广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0312民初696号
原告（反诉被告）：桂林市临桂某房地产开发有限公司。
法定代表人：苏某某，该公司董事长。
委托诉讼诉讼代理人：卢某某，该公司职员。
被告（反诉原告）：杨某。
委托诉讼代理人：龙某某、胡某某，广西某律师事务所律师。
第三人：桂林临桂某信息咨询有限公司。
法定代表人：张某某，该公司经理。
委托诉讼代理人：王某，该公司副经理。
原告桂林市临桂某房地产开发有限公司（以下简称原告某公司）与被告杨某、第三人桂林临桂某信息咨询有限公司（以下简称第三人某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员侯有喜、叶永付参加的合议庭。本案诉讼中，被告提出反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失费用403965元；2、判决反诉被告返还反诉原告保证金39570元；3、判决反诉被告向反诉原告支付违约金694981元；4、由反诉被告承担本案诉讼的全部费用。经本院审核，被告的反诉符合法律规定，本院遂将本案本诉与反诉合并进行了审理。同时，被告（反诉原告）杨某（以下简称被告杨某）于2016年5月18日向本院申请，要求对涉案商铺漏水原因、漏水程度、以及室内装修的损坏及变质与漏水是否有因果关系进行鉴定。经原、被告摇珠选定，本院于2016年5月26日委托广东保顺房屋鉴定有限公司对此进行鉴定。2016年8月5日，本院收到广东保顺房屋鉴定有限公司的《房屋安全鉴定报告》。2016年9月20日，本院对本案公开开庭进行了审理。书记员唐景姣担任记录。原告（反诉被告）桂林市临桂某房地产开发有限公司（以下简称原告某公司）的委托诉讼代理人卢某某、被告杨某的委托诉讼代理人胡某某、第三人某公司的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司就本诉部分向本院提出的诉讼请求：1、判决解除第三人与被告签订的《租赁合同》；2、判决被告支付2015年5月18日至2016年3月21日期间所拖欠的商铺租金142070元（之后的租金继续计算至被告实际将商铺交还给原告之日止），并支付此期间的逾期付款违约金85810元（每延期一日按逾期付款额的2‰的标准计算，暂计至2016年3月21日，之后逾期违约金继续计算至被告实际付清之日）；3、判令被告支付2016年2月1日至2016年3月31日期间所拖欠的物业服务费879.2元（之后的物业服务费继续计算至被告实际将商铺交还给原告之日止），并支付此期间逾期付款违约金105.5元（每延期一日按逾期付款额的2‰的标准计算，暂计至2016年3月31日，之后逾期违约金继续计算至被告实际付清之日）；4、判令被告支付2016年1月7日至2016年3月6日期间所拖欠的水电费216.3元（之后的水电费继续计算至被告实际将商铺交还给原告之日止），并支付此期间逾期付款违约金26.0元（每延期一日按逾期付款额的2‰的标准计算，暂计至2016年3月6日，之后逾期违约金继续计算至被告实际付清之日）；5、判决被告向原告支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金43518元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告将其位于桂林市临桂某路中段的桂林某项目xx号地块组团xx层xx号商铺（以下简称商铺），委托给第三人桂林临桂某信息咨询有限公司办理对外招商等事宜，2014年6月10日原告出具授权委托给第三人，受托人代理权限为：1、以受托人的名义对外签订租赁合同，收取承租人支付的租金、保证金等所有相关费用；2、以受托人的名义处理与上述商铺有关的一切纠纷；3、受托人在其范围内的行使的代理行为，委托人均予以认可。2014年8月17日，第三人与被告签订租赁合同，将商铺（建筑面积为219.79平方米）出租给被告使用。合同约定：租赁期为五年，从2014年8月18日起至2019年8月17日止；商铺租金分别为：第一年2014年8月18日至2015年8月17日，租金单价为60元／㎡·月，月租金合计为13187元；第二年2015年8月18日至2016年8月17日，租金单价为66元／㎡·月，月租金合计为14506元；第三年2016年8月18日至2017年8月17日，租金单价为72.6元／㎡·月，月租金合计为15957元；第四年2017年8月18日至2018年8月17日，租金单价为79.9元／㎡·月，月租金合计为17561元；第五年2018年8月18日至2019年8月17日，租金单价为87.9元／㎡·月，月租金合计为19320元；自合同签订之日起至2014年11月17日为免租期，合同签订之日起交首期租金，首期租金为免租期满后的前三个月租金；除首期租金外，每一个季度为一个交租期，每期租金在该期开始的前五日内（即每年的1月5日、4月5日、7月5日前）交清。