北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06712号
上诉人（原审被告）北京瑞兆天成商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇火神庙商业中心A座地下一层。
法定代表人张建玲，总经理。
委托代理人林琳，女，1980年7月6日出生。
被上诉人（原审原告）曾华，女，1967年9月9日出生。
委托代理人郭岳，北京瀚岳律师事务所律师。
上诉人北京瑞兆天成商业管理有限公司（以下简称瑞兆天成公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第00041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，曾华起诉至原审法院称：2010年3月23日我与瑞兆天成公司签订C座商铺使用管理协议约定，瑞兆天成公司将×号交付给我经营使用，面积为18.02平方米，租赁期限自2010年10月1日至2018年9月30日，租金为543321元。协议签订后，瑞兆天成公司未依约将房屋交付给我使用，经多次催促，瑞兆天成公司于2011年3月将房屋交付给我使用，同时承诺给一年免租期。由于瑞兆天成公司不能提供合法的物业证明，我不能办理营业执照合法经营。2012年6月11日北京市工商行政管理局大兴分局向瑞兆天成公司发出责令改正通知书要求停止经营行为。2012年6月12日瑞兆天成公司要求所有租户停止经营，致使我至今不能正常经营使用租赁房屋。我要求解除我与瑞兆天成公司签订的×号商铺使用管理协议及补充协议；瑞兆天成公司返还房屋租金543321元；返还质量保证金5000元；瑞兆天成公司返还物业费18921元；瑞兆天成公司赔偿经济损失152129.88元；诉讼费用由瑞兆天成公司承担。
瑞兆天成公司辩称：对解除双方之间租赁合同，我公司没有异议；曾华陈述免租期是有前提条件的，即必须是在前八年正常履行的基础上；同时曾华在2012年6月12日之后还有继续经营的事实；曾华没有按照合同约定用途使用租赁标的物，有重大违约情形；对退还租金，只能退还正式解除合同之后的租金部分，不同意退换质量保证金、物业费、押金等，也不同赔偿经济损失。
原审法院认为：双方当事人之间签订的涉案商铺使用协议及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据庭审情况，双方当事人对解除涉案商铺使用协议及补充协议均无异议，故对曾华该项诉讼请求，法院予以支持。根据商铺使用协议补充协议关于租期调整的背景、方式、条件看，涉案商铺的租赁期限，应予考虑一年优惠期；结合涉案责令改正通知书及瑞兆天成公司所发通知看，法院认定曾华自2012年6月15日起不再经营，对于此时间段后的租金，瑞兆天成公司应予返还，数额具体确定为468355.75元。在合同业已认定解除的情况下，瑞兆天成公司应退还质量保证金5000元；物业费一项，结合使用期限，应退还124元；鉴于涉案租赁合同解除系由于瑞兆天成公司原因所造成，故瑞兆天成公司应赔偿曾华一定经济损失，参考贷款利率规定，确定为139090元。据此，原审法院于2014年3月判决：一、解除曾华与北京瑞兆天成商业管理有限公司签订的C座商铺使用管理协议及其补充协议(商铺地点为：北京市大兴区×号)；二、北京瑞兆天成商业管理有限公司于判决生效后十日内退还曾华租金四十六万八千三百五十五元七角五分、质量保证金五千元、物业费一百二十四元；三、北京瑞兆天成商业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿曾华经济损失十三万九千零九十元；四、驳回曾华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，瑞兆天成公司不服，以双方签订的C座商铺使用管理协议及其补充协议无效、原审法院认定退还的租金、物业费过高及确定的赔偿损失数额过高为由提出上诉，要求本院依法改判。曾华同意原判。
