广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第385号
上诉人（原审被告）：江门珠江投资有限公司。
法定代表人：李艳，该公司总经理。
委托代理人：覃国宇、孙赛男。
被上诉人（原审原告）：王晓梅。
被上诉人（原审原告）：赵心然。
法定代理人：王晓梅。
两被上诉人的共同委托代理人：罗君丽，广东三良律师事务所律师。
上诉人江门珠江投资有限公司（以下简称“珠江投资公司”）因与被上诉人王晓梅、赵心然商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市人民法院（2014）江蓬法民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年10月30日，王晓梅、赵心然向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、珠江投资公司向王晓梅、赵心然支付逾期交付房屋违约金81379.79元（总房款1082178元×752天（2010年12月31日至2013年1月21日）×0.0001），并从起诉之日即2013年10月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率向王晓梅、赵心然支付利息；2、珠江投资公司承担本案的诉讼费。主要事实和理由是：2010年3月23日，王晓梅和其丈夫赵某乙与珠江投资公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王晓梅和其丈夫赵某乙向珠江投资公司购买预售商品房2幢202室，总房款为人民币1082178元。合同第八条约定：珠江投资公司应当于2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得规划局《规划验收合格通知书》”条件并符合本合同约定的商品房交付王晓梅和其丈夫赵某乙使用。合同第九条约定：珠江投资公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王晓梅和赵某乙使用，逾期超过180日，王晓梅和赵某乙要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，珠江投资公司按日向王晓梅和赵某乙支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，王晓梅和赵某乙已按合同约定支付了全部购房款1082178元。但珠江投资公司直至2013年1月21日才将上述202房屋交付王晓梅、赵心然使用，珠江投资公司超过合同约定的时间交付房屋，构成逾期交付。赵某乙于2013年4月13日去世，赵某乙的法定继承人有王晓梅、赵心然以及赵某乙与前妻所生儿子赵某甲，赵某甲已放弃继承，赵某乙的遗产由王晓梅、赵心然继承，相应的权利义务依法由王晓梅、赵心然继受，王晓梅、赵心然在本案具备主体资格。因此，依照上述合同第九条的约定，珠江投资公司逾期交付房屋的行为应承担相应的违约责任。在庭审中，王晓梅、赵心然陈述合同签订的时间为2010年3月23日，故房款的支付时间应相应顺延至2010年3月23日，而在合同签订当日，王晓梅、赵心然亦已按合同约定分别于2010年3月8日、3月23日支付了20000元、513178元、149000元，合共682178元，对于银行按揭贷款40万元，由于珠江投资公司统一要求业主将该按揭手续交由其指定的律师事务所即广东某甲律师事务所代为办理，并指定了按揭银行，故王晓梅、赵心然于合同签订当日即将按揭手续交由广东某甲律师事务所代为办理，并向该事务所支付了律师见证费、按揭律师费共1250元，同时亦向珠江投资公司支付了办理房屋确权所需的产权综合费、契税共33025元，因而，王晓梅、赵心然按合同约定支付了全部房款，没有出现迟延的情况。依据合同附件三的约定，本案202房屋是珠江投资公司包装修出售的，且是样板房，经过珠江投资公司二、三年的销售展示后，房屋内的装修有损坏，珠江投资公司在正式交楼前应予以维修复原，珠江投资公司提供的维修单也证实202室房屋在交楼前进行了多次维修，珠江投资公司陈述202室房屋于2012年10月30日前已达到交付条件与事实不符。王晓梅、赵心然真正于2013年1月21日才接收202房屋，之前因202房屋的装修一直需珠江投资公司维修，所以王晓梅、赵心然至2013年1月21日才接收该房屋。珠江投资公司提出王晓梅、赵心然的违约金总额不得超过总房价5%的合同条款属于珠江投资公司提供的格式条款，应属于无效条款，该条款明显限制了王晓梅、赵心然单方的权利，而对于王晓梅、赵心然需承担的违约金则为总房价的20%，相比珠江投资公司需承担的比例，显示对王晓梅、赵心然不公平、不合理，故珠江投资公司以该条款抗辩王晓梅、赵心然的主张没有法律依据。
