江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏12民终2599号
上诉人（原审被告）：曹斌，男，1985年11月21日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。
上诉人（原审被告）：吴晓军，男，1990年2月6日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：赵金祥，男，1950年9月14日生，居民身份证号码3210281950********，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区寺巷镇三野村三组79号，系泰州医药高新技术产业开发区三野社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审原告）：戚军和，男，1974年12月19日生，汉族，住泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：董志宇，江苏运泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琦，江苏运泰律师事务所实习律师。
上诉人曹斌、吴晓军因与被上诉人戚军和房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2016）苏1291民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人曹斌、吴晓军上诉请求：撤销一审判决并驳回被上诉人诉求，被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审程序违法，事实不清，适用法律错误。被上诉人曾因本案纠纷提起（2015）泰开民初字第0290号案件，该案至今未结，故程序上不应再提起本案诉讼。上诉人主张双方所签订的《房屋租赁合同》无效。无效合同不存在追认和解除的问题，一审认定合同为有效合同是错误的。依照合同法相关规定���不论合同有效或无效，上诉人都不应当承担租金，也不存在租金一事。原判认定上诉人要拆除装饰装潢是没有道理的。
被上诉人戚军和辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
戚军和向一审法院起诉请求判令：1、解除双方租赁合同并责令曹斌、吴晓军立即腾房交付给戚军和；2、曹斌、吴晓军立即支付拖欠的房屋租金193085元（该房屋使用面积为200平米，2014年4月1日至2014年9月30日按每日每平方米1.2元计算为43800元，2014年10月1日至2015年9月30日按每日每平方米1.32元计算为96360元，2015年10月1日至2016年3月30日按每日每平方米1.45元计算为52920元），并承担违约金17641元（按2015年10月1日至2016年3月30日月租金的2倍计算），合计210726元；3、曹斌、吴晓军承担本案诉讼费用。事实和理���：江苏华联东方置业有限公司（以下简称华联公司）委托泰州东方小镇商务管理有限公司（以下简称东方小镇公司）与第三方签订泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街房屋租赁合同和代收租金。2012年5月7日，东方小镇公司又委托江苏道格拉斯名品村商业管理有限公司（以下简称道格拉斯公司）和戚军和就泰州东方温莎小镇“一楼J1-03-11,13-15,二楼全部”签订了房屋租赁合同一份，租赁期限自2013年3月1日起至2027年2月28日止。2014年1月东方小镇公司终止了道格拉斯公司租赁该房屋的授权。东方小镇公司和戚军和重新就泰州东方温莎小镇“一楼J1-03-11,13-15,二楼全部”签订了房屋租赁合同一份，租赁期限自2013年5月1日起至2027年10月31日止。租赁期间，戚军和征得道格拉斯公司和东方小镇公司同意，将上述房屋一楼JI-03-05局部转租给曹斌、吴晓军。双方签订的租赁合同约定租赁���限自2013年10月1日起至2021年9月30日止，曹斌、吴晓军于每年的6月25日、12月25日前向戚军和支付半年租金及物业费。迄今为止，曹斌、吴晓军只支付了房屋租赁保证金30000元及2013年10月1日至2014年3月30日止的租金，尚余租金至今未支付，戚军和多次催要未果。
一审法院经审理查明：华联公司取得泰房权证开发字第××号房屋所有权证，登记在该证项下的房屋坐落于泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街，建筑面积为92304.27平方米，所有权情况为单独所有。该证附记记载J-1幢，2层，3442.04平方米。
