湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第05525号
原告孙昌波。
委托代理人杨恩卉。
被告徐子文。
原告孙昌波诉被告徐子文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙昌波的委托代理人杨恩卉到庭参加了诉讼；被告徐子文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙昌波诉称：原、被告双方于2013年12月15日签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同约定：原告为出租人（甲方），被告徐子文为承租人（乙方），被告浙江巨兴担保有限公司为担保人承担连带保证责任；原告将位于长沙市岳麓区茶子山路北京御园2号底层商铺出租给被告徐子文作商超贸易经营之用；租赁期限自2013年12月16日至2019年4月15日止；租金每月55080元，租金支付方式为押一付三；押金为150000元；被告徐子文承担租赁税费、水电费、燃气、电话、宽带等费用及物业管理费；被告徐子文出现违约情形的，应向原告支付30万元／年的违约金。另，原、被告双方又于2014年6月3日签订了一份《关于北京御园2栋底层商铺租赁合同的补充协议》（以下简称“补充协议”）。补充协议确认：租赁面积实际为1846㎡（即租金每月应为55380元）；被告应于2014年4月15日前支付的第一季度的租金改为在2014年6月8日之前支付，并且支付拖延支付的违约金1万元。现原告已经向被告徐子文履行完毕交付租赁房屋的义务，但被告徐子文与原告签订上述两份协议后，一直没有履行租金及租赁税费支付义务，并发生了租赁合同第十二条12.1款约定的其它违约情形：未经甲方书面同意，在自行装修过程中拆除了原有的两个楼梯，改建为一个楼梯，并在房屋后墙上开凿了一扇门，从而拆改变动了房屋原有结构，属于建设部（2002）第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》第六条明文规定的“改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗”之违章行为；同时，私自改动商铺内消防管道，陷原告于行政整改及处罚之巨大风险。然而经原告多次催告，被告徐子文及浙江巨兴担保有限公司均无回应。现根据租赁合同第九条合同的变更、解除与终止条款和第十二条乙方违约责任条款之约定，原告可解除与被告签订的租赁合同，并要求被告支付原告租金、税费、违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》和2014年6月3日签订的《关于北京御园2栋底层商铺租赁合同的补充协议》；2.被告支付原告房租166140元，拖延支付租金的违约金10000元；3.被告支付原告需代原告支付的税费34558.67元；4.被告向原告支付违约金300000元；5.被告向原告支付迟延履行的同期银行贷款利率（年6.15%）14245.62元；6.被告对北京御园2号底层商铺予以恢复原状；7.本案诉讼费及财产保全费、律师费由被告承担。
被告徐子文经本院合法传唤，无正当理由未到庭答辩，且未提交书面的答辩意见，视为放弃答辩的权利。
为支持其诉讼主张，原告孙昌波向本院提交了如下证据材料：
第一组证据：房屋所有权证书，拟证明原告是争议所涉房屋的所有权利人。
第二组证据：《房屋租赁合同》，拟证明原告与被告徐子文的房屋租赁法律关系成立；同时，浙江巨兴担保有限公司对此承担连带保证责任。
第三组证据：《关于北京御园2栋底层商铺租赁合同的补充协议》，拟证明原告已履行完毕租赁房屋交付之义务；同时，证明被告拖欠租金之事实以及浙江巨兴担保有限公司应承担的违约责任。
第四组证据：4-1、《房屋分层分户平面图》，4-2、变动房屋结构示意图，4-3、涉案房屋装修后楼梯、后门的照片，4-4、物业公司提供的被告《装修申请书》、《装饰装修管理服务协议》，拟证明被告擅自拆改变动了租赁房屋原有结构之事实。
第五组证据：物业公司提供的《整改通知书》，拟证明被告擅自拆改变动了租赁房屋原有结构之事实及被告行为已导致原告陷于行政处罚之风险。
第六组证据：《个人房屋出租有关税收规定》，拟证明根据合同约定，被告需按照标准支付相关税费。
第七组证据：原告孙昌波与案外人姚友安签订的《房屋租赁合同》，拟证明现在的次承租人姚友安的租金是从第二个季度即7月份开始缴纳。
第八组证据：《超市转让协议》，拟证明承租人被告徐子文代表案外人湖南大兄弟超市管理有限公司对外转租了涉案店面（转租给安外人姚友安）。
被告徐子文经本院合法传唤，无正当理由未到庭举证、质证，视为放弃举证、质证的权利。
对原告孙昌波提交的证据材料，本院依法作如下认证：关于第一组证据，系国家行政机关在其职权范围内依法作出的证书文本，故依法应予采信。关于第二组、第三组证据，系当事人之间形成的契约，没有证据证明它们违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，故依法应予采信。关于第四组、第五组证据，该两组证据能相互印证，形成稳定的证据锁链，故依法予以采信。关于第六组证据，对其真实性予以确定，对其证明力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐述。关于第七组、第八组证据，系当事人之间形成的契约，没有证据证明它们违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，故依法应予采信。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年12月15日，原告（出租人-甲方）于被告（承租人-
