江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1044号
上诉人（原审原告）顾建清，男，1965年3月2日生，汉族。
被上诉人（原审被告）江苏新天地印刷有限公司，住所地江苏省无锡市新区南站工业集中区B-06。
法定代表人钱甫生，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）无锡市江溪书刊印刷厂，住所地江苏省无锡市新区南站工业集中区****#。
法定代表人钱敏华，该厂总经理。
委托代理人陈浩心（受江苏新天地印刷有限公司、无锡市江溪书刊印刷厂的共同委托）。
被上诉人（原审被告）刘新明，男，1975年4月29日生，汉族。
上诉人顾建清因与被上诉人江苏新天地印刷有限公司（以下简称新天地公司）、无锡市江溪书刊印刷厂（以下简称江溪印刷厂）、刘新明租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院作出的（2013）新民初字第1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
新天地公司与江溪印刷厂虽为各自独立的法人，但两公司的资产及人员混同。2008年5月14日，新天地公司与顾建清签订《租房协议》，约定由新天地公司将位于其公司围墙内的宿舍楼（即新天地公司东面围墙与南面围墙夹角处一幢四层楼的二、三、四楼）共计78间房间（其中6间无卫生间）包括门卫（即小店），出租给顾建清用于住宿，租期自2008年6月1日起至2010年5月31日止；到期续租须另行订立协议，并提前一个月通知对方，顾建清有优先承租权。双方另在《租房协议》中对其他权利义务进行了约定。2010年5月15日，江溪印刷厂在厂区内张贴《关于职工宿舍承包管理招标示》及《宿舍竞标评分标准》，对江溪印刷厂的职工宿舍（即新天地公司宿舍楼共72间房间及6间晾衣房）的承包经营权及小店的管理权进行招标，并公布了相应评分标准。同年5月17日，顾建清向江溪印刷厂缴纳了作为投标报名条件的押金60000元（其中包括以现金形式缴纳的35000元及3张顾建清名下的银行存款单共计25000元）。同年5月26日，江溪印刷厂发布《宿舍管理投标评分公告》，其中顾建清与刘新明得分相同，均为101.5分。但此后，江溪印刷厂未就上述宿舍楼及小店与顾建清签订合同，而顾建清在上述租房协议期满之后，自2010年6月1日起仍继续管理上述宿舍楼直至2010年12月，并向江溪印刷厂继续缴纳相应房租及水电费。
双方在诉讼中一致认可，江溪印刷厂于2011年年初收回宿舍楼的管理权自行进行管理至2011年6月。2011年6月20日，新天地公司与刘新明签订《关于承租宿舍管理的协议》1份，约定将上述宿舍楼及门卫室出租给刘新明，合同期限自2011年6月26日起至2011年11月25日止。该合同期满后，上述宿舍楼仍由刘新明进行管理至今。
2013年8月2日，顾建清诉至原审法院，要求判令：1、撤销新天地公司与刘新明之间签订的《关于承租宿舍管理的协议》，继续履行2010年5月15日的招标告示及2010年5月26日的评分公告结果并确认其在同等条件下对宿舍楼的优先承租权；2、江溪印刷厂退还其在2010年6月1日-2010年12月31日期间多交的房租费40000元；3、江溪印刷厂退还其押金60000元以及利息损失8000元；4、本案诉讼费由新天地公司、江溪印刷厂、刘新明承担。
上述事实，有租房协议、《关于职工宿舍承包管理招标示》复印件、《宿舍管理投标评分公告》复印件、收据复印件、通知（2012年4月13日）打印件、房产证复印件、土地使用权证复印件、（2013）锡民终字第0831号民事判决书、（2012）新民初字第703号案件中顾建清提供的押金收据、房租、水电费收据、《关于承租宿舍管理的协议》复印件及双方当事人陈述在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、顾建清对于诉争的宿舍楼是否享有优先承租权，是否应当撤销刘新明与新天地公司之间签订的租赁合同；二、顾建清是否存在多交房租费应予退还的事实；三、押金未退的责任在何人，是否应当由江溪印刷厂承担利息损失。
