浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙民再字第104号
抗诉机关：浙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：浙江省××县×
×医药有限公司，住所地岱山县××××号。
法定代表人：张××。
委托代理人：董×。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：舟山××××责
任公司，住所地舟山市定海区××-××室。
法定代表人：方××。
委托代理人：李×。
委托代理人：汪×。
浙江省××县××医药有限公司（简称诚泰××）因与
舟山××××责任公司（简称华联××）房屋买卖合同纠纷一
案，不服舟山市中级人民法院（2010）浙舟民终字第136号民
事判决，向检察机关申诉。浙江省人民检察院于2011年7月25
日作出（2011）浙检民行抗字第43号民事抗诉书，向本院提出
抗诉。本院于2011年9月14日作出（2011）浙民抗字第66号民
事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本
案。浙江省人民检察院指派代理检察员胡卫丽、柯中莲出庭。
诚泰××的法定代表人张××及其委托代理人董×、华联××
的委托代理人李×、汪×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2009年4月27日，华联××起诉至岱山县人民法院，请求
判令诚泰××继续履行与其签订的房屋转让合同，将坐落于岱
山县××××号建筑面积为2218.78平某某的房产及其所占有
的730平某某出让土地使用权过户给华联××，诚泰××向华
联××支付违约金30万元，并赔偿因迟延履行合同造成的利息
损失572357.5元（后变更为463900元）。
岱山县人民法院一审查明，2006年4月30日，诚泰××作
为甲方与乙方华联××签订《岱山高亭镇××号房地产转让协
议书》，约定：甲方拥有的座落于岱山县××××号的730平
方某某有商业用地（出让方式取得）、建筑面积2218.78平某
某的房产（以土地证和房产证为准）有偿转让给乙方，协议转
让价格为舟山天平房产评估有限责任公某、舟山市定海舟地土
地评估事务所联合出具的房地产价格评估报告确认的3031293
元；本协议签订5个工作日内乙方先付给甲方人民币250万元，
甲方在收到乙方首付款30天内将土地证及房产证过户给乙方（
双方共同办理）；产权证过户完毕3天内，乙方付清余款53129
3元，原则上要求在8月底腾退完毕，甲方在新仓库用地取得后
正常施工合理期内，允许顺延交地，不承担违约责任；转让过
程中所发生的所有税费由乙方承担，除契税外所有税单交由甲
方；甲、乙双方对以上有偿转让行为不得反悔，如一方违约，
须向另一方支付违约金30万元，退还已付款项并支付相应的利
息（贷款利率）；以上协议双方共同严某某守，未尽事宜双方
另行协商解决；本协议一式陆份，双方各执叁份，本协议双方
法定代表人签字并加盖公章后生效。诚泰××法定代表人张××在该协议甲方栏目下签名并加盖诚泰××公章，华联××法
定代表人方××在该协议乙方栏目下签名并加盖华联××公章
。同日，诚泰××作为甲方与乙方华联××又签订《沿港中路
103号房地产有偿转让补充协议》，约定：甲方因转让沿港中
路103号房地产后造成营业用房及医药仓库用房紧张，另行租
赁也需支付大额租金，经甲、乙双方再次协商决定乙方另行补
偿甲方人民币137万元（大写：壹佰叁拾柒万元整），用于营
业房租赁及仓库建造，该款项在甲方房地产过户手续办理完毕
并腾退后5天内交付（现金支付），本补充协议与主协议具有
同等法律效力，本补充协议一式二份，双方各执一份。2006年
5月27日，诚泰××作为甲方与乙方华联××再次签订《补充
协议》，约定：付款时间为本协议签订后本月29日付给250万
元，其余按主协议执行；交付时间为双方约定在2006年10月8
日腾退完毕，并交付给乙方，若甲方不能在约定的时间交付，
视为违约，按主协议执行；本协议与2006年4月30日签订的主
协议若有抵触，按本协议为准；本协议一式四份，双方各执二
份。2006年5月29日，华联××通过银行信汇方式将250万元汇
入诚泰××银行账户内。同日，诚泰××致中国某某洋人寿保
险股份有限公某岱山支某司《关于收回人民路15号2楼房屋的
函》称：我公某所在地××××号已列入政府开发计划，公某
已与开发商签订房屋转让合同，合同规定我公某最迟于9月底
将办公和仓库用房全部搬迁，违约将予赔偿。为此，公某根据
