套工程款的事实。此外，在本院明确指出被告代理人与其法定代表人对支付给原告6,500,000元的原因陈述不一的情形下，被告代理人则称“事实上就是工程款，只是说法不一致，性质是一致的”。四、2014年4月23日，被告对系争房屋取得沪房地松字(2014)第010717号上海市房地产权证(以下简称第0107**号权证)。该证载明，房地产坐落为本区联阳路XXX弄XXX-
XXX号,土地用途为一类工业用地(企业生活配套设施用地)、宗地(丘)面积为61,137，房屋建筑面积为23,096.94平方米。该证附记页载明上述地块与松江区联阳路XXX弄XXX-
XXX号房屋所属地块为同一地块，故土地为共有面积61,137平方米。该证原件现由原告持有。2014年6月23日，被告通过申请补发方式，对上述系争房屋另行取得沪房地松字(2014)第016568号上海市房地产权证(以下简称第0165**号权证)。2014年7月4日，被告以系争房屋中的65、66、71、72号房屋为抵押物向抵押权利人任瑞华设定了债权数额为16,000,000元的抵押担保。2014年7月8日，被告以其余系争房屋为抵押物向抵押权利人孙晓刚设定了债权数额为20,000,000元的抵押担保。审理中，原告代理人陈述，因被告未付清转让款而将上述第010717号权证放在原告处。被告代理人则称，其不清楚上述第010717号权证的原件是否在原告处，补发上述第016568号权证的事实不能证明被告尚有在建工程款未付清的事实。为此，本院要求被告代理人向当事人核实上述第010717号权证是否由原告持有，以及被告因何申请补发第016568号权证，并向本院提交书面说明，但未提供。基于此，本院通知当事人于2015年3月16日来院说明情况。原告出示了由其持有的上述第010717号权证的原件，被告对此予以确认。同时，原告重申了上述由其持有该原件的原因。而被告认为，上述产证系其应原告要求而在去原告单位途中遗失。五、2012年8月16日和28日，被告支付原告3,000,000元和2,000,000元。2012年9月17日，被告支付原告10,000,000元和9,640,000元。2013年3月14日，被告支付原告3,000,000元。上述款项合计为27,640,000元，均以转账方式支付，载明的用途为工程款-
在建工程转让费。期间，原告于2012年8月23日向被告开具金额为27,640,000元的销售不动产统一发票。此外，2013年4月9日至2013年11月20日，被告分8次共支付原告6,500,000元，其附言载明为“工程款-
备注：在建工程转让配套费”、“工程款-
备注：联阳路12弄配套费”等。上述两部分价款累计为34,140,000元。2012年11月6日至2014年1月22日，被告分16次以用途为“工程款-
备注：联阳路XXX弄XXX-
XXX号”、“工程款”的名义共支付展业公司13,910,000元，展业公司向被告开具工程项目名称为“出口加工区C区52”、结算项目为“工程款”的相应金额的建筑业统一发票。2013年1月27日至2013年2月6日，被告分5次支付松法公司共计2,500,000元。其中，一笔500,000元载明用途为工程款、另一笔500,000元载明用途为“往来款-
备注：借款”、剩余金额均为500,000元的三笔载明用途为“往来款”。上述两部分价款累计为16,410,000元。被告确认其未与展业公司、松法公司签订书面合同，并称原告是名义上的建设单位，其为实际建设单位及受益人，因施工单位向其主张价款，故其支付了一定的价款。审理中，针对上述价款，原告代理人陈述：1、其已收到被告支付的在建工程转让款为34,140,000元，其中包括上述27,640,000元以及6,500,000元。2、按“房屋定造合同”的约定，系争房屋后续建造事宜由被告负责，工程款应由被告直接支付给施工单位，故不存在前述被告关于其委托原告转付6,500,000元工程款的事实，而且该款付款的名目是包括在楼板价之中的配套款。3、按其提供的“联阳路C区总工程款”一表，被告已支付的工程款为16,410,000元，但不能确定均系因系争房屋而支付。