上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四(民)初字第834号
原告（反诉被告）孙少华，男，1971年12月13日出生，汉族，住所上海市中宁路。委托代理人储小青，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）上海儒洋投资咨询有限公司，住所上海市曲阳路。法定代表人王列卡，总经理。委托代理人严锦霞，女，该单位工作。委托代理人曹秀云，女，该单位工作。原告孙少华与被告上海儒洋投资咨询有限公司、反诉原告上海儒洋投资咨询有限公司与反诉被告孙少华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）孙少华的委托代理人储小青，被告（反诉原告）上海儒洋投资咨询有限公司的委托代理人严锦霞、曹秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙少华诉称，原被告于2012年6月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市曹杨路528弄35号中世办公楼2层租赁于被告使用，但被告未足额支付2013年8月租金及物业综合管理服务费，并于同年9月30日搬离上述房屋时未将装修部分恢复原样，被告的行为给原告造成损失，现要求1、确认双方签订的租赁合同于2013年10月1日解除；2、被告支付租金人民币62460元（以下币种均为人民币，其中2013年8月欠租25230元、9月租金37230元）；3、被告支付迟延支付上述租金的违约金（其中8月租金37230元自2013年8月4日起至8月25日止，欠租25230元自2013年8月25日起至实际支付之日止，9月租金37230元自2013年9月4日起至实际支付之日止，均以日万分之三的标准计算）；4、解除合同违约金37230元；5、赔偿损失21480元（包括垫付电话费1500元、购买纯水机费用1500元、维修管道式空调费用4800元、拆除被告装修的费用12680元、垃圾处理费1000元）。被告上海儒洋投资咨询有限公司辩称，同意解除双方签订的租赁合同，但被告于2013年8月底因原告的停电、锁门行为已搬离系争房屋，此时应为合同解除日，同意支付2013年8月欠租25230元及原告主张的违约金，但被告之后未使用系争房屋，不同意支付9月的租金及违约金。同时，被告搬离系争房屋系原告停电、锁门行为，导致无法正常经营造成，不同意支付解除合同的违约金，如法院确认被告的行为构成违约，合同约定的违约金标准过高，要求调低。另，同意支付电话费1500元，但不认可原告对于拆除装修费用、垃圾处理费的支出，纯水机、管道式空调是坏的，被告未使用，不同意支付相关费用。反诉原告上海儒洋投资咨询有限公司反诉称，依反诉原被告签订的租赁合同约定，反诉被告应保证租赁房屋内设备完好并负有修缮义务，但反诉被告多次擅自停电致使反诉原告无法正常经营，目前已生成的学生退费为195279.40元。另，反诉原告因反诉被告私自锁闭系争房屋大门而无法���离办公用品已蒙受财产损失32210元，反诉被告不履行己方义务，违约在先，现要求反诉被告赔偿学生退费195279.40元及财产损失32210元。反诉被告孙少华辩称，反诉原告主张的大部分是学费，而其本身不具备办学资质，故所谓的退费与反诉被告没有任何因果关系，且反诉被告不存在停电、锁门的行为，反诉原告的主张与反诉被告无关，不同意其反诉请求。经审理查明，原告系上海市曹杨路528弄35号201室房屋权利人。2012年5月，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上述房屋出租给被告，用途为办公、办学使用，租赁期限自2012年6月1日起至2013年12月31日止，月租金为34000元，先付后租，租金每月支付一次，当月租金应于当月开始前三日之内付清，每逾期一日，由原告按逾期付款金额的万分之三向被告支付违约金，被告支付押金30000元，租赁期内，由被告承担物业综合管理��、电费等相关费用，双方另对违约责任进行了约定。实际履行中，原告按约将系争房屋交付被告使用，并收取押金30000元，被告对房屋进行装修，包括隔断、铺设地毯、排线、装灯等。2013年8月，被告支付部分租金，欠付25230元，9月11日，原告发现房屋内无人办公，门也未锁，便于同年10月1日自行收回系争房屋，2014年3月，原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、原被告对涉案租赁合同的解除均不表异议。