杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第1949号
原告：杨迪。
委托代理人：郑剑锋，浙江海浩律师事务所律师。
委托代理人：沈施，浙江海浩律师事务所律师。
被告：杭州美润房地产有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道上文山社区。
法定代表人：杨正龙，董事长。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
第三人：中信银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市延安路88号。
代表人：方合英，行长。
委托代理人：祝赟，分行员工。
委托代理人：洪佳伟，分行员工。
原告杨迪诉被告杭州美润房地产有限公司（以下简称美润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理，后中信银行股份有限公司杭州分行（以下简称中信银行）作为第三人参加庭审。本院依法组成合议庭分别于2014年8月25日、2014年12月12日、2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告杨迪的委托代理人沈施，被告美润公司的委托代理人徐骏，第三人的委托代理人祝赟、洪佳伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨迪诉称：2011年2月26日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，由杨迪购买美润公司开发的“玉榕庄”7幢7-4室商品房一套，总价款计4475056元。合同签订后，杨迪支付了购房款。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应在2013年12月31日前，将符合下列交付条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格并取得建筑工程竣工验收备案证明；2、取得应由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。”《商品房买卖合同》第十条约定：逾期交房不超过180日的，出卖人应按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人按购房款的1%向买受人支付违约金。《合同》附件八（《补充协议书》）第六条同时约定：因“市政配套的批准与施工延误……，导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期”。2013年12月5日，美润公司向杨迪发出了一份《玉榕庄项目延期交付致歉信》，称当时“项目主体已基本完成，正在进行园区绿化相关配套设施完善工作和验收工作，鉴于该客观原因，……商品房在原定交付期限内（2013年12月31日）无法实现交付”，同时表示，将严格履行《商品房买卖合同》约定的责任和义务，承担相应的逾期交付违约责任。2014年6月26日，美润公司再次发出《玉榕庄项目延期交付致歉信》，称“玉榕庄项目红线范围以内的工程建设已全部完成，因项目周边市政配套尚未施工完成，故仍无法交付”。但实际上，经该项目的另一业主田勇于2014年6月30日向杭州市余杭区住房和城乡建设局咨询，杭州市余杭区住房和城乡建设局出具《关于2014年第84号信访交办单的答复意见》称：“截止2014年6月30日华元玉榕庄项目未组织竣工验收、未通过竣工规划核实、未办理竣工验收备案。”据此，杨迪于7月2日委托律师致函美润公司解除合同。杨迪认为，根据以上事实，美润公司未能按期交付商品房显然并非因“市政配套的批准和施工延误”所致。现美润公司不仅逾期交房已超过180日，还编造虚假的理由，试图逃避其应负的违约责任，已严重违背诚实信用原则。杨迪完全有权按约并依法行使合同解除权，美润公司理应及时返还杨迪已付的购房款。虽然根据《合同》第十条的约定，买受人据此行使合同解除权的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）后30天内退还购房款。但杨迪认为，根据相关法律规定，美润公司在合同解除后退还购房款系其法定义务。美润公司作为房地产开发企业以格式条款方式对其履行法定义务设置不合理的前提条件，显然加重了购房者的责任和风险，根据《合同法》第40条之规定，该约定应属无效。如果根据该项约定，双方应当先行完成退房手续，将使美润公司在退款前的30天内可以任意处分杨迪预购的商品房。故美润公司理应在合同解除时，或者至少是在双方共同办理了撤销预告登记手续的同时退还购房款。根据相关法律规定，原、被告解除合同后，美润公司相当于无偿占用了杨迪500余万元资金达三年半以上。故原《合同》约定的购房款1%“违约金”标准明显过低并且不合理，既不足以弥补杨迪资金的正常利息损失，又导致了美润公司反而可以因其违约行为获益，同时还变相鼓励了美润公司无限期违约。因此，杨迪要求按日参照银行三年期贷款逾期利率，增加违约金至每日万分之二点一标准，是完全合理的。
