广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3597号
上诉人（原审被告）：惠州市汇佳购物广场有限公司，住所地：惠州市陈江镇三叉路。
法定代表人：张国成。
委托代理人：何丹，系广东宝晟律师事务所律师。
委托代理人：陈慧，系广东宝晟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店,住所地：惠州市仲恺高新区陈江街道办事处华盛东街*号。
经营者：林大吇。
被上诉人（原审原告）：惠州市惠丰粮油购销部，住所地：惠州市陈江镇曙光大道18号。
经营者：卓俊钗。
以上两被上诉人的共同委托代理人：刘志生，系广东卓凡律师事务所律师。
上诉人惠州市汇佳购物广场有限公司因与惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：一、原告与被告于2002年1月27日签订了汇佳购物广场的《合作合同》，后又于2003年6月15日、2003年4月27日签订了《补充合同》。双方约定原告将汇佳购物广场租赁给被告使用，租赁期限从2003年10月15日至2015年10月15日止共计12年。合同到期后，尽管原告多次发函交涉，被告仍拒绝腾退房屋给原告。二、原告从2015年9月15日、2015年9月27日、2015年10月13日、2015年10月23日、2015年11月11日共计5次发函被告，要求被告立即腾退房屋，否则，被告应按照租赁合同的最后两年的月租金标准352944.93元的5倍向原告支付超期占用汇佳购物广场物业的使用费。三、2004年5月18日双方订立《五楼火灾赔偿协议》，约定被告应支付火灾装修折价款600000元，并被告应在《合作合同》期满之日提前6个月付清，否则，被告应按超期每天按折价款总额的千分之二计算补偿给甲方。四、合同约定，合同期满后，汇佳购物广场内外装修及其附属设施不得拆除。五、合同约定如被告没有履行合同，80万履约保证金归原告所有而不予退还。综上，为维护原告的合法权益，根据有关规定现依法向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告立即腾退属于原告所有的位于陈江镇三义路口汇佳购物广场房屋及其附属设施给原告；2、判令被告不得拆除汇佳购物广场的所有室内外装修及附属设施；3、判令被告支付给原告超期占用费每月1411779.88元至被告腾退归还汇佳购物广场给原告日止，其中暂时自2015年10月16日至2016年1月16日至共计3个月为4235339.64元；4、判令被告支付火灾赔偿款600000元及超期款324000，两项合计924000元;5、判令被告交付给原告的80万合同履约保证金不予退还；6、判令被告承担与本案有关的全部的诉讼费用。本案受理后，原告于2016年7月5日向本院提交《变更、增加诉讼请求申请书》，变更、增加诉请如下：一、变更诉讼请求如下：（一）第3项诉讼请求变更为：判令被告支付给原告超期占用费每月1411779.88（从2015年10月15日至2016年1月15日止共计4个月），总计5647119.52元；（二）第4项诉讼请求变更为：判令被告在腾退归还汇佳购物广场房屋时将汇佳购物广场火烧损坏的五楼的后面仓库区一层面积718平方米框架结构全部打掉，包括楼板、梁、柱至四楼楼顶面止，按照原告交给使用时的质量、装饰（按交付时的图纸）修建好交还给原告；（三）第6项诉讼请求变更为：判令被告承担于本案有关的全部诉讼费用、保全费5000元等；二、增加诉讼请求如下：（一）判令被告支付原告超期占用费每月1764724.85元从2016年2月15日开始至被告腾退归还汇佳购物广场给原告日止，其中暂时从2016年2月15日开始至2016年7月5日止共计10000107.48元；（二）判令被告在腾退归还汇佳购物广场屋时按原告交付时的原样（详见设计图纸）修建好汇佳购物广场增建的第五层的前面两套住宅房（按原设计图纸及装修合同）交还给原告。
被告惠州市汇佳购物广场有限公司答辩及反诉称，1、我方为后期的添附物原告应给予补偿。2、占用费每月应按352944.97元支付，原告请求按5倍支付没有事实依据。3、火灾造成的房屋安全问题以及是否需要修复，应当请相关部门给予造价鉴定，原告应当向相关部门办理建设施工许可证，只有在原告办理建设施工许可证后，6个月内我方愿意全部维修好。4、原告请求保证金80万元给予没收没有事实依据，因为我方在合同履行期间没有违约行为。对于反诉部分，1、被反诉人应承担缔约过失的损害赔偿责任。反诉人与被反诉人于2002年1月27日签订了汇佳购物广场的《合作合同》，后又于2003年6月15日签订了《补充合同》，双方约定将汇佳购物广场租赁给反诉人惠州市汇佳购物广场有限公司使用，租赁期限为12年（2003年10月15日至2015年10月15日）。合同到期前二年，反诉人一直与被反诉人商谈商场续租事宜，被反诉人表示在同等条件下，会优先将汇佳购物广场租赁给反诉人惠州市汇佳购物广场有限公司。