陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终8668号
上诉人（原审被告）西安陕鼓骊山通风设备工程有限公司，住所地西安市临潼区代王街办。
法定代表人陈锋让，系该公司总经理。
委托诉讼代理人赵文娟，陕西大秦律师事务所律师。
委托诉讼代理人李雪梅，陕西大秦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）王美茹，女，1955年4月21日生，汉族，居民，住西安市临潼区。
委托诉讼代理人郝科社，陕西昭应律师事务所律师。
原审被告西安市临潼区饮食服务公司，住所地西安市临潼区南北大街65号（服装城）。
法定代表人高登元，系该公司经理。
原审第三人西安市临潼区秦始皇兵马俑博物馆服务区管委委员会，住所地西安市临潼区秦俑馆十字东段。
法定代表人张晓峰，管委会主任。
委托诉讼代理人李乐，陕西骊剑律师事务所律师。
上诉人西安陕鼓骊山通风设备工程有限公司（以下简称“陕鼓公司”）因与被上诉人王美茹及原审被告西安市临潼区饮食服务公司（以下简称“临潼饮食公司”）及原审第三人西安市临潼区秦始皇兵马俑博物馆服务区管委委员会（以下简称“秦俑馆服务区管委会”）合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2018)陕0115民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，临潼饮食公司对秦俑馆门前建造的原秦俑酒楼拥有全部产权和财产。1992年9月23日，临潼饮食公司将其所属秦俑酒楼50%的产权转让给陕鼓公司，双方合资经营。2002年11月18日，秦俑馆馆前环境建设工程指挥部办公室与陕鼓公司、临潼饮食公司就其所属的原秦俑酒楼拆迁事项签订《秦俑馆馆前环境建设工程拆迁协议书》，约定拆迁补偿总费用460478元，其中拆迁补偿费363478元，土地费用97000元，另外，按政府文件规定进行适当安置。2005年6月15日，秦俑馆服务区管委会就馆前拆迁安置返还面积问题向陕鼓公司、临潼饮食公司发出书面通知：实际返还面积1150㎡，建筑成本2396元／㎡，工程款230万元，务必于2005年7月15日前交清，逾期未交清者管委会将收回其返还面积，公开对外出售。2005年9月26日，王美茹以临潼十六圆食府（乙方）（注：临潼十六圆食府系个体户，已注销）的名义与陕鼓公司、临潼饮食公司（甲方）签订《秦俑酒楼返还建筑转让合同》，约定：原秦俑酒楼是由陕鼓公司和临潼饮食公司两单位共同投资，2002年10月区政府下发文件，对兵马俑馆前进行改造，秦俑酒楼也在拆除之列，11月18日馆前指挥部与陕鼓公司和临潼饮食公司共同签署拆迁补偿协议，并进行适当安置。甲方转让的秦俑酒楼返还建筑位于兵马俑国际旅游广场C区F12号，秦俑酒楼返还建筑面积1150.92㎡，结构为上下两层框架结构。甲方两单位一致同意将秦俑酒楼返还建筑转让给乙方，转让费276.2208万元，政府有关部门收取的各种税、费由乙方负担并另行支付，甲方保证建筑成本所包含的室内外给排水、电、有线电视、天然气、道路、绿化等各项全部到位，秦俑酒楼返还建筑交付乙方时间2006年5月底。付款方式：本合同签订3天内，乙方一次性交清兵马俑服务区管委会2005年9月23日前所要求的全部款项，计230.184万元，乙方即可享有秦俑酒楼返还建筑所有权，乙方在秦俑酒楼返还建筑建成交付后10日内一次性付清甲方剩余款项计46.0368万元。甲方应积极配合乙方办理转让过户及房产证等配套手续，乙方应按协议约定期限支付甲方转让费，承担过户、办理房产证相关费用。甲方不按协议规定配合乙方办理房产证，由此造成的纠纷和损失由甲方承担，甲方收到乙方230.184万元后，不得与第三方洽谈该项目转让事宜，甲方按照建筑成本价所包含的各项目在建成交付乙方后必须到位，如有不到位项目，乙方有权从剩余款项中扣除。乙方不按协议按时按期交纳转让费，将承担违约责任。合同签订的同日，王美茹向临潼饮食公司交纳2万元。2005年9月30日，王美茹向秦俑馆服务区管委会交纳230万元。2006年8月18日，王美茹向临潼饮食公司交纳5万元，10月19日，王美茹向陕鼓公司交纳5万元。