上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第3349号
原告张凌峰。委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。委托代理人马斯祺，上海李东方律师事务所律师。被告林斌。被告李婕。两被告共同委托代理人倪永明，上海市申光律师事务所律师。原告张凌峰诉被告林斌��李婕定金合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法适用简易程序。被告林斌、李婕在答辩期内提出管辖异议，本院于2015年2月15日作出驳回异议申请的裁定。本院于2015年4月10日公开开庭进行了审理，原告张凌峰的委托代理人马斯祺、被告林斌、李婕及其委托代理人倪永明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张凌峰诉称，2014年11月16日，原、被告经上海东奥房地产经纪事务所(以下简称东奥经纪)居间介绍，就被告位于上海市浦东新区xx弄xx号xx室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖授权意向书》(以下简称意向书)，当日，原告向被告支付定金人民币(以下币种相同)10万元。后原告得知系争房屋上有抵押，即找被告协商，同时向被告提出在2015年1月6日前将与系争房屋有关的抵押、诉讼纠纷的款项全部还清后签订买卖合同，然被告对此不予理睬。被告隐瞒了与房屋有关的重大事项，包括房屋是继承所得，涉及税费增加，被告就系争房屋还有另案诉讼。在经原告催告后被告未能按约履行，被告的行为已构成违约。故诉请判令被告双倍返还定金计20万元并承担本案诉讼费用。被告林斌、李婕辩称，原、被告在东奥经纪洽谈时，被告已告知原告系争房屋内有100余万元贷款未还，要求在原告支付首付款后归还贷款，原告表示同意，故意向书中未写明贷款问题。此后被告向银行提交了提前还贷申请书，催促原告签订正式买卖合同并带足首付款190万元。然原告以系争房屋的过户涉及遗产税等理由拖延不肯签订买卖合同，欲解除合同，居间方和被告均不同意。后原告又以被告未告知系争房屋上有贷款为由要求解除合同，被告认为系争房屋的贷款不影响买卖合同的签订和履行，被告愿意与原告履行定金合同，签订买卖合��。如原告不同意履行，被告表示同意，但定金不予返还。经审理查明，2014年11月16日，张凌峰(甲方、买方)与林斌、李婕(乙方、卖方)、东奥经纪(丙方、中介方)签订意向书，约定买方委托丙方中介购买卖方系争房屋，该房屋建筑面积89.72平方米，房屋的现状为：无租赁关系、无设定抵押，房价为370万元整。付款方式：签署《房地产买卖合同》当日支付购房首付款190万元(含已付定金)，二期房款63万元，付款期限为2015年1月31日前，贷款部分计115万元，具体时间以银行放款时间为准，交房时支付尾款2万元。签订本意向书时，支付购房意向金10万元。甲方同意与签订本合同后三十日内与乙方签订买卖合同，房屋交付期限为2015年3月31日。特别约定事项，经买卖双方商定将买卖合同价作低至300万元，其差价部分于签订买卖合同当日支付70万元，该房屋成交总价计370万元整，为卖方净到手价，本次交易中的所有税费均由买方承担。卖方自愿配合承诺该房屋为唯一住宅房，若产生个税均由买方承担。意向书空白处另写有：该房屋权利人为林斌、李婕所有，产权证正在补办过程中(补证收件编号XXXXXXXXXXXX)，现本人承诺出售房屋为满五年住宅，若不满五年所产生营业税由卖方自行承担，另外产权人承诺该房屋是唯一卖给张凌峰、王颖两人，没有出售给他人。合同另对其他事项作了约定。同日，两被告出具收条一份，内容为今收到张凌峰、王颖支付承购浦东新区东三里桥路XXX弄XXX号XXX室购房定金10万元。庭审中，原、被告确认定金是张凌峰一人支付。签订意向书后，原、被告未能按约签订买卖合同，2015年1月4日，原告向被告发函，内容为：再次告之，所卖房屋在1月6日之前(或收信三天内)应将与房子有关的抵押、官司及纠纷的款项全部自行还清，签订房屋买卖合同，过期是你方违约。1月5日，被告复函，称签订意向书时已告知房屋内有贷款，东奥经纪可以证明，双方协商过签订买卖合同当日支付190万元用于还款后续贷款、撤销抵押，之前房屋涉及的定金合同纠纷与房屋买卖无关，该案已经判决，不影响房屋办理过户，要求自收到函件三日内支付首付款190万元，否则视为违约，逾期将解除双方的意向书。此后双方协商未成，原告诉至本院，诉请如前。另查明，原告于2014年12月11日向浦东新区房地产登记处调取了系争房屋的产权登记信息，登记信息载明所有权来源为继承，权利人林斌、李婕，受理日期2014年10月23日，核准日期2014年11月28日。备注：原登记日2012年6月1日，2014年11月28日补发。房地产抵押权人为中国银行股份有限公司上海市虹口支行，最高债权限额152万元，债权发生期间自2012年7月3日至2032年7月3日。审理中，被告申请证人赵某某、杨某到庭作证。证人赵某某到庭陈述，其是东奥经纪的工作人员，原、被告房屋买卖的居间方代表，系争房屋买方在其他中介处看过房，签订意向书时卖方的产权证在补办中，故没有提交，证人帮忙核实了补办信息属实，但不清楚房屋是否继承，卖方承诺系争房屋是其满五唯一住宅，因此居间方判断交易不会产生其他税费。