广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2836号
上诉人（原审原告）杨美梅，女，1982年8月29日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人宋强，广东法则明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市南通城科技实业有限公司，住所地。
法定代表人韦巍，总经理。
委托代理人李楠、孙赛男，该司职员。
上诉人杨美梅因与被上诉人广州市南通城科技实业有限公司（以下简称南通城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于天河区广深铁路南、生物药厂北侧地段编号为2、4、6、8号地块的信华花园是南通城公司所开发建设的商品房，已取得编号为穗房预（网）字第20100567号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2011年3月26日，南通城公司（甲方、卖方）与杨美梅（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购买的商品房为信华花园A1、A2、A3栋（下简称涉讼楼宇）自编A2栋14层1401房（房屋地址为天河区信华一街9号（自编A2栋）1401房，下简称涉讼房屋），该商品房约定建筑面积为102.57平方米，其中套内建筑面积为78.65平方米，共有分摊面积约23.92平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24782.19元，总金额为1949119元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期款1179119元于本合同网上签订之日支付，余款770000元须于2011年3月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2012年7月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等内容。合同第十四条约定：甲方如未能按照本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过240日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过240日后，乙方有权单方解除合同；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。该合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。该合同第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第二十三条约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准……乙方在收楼时如对室内的装饰、设备提出异议，经甲方核实后履行保修责任，由甲方按合同约定标准进行维修、更换或补偿差价，甲方履行保修责任的，不构成迟延交付。合同附件七《补充协议》第10条约定：合同第十条、第十四条、第二十二条中的“每日按总房价款的0.05%的标准”全部修改为“每日按该商品房总房价款0.01%的标准”。合同附件七《补充协议》第13条约定：甲方书面通知乙方收楼，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付；若乙方认为该商品房质量、装饰或设备不符合标准提出异议的，应当在提出异议的同时提供该商品房所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该商品房质量、装饰或设备不合格的鉴定报告以证实异议成立，否则乙方所提异议无效，甲方有权不予书面答复及处理，该商品房视为甲方已在通知中指定的收楼日期交付乙方……商品房交付或视为交付之日起，甲方按照《住宅质量保证书》中约定的保修期限和内容承担保修责任。甲方对乙方提出的质量瑕疵应在核实后予以返修或保修，但甲方返修或保修的行为不影响甲方向乙方交付房屋义务的完成等。
上述合同签订后，杨美梅依约向南通城公司付清了房款。
2009年8月18日，广州市人民防空办公室发出涉讼楼宇的《人防工程设计专项审查意见书》【穗人防建（2009）573号】给南通城公司，同意该工程防空地下室的防护设计，并要求工程建设前及竣工后，按要求办理工程质量及安全监督、验收和备案手续。
2012年7月5日，广州市燃气集团有限公司东区分公司作为供气单位代表与建设单位、承包单位、设计单位及监理单位共同在《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》上盖章，确认涉讼楼宇的燃气管道工程验收合格。
2012年7月30日，南通城公司向杨美梅发出《收楼通知书》，要求杨美梅于2012年8月15日前办理收楼手续。杨美梅收到该通知后前往南通城公司办理收楼手续，但表示涉讼房屋存在严重质量问题、不符合交付条件，故不同意收楼。
杨美梅于2012年8月4日向南通城公司递交的《华景里交楼验收表》中，对涉讼房屋内的大门、天花、橱柜、窗台等装饰、设备提出了十二项意见。
2012年9月间，杨美梅又多次填写维修单，要求南通城公司对涉讼房屋内的墙体、地板进行维修，对房屋进行试水等。南通城公司曾对涉讼房屋的上述质量瑕疵进行维修。
