江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0623民初610号
原告：南通新江海联合会计师事务所（普通合伙），系南通恒基置业有限公司管理人，住所地南通市南大街129号兴胜大厦五楼。统一社会信用代码：91320602717453162H。
诉讼代表人：江平，南通新江海联合会计师事务所执行事务合伙人。
委托诉讼代理人：丁大虎，江苏启秀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄目云，女，系南通新江海联合会计师事务所破产管理人工作人员。
被告:南通恒基生活广场有限公司，住所地如东县岔河镇新建路11号。统一社会信用代码：320623000236742。
法定代表人：孙红红。
被告：孙红红，女，1967年1月10日出生，汉族，户籍地黑龙江省肇东市，现住南通市崇川区。
被告：李永得，男，1959年2月10日出生，户籍地台湾省台北市，现住南通市崇川区。
第三人：肖玉庆，男，1954年10月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。
第三人：朱建明，男，1966年6月1日出生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：钱国梅，江苏祎华律师事务所律师。
第三人张泓，女，1967年7月7日出生，汉族，住如东县。
原告南通新江海联合会计师事务所（普通合伙）与被告南通恒基生活广场有限公司（以下简称恒基生活广场）、孙红红、李永得，第三人肖玉庆、朱建明、张泓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用普通程序于2018年3月27日、4月25日公开开庭进行了审理。原告南通新江海联合会计师事务所（普通合伙）负责人江平（第二次庭审）及其委托诉讼代理人丁大虎、黄目云，被告南通恒基生活广场、孙红红、李永得，第三人肖玉庆、张泓，朱建明委托诉讼代理人钱国梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南通新江海联合会计师事务所向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告一与南通恒基置业有限公司签订的48份商品房买卖合同无效（详见合同清单）,并确认相对应的房屋归南通恒基置业有限公司所有。2、本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2017年3月1日，如东法院受理姜保国、南通百富莱商贸有限公司对南通恒基置业有限公司的破产清算申请。2017年4月24日，法院指定由南通新江海会计师事务所担任南通恒基置业有限公司管理人。管理人在工作中得知：南通恒基置业有限公司设立于2009年1月24日，法定代表人为邓仁锋，被告二、三为该公司实际控制人，2014年11月13日，增加被告二为该公司股东，变更该公司法定代表人为被告二；另查，被告一系由被告二设立的自然人独资公司，由被告二控制经营，该公司自身本并无财产；再查，被告二、三系同居关系。2013年底2014年初，在被告二、三的操控下，被告一与南通恒基置业有限公司订立案涉商品房买卖合同，约定由南通恒基置业有限公司将案涉商品房以单价每平方米5000元出售给被告一；后被告一领取案涉商品房产权证；又查，在双方订立商品房买卖合同之前，南通恒基置业有限公司对外负有大额到期债务；再查，南通恒基置业有限公司出售给其他购房户的同地段商品房的单价超过每平方米30000元。被告二、三在南通恒基置业有限公司对外负有大额债务的情况下，操控南通恒基置业有限公司，以严重不合理低价将案涉商品房出售给其个人设立的被告一公司，并订立案涉商品房买卖合同。管理人认为，被告一与南通恒基置业有限公司之间存在恶意串通、损害第三人利益的情形，所订立的商品房买卖合同应依法被确认无效。据此，管理人为维护南通恒基置业有限公司全体债权人的合法权益，故提起本案之诉。
被告恒基生活广场、孙红红共同辩称，1、恒基生活广场所有的房产都是李永得的，其是代持李永得的股份，与恒基生活广场无关；2、2014年11月，其才做了恒基的代理法人，只是一个员工，在这期间就负责公关，管工地项目这些事情，根本没有权利去控制恒基置业，故在这段时间，恒基置业与其无关。