乙方）签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同-1”），租赁合同-1约定：原告将位于长沙市岳麓区茶子山路北京御园2号底层商铺出租给被告徐子文作商超贸易经营之用；租赁期限自2013年12月16日至2019年4月15日止；租金每月55080元，租金支付方式为押一付三；押金为150000元；被告徐子文承担租赁税费、水电费、燃气、电话、宽带等费用及物业管理费；被告徐子文出现违约情形的，应向原告支付30万元／年的违约金。该合同还约定，本合同由案外人浙江巨兴担保有限公司向乙方提供履约担保，承担连带责任。
2013年12月19日，被告徐子文承租了涉案房屋后与涉案房屋所在小区物业管理单位湖南华庭物业管理有限公司签订了《装饰装修管理服务协议》，并对涉案房屋进行了装修。2014年1月19日，湖南华庭物业管理有限公司对涉案房屋下达了《整改通知书》，内容为：“您的装修行为已违反了小区《装修管理规定》以及住建部《住宅室内装饰装修管理办法》，为了维护公共秩序、保障全体业主的公共利益，确保建筑结构与使用安全，请于2014年1月21日前恢复原样，逾期未整改我物业服务中心将采取相关整改措施。敬请配合！装修违章内容：1.私自改动商铺内消防管道（2楼整体消防管道有拆除行为）。2.有改变建筑物的外观及造型（附图）3.造成严重的安全隐患及业主投诉。”
2014年6月3日，原告（甲方）与被告（乙方）双方又签订了一份《关于北京御园2栋底层商铺租赁合同的补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议内容为：“……1.原合同注明的租赁面积为1836㎡，实际应当为1846㎡；2.乙方在合同约定的2014年4月15日应当支付的租赁款，经协商延后到5月15日，但乙方在5月31日仍然存在支付困难，导致本次补充协议特增加关于房租费支付的严肃约定：（1）本次房租费的支付在2014年6月8日之前支付；并且支付拖延支付的罚金1万元；（2）按照合同约定的房租支付，乙方承诺在每次约定时间不超过三日；……”
2015年8月10日，原告孙昌波向本院起诉主张权利时，以徐子文及浙江巨兴担保有限公司为被告；在本案审理过程中，原告孙昌波撤回了对被告浙江巨兴担保有限公司的起诉，本院依法审查后于2015年11月5日裁定予以了准许。
另查明，2014年7月21日，被告徐子文将涉案房屋转租给案外人姚友安；2014年8月1日，原告孙昌波与案外人重新签订了《房屋租赁合同》，对上述转租行为进行了确认（租赁期为2014年7月15日至2019年4月15日）。
本院认为，原告孙昌波与被告徐子文之间所签订的《房屋租赁合同》及《关于北京御园2栋底层商铺租赁合同的补充协议》系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告各方均应秉持诚信原则，严格按照合同及补充协议之约定履行各自义务。但在履行合同过程中，被告徐子文存在拖欠租金及违规装修等违约行为，显然其应当承担违约责任，现结合原告的相关诉讼主张对被告应承担的违约责任逐一评析如下：一、关于解除租赁合同及补充协议的问题。据已查明的事实可知，被告已于2014年7月21日将涉案房屋转租给了案外人姚友安，且原告亦与姚友安于2014年8月1日签订了租赁合同，故原、被告双方之间的租赁合同及补充协议已实际解除，现原告要求解除涉案租赁合同及补充协议，已无事实基础及现实必要，故对此请求，本院不予支持。二、关于欠付租金及拖欠租金违约金的问题。其中租金，原告向被告主张从2014年4月16日至2014年7月15日的租金，并以55080元／月的标准计算，符合双方的合同约定及被告拖欠情况，故原告关于租金的请求，合理有据，本院不予支持；至于拖欠租金的违约金，因原告第四项诉讼请求中有关于违约金之请求，本院将在其第四项请求中予以一并处理，在此不作重复处理。三、关于原告主张需代缴的税费问题。现原告未能提交有效证据证明，因被告的违约行为致其实际有此项费用的产生及损失，故对其此项请求，本院不予支持，原告可待此项费用实际产生后，另行主张权利。四、关于违约金的问题。虽双方在租赁合同中约定了违约金，但该项约定显属偏高，本院根据被告的拖欠租金及违规装修等实际违约情况酌情确定为180000元。五、关于迟延履行金的问题。原告主张要求被告从欠付租金之日起计算租金及违约金的迟延履行金；对此，本院认为，原、被告双方在合同并未有迟延履行金的相关约定，根据《民事诉讼法》的相关规定，迟延履行金应从双方的权利义务经本院裁判确认之日起计算，即应从本判决指定的履行期间届满的次日起开始计算。六、关于恢复原状的问题。虽被告因违规装修对涉案房屋进行改造，但鉴于原告未能提出明确具体的修复方案，加之涉案房屋已对外出租，从便利现承租人经营、方便修复整改及确保修复效果等角度考虑，可由原告自行改造修复，由此产生的费用，原告再另行主张权利；故此，对原告此项诉讼请求，本院暂不予支持。七、关于律师费的问题。因原、被告双方在租赁合同及补充协议中对此并未有明确约定，加之该项费用属于原告自身的维权开支，并非被告违约行为导致的必然损失，故原告的此项请求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告徐子文于本判决生效之日起七日内向原告孙昌波支付租金166140元、违约金180000元；
二、驳回原告孙昌波的其他诉讼请求。
如果被告徐子文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9049元、财产保全费3170元，合计12219元，由原告孙昌波负担1219元，由被告徐子文负担承11000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
人民陪审员 刘润雅
人民陪审员 廖寓舒
二〇一六年四月十八日
书 记 员 唐 娟