**海口市秀英区人民法院稿纸**
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海南省海口市秀英区人民法院
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**民事判决书**
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（ 2017）琼0105民初7039号
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原告：周爱军，男，住安徽省安庆市。
原告：虞艮娥，女，住安徽省安庆市。
委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。
被告：海南隆欣房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市滨海大道85号天邑国际大厦807房。
法定代表人：张艳，执行董事。
委托诉讼代理人：董学智，海南中邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘超，海南中邦律师事务所律师助理。
原告周爱军、虞艮娥诉被告海南隆欣房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法指定由审判员黎雪独任审判，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾雷、被告委托代理人董学智、刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周爱军、虞艮娥诉称：2012年3月21日，原、被告双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告将“湖南师大附中海口中学教师公寓楼#号楼#单元#层#号房”出售给原告，被告应当自房屋交房之日起550日内为原告办理房屋权属证书。合同签订后，原告已依约付款，被告也于2012年5月14日将上述房屋交付给原告，但被告至今未为原告办理房屋权属证书，已属于严重违约。按照上述合同约定，对原告未能在规定期限内取得房地产权属证书时，被告自逾期之日起每日按房价款的万分之一向原告支付违约金。法院已经做出生效判决，判令被告向原告支付2014年1月2日至2015年10月13日逾期办证违约金，但是至今，被告仍然未能为原告办理房屋权属证书，故被告仍应继续支付从2015年10月14日至今的逾期办理权属登记违约金。故原告向法院起诉请求判令：1、被告向原告支付逾期办理权属登记的违约金61138元，计算方式为自2015年10月14日起至2017年10月12日止，每逾期一日按原告已付购房款838648元的万分之一计算为61138元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告海南隆欣房地产开发有限公司辩称：一、湖南××公寓楼）项目的迟延规划核实（验收）期间，隆欣公司不应当承担逾期办证违约金。位于海口市南海大道145号03-10-08-15号地块，原在海南海汽运输公司的名下，海口市规划局于2001年12月核发《建设用地规划许可证》（编号2001220），规划用地性质为交通用地，规划用地容积率为1.2；海口市规划局于2008年9月重新核发用地规划条件（编号：市规用[2008]025号），规划用地性质为商业、居住混合用地，规划用地容积率3.0；海口市国土资源局于2009年3月17日核发给隆欣公司海口市国用（2008）第011573号《国有土地使用权证》，土地面积20657.21㎡，地类（用途）为城镇住宅用地。该地块隆欣公司开发建设的教师公寓楼项目，海口市规划局于2010年1月19日核发460100201000003号《建设工程规划许可证》，批准建筑容积率3.0；海口市住建局于2010年4月12日核发×××号《建筑工程施工许可证》，于2010年12月14日核发[2010]海房预字（0092）号《海口市商品房预售许可证》。教师公寓楼项目竣工验收合格后，海口市建设工程质量安全监督站于2012年1月11日出具《建筑工程施工质量监督意见》，同意验收组“该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准”的质量验收结论。教师公寓楼项目消防、安防、市政市容、人防、环保等核验通过后，隆欣公司于2014年2月20日向海口市规划局申请规划核实（验收），海口市规划局承诺2014年3月10日领取审核结果，但迟延至2016年10月18日才出具《建设工程规划核实意见书》，核实教师公寓楼项目实建容积率2.9878，符合规划审批要求。教师公寓楼项目规划核实（验收）后，海口市住建局于2016年11月9日核发《建筑工程竣工验收备案证》，海口市不动产登记中心于2017年1月17日核发隆欣公司教师公寓楼3号楼不动产权证，于2017年3月3日核发隆欣公司教师公寓楼3号楼1单元20C的不动产权证。1.教师公寓楼项目建设前已取得规划用地容积率。