2012年9月24日，广州市规划局发出涉讼楼宇的《建设工程规划验收合格证》【编号为穗规验证（2012）814号】给南通城公司。
2012年10月24日，广州市环境保护局发出涉讼楼宇的《竣工环保验收意见的函》【编号为穗环管验（2012）143号】给南通城公司。
2012年11月13日，涉讼楼宇通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位的共同验收，并取得《工程竣工验收报告》，竣工验收结论为同意通过竣工验收。
2012年11月13日，天河区建设工程质量安全监督站及建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位对涉讼楼宇进行竣工验收，出具《工程竣工验收报告》，其竣工验收结论为符合图纸设计要求和规范规定施工，同意通过竣工验收。
2012年11月16日，广州市天河区建设和水务局发出涉讼楼宇的《竣工验收备案表》（编号为2012-023号）给南通城公司，载明涉讼楼宇地上31层（部分1、3、29层）36794平方米，地下1层3705平方米工程的竣工验收备案文件已于2012年11月16日收讫，文件齐全。
南通城公司于2012年11月21日向杨美梅发出《再次敬请收楼通知书》，内容为：涉讼房屋已竣工并取得相关验收合格证明文件，具备交付使用条件，要求杨美梅于2012年11月24日前补办收楼手续。
杨美梅在一审庭审中称涉讼房屋各房间墙壁严重渗水问题并无解决，南通城公司对此未进行修补、维修，因此不同意按房屋现状办理收楼手续。
另，涉讼房屋所在的广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）于2013年11月8日出具《华景里A2-1301、A2-1304房屋使用情况说明》，内容为：华景里A2栋1301房已于2012年7月31日收楼使用，A2栋1304房已于2012年11月30日收楼使用。业主在收楼时并未发现有楼上渗水的问题，本物业管理处至今也未收到过上述两套房屋有关卫生间和厨房的天花有漏水、渗水、或发现水渍等质量问题的投诉。
原审法院经询问杨美梅是否同意与南通城公司办理收楼手续，杨美梅仍表示拒绝收楼。对此，杨美梅表示该《说明》是南通城公司单方提供，对其真实性由法院认定。
一审审理过程中，杨美梅确认已于2013年11月20日（第一次庭审时间）收到南通城公司按合同第十五条约定交付的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》及《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证等法律文件，但坚持认为涉讼房屋仍然存在渗水等质量问题未解决，尚不具备交楼使用的条件，以此产生的迟延交楼违约金要求南通城公司承担。
杨美梅于2013年5月30日向原审法院提起诉讼称：2011年3月12日，杨美梅与南通城公司签订了《广州市商品房买卖合同》（该合同为预售合同，编号为201103162733），购买了“信华花园A1、A2、A3第自编A2栋14层1401房”，合同购买价款为1949119元，房屋交付日期为2012年7月30日前，合同签订后，杨美梅依约给付了房款，但南通城公司却未按合同约定交付合格房产给杨美梅，表现在：1、南通城公司至今未按合同第十五条约定向杨美梅提供《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证等法律文件；2、上述房产各房间墙壁内发生严重渗水现象，至今仍未修复。综上，上述房产至今仍未具备交付条件，请求判令：1、南通城公司未能在合同约定期限内交付合格房屋，存在违约；2、南通城公司向杨美梅支付违约金（以商品房总房价款为本金，按每日0.01%的标准计算，从2012年7月30日起计至实际交付之日止，现暂计300日的违约金为58473.6元）；3、本案诉讼费用由南通城公司负担。
经原审法院再次向杨美梅询问其提起本案诉讼要求南通城公司支付违约金的事实依据和理由，杨美梅坚持认为是基于南通城公司所交付涉讼房屋存在质量问题导致逾期交楼的行为所产生的违约金。
原审法院认为：杨美梅与南通城公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。杨美梅已向南通城公司付清了合同约定的房款，履行了合同的主要义务，南通城公司亦应履行按约交付符合合同约定条件的涉讼房屋的义务。如因南通城公司原因，造成涉讼房屋延期交付使用的，南通城公司应按约承担相关的违约责任。南通城公司虽于2012年7月30日向杨美梅发出《收楼通知书》，要求杨美梅在期限内前往收楼，但由于此时的涉讼房屋所在商品房尚未领取竣工验收合格的文件，不具备交付的条件，故杨美梅拒绝收楼有理。后涉讼房屋所在楼宇于2012年11月16日取得《竣工验收备案表》（编号为2012-023号），表明涉讼房屋具备交付使用、具备通知小业主办理收楼手续的条件。事实上，杨美梅已于2013年11月20日（第一次庭审时间）收到南通城公司按合同第十五条约定交付的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》及《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证等法律文件。据此，涉讼房屋符合交付条件与交付标准，杨美梅应当与南通城公司办理涉讼房屋的收楼手续。