而被告代理人认为，6,500，000元的名目“是财务人员不清楚，随便弄的”。按“房屋定造合同”，若配套款包括在楼板价之内的，则无需在C区工程后续建设事宜的备忘录第二条约定配套费事宜。为查明上述被告直接支付给展业公司及松法公司的价款与本案的关联性，本院在事先将被告提供的涉及该部分价款的证据邮寄给展业公司及松法公司的情况下，于2014年11月4日和6日向本院同期审理的(2014)松民三(民)初字第3115号案件的展业公司及松法公司的委托代理人进行了调查，并制作了询问笔录。展业公司的委托代理人确认上述已付的13,910,000元系其承包的联阳路C区1-3、5-12幢房屋的工程款，并提供明细表一份。松法公司的委托代理人确认已收到上述2,500,000元，但否认收取上述价款的事由为系争房屋的工程款，并称不清楚收取上述价款的具体事由，同时又称与被告之间不存在其他的业务往来。原、被告对上述询问笔录的真实性均没有异议。同时，原告认为，支付给展业公司的价款哪些是因系争房屋而支付未作区分；而支付给松法公司的价款，因该公司未认可是系争房屋的工程款，故与本案无关。被告认为，询问笔录所涉两部分价款均系因系争房屋而直接支付的工程款等。期间，原告于2014年8月18日以双方就被告已付的工程款存在争议，而且支付对象既有工程总承包单位，亦有分包单位，为正确认定工程款支付金额为由，向本院递交追加展业公司和松法公司为本案第三人的申请。2015年3月16日，本院明确告知当事人，因所涉合同纠纷的主体是本案原、被告，展业公司、松法公司均非该合同的主体，且就原、被告争议的被告直接支付给展业公司、松法公司的价款，本院已向展业公司、松法公司调查核实并听取当事人的质证意见，故本院不予准许原告如上申请。当事人对此表示没有异议。另查明：2012年9月17日，原、被告及上海金胤建设工程有限公司(以下简称金胤公司)签订“备忘录”。该备忘录载明，被告应付原告在建工程转让款27,640,000元，现已付5,000,000元；同月18日前，被告再支付原告19,640,000元；余款3,000,000元，于同年12月31日前支付；原告在当日支付金胤公司A、B、C区用电配套工程款预付款19,640,000等。2013年1月6日，鉴于原告将位于本区联阳路12弄松江出口加工区配套建设项目C区在建项目，已分别转让给了包括被告以及上海云润园艺有限公司、上海琨燕贸易有限公司、上海尊盛投资管理有限公司、上海尊茸投资管理有限公司在内的五家单位，六方就C区工程后续建设事宜签署备忘录一份。其中，第一条载明，原告转让给包括被告在内五位受让方的C区后续建设工程由相应的受让方自行负责，原告与施工单位原有工程施工合同的权利义务由受让方享有和承担等。第二条载明，六方同意C区总体配套工程由原告出面组织实施，配套工程款由五位受让方按面积分摊，因某一受让方的原因而增加的配套费用由该受让方自行负担；原告在与施工方签订配套工程合同前，需事先告知受让方，受让方必须按配套工程合同的约定将工程款汇入原告账户，并由原告支付给施工方等。第三条载明，五位受让方同意在未付清原告的在建工程转让款前，各自将受让房屋对外出让或出租所取得的合法收入优先用于支付配套工程款、建筑工程款和原告的在建工程转让款等。2013年9月3日，上述包括被告在内的五家受让单位作为建设方(甲方)与作为施工方(乙方)的松法公司签署“关于松江出口加工区配套建设项目C区若干问题的会议纪要”。该纪要第四条工程审计载明，双方一致同意9月2日与上海竣远工程咨询有限公司(以下简称竣远公司)签订审计委托书，并推举邓雅琴总经理代表五家建设单位参与并决定C区项目的工程审计及决算工作。该纪要另对建设施工状况、工程款支付、竣工验收等事项作了约定。此后，原告与竣远公司签订“建设工程造价咨询合同”，约定由竣远公司对松江出口加工区配套项目C区及1、2#开关站工程提供造价咨询服务等。同月17日，原告、竣远公司以及展业公司签署“工程结算审定单”。该审定单载明，上述配套项目中C区1#至12#房的审定结算总造价为75,522,168元，审定的日期为2013年9月16日等。其中，系争房屋的工程款为43,380,531元。