北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终9326号
上诉人（原审被告）：赵新宇，女，1975年3月11日出生，汉族，北京星月时空信息咨询有限公司员工，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：钱志新，男，1951年5月18日出生，汉族，北京星月时空信息咨询有限公司员工，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：任爽，女，1990年7月19日出生，汉族，西红门六村村委会工作人员，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：马国闯，北京兴展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳明，北京兴展律师事务所实习律师。
上诉人赵新宇因与被上诉人任爽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初5180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵新宇上诉请求：同意一审判决第一项,不同意支付任爽违约金30万元，请求撤销一审判决第二项，改判驳回任爽其他诉讼请求。事实与理由：我与刘政平（案外人）于2017年7月13日签订《和解协议书》，双方之间的房屋买卖合同关系已经结束。我与任爽于2017年12月6日签订涉案房屋买卖合同，此时我与刘政平的房屋买卖合同关系已经结束，后我亦未将涉案房屋出卖给任何其他人，一审依据《北京市存量房屋买卖合同》第八条约定，判决我承担违约责任，是错误的。
任爽辩称，同意一审判决，不同意赵新宇的上诉请求。赵新宇隐瞒涉案房屋存在买卖、被第三人占有及发生债权债务纠纷的事实，导致涉案房屋被查封，赵新宇存在根本违约，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。
任爽向一审法院起诉请求判令：1.解除我与赵新宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.赵新宇赔偿我违约金34万元；3.赵新宇双倍返还合同定金10万元；4.诉讼费由赵新宇承担。
一审法院认定事实：2017年12月6日，赵新宇（出卖人）与任爽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：赵新宇将大兴区文新南街273号院9号楼1单元701室房屋卖给任爽；房屋成交价格为239万元，签订合同时支付定金5万元（2017年12月5日赵新宇已收取定金5万元）；买受人向北京银行申办抵押贷款，拟贷款金额为165万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按照国家利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金（第八条）；当事人双方同意自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续（第十条）。2017年12月21日，赵新宇、任爽、北京市大兴区住房和城乡建设委员会签订《存量房自有交易资金划转协议》，任爽将34万元购房款转入资金监管账户，后因交易无法进行，34万元购房款已退还至任爽账户。
2017年7月13日，赵新宇（甲方）与刘政平（乙方）签订的《和解协议》，内容为：甲乙双方就刘政平购买甲方位于大兴区罗奇营社区14号楼1单元7层701室房屋达成和解协议。一、甲方返还乙方购房款150万元，补偿乙方28万元，总计壹佰柒拾捌万元整。二、本协议签订之日起三日之内付款壹拾万元。三、本协议签订两个月之内甲方将剩余的壹佰陆拾捌万元整全部支付给乙方。四、如甲方逾期支付，按全部款项的日万分之五计算违约金，直至全部款项付清为止。五、上述款项未付清之前，乙方占有、使用、收益上述房屋。赵新宇称：其曾和刘政平签订过卖房协议，房屋没有房产证不能办理过户，刘政平就不买了，其收取了刘政平的购房款150万元，约定退还178万元。其与任爽签订《北京市存量房屋买卖合同》后，银行要看房，刘政平不在家，其就换了锁，刘政平知道后申请诉前财产保全，北京市大兴区人民法院于2017年12月15日作出民事裁定书，将诉争房屋予以查封。2018年1月10日，刘政平起诉要求解除赵新宇、刘政平间的房屋买卖合同、返还购房款并赔偿相应损失。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，任爽、赵新宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。赵新宇之前和刘政平曾就本案同一房屋签订过房屋买卖合同、和解协议，任爽、赵新宇签订《北京市存量房屋买卖合同》时，赵新宇仍未付清和解协议约定的款项、刘政平依据和解协议占有诉争房屋，赵新宇就诉争房屋与第三人刘政平因房屋买卖产生债权债务纠纷，刘政平申请财产保全导致诉争房屋被法院依法查封，赵新宇无法按约定配合办理产权登记构成根本违约，符合《北京市存量房屋买卖合同》第八条约定违约情形，应当赔偿因此给任爽造成的损失。赵新宇主张房屋被查封属于不可抗力，缺乏法律依据，法院不予采纳。任爽要求解除其与赵新宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合法律规定，法院予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经法院释明，任爽选择适用违约金，法院不持异议。任爽未举证证明其实际损失数额，赵新宇主张违约责任约定过高，请求予以调整，法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情调整为由赵新宇一次性支付任爽违约金30万元。
一审法院判决：一、自判决生效之日起解除任爽与赵新宇于2017年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、赵新宇给付任爽违约金30万元（于判决书生效后10日内履行）；三、驳回任爽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，赵新宇提交（2018）京0115民初1907号判决书、刘政平收条及该案的谈话笔录，证明其与刘政平房屋买卖合同纠纷争议标的是解除合同后的钱款返还及违约责任，并非涉案房屋，且上述争议案款已经履行完毕，其曾申请法院解除涉案房屋的查封，但未获准许。任爽称：（2018）京0115民初1907号判决书作出时间为2018年5月28日，生效日期为2018年6月13日，即赵新宇与刘政平房屋买卖合同至2018年6月才解除，证明赵新宇存在一房二卖的事实；对收条真实性无法核实；谈话笔录时间是2018年1月9日，证明赵新宇在明知涉案房屋被查封的情况下仍隐瞒事实，未告知任爽涉案房屋被查封的事实，存在违约。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案中，赵新宇与任爽于2017年12月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。因赵新宇与刘政平的房屋买卖合同纠纷致涉案房屋于2017年12月15日被查封，造成该房屋不能办理产权转移登记，致使合同目的无法实现，赵新宇行为构成根本违约，应承担相应的责任。根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经一审法院释明后，任爽选择适用违约金，主张依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第八条的约定，追究赵新宇的违约责任。虽然赵新宇与刘政平系为解除双方的房屋买卖合同而签订《和解协议》，但协议签订后，双方未按协议约定顺利履行并形成诉讼，进而造成涉案房屋被查封，致使任爽与赵新宇无法顺利完成产权转移登记等手续，故任爽主张依据与赵新宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》第八条的约定，请求支付违约金具有合同依据。一审法院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌情判令赵新宇支付任爽违约金30万元，合法适当，本院予以维持。综上所述，赵新宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由赵新宇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王丰伦
审 判 员 刘 洁
审 判 员 庞 妍
二〇一八年十一月七日
法官助理 曹成成
书 记 员 王铎霖