湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第01124号
原告（反诉被告）：吴景鑫，个体工商户。
委托代理人：李闯，湖北今天律师事务所律师。
委托代理人：赵禹，湖北今天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡治安，无职业。
委托代理人：刘付英，无职业。
委托代理人：甘俊辉，湖北斯洋律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴景鑫诉被告（反诉原告）胡治安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理，依法由代理审判员吴边适用简易程序，于2014年11月11日、2015年4月1日公开开庭审理。胡治安在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理。审理过程中，吴景鑫于2014年12月5日申请对争议房屋装修价值及残值进行评估，本院予以准许，并委托鉴定机构评估。评估机构于2015年3月30日作出评估报告。因案情复杂，本院依法转为普通程序，由审判员吴新莉担任审判长，与代理审判员吴边、人民陪审员李红英组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭审理。吴景鑫的委托代理人李闯，胡治安的委托代理人刘付英、甘俊辉均到庭参加诉讼。后双方当事人向本院申请调解，本院予以准许。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）吴景鑫诉称：2013年10月22日，吴景鑫与胡治安签订《房屋租赁合同》，承租胡治安所有的位于武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城F区C商铺约210平方米的商铺，用于经营“烤功夫锦绣龙城店”。吴景鑫为方便“烤功夫锦绣龙城店”的经营和管理，遂委托杨某负责管理店内的经营事务。合同约定：商铺月租金33000元，租金自第三年在上年的基础上上浮6%。胡治安利用吴景鑫无经商经验，以高于市场价格70%的价格将商铺租于吴景鑫，属于显失公平。2014年7月20日，胡治安无端将“烤功夫锦绣龙城店”上锁，导致吴景鑫的店铺无法正常营业。8月中旬，杨某店整理店内的财物，胡治安却谎报110，称杨某盗窃财物。胡治安的违法行为导致吴景鑫已无法再继续正常经营，遂要求解除合同，并要求胡治安退回租赁保证金并支付适当装饰装修残值损失。胡治安同意解除合同，但拒不支付租赁保证金和装饰装修残值损失。经吴景鑫多次催要和商讨，均拒不履行。现吴景鑫诉至人民法院，请求：1、确认吴景鑫与胡治安双方《房屋租赁合同》于2014年7月20日解除；2、判决胡治安向吴景鑫支付商铺装饰装修残值损失390488元；3、判决胡治安向吴景鑫返还租赁保证金及押金50000元；4、判决胡治安返还其多收取的租金1000元；5、本案的诉讼费由胡治安负担。
原告（反诉被告）吴景鑫为证明其诉讼请求和主张，提供证据如下：
1、2013年10月22日，吴景鑫与胡治安签订的《房屋租赁合同》。拟证明：吴景鑫与胡治安存在租赁的权利义务关系；
2、租赁保证金收条。拟证明：杨某向某治安支付押金50000元；
3、租金收条、银行划款凭证。拟证明：吴景鑫向某治安按季度支付租金。
证据1、2、3还证明胡治安多收取吴景鑫租金1000元；
4、网页截图。拟证明：吴景鑫租赁商铺附近商铺租赁价格；胡治安利用吴景鑫无经营经验，签订合同显失公平；
5、律师函。拟证明：吴景鑫与胡治安就胡治安争议房屋相关事宜相互往来律师函；
6、胡治安锁门的照片。
证据5、6拟证明：胡治安对吴景鑫的商铺上锁，导致吴景鑫18天不能经营；
7、2013年10月12日的施工合同。拟证明：吴景鑫委托武汉一品豪庭装饰设计工程有限公司装修租赁商铺；
8、报价表。拟证明：装修的具体项目和花销；
9、收据。拟证明：吴景鑫向武汉一品豪庭装饰设计工程有限公司支付装修款；
10、装修后的商铺照片；
证据8、9、10拟证明：吴景鑫的房屋装饰装修残值为390488元。
