海南省万宁市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2016)琼9006民初66号
原告唐忠，男，1955年10月15日，汉族，公民身份证号码：×××，现住上海市杨浦区。
原告唐华彪，男，1986年8月1日，汉族，公民身份证号码：×××，现住上海市杨浦区。
上述两原告委托代理人杨振中，北京市大都律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上述两原告委托代理人吴可嘉，北京市大都律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告海南鑫东源旅业有限公司，住所地海南省海口市海达路58号今典别墅小区6号别墅。
法定代表人王小玲，该公司董事长。
委托代理人祝向荣，海南方圆律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人王梦瑶，海南方圆律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司，住所地海南省万宁市兴隆温泉旅游城。
法定代表人陈曦，该公司董事长。
委托代理人祝向荣，海南方圆律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人王梦瑶，海南方圆律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告唐忠、唐华彪与被告海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司（以下简称忆云山水公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，适用简易程序审理，于2016年4月7日转为普通程序审理，于2016年4月26日依职权追加忆云山水公司作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告唐忠、唐华彪的委托代理人杨振中、吴可嘉、被告鑫东源公司的委托代理人王梦瑶、第三人忆云山水公司委托代理人王梦瑶到庭参加诉讼。2016年7月1日原、被告申请给予其审限外三个月协商和解时间，2016年9月29日本案延长审限四个月。本案现已审理终结。
原告唐忠、唐华彪诉称，2015年4月20日，原、被告双方签订《海南省商品房预售合同》（以下简称《合同》），将被告位于万宁市××区的忆云山水产权式温泉假日酒店的C505A房，以房价款525137元出售给原告。被告是在具备商品房预售许可证等预售商品房条件的情况下售房给原告的。《合同》约定，被告须在2015年4月20日前向原告交付房屋，办理交接手续，并且在房屋交付的360日内为原告办理所有权证，逾期交房的每日按已付房款的万分之三支付违约金。《合同》还明确约定预售的商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。合同签订后，原告依约在约定期限内付给被告房价款525137元，但是由于被告的原因，导致被告至今未能将诉争房屋交付至原告手中并按照约定办理交接手续，且未能按照约定为原告办理所有权证。因此，为维护原告合法权益，原告依法起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《合同》有效；2、判令继续履行原、被告签订的《合同》，被告限期将原告所购买的目的是取得所有权的忆云山水产权式温泉假日酒店C505A房交付给原告并办理相应交接手续；3、被告限期为原告办理房产权证；4、本案诉讼费由被告承担。本案在诉讼过程中，原告申请增加第3项诉讼请求。
被告鑫东源公司辩称，一、原、被告之间《商品房预售合同》法律关系真实，在双方签订合同之后原告支付房款，被告向原告交付房屋；二、原告诉请的被告交付房屋并办理交接手续的请求不成立，因在双方签订《商品房预售合同》之后，被告已经按照约定将房屋交付原告，原告在接受房屋后，也委托第三人进行装修，并且原告也已经收取了涉案房屋两年的收益，收益款项从房款中扣除，涉案房屋交房义务被告已经履行完毕；三、原告诉请逾期交房的违约金不成立，基于被告不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约责任；四、关于办证问题，被告主观上想办证，但因为有抵押登记，现在抵押登记不解除，无法为原告办证，被告正在积极解决抵押的问题。综合上述意见，请法院依法判决。
第三人忆云山水公司述称：原告将涉案房屋已经委托第三人进行装修和经营管理是事实。请求法院根据案件事实和合法有效的证据依法公正判决。
原告为证明其主张，向法庭提供以下证据：
证据一、《合同》及附件，证明原被告于2015年4月20日签订了《合同》，合同约定被告取得相应的出售手续，且出售时房屋未设定抵押，同时约定了房屋座落、价款、交房时间、办证时间以及相应违约责任。
证据二、收据及银行汇款凭证，证明原告按合同约定交付了房款和装修款。
证据三、被告项目合同在房管局登记情况，证明万宁市房管局对被告项目出售情况已经进行登记，即原、被告合同签订时间、房屋座落、人数等。
证据四、委托经营授权委托书、委托经营合同、委托装修授权委托书、装修合同、收房委托书、物业管理授权委托书、收取经营收益授权，证明原告委托被告为原告所购买的房屋进行了装修，后原告又委托第三人代为验收、接受交付与办理交接手续，并经营管理。酒店已经支付了原告两年的经营收益，以上证明原告已经对所购买的房屋享有实际的占有权和收益权。
证据五、督促备案证明，证明原告购房后多次要求被告办理商品房预售登记备案事宜，原告对房屋未备案没有过错。
证据六、交接证明，证明被告自己认可的实际运营时间为2015年2月8日，但按照合同约定已经违约，应当支付违约金。且该房屋现在并未由原告实际运营，故被告有义务将房屋交付原告。