另外，为购房事宜，2011年5月15日，杨迪与中信银行、美润公司签订了编号为（2011）信银杭733271个房贷字第110504号的《中信银行个人购房借款合同》，约定：杨迪为购买案涉商品房向中信银行进行贷款，贷款金额为313万元，杨迪将案涉商品房抵押给中信银行，由美润公司在取得产权证以前提供阶段性连带责任保证（详见第9.1条）。中信银行按约发放了贷款，直接支付至美润公司的指定账户，并办理了预购商品房抵押权预告登记。杨迪按约还本付息至今，截至2015年3月12日，杨迪累计偿还贷款本金为137108.47元，累计偿还利息为780075.05元，累计偿还罚息为15.89元（详见中信银行杭州分行提供的还款计划执行情况）。
原告认为，商品房买卖合同被解除后，为购买案涉商品房而订立的商品房担保贷款合同即《个人购房借款合同》和《自然人保证合同》的合同目的无法实现，应当按照商品房买卖合同司法解释第24条规定予以解除，并按照商品房买卖合同司法解释第25条第2款规定依法处理，即美润公司应当将已收受的购房首付款和已经偿还的贷款本金部分返还给杨迪，并将尚未偿还的贷款本金余额部分及相应利息返回给中信银行杭州分行。
因未能协商解决，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、解除杨迪与美润公司于2011年4月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预982207）及其补充协议；二、解除杨迪与中信银行、美润房地产有限公司于2011年5月15日签订的《中信银行个人购房借款合同》（编号：（2011）信银杭733271个房贷字第110504号）；三、美润公司返还给杨迪购房首付款1345056元及已经偿还部分的购房贷款本金137108.47元（截至2015年3月12日），并支付违约金1095762元（以购房款总额4475056元为基数，按照每日万分之二点一标准，自2011年4月28日起算暂计至2014年7月7日止，此后仍应按照上述标准继续计算至实际清偿日为止）；四、美润公司返还给中信银行尚未偿还部分的购房贷款本金余额2992891.53元（截至2015年3月12日）及相应利息；五、诉讼费用（包括案件受理费和保全费）由美润公司负担。
原告杨迪为证明诉称事实，提交如下证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》及相关附件一份，用以证明原、被告商品房买卖合同法律关系及合同相关约定的事实。
2.美润公司2013年12月5日及2014年6月26日的《玉榕庄项目延期交付致歉信》二份，用以证明美润公司逾期交房超过180日，至2014年12月12日尚未能交房的事实。
3.关于2014年第84号信访交办单的答复意见一份，用以证明美润公司2014年6月30日前仍未符合商品房交付条件且其编造虚假的逾期交房理由的事实。
4.杨迪的交付凭证一组，用以证明杨迪已经履行合同的事实。
5.浙江海浩律师事务所《函》一份，用以证明杨迪已经通过律师通知美润公司解除合同，并要求美润公司承担违约责任的事实。
6.买受人为杨迪、田勇、吴晨曦、周志和与美润公司之间的商品房买卖合同及附件四份，用以证明合同第十条以及附件八的补充协议书都是由美润公司单方起草并重复使用的格式条款，其中合同第十条第一项第二款以及补充协议的第六条第三项的约定加重了买受人杨迪的责任和风险。
7.2014年8月22日由杭州市规划局余杭区规划分局和杭州市余杭区住房和城乡建设局出具的信访答复意见书各一份，用以证明美润公司直至2014年12月12日建设工程的竣工验收尚未完成的事实。
8.杭州市规划局余杭区规划分局于2014年6月23日出具的听证通知书一份以及2014年7月1日每日商报的报道一份，用以证明美润公司逾期交房的真正原因是由于建设工程规划许可批后修改，而不是美润公司陈述的原因的事实。
9.具结书一份，用以证明商品房买卖合同的附件八其实是美润公司为了规避有关部门对合同备案的要求而签订的一份阴阳合同，违反了诚实信用原则的事实。
