安徽省灵璧县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖1323民初4986号
原告：焦亚峰，男，1966年4月20日出生，汉族，居民，初中文化，住安徽省灵璧县。
委托诉讼代理人：潘佩超，安徽山石律师事务所律师。
被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地灵璧县西关桥头东10米温州商城3号楼6层，统一社会信用代码913413237690287581（1-1）。
法定代表人：王兴清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。
原告焦亚峰因与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司拆迁安置补偿纠纷一案，于2017年10月30日向本院起诉，同日本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦亚峰及其委托诉讼代理人潘佩超、被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
焦亚峰向本院提出诉讼请求:1、判令被告依约向原告交付灵壁县“温州商城小区27#305号房屋及该房屋的产权证、质量验收合格证等相关证件；2、判令被告向原告支付扣除找补房款后的延迟交房违约金、逾期的安置过渡费等共计29308.53元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告的原房屋坐落在灵璧县灵城镇西关塑料厂宿舍院内,总面积为62.2平方米。为响应政府号召,建设新灵璧,2009年10月11日,原告与被告签订了“灵璧县2007年4号地块房屋拆迁产权调换(货币)补偿与安置协议书”,协议号为0258号,并经灵璧县公证处公证。原告协议选择了“温州商城小区”27#305号房屋作为安置房,安置房屋总面积为100.19平方米。协议约定,被告拆迁原告的房屋,与原告进行房屋产权调换。根据协议书第四条第一款约定,协议书第五条第六款约定“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起18个月内将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续,逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。”
按协议约定,安置过渡期自2011年8月5日起算,被告应在协议约定的18个月内(即2013年2月5日前)向原告交付安置的房屋,并应按规定向原告支付被拆迁房屋每月6元/m2的安置过渡费。逾期交房的,应当按约定支付违约金,还应当根据相关规定,按照标准的2倍向被拆迁人支付逾期的安置过渡费。被告指示的交房日期是2017年9月11日,依协议计算,被告逾期交房的期间是1675天。按协议约定的方式计算,被告应向原告支付逾期过渡费20899.2元,违约金140967.33元(被告确定的该安置房的价格为4200元/平米),扣除原告应向被告支付的安置房超面积补差款132558元,被告还应该向原告支付的各项费用共29308.53元(被告已按每月6元每平方米支付过渡费至2017年8月11日)。后经原告多次与被告协商,被告拒不按照协议承担相应的法律责任,且至今没有向原告交付安置的房屋及相关证件。综上所述,原告为维护自己的合法权益,特根据我国相关法律规定具状起诉,请贵院予以支持。
灵璧县中楠房地产开发有限责任公司辩称，1、双方共同认可的事实与条款。第一、原告的拆迁房为62.2平方米。第二、合同规定的拆迁房也就是安置房是62.2平方米。第三、原告领取的过渡费和超过18个月以后继续领取的费用均是按照62.2平方米的面积计算和领取的,从来没有按照100.19平方米领取过渡费和其他费用。第四、双方共同认可的条款第二条:“拆迁面积62.2”，第四条三款:“安置房屋与被拆除房屋同等部分建筑的面积为62.2平方米。”第五条六项:“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起,安置住宅的18个月内(安置商品的24个月内),将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按照“安置房”总价值每日万分之二承担违约金。”第五条第八项:“安置房面积应以产权证记载为准,产权证记载面积和合同约定有误差的,差额按1500元每平方米互补。”(安置房造价的基本价每平方1500元是现物价局核准报县政府审批备案的价格,该价格不计算所有税收,地上、地下所有设施费用,扣除了五项配套费和基金及六项税收,也是棚户区改造项目的优惠政策)。
2、双倍计算过渡费,双方合同没有签定该项条款。原告以2011年1月21日公布的《城市国有土地征收补偿条例》,要求支付双方合同没有约定的双倍安置过渡费是适用法规的严重错误。理由:该条例35条明确规定:“本条例实行前已获得拆迁许可的仍按原办法和条例执行”。原、被告拆迁合同签订于2009年,条例公布和实施于2011年1月21日,原告这种要求既无事实依据,更与法律相悖。
3、双方签订的合同没有规定超过18个月仍有过渡费的条款双方签订的合同条款只有超过18个月之后承担违约金,也就是说由过渡费转变为违约金,因为违约金高于过渡费,《中华人民共和国合同法》第143条关于违约金的条款有明确规定,因此原告要求缺乏事实依据。
4、被告履行了通知交房的义务。被告于2017年7月12日通知原告结算交房,在此期间该栋楼房的安置户大部分已经办完结算和交房。在原告人不到和不愿结算的情况下,被告又于当年8月9日以电视和电话通知的形式告知原告人前来结算和交房,原告人一直不予配合,因此过错和责任不属于被告。
