福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第1205号上诉人（原审被告）林新宗，男，1969年11月6日，汉族，农民，住南靖县。委托代理人邓莹莹，福建元光律师事务所律师。委托代理人傅海燕，福建元光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林志成，男，1958年3月30日出生，汉族，农民，家住南靖县。委托代理人王振华，福建鹭靖律师事务所律师。原审被告漳州新恒辉房产开发有限公司（以下简称“漳州新恒辉公司”），住所地南靖县和溪镇乡府路。法定代表人吕良义，董事长。委托代理人苏明珍，女，该公司职员，住南靖县。上诉人林新宗因与被上诉人林志成、原审被告确认合同无效纠纷一案，不服南靖县人民法院（2014）靖民初字第1105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林新宗及其委托代理人邓莹莹、被上诉人林志成的委托代理人王振华、原审被告漳州新恒辉公司的委托代理人苏明珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：1981年，林新宗的父亲林定经在南靖县和溪公社粮站附近新建一座四幢相连的上下两层的土木结构楼房，但均未办理房屋产权手续。1983年7月13日，林定经将正坐右边角间东南方向靠公社粮站一边的一幢房屋以1000元的价款转让给游明祥，并签订了一份《买卖房屋契约》。《买卖房屋契约》的主要内容为：“甲（林定经）乙（游明祥）双方协商、甲方愿意把正坐右边角间（东南方向靠公社粮站一边）一幢上至天、下至地（规格长2丈、宽1.15丈、地板已铺、窗框已装、墙未粉刷、天花板、格再地板未铺）和厨房地一间未建平地（今后建设由乙方自己决定）永远卖给乙方，由乙方付给甲方现金壹仟圆整。自定契约即日起成效、自主权由乙方掌管、今后双方和下代子孙一律要坚守契约、决不食言。甲方：林定经，乙方：游明祥，见证人：林木桂、林培基，一九八三年七月十三日”。1993年后，林定经自行拆除其他的三幢房屋，建了沿街店面。1993年9月11日，游明祥将其向林定经购买的房屋以1500元的价格转卖给林志成。同日，林志成付清了全部房款，游明祥出具其与林定经签订的《房屋买卖契约》和一张收条给林志成收执。《收条》主要内容为：“兹收到林志成购买房款壹仟伍佰元整（附房契一张给志成），此据，收款人：明祥，93.9.11”。购房后，林志成在该房屋存放杂物。后林定经向林志成借用该房屋作为厨房使用。2010年5月25日，林新宗与漳州新恒辉公司签订一份《协议书》，并约定：1、漳州新恒辉征用林新宗一层土木结构的占地面积约25.83平方米的危房；2、漳州新恒辉公司同意安置林新宗被征用地新建楼房靠南第二间店面；3、林新宗需自行拆除被征用的土木结构的房子等。签订《协议书》后，林新宗自行拆除了林志成所有的房屋。原判认为：依法订立的合同受法律保护。林定经作为房屋的原始所有人就该房屋与游明祥所达成的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。游明祥购买房屋后就该房屋与原告林志成达成房屋买卖协议，是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。游明祥收取了林志成支付的房款，并将房屋交付给林志成使用，因此，该房屋的所有权归林志成所有。林志成将该房屋借给林新宗的父亲林定经使用，林定经并未取得该房屋的所有权，林新宗作为林定经的继承人也未获得该房屋的所有权。因此，林新宗无权处分该房屋，林新宗与漳州新恒辉公司所达成的房屋安置协议书，侵犯了林志成对该房屋的合法权益，故林志成要求确认林新宗与漳州新恒辉公司就该房屋所签订的房屋安置协议无效，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、《中华人民物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决如下：被告林新宗与被告漳州新恒辉房产开发有限公司于2010年5月25日签订的协议书为无效合同。本案受理费人民币100元，适用简易程序减半收取为人民币50元，由被告林新宗负担。宣判后，原审原告林新宗不服，向本院提起上诉。上诉人林新宗上诉称：（1）根据林定经、游明祥签订的《买卖房屋契约》和游明祥等八人出具的《证明》，1983年游明祥向林定经所购买并于1993年9月11日转让给林志成的是一幢二层土木结构楼房，占地长2丈、宽1.15丈，约51平方米，而讼争被征用的房屋面面积仅25.83平方米，可见林定经转让给游明祥再由游明祥转让给林志成的房屋与讼争被征用房屋不是同一间房屋；根据一审林新宗举证的现场照片和前述《证明》，林志成向游明祥购买的房屋宅基地迄今完好，但上面已没有房屋；讼争被征用房屋25.83平方米实际上是林定经在原建的四幢房屋旁另外建筑的厨房和猪圈，现场亦可以看出25.83平方米房屋建在前述长2丈、宽1.15丈的宅基地旁，而不是建在该宅基地上。因此，原判有关讼争被征用房屋属于林志成所有的认定没有依据。（2）原审在没有其他证据证明而林新宗又予以否认的情况下，仅凭林志成的陈述便认定讼争被征用房屋是林定经向林志成借用，违反证据认证规则。综上，讼争被征用的25.83平方米房屋非属林志成所有，原判确认林新宗与漳州新恒辉公司所签订的《协议书》无效，没有事实和法律依据。请求二审依法撤销原判，改判驳回林志成的诉讼请求。被上诉人林志成答辩称：（1）游明祥、漳州新恒辉公司均证明被拆迁房屋四处地基保存完好，就是法院勘查现场四处地基所在，可见漳州新恒辉公司拆迁只用到地基一角，即拆迁征用的即是林志成向游明祥购买的房屋；（2）《买卖房屋契约》房屋长2丈、宽1.15丈，面积约25平方米，与被拆迁征用的25.83平方米一致；（3）《买卖房屋契约》明确约定厨房地一间未建平地也卖给林志成。综前述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。原审第三人漳州新恒辉公司述称讼争房屋应安置给谁由法院定。经审理查明，除“林定经有无向林志成借用讼争被征用房屋作为厨房使用”、“签订《协议书》后林新宗拆除的房屋是否属于林志成”的事实外，对原判所认定的其他事实双方当事人均陈述没有争议，本院予以确认。