被告美润公司辩称：一、根据《商品房买卖合同》约定及法律规定，杨迪解除合同的条件不成就，不享有合同的解除权。1、根据《商品房买卖合同》补充协议书第六条第3款约定，因市政配套的施工延误，导致项目无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。本案中，玉榕庄项目周边的道路及供电、供水、污水、电信、燃气等由政府负责建设的配套设施施工延误，且至今未能建设完成。一方面，因市政道路及配套设施未能建成，直接导致玉榕庄项目内供水、污水、供电、燃气、通讯等综合管线设计、施工严重滞后，道路、景观等工程严重滞后，对项目整体工程施工及工期影响非常巨大；另一方面，因市政道路及配套设施未能建成，导致玉榕庄项目无法办理竣工验收，最终致使整个楼盘无法交付使用。鉴于市政道路及其配套设施的原因，根据《商品房买卖合同》的约定，讼争房屋的交付可据实予以延期。因此，美润公司不构成逾期交付，也无需承担逾期交付的违约责任，杨迪主张被告逾期交付超过180天没有事实依据。2、《商品房买卖合同》补充协议书第六条第3款的约定并不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。3、杨迪依据《合同法》第九十三条第2款规定主张解除合同不能成立。《合同法》第九十三条第2款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商品房买卖合同》第十条除了约定“逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同”，还约定了“本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行”。《补充协议》第六条进一步明确约定“市政配套施工延期导致无法交付的，可据实予以延期”。本案中，由于市政道路及其配套施工的原因，被告未能及时交付，并不构成逾期交付，原告解除合同的条件并不成就，无权解除合同。二、杨迪要求美润公司返还购房款并支付违约金没有事实和法律依据。1、杨迪要求美润公司返还购房款并支付违约金是以合同解除为前提，本案中，杨迪不享有合同解除权，其主张返还房款并支付违约金的主张自然也就无法成立。2、退一步讲，杨迪要求将退房的违约金由已付购房款的1%调整增加为每日万分之二点一也显然缺乏依据，且计算有误。3、退房房款必须办理退房手续才能退还房款，退款与退房的手续应该按照商品房买卖合同的约定办理。综上所述，美润公司认为，根据《商品房买卖合同》补充协议约定，因市政配套施工延误，可据实延期交付房屋，答辩人不构成逾期交付，杨迪无权据此解除合同，杨迪的起诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实后依法驳回杨迪的全部诉讼请求。
另作如下补充：一、个人购房借款合同解除应该以案涉商品房买卖合同的解除为前提。因原告无权解除案涉的商品房买卖合同，故其亦无权解除案涉的借款合同，二、被告系案涉借款合同项下的保证人，而非借款人，承担的是保证责任而非还款责任。三、本案同时存在物保和人保。鉴于第三人中信银行已经办理抵押预告登记享有优先受偿权，故第三人中信银行应该首先对案涉房屋处置并受偿。四、假设案涉商品房买卖合同、借款合同均解除的，则被告向第三人中信银行归还的款项与应向原告返还的款项予以抵扣。五、如被告基于借款合同承担保证责任，由此对被告的损失应该由原告承担。请求法庭在判决书中明确被告在承担保证责任后对原告有追偿权。
被告美润公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《公证书》一份，用以证明：（1）截至2014年7月4日止，玉榕庄项目周边的市政道路、排污、天然气、自来水、电力等市政配套均尚未施工完成的事实。（2）玉榕庄项目内已经基本建设完成，但随着市政配套的建设和施工，还会导致项目红线内地下管网、道路、景观等工程与市政工程的衔接而产生的整改、返工等事实。
2.《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》一份，用以证明：（1）玉榕庄项目外部配套包括道路、供电、供水、污水、电信、燃气等的建设主体、建设费用、建设责任等均由政府负责和承担，与被告美润公司无关。（2）截至2014年6月4日，玉榕庄项目外部相关配套工程尚未开始设计、招标、施工的事实。
3.《关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示》一份，用以证明：（1）玉榕庄项目外部市政配套工程迟迟未能施工的事实。（2）被告美润公司早在2011年10月14日，美润公司就已经书面通知余杭区政府及余杭组团管委会，抄送国土局和建设区，积极督促政府要求尽快完成绿汀路及相关配套的设计、施工，以确保小区市政综合管线施工正常进行的事实。
4.《关于要求落实开发余政挂出（2009）65号地块项目基础设计配套工程的报告》一份，用以证明：（1）玉榕庄项目外部市政配套工程迟迟未能施工的事实。（2）美润公司2014年4月10日书面通知余杭区国土局，积极督促政府要求尽快完成道路及通水、通电、通排、通气等配套设施的事实。
