浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬宁民初字第1730号
原告（反诉被告）：谢伟军，农民。
原告（反诉被告）：洪晓飞，农民。
两原告的委托代理人：罗伟启，居民。
被告（反诉原告）：宁海县冠庄医院金桥卫生所。住所地：宁海县桃源街道兴宁北路*号。
法定代表人：童进，该单位董事长。
委托代理人：陈鹏川，浙江知仁律师事务所律师。
委托代理人：岳建辉，浙江知仁律师事务所律师。
被告：宁海县冠庄医院。住所地：宁海县桃源街道民主村。
法定代表人：童进，该单位董事长。
委托代理人：楼文剑，系被告宁海县冠庄医院职工。
原告谢伟军、洪晓飞（反诉被告，以下简称原告）为与被告宁海县冠庄医院金桥卫生所（反诉原告，以下简称被告金桥卫生所）、宁海县冠庄医院（以下简称冠庄医院）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月5日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员闫林花适用简易程序独任审判。2015年9月6日，被告金桥卫生所提起反诉，本院依法准予合并审理。2015年9月11日，本院公开开庭审理了此案，原告谢伟军、洪晓飞的委托代理人罗伟启及被告金桥卫生所的委托代理人陈鹏川、冠庄医院的委托代理人楼文剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢伟军、洪晓飞起诉及针对被告金桥卫生所的反诉答辩称：两原告系夫妻，涉案房产系两原告共同共有。2015年4月始，原告与被告金桥卫生所协商涉案房屋出租事宜，并于2015年6月16日签订房屋租赁合同，约定将宁海县兴宁北路177号、179号二间街面房出租给被告金桥卫生所，并约定了各自的权利、义务，该合同系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。当日，原告将钥匙交付给被告金桥卫生所，但被告金桥卫生所未按约支付租金。故原告诉至法院要求：1.确认原告与被告金桥卫生所于2015年6月16日签订的房屋租赁合同有效，双方继续履行合同；2.被告金桥卫生所支付原告租金210000元；3.被告冠庄医院对上述款项承担连带偿付责任；4.本案诉讼费由两被告承担。
因涉案房屋产权证记载房屋用途为商业，原告并未改变房屋用途，同时，被告金桥卫生所要求解除租赁合同引用的法律为部门规章，而非法律规定，与本案无关；根据消防法第五十八条及最高院2003年民他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》第三条规定，消防义务的申报人并非房屋出租人即原告。故被告金桥卫生所诉请解除合同及要求原告承担违约金42000元均无依据，应予以驳回。
为证明自己的主张，原告举证如下：
1.加盖中国农业银行股份有限公司宁海县支行信贷合同专用章的房产证（产权证号分别为宁房权证宁海字第××号、宁房权证宁海字第××号）及土地证【使用产权证号分别为宁国用（2006）第0068259号、宁国用（2006）第0068260号】各两份，拟证明涉案房产是两原告共同共有的事实；
2.加盖宁海县城建档案馆的建设工程竣工验收消防备案表一份，拟证明涉案房产竣工验收时符合消防验收的事实；
3.《房屋租赁合同》一份，拟证明两原告与被告金桥卫生所约定租赁的标的物、期限、租金金额以及支付方式、部分违约条款并经双方签字的事实。
被告金桥卫生所答辩并反诉称：两原告系夫妻关系。第一、原告与被告金桥卫生所签订租赁合同是事实，但合同签订后原告未履行交付房屋的义务；第二、租赁合同第八条明确约定，甲方即原告有保证房屋出租权合法的义务，如违约，违约金按20%计算。租赁合同约定涉案房屋系用于被告金桥卫生所经营卫生诊所，但原告房产登记记载的用途是商业服务业，因医疗行业属于特殊行业，致使房屋用途性质改变、不能通过消防验收，对此，原告明显存在过错，应当承担违约责任；第三、被告金桥卫生所得知其合同目的无法实现后，2015年6月始多次口头要求解除租赁合同，之后又书面要求解除合同，但均因原告索要高额违约金，致使双方协商无果，双方损失进一步扩大，对此，原告应承担相应的责任。综上，应驳回原告的诉请，并依法支持被告金桥卫生所诉请：1.判令解除原告与被告金桥卫生所于2015年6月签订的房屋租赁合同；2.判令原告支付被告金桥卫生所违约金42000元；3.本案反诉费用由两原告承担。
