广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第864号
原告（反诉被告）：珠海市五洲房产开发有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：黄旭文，董事长。
委托代理人：邹艳娥，广东海鸥律师事务所律师。
委托代理人：张迅波，广东海鸥律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温惠馨，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××0042。
委托代理人：邓春芳，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××571X。
原告珠海市五洲房产开发有限公司诉被告温惠馨房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告温惠馨在法定期限内提起反诉，本院受理后，合并进行审理。原告委托代理人邹艳娥、被告温惠馨及委托代理人邓春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五洲公司诉称，原告是珠海市香洲山场村文明社区中标开发单位，根据珠海市改造城中旧村建设文明社区的有关配套政策和实施办法以及《珠海市香洲区山场文明社区开发商招标书》的要求，负责对珠海市香洲山村旧村进行拆迁改建工作。
2003年1月23日原告与被告就拆迁被告所有的位于山场旧村的房屋签订了《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》。合同约定：被告将其拥有的位于香洲区山场村XXX号（旧门牌：中街XXX号第X层）、XXX号（旧门牌：西街XXX号第X层）的房屋交给原告拆迁改建，原告依据政策和合同约定给予被告补偿。
2006年6月1日，珠海市拆迁办公室发出《城市房屋拆迁公告》，由原告对山场改建蓝线范围进行拆迁。原告己取得《房屋拆迁许可证》，被告所有的上述被拆迁房屋属于《房屋拆迁许可证》规定的山场改建蓝线范围内。原告己于2007年3月2日在《珠海特区报》将《拆迁通知》予以公告通知，原告也多次要求被告移交拆迁的房屋。但是，被告一直不予配合。用于被告回迁的山场二期回迁房已经竣工验收备案，原告也已通过登报、电话、公告等方式通知被告参加回迁房的抽签活动，被告拒不参加。被告的上述行为严重影响了原告拆迁工作的顺利进行，也严重影响了整个山场的改建工作。
综上所述，被告的行为严重违反了《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》的约定，给原告的拆迁工作带来严重的障碍。为维护原告的合法权益，也为保证拆迁改建工作的顺利进行，原告依法诉诸法院，诉讼请求：1、判令被告继续履行《拆迁补偿安置合同》，从珠海市香洲区山场村XXX号（旧门牌：中街XXX号第X层）、XXX号（旧门牌：西街XXX号第X层）房屋迁出，将此房屋交给原告拆除。2、诉讼费用由被告承担。
原告对其诉称提供以下证据：1、珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表；2、拆迁补偿安置合同；3、核准企业变更登记通知书；4、城市房屋拆迁公告（珠海特区报）及附图；5、拆迁通知（登报）；6、房屋拆迁许可证；7、通知及挂号信回执；8、限期移交房屋通知及快递单；9、竣工验收备案表；10、山场社区第二期回迁房抽签通知；11、抽签规则、通知、第二期回迁房产权人名单及公示照片；12、第二次抽签通知；13、第二次抽签产权人名单、通知、公示照片；14、民事判决书及生效证明。
被告温惠馨辩称：一、原告自己严重延长开发，反而职责被告不予配合拆迁是强词夺理。双方于2003年1月23日签订合同，被告的回迁房为二期，面积80平方米，是2012年5月4日竣工备案，被告在收到入伙通知后60日内搬迁完毕，并将房屋交给被告。而二期的抽签时间是2013年12月7日，何况抽签也不等于入伙，不能入伙被告也不能交房。原告2013年通知抽签，要求2007年交房，没有合同和法律依据。