由于被反诉人一直未能提出如何续约，反诉人于2015年9月14日通过公证送达邀约，要求继续续租，但意外的是反诉人于2015年9月15日、27日分别2次收到被反诉人发出的《撤场通知书》，要求合同期满当日内搬出物业所有的货物及商品，反诉人于同年10月8日回函被反诉人，要求优先租赁该物业，即使合同终止，也因对方通知时间过短，反诉人无法在短时间内找到合适的经营场所并撤场。被反诉人反悔、出尔反尔的行为违反诚信原则，造成反诉人的合理信赖利益损害，致使续租合同无法成立，被反诉人应承担缔约过失责任。2、请求法院对过火房屋安全问题进行鉴定。2003年12月29日《合作合同》履行期间，汇佳购物广场五楼发生火灾，该楼房五楼仓库梁区、柱开裂损坏、天花面松散损坏，双方于2004年5月18日签订了《五楼火灾赔偿协议》约定，因商场正在营业，暂由乙方自己出资修复使用，若合同期满，反诉人应当按照交付使用时的质量、装饰建造好原火烧损坏的五楼部分。现被反诉人起诉要求赔偿，但过火是否修复，是否影响安全，应当依法由相关部门鉴定，并对修复费用进行鉴定。因而，反诉人请求法院依法对过火房屋修复费用以及其安全性进行鉴定。3、被反诉人补偿反诉人租赁房屋装修装饰及设施设备残值50万元（具体金额以法院委托第三方鉴定为准）；《合作合同》第3条约定，购物广场的装修装饰、电梯空调消防设施等设备由乙方负责购置和安装；第6条第2款约定，合同期满后，乙方的一切装修装饰不得拆除（可动产冷柜、货架、中央空调主机及招牌除外）。《最高法院关于执行<通则>若干问题的意见（试行）》第86条：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。由此可见，合同对添附物的归属并无约定，如果反诉人与被反诉人之间如果不能续租，则被反诉人应当就物业的增添附属物给予反诉人50万元的补偿费用（增添附属物补偿费用，具体由法院委托第三方鉴定为准）。综上所述，反诉人认为被反诉人未尽及时告知义务扩大了反诉人的经济损失，如若合同终止，被反诉人应补偿租赁房屋所增添的附属物的价值，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，请求：1、判令被反诉人承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿反诉人50万元整；2、判令被反诉人补偿反诉人租赁房屋增添附属物价值50万元整（具体以法院委托鉴定为准）。庭审中，反诉原告申请增加如下请求作为其第三项诉请：请求法院判令被反诉人办理好建设施工许可证，反诉原告拿到建设施工许可证后6个月内完工。因本诉原告惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部在庭审中将其《变更、增加诉讼请求申请书》中的第二项诉请变更为“请求被告支付火灾损失30万元”，反诉原告惠州市汇佳购物广场有限公司当庭撤回了上述增加的诉讼请求。
反诉被告惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部辩称，一、关于被答辩人所称的缔约过失问题，完全是缺乏事实依据的，其实质正是被答辩人的违背诚实信用的违约行为。所谓缔约过失责任是在缔结合同中基于合同不成立、合同无效或被撤销的情形而产生的责任，缔约一方当事人违背以诚实信用原则所应负的通知、说明、协力、忠实、照顾等先合同义务，此时合同并未生效，即未发生合同之效力，因此，缔约过失责任产生的根据是先合同义务。而违约责任则只能产生于已生效的合同，合同已生效，债务人应按合同约定的义务履行，对约定义务的违反，债务人应承担违约责任，因此，违约责任产生的根据是合同义务。所以，本案件的实质恰恰就是被答辩人的违背诚信原则的违约行为，被答辩人应当向答辩人承担违约责任，因为双方合同早已经到期，可被答辩人竟然依然强占租赁房屋，拒不清场退还租赁物，并且还不缴纳租金。二、关于租赁房屋过火问题。租赁房屋过火，应由被答辩人自行承担责任并应向答辩人赔偿损失。租赁房屋过火是被答辩人在营业使用期间发生的火灾，是被答辩人不安全使用租赁房屋引发的事故，事故责任应由被答辩人自行承担，火灾后，双方为此于2004年5月18日签订了《五楼火灾赔偿协议》。该协议约定因商场正在营业中，无法拆建施工，暂由被答辩人自行出资修复在安全情况下使用，并且被答辩人应在《合作合同》期满之日按“原火烧损坏五楼后面仓库区一层面积718平方米（甲乙双方各保留图纸一份）框架结构全部打掉，包括楼板、梁、柱至四楼顶面止”，按照原甲方交付时的质量、装饰建造好后交还给答辩人。另，双方签订的《合作合同》第四条第6款规定：被答辩人应注意防火工作，如火灾等造成损失，应向答辩人赔偿损失。三、关于租赁房屋装饰补偿问题。双方签订的《合作合同》明确约定合同期满后，乙方的一切装修装饰不得拆除。按照合同缔结之目的，这肯定是无偿的；如果是有偿的，答辩人就不会设置这个条款，或者至少会明确约定一下补偿的标准。综上，法院应依法驳回被答辩人对答辩人的所有诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。另外，反诉原告要求办理建设施工许可证没有理由，涉案房屋都是有相应的房产证。针对火灾恢复原状是不涉及建设许可证，且火灾是本诉被告引起的，应当由其承担。
原审法院查明的事实
