江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏10民终3025号
上诉人（原审原告）：许坚。
委托诉讼代理人：滕梅森，江苏理华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱蕾，江苏理华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：扬州市邗江蒋王街道办农工商总公司，住所地扬州市蒋王街道办事处。
法定代表人：李光福。
委托诉讼代理人：陈晓军，江苏君勇浩鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张青华，蒋王街道办事处司法所所长。
上诉人许坚与上诉人扬州市邗江蒋王街道办农工商总公司（以下简称农工商总公司）企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2015年5月19日作出（2015）扬商终字第00038号民事裁定，以原审法院认定事实不清，撤销江苏省高邮市人民法院（2013）邮商初字第0325号民事判决，发回重审。江苏省高邮市人民法院立案后，重新组成合议庭进行审理，于2016年6月30日作出（2015）邮商初字第00206号民事判决，上诉人许坚、农工商总公司不服该民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月12日公开开庭进行了审理，上诉人许坚、许坚的委托诉讼代理人滕梅森、朱蕾、上诉人农工商总公司的委托诉讼代理人陈晓军、张青华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
许坚的上诉请求：撤销原判，依法改判农工商总公司赔偿装潢设备款250万元。事实和理由：1.本案所涉租赁关系的性质是租赁经营关系，荷花休闲中心主体资格不适格，无权签署企业租赁经营协议，案涉合同应为无效。2.一审判决以省高院生效裁定作为案涉协议和补充协议生效的依据，适用不当，该裁定仅仅是确认案涉租赁关系是企业租赁经营关系。3.农工商总公司拒绝签署《资产租赁协议》和《补充协议》，构成根本违约，一审判决认定农工商总公司不盖章不影响合同效力，没有事实和法律依据。4.一审判决关于违约责任分担的认定错误，因农工商总公司拒绝与许坚缔约，本案所涉租赁协议及补充协议尚未成立，更未生效，不存在违约。若已经生效，许坚和农工商总公司是合同相对方，由违约方承担违约责任，不存在责任的分担，一审判决没有说明如何分担责任。5.农工商总公司根本违约，应当承担相应的法律责任，赔偿损失。
农工商总公司的上诉请求：撤销原判，依法改判驳回许坚的全部诉讼请求。事实与理由：1.扬州市中级人民法院已经认定案涉的《资产租赁协议》及《补充协议》合法有效，并实际履行，农工商总公司是上述协议的适格主体。许坚对荷花休闲中心代表农工商总公司签订合同并无异议，也未坚决要求农工商总公司签订合同，且即使没有签订合同，也不会使经营处于不确定状态。一审判决现认为农工商总公司拒绝与许坚签订《资产租赁协议》，使企业的经营活动处于不确定状态，没有依据。2.一审判决认定农工商总公司应提供经营餐饮的条件，没有依据。在租赁前，荷花休闲中心的营业执照的经营范围并没有“中餐制售”，即按照现状招租，农工商总公司没有承诺提供亦没有义务提供餐饮的经营范围。在相关协议中，只约定农工商总公司提供营业执照等相关证件，并没有约定将执照交到许坚手上，更没有约定提供公章、排污许可证、特种行业许可证，一审判决认定农工商总公司应将执照交到许坚手上，没有依据。3.一审中农工商总公司提供的两位证人虽与农工商总公司存在利害关系，但是结合本案其他证据，可以确认许坚知道已领取排污许可证。在农工商总公司取得排污许可证、增加餐饮的经营范围后，许坚拒绝经营餐饮的责任应当由其自行承担。4.一审判决认定农工商总公司怠于主张权利、未及时行使合同解除权、纠缠于合同的性质等导致损失的进一步扩大，没有依据。首先，农工商总公司没有怠于行使权利，农工商总公司及时向许坚催告要求交纳租金，并数次致函许坚与汇银家电，在催要未果的情况下，向法院提起诉讼；其次，行使合同解除权是农工商总公司的权利并不是义务，决定权在于农工商总公司；再次，农工商总公司仅仅是对合同性质的认识出现错误，该错误认定并没有导致损失的扩大，导致损失扩大的原因在于许坚放弃经营餐饮和宾馆，以及法院拖延审理。5.一审判决认定餐饮、宾馆在双方发生纠纷后停止经营，认定不清。在2007年10月16日庭审中陈述“发生纠纷后，宾馆餐饮停了”的代理人朱大祥，并非农工商总公司的代理人，该陈述不能约束农工商总公司，所谓的发生纠纷应当理解为产生诉讼后。实际上，宾馆是许坚向法院起诉后已经经营了2年多，自己停止经营的，是为了逃避交纳租金的义务。6.2004年10月27日，荷花休闲中心与有关单位签署协议、有关单位出具了治理方案及预算。2015年1月28日，扬州市环保局办理了《排放污染物许可证》，证明改造协议已经履行，改造已经符合环保部分的要求。改造时，许坚在场，改造也是按照许坚的要求进行，取得排污许可证后也将该证交给许坚。