重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）碚法民初字第04506号
原告谭璞。
原告刘俐。
委托代理人谭坤麟。
被告重庆众长房地产开发有限公司。
法定代表人陈庆霞。
委托代理人雷宇。
委托代理人邹渝。
原告谭璞、刘俐与被告重庆众长房地产开发有限公司（以下简称“众长公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，先依法由审判员李军独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭璞以及谭璞和刘俐的委托代理人谭坤麟，被告众长公司的委托代理人雷宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭璞、刘俐诉称：谭璞、刘俐与众长公司于2010年5月25日签订商品房买卖合同，约定于2011年5月31日将达到交房标准的北温泉＊号＊＊栋＊单元＊＊＊号房屋交谭璞、刘俐使用。谭璞、刘俐将预售房购房款582625元按约定于2010年5月25日一次性付清。2011年6月5日，按双方约定进行外观初验，该房屋按清水房装饰标准完成了装饰，未按初装饰标准完成装饰，谭璞、刘俐没有接房。由于达不到政府部门规定的交房标准，谭璞、刘俐于2011年7月2日向众长公司提供了外观初验报告，请众长公司按存在的问题及重庆市城乡建设委员会《关于进一步规范住宅工程初装饰竣工验收工作的通知》（渝建（2010）126号）规定尽快整改。后谭璞、刘俐向众长公司提供了写明初装饰要求的初装饰协议。众长公司先是承认按外观初验报告整改，后又提出补偿费用（冲减物管费用），经当面及电话多次反复协商，达不成一致意见。商品房买卖合同的附件五合同补充协议的第10条规定，因国家法律、地方法规及职能部门政策等的变更导致本合同的相关内容部分失效或部分不能执行，并不妨碍本合同其他部分的履行。其中职能部门的政策包括重庆市建委的126号文件。因为有126号文件就导致合同中清水房的标准不能执行，部分失效和不能执行是相同的意思，不能执行就是失效了。众长公司应该按初装饰标准执行。谭璞、刘俐要求众长公司尽快将北温泉＊号＊＊栋＊单元＊＊＊号房屋按渝建（2010）第126号文和渝建发（2007）226号文规定的初装饰标准按照初装饰协议的要求进行装修完善合格，交给其使用；要求众长公司赔偿其按房屋总价款582625元为计算基数，按每日万分之一计算从2011年6月1日起至众长公司将房屋按初装饰标准装修完善合格交给其使用为止的逾期交房违约金。
被告众长公司辩称：一、双方于2010年5月25日签订商品房买卖合同，约定谭璞、刘俐购买北温泉＊号＊＊栋＊单元＊＊号房屋。合同约定的交房条件为“本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。众长公司交付的房屋已经取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件。二、谭璞、刘俐要求按照建委的文件渝建（2010）第126号文件和渝建发（2007）226号文件规定交付初装饰标准的房屋，众长公司不认可。本案根本就不适用谭璞、刘俐所称的重庆市建委关于初装饰的两个文件，本案交房标准和房屋的质量、装饰、设备标准，应该按照合同约定的标准。不应该使用初装饰标准，因为最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。重庆市建委的渝建（2010）第126号文件和渝建发（2007）226号文件并不是强制性规定，从法律层级来说只是规范性文件，而不是法律和行政法规，房屋也是根据设计单位设计的图纸来进行施工。合同约定该房屋属于清水房，合同约定了商品房质量、装饰、设备标准，合同并没有约定按照初装饰标准。众长公司交付的房屋的质量、装饰、设备标准符合合同约定。谭璞、刘俐所说的两个文件，均是对竣工验收工作的规范。建委既然颁发竣工验收备案登记证，足以证明该工程符合竣工验收相关规范，竣工验收合格。谭璞、刘俐如果认为该房屋质量不符合竣工验收合格的条件，需要有证据推翻竣工验收备案登记证。在竣工验收备案登记证没有被推翻之前，该房屋是属于验收合格的。不同意按初装饰标准按谭璞、刘俐的要求进行装修完善合格。三、众长公司不应当支付逾期交房违约金。众长公司已经在合同约定的接房时间之前以电话、短信和登报的形式通知谭璞、刘俐接房。