福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽0121民初319号
原告：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福州市台江区新港街道群众东路99号元一小区15#楼6层01室内。
法定代表人：游易楚。
委托诉讼代理人：林灵香、高超，福建名仕律师事务所执业律师。
被告：刘昌禄，男，1967年6月13日出生，汉族，住福建省沙县。
委托诉讼代理人：关张泉，福建坤广律师事务所执业律师。
原告福州新榕城市建设发展有限公司与被告刘昌禄商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福州新榕城市建设发展有限公司的委托诉讼代理人高超，被告刘昌禄及其委托诉讼代理人关张泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福州新榕城市建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除福州新榕城市建设发展有限公司与刘昌禄签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120980036）；2、判决刘昌禄立即配合福州新榕城市建设发展有限公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：20120980036）的备案及预告登记（侯房预YR字第1319041号）手续；3、判决刘昌禄向福州新榕城市建设发展有限公司支付违约金71230.6元(违约金为购房款总额712306元的10%)；4、判决刘昌禄赔偿福州新榕城市建设发展有限公司销售佣金3205元及因本案而发生的律师费6730元，合计9935元；5、判决由刘昌禄负担本案诉讼费用。
事实与理由：2013年8月12日，刘昌禄与福州新榕城市建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120980036），约定刘昌禄购买福州新榕城市建设发展有限公司开发的海峡汽车文化广场汽车用品市场第10#商住楼05商业（复式）号房屋，房屋总价款712306元，刘昌禄选择商业按揭贷款的付款方式，贷款额度为350000元。同时，合同第六条第二款第三项约定“买受人应在合同签订后45日内自行办妥所有贷款手续。若所贷款项未能在合同网络签约60日内到达出卖人账户的，视为买受人逾期付款，应按本合同第七条约定承担违约责任”。合同第七条约定“买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同”。同时，合同附件六补充协议第八条约定“双方同意，如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额10%的违约赔偿金……、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担”。
合同及补充协议签订后，双方已办理了合同登记备案及合同项下房屋的预告登记，但刘昌禄仅向福州新榕城市建设发展有限公司支付首付款，至今仍没有办妥商业按揭贷款手续，也没有付清剩余差额房款，福州新榕城市建设发展有限公司多次催告要求付款，未果。为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》等相关法律规定，福州新榕城市建设发展有限公司特依法提起诉讼，请求支持福州新榕城市建设发展有限公司的诉讼请求。
刘昌禄辩称，刘昌禄同意解除讼争房产合同，但福州新榕城市建设发展有限公司所述与事实不符，刘昌禄一直按福州新榕城市建设发展有限公司要求提供办理按揭贷款材料，按揭贷款无法办理下来是因为讼争房产不符合贷款条件造成，本案的具体案情如下：1、自合同签订以来，刘昌禄应福州新榕城市建设发展有限公司要求，先后共向福州新榕城市建设发展有限公司提交四次办理按揭贷款材料：第一次，2013年11月，刘昌禄将办理按揭贷款材料交付售楼部小林（女），后刘昌禄询问按揭贷款进度，小林回复办理按揭贷款的银行还没联系好；第二次，2014年7月，刘昌禄应原告要求重新提交一份办理按揭贷款材料，并由售楼部小熊（男）带去银行办理，此次办理后刘昌禄又询问按揭贷款进度，售楼部小熊回复已在办理，让等待通知；第三次，2014年11月，刘昌禄应福州新榕城市建设发展有限公司要求又重新提交一份办理按揭贷款材料，此后刘昌禄询问按揭贷款进度，福州新榕城市建设发展有限公司售楼部员工回复已在办理，等待通知；第四次，2015年6月25日，刘昌禄应福州新榕城市建设发展有限公司要求再一次重新提交一份办理按揭贷款材料，此后福州新榕城市建设发展有限公司售楼部员工还是回复已在办理，等待通知。后刘昌禄经了解得知，按揭贷款一直拖延无法办理是因为讼争房产不符合贷款条件造成，因此本案剩余购房款未付系福州新榕城市建设发展有限公司违约造成。2、商品房买卖合同约定刘昌禄违约导致合同解除需支付购房款10%违约金条款，属于加重买受人责任的格式条款。补充附件六第八条合同解除约定：买受人原因导致合同解除则支付购房款总额的10%违约金；出卖人违约导致合同解除仅需返还已付购房款并按中国人民银行同期活期存款利率返还利息。因此，合同对买受人与购买人违约导致解除合同的违约责任约定严重不对等，加重了买受人的责任，根据合同法规定，该条款应属无效，请求法庭依法对违约金数额进行调整。3、福州新榕城市建设发展有限公司主张律师费、佣金没有依据。首先，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第1款第（1）项约定：“如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，出卖人因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。”此处的签约律师费按字面及正常理解应该是签订商品房买卖合同过程中产生的律师费用，常见的类似律师见证签约费用等签约过程中形成的费用，而并非解除商品房买卖合同产生的律师费用。本案商品房买卖合同系福州新榕城市建设发展有限公司提供的格式合同，即使签约律师费理解存在分歧，那也应当按照不利于格式合同提供者的解释，因此福州新榕城市建设发展有限公司主张律师代理费没有依据。其次，本案刘昌禄系通过中汽联（福建）投资管理有限公司购买讼争房，与福建龙山房地产代理有限公司没有任何关联，因此福州新榕城市建设发展有限公司主张销售佣金没有依据。综上，刘昌禄认为，福州新榕城市建设发展有限公司诉请违约金数额、销售佣金、律师费缺乏依据，请求人民法院查清本案事实，依法判决。
