苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)相民初字第01476号
原告苏州市黄埭建筑安装工程有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇春申路22号。
法定发表人龚正升，董事长。
委托代理人陆永胜、席志伟，江苏百年东吴律师事务所律师。
被告苏州琪诺格包装科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇下塘街44号。
法定代表人王连华，总经理。
被告王连华。
两被告共同委托代理人孙建明、汪晓钰，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
原告苏州市黄埭建筑安装工程有限公司（以下简称黄埭建筑公司）与被告苏州琪诺格包装科技有限公司（以下简称琪诺格公司）、王连华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月25日受理，由审判员舒馨适用简易程序独任审判。因被告琪诺格公司、王连华下落不明，本院依法裁定适用普通程序组成合议庭进行审理，本案合议庭由审判员乔宁宁担任审判长、审判员舒馨主审、人民陪审员倪桂玉参加评议，本院向被告琪诺格公司、被告王连华公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告黄埭建筑公司的委托代理人席志伟，被告琪诺格公司及被告王连华的共同委托代理人汪晓钰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄埭建筑公司诉称，2011年7月25日，原告与被告琪诺格公司签订房屋场地租赁合同，约定原告将其自有的房屋租赁给被告琪诺格公司办厂，租赁期限为4年，租金为180000元每年，双方同时对租金支付期限和方式、违约责任进行约定。合同签订后，原告向被告琪诺格公司交付了房屋和场地，被告琪诺格公司于2011年8月22日支付了首年租金中的100000元，其管理人员郑昆虎出具承诺书，表示余款80000元租金在三个月内付清，但并未支付。至第二年租金应付期限，被告琪诺格公司仍拖欠租金不付。原告于2013年6月5日委托律师发送书面函件要求被告琪诺格公司支付拖欠的租金。至2013年6月30日，被告琪诺格公司拖欠到期租金440000元。2013年8月29日，被告琪诺格公司的法定代表人即被告王连华出具承诺保证书，个人连带保证于当年9月底前支付租金50000元，于2013年10月30日前一次性付清余下50000元，但被告琪诺格公司仅于同年12月底支付20000元，被告王连华也没有履行承诺，余款久催不付。原告于2014年1月13日再次委托律师发送书面催款函，被告琪诺格公司及被告王连华接函后仍未履行支付租金的义务。原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告琪诺格公司之间的租赁合同；2、被告琪诺格公司立即支付拖欠的租金人民币420000元；3、被告琪诺格公司支付违约金84000元；4、被告王连华在80000元范围内对上述被告琪诺格公司债务承担连带担保责任；5、本案全部诉讼费用由两被告承担。
被告琪诺格公司、被告王连华共同辩称，原告与被告琪诺格公司之间的租赁合同早已解除，实际承租原告房屋的时间只有一年，也即自2011年7月1日至2012年6月30日，被告琪诺格公司早已搬离承租房屋，搬离后双方之间的租赁关系已不存在，也就无需向原告支付搬离后的租金；2、原告所主张被告琪诺格公司拖欠的租金暂计至2013年6月30日，而原告起诉时已经超出了一年的诉讼时效；3、被告王连华曾于2013年8月29日出具保证书一份，根据该保证书，被告王连华个人仅对剩余50000元租金部分承担连带保证责任，被告王连华于2013年年底已支付原告20000元租金，因此被告王连华仅在30000元租金范围内承担连带保证责任。
经审理查明，原告黄埭建筑公司作为甲方、被告琪诺格公司作为乙方，于2011年7月25日签订《房屋场地租赁合同》一份，约定甲方将自有的位于苏州市相城区黄埭镇下塘街44号房屋及场地附平面图（房屋面积约1170平方米、场地面积1470平方米）提供给乙方办厂；租赁期限为4年，自2011年7月1日至2015年6月30日；租金为每年180000元，其中房屋租赁费100000元、场地使用费80000元；合同一经签订，乙方支付给甲方2011年7月1日至2012年6月30日的租赁费180000元，2012年6月30日前交纳次年的租赁费180000元，依此类推；乙方在签订本合同时，需向甲方交纳租赁押金10000元整，合同期满，房屋及附属设施经甲方验收后收回，甲方应如数退还乙方押金；未经甲方同意，乙方不得随意改变房屋结构和内部装修现状，如确需改建或装修，需征得甲方同意，并签订书面协议，租赁结束时