安徽省合肥市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖01执异21号
异议人（被执行人）：安徽省金杰汽车销售服务有限公司，住所地合肥市新站区大别山路巴黎春天商办楼，组织机构代码75097612-5。
法定代表人：周金杰，董事长。
申请执行人：兴业银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路99号，组织机构代码78858711-7。
负责人：荣益民，行长。
被执行人：周金杰、男，1981年3月10日出生，住合肥市蜀山区。
被执行人：何风，女，1984年10月15日出生，住合肥市蜀山区。
在本院执行申请执行人兴业银行股份有限公司合肥分行与被执行人安徽省金杰汽车销售服务有限公司（以下简称金杰公司）、周金杰、何风借款合同纠纷一案中，异议人金杰公司对本院评估、拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人金杰公司异议称：1、评估报告评估方式错误，评估价值不具有客观性。根据苏博房估字（2014）第7362号《房地产评估报告》，评估公司评估时将房产的一楼和二楼合并一起进行评估，如此得出的评估价值显然偏低，不能准确反映评估对象的市场价值，评估报告不能作为拍卖的依据。即使按该评估报告确定的价值，法院拍卖将价值4347多万元的房产以3300多万元价格成交，高价低卖，损害异议人的合法权益，应予改正。2、合肥中院拍卖过程中，评估报告已过有效期，该评估报告不能作为拍卖的依据。该报告于2014年11月12日出具，合肥中院在2015年12月拍卖时，仍然使用的是已经过期的评估报告，因此，拍卖行为无效。执行法院应对拍卖物重新评估再行拍卖。3、执行法院没有保障异议人在执行中享有的合法权利，执行行为有暗箱操作嫌疑。综上，请求合肥中院停止对异议人房产的执行行为，撤销拍卖，对异议人的房产重新评估后予以拍卖。
本院查明：安徽省金杰汽车销售服务有限公司（以下简称金杰公司）于2014年1月向兴业银行股份有限公司合肥分行（以下简称兴业银行合肥分行）贷款，并以其名下位于合肥市××站区××路巴黎春天农行办公楼房产（产权证号：合产字第341214号、合产字第110012679号、合产字第11××78号）提供抵押担保。因金杰公司未能履行还款义务，兴业银行合肥分行向本院提起诉讼。2014年7月16日，本院作出（2014）合民二初字第00329号民事调解书，各方当事人达成如下协议：（一）安徽省金杰汽车销售服务有限公司确认尚欠兴业银行股份有限公司合肥分行汇票垫款本金2550万元（利息自2014年7月15日起，以2550万元为基数按每日万分之五标准计至全部票款付清之日止），律师费40万元。安徽省金杰汽车销售服务有限公司于2014年7月18日前将上述款项支付完毕；（二）兴业银行股份有限公司合肥分行对安徽省金杰汽车销售服务有限公司所有的位于合肥市××站区××路巴黎春天农行办公楼的下列抵押房地产在本协议第一条约定的债权范围内享有优先受偿权：1、房地权合产字第341214号、房地权合产字第110012679号、房地权合产字第11××78号房地产权证项下房产；2、合国用（2011）第新站429号、合国用（2011）第新站430号、合国用（2011）第新站431号国有土地使用权证项下的国有土地使用权；（三）兴业银行股份有限公司合肥分行对本协议第二条约定的抵押物优先受偿后，如未足额受偿，由周金杰、何风对该未清偿部分承担连带清偿责任；（四）本案案件受理费172685元，减半收取为86342.5元，保全费5000元，合计91342.5元，由安徽省金杰汽车销售服务有限公司承担，于2014年7月18日前直接给付兴业银行股份有限公司合肥分行。（五）各方当事人无其他争议。（六）本协议自各方当事人签字时生效。
上述民事调解书生效后，被执行人未能履行民事调解书确定的义务，兴业银行合肥分行于2014年7月23日申请强制执行，并申请对抵押房产评估、拍卖。由于该抵押房产在安徽德信融资担保有限公司（以下简称德信担保公司）诉金杰公司、安徽省汇金融资担保有限责任公司、周金杰、何风追偿权纠纷一案中被首轮查封，该案申请执行人在执行过程中要求对金杰公司名下位于合肥市××站区××路巴黎春天农行办公楼房产、土地进行评估拍卖。
经本院司法鉴定处摇号，确定江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋进行评估。评估公司于2014年11月17日出具苏博房估字【2014】第7362号《房地产估价报告》，评估房地产总价为4347.22万元。2014年11月20日，本院向金杰公司送达评估报告，金杰公司没有提出异议。
2014年11月24日，本院作出（2014）合执字第00658-1号执行裁定，拍卖金杰公司名下位于合肥市××站区××路巴黎春天农行办公楼房产、土地[产权证号：房地权合产字第341214号、房地权合产字第110012679号、房地权合产字第11××78号；合国用（2011）第新站429号、合国用（2011）第新站430号、合国用（2011）第新站431号]，并委托本院司法鉴定处拍卖上述房地产。2014年12月1日，以评估价作为拍卖底价进行首轮拍卖，因无人竞买流拍。2015年6月2日，第二次拍卖降价15%，2015年12月9日，第三次拍卖降价10%，均因无人竞卖流拍。2016年6月30日，本院以第三次拍卖保留价组织变卖成交，买受人为赵秀玲。2016年8月4日，本院作出（2014）合执字第00658号执行裁定，将上述涉案房屋过户至买受人赵秀玲名下。
本院认为：被执行人未能履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。由于本案被执行人均未能履行支付借款的义务，本院依法对被执行人金杰公司名下抵押的房地产采取评估、拍卖的执行措施，符合法律规定。对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行评估。对评估机构作出的评估报告，执行法院也直接送达给金杰公司，金杰公司并没有提出书面异议。故金杰公司异议称评估报告评估方式错误，评估价值不具有客观性，本院不予采纳。金杰公司异议称评估报告已经超过有效期，不能作为拍卖的依据。经查：涉案评估报告在确定估价对象的价值时点为2014年11月4日，估价作业日期为2014年11月3日至2014年11月12日，估价报告应用的有效期自报告出具之日起，不得超过壹年。因此，本院于2014年12月1日就将涉案房地产交由拍卖，是在评估报告的有效期限内，符合法律规定。评估价仅是人民法院确定拍卖财产拍卖保留价的参考，并不是拍卖财产的市场价值，拍卖财产的市场价值最终是由成交价格确定。由于涉案拍卖的房地产三次流拍，本院以第三次拍卖保留价作为变卖保留价，并无不当。金杰公司称评估报告已经超过有效期，不能作为拍卖的依据，混淆了第一次拍卖保留价确定依据和变卖保留价确定依据的不同，其理由于法无据，本院不予支持。另异议人金杰公司异议称执行法院没有保障其权利，没有证据证实，其异议申请不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人安徽省金杰汽车销售服务有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向安徽省高级人民法院申请复议。
审判长 杨曙华
审判员 夏秀群
审判员 胡剑锋
二〇一七年二月八日
书记员 黄圣全
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。