北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10006号
上诉人（原审原告）杨清泉，男，1969年3月1日出生。
委托代理人张秀芳（杨清泉之妻），女，1974年8月20日出生。
委托代理人田春宇，北京市中迈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）百荣投资控股集团有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街101号。
法定代表人蒋柏荣，董事长。
委托代理人张磊，男，1982年1月26日出生。
上诉人杨清泉因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第06537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，杨清泉诉至原审法院称：2005年7月28日，我与百荣投资控股集团有限公司（以下简称百荣投资公司）的子公司百荣世贸商城管理有限公司（以下简称百荣世贸商城）订立《百荣世贸商城商铺租赁合同》，约定我租赁位于北京市原崇文区永外大街101号百荣世贸商城五层B区085号商铺（以下简称涉案商铺）用于经营工艺礼品，商铺面积16.94平方米。后杨清泉与百荣世贸商城分别于2006年3月7日、2007年4月16日、2008年7月5日订立租赁合同，杨清泉租赁的位置不变。上述合同均已履行完毕。2008年7月5日，杨清泉与百荣世贸商城订立的《百荣世贸商城一期商铺租赁合同》，约定租赁期限为2008年4月9日至2009年4月28日止，杨清泉在同等条件下自2004年4月29日起享有所承租商铺20年的优先租赁权。自2008年4月29日起至2010年4月28日止的租金标准为5.8元／天／平方米，自2010年4月29日起至2011年4月28日止的租金标准为6.26元／天／平方米，自2011年4月29日起至2012年4月28日止的租金标准为6.76元／天／平方米，自2012年4月29日起至2013年4月28日止的租金标准为7.3元／天／平方米，自2013年4月29日起至2014年4月28日止的租金标准为7.88元／天／平方米，自2014年4月29日起，租金标准保持上一年度的租金标准，不再调整。2009年1月17日，百荣世贸商城通知杨清泉，将其与杨清泉订立合同的权利义务一并转移至母公司百荣投资公司。2009年1月17日，杨清泉与百荣投资公司订立《百荣世贸商城商铺租赁合同》，约定杨清泉租赁涉案商铺用于经营工艺礼品，商铺面积16.94平方米。租赁期限为2009年4月29日至2010年4月28日止，杨清泉在同等条件下自2004年4月29日起享有所承租商铺20年的优先租赁权。2013年始，百荣投资公司陆续对商城进行改造，给其他商户调换了商铺的位置并给予补偿。2014年5月9日，百荣投资公司将杨清泉商铺拆除。杨清泉认为，杨清泉与百荣投资公司的合同于2005年7月28日开始，百荣世贸商城曾向杨清泉承诺杨清泉享有20年的优先租赁权，百荣投资公司承继百荣世贸商城与杨清泉之间合同的权利义务，双方的合同仍在有效期限内，故起诉要求法院判令百荣投资公司继续履行商铺租赁合同，确认杨清泉优先租赁权，由百荣投资公司继续为杨清泉提供涉案商铺，并支付与其他商户同等条件的补偿金49万元。
百荣投资公司辩称：认可杨清泉与百荣世贸商城订立的《百荣世贸商城商铺租赁合同》、商城改造的时间、拆除涉案铺位的时间均属实。合同约定，本合同届满时，双方同意续租的，杨清泉应在租赁期限届满前三个月与百荣投资公司续签合同，并一次性交清续租期的全部租金。且无需百荣投资公司事先另行书面通知。杨清泉未能按本约定与百荣投资公司续租的，视为杨清泉自愿放弃此铺位的优先租赁权和基于在本商城享有的其他资格，本合同租期届满后自然终止。2014年4月28日前，百荣投资公司已向杨清泉发出撤场通知。杨清泉与百荣世贸商城订立的合同与本案无关联性。百荣投资公司认为，双方合同已到期终止，合同到期后，双方属不定期租赁关系，百荣投资公司有权解除合同。且杨清泉未按照合同约定与百荣投资公司续订合同，视为放弃优先租赁权和基于在本商城享有的其他资格。根据合同相对性原则，杨清泉诉称百荣投资公司与其他商户之间的处理纠纷事宜与本案无关。综上，不同意杨清泉的全部诉讼请求。
