江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终3088号
上诉人(原审原告)：林福坤，男，1984年2月27日生，汉族，现住江西省赣州市章贡区。
上诉人(原审被告)：赣南贸易广场物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区八一四大道29号赣南贸易广场东街28号。
法定代表人：胡志钢，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨勤德，江西创兴律师事务所律师。
上诉人林福坤因与上诉人赣南贸易广场物业管理有限公司（下称贸易广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初348号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人林福坤上诉请求：1.撤销（2018）赣0702民初348号民事判决第三项，改判贸易广场公司赔偿林福坤装修款、停业损失及搬迁费合计65000元。2.本案一、二审诉讼费用均由贸易广场公司承担。其上诉理由：一、--审判决事实认定错误。一审判决认定林福坤与贸易广场公司双方在后期履行合同过程中因政府部门对贸易广场进行改造，需将本案租赁物拆除，致使合同不能履行，该合同不能履行的后果不能归责于本案双方，与事实不符。根据《商品房屋租赁管理办法》的规定，贸易广场公司向林福坤出租的房屋系占用消防车通道的临时性建筑，不得出租。贸易广场公司于2015年12月23日就接到了章贡区消防大队作出的章公消限字[2015]第B069号责令限期改正通知书（包含了林福坤经营的盛鑫茶叶行铁皮屋），要求贸易广场公司于2015年12月28日前整改，但是贸易广场公司既没有进行整改，也没有将整改通知书告知林福坤，依然按照双方在2015年5月14日签订的《赣南贸易广场店面租赁合同》的约定收取租金直至强拆之日。林福坤于2017年11月9日、12日、15日分别收到赣州市章贡区城市管理行政执法局作出的《限期拆除决定书》、《强制拆除决定书》及《强制拆除违法建筑公告》，林福坤所租赁的铁皮棚于2017年11月29日即被强制拆除，从接到通知之日起到被强制拆除仅仅经历了20天。一审判决却认定林福坤在收到有关部门限期拆除的通知后，未及时自行搬离租赁场所，导致有关部门采取强制拆除，给林福坤的经营造成一定的损失，双方均有过处，这显然是错误的。一审判决以本案并不是贸易广场公司违约而导致合同无法履行，显然不符合事实和法律的规定。根据我国《合同法》第117条、118条的规定：只有不可抗力可免除合同当事人的违约责任，而且不履行合同一方应当及时通知对方并在合理期限内提供证明。贸易广场公司接到责令限期改正通知书后没有及时通知林福坤，更没有采取合理合法的解决措施。所以导致本起违约之诉的全部责任在贸易广场公司。二、一审判决应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》及《关于民事诉讼证据的若干规定》，判令贸易广场公司赔偿林福坤的装修损失及停业损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第十一条第一款规定：因出租人违约导致解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条之规定：在全案证据对待证事实的证明无法充分确凿的情况下，只要一方当事人的证据能证明待证事实的发生具有高度盖然性，人民法院即可对该事实予以认定。林福坤提交的证据证明了其所花费的装修费用，同时也证明了停业损失，一审判决不予以采信不符合上述法律规定。
针对林福坤的上诉，贸易广场公司答辩称，合同不能履行，租赁场地被拆除，都不是林福坤与贸易广场公司的原因导致的，在政府相关部门下发整改通知书的时候既告知了我方，也告知了林福坤，林福坤基于茶叶经营的需要，其明确表示在未拆除之前按照合同继续交付场地使用费租金，拆除之后双方解除合同自动成立，不存在我们强制授权林福坤的问题，林福坤提出我方赔偿其停业损失及搬迁费的诉请没有事实和法律依据。导致合同不能履行是因为不可抗力因素，上诉人主张的停业损失是不可预测的间接损失，有可能存在有可能不存在。至于装修费和搬迁费，林福坤在一审并未提供任何证据予以证实。
上诉人贸易广场公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2018）赣0702民初348号民事判决第三项判决内容；2.本案一审、二审诉讼费用由林福坤承担。其上诉理由：一、原审判决第三项内容超出林福坤的诉讼请求，原审中林福坤并未诉请要求上诉人返还租金，属于超裁事项，依法应予以撤销。二、原审判决要求贸易广场公司承担林福坤搬迁费用没有事实和法律依据。在一审诉讼中，林福坤并未提供任何证据证明存在搬迁费。退一步而言，即使存在搬迁费，该费用也应当由林福坤自行承担，与贸易广场公司无关。三、原审判决一审诉讼费2150元全部由贸易广场公司承担，不符合法律规定。根据法律规定，当事人对于诉讼费的承担应按胜负比例承担。一审中，林福坤诉请金额高达94000元，但一审判决支持的金额为9000元。一审判决将一审诉讼费全部判由贸易广场公司承担，不符合法律规定。
针对贸易广场公司的上诉，林福坤答辩称，1、贸易广场公司在11月份就收到了强拆的通知书，在11月份强行收取租金是不合法的。2、关于搬迁费的问题，双方租赁合同没有到期，所以对方才会发生搬迁费。3、关于诉讼费的问题，是因为贸易广场公司拒绝赔偿，我才会起诉到法院，我是合法经营，租赁期也在合同期限内，因为对方违章搭建，又拒绝赔偿损失导致本案诉讼，所有诉讼费理应由对方承担。
