江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终1633号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贺政。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马丽。
两上诉人共同委托诉讼代理人：韩震东、李愔，江苏苍佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宏金。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐敏。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：范金霞、庄成喜，江苏田湾律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司连云港分行。
负责人：李治清，该行行长。
原审第三人：连云港市住房公积金管理中心。
法定代表人：刘玉波，该中心主任。
委托诉讼代理人：杨粟，该中心职工。
上诉人贺政、马丽因与被上诉人张宏金、被上诉人徐敏、原审第三人中国工商银行股份有限公司连云港分行（以下简称工商银行连云港分行）、原审第三人连云港市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初3924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人贺政、马丽及其委托诉讼代理人韩震东及李愔，被上诉人张宏金、徐敏及其委托诉讼代理人范金霞及庄成喜，原审第三人公积金管理中心的委托诉讼代理人杨粟到庭参加诉讼。原审第三人工商银行连云港分行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人贺政、马丽上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决没有事实和法律依据。1、被上诉人违约事实清楚，一审判决认定被上诉人没有违约无事实依据。合同约定的定金被上诉人至今未足额支付，被上诉人至今也向上诉人支付房屋首付款。2、一审判决认定双方没有就房屋首付款的支付时间达成合意，无事实依据。双方合同中明确约定首付款的支付时间为合同签订日起“1日内”；诉前被上诉人在2017年4月28日的律师函中再次明确“在合同签订之日起1日内，向你方支付首期购房款152万元”；2017年5月5日被上诉人律师函中对首付款支付时间的辩解是在上诉人告知被上诉人违约之后，为规避违约责任而做的辩解，不能作为证据使用；上诉人与被上诉人之间的微信聊天记录中亦可看出首付款是在合同签订后1日内支付；一审中被上诉人自始坚称是上诉人拒绝接收房款，这也充分说明房屋首付款的支付时间是确定的，否则无拒绝收款一说。二、一审法院偏袒被上诉人，有违公平原则。1、上诉人再三指出被上诉人严重违约一直未支付房屋首付款的情况下，一审法院指导并接收被上诉人打入法院账户的214万元，明显有失公允。一审法院不是法定提存机关，其做法涉嫌协助被上诉人在诉讼中变相完成付款义务、规避违约责任。2、一审法院滥用释明权，指导被上诉人在庭审程序全部终结后增加诉讼请求。一审法院在法庭辩论终结后仍释明并引导被上诉人增加诉讼请求，有违公平原则。
被上诉人张宏金、徐敏辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一、一审法院认定双方未明确首付款的支付时间正确无误。1、双方签订的《房屋买卖合同》原件中，首付款的交付时间上写的是“/”，双方并未明确约定首付款的交付时间。2、双方签订合间后的微信往来中，上诉人也从未提出过有明确约定首付款交付时间，而是徐敏明确表明未写时间、写个补充合同约定一个时间。3、在二手房买卖的交易实践中，交付巨额首付款均需要卖方房屋的原贷款结清并解除抵押后，双方一起将首付款交到第三方监管账户，因此不可能在签订合同后1日内交付首付款。而且在前一天刚支付20万元首付款后，第二天就交付152万元的首付款，明显不合常埋。4、被上诉人代理人发给上诉人的函中，将“/”打印错误成“1”，但之后的发函中对此问题已作更正说明。二、上诉人诉称被上诉人存在违约没有事实和法律依据，上诉人存在明显的违约。1、从双方的微信聊天中可以看出，被上诉人多次向上诉人提出交付房款，上诉人均以没有时间等理由拒绝接收款项。被上诉人一审提交的视频及音像资料等可以反映，起诉前上诉人已将涉案房屋高价挂在网上售卖，这是上诉人故意不接收定金中的欠款2万元以及后期款项的真正意图，上诉人违约行为明显。2、根据双方交易情况以及一审查明的事实，充分表明被上诉人是有诚意履行合同，是上诉人认为可以卖更高的价恪，擅自单方违约。3、关于被上诉人有无迟延支付定金20万元的问题。被上诉人在交付定金当日，因卡中只有18万元，另外的2万元因为密码输错，无法当时取出，因此征得上诉人的同意后，被上诉人向上诉人出具了欠2万元定金的欠条，上诉人同时出具了收到定金20万元的收条。