经审理查明，原告惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店（下称“裕丰建材店”）、惠州市惠丰粮油购销部（下称“惠丰粮油部”）与被告惠州市汇佳购物广场有限公司（下称“汇佳购物广场”）于2002年1月27日签订一份《合作合同》,约定：原告将位于惠阳市陈江镇三叉路口的土地两块（面积共4200平方米，国有土地使用证号分别为：惠阳国用[97]字第13210900052号、惠阳国用[97]字第13210900053号）建成三层购物广场；购物广场建成装修后，由被告使用10年（使用期间自原告交付装修之日的第五个月算起）；房屋使用费每半年由被告向原告支付一次，即该半年的首月15日前交付该半年的总费用，超期交费每天按原告费用每月总额的千分之二计算，赔偿给原告，超过三十天原告有权终止合同；被告向原告提供120万元的建设费用（不足部分由原告自行筹集），广场建成后由被告有偿使用，被告独立经营，不得转让，有必要时须征得原告同意；被告投资的120万元，先行抵付逐月房屋使用费；合同签订当日，被告向原告支付80万元履约保证金，如被告完全履行合同，该保证金在合同期满后，原告如数返还被告（不计利息），如被告没有履行合同，原告有权没收该保证金，如原告不履行合同则应双倍返还违约保证金；因购物广场按被告的要求兴建，如兴建完成后，被告违约拒不使用，原告有权将被告投入的投资120万元不予退还，作为弥补原告的损失，而且原告仍有权没收保证金；购物广场的房产所有权由原告拥有，被告仅有有偿使用权；合同期满后，被告的一切装修装饰不得拆除（可动产冷柜、货架、中央空调主机及招牌除外）；合同期满，原告如要出租房屋，被告有租赁的优先权，但租金另议。
另查一，上述合同签订后，原、被告双方又分别于2003年4月27日、6月15日签订了《补充合同》，约定：经双方商定一致购物广场建成四层半，并加建变压器房一间二层64平方米，建设费用由原告自行筹集，经营合作期限在《合作合同》10年的基础上，再增加两年共为12年，房屋使用费的计算方式如下：（1）一至三层面积共10375.49平方米（含变压器房），前五年平方米人民币17.80元/月计，每月共计款184683.72元，后五年每平方米为人民币20元/月计，每月共计款207509.80元，后增加的贰年每平方米为人民币26月/元计，每月共计款269762.74元；（2）四层面积共为3536.35平方米，前五年每平方米为人民币11元/月计，每月共计款38899.85元，后五年每平方米为人民币12.36元/月计，每月共计款43709.29元，后增加的贰年每平方米为人民币16.07元/月计，每月共计款56829.15元；（3）五层面积共为2252.40平方米（包括梯间、水池），前年每平方米为人民币8.00元/月计，每月共计款18019.20元，后五年每平方米为人民币9.00元/月计，每月共计款20271.60元，后增加的贰年每平方米为人民币11.70元/月计，每月共计款26353.08元。按以上累计前五年每月共合计房屋使用费为人民币241602.77元，后五年每月共合计房屋使用费为人民币271490.69元，后增加贰年每月共合计房屋使用费为人民币352944.97元，房屋使用费的支付方法，按《合作合同》第四条第三款执行，被告应按时付款；原告将房屋交付被告装修日期为2003年6月15日，减去装修期4个月，被告应自2003年10月15日起交房屋使用费，合同期间自2003年10月15日至2015年10月15日；楼房增建的第5层，前面两套住宅详细见设计图纸，现被告已拆除改装（原设计图纸及装修合同双方各保留一份），被告在使用楼房期间，应爱护楼房设施，不得随意损坏门窗，不得随意改变楼房主体结构及随意打凿损坏楼房地板和墙体；如需装修改造，经与原告协商同意后方可动工，合同期满后修复交还原告；违反以上约定，原告有权不退还履约保证金；合同期满，变压器及配电房配套设施、供水设备及管道归还原告所有；双方还约定，房屋使用费按《合作合同》拾年的后五年的每平方米人民币20元增加30%。
另查二，上述合同签订后，被告向原告支付了80万元保证金。合同期满前，原告于2015年9月15日向被告发出《撤场通知书》，通知书中载明：双方于2002年1月17日签订的《合作合同》的租赁期限于2015年10月15日到期，现因双方租金商议未合及原告方经营需要，拟合同期满终止后不再与被告续租，现通知被告在合同期满终止后当日（即2015年10月16日前）搬出本案租赁物，如仍不搬出，被告应按《合作合同》及相关补充合同约定的最后2年租金日租赁费用的5倍向原告支付逾期费用，且原告有权强制清场。2015年9月27日，原告再次向被告发出《撤场通知书》，称：原告于2015年9月15日下午向被告送达《撤场通知书》后，于次日上午收到被告快递送达的《续约要约书》，之后双方就续约及以前遗留问题进行三次协商，现原告明确决定自己经营本商场，故在此通知被告；原告在该份通知中再次重申了2015年9月15日的通知中的限期撤场及超期占用费的计付标准（按最后2年租金日租赁费用的5倍支付）等问题。