甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)甘06民终677号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部（以下简称金羊建筑公司十一项目部），住所地甘肃省武威市凉州区。
负责人：周保年，该项目部经理。
委托诉讼代理人：李文海，甘肃金黎明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王建华，女，1965年5月3日出生，住甘肃省武威市凉州区。
委托诉讼代理人：陈守安，甘肃纵横律师事务所律师。
原审被告：武威市金羊建筑工程公司，住所地甘肃省武威市凉州区。
法定代表人：张鹏，该公司经理。
委托诉讼代理人：周福年，该公司职工。
原审第三人：武威市文化馆。
法定代表人：李国安，该馆馆长。
上诉人武威市金羊建筑公司十一项目部（以下简称：金羊建筑公司十一项目部）因与被上诉人王建华、原审被告武威市金羊建筑工程公司（以下简称：金羊建筑公司）、原审第三人武威市文化馆房屋买卖合同纠纷一案，甘肃省武威市凉州区人民法院（2015）凉民初字第807号民事判决后，金羊建筑公司十一项目部提出上诉，本院作出(2015)武中民终字第580号民事裁定书，发回重审。甘肃省武威市凉州区人民法院另行组成合议庭审理后，作出（2016）甘0602民初7751号民事判决书，金羊建筑公司十一项目部提出上诉本院。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金羊建筑公司十一项目部委托诉讼代理人李文海、被上诉人王建华及其委托代理人陈守安、原审被告金羊建筑工程公司委托诉讼代理人周福年到庭参加了诉讼。原审第三人武威市文化馆经合法传唤后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金羊建筑公司十一项目部的上诉请求：1.依法撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2016）甘0602民初7751号民事判决第一项、第二项和第四项；2.依法支持其反诉请求。事实与理由：一审判决适用法律错误，应予纠正。金羊建筑公司十一项目部与王建华签订的房屋买卖合同无效。金羊建筑公司十一项目部的反诉请求成立。
王建华辩称，一审判决适用法律正确，双方签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人的反诉请求无事实依据和法律依据。
王建华向一审法院起诉请求：判令王建华与金羊建筑公司十一项目部继续履行2005年9月18日订立的商品房买卖合同，并判令被告为原告办理房屋过户登记手续。
金羊建筑公司十一项目部一审法院反诉请求：1.确认金羊建筑公司十一项目部与王建华签订的商品房买卖合同无效；2.判令王建华向金羊建筑公司十一项目部返还涉案房屋；3.由王建华向金羊建筑公司十一项目部支付房屋占用期间的使用费240万元。
一审法院认定的事实：2003年3月，武威市文化馆（原武威市群众艺术馆）自筹资金在武威市北关西路34号招标修建综合楼。招标前，武威市文化馆与���羊建筑公司十一项目部签订关于投标有关问题的协议，协议约定：付款采用分期付款方式，工程在建期间，按工程进度付工程总造价的30%，竣工后付工程总造价的20%，交付使用1年内逐步付25%，工程交付1年后付清剩余的25%，若武威市文化馆在应付工程款的最后期限无款付给金羊建筑公司十一项目部，应按所建房屋的市场价抵顶所欠工程款，金羊建筑公司十一项目部如果同意，方可参加该工程的投标，如金羊建筑公司十一项目部中标，该协议与中标后的工程施工合同具有同等法律效力。2003年4月6日，被告金羊建筑公司中标后，与武威市文化馆签订建设工程施工合同，合同约定开工日期2003年4月7日，竣工日期2004年4月8日，工程价款5194959.1元（中标价），发包方按工程进度付款，工程竣工验收后付到80%，其余部分交工时按双方约定时间付款。双方在该��设工程施工合同补充条款中约定，如果武威市文化馆不能按时支付工程款，以金羊建筑公司承建的楼房房产和院内土地折价抵顶工程款。建设工程施工合同签订后，金羊建筑公司所属十一项目部具体承建该综合楼工程。2004年，金羊建筑公司十一项目部按合同约定期限完工后，因武威市文化馆未在合同约定的期限付清工程款，金羊建筑公司十一项目部按照与武威市文化馆签订的房屋折抵工程款协议，将该综合楼负一楼（面积1367.72㎡），一楼（面积570.87㎡），二楼（面积467.12㎡），三楼（面积511.78㎡）抵顶工程款。2005年9月18日，金羊建筑公司十一项目部与王建华签订房屋买卖合同，将抵顶房屋中的二、三层部分房屋出售给原告，同日，双方签订了2份房屋买卖合同，一份约定建筑面积为1100平方米，单价1800元/平方米，总价款为198万元，结算面积以房管局核定面积为准��一次性付款，如未按合同约定时间付款，逾期超过30日，出售方有权解除合同，如一方违约，违约方按合同价款的10%支付违约金。