福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0721民初384号
原告：中国农业银行股份有限公司顺昌县支行，住所地福建省顺昌县双溪街道城中路19号，统一社会信用代码9135072185708301Y。
主要负责人：丁啟强，行长。
委托诉讼代理人：郑飞，中国农业银行股份有限公司顺昌县支行员工。
被告：陈菁，女，1986年6月27日出生，汉族，农民，住福建省连江县。
被告：兰保辉，男，1981年10月28日出生，汉族，农民，住福建省连江县。
两被告委托诉讼代理人：罗义炜，福建瀛榕律师事务所律师。
两被告委托诉讼代理人：吴和镇，福建瀛榕律师事务所实习律师。
被告：福建金大地置业有限公司，住所地福建省顺昌县双溪街道城南东路富州新区，组织机构代码55095578-4。
法定代表人：吴家金，董事长。
原告中国农业银行股份有限公司顺昌县支行（以下简称农行顺昌支行）与被告陈菁、兰保辉、福建金大地置业有限公司（以下简称福建金大地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2017年5月9日作出（2017）闽0721民初384号民事裁定，中止本案诉讼；2017年7月7日，中止诉讼情形消失后，本案恢复审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行顺昌支行的委托诉讼代理人郑飞，被告陈菁、兰保辉的委托诉讼代理人罗义炜到庭参加诉讼；被告福建金大地公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行顺昌支行向本院提出诉讼请求：1.陈菁、兰保辉立即共同偿还借款499470.42元及利息、罚息、复利（截止2017年2月23日，利息、罚息、复利共计39111.53元，此后的利息、罚息、复利按合同约定的利率标准计算至还清借款之日止）；2.福建金大地公司对上述债务本息承担连带清偿责任；3.依法处置陈菁、兰保辉所有的坐落于顺昌县抵押房产，所得价款用于优先偿还陈菁、兰保辉结欠的借款本息；4.本案诉讼费用由陈菁、兰保辉、福建金大地公司共同负担。事实和理由：2012年11月，陈菁、兰保辉因向福建金大地公司购买坐落于顺昌县商用房，并以所购的房产作为抵押，向农行顺昌支行申请一手商业用房贷款630000元。陈菁、兰保辉出具了《共同还款承诺书》和《同意抵押承诺书》，承诺不论夫妻二人发生任何因素，任何一方都有责任还清贷款本息。2013年1月10日，双方签订了《个人购房担保借款合同》，陈菁、兰保辉以坐落于顺昌县商用房产作为抵押担保，并在顺昌县房地产管理所办理预售房抵押登记，福建金大地公司自愿为陈菁、兰保辉借款提供阶段性连带责任保证。合同约定：农行顺昌支行向陈菁、兰保辉提供630000元一手房按揭购房贷款，借款期限为120个月，还款方式为等额本息，按月偿还借款本息，借款利率以借款发放日中国国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为基础上浮10%，逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上浮50%加收罚息，合同还对双方的权利义务、违约责任进行了约定。合同签订后，农行顺昌支行于2013年1月23日向陈菁发放了个人购房按揭贷款630000元，将该款按《个人购房担保借款合同》约定转入福建金大地公司账户。贷款发放后，陈菁、兰保辉未能按照合同约定履行还款义务，仅按月归还本息至2015年9月22日，截止起诉之日已累计17期未还。农行顺昌支行依据双方签订的《个人购房担保借款合同》第十二条12.4（2）款约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，要求陈菁、兰保辉立即偿还结欠的借款本息。
陈菁、兰保辉共同辩称，一、本案答辩人购买的房产产权未办到答辩人名下；二、答辩人认为福建金大地公司在答辩人购买的房产正门加盖了楼梯，侵害了答辩人的权益，如果福建金大地愿意拆迁楼梯，答辩人愿意还款；三、农行顺昌支行对答辩人购买的房产不享有优先受偿权，因为房产未办理至答辩人名下，抵押只是预登记，属于债权请求权，抵押权未依法设立，农行顺昌支行只享有债权，不享有物权；四、借款确实仅偿还至2015年9月，此后未还款，对农行顺昌支行的第一项诉讼请求没有意见；五、合同约定的罚息、复利过高，《个人购房担保借款合同》为格式合同，农行顺昌支行没有与答辩人协商罚息和复利，《个人购房担保借款合同》中关于罚息、复利的约定应认定为无效条款。
福建金大地公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2012年12月20日，陈菁因购买坐落于顺昌县商用房产需要，向农行顺昌支行申请贷款630000元，兰保辉出具《共同还款承诺书》承诺与陈菁共同还款。2013年1月10日，农行顺昌支行与陈菁、兰保辉、福建金大地公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，陈菁、兰保辉向农行顺昌支行借款630000元用于购买房产；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；合同项下借款采用阶段性保证+抵押担保，由阶段性保证人福建金大地公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利等；由本合同签章的抵押人（陈菁、兰保辉）提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；陈菁、兰保辉以其所购的坐落于顺昌县商用房产为借款提供抵押担保；合同12.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；合同12.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……《个人购房担保借款合同》签订后，农行顺昌支行于2013年1月23日向陈菁发放了个人购房按揭贷款630000元。借款后，陈菁、兰保辉仅按月归还本息至2015年9月22日，余款至今未还。截止2017年2月23日，已累计17期未还，结欠农行顺昌支行借款本金499470.42元，利息、罚息、复利共计39111.53元。