竣远公司出具的情况说明载明，其系受原告与邓雅琴的共同委托，以与工程建设方即原告签订工程造价咨询合同的形式，对原告开发建设并由展业公司施工的上述配套工程C区1-12#房竣工结算进行了审核并出具了审价报告等。原告和邓雅琴出具的情况说明载明，按会议纪要之意见，本人受托与竣远公司做工程结算审价事宜；在此基础上，原告以工程建设方的名义与竣远公司签订工程造价咨询合同，并由竣远公司对上述配套工程C区1-12#房的竣工结算出具了审价报告；对上述审价报告及结果，原告及其本人均予以确认。再查明：原告提供其与上海尊盛投资管理有限公司、上海琨燕贸易有限公司等单位签订的房屋定造合同、在建工程转让协议、情况说明，主要证明在建工程转让协议仅为办理转让手续之用，各方履行的是房屋定造合同。被告对此不予认可。还查明：2014年8月7日，原告的法定代表人由吴慧德变更为陈经建，其股东包括吴慧德、邓雅琴等人。上海尊盛投资管理有限公司的股东为邓雅琴等人，上海琨燕贸易有限公司的股东为吴慧德等人。又查明：2014年9月15日，本院受理(2014)松民三(民)初字第3155号松法公司诉展业公司以及本案原告的建设工程施工合同纠纷一案，并依法追加本案被告以及上海琨燕贸易有限公司为该案第三人。在该案中，松法公司主张的工程款涉及本区联阳路12弄C区1#-3#、5#-12#等工程，并认为工程审定结算总造价为75,522,168元等。以上事实，由“上海市国有土地使用权出让合同”及其“配套合同”、建设工程施工合同、“房屋定造合同”、房屋土地权属调查报告书、“关于松江出口加工区配套建设项目(C区)工程中期结算咨询报告”、股东会决议、“在建工程转让协议”、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、付款凭证、发票、询问笔录、“备忘录”、C区工程后续建设事宜签署备忘录、“关于松江出口加工区配套建设项目C区若干问题的会议纪要”、“工程结算审定单”、情况说明、申请、工商登记材料、民事起诉状、民事判决书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案中，当事人的主要争议焦点是：一、原、被告于2012年3月签订的合同的效力；二、结算系争房屋价款的依据是2012年3月的合同还是2012年8月签订的协议；三、原告是否有权直接向被告主张价款。四、如何认定系争房屋应付及已付价款。就争议焦点一。首先，合同法及其司法解释的规定，当事人之间签订的合同，因违反法律、行政法规效力性强制性规定而无效。其次，被告辩称所依据的“城市房地产管理法”第三十八条规定的有关转让房地产时应当符合的条件，是属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对合同这种债权行为所作的禁止性规定，亦即该项规定属于管理性规定而非效力性规定。再次，在本次诉讼之前，被告已经对系争房屋取得登记权利人为其本人的房地产权证。由此足以证明，相关部门同意对在建系争房屋进行转让的事实。因此，原、被告于2012年3月签订的合同应当认定为有效，被告关于该合同无效的辩称意见，本院不予采纳。就争议焦点二。通常而言，当事人就同一标的先后签订两份内容不一的合同，一般应以后一份合同约定内容来确定当事人之间的权利义务，但有充分证据证明后一份合同约定的内容并非当事人真实意思表示的除外。本案中，原告以2012年3月的合同向被告主张权利，而被告以2012年8月的协议予以抗辩，本院采纳原告意见，具体理由如下：首先，2012年3月的合同约定被告应付原告在建系争房屋转让价款包括两部分，一部分是按建筑面积计算总额已达4,624万余元的楼板价，另一部分是须经工程审价确定的已完成基础工程的结算造价，并明确地上工程由被告选择施工单位自行建造。而2012年8月的协议则约定将在建系争房屋仅以27,640,000元的价格出让给被告，并同样约定由被告继续完成余下的工程。比较上述约定内容，价款相差及其悬殊。其次，就上述合同与协议约定的价款存在重大差异的原因，本院在听取原、被告代理人陈述意见的基础之上，又要求当事人本人到庭接受询问。