吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉01民终2760号
上诉人（原审原告）：尹技才，男，1953年11月20日生，汉族，住长春朝阳区。
委托诉讼代理人：安立民，吉林忠德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：田福，男，1957年10月27日生，汉族，住长春二道区。
委托诉讼代理人:任宝义，长春市二道区荣光法律服务所法律工作者。
上诉人尹技才与上诉人田福因土地租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2017年2月14日作出的(2014)长经开民重字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：长春至吉林高速公路（以下简称长吉高速）是国家1996年基本建设项目，于当年经国家计划委员会批准开工建设。吉林省人民政府根据该项目建设规划，拟征用高速公路沿线的国有及集体所有土地，并上报国务院相关部门审批。1998年8月21日，中华人民共和国国土资源部作出《关于长春至吉林高速公路建设用地的批复》（国土资函[1998]202号），同意征用长春市二道区、九台市、吉林市船营区、永吉县的农村集体耕地、林地、国有耕地、林地、交通用地等土地共计668.3078公顷，其中625.6504公顷划拨给吉林省高等级公路建设指挥部长吉高速公路建设办公室（以下简称高建办，现为吉林省高等级公路建设局，简称高建局）作为长吉高速建设用地，42.6574公顷取土用地按要求复垦后交由当地人民政府统一管理使用。吉林运通筑路有限公司（以下简称运通公司）系由中国外运吉林集团公司控股的子公司，系长吉高速的标段施工单位。基于高速公路建设方高建办的融资需要，在高建办征收农村集体土地过程中，运通公司向二道区杨家村支付了购地款194.5万元（对应27438㎡土地）。其后，运通公司在该幅土地上兴建了办公楼、仓库、服务广场、汽车旅馆等基础设施，预想与高建办合作运营。1997年5月，高建办的上级主管单位吉林省交通厅通知运通公司基建项目停止，吉林省交通厅准备收购使用。1998年12月，吉林省交通厅通知运通公司停止收购。尹技才系运通公司基建项目中办公楼、仓库土建工程的实际施工人。因无力支付工程款，运通公司（甲方）于2000年1月15日与尹技才（乙方）签订抵账《合同书》，内容为：“一、甲方在1996年4月向乙方借款38万元，1996年秋季乙方为甲方承建办公楼、仓库土建工程，工程款1116031元；二、甲方在1996年3月购置土地27438㎡（位于长吉高速公路零公司处），除乙方承建的办公楼、仓库外，甲方购土地款1965880元,两口深水机井为12万元，回填土地98089元，共计2183969元；……四、经甲、乙双方协商，乙方愿以330万元价格将土地及其附属设施购买，甲方须配合乙方办理相关手续，乙方负责办理手续的一切费用……六、经双方多次协商，最终乙方接受甲方提出给乙方本金加利息一共190万元的意见，多余224364元利息款乙方作出让步和牺牲。乙方反欠甲方140万元整……”。合同签订后，运通公司将该土地交付给尹技才使用，运通公司多次请求吉林省交通厅、吉林省国土资源厅、长春市国土资源局等部门将本案所涉土地使用权办至运通公司名下，以便运通公司再次更名给尹技才个人，但始终没有结果。尹技才因长期不能取得土地使用权证，曾于2009年6月向省软环境办公室投诉。该投诉被转至长春市国土资源局处理后，长春市国土资源局于2009年8月6日向省软环境办公室呈报《关于对长春吉来新型建材厂和长春吉杰汽车销售服务有限公司投诉办理土地证问题的调查报告》，内容为：“一、土地基本情况如下：1995年长吉高速公路开始建设，1996年工程那个标段施工单位运通公司向二道区杨家村支付了购地款194.5万元，购置土地27438平米，准备与省交通厅合作成立新公司，进行依托高速公路的场地合作运营。1998年该地块作为公路附属设施用地随公路项目用地一并报经国务院批准征用，并经国土资源部《关于长春至吉林高速公路建设用地的批复》（国土资函[1998]202号）整体划拨给高建办。1997年省交通厅拟收购运通公司该幅土地及建筑物，高建办曾对运通公司的包含土地价格在内的整体资产进行收购费用的作价确认。1998年12月省交通厅中止收购。1999年运通公司因工程债务，与投诉人即本案原告签订以该幅土地及建筑物抵顶工程款的合同。2000年以来，投诉人一直请求交通厅、省国土厅等相关部门出具意见办理该宗土地的土地使用证，但未得到省交通厅明确答复，搁置至今。