山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁06民终3211号
上诉人(原审被告)：烟台开发区廒上置业有限公司，住所地：烟台经济技术开发区晨光小区43号楼。
法定代表人：陈金泽，董事长。
委托代理人：孙莉，山东一和律师事务所律师。
委托代理人：吴昀霞，山东一和律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：于殿平，湖南成工华河机械有限公司员工。
委托代理人：尹洪军，山东书言律师事务所律师。
委托代理人：李德强，山东书言律师事务所律师。
上诉人烟台开发区廒上置业有限公司(以下简称廒上置业)与上诉人于殿平商品房预售合同纠纷一案，双方均不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
廒上置业上诉请求：一、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初26号民事判决，改判驳回于殿平诉讼请求。廒上置业上诉及答辩理由：1、于殿平的主张超过法律规定的诉讼时效，依法应予驳回。廒上置业开发的“天颐丽城”小区18号楼于2013年8月26日取得单体竣工验收的合格手续，并于2013年9月份电话通知于殿平房屋已经具备了入住条件，可以办理交房入住手续。廒上置业认为实际违约期为2012年6月2日至2013年8月26日止，于殿平的主张，超过诉讼时效。2、涉案18号楼已经具备交付条件，且廒上置业已履行了通知义务，延期交房的责任应由于殿平承担。3、一审法院依据EMS快递单和签收回执认定诉讼时效中断证据不足。于殿平提供的照片回执上没有廒上置业签名，廒上置业未收到相关催告函，一审法院认定廒上置业收到了催告函证据不足，不能构成民法上的诉讼时效中断。
于殿平上诉请求：改判支持于殿平请求的2012年6月2日至2013年8月25日之间的逾期交房违约金23220元。于殿平上诉及答辩理由：1、涉案房屋至今未达到合同约定的交付标准，即使廒上置业通知接房，我方也有权拒收。2、本案不存在诉讼时效问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，可见，逾期交房违约金是基于一个整体的合同而产生，廒上置业逾期交房的违约行为一直持续至今，违约金亦应连续计算。即使如一审判决认定的每日的违约金均为“个别债权”，也应视为当事人约定的同一违约金债务分期履行的情形，按照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被上诉人的逾期交房行为一直在持续，最后一日尚未确定，违约金的诉讼时效尚未开始计算。另外，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，双方合同约定了按日计算违约金的方式，并没有约定向于殿平支付违约金的具体时间，因此，将违约金产生之日认定为于殿平知道或者应当知道权利被侵害之日，作为诉讼时效的起算点是没有事实和法律依据的。综上，一审法院认定每日的违约金为个别债权并分别单独适用诉讼时效是对法律的曲解。违约金应按已付房款516000元的每日万分之一，自2012年6月2日起算至2016年6月3日止，并自2016年6月4日起继续按此标准计算至廒上置业实际交房之日。
廒上置业答辩称：1、于殿平起诉已过诉讼时效；2、2013年8月26日包括涉案房屋在内的18号楼已完成了单体验收合格，具备交房条件，于殿平在接到交房通知后未办理收房手续，责任应自负。
于殿平向一审法院起诉请求：判令廒上置业支付逾期交房违约金65326元（按51.6万元的每日万分之一，自2012年6月2日计算至2015年11月19日于殿平具状之日，自2015年11月20日至廒上置业实际交房之日仍按51.6万元的每日万分之一计算违约金）；诉讼费由廒上置业负担。
一审法院认定事实：2010年12月22日，于殿平与廒上置业签订商品房买卖合同（合同编号：开预字第101222100010号），约定于殿平购买廒上置业开发的位于嘉陵江路81号天颐郦城小区18号楼10层1001号房屋，房款总价为516000元整，首付款206000元，剩余部分310000元于2010年12月30日前按揭贷款支付。合同第八条对交付期限约定：“卖方应当在2012年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得建设工程竣工规划验收合格证；2、取得建设工程竣工验收备案表；3、取得烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。”第九条对卖方逾期交房的违约责任仅约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，对逾期超过90日的违约责任未作约定。第十一条约定，“双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担”。合同签订后，于殿平于2011年1月4日、2011年5月20日向廒上置业付清了总房款516000元。