珠江投资公司答辩称：一、王晓梅、赵心然请求支付的违约金金额不符合《商品房买卖合同》的约定。根据合同第九条约定，珠江投资公司逾期交房超过180日后，王晓梅、赵心然要求继续履行合同的，珠江投资公司应按日向王晓梅、赵心然支付已付房价款万分之一。但在合同的补充协议中约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，本补充协议另有约定的除外。因此，因本合同而产生的违约金不得超过54108.9元（总房价1082178元×5%）。而王晓梅、赵心然请求的违约金已超过上述限额。二、王晓梅、赵心然在履行合同的过程中存在逾期付款的行为，珠江投资公司交付202房屋的时间按照合同的约定应予以顺延。根据合同补充协议（附件四）约定，首期款在2010年3月18日前支付全部房价款的63%，金额人民币682178元，剩余房款400000元于2010年3月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。因此，王晓梅、赵心然应于2010年3月18日前付清全部房款。但王晓梅、赵心然在合同的实际履行中，分四次支付完房款，最后一笔房款的支付时间为2010年5月27日，王晓梅、赵心然逾期付款达到69天。按合同第八条的约定，买受人逾期付款，出卖人有权按累计逾期付款时间顺延交楼。合同约定的房屋交付时间为2010年12月30日，因王晓梅、赵心然存在69天的逾期付款情况，则珠江投资公司实际应交付时间应顺延69天，即为2011年3月9日，因此，珠江投资公司向王晓梅、赵心然交付房屋的时间应为2011年3月9日。三、王晓梅、赵心然所称珠江投资公司向其交付房屋的时间与事实不符，珠江投资公司于2012年11月6日已向王晓梅、赵心然交付房屋。王晓梅、赵心然诉称珠江投资公司迟至2013年1月21日才向其交付房屋与事实不符，实际上，珠江投资公司已于2012年11月6日按合同约定的条件向王晓梅、赵心然实际交付。合同第八条约定202房屋的交付条件为取得规划局的《规划验收合格通知书》，而202房屋于2011年1月31日取得《江门市建设项目竣工规划验收合格通知书》，此时已符合《合同》约定的交付条件。2012年10月26日，珠江投资公司通过EMS向王晓梅、赵心然邮寄《交楼通知书》，通知其于2012年10月30日办理交楼手续。而王晓梅、赵心然在收到《交楼通知书》后一直以房屋存在装修的小问题为由拒绝收楼。按合同补充协议（附件三、四）的约定，出卖人按《住宅质量保证书》或双方约定对房屋履行保修责任的，履行保修责任期间，不视为延期交楼，买受人不得拒绝接受该商品房。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，自出卖人发出交楼通知书之日后第11日起，视为该商品房已实际交付买受人。在202房屋符合交付条件的前提下，珠江投资公司已按合同约定书面通知王晓梅、赵心然收房屋，王晓梅、赵心然不得以房屋保修事宜拒绝收楼。因此，珠江投资公司已于发出交楼通知书后的第11日，即2012年11月6日向王晓梅、赵心然交付房屋。四、王晓梅、赵心然诉讼请求的部分违约金已超过诉讼时效，法院不应予以支持。王晓梅、赵心然于2013年10月30日向原审法院提起诉讼。而违约金的计算起点为2010年12月31日，因此王晓梅、赵心然诉讼请求的部分违约金已超过诉讼时效。依法受到保护的逾期交楼违约金应为2011年10月30日以后的违约金。综上，王晓梅、赵心然提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：王晓梅和赵某乙与珠江投资公司于2010年3月23日签订《商品房买卖合同》（附合同补充协议），双方主要约定：“一、王晓梅和赵某乙向珠江投资公司购买坐落于江门市2幢202室房屋，建筑面积共187.8㎡，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币7057.84元／㎡，总金额为人民币壹佰零捌万贰仟壹佰柒拾捌元整（1082178元）。