北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10796号
上诉人（原审被告，反诉原告）周月兰，女，1951年4月21日出生。
委托代理人张涛，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）朱维根，男，1966年10月14日出生。
原审第三人北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201。
法定代表人李海涛，董事长
委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。
上诉人周月兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第20775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2013年12月，朱维根起诉至原审法院称：我与周月兰经北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）居间，于2012年9月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我购买周月兰位于北京市丰台区莲宝路×号房屋（以下简称诉争房屋），总价款为378万元。签订合同后，我交纳定金2万元，但周月兰未配合办理网签手续，其行为构成违约，故我起诉要求解除合同，并要求周月兰退还已付房款2万元，赔偿居间费76300元，赔偿违约金756000元。
周月兰辩称：朱维根无购房资格即与我签订买卖合同。朱维根作为过错方，其要求赔偿居间费及违约金无依据。我已退还房款2万元。现我同意解除合同，不同意朱维根其他诉讼请求。
周月兰反诉称：朱维根隐瞒其家庭至少拥有两套以上房产的情况，不具备购房资格却恶意与我签订购房合同，并且故意拖延时间，造成网签不能办理，合同不能履行，故反诉要求解除合同，并要求朱维根支付违约金756000元。
朱维根就反诉辩称：合同约定网签后我支付房款，现合同尚未网签，我无违约行为。周月兰拒不办理网签，导致合同未再履行。同意解除合同，不同意周月兰的其他诉讼请求。
中大恒基公司述称：我公司不应成为本案当事人，朱维根、周月兰之间系买卖关系，与我公司系居间关系，不是同一个法律关系。
原审法院经审理认为：依法订立的合同具有法律约束力。朱维根与周月兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。朱维根交纳2万元房款后，双方所签合同未再继续履行，现双方均要求解除合同，应予准许。合同解除后，因朱维根所交2万元房款现在中大恒基公司处保管，故中大恒基公司应当将该款项返还朱维根。朱维根称周月兰拒不提供办理网上签约手续的相关材料，周月兰否认，因双方已出具委托书，共同委托居间方办理房屋交易网签事宜，朱维根未能提供明确证据证明其该主张，且根据查明的事实，自双方签订房屋买卖合同至合同约定的过户、交房期限届满时，朱维根均不具备在京购房资格，必然导致在合同约定的履行期限内无法办理网上签约手续。朱维根所述周月兰单方反悔要求涨价，虽有上案庭审中其代理人及居间方代理人的相关陈述，但根据周月兰提交的录音证据，录音中仅有居间方工作人员劝朱维根为周月兰增加房款，根据具体对话内容不能推断出朱维根所述曾协商过涨价事实。综合分析上述各个证据形式、内容等，认定录音证据效力高于其他证据效力，朱维根主张依据不足，不予采信。故朱维根主张周月兰单方涨价拒不办理网签手续，导致合同无法继续履行，均缺乏依据，不予认定。朱维根本人明知不具备在京购房资格，隐瞒该事实与周月兰签订房屋买卖合同，其要求周月兰支付违约金、赔偿居间费损失，不予支持。