广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终12050号
上诉人（原审原告）：深圳市贵贵嘉地产投资有限公司，住所地：深圳市福田区华强北街道深南路佳和华强大厦A座2103-2106A-A19，统一社会信用代码：91440300279534914W。
法定代表人：马秋豪。
委托诉讼代理人：张伟东，广东万乘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪花，广东万乘律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室，统一社会信用代码：91440300726160011C。
法定代表人：昌荣。
委托诉讼代理人：李思，女，系公司员工。
上诉人深圳市贵贵嘉地产投资有限公司（以下简称贵贵嘉公司）因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初10530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
贵贵嘉公司的上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令彩生活公司停止侵权；三、判令彩生活公司向贵贵嘉公司赔偿停车场停车费损失人民币98.4万元（从2013年11月起暂计算至2017年3月）；四、判令彩生活公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决不尊重客观存在事实，也缺乏法律依据。一审中贵贵嘉公司已经提交了相关证据证明其拥有涉案小区地下停车库所有权，且贵贵嘉公司也没有向他人转让其权益，因此请求二审法院依法撤销一审法院的错误判决。车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴，不动产的原始产权，产生于建造。《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，建造人是原始权利人。《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”即除法律另有规定，或建设单位将自己的权利转让赠与或放弃，建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。一审中，贵贵嘉公司一方面已提交了《建筑工程施工许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划验收合格报告》等来证明贵贵嘉公司为东X园博X小区项目的建设投资人。另一方面根据深圳市地籍测绘大队存档的“东X园博X”房屋建筑面积测绘报告所示：“地下室01层（2207.55平方米）以及地下室02层（3036.23平方米）是不可分摊范围”，由此可知贵贵嘉公司售楼时并没有将停车场价值计算入内，且贵贵嘉公司在将小区房屋的产权全部转移给业主后，也没有通过出售、附赠或者出租等方式转让其合法权益。因此一审法院并不能否定贵贵嘉公司作为建设方排除他人占有、使用以及就其获得收益的权利。二、即使贵贵嘉公司未提交证据证明其拥有涉案小区地下停车库所有权，也不应以此驳回贵贵嘉公司诉讼请求。根据《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”它的第二款与第三款，分别规定了车位的两种权属。第二款规定，规划内的车位，建设单位有权出售、出租、附赠，表明这部分车位产权是属于建设单位的；而第三款规定的共有车位，没有“规划用于”的字样，也就是说这指的是规划外的车位。这一点，从最高人民法院《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第六条中也得到了印证：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”由此可以得出一个明确的结论：规划内的车位，产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主。东X园博X地下停车场为规划内的车位，产权当属建设单位也即本案贵贵嘉公司。彩生活公司与东X园博X小区业主委员会签订物业服务合同，其中第九条对小区车位所得的停车费擅自作出约定，这对本属于贵贵嘉公司的权利作出了处分，不应该发生法律效力，彩生活公司收取停车费于法无据。三、一审法院在房产买卖双方对停车场的所有权存在特别约定的情形下，却以贵贵嘉公司并未提供登记确权证明而否定了贵贵嘉公司对小区停车库的所有权，不符合法律的公平原则和等价有偿原则，也存在法律适用错误。本案一审中贵贵嘉公司向法院提交了其与小区业主签订的《房屋买卖合同》附件五买卖双方补充约定，该约定第9条“买方同意本房地产项目的地下及地面停车场、停车位一层、三层架空层以及其他未公共分摊部分物业之所有权或使用权或所有相关经营权益属于卖方所有”，这是买卖双方真实意思表示的结果，其没有违反法律的强制性规定，故应得到法律的支持。由于房屋出售之时正值我国《物权法》修订之时，对于物权的确认登记工作也因《物权法》尚未出台而搁置，未进行确权是有特殊的政策历史原因的，并不是由于贵贵嘉公司怠于行使所致。《物权法》作为上位法，应当优先于地方条例适用。贵贵嘉公司作为东X园博X小区停车场的建设投资方，在停车场的建设上付出了成本，根据民法的公平原则和等价有偿原则，贵贵嘉公司对停车场所享有的受益权仍应该得到确认和保护。彩生活公司明知部分业主在房屋买卖合同中已与投资建设方约定了停车场所有权或使用权或所有相关经营权益属于投资建设方所有，罔顾建设方的合法权益，将停车场所得收益占为己有，其行为明显属于不当得利，彩生活公司应向贵贵嘉公司支付其在经营管理停车场以来的收益。综上所述，贵贵嘉公司是停车场唯一权利主体，请求二审法院撤销一审判决，支持贵贵嘉公司的上诉请求。