2013年8月26日，涉案房屋所在的18号楼取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位竣工验收报告。
于殿平主张其至今未收到廒上置业的交房通知，廒上置业也未向于殿平出示房屋具备交付条件的证明材料，此前于殿平多次去售楼处询问房屋交付情况，并多次向售楼处打电话要求交房，但没有保留书面证据。廒上置业长达三年之久都不能交付房屋，所以我方以书面形式向廒上置业提出要求。于殿平为证明其主张，向法庭提供证据：于殿平于2015年8月26日向廒上置业发出的关于房屋迟延交付的催告函、EMS快递单、网上查询的签收回执各一份（照片打印件），证明于殿平已经于2015年8月26日向廒上置业发函催告要求交付房屋，并承担逾期交房违约责任。经质证，廒上置业称没有收到关于房屋延迟交付的催告函；EMS封面留的固定电话不是陈金泽的办公室电话，也没有留其手机号码，因此，于殿平并未就我方的违约行为向我方实际主张过违约赔偿责任，其诉讼请求已超过了诉讼时效的保护期限。对此，于殿平解释称，合同文本都是双方签字盖章确认的，双方均应遵照履行；于殿平向廒上置业发的催告函的快递单上所载明的号码就是双方商品房买卖合同中廒上置业的号码即8016999，而且根据邮局的查询结果，已被陈金泽本人于2015年8月28日签收，所以该催告函已经产生了送达的效力。
廒上置业主张2013年9月初曾电话通知于殿平交接房屋，由于时间过长，现在电话记录查询不到；合同第8条约定的交付条件是整个小区都取得验收合格的条件，而本案争议的是18号楼房屋的交付条件，我方认为在取得18号楼单体竣工验收合格后，该18号楼作为一个单体建筑，已具备了业主能够使用的基本条件，可以向业主交付；而且18号楼建设竣工验收备案表也已取得了，是在2013年8、9月份取得，该表在行政审批中心，其他都正在办理中。房屋已具备交付条件，不接收房屋产生的责任应由于殿平自行承担。廒上置业为证明其主张，向法庭提交以下证据：
证据1、2013年8月26日涉案18号楼的工程竣工验收报告复印件一份（原件在行政审批中心），证明涉案的18号楼已于2013年8月26日经设计、勘察、施工、监理、建设五方共同验收合格，就是通常所说的涉案房屋已经取得了单体竣工验收合格，在我国房地产开发实践中，符合了住户入住的条件。经质证，于殿平对证据1验收报告，首先该证据系复印件，对真实性无法确认，即使该验收报告是真实的，也不能证实廒上置业的房屋具备了合同约定的交付条件。
证据2、403号业主阚良伟、202号业主王明胶接收房屋以及对房屋装修验收合格签字表、装修管理服务协议、前期物业服务协议及该两位业主的身份证复印件各一套，证明18号楼的业主在接到我方交房通知后，于2013年9月30日办理了18号楼房屋的接收手续并签订前期物业服务协议，并于2014年7月、1月装修合格，随后入住。由于我方是以电话方式通知18号楼的签约业主，本案于殿平也得到了我方的电话通知，告知其可以于2013年9月30日前来办理房屋的交接手续，但于殿平未来办理，该责任由于殿平自行承担。涉案18号楼的其他竣工验收资料现在均已交付到开发区行政审批中心，原件暂时还未取得，法庭可以到行政审批中心调取相关的竣工验收资料原件。经质证，于殿平认为证据2与本案无关，廒上置业与其他业主是如何履行合同的我方并不关心，其他业主愿意接收廒上置业没有经过验收的房屋不能证实其房屋具备交付条件，而且将没有经过验收的房屋向业主交付本身是廒上置业的违法行为，于殿平对廒上置业提供的证据2不发表质证意见。
一审法院依据于殿平提供的商品房买卖合同、预收款收据、催告函、EMS快递单、签收回执，廒上置业提供的工程竣工验收报告、业主接收房屋材料及当事人庭审陈述等认定以上事实。
一审法院认为，本案争议的焦点问题为于殿平主张逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。
于殿平主张没有过诉讼时效。理由是作为一个整体的商品房买卖合同，廒上置业的逾期交房违约行为一直持续至今，违约金并不是单个独立的债权，而是廒上置业的违约行为导致的整体责任，所以违约金也应持续计算，不存在超过诉讼时效的问题；合同没有约定支付违约金的时间，只是约定了违约金按日计算的方式，所以不应该从违约金产生当日即视为我方知道或者应当知道请求违约金的权利被侵害，违约金诉讼时效的起算点从违约之日开始计算就是错误的，不符合法律关于诉讼时效的规定。