证据七，关于办理忆云山水产权式酒店预售证延期的函，证明：被告在与原告签订房屋买卖合同时隐瞒房屋抵押事实，但根据后来取得的这份证据可知，虽然该房屋已经抵押，但抵押权人三亚市农村信用合作联社同意被告将抵押房屋继续出售，故即便该房屋在出售前已被抵押，但原告对此并无过错，且抵押权人也同意被告继续进行出售，故原、被告之间签订的房屋预售合同也应合法有效。
被告对原告提供的证据质证意见如下：
对证据一的真实性、证明力均没有异议；证据二是收据和汇款凭证，但被告只看到收据，故仅对收据进行质证，对收据真实性、证明力均没有异议；对证据三因没有原件，真实性由法庭认定，该证据与本案无关，证明内容由法庭认定；对证据四的真实性、证明力均没有异议，该证据恰恰证明被告已经交付房屋，原告才能委托装修、委托经营，并且享有收益。对证据五的真实性没有异议，但该证据与本案不具有关联性。对证据六的真实性没有异议，但对证明力有异议，通过原告的第四份证据涉案房屋的交付时间已经提前进行，并且原告也基于被告的交付行为享有了占有和收益权。对证据七因没有原件，对真实性不予确认，并且该函没有附件，无法显示这55套房屋的房号，无法确认关联性。
第三人对原告提供的证据质证意见与被告鑫东源公司的质证意见一致。
被告鑫东源公司和第三人忆云山水公司没有向法庭提交证据。
本院根据本案的情况，依法调取如下证据：证据一、企业机读档案登记资料、公司登记（备案）申请书、任免书、法定代表人信息；证据二、万宁市房产预售许可证三份；证据三、万宁市住房保障与房产管理局出具的责令限期整改通知书。
原告对本院调取的证据质证意见如下：对证据一、二的三性均认可；对证据三的真实性认可，对证明力有异议，该通知书是2015年12月做出，原告买房时，被告五证齐全，原告基于证件齐全才签订商品房预售合同。
被告对本院调取的证据质证意见如下：对三份证据的真实性、关联系没有异议，证明力由法庭综合全案依法认定。
第三人对本院调取的证据质证意见如下：同被告鑫东源公司的质证意见一致。
经庭审举证、质证，本院对原告提供的证据及本院依法调取的证据综合认证如下：
一、被告和第三人对原告提供的证据一、证据二和证据四无异议，本院予以确认，可以作为认定本案事实的依据；对原告提供的证据三，被告和第三人认为不是原件且与本案没有关联性，本院认为原告提供的证据三没有涉案房屋C505A房的预售合同登记，因此，该证据与本案没有关联性，本院不予采纳；对原告提供的证据五，被告和第三人认为与本案没有关联性，本院认为该证据的名单和督促备案房号中没有原告名字和涉案房号C505A房(即C504房），该证据与本案不具有关联性，不予采纳；对原告提供的证据六，本院认为，该证据虽然具有真实性，但该证据中所列举的名单和房号并没有本案原告名字和涉案房号C505A房(即C504房），该证据与本案不具有关联性，不予采纳。对原告提供的证据七，被告和第三人认为因没有原件，对真实性不予确认，并且该函没有附件，无法显示这55套房屋的房号，无法确认关联性。本院认为该函上所说的55套房屋无法确定包括涉案房屋，因此与本案不存在关联性，本院不予采纳。
二、本院依法调取的证据一和证据二，原告、被告、第三人对其真实性均无异议，其内容真实、形式合法，本院综合本案对其真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据；对本院依法调取的证据三，虽然原告认为对其真实性认可，对其证明力有异议，但本院认为该能与本案的其他证据综合证明本案相关事实，因此本院予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年4月20日，原告与被告鑫东源公司签订《商品房预售合同》及附件，约定：原告购买被告开发建设的位于万宁市××区的忆云山水产权式温泉假日酒店C505A房(即C504房），房屋预测建筑面积60.72平方米，总价款为人民币525137元；被告应当在2015年4月20日前向原告交付该商品房；被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；房屋交付使用后，被告自房屋交付之日起90日内还未申请给原告办理房屋所有权证的，原告可单方面向房产管理部门申请办理，被告应自收到原告自行办理房屋所有权证通知之日起7日内向原告提供有关材料，并按原告已交房款的1%向原告支付违约金。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付房款万分之一向原告支付卖违约金。逾期30天以上的，原告有权单方解除合同，被告应自收到原告解除合同通知之日起3日内全部退还买受人已付房款，并按银行同期活期存款利率付原告利息。原告不解除合同的，被告应当按房价款的1%支付违约金，并可延期在180日内办理完毕房屋所有权证。合同还约定了其他事项。合同签订当天，原告依约向被告支付购房款人民币622474元，被告依约向原告交付涉案房屋。
2015年4月19日，原告与被告还签订了《产权房委托装修装饰合同》、原告与被告、第三人签订了《委托经营合同》，在《产权房委托装修装饰合同》中约定了”原告所购买的位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C505A房(即C504房）委托被告统一装修装饰，包干总价款182220元（该款项已于交付购房款时一次性支付给被告）”，在《委托经营合同》中原、被告和第三人约定”将原告所购的C505A房(即C504房）委托第三人经营，委托期限为15年，自2015年6月1日起至2030年5月31日止，委托经营期间内，原告每年享有40天免费入住酒店房间的权利，原告将涉案房屋有偿交给第三人统一经营使用，原告获取的经营收益为购买该房屋总价款（含装修费）的6%/年”，合同还对其他事项进行了约定。被告和第三人依约对该C505A房(即C504房）进行了装修经营。同时，经原告确认，原告已收取了第三人支付的自2015年6月1日至2017年5月31日的委托经营收益84883元。