虽然朱维根不具备在京购买房屋资格，无法办理房屋网签及过户相关事宜，但其不具备购房资格是在本案审理中查明的，周月兰在不知朱维根不具备购房资格无法继续履行合同的情况下，以未购买到住房为由拒绝继续履行合同，且在朱维根向提起继续履行之诉后，在诉讼期间将诉争房屋出售他人，周月兰要求朱维根支付违约金，理由不充分，亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，于2014年8月判决：一、解除朱维根与周月兰于二○一二年九月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、北京中大恒基房地产经纪有限公司于判决生效后七日内将二万元房款返还给朱维根；三、驳回朱维根其他诉讼请求；四、驳回周月兰其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，周月兰不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决第四项，依法改判朱维根支付违约金756000元。朱维根、中大恒基公司均同意原审判决。
经审理查明：2012年9月23日，周月兰（出售方）与朱维根（买受方）经中大恒基公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出售人所售诉争房屋，建筑面积为145.02平方米；房屋价格为3200000元，房屋内家具家电、装饰装修及其他附属设施价格另有约定的，详见补充协议；买受人于签订本合同同时，直接向出售人支付定金20000元；买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受方未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，由于出售方责任，买受方有权选择解除合同或继续履行合同，买受方选择解除合同的，出售方应自解除合同通知送达之日起10日内退还买受方全部已付款项，支付房价款20%的违约金，并承担买受方因履行合同所支付的全部直接费用，买受方因此选择继续履行合同的，自买受方应取得房屋所有权证届满之日起，至买受方实际取得房屋所有权证之日止，出售方按日向买受方支付全部已付房款万分之五的滞纳金，该滞纳金于买受方实际取得房屋所有权证之日起10日内向买受方支付。
同日，周月兰（甲方）与朱维根（乙方）就上述合同签订了《补充协议》，约定：房屋成交总价为3780000元，该价格为甲方净得价，其中房屋成交价为3200000元，装修装饰补偿价580000元；乙方已支付给甲方20000元定金应视为已付房款；签署本协议后，甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，由贷款机构收取的，取得贷款所需的相关费用由乙方支付，甲方应按照贷款机构要求提供必要的文件、证明，并配合完成房产评估；甲乙双方约定，应于本协议签署后的90日内，共同完成权属转移登记（过户）登记手续。（全款交易适用）；甲乙双方约定，乙方预留30000元尾款，由乙方在房屋交割时与甲方一次性结清；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方逾期履行约定义务超过90日的，或者拒绝将该房屋出售给乙方的，或者擅自提高房屋交易价格的，或将该房屋出售给第三方的，甲方构成根本违约，乙方可解除合同，甲方向乙方支付房屋总价款的20%违约金，乙方已支付居间方费用由甲方直接赔偿，甲方退还乙方全部已支付款项；乙方提供的购房证明材料不完整、不真实、或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，乙方构成根本违约，甲方可解除合同，乙方向甲方支付房屋总价款的20%违约金，甲方已支付居间方的费用由乙方直接赔付。
同日，周月兰与朱维根及中大恒基公司签订了《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，确定本宗交易代理服务费为75600元、过户服务费为500元、交割服务费200元，由朱维根支付。
同日，周月兰与朱维根另签订了《北京市存量房屋买卖网签委托书》，共同委托中大恒基公司就诉争房屋达成的存量房屋买卖交易进行网签工作，并签订了《房屋买卖成交确认及定金收付协议》。该协议第二条约定付款方式为“甲方同意乙方此次交易的付款方式为需要银行贷款（商贷、公积金）”。朱维根亦签署了《购房承诺书》，确认已详细阅读并清楚知晓有关住房限购政策的规定，承诺如违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。