被告李永得辩称，1、这些房产是在2012年11月12日股东会上认购的，恒基置业对外没有欠款，更没有大额的到期欠款，当时恒基置业名下的资产最少价值超过5亿元，因此其不可能和孙红红在2013年底和2014年初操控这件事；2、每平方米的价格是股东会的约定，不是其操控的，恒基置业公司并没有与被告一、二串通损害第三人利益，恒基置业公司成立之后资金紧张，各项开支由其承担；2011年后，恒基项目对外开盘销售，公司资金压力大，其多次向股东提议增资，但都被否决了，没有人愿意增资；2012年6月13日，公司又为了增资、租金问题开股东会，提出每平方米10000元来融资认购，没有人愿意认购；2012年10月11日，公司开股东会，邓仁锋提议每平方米5000元让大家按投资比例来认购，其出资1300万元来认购，其最终实际买了2544.845平方米，其中274.75平方米给孙红红代持的，有2270.09平方米由恒基生活广场代持。上述房子是在2012年10月11日股东会上认购的，和本案的被告一、二无关，也不可能在2013年底2014年初来操控以及恶意损害第三人利益；3、原告损害第三人利益，增加破产资产的拍卖价格，明知恒基置业公司的价格远远超过破产拍卖价格以及两个月内合同解除却没有通知，未尽到管理人义务。
第三人肖玉庆述称，其申请以无独立请求权第三人参加诉讼，要求法院保护其优先受偿权。
第三人朱建明述称，其申请以无独立请求权第三人参加诉讼，要求法院保护其优先受偿权。
第三人张泓述称，其申请以无独立请求权第三人参加诉讼，商品房买卖合同不符合合同无效的情形，其是善意取得抵押权，享有案涉抵押房屋的优先抵押权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人及第三人进行了证据交换和质证，结合原、被告双方以及第三人的陈述，本院查明：
一、南通恒基置业有限公司（以下简称恒基置业）以及恒基生活广场的基本情况。
1、恒基置业：成立于2009年1月24日，邓仁锋为其法定代表人，2014年11月13日起法定代表人由邓仁锋变更为孙红红，同日新增股东孙红红。孙红红担任其执行董事兼总经理。2017年1月20日，申请人姜保国、南通市百富莱商贸有限公司以被申请人南通恒基置业有限公司资不抵债为由申请破产清算，本院于2017年3月1日裁定受理恒基置业的破产清算申请，并于2017年4月24日作出决定书指定南通新江海联合会计师事务所担任恒基置业的管理人。
2、恒基生活广场：成立于2011年6月21日，为自然人独资的有限责任公司，被告孙红红担任其执行董事兼总经理，李永得任监事，孙红红为其法定代表人和股东。
二、2014年11月13日之前被告孙红红、李永得在恒基置业的相关经营活动。
1、2009年至2013年间财务审批资料上签名：2009年3月20日，招商引资企业证件领取单领取人处有签名“孙红”，2011年1月14日、1月18日差旅费报销表上负责人批准栏处有签名“孙红”，2012年1月17日费用报销审批表单位领导审批处有签名“孙红”，2012年5月30日的报销票据处批准人处有签名“孙红”，2012年7月5日入库单单位部门主管处有签名“孙红”等。2、相关企业的申报债权资料：南通骏达工程造价咨询有限公司提供的2014年5月3日的还款计划立据人处有签名“孙红红”；南通普拓电脑科技有限公司抬头为恒基生活广场监控间耗材报价单上有签名“孙红红”，并加盖了南通恒基置业有限公司合同专用章，2014年6月25日的欠条欠款人处有签名“孙红红”，并加盖了南通恒基置业有限公司的印章；江苏诚嘉监理咨询有限公司与南通恒基置业有限公司于2011年2月16日签订的建设工程委托监理合同委托人南通恒基置业有限公司法定代表人处有签名“孙红”，2012年3月1日的补充协议法定代表人处亦有签名“孙红”。3、部分个人申报债权资料：2011年11月18日，恒基置业与花国富、朱美云订立的商品房买卖合同，孙红红在出卖人处签名；2011年11月6日，恒基置业与朱金林签名协议书，甲方加盖了恒基置业的公章并有签名“孙红”；2012年7月13日，恒基置业与蔡炳洋签订商品房回购协议，乙方处加盖了恒基置业的公章并有孙红红签名等。4、自2011年9月起，孙红红开具44份购房款收据。庭审中，被告孙红红认可上述签名都是其本人所签，并同时承认“孙红”也是其本人。