2014年8月18日，原告依约将商铺交付给被告使用，被告支付完2015年2月18日至2015年5月17日租金后，便以各种理由不再支付合同约定租金，截止2016年3月21日止，被告拖欠租金已达10个月零2天，拖欠租金总计142070元；拖欠物业服务费879.2元（2016年2月1日至2016年3月6日）。根据《租赁合同》第九条违约责任之规定：若被告未能如期交纳租金、保证金、物业管理费或者其他各项的，每逾期一日按逾期付款额的千分之二的标准向原告支付违约金，因此被告应支付给原告逾期支付租金违约金85810元、逾期支付物业服务费违约金105.5元、逾期支付水电费违约金26.0元；被告还应向原告支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金43518元。根据依《租赁合同》第九条第1款的约定，被告的行为已构成严重违约，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任。2016年4月14日原告委托第三人向被告发出《解除合同通知书》，解除与被告签订的《租赁合同》，要求被告将商铺交还，并支付拖欠的租金、物业服务费及水电费等费用。截至原告起诉之时，被告仍未支付上述拖欠的费用，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。
原告某公司对其在本诉和反诉所陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同，证明被告未依照合同约定支付原告租金及应付原告逾期违约金的事实；2、房屋租赁移交表，证明原告依合同约定将商铺移交给被告使用的事实；3、房权证及土地证，证明本案租赁物的基本情况及原告对外出租的合法性；4、发票及收据，证明原告已交纳完物业服务费和水电费，依合同约定向被告追偿的事实；5、收据，证明被告已交纳2014年11月18日至2015年5月17日租金，从2015年5月18日开始拖欠原告租金的事实；6、授权委托书，证明原告的诉讼主体资格及第三人接受原告委托出租本案租赁物的事实；7、解除合同通知书及EMS特快专递、发票，证明原告委托第三人通知被告解除《租赁物》，要求被告将商铺交还，并支付拖欠的租金、物业服务费及水电费等费用的事实。
被告杨某辩称，1、原告将存在严重质量瑕疵的房屋交给被告经营茶叶，该房屋在下雨天经常漏水，致使被告无法经营，致使合同约定的经营目的无法实现，原告违约行为严重损害了被告的合法权益，被告有权解除合同；2、房屋质量方面的瑕疵造成了被告在合同存续期间造成被告装修费的损失，被告有权要求减少合同存续期间的租金或者拒付租金，并有权要求原告赔偿装修所造成的损失；3、原告计算的违约金的比例缺乏相应的法律依据或合同的约定，原告计算的违约金过高，被告有权要求酌情减少。
第三人某公司陈述称，针对被告说的问题，1、其将房屋交付给被告的时候没有存在质量问题，关于被告所说的其没有及时维修的问题，其是及时维修了的，总共只发生了两次漏水，并没有经常漏水；2、关于赔偿问题，其没有意见。
被告杨某向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失费用403965元；2、判决反诉被告返还反诉原告保证金39570元；3、判决反诉被告向反诉原告支付违约金694981元；4、由反诉被告承担本案诉讼的全部费用。事实和理由：被告于2014年8月17日与受原告委托的第三人签订了《租赁合同》，将原告位于桂林市临桂某路中段“桂林某”项目xx号地块组团xx层xx号商铺出租给被告用于经营茶叶零售与批发，租赁期限为2014年8月18日起至2019年8月17日止。签订合同当日被告按合同约定向第三人支付了保证金39570元。被告根据经营的需要，与邹帆签订了《装修工程合同》，由邹帆来对被告租赁原告的商铺进行装修，装修款花了403965元。被告在租赁的商铺装修完后投入茶叶经营使用，但经过一场大雨后，就发现该房屋存在严重的漏水问题，致使被告根本无法正常使用租赁商铺进行经营活动，不但严重影响了被告的经营活动，而且对被告的财产造成了巨大的损失。发生漏水造成被告财产损失后，被告与第三人因漏水所造成损失的赔偿问题一直未能达成一致协议，被告于2016年2月下旬将租赁商铺的钥匙退交给了第三人。