黑龙江省鹤岗市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹤南商初字第76号
原告（反诉被告）鹤岗市城市管理行政执法局，住所地：鹤岗市工农区北红旗路。
法定代表人史洪生，职务局长。
委托代理人艾立鹏，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）鹤岗市热力公司，住所地：鹤岗市工农区西解放路。
法定代表人姜大力，职务经理。
委托代理人艾立鹏，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司，住所地：鹤岗市南山区锦华公馆小区。
法定代表人杜忠梅，职务经理。
委托代理人梅雨亭，该公司法律顾问。
鹤岗市城市管理行政执法局（以下简称城管局）、鹤岗市热力公司（以下简称热力公司）诉被告黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司（以下简称瑞达公司）合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法由审判员王凤担任审判长并主审本案与代理审判员韩强、人民陪审员韩侠组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理，被告瑞达公司于2015年9月22日向本院提出反诉，本院决定合并审理，于2015年11月18日、24日再次公开开庭审理本案。原告城管局、热力公司委托代理人艾立鹏，被告瑞达公司法定代表人杜忠梅、委托代理人梅雨亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：被告在开发建设锦华公馆小区项目中，没有向原告缴纳热力配套费、供热计量专项费用、热力管道安装工程费用，并拖欠2014-2015年度的供热费。2014年10月22日，原告鹤岗市热力公司、鹤岗市城市供热工作领导小组办公室（鹤岗市城市管理行政执法局的内设职能部门）与被告签订了协议一份，在该份协议中明确了被告总计欠费额4，913，629.40元，明确了给付时间2014年12月31日之前，另原、被告还约定，被告用开发建设的锦华公馆F栋综合楼8、9、10、11层共计6，604.68平方米房屋以每平方米1，500.00元的价格进行抵押。被告如未按期还款，原告有权以每平方米1，500.00元价格出售上述房屋。至今被告没有支付拖欠的上述费用，现诉至法院，要求被告支付热力配套费、供热计量专项费用、热力管道安装工程费用共计4，913，629.40元。
被告（反诉原告）辩称：根据诉讼请求，支付热力配套费，热力管道安装工程费无异议。对供热计量专项费用139万元不认可，供热计量器没有安装，提出供热计量专项费用的请求没有事实根据及法律依据。供热费2014年至2015年的费用不认可，我公司2015年2月6日给热力公司交了50万元。不认可“以房抵押协议”第4条，其约定的以房抵帐违反市场价格，锦华公馆可以卖到4，000.00元一平方米以上，原告是在威胁的情况下而达成的协议，违反合同法相关规定。认为原告的诉求不客观、实际，请求人民法院确认“以房抵押协议”为无效合同。
原告（反诉被告）方为证明其主张提供证据如下：
1、2014年10月22日原、被告签订的协议书1份，证明被告总计欠的费用是四项，是被告公司盖章及法人签字认可的项目及数额。被告用房产抵押，作价1，500.00元，并承诺如果上述四项费用未按期交纳，原告有权以1，500.00元的价格出售房屋。
2、提供1998年12月鹤政办发（1998）35号文件、鹤岗市人民政府鹤政发（2003）8号文件，两份文件证明收取供热设施配套费按建筑面积收取的依据。
3、提供行政法规，黑龙江省城市供热条例1份；省住建厅、财务厅、省物价局、省质监局作出的关于转发国家四部委《关于进一步推进供热计量改革的意见》；文件号黑建城（2010）38号；省住建厅黑建城（2011）第108号文件；鹤供热发（2011）2号文件；上述法规及文件证明新建建筑必须要安装供热计量装置，如果不安装，建设主管部门不给备案，无法办理产权证。供热计量安装费用纳入房屋建造成本，由开发商出资提前交纳，银行专户存储，供热部门使用，未交纳不允许验收，交纳标准是每户2，500.00元。
