广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)深中法房终字第952号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市明香投资有限公司（以下简称“明香公司”），住所地：广东省深圳市福田区华发北路桑达小区，法定代表人：林建华，该公司董事长。
委托代理人：熊卫国，广东广和律师事务所律师，
委托代理人：肖吟，广东广和（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市动力时尚健身运动有限公司（以下简称“动力时尚公司”），住所地：广东省深圳市福田区彩田南路春晖苑。
法定代表人：周合俊，该公司执行董事。
上诉人（原审被告）：深圳市后海动力时尚瑜珈有限公司（以下简称“后海瑜珈公司”），住所地：广东省深圳市南山区海德一道天悦园裙楼。
法定代表人：湛军，该公司总经理。
上述两上诉人共同委托代理人：许东虹，广东华商律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：冼星华，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湛军，住所地：贵州省湄潭县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：董自强，住所地：广东省深圳市福田区。
上述两被上诉人共同委托代理人：许东虹，广东华商律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：冼星华，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋姝，住所地：广东省广州市天河区广州。
上诉人明香公司、动力时尚公司、后海瑜珈公司因与被上诉人湛军、董自强、宋姝房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
明香公司上诉请求：1、撤销原审判决的第一项判决，改判解除明香公司与动力时尚公司于2007年6月18日签订的《物业租赁合同》，于判决生效之日解除；2．撤销原审判决的第三项判决，改判动力时尚公司应向明香公司支付2013年1月1日至搬离租赁场地前的租金（暂计至2014年2月9日为人民币1922035元）及滞纳金人民币约300000元；3．请求法院撤销原审判决的第四项判决。
事实与理由：
一、原审法院判决《物业租赁合同》于2013年8月9日解除没有法律依据，动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝应支付明香公司搬离租赁场地前的租金。
明香公司起诉要求法院解除《物业租赁合同》，原审法院判决《物业租赁合同》于2013年8月9日解除。明香公司认为，该判决既没有法律依据，也不利于纠纷的解决。最高人民法院民一庭在法律出版社2009年版《民事审判指导与参考》第145页明确宣示：“如果一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之同起解除。”因此，原审法院确定《物业租赁合同》于2013年8月9日解除没有法律依据。动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝至今还没有全部搬离租赁场地并将租赁场地交还给明香公司。如果判决《物业租赁合同》于2013年8月9日已经解除，明香公司将不得不另案起诉动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝占用租赁场地的使用费，不利于明香公司与动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝之问纠纷的解决。因此，应判决动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝按照《物业租赁合同》的约定支付上诉人搬离租赁场地前的租金。
二，原审法院判决明香公司退还多收租金给动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝没有事实依据
（一）原审判决混淆套内建筑面积和建筑面积的概念，建筑面积计算错误
根据租赁场地所在的三楼房产证记载，三楼的建筑面积为2239.63平方米（加上635.32无房产证的面积实际为2875.45平方米），套内建筑面积为l833.74平方米，分摊公用面积405.89平方米，分摊的项目包括电梯、电梯机房、空调井、空调机房等，即套内建筑面积与建筑面积的比例为1833.74÷2239.63=0.8188。
动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝确认的涉案场地的实际使用的建筑面积为l485平方米。该建筑面积没有包括分摊项目，相反，动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝在计算该建筑面积时特别扣除了60平方米的消防梯和72平方米的空调机房，因此可以认定该建筑面积为套内建筑面积。根据上述套内建筑面积与建筑面积0.8188的比例，租赁场地的建筑面积应为1813.63平方米，并且还未包含商业分摊面积。
