广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终12916号
上诉人（原审原告）：罗兰兰，住广东省信宜市。
委托代理人：张军涛，广东天一星际律师事务所律师。
委托代理人：林秀芝，广东天一星际律师事务所律所。
被上诉人（原审被告）：席晓东，住辽宁省绥中县。
委托代理人：宋剑，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
委托代理人：王璟文，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
上诉人罗兰兰因与被上诉人席晓东租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院人民法院（2015）穗云法民四初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
罗兰兰上诉请求：1、撤销原审第一判项，改判支持罗兰兰要求席晓东支付2014年7月至2015年9月租金7061元；2、支持罗兰兰从2015年9月1日起解除与席晓东的租赁合同；3、诉讼费用由席晓东承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定不清。1、关于罗兰兰涉案房屋106、712租金的认定问题。《信宜大厦2014年7月1日-2024年6月30日租金附单3》的形成是由席晓东掌控的公司形成，由席晓东签字形成。作为罗兰兰无法提供原件，但是租赁合同约定的押金并且罗兰兰已经收到的押金确实是4279元的三倍，同时2014年7月份的租金支付也是4279元。席晓东在一审中申请的同时也是业主代表证人朱某丙，也是对《信宜大厦2014年7月1日-2024年6月30日租金附单3》所列租金数额认可的，并且席晓东所给的朱某丙房屋租金，就是按照所列表格进行支付。罗兰兰认为，《信宜大厦2014年7月1日-2024年6月30日租金附单3》是对原租赁合同租金数额的变更，是有事实依据的，应当予以采信。2、关于可以逾期5天还是35天的问题。《房铺租赁合同》的约定，席晓东应当在每月5日前向罗兰兰付清当月租金，并约定若席晓东逾期交租金，超过5天不缴，罗兰兰即可终止合同。双方在《房铺租赁合同(补充协议)》中约定席晓东须在每月9日前向罗兰兰付清当月租金，席晓东若逾期缴纳租金，每月加收月租金百分之一做滞纳金，超过35天(每月9日)不缴，席晓东有权解除合同。原审法院直接考虑不超过35天支付租金，明显违背罗兰兰订立合同的意愿，对罗兰兰明显不公平。作为原租赁合同的补充协议，支付租金的期限已经由原来的每月5日推迟到9日，中间已经推迟了4天。罗兰兰作为信宜市人，平常不在广州，因此对租金的支付期限特别在意，才会有租赁合同对租金支付时间做出了特别的约定。原审法院不考虑原来的租赁合同支付期限和括弧里面“每月9日”特别说明，轻率的采用逾期可以超过35天，对罗兰兰的权益毫无保护，罗兰兰对此强烈不予认同。3、对于席晓东是否具有恶意拖欠租金的认定。对于一审法院查明的事实，席晓东支付时间明显滞后，有些支付时间超过35天，这些在一审法院都有认定。同时，席晓东发函之后，席晓东2015年12月至今未有支付租金，席晓东一直拒绝支付。就一审法院认定的拖欠1410元，至今仍未支付。二、对于罗兰兰是否认可转租的事宜。《房铺租赁合同》明确约定不能转租，一审法院依据之前与本案无关的租赁情况说明本案的情况，罗兰兰不能认同。不能说之前的可以转租，涉及本案的房屋也可以转租，那么就没有必要罗兰兰和席晓东签订的租赁合同约定不得转租。成某作为业主代表知情转租的事实不能代表罗兰兰知情并同意转租，罗兰兰对一审法院的此种逻辑不予认同。三、涉案房屋一直在空置状态，席晓东除了租金未有任何包括但不限于装修等损失。综上所述，一审法院从租金的认定、合同特别约定的逾期天数、转租均没有考虑罗兰兰的合法应有权益，尤其是逾期天数的认定，明显侵害了罗兰兰的合法权利。
席晓东辩称，一、席晓东支付租金误差不构成根本违约，合同约定的解除条件并未成就。由于个人管理原因以及承租房屋众多，导致租金在支付方面存在些许差错，但席晓东并非有意违约，亦愿意继续依照合同约定。截至庭审以前，席晓东已付清罗兰兰所有租金。二、其他同类型涉诉纠纷均已获得业主谅解，合同均继续履行。三、涉案合同违约金约定标准过高，应当予以调整降低。席晓东虽在合同履行期间租金支付偶有延迟，但并非恶意，且存在多次提早支付租金的情形，亦未给罗兰兰造成严重损失。
罗兰兰向一审法院起诉请求：1、罗兰兰与席晓东签订的《房铺租赁合同》于2015年9月1日予以解除；2、席晓东支付2014年7月至2015年2月欠付租金共计7061元；3、本案诉讼费由席晓东承担。
