四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1826民初209号
原告，杨建明，男，1965年9月10日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，四川省芦山县。
法定代表人，俞裕华，该公司总经理。
委托代理人（一般授权），俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县。
原告杨建明诉被告芦山森威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年3月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姜天保独任审理，于2016年5月25日公开开庭进行了审理，原告杨建明、被告芦山森威房地产开发有限公司委托代理人俞宏达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨建明诉称：2012年3月21日，原、被告双方签订“玉溪花园”《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同总价款为256000元。合同签订后次日原告给付被告房款106000元，并于同日在芦山县工商银行商品房按揭贷款150000，共计256000元给付了被告，被告收款后给原告出具了临时收款收据。合同规定交房时间为2012年9月30日前向买受人交付该商品房，合同签订后，被告迟延于2012年10月19日向原告交付房屋时，原告又补交了面积补差1987元，据此，总房款为257987元，被告仍出具的是临时收据。与此同时，被告在交房时，以不交房门钥匙为手段，违反雅安市《关于实施四川省住宅维修资金管理的补充规定》中关于交存方式：由开发企业“代收”改为“代交”的规定，强行收取原告的房屋维修基金2495元，事后被告既未作专户储存，也未向县房管局物管处上交，也未向小区业主委员会交付，早已将此款挪用，至今未清退。房屋交付后，被告长期不通知原告换取正式售房发票，也不通知原告协助其办理房屋权属证书。经原告多次口头或电话催促，被告以地震后政府收回土地未赔偿公司为由，要原告等人去找政府。对此，原告等人多次上访政府和相关部门，相关部门和政府领导明确告知，“办理房屋两证是卖房人的事，与政府无关，应找卖房人负责或向法院起诉处理”。后经原告多次催促，被告对办证之事置之不理，造成原告三年多来至今未取得所购房屋“两证”的权属登记和相关证书。请求：一、判决被告在判决生效后十日内为原告办理所购房屋“两证”（房屋所有权证、国有土地外使用证）；二、判令被告按原告总房款257987元的万分之三标准计算支付原告自2012年10月19日起至执行之日止的违约金；三、判令被告在判决生效后十日内退还违规收取原告的房屋维修基金2495元；四、诉讼费由被告承担。
原告杨建明为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据三份、中国工商银行个人借款凭证一份，用以证明原告购买被告开发的商品房、原告支付被告全部购房款、向被告交纳住宅维修基金的事实。
被告芦山森威房地产开发有限公司辩称：原告请求办理两证的理由不成立。按照《商品房买卖合同》转移登记第1条第3项约定，属原告办理产权证书，《补充协议》约定需要公司办理，要等待公司通知办理时间，协助公司办理。原告请求的违约金不能得到支持。按照双方签订的商品房买卖合同第20条第2条转移登记第1条第三项的约定，属于原告业主自行办理产权证书，不存在违约金问题。本案存在不可抗力。玉溪花园的房屋因地震严重受损成C级危房，以及县政府对玉溪花园土地进行征收的客观情况，应免除被告责任。双方没有约定违约金，即使违约也不给付违约金。住宅维修基金按照维修基金的管理规定和合同第15条第3条，补充协议第15条的约定来执行。原告的诉讼时效已超。原告的请求不能支持，请求驳回原告的所有诉讼请求。
为支持其答辩主张，被告向本院提交了如下证据：
1、被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告的身份情况。
2、《商品房买卖合同》、《补充协议》，用以证明约定办证是由原告自行办理，被告不存在违约，双方未约定违约金，原告要求由被告办证，应在30日内提供办证手续。
3、书记信箱信访件，用以证明信访颁证，政府的回复情况。
4、玉溪花园业主委员会通知，用以证明业主委员会发通知收集未办理产权证资料。
5、补偿协议书方案稿、灾后重建会议纪要、暂停施工通知，用以证明被告已缴纳税费，政府进行征收的客观情况。
6、技术鉴定报告、灾后重建加固维修验收合格通知，用以证明涉案房屋属危房需加固维修的事实。
7、雅安市《关于实施<四川省住宅维修资金管理细则的补充规定>》，用以证明被告收取住宅维修基金合法。
8、部分发票，用以证明被告对所销售的商品房开具了部分发票。
本院依职权向芦山县政府调取了《居民住宅维修加固补助资金申请表》、加固维修验收报告，用以证明涉案房屋加固维修验收合格时间是2014年8月11日。
庭审中，本院组织了举证、质证。被告对原告提交的证无异议。原告对被告提交的证据质证认为证据1、2无异议，证据3未加盖有关单位公章，不认可，证据4不认可，证据5、6、7、8与案件无关，不认可。对本院调取的证据，原告认为与案件无关，被告无异议。本院对原、被告双方提交的证据认定如下：原告的证据真实、合法，能够证明原告与被告签订购房合同，原告支付了购房款，交纳房屋维修基金的事实，本院予以采信。被告的证据1、2、3，本院予以采信，证据4不能证明被告履行了通知办证义务，证据5、8与本案无关，本院不予采信，证据6、7，本院予以采信。本院依职权调取的证据，本院予以采信。
