青海省海东市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)青02民终289号
上诉人（原审原告）：解同梅，女，汉族，1943年6月15日出生，住青海省互助土族自治县，粮农。
被上诉人(原审被告)：应发云，男，汉族，1982年5月2日出生，住互助土族自治县，粮农。
被上诉人(原审被告)：魏连兄，女，汉族，1989年8月13日出生，住互助土族自治县，粮农。
被上诉人(原审被告)：周国毅，男，汉族，1985年1月22日出生，住青海省互助土族自治县，粮农。
被上诉人(原审被告)：蔡相花，女，汉族，1988年1月29日出生，住互助土族自治县，粮农。
上诉人解同梅因与被上诉人应发云、魏连兄、周国毅、蔡相花房屋买卖合同纠纷一案，不服互助土族自治县人民法院作出的（2017）青0223民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。考虑到上诉人解同梅年事已高、行动不便，且上诉人没有新的事实、证据和理由，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，经阅卷，调查、询问上诉人解同梅、被上诉人周国毅、蔡相花，被上诉人应发云、魏连兄，书面对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人解同梅上诉请求：1、依法撤销互助土族自治县人民法院作出的（2017）青0223民初879号民事判决，并改判确认被上诉人应发云、魏连兄与被被上诉人周国毅、蔡相花签订的《房屋出售协议》无效；2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人解同梅与配偶周银德以拆迁补偿的方式获得海洲国际20号楼3单元401室的房屋，现原告的配偶周银德已去世，解同梅是诉争房屋的共有权人。被上诉人周国毅、蔡相花未经其同意也未经授权的情况下，冒充其签字将诉争房屋出售给被上诉人应发云、魏连兄，恶意串通，侵害了原告的利益，故根据《中华人民共和国合同法》五十二条之规定，请求判令被告应发云、魏连兄与被告周国毅、蔡相花签订的房屋出售协议无效。房屋出售协议的出卖方是周国毅与蔡相花,合同上有蔡相花的签字,而且收款人也是蔡相花,所以就算他们已经离婚,在婚姻存续期间,蔡相花应当依法承担法律责任。应发云的房屋买卖合同是无效的,房屋的所有权是解同梅的,买卖合同中上诉人解同梅没有签字,解同梅三个字不是本人签的,手印不是本人按的,房款本人也没有收到。
被上诉人应发云、魏连兄辩称，1、被上诉人应发云、魏连兄在与被上诉人周国毅、蔡相花签订房屋出售协议时，是双方真实意思的表示，内容合法，不存在欺诈、胁迫、显失公平等可撤销的情形及恶意串通无效情形，故为合法有效的协议；2、由于上诉人和被上诉人周国毅、蔡相花是一家人，在被上诉人应发云多次实地看房，上诉人均未提出异议，被上诉人应发云、魏连兄有理由相信被上诉人周国毅、蔡相花有代理权，故构成表见代理；3、被上诉人应发云、魏连兄完全符合善意取得制度的相关规定，因为在购买房屋时是善意的，且已支付合理的对价，诉争房屋已完成交付，并已实际居住一年多。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，即便周国毅、蔡相花属于无权处分，上诉人的主张没有法律依据，无效的请求不应准许。4、周国毅的母亲年龄大了，父亲去世了，我们认为周国毅作为他们家唯一的男的，当然有权利处理他们的房子，他母亲有无给他授权，我们外人是没有办法知道的，而且房子又没有房产证，我们也不可能知道，房子不是周国毅的。
被上诉人周国毅辩称：“我是家里唯一的儿子，我父亲去世以后，家里的房子从拆迁补偿开始到抓号分房到后来的装修，都是我代表家里办的，她生病及装修房子时家里也借了点钱，分了三套房子后，她一套，我一套，还有一套我就代表家里卖掉，还了一些账。事实上，家里的事情我也不可能让她去办，她现在不承认，我也没办法。我们家里的矛盾是我们自己的矛盾，但是房子已经卖掉了，这些钱我也不可能退还给人家，我母亲直接要人家还房子，不合情也不合理”。
被上诉人蔡相花辩称：“买房子的事情都是周国毅决定的，我俩是两口子，我只是签了个字，对此，虽然我现在与周国毅离婚了，但是毕竟是婚姻存续期间的事情，我也不否认，请法院依照法律规定依法处理。我只是觉得他们家里人之间的矛盾自己去解决，没必要告应发云，人家花合理的价格买的房子，已经住了两年，这种告法没有道理”。
一审法院认定事实：原告解同梅与被告周国毅系母子关系，被告蔡相花为被告周国毅之妻，被告应发云与魏连兄系夫妻。2012年7月7日因互助县县城总体规划设计及互助县海洲时代广场项目建设用地需要，互助县城镇房屋改造管理办公室分别与周银德、周国毅签订了互助县海洲国际时代广场项目房屋搬迁及土地征用补偿协议书，周银德一家按实际人口三人即周银德、解同梅、孙子周有侱解决住房2套，周国毅一家解决住房1套。2013年4月15日周银德去世。2015年4月4日互助县房屋征收与补偿中心公布安置房分配会议摇号结果，周银德家一套住房位于互助县海洲国际小区20号楼3单元4楼东，是诉争房屋，另一套位于该小区15号楼1单元1楼西。2016年3月6日被告周国毅、蔡相花与被告应发云、魏连兄签订房屋出售协议，周国毅将位于互助县威远镇海洲小区20号楼3单元401室即诉争房屋出售给被告应发云、魏连兄，其中原告解同梅的签名为被告周国毅代签，同日被告蔡相花收到诉争房款320000元，并出具收条1份。后被告周国毅、蔡相花将诉争房屋交付给被告应发云、魏连兄居住使用，但未办理房屋所有权变更登记。现原告起诉要求被告应发云、魏连兄与被告周国毅、蔡相花签订的房屋出售协议无效。
