北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初4278号
原告(反诉被告)吴昊然，男，1992年2月17日出生。
委托代理人杨敏，北京市致知律师事务所律师。
委托代理人王淑春（吴昊然之母），1970年3月16日出生。
被告（反诉原告）朱玉兰，女，1956年1月22日出生。
委托代理人庞南（朱玉兰之子），1983年9月3日出生。
原告(反诉被告)吴昊然与被告（反诉原告）朱玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴昊然及其委托代理人杨敏、王淑春，被告朱玉兰及其委托代理人庞南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)吴昊然诉称:2016年1月9日，双方签订了《北京市存量房屋买卖协议》，约定：“吴昊然购买朱玉兰名下的位于北京市顺义区X室（以下简称涉诉房屋）楼房，房款150万元。其中，定金3万元于签订本协议之日支付，于2016年1月27日前支付7万元，余款140万元由吴昊然通过银行贷款方式支付。”吴昊然按照合同约定支付了定金及首付款共计10万元，同时，向银行申请贷款。之后，因吴昊然得知银行贷款审批时间较长，吴昊然便于2016年3月17日准备好剩余全部房款140万元，并通过中介公司人员张征告知朱玉兰于2016年3月21日前收取房款，收款后配合吴昊然办理房屋产权变更登记手续。但是，朱玉兰在此期间未予以配合上述事宜。后来，吴昊然本人及中介人员又多次联系朱玉兰，朱玉兰均予以拒绝。综上所述，为维护吴昊然合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.朱玉兰履行双方于2016年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖协议》，接受吴昊然支付的购房款，并配合吴昊然办理房屋产权变更登记手续（庭审中明确为朱玉兰接受剩余的房屋价款140万元，并在收款后3个工作日内配合吴昊然办理涉诉房屋产权变更登记手续）；2.诉讼费用由朱玉兰承担。
被告（反诉原告）朱玉兰辩称：
第一，吴昊然所称“原告按照合同约定支付了定金及首付款共计10万元”与事实不符。根据双方合法成立的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）中第五条成交价格、付款方式及资金划转方式中第三项房款交付中第（2）点所记载：“买受人支付首付款为10万元，支付首付款的时间为2016年1月25日。”根据《补充协议》第二条付款方式及房屋交付中第三项所记载：“乙方于2016年1月25日将首付款人民币壹拾万元整（含前期支付全部定金人民币叁万元整支付甲方）。”实际上，吴昊然于2016年1月27日才通过银行转账方式向我方支付首付款7万元。因此，我方认为吴昊然未按照合同约定时间支付首付款7万元，迟延履行合同义务。
第二，吴昊然所称“因原告得知银行贷款审批时间较长，自愿放弃贷款，变更为全款支付”与事实不符。我方认为吴昊然放弃贷款的原因并非因为审批时间较长，而是吴昊然自合同签订之初就不具备履行合同义务的能力。
首先，根据中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中第三条的规定：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”根据中国人民银行、中国银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》中第一条的规定：“对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。”根据《购房承诺书》，吴昊然已详细阅读并清楚知晓国家及北京市有关住房限购政策的规定。根据《北京市存量房屋买卖合同》中第一条房屋基本情况中第一项所记载：“建筑面积共99.01平方米。”第五条成交价格、付款方式及资金划转方式中第三项房款交付第（2）点所记载：“买受人需要贷款的，支付首付款为10万元，拟贷款金为140万元。”第四项关于贷款的约定所记载：“贷款期限为24年。”
