陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终7998号
上诉人（原审被告、反诉原告）陕西天公青少年素质培训有限公司
法定代表人：刘海龙，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：高军涛，陕西仁端律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西安交通运输技工学校（原西安中育科技技工学校）
法定代表人：程战中，该学校校长。
委托诉讼代理人：甘军，陕西哲尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祁媛，陕西哲尊律师事务所实习律师。
上诉人陕西天公青少年素质培训有限公司（以下简称天公公司）因与被上诉人西安交通运输技工学校（以下简称交通学校）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初8168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天公公司之法定代表人刘海龙及其委托诉讼代理人高军涛、被上诉人交通学校之委托诉讼代理人甘军与祁媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天公公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回交通学校的诉讼请求。2、撤销一审判决第六项，改判交通学校向天公公司支付违约金180000元。3、撤销一审判决第七项，改判交通学校向天公公司赔偿因交通学校办学资质瑕疵所造成的经济损失300000元。4、本案一审本诉、反诉诉讼费和二审诉讼费由交通学校承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，依法应当予以纠正。天公公司与交通学校的前身西安中育科技技工学校（以下简称中育学校）签订《校舍租赁合同》后，天公公司及时履行了合同义务，向中育学校交付了房屋，中育学校也实际接收并使用。天公公司与中育学校是共同开展办学经营，并非是一审法院认为的中育学校租赁了全部校舍。中育学校一审提交的《工作联系单》等证据，只能说明中育学校就配套设施的相关问题与天公公司沟通过，但并不能证明中育学校所称的配套设施的问题实际存在。中育学校与天公公司签订的《校舍租赁合同》与案外人西安罗氏教育科技有限公司（以下简称罗氏公司）所租赁的房屋并非同一租赁物，一审法院以天公公司与罗氏公司签订协议的租赁期限来判断本案的租赁协议期限属认定事实错误。中育学校解除合同的根本原因是由于年检不合格，与天公公司没有任何关系。2、一审法院适用法律错误。一审法院认为由于天公公司未按照约定腾交房屋，中育学校要求整改后，校舍配套设施不能符合约定，导致合同目的无法实现，中育学校出具律师函解除合同，符合法律规定，属于适用法律错误。中育学校装修房屋，未征得天公公司的同意，装修产生的费用应由中育学校自行承担。一审法院判决天公公司向中育学校返还文件柜、桌椅、电脑等物品，缺乏法律依据。3、中育学校在不存在行使法定解除权情形的情况下，提前解除租赁合同，缺乏法律依据，应当向天公公司承担违约责任。4、中育学校违反《校舍租赁合同》第六条第2款关于办学资质的约定，应当向天公公司承担支付180000元违约金的违约责任。二审庭审中，天公公司补充上诉意见为：1、天公公司与中育学校之间签订的《校舍租赁合同》并非校园整体出租，而是部分校舍的租赁合同，是按照中育学校招生人数提供校舍的租赁合同。2、天公公司已经交付给中育学校的校舍条件符合合同约定，天公公司并不违约。3、退一步讲，即使天公公司交付的校舍有一些不符合要求，但不至于构成根本违约，不至于发生因为没有空调学生退学的问题，更不构成中育学校解除合同的条件。4、中育学校应当承担合同解除法律后果。中育学校解除合同是因为其自身发生了不能履行合同的事实。中育学校解除合同的行为属于单方毁约的违约行为，应当向天公公司支付违约金并赔偿损失。5、中育学校有提供虚假证据的嫌疑。中育学校提交的其与西安秦骏铁路客服有限公司签订的房屋租赁合同存在虚假性与不合法性。
