北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终5261号
上诉人（原审被告）：邹滨年，男，1947年10月8日出生。
上诉人（原审被告）：邹延年，女，1942年2月15日出生。
二上诉人委托诉讼代理人：于晓洁，北京市中盛律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人：翟婷婷，北京市中盛律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：邹小连，女，1952年7月21日出生。
委托诉讼代理人：郝旭东，北京市圣奇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王健宏，北京市圣奇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王大成，男，1955年12月5日出生。
委托诉讼代理人：王海洋，北京金标律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李月华，北京金标律师事务所实习律师。
上诉人邹滨年、邹延年、邹小连因与被上诉人王大成房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邹滨年、邹延年之委托诉讼代理人于晓洁、翟婷婷、上诉人邹小连之委托诉讼代理人郝旭东、王健宏、被上诉人王大成及其委托诉讼代理人王海洋、李月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹滨年、邹延年上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王大成的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由王大成负担。事实和理由：诉争房屋由邹滨年和邹延年共有，自购买后一直由邹延年居住。后邹延年出国，交由邹小连代管。在我们二人不知情的情况下，邹小连与王大成就诉争房屋签订买卖合同。邹小连签订合同未经过我二人授权，故该合同无效。
邹小连上诉请求：1、撤销一审判决，改判我与王大成就诉争房屋签订的买卖合同无效或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由王大成负担。事实和理由：1、涉案合同的结尾处有明显的要求提供授权委托书的字样，并且特别标注，故该合同属于附条件生效的合同。由于我未能提供授权委托书，条件未成就，合同属于未生效合同；2、邹小连并未提供邹延年身份证原件，王大成在签订合同时存在过错，并不能认定为善意且无过失。邹滨年和邹延年在合同签订后并未进行追认，明确表示拒绝出卖诉争房屋，所以邹小连代邹延年和邹滨年签署的房屋买卖合同无效。
王大成辩称，同意一审判决，不同意邹滨年、邹延年、邹小连的上诉请求。诉争房屋在从开发商处购买时就是邹小连代签的合同，入住后邹小连将诉争房屋与其所有的202室打通，一直居住使用至今。邹小连在与王大成签订合同时，出具了诉争房屋所有权证书、购房发票、契税证明以及邹滨年、邹延年的身份证等证件、票据原件，故邹小连有权利出售房屋，双方签订的房屋买卖合同合法有效。
王大成向一审法院起诉请求：1、判令邹滨年、邹延年、邹小连继续履行于2016年6月21日与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2、判令邹滨年、邹延年、邹小连将位于北京市昌平区202室房屋交付给我，配合我办理前述房屋权属转移登记手续，将房屋过户至我名下。3、本案诉讼费用由邹滨年、邹延年、邹小连承担。
一审法院认定事实：邹滨年与邹延年系姐弟，邹小连为二人之妹。2016年6月21日，王大成与邹小连签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人为邹滨年、邹延年，买受人为王大成。涉案房屋位于北京市昌平区202，房屋总价为380万元，定金人民币50万，于签订合同当日支付。合同第七条约定双方自合同签订之日起至2017年3月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时还约定了付款方式、违约责任以及各方详细的合同权利义务。合同附件一约定，买受人直接向出卖人支付房款，具体为：2016年6月21日前支付人民币50万元；2016年11月30日前支付人民币130万元；剩余购房款200万元整于产权过户当日一次性支付出卖人。
