福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)闽民终138号
上诉人（申请执行人、原审被告）：中国银行股份有限公司福州市晋安支行，住所地福建省福州市福新中路111号，组织机构代码85439426-9。
主要负责人：李积勇，该行行长。
委托诉讼代理人：林云、林宁，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（执行案外人、原审原告）：西安大明宫万达广场有限公司，住所地陕西省西安市高新区沣惠南路摩尔中心A座8层。
法定代表人：齐界，该公司总裁。
委托诉讼代理人：程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：施小华，男，1975年6月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。
上诉人中国银行股份有限公司福州市晋安支行（以下简称中国银行晋安支行）因与被上诉人西安大明宫万达广场有限公司（以下简称西安万达公司）、原审第三人施小华案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院(以下简称福州中院)(2016）闽01民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中国银行晋安支行上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判西安万达公司将6168225元转入执行账户作为（2014）榕民初字第1220号判决执行款项后，不再执行西安大明宫万达广场A-1-31906、A-1-31907、A-1-31908房产(以下简称案涉房产)。事实与理由：(一)西安万达公司应将施小华支付的全额购房款转入福州中院执行账户，作为合同解除后应返还给施小华的财产供福州中院强制执行。西安万达公司经陕西省西安市未央区人民法院(以下简称西安未央区法院)（2015）未民初字第02354、02355、02356号民事判决书确认的债权可在申请强制执行后参与福州中院执行分配，无权在本案中优先抵扣。1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条,因第三人解除合同而解除对执���标的物查封的同时，人民法院可以执行被执行人因支付价款而形成的对第三人的债权。可见，此处的债权系因被执行人支付价款而产生，对应的是被执行人购买财产的全部对价，并非优先清偿第三人债权后的剩余对价，西安万达公司应将施小华的全额购房款6168225元转入福州中院执行账户，作为解除查封的先决条件。2、根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》88条，在执行阶段，除非债权人享有担保物权，否则其债权均属于一般债权而不具有任何优先性。施小华应向西安万达公司支付代偿的银行本息及解除合同违约金、诉讼费、公告费等共计3566633.92元。这些基于追偿权和违约金请求权而形成的债权都是未附加任何担保物权的一般债权，没有任何优先性，西安万达公司无权在施小华的财产中优先受偿。至于西安未央区法院作出的西安万达公���可在向施小华退还房款时直接扣除上述款项的判决，只适用于施小华无其他债权人申请执行的情况，西安万达公司并不能以此对抗其他生效判决所确认的一般债权。(二)一审判决违反了相关执行的法律规定，不当赋予了西安万达公司的一般债权以优先性，侵害了其他债权人的合法利益。解除对讼争房产查封的同时，若不将施小华支付的全额购房款作为执行替代物，将造成银行利益受损，而开发商反而从中获利的不正常现象。
西安万达公司辩称，(一)一审认定事实清楚，施小华对房产不享有任何权益，西安万达公司系案涉房屋的唯一合法权利人，中国银行晋安支行查封该房产没有法律及事实依据，应当依法解封。2013年9月，西安万达公司与施小华签订案涉房屋的商品房买卖合同，施小华合计支付首付款3098225元，剩余307万房款向昆仑���行股份有限公司西安分行（以下简称“昆仑银行西安分行”）办理按揭贷款，因施小华逾期支付按揭贷款导致西安万达公司代替偿还银行贷款本息共计2846000元。2014年10月，中国银行晋安支行依据福州中院（2014）榕民保字第533号民事裁定书查封案涉三房产。西安万达公司于2015年3月诉至西安未央区法院，解除涉案三套房屋的商品房买卖合同。