同日，朱维根向周月兰支付定金20000元。后因合同履行事宜发生争议，周月兰、朱维根及中大恒基公司工作人员侯建朋在中大恒基公司办公地点进行协商，最终未能达成一致意见，周月兰将20000元现金置于办公地点桌上，朱维根未予接收，现该笔钱款由中大恒基公司保管。
2013年1月，朱维根起诉周月兰，要求继续履行双方所签房屋买卖合同。周月兰于2013年2月28日领取开庭传票、起诉书及证据。周月兰主张双方所签合同及相关协议中关于付款问题约定不明，朱维根仅支付2万元后，迟迟不支付其余房款，导致合同目的无法实现，已于2012年12月26日解除合同并退还2万元，据此不同意朱维根的诉讼请求。
在该案一审审理期间，2013年3月24日，周月兰与案外人褚羿就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》并办理网签，双方于合同中约定：由褚羿购买诉争房屋、房屋成交价格为3770000元、家具、家电、装饰装修等作价680000元以及房屋交付、违约责任等相关条款。
2013年6月25日，褚羿诉周月兰房屋买卖合同纠纷一案由原审法院立案受理。褚羿在该案中的诉讼请求为要求周月兰继续履行双方之间的房屋买卖合同为其办理诉争房屋的权属转移登记手续。
在该案一审审理中，朱维根主张：其多次催促周月兰配合其进行网签，但周月兰均不配合；按照合同约定，周月兰应于合同签订之日起90日内将房屋过户给朱维根，但周月兰未能依约履行过户义务，故周月兰已构成违约，应当依据合同第十条第二款第一项支付违约金。对此，周月兰主张：其未收到相关催告，且其与朱维根均与中大恒基公司签订了委托书，委托中大恒基公司负责为诉争房屋办理网签手续。周月兰另主张：关于诉争房屋的几份合同及协议中对购房款的交付约定矛盾，既有全款支付方式亦有贷款支付方式，对较大款项没有约定具体支付日期，属约定不明；其自合同签订后多次催促朱维根支付首付款，但朱维根未予支付；其已于2012年12月26日已将定金20000元予以返还，并表示不再卖房，故合同应已解除。朱维根对周月兰的主张不予认可，并主张：中大恒基公司以《特别告知函》提示其在网签未通过前不要支付任何款项，该函与双方合同合订在一起，上有中大恒基公司及朱维根签字，故其认为在周月兰配合其办理网签手续之前，其不应支付任何购房款，现双方可以按照交易习惯支付购房款。周月兰另主张：其与朱维根签订合同系为置换房屋，现朱维根延迟付款导致其无法另购房屋，故合同目的已无法实现。朱维根对此主张不予认可，中大恒基公司主张周月兰上述主张与本案无关。
在该案审理过程中，周月兰提交在买卖合同履行期限届满后的2012年12月26日，双方及中大恒基公司工作人员侯店长在公司办公地点的谈话录音。在录音中谈及周月兰以委托中介公司置换房屋，中介公司曾保证其三个月内买到房，约定其买到房屋再出售诉争房屋，现欲购房屋因房价上涨等无法成交为由，要求放弃出售诉争房屋，并拿出已收朱维根的2万元，置于中大恒基公司办公地点桌上，后侯店长征询朱维根是否能为周月兰增加15万房款，朱维根拒绝。
在该案审理过程中，经原审法院向褚羿询问，褚羿称：其与周月兰签订买卖合同时并不知道周月兰与朱维根已签订合同，其已向周月兰支付购房定金50000元、首付款370000元，将购房款1760000元以资金监管方式支付，剩余购房款采用贷款方式支付；银行批准其贷款申请后，其已向税务部门交纳了购房的契税、印花税；2013年4月，其与周月兰共同前往房屋管理部门欲办理房屋权属转移登记手续。因诉争房屋已被原审法院查封，其未能办理相关手续；周月兰已向其表示可以随时交付房屋。褚羿向原审法院明确表示：其坚持要求继续履行周月兰与其签订的房屋买卖合同，且其已就上述请求将周月兰诉至原审法院。对上述情况，周月兰予以认可并确认其随时可将诉争房屋交付给褚羿，朱维根主张周月兰就诉争房屋买卖合同有争议，在此期间周月兰将房屋另售他人，属违法行为。经原审法院明示，朱维根表示坚持要求继续履行合同。
原审法院经审理于2013年7月作出（2013）丰民初字第04085号民事判决，驳回朱维根的诉讼请求。判决后，朱维根不服，上诉至本院。本院经审理于2013年11月18日作出（2013）二中民终字第14005号民事裁定，撤销该案原审判决，将该案发回重审。本案系该案发回后进行重审的案件。
