广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗天法民四初字第1241号
原某：麻丽莎，住广州市越秀区。
委托代理人：李敏琳、卢坚，均系广东法则明律师事务所律师。
被告：广东粤华房地产开发公司，住所地广州市。
法定代表人：徐柏铭。
被告：广州银行股份有限公司五羊支行，住所地广州市越秀区。
负责人：严勇，行长。
委托代理人：李丽，系广东舜华律师事务所律师。
委托代理人：朱羡华，系该行职员。
第三人：中国工商银行广州市第三支行工会委员会，住所地广州市越秀区。
法定代表人：夏凤芹。
委托代理人：刘育忠，中国工商银行股份有限公司广州市第三支行员工。
原某麻丽莎诉被告广东粤华房地产开发公司（以下简称粤华公司）、广州银行股份有限公司五羊支行（以下简称广州银行五羊支行）、第三人中国工商银行广州市第三支行工会委员会（以下简称工行三支行工会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原某麻丽莎的委托代理人李敏琳、卢坚，被告广州银行五羊支行的委托代理人李丽、朱羡华，第三人工行三支行工会的委托代理人刘育忠到庭参加了诉讼。被告粤华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某麻丽��诉称：1996年11月11日，原某与被告粤华公司签订了订购房屋合同，合同约定由原某向被告粤华公司购买位于广州市员村路白水塘街二幢七楼7××号房屋，房屋建筑面积为70.81平方米，房屋总价款138079.5元。合同签订后，由第三人自办的广州白某兴服务有限公司代原某向被告粤华公司支付了全部房款。后被告粤华公司于1998年将上述房屋交付给原某，原某一直占有、使用上述房屋至今。根据合同第五条第二款约定，被告粤华公司应当在交付上述房屋给原某使用后，为原某办理上述房屋的产权登记手续。然而，被告粤华公司至今仍未为原某办理上述房屋的产权登记手续。同时，被告粤华公司将出售给原某的上述房屋抵押给被告广州银行五羊支行，但已被发生法律效力的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上第354号民事判决书认定被告广州银行五羊支行对于上述房屋不享有优先受偿权，因此上述房屋所有权转移的障碍已解除。然而，两被告至今仍未涂销上述房屋的抵押权登记。综上所述，两被告的行为导致原某至今未能取得上述房屋的房地产权证，严重损害了原某合法权益。为此，特诉至法院，请求依法判令：1、两被告立即涂销位于广州市天河区员村路白水塘街二幢七楼7××号房屋的抵押权登记；2、被告粤华公司立即协同原某到房地产管理部门办理广州市天河区员村路白水塘街二幢七楼7××号房屋的房地产过户手续；3、两被告承担全部诉讼费用。
被告粤华公司未作答辩。
被告广州银行五羊支行辩称：一、原某的诉讼请求是要求办理涂销抵押和办理过户手续，如果上述房屋上有被法院查封的情况存在，上述房屋是不能办理过户的，那么原某的诉讼请求就应被驳回。二、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，但我行与��某之间不存在任何合同关系，我行不是原某的合同相对人，我行作为被告主体不适格，原某不应将我行作为本案被告。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。”但由于人民法院生效裁判所确认的事实是来源于特定案件、特定证据环境，决定了人民法院生效裁判所确认的事实是相对的客观真实，故不具有绝对的效力，广东省高级人民法院作出的（1998）粤法经一上字第354号民事判决书虽具有既判力，但其证据效力也不是绝对的。在本案中，也应深入审查和区分清楚原某是否是真正的消费者，是否是需要保护生存权的对象。四、根据《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》、《中华人民共和国��权法》的相应规定，我行的抵押权合同有效，抵押登记具有对外公示的效力，依法可以对抗第三人；粤华公司未得到我行同意擅自销售已设立抵押在先的房产，原某与粤华公司之间的《房屋认购合同》无效，我行的抵押权足以对抗原某，目前我行的债权未得到清偿，我行仍可以行使抵押权。原某如要我行涂销抵押，只有按照《中华人民共和国物权法》第191条的规定代为清偿粤华公司的债务才能消灭抵押权，对于原某的损失，应向某公司追究相应的违约责任。五、本案原某购买已设立抵押登记和不具有预售许可的房产，本身也存在过错。