2015年10月13日，原告向被告发出《回函》，称：已收到被告10月8日的回函，因双方对租金问题一直未达成一致，所以原告未表示过再将购物广场租赁给被告，双方的合作合同中没有约定合同期满后原告需接手被告目前经营现有货品和被告解散员工及供应商、商户问题的义务，法律也未规定被告所提及的撤场要求；如合同期满后被告仍不搬出，被告应按《合作合同》及相关补充合同约定的最后2年租金日租赁费用的5倍向原告支付逾期费用，且原告有权强制清场。2015年10月23日，原告针对被告于2015年10月15日发出的回函再次做出了与2015年10月13日的回函内容基本相同的回函。2015年10月29日，被告再次向原告回函，称：合同到期前2年，被告一直与原告商谈续租事宜，因原告一直未提出过租金的具体数额，双方确实未对租金问题谈妥，在接到原告不再出租给被告的明确表示时，由于通知的时间过短，被告无法在短时间内找到合适的场所搬离，希望给予缓解期限；合同到期后，被告已按惯例支付了10月16日至11月15日的商铺占用费，被告将按惯例继续支付占用费；如原告在被告与第三方签订租赁合同前按市场价格租赁给被告，被告将优先考虑继续承租本案购物广场。收到该份函件后，原告于2015年11月11日作出回函，称：既然被告在合同到期前2年就一直与原告商议续租事宜，那被告为何在租金问题上执意不让步，而且也不寻找好场所并做好撤场准备？原告一直未表示过要续租给被告；如被告逾期不搬出，被告在非法占用期间应按《合作合同》及相关补充合同约定的最后2年租金日租赁费用的5倍向原告支付逾期费用，且原告有权强制清场；被告在合同期满后当天，未经原告同意私自向原告支付所谓“按惯例”的占用费176472.94元，二份，原告已在当天转回给被告。
另查三，庭审中，原告称，合同期满后，被告至今仍未将租赁物交还给原告，只是按照352944.97元/月的标准支付占用费至2016年1月15日，之后未再支付过占用费；合同期满后，同地段的租金标准为50元/㎡。被告称，其自2016年2月份开始未再支付过占用费，租赁物现未交还给原告；合同期满后，同地段的租金标准为40-50元/㎡。
另查四，租赁合同期满前，原、被告双方于2004年5月18日签订《五楼火灾赔偿协议》，称：被告因管理不善在使用楼房期间发生火灾，造成该楼房五楼后面仓库区梁、柱开裂损坏和天面松散损坏，被告应向原告赔偿；对于赔偿方法双方约定：一、因商场正在营业中，暂由被告自己出资修复在安全情况下是使用；待合同期满后，按原火烧损坏五楼后面仓库区一层面积718㎡（双方各保留图纸一份）框架结构全部打掉，包括楼板、梁、柱至四楼楼顶面止，按照原告原交给被告使用时的质量、装饰建造好，必须在《合作合同》期满之日完工交还原告；二、按《合作合同》期满之后日期的建筑楼房大包干建造时价，按面积平方式折价给原告自己建造，折价款应在《合作合同》期满之日提前6个月付清，超期每天按折价款总额的千分之二计算补偿给原告。庭审中，原、被告确认对本案租赁物因火灾损坏部分按现市场价进行修复的造价为30万元。另外，庭审中，原告还称，如被告同意原告不向其退还保证金，则其同意不再要求被告对本案租赁物第五层的两套住宅进行修复。被告称，如原告提供建设施工许可证、设计图纸等材料，则其原意进行修复。
另查五，原告裕丰建材店及惠丰粮油部系本案所涉租赁物的共有权人。
另查六，本案受理后，被告向本院提交了《房屋安全及造价鉴定申请书》和《装修残值鉴定申请书》，《房屋安全及造价鉴定申请书》中申请鉴定的事项为：1、租赁物五楼仓库区一层面积718㎡过火建筑物是否安全进行鉴定？2、如果建筑物安全，对修复建设成本造价进行鉴定，如不安全，则对重新造价进行鉴定。《装修残值鉴定申请书》中申请鉴定的事项为：对被告所装修添附装修工程、添附设施设备、添附配套设施设备、五楼临时建筑等残值进行鉴定。原告不同意对被告申请的上述事项进行鉴定，认为，按照合同约定，合同期满后，装修物应归原告，但因被告无理要求原告补偿，原告对此予以放弃，同意被告自行取回装修物，但不得损坏墙体及其结构。经审查，原、被告已对本案租赁物因火灾损坏部分的修复价格达成了一致，而且，原告也明确表示被告对其装修物可以自行取回，因此，被告提出的上述鉴定申请，本院不予准许。
另查七，本案受理后，依原告提出的诉讼财产保全申请，本院于2016年3月25日作出（2016）粤1302民初966号之一民事裁定书，裁定：冻结被告惠州市汇佳购物广场有限公司银行账户（开户行：惠州农商银行陈江支行；账号：80×××13）中的存款人民币300万元。
另查八，本案受理后，被告惠州市汇佳购物广场有限公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，认为本案纠纷应由惠阳区人民法院管辖。本院经审查于2016年2月19日作出（2016）粤1302民初966号民事裁定书，裁定驳回了被告惠州市汇佳购物广场有限公司对本案管辖权提出的异议。被告惠州市汇佳购物广场有限公司因不服上述裁定，上诉于惠州市中级人民法院，该院于2016年4月18日作出（2016）粤13民辖终131号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告之间签订的《合作合同》及补充合同均合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应恪守、履行。双方在合同中约定，被告租赁本案购物广场的期限至2015年10月15日终止，原告已在合同期满前及期满后多次通知被告不再与其续签合同，在双方未能对续租问题达成一致的情况下，被告理应在合同期满后将本案所涉租赁物交还给原告，因此，两原告请求被告交还本案所涉租赁物，合法合理，本院予以支持。本案审理中，因原告已自愿放弃了要求被告不得拆除汇佳购物广场的所有室内外装修及附属设施的请求，因此，对此本院不再作处理。
