天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)北民初字第2120号
原告李慧敏。
委托代理人柳宗玉，天津天允律师事务所律师。
被告王兴凤，其他基本情况不详。（未出庭）
被告陈金车，个体工商户。
被告韩伟，如意房产雇员。(未出庭)
第三人天津市河北区小关房管站，住所地天津市河北区中山公园路*号。
法定代表人王建喜，站长。
委托代理人刘俊勇，该站管理副站长。
委托代理人李玉祥，该站干部。
第三人天津市万华餐饮经营总公司，住所地天津市河北区三马路三阳里1号。
法定代表人李静晨，总经理。
委托代理人李友滨，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告李慧敏与被告王兴凤、陈金车、韩伟、第三人天津市河北区小关房管站、天津市万华餐饮经营总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝纯友独任审判，公开开庭进行了审理，原告李慧敏及其委托代理人柳宗玉、被告陈金车、第三人天津市河北区小关房管站法定代表人的委托代理人刘俊勇、李玉祥、第三人天津市万华餐饮经营总公司法定代表人的委托代理人李友滨到庭参加诉讼。被告王兴凤、韩伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，我与被告王兴凤于2011年4月12日签订了《承租协议书》，约定我将坐落在天津市河北区xx路9号的房屋租赁给被告王兴凤使用，租赁期限是2011年5月1日至2012年4月30日，年租金1.2万元，每月1000元，每季度第一个月的10号以前交纳季度租金3000元。双方签订协议后均全面履行协议，协议到期后，2012年4月30日，被告王兴凤委托其侄女王惠芳与我续签了《承租协议书》，续签协议租赁期限为2012年5月1日至2013年4月30日，其他条款与原协议内容相同。2013年1月1日，我向房屋使用人被告陈金车索要租金时，被告陈金车称为该房屋更换了一块电表花费4000元，经过协商，我同意抵扣4个月房屋租金，同时提出要求被告于2013年4月30日协议到期时将该房屋腾空交还给我。被告称该房屋归其所有，不同意到期腾房，为此我起诉要求判决三被告立即将坐落天津市河北区xx路9号（原地址天津市河北区xx路33号、31号），面积分别为28.42平方米、19.23平方米的两间平房腾空返还给我，如三被告无腾房条件，我可为三被告在天津市外环线租房，租金由三被告承担；判决被告王兴凤、陈金车按照每月1000元标准承担自2013年5月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；诉讼费由被告负担。对于第三人天津市河北区小关房管站的诉讼请求，我方答辩意见如下：首先坐落天津市河北区xx路31号（现9号）房屋的经营使用权属于原天津市河北区饮食公司，因此第三人天津市河北区小关房管站无权收回原天津市河北区饮食公司的资产。第二、对于坐落天津市河北区新大路31号（现9号）房屋，我在本案诉讼中已将租金交付至2013年12月31日，因此第三人天津市河北区小关房管站要求解除与我租赁关系的观点却与其实际做法不符。第三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，我与被告王兴凤、陈金车所签的转租合同已经履行了两年的时间，第三人天津市河北区小关房管站对该事实熟知，且在法定规定六个月内未曾提出过异议，因此第三人天津市河北区小关房管站的主张于法无据，不能给予支持。关于第三人天津市河北区小关房管站所依据的《天津市房屋租赁管理规定》，因该规定不属于强制性行政法规，故不能作为法律依据。综上请求依法驳回第三人天津市河北区小关房管站的主张。
被告陈金车辩称，我与原告双方在2013年1月因为电闸箱出现故障发生矛盾，当时我找到了电力部门，因为情况紧急，当天更换电闸箱，我花费了4000元，找到原告时，原告让我自行承担，双方因此发生争执，原告之夫用砖头砸我，报警后经过警察协调，原告同意以电闸箱钱抵偿租金。在被告王兴凤与原告签协议之前，我们租的是前房主的房子，原告是前房主的会计。我是后来才知道讼争房屋变成了原告的，我一直在使用该房屋，如果房屋存在买卖，我认为我有优先购买权。如果原告在原地点给我找相同面积的门脸，补偿我误工费、经营损失、搬家费等100000元，我同意腾房。或者，原告一次性给予我经济补偿500000元，我亦同意腾房。如果原告将该房卖给我，我以原告与原房主的双倍成交价购买该房屋。针对第三人天津市河北区小关房管站的主张，希望其将该房转租给我，对于原告买该房的费用我可以双倍价格付出，第三人天津市河北区小关房管站以金钱形式将房屋卖给原告属于违法行为，故不同意天津市河北区小关房管站要求我腾房的主张。
被告王兴凤、韩伟在诉讼期间均未作答辩。
