上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3999号
原告（反诉被告）郑农。
委托代理人郑力民。
委托代理人李仁正，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）张亚晖。
被告（反诉原告）朱宸仪。
法定代理人张亚晖。
上述二被告（反诉原告）共同委托代理人余子晨，上海汉商律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑农与被告（反诉原告）张亚晖、朱宸仪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，诉讼中，因本案必须以另案的审理结果为依据，本院依法裁定中止审理。后本院分别于2015年4月28日、7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑农到庭参加了第一次庭审，原告（反诉被告）郑农的委托代理人郑力民到庭参加了第二次庭审，原告（反诉被告）郑农的委托代理人李仁正两次到庭参加庭审，被告（反诉原告）张亚晖、朱宸仪的委托代理人余子晨两次到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告郑农诉称：2013年9月21日，原告与二被告签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定二被告将位于上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给原告，原告基于信赖二被告是涉案房屋的全部产权登记人，依约支付了151万元购房款，并履行了合同义务。然而，二被告却隐瞒涉案房屋存在其他权利人之事实，致使涉案房屋无法过户，买卖合同及补充协议无法履行。二被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、二被告返还原告支付的购房款151万元；3、二被告赔偿原告违约金50万元（含原告支付的中介费11，200元，律师费5万元，财保担保费2万元，装修费2万元，暂定的房屋溢价款398，800元）。
被告张亚晖、朱宸仪辩称：不同意解除买卖合同及补充协议，要求继续履行合同，不同意返还购房款、赔偿违约金等原告的诉请。根据（2015）沪一中民二（民）终字第164号的判决书第五、六页，该合同是双方真实意思表示，是有效合同，有继续履行的可行性。该生效判决判定案外人朱昱晓是房屋共有人，是朱昱晓不同意卖房导致房屋无法过户，故原告应向朱昱晓主张，被告没有违反合同的行为，签订合同当天被告就交付了钥匙，可见其履约的态度，故原告不应向被告主张违约责任。关于律师费，合同没有约定，被告没有义务承担原告的律师费。关于担保费，房屋在前案中就已经查封且没有解除，此次查封是重复查封。关于中介费，原告要解除合同不要房屋，应由原告自行承担。装修费被告也不同意支付。本案合同能够履行，是原告自行要解除合同，房屋现在值多少钱和原告没有关系；房屋既然没有过户就不是原告的财产，原告要求评估没有道理，评估费被告不同意承担，不论房屋评估下来多少钱都与被告无关。生效判决没有认定合同不能履行是被告的责任，本案中逾期过户违约金被告不应承担。律师、担保等费用都是基于合同履行而要支付的，现在原告要求解除合同，没有被告支付这些费用的前提，请求法院判令合同履行，何况涉案房屋已经涨价了，原告并没有损失，增值费用已经覆盖了原告的损失。
同时，被告张亚晖、朱宸仪反诉称：原、被告就涉案房屋的买卖发生争执已久，此前的生效判决中已经明确，本案涉案房屋是由上海巨洲房地产有限公司（以下简称“巨洲公司”）赠予二被告和朱昱晓，朱昱晓是系争房屋的共有人，在其未同意出售房屋的情况下，无法办理过户。根据上述判决，涉案房屋的产权目前仍属于二被告，原告不是产权主体，一旦双方解除房屋买卖合同，原告必然丧失继续在该房屋内居住、使用的权利，理应向二被告返还房屋并承担恢复原状的责任。根据房屋中介网站上显示的信息，该小区近似面积或相同面积房屋每月的租金为3，600元。原告此前的开庭过程中也承认，其入住涉案房屋的时间为2013年9月21日，二被告认为，原告须支付实际占用房屋期间二被告作为产权人可收取的占用费。此外，原告作为购房人尚有5万元购房款一直未按约支付，构成逾期付款，尽管房屋买卖合同可能被依法解除，但这并不免除合同解除之前买方的违约责任。为此，二被告提出反诉，请求判令：1、原告向二被告返还房屋，迁出涉案房屋并恢复房屋原状（或承担恢复原状的费用）；2、原告支付因占用涉案房屋而需承担的赔偿款暂计68，400元（2013年9月21日至2015年4月28日，按3，600元／月×19个月计）实际计算至原告返还房屋之日止；3、原告依照房屋买卖合同的约定承担逾期付款的违约金暂计14，450元（按逾期付款的金额50，000元×0.05%／日×578日计，2013年9月21日至2015年4月28日），实际算至付清之日止。
诉讼中，二被告称一直是同意继续履行合同的，签订合同当日就交付房屋，房屋未能过户是朱昱晓的原因，而非二被告故意隐瞒事实，前案庭审中，中介也作证说明未通知过被告需要朱昱晓签字同意才可以过户，故被告是无过错的，二被告仍不同意解除合同。为此，二被告将其反诉请求变更为：1、继续履行房屋买卖合同及补充协议；2、原告支付5万元的尾款；3、原告承担尾款的逾期付款违约金，暂计14，450元（按逾期付款的金额50，000元×0.05%／日×578日计，2013年9月21日至2015年4月28日），实际算至付清之日止。