对于原告请求的超期占用费的问题，双方约定的租赁期限届满后，被告并未将本案租赁物交还给原告，至今仍在占用，对此，被告理应支付实际占用期间（自2015年10月16日至租赁物交还给原告之日）的占用费。对于占用费的支付标准问题，原告请求按最后2年租金日租赁费用的5倍计算，被告对此不予认可，认为应继续按原合同标准计算。本院认为，原告虽然在其向被告发出的撤场通知及其他函件中明确提出如被告在合同期满后未搬离，则在非法占用期间被告应按《合作合同》及相关补充合同约定的最后2年租金日租赁费用的5倍向原告支付逾期费用，但被告并未对此表示同意，而且在其向原告发出的函件中，被告也称其会“按惯例”继续占用费，其实际也按352944.97元/月的标准支付占用费至2016年1月15日，在双方未对此达成一致的情况下，原告请求按其单方提出的上述标准计算占用费，理据不足；但在被告也承认其占用期间同地段租金已上涨为40元-50元/㎡的情况下，如仍旧参照原合同标准计算占用费，明显有违公平，对于被告在合同期满后实际占用期间的占用费的计算标准，本院酌情按40元/㎡/月的标准计算一至三层（10375.49㎡）占用费，其他部分的占用费参照最后2年租金与此相比的增长幅度计算，按此计算，被告每月应支付的占用费为542960元[（10375.49㎡×40元/㎡）+（3536.35㎡×24.72元/㎡）+（2252.4㎡×17.99元/㎡）]，被告自2015年10月16日至2016年1月15日期间每月按352944.97元支付的占用费应予以扣减。
对于原告请求的火灾损失的问题，被告在租用本案租赁物期间因管理不善发生火灾致使五楼的后面仓库区受损，在双方事后达成的赔偿协议中，被告也同意进行赔偿，庭审中，双方均确认对本案租赁物因火灾损坏部分按现市场价进行修复的造价为30万元，因此，原告请求被告赔偿该30万元火灾损失，合法合理，本院予以支持。
对于被告已支付的80万元保证金应否退还的问题，原、被告签订的《合作合同》中约定，“如被告未履行合同，原告有权没收该保证金”；双方签订的补充协议中约定：楼房增建的第5层，前面两套住宅详细见设计图纸，现被告已拆除改装（原设计图纸及装修合同双方各保留一份），被告在使用楼房期间，应爱护楼房设施，不得随意损坏门窗，不得随意改变楼房主体结构及随意打凿损坏楼房地板和墙体；如需装修改造，经与原告协商同意后方可动工，合同期满后修复交还原告；违反以上约定，原告有权不退还履约保证金。本案中，被告在合同期满后并未按约定对其已拆除改装的第五层前面两套住宅进行修复并交还原告，因此，原告请求不予退还被告已交的80万元保证金，符合双方在合同中的约定，本院予以支持；在被告已对此承担违约责任的情况下，原告再请求被告对其已拆除改装的第五层两套住宅按原设计图纸及装修合同进行重新修建，理据不足，本院不予支持。
被告反诉请求原告承担缔约过失责任，但其未能举证证明双方对于租赁期限届满是否续签租赁合同的协商过程中，原告存在假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；或有其他违背诚实信用原则的行为，因此，被告请求原告承担缔约过失责任，赔偿其损失50万元，缺乏事实依据，本院不予支持。
对于被告反诉主张的装修损失，按照双方在《合作合同》中的约定，“合同期满后，被告的一切装修装饰不得拆除（可动产冷柜、货架、中央空调主机及招牌除外）”，而且庭审中原告也表示对被告的装修予以放弃，同意被告在不损坏墙体及其结构的前提下自行取回装修物，因此，被告请求原告赔偿其装修损失，既无事实依据，有无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告惠州市汇佳购物广场有限公司应于本判决生效之日起三十日内将其所承租的本案租赁物交还给原告惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部。
被告惠州市汇佳购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部支付占用费（按542960元/月的标准，自2015年10月16日起支付至被告将本案租赁物交还给原告之日止，被告于2015年10月16日至2016年1月15日期间每月按352944.97元的标准已支付的占用费应予以扣减）。
被告惠州市汇佳购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部赔偿火灾损失30万元。
