江苏省南京市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)苏01行终156号
上诉人（原审原告）朱树华，男，汉族，1970年7月15日生，住南京市玄武区。
上诉人（原审原告）刘鑫，女，汉族，1971年11月18日生，住南京市玄武区。
两上诉人的共同委托代理人周中建，江苏曹骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市国土资源局，住所地在南京市鼓楼区中山路171号。
法定代表人许明，南京市国土资源局局局长。
委托代理人史意，南京市国土资源局工作人员。
委托代理人陆宏飞，江苏致邦律师事务所律师。
原审第三人朱汉明，男，汉族，1941年7月25日生，户籍地南京市玄武区,现住南京市玄武区。
法定代理人朱某（系朱汉明之女），女，汉族，1987年1月4日生，户籍地在南京市玄武区,现住南京市玄武区。
原审第三人王中举，男，汉族，1978年10月18日生，住南京市秦淮区。
原审第三人中国银行股份有限公司南京下关支行，住所地在南京市鼓楼区建宁路300号。
负责人蒯海涛，中国银行股份有限公司南京下关支行行长。
上诉人朱树华、刘鑫因诉南京市国土资源局（以下简称市国土局）不履行法定职责一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄行初字第69号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人朱树华、刘鑫及上诉人的共同委托代理人周中建，被上诉人市国土局的委托代理人陆宏飞，原审第三人朱汉明的法定代理人朱某到庭参加诉讼。原审第三人王中举、中国银行股份有限公司南京下关支行（以下简称中国银行下关支行）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，朱树华与刘鑫系夫妻关系，朱树华系朱汉明与前妻所生之子。朱汉明与朱树华的母亲离婚后，与李云香登记结婚，生有一女朱某。朱汉明原为本市玄武区老虎桥9号603室房屋（以下简称603室房屋）的所有权人，朱树华、刘鑫结婚后一直居住在603室房屋。2008年5月7日，朱汉明与王中举就603室房屋签订《南京市存量房买卖合同》。同日，朱汉明与王中举向房屋登记主管部门提交了《南京市存量房买卖合同》、南京市房屋权属登记申请书、原房屋所有权证及身份证明等材料，申请603室房屋的转移登记。房屋登记主管部门依照《房屋登记办法》对该申请进行了审核，并于2008年5月19日向王中举核发了宁房权证玄转字第××号房屋所有权证。王中举在取得603室房屋所有权后，向中国银行下关支行借款52万元，且双方于2008年5月向房屋登记主管部门提交了房地产他项权登记申请书、借款合同、房地产抵押合同、房屋所有权证、国有土地使用权证等材料，申请抵押权登记。房屋登记主管部门依据《房屋登记办法》的规定，核准了该抵押权登记，并向中国银行下关支行核发了宁房玄他字第237105号房屋他项权证。2010年9月，朱树华、刘鑫向南京市玄武区人民法院起诉，请求确认朱汉明与王中举签订的买卖合同无效。南京市玄武区人民法院于2011年10月20日作出（2010）玄民初字第1808号民事判决书，判决确认朱汉明与王中举就603室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效。王中举不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉。2012年5月21日，南京市中级人民法院作出（2012）宁民终字第1042号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后王中举向江苏省高级人民法院申请再审。2013年10月8日，江苏省高级人民法院作出（2013）苏民申字第116号民事裁定书，驳回王中举的再审申请。朱树华、刘鑫认为，房产登记依据的买卖合同已被法院确认无效，要求房屋登记主管部门撤销宁房权证玄转字第××号房屋所有权证登记，但房屋登记主管部门未予办理撤销登记，故朱树华、刘鑫起诉至法院。原审另查明，根据宁委发[2015]4号《中共南京市委、南京市人民政府关于印发〈南京市人民政府职能转变和机构改革实施意见〉的通知》，房屋登记职责划入市国土局，市国土局即本案市国土局。朱汉明于2010年被诊断为脑器质性精神障碍。
原审法院认为，根据《房屋登记办法》第四条的规定，市国土局是本市的房屋登记主管部门，具有房屋登记的法定职责。朱汉明与王中举向房屋登记主管部门提交了《南京市存量房买卖合同》、南京市房屋权属登记申请书、原房屋所有权证及身份证明等材料，申请603室房屋的转移登记。房屋登记主管部门依照《房屋登记办法》对该申请进行了审核，并核发了宁房权证玄转字第××号房屋所有权证。现经法院生效的法律文书确认朱汉明与王中举就603室房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。目前，案涉房屋的房地产买卖合同虽被依法确认无效，但合同双方当事人是否相互返还因该被确认无效的合同而取得的财产并未予以确定。现朱树华、刘鑫提起本案之诉，要求撤销市国土局的登记行为，该诉讼请求的法律后果是案涉房产归于此前登记的产权人朱汉明名下，即产生案涉房屋的所有权经登记机构返还给原所有权人朱汉明的法律后果，这因与相关法律规定不符而不能成立。