为证明自己的主张，被告金桥卫生所举证如下：
1.《房屋租赁合同》一份，拟证明被告金桥卫生所与原告谢伟军于2015年6月签订房屋租赁合同，合同约定：原告将其坐落于兴宁北路177号、179号两间街面房出租给被告金桥卫生所用于经营卫生诊所；且合同第八条约定原告有保证房屋出租权合法的义务，如违约，违约金按当年租金的20%计算的事实；
2.宁海县桃源街道金桥社区上桥经济合作社关于对宁海县冠庄医院金桥卫生所要求增设楼梯的复函（时间为2015年9月10日）、关于请求核查建筑主体结构是否符合医疗机构消防管理规定的函（时间为2015年6月22日），拟证明被告金桥卫生所向消防审批主管部门即宁海县公安局消防大队递交函件，要求对上述房屋进行消防预审的事实；
3.解除房屋租赁合同通知书（时间为2015年9月1日）以及快递单（寄送时间为2015年9月4日、拒收时间为2015年9月7日），拟证明被告金桥卫生所提出要求解除租赁合同的事实；
4.冠庄医院土地使用权证【证号为宁国用（2012）第00039号】首页复印件一份，拟证明医疗行业土地使用性质是医卫慈善用地。
被告冠庄医院答辩称：1.被告金桥卫生所是被告冠庄医院的下属诊所；被告金桥卫生所应承担的法律责任，被告冠庄医院愿意承担连带责任；2.涉案房屋的使用性质是商业用途，但卫生所的房屋用途应为医疗用途，签订合同时被告金桥卫生所已经提出房屋使用用途是否合法，但原告称合法。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同具体适用法律若干问题的解释》第八条第三款规定，因不符合建筑法、消防法等法律强制性规定而导致承租人不能使用房屋的，应由出租人承担责任。
为证明自己的主张，被告冠庄医院提供照片10张，拟证明涉案房屋内部结构不可以进行消防整改、添置楼梯的事实。
经庭审质证，本院对各方证据认定如下：
对原告提供的证据：
证据1，两被告对其三性均无异议，但两被告认为土地证所载明的土地用途为商业服务业，而非医疗服务业。本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。
证据2，两被告对其真实性、合法性无异议，但认为房屋竣工验收消防备案并不能等同于公众场所消防验收合格。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
证据3，两被告对其真实性无异议，但被告方保存的合同里出租方签名只有谢伟军一人，而没有洪晓飞的签名，对于承租方金桥卫生所的公章及相关人员的签字均无异议；同时，合同中明确约定涉案房屋是用于经营卫生诊所，且第八条约定，出租方有保证出租权合法的义务，否则应承担违约责任。本院对该证据的真实性予以认定，对于原告洪晓飞的签名，视为其对共有房屋出租给被告金桥卫生所的追认。
对被告金桥卫生所提供的证据：
证据1，原告对其真实性、合法性无异议，但原告认为，合同仅约定用于经营卫生诊所项目，但是具体是用于开诊所还是其他医疗方面，原告无需知道。被告冠庄医院对该证据无异议。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
证据2，原告对该组证据的真实性无异议，但原告认为仅凭函件无法证明2015年6月22日消防大队有无收到过该份函件；出租人是否可增设楼梯的职责权限在土地管理部门，而非经济合作社，故该组证据与本案无关。被告冠庄医院对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
证据3，原告对该组证据的真实性无异议，但原告认为该证据是被告金桥卫生所提出反诉后，原告才收到的。被告冠庄医院对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
证据4，因系复印件，原告认为真实性应由法院予以核查，至于土地用途，法律并无强制性规定。被告冠庄医院对该证据无异议。经核查，本院对该证据的真实性予以认定。
对被告冠庄医院提供的证据，原告对其真实性无异议，但原告认为该证据不能证明照片中显示的房屋就是涉案房屋，若是涉案房屋，则说明涉案房屋已经交付。被告金桥卫生所对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
经审理，本院对以下事实予以认定：
