中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2017)最高法民终378号
上诉人（原审原告）：范开学，男，汉族。
委托诉讼代理人：范林刚，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司，住所地山东省日照市海曲东路288号。
法定代表人：袁嘉骅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔强，北京市通商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李其师，北京市通商律师事务所律师。
原审第三人：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地山东省日照市泰安路78号。
法定代表人：KINGJACQUELINE，该公司董事长。
上诉人范开学因与被上诉人日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司（以下简称衡悦公司）以及原审第三人山东舒斯贝尔置业有限公司（以下简称舒斯贝尔公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省高级人民法院（以下简称一审法院）（2016）鲁民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。范开学的委托诉讼代理人范林刚、ＸＸＸ，衡悦公司的委托诉讼代理人崔强、李其师到庭参加诉讼。舒斯贝尔公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范开学上诉请求：1.撤销(2016)鲁民初字第28号民事判决；2.判决停止对舒斯贝尔新天地第006幢1单元103号房屋（面积1901.12平方米）及舒斯贝尔新天地第006幢1单元303号房屋（面积2583.96平方米）的执行；3.确认范开学对上述房屋享有所有权；4.本案一、二审诉讼费由衡悦公司负担。事实和理由：（一）没有证据证明涉案房屋未能办理过户登记是范开学原因所致。涉案房屋未能办理过户登记手续是舒斯贝尔公司、衡悦公司造成的。1.范开学与舒斯贝尔公司签订的两份《商品房买卖合同》约定，舒斯贝尔公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。舒斯贝尔公司未按该条款约定提供办理权属登记的资料，导致房屋过户不能。衡悦公司提供的一审法院就另案作出的(2014)鲁民初字第12号生效判决载明，舒斯贝尔公司直至2014年3月27日才为衡悦公司完成办理了小房产证，说明衡悦公司知道办证的决定权在舒斯贝尔公司。同一项目中其他购房者取得了购房发票或缴纳了公共维修基金，仍因舒斯贝尔公司原因不能办理过户手续。有一系列法院生效的裁定书可以证明。2.衡悦公司恶意查封导致涉案房屋后续无法办理过户。3.未能办理房屋登记还有一种可能的原因是因房屋登记部门的原因造成的。（二）衡悦公司与舒斯贝尔公司实质上是合作开发经营关系，范开学所购房屋是衡悦公司退购的房屋。衡悦公司在与舒斯贝尔公司的诉讼中申请财产保全，查封已经卖给范开学的财产，侵害其财产权益，主观恶意明显。（三）一审法院以衡悦公司的实际办证日期作为范开学应当办证的比较期限或最后期限，没有合理依据。（四）舒斯贝尔公司拒绝向范开学出具正式的购房发票，亦未按照合同要求，提供办理过户所需要的法定资料，用于房屋过户，导致范开学无法缴纳公共维修基金和契税，也不能办理过户手续，范开学是受害方。一审法院将涉案房屋未能过户的原因认定为是范开学未缴纳公共维修基金和取得购房发票，属于适用法律错误。
衡悦公司答辩称，(一)涉案房屋登记在舒斯贝尔公司名下，属于该公司财产。范开学请求中止执行，应当同时满足法定的四项例外条件。范开学提供的支付购房款的证据显示的付款主体、收款主体错误，付款时间、付款方式错误，款项用途错误，不能证明范开学支付了购房款。（二）范开学与舒斯贝尔公司恶意串通、虚构交易，试图以明显不合理的低价转移资产，逃避舒斯贝尔公司的债务，损害衡悦公司利益，双方签订的《商品房买卖合同》无效。（三）范开学在法院查封之前，未实际占有涉案房屋。范开学至今未缴纳专项维修基金，不可能合法占有房屋。（四）范开学未缴纳专项维修基金、契税，未取得购房发票，必然无法办理过户登记手续、无法取得房屋产权证书，范开学对此负有过错。
