广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终9725号
上诉人（原审被告）：徐金花，女，1974年11月11日出生，汉族，身份证住址湖南省南县。
委托代理人：吴珏瑶、钟志，广东南日律师事务所律师、实习人员。
被上诉人（原审原告）：广州市辉龙达物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道头祥元路24—30号二楼215A房。
法定代表人：李佩兰。
委托代理人：李先年，广东一粤律师事务所律师。
原审第三人：伍亮飞，男，1972年6月29日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市。
委托代理人：邝志强，广东天旗律师事务所律师。
上诉人徐金花因与被上诉人广州市辉龙达物业管理有限公司（以下简称辉龙达公司）、原审第三人伍亮飞租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初11330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐金花上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回辉龙达公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由辉龙达公司承担。事实和理由：1、广州市宝力胜市场经营管理有限公司（以下简称：宝力胜公司）是涉案商铺的实际承租方，辉龙达公司商铺出租权来自宝力胜公司的授权，伍亮飞既是辉龙达公司管理商铺的全权代表，又是宝力胜公司法定代表人，实际掌控宝力胜公司及辉龙达公司。根据已经生效的广州市中级人民法院（2015）穗法民二终字第1464号判决书，辉龙达公司的法定代表人李佩兰曾经在该案中陈述整栋大楼都是由宝力胜公司管理，伍亮飞占有宝力胜公司60%的股份，李佩兰与伍亮飞签订合作协议，将辉龙达公司交于伍亮飞管理，对外宝力胜公司、辉龙达公司是同一批场地、同一批管理人员。在1464号判决书本院查明部分有如下表述：辉龙达公司支付拖欠租金、水电费等费用并限期将白云区三元里祥元路24-30之三交还给宝力胜公司，因李佩兰恶意制造多起股东纠纷，无法履行与宝力胜公司的租赁合同，而被出租方宝力胜公司依法依约收回场地。根据上述判决书查明的事实以及李佩兰的当庭陈述，可以得出伍亮飞要求涉案租户与宝力胜公司重新签订租赁合同的时候，应该视为是辉龙达公司、宝力胜公司以及租户三方均同意原租赁合同出租方由辉龙达公司变更为宝力胜公司。其要求徐金花与宝力胜公司在2015年10月重新签约，应视为三方一致同意终止原租赁合同，或者变更出租方为宝力胜公司，因此徐金花向宝力胜公司缴纳的涉案商铺的占有使用费应视为向辉龙达公司缴纳。2、自2012年起至今的整个租赁期间，租户凭伍亮飞发出的《缴费通知单》到指定地点缴费的方式，并未因2015年9月重新签约而发生改变，足以使徐金花相信，不论实际的出租方是谁，伍亮飞一直都是出租方的全权代表，有权决定以哪个公司的名义签约并收费。3、从2014年8月至2016年9月30日，出租方就一直以宝力胜公司名义实施收取租金、重新签约、办理退铺等管理活动，整个过程都是伍亮飞全权代表、主动实施，徐金花只能被动接受，辉龙达公司亦未加以阻止，足以使徐金花相信宝力胜公司收回了出租权。4、在本案中徐金花实际上从2015年6月开始甚至更早，就开始向宝力胜公司缴纳涉案商铺的租金，在一审庭审中辉龙达公司对此并没有提出异议，而且一审法院也认可徐金花向宝力胜公司缴纳租金这一事实。根据辉龙达公司与宝力胜公司之间因多起诉讼产生的生效判决所认定的事实，徐金花与辉龙达公司之间的租赁合同已经由宝力胜公司承继，并且鉴于宝力胜公司与辉龙达公司之间的实际控制人均为伍亮飞，涉案租户是无法知道宝力胜公司与辉龙达公司之间的实际关系，因此原租赁合同的权利义务实际上已经由宝力胜公司承继，徐金花所缴纳租金等同于向辉龙达公司缴纳。
