江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)苏民终字第00438号
上诉人（原审被告）沭阳县欧亚商贸发展有限公司，住所地江苏省沭阳县新阳中路34号。
法定代表人姜向东，该公司总经理。
委托代理人曹青，江苏恒邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭晓蓉。
委托代理人张义军。
被上诉人（原审被告）沭阳县人民政府，住所地江苏省沭阳县苏州路1号。
法定代表人卞建军，该县县长。
委托代理人赵金斗，江苏名典律师事务所律师。
委托代理人岳以福，江苏名典律师事务所律师。
上诉人沭阳县欧亚商贸发展有限公司（以下简称欧亚商贸公司）因与被上诉人彭晓蓉、沭阳县人民政府（以下简称沭阳县政府）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院(2013)宿中民初字第0144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人欧亚商贸公司的法定代表人姜向东及其委托代理人曹青，被上诉人彭晓蓉的委托代理人张义军，被上诉人沭阳县政府的委托代理人赵金斗、岳以福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年3月7日，沭阳县政府（甲方）与欧亚商贸公司（乙方）签订《新世纪广场开发协议书》。协议的主要内容是：1.甲方负责提供以上所需的建筑场所，乙方负责该场所的拆迁安置、土地征用及建设等相关费用。2.乙方所建的建筑规模为主体四层，局部为九层的标志性建筑，其风格为现代派的建筑群（具体以规划办公室的规划及乙方所提供的效果图为准）。乙方建筑所涉及的区域的相关事宜，由乙方会同甲方共同协商解决。3.在乙方所涉及的建筑区域内的拆迁事宜，在县拆迁办的主持下，由乙方会同相关部门协商解决。4.经双方商定，该工程自动迁之日起，建筑工期为18个月，逾期乙方每日向甲方支付工程总造价的千分之四作为延期罚款。建筑工期达到24个月尚未完工的，甲方有权收回土地使用权及该土地上所有的一切投资（该款工期限制，如遇大型自然灾害，可由甲乙双方协商解决）。5.甲方需为乙方在沭阳招商引资政策允许范围内提供最优惠政策，在工程建筑期间，甲方应协调解决乙方工程施工中与地方各部门之间的关系。乙方按建筑面积每平方米30元缴纳建筑配套费，土地出让金除上交省市部分外，其余由甲方返还给乙方用于基础设施配套工程。乙方应依据征五退三原则，如期缴纳营业税。其他属县财政管理的相关税费，经由甲方协商后商定。6.乙方在新世纪广场未竣工正式交付使用前，所有售楼收入须打入特定银行工程账户作为工程支付款，甲乙双方各派一名代表，对该账户实行双印鉴管理，由甲乙双方协商一致后启用该账户资金。7.乙方应留有准备金45万元，该款由甲方用作弥补拆迁单位特殊损失及平衡解决相关矛盾所用。
2000年11月21日，彭晓蓉与欧亚商贸公司签订《商品房购销合同》一份。合同约定彭晓蓉购买欧亚商贸公司开发的“新世纪广场欧亚商贸中心”一层西A区7号门面房，于2000年11月24日付清全部购房款，欧亚商贸公司于2001年3月31日前交付房屋等事项。合同签订后，彭晓蓉依照合同约定付清了购房款211680元。
2001年2月23日，欧亚商贸公司取得《商品房预售许可证》。
