广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终7020号
上诉人（原审被告）：佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：刘颖颜。
委托诉讼代理人：谭智航，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：姚文忠，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审被告）：佛山市佳景物业服务有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人：刘浪平，董事长。
委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：劳汝杰，广东国龙律师事务所律师助理。
上诉人佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司（以下简称活力无限公司）因与被上诉人姚文忠、佛山市佳景物业服务有限公司（以下简称佳景公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初8081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
活力无限公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判活力无限公司无需向姚文忠支付2015年11月至2016年1月租金1155.87元；2．一、二审诉讼费由姚文忠、佳景公司承担。事实和理由：一、一审法院针对同一法律关系前后作出两次判决，构成重复判决，依法应予改判。在（2018）粤0604民初3058号案（以下简称3058号案）中，佳景公司诉请活力无限公司支付2016年2月至2018年1月31日的租金，前述期间已将2015年11月至2016年1月包含在内。既然3058号案已对该期间的租金合并作出处理，则本案再对同一标的作出不同判决，构成重复判决。二、一审法院举证责任分配有误，事实认定错误。首先，姚文忠在一审庭审时承认其同意佳景公司向其转达的免租提议，但当庭与其他另案当事人商量后主张其同意该提议是有条件的，即活力无限公司必须按期支付后续租金，否则其有权追回。该陈述严重违反诚实信用原则，活力无限公司及佳景公司对该事实予以否认，姚文忠又无法提供有力证据证明活力无限公司就该条件与其达成合意，则根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，姚文忠理应承担不利后果，其主张支付三个月免租租金的请求应予驳回。其次，本案租赁关系双方是活力无限公司与佳景公司，该合同的履行及给付一直都在双方之间发生，活力无限公司从未向姚文忠与佳景公司承诺过2015年11月至2016年1月的免租附带任何条件，佳景公司也并未要求活力无限公司就该三个月免租作出任何承诺，故佳景公司与活力无限公司就三个月免租问题述成一致，该合意合法有效，且佳景公司作为姚文忠的受托人，其效力依法应及于姚文忠。再次，即便姚文忠当时确有提出其同意免租需附有前述条件，则该合意也仅形成于委托关系双方之间（即姚文忠与佳景公司），与活力无限公司无关。综上，一审判决存在重复判决、举证责任分配有误、事实认定错误等情形，依法应予改判。
姚文忠未发表答辩意见。
佳景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
姚文忠向一审法院起诉请求：1．解除案涉租赁合同，活力无限公司、佳景公司立即对佛山市禅城区某路X号X层C1X7号商铺恢复原状并向姚文忠返还商铺；2．活力无限公司、佳景公司立即向姚文忠支付尚欠租金9748.6元（租金应自2016年5月1日起计算至活力无限公司、佳景公司实际交还租赁物时止，现暂计至2018年3月31日）及滞纳金3669.11元；3．活力无限公司、佳景公司立即向姚文忠支付解除合同的赔偿金共5672.06元（按合同剩余租期租金总额的20%的标准计算），合同未履行剩余期限租金共28360.32元；4．诉讼费用由活力无限公司、佳景公司承担。一审庭审中，姚文忠明确其诉讼请求第2项主张的租金期间为2015年11月至2016年1月、2016年4月至2017年6月及2017年8月至2018年1月。
一审法院认定事实：涉案物业位于佛山市禅城区人民西路3号二层C127号，商铺建筑面积为14.30㎡，姚文忠为权属人。