涉案房屋登记权利人为邹滨年、邹延年，为按份共有。邹小连在合同“委托代理人”处签字，后注明（需附授权委托书原件）；合同附件一注明“出卖人应于首笔房款前提供共有人同意出售证明……经过公证的授权委托书等必要证明……”，但合同未附相关授权委托书。合同签订后，王大成于同日向邹小连支付购房定金50万元，于2016年11月29日向邹小连支付130万元。该两笔款项已被退回。
证人李某出庭作证，其为中介公司职员，涉案房屋为其经手买卖，证人陈述邹小连在进行卖房登记时房本不是其本人名字，用的哥哥姐姐名字但房款是其出的。涉案房屋202号一直由邹小连居住使用，且与201号房屋打通连成一体。王大成核实了房本原件及邹滨年、邹延年的身份证原件以及契税和购房发票。当时邹小连决定通过直系亲属赠与方式做成“满五唯一”，但手续一直没有办成。后房价上涨，邹小连提出不想卖房了，到支付第二笔130万首付款时邹小连已经联系不上，王大成继续支付了该笔款项，后180万房款均被退回。卖房过程中均为邹小连操办，邹滨年、邹延年并没有在场。证人高某出庭作证，与证人李某陈述基本一致。两位证人均详细描述了看房经过和接待人。
上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖经纪服务合同》、中国工商银行转款凭证两张、房屋所有权证、邹滨年及邹延年身份证复印件、证人证言及各方当庭陈述在案佐证。
一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的构成应当符合行为人无代理权，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，以及相对人善意无过失三项条件。本案中，虽然王大成在与邹小连洽谈涉案房屋买卖时，邹小连未提供邹滨年、邹延年的授权委托书出售涉案房屋，但是法院认为邹小连代理邹滨年和邹延年所签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合表见代理的构成要件，该代理行为有效，对合同双方当事人具有约束力。理由如下：首先，邹小连未出具邹滨年和邹延年的书面授权委托，无权代理其处置涉案房屋，故邹小连的代理行为符合无代理权的特征；其次，2016年6月21日邹小连与王大成签订《北京市存量房屋买卖合同》时出具了涉案房屋所有权证书、购房发票、契税证明以及邹滨年、邹延年身份证原件。且涉案房屋一直由邹小连居住使用，且与隔壁201号房屋打通连成一体，使得王大成有理由相信邹滨年和邹延年有售房的意愿及二者已全权交由邹小连来处理具体事宜；再次，从本案现有证据及已查明事实来看，房屋成交的价格符合当时房屋交易市场的实际情况，因此能够认定王大成作为房屋买卖合同的相对方具有善意且无重大过失。另外，邹小连经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，应当视为其放弃了举证质证和答辩的权利。综上所述，邹小连代理邹滨年和邹延年与王大成所签订的《北京市存量房屋买卖合同》依法成立并生效，双方当事人均应当严格依约履行义务。现王大成要求邹滨年、邹延年继续履行合同，法院应予支持，但王大成亦应支付邹滨年、邹延年相应的房屋价款。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、邹滨年、邹延年继续履行与王大成签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于本判决生效后十日内将202房屋交付王大成，并配合王大成办理上述房屋的权属转移登记手续（同时，王大成给付邹滨年、邹延年房屋价款三百八十万元）。二、驳回王大成的其它诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邹滨年、邹延年提交三份证据：证据一为邹延年的业主证，证据二为2010年10月11日邹延年与北京德易达节能科技有限公司签订的《北京市居民供热采暖合同》；证据三为邹延年自2010年2月10日至2017年5月26日缴纳的15张水电费缴纳凭证。上述三份证据证明诉争房屋实际由邹延年居住使用，并非邹小连居住使用。邹小连对上述证据认可，王大成认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。对上述证据的证明力问题，因诉争房屋登记在邹滨年、邹延年名下，按照惯例相关的证件、合同及缴纳费用的票据均应是产权人的名义，但与房屋的实际居住状况并无必然联系，仅凭上述证据无法证明诉争房屋的实际居住情况。