2016年4月13日第三人向被告发出了一份《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的《租赁合同》。按照《租赁合同》第五条第2点的约定，原告应向被告返还保证金39570元；同时按照第十条的规定，合同一方以书面形式通知另一方解除本合同，被通知方同意接受的，提出解除一方应向另一方支付自通知时至本合同届满时剩余租赁期间的租金总额等额的违约金作为补偿，按照《借款合同》约定的租期内的租金计算，原告应按照剩余租赁期间的租金总额694981元向被告支付违约金。原告租赁的门面漏水并且原告解除了租赁合同，使得被告无法继续使用门面经营，原告应当赔偿被告因装修商铺而支出的费用403965元。为维护被告的合法权益，特诉至法院，请法院支持被告的反诉请求。
被告杨某对其本诉和反诉所陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告杨某身份证，证明被告杨某的基本身份信息；2、原告的工商登记电脑查询单，证明原告的基本信息；3、被告与原告委托的第三人签订的《租赁合同》，证明①被告与原告委托的第三人于2014年8月17日签订了《租赁合同》的事实，②《租赁合同》约定保证金数额为39570元以及原告应向被告退还保证金，③原告应向被告承担违约金的事实；4、第三人向被告出具的保证金39570元的收据，证明被告于2014年8月16日按照合同的约定向原告委托的第三人支付了租赁xx号地块某xx号商铺的保证金39570元；5、被告与邹帆签订的《装饰工程合同》、被告与邹帆双方签字确认的《装修工程预算单》、邹帆出具的被告交来的装修费收据三张，证明被告于2014年8月29日开始对租赁的二号地块某05号商铺进行了装修，总共花了403965元；6、记录了2015年5月15日xx地块某xx号商铺内部漏水情况的录像光碟一份，证明被告租赁的某号商铺存在严重的漏水现象；7、第三人于2016年4月13日向被告发出的《解除合同通知书》，证明原告于2016年4月3日发出通知解除其与委托第三人与被告签订的《租赁合同》；8、租金的收据，证明被告按照合同的约定向原告支付2015年2月17日之前的租金。
原告某公司针对被告杨某的反诉辩称，1、其认为被告的装修损失缺乏证据予以支持，即便是鉴定结果认定房屋漏水也不能证明被告的装修损失，两者之间没有因果关系；2、被告反诉请求的退保证金，根据合同约定被告有违约情形的，原告有权扣除被告应承担的各项费用，合同的第五条的第3、4点有约定；3、被告反诉的违约金，根据合同约定原告是有权解除合同，因为被告存在严重的违约行为，被告要求原告支付违约金是没有依据的，因为被告的违约行为给原告造成很大的损失，因此，本案的诉讼费、鉴定费由被告承担；4、房屋在案件诉讼期间，租金的损失由被告承担。
第三人某公司对被告杨某的反诉陈述的意见与原告的反诉辩称意见一致。
第三人某公司未向法庭提供任何证据。
本案诉讼中，被告杨某于2016年5月18日向本院申请，要求对涉案商铺漏水原因、漏水程度、以及室内装修的损坏及变质与漏水是否有因果关系进行鉴定。经原、被告摇珠选定，本院于2016年5月26日委托广东保顺房屋鉴定有限公司对被告杨某提出的鉴定要求进行鉴定。2016年8月5日，本院收到广东保顺房屋鉴定有限公司的《房屋安全鉴定报告》。鉴定结论：“桂林某项目2号组团1层5号商铺渗水主要为该变形缝南侧变形缝处防水存在不足导致。室内墙体饰面起鼓、脱落主要为渗水导致”。该鉴定公司并附函说明：1、渗水次要原因与本次鉴定无关，可不做考虑。（比如渗水水源为雨水，此为天气因素，亦属于次要原因）。2、南侧变形缝为主体结构建成时便存在，非装修导致。3、室内墙体饰面起鼓、脱落存在次要原因，包括使用损耗、室内自然潮湿、温度收缩等。
经过开庭质证，原告某公司对被告杨某提供的证据1-2真实性、合法性、关联性均无异议；证据3真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，无法证明其证明内容；证据4、8真实性、合法性、关联性均无异议；证据5真实性有异议，不能证明被告要证明的内容，与本案没有关联性；证据6真实性有异议，不能证明被告要证明的内容；证据7真实性、合法性、关联性均无异议。对法院委托的广东保顺房屋鉴定有限公司作出的《房屋鉴定报告》没有什么意见，但是这个报告只是鉴定了漏水的原因，而且只是下大雨的时候漏水，2015年10月份左右被告反映了有漏水以后，原告就帮修好了，现在不漏水了。