5.《关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出（2009）65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告》一份，用以证明：（1）玉榕庄项目外部市政配套工程迟迟未能施工的事实。2、美润公司2014年6月12日书面通知余杭区国土局，积极督促政府要求尽快完成道路及通水、通电、通排、通气等配套设施的事实。
第三人中信银行陈述：2011年5月15日，第三人与原、被告签订《中信银行个人购房借款合同》［合同编号：（2011）信银杭733271个房贷字第110504号，以下简称“借款合同”］。借款合同约定，原告向第三人借款人民币313万元，合同利率为贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%，即月利率为5.95‰，并于次年1月1日起按照中国人民银行和原告有关规定调整利率。贷款期限自2011年5月25日至2041年5月25日。该贷款用于购买杭州市余杭区余杭镇玉榕庄7幢7-4室房产，并以该房产为抵押物，为合同项下所负的全部债务提供抵押担保。合同签订后，各方办妥抵押预告登记并取得他项权证（证号：余房预字第11079968号）。借款合同同时约定，被告美润公司为上述借款合同项下对原告的全部债权提供阶段性担保责任保证，担保范围包括借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他所有应付费用。
2014年7月，原告未经第三人同意擅自提出解除所涉房产之《商品房买卖合同》，且被告美润公司也多次表示无法按原告要求承担退房还款义务，根据借款合同16.1条“发生下列行为之一即构成违约行为”：16.1.5明确约定“合同履行期间，甲方擅自处分抵押物，或者甲方的行为足以使抵押物价值减少，乙方要求恢复原状、提供担保遭拒绝”、16.1.9明确约定“甲方或丙方不履行本合同或怠于履行本合同或发生其他可能影响归还乙方贷款的行为。”因此，原告的行为属于借款合同约定的违约行为。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的立法目的是为了避免当事人的诉累，赋予担保权人可以作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求。因此，当出卖人归还房款时应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但是该条款并未规定出卖人及买受人依商品房买卖合同及担保贷款合同约定应承担的其他义务全部予以免除。因此，商品房买卖合同及担保贷款合同即使均被解除，除出卖人归还房款时应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人外，出卖人及买受人仍然应当依商品房买卖合同及担保贷款合同的约定及合同法的规定承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》121条规定，“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向当事人承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”。因此，即使原告提出解除商品房买卖合同的原因是被告的过错，原告未按约定履行借款合同的，仍应向第三人承担违约责任。
原告提出解除商品房买卖合同后，被告多次表示无法按原告要求承担退房还款义务，截至2015年3月12日，原告尚欠本金人民币2992891.53元、利息11510.16元，共计人民币3004401.69元（利息暂算至2015年3月12日，自2015年3月13日起至实际清偿全部债务之日止的利息以3004401.69元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%的150%计收）。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条，第三人有权要求被告归还全部贷款本息。
根据借款合同约定，原告的行为已属违约，第三人有权要求原告承担违约责任，偿还全部贷款本息，要求被告对原告所负的债务承担连带保证责任，且第三人有权依法处分合同项下的抵押房产并享有优先受偿权。