二、十年间房价上涨是情势变更，按11年前的单价补偿显示公平，按目前市场价予以变更现金补偿的部分的合同单价是合理要求。双方合同2003年签订，拆迁许可证有效期为2006年6月1日至7月31日，虽多次续期，但至今已经11年之久，房价大幅上升，是订立合同时无法预见的。而拖延的原因在于原告，按照合同单价补偿明显不公平。
反诉原告温惠馨提起反诉称，根据前述答辩的事实和意见，另我方实际收到入伙通知是2014年，合同是2003年签订，补偿价格是按照当年的市场价确定的，因补偿款并非签约当时支付，而是交付拆迁房时支付（并且是50%）。根据合同的原则，交付房屋是以回迁房入伙为前提。反诉被告在11年后才建好回迁房，补偿款也相应在11年后才能补偿，物价上涨，货币贬值。期间房地产形势发生翻天覆地的变化，房价已经翻了十倍。此重大变化是合同签订时不能预见的，按原合同价履行对反诉原告明显不公平，反诉原告提起反诉，诉讼请求：1、判决变更2003年1月23日《拆迁补偿安置补偿合同》（合同编号1047）第四条第六项第一点“现金补偿的产权面积按照2200元／平方米，由甲方收购，即：2200元／平方米×（应补偿产权面积140.7平方米-
已经选择的回迁房产权面积80平方米）=133540元”为：“现金补偿的产权面积按反诉立案日期为基准日的市场价（委托第三方评估）为准，有甲方收购，即：22000元／平方米（应补偿产权面积140.7平方米-
已经选择的回迁房产权面积80平方米）=1335400元。2、本案反诉费由反诉被告承担。
被告（反诉原告）温惠馨对其辩称及反诉提供证据：1.房屋拆迁合同；2.用地许可证。
反诉被告五洲公司对反诉答辩称：反诉请求不成立，依据其核定表进行补偿，对方的部分房屋属于违章建筑，在备注中有说明指标已经用完，这份合同根据对方选择的两套房屋，部分以产权置换补偿，部分现金补偿，通过合同可看出我方需补偿对方17万余元，而对方交的地价为15万余元。另对方以情事变更来申请变更和部分解除合同条款，没有相关依据支持，合同是双方真实意思的表示，应继续履行合同。
经审理查明，珠海市香洲区山场村XXX号（旧门牌：中街XXX号第X层）、XXX号（旧门牌：西街XXX号第X层）房屋为被告温惠馨所有。
珠海市新山潮房地产有限公司（甲方）（2003年4月10日变更登记为本案原告珠海市五洲房产开发有限公司）与被告（乙方）于2003年1月23日签订《拆迁补偿安置合同》，约定：第一条，山场文明社区实行“先建后拆，集中安置”的改建方式。第二条，乙方将山场村XXX号（旧门牌：中街XXX号第X层）、XXX号（旧门牌：西街XXX号第X层）房屋交给甲方拆迁改建。第四条，甲方应补偿乙方拆迁面积共140.7平方米。回迁房分别为标准楼层十层和十七层。乙方选择回迁房一套80平方米。乙方选择产权调换和现金补偿相结合的补偿方式时，现金补偿的产权面积按2200元／平方米，由甲方收购。即：2200元／平方米×（应补偿产权面积140.7平方米－已经选择的回迁房产权面积80平方米）=133540元。此次结算为初次结算，待房屋竣工后以确权的面积及本条款确认的单价多退少补。初次结算的款项在交付被拆迁房屋时付50%，余额在首期付款后1年内分期付清。另有混合、框架结构的550元／平方米×63.76平方米=35068元、装修费5600元。甲方应补偿乙方现金合计174208元，乙方向甲方缴纳代政府收取罚款2110.5元、地价149821.5元等合计151932元，在签订合同后一个月内交付20%，余额在回迁房开工半年内向甲方一次性付清。否则将按珠改（2000）12号文规定一律给予550元／平方米建筑造价补偿，不给予产权补偿。双方因拆迁补偿互负付款义务的可相互冲抵。第五条，乙方应在收到甲方的入伙通知后60天内搬迁完毕，并将被拆迁房屋交给甲方，其原有房屋及附属物和配套设施即归甲方。乙方不得擅自拆除，并有责任保护其完好无损。否则，甲方将从补偿给乙方的现金中扣除相应的损失费。若乙方拒绝领取入伙通知或甲方无法通知到乙方，则双方同意以回迁房验收合格后的第15日内为通知入伙日。第十一条，回迁房交付期限为乙方所述安置区开工之日起计24个月。
