广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终909号
上诉人（一审被告反诉原告）：陈伟东，男，汉族，1978年8月12日出生，住广东省佛山市三水区。
委托代理人：宋伟政，广东禅都律师事务所律师。
上诉人（一审被告反诉原告）：何本玲，女，汉族，1949年11月27日出生，住广东省佛山市三水区。
委托代理人：宋伟政，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（一审原告反诉被告）：佛山市三水新明珠房地产开发有限公司。住所地广东省佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园5座201，组织机构代码56088879-X。
法定代表人李锦。
委托代理人：陈华昌，广东商融律师事务所律师。
委托代理人：郭鲁，广东商融律师事务所律师。
原审反诉第三人：佛山市三水区土地储备中心。地址：广东省佛山市三水区西南街道健力宝南路35号，组织机构代码72875028-5。
法定代表人：陈金明。
委托代理人：郭振杰，该中心工作人员。
委托代理人：关紫茵，该中心工作人员。
上诉人陈伟东、何本玲与被上诉人佛山市三水新明珠房地产开发有限公司（以下简称新明珠公司）及原审反诉第三人佛山市三水区土地储备中心（以下简称三水土地储备中心）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月5日，何本玲、陈建炽与新明珠公司及三水土地储备中心签订一份《房屋及土地使用权征购合同》，合同约定：“一、甲方（三水土地储备中心）、乙方（陈建炽）、丙方（新明珠公司）三方约定均不得向除当事人外的第三方透露合同项下任何内容，否则违约方应向守约方支付违约金50万元整。二、被征购房屋所在地点为三水区西南街道西河路一号805，《国有土地使用权证》编号为06210728646，《房（地产）屋所有权证》编号为2475596，房（地产）屋所有权证记载的建筑面积为82.1561平方米，套内建筑面积为70.964平方米。三、房屋征购按照如下产权调换方式进行：1、丙方提供位于三水区西南街道西河路第一期楼房的置换房屋供乙方选择，乙方按“面积相等、楼层相近”的原则选择产权调换房屋，调换比例为套内面积1：1；2、乙方选择的置换房地址（暂定名）为西河路第一期十栋1301单元，套内面积为89平方米；3、置换房屋按套内面积结算，土地使用权性质按原征购房屋性质不变。四、房屋差价处理办法为：乙方选择置换房屋套内面积大于被征购房屋套内面积为18.036平方米，其中超出面积在5平方米内（含5平方米）的部分，按5300元／平方米计算，即26500元，超出5平方米外部分面积为13.036平方米，按7300元／平方米计算，即95162.8元，合计乙方应补偿丙方的房屋面积差价值为121662.8元。合同还就补助、奖励及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，三方于2010年12月27日办理公证。2010年12月22日，陈建炽与新明珠公司签订“补充协议”一份，内容为：“因城市改造建设需要和《中华人民共和国物权法》、《合同法》等法律法规以及［佛三（挂）2010-010《国有建设用地使用权挂牌出让公告》］的规定，甲（新明珠公司）、乙（陈建炽）双方及三水土地储备中心就房屋征购产权调换的有关事宜签订了编号：2010120510《房屋及土地使用权征购合同》。乙方依据合同约定已于2010年12月22日搬迁完毕，办结了该房屋的水、电、通讯、网络等设施的迁移、报停手续，并向甲方交付被拆迁房屋钥匙。1、甲方应按《合同》约定支付奖励金额24646.8元；2、乙方过渡起始日期由2010年11月23日开始计算，共36个月。本补充协议为《房屋拆迁补偿安置合同》不可分割的部分，具有同等的法律效力”。2012年2月20日，陈建炽、何本玲在佛山市三水区公证处办理遗嘱公证，内容为：“本人陈建炽、何本玲自愿立下遗嘱，在我百年归老后，将坐落于佛山市三水区西南街道鹿洞村房屋两间［《国有土地使用证》编号为三府国用字（1991）第06210701899、06210701893号］及西河路第一期十栋1301单元房屋一间［没有房产证和土地证，《公证书》编号为（2010）佛三内经证字第148号］中我占有的二分之一产权全部留给陈伟东个人继承，其他人不得纷争上述房屋的产权”。