黑龙江省甘南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0225民初1207号
原告：李志民，男。
委托诉讼代理人：李强（与原告系父子关系），男。
委托诉讼代理人：王巍，黑龙江音河律师事务所律师。
被告：甘南县浩瀚房地产开发有限公司。
法定代表人：魏强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陶岩，黑龙江弘信律师事务所律师。
原告李志民诉被告甘南县浩瀚房地产开发有限公司（以下简称：浩瀚房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，根据原告的财产保全申请，本院查封了被告甘南县浩瀚房地产开发有限公司开发的浩瀚阳光新城1号楼2单元401室、2单元402室、3单元401室；2号楼1单元401室、1单元402室、2单元402室；4号楼2单元201室、202室、301室、302室、401室、402室，3单元401室、402室；103车库、113车库、115车库。本院依法适用普通程序，于2016年6月13日、2016年7月25日、2017年6月16日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李志民向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2015年8月12日签订的私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议合法有效。2、依法确认拆迁补偿协议约定的阳光新城小区1号楼3单元301、401室、2号楼2单元301室、4号楼2单元301、302、401、402室、4号楼1单元202室、3单元301、302、401、402室共计12户房屋所有权归原告，超出协议约定面积部分不予补缴房款。3、依法判令被告给付共计75m2车库，如给付不能按每平方米9,000.00元标准给付现金675,000.00元。4、依法判令被告承担4号楼4单元301、401室两套未建房屋违约金人民币共计668,160.00元。5、依法判令被告向原告支付逾期安置补偿款26,960.00元，及逾期交付违约金500,354.00元。6、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系甘南县甘南镇立新街金朗城西侧地段居民，从2015年6月份开始，开发商委托的人找原告谈拆迁的问题，想拆原告家的房屋建楼，经多次协商，均没谈成，魏强又找原告商谈了三四次，最终于2015年8月12日，原告与被告签订了私产住宅房屋拆迁安置协议和补充协议，补充协议是原告起草的，后面附图是原告制作的，原告将这些材料给魏强、刘海峰看过后，魏强、刘海峰签的字。当天是李志民、李强及李强妻子一起去的魏强办公室，先找魏强签的字，后又到财务处盖的公章，下楼又让刘海峰签的字。补充协议第二项约定甲方（被告）同意并保证乙方（原告）具体回迁楼的地点和面积是：1号楼3单元3层1室和4层1室，每套面积80平方米；2号楼2单元3层1室面积70平方米……，上述回迁楼位置及面积均以甲方提供的楼房建筑示意图为依据。补充协议第十一项约定，甲方违反上述条款，本协议即失效，甲方须按每套楼人民币50万元赔偿给乙方，并在三个月内付清。但甲方并未按照约定履行协议，于同年开始拆除原有房屋，先是施工将1号楼3单元由原定的80平方米户型改成60平方米户型，把1单元的60平方米户型改成了80平方米户型，且并未告诉乙方，也未与乙方协商，已经违反了协议。该楼区开盘后，甲方又未履行协议，把1号楼第三层的80平方米户型住宅（除房屋征收办公室查封一部分外）全部售出，2号楼2单元3层的301室也被甲方售出。至此协议上约定给原告的这三套回迁楼全部落空，致使原告无法回迁，故原告诉至法院。
被告浩瀚房地产公司辩称：不同意原告要求履行的协议，因补充协议无效。1、基于司法鉴定是证明原告具有欺诈行为的最客观证明，并且原告的欺诈行为损害的是国家和社会公共利益，是无效行为，不是可撤销行为。2、原告意见明显与事实不符，原告称自身处于弱势地位，但是补充协议中都是强加给被告的义务，没有任何体现原告弱势地位的条款，这些条款不但不公平，而且部分条款违反规划建设的强制性规定，根本无法履行。3、按照行政法规、规章的规定，被征收人应当与县区政府签订回迁安置补偿协议，甘南县采取的是开发公司与被征收人签订拆迁补偿协议，报征收主管部门审查备案，本案双方的补充协议由于是虚假的，只有原告个人持有，征收主管部门根本没有备案审查。在政府有备案的是补偿协议，不是原告所说的补充协议，原告所述是被告主动超标准给原告补偿，不符合事实，原告拒不搬迁，责任不在被告。原告所称全县都有超标准情况，但有现象不代表合法，民事案件是不告不理原则，现在诉讼至法院必须接受司法审查，确定补充协议的合法性。补充协议的真伪以司法鉴定为准。这份损害国家利益的征收协议不能作为征收补偿的依据。4、最高人民法院有司法解释规定，地方性法规可以作为人民法院定案依据，地方政府出具的补偿办法属于规范性文件代表的是国家利益和社会公共利益亦不能破坏，否则损害国家公共利益和社会利益属于无效协议。请求法院严格按照国务院国有土地上房屋补偿条例和甘南县房屋征收与补偿实施办法规定判决给予原告公平合理的征收补偿，被告能够提供足够的房源按照拆一还一的标准依法补偿，没有违法行为。5、原告增加的诉求应当补交诉讼费。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