一审法院认定事实：2014年3月12日，罗兰兰（出租方，甲方）与席晓东（承租方，乙方）签订《房铺租赁合同》，约定：甲乙双方就信宜大厦（位于广州市白云区增槎路北凤凰路自编8号）的房铺出租事宜，为了达到经济利益双赢之目的，甲方将拥有自主产权的信宜大厦房铺106铺、712房租给乙方使用；租期从2014年7月1日至2023年6月30日共计10年；106铺月租金2162元,712房月租金1045元,合计月租金3207元；乙方签订合同后预付所租赁房铺三个月租金当做押金，支付给签约该房铺的业主；乙方须在每月5日前向甲方交清当月租金，统一划入一个帐户，以全额汇入业主代表人指定的帐户（存折）为准，然后由代表人分划给各业主；乙方不得将租赁的房和铺面抵押、质押、抵偿其所欠债务及转租给第三方，若因此产生的费用和连带法律责任甲方不承担；乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作滞纳金，超过5天（每月10日）不交，甲方即可终止合同等。上述合同落款中有业主罗兰兰签名确认，此外何某、朱某乙亦为业主代表在落款处签名确认。
2014年7月1日，罗兰兰（甲方）与席晓东（乙方）就上述106铺和712房分别签订《房铺租赁合同（补充协议）》，约定：甲方将106铺、712房出租给乙方使用，租期从2014年7月1日至2024年6月30日止共计10年；月租金2283元（106铺）、712房（1207元）；乙方签订合同后已交给甲方三个月租金当作押金，支付给签约房铺业主；乙方须在每月9日前向甲方交清当月租金，经全额汇入业主指定的帐户（存折）为准；乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作滞纳金，超过35天（每月9日）不交，甲方即可追究滞纳金与租金。如果乙方有违约甲方可以要求乙方须在定期内搬出房铺一切责任由乙方负责；乙方从租赁之日起要严格遵守各项物业规章制度，行使好各位业主交给的租赁与房铺和物业管理权、乙方方可全权代表业主处理一切有关事宜等。上述两份补充协议落款处乙方签名处为席晓东签名，没有弘扬公司的盖章。
上述合同签订后，罗兰兰将涉案商铺交付给席晓东使用。席晓东将其中106号铺转租给他人使用。
2015年8月，包括罗兰兰在内的业主联名向席晓东发出《告知书》，主要内容为：你从2014年8月起一直以来均没能按照合同约定按时交足租金，给我们带来极大的困扰，我们业主对你履行合同的诚意表示出极大的不信任。按合同规定你已长期违约，我们出租方全体业主商定，根据合同的约定终止与你的租赁合同，希望你在2015年8月31日前按合同要求结清拖欠的租金给我们，清理并撤出房铺，从2015年9月1日起我们要收回房铺，由我们自己处置。席晓东确认收到该告知书。
原审庭审中。双方确认自2015年3月起本案租金与罗兰兰丈夫成某的商铺[（2015）穗云法民四初字第1564号案]一同以成某账户收取租金。席晓东出示收款收据、银行交易明细证明其向罗兰兰支付每月租金的情况，结合上述证据具体支付情况如下：2014年7月3日支付2014年7月租金（该笔租金与信宜大厦其他30间商铺一起支付，总金额为53767元）；2014年8月18日支付3460元；2014年9月5日支付3460元；2014年11月1日支付10380元；2015年1月15日支付3460元；2015年2月5日支付2260元；2015年3月14日支付6996元（成某账户）；2015年4月11日支付6996元（成某账户）；2015年5月29日支付3536元（成某账户）；2015年6月20日支付6920元（成某账户）；2015年6月22日支付3536元（成某账户）；2015年8月19日支付11307元（成某账户）；2015年9月3日支付6500元（成某账户）；2015年10月31日支付7026元（成某账户）；2015年12月10日支付3648元（成某账户）。罗兰兰对上述证据的真实性予以确认，并确认2014年7月收到租金4251元，但认为从每月支付情况看，大部分月份都逾期超过合同约定的支付租金期限才支付，并提交《信宜大厦2014年7月1日-2024年6月30日租金附单3》复印件一份拟证实，上述租金附单显示两租赁房屋现租共计为4279元，且席晓东在附单下签字并注明“同意以上数字金额”。席晓东认为附单为复印件，罗兰兰未能提供原件核对，故对该证据的三性不予确认，并表示该附单系业主代表成某制作，因前期由成某统一收租，其为私自赚取租金差额而制作了多份租金附单致使其支付租金混乱，其支付的租金数额实际高于每月应支付的数额，故其多支付的租金数额应计入下月的租金。
