江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏04民终3600号
上诉人（原审被告）：金坛区西城王府饭店，住所地:金坛区沿河东路***号华良大厦。
经营者：李霞，女，1981年12月24日出生，汉族，住常州市金坛区,现住金坛区。
被上诉人（原审原告）：常州市金坛区粮食购销总公司，住所地：常州市金坛区金城镇沿河东路203号。
法定代表人：钟自力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高俊，江苏钟鸣律师事务所律师。
原审被告：李霞，女，1981年12月24日出生，汉族，住金坛区，现住金坛区。
上诉人金坛区西城王府饭店（以下简称王府饭店）因与被上诉人常州市金坛区粮食购销总公司（以下简称粮食公司）、原审被告李霞房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2017)苏0482民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王府饭店上诉请求：撤销一审判决，依法改判我方不承担逾期付款利息，保证金应该在租金中予以扣除。事实与理由：一、我方不构成违约，粮食公司存在违约行为，一审判决认定事实错误。（一）我方基于合理的信赖，没有违约行为。房屋租赁合同约定“必须提前30天一次性付清下一个租赁期间的租金”，但在王府饭店十几年的经营中，均采取每季度或者对账之后结清租金。采取这种结算方式的原因是粮食公司及其上级单位在王府饭店每年都有公款接待费用。该款项具有不确定性，故双方同意减扣公款接待费用后，再结算剩余房租。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。虽然对合同的履行期限的变更没有书面的依据，但口头的约定和实际的履行已经改变原合同的约定，应认为是对合同履行期限的变更。我方基于变更后支付期限的合理信赖，并不存在违约行为。上述事实，我方已提供房屋租金交付凭证，恳请二审法院实地调查。（二）粮食公司存在合同违约的行为。根据协议约定，粮食公司将租赁物对外继续招租的，我方享有优先权。2017年4月28日，粮食公司在我方不知情也未通知我方参与的情况下，将涉案房屋出租给诸瑞庆和于荣庆两人。粮食公司的行为侵犯了我方的优先承租权，我方基于合理信赖而投入的装修改造成本无法收回。属于严重违约行为，理应赔偿我方损失。基于上述粮食公司的违约行为，其理应自行承担律师代理、诉讼等费用。二、一审判决对保证金的理解与运用存在明显错误。合同第二部分第5点明确约定，我方必须向粮食公司缴纳租赁保证金10万元，在合同签订时一次性交付粮食公司。保证金在租赁期满或合同终止时房屋资产返还后，一次性退还我方。如有租赁物损坏和违约的，出租人不予返还或从中扣除。实际履行的情况是每年我方向粮食公司交付2万元保证金，4年总计8万元。我方本身并没有违约行为，而是粮食公司存在违约。即使我方存在违约，根据合同约定，粮食公司违约的损失逾期利息61600元也应在8万元中扣除，而非法院认定的条件尚未成就。三、一审法院认定事实不清。一审判决书中查明事实部分并未对我方辩称的事实进行查证，仅仅引用“被告辩称……原告认为…….”作为依法查明的事实。另外，查明事实中保证金条款的约定与合同约定的内容不一致，省略了保证金条款的关键内容。在说理阶段也未对我方提出的事实理由给出合理的解释和说明。
粮食公司答辩称，一审法院查明事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉状中陈述的内容与事实不符，合同明确约定先付租金后使用，王府饭店在之前的使用中多次拖欠房租，我方多次催缴才缴清。这个事实只能说明王府饭店有违约行为，不能说明租金断断续续的缴纳是合理的。我方在起诉前，已经多次发函告知承租人按时缴纳租金，否则我方有权解除合同，由此产生的经济损失由王府饭店承担，王府饭店、李霞收到上述函件后仍无动于衷，我方于2017年2月16日提起诉讼，按照双方租赁合同约定，要求其支付应缴的房屋租金、违约金、律师费以及解除双方的租赁合同。因本案历经多次组织调解，加上王府饭店也以餐饮费与租金混淆这一理由拖延时间，导致该案于2017年8月27日才判决，即使按照双方的租赁合同，合同到期日也是2017年6月30日，根据王府饭店的一审诉状以及双方租赁合同约定，我方有权处分涉案房屋，实际上该房屋至今仍被王府饭店占用，仍未办理腾退还房手续。王府饭店违约在先，早已丧失了优先承租权。
粮食公司向一审法院起诉请求：1.王府饭店、李霞支付租金30.8万元，并承担违约金30万元和逾期支付赔偿金至实际付清之日（50万元本金，按每日万分之八自2016年3月11日计算到2017年1月10日共计300日的利息为12万元），共计72.8万元；2.王府饭店、李霞负担律师费2.5万元；3.解除双方租赁合同，王府饭店、李霞立即腾退房屋；4.本案诉讼费由王府饭店、李霞承担。