福州新榕城市建设发展有限公司、刘昌禄围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月12日，福州新榕城市建设发展有限公司与刘昌禄签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120980036）及附件，约定刘昌禄向福州新榕城市建设发展有限公司购买由其开发的位于闽侯县尚干镇新榕路3号海峡汽车文化广场汽车用品市场第10#商住楼1；2层05商业（复式）号房，房屋总价款712306元。合同约定刘昌禄的联系地址为福建省沙步行街14-15幢17、18号（海明电器）。合同第六条付款方式及期限约定，买受人应于合同签订当日向出卖人支付首付款，计362306元；余额计35万元整，由买受人向贷款银行或公积金中心申请按揭贷款。买受人应在合同签订后45日内自行办妥所有贷款手续。若所贷款项未能在合同网络签约后60日内到达出卖人账户的，视为买受人逾期付款，应按本合同第七条约定承担违约责任。按揭不能办理或须补充材料或所贷款项不能在合同网络签约后90日内到账的，买受人应按约定履行一次性付款或补妥按揭材料等义务。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件六补充协议第一条约定，如买受人贷款未获贷款银行批准或因政策限制而不能办理贷款的，买受人应在接到通知后30日内一次性付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，应根据合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。买受人承诺签订合同前已向贷款银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备贷款条件。无论何种原因，买受人所贷款项未能在合同网络签约后90日内到达出卖人账户的，出卖人有权要求买受人变更付款方式，在30日内一次性付清全部房价款。买受人同意按一次性付款方式在30日内付清全部房价款，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。合同附件六补充协议第八条约定，双方同意，如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额10%的违约赔偿金。出卖人因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。补充协议第十条约定……买受人声明本合同所记载的姓名、联系地址、联系电话、传真号码、身份证号码均真实、合法、有效。如有变更，买受人应在变更之日起十日以内以书面形式通知出卖人。若因买受人原因导致出卖人无法与其取得联系，买受人应自行承担由此引起的全部法律责任。出卖人根据合同所记载的联系地址向买受人邮寄函件后三日即视为送达买受人。
合同签订后，刘昌禄向福州新榕城市建设发展有限公司支付了购房首付款362306元，福州新榕城市建设发展有限公司于2013年9月22日向刘昌禄开具购房首付款的《销售不动产统一发票》。讼争房屋办理于2013年10月17日办理预告登记（侯房预YR字第1319041号）。2017年10月19日，福州新榕城市建设发展有限公司按合同约定地址向刘昌禄发出《付款催告函》，要求刘昌禄于收到函件之日起3日内付清按揭贷款。2017年12月8日，福州新榕城市建设发展有限公司按约定地址向刘昌禄发出《解除合同通知》，该函件于2017年12月9日签收。
另查明，2012年2月24日，福州新榕城市建设发展有限公司委托福建龙山房地产开发有限公司营销海峡汽车文化广场项目商品房事宜。2017年10月25日，福州新榕城市建设发展有限公司委托福建名仕律师事务所处理包括刘昌禄在内的28起商品房销售合同纠纷事宜，但福州新榕城市建设发展有限公司并未提供律师费发票。刘昌禄至今未付清剩余购房款，也未办理讼争商品房的按揭贷款手续。
本院认为，福州新榕城市建设发展有限公司与刘昌禄之间签订的《商品房买卖合同》及其附件补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，刘昌禄应在合同签订后45日内自行办妥所有贷款手续，所贷款项应在合同网络签约后60日到达出卖人账户，但刘昌禄至今仍未办妥贷款手续，经催告后仍未付清剩余购房款已构成违约，福州新榕城市建设发展有限公司有权解除合同并要求刘昌禄支付违约金、律师费。由于福州新榕城市建设发展有限公司未能提供律师费发票，故对福州新榕城市建设发展有限公司的律师费请求本院不予支持。刘昌禄主张有关违约金的条款系无效条款，违约金数额应予以调整。本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，故本院对刘昌禄有关无效条款的主张不予采纳。刘昌禄亦未举证证明双方约定的违约金过高，故对刘昌禄有关调整违约金的主张，本院不予支持。合同解除后，福州新榕城市建设发展有限公司应向刘昌禄返还已付购房款，刘昌禄应配合福州新榕城市建设发展有限公司办理讼争商品房的备案及房屋预告登记证注销手续。关于销售佣金损失，福州新榕城市建设发展有限公司未就本案的该项具体损失进行举证，且其主张的违约金足以弥补该项损失，故本院对该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除福州新榕城市建设发展有限公司与刘昌禄签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120980036）；
二、刘昌禄应于本判决生效之日起十五日内配合福州新榕城市建设发展有限公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：20120980036）的备案及预告登记（侯房预YR字第1319041号）手续；福州新榕城市建设发展有限公司应于上述注销手续办理完毕之日起十五日内返还刘昌禄已付购房款362306元；
三、刘昌禄应于本判决生效之日起十五日内向福州新榕城市建设发展有限公司支付违约金71230.6元；
四、驳回福州新榕城市建设发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10923元，由刘昌禄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 唐文生
人民陪审员 兰 艳
人民陪审员 林岳铿
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 林 颖
附件：
主要法律条文和执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。