华联公司委托东方小镇公司对泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街房屋进行租赁及代收租金。后东方小镇公司又委托道格拉斯公司对泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街房屋进行租赁经营管理。道格拉斯公司与戚军和签订房屋租赁合同及补充条款各1份，将坐落于东方小镇一楼J1-03-11,13-15；二楼全部（一楼730平方米，二楼1238平方米，三楼971平方米为附属建筑，合约期内赠送免费使用）的房屋出租给戚军和。后戚军和又与曹斌、吴晓军签订房屋租赁合同1份，将坐落于东方小镇一楼J1-03-05局部（一楼200平方米）的房屋出租给曹斌、吴晓军，合同约定：租赁房屋用于经营快餐项目使用，租赁期限自2013年10月1日起至2021年9月30日止，共计8年。租金标准为：1、自2013年10月1日起至2014年9月30日止，每天1.2元每平方米，2、自2014年10月1日起至2015年9月30日止，每天1.32元每平方米，3、自2015年10月1日起至2016年9月30日止，每天1.45元每平方米。租金按年结算，在每年的6月25日、12月25日前支付半年租金及物业管理费。在合同签订时，曹斌、吴晓军应向戚军和支付房屋租赁保证金，保证金为人民币叁万元整，同时交纳6个月的租金。租赁关系终止时，戚军和收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由曹斌、吴晓军承担的费用外，剩余部分无息归还曹斌、吴晓军。从2013年5月10日起至2013年9月30日止为免租期。房屋返还时的状态：曹斌、吴晓军返还房屋应当符合交付时的状态。合同第八条“解除本合同的条件”第（二）款约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：6、曹斌、吴晓军逾期不支付租金或其他应付费用累计超过三十天的。戚军和将房屋交付于曹斌、吴晓军后，曹斌、吴晓军进行了装饰装修，同时曹斌、吴晓军向戚军和支付了房屋租赁保证金30000元及自2013年10月起至2014年3月底止的6个月租金。
后东方小镇公司撤销了对道格拉斯公司的委托，并与戚军和就坐落于东方小镇一楼J1-03-15；二楼全部（一楼802平方米，二楼1254平方米，三楼955平方米为附属建筑，合约期内赠送戚军和免费使用）的房屋重新签订了房屋租赁合同及补充条款各1份，同时东方小镇公司出具委托书1份，内容为其同意戚军和对所承租的J-1组团部分门面可进行转租或合作经营。该委托书有效期至2015年12月31日止。
2016年3月10日，戚军和向曹斌、吴晓军邮寄一份通知，主要内容为：曹斌、吴晓军和戚军和就泰州东方温莎小镇“一楼J1-03-5”房屋签订了租赁合同一份，约定租赁期限为2013年10月1日起至2021年9月30日止，曹斌、吴晓军应于每年的6月25日、12月25日向戚军和支付半年的租金及物业管理费。截止到2016年3月曹斌、吴晓军已拖欠房租达193085元，已构成严重违约。再次提醒曹斌、吴晓军请于2016年3月20日前结��房租，否则戚军和将依法解除租赁合同并追究贵方的违约责任及损失赔偿。曹斌、吴晓军表示收到上述通知。
以上事实，有房屋租赁合同、补充条款、房屋所有权证、授权委托书、委托书、通知及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，双方当事人之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反国家强制性法律、行政法规，应为合法有效。曹斌、吴晓军认为涉案房屋产权人系华联公司，戚军和并非华联公司的代理人，其无权以自己的名义与曹斌、吴晓军签订房屋租赁合同，该合同主体不合法，授权不合法，行为不合法，应为无效合同。一审法院认为，东方小镇公司系受华联公司之委托对外进行租赁及代收租金，其在撤销对道格拉斯公司的委托后，又与戚军和重新签订房屋租赁合同，并同意戚军和可将其承租的房屋对外进行转租或合作经营，该行为系对双方当事人之间的房屋租赁合同的追认，故涉案合同不存在主体、授权、行为不合法的情形，对曹斌、吴晓军的主张一审法院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在租赁合同中约定，曹斌、吴晓军逾期不支付租金或其他应付费用累计超过三十天的，戚军和可书面通知曹斌、吴晓军解除合同。曹斌、吴晓军在支付了自2013年10月起至2014年3月底止的6个月租金后，未按约支付其他租金，且逾期时间已累计超过三十天，戚军和也曾于2016年3月10日向曹斌、吴晓军邮寄催要租金的通知，曹斌、吴晓军在收到上述通知后未提出异议也未予以支付。曹斌、吴晓军的上述行为已构成违约，且其庭审时表示如果合同被认定有效，其同意解除。故此，对戚军和要求与曹斌、吴晓军解除房屋租赁合同的请求一审法院予以支持。关于涉案合同解除后的法律后果，根据双方当事人签订的房屋租赁合同的约定，曹斌、吴晓军返还房屋应当符合交付时的状态，结合双方当事人的当庭陈述，戚军和在将涉案房屋交付曹斌、吴晓军使用时无装饰装修，故涉案房屋租赁关系解除后，曹斌、吴晓军即应在合理的期限内腾空房屋并交还戚军和。至于房屋内业已形成的装饰装修，因系曹斌、吴晓军之违约行为导致合同解除，故其应自行拆除装饰装修，恢复房屋租赁前之原状。