江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终3110号
上诉人（原审被告）：宋宇桐，男，1991年12月24日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：田鸿，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆翩翩，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周瑜，女，1984年4月14日生，��族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：景水平，江苏融悦律师事务所律师。
原审第三人：南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区沿江镇泰冯路98号。
法定代表人：李伟，该公司董事长。
上诉人宋宇桐与被上诉人周瑜、原审第三人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
宋宇桐上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉请。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：
一、一审法院查明及认定的事实部分错误。
上诉人签约时对房屋买卖合同内容存��重大误解，一审判决认定上诉人签订房屋买卖合同系真实意思表示，上诉人不履行合同构成根本违约属于事实认定错误。
2016年3月23日，上诉人与被上诉人及第三人南京雷鸣房地产营销策划有限公司（以下简称雷鸣公司）签订《房地产买卖中介合同》及补充协议。当时浦口区天华东路104号北外滩水城类似户型及面积的市场成交价约为150万元，而上诉人出售的房价明显低于市场成交价，并且合同居然约定首付款支付日期在合同签订10个月后。上述交易条款明显有违交易习惯，合同双方权利义务明显不对等、显失公平，且存在重大误解，使上诉人遭受了较大的损失。
该合同签约还有一个重要的背景：该房屋是上诉人的父亲与母亲共同购买。上诉人的父亲将房屋按照120万元的价格挂牌是2015年10月，其后不久，上诉人的爷爷在山东病重，上诉人的父亲紧急奔赴山东。其后至签约前，上诉人的父亲一直照顾老父亲并沉浸在悲痛中（上诉人的爷爷已因病逝世），根本没有机会及时获悉市场变化。签约前，是中介公司通知上诉人的父亲说房屋有买家了，上诉人的父亲才从山东又赶回来。但是，中介公司却隐瞒了房价已大幅度上涨的事实，假装房价未变，而催促上诉人的父亲与被上诉人签约。这是导致上诉人在重大误解下签订本合同并显失公平的原因。
被上诉人起诉前，上诉人曾经数次口头及书面通知被上诉人要求解除合同，被上诉人表示要上诉人先发个书面的函件，然后再协商。结果等上诉人发了不想卖房的短信后，上诉人就以上诉人因房价上涨过高，不愿意履行合同为由将上诉人诉至法院。而一审法院无视以上基本事实，认定上诉人签订房屋买卖合同系真实意思表示，上诉人不履行合同构成根本违约，构��事实认定不清。
二、一审判决适用法律错误。
一审法院判决上诉人应当继续履行合同义务并承担违约责任属于适用法律错误。上诉人将房屋通过雷鸣公司出售，在没有理解合同主要内容的情况下与被上诉人签订房屋买卖合同。经查该合同的主要内容明显有违交易习惯，显失公平，存在重大误解，应属于可撤销的合同。因此上诉人在发现重大误解后及诉讼中均明确表示不同意履行合同，因为双方没有订立合同的真实合意。而一审法院无视上诉人的请求，判决上诉人继续履行合同并承担违约责任，适用法律错误。
三、如果判决上诉人继续履行合同，可能会造成履行不能的情况，因为涉案房屋虽然建好了，但是还没有办理产权手续，所以也就不具备继续履行的条件。双方履行的前提必须是上诉人对涉案房屋拥有所有权以后才能交付房款和变更产权，但是现在涉案房屋没有办理产权，而且办理产权需要相关的费用和手续，所以也不一定能够办理产权。另外，涉案房屋目前不是上诉人居住，如果将房屋转由被上诉人所有，必然会涉及到房屋内居住的人要搬走，到时候也可能会有困难。所以上诉人认为目前房屋直接判决继续履行和变更产权的困难是比较大的。
综上，请求二审法院查明事实后依法改判支持上诉人的上诉请求。
周瑜辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效。双方在合同中订立的涉案房屋的出售价格为120万元，该价格符合市场行情，不存在重大误解的情形，且上诉人系完全民事行为能力人，一审审理中，上诉人也明确表示因为涉案房屋需作为其婚房使用才不愿意继续履行合同。
合同约定首付款支付时间为合同签订10个月后亦不违反交易习惯，因为涉案房屋系期房��根据上诉人与浦东房地产签订的《商品房预售合同》第六条及第九条约定，上诉人从浦东房地产获取该房屋初始权利证书的时间为2017年1月30日前，即上诉人取得房屋产权证之前，被上诉人支付首付款，故该合同约定不存在显失公平的情形。根据2015年度《全国民事审判工作会议纪要》第二十九条及诚实守信规定，因房地产政策调控引发房价波动较大，本案上诉人因房屋价格上涨较快的原因，请求撤销房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。
本案不存在履行不能的情况，虽然涉案房屋登记在第三人名下，属于期房，但是第三人有配合上诉人办理产权过户的义务，所有权应属于上诉人。另外涉案房屋目前由谁居住和本案无关，本案结束后，被上诉人将另行起诉��求将房屋恢复原状。
综上，双方签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人的上诉请求违反法律强制性规定，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
浦东房地产未陈述意见。
周瑜向一审法院起诉请求：1.继续履行双方签订的房屋买卖合同，宋宇桐办理涉案房屋的产权证并办理过户手续。2.宋宇桐支付周瑜违约金240000元。3.第三人浦东房地产协助宋宇桐办理产权初始登记手续。4.宋宇桐承担诉讼费、保全费。
