黑龙江省绥化农垦法院
民 事 判 决 书
(2015)绥商初字第351号
原告（反诉被告）：苏道君，男，1978年6月20日出生，汉族，个体。
委托诉讼代理人：苏道娟（与原告系兄妹关系），女，住黑龙江省鸡西市鸡冠区建胜委*组。
委托诉讼代理人：刘颖，黑龙江森耀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黑龙江农垦美居花卉市场有限公司，组织机构代码59849937-8，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路150-1号。
法定代表人：高峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：王晶，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
原告（反诉被告）苏道君与被告（反诉原告）黑龙江农垦美居花卉市场有限公司（以下简称美居花卉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏道君的委托诉讼代理人苏道娟、刘颖、被告美居花卉公司的委托诉讼代理人王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏道君向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的商铺租赁合同；2.被告给付原告双倍定金400000元，并赔偿已交付的200000元定金的利息损失（自2015年7月21日起按同期银行贷款利率四倍计算至实际给付之日止）；3.被告赔偿原告其他损失407711元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告变更第2项诉讼请求为：被告给付原告双倍定金400000元，并赔偿已交付的200000元定金的利息损失（自2015年7月21日起按同期银行贷款利率一倍计算至实际给付之日止）；变更第3项诉讼请求为：被告赔偿原告商铺装修费、广告费、办公用品购置费用、车辆购置费用、温室装修费、取暖费、人工费、工作餐费、各种用品及工具的损失共计649304元。
事实和理由：2015年7月21日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定每年租金为360000元，包括六个花窖和十二个铺位，并约定先交200000元的定金，待2015年9月1日全部按约定交付使用时再付160000元。原告于2015年7月21日依约交付了200000元定金。至今，被告仅交付了两个花窖，有一个还没有完工，另外一个被被告改为餐厅。2015年11月11日，被告发出公告要与原告变更合同内容并提高租金，并限原告一周内搬离市场，原告不同意变更合同条款。原告与被告签订合同后，前期投入了大量的资金进行广告宣传，印传单，给客户买礼物进行推广，购置办公用品，雇员工并进行培训等。被告的行为已经构成违约，给原告造成重大损失，现请求法院判如所请。
被告美居花卉公司辩称，第一，原告请求判令解除商铺租赁合同无事实和法律依据，从合同签订内容看，严重显失公平，该合同应予以撤销；第二，被告并不存在违约情形，而是原告多次违约，原告主张被告承担双倍返还定金的违约责任及赔偿损失无依据。被告已按合同约定和原告的要求为其定制花窖并如期交付。原告因花卉的贮存量小，与被告协商先用四个花窖，最后又改用两个。被告便向原告交付4号、8号两个花窖，剩余的4个花窖，其中一个改为食堂，另外三个至今闲置，给被告造成大量损失。其次，原告未按合同约定支付租金，应承担违约责任。合同中并未约定原告承担违约责任的情形，参考被告违约责任的约定，原告支付的定金应不予返还。合同约定年租金为360000元，双方约定的200000元定金超过法律规定，本案定金最高应为72000元。原告的损失是由其自行违约造成的，原告主张的损失与被告无关，被告不应予赔偿，应由原告自行承担。