原告声明，上述举证主要以孙红红的签字行为证明孙红红自2011年起就成为恒基置业的实际控制人，但上述举证行为不代表管理人认可相关企业和个人所申报债权资料的真实性，同时声明任何人不得援引管理人的举证行为对抗管理人。本院认为，上述证据能够达到原告的证明目的，但具体涉及到债权确认的内容与本案无关。5、李永得与孙红红签订房产代持协议，因签署时间不明原告不予认可；2014年10月5日，李永得与孙红红签订了股权代持协议，约定孙红红代持李永得在恒基置业59.5%的股权；邓仁锋签署授权委托书给李永得，授权李永得代表其行使法定代表人的所有权利，包括签署各类合同文本以及公司的重大决策。邓仁锋在庭审中提供的证人证言“在08年初，李永得以招商引资的方式与政府签订开发地块协议……相关资金打入了政府招商引资的账户里，政府就设立恒基公司，把公司的法定代表人写成了我，但是公司事务都是找李永得来处理的，实际控制人都是李永得……”。6、原告提供恒基置业员工邵文民的情况说明，载明“自2009年就职南通恒基置业有限公司（南通恒基生活广场）……本人平常工作一切听从公司负责人李永得、孙红红安排”;原告提供恒基置业员工郭虹的说明，载明“1、在南通恒基工作期间收现金开收据，现金均交给老板娘孙红；2、约在2011年12月给老板娘孙红借我尾号2838的建行卡使用，具体资金情况老板娘孙红处理……”。7、庭审中，李永得陈述其受邓仁锋委托盖章，公章在其手上。
三、房屋买卖合同签订的相关事实。
1、召开股东会的情况：2012年6月13日，李永得主持召开股东会，股东间约定按每平方米1万元来进行融资，2012年10月11日召开股东会，会议记录载明“把底层按照5000元/每平方米成本价，按照自己的股份借款来认购，完成不了由其他股东代借，谁借谁收益（认购），确定认购部分汇款凭证为依据，并签约购房认购书，6月13日以后有李永得已借壹仟叁佰万元整抵购贰仟陆佰平方米认定”，股东邓仁锋、李永得、李能宝、马温亭在两次会议记录上签字。庭审中被告李永得未能提供证据证明其向恒基置业交付了1300万元。
2、恒基置业与恒基生活广场商品房买卖情况：
原告提交案涉房产清单，共48套房屋由恒基置业均以单价5000元卖给恒基生活广场，合计建筑面积2270.09平方米，合计合同总价11350450元，通过不动产登记中心查询证载产权人均为恒基生活广场。具体如下：⑴2013年12月5日，恒基置业与恒基生活广场签订数份商品房买卖合同，合同编号2013014、2013027、2013028、2013024、2013026、2013023、2013010、2013013、2013022铺，约定商品房每平方米5000元，房号为A幢101铺、107铺、108铺、110铺、111铺、113铺、131铺、133铺、124铺124-08；⑵2013年12月6日，南通恒基置业有限公司与南通恒基生活广场签订数份商品房买卖合同，合同编号为:2013043、2013042、2013041、2013040，约定商品房每平方米5000元，房号为A幢142-01铺、143-01铺、144-01铺、144-02铺；⑶2013年12月25日南通恒基置业有限公司与南通恒基生活广场签订数份商品房买卖合同，合同编号2013037、2013035、2013036、2013034、2013033，2013009、2013057、2013058、2013059、2013060、2013061、2013062、2013063、2013049、2013050、2013051、2013052、2013053、2013054、2013055、2013056约定商品房每平方米5000元，房号为A幢104-02铺、105-01铺、105-02铺、106铺106-01、106铺106-02；102-01铺、102-02铺、102-03铺、102-04铺、102铺102-05、102-06铺、102-07铺、102-08铺、102-09铺、102-10铺、102-11铺、102-12铺、102-13铺、102-14铺、102-15铺、102-16铺；⑷2014年1月23日，恒基置业与恒基生活广场签订数份商品房买卖合同，合同编号为2013098、2013099、20130100、2013101、2013015、2013017、2013016、2013019、2013020、2013021、2013105、2013106、2013011、2013012约定商品房每平方米5000元，房号为A幢116-01铺、116-02铺、117-01铺、118-01铺、123-01铺、123-02铺、123铺123-03、124铺124-05、124铺124-06、124铺124-07、129铺129-01、130铺130-01、134-01铺、134-02铺。上述商品房与其他需要处置的房产。
