汕头市金平区人民法院
行 政 判 决 书
(2016)粤0511行初12号
原告陈丽娇，女，汉族，1953年8月20日出生，住所地广东省汕头市金平区。
委托代理人林史鑫，广东本力律师事务所律师。
被告汕头市国土资源局，住所地汕头市长平路101号。
法定代表人林锐武，局长。
委托代理人陈炯生、陈志鹏，均为广东粤威律师事务所律师。
第三人苏志忠，男，汉族，1948年8月11日出生，住所地广东省汕头市。
原告陈丽娇不服被告汕头市国土资源局核发的粤房地权证汕字第××号《房地产权证》，于2016年4月1日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于同月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于同年7月7日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人林史鑫，被告委托代理人陈炯生、徐英鹏、林志渊到庭参加诉讼，第三人苏志忠经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告汕头市国土资源局于2012年3月7日核发了粤房地权证汕字第××号《房地产权证》。
原告陈丽娇诉称，1993年9月4日，苏宗文、苏志忠与升平区“公园路—中山路西南片”危房改造办公室签订了《“公园—中山路西南危房改造片”回迁安置及增购底层协议书》。协议约定，在该改造片新楼A3幢底层第103格及夹层作为回迁安置归苏宗文所有，超出回迁安置面积部分由苏志忠出资增购。1993年9月5日，苏宗文出具《赠与书》将上述房产属苏宗文所有的部分赠与给其侄儿苏志忠。上述房产后来更改新编门牌为汕头市红亭花园12幢103房。1999年1月20日，苏志忠与原告签订《协议》，苏志忠将上述房产以14万元的价格转让给原告。原告已全额支付了房款，但苏志忠一直未协助原告办理产权证。2012年4月23日，被告在办理上述房产的产权证时，将权属人登记为苏志忠的爷爷苏岳波，而当时苏岳波已去世多年。综上所述，红亭花园12幢103房及夹层房产已由原告购得。被告在办理产权证时，未查明事实，将该房产登记在已去世多年的苏岳波名下，侵害了原告的合法权益。故原告根据《行政诉讼法》相关规定向本院提起诉讼，请求判令：1、撤销粤房地权证汕字第××号《房地产权证》的产权登记；2、责令被告承担本案一切诉讼费用。
原告提供的证据、依据：
证据1、原告的《身份证》复印件，证明原告的诉讼主体资格；
证据2、被告的组织机构代码，证明被告的诉讼主体资格；
证据3、1993年9月4日签订的《“公园--中山路西南危房改造片”回迁安置及增购底层协议书》；
证据4、1993年9月5日苏宗文出具的《赠与书》；
证据5、1999年1月20日苏志忠与原告签订的《协议》；
证据3-5证明苏志忠将本案争议房产转让给原告。
证据6、苏宗文以苏岳波名义签订的《“公园--
中山路西南危房改造片”回迁安置及增购底层协议书》，证明被告将本案争议房产登记为苏岳波的购房合同依据是由苏宗文代签的，而且当时苏岳波已死亡；
证据7、产权人为苏岳波的房地产权证（号码为：粤房地权证汕字第××号），证明被告将本案争议房产登记为苏岳波所有；
证据8、2015年4月14日，原告与苏宗文、苏志忠签订的《合约》，证明本案争议房产已由苏志忠出让给原告，且该房产登记为苏岳波是错误的。
被告汕头市国土资源局辩称，原告的诉讼请求应依法予以驳回；被诉行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应予以维持。一、原告陈丽娇与所诉具体行政行为没有法律上的利害关系，且对其合法权益明显不产生实际影响，依法应驳回起诉。理由是：首先，被诉分户登记行为的相对人为汕头市中恒建筑有限公司及苏岳波。原告陈丽娇并非行政相对人，也并非苏岳波的合法继承人。其次，虽然苏岳波已死亡，但本案涉及房地产的权利确系苏岳波。故不管原告是否向第三人苏志忠购买了本案涉及的房地产，被诉行政行为对原告陈丽娇的合法权益明显不产生实际影响。二、被诉登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应予以维持。被诉行政行为系拆除苏岳波原位于崇德里一巷6号房产进行旧城改造的项目开发单位汕头市中恒建筑有限公司代苏岳波申请对其接受拆迁补偿的位于红亭花园12座103号房及夹层进行分户登记的行为。汕头市中恒建筑有限公司于2012年3月7日委托工作人员林玫代苏岳波进行申请时，提交了相关资料。原汕头市房产管理局依据《汕头市房屋登记办法》中有关程序及实体的规定，审核上述资料后，认为依法可确认苏岳波系位于红亭花园12座103号房及夹层的权利人，故为苏岳波办理了分户登记手续并核发了粤房地权证汕字第××号《房地产权证》。综上所述，被诉登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应予维持，驳回原告的起诉。
被告向本院提交了以下证据、依据：
证据1、《汕头市房地产登记申请书》；
证据2、《房地产确权—土地登记审批表》业务宗号：330023059；
证据3、《房地产权登记审批表》业务宗号：330023059；
证据4、汕头市中恒建筑有限公司《企业法人营业执照》复印件；
证据5、《核准变更登记通知书》复印件；
证据6、《委托书》；