反诉原告美居花卉公司向本院提出反诉请求：1.撤销双方签订的商铺租赁合同；2.反诉被告立即迁出，并支付至其实际迁出之日止的租金；3.由反诉被告承担违约责任，已交纳的200000元定金不予返还；4.由反诉被告承担反诉费用。诉讼过程中，反诉原告变更第2项诉讼请求为：反诉被告支付反诉原告2015年7月21日至2015年11月18日期间租金120000元（合同约定年租金为360000元，月租金即为30000元，其主张4个月的租金）；增加诉讼请求：反诉被告赔偿反诉原告损失820000元（反诉被告拒收反诉原告交付的四个花窖，反诉原告将其中一个改建为食堂，其要求反诉被告赔偿三个花窖的损失，每个花窖包工包料工程款为240000元，三个花窖工程款共计720000元。反诉原告从黑龙江省香坊实验农场承包花窖，每个花窖承包费用为25000元，四个花窖共计100000元）。事实和理由：双方于2015年7月21日签订的商铺租赁合同并非反诉原告真实意思表示，订立合同时显失公平，应予撤销。在商铺租赁合同反诉原告法定代表人处签字的是孟庆和，而反诉原告单位的法定代表人是高峰，孟庆和未经反诉原告授权，私自与反诉被告签订合同，反诉原告并不知情。从合同内容看，双方权利和义务很不对等，责任、风险承担明显不合理，符合《合同法》规定的显失公平的构成要件。合同第二条约定租赁标的物的位置、面积，反诉原告提供全套附属设施，反诉被告不再支付任何费用；第四条虽然约定了租金，但并未约定给付租金的时间；第五条标题虽为“双方的权利和义务”，但约定的内容均是反诉原告应承担义务，反诉被告享有权利；第六条约定合同到期后，反诉被告享有优先续租权，且年租金比照同期市场价格下浮20%，这明显不符合租赁市场交易习惯；第八条违约责任及合同解除条款，仅仅约定反诉原告应承担违约责任的情形，对反诉被告应承担的违约责任只字未提；第九条约定反诉被告享有免费使用广告位等条款。合同仅有九个条款，均是约定反诉原告应承担的义务、责任、风险，显然不合理，有失公平。本应是处于主动地位的出租方，怎会签订如此权利失衡的租赁合同？订立该合同，并非反诉原告真实意思表示，该合同应予撤销。
退一步讲，即便商铺租赁合同未被撤销，反诉被告也应向反诉原告承担违约责任。合同第四条约定年租金为360000元，每年上打租金一年一交，合同起始时间为2015年9月1日。因此，反诉被告应于2015年9月1日前支付租金360000元。但至今反诉被告仅支付租金200000元，尚欠租金160000元。其拖欠租金已违反合同约定，应承担违约责任。鉴于商铺租赁合同未约定反诉被告应支付违约金的具体数额，参照违约条款，反诉被告已支付的200000元定金不予退还。
反诉被告苏道君对美居花卉公司的反诉辩称，反诉原告所提反诉请求于法无据，与事实不符，请求法院驳回其反诉请求。理由如下：一、美居花卉公司的孟庆和代表其与反诉被告签订合同的行为是职务行为。反诉原告在2015年11月11日发布公告，要求与反诉被告解除合同的同时是对其职务行为的一种确认，因为解除合同的前提条件是合同有效，因此反诉原告是承认孟庆和的代理权的，只是反诉原告在反诉被告带动市场活跃起来后，想变更合同，属于违背诚实信用原则的行为，不应当得到法律的支持；
二、根据《合同法》第五十四条关于撤销权的规定，行使撤销权的主体应当是受损害方反诉被告请求，而不是本案的反诉原告。双方签订合同后，因为租期为五年，反诉被告为了经营需要，自费修整道板、铺地砖，花费大量人力物力作宣传，受损失一方是反诉被告，反诉原告无权提出撤销合同,而且在此提出撤销合同，与反诉原告于2015年11月11日提出的解除合同的通知自相矛盾；
三、反诉原告之所以与反诉被告签订合同，是基于反诉被告的企业实力，反诉被告经营着东三省最大最有影响力的苏氏花卉企业，拥有多家花卉经销处及商店，只有反诉被告经营的苏氏花卉才能保障反诉原告的市场多样化经营。因美居市场花卉品种缺项，其它业户小，经验不足，只有苏氏花卉才能补充缺项，带动市场，吸引客源。反诉原告看中的是反诉被告给其带来的无限商机，反诉被告为美居花卉市场做出了重要贡献，反诉被告不计较得失，投入大量资金为市场和企业作宣传，打广告，并印发宣传册，宣传册不仅宣传苏氏花卉企业，还将所有市场业户的联系方式都印在宣传册中，发展客户，与市场内各批发业户沟通，鼓励一起多进货，给全省客户发宣传册及礼品，发展来的全省客户名单与其他业户分享。从9月起大量客户来美居花卉市场上货，市场在反诉被告的带动下红火起来，想要铺位及花窖的业户也多起来，反诉被告为市场起到了带头作用，为反诉原告企业的繁荣和发展奠定了坚实的基础。这时反诉原告提出要求上涨租金，变更合同，这明显是一种背信弃义的行为。
