湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0105民初2166号
原告湖南省少年儿童图书馆，住所地长沙市中山路**号。
法定代表人李宏斌，馆长。
委托代理人李中灿，湖南柯南律师事务所律师。
被告刘艳红，女，住长沙市xx区。
被告史国强，男，住址同上。
原告湖南省少年儿童图书馆（以下简称“少儿图书馆”）与被告刘艳红、史国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法适用普通程序，由审判员王小强担任审判长，与人民陪审员刘自来、陈文艺组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告少儿图书馆的委托代理人李中灿，被告刘艳红、史国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告少儿童图书馆诉称，被告刘艳红从2009年开始一直租赁原告位于长沙市xx区圆形厅二楼的场地，2013年8月9日，原告与被告重新续签的房屋租赁合同，租赁期两年，月租金为14245元，每年管理费5040元，履约保证金为50000元，该房屋用作两被告夫妻共同经营的xx馆场所，然而从2014年8月10日开始，两被告就一直没按合同支付租金、水电费及管理费用，原告多次联系两被告及发函要求两被告按合同约定支付费用，但两被告一直未予以支付，直到2015年5月7日，被告才以xx馆的名义向原告打一份报告要求给予1年宽限期，原告没有同意，租赁合同到期后，原告不再和被告签订租赁合同，但是被告既不支付拖欠的上述费用，也不交还场地，被告的行为已严重危害了原告的合法权益，现根据法律相关规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即腾出所租赁房屋交还原告；2、被告向原告支付所拖欠的房屋租金299145（时间：2014.8.10—2016.4.9）、水电费76261.6元、管理费10080元。共计385486.6元；3、被告向原告支付违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告刘艳红、史国强共同辩称，1、拖欠租金是因为该合同届满前，原告承诺继续签订合同，但2012年后，原告不愿签订合同，后来的合同是原告迫不得已才与其签订的；2、2009年12月30日的时候，因电费比较高，被告方申请将电线从原告方分出，并直接使用供电局的电，故不再继续向原告支付电费，但原告新馆长来后又要求被告将电牵回来，被告将电牵回后发现电表有问题，原告方的领导答应说会换电表但未更换，因为这个原因，被告没有交租金；3、被告没有交租金的另一个原因是因为被告租赁的房子后门被堵住了并导致消防检查不合格；4、被告不交租金的另一原因是，原告作为事业单位不能以租赁的方式来收取租金。
经审理查明，2009年7月10日，原告（甲方）与xx馆（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将自有的位于xx路xx号的房屋出租给乙方作为茶餐厅经营场所，租赁期限为三年（自2009年8月10日至2012年8月9日），第一、二年年租金为151200元，第三年年租金为162800元，乙方向甲方交付履约保证金五万元，被告刘艳红以法人代表的名义在合同上签字确认。
2012年8月9日，原告（甲方）与被告刘艳红（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，被告刘艳红继续向原告承租上述房屋，租期为1年（自2012年8月10日起至2013年8月9日），年租金为162800元。2012年4月11日，被告出具《关于刘艳红与我馆合作情况的说明》，主要内容为“刘艳红自2009年8月10日与我馆签订房屋租赁经营合同，目前合作未到期，双方合作满意，已达成继续合作意向。特此说明，本馆除不可抗拒因素终止合作外，一般情况将与刘艳红续签合同，继续合作”。
2013年8月9日，原告（甲方）与被告刘艳红（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，1、被告刘艳红继续向原告承租上述房屋，租期为2年（自2013年8月10日起至2015年8月9日）；2、年租金为170940元，管理费按每平方米1元/月收取，每年5040元，乙方签订合同即支付一个月租金14245元，支付一年管理费5040元，以后租金应予结束前10天支付，先付后住，租金以现金、转账、汇款方式支付，付款期为三天，逾期后，甲方按月租金的0.5%/天收取滞纳金，如超过15天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并追求乙方违约责任；3、乙方于合同签订时向甲方支付保证金50000元，租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方；4、乙方进场时，甲方负责租房水、电到位，并在租赁期间提供正常的水电供应（水、电部门暂停水、电的供应及特殊原因除外），乙方用水用电按电表计数，每月最后10天交清上月电费；5、在租赁期限内甲、乙双方任何一方提前终止合同都需要提前3个月通知，否则均构成违约，应赔偿另一方两个月的租金作为违约金。