林福坤向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原被告双方于2015年5月14日签订的《赣南贸易广场店面租赁使用合同》；2、请求法院判令被告赔偿原告各项损失合计人民币94000元（包括押金4000元，装修费28000元，搬迁费2000元，停业损失20000元／月＊3月=60000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月14日，原、被告双方签订了《赣南贸易广场店面租赁使用合同》，约定：由原告租赁被告位于赣州市八一四大道29号赣南贸易广场东区南街附3、4号店铺，租赁期限从2015年6月1日起至2018年5月30日止，每月租金4000元，租赁押金4000元。合同还对其他事项进行了约定。原告租赁该店铺后，对店铺进行了装修，以盛鑫茶叶行的名义从事茶叶销售，并能按时向被告缴纳租金至2017年11月。期间，2015年12月23日，章贡区公安消防大队向被告作出了章公消限字[2015]第B069号责令限期改正通知书，认为被告存在大量占用消防车道的临时性建筑（其中，包含原告经营的盛鑫茶叶行铁皮屋），妨碍消防车通行，并责令被告于2015年12月28日前整改。2017年11月9日、12日、15日原告分别收到赣州市章贡区城市管理行政执法局作出的《限期拆除决定书》、《强制拆除决定书》及《强制拆除违法建筑的公告》。2017年11月29日，赣州市章贡区城市管理行政执法局依法对原告租赁经营的店铺进行了强制拆除。店铺强制拆除后原告多次要求被告赔偿损失，被告却以政府强制拆除为由拒绝赔偿。为此，原告诉至法院，要求与被告解除合同并由被告赔偿损失。
一审法院认为，原、被告签订《赣南贸易广场店面租赁使用合同》后，双方均能按照合同约定履行各自义务，不存在违约行为。双方在后期履行合同过程中，因政府部门对贸易广场进行改造，需将本案租赁物拆除，致使合同不能履行，该合同不能履行的后果不能归责于原、被告双方。但被告收到有关部门限期整改和拆除的通知后，不仅未及时通知和督促原告解除合同，自行搬离租赁场所，还继续收取原告租金至2017年11月；原告在收到有关部门限期拆除的通知后，未及时自行搬离租赁场所，导致有关部门采取强制拆除，给原告的经营造成一定的损失，对此原、被告双方均有过错。因合同无法履行，故原告主张解除合同并由被告退还押金的诉请，符合法律规定，予以支持。关于原告主张被告赔偿其经营损失和装修费的诉请，因本案不是被告违约而导致合同无法履行，且原告未提供证据佐证其经营损失和花费装修费的数额，故对原告的该项诉请，不予支持。但考虑到本案强制拆除租赁场所确实给原告的经营造成了一定的损失，故应由被告退还原告一个月的租金和支付1000元搬迁费给原告，作为弥补原告的损失较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告林福坤与被告赣南贸易广场物业管理有限公司于2015年5月14日签订的《赣南贸易广场店面租赁使用合同》；二、由被告赣南贸易广场物业管理有限公司于本判决生效后七日返还原告林福坤押金4000元；三、由被告赣南贸易广场物业管理有限公司于本判决生效后七日返还原告林福坤租金4000元，并支付原告搬迁费1000元；四、驳回原告林福坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告赣南贸易广场物业管理有限公司承担。
二审审理中，双方均没有向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：贸易广场公司并没有提交其出租给林福坤的案涉房屋为合法报建审批的建筑，根据消防部门的材料，该案涉租赁建筑物实为贸易广场公司占用消防车道的临时性建筑，由于妨碍消防车通行，目前已强制拆除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉租赁合同应为无效。一审中，林福坤诉请解除该合同，而一审判决也支持了解除合同。合同解除的前提是合同有效，而本案中的合同无效，且合同效力是法院应当主动审查的事项。故一审认定合同效力错误。对于案涉合同的无效，合同双方均有过错，均应当承担缔约过失责任。一审判决第三项虽然载明为返还租金，但根据一审判决本院认为部分的阐述，该返还的租金4000元以及搬迁费1000元，实际上是贸易广场公司应赔偿给林福坤的损失，而林福坤在一审中已经提出了赔偿损失的诉请，故不存在贸易广场公司上诉所称的违反不告不理的问题。林福坤上诉并未提供其损失的证据，一审判决该酌情处理是妥当的，本院予以维持。
综上，双方的上诉请求均不成立，本院不予支持。但一审判决未对案涉合同认定无效，而是作出解除合同处理，本院对此主动予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初348号民事判决第二、三、四项；
二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初348号民事判决第一项；
三、林福坤与赣南贸易广场物业管理有限公司于2015年5月14日签订的《赣南贸易广场店面租赁使用合同》无效。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2150元（林福坤已预交），二审案件受理费1350元（林福坤已预交1300元，贸易广场公司已预交50元），合计3500元，由上诉人林福坤负担500元，由上诉人赣南贸易广场物业管理有限公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
审 判 员 赖国东
审 判 员 王阿婷
二〇一八年九月三日
代理书记员 葛颖婷