宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)宁民终140号
上诉人（原审被告）：宁夏庆华置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：李雷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭建伟，该公司职员。
委托诉讼代理人：王丹，宁夏兴业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙国清。
原审被告：宁夏源伟房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人：马平，该公司经理。
原审被告：马平。
原审被告：闫月琴。
原审被告：马远伟。
上诉人宁夏庆华置业有限公司（以下简称庆华公司）因与被上诉人孙国清、原审被告宁夏源伟房地产开发有限公司（以下简称源伟公司）、马平、闫月琴、马远伟案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。上诉人庆华公司的委托诉讼代理人王丹，被上诉人孙国清到庭参加诉讼，原审被告源伟公司、马平、闫月琴、马远伟经本院依法公告传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人庆华公司的上诉请求：撤销一审判决，判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人孙国清与源伟公司签订《商品房认购书》时，源伟公司尚未取得该商品房预售许可，根据《商品房买卖合同解释》第二条规定，该《商品房认购书》应当被认定为无效；（二）即使孙国清与源伟公司签订《商品房认购书》达成合意，但未依法办理房屋登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，涉案房屋权利人仍为源伟公司，人民法院查封行为符合法律规定；（三）被上诉人不能证明其已经支付了涉案房屋的全部购房款，且银川市中级人民法院对涉案房屋予以续行查封，被上诉人入住时该房屋尚处于查封过程中，被上诉人强行撬锁占有涉案房屋不具有合法性，该房屋也不是被上诉人唯一用于居住的房屋，被上诉人占有房屋的情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院认定事实错误，理解适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被上诉人对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行措施的民事权益。
被上诉人孙国清辩称：涉案全部房款其已于2011年12月26日一次性交清，源伟公司出具的收据、认购书可以证明；孙国清签订涉案房屋认购书及交清房款的时间早于法院查封该房屋的时间，并且已经入住。
原审被告源伟公司、马平、闫月琴、马远伟经本院依法公告传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
孙国清向一审法院起诉请求：1.依法判决立即停止对孙国清购买的位于xxxxx”第25栋2单元302室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明的事实：2011年12月26日，孙国清与源伟公司签订《商品房认购书》一份，约定孙国清以172444元认购源伟公司开发的××县，面积暂定90.76平方米。同日，孙国清通过银行存款的方式向源伟公司的法定代表人马平的银行账户存款152444元。源伟公司向孙国清出具152444元房款收据一份。2011年12月27日，孙国清向马平的银行账户又存款2万元，源伟公司向孙国清出具2万元房款收据一份。2015年8月份，孙国清实际入住该房屋。
一审法院另查明，庆华公司诉源伟公司、马平、马远伟、宁夏源伟工贸有限责任公司、闫月琴合资合作开发房地产合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院于2012年5月2日对芙蓉鑫苑未备案房屋共155套、马平名下共13套、宁夏源伟房地产公司名下芙蓉鑫苑综合楼产证号20120003号、宁夏源伟工贸有限公司名下房产证号xxx房产、马源伟名下五套房产予以查封。2012年10月18日宁夏回族自治区高级人民法院作出（2012）宁民初字第6号民事调解书，由源伟公司在该调解协议生效后十日内偿还庆华公司投资款本金59959498.78元、截止2012年10月10日的利息12335865.12元，并承担违约金14371663.82元、律师费767000元，合计87434027.72元。马平、马远伟、闫月琴、宁夏源伟工贸有限责任公司对源伟公司应向庆华公司偿还的本金、利息、违约金、律师费以及逾期利息、诉讼费、保全费等承担连带清偿责任，直至清偿之日止。2013年1月8日，宁夏回族自治区高级人民法院对源伟公司开发的位于xxxxx”住宅小区的23号、25号、26号、27号楼的房产予以查封。后该案由宁夏回族自治区高级人民法院指定银川中院执行。2015年1月4日，银川中院以（2014）银执字第206号执行裁定书、协助执行通知书对上述房产予以续行查封，本案涉案房产属上述查封房产范围之内。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是孙国清对涉案房屋所享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，孙国清欲排除法院强制执行措施需满足三个条件，即：已经支付了全部价款；实际占有该标的物；第三人未办理过户手续且没有过错。这三个要件缺一不可。孙国清于2015年8月实际入住该房屋，对此事实双方均无异议，应当予以确认。关于孙国清是否支付了全部价款的问题，应从孙国清提交的证据予以分析。其中孙国清提交的商品房认购书系双方真实意思表示，内容合法，应为有效，予以确认。孙国清提交的盖有源伟公司财务专用章的房款收据及孙国清向源伟公司法定代表人马平银行存款的凭证，与孙国清提交的商品房认购书能够相互印证，证实孙国清已按照认购书约定的房屋价款履行了支付义务。故综合孙国清提交的证据，能够证实孙国清已交付了涉案房屋的全部房款。庆华公司辩称，孙国清通过银行存款方式将款项存入源伟公司马平账户的行为不能排除有其他经济往来，对此庆华公司无证据予以证实，且实际收款人马平系源伟公司法定代表人，马平在收款后源伟公司即向孙国清出具了房款收据，符合交易习惯。故对庆华公司的该项辩解理由不予采信。孙国清签订房屋认购书及交清房款的时间早于法院查封该房屋的时间，且庆华公司亦承认在2013年1月8日即法院正式查封该房屋之前，房屋属于在建状态，在房管局未做备案。源伟公司作为房屋出售方应协助孙国清办理房屋产权手续，但因该房屋在建成后被法院查封无法办理产权手续，该过错不在孙国清。综上，根据上述法律规定，孙国清对涉案房屋享有的民事权益足以排除法院的强制执行措施。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题解释》第三百一十二条规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：1、停止对位于××县第25号楼2单元302室房屋的强制执行。2、驳回孙国清其他诉讼请求。案件受理费100元，由庆华公司负担。
二审期间，各方当事人均没有提交新证据，仍坚持一审时的举证、质证意见。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，孙国清已将涉案房款全部交清，且其签订涉案房屋认购书及交清房款的时间均早于法院查封该房屋的时间，孙国清也实际入住该房屋，由于在法院正式查封该房屋之前，房屋属于在建状态，在房管局未做备案，该房屋在建成后因被法院查封而无法办理产权手续，孙国清对于未办理产权过户并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，孙国清对涉案房屋享有的民事权益足以排除法院的强制执行措施。
综上，庆华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由宁夏庆华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李凤英
审 判 员 陶爱珍
代理审判员 马 月
二〇一七年十月三十日
书 记 员 叶敏娟