广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终336号
上诉人（原审被告）：张长海，男，汉族，1961年09月26日出生，地址：深圳市福田区。
上诉人（原审被告）：葛秀环，女，汉族，1972年03月16日出生，地址：广东省深圳市福田区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：候杰，广东深和律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：何勋，广东深和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李忠强，男，汉族，1986年01月08日出生，地址：江西省吉安市永新县。
被上诉人（原审原告）：陈贵英，女，汉族，1981年02月22日出生，地址：广东省惠州市惠城区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：林雪丽，广东广法律师事务所律师。
原审第三人：惠州市鑫翔源房产装饰有限公司，地址：惠州市惠城区水口街道办事处水口大道10号玉台华庭1栋1层12号。
法定代表人：吴平泼。
委托代理人：丁鹏锐，系该公司员工。
上诉人张长海、葛秀环与被上诉人李忠强、陈贵英、原审第三人惠州市鑫翔源房产装饰有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2017)粤1302民初5120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告李忠强、陈贵英起诉称，两位原告是夫妻。2016年12月3日，两位原告以原告李忠强的名义与两位被告及第三人签订了一份《房地产买卖三方合同》，约定：两位被告将位于惠州市金榜路××号鹏基××美墅H××号房以人民币150万元转让给原告，在合同签订之时支付购房定金18万元，购房款采取首期款37万元和银行按揭95万元的方式支付，由经纪方即第三人代为办理银行按揭业务。同日，原告李忠强与第三人签订了一份《补充协议》，约定由第三人负责帮买卖方办完过户全部流程及银行按揭贷款买方名下。合同签订后，原告向被告支付了定金18万元。2017年2月，因原告李忠强的个人原因，银行未同意贷款。后经第三人与银行沟通后，银行同意以原告陈贵英申请贷款并同意批准贷款，但要求要重新办理面签手续。2017年3月7日，被告向原告及第三人邮寄了一份催告函，要求原告在7日内完成贷款。收到被告的催收函后，原告及第三人多次要求两位被告过来银行办理面签手续，但是两位被告却以各种理由拒绝配合办理银行贷款面签手续。后来，原告为了能够尽快完成涉案房屋的转让交易，原告同意不用贷款而一次性全款支付购房款给被告。但是被告又提出要原告提供存款证明。当原告向被告提供了存款证明后，被告又要求原告将购房款与被告共同办理银行监管。但是，在原告同意被告的银行监管要求并要求，被告过来办理银行监管手续时，被告又置之不理。反而在2017年4月6日，被告竟然以原告没取得贷款为由向原告发出了《解除房屋买卖合同通知书》。原告认为，原告在签订《房地产买卖三方合同》后积极履行合同，按时向被告支付了定金。虽然在第一次申请贷款时，银行不同意贷款申请，但后来在银行同意贷款申请后原告及第三人要求被告办理银行按揭面签手续时，被告却拒绝配合办理面签手续。而当原告答应被告的一次性全额付款及办理银行监管要求后，被告却反悔解除合同，原告不存在《房地产买卖三方合同》第八条约定的违约行为，被告应继续履行《房地产买卖三方合同》。被告的解除合同的行为属于明显的悔约行为，己构成违约，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法查明事实，依法判令支持原告的全部诉讼请求：1.确认原告、被告及第三人在2016年12月3日签订的《房地产买卖三方合同》合法有效；2.判令两位被告继续履行上述《房地产买卖三方合同》，协助办理位于惠州市金榜路××号鹏基××美墅H××号房(房产证号：粤房惠州字第××号，建筑面积为203.32㎡)的转让过户手续，将该房屋过户至原告名下。3.判令两位被告从起诉之日起至办理上述房屋的过户手续之日止，每日按150万元的万分之五支付违约金给原告。4.本案的诉讼费由两位被告承担。
