上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5717号
原告上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人代建功，总经理。委托代理人刘晓君，女。委托代理人胡凤超，女。被告何志伟，男，1984年1月16日生，汉族，住江西省赣州市。原告上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称“家标堂房产”)与被告何志伟居间合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告家标堂房产的委托代理人胡凤超、被告何志伟到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告家标堂房产诉称：2015年11月15日，被告在原告居间介绍下，就购买上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，与案外人吴某某签订了《房地产买卖居间协议》，约定总房款176万元，佣金为总房款的0.5%，共计8,800元，佣金全部由被告支付。签订居间合同当日，被告又与原告签订了《佣金确认书》，对佣金的金额进行了再次确认，并约定在过户当日支付。2016年1月5日，被告与案外人办理了过户手续，根据居间协议及佣金确认书，被告应于过户当日向原告支付全部佣金，原告多次催收无果，至今仍拖欠佣金3,520元未付。故原告起诉至法院请求判令：被告向原告支付佣金3,520元及逾期违约金。被告何志伟辩称：不同意原告的诉请。对于欠付佣金的问题，被告在签订合同时原告安排尾款1万元从首付款中预留，但实际履行过程中，银行要求首付款必须全部付清，故被告实际将尾款支付给了房东，交房时发现阳台玻璃破碎、门禁可视电话丢失，因为尾款没有妥善处理，没有起到保障交房的作用，所以原告按照综合保障服务协议应当承担责任，3,520元应该是过户当日给原告，但被告与原告工作人员口头约定在佣金中扣除900元，原告工作人员也答应了，故扣除900元后的余款2,620元，被告愿意支付。对于违约金，居间协议约定一方未按本协议约定履行义务的，经另一方催告后仍未履行的，视为违约，而被告至今未收到原告的书面催收文件，不构成违约，无需支付违约金。经审理查明：2015年11月15日，原告(丙方、居间方)、被告(乙方、买受方)及案外人吴某某(甲方、出售方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲方将涉案房屋卖与乙方，建筑面积88.84平方米，转让价款为176万元，签署本协议当日支付定金5万元，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》当日支付首期房价款52.80万元(含已付定金)，通过贷款方式支付第二期房价款123.20万元，关于交房及尾款约定为款清交房，乙方应当于签订示范合同当日按照总房价的0.5%向丙方支付居间服务费，室内固定装修及附属设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内。协议第十一条约定，一方未按本协议约定履行义务，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，也可以单方解除本协议并要求违约方支付总房价20%的违约金，另一方违约导致本协议未能继续履行的，违约方应当按照总房价款的0.5%向丙方支付违约金。协议另对过户时间、税、费、公证费等事项进行了约定。同日原告支付案外人吴某某定金5万元。同日，原、被告签署《佣金确认书》一份，约定涉案房屋交易佣金为8,800元，于过户当日支付，被告应按照支付日期及时付款，未经原告同意而迟延支付，原告有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天万分之五的标准计算)。同日，原、被告签订《搜房综合保障服务协议》一份，约定保障服务金额为3,520元，支付时间为网签合同当日，保障服务内容包括资金监管服务、透明收费保障服务、查封房保障服务、凶宅保障服务、物业保障服务。其中，物业保障服务内容为，原告应当协助交易双方对经原告居间出售的存量房屋进行物业交割，核实物业费、水费、电费、有线电视费、宽带费、燃气费等费用的缴存情况；如原告未尽上述保障服务内容且符合赔付条件的，在完成物业交割和过户手续后，被告如发现出售方有物业费、水、电、燃气、有限电视等费用(除非交易中包含车位，否则车位费不包括在此类费用中)有拖欠导致无法享受相关服务的，在向出售方催缴后拒不结算的，或留存的尾款不能完全抵扣全部欠费的，则原告承担先行垫付责任。2015年11月28日，被告、案外人阳某(乙方)与案外人吴某某(甲方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定双方已于2015年11月28日签订了涉案房屋的房地产买卖合同，总房价包括洗衣机1台、冰箱1台、挂式空调2台、液晶电视1台、床2张、沙发1套、衣柜2套、茶几1个、热水器1台、厨卫保存原样，首付款中有1万元作为尾款，在交房当日支付给甲方。同日，被告向原告支付保障服务费用3,520元，向案外人吴某某支付房款38万元。2015年12月9日，被告支付案外人吴某某部分首付款8,000元。2016年1月5日，被告及案外人至上海市松江区房地产交易中心办理了过户手续。同日，被告支付原告部分佣金5,280元。审理中，被告提交照片3张，拟证明交房时阳台玻璃破碎、门禁可视电话遗失，看房时没有注意到有这些问题，交房时才发现的。原告对照片的真实性没有异议。审理中，被告提交与原告工作人员张斌的谈话录音，拟证明原告承诺了交房时，如产生问题可以从服务保障费中扣除。原告对录音的真实性无异议，但认为综合保障服务协议的保障内容为未结清的水、电、煤及物业费，并非房屋存在任何问题都直接从被告还未支付的费用中扣除，与被告所称的门禁可视电话无关。以上事实，有房地产买卖居间协议、佣金确认书、搜房综合保障服务协议、房地产买卖合同之补充协议、收款收据、银行签购单、上海市松江区房地产登记收件收据、照片、录音及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的居间协议，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为被告与案外人房屋买卖的居间人，已经促成买卖双方签订了房地产买卖居间协议，并已实际成功过户，故应认定原告居间成功，被告应按照居间协议的约定支付原告相应佣金。关于佣金数额的问题，被告已经签署佣金确认书，对佣金数额予以了确认，被告应按约履行自己的支付义务。现被告已经支付5,280元，尚欠3,520元，故原告要求支付佣金的主张符合合同的约定，本院予以支持。原告关于逾期付款违约金的主张，符合佣金确认书的约定，本院予以支持。被告提交的微信截图、录音等说明了被告与原告沟通协商的过程，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。关于被告提出的因原告的原因而尾款包含在首付款中，但银行要求首付款必须全部支付，故实际并未预留尾款，现交房时玻璃破损、可视电话丢失，原告已经答应了扣除900元的损失费，且按照综合保障服务协议原告应承担责任的的抗辩意见，本院认为，首先，被告主张原告同意扣除900元，原告对此予以否认，被告亦未提供证据对此予以证明，故对被告的相应主张本院不予支持；其次，房款如何支付系由买卖双方自行约定，被告与案外人吴某某在补充协议中已经约定尾款1万元在交房当日支付，但被告实际将尾款1万元提前支付，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，理应对自己提前支付的行为承担相应的责任和后果；再次，根据被告自认，在房屋交付前已发现所谓的问题，直至房屋过户交付时才提出异议，房屋出卖人坚持按现状交付，原告缺乏相关依据证明房屋交付的状态与现状不一致，房屋买卖中也未明确约定确保可视对讲机和玻璃的完好性；最后，根据综合保障服务协议，物业保障服务系对物业费、水费、电费、有线电视费、宽带费、燃气费等费用的支付进行保障，若被告认为案外人吴某某交付的房屋不符合房屋买卖合同的约定，应通过其他合法途径向案外人吴某某主张。综上，被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告何志伟于本判决生效之日起十日内支付原告上海家标堂房地产经纪有限公司欠付佣金3,520元；二、被告何志伟于本判决生效之日起十日内支付原告上海家标堂房地产经纪有限公司逾期付款违约金(以3,520元为本金，自2016年1月6日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何志伟负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年六月二十八日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…………二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。