宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬仑民初字第2043号
原告：宁波市北仑华升土建有限公司。
法定代表人：焦明德。
委托代理人：郑岳常。
被告：宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司。
法定代表人：周勤松。
委托代理人：蔡进。
委托代理人：金烨。
原告宁波市北仑华升土建有限公司（以下简称华升土建）与被告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司（以下简称鄞州启敏）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张梦霞独任审理，于同年10月27日公开开庭进行了审理。原告华升土建的委托代理人郑岳常、被告鄞州启敏的委托代理人蔡进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华升土建起诉称：2013年12月18日，原告与被告法定代表人周勤松签订了《厂房租赁合同》一份。合同约定，原告将位于宁波市北仑区武夷山路39号1幢1号楼共2600平方米的房屋租赁给被告，租赁期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日。被告按约履行了第一年的付款义务。2014年12月底，被告向原告支付2015年上半年租赁费20万。按合同约定半年房租费为171000元，按年缴纳的土地使用税13000元、管理费24000元以及房产税、厂房租赁税由被告承担。按被告实际使用到2015年7月25日计算，被告应支付原告租赁费194750元，土地使用税、管理费21583元，房产税、厂房租赁税按房屋租金的17.7%计算为34470元，上述合计为250803元，扣除已支付部分，被告尚应支付原告50803元。按合同约定2015年下半年的租金被告应于2015年5月底前支付给原告，由于被告迟迟不予支付，原告于2015年6月18日去函催讨，并要求被告于2015年6月30日予以支付，若逾期不付，原告将依法行使合同解除权，但被告并不支付租金，且开始将设备搬离租赁的厂房。现原告诉至法院，要求判令：1.依法解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2.被告支付原告房产税、厂房租赁税、租赁费50803元；3.被告支付原告违约金142500元。后原告将第一项、第二项诉讼请求变更为：1.要求确认与被告签订的《厂房租赁合同》于2015年7月25日解除；2.要求判令被告支付原告土地使用税7583元，管理费14000元，房屋租赁费194750元，合计216333元，扣除被告已支付的200000元，尚应支付16333元。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1.房产证、土地证各1份，拟证明原告对涉案房屋拥有合法产权；
2.《厂房租赁合同》1份，拟证明原告将房屋出租给被告及原、被告租赁合同约定的权利义务；
3.催告函1份，拟证明原告已经履行催告义务的事实；
4.关于厂房搬迁事宜的说明1份，拟证明被告是因为自身厂区扩大发展需要而搬离厂房的；
5.宁波市财政库行横向联网电子缴款扣款凭证2张及城镇土地使用税纳税申报表1份，拟证明原告已缴纳涉案地块2015年土地使用税的事实。
被告鄞州启敏答辩称：被告同意确认合同已解除，被告已支付原告2015年的房租、管理费及部分土地使用税，共计200000元。且本案是原告违约在先。其将同一个厂区内工业用房性质的厂房改造成居住用房，不符合《中华人民共和国消防法》等相关法律的规定，影响厂区生产安全。原告还在厂区中间空地饲养牲畜，在四周通道搭建电瓶车棚，堵死消防通道。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1.《厂房租赁合同》2份，拟证明原、被告之间存在厂房及工棚的租赁合同关系；
2.收条1份，拟证明被告已支付押金50000元；
3.2015年4月1日付款凭证1张，拟证明被告支付工棚租金25000元；
4.现场视频、照片光盘1张，拟证明原告存在重大违约行为，包括将同一个厂区内工业用房性质的厂房改造成居住用房，在厂区中间空地饲养牲畜及在四周通道搭建电瓶车棚，堵死消防通道。
经开庭审理，原、被告双方举证、质证，被告对原告提供的证据1、3，原告对被告提供的证据1、2、3真实性无异议，本院予以认定。被告对原告提供的证据2真实性无异议，但认为合同18条旁手写部分为原告事后添加，本院经审查后认为添加部分无签字确认，且原告陈述手写部分所涉及内容已在合同第3条关于管理费的约定中有所体现，因此本院对该合同剔除手写部分的内容予以认定。被告对原告提供的证据4真实性无异议，但被告认为该证据是被告应原告需要出具的简易通知，且原告厂房目前确实不具备合同约定的消防条件及工业化生产条件。本院对该证据予以采信，该通知出具在原告向被告发函催缴房租之前，且通知内容反映了被告搬离涉案厂房的原因。被告对原告提供的证据5认为扣款凭证真实性由法院核实，且2015年下半年的土地使用税与被告没有关系，对申报表真实性、关联性均不予认可。本院审查后对原告提供的证据5予以认定，纳税申报表上的土地面积与涉案地块土地证上的整体面积一致，申报金额与扣款凭证上的缴纳金额相印证，由此可证明原告已缴纳了2015年涉案地块的土地使用税。原告对被告提供的证据4真实性无法确认，原告承认确有改造工业用房，但是改造的出租屋和厂区是隔离的，并不会对被告生产造成影响。改造在2015年年初即已完成，被告还曾租赁部分房屋作为其员工宿舍。厂区门卫曾在中间空地饲养牲畜，但后来经劝说就拆除了。本院经现场勘察后对光盘照片的真实性予以认定，但对于被告的证明目的，本院不予认定，理由将在后文予以分析说明。
