四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)川民提字第344号
抗诉机关：四川省人民检察院。
申诉人(一审被告、二审上诉人、申请再审人)：王栋樑（系一审被告刘德明之子，属刘德明的法定继承人），男，1950年12月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
申诉人(一审被告、二审上诉人、申请再审人)：王栋才（系一审被告刘德明之子，属刘德明的法定继承人），男，1963年5月31日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
申诉人（一审被告、二审上诉人、申请再审人）：李正蓉（系一审被告刘德明之儿媳，属刘德明的法定继承人王栋明之妻），女，1963年11月7日出生，汉族，宜宾市翠屏区公园退休职工，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：王李虎（系李正蓉之子），男，汉族，l986
年8月15日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
申诉人(一审被告、二审上诉人、申请再审人)：王李虎（系一审被告刘德明之孙，属刘德明的法定继承人王栋明之子），男，l986年8月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
被申诉人(一审原告、二审被上诉人、申请再审人)：四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区西街43号大观楼商城7楼。
法定代表人：郭英，董事长。
委托诉讼代理人：郑伦武，四川少城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡敏，四川少城律师事务所律师。
原审原告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山公司）与原审被告刘德明房屋拆迁安置补偿纠纷一案，宜宾市翠屏区人民法院于1998年10月31日作出(1998)翠民初字第205号民事判决，刘德明不服，向四川省宜宾市中级人民法院提起上诉，该院于2000年6月26日作出（1999）宜民终字第37号民事判决。刘德明（二审期间死亡）之子王栋樑、王栋明、王栋才不服，向四川省宜宾市中级人民法院申请再审，2002年7月18日，该院作出（2002）宜中民监字第78号驳回再审申请通知书，驳回再审申请人的再审申请。王栋樑、王栋明、王栋才不服，向四川省宜宾市中级人民法院申请再审，经该院院长提交审判委员会讨论，该院于2003年12月11日作出（2003）宜民监字第47号民事裁定，由该院另行组成合议庭对该案进行再审。2003年12月24日，该院作出(2003)宜民再终字第50号民事判决。中山公司不服，向本院申请再审，本院于2004年7月5日作出（2004）川民监字第211号民事裁定提审本案。2004年11月22日本院作出(2004)川民再终字第57号民事裁定，将该案发回四川省宜宾市中级人民法院重新再审。四川省宜宾市中级人民法院于2007年3月19日作出（2005）宜民再终字第7号民事判决，中山公司与王栋樑、王栋明、王栋才均不服，向本院申请再审，本院于2008年6月5日作出（2008）川民监字第319号民事裁定，裁定本案由本院进行再审。2008年8月11日，本院作出（2008）川民再终字第51号民事裁定，裁定撤销四川省宜宾市中级人民法院（2005）宜民再终字第7号民事判决，指令四川省自贡市中级人民法院对本案进行再审。四川省自贡市中级人民法院于2010年7月10日作出（2008）自民再终字第21号民事判决。王栋樑、王栋明、王栋才不服，向本院申请再审，本院于2011年10月12日作出（2010）川民再申字第65号民事裁定，驳回王栋樑、王栋明、王栋才的再审申请。王栋樑、王栋明、王栋才不服，向四川省自贡市人民检察院申诉。四川省人民检察院作出川检民行抗字〔2013〕87号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院作出（2014）川民抗字第6号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。四川省人民检察院指派助理检察员高磊出庭。申诉人王栋樑、王栋才、王李虎（同时亦系申诉人李正蓉的委托诉讼代理人，2013年7月19日申诉人王栋明病故，由其子王李虎、其妻李正蓉承继其权利义务）、被申诉人中山公司的委托诉讼代理人郑伦武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四川省人民检察院抗诉认为，四川省自贡市中级人民法院（2008）自民再终字第21号民事判决认定事实不清、适用法律错误。事实和理由：一、该判决认定“王栋樑、王栋明、王栋才要求安置的现宜宾市西街53号营业房已卖给了第三人”缺乏证据证明。1.