上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第1086号
原告远雄物业(上海)有限公司。法定代表人洪贤德。委托代理人孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。被告许筑钧。原告远雄物业(上海)有限公司诉被告许筑钧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋寅旻、被告许筑钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月，被告出资购买了本市斜土路XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为88.79平方米。根据被告签订的业主公约，小区由原告提供物业管理服务，物业服务标准为每平方米9元/月(其中5.90元是标准物业管理费，3.10元系特约服务费)，车位物业管理费为150元/月/个。物业管理费、车位费每季收取一次，于每季首月1日前支付，逾期不交的，每逾期一日按未付金额之万分之五交纳滞纳金。被告从2013年4月起即未向原告支付相应的管理费与车位费。原告向被告发出了书面催款通知，但被告仍未支付。故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付拖欠的2013年4月至2014年12月的物业管理费、特约服务费、车位费19931.31元；二、被告向原告支付逾期支付上述费用的滞纳金暂计6000元(自2013年4月1日起计算至判决生效之日止，以日万分之五计算)。被告辩称，被告并非故意拖欠支付物业管理费，而是因为被告对原告的收费标准存有异议。原告与开发商签订的前期物业服务合同已经于2013年6月到期，此后原告并未与被告签订过物业管理合同，小区内其他楼的住户都是按照每月每平方米5.90元的标准支付物业管理费，原告并未对被告提供任何特约服务，故其无权收取特约服务费。被告亦曾向原告表示先按5.90元的标准付费，但原告拒收。故原告也无权向被告主张滞纳金。被告愿意支付车位费，并按照5.90元的标准支付物业管理费。经审理查明，被告系上海市斜土路XXX号XXX室、建筑面积为88.79平方米房屋公示的产权人。上海北田置业有限公司(甲方)与原告(乙方)签订前期物业服务合同，合同约定，甲乙双方就远雄徐汇园(座落位置：徐汇区斜土路XXX号)的前期物业管理服务事宜订立本合同，合同约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：高层5.90元/月·平方米。上述物业服务收费分项标准如下：1、综合管理服务费：1.22元/m2/月；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：1.49元/m2/月；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.75元/m2/月；4、公共区域绿化养护费用：0.13元/m2/月；5、公共区域秩序维护服务费用：1.80元/m2/月；6、酬金：暂计0.18元/m2/月(按服务费的3%收取)；7、税金：0.33元/m2/月。物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月5日之前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金的支付约定如下：逾期支付物业管理费的每逾期一日收取万分之五的滞纳金。地下停车场车位属于甲方所有、委托乙方管理的，乙方按150元/个/月标准的50%提取车位管理服务费。地下停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按150元/个/月、母子车位使用人按200元/个/月的标准向乙方交纳车位管理服务费。本合同为期叁年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止。合同另就其他事项作了约定。上述合同到期后，2013年7月1日，双方签订了前期物业合同的续签协议，约定继续按原合同条款履行该合同，继续履行的期限至小区业主大会召开并组建成立业主委员会止。另查明，2010年4月，上海市物业管理行业协会出具《论证报告》，意见为，远雄徐汇园项目符合酬金制计费方式的基本条件。前期物业管理招投标的物业服务标准及收费按申报承诺，每平方米建筑面积5.90元/月作为最高收费标准，物业管理酬金按申报承诺计提。还查明，2012年8月29日，被告办理了系争房屋的入住手续，同时签署了远雄徐汇园业主公约一份，该公约第十八条规定，住宅(斜土路XXX号除外)为标准物业服务，物业管理费为5.9元/月/平方米(建筑面积)。斜土路XXX号住宅为特约式公寓管理，该栋物业管理费为9元/月/平方米(建筑面积)，其中包含标准物业管理费5.9元/月/平方米(建筑面积)和特约服务费3.1元/月/平方米(建筑面积)。其中标准物业管理费采用酬金制，特约服务费为物业提供额外之服务项目收费，为定项定额收费，不计入酬金制范围。公约第三十一条约定，本业主公约为临时业主使用公约，业主委员会成立并经业主大会(业主代表大会)通过的业主公约生效后，本公约自然终止。庭审中，原告提供远雄徐汇园公寓楼特约服务费内容：1.公寓专属大堂前台12小时服务，配置服务人员：2人(做一休一)，服务时间：8：00至20：00，提供如下服务：1.1快递信件代收代寄，1.2客衣送洗，1.3公用事业费代收代付，1.4代客召车，1.5商务中心打印、复印、传真(需另付电信及纸张工本费用)，1.6报刊代订代送，1.7代订生活用品，1.8办理境外人员登记单，1.9物品借用，包括：雨伞、熨斗熨板、针线包等；2.提供经文广局审核之合法卫星电视，频道十套包括彭博财经、CNN等；3.大套休憩服务，提供沙发、茶几及部分报纸杂志；4.大堂植物装饰服务：配置绿色植栽两株，用于大堂半点；5.大堂空调服务：夏冬两季提供冷暖空调服务，保证大堂及1楼电梯空气温度适宜。注：以上人员薪资福利社保开支、卫星电视收视费用、沙发清洁洗涤、绿色植物采购及维护费用、空调电费皆来自3.1元/m2的特约服务费，其它楼栋均未提供。对此，被告认为，特约服务的第一项内容其它楼栋也是存在的，第二项内容是被告另行付费的，而其他三项内容称不上特约服务，且即便有上述约定，这些服务原告也是没有提供的。被告提供录音证据一份，证明1286号并不存在特约服务，对录音证据的真实性原告不予认可，并认为即使录音是真实的，也反映出了系争房屋是有特殊服务的。因被告无其他证据对录音内容进行佐证，对录音证据的证明力本院不予确认。2013年1-3月，被告按9元/月/平方米的标准支付了物业管理费及150元/月的车位费。2013年4月后，因被告未支付上述费用，原告遂向本院提出如上诉请。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有业主公约、入住手续、房地产登记簿、前期物业合同及续签协议、论证报告证据佐证，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。在业主大会及业主委员会成立之前，原告与开发商就小区前期物业管理服务事宜所签订的前期物业服务合同，应为合法有效，对原告及小区全体业主或物业使用人均有约束力。原告按约提供了物业管理服务，被告作为小区业主，接受了原告对其物业提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向原告支付物业管理服务费用。原告与开发商签订的前期物业合同中虽没有就系争房屋约定特约服务费，但在业主公约中，却对特约服务费作了约定，被告作为小区业主，应当遵守业主公约的相关约定。按照业主公约的约定，原告按9元/月/平方米的标准收取物业管理费并无不当。业主公约的有效期限至小区业主委员会成立并经业主大会通过的业主公约生效，故在小区业主大会成立前，该业主公约继续适用。故开发商与原告续签物业合同后，被告应当按照业主公约的约定支付相应的物业管理费，故对被告的辩称本院不予采信。考虑到被告未付物业管理费事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告许筑钧于本判决生效之日起十日内支付原告远雄物业(上海)有限公司2013年4月至2014年12月止的物业管理费16,781.31元及停车费3,150元，合计19,931.31元;二、原告远雄物业(上海)有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448.20元，减半收取计224.10元，由原告负担51.90元，被告负担172.20元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一五年七月十六日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。???二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。???三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。