范开学向一审法院提起诉讼，请求：1.依法判令停止对舒斯贝尔新天地第006幢1单元103号房（合同号2012101110048面积1901.12平方米）、舒斯贝尔新天地第006幢1单元303号房（合同号2012101110050面积2583.96平方米）的强制执行，并解除查封；2.依法确认上述价格共计3000万元人民币的两处房产归范开学所有；3.衡悦公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，2011年11月18日，出借人范开学与借款人舒斯贝尔公司签订借款合同，约定：一、借款金额：人民币1500万元。二、借款期限：壹个月整（自2011年11月18日至2011年12月17日止)。三、出借人按借款方要求将人民币1100万元整汇入胡兆文在中国银行现代城支行账户，将人民币400万元汇入舒斯贝尔公司在日照银行港口支行的账户。四、借款利息：月息3%,即人民币45万元整。同日，日照市新宇矿业有限公司（以下简称新宇公司）分别向胡兆文、舒斯贝尔公司汇款1100万元、400万元。舒斯贝尔公司向新宇公司出具收款凭证，载明：借款1500万元。2012年5月18日，新宇公司向舒斯贝尔公司在中国农业银行的账户汇款500万元；向舒斯贝尔公司在日照银行港口支行的账户汇款1000万元，用途为购房款。舒斯贝尔公司向新宇公司出具收款凭证，载明：新天地三期商业房款1500万元。2012年10月11日，范开学与舒斯贝尔公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人范开学购买舒斯贝尔公司开发的舒斯贝尔新天地第006幢1单元103号、303号房产，建筑面积分别为1901.12平方米、2583.96平方米，每平方米单价为6688.90元，103号的总金额为12716402元，303号的总金额为17283850元。出卖人应当在2012年10月30日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人于签约之前一次性付清全部房款。涉案房产的总房款为30000252元。2012年10月25日，日照金都物业管理有限公司（系舒斯贝尔新天地的物业公司，以下简称金都物业公司）与范开学签署《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》，将涉案的两套房屋交付给范开学。2014年1月21日，舒斯贝尔公司完成了舒斯贝尔新天地工程的竣工验收备案。2014年3月27日，舒斯贝尔公司为衡悦公司购买的舒斯贝尔新天地中的其他房产办理了房屋所有权证书。2014年6月13日，一审法院向日照市房地产管理局发出（2014)鲁民一初字第12—2号协助执行通知书，要求协助查封舒斯贝尔公司开发的舒斯贝尔新天地商业项目中登记在范开学名下的房号为103/303的房产。2014年8月11日，新宇公司出具证明，称其于2011年11月18日、2012年5月18日分别向舒斯贝尔公司支付的各1500万元，系范开学经其公司账户向舒斯贝尔公司支付2012年10月11日商品房买卖合同的购房款。2014年8月26日，涉案的103号房产处于待出售状态。2015年4月15日，范开学与宋勇的委托人刘焕刚签订《房屋租赁合同》，约定范开学将103号房出租给宋勇，租赁期限为5年,自2015年4月15日起至2020年8月14日止，年租金为50万元，自2017年起逐年上增8%。2015年7月17日，范开学与张红燕签订《房屋租赁合同》，约定范开学将303号房出租给张红燕，租赁期限为10年，自2015年7月17日起至2025年7月17日止。年租金为55万元，自2016年起逐年递增8%。范开学未交纳涉案房产的维修基金和契税。
一审法院另认定，新宇公司成立于2005年2月，注册地为日照市岚山区安东卫街道秋水村，法定代表人为范华，实际控制人为范华之父范开学，注册资本金1亿元人民币，实收资本1亿元。股东为范青（持股比例30%)、庞尊芬（持股比例16%)、范华（持股比例4%)、刘兆华（持股比例50%)。上述股东均与范开学有亲属关系：庞尊芬系范开学之妻，范华（曾用名范中华)、范青系范开学之子，刘兆华系范开学妻妹庞尊荣之女孟爱华的丈夫。2016年7月26日，新宇公司的股东刘兆华、范青、范华、庞尊芬联合出具《股东说明书》，称范开学系用新宇公司的账户向舒斯贝尔公司支付3000万元购房款,款项来源于范开学，未侵占新宇公司的财产权益，也未侵占股东权益。一审法院再认定，衡悦公司与舒斯贝尔公司商品房买卖合同纠纷一案，一审法院于2014年6月13日作出（2014)鲁民一初字第12号民事裁定，查封了涉案房产。2015年1月23日作出（2014)鲁民一初字第12号民事判决，判令舒斯贝尔公司向衡悦公司支付超付的购房款和工程款24975006.40元及违约金33217447元。