中山公司与邓世达签订的《商品房购销合同》载明的签订时间为1996年1月8日，所购买的中山商城B幢房在1999年9月2日经宜宾市建设工程质量监督站验收合格，而中山公司出具的宜宾市销售（转让）不动产发票载明的时间为2004年1月6日，说明邓世达是在购房合同签订后近8年才支付购房款，购房单价也明显低于同地段营业房的单价，且签约时邓世达刚满十岁，该合同未经其法定代理人追认，无法确认该合同的真实性和有效性。2.该合同上售房单位加盖的印章是中山公司，法定代表人处加盖的是郭英的印章，而中山公司是1996年3月25日才成立，合同签订时间是1996年1月8日，此时售房单位为宜宾地区中山房地产综合开发总公司，法定代表人应系余家光。因此，中山公司与邓世达于1996年1月8日签订的《商品房购销合同》存在诸多疑点。虽然宜宾市翠屏区33号（现53号）营业房以邓世达的名义办理了产权登记，但不能充分证明该产权的真实性，四川省自贡市中级人民法院在未查清买卖合同真实性的情况下，判决认定“宜宾市翠屏区53号营业房已卖给了第三人”显然缺乏证据证明。二、四川衡典房地产评估有限公司（以下简称衡典评估公司）的《房地产估价报告》（以下简称估价报告）不具有客观性。衡典评估公司受四川省自贡市中级人民法院委托对中山商城（宜宾市翠屏区）西街21号-69号铺面房屋的平均单价进行评估，2009年11月3日该公司作出估价报告，评估结论为7520元/㎡，评估基准日为1999年12月31日。此后，四川省自贡市中级人民法院审判质量控制办公室（以下简称质控办）出具的函证明，该院在此后所选出的评估机构均因讼争房屋缺乏原始资料、数据等无法对讼争房屋进行评估，故衡典评估公司做出的估价报告不具有客观性，且中山公司也提出了重新鉴定申请，王栋樑、王栋明、王栋才也不赞成该估价。由于近年各地房价明显上涨，而该估价报告的评估时点既不是拆迁时间，也不是审判时间，因此，该估价报告不具有客观性，但四川省自贡市中级人民法院在2010年仍以衡典评估公司出具的估价结论作为补偿刘德明营业房的依据，错误判决中山公司补偿王栋樑、王栋明、王栋才营业房补偿款237632元，故请依法再审。
王栋樑、王栋才、李正蓉、王李虎称，其申诉的理由除与检察机关的抗诉理由一致外,还认为:一、宜宾市翠屏区岸蜀南大街金鱼村2幢2单元2号房屋不是中山公司对申诉人拆迁房屋进行的安置，申诉人未与中山公司达成任何协议。二、刘德明所有的宜宾市翠屏区的木结构房屋，房屋产权证记载的面积为53.87㎡，实际面积应为107.74㎡，宜宾市房地产管理处（以下简称房管处）勘察房屋面积为71.30㎡,因面积误差太大,我方未签字,要求重新对房屋面积进行测量。请求：撤销四川省自贡市中级人民法院（2008）自民再终字第21号民事判决；中山公司原地返还宜宾市翠屏区53号营业用房和住宅用房，并赔偿相应损失；诉讼费用由中山公司承担。
中山公司辩称，一、申诉人要求中山公司原地返还宜宾市翠屏区53号营业用房和住宅用房，并赔偿相应损失的诉讼请求不能成立。1.宜宾市翠屏区53号营业用房申诉人无权要求安置。1996年1月8日中山公司向陈钟秀预售了大观楼商业区底层7号房屋。因房屋在修建过程中中山公司调整了修建方案，致2号楼（B幢）底层7号房屋发生变化，1999年8月2日陈钟秀对中山公司提起诉讼。此后，该案经一、二审及再审，四川省宜宾市中级人民法院于2000年11月8日作出（2000）宜中民监字第95民事判决，改判中山公司向陈钟秀赔偿损失的金额，维持宜宾市翠屏区人民法院（1999）翠屏民初字第915号民事判决，即中山公司按建成后的房屋“中山商城”B幢楼底层12号房屋向陈钟秀交付营业房。2003年12月2日，陈钟秀向中山公司书面提出更名申请，请求将该房业主更名为邓世达，并于当日和邓世达办理了结算。2013年12月16日，中山公司向宜宾市房地产管理局提交了办理“中山商城”B幢楼底层12号营业房的材料，其中用于办理产权证的房屋买卖合同是提交办证申请时与邓世达补签，但合同落款日仍填写为原与陈钟秀签订预售房买卖合同的时间即1996年1月8日。“中山商城”B幢楼底层12号营业房门牌号历经变化，原门牌编号宜宾市翠屏区33号，现在编号为宜宾市翠屏区53号。2.对申诉人要求中山公司原地返还住宅用房的请求，一是中山公司在宜宾市翠屏区原地无住宅房可供返还，二是在房屋拆迁后，中山公司已向申诉人超面积提供了位于宜宾市翠屏区建筑面积为74.90㎡的安置房，多年来双方均未对住房安置提出异议。现申诉人又提出重新安置住房，不符合法律规定。请求：维持原住房安置，双方按照宜宾市人民政府宜府发[1998]37号《关于印发〈宜宾市城市房屋拆迁管理暂行办法〉的通知》办理安置房的结算。3.中山公司系合法拆迁，在拆迁刘德明的房屋时已经向刘德明提供了安置住房和营业房,但刘德明拒绝领取为其安置的营业房或拆迁补偿款。故申诉人要求赔偿损失没有事实和法律依据。二、中山公司对于拆迁安置申诉人房屋的意见。1.中山公司拆除刘德明房屋，既有拆迁许可，又经过宜宾市翠屏区人民法院依法执行，是合法拆迁。2.刘德明在宜宾市翠屏区的房屋，有拆迁以前的政府图纸为证,且刘德明持有的宜宾市翠屏区房屋产权登记证（宜市权字第0950号）所登记的房屋性质系住宅，建筑面积为53.87㎡。因此，该房不是营业房，不应判决中山公司用营业房安置申诉人的住房。3.拆迁宜宾市翠屏区房屋，应当以拆迁当时同类型和同地段房屋价格作为补偿依据。中山公司按照产权调换的方式，用宜宾市翠屏区建筑面积74.90㎡的房屋对刘德明被拆迁的房屋给予超面积安置补偿既符合当时法律，也符合公平原则。4.因宜宾市翠屏区房屋权利人不接受中山公司的安置方案及多级人民法院的调解方案，致纠纷争议了16年并由此造成损失，责任不在中山公司，人民法院亦不应反复受理和处理,请求依法公正处理。