王晓梅和赵某乙以按揭贷款方式付款（详见附件四）：在2010年3月18日前支付全部房价款的63%，人民币682178元，剩余房款人民币40万元整须于2010年3月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行…委托代理人：广东某甲律师事务所…王晓梅和赵某乙自行办理按揭贷款手续；二、珠江投资公司应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房取得规划局《规划验收合格通知书》的条件，将符合本合同约定的商品房交付王晓梅和赵某乙使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，珠江投资公司可据实予以延期：…2、王晓梅和赵某乙逾期付款，珠江投资公司有权按累计逾期付款时间顺延交楼…；三、商品房达到交付使用条件后，珠江投资公司应当书面通知王晓梅和赵某乙办理交付手续……由此产生的延期交房责任由珠江投资公司承担；四、除本合同第八条规定的特殊情况外，珠江投资公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王晓梅和赵某乙使用，则按逾期时间……逾期超过180日后，王晓梅和赵某乙有权解除合同……王晓梅和赵某乙要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，珠江投资公司按日向王晓梅和赵某乙支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；五、珠江投资公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，王晓梅和赵某乙有权要求珠江投资公司按照王晓梅和赵某乙在收楼日如对室内的装饰、设备提出异议，由珠江投资公司按双方约定的标准进行维修或支付差价方式处理；六、珠江投资公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由珠江投资公司提供的资料报产权登记机关备案……。”
王晓梅和赵某乙与珠江投资公司签订的《合同补充协议》（附件四）载明：“…本合同第十一条，由于王晓梅和赵某乙原因，未能按期交付的，王晓梅和赵某乙未按书面通知的时间办理收楼手续的，自珠江投资公司发出交楼通知书之日后第11日起，视为该商品房已实际交付王晓梅和赵某乙，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）、风险及法律责任由王晓梅和赵某乙承担。本合同第十四条，如果在规定日期内未达到使用条件，珠江投资公司应继续达到使用条件，并一次性向王晓梅和赵某乙按已交付房价款5‰支付违约金（此违约金不得与本合同第九条的违约金累加）。本合同第十五条，从逾期之日起，每满一年珠江投资公司按已付房款的1%向王晓梅和赵某乙支付违约金，逾期超过一年，王晓梅和赵某乙有权提出退房，珠江投资公司除支付违约金外，还需将王晓梅和赵某乙已付房价款退还给王晓梅和赵某乙。”《合同补充协议》（附件三）载明：“装饰、设备标准，珠江住宅装修标准，公用部分…住宅单元，门扇、地面、内墙、天花、窗户…电视、宽带…2、王晓梅和赵某乙应按交楼通知书中确定的交楼时间前来办理收楼手续…以按揭方式付款的，还需银行实际已放按揭款，否则，珠江投资公司有权不通知王晓梅和赵某乙而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证…4、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。5、珠江投资公司按《住宅质量保证书》或双方约定对房屋履行保修责任的，履行保修责任期间，不视作延期交楼，王晓梅和赵某乙不得拒绝接收该商品房…11、本附件补充协议条款优先于合同其他条款。”
珠江投资公司于2010年3月8日、3月23日、3月29日、5月27日出具发票，载明：“王晓梅、赵某乙支付2幢202室房屋的售房款人民币20000元、513178元、149000元、400000元，合共1082178元。”珠江投资公司于2010年3月23日出具《收款专用收据》，载明：“王晓梅、赵某乙缴交B座202房屋契税32465元、产权综合费560元。”广东某甲律师事务所于2010年3月23日出具《律师事务所收费专用票据（预收）》，载明：“交款人王晓梅、赵某乙，预交律师见证费500元，按揭律师费750元。”王晓梅、赵心然提供的号码为07520071《发票》显示：付款方王晓梅、赵某乙，2幢202，建筑面积（㎡）149000，单价（元／㎡）1，金额（元）149000，款项性质售房款。”在庭审中，王晓梅、赵心然陈述珠江投资公司收取149000元房款时开具了上述发票，后因所列的面积和单价错误，珠江投资公司才于2010年3月29日重新开具了号码为00072322的《发票》。
