安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜官民二初字第00230号
原告：铜陵市建设投资控股有限责任公司。
法定代表人：叶根林，职务董事长。
委托代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。
被告：徐志红，女，1972年1月26日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
原告铜陵市建设投资控股有限责任公司（以下简称建设投资公司）诉被告徐志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理，依法适用简易程序，由审判员谢飞梦独任审判，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告建设投资公司委托代理人查锐到庭参加诉讼，被告徐志红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设投资公司诉称：铜陵市经济技术开发区翠湖二路1517号中科大铜陵科技创业园4号楼B座房屋系原告所有。2012年7月12日，原告与被告徐志红就该房屋的租赁事宜签订《资产租赁合同》，约定由被告承租，用于满足创业园在孵企业专家和职工餐饮和住宿需要，租期自2012年8月1日起至2025年2月1日止，第一年租金为308000元，此后每年租金在上一年的基础上递增3%，租金每半年缴纳一次，先付后用。合同还约定：1、被告在合同签订之日向原告交付承租履约保证金154000元以保证合同顺利履行；2、若一方违约，应向另一方支付年租金20%的违约金；3、若因被告方违约解除合同的，被告对租赁物的装潢无偿归原告所有；4、若被告逾期30日未缴纳租金的、不能按合同约定为创业中心及在孵企业提供住宿的或不能满足科技企创业园在孵企业职工就餐需求的，原告有权解除租赁合同。合同签订后，被告自2013年8月1日起，就一直拖欠租金，且自承租租赁物以来，一直不能满足科技创业园在孵企业职工就餐需求，对科技创业园的总体环境和全市的招商活动造成了不好影响。鉴于此，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《资产租赁合同》；2、被告腾空占用的房屋交付给原告；3、被告结清水电气、收视、通信、空调、卫生及物管费用，交还钥匙给原告；4、被告支付原告已拖欠的房租170743.22元（自2013年8月1日至2014年2月20日），并按881.22元／日（158620元÷1800日）的标准继续给付自此后至被告腾空房屋、结清所有费用时为止；5、原告没收被告的154000元承租履约保证金；6、被告向原告支付违约金31724元。
被告徐志红未答辩。
经审理查明：铜陵市经济技术开发区翠湖二路西段1517号房屋登记在原告建设投资公司名下，建筑面积21091.37平方米。2012年7月12日，原告建设投资公司（合同甲方）与被告徐志红（合同乙方）就该房屋中建筑面积约3200平方米的中科大铜陵科技创业园4号楼B座房屋租赁事宜签订《资产租赁合同》，约定中科大铜陵科技创业园4号楼B座房屋由乙方租赁经营，用于满足科技创业园在孵企业的专家和职工餐饮和住宿需要。租赁期限为12年，自2012年8月1日起至2025年2月1日止，在租赁期的前180天为甲方给予乙方的装潢期，甲方免收租金。租金及支付方式：第一年租金为308000元，第二年起在上一年度租金基础上每年递增3%，租金每半年缴纳一次，先付后用，租金交纳的时间和金额按《租金交付一览表》执行，逾期不交的，每逾期一日，甲方有权按日租金10%扣除承租履约保证金，逾期30日未交，甲方有权单方面终止合同，并要求乙方按本合同第十四条承担违约责任。合同还约定：乙方承担租赁期间使用该房屋所发生的水、电、气、通信、空调、卫生费、物业费、有线电视以及经营过程中所发生的所有费用。乙方应在180天装潢期内做好出租房屋的电力增容器工作和投资，投资额经甲方认可的专业审计机构审计并出具审计报告，甲乙双方另行签订协议后在租金中直接抵扣后，所增设的电力增容器所有权归甲方所有。乙方有下列情况之一的，甲方可以解除租赁经营协议，承租人承担违约责任：……发生影响后勤服务中心正常工作、业务运转的；不能满足科技创业园在孵企业职工就餐需求的……；逾期30日未缴纳租金的。合同第十四条还约定，若一方违反本协议约定，违约方应向守约方支付年租金20%的违约金并赔偿造成守约方的直接和间接损失以及主张权利支出的费用，因乙方原因造成合同解除的，乙方对所承租房屋所进行的装潢无偿归原告所有。合同还约定有其他一些内容。另外，合同所附的《租金交付一览表》显示：2012年7月15日前，被告徐志红应交纳承租履约保证金154000元，2013年8月1日应交第一年第二期的租金154000元，2014年2月1日应交第二年第一期的租金为158620元。
合同签订后，原告建设投资公司将租赁物交付给被告徐志红，被告徐志红交纳了承租履约保证金154000元。自2013年8月1日起至本案一审辩论终结之日，被告徐志红未再给付租金。