2014年12月17日，王美茹将陕鼓公司、临潼饮食公司诉至原审法院，要求陕鼓公司、临潼饮食公司按合同约定正确履行合同、并承担迟延交房给其造成的损失。在审理中，案外人庞峰申请参加诉讼，原审法院以庞峰系有独立请求权的第三人为由通知庞峰参加诉讼，并以涉案房屋与庞峰有产权纠纷、王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司间合同效力待定无法处理为由裁定驳回了王美茹起诉。王美茹不服，提起上诉，本院裁定撤销原裁定，指令原审法院继续审理。后王美茹撤回起诉，并以案外人庞峰对涉案房屋主张权利、其合同目的不能实现为由再次向原审法院提起诉讼，要求解除合同、返还已付购房款242万元、并赔偿截止2017年3月1日的损失2969373元。原审法院于2017年4月20日作出（2017）陕0115民初257号民事判决书，判决：解除合同；陕鼓公司、临潼饮食公司共同返还王美茹已付款242万元；陕鼓公司、临潼饮食公司共同赔偿王美茹损失2969373元。陕鼓公司不服提起上诉，本院（2017）陕01民终10333号裁定书以原审判决违反法定程序为由撤销原判，发回重审。审理中，王美茹变更诉讼请求：增加2017年3月2日至2018年4月1日的损失299277元。
王美茹于2017年1月24日向原审法院提出诉讼请求：解除王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司签订的《秦俑酒楼返还建筑转让合同》，判令陕鼓公司、临潼饮食公司返还已交房款242万元；赔偿给王美茹造成的损失2969373元。事实与理由：2005年9月26日，王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司就原秦俑酒楼返还建筑面积为1150.92平方米的两层框架结构房屋买卖事宜，经协商，签订了《秦俑酒楼返还建筑转让合同》，约定：买卖标的物为位于兵马俑国际旅游广场C区F12号、1150.92平方米的两层框架结构房屋。买卖价款为276.2208万元。交付方式为合同签订3日内由王美茹一次性向兵马俑服务区管委会交付230.184万元，剩余46.0368万元在房屋交付后10日内一次性向陕鼓公司、临潼饮食公司付清。陕鼓公司、临潼饮食公司向王美茹交付房屋时间为2006年5月底，且保证房屋的室内外给排水、电、有线电视、电讯、天然气、绿化、景观、环卫等各项全部到位。合同生效后，王美茹按合同约定正确履行了义务，给付房款242万元。陕鼓公司、临潼饮食公司始终未向王美茹交付房屋，经多次催要均未果。2014年12月，王美茹依法提起诉讼，要求陕鼓公司、临潼饮食公司履行合同、交付房屋、赔偿因迟延交房给其造成的损失。审理期间，有独立请求权的第三人庞峰对涉案房屋主张权利，致使王美茹合同目的不能实现，王美茹撤诉。只好另行起诉，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。
陕鼓公司辩称，一、本案所涉合同标的为秦俑酒楼返还建筑成本价购买资格，而非针对返还建筑所有权的二手房屋买卖合同。其与临潼饮食公司已履行了购房资格转让义务，应认定合同目的已经实现，王美茹要求解除合同没有事实和法律依据。首先，其与临潼饮食公司基于拆迁安置政策仅获取了返还建筑的成本价购买资格，而非返还建筑所有权。根据政府文件，其与临潼饮食公司并无权基于拆迁安置获取返还建筑所有权，而仅仅取得了限期以成本价购买返还建筑的资格，如其与临潼饮食公司未按期购买，则拆迁人有权将该房屋出售，这与现行的拆迁安置政策不同。其次，双方签订转让合同的目的在于转让返还建筑的成本价购买资格，而非转让房屋。王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司在签订合同时明确知晓陕鼓公司、临潼饮食公司并不能获取返还建筑的所有权，从合同约定的对价和权利义务可以看出，交易的目的并非针对返还建筑所有权，而是陕鼓公司、临潼饮食公司所拥有的返还建筑购房资格。基于转让合同，王美茹取得购房资格，并向房屋所有权人直接支付了房屋价款，购买了房屋，其公司已经履行了转让合同的主要义务，不存在合同目的不能实现的情形。