河南省安阳市文峰区人民法院
民 事 裁 定 书
豫05**民初753号
原告张东明，男，1968年1月8日出生，汉族，住安阳市殷都区。
委托代理人赵卫国，河南正义彰律师事务所律师。
委托代理人钟冉，河南正义彰律师事务所律师。
被告孙燕奎，男，1964年12月28日出生，汉族，住安阳市文峰区。
被告郑文利，女，1965年1月24日出生，汉族，住同上，系孙燕奎妻子。
共同委托代理人王青林，大沧海律师事务所律师。
被告李修军，男，1965年2月15日出生，汉族，住天津市大港区。
委托代理人孟海星，河南大创律师事务所律师。
原告张东明诉被告孙燕奎、郑文利、李修军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵卫国、钟冉，被告孙燕奎、郑文利委托代理人王青林，被告李修军委托代理人孟海星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年11月21日，被告孙燕奎与李修军签订协议书，将军分区分配给被告孙燕奎的购房指标卖给李修军。当日，被告李修军给付孙燕奎购房差价5.5万元。2003年11月25日，被告李修军交房款6万元，2004年4月5日交房款7万元，2005年10月21日交房款及天然气17854.74元，共计247854.74元。房屋建成后，确定分配房屋为文峰区永明路街道办事处朝霞路北段3号安阳军分区住宅楼安军公寓南楼中单元1层东户，被告李修军装修入住该房屋。2012年9月27日，被告李修军将该房屋以64万元的价格卖给原告，同时将全部购房款的票据原件交给原告，原告装修入住至今。当时因军分区尚未办理房产证，故这两次转卖均只签订了购房买卖协议，没有办理房屋过户手续。原告已付清购房款，也早已居住占有该房。现请求法院判决被告将位于文峰区永明路街道办事处朝霞路北段3号安阳军分区住宅楼安军公寓南楼中单元1层东户的房屋（安阳市房权证文峰区字第××号）过户到原告名下。
被告孙燕奎、郑文利辩称，两被告对涉案房屋均享有合法所有权。该房屋是被告孙燕奎以自己的名义向原单位安阳军分区购买，虽然曾与被告李修军签订协议约定将该房屋转让给李修军，但房屋所有权的取得和变动，需要由安阳军分区为孙燕奎办理所有权登记，由孙燕奎取得所有权，再由孙燕奎为被告李修军办理过户登记后，孙燕奎与被告李修军之间的协议才算履行完毕，被告李修军才能取得房屋所有权，被告李修军经过过户登记取得房屋所有权后，才能享有再行转让该房屋的权利。2013年10月29日，两被告经登记取得该房屋的所有权。被告李修军因借两被告100万元，无力偿还，双方协商一致，以此借款抵消被告李修军购买房屋支付的款项及增值和室内家具的返还权，两被告将被告李修军的借条原件返还被告李修军，被告李修军将该房屋占有权返还两被告，并于2013年10月20日，双方办理了交接手续，双方签订的房屋买卖协议终止。被告李修军无权要求两被告为其办理房屋所有权过户登记手续。原告起诉孙燕奎、郑文利两被告属于诉讼主体错误。其也不享有要求为其办理房屋过户登记的请求权和事实及法律依据。原告要求被告李修军为其办理过户登记已经不存在能够履行的客观条件，其只能另案向被告李修军主张赔偿责任或违约责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告李修军辩称，原告与被告李修军签订的房屋买卖协议，实质是房屋抵押借款协议。2011年11月14日，被告经人介绍向原告借款40万元，后又经过多次借款和还款，直至2012年7月，经过对账，被告李修军连本带息共欠原告64万元，原告为方便下账并催促被告李修军还款，要求签订房屋买卖协议作为还款担保并将房屋手续交给原告。2013年3月4日至4月22日，被告又偿还原告借款本金5万元，至今尚欠原告59万元。被告李修军与孙、郑两被告之间，同样是房屋抵押借款合同关系，被告李修军因借被告孙燕奎100万元，到期不能还款，便以该房作了还款担保。房屋内的装修装潢及家电家具的购置均为被告李修军及爱人王俊英所为，原告称对该房屋装修装潢的目的是为其强行入住正名。原告及孙、郑两被告入住本案房屋均未得到被告李修军同意，都是强行入住，均侵犯了被告李修军的财产权，原告应立即从该房屋中搬出并交还被告李修军。请求法院认定买卖合同无效，裁定驳回原告起诉。