被告张长海、葛秀环辩称，第一点，本案中的陈贵英不是适格的原告，根据合同的相对性原则，合同的当事人才有享有合同的权利和义务，非合同当事人无权诉请强制履行合同的义务。本案中陈贵英在书面合同中没出现，在三方协商过程中也从没提过这个人，因此陈贵英没有资格做本案的原告。第二点，涉案的合同已经依法解除，原告的四项诉请，没有事实基础。第三点，原告在事实与理由部分，所诉的情况，大部分不是事实。比如第一点，2016年12月3日，两原告以李忠强的名义与两被告及第三人签订了一份房地产买卖合同，这个与事实严重不符；第二点，原告与第三人签订了补充协议，这个与事实不符；第三点，他们曾经提出过要以陈贵英的名义再次贷款，这个与事实不符；第四点，他们提出过一次性付款，这个也与事实不符。
第三人惠州市鑫翔源房产装饰有限公司述称，当时他们以150万签订了万林湖3××号房，定金18万，首期款是37万，银行按揭95万，我们负责办理银行按揭贷款。原告说会登记在他夫人陈贵英的名下，当时他说他夫人没空，到时候到房管局的时候可以一起去。所以当天李忠强就付了18万给张长海，后申请银行贷款，发现李忠强有一次未按期还信用卡的记录，银行未同意贷款，后面与银行沟通，银行同意以陈贵英的名义贷款，但要求买卖双方重新办理银行面签手续。当时张长海说出差，等回来再说，后来他说房子是跟李忠强个人签的，不同意过来重新面签，后面双方协商李忠强同意一次性付款给张长海，又说打银行余额给他看，证明李忠强有一次性付款的能力，当李忠强把银行流水打给张长海看后，张长海又提出把这笔钱做银行监管并要求李忠强赔偿拖欠时间的违约金。
原审法院查明的事实
经审理查明，两原告为夫妻关系，两被告为夫妻关系。2016年12月3日，原告李忠强与被告张长海、葛秀环、第三人惠州市鑫翔源房产装饰有限公司签订了《房地产买卖三方合同》约定原告李忠强购买被告张长海、葛秀环位于惠州市金榜路××号鹏基××美墅H××号房，转让价格为150万元，定金18万元，银行按揭贷款95万元；如买方因信誉不良或买方其他不符合银行的硬性条件导致无法贷款，则视为买方违约并承担违约责任；如买方或者卖方不按期履行合同约定义务的，守约方或经纪方发出催告通知七天后仍不履行的，逾期超过十五日的，守约方有权解除合同；卖方同意与买方指定的人签订《广东省房地产买卖合同》，并将物业产权过户到被指定人名下，但本合同的买卖主导地位不变，买方仍按本合同享有权利，履行义务。2016年12月3日，被告出具收款收据载明收到原告18万元。
合同在履行过程中，原、被告按照约定到银行办理按揭，由于原告李忠强个人信用问题，银行不同意贷款。此后，原告李忠强提出用原告陈贵英的名字进行贷款或者一次性付清购房款，被告均不予配合。2017年3月7日，被告张长海、葛秀环向原告发出《催告函》要求原告在收到通知之日起7日内完成贷款手续，取得贷款。2017年3月23日，第三人惠州市鑫翔源房产装饰有限公司员工丁鹏锐通过微信通知被告张长海办理银行面签。2017年4月6日，原告向被告发出解除合同的通知书。2017年4月20日，丁鹏锐向被告张长海微信发出原告方具备一次性付购房款的凭证截图。原告提供银行流水证实原告李忠强2017年3月27日名下银行存款1067286元。
上述事实，有身份证、营业执照、结婚证、《房地产买卖三方合同》、收款收据、《催告函》、《解除房屋买卖合同通知书》、银行账户明细、微信记录等及当事人陈述在案佐证，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告之间签订的《房地产买卖三方合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同约定买方办理按揭贷款，双方亦已经到银行办理了贷款相关手续，由于原告李忠强个人信用问题，银行未同意贷款，其责任在原告李忠强。此后，依照合同第八条的约定，被告张长海、葛秀环于2017年3月7日向原告发出《催告函》要求原告在收到通知之日起7日内完成贷款手续，取得贷款。