北京作为限购城市，个人住房贷款政策应当按照原规定执行，即：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。涉案房屋的总价款为150万元整，首付款应当不低于45万元。但吴昊然的首付款仅为10万元，首付款比例仅为6.7%，远低于法律规定，并且在整个合同履行过程中，吴昊然从未主动补齐首付款比例。同时，居间方北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）作为专业的房地产经纪公司，也始终未告知我方涉案合同的首付款比例不符合法律规定。在合同履行过程中，我方曾多次询问吴昊然与居间方金色时光公司关于吴昊然的贷款办理情况，吴昊然与居间方金色时光公司均回复贷款在正常办理当中。
其次，根据中国人民银行最新一期人民币贷款利率（2015年10月24日）显示，中长期贷款五年以上年利率为4.9%。根据中国农业银行贷款计算器计算，按照原告的贷款总额140万与贷款期限24年，按照基准利率4.9%计算，原告月偿还本息为8276.03元，按照基准利率4.9%打八五折计算，原告月偿还本息为7696.64元。因此，原告的月收入证明最少需要开到1.5万元以上。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条的规定：“起诉状应当记明下列事项：（一）原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式…。”但吴昊然在所提交起诉状中并未注明职业与工作单位。吴昊然的职业、工作单位等信息对于查明吴昊然是否具备履约能力至关重要。但无论在合同中或是起诉书中，吴昊然对于自己的职业、工作单位均避而不谈。我方要求吴昊然提供其职业、工作单位等信息，吴昊然无正当理由拒不提供此证据。我方认为，吴昊然之所以对职业、工作单位等信息进行隐瞒，是因为其月收入水平不符合国家相关法律政策的规定，吴昊然不具备履行合同的能力。根据最高法《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”
根据《存量房屋交易所需资料清单》，买受人一栏注明在办理签约、贷款、过户手续时，吴昊然所需提交的材料为身份证、结婚证、户口本、收入证明、工资流水、单位营业执照副本复印件加盖公章。根据《居间服务合同》第二条“居间服务费用”，金色时光公司向双方提供居间服务，向吴昊然收取贷款服务费3000元，其中包括贷款材料费1000元。上述银行贷款材料均由吴昊然提供，无需中介公司提供任何材料，但在中介不提供相应服务的情况下，却在合同中注明要收取贷款材料费。
根据《北京市存量房屋买卖合同》第五条成交价格、付款方式及资金划转方式中第四项关于贷款的约定中补充条款：“乙方在申请第一家银行未获批准之后，申请第二家银行，若在一个月内仍未获批准则由丙方承担责任。”实践中，银行贷款是否能够通过关键取决于买方的贷款资质，贷款合同的当事人是买方与贷款行，并不涉及中介方的权利义务。但在双方签署的房屋买卖合同中，买方无论是否有过错，均要求中介方完全承担买方无法获得银行贷款的损失，且中介方也表示同意，此行为并不符合一般常识。只有在一种情况下，此条款成立。即，吴昊然与金色时光公司在签订合同之初，均知晓吴昊然根本无法成功办理贷款，在中介方为吴昊然提供的虚假手续无法审核通过后，中介方通过垫资的形式为吴昊然提供短期购房资金。
最后，2016年3月13日，我方与吴昊然、中介在金色时光公司店内进行沟通并再次询问吴昊然贷款是否已无法办理，吴昊然与中介人员明确答复贷款在正常办理当中，我方同意按照原合同继续履行。2016年3月14日上午11点，我方向贷款银行确认吴昊然贷款办理情况，经银行告知无法查询到吴昊然办理贷款的信息。同日12点06分，我方向中介张征询问吴昊然贷款办理情况，张征回复贷款在正常办理当中，但拒绝提供其他任何有关贷款办理的情况。同日12点27分，我方向中介于丽君询问吴昊然贷款办理情况，居间人于丽君回复吴昊然贷款正在正常办理，但又突然告知吴昊然放弃办理银行贷款。
综上所述，我方认为，吴昊然所称“因原告得知银行贷款审批时间较长，自愿放弃贷款，变更为全款支付”纯属捏造。吴昊然放弃办理银行贷款的真正原因是《北京市存量房屋买卖合同》中关于贷款比例的约定违反法律相关规定。同时吴昊然在明知自身无法正常办理贷款的情况下，为了达到骗取银行贷款的目的，与金色时光公司恶意串通，伪造相关贷款文件。在无法贷款的事实吴昊然识破后，迫不得已的情况下谎称变更付款方式。
