江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0481民初5926号
原告：胥冬明，男，1981年1月28日生，住溧阳市。
委托诉讼代理人：吴富春，江苏平凌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑书婷，江苏平凌律师事务所律师。
被告：周法庚，男，1947年8月8日生，户籍地溧阳市。
被告：彭林娟，女，1952年8月11日生，户籍地溧阳市。
以上两被告共同委托诉讼代理人：许艳春，江苏麒凯律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：陶云峰（二被告女婿），男，1971年10月24日生，住溧阳市。
第三人：溧阳市万达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320481664948400Y，住所地溧阳市溧城清溪路3号2幢。
法定代表人：王岚炳。
委托诉讼代理人：于忠群，江苏常明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈俊存，江苏常明律师事务所（实习）律师。
原告胥冬明与被告周法庚、彭林娟、溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序，分别于2017年9月7日、2017年9月21日、2018年4月18日、2018年5月10日、2018年7月17日公开开庭进行了审理，原告胥冬明委托诉讼代理人吴富春（第一次、第二次）、郑书婷，被告彭林娟（第一次）及其与被告周法庚的共同委托诉讼代理人许艳春、陶云峰（第三次、第四次、第五次），第三人万达公司诉讼代理人谭杰（第二次）及变更后的委托诉讼代理人于忠群（第四次、第五次）、陈俊存（第四次、第五次）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胥冬明向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告交付夏林新村（原夏林安置小区）12幢2单元1204室房屋，第三人溧阳市万达房地产开发有限公司予以协助；2、二被告承担本案的诉讼费用。庭审过程中，原告胥冬明变更诉讼请求为：1、要求解除原、被告双方于2016年5月3日签订的《房产买卖协议书》；2、判令被告双倍返还原告定金200000元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失481300元；4、鉴定费、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年5月3日，原告和二被告（系夫妻关系）签订了《房产买卖协议书》一份，约定二被告将位于夏林安置小区12-2-1204（建筑面积为130.98平方米）的拆迁安置房以每平方米6600元的价格出卖给原告。原告于签订合同当日支付两被告定金100000元，合同约定领钥匙当天付房款464000元整，余款300000元在贷款发放当日付清。2017年7月初，原告得知该房屋已符合交付条件，遂找二被告要求交房，但二被告反悔不肯交房，多次交涉未果，故原告诉至法院，夏林拆迁安置小区的建设单位系本案第三人溧阳市万达房地产开发有限公司。
被告周法庚、彭林娟辩称：1、原、被告双方于2017年4月口头协商解除案涉房屋买卖协议事宜，后两被告将房屋出售给案外人且已实际将该房屋交付给买受人，因此，客观上已不具备向原告交付房屋的条件；2、二被告同意解除与原告签订的《房屋买卖协议》且返还原告之前支付的100000元定金；3、二被告无需赔偿原告房屋差价损失481300元；4、原告诉请的鉴定费、保全费、诉讼费非原告维权的必要开支，被告无需承担。
第三人万达公司陈述：1、本案系原、被告双方之间因履行《房屋买卖协议》而产生的纠纷，与第三人无关；2、第三人会依据法院的最终裁判结果，协助相关当事人办理房屋过户登记相关手续。
原告胥冬明围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖协议书》、业务委托书、《房屋拆迁补偿安置协议》、情况说明、房地产价值评估报告及评估费发票等证据，被告周法庚、彭林娟依法提交了拆迁安置房屋买卖合同、网上银行电子回单、收条、照片、江南银行客户对账单、被告彭林娟银行卡流水、录音资料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
