上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第1211号
原告居德昕。委托代理人刘晓芳。委托代理人陈浮中，上海博拓律师事务所律师。被告黄美丽。原告居德昕诉被告黄美丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告居德昕的委托代理人刘晓芳、陈浮中、被告黄美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居德昕诉称，2014年5月29日，原、被告签订公有住房承租权转让居间协议，约定原告将其承租的位于本市徐汇区天平路XXX弄XXX号(以下简称“系争房屋”)底南、前天井、后天井、灶间、卫生间房屋的公有住房承租权转让给被告。双方约定在签订上述协议后，被告支付原告定金(人民币，以下同)25万元。双方另约定在签订《上海市公有住房承租权转让合同》之日起40日内，且原告在取得该物业公司的《上海市公有住房差价换房征询表》的审核签章后，双方前往交易中心审核。在交易中心同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起的7日内，持有关资料向出租人办理公有住房租赁关系的变更手续等。随后，被告支付了25万元定金。2014年6月4日，双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》。此后原告积极履行了自己的义务，在2015年2月底取得《上海市公有住房差价换房征询表》后第一时间通知被告、中介。此后原告与被告协商过数次，要求被告履行合同，又两次向被告发出书面告知函，要求被告按约前往相关部门办理后续手续，但被告均拖延或不予理会。2015年4月3日，被告向原告发函，希望能将房屋交易时间改在年底，或由其寻找新的买家来和原告继续交易，原告对此明确表示不接受。被告现已明确或以自己的行为表明不再履行合同，致使签订合同的目的落空，合同无法继续履行下去。被告存在违约，故定金应予以没收，不再退还。现原告诉至法院要求判令：解除原、被告2014年6月4日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，被告承担违约责任，即被告已支付的25万元定金予以没收，不再退还。被告黄美丽辩称，不同意原告的诉讼请求，原告没有理由要求解除合同、没收定金，被告要求继续履行合同。因为原告未与系争房屋的租客协商好，导致征询表送进去十个月都没能取出来，此并非政策原因，而是原告个人的原因，进而导致合同约定的日期过了。原告拖延太长时间才取得征询表，打乱了被告的计划。双方并未约定取得征询表之后交易如何继续进行，此需要双方进一步协商，双方至今也一直在协商。在协商过程中，被告提出几种解决方案，并未表示放弃购买权，但原告却突然诉至法院。原告发函件中要求“2005年4月15日”办理手续，被告难以理解。补充协议约定可以由其他人购买。经审理查明，系争本市徐汇区天平路XXX弄XXX号房屋租赁户名为原告，独用租赁部位包括底南、前天井、后天井、灶间、卫生间。2014年5月29日，原告(出售方)、被告(买受方)签订《公有住房承租权转让居间协议》(以下简称“居间协议”)，由被告购买系争房屋，合同主要内容为：转让总房价款272万元；被告在签订协议后支付原告定金25万元；双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称“转让合同”)之日起40日内，且在原告取得该物业公司的《上海市公有住房差价换房征询表》的审核签章后，双方持转让合同及规定的材料，到交易中心办理承租权转让手续当日内，被告支付原告房款252万元；双方商定交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起7个工作日内，持有关材料向房屋出租人办理公有住房租赁关系的变更手续；变更租赁户名手续、交房、迁出户口后，被告支付原告尾款20万元；原告接受协议转让条件并签订协议，被告同意在原告签署本协议后40天内与原告签订《转让合同》，如果被告未能履行，则已支付原告的定金不予返还；如遇政策原因(包含但不限于无法取出《征询表》)导致本交易无法进行，双方可协商，协商不成解除合同，双方互不承担违约责任，原告收取被告的房款(含定金)在5个工作日内无息退还被告；居间协议另有其他约定。被告已向原告支付定金25万元。2014年6月4日，原、被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》，合同主要内容为：公有住房转让成交价格180万元；双方自本合同签订之日起30日内，持有关材料至交易中心办理该公有住房承租权的转让手续；双方自交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起7日内，持有关材料向公有住房的出租人办理租赁关系的变更手续，办妥后15日内，原告腾出、交接房屋；本合同自交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效；合同补充条款就房款支付、装修设施等内容进行了约定，其中明确已付定金25万元包含在第一期应付房价款内。合同备注栏房地产交易中心盖章处为空白。2014年6月24日，原、被告提交《上海市公有住房差价换房征询表》。同日，双方签署《公房承租权转让合同补充协议》，就搬迁装修补贴款91.1万元的支付方式进等行了约定，另约定：本房为带租约出售，租约至2015年11月14日，每月租金3,500元；原告同意被告或被告指定人员购买上述物业。2015年2月底，《上海市公有住房差价换房征询表》审核通过。此后原告口头通知被告。2015年3月13日，原告向被告发送《告知函》，主要内容为：“我在二月底拿到了换房征询表……在我和中介交流中直觉告诉我，我们的交易可能出问题了……我去你家…….