陕西省汉阴县人民法院
行 政 判 决 书
（2009)汉行初字第80号
原告韩小玲,女。
委托代理人韩妮君,陕西政源律师事务所律师。
被告汉阴县人民政府。
法定代表人杜凤军,汉阴县人民政府县长。
特别授权委托代理人刘加庚,汉阴县国土资源局千部。
委托代理人李剑明,陕西振汉律师事务所律师。
第三人李科录,男。
委托代理人李经虎,陕西振汉律师事务所律师。
第三人刘杰,男。
第三人杨松,男。
原告韩小玲诉汉阴县人民政府颁发土地使用证一案,于2009年10月28日向本院提起行政诉讼。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告韩小玲及委托代理人韩妮君、被告委托代理人刘加庚、委托代理人李剑明、第三人刘杰、第三人李科录及其委托代理人李经虎、第三人杨松等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告汉阴县人民政府于2009年5月26日因刘杰与李科录签订有房屋买卖合同,将位于汉阴县城关镇城南新区滨河世纪花园一号楼一层两间商铺原登记为刘杰的(2004)01-1236号国有土地使用证过户登记给李科录,又于2009年9月27日因李科录与杨松签订有房屋买卖合同,将登记为李科录的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证过户登记给杨松。
汉阴县人民政府就上述行政行为的作出提供的证据及法律依据有:1、李科录变更土地登记申请书;2、刘杰卖房过户登记申请书;3、刘杰与李科录房屋买卖合同;4刘杰原(2004)第01-1236号国有土地使用证;5、杨松变更土地登记申请书;6、李科录卖房过户登记申请书;7李科录与杨松房屋买卖合同;8、颁发给李科录的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证;9、颁发给杨松的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证;10、杨松缴纳的土地管理费票据;11、所依据的法律依据是《土地登记办法》。
原告诉称:我与丈夫刘杰于2004年8月25日购买位于汉阴县城南开发区滨河世纪花园建筑面积136m2门面房两间,2004年9月2日取得国有土地使用权证。我因与刘杰感情不和,自2009年1月分居至今。2009年10月初我得知刘杰已将共有的房屋私自卖给李科录并办理了产权过户登记手续。原告到相关部门查阅了资料,发现汉阴县国土资源局在没有原告书面同意的情况下,仅凭刘杰的单方申请,为刘杰和李科录办理了过户登记手续,李科录又于2009年9月15日将该房倒卖给杨松。我认为汉阴县国土资源局进行土地使用权变更登记时,未尽审查义务,在未经共有人书面同意的情况下擅自办理土地使用权过户登记手续,损害了原告的合法权利,要求撤销汉阴县国土资源局颁发的(2009)第01-1236号名为杨松的国有土地使用权证。
原告代理人代理时称:李科录明知刘杰与原告系夫妻关系,在未经原告同意的情况下与刘杰签订了《房屋买卖合同》,与刘杰有恶意串通的行为。同时,刘杰、李科录的交易价格明显低于市场价。而且,李科录、杨松实际交易的价格远远低于他们办证的交易价格,有恶意串通,损害国家利益的行为。再者,被告为李科录和杨松颁发土地证的行为具有违法性:1、《土地登记办法》第四十条规定房屋买卖应先办理房屋所有权证后才办土地使用证,而被告在给李科录和杨松办理土地使证时,均是未经办理房屋所有权证即办理了土地使用证,属于程序违法。2、被告在没有共有人书面同意的情况下,为第三人办理了土地使用证,违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《陕西省城市房地产市场管理条例》中关于“共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让”的规定。因此,应撤销被告为第三人李科录和杨松颁发的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证。
原告提供的证据有:原告韩小玲与刘杰的结婚证。
第三人李科录及其代理人辩称:我从刘杰手中购买房屋时并不知道刘杰是私自转让房屋。我认为,我作为善意第三人,有偿取得刘杰的房屋,即或刘杰属擅自处分共有财产,我的购买依然应该受到法律的保护。且我是按照法定部门的规定办理的土地使用证。因此,应驳回原告的诉讼请求。
李科录提供的证据有:1、刘杰与李科录房屋买卖合同;2、刘杰卖房的收款条;3、李科录缴纳的土地管理费票据;4、李科录与杨松真实价款的房屋买卖合同。
第三人刘杰辩称:我卖房是和原告商议过的,也是经过她同意后才卖的房。我与李科录的房屋买卖是严格按照国土局和房管局的正常工作流程办理的,所提供的材料真实有效,应受到国家法律的保护。原告提出国土局、房管局对共有权的审查不严,我认为国土、房管两局审查并无不当,是原告在我们购房后未申请办理共有产权证,导致其自身权利流失的根本原因。本案只存在我与原告的婚内财产纠纷,与国土、房管两局的行政行为无关,也不能影响其他第三人的权益。
第三人杨松辩称:2009年8月23日,我听说李科录要卖位于城南开发区滨河世纪花园的铺面房两间,我有意购买,就经人介绍认识了李科录,经双方商定后于2009年9月6日签订了该铺面房买卖合同并交付了首付款,同时李科录也将房屋产权证和土地使用证交给了我。2009年9月18日,我持李科录的房产证和土地使用证及我们所签的合同等相关资料在汉阴县国土局办理了土地使用证过户登记手续。根据汉阴县房管局的要求,我在土地证办出来后,准备到汉阴县房管局去办理房产证,此时,汉阴县房管局以该房有争议为由让我暂缓办理房产证。我认为,我购买李科录的房产并无过错,我购买时既不知该房产是共有产权,也不知出售方未经共有人同意。根据我国法律规定,我作为善意第三人,其买卖关系也应依法受到保护。因此,汉阴县国土资源局给我颁发土地使用证的行为是正确的,是没有理由撤销的。
