上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一(民)初字第5619号
原告崇明县体育局，住所地上海市崇明县。法定代表人龚耀飞，局长。委托代理人陈子龙，上海市申江律师事务所律师。委托代理人宋海涛。被告上海永馨宾馆有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人冯永标，总经理。委托代理人杨陈，上海聚隆律师事务所律师。第三人黄凤琴，女，1951年1月10日生，汉族，住上海市崇明县。第三人刘婉萍，女，1963年3月11日生，汉族，住上海市崇明县。第三人姚耀飞，男，1969年12月31日生，汉族，住上海市崇明县。第三人蒋兵，男，1960年3月25日生，汉族，住上海市崇明县。第三人郭红娣，女，1966年8月3日生，汉族，住上海市崇明县。第三人施燕飞，女，1970年10月2日生，汉族，住上海市崇明县。第三人曹亚英，女，1939年10月6日生，汉族，住上海市崇明县。第三人陆飞，男，1982年11年24日生，汉族，住上海市崇明县庙镇保安村XXX号。第三人黄生，男，1966年9月17日生，汉族，住上海市崇明县。第三人沙志宏，女，1965年10月18日生，汉族，住上海市崇明县。第三人高美新，女，1952年5月9日生，汉族，住上海市崇明县。第三人刘惠明，男，1963年8月29日生，汉族，住上海市崇明县。第三人共同委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。第三人共同委托代理人周建葵，上海市恒远律师事务所律师。原告崇明县体育局与被告上海永馨宾馆有限公司、第三人黄凤琴、刘婉萍、姚耀飞、蒋兵、郭红娣、施燕飞、曹亚英、陆飞、黄生、沙志宏、高美新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理并组成合议庭。后，刘惠明申请作为第三人参加诉讼。因被告的申请，本院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司、上海达智资产评估有限公司进行司法鉴定。本院于2015年4月22日公开开庭进行审理，原告委托代理人陈子龙、宋海涛，被告法定代表人冯永标，第三人共同委托代理人张白云、周建葵到庭参加诉讼。于2015年8月27日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人陈子龙、宋海涛，被告法定代表人冯永标及委托代理人杨陈，第三人共同委托代理人张白云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇明县体育局诉称，2008年2月22日，原告与被告(原名为上海永标商贸有限公司)签订租赁合同，约定：原告将坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内的三层办公楼、沿北门路的15间房屋租赁给被告使用，其中三层楼房屋面积约600平方米，沿北门路的15间房屋约250平方米；租赁期限为8年(含不计租赁费用的3个月在内)，自2008年4月1日起至2016年6月30日止；年租金为人民币360,000元(以下币种均为人民币)，2008年的租金180,000元在签订合同后一周内付清，2009年起的租金分别在每年的1月1日、7月1日前付清；被告未经原告书面同意，不得将租赁房屋转租给第三方，若被告未经原告书面同意擅自将租赁房屋转租给第三方或者被告逾期支付租金，经原告限期催告后仍未能履行付款义务的，原告均有权解除合同。2011年5月10日，原、被告又签订补充协议书一份，对租赁房屋的数量、租赁期限、租金等作了调整，具体约定：被告应在2011年9月30日前付清2010年底前的全部租金262,467元，在2011年12月31日前付清2011年度的全部租金325,000元，2012年起的租金付款时间和方式仍按原合同履行。但是，被告迟迟未按约付款，经原告多次催讨，被告于2011年12月16日支付租金60,000元。2012年3月26日，原告委托律师致函被告，要求被告在2012年4月15日前将历年结欠的租金202,467元和2011年租金325,000元支付给原告。并告知被告如逾期不理，将请求法院提前解除租赁合同及协议。被告收函后，于4月17日支付了历年租金202,467元，但拒付2011年的租金。2012年4月18日，被告以书面形式明确告知原告，因其转租房屋未能取得租金，故暂时无力支付2011年度的房屋租金。被告亦拒绝支付2012年度应付的租金325,000元。为此，原告于2012年底向崇明法院提起诉讼，审理中，原、被告对提前解除租赁合同(协议)达成一致意见，但对是否进行补偿、如何进行补偿及租金结算等问题未能达成一致意见，2013年6月19日，原告以需对涉讼房屋进行相关评估为由撤诉。诉讼期间，原告得知被告与本案第三人分别签订了租房合同，将坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号、XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-