原审法院经审理后认为：根据已查明事实，杨清泉与百荣投资公司订立的《百荣世贸商城商铺租赁合同》，属双方真实意思表示，合法有效，杨清泉、百荣投资公司均应依约履行。杨清泉诉称百荣投资公司应承接百荣世贸商城与杨清泉订立合同中载明的权利义务，但未能举证加以证明，根据合同相对性原则，对杨清泉的上述诉称意见不予采信。根据《百荣世贸商城商铺租赁合同》约定，商铺租赁期限为一年，故该合同已到期终止。后杨清泉继续使用涉案商铺并支付租金，百荣投资公司未提出异议，应认定原《百荣世贸商城商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，当事人双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现百荣投资公司于2014年4月25日在涉案店铺张贴《限期撤场通知》，应认定双方租赁合同已解除。且涉案商铺现已被拆除，合同标的物灭失，故杨清泉要求百荣投资公司继续履行商铺租赁合同，由百荣投资公司继续为杨清泉提供涉案商铺的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。因优先承租权并非法定权利，而系双方租赁合同约定之内容，现杨清泉要求确认优先承租权，缺乏法律依据；且合同中明确约定，合同届满时，双方同意续租的，杨清泉应在租赁期限届满前三个月与百荣投资公司续签合同，并一次性交清续租期的全部租金。杨清泉未能按本约定与百荣投资公司续租的，视为杨清泉自愿放弃此铺位的优先租赁权和基于在本商城享有的其他资格，故对于杨清泉要求确认优先承租权的诉讼请求，难以支持。杨清泉要求百荣投资公司支付与其他商户同等条件补偿金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。据此，于2014年8月判决：驳回杨清泉的全部诉讼请求。判决后，杨清泉不服，持原诉主张及理由向本院提起上诉，要求二审法院支持其诉讼请求。百荣投资公司同意原判。
经审理查明：2005年7月28日，杨清泉与百荣世贸商城订立《百荣世贸商城商铺租赁合同》，约定杨清泉租赁位于北京市原崇文区永外大街101号百荣世贸商城五层B区085号商铺用于经营工艺礼品，商铺面积16.94平方米。后杨清泉与百荣世贸商城分别于2006年3月7日、2007年4月16日、2008年7月5日订立租赁合同，杨清泉租赁的位置不变。上述合同均已履行完毕。2008年7月5日，杨清泉与百荣世贸商城订立的《百荣世贸商城一期商铺租赁合同》，租赁商铺位于北京市原崇文区永外大街101号百荣世贸商城一期五层B区085号，租赁期限为2008年4月9日至2009年4月28日止，杨清泉在同等条件下自2004年4月29日起享有所承租商铺20年的优先租赁权。自2008年4月29日起至2010年4月28日止的租金标准为5.8元／天／平方米，自2010年4月29日起至2011年4月28日止的租金标准为6.26元／天／平方米，自2011年4月29日起至2012年4月28日止的租金标准为6.76元／天／平方米，自2012年4月29日起至2013年4月28日止的租金标准为7.3元／天／平方米，自2013年4月29日起至2014年4月28日止的租金标准为7.88元／天／平方米，自2014年4月29日起，租金标准保持上一年度的租金标准，不再调整。2009年1月17日，杨清泉与百荣投资公司订立《百荣世贸商城商铺租赁合同》，约定杨清泉租赁涉案商铺用于经营工艺礼品，商铺面积16.94平方米。租赁期限为2009年4月29日至2010年4月28日止，杨清泉在同等条件下自2004年4月29日起享有所承租商铺20年的优先租赁权。