广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4245号
上诉人（原审原告）：陈辉雄，男，1958年3月8日出生，住香港特别行政区，
委托代理人：石旭，广东汉章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李毅璞，女，1980年11月13日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区，
委托代理人：吕勇，广东泰旭律师事务所律师。
委托代理人：周丽荣，广东泰旭律师事务所律师。
上诉人陈辉雄因与被上诉人李毅璞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法岭民一初字第642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月26日，陈辉雄向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、李毅璞向陈辉雄返还涉案房屋。2、李毅璞向陈辉雄支付违约金130000元（计算方式是按照《房地产买卖合同》约定总房款650000元的20%）以及李毅璞没收陈辉雄交付的定金28000元。3、本案诉讼费由李毅璞承担。
原审法院经审理查明：陈辉雄作为卖方，李毅璞作为买方，东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司（以下简称凯鑫公司）作为经纪方，三方于2015年4月11日签订《房地产买卖合同》，约定陈辉雄以人民币650000元的价格将其位于东莞市大岭山镇农场村教育西路凯东新城花园凯旋阁D栋16层03号房屋出售给李毅璞，鉴于经纪方凯鑫公司促成买卖双方的交易，买方即时以现金方式向经纪方支付居间服务费人民币7000元。上述合同第四条第2款第（1）项约定，“……剩余楼款港币/人民币/元整（小写HKD/￥/元）由买方用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付。该款在办妥交接过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。贷款手续因有关法律、法规、按揭银行等原因、买方提供资料不全不能通过银行审批或卖方、买方、经纪方三方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续或公积金贷款手续的，买方应采取其他付款方式，并不得因此追究卖方和经纪方的责任（买方应付首期款最终经银行审批额或公积金审批中心审批额进行调整，首期款不足部分，买方应在7个工作日内以现金形式一次性支付给卖方；若买方不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续的，买方应在接到通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约）”。上述合同第八条第1款约定“逾期未超过十天仍未履行的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1‰支付滞纳金，本合同继续履行”。上述合同第八条第2款约定“逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同并且要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍反还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）及支付等于该物业总楼价的20%的违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理居间服务费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。卖方已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还，房款退还予买方后，卖方有权另行出售该物业”。上述合同第十三条未尽事宜第①项约定“①本公司承诺在2015年7月15号之前收到全款”。同日，陈辉雄、李毅璞及中介方三方签订了附加条款，附加条款其中一条载明“2015年7月15日之前买家完税后银行7天内支付卖家房款300000.00元整（叁拾万元整）”。在附加条款买方落款处李毅璞载明“本人承诺配合中介公司按房屋流程交易”。陈辉雄及中介公司的经办人也在该附加条款上签名。
涉案合同及附加条款签订之日李毅璞向陈辉雄支付了订金人民币28000元。2015年5月2日，李毅璞向陈辉雄支付了购房款人民币220000元。2015年6月24日，李毅璞向陈辉雄支付了购房款人民币102000元。李毅璞配合中介公司办理银行贷款手续，剩余购房款人民币300000元已由贷款银行于2015年9月25日打入陈辉雄的指定账号上。陈辉雄认为李毅璞没有在约定的2015年7月15日前将涉案的全部购房款汇入其指定账号，李毅璞存在违约行为，故陈辉雄主张解除涉案合同。李毅璞认为是凯鑫公司承诺在2015年7月15日收到尾款的，并非李毅璞承诺，并且涉案合同约定了购房尾款是由银行贷款支付的，如果银行不同意贷款的，李毅璞才在接到银行不同意贷款通知之日起三十天内以其它方式支付，涉案合同及附加条款并没有约定银行贷款的到账时间作为李毅璞的义务。因此，李毅璞不存在违约行为。陈辉雄、李毅璞均提供了一份买方中介费清单，该清单显示，凯鑫公司的人员段建飞于2015年4月24日收取了涉案交易的中介费、担保费、购房税费及后期费用共计20000元，该清单加盖了凯鑫公司的公章及有段建飞的签名及捺印。
另查明，陈辉雄原将凯鑫公司及该公司的员工鹿亮、段建飞作为共同被告提起诉讼，后原审法院依陈辉雄申请裁定准予陈辉雄撤回对凯鑫公司、鹿亮、段建飞的起诉，就陈辉雄诉李毅璞的房屋买卖合同纠纷继续审理。
原审法院认定以上事实的证据有：陈辉雄提供的《房地产买卖合同》、附加条款、电器清单、收款收据、买方交中介费清单、证明、单据、声明、律师函，陈辉雄提供的收款收据、东莞市瑞盈按揭服务有限公司收费清单、中介对费用的承诺书、中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书、聊天记录、借记卡账户历史明细清单、客户交易明细（客户）、房产证，证人证言及当事人的陈述附卷为据。
