广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执复208号
复议申请人（利害关系人）：胡江元，男，汉族，1970年9月16日出生，住四川省西充县。
申请执行人：兴业银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路45号，组织机构代码77015840-2。
负责人：国祝，该行行长。
委托代理人：杜晓，系广东天伦（佛山）律师事务所律师。
委托代理人：吴晨晓，系广东天伦（佛山）律师事务所律师。
被执行人：黄锡文，男，汉族，1957年5月19日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：梁小云，女，汉族，1959年11月3日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：黄子键，男，汉族，1987年1月21日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：杜倩雯，女，汉族，1988年4月16日出生，住广东省佛山市南海区。
上述四被执行人的共同委托代理人：李明新，系广东引力律师事务所律师。
被执行人：佛山市金轮路桥工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇沙咀村（上北大道欣健楼侧），组织机构代码68861207-1。
法定代表人：黄锡文。
利害关系人：佛山市馨典家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇世埠龙首新路横巷3号A座六楼，组织机构代码31528453-8。
法定代表人：吴献红。
利害关系人：罗宇波，男，汉族，1986年9月27日出生，住所四川省营山县。
利害关系人：佛山市顺德区米兹家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇世埠工业区港丰路9号之一，注册号440681000378663。
法定代表人：周清余。
利害关系人：佛山市沃奇家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇旺岗村委会三坊路6号四楼，统一社会信用代码91440606MA4ULTJKXG。
法定代表人：黄辉成。
利害关系人：佛山市顺德区资伦家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇仙塘村委会沙龙路仙塘路段18号之二，组织机构代码07190638-7。
法定代表人：吴慧娟。
复议申请人胡江元不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）（2016）粤0604执异121号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年9月22日举行了公开听证。复议申请人胡江元，申请执行人兴业银行股份有限公司佛山分行（以下简称兴业银行佛山分行）的委托代理人杜晓、吴晨晓，被执行人黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯的共同委托代理人李新明到庭参加了听证，被执行人佛山市金轮路桥工程有限公司（以下简称金轮公司）以及利害关系人佛山市馨典家具有限公司、罗宇波、佛山市顺德区米兹家具有限公司、佛山市沃奇家具有限公司、佛山市顺德区资伦家具有限公司均未参加听证。本案现已审查终结。
禅城区法院查明，兴业银行佛山分行与金轮公司、黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯金融借款合同纠纷一案中，该院依据双方达成的调解协议于2014年11月12日制作了（2014）佛城法民二初字第638号民事调解书，调解协议为：一、金轮公司确认欠兴业银行佛山分行借款本金1450万元及利息和银行承兑汇票垫付本金56968106.45元及利息、律师费用77万元，金轮公司定于2015年7月10日前分四期清偿给兴业银行佛山分行。如金轮公司依期偿还欠款，兴业银行佛山分行同意放弃逾期利息的复利，并减免律师费35万元；二、黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯对上述债务提供连带担保责任；三、兴业银行佛山分行对黄锡文提供抵押的位于佛山市南海区桂城桂平西路3号怡翠花园芙蓉北苑×××7座802房、佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛花园豪景路×××22号房产、佛山市南海区九江镇沙咀村工业用地以及位于佛山市顺德区龙江镇东涌居委会龙江段以西×××Ａ××号A10号房产（以下简称Ａ××号A10号房产）享有优先受偿权；案件受理费及财产保全费共计207720元由金轮公司负担。
因黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯、金轮公司未能履行生效法律文书确定的义务，根据兴业银行佛山分行申请，该院以（2015）佛城法执字第4573号案立案执行，执行标的72720322.39元。执行过程中，该院于2015年11月17日作出（2015）佛城法执字第4573号-2执行裁定，拍卖包括Ａ××号房产在内的被执行人的房产。
另查明，Ａ××A10号房产的权属人为黄锡文，为商业办公用途。该房产于2012年1月13日办理了抵押登记，抵押权人为申请执行人兴业银行佛山分行。利害关系人佛山市馨典家具有限公司、胡江元、罗宇波、佛山市顺德区米兹家具有限公司、佛山市沃奇家具有限公司、佛山市顺德区资伦家具有限公司分别于2015年8月1日、2013年6月20日、2015年7月1日、2015年7月1日、2015年10月28日及2014年7月1日与黄锡文签订了《租赁合同》，租赁A10Ａ××号房产经营家具业务。2014年7月11日，该院诉讼保全查封了涉案的A10Ａ××号房产。2016年3月9日，该院在淘宝网司法拍卖平台对A10Ａ××号房产进行网上拍卖，因无人竞价而流拍。
2016年4月13日，该院书面发出（2015）佛城法执字第4573号通知，决定对A10Ａ××号房产中，对该院查封前已签订的租赁合同予以带租约拍卖。
禅城区法院认为，A10Ａ××号房产于2012年1月13日办理了抵押登记手续，抵押权人为申请执行人兴业银行佛山分行。现抵押权人已向该院请求行使抵押担保的优先受偿权，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已冻结的抵押权”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，涉案的A10Ａ××号房产应采取不带租约的方式进行拍卖，兴业银行佛山分行的异议理由于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定兴业银行佛山分行执行异议成立，对A10Ａ××号房产除去租赁权进行拍卖。