2015年11月12日，西安未央区法院判决，解除西安万达公司与施小华商品房买卖合同，西安万达公司退还房款时扣除其代偿款、违约金等。西安万达公司于2014年6月28日，以报纸公告的形式通知施小华办理交房手续，但截止至今房屋未实际交付施小华，亦未将房屋产权登记在施小华名下。(二)中国银行晋安支行查封系基于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理���门协助执行若干问题的通知》第十五条规定的预查封，预查封实现的是债权请求权，本案案涉商品房买卖合同解除后施小华的债权为扣除西安万达公司代偿款、违约金、诉讼费及公告费等款项后剩余款项。首先，西安万达公司与施小华签订的《商品房买卖合同》时即明确约定了合同解除后施小华的债权为扣除银行贷款本息、违约金及税费等剩余款项。其次，案涉三房产的解约判决，判令西安万达公司在退还房款时可直接扣除代偿银行贷款、违约金等。再次，西安万达公司在应退施小华房款中扣除代偿银行贷款本息、违约金等不仅是履行生效判决赋予的权利，亦是双方债务抵消。现双方债务抵消行为已经生效，抵消的债权已消灭，依法应当受到法律保护。(三)中国银行晋安支行与案涉房产关联的（2014）榕民初字第1220号民事判决，履行债务人为福建亿华网络科技有限���司（简称亿华公司），担保人施小华系在最高债权限额2000万元内承担连带清偿责任。中国银行晋安支行应要求亿华公司履行生效判决，并依法通过法院查处执行亿华公司财产，即使其要求施小华承担担保责任，除可以执行本案一审判定的西安万达公司应退还施小华的款项外，不足部分可通过法院查处执行施小华其他财产。综上，请求驳回上诉，维持原判。
西安万达公司向一审法院提出诉讼请求：1.停止对位于西安大明宫万达广场A-1-31906、A-1-31907、A-1-31908的强制执行措施，并解除对上述房屋的查封；2.请求依法确认西安大明宫万达广场A-1-31906、A-1-31907、A-1-31908房屋为西安万达公司所有。
一审法院认定事实：福州中院在审理（2014）榕民初字第1220号中国银行晋安支行与亿华公司、施小华、徐蕊金融���款合同纠纷一案中，依中国银行晋安支行的申请，于2014年8月26日作出（2014）榕民保字第533号保全裁定，并实际预查封了本案第三人施小华已经办理预告登记的案涉房产。西安万达公司就（2014）榕民保字第533号民事裁定向福州中院提出执行异议。福州中院于2016年3月14日作出（2016）闽01执异字第1号民事裁定，驳回西安万达公司的异议。西安万达公司遂提起本案诉讼。
另查明，福州中院于2015年5月8日作出（2014）榕民初字第1220号民事判决，判决主文第四项判令施小华在担保的最高债权额人民2000万元限度内对亿华公司的案涉债务承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力。
再查，2013年9月，西安万达公司与施小华签订三份购房合同，约定施小华购买西安万达公司开发的西安大明宫万达广场A-1-31906、A-1-31907、A-1-31908房产，三套商品房总价为6168225元。合同签订后，施小华向西安万达公司支付首付款3098225元，剩余307万元房款施小华申请了银行按揭贷款。因施小华逾期未偿还按揭贷款，昆仑银行西安分行宣布贷款提前到期，并于2015年1月27日、1月28日从西安万达公司保证金账户扣款2845972.42元用于偿还施小华所欠按揭贷款本息。西安万达公司于2015年4月24日向西安未央区法院起诉，请求解除其与施小华之间签订的涉及西安大明宫万达广场A-1-31906、A-1-31907、A-1-31908房产的三份购房合同，由施小华支付其代偿的银行贷款本息，施小华支付解除合同违约金等。西安未央区法院于2015年11月12日作出（2015）未民初字第02354、02355、02356号民事判决，判令解除前述三份购房合同，施小华向西安万达公司支付其代偿的银行贷款本息2845972.42元、解除合同违约金616822.5元，该款在西安万达公司向施小华退还房款时扣除；施小华承担诉讼费102039元及公告费1800元，该款西安万达公司已预交，施小华应支付给西安万达公司。
一审法院认为：关于福州中院预查封是否符合法律规定。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项关于“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”的规定，福州中院对案涉房屋进行预查封符合法律规定。