2014年8月11日，原告向被告刘艳红发出通知，主要内容为，“贵方自2013年6月7日至今已有6万余元的水、电费及2014年4月10日至今5万余元的房租款未进行缴纳，请于2014年8月14日前交清一切欠费，否则我馆将采取一定措施进行维权”。次日，原告向被告刘艳红发出通知，主要内容为，“贵方自2013年10月至今已拖欠水电费56853.60元及自2014年4月10日至今拖欠房租76265元，按照双方合同第四款第4条约定，贵方已属违约，请贵方于2014年8月15日前缴清一切欠款，否则我馆将采取止损措施，不再提供水、电，并将于本月31日终止双方合作，收回房屋”。
2014年10月10日，原告向被告刘艳红发出《催款通知书》，主要内容为，“贵方至今已拖欠2014年3月3日至10月9日水电费40778.20元，2014年4月10日至10月9日房租费104755元，共计欠缴145533.2元，请贵方于2014年10月20日前缴清一切欠款，否则我馆将采取止损措施，不再提供水、电，并将于本月31日终止双方合作，收回房屋”。
2015年3月12日，原告向被告刘艳红发出通知，主要内容为，“贵方至今已拖欠2014年3月3日至2015年3月4日水电费61414.3元，2014年6月10日至2015年4月9日房租费142450元，2014年8月10日至2015年8月9日管理费5040元，共计欠缴208904.3元，请贵方于2015年3月27日前缴清一切欠款，否则我馆将采取止损措施，不再提供水、电，并将于本月31日终止双方合作，收回房屋”。
2015年4月13日，原告向被告刘艳红发出通知，主要内容为，“贵方至今已拖欠2014年3月3日至2015年4月2日水电费69018.3元，2014年6月10日至2015年5月9日房租费156695元，2014年8月10日至2015年8月9日管理费5040元，共计欠缴230753.3元，请贵方尽快缴清一切欠款，否则我馆将采取止损措施，不再提供水、电供应，停水、电之时不再另行通知”。
2015年4月21日，原告向被告刘艳红发出《关于xxx缴纳欠款的通知》，主要内容为，“鉴于贵方现欠款数额较大，我馆要求贵方拟定一份还款计划，并在2015年8月9日前偿还一切欠款，否则我馆将不再与贵方续签合同”。
2015年4月30日，原告向被告刘艳红发出《关于xxx缴纳欠款的通知》，主要内容为，“鉴于贵方现欠款数额较大，我馆多次要求贵方拟定一份还款计划，至今还未拟定，并且也未缴纳所欠水电费，我馆决定于2015年5月7日凌晨12点采取断电处理，停电之时不再另行通知”。2015年5月7日，被告刘艳红向原告出具《报告》一份，主要内容为“xxx馆2009年8月9日营业至今，从2014年起因生意不好才导致欠费，现申请被告给予我方时间还款，水电费65216元，在5月17日先还款一半，后一半请给予我方一个半月归还。租金128205元，希望被告给予1年时间全部归还到位。从2015年5月10日开始每月租金水电费按月结”。被告在该报告上签署意见为“报告未列入未缴管理费（2014年8月10日-2015年8月9日）5040元，对于水电费付款计划基本同意，关于房租欠款应有逐步归还的限制，在其承诺归还期内暂不续签合同”。
另查明，2009年12月30日，被告刘艳红因电费过高向原告申请将电迁出直接适用供电局的电，不再向原告交电费。后经原告要求，被告刘艳红又将电迁回。原告应被告刘艳红的要求对电表进行过更换。2015年8月3日之后，被告刘艳红自行在外拉电，没有继续使用原告的电表。针对原告提出二被告欠缴租金299145元（2014年8月10日-2016年4月9日），水电费76261.6元，管理费10080元。对此，被告刘艳红在《报告》中向原告称，2015年5月7日前的租金为128205元，水电费为65216元，原告在该报告上签署的意见中并未表示异议。
再查明，长沙市xx区xx馆系个体工商户，工商登记资料显示，被告刘艳红系经营者，实际系二被告夫妻共同经营，本案中的第一份租赁合同系原告与xx馆签订，且该份租赁合同已履行完毕。此后的两份合同均由原告与被告刘艳红个人签订。故原告在起诉时未将长沙市xx区xx馆列为被告，对此双方没有异议。
