四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终1052号
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川应得房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区高水中街19号。
法定代表人：廖应德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：伏洪安，四川蜀兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张洁，四川蜀兴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵洪刚，男，汉族，生于1972年6月14日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：苗元本，四川泰仁律师事务所律师。
上诉人四川应得房地产开发有限公司（以下简称应得房产公司）因与被上诉人赵洪刚房屋买卖合同纠纷一案，不服
四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初3500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人应得房产公司的委托诉讼代理人伏洪安、张洁，被上诉人赵洪刚及其委托诉讼代理人苗元本到庭参加诉讼。���案现已审理终结。
应得房产公司的上诉请求：1.原判认定事实错误，请求撤销原判，支持上诉人应得房产公司的反诉请求，驳回被上诉人赵洪刚的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人赵洪刚负担。事实及理由：1.被上诉人赵洪刚未向上诉人支付购房款，被上诉人称向上诉人供货并以货款抵房款无相关证据证明；应得房产公司与张华就绵阳市教育园区BT工程项目未进行结算，故再签订《商品房买卖合同》的条件未生效；2.赵洪刚未履行主要合同义务，应当解除合同。
赵洪刚辩称，本案购房款系其向应得房产公司送货款所抵房款，其履行了合同的主要义务。请求驳回上诉，维持原判。
赵洪刚向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认2010年12月23日被告与原告因房屋买卖签订的《负一层买卖协议》合法有效；同时判决被告履行该合同，将位于四川省绵阳市涪城区建筑面积325.98平方米的商品房过户给原告；2.诉讼费由被告负担。
应得房产公司答辩并提出反诉请求：双方之间的合同成立，但是原告并未给付相应价款，请求驳回原告诉请，并请求判令：1.解除反诉原告、反诉被告于2010年12月23日签订的《负一层买卖协议》；2.诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告赵洪刚针对反诉请求辩称：1.反诉原告提起反诉请求，要求解除协议不属于法定的解除事由；2.反诉原告所确定的事实与理由部分是不成立的，因原告与被告之间形成的负一层买卖协议是经张华和反诉原告的会计陈杰与反诉被告赵洪刚结算后，由反诉原告开具的收据，结算时并不存在超额支付张华的现象发生；3.反诉被告��未收到被告说要求支付房款的通知，是反诉被告多次催被告要求给予该买卖房屋的备案及过户等行为。
一审法院认定事实：为抵扣原告赵洪刚的款项，被告应得房产公司于2010年12月3日向原告赵洪刚出具了收据一份，该收据显示被告应得房产公司用BT项目室外工程款2543296元抵扣了其开发的滨江世纪花园负一层24区325.98平方米的房款。2010年12月23日，被告应得房产公司（出卖人）与原告赵洪刚（认购人）签订了《负一层买卖协议》一份，约定：“第一条基本情况（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于绵阳市涪城区，用途：其他或车位；（二）该商品房建筑面积325.98平方米，套内建筑面积约257.65平方米，具体面积以产权面积为准，多退少补；第二条价款与付款方式：（一）该商品房按照��建筑面积】计价，单价为7802元/平方米，总价款为2543296元人民币；（二）出卖人同意认购人按照下列第1种方式付款:1.一次性付款……认购人在签订本认购书除支付房款外，另需缴纳维修基金，出卖人向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，认购人在房屋竣工验收后与出卖人签订《商品房买卖合同》；第三条：本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止；第四条：该房款属张华抵扣绵阳市教育园区BT工程项目工程款，待抵扣工程款金额等同该购房款金额时，再签订《商品房买卖合同》……”。
原、被告签订《负一层买卖协议》之后，被告应得房产公司又陆续向案外人张华抵款8000多万，被告应得房产公司称其于2013年8月23��发现多给张华抵了3000多万。