另查明，农行顺昌支行与陈菁、兰保辉于2013年1月18日就合同约定的抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记；陈菁所购房产至今未办理房屋所有权证，农行顺昌支行未就抵押房产办理抵押登记。《个人购房担保借款合同》第十二条关于借款罚息约定的12.1条中“逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调”系黑体字，关于复利约定的12.3条均为黑体字。《个人购房担保借款合同》双方当事人签章页的上方用黑体字注明“借款人、担保人声明：贷款人已依法向我方提示了本合同相关条款（特别是黑体字条款），应我方要求对相关条款的概念、内容及法律效果做了说明，我方已经知悉并理解上述条款”。
本院认为，农行顺昌支行与陈菁、兰保辉、福建金大地公司签订的《个人购房担保借款合同》意思表示真实，与法不悖，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。农行顺昌支行依约发放借款，陈菁、兰保辉未依约偿还借款本息，显属违约，应依约承担逾期还款相应的违约责任，农行顺昌支行有权依据《个人购房担保借款合同》的约定提前收回已发放借款，故农行顺昌支行要求陈菁、兰保辉偿还借款499470.42元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。经庭审查明，《个人购房担保借款合同》约定的抵押房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记，未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故本案抵押权依法未设立，农行顺昌支行要求处分抵押房产，并对所得价款优先受偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因抵押房产未办理抵押登记，福建金大地公司仍应依照《个人购房担保借款合同》的约定，对陈菁、兰保辉偿还农行顺昌支行借款本息承担阶段性连带保证责任。陈菁、兰保辉辩称其尚未取得所购房产的产权，且福建金大地公司在其所购房产的正门加盖楼梯，影响其所购房产的使用，但该情况系福建金大地公司与陈菁、兰保辉履行双方之间的《商品房买卖合同》所产生的纠纷，不足以对抗农行顺昌支行要求陈菁、兰保辉作为借款人偿还借款本息的请求权，故本院对陈菁、兰保辉的该项抗辩意见不予采纳。陈菁、兰保辉辩称《个人购房担保借款合同》系格式合同，其没有与农行顺昌支行协商罚息、复利，合同中关于罚息、复利的约定应认定为无效条款，本院审查《个人购房担保借款合同》后认为，合同中关于罚息和复利的约定条款均以黑体字加粗的方式提请签约双方注意，合同双方当事人签章页的上方亦有用黑体字注明“借款人、担保人声明：贷款人已依法向我方提示了本合同相关条款（特别是黑体字条款），应我方要求对相关条款的概念、内容及法律效果做了说明，我方已经知悉并理解上述条款”，且陈菁、兰保辉对该合同的真实性不持异议，应认定该合同条款为双方真实意思表示，且关于罚息、复利的条款不存在合同无效的法定情形，罚息及复利系双方对逾期还款违约责任的约定，符合法律规定，不属于加重对方责任的条款，故对陈菁、兰保辉的该项抗辩意见，本院不予采纳。福建金大地公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃当庭陈述、举证及质证的权利，依法可以缺席判决。
综上所述，农行顺昌支行的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、陈菁、兰保辉应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国农业银行股份有限公司顺昌县支行借款本金499470.42元及利息、罚息、复利（截止2017年2月23日，利息、罚息、复利共计39111.53元，此后的利息、罚息、复利按合同约定的利率标准计算至还清借款之日止）；
二、福建金大地置业有限公司对陈菁、兰保辉履行本判决第一项确定的义务承担连带清偿责任，福建金大地置业有限公司承担连带清偿责任后，有权向陈菁、兰保辉追偿；
三、驳回中国农业银行股份有限公司顺昌县支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9186元，适用简易程序审理减半收取4593元，由陈菁、兰保辉、福建金大地置业有限公司共同负担。本案受理费应在本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 林 超
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 吴巧惠
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
五、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。