第三人惠州市鑫翔源房产装饰有限公司员工丁鹏锐于2017年3月23日通过微信通知被告张长海办理银行面签。该通知时间未超过合同第八条“逾期超过十五日”的约定。即原告及第三人在被告发出《催告函》后合理时间内已经通知被告继续办理手续，履行合同。被告以原告违反合同第八条约定要求解除合同，没有依据，本院不予支持。目前，买方愿意按照合同继续履行，并提出用原告陈贵英的名字进行贷款或者一次性付清购房款，但卖方却不予以配合，应视为卖方不同意继续履行合同。原告要求继续履行合同，本院予以支持。在本案庭审时为止，原告并未支付全部购房款，原告主张被告将房屋过户至原告名下没有依据，本院不予支持。本案纠纷是因原告李忠强不能申请银行贷款后，双方就合同如何履行发生的分歧，原告李忠强自身存在过错，原告主张被告承担违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告李忠强与被告张长海、葛秀环、第三人惠州市鑫翔源房产装饰有限公司于2016年12月3日签订的《房地产买卖三方合同》合法有效，继续履行。
二、驳回原告李忠强、陈贵英的其他诉讼请求。
案件受理费18300元（原告已预交9150元），由原告李忠强、陈贵英负担9150元，被告张长海、葛秀环负担9150元。应缴纳诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
当事人二审的意见
上诉人张长海、葛秀环不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初5120号判决书。依法驳回陈贵英的起诉，依法驳回李忠强的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、一审法院程序严重违法。一审法院把陈贵英列为原告是很严重的程序错误。本案中，陈贵英不是合同的一方当事人。根据合同相对性原则，合同当事人才享有的合同的权利和义务，非合同当事人无权诉请强制履行合同的义务。
二、本案中，李忠强存在严重的违约行为。是被上诉人李忠强的个人信用问题，导致银行未同意其贷款，其责任在李忠强本人。
三、上诉人张长海和葛秀环房产红本在手，合同签订后也依约到银行履行了配合贷款面签手续，完成合同约定的应当履行的行为。
四、上诉人发《催告函》，催告被上诉人李忠强在7日内完成贷款义务，是催告李忠强尽快完成已经签订的银行按揭贷款手续，是催告，不是新的邀约。一审法官曲解为新邀约。
五、变更合同主体，应当取得卖方（张、葛）的同意。何况李忠强在诉讼前并没有提出过要变更合同主体，只是在诉讼中提出。
六、变更付款方式同样应当取得卖方（张、葛）的同意。何况李忠强在合同解除前并没有提出过要变更付款方式。
七、涉案合同上诉人在2017年3月7日发出《催告函》，要求被上诉人李忠强在收到通知之日起7日内完成贷款手续，取得贷款，但被上诉人李忠强依然故我，还是没有办理。一个月后，上诉人依约发函解除《房地产三方买房合同》，符合合同和法律规定。
基于以上理由，上诉人认为，一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
上诉人在庭审中补充：在书面的民事上诉状上的第一个上诉请求，更改为：请求撤销一审法院作出的（2017）粤1302民初5120号判决书，依法发回重审，或者依法驳回陈贵英的起诉，依法驳回李忠强的诉讼请求。另外，我方说明一下理由：第一，一审程序严重错误，陈贵英没有诉权，法院将其列为原告是属于程序上的错误，应当是驳回陈贵英的起诉的，陈贵英事实上与本案的合同没有任何关系。还有，我方认为本案的争议焦点应该是李忠强是否有违约，以及在上诉人发出《催告函》后，上诉人是否有解除合同的权利。本案中李忠强违约行为是很明显的，在这钟情况下我方已经通过发出《催告函》后，才提出了解约的。在双方签订的合同的第三条第四项的第A小项，买方需在合同签署之日，递交贷款所需的资料，如果买方因信用不良导致无法贷款的，这个违约责任归属买方，我方当事人这边尽责进行催告，后来发出解除书这是正确的。