成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0108民初926号
原告（反诉被告）成都传媒文化投资有限公司。
法定代表人廖联清，董事长。
委托代理人张红兵、汪清波，上海市锦天城（成都）律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）成都八点文化传播有限公司。
法定代表人陈嘉，职务不详。
委托代理人何代浚，北京万商天勤（成都）律师事务所律师，特别授权。
第三人成都东郊记忆园区运营管理有限公司。
法定代表人廖联清。
委托代理人张红兵，上海市锦天城（成都）律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）成都传媒文化投资有限公司（以下简称传媒文化公司）与被告（反诉原告）成都八点文化传播有限公司（以下简称八点文化公司），第三人成都东郊记忆园区运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月1日立案受理后,成都八点文化传播有限公司于2016年6月28日提起反诉，本院依法适用简易程序，由审判员周渝独任审判，于2016年9月21日对本反诉公开开庭进行了合并审理，传媒文化投资有限公司的委托代理人张红兵、汪清波，成都八点文化传播有限公司的委托代理人何代浚，成都东郊记忆园区运营管理有限公司的委托代理人张红兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
成都传媒文化投资有限公司诉称，2014年2月1日，成都传媒文化投资有限公司（甲方）与成都八点文化传播有限公司（乙方）签订《成都东区音乐公园租赁合同》，合同约定，成都传媒文化投资有限公司将位于成都东区音乐公园的3号楼3-2-5商铺出租给成都八点文化传播有限公司经营“聚空间”项目，租赁面积1317㎡，租赁期限4年11个月，从2014年2月1日起至2018年12月31日止，双方同时还对租金标准、违约责任作了约定，合同签订后，传媒文化公司按约定向被告交付了房屋，八点文化公司自2015年4月1日起未再向传媒文化公司支付房屋租金和商业运营管理费，八点文化公司将成都东区音乐公园的3号楼3-2-5商铺转租给案外人成都艺术剧院有限公司，八点文化公司已向成都艺术剧院有限公司收取了2016年3月19日前的租金，请求判令：1、解除传媒文化公司与八点文化公司签订的《成都东区音乐公园租赁合同》；2、八点文化公司将东区音乐公园（现东郊记忆）3号楼3-2-5商铺立即退还传媒文化公司；3、八点文化公司向传媒文化公司支付2015年4月1日起至2016年2月29日前拖欠的商铺租金、商业运营管理费669036元，并按双方约定将以上费用支付至房屋退还之日止；4、八点文化公司向传媒文化公司支付违约金1207426元；5、诉讼费由八点文化公司承担。
成都八点文化传播有限公司辩称，八点文化公司2016年3月15日曾致函传媒文化公司，提出解除合同，所承租房屋在2016年3月5日被断电，八点文化公司未再使用该房屋，不存在将房屋返还传媒文化公司，因传媒文化公司提交的房屋存在漏水情况，八点文化公司有权暂缓支付租金，传媒文化公司主张的违约金过高，应予调整。
成都八点文化传播有限公司同时提起反诉，主张传媒文化公司所交付的房屋存在中央空调存在无法正常使用、漏水问题，且在2016年1月18日，反诉人在演出结束后撤场时，被反诉人授权的物业公司拒开出门条，要求传媒文化公司赔偿损失151500元。
成都东郊记忆园区运营管理有限公司述称，认可传媒文化公司的诉讼主张。
经审理查明，2014年2月1日，成都传媒文化投资有限公司（甲方）与成都八点文化传播有限公司（乙方）签订《成都东区音乐公园租赁合同》，合同约定，传媒文化公司将位于成都东区音乐公园的3号楼3-2-5商铺出租给成都八点文化传播有限公司经营“聚空间”项目，租赁面积1317㎡，租赁期限4年11个月，从2014年2月1日起至2018年12月31日止，双方对租金约定：第1至2年，每月按每平方米41元计收，第3至4年每月按每平方米43元计收，租金每3个月缴纳一次，乙方应当在计租期第一个月5日前向甲方支付当期租金；乙方每月还应按每平方米5元标准向甲方支付商业运营管理费；如逾期交付租金，每逾期1天，甲方有权按照双倍日租金计收逾期违约金，逾期30天的，甲方有权解除合同。
合同签订后，传媒文化公司按约定向被告交付了房屋，八点文化公司自2015年4月1日起未再向传媒文化公司支付房屋租金和商管费。
另查明，八点文化公司将成都东区音乐公园的3号楼3-2-5商铺转租给案外人成都艺术剧院有限公司，八点文化公司已向成都艺术剧院有限公司收取了2016年3月19日前的租金，传媒文化公司在审理中表示同意八点文化公司的转租行为，传媒文化公司同时要求八点文化公司向传媒文化公司支付2017年3月19日前的租金和商管费，2017年3月19日后，传媒文化公司表示将自行与案外人成都艺术剧院有限公司重新签订租赁合同。
传媒文化公司对自己的主张提交了双方当事人的工商登记信息、《成都东区音乐公园租赁合同》、《物业服务合同》、《欠费清单》、《授权委托书》、《缴费通知书》等证据证明；八点文化公司对自己的主张提交的部分证据除与传媒文化公司一致外，被告还提交了房屋漏水等事项的情况说明、会议纪要、公证书等证据。
本院认为，传媒文化公司与八点文化公司签订的《成都东区音乐公园》系双方当事人真实意思表示，合法有效，八点文化公司未按合同约定向传媒文化公司支付商铺租金构成违约；对八点文化公司关于房屋漏水不支付租金的主张，本院认为如存在漏水完全可通过修缮处理，不能成为八点文化公司不支付租金的理由，本院对八点文化公司的反诉请求不予支持；传媒文化公司主张的违约金过高，请求本院调整的主张成立，根据欠付租金时间和金额，本院对传媒文化公司主张的违约金按人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算；因八点文化公司将商铺转租给案外人，并收取了案外人2017年3月19日前的房屋租金，鉴于传媒文化公司认可八点文化公司的转租行为，在本案作出判决时八点文化公司向传媒文化公司支付2017年3月前租金的条件已经成就，本院对传媒文化公司要求八点文化公司支付2017年3月19日前的房屋租金、商业运营管理费的诉讼请求予以支持；八点文化公司主张所承租房屋从2016年3月3日起断电无法再使用，主张房屋租金应计算至当日，本院审查认为，因八点文化公司除存在欠付租金情形外、还存在拖欠水电费、物管费等情形，且八点文化公司并未告知传媒文化公司解除合同，不再承租，八点文化公司也未将房屋腾退，本院对八点文化公司反诉主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除成都传媒文化投资有限公司与成都八点文化传播有限公司签订的《成都东区音乐公园租赁合同》。
二、成都八点文化传播有限公司应支付成都传媒文化投资有限公司2015年4月1日起至2016年12月31日的房屋租金和商管费1301196元；支付成都传媒文化投资有限公司2017年1月1日至2017年3月19日的房屋租金和商管费166468.80元，并根据以上欠费金额和时间，按人民银行同期贷款利率1.5倍向成都传媒文化投资有限公司支付违约金，限于本判决生效后十日内履行。
三、驳回成都传媒文化投资有限公司本诉的其他诉讼请求。
四、驳回被告成都八点文化传播有限公司的反诉诉讼请求。
如果成都八点文化传播有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20409元，反诉案件受理费1665元，共计22074元，由成都八点文化传播有限公司承担20474元，成都传媒文化投资有限公司承担1600元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 周渝
二〇一七年一月六日
书记员 李昕