7.荷花休闲中心招租标书中的面积应当作为认定宾馆、餐饮、浴室面积的依据。招租标书来自于蒋王街道办的原始档案，与招租书、面积计算、平面图相互印证。招租协议书中注明房屋面积3250平米左右，与许坚的起诉状载明的面积一致，与招租标书的总面积3370平米最接近，谈话笔录中的面积是现场估算的，台账中的面积也是估算的，没有依据。法院若认为面积重要，应当委托法定的鉴定机构进行测量。8.一审判决认为餐饮宾馆的停业也会影响浴室的经营，没有依据。浴室都是独立经营，并没有与餐饮宾馆配套经营，餐饮宾馆的停业并不影响浴室经营，即使影响，也是许坚停止经营造成，应由许坚承担责任。9.一审判决农工商总公司赔偿许坚装饰装潢改造而造成的资产等实际损失90万元，没有依据。《资产租赁协议》第六条明确约定，装饰装潢形成的费用由许坚承担，租赁期满，许坚的装饰装潢属出租方所有，许坚不得向出租房提出补偿要求。农工商总公司在合同履行中不存在过错，不应承担赔偿责任。许坚提供的资产损失相关证据，农工商总公司不认可，不应作为装饰装潢损失的认定依据，许坚的投资中部分为可移动物品，许坚可以搬走，不应由农工商总公司赔偿，一审也没有明确农工商总公司赔偿损失后，该装饰装潢、设备设施归谁享有。
针对许坚的上诉，农工商总公司辩称，1.案涉《资产租赁协议》合法有效，该协议没有法律规定无效的情形，省高院的生效裁定已认定农工商总公司明知并认可许坚承租荷花休闲中心和对外以荷花休闲中心的名义经营，该协议已实际履行，应为合法有效。2.即使没有签订协议，只有口头约定，农工商总公司已经将荷花休闲中心交给许坚实际经营，农工商总公司不存在违约行为。3.许坚未按约支付租金构成根本违约，许坚仅支付了第一个半年的租金，剩余的五年半均未支付租金。4.一审判决农工商总公司承担损失没有依据，对许坚的装修装饰金额没有查明，该数额也没有得到农工商总公司的确认，双方协议中约定租赁期满，许坚的装潢归农工商总公司所有，不得向农工商总公司提出补偿要求，一审判决错误，应驳回许坚的全部诉讼请求。
针对农工商总公司的上诉，许坚辩称，1.农工商总公司拒绝签约的事实清楚，许坚在2005年即为此向法院提起诉讼，许坚也并没有认可荷花休闲中心代表农工商总公司签订协议，在原案的卷宗中，农工商总公司明确指出其是受荷花休闲中心的委托将该中心的资产对外招租，并不承认应与许坚签约，甚至在法院认为农工商总公司应为实际合同主体并通知其参加诉讼后，仍坚持自己的主张。2.合同中明确约定荷花休闲中心包含浴室、宾馆、餐饮三部分，农工商总公司应提供餐饮条件，并将全部证照交付许坚经营。3.一审认定餐饮、宾馆在双方发生纠纷后停业，认定事实清楚，在前案审理的卷宗中，荷花休闲中心与农工商总公司已经共同确认。4.一审判决认定农工商总公司拒绝缔约使得经营活动处于不确定状态是正确的，本案是农工商总公司拒绝缔约形成的纠纷，导致许坚250万元的实际投资不能发挥效益收回，该损失应全部由农工商总公司负担。请求驳回农工商总公司的上诉请求。
许坚向一审法院起诉请求：1.要求农工商总公司返还许坚已付租金46.5万元；2.农工商总公司赔偿许坚装潢改造资产损失250万元；3.农工商总公司赔偿许坚利息损失593万元；4.诉讼费用由农工商总公司承担。
一审法院认定事实：2004年5月18日，农工商总公司对外将荷花休闲中心招租，许坚与农工商总公司签订了参与荷花休闲中心招租协议书，协议约定：招租方提供房屋、营业执照、相关证件、水气电等，租期五年左右。承租方提供的条件包括有招租方认可的信用担保或财产担保；按中标确定的承租金额分上下半年两期交纳各半，并实行先交后租；需向招租方提供10万元的中标签约保证金，若中标后在7日内不签约，则不得要求返还10万元，若招租方不签约，则双倍返还等。协议签订后，许坚交纳了10万元保证金后参加了公开招标会并中标。许坚中标后，农工商总公司与许坚未按《参与荷花休闲中心招租协议书》的约定签订正式的合同。
2004年5月25日，荷花休闲中心、许坚、扬州汇银家电有限公司（以下简称汇银家电）三方签订《资产租赁协议》一份，协议约定：荷花休闲中心租赁给许坚经营，租赁范围是位于扬州市大学南路131号的荷花休闲中心（由浴室部、宾馆部、餐饮部组成）；现有的水电气设施，配套齐全；租赁期6年，自2004年8月15日至2010年8月14日止；荷花休闲中心提供营业执照及相关手续（每年的年审费用，由许坚承担）给许坚经营；许坚定期足额向荷花休闲中心上缴租金，实行先交租金后承租。年租金为93万元，第一期交（2004年8月15日至2005年2月15日）6个月租金46.5万元；第二期交租金46.5万元。以后，交纳租金的时间即第一期在每年的2月15日前交纳荷花休闲中心总租金的50%,第二期在每年的8月15日前交纳荷花休闲中心总租金的50%。许坚应依法经营，许坚对租赁资产拥有使用权，在租赁期内，根据自身经营的需要对租赁房屋进行装饰、装潢等，不得改变或增加房屋结构，装饰、装潢形成的费用均由许坚承担，租赁期满后，许坚的装饰、装潢归荷花休闲中心所有，并不得向荷花休闲中心提出补偿的要求（可移动搬迁的财物除外）。许坚在规定的时间内，如有一期，逾期15日交纳租金或擅自改变房屋结构，未征得荷花休闲中心同意的，荷花休闲中心有权解除协议。汇银家电对协议中约定的许坚的义务承担全面的、不可撤销的连带保证责任，担保人的期限在本协议履行期满后6个月内。如一方违约，由违约方承担违约金10万元。三方当事人在该协议上签字盖章。
