安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00321号
上诉人（一审被告）：程池荣，农民。
委托代理人：郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：杨军，居民。
上诉人程池荣因与被上诉人杨军确认合同效力纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院于2014年5月21日作出的（2014）泗民一初字第01023号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法由审判员马晓红担任审判长，与代理审判员杜飞、李震组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人程池荣及其委托代理人郑良付，被上诉人杨军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨军一审诉称：2013年8月22日，程池荣因需用钱，与杨军签订协议约定，程池荣以55000元价格将其所有的泗城镇阳光小区2栋608室阁楼出售给杨军。杨军依约给付全部购房款后，多次找程池荣交付房屋，程池荣称协议不是其自愿所签，应为无效协议，拒不交出房屋。请求依法确认双方签订的房屋买卖合同有效；判令程池荣限期将房屋交付杨军；本案的诉讼费由程池荣负担。
程池荣一审辩称：1、双方不存在房屋买卖的事实，双方实际上是抵押担保关系，因高金叶急需用钱，向杨军借款50000元，由程池荣提供担保。程池荣和高金叶偿还杨军30000元本金及18000元利息后，由高金叶向杨军出具25000元的欠条，然后杨军在购房协议的复印件上注明“协议作废”，同时另行书写“所有手续作废”，双方之间关于此次抵押担保纠纷已经终结，协议已经不具备相应的法律效力，因此杨军要求确认协议合法有效缺乏相应的事实基础。2、杨军要求确认协议合法有效违背法律规定。因为涉案的房屋系顶层阁楼，按照《物权法》关于业主的建筑物区分所有权，阁楼应当是属于业主的共有财产，未经全体业主的同意是不能够进入市场流通的，因此，即便存在着双方之间的买卖协议，也违背法律的规定。鉴于上述两点理由，建议驳回杨军的诉讼请求。
一审经审理查明：2013年8月22日，程池荣因急需用钱，与杨军达成购房协议，约定：程池荣同意以55000元价格将其位于泗城镇阳光小区2栋608室（面积80平方米）住房一套出售给杨军（包括住房内所有物品），协议签字后价款付清。此前因此房所发生的一切债务纠纷都由程池荣承担。杨军房款付清后，程池荣立即交房。协议签字后生效，一个月内（即2013年9月21日前）为反悔期，若期限内反悔，程池荣立即退还购房款，若不能按时退款，则反悔无效。如一方违约，将支付总额30%的违约金并支付购房款之日的月利息3分。协议签订后，杨军于2013年8月22日支付程池荣55000元的购房款，程池荣向杨军出具收条。此后，杨军多次找程池荣要求交付房屋，程池荣以种种理由拒不交付房屋而引起纠纷。
一审法院认为：杨军、程池荣于2013年8月22日签订的房屋买卖合同，是双方在自愿、平等的基础上签订的，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，且杨军已交付房款55000元，该合同已实际履行，应为有效合同。程池荣应当按照合同的约定将位于泗城镇阳光小区2栋608室（面积80平方米）住房交付杨军。对于程池荣的辩称，因其未提供相关证据予以佐证，不予采信。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：杨军、程池荣于2013年8月22日签订的房屋买卖合同有效；程池荣于本判决生效后十日内将位于泗城镇阳光小区2栋608室（面积80平方米）住房交付给杨军使用。案件受理费80元，因适用简易程序，减半收取40元，由程池荣负担。
程池荣不服一审判决，向本院提出上诉称：1、程池荣以其所有的房屋为高金叶担保向杨军借款50000元，程池荣按杨军的要求在涉案的协议书上签字，事后才发现是购房协议，故，程池荣与杨军之间实质上是抵押担保关系。2、程池荣发现与杨军所签订是购房协议后，便督促高金叶向杨军还款，高金叶在偿还杨军本金30000元、利息10800元后，剩余款项向杨军出具25000元欠条，在此情况下，杨军在程池荣所持购房协议上注明“协议作废”并签名，同时在程池荣出具的收条背面注明“所有手续作废”，故，双方签订的购房协议已经解除，失去履行效力，原购房款收条亦不具备法律效力。3、涉案买卖的房产是阁楼，按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，阁楼买卖违背法律的规定，其转让行为应属无效行为。故，一审判决认定双方签订的购房协议有效错误。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
杨军二审答辩称：1、程池荣作为完全民事行为能力人，与杨军签订的房屋买卖合同是其真实意思表示，故，双方之间是房屋买卖法律关系，不是抵押担保法律关系。且，在杨军按协议将购房款55000元交付程池荣后，程池荣将涉案房屋钥匙交付给杨军，本案与高金叶无任何关系。2、协议签订后，杨军要求程池荣交付房屋，程池荣提出退回购房款及相应利息，在此情况下，杨军在程池荣所持协议上和房款收条上签下“协议作废”及“所有手续作废”的字样，不具有双方解除购房协议的意思，但是程池荣并未将购房款退还杨军。3、阁楼买卖合法，不属于业主的共同财产，双方签订的购房协议有效。综上，请求二审维持原判。
二审期间，双方当事人复述了一审证据及质证意见，均未提供新证据，本院对一审证据的认证意见与一审一致。
本院经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
另查明：杨军与程池荣因交付房屋发生纠纷后，杨军在程池荣所持有的购房协议上注明“协议作废、杨军”、另在程池荣为其出具的收条背面注明“所有手续作废”。
本院认为：综合双方当事人诉、辩意见，本案二审争议的焦点是：1、程池荣、杨军于2013年8月22日签订的购房协议是否有效。2、程池荣、杨军于2013年8月22日签订的购房协议是否解除。
（一）关于程池荣、杨军于2013年8月22日签订的购房协议是否合法有效问题。程池荣、杨军于2013年8月22日签订的购房协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。程池荣上诉称涉案购房协议买卖标的物是阁楼，该买卖行为违背相关法律的规定，一审判决认定协议有效错误的意见，本院认为，目前尚无法律明确规定阁楼不能交易，而且在现实中阁楼买卖也普遍存在，涉案阁楼即是程池荣以80000元的价格从他人手中购买所得。故，程池荣该上诉意见不能成立，本院不予采纳。
（二）关于程池荣、杨军于2013年8月22日签订的购房协议是否解除问题。按照双方所签订购房协议的约定，程池荣在收到杨军交付的55000元后，理应按约定期限向杨军履行交付出卖标的物阁楼的义务，但在程池荣未交付阁楼前，杨军在程池荣所持有的购房协议及房款收条背面分别注明“协议作废”、“所有手续作废”，其意应为双方合意解除所签订的购房协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，故，程池荣无需向杨军履行交付涉案阁楼的义务，杨军要求程池荣交付涉案阁楼的诉讼请求不符合法律规定，不应予以支持。杨军辩称“协议作废”、“所有手续作废”字样是其随手所写，不是解除购房协议的意思，本院认为，杨军作为完全民事行为能力人，其应当知道其书写“协议作废”及“所有手续作废”的法律后果，其对此所作陈述明显不符合一般常理。故，对其辩称意见，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省泗县人民法院（2014）泗民一初字第01023号民事判决关于“原告杨军与被告程池荣于2013年8月22日签订的房屋买卖合同有效”部分；
二、撤销安徽省泗县人民法院（2014）泗民一初字第01023号民事判决关于“被告程池荣于本判决生效后十日内将位于泗城镇阳光小区2栋608室（面积80平方米）住房交付给原告使用”部分；
三、驳回杨军其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元；二审案件受理费80元，合计120元，均由杨军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓红
代理审判员 杜 飞
代理审判员 李 震
二〇一四年八月九日
书 记 员 王 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。