交通学校辩称，1、一审法院认定事实正确。一审法院认定天公公司长时间未将符合约定的校舍交付给中育学校，并在中育学校多次要求整改后仍未交付符合约定的校舍，致使中育学校的合同目的无法实现。天公公司存在一房二租的违约事实。中育学校与天公公司签订案涉租赁合同的目的是为了通过年检并进行正常办学，由于天公公司的违约致使中育学校未能通过年检，无法正常办学。2、一审法院适用法律正确。天公公司未交付符合合同约定的校舍及一房二租的行为致使中育学校的合同目的无法实现，符合合同法第九十四条的规定。3、一审法院判决天公公司赔偿交通学校装修费及宣传费，以及返还物品正确。中育学校对租赁校舍进行装修已经过天公公司的同意。4、中育学校的办学资质不存在合同约定的办学瑕疵。中育学校拥有办学资质，办学许可证一直在有效期内，中育学校被限期整改与天公公司未提供符合条件的校舍有直接关系。针对天公公司补充的上诉意见答辩意见如下：1、租赁合同明确约定是整体出租，合同的第一条第一款明确说明了租赁的是整个校园，占地20亩，建筑面积4000平方米。因此，是整体的校舍出租，并没有说是部分出租。2、在同日签的补充协议的目的，是为了让校舍所处的村子同意中育学校来这里办学。因为校舍是由天公公司从村上长期租赁的，担心以中育学校名义上单独进行租赁办学村上会不同意，所以在同一天签了补充协议，事实上是中育学校独立办学。3、中育学校的老师李丰萍并没有说校园是部分租赁，相反，李丰萍老师在与天公公司的唐洁老师的通话录音中，明确提到校园整体租赁与办学，且天公公司并未按照相关约定达到交付标准及履行义务。4、关于校舍租赁费的交付方式，只是对租赁费交付方式的额外约定，并不因此推出中育学校是部分租赁。5、2017年7月19日工作联系单不能证明是部分租赁。因为该联系单是工作初期、租赁初期要求的最低限度和标准。在租赁开始后，天公公司迟迟不能履行义务，无法正常让中育学校进行办学。所以，在当时明确提出了根据当时的学生情况，要求至少要在当时提供男生宿舍13间、女生宿舍7间。即便如此，天公公司也没有正常提供。6、本案中出现一房二租的情况，在天公公司和案外人罗氏公司于2016年7月25日签订的校舍租赁合同没有解除的情况下，就在2017年4月份把校舍又租赁给中育学校。同时，天公公司与罗氏公司的合同有效期到2019年7月24日止，租赁内容与标的与中育学校一致，甚至价格也一致。7、双方租赁合同中对办学标准、校舍标准有明确约定，且在第一条第二项明确约定设施设备按满足500人学习生活。实际履行过程中，天公公司根本未达标。另，吊扇问题在合同中也有约定。8、因一房二租、未达到合同约定的情况，无法教学、经营，导致中育学校被整顿的情况，且罗氏公司与天公公司亦存在诉讼，上一个租赁关系未理清的情况下，中育学校解除案涉合同，据有事实与法律依据。9、关于整顿问题，因为天公公司房屋提供不到位，中育学校在解除合同后又租赁其他地方办学并通过了相关审验。10、中育学校不存在提供虚假证据嫌疑。交通学校目前办学地点及相关手续的办理地点等确实都在。根据学校老师讲，之前是中育学校与秦骏铁路客服有限公司（以下简称秦骏公司）签订的租赁合同，秦骏公司同时与西安数字科技专修学院签订了一份房屋租赁合同，该学院将房屋转租给中育学校。目前，最终依据的合同是由秦骏公司租给西安数字科技专修学院，该学院转租给交通学校，交通学校据此办理了变更手续。交通学校取得新的租赁地点后，开展办学经营不受任何影响。在解除合同后，交通学校在其他任何地方进行租赁，并不影响本案的处理。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
