重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0120民初5305号
原告：大足区永昌建筑设备租赁站，经营者：林庆国，男，生于1971年9月29日，汉族，住重庆市璧山区。
被告：安岳铭城房地产开发有限公司，住所地安岳县岳阳镇东大街209号十幢二单元101号，统一社会信用代码：9151202157962687X7。
法定代表人：尹贤海，系总经理。
委托诉讼代理人：何俊，重庆江泰律师事务所律师。
被告：四川利升建设工程有限公司，住所地：武胜县沿口镇下东街杰宇小区，统一社会信用代码91511622752318898F。
法定代表人：陈岚，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺江，四川维尊律师事务所律师。
原告大足区永昌建筑设备租赁站与被告安岳铭城房地产开发有限公司(以下简称安岳铭城公司)、四川利升建设工程有限公司（以下简称四川利升公司）租赁合同纠纷一案本院立案受理后，依法由审判员罗诗忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大足区永昌建筑设备租赁站经营者林庆国、被告安岳铭城公司之委托诉讼代理人何俊、被告四川利升公司之委托诉讼代理人宋新民和贺江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告安岳铭城公司、四川利升公司立即支付所欠原告2016年1月1日前的租金3188元，2016年1月1日至2016年10月31日的租金等326029.97元，共计329217.96元。2、请求判令被告安岳铭城公司、四川利升公司支付原告违约金98765.39元并承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年10月27日，被告安岳铭城公司、四川广安杰宇交通能源建设有限公司(2017年4月变更为四川利升公司)和原告签订《代付款协议》。协议约定由被告安岳铭城公司代四川广安杰宇交通能源建设有限公司分期向原告支付2016年1月1日以前的租金等353188元，但被告支付了350000元后，拒付剩余的3188元。同时，被告承诺在2017年2月25日前支付2016年1月1日至2016年10月31日止的租金326029.97元的30%，并在工程主体封顶3个月内付清余下的租金。现期限届满，被告未按协议约定履行自己的义务，经多次催收未果。为维护自己的合法权益，现特提起诉讼，请求法院判如所请。
被告安岳铭城公司辩称：原告没有与我公司建立租赁合同关系，是劳务公司与他们签订的，我公司与原告、四川利升公司签订了一个代付协议由我公司给付租金，按照协议约定2016年的租金分成了二部分，2017年2月25日前支付30%，其余的费用要工程封顶才付，但是工程只有一号楼封顶了，付款条件不成就，原告的债权只是部分到期。故70%的付款条件不成就。
被告四川利升公司辩称：违约金远远大于未付款损失，我们认为违约金过高。本案支付租金的义务主体转移到了安岳铭城公司，我公司不是本案的适格主体，不应承担支付原告租金及违约金的义务。其余答辩意见与安岳铭城公司相同。
原告围绕诉讼请求依法提交了自己营业执照、被告的工商信息、租赁合同、代付款协议、发货单、退货单、黄富秋的委托书、完工证明、邹德胜的委托书等证据，被告提供了工地照片6张等证据，经庭审质证属实，本院予以采信。
本院对本案事实认定如下：2016年1月1日，被告安岳铭城公司、四川广安杰宇交通能源建设有限公司(承租方，乙方)与大足区永昌建筑设备租赁站（甲方，出租方）签订了《建筑租赁合同》。其中第4条约定：乙方收到材料之日起，每满叁个月向甲方支付一次租金，逾期甲方向乙方按所欠租金总额按日加收4‰的违约金。并终止合同，未归还完的材料按合同材料原价进行赔偿，并按材料总价的30%追究乙方的违约责任，所发生的一切费用、损失由乙方负责。2016年10月27日，以原告大足区永昌建筑设备租赁站为甲方，四川广安杰宇交通能源建设有限公司为乙方（2017年4月变更为四川利升公司），被告安岳铭城公司为丙方，三方签订了《代付款协议》。其中第一条约定：因乙方在2016年1月15日与大足区永昌建筑设备租赁站双方签订的《代付款协议》与2016年1月1日签定的《钢管扣件租赁合同》中未按实际约定时间给付甲方租赁费及退还所有材料。现由丙方代乙方履行乙方的所有责任义务。其中第二条约定：丙方代乙方支付2016年1月1日前双方签订代付款协议中未付金额353188元给甲方，丙方的支付视为乙方的支付。丙方约定在签订本协议之日先行支付250000元给甲方，余额103188元在2016年11月30日前支付给甲方；其中第五条约定：甲乙双方约定2016年1月1日起租金单价：钢管每米0.006元/天、扣件每套0.003元/天、顶托每套0.015元/天、套管每套0.015元/天，从2016年1月1日至2016年10月31日合计租金为326029.968元；其中第六条约定：丙方承诺在2017年2月25日前支付2016年1月1日至2016年10月31日止所产生的总租金的30%给甲方。工程主体封顶3个月内必须付清2016年1月1日至2016年10月31日止期间余下的所有租金；其中第七条约定：违约责任：如丙方未按本协议履行，甲方按照本代付协议内容约定的付款时间收取未支付款总金额年利率30%的利率收取违约金，丙方承担相应的连带保证责任。协议签订后被告安岳铭城公司支付了350000元，余下的3188元，以及2016年1月1日至2016年10月31日的租金326029.968元未付。为维护自己合法权益，原告特起诉来院，希判如所请。
