浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0382民初13174号
原告：周宣跑，男，1965年5月25日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托代理人：夏琼，女，1967年12月4日出生，住浙江省永嘉县，系原告妻子。
被告：杜士忠，男，1963年11月13日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托代理人：戴力，浙江合一律师事务所律师。
原告周宣跑与被告杜士忠房屋租赁合同纠纷一案，由温州市中级人民法院指定本院审理。本院于2017年12月29日立案后，依法由审判员林明适用简易程序独任审判，于2018年1月30日、2018年6月27日两次公开开庭进行了审理。原告周宣跑及其委托代理人夏琼、被告杜士忠的委托代理人戴力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周宣跑向本院提出诉讼请求：1、确认永嘉县上塘镇沿江路98-1号店面内装饰物（包括隔层钢架结构、地面、楼板、倒吸、墙面、地毯等）为原告所有，原告有权自行拆除；2、诉讼费由俩被告负担。后经本院释明，原告变更诉讼请求为：判令被告杜士忠补偿原告周宣跑对出租店面（上塘镇沿江路98-1号）进行改造装修的费用407150元；诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因开家具店所需，向被告租赁店面，双方于2008年10月6日签订《店面租赁协议书》一份，协议约定：被告将坐落在永嘉县上塘镇沿江路98-1号店面出租给原告作为经营店面使用，总面积492平方米，租期八年，自2008年12月28日起至2016年12月28日止；被告提供店面卷门、外墙玻璃，原告承担店内装饰、地面、楼板、倒吸、墙面等设施，原告在搭楼板时遇到政策界限由被告负责调节解决；租赁届满后，原告需要继续承租的，同等条件下，原告有优先租赁权，每月每平方米优惠价为壹元。如被告另外出租给别人的，楼房等装饰物应以时价计算给乙方，如果旧城改建等需店面拆建，原告适当接受；在租赁期内原告不承租届满的，店面内的装饰物自愿归被告所有，在租赁期内被告不得提出终止租赁条件。被告无正当理由违约，应赔偿原告相应的经济损失。合同签订后，经被告同意，原告在承租店内搭建楼板，将原先一层空间隔为二层，并对承租店面进行装饰装修，耗费装修款共计407150元。2016年12月，店面租赁时间届满，因原告大幅涨租，原告不再续租并腾空店面。2017年5月16日，被告将房屋出租给他人，现原告诉至法院，要求被告补偿改造装修费用。
被告杜士忠答辩称：1、原告诉请的内容和实际情况不符，原告的装饰装修未征得被告同意，双方合同约定，原告承担一些设施的装修，但具体的内容均未得到被告同意。2、对原告诉称的搭建楼板费用被告已经做出补偿，第一年租金减少23616元。3、原告诉称租期届满涨租金是与实际不符的，被告的店面路段租金从2009年开始就疯涨，周围的店铺租金近20万，介于原被告已经签订合同，所以按照协议履行，原告称生意难做，被告也对租金作出减免，被告也是给予原告最优惠的租金，不是被告涨租金，是市场大涨。4、根据双方签订的《店面租赁协议书》对第六条后半句的应理解为优先权的违约条款。协议书第六条表述为“租赁届满后，乙方即原告需要继续承租的，同等条件下，原告有优先租赁权，每月每平方米优惠价为壹元。如甲方即被告另外出租给别人的，楼房等装饰物应以时价计算给乙方，如果旧城改建等需门店拆建，乙方适当接受”。前半个句为原告享有优先权租赁权，后半句应理解为，如果被告违反优先权，那么原告的装修物应以时价计算给原告。5、原告将第六条下半句理解为“租赁届满后，被告另外出租给他人的，楼房等装饰物应以时价计算给原告”与字面意思不符且与实际情况不符。根据店面租赁市场的租赁习惯，极少数会约定租赁物在租赁期届满后，租赁物折价计算的约定，如有约定，必定会约定的非常详细，比如折价金额或折价比例。