最后，王美茹要求陕鼓公司向其交付返还建筑，系对转让合同标的的错误理解，属于将其与管委会之间买卖关系的交房义务强加给陕鼓公司。同时，王美茹并未向陕鼓公司交付返还建筑的房款，要求陕鼓公司返还购房款无事实和法律依据，其主张陕鼓公司赔偿损失更是于法无据，于理不合。二、王美茹以案外人对返还建筑主张权利为由，认定转让合同目的无法实现，违背客观事实。陕鼓公司、临潼饮食公司系原秦俑酒楼的合法产权人，在秦俑酒楼拆迁后，陕鼓公司、临潼饮食公司取得原秦俑酒楼对应面积的返还建筑成本价购买资格，并将该资格转让给了王美茹，履行了合同义务，无违约行为。王美茹主张合同目的无法实现，违背客观事实。综上，请求驳回王美茹全部诉讼请求。
临潼饮食公司答辩意见同陕鼓公司答辩意见。
秦俑馆服务区管委会述称，其已于2006年五一前将涉案房屋移交给陕鼓公司、临潼饮食公司，2006年9月5日，涉案房屋房产证已办妥。不同意陕鼓公司关于房屋转让资格的说法，应该是房屋买卖，本次转让与其没有关系。
原审法院认为，本案争议焦点：1、《秦俑酒楼返还建筑转让合同》的性质；2、合同解除条件是否成就；3、如果合同解除，应由谁返还王美茹已付购房款；4、王美茹主张的损失能否成立，应由谁承担。关于焦点1：从王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司签订的合同内容看，转让方和受让方、转让标的的位置（位于兵马俑国际旅游广场C区F12号）、建筑面积（1150.92㎡）、转让费数额（276.2208万元）、转让费的支付方式及期限（合同签订3天内，王美茹向秦俑馆服务区管委会交清230.184万元；返还建筑建成交付后10日内付清陕鼓公司、临潼饮食公司剩余款项46.0368万元）、房屋交付期限（2006年5月底）、双方的权利及义务、违约责任等均有明确约定。《秦俑酒楼返还建筑转让合同》的内容符合房屋买卖合同的基本要件，王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司合同约定甲方转让的是秦俑酒楼返还建筑即房屋，而非返还建筑的购买资格，故王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司间系房屋买卖合同关系。合同将转让费276万余元的支付方式分成了两部分，230万余元由王美茹直接支付给秦俑馆服务区管委会，46万余元由王美茹支付给陕鼓公司、临潼饮食公司。“返还面积成本价”230万余元王美茹是基于王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司双方合同的约定直接支付给秦俑馆服务区管委会的。如果陕鼓公司、临潼饮食公司转让给王美茹的仅仅是购买资格，则在与王美茹签订的合同中即无需约定上述内容，而应由王美茹与秦俑馆服务区管委会约定。同时，合同关于甲方即陕鼓公司、临潼饮食公司的违约责任中也明确约定：“甲方按照建筑成本价所包含的各项目在建成交付乙方后必须到位，如有不到位项目，乙方有权从剩余款项中扣除”。也说明陕鼓公司、临潼饮食公司转让给王美茹的是返还建筑即房屋，而非购买资格。故陕鼓公司辩称其转让给王美茹的是秦俑酒楼的购买资格，没有事实依据，依法不予采信。关于焦点2：合同签订后，王美茹按双方合同的约定向秦俑馆服务区管委会支付了230万元，在合同约定的交房期限（2006年5月底）届满八年之久（2014年12月）王美茹向法院诉讼要求陕鼓公司、临潼饮食公司交付房屋时法院以有独立请求权的第三人庞峰与涉案房屋有产权纠纷、王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司间合同效力待定无法处理为由裁定驳回了王美茹起诉。该裁定虽被中院撤销，但房屋产权有第三人提出异议。后王美茹在仍未取得房屋的情况下以涉案房屋有产权纠纷、其合同目的无法实现为由要求解除合同，符合合同法第九十四条的规定，依法应于支持。陕鼓公司辩称王美茹向秦俑馆服务区管委会交付购房款、秦俑馆服务区管委会向王美茹出具购房凭证后王美茹合同目的已经实现，没有依据，王美茹交付房款仅仅是履行其合同义务，在王美茹履行完合同义务后，并没有实际取得房屋，其合同目的并未实现。