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”建设部《建设用地容积率管理办法》第四条第一款规定“以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。”教师公寓楼项目建设前，海口市规划局于2010年1月19日核发460100201000003号《建设工程规划许可证》，批准建筑容积率3.0，故海口市政府办公厅2016年9月26日[2016]314号《专题会议纪要》，议定教师公寓楼项目用地以市规划局首次批准的城镇住宅用地容积率3.0，作为该项目用地基准容积率。因此，教师公寓楼项目，不存在建设前未核定、批建规划用地容积率的问题。2.教师公寓楼项目建设符合规划许可。教师公寓楼项目，规划许可建筑容积率3.0.实建容积率2.9878，符合规划许可的各项条件。正如海口市规划局2016年10月18日出具《建设工程规划核实意见书》，核实教师公寓项目建设符合规划审批要求，隆欣公司不存在任何违规情形。3.教师公寓楼项目规划核实（验收）的迟延期间，隆欣公司不应承担逾期办证违约金。教师公寓楼项目规划核实的迟延期间
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2014年3月10至2016年10月18日，既非隆欣公司建设前未核定、批建用地容积率而违规，亦非隆欣公司实建超过核定、批建的用地容积率而违规，教师公寓楼项目规划核实的迟延期间，隆欣公司没有任何过错或责任，也非隆欣公司能预见、能避免、能克服。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，依据《商品房买卖合同》第十五条第五款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，隆欣公司不应承担教师公寓楼项目规划核实（验收）迟延期间的逾期办证违约金。因此，周爱军、虞艮娥诉请支付2015年10月14日至2016年10月18日期间的逾期办证违约金，依法不应支持。二、周爱军、虞艮娥不配合办证期间，隆欣公司不应承担逾期办证违约金。隆欣公司于2017年3月3日取得涉案房屋的分户不动产权证，于2017年3月31日向周爱军邮寄《关于提供办理房屋不动产登记资料通知书》，要求周爱军、虞艮娥自2017年4月6日至30日到兰亭雅苑（教师公寓楼）处，提交附件所列明的资料，并亲自签署《海口市不动产转移登记申请书》。2017年8月25日，隆欣公司向周爱军邮寄《教师公寓楼不动产权证办理催告书》，要求周爱军、虞艮娥配合办理不动产权证手续。但原告没有配合。因此，周爱军、虞艮娥诉请支付2017年4月30日至起诉之日的逾期办证违约金，依法不应支持。综上，教师公寓楼项目的迟延规划核实期间，隆欣公司没有任何过错或责任，依据涉案合同的约定和相关法律的规定，隆欣公司不应承担规划核实迟延期间的逾期办证违约金。周爱军、虞艮娥诉请已办证之后的逾期办证违约金，依法不应支持。
经审理查明：2012年3月21日，原、被告双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告将“湖南师大附中海口中学教师公寓楼3号楼1单元20层20C号房”出售给原告，原告一次性支付房屋价款838648元，被告应当于2012年3月28日前将上述房屋交付给原告；被告应当自房屋交房之日起550日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，合同签订后，原告于签约当日支付购房款838648元给被告，被告于2012年7月1日为原告办理了房屋交接手续。原告一直未交纳房屋住宅专项维修资金，2017年3月31日，被告向原告邮寄《关于提供办理房屋不动产登记资料的通知书》，要求原告自2017年4月6日起30日内到兰亭雅苑处提交办证资料，并亲自签署《海口市不动产转移登记申请书》，但原告既未到兰亭雅苑签署《海口市不动产转移登记申请书》，亦未交纳房屋公共维修资金等。2017年8月25日，被告向原告邮寄《教师公寓楼不动产权证办理催告书》，催告原告提交相关资料并交纳房屋公共维修资金，但原告至今仍未交纳涉案房屋的公共维修资金。被告于2014年2月20日向海口市规划局申请办理项目竣工规划核实手续，海口市规划局承诺于2014年3月7日办结。2014年3月7日，海口市规划局秀英分局向被告致函，以“涉及土地变性及容积率问题需征询国土部门意见“及“未按批建图纸要求建设羽毛球场，须进行公示，征询相关权益人意见”为由，对被告的申请作退档处理。2014年3月25日，海口市规划局向海口市国土资源局致函，请海口市国土资源局核定。本案所涉教师公寓楼项目用地容积率情况。2015年3月29日，海口市国土资源局向海口市住房和城乡建设局致函，请海口市住房和城乡建设局明确教师公寓楼项目的实建建筑面积及实建计容面积。2015年3月11日海口市住房和城乡建设局向海口市国土资源局复函，建议对该项目的实建建筑面积及实建计容面积按海口市规划部门的意见处理。2016年9月26日海口市人民政府办公厅作出专题会议纪要，对湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目用地的问题进行研究，同意该土地用途核定为城镇住宅用地，并确定以市规划局首次批准的城镇住宅用地容积率3.0作为该项目用地基准容积率。2016年10月17日，海口市国土资源局向海口市规划局致函，核定涉案项目用地基准容积率为3.0。2016年10月18日，海口市规划局核发《建设工程规划核实意见书》。涉案房屋于2017年3月3日办理了分证，由于原告一直未交纳房屋公共维修资金，导致涉案房屋一直未能过户到原告名下。原告于2017年10月12日向本院提起诉讼，要求被告支付自2015年10月14日至2017年10月12日的逾期办证违约金。
