安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6020号
上诉人（原审被告）：汪江，男，1976年2月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。
委托诉讼代理人：邓智慧，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：巢湖耳街商业运营管理有限公司，住所地安徽省巢湖市健康东路商务局八楼，统一社会信用代码9134018139688549X2。
法定代表人:张艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑先林，安徽海华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：盛惠玲，安徽海华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:蒋宝，男，1987年10月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
上诉人汪江因与被上诉人巢湖耳街商业运营管理有限公司（以下简称耳街公司）、蒋宝房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2018）皖0181民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汪江上诉请求：撤销一审判决，改判耳街公司与汪江、蒋宝的租赁合同于2016年3月14日解除，租金149576元由汪江和蒋宝按面积比例承担，汪江不支付物业费3000元、律师费5000元。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。2016年3月14日在耳街公司的主持下，蒋宝和汪江达成区域分割租赁，并向耳街公司递交了变更申请，2016年3月16日耳街公司分别向汪江、蒋宝出具载明租金支付主体的收款收据，涉案租赁合同已于当日转化为由汪江、蒋宝分别承租，且约定由汪江承租的面积实际也由案外人郑爱琳使用至今，汪江已及时告知耳街公司，故不应再支付租金及扩大损失。二、一审法院适用法律错误。2016年3月16日起，汪江已多次通知耳街公司其合伙组织已经解散，并要求解除租赁合同。而耳街公司于2018年才起诉已经超过合同解除异议权的行使期间，应不予支持。因合同未及时解除而导致的扩大损失，也不应由汪江承担。三、一审关于律师费、物业费认定证据不足。耳街公司并未提交律师费支付凭证，也不是物业费收取的适格主体，一审判令支付缺乏事实依据。
巢湖耳街公司辩称，一、合同解除时间。案涉合同自签订之日起至今尚未解除。汪江于2016年3月14日提交的申请中虽有汪江、蒋宝分别承租的意思表示，但并未注明租赁费如何承担，且该申请明确表示汪江、蒋宝两人与耳街公司签订新的租赁合同后涉案合同方解除。但此后汪江未与蒋宝作为案涉合同的承租方与耳街公司变更或解除案涉合同，案涉房屋也由汪江、蒋宝继续使用，汪江也于2016年3月16日交付租金和商管费24636元。此后汪江拖欠租金和商管费，仅口头申请退租，未将房屋交还耳街公司，无权单方解除合同。双方房屋租赁关系一直未予变更或解除，耳街公司亦未收回房屋，一审关于拖欠租金、商管费和物业费的判决正确，应予以维持，但涉案租赁合同解除时间应为判决生效之日。汪江称房屋实际由郑爱林使用，也是汪江和蒋宝交付他人使用，不应以其与蒋宝、郑爱林之间的合伙关系为由拒付租金等费用。二、律师费有发票、代理合同、转账凭证佐证，且该费用符合安徽省律师服务收费标准，按照案涉合同约定，汪江、蒋宝应承担。
蒋宝辩称，同意一审判决第一项，对一审判决第二项的租金数额无异议。但涉案合同是其与汪江签订的，应共同支付房租后，按照各自实际使用的面积及股份进行分割负担，其仅应支付实际由其所使用面积的租金，汪江所使用面积的租金不应由其负担。对一审判决的物业费无异议，律师费有异议，其一直在正常缴纳房租，不应承担律师费。
耳街公司向一审法院起诉请求：1.汪江、蒋宝支付拖欠的租赁费及商管费共计179576元；2.汪江、蒋宝支付拖欠的物业费3000元；3.汪江、蒋宝承担违约金43098.24元（自2017年1月16日起拖欠租金179576元，按拖欠金月2%暂计算至2018年1月15日违约金为43098元，并要求计算至本判决确定的给付之日止）；4.汪江、蒋宝承担律师费5000元；5.本案的诉讼费由汪江、蒋宝承担。
一审法院认定事实：2015年1月13日，耳街公司与蒋宝、汪江签订《商铺委托租赁合同》，约定耳街公司将位于巢湖耳街B313-B332商铺出租汪江、蒋宝经营巢穴舞蹈学校有安然SPA，建筑面积为950.14平米，租赁期限为自2015年1月16日至2019年1月15日止4年，汪江、蒋宝应于2015年1月17日前支付第一年度租金为57008元；2016年1月16日前支付第二年度租金为59859元、商管费25654元；2017年1月16日前支付第三年度租金为125703元、商管费53873元；2018年1月前支付第四年度租金为151962元、商管费65126元；物业管理费为3000元/年，汪江、蒋宝如逾期付款，则应根据所拖欠金额以日千分之一为标准向耳街公司支付违约金，逾期达30日以上的，耳街公司有权单方解除合同，并除违约金外应全额赔偿无过错方的一切相关损失（包括律师费、交通费等）。合同签订后，汪江、蒋宝按约支付了第一年度的租金57008元，蒋宝分别于2016年3月16日交纳租金60877元、2017年5月23日、6月28日支付租金20000元、10000元、郑爱林交纳了租金24636元，合计支付租金172521元。汪江曾向耳街公司申请解除合同，耳街公司未予确认。一审庭审中，该院就合同解除事宜征询双方意见，耳街公司与汪江、蒋宝均表示同意解除合同。另查明，汪江、蒋宝租赁案涉房屋系用于经营巢湖财富纳米养生会馆，巢湖财富纳米养生会馆系由汪江、蒋宝、郑爱林等人合伙经营。