关于焦点3：王美茹向秦俑馆服务区管委会支付230万元是基于王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司合同的约定，王美茹将该部分款项直接支付给秦俑馆服务区管委会，是在履行其与陕鼓公司、临潼饮食公司签订的合同义务。故在合同解除后，陕鼓公司、临潼饮食公司应按合同约定返还王美茹已付转让费242万元（包含王美茹直接支付给陕鼓公司、临潼饮食公司的12万元）。陕鼓公司、临潼饮食公司辩称，其两家对秦俑酒楼投资各占50%的比例，王美茹要求陕鼓公司、临潼饮食公司连带返还没有依据，此约定属陕鼓公司、临潼饮食公司内部约定，不能以此对抗王美茹，且陕鼓公司、临潼饮食公司在和王美茹签订的合同中，并未约定王美茹向陕鼓公司、临潼饮食公司各支付多少转让费，故陕鼓公司、临潼饮食公司该辩称不能成立，依法不予采信。关于焦点4：王美茹按合同约定支付了购房款，履行了其合同义务，截止原审法院庭审，陕鼓公司、临潼饮食公司未向王美茹交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因合同未约定违约金标准，王美茹购买的是商业用房，位于旅游胜地，其主张的20元／㎡／月损失远远低于民间借贷法律规定的最高利率年利率24%，故王美茹要求从合同约定的交房期限届满之次日即2005年6月1日起按照20元／㎡／月赔偿其损失的请求应于支持。陕鼓公司、临潼饮食公司辩称，其不是房屋交付义务的主体，不应承担王美茹损失。因王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司签订的《秦俑酒楼返还建筑转让合同》转让方系陕鼓公司、临潼饮食公司，陕鼓公司、临潼饮食公司作为转让合同的一方当事人即转让方，应受该约定的约束，在受让方即王美茹按约定支付转让款后陕鼓公司、临潼饮食公司有义务向受让方即王美茹交付转让物即房屋。至于陕鼓公司、临潼饮食公司和秦俑馆服务区管委会之间房屋是否交付不影响本案中陕鼓公司、临潼饮食公司应向王美茹履行交房的义务。秦俑馆服务区管委会不是王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司合同的主体，王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司之间的合同不能约束合同主体之外的秦俑馆服务区管委会,故陕鼓公司、临潼饮食公司该辩称没有事实依据，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王美茹与被告西安陕鼓骊山通风设备工程有限公司、西安市临潼区饮食服务公司签订的《秦俑酒楼返还建筑转让合同》有效，予以解除；二、被告西安陕鼓骊山通风设备工程有限公司、西安市临潼区饮食服务公司于判决生效后10日内共同返还原告王美茹已交房款242万元；三、被告西安陕鼓骊山通风设备工程有限公司、西安市临潼区饮食服务公司于判决生效后10日内共同支付原告王美茹截止2018年4月1日的损失3268600元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51620元，由西安陕鼓骊山通风设备工程有限公司、西安市临潼区饮食服务公司负担。
宣判后，陕鼓公司不服向本院提起上诉称，一、原审判决认定合同性质错误，导致判决结果严重损害其公司合法利益。双方于2005年9月26日签订的《秦俑酒楼返还建筑转让合同》为购房资格转让合同，原审法院错误的将该合同性质认定为房屋买卖合同；二、原审判决以案外人庞峰对涉案房屋产权提出异议为由，认定合同目的无法实现，无事实依据和法律依据；三、原审判决认定其公司与临潼饮食公司对242万元款项应当承担连带返还责任，显然不当；四、原审判决要求其公司与临潼饮食公司按照租金标准向王美茹赔偿合同解除的相关损失，于法无据，与理不合；五、本案系合同解除之诉，王美茹在第一次庭审意见对损失金额进行明确，发回重审阶段，应就其已经确定的诉请进行审理，但王美茹在发回重审结算对诉请进行了变更，显然不符法律规定。原审法院对此增加的诉请进行判决显然违反法律规定；六、本案中管委会在案件诉讼地位是与本案存在利害关系，不是辅助庭审的第三人，原审判决对于秦俑馆服务区管委会的陈述在其没有证据证明的情况下作为对王美茹主张的认定依据，显然不当。请求二审法院：1、请求撤销原判；2、驳回王美茹全部诉讼请求；3、王美茹承担一、二审诉讼费。
