海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼民一终字第13号
上诉人（原审被告）琼海大东南置业有限公司。
法定代表人冯昌友，该公司董事长。
委托代理人陈海军，该公司员工。
被上诉人（原审原告）何明。
委托代理人孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。
委托代理人楼维儿，浙江海泰律师事务所律师。
原审被告冯昌友。
委托代理人陈海军，系琼海大东南置业有限公司员工。
委托代理人郭新喙，系琼海大东南置业有限公司员工。
上诉人琼海大东南置业有限公司（以下简称大东南公司）与被上诉人何明及原审被告冯昌友借款合同纠纷一案，海南省第一中级人民法院于2014年10月21日作出（2014）海南一中民一初字第14号民事判决，大东南公司不服该判决，向本院提出上诉，本院经审查于2015年1月21日决定受理后，依法组成合议庭并于2015年3月2日进行了公开开庭审理。大东南公司及冯昌友的委托代理人郭新喙，何明的委托代理人孙俊杰到庭参加诉讼。庭审时各方当事人均表示可作调解解决争议，但双方最终未能达成调解协议。本案现已审理终结。
何明一审时诉称，2011年8月12日，大东南公司与何明签订《借款合同》，约定大东南公司向何明借款人民币1000万元，用于公司经营，借款利息为年利率24%，借款期限一年，并约定担保人保证期限至贷款本息还清止。同日，大东南公司就上述借款与何明签订《房地产抵押合同》，将其所有的位于琼海市嘉积镇朝标桥头（万泉豪廷）a5幢房产抵押给何明，并于2011年8月15日在琼海市住房保障与房产管理局办理抵押登记。同日，冯昌友与何明签订《保证合同》，约定冯昌友认可何明与大东南公司之间的《借款合同》，并自愿对该《借款合同》所述的债务承担连带保证责任。2011年8月11日，何明通过银行汇款将借款1000万元汇入大东南公司账户，履行了合同义务。但大东南公司仅向何明归还利息160万元，对于本金及其他利息未按期归还。为此，请求判令：1、大东南公司归还逾期金额1080万元，并支付2012年8月18日至实际付清所有欠款之日的逾期利息（利息按月息2%计算）；2、大东南公司承担律师费46万元、差旅费2万元；3、何明对大东南公司名下位于琼海市嘉积镇朝标桥头东（万泉豪廷）a5幢的房产（房产证号：海房权证海字第××号）以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；4、冯昌友对上述款项承担连带保证还款责任；5、本案的诉讼费用由大东南公司和冯昌友承担。
大东南公司一审时针对何明的诉求答辩称，一、大东南公司向何明借款1000万元是事实，但大东南公司已分2次归还现金160万元的借款本金。另外，大东南公司向何明出售了自己开发的两套别墅，售房款1000万元。该房款已经折抵了何明的借款本金和利息。由于大东南公司归还的现金和折低借款的购房款总额超过了借款本金1000万元，不存在再支付借款本金的问题，何明所诉的1080万元本金问题，没有事实根据。二、借款利息共计500.33万元（其中2011年8月18日至2011年11月21日归还借款60万元期间，共95天的利息为63.33万元；2011年11月21日至2012年12月7日归还借款100万元期间，共381天的利息为238.76万元；2012年12月7日至2013年11月26日期间，共354天的利息为198.24万元）。2013年11月26日，双方签订2份购房合同，以购房款折抵1000万元借款后，不再有利息产生。因此，大东南公司应付的利息为339.67万元（500.33万元-160万元=339.67万元）。三、双方约定的以房抵借款的协议约定的房屋是现房，且已经抵押在何明名下，因何明未及时来琼海办理房产证，责任不在大东南公司，且何明起诉时故意隐瞒双方签订以房抵借款的协议事实，要求拍卖、变卖已经销售给他的房屋，隐瞒双方约定以购房款充抵借款的事实，因此，请求法院驳回何明要求的律师费、差旅费等诉讼请求。