一审法院认定的事实：2015年1月4日，宋宇桐与浦东房地产签订《南京市商品房预售合同》，约定宋宇桐购买浦东房地产开发的浦口区天华东路104号北外滩水城第十二街区07幢2单元2904室房屋。
2016年3月23日，宋宇桐与周瑜及案外人雷鸣公司分别作为甲方、乙方、丙方，签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，合同约���：甲方将位于浦口区天华东路104号北外滩水城第十二街区07幢2单元2904室出售给乙方，房屋价格1200000元。……违约责任：（二）、三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的……（三）三方商定，违约方按房屋总价款的20%计240000元支付违约金给守约方。补充协议约定：乙方于2016年3月23日签约当日，支付甲方购房定金50000元。乙方于2017年1月30日前支付甲方购房首付款630000元（此首付款用于甲方注销房屋抵押），并于2017年2月20日前办理产权过户手续。过户当日双方签订银行贷款手续。出件后余款乙方以银行贷款的形式支付给甲方，由贷款银行直接下达到甲方帐户，下款时间以银行下款时间为准。贷款金额为840000元，其中520000元支付给甲方，另外320000元归乙方所有。因甲方此房房屋权证未办理，甲方承诺2017年1月30日前办理好��房房屋权证。因甲方此房屋权证未办理，办理此房屋权证费用由甲方承担。甲方办理还款、注销抵押时间以银行、房产部门第一办理时间为准，不得人为拖延。双方约定，甲方同意乙方办理银行贷款，金额为840000元，双方于送件前办理银行贷款（借款）相关签字手续。甲方承诺此房内无户口。双方于贷款下达三日内办理该房屋交接手续。此房价为甲方净得价，所产生的税费及中介费均由乙方承担，税费由契税、个税营业税组成。如在交易过程中税费政策产生变化，则由乙方承担和享用。合同签订后，周瑜支付定金50000元、中介费11000元。同年10月15日，宋宇桐短信通知周瑜不想继续交易。同年10月23日，宋宇桐出具书面说明，表示因个人原因，想提前解除与周瑜2016年3月23日签订的房屋买卖中介合同，此房不准备继续交易。
另查明，浦东房地产已于2016年10月将涉案房屋交付给宋宇桐。宋宇桐至今未领取办理产权登记手续所需材料，也未办理产权登记手续。
以上事实，有双方当庭陈述、房地产买卖中介合同、南京市商品房预售合同、收条、收据、短信记录、书面说明等证据在卷证明。
一审法院认为：双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中宋宇桐在签订合同后表示不想履行合同，诉讼中也表示不同意继续履行合同，一审法院认定宋宇桐拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现浦东房地产已通知宋宇桐领取办证所需资料，宋宇桐已经具备了办证条件，也就具备处分该房产的权利，因此周瑜要求继续履行合同，浦东房地产协助宋宇桐办理产权初始登记手续，符合法律规定，依法应予以支持。周瑜主张违约金240000元，一审法院认为双方合同约定由违约方支付守约方违约金240000元，本案中宋宇桐构成违约，应当支付违约金。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，酌情调整为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决：一、继续履行周瑜与宋宇桐签订的《房地产买卖中介合同》。二、宋宇桐于判决生效之日起十日内办理南京市浦口区天华东路104号北外滩水城第十二街区07幢2单元2904室房屋的初始登记手续，南京浦东房地产开发有限公司予以协助配合，初始登记费���由宋宇桐负担。三、周瑜在上述房屋初始登记至宋宇桐名下十日内给付宋宇桐购房款1150000元，宋宇桐于收到该购房款十日内协助周瑜办理上述房屋过户手续，将上述房屋产权过户至周瑜名下，过户费由周瑜负担。
四、宋宇桐于判决生效之日起十日内支付周瑜违约金20000元。
五、上述第三项、第四项给付款项相抵扣，周瑜实际给付宋宇桐1130000元。一审案件受理费17310元，保全费5000元，合计22310元，由周瑜负担2769元，宋宇桐负担19541元。
本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。同时，宋宇桐认为其2016年10月15日短信及10月23日书面说明并非主动发送和出具，而是应被上诉人和中介公司要求所为。
另查明，宋宇桐于2017年4月10日以其与周瑜签订的房屋买卖合同双方权利义务不对等，显失公平，且存在重��误解等为由，向一审法院另案提起诉讼，请求撤销双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并以本案须以另案的审理结果为依据，而另案尚未审结为由向本院申请中止本案的审理。本院于2017年5月24日裁定本案中止诉讼。2017年9月7日，一审法院作出（2017）苏0111民初2838号民事判决：驳回宋宇桐的诉讼请求。宋宇桐不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月24日作出（2018）苏01民终149号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案即恢复诉讼。
本院认为，宋宇桐与周瑜签订的房地产买卖中介合同及补充协议已经生效民事判决确认合法有效，宋宇桐请求撤销房地产买卖中介合同及补充协议的诉请已被生效判决驳回，故宋宇桐上诉称合同双方权利义务明显不对等、显失公平，且存在重大误解等理由没有依据，本院不予采纳。
根据一审法院查明的事实，浦东房地产已将涉案房屋交付给宋宇桐，涉案房屋已具备办理产权初始登记的条件，周瑜要求继续履行合同，不违反法律规定，宋宇桐称不一定能够办理产权的上诉理由，没有事实和法律依据。
综上所述，宋宇桐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17310元，由宋宇桐负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 张卓慧
二〇一八年三月二十七日
书记员 张 毅