还有，一审法院在查明事实方面是有错误的，具体表现在一审法院在本院查明事实部分的第五页第二段，全部是错误的：第一个是原审原告李忠强提出以陈贵英的名义进行贷款申请以及他有能力一次性交齐款项，这与事实严重不符；第二个是，判决书中的“2017年3月23日第三人惠州市鑫翔源房产装饰有限公司员工丁鹏锐通过微信通知被告张长海办理银行面签。”这个也与事实不符；第三个是“2017年4月20日，丁鹏锐向被告张长海微信发出原告方具备一次性付购房款的凭证截图。原告提供银行流水证实原告李忠强2017年3月27日名下银行存款1067286元。”这个也与事实严重不符。第四点，一审判决双方要继续履行合同是说上诉人张长海拒绝配合与被上诉人面签，但是事实上我方当事人已经有配合去面签了，就在2016年12月的时候就已经去农业银行去面签过了，因此我们不存在没有配合面签的问题。中介在本案中是存在利益关系的，他的证言不可信。
被上诉人口头答辩称：第一，被上诉人陈贵英作为一审的诉讼主体，是适格的，被上诉人两位是夫妻关系，被上诉人李忠强是作为代表与上诉人签订的合同，并且在双方签订合同前，我方当事人李忠强就有向第三人及上诉人提到妻子陈贵英。第二，根据合同的约定：“卖方同意与买方指定的人签订《广东省房地产买卖合同》，并将物业产权过户到被指定人名下”，被上诉人两人购买涉案的房屋，应当视为是夫妻的共同财产，李忠强的合法妻子陈贵英是享有法律义务和权利。第二，被上诉人不存在严重违约的行为。理由有，在上诉人发出《催告函》前，被上诉人与第三人一直有催告上诉人过来共同办理银行的面签手续，但是上诉人以各种理由拒绝过来，我方当事人是可以一次性支付购房款给上诉人的，就算被上诉人无法申请银行贷款，也是有能力可以一次性付完全部的购房款的；第三，上诉人只允许我方当事人李忠强办理银行申请贷款，而不允许以其配偶的名义申请贷款，且不同意一次性付款，这个是无理的要求，无论谁能贷款成功或一次性付款，这个并没有损害上诉人的利益的，上诉人一样可以收到购房款，综上所述，我方认为一审法院查明事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的的全部上诉请求。
原审第三人答辩称：我方没有答辩意见。
上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：涉案《房屋买卖三方合同》应否继续履行。
关于涉案《房屋买卖三方合同》应否继续履行的问题。上诉人称一审查明事实部分“李忠强提出以陈贵英的名义贷款及有能力一次性付款”及“2017年3月23日丁鹏锐通过微信通知张长海办理银行面签”，与事实严重不符，而未提交证据证明其主张，本院不予采信。《房地产买卖三方合同》第八条约定，守约方发出催告通知七天后仍不履行的，逾期未超过十五日的，支付违约金，合同继续履行；逾期超过十五日的，守约方有权解除合同。上诉人于2017年3月7日向被上诉人发出催告函，要求其于7日内完成贷款手续，经纪方惠州市鑫翔源房产装饰有限公司员工丁鹏锐于2017年3月23日通过微信通知上诉人张长海办理银行面签，被上诉人及原审第三人已在合理时间内通知上诉人继续办理银行贷款手续，逾期未超过十五日，合同解除的条件未成就，依约合同继续履行。故上诉人主张解除合同，无事实和法律依据，本院不予采信。现本案买方李忠强愿意一次性付款或者用其配偶陈贵英的名字进行贷款，继续履行合同义务，且该履行义务的方式并不损害出卖人一方的任何利益，故而原审法院认定涉案合同继续履行，并无不当，本院予以维持。
至于上诉人主张陈贵英不是本案适格当事人，本院认为，尽管陈贵英并未参与签署涉案的合同，但是在该合同履行过程中已经提出过以陈贵英的名义申请贷款以履行支付义务。因此，陈贵英作为买受人李忠强的配偶参加诉讼，并不导致张长海、葛秀环的义务增加，也不影响本案事实认定和实体处理。在本案中陈贵英一并主张权利并列为本案当事人的，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用18300元，由上诉人张长海、葛秀环负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年五月十七日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；