我行于1996年10月16日对上述房屋办理了抵押登记手续，抵押登记具有对外公示的效力，原某可通过合法途径得知所购房产是否有抵押，而原某全部是在上述房屋抵押登记后向某公司购买上述房屋；1998年8月6日粤华公司才取得粤华苑1-3幢���《商品房预售许可证》，也证明了原某在不具有商品房预售许可的情况下仍购买上述房屋，因此，原某对其购买上述房屋应负有过错责任，应自行承担由其过错造成的相应后果。六、如果法院判决我行涂销抵押，将会造成国有资产的直接流失。七、抵押权属于担保物权，根据物权法定主义，抵押权的消灭事由应当由法律规定。关于抵押权消灭的法律规定有《中华人民共和国担保法》第52条和《中华人民共和国物权法》第177条。原某要求办理上述房屋的涂销抵押登记，其实就是消灭我行的抵押权，因此原某的该项诉讼请求没有任何法律依据。综上，我行的抵押权合法有效，依法应受法律保护，原某的诉讼请求应予驳回。
第三人工行三支行工会述称：同意原某的诉讼请求，对于原某诉称陈述的事实无异议，全部都是事实。
经审理查明：广州市五羊��市信用社是广州银行五羊支行前身，后经多次变更名称登记，于2009年12月9日变更登记为现称。
1996年10月3日，广州银行五羊支行与粤华公司签订《人民币资金借款合同》、《抵押合同》，约定粤华公司向广州银行五羊支行借款800万元，借款期限1996年10月3日至1997年10月1日，粤华公司以广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3号（幢）四至八层建筑面积5893平方米商品房作为抵押。上述抵押物于1996年10月16日办理了抵押登记手续。
1996年11月11日，原某（订购方，即乙方，下同）与粤华公司（建设单位，即甲方，下同）签订《订购房屋合同》，约定：甲方同意乙方分期付款的办法订购广州市员村路白水塘街2幢七楼7××号单元住宅（综合楼）一套，建筑面积70.81平方米，房价款合计138079.5元；在1996年11月11日按房价款总额30%向甲方交付首期价款，第一期在完成基础工程时交付房价款30%，第二期在完成主体工程时交付房价款35%，第三期在上述房屋按规定进行竣工验收后对剩余5%进行结算付清；上述单元房屋于一九八年月日建成（含室内水电），并将房屋交付乙方使用，对于产权登记手续统一由甲方负责办理，其登记费用则按市房管局规定分别交纳；本合同非经甲方同意不得转让；等条款。
1998年7月15日，被告粤华公司出具编号为0015981的《收款收据》（加盖有“广东粤华房地产开发公司财务专用章”），显示收到广州白某兴服务有限公司交来三支行职工购房款（员村白水塘）共17套2079636元，附注为详见购房分配表。第三人在庭审中出示了上述《收款收据》（第二联：收据）原件。
1998年8月6日，广州市房管部门向被告粤华公司核发了粤华苑1-3幢的商品房预售许可证（预售证号：960025），该预售证未注明抵押及限制出售情况。
2000年1月17日，第三人向原某出具编号为0010171的《收据》，显示收到原某交来员村白水塘粤华苑701房房改款45979.49元。
2002年4月22日，粤华公司被工商行政管理部门吊销营业执照。
2011年4月1日，广州市公安局天河区分局员村派出所出具《情况说明》一份，说明以下情况：被告粤华公司在广州市天河区员村白水塘兴建的商住楼八幢（时称粤华苑）经公安机关1997年批准同意编定门牌号为白水塘38号至62号，其中粤华苑第二幢有两条梯，所编定的门牌号分别是43号和45号。
2012年2月24日，广州市解决历史遗留的办理房产证问题办公室发布了《关于第十八批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告》，提醒相关项目的小业主，如果符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理���地产证问题若干意见的通知》解决范围，请尽快明晰权责，提供身份证、经备案的购房合同、拆迁补偿协议、缴清房款证明等办证资料到市房地产交易登记中心申请房屋产权登记，以便早日拿到房地产证；该公告同时附《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，其中包括粤华苑（第二、三期：自编1、2、3、4、5号），预售证号为19960025、19970071，建设单位名称为粤华公司，可办证地址为天河区白水塘43、44、45、46、49、50号4-8层。另，《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》同时备注“已查封、已办在建工程抵押、直管公房、公建配套设施部分的除外”。
