济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0112民初832号
原告中国工商银行股份有限公司济南高新支行,住所地济南市。
代表人郝军，行长。
委托代理人李寿锋（特别授权代理），男，生于1963年9月20日，汉族，系该行职工，住济南市。
被告于文福，男，生于1963年8月18日，汉族，系济南三友广告有限公司职工，住济南市。
被告叶建春（系被告于文福之妻），女，生于1965年2月2日，系济南三友广告有限公司职工，住济南市。
被告山东省商业房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人李德昌，董事长。
委托代理人周继勇、王若宇（均系特别授权代理），均系山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司济南高新支行(以下简称工行高新支行)与被告于文福、叶建春、山东省商业房地产开发有限公司（以下简称山东商业房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，2016年6月6日公开开庭审理了本案。原告工行高新支行的委托代理人李寿锋、被告山东商业房地产公司的委托代理人王若宇到庭参加诉讼。被告于文福、叶建春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
原告工行高新支行诉称：2003年9月12日，被告于文福因购买济南市历下区商品房，与原告签订编号为A【个人住房】字【省行营业部】行【开发区】支行【2003】年【0603】号《个人购房借款合同》，向原告借款139万元，被告叶建春作为于文福的配偶，同被告于文福向原告出具了共同还款及抵押声明，明确共同偿还贷款，并自愿同意将济南市历下区商品房抵押给原告。被告山东商业房地产公司作为借款人于文福的担保人，亦签字盖章自愿提供连带责任保证。合同签订后，原告按约向被告提供了借款139万元，但被告并未能按照约定偿还借款本金及利息，被告山东省商业房地产开发有限公司作为保证人仅承担了98456.23元的保证责任（其中：本金68459.23元，利息29996.88元）。被告的行为严重违反了《个人购房借款合同》的约定，故原告依照合同第十三条第（四）及保证条款的约定，向贵院提起诉讼。请求：1、被告立即偿还原告贷款本金703808.67元、暂不欠息（计算至2015年12月16日）及以后的利息按借款合同约定计付至实际付款日止；2、请求判令原告对位于济南市历下区商品房享有优先受偿权；3、请求判令被告山东省商业房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、本案诉讼、保全等费用由被告承担。
被告于文福（缺席）未答辩。
被告叶建春（缺席）未答辩。
被告山东商业房地产公司辩称：一、阶段性担保属于附条件的民事法律行为，因他方的过错致使所附解除条件不能成就或者他方故意阻却所附条件的成就，保证人不承担保证责任。根据《民法通则》第二十六条，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。依照于文福与答辩人及原告签订的《个人购房借款合同》的约定，答辩人提供的是阶段性担保，该种担保的法律属性，实际上为附解除条件的民事法律行为。根据相关规定只有抵押人（借款人）和抵押权人到场或者出具经过公证的授权方可办理房产抵押登记，且房产抵押登记的权利、义务双方为原告和于文福，答辩人无法强制要求原告和于文福办理房产抵押手续，于文福约2006年即取得房产权属证书，近十年时间延迟不办理抵押登记的行为，应属于故意阻却解除答辩人阶段性连带保证责任所附条件的成就，答辩人作为保证人不应继续承担保证责任。另，原告与于文福及答辩人签订的《个人购房借款合同》明确约定，历下区解放路43号银座数码广场22层10室房屋为抵押房产，原告作为抵押权人，在于文福取得房屋权属证书后，有义务与于文福共同办理抵押权登记手续。但事实上，自于文福取得抵押房产权属证书至今的近十年期间，原告未积极采取措施督促于文福尽快办理抵押登记手续，亦未及时采取其他积极手段保全其债权的安全，而是放任了未办理抵押登记手续的事实的存在。所以，答辩人认为，原告至今未能实现房屋的抵押权登记，也是原告怠于行使权力所致，由此产生的不利后果应由原告自行承担。二、物保优先于人保，担保人的责任是在物的担保责任之外承担。根据《担保法》第二十八条，同一债权既有人的保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。又根据《个人购房借款合同》的约定，存在抵押物。答辩人尽管是担保人，但在借款人存在物的担保和保证人的保证担保同时存在的情况下，担保人的责任是在物的担保责任之外承担，也就是说，在支持原告对物的担保的优先受偿权情况下，应免除答辩人作为保证人的保证责任。三、如法院经审理，判决答辩人承担担保责任，答辩人请求根据《担保法》的相关规定，一并解决答辩人在承担担保责任后直接向被告于文福、叶建春追偿。