2012年2月24日，陈建炽因病去世。2013年1月23日，新明珠公司向陈伟东、何本玲送达《关于签定商品房买卖合同的通知》，通知其于2013年1月30日前到新明珠公司签订《商品房买卖合同》（即《房屋及土地使用权征购合同》的补充协议二），并载明交楼日期为2013年12月30日。2013年9月10日，新明珠公司再次向陈伟东、何本玲送达《关于催促签订回迁户补充协议的通知》，通知其在2013年9月20日前与新明珠公司就调换房屋产权以及面积差异问题进行协商。陈伟东、何本玲认为新明珠公司拟交接的位于西河路第一期十栋1301单元的房屋套内面积为109.8平方米，超出原合同约定面积20.8平方米，对于超出面积应否支付价款，双方未能达成一致，为此，新明珠公司于2014年2月20日诉至原审法院。原审法院经审理后，于2014年6月11日作出（2014）佛三法民一初字第108号民事判决书，判令：一、新明珠公司在判决生效之日起30日内将佛山市三水区西河路一号北江明珠花园十栋1301房屋交付陈伟东、何本玲；二、新明珠公司拟安置给陈伟东、何本玲位于佛山市三水区西河路一号北江明珠花园十栋1301号房屋的面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按7300元／平方米结算，超出3%的部分房价款由新明珠公司承担，房屋所有权归陈伟东、何本玲。三、驳回陈伟东、何本玲的其他诉讼请求；四、驳回新明珠公司的反诉请求。该判决作出后，新明珠公司不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院经审理后，于2014年10月23日作出（2014）佛中法民一终字第2185号民事判决书，判令：一、维持佛山市三水区人民法院（2014）佛三法民一初字第108号民事判决第三项、第四项；二、变更佛山市三水区人民法院（2014）佛三法民一初字第108号民事判决第一项为：新明珠公司在本判决生效之日起30日内将佛山市三水区西河路一号北江明珠花园十栋1301房屋交付给陈伟东、何本玲；三、撤销佛山市三水区人民法院（2014）佛三法民一初字第108号民事判决第二项。
另查明，讼争房屋最终门牌地址确定为佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园8座1301，该房套内面积109.8平方米，超出《房屋及土地使用权征购合同》约定的产权调换安置房面积20.8平方米。（2014）佛中法民一终字第2185号民事判决书生效后，陈伟东、何本玲于2014年12月23日向原审法院申请强制执行，新明珠公司于2015年4月13日向陈伟东、何本玲交付讼争房屋，但当事人双方就讼争房屋超出20.8平方米面积的价款的处理问题未能达成一致意见，因此未办理讼争房屋的过户登记手续。
再查明，陈伟东于2013年11月1日向新明珠公司出具申请书一份，表示同意对《房屋及土地使用权征购合同》第三条第（六）款中第2条变更如下：“本人自愿变更原交楼标准为毛坯房，并按毛坯房的标准收楼。佛山市三水新明珠房地产开发有限公司以54900元作为装修补偿金，该笔补偿金直接在原《合同》第三条第（四）款中拆迁房屋与调换房屋的差价总额中扣减。”
新明珠公司于2015年9月8日向原审法院起诉，请求判令：一、陈伟东、何本玲向新明珠公司支付房屋面积差价151840元；二、案件诉讼费用由陈伟东、何本玲承担。
陈伟东、何本玲遂提起反诉，诉请判令：一、确认座落在佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园8座1301号房屋所有权归陈伟东、何本玲所有，新明珠公司有义务配合陈伟东、何本玲办理《房地产权证》及《国有土地使用权证》；二、新明珠公司支付陈伟东、何本玲过渡安置周转补助费用25632.8元；三、新明珠公司支付陈伟东、何本玲装修费补偿89000元。