衡悦公司申请执行。一审法院于2015年4月22日立案执行，后本案指定由日照市中级人民法院执行。在执行过程中，范开学向一审法院提出书面异议，称日照市中级人民法院于2015年8月17日口头通知异议人将对涉案的103号、303号房产进行评估、拍卖。范开学认为拍卖上述房产侵害了其合法权益，故向一审法院提出案外人异议。一审法院于2016年2月4日作出（2015)鲁执异字第7号民事裁定，认为范开学的异议理由不能成立，驳回范开学的执行异议。范开学不服，向一审法院提起本案诉讼。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。针对以上四个条件，分述如下：一、范开学与舒斯贝尔公司于2012年10月12日签订了涉案房产的《商品房买卖合同》，一审法院于2014年6月13日作出(2014)鲁民一初字第12号民事裁定和（2014）鲁民一初字第12-2号协助执行通知书，查封了涉案房产。即涉案购房合同签订于法院查封之前。二、2012年10月25日，金都物业公司与范开学签署《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》，将涉案的两套房屋交付给范开学，即范开学在查封之前已合法占有了涉案房产。三、2011年11月18日，范开学通过新宇公司的账户将出借款1500万元汇给舒斯贝尔公司及其指定的账户。2012年5月18日，新宇公司向舒斯贝尔公司汇款1500万元，收款凭证中载明该款项的用途是新天地三期商业房款。衡悦公司认为不能将新宇公司的汇款认定为范开学的个人购房款。一审法院认为，根据本案已查明的事实，范开学系新宇公司的实际控制人，新宇公司的股东亦认可范开学个人通过公司账户向舒斯贝尔公司支付购房款的事实。虽然2011年11月18日的款项性质是借款，但范开学和舒斯贝尔公司均认可后来将该笔借款转化为购房款。一审法院认为，该款项性质的转变系范开学与舒斯贝尔公司真实意思的表示，且不违反法律规定，应予确认。至于转化的时间，涉案的《商品房买卖合同》中约定“买受人于签约之前一次性付清全部房款”，该笔借款转化为购房款的时间不得晚于合同签订之日即2012年10月11日，即至迟在2012年10月11日查封之前，范开学已经付清了涉案房屋的全部购房款。四、2014年1月21日，舒斯贝尔公司完成了舒斯贝尔新天地工程的竣工验收备案。2014年3月27日，舒斯贝尔公司已经为衡悦公司购买的舒斯贝尔新天地中的其他房产办理了房屋所有权证书，即至迟在2014年3月27日就已经可以办理涉案房产的所有权证书。范开学关于没有办理所有权证书的原因是舒斯贝尔公司逾期交房和法院查封所致的主张不能成立，不应支持。根据查明的事实，范开学一直没有交纳公共维修基金，亦没有取得购房发票，故无法办理涉案房产的过户手续，即没有办理过户登记是因范开学自身原因。综上所述，在范开学因自身原因没有办理涉案房产过户登记手续的情况下，其不具有排除对涉案房产强制执行的民事权益。范开学要求不得执行涉案房产的诉讼请求不能成立，不予支持。涉案房产未登记在范开学名下，依据物权法的规定，范开学要求确认其对涉案两套房产享有所有权的依据不足,对其主张一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：驳回范开学的诉讼请求。一审案件受理费191800元，由范开学负担。
本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。范开学提交了十二组证据，分别是：证据1，2017年6月30日，山东省日照市德信公证处作出的（2017）日德信证民字第4128号《公证书》。证明舒斯贝尔公司欠缴土地增值税等多种税款，一直以来都在日照市地方税务局的公告欠税名单中。证据2，山东省日照市东港区人民法院（2016）鲁1102执异118号执行裁定书。证明舒斯贝尔公司在另案中作为被执行人在办理权属登记时没有按照规定缴纳税款，不动产登记部门拒绝办理权属分权变更登记，案外人无法取得所竞买的楼房权属证书。范开学未能办理房产证没有过错。证据3，《土地登记卡》及《登记卡续表》。证明涉案房屋所在的日国用（2011）第438号国有土地被包括山东省青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）、山东省日照市中级人民法院（以下简称日照中院）等法院查封和轮候查封，导致地上房屋无法办理房屋过户手续。证据4，档案目录及《情况说明》。证明衡悦公司办理房产证是经过日照市房地产管理局专项审批后才获得办理，普通购房者无法按照正常程序获得房屋登记。