广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终3322号
上诉人（原审被告）：覃乃华，身份证住址广东省。
委托诉讼代理人：吴薇，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋正芳，身份证住址广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：雷云飞，身份证住址广州市天河区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯桂连，广东国灿律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。
上诉人覃乃华因与被上诉人蒋正芳、雷云飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
覃乃华上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法驳回蒋正芳、雷云飞的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由蒋正芳、雷云飞负担。事实和理由：一、一审对事实认定有误，本案不是房屋买卖关系，而是赠与合同关系。2005年双方以合法的赠与方式废止了2002年的协议，并对赠与合同作了公证。二、赠与合同已经履行十多年，蒋正芳、雷云飞从未有异议。现提起诉讼，已超过了诉讼时效，蒋正芳、雷云飞丧失了胜诉权。三、1999年涉案房屋的土地用途经过政府的认定发放了房产证，说明房屋的居住性质符合土地利用总体规划。涉案房屋的土地用途在赠与行为发生前已经明确，一审判决依照《中华人民共和国土地管理法》第63条认定赠与合同无效，是适用法律错误。四、蒋正芳、雷云飞也并非涉案房屋所在地村民，他们取得涉案房屋《集体土地房产证》并不合法，因此他们没有买卖和赠与的主体资格。一审法院认定赠与合同无效，但未确定合同无效的责任人，应判令由蒋正芳、雷云飞承担合同无效的责任。综上，请求二审法院依法予以改判。
蒋正芳、雷云飞二审答辩称：同意一审判决，不同意覃乃华的上诉请求，请求二审法院予以驳回。事实与理由：一、双方签订的《赠与合同》名为赠与，实为买卖，覃乃华已支付了6万元的对价。2、蒋正芳、雷云飞是农村户口，有权取得宅基地的分配，可以取得收益。3、目前房屋是租给他人居住，由覃乃华收取租金，房屋从购买至今一直有租金收益。
因本案纠纷，蒋正芳、雷云飞于2016年8月3日向一审法院起诉，请求判令：l.确认蒋正芳、雷云飞与覃乃华于2002年5月23日签订的《协议》无效（价值6万元）、确认蒋正芳、雷云飞与覃乃华于2005年1月19日签订的《赠与合同》无效、确认蒋正芳、雷云飞与覃乃华以赠与方式买卖位于广州市白云区新市镇陈田村瓦窑坑自编x号五楼房屋的行为无效；2.判决覃乃华腾空广州市白云区新市镇陈田村瓦窑坑自编x号五楼房屋，将房屋返还给蒋正芳、雷云飞，并在实际腾空房屋前向蒋正芳、雷云飞支付房屋占用费（按每月1000元计算，自起诉之日计算至房屋实际返还之日）；3.判决覃乃华将位于广州市白云区新市镇陈田村瓦窑坑自编x号五楼房屋的【穗集地证字第0072719号《广州市集体土地房产证》】原件返还给蒋正芳、雷云飞；4.本案诉讼费由覃乃华承担。
一审法院认定事实：蒋正芳系座落于广州市白云区新市镇新广从路陈田村瓦窑坑自编x号五楼的房屋（以下简称涉案房屋）的登记产权人，房屋占有份额为全部，土地权属性质为集体所有，权属来源为1996年合资分割，使用性质为住宅，总建筑面积为x平方米。
2002年5月23日，蒋正芳（甲方）与覃乃华（乙方）签订《协议》，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，总价为60000元，乙方先支付5000元作定金，在2002年12月前支付20000元，余下款项35000元2003年前支付。乙方付清款项后上述地址及天面归乙方所有，甲方不得以任何理由收回此物业。
2005年1月19日，蒋正芳、雷云飞（赠与人）与覃乃华（受赠人）在广州市白云区公证处签署《赠与合同》，内容为：座落于广州市白云区新市镇新广从路陈田村瓦窑坑自编x号五楼的房屋虽以蒋正芳的名义登记，但是依法应为其与雷云飞的夫妻共有财产，各占二分之一产权。现赠与人自愿将上述房屋的全部产权无偿给予受赠人所有。受赠人表示接受赠与。赠与人决不反悔。赠与后，该房屋全部权利义务（包括今后所需交的一切有关税、费）均由受赠人享有和承担，概与赠与人无涉。本赠与合同由赠与人和受赠人签订后生效，并经广州市白云区公证处公证。该房屋在办理产权登记和过户所需支付的全部费用均由受赠人负责承担。2005年1月21日，广州市白云区公证处作出（2005）穗白内民证字第0219号《公证书》，证明合同上当事人的签名均属实。
本案一审过程中，覃乃华确认涉案房屋现由其使用，并确认穗集地证字第0072719号《集体土地房产证》原件现由其持有。覃乃华并主张其已向蒋正芳、雷云飞支付双方《协议》约定的60000元房款，蒋正芳、雷云飞确认其仅收到覃乃华支付的55000元的房款。
对于涉案房屋的租金标准，覃乃华对蒋正芳、雷云飞主张的1000元/月有异议，主张涉案房屋现租金大概为800元/月，蒋正芳、雷云飞同意按照800元/月计算房屋占用费。
以上事实，有集体土地房产证、广州市不动产登记查册表、协议、赠与合同、公证书及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：虽然蒋正芳、雷云飞与覃乃华就涉案房屋签署了《赠与合同》，但根据覃乃华陈述，覃乃华根据其与蒋正芳签订的《协议》向蒋正芳、雷云飞支付购房款60000元，故蒋正芳、雷云飞与覃乃华双方就涉案房屋实际为买卖合同关系。涉案房屋坐落的土地权属性质为集体所有，《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故蒋正芳、雷云飞与覃乃华双方就涉案房屋的买卖实际上处分了农村集体土地的使用权，覃乃华并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得集体土地使用权，故双方就涉案房屋成立的房屋买卖合同应属无效，蒋正芳、雷云飞要求确认《协议》、《赠与合同》、买卖涉案房屋的行为无效，予以支持。根据法律规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，蒋正芳、雷云飞要求覃乃华搬离涉案房屋并将涉案房屋交还，以及要求覃乃华返还穗集地证字第0072719号《集体土地房产证》符合法律规定，予以支持。蒋正芳、雷云飞另要求覃乃华支付自起诉之日的房屋占用费，亦予以支持，对于房屋占用费的标准，可参照广州市房地产租赁管理所公布的涉案房屋同地段同类型同时期房屋租金标准计付，并以蒋正芳、雷云飞主张的800元/月为限。