原审法院认为，新明珠公司与陈伟东、何本玲对于超出《房屋及土地使用权征购合同》约定的安置房屋套内面积20.8平方米的差价如何处理的争议，是本案纠纷的最根本争点所在。由于本案所涉征购合同是安置补偿合同，当事人双方又未签订《商品房买卖合同》，所以无法按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于房屋面积差的相关规定来处理。本案中，陈伟东、何本玲作为房屋被征购人，在整个房屋被征购、置换过程中完全处于被动地位，讼争房屋面积超出征购合同的约定，陈伟东、何本玲并无任何过错。然而，房屋拆迁安置合同也不同于商品房预售合同，前者受不可预见的客观因素影响更大，本案无证据显示新明珠公司对其实际交付房屋面积过大，存在主观故意或者重大过失的情况，应当认定新明珠公司对此无过错。鉴于新明珠公司与陈伟东、何本玲就上述问题又无法达成补充协议，所以对于讼争房屋的面积差价，应当遵循公平原则处理。陈伟东、何本玲虽主观上并无多占房屋面积的意思表示，但的确因此从新明珠公司交付的房屋中受惠。新明珠公司在进行商品房开发的过程中，必然产生相关的开发成本，讼争房屋所超出面积的相应成本，陈伟东、何本玲作为受益者，有必要补偿新明珠公司。而对于房屋超出面积的利润，由于本案不属于买卖合同，对于新明珠公司的利润，不应获得支持。据此，原审法院结合三水地区的经济发展水平以及住房价格，酌定按3500元／平方米的标准，支持新明珠公司72800元（3500元×20.8平方米），新明珠公司诉请过高部分，不予支持。由于本案的纠纷是安置房屋超出约定面积差额的纠纷，双方此前的诉讼，对该问题并未进行实体性处理，该争议仍属于未决事项，因此新明珠公司的诉讼不属于重复诉讼，陈伟东、何本玲辩称新明珠公司重复诉讼的意见无法律依据，不予采纳。
陈伟东、何本玲因原有房屋被征购而丧失所有权，根据双方所签《房屋及土地使用权征购合同》的约定，房屋征购是按照产权调换的方式进行，新明珠公司虽向陈伟东、何本玲交付了涉案房屋，但讼争房屋的产权并未转移至陈伟东、何本玲名下，也就是新明珠公司的合同义务尚未履行完毕。新明珠公司有义务配合陈伟东、何本玲办理讼争房屋的产权登记过户手续，陈伟东、何本玲诉请判令新明珠公司配合办理讼争房屋的《房地产权证》及《国有土地使用权证》，其主张合法有理，应予以支持。由于涉案房屋目前产权并未过户，陈伟东、何本玲请求确认讼争房屋属于其所有，不符合《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权取得的规定，对该诉请不予支持。
关于过渡安置周转补助费的问题，由于佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第2185号判决书生效之前，新明珠公司与陈伟东、何本玲权利义务关系尚未明确，所以在该期间不应计算周转补助费用。上述判决书生效后，新明珠公司交付房屋的义务已经明晰，其应当在指定的期间内向陈伟东、何本玲交付房屋。而从陈伟东、何本玲申请执行至新明珠公司交付房屋之日止，共计112天。在该期间内，新明珠公司应当参照《房屋及土地使用权征购合同》第三条第（八）款第2项的约定向陈伟东、何本玲支付补助费用，该条款约定原文为“由被征购人自行解决租房居住过渡、在36个月以内，由征购人按被征购房屋核定建筑面积每月每平方米13元的标准补助周转费用，补助至置换房交楼后1个月内，总计38449.1元（其中签订合同之日起5个工作日内丙方向乙方先支付一年的费用12816.4元），以后每年支付一次。如提前交楼按提前日期支付，如超期交楼则从第37个月起周转费用补助比原标准增加50%，直至交楼后一个月”。本案陈伟东、何本玲被征房屋的建筑面积为82.15平方米，所以，新明珠公司须向陈伟东、何本玲支付周转补助费6514.50元［（82.15平方米×13元／平方米÷30天×122天）×（1＋50%）］。陈伟东、何本玲诉请过高部分，不予支持。
