黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终6184号
上诉人（原审被告）：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道13777号上院小区会馆201室。
法定代表人：王宏宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春光，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：姜宁，男，1978年10月25日出生，汉族，大庆市国兴劳务分包保险公司职员，住哈尔滨市松北区。
委托诉讼代理人：王珉，黑龙江凤翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王云龙，男，1950年5月23日出生，黑龙江省轻工业品进出口公司退休人员，住哈尔滨市松北区。
上诉人哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚置业公司）因与上诉人姜宁商品房预售合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2017）黑0109民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人众诚置业公司委托诉讼代理人刘晗，上诉人姜宁及其委托诉讼代理人王珉、王云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众诚置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回姜宁的逾期办证损失的诉讼请求。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，众诚置业公司依约履行，不构成违约，不应支付逾期办证违约金。首先，《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期办证时业主的权利，即业主可以选择“退房即0.5%的赔偿”，也可以选择“不退房”、由众诚置业公司继续办理产权登记，现姜宁自愿选择“不退房”条款，其无权主张违约金。其次，《商品房买卖合同》第十五条、《补充协议》第六条对办证期限作出了明确约定，在众诚置业公司办理完毕预转销手续和大产权后通知业主办证，业主交齐全部办证材料后才开始起算办证期限。众诚置业公司应在此后的120天内为业主办理完毕产权登记手续，若众诚置业公司未能在此后的120天内为业主办理产权证才构成违约，并非姜宁所认为的入户后的180天，故众诚置业公司并未违约，无需支付违约金。二、姜宁未能举示任何有效证据证明其曾向众诚置业公司主张过逾期办证违约金，其诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。
姜宁辩称：1.案涉《商品房买卖合同》第十五条所约定的办证期限不符合法律规定，违反了商品房买卖司法解释第十八条第二款和城市预售商品房第十二条的规定，这两项法律对办证期限都规定为90日。众诚置业公司预售的商品房是在2012年9月12日取得的预售许可证，国家法律和政策对预售商品房办证有强制性规定，双方约定的办证期限应予纠正。2.众诚置业公司称姜宁自愿放弃了要求赔偿违约金的权利与事实不符，双方在合同第十五条约定，逾期办证可以退房和不退房，姜宁选择了不退房，不存在自动放弃违约金的事实。3.补充协议第六条约定的内容与商品房买卖合同第十五条约定的办证期限没有关联性，众诚置业公司以补充协议第六条约定内容主张其无需支付逾期办证违约金没有事实依据。4.本案不存在超过诉讼时效的问题，因为众诚置业公司在2016年9月8日、2016年9月13日、2017年6月18日曾通过公告和告知函的形式向姜宁承诺办证事宜，故本案不存在超过诉讼时效问题。
姜宁上诉请求：撤销一审判决逾期办证损失赔偿的判项，支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.姜宁与众诚置业公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第三项约定的办证期限违反法律规定，不能适用，应以法律规定的90天为准；2.合同法第一百一十三条的立法本意是违约方因违约未给守约方造成损失的，不能对违约方适用赔偿损失。一审判决引用该条规定，曲解了该条立法本意，不承认众诚置业公司的违约行为给姜宁造成的损失，限定姜宁获得赔偿损失的数额，同时未适用商品房买卖合同司法解释第十八条规定，属于适用法律错误。
众诚置业公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三项约定内容符合法律规定，众诚置业公司并未违约，不应承担违约责任；姜宁根据《商品房买卖合同》的约定自愿选择了“不退房”，其便无权再行主张违约金，商品房买卖合同司法解释第十八条不能适用本案。
姜宁向一审法院起诉请求：1.众诚置业公司履行协助姜宁办理其所购商品房产权证的义务；2.众诚置业公司赔偿姜宁直接经济损失167,120元。