5、被告按安置房屋总面积以4200每平方米计算是明显错误，原告的安置房为62.2平方米,这是原被告双方合同签订所确认的事实,原告在此之前领取的各种费用均是按照62.2平方米执行的,原告也从未提出异议,原告这种计算上的错误是由于原告人将安置房屋视为安置房,属明显错误。理由:1、安置房是对棚户区改造动迁房的专用名词,而安置房屋正常只是完整语句表述中的文字组成部分,该安置房屋包括原告人的安置房,优惠的10平方米需要付钱和开票的面积,同时也包括购买商品房的面积,(购买和优惠部分原告人均没有付款,还不具有该面积的所有权和使用权。)原告人要求没有付钱的面积也就是不具备所有权和使用权的面积要求被告承担违约金,显然缺乏事实支持。综上所述:原告的1、2、3项诉讼请求均不成立,被告方也愿在法庭的主持下和查明事实的基础上妥善解决本次拆迁安置补偿纠纷。
经本院审理查明，2009年10月11日，原告焦亚峰与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司签订《2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》一份，该协议第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供F区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办理产权证，保证水、电入户到位…”；合同第四条第三项规定：“安置房屋（住宅）位置F-02楼3层305号房，房屋建筑面积为102㎡。其中：安置房屋与被拆迁房屋同等部分的建筑面积为62.2㎡、安置面积超出被拆除面积39.8㎡、10㎡以内按成本价找补（10㎡×1500元每平米=15000元），超出29.8㎡按本地块市场开盘价找补；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第八项规定：“安置房面积应以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补”；合同第六条规定：“其他约定：该户过渡期从2011年8月5日算起”。
2017年8月9日，被告以短信及电视公告形式通知焦亚峰到被告处办理房屋结算入住手续。2017年8月11日在安置房交房过渡费结算清单上签字，该结算清单注明该户过渡费找补从2017年7月11日起截止至被拆迁人安置房结算之日2017年8月11日为止，逾期过渡费不给予找补。被告认可本案涉及房屋总面积为100.19平方米，双方在安置房交房过渡费结算清单上签字后，因违约金计算方式问题产生纠纷，以至成诉。
上述事实，有房屋拆迁补偿安置协议书、补充协议、公证书、短信截图、安置房交房过渡费结算清单在卷佐证，双方对证据真实性均无异议，本院予以支持。
本院认为，原、被告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。按合同约定，被告交房日期应为原告完成搬迁之日起18个月内；本案协议中已明确记载原告房屋过渡期从2011年8月5日算起，即被告应于2013年2月6日前交房。在诉讼中，被告提供的证据证明2017年8月9日电话通知原告办理本案涉及房屋结算及交房手续，2017年8月11日双方在安置房交房过渡费结算清单上签字，故可认定交房日期为2017年8月11日。
本案中被告没有在约定的期限内交付房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。根据协议约定被告应自2013年2月6日起至房屋交付之日止，按安置房总价值每日万分之二支付违约金。由于案涉安置房中安置面积为62.2平方米，拆迁安置合同中已经明确约定安置房价格为1500元/平方米，另加10平方米协议约定以每平方米1500元价格。另外27.99平方米是以该地块开盘价格每平方米4200元双方在诉讼中均予以认可。所以上述计算所得价值总和应视为本安置房屋总价值。故，被告应向原告支付自2013年2月6日至2017年8月11日期间迟延交房的违约金，即（72.2㎡×1500元／㎡×每日万分之二×1648天＋27.99㎡×4200元／㎡×每日万分之二×1648天）＝74442.8元。
由于房屋拆迁补偿安置协议中，没有约定交付安置房逾期后被告需要支付原告过渡费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”的规定，过渡费实质是拆迁人在置换房屋交付前，应当支付的费用，而不是依据双方签订的拆迁安置合同而产生。对于原告已领取房屋过渡费20152元，被告认为该费用实际是支付原告的违约金应从中予以扣除的观点本院不予支持。
本案涉及安置房屋中，扣除安置房屋面积外，还有10平方米价格为1500元/平方米及27.99平方米价格为4200元/平方米，原告还需向被告支付相应房款为132558元。在诉讼中原告要求从违约金中扣除应付房款，且被告也认可该房款，并在其提供的涉及本案结算房款账单中明确同意扣除。经结算扣除被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应当支付的违约金74442.8元，原告尚欠房款。由于原告房款未付清，故原告要求位于温州商城F-02楼3层305号房及该房屋相应证件交付原告的诉求，本院不支持。
由于双方《2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》中第五条第六项“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”中的安置房总价值观点不一致。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，由于该协议系被告提供，所以应当做出不利于被告的解释。故，被告在诉讼中称协议约定安置房总价是按照拆迁面积62.2平方米以每平方米1500元计算违约金的观点，理由不充分，也不符合法律规定，本院不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：
驳回原告焦亚峰的诉讼请求。
案件受理费减半收取266元，原告焦亚峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 晏若冰
二〇一八年一月十二日
书记员 周 祥
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。