现投诉人要求我局按债务合同关系直接办理土地使用证。该地幅位于长吉高速公路收费站外侧30米处，与长吉高速公路管理处相邻，现用途为仓储、物流、办公、汽车展销、修配等综合用途。二、处理方式如下：确定对此问题处理方式是在完善权属来源说明和规划部门意见后，按历史遗留问题处理解决。（一）由原划拨用地单位高建办（现为高建局）针对其与运通公司就该宗地的土地关系作出说明，明确同意可以将该宗地办至运通公司名下。（二）由规划局就该宗公路附属设施用地提出规划意见。（三）在具备前项条件的基础上，由市局按历史遗留问题办理：1.将高建办作为原已取得土地使用权单位，按转让关系出让给运通公司；2.运通公司取得合法用地手续后，根据运通公司与吉杰公司的转让协议，将该宗土地办至吉杰公司名下；3.在办理用地相关手续过程中，涉及到的出让金及相关税费，由用地单位依法逐环节补交。”2011年9月1日，高建局向长春市国土资源局出具《关于确定土地使用权属问题的说明》，言明：“运通公司出资194.5万元征用了27348平米土地，作为运通公司与长吉高速公路运营合作场地，运通公司按照土地用途兴建了办公楼等基础设施，之后根据我厅领导指示，通知运通公司停建项目、交通厅准备收购使用，之后收购停止。该宗土地因相关机构撤销、人员变化原因至今未办理土地证照。另外，该地已在长吉高速公路建设附属设施批准范围之内。”2014年6月5日，吉林省交通运输厅在接受长春市中级人民法院询问时称：“涉诉土地至今未办理初始登记，高建局是省交通厅下属事业单位，高建局通过征收把土地给了运通公司，对于土地权属登记给运通公司我单位没有意见，但因长吉高速办机构合并及省国土资源厅土地登记办撤销等原因，至今未办理土地证照。不过由于运通公司支付了征地补偿款194.5万元，所以我们对运通公司占有、使用、收益、处分该27438平米土地，不干涉、无异议。”尹技才与田福诉争的土地即在该27438平米土地范围内。
另查，2005年尹技才因工程施工拖欠田福砂石款233000元。2006年4月，双方协商由尹技才将诉争土地租给田福用于建设经营用房，但双方未签订书面租赁合同。2006年6月，田福个人投资在该土地上建成建筑面积约480平方米的楼房。2010年1月15日，尹技才出具《欠条》一份，载明：“尹技才欠田福经理砂石款233000元，此款由田福承租尹技才场地租金冲抵，待田福场地承租期满尹技才收回场地后双方进行结算。”同日，尹技才向田福发出《关于尽快签订场地租赁合同的通知》，田福于次日签收该份通知，通知内容为：“田福经理，自2006年4月1日，尹技才将1500平米场地租赁给您使用以来，一直督促您尽快签订场地租赁合同，而您一直未能落实，现再次通知您尽快与尹技才签订场地租赁合同”。
再查，2012年，尹技才个人独资的长春吉来新型建材厂作为原告因租赁合同纠纷（所涉租赁土地与本案所涉土地同一）将田福诉至一审法院，形成（2012）长经开民初字第1695号案件，田福于2012年12月8日提交的反诉状中陈述：“2006年4月，原被告双方协商，被告租赁位于园区内西侧的土地，租赁期限10年。”
2013年10月8日，尹技才起诉至一审法院，以田福既不签订书面租赁合同也不给付租金为由。要求判令：1.解除原、被告的场地租赁关系、被告立即迁出土地；2.被告立即给付拖欠原告的场地租金，租金标准为0.4元/平米/天，计算至判决生效之日（截至2013年10月8日、按照1500平计算为1644600元、截至2016年2月15日再增加515400元）；3.诉讼费用由被告承担。
田福辩称：双方的租赁关系是无效的，诉争土地的使用权人是吉林高等公路指挥部，用途是高速公路用地，原告没有事实和法律依据取得土地的处分权，因此租赁关系无效，请求驳回原告的诉讼请求。
2014年3月10日，一审法院作出（2013）长经开民初字第1864号民事判决，驳回尹技才的诉讼请求。尹技才不服上诉。2014年8月12日，本院作出（2014）长民一终字第149号民事裁定，将本案发回重审。
重审中，2014年6月24日尹技才和田福接受一审法院询问时共同确认：1.田福自2006年4月1日开始使用诉争土地，并同意向尹技才支付土地租赁费；2.双方对田福是否拖欠租金以及所欠租金数额有争议，尹技才称双方口头约定租金为每天每平米0.4元，截止2014年3月30日租金达160余万元。
一审法院委托鉴定机构测量确定诉争土地面积为1397.61平米。但在对诉争土地的租赁费用进行评估时，鉴定机构认为土地用途应由政府土地管理部门登记确认，当事人无法提供有效证明文件，无法确定土地的法定用途，因此终止了鉴定。