2016年5月3日，原告胥冬明作为乙方与作为甲方的被告周法庚、彭林娟签订《房产买卖协议书》一份，周法庚、彭林娟将位于溧阳市夏林小区12-2-1204室的房屋出售给胥冬明，甲乙双方在合同中约定“签订本协议书时乙方预付房款定金：（1）2016年5月3日付定金壹拾万元整（100000）。（2）领钥匙当天付房款肆拾陆万肆仟元整（464000）。（3）余款叁拾万元整（300000）在贷款发放当日付清。”合同另约定“双方承诺：不论楼市房价跌与涨，甲乙双方互不违约，按以下方式处理：如甲方违约，甲方必须无条件退还乙方已付房款，并向乙方支付届时此套房产的二手房流通价与本协议上签订的转让价格的房价差额，另承担违约金为定金的双倍赔付与乙方。如乙方违约，其付给甲方的房款不得索回，作为违约金处置。不按期付款超过一个月视同违约，不可抗拒的原因或甲方谅解除外。”原告胥冬明及被告周法庚、彭林娟均在该《房产买卖协议书》上签字确认。
同日，原告胥冬明向被告周法庚、彭林娟儿子周涛的账户汇款人民币100000元。
2017年7月9日，被告周法庚、彭林娟与案外人蒋燕签订《拆迁安置房买卖合同》，周法庚、彭林娟将夏林新村9-2-1204室房屋出售给蒋燕。2017年7月9日，被告周法庚收取蒋燕房屋首付款现金200000元并向蒋燕出具收条，蒋燕于2017年8月14日向彭林娟汇款200000元、2017年8月16日向彭林娟账户汇款180000元。2017年8月14日，蒋燕从被告周法庚、彭林娟处取得了夏林新村9-2-1204室房屋的钥匙。
另查明，夏林新村小区为2014年8月28日挂牌出让的溧阳市ZX16-13-01（原夏林村）地块，土地受让人为本案第三人万达公司。案涉《房产买卖协议书》及《拆迁安置房买卖合同》所涉的夏林安置小区12-2-1204室房屋与夏林新村9-2-1204室房屋系同一套房屋。
本案审理过程中，经原告申请，本院委托江苏金房房地产评估实物有限公司对案涉房屋的市场价值进行了评估，经鉴定，夏林新村9幢2单元1204室房屋2018年1月30日房地产单价为10271元/㎡，房地产市场价值为人民币1345300元。
本院认为，本案争议焦点为：1、被告周法庚、彭林娟是否存在违约行为？2、如果认定被告周法庚、彭林娟违约，其应承担的责任范围。
一、关于被告周法庚、彭林娟是否存在违约行为
被告周法庚、彭林娟在将与原告胥冬明签订《房产买卖协议书》之后，胥冬明按照协议约定履行了阶段付款义务，后周法庚、彭林娟取得拆迁安置房屋，但其并未及时将房屋交付给胥冬明而是重新与案外人蒋燕签订了《拆迁安置房买卖合同》并向蒋燕将该房屋实际交付给蒋燕。
被告周法庚、彭林娟在庭审中辩称已于2017年4月与原告胥冬明协商解除房屋买卖合同事宜并申请证人即中介工作人员出庭作证，证人当庭陈述原、被告在2017年4月底5月初进行过协商但未达成一致意见，此后是否再次协商其并不清楚。对此，原告胥冬明认为证人系被告彭林娟同学双方存在利害关系，且当时其本人并未同意解除合同。
综上，本院认为，被告周法庚、彭林娟将案涉房屋出售给原告胥冬明后，在未与胥冬明就解除合同事宜达成一致意见的情况下再次出售给案外人蒋燕，其行为已经构成违约。
二、关于被告周法庚、彭林娟应当承担的责任范围
（一）关于房屋涨价损失的具体金额
经鉴定，案涉房屋评估时的价格与原、被告所签订《房产买卖协议书》中约定的价格相差481300元（1345300元-864000元），原告胥冬明为此支付评估费8800元。
对此，被告周法庚、彭林娟认为：1、应当以2017年4月首次协商为评估时间截点；2、案涉夏林小区中有普通的商品房也有和讼争房屋异议的拆迁安置房，两者作为二手房时应当存在价格差异，而鉴定机构未予区分；3、对案涉房地产价值评估报告所选取的三个实例的真实性存疑并提供了该小区2017年11月3日至2018年3月12日期间成交的其他5套房屋买卖合同，以此认为案涉评估报告认定的价格偏离了市场。
原告胥冬明则认为：1、直至原告申请就房屋价值进行评估前，其一直要求二被告继续履行合同，原告变更诉讼请求之前，合同并未解除，也就不存在所谓的损失，只有当原告提出解除合同时损失才会产生，至此，被告应当按照现行房价赔偿原告相应损失；2、被告在房屋价格大幅上涨时作出了恶意违约的行为，而被告未能提供证据证明双方当时就解除事宜达成了一致意见。
对此，本院认为，对案涉房屋差价进行评估的时间节点当以原告胥冬明变更诉讼请求即提出解除合同的时间为准。本案审理过程中评估机构系摇号产生，且被告并无证据证实存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等情形，故本院对鉴定机构的鉴定结论予以认可，被告要求对鉴定机构所选取的相关房屋出售情况及价格进行再次核实的请求，本院不予采纳。
（二）关于案涉房屋房款的支付情况