，如乙方需拆除自行装修部分或室内设施设备的，需事先征得甲方许可并应将房屋恢复原样，否则乙方应支付甲方为恢复原样所耗建筑材料及相关人工费用；如乙方不支付或者不按约定支付租金达二个月以上，甲方有权解除该合同；如因甲方的原因，使乙方无法继续使用租赁房屋和场地的，乙方有权解除该合同；该合同生效后，双方必须严格遵守，若因甲方或乙方之原因导致该合同不能履行，应承担经济责任；甲方未按合同条款的规定向乙方交付租赁房屋的，每逾期一日按照年租金额的0.5%支付违约金，乙方未按合同条款的规定向甲方交付租金和其他费用的，根据逾期天数，每逾期一日按照年租金总额的0.5%支付违约金；该合同自甲乙双方签字和盖章之日起，原与郑昆虎（相城区黄埭皇冠温泉休闲浴场）签订的合同即终止。合同签订与租赁房屋交付后，被告琪诺格公司于2011年8月22日共支付了租金100000元。2013年8月29日，被告王连华向原告出具《承诺保证书》一份，载明“本人公司苏州琪诺格包装科技有限公司2011年7月1日开始租赁苏州市黄埭建筑安装工程有限公司房屋场地租金，九月底前支付伍万元，其余拖欠租金伍万元本人连带保证于2013年10月30日前一次性全部付清。”。被告王连华在出具上述承诺后，于2014年1月向原告支付租金20000元，此外，两被告均未再向原告支付包括押金在内的其他任何款项。
又查，被告琪诺格公司的法定代表人系被告王连华，经营范围为：研发新型包装材料；缝割、销售塑料编织袋、塑料内膜袋等；核准开业时间为2011年9月16日。
再查，涉案房屋面积为1101.9平方米，土地使用面积为3750.3平方米，位于苏州市相城区黄埭镇下塘街44号，房屋所有权及土地使用权人均系原告。
以上事实，由原告提供的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、企业工商信息查询表、常住人口信息复印件、房屋场地租赁合同、承诺保证书、银行电子汇划收款凭证复印件、进账单复印件、房屋所有权证、国有土地使用权证以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。
本案争议焦点：原告与被告琪诺格公司之间的租赁合同是否解除？
原告陈述，被告琪诺格公司第一年租金就未按约支付，2011年8月22日只支付了100000元。当天，被告琪诺格公司的负责人郑昆虎向原告出具了承诺书一份，承诺迟交的房租80000元在三个月内支付，对此提供承诺书复印件。此后，被告琪诺格公司一直拖欠租金，且自2013年5月陆续将物品从承租房屋内搬离，原告员工于2013年5月29日至租赁房屋查看时，当时被告还有开门的人在。发现被告琪诺格公司仍有物品存放在租赁房屋内，并未完全搬离，也未提出解除或终止合同，或按合同约定与原告办理相关验收交接手续，对此提供现场拍摄照片57张。原告遂于2013年6月5日委托律师向被告琪诺格公司及被告王连华发出律师函，催要租金260000元及违约金435200元，对此提供律师函复印件及挂号信函收据。被告王连华收到该函后与原告协商，其本人只愿意对租金中的100000元承担连带保证责任，故出具上述承诺保证书。因两被告未按承诺支付租金，原告于2014年1月13日委托律师再次向两被告发函，催要结欠的租金420000元及相应的违约金，对此提供律师函复印件及挂号信函收据。原告明确，双方未就合同的解除达成一致，实际上被告琪诺格公司已于2014年6月30日搬离所租赁场地，双方已无法达成合同目的，故请求判令解除双方合同，原告可收回房屋另行租赁，因原告发函上已要求被告方限期搬离，否则物品将作为遗弃物处理，故在本案中未主张被告琪诺格公司腾退、迁出；因合同约定的逾期支付租金的违约金过高，自愿按照结欠租金的20%计算违约金即84000元，因被告琪诺格公司违约，造成原告资金无法使用产生损失，且被告琪诺格公司未将房屋恢复原状，原告自行恢复也将产生费用，这些均系因被告违约造成的损失。
经质证，两被告认为，对于郑昆虎出具的承诺书复印件的真实性、关联性、合法性均不予认可，系复印件，且承诺人郑昆虎与两被告没有任何关联，从租赁合同约定的内容可以看出应是原告的前任租客；被告方未去现场实际看过，无法核实照片的真实性，从这些照片形式上来讲，照片所反映的场地内大部分东西已经清空，也不存在经营的情况，照片显示的时间也不能表明被告琪诺格公司实际搬离的时间；对两份律师函复印件均不予认可，两被告没有收到，原告提供的挂号信函收据并没有送达凭据，且两份律师函相隔时间只有半年，要求支付拖欠租金数额多了180000元，从律师函时间上来看下一年租金支付的时间还没有到；事实上，因为被告琪诺格公司拖欠租金，原告后来直接把房屋给锁了，被告琪诺格公司也因为经营不善，在2012年8月底至9月初之间搬离的，刚好租赁一年，当时与原告口头解除租赁合同协议，协商同意被告琪诺格公司再支付100000元，其中包括80000元结欠的租金及20000元提前解约的补偿款，但当时未形成书面形式。后来原告又找王连华要租金，王连华出具的承诺书上金额与双方口头约定的内容也是吻合的。被告琪诺格公司已经按照与原告方的约定将部分装饰装修物留在场地，其他该搬走的都已经搬走了，对于仍在涉案房屋内的固定的装饰装修物及其他可移动的物品均放弃所有权，由原告方自行处理。
