湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0223民初3383号
原告：吴利容，女，1982年10月1日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，住湖南省攸县。
委托诉讼代理人：朱丽灵，湖南诚一律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：攸县隆瑞房地产开发有限公司，住所地：攸县联星街道富康社区商业街8号。
法定代表人：刘小龙，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁凌，湖南地博律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：何小明，湖南地博律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告吴利容与被告攸县隆瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序于2018年3月30日公开开庭进行了审理，后因双方争议较大，本院依法转为普通程序于2018年5月21日、6月25日公开开庭进行了审理。原告吴利容的委托诉讼代理人朱丽灵、被告攸县隆瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁凌、何小明三次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴利容向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告逾期办证的违约金9339.5元（2017年6月8日-2018年1月18日止按日万分之一计算）；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金14551.8元（2014年12月31日-2015年12月15日止按日万分之一计算）；3、判令被告按照规划建设小区内的停车位492个；4、判令被告按照其宣传资料所承诺的建设小区内环形道。事实和理由：原告于2013年9月25日与被告签订了《商品房合同书》，购买被告开发的位于攸县新城9号小区3号楼1单元602房屋。原告在支付完所有房款后，于2013年9月25日取得正式购房发票。房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2014年收楼入住，被告有义务按约交房并及时为原告办理房产证，由于双方在商品房买卖合同中并未约定逾期办理房产证的违约金，故原告要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房产证的违约金。且被告违反合同约定，逾期交房及擅自变更已由规划部门批准的小区停车位的规划，导致小区业主的停车需求无法得到满足，违反其承诺及宣传的关于建设环形道的要求，故被告应支付逾期交房违约金及按规划建设小区内的停车位，按其宣传资料所承诺的建设小区内环形道。原、被告协商未果，故原告诉至法院。
原告吴利容围绕其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的主体资格；
2、攸县隆瑞房地产开发有限公司工商登记资料1份，拟证明被告的诉讼主体资格；
3、商品房买卖合同、票据等1份，拟证明原告与被告之间签订房屋买卖合同并按约支付所有购房款的事实；
4、验收资料1份，拟证明涉案房屋系2015年12月15日才验收合格的事实；
5、规划图纸1份，拟证明涉案房屋的车位与环形道的规划情况。
被告攸县隆瑞房地产开发有限公司辩称:一、原告诉称的与本案事实不符。原告诉称“原告于2013年9月25日与被告签订了《商品房合同书》……”与本案事实有出入，原告与被告在2013年9月25日所签订的是《攸县商品房买卖合同》而非《商品房合同书》。原告诉称“由于双方在房产合同中未约定逾期办理房产证的违约金……”与本案事实不符。在原、被告所签订的合同书第十七条约定“自本合同生效之日起180天内，买卖双方应向攸县房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后360日内，将该栋商品房向攸县房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，270日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列第2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。……”。依据该约定，被告为原告办理产权证的时间为交房后810天，逾期办证若原告不退房，被告按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。故对逾期办证双方不是约定不明，而是约定明确。二、原告的诉讼请求缺乏法律依据。现被告已为原告办理了产权证，并已交付给原告。被告因客观原因延期为原告办理产权证，即使存在违约行为，依据合同约定也是按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，根据原告已支付购房款416943元，违约金应只有41.69元。三、就原告增加诉讼请求部分，被告认为原告诉称的事实与客观事实不符，应当依法予以驳回，即使存在延期交房，被告方也已在2015年1月15日实际向原告交付了房屋，没有给原告造成实际损失，即使要计算违约金也是计算到被告实际向原告交房之日止。原告增加的第3、4项诉讼请求，属于行政调整范畴，不应在本案中审理，且该项诉讼请求权依法应由业主委员会或者相应推选出的业主代表予以行使。
被告攸县隆瑞房地产开发有限公司围绕其答辩主张，向本院提供了如下证据：
1、营业执照、法定代表人身份证明书1份，拟证明攸县隆瑞房地产开发有限公司的基本情况；
2、攸县商品房买卖合同1份，拟证明原告与被告已签订了书面的《攸县商品房买卖合同》；在合同第十七条中双方对关于产权的登记的办理进行了明确的约定，即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”因此在本案中即使被告逾期办证，其也只能是按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金的事实；