谭璞、刘俐因没有时间未前去接房。谭璞、刘俐实际也已经于2011年6月5日接房。本案并不属于《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第十条的情况。如前所述，能够导致合同内容时效或不能执行的情况，只有在违反法律、行政法规强制性规定的情况，本案并非此种情况。合同约定的取得竣工验收备案登记证的交房条件，现在也取得竣工验收备案登记证，并未导致不能取得竣工验收备案登记证。重庆市的文件并未导致合同条款不能执行的情况。谭璞、刘俐所称“未达到初装饰”标准，并不是支付逾期交房违约金的条件。众长公司交付的房屋也符合合同约定的交付标准，也并没有逾期交房，因此不应当承担逾期交房违约金。要求驳回谭璞、刘俐的诉讼请求。
经审理查明：2010年5月25日，原告谭璞、刘俐（乙方、买方）与众长公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：本商品房项目名称北温泉＊号；原告所购房屋系预售商品房；坐落于重庆市北碚区＊路＊号＊幢＊单元＊＊；建筑面积117.16平方米；本商品房为清水房，总成交金额为582625元；属预售商品房的，甲方应当在2011年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。（2）在本合同第七条约定的房屋交付日期，甲方可在重庆主流媒体发布交房公告或书面通知乙方，乙方均视同甲方履行通知义务；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同；甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方更换相应的装饰、设备。合同的附件三约定了建筑材料、设备安装标准说明。附件五约定：因国家法律、地方法规及职能部门政策等的变更导致本合同的相关内容部分失效或部分不能执行，并不妨碍本合同其他部分的履行。双方应根据变更后的法律、法规、政策等对合同内容做相应变更或签署补充协议，任何一方不能以此为理由单方面解除合同。合同签订后，二原告于2010年5月25日支付给被告房款582625元。
2010年1月22日，重庆缙陵建筑工程施工图审查有限公司作出碚建发（2009）90号房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书，该合格书表明了包括本案所涉的33#楼的工程项目施工图设计文件经审查合格。重庆市北碚区城乡建设委员会于2010年3月12日接收北温泉九号二期包括33#楼（二组团）的施工图备案登记。
2011年5月11日，被告取得重庆市规划局核发的北温泉九号二期工程的《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规北碚核（2011）0018号）。2011年5月16日，北温泉＊号二期包括＊号楼在内的房屋通过建设、监理、设计、地勘、施工单位的工程竣工验收。2011年5月27日，被告取得北温泉＊号二期包括＊号楼在内的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字［碚2011）18号），载明：竣工验收时间2011年5月16日。
2011年5月27日，被告在《重庆晨报》刊登交房公告，表明包括本案所涉33号楼在内的房屋，经政府相关部门验收合格，已具备交房条件，将于2011年5月31日（星期二）至2011年6月3日（星期五）集中办理交房手续。
被告在2011年5月31日前通知了谭璞、刘俐接房。谭璞、刘俐因没有时间未前去接房。2011年6月5日，谭璞在住房验收交接书上签字。该交接书载明的房号为：33楼3单元5-2号。在验收项目防水、墙面、地面、窗、门、强电、弱电、天然气、给排水的验收详细情况均打了勾，但防水验收详细情况栏写明卫生间的凹凸部分深度不够；墙面验收详细情况栏写明主卧室阳角边条有裂纹；窗验收详细情况栏写明次卧窗子的边框不垂直；门验收详细情况栏写明客厅塑钢门不平整；业主意见栏写明初装修未装。同日，谭璞在业主收楼确认书上签字。该确认书载明：致：重庆北温泉九号物业管理有限公司本人乃住宅北温泉＊号●森邻海＊区域＊单元＊号之业主／租户，现在物业管理公司同意交付单元情况下，本人承诺遵守北温泉九号《森邻海●临时管理规约》及《住户手册》内各项条文及内容，并承诺支付一切有关费用，同时本人证明已妥收下列文件、物品，并确认单元内各设备完好，及证明自即日起，由本人接收上述单元。一、资料类1、《森邻海●临时管理规约》一套；2、《住户手册》一份；3、《区域防火责任书》一份、4、重庆市《新建商品房屋使用说明书》《新建商品房屋质量保证书》一套物品类1、房屋钥匙共计拾把，其中大门捌把、信报箱贰把。谭璞实际也收到了业主收楼确认书上载明的《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》、房屋钥匙等资料和物品。刘俐于2011年6月5日在《重庆市新建商品房屋质量保证书》的本套商品房交付情况的业主签字栏签了谭璞的姓名。