一审法院认定事实：王府饭店、粮食公司对存在租赁关系、已交纳租金32万元、尚欠租金30.8万元、按合同约定已交纳的保证金8万元等事实无异议。王府饭店辩称虽然合同约定租金每年一次性交纳，但事实上均为分期交纳，并提供了相关凭证，据此认为王府饭店未违约。粮食公司对凭证真实性无异议，但认为不能证明其同意承租人分期交纳租金。关于保证金，双方在租赁合同中约定：租赁期满或合同终止时房屋资产返还经甲方验收无异议后，甲方一次性退还乙方。
本案争议焦点在于：1.保证金能否在租金中扣除？2.王府饭店未按合同约定迟延支付租金是否构成违约？3.如构成违约，是否应当承担违约金、赔偿金及律师代理费？
一审法院认为，依法成立的合同自成立时即生效，合同双方应按照约定履行各自义务。粮食公司与李霞、王府饭店对于双方之间存在租赁关系及欠付租金数额无异议，王府饭店应当及时交纳租金。一审法院认为：1.双方已在租赁合同中约定保证金退还的条件，现王府饭店、李霞尚未将租赁物返还粮食公司，故其主张保证金抵作租金，条件尚未成就，法院不予采纳，王府饭店、李霞应当按尚欠租金金额支付；2.本案合同当事人在租赁合同中明确约定了租金交纳的期限，现王府饭店未按约定支付租金，构成违约；3.王府饭店、李霞构成违约，但粮食公司既主张违约金又主张逾期付款利息，于法无据，结合租赁合同约定及有关法律规定，法院确定王府饭店、李霞应按月息2%向粮食公司支付逾期付款利息损失，粮食公司以尚欠租金30.8万元自2016年3月11日计算至2017年1月10日，利息损失为61600元；关于律师代理费双方已有明确约定，王府饭店、李霞应当支付。据此，一审判决：一、李霞、王府饭店于判决生效之日起15日内向粮食公司支付租金308000元、支付逾期利息61600元；二、李霞、王府饭店应于判决生效之日起15日内向粮食公司支付代理费25000元；三、李霞、王府饭店应于判决生效之日起15日内将本案所涉租赁房屋腾空返还粮食公司；四、驳回粮食公司其他诉讼请求。案件受理费11330元，由粮食公司负担5393元，李霞、王府饭店负担5937元，此款粮食公司已预交，王府饭店、李霞应于判决生效之日起15日内支付粮食公司。
二审中，粮食公司提交了其向王府饭店、李霞送达的缴纳租金通知书两份，时间分别为2016年5月3日和2016年12月8日，李霞均已签收。证明粮食公司明确告知李霞拖欠租金的金额，以及逾期不付租金将要承担的法律后果。
王府饭店质证称，认可证据的真实性，之后我方曾与粮食公司相关责任人沟通过，当时对方说我方可根据自己的资金来分批交付房租，收函后我方也在陆陆续续的交房租，粮食公司起诉后，也在交付租金，并没有想要恶意拖欠租金。
二审中，王府饭店经营者李霞明确：自己认为事情还没有结束，就没有去办理交房手续，至今钥匙仍在自己处，还有些小物品放在承租房屋内。二审法庭向其释明损失扩大的法律后果，建议其尽快搬离。后，粮食公司书面回复二审法庭称，李霞已于2017年11月30日交还了主要租赁场所，但仍有车库、储藏室等附属房屋尚未交还，暂按2017年11月30日作交还时间，李霞尚还拖欠水电费共计69169.55元，且从2017年6月30日至2017年11月29日又产生占有使用费251667元。
二审查明：双方签订的《房屋、资产租赁合同》第二项约定，租赁期限自2012年4月11日至2017年6月30日。租金分五期支付：第一年支付租金42万元（2012年4月11日-2013年4月10日），第二年支付租金44.10万元（2013年4月11日-2014年4月10日），第三年支付租金46.30万元（2014年4月11日-2015年4月10日），第四年支付租金48.60万元（2015年4月11日-2016年4月10日），第五年以及剩余租赁时间支付租金60.80万元（2016年4月11日-2017年6月30日）。租金缴纳方式为：乙方（承租人）必须先支付甲方（出租人）租金，后使用承租房屋。乙方每年必须提前30天一次性付清下一个租赁期间的租金。租赁期满本合同终止，乙方应提前做好到期将租赁房屋返还给甲方的准备工作。如甲方将本案合同租赁房屋与大厦其他出租的房屋一并整体对外继续招租，乙方可报名参与竞租，并享有法律规定的优先权。乙方必须向甲方缴纳租赁保证金10万元，在本合同签订时一次性交付给甲方。乙方缴纳的保证金在租赁期满后合同终止时房屋资产返还经甲方验收无异议后，甲方一次性退还乙方（不计息）。如有租赁物损坏和乙方违约，甲方有权不予退还乙方保证金或者从中扣除。合同第四项约定：乙方在租赁期间自行添置或者改造的设施、设备、电器等可动资产，乙方享有所有权。合同终止时，乙方必须提前将可动资产的设施、设备电器等有关财物拆除和搬离甲方场地（但必须负责恢复房屋原有状况，否则就应无偿保留给甲方），逾期视为乙方同意甲方做弃物处置，甲方不承担任何赔偿。