四、2015年7月初，反诉被告来考查时，后面两排共计20多个花窖正在改造，并不是反诉原告专为反诉被告定制了花窖。而且反诉被告要求反诉原告交付合同约定的六个花窖，在2015年9月1日履行期届满时，反诉原告只在2015年9月15日交付了4号、8号花窖，3号、5号花窖已经被其改建成餐厅，2号、6号花窖还未完成施工，因此没有交付给反诉被告。同时，反诉原告在2015年9月17日、18日提出上涨租金，花窖每个年租金为80000元，摊位租金为每平方米每年700元，而且要求反诉被告一次性交纳三年的租金。合同约定租期为五年，租金一年一交，六个花窖和十二个摊位年租金共计360000元。反诉被告不同意变更合同上涨租金，要求按合同约定履行，双方多次协商未果，反诉原告发出解除合同公告，并要求反诉被告一周内迁出。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1，与本案不具有关联性，本院不予采信；原告提供的证据5，被告虽对其提出异议，但未提供有效证据予以反驳，故本院予以采信；原告提供的证据7，对其中32张照片、2015年7月25日黑龙江省名典电动车销售有限公司销售单及相应发票的真实性本院予以确认。对其中黑龙江省国税局邮政电信发票、三张山东省国税局通用机打发票，原告未证明其与本案具有关联性，本院不予采信。对其中2015年7月26日车辆买卖协议书，该协议载明车辆卖方为李学义，买方为原告，但在落款签字处，却载明卖方为原告，买方为金某，故本院不予采信。对2015年11月26日购买三轮电动车发票，因原告在庭审中自认其已于2015年11月18日迁出美居花卉市场，而此发票开票日期系在此之后，有悖常理，故本院不予采信。该组其他证据均为手写填充票据而非正规发票或原告单方制作的文件，亦无其他证据佐证，故本院不予采信；原告提供的证据8，被告虽提出异议，但未提供证据予以反驳，故本院予以采信；被告提供的证据1、证据3，花窖、食堂的承建方为自然人，除工程验收单外，并无其他有效证据佐证工程完工日期，故本院不予采信；被告提供证据4，与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提供的证据5、证据6，因证人郭洪文、王晓明均系被告单位员工，与被告之间存在利害关系，其证言亦无其他有效证据佐证，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月21日，原、被告双方签订商铺租赁合同，约定被告将位于哈尔滨市香坊区香福路美居花卉市场内的商铺及花窖出租给原告使用。商铺位于美居花卉市场二期D区D9号
--D14号（每个商铺面积为33平方米，计六个商铺）及D17号--
D22号（每个商铺面积为48平方米，计六个商铺），总面积为486平方米。花窖位于美居花卉市场二期，编号为55-5号、57-3号、2-60号、4-58号、6-56号、8-54号，共计六个花窖，总面积为4800平方米。十二个商铺及六个花窖每年租金为360000元，每年上打租金，一年一交。租期为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止。被告于2015年9月1日前将商铺及花窖交付原告。被告如未按期向原告交付租赁物，“属甲方（被告）违约，扣除每天租金，逾期30日以上的，乙方（原告）有权通知甲方解除本合同，由甲方双倍返还乙方缴纳的租金并赔偿乙方的损失”。双方同时约定“如甲方违反本合同约定，乙方有权选择解除合同，甲方双倍退还已缴纳的租金并赔偿因此给乙方造成的损失”。
2015年7月21日，原告给付被告200000元款项，被告出具收条载明“今收到苏道君交付给美居花卉市场的6个花窖及12个铺位的总租金叁拾陆万元整的贰拾万元定金，待2015年9月1日全部按约交付使用时在付（原文如此，应为再付）壹拾陆万元整”。此后，被告调整了花窖编号，原告承租的花窖编号变更为2号、4号、6号、8号、55号、57号，原告实际使用了4号、8号两个花窖，12个商铺悉数使用。2015年11月11日，被告发布公告，载明“因美居花卉市场考虑苏氏花卉在市场有一定的业绩，所以市场领导本着公平公正公开的原则，决定给予苏道军（原文如此，应为苏道君）市场建立以来所有优惠政策任意选择一项，额外市场再给予其总租金的10%作为奖励，如苏氏还不予以接受，市场决定一周之内解除所有协议，限其一周内搬离市场”。原告于2015年11月18日迁出美居花卉市场。
本院认为，被告虽反诉称本案讼争商铺租赁合同，系孟庆和（时任被告单位经理）与原告私下签订，未经其授权，其亦不知情，合同内容显失公平，该合同应予撤销。但此合同加盖了被告单位公章，被告又收取原告交付的定金，且该合同已部分实际履行，被告亦未证明原告与孟庆和之间存在恶意串通行为，故对该项反诉请求，本院不予支持。该合同依法成立并生效。