另查明，王晓梅与赵某乙系夫妻关系，赵某乙于2013年4月13日死亡，赵心然为王晓梅与赵某乙的婚生女儿，王晓梅为赵心然的法定监护人。赵某乙的父母先于赵某乙死亡，赵某乙的法定继承人有王晓梅、赵心然以及赵某乙与前妻的婚生儿子赵某甲。赵某甲于2013年6月18日作出《放弃继承权声明书》，声明自愿放弃对赵某乙死亡后遗产的继承权，且决不反悔。赵某乙的遗产由其配偶王晓梅及女儿赵心然共同继承。针对以上事实，王晓梅、赵心然提供了由江门市江门公证处作出的（2013）粤江江门第019196号、（2013）粤江江门第019197号公证书、（2013）粤江江门第19195号、（2013）粤江江门第019210号《公证书》予以证实。2013年8月12日，王晓梅、赵心然重新领取2幢202室房屋的房地产权证，载明：“房屋所有权取得方式为买卖、继承，共有情况为1／2及1／2共同共有。”
珠江投资公司于2012年10月26日向王晓梅和赵某乙发出《交楼通知书》，从江门速递出具的《邮件全程跟踪查询》显示该通知书于次日由“本人收”。2013年1月21日，赵某乙签订《业主、住户入住合约》、《收楼物品移交清单》。从珠江投资公司提供的由广东某乙物业服务有限公司江门分公司出具的《珠江维修明细表》显示从2011年10月12日起至2013年11月16日期间，怡B202房屋有进行浴缸边大理石开裂更换、公卫洗手盆堵塞、地漏堵塞等内容的维修。
江门市城乡规划局于2011年1月31日作出《江门市建设项目竣工规划验收合格通知书》，载明：“建设单位：江门珠江投资有限公司，建设项目名称：A-C幢…经检查，本建设工程竣工规划验收合格。”
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，综合分析双方当事人的举证、陈述，王晓梅和其丈夫赵某乙与珠江投资公司签订的《商品房买卖合同》是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自的义务。因赵某乙于2013年4月13日死亡，赵某乙死亡后的遗产由其配偶、女儿即王晓梅、赵心然作为第一顺序继承人共同继承，因此，赵某乙对上述《商品房买卖合同》所涉及的权利义务依法由王晓梅、赵心然继承，王晓梅、赵心然据此提起本案诉讼，符合法律规定的主体资格条件。
关于王晓梅、赵心然主张2011年10月30日前发生的违约金是否超过诉讼时效的问题。从珠江投资公司提供的证据显示，珠江投资公司最早于2012年10月26日才向王晓梅、赵心然发出《交楼通知书》，虽珠江投资公司开发的本案楼盘于2011年1月31日取得合同约定的《规划验收合格通知书》，但结合双方当事人的陈述及本案证据未能显示珠江投资公司于上述日期直至2012年10月26日有通知过王晓梅、赵心然可以接收合同约定的房屋，由此，依据双方签订的上述合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，珠江投资公司应当书面通知买受人办理交付手续…”的内容，王晓梅、赵心然至多从签收《交楼通知书》之日即2012年10月27日起知道珠江投资公司通知可以进行收楼，并从该时起产生王晓梅、赵心然可以去审查珠江投资公司是否存在违约以及是否需主张违约金的问题，而且珠江投资公司是否交付房屋或逾期交付的行为是一个独立完整的行为，不具有可拆分性，珠江投资公司逾期交付房屋的违约行为也是一个完整连续的行为，在珠江投资公司未交付房屋前，该行为处于持续的过程，不存在可独立每天分割的行为，故审查珠江投资公司违约行为所持续的时间而引起的诉讼时效也适宜整体进行认定，不宜每天独立计算。因此，王晓梅、赵心然于2013年10月30日针对2011年10月30日前发生的违约金提起本案诉讼符合法律规定，没有超过诉讼时效。对珠江投资公司提出王晓梅、赵心然针对上述违约金提起本案诉讼已超过诉讼时效的意见，因依据不足，原审法院不予采纳。