（二）涉案场地还应分摊天悦园商铺的公用面积
天悦园商铺由三层楼构成，明香茶叶市场一至三楼作为整体经营的商业裙楼，商场为营造市场氛围，将一、二楼主通道拓宽约400平方米，将一楼大堂中庭约540平方米作为商户公用面积供商场内商户举办展示、讲座宣传、表演等活动，以上共计约940平方米，三层楼平均分摊，三楼商户应分摊约313平方米。动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝按其所占三楼仅两家商户平均分摊约157平方米。
根据常理及商业裙楼的租赁惯例，涉案房产除应分摊房产证上规定的分摊项目，还应分摊天悦园商铺其他公用建筑面积，包括过道、公共厕所占用的建筑面积。由此可见，房产证记载的“建筑面积”和租赁合同中的“建筑面积”在概念上不是完全相同的。房产证上的“建筑面积”是指天悦园商铺的套内建筑面积+分摊的天悦园商铺裙楼的共有公用建筑面积；租赁合同中的“建筑面积”是指租赁房产证的建筑面积+每家商户应分摊的天悦园商场内的其他公用建筑面积。显然，租赁合同中的“建筑面积”大于房产证上的“建筑面积”。这种情形在上诉人与位于同一层楼的另一租户即深圳市天才宝贝科教发展有限公司签署的租赁合同中得到印证。该合同中明确约定“建筑面积1200平方米，实际使用面积840平方米，使用率70%”。因此，动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝除应承担房产证上规定的分摊项目，还应分摊天悦园商铺其他公用建筑面积。涉案场地应分摊157平方米公用面积+房产证建筑面积应为1813.63平方米，合同建筑面积应为1970平方米，但双方签订合同时是以1930平方米确认的，已经少算了被告的建筑面积，且动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝使用率为75.5%，已经高于天才宝贝70%”的使用率。
（三）动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝事实上是认可并接受涉案场地的建筑面积是1930平方米，实际使用面积少于合同约定的建筑面积
合同签订时，明香公司已向动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝提供了天悦园商铺三楼的平面图及房产证，上面记载的建筑面积非常清晰明了。动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝进场装修前，对房产进行过实地验收，动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝提供的2007年7月份装修图纸清楚标明实际面积是1480平方米。因此，动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝此时已经或应当完全了解合同约定的建筑面积与实际使用面积是不一样的，但动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝不仅数年来从来没有就面积提出任何异议，而且在给明香公司的数十份函件，以及与明香公司就减免租金一事而签署的多份补充协议中，一直确认租赁房产的建筑面积是l930平方米。因此应可以认定，涉案房产1930平方米的建筑面积是双方约定并确认的。
（四）合同约定动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝进场装修即表明其已接受了该商铺。
租赁合同第六条约定，“乙方进场装修即表明乙方已接受了该商铺”。根据本条约定，只要动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝对租赁房产进行了装修，就意味着其认可并接受了明香公司交付的租赁房产的全部现状，包括房产的位置、面积、质量。动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝在明知实际使用面积与合同约定面积存在差距的情况下，从未就此提出异议的事实表明，动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝接受涉案场地（包括面积）是完全出于自愿的，其意思表示真实可信，不存在任何欺诈与误解。