综上，请求法院判令：一、解除（2011）信银杭733271个房贷字第110504号《中信银行个人购房借款合同》；二、被告归还借款本金人民币2992891.53元，支付利息11510.16元，共计人民币3004401.69元（利息暂算至2015年3月12日，自2015年3月13日起至实际清偿全部债务之日止的利息以3004401.69元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%的150%计收）；三、原告承担违约责任，归还本金人民币2992891.53元，支付利息11510.16元，共计人民币3004401.69元（利息暂算至2015年3月12日，自2015年3月13日起至实际清偿全部债务之日止的利息以3004401.69元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%的150%计收），但被告按上述第二条诉讼请求的已承担的还款金额可在原告的还款金额中等额扣减；四、确认第三人对位于杭州市余杭区余杭镇玉榕庄7幢7-4室房产及相应土地折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
第三人中信银行提交如下证据材料：
第一组证据：
1．《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》［（2011）信银杭733271个房贷字第110504号］；
2.借款凭证（借据）；
用于证明原告因购买被告开发的杭州市余杭区余杭镇玉榕庄7幢7-4室房产向第三人申请按揭贷款人民币313万元；第三人履行了该借款合同项下贷款义务；以购买的房产为上述贷款提供抵押担保；被告为上述贷款提供连带保证担保。
第二组证据：
3.《预购商品房抵押权预告登记》（编号余房预字第11079968号），用于证明案涉房屋办理了房屋预抵押登记，抵押权已设立，原告对案涉房屋享有优先受偿权。
第三组证据：
4．原告起诉状，用于证明原告未经第三人同意，擅自处置抵押物，诉求解除案涉房屋的《商品房买卖合同》。
第四组证据：
5.截止2015年3月12日所欠贷款本息清单，用于证明原、被告应当清偿的本金和利息。
为查明本案的事实，本院依职权出示如下证据：1.《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》一份；2.关于华元玉榕庄部分建筑外立面调整事宜的公告一份；3.杭州市余杭区企业投资项目备案通知书（基本建设）二份。
经庭审质证，第三人请法院对原、被告的证据进行审核认定，本院对各方证据认定如下：
（一）原告杨迪提供的证据：美润公司对证据1的真实性无异议，但认为根据相关约定，本案中市政配套迟迟未能施工且至今仍未完工，房屋交付的期限可予以延期，不构成逾期交付，买受人也无权提出退房。对证据2的真实性无异议，但认为该证据证明美润公司在交付期限届满前以及在合同履行过程中已经通知业主无法按时交付，因项目周边市政配套尚未施工完成，导致玉榕庄项目无法正常交付。对证据3的真实性无异议，但认为该份证据恰恰证明了截止2014年6月30日，玉榕庄项目并不具备竣工交付的条件，仍然尚未完成竣工验收。而导致玉榕庄项目无法竣工的原因就在于玉榕庄项目周边市政配套尚未完工。对证据4，真实性无异议，但该证据证明：（1）杨迪首付款为1345056元在2011年4月28日支付。但按揭款313万元在2011年5月25日才支付。（2）暂且不论美润公司是否要支付解除合同的违约金，仅就杨迪诉讼请求中主张违约金的计算方法就是错误的（杨迪按一次性付款来计算）。对证据5的形式上的真实性无异议，但认为该律师函所依据的事实及适用的法律均不当，美润公司已经向杨迪表明，对其提出解除合同和支付违约金的主张有异议。对证据6的真实性无异议，但认为杨迪作为完全民事行为能力人，签订合同时应当预见到相应的后果，也应该遵守相应的诚实守信原则，在商品房买卖合同中均用黑体字提示买受人相应的条款，因此该份合同不存在杨迪陈述的格式合同的情形。对证据7的真实性无异议，反证截至2014年8月22日涉案项目不具备验收条件。对证据8形式真实性无异议，但是该组证据与本案无关，相应的规划外立面的调整与杨迪所购买的房屋无关，不是同一批次的房屋，该规划变更是经过相应的规划设计单位设计同意的，且该变更与业主约定的买卖合同相一致。对证据9的真实性无异议，仅表明网上备案合同的形式与内容，杨迪提供的合同与网上备案的合同一致，该具结书不能证明双方无法签订补充协议，该补充协议即使不去备案，也不能说是无效的。
本院经审核后，对杨迪提供的上述全部证据的真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据。
（二）被告美润公司提供的证据：杨迪对证据1的真实性无异议，但认为仅能证明项目现场的外貌，不能证明美润公司未能按期交付房屋是因为周边的市政配套设施建设延误所致。对证据2有异议，认为该证据既没有任何单位盖章也没有任何人的签名，同时即使根据内容也只能证明政府没有完全履行相关义务，但不能证明美润公司已经履行相关义务，因此该证据既不符合证据的形式要件，内容上也不能证明美润公司的主张。对证据3、4、5有异议，认为均为被告美润公司向政府部门的单方要求，其性质仅仅属于美润公司的陈述性质，不能作为证明案件事实的依据，其中证据5虽然有国土部门的收文章，但仅能证明美润公司曾将文件交给国土部门，不能证明内容的真实性。