租金标准为自2009年4月29日起至2010年4月28日止的租金标准为5.8元／天／平方米，自2010年4月29日起至2011年4月28日止的租金标准为6.26元／天／平方米，自2011年4月29日起至2012年4月28日止的租金标准为6.76元／天／平方米，自2012年4月29日起至2013年4月28日止的租金标准为7.3元／天／平方米，自2013年4月29日起至2014年4月28日止的租金标准为7.88元／天／平方米。杨清泉依照本合同在租期内享有所承租商铺的经营使用权及其后的优先租赁权。本合同届满时，双方同意续租的，杨清泉应在租赁期限届满前三个月与百荣投资公司续签合同，并一次性交清续租期的全部租金。且无需百荣投资公司事先另行书面通知。杨清泉未能按本约定与百荣投资公司续租的，视为杨清泉自愿放弃此铺位的优先租赁权和基于在本商城享有的其他资格，本合同租期届满后自然终止。截止2014年4月28日，杨清泉足额向百荣世贸商城及百荣投资公司交纳租金。2013年始，百荣投资公司陆续对商城进行改造，给其他商户调换了商铺的位置并给予补偿。2014年4月25日，百荣投资公司在涉案店铺张贴《限期撤场通知》。2014年5月9日，百荣投资公司将杨清泉商铺拆除。
诉讼中，杨清泉申请证人出庭作证。证人孙×，其是百荣世贸商城的商户，百荣世贸商城曾向商户承诺至少保证20年的租赁期。证人曾与百荣世贸商城订立合同，也曾与百荣投资公司订立合同，合同文本都是出租方提供。商城升级改造，给其他商户调换了铺位，还给了补偿。交付租金的方式为出租方的管理员向商户出具交款单，商户持交款单到财务交租金。交完租金后一到三个月左右，出租方通知商户签订合同。2011年和2012年是交完租金立即签订合同。证人曹×，其是百荣世贸商城的商户。百荣世贸商城曾向商户承诺保证20年的优先租赁权。证人与百荣投资公司签订合同时，百荣投资公司没有承诺承接证人与百荣投资公司订立合同的相关权利义务。2014年3月，证人的商铺被拆除，百荣投资公司向证人支付49万的补偿款。交付租金的方式为出租方的管理员向商户出具交款单，商户持交款单到财务交租金。后出租方通知商户签订合同。经质证，杨清泉认可证人证言的真实性，百荣投资公司以证人与百荣投资公司有利害关系，认为证人证言不能采信。
经原审法院现场勘验，涉案商铺已被拆除，被改造后的两个商铺面积涵盖涉案商铺，其中一个商铺在营业中，另一个商铺在装修中。百荣投资公司称，改造后的商铺已经出租。杨清泉对此不持异议。
本院认为：2009年1月17日，杨清泉与百荣投资公司签订的《百荣世贸商城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。该合同约定的租赁期限为一年，即自2009年4月29日至2010年4月28日止，合同到期终止后，双方虽未签订新的租赁合同，但依上述租赁合同的约定继续履行，双方的租赁合同应为不定期，不定期租赁合同双方当事人均可随时解除，但出租方应履行通知出租方的义务。现百荣投资公司于2014年4月25日在涉案商铺张帖《限期撤场通知》，应认定百荣投资公司履行了通知义务，故双方不定期的租赁合同已解除。现涉案商铺被百荣投资公司拆除，涉案标的灭失，双方签订的租赁合同已解除杨清泉已不据有原租赁合同约定的优先承租权，杨清泉要求确认其据有优先承租权并为其提供商铺的主张，原审法院予以驳回，是正确的，本院予以维持。但公民的合法财产受法律保护，在未经协商及依法确认的情况下，百荣投资公司自行将杨清泉使用的涉案商铺拆除，并将杨清泉所有的物品搬移，侵犯了杨清泉的财产权益，杨清泉可另案处理。综上，原判正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4325元，由杨清泉负担（已交纳）；二审案件受理费8650元，由杨清泉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 何海云