宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第1521号
原告：宁波绿城物业管理有限公司，住所地：宁波市科技园区江南路1558号浙大科创大楼8005室。
法定代表人：方敏青，该公司总经理。
委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。
委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。
被告：金丽敏。
原告宁波绿城物业管理有限公司（以下简称绿城公司）与被告金丽敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序于2015年12月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2016年6月23日再次公开开庭进行审理。经双方当事人申请，本案庭外和解45天。本案现已审理终结。
原告绿城公司起诉称：原告系为被告所在的位于镇海区骆驼街道绿城桂花园小区提供物业服务的物业管理公司，被告于2007年12月28日办理了入住该小区14幢305室房屋的相关手续，该房屋属小高层住宅，建筑面积133.31平方米。此前原、被告双方签订了前期物业管理服务协议一份，约定由原告为被告提供前期物业管理服务。小区业主委员会成立后，原告和业委会签订了《绿城桂花园物业服务合同》，约定由原告为被告所在的绿城桂花园小区提供物业管理服务。原告和业委会在2014年1月1日签订的物业服务合同中约定：1.2014年1月1日至2014年6月30日期间小高层住宅综合服务费为每平方米1.5元/月，2014年7月1日起调整为每平方米1.8元/月，小高层住宅日常维修费为每平方米2元/年，该两项费用均按照业主拥有物业的建筑面积计算；2.地下车位管理费30元/月；3.物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬。物业服务合同还约定：业主或者物业使用人逾期支付物业服务费的，乙方（即原告）有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不缴纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉。上述物业服务合同签订后，原告均按照合同约定提供了相应的物业服务内容。但被告拖欠2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费5520元、日常维修费533.2元、车位管理费720元，以及截止2014年12月31日的电梯公摊费235.4元。原告多次催讨无果，因此被告还应支付逾期交费的违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：被告立即支付截止2015年12月31日的物业综合服务费5520元、日常维修费533.2元、车位管理费720元、截止2014年12月31日的电梯公摊费235.4元，以及逾期付款违约金4876元，合计11884.6元。审理中，原告称鉴于被告已经交纳了2014年度的物业管理费用，故将诉讼请求变更为要求被告支付2015年度的物业综合服务费2880元、日常维修费266.6元、车位管理费360元，以及截止2014年12月31日的电梯公摊费105元，并将有关逾期付款违约金的诉请撤回。
被告金丽敏答辩称：被告并不想拖欠物业费用，被告所反映的问题原告并没有处理。被告家隔壁一家（14幢2单元304）把空调外机安装在被告家的外墙上，被告有向原告反映，但至今仍没有处理；被告自己买的车位经常被外来车辆占用，车库有门禁系统，车位被占用，原告是有责任的；小区里面有把房屋出租，但租客没有办理暂住证，对被告的生活会产生安全隐患；被告家楼下（2楼）的雨篷虽是经过业委会同意搭建的，但上面经常有垃圾，发出恶臭，而且人还可以踩着雨篷上到被告家里，影响被告的生活。因为这些问题没有解决，所以被告未支付物业管理费用。
原告向本院提供的证据有：
1.业主基本情况登记表、房屋交付验收清单复印件各一份，欲证明被告是涉案房屋的业主。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
2.物业服务合同以及物业服务收费备案表复印件各一份，欲证明原告向被告提供物业管理服务的内容以及有关物业收费标准、交费时间、违约金等的约定。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
3.律师函、EMS邮件详情单、查询记录各一份，欲证明被告拖欠的物业服务费用的金额以及原告向被告进行催讨的事实。被告称不记得收到过律师函，但原告确向其催交过物业管理费用，但其要求原告将其所反映的问题处理后才会支付物业服务费用。本院对原告向被告催讨物业服务费用的事实予以认定。
被告向本院提供照片8张，欲证明：1.其隔壁人家将空调外机安装在其房屋外墙上，影响其生活；2.涉案小区地下车库出入口的挡竿一直是开放的，被告车位被别的车辆占用；3.涉案小区的保洁工作不到位。原告称被告隔壁的空调挂在被告房屋外墙上是邻里之间的纠纷，原告也曾采取了管理职责范围内的措施；原告对车库档竿照片、车位被占用照片以及反映小区卫生状况的照片真实性不认可，称物业管理是动态的，这些照片不能说明原告没有尽到物业管理职责，达不到被告的证明目的。经本院现场勘查，本院对反映有空调外机安装在被告房屋墙壁上的照片予以认定；另，原告在庭审中认可被告车位被占用的情况却有发生，故本院对这一事实亦予以确认。至于反映涉案小区卫生保洁状况以及车库出入口档竿状况的照片，由于物业管理是一个动态的过程，而照片仅显示一个静止的状态，故本院对这些照片不予认定。