11、申请人民法院委托武汉长城工程造价咨询有限责任公司作出的鉴定报告。拟证明：吴景鑫对争议房屋按照市场价格标准装修的价值，吴景鑫认可该鉴定报告所鉴定的装修残值，请求法院按照该鉴定的残值标准即265794.37元要求胡治安赔偿，鉴定费5500元应由胡治安负担。
12、2014年10月15日的录音。拟证明：证人杨某、徐某与胡治安的妻子刘付英、律师在争议房屋协商时，由徐某录制的录音，证明杨某与胡治安签订协议书时是基于错误的认识签订的，该协议书应当撤销；
13、申请证人杨某、徐某出庭作证的证言。
被告（反诉原告）胡治安辩称及反诉称：1、吴景鑫与胡治安签订《房屋租赁合同》，胡治安将房屋出租给吴景鑫属实。胡治安的房屋是独门独栋，前后可以停车，区别于其他商铺，租金公道。2、胡治安向法院提交的房屋租金一览表可以反映吴景鑫每一期租金都迟延支付，并于2014年7月拒交租金。胡治安在不得已的情况下于7月21日将商铺锁门催讨租金。经过双方的多次沟通，胡治安在2014年8月8日将门打开。但开门以后，吴景鑫陆续搬东西，且每次搬东西的人都不一样。9月7日晚21点，胡治安看见不认识的人搬东西，便报警，但不知道证人杨某还在店内，并非吴景鑫所称是其在进行经营活动。3、双方2014年10月15日协议解除，交还钥匙，并且签订了合同，装饰装修残值胡治安不负责。4、根据合同第7条房屋返还的第二款约定，装修残值我方不应承担。同时我方反诉要求吴景鑫恢复原状，搬走、拆除可以移动的财产，对墙体、横梁、地面进行修复。保证金不予退还，吴景鑫损害房屋结构，埋藏了安全隐患，一直拖欠租金，应该向某治安支付违约金13254.50元、并2014年7月至2014年10月的租金。50000元的保证金作为违约金，多余部分作为赔偿房屋受损的损失。5、关于多出的租金1000元属实，因为吴景鑫多次迟延支付，吴景鑫是作为歉意支付给胡治安。6、胡治安一直不按合同约定履行其义务。装修时，擅自在横梁上多处打洞，甚至拆除有关承重梁，在三楼搭建违章建筑，装修的过程中严重不负责任，导致二楼地面破裂，渗水至一楼，致一楼租户多次投诉。房屋交付后，胡治安一直拖欠租金、停车费、水费，甚至从2014年7月始无故拒付租金。现胡治安诉至人民法院，请求：1、判决吴景鑫向某治安支付违约金13254.50元；2、判决吴景鑫向某治安支付2014年7月至10月的租金99000元；3、判决吴景鑫向某治安支付拖欠的水费、停车费，共计1987元；4、判决吴景鑫恢复原状、排除妨碍、消除影响。
在案件审理过程中，胡治安申请增加诉讼请求：判决吴景鑫赔偿胡治安经济损失（支付2014年10月至判决止的房屋租金损失，每月以33000元计算租金）。
被告（反诉原告）胡治安为证明其诉讼请求和主张，提供证据如下：
1、2012年12月11日，争议房屋的《商品房购买合同》、购房发票。拟证明：胡治安对争议房屋具有所有权，有权出租，并收取租金；
2、2013年10月22日的《房屋租赁合同》。拟证明：吴景鑫与胡治安签订《房屋租赁合同》，对租期、租金和违约责任等权利义务作出约定；
3、胡治安的银行卡客户交易查询单、吴景鑫与胡治安往来函件、照片、商铺水电费催缴通知书。拟证明：吴景鑫违约在先，从没有按期交租金，经多次的口头和书面催讨，仍拖延支付。2014年7月至10月的租金拖欠至今仍未支付，还拖欠2014年6月至10月的水费、停车费（其中2014年6月至9月的水费1069元、停车费592元，2014年10月的水费326元）；胡治安破坏房屋结构，非法拆除房屋的承重横梁、在屋顶搭建简易屋棚等，二楼地板渗水至一楼，致使房屋存在安全隐患；吴景鑫在拖欠胡治安租金的情况下擅自搬走屋内的重要物品；
4、吴景鑫与胡治安的手机短信联系记录。拟证明：吴景鑫放弃多向某治安支付的1000元，吴景鑫迟延支付租金，胡治安多次催讨；
5、2014年3月20日的委托书、2014年10月15日的协议书。拟证明：吴景鑫与胡治安于2014年10月15日协议解除《房屋租赁合同》，吴景鑫自愿放弃屋内的一切财物。