另席晓东提交与业主代表何某的录音、业主代表朱某乙的说明、提交劳动合同、协议书等证据拟证实成某作为业主代表，负责信宜大厦的出租事宜，且又为其公司员工负责商铺的转租事宜，其他业主代表亦对其转租知情且同意的事实。罗兰兰对上述证据的关联性不予确认。
另查，（2015）穗云法民四初字第1564号案中合同约定成某出租商铺每月租金总额为3536元。
一审法院认为，罗兰兰与席晓东签订的《房铺租赁合同》和《房铺租赁合同（补充协议）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守履行。罗兰兰主张席晓东每月应付租金数额为4279元，因其提供的租金附单3无原件，席晓东对真实性不予确认，故原审法院不予采信。双方签订的补充协议就租金标准作了变更，故每月租金标准应按补充协议约定的共计3490元计付。
根据双方《房铺租赁合同》的约定，席晓东应当在每月5日前向罗兰兰付清当月租金，并约定若席晓东逾期缴交租金，超过5天不缴，罗兰兰即可终止合同（即解除合同）。双方在《房铺租赁合同（补充协议）》中约定席晓东须在每月9日前向罗兰兰付清当月租金。故双方关于租金交纳的时间应当以《房铺租赁合同（补充协议）》的约定为准，即席晓东应当在每月9日前向罗兰兰交清当月租金。而《房铺租赁合同（补充协议）》还约定“乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作滞纳金，超过35天（每月9日）不交，甲方即可追究滞纳金与租金。如果乙方有违约甲方可以要求乙方须在定期内搬出房铺一切责任由乙方负责”，上述约定中“超过35天”与“每月9日”存在歧义和冲突，对此，应按该约定中时限更长的意思理解，即上述约定综合理解为：乙方应于每月9日前向罗兰兰付清当月租金，超过35天不交，甲方即可追究滞纳金与租金。如果乙方有违约甲方可以要求乙方须在定期内搬出房铺一切责任由乙方负责。从席晓东举证其向罗兰兰支付租金的情况看，席晓东确实存在部分月份逾期超过35日支付租金的情况。
关于罗兰兰主张席晓东欠付2014年7月至2015年2月的租金7061元的问题。因罗兰兰已确认2014年7月已收到席晓东支付的4251元，故2014年7月未欠付租金。根据席晓东提供的支付租金转账凭证，结合双方称述2015年3月开始本案租金与成某租金统一支付的情况，席晓东向罗兰兰支付2014年8月至2015年2月的租金如下：2014年8月至2015年1月每月均支付3460元，2015年2月支付了2260元。故席晓东欠付罗兰兰的租金数额应为1410元。因席晓东欠付租金1410元，故罗兰兰要求席晓东支付欠付租金1410元合理合法，原审法院予以支持。对于罗兰兰主张多出该部分数额的诉请原审法院予以驳回。
关于双方签订的《房屋租赁合同》是否已于2015年9月1日予以解除的问题。
（一）罗兰兰认为席晓东存在逾期支付租金的行为，故依照上述合同的约定其有权解除合同。对此，席晓东确实存在部分月份逾期支付租金的情况，但上述合同是否应当解除，应当结合合同履行期限、合同目的、双方履行合同的整体情况、罗兰兰所受损失等方面综合考虑。本案中，从席晓东支付租金的情况看，有部分月份亦存在提前支付的情况，由此表明，席晓东并无拖欠租金的恶意，虽有部分欠付，但是因支付租金方式上的混乱导致对每月支付租金数额有误所致，在理清每月应付租金的情况下，席晓东并未表示拒绝支付，故双方的合同亦不存在继续履行的障碍。事实上，席晓东逾期支付租金的行为并未影响双方租赁合同目的的实现，罗兰兰亦未能举证因此受到相应的损失。纵观罗兰兰对于席晓东逾期支付租金后至其向席晓东发出要求解除合同的《告知书》期间，亦未有证据显示罗兰兰有向席晓东主张过权利。上述租赁合同履行期限达10年之久，双方对于该合同均有各自的利益预期和成本投入，故双方在履行过程中均应遵循公平、诚实信用原则确定和履行各自权利义务，现罗兰兰以席晓东逾期支付其中一期租金为由要求解除租赁合同，有违公平原则，亦不利于市场交易的稳定性。当然席晓东作为承租人亦有支付租金的义务，席晓东应当严格按照合同的约定谨慎履行支付租金的义务，确保租赁合同的顺利履行。
（二）罗兰兰主张席晓东存在转租行为，其因此有权解除合同。虽上述租赁合同约定席晓东不得转租给第三方，席晓东亦将其中的一楼商铺转租给他人使用，但从席晓东的举证可知，信宜大厦的一楼商铺之前一直由业主统一承租给某个体或公司进行统一转租，成某作为业主代表，同时作为席晓东公司的员工负责商铺的转租事宜是明显知情的，且其他业主代表亦对席晓东转租表示知情且同意，故通过上述证据表明罗兰兰对席晓东的转租行为是知情并认可的，双方通过实际履行变更了不得转租的约定，罗兰兰以此为由要求解除合同欠理，原审法院不予采纳。
