江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）通中民终字第0465号
上诉人（原审被告）南通家纺城大酒店发展有限公司，住所地南通市通州区川港镇家纺城金川大道157号。
法定代表人毛伟建。
委托代理人张广彩。
被上诉人（原审原告）陈素梅。
委托代理人熊军。
上诉人南通家纺城大酒店发展有限公司（以下简称家纺城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2011）通山民初字第0391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，南通沪泰置业有限公司设立于2006年6月27日，主要从事房地产开发、经营，于2011年5月9日变更名称为家纺城公司。家纺城公司于2008年12月3日取得了商品房预售许可证，许可证号为通房预售证第（2008）034号。公司设立时的发起人有傅建震、梁美芳等，公司法定代表人为傅建震，梁美芳时任公司财务总监。后公司股东几经变更，至2009年6月29日，公司股东变更为毛伟建及田敏政两人，毛伟建为公司法定代表人。原公司股东梁美芳于2009年6月26日正式退出公司股份离开公司。2009年2月11日，家纺城公司股东梁美芳与陈素梅签订了通州市家纺城金川大道157号瑞豪国际中心601号房的商品房买卖合同，合同对房屋的面积、单价、总金额、付款时间、交房时间及违约责任等其它相关事项进行了约定。合同签订当日，陈素梅交购房款43万元给梁美芳，约一个星期后陈素梅拿到了盖有家纺城公司财务专用章的收款收据，注明是601号房的购房首付款。其余房款陈素梅将现金交案外人羊朝鲜（陈素梅与羊朝鲜系家纺城公司的同一批客户，同时与陈素梅签订购房合同），由羊朝鲜转交给梁美芳，陈素梅事后收到了由羊朝鲜带回的盖有家纺城公司财务专用章、时间为2009年4月3日的收款收据，注明系601号房的购房款，单价为8265.36元、金额为243850元。至此，陈素梅已交清全部购房款673850元。合同约定的交房日期届满后，家纺城公司以公司从未与陈素梅签订购房合同，亦未收到购房款为由拒绝交房。故陈素梅于2011年3月7日诉至原审法院，请求判令家纺城公司履行交房义务。当时与陈素梅同时起诉的还有羊朝鲜。在该两案审理过程中，原审法院查明，陈素梅所购的601号房已被家纺城公司另行出售给他人并进行了备案登记，备案号为：952454e189gf3281。陈素梅因买房目的不能实现，即撤回了起诉，后于2011年9月22日重新向法院提起诉讼，要求家纺城公司返还购房款673850元并赔偿其相当于该购房款一倍的损失673850元。
法院在审理羊朝鲜及家纺城公司房屋买卖合同纠纷一案时，依职权对家纺城公司副总经理袁嵘进行了调查，袁嵘陈述：当时其在南通沪泰置业有限公司任销售主管，梁美芳任公司财务总监。其听梁美芳说过其手上有一批客户想买瑞豪国际中心的房子，公司就给了她一批盖好合同专用章的空白合同。其曾填写过购买人为羊朝鲜的两套房屋的合同，每套一式四份，共八份合同交给了梁美芳由梁美芳代表公司与客户签订。合同交付梁美芳时，其已将房屋的房号、单价、面积、总价等均手工填写好，公司合同专用章也已盖好。至于后来梁美芳经手签订了多少合同、羊朝鲜等人有无将房款交给梁美芳及梁美芳有无将房款交给公司，其并不知情。公司财务专用章在梁美芳离开公司前一直由梁美芳保管。法人代表变更时，原来的财务专用章也进行了更换，公司现在用的财务专用章与原来的已经不一样，而原来公司用的合同专用章在2009年11月份已改为销售专用章。袁嵘还陈述，瑞豪国际中心楼盘的开盘价为每平方米8000元，瑞豪国际中心现更名为南通家纺城大酒店。
另法院依职权到家纺城公司的开户银行查询，对家纺城公司设立时所备案的财务专用章与梁美芳出具给羊朝鲜、陈素梅的收款收据上的财务专用章进行了比对，系同一枚印章所加盖。
原审法院认为，家纺城公司取得了商品房预售许可证后即依法有权进行商品房预售。家纺城公司股东梁美芳代表公司与陈素梅签订的合同，条款齐全，不违反法律禁止性规定，合同依法成立。因该合同未约定将登记备案手续作为合同生效要件，故未登记备案不影响合同效力，双方间的合同合法有效，陈素梅、家纺城公司可直接据此要求对方履行约定的义务。家纺城公司虽存在股权转让及法定代表人变更等情形，但这并不影响公司对外债权债务的承继。家纺城公司虽抗辩陈素梅与梁美芳存在恶意串通的可能，却未提供任何证据证明，仅在审理中要求对合同及收款收据的形成时间与其落款时间的同一性进行司法鉴定以求获证。法院在庭审中就此问题对陈素梅进行了调查，陈素梅陈述其与梁美芳确实是2009年2月11日当天在上海签订的合同。原审法院认为家纺城公司仅凭猜测而怀疑合同形成时间的真实性，毫无依据，不应置理。