原告代理人及其法定代表人关于上述协议系为办理系争房屋转让手续以及少缴税费而做的陈述，还是比较符合当前房地产交易中普遍存在做低交易价格的情形，本院予以采纳。被告代理人及法定代表人关于因土地不能分割以及原告未按被告要求建造系争房屋的陈述，本院不予采纳。因为，1、系争房屋所占土地能否分割问题在2012年3月的合同中已有明确约定，即“将来产证上体现的是宗地面积，无法体现分摊面积”。此与被告事后取得的沪房地松字(2012)第015897号上海市房地产权证附件栏载明的系争房屋所占地块与联阳路12弄8-24幢73-103号房屋所属地块为同一地块，故土地为共有的内容也是相吻合的。因此，系争房屋的土地能否分割问题，原、被告事先是有共识的，事后也是按约履行。2、2012年3月的合同约定地上工程由被告选择施工单位自行建造，施工单位的工程款由被告负责支付，由此衍生的债权债务由被告全权负责。2012年8月的协议约定由被告继续完成余下的工程。上述内容表明在建系争房后续施工问题在原、被告内部已有明确约定，即由被告负责。现被告虽未因在建系争房屋的转让而与施工单位另行签订建设工程施工合同，但被告已对系争房屋取得房地合一的登记权利人为其本单位的上海市房地产权证。期间，被告并未提供任何证据佐证其关于未按要求建造系争房屋的事实。被告代理人关于由于原告资金紧张，无法按照约定建造系争房屋，故双方签订“在建工程转让协议”的陈述，本院亦不予采纳。因为，无论是2012年3月的合同，还是2012年8月的协议，系争房屋在作为在建工程转让以后，后续的施工均应由被告负责，故若严格按上述约定履行，则原告无须承担在建系争房屋转让后的承建责任。被告法定代表人关于按2012年3月的合同其不需要付钱，因为原告没有钱再履行该合同，所以签了2012年8月协议的陈述，本院同样不予采纳。因为其上述陈述明显与2012年3月合同约定的有关转让价款包含楼板价以及已施工部分工程价款的约定相悖。再次，根据查明的事实，在2012年8月协议约定的价款27,640,000元以外，被告另行向原告支付了6,500,000元。被告代理人与被告法定代表人在支付上述价款的原因上前后陈述不一，而且在被告向原告支付上述6,500,000元之前，已经存在被告直接向展业公司、松法公司支付价款的事实。因此，本院对被告法定代表人及其代理人所陈述的支付6,500,000元的原因，均不予采纳。最后，本院已充分注意到现客观上是由原告持有被告挂失的前述第010717号权证，但对该证为何由原告持有，当事人各执一词。从概率上而言，被告有不慎遗失的可能，但被告遗失的上述权证又恰巧由此前向其转让系争房屋的原告拾得的可能性极小。因此，本院对被告有关前述权证由原告持有的原因的陈述，不予采纳。基于此，原、被告在2012年8月协议中约定的27,640,000元的转让价款，不是双方变更价款的真实意思表示。同时，结合当事人均无该协议原件的事实，以及前述裁判理由，足以认定上述协议约定的价款实际是为了少缴转让在建系争房屋税费而为。因此，应当认定当事人在上述协议中约定的涉及价款部分的内容无效。该部分内容的无效，并不影响其他内容的效力。就争议焦点三。根据上述裁判理由，并结合合同相对性原则，原告当然有权依据双方于2012年3月签订的合同向被告主张该合同项下的权利，包括两部分，一是约定的楼板价，二是已建系争房屋的造价。被告关于原告不是主张工程款的适格主体的辩称意见，本院不予采纳。因为，合同虽有地上工程由被告选择施工单位自行建造，施工单位的工程款由被告负责支付，由此衍生的债权债务由被告全权负责的约定，但此属原、被告内部的约定，对外不具有法律约束力。在原、被告内部而言，系争房屋后续的建造责任在被告，应由被告与原施工单位或者其他施工单位另行签订建设工程施工合同。前者属于原施工合同建设方主体的变更，应征得原施工单位的同意。后者属于被告与其他施工单位缔结的新的建设工程施工合同。然，根据查明的事实，被告既未与原告签订建设工程施工合同的相对方展业公司签订合同，也未与建造系争房屋的实际施工人松法公司签订建设工程施工合同，而后续建造系争房屋的工程仍由原施工单位继续施工至竣工。