四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终6725号
上诉人（原审原告）：贺泽鹏，男，1983年8月4日出生，汉族，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：林超，四川九益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李伶俐，四川九益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川巨鸿房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区金府路***号。
法定代表人：赵生武。
委托诉讼代理人：严明慧，女，1984年9月18日出生，汉族，住四川省大英县。系四川巨鸿房地产开发有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：廖俊，女，1971年9月26日出生，汉族，住成都市温江区。系四川巨鸿房地产开发有限公司工作人员。
上诉人贺泽鹏因与被上诉人四川巨鸿房地产开发有限公司（以下简称巨鸿公司）民间借贷纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日受理后，依法不开庭进行了审理。上诉人贺泽鹏及其委托诉讼代理人林超、李伶俐，被上诉人巨鸿公司的委托诉讼代理人严明慧、廖俊参加诉讼。本案现已审理终结。
贺泽鹏上诉请求：1、撤销成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第2484号民事判决；2、发回重审或者改判支持：（1）巨鸿公司向贺泽鹏偿还借款本金及利息（利息计算至实际偿还日止，利息暂从2012年1月12日计至2016年1月12日，共计10940400元；（2）确认贺泽鹏与巨鸿公司之间存在的《借款协议》及《商品房买卖合同》系两个合法有效的关系；当巨鸿公司履行不能时，贺泽鹏对《商品房买卖合同》所涉及房屋有进行拍卖并优先受偿的权利；（3）一、二审诉讼费用由巨鸿公司承担。事实及理由：一、贺泽鹏与巨鸿公司达成的口头《借款协议》约定借款本金600万元，月利率为4.5%，即实际每月利息27万元。巨鸿公司于2012年1月12日向贺泽鹏支付了54万元两个月的利息。之后，巨鸿公司向贺泽鹏支付的利息金额可以印证双方约定月利率为4.5%。巨鸿公司一审中陈述双方没有约定借款期限和利率不合常理，一审法院按年利率6%计算利息错误，应适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷司法解释）第二十六条；二、贺泽鹏与巨鸿公司真实意思是以《商品房买卖合同》为《借款协议》的履行提供担保，是非典型性担保，适用合同法与担保法，巨鸿公司违反《借款协议》，贺泽鹏对《商品房买卖合同》所涉及房屋有权进行拍卖并优先受偿，但一审法院仅认定双方存在借贷关系，没有支持贺泽鹏的优先受偿权违反了民间借贷司法解释第二十四条的规定，属适用法律错误。
巨鸿公司辩称，1、双方之间确实存在借款关系，且对600万借款本金予以认可，但巨鸿公司已归还的123万元是本金而非利息；2、对于贺泽鹏主张的4.5%的月利率，因巨鸿公司无法联系公司原负责人赵生全，目前也没有资料，巨鸿公司无法核实双方是否约定过4.5%的月利率；3、案涉29套房屋不是出售给贺泽鹏的，而是作为本案借款抵押，备案在贺泽鹏名下，但在抵押之前已经出售给第三方业主。
贺泽鹏向一审法院起诉请求：1、判令巨鸿公司返还贺泽鹏借款本金及利息（2012年1月12日至2016年1月12日）共计10940400元;2、贺泽鹏与巨鸿公司为担保上述债权所签订的《商品房买卖合同》所涉及房屋当巨鸿公司履行不能时，贺泽鹏有申请对其拍卖并优先受偿的权利；3、本案诉讼费由巨鸿公司承担。
一审法院认定事实：2012年1月12日，贺泽鹏、巨鸿公司达成协议，由巨鸿公司向贺泽鹏借款6000000元。贺泽鹏、巨鸿公司双方未签订书面借款协议。同日，贺泽鹏、巨鸿公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，巨鸿公司将位于温江区道德通桥路425号面积为2161.19平方米的商品房以6000000元价格卖给贺泽鹏。巨鸿公司向贺泽鹏出具购房款收据。并办理了位于温江区柳城街××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××、××单元××楼××套房屋的备案登记。2012年1月12日，贺泽鹏向巨鸿公司给付
