成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)川0114执异39号
案外人（异议人）:刘静，女，1979年5月13日出生，汉族，住成都市高新区。
委托代理人：陈建，女，1983年8月3日出生，汉族，四川省中江县号。
申请执行人：成都市青羊区中盟万达小额贷款有限公司，住所地成都市青羊区清江西路51号1栋1单元16层1602号。
委托代理人：刘广伟，男，1990年7月28日出生，汉族，长春市双阳区组，该公司员工，特别授权代理。
被执行人：侯限忠，男，1955年9月6日出生，汉族，成都市武侯区号。
被执行人：尹立君，女，1955年11月25日出生，汉族，成都市武侯区号。
被执行人：侯燕，女，1987年3月31日出生，汉族，成都市武侯区号。
本院在执行成都市青羊区中盟万达小额贷款有限公司（以下简称中盟万达公司）申请执行尹立君、侯燕、侯限忠、成都宏丰房地产开发有限公司一案过程中，作出（2016）川0114执924号民事裁定书，将被执行人侯限忠、尹立君共有的位于武侯区科华北路××12号房屋（权10××60）（以下简称附12号房屋）、侯燕所有的位于成都市武侯区科华北路××号10号房屋（权10×××87）（以下简称附10号房屋）予以查封。执行过程中，案外人刘静以自己是涉案房屋的承租人，侯限忠、尹立君、侯燕与刘静在法院查封前已经签订房屋租赁合同、将两套房屋租给刘静使用且刘静已向出租方支付全部租金为由，请求终止对该两套房屋的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘静异议称，2010年4月26日刘静与侯限忠、尹立君、侯燕签订《租房合同》两份并于同年4月28日在四川省成都市蜀都公证处（以下简称蜀都公证处）为该两份合同办理公证，合同约定侯限忠、尹立君将二人共有的附12号房屋、侯燕将其所有的附10号房屋出租给刘静，租赁期限分别为2012年4月10日至2032年4月9日、2011年3月13日至2031年3月12日，租期均为20年。两套房屋的租金共计2360000元，已由刘静一次性付清，付款方式为刘静以银行转账的方式向侯限忠账户转款1940000元，剩余420000元以现金方式支付给侯限忠。故刘静享有两套涉案房屋的租赁权，为此请求本院中止对涉案房屋的强制执行。
刘静为证明自己主张，向本院提交了以下证据：
1.刘静的身份证复印件一份，用以证明刘静是提出执行异议的适格主体；
2.《租房合同》两份、（2009）成证内民字第10058号公证书、（2010）川成蜀证内民字第21252号、第21253号公证书、转款凭证、收条各一份，用以证明刘静与尹立君、侯限忠、侯燕在2010年已签订租赁合同，并一次性付清两套房屋20年租期内的全部租金共计2360000元，其中1940000元系转账支付，其余420000系以现金形式支付；
3.公证委托书一份，用以证明侯燕委托侯限忠代为办理附10号房屋租赁相关手续；
中盟万达公司对刘静所提出执行异议及所提交证据均不予认可。中盟万达公司认为，首先，涉案房屋的真实租赁人应是何鲁冰和徐小陶而非刘静，且真实租赁人的租赁合同现已到期；其次，刘静签订租房合同的时间与现实租赁情况有矛盾，其所提供的租房合同约定的租金与其提供的转款凭证金额前后矛盾，且取得20年的租赁权违背常理；第三，中盟万达公司在办理抵押时确定涉案房屋登记信息中未出现任何归属于刘静的权利登记，即刘静的租赁不存在任何公示措施，不能阻却中盟万达公司抵押权的实现。
中盟万达公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.成都鲁冰典当有限责任公司、成都小憩驿站酒店管理有限公司工商登记查询各一份、房地产租赁契约两份，用以证明涉案房屋的实际承租人为上述两公司的法定代表人，两套房屋的租赁现均已经到期；
2.房屋信息摘要3六份，用以证明2014年查询时涉案房屋的基本信息状态及涉案房屋未有任何租赁权利登记；
3.2014年涉案房屋的形象照片两份，用以证明2014年涉案房屋的租赁人仍是何鲁冰和徐小陶。
侯限忠、尹立君、侯燕对刘静及中盟万达公司所提交的证据均未发表意见。
刘静对中盟万达公司所提交的证据不发表意见。
本院认为刘静提交的证据及中盟万达公司所提交证据1中的成都小憩驿站酒店管理有限公司工商登记信息、证据2符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信；中盟万达公司提供的证据1中的成都鲁冰典当有限责任公司工商登记信息、证据3与本案缺少关联性，证据1中的房地产租赁契约未获合同双方质证确认，无法确定其真实性，本院依法不予采信。