XXX号、XXX号、XXX号门面房(以下简称“北门路12间门面房”)分别转租给了第三人黄凤琴、刘婉萍、姚耀飞、蒋兵、郭红娣、施燕飞、曹亚英、陆飞、沙志宏、黄生、刘惠明、高美新。合同到期后，被告与第三人皆未续约，但系争房屋仍由第三人使用。被告未经原告书面同意，擅自将租赁房屋转租给第三人，且未按约定支付租金，在原告限期催告后，仍拒绝支付租金，均已构成违约，原告有权提前解除租赁合同(协议)并收回房屋。目前，部分房屋由第三人实际使用，故第三人理应承担返还房屋的义务。故诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告之间签订的租赁合同及补充协议书；二、被告迅速将坐落于上海市崇明县北门路XXX号内的三层办公楼及沿北门路的13间租赁房屋腾空后归还原告；三、被告迅速支付原告2011年度租金325,000元及2012年1月1日之后的租金(按每月27,083元计算至实际归还之日)；四、第三人黄凤琴、刘婉萍、姚耀飞、蒋兵、郭红娣、施燕飞、曹亚英、陆飞、沙志宏、黄生、高美新分别配合被告将坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号、XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-
XXX号、XXX号门面房腾空后归还原告。原告崇明县体育局对其诉称向本院提交了租赁合同、补充协议书、律师函、情况说明、租房合同等证据。被告上海永馨宾馆有限公司辩称，原告于2011年1月25日向被告发出拆迁通知并告知被告沿北门路房屋将于2011年6月30日之前全部拆除，被告不用再支付租金，故被告未再支付2011年至今的租金。被告转租沿北门路房屋是经过原告同意的，并非擅自转租。被告同意解除与原告之间的租赁合同及补充协议书，但是原告必须赔偿被告多年投资和经营损失共计15,530,148元。被告上海永馨宾馆有限公司对其辩称向本院提交了租房合同、(2013)崇民一(民)初字第5434号民事判决书、司法鉴定意见书、上海市公共场所卫生许可证、《关于要求对上海永馨宾馆有限公司进行修缮和装修的函》等证据。第三人黄凤琴、刘婉萍、姚耀飞、蒋兵、郭红娣、施燕飞、曹亚英、陆飞、黄生、沙志宏、高美新、刘惠明共同述称，2008年4月1日之前除第三人高美新、姚耀飞之外的其余十名第三人均与原告就沿北门路房屋有直接租赁关系。2008年4月1日之后，原告将沿北门路房屋整体出租给被告，并要求被告继续原先原告与第三人之间的租赁关系，因此原告主张以被告擅自转租而解除合同于理无据。原、被告于2011年5月10日在未告知第三人的情况下私下签订补充协议书的行为严重侵犯了第三人的合法权益。原告曾于2011年1月25日向第三人发出拆迁通知并告知第三人沿北门路房屋将于2011年6月30日之前全部拆除，第三人不用再支付租金，故2011年至今的租金第三人未予支付。原、被告以及第三人曾经于2013年6月19日在崇明法院的主持下调解，调解过程中原告曾承诺若解除租赁合同将支付第三人每户35,000元作为补偿，当时原告也表示第三人不用再支付之前的租金。综上，第三人同意解除原、被告之间的租赁合同以及补充协议书，但要求原告与第三人恢复直接租赁关系。第三人黄凤琴、刘婉萍、姚耀飞、蒋兵、郭红娣、施燕飞、曹亚英、陆飞、沙志宏、黄生、高美新、刘惠明对其述称向本院提交了《崇明县体育局关于拆除沿北门路临时(违章)建筑的预通知》等证据。经审理查明，2008年2月22日，原告与被告(原上海永标商贸有限公司)签订租赁合同一份，合同约定：原告将坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内的三层办公楼以及沿北门路的15间房屋租赁给被告使用，其中三层楼房屋面积约600平方米，沿北门路的15间房屋约250平方米；租赁期限共8年(含提供不计费用的3个月在内)，自2008年4月1日起至2016年6月30日止,被告应于2016年6月30日前将租赁房屋归还原告；年租金为360,000元，采用“先付后用”方式，首次付款(180,000元)日期为本合同签订之日起一星期内，2009年起的租金分别在每年的1月1日、7月1日前各付180,000元；被告租赁上述房屋用于宾馆服务业和辅助用房使用。2011年1月25日，原告向被告发出《崇明县体育局关于拆除沿北门路临时(违章)建筑的预通知》，载明“……根据县统一部署，我局所属沿北门路临时(违章)建筑必须在2011年6月30前完成拆除工作。为在规定时间内拆除沿北门路临时(违章)建筑，完成县委、县政府交办的工作，请贵公司以及请通知贵公司承租发包户，预先做好准备，积极配合、协助我局按时间完成拆违工作。”2011年5月10日，原、被告又签订补充协议书一份，协议约定：鉴于原租赁合同中沿北门路15间房屋的东侧1间已被拆除，另1间(童卫星所使用的)房屋原告目前无法交付给被告的事实，原、被告一致确定，将原租赁合同约定的沿北门路的15间房屋调整为14间房屋，北门路XXX号内的三层办公楼不变，其中沿北门路的13间房屋(门牌号为北门路XXX号、XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-
