上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第97号
上诉人（原审原告、反诉被告）高凤琴。
上诉人（原审原告、反诉被告）上海馥邦购物中心有限公司。
两上诉人共同委托代理人黄新宏，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人黄万泉，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司。
委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人林丽娟，上海市新华律师事务所律师。
上诉人高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司（以下简称馥邦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人高凤琴、馥邦公司的共同委托代理人黄新宏，被上诉人上海兆城精瑞房地产经纪有限公司（以下简称兆城精瑞公司）的委托代理人郭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，兆城精瑞公司受上海＊＊房地产发展有限公司（以下简称＊＊公司）委托，对位于上海市天山西路＊＊馥邦中环广场、北渔路＊＊（仅双号）等房屋进行代理承包、经营、租赁及类似活动。
高凤琴、馥邦公司与兆城精瑞公司签有房屋租赁合同，高凤琴、馥邦公司承租上海市长宁区天山西路＊＊地下一层、一层、二层及局部三层及北渔路＊＊＊＊＊＊建筑面积10，000平方米的房屋，租期自2010年7月11日至2021年7月10日止，并约定：高凤琴、馥邦公司未按约如数支付租金及本合同项下应当支付和承担的一切费用的，自应交而未交之日起，按未缴付金额的千分之一的比例按日向兆城精瑞公司支付逾期付款滞纳金；逾期未付达三十天以上的，兆城精瑞公司有权单方面解除合同，收回房屋，另行租予他方，并向高凤琴、馥邦公司追讨应付的欠款、滞纳金及违约金；若高凤琴、馥邦公司迟延办理房屋返还手续，则自本合同解除或终止之日起直至房屋返还兆城精瑞公司为止，每逾期1日，高凤琴、馥邦公司须按照该房屋当日租金向兆城精瑞公司支付该房屋占用使用费。
2011年9月8日，兆城精瑞公司（甲方）、高凤琴、馥邦公司（乙方）签订补充协议（二），约定：甲方同意将上海市长宁区天山西路＊＊三层＊＊＊＊＊＊建筑面积1，049.87平方米的房屋出租给乙方从事餐饮、娱乐经营；租赁期限自本补充协议签订之日起至2021年7月10日止，自本补充协议签订之日起至2011年11月10日为免租期；本补充协议部分租赁面积租金自2011年11月11日起分段递增，2011年11月11日至2014年11月10日，每天每平方米建筑面积人民币2.40元，月租金76，641元；本补充协议部分租赁面积的首期租金（2011年11月11日至2012年1月10日）人民币153，282元应于本协议签订的当天支付，后续租金每2个月支付一次，先付后用，乙方应于每档租期开始前5日向甲方支付下一期租期的租金；本补充协议签订且乙方向甲方支付本补充协议部分租赁面积的首期租金后，甲方将乙方在二楼以上开设量贩式KTV视为特例申请予以同意，乙方须按主合同约定提前向甲方报备并办理相关手续；本补充协议没有约定的事项均按主合同规定处理。
补充协议（二）中另有涉讼房屋外的内容约定。
2011年10月28日，馥邦公司（乙方）与兆城精瑞公司（甲方）签订一份协议，约定甲方将原场地内废旧物资“美的”中央空调四台及吊顶等，于2011年10月28日连同场地一次性交付给乙方，乙方在接收上述废旧物资的同时，向甲方一次性支付废旧物资款三万元。
2012年3月27日，兆城精瑞公司（甲方）、馥邦公司（乙方）经协商，就天山西路＊＊三楼部分（建筑面积1，049.87平方米）租赁所涉免租期事宜签订一份备忘录，约定：甲方同意2012年1月11日至2012年3月3日该租赁部分予以免租、同时减免2012年1月11日至2012年3月3日该租赁部分物业管理费，双方同意不再追究因为2011年房屋交接时间问题的相关经济与法律责任；为保证与原有主合同交费时间一致性，双方约定馥邦公司在签署本备忘录后二天内支付2012年3月4日至2012年3月10日租金人民币17，638元；乙方在签署本备忘录后三天内按主合同及补充协议（二）向甲方支付租金。