另一份约定建筑面积为801.30平方米、单价为1380元/平方米，结算面积以房管局核定面积为准，一次性付款，如未按合同约定时间付款，逾期超过30日，出售方有权解除合同，如一方违约，违约方按合同价款的10%支付违约金。上述二份合同签订后，金羊建筑公司十一项目部于2006年3月31日将讼争房屋交付王建华（其中含面积55.04平方米的一楼楼梯间）。2006年10月11日，王建华与金羊建筑公司十一项目部又签订房屋买卖合同一份，内容与2005年9月18日签订的建筑面积为801.30平方米、单价为1380元/平方米的房屋买卖合同内容相同，双方约定”本合同无任何法律效力”。2003年9月30日，经武威市房地产测绘队测绘，王建华使用的二楼13��房屋面积共467.12平方米，三楼14间房屋面积共511.78平方米，2014年9月10日，武威市文化馆出具证明1份，证明王建华占用的一楼面积为55.04平方米。王建华实际使用的楼房面积为1033.94平方米。合同签订前后，王建华先后6次支付金羊建筑公司十一项目部及其负责人周保年购房款共计105万元。2013年1月9日，金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆签订综合楼房屋抵顶工程款协议，主要内容为：根据武威市文化馆（甲方）综合楼关于投标有关问题的协议及2013年1月8日与金羊建筑公司十一项目部（乙方）商谈结果，双方协商同意用市文化馆综合楼部分房屋抵顶所拖欠该公司工程款。根据武市审法报[2006]38号文件，该综合楼经审计总造价为7329714.16元，已付工程款985900元，尚欠乙方工程款和前期办理手续垫付资金共计6479814.16元；2、双方同意依据武天勤评[2005]17号房地产评价报告的评估价格核算抵顶；3、负一楼评估价格每平方米1292.68元，一楼每平方米4244.53元，二楼每平方米1867.59元，三楼每平方米1643.48元；4、根据武威市房地产测绘队出具的房屋面积认证书，负一楼面积1367.72平方米，一楼570.87平方米，二楼467.12平方米，三楼511.78平方米，以上的核算面积为甲方抵顶给乙方的工程款面积；5、负一楼总价1768024.27元，一楼总价2423074.84元，二楼总价872388.64元，三楼总价841100.19元，总计5904587元。6、在抵顶总房款价格上，甲方给乙方下浮3%（177137.64元）;7、尚欠乙方工程款752363.86元;8、在本协议签订三日内甲方一次性支付给乙方剩余欠款752363.86元;9、以上协议经甲乙双方签字盖章后从即日起抵顶房屋，产权归乙方所有。所欠工程款752363.86元，甲方一次性付清后,甲乙双方工程款所有债务结清;10、如果甲方将涉及抵顶的二、三楼不能按期（2013年1月10日���交付给乙方，由甲方负责与实际占有人协调或主张法律权利收回并交予乙方（由乙方积极配合），但最迟不得超过2013年6月30日前，逾期将承担相应的损失责任。原告王建华的房屋包括在抵顶房屋范围内。2012年3月6日至2013年1月15日期间，武威市文化馆先后3次向王建华发出通知，内容为”你所占用的市文化馆房屋作为拖欠的工程款已抵顶给金羊建筑公司十一项目部，通知你限期交付房屋等”。王建华收到通知后未交付房屋。2013年10月18日，金羊建筑公司十一项目部向王建华送达通知1份，内容为”你与金羊建筑公司十一项目部于2005年9月18日签订的商品房买卖合同所约定的余款至今未付，已经形成违约事实，按照合同第五条约定，你方逾期超过30日后，甲方有权解除合同，现我方决定解除合同，你在接到本通知后10日内办理解除合同的移交手续和相关财务结算手续”。武威市天马公证处对该通知的送达过程进行了证据保全公证。2014年3月31日，武威市金羊建筑公司提起房屋买卖合同诉讼，要求王建华向其交付讼争楼房并支付违约金，后金羊建筑公司撤回起诉。2015年1月15日，王建华向金羊建筑公司十一项目部送达通知1份，内容为”我与你于2005年9月18日签订了商品房买卖合同，该房屋一直由我管理经营，我已向你支付105万元，还欠房屋款811092元，我于2015年1月12日向你支付剩余款项，你拒绝接受，至今日起，所造成的经济损失，与我无关，我不负任何责任”，武威市中信公证处对该通知的送达过程进行了证据保全公证。双方对房屋买卖合同的效力、履行与解除意见各异，形成诉讼。
另查明，武威市群艺馆北关西路34号综合楼在武威市产权产籍监理所无登记信息。
本案争议焦点：1.金羊建筑公司第十一项目部是否合法取得讼争房屋的处分权？2.王建华与金羊建筑工程公司第十一项目部签订的三份合同的效力问题及金羊建筑公司十一项目部的反诉请求能否成立？