本院经审理查明：曾华（乙方，商铺使用方）与瑞兆天成公司（甲方，商铺提供方）签订商铺使用管理协议载有：甲、乙双方同意按照本协议的约定提供位于北京市大兴区×号商铺，该商铺套内建筑面积为18.02平方米；乙方使用的商铺专门用于经营化妆品、珠宝、饰品、眼镜；乙方不得违反本约定，若有违反，甲方有权终止本协议；使用期限自2010年10月1日至2018年9月30日；商铺使用费543321元，8年使用费一次性全部支付；乙方签订本协议后，须遵守商业中心的物业管理公司所制定各项管理规定及收费标准（70元/月/平米套内建筑面积），并按管理规定支付相关费用；为保障乙方出售商品质量符合国家标准，乙方须于本协议签订当日向甲方一次性交付质量保证金5000元；双方并就其他事项进行了约定。
2011年3月7日，曾华（乙方，商铺使用方）与瑞兆天成公司（甲方，商铺提供方）签订商铺使用管理协议之补充协议载有：乙方应确保自2011年3月18日起至原合同及本补充协议约定的租赁届满日持续正常经营，同时应最迟于2011年3月16日到甲方办理完毕所有开业前的准备手续并做好上货和人员安排等工作，保证2011年3月18日正式经营；如不履行上述约定，甲方不给予第二、三条之优惠政策（第二条优惠为：给予乙方6个月的免租期；第三条优惠为：给予乙方6个月的免租期）；因前期运营原因给乙方造成损失的全部赔偿事宜，甲乙双方最终确定，在乙方按照本协议第4.2条约定的使用期限依约履行完毕后，甲方同意给予乙方免租一年的最终优惠政策，即自2019年3月18日至2020年3月17日止；使用期限相应变更为自2011年3月18日至2020年3月17日；双方并就其他事项进行了补充约定。
2010年3月23日，瑞兆天成公司收取曾华交付租金543321元、质量保证金5000元；2010年9月17日，曾华向瑞兆天成公司交纳物业费（2010年10月1日至2011年9月30日）15136.8元；2012年3月31日，曾华向瑞兆天成公司交纳物业费（2012年3月18日至2012年6月17日）3784.2元。
2012年6月11日，北京市工商行政管理局大兴分局向瑞兆天成公司下达京工商兴黄村责改字（2012）1012号责令改正通知书载有：经查，你单位在大兴区×座商业楼为无照经营行为提供场所，责令你单位立即停止经营行为。2012年6月12日，瑞兆天成公司向C座商户下发通知载有：请广大商户自2012年6月14日起暂时停止营业，并自行将各自商铺内的全部物品清理完毕，届时，我司将封闭C座，如仍有商户不听劝阻，继续经营的，若造成工商部门采取查封、扣押、罚款等行政处罚措施的，相关法律责任和经济损失，均由相关商户自行承担，我司不予负责。
就曾华何时停止在涉案租赁场所中经营，曾华表示自2012年6月15日起不再经营，瑞兆天成公司表示在2013年12月份停止经营的。
就经营范围一项，曾华向法院提交了瑞兆天成公司相关人员录音以佐证其不存在违约问题。
上述事实，有双方当事人的陈述、合同、票据、光盘、通知等证据材料在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，双方当事人之间签订的涉案商铺使用协议及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审法院据此所作认定并无不当，本院予以确认。瑞兆天成公司上诉主张双方签订的C座商铺使用管理协议及其补充协议无效，经查，其在原审法院审理期间表示同意解除双方的租赁合同，并未以合同无效予以抗辩，且现瑞兆天成公司亦未就其主张的无效抗辩提交有效法律依据，故本院对其该上诉意见难以采信。
关于瑞兆天成公司上诉所提原审法院认定退还的租金、物业费及确定的赔偿损失数额均过高的上诉意见。经查，对于上述几项费用，原审法院系根据本案查明的事实并结合租赁合同的解除系由于瑞兆天成公司的原因等情形所进行的认定，该认定符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。瑞兆天成公司关于该几项费用的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5497元，由曾华负担816元（已交纳），由北京瑞兆天成商业管理有限公司负担4681元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费4094元，由北京瑞兆天成商业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 珊
代理审判员 李明磊
代理审判员 王军华
二〇一四年七月十六日
书 记 员 刘 洋