本院查明，2009年8月9日，侯燕出具《委托书》并在成都市成都公证处办理（2009）成证内民字第10058号公证书，委托其父亲侯限忠代为办理附10号房屋的房屋租赁相关手续。2010年4月26日，侯限忠、尹立君与刘静签订《租房合同》，约定刘静自侯限忠、尹立君处租用附12号房屋，租期自2012年4月10日起至2032年4月9日止共计20年，租金600000元；同日，侯限忠代侯燕与刘静签订《租房合同》，约定刘静自侯燕处租用附10号房屋，租期自2011年3月13日起至2031年3月12日止共计20年，租金1760000元。合同签订当日，刘静自其名下账户向侯限忠名下账户转款1940000元，转账汇款回单摘要记载为“借款”，尹立君、侯限忠向刘静出具“收条”一份，载明“今收到刘静支付的房租人民币大写：贰佰叁拾陆万元整，小写：2360000元。双方按实际用款时间还清全部款项后，要退还此收条给侯限忠”。2010年4月28日，合同双方在蜀都公证处分别为前述两份《租房合同》办理公证，公证书字号分别为（2010）川成蜀证内民字第21252号、第21253号。
另查明，2016年4月26日，成都市中级人民法院作出（2016）成执指字第541号执行案件指定决定书，指定本院执行（2016）川01执559号中盟万达公司申请执行尹立君、侯燕、侯限忠成都宏丰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，执行依据为成都市中级人民法院（2016）成民初字第2448号民事判决书，执行标的为10955732元。本院于同年5月23日立案办理。2016年6月8日，本院作出（2016）川0114执924号民事裁定书，将被执行人侯限忠、尹立君共有的附12号房屋、侯燕所有的附10号房屋予以查封。2016年9月22日，本院委托四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司对两套涉案房屋进行司法评估，评估过程中，刘静向本院提出前述执行异议。
再查明，案涉附10号房屋建筑面积152.89平方米，登记权利人为侯燕，业务件号为权1059487，川恒通评房字（2016）513号房地产估价报告记载，该房屋在2016年10月19日这一价值时点的估价结果为5608000元，估价时用于广福图文打印店及超市经营；附12号房屋建筑面积88.05平方米，登记权利人为尹立君、侯限忠，业务件号为权10××60，川恒通评房字（2016）514号房地产估价报告记载，该房屋在2016年10月19日这一价值时点的估价结果为1435200元，估价时用于成都小憩驿站酒店管理有限公司经营（该公司法定代表人为徐小陶）。前述两套涉案房屋登记抵押权人均为中盟万达公司，他项权证号为成房他证他权字第××号，抵押权登记时间为2014年1月23日，该抵押权目前处于有效状态。
以上事实，有（2009）成证内民字第10058号公证书、（2010）川成蜀证内民字第21252号、第21253号公证书、房屋信息摘要、转账汇款回单、收条等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，本案争议的焦点在于，案外人刘静对涉案房屋是否享有真实、合法的租赁权，及其所享有的权利是否能够排除执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，租赁关系存续期间，租赁物所有权可以发生变动，承租人可以请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，但应满足在法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产之条件，且不存在恶意串通、以明显不合理低价承租被执行人所有的不动产或伪造交付租金证据的情形。本案中，首先，刘静虽向本院提交公证租赁合同两份用以证明其与侯燕及侯限忠、尹立君之间就涉案房屋存在租赁合意，但未向本院提交证据证明涉案房屋为刘静所实际占有使用，故不具备司法解释规定的不动产租赁权公示要件；其次，刘静所提交的银行转账回单摘要部分注明为借款，落款人为尹立君、侯限忠的收条中载有“双方按实际用款时间还清全部款项后，要退还此收条给侯限忠”的内容，与刘静关于其已经一次性支付两套涉案房屋20年租期内全部租金的证明目的间存在矛盾，且不符合房屋租赁的一般交易习惯；再次，涉案房屋目前仅进行了司法评估、尚未进入资产处置程序，所有权未发生变更，也不存在向受让人移交占有问题。综上，案外人刘静关于终止对附10号、附12号涉案房屋强制执行的执行异议请求缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定,裁定如下：
驳回案外人刘静的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王议伟
审 判 员 高崇富
代理审判员 余 晨
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 许小红