1、《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》（原件）一份，用于证明原、被告是在自愿的情况下签订的协议，协议是由被告的法定代表人魏强、委托代理人刘海峰亲自签字，不存在欺诈等胁迫手段。被告质证意见为，协议违反国家利益和社会公共利益，属于无效协议，内容由二至十一条违反合同法、城乡规划法及征收补偿的有关规定。
2、甘南县房产管理处出具的证明一份，用于证明1#3单元301室、401室及2#2单元301室均已售出，且面积均有改动，没有按原、被告签订的合同履行。被告质证意见为，对其真实性无异议，但此房不是安置房源，被告有权依法销售。
3、齐祥宇司鉴所[2016]文鉴字第1601423号鉴定意见书一份。原告对鉴定结论的真实性无异议，对鉴定结论的证明目的有异议，认为该份鉴定结论不符合客观事实，不足以作为认定案件事实和合同效力的依据。被告质证意见为，对鉴定意见书的真实性和合法性均无异议。
被告为反驳原告的主张依法提交了如下证据：
1、《甘南县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》一册，用于证明甘南县进行房屋补偿的唯一合法根据，该规定确定征收补偿的原则是有证照的房屋采取“拆一还一”补偿，无证照的房屋采取“拆二还一”补偿。原告质证意见为，认可真实性，不认可证明目的，原、被告之间是民事合同，没有拆迁办参与，与政府无关，原、被告签订的拆迁协议在政府征收中心有备案，2015年全县签了几百份拆迁安置协议百分之百都超出此标准，甘南县征收中心没有提出异议，说明甘南县征收中心全部认可，所以协议有效合法。
2、甘南县房屋征收调查登记表编号13号、14号（复印件），用于证明李志民的产权证号、房产建筑面积，另有猪舍、仓房等均已认定，李志民签字确认。原告质证意见为，对真实性及证明目的均无异议。
3、李志民选择产权调换应返还面积明细，用于证明李志民依法应当补偿的产权面积为404平方米。原告质证意见为，对真实性及证明目的均有异议，原告只认可协议内容，协议以外的均不认可，该明细的计算方式是按照甘南县政府房屋征收中心的标准计算的，但2015年协议均是市场操作的。
4、甘南县阳光新城建设工程规划许可证、房地产开发项目许可证，用于证明被告的开发建设资格，同时证明规划设计小区、楼房以政府部门审批为准，不是依原告要求的。原告质证意见为，对真实性及证明目的均有异议，2009年县政府挂牌出卖过该地皮，当时规划不是作为棚户改造项目，是开发项目，是2012年后办的棚户改造项目，原、被告协议中的图纸是被告提供的，不是原告要求的，对错与原告无关，图纸也是经被告签字确认的。
5、规划设计图纸，用于证明阳光新城楼房规划设计情况及房产具体规划设计面积，规划设计部门根据实际情况确定房产具体格局和面积，不是当事人双方自行约定事项。原告质证意见为，认可真实性，不认可证明目的，原、被告签订协议时，原告要求被告提供图纸，被告说没有设计完，按照图纸标属的日期，应该在原、被告签订合同之前就存在，但是被告没有向原告出示该图纸，应当以协议中双方认可的图纸规划为准。
6、《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》（复印件）一份，用于证明双方按照甘南县人民政府依据征收法规制定的格式文本签订了补偿协议，依法进行的征收和搬迁。原告质证意见为，认可真实性及证明目的，该协议与补充协议是同一天签的，以补充协议为准。
7、《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》（复印件）一份，用于证明原告采取欺诈、胁迫等手段，利用政府建设时间紧迫等因素，乘人之危，签订了权利义务显失公平的征收补充协议，是无效合同，该协议要求被告返还原告房屋面积为1185平方米，而原告原房面积为336.08平方米，按照征收法规及规范性文件的规定，原告应补偿面积为404平方米。原告质证意见为，认可真实性，不认可证明目的，因为签合同的魏强、刘海峰作为完全民事行为能力人，有正常的判断能力，如果认为不公平可以拒签。