XXX号、XXX号、XXX号)及三层办公楼均已交付给被告，童卫星现使用的房屋1间(门牌号为北门路XXX号)由原告向童卫星收回后再交付给被告；租赁期限变更为11年1个月，自2008年4月1日起至2019年4月30日止；租金调整为每年340,000元，年租金的调整时间自2009年5月1日起计算，原告未向被告交付北门路XXX号(童卫星现使用)1间房屋前，该间房屋的租金(按年租金15,000元的标准)在年租金340,000元扣除；截止2010年底，被告应支付原告租金541,667元，扣除被告已付租金180,000元和垫付费用60,000元、39,200元，被告共结欠原告2010年底前的租金262,467元；被告应在2011年9月30日前付清2010年底前的全部租金262,467元，在2011年12月31日前付清2011年度的全部租金325,000元，2012年起的租金的付款时间和方式仍按原合同履行；凡本协议未作调整的部分，均使用原合同的规定。被告于2011年12月16日支付租金60，000元，于2012年4月17日支付了2010年底前的租金202,467元，2011年之后的租金未予支付。租赁期间，被告在上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内自行搭建276.55平方米(含13平方米厨房)房屋(系违章建筑)，并对北门路XXX号内的三层办公楼进行了装修、改造。被告并将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号、XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-
XXX号、XXX号、XXX号房屋分别转租给黄凤琴、刘婉萍、姚耀飞、蒋兵、郭红娣、施燕飞、曹亚英、陆飞、沙志宏、黄生、刘惠明、高美新。截至判决之日，上述12间房屋仍由上述12名第三人占有、使用，上海市崇明县城桥镇北门路XXX号、XXX号房屋分别由被告、案外人童卫星占有、使用。另查明，被告承租的沿北门路14间房屋均系违章建筑。本院2014年5月9日作出的(2013)崇民一(民)初字第5434号已生效民事判决书的判决主文第二项确定刘惠明于判决生效之日起十日内将坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号的房屋返还给上海永馨宾馆有限公司。截至判决之日，该房屋仍由刘惠明占有、使用。审理中，因原告申请，本院依法委托上海达智资产评估有限公司对被告承租房屋内的家具、空调、热水器、窗帘、电视机等屋内设备的价值进行鉴定，上述屋内设备及物品在评估基准日2015年2月6日的评估价值为270,101元；并依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内的由被告新建房屋276.55平方米(含13平方米厨房)及改造房屋911.12平方米的工程造价进行鉴定，上述工程造价为2,723,000元。本院认为，原告出租给被告的沿北门路房屋均系违章建筑，原、被告签订的租赁合同及补充协议书中涉及沿北门路房屋的部分无效。但是，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故原、被告签订的租赁合同及补充协议书中涉及北门路XXX号内的三层办公楼的部分仍然有效。审理中，原、被告均同意解除租赁合同和补充协议书，本院予以确认。合同解除以及部分被确认无效不影响原告向被告主张实际占用租赁房屋期间的租金及使用费，故原告要求被告按照合同约定的标准支付相应的租金及使用费，于法不悖，本院予以支持。同时，被告应在合理期限内腾退并归还租赁房屋。因沿北门路的12间房屋现由第三人各自占有、使用，第三人亦负有腾退并归还各自租赁房屋的义务，其中涉及北门路XXX号房屋已由另案处理。原告2011年1月25日向被告发出《崇明县体育局关于拆除沿北门路临时(违章)建筑的预通知》，表明原告明知被告已将部分沿北门路房屋转租给第三人的情况，结合沿北门路房屋租赁使用的历史、现状以及原、被告2011年5月10日签订补充协议书将合同期限延长至2019年4月30日，原告就被告未经原告同意擅自转租房屋的诉称，本院难以采信。同时，原告明知沿北门路房屋系违章建筑，仍与被告签订补充协议书延展租期，存在较为明显的过错。被告要求原告在合同解除后对其损失进行补偿或赔偿，原告亦表示同意在本案中一并处理，本院予以准许。虽然司法鉴定涉及的家具、空调、热水器、窗帘、电视机等屋内设备以及被告自行搭建的276.55平方米(含13平方米厨房)房屋及改造房屋911.12平方米均系被告出于自身经营需要所做的投入，但结合原告准备拆违的背景、原、被告、第三人就拆违进行交涉、被告搭建违章建筑的事实以及租赁房屋使用的历史、现状等因素，充分考虑屋内设备、建造和改造房屋的评估价值、原始用途、实际使用年限、可重复利用性以及合同解除时的履行期限、被告的经营风险、双方的责任等因素，对家具、空调、热水器、窗帘、电视机等屋内设备，本院酌定由原告补偿被告70,000元；对于被告自行搭建的276.55平方米(含13平方米厨房)房屋及改造房屋911.12平方米，本院酌定由原告补偿被告1,330,000元。