关于焦点1，武威市文化馆属于事业单位，具备法人资格，依法独立享有民事权利、承担民事义务。王建华提交的金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆签订的投标问题协议、建设工程施工协议能够证明武威市文化馆不能按时支付工程款，将以金羊建筑公司十一项目部承建其综合楼的房屋及院内土地按市场价折价抵顶工程款，该证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，证明效力予以确认。在建设工程施工合同的履行过程中，武威市文化馆未能按时支付工程款，金羊建筑公司十一项目部依据双方的合同及协议约定，将其承建的��威市文化馆综合楼部分房屋抵顶工程款，属于行使建设工程价款优先受偿权，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定”发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，建设工程价款优先受偿权基于法律规定，是不以占有或者登记为公示要件的权利。金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆于2013年1月9日签订的房屋抵顶工程款协议，是对金羊建筑公司十一项目部自2004年取得讼争房屋处分权的追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的��订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因此，金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆签订房屋抵顶工程款协议，取得讼争房屋处分权符合合同约定和法律规定，应予支持。金羊建筑公司及其十一项目部主张房屋抵顶工程款协议无效，以财政部令第36号《事业单位国有资产管理暂行办法》（2006年7月1日起施行）的相关规定进行抗辩，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定”强制性规定”是指效力性强制性规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定”合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，财政部令属于部门行政规章，且该办法是国家对事业单位占有、使用的登记的国有资产的管理性规定，而不是规范合同的效力性强制规定，且武威市文化馆对王建华与金羊建筑公司十一项目部买卖讼争房屋的民事行为无异议。因此，金羊建筑公司及其十一项目部主张其对讼争房屋无处分权的抗辩理由不能成立。
关于焦点2，王建华与金羊建筑公司十一项目部签订了三份房屋买卖合同，其中2005年9月18日签订的二份合同房屋买卖合同均系双方真实意思表示，在签订后均属有效合同，2006年10月11日签订的房屋买卖合同双方约定无法律效力，亦系双方的真实意思表示，为无效合同，因该无效合同与2005年9月18日签订建筑面积为801.30平方米、单价为1380元/平方米合同的内容完全相同，双方实际上将2005年9月18日签订的建筑面积为801.30平方米、单价为1380元/平方米的合同亦变更为无效合同。订立合同前，金羊建筑公司十一项目部已经通过与武威市文化馆签订房屋抵顶工程款协议，事实上取得了讼争房屋的处分权，合同订立后的2013年1月9日，金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆经结算，再次签订房屋抵顶工程款协议，对金羊建筑公司十一项目部取得讼争房屋的所有权进行了追认，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，尽管金羊建筑公司十一项目部向王建华送达了解除合同的通知并提起诉讼，但双方签订的房屋买卖合同未约定付款期限，《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）款规定”履行期限不明确的，债务人可以随���履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，王建华亦向金羊建筑公司十一项目部交付过剩余购房款，金羊建筑公司十一项目部拒绝接收，双方之间的房屋买卖合同纠纷一直未能解决，讼争房屋买卖合同并未解除，金羊建筑公司及其十一项目部均主张房屋买卖合同无效的抗辩理由不符合法律规定，不予采纳。因此，金羊建筑公司及其十一项目部主张房屋买卖合同无效、要求王建华返还讼争房屋、支付房屋占用期间的使用费240万元的反诉��求不能成立，本案中建筑面积为1100平方米、单价为1800元/平方米的房屋买卖合同属有效合同。