3、不动产权证书1份，拟证明被告现已为原告所购买的房屋办理了不动产权登记，取得了不动产权证书的事实；
4、房屋交接单、前期物业合同各1份，拟证明被告向原告交付房屋的时间；
5、验收文件1份，拟证明房屋验收合格时间是2014年12月10日，房屋综合验收是2015年12月15日；
6、株洲话蝶物业工程有限责任公司新城九号物业服务中心出具的收据1份，拟证明2015年4月20日，原告交纳2015年1月15日至2016年1月15日的物业费、生活垃圾费等费用，原告方所购房屋被告方已于2015年1月15日向原告方交房的事实。
庭审中本院组织原、被告对对方提供的证据进行质证，双方当事人发表的质证意见如下：
被告攸县隆瑞房地产开发有限公司对原告吴利容提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但根据合同约定，逾期办证的违约金是按已付房款的万分之一计算；对证据4、5真实性无异议，对证明目的及关联性有异议，认为其不清楚规划图纸是否完整。
原告吴利容对被告隆瑞房地产提供的证据1、3无异议；对证据2真实性无异议，认为逾期办证违约金应当按照日万分之一计算，合同签订条款显失公平；对证据4中房屋交接单上确认的交接时间无效，该交接单上注明房屋已具备交接条件，但根据合同约定，房屋具备交接条件应该是房屋经综合验收合格，故交接单上确认的交接时间是无效的；证据5中的房屋分户验收表只是对部分房屋的验收，且该验收表上也没有勘察、设计、建设单位盖章，被告提供的证据也可以证明房屋验收时间为2015年12月15日；对证据6不予质证。
本院结合双方当事人发表的质证意见，对上述证据作如下认定：原告吴利容提供的证据1、2及被告攸县隆瑞房地产公司提供的证据1、3，对方当事人无异议，符合证据的有效要件，本院予以采信；原告提供的证据3、4、5，本院对真实性予以认可，对证明目的，结合本案的其他事实，作综合认证。被告攸县隆瑞房地产开发有限公司提供的证据2、4、5、6，本院对真实性予以认可，对证明目的，结合本案的其他事实，作综合认证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告攸县隆瑞房地产开发有限公司系2012年7月13日依法登记成立的有限责任公司，从事房地产开发。被告攸县隆瑞房地产开发有限公司以出让方式依法取得了攸县联星街道永佳社区攸国土挂字2012-G08号地块的土地使用权并在该地块上开发“新城9号”楼盘。
2013年9月25日，被告攸县隆瑞房地产开发有限公司作为出卖人与原告吴利容签订了《攸县商品房买卖合同》，将其开发的位于攸县交界处）的新城9号项目中的第3幢6层602号房预售给原告，房价款为416943元。合同约定：“……第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）256943元于2013年9月25日支付。剩余房款160000元采用银行按揭方式支付。……第十条交付期限及条件出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准。……第十一条房屋交接及违约责任商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于出卖人原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过玖拾日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起壹拾伍天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。……第十七条关于产权登记的约定……自本合同生效之日起180天内，买卖双方应向攸县房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后360日内，将该幢商品房向攸县房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，270日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。……”并于当天签订了附件三《合同补充协议》，约定：……“四、房屋交接相关事宜1、买受人须在出卖人发出的书面入住通知书注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以实际交付日或最迟不超过入住通知书注明的交接期限届满之日为该房屋的交付日期。…”
合同履行过程中，买受人吴利容交纳了全部购房款416943元。2015年4月20日原告吴利容与被告攸县隆瑞房地产有限公司签署房屋验收交接书，完善了交房手续，双方在该交接书上明确2015年1月15日为房屋交付时间。尔后，原告吴利容向株洲市话蝶物业工程有限责任公司递交了新城9号装饰装修申请表及业主装修承诺书，并与株洲市话蝶物业工程有限责任公司签订了前期物业服务协议书,缴纳了2015年1月15日至2016年1月15日的物业费、生活垃圾费等费用共计2942元。
2014年12月10日，被告攸县隆瑞房地产开发有限公司开发的新城9号3#通过了住宅工程质量分户验收合格。2015年12月15日新城9号1#、2#、3#、4#、5#楼通过综合竣工验收，并于2016年10月21日进行了竣工验收备案。2018年1月4日，被告攸县隆瑞房地产开发有限公司为原告吴利容购买的新城9号3栋6层602号房屋办理了不动产权证书，房屋登记所有权人为原告吴利容。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：（一）被告攸县隆瑞房地产开发有限公司是否应承担逾期交房、逾期办理房屋产权证的违约责任及违约金的确定；（二）被告攸县隆瑞房地产开发有限公司是否应按规划图纸建设小区内的停车位及环形路。现作如下分析：