经审理本院认定：2003年5月26日，被告于文福向原告工行高新支行提出个人贷款申请。2003年9月12日，原告工行高新支行（贷款人）与被告于文福（借款人、抵押人）及被告山东商业房地产公司（保证人）签订个人购房借款合同，约定：贷款人向借款人发放借款人民币139万元用于购买坐落于济南市历下区解放路43号22层10号的住房（商业用房）；贷款期限为20年，自2003年9月12日起至2023年9月11日止；贷款利率执行中国人民银行规定的利率，确定月利率为4.2%，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；借款人按月归还贷款本息共240期，按等额本息还款法还款；借款人开立活期存折账户，户名于文福，并保证每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月20日或贷款人规定的还款日从该存款账户中扣收贷款本息；借款人如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责；借款人（即抵押人）保证以其有权处分的本合同第二条规定之房产和本合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止；若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从起账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权利；保证人承诺负责督促借款人按时归还贷款，并按贷款人的要求，帮助贷款人追收借款人债务。2003年9月12日，被告于文福的配偶叶建春为上述贷款出具《共同还款及抵押声明》，载明：借款人于文福系我叶建春之配偶，于2003年9月12日与工行高新支行签订个人购房借款合同及相关文件，借款金额139万元，期限20年，我已对合同内容完全知悉，并同意所有条款，对该债务我同意以我个人财产及我俩夫妻共有财产承担连带清偿责任，我们自愿将以在工行高新支行贷款购买的位于济南市历下区银座数码广场22层10号住房一套抵押给工行高新支行，用以向该行申请个人住房按揭贷款。我们保证未在该房产上设置任何权利，对签署的个人住房借款、抵押合同不持异议，并愿意承担抵押担保的一切法律责任。2003年9月12日，原告向被告于文福发放了贷款139万元；贷款月利率为千分之4.2。2015年3月起，被告于文福、叶建春不按合同约定偿还贷款本金及利息。截至2015年12月19日，减去扣划山东商业房地产公司的本金74689.96元、利息32695.2元，被告于文福、叶建春累计欠原告贷款本金703808.67元。诉讼后，截止2016年5月，原告工行高新支行扣划被告山东商业房地产公司本金33136.75元、利息9943.81元。原告变更第一项诉讼请求为：被告立即偿还原告贷款本金670671.92元及2016年5月20日以后的利息按借款合同计付至实际付款日。
另查明，被告于文福于2005年7月取得涉案房产产权证，并于2006年3月转售他人。
上述事实，有原告工行高新支行提交的借款人户籍证明、身份证、户口本、结婚证复印件各1份、商品房买卖合同1份、中国工商银行个人住房贷款申请审批表1份、个人购房借款合同1份、共同还款及抵押声明1份、中国工商银行个人借款凭证1份、担保企业资料复印件1份、扣划保证金明细表打印件1份、自营贷款明细表打印件1份、扣划保证金明细1份，被告山东商业房地产公司提交的房屋所有权登记审批表打印件1份、房屋权属状况信息打印件1份及原、被告的当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为：原告工行高新支行与被告于文福、山东商业房地产公司签订的个人购房借款合同系其真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规之强制性规定，该合同合法有效。原告工行高新支行已按合同约定向被告于文福发放了贷款，被告于文福、叶建春未按合同约定偿还借款。原告要求被告于文福、叶建春偿还借款本金670671.92元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，因被告于文福、叶建春以其坐落于济南市历下区住房提供抵押担保，但未办理抵押登记，且该房屋已于2006年3月转售他人，故原告工行高新支行要求对该涉案房产享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。被告山东商业房地产公司为贷款提供担保，由于贷款人于文福一直未办理抵押登记，故担保期限尚未届满，被告山东商业房地产公司仍需按合同约定承担连带担保责任，且依照合同约定，保证范围为合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用，因此，在被告于文福、叶建春未履行还款义务且抵押房产不能实现清偿的情况下，被告山东商业房地产公司应对全部未清偿本金及利息承担连带还款责任。被告山东商业房地产公司承担连带保证责任后有权向被告于文福、叶建春追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告于文福、叶建春于本判决生效之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司济南高新支行借款本金670671.92元。
二、被告于文福、叶建春自2016年5月21日起至判决生效之日止以670671.92元为基数，于本判决生效之日起10日内按原、被告签订的个人购房借款合同的约定支付原告中国工商银行股份有限公司济南高新支行利息。
三、被告山东省商业房地产开发有限公司对上述一、二款项承担连带清偿责任，被告山东商业房地产公司承担连带保证责任后有权向被告于文福、叶建春追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司济南高新支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10838元，由原告中国工商银行股份有限公司济南高新支行负担100元，被告于文福、叶建春、山东省商业房地产开发有限公司负担10738元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张金芳
人民陪审员 宫丽平
人民陪审员 郑洪娟
二〇一六年七月十九日
书 记 员 王百丽