河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终8085号
上诉人（原审被告）：冯某文，男，1941年1月29日出生，民族，住石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：冯某怡（系冯某文之子），住址。
上诉人（原审被告）：冯某怡，男，1964年10月6日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
被上诉人（原审原告）：李某某，男，1968年4月1日出生，汉族，住石家庄市。
原审被告：张某某，女，1964年1月30日出生，汉族，农民，住石家庄市桥西区。
原审被告：董某某，女，1943年10月9日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
上诉人冯某文、冯某怡因与被上诉人李某某、原审被告张某某、董某某土地租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
冯某怡、冯某文上诉请求：1、依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初1408号民事判决书,改判驳回被上诉人李某某的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。实与理由：一、原判认定事实错误。1、原告同被告冯某文的租赁合同应按到期处理，双方签订的租赁合同到期后，双方于2015年7月2日双方又签订了续租协议，协议约定“租期一直到政府规划拆迁为止”。2、原被告对双方所属的建筑有争议，并且对建筑的补偿价格有争议，原审判决凭空认定原告应获得221097元补偿款没有任何证据支持。二、原判适用法律错误。1、原审判决应适用《合同法》的规定，契约至上《合同法》第二百三十六条规定租赁期间届满。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》第二百三十二条规定，不定期合同当事人可以随时解除合同。本案，村委会的拆迁公告；早早告知，上诉人也提出了合同到期的催告，并提出了反诉，原告有足够的时间完成搬离租赁场地的时间，而原判适用“公平原则”是滥用审判权力。2、在本案中，合同的主体是冯某文和李某某。同村委会签订的合同主体是冯某文和东良厢村委会，在拆迁补偿办理中冯某怡出面代理年事已高的父亲办理补偿事宜，完全是代理行为，只不过作为农民不懂法律，在签名时签了自己的名字，但补偿款交给了冯某文，冯某文并不否认此事实，原审判决仅以本补偿协议上冯某怡签名、就认定冯某怡是租赁合同当事人，没有法律依据。综上。李某某同冯某文的租赁合同期限为接到拆迁通知时，即为到期。上诉人要求其拆迁自己建设的建筑物，返还租赁场地，合法合理，请求判决驳回李某某的诉讼请求。
李某某答辩称，一、原审认定事实清楚。1、《院房屋租赁合同》的签订口期是2008年7月1日,租期I0年，到期是2018年6月30日。诉人冯某怡与东良厢村委会、河北九仓房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿协议书》是2016年12月31日，确确了《院房屋租赁合同》还未到期。上诉人一审未举证2015年7月2日所谓的续租协议，上诉人主张双方签订的租赁合同到期后，于2015年7月2日又签定续私协议的上诉理由，系无中生有。2、《院房屋租赁合同》第一条约定，租期5年(2008年7月1日至2013年6月30日)每年租金壹万陆仟儿整，5年期满后房租上涨5%(每年租金壹万陆仟捌佰元整）,相期仍为5年。但上诉人“开始就不诚信、违背合问在被上诉人投资建设后就开始涨租金，并连年上涨，搞的被诉人毫无办法，为防上诉人再涨租念，2015年7月2日双方签定了一份《房租协商证明》，内容为：“从2015年7月1日开始，以后每年房租为贰万叁仟元整。租期直到政府规划拆迁为止，不得再涨，立据为证，不能反悔，否则迫究法律责任、长期有效。”上诉人将《房租协商证明》说成是续租协议，明显是张冠李戴、混淆黑白，不成立。