原审法院查明：2011年8月12日，何明（贷款人）与大东南公司（借款人）签订《借款合同》，约定：1、借款金额为人民币1000万元；2、借款期限为1年，即自2011年8月15日起至2012年8月14日止（借款具体期限以贷款人资金到达借款人账户之日起计）；3、借款人需向贷款人支付利息，年利率为24%，借款人需每三个月支付一次利息，并于借款期限到期之日一次性归还借款本金及全部剩余利息；4、违约责任……（1）借款人应承担的违约金的计算：将各项逾期金额分别乘以该逾期金额所对应的逾期期间再乘以每日仟分之壹后的总额；（2）借款人承担上述违约金的同时，仍需支付逾期金额在逾期期间的正常的利息，具体利率按本合同第四条确定（即按年利率24%计算）；（3）贷款人用于实现债权的一切合理费用由借款人承担，包括但不限于劳务费、差旅费、律师费、评估费、公证费、拍卖费、诉讼费及执行费等。同日，何明（抵押权人）与大东南公司（抵押人）签订《房地产抵押合同》，约定：1、抵押房地产坐落琼海市嘉积镇朝标桥头（万泉豪廷）a5幢，房地产权证编号：海房权证海字第××号。双方约定抵押的地产总价值为人民币壹仟捌佰万元整。2、被担保债务：双方于2011年8月21日签订的《借款合同》，借款金额人民币壹仟万元整，月利率为2%。3、抵押房地产担保范围：借款本金、利息、违约金和用于实现债权的一切合理费用，包括但不限于劳务费、差旅费、律师费、评估费、拍卖费、诉讼费及执行费等以及可能产生的抵押权人代垫费用和其他费用。合同有约定具体数额的按照约定，没有约定的依照相关单位出具的收款发票额为准。4、房地产抵押物关系的终止：主合同借款人还清《借款合同》项下的借款本金、利息，且已全部履行《借款合同》各项条款。同日，冯昌友（保证人）与何明（被保证人）签订《保证合同》，约定：依据贷款人（何明）与借款人（大东南公司）签订的《借款合同》，借款人向贷款人借款本金共计壹仟万元整。保证人愿意就该《借款合同》中所述及的借款人应当承担的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金及公证费、律师费、诉讼费、执行费等实现债权的费用等承担连带保证责任。上述合同签订后，何明与大东南公司于2011年8月15日办理了抵押登记，琼海市住房保障与房产管理局向何明颁发了海房他证海字第00095**号房屋他项权证书。2011年8月18日，何明通过银行汇款将借款1000万元汇入大东南公司账户。大东南公司分别于2011年11月21日和2012年12月7日向何明汇付60万元和100万元，付款时并未明确归还的是本金还是利息。2013年6月4日，大东南公司（甲方）、冯昌友（丙方）与何明（乙方）签订《还款承诺书》，约定：1、甲方、丙方承诺还款安排如下：（1）第一期，2013年6月30日前，归还乙方人民币300万元；（2）第二期，2013年7月31日前，再归还乙方人民币400万元；（3）第三期，2013年8月31日前，全部还清所欠乙方款项（本金及利息还清）。2、如甲方未能在2013年6月30日前归还首期人民币300万元的，则乙方有权在所抵押的2幢别墅中，于2013年7月15日前选择一幢购入；如甲方未能在2013年7月31日前归还第二期人民币400万元的，乙方有权于2013年8月15日前购入剩下的第2幢别墅（或选择一幢购入）。对上述选择的别墅（或剩下的别墅），甲方同意以每幢人民币500万元的价格销售给乙方，双方将按此价格签订《商品房买卖合同》，甲方有义务办理政府房地产部门登记手续，将别墅登记在乙方名下，乙方无需支付每幢500元的购房款（待别墅登记在乙方名下后，视为甲方已归还乙方人民币500万元）。根据双方的约定只有当大东南公司将别墅过户登记在何明的名下，才视为大东南公司归还借款。2013年11月26日，何明与大东南公司签订两份《商品房买卖合同》，约定由大东南公司将其开发的嘉积镇朝标桥头东第5幢8号房和第5幢第9号房出卖给何明。但大东南公司至今未将合同约定的房屋交付给何明，也未将房屋过户登记到何明名下。之后，何明与浙江海泰律师事务所签订《聘用律师合同》，浙江海泰律师事务孙俊杰律师向法院提起诉讼。《聘用律师合同》约定律师代理费为人民币460000元，差旅、膳宿、通讯、资料、文印、调查费用实报实销。何明提供的消费单据中有3669元是其到法院进行诉讼产生的差旅费。
原审法院认为，本案争议的焦点是：（一）大东南公司是否应向何明归还逾期金额1080万元，并支付2012年8月18日至实际付清欠款之日的逾期利息；（二）大东南公司是否应承担律师费46万元及差旅费2万元；（三）何明对大东南公司名下的房产（房产证号为海房权证海字第××号）是否享有优先受偿权，冯昌友是否承担连带保证还款责任。
何明与大东南公司签订的《借款合同》及《房地产抵押合同》、与冯昌友签订的《保证合同》，均系各方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。