本案中原某称其于1998收楼、于2001年实际入住案涉房屋。对此原某提供粤华苑小区管理处出具的水电费、垃圾费等收据（最早开具时间为2012年1月7日）予以证明。在本院审理的（2012）穗天法民四初字第1313号案（原某于2012年5月31日起诉两被告、第三人等要求两被告涂销案涉房屋抵押手续、被告粤华公司为原某办理案涉房屋产权证等；后原某向本院申请撤回起诉并获得本院准许）中，本院就案涉房屋的实际使用情况进行核实，经现场核查，原某当场用钥匙打开了案涉房屋的大门。另，案外人广州白某兴服务有限公司的原法定代表人吴某在该案中到庭作证称广州白某兴服务有限公司原是中国工商银行股份有限公司广州第三支行的下属公司，是中国工商银行股份有限公司广州第三支行开办的企业；其原是中国工商银行股份有限公司广州第三支行的工会副主席，因此由其担任广州白某兴服务有限公司的法定代表人，但其只是作为挂名的法定代表人；广州白某兴服务有限公司与粤华公司应该有业务合作关系或业务往来关系，但其���清楚其之间业务的具体操作；中国工商银行股份有限公司广州第三支行应该是有委托广州白云三兴服务有限公司支付员村白水塘粤华苑17套房屋的购房款，但当时由具体工作人员去操作，其对于广州白某兴服务有限公司的具体操作不清楚。
原某另提供广州市房地产交易登记中心于2014年8月23日出具《购房资格证明》，显示原某具备本市住房限购区域内住房购买资格。
另查明，案外人李某甲等16人均于1996年11月分别与被告粤华公司就案涉房屋所在楼盘“粤华苑”其他16套房屋签订了《订购房屋合同》（内容与案涉房屋的《订购房屋合同》基本一致），其中约定的李某甲所购的2幢四楼408单元总房款为138079.5元、黄某甲所购的2幢八楼806单元总房款为138079.5元、岑某甲所购的2幢五楼512单元总房款为100600.5元、方某所购的2幢四楼413单元总房款为138684元、黄��乙所购的2幢七楼707单元总房款为98007元、何某所购的2幢七楼708单元总房款为138079.5元、罗某所购的2幢七楼710单元总房款为138684元、李某乙所购的2幢八楼808单元总房款为138079.5元、贺叶青所购的2幢七楼713单元总房款为138684元、区松举所购的2幢六楼611单元总房款为100600.5元、招小梨所购的2幢六楼612单元总房款为100600.5元、李某丙所购的2幢五楼511单元总房款为100600.5元、张某所购的2幢四楼407单元总房款为98007元、陈某所购的2幢四楼410单元总房款为138684元、岑某乙所购的2幢四楼406单元总房款为138079.5元、倪某所购的2幢六楼607单元总房款为98007元。案涉房屋及以上16套房屋的房价款总计为2079636元（该金额与编号为0015981的《收款收据》记载的房价款总金额一致）。案外人中国工商银行股份有限公司广州第三支行于2015年1月16日向本院出具《证明》称原某及除何某以外的上述15��案外人与被告粤华公司签订《订购房屋合同》时均为其职员，何某为其某一名职员的亲戚。
又查明，因粤华公司未能依约偿还贷款本息，广州银行五羊支行曾向广州市中级人民法院提起诉讼［案号：（1998）穗中法经初字第32号］，要求判令：粤华公司归还借款本金800万元及利息，粤华公司以抵押的天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3幢四至八层的房产对上述债务承担清偿责任。1998年5月18日，广州市中级人民法院作出一审判决，判令支持广州银行五羊支行的诉讼请求。粤华公司不服一审判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2004年4月21日作出（1998）粤法经一上字第354号民事判决书，终审认定：“粤华公司以其座落在广州市员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3幢四至八层5893平方米建筑面积房产向广州银行五羊支行借款设立抵押担保，但该部分房产中除2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房外的1幢四至八层共25套房产、2幢四至八层的34套房产及3幢四至八层共25套房产，已于1996年1月16日至1998年9月12日期间由粤华公司陆续销售给其他消费者，并收取了购房人全部或大部分购房款。购房者支付购房款后享有对所购房屋的期待权；粤华公司将房屋出售后，丧失了对该房屋的处分权，粤华公司在消费者已经支付全部或大部分房款的情况下，又将无权处分的房产为借款设立抵押，既欺骗了担保权人广州银行五羊支行，也严重侵害了购房人的利益，粤华公司应对此承担责任。上述已被粤华公司销售的房产，虽然还没有办理产权过户手续，但购房人已支付了全部或大部分购房款，且实际上对所购买的房屋行使了占有、使用权。