2004年6月13日，荷花休闲中心、许坚、汇银家电三方签订补充协议一份，约定：如许坚不按资产租赁协议履行或出现终止合同的情形，荷花休闲中心和许坚同意汇银家电代许坚继续履行资产租赁协议；在许坚有违反资产租赁协议的行为时，荷花休闲中心应在10日内通知汇银家电并采取措施，降低许坚的责任，防止损失的扩大。荷花休闲中心因未及时对许坚行使权利造成许坚责任的扩大，就扩大责任部分，汇银家电不承担保证责任等。三方当事人在该协议上签字盖章。
2004年6月14日，许坚向农工商总公司交纳了2004年8月15日至2005年2月14日的相关费用46.5万元（包含10万元保证金），农工商总公司出具了江苏省行政事业单位结算凭证一张，上面加盖了邗江区蒋王街道财政所预算外财务专用章，事由为上交款。除该笔租金外，许坚在承包期内未再向农工商总公司交纳过租金。此后，许坚投入资金对荷花休闲中心进行装潢和添置设备。
2004年8月14日、17日、18日、23日、29日、31日，许坚各出具收条一份，收条载明：收到蒋王街道办事处提供的扬州市邗江区荷花休闲中心营业执照副本、卫生许可证两本、财务章、发票专用章两个、有线电视证两本、税务登记证正副本、消防验收意见书、邗江环保局限期治理验收表、自来水用户缴费卡。收条上未提及荷花休闲中心的公章、排放污染物许可证、特种行业许可证等证照。
此后，许坚开始以荷花休闲中心的名义对外经营，荷花休闲中心只有许坚建立的一本帐。
2004年9月29日，因餐厅厨房油烟问题，许坚无法提供有关环保手续，被环保部门勒令停止使用餐厅厨房操作间。
2005年8月，许坚向扬州市中级人民法院提起诉讼，要求解除与农工商总公司的招租关系，双倍返还保证金，返还租金，接收其装潢改造资产。审理期间，农工商总公司提供书面的答辩状辩称：许坚的诉讼请求毫无事实法律依据，农工商总公司是受荷花休闲中心的委托将资产对外招租，许坚的最终目的是为取得荷花休闲中心的资产进行经营活动，至于与谁签订合同对其权益并无影响，荷花休闲中心资产属荷花休闲中心所有，其作为出租人最确当。至于合同履行过程中出现的问题，与农工商总公司无关，请求法院驳回许坚对农工商总公司的起诉，后许坚于2006年4月11日撤回对农工商总公司的起诉，扬州市中级人民法院以（2005）扬民一初字第0009号民事裁定书，准予撤诉。
2006年12月，荷花休闲中心向扬州市中级人民法院提起诉讼，要求许坚立即支付租金186万元，并承担违约金10万元，汇银家电对许坚的上述款项承担连带保证责任。许坚提出反诉，认为对资产租赁协议的性质存在重大误解，请求法院判令撤销资产租赁协议。后在审理过程中农工商总公司又作为第三人加入诉讼。在该案诉讼中，2007年7月5日，农工商总公司提供情况说明一份，证明荷花休闲中心与许坚签订资产租赁协议是得到其授权和认可。经审理，扬州市中级人民法院于2007年12月13日作出（2007）扬民二初字第5-1号民事裁定，认为该案性质为企业租赁经营的法律关系，荷花休闲中心作为合同主体不适格，许坚针对荷花休闲中心的起诉提起反诉，亦存在反诉被告主体不适格的问题，遂裁定：一、驳回本诉原告荷花休闲中心的起诉；二、驳回反诉原告许坚的起诉。同日，扬州市中级人民法院还作出（2007）扬民二初字第5-2号民事裁定，其中认定“在2007年10月16日的开庭审理中，农工商公司明确表示放弃对许坚和汇银家电的诉讼请求，许坚基于农工商公司对他撤回了起诉，亦当庭申请撤回对农工商公司的起诉”，并裁定：一、准许农工商总公司撤回对许坚、汇银家电的起诉；二、准许许坚撤回对农工商总公司的起诉。后荷花休闲中心不服扬州市中级人民法院作出的（2007）扬民二初字第5-1号民事裁定，向江苏省高级人民法院提出上诉，该院经审理，于2009年6月19日作出（2008）苏民二终字第0142-2号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。
另查明：农工商总公司曾于2009年11月23日以汇银家电为被告向扬州市邗江区人民法院提起诉讼，认为许坚只缴纳了2004年5月25日《资产租赁协议》项下的第一期租金，其余租金至今未付，汇银家电应承担连带责任，要求：1.汇银家电为许坚连带支付租金465万元（计算至2009年10月15日），并承担租金到许坚实际返还租赁标的为止；2.汇银家电为许坚连带承担逾期付款利息849555元（计算至2009年10月15日），并承担利息至还清租金之日。扬州市邗江区人民法院受理后，汇银家电提出管辖权异议，该院于2010年1月11日作出（2009）扬邗民二初字第0843号民事裁定，将案件移送给扬州市维扬区人民法院审理，扬州市维扬区人民法院于2010年3月5日立案受理，后农工商总公司撤回起诉，并得到扬州市维扬区人民法院准许。