8、刘海峰出庭证言一份，用于证明经办人刘海峰签订协议的过程和情况。原告质证意见为，对真实性不认可，当时证人目睹了李志民与魏强签订合同的过程，在魏强签名并盖章之后，我们一起到楼下，然后证人签的名盖的章，如果对协议有异议，魏强与刘海峰就不会署名。
9、魏强的声明一份，用于证明被告的法定代表人魏强出具的关于对原告强迫被告签订显失公平协议不知情的声明。原告质证意见为，对真实性及证明目的均不认可。
10、齐祥宇司鉴所[2017]文鉴字第1701429号鉴定意见书一份。被告对鉴定意见书的真实性和合法性均无异议，认为鉴定意见书充分证明了原告采取欺骗的手段，用不是被告法定代表人魏强签字的补充协议欺骗被告工作人员在补充协议上加盖公章，该协议本身并没有履行，并且按照相关规定，被征收人应当与县人民政府签订拆迁补偿协议，与开发公司签订协议是没有法律效力的，原告应当向征收主体县人民政府主张按照甘南县的征收办法进行补偿。原告质证意见为，对鉴定结论的真实性无异议，对其证明目的有异议，鉴定结论不能完全等同于客观事实，它具有人证的本质属性，由于它是专家行为形成的鉴定意见，故其本质是属于间接证据的范畴，并不具有当然的证明力，应以实际发生的案件事实作为认定事实的依据，不能仅凭借该份证明结论否定补充协议的真实性，因此该份鉴定结论是不符合客观事实的，不足以作为认定案件事实和合同效力的依据。
本院依职权在甘南县房产处调取的《房屋拆迁安置补偿协议补充协议》中涉及的房屋详情列表一份。原告质证称，对其真实性及证明目的均无异议。被告质证称，对房产部门实测面积无异议，对协议本身和协议中约定的房屋面积不认可。
本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1，被告虽提出异议，但该证据与被告的证据9相互印证，该证据有被告的工作人员刘海峰签字，并加盖被告公章，对其真实性本院予以确认。原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，本院予以确认。原告提交的证据3，原、被告对鉴定结论的真实性均无异议，本院予以确认。被告提交的证据1、2、5、6、7，原告对其真实性无异议，本院予以确认。被告提交的证据3，系个人书写的内容，具有主观性，原告亦提出异议，故本院不予确认。被告提交的证据4，原告提出异议，但证据具有客观真实性，本院予以确认。被告提交的证据8，对证人陈述的内容与原告主张一致的部分，本院予以确认。被告提交的证据9，具有主观性，原告亦提出异议，故本院不予确认。被告提交的证据10，原、被告对鉴定结论的真实性均无异议，本院予以确认。本院调取的房屋详情列表，原告对其真实性及证明目的均无异议；被告对房产部门实测面积无异议，对协议本身和协议中约定的房屋面积不认可。因房屋详情列表具有客观真实性，合法性，与待证事实具有关联性，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告浩瀚房地产公司负责开发建设甘南县甘南镇立新街阳光新城小区，原告李志民系拆迁户。双方就拆迁补偿安置事宜进行协商，2015年8月12日，原告李志民与被告浩瀚房地产公司签订了《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》及《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》各一份。《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》协议的第一至七项均为空，第八项其他约定：“根据甘南县棚户区改造项目规定，对李志民居民回迁具体事宜见补偿协议，乙方无异议，同意签字，另加捌万肆仟元整，作为附属物，回迁安置费”。《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》约定事项如下：
“一、甲方负责回迁楼内有线电视、取暖设备、配电设施、各种管线、防盗门、窗外水泥地及其他公用设施的全部费用，乙方不付任何费用。
二、甲方同意并承诺保证乙方的具体回迁地点和面积。……甲方同意并承诺按协议给付乙方回迁房屋的具体位置和面积是：1、从新华书店向北数第1趟楼房中靠东侧那栋楼（1号楼），1号楼3单元3层1室（1-3-301）和4层1室（1-3-401），共两套回迁楼，每套80平米，合计160平米。2、从新华书店向北数第2趟楼房中靠西侧那栋楼（4号楼），4号楼2单元301室、302室、401室、402室，4号楼1单元202室，共5套回迁楼，每套80平米，合计400平米。3、4号楼3单元301室、302室、401室、402室，每套80平米，合计320平米。4、4号楼4单元301室、401室，每套80平米，合计160平米。5、从新华书店向北数第1趟楼房中靠西侧那栋楼（2号楼），2号楼2单元301室，每套70平米，合计70平米。以上回迁楼位置均朝向南，两室一厅，一厨一卫。为进一步说明楼房位置见简易示意图。简易示意图是以甲方提供的楼房建筑示意图为依据所绘。如果回迁楼交付乙方时，乙方所选的回迁楼的位置实际编号与简易示意图不符时，在不改变乙方所选的具体位置前提下，按乙方所选的位置相对应的楼号楼层号及室号为准。不能换成楼房四周最边上的房间，即俗称冷山位置的房屋。甲方必须保证前后两楼间距超过30米，室内从地面到棚之间距离不少于2.9米。