被告自行搭建的276.55平方米(含13平方米厨房)房屋及改造911.12平方米房屋形成的地上物归原告所有，房屋内相关设备仍归被告所有。关于被告的经营损失问题，充分考虑被告的实际经营状况、合同的履行期限及相关行业标准等因素，酌定由原告补偿被告经营损失600,000元。上述补偿费用合计2,000,000元。第三人要求原告兑现在解除租赁合同之后赔偿第三人每户35,000元的承诺的主张，不属于本案处理范围，故在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告崇明县体育局与被告上海永馨宾馆有限公司于2008年2月22日签订的租赁合同及于2011年5月10日签订的补充协议书。二、被告上海永馨宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告崇明县体育局2011年度的房屋租金及使用费人民币325,000元以及2012年1月1日之后的房屋租金及使用费(按每日人民币902.77元的标准自2012年1月1日起计算至被告上海永馨宾馆有限公司实际归还租赁房屋之日止)。三、被告上海永馨宾馆有限公司于本判决生效之日起三十日内将其租赁的上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内的三层办公楼以及上海市崇明县城桥镇北门路XXX号、XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-
XXX号、XXX号、XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。四、原告崇明县体育局于本判决生效之日起十日内给付被告上海永馨宾馆有限公司房屋、设备、经营损失的补偿费共计人民币2,000,000元；坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号内的由被告上海永馨宾馆有限公司新建276.55平方米(含13平方米厨房)房屋及改造911.12平方米房屋形成的地上物归原告崇明县体育局所有;家具、空调、热水器、窗帘、电视机等屋内设备(具体清单以沪达资评报字(2015)第F011号委托司法鉴定报告为准)归被告上海永馨宾馆有限公司所有。五、第三人黄凤琴于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。六、第三人刘婉萍于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX-
XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。七、第三人姚耀飞于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX-
XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。八、第三人蒋兵于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。九、第三人郭红娣于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。十、第三人施燕飞于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。十一、第三人曹亚英于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。十二、第三人陆飞于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。十三、第三人沙志宏于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。十四、第三人黄生于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX-
XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。十五、第三人高美新于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明县城桥镇北门路XXX号房屋腾退并归还原告崇明县体育局。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15,525元，由原告崇明县体育局负担人民币5,000元，被告上海永馨宾馆有限公司负担人民币10,525元。本案鉴定费人民币96,000元，由原告崇明县体育局负担人民币48,000元，被告上海永馨宾馆有限公司负担人民币48,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱浩杰
代理审判员 樊家栋
人民陪审员 陈忠涛
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 蔡榆柠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……