综上，虽然罗兰兰向席晓东发出并送达了要求解除合同的《告知书》，但综合租赁合同整体履行情况等各方面因素考虑，罗兰兰主张解除合同理据不足，上述《告知书》送达席晓东后不发生合同解除的效力，故罗兰兰要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月1日予以解除的诉请原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2016年6月24日判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告席晓东向原告罗兰兰支付2014年8月至2015年2月期间欠付的租金共计1410元；二、驳回原告罗兰兰的其他诉讼请求。本案受理费150元，由原告罗兰兰负担100元，被告席晓东负担50元。
除罗兰兰、席晓东均确认席晓东于2014年7月向罗兰兰支付的款项为4151元及成某起诉席晓东一案的案号为（2015）穗云法民四初字第1565号之外，原审查明其他事实无误，本院确认。
二审中，席晓东提交了：1、《罗兰兰租金支付情况汇总》，载明其2014年7月多支付了661元，同年8月至2015年1月每月少付了30元，2015年2月少付了1230元，故2014年7月至2015年2月合计少付租金为749元；2、席晓东与涉案房屋租赁合同相关的其他租赁纠纷判决，证明与罗兰兰同期起诉席晓东的业主均未上诉，席晓东把相关生效判决提供法院作为参考；3、手机银行汇款截图，拟证明席晓东于2016年9月26日向成某支付了38882元（席晓东主张是支付给罗兰兰的，包括2014年7月至2015年2月所欠租金749元、2015年3月至12月所欠租金6723元及2016年1月至9月所欠租金31410元），于同年10月26日向成某支付了3490元（汇款附言为汇罗兰兰的10月租金）。罗兰兰表示：1、对于证据1租金支付不予认同；2、证据2对判决书的真实性予以认同，但与本案没有关联性；3、对证据3真实性没有异议，该款项首先是支付成某的租金，之后才是罗兰兰的。席晓东表示其与成某之间存在另外纠纷因双方租金还没有确定，成某案件的判决明确我方不欠成某钱，所以上述款项席晓东是支付给罗兰兰的。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
本案争议的焦点之一为席晓东欠租事实的认定问题。首先，原审根据双方所签订的合同认定席晓东每月应付租金为3490元正确，罗兰兰在二审仍坚持认为每月租金4279元但并无提供充分的证据予以证明，本院不予采信。其次，根据席晓东从2014年7月至2015年2月支付租金的金额来看到，席晓东在2014年7月多支付了661元，同年8月至2015年1月每月少付了30元（共少付了180元），2015年2月少付了1230元，多付的与少付的抵扣之后，应认定席晓东至2015年2月才少付了749元。第三，席晓东于2015年9月及10月向成某支付了4万余元的款项，席晓东主张上述款项包括了其欠付的上述749元，虽罗兰兰对此持有异议，表示上述款项是支付给成某，但鉴于罗兰兰在原审时亦确认2015年3月起的租金是以成某帐户收取的，故本院对罗兰兰的异议不予采信，认定席晓东已付2014年7月至2015年2月间欠付的租金749元。据此，本院对原审第一项判决予以撤销。
本案的另一争议焦点是上述《房铺租赁合同》是否已于2015年9月1日解除的问题。鉴于包括罗兰兰在内的业主联名于2015年8月向席晓东发出《告知书》主张席晓东从2014年8月起一直以来均没能按照合同约定按时交足租金，但如前所述，席晓东2015年1月前都是多付了租金，仅至2015年2月才少付了749元，而诉讼过程中亦补足了该未付租金，故席晓东已付一个月的租金，不构成根本性违约；至于转租问题，罗兰兰并无证据证明其曾向席晓东提出异议，亦未在上述《告知书》中以此为由主张解除合同。因此，罗兰兰请求确认2015年9月1日起解除与席晓东签署的《房铺租赁合同》，不能成立，本院不予支持。
综上所述，罗兰兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本应予维持，但鉴于席晓东在二审过程中补足了其2014年7月至2015年2月间欠付的租金，故本院对原审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1564号民事判决；
二、驳回罗兰兰的诉讼请求。
本案一审受理费150元，由罗兰兰负担100元，席晓东负担50元；二审受理费150元，由罗兰兰负担100元，席晓东负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 姚伟华
审判员 余 盾
二〇一六年十一月十七日
书记员 邹文芳
冯镇辉