（一）关于大东南公司是否应向何明归还逾期金额1080万元，并支付2012年8月18日至实际付清欠款之日的逾期利息的问题。《借款合同》签订后，何明于2011年8月18日依约将1000万元出借给大东南公司。之后，大东南公司向何明汇付了160万元。根据《借款合同》“借款人需向贷款人支付利息，年利率为24%，借款人需每三个月支付一次利息，并于借款期限到期之日一次性归还借款本金及全部剩余利息”的约定，大东南公司应每三个月按年利率24%向何明支付利息，并于借款期限到期之日一次性归还借款本金。而大东南公司于2011年11月21日给何明汇付60万元，于2012年12月7日汇付100万元，其支付款项的情形符合双方对利息支付的约定。另外，根据双方的约定，借款本金1000万元应于借款到期时一次性归还，现大东南公司未能提供证据证明双方对《借款合同》中约定归还本金的时间及方式进行了变更。而大东南公司在支付160万元时也没有注明其支付的是本金。因此，大东南公司汇付给何明的160万是向何明归还借款期间的利息，大东南公司辩称该160万元属于向何明归还本金，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百二十五条的规定：“公民之间的借贷，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护”，何明主张将大东南公司拖欠的借款期间的借款利息80万元计入本金计算复利，没有法律依据。但大东南公司于2011年8月18日收到何明出借的1000万元后，只向何明归还借款期间的利息160万元，尚欠借款期间的利息80万元和借款本金1000万元及逾期利息。因此，何明主张大东南公司归还借款期间的利息80万元、借款本金1000万元及自2012年8月19日至还款之日止的利息（利率按双方约定的年利率24%计算）有理，应予以支持。虽然何明与大东南公司签订的《还款承诺书》约定何明有权选择购买抵押的a5幢别墅抵偿借款，并且双方还签订了购买a5幢别墅的《房屋买卖合同》，但是根据《还款承诺书》的约定，大东南公司有义务办理政府房产部门登记手续，将别墅登记在何明名下，待别墅登记在何明名下后，才能视为大东南公司已归还借款。大东南公司至今未将a5幢别墅过户到何明名下。由于在签订《商品房买卖合同》时，a5幢别墅已建好并可以交付。大东南公司没有提供证据证明其在《商品房买卖合同》签订后已通知何明来收房，该a5幢别墅至今未交付给何明，一直由大东南公司管理、使用。因此，大东南公司辩称其已以抵押的a5幢别墅抵偿借款1000万元，没有事实和法律依据，原审法院不予采信。
（二）关于大东南公司是否应承担律师费46万元及差旅费2万元的问题。根据《借款合同》的约定，何明用于实现债权的一切合理费用由大东南公司承担，包括但不限于劳务费、差旅费、律师费、评估费、公证费、拍卖费、诉讼费及执行费等。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽然何明签订《聘用律师合同》约定律师代理费为人民币46万元，但何明未能提供律师事务所收取46万元代理费的发票，其主张大东南公司承担律师费46万元，证据不足，原审法院不予支持。而何明提供票据证明其到法院进行诉讼产生的差旅费为3669元，其要求大东南公司承担差旅费2万元缺乏依据，大东南公司应承担差旅费损失以何明提供的票据所确定的数额为准。
（三）关于何明对大东南公司名下的房产（房产证号为海房权证海字第××号）是否享有优先受偿权，冯昌友是否承担连带保证还款责任的问题。大东南公司以其自有房屋作为借款的抵押担保，并进行了抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，债务人不履行到期债务，担保物权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。因大东南公司没有履行还款义务，何明要求对大东南公司提供担保的房屋（所有权证号为海房权证海字第××号）享有优先受偿权符合法律规定，原审法院予以支持。冯昌友为大东南公司的借款提供保证，并承诺承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八第一款规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。因大东南公司已提供其自有房屋作为抵押担保，保证人冯昌友依法应对抵押担保以外的债务承担连带清偿责任。冯昌友承担保证责任后，有权向大东南公司追偿。