关于珠江投资公司在本案是否构成违约的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款以及第十一条约定“珠江投资公司应于2010年12月30日前，具备该商品房取得《规划验收合格通知书》的条件，将符合本合同约定的商品房交付王晓梅、赵某乙使用”“商品房达到交付使用条件后，珠江投资公司应当书面通知王晓梅、赵某乙办理交付手续”的内容，珠江投资公司开发建设的本案楼盘于2011年1月31日才取得《规划验收合格通知书》，并于2012年10月26日才通知王晓梅、赵心然接收合同约定的202房屋，由此，珠江投资公司未能按合同约定的时间办理规划验收并通知王晓梅、赵心然接收房屋已构成违约。珠江投资公司在庭审中对其逾期交楼的事实也无异议。
关于王晓梅、赵心然请求的违约金如何确定的问题。首先，对违约时间的确定。综上，珠江投资公司应于2010年12月30日前交付房屋给王晓梅、赵心然使用，逾期交付的，珠江投资公司应从2010年12月31日起至实际交付日止向王晓梅、赵心然支付违约金。从王晓梅、赵心然提供的证据显示，王晓梅、赵心然于2013年1月21日与珠江投资公司办理202房屋的接收手续。对珠江投资公司抗辩认为王晓梅、赵心然支付按揭贷款40万元存在逾期付款的意见，因双方于2010年3月23日签订上述合同，合同中约定办理按揭的委托代理人为广东某甲律师事务所，从王晓梅、赵心然提供的《发票》、《收据》显示，王晓梅、赵心然于合同签订当日已向广东某甲律师事务所缴交律师见证费、按揭律师费共1250元，并于当日亦已向珠江投资公司缴纳了办理房地产权证的相关税费等，由此，虽从《发票》上显示房款40万元的支付时间为2010年5月27日，但王晓梅、赵心然在合同签订当日已将按揭贷款手续交由双方约定的委托代理人代为办理，并缴纳了相应的代理费用，王晓梅、赵心然因此已履行了应尽的义务，至于该按揭贷款何时到账或到账后，珠江投资公司有无按时开具发票所引起的后果，除非珠江投资公司可以举证证明由于王晓梅、赵心然存在过错导致款项迟延支付，而应由王晓梅、赵心然承担，但从珠江投资公司的举证未能显示上述内容，故珠江投资公司的上述抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。对珠江投资公司抗辩认为其已于2012年10月26日向王晓梅、赵心然发出《交楼通知书》，王晓梅、赵心然因装修的小问题拒绝接收房屋，则从2012年11月6日起应视为王晓梅、赵心然已接收202房屋的意见，从双方签订的《合同补充协议》（附件三）约定的内容可以显示，珠江投资公司向王晓梅、赵心然出售的202房屋不仅是毛胚房，还附有室内装修。从合同第八条约定，珠江投资公司除具备取得《规划验收合格通知书》条件外，珠江投资公司向王晓梅、赵心然交付的房屋应符合合同的约定，由此，珠江投资公司开发建设的本案楼盘除取得规划验收合格外，对于202房屋室内的装修也应符合上述附件三的约定，至少应达到可以居住使用的条件。而从珠江投资公司举证的《维修明细表》可以显示，珠江投资公司截止至2013年11月16日仍处于对202房屋的室内装修进行维修中，上述明细表显示的维修内容包括窗台渗水、小阳台地漏堵塞、公卫洗手盆堵塞、地漏堵塞、主人房墙面发霉等内容，从该维修的内容可以显示202房屋存在的维修问题明显影响居住使用，尚未具备可以交付王晓梅、赵心然使用的上述附件三约定的条件，故珠江投资公司提出的上述意见缺乏理据，原审法院不予采纳。对珠江投资公司抗辩认为依据上述附件三中“5、…不视作延期交楼，王晓梅、赵心然不得拒绝接收该商品房”的约定，自珠江投资公司发出《交楼通知书》，王晓梅、赵心然拒绝接收房屋，应于2012年11月6日视为王晓梅、赵心然已接收房屋的意见，从上述条款约定的内容显示为珠江投资公司履行保修责任的内容，该内容应属于针对《住宅质量保证书》中珠江投资公司对202室房屋的各个主体结构或室内装修部分在王晓梅、赵心然接收使用房屋过程中所应履行一定期间的保修责任的约定，而非对按合同约定应具备基本的装修条件而未具备所应进行的必需维修的约束，故珠江投资公司的上述意见依据不足，原审法院亦不予采纳。据此，对王晓梅、赵心然要求计算珠江投资公司违约的时间从2010年12月31日起计至其接收房屋的时间即2013年1月21日止（752天）的请求，因合法有据，原审法院予以支持。