第三，吴昊然所称“原告通过中介公司人员张征告知被告于2016年3月21日前收取房款，收款后配合原告办理房屋产权变更登记手续。但是，被告在此期间未予以配合上述事宜”与事实不符。2016年3月17日，吴昊然通过中介公司人员张征，以手机短信形式通知我方“吴昊然变更付款方式为全款支付并于2016年3月21日办理过户”。2016年3月20日17点06分，我方通过电话通知中介公司人员张征，同意吴昊然变更付款方式并于2016年3月21日办理过户的请求。2016年3月21日中午，我方再次通过电话通知中介公司人员张征，同意吴昊然变更付款方式并于2016年3月21日办理过户的请求，但吴昊然无正当理由拒绝配合过户，且不履行付款义务。2016年3月21日下午，我方通过手机短信形式分别通知中介公司人员张征、于丽君以及吴昊然之母王淑春，同意吴昊然变更付款方式并于2016年3月21日办理过户的请求，同时催促吴昊然尽快赶到北京市顺义区不动产交易中心配合办理过户手续。我方于2016年3月21日携全部材料在不动产交易中心等候到17:30下班时间，吴昊然与中介公司人员张征、于丽君始终没有出现。在此期间，我方多次通过手机、短信形式进行催促，但吴昊然与中介公司人员张征、于丽君均不予回应。
因此，我方认为，不存在吴昊然所称“被告2016年3月21日未予以配合办理房屋产权变更登记手续”的事实。我方始终严格遵守合同约定，不仅同意了吴昊然变更付款方式和于2016年3月21日办理房屋产权变更登记手续的请求，还依照约定时间在不动产交易中心等候配合吴昊然办理房屋产权变更登记手续。恰恰相反，是吴昊然不在约定时间内前来不动产交易中心办理房屋产权变更登记手续，拒绝继续履行合同义务的行为，最终导致诉争房屋于2016年3月21日未能办理房屋产权变更登记手续。
第四，吴昊然所称“2016年3月21日后，原告本人及中介人员又多次联系被告，被告均予以拒绝”与事实不符。我方于2016年3月21日携全部材料在不动产交易中心等候到17:30下班时间，吴昊然与中介公司人员张征、于丽君始终没有出现。在此期间，我方多次通过手机、短信形式进行催促，但吴昊然与中介公司人员张征、于丽君均不予回应。2016年3月26日，我方分别给吴昊然与中介公司人员张征、于丽君发送短信，催告吴昊然履行合同义务，但吴昊然与中介公司人员张征、于丽君依然不予回应。我方从中国联通营业厅打印的查询电话详单可以清楚的证明自2016年3月21日16:40至2016年4月30日24:00为止，吴昊然与中介公司人员张征、于丽君均未曾与我方联系并进行沟通，且吴昊然也无任何证据能够证明其与我方在上述期间进行过联系。
第五，吴昊然未按约定时间前往北京市顺义区不动产交易中心办理房屋产权变更登记手续，由此导致合同履行障碍不属于我方的违约行为。因吴昊然要求变更付款方式为全款支付并于2016年3月21日办理产权变更登记手续，我方为了合同能够顺利履行、本着诚实信用的原则积极配合吴昊然于2016年3月21日前往不动产交易中心办理产权变更登记手续。但在2016年3月21日，吴昊然未按约定前往不动产交易中心办理房屋产权变更登记手续，故法律上不属于我方违约行为。事实上，恰恰是吴昊然不履行合同义务的行为才导致涉案房屋无法过户，吴昊然此后拒绝继续履行合同义务，才是导致诉争合同至今未能继续履行的关键。
第六，吴昊然在合同履行过程中的根本违约行为是合同无法继续履行的主要原因。纵观整个事件的发展，我方为了合同能够顺利履行、始终本着诚实信用的原则积极配合吴昊然办理相关手续。反观吴昊然，在合同履行过程中多次违约：1.双方曾约定2016年1月25日支付定金7万元，但是7万元的实际支付时间为2016年1月27日，此款项已经延期支付了2天；2.在本案中，双方约定吴昊然通过银行贷款方式支付剩余房款140万元整，但吴昊然在明知自己无法履行合同义务的情况下，恶意串通中介公司办理银行贷款手续，企图通过违法手段骗取银行贷款，最终导致银行贷款无法成功办理；3.吴昊然要求变更付款方式为全款支付并于2016年3月21日办理产权变更登记手续，我方多次表示同意吴昊然的请求，并于约定时间前往配合办理产权变更登记手续，但吴昊然却未依约配合过户；4.根据吴昊然起诉状所称“被告于2016年3月21日前收取房款，收款后配合原告办理产权变更登记手续”。但是，自2016年3月21日至2016年4月30日，吴昊然始终没有给我方支付剩余尾款140万元整。根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”我方认为，吴昊然在约定期限到期后，依然不履行其支付房屋尾款的义务，已经构成根本违约，根据《合同法》第六十七条的规定，我方享有先履行抗辩权，有权拒绝吴昊然的履行要求。因此，因吴昊然违约在先，不能认定为是我方原因导致的合同履行停滞。