原告胥冬明已按照《房产买卖协议书》的约定在2016年5月3日向周法庚、彭林娟指定的账户汇款100000元。本案讼争房屋第三人万达公司向被告周法庚、彭林娟交付的日期为2017年7月28日，而周法庚、彭林娟在2017年7月9日既已与案外人蒋燕签订了《拆迁安置房买卖合同》，据此，可以认定原告胥冬明未能按照《房产买卖协议书》的约定在领钥匙当天付房款464000元是被告周法庚、彭林娟的行为所致，并不存在胥冬明不按期付款的情形，在此情况下，第三阶段的付款条件即贷款发放当日付清余款300000元的条件客观上也未能成就。
（三）关于违约责任的承担方式
根据原告胥冬明与被告周法庚、彭林娟签订的《房产买卖协议书》第六条第一款的约定“如甲方（出让方）违约，甲方必须无条件退还乙方（受让方）已付房款，并向乙方支付届时此套房产的二手房流通价与本协议上签订的转让价格的房价差额，另承担违约金为定金的双倍赔付与乙方。”第十四条约定“以上协议，如乙方违约，定金不退，如甲方违约，以届时此套房产的二手房流通价与本协议上签订的转让价格的房价差额及定金的双倍赔款给乙方。无论甲方还是乙方违约，支付信息方的信息费一律不退。”据此，可以判断合同双方就出让方违约时的违约责任约定为“届时此套房产的二手房流通价与本协议上签订的转让价格的房价差额及定金的双倍”。
原告胥冬明认为违约金的高低不取决于合同履行的进度，从公平和保护当事人利益的角度来说，因为被告一房二卖恶意违约，其应当承担赔偿房屋差价，这一主张符合法律规定也符合合同双方的约定，故其要求被告周法庚、彭林娟退还定金双倍即200000元并赔偿房屋涨价损失481300元。
被告周法庚、彭林娟则坚持认为只需退还原告胥冬明支付的100000元，无需赔偿原告房屋差价损失481300元，亦无需承担本案所涉诉讼费、保全费、鉴定费，其理由为：1、原告胥冬明仅仅支付了100000元定金，其所占合同总金额的比例较小，如果因原告仅履行了合同的小部分义务而要求被告承担全部责任并不公平；2、违约金以补偿为主而非惩罚，如果按照案涉《房产买卖协议书》中约定的违约金来履行远远超过了法律所规定的违约金不能超过合同标的30%的规定，本案中原告所遭受的损失即为100000元的银行存款利息。
对此，本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉《房产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。虽然被告周法庚、彭林娟辩称双方已经达成解除合同的合意，但其未提供证据加以证实，原告胥冬明亦予以否认，故对于二被告该抗辩意见本院不予采信。本案《房产买卖协议书》明确约定若出让方违约则将以届时此套房产的二手房流通价与本协议上签订的转让价格的房价差额及定金的双倍赔款给受让方，现因被告缺乏诚信，在与原告签订买卖合同且未与原告就解除买卖合同达成一致意见时，又将案涉房屋出售给了他人，其行为构成根本违约，原告胥冬明要求解除与被告周法庚、彭林娟签订的《房产买卖协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。因双方签订的房屋买卖协议未能履行，现原告胥冬明要求被告周法庚、彭林娟赔偿房价差额481300元及定金双倍200000元而被告周法庚、彭林娟认为违约金过高，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，据此，本院结合被告周法庚及彭林娟的违约情形、原告胥冬明的付款比例、房屋差价损失等因素，酌情认定被告周法庚、彭林娟返还原告胥冬明已付房款100000元并支付房价差额481300元，评估费8800元系确定损失所支出的必要费用，也应由被告周法庚、彭林娟承担。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告胥冬明与被告周法庚、彭林娟于2016年5月3日签订的《房产买卖协议书》；
二、被告周法庚、彭林娟于本判决生效之日起十日内返还原告胥冬明已付房款100000元并赔偿房价差额481300元，承担评估费8800元；
三、驳回原告胥冬明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10613元，保全费4840元，合计15453元，由被告周法庚、彭林娟负担13384元，原告胥冬明负担2069元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 蒋园圆
人民陪审员 蒋 煜
人民陪审员 沈建新
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 夏 莉