为查明本案事实，本院向镇海区房地产管理中心调取了镇海区绿城桂花园小区14幢305室的房产登记信息、并到涉案小区现场勘查，拍摄照片2张。经质证，原、被告对该组证据均无异议。本院对该组证据予以认定。
根据已经认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：位于镇海区骆驼街道绿城桂花园小区14幢305室的小高层住宅系被告金丽敏所有，房屋建筑面积为133.31平方米，被告另在该小区购买有地下停车位一个。绿城桂花园小区业主委员会和原告曾签订了该小区的物业服务合同，约定的主要内容有：1.原告自2014年1月1日起至2016年12月31日期间为绿城桂花园小区提供物业管理服务；2原告提供的物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理，……；3.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2014年1月1日至2014年6月30日期间小高层住宅的综合服务费为每平方米每月1.5元，2014年7月1日至2016年12月31日期间小高层住宅的综合服务费为每平方米每月1.8元；4.日常维修费为每平方米每年2元，地下车位服务费每月30元；5.物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊；6.物业服务费用（及能耗费）每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主应在约定交费时间内按时交费。被告隔壁一家将空调外机安装在被告房屋内一卧室的外墙上，该外墙原告称不允许安装空调。被告的车库发生过被别的车辆占用的情况。被告楼下一户业主在其窗沿之上安装有雨篷（该雨篷位于被告窗户之下）。被告以原告未尽到物业管理职责为由未支付2015年度的物业管理费用，原告多次催讨无果，致使本案成讼。被告对原告所起诉的2015年度的物业管理费用的项目和金额以及截止到2014年12月31日的电梯公摊费的金额均无异议。
本院认为：本案的争议焦点是被告所提出的原告没有尽到物业管理职责进而不支付物业管理费用的抗辩是否成立，本院结合原告提出的具体事项分析如下：
一、被告隔壁一家（14幢2单元304）把空调外机安装在被告房屋的外墙上，被告有向原告反映，但至今仍没有处理。本院认为，建筑物外墙属于物业共用部位，原告有对其进行维护和管理的义务，被告隔壁家将其空调外机安装在被告房屋外墙上，原告亦确认此外墙上不能安装空调，原告理应采取劝阻等措施就此事进行处理，但原告并未提供证据证明其已积极采取相关措施予以制止或处理，故本院认定原告在物业服务方面确存在一定瑕疵，由于物业管理服务涉及的范围比较广，对物业共用部位的维护和管理只是物业管理的一个方面，综合考虑本案案情，依照民事活动应当遵循的公平和等价有偿原则，本院酌定被告按照物业服务合同所约定的收费标准的90%向原告交纳物业管理综合服务费。
二、被告买的车位被外来车辆占用。原告也认可被告的车位曾有过被占用的情况，本院认为，原告既然向被告收取了车位管理费用，就应当采取必要的措施保证其车位不被另外车辆占用，被告车位被别的车辆占用，说明原告在车位管理方面确有一定瑕疵，依照民事活动应当遵循的公平和等价有偿原则，本院酌定减少被告车位管理费30元。
三、小区里面有把房屋出租，但租客没有办理暂住证，对被告的生活会产生安全隐患。本院认为，被告并未提供证据予以证明该情况的存在，且原告作为物业服务企业，其对小区内房屋出租以及暂住证是否办理并无管理权限，被告以此作为拒交物业费用的理由不能成立。
四、被告楼下（2楼）的雨篷上面经常有垃圾，发出恶臭，而且人还可以踩着雨篷上到被告家里，影响被告的生活。本院认为，2楼所搭建的雨蓬并不属于物业共用部位，不在物业服务范围之内，且原告在庭审中亦表示会配合被告对其进行清扫，故被告以此为由据交物业费用亦不能成立。
综上，被告2015年1月至2015年12月应支付的物业管理综合服务费为2592元（133.31平方米×1.8元/平方米·月×12个月×0.9）、应支付的日常维修费为266.6元（133.31平方米×2元/平方米·月），应支付的地下车位管理费为330元（30元/个×12个月－30元），合计3188.6元。此外，由于被告对原告所主张的截止到2014年12月31日的电梯公摊电费105元无异议，故本院对原告有关电梯公摊电费的诉请亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告金丽敏支付原告宁波绿城物业管理有限公司2015年度的物业管理综合服务费2592元、日常维修费266.6元、车位管理费330元，以及截止2014年12月31日的电梯公摊电费105元，共计3293.6元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告宁波绿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费50元，由原告宁波绿城物业管理有限公司负担4元（已预缴），由被告金丽敏负担46元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 贾毅飞
人民陪审员 刘丽芳
人民陪审员 刘 群
二〇一六年六月二十七日
代书 记员 郑罗方