被告惠州市汇佳购物广场有限公司已支付的80万元保证金原告惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部有权不予退还。
驳回原告惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部的其他诉讼请求。
驳回被告惠州市汇佳购物广场有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费115913元、保全费5000元，合计120913元，由两原告负担57413元，由被告负担63500元；本案反诉受理费6900元，由反诉原告惠州市汇佳购物广场有限公司负担。
当事人二审的意见
惠州市汇佳购物广场有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求人民法院撤销(2016)粤1302民初966号民事判决,发回重审；二、请求人民法院判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由是：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，惠城区人民法院已于2016年9月28日作出了一审判决：被告（上诉人）向原告（被上诉人）支付占用费、火灾损失30万元，并且被告（上诉人）保证金80万元不予退还；但一审法院对具体租赁物面积没有查明，上诉人与被上诉人双方所涉租赁物有产权证，合同约定租赁面积与实际面积相差1120.65平方米。故，上诉人认为该判决认定事实不清，证据不足，程序违法，请求人民法院发回重审，理由如下：
（一）本案所涉租赁房屋实际面积与合同约定面积不一致，上诉人认为一审判决中对房屋租赁费、占用费计算方式错误，房屋租赁费用及占用费用计算标准应当以房屋产权登记为准。
上诉人与被上诉人于2003年6月15日签订的《补充合同》约定了房屋租赁费用计算方式，每平方米按月计算租赁费用，而双方以设计图纸对房屋面积作出的预测为依据签订租赁合同，在合同履行过程中，双方并未对房屋面积作出最终确定而导致对面积产生了重大的误解，但该租赁房屋产权证上对房屋面积有详细记载和登记。因而，上诉人认为，双方基于认识错误而在合同履行过程中对租赁面积产生了重大的误解，为了慎重和公平起见，一审法院应当查明所涉租赁房屋产权登记的实际面积，并以此为依据计算房屋租赁费或占用费。
（二）一审法院对本案所涉租赁物五楼仓库区过火建筑物的火灾损失额认定程序违法且认定事实不清，上诉人认为本案事实不清，应当发回重审。
在案件审理过程中，上诉人向一审法院提交了《房屋安全及造价鉴定申请书》，请求对过火建筑物是否安全以及建筑安全时建筑物的修复成本造价进行鉴定，但一审法院对此不予理会，直接作出了火灾损失额30万元的判决，30万元拆除重建必须建立在过火面积存在隐患情况下，而正常修复费用一般一二万元左右，重建费与修复费明显系二回事，法院在未鉴定情况下，直接认定需重建，违反了程序法定原则，侵犯了上诉人的合法权益。同时，对过火建筑物进行鉴定，鉴定建筑物是否安全、是否需要拆除重建．是区分拆除重建费用以及修复费用的关键，也直接影响了火灾损失额的赔偿问题，一审判决所做出的30万元的赔偿额为过火建筑物拆除重建费用总额，并未对建筑物是否需要拆除，哪部分需要拆除重建，哪部分无需拆除重建只需要修复进行区分，因而，一审法院未对过火建筑物进行鉴定不仅在程序上违反法律的规定，而且不利于案件事实的查明，侵犯了上诉人的合法权益。
（三）根据有关法律规定，所增添的附属物，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，折价归还财产所有人，被上诉人应当补偿上诉人租赁房屋装修装饰及设施设备残值，上诉人反诉要求不拆除，对添附物进行补偿，符合法律规定。
上诉人与被上诉人合同约定一切装修装饰物不得拆除，但并未对其归属进行约定，上诉人在取得被上诉人同意基础之上所增添的附属物应当归上诉人所有，因而，若双方合同终止，被上诉人应当对增添的附属物进行补偿，补偿费用由法院委托第三方鉴定为准。一审法院认同该装修装饰物归上诉人（被告）所有，却未对上诉人提出的装修残值鉴定申请予以准许，也未对装修装饰物残值予以鉴定和评估，因而就补偿费用的诉讼请求未予判决，上诉人认为一审判决事实不清，应当发回重审，对该装修装饰物残值进行鉴定。
四、被上诉人在一审法院提交了租赁物权利凭证，但双方租赁费用并未依据凭证上面积计算租赁物租金，而是依据合同约定面积计算租金，法院对房屋租赁实际面积并未查明。
本案诉讼后，被上诉人提交的租赁物产权证及共有证，产权证登记建筑面积为15043.59平方米，上诉人与被上诉人合同约定总面积为16164.24平方米，租赁房屋面积差共计1120.65平方米。现法院直接认定合同租赁面积16164.24平方米计算上诉人租赁费，这点没有事实依据，请求法院依法改判。
五、一审法院认为本案对方的装修物同意我方自行取回，就驳回我方的申请鉴定，对于装修中的有些设备我方是无法自行取回，例如冷库，冷库的机器设备已经固定，无法取回，冷库制冷主要是氨气，如果移动会发生严重的安全隐患。