关于装修补偿费的问题，根据新明珠公司提供的《申请书》显示，陈伟东表示同意对《房屋及土地使用权征购合同》第三条第（六）款第2条作变更，即自愿变更原交楼标准为毛坯房，并按毛坯房的标准收楼。新明珠公司以54900元作为装修补偿金，该笔补偿金直接在原《合同》第三条第（四）款中拆迁房屋与调换房屋的差价总额中扣减。该申请书是陈伟东自愿、真实的意思表示，鉴于陈伟东与何本玲的近亲属关系，陈伟东的行为成立表见代理，其行为应对陈建炽及何本玲具有法律效力。虽然新明珠公司并未在申请书中盖章认可其合同的变更，但从合同实际的履行来看，新明珠公司所交付的房屋确为毛坯房，视为新明珠公司同意按照毛坯房的标准履行，新明珠公司有必要向陈伟东、何本玲补偿一定的装修费用。但由于双方并未对装修补偿的标准进行明确约定，故原审法院酌定按照500元／平方米的标准，支持陈伟东、何本玲89平方米的装修费用44500元。而超出合同约定的20.8平方米房屋面积属于陈伟东、何本玲受惠部分，该部分不应计算装修费用，故本院对陈伟东、何本玲主张装修费过高部分不予支持。本案争议发生在新明珠公司与陈伟东、何本玲之间，三水土地储备中心在《房屋及土地使用权征购合同》中的义务已履行完毕，因此无须对陈伟东、何本玲承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第六十条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决：一、陈伟东、何本玲于判决生效之日起十日内向新明珠公司支付房屋面积差价72800元；二、新明珠公司于判决生效之日起十日内配合陈伟东、何本玲办理位于佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园8座1301房屋的相关产权登记手续；三、新明珠公司于判决生效之日起十日内向陈伟东、何本玲支付周转补助费6514.50元；四、新明珠公司于判决生效之日起十日内向陈伟东、何本玲支付装修补偿金44500元；五、驳回新明珠公司的其他诉讼请求；六、驳回陈伟东、何本玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元、反诉受理费1296.33元，合共2964.33元，由新明珠公司负担1458.33元，由陈伟东、何本玲负担1506元。
上诉人陈伟东、何本玲不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定新明珠公司对安置房屋面积过大无过错，无需承担过错责任，有悖常理。原审以无证据显示新明珠公司对安置补偿房屋面积过大存在主观故意或者重大过失为由，认定新明珠公司对此无过错，最终以公平原则判决陈伟东、何本玲需支付诉争房屋面积差价，理由牵强。双方签订房屋征购合同时，已然明确房屋的户型结构、建筑面积，双方均已签字确认。而规划、报建、建设、竣工、备案均由新明珠公司负责。根据《城市房地产管理法》第三十条之规定，新明珠公司作为房地产开发企业，应当具备足够的专业技术人员，开发房地产项目亦需依照严格的行政法规规划、报建、竣工、报备，如非新明珠公司主观故意或重大过失，何以超出《房屋及土地使用权征购合同》约定的20.8平方米，仍可以通过竣工验收，却不通知陈伟东、何本玲。另，新明珠公司作为房地产开发企业，安置房屋所属楼盘中不足20%用于拆迁安置，其它均为商品房用于买卖，其为增加营利，扩大房屋面积动机明显。新明珠公司开发的同幢楼房中作为商品房出售的占绝大部分，却区别对待，对安置给陈伟东、何本玲的房屋面积过大部分任意主张对价，对安置房屋面积过大却不需承担责任。不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于面积误差不超3%的硬性标准，无法令人信服。另，（2014）佛中法民一终字第2185号民事判决书已就安置房屋超出约定面积差额判决新明珠公司无条件交付安置房屋，经强制执行，陈伟东、何本玲已于2015年4月13日接收安置房屋。本案一审判决在（2014）佛中法民一终字第2185号民事判决上增设需支付补偿费之条件，已变更原审判决，属重复诉讼，新明珠公司的诉求依法应予驳回。二、过渡安置费计算日期错误。一审判决以（2014）佛中法民一终字第2185号民事判决生效之前双方权利、义务关系尚未明确为由不计算周转补助费用，明显错误。自2010年12月6日征购房屋后至2013年12月6日期间，被征购房屋安置过渡费已经支付。