三、甲方应在签订协议的同时支付乙方搬迁补助费、过渡期临时安置费和其他房屋附属物拆迁补偿款人民币8.4万元。过渡期为18个月。如果甲方不能按预定期限（18个月内）交付回迁楼，需按该楼层回迁面积现在市场价格总额每月3%赔偿给乙方，作为违约金，直到交付回迁楼为止。
四、甲方应按协议约定的补偿面积给付乙方回迁楼。如给付的回迁楼实际面积超出协议约定的面积时，乙方不需要补交超出面积的房价款，不承担任何费用。给付的回迁楼面积少于协议约定的面积4%以内，甲方需按现行楼房市场价格2倍补偿乙方。如果少于协议约定面积的4%以上，则视为甲方违约，乙方有权退楼，甲方需按每套楼80平米现金50万人民币赔偿乙方。甲方交付乙方房屋时，房屋应经过简单装修，包括……，费用全部都由甲方负责。
五、回迁日以甲方交给乙方房屋产权证为乙方回迁日，在此期间发生的所有费用均由甲方承担，乙方不承担任何税费和其他费用。
六、甲方负责按法定期限办理房屋产权证，并负责缴纳全部房契税款和其他相关全部费用，交付回迁楼时一并交给乙方。……
七、甲方必须负责乙方办理出售拆迁补偿回迁楼的贷款业务。……
八、甲方承诺其补偿乙方作为车库的一楼，车库面积为75平米。……
九、甲方保证按乙方要求，用两个相邻的80平米回迁楼（4-2-301和4-2-302），各有一个房照。……回迁的一楼车库要设在此大户型住宅相对应的楼下。
十、甲方承诺在施工中为乙方更改回迁楼格局。……
十一、甲方违反上述条款中的任何一项均为违约，由甲方承担违约责任。甲方违反协议中任何一项条款，本协议即失效，拆迁安置由房屋置换改为货币补偿，补偿标准为甲方按每套回迁楼（80平米）50万元人民币赔偿付给乙方现金，并保证3个月付清。如果3个月内还没有付清，按每天3%付给乙方违约金。从应付款之日起5个月内，甲方还没有付清货币补偿款和违约金，乙方可以申请法院强制执行甲方所有动产和不动产，甲方法定代表人及股东承担连带责任。
十二、……本协议在履行过程中发生争议可以向人民法院起诉。
十三、本协议签订后，即成为私产住宅房屋拆迁安置补偿协议不可分割的组成部分，与私产住宅房屋拆迁安置补偿协议具有同等的法律效力。除本补充协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。本协议与私产住宅房屋拆迁安置补偿协议有相互冲突时，以本协议为准。甲方与乙方的协议不同时，以乙方协议为准。”
甲方拆迁人（盖章）：加盖甘南县浩瀚房地产开发有限公司公章，法定代表人（签字）：“魏强”，委托代理人（签字）：刘海峰签字，乙方被拆迁人（盖章）：李志民签字，并加盖名章，落款日期2015年8月12日。该补充协议并附简易示意图三张。
《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》签订后，被告给付原告搬迁补助费、过渡期临时安置费和拆迁补偿款人民币84,000.00元。被告将原告的房屋予以拆除，并建成阳光新城小区。原告原住宅房屋产权证载明的建筑面积总计336.08m2，没有产权证照的车库、猪舍、仓房等面积总计217.31m2。《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》中约定被告安置补偿给原告房屋面积总计1185m2，该补充协议中约定位置上实际建成的住宅房屋面积总计1128.15m2（不包括车库）。补充协议中约定的4号楼4单元301室、302室未建，约定的车库建成，但没有面积为75m2的车库。被告将补充协议约定的回迁楼1号楼3单元301室、2号楼2单元301室已另外出售他人。被告至今仍未向原告交付回迁房屋。
另查明，原告李志民向本院申请对落款日期为2015年8月12日的《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》和落款日期为2015年8月12日的《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》中“魏强”的签名是否一人书写进行鉴定，经齐齐哈尔市中级人民法院指定齐齐哈尔市祥宇司法鉴定所鉴定，该鉴定所于2016年12月30日作出齐翔宇司鉴所[2016]文鉴字第1601423号司法鉴定意见书，鉴定结论为：“检材是复写第2页，因某种因素复写在第2页上左下边甲方：处复写签名'魏强'字迹笔画有断笔，不连贯和少笔现象，整体签名字迹不清晰、不完整。经综合判断：故无条件作出否定或认定的结论”。