本案中，原告将优先权的违约条款理解为对租赁物在租期届满的应折价计算显然理解有误，且与店面租赁市场习惯不符。第六条后半句未约定是租期届满还是在租期内，难道是任何条件下，只要被告出租给他人，都要将装修物以时价计算给原告么？这显然与双方的真实意思表示不一致。6、根据协议书第七条理解可以说明第六条后半句不是关于租赁物租期届满后的折价约定。协议第七条约定“在租赁期内，被告不得提出终止租赁条件。被告无正当理由违约，应赔偿原告相应的经济损失”。根据这条理解，被告如提前终止租赁合同，被告要赔偿原告的相应的经济损失即装修物损失。如果约定提前终止合同，被告要赔偿损失，合同届满后仍要赔偿损失，那么这样的约定必然违背常理，显然原、被告双方的意思是合同届满后，该装修物归被告所有。另外该第七条还规定了“在租赁期内，原告不承租届满，店面内装饰物自愿归被告所有。”既然已经约定了如原告不承租届满，店面内装饰归被告所有，那么原告租赁期届满后，店面内装饰物当然归被告所有。否则将会产生一个不合理的现象即“合同未届满，装饰物归被告，合同届满后，被告还要赔偿装饰物”，这样的条款诠释明显前后矛盾。7、第六条后半句条款未明确约定“租赁期满后，被告需对原告进行装修补偿”，所以应视为约定不明。原告与被告在对租期届满后，装饰物是否需要补偿事项中，未作出明确书面约定，那么应该适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，即驳回原告的诉讼请求。8、退一步讲，即使该条款按照原告的理解方式，被告也无需向原告支付装修补偿款。按照原告的理解“如被告另外出租给别人的，楼房等装饰物应以时价计算给原告”。但本案中，租期届满后，原告是因为租金过高而不续租，并非是被告将店面另外出租给他人而不续租，因此不符合该条款中约定的另外出租给别人。被告自己使用厂房，后续再出租给他人的行为与原告的理解也不相符合，因此被告无需向原告支付装修物的补偿款。9、被告的厂房是可以隔成984平方米的厂房，但是被告仍以492平方米的面积计算租金，对原告来说已经是极大的利益，另外经原告要求，被告第一年的租金每平方米少收4元作为装修的补偿，现租期届满后，被告仍要求对装饰物进行补偿，该装修物补偿是重复计算了。
本院经审理查明：2008年12月28日，被告将坐落于永嘉县上塘镇沿江路98-1号总面积为492平方米的店面出租给原告作为经营店面使用，双方签订《店面租赁协议书》，其中约定：二、租金从2008年12月28日开始，租期为8年（自2008年12月28日起至2016年12月28日止。）……五、被告提供店面卷门、外墙玻璃，原告承担店内装饰、地面、楼板、倒吸、墙面等设施。原告在搭楼板时遇到政策界限由被告负责调节解决。六、租赁届满后，原告需要继续承租的，同等条件下，原告有优先租赁权，每月每平方米优惠价为壹元。如被告另外出租给别人的，楼房等装饰物应以时价计算给原告，如果旧城改建等需店面拆建，原告适当接受。七、在租赁期内原告不承租届满的，店面内的装饰物自愿归被告所有，在租赁期内被告不得提出终止租赁条件。被告无正当理由违约，应赔偿原告相应的经济损失。租赁期满后，租金按普工工资第二条约定计算。后原告对租赁店面进行了装修。租赁期满后，因租金差距过大，原告不再续租。
在审理过程中，经原告申请，本院依法委托浙江金穗工程项目管理有限公司对原装修价值、至2016年12月28日的装修残值进行鉴定，鉴定意见为双方确认装修部分（墙面铝塑板、天棚吊顶、玻璃隔断、花岗岩楼梯面、地面抬高、红板、石膏板墙面、楼店面地毯、墙纸裱糊、电线、开关、灯具）的装修原价值为159597元，至2016年12月28日的装修残值为47069元；双方争议装修部分（地砖、彩钢屋面、洗脸盆、大便器、钢管柱、钢梯、金属扶手、钢梁、木梁、店招）原装修价值50895.94元，至2016年12月28日的装修残值为17126.16元。因鉴定意见中未将租赁物内的一楼地砖铺贴费用计入，浙江金穗工程项目管理有限公司作出书面说明，认为如需计入，地砖面积为492平方米，按原装修价值33.85元/m2,合计16654.2元，按2016年12月28日的价值为53.85元/m2,合计26494.2元，装修残值为6358.6元。鉴定费3135元，由原告支付。