邹小连提交两份证据：证据一为《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《房屋买卖经纪服务合同》，证明目的：1、本案诉争房屋买卖合同属于附条件生效的合同，因约定生效的条件并未达成，故该合同并未生效；2、王大成在签署房屋买卖合同的过程中，主观上存在重大过失，故邹小连的无权代理行为不构成表见代理。证据二为招商银行户头历史交易明细表，证明目的：邹小连已经将王大成支付的定金及其他购房款返还给王大成。邹滨年、邹延年对上述证据认可，王大成认可证据一的真实性，但不认可其证明目的，对证据二予以认可。对上述证据的证明力问题，上述合同虽在代理人处注明需提供授权委托书原件，但并非是合同生效条件的约定，邹小连的该项主张不能成立，关于邹小连是否构成表见代理的问题亦是本案的争议焦点问题，将在本院认为部分详细论述，在此不再重复赘述。各方均认可王大成支付的款项已退回，本院予以确认。
王大成提交两份证据：证据一为与诉争房屋物业工作人员谈话录音，证明目的：涉案房屋是2009年8月31日入住，在装修前就已经打通，201室与202室同时进行了装修，装修之后办理了入住，只能从201室进，202室的房门装修完已经封上。证据二为201室与202室内照片，证明201室与202室内部打通，并且装修风格基本一致。邹滨年、邹延年、邹小连对上述证据的真实性与证明目的均不予认可。对上述证据的证明力问题，王大成提交上述证据系为证明诉争房屋与201室自2009年起即打通连为一体，且装修风格相似，及诉争房屋的客观状态，邹滨年、邹延年、邹小连在庭审中亦认可两套房屋打通的事实，故本院予以采信。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。在本案房屋买卖合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人即王大成应当对合同订立的事实承担举证责任。
综合本案诉辩双方在庭审中的主张，本案的争议焦点主要有以下两点：一是邹小连出售诉争房屋的行为是处分自己财产的行为还是无权代理行为？二是如果邹小连的行为系无权代理行为，是否构成表见代理？
针对上述争议焦点一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案诉争房屋登记在邹滨年、邹延年名下，王大成提起本案诉讼要求继续履行合同的理由即为签订房屋买卖合同时邹小连声称诉争房屋实际由其出资购买，只是登记在其哥姐名下，王大成相信邹小连有权出售诉争房屋。王大成的该主张系建立在邹小连与邹滨年、邹延年之间存在借名买房合同关系之上，但邹小连与邹滨年、邹延年对于借名买房一事均不予认可，王大成亦无法提供证据证明诉争房屋由邹小连出资，故对其主张的邹小连系诉争房屋实际所有权人进而有权出售诉争房屋的主张不能成立。此外，本案诉争房屋买卖合同中的出卖人为邹滨年、邹延年，邹小连在合同中的地位仅为委托代理人，亦可说明双方在订立合同时对于各自的合同地位是明知的，明显与王大成的主张不相符。邹小连在出售诉争房屋时，没有出具房屋所有权人邹滨年和邹延年的授权委托书，在此情况下以邹滨年和邹延年代理人的身份与王大成签订诉争房屋买卖合同，属于无权代理行为。
针对上述争议焦点二，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故无权代理人所为的代理行为对被代理人发生效力有两种情形：一是被代理人对无权代理人的行为予以追认；二是构成表见代理。本案中，一审及二审审理中邹滨年及邹延年均拒绝追认邹小连的代理行为，故邹小连的代理行为并不符合第一种情形而对被代理人邹滨年、邹延年发生效力。故邹小连在本案中是否构成表见代理直接决定了诉争房屋买卖合同是否对邹滨年和邹延年产生效力。
《合同法》第四十八条、第四十九条分别是关于无权代理人订立合同的效力及表见代理合同效力的规定。故首先我们应当厘清二者之间的关系以及表见代理制度的背景。表见代理属于无权代理的一种，依无权代理的处理原则，其行为后果应由无权代理的行为人和第三人共同承担。但是表见代理的起因与授权有关系，其“没有代理权”“超越代理权”或“代理权终止后”的前提都是有一定的授权，曾有授权或有使第三人相信有授权的情形，此时，授权人对表见代理行为的发生具有不可推卸的责任。在这种情况下，完全由善意第三人承担行为的后果是不符合民法的公平、诚实信用原则，更不利于当事人在市场活动中的交易安全。设定表见代理制度，对特定情况下的无权代理行为予以肯定，其目的便在于从立法上对民事主体已经取得利益的民事行为予以法律保护，不使其归于无效，使各方当事人所实施的民事行为所产生的结果处于一种稳定的状态，切实维护双方已取得的新利益，维护代理制度的信用。