一审法院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。为保护物的动态的安全，维护市场交易活动的正常进行，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告以被告周国毅和蔡相花在与被告应发云、魏连兄签订诉争房屋出售协议时以未征得其同意，且双方存在恶意串通损害第三人利益的情形为由要求确认四被告之间签订的房屋出售协议无效，但据以上的法律规定，被告应发云、魏连兄与被告周国毅、蔡相花之间签订的售房协议属物权变动的原因行为，即出卖他人之物的行为属于负担行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，也不当然受双方主观上是否善意之影响，故对原告提出被告应发云、魏连兄与被告周国毅、蔡相花签订的房屋出售协议，在原告的证据不足以证明存在恶意串通情形的情况下，对其主张无效的诉讼请求不予支持。合同虽有效但由于被告周国毅、蔡相花嗣后并未征得权利人的追认，且由于诉争房屋作为不动产尚未办理所有权变更登记，故并不能发生物权变动的法律后果，原告仍可按物权请求权主张其权益。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决：驳回原告解同梅的诉讼请求；案件受理费100元，依法减半收取50元，由原告解同梅负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明一审认定事实清楚，且双方当事人也未提出异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要有二个：
一、被上诉人周国毅、蔡相花出卖房屋的行为是否经过了上诉人解同梅的同意与授权，被上诉人周国毅、蔡相花是否具有代理权。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”。作为被代理人，上诉人解同梅明确表示自己不同意也没有授权给周国毅对案涉房屋进行买卖，且被上诉人周国毅亦不能提供证据证明解同梅委托其对案涉房屋进行买卖，其应当承担举证不能的不利后果。故被上诉人周国毅没有代理权，无权代表解同梅对案涉房屋进行处分。
二、被上诉人应发云、魏连兄与被上诉人周国毅、蔡相花签订的《房屋出售协议》是否应当被确认为无效合同，上诉人是否有权追回案涉房屋。
本院认为，尽管被上诉人周国毅没有代理权，无权代表解同梅对案涉房屋进行处分，但是《中华人民共和国合同法》第四十九规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。互助县房屋征收与补偿中心出具的案卷材料、海洲国际项目区安置房分配会议摇号结果登记表，均显示解同梅的房屋拆迁手续，摇号手续上均是由周国毅代其办理的，对此，上诉人解同梅也一直是认可的，故被上诉人周国毅有表见代理的事实。除此之外，周国毅又在互助县信息平台公开张贴的《房屋出售广告》，加之被上诉人周国毅与上诉人解同梅系母子关系以及解同梅年事已高行动不便的现状，据此足以认定，被上诉人应发云、魏连兄有理由相信被上诉人周国毅有代理权。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。《房屋出售协议》、《收条》及《认购协议书》、《商品房买卖合同》证实，被上诉人应发云、魏连兄在购买案涉不动产时房时出于善意并支付了合理的价格，且周国毅已经收到该笔购房款。虽然本案案涉房屋未办理过户登记，但未过户登记的原因系整个互助县海洲国际时代广场项目均没有办理房产登记手续，客观上尚不具备登记条件。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故此，被上诉人应发云、魏连兄所受让的案涉房屋属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的情形。被上诉人应发云、魏连兄与被上诉人周国毅、蔡相花签订的《房屋出售协议》应属有效。
综上，上诉人解同梅要求确认被上诉人应发云、魏连兄与被上诉人周国毅、蔡相花签订的《房屋出售协议》无效的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法第》四十九条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，其上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，被上诉人周国毅、蔡相花应当对其签订的《房屋出售协议》的行为承担民事责任，原所有权人解同梅有权向无处分权人请求赔偿损失，对其损失，上诉人解同梅可向无处分权的行为人另行主张。一审认定事实清楚、判决结果正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人解同梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晁兰军
审 判 员 仙艳荣
审 判 员 祝玉芝
二〇一七年八月十七日
法官助理 边曙峰
书 记 员 祁娟娟