交通学校向一审法院起诉请求：1、判令解除中育学校、天公公司于2017年4月26日签订的《校舍租赁合同》；2、判令天公公司退还其房屋租金300000元及押金50000元，并赔偿利息损失共计3238.33元（租金自2017年6月11日起，押金自2017年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；3、判令天公公司赔偿中育学校装修费用损失150000元、学费损失200000元；4、本案诉讼费由天公公司承担。
天公公司向一审法院提出反诉请求：1、判令中育学校支付其公司违约金180000元及剩余租赁费；2、判令中育学校赔偿其公司因办学资质瑕疵所致经济损失300000元；3、本案诉讼费由中育学校承担。
一审法院认定事实，2017年4月26日，中育学校（乙方）与天公公司（甲方）签订《校舍租赁合同》一份，双方约定由中育学校租赁天公公司位于西安市长安区的校舍，用于办学(具体为西安中育科技技工学校)。该合同第一条约定：“1、乙方租赁甲方的校舍位于西安市长安区，校园占地面积20亩，建筑面积4000平米，出租的校舍应满足乙方教学、办公需要。2、出租标准：水、电、供暖设施完善。具体为：教室配备黑板、学生桌凳、讲桌、灯具、吊扇；每间学生公寓内配备4组架子床（8人房间）和储蓄柜、灯具、1个摇头扇。设备配备按满足500人学生学习生活需求。”。第三条第一款约定：租赁期限暂定为壹年，自2017年6月1日起至2018年6月30日止。该合同第四条约定：“1、校舍租赁按乙方入住的学生人数分两部分计算，300人以下按每生每学年2000元收取，如乙方入住的学生人数少于300人，乙方需按300人向甲方缴纳租赁费；乙方入住的学生人数超过300人以上部分，费用按每生每学年1600元收取。2、付款方式;乙方需于合同签订后先付给甲方伍万元（后期转为合同使用押金）。于2017年5月30日前付给甲方人民币三十万元。2017年9月5日前全部300人以内的租金交付甲方。如实际入住学生人数超过300人，乙方应予招生结束后（2017年12月15日前）将剩余部分租金一次交付甲方。该合同第六条第二款约定：乙方租赁校舍办学应当有法律规定的办学资质，若因资质瑕疵无法办学或遭受相关部门查处给甲方造成损失的，乙方承担责任。该合同第八条约定：“1、如乙方未按本合同规定，延期或未向甲方支付租金，经甲方书面告知10日内，甲方有权单方终止合同。2、合同期内，若任何一方提前终止本合同，需提前三个月向对方提出，并支付租金总额30%的违约金。”该合同第十条约定：甲方确保餐厅、浴室等公共服务设施能正常使用，乙方负责餐厅的日常运营管理，甲方按营业收入的10%提取管理费。同日，中育学校、天公公司还签订《校舍租赁合同补充协议》一份，该《补充协议》第2条载明：甲方、乙方相对独立管理本方学生，应加强学生教育，对乙方学生和甲方学生出现的纠纷或事故，甲方协助乙方解决处理，并根据具体情况承担各自责任；对外事务甲方应协助乙方处理相关事宜。该合同下方有双方盖章、法定代表人签字及落款日期。合同签订后，中育学校分别于2017年5月16日、6月10日两次向天公公司付款35万元，双方即开始履行合同。又因天公公司部分校舍先期被案外人罗氏公司租赁使用，尚未完全搬离，中育学校接手部分校舍后，先对该部分校舍进行装修，并购置部分办公桌椅及办公电脑。此后，中育学校还为办学进行前期投资，支付网站建设、制作招生简章及展板设计、支付水电网费等费用。2017年7月上旬，中育学校组织部分学生（含维族学生）到校区夏令营，因校区水电设施不能正常使用，导致学生离校，引发中育学校不满，双方发生争执。2017年7月19日，中育学校向天公公司法定代表人刘海龙送达《关于学生进校前配备设施的工作联络单》一份，该联络单对校区内的宿舍、浴池、电力提出问题，并明确要求天公公司自2017年7月20日起，保证正常用水用电，清理垃圾。后因天公公司未能有效整改，中育学校又于2017年7月27日，8月8日两次向刘海龙出具《工作联络单》，要求解决水、电、暖、洗浴、卫生间等问题，刘海龙均予以签收。