江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）睢民初字第03231号
原告江苏新时空物业服务有限公司，住所地睢宁县元府东街杂品公寓五号楼304号。
法定代表人邢园满，该公司总经理。
委托代理人冯梁，公司职工。
委托代理人顾实力，该公司法律顾问。
被告沈静，会计。
原告江苏新时空物业服务有限公司（以下简称新时空物业公司）与被告沈静物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由代理审判员倪泗娟适用简易程序独任审判，于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告新时空物业公司的委托代理人冯梁，被告沈静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新时空物业公司诉称：被告于2011年1月1日至2015年9月30日所欠物业费2023元，经数次催要就是不给，为加强小区的管理，依据江苏省和徐州市政府关于物业管理规定的要求，以及对物业企业的保护规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令被告给付物业费2023元，并承担本案诉讼费。
被告沈静辩称：2008年被告即入住睢宁大院，当时物业费是按时缴纳的；现在房屋一直空着，无人居住。被告住在11号楼4单元一楼西户，一楼下面是地上的自行车库及汽车库，自行车库的门都是从北面单元门进入的；，但自行车库及汽车库的业主破坏了该栋楼西、北立面承重墙，将其开成自行车库的门；，原告当时多次向物业公司反映，但是物业公司说业主交钱了，这门开定了，这就导致外主体墙墙壁全是破裂的；另外，西户开门的业主长期在车库里生活，该房屋在原告卫生间的下面，因为没有隔音，影响原告休息；而且原告停车在车库门口时，居住在车库的业主会谩骂，或者把汽车刮坏。因为新时空物业公司聘请的都是年老体弱的老人，他们也不会主动劝阻业主重新开门的行为。原告的物业管理很差：消防通道长期堵车、垃圾成堆、小区没有规划车位、汽车乱停乱放、公用厕所长期锁门，物业公司为了收取费用，允许小摊小铺在小区的大门口摆摊设点。所以，在2011年之后，被告就没有缴纳物业费。因被告没有缴纳物业费，原告曾恶意停电，影响了被告的正常生活；。原告的物业管理很差：消防通道长期堵车、垃圾成堆、小区没有规划车位、汽车乱停乱放、公用厕所长期锁门；物业公司为了收取费用，允许小摊小铺在小区的大门口摆摊设点。
经审理查明：被告沈静系睢宁大院小区11号楼4单元102室业主，自2008年入住该小区至今。2009年10月12日，原告新时空物业公司与睢宁大院业主委员会签订物业管理服务合同，约定由原告新时空物业公司为该小区提供物业服务，同时约定：合同服务期限为四年，自2010年1月1日起至2013年12月31日止；合同期内公共服务费标准为多层住宅0.28元／平方米，公共能耗费用由受益人合理分摊，单独装表计量，一年为一结算期，预收100元公共能耗费，多退少补。合同签订后，原告新时空物业公司为该小区提供物业管理服务。合同期限届满后，原告与睢宁大院业主委员会于2013年10月21日继续签订物业服务合同，由原告公司继续为该小区提供物业管理服务。
另查明，被告沈静长期居住在该小区，应支付物业费的房屋面积为117.11平方米；该小区存在公共环境保洁、生活垃圾清理不及时彻底，进入小区车辆停放随意性较大等诸多情形，故被告沈静以小区物业服务不到位为由，自2011年1月1日即拒绝缴纳物业费。
又查明，涉案小区2014年全年多层业主的公摊电费为100元；2015年1至6月期间多层业主的公摊电费为54元。
现原告提起诉讼，请求法院判令被告沈静支付2011年1月1日至2015年9月30日的物业费1869.08元、公摊费154元，共计2023元，并承担本案诉讼费。
上述事实，有原、被告庭审陈述、物业管理合同、照片等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告新时空物业公司与睢宁大院业主委员会签订物业服务合同，并提供了物业服务，被告沈静应当履行交纳物业服务费的义务，其拖欠物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。签订物业服务合同时，因对物业费及生活垃圾费的缴纳时间及方式未做出明确约定，原告有权随时要求被告履行给付义务，现原告主张被告缴纳自2011年1月1日至2015年9月30日期间物业费、公摊费，符合法律规定。但是，原告作为物业服务公司，其物业服务收费应遵循费用与服务水平相适应原则，原告新时空物业公司自认该小区物业服务存在瑕疵。因为物业公司提供的服务质量达不到合同约定，本院根据物业公司提供服务的质量状况，酌定将原告收取的物业费下调20%。故，被告沈静应当支付2011年1月1日至2015年9月30日期间的物业费、公摊费合计1618.4元（117.11平方米×0.28元／平方米／月×57月×80%）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，第六十二条第四款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定判决如下：
一、被告沈静应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏新时空物业服务有限公司支付物业费、公摊费共计1618.4元；
二、驳回原告江苏新时空物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告沈静负担（鉴于原告已预交，被告在履行还款义务时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 倪泗娟
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 陈 倩
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者
交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同章中约定。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。