显然，本案存在购房消费者的权益与广州银行五羊支行享有的财产抵押权相冲突的问题。购房消费���的权益属于生存利益，是最基本的人权，而抵押权人广州银行五羊支行的利益属于经营利益，这两种利益相冲突时，优先保护消费者的生存权利、基本人权，更符合法的公平、正义的精神，有利于社会的稳定和发展。因此，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］，广州银行五羊支行对该部分已被粤华公司销售给其他消费者的房产主张优先受偿权，不予支持。但对粤华公司用以抵押的房产中尚余未予销售的2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房，因双方已办理了有关抵押登记手续，因此对广州银行五羊支行与粤华公司该部分抵押，应确认为有效。广州银行五羊支行有权依法处理粤华公司所提供的该部分抵押物，并优先受偿。原审判决认定事实部分不清，对本案广州银行五羊支行与粤华公司之间的抵押关系处理不当，应���纠正。”广东省高级人民法院据此判令：一、变更广东省广州市中级人民法院（1998）穗中法经初字第32号民事判决为：粤华公司在本判决送达之日起偿还800万元及相应的利息给广州银行五羊支行，广州银行五羊支行享有对粤华公司座落在广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房的房产优先受偿权。二、驳回广州银行五羊支行的其它诉讼请求。
再查明，1998年10月12日，刘某乙作为原某，以粤华公司为第一被告、粤华公司第五开发部为第二被告，向本院提起诉讼［案号：（1998）天法民初字第1017号］，诉称：1998年2月28日我与第二被告签订认购合同，购买粤华苑3幢503、504房，总房款693719元，签约后我共支付购房款462487.6元，并装修入住。后我发现粤华公司将粤华苑1、2、3幢4—8层房屋抵押给广州城市合作银行五羊支行���简称“五羊支行”），而我购买的房屋正属抵押房屋之列。粤华公司及其第五开发部明知法律的禁止性规定仍出售抵押房屋，我认为双方认购合同应为无效。现起诉要求确认该合同无效，粤华公司及其第五开发部返还购房款及利息，并赔偿装修房屋费用等。一审审理中本法院追加粤华公司第五开发部负责人李某丁为共同被告参加诉讼。1999年10月26日，本院作出（1998）天民初字第1017号民事判决书，认定粤华公司第五开发部将粤华公司已抵押房屋出售给刘某乙的买卖行为无效，判令：刘某乙与粤华公司第五开发部签订的认购合同无效；粤华公司第五开发部负责人李某丁返还刘某乙购房款及装修款合计623787.6元，粤华公司对上述债务不足偿还部分负清偿责任；刘某乙将所购503、504房腾空交回粤华公司第五开发部等。一审判决后李某丁不服上诉，广州市中级人民法院于2000年11月28日裁定该案中止诉讼，2004年7月13日对该案恢复审理。2004年7月29日广州市中级人民法院作出（1999）穗中法房终字第2517号民事判决书，终审认定：粤华公司第五开发部以粤华公司名义与刘某乙签订的房屋认购合同是双方的真实意思表示，虽然在签订合同时涉案房屋已抵押给广州银行五羊支行，使房屋所有权的转移存在障碍，但现已生效的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决书认定广州银行五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的房产不享有优先受偿权。换言之，广州银行五羊支行对涉案房屋也不享有优先受偿权，因此使涉案房屋所有权的转移存在障碍的原因已消除，房屋认购合同应认定为有效。因情况发生变化，刘某乙要求确认房屋认购合同无效的理由不成立，故终审判决撤销一审判决，驳回刘某乙的诉讼请求。
关于案涉��屋购房款的支付问题，原某称第三人自办的广州白某兴服务有限公司代原某向被告粤华公司支付了全部房款，编号为0015981号《收款收据》中的17套房款就包括了案涉房屋的房款。第三人确认原某上述陈述并称第三人委托广州白某兴服务有限公司（该公司是由第三人成立的公司）向某公司支付包括案涉房屋在内的十七套房屋的全部购房款。