其次，对违约金数额的确定。依据上述合同第九条的约定，珠江投资公司应按王晓梅、赵心然已交房价款按每日万分之一计算违约金，因珠江投资公司对王晓梅、赵心然要求计算违约金的上述计算标准无异议，故对王晓梅、赵心然要求按上述合同约定计算违约金的请求，原审法院予以支持。据此，王晓梅、赵心然请求的违约金应为81379.79元（1082178元×752天×0.0001）。对珠江投资公司抗辩认为依据上述附件三中“4、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”的约定，王晓梅、赵心然请求的违约金总额不得超过5%的意见，虽从上述条款显示为约束合同双方，但该附件三中又约定“7、如因王晓梅、赵心然原因导致合同不能履行…买受人应按房总价的20%向出卖人支付违约金…买受人应每月按总房款的6‰向出卖人支付房屋使用、折旧费…”的内容，明显单方排除了王晓梅、赵心然适用上述不超过5%的约定，且前后对双方责任承担比例明显不同的约束也显失公平，因此，珠江投资公司的上述意见也缺乏充分依据，原审法院不予采纳。对王晓梅、赵心然要求珠江投资公司从起诉之日支付利息的请求，因王晓梅、赵心然未能举证证明其依照合同约定请求违约金后仍造成其他损失或造成的损失已超过上述违约金的范围，故原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年4月1日作出如下判决：
一、珠江投资公司应自本判决生效之日起十日内向王晓梅、赵心然支付违约金人民币81379.79元；
二、驳回王晓梅、赵心然的其他诉讼请求。
珠江投资公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1834元，由珠江投资公司全部负担。
当事人二审的意见
珠江投资公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判珠江投资公司应向王晓梅、赵心然支付违约金40257元；2、王晓梅、赵心然承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：一、原审认定王晓梅、赵心然的诉讼请求未超过诉讼时效认定事实错误。根据合同约定，涉案房屋的应交付时间为2010年12月30日，我国《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算。因此珠江投资公司只要于2010年12月30日没有将涉案房屋交付给王晓梅、赵心然，其便已知道权利被侵害，因此诉讼时效应从上述时间起算。合同第九条明确珠江投资公司按日向王晓梅、赵心然支付逾期交楼违约金，而该债务也是按日累计违约金，是继续性债务，是可拆分的。自2010年12月30日起，王晓梅、赵心然已满足起诉要求支付违约金的条件，但其直到2013年10月30日才起诉，是自行放弃权利，原审法院不应支持该部分诉讼请求。二、根据合同补充协议附件四中买受人自行办理按揭贷款手续的约定，如有迟延支付按揭款的情形，无论是因其自身原因或第三方原因，根据合同相对性原则，均应由王晓梅、赵心然对珠江投资公司承担相应迟延付款的违约责任。且按揭贷款是由王晓梅、赵心然自行办理，珠江投资公司对于王晓梅、赵心然按揭事宜无法举证。王晓梅、赵心然对款项迟延支付是否存在过错的举证责任应由其承担，因此应由其举证证明其不存在过错。王晓梅、赵心然在原审提交的证据《发票》、《收据》，只能显示其向第三方的广东某甲律师事务所缴纳律师见证费、按揭律师费，而不能证明其是否有办理按揭手续，因此其应当承担举证不能的不利后果。珠江投资公司有权以按揭款迟延支付天数顺延涉案房屋的交付时间。三、原审认定涉案房屋未具备基本的装修条件是明显的事实认定错误。1、原审认定涉案房屋影响居住使用的理由不成立。原审根据《维修明细表》认定王晓梅、赵心然可以涉案房屋存在“窗台渗水、小阳台地漏堵塞、公共洗手盘堵塞、地漏堵塞”，从而认为“从该维修的内容可以显示202房屋存在的维修问题明显影响居住使用，尚未具备可以交付使用的上述附件三约定的条件”，与事实不符。根据《维修明细表》，涉案房屋窗台渗水发生于2012年5月26日，小阳台地漏堵塞发生于2012年6月13日，均在珠江投资公司发出交楼通知书以前。公卫洗手盘、地漏堵塞发生于2013年3月11日，即王晓梅、赵心然称其实际收楼日之后，根据时间顺序可知，王晓梅、赵心然不可能以上述理由作为拒绝收楼的理由。2、王晓梅、赵心然不能以装修瑕疵拒绝接收房屋。对于涉案房屋的装修瑕疵，应由珠江投资公司根据合同第十三条进行维修，而根据合同附件第5条的约定，双方约定对房屋履行维修责任的，王晓梅、赵心然不得以此为由拒绝接受该商品房。四、原审认为违约金总额不得超过总房价5%的条款是单方排除了王晓梅、赵心然适用的约定，属于显失公平的条款，与事实不符。合同补充协议第4条对买卖双方同等适用。五、珠江投资公司向王晓梅、赵心然支付的逾期交房违约金应为40257元。违约金的诉讼时效计算起点为2010年12月31日，王晓梅、赵心然于2013年10月30日向原审法院提起诉讼，因此其部分诉讼请求已超过诉讼时效，受法院保护的逾期交楼违约金应为2011年10月30日以后的违约金。2012年10月26日珠江投资公司发出《交楼通知书》，根据合同附件四的约定，王晓梅、赵心然未按书面通知时间办理收楼手续，自发出交楼通知书的第11天起，即2012年11月6日视为涉案房屋已实际交付王晓梅、赵心然。因此应受法院保护的逾期交房违约金计算天数为372天，该部分违约金总额为10821782元×0.0001×372天＝40257天。