动力时尚公司、后海瑜珈公司答辩称：一、1、明香公司认为《物业租赁合同》应至法院判决生效之日起解除，是没有事实和法律依据的，根据合同法第96条规定，主张解除合同的应当通知对方合通知之日到达对方时解除，起诉状是通知的一种方式，送达起诉状的行为能起到信息传递成功的效果，明香公司解除合同的意思表示体现在起诉状中，起诉状2003年8月9日送达到动力时尚公司，合同到达时解除，原审法院判令合同至2003年8月9日解除，符合合同法的相关规定。2、合同解除权是一种形成权，亦经行使既发生合同解除的法律效果，法院只有权确认当事人所解除合同的效力，不存在法院自行决定合同解除以及确定合同解除效力时间点的问题。3、本案不应适用民事审判指导与参考中的意见，合同法的效力明显高于明香公司所述民事审判指导与参考，动力时尚公司自2013年6月后撤离涉案租赁场地，涉案物业现由明香公司出租给第三人，第三人也进行装修，明香公司与动力时尚公司的合同实际已解除，如判决租赁合同至判决生效之日起解除，无利于保障双方的诚意及纠纷。二、明香公司与动力时尚公司签订的租赁合同合法有效，双方均按照合同履行各自义务，明香公司未能按合同约定保证出租房屋所有权是完整的，并未提供出租产权证，且未按合同约定的建筑面积交付租赁场地的行为已构成实际违约，其依法应返还动力时尚公司多支付的租金，并退回保证金。三、本案中动力时尚公司主张的实际使用面积约为1485平方米，已是将涉案租赁场地三楼南面的所有公摊面积公用部分，包括电梯、过道、公共厕所均计算在内。
董自强答辩称：应当是明香公司违约，因为面积不符，实际面积1400多平方米，但是合同写的是1900多平方米，现在明香公司又租给第三方，其认为这是明香公司之前就有的欺骗行为。2、其意欲通过协商解决本案，愿意出资12万元，但其房产已被冻结。
动力时尚公司、后海瑜珈公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市南山区人民法院(2013)深南法民三初字第400号民事判决第三、五、六项；二、变更深圳市南山区人民法院(2013)深南法民三初字第400号民事判决第二项为：明香公司退还动力时尚公司、后海瑜珈公司已支付的保证金231600元；三、变更深圳市南山区人民法院(2013)深南法民三初字第400号民事判决第四项为：明香公司向动力时尚公司、后海瑜珈公司退还动力时尚公司、后海瑜珈公司2007年10月l曰至2012年12月31日期间多交纳的租金减去动力时尚公司、后海瑜珈公司2013年1月1日至2013年8月9日应支付的租金后仍存在之差额993207.54元；四、第一、二审案件诉讼费、财产保全费由明香公司负担。
事实与理由：
动力时尚公司、后海瑜珈公司认为，原审法院认定事实不清，证据不足，导致判决结果有失公允。
主要体现在：
第一、原审法院仅认定动力时尚公司、后海瑜珈公司后期未交纳租金的行为构成违约，未对明香公司早已违反《物业租赁合同》第8.6条约定，未履行合同义务导致合同无法履行的先违约行为予查明及认定，导致事实认定不清。
原审法院认定“动力时尚公司、后海瑜珈公司自2013年1月1日至今便未再向明香公司支付租金，其于诉讼中虽以存在面积差、租金差进行抗辩，但其提出抗辩的时间为2013年8月，其延期付款的情况已经超过7个月，构成违约。”，并由此支持“明香公司另依据合同约定请求不予退还动力时尚公司、后海瑜珈公司健身公司支付的保证金231600元并请求动力时尚公司、后海瑜珈公司支付明香公司为进行本案诉讼已经实际支付的律师费80000元，符合合同约定，事实与法律依据充分，本院予以支持”。
事实上，是明香公司未能提供动力时尚公司、后海瑜珈公司意想的完整的租赁场地，违反合同第一条及第8.6条的相关约定，每月均多收取动力时尚公司、后海瑜珈公司租金的先行违约行为，导致动力时尚公司、后海瑜珈公司无法继续租用，双方所签定的《物业租赁合同》最终履行不能。本案租赁场地的建筑面积仅为1485平方米，与租赁合同约定的1930平方米相比少了445平方米（存在近23%的差异），属于巨大差异，且合同约定租金的计算方式是按建筑面积每平方米固定单价计算出总价，故明香公司每月均多收取动力时尚公司、后海瑜珈公司租金的事实是客观存在的。2007年10月至2012年12月期间，明香公司每月均多收取2.4万至3.2万不等的租金，导致动力时尚公司、后海瑜珈公司一直未能盈利，最终无法正常对外营业。根据合同法的相关规定及双方于《物业租赁合同》第11.3条的约定，明香公司应退还动力时尚公司、后海瑜珈公司保证金231600元，动力时尚公司、后海瑜珈公司并有权向明香公司追索其他损失等。虽动力时尚公司、后海瑜珈公司提出抗辩的时间是2013年8月，但明香公司上述违约事实自2007午10月已发生，并不能因为动力时尚公司、后海瑜珈公司迟延提出抗辩即忽略明香公司的违约行为。原审判决未提及上述明香公司违约在先的事实，忽略《物业租赁合同》有关明香公司违约的约定，导致判决结果有失公允。
另外，明香公司提交其于2013年6月16日与广东广和律师事务所签订的《委托合同》（根据该合同第三条的约定，明香公司应于签订合同之日起7日内付清律师费）及2013年11月22日明香公司向该所支付律师费80000元的律师费发票（该发票复印件动力时尚公司、后海瑜珈公司庭后才收到，庭审中也未看到原件）拟证明明香公司为进行本案诉讼已经实际支付律师费80000元。动力时尚公司、后海瑜珈公司认为，签订《委托合同》与开具发票的时间相差5个多月，与《委托合同》约定的付款时间相差甚远，无法证明两者具有关联性，动力时尚公司、后海瑜珈公司甚至有理由怀疑《委托合同》的真实有效性亦存在瑕疵。原审法院据此推定明香公司已经为本案实际支付了律师费80000元缺乏依据，要求由动力时尚公司、后海瑜珈公司承担该部分费用对动力时尚公司、后海瑜珈公司是极其不公平的。