原告针对二被告的反诉辩称：不同意合同继续履行，（2014）松民三（民）初字第1616号判决、（2015）沪一中民二（民）终字第164号判决中的本院认为部分都认定合同已经无法继续履行，原告在前案中也是主张继续履行的，但经生效判决认定本案合同已不适宜继续履行，故原告主张解除合同。
经审理查明：被告张亚晖、朱宸仪是系争房屋的登记权利人，系争房屋于2010年竣工，房屋建筑面积91.44平方米，并于2011年2月18日被核准登记在二被告名下。
2013年9月17日，二被告作为出售方（甲方）、原告作为购买方（乙方），上海驰远房地产经纪事务所作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方委托丙方购买甲方的系争房屋，房屋建筑面积91平方米，购房总价款1，560，000元；此次二手房买卖交易过程中所产生的税及费由乙方负担。居间协议还对其他房屋买卖事宜进行了约定。
2013年9月21日，二被告作为卖售人（甲方）、原告作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向二被告购买系争房屋，房屋建筑面积91.44平方米，该房屋转让价款共计1，200，000元；合同第四条对于房屋的验收交接时间没有约定；合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追加甲方的违约责任；该合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按如下条款处理，即每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05％的违约金，合同继续履行。该合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。另，该合同特别告知（一）第三条第1款第3项载明，房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。
2013年9月21日，二被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《补充协议》一份，约定系争房屋除买卖合同中约定的房价款为1，200，000元外，该房屋之装修及空置补偿费为360，000元，乙方应于签订买卖合同当天支付给甲方；在办理产权过户交易时，乙方按国家政策规定承担甲、乙双方相应的交易税、费；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有附属设施、设备按现状交付乙方即可；双方同意本协议的违约责任适用《买卖合同》有关规定。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
上述《上海市房地产买卖合同》及补充协议签订后，原告分别于2013年9月17日支付被告张亚晖定金5万，于2013年9月21日支付被告张亚晖55万，于2013年12月29日支付被告张亚晖91万元，以上合计151万元，尚余5万元尾款未能支付。2013年9月21日，二被告将系争房屋交付给原告。此外，原告与二被告在办理系争房屋的过户手续时，因本市松江区房地产交易中心需要未成年人朱宸仪的父亲朱昱晓到场签字，故双方未能完成系争房屋的过户，后因协商未成而涉讼。
2014年5月19日，原告将二被告诉至法院【案号（2014）松民三（民）初字第1616号】，请求判令继续履行双方签订的买卖合同，二被告将涉案房屋过户至原告名下，并赔偿原告逾期过户违约金。诉讼中，本院追加朱昱晓作为第三人参加诉讼。本院经审理后认为，涉案房屋是朱昱晓与被告张亚晖婚姻关系存续期间因赠与所得的财产，朱昱晓是系争房屋的共同共有人；因作为共有权人的朱昱晓明确表示不同意出售系争房屋，故原告主张继续履行合同的诉讼请求，不符合物权法规定的条件，故驳回了原告的所有诉讼请求。后二被告不服上述判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉，该院经审理后认为，朱昱晓应为涉案房屋的共有产权人，在共有人朱昱晓明确表示不同意出售涉案房屋的情况下，二被告坚持要求将涉案房屋的产权过户至原告郑农名下，缺乏事实和法律依据，为此，该院最终判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，原告还提交了中介费收据、律师费发票、律师委托代理协议、担保费发票、中介的证明等，欲证明原告为购买系争房屋支出的费用，包括中介费11，200元，为维权支付的律师费5万，担保费2万元；中介给出的房屋市场价185-190万元，证明原告的差价损失；此外还有装修费2万元，涉案房屋本来是有装修的，购房后原告做了简装，包括刷墙、做踢脚线、窗帘、空调等，当时没有签订装修合同，装修票据当时也没有要。二被告质证认为，中介费只有收据没有发票，真实性不认可；委托代理协议的真实性认可，金额认可，但关联性不认可；担保费真实性认可，关联性认为是重复担保，不需要的；装修费认为没有票据不认可；对于中介出具的证明，中介盖章的真实性无法确认，市场是有波动的，如果原告认为因房价上涨产生了损失，则房价下跌时，原告也应当贴差价给二被告，对中介估算的金额也不认可。
