山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第563号
上诉人（原审原告）：王庭富，汉族，居民。
委托代理人：李志增，1962年8月8日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）：蒙阴县农业机械总公司。
法定代表人：秦某某，经理。
委托代理人：郇纪东，山东泰蒙律师事务所律师。
上诉人王庭富因租赁合同纠纷一案，不服蒙阴县人民法院（2013）蒙民初字第3618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2001年3月25日，原告王庭富与被告蒙阴县农业机械总公司签订租赁合同一份，约定被告将位于蒙阴县垛庄镇农机门市部一处租赁给原告经营，租赁期自2002年1月1日至2032年1月1日，租赁费用共计84000元。合同签订后，原告于当日向被告交齐租赁费84000元，开始租赁经营。2009年5月，蒙阴县垛庄镇人民政府因商业街规划建设，拆除了原告租赁经营的位于垛庄农机站的门市部一处，包括六间门头、两间宿舍、大门口。同年6月10日，原告向垛庄镇人民政府交纳19万元土地使用费，在拆除的垛庄镇农机站门市部旧址上出资建设了三层楼房。
2010年3月19日，原告王庭富向法院起诉被告蒙阴县农业机械总公司，要求确认双方签订的租赁合同无效，并要求被告返还租赁费84000元。2011年4月26日，原告王庭富向原审法院撤回了对被告蒙阴县农业机械总公司的诉讼。
2013年11月4日，原告王庭富再次向原审法院起诉，要求被告蒙阴县农业机械总公司返还租赁费64400元。
原审法院认为，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，原告王庭富在得知自己的权利受侵害后，曾于2010年3月19日向原审法院起诉，并于2011年4月26日撤诉。诉讼时效期间因原告王庭富的起诉而中断，中断截止日为2011年4月26日。诉讼时效期间自2011年4月27日重新计算。原告提起本次诉讼的时间为2013年11月4日，已超出了二年的诉讼时效期间，且原告无证据证实在此期间曾提出要求或被告同意履行义务。因此，原告的起诉已超出诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决：驳回原告王庭富的诉讼请求。案件受理费1410元，保全费664元，由原告王庭富负担。
上诉人王庭富不服原审判决上诉称，原审法院以诉讼时效为由，驳回上诉人的诉讼请求，实为认定事实不清。上诉人于2010年3月19日起诉被上诉人后，被上诉人随即又起诉了垛庄镇政府要求赔偿损失，为此，上诉人于2011年4月26日撤回了起诉。在被上诉人诉垛庄镇政府一案中，上诉人被追加为第三人参加诉讼，直到2012年底，二审驳回了被上诉人的上诉，维持了原判。为此，上诉人又找被上诉人交涉，要求退还租赁费64400元。但由于二审判决书中注明，被上诉人投资农技站等费用可另行主张权利，被上诉人以此为由，对上诉人说等协调好了垛庄镇政府赔偿费用后，再还款。但上诉人等了很长时间也未见结果，才又诉至法院，然被上诉人以诉讼时效为由提出抗辩，显然不当。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人蒙阴县农业机械总公司答辩称，一、实际上，该合同自2002年1月1日起至2009年5月，租赁房屋拆除前，实际履行了七年零五个月。二、上诉人私自拆除了房屋并未告知被上诉人，应当承担合同履行不能的责任。三、租赁期间租赁物变动，不影响合同履行。被上诉人所有的租赁物虽然发生变化，但这种变化系上诉人行为引起，根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故上诉人无权要求退还租赁费。四、本案已过诉讼时效期间，应依法予以驳回。上诉人在2009年5月明知该租赁合同无法继续履行，并于2010年3月提起诉讼，也明知案件在中止期间无需撤诉，但上诉人因诉讼请求不当，自行撤诉，时至现在才提起诉讼，明显已过诉讼时效期间。
本院经审理查明，2010年3月19日，王庭富向原审法院起诉蒙阴县农业机械总公司，要求确认双方签订的租赁合同无效，并要求返还租赁费84000元。2011年4月26日第一次庭审中，蒙阴县农业机械总公司答辩称：“本公司在庭前已递交了中止审理申请书，在（2010）蒙民初字第875号案中，公司起诉了蒙阴县垛庄镇政府，理由是侵权。公司认为垛庄镇政府在没有通知并经公司允许的情况下，擅自将本案争议的标的物拆除，给公司造成损失要求赔偿。如果本案成立的话，造成双方当事人之间合同不能履行应该由案外人承担，双方之间的合同应该再根据实际情况审理。致使王庭富不能经营的原因不在于公司，而在于案外人垛庄镇政府将房屋拆除才致使案件的产生，因此，王庭富应诉案外人不应起诉公司。”庭审后，王庭富于当日以诉请不合适为由撤回了起诉。