在本案一审审理过程中，朱维根主张：2012年10月以后，因周月兰单方要求增加房款，双方未达成协议，周月兰拒绝办理合同网签手续，导致合同未再继续履行。朱维根称，在上案审理中，周月兰的代理人及中大恒基公司代理人均确认过周月兰涨价事实。周月兰否认曾涨价，并称已提交相关网签材料供居间方办理合同网签手续，因朱维根不具备在京购房资格，致使居间方迟迟不能办理合同网签手续。
另查，在本案一审审理期间，周月兰得知朱维根不具备购房资格，并申请原审法院调查取证。原审法院经调查得知：2012年9月双方签订本宗房屋买卖合同时，朱维根及妻李瑛名下持有三套房产，不具备在京购买房屋资格；朱维根及李瑛分别于2013年8月、10月将其中两套房产出售。周月兰称在本案审理前才得知朱维根不具备购房资格。
二审审理中，关于付款方式及期限问题，周月兰、朱维根及中大恒基公司均认可除了定金2万元和尾款3万元外，买卖双方未约定买受人购房款支付方式与期限。周月兰认为朱维根应当在过户前即合同签订90日内付款；朱维根则认为其应当在过户时一次性支付购房款。
关于朱维根的购房资格问题，经询问，周月兰称其在前案发回重审后得知朱维根及其配偶名下有三套房，不具备购房资格。朱维根则称：其在与周月兰签订房屋买卖合同时已经将两套房屋委托中介机构挂到网上出售，有人与其联系愿意购买，其随时可以出售两套房屋取得购房资格。
关于未能办理网签手续的问题，朱维根与中大恒基公司均称系由于周月兰未能提供诉争房屋共有人即周月兰配偶的身份信息导致。周月兰认可诉争房屋系夫妻共同财产，但称中大恒基公司未要求其提供其配偶的身份信息；朱维根没有购房资格，无法办理网签手续。
关于朱维根提到的周月兰要求涨价的问题，周月兰提出其在录音中未表述涨价意思，系由中介公司工作人员说其要求涨价。朱维根另提出，在本案发回重审前的2013年4月8日的一审庭审笔录中，周月兰陈述：“实际上是中介忽悠周月兰签合同，周月兰所要买房屋亦在涨价，故只能在本案所涉房屋涨价后才能买另一套房……”对此，周月兰解释：其未在该次庭审中亲自出庭，其委托代理人表述不准确。
以上事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《北京市存量房屋买卖居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖网签委托书》、《房屋买卖成交确认及定金收付协议》、《购房承诺书》、收条、录音材料等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。周月兰与朱维根就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同文件系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。
关于付款方式及期限问题，周月兰、朱维根及中大恒基公司均认可除了定金2万元和尾款3万元外，买卖双方未约定买受人购房款支付方式与期限。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因房屋买卖合同是双务合同，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋和协助过户是出卖人的主要义务，故在付款期限没有约定的情况下，难以认定买卖双方主要义务的履行先后顺序，故双方的主要合同义务应当同时履行。朱维根认为其应当在过户时一次性支付购房款于法有据，本院予以采纳。周月兰认为朱维根应当在过户前即合同签订90日内付款，在诉争房屋尚未过户的情况下，不应当要求朱维根先行支付购房款。
关于未能办理网签手续的问题，朱维根与中大恒基公司均称系由于周月兰未能提供诉争房屋共有人即周月兰配偶的身份信息导致，但未能提供证据予以证明，故朱维根与中大恒基公司的说法依据不足，难以采信。虽然不足以认定未能办理网签手续系周月兰未提供其配偶的身份信息导致，但是周月兰认可诉争房屋系夫妻共同财产，故其有义务按照中大恒基公司的要求提供其配偶的身份信息。周月兰称朱维根没有购房资格，无法办理网签手续，但是周月兰自认其在前案发回重审后得知朱维根及其配偶名下有三套房，不具备购房资格，因此周月兰在2012年底要求解除合同之前并不清楚网签手续未能办理是否与朱维根的购房资格相关。而且，因名下有多套房屋导致的不具备购房资格的问题可以因出售房屋而解决；即使签订合同之时不具备购房资格，只要在购房资格审查之前取得购房资格即可保证买卖合同继续履行。在朱维根与周月兰履行买卖合同过程中，尚未进行对朱维根的购房资格审查的阶段就发生纠纷，故朱维根的购房资格问题与未能办理网签手续的问题之间不具备事实上的因果关系，不足以认定未能办理网签手续由朱维根的购房资格问题导致。
