河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀06民终3669号
上诉人（原审原告）：陈平，男，1990年7月24日出生，汉族，住河北省定州市。
委托诉讼代理人：张朋，涿州市清凉寺办事处晨曦法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。
法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：何晓锋，河北言复律师事务所律师。
上诉人陈平因与上诉人保定市春雨房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈平上诉请求：1、撤销河北省保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初1330号民事判决书，将该案依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.被上诉人在银行的保证金被银行扣划，是基于其作为个人贷款担保借款合同的保证人承担的保证责任，与本案不是一个法律关系，不应当与本案混同处理。被上诉人基于保证人责任支付给第三方中国农业银行的贷款本金、利息、及违约金不能直接抵扣上诉人应当支付的后期房款，根据合同约定被上诉人被农业银行划扣的违约金系其怠于履行保证人义务的违约行为所致，与上诉人无关，不应当由上诉人承担责任，一审判决直接算作上诉人少支付被上诉人的购房款没有事实根据。2.上诉人的贷款办理完毕后，银行已经将款项全部转账给被上诉人，加上上诉人交纳的首付款，被上诉人已经收取了上诉人的购房全款，上诉人的支付购房款的合同义务已经全部履行完毕，对于双方签订的商品房预售合同没有任何违约行为。一审法院认定，被上诉人承担保证责任是上诉人未足额支付购房款，认定事实错误。3.《订房合同书》第八条规定“被告向原告按日支付已交房款的万分之一的滞纳金”并未约定滞纳金是按日支付，双方并未在合同中约定每天支付一次延迟交房的滞纳金，诉讼时效按照每一天的滞纳金为支付到期日认定，事实错误。二、一审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国民法通则》于2017年10月1日开始施行，与旧的《中华人民共和国民法通则》同为基本法，依据“新法优于旧法”的立法原则，自2017年10月1日起，诉讼时效为三年的规定已经施行，原有旧的民事诉讼法中关于诉讼时效的规定因与新法冲突理应不再适用，也就是说对于尚未审结的案件必然要适用新法，现在一审法院继续按照已经失效的旧法裁判，违反法律基本原则，系错判。2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，一审法院按照起诉之日计算诉讼时效并计算逾期罚息是错误的。
保定市春雨房地产开发有限公司答辩称，1、本案虽存在两个合同，但该两份合同均是基于房屋购买这一事实产生，且两个合同均是购房行为的组成部分，属于同一事实。即便在法律关系上存在不同，但双方纠纷和案件审理允许在同一事实背景下产生多个法律关系。2、被上诉人未交付房屋，首先是基于上诉人没有按期办理贷款，且存在逾期行为，属于先行违约。被上诉人作为后履行义务乙方，在先合同义务一方未按约定履行义务时有权拒绝履行后合同义务。3、在本案购房行为产生后，基于双方购房借款合同中的约定，上诉人拒绝偿还银行贷款，致使被上诉人收到的房款被银行扣回，冲抵上诉人的贷款，同时也产生了被上诉人实际未收到全部房款的法律效果，故上诉人应在履行全部房款支付义务后，方可要求交付房屋，实际上本案至今也未达到此条件。4、对于被上诉人逾期交房行为，其根本原因是上诉人逾期还贷产生，且逾期交房的责任应归结于上诉人的违约行为，故对该损失应由其自行承担，即便是因该行为给第三人造成损失，被上诉人也有权要求追查，同样产生由上诉人承担的法律效果。5、关于诉讼时效，相关司法解释已做出规定，应使用两年时效，同时本案中滞纳金债权每日单独产生，相互累加，一审法院适用诉讼时效于法有据。