被告提供了工程快修记录表并陈述其已将二原告提出的墙面、门、窗的问题进行了整改。2011年7月12日，二原告写了关于北温泉九号外观初验的报告，认为北温泉＊号＊栋＊号房屋目前不具备验收和接房条件。2011年12月7日，二原告自行写了初装饰协议。该协议载明：按照渝建（2010）第126号文件，乙方应完成甲方户内初装饰工作后，方能将北温泉＊号＊栋＊号套房移交甲方。现经甲、乙双方友好协商，乙方承诺按文件：规范、设计完成以下工作，经甲方验收合规后由甲方接收。一、出具符合有关设计规定的初装修图纸，经甲方认可。图纸中注明给排水、强弱电线、管、元器件等材质、品牌，严禁使用伪劣产品和明令淘汰产品。二、完善给水管至厨、厕供水点。三、完善各房间灯具开关、插座布置（空调柜机应有漏电开关：包括电话、电视、网络等插座，开关插座应符合GB50303第22、1、3条规定。四、按建筑各层平面图说明：保证主卧卫生间高差420mm，公共卫生间高差320mm。五、按《民用建筑设计通则》DB50352-2005第3、6、12条：完善厨房地漏。六、按《全国民用建筑工程设计技术措施》（规则、建筑、景观）（2009）第11、1、5条：保证阳台面低于室内地坪5mm。七、按满刮腻子且不低于中耐水型（N型）要求：八、厕浴间排水支管应设置至卫生器具处，地漏应全部设置并安装完成。甲方（签字）：乙方（签字）：注：按《全国民用建筑工程设计技术措施》（2011-9-28）电气第22、3、2条出线10回路，强电插座数量按表22、3、3-3（2）。
众长公司已按清水房装饰标准完成坐落于重庆市北碚区＊路＊号＊幢＊单元＊＊房屋的装饰，未按初装饰标准对该房屋进行装饰。《重庆市商品房买卖合同》附件三约定的建筑材料、设备安装标准说明的内容已全部完成。
另查明，2007年11月13日，重庆市建设委员会作出《关于规范住宅工程初装饰竣工验收的通知》（渝建发（2007）226号），规定：……一、住宅工程初装饰（以下简称初装饰）是指住宅工程入户门以内的部分工程项目在工程建设阶段只完成初步装饰工作的建设过程。……三、确需按初装饰验收的住宅工程，建设单位应在工程设计阶段向设计单位提出明确要求。……。四、实施初装饰的工程除应符合《住宅工程初装饰竣工验收办法》的规定外，还应满足以下要求：（一）住宅工程的外围护墙、外门窗、分户门、公共通道等公用工程和设备必须按规定完成所有工程内容；（二）住宅工程室内楼地面应至少完成至基层（找平层），找平层应采用水泥混凝土（含细石混凝土）铺设，禁止仅以结构层或水泥砂浆找平层进行验收；（三）住宅工程户内楼梯及护栏，在设计无要求时，可在二次装修时完成，但竣工验收时必须有明显的警示标志；（四）除厨房和厕浴间外，住宅工程的室内墙面、顶棚必须进行满刮腻子处理，腻子性能不能低于《建筑室内用腻子》中耐水型（N型）的要求；顶棚宜采用免抹灰工艺；（五）住宅工程厨房、厕浴间的墙、地面防水措施应规范设置，并一次施工到位；（六）住宅工程给水管道（包括冷、热水）应设置至厨房和厕浴间各用水点，管道不得水平埋设在现浇板中，暗敷管道应在工程竣工验收前做好相应的标识；（七）住宅工程厕浴间排水支管应设置至卫生器具处，厨房排水支管设置至存水弯后，地漏应全部设置，并安装完成；（八）户内电气部分设计应按房间使用功能布置电源插座、照明灯具和有线电视、电话、网络、安全监控的终端插座或出线口，其设计标准不应低于《住宅设计规范》（GB50096-1999，2003年版）和《住宅建筑规范》（GB50368-2005）的规定要求。……。十、本通知自2008年1月1日起执行。2010年4月9日，重庆市城乡建设委员会作出《关于进一步规范住宅工程初装饰竣工验收工作的通知》（渝建（2010）126号），规定：……一、除实施精装饰装修外的住宅工程均应按照226号文件要求执行初装饰竣工验收规定（以下简称初装饰住宅工程）。