但陈伟东、何本玲实际收房为2015年4月13日，过渡期达52个月，逾期共计16个月。在交房之前，陈伟东、何本玲未安置状态一直在持续，权益一直受到侵害，经强制执行交付的安置房屋至今不通水电，实际未能使用，故新明珠公司逾期交房期间的过渡安置费应按约定履行。三、装修补偿费金额认定有误。一审判决认定陈伟东发出的申请构成表见代理，其行为对陈建炽及何本玲具有法律效力，酌定按照500元／平方米的标准计算装修补偿费金额属适用法律错误。陈伟东单方发出的希望新明珠公司以54900元作为装修补偿金之申请属于要约，发出时，新明珠公司已经收到陈伟东提供的公证遗嘱，明悉涉案《房屋及土地使用权征购合同》由陈伟东、何本玲继受。陈伟东申请时并未提供何本玲之授权，申请书上亦未有何本玲的姓名，该申请因欠缺代理权无法律效力。另，陈伟东、何本玲也未收到新明珠公司同意按照500元／平方米支付装修补偿费之承诺，且于本案一审庭审中已明确撤销该申请要约，该申请应属无效，不能以该申请作为认定装修补偿费金额的依据，而应参照市场装修价格计算装修补偿费金额。综上，特提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决第一、三、四、五、六项；二、驳回新明珠公司所有诉讼请求；三、新明珠公司支付陈伟东、何本玲过渡安置周转补助费用计25632.8元：四、新明珠公司支付陈伟东、何本玲装修费补偿计89000元：五、本案诉讼费由新明珠公司承担。以上两项合计114632.8元。
上诉人陈伟东、何本玲于二审期间向本院提交了录音一份，以证明涉案房屋超出20.8平方米是由于新明珠公司曾承诺涉案房屋的中空花园不计面积而后又需计算面积，以至于面积过大。
被上诉人新明珠公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈伟东、何本玲的上诉请求没有事实依据，应当予以驳回。关于涉案安置房的面积超出拆迁补偿协议的约定面积补差价是有相关规定的，不能当作赠送，拆迁补偿协议约定以确权为准的。因此，陈伟东、何本玲的第一点上诉请求没有事实与法律依据。关于过度安置费，一审法院已经认定清楚。在（2014）佛中法民一终字第2185号民事判决生效之前，双方的权利与义务不清，但不是新明珠公司的原因造成，新明珠公司与陈伟东、何本玲曾经进行多次沟通。因此陈伟东、何本玲主张的过渡费金额没有事实依据。一审判决对装修补偿已经认定，陈伟东、何本玲曾向新明珠公司申请不需要装修，按500元／平方米予以补偿即可。
被上诉人新明珠公司二审期间未向本院提交新证据
原审反诉第三人三水土地储备中心答辩称：三水土地储备中心对涉案房屋面积增大不存在过错，造成涉案房屋面积增大原因是由于新明珠公司所交付的房屋面积与约定的房屋面积不符所致。涉案房屋迟延交付的损失不应由三水土地储备中心承担，应当由迟延交付方承担。
原审反诉第三人三水土地储备中心于二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人新明珠公司对上诉人陈伟东、何本玲提交的证据质证认为：对该录音证据的真实性、合法性不予确认，该证据与本案无关。
原审反诉第三人三水土地储备中心对上诉人陈伟东、何本玲提交的证据质证认为：对该证据的真实性不否认，对合法性不确定，与本案无关联。
经审查，由于上诉人陈伟东、何本玲提交的证据的真实性不能确认，故不作本案定案依据。
本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外。另查明：涉案《房屋及土地使用权征购合同》第三条第（八）款第2项约定：“由被征购人自行解决租房居住过渡，在36个月以内，由征购人按被征购房屋核定建筑面积每月每产方米13元的标准补助周转费用，补助至置换房交楼后1个月内，总计38449.1元（其中签订合同之日起5个工作日内丙方即新明珠公司向乙方即陈建炽、何本玲先支付一年的费用12816.4元），以后每年支付一次，如提前交楼按提前日期支付，如超期交楼则从第37个月起周转费用补助比原标准增加50%，直至交楼后一个月。”
