安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0102民初4948号
原告（反诉被告）:卢肖，男，1991年10月12日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。
委托诉讼代理人:杨刘调,安徽明启律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐敏，男，1984年5月15日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住安徽省合肥市瑶海区。
被告（反诉原告）：许燕，女，1986年1月21日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住安徽省合肥市瑶海区。
两被告共同委托诉讼代理人：张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：刘宏远，安徽卓邦律师事务所实习律师。
原告卢肖（反诉被告）与被告唐敏、许燕（反诉原告）房屋买卖合同纠纷本反诉一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢肖的委托诉讼代理人杨刘调，被告唐敏、许燕（反诉原告）及其委托诉讼代理人张雪松、刘宏远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢肖向本院提出诉讼请求：判决被告立即返还原告位于合肥市瑶海区xx小区x幢xxx室房屋，并将房屋恢复原状（当庭放弃恢复房屋原状的诉请）。
事实与理由：两被告系夫妻关系，2016年1月4日，经合肥正开房地产营销代理公司（以下简称正开公司）介绍，原被告订立《存量房买卖合同》，约定原告以92万元将讼争房屋卖予被告。合同订立后，正开公司未经原告同意，擅自将乙方唐敏删除，但合同签名捺印处唐敏的签名、捺印尚存，故唐敏仍为买方当事人之一，其应于2016年1月11日前提供银行征信情况查询单。许燕自认唐敏有十次以上不良贷款记录，无法提供银行征信情况查询单，唐敏提供银行征信查询报告是不可或缺的主要合同义务，其未能提供，明显存在违约行为。合同附件四第一条第4项约定“若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，乙方应于年月日之前，以现金方式存入托管账户，乙方无法以现金方式补足的，买卖双方同意解除合同并撤销存量房买卖的转移登记手续”，前述约定虽未注明具体付款时间，但这一条款足可证明在被告未将购房款足额汇入托管账户之前，原告不存在将房屋过户到被告名下。
2016年3月30日，许燕向原告出具《承诺书》，就付款前过户的情况下如何履行合同向原告作出承诺，原告签字收到，但并未对许燕的单方承诺作任何响应。正开公司通过手机向原告发送了中国银行零售贷款审批系统的查询结果，载明许燕申请贷款69万元已经预审批，查询文件系打印件，未加盖银行印章。许燕《承诺书》中“若房产产权过户……”的“若”字说明，是假定房屋产权过户双方如何履行合同约定，未约定原告必须在付款前将房屋产权过户到被告名下。由于原告担心卖房款安全，不愿意在被告支付房款之前将房屋产权过户，故许燕的《承诺书》对原、被告双方不再适用，双方仍须履行此前订立的合同，《承诺书》并未免除被告提供银行征信证明及订立符合双方约定付款条件的银行借款合同的义务。为此，原告于2016年5月18日以特快专递方式分别向两被告发出《催告履行合同通知书》，通知被告在七日内履行合同，通知于2016年5月19日10时57分到达被告住处。被告称愿以现金方式付款，并到公证处公证，但未付诸实际行动，原告认为被告拒不向原告提供银行征信证明及完备的银行贷款申请资料、借款合同，已构成违约。经原告催告后，被告未在合理期限内履行合同义务，原告有权依法解除合同，要求被告返还房屋，恢复原状。2016年6月6日，原告以特快专递方式分别向两被告发出《关于解除〈存量房买卖合同〉的通知书》，通知被告解除合同，并于2016年6月18日18时前返还房屋，通知于2016年6月7日9时57分到达被告住处，被告并未按原告要求返还房屋。
