山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第682号
上诉人（原审原告）：庞信新，男，汉族，居民。
委托代理人：沈怀生，男，1951年6月29日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）：临沂澳龙国际物流城有限公司。
法定代表人：龚某某，董事长。
委托代理人：李振振，女，1982年2月20日出生，汉族。
委托代理人：李正苍，山东上和律师事务所律师。
上诉人庞信新因房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰民初字第5905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告庞信新诉称，原告于2005年1月7日用儿子庞东的名字购买了澳龙鞋城商铺一间，套内建筑面积65.92平方米，总房款318433元，有协议为证。2010年1月12日原告与被告协商把庞东的名字改成原告的名字又签订了第二份合同，被告在协议上注明原协议作废，2010年1月14日，被告又与原告签订了第三份协议，被告又注明协议作废，这两份协议原告未看就在协议上签字，其余内容未变。2011年房产证发下后，原告拿着房产证找被告要少的平方款时，被告说原协议作废，后原告对比三份协议书，发现总房款变成268433元，建筑面积变成64平方米。原告多次找被告协商无果。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告退还房款9275.52元及利息。
被告临沂澳龙国际物流有限公司辩称，原告一共签订了两份商铺认购协议书，2010年1月12日签订的协议已作废，2010年1月14日签订的协议为准。认购协议约定待买卖双方签订商品房买卖合同及补充协议后，应以商品房买卖合同及补充协议为准。原告的商品房买卖合同于2010年2月2日签订，合同编号为YS103000，合同载明商品房预测面积为66.38平方米，其中套内面积为64平方米，公摊面积为2.38平方米。临沂市房产测绘院出具的房产测绘成果书也显示C区528号商铺套内建筑面积为64平方米，所以原告的房屋没有套内差。
原审判决认定，2005年1月7日，原告庞信新用其儿子庞东的名字与被告临沂澳龙国际物流有限公司签订《澳龙国际物流城商铺认购协议》一份，协议编号为0200660，该认购协议书载明：“庞东自愿购买位于澳龙国际物流城鞋帽市场C1区5号楼528号商铺，套内建筑面积为65.92平方米，售价为318433元。”2010年1月12日，原告庞信新与被告临沂澳龙国际物流有限公司签订《澳龙国际物流城商铺认购协议》一份，协议编号为0301366，该协议载明：“重签协议，原协议200660作废。庞信新自愿购买位于澳龙国际物流城鞋帽市场C1区5号楼528号商铺，套内建筑面积为64平方米，售价为318433元。”2010年1月14日，原告庞信新与被告临沂澳龙国际物流有限公司又签订《澳龙国际物流城商铺认购协议》一份，该协议载明：“重签协议，原协议301366作废。庞信新自愿购买位于澳龙国际物流城鞋帽市场C1区5号楼528号商铺，套内建筑面积为64平方米，售价为268433元。”上述三份认购协议均载明：“买卖双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购协议作为法律有效之协议，在买卖双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，应以《商品房买卖合同》及其补充协议为准。”2010年2月2日，被告临沂澳龙国际物流有限公司与原告签订《商品房预售合同》一份，合同载明：“该商品房预测建筑面积共计66.38平方米，其中套内建筑面积64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.38平方米。”后原告在办理房产证后，以房产证载明面积与其所签第一份《澳龙国际物流城商铺认购协议》所载明面积不符，要去被告退还房款差价诉至法院。
原审判决认为，原告庞信新与被告临沂澳龙国际物流有限公司所签订的《澳龙国际物流城商铺认购协议》、《商品房预售合同》均系是双方的真实意思表示，合同签订后即具有法律效力，双方均应完全、及时的履行合同义务。原告与被告签订《商品房预售合同》后，双方所约定的商品房买卖情况应以双方签订的《商品房预售合同》为准。现原告辩称其后签订的两份《澳龙国际物流城商铺认购协议》、《商品房预售合同》均不是其真实意思的表示，未提交相应证据证实，故其要求被告按照第一份《澳龙国际物流城商铺认购协议》所载明的房屋面积退还其房款差价9275.52元及利息的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告庞信新的诉讼请求。案件受理费50元，由原告庞信新负担。