宜宾中山房地产综合开发总公司（后更名为中山公司）向一审法院起诉请求：判令刘德明迁出宜宾市翠屏区并承担该案诉讼费。
一审法院认定事实：原宜宾市翠屏区房屋，产权属刘德明所有，产权证上载明的建筑面积为53.87㎡，其中部分属非临街营业用房。1993年5月25日刘德明办理营业执照，执照注明的经营范围为个体缝纫。1995年2月25日，中山公司经市建委发（95）规定06号定点批复批准并办理了拆许（95）第005号房屋拆迁许可证，在西街6
--55号，商业街27--38号，西城角2--
31号地段修建综合楼（中山商城）。在拆迁刘德明所有的房屋时，因刘德明提出原地返还营业房，与中山公司未能达成协议。中山公司遂于1997年10月29日向一审法院申请，对刘德明所有的上述房屋进行先予拆迁。1997年11月一审法院向被告刘德明送达了先予执行的裁定书，并委托房管处对该房进行现场勘察，鉴定该房建筑面积为71.30㎡，其中31.60㎡属非临街营业房，住宅房面积39.70㎡。刘德明在该裁定书规定的期限内仍未履行，中山公司遂向一审法院提起诉讼，要求对双方的拆迁纠纷进行判决，并再次向人民法院递交了先予执行申请。该院依法召集双方到庭调解，刘德明口头陈述房管处鉴定面积与事实不符，该房面积应为90㎡，为此双方仍无法达成协议，1998年7月17日一审法院对刘德明在宜宾市翠屏区房屋进行了强行拆迁，并在宜宾市翠屏区对其安置临时住房一套，建筑面积71㎡，但刘德明一家拒绝搬入该房居住，刘德明个人强行居住在中山商场内。事后，中山公司于1998年8月4日向一审法院递交了对刘德明的书面安置方案：一、在宜宾市翠屏区岸返还刘德明住房一套，建筑面积71㎡，在市区范围内承租一间15㎡的住房给刘德明居住，另在宜宾市翠屏区岸对其安置一间30㎡营业房。二、在宜宾市翠屏区岸为刘德明安置30㎡住房一套，并在本市区范围内为其承租住房一间，面积10余㎡，另在中山商城内安置营业用房一间，面积20㎡。三、在宜宾市翠屏区岸为刘德明安置住房一套，建筑面积71㎡，并在本市市中区为其承租住房一套，建筑面积10余㎡，另补偿刘德明现金4万元。但刘德明以该方案不能维持生活为由拒不同意。为此，双方均请求法院公正判决。
一审法院判决：一、中山公司拆除原宜宾市翠屏区属刘德明所有的私房，建筑面积71.30㎡，其中住房39.70㎡，非临街面营业房31.60㎡；二、中山公司所拆除的非临街面营业用房建筑面积31.60㎡，由该公司在宜宾市翠屏区中山商城内非临街面返还刘德明建筑面积20㎡的营业用房一间，偿还不足部分折抵新旧结构差，双方互不结算；三、中山公司所拆除的住宅用房建筑面积39.70㎡，由该公司在宜宾市翠屏区岸蜀南大街金鱼村E幢3单元5号返还刘德明住宅用房一套，建筑面积74.90㎡，超面积补偿和新旧房屋结构差的补偿，按宜宾市人民政府（1998）049号文件结算。案件受理费1650元，其他诉讼费390元，合计2040元，由刘德明、中山公司各负担1020元，刘德明所承担部分由中山公司预交，由刘德明直接付给中山公司。
刘德明不服一审判决，上诉请求：要求中山公司在临街面返安营业房，并补偿搬迁补助费和停业补助费。
二审法院认定事实与一审查明事实一致。另查明，刘德明对中山公司返安的住宅房无异议，但双方对返安营业房的位置争议较大。二审诉讼中，中山公司表示：在中山商城内对返安给刘德明的新营业房，刘德明不补新旧房屋结构差和不分摊公用面积的费用。
二审法院认为，原位于宜宾市翠屏区房屋的产权属刘德明所有。中山公司因修建中山商城而向一审法院申请强制拆除了刘德明的房屋。根据房管处的现场查勘表记载，刘德明的房屋建筑面积为71.30㎡，其中：31.60㎡为营业房，39.70㎡为住宅房。原判仅返安20㎡的营业房不当，应由中山公司返安31.60㎡的营业房给刘德明。刘德明的原营业房，虽在临街面，但不在临西街正街面，故原判在中山商场内返安营业房符合实际。中山公司表示，对返安给刘德明的营业房，刘德明不补新旧房屋结构差和不分摊公用面积的费用，对此，法院予以支持。刘德明主张中山公司应给付搬迁
费和停业损失费的上诉理由，与实际情况不符，二审法院不予支持。