3、恒基置业与其他购房人签订的房屋买卖合同：2012年同期，南通恒基置业有限公司与陆志均签订的商品房买卖合同（合同编号：20120004），约定该商品房单价为每平方米39326.20元，房号为A幢1单元1038号；南通恒基置业有限公司与高鹏签订的商品房买卖合同（合同编号：20120021），约定单价为36147.25元，房号为A幢1单元1038号；南通恒基置业有限公司与贾忠建签订的商品房买卖合同（合同编号：20120017），约定单价为34509.25元，房号为A幢1单元1054号;南通恒基置业有限公司与孙裕明签订的商品房买卖合同（合同编号：0035），约定单价为34509.25元，房号为A幢1单元1070号;南通恒基置业有限公司与孙红签订的商品房买卖合同（合同编号：20120006），约定单价为39401.24元，房号为A幢1单元1070号。案涉商品房与其他需要处置的商品房连在一起。
4、原告提供了48份不动产登记信息查询结果单，除A幢129-09、129-107铺外，其余46套商品房合计面积：20733.34元/㎡,抵押总价值：4558.08万，抵押单价为20733.34元/㎡。
四、恒基置业对外负债的事实。
1、本院（2013）东岔民初字第00057号民事调解书，南通岔河建筑安装工程有限公司与被告南通恒基置业有限公司达成调解协议：1、南通恒基置业有限公司偿还南通岔河建筑安装工程有限公司到期工程款人民币700万元，于2013年9月30日前履行；2、南通恒基置业有限公司自2012年12月7日始按月利率0.8%支付南通岔河建筑安装工程有限公司到期工程款700万元的损失（已支付的163786.67元作为利息计算）；若被告不按第一条款按期履行，则按月利率1%支付原告利息损失。
2、本院（2015）东民初字第01990号案件，查明被告恒基置业公司于2014年1月23日与安信公司达成还款协议，主要载明：被告恒基公司结欠工程款2820000元，每月利息28200元，至2013年12月31日，欠款总额为3017400元，该案于2015年11月13日作出判决：南通恒基置业有限公司于本判决生效后十五日内给付南通日安电气有限公司人民币3168200元，并按日万分之五的标准支付自2014年7月1日起至本判决确定的给付之日止的逾期付款违约金。
五、第三人肖玉庆、朱建明、张泓对恒基置业相关房产享有的抵押权。
肖玉庆与恒基置业以及恒基生活广场民间借贷纠纷一案本院于2014年5月14日作出（2014）东岔民初字第387号民事调解书，双方达成调解协议:一、被告南通恒基置业有限公司归还原告肖玉庆借款本金200万元，于2014年6月30日前归还50万元，于2014年9月30日前归还150万元；被告南通恒基置业有限公司支付原告肖玉庆上述借款相应利息损失，标准按照年息21.6%计算，期限从2012年12月28日至本金归还之日止，利息在归还本金时一并予以结清。二、被告南通恒基生活广场有限公司对上款承担连带清偿责任。2015年6月17日，双方就恒基生活广场A幢129-01办理了抵押登记，2015年6月30日就A幢116-02为肖玉庆享有的债权设立了抵押权。
2015年6月30日，第三人张泓与被告恒基生活广场就恒基生活广场A幢134-01、106-02办理了抵押登记，其于2017年5月25日向本院申请实现担保物权，本院于2017年6月22日作出（2017）苏0623民特15号民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖被申请人南通恒基生活广场有限公司抵押给申请人张泓的房产（房屋他项权证号为：如东房他证岔河字第××号），所得价款优先清偿申请人张泓享有的借款本金240000元及利息（自2015年6月10日起至申请人实现债权之日止，按照月息1.5%计付）；准许拍卖、变卖被申请人南通恒基生活广场有限公司抵押给申请人张泓的房产（房屋他项权证号为：如东房他证岔河字第××号），所得价款优先清偿申请人张泓享有借款本金300000元及利息（自2015年6月30日起至申请人实现债权之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）。