上诉人庞信新的上诉理由及请求为：原审判决驳回上诉人的诉讼请求与事实不符，处理不当。上诉人于2005年1月7日以上诉人儿子庞东的名义与被上诉人临沂澳龙国际物流有限公司签订了商铺认购协议，编号为200660，套内建筑面积为65.92平方米；2010年1月14日被上诉人与上诉人在第二份合同签订时，上诉人只是将第一份商铺认购协议中合同一方当事人庞东的名字变更为上诉人庞信新，合同中的其他内容均不变动。然而被上诉人在未告知上诉人的情况下，在签订该商铺认购协议时擅自将商铺面积由第一份协议上面积65.92平方米改为64平方米。上诉人在交该商铺认购预售款时是按照第一份协议面积65.92平方米支付的，总价款为318433元。被上诉人达到让上诉人多支付商铺价款的目的，实属违法悖理。原审判决抛开了这一客观事实，视上诉人请求返还多支付商铺预售款9275.52元的事实于不顾，从事实和法律上看都是不恰当的。因为商铺认购协议和预售合同中明确规定，合同所列上述约定面积以临沂市房地产测绘院最终测量的结果为准，价款据实结算，多退少补。该商铺业经房产部门测量为64平方米，被上诉人理应返还上诉人多支付的商铺面积1.92平方米的折价款9275.52元。综上所述，原审判决认定事实、适用法律、判决结果均不正确，请求：撤销原审判决，改判由被上诉人退还上诉人房款差价9275.52元及利息。
被上诉人临沂澳龙国际物流有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人庞信新提供了被上诉人临沂澳龙国际物流有限公司负责清欠的工作人员刘洪波和王立强出具的事情经过说明一份、商铺认购协议一份、C1区鞋城开业优惠协议书一份、交纳定金的收据一份、被上诉人出具的催办通知及通知书各一份。事情经过的内容为：“2009年11月份，我和王立强在澳龙物流城有限公司负责清欠工作，当时C1区528#商铺只交了5万元定金，因澳龙奖励5万元奖金没有落实，一直没有办理后期付款。在清欠过程中得知，C1区528#商铺业主为庞信新，商铺认购协议中的乙方庞东为其儿子，庞信新是用其儿子的名字预定的商铺，实际付款人为庞信新（认购协议号为0200660，总价为318433元，面积为65.92平方米，单价为4831元／平方米）。庞信新在鞋城招商过程中为澳龙市场的繁荣做了大量的工作，当时澳龙公司答应奖励其现金5万元。我们找到庞信新，兑现了5万元奖励，剩余的房款一次性付清。并承诺将认购协议中的庞东改为庞信新。后来澳龙客服人员办理了改名业务。以上为事情经过，商铺单价、总价均属实。”商铺认购协议签订时间为2005年1月7日，C1区鞋城开业优惠协议书的签订时间为2006年6月，乙方（购买方）均为上诉人庞信新之子庞东，交纳5万元定金的交款人亦为庞东。催办通知的落款时间为2008年5月9日，主要内容为庞东购买了被上诉人临沂澳龙国际物流城有限公司C1区528#商铺并交纳定金5万元，但一直未办理后续相关手续，构成根本违约，通知要求庞东于2008年5月16日前到被上诉人处办理完全部手续（交清50%首付款并提供所需全部按揭资料，或一次性付清余款），被上诉人将按照交款时价格与现行价格的平均价确定总房款数额；若庞东拖至2008年5月16日后办理相关手续，被上诉人将按照2008年最新价格执行；若庞东执意不来办理，被上诉人将按照相关规定采取措施，并保留通过法律程序追究违约责任的权利。通知书的落款时间2008年5月15日，主要内容为要求庞东自接到本通知后三日内到被上诉人处办理相关手续，否则将按认购协议书的约定，对庞东的违约行为采取相关措施。上诉人提供以上证据用于证明上诉人以其儿子庞东的名义签订与被上诉人签订了第一份协议商铺认购协议，协议编号为200660，商铺的套内建筑面积为65.92平方米，根据协议规定尽快交付首付款；庞东从西郊搬到澳龙物流城享受5万元奖励，但该款项始终没有兑现，所以庞东也没有交首付款，但是交了5万元定金；后来被上诉人又几次催办上诉人都没有交；在2010年，被上诉人清欠办公室的刘洪波和王立强找到上诉人，要求上诉人交首付款，上诉人又把以上的事情反映了，刘洪波和王立强经过被上诉人公司内部协商向上诉人支付了5万元奖励，这时上诉人要求把庞东的名字改为上诉人的名字，余款268433全部结清；在改名的同时，又签订了第二份协议，时间是2010年1月14日；后来上诉人领到房产证时，房产证的套内建筑面积是64平方米；第一份协议是预售，房产证的面积与协议不符，差1.92平方米；上诉人多次找被上诉人要求退还差额款，被上诉人不同意，被上诉人称以重新签订的协议为准。
被上诉人临沂澳龙国际物流城有限公司对上述证据的质证意见为：对刘洪波和王立强出具的事情经过说明有异议，内容不属实，证人应当出庭当庭作证，否则应不予支持；商铺认购协议及C1区鞋城开业优惠协议书是被上诉人与庞东签订的，与上诉人没有实质关联性；交纳定金的收据系复印件，定金被上诉人已经退回庞东本人，也就是说庞东与被上诉人签订的200660号商铺认购协议已经作废，上诉人与被上诉人在2010年1月12日签订商铺认购协议书时已认可200660协议书作废；催办通知及通知书均是被上诉人与庞东的发生的业务关系，与上诉人无关联性。
本院对上述证据审查认为：上诉人庞信新提供的事情经过其实质为证人证言，因证人未出庭作证并接受当事人的质询，对该证据的证明力不予确认。被上诉人对其他证据的真实性未提出异议，可以作为认定本案事实的证据使用，催办通知及通知书属于被上诉人履行第一份商铺认购协议期间的意思表示，其他证据证明的事实与原审判决采信的证据证明的基本事实并无差异。