此后，中育学校发现天公公司仍怠于整改后，遂于2017年8月14日委托陕西哲尊律师事务所向天公公司邮寄送达律师函一份，该律师函认为：1、天公公司逾期交付房屋，至今房屋无法完全使用；2、天公公司交付的房屋与合同约定不符，致使教学经营活动无法开展；同时函告：1、中育学校与天公公司的《校舍租赁合同》解除；2、要求天公公司退还50000元押金及300000元租金；3、要求天公公司赔偿装修费用损失、学费损失。天公公司法定代表人刘海龙于2017年8月16日收悉，未置可否。2017年8月30日，天公公司又向中育学校邮寄送达催款函一份，要求中育学校于2017年9月5日前支付剩余300000元房租费。后因双方协商未果，现中育学校诉至法院。另查明：1、2013年11月4日，西安市人力资源和社会保障局向中育学校颁发《中华人民共和国民办学校办学许可证》，有效期三年，该许可证左下方加盖有“有效期延长至2017年12月31日”之条形印章。2、中育学校进驻校区后，于2017年6月10日与案外人袁小田签订《装修施工协议》，对接收的部分房屋进行装修，花费57196元。3、2017年7月23日，中育学校向校区置入书柜、桌椅、电脑空调等办公物品（详见清单），天公公司职员唐洁在该物品清单一览表中签字确认。4、2017年6月至7月初，中育学校为办学还支付西安教育电视台、西安金佳企业文化传播有限公司、前锦网络信息技术（上海）有限公司西安分公司宣传费、广告展板、宣传册、信息服务费等宣传费用36500元。5、天公公司曾于2016年7月25日与案外人罗氏公司签订《校舍租赁合同》一份，租期自2016年7月25日起至2019年7月24日，罗氏公司先期缴纳一年租金350000元。一审庭审中，中育学校变更其诉讼请求，具体为：1、要求天公公司返还其房屋租金及押金350000元以及利息3238.33元（按照年利率5%计算至起诉之日，并要求支付至实际返还之日）；2、要求天公公司赔偿其装修费57196元、购置电脑150500元、网站建设10000元、桌椅板凳44030.12元、招生简章及展板设计18000元、宣传费39200元、水电网费运费10000元，共计339000元；3、要求天公公司赔偿因学生退学所致学费损失222800元，上述费用合计915038.33元。天公公司则坚持其答辩意见，同时变更其反诉请求为：1、要求判令中育学校支付其违约金180000元（年租金600000元×30%），并支付剩余租赁费300000元；2、要求判令中育学校赔偿因办学资质瑕疵所致经济损失300000元，上述费用合计78万元。因双方意见分歧较大，本案调解未果。
一审法院认为，中育学校与天公公司自愿签订《校舍租赁合同》，该合同内容并不违反相关法律规定，且已部分履行，应属合法有效，中育学校、天公公司理应按约履行。然而中育学校在按约支付租金及押金后，天公公司却长时未能将符合约定的校舍全部腾交给中育学校，尤其是中育学校在多次书面通知天公公司要求整改后，天公公司的校舍配套设施仍不能符合约定，天公公司存在违约行为，且导致双方合同目的无法实现。中育学校在合同目的无法实现的情况下，出具律师函解除合同，符合法律规定，且天公公司在收到律师函后合理期间内并未请求人民法院确认解除合同通知的效力，故结合本案实际情形，确认中育学校、天公公司双方之间的校舍租赁合同在天公公司收到律师函时即行解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中育学校与天公公司协议虽约定租赁期限自2017年6月1日起，但案外人罗氏公司基于先期租赁协议占用的校舍直至2017年8月底才予以腾交，且罗氏公司所交一年租赁费用按双方约定期限亦应计算至2017年7月24日，加之中育学校先期仅对学校进行装修和布置，并未实际招生收益，故结合本案实际履行情况以及当事人过错程度，确定由天公公司全额返还中育学校已交租金30万元及押金5万元。