综上所述，大东南公司应向何明偿还借款本金1000万元及借款期限内的利息80万元和逾期利息（利率按双方约定的年利率24%计算），并赔偿何明的差旅费3669元。何明对大东南公司提供的担保房屋（所有权证号为海房权证海字第××号）享有优先受偿权，冯昌友应对抵押担保以外未能清偿的债务承担连带清偿责任。冯昌友承担保证责任后，有权向大东南公司追偿。据此，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百二十五条，《中华人和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、琼海大东南置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向何明偿还借款期限内的利息80万元和借款本金1000万元及逾期利息（逾期利息按双方约定的年利率24%计算，从2012年8月19日计付至本判决确定的还款之日止）；二、琼海大东南置业有限公司应在本判决生效之日起十日内赔偿何明差旅费损失人民币3669元；三、如琼海大东南置业有限公司不履行上述第一、二项的义务，何明有权以琼海大东南置业有限公司的抵押房产（所有权证号为海房权证海字第××号）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。不足部分由冯昌友承担连带清偿责任。冯昌友承担保证责任后，有权向琼海大东南置业有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币115400元，财产保全费人民币5000元均由琼海大东南置业有限公司负担。
一审判决后，大东南公司不服，向本院提交上诉状，认为该判决书事实不清，适用法律错误，请求依法改判，支持上诉人的一审答辩意见。即：1、改判一审判决第一项。我方仅认可尚欠对方利息339.67万元，不再有其他欠款；2、我方不认可被上诉方产生的律师费、差旅费等其他费用，请求二审撤销一审判决第二项（注：此项请求在法庭辩论时放弃）；3、撤销一审判决第三项。因为涉案房产已经卖给被上诉人，不存在优先受偿的情形。主要理由：
（一）一审认定上诉人2次归还的借款160万元为利息，属于事实认定错误、适用法律错误，应该得到纠正。首先，双方之间的《借款合同》第三条“借款期限”之第1款约定“贷款发放三个月后借款人可以提前还款”，上诉人提前还款的主张有明确的书面合同依据，这是合同赋予上诉人单方选择提前还款的书面约定。其次，在借款3个月之后的2011年11月21日，上诉人向何明账户还款60万元时，在“用途”栏写明“还款”，写的并不是还利息；在2012年12月7日，上诉人向何明妻子倪建珍农行账户汇款100万元时明确写明“交易用途”为“还（中间人）闻勇暂借款”也不是写归还利息。何明在收到款项后，并未向上诉人出具收到的是利息的收据，也未对汇款单上的汇款用途提出异议。所以，上诉人主张归还的是借款，是有书面证据可以证明的。
（二）当事人约定了两种以房抵债的办法，一审判决遗漏了双方约定的第2种“乙方指定第三人买房”的情形，属于对基本事实的重大遗漏，因此，判决出现了严重错误。根据客观事实，上诉人“已经以500万元每幢的价格用两幢别墅折抵了1000万元的借款本金”，“不应再计算利息”的主张，应该依法得到确认。对于用别墅折抵借款本金，双方在2013年6月4日的《还款承诺书》（实际上是一份协议书）中约定：“甲方同意以每幢500万元的价格销售给乙方；双方将按此价格签订房屋买卖合同，甲方将有义务办理政府房地产部门登记手续将别墅登记在乙方名下；乙方无需支付每幢500万元的购房款（待别墅登记在乙方名下后，视为甲方已归还乙方人民币500万元）。乙方亦有权对外寻找第三方购房人，此时，甲方应根据乙方指示，与乙方签订房屋买卖合同，甲方并须配合第三方购房人办理手续将房屋登记在第三方购房人名下”。由此可见，该承诺书约定的以房抵借款的方式有二，即：一、直接“将别墅登记在乙方名下”；二、“乙方亦有权对外寻找第三方购房人”。
一审对该问题的错误，首先表现在：双方合同约定的“折抵”成就与否的标准是房屋登记，而判决书认定的标准是“是否交房”。双方约定的条件中没有通知交房的义务，一审判决以双方没有约定的“通知交房”，作为判定“折抵”不成就的条件，显然不当。并且，房产登记不是单方行为，除房屋买卖合同外，必备的前提条件就是购房人履行交纳契税等法定义务后，才能办理房屋登记。一审不要求购房人先履行法定义务，片面要求出卖人办理房屋登记，完全是强人所难。其次，对于第2种以房折抵借款的方式，该协议并未约定“待别墅登记在乙方名下后”，“视为归还500万元”。相反，协议约定“甲方应根据乙方指示”，“并需配合”，“将房屋登记在第三方名下”。在这种方式中，约定的是登记在第三方名下，所以，不可能将房屋登记到乙方名下去。结合《还款承诺书》的约定以及《商品房买卖合同》的约定内容，从《商品房买卖合同》签订之日，借款的本金已经折抵完毕，无须再计算相应利息。