辉龙达公司答辩称，1、一审法院认定徐金花在2014年11月至2015年5月期间向伍亮飞、吴永涛缴纳租金及水电费的行为就是向辉龙达公司缴纳租金及水电费是错误的。辉龙达公司在2014年10月以后并没有委托伍亮飞、吴永涛收取任何款项，伍亮飞、吴永涛给徐金花的收据并没有辉龙达公司的公章，且这期间没有任何一笔款项进入辉龙达公司的账户中。伍亮飞既是辉龙达公司的股东，又是宝力胜公司的法定代表人，与本案的审理结果有直接的利害关系，所以伍亮飞的认可并不能采信。2、一审法院认定徐金花应该向辉龙达公司支付2015年9月、10月的商铺占有使用费9360元正确。2015年6月至8月的商铺占有使用费已经扣减，且三方均认可。徐金花不能提供任何关于2015年9月、10月支付商铺占有使用费的证据，因此徐金花应该向辉龙达公司支付2015年9月、10月的商铺占有使用费。
伍亮飞答辩称，1、一审判决认定的事实基本正确，虽有不完整的地方，但在适用法律方面是正确的，应当维持原判。2、关于伍亮飞的身份问题，伍亮飞一直是代表辉龙达公司、履行辉龙达公司的职务收取部分租户的租金，并没有代表宝力胜公司收取租金或签订合同，这一事实在广州市中级人民法院（2016）粤01民终12956号判决书已经予以认定，该判决书法院认为部分已经详细的说明伍亮飞分别代表宝力胜公司或辉龙达公司履行公司职务行为，并无必然发生混同。
辉龙达公司向一审法院起诉请求：1、判令徐金花向辉龙达公司支付2014年11月至2015年10月的租金60840元；2、徐金花向辉龙达公司支付2014年10月至2015年10月的水电费1876元；3、诉讼费由徐金花承担。
一审法院经审理查明：2012年8月12日，辉龙达公司（出租人、甲方）与徐金花（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定第一条：甲方将坐落于广州市白云区三元里祥元路24-30之附24-6号铺位（自编号）（以下简称：涉案商铺）出租给乙方作皮具展示商业用途使用。第二条：租赁面积约为32平方米（包含公共分摊）。租期由2012年9月1日至2015年8月31日。第三条：合同期内，所收租金为不含税价：2012年8月13日至2012年8月23日，为乙方装修期，免交租金。2012年9月1日至2013年8月31日，每月租金6240元。租金按月计收，乙方应在每月的1号前的使用前三天内，以现金的方式向甲方缴交租金及相关费用（租金优惠若有此项，另附补充协议）。乙方在签订本合同的同时，需向甲方缴纳12480元的租赁合同保证金，合同期满后，乙方在无违反本合同的规定并结清一切相关费用后，甲方在两个月内无息退还乙方。租金不包含水电及分摊、物业管理费12元/平方/月（物业管理费优惠若有此项，另附补充协议）、治安管理费100元/月和卫生费50元/月、工商税务月缴交费等等另计代收费用、代收费用（除工商税务由乙方自行另交外）由乙方在每月1日前以现金的方式合并缴交给甲方代收。第四条第2款：场内的水、电源由甲方提供，所用的水、电费乙方应按时向甲方支付；第3款：合同期满后，若乙方不再续签合同，需在合同终止前两个月以书面形式向甲方提出申请。若乙方不再续签合同，需在合同终止前两个月以书面形式向甲方提出申请，乙方有意续签合同，则须于合同终止前一个月向甲方提出申请。否则，当乙方不续约处理。第五条第1款：超过本协议规定的付款期限，拖延日期的每天按所欠总额的5%计付滞纳金。乙方逾期交付房租超过7天的视为自动违约，甲方有权立即收回商铺使用权，没收乙方存留下的财物并可强制追缴所欠租金，押金不予退还，乙方不得异议；第5款：乙方合同期满不再续租时，乙方应提前书面知会甲方，并且如期退还所承租的商铺，且只可以将存放在商铺内的可移动的财物搬走，未经甲方同意而又擅自强行搬走或擅自拆除损毁不可移动部分的或嵌入墙内的固定装修的，都视为乙方主动放弃退还合同保证金。第6款：乙方在合同期内，因其自身原因而需要中途提前终止合同的，必须提前两个月内向甲方书面申请后，甲方除有权收回该场地的使用权外，同时保证金不予退还，本合同也自行终止失效。经甲方同意并结清租金、水电费等相关费用，并赔偿因此行为带给甲方的经济损失（1个月租金），退回租赁合同和合同保证金收据的原件，乙方才可搬走承租商铺内的可移动部分的财物，否则，乙方留下财物，作为抵押违约赔偿处理，同时，甲方有权追偿乙方不足以赔偿甲方经济损失的剩余部分及因此而产生的滞纳金等相关费用。合同签订后，辉龙达公司依约将涉案商铺交付给徐金花使用。
