沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皇民二初字第2391号
原告沈阳城实物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人贾若兰，系该公司总经理。
委托代理人白丹，系辽宁君宝律师事务所律师。
被告刘发明，住沈阳市皇姑区。
原告沈阳城实物业管理有限公司（以下简称城实物业）诉被告刘发明物业服务合同纠纷一案，本院依法受理后，由本院审判员闫俊兰独任审判，公开开庭进行了审理，原告城实物业委托代理人白丹、被告刘发明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，要求被告给付2013年9月1日至2014年8月31日期间拖欠的住宅物业费1307.93元、水费120元，并由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，《小区物业管理委托合同》的签订未经业主委员会集体讨论，未征求业主委员会的意见，业主委员会在没有经过业主共同授权聘用原告和在五名业主委员有四人未同意聘用原告进入小区物业管理的情况下，是张界一人行为所致，并且将业主委员会的公章放在原告手中管理，存在恶意串通，损害小区业主第三人的利益，以合法的形式掩盖非法乱收费的目的，故原告与测绘华苑小区业主委员会签定的《小区物业管理委托合同》是无效的。同样2013年8月30日辽宁省测绘基础设施管理中心与原告签订的《小区物业管理委托合同》也是无效的，原、被告之间未形成合同关系。未经公开招标而擅自与物业服务企业签订的物业合同不受法律保护，业主有权拒交物业费。原告没有履行小区物业管理的职责，卫生不清扫垃圾堆如山，外来人员、车辆随意进入本小区，门卫形同虚设，小区通道照明灯长期不亮，擅自对外开放出租车位，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，“测绘华苑”小区系辽宁省测绘基础设施管理中心（以下简称管理中心）集资筹建的职工住宅小区，该小区原来由该管理中心组建的沈阳市哲瀚物业管理有限公司（以下简称哲瀚物业）提供物业服务。被告刘发明是“测绘华苑”小区（建筑面积为123.39平方米）的业主。2013年8月30日管理中心与原告签订了小区物业管理委托合同一份，合同约定，由原告为“测绘华苑”（建筑面积57058平方米）小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止，物业费的收费标准为“住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取”。该合同签订后，原告委托沈阳百辰物业管理有限公司（以下简称百辰物业）为该小区提供物业服务。2013年的物业费该小区部分业主向哲瀚物业交纳，由哲瀚物业给业主出具收款收据后，与百辰物业进行了结算。2013年11月末该小区成立业主委员会后，于2014年1月1日“测绘华苑”小区业主委员会与原告签订小区物业管理委托合同，该合同变更了原物业委托合同关于物业费收费标准的约定，物业费的收费标准为“住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取”；合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；关于水费的收费标准，原告依照惯例按每月10元收取。因物业费涨价，该小区大部分业主拒交物业费，故原告于2014年9月1日撤离该小区，并于2014年9月2日办理交接手续。被告已交纳2014年1月1日至2014年8月31日期间的水费80元，未交纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的住宅物业费，双方就此问题协商未果，故原告于2014年10月30日起诉来院。
上述事实，有原告提供的城实物业的营业执照、组织机构代码证、资质证书、物业委托管理合同2份、通知若干份、照片6张、物业费缴费通知及照片、百辰物业的营业执照、组织机构代码证、委托书、通知1份、交接物品清单、关于“测绘华苑”业主委员会委员候选人员名单公示、业主委员会备案通知书、申请书、银行结算单1份、业主要求原告维修房屋记录32份、车位出租协议、城实物业出具的收款收据、中国农业银行账户明细、情况说明、起诉状及考勤表；被告提供的证明4份、报纸2份、照片3张、收款收据8张、车位租用协议书、水费收款收据1份、沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见1份及法院对原告法定代表人贾若兰、原告工作人员祁峰做的询问笔录，当事人陈述笔录，在案为凭，足以认定。
本院认为，2013年8月30日管理中心与原告签订小区物业管理委托合同后，2013年9月1日至2013年12月31日期间原告并未实际为该小区提供物业服务，而是委托百辰物业为该小区提供物业服务，这种委托行为并未征得管理中心及业主的同意，故该合同应视为无效。但鉴于百辰物业事实上已为该小区提供物业服务，业主也接受了服务，且对按每月每平方米0.65元收取物业费也未提出异议，故被告应按此价格予以交纳物业费。因百辰物业系受城实物业的委托代城实物业为该小区提供物业服务，收取物业费、停车费也是代表城实物业进行，且明确表示自己不向该小区业主另行主张物业费，故被告应给付原告2013年9月1日至2013年12月31日期间的住宅物业费。
关于2014年1月1日的物业管理委托合同，因该合同由测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，按照物业管理条例的有关规定，业主委员会有权利代表业主签订物业合同，故该物业管理委托合同应合法有效。被告主张合同无效没有法律依据，故该抗辩本院不予支持。原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费，而被告拒绝向原告交纳物业费，系违约行为，故原告请求被告给付物业费的诉讼请求符合合同约定条件的，本院予以支持。根据庭审中被告提供的照片、沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关证据，可以认定物业费涨价后原告为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故结合本案实际情况2014年1月1日至2014年8月31日期间的物业费，被告酌情按70%予以交纳。
关于被告提出的原、被告之间不存在物业合同关系的主张，因从形式上看是“测绘华苑”小区业主委员会与原告签订的小区物业管理委托合同，而事实上，从原告提供的委托书、结算单、交接清单、城实物业给业主出具的收款收据、车位出租协议、百辰物业出具的情况说明及对百辰物业和原告法定代表人贾若兰做的询问笔录，可以认定2013年9月1日至2013年12月31日期间是原告委托百辰物业为该小区提供的物业服务，2014年1月1日至2014年8月31日期间是原告为该小区提供的物业服务，故被告该主张与客观事实不符，本院不予采纳。
关于被告拖欠物业费的具体数额，参考业主前期交纳物业费认可的价格，并依照物业管理委托合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2013年9月1日到2014年8月31日止，共计12个月）予以计算，即2013年9月1日至2013年12月31日期间的住宅物业费为：4个月×123.39平方米×0.65元=321元，2014年1月1日到2014年8月31日的住宅物业费为：8个月×123.39平方米×1.0元×70%=691元，本院予以支持。
因被告未提供2013年9月1日至2013年12月31日期间交纳水费的证据，要承担举证不能的法律后果，应视为被告未交纳此期间的水费，被告应按照惯例，给付原告水费40元。被告已向“测绘华苑”业主委员会交纳了2014年1月1日至2014年8月31日期间的水费80元，原告可与业主委员会进行结算，被告无需重复交纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘发明给付原告沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的住宅物业费321元，于本判决生效后立即付清。
二、被告刘发明给付原告沈阳城实物业管理有限公司2014年1月1日至2014年8月31日期间的住宅物业费691元，于本判决生效后立即付清。
三、被告刘发明给付原告沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的水费40元，于本判决生效后立即付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告刘发明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 闫俊兰
二〇一五年一月十五日
书记员 李冬梅
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规的其他义务。
第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
监督管理规约的实施；
业主大会赋予的其他职责。
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。