广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14698号
上诉人（原审被告）：广州市醉观园文化传播有限公司。住所地广州市荔湾区。
法定代表人：黄瑞明。
委托代理人：黄燕柳，广东法岸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区景区管理中心，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：刘光武，职务主任。
委托代理人：王胜智，广东易春秋律师事务所律师。
上诉人广州市醉观园文化传播有限公司因与被上诉人广州市荔湾区景区管理中心租赁合同纠纷一案，上诉人广州市醉观园文化传播有限公司不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，上诉人广州市醉观园文化传播有限公司、被上诉人广州市荔湾区景区管理中心，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广州市醉观园文化传播有限公司上诉请求：1.请求法院改判其按每月5549.35元的标准向其支付涉案物业自2015年7月7日起至搬迁之日止的房屋使用费（与一审判决的差额为541.4元）；2.本案诉讼费用由广州市荔湾区景区管理中心承担。事实和理由：2010年1月29日，广州市荔湾区景区管理中心与其签订《广州市醉观公园租赁合同》，约定租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30曰止，租金分两个阶段：2014年6月前的租金按17220元标准计算，2014年7月1日至2015年6月30日的租金按18942元标准计算。2014年6月，由于近年由于公园改制、入园人数大减，其的生意不景气，故其与广州市荔湾区景区管理中心口头协商一致：2014年7月1日之后的租金仍然按照原租金即每月17220元的标准计收。虽其与广州市荔湾区景区管理中心并未就变更(减免部分)租金签订相关的书面协议，但双方已达成了口头变更约定，其也一直按照该已变更的标准履行支付义务，广州市荔湾区景区管理中心在起诉前也从未向其提出补交或主张按18942元标准计算租金。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”；第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”综上，一审法院仅以其没有书面合同为由不予采纳，是事实和法律认定错误的。
广州市荔湾区景区管理中心辩称:其虽然收到广州市醉观园文化传播有限公司缴纳的部分租金，但是其并没有放弃根据合同约定主张差额部分租金追索的权利，权利的放弃必须明示，除非双方有合同的约定。其有通过电话追索租金，其代表也去过广州市醉观园文化传播有限公司的办公场所，但广州市醉观园文化传播有限公司一直没有按照其的要求履行合同义务。并且，广州市醉观园文化传播有限公司一审的时候提供的送达，关于要求广州市醉观园文化传播有限公司支付拖欠租金的通知书以及现场拍照的证据，都可以证明其多次要求广州市醉观园文化传播有限公司履行支付欠缴租金义务的主张，但是广州市醉观园文化传播有限公司拒绝在回执上签字，所以我方只有自己盖章的通���书，没有广州市醉观园文化传播有限公司的签名。就我方多次主张催缴租金也有证人证言可以证明。故广州市醉观园文化传播有限公司的诉讼请求没有客观的事实根据和法律依据。
广州市荔湾区景区管理中心向一审法院起诉请求：1.判令广州市醉观园文化传播有限公司立即将芳村大道中XXX号醉观公园内自编茶室A茶室B的物业返还给其；2.判令广州市醉观园文化传播有限公司向其支付拖欠的租金37884元整；3.判令广州市醉观园文化传播有限公司自2015年7月1日起，按每月6090.75元的标准，向其支付茶室A、茶室B两处物业的占用使用费，至广州市醉观园文化传播有限公司将该两处物业交还给其为止（暂计至2016年6月30日为73089元）。（上述第2、3项合计110973元）4.本案诉讼费由广州市醉观园文化传播有限公司承担。
一审法院认定事实：2010年1月29日，广州市醉观公园与广州市醉观园文化传播有限公司签订《广州市醉观公园租赁合同》，约定广州市醉观公园将位于广州市荔湾区芳村大道中XXX号广州市醉观公园的旧管理室两层、茶室A、茶室B、管理用房出租给广州市醉观园文化传播有限公司作休闲娱乐用，租赁期为2010年7月1日至2015年6月30日止，广州市醉观园文化传播有限公司每月向广州市醉观公园支付租金17220元，由2014年7月1日至2015年6月30日广州市醉观园文化传播有限公司向广州市醉观公园支付月租金18942元，连续三个月不按时交纳租金，广州市醉观公园有权终止合同，广州市醉观园文化传播有限公司应向广州市醉观公园交付51660元作为投资建设履约保证金。同日，广州市醉观公园将合同项下物业全部移交给广州市醉观园文化传播有限公司。广州市醉观园文化传播有限公司向广州市醉观公园交纳了保证金51660元，之后每月交���租金17220元至2015年5月。2011年2月广州市荔湾区景区管理中心成立，醉观公园事业编制由区编委收回。2013年7月1日“广州市醉观公园”事业单位法人注销登记。2015年7月2日广州市醉观园文化传播有限公司向广州市荔湾区景区管理中心返还旧管理室、管理用房，茶室A、茶室B仍由广州市醉观园文化传播有限公司使用。2016年7月6日，广州市荔湾区景区管理中心向一审法院提起本诉讼。