原告（反诉被告）吴景鑫针对胡治安（反诉原告）胡治安的反诉辩称：1、吴景鑫并没有违约，胡治安并没有提出证据表明我方装饰装修给胡治安造成了损失，对于吴景鑫的装修行为，胡治安目睹了吴景鑫的装修，是予以认可的。2、关于逾期支付租金，胡治安提交的一览表可以显示，吴景鑫一直是在原合同约定的时间的基础上推迟30-40天支付租金，胡治安也认可该行为，相当于是双方通过行为改变了协议约定的内容，同时胡治安在收到租金的时，向吴景鑫提供了租金的收条，并没有表示对租金时间的异议。主要原因是由于胡治安交付给吴景鑫的商铺是框架，胡治安只给予吴景鑫20天的装修时间，导致吴景鑫无法按期装修完商铺，并按期营业，所以胡治安才暂缓支付租金。故吴景鑫迟延支付租金是得到胡治安认可，并不构成违约。3、关于欠付停车费和水费，胡治安于2014年7月20号将吴景鑫的商铺上锁，吴景鑫多次与胡治安协谈无果，认为合同于2014年7月20日已经解除，故2014年7月20日之后的停车费和水费不应由吴景鑫承担。4、关于拒付7月份租金，双方已经协议变更了交付租金的时间，不存在拒付7月份租金的情况。当吴景鑫取回自己的物品时，胡治安又报警谎称吴景鑫盗窃。继续占用房屋的行为是胡治安导致的，胡治安应该自行承担后果。关于要求吴景鑫支付2014年7月至10月的租金，我方认为合同已于2014年7月解除，不应该支持该项请求。5、吴景鑫搬出承租商铺内的物品遭到胡治安报警阻拦，且吴景鑫并未对胡治安的房屋造成不良影响。因为胡治安的违约行为导致合同不能履行，应由胡治安向吴景鑫支付装修装饰残值损失。请求法院驳回胡治安的全部诉讼请求。
经庭审质证，胡治安对吴景鑫提供证据1的内容无异议，但合同乙方加了一个名字，与我方提供的合同不一致。对证据2、3的真实性无异议，但是对证据1、2、3的证明目的有异议，该证据不能证明吴景鑫按合同履行了租金支付义务，反而证明了吴景鑫逾期支付租金，同时不存在胡治安多收取1000元租金，这1000元的租金是因为吴景鑫迟延支付租金而表示的歉意。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，本案争议房屋是独门独栋的一栋两层楼的房屋，前后均有停车场，紧挨大马路，是商家必争之地，应区别于吴景鑫所提供的证据材料里的哪些商铺，所以价格不一样。吴景鑫称胡治安利用其无经营经验，签订合同显失公平是荒谬的。对证据5、6的真实性无异议，对其证明目的有异议，这两份证据反而证明了吴景鑫违约，经多次催讨拒不支付租金，只好采取锁门方式催讨，而非吴景鑫所称的胡治安同意吴景鑫逾期交租金。对证据7、8、9的真实性无法认定，同时合同应该有专用章，收据应该有发票，且该收据存是连号，存在明显造假可能。装饰公司的签约人和出具收据收款人不可能都是同一人；据我方所知，不是这个该装修公司装修的。对证据10的真实性无异议，但是要求吴景鑫将争议房屋恢复原状。对证据11的真实性、合法性和关联性无异议，但认为是吴景鑫违约在先，延期支付甚至拒付房租，同时原告还破坏了房屋的结构，胡治安不应当赔偿该房屋的装修残值。对证据12、13，胡治安认为超过举证期限。证人证言所与录音证据相矛盾，证人徐某称杨某是放弃锅碗瓢盆而不是放弃其他财产，而录音证据的第3页的第4行杨某要的是即锅碗瓢盆，而放弃其他的东西，能搬的都搬。吴景鑫在2014年10月没有交租金的情形下还占用争议房屋。杨某和证人徐某、吴景鑫是朋友关系，受吴景鑫委托管理店铺，与本案有利害关系，杨某的证言与吴景鑫提交的录音是相矛盾的，录音反映的是搬走能搬动的东西，不包括装修，装修是无法搬动的，杨某的证言不真实。
胡治安对吴景鑫提供证据1-6、10、11的真实性无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对该证据的证明效力，予以认定。关于证据7、8、9，胡治安认可吴景鑫对争议房屋进行了装饰装修，但其装饰装修价值和残值还应结合其他证据来认定。胡治安对证据12的真实性无异议，对于证据13的证人证言，对于客观方面与证据12一致的部分本院，予以认定；对于主观方面的认识与证据12不一致的部分本院，不予认定。