经审理查明：2012年3月21日，原告杨建明与被告芦山森威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于芦山县城南路的“玉溪花园”小区第9幢1单元1层101号商品房，按房屋预测面积计价，总价为256000元。2012年3月22日，原告交纳了购房款106000元，2012年10月22日，原告向中国工商银行股份在限公司芦山支行按揭贷款150000元。2012年12月19日，原告支付面积误差款1987元，以上房款共计257987元。2013年1月29日，原告向被告交纳住宅维修资金2495元。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人（被告）应当在2012年9月30日前向买受人（原告）交付该商品房。第二十条约定：商品房交付使用后，买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《补充协议》第8条约定：乙方（原告）须在接到甲方（被告）通知之日起30日内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费。第15条约定：商品房的首次专项维修基金，买受人按建筑面积25元/㎡缴存，专项维修基金归物业管理区域内全体业主所有。买受人所缴存的专项维修资金为2495元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理房屋交接手续时一次性支付给出卖人，否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。2012年10月19日，被告将房屋交付给原告。后原告在办理房屋所有权登记时，因被告未办理房屋所有权的初始登记，房屋地震后需加固维修完工等事由致使原告未能办理房屋权属转移证书，原告至今未取得房屋权属证书。2013年4月20日芦山发生地震，四川省建筑科学研究院于2013年5月8日对玉溪花园8幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理。2014年8月11日，陕西银河钻切加固有限责任公司完成加固维修后经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。
本院认为，原告杨建明与被告芦山森威房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告间形成商品房买卖合同关系。原告已按合同约定向被告足额支付了购房款，履行了买受人的义务，被告也应当按照合同约定履行出卖人的义务。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由原告自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在《补充协议》中又约定原告协助被告办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定被告有义务为原告办理房产权属登记手续。本案被告已将房屋交付给原告占有、使用，原告请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持，被告辩称办证已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案系预售商品房，被告未在法定期限内为原告办理房屋所有权证，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。本案双方未约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该违约损失的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故原告主张自起诉之日倒推两年的违约损失，本院予以支持。被告辩称已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。本案系被告违约在先，因地震导致房屋受损的事实发生在后，且受损房屋于2014年8月11日加固维修合格之后的90日内，被告亦未为原告办理房屋权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不能免除被告的责任，故被告辩称因不可抗力，应当免除违约责任的意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定专项维修资金由原告在办理购买商品房交房手续时一次性支付给被告，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条第二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”被告向原告代收专项维修资金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，对原告诉请被告退还其维修资金2495元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告杨建明办理位于芦山县玉溪花园小区第9幢1单元1层101号商品房房屋权属证书；
二、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照原告杨建明已付购房款总额257987元，参照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准计算，支付原告杨建明自2014年3月24日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；
三、驳回原告杨建明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
代理审判员 姜天保
二〇一六年六月二十日
书 记 员 邓发惠