根据上述证据，并结合原、被告双方陈述，本院查明以下事实：宁波市北仑区新碶武夷山路39号1幢1号房屋的所有权人为原告华升土建。2013年12月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将自己所有的位于武夷山路39号1幢1号楼面积为2600平方米的厂房出租给被告，租期自2014年1月1日至2016年12月31日，每年租费为342000元。按年缴纳的房产税、土地使用税、厂房租赁税（三项税金）由被告承担，被告提供发票复印件给原告（土地使用税2600m2×5元／年=”13”000元，管理费2000元／月×12月=”24”000元，按年缴纳）。租金付款方式为签订合同生效后，被告支付原告50000元押金，第一年后厂房租赁费分两次付清，第一次在正式起租日开始，提前一个月内付清50%，半年后付50%。合同签订生效后，如被告未能在规定期限五天内足额付清厂房租金，视作被告违约，原告有权自行处理（包括停水、停电、上锁、封门）。由于被告原因终止合同，自动放弃退还押金，在付清所有费用后赔偿原告五个月房租费用。由于原告原因终止合同，原告赔偿被告五个月房租费的损失，并退还押金。门卫暂由第一承租方负责。2015年3月31日，原、被告又签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于武夷山路39号围墙东南边工棚约300平方出租给被告，租期自2015年3月31日至2016年3月30日，租金为25000元／年。
被告已支付厂房押金50000元及2014年度的房租，2014年年底，被告支付给原告200000元。2015年4月1日被告付清工棚租金。2015年6月17日，被告法定代表人周勤松向原告寄发关于厂房搬迁事宜的说明，陈述由于业务发展需要，被告公司决定在2015年7月25日搬离宁波市北仑区新碶武夷山路39号1号楼。2015年6月18日，原告向被告发函，限其在2015年6月30日前付清2015年下半年度的房租，否则将解除合同。周勤松于次日签收该函。
另查明，被告已于2015年7月25日实际搬离涉案厂房及工棚。原告已支付了涉案地块2015年度的土地使用税。涉案工棚并未取得房产证。
本案的争议焦点为究竟原、被告何方违约及双方合同的解除。原、被告于2013年12月18日签订的《厂房租赁合同》意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效。根据双方合同约定，第二年下半年的房租应在2015年6月1日前付清，被告虽抗辩下半年的房租不应提前一个月支付，但根据合同条款文意理解，本院对被告的抗辩不予采纳。被告未在合同约定日期前付清房租，经原告催告后仍未付款，且以自己搬离涉案厂房的行为表明不履行合同的主要义务，已构成违约，原告可以据此解除合同，现原告诉请确认在2015年7月25日双方合同已解除，本院予以支持。被告虽抗辩因原告管理不善及随意搭建车棚、改造临近工业用房导致租赁厂房已不符合厂区生产环境，但原告改造房屋的事实已发生半年之久，且被告若认为租赁厂房已不符合厂区生产环境，应通过与原告沟通的方式协商解决争端，但现被告并无证据证明其之前曾就此事与原告进行过沟通协商，结合被告寄给原告的厂房搬迁事宜，进一步印证被告搬迁是由于自身业务发展的需要。因此对被告认为原告违约的主张，本院不予支持。
本院认为：原、被告于2013年12月18日签订的《厂房租赁合同》合法有效，当事人应按约履行。因被告已构成违约，应承担相应的违约责任。既该合同已于2015年7月25日即被告实际搬离厂房之日解除，被告应按约支付至2015年7月25日的房屋租金及相关费用。被告认可按2000／月的标准向原告支付管理费，且原告已支付了涉案地块2015年度的土地使用税，按照合同约定，被告应向原告支付至其搬离之日的租金，管理费，土地使用税。截止2015年7月25日，以上三笔款项分别为厂房租金194425元（171000元＋342000元／年÷365天×25天），管理费13667元（2000元×6个月＋2000元／月÷30天×25天）及土地使用税7399元（2600平方×5元／平方÷12个月×（6＋25／30）个月］，但应扣除被告已实际支付的200000元。被告违约，且由于其自身原因提前终止合同，按照合同约定，应赔偿原告五个月的房租损失，双方对于赔偿房租损失的约定实为对违约金的约定，因此对于原告要求被告支付违约金142500元的诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2013年12月18日签订的《厂房租赁合同》于2015年7月25日解除；
二、被告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司应支付原告宁波市北仑华升土建有限公司租金194425元，管理费13667元，土地使用税7399元；
三、被告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司应支付原告宁波市北仑华升土建有限公司违约金142500元；
以上第二、三项款项合计357991元，扣除已支付的200000元，被告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司尚应支付157991元，限于本判决生效之日起七日内付清；
四、驳回原告宁波市北仑华升土建有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费4166元，减半收取2083元，由原告宁波市北仑华升土建有限公司负担381元，由被告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司负担1702元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 张梦霞
二〇一五年十一月二十六日
代书记员 胡清馨