上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初14525号
原告：中国人民解放军第四五五医院，住所地上海市长宁区。
法定代表人：徐利民，院长。
委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁圣翔，男。
被告：上海新汉通海鲜大酒店有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：张建波，经理。
委托诉讼代理人：王文达，浙江立业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男。
原告中国人民解放军第四五五医院与被告上海新汉通海鲜大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘庆伟、翁圣翔，被告的委托诉讼代理人王文达、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国人民解放军第四五五医院向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的2017年下半年房屋租金2,140,995元。事实和理由：2015年11月23日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将上海市徐汇区淮海西路XXX弄10(215)号房屋的1-6层(以下简称系争房屋)出租给被告，用于酒店经营，房屋总面积为5924.19平方米，租赁期限自2015年12月1日至2021年9月30日止。租赁合同还约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，文件要求军队根据实际情况，按步骤、全面停止有偿服务活动。经协商一致，原、被告双方于2017年8月9日签订《合同到期终止协议书》(以下简称终止协议)，双方一致同意《租赁合同》于2017年12月31日解除。现被告已按时搬离了系争房屋。被告在租赁系争房屋期间，尚未支付2016年3月1日至2017年12月31日的租金8,547,886元。在合同履行过程中，被告已经向原告支付了押金500,000元。另因原告使用了系争房屋所在房屋的七层，该楼层的水电煤气费由被告代原告缴纳，原告应向被告支付相关公共事业费共计684,700元。经北京中同华资产评估有限公司评估，被告投入的装饰工程残值为5,222,191元。经核算，扣除上述被告已经支付的押金、为原告代缴的水电煤气费以及被告投入的装饰工程残值后，被告仍应向原告支付2,140,995元。故原告提起上述诉请。
上海新汉通海鲜大酒店有限公司辩称,原告所述属实，但签订终止协议时，原告口头承诺给予被告最高6个月的免租期，故被告无须支付2017年7月至12月的租金。按照383,000元/月的租金标准计算，欠付的2,140,995元应当予以免除。被告接到原告关于军队全面停止有偿服务要求后，积极配合原告处理酒店关停后的善后工作，妥善解决了供应商、酒店员工清退等问题，为此付出较多的人力、物力和财力。本次关停，距离合同约定的履行到期日还有四年，被告为了顾全大局，做出了很大的牺牲。关于押金费用及装修残值等费用，被告均予以认可，希望法院能够充分考虑到本次关停给酒店经营造成的巨大影响和高额损失，酌情判处免除租金。
本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区淮海西路XXX弄XXX号房屋的所有权人为原告，层数6，建筑面积5924.19平方米。审理中，原告称公安机关将门牌号编订为淮海西路XXX弄XXX号。
被告自2001年起承租系争房屋，经营“汉通海鲜大酒店”。2015年11月23日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)再次签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁用途：酒店。租赁期限自2015年12月1日起至2021年9月30日止。租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)28,647,750元。年租金见附加条款。租金按半年结算，乙方于每年6月1日和12月1日的前十日内交付甲方。付款方式：支票。乙方向甲方支付租赁保证金500,000元。合同的解除：……因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行，甲、乙双方均不承担责任。双方承认的附加条款(附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效)如下：年租金每年按3%递增，2015年12月1日至2016年2月29日：租金1,116,446元；2016年3月1日至2017年2月29日：租金4,599,759元；2017年3月1日至2018年2月29日：租金4,737,752元……。