同时查明：荷花休闲中心系由原邗江县渔业农工商总公司投资180万元设立，渔业乡人民政府为主管部门，于1997年11月经批准成立的集体性质的乡镇企业。其原来由邗江县渔业农工商总公司作为注册资金投入的价值为180万元的房屋设备，于1999年3月被收回，改为投入现金30万元。2001年5月，邗江区进行部分乡镇行政区划调整，原渔业乡（驻扬部分）并入蒋王镇，资产、债权债务由新建镇相关部门接收。资产租赁协议中涉及的房屋产权在区划调整后隶属于农工商总公司。
扬州汇银家电有限公司于2012年5月依法变更为扬州汇银家电（集团）有限公司。
针对许坚承租餐饮、宾馆、浴室的面积，经一审法院向农工商总公司、许坚询问，2016年5月22日许坚代理人滕梅森向一审法院陈述（短信告知）餐饮面积约500平米，浴室面积约700平米，宾馆面积约2000平米。2016年5月23日农工商总公司代理人陈晓军根据蒋王街道办集体资产登记台帐向一审法院陈述（短信告知）餐饮面积574平米，浴室面积1796平米，宾馆面积1345平米。因双方争议较大，滕梅森向一审法院递交调查证据申请，申请调查保存在扬州市住房保障和房产管理局的原邗江县渔业农工商总公司登记的，位于扬州市原文化路26号的房屋登记档案及房屋结构、面积图。对此一审法院向滕梅森邮寄了调查令，滕梅森也将调取的材料提交一审法院，但该材料并不能证实餐饮、浴室、宾馆面积的大小，故其未作为证据使用。为进一步查明事实，2016年6月15日，一审法院派员与许坚及其代理人滕梅森、农工商总公司代理人陈晓军一同前往当时租赁的现场估量面积，因时间间隔较长，部分房屋内部结构有所变化，双方当事人通过回忆当时的现状以及现场估量，估算出餐饮面积570平米，浴室面积1480平米，宾馆面积1900平米，后经整理，并形成谈话笔录一份，但在该谈话笔录中农工商总公司又提出回去再调取房产的测绘表等图纸，如果相关图纸上有面积记载，以记载的面积为准。在一审法院限定的期限内，农工商总公司向一审法院提交了当时荷花休闲中心招租标书中后附的资产状况及平面图等文件，该文件中记载的面积与双方共同估量的面积亦存在差异。
对于一审法院所作谈话笔录，农工商总公司认为应当以招租文件中后附的使用面积计算书以及荷花休闲中心平面图记载的面积为准，不应当以2016年6月15日现场所作笔录中估量的面积作为认定出租房屋的面积，该笔录中面积都是估算的，不是实际测量的，农工商总公司代理人在笔录中也提出在2016年6月22日之前如能提供新的证据证明房屋的面积，以新的为准。许坚认为应当以双方谈话笔录中确认的面积为准。汇银家电认为许坚实际承租的面积，其并不清楚，同时还认为农工商总公司向法院提交的登记台帐已经显示许坚承租的面积4000平米，台帐作为后续的证据其效力优于招租时文件，不能以招租时文件记载的面积为准。
针对本案涉案餐饮、宾馆、浴室经营的截止时间及原因，经一审法院询问，许坚陈述2004年12月底餐饮、宾馆全部停业（对此许坚以（2007）扬民二初字第5号案件中2007年10月16日笔录中第9页的内容予以证实，该笔录中法院询问农工商总公司许坚自经营以来，经营状况如何，农工商总公司原代理人陈述一开始他全面经营，后来发生纠纷后，宾馆、餐饮停了），餐饮和宾馆停业的起因是2004年9月底，因无法提供排放污染物许可证，许坚接到环保局责令停业通知被责令停业，在此之后，许坚是偷偷的营业，并一直与农工商总公司联系，农工商总公司无法提供许可证件，且农工商总公司不同意与许坚签订合同，双方发生争议，最终在2004年12月底餐饮、宾馆全部停业。浴室经营至2007年6月14日停业，原因是2007年6月14日扬州市中级人民法院开庭时，法院要求许坚维持现状保管财产，在此之前许坚是勉强维持。对此农工商总公司认为许坚陈述的不是事实，认为浴室一直经营到合同期末，法院从未要求许坚停止经营，对于餐饮，环保局要求整改后，农工商总公司对排污进行了改造，改造时许坚是在场也是清楚的，农工商总公司也是按照许坚的要求进行改造的，改造后领取了排放污染物许可证，许坚是清楚的，农工商总公司将排放污染物许可证交给许坚，许坚拒绝接受，后来排放污染物许可证悬挂在农工商总公司派驻在荷花大厦的管理办公室。对于餐饮、宾馆系许坚自行停止经营，与农工商总公司没有关系，具体何时停止经营，农工商总公司并不清楚。
一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、涉案资产租赁协议以及补充协议是否合法有效；二、许坚与农工商总公司在履行合同中违约责任如何分担？损失如何认定？
一审法院认为：针对第一个争议焦点：涉案租赁协议及补充协议合法有效。
1.本案租赁关系的性质是租赁经营关系。许坚承租荷花休闲中心后，对外以该中心的名义经营，该租赁关系应为租赁经营关系而非资产租赁关系。虽然荷花休闲中心的公章未交给许坚，而是农工商总公司派出人员控制，但在诉讼中农工商总公司、荷花休闲中心和许坚都确认在许坚从事荷花休闲中心经营活动时，如需要盖章的，由农工商总公司派出人员予以盖章的，这种状况仅仅是荷花休闲中心的所有者为避免荷花休闲中心的公章被用于租赁经营行为之外的其他行为而可能给企业导致风险，并不影响本案租赁经营关系的成立。故本案租赁关系的性质不是资产租赁关系，而是租赁经营关系。