姚文忠与案外人何铭辉作为委托人共同出具《委托书》一份，载明：委托人何铭辉、姚文忠委托佳景公司将属于委托人所有位于佛山市禅城区某路X号X层C1X0、C1X7号，产权面积为28.54㎡的商铺对外出租。佳景公司可对整个商城商铺统一进行组织招商、招租、管理，并全权代理委托人对外签订租赁合同。佳景公司本着为业主负责的态度和使业主利益最大化的原则，视市场和招商具体情况，决定商场物业的使用功能和物业管理工作。由经营者负责对现商铺改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等，对商场进行整体统一布局、统一装修，满足商场实际经营租赁使用需要。佳景公司代理委托人与商场租赁者签订租赁合同和物业管理合同。租赁合同约定的租金不含纳税后全部归委托人所有，但租赁合同的租金不得低于基本租金20元/㎡月，第三年起每年递增10%，租金的缴纳以季度为单位，预交一季度的租金，在经营期限内按时支付租金。委托期限从租赁合同签约之日起五年内有效。佳景公司仅代理委托人代收、代付租金，并代扣应纳税金，负责物业管理工作。
2013年6月8日，佳景公司（出租人，甲方）与活力无限公司（承租人，乙方）就乙方继续承租佛山市禅城区某路X号某大厦X层的商铺作卡拉OK歌舞厅使用的事宜签订一份《租赁合同》。合同主要内容如下：“……商铺产权建筑面积合计共2159平方米……二、租赁年限。租期十年，从2013年8月1日起至2023年7月31日止。三、租金计算方式为：第一年至第三年，即2013年8月1日至2016年7月31日。每月租金27元/㎡，每月租金总额58293元；第四年至第六年，即2016年8月1日至2019年7月31日每月租金29.7元/㎡，每月租金总额64122元……四、乙方原交纳给甲方的壹拾万元保证金，继续作为本次合同履约保证金。合同期满后，乙方无拖欠租金、水电等其他费用的行为时，保证金在乙方结清所有费用后三日内全额无息退还给乙方；否则保证金不予退还。五、乙方缴纳租金、水电费期限为每月5日前。如乙方拖延缴纳租金、水电费，按逾期未交总额计，每逾期一日，加收滞纳金千分之一，逾期壹个月以上，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同……十一、违约责任。1．合同有效期间，若甲方非依法律规定或合同约定单方终止合同属违约，甲方应双倍退还乙方保证金，并按剩余租期租金总额的20%向乙方支付赔偿金。2．乙方未按合同约定时间和金额缴纳租金，每逾期一天，按拖欠的总额的千分之一加收滞纳金，逾期满一个月以上，视为乙方单方违约，甲方有权收回商铺解除合同，并运用强制手段追讨欠款……”。
此后，佳景公司（出租人，甲方）与活力无限公司（承租人，乙方）签订《租赁合同补充协议》，对上述《租赁合同》补充约定如下：从2016年2月1日起至2017年1月31日止，乙方每月向甲方缴交租金（含管理费用）陆万元整，期间租金（含管理费用）无递增的约定。2017年2月1日后视乎乙方的经营状况，双方提前1个月再行商议租金费用事宜。合同其他条款不变。上述补充协议签订后，佳景公司确认其与活力无限公司口头约定2017年2月-2017年6月的租金标准为每月6万元，2017年7月份之后的租金标准按回合同约定的64122元/月计收。活力无限公司自2016年2月开始没有按期足额支付租金，自2016年2月至2018年1月31日，活力无限公司尚欠租金合计845688.65元。
2018年1月11日，活力无限公司向佳景公司发送《终止合同告知书》一份，活力无限公司以负债累累、无法继续经营为由，要求终止涉案《租赁合同》，并载明将于2018年1月15日前退出租赁场所。同年1月31日，活力无限公司再次向佳景公司发送《终止合同告知书》一份，载明活力无限公司将于2018年1月31日结业并退出租赁场所。佳景公司于2018年1月31日收回涉案物业。涉案商铺现处于空置状态，佳景公司收回涉案物业后，没有与姚文忠办理移交商铺的手续。
一审庭审中，活力无限公司陈述其与佳景公司签订租赁合同时对佳景公司与姚文忠之间的委托合同关系并不知情，活力无限公司是在一审法院审理的（2018）粤0604民初3058号案件庭审中才知道佳景公司与姚文忠之间的委托关系。佳景公司则陈述其与活力无限公司签约时已经向活力无限公司披露佳景公司与姚文忠的委托合同关系。
一审庭审中，姚文忠确认已经收取佳景公司支付的涉案商铺截至2016年3月31日及2017年7月的租金，涉案商铺税后租金为每月443.13元，姚文忠无需向佳景公司支付报酬。因经营出现困难，活力无限公司向佳景公司申请免2015年11月至2016年1月共三个月的租金，佳景公司征得姚文忠同意后免除活力无限公司2015年11月至2016年1月共三个月的租金。但姚文忠认为其免租的承诺是附条件的，即活力无限公司必须按期支付后续的租金，否则姚文忠有权追回该三个月的租金。一审庭审中，活力无限公司确认未曾向佳景公司支付2015年11月至2016年1月共三个月的租金。