被告浩瀚房地产公司亦向本院申请对落款日期为2015年8月12日的《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》一份和楼房结构示意图三份，共计四份材料中“魏强”的签名进行笔迹鉴定，经齐齐哈尔市中级人民法院指定齐齐哈尔市祥宇司法鉴定所鉴定，该鉴定所于2017年1月16日作出齐翔宇司鉴所[2017]文鉴字第1701429号司法鉴定意见书，鉴定结论为：检材①2015年8月12日的《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》原件中第2页下边“法定代表人（签字）”处“魏强”签名字迹、检材②无日期的《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》平面图原件中“法定代表人（签字）”处“魏强”签名字迹、检材③2015年8月12日的《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》平面图原件中“法定代表人（签字）”处“魏强”签名字迹、检材④2015年8月12日的《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》简易示位图原件中“法定代表人（签字）”处“魏强”签名字迹均不是魏强本人书写。
本院认为：本案争议的焦点在于：1、《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》是否合法有效；2、被告是否存在违约行为，如违约合同如何履行。
关于《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》是否合法有效的问题。本案中，原、被告于同日签订《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》和《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》各一份，《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》中涉及房屋拆迁补偿安置具体事宜的细节内容均为空，庭审中被告自认在其开发建设的阳光新城小区拆迁时与其他被拆迁人均没有按照1:1签订拆迁合同，均高于该比例，故原、被告之间协商实际签订的拆迁合同为《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》。《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》上加盖被告甘南县浩瀚房地产开发有限公司公章，并有刘海峰在委托代理人处签字，而刘海峰是被告公司负责拆迁的工作人员，在被告开发的阳光新城拆迁工作中，负责与回迁户签合同，刘海峰作为受托人，其有权以被代理人的名义与被拆迁人签订拆迁补偿协议，原告作为被拆迁人与被告签订该协议，系双方的真实意思表示，本案争议的补充协议虽经鉴定不是被告法定代表人魏强本人书写签名，但不影响合同效力，且补充协议的内容与形式并不违反法律规定及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应依照诚实信用的原则履行。
关于被告是否存在违约行为，合同如何履行的问题。本案中，被告在与原告签订补充协议时，已知其开发的阳光新城小区的建筑规划结构及面积，在明知协议内容无法实现的情况下，与原告签订补充协议，导致原告的房屋被拆迁后无法回迁，被告的行为必然存在违约。被告未按照补充协议约定的内容履行，主要表现在：1、对于补充协议中约定的位置上建成房屋的面积均有改动，有多于或少于协议约定的面积；2、4号楼没有建成4单元，故不存在301室、302室；3、车库建成，但没有面积为75m2的车库；4、被告将协议约定的回迁楼1号楼3单元301室、2号楼2单元301室已另外出售他人，且面积有改动，没有按原、被告签订的合同履行；5、被告至今仍未向原告交付房屋。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。
关于原告的诉讼请求，本院认定如下：
一、原告要求确认拆迁补偿协议约定的阳光新城小区1号楼3单元301、401室、2号楼2单元301室、4号楼2单元301、302、401、402室、4号楼1单元202室、3单元301、302、401、402室共计12户房屋所有权归原告，符合补充协议第二项的约定，符合法律规定，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，本院予以支持；关于原告提出超出协议约定面积部分不予补缴房款的主张，符合补充协议第四项的约定，本院予以支持。