以上事实有原告身份证、被告身份证、店面租赁协议书、工程造价咨询报告书及原、被告庭审陈述为凭。
本院认为，原、被告签订《店面租赁协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，应为有效，原、被告均应按约履行。
一、关于协议书条款理解问题。按照协议书第五条的约定，被告提供店面卷门、外墙玻璃，原告承担店内装饰、地面、楼板、倒吸、墙面等设施，原告在搭楼板时遇到政策界限由被告负责调节解决，由此可见，原告的装修、搭建楼板隔层是经过被告同意的，被告关于原告未经其同意进行装修的抗辩，本院不予采纳。协议书第六条约定：“租赁届满后，乙方需要继续承租的，同等条件下，乙方有优先租赁权，每月每平方米优惠价为壹元。如甲方另外出租给别人的，楼房等装饰物应以时价计算给乙方，如果旧城改建等需店面拆建，乙方适当接受。”被告认为“如甲方另外出租给别人的，楼房等装饰物应以时价计算给乙方”应视为对被告违反优先租赁权的违约条款，即被告若违反优先租赁将租赁物出租给他人，被告应按时价支付装修费用；本院认为，考察第六条约定，优先租赁权之后用的是“。”，而且后一句话并不仅仅规定“时价”问题，亦规定了旧城改建店面拆建问题，店面拆建与优先租赁没有任何关联，因此第六条后一句“如甲方另外出租给别人的，楼房等装饰物应以时价计算给乙方，如果旧城改建等需店面拆建，乙方适当接受。”并不是前一句的违约条款。协议书第七条约定：“在租赁期内乙方不承租届满的，店面内的装饰物自愿归甲方所有，在租赁期内甲方不得提出终止租赁条件。甲方无正当理由违约，应赔偿乙方相应的经济损失。租赁期满后，租金按普工工资第二条约定计算。”被告认为，该条约定可以说明第六条后一句不是关于租赁物期满后的折价约定，如果第六条后一句是租赁物期满后的折价约定，会与第七条的约定相矛盾，第七条约定被告如提前终止租赁合同，应赔偿相应损失即装修物损失，而第六条又约定合同届满仍要赔偿损失，这有违常理，显然双方的意思是合同届满后租赁物归被告所有；第七条还约定原告不承租，店面装修物归被告所有，这也与第六条相矛盾，合同未届满，店面装修物归被告所有，合同届满后，被告反而要赔偿装修物。本院认为，第七条主要是关于双方在租赁期内违约责任的约定，即原告在租赁期内违约不承租的，店面装修物归被告所有，被告在租赁期内违约终止租赁的，应赔偿原告相应的经济损失，该经济损失并不仅仅限于装修物损失，而第六条主要是关于租赁届满后的约定，该两条并不存在矛盾，故被告的抗辩本院不予采纳。双方在协议书第五条已经约定原告在搭楼板时遇到政策界限由被告负责调节解决，可见双方对492平方米隔成984平方米是明知的，现被告以原告实际使用984平方米，而被告仅按492平方米收取租金，原告已极大受益为由进行抗辩，本院不予采纳。综上，被告应按照协议约定对原告的装修进行补偿，至于被告第一年少收23616元租金作为装修补偿，本院会在计算补偿款时进行相应的扣减。
二、关于被告需支付的装修折价款问题。
1、经浙江金穗工程项目管理有限公司鉴定，双方确认装修部分（墙面铝塑板、天棚吊顶、玻璃隔断、花岗岩楼梯面、地面抬高、红板、石膏板墙面、楼店面地毯、墙纸裱糊、电线、开关、灯具）的装修原价值为159597元，至2016年12月28日的装修残值为47069元，被告认为墙面铝塑板、玻璃隔断、花岗岩楼梯面、红板、石膏板墙面单价过高，都是按照现有价格计算，不是按照装修时候的价格计算，天棚吊顶、电线、开关、灯具的面积分别为995平方米和984平方米，都超出了492平方米的租赁面积，明显不合理，墙纸裱糊经过8年，残值应为0，地毯不属于附和装饰装修，可以由原告拿走，应予剔除。本院认为，墙面铝塑板、玻璃隔断、花岗岩楼梯面、红板、石膏板墙面的价格系鉴定机构按照市场信息价进行认定，符合规定，房屋装修残值以重置价格为基数，再乘以成新率，重置价格按照当地现行装修装饰工程定额测算工程造价，是鉴定行业的通用计算方法，具有合理性，本院予以确认，被告的抗辩不予采纳；天棚吊顶、电线、开关、灯具的面积系上下两层的面积，鉴定机构已进行现场勘测，本院予以确认；墙纸裱糊、地毯仍在使用中，具备使用价值，鉴定机构计算在装修残值内，符合常理，本院予以确认。综上，本院确认墙面铝塑板、天棚吊顶、玻璃隔断、花岗岩楼梯面、地面抬高、红板、石膏板墙面、楼店面地毯、墙纸裱糊、电线、开关、灯具的装修原价值为159597元，至2016年12月28日的装修残值为47069元。