复议申请人胡江元称：一、胡江元与黄锡文于2011年6月15日签订《租赁合同》，二人之间的租赁关系发生在抵押登记之前。二、胡江元在不知道A10Ａ××号房产上存在抵押的情况下与黄锡文续签租约。三、胡江元于2014年对A10Ａ××号房产投入大量资金进行装修、改造，并至今仍在继续租赁使用该房产。综上，请求：1.撤销（2016）粤0604执异121号执行裁定；2.裁定带租约拍卖A10Ａ××号房产。
申请执行人兴业银行佛山分行辩称，一、禅城区法院（2016）粤0604执异121号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、胡江元超出举证期限，以变造且已失效的旧租赁合同请求撤销（2016）粤0604执异121号执行裁定，无事实和法律依据，依法应驳回其复议申请。
被执行人黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯辩称，一、禅城区法院（2016）粤0604执异121号执行裁定书认定的事实清楚。二、黄锡文与胡江元就A10Ａ××号房产共签署了两份租赁合同，一份是2011年6月签订的，租赁时间为2011年7月1日起至2013年6月31日止；另一份是2013年6月签订的，租赁时间为2013年11月1日起至2016年10月31日止。在胡江元签订第二份租赁合同续租A10Ａ××号房产时，黄锡文已明确告知A10Ａ××号房产上已设置抵押权的情况。
复议期间，复议申请人向本院提交如下证据：
1.租赁合同（复印件，听证会后提供原件予以核对）1份，拟证明2011年6月黄锡文与胡江元就A10Ａ××号房产的使用签订了租赁合同，胡江元从2011年7月起一直租赁使用A10Ａ××号房产。
2.理财金账户历史明细清单（打印件）16张，拟证明胡江元在不知道A10Ａ××号房产上已设定抵押权的情况下租赁A10Ａ××号房产使用。
3.收据（复印件）1份，拟证明2011年6月，胡江元在不知情的情况下与黄锡文签订了租赁合同，并交纳了押金。
经质证，申请执行人兴业银行佛山分行请求法院依法审核复议申请人胡江元提供证据1-3的真实性。对证据1，申请执行人兴业银行佛山分行认为由于合同签订的时间为2011年，故胡江元在复议期间才提交已超过举证期限；另外，合同中存在变造的痕迹，胡江元变造2013年6月31日为2013年10月31日，与合同注明的租赁期限两年相矛盾。而且，从关联性上分析，无论合同到期日是6月还是10月，合同限期均早已届满，与本案没有关联性。对证据2-3，申请执行人兴业银行佛山分行认为与本案没有关联性。
经质证，被执行人黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯认为申请人胡江元提供的证据1是真实的，但是在合同期限处有改动的痕迹，黄锡文的确与胡江元于2011年6月15日签订了租赁合同，合同的限期是从2011年7月1日起至2013年6月31日止。对证据2，被执行人黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯请求法院审核其真实性，并表示不确认该份证据的关联性。被执行人黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。
经审查，复议申请人胡江元提供的证据1有变造的痕迹，虽然被执行人黄锡文确认该合同中除期限外的其他内容，但由于该份证据存在瑕疵，且没有其他证据材料予以佐证，故本院对此不予采信。证据2与本案无关，本院不予采纳。证据3是复印件，没有原件核对，且申请执行人兴业银行佛山分行与被执行人黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯均有异议，故本院不予采信。
复议期间，申请执行人兴业银行佛山分行、被执行人黄锡文、梁小云、黄子键、杜倩雯未向本院提交证据；被执行人金轮公司以及利害关系人佛山市馨典家具有限公司、罗宇波、佛山市顺德区米兹家具有限公司、佛山市沃奇家具有限公司、佛山市顺德区资伦家具有限公司均未发表意见，亦未向本院举证。
经审查，禅城区法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为禅城区法院是否应当带租约（即黄锡文与胡江元签订的《租赁合同》）拍卖A10Ａ××号房产。围绕上述争议焦点，具体分析如下：
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，不动产抵押权登记设立后，就该不动产成立的租赁关系不能够对抗抵押权。本案中，A10Ａ××号房产已于2012年1月13日办理了抵押登记，兴业银行佛山分行对A10享有的抵押权自登记时设立。而胡江元与黄锡文签订租赁合同的时间为2013年6月20日，租赁合同约定的租赁期间为2013年11月1日起至2016年10月31日。可见，胡江元与黄锡文之间的租赁关系发生在A10Ａ××号房产办理抵押登记手续之后，属于A10Ａ××号房产设立抵押权之后产生的租赁关系，不能对抗设立在先的抵押权。禅城区法院据此裁定对A10Ａ××号房产除去租赁权进行拍卖，符合法律规定，本院予以支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，复议申请人胡江元主张带其与黄锡文之间的租赁合同拍卖A10Ａ××号房产，应当提供证据材料证明双方签订的租赁合同合法有效、租赁关系发生在抵押权设立之前、签订租赁合同后已实际占有使用A10Ａ××号房产。但在复议审查期间，胡江元仅提供了存在瑕疵的《租赁合同》和没有原件核对的《收据》，没有提供抵押权设立前已交纳租金、水电费等实际使用A10Ａ××号房产的证据予以佐证，不足以证明抵押权设立之前其已对A10Ａ××号房产持续享有足以对抗第三人的租赁权，故应当承担举证不能的不利后果，即本院对其主张不予支持。
另外，抵押登记本身已具备对外的公示效力，故承租人是否被抵押人告知租赁物被抵押的情况，并不影响抵押权与租赁权冲突的解决方式。复议申请人胡江元有关不知晓A10Ａ××号房产已办理抵押登记而签订租赁合同，故抵押权不应影响租赁关系的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。如果复议申请人胡江元有证据证明抵押人黄锡文未书面告知租赁物已被抵押的情况给胡江元造成损失的，胡江元可根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，另案向黄锡文主张赔偿责任，并不属于本案受理范围。
综上，复议申请人胡江元的复议请求，理据不足，本院不予采纳。禅城区法院（2016）粤0604执异121号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人胡江元的复议请求，维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604执异121号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 张宗馨
第11页共11页