蒙阴县农业机械总公司与蒙阴县垛庄镇人民政府侵权纠纷一案，原审法院于2011年5月25日向王庭富发出参加诉讼通知书，称因该案的处理结果与王庭富存在法律上利害关系，追加王庭富作为第三人参加诉讼。2011年12月23日，原审法院作出（2010）蒙民初字第875号民事判决，认定：1986年4月12日，垛庄农机站与蒙阴县垛庄建筑公司签订工程施工合同书，约定建设垛庄农机站新建工程。工程由六间营业室、三间维修间、六间办公室、缷油台一个，院墙及大门、厕所六个单项组成。期间，蒙阴县农业机械总公司为建设垛庄农机站支付了土地征用款8000元，建筑款42000元。1988年，蒙阴县委决定各乡镇设立农机站，决定将各乡镇的农机站下放到乡镇管理。1995年，垛庄农机站的工作人员由蒙阴县农业机械总公司管理。1997年7月20日，蒙阴县人民政府给垛庄农机站颁发村镇公房所有权证书一份，所有权单位名称为垛庄农机站，产权为集体单位自管公产。2009年5月份，蒙阴县垛庄镇人民政府进行商业街规划建设，拆除了王庭富租赁经营的位于垛庄农机站的门市部一处，包括六间门头、两间宿舍、大门口。同年6月10日，王庭富向蒙阴县垛庄镇人民政府交纳19万元土地使用费，在拆除的垛庄镇农机站门市部旧址上出资建设了三层楼房。依据上述事实，原审法院认为对于蒙阴县农业机械总公司与蒙阴县垛庄镇人民政府争议的房产的所有权属于蒙阴县农业机械总公司证据不足，蒙阴县农业机械总公司认为构成侵权的主张不能成立，对要求停止侵害、赔偿损失的诉讼请求不予支持，遂驳回了蒙阴县农业机械总公司的诉讼请求。蒙阴县农业机械总公司不服一审判决，上诉至本院。本院于2012年11月3日作出（2012）临商终字第252号民事判决，认为涉案的房屋属于垛庄农机站，蒙阴县农业机械总公司主张其是所有权人，与事实不符，据此主张蒙阴县垛庄镇人民政府拆除房屋对其造成侵权不予支持。对于蒙阴县农业机械总公司所主张的出资问题，可依相关程序另行主张权利。遂维持原审判决。
另查明，双方当事人均认可租赁房屋被拆除前，王庭富实际租赁了七年五个月，即自2002年1月1日至2009年5月。
其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，关于本案双方当事人签订的租赁合同效力的问题。经查证，租赁的房屋经本院生效的（2012）临商终字第252号民事判决认定，涉案的房屋属于垛庄农机站，仅是由于政策的原因，垛庄农机站的工作人员由蒙阴县农业机械总公司管理。涉及的房屋出现了所有权人与租赁合同出租人不一致的情况，但不影响租赁合同的效力。因为租赁合同中，出租人就是保证承租人对房屋进行占有、使用、收益，而租赁物如果存在权利瑕疵，出租人应当对承租人承担权利瑕疵担保责任。因此，租赁物的权利归属问题对承租人来说并不重要，只要出租人能够满足使承租人占有、使用、收益租赁物的要求，承租人就不能再以出租人权利瑕疵为理由，主张合同应被撤销。如果出租人的权利瑕疵影响承租人行使权利的，承租人可以根据其影响的程度，要求相应的减少租金或不支付租金。故本案双方当事人签订的租赁合同系真实意思表示，合同成立并生效，但租赁期限不得超过20年。
关于被上诉人是否返还剩余租赁费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案租赁的房屋，在2009年5月份，蒙阴县垛庄镇人民政府进行商业街规划建设，拆除了王庭富租赁经营的位于垛庄农机站的门市部一处，致使王庭富租赁的房屋灭失。王庭富已不能实现租赁房屋的目的，现要求被上诉人返还剩余的租赁费应予支持。王庭富已交了30年的租赁费84000元，每年的租赁费为2800元，其实际租赁了七年五个月，应支付租赁费20765元，故被上诉人应返还84000元‐20765元=63235元。
关于本案是否已超过诉讼时效期间的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第一款（七）项之规定：“下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：……（七）申请追加当事人或者被通知参加诉讼。”本项规定了申请追加当事人或者被通知参加诉讼制度，在参加诉讼后，对于参加人而言，与其相关的纠纷在通过法院这一司法裁决机关进行裁决过程中权利人主张权利或者义务人承认债务的意思表示明确，故对其享有的债权，其被追加的行为应具有诉讼时效中断的效力。涉及本案，2010年3月19日，王庭富向原审法院起诉蒙阴县农业机械总公司，要求返还租赁费。2011年4月26日王庭富撤回了起诉。但在蒙阴县农业机械总公司与蒙阴县垛庄镇人民政府侵权纠纷一案，原审法院于2011年5月25日向王庭富发出参加诉讼通知书，称因该案的处理结果与王庭富存在法律上利害关系，追加王庭富作为第三人参加诉讼。案经一、二审，本院于2012年11月3日作出（2012）临商终字第252号民事判决。至此，王庭富被追加的行为应具有诉讼时效中断的效力，后王庭富于2013年11月4日向法院另行起诉，并未超过诉讼时效期间，原审以王庭富的起诉已超出诉讼时效期间，驳回其诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第一款（七）项之规定，判决如下：
一、撤销蒙阴县人民法院（2013）蒙民初字第3618号民事判决；
二、被上诉人蒙阴县农业机械总公司于本判决生效后十日内返还给上诉人王庭富租赁费63235元；
三、驳回上诉人王庭富的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1410元，财产保全费664元，由被上诉人蒙阴县农业机械总公司负担1933元，由上诉人王庭富负担141元。二审案件受理费1410元，由被上诉人蒙阴县农业机械总公司负担1269元，由上诉人王庭富负担141元。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年七月七日
书记员 刘晓光