2000000元，2012年1月13日，贺泽鹏再次向巨鸿公司给付4000000元。2012年1月12日，巨鸿公司向贺泽鹏给付540000元，2012年3月14日，巨鸿公司向贺泽鹏给付270000元，2012年4月19日，巨鸿公司向贺泽鹏给付270000元，2012年6月8日，巨鸿公司向贺泽鹏给付150000元。因巨鸿公司一直未履行还款义务，贺泽鹏于2015年5月11日起诉，请求判令：一、巨鸿公司按合同约定向啊交付位于温江区道德通桥425号“御富枫景”29套商品房的义务；二、巨鸿公司按合同约定向贺泽鹏支付迟延交房违约金1584000元。诉讼中，贺泽鹏变更诉讼请求为：一、判令巨鸿公司返还贺泽鹏借款本金及利息（2012年1月12日至2016年1月12日）共计10940400元。二、贺泽鹏与巨鸿公司为担保上述债权所签订的《商品房买卖合同》所涉及房屋当巨鸿公司履行不能时，贺泽鹏有申请对其拍卖并优先受偿的权利。三、本案诉讼费由巨鸿公司承担。
上述事实，有贺泽鹏的当庭陈述、巨鸿公司的营业执照复印件、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同摘要、收据、转款凭据等证据在案佐证，经庭审调查核实，一审法院予以确认。
一审法院认为，贺泽鹏与巨鸿公司之间的借款合同合法、有效，受法律保护。因双方未约定借款期限，贺泽鹏可催告巨鸿公司在合理期限内返还。对贺泽鹏主张巨鸿公司返还借款本金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因2012年1月12日，贺泽鹏向巨鸿公司给付2000000元，巨鸿公司又向贺泽鹏支付540000元，互相抵扣后，贺泽鹏实际向巨鸿公司出借本金为5460000元（2000000元+4000000元-540000元）。因贺泽鹏、巨鸿公司之间对利息约定不明，根据双方的交易方式、交易习惯和市场利率，一审法院酌定为按照年利率6%计算利息。其中1460000元利息自2012年1月13日起算，4000000元自2012年1月14日起算。至2012年3月14日，共产生利息54990元（1460000×6%/365×62+4000000×6%/365×61=54990元），巨鸿公司向贺泽鹏支付的270000元先偿还利息，剩余部分偿还本金，至此，巨鸿公司尚欠贺泽鹏借款本金5244990元（5460000-（270000-54990）=5244990元）。2012年3月15日至2012年4月19日期间，共产生利息31039元（5244990×6%/365×36=31039元），巨鸿公司2012年4月19日向贺泽鹏支付的270000元先偿还利息，剩余部分偿还本金，至此，巨鸿公司尚欠贺泽鹏借款本金5006029元（5244990-（270000-31039）=5006029元）。2012年4月20日至2012年6月8日期间，共产生利息41145元（5006029×6%/365×50=41145元），巨鸿公司2012年6月8日向贺泽鹏支付的150000元先偿还利息，剩余部分偿还本金，至此，巨鸿公司尚欠贺泽鹏借款本金4897174元（5006029-（150000-41145）=4897174元）。对贺泽鹏主张其与巨鸿公司为担保上述债权所签订的《商品房买卖合同》所涉及房屋当巨鸿公司履行不能时，贺泽鹏有申请对其拍卖并优先受偿的权利的诉讼请求。因无法律依据，依法不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、巨鸿限公司于本判决生效之日起十日内，向贺泽鹏偿还借款本金4897174元及利息（该利息计算方式：自2012年6月9日起，以所欠本金为基数，按照年利率6%计算至实际履行完毕止）；二、驳回贺泽鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，贺泽鹏提交了情况说明，用以证明：29套房屋中有12套房屋目前既没有装修也没有人居住，巨鸿公司称29套房屋在抵押之前已经出售给第三方业主不属实。巨鸿公司质证认为，29套房屋确已经交付并接房入住。巨鸿公司为此补充提交了关于29套房屋的情况说明、29份巨鸿公司与各买受人签订的商品房买卖合同及“御富枫景”补充协议原塑料十二厂职工购房确认书、巨鸿公司关于原成都市塑料十二厂职工住房拆除安置协议书、购房款收据、巨鸿公司“御富枫景”房屋交付验收清单、巨鸿公司“御富枫景”接房凭证，用以证明该29套房屋在抵押前已经出售给第三方业主。贺泽鹏质证认为：1、巨鸿公司提供的材料中只有杨徐庚、陈春霞、所郎翁单、王莉四人，无法证明其余25宗房屋买卖付款的事实情况；2、巨鸿公司所提供的材料中，存在实际购房人、付款人与商品房买卖合同的签约主体不一致、大额超付房款等情况。王霞、李华、李天华、胡泽丽作为商品房买卖合同的主体，与《关于成都市塑料十二厂职工住房拆迁安置协议书》中的签约主体王世平、李茂照、帅志军不一致；3、巨鸿公司所提供的《商品房买卖合同》部分商品房价格严重偏离市场价格，真实性有待查实。同时，25位购房人为全额付款，不符合商品房买卖交易习惯；4、最高人民法院《民间借贷司法理解与适用》明确民间借贷司法解释第二十四条为让与担保的规定，商品房买卖合同实际为借款合同的担保。本院认为，贺泽鹏与巨鸿公司提交的上述证据均针对已备案至贺泽鹏名下的案涉商品房是否已卖给他人，对案涉民间借贷债权金额没有影响，本院不予采信。