另查明，因活力无限公司拖欠租金，佳景公司于2018年2月2日向一审法院起诉活力无限公司［即3058号案］。经审理后，一审法院作出判决确认佳景公司与活力无限公司签订的编号为XX的《租赁合同》及补充协议于2018年1月31日解除；活力无限公司应向佳景公司支付2016年2月至2018年1月31日（扣除2017年7月）的租金781566.65元；活力无限公司交纳的100000元租赁保证金归佳景公司所有。上述判决同时还确认活力无限公司已向佳景公司支付2016年2月至2018年1月31日期间的租金623165.35元。上述判决已经生效。
此外，根据佳景公司提供的《租金签收表》，扣除税金后，姚文忠每月实收租金为443.13元，该签收表登记的涉案商铺面积为14.27平方米。一审庭审中，各方一致确认涉案商铺因收取租金产生的税费统一由佳景公司向税务部门缴纳。
一审法院认为，本案为合同纠纷。本案中，姚文忠作为涉案物业的产权人，以《委托书》的形式将涉案物业委托给佳景公司对外出租并代收租金，姚文忠与佳景公司构成委托合同关系。佳景公司接受姚文忠的委托后，就涉案物业与活力无限公司签订《租赁合同》，佳景公司与活力无限公司构成租赁合同关系。上述《委托书》及《租赁合同》均系签约各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
关于姚文忠诉请解除上述佳景公司与活力无限公司签订的《租赁合同》。一审法院分析如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，活力无限公司称其与佳景公司签订上述租赁合同时对佳景公司与姚文忠的委托代理关系不知情。佳景公司虽辩称其与活力无限公司签约时已向活力无限公司披露委托人，但未举证证明，而姚文忠亦无证据证明活力无限公司在订立合同时知道其与佳景公司之间的代理关系。故一审法院认定活力无限公司在与佳景公司签约时对佳景公司与姚文忠之间的代理关系并不知情。而根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。由于本案中是因活力无限公司原因导致佳景公司无法向姚文忠履行支付租金的义务，故姚文忠仍然可以依据上述第四百零三条的规定行使佳景公司对活力无限公司的权利；二、在3058号案中，一审法院已依据佳景公司的诉请判决确认上述《租赁合同》及补充协议于2018年1月31日解除，该判决已经生效。故姚文忠再行主张解除上述租赁合同，缺乏依据，一审法院不予支持。
关于姚文忠诉请返还商铺及恢复原状。一审庭审中，佳景公司与活力无限公司一致确认活力无限公司已于2018年1月31日将涉案物业返还给佳景公司，故姚文忠无权继续主张活力无限公司返还商铺。至于姚文忠主张佳景公司返还商铺，则应以解除姚文忠与佳景公司之间的委托合同为前提，但经一审法院询问姚文忠，其称如果法院支持恢复原状，则同意解除与佳景公司的合同关系并收回物业，如果法院不支持恢复原状，其则暂不解除与佳景公司的合同关系，暂不收回物业。鉴于此，一审法院先审查姚文忠主张的恢复原状是否有事实和法律依据。经审查，姚文忠出具的委托书已经明确载明“由经营者负责对现商铺改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等，对商场进行整体统一布局、统一装修，满足商场实际经营租赁使用需要”，可见涉案商铺的改造是经得姚文忠同意，且委托书亦无约定改造后需恢复原状。此外，姚文忠对于商铺的原状并未提供证据证明，缺乏可执行性。综上，姚文忠诉请活力无限公司、佳景公司恢复原状，缺乏依据，一审法院不予支持。基于此，姚文忠暂不主张解除与佳景公司的合同关系及收回物业，故一审法院对姚文忠的该项主张不予审查。
关于姚文忠诉请相关月份租金及滞纳金。一审法院分析如下：
一、在3058号案中，佳景公司已诉请活力无限公司支付2016年2月至2018年1月31日的租金（不含2017年7月）及承担滞纳金等违约责任，一审法院已作出处理。故姚文忠再行向活力无限公司主张2016年4月至2017年6月及2017年8月至2018年1月的租金及滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。至于姚文忠诉请支付2015年11月-2016年1月的租金，一审法院确认佳景公司、活力无限公司当时已与姚文忠协商一致免除上述月份租金。但从姚文忠的陈述亦可知，当时承诺免除活力无限公司该三个月的租金的条件是活力无限公司后续按期支付租金，活力无限公司与佳景公司对此并未提供证据予以反驳，故一审法院对姚文忠的陈述予以采信。因活力无限公司在后续月份未能按期支付租金，存在违约行为，故姚文忠有权要求活力无限公司补交该三个月的租金。基于各方的约定，一审法院认为活力无限公司支付租金的标准应按佳景公司与活力无限公司签订的《租赁合同》的约定确定，至于计租面积则按租金签收表中所记载的面积确定，姚文忠主张超出部分，一审法院不予支持。经核算，就涉案物业，活力无限公司2015年11月-2016年1月应付的租金为1155.87元（27元/㎡×14.27㎡×3个月）。