2013年1月30日，被告与三亚市农村信用合作联社办理万宁市房建万城字第8377号抵押他项权证，将包括原告所购买的该C505A房(即C504房）在内的被告的房产抵押给三亚市农村信用合作联社贷款。现原告未取得该C505A房(即C504房）的房产权属证书。因此，原告认为，被告违反合同约定，损害了原告的财产权益，应承担违约责任。为此，原告起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《合同》有效；2、判令继续履行原、被告签订的《合同》，被告限期将原告所购买的目的是取得所有权的忆云山水产权式温泉假日酒店C505A房(即C504房）交付给原告并办理相应交接手续；3、被告限期为原告办理房产权证；4、本案诉讼费由被告承担。
另查明，2015年4月19日，原告出具授权委托书（即《产权房委托装修装饰合同》附件三）全权委托第三人对涉案房屋代为验收、接受交付与办理交接手续，原告对第三人的代理行为均予以认可。现第三人已实际上对涉案房屋代为验收、接受交付，且装修经营。
再查明，被告当庭表示，庭后将积极解决抵押问题，为原告办理涉案房屋产权证。
本院认为，本案争议的焦点主要是：一、被告与原告于2015年4月19日签订的《商品房预售合同》是否合法有效；二、被告是否应继续履行《合同》将原告所购买的忆云山水产权式温泉假日酒店C505A房(即C504房）交付给原告并办理相应交接手续；三、被告是否应为原告办理C505A房(即C504房）的房屋产权证。
第一、关于被告与原告于2015年4月19日签订的《商品房预售合同》是否合法有效问题。原告唐忠、唐华彪与被告鑫东源公司于2015年4月19日签订《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原告唐忠、唐华彪与被告鑫东源公司于2015年4月19日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效。为此，原告请求确认原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。
第二、关于被告是否应继续履行《合同》将原告所购买的忆云山水产权式温泉假日酒店C505A房(即C504房）交付给原告并办理相应交接手续的问题。首先，根据原、被告双方的陈述以及原告提交的《商品房预售合同》、《产权房委托装修装饰合同》和《委托经营管理合同》可以得知，原告购买被告开发建设的涉案房屋后，将涉案房屋授权第三人代为办理涉案房屋的验收、接收交付与办理交接手续，原告对第三人的代理行为均予以认可。第三人依据原告的授权委托，代原告向被告接收了涉案房屋、办理交接手续并进行经营管理。同时根据原告出具的《确认书》可以认定原告已经收取了两年的经营收益84883元。综上可知，原、被告和第三人实际上已履行了上述三个合同，涉案房屋C505A房(即C504房）已经由第三人依据原告的委托授权代为接收并办理交接手续，被告并没有构成根本违约。并且，原告主张被告未按合同约定履行交付涉案房屋义务，未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，原告要求判令继续履行原、被告签订的《商品房预售合同》，被告限期将原告所购买的忆云山水产权式温泉假日酒店C505A房(即C504房）交付给原告并办理相应交接手续的诉讼请求，本院不予支持。
第三、关于被告是否应为原告办理C505A房(即C504房）的房屋产权证问题。原告购买涉案房屋后，被告已按约定将该房屋交付给原告。按照合同约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，现约定的办证期限已过。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百三十五条：”出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：”......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告应按照原告的请求，协助原告办理涉案房屋的房屋产权证。虽然涉案房屋C505A房(即C504房）房存在抵押登记和其他法院查封的情况，但抵押权的实现是对抵押物拍卖价款优先受偿，对抵押物并不享有占有的权利，该抵押行为和其他法院查封不影响产权证办理。因此，被告应将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C505A房(即C504房）的房屋产权证办理登记至原告名下。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告唐忠、唐华彪与被告海南鑫东源旅业有限公司签订的《海南省商品房预售合同》合法有效；
二、被告海南鑫东源旅业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告唐忠、唐华彪将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C505A房(即C504房）的房屋产权证办理登记至原告唐忠、唐华彪名下；
三、驳回原告唐忠、唐华彪的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币9052元，由原告唐忠、唐华彪负担人民币3017元，被告海南鑫东源旅业有限公司负担人民币6035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长陈运连
审判员符祝雄
人民陪审员卓飞
二O一六年十二月二十八日
书记员赵子慧
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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