吴景鑫对胡治安提供证据1中的买卖合同，认为约定的购买建筑面积只有50余平方米，与《房屋租赁合同》210平米的租赁面积不符；对于购房发票无异议。对证据2的真实性无异议，但与其提供的《房屋租赁合同》不一致，这是因为吴景鑫为了方便管理，让陈玉娟也在《房屋租赁合同》上签字，并不影响《房屋租赁合同》的效力。对于证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为交易查询单上显示吴景鑫交付租金的时间证实了吴景鑫与胡治安以实际的交易行为变更了《房屋租赁合同》中约定的租金支付时间，胡治安也未对吴景鑫提出异议，吴景鑫并不存在违约。胡治安提供的双方往来函件，不能证明吴景鑫违约，相反证明吴景鑫与胡治安之间已经通过往来函件表示了解除合同的意思。由于双方合同已于2014年7月20日解除，故水电费催缴通知书与本案无关。对于部分照片的真实性无法判断，因为房屋已交付给胡治安，不能证明是吴景鑫导致的，对照片的真实性有异议。胡治安没有举证证明吴景鑫拖走了店内重要物品，而且吴景鑫有权处分自己的财物，无需胡治安同意。对证据4的真实性有异议，胡治安提供的号码与吴景鑫的号码不一致。同时该聊天记录中胡治安明确表示多收了吴景鑫1000元租金并表示要退回吴景鑫，也表示了胡治安同意吴景鑫迟延付租金。这1000元是一种友好的意思表示；胡治安认可吴景鑫交付租金的时间已经延期，双方已经以行为改变了交付租金的时间。由于胡治安不能提供证据5中委托书的原件，对该证据的真实性有异议。吴景鑫仅授权杨某负责店内的经验管理工作，而店内的财物归吴景鑫所有，吴景鑫未授权杨某处置起任何财产。对于协议书，杨某未经吴景鑫授权，擅自处分了吴景鑫的财产，胡治安明知杨某未经吴景鑫授权，仍要求杨某签字，该协议无效。
吴景鑫对胡治安告提供证据1-3的真实性无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对该证据的证明效力，予以认定。关于证据4、5与其他证据相结合，可以证明本案事实，本院对其证明效力，予以认定。
经审理查明：位于武汉东湖新技术开发区锦绣龙城F区C商铺商品房系胡治安购买。
2013年10月1日，证人杨某向某治安支付50000元。
2013年10月22日，吴景鑫（承租方，乙方）与胡治安（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述房屋中的部分出租给乙方，一楼面积约50平方米，二楼面积约160平方米，共计约210平方米。乙方于2013年10月1日付给甲方50000元作为房屋定金及租赁凭证，并从该日起至10月20日为设计和装修期（即免租期）。房屋租赁期自2013年10月21日起至2018年10月20日止。第一年、第二年月租金为每月33000元，自第三年起在上年基础上上浮6%，以上房屋租金包含物业管理费。租金支付时间为每季度支付一次，并提前10个工作日支付，逾期支付的，则乙方需按应付款付租金的日计万分之五向甲方支付违约金，计至付清之日止。首期租金支付方式：合同生效后的3个工作日内，乙方向四方支付首期（2013年10月21日至2014年1月20日）房屋租金，即99000元。乙方于2013年10月1日以杨某名义向甲方支付的50000元定金转为租赁保证金。该租赁保证金仅是乙方在本合同期间履行本合同约定义务之保证。在本合同履行期间，如未发生扣除租赁保证金的情况。合同期满，甲方应在结束合作后乙方结清水、电等费用的情况下，10日内无条件无息退还给乙方。在本合同履行期间，如乙方未按本合同的约定向甲方交纳租金和其他费用的，甲方有权单方面终止合同。乙方保证房屋的装修、修理、分割、安装设备或改建不得影响租赁房屋所属地产结构安全及其他相关物业租户正常使用。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及期附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应及时告之甲方并负责维修或赔偿。乙方拒不维修，甲方可代为维修，由此产生的合理费用由乙方承担。因租赁期限届满、双方协议终止或因乙方到期未撤离的，乙方仍应按照本合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费和其他相关费用。房屋返还时，乙方应将该房屋内相关设备拆除，拆除完毕后将房屋返还甲方。