上述事实，有房产证、资产租赁合同及所附租金交付一览表等证据以及当事人的陈述在卷佐证，并经庭审举证，本院予以认定。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告建设投资公司与被告徐志红签订的资产租赁合同，系双方真实意思的表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并有效，对当事人均有约束力，当事人均应全面履行。原告建设投资公司将租赁物交付给被告徐志红后，被告徐志红理应按照合同约定如期给付租金，其长达6个月未给付租金的行为，系违约，应承担违约责任。现原告建设投资公司依据合同的约定，主张解除双方签订的合同，要求被告返还租赁物并承担违约责任的行为，符合约定，本院予以支持。原告参照合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。
原告主张被告给付2013年8月1日至2014年2月20日期间租金170743.22元，未超出双方约定的标准，本院予以支持。
原告参照约定的第二年日租金标准881.22元（158620÷180日）主张被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。
关于原告主张被告应承担的违约责任。首先，原告主张被告应承担的违约金有两个方面，一是原告对被告交纳的承租履约保证金按日租金10%扣除，二是合同第十四条约定的违约金以年租金20%确定。对于第一方面的违约金，原告要求对被告预交的保证金予以没收，不符合双方约定，合同约定原告有权按日租金10%扣除，并没有约定原告有权没收，因此，本院对此按照双方约定予以处理。对于第二方面的违约金，原告主张的违约金以半年租金20%计算，被告并未提出抗辩，且原告的主张并未过分高于其损失，对原告的该项主张，本院予以支持。其次，关于违约金计算标准问题，原告主张以158620元作为计算依据，与合同约定不相符。合同约定，被告“先付后用”，且租金一览表中确定被告应当于2013年8月1日交纳的租金为154000元，因此，违约金计算标准应当以154000元为计算标准予以确定。基于上述理由，原告可以扣除的保证金为：154000元÷180天×10%×203天＝17367.78元（2013年8月1日至2014年2月20日）；原告依据合同第十四条主张的违约金为154000元×20%＝30800元，则被告合计应赔偿原告违约金48167.78元（154000元×20%30800元＋17367.78元）。
原告主张被告结清租赁期间与案外人之间发生的水、电、物业等费用，符合合同约定，也属解除合同后被告的附随义务，本院予以支持。若被告徐志红未能及时结清上述费用，原告可以采取自助行为，对被告应当交纳而未交纳的费用先行代为交纳后，再依法向被告追偿。为减少当事人讼累，原告若在代交数额范围内预先扣留合理的承租履约保证金，亦应属合适行为。
关于合同约定的被告徐志红为租赁房屋的电力增容器所做的工作和投资经专业审计机构后的投资额可以抵扣租金的问题，以及承租履约保证金的返还问题，因被告未提出答辩，本案不作评判。
被告徐志红经合法传唤，无正当理由没有到庭，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩权。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：
一、解除原告铜陵市建设投资控股有限责任公司与被告徐志红于2012年7月12日签订的《资产租赁合同》；
二、被告徐志红于本判决生效之日起三十日内将其承租的铜陵市经济技术开发区翠湖二路西段1517号中科大铜陵科技创业园4号楼B座房屋腾空，并将腾空后的房屋交付给原告铜陵市建设投资控股有限责任公司；
三、被告徐志红于本判决生效之日起十日内给付原告铜陵市建设投资控股有限责任公司2013年8月1日至2014年2月20日期间租金170743.22元；
四、被告徐志红于实际交房之日起十日内给付原告铜陵市建设投资控股有限责任公司自2014年2月21日起至实际交房之日止按每日881.22元的标准计算的房屋占用使用费；
五、被告徐志红于本判决生效之日起十日内赔偿原告铜陵市建设投资控股有限责任公司违约金48167.78元（其中17367.78元从徐志红交付的承租履约保证金154000元中扣除）；
六、被告徐志红于实际交房之日起三十日内结清其在占有租赁物期间所发生的水、电、气、有线电视、通信、空调、卫生费、物业费以及经营过程中的其他费用；
七、驳回原告铜陵市建设投资控股有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3323.50元（已减半），由被告徐志红负担2000元，原告铜陵市建设投资控股有限责任公司负担1323.50元，于本判决生效后十五日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院（账户名称：安徽省铜陵市中级人民法院，银行账号：19×××61，开户银行：徽商银行狮子山支行）。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢飞梦
二〇一四年四月四日
书记员 章俊伟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》：
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。