彩生活公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。贵贵嘉公司在一审提交的《房屋买卖合同》的证据存在伪造证据嫌疑，请二审法院依法判决。
贵贵嘉公司向一审法院起诉请求：1.彩生活公司停止侵权；2.彩生活公司向贵贵嘉公司赔偿停车场停车费损失人民币98.4万元(从2013年11月起暂计算至2017年3月）；3.彩生活公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：贵贵嘉公司是深圳市福田区园X苑小区的开发商。东X园博X工程于2003年8月8日取得的《建设用地规划许可证》记载，地下部分的建筑面积不计容积率，机动车泊位数为空白；于2005年9月28日取得的《建设工程规划许可证》记载，不计入容积率面积5107.35平方米，其中地下停车库4022.55平方米、地下设备用房1084.80平方米，停车位公用、自用栏均为空白；2006年9月28日，涉案宗地用地单位由深圳市桂X芳产业有限公司变更为贵贵嘉公司。2007年7月26日，涉案项目取得《建设工程规划验收合格证》，合格证上停车位栏也为空白。
2013年11月至今，彩生活公司为涉案东X园博X小区的物业服务单位。一审庭审中，双方确认涉案小区无地面停车位，地下目前共有划线车位96个，是否为规划停车位不清楚。
另查，贵贵嘉公司作为开发商于2006年开始与业主签订房屋买卖合同出售东X园博X房屋，部分合同未约定地下车库的权利归属，部分约定了地下车库的权利保留。一审庭审中，贵贵嘉公司主张彩生活公司侵犯了贵贵嘉公司对于地下停车库的所有权，故提起本案诉讼。
再查，东X园博X第一届业主委员会任期截止至2016年10月18日止。一审庭审中，贵贵嘉公司、彩生活公司双方确认涉案小区目前尚未成立新的业主委员会。
一审法院认为，贵贵嘉公司以侵权纠纷提起本案诉讼，并主张彩生活公司侵犯了贵贵嘉公司对于停车场的所有权。但贵贵嘉公司并未提交证据证明其拥有涉案小区地下停车库的所有权，且1993年10月1日起实施的《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。贵贵嘉公司作为开发商在建设、出售小区房屋时应当知道该规定。贵贵嘉公司在物权法实施之前与部分业主签订的地产买卖合同对停车位的归属未作约定，该期间《中华人民共和国物权法》尚未制订、实施，也无其他法律对此有作规定。因此贵贵嘉公司主张与证据不符，于法相悖，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回贵贵嘉公司的诉讼请求。本案案件受理费13640元（已由贵贵嘉公司预交），由贵贵嘉公司承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，因贵贵嘉公司并非涉案小区物业服务企业，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理”、《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条“一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理”的规定，贵贵嘉公司不能要求单独对小区停车位进行占有及管理，其在二审明确其关于要求彩生活公司停止侵权的诉讼请求是指彩生活公司管理涉案停车场需经其许可并向其支付停车场收益，故贵贵嘉公司实质是认为彩生活公司对涉案停车场的管理、收费侵害其所有权，据此要求赔偿，故本案案由应为财产损害赔偿纠纷。双方对于彩生活公司系涉案小区的物业服务企业，彩生活公司对小区停车场进行管理并收取费用的事实均予以确认，现本案争议的焦点在于：贵贵嘉公司是否涉案小区停车场的所有权人。
根据查明的事实，涉案小区的建设及大部分一手房的出售均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，且1993年10月1日起实施的《深圳经济特区房地产转让条例》对此已有明确规定，故一审认定本案应适用《深圳经济特区房地产转让条例》并无不当，本院予以认可。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”的规定，贵贵嘉公司主张其为涉案停车场所有权人必须满足两个条件，一是其与业主之间的转让合同约定停车场为贵贵嘉公司所有，二是贵贵嘉公司基于此约定进行了物权登记。从贵贵嘉公司的陈述及其所提交证据看，仅有部分小区业主在买卖合同中同意贵贵嘉公司保留停车场所有权，贵贵嘉公司依据部分业主的同意主张享有停车场所有权，不符合法律规定，本院不予确认。其据此提出的本案诉请，于法于理无据，本院予以驳回。
综上所述，贵贵嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13640元，由深圳市贵贵嘉地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
二〇一八年九月三日
书记员 姚玉瓶（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。