3、《东良厢城中村改造项目企业评估分户报告》详细列出了评估的建筑项目和价格，上诉人的建筑归上诉人，被上诉人的建筑被上诉人，清清楚楚。又，被上诉人承租后建的库房、冷库、大库、简易房、简易棚、旭所、化粪池、铁丝们、饮丝网、铁门、硬化路面等被上诉人均在法庭一一陈述，并提供照片、工程合同等等证据证明。上诉人在一审中没有提出任何实质性异议及异议证据。现再以对建筑、补偿价格有争议，上诉理由，明显不成立。二、原审适用法律正确。1、本案是未到期的《院房屋租赁合同》。上诉人适用到期合同的法律规定，明显适用法律错误。2、建筑物经过评估补偿后，所有权归东良厢村委会和河北九仓房地产开发有限公司，由东良厢村委会和河北九仓房地产开发有限公司拆除，上诉人无权拆除，更无权让被上诉人拆除(见村委会与开发公司2017年2月14日给冯某怡的通知）和(村委会与开发公司2017年3月13对李某某《仓库等地上建筑物移交申请书》的答复）,明确了村委会的拆迁公告不是个人拆除公告，上诉人无权将被上诉人已经交付给村委会和开发公司的被上诉人投资建设的房屋设施等拆证补偿款据为己有。3、木案是冯某怡与东良厢村委会、河北儿仓房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿协议书》，冯某怡收的277300元补偿款，打的收款收据，款打入了冯某怡的账户，上诉人主张冯某怡代理冯某文说，不成立。至今未见上诉人提供冯某怡领取补偿款后又将补偿款打给冯某文的任何凭证，故上诉人的补偿款交给了冯某文说，不成立。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
李某某向一审法院起诉请求：判令四被告支付原告拆迁补偿款19万元。
一审法院认定事实：一、被告冯某文、董某某系被告冯某怡父母，被告张某某系被告冯某怡妻子。二、2008年7月1日，原告李某某（乙方）与被告冯某文（甲方）签订一份《院房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方坐落在原养牛场独院，院内有库房长20米，宽7米，平房6间，总面积为1.5亩，租期5年（2008年7月1日至2013年6月30日）每年租金壹万陆仟元整，5年期满后房租上涨5%（每年租金壹万陆仟捌佰元整），租期仍为5年。租赁期限内，院、房由乙方使用管理，乙方可以在院内投资规划建设、对外出租，租期满后，乙方所盖建筑可自行拆除或折价转让给甲方。甲方提供水电方便，水电所产生的费用由乙方自己承担。三、原告诉称，承租后，原告建了库房、冷库、大库、简易房、简易棚、厕所、化粪池、铁丝门、铁丝网、铁门，硬化了路面等。在租赁期间内，被告冯某文将独院转让给被告冯某怡。2016年下半年，东良厢村规划改造将独院列为拆迁范围。2016年12月9日，经河北九仓房地产开发有限公司委托，评估机构出具《东良厢城中村改造项目企业评估分户报告》，独院地上建筑物补偿价款为269223元，其中原告投资建设的地上建筑物补偿款为221097元，占补偿比例的82%。另，东良厢村委会规定，按时搬迁者给予3%的奖励，原告按照被告通知在2017年1月29日前腾空库房，独院获得奖励8076.69元，原告应获得奖励款比例的82%，为6633元。另，原告房租已交至2017年3月1日，被告应退还原告2月份房租1917元。以上三项合计229647元。被告冯某怡已从开发商处领取全部拆迁补偿款277300元，但未支付原告补偿款。请求法院判令四被告支付原告拆迁补偿款19万元。四、四被告辩称，本案诉争的独院系冯某文租赁东良厢村委会的，在与原告签订的租赁合同履行过程中，冯某文没有将独院转让给冯某怡，拆迁时因冯某文年事已高，委托冯某怡办理签订拆迁补偿协议书，冯某怡领取的拆迁补偿款全部交给冯某文，原告起诉冯某怡、董某某、张某某返还拆迁补偿款，没有合同依据，应予驳回。本案开发商和东良厢村委会拆迁补偿的对象是冯某文，原告无权主张拆迁补偿款。根据租赁合同约定，如遇不可抗拒的国家城市规划，租期终止，被告返还原告剩余房屋租金。原告投资建设的地上建筑物，由原告自行拆走。请求法院驳回原告的诉讼请求。五、被告冯某文反诉称，请求法院终止租赁合同履行，原告立即搬出租赁被告的场院。原告辩称，同意终止租赁合同，场院已腾清，被告反诉没有意义。在本案诉讼中，原告已向开发商和东良厢村委会交付独院钥匙。经主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