上诉人庞信新与被上诉人临沂澳龙国际物流城有限公司于2010年1月14日签订的0301366号商铺认购协议注明：重签协议，原协议0301365作废。0301366号商铺认购协议第一条约定：“乙方（上诉人庞信新）自愿向甲方（被上诉人临沂澳龙国际物流城有限公司）购买位于澳龙国际物流城鞋帽市场C1区5号楼528号商铺，套内建筑面积为64平方米，总售价为268433元，上述约定面积以临沂市房地产测绘院最终测量的结果为准，价款据实结算，多退少补。”该协议第二条第10款约定：“买卖双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购协议作为法律有效之协议，在买卖双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，应以《商品房买卖合同》及其补充协议为准。”2010年2月2日，上诉人庞信新与被上诉人临沂澳龙国际物流城有限公司签订了商品房预售合同（合同正文的名称为商品房买卖合同），该合同第三条约定涉案商品房预测建筑面积共66.38平方米，其中套内建筑面积64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.38平方米；第四条约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4194.27元；第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按临沂市房地产测绘院实际测量的套内建筑面积计算总房价，若有差异，总价多退少补。
原审庭审期间，被上诉人临沂澳龙国际物流城有限公司提供了临沂市房地产测绘院出具的房产测绘成果书，用于证明涉案商铺的建筑面积为66.38平方米，套内面积为64平方米，公摊为2.38平方米，双方买卖的商铺无面积差。因上诉人原审时未对该证据发表质证意见，二审时上诉人进行了质证，其质证意见为对该成果书的真实性无异议。根据该产测绘成果书，可以认定涉案商铺的套内建筑面积为64平方米。
上诉人庞信新持有的“临房权证兰山区字第××号”房屋所有权证记载涉案商铺共两层，建筑面积为66.38平方米，其中套内建筑面积为64平方米。
其他事实与原审判决认定的事实一致。
认定以上事实的主要证据有：编号分别为0200660、0301365、0301366的商铺认购协议三份、定金收据、C1区鞋城开业优惠协议书、商品房预售合同、房产测绘成果书及当事人陈述，有关证据已收集记录在卷。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人临沂澳龙国际物流城有限公司是否应当退还上诉人庞信新购房款9275.52元。上诉人要求被上诉人退还该部分购房款的理由是上诉人于2005年1月7日以其子庞东的名义与被上诉人签订的0200660号商铺认购协议约定的涉案商铺套内建筑面积为65.92平方米、总房款为318433元，而房产证记载的套内建筑面积为64平方米，相差1.92平方米，对应的房款为9275.52元。根据审理查明的事实，上诉人与被上诉人于2010年1月12日签订0301365号商铺认购协议时，在协议中约定“原协议200660作废”，而随后签订的0301366号商铺认购协议又约定“原协议0301365作废”，上述两次关于原协议作废的约定其实质是双方协商一致解除了0200660号、0301365号商铺认购协议，0200660号、0301365号商铺认购协议约定的合同的权利义务已经终止。0301366号商铺认购协议第一条约定涉案商铺套内建筑面积为64平方米、总售价为268433元，上述约定面积以临沂市房地产测绘院最终测量的结果为准，价款据实结算，多退少补；该协议第二条第10款约定在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购协议作为法律有效之协议，在买卖双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，应以《商品房买卖合同》及其补充协议为准。所以根据0301366号商铺认购协议的约定，双方在签订了商品房买卖合同后，应以商品房买卖合同的约定为准来确定各自的权利及义务。而上诉人与被上诉人于2010年2月2日签订的商品房买卖合同第三条约定涉案商品房预测建筑面积共66.38平方米，其中套内建筑面积64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.38平方米；第四条约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4194.27元；第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按临沂市房地产测绘院实际测量的套内建筑面积计算总房价，若有差异，总价多退少补。现因产权登记面积与合同约定面积、临沂市房地产测绘院实际测量的套内建筑面积完全一致，均为64平方米，并未出现面积上的差异，所以应认定被上诉人交付的商铺和收取的价款完全符合合同约定，上诉人要求被上诉人按照65.92平方米与64平方米的差异1.92平方米退还购房款9275.52元无事实及法律依据，对其诉求原审判决未予支持正确。
综上所述，上诉人庞信新的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人庞信新负担。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年七月九日
书记员 杨竣然