根据合同约定，被告应向原告交付六个花窖。原告仅承认被告向其交付两个花窖。被告辩称其依约向原告交付六个花窖，原告以库存量较少为由拒绝接收其中四个花窖。被告负有如期履行交付花窖的义务，当双方就此合同义务是否履行发生争议时，应由被告承担相应的举证责任，被告针对上述抗辩主张未提供有效证据加以证明，故应由其承担由此带来的不利后果。被告反诉要求被告赔偿三个花窖工程款720000元及四个花窖承包费100000元，本院不予支持。被告未如期向原告交付全部花窖，属于违约行为，原告按照合同约定要求解除合同，本院予以支持。
关于被告反诉要求原告支付2015年7月21日至2015年11月18日期间租金120000元（合同约定年租金为360000元，月租金即为30000元，被告主张4个月的租金）的问题。经庭审查明，原告与被告约定商铺租金标准为每平方米每年700元，花窖租金标准为每个每年50000元，按优惠政策为交两年租金抵三年租金，十二个商铺年租金为226800元〔（700元/平方米/年×486平方米×2年）÷3年〕，六个花窖年租金为200000元〔（50000元/个/年×6个×2年）÷3年〕，总计426800元，被告又给予66800元优惠，最终确定年租金为360000元。原告在庭审中自认于2015年7月28日进入商铺经营，2015年9月中旬接收4号、8号花窖，2015年11月18日迁出美居花卉市场。依前述商铺及花窖租金标准计算，此期间十二个商铺租金应为58741元（226800元/年÷12个月/年×3.7个月×360000元/426800元），两个花窖租金应为9333元（200000元/年÷6÷12个月/年×2个月×360000元/426800元×2），共计68074元。原告已支付给被告200000元，其中68074元应抵作租金，剩余109433元（200000元-68074元-22493元）应予返还。
关于原告要求被告双倍返还定金400000元的问题。《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。被告未如期向原告交付全部花窖，按照合同约定其应承担双倍返还定金的责任。原告拒绝交纳剩余160000元租金，系基于被告违约行为行使履行抗辩权，被告以此为由反诉主张原告违约，继而要求不向原告返还全部定金，本院不予支持。本案双方当事人约定十二个商铺及六个花窖的年租金为360000元，依照上述法律规定计算，定金数额应为72000元（360000元×20%），被告已履行部分合同，向原告交付十二个商铺及两个花窖，故被告应就未履行部分向原告返还双倍定金44986元〔72000元×（200000元×4/6÷426800元）×2倍〕。原告要求被告赔偿已交付的200000元定金的利息损失（自2015年7月21日起按同期银行贷款利率一倍计算至实际给付之日止），无法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿花卉销售损失、商铺装修费、广告费、办公用品购置费用、车辆购置费用、温室装修费、取暖费、水电费、人工费、工作餐费、各种用品及工具的损失共计649304元的问题。其中原告为花窖铺设步道板，安装商铺牌匾及门帘，确系已添附于租赁物，属原告实际损失，但原告未提供有效证据证明损失数额，故本院不予支持。该项诉讼请求中所涉及的其他损失，属原告在经营过程中的正常支出，所购置物品亦未添附于租赁物，其要求被告予以赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。对于花卉销售损失，原告亦未提供有效证据予以证明，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、解除原告苏道君与被告黑龙江农垦美居花卉市场有限公司于2015年7月21日签订的商铺租赁合同；
二、被告黑龙江农垦美居花卉市场有限公司返还原告苏道君双倍定金44986元及剩余款项109433元，合计154419元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告苏道君其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告黑龙江农垦美居花卉市场有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14244元，由原告苏道君负担12108元，被告黑龙江农垦美居花卉市场有限公司负担2136元；反诉案件受理费15060元，减半收取计7530元，由反诉原告黑龙江农垦美居花卉市场有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 翟福生
代理审判员 陈 实
代理审判员 刘文文
二〇一六年九月十四日
书 记 员 李姝博