综上所述，吴昊然的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护我方的合法权益，维护正常的经济秩序。
被告（反诉原告）朱玉兰诉称：
2016年1月9日，朱玉兰通过金色时光公司与吴昊然签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》一份，约定将朱玉兰所有的涉诉房屋出售给吴昊然，房屋总价款为150万元整，吴昊然应在合同签订当日先付定金3万元，于2016年1月25日再支付首付款7万元，剩余款项140万元吴昊然通过办理银行贷款方式支付。合同签订后，吴昊然仅支付了首付款10万元后，却不再履行合同约定的其他义务。同年3月17日，吴昊然通过金色时光公司居间人张征告知朱玉兰变更付款方式为自行筹集全部剩余房款140万整，并于2016年3月21日于北京市顺义区不动产交易中心办理产权变更登记手续。
2016年3月20日，朱玉兰告知金色时光公司居间人张征，同意吴昊然变更付款方式并于2016年3月21日至北京市顺义区不动产交易中心办理产权变更登记手续的请求。2016年3月21日，张征告知朱玉兰，吴昊然无正当理由拒绝过户。同日，朱玉兰携带相关材料前往北京市顺义区不动产交易中心办理产权变更登记手续，但吴昊然与金色时光公司中介人员均未前来配合办理产权变更登记手续。2016年3月26日，朱玉兰分别催告吴昊然与金色时光公司居间人张征、于丽君，要求吴昊然继续履行合同，但吴昊然与金色时光公司均未回应。整个合同履行过程中，朱玉兰多次积极联系吴昊然与金色时光公司。但自2016年3月21日至朱玉兰向法院提交反诉状为止，吴昊然与金色时光公司居间人张征、于丽君均未曾与朱玉兰进行沟通。同时，根据吴昊然所出具的起诉状可以证明，合同的履行顺序为吴昊然先通过全款方式支付朱玉兰剩余房款140万元整，朱玉兰在收款后配合吴昊然办理房屋产权变更登记手续。自2016年3月21日至朱玉兰向法院提交反诉状为止，吴昊然从未履行其付款义务。综上所述，由于吴昊然的违约行为导致合同无法正常履行，吴昊然已经构成根本违约。
依照《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第九十四条第三款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
综上所述，朱玉兰提起反诉，请求判令：1.解除朱玉兰与吴昊然签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.吴昊然赔偿违约金3万元。3.诉讼费用由吴昊然承担。
原告(反诉被告)吴昊然辩称：不同意朱玉兰的第一项反诉请求，双方的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，反诉状中陈述的我方的违约行为是虚构的，如果如反诉人所述，我方不予支付购房款，那么我方提起本案诉讼毫无意义。如果反诉人真如其所述同意收取购房款，我方没有必要起诉。购房至今，房屋价款增长，我方不会不履行这个合同。我方不存在违约行为，因此也不同意支付违约金。
经审理查明:
2016年1月9日，出卖人朱玉兰（甲方）、买受人吴昊然（乙方）与居间方金色时光公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：第一条，房屋基本情况：甲方所售房屋为本案涉诉房屋，建筑面积99.01平方米；第二条，房屋情况说明：房屋所有权证证号X京房权证顺字第X**号；第五条，成交价格、付款方式及资金划转方式：房屋成交价格为150万元，买受人在签订本合同的同时支付定金3万元；房款由买卖双方直接支付，买受人需要贷款，支付的首付款为10万元，拟贷款金140万元，支付首付款的时间或条件为2016年1月25日，剩余款项由买受人申请贷款；双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为2016年1月25日，贷款期限为24年，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担（手写“补：乙方在申请第一家银行未获批准之后，申请第二家银行，若在一个月内仍未获批准，则由丙方承担责任。