本院认为，原告黄埭建筑公司提供的《房屋场地租赁合同》系原告与被告琪诺格公司自愿、真实意思的表示，并不违反相关法律规定，合法有效，足以认定原告与被告琪诺格公司双方存在房屋租赁关系。根据租赁合同，被告琪诺格公司租赁涉案房屋用于开厂，同时向原告承担按时支付租金的义务。根据原告提供的现场照片，租赁房屋内墙面多处破损，天花板多处呈现拆除形成的空洞，大小不一，地上凌乱放置若干纸箱、编织袋及机器一台（旁边凌乱围堆着机器部件及沙发、椅子等物），大量的房屋包括生产车间、仓库均为空置状态，已无生产、经营的迹象；由此可推断，在照片拍摄当日2013年5月29日前，被告琪诺格公司已将员工及主要物品迁离涉案房屋。在此情况下，双方签订租赁合同的目的难以实现，也即被告琪诺格公司以拖欠租金、搬离涉案房屋的实际行为表明不再履行合同，原告查看现场的行为表明原告最迟在2013年5月29日对被告琪诺格公司的履约状况已经知悉；根据《承诺保证书》，可以认定2013年8月29日，原告与被告王连华就被告琪诺格公司结欠租金的问题进行协商，根据该保证书上的文字表述及被告王连华又系被告琪诺格公司法定代表人的特殊身份，应理解为琪诺格公司在九月底前支付租金50000元，其余拖欠租金50000元由被告王连华本人连带保证于2013年10月30日前一次性全部付清；双方当时确认的全部结欠租金为100000元，以每年租金180000元的标准推算，全部计租期间为13.33个月，该期限与两被告陈述的被告琪诺格公司搬离租赁房屋的时间比较接近；虽然最终形成的《承诺保证书》只有被告王连华一人签字，但原告接受该《承诺保证书》并作为本案证据提交，可以认为原告对该《承诺保证书》的内容予以认可；再结合《承诺保证书》仅对结欠的租金进行说明，而未提到合同的继续履行、后续租金等情况，亦可印证双方对于涉案租赁合同实际解除已无异议，综上，可以认定，原告与被告琪诺格公司之间签订的租赁合同在2013年8月29日已经解除。关于被告琪诺格公司结欠的租金，租赁合同解除时，《承诺保证书》上确定的金额为100000元，此后被告王连华支付了租金20000元，故被告琪诺格公司仍结欠原告租金80000元。关于违约金，租赁合同中已明确约定，被告琪诺格公司未按约支付租金即应承担违约金，现原告自愿按照结欠租金的20%计算，于法不悖，应予支持，本院认定违约金为16000元。关于被告王连华承担的保证责任，被告王连华自愿对被告琪诺格公司结欠的部分租金承担连带保证责任，约定的最后给付期限为2013年10月30日前，至本案起诉时，保证期间已超出，但被告王连华在辩称中表示愿意对30000元租金承担连带保证责任，系被告王连华自愿承诺，于法不悖，故被告王连华对被告琪诺格公司承担的前述租金中30000元的给付责任承担连带责任。两被告辩称原告的主张已经超出诉讼时效，但鉴于两被告在《承诺保证书》中确认的租金给付义务及时间，本案起诉时，原告对租金、违约金的主张并未超出诉讼时效，两被告的该辩解意见缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第十九条、第二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律规定，判决如下：
一、原告苏州市黄埭建筑安装工程有限公司与被告苏州琪诺格包装科技有限公司于2011年7月25日签订的《房屋场地租赁合同》已于2013年8月29日解除。
二、被告苏州琪诺格包装科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市黄埭建筑安装工程有限公司结欠的租金人民币80000元及违约金16000元，合计人民币96000元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
三、被告王连华对被告苏州琪诺格包装科技有限公司上述租金中的30000元承担连带清偿责任（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费收取为人民币11080元、公告费300元，合计11380元，由原告苏州市黄埭建筑安装工程有限公司负担8880元，由被告苏州琪诺格包装科技有限公司、被告王连华共同负担781元，由被告苏州琪诺格包装科技有限公司负担1719元（被告苏州琪诺格包装科技有限公司负担之款，原告已自愿垫付，不再退还，被告苏州琪诺格包装科技有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
审 判 员 舒 馨
人民陪审员 倪桂玉
二〇一六年三月十四日
书 记 员 沈 雯