现实际施工人松法公司以基于其与展业公司之间的建设工程转包关系为由，另案向总包单位即展业公司以及建设方即原告提出了主张工程款的诉讼，本案被告亦已被追加为该案的第三人。就争议焦点四。首先是应付款部分。1、按照2012年3月合同有关楼板价为每平方米2,000元的约定，结合被告现已取得的系争房屋权证载明的建筑面积为23,096.94平方米的事实，被告应付原告楼板价部分的价款为46,193,880元。2、在(2014)松民三(民)初字第3155号案件中，松法公司主张的工程款为工程审定结算总造价数额与原告以及邓雅琴确认的数额向吻合。根据2013年9月“关于松江出口加工区配套建设项目C区若干问题的会议纪要”第四条载明的内容，包括被告在内的五家单位共同推举邓雅琴参与并决定C区项目的工程审计及决算工作，而系争房屋又在C区项目范围之内。因此，邓雅琴有权代表被告与相应的施工单位结算系争房屋的工程价款。现邓雅琴已经确认了系争房屋工程的结算造价为43,380,0531元，邓雅琴确认的上述结算造价对被告具有法律约束力。不能仅因邓雅琴系原告的股东而否定邓雅琴代表被告结算系争房屋工程款的事实，除非被告有充分证据证明邓雅琴与原告等恶意串通损害被告利益，但被告对上述除外情形无证据相佐证。被告关于其不认可上述审定造价的辩称意见，本院不予采纳。因此，被告应当向原告支付上述结算造价部分的价款。然，鉴于原告主张的结算造价为43,380,000元，在邓雅琴确认的上述结算造价的范围之内，此属原告对自己权利的处分，并无不当。据此，被告应当支付给原告系争房屋的转让价款合计为89,573,880元。其次，是已付价款问题。1、因当事人对已付27,640,000元的事实没有任何争议，故本院予以确认。2、至于6,500,000元部分，当事人争议的是付款的原因。对此，本院已作如上阐述，在此不再赘述。故该款亦应认定为被告已向原告支付的系争房屋的转让价款。3、至于13,910,000元部分，因相关施工单位已确认收到的此部分价款系由被告直接支付的工程价款，故本院亦确认此款为被告已付原告在建系争房屋转让价款。4、至于2,500,000元部分，因相关施工单位已确认收到上述价款，其有关该款不是工程款的陈述，明显与被告部分付款凭证明确载明的“工程款”字样相悖。在被告明确其余载明用途为“往来款-
备注：借款”、“往来款”均应作为其已付工程款，且相关施工单位一方面称不清楚收取上述价款的具体事由，另一方面又称与被告之间不存在其他的业务往来的情形下，该部分价款亦应当列入或者抵作被告已付原告在建系争房屋转让价款范围之内。5、上述三、四两项所涉款项，累计为16,410,000元。此与原告提供的“联阳路C区总工程款”一表载明的被告已付的工程款数额相吻合。因此，被告已向原告支付的价款，合计为5,055,000元。基于此，上述认定的应付与已付价款相抵之后，被告尚应支付原告系争房屋转让价款为39,023,880元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告上海尊达实业有限公司与被告上海胤利投资管理有限公司于2012年8月3日签订的“在建工程转让协议”中的有关“以2764万元的价格出让的”的内容无效；二、被告上海胤利投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海尊达实业有限公司转让价款39,023,880元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240,919元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费245,919元，由原告上海尊达实业有限公司4,000元(已付)，被告上海胤利投资管理有限公司负担241,919元(于本判决生效之日起七内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 徐星华
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。