被告唐敏、许燕共同辩称：1、唐敏不是适格的被告，根据补充协议约定，房屋买受人已变更为许燕。2、许燕已根据双方签订的补充协议履行了全部义务。3、由于卢肖不配合办理过户手续，导致许燕银行按揭贷款合同不能及时签订，责任在卢肖。
反诉原告唐敏、许燕向本院提出诉讼请求：1、判令卢肖继续履行合同，并配合许燕办理房屋过户手续；2、判令卢肖支付许燕违约金20万元；3、本案诉讼费用由卢肖承担。
事实与理由：2016年1月4日，唐敏与卢肖签订《存量房买卖合同》，约定：唐敏购买卢肖名下位于瑶海区xx小区x幢xxx室房屋（合瑶字第××，建筑面积135.38平方米），总价款92万元，房产局和地税局所有税费由唐敏承担。当日，唐敏向卢肖支付定金3万元，卢肖将房屋交付给唐敏。2016年2月25日，卢肖向唐敏出具2万元定金收条一份，另收取的1万元作为路费补偿没有出具收据。2016年3月16日，在中介公司协调下，双方同意将买方增加许燕，并由卢肖的父亲卢书法、母亲涂玉霞作为代理人与许燕签订了补充协议，约定以许燕名义办理贷款及过户等事宜。
2016年3月17日，唐敏、许燕按约支付购房款及税款共计27万元，卢肖的代理人出具收条一份。2016年3月30日，买卖双方共同去合肥市存量房资金托管中心瑶海分中心办理了资金托管手续，将购房款21万元存入该中心托管帐户，并去合肥市房地产管理局瑶海房屋办证中心办理了过户预约，约定在2016年4月27日办理过户手续。2016年4月20日起，我方多次拨打卢肖手机联系过户事宜，但一直未打通。4月25日，卢书法到中介公司称卢肖因打架被治安拘留，27日不能回来过户。卢书法向中介公司借房产证，声称去办理委托出售公证，并出具承诺书一份，卢肖拿到房产证后反悔，不愿意再出售房屋，要求解除合同。综上，在我方积极履行合同义务支付首付款的情况下，卢肖无理由拒绝配合办理过户手续，其行为已构成违约。
反诉被告卢肖辩称：1、我方已通知被告解除房屋买卖合同，如被告对解除合同行为的效力有异议，首先应请求法院确认原告解除合同行为无效后，方可诉请原告继续履行合同。被告并未提解除买卖合同行为效力确认之诉，故其要求继续履行合同，并将房屋过户的请求不成立，应予驳回。2、原告解除房屋买卖合同的行为合法有效，合同约定被告应在2016年1月11日之前，将其征信情况查询结果送中介方查验，应当与银行订立借款合同，并授权银行将其贷款存入托管资金账户，被告应确保房屋过户前银行贷款满足购房款要求并到达托管资金账户，不足部分由被告以现金方式存入托管资金账户。如不能先行履行上述义务，双方不是继续履行合同，而是解除合同并撤销存量房买卖的转移登记申请。现被告对于上述三项应当先行履行的义务均未履行，且经原告书面催告后仍未履行，原告解除合同的行为合法有效。原告的确同意被告向银行申请抵押贷款，但从未同意以讼涉房屋作为抵押物设定抵押向银行贷款。在银行与被告订立载有“授权银行将其贷款资金存入托管资金账户”内容的《借款合同》之前，原告不可能同意以讼涉房屋为被告借款设定抵押，更不可能同意将讼涉房屋过户。被告与银行之间关于其放贷前须将讼涉房屋过户并办理抵押登记的约定未经原告同意，对原告没有约束力。无论出于何种原因，在房屋过户前，被告不能与银行订立符合房屋买卖合同约定的借款合同，又不能以现金方式将购房款存入托管资金账户的，被告就违约，原告就有权解除合同。由于按揭贷款是在商品房预售阶段，房地产登记部门未颁发《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的情况下银行贷款的一种担保方法。按揭一词源于广东，在商品房预售中为部分商业银行所采用，其并非我国担保法所确立的担保方式。本案是存量房买卖，原告已经取得房屋所有权证，不适用按揭贷款的方法和程序，也不存在房地产开发公司作为第三方共同缔结房屋按揭贷款合同，本合同中按揭贷款的表述对双方无实际意义，原告父母未经原告授权的代理行为无效。