证据7、林玫《身份证》复印件；
证据8、《房屋平面图》、《宗地图》；
证据9、《危房改造拆迁回迁协议书》、《回迁安置及增购底层协议书》；
证据10、同益派出所出具的《证明》；
证据11、苏宗文《身份证》复印件及《保证书》；
证据12、《权属证明书》；
证据13、汕头市危房改造指挥部文件汕房改指[92]第55号;
证据14、《房屋所有权证》粤房字第1444787;
证据15、《土地管业执照》。
证据1-15均证明了汕头市中恒建筑有限公司于2012年3月7日委托工作人员林玫代苏岳波向原汕头市房产管理局申请对苏岳波接受拆迁的位于红亭花园12座103号房及夹层进行分户登记，并提交了申请书、汕头市中恒建筑有限公司的主体证明材料及委托手续《房屋分户平面图》和《宗地图》、《危房改造拆迁回迁协议书》和《回迁安置及增购底层协议书》（包括同益派出所出具的证实苏岳波已死和载明其关联近亲属基本信息的《证明》、签订上述协议书的苏宗文的身份资料、《保证书》）、《权属证明书》及汕头市危房改造指挥部文件、苏岳波的《房屋所有权证》和《土地管理执照》等资料，原汕头市房产管理局受理了其申请，并依法为苏岳波办理了分户登记手续并核发了粤房地权证汕字第××号《房地产权证》。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1-3有异议，认为申办房产证的申办人苏岳波已经死亡，根据《民法通则》规定，死亡的人没有民事权利。因此不能将争议房产登记在苏岳波名下。证据4-8无异议。证据9两份协议书有异议，在危房拆迁协议书中，协议的一方苏已经死亡。协议者是苏岳波，但是最后签名是苏宗文。因此协议无效。增购协议的质证意见和第一份协议书是一致的，协议者是已死亡的苏岳波，最后签名者是苏宗文，且这个协议与事实不符。这个协议书并没有记清楚增购房产的真实内容。证据10-15无异议。
被告对原告提供的证据的质证意见：对证据1-2真实性合法性无异议，证明内容有异议。认为这只能证明身份情况，无法证明其主体资格。证据3这份协议书的真实性无法确认，是没有提交给被告进行审查的材料。且协议书与国土局的房屋平面图记载的面积是不一致的。所诉的房屋应当记载实际面积是49.98平方米，而不是合同记载的51.2平方米。且原拆迁的房屋是苏岳波所有的，后来拆迁的部分也不是苏宗文所有。苏宗文拆迁补偿并不是直接所有。在开发商手中的1993年9月4日安置及增购的合同与被告所持有的合同不一致。证据4赠与书的真实性、合法性有异议。证据5协议书的真实性、合法性有异议。证据6、7无异议。证据8真实性无法确认，表述的内容不清楚，合法性有异议。
本院对证据作如下确认：原告提供的证据《回迁安置及增购底层协议书》非原件，被告不予认可，其真实性无法确认，故本院不予采信。原、被告提供的其他证据，能证明案件的客观事实，本院均予以采信。
经审理查明：涉案房产产权人苏岳波，于1989年报死亡注销户口，其名下有一套原址位于汕头市××号的房屋。因旧危房改造，其长子苏宗文代表苏岳波分别于1992年10月16日、1993年9月4日与汕头市升平区危房改造指挥部公园路—中山路西南片办公室、汕头市中恒建筑有限公司签订危房改造拆迁回迁协议书、红亭花园12座103号房及夹层“公园—中山路西南危房改造片”回迁安置及增购底层协议书。
2012年2月10日，苏宗文向汕头市房屋产权登记发证中心出具保证书：“苏岳波原居住汕头市××号，于1992年10月16日被原汕头市安平建筑总公司拆迁改建后回迁安置在红亭花园12座701房及103房。增购房款税费已交清。苏岳波因病于1989年去世，其子女分散在各地，无法办理公证继承手续，其是苏岳波合法继承人之一，现根据同益派出所的证明，由本人苏宗文申请按苏岳波的原名办理房地产权属登记手续，证书办妥后，保证及时通知其他合法继承人办理公证继承手续，办理换证登记，公证继承手续办妥前，上述房地产不得办理转移、抵押手续。本人保证反映情况属实，没有欺骗、隐瞒行为，由此产生的权属纠纷或经济纠葛，概由本人负责理楚，并承担相应的经济、法律责任。”
2012年3月6日，汕头市中恒建筑有限公司委托其工作人员林玫代苏岳波向原汕头市房产管理局申请办理红亭花园12座103号房及夹层房地产权登记手续，并提交了申请书、汕头市中恒建筑有限公司的主体证明材料及委托手续、《房屋分户平面图》和《宗地图》、《危房改造拆迁回迁协议书》、《回迁安置及增购底层协议书》（包括同益派出所出具的证实苏岳波已死亡和载明其关联近亲属基本信息的《证明》、签订上述协议书的苏宗文的身份资料、《保证书》）、《权属证明书》及汕头市危房改造指挥部文件、苏岳波名下的汕头市××号《房屋所有权证》和《土地管业执照》等资料。原汕头市房产管理局受理了其申请，依据汕头市区处理商品房确权发证遗留问题领导小组办公室汕证办《关于商品房确权发证遗留问题办理分户登记有关问题的通知》（汕证办[2010]54号）、汕头市区处理商品房确权发证遗留问题领导小组办公室《关于拆迁补偿房产按原名登记权属问题的批复》（汕证办[2012]2号），为苏岳波办理了房地产权登记手续，并于2012年4月23日核发粤房地权证汕字第××号《房地产权证》，产权人为苏岳波。
另查，1993年9月5日，苏宗文出具赠与书，“本人有金园区同益路内街铺面，坐落在A3座103间，计面积有16.743平方米，赠与侄儿苏志忠，今后产权归侄儿所有”。