覃乃华提出蒋正芳、雷云飞也不是涉案房屋所在地村民，蒋正芳、雷云飞取得涉案房屋《集体土地房产证》不合法，本案首先应该由政府部门先处理的抗辩意见，由于本案是基于覃乃华并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得集体土地使用权，因此认定蒋正芳、雷云飞与覃乃华之间房屋买卖的行为无效。房管部门向蒋正芳、雷云飞颁发《集体土地房产证》是否越权、是否合法并非本案审查的范围，本案的处理亦无需以上述结论为依据，覃乃华主张本案应先由政府部门先行处理的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。至于蒋正芳、雷云飞与覃乃华双方买卖合同无效后，如涉及覃乃华已付购房款的返还等问题，覃乃华可另循途径解决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，于2016年12月15日作出如下判决：一、确认蒋正芳与覃乃华于2002年5月23日签订的《协议》无效；确认蒋正芳、雷云飞与覃乃华于2005年1月19日签订的《赠与合同》无效；确认蒋正芳、雷云飞与覃乃华买卖位于广州市白云区新市镇新广从路陈田村瓦窑坑自编x号五楼房屋的行为无效；二、在本判决生效之日起三日内，覃乃华腾空广州市白云区新市镇新广从路陈田村瓦窑坑自编x号五楼的房屋，将该房屋返还给蒋正芳、雷云飞，并支付逾期腾退房屋的房屋占用费（房屋占用费标准可参照广州市房地产租赁管理所公布的涉案房屋同地段同类型同时期房屋租金标准计付，并以蒋正芳、雷云飞主张的800元/月为限，从2016年8月3日开始计算至返还房屋之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，覃乃华将穗集地证字第0072719号《集体土地房产证》原件归还给蒋正芳。本案受理费1425元，由覃乃华负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
本院二审期间，覃乃华围绕上诉请求提交了一份证据：蒋正芳、雷云飞的常住人口登记卡，拟证明蒋正芳、雷云飞从1957年迁至广州市天河区先烈东横路x号x号房,一直是城市居民，从来不是陈田村的村民。蒋正芳、雷云飞没有主体资格购买集体土地上的房屋，涉案房屋的产权证取得不合法。蒋正芳、雷云飞就该份证据质证如下：覃乃华二审提交的证据不属于新证据，且与本案没有关联性。依照国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）文件规定，因新农村建设等原因，在1999年前取得宅基地证件的应依法认定有效。
本院认为，覃乃华与蒋正芳、雷云飞关于案涉房屋的转让先后分别签订了买卖《协议》和《赠与合同》，覃乃华为此支付了对价，故一审法院认定本案双方为房屋买卖合同关系，并无不当，本院予以维持。因本案买卖行为发生在2002年，依照《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。覃乃华与蒋正芳、雷云飞的买卖行为处分了农民集体土地使用权，违反了我国土地管理法的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，覃乃华与蒋正芳、雷云飞本案房屋买卖行为无效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。因此，覃乃华应当将案涉房屋腾空返还给蒋正芳、雷云飞，并将因买卖房屋而持有的登记在蒋正芳名下的案涉房屋集体土地房产证归还给蒋正芳、雷云飞，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。但因房屋搬迁腾退需要一段合理时间，一审法院判令覃乃华在判决生效之日起三日内腾退房屋，时间过于紧迫，并不合理，本院调整为覃乃华自判决生效之日起三十日内腾退房屋给蒋正芳、雷云飞。
因覃乃华在本案中并未提起反诉，故对其已经支付的房屋对价款，及其主张的蒋正芳、雷云飞对签订房屋买卖协议存在过错应予赔偿等要求，本案不予处理，覃乃华可另案主张。至于覃乃华主张蒋正芳、雷云飞取得案涉房屋所有权证不合法的问题，因蒋正芳、雷云飞取得案涉房屋经过政府房地产行政管理部门颁证确认，对于政府房地产行政管理部门颁发该证是否合法，属于另一法律关系，不属于本案审查范围，本案不予处理。
覃乃华占有使用案涉房屋是基于其与蒋正芳、雷云飞的房屋买卖关系而产生，故在买卖关系被确认为无效而腾退房屋之前期间，覃乃华占有使用房屋是有合理根据的，无需支付占有使用费。但如若在本判决判令腾退房屋的时间届满覃乃华仍占有使用的，则需按照双方一致确认的租金标准支付占有使用费。但因覃乃华是否逾期占有使用房屋的事实尚未发生，本院不予支持蒋正芳、雷云飞要求支付房屋占有使用费的请求。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审法院处理部分不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9500号民事判决第一、三项及诉讼费的处理；
二、变更广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9500号民事判决第二项为：在本判决生效之日起三十日内，覃乃华腾空广州市白云区新市镇新广从路陈田村瓦窑坑自编x号五楼的房屋，将该房屋返还给蒋正芳、雷云飞。
二审案件受理费1425元由上诉人覃乃华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 柳玮玮
审判员 李 焕
二〇一七年四月二十六日
书记员 眭 翘