四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终1135号
上诉人（原审原告）：成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司。地址：西充县城北新区诚信大道鹭岛.财富天街A区*楼。
法定代表人：李振宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李珂，泰和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈博，泰和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李君友，男，汉族，1968年10月21日生，住四川省西充县。
被上诉人（原审被告）：吴琼英，女，汉族，1970年7月10日生，住四川省西充县。
二被上诉人委托诉讼代理人：李兴波，男，四川罡正律师事务所律师。
上诉人成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司（以下简称圣吉安特物管西充分公司）因与被上诉人李君友、吴琼英物业服务合同纠纷一案,不服四川省西充县人民法院（2018）川1325民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
圣吉安特物管西充分公司向本院上诉请求：1、依法撤销（2018）川1325民初91号民事判决书第一项，并依法改判二被上诉人支付物业服务费4150.1元（物业服务费暂计算至2017年12月1日）。2、依法撤销（2018）川1325民初91号民事判决书第二项判决，并依法改判二被上诉人向上诉人支付被上诉人拖欠物业服务费而应支付的滞纳金124.5元（滞纳金暂计算至2017年12月18日，实际计付自被上诉人拖欠物业服务费之日起至实际缴清物业服务费之日止）。事实与理由：一、一审认定《前期物业服务合同》对被上诉人无约束力，系认定事实与适用法律有误。（一）司法解释明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人由鹭岛.财富天街项目开发建设单位南充万睿文旅发展有限公司选聘作为本项目的物业服务单位，并依法与开发建设单位签订了《前期物业管理服务合同》，该合同在西充县房地产管理局办理了备案，被上诉人作为本项目业主，该合同对被上诉人具有当然的法律约束力。被上诉人应当严格履行该合同约定的权利义务，按照约定交纳物业管理服务费用。（二）被上诉人早已知晓《前期物业管理服务合同》的收费标准等内容，并且无论开发建设单位是否向被上诉人告知其内容，均不影响被上诉人依法应承担的缴纳物业管理服务费的义务，且即使开发建设单位未在销售前向被上诉人明示前期物业服务合同的内容，依据合同相对性原则，被上诉人也应向开发建设单位追究责任，并不能免除被上诉人依法承担交纳物业管理服务费的义务。二、《前期物业管理服务合同》合法有效，系当事人的真实意思表示，合同明确约定了物业管理费的收费标准，且大部分业主按合同约定标准缴纳了物业费，一审法院却予以调整，严重违法了意思自治原则，属于适用法律错误。（一）商业物业的物业费收费标准实行市场调节价，并不适用政府指导价。（二）鹭岛.财富天街项目开发建设单位以及本项目大部分业主均按4元/平方米缴纳了物业管理服务费，一审法院违法予以调整，不仅严重损害了上诉人的合法权益，也损害了开发建设单位、其他业主的合法权益，并可能进一步导致群体性纠纷，影响社会稳定。三、一审法院以建设单位实际交付物业给买受人的期限起计算物业管理服务费的缴纳时间，属于事实认定错误、适用法律错误。鹭岛.财富天街项目于2016年11月9日取得了竣工验收备案书，达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，上诉人即开始为鹭岛.财富天街项目全体业主提供物业服务。被上诉人自身未与建设单位办理房屋交付手续，并不能免除被上诉人依法承担的支付物业费的义务。因此，自鹭岛.财富天街项目交付条件之日起，被上诉人就应当支付物业管理服务费。
李君友、吴琼英答辩称：一、圣吉安特公司与万瑞文旅公司签订的前期物业服务合同无效，没有经过招投标程序。2，签订前期物业服务合同的两个主体是同一股东，签订的前期物业服务合同收费标准远远超过了南充市制定的前期物业管理费的标准。二，圣吉安特公司物业服务收费的标准几乎超过了南充地区的标准百分之两百。三、上诉人所说的大部分业主接受了4元每平的收费标准，不是事实，且答辩人不但要缴纳物业费，还要缴纳商业营运服务费。
圣吉安特物管西充分公司向一审法院诉讼请求：1、判令李君友、吴琼英向圣吉安特物管西充分公司支付拖欠的物业服务费4150.1元（物业服务费暂计算至2017年12月1日）。2、判令李君友、吴琼英向圣吉安特物管西充分公司支付拖欠物业服务费而应支付的滞纳金124.5元（滞纳金暂计算至2017年12月18日，实际计付自吴琼英、李君友拖欠物业服务费之日起至实际缴清物业服务费之日止）。