被告杨某对原告某提供的证据1真实性、合法性无异议，证明内容有异议，原告首先违约才致使被告不付租金的，原告交付的房屋本身存在严重的质量瑕疵无法实现经营的目的；证据2-6的真实性、合法性、关联性均无异议；证据7真实性、合法性、关联性均无异议，但是对合同的解除有异议，其是在2016年2月下旬已将房子的钥匙交给了第三人，所以其认为这个时候已将房子交还给原告了。对法院委托的广东保顺房屋鉴定有限公司作出的《房屋鉴定报告》没有意见。
第三人某公司对原告提交的证据1-7真实性、合法性、关联性均无异议。对被告杨某提供的证据3租赁合同有异议，被告方有擅自修改合同的内容，但是这些内容并没有得到双方的认可；证据5的真实性有异议，不能证明其来源；证据1-2、4、6-8的质证意见与原告的质证意见一致。对法院委托的广东保顺房屋鉴定有限公司作出的《房屋鉴定报告》中鉴定结论的第二句话，其认为渗水和起鼓的部位不在同一个地方，所以渗水和起鼓没有因果关系，对该份鉴定报告其他的没有异议。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证，予以确认并采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辨事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月10日，原告某公司与第三人某公司签订了一份《授权委托书》，该委托书约定原告委托第三人就其所有的桂林某【xx号地块某xx层xx号】商铺对外招商等事宜，委托第三人全权办理，受托人的代理权限为：1、以受托人的名义对外签订租赁合同，收取承租人支付的租金、保证金等所有相关费用；2、以受托人的名义处理与上述商铺有关的一切纠纷；3、受托人在其代理权限范围内行使的代理行为，委托人均予以认可。2014年8月17日，第三人某公司（为出租方、甲方）与被告杨某（为承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，该租赁合同约定：第一条租赁标的物。甲方将位于桂林市临桂某路中段桂林某项目xx号地块组团号楼xx号店面，建筑面积为219.79平方米（以下简称租赁标的物）出租给乙方。乙方已进行了实地考察，并对租赁标的物的法律现状、物理现状及周边自然和商业环境之现状进行了充分了解并愿意承租租赁标的物作店面／商场使用，用于经营茶叶零售与批发。未经甲方及相关部门书面同意批准，乙方不得擅自改变承租房屋的用途，如有违反视作违约处理。第二条租赁期限。租赁期共伍年，从2014年8月18日起至2019年8月17日止。第三条租赁标的物的交付。1、乙方最迟不得超过本合同第二条约定租赁开始之日到甲方相关部门办理房屋交付手续。乙方办理房屋交付手续应向甲方出示保证金及首期租金的票据。2、若乙方未按本条约定前往办理交付手续的，则视为甲方已经按合同约定将租赁标的物交付给了乙方使用，并依据第二条约定的起租时间开始计算租金及物业管理等相关费用。第四条租金、费用及付款方式。本合同租金为不含税价，按承租年份及建筑面积计算，租金分别为：第一年2014年8月18日至2015年8月17日租金单价为：60元／㎡·月，月租金合计为（大写）人民币壹万叁仟壹佰捌拾柒元整（小写）￥13187；第二年2015年8月18日至2016年8月17日租金单价为：66元／㎡·月，月租金合计为（大写）人民币壹万肆仟伍佰零陆元整（小写）￥14506；第三年2016年8月18日至2017年8月17日租金单价为：72.6元／㎡·月，月租金合计为（大写）人民币壹万伍仟玖佰伍拾柒元整（小写）￥15957；第四年2017年8月18日至2018年8月17日租金单价为：79.9元／㎡·月，月租金合计为（大写）人民币壹万柒仟伍佰陆拾壹元整（小写）￥17561；第五年2018年8月18日至2019年8月17日租金单价为87.9元／㎡·月，月租金合计为（大写）人民币壹万玖仟叁佰贰拾元整（小写）￥19320。如需计算不足整月的租金时，计算方法如下：不足整月的租金＝（元／月／平方米×面积）÷30天×实际天数。2、自签订本合同之日起至2014年11月17日为免租期，甲方免收乙方租金。3、首期租金：乙方应当在自合同签订之日起的当日将首期租金交付给甲方，首期租金为免租期满后的前三个月租金。首期租金采用以下方式计算：（1）如免租期结束之日距其所在季度最后一日的天数大于30天，则按免租期结束之日距其所在季度最后一日的天数计算首期租金，计算方法参照本条第一款所述公式；（2）如免租期结束之日距其所在季度最后一日的天数小于30天，则首期租金为：免租期结束之日距其所在季度最后一日的天数所须缴租金（计算方法同上）加上下一季度所须缴纳的租金。