二、依据《委托书》，佳景公司作为受托人仅应向姚文忠转交租金，而并无垫付租金的义务。根据3058号案判决的确认，可认定活力无限公司实际已向佳景公司支付2016年4月至2016年12月12日的租金，佳景公司作为受托人在收到活力无限公司上述期间的租金后应及时向委托人也即姚文忠进行转交，故姚文忠有权主张佳景公司支付2016年4月1日至2016年12月12日期间的租金，至于该期间的租金支付标准，应为姚文忠每月从佳景公司处实收租金。经核算，佳景公司2016年4月1日至2016年12月12日期间合计应向姚文忠支付租金3716.57元［（443.13元/月×8个月）＋（443.13元/月÷31天×12天）］。
至于2016年12月12日之后的租金，姚文忠并未举证证明活力无限公司已向佳景公司支付，故姚文忠要求佳景公司承担活力无限公司支付的2016年12月12日之后的租金及滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持。但佳景公司作为受托人应按照《委托书》约定的租金标准向姚文忠支付租金，因根据委托书的约定，佳景公司向姚文忠支付的租金高于活力无限公司根据《租赁合同》向佳景公司支付的租金，对应差额部分应由佳景公司向姚文忠支付。又因《委托书》约定的租金标准为税前租金标准，双方一致确认税费由佳景公司支付，从《租金签收表》来看，姚文忠实际从佳景公司收取的租金也为税后租金，故一审法院认定应以税后租金标准作为计算差额的基数。从佳景公司实际发放给姚文忠的租金即443.13元/月结合租金签收表中所记载的面积14.27㎡来看，每平方米实收租金为443.13元/月÷14.27㎡=31.05元，高于佳景公司与活力无限公司在租赁合同、补充协议及口头协商中所约定的2015年11月至2016年1月（27元/㎡）、2016年2月至2017年6月（60000元/月÷2159㎡=27.79元/㎡）、2017年8月至2018年1月（29.7元/㎡）的租金标准，故其中差额部分依据姚文忠向佳景公司出具的委托书结合双方实际履行的情况，应由佳景公司承担。经计算，涉案商铺上述月份的租金差额情况如下：①2015年11月至2016年1月租金差额为173.38元［（31.05元/㎡-27元/㎡）×3个月×14.27㎡］；②2016年12月13日至2016年12月31日租金差额为28.51元［（31.05元/㎡-27.79元/㎡）×14.27㎡÷31天×19天］；③2017年1月至2017年6月租金差额为279.12元［（31.05元/㎡-27.79元/㎡）×14.27㎡×6个月］；④2017年8月至2018年1月租金差额为115.59元［（31.05元/㎡-29.7元/㎡）×14.27㎡×6个月］。综上，佳景公司合计应向姚文忠支付上述期间的租金差额596.60元。至于上述期间差额以外的租金部分，因姚文忠并未举证证明活力无限公司已向佳景公司支付，故姚文忠要求佳景公司支付相应租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
三、至于姚文忠诉请租金至活力无限公司、佳景公司实际返还租赁物时止，鉴于上述租赁合同已于2018年1月31日解除，涉案商铺亦于该日返还给佳景公司，亦无证据证明后来租与他人，故姚文忠诉请2018年1月31日之后的租金，缺乏依据，一审法院不予支持。