第二、原审法院认定“动力时尚公司、后海瑜珈公司对合同约定的建筑面积与实际交付的建筑面积存在差异系明知且认可的”，该推断是没有任何依据的。
原审法院以动力时尚公司、后海瑜珈公司系关联公司，两公司系从事健身行业，营业场所的优劣、场地之大小对日常经营会产生直接影响。且自2007年6月至今，动力时尚公司、后海瑜珈公司通过与明香公司签订租赁合同及补充协议，多次对租赁面积进行了明确，即认定动力时尚公司、后海瑜珈公司对合同约定的建筑面积与实际交付的建筑面积存在差异系明知且认可的理由甚为牵强，是缺乏事实及法律依据的。
本案中，明香公司至今仍无法提供经有关政府权威部门公示的租赁物业权属之完整凭证，租赁场地的建筑面积约为1485平方米也仅靠双方合意议定，动力时尚公司、后海瑜珈公司至今仍无法单独通过自身的能力获知租赁物业的实际面积。退一步说，动力时尚公司、后海瑜珈公司知道商业物业的租赁面积通常包括公摊面积，且存在微小差异在行业中属常见，故合同中约定系“约”1930平方米。但动力时尚公司、后海瑜珈公司不可能在知悉租赁面积存在少了445平方米之巨大差异的情况下，仍一而再再而三友好地请求明香公司降低租金单价、多次对自身拖欠租金提供担保，如动力时尚公司、后海瑜珈公司知悉面积存在巨大差异，其为什么不以此为由要求明香公司按实际面积计算租金，以达到减租的效果？或直接以此追究明香公司的违约责任，以减少自身损失及减轻相应责任呢？这也是极其不符合常理的。况且，动力时尚公司、后海瑜珈公司与明香公司不仅一次在补充协议中强调租赁物业面积系1930平方米，恰恰能证明动力时尚公司、后海瑜珈公司一直认为其租赁并使用的物业面积已达约1930平方米。原审法院单凭主观臆断便推定动力时尚公司、后海瑜珈公司知悉并认可租赁面积存在差异是与事实极为不符的。
第三、原审法院以动力时尚公司、后海瑜珈公司明知存在面积差异的事实却一直未提异议，并未积极主张自身权利，认定其应受时效制度的约束是没有事实依据的。
事实上，动力时尚公司、后海瑜珈公司系在2013年7月，收到明香公司的起诉资料，准备应诉时才发现明香公司提供的租赁场地的面积与合同约定的面积存在较大的面积差异。明香公司无法提供任何证据证明动力时尚公司、后海瑜珈公司早已知悉合同约定租赁物业面积与实际存在约23%的巨大差异，原审法院的推定也没有事实依据，诉讼时效期间应从动力时尚公司、后海瑜珈公司知道权利被侵害时，即2013年7月开始计算，明香公司应向动力时尚公司、后海瑜珈公司退还2007年10月1日至2012年12月31日期间多交纳的租金1733231元。
第四，原审法院关于动力时尚公司、后海瑜珈公司2013年1月1日至2013年8月9日租金、滞纳金的计算有误。
动力时尚公司、后海瑜珈公司认为，动力时尚公司、后海瑜珈公司于2007年10月1日至2012年12月31日期间多交纳的租金数额1733231元已远远超过了其应当支付的租金数额，动力时尚公司、后海瑜珈公司未拖欠明香公司租金，也不存在需支付滞纳金的情形。动力时尚公司、后海瑜珈公司同意原审法院关于“滞纳金属于违约金的范畴，违约金的确定应以填补非违约方因违约方的违约行为遭受的实际损失为基础，其性质应为补偿性而非惩罚性”的观点，鉴于此，退一步说，即使动力时尚公司、后海瑜珈公司有需承担滞纳金的情形，也应扣除明香公司应退还动力时尚公司、后海瑜珈公司的租金差额后再以此为基础对滞纳金进行计算。
动力时尚公司、后海瑜珈公司应支付的2013年1月1日至2013年8月9日期间的租金数额，应先扣除动力时尚公司、后海瑜珈公司已支付租金（原审判决第3页第5行已明确，2013年期间动力时尚公司、后海瑜珈公司已支付56520元租金），即动力时尚公司、后海瑜珈公司2013年1月l曰至2013年8月应支付的租金数额应为740023.46元（796543.46元-56520元），原审法院未进行该项扣减，导致判决错误。
动力时尚公司、后海瑜珈公司2007年10月1日至2012年12月31日期间多交纳的租金1733231元减去动力时尚公司、后海瑜珈公司2013午1月1日至2013年8月应支付的租金740023.46元后仍存在之差额人民币993207.54元，明香公司应予退还。
明香公司答辩称：其不同意动力时尚公司、后海瑜珈公司的上诉理由，其观点与其上诉状以及原审法院判决一致。