2002年8月30日，因欧亚商贸公司资金缺乏、开发停滞等原因，沭阳县政府（甲方）与欧亚商贸公司（乙方）就“新世纪广场欧亚商贸中心”工程交接事宜达成如下协议（以下简称接盘协议）：一、甲乙双方同意解除于2000年3月7日签订的《新世纪广场开发协议书》，甲方同意放弃该协议第四条的权利，即对乙方全部实际投入予以分期返还。二、乙方自愿放弃新世纪广场的开发建设，并积极配合甲方对新世纪广场工程进行接盘清算，甲方对乙方在该项目中实际投入的货币资金客观地给予保全返还。三、新世纪广场现有在建工程（含前期投入）由甲方接盘收购，接盘时间为2002年8月30日，接盘价以审计价格为准（需经双方确认）。自接盘之日，变更乙方所有与该项目有关的证照。四、在甲方接盘后，新开发商接盘前，乙方如果后续资金（首期不低于800万元）到位，乙方可优先从甲方手中以原收购价接盘。五、双方在审计结果确认后，接盘付款方式及其他相关事宜另行商定。
2002年11月23日，新世纪广场办公室在《宿迁日报》上刊登公告，称根据与原开发商的协议，沭阳县政府已接盘新世纪广场项目工程，并对该项目土地及建筑物进行整体公开出售，出售标的物底价为2400万元。
2002年12月2日，沭阳县政府委托宿迁市茂盛拍卖有限公司(以下简称茂盛拍卖公司)对新世纪广场产权进行拍卖。
2002年12月28日，茂盛拍卖公司与沭阳好景置业有限公司（以下简称好景公司）签订拍卖成交确认书，确认好景公司以2500万元竞买新世纪广场在建工程整体资产。
2002年12月31日，沭阳县政府（甲方）与好景公司（乙方）签订《协议书》，约定新世纪广场项目工程总建筑面积47800平方米，底层面积10780平方米，主体结构3层楼面和西区4层楼面已浇注完毕。乙方整体收购该项目，以2002年5月17日盘点工程量工程结果为准。总收购价格以茂盛拍卖公司016号文议标价2500万元为最终成交价。该项目前期所发生的一切债权债务均与乙方无关，由甲方承担。双方还就工期、违约责任等作了约定。
2006年2月22日，好景公司与沭阳欧中置业有限公司(以下简称欧中置业公司)订立《房地产项目资产转让合同》，主要内容为：好景公司将好景时代广场房地产及现有设备、设施等所有附属物整体出让给欧中置业公司。原“新世纪广场欧亚商贸中心”后更名为“欧中广场”。
2003年12月10日，彭晓蓉向泗阳县人民法院提起诉讼，要求判令好景公司继续履行《商品房购销合同》，向其交付所购商铺。2004年1月16日，泗阳县人民法院以该案争议标的物权属尚不明确，须等待江苏省高级人民法院就此作出生效判决后继续审理为由，裁定中止诉讼。后彭晓蓉申请追加沭阳县政府、欧中置业公司、欧亚商贸公司为被告参加诉讼。2008年6月，该案恢复审理。后彭晓蓉变更原诉讼请求为：判令欧中置业公司向彭晓蓉交付涉案房屋，并判令好景公司、欧亚商贸公司、沭阳县政府、欧中置业公司赔偿经济损失5万元。2009年6月16日，泗阳县人民法院作出（2003）泗民一初字第2803号民事判决，判决：欧中置业公司将涉案房屋交付给彭晓蓉；驳回彭晓蓉的其他诉讼请求。欧中置业公司不服该判决，上诉至江苏省宿迁市中级人民法院。2009年12月11日，江苏省宿迁市中级人民法院作出（2009）宿中民一终字第1206号民事裁定：撤销泗阳县人民法院（2003）泗民一初字第2803号民事判决，发回泗阳县人民法院重审。泗阳县人民法院在重审该案过程中，李沪强申请作为第三人参加诉讼，泗阳县人民法院予以准许。2010年12月1日，泗阳县人民法院作出（2010）泗民初字第1357号民事判决，判决：驳回彭晓蓉的诉讼请求。彭晓蓉不服该判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉。2012年5月25日，该院作出（2011）宿中民终字第0677号民事判决：驳回上诉，维持原判。