关于租金，戚军和起诉时主张要求曹斌、吴晓军给付租金193085元，但根据戚军和当庭陈述的计算方式，其主张的数额应为193080元，因曹斌、吴晓军对租金的计算方式并无异议，且戚军和的主张并未违反合同的约定，故对戚军和要求曹斌、吴晓军给付193080元租金的���求一审法院予以支持。另关于违约金，双方当事人在租赁合同中已进行了约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，现戚军和主张按2015年10月1日至2016年3月30日月租金8821元（6个月租金52925元/6个月）的2倍计算，即17641元，因曹斌、吴晓军对违约金的计算方式并无异议，且曹斌、吴晓军作为违约一方也应按照合同的约定向戚军和支付违约金，故对戚军和的此主张一审法院亦予以支持。综上，曹斌、吴晓军应向戚军和支付租金及违约金合计210721元。另关于曹斌、吴晓军向戚军和支付的房屋租赁合同保证金30000元，戚军和主张用以抵充由曹斌、吴晓军承担的上述租金及违约金，一审法院认为戚军和的请求并不违反双方的合同约定，一审法院予以支持，故上述费用在扣除曹斌、吴晓军已支付的合同保证金30000元后，曹斌、吴晓军仍需向戚军和支付租金��违约金合计180721元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、解除双方当事人之间签订的坐落于泰州市药城大道北侧东方小镇一楼J1-03-05局部（面积200平方米）的房屋租赁合同。二、曹斌、吴晓军于判决发生法律效力之日起十日内内腾空其所承租的坐落于泰州市药城大道北侧东方小镇一楼J1-03-05局部（面积200平方米）的房屋，拆除已形成的装饰装修，按承租前原状返还戚军和。三、曹斌、吴晓军于判决发生法律效力之日起十日内给付戚军和租金及违约金合计180721元。四、驳回戚军和的其他诉讼请求。如果曹斌、吴晓军未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行��间的债务利息。案件受理费4461元，由曹斌、吴晓军共同负担（此款戚军和已交纳，曹斌、吴晓军在履行本判决确定的给付义务时迳交戚军和）。
二审另查明，一审法院曾于2015年2月11日立案受理戚军和诉曹斌、吴晓军房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2015）泰开民初字第0290号，在该案审理期间，戚军和于2015年5月8日申请撤诉，一审法院经审查裁定准许戚军和的撤诉申请，该案已于2015年5月8日结案。
二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的其他事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，首先，关于一审程序是否违法问题。本案中，上诉人曹斌、吴晓军认为被上诉人曾因本案纠纷提起（2015）泰开民初字第0290号案件，该案至今未结，故程序上不应再提起本案诉讼，一审程序违法。本院经审查，一审法院已在2015年5月8日就（2015）泰开民初字第0290号案件进行结案，故一审法院程序并不违法，上诉人曹斌、吴晓军关于本案一审程序违法的主张，不能成立，本院不予支持。其次，关于上诉人曹斌、吴晓军与被上诉人戚军和签订的《房屋租赁合同》是否无效问题。本案中，上诉人曹斌、吴晓军主张其与戚军和签订的《房屋租赁合同》无效。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，东方小镇公司系受华联公司之委托对外进行租赁及代收租金，其在撤销对道格拉斯公司的委托后，又与戚军和重新签订房屋租赁合同，并同意戚军和可将其承租的房屋对外进行转租或合作经营，戚军和将其承租的部分房屋转租给上诉人曹斌、吴晓军，并不违反法律法规的禁止性规定，被上诉人戚军和与上诉人曹斌、吴晓军之间签订的《房屋租赁合同》依法有效，上诉人曹斌、吴��军关于其与戚军和签订的《房屋租赁合同》无效的主张，于法无据，本院不予支持。再次，关于租金问题。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。一审法院裁决上诉人曹斌、吴晓军给付租金，于法有据，并无不当，应予维持。上诉人曹斌、吴晓军主张其不应当承担租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，《房屋租赁合同》解除后，租赁房屋应当予以返还，一审裁决上诉人曹斌、吴晓军腾空房屋，拆除已形成的装饰装修，按承租前原状予以返还，并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人曹斌、吴晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4461元，由上��人曹斌、吴晓军负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
审 判 员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 陈静怡