乙方有权在不破坏房屋结构的前提下处置期附属设备设施，不恶意破坏装修装饰，尽可能保留其主体装修，否则甲方将扣除期一定保证金。乙方因经营情况发生变化或其他原因需提前退租的，乙方应提前两个月通知甲方，并向甲方支付3个月租金作为违约金及赔偿金。经甲乙双方协商一致，可解除本合同。未经甲方书面同意，乙方擅自改变该房屋主体结构或损坏该房屋，且经甲方书面通知后在限定时间内仍未纠正并修复的，甲方有权单方面解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，使乙方不能按本合同约定承租、使用房屋的，甲方应按退租当年的一个月租金的3倍向乙方支付违约金（含赔偿金）。租赁期间，非本合规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应按退租当年的一个月租金的3倍向甲方支付违约金（含赔偿金）。甲方可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。双方还就其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，胡治安将争议房屋交付给吴景鑫，吴景鑫对争议房屋进行了装饰装修，装修完工后，即开始经营酒店，字号“烤功夫”。
在合同履行期间，吴景鑫将2014年3月20日的委托书复印件交付给胡治安，该委托书的内容为：兹委托杨某女士全权负责烤功夫锦绣龙城店的一切经营管理工作，对店铺拥有一切处置权，委托期限为5年。
2013年12月2日，吴景鑫将第一季度的租金支付给胡治安，但该租金较合同约定的99000元多付了1000元，双方在当天互发手机信息，胡治安提出多付的1000元退还给吴景鑫，但吴景鑫提出该1000元当作请胡治安吃饭，并表示歉意。后胡治安未将该1000元返还给吴景鑫。
吴景鑫向某治安支付租金的情况如下：第一季度于2013年12月2日支付100000元，较合同约定的时间逾期38天；第二季度于2014年2月19日支付50000元、2月21日支付49000元，较合同约定的时间逾期44天；第三季度于2014年5月15日支付99000元，较合同约定的时间逾期39天；第四季度即2014年7月6日以后的租金未支付。
因吴景鑫未按上述合同约定按期向某治安支付第四季度的租金，胡治安于2014年7月20日将吴景鑫经营的酒店即争议房屋大门上锁。
2014年7月24日，胡治安委托律师向吴景鑫发出律师函，主要内容为：根据合同约定你应在2014年7月6日以前支付胡治安第四个季度（2014年7月21日至10月20日）的房屋租金，至今你已逾期20天，并已构成违约。因你自签订合同以来不讲诚信、一贯违约且态度恶劣，已经没有继续履行的必要，根据双方约定依法追究承租方的违约责任。现通知你：请于2014年7月31日以彰与本律师事务所或胡治安联系，并商榷善后事宜，若2014年7月31日以前没有主动与本律师事务所或胡治安联系，若到期没联系，胡治安有权处理屋内所有物品和改造屋内外所有设施，同时保留依法追究承租方的违约责任和经济损失等全部责任。
2014年8月6日，证人杨某委托律师向某治安发出通知，主要内容为：关于你们2014年7月20日晚锁烤功夫店门，锁门行为对我们造成了不可估量的经济损失和商誉难以挽回的损失。限你们收到本函件当天立即了将烤功夫店门打开，否则我们有权追究你们的责任。
2014年8月8日，胡治安委托律师向吴景鑫及证人杨某发出复函，主要内容为：你方信函已收到，现复函如下：为避免造成或扩大经济损失，胡治安同意在房屋承租方的限期内即2014年8月8日上午8时以前取走“烤功夫店门”的门锁。按《房屋租赁合同》约定，你方必须在2014年8月11日17时前按期如数向房屋出租方交付房屋租金。
2014年8月8日，胡治安将争议房屋的门锁打开。
2014年8月14日，吴景鑫及证人杨某向某治安发出通知，主要内容为：鉴于你们2014年7月20日晚强行锁门行为严重违约，给我们造成不可挽回损失。我们曾于2014年8月6日致函你们，限你们收函当日立即开门，否则将追究你们的违约责任，收函后你们依然不开门，已严重违约。特至函你们与我们协商赔偿事宜。你们锁门拒不开门行为造成原《房屋租赁合同》无法履行，故我们觉得没有与你们合作的必要。