本院经审核后，对美润公司提供的证据1的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实，对证据2，结合本院的核实，本院对证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。对证据3、4、5，认为杨迪对证据的异议成立，上述证据不符合有效证据的构成要件，故本院不予确认，但上述证据可作为被告美润公司的陈述使用。
（三）第三人中信银行的证据：原告杨迪对证据真实性均无异议，被告美润公司均无异议。经审核，本院均予以采信。
（四）本院出示的证据：杨迪对证据1的真实性无异议，但是认为在美润公司主体工程没有竣工的前提下，政府的市政配套工程是否完工并非美润公司不能按期交房的原因。对证据2、3的真实性无异议，认为恰好说明是美润公司擅自变更规划导致无法通过规划验收才致使整个项目无法按期竣工交付。美润公司对证据1的真实性无异议，认为该份证据与美润公司提交的证据相一致，证明了市政配套工程在2014年6月份尚未开始施工，其中道路、水电等配套设施未能建设直接导致本项目无法竣工验收。对证据2的真实性无异议，但认为首先本项目中发生外立面变更的是法式房屋，杨迪所购买的为英式房屋不存在外立面变更的情形，其次，在法式房屋业主的买卖合同中，均约定了按照公告的变更后的外立面进行交付，对业主不存在欺诈或者违约的情形，因此该规划设计变更并不违反相关的法律。对证据3的真实性无异议，但认为这属于发改委的项目备案文件，不能证明本案的相关规划情况，与本案无关。
本院对上述证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。
本院根据双方当事人的庭审陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2011年4月28日，杨迪与美润公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预982207），合同约定由杨迪购买美润公司开发的杭州市余杭区余杭镇玉榕庄7幢7-4室，总价为4475056元。合同第九条对交付期限及条件约定如下：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。双方还就其他事项进行了约定。
当日，原告杨迪与被告美润公司还签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，《补充协议书》为美润公司单方制作的格式条款，其中第六条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。《补充协议书》第十五条对买受人行使单方解除合同权的约定如下：1.如发生合同约定买受人可以单方面解除合同的情况且买受人行使单方解除权的，买受人应在收到出卖闪同意退房书面通知之日起的15日内，至出卖人指定的地点签署协议终止合同及其他与合同有关的文件，并协助出卖人共同完成办理注销本合同备案登记手续及预告登记手续（如有）。如由于买受人不配合，导致出卖人不能及时完成注销合同备案登记手续及预告登记手续（如有），因此造成出卖人经济损失的，买受人应向出卖人承担赔偿责任。2.本合同注销备案登记手续及预告登记手续完成后的30日内，出卖人退还买受人全部已付房款，并按照合同约定的违约金标准支付买受人违约金。本合同备案登记及预告登记手续（如有）未经买受人配合注销的，出卖人不向买受人退还房价款。3.如买受人采取银行按揭贷款付款的，商品房买卖合同解除后按揭贷款合同亦作解除，出卖人应先将有关按揭贷款本息部分归还给银行，剩余部分按照上述之约定退还买受人。
合同签订后，杨迪于2011年4月28日支付首付款1345056元，按揭款313万元于2011年5月25日支付。
2013年12月5日，美润公司向包括杨迪在内的玉榕庄项目业主发出《玉榕庄项目延期交付致歉信》一封，主要载明“目前，玉榕庄项目主体已基本完成，正在进行园区绿化相关配套设施完善工作和验收工作，鉴于该客观原因，您所购买的商品房在原定的交付期内（2013年12月31日前）无法实现交付。我司将严格遵循国家相关规定，在确保工程质量的前提下加快工程进度和验收办理进度，确保房屋尽快交付，具体交付日期我司将另行书面通知。同时，我司将严格履行《商品房买卖合同》约定的责任与义务，承担相应的逾期交付违约责任，并在实际交房时与您进行结算”。2014年6月26日，被告美润公司又向包括原告杨迪在内的玉榕庄项目业主发出《玉榕庄项目延期交付致歉信》一封，主要载明“目前，玉榕庄项目红线范围内的工程建设已全部完成，但因项目周边市政配套尚未施工完成，故仍无法向您交付房屋。我司一直在积极与政府相关部门沟通市政配套建设事宜，希望市政配套工程能尽早建设完成，以便我司能尽早将房屋交付。后续进展及具体交付日期，我司将另行书面通知。”