舒斯贝尔公司就衡悦公司所购买的房屋土地抵押情况专门接受房管局的调查并作了说明。证据5，《日照市公安局取保候审决定书》。证明一审审理过程中金明因存在被取保候审的特殊情况无法正常出庭，不能因此否定其书面证言的证明作用。证据6，《公证书》。证明2015年6月份以前金明是舒斯贝尔公司董事长和法定代表人，范开学向舒斯贝尔公司支付了3000万元购房款，因舒斯贝尔公司拖欠税款等原因，导致该公司无法向范开学开具购房发票，因此无法缴纳契税和住宅专项维修基金，最终导致无法办理房产证。证据7，《日照市人民检察院审查起诉阶段委托辩护人/申请法律援助告知书》。证明舒斯贝尔公司因欠缴大量税款，涉嫌逃税罪，被日照市人民检察院审查起诉。证据8，《日照市中级人民法院协助执行通知书》。证明涉案房屋所在的日国用（2011）第438号土地使用权在2013年4月15日至2015年4月15日期间，因舒斯贝尔公司与案外人纠纷被日照中院予以查封，因土地被查封，无法办理正常房屋过户手续。证据9，日照中院(2015)日执字第5号执行裁定书，证明涉案房屋所在的土地使用权被多名申请执行人申请财产保全，被多家法院轮候查封，无法办理房屋过户登记手续。证据10，日照市政府“行风在线”网络版网页打印件，证明日照市房屋主管部门回复舒斯贝尔新天地小区大量房屋因多家法院判决和裁定，且税务部门正在对其审计，无法办理房屋过户手续。证据11，青岛中院（2015）青执异字第37号执行裁定书，日照中院（2015）日执异字第40号执行裁定书，日照中院(2016)鲁11执异7号执行裁定书，证明舒斯贝尔公司与多家企业存在大额借款纠纷，导致其开发的房屋被法院查封，其他购房人即使取得了发票、缴纳了税款、公共维修基金等，仍然未能取得房屋过户。是否取得发票和缴纳税费等并不能决定能够办理涉案房产权证。证据12，青岛中院（2015）青执异字第39号执行裁定书，证明购买了舒斯贝尔公司房屋的其他购房人即使只取得收据，没有发票和其他税费手续，也不能取得房屋登记手续，需要通过提出执行异议来保障自身权益。
衡悦公司对以上证据发表质证意见：1.对证据1公证书的真实性认可，对关联性、证明目的不认可。《公证书》所涉内容为2016年二季度、2017年一季度纳税人欠税情况，涉案房屋查封时间是2014年6月13日，舒斯贝尔公司是否欠税与本案无关。涉案房屋未能及时过户，是因为范开学与舒斯贝尔公司之间存在借贷法律关系，无实际过户行动，范开学未缴纳公共维修基金、未缴纳契税、未取得购房发票所致。舒斯贝尔公司在2013年2月至6月，陆续为衡悦公司开具了10张购房发票，累计金额超过3.26亿元人民币。舒斯贝尔公司在该期间还为其他主体开出过9张购房发票，不存在不能开具购房发票的情况。2.对证据2山东省日照市东港区人民法院（2016）鲁1102执异118号执行裁定书的真实性、合法性无法核实，范开学未提供证据原件。对关联性、证明目的不认可。该份证据涉及事项发生在2016年10月，舒斯贝尔公司是否在两年半之后欠税与本案无关。3.对证据3土地登记卡及登记卡续表的真实性认可，对关联性、证明目的不认可。涉案土地查封期间，很多业主都办理了过户手续和房屋产权证书，涉案土地是否被查封与能否办理房屋过户手续无关。范开学没有办理房屋过户手续的意思和行动，涉案房屋没有办理过户手续是范开学造成的。4.对证据4档案目录及情况说明的真实性、合法性不认可，关联性、证明目的不认可。情况说明证实涉案土地是否被查封，与范开学是否办理过户手续无关。只要舒斯贝尔公司出具说明，就可以办理过户手续。在涉案房屋查封之前，范开学没有办理过户手续的意思和行动，没有过户是范开学的原因造成的。5.证据5范开学没有提供证据原件，对其真实性、合法性无法核实。对证据6、7的真实性认可。对上述证据的关联性、证明目的不认可。金明在起诉之前已被取保候审，金明完全有能力在一审开庭时出庭作证，该证据不是新的证据。6.对证据8、9、10、11、12质证认为，证据的真实性、合法性无法核实，范开学没有提供证据原件，对关联性、证明目的均不认可。上述五份证据产生于涉案房屋查封之后，不能证明范开学不存在过错。
证人金明出庭作证，证明的主要内容是：舒斯贝尔公司与范开学签订了《商品房买卖合同》以后，范开学曾找过金明几次要求办证，舒斯贝尔公司一直没有给办理。客观原因是因为给日照银行股份有限公司出具了购房发票之后引起了土地增值税问题，主观上不愿给范开学出具发票是因为出具发票土地增值税会增多。发票由舒斯贝尔公司到税务部门领取，然后由该公司开具。自2012年10月份开始，断断续续开了几张。范开学向其要发票，但后来没有了。衡悦公司对金明证人证言质证认为，金明完全有能力在一审开庭时出庭作证，其证人证言不构成新的证据。对证言的真实性、合法性不认可，对证明目的不认可。金明是舒斯贝尔公司唯一的股东和法定代表人，与本案有利害关系，其证言不具备证明效力。
