四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川04民终1293号
上诉人（原审被告）：付祖承，男，1940年9月15日出生，汉族，攀煤集团退休工人，户籍地四川省攀枝花市西区。
上诉人（原审被告）：陈如霖（系付祖承之妻），女，1947年12月22日出生，汉族，户籍地重庆市江津区。
以上二名上诉人共同委托诉讼代理人：王赟，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201310192522。
被上诉人（原审原告）：林彦，女，1973年6月24日出生，汉族，住四川省盐边县。
委托诉讼代理人：胡万富，盐边县桐子林法律服务所法律服务工作者，证号：32303021100183。
被上诉人（原审被告）：王世荣，男，1945年5月17日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。
委托诉讼代理人：牟茂明（系王世荣之妻），女，1951年6月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。
委托诉讼代理人：王平（系王世荣之子），男，1971年2月17日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。
上诉人付祖承、陈如霖因与被上诉人林彦、王世荣房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2017）川0403民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人付祖承、陈如霖及其共同委托诉讼代理人王赟，被上诉人林彦及其委托诉讼代理人胡万富，被上诉人王世荣及其委托诉讼代理人牟茂明、王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付祖承、陈如霖上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人林彦的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.付祖承擅自将夫妻共有房屋出售给王世荣后，付祖承的妻子陈如霖及时表示了反对，因此付祖承与王世荣之间签订的房屋买卖协议因陈如霖的反对而应视为无效。王世荣在明知陈如霖反对，其未合法取得案涉房屋产权的情况下，不但未将案涉房屋退回，反将房屋非法转卖给林彦，林彦在明知王世荣未合法取得案涉房屋产权的情况下，依然与王世荣签订房屋买卖协议，王世荣与林彦恶意串通损害了陈如霖的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，王世荣与林彦之间签订的房屋买卖协议应为无效合同。一审法院对付祖承与王世荣之间签订的房屋买卖协议效力不予审查，而直接认定王世荣与林彦之间签订的房屋买卖协议有效，属于事实认定错误；2.本案应首先适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国婚姻法》司法解释等对付祖承与王世荣之间签订的房屋买卖协议效力进行审查。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权变动应以登记为准，涉房不动产属于《中华人民共和国物权法》第十五条规定的“法律另有规定”的情况，即涉房不动产合同应登记后生效，一审法院断章取义适用法律规定，系法律适用错误；3.本案中林彦并非善意取得；4.根据合同相对性原则，付祖承、陈如霖并非本案适格被告。一审法院排除对付祖承与王世荣之间签订的房屋买卖协议效力的审查，但又在判决中突破合同相对性原则，判决付祖承、陈如霖承担责任，系适用法律错误。
林彦辩称:1.上诉人的上诉理由歪曲了基本事实；2.上诉人未提供证据证明林彦的购买行为并非善意取得；3.一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王世荣辩称：1.买卖房屋是协议当事人的真实意思表示；2.买方对房屋均为有偿善意取得；3.一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