原告表示9月11日发现人去楼空，但部分办公桌椅仍在房屋内，次日即向被告发出律师函，要求被告支付所欠费用，并赔偿设备损坏损失，被告未予理睬，原告于10月1日收回房屋后，为拆除被告装修、恢复原状支付拆除费用12680元及垃圾处置费1000元，故10月1日应为合同解除日。被告称因未及时支付租金，原告从2013年7月开始陆续停电，8月的频率更高，还将大门上锁，被告无奈于8月底携学生档案等纸质材料离开系争房屋，但自行购置的办公用品如电脑、保险箱、微波炉、桌椅等因被物业管理人员阻止而均未能搬离现场，之后未再返回系争房屋，并将房屋钥匙交还物业管理人员，故此时应为合同解除日，因未实际使用房屋，9月租金不应由被告支付。原告不认可停电、锁门的行为，被告对此亦未能提供相应证据。2、本院组织双方调解，原告表示在不返还押金的前提下，由被告支付原告50000元，被告则只愿支付30000元，之后双方又因支付时间及如不按时支付而设置的惩罚性内容各执一词，致调解不成。反诉查明事实同本诉。?本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。审理中，原被告对涉案租赁合同解除、被告应支付2013年8月欠付租金及迟延支付之违约金、电话费均无���议，本院予以确认。关于本诉，被告表示其于2013年8月底离开系争房屋，原告也确认于同年9月11日发现房屋内无人办公，被告在承、出租双方未就涉案租赁合同继续履行抑或解除进行协商，且在未经原告同意的情况下自行搬离并不支付相应租金的行为构成违约，原告按合同约定要求被告支付违约金，可获支持。由于被告未能提供证据证明其搬离的具体时间，其关于合同解除日的观点，本院难予采信，被告还应支付2013年9月的租金，现原告认可9月11日后房屋内无人办公，但直至10月1日才收回系争房屋，本院酌定该月租金减半。被告表示原告主张的相当于一个月租金金额的违约金过高，请求予以适当减少，本院结合合同实际履行情况等综合因素，对该违约金予以酌定。关于原告主张的经济损失一节，基于原告未能提供已支付购买纯水机、维修管道式空调费用、拆除被告装修的费用之有效证据，本院对此难予支持。关于押金事宜，虽涉案租赁合同约定如被告违约，押金不予退还，并同时约定被告还需支付违约金，属双重惩罚，加重了被告的责任，为避免讼累，本院在本案中予以一并处理。关于反诉，反诉原告仅提供自行制作的固定资产明细、退费明细作为证据，并不足以证明其反诉主张的存在，虽其同时提供退费的银行凭证，但反诉被告对其表述的多次擅自停电、私自锁闭系争房屋大门之观点不予认可，反诉原告亦未能提供相应予以印证，对反诉诉请，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告孙少华与被告上海儒洋投资咨询有限公司签订的关于上海市曹杨路528弄35号中世办公楼2层之房��租赁合同于2013年10月1日解除；二、被告上海儒洋投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙少华租金人民币43845元（其中2013年8月租金人民币25230元，9月租金人民币18615元）；三、被告上海儒洋投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙少华迟延支付租金的违约金（其中2013年8月欠付租金25230元自2013年8月25日起至被告实际支付之日止的违约金，9月租金18615元自2013年9月4日起至被告实际支付之日止的违约金，均按日万分之三的标准计算）；四、被告上海儒洋投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙少华合同解除违约金人民币18615元；五、被告上海儒洋投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙少华电话费人民币1500元；六、被告上海儒洋投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙少华垃圾处置费人民币1000元；七、对原告孙少华其余的诉讼请求，不予支持；八、原告孙少华应于本判决生效之日起十日内返还被告上海儒洋投资咨询有限公司押金人民币30000元；九、对反诉原告上海儒洋投资咨询有限公司的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2834元（原告预付），原告负担人民币600元，被告负担人民币2234元。本案反诉受理费人民币2368.50元（反诉原告预付），由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 钱春林
二〇一四年十月九日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。