徐金花为证明其向辉龙达公司缴纳了涉案商铺的租金，向一审法院提交了《租赁合同纠纷案数据核对表》及收据、银行流水等。2014年11月支付租金4680元、水电费689元、治安费150元，合计5519元；2014年12月支付租金4680元、水电费420元、治安费150元，合计5250元；2015年1月支付租金4680元、水电费375元、治安费150元，合计5205元；2015年2月支付租金4680元、水电费363元、治安费150元，合计5193元；2015年3月支付租金4680元、水电费216元、治安费150元，合计5046元；2015年4月支付租金4680元、水电费320元、治安费150元，合计5150元；2015年5月支付租金4680元、水电费560元、租金150元，合计5390元；以上数据均有第三人提交的收据为证，签名人为吴永涛，其中2014年11月、2015年3月至5月的数据亦有辉龙达公司提交收据为证。2015年6月至2015年8月的租金收款人为宝力胜公司。2015年9月至10月的租金无缴费凭证，徐金花称2015年9月与宝力胜公司重签合同，于2015年11月退铺时与宝力胜公司已结清所有费用。辉龙达公司质证称确认收到2014年11月及2015年1月、3月至5月的收据，但不确认收到款项；对于2014年12月、2015年2月的收据及收款情况均不予确认；2015年6月至8月的款项，辉龙达公司认可徐金花已经缴纳；2015年9月至10月的收款情况不予认可。伍亮飞陈述：对于有吴永涛签名的收据均认可，吴永涛收取的款项用于辉龙达公司日常费用支出。
关于租金的支付问题，辉龙达公司称不确认涉案商铺有打折，即使有打折按照交易习惯也只发生在租户按时缴纳租金时。徐金花辩称实际上每个月租金都会打折，打折的幅度就是租金核对数据表格上的数据，不管租户交租金是按月一交还是三个月一交或者半年一交，打折幅度每个商铺都一样。伍亮飞陈述称每个商铺打折情况不同，没有统一标准，也没有规律性。商铺活动期间会有一定的优惠政策：如果商铺—次性缴纳6个月的租金，租金方面可以打6折；一次性缴纳3个月，打7.5折；每月准时缴纳租金，按合同约定标准收取；如逾期未缴纳租金，辉龙达公司会给商户一定的宽限期，宽限期后仍不缴纳的，将计算租金及违约金。个别商铺存在特殊情况的会依据实际情况给予优惠（如老乡、困难户）。因此，打折是有前提的，若辉龙达公司发出缴费通知单情况下租户是要全额缴纳租金的。
辉龙达公司为证明徐金花应支付水电费，提供了2014年2月至4月祥元一期的收租表共三张作为计算参考。辉龙达公司认为2014年的三月的用电用水量不是最高的，从而以2014年3月的水电费作为3月以前及以后每个月份的计算标准，除此之外没有证据证实。辉龙达公司对于徐金花提供的数据核对中的水电费数据予以确认，但是认为没有实际收到款项。
另查明，2012年9月18日辉龙达公司成立，李佩兰为该公司法定代表人，李佩兰和伍亮飞为辉龙达公司股东。伍亮飞与辉龙达公司、李佩兰因公司解散纠纷一案，广州市中级人民法院于2016年3月24日作出（2015）穗中法民二终字第1464号民事判决书。伍亮飞诉请解散辉龙达公司，法院经审理认定辉龙达公司不符合我国公司法规定的解散条件，因此驳回伍亮飞的诉讼请求。
2015年4月15日，案外人宝力胜公司与李佩兰、辉龙达公司、伍亮飞因租赁合同纠纷成讼。广州市中级人民法院于2016年11月14日作出的（2016）粤01民终12956号民事判决书查明以下事实：李佩兰及辉龙达公司在该案中提交部分租户缴纳租金、水电费收据，缴费通知单，支付证明单，拟证明吴永涛为宝力胜公司及辉龙达公司员工，其中盖有辉龙达公司专用章及“管理处业务章”的收据，出纳均为吴永涛；分租户缴费通知单的制表人为吴永涛；抬头载有“辉龙达”的支付证明单，出纳亦为吴永涛。李佩兰及辉龙达公司确认委托伍亮飞管理辉龙达公司，但于2014年8月即伍亮飞与李佩兰发生纠纷后，伍亮飞开始以宝力胜公司名义向分租户收取租金。该案另查明，广州市白云区三元里祥元路24号-30号之三也即本案的涉案场地没有取得合法的规划报建手续。辉龙达公司、徐金花及伍亮飞均确认涉案租赁合同中的表述“24-30号之附”包括在“24号-30号之三”中。
一审庭审中，徐金花主张辉龙达公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。辉龙达公司为证明其一直向徐金花催收租金，主张于2015年5月之前曾向徐金花收集过收据以核实徐金花是否缴纳租金，并提交了徐金花于2015年6月15日向辉龙达公司出具的《付款情况说明》，其中载明徐金花从2012年9月至今，一直租用涉案商铺。该商铺租金一直由伍亮飞及其委托人收取，从2012年9月至2015年6月徐金花已经缴纳租金共计175636元。其中2014年11月至2015年6月已经缴纳租金共计46648元。同时，辉龙达公司称在（2016）粤01民终12956号案中，为核实徐金花是否缴纳租金及向谁缴纳租金，辉龙达公司曾向法院提出追加徐金花为案件第三人。因此本案的诉讼时效应从（2016）粤01民终12956号民事判决书送达至徐金花开始计算，据此辉龙达公司才能根据生效判决以判断徐金花是否有缴纳过租金。伍亮飞陈述：辉龙达公司主张向徐金花收集收据目的并非催缴租金，而是为了证明伍亮飞在管理期间收取的租金没有向辉龙达公司缴存。（2016）粤01民终12956号案判决书中没有体现辉龙达公司向徐金花再次催告租金。诉讼时效的起诉点应是按徐金花最后交付租金的时间开始算。