（三）法律要求裁判文书的内容要有确定性、唯一性。在本案《商品房买卖合同》未被撤销或确认无效之前，合同依然有效，出卖人有权按合同约定要求买受人立即支付购房款，上诉人主张的债权抵销的答辩主张是有法律依据的；没有当事人诉请撤销、也没有法定理由撤销《商品房买卖合同》之前，一审判决的“拍卖抵押的房屋，优先受偿”，不但违反双方的承诺书约定条款，而且造成了一个悖论：出卖人（抵押人）可以要求买受人（抵押权人）履行房屋买卖合同中购买房屋的义务；抵押权人（买受人）也可以要求拍卖抵押人（出卖人）的房屋优先受偿，这种不确定性、不唯一性，必然是错误的。
2013年11月26日，双方签订了两幢别墅的《商品房买卖合同》，合同第四条约定每幢房屋价款为500万元；合同第六条约定的付款方式和期限为：买受人一次性付款，签约当日，付清全款，合同生效。争议双方没有否认该合同的效力，也没有一方要求撤销该合同，因此，该合同是继续有效的合同，如果买受人否认以房抵债，那么出卖人可以要求买受人立即支付约定的购房款。买受人支付了购房款后，只要交纳完相应税费，出卖人依然随时可以配合办理房屋登记手续。
双方的《还款承诺书》第二条第三段约定：“如非乙方的原因，而使乙方既无法收回借款，又无法按照本条第二项的约定如期购入抵押别墅的，则乙方仍将按《房地产抵押合同》的约定，由相关机构对抵押的房地产进行拍卖，而优先受偿”。从—审查明的事实来看，承诺书第二条约定的两种购入抵押别墅的方式中，直接购入方式，缺少买受人交纳相应税费的前提条件，而无法进行房屋登记；第二种第三人购入方式中，因乙方未明确指示其选定的第三人，因而无法进行房屋登记的操作，其责任都在于乙方，不在于甲方，因此，拍卖优先受偿的条件并不成就。
庭审时上诉人大东南公司还陈述了如下上诉意见：
我方由于没有还完本金，所以就以房抵债。我方已经用两幢别墅还清了借对方的本金，被上诉人不缴纳契税导致房产无法过户到其名下。两幢别墅现状为精装修现房，具备入住条件，钥匙在我方手上。房屋是由我方在管理，但是我方一直未使用。《还款承诺书》和《商品房买卖合同》是不可割裂的，上诉人尚欠被上诉人的利息是339.67万元。我方以房抵债的方式成立，现在我方在等待被上诉人的过户意见，其一直没有通知我方，所以不是我方拒绝过户房屋。该合同还是有效的，房屋已经卖给被上诉人，《商品房买卖合同》就是按照《还款承诺书》的约定用来抵债的。双方先后签订了《抵押合同》和《还款承诺书》，现在是因为被上诉人的原因导致房屋不能过户到其名下，拍卖房屋优先受偿的条件是尚未成就的。60万元和100万元我方在还款的时候在还款单上已经注明用途，是否提前10天通知不是刚性条件，我方已经明确通知还本金的义务。关于差旅费3000多元我方也愿意承担。后来签订的《商品房买卖合同》是不能和承诺书割裂的。最后，房屋未登记到被上诉人名下是其原因，我方一直愿意配合办理过户登记到其名下。
何明针对大东南公司的上诉请求庭审时作了如下口头答辩：
1、关于160万元款项性质的问题。160万元是在利息产生已经超过160万的情形下上诉人才支付给我方的。上诉人的备注是还款，这个还款可以只是还利息部分的。160万元支付不足以抵偿利息，上诉人所谓的该160万元用于抵偿本金是不成立的。上诉人称其提前还款，双方合同明确约定提前还款的话其应当提前10个工作日告知我方，但是其没有告知我方，因此不存在提前还款的情形。此外上诉人支付60万元和100万元都晚于其应当支付利息的时间；2、关于房屋是否抵债的问题。房屋现在尚未登记到何明名下，无论从法律还是事实状态都未进行交付，房屋登记的义务是上诉方。《还款承诺书》是附加期限的权利，在这个期限内未行使该权利就丧失。《还款承诺书》不是抵押物抵债，该承诺书仅约定上诉人未按期还款时赋予我方的选择权。该权利是形成权，现在我方不在约定的时间前行使该选择权。《商品房买卖合同》并不是该权利的延续，在我方考虑到税费的成本问题后就不考虑购买，因此《还款承诺书》中的以房抵债并未实现，双方的债权债务关系仍应当按照借款合同履行；3、关于《商品房买卖合同》的问题。合同是2013年11月签订的，不是《还款承诺书》的延续。