另查明，2003年6月30日，欧亚商贸公司诉至江苏省高级人民法院，要求确认其与沭阳县政府于2002年8月30日签订的接盘协议无效，沭阳县政府等被告返还欧亚商贸公司在建“新世纪广场”工程财产。2004年11月11日，江苏省高级人民法院对欧亚商贸公司诉沭阳县政府、好景公司、茂盛拍卖公司及第三人沭阳县新纪元商贸有限公司(以下简称新纪元公司，诉讼中，该公司申请以第三人名义参加诉讼被准许)返还财产纠纷一案作出（2003）苏民初字第0003号民事判决。欧亚商贸公司不服该判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2005年6月23日以一审认定事实不清裁定发回重审。江苏省高级人民法院依法另行组成合议庭审理，并于2007年4月26日作出（2005）苏民初字第0010号民事判决：一、沭阳县政府在判决生效之日起十五日内返还欧亚商贸公司新世纪广场在建工程转让款20808983.20元及利息；二、沭阳县政府于判决生效之日起十五日内补偿欧亚商贸公司3191016.8元；三、沭阳县政府于判决生效之日起十五日内返还第三人新纪元公司投资款108万元及利息；四、驳回欧亚商贸公司的其他诉讼请求；五、驳回第三人新纪元公司的其他诉讼请求。欧亚商贸公司不服该判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2008年2月22日作出（2007）民一终字第71号民事调解书。调解协议内容如下：“一、沭阳县政府在协议生效之日起十五日内返还欧亚商贸公司新世纪广场在建工程转让款20808983.20元及利息；二、沭阳县政府于协议生效之日起十五日内补偿欧亚商贸公司4741016.8元；三、沭阳县政府于协议生效之日起十五日内返还新纪元公司投资款108万元及利息；四、自本协议书生效之日起，欧亚商贸公司、沭阳县政府、好景公司、茂盛拍卖公司以及新纪元公司均不得再以本案新世纪广场项目转让发生的任何事由追究对方的民事责任……”
2013年10月16日，彭晓蓉提起本案诉讼，请求判令解除彭晓蓉与欧亚商贸公司于2000年11月21日签订的《商品房购销合同》；欧亚商贸公司与沭阳县政府连带赔偿彭晓蓉的损失400万元(最终以评估报告鉴定为准)。
本案审理过程中，彭晓蓉申请对涉案商铺的价值和从2001年至2013年的租金损失进行评估，并以此作为计算损失的依据。原审法院根据彭晓蓉的申请依法委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司（以下简称仁禾公司）对本案争议商铺的价值及2001年至2013年的租金损失进行鉴定。鉴定单位于2014年6月9日作出司法鉴定报告书，结论为：本案商铺在鉴定基准日（2012年）的总价值为2825383元，单价为46716元/平方米。租金损失总价为1664459元，其中2012年度的租金为258101元、2013年度的租金为309721元。彭晓蓉根据上述鉴定意见，将其要求欧亚商贸公司与沭阳县政府连带赔偿损失的数额由400万元变更为4489842元。
本案原审的争议焦点为：一、彭晓蓉与欧亚商贸公司于2000年112月21日签订的《商品房购销合同》是否应予解除；二、赔偿责任主体如何确定；三、彭晓蓉因《商品房购销合同》不能履行导致的损失数额如何确定。
关于彭晓蓉与欧亚商贸公司于2000年112月21日签订的《商品房购销合同》是否应予解除的问题。原审法院认为，欧亚商贸公司与彭晓蓉签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，欧亚商贸公司将“新世纪广场”在建工程的整体资产（包括彭晓蓉购买的商铺）出售给沭阳县政府，导致欧亚商贸公司与彭晓蓉签订的《商品房购销合同》不能履行，彭晓蓉已无法取得涉案房屋的所有权，不能实现合同目的，故彭晓蓉与欧亚商贸公司于2000年112月21日签订的《商品房购销合同》应当予以解除。
关于赔偿责任主体如何确定的问题。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，彭晓蓉与欧亚商贸公司之间系商品房买卖合同关系，本案合同不能履行，应由合同相对人欧亚商贸公司向彭晓蓉承担违约责任。