一审法院认定事实：2014年7月18日，李君友、吴琼英购买了南充万睿文旅发展有限公司开发的“鹭岛•财富天街”B区1层B120号建筑面积为57.64㎡商品房1套，按双方签订的《商品房买卖合同》约定，该房交付日期为2016年5月31日，对前期物业管理的期限、物业管理费用未作约定。2016年6月1日，南充万睿文旅发展有限公司与圣吉安特物管西充分公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由圣吉安特物管西充分公司为“鹭岛•财富天街”项目全体业主提供前期物业服务。该合同约定，委托圣吉安特物管西充分公司物业管理的期限暂定为3年，自2016年6月1日00：00时起至2019年5月31日23：59时止，合同期满或业主委员会与业主大会所骋的物业管理公司签订物业管理服务合同时，本合同自然终止；非住宅业主应按其拥有建筑面积每月4元/㎡向圣吉安特物管西充分公司缴纳物业管理服务费，物业管理服务费每半年缴纳一次，每次缴纳时间为到期前15日之内，若业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付款总额的2‰-5‰缴纳滞纳金。
2016年5月23日，南充万睿文旅发展有限公司刊登交房公告，2016年7月28日竣工备案。2017年4月5日，李君友、吴琼英以南充万睿文旅发展有限公司未按合同约定期限交房等为由，向一审法院提起诉讼，要求该公司承担违约责任。2017年7月20日，西充县人民法院以（2017）川1325民初1166号判决书作出判决，认定商品房实际交付时间为2017年8月16日，并由南充万睿文旅发展有限公司承担逾期交房违约责任，南充万睿文旅发展有限公司不服判决，提出上诉。2017年11月27日，南充市中级人民法院以（2017）川13民终2623号民事判决书作出判决，维持原判。2017年12月4日，圣吉安特物管西充分公司向吴琼英、李君友邮寄催告支付物业费的函，要求吴琼英、李君友支付自2016年6月1日至2017年12月1日所拖欠物业费4150.1元，支付滞纳金124.5元。吴琼英、李君友对圣吉安特物管西充分公司的前期物业管理的期限、物业管理收费标准持异议，协商未果，圣吉安特物管西充分公司遂诉讼至法院。
另查明：西充县发展和改革局、西充县房地产管理局（2016）260号文件对住宅物业管理费收费标准作了规定，三级物业服务企业对多层住宅收费标准为每月0.60元/㎡，高层住宅收费标准为每月1元/㎡。
一审法院认为：1、所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，进行物业管理。按照中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”、第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司虽按《物业管理条例》与建设方签订了《前期物业管理合同》，但建设单位（开发商）未依法在销售物业之前将制定的临时管理规约包括前期物业管理合同的内容向物业买受人明示，未将前期物业管理合同的内容纳入与物业买受人签订的买卖合同中，物业买受人也未对遵守临时管理规约予以书面承诺，说明物业买受人对《前期物业管理合同》确定的前期物业管理的期限、物业管理费用等权利义务并不知晓和承诺。根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”、第二十一条“承诺是受要约人同意要约的意思表示”、第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定。该前期物业管理合同对李君友、吴琼英无约束力。成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司要求李君友、吴琼英按《前期物业管理合同》确定的前期物业管理的期限、物业管理费用履行义务和支付滞纳金的请求不予支持。2、物业管理服务是有偿服务，虽然前期物业管理合同中物业管理的期限、物业管理费用对李君友、吴琼英无约束力，但李君友、吴琼英在接收商品房后，实际享受圣吉安特物管理西充分公司提供的物业服务，且本案中，李君友、吴琼英仅对前期物业管理合同中物业管理的期限、物业管理费用提出异议，本着公平原则，李君友、吴琼英应向圣吉安特物管理西充分公司支付物业管理服务费用。综合本案的实际情况，应以建设单位实际交付物业给买受人的期限（2017年8月16日）起，结合本地政府指导性价格以及李君友、吴琼英所购房屋属商业用房性质的因素，酌情按每月2元/㎡计算物业管理费用。根据圣吉安特物管西充分公司要求支付物业管理费至2017年12月1日的诉讼请求，李君友、吴琼英应支付物业管理费403.48元（57.64㎡×2元/㎡÷30日×105日）。故判决：一、限李君友、吴琼英于本判决生效后十日内，向成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司支付物业管理服务费403.48元；二、驳回成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司的其它诉讼请求。
如未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，（成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司已预交并已减半收取）,由成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司和李君友、吴琼英各承担12.5元。
二审中，双方当事人均提供了新证据。
圣吉安特物管西充分公司提供了两组新证据。