林彦向一审法院起诉请求：1.请求确认位于四川省攀枝花市西区沿江二村2-2#房屋（房屋产权证号为攀房权证西房改字第××号）的所有权归林彦；2.诉讼费由付祖承、陈如霖、王世荣承担。在一审案件审理过程中，林彦将诉讼请求变更为：1.请求依法确认林彦与王世荣签订的住房转让协议有效；2.判令付祖承、陈如霖、王世荣协助林彦办理房屋产权变更登记手续，过户费林彦自愿承担；3.由王世荣承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年9月15日，王世荣与付祖承签订《房屋转让协议》，协议约定付祖承将其所有的位于四川省攀枝花市西区沿江二村2-2#的房屋一套以13400元的价格转让给王世荣，自协议签订之日起房屋的所有权归王世荣所有，《房屋转让协议》有付祖承、王世荣及见证人曹某签字。2002年2月19日王世荣与林彦签订《住房转让协议书》，将上述从付祖承处购得的房屋转让给林彦。林彦支付购房款14800元后，占有使用房屋至今。从林彦向法庭提交的房产证证实，诉争房屋房产证号为：攀房权证西房改字第××号，房屋坐落：四川省攀枝花市西区沿江二村2-2#，建筑面积：50.64平方米，房屋所有权人为付祖承，房产证填发日期是2002年5月28日。付祖承、陈如霖系夫妻关系，于1971年10月14日登记结婚。一审诉讼中，王世荣自愿承担本案诉讼费用，林彦自愿承担办理房屋过户的手续费。
一审法院认为，本案的争议焦点之一：林彦与王世荣签订的《住房转让协议书》是否有效。林彦认为：林彦支付了14800元的购房款，从王世荣处购得房屋，并从2002年实际占有使用至今，林彦与王世荣签订的《住房转让协议书》有效。王世荣认可林彦的主张。付祖承、陈如霖认为：付祖承在与王世荣签订《房屋转让协议》的时候，没有经过产权共有人陈如霖的同意，属于擅自处分共有财产，同时付祖承在与王世荣签订《房屋转让协议》后，并没有办理房屋产权变更登记手续，王世荣并没有取得房屋产权。王世荣将没有取得所有权的房屋转让给他人，买卖协议应当认定为无效。一审法院认为，《住房转让协议书》应当认定为有效合同，评判理由如下：1.《住房转让协议书》的签订是合同双方真实意思的表示。庭审中，王世荣及其妻子牟茂明均认可《住房转让协议书》的有效性，且林彦在购买房屋后，一直占有使用至今；2.林彦与王世荣签订《住房转让协议书》时，虽然没有取得房屋产权证，但王世荣向林彦提供了其与付祖承签订的《房屋转让协议》及付款收据，王世荣与林彦签订《住房转让协议书》后又向林彦提供了交易房屋的房产证，林彦尽到了合理的注意义务，支付了对价，并且占有使用房屋已经十余年，其作为善意第三人的权利，应当优先得到保护；3.根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，是否变更物权登记，不影响买卖合同的效力。对于付祖承、陈如霖提出的，付祖承在与王世荣签订《房屋转让协议》后，并没有办理房屋产权变更登记手续，王世荣并没有取得房屋产权，王世荣将没有取得所有权的房屋转让给他人，买卖合同是无效的辩解理由，一审法院不予采纳；4.根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，对付祖承、陈如霖提出的，付祖承擅自处分夫妻共同财产，未经陈如霖同意，王世荣与林彦之间签订的《住房转让协议书》无效的主张，一审法院认为，本案应当优先保护善意第三人林彦的合法权利。陈如霖可以就付祖承擅自处分夫妻共同财产另案提起赔偿之诉，在本案中不予处理。
一审法院认定本案的争议焦点之二：林彦与王世荣之间签订的《住房转让协议书》，付祖承、陈如霖是否有协助林彦办理房屋过户手续的义务。林彦认为：林彦购得的房屋，是王世荣从付祖承处购买后转让给林彦的，现在房屋仍登记在付祖承的名下，付祖承、陈如霖有协助林彦办理房屋过户手续的义务。王世荣同意协助林彦办理房屋过户手续，但提出必须有付祖承、陈如霖的配合。一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，王世荣出售的房产系从付祖承处有偿购得，因为王世荣与付祖承签订的《房屋转让协议》未得到全面的履行，付祖承未及时将房屋产权转移登记到王世荣名下，导致王世荣不能单独协助林彦办理房屋过户手续。付祖承、陈如霖虽非林彦和王世荣签订的《住房转让协议书》的当事人，但基于王世荣与付祖承签订《房屋转让协议》的合同义务或后合同义务，付祖承、陈如霖均有与王世荣共同协助林彦办理房屋过户手续的义务。
综上所述，一审法院认为，林彦要求确认其与王世荣签订的住房转让协议有效及要求付祖承、陈如霖、王世荣协助林彦办理房屋过户手续的诉讼请求，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持。王世荣同意林彦的诉讼请求，并自愿承担本案诉讼费用，一审法院予以确认。付祖承、陈如霖提出林彦与王世荣签订的房屋买卖合同无效和不应协助办理过户的主张，于法不符，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法法》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、林彦与王世荣之间签订的住房转让协议有效；二、付祖承、陈如霖、王世荣于本判决生效之日起十五日内协助林彦办理房屋过户手续。（房屋坐落：四川省攀枝花市西区沿江二村2