一审法院认为:耳街公司与汪江、蒋宝自愿签订《房屋租赁合同》，内容符合法律规定，应为有效，双方应按合同约定履行合同义务。根据合同约定，汪江、蒋宝应于2017年1月16日前支付前三年度租金、商管费计322097元，但汪江、蒋宝仅支付租金等计172521元，尚欠耳街公司租金等计149576元（322097元-172521元），现耳街公司主张，该院予以支持。汪江辩称其已向耳街公司申请解除合同，且耳街公司接受了案外人郑爱林交纳的租金，故其与耳街公司之间的租赁合同已实际解除，但耳街公司对此并不认可，汪江虽向耳街公司申请退租，但其并未实际将租赁房屋返还给耳街公司。从租赁合同约定的内容来看，合同并未赋予汪江单方解除合同的权利；郑爱林系与汪江、蒋宝合伙经营巢湖财富纳米养生会馆，耳街公司收取郑爱林交纳的租金时不能确认郑爱林交纳租金的行为是郑爱林的个人行为，或是代表汪江或者合伙体的行为，故对汪江的上述辩称意见，该不予采信。耳街公司要求汪江、蒋宝支付物业费3000元律师费5000元，具有合同依据，该院予以支持。耳街公司要求汪江、蒋宝支付月利率2%逾期付款违约金依据不足，关于逾期付款违约金，该院自2017年1月17日起按同期同类银行贷款利率予以计算。庭审中双方均同意解除双方之间的租赁合同关系，系当事人意思自治，也不违反法律、法规强制性规定，为防止损失进一步扩大，该院在本案中一并予以处理，解除时间应以双方就合同解除事宜达成一致意见之日即2018年3月27日予以确定。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决：一、耳街公司与汪江、蒋宝于2015年1月13日签订的《商铺委托租赁合同》自2018年3月27日起解除；二、汪江、蒋宝应于判决生效之日起十日内支付耳街公司租金149576元，并自2017年1月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金至判决确定的履行期限届满之日止；三、汪江、蒋宝应于判决生效之日起十日内支付耳街公司物业费3000元、律师费5000元，计8000元；四、驳回耳街公司的其他诉讼请求。案件受理费4760元，简易程序减半后收取2380元，由耳街公司承担380元、汪江、蒋宝承担2000元。
二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。耳街公司提供转账凭证一份，证明律师费实际已支付。汪江质证认为真实性无异议，该笔转账发生在一审之后，产生时间是2018年8月7日，不排除是为本次诉讼进行的过账行为。蒋宝质证认为其正常交租金，律师费不应由其承担。
对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于涉案租赁合同的解除。汪江上诉主张其与蒋宝于2016年3月14日向耳街公司提交申请，要求解除涉案租赁合同，故涉案租赁合同的解除时间应为2016年3月14日。汪江与蒋宝虽于该日提交申请，但该申请仅系合同一方的意思表示，耳街公司对此未予认可，各方也未按照申请所述重新订立租赁合同，应视为各方就涉案租赁合同的解除未达成一致意见。此后，汪江、蒋宝也未将涉案房屋交还耳街公司，并按涉案合同约定的租金标准实际缴纳租金，由此可见，涉案租赁合同在该时间节点并未实际解除。故对汪江的该节上诉理由，不予采信。耳街公司、汪江及蒋宝在2018年3月27日一审庭审中，均同意解除涉案租赁合同，一审法院依据各方当事人意思自治，判决涉案租赁合同于该日解除，并无不当。
关于租金、管理费。涉案租赁合同的签订主体系巢湖耳街公司与汪江、蒋宝，合同同时明确约定汪江、蒋宝应于2017年1月16日前支付第三年度租金、商管费179576元，其二人未按时足额支付构成违约，一审判令汪江、蒋宝支付耳街公司下剩余租金、管理费149576元，并自2017年1月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金至判决确定的履行期限届满之日止并不不当。至于汪江、蒋宝与郑爱林等人合伙组织的解散、内部清算，并不影响涉案合同的租金等费用的支付。汪江主张其应与蒋宝按各自实际使用面积承担租金等费用缺乏事实及法律依据，不予支持。
关于物业费、律师费的负担。涉案合同明确约定了物业费3000元/年，耳街公司依据合同约定履行代收职责，一审判令汪江、蒋宝支付物业费并无明显不当。同时合同还约定违约方应全额赔偿无过错方的包括律师费在内的相关损失，现耳街公司为主张权利已实际支付律师费5000元，依据双方合同约定，应由汪江、蒋宝负担。
综上，汪江的上诉理由均不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3452元，由汪江负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一八年九月十三日
书记员 鲍晶晶
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。