综上，王建华诉求金羊建筑公司十一项目部继续履行房屋买卖合同，并要求金羊建筑公司及其十一项目部为其办理房屋产权过户登记手续的理由成立，予以支持。王建华已支付购房款105万元，尽管金羊建筑公司十一项目部向王建华交付的一楼（面积55.04㎡）在合同中未约定，但一楼实际是通往二楼的楼梯间，王建华实际使用楼房面积1033.94平方米，不超过合同约定面积1100平方米，因此，一楼（面积55.04㎡）应视为金羊建筑公司十一项目部给王建华的出售，讼争楼房总面积为1033.94㎡，总房款为1861092元（1033.94㎡×1800元/㎡），王建华尚欠购房款811092元，王建华在合理期限内支付剩余购房款后，金羊建筑公司及其十一项目部有义务为其办理房屋产权过户登���手续。但由于该综合楼在房屋登记机关无产权产籍登记信息，待办理房屋产权过户手续的条件成就后，金羊建筑公司及其十一项目部为其办理房屋过户登记手续。金羊建筑公司十一项目部请求确认与王建华签订的商品房买卖合同无效、返还讼争房屋、支付房屋占用期间的使用费240万元的反诉请求，基于以上理由均不能成立，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十二条（四）项、第二百八十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款之规定，判决如下：一、王建华与武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部2005年9月18日签订的房屋买卖合同（建筑面积1100平方米，单价1800元/平方米）继续履行；二、王建华在本判决书生效后30日内支付武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部剩余购房款811092元；三、驳回王建华要求武威市金羊建筑工程公司、武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部在办理房屋产权过户登记的条件成就前为其办理房屋产权过户登记的诉讼请求；四、驳回武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部的反诉请求。案件受理费22620元，由王建华负担2620元，金羊建筑公司十一项目部负担20000元；反诉案件受理费14066元，由金羊建筑公司十一项目部负担。
二审期间双方当事人均未提供新的证据。双方当事人对一审判决认定��实均无异议。
二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。
本院认为，武威市文化馆属于事业单位，具备法人资格，依法独立享有民事权利、承担民事义务。武威市文化馆于2003年3月招标修建综合楼前就与金羊建筑公司十一项目部签订了投标有关问题的协议，在协议中约定：”若武威市文化馆在应付工程款的最后期限无款付给金羊建筑公司十一项目部，应按所建房屋的市场价抵顶所欠工程款，金羊建筑公司十一项目部如果同意，方可参加该工程的投标，如金羊建筑公司十一项目部中标，该协议与中标后的工程施工合同具有同等法律效力”。2003年4月6日金羊建筑公司中标后与武威市文化馆签订了建设工程施工合同，在该建设工程施工合同补充条款中约定，”如果武威市文化馆不能按时支付工程款��以金羊建筑公司承建的楼房房产和院内土地折价抵顶工程款”。该综合楼工程由金羊建筑公司所属十一项目部具体承建。该工程竣工交付后武威市文化馆未能按约定支付剩余的工程款。2013年1月9日金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆经结算，再次签订房屋抵顶工程款协议，对金羊建筑公司十一项目部出售给王建华的涉诉房屋的所有权进行了追认。武威市文化馆在一审庭审时对王建华的诉讼请求、事实及理由没有异议，对金羊建筑公司十一项目部的反诉有异议，认为依法成立的合同应受法律保护，王建华与金羊建筑公司十一项目部订立合同的行为属于民事行为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，认为金羊建筑公司十一项目部的反诉请求不能成立。因此原判适用《中华人民共和国合同法》第五十一条”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定并无不当。涉诉楼房的国有资产管理主体武威市文化馆在处分国有资产时具有独立的法人资格，与金羊建筑公司及十一处都是具有民事权利能力和民事行为能力，双方所签订的合同内容合法，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。《国有资产管理暂行办法》等文件并非是国有资产处置的效力性强制性规范法规，不能将财政部公布的《国有资产管理暂行办法》等文件认定该房屋买卖合同无效的依据。且国有资产的管理者、处分者武威市文化馆也没有以财政部公布的《国有资产管理暂行办法》的规定为由主张其与金羊建筑公司、金羊建筑公司十一处签订的房屋抵顶工程款协议无效，故双方签订的合同并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定的”违反法律、行政法规的强制性规定”的情形认定双方签订合同为无效协议。
综上所述，金羊建筑公司十一处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24911元，由武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵永忠
代理审判员 胡春芳
代理审判员 蒋辉明
二〇一七年九月三十日
书 记 员 张佳蕊