二审法院判决：一、维持宜宾市翠屏区人民法院（1998）翠民初字第205号民事判决的第一项和第三项；第一项即中山公司拆除原宜宾市翠屏区属刘德明所有的私房，建筑面积71.30㎡，其中：住宅房39.70㎡，非临街面营业房31.60㎡；第三项即中山公司所拆除的住宅房建筑面积39.70㎡，由中山公司在宜宾市翠屏区岸蜀南大街金鱼村E幢3单元5号返还刘德明住宅房一套，建筑面积74.90㎡，超面积补偿和新旧房屋结构差的补偿，按宜宾市人民政府（1998）049号文件规定的标准结算；二、变更宜宾市翠屏区人民法院（1998）翠民初字第205号民事判决的第二项为：中山公司所拆除的非临西街正街的营业房建筑面积31.60㎡，由中山公司在宜宾市翠屏区中山商城内返还刘德明建筑面积31.62㎡的营业房一间（具体位置详见附图的斜线部分），刘德明不补该营业房的新旧房屋结构差和不分摊公用面积的费用。一审案件诉讼费2040元，由刘德明负担408元，中山公司负担1632元；二审案件诉讼费1650元，由刘德明负担330元，中山公司负担1320元；二审案件诉讼费，刘德明已预交，中山公司应将负担的二审案件诉讼费1320元减去刘德明一审应负担的408元，尚有912元交由宜宾市翠屏区人民法院转交刘德明。
王栋樑、王栋明、王栋才不服，向四川省宜宾市中级人民法院申请再审。该院再审查明的事实与原一、二审查明事实一致。另查明，刘德明已于1999年11月20日死亡，但二审判决仍将已死亡的刘德明作为上诉人，明确其权利义务。因王栋樑、王栋明、王栋才要求原地安置的宜宾市翠屏区33号房屋已判给第三人，故四川省宜宾市中级人民法院在再审审理中委托宜宾市物价局价格认证中心（以下简称价格认证中心）对刘德明原房地基处现房屋（宜宾市翠屏区33号）及临近门面房屋的价格进行鉴定。2003年12月12日，价格认证中心作出宜市价鉴（2003）第195号价格鉴定结论书，以2003年12月9日为价格鉴定基准日，作出鉴定结论：位于宜宾市翠屏区临近门面房屋的平均价格为2万元/㎡。
四川省宜宾市中级人民法院于2003年12月24日作出(2003)宜民再终字第50号民事判决：一、维持宜宾市翠屏区人民法院（1998）翠民初字第205号民事判决第三项，即刘德明住房部分的安置。刘德明（被继承人）已经进行的诉讼行为对其承担诉讼的继承人王栋樑、王栋明、王栋才有效；二、撤销四川省宜宾市中级人民法院（1999）宜民终字第37号民事判决及宜宾市翠屏区人民法院（1998）翠民初字第205号民事判决第一项、第二项；三、中山公司拆除刘德明的营业房31.60㎡，作价2万元/㎡，共计金额632000元，由中山公司补偿王栋樑、王栋明、王栋才，限本判决生效后15日内给付；四、由中山公司补偿王栋樑、王栋明、王栋才停业损失5万元，限该判决生效后15日内给付。一审案件诉讼费2040元，二审、再审案件受理费各1650元，鉴定费1000元，共计6340元，由中山公司负担。
中山公司不服，向本院申请再审。本院于2004年11月22日作出(2004)川民再终字第57号民事裁定：一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2003）宜民再终字第50号民事判决；二、发回四川省宜宾市中级人民法院重新再审。
四川省宜宾市中级人民法院再审查明的事实与一审、二审、原再审查明事实一致。
审理中中山公司对原价格鉴定提出异议，并向该院提出了书面鉴定申请，申请该院委托具有法定评估资质的房地产评估机构对原宜宾市翠屏区（争议房）及临近门面房的价格以1998年7月17日作为评估基准日进行价格鉴定。故该院依法委托了四川安信会计师事务所（以下简称安信会计事务所）对诉争房屋以拆迁之日作为价格鉴定基准日进行价格评估。安信会计事务所于2005年4月19日作出川安会评（2005）75号资产评估报告书，以1998年12月31日为资产评估基准日。评估结论为：“经过上述程序操作，经内部三级复核，确定在评估基准日委托资产的单位价值（每平方米建筑面积）为人民币15560元。”
四川省宜宾市中级人民法院于2007年3月19日作出（2005）
宜民再终字第7号民事判决：一、撤销宜宾市翠屏区人民法院（1998）翠民初字第205号民事判决及四川省宜宾市中级人民法院（1999）宜民终字第37号民事判决；二、中山公司拆除原宜宾市翠屏区属刘德明所有的住房39.70㎡，由该公司在宜宾市翠屏区返还刘德明的法定继承人王栋樑、王栋明、王栋才住房一套，建筑面积74.90㎡，超面积补差和新旧房屋结构差的补偿，由王氏兄弟按宜宾市人民政府（1998）049号文件规定的标准结算给付中山公司；三、中山公司拆除原宜宾市翠屏区属刘德明所有的营业用房31.60㎡，由该公司补偿刘德明的继承人王栋樑、王栋明、王栋才营业房补偿款491696元及其资金占用费（资金占用费按银行同期商业贷款利率计算，从房屋拆迁之日即1998年7月22日起至付清此款止）。上述款项在该判决生效后一月内付清。一审案件诉讼费2040元，二审案件诉讼费1650元，再审案件诉讼费1650元，再审鉴定费1000元，重新再审鉴定费3600元，共计9940元，由中山公司承担。
中山公司与王栋樑、王栋明、王栋才均不服，向本院申请再审。本院再审认为，四川省宜宾市中级人民法院（2005）宜民再终字第7号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，处理结果缺乏事实依据，遂于2008年8月11日作出（2008）川民再终字第51号民事裁定：一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2005）宜民再终字第7号民事判决；二、本案指令四川省自贡市中级人民
法院进行再审。