第三人天津市河北区小关房管站述称，2002年6月1日，我站与原告李慧敏（天津市河北区新大路快餐部业主）签订了《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，合同约定，河北区xx路31号公有非住宅房屋由原告李慧敏承租，期限五年，从2002年6月1日至2007年5月31日止，月租41.5元，根据天津市国土资源和房屋管理局文件津国土房管【2012】146号《关于做好公有非住宅房屋租金调整工作的通知》，租赁合同涉及到的房屋租金应调整至54元，并应重新签订租赁合同。2011年4月12日原告李慧敏未经我站同意，擅自将承租的公产非住宅房屋转租给被告王兴凤使用，原告李慧敏的行为违反了《天津市房屋租赁管理规定》第二十八条的规定，也违反了租赁合同第七条的约定。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及第一百四十条之规定，我站请求法院判令解除我站与原告李慧敏签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，收回河北区xx路31号房屋，责令被告王兴凤、陈金车及其共同使用人腾出房屋，诉讼费用由原告及三被告负担。
第三人天津市万华餐饮经营总公司述称，原告李慧敏系我公司员工。1993年12月25日我公司根据天津市河北区人民政府（批复）北政复（1993）1号文件的意见，撤销“天津市河北区饮食公司”成立“天津市万华餐饮经营总公司”并承接原天津市河北区饮食公司的管理职能和全部资产，其中包括坐落河北区新大路33号房屋和坐落河北区xx路31号公产房屋。2002年4月19日，我公司将坐落河北区新大路33号（现9号）房屋面积28.42平方米的商业房屋以原名称天津市河北区饮食公司基建科名义出租给原告李慧敏承租使用，并将租赁期限提前至2001年4月1日，原告也补交了一年租金。当时因原告李慧敏为解决公司资金困难以有偿出资受让方式取得该房屋使用权，开始双方暂定2年租赁合同，之后，因我公司无力修房故同意原告自用自修且仍保证双方的租赁关系。天津市河北区政府因调整编制撤销天津市河北区饮食公司并成立我公司承接该房屋做为公司的经营资产。因历史原因我公司一直与原告延续使用天津市河北区饮食公司基建科名义签订的租赁合同，故形成现状况。原天津市河北区饮食公司租赁的网点坐落河北区xx路31号（现9号）房屋，房屋面积19.23平方米。该房经营管理人虽为第三人天津市河北区小关房管站，但该房屋承租使用权属于原天津市河北区饮食公司。该处网点原由xx路豆腐房经营，1985年9月变更为河北区饮食公司新大路快餐部经营。1993年7月河北区饮食公司新大路快餐部因改制特申请注销营业执照。注销后有关人员、房屋、设备设施、物资、债权债务由天津市河北区饮食公司中山路饮食集体基层店负责。天津市河北区饮食公司新大路快餐部被注销后，2002年因原告为解决公司资金困难以有偿出资受让方式取得该房屋使用权，并由本人出资支付房屋租金。为此，原告在经营使用该房屋期间所发生的有关纠纷问题由其个人负责，有关拆迁安置问题由原告和公管房屋产权人负责，其后果与我公司无关。坐落河北区xx路31号（现9号）房屋属于政府给原天津市河北区饮食公司作为下属门市部经营使用的资产，该房屋所有权与使用权分离。所以，坐落河北区xx路31号（现9号）房屋属于我公司经营资产。至于存在所发生的转租问题有其历史原因和房屋结构因素，第三人天津市河北区小关房管站作为出租人对历史情况非常清楚，特别对房屋转租情况及房屋二合一体的结构更是清楚。因此，作为该房屋出租人的第三人天津市河北区小关房管站只有收取租金的权利，而该房屋的经营使用权属于原天津市河北区饮食公司下属的门市部。原天津市河北区饮食公司和河北区饮食公司xx路快餐部被撤销后该房屋由我公司接管。2002年4月18日，我公司因资金问题委托天津市集鑫餐饮股份合作公司与原告就转让坐落河北区新大路31号、33号房屋使用权协商并签订了转让协议书，该协议以每平方米2500元的单价将以上房屋使用权转让给原告，原告作为受让方已取得以上房屋使用权。所以现该讼争的二房产是我公司转让给原告的，原告是合法的使用人，故我公司同意原告的全部诉讼请求。针对第三人天津市河北区小关房管站的主张，新大路31号是河北区饮食公司的资产，在万华公司成立后转为我公司资产，所以我们对新大路31、33号有处分的权利，故要求驳回其请求。
经审理查明，坐落于天津市河北区xx路31号（现9号）面积为19.23平方米的房屋系第三人天津市河北区小关房管站经营管理的公产房屋。2002年6月1日，第三人天津市河北区小关房管站与天津市河北区xx路快餐部签订了《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，由天津市河北区新大路快餐部承租该房屋。此前该房屋由新大路豆腐房承租，xx路豆腐房属于河北区饮食公司北站基层店开办，1982年11月24日更名为河北区饮食公司新大路豆腐房，1985年9月11日更名为天津市河北区饮食公司新大路快餐部。1993年7月天津市河北区饮食公司申请注销该快餐部。1993年12月25日经天津市河北区人民政府批准将原“河北区饮食公司”撤销，成立“天津市万华餐饮经营总公司”，故第三人天津市万华餐饮经营总公司承接了原天津市河北区饮食公司的全部权利义务。上开房屋自2002年4月18日一直由原告个人使用。原告一直以“新大路快餐”名义向第三人天津市河北区小关房管站交纳房屋租金，未曾欠租。坐落天津市河北区xx路33号（现9号）面积为28.42平方米的房屋，登记的产权人为河北区饮食公司。2002年4月19日，天津市河北区饮食公司基建科与原告签订《天津市公有住房租赁合同》，该房屋由原告承租使用，原告一直向第三人天津市万华餐饮经营总公司交纳该房屋租金，未曾欠租。2011年4月12日，原告与被告王兴凤签订《承租协议书》，约定由被告王兴凤承租河北区新大路9号房屋（包括原xx路31号、33号房屋），租赁期限自2011年5月1日至2012年4月30日，年租金12000元整，付款方式为每季度第一个月的10号以前交纳季度租金3000元整。