注：乙方需保证无逾期）；第八条，逾期付款的处理：买受人未按照约定的时间支付首付款或其它款项的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，按本合同第十一条约定处理，但出卖人不解除合同的，买受人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行；第九条，税、费相关规定：在房屋过户过程中产生的相关费用，依规定应当由出卖人承担的部分（包括但不限于所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款等税费），由买受人自愿承担；依规定应当由买受人承担的部分，由买受人承担；第十一条，合同的解除及违约责任：（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及其他损失，双方同意违约责任改为定金壹倍，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失，双方同意违约责任改为定金不退还，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：3.迟履行付款义务超过合同约定期限的。《补充协议》约定：第二条，付款方式及房屋交付：1.乙方（吴昊然）于2016年1月9日向甲方（朱玉兰）支付定金3万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；2.甲方同意乙方以商业贷款方式支付购房款；4.在乙方支付首付款后3个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续，若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款；第四条违约责任，乙方若出现下列情形之一，均视为乙方违约，乙方应在违约行为发生之日起5个工作日内，甲、乙双方同意违约责任改为定金不予退还，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补：（3）延迟履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。
2016年1月9日，吴昊然给付朱玉兰定金3万元。2016年1月26日，吴昊然给付朱玉兰首付款7万元。
吴昊然称大约2016年3月17日，其母亲王淑春给金色时光公司中介张征打电话表示要将付款方式由贷款变更为全款，但朱玉兰多次拒绝收取其购房款140万元、拒绝协助办理房屋过户手续；因双方约定2016年3月21日上午办理过户手续，可知朱玉兰同意变更付款方式；因双方就具体付款时间没有明确达成一致，遂其于2016年3月25日提起诉讼，其并不存在违约行为。
朱玉兰认可双方将付款方式变更为2016年3月21日支付剩余全部房款，但主张吴昊然存在延期交付购房款的违约行为，应当支付其违约金3万元。为此，朱玉兰提交2016年3月20日下午致电张征的电话录音为证。录音显示朱玉兰对次日全款过户一事无异议，但要求查看网签合同，要求在买受方支付140万元尾款之后立即办理过户；张征表示正常流程是先过户再支付尾款，先支付尾款再过户的方案需要向买方吴昊然转达。朱玉兰2016年3月21日中午致电张征，通话内容包括：“张征：网签合同调不出来，给您提供不了。朱玉兰：你要提供不了，过户的时候能够提供吗？张征：过户的时候，这我倒不知道，没问我经理，人家现在就是那个，客户的意思现在就是说走法律途径……朱玉兰：你们不是通知要今天过户吗，我说我看一下合同，他不乐意哪条呀？张征：我跟你说，你给他打一个电话，你俩自行协商吧。朱玉兰：他不乐意什么？张征：人家现在就是说想跟你全款过户，你百般就是说出什么难题。朱玉兰：我不是难题，他是买主，也得知道合同的内容呀……张征：你给他打一个电话问一下，如果说行的话，咱们就再走合同，如果不行的话，咱们就走法律途径，我现在只能告诉你这个，而且网签这个事，网签合同的话公司调不出来，根本就调不出来……”。