4、2015年9月24日鹤岗市东山区地方税务局查封房产公告，证明被告抵押给原告的房产已被税务机关查封。
5、瑞达房地产开发公司欠市热力公司供热费汇总表，共欠费1，238，061.39元，证明被告缴纳50万元热费与本诉无关。
经质证，被告（反诉原告）认为，证据1协议是其签的，在2014年10月22日签订的，因房地产公司经营不善，欠的配套费及管道设施费，热力费交不上，10月15日没有供热，当时百姓已经入住，因为百姓的上访，我不签协议，供不上热。证据2已经过了十余年了，这两份文件现在是否失效不清楚。证据3文件及法规的真实性没有异议。但是根据鹤岗市整个情况来讲，没有任何一家安装计量器，这是客观事实，有政策规定但不实施，再者百姓没有提出过这样的诉求，不想增加建筑成本，也是按照市场的情况都不安装计量器。就针对锦华公馆一家，不公平，希望法院根据实际情况来裁定。证据4无异议。证据5其他欠费不是本案诉讼范围内，与本案无关，我们对该欠费证明不予认可。
被告（反诉原告）为证明其主张提供证据如下：
1、F栋收取暖费用名单3张、代收住户缴纳热力费用的票据14本，证明我公司收百姓的钱，已经交给了热力公司，2015年2月6日黑龙江农村信用社电汇凭证（复印件）1份，证明收取百姓的2014年取暖费全部交给热力公司。
2、照片84张，证明A栋、B栋、F栋整个小区的楼房都没有安装供热计量仪，证明不存在供热计量费用。
3、鹤岗市房屋建设费用（供热）审核表1张（复印件）。证明鹤岗市城市供热领导小组对于费用的计算及由来的说明，
4、2015年9月2日停热通知单1份，证明热力公司非常的霸道，不给交钱就给停热，说明当时签订协议就是协迫之下签订的。
经质证，原告（反诉被告）认为：证据1，收取暖费用名单的真实性没有异议，原告确实收取了住户的取暖费用，上述费用未交给我公司。关于电汇凭证，我方认可收取到反诉原告公司的50万元，但是没有出具任何手续，这50万元与今天主张的以房抵帐协议无关，这50万元是反诉原告交纳其他房屋的欠费，但还没有交足，如果交足我公司会出具相关票据。证据2、承认没有安装供热计量仪。证据3、不清楚表格的来源，表没有公章，不能作为证据使用。证据4、真实性无异议，但没有停热。
分析双方当事人提供的证据及质证情况，本院认为原告提供的证据真实性应予确认。被告提供证据1能够证实被告收取住户供热费，但因没有提供热力公司开具的正规收费票据，不能证明该争议楼房热费已经缴纳给热力公司。证据2因原告（反诉被告）已经承认没有安装供热计量仪，对该证据应认定为有效证据。证据3因系复印件且无公章，对其效力不予认定。证据4真实性应予确认。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，并结合双方当事人的庭审陈述，本案查明事实如下：
2014年10月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《以房抵押协议》一份，载明甲方：鹤岗市城市供热工作领导小组办公室、乙方：鹤岗市热力公司、丙方：鹤岗市瑞达房地产开发股份有限公司。内容第1条、丙方应缴纳甲方供热配套费（1，849，208.80元），供热计量专项费用（1，390，000.00元），合计3，239，208.80元；应交乙方2014年-2015年供热费（1，149，420.6元），原欠热力管道安装工程费（525，000.00元），合计1，674，420.60元。以上共计4，913，629.40元；第4条、抵押期至2014年12月31日截止（不计利息），丙方逾期未能还款，乙方将按照本协议规定的成本价格（1500元／平方米）出售房屋，房屋面积以有资质测绘部门的测绘面积为准。如果到时房屋不具备出售条件，乙方将对供热的F栋、A1栋、D6栋停止供热；第6条、本协议一式三份，三方各执一份，自签订之日起生效。原、被告在该协议书上签字盖章。现原告诉至法院要求被告按协议给付其各项费用491，362，940.00元，被告以供热计量器没有安装不同意给付该项费用139万元，未出售的房屋不应缴纳热费及合同中第4条约定的以房抵帐价款过低，违反市场价格为由，提出反诉，请求人民法院确认“以房抵押协议”为无效合同。