且该《商品房买卖合同》并未生效，合同明确约定付清全款后合同才生效。这样约定的原因就是要明确等上诉人还清全部借款之后我方才支付房款。在上诉人未还清本息的前提及抵押权未解除的情况下，《商品房买卖合同》未生效，也不存在法律约束力。2013年11月26日被上诉人和上诉人签订《商品房买卖合同》的原因是在对方还清全部借款本息并解除抵押权后，我方再拿出1000万房款买房，所以双方没有约定交房的期限。我方签订该合同目的是希望上诉人一次性把借款本息全部归还。当时准备去房管局备案的时候，了解到这个房产证要分成两份房产证还要缴纳土地增值税，由于税费的原因所以没有备案合同，我方不应当承担该税费，所以最终没有过户。别墅一直都未交付给我方使用。涉案小区是一个酒店的配套别墅区，别墅在旺季的时候是作为酒店客房在使用的。《还款承诺书》是上诉人的单方承诺，是为了督促其及早还款。是否行使该权利是我方的权利。由于税费较高，我方决定不买该两幢别墅。我方坚持一审的利息计算方式。
原审被告冯昌友与上诉人的意见一致。
各方当事人均没有新证据。
上诉人大东南公司认为：1、一审判决书第4页最后一段第3点，遗漏了提前还款的相关内容的表述。我方是可以提前还款，要提前10个工作日通知对方。虽然我方没有单独通知，但是在还款的时候我方注明了款项的用途是还款，也是书面通知的一种。2、一审判决书第6页最后一行500万元写成了500元。此外，一审没有把《还款承诺书》的内容表述完毕。一审遗漏了第二条第二段的第二部分和第二条的第三段，也就是一审遗漏了对方指定第三人买房的形式，现在是因为对方没有指定第三人，责任不在我方。
被上诉人何明对一审判决查明的事实无异议。
经核查，本院认为，上诉人大东南公司陈述的第1点，该公司在还款单上注明了款项的用途是还款，并未写明是本金还是利息，另外，还款单上的注明并不能说明是书面通知的一种。陈述的第2点，一审判决书将500万元写成了500元，是写错了，应属于笔误。至于是否指定第三人买房的问题，属于何明的选择权。
一审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院补充查明：
1、本案争议涉及的琼海市嘉积镇朝标桥头东（万泉豪廷）a5幢房产属两幢连体别墅，编号为a5幢8号房和9号房，一个房产证号（房屋所有权证号：海房权证海字第××号）。
2、经本院二审庭审调查核实，a5幢别墅的8号房和9号房为精装修现房，具备入住条件，2008年4月30日琼海市房产管理局（后更名为：琼海市住房保障与房产管理局）已将《房屋所有权证》办至大东南公司名下，开发商已将钥匙交给大东南公司，现由物业公司在管理。
3、经原审原告何明申请一审法院于2014年9月4日以（2014）海南一中民一初字第14-1号民事裁定书裁定查封了大东南公司名下的位于琼海市嘉积镇朝标桥头东（万泉豪廷）的a9号别墅（房屋所有权证号：海房权证海字第××号）。一审法院于2014年9月5日作出协助执行通知书，并于2014年9月9日送达琼海市住房保障与房产管理局。
一审查明的事实及本院补充查明的事实，有当事人提交的相关证据及双方在庭审中的陈述等为凭，足以认定。
根据当事人的诉辩意见，本院认为本案二审争议的焦点是：1、两幢别墅是否已经抵偿借款本金，上诉人是否还需要向被上诉人归还1000万元借款本金；2、上诉人先后归还的100万元和60万元是借款的本金还是利息；3、被上诉人是否就两幢别墅折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利。
1、关于两幢别墅是否已经抵偿借款本金，上诉人是否还需要向被上诉人归还1000万元借款本金问题。
2011年8月12日，被上诉人何明（贷款人）与上诉人大东南公司（借款人）签订《借款合同》，约定：1、借款金额为人民币1000万元；2、借款期限为1年，即自2011年8月15日起至2012年8月14日止（借款具体期限以贷款人资金到达借款人账户之日起计）；3、借款人需向贷款人支付利息，年利率为24%，借款人需每三个月支付一次利息，并于借款期限到期之日一次性归还借款本金及全部剩余利息；……。2011年8月18日，何明通过银行汇款将借款1000万汇入大东南公司账户。2013年6月4日，大东南公司（甲方）、冯昌友（丙方）与何明（乙方）签订《还款承诺书》，约定：1、甲方、丙方承诺还款安排如下：（1）第一期，2013年6月30日前，归还乙方人民币300万元；（2）第二期，2013年7月31日前，再归还乙方人民币400万元；（3）第三期，2013年8月31日前，全部还清所欠乙方款项（本金及利息还清）。