--2#，房产证号：攀房权证西房改字第××号）案件受理费170元，减半收取计85元,由王世荣负担。
二审中，林彦提交由攀枝花市公安局西区分局宝鼎中路派出所出具的付祖承和陈如霖的《常住人口登记表》各一份。拟证明付祖承的妻子陈如霖于2014年4月29日将户籍从攀枝花市迁往现居住地重庆市江津区德感街道上后街115号1单元2-1，表明其对案涉房屋已实际出售的事实是认可的。付祖承、陈如霖质证认为对证据真实性、合法性无异议，但认为不能达到林彦的证明目的，与房屋买卖无关。且该证据能够证明付祖承与王世荣签订房屋买卖协议时陈如霖在重庆老家居住的事实。王世荣无质证意见。因《常住人口登记表》客观真实，本院予以采纳。
本院同时查明：付祖承、王世荣系邻居。2001年9月15日，王世荣与付祖承签订《房屋转让协议》载明，因签订合同时未发新房产证，付祖承交给王世荣原未买断房屋所有权证一本以及买断后的补交房款等费用收据两张（收据票号分别为NO：0001466和NO：0007603）。王世荣与林彦签订《住房转让协议书》后，将前述两张补交房款等费用收据交予林彦。
二审中，林彦陈述，其持有的攀房权证西房改字第××号《房屋所有权证》原件系王世荣交给其本人。王世荣陈述，该《房屋所有权证》只有付祖承才能领取，但记不清自己怎么取得的。2017年6月3日，付祖承将攀房权证西房改字第××号《房屋所有权证》登报挂失。
一审判决查明的事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、付祖承与王世荣签订《房屋转让协议》以及王世荣与林彦签订的《住房转让协议书》是否有效；二、付祖承、陈如霖是否是本案适格当事人。
关于合同效力问题。付祖承与王世荣签订案涉房屋买卖协议后，付祖承的妻子陈如霖认为付祖承未经其同意，擅自处分夫妻共同财产，王世荣不能合法取得房屋所有权，故付祖承与王世荣签订的房屋买卖合同无效。同时，王世荣在无权处分该房屋的情况下，又再次将房屋转让给林彦，因此，林彦也无权取得案涉房屋的所有权。本院认为，根据查明的事实，王世荣受让付祖承房屋时，支付给付祖承房屋价款13400元，取得付祖承的房屋所有权证以及购房款缴费收据，且有中间人见证，故付祖承与王世荣的意思表示真实。付祖承与王世荣既是单位同事，又系邻居关系，王世荣有理由相信付祖承的卖房行为是夫妻双方共同意思表示。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，陈如霖的抗辩理由不成立。之后，林彦与王世荣签订房屋买卖协议，林彦支付给王世荣房屋价款14800元，取得购房款缴费收据以及付祖承的房屋所有权证原件，并一直占有居住房屋至今已15年余，故林彦符合善意取得条件。陈如霖一审申请三名证人出庭作证，拟证明自己在知道付祖承将房屋转让后即明确提出异议。本院综合分析证人证言，证人均不能清晰的陈述陈如霖提出异议的请求内容，陈如霖也未在合理的期限内寻求法律途径维权，且付祖承、陈如霖于诉讼中未提出其他证据证明王世荣、林彦有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。另，陈如霖在付祖承转让房屋后，于2014年将户籍迁往重庆，进一步表明其以自己的行为同意合同的履行。按照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，从保护交易安全和维护市场诚信交易秩序的角度，一审法院认定付祖承与王世荣签订的《房屋转让协议》以及王世荣与林彦签订的《住房转让协议书》均为有效合同正确，本院予以确认。
关于付祖承、陈如霖是否是本案适格当事人。房屋买卖合同中买受人购买房屋的权属不能仅仅依据当事人的合同约定而发生变动，还需办理登记过户才能产生物权变动的效果，所以买受人签订合同取得的是房屋的过户登记请求权。基于付祖承、王世荣、林彦连环购房合同的有效性，本案林彦已实际依法取得了对诉争房屋的占有、使用权，并已接受了诉争房屋的原始房屋产权证，因此其请求出卖人转移房屋所有权即办理所有权变更登记的请求权具有物权性质，应受各自合同的约束。付祖承、陈如霖虽未将本案诉争房屋直接出卖给林彦，其与林彦并无房屋买卖合同关系，但付祖承、陈如霖作为出卖人之一，且是本案诉争房屋登记的权利人，其权属的变更登记程序必须从房屋的登记权利人启动，林彦的过户登记请求权必然涉及付祖承、陈如霖履行相应的义务。因此付祖承、陈如霖上诉认为其不是本案适格当事人，不具有协助林彦办理过户登记手续的义务不符合事实及法律规定，本院不予支持。
综上所述，上诉人付祖承、陈如霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元，由上诉人付祖承、陈如霖负担。
本判决为终审判决。
审判长 万伟
审判员 董敏
审判员 熊疆
二〇一七年十一月二十九日
书记员 刘英