廒上置业主张该房屋所在的18号楼是在2013年8月26日取得了单体竣工验收手续，房屋已具备了装修入住的条件，可以向业主交付，并且该18号楼的众多业主均按照通知要求办理了收房、装修及入住手续，我方实际逾期交房违约期为2012年6月2日至2013年8月26日止，于殿平自2013年8月26日至今已超两年，主张超过了法律有关诉讼时效的保护期限。
一审法院认为，于殿平、廒上置业自愿签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。廒上置业未按合同约定于2012年6月1日前向于殿平交付房屋，已构成违约，于殿平可向廒上置业主张逾期交房违约金。于殿平诉请逾期交房违约金系债权请求权，应当适用两年的诉讼时效规定。双方签订的商品房买卖合同约定逾期交房违约金为按日（月）计付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，于殿平于2015年8月26日发送EMS快递催告廒上置业交房，并要求廒上置业承担逾期交房违约金，已构成诉讼时效中断，诉讼时效应自此往前倒推两年，即2013年8月26日起以后发生的逾期交房违约金处于诉讼时效的保护范围之内，廒上置业应当支付；对于2013年8月26日之前发生的逾期交房违约金，因于殿平未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，应认定已超出了两年的诉讼时效，对于殿平要求支付该部分违约金的诉请，本院不予支持。
根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格标准，也是交付的先决条件。廒上置业未提供证据证明涉案房屋已取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》，不具备交付条件，于殿平拒绝接收房屋并无不妥。在廒上置业完成有效交付房屋义务之前，逾期交房违约金处于持续发生状态，于殿平主张逾期交房违约金计算至实际有效交房之日，于法有据，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交付使用房屋的违约金数额没有约定计算方法的，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方在合同中对逾期超过90日交房的违约责任未作约定，于殿平主张按照逾期不超过90日的情形来计算违约金数额，并不明显高于房屋租金标准，廒上置业也认可该计算标准，因此，一审法院予以认可。廒上置业应支付的逾期交房违约金，按照已付房款516000元的每日万分之一标准计算，自2013年8月26日至实际有效交房之日止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定判决：廒上置业自本判决生效之日起十日内支付于殿平逾期交房违约金52219元（按照已付房款516000元的每日万分之一标准，自2013年8月26日计算至2016年6月3日止，2016年6月4日起继续按此标准计算至实际交房之日止）。如果廒上置业未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1434元减半收取717元，由于殿平负担164元、廒上置业负担553元。
二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，廒上置业开发建设的涉案房屋至今未达到合同约定的交房标准，其逾期交房事实成立，依约应向于殿平承担逾期交房的违约责任。对逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，廒上置业与于殿平签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限的约定为“卖方应当在2012年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用”，该合同明确约定了廒上置业履行交付房屋义务期限届满的时间为2012年6月1日。故本案诉讼时效起算点为2012年6月1日，双方约定的违约金的计算方式为每日万分之一，按日计付的违约金超过二年的部分将不受法律保护。于殿平于2015年8月26日向廒上置业发出催交房通知，并要求廒上置业承担逾期交房违约金，因此，在此之前两年的违约金在诉讼时效期限内，应受法律保护，于殿平要求廒上置业继续支付逾期交房违约金至实际交房之日止符合法律规定，本院予以持。原审法院对此所做判决正确，应予维持。廒上置业及于殿平的上诉理由均不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1434元，上诉人烟台开发区廒上置业有限公司、于殿平各负担717元。
本判决为终审判决。
审判长 侯伟平
审判员 王瑞芳
审判员 栾海宁
二〇一六年十月十日
书记员 车丽翠