原告杨迪曾委托律师于2014年7月2日向被告美润公司发律师函一份，要求解除案涉《浙江省商品房买卖合同》并要求被告美润公司承担违约责任。
另查明，2014年6月20日，杭州市余杭区住房和城乡建设局出具的《关于2014年第84号信访交办单的答复意见》载明：截止2014年6月30日华元玉榕庄项目未组织竣工验收、未通过竣工规划核实、未办理竣工验收备案。2014年8月23日杭州市余杭区住房和城乡建设局出具的信访答复意见中载明：截止2014年8月22日，该局尚未受到华元玉榕庄项目关于要求建筑工程竣工验收的申请。目前，该项目未办理建筑工程竣工验收。杭州市规划局余杭规划分局曾就华元玉榕庄项目建设工程规划许可后修改的事实与法律依据于2014年7月1日举行听证会。
截止2014年12月12日，涉案房屋未通过竣工验收，案涉《浙江省商品房买卖合同》约定的房屋交付条件均不符合。
另，2011年5月15日，第三人与原、被告签订《中信银行个人购房借款合同》（合同编号：（2011）信银杭733271个房贷字第110504号）。借款合同约定，原告向第三人借款人民币313万元，利率为贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%，即月利率为5.95‰，并于次年1月1日起按中国人民银行和原告有关规定调整利率。贷款期限自2011年5月25日至2041年5月25日。该贷款用于购买杭州市余杭区余杭镇玉榕庄7幢7-4室房产，并以该房产为抵押物，为合同项下所负的全部债务提供抵押担保。合同签订后，各方办妥抵押预告登记并取得他项权证（证号：余房预字第11079968号）。借款合同同时约定，被告美润公司为上述借款合同项下对原告的全部债权提供阶段性担保责任保证，担保范围包括借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他所有应付费用。
截至2015年3月12日，原告尚欠本金人民币2992891.53元，利息11510.16元，共计人民币3004401.69元（利息暂算至2015年3月12日。第三人主张自2015年3月13日起至实际清偿全部债务之日止的利息以3004401.69元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%的150%计收利息）。
本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律规定，应属合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。
根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：
一、关于原告杨迪要求解除双方之间的《浙江省商品房买卖合同》是否符合合同的约定（争议焦点一）。杨迪认为美润公司未在合同约定的2013年12月31日前交付符合合同约定的商品房，根据双方之间合同的第十条之约定，杨迪有权解除合同。美润公司认为美润公司未按期交房是由于涉案商品房周边市政配套尚未施工完成，根据合同附件八《补充协议书》第六条的约定，因市政配套的批准与施工延误导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，美润公司可据实予以延期，故杨迪主张的情形不符合合同约定的解除条件。本院认为，原、被告双方合同中明确约定美润公司应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件包括建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付杨迪使用。如美润公司逾期交房超过180日的，杨迪有权解除合同。而截至2014年12月12日，美润公司自认涉案商品房亦未符合上述交付条件，已远超180日。故美润公司的行为已构成违约，杨迪有权根据合同的约定，行使合同解除权。虽然双方签订的合同附件八《补充协议书》第六条对买卖合同的第九条进行了补充约定因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中其中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而房屋本身工程的竣工验收合格手续与市政配套项目的建设并无直接联系，故美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由并不能成立。在美润公司已严重逾期交房且无法预期未来交付符合合同约定交付条件的商品房的期限的情形下，不允许杨迪解除合同明显对杨迪显失公平。故杨迪要求与美润公司解除案涉《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，理由成立，本院对此予以支持。