4、除首期租金外，每一个季度为一个缴租期，每期租金在该期开始的前五日内（即每年的1月5日、4月5日、7月5日和10月5日前）交清，遇法定节假日顺延。5、本合同项下全部租金直接由乙方打入甲方指定的银行账户中。户名：桂林临桂某信息咨询公司，账号：66×××10，开户行：桂林银行临桂支行。6、在承租期间，乙方自行承担所应交纳的水电费（含公摊水电费）和物业管理费（每平方米2元／月）、与其经营有关的一切税费及其他应由其承担的费用，乙方应按相关规定分别向有关部门及甲方交纳。以上费用若有调整的，按调整后的价格执行。7、略。第五条保证金。1、乙方应当于签订本合同当日，向甲方交纳人民币39570元（大写：叁万玖仟伍佰柒拾元整）作为保证金。保证金做为乙方按本合同履行义务的担保，在租赁期间内，乙方不得要求将保证金用于抵偿租金或其他应付款项。2、租赁期满或本合同被解除，乙方将房屋腾空并交还给甲方、结清所有款项并无任何其他争议后，甲方退还乙方保证金（保证金不计息）；若双方因本合同存有争议的，乙方同意甲方有权在双方之间的争议解决后再退还保证金（保证金不计息）。3、在租赁期限内，若乙方有违约情形或者租赁标的物有损坏，甲方有权从保证金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、修理费用及相关费用等。因保证金被扣除的，乙方应在接到甲方要求补足的书面通知之日起五个工作日内予以补足，否则乙方应当按本合同第九条第1款第（1）、（2）项的约定承担逾期付款责任。4、租赁期满或本合同被解除的，若乙方有违约情形或者租赁标的物有损坏，甲方有权从保证金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、相关费用及欠缴的租金等。若保证金不足以抵扣的，乙方应另行支付。第六-
七条略。第八条双方权利义务。1、甲、乙双方任何一方未能履行本合同约定的义务，或违反有关房屋租赁法律、法规规定的，另一方有权解除合同，并要求违反合同或有关法律规定的一方依本合同约定或法律法规的规定承担违约责任。2-8略。第九条违约责任。1、乙方违约责任：（1）乙方有下列情形之一的视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，并且要求乙方支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金；如果乙方的下列行为还给甲方造成损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失。①乙方逾期支付各期租金单独或累计超过30天或逾期支付水电费（含公摊水电费）和各期物业管理费、公共维修金单独或累计等超过30天的；②-⑥略；⑦乙方未能按本合同约定按时支付租金、水电费、物业管理费、公共维修金等任何一种应付款项的情形，累计达两次或两次以上的；⑧除本合同另有约定外，乙方累计两次或两次以上未正常履行本合同所规定的任何义务的；⑨乙方违反本合同约定并经甲方书面通知整改后，未能在甲方指定的期限内整改完毕的；⑩略。（2）若乙方未能如期交纳本合同所规定的租金、保证金、物业管理费或其他各项费用的，每逾期一日按逾期付款额的千分之二的标准向甲方支付违约金。（3）在本合同被解除或终止之日，乙方未根据本合同约定将租赁标的物交还给甲方的，乙方须按合同终止时租金标准的2倍向甲方支付延迟交还租赁物的占有使用费，并按本合同约定的标准支付延迟交还标的物期间的物业管理费、公共维修金、水电费等各项费用，直到乙方将租赁标的物实际交还给甲方为止。（4）略。2、甲方违约责任：甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，由甲方双倍返还保证金，并承担由此产生的责任。①甲方不承担公共设施维修责任，造成人身伤害、财产损失的；②甲方出租租赁标的物时没有盖租赁标的物的合法出租权，造成乙方无法继续使用租赁物的。3、若合同一方违约的，另一方除有权要求其按本合同约定承担违约责任外，还有权要求违约一方承担自己因主张权利而支付的合理费用，该合理费用包括但不限于差旅费、调查取证费、公证费、公告费和律师费等。第十条合同的解除。除本合同另有约定外，合同一方有权在提前三个月以书面通知的形式，通知另一方解除本合同，被通知的一方可以决定是否接受。如果被通知的一方同意接受的，提出解除合同的一方应当向另一方支付与自通知时至本合同届满时剩余租赁期间的租金总额等额的违约金作为补偿。第十一条合同终止后租赁标的物的返还。本合同期限届满，或本合同被解除，或经双方同意提前终止本合同的，乙方除结清包括租金、水电费、物业费等费用外，还应当合理谨慎地履行以下义务：1、乙方应在合同届满之日、或合同被解除／终止之日起10日内将租赁标的物交还甲方，并将乙方添置的家具、家电、装修装饰物等清空和／或拆除，并恢复租赁标的物的原状；如果有关的装修装饰物拆除后将影响租赁标的物的使用或外观的，甲方有权要求保留现状，且甲方无需给予任何补偿。若乙方未能在10日内完成前款规定义务的，则甲方有权在邀请物业公司的人员到场见证的情况下自行处置，并有权要求乙方支付因处理前述事宜而产生的费用及按本合同第九条约定承担延期归还租赁标的物的违约责任。2、略。3、乙方的一切装修费用，甲方无须给予任何补偿。4、略。第十二-