2017年8月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签订终止协议，载明：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和《5个行业全面停止有偿服务活动试点政策指导意见》要求，经甲乙双方友好协商，一致同意《军队房地产租赁合同》于2017年12月31日终止合作。根据国家法律法规和军队有关规定精神，甲乙双方经友好协商就租赁合同解除事宜达成以下协议，供双方遵照执行：1.甲乙双方签订的租赁合同于2017年12月31日前正式解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。2.乙方提出有关装修改造的相关装潢设施残值问题和乙方提前终止合同产生的相关损失费，甲方会按规定采取委托第三方评估的方式，对相关资产进行评估后双方商议相关补偿问题。3.截止2017年7月31日，乙方欠缴甲方租金共660.7万元，根据合同约定中先付后用的原则，乙方应于关停前交清房款。针对乙方对缴房款事宜提出的争议，甲乙方将就此问题另行协商解除，如不能达成一致意见，可通过法律途径处理。4.在确保安全稳定关停的前提下，甲方会适当考虑给予乙方腾退免租期。5.乙方保证在本协议约定的关停期限届满前，撤离所有工作人员，腾退所有物品，不得损坏房屋设施设备，做好移交工作，且乙方需处理好员工安置和财务清退等相关问题。若乙方逾期未完成上述撤离承诺视为乙方违约，甲方有权追究乙方的违约责任，包括追索给予乙方的免租期租金，拒绝支付残值补偿金，采取停水、停电、封门强行关停措施，单方处置乙方物品等手段维护甲方的合法权利。6.其他未尽事宜由甲乙双方协商解决。终止协议签订后，被告按约履行了己方全部义务，于2017年年底向原告返还了系争房屋，并经原告验收确认。
另查明，原告委托北京中同华资产评估有限公司(以下简称评估公司)对系争房屋的装饰费用(不可移动的资产)市场价值进行估值。2018年5月22日，评估公司出具《中国人民解放军第四五五医院拟补偿上海新汉通海鲜大酒店有限公司因提前终止合约期涉及的装饰工程费用估值项目估值报告》(以下简称估值报告)，经评估，于估值基准日(2017年11月30日)，委估装修装饰工程在假设条件成立下的市场价值(含增值税)为5,222,191元。对于该估值报告，被告予以认可。
审理中，被告称在终止协议签订过程中，原告曾口头承诺给予被告6个月的免租期，后因原告的上级管理单位从空军转为海军，导致相关费用模棱两可。对此，原告表示，各军种、系统对于军队停止有偿服务的时间节点及优惠政策有所差异，原告原上级管理单位的政策是对能够按照时间节点终止合同的客户，给予不超过6个月的免租期，各单位可结合客户的配合程度、装修评估残值及实际损失等因素综合考量。在终止协议的签订过程中，原告向被告告知了上述政策，并承诺如果被告配合得好，在政策允许的范围下，帮被告争取最大的优惠。同时，考虑到被告作为酒店经营者，提前终止租赁合同对于其所造成的损失是不可避免的，从公平原则的角度出发，应当给予被告一定的腾退免租期。现原告上级管理单位由空军转为海军，相关政策有所调整。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、租赁合同、估值报告等证据证实，本院予以认定。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告作为平等的民事主体就系争房屋签订的《军队房地产租赁合同》及终止协议系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。终止协议第4条约定，在确保安全稳定关停的前提下，甲方(原告)会适当考虑给予乙方(被告)腾退免租期。审理中，被告称原告曾口头承诺若被告积极配合关停工作，在政策允许的前提下，原告可给予被告最长不超过6个月的免租期。对此，原告亦予以确认，但后期因上级主管单位的变更，导致免租期审批无法通过。本院认为，承诺可以采用书面形式或口头形式，原告作为独立的民事主体，对其曾作出的民事法律行为均应诚信履行。现因双方不可预见的政策调整之原因，原租赁合同无法继续履行，且自2017年8月9日后，被告积极配合开展关停工作，并最终按约及时返还系争房屋。期间，酒店必然无法正常经营，原告继续按照正常经营的假定条件向被告收取房屋租金，本院难以支持。被告要求原告兑现承诺，给予其一定的腾退免租期，合理合法，本院结合被告的履约状况及实际损失，给予6个月以内免租期，参照原合同约定的租金标准，酌定腾退免租期的租金总额为2,140,995元，与原告欠付的租金总额相抵。综上，原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十五条规定，判决如下：
中国人民解放军第四五五医院要求上海新汉通海鲜大酒店有限公司支付欠付租金的诉讼请求不予支持。
案件受理费减半收取计11,964元，由中国人民解放军第四五五医院负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 欣
二〇一八年七月二十五日
书记员 卜雯婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第一百三十五条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。