关于争议焦点一，顾建清表示，其在招投标竞争宿舍楼承租权时分数与刘新明并列第一，故在同等条件下应当享有优先承租权，而江溪印刷厂终止招投标、不和其签订租赁合同的原因是想提高租金标准。为证明自己主张，顾建清提供了江溪印刷厂出具的通告复印件1份予以佐证。经质证，新天地公司、江溪印刷厂、刘新明对通告复印件均无异议，但表示三方曾在分数公示后就宿舍楼和小店的租赁情况协商过，但未能达成一致意见，江溪印刷厂、新天地公司不得已才将宿舍楼的管理权收回，此通告恰好可以证明宿舍楼管理权收回的事实。江溪印刷厂、新天地公司另表示其已经履行了要求顾建清交出宿舍楼管理权的义务，并提供了2010年6月11日及2011年1月7日通知各1份予以佐证。经质证，顾建清对证据的真实性均无异议，但表示此行为违反合同约定，其未按此要求处理。刘新明对此无异议。
关于争议焦点二，顾建清表示，双方租赁合同到期后曾口头约定只要续签合同，可由其义务帮忙管理宿舍楼，后其实际在2010年6月1日至2010年12月31日期间对宿舍楼进行管理，并向江溪印刷厂缴纳租金将近90000元，但按照双方原租赁合同约定，其每月仅需缴纳租金6750元，故要求江溪印刷厂返还其中的差额，现其仅主张40000元。新天地公司、江溪印刷厂表示，上述期间双方未签订租赁合同，顾建清提供的证据不足以证明其享有收取租金的权利，故不存在退还多交的租金，且顾建清未结清电费，为证明自己主张，新天地公司、江溪印刷厂提供了欠缴电费清单复印件1份、水电表读数表复印件2页予以佐证。经质证，顾建清对上述证据不予认可，刘新明表示没有见到过。
关于争议焦点三，顾建清表示其为参与招投标宿舍楼的管理权向江溪印刷厂缴纳了押金60000元，其中包括3张银行存单（金额共计25000元）以及现金35000元，因该押金与招投标有关，故其一直未至江溪印刷厂领取，现江溪印刷厂应予以返还，并承担其中现金缴纳部分35000元以每年7%的标准计算自2010年5月16日起至2013年8月2日止的利息损失共计8000元。新天地公司、江溪印刷厂、刘新明均表示，江溪印刷厂在招投标终止以及与顾建清之前的诉讼中，一直要求顾建清去领取60000元押金，但顾建清一直不肯领取，故过错责任应当在于顾建清，江溪印刷厂不应当承担相应利息损失。顾建清对此表示，江溪印刷厂确实曾在之前的诉讼案件调解阶段要求其去领取押金，但其只想继续签订租赁合同，而非想拿回押金。诉讼中，江溪印刷厂同意当场退还顾建清作为押金交纳的3张银行储蓄存单（金额共计25000元）以及现金35000元，顾建清拒绝受领，故江溪印刷厂将上述银行储蓄存单以及现金提存至原审法院。经原审法院查询，上述银行储蓄存单均未注销，账户状态正常，双方对此查询结果无异议。
原审法院认为：
顾建清与新天地公司签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照协议履行义务。
关于争议焦点一，虽然《租房协议》中约定了顾建清在合同期满时有优先承租权，且顾建清与刘新明在宿舍楼承包管理招投标中分数并列第一，但此后新天地公司与顾建清未就续租事宜达成一致，因此双方于第一次租赁合同到期后未再建立租赁合同关系，顾建清优先承租权即已丧失。同时，双方在诉讼中一致认可江溪印刷厂于2011年年初将宿舍楼收回自行管理至2011年6月，而非另行租赁给他人，即使新天地公司与刘新明于2011年6月20日针对诉争宿舍楼签订了承租协议，属于产权人对房屋的物权处分行为，不符合可撤销合同之条件，故对于顾建清要求撤销新天地公司与刘新明之间签订的《关于承租宿舍管理的协议》、继续履行2010年5月15日的招标告示及2010年5月26日的评分公告结果并确认其在同等条件下对宿舍楼的优先承租权的诉讼请求，法院不予支持。
关于争议焦点二，因2010年6月1日至2010年12月31日期间顾建清与新天地公司并未就宿舍楼续签过租赁协议系义务代管，且顾建清在诉讼中亦认可其当时属于义务代管，故其没有实际收取上述期间宿舍楼租金的权利，其要求江溪印刷厂按照原租赁协议约定返还多交的租金于法无据，法院不予支持。