上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、《（2016）琼01民终1309号民事判决书》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工规划许可证》、《商品房预售许可证》、《工程竣工验收报告》、《建筑工程施工质量监督意见》、《建设工程消防竣工验收》、《项目建设国家安全验收》、《受理通知书》、《专题会议纪要》、《项目用地基准容积率问题函》、《建设工程规划核实意见书》、《竣工验收备案证》、《不动产权证》、《（2017）琼01民终3245号民事判决书》、《整付零寄交寄清单》、《关于提供办理房屋不动产登记资料的通知书》、《教师公寓楼不动产权证办理催告书》、《不动产权证书》等证据、双方当事人的陈述等证实，足以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，被告虽于2012年7月1日向原告交付了房屋，但依照合同约定，被告应当自房屋交付之日起550日内为原告办理房屋权属证书，即被告应当于2014年1月2日前为原告办理房屋权属登记。由于自2014年2月20日被告请求办理竣工规划手续开始，政府各部门之间因为核实被告涉案项目用地容积率问题，未能为被告办理规划验收手续，直至2016年10月18日海口市规划局才作出《建设工程规划核实意见书》，认定该工程符合规划审批要求。随后，海口市住房和城乡建设局核发了《建筑工程竣工验收备案证》。可见，自2014年2月20日至2016年10月18日期间，系因政府核实工程规划问题导致未能办理房屋权属证书，并非被告的原因造成，更不是被告能预见、避免、克服的，该情形属于不可抗力，被告可以免责。被告应当向原告支付2016年10月19日起的逾期办证违约金，由于原告未能及时交纳房屋公共维修资金，被告于2017年3月31日向原告邮寄《关于提供办理房屋不动产登记资料的通知书》，要求原告自2017年4月6日起30日内到兰亭雅苑处提交办证资料和交纳房屋公共维修资金，因此，2017年5月6日之后的逾期办证系由于原告未能按时交纳房屋公共维修资金造成的，2017年5月6日之后的逾期办证违约责任应由原告自行承担，因此，被告应向原告支付2016年10月19日-2017年5月6日的逾期办证违约金16772.96元（838648元×200天×0.0001=16772.96元）。原告起诉超过上述数额的部分，本院不予支持。原告起诉要求被告支付2015年10月14日-2016年10月18日以及2017年5月6日之后的逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告海南隆欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周爱军、虞艮娥支付2016年10月19日-2017年5月6日逾期办理湖南师大附中海口中学教师公寓楼#号楼#单元#层#号房权属登记违约金16772.96元。
二、驳回原告周爱军、虞艮娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费664元，由被告海南隆欣房地产开发有限公司承担182元，原告周爱军、虞艮娥承担482元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
审判员黎雪
二〇一七年十二月二十日
法官助理张静
书记员刘玉稳
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**附相关法律条文 :**
**** **《中华人民共和国合同法》**
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**第四十四条** 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
**第一百零七条** 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
**第一百一十四条** 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
**《中华人民共和国民事诉讼法》**
**第六十四条** 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
审核：黎雪撰稿：黎雪校对：刘玉稳
印刷：许斯娜
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