同时查明，为证明本案付款条件已成就，原告提供了邹德胜出具的工程完工证明、授权委托书一份。该证明证实：“由四川广安杰宇交通能源建设有限公司承建，四川安岳铭城房地产开发在建项目《安岳盛世铭城》1#楼主体工程完工，已于2017年4月12日全部封顶完成。”授权委托书载明：“四川广安杰宇交通能源建设有限公司委托邹德胜为安岳县盛世铭城1号楼、2号楼工程项目负责人，全权代理我公司施工合同范围内的一切经营活动和工程管理工作……”。被告安岳铭城公司为证实付款条件未成就的观点，庭审中提供了安岳盛世铭城项目1#、2#、3#楼照片6张，以证实1#楼已封顶、2#楼在建、3#楼基础完工的事实。对于“工程主体封顶”如何理解，原告在庭审中称签订代付款协议约定的是1#楼主体封顶，而二被告称当时约定的是1#、2#、3#楼主体均封顶。
本院认为，原告大足区永昌建筑设备租赁站与四川广安杰宇交通能源建设有限公司、被告安岳铭城公司签订的《代付款协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，对原、被告双方均具约束力。因四川广安杰宇交通能源建设有限公司已于2017年4月14日已更名为四川利升建设工程有限公司，故乙方的权利义务应由被告四川利升公司承担与享有。对于代付款协议第二条中尚欠的3188元，应由被告安岳铭城公司给付。因被告于2017年2月25日前应付2016年1月1日至2016年10月31日总租金326029.968元的30%与原告，现期限已到，故应由被告安岳铭城公司给付。
对于代付协议第六条约定余下的70%租金给付条件是否成就的问题，双方说法不一。从本案双方提供的证据来看，原告提供了涉案工程1#楼工程主体完工证明，而被告安岳铭城公司提供的照片显示：1#楼已封顶，2#楼在建，3#楼只完成了基础施工。因3#楼从签订协议到庭审结束只完成了基础施工，不可能使用原告的租赁物，故给付条件是否成就不应将3#楼包括在内。结合原告提供的授权委托书、工程主体完工证明的内容来分析，原告应当知道涉案工程包含1#楼、2#楼，故应在1#楼、2#楼主体封顶后三个月给付条件才成就。现2#楼主体未封顶，故本院对原告要求被告支付2016年1月1日至2016年10月31日总租金326029.968元的70%的诉讼请求不予支持。被告安岳铭城公司现应支付的总金额为：3188元+326029.968元×30%=100996.99元。
对于违约金，三方在代付协议第七条已进行了约定，被告认为过高，综合被告考虑拖欠租金时间长短、原告所受损失的大小等因素，本院认为以下欠金额的20%来主张较为合适，即：100996.99元×20%=20199.4元。
关于被告四川利升公司在本案中是否应承担责任的问题，因本案三方签订的是代付款协议，而不是租赁合同权利义务的概括转让协议。本院认为本案应适用合同法第六十五条的规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。被告安岳铭城公司履行合同不符合约定，且被告四川利升公司与原告签订了租赁合同，故被告四川利升公司在本案中应与被告安岳铭城公司一起共同承担给付租金及违约金等责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告安岳铭城房地产开发有限公司、四川利升建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告大足区永昌建筑设备租赁站2016年1月1日前的租金3188元，2016年1月1日至2016年10月31日的部分租金97808.99元，合计100996.99元。
二、被告安岳铭城房地产开发有限公司、四川利升建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大足区永昌建筑设备租赁站违约金20199.4元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费1362元，由被告安岳铭城房地产开发有限公司、四川利升建设工程有限公司承担(此款已由原告自愿垫付，二被告随案款一并给付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书所确定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 罗诗忠
二〇一八年一月八日
书记员 王秋霞