关于争议焦点三，顾建清主张江溪印刷厂返还其缴纳的押金，江溪印刷厂同意当场退还，但顾建清无正当理由拒绝受领，江溪印刷厂遂将顾建清作为押金交纳的3张银行储蓄存单（金额共计25000元）以及现金35000元提存至原审法院，故法院对顾建清要求退还60000元押金的诉讼请求予以支持。对于利息损失，顾建清现认可江溪印刷厂在双方之前案件的调解过程中曾要求其去领取押金，但其表示其只想继续签订租赁合同，而非想拿回押金，并结合刘新明的陈述，可以看出，江溪印刷厂曾对押金的领取进行过通知，故押金未领取的相应责任不在于江溪印刷厂，法院对顾建清要求江溪印刷厂承担押金未退的利息损失的诉讼请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、江溪印刷厂应于判决发生法律效力之日起十日内退还顾建清押金60000元（其中包括现金35000元以及金额共计25000元的银行储蓄存单3份）。二、驳回顾建清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元（已由顾建清预交），由顾建清负担1093.33元，由江溪印刷厂负担1366.67元（江溪印刷厂在判决发生法律效力之日起十日内向顾建清支付）。
上诉人顾建清不服原审判决，向本院提起上诉称：1、招标是新天地公司和江溪印刷厂继续出租宿舍楼的真实意愿，只要新天地公司和江溪印刷厂再对外出租宿舍楼，其就有优先承租权，原审法院认定其丧失优先承租权是错误的。2、2010年6月至2010年12月期间，其虽未与江溪印刷厂、新天地公司续订租赁合同，但宿舍楼仍由其继续使用出租，应当视为双方在此期间形成了不定期的租赁合同，江溪印刷厂应当向其退还该期间内多交的房租费。3、新天地公司和江溪印刷厂的行为构成缔约过失，且从未书面通知其退还信誉押金，故应该向其赔偿信誉押金的贷款利息8000元。请求二审法院依法撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人新天地公司、江溪印刷厂共同答辩称：在其与顾建清的租赁合同终止后，其公司曾自行管理宿舍楼有一年左右的时间，之后才与刘新明签订了协议，故其与刘新明签订的协议是有效的，顾建清不享有优先承租权，无权要求撤销该协议。关于租金问题，其公司已经通知顾建清不要再继续管理宿舍楼，但顾建清仍自愿坚持帮其管理，并将收取的租金全部交给其，现顾建清无权要求返还房租费。关于利息损失问题，应由顾建清自己负责。原审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘新明答辩称：其与本案无关，新天地公司将宿舍楼出租给其，其就签订了协议，在2012年12月份之后，其未再续订协议，仅是负责管理和代收租金。
二审查明的事实与原审已查明事实一致。
本院认为：顾建清与新天地公司签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。江溪印刷厂虽在2010年5月进行了招标，顾建清也参与了投标，但之后江溪印刷厂与顾建清未就续租事宜达成一致意见，双方未再续签租赁协议，顾建清的优先承租权已经丧失。江溪印刷厂将宿舍楼的管理权收回并自行管理，并于2011年6月20日与刘新明签订承租协议，是江溪印刷厂自主处分物权的行为，顾建清无权要求撤销江溪印刷厂与刘新明之间签订的《关于承租宿舍管理的协议》。顾建清在协议到期后未与江溪印刷厂另行签订协议，在原审中其也明确表明2010年6月1日至2010年12月31日期间系义务代管宿舍楼，且在实际履行中，顾建清也是将收取的租金悉数交付江溪印刷厂，现顾建清要求江溪印刷厂按照原租赁协议约定返还多交的租金，与事实不符，本院不予支持。关于利息损失，江溪印刷厂曾要求顾建清前去领取押金，但顾建清为了续签租赁合同而未去领取，故押金未领取的责任不在江溪印刷厂，对顾建清要求江溪印刷厂支付利息损失的上诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1094元，由上诉人顾建清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛崴
代理审判员 李杨
代理审判员 李飒
二〇一四年八月六日
书 记 员 蒋懿