王中举在取得案涉房屋所有权后，向中国银行下关支行借款，并以案涉房屋作为抵押，该房地产抵押已依法进行了抵押权登记，房屋登记主管部门并向中国银行下关支行核发了宁房玄他字第237105号房屋他项权证。根据《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”中国银行下关支行已取得了案涉房屋的抵押权，在无发生法律效力的文件证明该抵押权非善意取得的情形下，其抵押权应当得到保护。案涉房屋的房地产买卖合同被确认无效后，朱树华、刘鑫提起本案之诉，从而达到案涉房产归于原产权人名下的法律后果，因不具有相应的法律条件，不予支持。综上，朱树华、刘鑫的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回朱树华、刘鑫的诉讼请求。本案案件受理费50元，由朱树华、刘鑫负担。
上诉人朱树华、刘鑫上诉称，1、本案应当以被上诉人作出的案涉房屋登记行为是否应予撤销为审查对象，对房屋登记行为的合法性进行审查，原审适用民事法律规范处理行政争议，适用法律错误。被上诉人作出房屋登记行为的事实依据已被法院确认无效，该房屋登记行为应予撤销。2、朱汉明、王中举恶意串通，损害朱树华、刘鑫的居住权，本案不存在“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的情形，也根本无需等待朱汉明、王中举确定是否需要相互返还。2、原审适用《房屋登记办法》第八十一条的规定保护第三人中国银行下关支行的抵押权，混淆了行政争议与民事争议的界限，法律适用错误。中国银行下关支行就诉争房屋取得的抵押权与本案不属于同一法律关系，本案应当不予审查，中国银行下关支行如果主张权利，可以通过民事途径予以救济。即使王中举的房屋所有权证被撤销，其抵押权亦不受实质性影响。朱树华、刘鑫诉请撤消房屋所有权登记，并非撤消房屋抵押权登记。综上，请求撤销原审判决，撤销被上诉人作出的与宁房权证玄转字第××号房屋所有权有关的房屋所有权转移登记行为；诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人市国土局答辩称，涉案房屋因有合法的抵押权人的存在，不具备撤销原房屋登记的条件。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定的规定》第十一条第三款的规定，亦适用于本案。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求。
原审第三人朱汉明陈述称，朱汉明系案涉房屋的所有权人，其参加房改并取得案涉房屋的所有权证，分房对象只有朱汉明一人，其对房屋进行占有、使用、收益、处分拥有绝对权，朱汉明曾多次要求上门入住，均被朱树华、刘鑫拒之门外并对朱汉明采取人身伤害，朱汉明在入住无果的前提下，数次通知朱树华、刘鑫要出售案涉房屋，上诉人均未表态，故朱汉明已尽到告知义务。请求驳回上诉人的诉讼请求。
原审第三人王中举、中国银行下关支行未到庭，未提交陈述意见。
原审法院将各方当事人在原审中提交的证据、依据随案移送本院。本院经审查，原审法院对各方当事人提交的证据审核、认证，符合法律规定。对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，《房屋登记办法》第四条规定，“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”被上诉人市国土局作为南京市房屋登记主管部门，具有负责房屋登记工作的法定职责。
根据《房屋登记办法》第三十三条规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，朱汉明与王中举向房屋登记主管部门申请涉案房屋的转移登记，提交了《南京市存量房买卖合同》、南京市房屋权属登记申请书、原房屋所有权证及身份证明等材料，符合《房屋登记办法》第三十三条规定的要求。被上诉人作为房屋登记机构，在办理房屋所有权转移登记时，无法对当事人达成的民事合同的效力予以判断，因此，被上诉人作出涉案房屋所有权人由朱汉明变更登记为王中举的行政行为符合法律规定。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”《房屋登记办法》第八十一条规定，“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”本案中，朱汉明与王中举就603室房屋签订的《南京市存量房买卖合同》虽已经法院生效判决确认无效，但双方当事人基于该合同所取得的财产是否已予返还并未确定。现上诉人诉请撤销被上诉人市国土局就涉案房屋的转移登记行为，因合同双方即朱汉明与王中举对于案涉603室房屋的民事争议仍未解决，故尚不符合撤销该转移登记行为的先决条件。同时，在无发生法律效力的文件证明中国银行下关支行的抵押权非善意取得的情形下，该抵押权亦应当予以保护。故对于上诉人朱树华、刘鑫要求撤销涉案房屋转移登记行政行为的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人朱树华、刘鑫的上诉请求及理由，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人朱树华、刘鑫承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苏文
审 判 员 洪 途
代理审判员 张 辉
二〇一七年八月十五日
书 记 员 曹 洁