经审理查明，2003年11月21日，被告孙燕奎将安阳军分区的购房指标以5.5万元转让给被告李修军，双方签订了协议书并支付了转让费。2003年11月至2005年10月，被告李修军以被告孙燕奎名义共缴纳房款及天然气费247854.74元。房屋建成后，确定分配房屋为文峰区永明路街道办事处朝霞路北段3号安阳军分区住宅楼安军公寓南楼中单元1层东户。被告李修军装修入住该房屋。2011年1月1日，被告李修军两次向被告孙燕奎借款共计100万元，并约定了利息。2012年10月31日、12月17日，被告孙燕奎缴纳了该房屋维修基金、契税2万余元。2013年10月29日，因被告李修军欠被告孙燕奎借款双方协商将该房屋所有权人登记为被告孙燕奎和郑文利。2013年10月30日，被告李修军向被告孙燕奎收回两张其出具的100万元借据，同时将该房屋退还给被告孙燕奎。双方协商，被告孙燕奎以100万元借款债权抵顶被告李修军房屋转让款及房屋增值损失，双方之间房屋转让及债权债务关系全部结清。被告孙燕奎缴纳了该房屋2014年、2015年的物业管理费。2015年6月27日，被告孙燕奎、李修军签订还款协议，被告李修军如按期归还被告孙燕奎借款，被告孙燕奎配合被告李修军将其名下的房屋过户到其指定人的名下，过户时产生的费用由被告李修军承担，如果不按协议还款，被告孙燕奎有权处置该房屋及房屋内的所有物品。该协议因被告李修军未能按期归还借款而未履行。另查明2012年9月27日，原告张东明作为买房方，被告李修军作为出卖方签订了一份房屋买卖合同。被告李修军出具收到张东明的房款64万元的收据，同时，被告李修军将数份缴房凭证及与被告孙燕奎协议等相关手续交给原告张东明。2015年10月13日，孙燕奎向公安机关报警称张东明侵占该房屋，之后，孙燕奎、郑文利以要求排除妨碍的诉请将张东明诉至本院，现该案中止诉讼。
另查明，被告李修军举证与原告张东明之间是借贷关系，提供原始记账凭证及相互转账记录，提供对房屋装修装潢、购置家电家具等购物票据，证明其家庭在该房屋居住的事实。提供与被告孙燕奎之间的还款协议，证明曾与被告孙燕奎协商偿还被告孙燕奎借款后，将该房屋过户到其指定人名下的事实。原告对被告李修军提供上述证据，认为超过举证期限，不予质证。被告孙燕奎、郑文利对被告李修军提供上述证据认可。
本院认为，原告张东明与被告孙燕奎、郑文利之间没有房屋买卖合同关系，其要求被告孙燕奎、郑文利为其办理房屋登记的请求没有法律依据。原告张东明与被告李修军之间签订的房屋买卖合同的真实意思是不能清偿债务时则转移房屋所有权，实质是对借款的一种担保，而非买卖合同关系，并且被告孙燕奎与李修军之间房屋买卖协议未履行完毕，被告李修军并未取得该房屋所有权，原告要求被告李修军为其办理房屋过户手续属于客观不能履行，故对原告要求被告李修军为其办理过户的请求不予支持。本院已向原告张东明释明，原告拒绝变更诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回原告张东明的起诉。
案件受理费100元，由原告张东明负担。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 李 强
审 判 员 王建军
审 判 员 王 宁
二〇一六年八月二十三日
代理书记员 黄 月