珠江投资公司在二审期间提供的证据有：竣工验收备案表，以证明涉案房屋已经竣工验收备案。
王晓梅、赵心然答辩称：一、原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、珠江投资公司所称本案诉讼请求部分已超过诉讼时效不成立。三、王晓梅、赵心然按照购房合同的约定，与珠江投资公司指定的广东某甲律师事务所办理委托代办按揭的手续，已经履行了合同约定的付款义务，没有迟延。四、涉案房屋是样板房，在购房合同中约定了具体的应交付房屋的装修条件，珠江投资公司所提供的证据证明在2012年10月至2013年1月11日期间，涉案房屋的装修存在大理石开裂、天花脱灰、墙面发霉、地砖破损等问题，没有达到交付的条件。五、在合同补充协议第4条所约定的违约金总额不得超过总房价的5%，但补充协议另有约定的除外，这一条款结合补充协议附件4第7、8条的约定，是单方限制珠江投资公司的违约责任的数额，而王晓梅、赵心然的违约责任是可以超过总房价5%的，会达到总房价的20%，由此可见，上述补充协议第4条是显失公平的条款，原审判决认定正确。
王晓梅、赵心然在二审期间没有提供新的证据。
王晓梅、赵心然对珠江投资公司在二审期间提供的证据认为，由于珠江投资公司未提供原件予以核对，对该证据的真实性不予确认；即使该证据真实，珠江投资公司自2011年12月23日开始，便取得该表，该证据不属新证据不应予以采纳，不同意质证。
经审查，珠江投资公司在二审期间提供的证据对本案审理存在重大关联，故本院予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，A-C幢房屋建筑工程于2011年12月14日竣工验收，并于同年12月23日经江门市住房和城乡建设局同意备案。
再查明：珠江投资公司确认本案合同文本由其提供。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系珠江投资公司与王晓梅、赵心然在履行《广东省商品房买卖合同》过程中发生的纠纷，因合同订立时涉案房屋尚未竣工，且合同中已明确约定合同标的物属预售商品房并记载相应的商品房预售许可证号，故本案应属商品房预售合同纠纷。虽然珠江投资公司未向本院提供相应的商品房预售许可证以供审查，但上述合同经住建部门备案且涉案房屋建筑工程已于2011年12月14日竣工验收合格，故本案合同应认定为合法有效。本案争议焦点为：1、珠江投资公司交付商品房的逾期期间；2、王晓梅、赵心然主张2011年12月30日前的违约金是否超过诉讼时效期间；3、珠江投资公司因其逾期交付商品房的违约行为应如何承担责任。
关于第一个争议焦点。珠江投资公司认为逾期交楼期间应自2010年12月30日计至2012年11月6日，但认为王晓梅、赵心然逾期付款的期间应予扣除。根据双方合同《附件四：合同补充协议》的约定，王晓梅、赵心然应于2010年3月18日前支付全部房价款的63%、申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。双方还约定：买受人应按交楼通知书中确定的交楼时间前来办理手续，收楼时应依约定交清房款、税费及物业管理公司规定的有关费用，以按揭方式付款的，还需银行实际已放按揭款，否则出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证。由于双方于2010年3月23日才签订本案合同，而双方约定的付款、申请办理按揭贷款手续的时间均在合同签订之前，且未约定按揭贷款应于何时实际到账，应认定为双方对付款时间约定不明。结合涉案合同的约定及一般交易习惯，王晓梅、赵心然在合同签订后合理期限内直接支付购房款并申请办理按揭贷款且提供了必要的贷款资料，则应认为其已依约履行付款义务。本案中，王晓梅、赵心然在合同签订后6日内已付清合同价款的63%即682178元，对于其余应通过按揭贷款支付的款项，其亦已在合同签订当日向广东某甲律师事务所缴交律师见证费、按揭律师费共1250元，反映王晓梅、赵心然已积极履行相应的合同义务，且无证据证明王晓梅、赵心然在申请按揭贷款的过程中未尽相应义务，故珠江投资公司有关王晓梅、赵心然逾期付款而应顺延交楼时间的主张依据不足，本院不予支持。