第三人为证明其上述陈述，提交了以下证据：1、《粤华苑楼盘单元明细表》（复印件；该明细表中具体列明了房屋的新门牌、旧的单元号及业主付款方式、建筑面积的信息），第三人称这是0015981号《收款收据》附注一栏所写的购房分配表；2、广州白某兴服务有限公司工商档案资料（复印件上加盖广州市工商行政管理局白云分局档案资料查询专用章，共39页；显示广州白某兴服务有限公司于1997年12月成立，于1999年5月31日申请注销工商登记，经批准后于1999年8月31日登报声明，其法定代表人于1998年8月15日由陶昌礼变更为吴某，股东为吴某、广州市东山区图盛贸易公司）；3、广州市工商行政管理局于2005年11月22日出具的《企业吊销资料》（显示广州市东山区图盛贸易公司成立日期为1993年3月2日，核准日期为1999年9月16日，法定代表人为陶昌礼，企业状态为已吊销）；4、广州白某兴服务有限公司及其法定代表人吴某于1999年5月31日出具的《委托书》（主要内容为广州白某兴服务有限公司于1999年5月31日已向工商行政管理部门提交企业法人注销登记申请书，并予以清理结业，该公司清理结业后，公司的原有债权债务委托中国工商银行广州第三支行工会即第三人处理；5、广州市东山区图盛贸易公司《营业执照》（复印件，发证日期为1997年6月9日）及企业法人代码证书；6、广州白某兴服务有限公司《营业执��》（复印件）；7、广州市东山区图盛贸易公司于1998年1月5日出具的《委托书》（复印件；主要内容为广州市东山区图盛贸易公司决定清理结业，且该公司清理结业后的原有债权债务委托广州白某兴服务有限公司全权处理）；8、《出售公有住房缴款明细表》（复印件上加盖了广州市住房保障办公室住房基金业务专用章原章，补盖章时间为2012年2月7日，原制表时间为2000年元月15日；显示原某所购的房屋地址为员村白水塘45号701房，套内建筑面积63.2800平方米，分摊共有面积6.7584平方米，原某及案外人李某甲、黄某甲、岑某甲、方某、黄某乙、罗某、招小梨、李某丙、张某、倪某等人为中国工商银行股份有限公司广州市第三支行的员工）。经质证，原某对第三人提交的上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。被告广州银行五羊支行表示对第三人提交的上述证据的真实���无法确认，其不申请对上述证据中加盖公章及相关人员签名的真实性鉴定。
关于第三人向原某出具的《收据》（编号为0010171）中房号及《出售公有住房缴款明细表》中显示的原某所购房屋的房号与《合同》中案涉房屋房号不一致的问题，原某提交了案外人中国工商银行股份有限公司广州市第三支行于2015年3月12日出具的《关于房号不一致的情况说明》（主要内容为1999年，在房改过程中，其向房管部门提交《出售公有住房缴款明细表》等有关资料所涉及的房屋门牌号是根据粤华公司向其提供的《房地产平面附图》中的门牌号予以确定的，后来其一直未将上述门牌号与《合同》上的门牌号进行核对，未能及时予以更正），并称粤华公司在白某兴服务有限公司付款后提供给广州白某兴公司的上述平面附图，广州白某兴服务有限公司后注销，将上述平面附图交付给第三人，第三人的工作人员实际也是案外人中国工商银行股份有限公司广州市第三支行的职工，所以在案外人中国工商银行股份有限公司广州市第三支行编制《出售公有住房缴款明细表》时就按上述平面附图写明了房号。第三人称其出具的上述收据中的房号是按照《出售公有住房缴款明细表》中的房号书写，但其没有将上述收据中的房号与《订购房屋合同》中的房号核对并予以更正，因《订购房屋合同》是员工自己持有；上述收据中的房改款就是案涉房屋的房改款。
本院认为：关于原某是否已经向被告粤华公司付清案涉房屋全部购房款的问题，根据编号为0015981的《收款收据》及《粤华苑楼盘单元明细表》（复印件）、编号为0010171的《收据》、《出售公有住房缴款明细表》、中国工商银行股份有限公司广州第三支行的《证明》的内容，以及原某和李绮玲等16名案外人与被告粤华公司签订的《订购房屋合同》中约定的17套“员村白水塘”房屋总房价金额与编号为0015981的《收款收据》中记载的17套“员村白水塘”房屋购房款金额完全相等、第三人持有编号为0015981的《收款收据》（第二联：收据）原件、原某持有编号为0010171的《收据》的原件的事实，结合案外人广州白某兴服务有限公司原法定代表人吴某的证人证言、原某及第三人的陈述来看，原某关于第三人通过广州白某兴服务有限公司向被告直接付款的方式代原某付清了案涉房屋购房款的陈述证据充分，且形成了完整的证据链，本院依法予以采信。