庭审中，二被告提交了（2014）松民三（民）初字第1616号案件的第一次庭审笔录，证明当时中介说没有告诉被告张亚晖需要其老公签字，明确了诉讼是不要求违约金的，目的就是为了过户，和现在原告的诉讼是违背的；该笔录第11页中，原告陈述没有注意到产证上有被告朱宸仪的名字，证明原告有过失。原告则质证认为，真实性认可，不认可证明目的。中介有无通知被告张亚晖的老公签字并要求过户，是中介的一面之词，对于陈述内容不认可，无论中介有无通知被告张亚晖的老公到场，是二被告和中介的问题，原告没有过错；关于原告不要求违约金问题，是中介的陈述，原告不认可；关于原告陈述没有注意到产证上有朱宸仪的名字，不能证明原告有过错，房屋权利人有几个，需要几人签字是房东的责任，不是原告的责任。
诉讼中，根据原告郑农的申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，该公司于2015年6月9日出具了房地产估价报告书，载明涉案房屋2015年6月5日的市场价值（包含室内装修价值）为185.60万元。
第二次庭审中，因二被告自行将其反诉请求变更为继续履行合同，并要求原告支付剩余购房款及违约金，本院对其变更诉讼请求的后果予以了释明，二被告仍坚持继续履行合同，并表示没有解除合同的后果需要处理。庭审中，基于解除合同后果一并处理的原则，本院询问原告是否同意返还房屋，原告表示同意返还，但需要二被告支付相应的钱款。
诉讼中，涉案房屋的中介经办人龙虎到庭表示，就涉案房屋原告已向中介公司支付的中介费为31，200元。原告对此予以确认，并另行提供了2万元的收据一份，但表示仍主张50万元的违约金，不再调整。二被告则质证认为，收据和签购单的金额和日期不吻合，对中介费不确认。
以上事实，有房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、民事判决书、庭审笔录、谈话笔录、发票、委托代理协议、估价报告书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同；主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告与二被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及补充协议，为双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应按约履行。现因二被告的家庭内部原因，即被告张亚晖的配偶朱昱晓对于涉案房屋的出售提出了异议，致使原告的合同目的无法实现，故对于原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。至于合同解除的时间，因此前原告并未向二被告发出解除合同的通知，故本院以本案起诉状副本送达二被告之日作为合同解除之日。其次，合同解除后，二被告应当将已收取的151万元购房款返还给原告，原告应当将涉案房屋返还给二被告。再次，至于原告主张的违约金50万元，主要包含了因违约所产生的各项损失，因涉案房屋未能交易过户的主要原因是出售方未能与其家庭成员协商一致，故二被告已构成违约，应当承担违约责任即原告因此而受到的损失。但律师费和财产保全担保费，并非诉讼中必然发生的费用，二被告对此也不同意支付，原告的主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持；对于原告主张的中介费，属原告购房投入的成本支出，且与本案属不同的法律关系，原告可另循途径解决；对于原告主张的装修费，已包含在房屋评估的价值之中，本院不再支持；对于原告主张的房屋溢价款，鉴定机构出具估价报告书的程序合法，结论也并无不当，根据该估价结果，截至2015年6月5日涉案房屋市场价值与原合同价格相比的溢价款为185.60万元-156万元=29.60万元。因原告此前已付的购房款为151万元，故以151万元占总房价款156万元的比例可以得出原告相应的溢价损失为286，512.82元，该部分款项二被告应当赔付给原告。至于二被告反诉主张的诉讼请求，因其是基于继续履行合同而提出，但生效判决已经认定涉案房屋无法过户至原告名下，原告与二被告所签订的合同事实上已无法履行，经本院向二被告释明后，其仍然坚持继续履行合同，故对于二被告基于继续履行合同而提出的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑农与被告（反诉原告）张亚晖、朱宸仪于2013年9月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2014年12月3日解除；
二、被告（反诉原告）张亚晖、朱宸仪于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郑农购房款1，510，000元；
三、被告（反诉原告）张亚晖、朱宸仪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑农房屋溢价损失286，512.82元；
四、原告（反诉被告）郑农于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室的房屋返还被告（反诉原告）张亚晖、朱宸仪；
五、驳回被告（反诉原告）张亚晖、朱宸仪的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22，960元，减半收取11，480元，反诉案件受理费921元，财产保全费5，000元，司法鉴定费5，900元，合计诉讼费23，301元，由原告（反诉被告）郑农负担2，656.50元（已付），被告（反诉原告）张亚晖、朱宸仪负担20，644.50元（已付921元，余款19，723.50元于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……