简单的说，表见代理是指无权代理人在其表现出足以使得缔约相对人相信其有代理权的外观下所为之代理。表见代理本质上仍是无权代理，但由于缔约相对人有理由相信行为人有代理权，该合同直接约束被代理人。依据《合同法》第49条的规定，表见代理的构成须符合以下要件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件。上述构成包括客观和主观两个方面的要件内容。首先客观上行为人具有有权代理的客观表象形式要素，这些客观要素使得相对人“有理由”相信行为人有代理权；其次从主观上相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在合同缔结与履行过程中已经尽到合理注意义务后，能够依据上述客观要素得出行为人有代理权的判断。相对人对于表见代理的构成承担举证责任。
那么本案中邹小连的代理行为是否构成表见代理，应当结合表见代理的构成要件进行具体分析：从客观方面来说，关于邹小连是否具有有权代理的客观表象问题，不可否认的是，本案房屋买卖合同签订过程中，邹小连具备了一定的有权代理的客观表象，但是这种表象并非毫无瑕疵。第一、本案中仅有中介证人证言证明邹小连在签订合同时出示了诉争房屋的所有权证书、购房发票、契税证明以及邹滨年、邹延年的身份证等证据原件，且留存有照片，但王大成在二审中未能对此提供证据予以证明，证人证言在该关键问题上仅为孤证。第二、诉争房屋虽由邹小连实际占有使用，且与隔壁的201室打通，但201室并非邹小连单独所有，邹小连没有单独处分201室的权利，两套房屋的处分均需获得权利人的相应授权，故不能仅以两套房屋在物理上的关联关系来作为认定邹小连具有代理权的客观表象。从主观方面来说，在相对方有过错的情况下，不论该种过错是故意还是过失，均无表见代理适用的余地。结合本案的案情，买受人王大成在订立合同时的行为难以构成善意无过失，具体包括以下几点：第一、邹小连代邹滨年和邹延年签订房屋买卖合同时，王大成及中介公司均明知诉争房屋登记在邹滨年和邹延年名下，且双方签订的买卖合同明确约定了需要出具书面授权委托书，但在签订房屋买卖合同时，邹小连未能出具授权委托书，故对于邹小连当时没有代理权的情形，王大成及中介公司均是知情的，并非属于“不知情”的情形。也就是说，王大成一方当时是明知邹小连不具有代理权的。第二、王大成在二审中认可其在签订房屋买卖合同过程中并未见过邹滨年和邹延年，在邹小连未出具授权委托书的情况下，亦未与邹滨年和邹延年进行联系确认授权的真实性，也没有要求中介公司对此进行确认。第三、王大成在本案中多次陈述其相信邹小连为诉争房屋的实际购买人，如果其理由成立，在诉争房屋的名义权利人与实际权利人可能存在不一致的情况下，作为买受人的王大成的注意义务应当加重而并非是轻信。购买房屋系家庭的重大财产处分行为，理应格外重视，但王大成在订立合同时并未尽到审慎的注意义务，在主观上不构成善意且无过失这一表见代理的构成要件，结合上述两点分析，邹小连的行为不构成表见代理。一审认定邹小连的行为构成表见代理错误，本院予以纠正。
因此，邹小连的无权代理行为既没有得到被代理人的追认，也不构成表见代理，故该行为对邹滨年、邹延年不发生效力。王大成要求邹滨年、邹延年继续履行诉争合同、交付诉争房屋并配合办理诉争房屋的权属转移登记手续无法律依据，本院不予支持。对于王大成因此遭受的损失，其可另行向无权代理人邹小连主张。
综上所述，综上所述，邹滨年、邹延年、邹小连的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初2315号民事判决；
二、驳回王大成的诉讼请求。
一审案件受理费18600元，由王大成负担（已交纳）；
二审案件受理费37200元，由王大成负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文君
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一七年八月二十二日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