虽然珠江投资公司于2012年10月26日向王晓梅、赵心然发出《交楼通知书》，且双方约定王晓梅、赵心然未按书面通知的时间办理收楼手续的，自珠江投资公司发出交楼通知书之日起十一日后视为珠江投资公司已实际交付给王晓梅、赵心然，但根据合同第八条约定，珠江投资公司除具备取得《规划验收合格通知书》条件外，其向王晓梅、赵心然交付的房屋还需符合合同约定的其他必要条件。而涉案房屋属带装修的房屋，珠江投资公司交付的房屋主体结构、配套设施及装修物至少应具备必要的居住使用条件。但根据珠江投资公司提供的《珠江维修明细表》反映，在2012年12月19日至2013年1月18日期间，涉案房屋存在公卫墙砖脱落、木地板起皮、起拱，小阳台天花脱灰、主人房墙面发霉、客厅地砖污染破损、客厅波导线断裂等诸多问题，严重影响居住使用，显然不符合合同约定的条件。虽然附件三中约定“5、出卖人按《住宅质量保证书》或双方约定对房屋履行保修责任的，履行保修责任期间，不视作延期交楼，买受人不得拒绝接收该商品房”的约定，但由于涉案房屋不具备相应的居住使用的条件，珠江投资公司在对房屋使用功能进行修复的相应期间不属上述约定中的履行保修责任期间，故相应期间仍应计算为逾期交楼期间。原审根据上述情况，认定自2013年1月21日双方签订房屋交接文件时为房屋交付时间并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。双方当事人均确认交楼期限为2010年12月30日前，自该日起至交付房屋之日止应由珠江投资公司根据合同约定向王晓梅、赵心然按已付购房款日万分之一的标准计付违约金。王晓梅、赵心然于2013年10月30日提起本案诉讼，请求珠江投资公司支付上述期限届满后至2013年1月21日期间的逾期交楼违约金，珠江投资公司则以双方约定的违约金具可分性为由，主张2011年10月30日前的违约金已超过诉效期间，应不予支持。对此，司法实务中一般认为，迟延履行形成的违约金债权是基于同一个违约行为产生的一个不可分的请求权，每日产生的违约金不能相互独立。按日累计的违约金并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，应当按是否有履行期限判断诉讼时效起算点。同时，违约金的履行期限最迟不应超过合同实际履行之时。所以，如果守约方未提出过请求，违约方也未表示拒绝支付违约金的，违约金的诉讼时效最迟应从合同义务实际履行之日起算。本案中，双方对违约金的履行期限没有约定，且珠江投资公司未举证证明其已在2011年10月30日前明确拒绝王晓梅、赵心然提出的违约金主张，故珠江投资公司上述主张依据不足，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。根据双方合同约定，珠江投资公司逾期交楼违约金应按每日万分之一计算，珠江投资公司逾期交楼期间共计752天，计得违约金总额为81379.79元（1082178元×752天×0.0001）。虽然双方合同附件三第4点“4、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”的约定，但该附件中同时约定，如因买受人原因导致合同不能履行或解除，买受人应按房总价的20%向出卖人支付违约金；还约定合同解除时买受人应每月按总房款的6‰的标准向出卖人支付房屋使用、折旧费等。上述限制违约责任的合同条款显然并非对买卖双方同等适用，珠江投资公司基于房地产开发公司的优势地位（相对一般消费者而言），在其提供的合同文本中作出限制买受人权利、加重买受人违约责任的约定，使买卖双方的权利义务显著失衡，故原审认定该约定对王晓梅、赵心然不具法律约束力，并判令珠江投资公司以已付合同价款为基数，以日万分之一的标准，向王晓梅、赵心然计付自2010年12月31日起至2013年1月21日的逾期交楼违约金正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费828.1元，由江门珠江投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一四年九月二日
书记员 区健敏