2016年3月21日下午，吴昊然与朱玉兰进行面谈，但双方对谈话内容持有不同陈述。吴昊然称朱玉兰要求提高房屋价款，否则不同意过户。朱玉兰对此予以否认，称其是要求在办理房屋过户手续之前付清房款。当日16时许，朱玉兰向吴昊然（电话136XX****XX）、张征（电话185XX****XX）与于丽君（电话156XX****XX）发送短信：“尊敬的吴昊然先生：本人朱玉兰同意贵方改变付款方式，通过全款支付剩余房款并于2016年3月21日当日过户的请求，根据所签《存量房买卖合同编号XXX》及其《补充协议》约定，现通知您于2016年3月21日当日带齐合同标的房屋北京市顺义区X室的相关过户原件（包括但不限于网签合同等），前往顺义区不动产交易中心办理产权变更登记手续（缴纳相关税费办理过户手续），本人要求现场核验网签合同，如贵方不能提供网签合同或网签合同与双方所签《存量房买卖合同编号XXX》不一致，导致双方无法过户，违约责任由贵方承担，我方保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利”，17时许，再次发送短信：“本人携带全部相关过户原件在顺义区不动产交易中心等候，请买方携带相关原件与款项速来过户”。2016年3月26日，朱玉兰向上述三人发送短信：“催告函，致房屋买受人吴昊然：我方与房屋买受人吴昊然于2016年1月9日签订《北京市存量房买卖合同》（合同编号为XXX），合同标的房屋北京市顺义区X室。买受人吴昊然于2016年3月17日通知我方变更付款方式为全款支付剩余房款，并于2016年3月21日前往北京市顺义区不动产交易中心支付剩余房款并办理产权变更登记手续。我方于2016年3月21日函告买受人吴昊然，同意买受人吴昊然变更付款方式并于2016年3月21日支付剩余房款并办理产权变更登记手续的请求。我方依照约定于2016年3月21日在北京市顺义区不动产交易中心等候买受人吴昊然支付剩余房款并办理产权变更登记手续，但直至北京市顺义区不动产交易中心17:30下班时间，买受人吴昊然并未前来与我方办理上述事宜。等候期间我方曾向本合同的居间人北京金色时光房地产经纪有限公司于丽君、张征以及买受方分别致函，通知买受人吴昊然依照约定前来与我方办理上述事宜。根据合同约定、双方约定及居间方金色时光公司的指导，我方按约备齐全部办理产权变更登记手续的相关文件，现正式催告买受人吴昊然于本日内（2016年3月26日）通过可以留证的方式告知我方是否继续履行《北京市存量房买卖合同》（合同编号为XXX），购买合同标的房屋北京市顺义区X室。特此函告。望买受人吴昊然慎思并妥善对待。”吴昊然认可收到上述全部短信，且2016年3月21日后未再与朱玉兰联系，因朱玉兰欲将无法过户的责任推给吴昊然，故其并未回复朱玉兰上述短信。
审理过程中，吴昊然提交张征出具的证明一份，并申请证人张征出庭作证。证明内容为：“朱玉兰与吴昊然关于买卖涉诉房屋，是我们金色时光公司作为居间人，是我本人亲自负责双方之间买卖房屋关系相关事宜。在双方签订买卖协议时，约定买方吴昊然应付的房款140万元通过银行贷款方式支付，吴昊然也按照合同约定向银行申请贷款。后来，因贷款审批时间较长，吴昊然于2016年3月17日准备好剩余全部房款140万元，通过我告知朱玉兰一方于2016年3月21日前收款并配合吴昊然办理房屋产权变更登记手续。但是，朱玉兰在此期间未予以配合上述事宜，后经我多次联系，朱玉兰一方均予以拒绝”。张征出庭作出如下陈述：认可朱玉兰提交的录音和短信证据的真实性；先是陈述朱玉兰要求吴昊然将付款方式由贷款变更为全款，但朱玉兰第二日反悔想要毁约，后又陈述实际上是吴昊然提出将付款方式由贷款变更为全款，并要求朱玉兰2016年3月21日收款并配合吴昊然办理房屋产权变更手续；因朱玉兰不想履行合同，且不同意2016年3月21日收全款并过户，其与吴昊然没有就收全款过户事宜达成一致意见；认可吴昊然和朱玉兰在2016年3月21日之后没有通过金色时光公司进行过沟通；中介人员已提出2016年3月21日过户，并已在顺义区不动产交易中心提前预约2016年3月21日过户；对于证明中的“后经我多次联系朱玉兰一直予以拒绝”，已记不清何时联系朱玉兰。