彭晓蓉要求沭阳县政府与欧亚商贸公司承担共同赔偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。具体理由为：1.根据合同相对性原则，本案的合同相对人是欧亚商贸公司，不是沭阳县政府，彭晓蓉要求沭阳县政府承担责任没有合同依据。2.欧亚商贸公司与沭阳县政府于2002年8月30日签订接盘协议，约定新世纪广场现有在建工程由沭阳县政府接盘收购，接盘价以审计价为准。此处的在建工程是欧亚商贸公司投入资金进行建设后物化的劳动成果，而欧亚商贸公司建设过程中形成的债务属于欧亚商贸公司的投入，两者存在一定的联系，但性质完全不同，故从接盘协议的内容看，欧亚商贸公司将现有在建工程转让给沭阳县政府，沭阳县政府以审计价收购在建工程，该接盘协议的性质属于资产的转让，且沭阳县政府按约支付对价，故沭阳县政府并非无偿取得资产。3.欧亚商贸公司无力对新世纪广场项目继续开发系自身原因造成的，且其在合同履行期间也多次向沭阳县政府表示由沭阳县政府接盘处理，而沭阳县政府也明确表示在新开发商接盘前，如果欧亚商贸公司后续建设资金800万元到位，其可优先从沭阳县政府手中以原收购价接盘继续开发，但欧亚商贸公司的后续建设资金始终未能到位，故沭阳县政府只能依据接盘协议的约定处理接盘事宜。从欧亚商贸公司与沭阳县政府协商解除合同约定的内容看，其放弃开发权并同意变更与该项目有关证照的意思表示，系放弃对讼争工程的所有权，故沭阳县政府有权转让该讼争工程，因此沭阳县政府将讼争工程相关证照直接变更给好景公司的行为并不构成侵权。4.由于沭阳县政府与欧亚商贸公司签订的接盘协议是资产转让，故沭阳县政府接盘之前因在建工程产生的债务应当由欧亚商贸公司负责清理。沭阳县政府主动清理欧亚商贸公司债权债务的行为是基于与欧亚商贸公司签订的接盘协议，清理债权债务并非沭阳县政府法定的义务亦非约定的义务，且沭阳县政府在该项目并没有获得任何经济利益。彭晓蓉与欧亚商贸公司签订的《商品房购销合同》不能履行的原因是欧亚商贸公司无力开发造成的，与沭阳县政府无关，故彭晓蓉主张沭阳县政府存在侵权行为并承担赔偿责任，没有法律依据，不予支持。
关于彭晓蓉因《商品房购销合同》不能履行导致的损失数额如何确定的问题。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，欧亚商贸公司因不能履行合同给彭晓蓉造成的损失，实际上为重新购买同地段的商铺所增加的房屋差价款，该房屋差价款应当确定为彭晓蓉的实际损失。该损失应当在欧亚商贸公司的可预见范围内，欧亚商贸公司依法应当予以赔偿。彭晓蓉起诉欧亚商贸公司等交付涉案房屋的诉讼请求被2012年5月25日江苏省宿迁市中级人民法院判决驳回，自该判决发生法律效力时，彭晓蓉即知道涉案房屋已不能交付，故可以2012年的房屋价值作为损失的赔偿依据。经鉴定，涉案房屋在2012年的总价值为28253853元，故房屋的差价损失应为261370673元（28253853元-211680元）。
彭晓蓉主张的房屋租金损失。考虑商铺出租本身存在机会成本以及收入的不确定性，同时涉案房屋的差价损失已经可以弥补彭晓蓉的损失，故对彭晓蓉主张的租金损失，不予支持。
综上，原审法院经审判委员会研究认为，欧亚商贸公司不能履行其与彭晓蓉签订的《商品房购销合同》，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。沭阳县政府对于欧亚商贸公司不能履行其与彭晓蓉签订的《商品房购销合同》，不存在过错，不应承担民事责任。欧亚商贸公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证、辩论等民事权利，法院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、彭晓蓉与欧亚商贸公司于2000年11月21日签订的《商品房购销合同》予以解除；二、欧亚商贸公司于判决生效后十五日内返还彭晓蓉购房款211680元；三、欧亚商贸公司于判决生效后十五日内赔偿彭晓蓉损失261376073元；四、驳回彭晓蓉的其他诉讼请求。