可见对于未支付的2万元，双方己确认转化为欠款，而非定金未支付。3月13日的短信中所说的钱就是定金欠的2万元。因上诉人拖延拒绝接收，被上诉人将2万元交给了中介。被上诉人并没有迟延支付定金，不存在违约。4、对于首付款，因签合同时涉案房屋未满两年，上诉人担心缴税较多，所以想等房屋满两年之后再定首付款的交付时间及办理网签，所以双方未约定首付的交付时间。被上诉人得知上诉人重新高价对外销售后，主动联系上诉人要求支付首付款，不要等到满两年了，但上诉人以种种理由拒绝配合，被上诉人不得已将剩余房款全部交到法院账户上，被上诉人并不存在违约。三、一审判决公平公正，无任何偏袒。1、被上诉人多次主动提出继续履行合同，准备支付房屋首付款，但是上诉人拒不接收，将涉案房屋高价挂在网上出售，被上诉人不得己起诉上诉人要求继续履行合同，为了保证交易的安全，以及证明被上诉人履约的能力及诚意，被上诉人主动将剩余房款全部打入法院账户，并不存在法院指导一说。2、被上诉人在一审起诉时的诉求是继续履行合同，该项诉求己经涵盖了被上诉人明确诉讼请求中的全部内容，考虑到上诉人不诚信的行为，担心将来执行难以操作，被上诉人主动提出了明确诉讼请求的申请，并不是在法院的释明下才提出的。且明确的内容都是在房屋买卖合同第三条约定的范围内，没有一项超出范围，因此不属于增加诉讼请求。
张宏金、徐敏向一审法院起诉请求：1、请求判令贺政、马丽继续履行合同；2、尽快将涉案房屋及屋内的太阳能及墙纸、吊顶、地板、衣帽间、内置楼梯、中央空调、橱柜、水池等固定设施、儿童床一套、双开门冰箱一台、全自动洗衣机一台、沙发茶几一套、窗帘、卫浴等以上全部设施设备物品交付张宏金、徐敏，并协助张宏金、徐敏办理涉案房屋的权属变更手续，并结清水费、电费、暖气费、卫生费、物业费等相关费用；3、判令贺政、马丽限期办理户口迁出手续并取得户口迁出证明；4、本案诉讼费用由贺政、马丽承担。
贺政、马丽向一审法院提出反诉请求：1、判令解除贺政、马丽与张宏金、徐敏2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》；2、判令贺政、马丽不予返还张宏金、徐敏已付购房定金人民币18万元；3、反诉费用由张宏金、徐敏承担。
一审法院认定事实：2017年3月12日张宏金、徐敏（买方、乙方）与贺政、马丽（卖方、甲方）在中泰房产（未加盖公章）签订房屋买卖合同一份，合同约定：甲方将位于新浦区房屋出售给乙方，房屋建筑面积277.86平方米，该房屋总价为232万元，双方协商以银行贷款的方式付款，乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金20万元（此定金可转为购房款），在本合同签订之日起/日内，向甲方支付首期购房款152万元；剩余房款60万元，申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性支付甲方。甲方应于乙方付清购房款总额的100%即人民币232万元之日起当日内将该房屋交付乙方使用。如甲方或乙方中途违约，则由违约方按千分之一的标准向对方支付违约金。如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付千分之一标准的滞纳金。合同还约定：儿童床一套、太阳能及固定的留下，双开门冰箱1台、全自动洗衣机1台、沙发茶几1套、窗帘、卫浴，以上全留下。
合同签订后，张宏金、徐敏给付贺政、马丽定金18万元，同时向贺政、马丽出具欠条一份，载明“今欠贺政、马丽购房定金2万元整”，贺政、马丽出具收条一份载明“今收到张宏金、徐敏购新浦区房屋定金贰拾万元整（200000）丘号：（01661051-67）”。此后，张宏金、徐敏提出要求将欠付的2万元给付贺政、马丽，但贺政、马丽未予接收。2017年3月26日，张宏金交付2万元给中介人员刁祥玲。在此期间张宏金、徐敏多次与贺政、马丽联系要求先资金监管，贺政、马丽以工作忙为由推托。2017年4月10日因涉案房屋再次挂在互联网上对外销售，双方发生争议。张宏金、徐敏要求与贺政、马丽协商支付首付款、进行资金监管，并签订补充协议，贺政表示同意，但后又以家里老人不同意为由要求暂缓，双方因此产生矛盾。
2017年4月17日张宏金向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于当日作出（2017）苏0706财保68号民事裁定书，对贺政、马丽共同共有的位于连云港市海州区万润怡景苑6号楼2单元1801室房产，即本案诉争房产予以查封。
2017年4月28日江苏田湾律师事务所受张宏金、徐敏的委托向贺政、马丽发出律师函：“双方2017年3月12日签订房屋买卖合同，合同第二条第二款约定在合同签订之日起支付定金20万元，在合同签订之日起1日内支付首期购房款152万元，剩余房款60万元申请银行按揭。合同签订后委托人已交付20万元定金，筹集好首期购房款并多次联系要求支付首期购房款152万元，可你方拒绝接收，并将涉案房屋重新挂到网上售卖。”故发函告知张宏金、徐敏已到法院申请诉前保全，并要求贺政、马丽接函后七日内按照双方签订的房屋买卖合同继续履行，接收委托人支付的首期购房款，并协助办理过户手续。