关于周月兰在2012年底是否具有有权解除合同的问题，根据查明的事实，朱维根与周月兰在2012年底发生纠纷，周月兰将已经收取的定金2万元退回并要求解除买卖合同。首先，在诉争房屋尚未办理过户手续的情况下，朱维根暂不支付购房款，理由正当。其次，周月兰称朱维根不具备购房资格，但其在2012年底要求解除合同时并不知晓朱维根是否具备购房资格，故其要求解除合同的意思表示并非基于认为其朱维根不具备购房资格做出，而且朱维根可以通过出售房屋的方式解决其购房资格问题，该履行障碍并非不可消除。再次，朱维根与周月兰在合同中约定“应于本协议签署后的90日内，共同完成权属转移登记（过户）登记手续”，但是查明的事实和证据不足以认定确实由于朱维根的原因导致不能在合同签署后90日内共同完成过户手续。最后，虽然超过合同的履行期后双方尚未完成过户手续，但双方未约定超过合同履行期后自动解除，周月兰亦未能举证证明朱维根存在根本违约行为而造成合同无法继续履行。据此，周月兰在2012年底无权要求解除买卖合同，其退还定金2万元的行为并不导致合同解除的后果，双方的房屋买卖合同仍然可以继续履行。
关于朱维根要求解除房屋买卖合同的请求，应当审查其是否具有合同解除权。首先，周月兰在2012年底不具备合同解除权的情况下擅自退还定金2万元的行为表明其不再继续履行合同，构成根本违约。其次，在朱维根已经起诉要求继续履行房屋买卖合同的情况下，周月兰于2013年2月28日领取开庭传票、起诉书及证据后，于2013年3月24日与案外人褚羿就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》并在诉争房屋已经查封的状态下办理网签手续，恶意转移房产，不仅构成根本违约，亦妨碍民事诉讼。再次，朱维根提到的周月兰要求涨价的问题，在本案发回重审前的2013年4月8日的一审庭审笔录中，周月兰陈述：“实际上是中介忽悠周月兰签合同，周月兰所要买房屋亦在涨价，故只能在本案所涉房屋涨价后才能买另一套房……”对此，周月兰解释：其未在该次庭审中亲自出庭，其委托代理人表述不准确。但是，代理人在代理权限内以被代理人的名义参加诉讼，相应的法律后果理应由被代理人承担。因此，周月兰委托代理人的表述应当视为周月兰的意见，而且与录音及庭审中中介公司的意见相佐证，周月兰对其提出涨价的事实难以否认。综上，周月兰擅自毁约、在诉讼中转移房产以及提出涨价的行为均构成了根本违约，朱维根要求解除房屋买卖合同，理由充分，本院予以支持。
关于本案的处理问题，原审法院支持朱维根要求解除房屋买卖合同诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以维持。朱维根的其他诉讼请求未得到原审法院的支持，但其同意原审判决，未提出上诉，故本院不持异议，予以维持。周月兰亦反诉要求解除合同，应当明确的是，周月兰并无合同解除权，原审法院支持其该项诉讼请求，与合同解除的效果并不相悖，且朱维根未就此提出上诉，故本院亦不持异议，予以维持。周月兰上诉要求朱维根支付违约金756000元，因现有证据不足以证明朱维根存在违约行为，房屋买卖合同被依法解除系周月兰根本违约所致，故周月兰无理由要求朱维根承担违约责任。原审法院依法驳回周月兰要求要求朱维根支付违约金的诉讼请求，与查明事实相符，本院予以维持。
综上所述，周月兰的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由朱维根负担（已交纳）。
一审案件受理费12323元，由朱维根负担（已交纳）；反诉案件受理费5680元，由周月兰负担（已交纳）。二审案件受理费11360元，由周月兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 徐方烁