退一步讲，即使通过司法鉴定确认合同形成时间并非2009年2月11日，家纺城公司即想以此证明陈素梅与梁美芳之间存在恶意串通之事实，显然还是证据不充分，尚不足以影响法院对本案合同效力的认定。而收款收据的形成时间问题，据法院对梁美芳的调查，梁美芳陈述其开具收款收据系根据回忆确定时间的，并不一定是交款当天，故对收款收据形成时间与落款时间进行同一性鉴定已无意义，对家纺城公司要求鉴定之申请不予准许。而事实上，家纺城公司对陈素梅等客户想要购房并由梁美芳与其签订合同一事已然知情，双方所订合同约定的房价也属正常合理，陈素梅作为合同相对方，有理由相信梁美芳就是代表公司与其签订合同，其所交购房款，有加盖公司财务章的收款收据为凭，其已尽到一般善良人通常的注意义务。至于梁美芳有无将合同文本交与公司保存、有无将购房款如数交给公司财务，属于公司内部管理问题，庭审中虽家纺城公司举证证明包括梁美芳在内的原沪泰公司股东存在抽逃出资的犯罪嫌疑，但这并不影响对陈素梅已按约履行付款义务这一事实的认定。现陈素梅已按合同约定将购房款付清，家纺城公司本应按约履行交房义务，但鉴于家纺城公司已将该案涉房屋另售他人，且办理了备案登记手续，根据备案登记优先的原则，陈素梅之买房目的已无法实现，不能取得案涉房屋的所有权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，陈素梅现要求家纺城公司返还已付购房款并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除陈素梅与家纺城公司于2009年2月11日所订立的商品房买卖合同；二、家纺城公司于本判决书发生法律效力之日起10日内返还陈素梅购房款673850元，并赔偿陈素梅损失673850元。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8465元，由家纺城公司负担。
宣判后，家纺城公司不服一审判决向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误。陈素梅在签订合同后一个月内交首付款，余款为银行按揭。但陈素梅并未提供银行按揭相关手续证明其已付清房款，却提供了两张联号的收据，收据开具时间却相差近两月，不具有合理性和规范性。我公司账上并未反应收到该购房款。合同、收据形成的时间应为2009年下半年或2010年上半年。由于梁美芳此时已离开公司，故要求对合同、收据形成时间进行司法鉴定，以证明梁美芳的行为并非职务行为，陈素梅与梁美芳串通倒签合同。请求二审法院查明事实，依法改判。
陈素梅答辩称，合同上有家纺城公司印章，该合同合法有效。合同签订时间就是2009年2月11日。退一步讲即使时间不一致，也不能认定我与梁美芳存在串通行为。家纺城公司账上是否收到房款，是其内部管理问题，与我无关。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，案涉商品房买卖合同加盖了家纺城公司合同章，此后陈素梅收到的收款收据也加盖了家纺城公司的财务专用章，故陈素梅有理由相信梁美芳系代表家纺城公司与其订立商品房买卖合同。在陈素梅按约支付购房款后，家纺城公司也应按约履行，但其却将案涉房屋又出售给他人，理应承担相应违约责任。原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判令家纺城公司返还购房款并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，并无不当。
家纺城公司称应对合同及收款收据形成时间进行鉴定，以证明合同及收款收据形成于梁美芳离职之后，梁美芳与陈素梅恶意串通倒签合同。但家纺城公司对此并无其他证据予以佐证，且从常理而言，梁美芳离职后，不可能再掌控合同章及财务专用章，并结合家纺城公司副总经理袁嵘“听梁美芳说过其手上有一批客户想买房子”、“公司给了梁美芳一批盖好合同专用章的空白合同“、“梁美芳掌管财务专用章”的陈述，可以认定合同及收款收据确形成于梁美芳离职之前。退一步而言，即便合同、收款收据确形成于梁美芳离职之后，只有在家纺城公司进一步证明陈素梅在订立合同时即明知梁美芳无权代表家纺城公司订立合同的情况下，才能最终认定梁美芳与陈素梅之间为恶意串通。但家纺城公司在本案中并未能就此提供任何证据，故本院对家纺城公司该上诉主张不予支持。至于梁美芳是否将案涉合同、售房款交给家纺城公司，系家纺城公司内部管理问题，与陈素梅无涉，应由家纺城公司与梁美芳另行处理。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16930元，由上诉人家纺城公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 华
代理审判员 季建波
代理审判员 罗 勇
二〇一二年四月二十七日
书 记 员 高帅荣