……二、初装饰住宅工程建设单位在向设计单位委托工程设计任务时，应一并明确住宅工程初装饰设计内容及要求。自2008年1月1日以来，应委托初装饰设计而未委托的，工程建设单位应尽快委托设计单位补充、修改完善施工图设计，并按规定报送施工图审查。初装饰住宅工程不符合初装饰竣工验收规定要求的，建设单位不得组织工程竣工验收，不得交付使用。设计单位应按初装饰竣工验收规定的有关内容编制住宅工程施工图设计文件，做到设计合理，减少浪费。施工图审查机构要严格审查，对未按初装饰竣工验收规定及有关规范标准设计的，不得通过施工图审查。施工单位要严格按照设计文件中明确的初装饰等内容进行施工，在工程施工过程中涉及初装饰的更改应按设计变更及管理程序完善手续，并经原施工图审查机构重新审查合格后，方可实施。设计文件确定的所有工程内容完成后，方可提交竣工报告。监理单位要全面查验工程完成情况及质量状况，不符合初装饰验收规定的，不得签署验收意见。三、各区县（自治县）城乡建设主管部门应加强对初装饰住宅工程设计、施工、验收等环节的监督管理，对发现未执行初装饰住宅工程有关规定的工程建设、设计、施工图审查、施工、监理等单位，要责成其及时整改，对未整改完善的，不得办理其施工图设计文件审查备案或工程竣工验收备案手续。同时，要严格按照有关法律法规对责任单位和人员予以处罚。市城乡建委将加大巡查力度，对未按要求实施住宅工程初装饰验收的区县，予以通报批评。四、本通知自下发之日起执行。226号文件与本通知不一致的，按本通知要求执行。
重庆市建设委员会于2007年11月20日作出关于发布《清水住宅工程质量验收标准》的通知（渝建发（2007）230号），规定：由重庆市建设技术发展中心、重庆第三建设有限责任公司主编的《清水住宅工程质量验收标准》已通过我委组织专家组的审查，现批准该标准为我市强制性工程建设标准，编号DBJ50-068-2007，自2008年2月1日起施行。经建设部标准定额司于2007年11月26日作出关于同意重庆市《清水住宅工程质量验收标准》等四项地方标准备案的函（建标标备便（2007）159号），载明：重庆市建设委员会：你委“关于《清水住宅工程质量验收标准》等四项工程建设地方标准备案的申请”收悉。经研究，同意《清水住宅工程质量验收标准》等四项标准作为“中华人民共和国工程建设地方标准”备案，备案号为：《清水住宅工程质量验收标准》J11094-2007。《清水住宅工程质量验收标准》载明：清水住宅工程地面、墙面、天棚等均未经装修，厨卫不含灶具、洁具，业主入住前需要二次装修的住宅工程。
庭审中，二原告未提供其将关于北温泉九号外观初验的报告、初装饰协议给付众长公司和被告先同意按初装饰标准整改后同意从经济上赔偿（冲减物管费用）的证据，被告也未认可。被告提供工程快修记录表并陈述其已将二原告提出的墙面、门、窗的问题进行了整改，因卫生间的尺度是按施工图要求设计施工，没有整改。二原告对工程快修记录表无异议，陈述不清楚验收时提出的四个问题是否解决，同时又表示放弃要求被告对主卧阳角边条有裂纹、次卧的窗户边框不垂直、客厅的塑钢门框不平整问题进行整改的权利，并表示如果上述问题没有解决，以后由其自行进行整改。
上述事实，有重庆市商品房买卖合同、发票、关于北温泉九号外观初验的报告、初装饰协议、刊登交房公告的重庆晨报、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、业主收楼确认书、住房验收交接书、工程快修记录表、重庆市新建商品房屋使用说明书、重庆市新建商品房屋质量保证书、北碚区房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案登记表、房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书、重庆市建设工程竣工规划核实确认书、重庆市建设工程竣工验收意见书等书证及原、被告在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为：二原告与被告争议焦点为：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的清水房条款的效力问题；二、被告是否应支付二原告逾期交房违约金。对此，本院分别评判如下：