2012年8月13日，馥邦公司（乙方）与兆城精瑞公司（甲方）就天山西路＊＊三层＊＊＊＊＊＊的燃气设施及燃气账单支付事宜达成备忘录，乙方同意支付天山西路＊＊三层＊＊＊＊＊＊2012年8月（含8月）后的燃气账单，……，每月账单费用由乙方自行负责支付给燃气公司，届时因未支付或逾期支付产生的不利后果将由乙方自行承担，与甲方无关。
2013年10月21日，高凤琴、馥邦公司向兆城精瑞公司发函称，因天山西路＊＊三层＊＊＊＊＊＊的消防存在问题导致承租人一直不能正常使用，双方的协议目的无法实现，如兆城精瑞公司在2013年10月30日前仍然无法解决消防问题，高凤琴、馥邦公司愿将租赁部位退还兆城精瑞公司，兆城精瑞公司应当退还租金、煤气费等共计1，738，239.81元。
2013年10月28日，兆城精瑞公司回函馥邦公司称，商场一次消防验收已合格，不存在高凤琴、馥邦公司来函所述的消防问题，且该租赁区域的原租户已持证合法经营多年，不认同高凤琴、馥邦公司对该区域适租问题的看法。
2013年11月1日，馥邦公司发函给兆城精瑞公司，表示自2013年11月1日起其不再支付天山西路＊＊三层＊＊＊＊＊＊的租金及煤气等费用，请兆城精瑞公司返还此区域前期所支付的租金、空调、煤气等费用共计1，738，239.81元和前述费用的利息。
2013年11月29日，馥邦公司发函给兆城精瑞公司，高凤琴、馥邦公司表示其于2013年11月1日已向兆城精瑞公司发出过解除天山西路＊＊三层＊＊＊＊＊＊的函，现请兆城精瑞公司在接到本函起的三日内前来办理场地交接手续。
馥邦公司2013年11月29日向上海市长宁区公安消防支队申报了其建设工程（地址：上海市长宁区天山西路＊＊馥邦公司三层＊＊＊＊＊＊）的消防设计备案，并提供了下列材料：1、建设工程消防设计备案申报表；2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3、设计单位资质证明文件复印件；4、消防设计文件，数量：壹份。上海市长宁区公安消防支队经审查认为，备案材料齐全，于同日向馥邦公司核发《建设工程消防设计备案凭证》，并告知：已经备案的建设工程消防设计不得擅自修改，确需修改的，应当重新备案；依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。
2013年12月5日，兆城精瑞公司回函高凤琴、馥邦公司称不认同其退租理由，认为高凤琴、馥邦公司单方面的解约行为构成违约，并表示希望双方继续履行协议。同日，兆城精瑞公司向馥邦公司发出催缴函，请馥邦公司于2013年12月16日前支付拖欠的租金153，282元。
2013年12月12日，上海市长宁区公安消防支队向馥邦公司出具《建设工程消防设计违法通知书》，内容为：你单位在天山西路＊＊＊＊＊＊（号）三层＊＊＊＊＊＊酒店装修项目建设工程消防设计备案检查材料收悉，经核实该场所位于两个安全出口之间的房间至最近的楼梯间的距离大于30米，违反《高层民用建筑设计防火规范》6.1.5之规定，消防设计备案抽查为不合格，立即停止施工，并对消防设计组织修改后申请复查，在此期间，不得施工。
2014年4月28日，兆城精瑞公司向高凤琴、馥邦公司发出解约函，告知高凤琴、馥邦公司双方于2011年9月8日签订的《补充协议（二）》自收到本函之日起解除；高凤琴、馥邦公司应在收到本函之日起10天内迁离并交还租赁房屋；高凤琴、馥邦公司应在收到本函之日起10天内付清欠付租金、水电费、物业费等费用及滞纳金；高凤琴、馥邦公司应立即停止经营二楼KTV，并将封闭的二楼处的自动扶梯恢复原状。该解约函于2014年4月29日由馥邦公司前台签收。
2014年5月，高凤琴、馥邦公司向原审法院提起诉讼，请求：1、确认双方签订的《补充协议（二）》于2013年10月31日解除；2、兆城精瑞公司返还房屋租金人民币1，703，740元及利息146，289.83元；3、兆城精瑞公司返还煤气费5，415.40元（2012年8月1日至8月15日为165.40元，2012年9月至2013年10月，每月空置容量费375元，共14个月）。
兆城精瑞公司则提起反诉，请求：1、确认双方于2011年9月8日签订的《补充协议（二）》中的第1、2、3、4、12条已于2014年4月29日解除；2、高凤琴、馥邦公司支付2011年11月11日至2014年4月28日的租金人民币429，189.60元，2014年4月29日至2014年8月5日的房屋使用费人民币250，360.60元，滞纳金计算到实际支付之日止，按应付款的每日千分之一计算。
在审理中，兆城精瑞公司确认收到过高凤琴、馥邦公司支付的至2013年11月10日止的租金1，703，740元。