对于涉讼房屋出现渗水等质量瑕疵，影响房屋使用，杨美梅要求修复，但南通城公司经催告后在合理期限内拒绝修缮，杨美梅可以自行修缮或依据有评估资质的评估机构的评估结论向南通城公司主张权利请求支付修缮费用。杨美梅对自己的主张，有责任提供证据。本案中，既无有关评估机构的评估结论，杨美梅亦未能提供充分证据证明涉讼房屋存在严重质量问题致使无法正常使用，杨美梅仍以涉讼房屋的质量问题为由拒绝收楼的，此后产生的逾期交楼责任不应继续由南通城公司承担。
经原审法院再次向杨美梅询问其提起本案诉讼要求南通城公司支付违约金所根据的事实和理由，杨美梅坚持认为是基于南通城公司所交付涉讼房屋存在质量问题导致逾期交楼的行为所产生的违约金。根据合同约定，南通城公司对涉讼房屋负有保修义务，对杨美梅提出的质量瑕疵在核实后予以返修或保修。但杨美梅以此房屋质量瑕疵为由要求南通城公司向其支付违约金的诉求则缺乏事实依据和法律依据，故对其该项诉求，原审法院不予支持。另外，杨美梅关于请求判令“被告未能在合同约定期限内交付合格房屋，存在违约”一项，因该项并无具体请求，不符合起诉条件，原审法院对此不予审处。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2014年6月9日作出判决：驳回杨美梅的诉讼请求。本案受理费1260元，由杨美梅负担。
判后，杨美梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杨美梅在一审庭审中从未变更过诉讼请求以及提出诉讼请求的事实和理由，原审法院如认为杨美梅变更诉讼请求的事实和理由，应当庭向杨美梅释明。二、“房屋质量问题”的含义范围并不仅限于房屋存在质量瑕疵，还包括房屋在交付前是否已经经过验收、是否已经取得《建设工程竣工备案表》等法律规定的必需文件等问题。一审经办法官将“房屋质量问题”缩小解释为“房屋质量瑕疵”，是在故意曲解杨美梅意思。三、杨美梅在起诉时就已经提供了大量的现场照片来证明涉讼房屋存在严重渗水问题，严重影响了房屋的正常使用，但原审判决却对该证据视而不见，至今未对该证据提出处理意见。四、原审法院既然已认定直到2013年11月20日涉讼房屋才符合交付条件与交付标准，那么从双方合同约定的房屋交付时间2012年7月30日至2013年11月20日期间的逾期交楼责任应由南通城公司负责，但原审法院却驳回了杨美梅的诉讼请求。综上所述，原审法院在事实认定和法律适用、办案程序上存在错误，据此请求：一、判令撤销原审判决；二、判令支持杨美梅一审全部诉讼请求；三、判令本案诉讼费用全部由南通城公司承担。
二审庭询中杨美梅补充发表意见：涉讼房屋多次渗水都是发生在杨美梅对涉讼房屋洗手间进行试水之后，足以证明涉讼房屋的洗手间不能正常使用。原审法院至今未能查明涉讼房屋渗水原因，事实不明。南通城公司在2014年5月29日一审第二次补充庭询时才提供供水供电的永久使用证明材料，应承担逾期交楼的违约责任。杨美梅在收到规划验收合格证竣工验收的法律文件时并未收到南通城公司发出的收楼通知书，按照合同规定，南通城公司向杨美梅交付房屋时应向杨美梅发出收楼通知书，南通城公司未履行该义务，应承担逾期交付的责任。
南通城公司答辩称：一、原审法院认定涉讼房屋已于12年11月16日取得备案表，符合法律规定的交楼条件，杨美梅无权拒绝收楼，并未认定直至2013年11月20日才符合条件。南通城公司于2012年7月30日、2012年11月21日向杨美梅发出收楼通知，杨美梅以房屋存在大门擦痕、门锁松动等质量问题为由拒绝收楼，未对合格文件提出异议，一审中也仅以具体质量问题为由拒绝收楼并主张逾期交楼的违约金。涉讼房屋并不存在影响居住使用的重大问题，杨美梅认为商品房质量不合格提出异议的，按照合同补充协议第13条约定应该出具相关机构的鉴定报告，杨美梅没有提供充分证据证明涉讼房屋存在严重影响使用的问题，关于水渍印记的问题是杨美梅多次试水造成，其过当行为已经在一审中确认，杨美梅应承担举证不能的责任。杨美梅在验收表格中提到的大门擦痕问题，南通城公司已积极维修，根据合同23条约定，不构成延迟交付。补充协议16条约定，违约金赔偿总额不得超过购房款总额的5%。杨美梅在我方发出收楼通知后从未对房屋合格文件提出任何异议。在一审开庭时也表示已收到各项文件且无异议。补充协议27条对过渡性供水供电有约定，提供过渡性水、电视为房屋达成交付条件，杨美梅未对此有异议。杨美梅在2014年5月29日开庭过程中承认在2013年11月20日已经收到合同15条约定的各项文件。
双方当事人对于原审判决查明事实不持异议，本院予以确认。
二审另查明，合同附件七《补充协议》第27条约定，南通城公司提供过渡性供气、供电、供水措施的，视为房屋已达到交付条件。
杨美梅在二审庭询中确认2013年11月20日一审庭审中收到除永久用水用电文件之外的其他合同约定的文件，涉讼房屋于2012年7月30日已通水通电。