一审法院认定事实：2013年8月24日，姜宁与众诚置业公司签订商品房买卖合同，约定姜宁购买众诚置业公司位于哈尔滨市××与规划××交口××单元××号房屋，房屋总价款为750,000元，付款方式为现金及商业贷款。该合同第十五条“关于产权登记的约定”为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√3、买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”。姜宁向众诚置业公司缴纳了全部房款共计752,794元。2014年2月13日，众诚置业公司将该房屋交付姜宁。另查明，案涉房屋于2018年3月5日起可办理不动产权属登记。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于协助办理房屋产权登记问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，众诚置业公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因众诚置业公司的责任，姜宁不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如姜宁不退房，众诚置业公司应在此后90天内继续办理并完成产权登记事宜。因此，众诚置业公司应在其向姜宁交付商品房使用后的270日内即2014年11月10日前完成产权登记的资料备案工作，而众诚置业公司未能在此期限内完成该合同义务，违反合同约定,应当承担继续履行的违约责任。本案审理过程中，案涉房屋已于2018年3月5日能够办理产权登记，且庭审中众诚置业公司自愿同意协助姜宁办理产权登记，故对姜宁要求众诚置业公司协助其办理产权登记的诉讼请求予以支持。二、关于案涉房屋逾期办证的违约责任承担问题。本案《商品房买卖合同》虽为通用制式合同，但其约定内容可由当事人自愿约定、选择，其合同约定均系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，当事人应依约履行，故对姜宁关于相关条款为格式条款且无效的主张不予采纳。商品房买卖合同中，出卖人的主要权利为获取房屋价款，主要义务为依约交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记于买受人。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十五条，分别对出卖人逾期交房和逾期办证的违约责任均进行了约定。合同第九条中对众诚置业公司逾期交房的违约责任明确约定了姜宁有两种处理方式：第一种是逾期交房不超过90日，众诚置业公司按日向姜宁支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第二种是逾期交房超过90日，姜宁有权解除合同。姜宁解除合同的，众诚置业公司自解除合同通知到达第二日起90日内退还已付房款并给付已付房款2%的违约金；姜宁要求继续履行的，众诚置业公司自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向姜宁支付已付房款万分之一的违约金。合同第十五条对因众诚置业公司的责任导致姜宁不能在规定期限内取得房地产权属证书时也明确约定了姜宁有两种处理方式：第一种为姜宁选择退房时，众诚置业公司将姜宁已付房款退还姜宁，并按已付房价款的0.5%赔偿姜宁损失；第二种为姜宁选择不退房时，众诚置业公司继续办理产权登记事宜并在90日内完成。姜宁选择了不退房的处理方式，既符合双方订立合同的本意，也能够实现双方合同目的，还有利于维护交易稳定性，故其作为守约方的合法权益应当得到保护。该种处理方式情形下，双方约定了众诚置业公司继续履行协助办证义务并在90天内完成，但众诚置业公司未能在该90天内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众诚置业公司的逾期办证行为导致姜宁在约定期限内未能取得房屋所有权属证书，其房屋所有权属证书的缺失必然导致姜宁存在损失，故对众诚置业公司不承担违约责任的抗辩观点不予采纳。根据双方合同约定，对众诚置业公司逾期交房且姜宁选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的2%给付违约金；对众诚置业公司逾期办证且姜宁选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的0.5%赔偿损失。即在姜宁选择解除合同的情况下，众诚置业公司逾期交房与逾期办证之违约责任即损失赔偿数额相较之比例为4:1。以上约定说明，双方一致认可并约定因逾期交房产生之损失明显高于逾期办证之损失，逾期交房之违约责任亦应明显重于逾期办证之违约责任。姜宁主张众诚置业公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以年利率6%的标准承担违约责任，该主张与前述逾期交房应承担较重的违约责任所对应的违约金数额相比，超过一方订立合同时能够预见的损失并与双方约定出卖人违约时承担的责任标准不符，且该司法解释第十八条系“可以”参照并非强制性规定。