2014年8月20日，胡治安委托律师向吴景鑫及证人杨某发出律师函，主要内容为：你们于2014年8月6日提出开锁要求，胡治安于2014年8月8日上午8时以前取走了门锁，满足了你方要求。但你方在2014年8月11日17时前未交付租金。限你方于2014年8月23日前根据《房屋租赁合同》的约定和律师函的期限，按期向某治安交付租金。逾期除追索租金、违约责任外，将视为你方自动放弃承租房屋，自动放弃烤功夫店内的全部财产，双方于10月22日签订的《房屋租赁合同》终止。
2014年8月29日，胡治安委托律师向吴景鑫及证人杨某发出律师函，主要内容为：我方三次发函，现最后通知如下：限于2014年9月2日10时来烤功夫店内进行当面交接并处理你们所有的物品，逾期，将视为自动放弃，其后果由你们自行承担。
2014年9月7日晚，吴景鑫到上述店铺内搬东西时，胡治安报警称被盗窃，公安机关出警。
2014年10月15日，证人杨某、徐某、胡治安夫妻及其律师在争议房屋内进行协商，证人杨某与胡治安签订协议，内容为：杨某现自愿代吴景鑫将锦绣龙城F区C商铺原“烤功夫”店钥匙交与胡治安，并自愿放弃现屋内一切财物。协议签订后，证人杨某将争议房屋钥匙交付给胡治安。
在案件审理期间，经吴景鑫申请，本院委托武汉长诚工程造价咨询有限责任公司于2015年3月30日作出鉴定报告书，鉴定：1、以2013年10月18日为节点的装饰装修工程鉴定造价为309964元；2、截至2014年7月20日现存价值鉴定造价为265794元；3、截至2014年10月15日现存价值鉴定造价为251071元。吴景鑫支付鉴定费5500元。
另查明，争议房屋2014年6月至2014年9月15日应交水费1069元、停车费592元。2014年9月至2014年10月15日应交水费326元。
在本案审理过程中，对胡治安提出的第4项诉讼请求，本院向某治安释明是否申请建设工程评估，对争议房屋恢复原状所需费用进行评估，并告知其举证责任和诉讼风险，胡治安明确表示不申请评估。
经本院询问，对于争议房屋内除鉴定报告载明的装饰装修以外的财产如何处置，吴景鑫明确表示放弃该部分财产，由胡治安处置。
吴景鑫与胡治安于2015年4月1日庭审中，达成一致意见，即从2015年4月1日开始争议房屋及房屋内吴景鑫遗留的装修残值和其他财产由胡治安支配、使用包括对外出租。
本案双方当事人争议的焦点：
1、吴景鑫与胡治安签订的《房屋租赁合同》是否显失公平；
2、上述《房屋租赁合同》履行过程中，双方当事人是否存在违约行为？如存在违约是否应当承担违约责任；
3、上述《房屋租赁合同》的解除时间；
4、上述《房屋租赁合同》解除后，2014年10月15日，证人杨某与胡治安签订的协议内容如何解释，争议房屋内的装修残值如何处理；
5、吴景鑫、胡治安的其他诉讼请求是否应当支持。
本院认为：
2013年10月22日，吴景鑫与胡治安签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。
关于吴景鑫与胡治安签订的《房屋租赁合同》是否显失公平的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”第五十五条第（一）项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。
吴景鑫租赁争议房屋是从事餐饮业，其对经营的成本、投入及经营位置，应当进行了充分考察、计算，经过考虑，才与胡治安进行协商租赁争议房屋，并签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定的租金有可能高于周边的租金水平，但争议房屋的地理位置、房屋结构与其他房屋不同。因此，吴景鑫与胡治安在商业磋商过程中提出交易条件，并在经过充分协商基础上作出约定，并不属于上述规定的显失公平。上述《房屋租赁合同》于2013年10月22日签订，吴景鑫于2014年10月27日向本院提起诉讼主张上述合同显失公平，已超过上述一年期间。依照上述规定，本院对吴景鑫主张胡治安利用吴景鑫无经商经验，以高于市场价格70%的价格将商铺租于吴景鑫，属于显失公平的主张，不予支持；对胡治安的反驳主张，予以支持。