关于购房合同解除后的权利变动。西安万达公司与施小华之间签订的三份购房合同已被西安未央区法院（2015）未民初字第02354、02355、02356号生效��决解除，西安万达公司对案涉西安大明宫万达广场A-1-31906、A-1-31907、A-1-31908房产享有权利，施小华对前述房屋已不享有相关权利，现西安万达公司再次向福州中院请求确认其对西安大明宫万达广场A-1-31906、A-1-31907、A-1-31908房产享有所有权，已无必要。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，预查封的标的是施小华向西安万达公司购买的已办理预告登记的房产，现施小华对前述房屋已不享有相关权利，西安万达公司请求停止对前述三套房产的强制执行措施，于法有据，予以支持。
关于中国银行晋安支行的权利保护。基于预告登记的从属性原则及其功能，在购房合同解除后，预告登记失效��《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本案中，施小华共向西安万达公司支付购房款6168225元，而根据西安未央区法院（2015）未民初字第02354、02355、02356号民事判决，施小华应向西安万达公司支付其代偿的银行贷款本息、解除合同违约金、诉讼费及公告费合计3566633.92元，两项对抵后，施小华对西安万达公司享有2601591.08元债权。根据前述规定，西安万达公司应将其应退还施小华的2601591.08元转入执行账户作为（2014）榕民初字第1220号民事判决及相关���件的执行款项。
综上所述，原告西安万达公司的诉请成立，予以支持。第三人施小华经依法传唤无正当理由未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、在西安万达公司将其应退还施小华的2601591.08元转入福州中院执行账户作为（2014）榕民初字第1220号民事判决及相关案件的执行款项后，不得再执行西安大明宫万达广场A-1-31906、A-1-31907、A-1-31908的房产；二、驳回西安万达公司其他诉讼请求。
中国银行晋安支行与西安万达公司对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
双方当事人的争议焦点是西安万达公司应转入中院执行账户的执行款项是否为施小华支付的全额购房款，还是应扣除施小华欠付西安万达公司债务。
本院认为，施小华对其因支付购房款而享有对西安万达公司的债权与西安万达公司因施小华购房违约而享有对施小华的债权二者之间具有关联性，前者债权亦是后者债权的前提。西安万达公司与施小华签订的《商品房买卖合同》，约定因施小华未能按期向按揭银行还款导致西安万达公司解除合同的，施小华同意西安万达公司将退房款优先并直接支付贷款银行以清偿贷款本息等费用，施小华应支付的违约金及西安万达公司因此发生的所有费用均在退还施小华购房款前先行扣除。合同中已约定西安万达公司享有债权的优先抵扣权，双方在合同中的约定合法有效。西安未央区法院（2015）未民初字第02354、02355、02356号三份生效判决认定施小华共向西安万达公司支付购房款6168225元，施小华应向西安万达公司支付其代偿的银行贷款本息、解除合同违约金、诉讼费及公告费合计3566633.92元，两项对抵后，西安万达公司应退还施小华的购房款为2601591.08元。根据该三份生效民事判决书，西安万达公司对施小华享有的债权具有优先抵扣权，施小华对西安万达公司所享有的债权经双方债权抵消后剩余债权2601591.08元，故一审法院认定该债权作为福州中院（2014）榕民初字第1220号民事判决及相关案件的执行款项并无不当。中国银行晋安支行认为施小华拖欠西安万达公司的逾期贷款本息、解除合同违约金、诉讼费、公告费等不能作为优先债权予以抵扣，与西安未央区法院生效民事判决不符，本院不予支持。
综上所述，中国银行晋安支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费98409元，由中国银行福州晋安支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李为民
审 判 员 陈乐思
审 判 员 陈 曦
二〇一八年三月三十日
法官助理 何必林
书 记 员 陈美燕