现涉案房屋市场价格已较购买时有较大幅度增长，综合本案案情，在姜宁未能举证证实其损失具体数额的情况下，本院根据公平原则和诚实信用原则，参照双方合同第九条约定的姜宁选择不退房的损失赔偿计算标准，结合逾期交房与逾期办证之违约责任相较之比例，确定逾期办证之损失赔偿计算标准应为按日支付已付房款的万分之0.25。本案中，逾期办证期间应自逾期之日即2014年11月11日起计算至该房屋能够办理产权登记之日即2018年3月5日止，故姜宁要求截至起诉之日即2017年6月23日的损失赔偿款应为17,991.78元（752,794元×日万分之0.25×956天），对姜宁诉请超过上述金额的部分，不予支持。故依法判决：一、众诚置业公司于判决生效之日起十五日内协助姜宁办理位于哈尔滨市松北区中源大道13777号上院小区32栋2单元201号房屋的不动产权登记；二、众诚置业公司于判决生效之日起十五日内赔偿姜宁逾期办证损失17,991.78元；三、驳回姜宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1821元（姜宁已预付），由姜宁负担1625元，由众诚置业公司负担196元，此款众诚置业公司须于判决生效之日起十五日内给付姜宁。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
综合双方当事人的诉辩主张，本院确定本案争议焦点是：一、案涉合同第十五条第三项有关办证期限的约定是否违反法律规定；二、姜宁的逾期办证损失的请求是否超过诉讼时效期间；三、众诚置业公司是否构成违约，应否承担违约责任；如应承担，一审判定结果是否正确；四、一审适用法律是否得当。
本院认为：关于本案争议焦点一。姜宁与众诚置业公司采用哈尔滨市工商行政管理局与哈尔滨市住房保障和房产管理局共同监制的通用的《哈尔滨市商品房买卖合同》文本签订案涉合同，合同中既有填充项亦有选择项，双方均可通过协商确定，包括合同第十五条第三项有关办证期限约定在内的所有合同内容均由双方通过盖章或者签名予以确认，系双方真实意思之体现，不违反法律或者行政法规的效力性强制性规定，应为有效。姜宁主张合同第十五条第三项约定的内容违反法律规定，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于本案争议焦点二。众诚置业公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出时效请求，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，”的规定，本院对众诚置业公司该项上诉请求不予支持。
关于本案争议焦点三。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定了众诚置业公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案的期限，众诚置业公司在此期限内未履行此项约定义务，构成违约，应承担违约责任。关于一审对违约责任确定是否得当的问题。姜宁与众诚置业公司签订的案涉《商品房买卖合同》对标的物、合同价款、给付时间、给付方式、违约责任等合同主要条款进行明确约定。在处理当事人争议时，应对合同具体内容及各相关内容之间的关联度予以综合考量。由于案涉合同对逾期交房和逾期办证的违约责任均进行约定，此二者之间的关联度较高，一审根据相应约定，结合二者相较之比例，确定的案涉逾期办证损失赔偿计算标准并无不当。
关于本案争议焦点四。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述两个条文，前者规定了违约损失赔偿的构成要件、赔偿范围及赔偿额的确定原则，其适用前提是当事人一方违约而给对方造成损失，而非姜宁所谓的该条“立法本意是违约方因违约未给守约方造成损失的，不能对违约方适用赔偿损失”。具体到本案，众诚置业公司违约，给姜宁造成了损失，一审判决引用该条文规定符合立法本意。同时，后一条文适用的前提应同时具备合同对违约责任没有约定和损失数额难以确定两个条件，本案中，双方在合同中对逾期办证违约责任有约定且损失数额能够确定，因此一审未适用商品房买卖合同司法解释第十八条规定并无不当。综上，一审判决适用法律正确，姜宁该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，众诚置业公司与姜宁的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3642元，由哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司负担392元，由姜宁负担3250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓东
审 判 员 梁红玉
审 判 员 宋彦辉
二〇一八年十月二十二日
法官助理 秦 钰
书 记 员 于文娟