2、如甲方未能在2013年6月30日前归还首期人民币300万元的，则乙方有权在所抵押的2幢别墅中，于2013年7月15日前选择一幢购入；如甲方未能在2013年7月31日前归还第二期人民币400万元的，乙方有权于2013年8月15日前购入剩下的第2幢别墅（或选择一幢购入）。对上述选择的别墅（或剩下的别墅），甲方同意以每幢人民币500万元的价格销售给乙方，双方将按此价格签订《商品房买卖合同》，甲方有义务办理政府房地产部门登记手续，将别墅登记在乙方名下，乙方无需支付每幢500万元的购房款（待别墅登记在乙方名下后，视为甲方已归还乙方人民币500万元）。2013年11月26日，何明与大东南公司签订两份《商品房买卖合同》，约定由大东南公司将其开发的嘉积镇朝标桥头东第5幢8号房和第5幢第9号房出卖给何明，该两份合同的第六条关于付款方式及期限明确约定：签约当日，付清全款，合同生效。根据我国《合同法》第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”上述《借款合同》、《还款承诺书》、《商品房买卖合同》的签订均系各方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，均为有效合同。签订《借款合同》之后，何明通过银行将1000万元汇至大东南公司账户。因大东南公司未按约定履行还款义务，何明与大东南公司及冯昌友又签订了《还款承诺书》，该《还款承诺书》第一条约定，大东南公司、冯昌友分三期全部还清所欠何明借款本金及利息；第二条约定，如大东南公司未按承诺书约定的期限履行还款义务，何明有权选择以涉案两幢别墅进行抵债。随后，又因大东南公司、冯昌友仍未按约定履行还款义务，何明与大东南公司按《还款承诺书》第二条“……双方将按此价格签订房屋买卖合同”的约定，分别签订了两份《商品房买卖合同》，这表明何明自愿选择了以房抵债的行为。虽然《还款承诺书》第二条亦约定：“……待别墅登记在乙方（何明）名下后，视为甲方（大东南公司）已归还乙方人民币500万元”，但两份《商品房买卖合同》第六条亦约定：“签约当日，付清全款，合同生效”。因《还款承诺书》签订在前，《商品房买卖合同》签订在后，故《商品房买卖合同》关于“付款方式及期限”的约定应是对前面约定的更改，是双方当事人最终的真实意思表示。《商品房买卖合同》与《还款承诺书》及《借款合同》是相互关联的，不可分割开来。何明与大东南公司签订《商品房买卖合同》是为了抵偿债务而签订的，两份《商品房买卖合同》签订后，应视为双方已经达成以房抵债意愿并完成了两幢别墅抵偿借款的行为，因两幢别墅已实际抵偿了借款本金，大东南公司无需再支付借款本金1000万元。现何明认为《商品房买卖合同》无效，是不诚信的行为，其理由不成立。至于双方履行《商品房买卖合同》过程中涉及房产过户需要缴纳相关税费等问题，如双方当事人有约定，可按约定或有关税法的规定和政府职能部门的规定协商解决，如达不成协议，可另案起诉处理。综上，原审法院对此问题的认定错误，本院予以纠正。
二、关于上诉人先后归还的100万元和60万元是借款的本金还是利息的问题。
上诉人大东南公司与被上诉人何明签订的《借款合同》第四条约定：“借款人需为本合同的借款向贷款人支付利息，年利率为24%（佰分之贰拾肆），借款人需每三个月支付一次利息，并于借款期限到期之日一次性归还借款本金及全部剩余利息”。按此约定，大东南公司应每三个月按年利率24%向何明支付利息，并于借款期限到期之日一次性归还借款本金。而大东南公司于2011年11月21日和2012年12月7日分别给何明汇付60万元和100万元，其支付款项的情形符合双方按每三个月支付利息的约定。另外，根据该条款约定，借款本金1000万元应于借款到期时一次性归还。虽然，双方的《借款合同》第三条第1项有约定：“……贷款发放三个月后借款人可以提前还款，但应提前十个工作日书面告知贷款人”，然而，大东南公司并未有书面告知贷款人何明说要返还借款本金，而且两次支付的款额共计仅是160万元。虽然这两笔款还款时在“用途”栏写明“还款”字样，但这个“还款”，并不能说明是本金。“还款”可理解为还本金，也可理解为还利息。退一步来说，即使双方的《借款合同》对支付利息有约定不明确的情况，也应视为是先支付利息。我国《合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”从本法条的含义来看应当先还利息再抵充本金。