（一）被告攸县隆瑞房地产开发有限公司是否应承担逾期交房、逾期办理房屋产权证的违约责任及违约金的确定；原告与被告签订的《攸县商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当按照法律规定承担相应的责任。在合同履行过程中，原告已按合同约定履行了支付房款的义务，根据合同约定，被告作为出卖人应在2014年12月30日前将依照国家和地方人民政府的规定，将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人原告使用。
原告认为本案商品房于2015年12月15日才通过综合验收合格，即被告将房屋交付原告使用时，该房屋还未经综合竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，被告应承担逾期交房违约责任至商品房综合验收合格为止。经审查，根据合同约定，办理房屋验收交接时，出卖人应出示房屋经综合验收合格并符合附件约定的装饰、设备标准的证明文件，故原告在明知该房未进行综合竣工验收合格的情况下，仍在房屋交接书中签署同意接房，领取案涉商品房的钥匙，并实际占有了该房屋，属于对其自身权益的处分，对于开发商交付未经综合验收房屋的行为，我国法律规定其承担相应的行政责任，并未确认该行为无效，且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，且该商品房于2015年12月15日通过综合验收合格。鉴于原、被告在双方签署的交接书中就房屋交付时间的确定进行了特别约定，该交接书中已明确房屋完成交付的时间为2015年1月15日，且原告方缴纳了2015年1月15日至2016年1月16日物业费、生活垃圾费等其他费用。因此，从2015年1月15日起应视为房屋已交付使用,且原告并未提供证据证明其发现房屋目前存在质量问题，故本院认定本案的交房时间为2015年1月15日。根据合同约定，逾期交房仍继续履行合同时，按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一作为逾期交房违约金，故对原告要求被告支付逾期交房的违约金14551.8元（2014年12月31日
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2015年12月15日止按日万分之一计算）的诉讼请求，予以部分支持。本案逾期交房天数自2014年12月31日起算至2015年1月15日止共计逾期15天，故本案逾期交房违约金为416943元×1?×15天=625.41元。
根据合同约定，被告应于交付商品房后360日内，将该幢商品房向攸县房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，270日内申请办理买受人的土地使用权证。因2015年3月开始施行不动产统一登记制度，土地使用权和房屋所有权统一颁布不动产产权证书，则根据原、被告签订的商品房买卖合同，被告应在交付房屋后的630日内为原告办理不动产权证书。本案中，被告于2015年1月15日将房屋交付给原告使用，其最迟应于2017年1月4日为原告办理不动产权证书，本案中，被告于2018年1月4日才为原告办理不动产权证书，故被告应承担逾期办理不动产权证书的违约责任。关于逾期办证违约金的确定，被告辩称，在原、被告签订的商品房买卖合同中约定按已付房款的万分之一给付逾期办证违约金。本院认为，原告与被告签订的《攸县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，故本院对其约定予以认可，对被告的辩称主张予以采信。原告已付房款416943元，故本案逾期办证违约金为41.69元
（二）关于被告是否应按规划图纸建设小区内的停车位及环形路。原告认为停车位及环形路虽未在原、被告签订的商品房买卖合同中约定，但根据合同的第十二条、第十三条的约定，被告不得擅自变更规划设计，出卖人在销售过程中有关基础设施、配套设施作出的明确说明和允诺应当按约履行，车位及环形路是经过审批的规划设计也是被告明文许诺及其销售宣传资料中明确承诺的基础设施建设。本院认为，被告建设的新城9号小区已经通过勘察、设计、监理、施工、建设五方单位竣工验收合格，且停车位及环形路的建设亦未在原、被告签订的商品房买卖合同中予以约定,且原告未提供被告的销售宣传资料及其中关于停车位及环形路的建设对本案商品房的价格确定产生了重大影响的证据。又规划问题属于行政管理范畴，系另一法律关系，不属于本案审理范围。且根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、第七十六条规定，本案中原告所主张的车位和环形道路属小区业主共有，应由小区业主共同管理，其请求须由小区业主委员会或者符合法律规定推选出的业主代表行使诉权，不宜由单个业主提起诉讼，故对原告要求被告按规划图纸建设小区内的停车位及环形路的诉讼请求，本院不予支持。
综上，被告攸县隆瑞房地产开发有限公司应向原告吴利容支付逾期交房违约金625.41元、逾期办理不动产权证书违约金41.69元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、第七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告攸县隆瑞房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告吴利容逾期交房违约金625.41元；
二、由被告攸县隆瑞房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告吴利容逾期办理不动产权证书违约金41.69元；
三、驳回原告吴利容的其他诉讼请求。
本案案件受理费550元，由被告攸县隆瑞房地产开发有限公司负担50元，原告吴利容负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向株洲市财政局收入专户收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号50×××16。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 胡纳平
人民陪审员 周桂林
人民陪审员 刘理明
二〇一八年六月二十五日
法官 助理 康 莎
书 记 员 李 君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。