乙方在租赁期间所有装修改造添置的不动产包括房屋顶面、墙面及地面和固定装潢等方面，合同终止时，保持现状，不得人为损坏，全部无偿地留给甲方，其所有权归甲方所有，否则由乙方赔偿其损失。合同第五项约定：本合同一经签订后生效，双方均应遵循诚实信用原则按约履行。如有一方违约，应当向对方承担违约金人民币30万元，并按实赔偿违约给对方造成的损失。乙方逾期支付租金，按拖欠租金数额以每日万分之八的标准向甲方支付逾期付款利息。合同终止，包括到期终止和合同约定的提前终止事由出现，如乙方不将承租房屋及其附属设施全部返还给甲方，除按实际返还交接时间计付租金外，乙方还应当另行支付甲方违约金人民币30万元。乙方支付甲方的违约金、赔付给甲方的租金损失等，甲方可以从乙方支付的保证金或者预付租金中直接扣除。如因一方违约行为导致另一方以诉讼方式维权，违约一方还应当赔偿另一方聘请律师起诉维权所支付的代理费及其他相关费用等损失。
二审另查明，一审中，粮食公司陈述了其主张的30.8万元租金的由来：根据合同约定，第五年租金为60.8万元（2016年4月11日-2017年6月30日），之前应缴纳的保证金还欠2万元，故两项合计62.8万元，第五年租金截止到2017年2月15日已付32万元，剩余的钱为30.8万元。二审中，粮食公司明确，其公司是按照已收取王府饭店保证金10万元的基础上，截止2017年6月30日，计算出王府饭店欠付租金金额为30.8万元。同时，粮食公司称，该租金30.8万元应于2016年3月11日支付，我公司诉请是要求按拖欠租金为本金、以月息2%计算利息至实际付清之日，计算到2017年1月10日只是起诉时的暂定金额，并非最终金额，一审法院对此认定有误。对此，王府饭店称，一、关于是否退还保证金的问题。保证金条款与粮食公司主张的违约金及逾期付款利息不能同时适用。截至目前，我方已将租赁物返还给粮食公司，合同约定的返还保证金的条件已成立。二、关于占用费和水电费的问题，粮食公司在原审过程中并未提出此项诉讼请求，故该事项不在本案审理的范围之内。三、关于计算利息的问题。粮食公司在一审诉状中明确了逾期利息的计算方式及计算时限，一审法院的计算并无错误。
二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，本案应予维持。
理由及依据如下：
一、关于王府饭店是否违约的问题。双方当事人签订的《房屋、资产租赁合同》中明确约定涉案房屋为先付后用。王府饭店辩称双方实际交易习惯中存在先用后付的情形，对于该抗辩意见，粮食公司不予认可，王府饭店也未能举证证明双方已将《房屋、资产租赁合同》中租金的支付方式进行了变更。故在王府饭店实际欠付租金的情况下，其辩称不存在违约行为的主张不能成立。因此，粮食公司要求王府饭店承担逾期付款的利息及其相应的律师代理费用符合合同约定，一审法院对逾期付款利息进行适当调整降低也并无不当。
二、关于履约保证金的金额以及返还问题。双方在合同中约定履约保证金的金额为10万元，一审中，王府饭店自认已付8万元，粮食公司认为10万元保证金已经全部付清，第五年给付的32万元中有2万元为保证金，其余30万元为租金。对于王府饭店支付的32万元中是否包含2万元保证金的问题，二审认为，首先，保证金按约应该一次性缴纳10万元；其次，王府饭店缴纳32万元时也并未明确是保证金还是第五年的租金；最后，二审中，王府饭店对此并未提出异议，且对于粮食公司的上述主张，王府饭店也并未予以反驳。因此，粮食公司所持“32万元中有2万元系保证金”的说法成立。
《房屋、资产租赁合同》中明确约定了保证金的返还必须同时具备的条件：1.承租人无违约行为；2.租赁物未损坏；3.承租房屋全部交还给出租人。而本案的现状为租金、水电费尚未结清，承租房屋的附属用房尚未返还，后续产生的房屋占有使用费尚未结算。故王府饭店要求现在将保证金冲抵涉案房屋租金的主张，本院难以支持。
三、关于房屋优先承租权。上诉人王府饭店逾期支付租金，且在出租人粮食公司数次催收后仍未及时支付，故出租人粮食公司有权终止合同，要求承租人王府饭店返还租赁物，在此情况下，王府饭店主张优先承租权的理由不充分，不能予以支持。
四、关于装修成本的问题。《房屋、资产租赁合同》明确合同终止时，承租人在租赁期间所有装修改造添置的不动产包括房屋顶面、墙面及地面和固定装潢等方面，合同终止时，所有权归出租人所有。双方所签订的租赁合同已经于2017年6月30日到期，按照合同约定，王府饭店主张的相关装饰装修，所有权归粮食公司所有。王府饭店主张装修成本，无事实依据，本院不予采信。
综上，上诉人王府饭店的上诉主张，依法不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11330元，由王府饭店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴国伟
审 判 员 袁海燕
审 判 员 孙海萍
二〇一八年一月十二日
法官助理 赵 艳
书 记 员 方 栋