关于原某、粤华公司签订的《订购房屋合同》的合同效力问题。首先，已经发生法律效力的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决书认定广州银行五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的���产不享有优先受偿权，即原某购买案涉房屋的合法权益受法律保护。其次，根据此前与原某有类似情形的案外人刘某乙起诉粤华公司等的（1999）穗中法房终字第2517号民事判决书，广州市中级人民法院终审认定虽然在签订合同时案涉房屋已抵押给广州银行五羊支行，使房屋所有权的转移存在障碍，但广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决书认定广州银行五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的房产不享有优先受偿权，换言之广州银行五羊支行对案涉房屋也不享有优先受偿权，使案涉房屋所有权的转移存在障碍的原因已消除，《订购房屋合同》应认定为有效。基于以上两点，本院同样认定原某、粤华公司就案涉房屋签订的《订购房屋合同》合法有效。粤华公司虽已被工商行政管理部门吊销营业执照，但其民事诉讼主体资格仍然存在，仍应承担相应的民事责任。
关于原某要求粤华公司、广州银行五羊支行涂销案涉房屋抵押登记的诉请。根据上述已经发生法律效力的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决书及广州市中级人民法院（1999）穗中法房终字第2517号民事判决书，在购房消费者的权益与广州银行五羊支行享有的财产抵押权相冲突时，应优先保护消费者的购房权益。（1998）粤法经一上字第354号民事判决书明确将由粤华公司已出售的包括案涉房屋在内的房屋剔除出广州银行五羊支行基于抵押权登记享有的优先受偿权范畴，即广州银行五羊支行的财产抵押权对作为实际购房人的原某不具有法律效力。同时，根据最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同���》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权”及“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，承包人的工程价款享有法定的优先权，但这一优先权并不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。而上述优先权还优先于抵押权，根据“举重明轻”的原则，抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，案涉房屋虽已抵押给广州银行五羊支行，但根据上述批复规定，原某作为实际购房人已向某公司付清了购房款，因此广州银行五羊支行的抵押权不具有对抗原某就案涉房屋享有的请求权的效力，原某要求粤华公司及广州银行五羊支行涂销设定在案涉房屋上的抵押权，消除权利限制，合法有据，本院予以支持。
关于原某要求粤华公司为其办理案涉房屋的房地产过户手续的诉讼请求。根据《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，案涉房屋所在楼盘被广州市房管部门列入可解决办证的历史遗留问题楼盘，且案涉房屋经广东省高级人民法院生效判决认定应剔除出五羊支行的抵押权优先受偿范围，原某等购房者的购房权益受法律保护。因此，基于以上情况，应本着尊重历史、公平合理的原则妥善处理案涉楼盘因历史遗留问题导致的无法办证问题，粤华公司作为案涉房屋的出售人负有向作为买受人的原某交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。如前所述，原某已经付清全部购房款，粤华公司交付案涉房屋给原某使用至今长达十余年，但粤华公司一直未为原某办理案涉房屋产权登记手续，现原某要求粤华公司为其办理案涉房屋的产权登记手续，理据充分，���院予以支持。
粤华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于建设工程价款优先受偿问题的批复〉》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广东粤华房地产开发公司、广州银行股份有限公司五羊支行到房地产管理部门办理涂销位于广州市天河区员村路白水塘街2幢七楼7××号的房地产抵押权登记的手续，消除权利障碍。
二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广东粤华房地产开发公司协同原告麻丽莎到房地产管理部门办理位于广州市天河区员村路白水塘街2幢七楼7××��的房地产的过户手续。
本案受理费200元及公告费571元，合计771元，由被告广东粤华房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 龙国权
人民陪审员 刘亚丽
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 梁怡筠
张杳
判决书已于2015年月日送达