一审法院重审后认为：1.关于原告尹技才与田福是否形成了有效的土地租赁合同关系问题。首先，诉争土地的性质、权属、用途、行政登记等问题属于历史遗留问题，尹技才自占有、使用涉诉土地至今一直通过各种渠道向土地部门及政府相关部门反映情况、主张对土地的权利，省软环境办公室对此事展开调查，长春市国土局、吉林省交通厅、高建局分别就相关问题出具了文件，阐明土地的历史沿革以及解决历史遗留问题的具体方案，在土地等行政部门未认定尹技才属于非法占有土地的情形下，法院亦不能认定尹技才属于非法占有土地而禁止其出租土地；其次，田福2012年12月8日在另一案件中向本院提交的反诉状中称，2006年4月田福与尹技才双方协商，田福租赁尹技才的土地，田福已经实际使用土地并在土地上形成了建筑物。基于田福在诉状中的陈述，可以认定尹技才确实与田福形成了事实上的土地租赁合同，仅未形成书面的合同形式。虽田福提出因涉诉土地性质为划拨，且尹技才未取得土地使用权，因此土地租赁合同无效。但关于合同的效力，应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条进行判别，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方并无恶意串通、以合法形式掩盖非法目的及欺诈、胁迫的手段以及损害社会公共利益的情形，因此应主要考虑是否存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。”国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”、第四十四条规定：“划拨土地使用权除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”上述规定皆为管理性规定，并非效力性强制规定，不能依据上述规定判别合同效力。国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》属于部门规章亦不能作为判别合同效力的依据。因此双方的土地租赁合同并不存在违反法律、行政法规强制性规定而无效的情形。应当认定双方成立了有效的土地租赁合同关系。2.关于尹技才是否可以要求解除租赁合同、要求田福迁出的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”双方至今未形成书面合同，故双方形成的是不定期租赁合同，尹技才作为出租方可随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人田福。尹技才要求解除租赁合同的意思表示至迟已在其所在单位首次起诉田福时到达田福，可以视为通知经过了合理期限，因此尹技才要求解除土地租赁合同、田福迁出土地的诉讼请求应予支持。3.关于尹技才要求田福支付租金的诉讼请求能否得到支持的问题。现双方对于土地租赁价格尚未达成一致，且相差甚远。根据谁主张谁举证的规则，原告有义务举证证明双方约定的租金数额或市场公允的租金数额。原告申请对该幅土地的出租价格委托鉴定，本院组织双方共同选取了三家鉴定机构，但鉴定机构因依据现有政府文件无法确定地类用途（商业、工业或住宅）、土地使用权类型（出让、划拨）等原因无法鉴定。故目前无鉴定意见可作为土地租金价格参考。但通过原告提供的录音证据及原告向被告出具的欠条，可以断定被告并非无偿使用该幅土地。被告曾对租金的描述为每年“万八千、三五千”，在原告未能提供有效证据证明约定租金和鉴定租金的情况下，目前可以按照被告的自认租金确定价格，即每年一万元。故被告应当支付给原告的租金应自2006年4月1日起算计算至判决生效之日，租金为每年1万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，经本院2017年第二次审判委员会讨论决定,判决如下：一、解除原告尹技才与被告田福的土地租赁合同，田福应自判决生效之日立即迁出；二、被告田福应当自2006年4月1日起向原告尹技才支付租金至本判决生效之日，租金标准为10000元/年；三、驳回原告尹技才其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19701元，由原告尹技才负担11000元，被告田福负担8701元。
宣判后，尹技才和田福均不服，向本院提起上诉。
