重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01745号
上诉人（原审原告）隗家廉，男，1954年3月11日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）靳军，男，1977年3月2日出生，汉族。
上诉人隗家廉因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2014）奉法民初字第03528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人隗家廉、被上诉人靳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年4月27日隗家廉与靳军签订《房屋租赁协议》，协议约定：“一、甲方将位于永安镇诗城西路老粮大楼二层商场18号门市出租给乙方使用，租赁期限自2013年4月27日至2023年4月27日，共10年，120月。二、签订合同时，乙方按年支付甲方租金人民币壹万肆千元，…七、房租每年递增10%”。合同签订后，隗家廉将房屋交付给靳军使用，靳军用该房作网吧场所，并营业至今。另查明2013年隗家廉因靳军未付租金起诉到该院，该院于2013年8月20日作出（2013）奉法民初字2272号判决书判令靳军支付隗家廉租金，后靳军支付了第一年的租金。另查明隗家廉在2014年4月26日、4月30日两次邮件通知靳军“你与我2013年4月27日签订的房屋租赁协议我将奉节县永安镇诗城西路老粮大楼二层商场18号门市租赁给你，你缴的租金至2014年4月27日期满，请你于2014年5月5日之前缴纳2014年4月28日至2015年4月27日的租金。否则你我双方签订的租赁协议解除，由你承担全部责任。”另查明，其中4月30日签收邮件的靳义贵系靳军父亲，同时系网吧管理人员。庭审后靳军将第二年租金15400元提存于该院。
隗家廉在一审中诉称：2013年4月27日，我与靳军签订《房屋租赁协议》，将奉节县永安镇诗城西路老粮大楼二层商场18号门市租赁给靳军，期限自2013年4月27日至2023年4月27日，按年支付租金，房租每年递增10%。因靳军不按约定支付第一年租金，经人民法院判决后强制执行支付，现第一年期满，第二年租金经我催要若不支付即解除租赁合同，但靳军不予理睬，为此诉请法院判令解除双方签订的《房屋租赁协议》，靳军承担拖欠至搬出租赁物的租金3850元，并由其承担诉讼费用。
靳军在一审中辩称：我与原告签订合同是事实，因为租房一事在法院处理过也属实，当时原告承诺其出租的房屋有125平方，签订合同后我才发现房屋根本没有125平方，合同上没有写清楚面积，原告欺骗了我，这是产生纠纷的原因，而且我支付了第一年租金，合同没有约定具体缴纳租金的时间，所以第二年交租金的时间并没有到，并且我通知原告方来拿租金他自己不来拿，我并没有违约，我不同意解除合同，我开办网吧支出很大，如果要解除合同也要赔偿我的损失。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应该按合同约定履行各自的义务。现隗家廉依照合同约定履行了交付房屋给靳军使用的义务，靳军应当支付租金。双方在合同中未对第一年后的租金履行期间和履行方式进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依照奉节对租赁房屋的交易习惯，靳军应当在已预交的租金期满后即2014年4月27日左右预交下一年度的租金。双方在合同中未约定隗家廉收取租金的账号，也未约定履行地点，并且双方当事人均居住于奉节县永安镇城镇，隗家廉也没有举证证明到靳军租用的房屋内向其收取过租金，隗家廉虽然向靳军发出了两次书面催告，但仍未在书面催告中将履行方式明确告知靳军。隗家廉作为出租房屋的租金权利人，应当以承租人能确定系出租人真实意思表示的方式告知承租人如何履行支付租金的义务，以便承租人及时履行支付租金的义务。由于双方在合同中未明确约定租金履行方式，事后隗家廉也未尽到合理的告知义务，导致靳军既不能通过转账方式履行支付租金的义务，也无法直按向其支付现金，且靳军开庭审理时不仅明确表示愿意立即履行支付租金的义务，而且将应支付的租金带到法庭，在庭审后将第二年度应付的租金15400元提存于法院。综上，靳军虽未将租金及时支付原告，但尚不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的出租人可以解除合同的条件，对隗家廉要求解除合同的诉讼请求，该院不予支持。庭审后经该院释明，隗家廉明确表示第二年租金不要求在本案中处理，系当事人对自身权利的处分。为保护公民合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告隗家廉的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由原告隗家廉负担。
隗家廉不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其在一审中的诉讼请求。主要事实及理由：1、本案中的租金仅每年1万多元，数额并不大，不必要通过银行转账方式给付，根据交易习惯也都是现金给付，并且承租人先给租金再用房屋也是惯例；2、第一年租期届满后，我两次给被上诉人发函催要租金，给付对象非常明确，被上诉人置之不理，并且在庭审中陈述我的通知不起作用，明显是故意不履行义务；3、双方均住在永安镇，找到对方均非难事，现金给付租金非常方便，并且在签订合同时，我已将银行账号发给了被上诉人，但被上诉人辩称怕是诈骗短信，该理由是不能成立的，因为双方之间一直有电话联系；4、一审认定被上诉人应在2014年4月28日前支付第二年租金，但被上诉人并未主动履行义务，经两次催要后历时三个月之久也不给付租金，在一审开庭审理后才将租金交与法院，明显是迟延履行；5、第一年租金是经过奉节县人民法院判决后强制执行到位，现在第二年租金也是严重迟延给付，我已经给付了被上诉人合理的履行期限，而被上诉人的行为显然是故意不履行合同义务。
靳军答辩意见同其一审中的答辩意见。
本案二审审理过程中，双方当事人均无新的证据提交，对于一审查明的事实亦无实质异议，本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，双方当事人之间所签订的《房屋租赁协议》已经人民法院生效裁判所确认为合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。隗家廉作为房屋出租人，其主张解除与靳军签订的《房屋租赁协议》，应就存在合同约定解除或法定解除情形承担举证责任，因双方并未约定合同解除情形，故本案争议焦点在于是否存在合同的法定解除情形暨靳军的行为是否构成根本性违约。由于双方当事人在租赁协议中并未明确约定租金给付期限及给付方式，又未能达成补偿协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，只能按照合同有关条款或者交易习惯确定。首先，一审关于对奉节当地租赁房屋交易习惯的认定不具有排他性，所谓先付租金后使用租赁物也非市场经济条件下的唯一交易习惯，其次，即便根据一审认定的交易习惯，靳军给付租金虽迟延三月有余，但尚不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条所规定的法定解除情形。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，对租金支付期限没有约定或约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。在根据交易习惯仍不能确定租金给付期限的情况下，本案中的承租人在一审诉讼中将第二年租金交于法院提存的情形不能视为构成了违约或根本性的违约，上诉人主张解除合同的理由同样不能成立。
综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人隗家廉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 欧阳星宇