明香公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除明香公司与动力时尚公司之间的《物业租赁合同》；2、动力时尚公司支付的保证金不予退还；3、动力时尚公司向明香公司支付《物业租赁合同》解除前的租金（暂计至2013年7月6日为861574.40元）；4、动力时尚公司向明香公司支付因拖欠租金所产生的滞纳金约30万元；5、动力时尚公司支付明香公司因追讨租金所支付的律师费8万元；6、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝对第3、4、5项诉讼请求为动力时尚公司承担连带付款责任；7、本案的案件受理费由动力时尚公司承担，其余后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝承担连带责任。明香公司明确其第3项诉讼请求为请求动力时尚公司支付2013年1月1日至合同解除之日止期间的租金，计算标准为合同约定的月租金标准，2013年7月1日之前为140754.90元，2013年7月1日之后为147799.40元；其第4项诉讼请求中滞纳金的计算方法为依合同约定，按欠付金额的日千分之五计算，以实际欠付租金为计算基数，欠付金额从2013年1月1日起算，每月欠付租金的滞纳金的起算时间为当月1日，均计算至合同解除之日止，逐月计算，累计相加。明香公司当庭另增加诉讼请求：1、请求动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝支付2013年10月28日至动力时尚公司退还涉案场地之日止的场地占用费，暂计至2013年11月28日，按双倍租金的标准予以计算；2、请求动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝支付2013年1月至7月的水电费28773元；3、请求动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝支付评估费2000元以及财产保全的担保费5000元。
动力时尚公司、董自强向原审法院提起反诉，请求判令：1、明香公司按照《物业租赁合同》约定的建筑面积1930平方米与租赁物业实际面积（由相关部门鉴定之后再确定具体面积）的差额，根据《物业租赁合同》约定的租赁物业在2007年10月1日至2012年12月31日期间每月每平方米租金的数额计算，返还动力时尚公司、董自强2007年10月1日至2012年12月31日期间已多支付予明香公司的租金；2、明香公司退还动力时尚公司、董自强房屋租赁保证金231600元；3、明香公司承担本案的全部诉讼费用。动力时尚公司、董自强明确第1项诉讼请求中租金差的计算方法为以445平方米乘以约定的租金单价为计算标准，以2007年10月1日至2012年12月31日为计算期间，差额为1733231元。
一审法院认定事实：明香公司、动力时尚公司、后海瑜伽公司均系经深圳市市场监督管理局登记成立的有限责任公司，明香公司的成立时间为2003年7月4日，动力时尚公司的成立时间为2005年11月3日，后海瑜伽公司的成立时间为2007年9月20日。
深圳市南山区商业文化中心区环西路天悦园xxx房的所有权人为明香公司，产权核准日期为2004年3月26日，建筑面积为2239.63平方米。
2007年6月18日，明香公司（甲方）与动力时尚公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区商业文化中心环西路“天悦园”第三层南面的物业，总建筑面积约为1930平方米的场地出租给乙方，用于经营健身、美容SPA项目，未经甲方同意，乙方不得超出经营范围，否则视为乙方根本违约；租赁期限为2007年7月1日至2014年6月30日；双方同意免租期（含装修期）为3个月，自2007年7月1日起至2007年9月30日止，乙方在免租期内免付租金，但免租期内乙方须支付每月每平方米5元的管理费，并承担场地水费、电费、通讯费、电视费等费用，自乙方试业、开业或免租期结束之日起，乙方开始支付全额管理费；乙方应按每月每平方米60元向甲方支付租金（其中管理费每月每平方米25元，管理费含物业管理费、本体维修基金、扶手电梯及中央空调的电费和维修费），租金每月合计115800元，甲方提供发票或收据；双方同意从2009年7月1日起，月租金以上一年为基础每年递增5%：2009年7月1日至2010年6月30日为每月每平方米63元，2010年7月1日至2011年6月30日为每月每平方米66.15元，2011年7月1日至2012年6月30日为每月每平方米69.46元，2012年7月1日至2013年6月30日为每月每平方米72.93元，2013年7月1日至2014年6月30日为每月每平方米76.58元；租赁期内，乙方自行承担场地内使用水、电（中央空调电费除外）、通讯、电视等费用；租金按月支付，首期租金115800元应于本合同签署后3日内付，其后，乙方于每月5日前向甲方支付当月租金；本合同签署后3日内，乙方应向甲方支付相当于2个月租金数额即231600元的款项作为房屋租赁保证金；除非甲方就任何损坏、补偿、罚金、乙方违约、乙方不守约或不履行本合同任何条款针对乙方提出权利主张，在本合同期满，乙方如不再续租，甲方应在乙方撤离场地后30日内无息返还保证金；甲方必须在收到乙方的首期租金和保证金3日内将场地按现状交付给乙方使用，乙方不得拒绝接收，乙方进场装修即表明乙方已接受了场地；甲方保证该出租房屋所有权是完整的，甲方需提供所出租物业产权证明文件，加盖公司原章给乙方留存；乙方应根据本合同的规