综上，中育学校要求天公公司返还其租金300000元以及押金50000元，符合法律规定，予以支持。至于中育学校诉请要求租金及押金利息一节，缺乏合同约定及法律依据，依法不予支持。至于中育学校先期装修费用以及宣传费、信息服务费等费用，鉴于天公公司存在严重违约情形，故对于中育学校该诉请，依法予以支持，具体数额以一审法院核定的装修费用57196元以及宣传费用36500元为准。至于网站建设费用10000元，因该费用产生处于双方签订合同之前，故不予认定。至于水电网费等费用10000元一节，因属中育学校自身享用，不应由天公公司承担，故不予确认。至于中育学校要求天公公司支付购置电脑花费150500元以及购置桌椅板凳花费44030.12元一节，因该电脑桌椅尚存且属于可移动利用物品，故可由天公公司按确认清单上的物品及数量予以返还。至于中育学校要求天公公司赔偿其因学生退学所致经济损失一节，因中育学校在租赁天公公司校舍后，其学校仍处于整改停止招生状态，其招收学生尚不符合相关规定，故对其该诉请依法不予保护。至于天公公司反诉要求中育学校支付其违约金180000元一节，因其并无证据证明中育学校存在单方违约情形，且天公公司存在明显违约事实，故对其该反诉请求依法不予支持。至于天公公司反诉要求中育学校支付剩余租赁费300000元一节，因中育学校曾于第二次付款期限届满前已经向天公公司送达合同解除通知，且亦认定双方之间的租赁合同于2017年8月16日解除，故天公公司在合同解除后再行要求支付租赁费，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。至于天公公司反诉要求中育学校赔偿因办学资质瑕疵所致经济损失300000元一节，因中育学校已经获取办学许可证的延期，且天公公司对于300000元经济损失并未提供任何证据，故天公公司该请求缺乏事实依据，依法不予支持。至于天公公司辩称中育学校拉走部分物品一节，缺乏证据证明，不予采信。为保护法人合法民事权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告西安中育科技技工学校与被告陕西天公青少年素质培训有限公司签订的《校舍租赁合同》于2017年8月16日解除。二、被告陕西天公青少年素质培训有限公司在本判决生效后5日内返还原告西安中育科技技工学校校舍租赁费300000元以及押金50000元，两者合计350000元。三、被告陕西天公青少年素质培训有限公司在本判决生效后5日内赔偿原告西安中育科技技工学校装修费用57196元以及宣传费用36500元，两者合计93696元。四、被告陕西天公青少年素质培训有限公司在本判决生效后5日内返还原告西安中育科技技工学校文件柜、桌椅、电脑等物品（详见本判决附件清单）。五、驳回原告西安中育科技技工学校其余之诉讼请求。六、驳回被告陕西天公青少年素质培训有限公司要求判令原告西安中育科技技工学校支付其违约金18万元以及剩余租金30万元之反诉请求。七、驳回被告陕西天公青少年素质培训有限公司要求判令原告西安中育科技技工学校赔偿因办学资质瑕疵所致其经济损失30万元之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费12950元，中育学校已预交，由中育学校承担2950元，天公公司承担10000元。本案反诉诉讼费5800元，天公公司已预交，由天公公司承担。天公公司在执行上述款项时一并支付中育学校。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天公公司提交三组证据：1、微信聊天记录，证明中育学校按照主管部门的规定必须要有自己独立的校舍，从而达到满足应付主管部门检查的目的以及租赁合同实质是按照招生人数提供校舍，提供的校舍应满足500人的住宿和教学使用，而非是整体出租。2、西安市人力资源和社会保障局对职业培训机构的年检通报等相关文件，证明2016年对职业培训机构年检材料的报送截止日是2017年1月20日前，年检工作的结束时间是2017年3月底前。