北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0109民初5215号
原告：刘秀英，女，1967年1月27日出生。
委托诉讼代理人：王依龙，北京市金台律师事务所律师。
被告：陆永建，男，1957年4月6日出生。
委托诉讼代理人：刘博君，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘皓，北京市康达律师事务所律师。
原告刘秀英与被告陆永建抵押权纠纷一案，本院2016年10月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀英及其委托诉讼代理人王依龙，被告陆永建的委托诉讼代理人刘皓、刘博君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘秀英向本院提出诉讼请求：要求陆永建解除抵押权手续，退还刘秀英房屋所有权证(京房权证标门移字第×号)，解除双方于2011年7月29日签订的《房产抵押借款合同》。事实与理由：2011年7月29日，刘秀英与陆永建签订《房产抵押借款合同》，约定刘秀英从陆永建处借款，刘秀英将其房屋抵押给陆永建，主债务履行期截至2012年4月7日。该《房产抵押借款合同》系因刘秀英本人需向陆永建借款而签订，但未实际履行。在刘秀英提起本案诉讼前，陆永建将刘秀英诉至法院，主张“此事实为债务人秦秀兰从陆永建处借款40万元，刘秀英以其房屋为上述债务提供抵押。”该主张不属实，相应《房产抵押借款合同》与秦秀兰无关。即使陆永建主张的秦秀兰借款事实存在，陆永建与债务人秦秀兰亦在2012年、2013年未经刘秀英同意将主债务履行期延长至2014年4月7日，根据《中华人民共和国担保法》第二十四条的规定及相关司法解释，陆永建与秦秀兰未经刘秀英同意协议变更主债务的履行期限对刘秀英不生效力，主债务的诉讼时效亦应从2012年4月8日起计算，陆永建超出主债务诉讼时效未行使抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，陆永建抵押权不受法院保护。故刘秀英诉至法院。
陆永建辩称：2011年3月9日至同年4月15日间，秦秀兰从陆永建处陆续借款共计200万元，本案所涉债务40万元系上述200万元债务中的一部分。2011年7月29日，秦秀兰、陆永建、刘秀英三方签订《借款合同》，约定：“陆永建向秦秀兰出借40万元，借期一年，年利率20%，刘秀英对上述借款及利息承担连带责任。”2011年7月29日，秦秀兰、陆永建与刘秀英三方签订《补充协议》，约定：“秦秀兰于2011年4月8日将其朋友宋长江的房产抵押给陆永建，向陆永建借款40万元，因宋长江房产另有他用，现秦秀兰用刘秀英的一套房产(京房权证标门移字第×号)继续抵押，双方于2011年4月8日签订的《房屋抵押借款合同》及《借款合同》履行期截至2011年7月29日，并于2011年7月29日用刘秀英的房产继续签订上述两项合同，双方原约定的借款期限不变(2011年4月8日至2012年4月7日)。”后秦秀兰资金紧张，无法按时归还欠款，故秦秀兰与陆永建分别于2012年4月17日、2013年4月17日签订两份借款补充协议，约定延长还款期限至2014年4月16日，延长期间及超期的利率为月利率2%。后秦秀兰将200万元借款中的100万元及60万元还清，剩余40万元刘秀英担保的借款逾期未还本付息。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，现陆永建诉至法院要求实现抵押权并未超过主债权的诉讼时效。即使本案主债权诉讼时效按刘秀英等三方于2011年7月29日签订的《补充协议》计算应于2014年4月7日届满，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款的规定，陆永建亦有权在2014年4月8日至2016年4月7日之间要求行使担保物权。本案中，陆永建、秦秀兰虽未经刘秀英同意将主债务履行期顺延，但因本案系抵押权纠纷，不应按照《中华人民共和国担保法》第二十四条有关保证的规定及相应司法解释认定刘秀英不再承担抵押人的义务。另外，刘秀英房屋于2011年8月4日办理抵押登记，如刘秀英系意图用其房屋抵押、由刘秀英本人从陆永建处借出款项而未实际获得借款，不可能时隔五年不要求陆永建解除抵押权。