高凤琴、馥邦公司未支付过涉讼房屋的租赁保证金。
诉讼中，双方当事人均同意解除涉讼房屋的租赁合同，但对于涉讼房屋内空调的处理未达成一致意见，兆城精瑞公司至2014年7月16日明确表示不要求保留四台“美的”中央空调，由高凤琴、馥邦公司自行拆除后返还涉讼房屋。馥邦公司于2014年8月3日拆除空调并通知兆城精瑞公司，双方于2014年8月5日办理了涉讼房屋的交接手续。兆城精瑞公司确认高凤琴、馥邦公司在2014年9月停止了二楼KTV的经营，并在重新装修。
至涉讼房屋返还时，涉讼房屋仍处于交付时的装修状态，高凤琴、馥邦公司未进行重新装修。
另查明：兆城精瑞公司曾与案外人上海吉高餐饮有限公司因房屋租赁合同纠纷诉至原审法院，案号为（2009）长民三（民）初字第1851号，涉诉的租赁部位即是本案涉诉的本市天山西路＊＊三层＊＊＊＊＊＊房屋，在该案审理中，上海吉高餐饮有限公司未提出过涉讼房屋不符合消防要求的问题。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
原审认为，本案双方当事人在诉讼中对于涉讼房屋租赁合同的解除均无异议，也在诉讼中返还了涉讼房屋，原审对涉讼房屋租赁合同关系的解除予以确认。双方签订的《补充协议（二）》中除涉及涉讼房屋租赁的条款，另有双方仍在履行的其他部分租赁的内容，故解除条款只涉及《补充协议（二）》中关于上海市长宁区天山西路＊＊三层＊＊＊＊＊＊的租赁合同条款。
双方对于涉讼房屋租赁合同解除的时间及合同解除的原因、法律责任存在争议。
高凤琴、馥邦公司认为，因涉讼房屋无法通过消防验收，导致合同目的无法实现，高凤琴、馥邦公司行使合同解除权，涉讼房屋租赁合同于2013年10月31日解除。
兆城精瑞公司认为，涉讼房屋符合消防要求，高凤琴、馥邦公司装修设计不符合消防要求，与涉讼房屋本身无关，高凤琴、馥邦公司不支付租金构成违约，兆城精瑞公司行使合同解除权，涉讼房屋租赁合同于2014年4月29日解除。
原审认为，双方当事人于2011年9月签订涉讼房屋的租赁合同，后因兆城精瑞公司迟延交付涉讼房屋，双方于2012年3月签订一份备忘录，免收高凤琴、馥邦公司2012年1月11日至2012年3月3日的租金，从2012年3月4日开始计算租金。之后，高凤琴、馥邦公司租金一直支付至2013年11月10日。从高凤琴、馥邦公司的举证显示，高凤琴、馥邦公司在2013年10月21日才提出要求兆城精瑞公司解决消防问题，而高凤琴、馥邦公司向消防部门申请消防设计备案时间为2013年11月29日，消防停工通知则在2013年12月12日，而在此期间，高凤琴、馥邦公司并无重新装修的行为，且兆城精瑞公司举证，涉讼房屋的上一个租户并不存在不符合消防标准的问题。综合双方陈述及举证，原审认为高凤琴、馥邦公司解除合同的理由不能成立，对于其返还租金及煤气费等诉讼请求，不予支持。
高凤琴、馥邦公司因未按约履行支付租金的义务，兆城精瑞公司行使合同解除权，合同于解除通知到达高凤琴、馥邦公司解除，双方涉讼房屋租赁合同于2014年4月29日解除。
兆城精瑞公司请求高凤琴、馥邦公司支付合同解除前租金的反诉请求，予以支持，对于未付租金的滞纳金，双方合同有明确约定，亦予以支持。
合同解除至涉讼房屋返还时的使用费标准，双方在合同中有约定，即同租金标准，应按此履行，考虑到双方对空调拆留进行协商的时间，酌情确定高凤琴、馥邦公司支付在此期间有使用费166，907元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇一四年十月二十二日作出判决：一、高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司与上海兆城精瑞房地产经纪有限公司2011年9月8日签订的《补充协议（二）》中涉及上海市长宁区天山西路＊＊三层＊＊＊＊＊＊的租赁合同条款于2014年4月29日解除；二、高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海兆城精瑞房地产经纪有限公司自2011年11月11日起至2014年4月28日止的租金人民币429，189.60元；三、高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海兆城精瑞房地产经纪有限公司自2014年4月29日起至2014年8月5日止的房屋使用费人民币166，907元；四、高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海兆城精瑞房地产经纪有限公司滞纳金（以人民币153，282元为本金，自2013年11月6日起至实际支付日止，按每日千分之一的标准计算。