杨松提供的证据有:1、李科录与杨松房屋买卖合同;2、杨松缴纳的土地管理费票据;3、汉阴县国土资源局给杨松颁发的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证。
经庭审质证,原告对被告提供的李科录变更土地登记申请书、刘杰卖房过户登记申请书、刘杰与李科录房屋买卖合同、刘杰原(2004)第01-1236号国有土地使用证、杨松变更土地登记申请书、李科录卖房过户登记申请书、李科录与杨松办证时房屋买卖合同、李科录与杨松缴纳的土地管理费票据等证据的真实性无异议,对被告颁发给李科录的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证和颁发给杨松的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证合法性有异议。第三人李科录、刘杰、杨松对被告提供的上述证据真实性和合法性均无异议;被告、第三人李科录、刘杰、杨松对原告提供的原告韩小玲与刘杰的结婚让的真实性无异议;被告及第三人刘杰、杨松对李科录提供的刘杰与李科录房屋买卖合同、刘杰卖房的收款条、李科录与杨松的房屋买卖真实价款合同的真实性无异议;原告、被告及第三人李科录、刘杰对杨松提供的李科录与杨松房屋买卖合同、汉阴县国土资源局给杨松颁发的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证的真实性无异议。
本院根据上述证据及原告、被告、第三人的陈述认定事实如下:2009年5月6日,本案第三人刘杰将位于汉阴县城关镇城南新区滨河世纪花园一号楼一层7、8两间临街面商铺房以48万元卖给李科录,并于当日付清了价款2009年5月26日被告汉阴县人民政府根据李科录变更土地登记申请书、刘杰卖房过户登记申请书、刘杰与李科录房屋买卖合同、刘杰原(2004)01-1236号国有土地使用证、刘杰和李科录的身份证及李科录缴纳的土地管理费票据等资料为李科录办理了汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证。2009年9月6日李科录又将所买的的汉阴县城关镇城南新区滨河世纪花园一号楼一层7、8°两间临街商铺房以70万元卖给杨松。被告于2009年9月27日根据杨松变更土地登记申请书、李科录卖房过户登记申请书李科录与杨松房屋买卖合同、颁发给李科录的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证、李科录和杨松的身份证及杨松缴纳的土地管理费等资料为杨松办理了汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证,但杨松与李科录申请办理土地使用证过户登记手续时向被告提供的合同上记载的房屋买卖价款是32.5万元。2009年10月,杨松到汉阴县房产管理局申请办理房屋所有权证时,汉阴县房产管理局以申请的房屋有争议为由暂缓为杨松办理房屋所有权证。2009年10月28日,原告韩小玲提出行政诉讼,认为被告汉阴县人民政府为李科录、杨松办理土地使用证错误,要求撤销被告为杨松颁发的汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证。
本院认为:被告汉阴县人民政府根据《土地登记办法》,在第三人刘杰、李科录、杨松提供了原土地使用权证、房屋买卖合同、转让双方登记申请、双方的身份证及转让时缴纳的土地登记管理费后,为刘杰、李科录、杨松办理了土地使用权转让登记,程序是合法的。在办证登记过程中,汉阴县国土资源局虽未要求申请人先行办理房屋所有权证,但这种行为并不违反《土地登记办法》关于土地登记禁止性规定,因此,不影响被告行政行为的效力。对于原告提出的共有权问题,我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》及《房屋登记办法》虽规定了“共有房地产,未经其他共有人的书面同意不得转让”的相关条款,但该条款的前提是产权共有关系是明确的。对于本案争议的房地产,根据转让时申请人提供的资料,不论是土地使用证还是房屋所有权证,均未记载“共有及共有人”内容,作为形式上的审查义务,申请人提供的材料齐全、符合法定形式,被告因此办理了土地使用权转让登记并无不当,原告以没有共有人书面同意为由要求撤销被告所办的土地使用证的理由不能成立。本案第三人李科录和杨松在不知原房屋共有人未同意出售的情况下,购买了本案争议的房屋,属于善意取得,应依法予以维护。原告提出第三人李科录、刘杰有恶意串通的行为,因其未能提供相应的证据证实,其意见本院不予采纳。原告作为刘杰名下房屋共有人,可以就其实际损失向刘杰追偿或者在以后与刘杰的财产分割时向刘杰提出赔偿。综上所述,被告汉阴县人民政府在办理刘杰与李科录、李科录与杨松土地使用权转让登记过程中,证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序,应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款之规定,判决如下:
维持被告汉阴县人民政府为杨松颁发的汉国用字(2009)第01-1236号国有土地使用权证。
案件受理费50元由原告韩小玲负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 张 俊
人民陪审员 刘万明
人民陪审员 汪忠文
二〇一〇年一月二十五日
书 记 员 袁 园