原告依法取得珠海市拆迁办公室颁发的《房屋拆迁许可证》，拆迁范围是山场改建蓝线范围，被告的房屋位于拆迁范围内。2006年6月1日，珠海市拆迁办公室发出《城市房屋拆迁公告》，公告的拆迁期限自2006年6月1日至2007年5月31日。《拆迁许可证》经批准延长至2015年5月31日。2007年3月2日，原告在珠海特区报上发出《拆迁通知》，要求被拆迁户2007年5月1日至2007年5月31日与原告办理被拆迁房屋的有关手续。2007年4月原告向被告发出“搬迁通知书”，被告在签领表上签名。2007年8月3日，原告向被告发出通知，要求被告交付房屋。2010年7月12日，原告再次发出《限期移交被拆迁房屋的通知》。2012年5月4日，五洲花城C区二期回迁房竣工验收备案。2012年4月11日、4月13日、4月15日，原告通过张贴公示和登报方式通知5月13、14日第二期回迁房抽签。2013年11月1日、11月3日、11月5日，原告再次通过公示和登报方式通知第二次抽签。被告没有参与抽签。
本院认为，原告经批准获得《房屋拆迁许可证》，取得了拆迁包括被告房屋在内的山场村旧房的资格。原、被告签订的《拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，原、被告双方应按约定履行义务。
本案中被告选择回迁房产权调换和现金补偿结合的方式进行，合同约定“先建后拆”的方式进行改建，现用于第二期回迁的五洲华城C区已经竣工验收备案，原告已于2012年4月通知办理抽签手续，根据合同约定，乙方应在收到甲方的入伙通知后60天内搬迁完毕，并将被拆迁房屋交给甲方，若乙方拒绝领取入伙通知或甲方无法通知到乙方，则双方同意以回迁房验收合格后的第15日内为通知入伙日。回迁房通过验收备案的日期是2012年5月4日，被告应该按照约定内容和原告通知交付被拆迁的房屋，办理拆迁的相关手续，被告拒不办理抽签手续，至今未交付房屋拆迁，构成违约，原告要求被告将房屋交付拆除，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。合同虽约定回迁房应于安置区开工起24个月交付回迁房，但回迁房已经于2012年竣工验收，大部分居民已经回迁，且被告的房屋交由拆迁继续影响到旧村改造和城市建设，被告以此理由拒绝将房屋交付拆迁，依据不足，本院不予支持。
关于本案是否构成反诉原告温惠馨主张的情势变更的问题，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁安置补偿合同与被拆迁房屋的状况、性质以及当时的拆迁政策均存在关联性，本案中被拆迁房屋在2003年1月23日《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》中被定性违章建筑，被告温惠馨也已签名确认。双方根据被拆迁房屋的状况及山场村拆迁的政策签订《拆迁补偿安置合同》，合同内容确定了补偿款项的数额、支付时间和需要向原告支付的罚款和地价，虽然珠海市房价存在变化，但拆迁政策和规定也发生了变化，而双方合同内容对于款项、房屋的交付时间均约定明确，双方产生的争议应属于对合同履行后果和责任的不同理解，不构成上述规定中“无法遇见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，反诉原告温惠馨认为反诉被告存在延迟建设交付房屋，可依照合同主张相关权利，现以客观情况的重大变化主张变更合同单价为22000元，法律和事实依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）温惠馨于本判决发生法律效力之日起十五日内从珠海市香洲区山场村XXX号（旧门牌：中街XXX号第X层）、XXX号（旧门牌：西街XXX号第X层）房屋迁出，将上述房屋交付原告拆除。
二、驳回被告（反诉原告）温惠馨的反诉诉讼请求。
案件受理费7738元，由被告（反诉原告）温惠馨负担。反诉受理费减半收取8409.30元，由被告（反诉原告）温惠馨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
人民陪审员 黄建华
人民陪审员 徐媛媛
二〇一四年十一月二十三日
书 记 员 杨 悦