综上，请求法院支持陆永建诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年3月9日至同年4月15日间，秦秀兰从陆永建处陆续借款共计200万元，借款方式为：2011年3月9日，由陆永建向秦秀兰汇款60万元；2011年3月23日，由陆永建向秦秀兰汇款75万元；2011年3月23日，由陆永建之妻刘志会向秦秀兰之侄秦士鹏汇款25万元；2011年4月8日，由陆永建从银行取现8万元、当天再由秦秀兰存款8万元；2011年4月8日，由陆永建向秦秀兰之侄秦士鹏汇款19.5万元；2011年4月12日，由陆永建向秦秀兰之侄秦士鹏汇款2.5万元；2011年4月15日，由陆永建向秦秀兰之侄秦士鹏汇款10万元，以上共计200万元，其中2011年3月23日借款共计100万元；自2011年4月8日之后的借款金额合计40万元。审理中，陆永建认可：“上述60万元的借款由案外人马淑珍的房产提供抵押，后马淑珍将其房产抵押给他人，从他人处借款60万元清偿了陆永建60万元的债务；上述100万元的借款由案外人王建平的房产提供抵押，后王建平将其房产抵押给他人，从他人处借款100万元清偿了陆永建100万元的债务；因刘秀英的房屋系房改房，银行不接受抵押，故刘秀英的房屋未换押，相应借款40万元亦未清偿。”
2011年7月29日，刘秀英、秦秀兰、陆永建三方签订《补充协议》约定：秦秀兰于2011年4月8日将其朋友宋长江的房产抵押给陆永建，向陆永建借款40万元，因宋长江房产另有他用，现秦秀兰用刘秀英的一套房产(京房权证标门移字第×号)继续抵押，双方于2011年4月8日签订的《房屋抵押借款合同》及《借款合同》履行期截至2011年7月29日，并于2011年7月29日用刘秀英的房产继续签订上述两项合同，双方原约定的借款期限不变(2011年4月8日至2012年4月7日)。审理中，陆永建未提交上述《补充协议》涉及的2011年4月8日《房屋抵押借款合同》及《借款合同》。
2011年7月29日，刘秀英与陆永建签订《房产抵押借款合同》，约定：刘秀英以其房产抵押给陆永建，作为向陆永建借款并支付息费的抵押，房屋坐落为门头沟区新桥路×号楼×单元×号，权证编号为京房权证标门移字第×号，借款金额40万元，借款期限自2011年4月29日至2012年4月7日，利息为年利率20%。2011年8月4日，刘秀英上述房产进行了抵押登记，抵押权人为陆永建，债权数额为40万元。现刘秀英房屋所有权证在陆永建处保存。
2012年4月17日、2013年4月17日，秦秀兰与陆永建陆续签订二份《借款补充协议》，约定双方协商将秦秀兰上述各期借款及未支付利息延期至2014年4月16日前偿还。上述《借款补充协议》未经刘秀英同意。后秦秀兰未清偿刘秀英房屋所担保的借款40万元及相应利息。
陆永建于2016年3月9日将刘秀英诉至北京市门头沟区人民法院，要求实现抵押权(该案案号为(2016)京0109民初1027号)。
本院认为：根据刘秀英签订的2011年7月29日《补充协议》及《房产抵押借款合同》，结合秦秀兰从陆永建处自2011年4月8日起借款共计40万元及2011年8月4日刘秀英的房屋办理抵押登记等情况，本院认定刘秀英将其房屋抵押给陆永建，为秦秀兰从陆永建处的借款40万元及利息提供担保。现陆永建与秦秀兰未经刘秀英同意协商延长了主债务履行期，加重了刘秀英应承担的担保责任，对刘秀英不具约束力，陆永建行使抵押权的期限仍应截至2014年4月7日前(自2012年4月7日原主债务履行期届满起计算二年诉讼时效)，现陆永建起诉要求实现抵押权已经超出主债权的诉讼时效期间，法院不予保护，故刘秀英所提要求解除涉案房屋抵押登记、返还房屋所有权证的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。对刘秀英要求解除双方于2011年7月29日签订的《房产抵押借款合同》的诉讼请求，因该合同系双方当事人真实意思表示，且已履行完毕，并不存在法定解除事由，故对相应诉讼请求，本院不予支持。对陆永建所提即使诉讼时效应自2012年4月7日起算、亦应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款的规定由陆永建行使抵押权的答辩意见，与物权法第二百零二条的规定不符，对该答辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
一、陆永建于本判决生效之日起七日内配合刘秀英办理北京市门头沟区新桥路×号楼×层×单元×号房屋的解除抵押登记手续(房屋他项权证编号为京房他证门字第×号)；
二、陆永建于本判决生效之日起七日返还刘秀英北京市门头沟区新桥路×号楼×层×单元×号房屋的房屋所有权证(房屋所有权证编号为京房权证标门移字第×号)；
三、驳回刘秀英的其他诉讼请求。
案件受理费三十五元，由陆永建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 张源
二〇一六年十二月二十七日
书记员 彭赛