江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1391号
上诉人（原审被告）江苏创世纪置业有限公司。
法定代表人朱海中，该公司董事长。
委托代理人顾兵，江苏衡圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘卫，男，1982年5月29日生，汉族，居民。
委托代理人朱中庆，江苏大直律师事务所律师。
上诉人江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）因与被上诉人刘卫商品房销售合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2013）都民初字第1894号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：“蝶湖湾”由创世纪公司投资开发建设，土地使用证号为盐都国用2009第022003342号，建设工程规划许可证号为建字第320901201043049号，施工许可证号为320928201122800001A，商品房预售许可证号为盐市房预字（2011）第103号。2011年6月23日，创世纪公司作为出卖人与作为买受人的刘卫签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：163670892011063），合同约定，买受人购买出卖人位于盐城市盐都区新都街道办事处民富村四组“蝶湖湾”第4幢第6层605号房；该商品房单价为4692.26元／平方米，房款合计545334元；买受人在2011年6月23日前支付首期房款计人民币225334元（含定金），剩余房款320000元由买受人于2011年6月26日前提供贷款银行认可的所需相关贷款材料，出卖人给予协助办理；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，刘卫按约于2011年6月23日向创世纪公司交付了合同约定的首期购房款225334元，并2011年7月21日与交通银行股份有限公司盐城分行签订《个人房产抵押贷款合同》，创世纪公司提供房产抵押担保后，交通银行于同年7月28日支付创世纪公司贷款320000元。创世纪公司未能于合同约定的交房之日2012年12月31日前向刘卫交房。经双方当事人协商退房未果。为此，刘卫诉至法院。
原审法院认为：根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案双方当事人之间的《商品房买卖合同》及其补充协议并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中创世纪公司未能在合同约定的交付期限内向刘卫交付房屋，构成逾期交房违约，刘卫要求与创世纪公司解除合同并退还购房款，符合法律规定及双方合同约定，创世纪公司亦表示同意，法院依法予以支持；根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人约定违约金明显低于给刘卫造成的损失，刘卫主张要求创世纪公司按其实际损失承担违约，符合法律规定，故法院对刘卫主张要求创世纪公司承担首付款225334元自2011年6月23日起到判决确定履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息及承担320000元银行按揭贷款的利息的请求，符合法律规定，法院予以支持。创世纪公司答辩按揭贷款是刘卫自由选择，不承担按揭贷款利息的理由，无法律依据，法院不予采信。创世纪公司要求刘卫共同办理《个人房产抵押贷款合同》及抵押手续解除手续的请求，符合法律规定，法院依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关民事法律政策之规定，一审判决：一、解除刘卫与江苏创世纪置业有限公司于2011年6月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：163670892011063）及其补充协议。二、江苏创世纪置业有限公司于判决生效之日起60日内返还刘卫购房款225334元，并承担本金225334元自2011年6月23日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
三、双方于判决生效之日起六十日内共同与交通银行股份有限公司盐城分行办理《个人房产抵押贷款合同》及抵押登记解除手续。所应支付给银行的贷款本金、利息及违约金由江苏创世纪置业有限公司负担。刘卫已经归还的个人按揭贷款本金及利息（以解除贷款合同时银行对账单为准）由江苏创世纪置业有限公司一并返还给刘卫。案件受理费10368元，减半收取5184元，由江苏创世纪置业有限公司负担。
宣判后，创世纪公司不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人提出解除房屋商品房买卖合同后，上诉人也表示同意，后因被上诉人一直未办理与银行之间的抵押解除手续，导致合同不能解除，在此期间造成的损失，不能全部要求上诉人承担。2、一审判决将与案外人交通银行抵押贷款合同一同判处解除，且将不属于上诉人的义务直接判决要求上诉人承担，超出了法院应当审理以及被上诉人诉讼请求的范围。一审法院不应当将银行与被上诉人之间的借款关系和上诉人与银行之间的阶段性的担保关系混同。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或者改判，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘卫辩称：1、上诉人违约，理应承担违约的法律后果，这个后果包括解除合同以及赔偿损失。2、由于一审中被上诉人的诉讼请求是解除合同，而抵押贷款合同属于买卖合同的附件组成部分，属于商品房买卖合同的从合同，既然主合同解除，从合同也应一并解除。且被上诉人在一审中要求上诉人赔偿损失，如果不解除抵押贷款合同，就无法计算被上诉人的损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。
本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、合同解除后上诉人是否应承担被上诉人相应的损失？2、一审判决是否超出被上诉人的诉讼请求？
本院认为：本案是由解除商品房买卖合同引发的纠纷。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第九条第1款第（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。因上诉人未能在合同约定的期间向被上诉人交付房屋，且逾期期限已经超过60日，又因解除合同是由于上诉人未能按期交房所致，故被上诉人行使约定解除权解除合同，并要求上诉人返还房款、赔偿损失，具有事实和法律依据。关于争议焦点2，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，又与银行签订个人房产抵押贷款合同，均是被上诉人为了购买本案所涉房产所签订合同的确定权利义务的行为，现被上诉人行使商品房买卖合同的解除权，该主张的范围包括因商品房买卖形成的所有合同权利义务，且贷款合同亦无履行之必要。银行将贷款支付至上诉人账户，被上诉人又以其购买的本案所涉房屋向银行申请抵押贷款，现上诉人要求被上诉人自行还清贷款以解除贷款合同，无事实和法律依据，不应支持。
综上，上诉人创世纪公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10368元，由上诉人江苏创世纪置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 王慧玲
二〇一四年八月二十三日
书 记 员 许其娟