第一组证据：圣吉安特物管西充分公司委托四川协和会计事务所作出的一份审计报告，2017年该公司亏损了239万元。拟证明2017年该公司处于亏损状态，而亏损的原因系一半业主不缴纳物管费。
第二组证据：南充市各商业中心的物业管理费收费标准：顺庆1227商业街15元/平/月（含物管费、营运费）；高坪王府井，按建筑面积35元15元/平/月（含物管费、营运费）；嘉陵盛世天城15元/平/月（含物管费、营运费、空调费）；南部圣烨时代广场采取租金物管费打包价格，一楼70-12元，二楼50元，物管费（含营运费、空调费）按打包价的50%分摊收取。拟证明商业物管费是市场调价，不适用政府的指导价；案涉项目物业管理费标准在同期商业项目中算很低的。
李君友、吴琼英质证认为：1、对审计报告形式上的真实性予以认可，但内容上的真实性不予认可，且合法性与关联性予以否定，这仅是上诉人委托会计事务所作出的审计；2、对审计报告中的亏损状态也不予认可；3、业主的亏损实际上比上诉人的亏损更多。4、对其他商业中心的物业收费情况不清楚，但上诉人所举出的商业中心大多是在南充市顺庆区嘉陵区，都处于商业成熟阶段，而被上诉人所购买的商铺还处于运营的初级阶段，不能相提并论，因此，对该证据的真实性与关联性持有异议。
李君友、吴琼英提供了五组新证据。
第一组证据：1、成都圣吉安特物业管理有限公司、成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司、南充万睿文旅发展有限公司的《企业信用信息公示报告》。该三家公司的设立股东为同一主体，即南充万睿文旅发展有限公司。拟证明利益关联的两个主体所签订合同内容没有遵循市场法则，对被上诉人利益造成损害。2、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》关于前期物业应当进行招投标的规定。拟证明成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司和建设方违反上述规定，没有实行公开招投标，私下签订合同，造成对业主不公。3、《国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知》、《四川省发展和改革委员会关于贯彻<国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知>的通知》。内容为前期物业服务费收费标准必须实行政府指导价。拟证明上诉方所称前期物业实行市场调节价的理由不能成立，《前期物业管理合同》不属于最高人民法院关于审理物业纠纷司法解释中要求“依法签订”的范畴，不应受法律保护。
第二组证据：《南充市发展改革委员会、南充市房地产管理局文件》、《西充县发展改革委员会、西充县房地产管理局文件》。内容为：南充市规定前期物业管理收费标准，三级资质的物管企业为0.77元-1.21元，西充县规定的标准为0.66元（住宅）。拟证明上诉方的物业收费标准高出上述规定，西充县人民法院判决充分考虑了上诉方的利益，判决2元每平方米没有对上诉方造成不公。
第三组证据：成都圣吉安特物业管理有限公司收费标准及其他周边物业企业的收费标准。内容为：成都公司收费标准为每平方米4元，其他周边除友豪领秀域（资质一级）外为2.5元。拟证明上诉方的物业收费标准高出许多。
第四组证据：部分业主的投诉材料及起诉书、开庭传票。拟证明绝大部分业主不能接受上诉方公司的收费标准，纷纷维权，即使部分业主缴纳了的都是迫于上诉方采取不交房、不供水、不供电等方式被迫缴纳。
第五组证据：南充市市长信箱回复及西充县房地产管理局的回复。拟证明南充市人民政府及西充县房地产管理局对上诉方公司的收费行为均明确要求必须按照政府的指导价格执行。
圣吉安特物管西充分公司质证认为：1、根据四川省物业管理的规定，住宅的前期物业才需要进行招投标；2、南充发改委、西充发改委、川发改价格文件，真实性予以认可，但均针对的是住宅物业；3、提供的其他物业收费标准仅是照片，真实性无法认可，且几个项目全部都是住宅项目；4、答复的意见书真实性不持异议，但达不到被上诉人证明的目的；5、联名信、接访意见书没有身份信息，无法核实真实性，至于有多少人缴纳了物管费，我公司没有统计。
经审查，对上述新证据真实性本院予以认证。同时二审查明：南充万睿文旅发展有限公司开发的“鹭岛.财富天街”项目系商铺，非普通住宅，本案所涉物业系商业物业，非住宅物业。《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业…”；《四川省物业服务收费管理细则》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案”。
二审查明的其他事实与一审认定相一致，予以确认。
本院认为，围绕二审争议的焦点，评析如下：