与贵方签订的租房协议第三条关于“租用期间如遇政府整体需
要或甲方仓库办公用房整体出让等原因必须收回时，甲方必须提前二个月通知乙方，甲方按实际使用时间计算租金，多余退
回给乙方”的规定，现提前三个月通知贵方，请贵方加紧找房
，务必于8月底将所租房屋清退归还甲方，涉及其他部分按租
房协议办理。2006年6月5日，中国某某洋人寿保险股份有限公
某岱山支某司负责人签收该函，加盖上中国某某洋人寿保险股
份有限公某岱山支某司乙，并在签收条一栏上书写了“根据租
房协议内容精神，租用期未满，乙方仍有对不动产部分所有。
根据市公某意见，双方通过协商，甲方给乙方作适当的补偿后
，同意提前退房”的内容。诚泰××收到华联××首付款250
万元后30天内，双方未共同办理土地证及房产证过户手续。20
06年10月8日，约定交付时间到期后，诚泰××未将坐落于岱
山县××××号的房某某退完毕，未交付给华联××。
2007年11月8日，诚泰××致华联××《关于要求增加房
地产转让费的函》称：本公某于2006年4月30日与贵公某签订
了座落于岱山县××××号房地产转让协议书，并于2006年5
月27日又签订了补充协议。贵方按协议要求支付了250万元首
付款，我方按协议要求于2006年8月份清退了外租的人民路15
号二楼办公用房，支付给了对方违约金，并在浪激咀开发区预
订了仓库用房，准备按协议在2006年10月8日腾退完毕某某给
贵方。由于贵方原因，贵方未能按协议要求，在支付了首付款
后的30日内办理土地证和房产证的过户手续，更未能在2006年
10月8日办理房地产交接手续，至今已拖了一年多。贵方作为
房地产开发商知道，一年多来土地价格、房屋建筑材料、工人
工资上涨很快，岱山的商品房价格每平方上涨了几百元。由于贵方未能按协议规定及时办理相关手续，至今拖了一年多造成
我方购地和新建房屋成本大幅度增加，同时人民路15号二楼办
公室空关一年多造成房租和违约较重损失。因此，经我方董事
会商量要求贵方增加高亭镇××号房地产转让费，请贵方及时
予以函复。华联××收函后，于2007年11月29日致诚泰××《
对要求增加房地产转让费的函的复函》称：来函悉，贵方函中
要求增加房地产转让费和其中阐述的理由，我方深表理解且有
同感。但是，该房地产的转让我们双方都不应忘记这并非一般
意义上的商业行为。除了贵我双方外，岱山县人民政府也是第
三方当事人，当初出面协调、促成转让事宜，并承诺解决贵方
仓库诸事一一犹在眼前，贵我双方记忆犹新。这件转让行为的
实质，其实是政府要求我们两家企业承担规划上的社会责任。
规划一再调整，整个开发项目一再延后，从而造成贵我双方协
议至今未能完全某某的原因其实贵我不言自明，由此造成我方
的损失远比贵方巨大。至今未能完全履约实非我方原因，因而
也无法承担贵方由此造成的损失，对此我方建议，贵我双方共
同向岱某某人民政府提出要求，补偿贵我双方因政府行为而造
成的损失。2008年3月10日，诚泰××致华联××《告知函》
称：我公某与贵公某曾就岱山县××××号房地产转让事宜签
订了相关协议，最终由于贵公某相应地段整体开发之目的无法
实现，致使我方要求贵公某及时办理房地产过户手续之事宜无
法得到履行。在贵公某再三延迟办理过户手续期间，因考虑房
地产价格上涨及因转让引起的相应房租等利益损失，我方于20
07年11月6日与12月18日二次发函、复函于贵公某，要求贵公某增加相应的转让费用及赔偿相关损失，但贵公某对此始终不
予明确答复。为此，我公某再次发函于贵公某并明确态度如下
，要求贵公某在收函后十天内与我方协商增加转让费及赔偿相
关损失问题，如十天内贵公某没有及时来人或复函就此事进行
明确答复，我方将通过合法途径终止转让协议并追究贵公某的
违约责任及由此引起的相关损失。特此函告，望予以配合为感
。2008年3月12日，华联××收函后未予答复。2008年12月23
日，华联××致诚泰××《关于要求尽快履行转让义务的函》
称：我公某与贵公某于2006年4月30日，就贵公某拥有的座落
于岱山县××××号的730平方某某有商业用地，建筑面积221
8.78平某某的房产有偿转让一事达成一致意向，并签订了转让
协议，之后又签订了相关补充协议。我公某按该协议及补充协
议积极的履行了相关义务，但时至今日，贵公某却迟迟未兑现
承诺的义务，对我公某因为筹备开发该项目耗费了较大的财力
、物力，产生了不应有的损失。现致函贵公某，在本年度内履
行相关义务，且我公某对相关事项保留追诉权。2009年4月14
日，诚泰××致华联××《告知函》称：根据合同约定支付违
约金及支付相应利息的前提必须是违约的存在，但我方不存在
违约情况；对方曾于2007年11月27日回函建议双方之间的损失