中山公司申请再审的主要理由为：一、宜宾市翠屏区房屋在拆迁以前并非营业用房，原判认定该房屋中有部分为营业用房属认定事实错误。二、安信会计事务所不具备房地产评估资质，其作出的资产评估不应采信。三、中山公司1998年销售中山商城正西街营业用房的销售合同能证明该地段营业用房的销售价是6000元-8000元/㎡，原判认定补偿价格标准不当。四、王栋樑、王栋明、王栋才在原判决生效二年后才申请再审，其申请再审已过时效，且四川省宜宾市中级人民法院已于2002年7月18日以（2002）宜中民监字第78号通知书驳回其再审申请，如王栋樑、王栋明、王栋才不服，只能向四川省高级人民法院提出再审申请。四川省宜宾市中级人民法院依法不应再受理再审申请，该院对该案再审应属程序违法。请求：撤销四川省宜宾市中级人民法院（2005）宜民再终字第7号民事判决，维持该院（1999）宜民终字第37号民事判决。
王栋樑、王栋明、王栋才申请再审称：一、中山公司不服四川省宜宾市中级人民法院（2003）宜民再终字第50号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院裁定发回重新再审后，四川省宜宾市中级人民法院将其作为申请再审人不当，程序违法。二、案涉住房部分的安置不应再补新旧结构差价款。三、安信会计事务所不具备合法鉴定资质，其作出的鉴定结论不应采信，价格认证中心的鉴定结论合理，应予采信。四、现宜宾市翠屏区53号营业房并无销售房屋缴纳国税的发票，不能证明该房已卖与陈钟秀，应判决安置营业房。请求：撤销四川省宜宾市中级人民法院（2005）宜民再终字第7号民事判决，判决在拆迁房原址对其安置现宜宾市翠屏区53号营业用房和住房并赔偿损失。
四川省自贡市中级人民法院再审查明，原宜宾市翠屏区
23号房屋的产权属刘德明所有，产权证上载明建筑面积为53.87㎡，其中部分属非临街营业用房。1993年5月25日刘德明办理了工商营业执照，经营范围为个体缝纫。1995年2月25日中山公司依法取得对宜宾市翠屏区6-55号、商业街27-38号、西城角2-31号地段的拆迁和开发。因拆迁安置补偿问题，双方一直未能达成拆迁安置补偿协议。1997年10月29日中山公司向宜宾市翠屏区人民法院申请先予执行。1997年11月宜宾市翠屏区人民法院向刘德明送达了先予执行的裁定书，并委托房管处对该房屋进行现场勘察，鉴定该房屋建筑面积为71.30㎡，其中住宅面积为39.70㎡，非临街营业用房31.60㎡。1998年6月30日中山公司向宜宾市翠屏区人民法院提起诉讼，要求判令刘德明迁出宜宾市翠屏区。刘德明未能在规定的期限内搬迁，1998年7月17日宜宾市翠屏区人民法院对刘德明所有的宜宾市翠屏区房屋进行了强制拆迁。
衡典评估公司受四川省自贡市中级人民法院委托，于2009年11月3日对“中山商城”宜宾市翠屏区21号-69号铺面房屋（王栋樑、王栋明、王栋才要求返还安置的宜宾市翠屏区53号门面在其中）作出平均单价为7520元/㎡的估价。
另查明：王栋樑、王栋明、王栋才要求返还安置的现宜宾市翠屏区53号门面为在，该房屋已卖给第三人邓世达（宜宾市翠屏区字第00071147号房屋所有权证）。
四川省自贡市中级人民法院再审认为，原审原告中山公司在一审诉讼时的诉讼请求为：判令刘德明迁出宜宾市翠屏区并承担诉讼费，而原一、二审判决却对被拆迁人刘德明进行安置和补偿，已超出了原审诉讼请求，实属不当。但鉴于本案的实际情况（该诉讼已长达十余年）和为了减少双方当事人的讼累，本案对被拆迁人刘德明的拆迁安置和补偿一并处理。一、对涉及住房的安置处理。因中山公司已实际进行了安置且双方对此也无异议，故中山公司所拆除的住宅用房建筑面积39.70㎡，由中山公司在宜宾市翠屏区为刘德明的法定继承人王栋樑、王栋明、王栋才返还住宅用房一套，建筑面积74.90㎡，超面积补偿和新旧结构差的补偿，由王栋樑、王栋明、王栋才与中山公司按宜宾市人民政府（1998）049号文件结算。二、对涉及门面房的安置处理。因王栋樑、王栋明、王栋才要求安置的现宜宾市翠屏区53号营业房已卖给了第三人，故已不能进行原地安置，中山公司拆除刘德明的营业房31.60㎡，应由该公司实行货币补偿。经四川省自贡市中级人民法院委托衡典评估公司对“中山商城”宜宾市翠屏区21号-69号铺面房屋（王栋樑三兄弟要求返还安置的宜宾市翠屏区53号门面在其中）的平均单价估价为7520元/㎡。故该公司补偿给刘德明的法定继承人王栋樑、王栋明、王栋才的补偿款为31.60㎡×7520元/㎡=237632元。三、对王栋樑、王栋明、王栋才提出的利息、营业损失等问题。综合宜宾市近10年来的生活水平、物价等因素，可酌情考虑由中山公司补偿给王栋樑、王栋明、王栋才各项损失42万元。