原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、陈辉雄主张解除合同返还涉案房屋是否合法有据；二、陈辉雄主张李毅璞按总房款的20%支付违约金及没收李毅璞订金是否合法有据。
关于本案争议焦点一，陈辉雄、李毅璞签订了涉案《房地产买卖合同》及附加条款是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对缔约各方当事人有约束力，缔约各方均应按照约定履行自己的义务。根据涉案合同第四条第2款第（1）项及第十三条第①项的约定，结合附加条款中陈辉雄在落款前载明的“本人承诺配合中介公司按房屋流程交易”的内容可知，承诺陈辉雄将于2015年7月15日前收到购房余款的并非李毅璞，李毅璞仅是承诺配合中介公司按房屋流程交易，并且李毅璞已按中介公司要求交纳了相关费用。涉案房屋购房余款陈辉雄已通过涉案贷款银行于2015年9月25日转至陈辉雄指定的账户。因李毅璞没有承诺银行付款的时间，故李毅璞不存在逾期付款十天以上的违约行为。陈辉雄以李毅璞存在逾期付款的违约行为主张解除涉案房地产买卖合同的理由不成立，原审法院予以驳回。
关于本案争议焦点二，根据上述分析，因陈辉雄不存在逾期付款的违约行为，陈辉雄主张李毅璞按总房款人民币6500000元的20%支付违约金及没收李毅璞订金的请求没有事实依据，原审法院不予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院于2016年2月25日作出判决：驳回陈辉雄的全部诉讼请求。本案原审受理费为6284元，由陈辉雄负担。
陈辉雄不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，陈辉雄、李毅璞及中介公司在《附加条款》上签字确认，是三方对《附加条款》的全部内容的合意和确认，也对三方均具有法律约束力。其次，案涉的《房地产买卖合同》约定的付款方式是通过涉案房屋做抵押，向银行或公积金中心贷款，贷到款后由银行支付给卖方，付款时间是贷到款后，如贷款不足或未果的，在相应时间内现金支付。《附加条款》约定的付款方式和时间则是李毅璞须在2015年7月15日前通过银行向陈辉雄支付尾款300000元。而《附加条款》是签订在《房地产买卖合同》之后，显然《附加条款》对付款方式和时间的约定直接变更了《房地产买卖合同》里约定的付款方式和时间，李毅璞应当按照后签订的《附加条款》约定的付款方式和时间支付购房款。原审却对这一重大变更事实不加以认定，显然认定事实不清。再，李毅璞未在约定时间2015年7月15日前支付最后一笔购房款已是违约。最后，根据《房地产买卖合同》第八条第二项约定，因李毅璞违约，已使陈辉雄附条件的《房地产买卖合同》解除权成就，陈辉雄有权解除《房地产买卖合同》，并要求李毅璞返还房屋、支付违约金以及没收定金。据此，陈辉雄请求本院：1、撤销原审判决，依法改判李毅璞向陈辉雄返还涉案房屋、支付违约金及陈辉雄有权没收李毅璞交付的定金。2、本案一审、二审诉讼费用由李毅璞承担。
李毅璞答辩称：原审庭审过程中，陈辉雄原来的诉求是请求卖出房屋，收回房款，而要求解除合同及放弃几位被告的诉求是在多次开庭后有针对性的才予以变更。原审被告原先包括李毅璞、房地产中介公司、及负责经办本案的房地产中介公司的两位员工，后陈辉雄变更了诉求。案涉贷款办理迟宜原因是负责经办本案的房地产中介公司的两位员工，由于房地产中介公司发生劳动报酬的事件而停办了包括本案在内的交易。本案争议的是最后一笔贷款发放的时间。案涉当事人在一审时均确认，李毅璞是一直十分配合办理相关贷款手续的，陈辉雄从未主张李毅璞有拖延办理手续，争议的是贷款迟了的原因及责任由谁负责。对陈辉雄在二审提出李毅璞关于存在迟于交房的事实，在一审时已经查明确认李毅璞是应中介要求办理了相关的手续的，不存在任何的迟延。本案纠纷的引起也是基于中介公司内部问题所导致的，原审法院对此也有查明。退一万步说，即便李毅璞存在违约，陈辉雄也没有权力要求解除合同，退还房款。原审事实查明清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。另，陈辉雄当庭提交的证据不属于新证据的范畴，如果法庭决定采信该证据，法庭应给予李毅璞答辩期。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明：陈辉雄在二审诉讼过程中向本院提交了一份《借记卡账户历史明细清单》复印件，证明用于贷款时必备资料，可证明李毅璞已是根本违约。李毅璞则认为该证据没有原件，不确认其真实性，不能证明其违约。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈辉雄上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本案的争议焦点是1、案涉合同能否解除。2、李毅璞是否要承担违约责任。对此，本院分析如下：
对焦点一。陈辉雄与李毅璞签订的涉案《房地产买卖合同》及附加条款是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，原审法院认定该合同是合法有效正确，本院予以维持。陈辉雄上诉认为根据附加条款的约定，李毅璞迟延付款，已构成违约。对此，本院查核附加条款的内容，认为附加条款内容并没有明确约定李毅璞在2015年7月15日前支付卖家房款300000元，结合双方在《房地产买卖合同》第四条、第十三条的约定及当事人的陈述意见，李毅璞不存在逾期付款十天以上的违约行为。陈辉雄要求解除其与李毅璞签订的涉案《房地产买卖合同》依据不充分，本院不予支持。
对焦点二。由于前述李毅璞不存在违约，且已向陈辉雄支付完购房款，陈辉雄诉求李毅璞承担违约责任依据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11880元，由陈辉雄负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 罗锦婵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。