应某某府予以补偿，而不应由我方来承担；我方曾多次发函要
求双方及时解决转让事宜，特别是2008年3月10日明确要求其
来处理，但对方多次拖延，此拖延期间要求我方来承担利息应
为不当；约定腾退的时间为2006年10月8日，我方因需自用人
民路15号二楼房屋，导致我方提前与太保公某解除合同，支付违约金和近三年房租损失50万元。2009年4月27日，华联××
向该院提起诉讼，请求法院判令诚泰××继续履行合同，立即
将坐落于岱山县××××号建筑面积为2218.78平某某的房产
及其所占有的730平某某出让土地使用权过户给华联××，支
付违约金30万元，并赔偿因迟延履行合同造成的利息损失5723
57.50元（庭审中变更为463900元）。庭审中，诚泰××表示
，如合同继续履行，其会及时归还贷款消除抵押权，如合同不
用继续履行，等到抵押合同到期后再归还。对此，华联××也
表示，如果诚泰××还不出，其也会代为归还，到时再向甲公
某主张权利。
另查明，2005年9月16日，岱山县国土资源局与诚泰××
签订《国有土地使用权出让合同》（划拨土地使用权转让）岱
土资补（2005）232号，约定：岱山县国土资源局根据本合同
出让土地使用权，诚泰××受让的土地位于高亭镇××号，总
用地面积为730平某某，土地使用权出让年限为40年，诚泰×
×受让的土地用途规定为商业用地，土地使用权出让金为3901
28元，诚泰××依本合同取得的土地使用权，可依照国家有关
规定进行转让、出租、抵押，土地使用权转让，本合同所载明
的权利和义务随之转移，土地使用权转让时，应当签订转让合
同，但不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定
，并依照规定办理转让登记等。2005年9月28日，诚泰××将
上述房地产抵押给中国农某某行岱山县支行用于200万元贷款
担保，抵押期限自2005年9月28日至2006年9月27日。2006年4
月30日，诚泰××与华联××签订《岱山高亭镇××号房地产转让协议书》时，华联××知道诚泰××已将上述房地产抵押
给中国农某某行岱山县支行。2006年6月8日，该抵押注销。20
08年3月26日，诚泰××又将上述房地产抵押给中国农某某行
岱山县支行用于160万元贷款担保，抵押期限自2008年3月26日
至2009年3月10日。2009年2月25日，该抵押又注销。2009年3
月2日，中国农某某行岱山县支行与诚泰××签订《借款合同
》及《最高额抵押合同》，由诚泰××向中国农某某行岱山县
支行借款160万元，借款期限自2009年3月2日至2010年2月10日
，借款年利率6.903％，诚泰××将上述房地产抵押给中国农
某某行岱山县支行，抵押期限自2009年3月2日至2011年2月10
日。2009年3月3日，中国农某某行岱山县支行与诚泰××在岱
山县房地产管理处办理了房地产抵押登记手续。同日，中国农
某某行岱山县支行向甲公某发放了贷款160万元。
岱山县人民法院一审认为，华联××与诚泰××签订的
《岱山高亭镇××号房地产转让协议书》、《沿港中路103号
房地产有偿转让补充协议》、《补充协议》系双方当事人真实
意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有
效。华联××已履行了支付首付款的义务，诚泰××未能在收
到首付款后30天内提供相关资料、手续与华联××共同办理产
权证书，也未能于2006年10月8日腾退完毕并交付给华联××
，同时于2006年6月8日解除转让房地产上设定的抵押后，又在
未告知华联××的情况下，于2008年3月26日、2009年3月2日
继续将转让房地产抵押给中国农某某行岱山县支行用于贷款担
保，虽然诚泰××于2007年11月8日、2008年3月10日二次致函华联××，提出要求华联××与其协商增加转让费及赔偿相关
损失问题，但是诚泰××在函中未提出催告华联××履行合同
的要求，且在2008年12月23日华联××致函诚泰××要求其在
本年度内履行相关义务后，诚泰××也未履行义务，因此，诚
泰××的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。由于协
议签订后，客观情况已发生了变化，造成华联××本案所涉地
段整体开发项目延后，诚泰××新的医药仓库用地未能解决，
继续履行事实上已不再可能，同时华联××仅于2008年12月23
日致函诚泰××要求其在2008年度内履行相关义务，而未在合
理期限内要求诚泰××履行义务，因此，鉴于本案实际情况，
且诚泰××辩称继续履行已不再可能，华联××要求诚泰××