十七条略。第十八条合同修改。本合同系清洁合同，文本无任何涂改。如有涂改、手写或者粘贴的，应该有双方签章确认，否则修改部分无效。第十九-
二十条略。该《租赁合同》签订后，2014年8月16日，被告向第三人交纳的涉案商铺的保证金39570元，2014年8月18日，第三人将租赁标的物交付给被告使用。2014年8月28日，被告交纳了涉案商铺2014年11月18日至2015年2月17日的租金39561元；2015年3月12日，被告交纳了涉案商铺2015年2月18日至2015年5月17日的租金39561元；2015年5月18日之后的租金被告至今未支付。2016年4月1日，原告为涉案商铺向桂林市临桂某物业服务有限公司交纳了2016年2月1日至2016年3月31日的物业费879.2元，以及涉案商铺2016年1月7日至2016年3月6日的水电费216.3元。第三人于2016年4月13日向被告发出了《解除合同通知书》，被告杨某于2016年4月15日予以签收。由于原、被告就本案纠纷无法达成一致，原告遂于2016年4月22日诉至本院，请求：1、判决解除第三人与被告签订的《租赁合同》；2、判决被告支付2015年5月18日至2016年3月21日期间所拖欠的商铺租金142070元（之后的租金继续计算至被告实际将商铺交还给原告之日止），并支付此期间的逾期付款违约金85810元（每延期一日按逾期付款额的2‰的标准计算，暂计至2016年3月21日，之后逾期违约金继续计算至被告实际付清之日）；3、判令被告支付2016年2月1日至2016年3月31日期间所拖欠的物业服务费879.2元（之后的物业服务费继续计算至被告实际将商铺交还给原告之日止），并支付此期间逾期付款违约金105.5元（每延期一日按逾期付款额的2‰的标准计算，暂计至2016年3月31日，之后逾期违约金继续计算至被告实际付清之日）；4、判令被告支付2016年1月7日至2016年3月6日期间所拖欠的水电费216.3元（之后的水电费继续计算至被告实际将商铺交还给原告之日止），并支付此期间逾期付款违约金26.0元（每延期一日按逾期付款额的2‰的标准计算，暂计至2016年3月6日，之后逾期违约金继续计算至被告实际付清之日）；5、判决被告向原告支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金43518元；6、本案的诉讼费用由被告承担。本案诉讼中，被告提出反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失费用403965元；2、判决反诉被告返还反诉原告保证金39570元；3、判决反诉被告向反诉原告支付违约金694981元；4、由反诉被告承担本案诉讼的全部费用。本案庭审中，原告陈述：涉案商铺漏水不严重，不影响使用，从被告提供的光碟显示，正中间漏水是在卫生间，不是在茶叶的经营场所，所以并不影响被告的经营，只是会对墙壁有一点影响，并已对涉案商铺的渗漏水问题进行了维修。本案庭审中，被告表示对原告要求解除合同的诉请没有意见。同时，原、被告均认可被告在2016年2月下旬时叫人将涉案商铺的的钥匙交至了物业公司处，除此外，双方未办理其他退房手续。同时查明，本案所涉的商铺桂林某项目xx号地块某xx层xx号商铺的所有权人为原告某公司，该商铺建筑面积219.79平方米，套内建筑面积210.54平方米。本案诉讼中，被告杨某于2016年5月18日向本院申请，要求对涉案商铺漏水原因、漏水程度、以及室内装修的损坏及变质与漏水是否有因果关系进行鉴定。本院于2016年5月26日委托广东保顺房屋鉴定有限公司对被告杨某提出的鉴定要求进行鉴定。2016年8月5日，本院收到广东保顺房屋鉴定有限公司的《房屋安全鉴定报告》。鉴定结论：“桂林某项目xx号组团xx层xx号商铺渗水主要为该变形缝南侧变形缝处防水存在不足导致。室内墙体饰面起鼓、脱落主要为渗水导致”。该鉴定公司并附函说明：1、渗水次要原因与本次鉴定无关，可不做考虑。（比如渗水水源为雨水，此为天气因素，亦属于次要原因）。2、南侧变形缝为主体结构建成时便存在，非装修导致。3、室内墙体饰面起鼓、脱落存在次要原因，包括使用损耗、室内自然潮湿、温度收缩等。本案庭审中，被告对其房屋装修损失未要求司法鉴定。