2014年5月13日，第三人朱建明与被告恒基生活广场就恒基生活广场A幢123-01、144-01、124-06、124-07、124-08、144-02等办理了抵押登记，2015年11月27日向本院申请实现担保物权，本院作出（2015）东商特字第00005号民事裁定书，裁定准予申请人朱建明对被申请人南通恒基生活广场有限公司抵押给其的房产（房屋他项权证号为：如东房他证岔河字第××号）依法进行拍卖、变卖，所得价款在登记债权人民币600万元范围内优先清偿申请人朱建明享有的下列债权：1、借款本金人民币400万元及利息（自2014年5月14日起至申请人实现债权之日止按年利率20%计付）；2、本案案件受理费人民币48200元和执行费用。
庭审中，原、被告双方对第三人肖玉庆、朱建明、张泓就上述房屋享有的抵押权均无异议。
以上事实，有原被、被告双方的当庭陈述，原告提供的（2017）苏0623破申1号民事裁定书、（2017）苏0623破申1号决定书、恒基置业公司工商登记信息、恒基生活广场工商登记信息、商品房买卖合同、房产登记信息表、高鹏等商品房买卖合同、（2013）东岔民初字第00057号民事调解书、(2015)东民初字第01990号民事判决书、恒基置业相关债权人的债权申报资料、财务审批资料、邵文民及郭虹出具的情况说明、不动产登记信息查询结果单，被告提供的股权代持协议、恒基置业2012年10月11日股东会会议记录等证据证实，并经庭审质证审核，本院予以确认。
本院认为，本案源于破产管理人认为恒基置业和恒基生活广场的房产买卖合同因构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形而应当被认定无效，并要求确认房屋所有权归恒基置业所有。本案的争议焦点是恒基置业和恒基生活广场订立的买卖合同是否构成恶意串通、损害恒基置业以及第三人利益的合同。
首先，孙红红、李永得是恒基置业的实际控制人。1、实际控制人通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为，工商登记资料显示在恒基置业和恒基生活广场签订商品房买卖合同期间，孙红红、李永得与恒基置业看似无关，根据本案查明的事实，1、虽然工商登记上未载明李永得是恒基置业的股东，但其于2012年6月13日以及2012年10月11日主持召开股东会并以股东的名义在股东会会议记录上签名。2、邓仁锋授权委托李永得代表其行使法定代表人的所有权利，且邓仁锋在庭审中作证李永得是公司的实际控制人，且李永得承认公章在其处；本院认为，邓仁锋的证人证言及其出具的授权委托书，结合李永得主持召开股东会并签字的行为以及其控制公章的使用，说明李永得实际支配恒基置业。3、孙红红在恒基置业和恒基生活广场签订商品房买卖合同期间对公司进行财务审批、对外签订合同，结合恒基置业员工的证言也表明孙红红对公司人员、财务进行管理，因此孙红红在财务、人员管理以及公司日常经营上都处于支配地位。李永得和孙红红均辩称孙红红只是恒基置业的员工，但未能提交相关的劳动合同，也未有证据显示孙红红权利来自于谁的授权。因此，本院认为，孙红红自始掌握恒基置业的控制权。
其次，自2011年设立时起孙红红是恒基生活广场的法定代表人、唯一股东以及执行董事，李永得作为恒基生活广场的监事，两被告均为公司的高管。因此，可以认定恒基生活广场和恒基置业在签订商品房买卖合同过程中对恒基置业的状况是明知的，包括恒基置业对外负债的情况。
第三，恒基置业与恒基生活广场签订的48份《商品房买卖合同》约定商品房的单价均为5000元/㎡明显不合理，其测算成本单价已经超过5000元/㎡，且上述商品房系商铺，恒基置业与案外人签订的多份《商品房买卖合同》约定的同一地段、同一类型的商品房单价均为30000元/㎡以上，抵押单价也达到20733.34元/㎡。庭审中孙红红和李永得对5000元/㎡的单价亦未能作出合理说明，在受让人恒基生活广场明知恒基置业对外负巨额债务的情况下，其以不合理低价购买恒基置业的主要资产，足以证明恒基生活广场与恒基置业签订商品房买卖合同时具有主观恶意，属恶意串通，损害了其他债权人的利益。