1999年1月20日，卖方苏志忠、买方陈丽娇立下协议：“卖方苏志忠私有红亭花园12座103号铺面壹间，经协议转让给买方陈丽娇，房款壹拾肆万元正，过户及费用由买方陈丽娇自理。房款壹拾肆万元买方陈丽娇已交与卖方苏志忠，过户所需之票据，卖方苏志忠已交与买方陈丽娇”。
2015年4月14日，苏宗文与陈丽娇、苏志忠签订《合约》。表示汕头市××号房屋产权人为其父苏岳波。1992年10月改建后，回迁安置在红亭花园12座103房底层面积24.99㎡、夹层24.99㎡，其中赔偿底层面积16.743㎡，增购底层面积8.247㎡及夹层24.99㎡，增购人为侄儿苏志忠。因父亲苏岳波去逝，逝前已分家释产，家庭成员也达成协议，红亭花园12座103房赔偿部分产权归苏宗文所有，后苏宗文自愿将红亭花园12座103房赔偿部分（底层面积16.743㎡）赠与侄儿苏志忠。但由于兄弟姐妹多人分散在各地一直无法办理公证继承手续，故一直无法办理以上房产的产权登记手续。2010年为解决历史遗留问题，汕头出台新政，如遇以上情况可以申请按原名办理房地产登记手续。但苏宗文一直无法与侄儿苏志忠取得联系。不得已情况下，苏宗文向房产公司申请将12座103增购部分换成赔偿面积，并恢复苏岳波原名对上述房产进行房地产权登记手续。且合约中，苏宗文承诺红亭花园12座103房的所有权仍归苏志忠一人所有。苏家子孙以后不得以此为藉口向苏志忠索取该房产所有权，苏志忠可以全权处置红亭花园12座103的产权归属。后与苏志忠取得联系，得知该套房产已于99年1月20日由苏志忠以壹拾肆万元整转让给陈丽娇。现该套房红亭花园12座103房面积底层24.99㎡、夹层24.99㎡，产权已转换为陈丽娇所有，连同该套房的房地产权证为陈丽娇持有，如今后苏家内部发生产权纠纷，由苏家自行理楚。汕头市中恒建筑有限公司在《合约》上写上“情况属实”并加盖公章。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人、或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”。原告陈丽娇于1999年向第三人苏志忠购买了本案涉案房产，虽然苏志忠尚未办理产权登记手续，但原告陈丽娇已给付全部房款并在该址房屋居住至今，与涉案房产的处理存在一定的利害关系。被告将涉案房产登记在苏岳波名下的具体行政行为，对原告陈丽娇的权利产生了实际影响。因此，原告陈丽娇是利害关系人，依法享有诉权，是适格的原告。
《房屋登记办法》第七条规定：办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。第十一条规定：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。本案中，2012年3月6日的《房地产登记申请书》中申请人是“苏岳波”；“询问笔录”中的被询问人也是“苏岳波”，而苏岳波已于1989年死亡，无法在死亡多年后办理房产申请等手续。被告在苏岳波死亡多年的情况下，接受死亡者的申请，为其办理产权证，违反了《房屋登记办法》第七条、第十一条的规定。
《中华人民共和国民法通则》第九条规定：公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。因此，公民死亡后，则不具有民事权利能力，被告将涉案房产登记在苏岳波名下，没有法律依据，明显不当，该房屋登记行为违法，应予撤销。案经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项的规定，判决如下：
撤销被告汕头市国土资源局核发的粤房地权证汕字第××号《房地产权证》。
本案诉讼费人民币50元，由被告汕头市国土资源局承担。该款原告已垫付，被告应于本判决发生法律效力之日起三日内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕头市中级人民法院。
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审判长 肖秋雄
审判员 郭卫红
审判员 陆扬平
二〇一六年十一月十六日
书记员 王德渊
附件
相关法律法规条文
1、房屋登记办法(中华人民共和国建设部令第168号)
第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。
本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。
第十一条：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料；
2、《中华人民共和国民法通则》第九条规定：公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。
3、《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定：“公民、法人、或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”。
4、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条:行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。