本院经审查认定事实如下：唐敏与许燕系夫妻关系。2016年1月4日，经合肥正开房地产营销代理公司（以下简称正开公司）介绍，卢肖（甲方）与唐敏（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：卢肖将其名下位于合肥市xx小区x幢xxx室的房屋（产权证号合瑶xxxxxxxxx、建筑面积135.38平方米）出售给唐敏，房价总款92万元；乙方自愿交购房保证金3万元给中介方（要求提前拿到钥匙装潢和入住），房产局及地税局所有税费由乙方承担。甲方自愿交保证金1万元给中介方；乙方将23万元存入资金托管帐户（含购房保证金3万元），甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为69万元。
2016年2月25日，卢肖出具收条，言明收到唐敏购房定金2万元。后因唐敏征信有不良记录，可能无法通过银行贷款审批，双方在正开公司的协调下变更买受人为许燕。2016年3月16日，卢肖父亲卢书法、母亲涂玉霞与许燕签订《补充协议》，约定：1、卖方父母作为委托代理人认可在以许燕名字办理预审批商业贷款通过前，产权过户前预先支付给卢书法首付款21万元，另有6万元税款一并支付给卢书法作为合同担保并继续履行，卢书法承诺待交税过户时必须现场拿出来交税及办理21万元的资金托管后，此房产权过户到许燕名下，反之此房产权不能过户到许燕个人名下，视卖方单方面违约，且一周内退还买房人现金27万元，卖方承担一切违约责任。2、卖方承诺在两周内办妥银行预审批手续，按照房产局预约号时间交税及过户，否则视为单方面违约，承担一切违约责任。3、合同房价款外买方一次性补偿现金1万元给卖方父母作为补偿路费，卖方父母确保产权顺利过户给买方，否则按违约方处理赔偿。4、买卖双方在约定的两周内（2016年3月30日内）以许燕名下购买此房办理商贷，如果许燕在约定的时间内做预贷款审批不下来，合同自动解除，卖方及父母如数退还买方已付购房款29万元（含定金2万元），中介方退还房产证原件给卖方，同时三方约定互不承担任何违约责任，合同自动解除。3月17日，许燕通过银行转帐27万元，卢书法、涂玉霞出具收条，言明收到许燕购房款及交税款共计27万元。
2016年3月30日，卢肖与许燕签订《存量房资金托管协议》，约定：双方向合肥市存量房资金托管瑶海分中心徽商银行申请资金托管，合同金额92万元，其中托管金额90万元、现金21万元于2016年3月30日存入、金融贷款69万元、定金2万元。当日，许燕将21万元存入资金托管中心，缴纳契税13800元，并为卢肖缴纳营业税、个人所得税等共计60720元。合肥市房地产管理局瑶海房屋办证交易中心出具存量房交易预约单，写明交易双方于2016年4月27日到该中心办理涉案房屋过户手续。当日，许燕出具《承诺书》一份，言明：本人许燕购买卢肖xx小区x幢xxx室房屋一套，许燕以银行按揭方式支付卢肖剩余房款69万。本人在庐阳中行办理了预审批签字且银行通过一切审批，申请的贷款额度69万，若房产产权过户后银行在2016年6月15日之前，本人申请的商业贷款未能进入房产局托管帐户中心（特殊情况银行放款贷款收紧除外），则本人承诺该房屋产权归卢肖所有并将房产证再过户到卢肖名下，所产生的税费及过户等一切费用均有本人承担。本人承担误工费1万元内，如许燕不配合再将房屋产权过户到卢肖名下，本人承担69万每天万分之一的违约金及诉讼费、律师费等一切费用，并将房屋钥匙归还给卢肖，并无条件搬走。许燕在承诺人处签字摁手印，卢肖在产权人处签字摁手印，中介公司负责人邓启三签字摁手印。
2016年4月25日，卢书法以卢肖因打架被拘留无法亲自办理房屋过户手续，需要办理房屋过户委托公证为由从正开公司借走涉案房屋房产证，并向唐敏出具承诺书，言明：涉案房屋产权人卢肖于2016年4月19日因打架被潜山看守所拘留，不便办理产权过户手续，卢书法借走此房（xx小区x幢xxx室、产权证号合瑶xxxxxxx）产权证原件，在唐敏的配合下前去公证处办理房屋委托出售公证事宜，如卢书法不配合办理过户或不配合办理公证书，卢书法本人承担一切违约责任及诉讼费用、合同成交价50%的违约金，保证房产证2××号归还，否则责任自负。承诺人卢书法、买受人唐敏均签字摁手印。