二、被告美润公司应当如何承担违约责任（争议焦点二）。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同被依法解除，故杨迪要求美润公司返还购房款的诉讼请求，理由成立，本院对此予以支持。关于违约金的问题，双方在案涉《浙江省商品房买卖合同》约定逾期交房180天后，杨迪有权解除合同，美润公司按照杨迪已付购房款的1%向杨迪支付违约金。杨迪认为合同约定的上述违约金标准明显过低并且不合理，不足以弥补其资金的正常利息损失，因此要求按日参照银行三年期贷款逾期利率，增加违约金至每日万分之二点一标准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。故杨迪要求增加违约金的请求，理由成立，本院对此予以支持。本院参照中国人民银行同期同类贷款利率标准酌情予以确认。
三、关于《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》［（2011）信银杭733271个房贷字第110504号］的解除及责任的承担（争议焦点三）。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。根据该法第25条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。综上，本院对原告及第三人就《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》［（2011）信银杭733271个房贷字第110504号］的解除主张予以支持，被告美润公司应将收受的购房贷款和购房款本金等分别返还第三人中信银行和原告杨迪。另，被告美润公司为上述借款合同项下对原告的全部债权提供阶段性担保责任保证，担保范围包括借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他所有应付费用，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，原告及第三人诉请之合理部分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告杨迪与被告杭州美润房地产有限公司2011年4月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预982207）及其补充协议于本判决生效之日起解除；
二、原告杨迪与第三人中信银行股份有限公司杭州分行、被告杭州美润房地产有限公司于2011年5月15日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》［编号：（2011）信银杭733271个房贷字第110504号］于本判决生效之日起解除；
三、被告杭州美润房地产有限公司返还给原告杨迪购房首付款1345056元及已经偿还部分的购房贷款本金137108.47元（截至2015年3月12日），并支付违约金935264.25元（首付款1345056元，按年贷款利率6.65%从2011年4月28日起算暂计至2014年7月7日止违约金合计约285737.80元；按揭贷款3130000元，按年贷款利率6.65%从2011年5月25日起算暂计至2014年7月7日止违约金合计约649526.45元），从2014年7月8日起至判决确定履行之日以购房款总额4475056元为基数，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率标准另行计算，于本判决生效之日起十日内付清；
四、原告杨迪支付给第三人中信银行股份有限公司杭州分行利息11510.16元（截至2015年3月12日），被告杭州美润房地产有限公司负连带责任，于本判决生效之日起十日内付清；
五、被告杭州美润房地产有限公司返还给第三人中信银行股份有限公司杭州分行尚未偿还部分的购房贷款本金余额2992891.53元及相关利息（2015年3月12日以后部分，具体按合同约定计算），于本判决生效之日起十日内付清；
六、第三人中信银行股份有限公司杭州分行对位于杭州市余杭区余杭镇玉榕庄7幢7-4室房产及相应土地折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
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