定按时缴纳租金及各项相关费用，每延误一天甲方有权按应收款的千分之五加收滞纳金，租期届满时或合同提前终止时，乙方应付清租用期内租金及相关费用；乙方在经营期内所发生的任何形式的债务均与甲方无关，由乙方自行承担相关责任；乙方场地的设施设备的管理维修和场地内的保安、清洁等由乙方自行负责并承担费用；租期届满（双方未达成续租协议）或合同提前解除而终止的，乙方必须于租期届满或合同终止日后7日内搬出场地，返还时若房屋出现损坏的，除正常损耗外，乙方应承担维修责任；合同终止时，乙方物件逾期仍存留在场地的，甲方有权进行清理，清理费用由乙方承担，若经甲方同意，房屋不需要恢复原状的，乙方在租赁期间投资的设备和可移动财产乙方应在合同终止后7日内撤出，但乙方不能拆除或所有不能移动的附着物及固定装置物品无偿归甲方所有，甲方不予折抵，也不负责此类款项补偿；乙方应在租赁期满或合同解除后7天之内撤走所有在场地内的财产及物品，若超过7天仍有遗留物品，视同乙方放弃对遗留物品的权利，甲方有权任意处置而无须向乙方承担任何责任；因乙方违约或因乙方其他原因造成本合同提前终止，甲方没收乙方保证金后，若乙方尚有未结清欠款，应在合同终止后3日内结清，若乙方拒不结清，则甲方有权将乙方遗留在场地内的物品封存，直至乙方放弃对所封存物品的权利，甲方有权对所封存物品进行处置，以冲抵乙方欠款；租赁期满或合同提前解除、终止，乙方未能按本合同规定交还场地的，乙方应就逾期部分按双倍租金和管理费标准向甲方支付场地占用费；合同期内，甲乙双方的任何乙方提前退租，按以下条款执行：甲方提前退租须向乙方支付相当于双倍保证金金额的违约金并赔偿乙方场地的全部装修费用，乙方提前退租须向甲方支付相当于双倍保证金金额的违约金并赔偿甲方因此产生的一切损失；乙方延期付款超过30日的，甲方有权解除合同，乙方已支付的保证金不予退还，并有权向乙方追索未支付的租金及其他费用、滞纳金、律师费及其他损失；及其他。
2007年6月18日，明香公司（甲方）、动力时尚公司（乙方）、巩枫（丙方）签订《补充协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2007年6月18日签署《物业租赁合同》（合同一），由乙方承租甲方位于南山区天悦园群楼第三层（南面）房产，乙方拟在租赁房产设立以巩枫、李瑞、李军为投资人的关联公司深圳市后海动力时尚公司瑜伽有限公司(暂定名)，和一个美容机构，并以巩枫名义于2007年6月16日与甲方签署《深圳市房地产租赁合同书》（合同二），于2007年6月16日与甲方签署《深圳市房地产租赁合同书》（合同三）用于前述公司的工商登记，三方经过协商，同意执行合同一的条款，同意合同二和合同三仅限于办理工商登记注册以及办理消防报建审批等手续，对各方不产生约束力。
2007年7月11日，动力时尚公司申请对涉案场地进行装修，申请表中所填写的修建单位为后海瑜伽公司。
2008年7月15日，后海瑜伽公司、案外人巩枫向明香公司发出函件，请求明香公司给予减免租金。
2008年12月15日，后海瑜伽公司再次向明香公司发出函件，请求明香公司减免租金。
2008年12月23日，明香公司（甲方）与动力时尚公司（乙方）签订《补充协议》，约定：双方于2007年6月18日签署《物业租赁合同》（以下简称“该合同”），由乙方承租甲方的1930平方米房产，甲方同意从2008年12月1日至2009年12月31日（以下简称“减租期”），先减免12月份全月租金115800元，2009年1月1日至2009年6月30日减收租赁房产的租金每月每平方米6元，即甲方按照每月每平方米54元收取租金，2009年7月1日至2009年12月31日减收租赁房产的租金每月每平方米6元，即甲方按照每月每平方米57元收取租金；双方同意从减租期届满起继续按该合同约定的租金执行；如该合同在减租期内因任何原因被解除，乙方应按该合同约定的租金补交被减少的租金；乙方应对本协议的内容保密，未经甲方书面同意，乙方不得向任何第三方透露，否则应向甲方赔偿违约金50万元。
2008年12月23日，动力时尚公司向明香公司出具《保证函》，明确：动力时尚公司承租明香公司的1930平方米的房产，现有部分租金没有支付，动力时尚公司特就未支付租金部分作出承诺与保证。
2011年1月10日、2011年5月18日，“动力时尚公司”先后两次申请对涉案场地进行再次装修。
2011年7月8日，明香公司（甲方）与动力时尚公司（乙方）再次签订《补充协议》，约定：双方于2007年6月18日签署《物业租赁合同》（以下简称“原合同”），由乙方承租甲方的1930平方米房产，乙方于2011年6月30日前清偿拖欠甲方的租金、管理费、水电费等所有费用共计218836元后，甲方收到全款后承诺对乙方实施本补充协议的优惠，否则甲方有权解除本补充协议，要求乙方按原合同约定交纳租金；甲方收到上述约定的全款后同意从2010年1月1日至2010年12月31日止（以下简称“减租期”），2010年1月1日至2010年6月30日租赁房产的租金每月每平方米减收6元，即乙方按照每月每平方米57元交纳租金，2010年7月1日至2010年12月31日租赁房产每月每平方米减收3元，即乙方按照每月每平方米63.15元交纳租金；双方同意从减租期届满起继续按原合同约定的租金执行；乙方未在规定时间内或未按约定支付全款的，视为乙方违约，甲方有权解除本补充协议，并要求乙方按原合同约定交纳租金；乙方应对本协议的内容保密，未经甲方书面同意，乙方不得向任何第三方透露，否则应向甲方赔偿违约金50万元。