本院认为，一、本诉部分。原告某公司授权第三人某公司与被告杨某于2014年8月17日签订的《租赁合同》，是在当事人双方自愿协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。（一）关于本案所涉《租赁合同》是否应解除的问题。从本案查明的事实可知，在合同签订后，第三人按合同约定将涉案商铺交付给被告使用，被告亦按合同约定交纳了保证金及2015年5月17日之前的租金，2015年5月18日之后的租金，被告至今未支付，按照《租赁合同》的约定，被告逾期支付各期租金单独或累计超过30天或逾期支付水电费等超过30天的，视为被告严重违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付违约金。被告2015年5月18日之后的租金至今未支付，已构成严重违约，原告有权单方面解除合同。同时，第三人于2016年4月13日向被告发出了《解除合同通知书》，被告杨某于2016年4月15日予以签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，该《解除合同通知书》送达被告后，被告未依法向人民法院起诉或向仲裁机构请求确认解除合同的效力，故，在被告于2016年4月15日收到第三人发出的《解除合同通知书》时，第三人与被告所签订的《租赁合同》即已解除。因此，原告在本案中诉请要求解除第三人与被告签订的《租赁合同》，与本案查明的事实不符，本院不予支持。（二）被告是否应支付租金、物业服务费等及违约金给原告的问题。在房屋租赁合同关系中，原告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，被告作为承租人的主要义务是按约支付租金。被告在庭审时认可其2015年5月18日之后的租金至今未支付，被告应按《租赁合同》的约定向原告支付2015年5月18日至2016年4月15日的租金，租金合计为154642.06元（计算为2015年5月18日至2015年8月17日的租金13187元×3个月＝39561元；2015年8月18日至2016年3月17日的租金14506元×7个月＝101542元；2016年3月18日至2016年4月15日的租金66元／㎡·月×219.79平方米÷30天×28天＝13539.06元）。同时，原告提交的证据显示其已为涉案商铺交纳了物业费879.2元、水电费216.3元，根据《租赁合同》约定，被告应支付该笔费用，现原告为被告代缴了该笔费用，被告应将该笔费用支付给原告，故原告要求被告支付物业服务费879.2元及水电费216.3元，于法有据，本院予以支持。从本案查明的事实可知，本案所涉商铺在被告使用过程中，存在过渗漏水的问题，原告亦认可曾为被告进行过维修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”和第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，被告应支付给原告的租金154642.06元，本院酌情予以减少，被告按应付租金的90%即139177.85元（154642.06元×90%）支付给被告。关于违约金的问题。被告未按时支付租金给原告，按照双方签订的《租赁合同》的约定，若被告未能如期交纳本合同所规定的租金、保证金、物业管理费或其他各项费用的，每逾期一日按逾期付款额的千分之二的标准向甲方支付违约金，并约定除首期租金外，每一个季度为一个缴租期，每期租金在该期开始的前五日内（即每年的1月5日、4月5日、7月5日和10月5日前）交清，同时，从本案查明的事实可知，涉案商铺存在瑕疵，有渗漏水的问题，原告亦认可曾为被告租赁的商铺的渗漏水进行过维修，虽然涉案商铺存在瑕疵，但原告并未怠于为涉案商铺进行维修，被告不能以此为由拒付原告租金，故，被告未向原告支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。虽然《租赁合同》中对逾期支付租金等的违约行为约定了违约金的计算方式，但从本案的实际及本案所涉商铺存在瑕疵，本院对被告应承担的逾期支付租金的违约金予以适当调整。由于原告没有举证证明其因被告违约造成的损失数额，故本院根据公平原则酌情按照被告未付租金数额的30%予以确定该笔违约金，即被告按41753.35元（按139177.85元×30%计算）支付违约金给原告。