综上所述，惠城区人民法院作出的一审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，上诉人请求贵院撤销一审人民法院的判决，发回重审。为维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，故依法提起上诉，请求贵院能支持上诉人的请求。
被上诉人惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部答辩称：1、原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院判令被答辩人立即将本案租赁物汇佳购物广场交还给答辩人，驳回上诉，维持原判。
2、判令二审全部诉讼费由被答辩人承担。
答辩人与被答辩人房屋租赁合同纠纷一案(2016粤13**民初966号)，因被答辩人不服惠城区人民法院作出的(2016)粤1302民初966号《民事判决书》而提出上诉，现答辩人提出如下答辩意见：
一、关于被答辩人所称的汇佳购物广场租赁费及占用费计算标准是否应当以房屋产权登记为准的问题。
答辩人首先明确地回答，这完全是被答辩人故意把水搅浑，蒙蔽法庭，以达到其拖延诉讼时间、继续非法占用租赁物的企图，其实质正是被答辩人的不信守合同义务的违背诚实信用原则的违约行为的继续发酵，这也是被答辩人在错误的道路上越走越远。为粉碎被答辩人的如意算盘，答辩人在此再次地把一审已经查明的事实真相揭举如下：
1、双方所签订的是《合作合同》，也就是说，合同标的物“汇佳购物广场”是答辩人按照被答辩人要求并且按照被答辩人提出的设计方案而修建的，在修建完成后，答辩人即将汇佳购物广场整体出租给被答辩人。
2、《合作合同》及《补充合同》明确约定了租赁物汇佳购物广场的租赁费计算面积标准及数额，该计算面积标准就是按照当时被答辩人要求的设计图纸的建筑物的投影标准（俗称为屋檐滴水标准。）认定的，而不是按照房屋产权登记证书记载的标准计算的。这个计算标准及数额也是被答辩人认可的，事实上，被答辩人10多年来一直按照这个标准和数额交付租金，从未提出过任何异议，就是在本案一审的被答辩人无论是本诉还是反诉中都未提出过任何异议和相关诉讼请求。对此标准及数额，一审法院在《民事判决书》的“查明的事实”第9页表述得清清楚楚。
二、关于租赁房屋过火问题赔偿数额问题。
租赁房屋过火，应由被答辩人自行承担责任并应向答辩人赔偿损失。租赁房屋过火是被答辩人在营业使用期间发生的火灾，是被答辩人不安全使月租赁房屋引发的事故，事故责任应由被答辩人自行承担，火灾后，双方为此于2004年5月18日签订了《五楼火灾赔偿协议》。该协议约定因商场正在营业中，无法拆建施工，暂由被答辩人自行出资修复在安全情况下使用，并且被答辩人应在《合作合同》期满之日按交付时的质量、装饰建造好后交还给答辩人。或者被答辩人应支付火灾装修折价款600000元给答辩人，并被答辩人应在《合作合同》期满之日提前6个月付清，否则，被告应按超期每天按折价款总额的干分之二计算补偿给甲方。另双方签订的《合作合同》第四条第6款规定：被答辩人应注意防火工作，如火灾等造成损失，应向答辩人赔偿损失。对此事实，被答辩人在一审法庭中完全予以认可并同意赔偿。
至于最终赔偿数额，双方在一审法庭都同意由被答辩人赔偿30万元，这是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，一审法院作出的《民事判决书》亦对此予以了认定。
三、关于租赁房屋装饰归属问题
双方签订的《合作合同》明确约定合同期满后，乙方的一切装修装饰应归原告。但在一审法庭上，被答辩人明确表示放弃该权利，被答辩人可以自行取回。一审法院对此也依法做出了明确的认定判决。
四、关于设备问题，因为设备用了多年，已经废了，对方已经长期非法占用，而且我方已经重新装修，对方留下的设备已经没什么用，所以我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
综上，惠城区人民法院作出的一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。故请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判，以维护答辩人的合法权益！
上诉人提交新证据：惠州市汇佳购物广场有限公司的《起诉状》、《案件受理通知书》。证明租赁物面积及租金存在争议，依法应中止审理，并且提交了中止审理申请书。
被上诉人质证认为：对方提交的证据已经超过举证期，而且与上诉状有重复提到相关问题，所以不能算作新证据。
被上诉人提交新证据：提交一份《建设工程竣工结算造价审定书》。
上诉人质证：在一审时我方没有收到这份审定书，所以这份不属于新证据，因为如是新证据应给我方举证期及答辩期，第二，建筑面积最后以产权面积为准，施工单位结算的建筑面积与产权的建筑面积是两回事，不可同一而论。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，惠州市汇佳购物广场有限公司在二审期间，向本院提交《中止审理申请书》。请求本院裁定对本案的审理，理由：上诉人以其向惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部多支付了房屋租赁费用、占用费合计2430318.8元，另行向惠城区人民法院起诉，诉求惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部返还不当得利的房屋租金和占用费。