在庭审期间，广州市荔湾区景区管理中心出示《通知书》及送达的现场照片，拟证明曾于2016年1月26日向广州市醉观园文化传播有限公司主张2014年7月1日之后的租金，广州市醉观园文化传播有限公司对真实性不予确认。广州市醉观园文化传播有限公司出示另一份其与广州市醉观公园于2010年1月29日签订的租赁期限从2010年7月1日至2018年6月30日的《广州市醉观公园租赁合同》，并表示该合���属于双方的意向书，实际上双方是签订租期为5年的本案讼争合同，并实际履行讼争合同。
一审法院认为，广州市醉观公园与广州市醉观园文化传播有限公司签订的《广州市醉观公园租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。广州市醉观公园因改制而注销，合同的权利义务由广州市荔湾区景区管理中心承继。
对于租赁期限，双方已就涉案房屋签订本案讼争合同，并按讼争合同实际履行，广州市醉观园文化传播有限公司辩称按租期为8年的《广州市醉观公园租赁合同》履行，不予采纳。《广州市醉观公园租赁合同》约定涉案房屋租赁期限至2015年6月30日终止，广州市醉观园文化传播有限公司未在规定的合同终止期搬离，而是继续使用涉案房屋，违反了合同约定，现广州市荔湾区景区管理中心要求广州市醉观���文化传播有限公司腾空涉案房屋，予以支持。关于诉讼时效，广州市荔湾区景区管理中心主张曾向广州市醉观园文化传播有限公司追讨租金，但送达照片并未显示有广州市醉观园文化传播有限公司场地或者广州市醉观园文化传播有限公司的工作人员，故对该照片不予采信，广州市荔湾区景区管理中心要求广州市醉观园文化传播有限公司支付2015年7月1日前的租金及租金差额已超过一年诉讼时效，不予支持。广州市醉观园文化传播有限公司抗辩认为广州市荔湾区景区管理中心口头同意广州市醉观园文化传播有限公司将所欠租金与保证金相抵，没有提供相关证据，不予采纳。关于房屋使用金的标准，广州市醉观园文化传播有限公司抗辩认为广州市荔湾区景区管理中心口头同意减免部份租金，虽有广州市醉观园文化传播有限公司向广州市荔湾区景区管理中心交纳2014年11月��2015年5月的月租金17220元的发票为证，但没有合同和法律依据，不予采纳，广州市醉观园文化传播有限公司仍应按合同约定月租金额交纳。广州市醉观园文化传播有限公司主张按月租金17220元为基数计算2015年7月2日退还部份房屋后的房屋使用金5549.35元，没有法律及合同依据，不予支持，广州市醉观园文化传播有限公司应按6090.75元缴纳房屋使用金。
据此，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2016年8月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起3日内，广州市醉观园文化传播有限公司将位于广州市荔湾区芳村大道中275号广州市醉观公园的茶室A、茶室B腾空退还给广州市荔湾区景区管理中心。二、自本判决发生法律效力之日起3日内，广州市醉观园文化传播有限公司按每月6090.75元的标准向广州市荔湾区景区管理中心支付涉案物业自2015年7月7日起至搬迁之日止的房屋使用费。三、驳回广州市荔湾区景区管理中心其他诉讼请求。一审案件诉讼费1260元由广州市荔湾区景区管理中心负担600元，广州市醉观园文化传播有限公司负担660元。
经查，一审查明事实属实，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
综合双方当事人的诉辨及陈述，本案二审争议焦点为：租赁期限届满后，广州市醉观园文化传播有限公司继续占用涉案场地即茶室A、茶室B期间的使用费计算标准。
本院认为，涉案《广州市醉观公园租赁合同》已于2015年6月30日期满终止，广州市醉观园文化传播有限公司理应依约将涉案场地全部腾空交还给广州市荔湾区景区管理中心，现广州市醉观园文化传播有限公司在租期届满后继续占用茶室A、茶室B，广州市荔湾区景区管理中心诉请广州市醉观园文化传播有限公司按照原租赁合同约定的2014年7月1日至2015年6月30日期间的月租金标准折算、支付茶室A、茶室B在2015年7月后的使用费，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。广州市醉观园文化传播有限公司上诉仅以其在履行合同期间实际支付的租金额主张双方已就2014年7月1日之后的租金标准达成口头协议，证据不充分，广州市醉观园文化传播有限公司上诉主张按照每月17220元的标准折算支付2015年7月后茶室A、茶室B的使用费，事实、法律依据不足，本院不予采纳。
综上所述，广州市醉观园文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判���如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1320元，由上诉人广州市醉观园文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十二月二十三日
书记员 袁 蕾
林飘云