本院查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、关于借贷双方对借款利率有无约定以及约定的标准问题。本案中，贺泽鹏向巨鸿公司出借200万元借款的当日，巨鸿公司即向贺泽鹏支付了54万元，贺泽鹏主张为600万元的两个月利息，而巨鸿公司则主张借款无利息，已付的123万元万元均为归还的本金。本院认为，巨鸿公司为房地产开发公司，其向个人借款无息，既不符合资金的逐利性特征和民间资金交易市场的交易规则，且巨鸿公司也未提交借贷双方具有特殊关系或利益以致出借方不收取利息的证据，故本院认为双方约定了利息，而该54万元即为预先扣除的利息。
至于利率标准，本院认为，从2012年1月巨鸿公司支付54万元，之后又于3月、4月分别支付27万元的时间及金额看，巨鸿公司有按每月27万元向贺泽鹏支付利息的交易习惯，且利息标准也未背离民间资金交易市场的实际情况，由此可以认定，双方约定的月利息为27万元，即月利率为4.5%。贺泽鹏关于约定月利率为4.5%的上诉主张成立，本院予以支持。一审法院关于双方对利率约定不明的认定不符合本案实际，本院予以纠正。但鉴于月利率4.5%的标准超过法律规定，本院对超出部分不予保护。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，巨鸿公司已支付的利息中高于36%的部分应作为已归还的本金予以扣除。照此计算，截止至2012年6月8日，巨鸿公司已支付的1230000元中利息为606904.48元，应抵充的本金83095.52+540000=623095.52元,即巨鸿公司尚欠本金5376904.48元,利息113468.32元以及之后的利息。具体计算过程如下：1、2012年1月18日至2012年1月31日，利息为1460000×3%×14÷30=20440元；2012年2月1日至2012年3月14日利息为（1460000+4000000）×3%×44÷30=240240元，利息合计为260680元。巨鸿公司于2012年3月14日实际支付的27万元中，本金为270000-260680=9320元。2、2012年3月15日至2012年4月19日利息为
（5460000-9320）×3%×36÷30=196224.48元，巨鸿公司于2012年4月19日实际支付的27万元中，本金为270000
-196224.48=73775.52元。3、2012年4月20日至2012年6月8日利息为（5460000-9320-73775.52）×3%×49÷30=
263468.32元。巨鸿公司实际支付的15万元为利息，且扣除该15万元后尚欠利息为263468.32-150000=113468.32元。
二、关于对贺泽鹏主张其与巨鸿公司为担保上述债权所签订的《商品房买卖合同》所涉及房屋当巨鸿公司履行不能时，贺泽鹏有申请对其拍卖并优先受偿的权利的问题。本院认为，参照民间借贷司法解释第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，贺泽鹏在按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，巨鸿公司不履行生效判决确定的金钱债务时，可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。但贺泽鹏关于对买卖合同标的物具有优先受偿权的请求无法律依据，本院依法不予支持。
综上，贺泽鹏的上诉请求部分成立，应予部分支持。原审审判程序合法，认定事实基本清楚，但对利息的处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项之规定，判决如下：
一、撤销成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第2484号民事判决；
二、四川巨鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向贺泽鹏偿还借款本金5376904.48元及利息（包括截止至2012年6月8日应付而欠付的利息113468.32元以及自2012年6月9日起，以所欠本金为基数，按照年利率24%计算至实际履行完毕止的利息）；
三、驳回贺泽鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费
54102.60元，由贺泽鹏负担44302.60元，四川巨鸿房地产开发有限公司9800元。
本判决为终审判决。
审判长 王卫红
审判员 姚 兰
审判员 李婧杰
二〇一七年二月六日
书记员 彭成滔