另查明，以房抵押协议中抵押房产于2015年9月24日被鹤岗市东山区地方税务局查封。
本院认为，本案原告主张被告应按双方签订的《以房抵押协议》给付一，供热配套费1，849，208.80元，是按照鹤政办发（1998）35号文件、鹤政发（2003）8号文件，两份文件规定新增和新建的热用户，按建筑面积，每平方米收集资费40.00元的标准计算。被告提出应按实际使用面积计算无相关证据予以证实，原告该项诉讼请求，应予支持；二，供热计量专项费用1，390，000.00元，依据1、《黑龙江省城市供热条例》第十条，新建建筑应当安装供热计量装置和室温调控装置。供热单位负责供热计量装置和室温调控装置的选型，购置和安装，其费用由建设单位承担；2、黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省财政厅、黑龙江省物价监督管理局、黑龙江省质量技术监督局作出的黑建城（2010）38号文件，关于转发国家四部委《关于进一步推进供热计量改革工作的意见》的通知，第四条规定，新建建筑建筑物热力入口和用户的供热计量装置和室温调控装置的购置及安装费用纳入房屋构建成本；3、《黑龙江省住房和城乡建设厅》黑建城（2011）第108号文件，第六条规定，未缴纳费用的新建建筑不得验收；4、《鹤岗市供热管理办公室文件》鹤供热发（2011）2号文件，第二条规定新建建筑供热计量专项费用标准为每户2，500.00元。本案当事人均承认该供热计量装置尚未安装，但依据相关规定该项费用应包含在构建成本当中由建设单位承担，且本案被告明知该事实仍在协议书上签字，应视为其认可缴纳该费用，原告主张应予支持；三，2014年-2015年供热费1，149，420.60元，依据《黑龙江省城市供热条例》第三十五条规定，新建建筑在供热设施保修期内不得申请停止用热；《中华人民共和国建设部》第80号令第七条，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限，供热系统为2个采暖期，原告该项主张符合此规定，应予支持；被告提出未出售的房屋不应缴纳热费及已经向原告缴纳500，000.00元热费的主张，因无相应证据予以证明，故被告主张不予支持；四，热力管道安装工程费525，000.00元，因双方无争议，应予确认。
关于被告反诉原告供热计量专项费用139万元不应缴纳、未出售房屋不应缴纳热费及供热费2014年至2015年已经缴纳50万元的主张，属于抗辩内容，不属于反诉，因其未提供有效证据，该主张不予支持。鉴于以房抵押协议中的抵押房产因原告未办理抵押登记，现已被鹤岗市东山区地方税务局查封，该条款内容已经无法履行。另外，反诉原告“以房抵押协议”应为无效合同的反诉主张，不是本案受理范围，反诉原告应另行提起撤销之诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司给付原告（反诉被告）鹤岗市城市管理行政执法局供热配套费1，849，208.80元，供热计量专项费用1，390，000.00元，合计3，239，208.80元；
二、被告（反诉原告）黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司给付原告（反诉被告）鹤岗市热力公司2014年-2015年供热费1，149，420.60元，热力管道安装工程费525，000.00元，合计1，674，420.60元。
上述款项共计4，913，629.40元，于本判决生效后三十日内履行完毕。
三、驳回被告（反诉原告）黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司的反诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48，100.00元，由被告（反诉原告）黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司承担；反诉案件受理费12，803.00元免收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。
审 判 长 王 凤
代理审判员 韩 强
人民陪审员 韩 侠
二〇一五年十二月四日
书 记 员 王立会