福建省连江县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)闽0122执异19号
案外人：林桂明，男，1989年2月28日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：张胜，福建泰岚律师事务所律师。
申请执行人：张良锦，男，1964年2月1日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：阙伯川，福建名仕律师事务所律师。
被执行人：丁秋仙，女，1972年10月7日出生，汉族，住福建省连江县。
在本院执行申请执行人张良锦与被执行人丁秋仙民间借贷纠纷一案中，案外人林桂明于2017年8月14日对执行冻结位于丁秋仙坐落仓山区盖山镇(原林浦路东侧)闽江世纪城-53地块X区X楼X号单元，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
林桂明称，异议请求：依法裁定不得执行位于福州市××山镇林浦路东侧闽江世纪城-53地块X区X楼X号房产，并解除对该房产的冻结查封。事实和理由：申请执行人张良锦于2016年向晋安区人民法院起诉丁秋仙，案号为（2016)闽0111民初4648号，并对丁秋仙名下位于福州市××山镇林浦路东侧闽江世纪城-53地块X区X楼X号房产采取了诉讼保全措施，后该案移送连江县人民法院管辖，连江县人民法院经审理作出相关生效法律文书(2017)闽0122民初456号民事调解书。2017年5月23日，张良锦向连江县人民法院申请执行，执行立案号（2017)闽0122执960号，但未变更该案原审理法院晋安区人民法院的保全措施。上述房产系本案被执行人丁秋仙所购买。2016年3月26日，丁秋仙的胞兄丁永坤经丁秋仙口头授权与林桂明签订一份《房屋转让协议》，约定丁秋仙将上述房产以205.5331万元（原价215.5331万元，优惠10万元）转让给林桂明。林桂明于签约当日与2016年3月29日分别向丁秋仙指定的丁永坤账户支付30万元及20万元，共计50万元。签约当日，丁秋仙即委托丁永坤向林桂明交付了房产的钥匙以及丁秋仙购买上述房产的《商品房买卖合同》原件及商品房申请人登记申请表，林桂明即接收、使用房屋至今，并为之缴纳了从2016年3月26日至今的全部物业管理费、水电公摊储备金、住宅专项维修资金等费用。上述协议签订后，因丁秋仙主张房价不予优惠10万元即要求林桂明按215万元总价履行合同，所以长期不配合办理房产过户手续。2016年10月24日，双方经协商又就上述房产签订了一份《存量房买卖合同》，约定：房产成交价215万元整；甲方（丁秋仙）需在上述房产可办理《不动产权证》的三个工作日内携带相关材料到场配合办理相关办证手续；乙方（林桂明）在签订本合同前支付给甲方（丁秋仙）指定收款人丁永坤的购房款50万元冲抵本合同项下部分购房款。2016年10月份起的上述房产月供由乙方（林桂明）承担，直到上述房产解押完毕，月供部分冲抵房款。林桂明委托其母亲林喜仙于2016年10月31日向丁秋仙转账10万元（由丁永坤代为出具收条），又于2016年11月8日由其本人向丁秋仙转账支付了第一笔月供款9000元。《存量房买卖合同》签订后，丁秋仙于2016年11月9日向福州市不动产登记和交易中心提交了全部办证材料，并拟定2016年12月2日领取不动产权证书。2016年12月2日领证时间届至，丁秋仙未能提供不动产权证书以继续履行合同。经査，本案案涉财产系因被采取保全措施而无法过户。
综上所述，虽然本案涉及的房产还预登记在丁秋仙名下，但林桂明在贵院査封之前己与丁秋仙签订合法有效的书面买卖合同，已支付约定价款（且愿意按合同约定支付部分价款并且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行），在人民法院査封之前林桂明合法占有该不动产并长期使用该房产，且非因林桂明自身原因未办理过户登记。林桂明对案争房产的实体权利足可排除本案执行。林桂明提出执行异议的理由，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，事实清楚，证据确实充分，应该予以支持。