还查明，上诉人二审提交的《房产登记证》内容记载：“权属人为惠州市惠丰粮油购销部等二单位，房地座落惠州市惠城区陈江街道××××号，建筑面积15043.59平方米。”
还查明，被上诉人二审提交了惠阳市建设工程造价管理站出具的《建设工程竣工结算造价审定书》内容如下：建设单位：惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部；承包单位：汕头市建安基业有限公司惠阳分公司；工程名称：综合商场；建筑面积：16100.28平方米。
本院判决理由及结果
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是涉案的租赁房屋实际面积与签订的合同约定的面积是否存在差异以及上诉人超期占用涉案租赁房屋的费用计算问题；二是涉案租赁房屋过火赔偿的问题；三是租赁期间上诉人增添的附属物拆除问题；四是本案是否应当中止审理的问题。具体判析如下：
一、关于涉案的租赁房屋实际面积与签订的合同约定的面积是否存在差异以及上诉人超期占用涉案租赁房屋的费用计算问题。上诉人认为，双方当事人签订的《合作合同》与房屋产权登记的面积存在差异，房屋租赁费、占用费计算方式错误。对此，本院认为，上诉人该部分主张不成立，理由如下：
第一，依据双方当事人签订的《合作合同》约定，被上诉人拥有的位于惠阳市陈江镇三叉路口的土地按照上诉人惠州市汇佳购物广场有限公司提出设计方案的要求建设为购物广场，并且上述购物广场建设房屋使用的面积，经双方当事人确认的设计图纸建筑物的投影面积计算，同时签订《补充合同》予以确认。据此，租赁房屋的建设是依据上诉人的方案进行建设，并且租赁的面积也是按照上诉人认可的建设图纸来计算，即使涉案的租赁房屋的产权登记与实际使用的面积存在差异，亦不影响双方当事人共同确认的租赁面积；
第二，经查明，依据《房产登记证》内容记载，涉案的租赁房屋的建筑面积为15043.59平方米，与双方当事人合同约定的租赁面积16164.24平方米，存在一定的差异。但是，房屋的产权登记为不动产的确权行政行为，而本案的租赁合同计算的使用面积不仅包括具有办理产权登记的房屋面积，还包括附属于房屋的其他面积，该部分虽然并没有办理房屋产权登记，但是经双方当事人在上述合同中予以确认并使用，应当按照实际使用面积计算租金及占用费。此外，依据被上诉人二审提交了惠阳市建设工程造价管理站出具的《建设工程竣工结算造价审定书》内容记载如下：“建设单位：惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部；承包单位：汕头市建安基业有限公司惠阳分公司；工程名称：综合商场；建筑面积：16100.28平方米。”进一步说明，被上诉人按照上诉人的设计施工方案建设涉案的购物广场实际的建设面积包括但是不限于房屋产权登记的面积；
第三，依据《合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条之规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，双方当事人于2002年1月27日签订了汇佳购物广场的《合作合同》，后又于2003年6月15日、2003年4月27日签订了《补充合同》，约定的租赁期限为12年，期间上诉人一直按照上述合同约定的租赁面积，约定的租金计算方式来将交付租金。涉案的房屋的产权登记于2007年1月12日办理，上诉人在应当知道房屋登记面积与租赁约定的面积不相符的情况下，多年来依然按照合同约定的租赁面积计算租金，即便双方当事人签订的《合作合同》、《补充合同》存在重大误解、显失公平，无论从撤销权行使的期限，或者是以上诉人自己的行为表示，均不得行使撤销双方签订《合作合同》、《补充合同》的权利，应当按照上述合同的约定履行合同义务；
第四，上诉人认为，双方当事人签订的《合作合同》与房屋产权登记的面积存在差异，房屋租赁费、占用费计算方式错误，其已经另行向惠城区人民法院起诉，主张惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店、惠州市惠丰粮油购销部多支付了房屋租赁费用、占用费合计2430318.8元。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，上诉人提出的多支房屋租赁费、占用费，属于二审程序新增的独立诉讼请求，并且被上诉人未同意请求由本院一并处理，同时该请求已经由惠城区法院另案受理。据此，对于上诉人请求涉案的租赁房屋实际面积与签订的合同约定的面积是否存在差异以及上诉人超期占用涉案租赁房屋的费用计算问题，本院不予处理。
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