而中育学校与天公公司签订合同的日期是2017年4月26日，合同起始时间是2017年6月1日，说明中育学校因2016年度年检结果不合格，2017年度即被主管部门停止招生，存在不能履行合同的客观原因。3、录音资料，证明中育学校在一审中提交的其学校与秦骏公司签订的租赁合同以及收款收据是虚假、伪造的，中育学校称其在与天公公司解除合同后重新租赁校舍进行招生的说法是虚假、不存在的。4、接处警登记表、录音证据，说明中育学校提交的其与秦骏公司租赁合同的虚假性。交通学校对天公公司提交的证据质证意见为：1、第一组证据微信聊天记录的真实性需要核实，对证明目的不认可，该记录中恰好看出天公公司提供的租赁场地不符合约定的标准，中育学校从来没有表示过涉案场地为部分承租。2、第二组证据真实性需要核实，因没有原件。对证明目的不认可，在一审时天公公司委托代理人明确说了相关检查人员在合同签订后到小区进行核查。在年检通报出来之前，只要中育学校达标，就可以通过年检。结合天公公司提交的第一组证据中2017年4月的微信记录，中育学校原来的校区在欧亚学院，属于校中校，需要另租地。3、第三组录音证据不认可，该证据的来源、形式不合法，对证明目的也不认可。中育学校在天公公司违约情况下，解除双方之间的合同，且要求天公公司承担责任与中育学校另行其他地方租赁是两个不同的法律关系，中育学校租在什么地方与天公公司承担什么责任、是否违约没有关联。目前，交通学校的注册地、办学地都是在灞桥区，至于说是由秦骏公司还是西安数字科技专修学院将上述地方租赁或转租给交通学校，与本案没有关联。事实上，交通学校的办学地现在就在这个地方。录音中提到了西安数字科技专修学院，秦骏公司将场地租给了该学院，二审中交通学校将提交西安数字科技专修学院转租给交通学校的合同，西安数字科技专修学院是否可以转租与本案无关。录音中具体人员的身份、时间、如何取得的该证据均无法确定。4、对报案记录真实性认可，证明目的与本案无关。
交通学校提交四份证据：1、第一组证据装修工人袁小田及焦三虎出具的《情况说明》及身份证复印件，证明中育学校在对涉案校舍进行装修时，天公公司让装修工人在涉案校舍住宿就餐，并对装修工作提出装修意见。中育学校对涉案校舍进行的装修已经经过天公公司的同意。2、第二组证据学校员工李蓉、闫华出具的《情况说明》及身份证复印件，证明中育学校曾于2017年8月份到涉案校舍准备取回放置于该校舍所有权属于中育学校的物品，但由于天公公司的阻拦未能取回，天公公司对中育学校放置于涉案校舍的物品具有保管和返还义务，天公公司存在过错。3、第三组证据西安六六顺图文广告有限公司及其员工出具的《情况说明》及身份证复印件，证明天公公司存在一房二租的违约行为，致使中育学校对该校舍的广告安装一再被推迟。4、第四组证据租赁合同，证明交通学校办公地点现在就在灞桥区。天公公司对交通学校提交的证据质证意见为：1、第一组证据形式要件不合法，证人应到庭质证、询问，对证明目的不认可。装修行为超出租赁合同约定范围，天公公司并未同意中育学校对租赁场地进行装修。2、对李蓉、闫华的证人证言不认可，形式要件不认可，两个证人同时证明存在串通嫌疑，对证明目的也不认可，证人与交通学校存在利害关系，证据不应被采纳。两个证人证言证明没搬家成原因是因为合同还在履行中，是否存在解除或终止不能确定，且两位证人搬家也没有出具委托书，故对证据形式、证明内容无法认可。3、第三组证据形式要件不合法，广告公司人员应到庭，对证明目的也不认可，情况说明反映索要广告费与本案事实无关。4、第四组房屋租赁合同真实性、证明目的均无异议。天公公司在二审时向本院递交调查取证及鉴定申请书，1、申请本院依职权调查秦骏公司与中育学校签订租赁合同的真实性及实际履行情况；2、申请对中育学校提交的秦骏公司与中育学校签订的《房屋租赁合同》上加盖的“西安秦骏铁路客服有限公司合同专用章”的真实性进行鉴定；3、申请对于中育学校提交的向秦骏公司缴纳保证金及租金的收款收据上加盖的“西安秦骏铁路客服有限公司发票专用章”的真实性进行鉴定。