湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）天民重字第00997号
原告：长沙金秋房地产开发有限公司，住所地：长沙市天心区芙蓉南路368号CTA财富中心28楼。
法定代表人：谭建民，执行董事。
委托诉讼代理人：彭咏梅，系该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：胡小林，湖南和润律师事务所律师。
被告：周猷庚。
委托诉讼代理人：潘定，湖南清源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯长春，湖南清源律师事务所律师。
被告：周晓樱。
被告：杨毅。
原告长沙金秋房地产开发有限公司（以下简称金秋公司）与被告周猷庚、周晓樱、杨毅占有物返还纠纷一案，本院于2012年4月24受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2012年12月3日作出一审判决，被告周猷庚不服，上诉于长沙市中级人民法院，后上诉人周猷庚申请撤回上诉，长沙市中级人民法院裁定准许。2014年4月，周猷庚向长沙市中级人民法院申请再审，长沙市中级人民法院于2014年11月10日作出（2014）长中民监字第00195号民事裁定本案由长沙市中级人民法院提审。长沙市中级人民法院于2015年5月21日作出了撤销本院（2012）天民初字第997号民事判决书并将本案发回本院重审。本院于2015年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告金秋公司的委托诉讼代理人胡小林、彭咏梅、被告周猷庚的委托诉讼代理人潘定、侯长春、被告杨毅、被告周晓樱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金秋公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告周猷庚与周晓樱、杨毅所签《商铺租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还非法租赁的金秋小区16栋106号房屋；3、判令被告周猷庚赔偿原告损失483516.81元（其中违约金损失截至2012年3月28日，计算至房屋交付之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。2015年11月17日，原告金秋公司向本院申请变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告返还非法租赁的金秋小区16栋106号房屋，便于原告依法向房屋买受人王延峰交付房屋。事实与理由：原告系长沙市芙蓉南路368号金秋小区的开发商。2006年7月21日，原告将该小区16栋106号房屋出卖给业主王延峰，约定交房时间为2006年8月30日，逾期交房应按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，逾期交房超过30日后，应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，原告全额收取了房款1121456元，但由于被告周猷庚非法占用并强行出租该房，导致原告不能向买受人交付房屋。被告周猷庚作为金秋公司原股东，在金秋小区股东权益未经清算确认，房产业已售出的情况下，强占房产，并分割出租给被告周晓樱、杨毅，非法牟利。致使原告不能对买受人交房，严重侵害了原告的财产权益。2010年3月16日，业主王延峰起诉要求原告承担逾期交房的违约责任。基于合同约定和逾期交房的事实，2010年3月29日，原告只得以按约承担逾期交房违约责任为条件与业主王延峰达成和解协议，原告因此蒙受违约金损失453516.81元，诉讼费损失3万元。原告已于2010年3月30日先行支付违约金及诉讼费共计13万元。被告周晓樱明知周猷庚无权出租涉案房产，仍然于2008年10月与周猷庚签约租赁其中的35平米铺面，从事烟酒经营。被告杨毅也是在明知周猷庚无权出租涉案房产的情况下，于2009年10月与周猷庚签约租赁其中的130余平方米铺面，从事饮食经营。在原告多次敦促周猷庚退租退房，要求周晓樱、杨毅腾退房屋或与买受人签订租赁合同的情况下，三被告执意维持非法租赁关系，既不退房，也不与买受人签订租赁合同，使原告无法通过协商途径解决向买受人交房的问题。被告周晓樱、杨毅的行为已构成共同侵权。
被告周猷庚辩称：1、周猷庚是包括涉案房屋在内的金秋小区一期资产的所有人，现金秋公司股东及其掌控的金秋公司对涉案房屋无处置权，只有协助周猷庚处置一期资产并办理过户至周猷庚或其指定人名下的义务；原告金秋公司对涉案房屋仅仅是名义上的资产持有人，周猷庚才是房屋的实际所有人，享有该资产占有、使用、收益的权利，基于此事实，原告无权主张租赁合同无效及要求答辩人返还房屋等，依法应驳回原告的诉讼请求；2、金秋公司不符合本案适格的原告主体资格，该房屋产权登记在王延峰名下，作为本案而言提出权利的主体应当是王延峰，而不是金秋公司，其金秋公司无起诉的主体资格，故应驳回原告金秋公司的起诉。
被告周晓樱辩称：被告周猷庚跟原告金秋公司的纠纷其根本是不知情的，本人是2008年租的涉案房屋，当时本人在附近吃早餐，看到那涉案房屋是锁的，就去打听，在杨裕兴粉店打听到说是被告周猷庚的，杨裕兴粉店老板并告知本人被告周猷庚的电话号码。以前本人是一次性将租金交给周猷庚的，现在房租没有交，但被告周猷庚在本人那里拿烟酒也是没有给钱的。