2.农工商总公司是涉案租赁协议的适格主体。荷花休闲中心不是本案诉争租赁协议的主体。本案中，农工商总公司作为荷花休闲中心的所有者，对外将荷花休闲中心招租，并与许坚签订了参与荷花休闲中心招租协议书，收取了许坚的保证金。在许坚中标后，农工商总公司虽然未与其签订租赁协议，而是由荷花休闲中心与许坚签订租赁协议，但在扬州市中级人民法院（2007）扬民二初字第5号案件审理中，农工商总公司明确表示荷花休闲中心与许坚签订资产租赁协议是得到其授权和认可的。由此可见，荷花休闲中心的所有者即农工商总公司有将荷花休闲中心对外租赁经营的意愿并实际进行了招租活动。许坚承租荷花休闲中心后，对外以荷花休闲中心的名义经营，荷花休闲中心也只有许坚建立的一本帐，且在许坚将租赁荷花休闲中心的租金直接交给农工商总公司时，农工商总公司接受了租金并出具了结算凭证。因此，可以认定农工商总公司明知并认可许坚承租荷花休闲中心和对外以荷花休闲中心名义经营，农工商总公司和许坚也实际履行了租赁经营荷花休闲中心的协议。本案诉争协议虽然出租人是以荷花休闲中心名义与许坚签订的，但因荷花休闲中心系由农工商总公司投资设立的集体企业，故只有农工商总公司有权将其对外租赁经营，且从本案租赁协议的签订过程和实际履行情况来看，农工商总公司一直参与其中，故农工商总公司作为荷花休闲中心的所有者，应作为涉案租赁协议的适格主体，享有案涉租赁协议的权利并承担相应义务。
以上定性已为生效的江苏省高级人民法院（2008）苏民二终字第0142-2号民事裁定书所确认，一审法院依法予以认定。
3.诉争的《参与荷花休闲中心招租协议书》、《资产租赁协议》、《补充协议》合法有效。农工商总公司作为荷花休闲中心的所有者，有权将荷花休闲中心对外招租，其与许坚签署的《参与荷花休闲中心招租协议书》系双方当事人自由意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《资产租赁协议》起因于农工商总公司的招租行为，其实质内容是企业租赁经营，基于农工商总公司与荷花休闲之间的关系，以及涉案租赁协议履行的实际情况，荷花休闲中心在《资产租赁协议》及《补充协议》上盖章，并不影响合同的效力。本案诉争租赁协议及补充协议合法有效，合同签订双方应按合同的约定，享有权利、承担义务。
对于第二个争议焦点：一审法院认为要分清违约责任如何分担，需认定：1.餐饮、宾馆、浴室经营截止的时间。2.如未能经营至合同期满，原因是什么？3.餐饮、宾馆、浴室面积的大小？综合上述因素，综合予以考虑。
1.对于浴室应认定为经营至合同期满，餐饮、宾馆应认定为在双方发生纠纷后，停止经营。理由：（1）在扬州市中级人民法院（2007）扬民二初字第5号案件中2007年10月16日开庭笔录中，针对许坚经营的状况，农工商总公司原代理人的陈述是“一开始他全面经营，后发生纠纷后，宾馆、餐饮停了”。在该笔录中许坚的委托代理人经法院询问，其认为农工商总公司原代理人的陈述是属实的。（2）扬州市中级人民法院（2009）扬民二初字第0083号案件中，已经认定“荷花休闲中心除浴室一直经营外，自许坚与农工商总公司发生纠纷后至今，宾馆和餐厅已停止经营。”该份裁定系生效法律文书，该法律文书中认定的事实应予以认定。（3）许坚以（2007）扬民二初字第5号案件中2007年6月14日开庭笔录中，法院要求许坚维持现状保管财产为由，认为至此浴室不再经营，不能成立。在该笔录中，法院并没有要求许坚停止对浴室经营，仅是要求维持现状，保管财产，故一审法院认为许坚对浴室的经营是到合同期满的。（4）对于餐饮、宾馆经营截止的时间，因开庭笔录以及民事裁定书中只是表述双方发生纠纷后，停止经营，没有具体的时间，许坚认为是2004年12月底，农工商总公司表示具体时间不清楚，因双方并无充分证据证实餐饮、宾馆停止营业的具体时间，本案亦认定为双方发生纠纷后。
2.对于餐饮、宾馆的停止经营的原因，双方均存在一定的过错责任。（1）根据2004年9月9日环境保护现场检查笔录，许坚经营的餐厅是因没有环保手续被责令停止厨房操作间的使用，而根据农工商总公司提交的排放污染物许可证，最早的发证时间为2005年1月28日，上述时间间隔4个多月，直接影响了许坚餐厅的经营。虽然农工商总公司申请的两位证人证言，证明农公商总公司后来补办了排放污染物许可证并将该许可证交给许坚，许坚拒绝接受，但因证人与农工商总公司存有利害关系，故不能仅以该两位证人的证言，作为定案的依据，且2005年1月28日的排放污染物许可证仅为临时用证，环保机关后续还签发了多个许可证，是否均交付许坚，许坚是否知晓有上述证件，并不清楚。上述诸多不确定因素，影响了许坚餐饮的经营。（2）根据《参与荷花休闲中心招租协议书》第三条第四项及第四条约定，许坚中标后双方应当在七日内签订协议，而农工商总公司一直否认自己的合同主体身份，拒绝与许坚签订《资产租赁协议》，使企业租赁经营活动始终处于不确定状态，以致引起双方纠纷，进入长期诉讼（从2005年至今），也是餐饮、宾馆先后陆续停业的原因之一，且在许坚未按约定交纳第二期租金时，农工商总公司一直怠于主张其权利，未及时行使合同解除权，而是反复纠缠于合同租赁性质是“企业租赁”还是“资产租赁”，以及在整个招租活动中是农工商总公司委托，还是荷花休闲中心委托农工商总公司，导致损失进一步扩大，对此农工商总公司存在过错。（3）许坚与农工商总公司签订《参与荷花休闲中心招租协议书》后，在未确认资产所有人的情况下就与荷花休闲中心签订《资产租赁协议》，给付第一次租金，投入资金对租赁经营场地进行装潢，导致产生面临合同签订的主体、合同的性质不明确的情况，影响了经营，且许坚经营的宾馆并无因许可证件的问题被责令停业，宾馆的停业只能说在餐饮、宾馆、浴室整体经营中因厨房操作间的停用，客源受到影响，但该原因并非决定性原因，宾馆的停业许坚自身也存在一定责任。