第一、两原告系夫妻关系，原告谢伟军、洪晓飞共同共有宁海县兴宁北路177号、179号的房屋，涉案土地地类（用途）为商业服务业；2015年1月20日，涉案房屋取得建设工程竣工验收消防备案表；
第二、2015年6月16日，原告谢伟军与被告金桥卫生所签订房屋租赁合同，后原告洪晓飞对该租赁合同予以确认。该租赁合同约定的租赁期限为2015年6月20日至2021年6月19日止，该合同亦约定了双方的权利、义务及违约责任。签订上述合同时，双方均知晓合同内容；
第三、2015年9月1日，被告金桥卫生所出具一份解除房屋租赁合同通知书，并于2015年9月4日采用邮寄形式寄送给原告谢伟军；2015年9月7日，该邮件被拒收。2015年9月6日，被告金桥卫生所向本院提起反诉，要求解除涉案租赁合同，本院于同日将反诉状副本送达原告；
另查明，被告金桥卫生所系被告冠庄医院的下属机构，其有独立的执业许可证。
本院认为：涉案房屋租赁合同系原告与被告金桥卫生所的真实意思表示，且内容合法、主体适格，应属有效，各方当事人对合同有效均无异议，但对涉案租赁合同是应继续履行还是应解除有争议。两被告认为，因涉案房屋无法通过消防审批，违反了建筑法、消防法等法律强制性规定，导致租赁合同目的无法实现，故应解除合同；原告认为被告引用的法律依据为部门规章，并非法律规定，且消防申报义务人应为承租人，故合同应继续履行。本院认为，虽被告引用的建筑设计防火规范为住建部与质监局联合发布的部门规章，但涉案房屋的现状确不适合用于开设卫生诊所，无法实现合同的使用目的，故被告金桥卫生所取得合同的法定解除权。合同解除，自通知到达对方时解除，本案中，原告于2015年9月6日收到被告金桥卫生所要求解除合同的反诉状副本，后于2015年9月7日拒收被告金桥卫生所发出的解除合同通知书，故涉案租赁合同应于首次通知到原告即2015年9月6日解除。合同解除，但承租方应依约支付合同解除前的租金，即被告金桥卫生所应依约（年租金210000元）支付原告自2015年6月20日至2015年9月5日止的租金。因被告金桥卫生所系被告冠庄医院的下属单位，被告冠庄医院亦愿意对被告金桥卫生所应承担的法律责任承担连带责任，故被告冠庄医院应对上述租金承担连带偿付责任。
被告金桥卫生所认为原告未交付房屋，但其作为承租方自2015年6月16日签订合同后并未在合理期限内要求原告交付房屋，且其于2015年9月4日以合同目的无法实现向原告发出解除合同通知书，并未提及房屋未交付，且房屋现状不存在交付障碍，故对被告金桥卫生所的该主张，本院不予采纳。
原告是否应当支付违约金？被告金桥卫生所认为应适用租赁合同第八条约定：甲方（即本案原告）有保证房屋所有权和出租权合法的义务，上述权利不合法的，甲方除返还乙方（即金桥卫生所）未承租日期的租金外还需要支付违约金，违约金按当年租金的20%计。且其认为出租权合法即是原告应保证其实现开设诊所的目的，故原告违约。原告认为其提供的房产证、土地证都是合法的，不存在违约的情形。本院认为，原告对出租房屋享有所有权，且产权不存在瑕疵，故被告金桥卫生所要求原告支付违约金的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告谢伟军、洪晓飞与被告宁海县冠庄医院金桥卫生所于2015年6月16日签订的房屋租赁合同于2015年9月6日解除；
二、被告宁海县冠庄医院金桥卫生所应于本判决生效后十五内支付原告谢伟军、洪晓飞自2015年6月20日起至2015年9月5日止的租金共计44876.71元（年租金210000元÷365×78天）；
三、被告宁海县冠庄医院对上述款项承担连带偿付责任；
四、驳回原告谢伟军、洪晓飞的其他诉讼请求；
五、驳回被告宁海县冠庄医院金桥卫生所的其他诉讼请求。
本案本诉受理费4450元，减半收取2225元，由原告谢伟军、洪晓飞承担1750元，由被告宁海县冠庄医院金桥卫生所、宁海县冠庄医院承担475元；本案反诉受理费850元，减半收取425元，由原告谢伟军、洪晓飞与被告宁海县冠庄医院金桥卫生所、宁海县冠庄医院各半负担212.5元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），帐号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
代理审判员 闫林花
二〇一五年十二月四日
代书 记员 章灵燕