二、原告要求被告给付共计75m2车库，如给付不能按每平方米9,000.00元标准给付现金675,000.00元。对此，被告提出车库价格大概在每平方米6,700.00元到7,500.00元左右。因原告主张的计算标准过高，本院根据被告认可车库市场价格的平均值每平方米7,100.00元作为计算标准，故原告要求被告对于车库给予货币补偿532,500.00元（7,100.00元×75m2）的诉求，本院予以支持。
三、原告要求被告承担4号楼4单元301、401室两套未建房屋违约金668,160.00元（3,480元/m2×160m2×120%）。因被告未按照补充协议约定建成4号楼4单元301、401室，已构成违约，根据公平原则，原告要求被告给付一定数额的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。被告认可住宅的价格在3,500.00元/m2左右，故原告主张按照3,480元/m2，并按照补充协议约定的4号楼4单元301、401室两套房屋面积共计160m2的计算标准，并在此基础上上浮20%计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。
四、原告要求被告支付逾期安置补偿款26,960.00元及逾期交付违约金500,354.00元。因原、被告于2015年8月12日签订的补充协议约定过渡期为18个月，期满之日为2017年2月12日，到期后，被告未能按照补充协议履行交付回迁楼的义务，原告要求被告给付自2017年2月12日至2017年6月12日期间的逾期安置补偿款符合补充协议第三项的约定。根据甘南县房屋征收与补偿实施办法，过渡期以原住宅房屋产权证载明的建筑面积每平方米10.00元标准按月计发临时安置费，超过过渡期限部分加倍计发临时安置费，而原告原住宅房屋产权证载明的建筑面积总计336.08m2，故应以每月6,721.60元（336.08m2×20.00元/m2）的标准计算四个月的逾期安置补偿款为26,886.40元，本院予以支持。
关于逾期交付违约金，原告根据补充协议第三项的约定，要求被告按照市场销售价格每平方米3,480.00元计算1185m2，按照总额每月3%给付违约金。被告未能按照补充协议约定的期限履行交付回迁楼的义务，构成违约，应承担相应违约责任。因违约金兼具惩罚性和补偿性，而原告未对因被告造成的损失提供相应证据予以证明，因违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素衡量，本院根据合同履行后原告通过出售或出租房屋可以获得的利益，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，按照年利率6%支付资金占用期间利息确定实际损失的数额，即以款项3,567,000.00元（3,480元/m2×1025m2）为基数，按照年利率6%计算4个月零4天（原告主张的计算期间）的实际损失为73,718.00元，再乘以30%作为惩罚，计算逾期交付违约金数额为95,833.40元（73,718.00元×130%），本院予以支持。原告主张按照面积1185m2计算逾期交付违约金，该面积中包含未建成的两套房屋面积160m2，属重复计算，本院认定以1025m2计算逾期交付违约金。
综上，原告诉求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李志民与被告甘南县浩瀚房地产开发有限公司于2015年8月12日签订的《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》有效；
二、被告甘南县浩瀚房地产开发有限公司按照《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》约定履行，待房屋验收合格后，将甘南县阳光新城小区1号楼3单元301室、401室、2号楼2单元301室、4号楼2单元301室、302室、401室、402室、4号楼1单元202室、3单元301室、302室、401室、402室交付给原告李志民；
三、被告甘南县浩瀚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李志民货币补偿款、逾期安置补偿款及违约金共计人民币1,323,379.80元；
四、驳回原告李志民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21,634.27元，由原告李志民负担4,923.85元，由被告甘南县浩瀚房地产开发有限公司负担16,710.42元；保全费5,000.00元，鉴定费9,000.00元，合计14,000.00元，由被告甘南县浩瀚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判长 于跃忠
审判员 唐昭晶
审判员 韩 丽
二〇一七年八月二十九日
书记员 尹 琪
附相关法律法规：
1、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。