3.餐饮、宾馆、浴室的面积问题。对于农工商总公司主张的按照招租标书中后附的使用面积计算书及平面图记载的面积为准，即餐饮的面积274平米，浴室面积1851.18平米，宾馆的面积1245平米，合计3370平米，一审法院认为，该面积计算书及平面图中记载的面积与农工商总公司自身提交的蒋王街道办集体资产登记台帐记载的餐饮、宾馆、浴室总面积以及各分项面积（餐饮的面积为574平米，浴室的面积是1796平米，宾馆的面积1345平米，合计3715平米）均不一致，而台帐形成的时间在后，故对农工商总公司的主张不予认可，同时不论是招租标书中后附材料还是蒋王街道办集体资产登记台帐，均是农工商总公司单方的证据，并无许坚签字认可，也无相关备案，农工商总公司提供的两份证据均不能作为具体面积的定案依据。而许坚主张以双方谈话笔录中一致认可的面积为准，即餐饮面积570平米，浴室面积1480平米，宾馆面积约1900平米，合计3950平米。因该面积系双方估量的结果，并非精确测量，且农工商总公司后来提交证据予以否认，故该谈话笔录中双方认可的面积也不能作为定案的依据。但根据双方所主张的面积大小，可以认定的事实是，浴室的面积是大于总面积的三分之一的，对这个事实，一审法院予以认定。
对于许坚所主张损失的金额，因时久日长，现已难以评估当时的价值，一审法院参考许坚提交的当时《工程造价咨询报告书》、《评估报告》的内容，同时还应考虑到许坚当初租赁荷花休闲中心是一个整体，包括餐饮部、宾馆部、浴室部，租金的价格也是整体租金的价格，餐饮、宾馆的停业也会影响浴室的经营。为统一把握案件裁判尺度，依法保护各方当事人的合法民事权益，一审法院依法酌定农工商总公司应赔偿许坚装潢改造而造成的资产等实际损失90万元，对许坚主张的返还租金以及赔偿许坚因向他人借款产生的利息损失，不予支持。判决：一、农工商总公司在一审判决生效后十日内赔偿许坚损失90万元；二、驳回许坚的其他诉讼请求。如农工商总公司未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88560元，由许坚承担79600元，农工商总公司承担8960元。（此款许坚已预交，农工商总公司应于履行判决义务时一并给付许坚）。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2005年1月28日，扬州市环境保护局向荷花休闲中心签发了临时的排污许可证，截止日期至2005年4月28日；2005年4月21日，扬州市环境保护局向荷花休闲中心签发了临时的排污许可证，截止日期至2005年10月21日；2005年10月14日，扬州市环境保护局向荷花休闲中心签发排污许可证，截止日期至2006年10月14日；2007年1月1日，扬州市环境保护局向荷花休闲中心签发排污许可证，截止日期至2007年12月31日；2008年1月1日，扬州市环境保护局向荷花休闲中心签发排污许可证，截止日期至2008年12月31日；2009年1月1日，扬州市环境保护局向荷花休闲中心签发排污许可证，截止日期至2009年12月31日。
在（2007）扬民二初字第0005号案件（即荷花休闲中心起诉许坚、汇银公司给付租金一案）的审理过程中，本院曾向农工商总公司的负责人进行调查，其陈述之所以不以农工商总公司名义与许坚签订合同，是考虑到怕许坚出乱子，涉及到政府，农工商总公司一直坚持不将公章和营业执照给他，（担心）出纰漏全要政府买单。在该案审理中，许坚提出要求荷花休闲中心赔偿损失的反诉请求，并提供了扬州市同济建设造价咨询有限公司制作的《工程造价咨询报告书》、江苏苏中会计师事务所出具的《资产评估报告书》作为其损失的主要依据，荷花休闲中心质证认为工程造价鉴定系许坚单方委托，对其真实性不予认可，并要求对工程造价、设备设施价值重新鉴定，后因未按期缴纳鉴定费用，司法鉴定程序被退回而终结。后荷花休闲中心对《资产评估报告》的真实性无异议，并陈述总体上相信该评估报告的科学性。《工程造价咨询报告书》确定许坚对荷花休闲中心装潢改造结算价为1844297.43元，《资产评估报告》对许坚投入资产评估确认当时价值为328334元。
归纳本案二审的争议焦点为：一、《资产租赁协议》是否合法有效；二、若有效，导致合同不能正常履行的原因是什么，责任应如何承担。
本院认为，一、《资产租赁协议》应认定为合法有效。