本院对证据1、证据3、证据6、证据7的真实性、合法性、关联性予以确认。证据2、证据11、证据12，系青岛中院、日照中院等法院作出的一系列生效裁判文书，该组裁判文书系从中国裁判文书网上获得。根据《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》第二条规定，中国裁判文书网是全国法院公布裁判文书的统一平台。对于发生法律效力的裁判文书，该规定第七条、第十五条规定，在裁判文书生效之日起七个工作日内在互联网公布。在互联网公布的裁判文书，除依照本规定要求进行技术处理的以外，应当与裁判文书的原本一致。据此，在衡悦公司没有提供证据证明生效裁判文书虚假的情况下，本院对其证明力予以确认。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：涉案房屋未办理过户登记是否是范开学自身原因所致。
本院认为，本案系衡悦公司申请执行舒斯贝尔公司名下被查封的房屋时，范开学以案外人身份就执行标的提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，范开学就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证义务。本案中，范开学提供了其与舒斯贝尔公司签订的《商品房买卖合同》、付款凭据、《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》及《房屋租赁合同》等，证明范开学是涉案房屋的权利人。二审审理期间，范开学又提供了公证书、涉案《土地登记卡》、《登记卡续表》及系列生效裁判文书等证据，用以证明涉案房屋因舒斯贝尔公司的原因没有给范开学开具购房发票，范开学因此无法缴纳住宅专项维修基金，亦无法办理房屋过户手续。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。据此，舒斯贝尔公司作为涉案房屋的销售方，在范开学向其支付购房款后，负有向范开学开具购房发票的义务。对没有开具发票的原因，舒斯贝尔公司原法定代表人金明出庭作证，证明因该公司没有缴纳相关税费等原因，不愿也无法向范开学出具购房发票。证人金明作证程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，双方当事人对证人进行了询问，对证人证言进行了质证。证人金明是有关事实的亲历者，与双方当事人均无利害关系，其证人证言具有客观性，应当作为认定案件事实的根据。范开学提供的《土地登记卡》、《登记卡续表》证明涉案土地因舒斯贝尔公司原因自2013年以来陆续被法院查封至2018年。青岛中院、日照中院等法院的一系列生效文书亦证明，舒斯贝尔公司出售的其他房屋在购房户取得购房发票、缴纳了住宅专项维修基金及税款的情况下，依然无法办理房屋登记过户手续。上述证据之间可相互印证，能够证明因舒斯贝尔公司原因没有给范开学出具购房发票，且即使在取得购房发票的情况下，舒斯贝尔公司亦无法为涉案房屋办理过户登记手续。关于住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该项资金的缴纳以购房发票为计算依据。因舒斯贝尔公司不向范开学出具购房发票，住宅专项维修资金亦无法缴纳。综上，范开学关于涉案房屋没有办理过户手续非其原因所致的主张成立，本院予以支持。一审法院认定系范开学原因导致涉案房屋未能办理过户手续错误，本院予以纠正。范开学对涉案房屋提出的异议符合《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定范开学不具有排除对涉案房屋强制执行的民事权益有误，本院予以纠正。涉案房屋所有权的归属并非判断范开学执行异议成立与否的前提，范开学对此可以另寻法律途径解决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省高级人民法院（2016）鲁民初28号民事判决；
二、不得执行舒斯贝尔新天地第006幢1单元103号房屋（合同号2012101110048）及舒斯贝尔新天地第006幢1单元303号房屋（合同号2012101110050）。
一、二审案件受理费各191800元，由日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴晓芳
审判员 宋春雨
审判员 谢爱梅
二〇一七年十二月二十八日
书记员 李 颖