关于被告辩称每平方米5000元/㎡的单价是股东会的决定，系为公司增资而进行融资认购，其以1300万元认购了2544.845平方米，其中有2270.09平方米由恒基生活广场代持，本院认为，首先，以恒基置业公司的财产来支付融资的对价，处分公司资产，不仅损害公司的利益，也损害了债权人的利益，应属无效；其次，李永得并未实际向恒基置业支付1300万元，故对被告的上述辩称本院不予支持。
综上，恒基置业与恒基生活广场于2013年12月份以及2014年1月份签订的48份《商品房买卖合同》属于恶意串通、损害恒基置业债权人利益的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，均应当认定无效。
关于本案所涉合同被认定无效后的法律后果。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，上述房屋买卖合同无效，案涉房屋本应返还给恒基置业。因案涉房屋有第三人的抵押而导致返还不能，从该抵押资产与其他破产财产即恒基置业的其他房屋均处于A幢中，且均有共同公用部分，为加速破产进程，便于资产变现，故直接确认案涉房屋产权归恒基置业所有。第三人肖玉庆、朱建明、张泓认为其就案涉房屋有合法的抵押登记要求保护其抵押优先权。本院认为，案涉房屋归恒基置业所有并不妨碍第三人抵押权的实现，且第三人的优先受偿权已有生效法律文书确认，待案涉房屋作为破产资产一并处置时，第三人仍可享有优先受偿权。综上，原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《<中华人民共和国物权法若干问题>的解释（一）》第七条之规定，判决如下：
一、确认被告南通恒基生活广场有限公司与南通恒基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013014、2013027、2013028、2013024、2013026、2013023、2013010、2013013、2013009、2013057、2013058、2013059、2013060、2013061、2013062、2013063、2013049、213050、2013051、2013052、2013053、2013054、2013055、2013056、2013037、2013035、2013036、2013034、2013033、2013098、2013099、20130100、2013101、2013015、2013017、2013016、2013019、2013020、2013021、2013022、2013105、2013106、2013011、2013012、2013043、2013042、2013041、2013040）无效。
二、确认被告南通恒基生活广场有限公司因上述合同取得的商品房归南通恒基置业有限公司所有（房屋坐落：岔河镇通洋南路东侧恒基生活广场A幢101、107、108、110、111、113、131、133、102-01、102-02、102-03、102-04、102铺102-05、102-06、102-07、102-08、102-09、102-10、102-11、102-12、102-13、102-14、102-15、102-16、104-02、105-01、105-02、106铺106-01、106铺106-02、116-01、116-02、117-01、118-01、123-01、123-02、123铺123-03、124铺124-05、124铺124-06、124铺124-07、124铺124-08、129铺129-01、130铺130-01、134-01、134-02、142-01、143-01、144-01、144-02）。
案件受理费89903元，由被告南通恒基生活广场有限公司负担。（因原告申请缓交，由被告于本判决生效后十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币89903元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审 判 长 吴 华
审 判 员 赵 俊
人民陪审员 钱玉龙
二〇一八年七月二十三日
法官 助理 管飒爽
书 记 员 杨红霞