湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)怀中民二初字第295号
原告刘行俭，男，1964年7月21日出生，汉族。
委托代理人（特别授权）何名，湖南东方阳光律师事务所律师。
被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司，住所地湖南省沅陵县天宁北路5号兰波星程大厦北楼17楼。
法定代表人杨武，该公司董事长。
原告刘行俭因与被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，向本院提起民事诉讼。本院于2014年10月29日受理后，依法组成由审判员向武担任审判长，审判员胡海雄、杨立平参加的合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理了本案，原告刘行俭的委托代理人何名到庭参加了诉讼，被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告刘行俭诉称：被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司系成立于2002年12月的房地产开发企业。2011年7月28日，原、被告双方经友好协商，就被告向原告借款事宜签署书面《借款协议》，主要内容为：1、乙方（被告）向甲方（原告）借款人民币200万元；2、借款时间为2011年7月28日起至2012年7月28日止；3、借款利息为月息3%（即每月6万元）；4、被告以沅陵镇天宁北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102门面，1号楼2栋101、104门面作为借款抵押。协议签署后，甲方按约定数额200万元支付给乙方（其中2011年7月28日通过陈健在中国银行沅陵支行转付190万元，另付现金10万元），乙方同日向甲方刘行俭出具等额200万元收据，并办理他项权证。
上述借款到期后，因乙方原因不能归还到期借款，遂于2012年10月28日经友好协商，以换票方式再行签署书面《借款协议》，主要内容为：1、原本金自动转为此协议本金，并增加35万元，即借款本金总计为235万元；2、借款时间为2012年10月28日起至2013年10月28日止；3、借款利息为月息2.5%，手续费0.5%（即月7.05万元）；4、被告以沅陵镇天宁北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102。1号楼2栋101、104作为借款抵押。协议签署后，借款以换票方式支付给乙方（含杨武转交现金35万元），乙方同日向甲方刘行俭出具等额235万元收据，并于2012年10月29日办理他项权证（沅房他证城区字第5120005**、512000549号），抵押债权金额分别为100万元、100万元，总计200万元。
借款到期后，被告未按约定归还本金235万元，并欠付本金235万元的利息88.125万元（暂计算至2014年10月26日，实际数额须计算至支付完毕之日止），手续费17.625万元（暂计算至2014年10月26日，实际数额须计算至支付完毕之日止），本金、利息、手续费总计340.75万元。
期间虽经多次催收，但被告均以各种理由拖延，至今已逾期15个月。鉴于此，遂诉至法院，请求：1、判令被告立即归还借款本金235万元；2、判令被告支付利息88.125万元（暂计算至2014年10月26日，实际数额须计算至支付完毕之日止）；3、判令被告支付借款手续费17.625万元（暂计算至2014年10月26日，实际数额须计算至支付完毕之日止）；4、判令被告如不能按法院判定的日期偿还借款本息、手续费时，原告可以申请法院对被告的抵押房产拍卖（变卖），并对拍卖（变卖）的价款享有优先受偿权；5、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司没有提交书面答辩意见。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件。拟证明原告的主体资格；2、被告的工商注册资料及组织代码信息。拟证明被告的主体资格；3、诉讼金额情况说明。拟证明自起诉日时欠本金235万元，欠利息88.125万元，欠手续费17.625万元，利息、手续费起算时间为2012年10月28日，利率为2.5%每月，手续费0.5%每月；4、2011年7月28日《借款协议》及收据、进账单、陈健的身份信息及其代付款说明，拟证明被告曾于2011年7月28日向原告借款人民币200万元，其中通过陈健转账代付190万元，现金10万元，陈健的说明明确其为代原告刘行俭向被告转账的事实；5、2012年10月28日的《借款协议》及收据、记账凭证（2张），拟证明被告因原借款200万元不能按时偿还，现重新签订借款协议，并增加本金35万元（现金），总的借款本金为235万元，借款日期为2012年10月28日至2013年10月28日止，借款按2.5%计算月息，另按0.5%结算手续费，小计为70500元每月的事实；6、2012年10月29日就上述借款办理抵押登记《沅房他证城区字第5120005**》、《沅房他证城区字第5120005**》，拟证明借款事项已办理抵押手续；7、先后办理抵押的费用收据（4张），共计15700元，拟证明先后办理抵押的手续费用事实。
被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司没有书面的质证意见。
本院认证认为，原告提交的证据1、2、4、5、6、7合法有效，且与本案有关联性，故予以采信，对证据3因系原告单方面所作的说明，不能作为证据采用。
根据原告所提交的有效证据及庭审笔录，本院确认以下事实：
被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司系成立于2002年12月的房地产开发企业。2011年7月28日，被告向原告借款，双方经协商后签订书面《借款协议》，主要内容为：1、乙方（被告）向甲方（原告）借款人民币200万元；2、借款时间为2011年7月28日起至2012年7月28日止；3、借款利息为月息3%（即每月6万元）；4、被告以沅陵镇天宁北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102门面，1号楼2栋101、104门面作为借款抵押。协议签订后，甲方按约定数额200万元支付给乙方，其中2011年7月28日通过陈健在中国银行沅陵支行转付190万元，另付现金10万元。乙方于同日向甲方刘行俭出具200万元的收据，并办理他项权证。
上述借款到期后，被告不能按期归还到期借款，于2012年10月28日经双方协商，以换票方式再行签订《借款协议》，主要内容为：1、原本金自动转为此协议本金，并增加35万元，即借款本金总计为235万元；2、借款时间为2012年10月28日起至2013年10月28日止；3、借款利息为月息2.5%，手续费0.5%（即月7.05万元）；4、被告以沅陵镇天宁北路（星程商住楼）2号楼3栋101、102门面，1号楼2栋101、104门面作为借款抵押。协议签订后，借款以换票方式支付给乙方（含杨武转交现金35万元），乙方于同日向甲方刘行俭出具235万元的借款收据，并于2012年10月29日办理他项权证（沅房他证城区字第5120005**、512000549号），抵押债权金额分别为100万元、100万元，总计200万元。
借款到期后，被告未按约定归还借款本息，经原告多次催收，被告均予拖延。原告遂起诉至法院。
本院认为，原告刘行俭与被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司于2011年7月28日和2012年10月28日签订的《借款协议》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该两份协议合法有效。协议签订后，原告刘行俭已履行了借款给付义务。借款到期后，被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司未按协议的约定及时归还本金和支付利息，已构成违约，应承担归还借款本金和支付利息、手续费的违约责任。但当事人既约定了利率，又约定了违约金、罚金或滞纳金等处罚性条款的，不论出借人主张以上一项请求或同时主张以上多项请求，单项请求或各项请求总和都不得超过银行同期同类贷款利率的四倍。本案中原告同时主张了利息和手续费，且两者之和已超出了银行同期同类贷款利率的四倍，超出部分不予保护。双方签订借款协议后，被告以其财产进行了抵押，且办理了他项权证，原告对抵押的财产处分所得价款享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条之规定，判决如下：
被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘行俭的借款本金235万元，并支付利息和手续费（以200万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，从2011年7月28日起计算至2012年10月27日止；以235万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算，从2012年10月28日起计算至还清之日止）；
二、如被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司不能按本判决的日期偿还借款本息、手续费时，原告刘行俭可以申请法院对被告的抵押房产进行拍卖，并对拍卖的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告刘行俭的其他诉讼请求。
本案案件受理费34060.00元、诉讼保全费5000元，共计39060.00元由被告湖南省兰波房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 向 武
审判员 胡海雄
审判员 杨立平
二〇一四年十二月十一日
书记员 谌东霞