尹技才上诉称：1.一审法院剥夺了上诉人重新鉴定的权利。一审法院委托的鉴定机构以“无法确定土地用途”为由未作出鉴定结论。因租金系本案解决纠纷的关键，上诉人申请重新鉴定，但遗憾的是一审法院并未给予答复，在判决中亦未作出任何说明，剥夺了上诉人的诉讼权利。2.一审判决以被上诉人曾对租金的描述“每年万八千、三五千”的谎言为依据判令被上诉人每年给付上诉人租金1万元是荒唐的。年租金1万元连上诉人缴纳土地使用税都不够，上诉人不可能将土地租给被上诉人使用，这也不符合交易习惯。根据合同法第61条和第62条第（二）项规定，当事人就价款或报酬约定不明确，按照交易习惯确定；依照交易习惯仍然不能确定的，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。据此，上诉人主张的0.4元/天/平方米的价格是合情合理的，此价格也是双方当时约定的，是当时市场的最低土地租赁价格。同时，按照长春市国土局国有土地出租的租金价格规定，上诉人所主张的价格也是同期最低的。请求撤销一审判决，重新对租金价格进行评估鉴定，诉讼费、鉴定费、测量费等费用由被上诉人承担。
田福答辩称：我方不认可一审判决，我方认为尹技才不是土地合法使用权人，不是本案适格主体，其对该地块无处分权，双方之间也不存在土地租赁合同关系，我方无需向其支付租金。至于重新鉴定问题，因尹技才无法提供鉴定机构所需的有效证明文件，鉴定机构退回鉴定符合法律规定，请求驳回尹技才的上诉请求。
田福上诉称：一审判决认定事实和适用法律均有错误。1.尹技才并非案涉土地合法使用权人，无权出租土地。首先，通过国土部门调取的土地档案可知，该地块是高速公路建设指挥部所有，而非尹技才；其次，尹技才提供的材料一部分是复印件，并且即使材料真实也不能证明土地使用权归尹技才所有；第三，该土地使用权为划拨取得，根本不可能为尹技才所有。因此尹技才并没有取得该土地使用权的法律依据，其无权出租土地。2.双方不存在租赁关系。在上诉人建房初期，上诉人曾认为是尹技才的土地使用权，又因尹技才欠上诉人工程材料款20余万元，在上诉人承诺一年给个三、五千元的情况下，上诉人才建的房屋。但在建房过程中，高速公路管理局多次阻挠，是上诉人自己协调后才建的房屋。后尹技才一直称今天能办证、明天能办证，但直到现在也没有办下来土地使用证。因此双方没有租赁关系，上诉人无需向尹技才支付租金。请求撤销一审判决，驳回被上诉人尹技才的诉讼请求，诉讼费由被上诉人尹技才承担。
尹技才答辩称：根据2009年8月6日市国土局向市软环境办呈报的调查报告、2014年6月5日市法院对省交通厅的询问笔录等证据，能够证明运通公司对该土地享有占有、使用、收益、处分的权利，而运通公司将该土地抵账给尹技才亦不违反法律规定，市国土局也同意该土地按历史遗留问题处理，由高建局将土地转让给运通公司，再由运通公司转让至尹技才名下，因此尹技才是该土地的合法使用权人。关于尹技才与田福之间的事实租赁合同关系，田福在原审中已经多次自认（田福收到尹技才“尽快签订场地租赁合同通知”的回执、田福的反诉状、田福在长春中院对双方询问笔录中的自认等），这是不争的事实。请求二审法院驳回田福的上诉请求。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.尹技才于2013年10月8日向一审法院提起诉讼，要求解除与田福之间的场地租赁合同关系，一审法院于2013年10月25日向田福送达了起诉状副本。2.尹技才向一审法院申请对案涉土地面积进行测绘，支出了鉴定费4500元，一审判决对该笔鉴定费用未予处理。3.案涉土地位于长吉高速公路长春收费站零公里处（与长石公路之间的夹角地带）。按照《长春市人民政府关于调整城区土地使用税等级范围和税额标准的通知》（长府发[2003]20号）确定的等级，该地块属于六级地段（绕城高速公路向外没有规定的其它区域）。据长春市国土资源局于2009年8月6日给省软环境办公室报送的《关于对长春吉来新型建材厂和长春吉杰汽车销售服务有限公司投诉办理土地证问题的调查报告》证实，该土地的用途为仓储、物流、办公、汽车展销等综合用途（商业）。据长春市人民政府[2006]10号文件《关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知》规定：六级一类土地的租金标准为：1年37、2年72、3年104、4年133、5年161、6年186、7年210、8年231、9年251、10年270（单位：元/平方米）。