关于姚文忠诉请解除合同赔偿金。首先，如前文所述，姚文忠与佳景公司的委托合同关系尚未解除，故姚文忠要求佳景公司承担解除合同的违约责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。其次，虽然活力无限公司与佳景公司签订的租赁合同及补充协议已经解除，但上述租赁合同第十一条第1点约定的赔偿金系因出租方非依法律规定或合同约定单方终止合同的违约责任，该约定并非约束承租人，故姚文忠据此主张活力无限公司支付解除合同赔偿金缺乏合同依据。此外，活力无限公司作为承租人在租赁期限内未按期缴纳租金等违约行为已在3058号案件中以没收保证金的形式承担相应的违约责任，姚文忠再行诉请活力无限公司承担违约责任亦缺乏法律依据。故一审法院对姚文忠的该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、活力无限公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向姚文忠支付2015年11月至2016年1月租金1155.87元；二、佳景公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向姚文忠支付2016年4月1日至2016年12月12日期间租金合计3716.57元；三、佳景公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向姚文忠支付2016年12月13日至2017年6月及2017年8月至2018年1月的租金差额合计596.60元；四、驳回姚文忠的其他诉讼请求。如活力无限公司、佳景公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元，由姚文忠负担380元，活力无限公司负担43元，佳景公司负担70元。
二审中，上诉人活力无限公司和被上诉人姚文忠、佳景公司均未向本院提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，一审法院在审理本系列案过程中，活力无限公司在（2018）粤0604民初4924号案庭审中陈述，活力无限公司因经营出现困难向佳景公司申请免交2015年11月至2016年1月的租金，承诺若免除该三个月的租金就会努力经营下去，如果不免租就只能撤场。佳景公司征得姚文忠同意后免除活力无限公司该三个月的租金。姚文忠认为其免租是附条件的，即活力无限公司必须按期支付后续的租金，否则姚文忠有权追回该三个月的租金。
本院认为，本案二审争议焦点是活力无限公司应否向姚文忠支付2015年11月至2016年1月租金。
姚文忠作为涉案物业的产权人，以《委托书》的形式将涉案物业委托给佳景公司对外出租并代收租金，姚文忠与佳景公司构成委托合同关系。佳景公司接受姚文忠的委托后，就涉案物业与活力无限公司签订《租赁合同》，佳景公司与活力无限公司构成租赁合同关系。上述《委托书》及《租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。
活力无限公司上诉主张3058号案的租金已经包含了本案所涉2015年11月至2016年1月租金，故本案对2015年11月至2016年1月租金进行处理构成重复判决。经审查，已经生效的3058号民事判决判令活力无限公司向佳景公司支付2016年2月至2018年1月31日（不包含2017年7月）的租金781566.65元，上述期间并不包含本案所涉2015年11月至2016年1月期间，故本院有权对本案所涉2015年11月至2016年1月租金进行实体审理，本案与3058号案不属于重复判决。活力无限公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
活力无限公司上诉主张其与佳景公司已经协商一致免除2015年11月至2016年1月租金，该效力及于姚文忠，且姚文忠并无证据证明其承诺免除该三个月租金的条件是活力无限公司后续按期支付租金，故活力无限公司无需支付该三个月租金予姚文忠。经审查，活力无限公司陈述其因经营出现困难申请免租时承诺若免除该三个月的租金就会努力经营下去，如果不免租就只能撤场，该承诺表明活力无限公司以免租三个月为条件来保证其后续正常经营、正常交租、租赁合同继续履行，佳景公司、姚文忠均同意，因此，各方当事人协商一致共同约定活力无限公司经营期间免除2015年11月至2016年1月租金，但是该免租三个月是附条件的，条件为活力无限公司后续正常经营、正常交租、继续履行租赁合同。实际上，活力无限公司并未正常经营至租赁期满即2023年7月31日，其在2018年1月11日发出的《终止合同告知书》载明因负债累累、无法继续经营而要求终止租赁合同，随后退出租赁场所。因免租三个月所附的条件并未成就，且条件不成就系活力无限公司自身原因所致，故2015年11月至2016年1月租金不再免除，活力无限公司应支付该三个月租金予姚文忠。活力无限公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决对此处理正确，应予维持。
综上所述，活力无限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 张雪洁
审判员 吴媛媛
二〇一八年八月十七日
书记员 龚淑仪