申请执行人张良锦称，林桂明提出的执行异议是不成立的：1、双方签订的正式合同是2016年10月24日，而张良锦已于2016年10月17日起诉丁秋仙。2、买卖房屋并未实际交付，目前房屋的钥匙依旧在丁秋仙手中，且根据林桂明所提供的承诺书也证实了其于2016年8月30日主张解除2016年3月26日所签订的房屋转让协议书，并要求丁永坤返还50万元购房款。3、物业费的缴纳并不能证明房屋已交付，第一次缴纳物业费的时间是2016年3月，第二次缴纳时间是2017年3月，当中是林桂明为了达到个人目的而缴纳物业费。4、目前讼争的房屋仍处于毛坯状态，也证实了房屋并未实际交付。5、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，已支付全部付款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，立法用意在于案外人应当于被申请人未继续履行房屋买卖合同便立即向法院提出上述申请，而不是在执行阶段临时提出上述申请。综上，林桂明提出的执行异议是不成立的。
本院查明，申请执行人张良锦与被执行人丁秋仙民间借贷纠纷一案，福州市晋安区人民法院于2016年10月17日立案后，张良锦于2016年10月28日申请诉讼保全。福州市晋安区人民法院于2016年10月31日作出（2016)闽0111民初4648号民事裁定，冻结丁秋仙价值110万元的财产，于2016年11月1日作出（2016)闽0111民初4648号《协助执行通知书》，冻结丁秋仙××山镇濂水路××（××路东侧）××世纪城××地块××区××＃楼××单元(预告登记证明号：FZ购14XXXXX于2016年11月14日冻结该房产。之后，福州市晋安区人民法院将该案移送本院处理。本院于2017年1月16日重新立案后，经审理作出(2017)闽0122民初456号民事调解书，并发生法律效力。2017年5月23日，张良锦向本院申请执行，本院予以立案执行，上述房产的保全措施自动转为执行中的冻结措施。
上述被冻结的房产系丁秋仙以支付首付款加上向银行按揭贷款的方式向福州闽江世纪城置业有限公司购买，双方于2014年7月28日签订《商品房买卖合同》并进行备案登记；于2014年8月11日预告登记在丁秋仙名下，《房屋预告登记证明》为榕房预FZ购字第14XXXXX号；于2014年9月12日预告抵押登记在中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行名下，房屋预告登记证明》为榕房预FZ押字第14XXXXX号。
2016年3月26日，丁永坤(系丁秋仙的担保方)经丁秋仙口头授权与林桂明签订一份《房屋转让协议书》，约定丁秋仙将上述房产以205.5331万元价格转让给林桂明等内容。林桂明于当日与2016年3月29日分别向丁秋仙指定的丁永坤账户支付30万元及20万元，共计50万元。2016年10月24日，丁秋仙与林桂明经协商又就上述房产签订了一份《存量房买卖合同》，约定：房产成交价215万元，2016年10月份起上述房产的银行按揭贷款月供由林桂明承担，直到上述房产解押完毕，月供部分冲抵房款；林桂明在签订本合同前自行支付给丁秋仙指定收款人丁永坤上述房产部分房款50万元，交易成功后冲抵部分购房款等内容。2016年11月8日，林桂明代丁秋仙向福州市住宅专项维修资金管理中心转账缴纳上述房产物业专项维修资金21273元、并向丁秋仙转账9000元。2016年3月26日、2017年3月21日，林桂明代丁秋仙向北京世纪城物业管理有限公司福州分公司缴纳了上述房产2016年、2017年物业管理费分别为3656.4元、3658.8元；水电公摊储备金各500元。
本院认为，本案执行标的仓山区盖山镇濂水路××（××路东侧）××世纪城××地块××区××＃楼××单元，系被执行人丁秋仙向福州闽江世纪城置业有限公司购买，办理了《商品房买卖合同》登记备案手续和商品房预告登记，晋安区人民法院依法冻结登记在丁秋仙名下的上述执行标的房产，并无不当。上述执行标的房产保全措施在本院执行程序中，依法自动转为执行中的冻结措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”林桂明在执行标的房产被人民法院查封之前，虽与丁秋仙的代理人先签订有《房屋转让协议书》、后又与丁秋仙正式签订《存量房买卖合同》，且非因其自身原因未办理过户登记，但林桂明只支付了部分购房款，且不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产，故林桂明主张不得执行执行标的房产并解除查封的异议理由，没有法律依据，其主张对执行标的房产的实体权利不足以排除本案执行，对其异议请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回林桂明的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈 溶
审判员 吴 忠
审判员 郑晨亮
二〇一七年八月二十三日
书记员 林 晶
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
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