本院认为：1.田福与尹技才虽然未签订书面的土地租赁合同，但田福在一审答辩状、反诉状、二审上诉状及本院庭审陈述中均自认其是从尹技才手中承租的案涉土地，表明双方之间存在事实上的土地租赁合同关系，故田福上诉主张其与尹技才不存在案涉土地租赁合同关系本院不予支持。2.案涉土地虽然未登记在尹技才名下，但据尹技才与运通公司之间签订的抵账《合同书》、高建局给长春市国土资源局出具的《关于确定土地使用权属问题的说明》、长春市国土资源局向吉林省软环境办公室报送的《关于对长春吉来新型建材厂和长春吉杰汽车销售服务有限公司投诉办理土地证问题的调查报告》及本院对吉林省交通厅的询问笔录等证据证明，尹技才拥有该宗土地的使用收益权，故田福主张尹技才非案涉土地合法使用权人、无权出租土地、其与尹技才之间的土地租赁合同无效，本院不予支持。3.尹技才虽然主张其与田福口头约定的租金标准是0.4元/平方米/天，但田福并不认可，尹技才也没有任何证据佐证，田福虽然自述当时双方口头约定“每年给个三千、五千的”，但亦无证据证明，且尹技才也不予认可，因此应当认定双方之间对于租金标准属于约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条（二）项规定，在双方未签订书面租赁合同，对租金标准约定不明，且又无法达成补充协议的情况下，租金标准应当按照合同履行地的市场价格确定。但因尹技才申请对租金标准的市场价格进行司法鉴定未果，其举证的与案外人签订的租赁合同所约定的标的物又与该土地不相同（其出租给案外人的土地上盖有房屋，且租赁时间不同），不具有参照性，因此应当按照政府指导价来确定案涉土地的租金标准。根据《长春市人民政府关于调整城区土地使用税等级范围和税额标准的通知》（长府发[2003]20号）、长春市国土资源局于2009年8月6日给吉林省软环境办公室报送的《关于对长春吉来新型建材厂和长春吉杰汽车销售服务有限公司投诉办理土地证问题的调查报告》和长春市人民政府2006年发布的《关于公布实施长春市市区基准地价等土地价格的通知》等证据证实，案涉土地属于六级一类地段（即地处“绕城高速公路向外没有规定的其它区域”的商业用地），租金标准为：1年37、2年72、3年104、4年133、5年161、6年186、7年210、8年231、9年251、10年270（单位：元/平方米）。尹技才系于2006年4月1日将案涉土地出租给田福的，截止目前，田福实际占有使用土地已有10年时间，又因司法鉴定（测绘）确定案涉土地面积为1397.61平方米，田福应当向尹技才支付的租金总额应为377354.70元（270元/平方米·10年×1397.61平方米）。尹技才主张长春市政府[2006]10号文件确定的租金标准是“每年每平方米的单价”，并据此认为其所主张的0.4元/平方米/年的租金标准为合理价格，属于对该政府规章的错误解读，本院不予支持。因尹技才尚欠付田福砂石款233000元，并且尹技才在给田福出具的《欠条》中自述“此款冲抵租金，在收回场地时结算”，此笔材料欠款应当与租金相互冲抵，故田福尚欠尹技才的案涉场地租金数额应为144354.70元（377354.70元－233000元）。4.因尹技才与田福之间未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，尹技才有权随时主张解除双方之间的租赁合同关系。尹技才于2013年10月8日起诉主张解除合同后，一审法院已于2013年10月25日向田福送达了起诉状副本，应视为尹技才已经在合理期限内通知了田福解除合同，故一审判决解除双方之间的土地租赁合同关系并无不当，田福应在本判决生效后立即将案涉土地返还给尹技才。5.对于尹技才向一审法院申请测绘案涉土地面积而支付的鉴定费用4500元，应当由否认双方之间存在租赁关系的田福承担，但一审判决未予处理，属于漏判，本院一并裁决。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条（二）项、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春经济技术开发区人民法院(2014)长经开民重字第33号民事判决第一项；
二、撤销长春经济技术开发区人民法院(2014)长经开民重字第33号民事判决第三项；
三、变更长春经济技术开发区人民法院(2014)长经开民重字第33号民事判决第二项为：上诉人田福于本判决生效后立即给付上诉人尹技才土地租金人民币144354.70元；
四、上诉人田福于本判决生效后立即给付上诉人尹技才垫付的鉴定费（测绘费）人民币4500.00元；
五、驳回上诉人尹技才其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计40812.00元，由上诉人尹技才负担38567.00元，上诉人田福负担2245.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一七年六月七日
书 记 员 林星辰