对于原告诉请超过41753.35元的逾期支付租金的违约金部分，本院不予支持。至于原告诉请的被告逾期支付物业服务费、水电费的违约金，由于双方在《租赁合同》中未明确约定物业服务费、水电费的交纳时间，故，本院无法确定其违约金的计算起止时间，因此，对原告的此项诉请，本院不予支持。同时，《租赁合同》还约定，被告有下列情形之一的视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，并且要求乙方支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金，①被告逾期支付各期租金单独或累计超过30天的，而本案被告2015年5月18日之后的租金至今未支付，已构成合同约定的严重违约，故被告杨某还应按合同约定，支付原告解除合同当月租金标准三倍等额的违约金即43518元（按14506元×3个月计算）。故，被告杨某总计应支付违约金85271.35元（按41753.35元＋43518元计算）给原告。因此，被告应支付租金139177.85元、物业服务费879.2元、水电费216.3元、违约金85271.35元给原告，对于原告诉请超过本院审核部分的租金及违约金，本院不予支持。
二、关于反诉部分。（一）被告要求的装修损失费403965元是否有依据的问题。被告为其反诉的装修损失提供了其与案外人邹帆签订的《装饰工程合同》、《装修工程预算单》、装修费收据，原告对被告提供的这些证据真实性不予认可，认为与本案没有关联性，同时，从本案现有的证据亦无法证实由于房屋的渗漏水导致了被告在涉案商铺的装修全部毁损，且本案中被告对其房屋装修损失未要求司法鉴定，以致本院无法对此予以确认，故，对被告的此项反诉请求，本院不予支持。（二）关于原告是否应退还保证金给被告的问题。从本案所涉《租赁合同》的约定可知，若双方因本合同存有争议的，乙方同意甲方有权在双方之间的争议解决后再退还保证金（保证金不计息）以及在租赁期限内，若乙方有违约情形或者租赁标的物有损坏，甲方有权从保证金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、修理费用及相关费用等，而本案中，被告尚欠原告租金未支付，故，依据上述约定，本院认为被告要求原告退还保证金的条件未成就，其据此提出的反诉请求，本院不予支持。（三）关于原告是否应向被告支付违约金的问题。被告以《租赁合同》第十条“合同的解除。除本合同另有约定外，合同一方有权在提前三个月以书面通知的形式，通知另一方解除本合同，被通知的一方可以决定是否接受。如果被通知的一方同意接受的，提出解除合同的一方应当向另一方支付与自通知时至本合同届满时剩余租赁期间的租金总额等额的违约金作为补偿”为由，要求原告支付违约金，该反诉请求与双方的约定不符，首先原告是由于被告未按时向其支付租金等要求解除与被告之间的《租赁合同》，其次被告上述诉请与《租赁合同》的第十条约定并不符，不能适用此种情形，因此，被告的此项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告针对被告反诉请求所提出的抗辩理由，与本案事实相符，本院予以采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨某支付租金139177.85元、物业服务费879.2元、水电费216.3元给原告（反诉被告）桂林市临桂某房地产开发有限公司；
二、被告（反诉原告）杨某支付违约金85271.35元给原告（反诉被告）桂林市临桂某房地产开发有限公司；
三、驳回原告（反诉被告）桂林市临桂某房地产开发有限公司的其他本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）杨某的全部反诉请求。
本诉案件受理费5389元，减半收取2695元，由原告（反诉被告）桂林市临桂某房地产开发有限公司负担1212元，被告（反诉原告）杨某负担1483元；反诉案件受理费15046元，减半收取7523元，由被告（反诉原告）杨某负担。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉本诉案件受理费5389元、反诉案件受理费15046元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 韩 艳
人民陪审员 叶永付
人民陪审员 侯有喜
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 唐景姣