一审法院认为,原、被告于2010年12月23日签订的《负一层买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告赵洪刚已经于2010年12月3日履行了支付全款价款的义务，被告应得房产公司应该履行协助原告就案涉房屋办理过户手续的义务，故对原告要求被告将位于四川省绵阳市涪城区建筑面积325.98平方米的商品房过户给原告的诉请，予以支持。
被告（反诉原告）应得房产公司称案外人张华抵款已抵超，故原告未支付房款，因2010年12月3日赵洪刚已经支付了全部房款，之后，应得房产公司还向案外人张华抵款8000多万，即使反诉原告应得房产公司所称张华抵款抵超了3000多万，也不是本案原告赵洪刚的房款抵超了，故对反诉原告的辩解不予采纳，同时对反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、原告赵洪刚与被告四川应得房地产开发有限公司于2010年12月23日签订的《负一层买卖协议》合法有效，被告四川应得房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将位于四川省绵阳市涪城区建筑面积325.98平方米的商品房过户给原告赵洪刚；二、驳回反诉原告四川应得房地产开发有限公司的诉讼请求。
本院二审审理查明，一审法院认定“被告应得房产公司又陆续向案外人张华抵款8000多万，被告应得房产公司称其于2013年8月23日发现多给张华抵了3000多万。”的事实，除应得房产公司的说法外无其它证据证实，故对该事实本院不予确认。其他事实与一审查明的事实一致，���院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争执焦点有二：
1.双方所签《负一层买卖协议》的性质及效力。上诉人四川应得房地产开发有限公司与被上诉人赵洪刚于2010年12月23日签订的《负一层买卖协议》对案涉房屋的位置、面积及价款进行了约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，上诉人四川应得房地产开发有限公司与被上诉人赵洪刚签订的《负一层买卖协议》系约定双方就彼此在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应属于预约合同。该《负一层买卖协议》第四条约定：该房款属张华抵扣绵阳市教育园区BT工程项目工程款，待抵扣工程款金额等同该购房款金额时，再签订《商品房买卖合同》，应当是以房抵款的附条件协议。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。被上诉人赵洪刚主张条件已经成就，而上诉人四川应得房地产开发有限公司主张条件未成就，根据审理查明的事实，四川应得房地产开发有限公司与���华关于绵阳市教育园区BT工程项目工程款尚未结算，虽然收集在卷的有一份载明日期为2013年8月23日有“邓兴建”与“张华”签字的《张华工程款对帐清单》复印件，仅有该份对账清单不能确认案外人张华与四川应得房地产开发有限公司进行了工程结算，故《负一层买卖协议》虽合法有效，但生效条件尚未成就。
2.四川应得房地产开发有限公司主张解除协议是否成立。依照《中华人民共和国人民共和国合同法》第九十四条的规定，其享有合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。四川应得房地产开发有限公司于2017年8月17日起诉主张解除权，已超过权利行使期间，其请求解除协议，本院不予支持。
综上所述，上诉人四川应得房地产开发有限公司所持上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初3500号民事判决第二项，即“驳回反诉原告四川应得房地产开发有限公司的诉讼请求”；
二、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初3500号民事判决第一项，即“原告赵洪刚与被告四川应得房地产开发有限公司于2010年12月23日签订的《负一层买卖协议》合法有效，被告四川应得房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将位于四川省绵阳市涪城区建筑面积325.98平方米的商品房过户给原告赵洪刚”；
三、赵洪��与四川应得房地产开发有限公司于2010年12月23日签订的《负一层买卖协议》合法有效；
四、驳回赵洪刚的其它诉讼请求。
一审案件受理费13573元、反诉受理费13573元，由赵洪刚负担13573元，四川应得房地产开发有限公司负担13573元；二审案件受理费27146元，由上诉人四川应得房地产开发有限公司负担13573元，被上诉人赵洪刚负担13573元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建国
审 判 员 石 军
审 判 员 代 艳
二〇一八年五月十日
法官助理 王 燕
书记��黄孟婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。