意向书签订时买方支付了定金，并谈妥了付款方式、房屋目前状况、交房条件等，约定30天内待新的产证办下来签订正式买卖合同。意向书签订后，买方(原告岳母)就签订正式售房协议的条款、付款方式等合同内容的文字约定多次与居间方商量，希望在签订买卖合同前将该些内容落实。新的产证补办出来后，买方对涉及该房屋的继承税费承担等问题提出新的质疑，居间方向买方进行了解释，但买方要求与被告进行协商，被告承诺如因涉及继承而需多支付的税费由卖方承担，原告不愿相信，为此报过警。警察建议双方可以就争议的问题另行签订协议或者让被告作出承诺，但买方不认可。签订意向书时卖方说过房屋有抵押，会在过户前将抵押涤除，但由于当时没看到产证，所以意向书中没有写进去，双方打算在签订正式买卖合同中将细节写完整。双方在就税费问题发生争议后，买方就提出卖方隐瞒房屋抵押的事情，并且提出要卖方还清贷款再签订合同，卖方要求先签订买卖合同，用首付款还贷款，保证过户前还清贷款，但双方协商未成。证人杨某到庭陈述，其是东奥经纪的工作人员，原、被告在签订意向书后，买方岳母找过证人，咨询过遗产税的问题，证人告知如果卖方房屋满五唯一即不用交遗产税，原、被告产生纠纷后，证人于2014年12月底主持双方进行调解，卖���承诺系争房屋没有遗产税，倘若有遗产税费也愿意由其承担，但买方仍对房屋内的贷款、税费表示不放心，想把合同解除，证人建议双方可以重新签订新的合同，把买方担心的税费等问题全部写进新合同，但买方认为卖方隐瞒了房屋里有继承等问题，不愿重新签约，协商未成。被告另提供了2014年11月至2015年1月间原告岳母与居间方工作人员间短信往来，证明居间方一直要求原告签订合同，原告在短信中未提及贷款或继承问题。经庭审质证，原告认为证人赵某某的证言合法性、关联性没有异议，陈述的部分事实不真实，证人反映了中介与原告在签订意向书时均没看到产证，也不知道房屋内是否有继承，原告在发现系争房屋涉及继承问题后，积极与中介及被告进行协商，也向税务部门进行咨询，确定会产生部分所得税，中介向原告解释不会产生多余税费与原告了解的事实不符，原告从未同意被告用原告的首付款去归还贷款。证人杨某并非原、被告买房业务的居间方代表，不认可其证词。对短信内容无异议，反映原告方自签订意向书后一直积极与居间方进行联系，期间原告方发现了诸多问题如继承等，但仍在2015年1月初督促被告以便履行合同。被告对证人证言无异议，认为系争房屋中仅有部分产权系继承，被告已承诺对因继承部分产生的额外费用由被告承担，涉及系争房屋的另案定金诉讼属实，但纠纷已处理好，上述内容均不影响原、被告间的交易。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《房地产买卖授权意向书》、收款收据、函件、房地产登记信息、短信记录、证人证言等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的意向书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规禁止��规定，应认定为合法有效。该协议明确了买卖房屋的位置、面积、价格、付款方式、交易税费的承担等内容，同时对双方签订本约即买卖合同的时间进行了预先安排，主要预约内容完整，从法律性质而言，该协议是当事人为将来订立本约而达成的合意，为预约合同。双方在意向书中写明系争房屋无抵押，且通过原、被告以及证人的陈述，确认原、被告在签订意向书时卖方未出示过系争房屋的具体产权信息，即买方在签订意向书时未了解系争房屋的所有权来源中有继承这一事实，而意向书特别事项约定中有关于本次交易税费由买方承担的具体内容。由于签订意向书时，系争房屋的产权证确实在补办过程中，不能认定被告有意隐瞒房屋的产权来源。故不论系争房屋在实际交易过程中是否因继承问题产生多缴税费，双方因此未能签订买卖合同的，均应视为不可归责于一方的事由。同理，虽有居间方代表到庭证明签订意向书时买方知晓系争房屋内有抵押贷款，但签于意向书中的约定内容以及意向书不能反映原告同意被告用买方的首付款归还抵押贷款，故原告在2015年重新提出要求被告在还清贷款后签订买卖合同，亦不应视为原告违反合同约定。因此，双方在签订意向书后未能在30天内签订买卖合同，应当认定系因不可归责于当事人双方的事由导致买卖合同未能订立，被告应当将定金返还原告。原告要求双倍返还定金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：被告林斌、李婕于本判决生效之日起十日内返还原告张凌峰定金10万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延��履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原、被告各半负担1,075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一五年四月二十日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条?当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。