伍亮飞陈述：吴永涛为辉龙达公司的财务，其一直代表辉龙达公司向租户收取租金，吴永涛于2015年8月离职后未在宝力胜公司任职。2015年6月至8月期间，吴永涛将收取的租金转交给了宝力胜公司。宝力胜公司认为场地已经收回，辉龙达公司无权再收取租金，因辉龙达公司也一直欠宝力胜公司租金，故宝力胜公司同意以2015年6月到8月期间的租户租金来抵扣辉龙达公司欠宝力胜公司的租金。
徐金花陈述其与宝力胜公司于2015年9月重新签订合同，但没有提交租赁合同。同时，辉龙达公司陈述其于2015年11月退铺，并与宝力胜公司结清租金、水电费等费用。伍亮飞对退铺时间予以确认。辉龙达公司辩称徐金花与辉龙达公司在没有解除合同前与宝力胜公司签订合同，损害了辉龙达公司利益，应该是无效的；且徐金花在与宝力胜公司签订租赁协议后，直到本案起诉之前也未告知辉龙达公司该情况，因此对于徐金花提出的与宝力胜公司签订的租赁合同不认可。除2015年6至8月，辉龙达公司与宝力胜公司共同认可的徐金花直接向宝力胜公司缴纳的租金外，其他时间的租金徐金花应向辉龙达公司缴纳。同时，辉龙达公司对于徐金花的退铺时间不予确认。
庭审中，一审法院向辉龙达公司释明了涉案合同的效力问题，辉龙达公司将其第一项诉讼请求变更为“徐金花向辉龙达公司支付2014年11月至2015年10月的场地占用费60840元，其中已扣减2015年6月至8月的占有使用费14040元”，一审法院当庭予以准许。
一审法院认为，依查明的事实，涉案场地未取得合法的规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”辉龙达公司与徐金花签订的《租赁合同》依法应为无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案《租赁合同》虽归于无效，但徐金花实际占有使用涉案商铺，仍应向出租人即辉龙达公司支付占有使用费。因此，辉龙达公司主张徐金花支付商铺占有使用费的诉讼请求合理合法，予以支持。徐金花提交收据证明已经支付2014年11月至2015年5月的商铺占有使用费，收据上均有吴永涛签名，伍亮飞对于上述款项亦予以认可。而辉龙达公司称不予确认收据及收款情况。对此，在履行合同的过程中，只有承租人支付了款项，出租人才可能出具收据。吴永涛作为辉龙达公司的财务，其在出具收据时签名即是代表辉龙达公司的行为。同时，伍亮飞作为辉龙达公司的股东之一，对于吴永涛代表辉龙达公司收取款项的行为亦予以确认。辉龙达公司提交的由徐金花签名确认的《付款情况说明》亦能佐证徐金花缴纳商铺占有使用费的情况。因此，辉龙达公司的抗辩没有事实依据，不予支持，予以驳回。对于徐金花提出已向辉龙达公司支付商铺使用费的主张，予以采信。对于2015年6月至8月的商铺占有使用费，辉龙达公司在变更诉请部分中已予以扣减，且辉龙达公司认可徐金花已交纳该三个月使用费，不予赘述。对于2015年9月至10月的商铺占有使用费，徐金花陈述于2015年8月31日合同到期后又续租，并于2015年11月退铺时向宝力胜公司结清所有费用。徐金花违反了合同相对性原则，其续租后向宝力胜公司支付款项的行为不能视为向辉龙达公司支付款项，对于其认为已支付商铺占有使用费的抗辩，不予采纳。至此，徐金花应向辉龙达公司支付2015年9月至10月的商铺占有使用费。
关于涉案商铺占有使用费的计算标准问题，涉案租赁合同约定2012年9月1日至2013年8月31日，每月租金6240元。但依照徐金花提交的若干收据，证实其实际支付的租金数额并非合同约定的数额。徐金花认为实际是按照约定租金的7.5折计算支付的，辉龙达公司否认涉案商铺的租金存在打折情况，伍亮飞陈述涉案商铺的租金存在打折情形，但并无一定的规律可循。结合徐金花支付自2014年11月至2015年5月的款项数额显示均为4680元，事实上徐金花已经以实际支付的数额变更了涉案合同约定的租金标准，辉龙达公司对此一直无明确提出异议。据此，可推定辉龙达公司、徐金花双方对该支付租金数额已达成合意。因此，徐金花应向辉龙达公司支付2015年9月至10月的商铺占有使用费共9360元。