贺政、马丽接到上述函件后于2017年5月3日委托江苏苍佑律师事务所向张宏金、徐敏发函，陈述合同双方对房屋价款的支付采取了分期付款的方式，但截止发函之日仅于合同签订当日支付了定金18万元，未支付其他约定款项已构成严重违约，据此特函告要求解除房屋买卖合同，并在接收函件后3日内与贺政、马丽商讨定金处理事宜。
2017年5月5日江苏田湾律师事务所再次向贺政、马丽发函，陈述房屋买卖合同约定张宏金、徐敏应于2017年3月13日支付首期购房款152万元不是事实，而是该所律师函打印错误所致，原合同中并没有关于首期购房款的具体时间约定，在合同签订之日起后面是“/”而不是“1”，并陈述对方提出的解除房屋买卖合同没有事实及法律依据，其被代理人不同意。要求尽快接收委托人的首付款，并履行房屋买卖合同义务。
2015年5月，贺政、马丽向工商银行连云港分行贷款59万元、公积金管理中心贷款49万元用于购买涉案房屋，并用涉案房屋进行了抵押。一审诉讼中，张宏金、徐敏追加工商银行连云港分行、公积金管理中心作为第三人参加诉讼，其表示愿意用剩余购房款代偿贺政、马丽欠工商银行连云港分行、公积金管理中心的上述贷款，以便涤除抵押权。截止2018年1月26日，贺政、马丽尚欠工商银行连云港分行贷款本金564963.22元，尚欠公积金管理中心贷款本金461059.94元。两原审第三人均表示贷款没有还清之前，涉案房屋不能出售，贷款还清可以出售。
张宏金、马丽于2017年11月7日将剩余购房款214万提存在一审法院。
本案一审双方的争议焦点为：1、《房屋买卖合同》约定的付款期限是否明确；2、双方在《房屋买卖合同》履行过程中是否存在违约，该《房屋买卖合同》应解除还是继续履行；3、如果《房屋买卖合同》继续履行，在存在抵押权的情况下，如何继续履行。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》明确约定了房屋的房号、价格、付款方式、交付时间等内容，具备二手房买卖合同的主要条款，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。
关于焦点1，《房屋买卖合同》第二条第2项约定：乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金20万元，在本合同签订之日起/日内，向甲方支付首期购房款152万元，剩余房款60万元申请银行按揭。故双方对于定金20万元支付时间明确具体，对于双方争议的首付款152万元支付时间，虽然张宏金、徐敏的委托代理人在2017年4月28日的律师函中表述为1日内，但在随后2017年5月5日的律师函中对此问题已作更正说明，庭审中一审法院对比了双方当事人及中介提供的一式三份的文本，中介的白色联为手写本，双方当事人处为复写纸影印本，双方当事人的文本中虽然斜线较短，但结合上下文空白处的书写习惯可以看出系“/”，且该文本中涉及数字部分均以中文大写或阿拉伯数字形式表示，同时在双方之后的微信往来中贺政、马丽从未提出有该约定，相反其在4月13日与徐敏的微信中明确表明“你把你那中介找来签补充合同，之前合同没写时间”、“写个补充合同，约定一个时间”，该微信内容直接证明对152万元的支付时间双方并无约定。尽管中介提供的合同文本中“/”明显拖长，与双方当事人提供的不符，存在事后添加的可能，但该添加并不影响一审法院对该事实作出上述认定。故贺政、马丽提出的首付款1日内支付的理由无事实依据。综上，双方对首期购房款152万元支付时间并不明确，依法可以协商解决，协商不成的，双方应按《中华人民共和国合同法》第六十二条规定的：依照第六十一规定仍不能确定的，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
关于焦点2，对于购房定金20万元的支付，张宏金、徐敏并不存在违约，理由如下：签订合同当日，张宏金、徐敏支付了18万元，并出具2万元欠条一份，而贺政、马丽也于当日出具收条，确认收到购房定金20万元，可见对于未支付的2万元，双方已确认转化为欠款，而并非定金未支付，且此后张宏金、徐敏要求支付该2万元款项，但贺政、马丽一直拖延拒绝接收，故责任并不在张宏金、徐敏。对于首期购房款152万元的支付，因双方约定付款期限并不明确，但是作为债权人的贺政、马丽并没有明确向张宏金、徐敏催告索要首期购房款，更没有给予一定的准备时间，而是将涉案房屋重新挂在互联网上对外销售，并在张宏金、徐敏提出继续履行合同，准备给付首期购房款的情况下拒绝配合，故贺政、马丽存在违约，张宏金、徐敏并不存在违约，张宏金、徐敏要求继续履行合同，一审法院予以支持，贺政、马丽反诉要求解除合同，一审法院不予支持。