被告杨毅辩称：本人并不是2009年租的涉案房屋，是2011年从王健手里转租而来，知道周晓樱是房东；本人看到产权证上是周猷庚的，看到周晓樱的合同是2008年10月3日到2014年10月3日，所以转了门面后就和周晓樱签了从2011年3月到2014年10月的合同；当时核对了有金秋物业公司盖了章，就没有叫原房东过来，和周晓樱签了合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7的合法性、真实性、关联性予以确认，但对其证明目的酌定；证据8、9、10、11、12，就金秋公司以公司名义对外销售涉案房屋的相关行为产生的证据的合法性、真实性、关联性予以确认，但对被告周猷庚而言，本院对金秋公司产生该些证据的合法性不予认可，不能达到其证明目的；证据13、14、15，因系原告单方提供，无被告周猷庚签名确认，证据所涉签字者“孙正喜”的身份无法核实，亦无证据表明该人的民事行为系受被告周猷庚授权，故对该组证据的合法性、真实性、关联性不予确认，证明目的不予采信；证据16、17、18，合法性、真实性、关联性予以确认，但证明目的不予采信；证据19、20、21、22、23，合法性、真实性、关联性予以确认，对其证明目的酌定；证据24、25、26、27、28，合法性、真实性、关联性予以确认，但证明目的不予采信。对被告周猷庚提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8，合法性、真实性、关联性予以确认，证明目的酌定。
根据上述认定的有效证据，结合当事人的陈述，本院确定以下案件事实：原告金秋公司于2001年3月1日经长沙市工商行政管理局核准成立，成立时的股东周猷庚、易京广、黎运西三人，被告周猷庚担任法定代表人。2002年10月28日，原告金秋公司就建设金秋小区取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》；2003年12月4日，原告金秋公司取得位于长沙市天心区石人村（长沙市芙蓉南路368号）、编号为长国用（2003）字第026474号、面积为35533.37平方米地块的国有土地使用权。之后，原告金秋公司在上述土地上开发建设了金秋小区，本案诉争的位于长沙市新姚北路438号金秋小区16栋106号房屋亦在开发建设范围之内。上述房屋建成后，经长沙市房地产测绘队测绘，涉案房屋的建筑面积为164.92平方米。2005年4月28日，谭建民、张奕、谭丽莎作为甲方（股权受让方），周猷庚、易京广、黎运西作为乙方（股权转让方），湖南省财信房地产开发有限责任公司作为丙方，湖南省信托投资有限责任公司作为丁方，签订了一份《股权转让协议》。协议约定的主要内容有：转让方股东为周猷庚、易京广、黎运西，受让方股东为谭建民、张奕、谭丽莎。股东权益转让范围及价款：“鉴于乙方已主持开发金秋小区第一期主要工程，含长国用【2003】字第02647号土地全部投资开发权、受益权，且有6栋商品房、一期小区配套及零星扫尾工程正在进行之中，房屋销（预）售情况，工程款、材料款结算及与一期工程相关的债权债务的清理确认十分繁复，甲、乙双方约定，一期工程的所有资产，包括但不限于未售和已售商品房、门面、车库、其他应收账款等以及湘AD68**汽车，均从公司财产中剥离出来，不纳入转让范围。上述资产由乙方行使所有者权益。股权转让完成后，甲方有义务协助乙方以公司名义销售房产，清收账款，办理房产权证、融资贷款等。”公司股权转让前的一切债务由乙方承担，一期工程全面完工，财产处理完毕后发现乙方未了债务，甲方有权向乙方追偿。“本协议生效之日起，乙方不得从事以处置二期资产为内容的有违本协议的一切民事活动，甲方不得从事以处置一期资产为内容的有违本协议的一切民事活动，与一期工程相关的合同、协议等民事行为须经甲方书面同意方可实施。”合同第8条关于股权转让前后的协助与监督第3项约定：乙方应2005年12月30日前完成一期全部工程并按购房合同及时交付，一期所余房产（车库除外）应与二期项目同步销售完毕，逾期则应过户至周猷庚名下，以确保项目整体清盘，移交物业管理，届时共管账户即予注销。上述甲、乙、丙、丁方均在协议上签章，原告金秋公司亦在该协议上盖章确认。协议签订后，金秋公司在工商行政部门变更了股东登记，法定代表人亦变更为谭建民。协议签订后，涉案房屋一直处于被告周猷庚的占有、控制之下。被告周猷庚于2005年8月7日出具《授权委托书》，除一期金秋项目的门面、车库收入款外，其他住宅、杂物款项收入款等，签字手续均授权谭建民全权代理负责，在一期工程项下存（收）款余额限额内自主决定对外支付一期工程应付款项。2006年7月21日，原告金秋公司与案外人王延峰签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：王延峰购买金秋小区16栋106号房，单价为每平方米6800元，总金额为1121456元；付款方式为一次性付款，即签订合同时付款100%；房屋交付期限为2006年8月30日之前；如出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，直至实际交付之日止。该合同签订后，王延峰全额支付了购房价款1121456元，涉案房屋产权于2015年8月31日登记在王延峰名下，规划用途为商业。