天公公司递交的上述申请，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定的人民法院依职权调取证据的情形，且该证据系中育学校后续承租校舍办学的相关情况，与本案中育学校与天公公司之间租赁合同纠纷没有关系，并不影响本案的处理。故对于天公公司的上述申请，本院不予准许。结合双方当事人在一、二审的举证情况及法庭调查，本院认定如下事实：一审判决查明事实属实。另查明，2018年3月14日，西安市人力资源和社会保障局作出市人社函[2018]60号《西安市人力资源和社会保障局关于同意西安远东航空工业技工学校等11所学校变更有关事项的批复》，同意西安中育科技技工学校名称变更为西安交通运输技工学校，法人由戚畅变更为程战中，地址由西安市长安中路447号变更为西安市灞桥区。2018年3月27日，西安市人力资源和社会保障局给交通学校颁发了《中华人民共和国民办学校办学许可证》，有效期三年。2018年4月17日，西安市民政局作出市民发[2018]164号《西安市民政局关于核准西安交通运输技工学校登记的批复》，载明：“……‘西安交通运输技工学校’作为非营利法人自完成登记之日起，享有和承担原民办非企业单位法人组织“西安中育科技技工学校”全部权利和义务。‘西安交通运输技工学校’在我局的登记，是‘西安中育科技技工学校’作为法人组织在存续期间登记管理机关的变更，‘西安交通运输技工学校’作为法人民办非企业单位其社会信用号码仍为：52610103678636977P。‘西安交通运输技工学校’申请登记的事项为：学校的名称为‘西安交通运输技工学校’；地址为西安市灞桥区；法定代表人为程战中；办学类型为中级电子商务、建筑装饰；开办资金为86万元。特此批复。”2018年4月26日，西安市民政局给交通学校颁发了《民办非企业单位登记证书》，有效期限自2018年4月26日至2021年3月27日。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，交通学校的前身中育学校（乙方）与天公公司（甲方）签订的《校舍租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定享受权利、履行义务。该合同中约定“乙方租赁甲方的校舍位于西安市长安区，校园占地面积20亩，建筑面积4000平米，出租的校舍应满足乙方教学、办公需要。”交通学校认为其承租的是天公公司的整个校园，上述约定能够佐证。天公公司则认为，并未将校园整体出租给中育学校，其公司按照中育学校的人数提供校舍。从上述合同约定的字面意思理解，该句的主语是乙方租赁甲方的校舍，后面逗号隔开，仍在一个完整句子内，并未变换主语，校园占地面积的描述应理解为对乙方租赁甲方的校舍的描述。在一审法院与天公公司法定代表人刘海龙的妻子唐洁的谈话笔录中，唐洁亦称中育学校看到天公公司网上的招租信息后前来租赁校舍，天公公司当时给中育学校提的要求是要等到罗氏公司的学生放暑假，不能影响学生，中育学校称不会影响，因为中育学校是9月份开学，所以天公公司当时认为两家是不冲突的。倘若如天公公司主张其与中育学校当时约定是按照学生人数租赁校舍，那么天公公司只需将闲置的校舍出租给中育学校即可，与罗氏公司的学生是否放假无关，也无需担心中育学校与罗氏公司两家是否冲突的问题。显然天公公司的主张与唐洁的上述说法存在矛盾。同时，天公公司称其学校占地面积为20亩。该说法与中育学校和天公公司签订的校舍租赁合同中约定出租给中育学校的校园占地面积20亩相互印证。至于天公公司关于约定的校舍租赁费是以学生人数为标准计算从而能够得出其是按照中育学校实际招生人数出租校舍的主张，该约定仅是关于租赁费如何计取的约定，同时对于中育学校入住的学生超过300人以上部分并没有上限约定，故关于租赁费的约定并不能说明天公公司主张的事实能够成立。