2016年4月29日，卢书法出具一份材料，言明其全权代表卢肖表达个人意愿，是卢肖与卢书法的真实意思表达，决定xx小区x幢xxx室（产权证号合瑶xxxxx**）房屋不卖给许燕，要求单方面解除此买卖合同。
2016年5月16日，卢肖向唐敏、许燕出具《催告履行合同通知书》，要求唐敏、许燕在七日内向其及中介公司提供唐敏、许燕的身份证、结婚证、加盖银行公章的征信查询结果原件及完备的银行贷款申请资料原件（含正式审批资料、借款合同），逾期不提供，卢肖将诉至法院请求解除合同，唐敏、许燕无条件返还房屋，赔偿损失并支付违约金。2016年6月6日，卢肖再次向唐敏、许燕出具《解除存量房买卖合同的通知》，言明因唐敏、许燕未在其指定的期间内提供上述相关资料，现解除双方于2016年1月4日订立的存量房买卖合同，该合同自通知到达之日解除，并将该房屋以原状返还给卢肖本人。
另查明，2016年1月4日，卢肖与唐敏签订《存量房买卖合同》后，卢肖将案涉房屋钥匙交付许燕，并同意由唐敏、许燕对房屋进行装修和使用，此后该房屋一直由唐敏、许燕使用至今。庭审中，房屋买卖中介机构正开公司的负责人邓启三出庭作证，陈述“房屋自签合同到之后都是卢肖父母出面，卢肖只在签订合同当日、变更合同买受人以及缴税当日出面”。庭审中唐敏、许燕表示愿意一次性交清房屋余款，不再申请银行按揭贷款。
以上事实，有《存量房买卖合同》、《补充协议》、定金收条、银行汇款明细、首付款收条、《存量房资金托管协议》、缴税凭证、存量房交易预约单、许燕《承诺书》、卢书法《承诺书》、中介公司的证人证言及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为，本案当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，当属合法有效，双方应按约履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。卢肖父母卢书法、涂玉霞一直参与并实际代表卢肖办理涉案房屋买卖的相关事宜，其与许燕签订《补充协议》后，卢肖本人与许燕共同办理了资金托管及缴税手续等行为，表明卢肖对该《补充协议》效力的认可，故卢肖以未经其授权为由，不认可其父母与许燕签订的《补充协议》效力，理由不能成立，本院对其辩解不予采信。
根据庭审查明的事实，唐敏、许燕在履行合同过程中没有违约行为，其已按约支付首付款23万元（含定金2万元）、缴纳营业税、个人所得税、契税等税款，并已办理了贷款预审批手续。卢肖以唐敏、许燕违约为由单方面通知解除合同，既不符合合同约定，亦无法律依据，故其以此为由要求唐敏、许燕返还涉案房屋，本院不予支持。庭审中，唐敏、许燕愿意一次性付清房屋余款，合同不存在其他无法继续履行的障碍，为维护交易稳定，促进交易安全，遵循诚实信用原则，对唐敏、许燕要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持。但其主张违约金20万元的请求依据不足，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告卢肖的全部诉讼请求；
二、继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，许燕于本判决生效后十五日内给付卢肖房屋余款69万元，卢肖协助许燕至不动产登记机关将位于合肥市瑶海区xx小区x幢xxx室的房屋（合瑶字第××）所有权人变更为许燕；
三、驳回反诉原告唐敏、许燕的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由本诉原告卢肖负担；反诉案件受理费2150元，减半收取1075元，由反诉被告卢肖负担700元，由反诉原告唐敏、许燕负担375元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 邹素琴
二〇一七年二月二十八日
书记员 余 田
附：本案所适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当接照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。