综上所述，原一、二审判决处理不当。经该院审判委员会讨论决定，四川省自贡市中级人民法院于2010年7月10日作出（2008）自民再终字第21号民事判决：一、撤销宜宾市翠屏区人民法院（1998）翠民初字第205号民事判决及四川省宜宾市中级人民法院（1999）宜民终字第37号民事判决；二、中山公司所拆除的住宅用房建筑面积39.70㎡，由该公司在宜宾市翠屏区岸蜀南大街金鱼村E幢3单元5号返还给刘德明的法定继承人王栋樑、王栋明、王栋才住宅用房一套，建筑面积74.90㎡，超面积补偿和新旧结构差的补偿，由王栋樑、王栋明、王栋才按宜宾市人民政府（1998）049号文件结算给付中山公司；三、中山公司拆除刘德明的营业房31.60㎡，由该公司补偿给刘德明的法定继承人王栋樑、王栋明、王栋才营业房补偿款237632元；四、由中山公司补偿给王栋樑、王栋明、王栋才各项损失42万元。上述款项在该判决生效后30日内付清。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计3690元，由中山公司负担3000元，王栋樑、王栋明、王栋才负担690元。诉讼期间发生的鉴定费用共计14600元，由中山公司负担。
王栋樑、王栋明、王栋才不服，向本院申请再审，本院于2011
年10月12日作出（2010）川民再申字第65号民事裁定，驳回王栋樑、王栋明、王栋才的再审申请。
王栋樑、王栋明（申诉过程中王栋明去世）、王栋才不服，向四川省自贡市人民检察院申诉。四川省人民检察院作出川检民行抗字〔2013〕87号民事抗诉书,向本院提出抗诉。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
1996年1月8日中山公司与陈钟秀签订《购房协议》，主要约定：陈钟秀购买中山公司位于大观楼商业区底层7号房屋，建筑面积约40㎡，还房时间：签约后18个月，购房金额：6500元/㎡，合计金额26万元，中山公司交付房屋时，建筑面积如有增减，按实际面积计算总价等。中山公司在该协议上甲方处加盖公司印章，余家光在法人代表栏签名。签约后，陈钟秀于1996年1月11日按约付款23万元，因房屋在修建过程中中山公司调整了修建方案，擅自缩小门面间距（4米改为2.7米），且未按期交房，陈钟秀遂于1999年8月2日向宜宾市翠屏区人民法院提起诉讼，要求中山公司恢复原状，赔偿经济损失51万元。因协议原门面房已全部安置、出售，并已交付他人使用，原协议无法履行，宜宾市翠屏区人民法院遂将“中山商城”B幢楼底层12号房屋判予陈钟秀，并作出（1999）翠屏民初字第915号民事判决：一、中山公司赔偿陈钟秀经济损失62500元，此款在交房时结算；二、原、被告双方按建成后的房屋“中山商城”B幢楼底层12号房交付；三、案件受理费15070元，财产保全费5520元，由中山公司承担。后该案经四川省宜宾市中级人民法院二审及再审，四川省宜宾市中级人民法院于2000年11月8日作出（2000）宜中民监字第95号民事判决：一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2000）宜民终字第186号民事判决；二、维持宜宾市翠屏区人民法院（1999）翠屏民初字第915号民事判决；三、由中山公司赔偿陈钟秀21500元，此款限于该判决送达之日起30日内结算。
此后“中山商城”B幢楼（即宜宾市翠屏区）底层12号营业房门牌号历经变化，变更门牌号为宜宾市翠屏区33号。2003年12月2日，陈钟秀向中山公司书面提出更名申请，请求将该营业房业主更名为邓世达。2003年12月16日，中山公司向宜宾市房地产管理局提交了办理“中山商场”B幢楼第一层33号营业房的相关材料，其中包括：1996年1月8日，中山公司与邓世达签订的《商品房购销合同》，主要约定：由邓世达购买中山公司大观楼商城西街B号楼第一层33号房屋，建筑面积52.15㎡，购房金额：4410元/㎡，合计金额229981.50元。该合同除邓世达签名、中山公司加盖公司印章外，在中山公司法定代表人栏处还加盖了郭英的私章。对该合同的签订时间，中山公司在本次庭审中陈述系按与陈钟秀的签约时间倒签，因中山公司此时的法定代表人已变更为郭英，故在法定代表人处加盖了郭英的私章。
2004年1月6日，中山公司向邓世达出具了购买营业房的四川省宜宾市销售（转让）不动产发票,载明金额为229981.50元。此后，邓世达取得宜宾市翠屏区33号的《房屋所有权证》。2008年11月6日，宜宾市翠屏区城街道民主社区居民委员会出具证明，证实原宜宾市翠屏区33号的门牌号现改为宜宾市翠屏区53号。
另查明，四川省自贡市中级人民法院再审审理中，中山公司申请对讼争房屋重新进行鉴定，衡典评估公司根据四川省自贡市中级人民法院的委托对“中山商场”（大观楼商城）宜宾市翠屏区21号-69号铺面的平均单价作出川衡房评报（2009）字第015号估价报告书。对此，中山公司认为评估基准日为1999年12月31日错误，因为中山公司申请一审法院强制拆迁的时间为1997年10月、一审法院强制拆迁的时间为1998年7月17日，因而鉴定价格不能准确反映被拆迁当时的价格，故于2009年11月24日要求以拆迁之日为基准日重新鉴定。2009年12月28日，四川省自贡市中级人民法院质控办向该院审监庭出具（2009）自质委字第12号函，载明王氏三兄弟拒绝参与评估机构选择，并认为标的物可以通过就地返还方式解决。为此，质控办通过抽签方式选出自贡翔实房地产评估事务所有限公司、四川协合土地房地产评估咨询有限公司、四川展望恒信房地产评估咨询有限公司三家机构备选，其中前两家机构均以缺乏原始资料与数据，无法进行准确评估为由拒绝接受评估，而四川展望恒信房地产评估咨询有限公司未取得联系。因此，质控办认为，因受委托评估的条件所限，难以通过评估得出被拆迁房屋当时的平均单价，本案再次评估的必要性不大，即使重新进行机构选择，被选中的机构仍可能拒绝。2010年2月2日中山公司向四川省自贡市中级人民法院提出撤销重新鉴定申请。