保定市春雨房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初1330号民事判决书中第三项，并驳回被上诉人主张要求上诉人支付逾期交房滞纳金的诉讼请求；2、本案上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人严重违反先合同义务，拒不偿还购房贷款，致使上诉人无法实际获得全部购房款，无权要求交付房屋并承担违约责任。被上诉人按照购房合同约定交纳全部购房款是其最基本的合同义务，且该义务也是双方买卖合同中的先合同义务。同时，合同对剩余购房尾款约定可以现金或贷款形式进行支付。且这也是设定在被上诉人身上的义务负担，其应严格按照合同约定履行，被上诉人虽最终取得贷款，但其未能按照合同约定时间办理完贷款手续，逾期长达4个月，属于《合同法》第67条“履行债务不符合约定”的情形，属于现行违约，无权要求上诉人履行后合同义务。同时，双方合同也明确约定了尾款支付方式及要求，此两种方式均是后续购房款的交纳形式，被上诉人的购房贷款系依附于双方房屋买卖合同关系及合同约定而产生，是整个购房行为的组成部分。被上诉人自2013年至2016年长达4年的时间里，拒不偿还购房贷款，致使上诉人所收到的按揭房款被银行强行扣划，被上诉人的行为也直接导致了上诉人不能实际上获得全部房款，应视为未履行全部付款义务。根据《合同法》67条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故，从合同履行上被上诉人已存在严重违约，无权要求上诉人交付房屋，也不具有要求上诉人承担逾期交房的违约责任。2、本案上诉人已对房屋交付向被上诉人履行了通知交房义务。对于其怠于收房所产生的损失应由其自行承担。上诉人曾于2015年4月14日在《保定晚报》公开通知，朝阳花园房屋即将进行交付，要求业主做好交房前准备，并请各业主相互转告。同时，2016年11月1日上诉人在项目楼盘公告栏公开张贴交房通知，要求原告等购房人做好收房准备。且上诉人也以电话形式，告知了陈平办理交房了续。上诉人已履行了相关催告及通知义务，因被上诉人怠于办理交房应由其自行承担该期间相关损失和责任。故对于2016年11月1日之后的违约金应由其自行承担。3、被上诉人逾期办理贷款，应按合同约定向上诉人支付滞纳金。并与被上诉人所主张的滞纳金进行抵消。根据双方合同第7条“贷款约定”，被上诉人应7日内提交手续，30日内办理贷款。实际上双方2011年2月签定合同后，被上诉人直至次年6月份才将贷款办下来，已经逾期付款达3个月，对被上诉人逾期付款行为，应按合同约定向上诉人支付滞纳金并可依法对被上诉人的滞纳金数额进行抵消。
陈平答辩称，1、陈平已按合同约定办理贷款手续，上诉人已取得并接受了全部购房款，陈平无任何违约行为，上诉人应按照商品房买卖合同约定履行交房义务。2、上诉人至今未将合同约定的房产交付陈平，其行为构成违约，应当承担支付违约金的义务；3、上诉人在上诉状中陈述理由均属于抗辩意见，没有提起反诉，其主张不能成立。
陈平向一审法院起诉请求：1、要求被告履行20110133号《订房合同书》，将坐落于保定市朝阳南路朝阳花园C区1号楼2单元19层1902室商品房交付原告。2、被告支付原告滞纳金，每延期交房一日按已付房款312624元的万分之一计算，自2012年11月1日起至实际交房之日止。3、要求被告返还违法收取的燃气初装费3985元。4、要求被告返还违法收取防盗门安装费1500元。5、被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2011年2月26日，原告与被告签订《订房合同书》，合同载明出卖人为被告保定市春雨房地产开发有限公司，买受人为原告陈平。合同约定，原告购买被告开发保定市朝阳南路朝阳花园C区1号楼2单元19层1902室商品房，建筑面积78平方米，总金额312624元。其中：合同第一条付款方式约定，原告于2011年2月26日付购房首付款102624元，余款210000元作银行按揭。合同第五条房屋交付时间约定为2012年10月31日。合同第七条贷款约定，签订本协议后，原告应在7天之内向被告指定银行提供按揭贷款资料，并在30日内办理银行贷款手续，因乙方原因导致银行未予贷款，原告应将剩余款项以现金方式支付被告。合同第八条违约责任约定，被告逾期交房的……按合同约定的交付期限的第二天至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交房款万分之一的滞纳金。合同签订当日原告向被告交付天然气安装费3985元、交付防盗门费1500元。2011年4月19日，原告与中国农业银行股份有限公司保定朝阳支行签订个人购房担保借款合同，被告作为保证人亦在合同上盖章，承担连带责任保证，原告于2011年6月24日将210000元贷款交付被告。原告2013年至2016年期间里，原告欠缴银行的购房贷款55649.69元，致使被告保证金被银行扣划。涉案房屋于2016年建成完工，该案涉及房屋被告至今未交付原告。庭审中，被告质证称燃气和防盗门已经实际安装，原告无权要求退回费用。上述事实，有订房合同书、个人购房担保借款合同、天然气安装费收据、防盗门费收据、首付款收据、中国农业银行个人借款凭证、当事人当庭陈述等证据在卷作证。