案件受理费42719元，由欧亚商贸公司负担29403元，由彭晓蓉负担13316元；鉴定费20000元，由欧亚商贸公司负担。
欧亚商贸公司上诉称：一、原审判决关于接盘协议合法有效，沭阳县政府接盘新世纪广场项目不构成侵权，彭晓蓉的损失系欧亚商贸公司造成，应由欧亚商贸公司承担的认定错误。首先，沭阳县政府系通过不正当手段胁迫欧亚商贸公司法定代表人签订接盘协议，后又擅自委托拍卖公司将整个项目拍卖，并擅自将项目相关证书等变更为好景公司，故接盘协议无效，沭阳县政府接盘新世纪广场项目构成侵权。其次，无论从接盘协议无效角度还是从接盘协议约定的内容来说，沭阳县政府既然接盘新世纪广场项目，又只是返还欧亚商贸公司的投资款，则项目上的利润由其享有，项目上的义务亦由其承担。第三，欧亚商贸公司不能将涉案房屋交付彭晓蓉的原因不是欧亚商贸公司恶意违约造成，而是因沭阳县政府强行接盘、强行拍卖并擅自撕毁该项目上已售商品房合同导致的，彭晓蓉合法、合理的损失应当由沭阳县政府承担，不应由欧亚商贸公司承担。二、原审判决认定的彭晓蓉的损失数额错误。彭晓蓉的损失应是直接损失、可预见损失，且彭晓蓉有止损的义务。1、2002年沭阳县政府在《宿迁日报》上公告了新世纪广场转让事宜，彭晓蓉此时就应主张自己的权利，其迟延主张权利造成的损失应由彭晓蓉自己承担。2003年彭晓蓉提起要求交付房屋的诉讼，2012年5月25日江苏省宿迁市中级人民法院才作出终审判决，驳回彭晓蓉的诉讼请求。彭晓蓉损失扩大由以下原因造成：一是彭晓蓉自身主张权利途径错误；二是江苏省宿迁市中级人民法院在案件审理中严重违反法定程序，导致案件久拖不决。上述原因造成的彭晓蓉扩大的损失，不应由欧亚商贸公司承担。2、原审判决以涉案房屋目前价格来认定彭晓蓉的损失不合理。彭晓蓉在2003年起诉时就应该明确知道或预见到其购买的房屋无法交付，彭晓蓉应及时购买其他房屋。彭晓蓉合理的损失预计应为已付购房款的本金和不超过四倍银行利息的违约金。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，判决不公，损害了欧亚商贸公司的合法权益，请求二审法院查明事实依法改判或发回重审。
彭晓蓉答辩称：一、欧亚商贸公司与彭晓蓉签订了《商品房购销合同》，并收取了彭晓蓉的购房款，欧亚商贸公司后不能如期交房给彭晓蓉，应向彭晓蓉承担违约责任，至于欧亚商贸公司与沭阳县政府等之间的纠纷，与彭晓蓉无关。二、彭晓蓉10多年前筹钱购买商铺用于自营或出租，但却一直未能交付，损失巨大，彭晓蓉一直在诉讼，先主张交付房屋，后主张赔偿损失，原审判决认定的彭晓蓉的损失数额较少，为尽快取得赔偿款彭晓蓉未上诉，欧亚商贸公司关于原审判决认定彭晓蓉损失数额不合理的主张，不能成立。综上，欧亚商贸公司的上诉请求和理由无事实和法律依据，请求驳回其上诉。
沭阳县政府答辩称：一、接盘协议合法有效，沭阳县政府接盘新世纪广场项目不构成侵权，彭晓蓉的损失系欧亚商贸公司无力开发造成，应由欧亚商贸公司承担责任。1、欧亚商贸公司在无力完成开发新世纪广场项目的情况下，于2002年8月30日自愿与沭阳县政府签订接盘协议，接盘协议合法有效。沭阳县政府接盘“烂尾”在建工程资产不存在任何过错，未侵害欧亚商贸公司权益。2、沭阳县政府与欧亚商贸公司签订接盘协议时，彭晓蓉所购房屋未完工，属在建工程，此时预售合同项下的房屋物权尚未设立，彭晓蓉只对欧亚商贸公司享有合同债权，欧亚商贸公司无力开发是彭晓蓉债权无法实现的原因，沭阳县政府接收欧亚商贸公司“烂尾楼”符合合同约定及法律规定，不存在侵权，无法履行交付商品房的责任人仅有欧亚商贸公司，该《商品房购销合同》因无法继续履行而解除后，应由欧亚商贸公司向购房人承担违约责任。