同时《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条也规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。因此，民间借贷中未约定或者约定不明确是先还本金还是利息时如何来确定还款顺序的，应当先还利息，再抵充本金。此外，根据借款合同履行的通常交易习惯，现行银行借款合同一般也都约定先还利息后还本金，按照民间借贷关系的交易习惯，一般也是遵循先还息后还本的还款顺序，或者是到期一并连本带利一起返还。因此，大东南公司汇付给何明的160万元应认定是归还借款期间的利息，大东南公司上诉主张该160万元属于归还本金的理由亦不成立，不予采纳。
《借款合同》约定的借款期限为一年，并约定借款具体期限以贷款人资金到达借款人账户之日起计。2011年8月18日，何明通过银行汇款将借款1000万汇入大东南公司账户，故借款期间应为：2011年8月19日至2012年8月18日。《借款合同》约定的借款利息为年利率24%，该约定未超过同期一年期一般流动资金贷款基准利率的四倍，应受到法律的保护。根据我国《合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，由于何明与大东南公司于2013年11月26日签订两份《商品房买卖合同》完成以房抵债行为，故大东南公司应支付何明借款的利息总计为：以借款1000万元为本金计息，按照年利率24%计算，从2011年8月19日起计至2013年11月26日止，再减扣大东南公司已经支付的160万元利息所得的数额。
3、关于被上诉人是否就两幢别墅折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利问题。
因本院已认定上诉人的两幢别墅已抵偿了被上诉人的借款本金，故已不存在何明就两幢别墅通过折价、拍卖、变卖而享有优先受偿权利的问题。此外，冯昌友因《保证合同》所要承担的债务偿还连带责任亦予消除。
另，关于原审法院认定何明差旅费损失3669元的问题，大东南公司二审庭审时明确表示愿意承担，本院予以照准。
综上，原审法院认定事实有误，适用法律不当，处理不妥。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2014）海南一中民一初字第14号民事判决第二项；
二、撤销（2014）海南一中民一初字第14号民事判决第一项、第三项；
三、琼海大东南置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付何明1000万元的利息（以1000万元为本金计息，按照年利率24%计算，从2011年8月19日起计至2013年11月26日止，再扣除已支付的160万元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费115400元，由琼海大东南置业有限公司负担338836.54元，何明负担76563.46元，财产保全费5000元由何明负担；二审案件受理费115400元，由琼海大东南置业有限公司负担338836.54元，何明负担76563.46元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吉布敏
代理审判员 唐赐伟
代理审判员 贺 莺
二〇一五年四月十五日
书 记 员 王宇婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥
若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的','2018-10-06
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减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限：[ly] （一）判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；[ly]
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第七十八条
被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：[ly]
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