还查明，1983年7月13日与林定经签订《买卖房屋契约》的游明祥是城镇居民，在南靖县和溪镇学区工作。上述事实有游明祥户籍基本信息、2014年12月10日调查笔录中林志成关于该户籍信息“内容没有异议，游明祥是教师，是城镇居民”的陈述，以及双方当事人二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案中，讼争屋被征用拆迁时，是林定经作为厨房使用的事实各方当事人并无异议，本案事实方面的争议焦点在于讼争被征用房屋是否就是1983年7月13日林定经转让给游明祥，此后游明祥又转让给林志成的房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，林志成所提供的《买卖房屋契约》、游明祥1993年9月11日收条和2014年2月28日游明祥书面《证言》等证据，只能证明1983年7月13日林定经将房屋转让给游明祥，此后游明祥又转让给林志成的事实，但不足以证明讼争被征用房屋就是该两次转让的房屋；而且，无论是原审调查游明祥的笔录还是现场勘验亦不足以证明该事实。因此，关于讼争被征用房屋是否就是该两次转让的房屋，在没有其他证据加以证明的情况下，林志成应承担举证不能的不利法律后果。对于该事实，原审据以定案的依据为“林定经向林志成借用该房屋作为厨房使用”，但是，本案中，对于林志成出借给林定经的事实主张，只有林志成的本人陈述，但林新宗予以否认，而林志成又未提供其他相关证据加以证明，因此，原审对于林志成出借房屋给林定经使用的事实认定，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，系属错误，应予纠正。原审据此认定讼争被征用房屋权属林志成，并进而认定林新宗无权处分该房屋、讼争《协议书》无效，该认定证据不足，应予纠正。退而言之，即使讼争被征用的房屋有充分的证据证明就是林定经转让给游明祥再由游明祥转让给林志成，根据我国农村宅基地政策和法律法规的规定，此二次交易行为亦均属无效。本案中，林志成向游明祥所购买的房屋，系城镇居民游明祥购买的其他农村村民自建的房屋。农村宅基地是农民依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。1982年《中华人民共和国宪法》规定宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有，此后的《中华人民共和国土地管理法》亦确立“宅基地属于农民集体所有”的原则。因此，农村宅基地使用权的权利主体是本农村集体组织的成员；并且，我国农村宅基地实行“一户一宅”的原则，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，以法律规定的形式确认了这一原则，故而农村宅基地使用权不仅具有身份属性，而且在一定程度上有福利性质。因此，国家对于农村宅基地使用权的受让主体采取限制性政策，国家禁止城镇居民在农村购置宅基地；而且，城镇居民、其他农村成员等非本村集体经济组织成员受让本村宅基地的行为，有违“宅基地属于集体所有”以及农村宅基地“一户一宅”的法律规定，侵犯了本村集体经济组织的所有权，此类受让行为依法无效。本案中，游明祥是城镇居民，而林志成并非讼争宅基地所在集体经济经济组织成员，故林定经将讼争宅基地上所建房屋转让给城镇居民游明祥，造成讼争宅基地随房流转，该转让行为系属无效，而游明祥再将讼争宅基地上所建房屋转让给非本集体经济组织成员林志成的行为亦因此而无效。因此，原审认定讼争被征用房屋权属林志成所有，并据此认定林新宗无权处分该房屋、讼争《协议书》无效，该认定没有法律依据，应予纠正；林新宗有关讼争被征用房屋属其所有、其有权予以处分、讼争《协议书》合法有效的上诉理由，于法有据，应予采纳。此外，本案审理的是讼争《协议书》是否合法有效的法律关系，而不是审理讼争被征用房屋是否就是两次转让的房屋的法律关系。关于林志成向游明祥、游明祥向林定经购买房屋的无效问题，林志成可另行向游明祥、游明祥可另行向林新宗依次主张权利。综上，林新宗有关讼争被征用房屋属其所有、其有权予以处分、讼争《协议书》合法有效的上诉主张，与实相符，于法有据，其上诉请求应予支持。原审认定讼争被征用房屋产权属林志成，并据此认定林新宗无权处分该房屋以及讼争《协议书》无效，该认定没有事实和法律依据，致使判决错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销南靖县人民法院（2014）靖民初字第1105号民事判决；二、驳回被上诉人林志成的诉讼请求。本案一审案件受理费100元减半收取50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人林志成负担。本判决为终审判决。审判长花絮审判员翁艺晖代理审判员李凌二〇一五年一月十三日书记员黄兴附有关法律法规：1.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条：当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。2.《中华人民共和国物权法》第一百五十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。3.1986年《中华人民共和国土地管理法》第三十八条：农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。4.2004年《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。5.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等国家政策：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。6.国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发（2004）234号）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。