黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑0602执异45号
案外人：张文栋。
委托代理人：邓雪梅。
申请执行人：于旭明。
被执行人：黑龙江裕安房地产开发有限公司。
法定代表人：付刚。
被执行人：付刚。
本院在执行于旭明与黑龙江裕安房地产开发有限公司、付刚民间借贷纠纷一案中，案外人张文栋对本院查封位于哈尔滨市阿城区上京大道裕安家园小区***房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张文栋称，2011年11月21日，张文栋与黑龙江裕安房地产开发有限公司就阿城区上京大道裕安家园小区***房屋签订商品房买卖合同，约定价款为328526元。商品房预售许可证号为610368。合同第八条约定2014年12月30日前交付房屋，第十五条约定交付后180日内办理权属登记，第二十四条约定商品房预售的，自合同生效之日起30日内，由出卖人向阿城区房地局申请登记备案。协议签订后，张文栋于2011年11月21日交付全部房款，黑龙江裕安房地产开发有限公司出具收款收据。张文栋于2014年10月27日已经通知进户交付房屋，张文栋居住至今。但因被执行人拒不履行合同义务，至今未办理权属登记，该房屋所有权尚属于被执行人。现该房屋因于旭明与黑龙江裕安房地产开发有限公司、付刚民间借贷一案，被黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2018年7月19日作出的（2018）黑0602执123号公告予以查封。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据相关法律法规规定，张文栋已于2012年签订合同支付全部价款并实际居住至今，人民法院不应对案涉的张文栋实际所有的房屋进行查封拍卖。故申请停止对案涉房屋的强制执行。
申请执行人于旭明称所查封的房产均已在房产管理局办理了预售联机备案手续，故异议人的异议不成立。
本院查明,2011年11月21日，张文栋与黑龙江裕安房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买位于哈尔滨市阿城区裕安家园***房屋，房屋价款为328526元。当日，黑龙江裕安房地产开发有限公司为张文栋出具了收款328526元的收据。2014年10月27日，张文栋办理了进户手续。2016年1月17日，张文栋向黑龙江裕安房地产开发有限公司缴纳了物业费。2017年10月15日，张文栋缴纳了2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业费、电梯费。2018年7月27日，哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具房屋权属登记信息查询结果一份，确认张文栋在阿城区城区规划区国有土地范围内无房屋权属登记信息。
2018年7月19日，本院作出（2018）黑0602执123号之二执行裁定书，对涉案房屋进行了查封，查封期限为三年。
2018年8月30日，黑龙江裕安房地产开发有限公司出具情况说明，内容为：“黑龙江裕安房地产开发有限公司于2010年在哈尔滨市阿城区开发建设‘裕安家园’项目，阿城区于2013年下半年在阿城区房地产事业管理局逐步实行手工备案制，我公司在此前开发的商品房已全部销售或抵账，之前都是手工合同，因此没有再为业主出具联机备案合同。安装系统后也只给借贷的债权人唐永亮、马红玉、程雪原做了备案。2017年为了给业主办理产权登记，按阿城区房地局的要求，实际购房合同备案开始于2017年7月。何亚贤、张玉秋、刘国周、李晶、赵微、于天娇、于锟、陈学彦、王雪松、张嘉硕、张文栋、陈志军、付强、孟庆连、于晓杰、杨占清、刘玉清、刘铁柱、李辉、郑红梅、陈秋怡、周际娜、杨雨宁、王杭、韩雨、吴云、王金刚、田光勤、宫赫喆、伊大伟在我公司购房属实，但我公司都没有出具联机备案合同。我公司没有给业主办理产权证的原因：1、因资金不足欠税；2、建筑公司工程没有完工就撤走了等诸多原因，没有整体验收，所以始终没能办理产权证。”
2018年9月3日，哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具情况说明，内容为：“关于阿城区裕安家园小区商品房业主何亚贤、张玉秋、刘国周、李晶、赵微、于天娇、于锟、陈学彦、王雪松、张嘉硕、张文栋、陈志军、付强、孟庆连、于晓杰、杨占清、刘玉清、刘铁柱、李辉、郑红梅、陈秋怡、周际娜、杨雨宁、王杭、韩雨、吴云、王金刚、田光勤、宫赫喆、伊大伟等购买的房屋被开发商裕安公司另行抵押给唐永亮一事，法院将该30套商品房保全，造成实际购买人利益受损，因此何亚贤等业主多次到省、市、区各级政府部门上访。据我局就何亚贤等人因此案件不断上访一事查明的事实，何亚贤等业主合法购买或抵账商品房在先，开发公司利用已卖出或抵账的房屋抵押在后，阿城区政府有关部门正在协调开发商全力解决这一上访事件，我局商请，为化解矛盾，应维护上述业主的合法权益。该裕安家园项目在销售之初我局尚未施行商品房联机备案制度，因此没有给购房人办理商品房联机备案。开发单位裕安公司在后期向社会融资借款时将已出售的商品房办理了联机备案，但实质是抵押（应当依法办理抵押手续），而不应当办理虚假的联机备案手续。上述业主不能办理产权登记的原因正是因为涉案房屋存在着虚假的联机备案。恳请贵院从保护真正购房人的合法权益、维护社会稳定的大局着想，依法作出公平、公正的裁决。”
案外人唐永亮向本院出具情况说明，内容为：“本人唐永亮于2013年9月与黑龙江裕安房地产开发有限公司签订了阿城区裕安家园小区30户住宅的房屋买卖合同。该买卖合同系付刚、黑龙江裕安房地产开发有限公司为保证偿还胡金强欠款担保之用，将阿城区裕安家园小区30户住宅登记在我名下，这些房屋的所有权应当为黑龙江裕安房地产开发有限公司所有。”
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中案外人张文栋与黑龙江裕安房地产开发有限公司在本院采取查封措施之前签订的商品房买卖合同依法成立并生效，且案外人张文栋向黑龙江裕安房地产开发有限公司支付了全部购房款并已经实际入住涉案房屋，故案外人张文栋提出的异议成立，足以排除人民法院的强制执行。关于涉案房屋备案登记在唐永亮名下的问题，本院认为，根据唐永亮出具的情况说明，可以确认其与黑龙江裕安房地产开发有限公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产物权的抵押权自登记时设立，而涉案房屋并未进行抵押登记，抵押权并未设立，因此，涉案房屋备案登记在唐永亮名下并不影响案外人张文栋与黑龙江裕安房地产开发有限公司之间商品房买卖合同的效力及该合同的履行。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对位于哈尔滨市阿城区裕安家园***房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 苏同岩
审判员 兰 青
审判员 刘 博
二〇一八年十一月十三日
书记员 刘浩然