还查明，1998年7月22日，宜宾市翠屏区人民法院对刘德明所有的宜宾市翠屏区房屋进行了强制拆迁。除上述事实以外，本院查明的其他事实与原四川省自贡市中级人民法院查明事实一致。
本院再审认为，本案争议焦点为：宜宾市翠屏区53号营业房是否已卖予第三人、衡典评估公司的评估结论是否应作为证据采信、讼争房屋的拆迁面积应如何认定等问题。
一、关于宜宾市翠屏区53号营业房是否已卖予第三人的问题
经审理查明，申诉人要求原地返迁的宜宾市翠屏区“中山商城”B幢楼底层12号营业房系陈钟秀通过与中山公司的诉讼，经四川省宜宾市中级人民法院再审后，判决由中山公司向陈钟秀交付。2003年12月2日，陈钟秀向中山公司书面提出更名申请，请求将该营业房业主更名为邓世达，为此，中山公司按1996年1月8日与陈钟秀签订《购房协议》的时间与邓世达补签了《商品房购销合同》，邓世达亦于2004年1月6日向中山公司交付购房款229981.50元，此后邓世达取得宜宾市翠屏区33号《房屋所有权证》。因宜宾市翠屏区33号的门牌号已变更为宜宾市翠屏区53号，申诉人亦未举证证明邓世达所持有的《房屋所有权证》系伪造或已通过法定程序被撤销，故申诉人认为宜宾市翠屏区53号营业房未出售，并要求在该处对其进行返迁的主张本院不予支持。本院注意到，邓世达与中山公司签订《商品房购销合同》时，虽然在合同载明的签约时间点中山公司的法定代表人并非郭英，但郭英却在中山公司法定代表人栏处加盖私章，合同载明的签订时间亦与邓世达的付款时间存在几年的间隔，但中山公司在庭审中已对此作出了合理解释，即系中山公司提交办证申请时与邓世达补签了《商品房购销合同》，并将合同落款日期倒签为1996年1月8日中山公司与陈钟秀签订《购房协议》时的时间所致。由于邓世达购房既有《商品房购销合同》及付款凭证为据，亦有该房原所有权人陈钟秀的更名申请在案佐证，而陈钟秀又系通过诉讼取得该房，并有《购房协议》、四川省宜宾市中级人民法院生效民事判决予以佐证，故在邓世达的《房屋所有权证》未被撤销并具有公示效力的情形下，检察机关及申诉人认为邓世达虽取得《房屋所有权证》，但不能充分证明《商品房购销合同》真实有效，因而宜宾市翠屏区53号营业房并未出售的理由不能成立。
二、关于衡典评估公司的评估结论是否应作为证据采信的问题
经审理查明，该案在审理过程中，四川省宜宾市中级人民法院与四川省自贡市中级人民法院均先后委托鉴定机关或评估机构对包括原宜宾市翠屏区33号（现系53号）营业房在内的相邻铺面的平均单价作出了三份估价结论。第一份系价格认证中心以2003年12月9日为价格鉴定基准日，作出宜宾市翠屏区临近门面房屋的平均价格为2万元/㎡的鉴定结论；第二份系安信会计事务所以1998年12月31日为资产评估基准日，作出单价系15560元/㎡的评估结论；第三份系衡典评估公司以1999年12月31日为评估基准日，作出平均单价为7520元/㎡的评估结论。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”根据2004国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项关于“房地产估价机构资质核准”的实施机关为“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”之规定，资产评估机构从事房地产估价须经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准取得相应资质方能从事相关评估活动。因价格认证中心隶属于物价局，安信会计事务所虽取得财政部授予的资产评估资质，但未经县级以上人民政府房地产行政主管部门核准取得从事房地产估价的资质，故四川省自贡市中级人民法院对价格认证中心、安信会计事务所所作的鉴定与评估结论均不予采信正确。
对于衡典评估公司的评估结论是否应采信的问题。本院认为，因该评估机构经四川省建设厅核准取得《房地产估价机构资质证书》，故该公司具有评估资质。因衡典评估公司在评估时，评估资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变，因此，衡典评估公司在考虑市场价格已发生变化的情形下，并未将估价时点确定在中山公司申请拆迁之日或人民法院强制拆迁之日并无不当。中山公司虽提出应以拆迁之日为评估基准日，并据此要求四川省自贡市中级人民法院重新鉴定，但因该院通过抽签方式选出的评估机构，因原始资料及数据缺乏而拒绝接受评估，2010年2月2日中山公司亦向四川省自贡市中级人民法院提出撤销重新鉴定的申请，故在衡典评估公司具有合法的评估资质、且评估程序及方法合法的情形下，四川省自贡市中级人民法院基于当时的客观条件与现状对该次评估报告予以采信并无不当，本院亦予以确认。
三、关于讼争房屋的拆迁面积的认定问题