明香公司明确2012年12月31日之前动力时尚公司已经按照合同约定支付了一定租金，并未完全支付，但明香公司只主张从2013年1月1日起的租金。动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝明确其在2007年10月至2012年12月期间每月均依约足额支付租金；动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝未向明香公司支付2013年1月至今的水电费。动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝提交了明香公司开具的部分收款收据、发票以及后海瑜伽公司名下的中国农业银行的2007年12月至2011年8月期间的银行对账单用以证明其已足额支付租金，收款收据及发票显示：动力时尚公司已经按110010元/月的标准支付了2010年1月至2010年6月期间的租金，按134058元/月的标准支付了2011年11月至2012年6月期间的租金，按140755元/月的标准支付了2012年7月至2012年12月期间的租金。对账单显示的内容详见下表：(略)
2013年1月31日、2013年2月28日、2013年3月31日、2013年5月31日、2013年7月1日，明香公司均向动力时尚公司发出《缴费通知书》，通知动力时尚公司交纳相应月份的租金、管理费及水电费。上述通知书均由湛军签收。
2013年4月15日，明香公司向动力时尚公司发出《催缴通知》，告知动力时尚公司：因动力时尚公司自2013年1月1日起至今拖欠明香公司租金（含管理费）548785元，动力时尚公司的行为构成严重违约，要求动力时尚公司于2013年4月20日前结清所有欠费。湛军签收了该《催缴通知》。
2013年5月9日，后海瑜伽公司向明香公司出具承诺函，明确：明香公司2013年4月15日给动力时尚公司的《催缴通知》已收悉，动力时尚公司截至2013年4月15日共欠明香公司2013年1月至4月的租金488785元，同意按以下方案支付给明香公司：第一期至第五期的支付时间依次为2013年5月20日前、2013年6月20日前、2013年7月20日前、2013年8月20日前、2013年9月20日前，每期的分期金额、当月租金、当月应支付金额均相同，分期金额为97757元，当月租金为140755元，当月应支付金额合计238512元，水电费按合同约定支付。如果动力时尚公司没有按上述方案支付所欠租金，后海瑜伽公司同意为动力时尚公司承担连带付款责任。
2013年5月9日，湛军、董自强向明香公司出具《缓缴租金承诺书》，明确的内容同后海瑜伽公司向明香公司出具的承诺函，同时承诺：如果动力时尚公司没有按上述方案支付所欠租金，湛军、董自强同意为动力时尚公司承担连带付款责任。
2013年6月6日，后海瑜伽公司、湛军、董自强、宋姝以保证人身份共同向明香公司出具《承诺书》，明确：有关明香公司与动力时尚公司的租赁合同，后海瑜伽公司、湛军、董自强、宋姝确认动力时尚公司截至2013年6月6日欠明香公司租金720295元，并同意为动力时尚公司履行该租赁合同承担连带责任。
关于涉案房产的现状情况，后海瑜伽公司因在他案中未予履行生效裁判文书而被查封涉案房产内的动产。截至本案庭审之日，涉案房产因存放被查封的动产，动力时尚公司一直未向明香公司返还涉案房产。
双方当事人对涉案房产的租赁面积存在争议。双方确认明香公司向动力时尚公司实际交付的涉案房产的实际租赁面积为1485平方米，该1485平方米为建筑面积。明香公司主张其已经依约履行房产交付义务，动力时尚公司主张的实际使用面积实际上是指房产证记载的建筑面积，根据商业裙楼的租赁管理，动力时尚公司承租的房产理应分摊天悦园商铺共有的公用建筑面积，因此，房产证记载的建筑面积与租赁合同中的建筑面积在概念上不是完全相同的，且动力时尚公司也认可交付面积情况，动力时尚公司在进场装修前对房产进行过实地验收，动力时尚公司应当完全了解合同约定的建筑面积与房产证加载的建筑面积或实际使用面积是不一样的，但动力时尚公司从未提出异议。明香公司为此提交如下证据：1、深圳市工商行政管理局南山分局与深圳市金碧湾投资发展有限公司签署《深圳市金碧湾投资发展有限公司工商所办公场地移交登记表》，内容显示：移交方深圳市金碧湾投资发展有限公司向接收方深圳市工商行政管理局南山分局移交深圳市南山区商业文化中心区环西路天悦园x楼东南角工商所办公场地，移交物业套内建筑面积为465.57平方米，分摊公用面积为48.91平方米，合计建筑面积为514.48平方米。