刘鹏、郑海华与南通城公司商品房预售合同纠纷一案，原审法院作出（2013）穗天法民四终字第465号民事判决，认定南通城公司仅提供涉讼房屋所在楼宇的《竣工验收备案表》，经原审法院告知后其亦仅提供了双方所约定的交付条件中的部分文件，应由其承担举证不能的法律后果，遂判决：一、南通城公司于取得消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、通邮证明材料之日起十日内，向刘鹏、郑海华出示上述资料原件，将信华花园A1、A2、A3栋自编A3栋10层1004房交付给刘鹏、郑海华使用；二、南通城公司于判决发生法律效力之日起10日内向刘鹏、郑海华支付逾期交楼违约金（以2085316元为本金，按每日万分之一的标准，自2012年7月31日起计至广州市南通城科技实业有限公司将符合第一项判项要求的房屋交付给刘鹏、郑海华之日止）；三、驳回刘鹏、郑海华的其他诉讼请求。南通城公司不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2014）穗中法民五终字第77号民事判决，认为就消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，南通城公司在一审中仅提交了在网上打印的未加盖任何单位印章的《建设工程竣工验收消防备案表》，二审庭询后才向本院提交从广州市城市建设档案馆复印所得的加盖“广东新南方消防工程有限公司”印章的《建设工程竣工验收消防备案表》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。就通邮的永久使用证明材料，南通城公司在一审中仅提交了《委托制作维护信报箱协议书》，至本案二审庭询中才向刘鹏、郑海华出示于2012年8月10日即已取得的《通邮申请表》。鉴于刘鹏、郑海华在二审庭询后向本院确认南通城公司已于2014年3月14日向其出示合同约定的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证及通邮证明材料，并于2014年3月16日办理收楼手续，南通城公司无需向刘鹏、郑海华实际履行出示前述文件及交付涉案房屋的义务，且南通城公司向刘鹏、郑海华支付的逾期交楼违约金应计至2014年3月14日止。本院据此判决：一、维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第465号民事判决第三项及案件受理费负担部分；二、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第465号民事判决第一项；三、变更广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第465号民事判决第二项为：广州市南通城科技实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向刘鹏、郑海华支付逾期交楼违约金（以2085316元为本金，按每日万分之一的标准，自2012年7月31日起计至2014年3月14日止）。
本院认为，杨美梅起诉主张南通城公司承担逾期交楼违约责任的理由有二，一为南通城公司未按合同约定提供资料文件；二为涉讼房屋存在重大质量瑕疵。在一审审理过程中，杨美梅并未声明变更诉讼理由，原审法院在未经释明法律后果的情况下仅就杨美梅是否得以质量瑕疵问题主张南通城公司承担逾期交楼违约责任进行认定，并以此为由驳回杨美梅的诉讼请求，处理不当，应予纠正。
本案二审争议焦点应为，一、涉讼房屋墙壁渗水是否构成拒绝收楼的合法事由；二、南通城公司是否未按合同约定提供交楼所需资料文件。
关于涉讼房屋渗水是否构成拒绝收楼合法事由，杨美梅在一审中提交的照片不足以证明涉讼房屋存在严重质量问题以致无法正常使用，其亦未按照合同约定提供涉讼房屋所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该房屋质量、装饰或设备不合格的鉴定报告，故杨美梅以涉讼房屋渗水为由拒绝收楼，据理不足。对于杨美梅二审期间提出对涉讼房屋渗水问题进行司法鉴定的申请，本院不予准许。关于渗水等质量瑕疵问题，杨美梅可依合同约定另行向南通城公司主张保修责任。
关于南通城公司是否未按合同约定提供交楼所需资料文件，根据合同约定，南通城公司应在房屋验收交接时提供《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件的原件，并向杨美梅提供加盖南通城公司公章的复印件，但南通城公司未能举证证明其已如约履行上述义务。在本案中，南通城公司就合同约定的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，在2013年11月20日一审庭审中仅提交网上打印未加盖任何单位印章的《建设工程竣工验收消防备案表》。由于杨美梅确认在2013年11月20日一审庭审中收到除永久用水用电文件之外的其他合同约定的文件，而《补充协议》第27条约定南通城公司提供过渡性供电、供水措施的视为房屋已达到交付条件，杨美梅亦确认涉讼房屋于2012年7月30日已通水通电，故本院认定南通城公司应承担的逾期交楼违约违约金应自2012年7月31日计至2013年11月20日止，每日按该商品房总房价款0.01%计算。
综上所述，原审判决认定事实正确，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1125号民事判决；
二、广州市南通城科技实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向杨美梅支付逾期交楼违约金（自2012年7月31日计至2013年11月20日止，每日按该商品房总房价款1949119元的0.01%计算）；
三、驳回杨美梅的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1260元，二审案件受理费1260元，均由广州市南通城科技实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年九月十六日
书 记 员 郝 烨