2008年10月3日，被告周猷庚与被告周晓樱签订商铺租赁合同，约定被告周猷庚将金秋小区16栋106号门面中的约35平方米房屋出租给被告周晓樱，租金每月为1500元，以后每年递增10%，租期为2008年10月3日至2014年10月3日；之后，被告周猷庚又与被告杨毅签订商铺租赁合同，约定被告周猷庚将金秋小区16栋106号门面中的约135平方米房屋出租给被告杨毅，租金每月为5500元，以后每年递增10%，租期为2009年3月24日至2014年10月2日。前述租赁合同签订后，至本次庭审法庭辩论终结前，被告周晓樱、杨毅一直占有、使用涉案房屋，并向被告周猷庚交纳租金。由于涉案房屋由被告周晓樱、杨毅占有、使用，原告金秋公司无法向王延峰交房，王延峰曾向本院起诉，双方于2010年3月29日达成庭外和解协议，约定由金秋公司先行支付王延峰赔偿金10万元及其他损失3万元，共计13万元，同时出具《承诺书》承诺自和解协议生效后30日起，每日依据总购房款万分之二向王延峰支付赔偿金。原告金秋公司遂于2010年3月30日向本院申请撤诉，本院于次日裁定准许其撤诉。2010年3月31日，原告金秋公司向王延峰转账支付了130000元，但其名目为“代发工资”。2015年5月21日，王延峰又向本院起诉，要求金秋公司承担逾期交房的相关违约责任，本院于2015年7月21日作出（2015）天民初字第02017号民事判决书，判决限期金秋公司交付涉案房屋，并按合同约定支付自2013年4月1日起至实际交房之日止逾期交房的违约金。2012年8月22日，原告金秋公司向王延峰转账支付逾期交房违约金188853元，2013年4月12日，原告金秋公司向王延峰转账支付逾期交房违约金49568元，2015年8月21日，原告金秋公司向王延峰转账支付逾期交房违约金195133元。
另查明，另案原告余淑君诉被告金秋公司商品房销售合同纠纷一案本院以调解方式结案并生效，本院后决定再审，金秋公司在再审庭审中，回答一期房屋销售流程相关问题时陈述，“按股权转让协议，一期房产的收益清偿一期工程债务后的剩余财产归周猷庚所有……房子卖了钱余下钱归周猷庚所有。房屋卖给谁由周猷庚决定，价格由周猷庚根据市价确定，再以金秋公司名义签订合同，由金秋公司卖，与周猷庚的一期债务抵消后，剩余售房收入才能给周猷庚。”
本院认为：根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但不动产未经登记，并不影响当事人对物权归属约定的效力。依法成立的合同受法律保护。原告金秋公司的股东谭建民等与被告周猷庚等人签订的《股权转让协议》是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对合同当事人均有约束力，原告金秋公司亦在协议上加盖了公章，对其亦具有约束力。协议约定了一期工程包括涉案房屋在内的所有资产，均从金秋公司财产中剥离出来，不纳入转让范围，且由乙方行使所有者权益，甲方有义务协助乙方以公司名义销售房产、办理房产权证等，不得从事以处置一期资产为内容的一切民事活动，与一期工程相关的合同、协议等民事行为须经甲方书面同意方可实施。因此，就内部关系来讲，原告金秋公司仅为金秋项目一期工程包括涉案房屋在内的所有资产的名义持有者，被告周猷庚等人作为涉案房屋的所有者权益享有者，实际享有该房的财产权益；租赁权属于财产权益，被告周猷庚在协议签订后即一直实际占有、控制涉案房屋，其为实现该房的财产权益而出租给被告周晓樱、杨毅的行为，合理合法，故原告金秋公司要求确认被告周猷庚与被告周晓樱、杨毅签订的《商铺租赁合同》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋的产权现已登记在王延峰名下，王延峰是涉案房屋的现所有权人，故原告金秋公司已不再具备请求返还涉案房屋的主体资格，其要求被告向其返还涉案房屋、便于其向王延峰交房的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据被告周猷庚于2005年8月7日出具的《授权委托书》，其虽授权谭建民全权代理其办理金秋项目一期工程的相关签字手续，但仍排除了一期金秋项目的门面、车库收入款的签字授权。因此，结合《股权转让协议》中前述的约定以及金秋公司在本院另案审理过程中的陈述，可认定销售涉案房屋须经被告周猷庚等人的同意、授权。金秋公司未提交充分有效之证据证明其销售涉案房屋给王延峰系经被告周猷庚等人的同意、授权，亦未取得被告周猷庚等人的追认，从而导致自己无法向王延峰履行交房义务、构成违约而造成的损失，应由其自行承担，被告周猷庚在原告金秋公司销售涉案房屋给王延峰的过程中亦无过错，故原告要求被告周猷庚赔偿其损失483516.81元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告长沙金秋房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费19245元，由原告长沙金秋房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 舒智玲
人民陪审员 李菊兰
人民陪审员 李 吉
二〇一七年二月二十七日
代理书记员 杨思静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。