关于焦点3，因诉争房屋已在贺政、马丽向工商银行连云港分行、公积金管理中心贷款时设定抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行权利过户，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。本案诉讼中，为涤除诉争房屋上的抵押权，便于诉争《房屋买卖合同》的继续履行，其愿意用剩余购房款代替贺政、马丽偿还全部银行贷款，并已将剩余购房款214万元于2017年11月7日提存在一审法院。张宏金、徐敏代贺政、马丽向工商银行连云港分行、公积金管理中心清偿的欠款，应从其支付的214万元购房款中予以扣除，剩余部分应支付给贺政、马丽。工商银行连云港分行、公积金管理中心应在贷款结清后，注销在诉争房屋上设立的抵押权；贺政、马丽应在抵押权注销后将房屋过户至张宏金、徐敏名下，并按合同约定将房屋及房屋内的固定装潢、太阳能、儿童床一套、双开门冰箱一台、全自动洗衣机一台、沙发茶几一套交付张宏金、徐敏。对于水、电、暖气费等，因张宏金、徐敏未能举证贺政、马丽实际欠付金额，张宏金、徐敏可待收房后确定是否欠付及欠付金额后，另行主张，本案中不予处理。户口迁移涉及相关行政部门审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，一审法院不予处理。
对于贺政、马丽辩称的张宏金、徐敏主张交付房屋及房屋内设施设备等属于增加诉讼请求，并拒绝答辩问题，一审法院认为，张宏金、徐敏起诉时即主张要求继续履行合同、协助办理产权过户手续，其在诉讼过程中将要求继续履行合同的内容进一步具体化，即主张交付房屋及房屋内设施设备等，未超出诉讼请求范围，不属于增加诉讼请求，贺政、马丽的辩解无法律依据，一审法院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、张宏金、徐敏与贺政、马丽就坐落于新浦区房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、张宏金、徐敏于本判决发生法律效力后十日内向第三人工商银行连云港分行、公积金管理中心还清贺政、马丽所欠贷款本息（具体数额以该行、该中心在清偿之日的明细为准）；三、第三人工商银行连云港分行、公积金管理中心于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、贺政、马丽于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助张张宏金、徐敏将上述房屋产权过户至张宏金、徐敏名下，并将上述房屋及房屋内的固定装潢、太阳能、儿童床一套、双开门冰箱一台、全自动洗衣机一台、沙发茶几一套交付张宏金、徐敏；五、驳回张宏金、徐敏的其他诉讼请求；六、驳回贺政、马丽的反诉请求。一审本诉案件受理费25360元，由贺政、马丽负担；一审反诉案件受理费1950元，由贺政、马丽负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：1、涉案房屋买卖合同是否约定首付款的交付时间；2、被上诉人是否已履行交纳首付款的义务，买卖合同应否继续履行；3、被上诉人是否在一审庭审后增加诉讼请求，是否符合法律规定。
关于第一个争议焦点。上诉人认为双方约定首付款的支付时间为合同签订日起1日内，被上诉人认为双方未约定首付款的支付时间。对此，本院认为，从涉案《房屋买卖合同》上下文的书写习惯分析，合同中关于首付款的付款时间的内容为“/日内”，而非“一日内”。上诉人在合同签订后与被上诉人的微信聊天中也未提及被上诉人有逾期支付首付款的行为或催要首付款的行为。虽被上诉人委托江苏田湾律师事务所2017年4月28日发函中表述在合同签订之日起1日内支付首付款，但其之后对该问题已作更正说明。一审法院结合本案双方当事人提交的证据认定双方未约定首付款的支付时间并无不当，本院对此认定予以维持。
关于第二个争议焦点。本院认为，关于定金20万元是否足额支付的问题，因上诉人拖延拒绝接收剩余的2万元定金，在被上诉人已将该定金付至中介人员处时，应认定被上诉人已付清20万元定金。在双方未对首付款支付期限进行明确约定的情况下，被上诉人作为支付房款一方，可以随时履行。因双方就涉案房屋买卖合同是否履行发生争议，被上诉人将全部购房款提存至一审法院并无不当，亦未损害上诉人的相关权益。上诉人关于被上诉人违约的上诉理由不能成立，双方签订的涉案房屋买卖合同不符合解除条件，双方均应继续履行涉案房屋买卖合同。
关于第三个争议焦点。本院认为，被上诉人作为原审原告，其起诉时应有具体的诉讼请求，一审法院释明被上诉人明确其关于继续履行合同的诉讼请求并无不当，该明确诉讼请求的内容亦不属于增加诉讼请求。上诉人关于一审法院滥用释明权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人贺政、马丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27310元，由上诉人贺政、马丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 王学明
审 判 员 吴雪莹
二〇一八年七月十八日
法官助理 孙潘红
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。