一审法院认为，原、被告签订的《订房合同书》双方一致认可，且不违反法律规定，予以确认。被告未在约定的交房时间2012年10月31日履行自己的交房义务，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。但就违约行为，被告提出了以下抗辩理由：原告的诉讼请求自实际违约之日即约定的交房时间2012年10月31日至民事起诉状载明的2017年5月8日已超过两年的诉讼时效，不应得到法律保护。针对以上意见，一审法院作出以下认定：关于诉讼时效，首先原告陈述在合同约定的交房日期2012年10月31日后向被告提出过交房的请求，但其并未提供证据证明其主张,因此,原告的此项理由不予采信,在2012年10月31日后,原告的诉讼时效未发生过中断，但是合同中明确约定：“被告逾期交房的……按合同约定的交付期限的第二天至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交房款万分之一的滞纳金”，该项系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，随着约定的交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和，该案又系2017年9月30日之前起诉的，故应依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，即从人民法院审查立案之日的2017年6月16日起，向既往的时间倒推两年即2015年6月16日，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。因此，自2015年6月16日至实际交房之日的违约金请求权未超过诉讼时效。其次因原告没有按期偿还银行贷款，致使被告的银行保证金被扣除55649.69元，逾期交房违约金应按房屋全款312624元减去55649.69元等于256974元计算。综上，被告应向原告支付逾期交房的违约金为256974元×1/10000×2015年6月16日至实际交房之日的天数。原告因欠缴银行贷款的行为致使被告未全部收到原告的购房款，系原告怠于履行合同义务的行为，原告应将所欠购房款55649.69元向被告补齐。原告于2011年6月24日将贷款办理下来并交付被告，逾期办理贷款无证据证明系原告所致，故被告不能依合同第七条主张滞纳金。原告缴纳的燃气初装费及防盗门安装费，其购房时既已明知、并已缴纳视为认可，不应退还。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决：一、原告陈平于本判决生效之日起十日内支付被告保定市春雨房地产开发有限公司购房款55649.69元，补齐因原告欠缴银行贷款致使被告被扣划款项。二、被告保定市春雨房地产开发有限公司履行将保定市朝阳南路朝阳花园C区1号楼2单元19层1902室商品房交付原告陈平的合同义务；三、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈平逾期交房违约金。（计算公式为256974×1/10000×自2015年6月16日至实际交房之日的天数）；四、驳回原告陈平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6072元，减半收取3036元，由原告陈平负担1852元，由保定市春雨房地产有限公司负担1184元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，关于上诉人陈平应否补交购房款的问题。陈平作为涉案房屋的买受人，应按《订房合同书》约定的方式及期限承担交纳购房款的义务。因陈平未如约偿还购房贷款，致使保定市春雨房地产开发有限公司所收到的房款被银行扣回，保定市春雨房地产开发有限公司实际未收取全部涉案房款，故一审法院判令陈平补交其欠缴的银行贷款，有事实及法律依据。
关于上诉人保定市春雨房地产开发有限公司应否承担违约责任问题。《订房合同书》约定保定市春雨房地产开发有限公司交付涉案房屋时间为2012年10月31日，其至今仍未履行其交付义务，虽陈平在2013年3月之后未依约偿还部分贷款，但保定市春雨房地产开发有限公司未履行交付义务在先，一审法院认定其构成违约，并判令其按照合同约定的违约金计算方式承担相应的违约金，理据充分，并无不当。综上所述，保定市春雨房地产开发有限公司和陈平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6072元，由陈平负担3704元，由保定市春雨房地产开发有限公司负担2368元。
本判决为终审判决。
审判长 张 硕
审判员 张晓清
审判员 张晓静
二〇一八年九月十三日
书记员 卢 创