浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江笕民初字第428号
原告杭州合兴物业管理有限公司。
法定代表人沈美华。
委托代理人宗瑞全。
被告沈志珍。
委托代理人沈旭勤。
原告杭州合兴物业管理有限公司（以下简称合兴物业）诉被告沈志珍物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月21日受理后，依法由代理审判员韩涛采用小额诉讼程序独任审判，后依法转换成简易程序，于2013年9月6日、11月14日公开开庭进行了审理，原告合兴物业法定代表人沈美华及委托代理人宗瑞全、被告沈志珍及委托代理人沈旭勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合兴物业诉称：2011年12月22日，原告与杭州市江干区后珠辰秀嘉园业主委员会签订《辰秀嘉园物业服务协议》，约定：杭州市江干区后珠辰秀嘉园业主委员会委托原告对杭州市江干区后珠辰秀嘉园小区实行物业管理，物业管理费每月按住宅面积每平方米0.92元元计算，物业管理费中已包含公用设施设备能耗和产生费用。被告系后珠辰秀嘉园18幢1单元102室业主，自2012年1月1日至2012年12月31日，被告共欠原告物业费人民币764.20元、能耗费人民币207.40元、滞纳金人民币584.90元。原告多次向被告催讨物业管理费用未果。故诉至法院，请求判令：1、被告支付物业管理费764.20元；2、被告支付能耗费207.40元及滞纳金人民币584.90元；3、被告承担全部诉讼费用。
被告沈志珍辩称，1、被告住在一层，但依据涉案合同约定，所有业主缴纳物业费用均都是按照统一标准，被告认为该缴费标准系原告合兴物业单方约定不符合《合同法》相关规定亦不合理，被告多次提出意见，原告与业委会告知会解决，但一直未予回复，被告系业主，物业公司收费应该拿出法律依据，如果没有，三方应就物业费标准进行协商，确定标准；2、依据《合同法》相关规定，被告享有先履行抗辩权，原因在于原告在进驻之后，就停车费、商业用房等收入应根据相关法律与业主委员会按比例进行交割，但原告一直未履行该义务，因此原告欠业主委员会、更欠业主这笔债务。公共部分的收入应属于业主共有，原告无权就相关费用私自扣留；3、原告在收取物业费和能耗费的手段是不明文、不规范的；4、原告合兴物业长期对业主的诉求不改正，进行违法经营和管理，管理人员不具有相关的资质，对公共用灯不合理关闭、对楼道灯的维修一直未能予以解决。
为证明自己的主张，原告合兴物业向本院提供了下列证据：
1、物业合同一份，拟证明原被告物业服务合同法律关系；
2、律师函邮件详情单及催缴单三份，拟证明原告曾向被告催讨物业管理费用。
上述证据经庭审质证，被告沈志珍质证认为，对证据1的三性无异议，对证据2的邮寄单和告示无异议，对催缴单有异议，该份证据抬头是业主个人，如果是贴在公告栏抬头应该是全体业主，而不是具体的某位业主，所以对通知的真实性表示怀疑。收缴单并没有业主签收的情况，不符合规定。本院认为上述证据来源形式合法，能够证明本案相关事实，故本院予以认定。
为支持其辩称，被告沈志珍向法庭提供如下证据：
1、照片一组，拟证明原告方未履行合同义务；
2、业主刘英证人证言一份，拟证明原告方为收缴物业费采取停水停电，导致其他业主损失的事实。
上述证据经庭审质证，原告合兴物业质证认为，对于证据1真实性无异议，但这些照片是2013年，于原告向被告催缴2012年物业费没有关系；证据2没有异议，但是当事人未到庭，无法核实。本院认为，上述证据虽不符合证据形式要件，但原告对上述证据真实性不持异议，故本院对其真实性予以认定。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2011年12月22日，原告与杭州市江干区后珠辰秀嘉园业主委员会签订《辰秀嘉园物业服务协议》，约定：杭州市江干区后珠辰秀嘉园业主委员会委托原告对杭州市江干区后珠辰秀嘉园小区实行物业管理；委托管理期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日止。委托管理期限内，第一年2012年1月1日至2012年12月31日为试行期。在试行期后，杭州市江干区后珠辰秀嘉园业主委员会对原告进行年度考核，发生以下任意情况的：1、业主重大投诉并经查证属实的次数超过5次；2、业主调查满意度低于75%的（调查户数不少于200户）；3、发生重大安全事故的，视为不达标，杭州市江干区后珠辰秀嘉园业主委员会有权免责终止本合同的履行。若杭州市江干区后珠辰秀嘉园业主委员会在试用期后30天内未书面告知原告考核结果的，则视为杭州市江干区后珠辰秀嘉园业主委员会认可原告服务良好，本合同继续履行。物业服务费按建筑面积计收，住宅为0.92元／平方米／月，物业管理费中已包含公用设施设备能耗和产生费用，原告不再另行向业主或物业使用人分摊收取；物业费预收期限不得超过12个月，缴纳费用时间为每年2月份收取上半年的物业管理服务费，每年的8月份收取下半年的物业管理服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日2‰的标准承担相应滞纳金，合同约定的物业费不含物业大、中修及更新、改造和专项维修费用，该费用在维修基金中列支；物业费不含前期物业管理中遗留的设备设施维修费用，前期物业产生的设施设备维修费用应由前期物业管理公司修复，未予修复的，维修费用由甲方向前期物业管理公司追讨；物业范围内的日常维修支出以单体单项单价为计，一次性维修500元（含）以下的（灭火器批量更换加压不包括），由乙方全部承担；500元以上的由乙方事先报告甲方，经甲方签字确认后方可实施，实施完毕由甲方参与验收，验收合格后，在甲方公共收益或维修基金中列支，等等。
被告沈志珍系杭州市江干区后珠辰秀嘉园18幢1单元102室业主，建筑面积为90.98平方米，尚拖欠原告2012年1月至2012年12月的物业服务费、能耗费共计人民币971.60元，滞纳金人民币584.90元。
本院认为，原告杭州合兴物业管理有限公司与后珠辰秀嘉园业主委员会签订《辰秀嘉园物业服务协议》对全体业主均具有约束力。被告沈志珍作为已接受原告相关物业服务的业主，其在无法定或约定的抗辩事由情况下应依约承担给付物业服务费、分摊公共能耗费的义务，原告杭州合兴物业管理有限公司诉请成立，本院予以支持。原告自愿将物业费、能耗费缴费标准由合同约定的0.92元／平方米／月降低为0.89元／平方米／月系自我权利之处置，本院予以支持。被告就物业服务协议收费标准系原告合兴物业单方制定并要求降低的辩称，因无相关证据予以佐证，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，本院根据小区物业的服务现状，原告的实际损失，不予支持。
关于被告提出物业共用部位、共用设施进行经营的收支交割问题，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施属由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，由权利人另行主张。现原告诉请被告支付物业费，被告以原告未进行交割为由抗辩，缺乏事实依据，亦非法定或约定抗辩事由，本院对被告的该项抗辩不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告沈志珍于本判决生效后十日内支付给原告杭州合兴物业管理有限公司物业服务费、公共能耗费合计人民币971.60元；
二、驳回原告杭州合兴物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告沈志珍负担（被告沈志珍应于本判决生效后三日内支付至本院）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韩 涛
二〇一三年十一月十八日
代书 记员 柳运武