本院认为，刘德明所有的宜宾市翠屏区房屋产权证上载明的建筑面积为53.87㎡，本案进入诉讼后，宜宾市翠屏区人民法院委托房管处对该房进行现场勘察，鉴定该房建筑面积为71.30㎡，其中31.60㎡属非临街营业房，住宅房39.70㎡。虽然刘德明当时口头陈述房管处鉴定面积与事实不符，该房面积应为90㎡，但并无相关证据证明。四川省宜宾市中级人民法院作出（2003）宜民再终字第50号民事判决，确认刘德明住房为39.70㎡、营业房为31.60㎡后，王栋樑、王栋才、王栋明亦并未对此提出异议或以该判决确认的面积错误为由申请再审，由此说明王栋樑、王栋才、王栋明对判决认定的面积已予以认可。故申诉人以房管处现场勘察的产权面积刘德明并未签字确认为由，认为实际面积应为107.74㎡的主张，因缺乏充分证据证明本院不予支持。鉴于刘德明所有的宜宾市翠屏区房屋已经拆除，申诉人要求重新测量面积已失去客观基础与条件，故对其请求，本院亦不予支持。
本院注意到，中山公司的一审诉讼请求为：判令刘德明迁出宜宾市翠屏区房屋并承担诉讼费，而本案原一、二审及再审判决对被拆迁人刘德明或其继承人进行了异地安置与补偿，确属超出原审原告中山公司的诉讼请求范围。但鉴于刘德明拒不搬迁，并要求按文件规定原地安置，而中山公司又无法原地返迁，从减少双方当事人的讼累、节省诉讼资源及从根本上化解矛盾的目的出发，受诉人民法院多次审理时均将拆迁安置和补偿一并处理符合公平原则。根据2011年1月21日国务院颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”之规定，因刘德明所有的房屋已于1998年7月17日被强制拆迁，因此，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，2011年1月21日之前的拆迁项目的补偿安置等均应沿用原规定办理。根据“法不溯及既往”的原则，本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》（1991）的相关规定进行拆迁补偿与安置。《城市房屋拆迁管理条例》（1991）第二十条规定：“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。”第三十四条规定：“拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。”为此本院对申诉人的住房及营业房应如何安置作以下评析：
关于住房的安置处理问题。中山公司拆除刘德明的住宅用房建筑面积39.70㎡，原一、二审及多次再审均判决中山公司用宜宾市翠屏区岸蜀南大道（即原蜀南大街）金鱼村E幢3单元5号住宅用房一套，建筑面积74.90㎡返还给刘德明或刘德明的法定继承人王栋樑、王栋明、王栋才，超面积补偿和新旧结构差的补偿，由刘德明或其法定继承人王栋樑、王栋明、王栋才与中山公司按四川省宜宾市人民政府（1998）049号文件规定结算。因申诉人提出原判决的安置住房结构不合理，且王栋才多年来亦实际居住在中山公司在宜宾市翠屏区岸蜀南大道金鱼村30号2幢2单元2号房屋内，并未在宜宾市翠屏区居住，故结合本案实际情况，本院认为应将宜宾市翠屏区岸蜀南大道金鱼村30号2幢2单元2号房屋返还给刘德明的法定继承人王栋樑、王栋才及王栋明的法定继承人王李虎、李正蓉，超面积补偿和新旧结构差的补偿，由王栋樑、王栋才及王栋明的法定继承人王李虎、李正蓉与中山公司按四川省宜宾市人民政府（1998）049号文件规定结算。
关于营业房的安置处理问题。因申诉人要求安置的现宜宾市翠屏区53号营业房已卖给了第三人，中山公司客观上已不能对申诉人进行原地安置。中山公司拆除刘德明的营业房31.60㎡，应由中山公司用货币按评估价格予以补偿。因衡典评估公司对“中山商城”（大观楼商城）宜宾市翠屏区21号-69号铺面房屋（申诉人要求返还安置的宜宾市翠屏区53号门面在其中）的平均单价评估为7520元/㎡，故四川省自贡市中级人民法院判决中山公司补偿给刘德明的法定继承人王栋樑、王栋才及王栋明补偿款31.60㎡×7520元/㎡=237632元并无不当。因王栋明已死亡，其权利义务由王栋明的法定继承人王李虎、李正蓉承继。对申诉人提出的营业损失及利息问题。综合宜宾市近20年来的生活水平、物价等因素，酌情考虑由中山公司补偿给刘德明的法定继承人王栋樑、王栋才及王栋明的法定继承人王李虎、李正蓉665000元。
综上所述，四川省自贡市中级人民法院认定的主要事实清楚。
但对住房的安置与补偿及诉讼费的收取处理不当，本院予以纠正。依照《城市房屋拆迁管理条例》（1991）第二十条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条之规定，判决如下：
一、撤销四川省自贡市中级人民法院（2008）自民再终字第21号民事判决；
二、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2005）宜民再终字第7号民事判决、(2003)宜民再终字第50号民事判决及（1999）宜民终字第37号民事判决；
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