一审法院认为，原告李某某与被告冯某文签订的《院房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同第三条约定“租期满后，乙方所盖建筑可自行拆除或折价转让给甲方”，指的是合同到期终止后地上建筑的归属；第七条规定“如遇不可抗拒的国家城市规划，合同终止，甲方返还乙方剩余房屋租金”，指的是因不可抗力合同未到期终止后，剩余租金的返还，以上两条内容并不矛盾，根据合同文意，在合同到期终止，双方合同目的已充分实现的情形下，原告投资建设的地上建筑物所有权归原告，被告尚不能无偿取得，那么在因不可抗力合同未到期终止，双方合同目的未充分实现的情况下，地上建筑物所有权应归原告所有，否则不符合公平原则。在本案中，因东良厢村规划改造，原告租赁的独院被拆迁，原告投资建设的地上建筑物的拆迁补偿款，理应归原告所有。根据评估机构出具《东良厢城中村改造项目企业评估分户报告》，原告应获得的补偿款实际为221097元，原告在本案中仅主张190000元，让渡部分利益，系其自愿处分行为，本院予以支持。被告对其中部分拆迁补偿项目价格有异议，应当向评估机构提出，且原告对有争议的项目已作出让步，本院不予支持。开发商和东良厢村委会拆迁补偿的对象为被告冯某文，被告冯某怡称其作为冯某文的委托代理人签订拆迁补偿协议书，领取的拆迁补偿款已交给冯某文，但冯某怡是以自己的名义签订拆迁补偿协议书、领取拆迁补偿款，故认定冯某怡也是租赁合同当事人，应与冯某文共同返还原告拆迁补偿款。原告主张被告董某某、张某某作为冯某文、冯某怡的配偶共同承担返还拆迁补偿款的法律责任，违反了合同相对性原则，本院不予支持。被告冯某文反诉主张终止租赁合同履行，原告立即搬出租赁被告的场院，原告同意终止租赁合同，并已将场院腾清，交付开发商和东良厢村委会，现反诉的标的不复存在，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，一审判决：
一、被告冯某文、冯某怡自本判决生效之日起十日内支付原告李某某拆迁补偿款190000元。
二、驳回原告李某某对被告董某某、张某某的诉讼请求。
三、驳回被告冯某文的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分受理费4100元，因适用简易程序审理减半收取2050元，保全费1470元，由被告冯某文、冯某怡负担；反诉部分受理费80元，由被告冯某文负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明认定的事实基本同一审。
本院认为，本案所涉租赁合同的效力，双方没有异议，本院不再评议。因东良厢村规划改造，租赁合同所涉及的院落及房屋被拆迁，对于被上诉人李某某投资建设的地上建筑物和上诉人冯某文原有地上建筑物，其拆迁补偿款应如何分配。根据评估机构出具的《东良厢城中村改造项目企业评估分户报告》，被上诉人李某某应获得的补偿款实际为221097元，其在本案中仅主张190000元，让渡部分利益，系其自愿处分行为，一审据此判决，并无不当。上诉人冯某文等上诉称双方对各自所属建筑有争议，并对建筑补偿价格有争议，原判认定李某某应获得赔偿款221097元没有依据。如上诉人对于拆迁补偿项目价格有异议，应当向评估机构提出，相关价格赔偿数额系评估机构作出，故其上诉理由不成立。拆迁补偿款系对地上附着物（建筑物）的补偿，双方签订租赁合同时并未约定（或预料）补偿款的数额或分配方式，一审判决依据拆迁补偿款分配方法及评估报告，判决双方各自所得赔偿款，与法不悖。因上诉人冯某怡系补偿款的领取人及补偿款合同的签字人，故二人负连带责任，并无不当。综上所述，冯某文、冯某怡的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,180.0元，由上诉人冯某文、冯某怡负担。
本判决为终审判决。
审判长 李荣水
审判员 史兆宏
审判员 孟志刚
二〇一八年九月三日
书记员 鲁亚丽