2012年4月30日，被告王兴凤委托王惠芳与原告续签了《承租协议书》，在其他条款内容不变的情况下约定租赁期限自2012年5月1日至2013年4月30日。被告王兴凤与被告陈金车原系夫妻，双方于2010年4月14日协议离婚。被告王兴凤签订上述《承租协议书》后，将上开房屋交给被告陈金车经营使用，被告韩伟系被告陈金车雇员，被告陈金车、韩伟共同在上开房屋居住。2013年1月因被告陈金车更换讼争房屋电表设备，原告与其协商后以更换电表设备花费的4000元折抵4个月租金。截止合同到期日，被告王兴凤、陈金车未拖欠原告租金。合同到期后，被告王兴凤、陈金车未给付原告房屋使用费。第三人天津市万华餐饮经营总公司认可上述《天津市公有非住宅房屋租赁合同》、《天津市公有住房租赁合同》的效力及原告转租上开房屋的行为。原告因与被告陈金车发生争议起诉来院，案经调解，未获协议。
上述事实，有当事人陈述及书证为证，本院予以确认。
本院认为，关于坐落天津市河北区xx路31号（现9号）房屋，其产权人系第三人天津市河北区小关房管站，2002年6月1日第三人天津市河北区小关房管站与天津市河北区新大路快餐部签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》时，该快餐部已经注销，第三人天津市万华餐饮经营总公司因承接了原天津市河北区饮食公司的全部权利义务，并追认该合同效力，且第三人天津市河北区小关房管站收取租金至2013年12月，故该合同应认定为有效，承租使用权应当属于第三人天津市万华餐饮经营总公司。原告与被告王兴凤签订《承租协议书》将该房屋转租的行为未征得产权人即第三人天津市河北区小关房管站同意，故该《承租协议书》关于该房屋的约定无效，故原告有权要求三被告腾房，返还房屋使用权，并应当参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。关于坐落天津市河北区xx路33号（现9号）房屋，其产权人系第三人天津市万华餐饮经营总公司，该公司认可该房屋承租权属于原告，也认可原告的转租行为，故原告与被告王兴凤签订的《承租协议书》关于该房屋的约定有效，原告知道被告陈金车使用该房屋，并直接向其收取租金，说明原告认可被告王兴凤将房屋交给被告陈金车使用的行为。现该协议已经于2013年4月30日到期，到期后，原告有权请求负有腾房义务的承租人被告王兴凤、次承租人被告陈金车及共同使用人被告韩伟腾房。被告王兴凤、陈金车应当给付逾期腾房占有使用费。关于第三人天津市河北区小关房管站要求解除与原告签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》的问题，因原告与第三人天津市河北区小关房管站之间并不存在上述合同，更不存在解除的问题，故该请求不予支持。关于被告陈金车优先购买权的抗辩理由，因原告与二第三人之间并不存在讼争房的买卖关系，故被告陈金车的抗辩没有依据，不予支持。现原告不能提供三被告是否具备腾房条件，但同意为三被告垫付租金租赁房屋以便三被告腾房的意见，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和第十八条的规定，判决如下：
一、判决生效后七日内，三被告将坐落天津市河北区xx路31、33号（现9号）房屋腾空交原告，逾期不腾，原告负责在外环线范围内为三被告租赁建筑面积不小于40平方米的房屋，并垫付三个月租金及租赁房屋所需一切手续费用，上述租金及费用由三被告承担；
二、判决生效后七日内，被告王兴凤按照每月1000元给付原告2013年5月至实际腾房之日止的房屋占有使用费，被告陈金车负连带责任；
三、驳回第三人天津市河北区小关房管站诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费240元，减半收取120元，由被告王兴凤负担80元，被告陈金车承担连带责任，第三人天津市河北区小关房管站负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 郝纯友
二〇一三年八月××日
书记员 钟凤娴
附：本判决所依据法律条文如下：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国合同法》第五十一条：
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
3、《中华人民共和国合同法》第五十六条：
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
4、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
5、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
6、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
7、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
8、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
9、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。