上述事实有房屋租赁合同，《关于与刘艳红终止合同的通知》，《关于玉泉阁缴纳欠款的通知》，《催款通知书》，《报告》以及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、原告与被告刘艳红签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，具有法律效力，双方应按约定全面履行。根据约定，原告向被告提供房屋由被告使用，被告刘艳红应向原告支付租金等费用。针对二被告提出，原告违反了《中共中央办公厅国务院办公厅加强公共文化服务体系若干意见》、《湖南省文化厅关于全面推进全省美术馆公共图书馆文化馆（站）免费开放工作的意见》的规定，原告无权与被告签订合同并收取租金，故该租赁合同没有效力，经查，上述文件系原告所属上级部门对内的管理制度，并不能对抗原告与被告刘艳红签订的租赁合同，故对于被告的辩论意见，本院不予采纳。该合同于2015年8月9日到期。原告因被告刘艳红未按合同约定交纳租金，在合同履行期间，原告多次向被告刘艳红发出通知并要求被告刘艳红按时交纳租金并终止合同，被告刘艳红均未能履行。现该合同已到期，根据合同的约定，原告不再与被告续签合同，对于原告提出被告立即腾出所租赁的房屋交还原告的请求，本院予以支持。
二、被告刘艳红、史国强系夫妻关系，二被告系以家庭财产经营xx馆，故针对原告要求被告史国强对被告刘艳红的上述行为承担共同责任的请求，本院予以支持。
三、针对原告提出被告刘艳红欠缴租金299145元（2014年8月10日-2016年4月9日），水电费76261.6元，管理费10080元的请求，二被告认为，未缴纳租金和水电费系因为原告提供的电表有问题，且原告将后门堵住致使消防检查不过关等原因，经查，二被告提出的理由未提供相应的证据予以证明，原告不予认可，上述理由不能成为拖欠租金、水电费等费用的法定理由，故对于二被告的辩论意见不予采纳。根据原告向被告出具的多份《催款通知书》以及被告刘艳红于2015年5月7日向原告出具的《报告》，2015年5月7日前，双方对于租金的数额认定存在差异，对此，被告刘艳红通过《报告》认可欠缴租金为128205元，水电费为65216元。因该合同截止日期为2015年8月9日，合同截止日期至2016年4月9日，经原告通知，被告刘艳红依然继续使用租赁房屋，故租赁合同到期后，被告刘艳红与原告成立不定期租赁合同，因双方未就租金重新约定，故应根据前一租赁合同的继续标准进行继续，即被告刘艳红应按每月14245元向原告缴纳。计算后，2015年5月7日至2016年4月9日的租金应为156695元，再加上二被告认可的2015年5月7日之前所欠的租金128205元。合计所欠租金应认定为284900元。对于水电费，被告刘艳红在《报告》中认可2015年5月7日前所欠数额为65216元，对此，原告未表示异议。因2015年8月3日，被告刘艳红已不通过原告用电，对于2015年5月7日至2015年8月3日之间的水电费，根据原告所提的诉讼请求为11045.6元，但根据原告提供的抄表数据为7470.7元。故根据上述事实，被告刘艳红欠缴的水电费应认定为72686.7元，对于超出部分，本院不予支持。对于管理费，合同约定每年为5040元，从合同签订之日起到2016年4月9日已经过两年，故对于原告主张管理费10080元的请求，本院予以支持。
四、针对原告要求二被告支付违约金50000元的请求，经查，原告与被告刘艳红签订的《房屋租赁合同》中约定，被告应在每期结束前10天支付，逾期后，甲方按月租金的0.5%收取滞纳金（违约金），根据二被告所欠的租金数额，原告提出违约金50000元未超过约定的标准，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告刘艳红自本判决生效之日起10日内腾出位于xx路xx号的房屋交还原告湖南省少年儿童图书馆；
二、被告刘艳红、史国强自本判决生效之日起10日内向原告湖南省少年儿童图书馆支付房屋租金284900元（自2014年8月10日起至2016年4月9日止），水电费72686.7元，管理费10080元；
三、被告刘艳红、史国强自本判决生效之日起10日内向原告湖南省少年儿童图书馆支付违约金50000元；
四、驳回原告湖南省少年儿童图书馆的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费7832元，由被告刘艳红、史国强共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王小强
人民陪审员 陈文艺
人民陪审员 刘自来
二〇一六年十月二十日
代理书记员 朱 银
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。