但你不肯明确告诉我继续交易或不交易，又不愿告诉我不去交易的原因……答应我三五天联系，我和你联系，你又要延长和我碰面时间，现在你答应我20日或21日和我联系…….如到期你再不和我联系，去交易中心的话，那我就只能视你为不要我的房子，要和我解除买卖合同，那我就去房交中心注销该合同，我们的事就两清了……”2015年3月31日，原告向被告发送《最后告知函》，主要内容为“我把我的情况全部和你讲明了，你要叫我.买我房屋延长至年底，那是不可能的事……所以我最后通知你，到2005年4月15日前，你有能力购买的话就和我一起去交易掉，如到期不能如约的话，就视你为无力购买此房屋，因你违约在先，就只有解除此买卖合同，我的房子重新挂牌交易。”2015年4月3日，被告向原告发送《通知函》，主要内容为：“我们签订合同，合同约定你须在规定的时间内取得征询表，因为你房屋从签买卖合同那一刻始终有租约，由于你没有跟租客沟通协商好，导致物业公司无法出具征询表，时间一拖再拖你也不能给予准确答复征询表是否能出来，依据我们的合同，已经造成违约……我建议如下……在2015年4月6日前给我答复：A违约处理：解约按照合同约定的时间及金额赔付我滞纳金违约金……B继续履行合同，房子本身我想要买的…….由于一直拖延不能确定时间……建议交易时间能否往后延至年底，我方正常购买，定金正常有效。C合同继续履行，给予我方足够的时间去寻找新的客户接上来……如果在规定时间内不能找到买家，必须退还已经支付的定金，无需支付违约金……”2015年4月16日，被告向原告发送《通知函》，称，“……因租客不配合，导致买卖合同已经过了合同规定的时间，因你身体原因，我一直配合你，因时间太长太长，我还是有购此房的意愿，于是在2015年4月1日告知你我们的看法，但你始终没有给与答复怎么进行下去，现在通知你2015年4月19日下午带好材料……碰面后商谈处理方法。”双方称，除上述四份书面函件往来外，双方多次口头沟通协商，被告要求交易延迟至2015年底，原告不同意，原告提出交易最晚延迟至2015年7月，但是被告没有同意。直至2015年6月本案开庭前，双方仍未能达成一致意见。上述事实，有当事人陈述、《公有住房承租权转让居间协议》、《上海市公有住房承租权转让合同》、《上海市公有住房差价换房征询表》、《公房承租权转让合同补充协议》、函件等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，合同生效的要件除符合法律强制性规定外，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原、被告就系争房屋承租权转让达成一致意见，并签订《上海市公有住房承租权转让合同》等文件。双方在转让合同中约定“本合同自交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效”。该约定是双方当事人的特别约定，其并未违反法律强制性规定，当事人的意思自治应当予以尊重，该约定属有效约定，应当从其约定。鉴于转让合同至今未能取得交易管理机构的审核同意，故转让合同的生效条件尚未成就，合同虽已成立，但尚未生效。成立但尚未生效的合同不是合同解除的对象，故原告要求解除转让合同，不具有法律依据，本院不予支持。根据转让合同约定，“双方自本合同签订之日起30日内，持有关材料至交易中心办理该公有住房承租权的转让手续”，但是双方自2014年6月4日签订转让合同至今，仍未能办理承租权转让手续。对此，双方对此各执一词。原告称其2015年2月底审核通过《上海市公有住房差价换房征询表》后已及时通知被告履行合同，但是被告一直拖延，因被告违约故提出本案诉请。被告称，因原告个人原因，拖延过长时间才取得《上海市公有住房差价换房征询表》，并非被告违约，被告要求继续履行合同。对此，本院认为，公有住房承租权转让过程需先经有关物业管理部门审核签章《上海市公有住房差价换房征询表》后，方可至房地产交易中办理承租权转让手续。双方居间协议、转让合同、补充协议中均未明确《上海市公有住房差价换房征询表》审核通过的期限，仅笼统约定“双方自本合同(即转让合同)签订之日起30日内”即2014年7月5日前，“持有关材料至交易中心办理该公有住房承租权的转让手续”。但《上海市公有住房差价换房征询表》直至2015年2月底才审核通过，此时已经远远超过转让合同原定的办理承租权转让手续的时间，若要继续进行系争房屋承租权转让，则需要双方就合同相应条款重新协商。而双方也确实进行多次口头、书面协商，但因双方均未能接受对方方案，导致协商未果。此并不能得出任何一方违约的结论，不能因为双方未能就此达成一致意见而归责于任何一方。虽目前并无证据表明系原告个人原因导致《上海市公有住房差价换房征询表》审核时间长达八个多月，但此时间之长，实不合常理。故原告现称被告违约，应承担违约责任，不具有事实和法律依据，本院不予支持。双方就系争房屋承租权转让问题至今未能达成一致意见，而原转让合同已经无法实际履行。为避免当事人讼累，对合同无法继续履行的法律后果，本院予以一并处理。因双方互不承担违约责任，原告要求没收被告支付的25万元定金依据不足，该25万元已包含在房款内，在合同无法继续履行后原告应向被告返还该款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款之规定，判决如下：一、原告居德昕于本判决生效之日起十日内返还被告黄美丽250,000元；二、驳回原告居德昕其余的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原、被告各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
???《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……