本院认为：涉案《房屋及土地使用权征购合同》及其补充协议意思表示真实，未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人各方应依约履行。原审法院判决新明珠公司应配合陈伟东、何本玲办理涉案安置房的产权过户登记手续妥当，新明珠公司对此亦无提出上诉，应予维持。本案二审争议焦点为：一、陈伟东、何本玲应否向新明珠公司支付涉案安置房套内面积差价款151840元？二、新明珠公司应否支付陈伟东、何本玲过渡期间安置周转补助25632.8元？三、新明珠公司应否支付陈伟东、何本玲涉案安置房装修补偿费89000元？
一、关于陈伟东、何本玲应否向新明珠公司支付涉案安置房套内面积差价款151840元的问题。由于新明珠公司依涉案《房屋及土地使用权征购合同》及其补充协议交付予陈伟东、何本玲的涉案安置房套内面积比合同约定的安置房套内面积多出20.8平方米，新明珠公司诉称陈伟东、何本玲应向其支付该面积多出部分的差价价款151840元（20.8平方米×7300元／平方米），陈伟东、何本玲则诉称新明珠公司交付的涉案房屋套内面积与合同约定面积不符，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，该多出部分面积的差价款应由新明珠公司自行承担。对此，本院认为，依据涉案合同的约定，新明珠公司应交付予陈伟东、何本玲安置房的套内面积应为89平方米，而实际交付的安置房套内面积为109.8平方米，多出约定面积20.8平方米，对该多出部分的面积，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，由陈伟东、何本玲向新明珠公司支付面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，即支付2.67平方米（89平方米×3％）的房价款19491元（2.67平方米×7300元／平方米），多出的其余部分面积18.13平方米（20.8平方米－2.67平方米）的房价款则应由新明珠公司自行承担，陈伟东、何本玲无须支付。因为：第一，涉案争议参照适用上述司法解释第十四条的规定有法律依据。涉案房屋虽为拆迁安置房，但当事人双方之间的法律关系实为以房换房的有偿合同，对该合同履行过程中，实际交付的房屋面积与合同约定的面积不符时应如何处理，现行法律没有直接规定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依据其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定可知，涉案争议则应参照买卖合同的有关规定处理，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系依据《中华人民共和国合同法》对买卖合同法律适用的阐释，故涉案争议参照适用该解释第十四条的规定于法有据。第二，涉案争议参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定有法理依据。涉案合同虽为房屋拆迁安置合同，但涉案合同签订主体与商品房买卖合同签订主体均为平等的民事主体，且一方合同主体均为房地产开发企业；涉案合同须交付的标的物与商品房买卖合同须交付的标的物均涉及房屋；涉案合同与商品房买卖合同均属对价有偿合同。也即，涉案合同与商品房买卖合同属性质最相接近之合同。依据“相类似之案件，应为相同之处理”之法理，自应参照上述司法解释中的相关规定予以处理。第三，涉案房屋系属拆迁安置房，陈伟东、何本玲系被拆迁安置人，在涉案合同签订、履行过程中，陈伟东、何本玲处于被动地位，对新明珠公司实际交付的涉案安置房面积多少不能控制，不能更换，也无过错，若令其支付涉案房屋超出合理范围的多出部分面积之差价款，无疑等于强迫其交易，有违民事活动自愿原则。综上，原审法院以当事人双方未签订《商品房买卖合同》为由，认定本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定属适用法律有误，原审法院酌定陈伟东、何本玲按3500元／平方米的价款标准向新明珠公司支付多出部分面积的房价款72800元（3500元／平方米×20.8平方米）不当，本院依法予以改判。