沭阳县政府接盘行为属于在建工程资产收购，不属于房地产开发项目转让。即使属于房地产开发项目转让，法律亦未规定项目受让人继受转让人向购房人交付房屋的义务。因此，欧亚商贸公司关于沭阳县政府承担欧亚商贸公司交房义务的主张不能成立。二、关于彭晓蓉损失的赔偿范围，同意欧亚商贸公司意见，原审判决以涉案房屋目前价格来确定彭晓蓉的损失不合理，确定彭晓蓉损失数额的基准日最迟应以新世纪广场办公室在《宿迁日报》上刊登资产拍卖公告的2002年11月23日为准。综上，请求驳回欧亚商贸公司对沭阳县政府的上诉请求。
二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、赔偿责任主体如何确定。二、彭晓蓉因《商品房购销合同》不能履行导致的损失数额如何确定。
关于争议焦点一，本院认为，本案赔偿责任主体应为欧亚商贸公司。理由是：1、彭晓蓉系与欧亚商贸公司签订的《商品房购销合同》，根据合同相对性原则，由于欧亚商贸公司无力开发导致其无法按合同约定向彭晓蓉交付房屋，由此产生的违约责任应由违约方欧亚商贸公司承担。沭阳县政府并非合同相对人，欧亚商贸公司关于彭晓蓉的损失应由沭阳县政府承担的主张没有合同依据。2、接盘协议系沭阳县政府与欧亚商贸公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。欧亚商贸公司主张接盘协议系沭阳县政府采用不正当手段胁迫其签订，未提供证据证实，本院不予采信。根据查明的事实，彭晓蓉的损失系欧亚商贸公司无力开发造成的，而非沭阳县政府强行接盘、强行拍卖并擅自撕毁该项目上已售商品房合同导致的。沭阳县政府接盘新世纪广场工程、委托茂盛拍卖公司拍卖该工程、将该工程相关证照直接变更给好景公司的行为均符合接盘协议约定及法律规定，不存在侵权行为。欧亚商贸公司以沭阳县政府侵权为由主张由其承担赔偿责任，没有事实依据。3、从接盘协议内容看，沭阳县政府系通过支付合理对价的方式接盘收购了在建工程，接盘协议性质属于资产转让，并不是债权债务的概括转移，且接盘协议也并未约定由沭阳县政府负责处理接盘之前欧亚商贸公司因在建工程产生的债务，故欧亚商贸公司主张由沭阳县政府承担赔偿责任没有事实与法律依据。
关于争议焦点二，本院认为，虽然新世纪广场办公室在2002年11月23日的《宿迁日报》上刊登资产拍卖公告，但并未明确告知彭晓蓉不再履行合同或解除合同，故不能以此就当然得出彭晓蓉在2003年就应该明确知道或预见到其购买的房屋无法交付的结论。同理，彭晓蓉在2003年起诉要求交付房屋时亦不能确定涉案房屋不能交付，经过多轮诉讼，直至2012年5月25日江苏省宿迁市中级人民法院才作出终审判决，驳回彭晓蓉要求交付房屋的诉讼请求，此时，彭晓蓉才确定涉案房屋不能交付，故原审法院以2012年涉案房屋价值作为赔偿损失的依据是合理的。彭晓蓉先起诉主张交付房屋，被法院判决驳回，在房屋无法交付情况下，起诉主张赔偿损失，彭晓蓉的诉讼行为不存在过错；江苏省宿迁市中级人民法院之所以于2012年5月25日才对彭晓蓉主张交付房屋的案件作出终审判决，系因关联案件审理及该案本身的复杂性所致，程序并无不当，欧亚商贸公司以彭晓蓉主张权利途径错误，法院审判久拖不决为由主张对扩大的损失不予赔偿，没有事实依据。由于欧亚商贸公司的违约行为导致彭晓蓉无法取得涉案房屋所造成的损失，应为重新购买同地段的商铺所增加的房屋差价，欧亚商贸公司关于彭晓蓉的损失应为已付购房款本金和不超过四倍银行利息的违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24903元，由沭阳县欧亚商贸发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 闫 朋