一、关于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的清水房条款的效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，双方争议的重庆市城乡建设委员会于2010年4月9日作出的《关于进一步规范住宅工程初装饰竣工验收工作的通知》（渝建（2010）126号）和重庆市建设委员会于2007年11月13日作出的《关于规范住宅工程初装饰竣工验收的通知》（渝建发（2007）226号）并不属于行政法规。虽然本案原、被告签订的商品房买卖合同的时间在2010年4月9日后，但重庆缙陵建筑工程施工图审查有限公司作出包括北温泉＊号＊号楼在内的碚建发（2009）90号房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书的时间在2010年1月22日，重庆市北碚区城乡建设委员会接收北温泉九号二期包括33#楼（二组团）在内的施工图备案登记时间在2010年3月12日，即施工图中的住房装饰标准已经固定。如果众长公司违反《关于进一步规范住宅工程初装饰竣工验收工作的通知》和《关于规范住宅工程初装饰竣工验收的通知》的规定，应按该规定承担相应的行政责任和处罚。并且清水房装饰标准是从2008年2月1日起施行的在建设部标准定额司备案的重庆市强制性工程建设标准。因此，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。该合同中约定的清水房的条款为有效条款。双方应按合同履行。众长公司已按清水房装饰标准完成坐落于重庆市北碚区金华路＊＊号＊＊幢＊单元＊房屋的装饰，《重庆市商品房买卖合同》附件三约定的建筑材料、设备安装标准说明的内容已全部完成。二原告未提供被告同意按初装饰标准整改并同意从经济上赔偿（冲减物管费用）给二原告的证据，且原、被告双方未对新的初装饰标准达成协议。因此，对二原告要求众长公司尽快将北温泉＊号＊栋＊单元＊号房屋按渝建（2010）第126号文和渝建发（2007）226号文规定的初装饰标准按照初装饰协议的要求进行装修完善合格，交给其使用的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于被告是否应支付二原告逾期交房违约金的问题。《城市房地产管理法》第27条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第31条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定的交房条件和交房手续的办理符合上述规定。二原告购买的房屋所在的33号楼已于2011年5月16日通过建设、监理、设计、地勘、施工单位的工程竣工验收。被告于2011年5月27日取得北温泉九号二期包括33号楼在内的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方在商品房买卖合同中约定的交房期限为2011年5月31日前，被告在2011年5月31日前通知了原告接房，并且于2011年5月27日在《重庆晨报》刊登了交房公告。原告自称在2011年5月31日没有时间去接房。因此，被告未能按合同约定时间交付房屋给二原告，被告没有过错。2011年6月5日，谭璞在住房验收交接书和业主收楼确认书上签字，并收取了《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》、房屋钥匙等资料和物品。被告履行了商品房买卖合同约定的交房手续，没有违约。二原告在住房验收交接书上提出的防水、墙面、门、窗的问题，不属于双方签订的商品房买卖合同中约定的违约事项，并不影响房屋的交付，且被告已经进行了整改。庭审中，二原告明确表示放弃要求被告对主卧阳角边条有裂纹、次卧的窗户边框不垂直、客厅的塑钢门框不平整问题进行整改的权利，即使有问题也由二原告自行整改。综上，本院认为，二原告已经接房，被告也并未违约，二原告要求众长公司支付逾期交房违约金的诉讼请求与本案查明的事实不符，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告谭璞、刘俐的诉讼请求。
案件受理费333元，由原告谭璞、刘俐负担。（原告谭璞、刘俐已交纳受理费167元，余款166元由原告谭璞、刘俐在本判决生效之日起十日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 李 军
人民陪审员 赖政灵
人民陪审员 周筱梅
二〇一三年二月二十八日
书 记 员 李 霞