二、关于新明珠公司应否支付陈伟东、何本玲过渡期间安置周转补助费25632.8元的问题。依据涉案《房屋及土地使用权征购合同》第三条第（八）款第2项的约定，再结合新明珠公司与陈伟东、何本玲均确认涉案安置周转补助费应自2010年12月6日起计算，以及新明珠公司直至2015年4月13日才将涉案安置房交付于陈伟东、何本玲的案件事实可知，新明珠公司应支付安置周转费的期间已超过36个月的约定期间而达52个月之多，陈伟东、何本玲据此诉请新明珠公司应按涉案合同约定的安置周转补助费超期支付计算标准（如超期交楼则从第37个月起周转费用补助比原标准增加50%）向其支付超期交房期间的安置周转补助费25632.8元［（12816.4元÷12个月×16个月）×（1＋50%）］依据充分，本院予以支持。原审法院以陈伟东、何本玲申请执行另案生效民事判决［案号：（2014）佛中法民一终字第2185号］的日期（2013年12月23日）至新明珠公司实际交付涉案安置房予陈伟东、何本玲的日期（2015年4月13日）为据，判决新明珠公司应支付陈伟东、何本玲安置周转补助费6514.50元不当，本院依法予以改判。因为，在（2014）佛中法民一终字第2185号民事判决生效之前，新明珠公司以陈伟东、何本玲未支付涉案安置房面积差价款151840元为由，拒绝交付涉案安置房理据不足。陈伟东、何本玲该项上诉主张依据充分，本院予以支持。
三、关于新明珠公司应否支付陈伟东、何本玲涉案安置房装修补偿费89000元的问题。涉案合同虽约定新明珠公司对涉案安置房负有装修义务，但由于陈伟东自愿申请新明珠公司可向其支付装修补偿费，交付毛坯房，据此，原审法院根据涉案合同约定的装修标准，以及陈伟东申请的装修补偿费金额，酌定按500元／平方米的价格计算新明珠公司应支付予陈伟东、何本玲的安置房装修补偿费为44500元（合同约定的安置房面积89平方米×500元／平方米），对陈伟东、何本玲主张的超出该金额的装修补偿费不予支持并无不当，本院予以维持。陈伟东、何本玲上诉称新明珠公司应按1000元／平方米的价格标准向其支付装修补偿费89000元，原审法院酌定按500元／平方米的价格标准计算新明珠公司应支付的装修补偿费过低，但却不申请对涉案合同约定的装修标准进行价格评估，故本院对其该上诉主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有所不当，依法应予改判。陈伟东、何本玲上诉主张有理部分，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持广东省三水区人民法院（2015）佛三法民一初字第673号民事判决第二项、第四项；
二、变更广东省三水区人民法院（2015）佛三法民一初字第673号民事判决第一项为：陈伟东、何本玲于本判决生效之日起十日内向佛山市三水新明珠房地产开发有限公司支付房屋面积差价款19491元；
三、变更广东省三水区人民法院（2015）佛三法民一初字第673号民事判决第三项为：佛山市三水新明珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈伟东、何本玲支付安置房周转补助费25632.8元；
四、撤销广东省三水区人民法院（2015）佛三法民一初字第673号民事判决第五项、第六项；
五、驳回佛山市三水新明珠房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回陈伟东、何本玲的其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费1668元，反诉案件受理费1296.33元，合共2964.33元，由陈伟东、何本玲负担717.33元，由佛山市三水新明珠房地产开发有限公司负担2247元。
二审案件受理费3028.36元，由陈伟东、何本玲1420.36元，由佛山市三水新明珠房地产开发有限公司负担1608元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 彭振宇
二〇一六年八月十九日
书 记 员 李嘉敏
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