案涉《资产租赁协议》合法有效。其理由：1.关于案涉《资产租赁协议》的性质以及合同主体的问题，虽然各方当事人对此存在不同认识，但江苏高院142号裁定对此已作出最终的认定：本案租赁关系应为租赁经营关系而非资产租赁关系。荷花休闲中心无权将自己对外租赁经营，其不具有案涉租赁协议的主体资格，也不是本案的适格主体。只有荷花休闲中心的所有者即农工商总公司才有权将荷花休闲中心对外租赁经营，签订相关的企业租赁经营协议。本案租赁协议的签订过程和实际履行情况也表明农工商总公司一直参与其中，故农工商总公司作为荷花休闲中心的所有者，应作为案涉租赁协议的适格主体，享有案涉租赁协议的权利并承担相应的义务。2.《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。基于江苏高院142号裁定的认定，荷花休闲中心只是租赁经营协议的租赁标的，其无权将自己对外租赁经营，荷花休闲中心不具有案涉租赁协议的主体资格，但农工商总公司作为荷花休闲中心的所有者，在诉讼期间明确表示荷花休闲中心与许坚签订案涉租赁协议是得到其授权和认可的，表明农工商总公司对案涉租赁协议的追认，因此，案涉《资产租赁协议》应认定有效。
综上，案涉《资产租赁协议》是租赁经营协议，虽以荷花休闲中心的名义订立，但荷花休闲中心不是适格的主体，农工商总公司才是案涉租赁协议的适格主体。本案中，农工商总公司作为荷花休闲中心的所有者，具有将荷花休闲中心对外租赁经营的真实意思，其授权荷花休闲中心与许坚、汇银公司订立案涉《资产租赁协议》以及《补充协议》，并予以追认，农工商总公司和许坚也实际履行了案涉租赁协议的义务，农工商总公司应作为案涉租赁协议的适格主体，享有权利并承担相应义务。案涉《资产租赁协议》的内容并未违反法律法规的禁止性规定，依法应认定合法有效。
二、农工商总公司应对协议不能正常履行承担主要责任。
1.农工商总公司拒绝在案涉租赁协议上盖章确认是导致双方产生矛盾的首要原因。农工商总公司以自己的名义将荷花休闲中心对外招租，并与许坚签订《招租协议》，根据协议约定，中标者应与农工商总公司订立正式的租赁协议。但在许坚中标后，农工商总公司并未按约以自己的名义与许坚订立相关协议，而是以荷花休闲中心的名义与许坚订立了《资产租赁协议》，虽农工商总公司已将租赁所涉的资产交付给许坚，但在许坚认为协议性质为企业租赁经营，进而要求农工商总公司在协议上盖章确认其出租人的地位时，农工商总公司却错误理解并偷换概念，认为荷花休闲中心是出租人，合同履行与农工商总公司无关，并始终拒绝在案涉租赁协议上盖章确认（因其错误认为协议性质为资产租赁，故也没有对协议予以明确追认），否认其为协议主体，这直接导致双方产生矛盾。
2.农工商总公司在前期诉讼中均否认其为出租主体，加剧了矛盾的激化，延长了诉讼的时间，使租赁协议的主体及双方的权利义务一直不能得到进一步的明确，也使许坚无法向适当的主体主张权利，导致损失的扩大。许坚与农工商总公司在租赁关系发生后的第二年就引发诉讼，且在诉讼中均出现租赁关系主体不确定的争议。在2005年许坚诉农工商总公司解除租赁合同纠纷案件中，农工商总公司否认其为出租主体；在2006年荷花休闲中心起诉要求许坚支付欠付租金并要求汇银公司承担保证责任的案件中，在法院明确告知农工商总公司为租赁主体，并通知其参加诉讼，农工商总公司作为独立请求权的第三人参加诉讼后，曾提出诉请要求许坚、汇银公司连带给付租金，许坚遂根据农工商总公司的诉请提起反诉，但在该案审理中，农工商总公司又提出租金应支付给荷花休闲中心，其对许坚和汇银公司没有独立的诉请，许坚遂又撤回对农工商总公司的反诉，转而对荷花休闲中心提起反诉。由于农工商总公司否认其为出租主体，造成租赁协议的当事人无法正确地主张自己的权利，荷花休闲中心的诉请也因主体不适格而被法院驳回，导致矛盾得不到及时的解决，延长了诉讼时间，客观上导致了损失的进一步扩大。对此，农工商总公司应承担主要责任。
3.农工商总公司对合同主体及其出租方义务的故意回避，是导致案涉租赁协议无法正常履行的重要原因。由于案涉租赁协议已被生效裁定认定为企业租赁经营关系，因此，在履行协议时，出租方应将企业的经营权连同资产一并交付给承租方。由于双方在租赁协议中对经营权交付的方式、内容等约定不够具体，因而在许坚实际租赁经营过程中，出现了证照之争（排污许可证、公章）等纠纷，如农工商总公司能及时承认其为租赁协议的出租主体，并对已经产生的矛盾及时协调处理，显然有助于矛盾的解决和协议的履行。但农工商总公司坚持案涉租赁协议为资产租赁而非企业租赁经营，否认其应负的出租方义务。如单纯的资产租赁，出租方只需将资产全部交付即可；而企业租赁经营则涉及到经营权的一并交付，出租方的交付义务比资产交付更为广泛（包括经营权所涉及的相关证照、公章等）。由于农工商总公司坚持案涉租赁协议仅为资产租赁，客观上必然对经营权的交付义务存在认识上的偏差，且农工商总公司在诉讼中多次表示，提供相关证照并非其义务，仅仅是租赁资产时提供的一个条件，因此认为证照有没有、全不全，均与其无关。在租赁协议的实际履行中，也由于双方未对经营权交付的内容、方式在协议中作出具体的约定，双方说法不一，因此产生诸多矛盾。农工商总公司实际掌控公章、证照等行为，虽可以避免农工商总公司因出租企业而带来的风险，但客观上也对许坚的自主经营造成了一定的影响。由于农工商总公司一味回避其出租方的地位及企业租赁的性质，导致双方矛盾加剧，许坚也因此停止了餐厅和宾馆的经营，租赁协议无法正常履行。