王美茹答辩称原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
临潼饮食公司经依法传唤，未到庭亦未作答辩。
秦俑馆服务区管委会答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2.其已经在2003年5月1前将房屋交付给陕鼓公司和临潼饮食服务公司，同时也在2006年9月5日大证全部办妥，小证是分房子的人去办理的；3.陕鼓公司针对秦俑馆服务区管委会答辩意见的所有观点均不予认可。请二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，关于《秦俑酒楼返还建筑转让合同》的性质为房屋买卖合同还是购房资格转让合同，原审法院从该合同约定的内容分析认定该合同为房屋买卖合同符合双方合同约定，无不当之处。陕鼓公司上诉称该合同性质为购房资格转让合同并非房屋买卖合同，其公司与王美茹之间只存在购房资格转让关系，王美茹与秦俑馆服务区管委会之间为房屋买卖关系，因其上诉理由与该合同条款内容不符，且秦俑馆服务区管委会否认其管委会与王美茹之间存在房屋买卖关系，陕鼓公司的该上诉理由无证据支持，其该项上诉意见本院不予采纳。合同约定房屋交付期限为2006年5月底，至今交付时间已逾十多年，出卖人陕鼓公司、临潼饮食公司迟延履行主要债务，导致王美茹合同目的不能实现，原审法院判令解除合同，符合法律规定，应予维持。合同解除后，已付购房款应予返还。对于王美茹向秦俑馆服务区管委会支付的230万元，应由谁向王美茹返还问题，因王美茹向秦俑馆服务区管委会支付230万元是基于王美茹、陕鼓公司、临潼饮食公司合同的约定，王美茹将该部分款项直接支付给秦俑馆服务区管委会，是在履行其与陕鼓公司、临潼饮食公司签订的合同义务，且秦俑馆服务区管委会承认陕鼓公司、临潼饮食公司已付购房款230万元，故在合同解除后，陕鼓公司、临潼饮食公司应返还王美茹已付转让费242万元（包含王美茹直接支付给陕鼓公司、临潼饮食公司的12万元），陕鼓公司上诉称该230万元不应由其公司和临潼饮食公司返还，应由秦俑馆服务区管委会返还理由不成立。陕鼓公司上诉称，其公司与临潼饮食公司对秦俑酒楼投资各占50%的比例，王美茹要求陕鼓公司、临潼饮食公司连带返还242万购房款没有依据，应由其公司、临潼饮食公司按秦俑酒楼投资比例返还。因陕鼓公司、临潼饮食公司为《秦俑酒楼返还建筑转让合同》的出卖人，出卖人的内部约定，不能对抗房屋买受人王美茹，且陕鼓公司、临潼饮食公司在和王美茹签订的合同中，并未约定王美茹向陕鼓公司、临潼饮食公司各支付多少转让费，故陕鼓公司该上诉意见，依法不予采纳。关于王美茹损失赔偿问题，陕鼓公司、临潼饮食公司未向王美茹交付房屋，构成违约，应承担违约给王美茹造成的损失。因合同未约定违约金标准，王美茹主张按逾期交房期间的房屋租金计算其损失，即按合同履行后其可获得的利益计算损失，符合合同法规定的违约损失计算方式，原审法院予以采纳并无不当。王美茹购买的是商业用房，位于旅游圣地，其主张的20元／㎡／月损失远远低于同地段同类房屋租金，原审法院对王美茹的该主张予以支持并无不妥。陕鼓公司上诉称，按照租金标准向王美茹赔偿合同解除的相关损失，于法无据。其上诉理由本院不予采纳。发回重审案件，应按一审普通程序审理。王美茹在一审中增加诉讼请求不违反法律规定，陕鼓公司上诉称案件发回重审王美茹增加诉讼请求违反法律规定理由不成立。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51620元，由西安陕鼓骊山通风设备工程有限公司自行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 凡
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一八年九月二十八日
书 记 员 周美丽