一、关于《前期物业管理服务合同》的效力问题。前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。虽然前期物业服务合同是开发商和物业公司之间订立的，业主并没有参与协商，也非合同当事人，但是在业主与开发商签订房屋买卖合同中，其中就包括对前期物业合同确认的部分。因此，在签订房屋买卖合同后，业主应当受到前期物业服务合同的约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定了“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由此可见，前期物业服务合同具有法律效力。本案中，圣吉安特物管西充分公司与南充万睿文旅发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，不违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，李君友、吴琼英作为“鹭岛.财富天街”项目的业主，应受上述合同的约束。李君友、吴琼英辩称，圣吉安特物管西充分公司与南充万睿文旅发展有限公司设立的股东为同一主体，利益关联，且没有经过招投标，不是“依法签订”的合同，不具备合同效力。经审查，虽圣吉安特物管西充分公司与南充万睿文旅发展有限公司有着股东一体的情况，但均是各自独立的法人企业，并依法进行了登记，这并不违反国家法律、法规禁止性规定，同时，《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业…”。也就是住宅物业项目才需要通过招投标方式选聘物业服务企业，而案涉房屋为商业项目，并无法律法规强制要求通过招投标程序选聘物业服务企业。因此，李君友、吴琼英的辩称不能得以支持。一审法院认定《前期物业管理服务合同》没有效力，不符合法律规定。
二、关于是否应当按合同约定收取物业管理服务费。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，《前期物业管理服务合同》是依法成立并具有法律效力的合同，圣吉安特物管西充分公司依照约定向业主提供了物业服务，并书面催交业主交纳物业服务费用，李君友、吴琼英在催告的合理期限内没有交纳，故应当按合同的约定向圣吉安特物管西充分公司支付物业服务费用。李君友、吴琼英认为约定的物业管理费过高，没有按照政府指导价收取，应当予以调整。经查明，案涉物业为商业物业，案涉物业所在的鹭岛.财富天街项目为纯商业项目，并非住宅，依照《四川省物业服务收费管理细则》第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案”之规定，该物业管理费实行市场调节价，由当事人自行确定，不适用政府指导价。且西充县房地产管理局对本案《前期物业管理服务合同》进行了备案，并未对价格提出异议，南充市发展和改革委员会、西充县发展和改革委员会、西充县房地产管理局颁布的《保障性住房物业管理服务费及住房前期物业管理服务收费标准（试行）的通知》，也只针对保障性住房与住房，不适用商业物业，故李君友、吴琼英的该辩称本院不予采纳。同时，李君友、吴琼英等鹭岛.财富天街项目的业主如认为物业管理费过高或圣吉安特物管西充分公司没有按物业服务合同的约定履行，其可以依照《前期物业管理服务合同》的约定，以及《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业管理服务合同终止”的规定，由业主委员会与业主大会另行聘请物业管理公司，重新签订物业管理合同。
三、关于收取物业管理费时间问题。圣吉安特物管西充分公司认为，鹭岛.财富天街项目于2016年11月9日取得了竣工验收本案书，达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，上诉人即开始为鹭岛.财富天街项目全体业主提供服务，应当从此开始计算物业管理费。但有生效的西充县人民法院（2017）川1325民初1166号和南充市中级人民法院（2017）川13民终2623号民事判决书判决认定，李君友、吴琼英所购买的商品房实际交付时间为2017年8月16日。吴琼英、李君友在没有接收案涉房屋时，并未享受到圣吉安特物管西充分公司的物业服务，案涉房屋仍是由建设方南充万睿文旅发展有限公司管理，因此，圣吉安特物管西充分公司的该项请求不能得以支持，一审法院判决从2017年8月16日开始计收物业管理费至圣吉安特物管西充分公司请求的2017年12月1日至，正确，应予维持。因合同约定了从逾期之日起每天按应付款总额的2‰-5‰缴纳滞纳金，本院确定按2‰支付滞纳金。
综上，圣吉安特物管西充分公司的部分上诉请求成立，予以支持。吴琼英、李君友应支付物业管理服务费806.96元（57.64㎡×4元/㎡÷30日×105日）；并支付逾期缴纳的滞纳金1.61元（57.64㎡×4元/㎡÷30日×2‰×105日）。一审认定事实清楚，但适用法律欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省西充县人民法院（2018）川1325民初91号民事判决书；
二、吴琼英、李君友于本判决生效之日起十日内，向成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司支付物业管理费806.96元及滞纳金1.61元；
三、驳回成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元（减半收取），由成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司与吴琼英、李君友各负担12.5元。二审案件受理费50元，由成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司与吴琼英、李君友各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕元华
审 判 员 刘大轩
审 判 员 江春虹
二〇一八年六月二十一日
法官助理 庞雨鸿
书 记 员 罗 满