2、深圳市工商行政管理局南山分局（甲方）与深圳市金碧湾投资发展有限公司（乙方）签订《“天悦园”工商所办公场地使用权转让协议书》，签约时间为2002年11月28日，约定：乙方按国土部门的规划要求在天悦园投资建设了工商所办公场地500平方米，乙方按国土部门的规定拥有上述办公场地的所有权，房屋建成后交给甲方使用，甲方拥有上述工商所办公场地的使用权，使用期限为1999年7月18日至2069年7月18日；甲方同意将其拥有的500平方米天悦园工商所办公场地使用权（使用期限为1999年7月18日至2069年7月18日）转让给乙方，乙方同意受让甲方的天悦园工商所办公场地使用权；甲方转让上述场地使用权后，应协调好与政府相关部门的关系，并协助乙方办理有关权属证明文件；及其他。3、深圳市工商行政管理局南山分局向深圳市金碧湾投资发展有限公司发出《关于接收天悦园工商所办公场地的证明》，落款时间为2002年11月30日，明确：该局于2002年11月30日正式取得上述办公场地的使用权，该公司拥有上述办公场地的所有权。4、深圳市合和投资发展有限公司（甲方）与明香公司（乙方）签订《协议书》，签约时间为2005年10月11日，约定：甲乙双方以相同租金总额承租对方的房屋，甲方将天悦园裙楼第三层建筑面积共计443.82平方米的自有房屋提供乙方使用，租赁期自2004年4月25日至2009年4月24日。2007年5月22日，深圳市合和投资发展有限公司根据明香公司的申请，表示同意延长双方的互租期至2015年4月24日。5、深圳市合和投资发展有限公司（甲方）与明香公司（乙方）签订的《补充协议书》，签约时间为2012年3月1日，约定：甲方持有天悦园裙楼第三层建筑面积为514.48平方米和121.34平方米的房产，甲方三楼物业中建筑面积为514.48平方米房产的使用权原为深圳市工商行政管理局南山分局所有，甲方已经合法受让了该部分房产的使用权；本协议签署后，甲方同意甲方三楼物业的物权归乙方所有；及其他。6、明香公司与深圳市天才宝贝科教发展有限公司于2008年1月31日签订的《物业租赁合同》，显示：深圳市天才宝贝科教发展有限公司承租天悦园第三层背面的总建筑面积约为1200平方米、使用面积约840平方米的场地。动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝对上述证据的证明力均不予确认。动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝主张与明香公司签订租赁合同的系动力时尚公司，但实际使用涉案房产的系后海瑜伽公司，动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝之前并不清楚明香公司交付使用的面积少于约定的面积，后海瑜伽公司系在2013年7月收到明香公司的起诉资料时才发现存在面积差异，后海瑜伽公司一直按照约定的面积、约定的单价标准支付租金，后海瑜伽公司主张实际使用面积为1485平方米已是将涉案场地三楼南面的所有公摊公用部分（包括租赁场地三楼南面的电梯、过道、共同厕所等）计算在内，明香公司应当将后海瑜伽公司多支付的租金返还给后海瑜伽公司。动力时尚公司、后海瑜伽公司、董自强为此提交如下证据：1、深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）网站中关于天悦园项目详细资料的网络打印件，显示：天悦园x楼分为4处物业，x楼xxx房的建筑面积为2246.1平方米，户内面积为1829.62平方米，分摊面积为416.48平方米；x楼北栋xxx房的建筑面积为147.44平方米，户内面积为127.93平方米，分摊面积为19.51平方米；x楼北栋xxx房的建筑面积为125.9平方米，户内面积为109.24平方米，分摊面积为16.66平方米；北栋xxx房的建筑面积为142.79平方米，户内面积为123.89平方米，分摊面积为18.9平方米。2、产权资料电脑查询结果表，显示：天悦园xxx房的建筑面积为2239.63平方米，分摊公用面积为284.54平方米，权利人为明香公司。3、深圳市城市建设档案馆打印的租赁物业三层平面图。明香公司对动力时尚公司、后海瑜伽公司、董自强提交的上述证据的证明力均不予确认。
另查明，1、2013年6月16日，明香公司为进行本案诉讼与广东广和律师事务所签订《委托合同》。2013年11月22日，明香公司向该所支付律师费80000元。2、明香公司为进行财产保全，对担保财产进行价值评估，为此支出评估费2000元。3、本院向动力时尚公司、后海瑜珈公司、湛军、董自强、宋姝送达明香公司的起诉状等应诉材料的时间为2013年8月9日；动力时尚公司、董自强向本院提起反诉的时间为2013年8月22日，本院向明香公司送达反诉状等诉讼材料的时间为2013年8月28日。
以上事实，有《物业租赁合同》、银行交易流水记录等证据以及庭审笔录等在卷佐证，原审法院认为足以认定。
原审法院认为，明香公司与动力时尚公司之间签订的《物业租赁合同》以及两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应诚信履约。
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