关于上述《房屋租赁合同》履行过程中，双方当事人是否存在违约行为，如存在违约是否应当承担违约责任的问题。
上述《房屋租赁合同》约定：“租金支付时间为每季度支付一次，并提前10个工作日支付，逾期支付的，则乙方需按应付款付租金的日计万分之五向甲方支付违约金，计至付清之日止。”
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”
根据查明的事实，吴景鑫从第一季度开始即未按上述约定向某治安支付租金，且支付的时间不一致。吴景鑫提出其推迟支付租金，胡治安已接受并未提出异议，双方已对上述《房屋租赁合同》约定的租金支付时间作出了变更，但在胡治安否认，并在履行合同过程中，在吴景鑫迟延支付第四季度租金时，胡治安将争议房屋上锁要求吴景鑫支付租金，而吴景鑫提供的证据并不足以证明其与胡治安就租金支付时间作出了变更，依照上述规定，本院推定吴景鑫与胡治安对租金支付时间未变更。本院对吴景鑫的上述主张，不予支持；对胡治安的反驳主张，予以支持。
吴景鑫未按合同约定向某治安支付租金已构成违约。胡治安于2014年7月20日将争议房屋上锁、及2014年9月7日报警的行为属于自助行为，其通过自助行为保护自身合法权益，不构成违约。本院对吴景鑫提出胡治安上述行为已构成违约的主张，不予支持；对胡治安的反驳主张，予以支持。
上述《房屋租赁合同》约定：“乙方于2013年10月1日付给甲方50000元作为房屋定金及租赁凭证，并从该日起至10月20日为设计和装修期（即免租期）。乙方保证房屋的装修、修理、分割、安装设备或改建不得影响租赁房屋所属地产结构安全及其他相关物业租户正常使用。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及期附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应及时告之甲方并负责维修或赔偿。”
《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”。
上述合同约定，吴景鑫可以对争议房屋进行装饰装修，以达到其经营的目的，但该装饰装修应当符合合同约定及法律规定。胡治安主张吴景鑫在租赁争议房屋期间对房屋造成损害，但其提供的证据不足以证明吴景鑫未按照上述合同约定的方法或租赁物的性质使用，在本院释明，并告知其举证责任和诉讼风险后，胡治安明确表示不申请建设工程评估。依照《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，由胡治安承担不利的法律后果。因胡治安提供的证据不足以证明吴景鑫对争议房屋造成损害，本院对其主张吴景鑫损害争议房屋构成违约的主张，并请求胡治安恢复原状、排除妨碍、消除影响的诉讼请求，不予支持；对吴景鑫的反驳主张，予以支持。
关于上述《房屋租赁合同》的解除时间问题。
上述《房屋租赁合同》约定：“在本合同履行期间，如乙方未按本合同的约定向甲方交纳租金和其他费用的，甲方有权单方面终止合同”。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。
吴景鑫认为2014年7月20日胡治安将争议房屋上锁，导致合同目的不能实现，合同不能履行，认为上述合同已经于2104年7月20日解除。胡治安认为2014年10月15日其与吴景鑫的代理人杨某达成一致，吴景鑫放弃争议房屋内的一切财物，将房屋钥匙交还胡治安时合同解除。
根据查明的事实，在吴景鑫未向某治安支付第四季度租金的情形下，胡治安于2014年7月20日将争议房屋上锁，双方发生纠纷后，互发律师函，提出协商和解决意见，并提出将行使合同解除权，但均未明确提出解除合同的意思表示，且2014年8月8日胡治安将争议房屋的锁打开。因此，上述合同非2014年7月20日解除。本院对吴景鑫的上述主张及请求确认上述《房屋租赁合同》于2014年7月20日解除的诉讼请求，不予支持。