另，审理过程中，吴昊然表示其具备支付剩余房款140万元的履行能力，并将140万元款项汇入本院案款专用账户。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、录音、短信截屏等证据在案佐证。
本院认为：
双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》后，吴昊然已支付朱玉兰定金及首付款共计10万元。本案争议焦点在于吴昊然是否存在延期支付房屋价款的违约行为。第一，朱玉兰虽然主张吴昊然放弃贷款系因《北京市存量房屋买卖合同》约定的贷款比例违反相关法律约定，为达到骗取银行贷款的目的，伪造贷款文件，在无法贷款的情况下变更付款方式，但是朱玉兰亦认可其已同意吴昊然将剩余140万元房屋价款的支付方式由贷款变更为全款支付，支付时间变更为2016年3月21日。第二，根据双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》约定，逾期付款超过30日后，视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失，双方同意违约责任改为定金不退还，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。朱玉兰虽主张吴昊然逾期付款超过30日构成违约，但吴昊然已于2016年3月25日向本院提起诉讼，诉求要求继续履行与朱玉兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》，朱玉兰接受吴昊然支付的购房款。此种情形，难以确认为吴昊然逾期付款超过30日。因此，对于朱玉兰以吴昊然逾期付款超过30日已构成根本违约为由，要求解除与吴昊然于2016年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求吴昊然赔偿3万元违约金的请求，本院均不予支持。对于吴昊然要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》的请求，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，吴昊然应履行支付剩余140万元房款的义务，朱玉兰应履行配合吴昊然办理房屋权属转移登记手续及交付房屋的义务。鉴于买卖双方就继续履行或者解除合同存在重大争议，且吴昊然已将购房尾款交至本院案款专用账户，本院将《北京市存量房屋买卖合同》的履行顺序酌情予以变更：朱玉兰先履行配合吴昊然办理涉诉房屋所有权转移登记手续，并将涉诉房屋实体交付给吴昊然之义务；在朱玉兰的前述义务全部履行完毕后，吴昊然支付朱玉兰购房尾款140万元。至于办理涉诉房屋所有权转移登记手续所应缴纳的各项税、费，应按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》履行。
综上，依照《中华人民共和国劳动合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴昊然与被告（反诉原告）朱玉兰继续履行双方于二〇一六年一月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号XXX），被告（反诉原告）朱玉兰于本判决生效之日起七日内配合原告（反诉被告）吴昊然办理北京市顺义区X室的房屋所有权转移登记手续（所应缴纳的各项税、费，按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》履行），并于房屋所有权转移登记手续办理完毕后七日内将北京市顺义区X室交付给原告（反诉被告）吴昊然；
二、自被告（反诉原告）朱玉兰全部履行完毕前述义务之日起三日内，原告（反诉被告）吴昊然给付被告（反诉原告）朱玉兰北京市顺义区X室的购房尾款一百四十万元（已汇入本院案款专用账户）；
三、驳回被告（反诉原告）朱玉兰的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千一百五十元，由原告（反诉被告）吴昊然负担（已交纳），反诉案件受理费九千二百八十五元，由被告（反诉原告）朱玉兰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄敏
二〇一六年九月二十三日
书记员 刘萌