关于辉龙达公司要求徐金花支付水电费的问题，因辉龙达公司未能提供证据证明涉案商铺实际发生的水电费及证实已缴纳相应的水电费，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，辉龙达公司应对此承担不利法律后果。
关于徐金花主张的诉讼时效抗辩，辉龙达公司称于2015年5月曾向徐金花收集过收据以核实徐金花是否缴纳租金以及向谁缴纳租金，并提交了徐金花于2015年6月15日向辉龙达公司出具的《付款情况说明》，其中载明徐金花已经缴纳至2015年6月的租金。徐金花的答辩中亦确认辉龙达公司的法定代表人李佩兰曾于2015年6月至10月期间，先后多次取走辉龙达公司持有的收据和身份证复印件。据此，辉龙达公司向徐金花收集收据的过程可视为就租金问题提出要求，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，辉龙达公司的行为构成诉讼时效的中断。因此，对徐金花提出的诉讼时效抗辩不予采纳。
据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年3月30日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，徐金花向辉龙达公司支付2015年9月至10月的商铺占有使用费9360元；二、驳回辉龙达公司的其他诉讼请求。三、案件受理费1369元，由辉龙达公司负担1165元，由徐金花负担204元。徐金花负担的受理费于履行本判决时直接向辉龙达公司支付。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理期间，当事人没有提交新证据。
二审另查明：本院（2016）粤01民终12956号生效判决认为：“关于辉龙达公司应否支付争议期间的场地占用费及水电费的题。本案中，辉龙达公司作为租赁合同的承租方理应就其向出租方宝力胜公司支付场地占用费以及使用期间的水电费用承担举证责任。现辉龙达公司确认无法提交其向宝力胜公司缴纳争议费用的证据，但其主张因案涉场地的分租户已经向伍亮飞支付了上述争议费用，则视为辉龙达公司向宝力胜公司支付争议费用。对此，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。争议期间的相关费用作为宝力胜公司对于辉龙达公司所享有的债权，并没有证据显示宝力胜公司将该债权让渡于伍亮飞，因此，即使存在分租户向伍亮飞支付的事实，也不能认定为辉龙达公司向宝力胜公司的支付。原审法院据此判令辉龙达公司向宝力胜公司支付欠付的争议费用正确，本院予以维持。”该案维持一审判处辉龙达公司返还宝力胜公司自2014年11月至2015年10月的场地占用费778473元的判决。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为徐金花应否向辉龙达公司支付涉案商铺2015年9月份、10月份的使用费？
徐金花上诉主张伍亮飞具有双重身份，既是辉龙达公司的全权代表，又是宝力胜公司的法定代表人，有权决定以哪个公司的名义签约并收费，伍亮飞有无支付给辉龙达公司的后果不应当由其承担。经查，涉案场地系辉龙达公司向宝力胜公司承租后再分租给徐金花等分租户，在辉龙达公司与宝力胜公司之间的诉讼中，本院（2016）粤01民终12956号生效判决认为即使存在分租户向伍亮飞支付（场地占用费）的事实，也不能认定为辉龙达公司向宝力胜公司支付，该案并判处辉龙达公司返还宝力胜公司自2014年11月至2015年10月的场地占用费。故本案即使伍亮飞收取了徐金花2015年9月份、10月份的使用费，也不能视为辉龙达公司已收取该费用。因此，徐金花该上诉理由缺乏充分依据，本院不予采纳。因徐金花在与辉龙达公司之间的合同期限届满后仍占有使用涉案商铺，故一审依据合同相对性的原则，认定徐金花应向辉龙达公司支付2015年9月份、10月份涉案商铺的使用费，并无不当，本院予以维持。
综上所述，徐金花的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费204元，由上诉人徐金花负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 杨晓怡
二〇一七年七月二十六日
书记员 雷陈媛
林飘云