结合双方当事人签订的校舍租赁合同的约定、双方举证情况及法庭调查，本院对交通学校的主张予以采信，天公公司与中育学校之间系校园整体出租。天公公司与罗氏公司签订的租赁合同约定租赁期限自2016年7月25日起至2019年7月24日，天公公司与中育学校签订租赁合同约定租赁期限自2017年6月1日起至2018年6月30日止，显然两份租赁合同的租赁期限产生重合。天公公司在未与罗氏公司解除租赁合同的情况下，与中育学校签订校舍租赁合同，存在一房二租的情形。罗氏公司基于先期租赁协议占用的校舍直至2017年8月底才予以腾交。中育学校多次向天公公司发出工作联系单要求对校区学习、生活配套设施进行整改，天公公司法定代表人刘海龙在工作联系单上签字。但天公公司的校舍配套设施仍不能符合约定，不能满足中育学校的教学、办公需要，致使中育学校合同目的无法实现。嗣后，中育学校向天公公司发出律师函，要求解除合同。中育学校解除合同的行为符合合同法关于法定解除的相关规定，合法有效。天公公司在收到律师函后合理期间内并未请求人民法院确认解除合同通知的效力，故一审法院结合本案实际情形，确认中育学校、天公公司双方之间的校舍租赁合同在天公公司收到律师函时即行解除，适用法律正确，判处得当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院综合案外人罗氏公司占用的校舍直至2017年8月底才腾交的事实、罗氏公司所交一年租赁费用计算至2017年7月24日以及中育学校先期仅对学校进行装修和布置，并未实际招生收益等多方因素，并结合本案实际履行情况以及当事人过错程度，确定由天公公司全额返还中育学校已交租金300000元及押金50000元，并无不当。
关于中育学校主张的装修费用一节，中育学校主张其系经过天公公司同意才对校舍进行装修，对此，中育学校提交了装修施工协议、报价单、收条、情况说明等证据予以证明，天公公司提交的照片亦能显示中育学校对校舍进行了简单的装修。二审庭审中，天公公司虽不认可中育学校进行装修，称中育学校仅是进行装饰，但表示对装饰的过程其知道。且天公公司对于中育学校进行装修的事实并未提交相反的证据予以反驳。至于宣传费用的问题，中育学校提交了相应的增值税发票、收据等证据予以证明，天公公司对宣传费虽不认可，亦未提交证据予以否定。一审法院鉴于天公公司存在严重违约情形，结合中育学校提交的证据，对于中育学校主张的装修费用57196元及宣传费用36500元予以认定，并无不妥。至于一审法院判令天公公司返还中育学校文件柜、桌椅、电脑等物品的一节，中育学校的物品入场时经天公公司签字确认，中育学校称案涉物品仍在天公公司的校舍内存放。二审庭审中，天公公司亦认可案涉物品搬出时需要其公司同意。虽然天公公司称中育学校已经拿走了一些物品，但并未提交证据佐证。鉴于双方校舍租赁合同已经解除，天公公司应按照确认清单将物品返还给交通学校。
关于天公公司主张中育学校支付违约金180000元的问题，本案中，因天公公司存在违约情形，致使中育学校合同目的不能实现，中育学校解除合同的要求符合法律规定，天公公司主张中育学校单方解除合同应支付180000元违约金的主张，缺乏事实依据。至于天公公司主张因中育学校办学资质瑕疵给其造成的经济损失300000元一节，尽管租赁期间中育学校被相关行政主管部门要求整改，但中育学校的办学许可证在有效期内，且天公公司并未提交任何证据证明其经济损失。故一审法院驳回天公公司要求中育学校向其支付违约金180000元及赔偿因办学资质瑕疵致其经济损失300000元的反诉请求，判处正确。
综上所述，天公公司的上诉请求不能成立，对一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13037元，由陕西天公青少年素质培训有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王吉利
审判员 任 蕾
审判员 姬 钊
二〇一八年九月二十八日
书记员 周媛媛