2、经浙江金穗工程项目管理有限公司鉴定，双方争议装修部分原装修价值50895.94元（地砖3385元、彩钢屋面6276.5元、洗脸盆297.27元、大便器302.31元、钢管柱1988.42元、钢梯4081.84元、金属扶手1452元、钢梁27840.54元、木梁3192.06元、店招2080元），至2016年12月28日的装修残值为17126.16元（地砖1192.4元、彩钢屋面1678.08元、洗脸盆86.88元、大便器83.52元、钢管柱546.96元、钢梯2375.52元、金属扶手696.96元、钢梁7697.52元、木梁2092.32元、店招576元）。原告认为地砖、彩钢屋面、洗脸盆、大便器是消防通道部分的装修，是原告实施的，应列入赔偿项目，钢管柱、钢梯、金属扶手、钢梁、木梁是用于搭建隔层的，也应列入赔偿项目，店招是原告悬挂，现仍在使用，也应列入赔偿项目。被告认为地砖、彩钢屋面、洗脸盆、大便器不是租赁物内的装饰，不应赔偿；钢管柱、钢梯、金属扶手、钢梁、木梁不属于装饰物，不应赔偿，且钢梯、金属扶手是原告在二手市场买的，鉴定机构认定的单价过高，钢梁未达到国家标准，鉴定机构认定的单价过高，钢管柱、钢梯、钢梁的吨数过高，不符合实际；店招是原告自行悬挂的，无需赔偿。本院认为，地砖、彩钢屋面、洗脸盆、大便器不是租赁物内的装饰，不应适用协议书关于按时价计算的条款，租赁期满后原告要求补偿，于法无据，本院不予支持；钢管柱、钢梯、金属扶手、钢梁、木梁系租赁物内隔层搭建必须使用的材料，属于装饰装修物，应适用协议的约定予以补偿，至于单价和吨数，鉴定机构参照信息价，经过实地勘测，本院予以确认；店招系原告使用租赁物时必须附随的装修，且现仍在使用中，亦应适用协议的约定予以补充。综上，本院确认钢管柱、钢梯、金属扶手、钢梁、木梁、店招的原装修价值为40634.86元，至2016年12月28日的装修残值为13985.28元。
3、租赁物内的一楼地砖铺贴费用鉴定机构未计入，该部分亦属租赁物内的装修，其原装修价值为16654.2元，至2016年12月28日的装修残值为6358.6元。
4、被告少收23616元租金的扣减问题。原告在装修时，被告少收了23616元租金作为装修的一部分进行补偿，该部分补偿应折合为相应的残值予以扣减，残值扣减比例与23616元在装修原值中的比例相当，即23616元/（159597元+40634.86元+16654.2元）=残值扣减数额/（47069元+13985.28元+6358.6元），故应扣减的残值数额为7340.36元。
综上，被告尚需支付的装修补偿款为60072.52元（47069元+13985.28元+6358.6元－7340.36元）。为了减少双方诉累，原告在法庭辩论中提出的鉴定费负担问题，本院一并解决，鉴定费3135元，由双方各半承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告杜士忠支付原告周宣跑装修补偿款60072.52元、鉴定费1567.5元共计61640.02元。款限本判决生效后十五日内交本院民事审判第一庭转付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告周宣跑其他诉讼请求。
本案受理费7408元，减半收取3704元，由原告周宣跑负担3053元，被告杜士忠负担651元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 林 明
二〇一八年七月十八日
代书记员 包晓青