在合同履行期间，吴景鑫将2014年3月20日的委托书复印件交付给胡治安，告知胡治安由证人杨某女士全权负责烤功夫锦绣龙城店的一切经营管理工作，对店铺拥有一切处置权。在庭审过程中，吴景鑫除对证人杨某于2014年10月15日与胡治安签订的协议部分内容有异议外，对其他行为亦予以认可。
2014年10月15日，胡治安与证人杨某协商，将房屋钥匙交还胡治安，双方均明确表示同意解除合同的意思。因此，上述《房屋租赁合同》应于2014年10月15日解除，本院对胡治安的上述主张，予以支持。
关于上述《房屋租赁合同》解除后，2014年10月15日证人杨某与胡治安签订协议内容如何解释，争议房屋内的装修残值如何处理。
2014年10月15日，证人杨某与胡治安签订协议，内容为：杨某现自愿代吴景鑫将锦绣龙城F区C商铺原“烤功夫”店钥匙交与胡治安，并自愿放弃现屋内一切财物。
吴景鑫认为上述协议中的“一切财物”指可以搬走的锅碗瓢盆等财物。胡治安认为上述协议中的“一切财物”除包括可以搬走的锅碗瓢盆等财物外，还包括装饰装修。
根据查明的事实，结合吴景鑫提供当时的录音证据，吴景鑫与胡治安在签订上述协议时对“一切财物”包括的范围是存在争议的。而胡治安提供的证据又不足以证明其上述主张。庭审过程中，经本院询问，对于争议房屋内除鉴定报告载明的装饰装修以外的财产如何处置，吴景鑫已明确表示放弃该部分财产，由胡治安处置。且吴景鑫所投入的装饰装修的金额较大，为避免利益失衡，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，本院对吴景鑫的上述主张，予以支持；对胡治安的上述主张，不予支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。
上述《房屋租赁合同》解除是因为吴景鑫未按合同约定期限支付租金构成违约，吴景鑫按合同约定行使合同解除权，后双方就解除合同达成合意。依照上述规定，在吴景鑫违约导致上述合同解除的情形下，本院对吴景鑫请求胡治安支付商铺装饰装修残值损失390488元的诉讼请求，不予支持。
关于吴景鑫、胡治安的其他诉讼请求是否应当支持的问题。
关于多付的1000元。
根据审理查明的事实，2013年12月2日，吴景鑫将第一季度的租金支付给胡治安，但该租金较合同约定的99000元多付了1000元，双方在当天互发手机信息，胡治安提出多付的1000元退还给吴景鑫，但吴景鑫提出该1000元当作请胡治安吃饭，并表示歉意。后胡治安未将该1000元返还给吴景鑫。
本院认定，吴景鑫与胡治安对上述多付的1000元已达成合意，即不予返还，现吴景鑫又提出请求胡治安返还，不符合双方的约定，本院对吴景鑫请求胡治安返还其多收取的租金1000元的诉讼请求，不予支持；对胡治安的反驳主张，予以支持。
关于第四季度租金和违约金。
上述《房屋租赁合同》约定：“租金支付时间为每季度支付一次，并提前10个工作日支付，逾期支付的，则乙方需按应付款付租金的日计万分之五向甲方支付违约金，计至付清之日止。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
吴景鑫未按合同约定时间向某治安支付租金，但吴景鑫在支付第一季度租金时已多付1000元作为对胡治安的补偿，胡治安亦未提出异议。本院对胡治安主请求吴景鑫按合同约定支付第一季度迟延支付租金违约金1881元的诉讼请求，不予支持。
上述《房屋租赁合同》应于2014年10月15日解除，吴景鑫未按上述合同约定迟延向某治安支付第二、三季度租金，并未支付第四季度（从2014年7月6日至10月6日）租金99000元、水费、停车费1987元，根据上述合同约定及上述规定，应当向某治安承担支付租金99000元、水费、停车费1987元，并按合同约定支付违约金11373.50元（13254.50元－1881元）的违约责任。本院对胡治安请求吴景鑫支付2014年7月至10月的租金99000元、水费、停车费1987元，并支付违约金11373.50元的诉讼请求，予以支持；对吴景鑫的反驳主张，不予支持。
关于合同解除后至诉讼期间的租金。
上述《房屋租赁合同》于2014年10月15日解除，吴景鑫于2014年10月27日向本院提起诉讼，
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