4.农工商总公司未及时解除合同、解决矛盾，也导致损失的进一步扩大，为此亦应承担相应的责任。许坚租赁经营荷花休闲中心不久，即因餐厅厨房油烟问题被环保部门责令停止使用餐厅厨房操作间。次年双方即发生诉讼，在农工商总公司补办临时排污许可证后，许坚仍拒绝经营，并拒付后期租金，在诉讼中许坚明确要求解除案涉租赁协议，许坚的行为表明了其不再继续履行协议的态度，但农工商总公司在明知许坚要求解除协议，明确不再履行的情况下，仍坚持自己的错误认识，不及时解除合同，客观上放任了损失的进一步扩大，其对扩大的损失亦应承担相应的责任。
三、许坚应承担相应的过错责任。
1.虽案涉租赁协议签订不久，双方即对协议的性质产生争议，但双方在签订租赁协议时，并未对协议的性质进行讨论和明确，当时也没有争议，且对协议性质的争议并不影响双方按照协议的约定履行各自的义务。许坚在与农工商总公司签订《招租协议》后，理应要求农工商总公司及时与其签订企业租赁协议，在签订《资产租赁协议》时，出租方“荷花休闲中心”明确打印在协议上，许坚应意识到签约主体的变化，其对签约主体和协议内容没有尽到审慎的注意义务，且许坚当时并未提出异议，亦向农工商总公司交付了首期租金，表明其对实际履行主体的认可。虽后来对协议性质和主体提出异议，但对此许坚也负有一定的责任。
2.虽餐饮部因不具备经营条件被环保部门责令停止经营，但当时宾馆部和浴室部的经营并未受影响，许坚仍可继续经营，如许坚支付该部分的租金，也有利于双方矛盾的协调解决，不会导致损失的进一步扩大。许坚认为因农工商总公司拒绝在协议上盖章确认，导致合同主体及权利义务处于不确定状态，进而停止宾馆部的经营并拒付后续的全部租金，显然不具有合理性。
3.关于双方对浴室部、宾馆部、餐饮部是否三位一体，经营是否存在关联性的争议，本院认为，浴室部、宾馆部、餐饮部是荷花休闲中心的三个组成部分，具有一定的关联性，同时经营会有一定的相互带动作用，但并不影响各个部分的独立经营，只是对经营收入具有一定的影响（可以作为认定本案损失及责任承担时应当考虑的因素），而许坚不应停止其他部分的经营。许坚经营浴室一直到期满，虽单独经营对收入有一定的影响，但就此拒付全部租金，显然存在过错。
4.虽餐饮部因不具备条件被环保部门责令停止经营，但农工商总公司在问题出现后，即主动增加营业执照的经营范围、办理临时排污许可证，在餐饮具备经营条件后，许坚理应全面恢复经营，但其反而不闻不问，继续停止餐饮部和宾馆部的经营，纠缠于协议的性质及主体问题，导致损失的进一步扩大，对此许坚应承担相应的责任。
关于农工商总公司和许坚对本案损失的承担问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的损失。如前所述，因农工商总公司与许坚签订《招租协议》后，未能按照《招租协议》的约定以自己的名义与许坚签订明确的企业租赁协议，在许坚提出异议后，仍坚持自己的错误认识，回避自己作为出租方的义务，拒绝在《资产租赁协议》上盖章确认自己的主体地位以及进一步明确各自的权利义务，导致双方产生矛盾。在案涉租赁协议的实际履行过程中，因荷花休闲中心的餐饮部不具备经营条件，致使餐饮部不能正常经营，农工商总公司构成违约在先。同时，由于农工商总公司坚持自己的错误认识，致使双方矛盾不断加剧，进入长期的诉讼，损失不断扩大，农工商总公司在本案中应承担主要责任，许坚对此应承担次要责任。对于许坚主张的装潢及物品损失数额，其提供了《工程造价咨询报告书》和《资产评估报告》，但在2006年本院审理荷花休闲中心作为原告起诉许坚、汇银家电给付租金一案中，荷花休闲中心质证认为工程造价鉴定系许坚单方委托，对其真实性不予认可，并要求对工程造价、设备设施价值重新鉴定，后因未按期缴纳鉴定费用，司法鉴定程序被退回而终结。后荷花休闲中心对《资产评估报告》的真实性无异议，并陈述总体上相信该评估报告的科学性。农工商总公司作为具有独立请求权的第三人参加该案诉讼时，对上述报告未提出明确异议。本案一审中，农工商总公司认为《工程造价咨询报告书》系许坚单方委托作出，不具有公允性，不予认可，认为《资产评估报告》系许坚单方委托作出，且超出有效期限，不予认可。鉴于许坚投入的装潢及物品损失，现已丧失了重新评估鉴定的条件，在有条件重新评估鉴定时，农工商总公司也未申请重新评估鉴定，一审法院参考《工程造价咨询报告书》和《资产评估报告》的内容，通盘考虑本案的具体情况，结合对双方当事人的责任认定，根据公平原则，酌定农工商总公司赔偿许坚装潢改造而造成的资产等实际损失90万元，并无明显不当，本院依法予以确认。农工商总公司赔偿后，本案所涉装潢、资产设备归农工商总公司所有。
综上所述，农工商总公司、许坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32000元，由许坚负担19200元，扬州市邗江蒋王街道办农工商总公司负担12800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦集成
审 判 员 韩 凯
代理审判员 袁海兰
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 沈佩仪
附法律条文：
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