继续履行合同，立即将坐落于岱山县××××号建筑面积为22
18.78平某某的房产及其所占有的730平某某出让土地使用权过
户给其的诉讼请求，不予支持。对华联××要求诚泰××向其
支付违约金30万元，赔偿因迟延履行合同给其造成的利息损失
463900元的诉讼请求，因上述华联××的诉讼请求未予支持，
故华联××基于继续履行合同所提出的该项诉讼请求，在本案
中也不予支持。诚泰××违约所应承担的违约责任，华联××
可另行主张。岱山县人民法院于2010年4月23日作出（2009）
舟岱民初字第317号民事判决，驳回华联××的诉讼请求，案
件受理费37162元、诉讼保全费5000元，合计42162元，由华联
××负担。
华联××不服一审判决，向舟山市中级人民法院提起上
诉。舟山市中级人民法院二审查明的事实与一审基本一致。
舟山市中级人民法院认为，双方当事人签订的房地产转
让协议及相关补充协议均意思表示真实，合法有效。本案二审
的争议焦点在于某某履行过程中的违约事实是否成立及是否符
合合同法规定的法定解除条件。根据房地产转让协议及补充协
议的约定，华联××的主要合同义务是2006年5月29日付款250
万元，诚泰××的主要合同义务是2006年10月8日前腾退房产
并交付，且双方在补充协议中明确“若诚泰××不能在约定的
时间交付，视为违约”，该约定显然是双方经协商后对转让协
议中第三条“诚泰××在新仓库用地取得后正常施工合理期内
，允许顺延交地，不承担违约责任”的变更、补充，华联××
按约付款，诚泰××未按约腾退显然构成违约。对于双方未在
合同约定的付款250万元后30日内办理过户手续的事实，因过
户系双方共同行为，当然也应属双方共同过错。至于未过户与
未腾退的事实之间，系不同的合同义务，不具有法律上的关联
性。本房地产转让合同的缔约背景和合同目的，双方的往来函
件中均有提及，但无其他证据印证。即使本案房地产转让的最
终目的是房产开发，其中参与了第三人的行为或意思，但根据
合同约定内容，涉案转让协议的意思表示是转让具体房产，至
于房产转让后的用途或去向，双方合同未作说明，也不影响合
同目的。如果确定合同目的是房产开发，因政府规划调整不能
实现，那么以合同目的不能实现为由请求解除合同的权利应由
买受人华联××主张，作为出卖人诚泰××亦无权主张。至于
诚泰××提出的仓库用地无法解决，继续履行合同不再可能的主张，虽双方的函件中提及诚泰××仓库用地的问题，但提供
仓库用地并非华联××的合同义务，合同中也未约定此合同的
履行以仓库用地置换为条件，根据合同相对性原则，该理由不
能成为解除合同的法定理由。况且在近四年的合同履行过程中
，诚泰××虽多次发函，但均要求增加转让费，而始终未主张
解除合同，也未归还250万元转让款项，故本案合同不符合法
定解除的情形。一审法院认定诚泰××违约，又未在判决理由
中确认合同解除，仅以客观情形变化不能履行为由，判决驳回
华联××的诉讼请求，显为不当。本案合同交易标的现实存在
，转让的意思表示真实，出卖人诚泰××所主张的仓库用地的
安置非合同相对人华联××的义务，应另行通过其他途径协商
解决。华联××主张继续履行合同，要求诚泰××协助办理过
户手续，予以支持。至于华联××所主张30万元的违约金及利
息损失，因合同履行过程中，双方均存在过错，尤其是因未及
时办理过户手续，导致华联××支付剩余款项的条件不成就，
诚泰××一直未取得剩余款项，未及时建造或租赁营业、仓库
用地，造成经济损失，故对于30万元违约金、利息损失的主张
，不予支持。舟山市中级人民法院于2010年10月15日作出（20
10）浙舟民终字第136号民事判决：一、撤销岱山县人民法院
（2009）舟岱民初字第317号民事判决；二、华联××与诚泰
××签订的《岱山高亭镇××号房地产转让协议书》、《沿港
中路103号房地产有偿转让补充协议》、《补充协议》等合同
继续履行，诚泰××在判决生效后三十日内协助办理房产及出
让土地使用权过户登记手续；三、驳回华联××的其他诉讼请求。一审案件受理费37162元，诉讼保全费5000元，合计42162
元，由华联××负担21081元，诚泰××负担21081元。二审案
件受理费37162元，亦由双方各半负担。
浙江省人民检察院抗诉认为，二审判决认定事实及适用
法律错误，现有证据能证明案涉房地产转让合同的缔约背景与
最终目的是为了开发房地产，现客观情况发生变化导致案涉房
地产转让合同的最终目的落空。
诚泰××的申诉理由与检察机关的抗诉意见一致，要求
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