以人民币153，282元为本金，自2014年1月6日起至实际支付日止，按每日千分之一的标准计算。以人民币121，995.38元为本金，自2014年3月6日起至实际支付日止，按每日千分之一的标准计算）；五、驳回高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币21，499元，由高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司负担。反诉案件受理费人民币4，696.05元，由高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司负担人民币4，481.05元，上海兆城精瑞房地产经纪有限公司负担人民币215元。
原审判决后，高凤琴、馥邦公司不服，上诉于本院，诉称：原审遗漏合同一方＊＊公司，且＊＊公司与被上诉人之间为委托关系或转租关系应予查明，原审未追加其作为第三人参加诉讼，诉讼主体错误且程序违法；涉诉房屋存在消防安全隐患即消防不合格，被上诉人拒不整改，致使上诉人无法实现合同目的，故上诉人解除合同于法有据。即便上诉人解除合同的理由不成立，一审支持被上诉人的滞纳金过高，远远大于被上诉人的实际损失，应予调整。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人的原审反诉请求。
被上诉人兆城精瑞公司辩称：上诉人一审中未将＊＊公司作为起诉对象，且＊＊公司与被上诉人系内部委托经营关系，与上诉人无关；在合同中的地位系担保人，属可分之诉，并不是本案必要的诉讼当事人，上诉人的意见不能成立；租赁合同的约定是餐饮娱乐，上诉人提交的设计方案是酒店旅馆，且上诉人故意向消防部门提供不合格的设计方案，上诉人作为重要证据的《消防设计违法通知书》，从形成时间上在起诉之前，但上诉人起诉时却无此证据，故对该通知的真实性不予认可；就违约金的调整上诉人原审中从未提出，实际金额也并不高，一审法院处理正确。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，2010年2月8日高凤琴、馥邦公司与兆城精瑞公司签订的房屋租赁合同中，案外人陕西长百商厦有限责任公司（丙方）、＊＊公司（丁方）均作为担保人，并加盖公章。
本院认为，本案的争议焦点在于系争租赁合同解除的责任、解除的时间以及解除后果的处理。现两上诉人主张系争房屋不符合消防要求，以致其合同目的无法实现，但即使依据其所举证的《建筑工程消防设计违法通知书》，也明确针对的是承租部位的消防设计。从该通知书的内容来看，系上诉人馥邦公司自行提交备案的消防设计文件抽查不合格，而被上诉人兆城精瑞公司出租的商场此前已整体通过消防验收，故上诉人的上述主张缺乏事实依据。同时，上诉人馥邦公司向消防部门提交消防设计备案之时，其已向被上诉人提出解除合同并要求进行场地交接，故其行为亦有违常理。原审根据以上事实，认定两上诉人提出解除合同的理由不能成立，本院予以认同。经查，自2011年11月11日起的租金，两上诉人长期拖欠未予支付，显已构成违约，并符合双方约定的合同解除条件，被上诉人据此提出解除合同，于法有据。原审以被上诉人解除合同的函件到达上诉人之日即2014年4月29日作为合同解除日期，所作认定正确。鉴于系争合同的解除系两上诉人违约所致，故其理应承担相应的责任。原审关于合同解除的后果处理、包括滞纳金的适用并无不当，本院依法予以维持。至于两上诉人提出＊＊公司应当参加本案诉讼的程序问题，本院认为，案外人＊＊公司在合同中的地位为担保人，并不直接介入上诉人与被上诉人的租赁关系，亦不影响本案争议事实的查明及责任归属的认定，不属于必须参加诉讼的当事人。同时，两上诉人作为原审原告方，也未将＊＊公司列为诉讼当事人。由此，对两上诉人提出的关于原审程序违法的上诉意见，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实、适用法律均无不当，两上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币25，980.10元，由上诉人高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年一月十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……