安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）田民一初字第03773号
原告淮南民生新城物业服务有限公司。
法定代表人王亮。
委托代理人李师。
被告潘社会。
委托代理人潘成杰。
原告淮南民生新城物业服务有限公司诉被告潘社会物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告淮南民生新城物业服务有限公司的委托代理人李师、被告潘社会的委托代理人潘成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮南民生新城物业服务有限公司诉称：原告于2010年8月15日通过前期物业服务招投标而中标被告所居住的小区淮河新城一期物业服务，并进入该小区并提供了物业管理服务。原告为了淮河新城小区投入了大量的人力、物力，原告已尽到了物业管理与服务的义务，该小区多次荣获市、区优秀称号，而被告至今没有履行业主义务，没有向原告交付物业服务费，被告拖欠2012年3月1日至2015年6月30日共40个月的物业服务费2374.40元，根据《前期物业服务合同》第三十一条之规定，被告应承担违约金854.78元。综上所述，为了维护原告的权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告支付物业服务费计2374.40元，违约金854.78元，合计3229.18元。2、被告承担本案的诉讼费用。2015年9月25日，原告淮南民生新城物业服务有限公司向本院提出变更诉讼请求的申请，变更的诉讼请求为：1、将本案诉讼请求变更为：物业服务费：4511元、违约金为：1624元，合计：6135元。2、被告承担本案诉讼费用。
原告淮南民生新城物业服务有限公司为证明自己的主张，在规定期限内提交了如下证据，这些证据已经庭审举证，现予以归纳认证如下：
1、原告的法定代表人身份证明、营业执照、资质证书和组织机构代码证各一份，证明原告的诉讼主体资格，资质证书表明原告的法定代表人已经变更为王亮。被告质证意见：无异议。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
2、《前期物业服务合同》一份，证明原告对被告居住小区的权利义务，其中第2条证明原告从事物业服务的范围，第6条第1款证明收取物业服务费的标准，第31条违约责任证明违约金收取标准的合同约定依据。被告质证意见：1、服务质量与标准未做到位，2009年至今可视电话一直未装，多次找物业未果；2、房屋外墙（客卧窗边）渗水多次汇报未果，造成墙纸起皮墙体发黑；3、没有物价服务等级许可证，没有收费标准；4、我方未与开发商签订合同；5、合同法规定前期物业管理中物业公司无权起诉业主。原告称：1、交房主体是卖房人，可视电话是由卖房人装的。2、外墙漏水是开发商的责任，我方服务内容没有此项。3、收费许可证庭后补交。本院认为，该合同是原告与淮河新城小区的开发商淮南民生置业有限公司签订的，真实性可以确认，至于证明观点则应结合全案证据综合判定。
3、交房通知书复印件一份，证明被告已经来领房。被告质证意见：无异议。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
4、商品房买卖格式（空白）合同一份，其中第11条证明房屋交接主体是出卖人，购买人是被告，第16条保修责任证明买卖合同双方已经明确约定保修期内保修责任是出卖人。被告质证意见：无异议。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
5、《淮南市商品住宅质量保证书》，证明房屋的交付主体，其中第3条证明商品房保修内容及期限、第4条证明维修责任主体。被告质证意见：无异议。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
6、邮政特快专递单一张，证明原告已经向被告催交物业服务费。被告质证意见：真实性有异议，我方没有收到过。本院认为，该快递单上没有被告签字，被告亦不认可，依法不予采信。
被告潘社会未在法定期限内提交书面答辩状，亦未在指定期限内提交证据，仅当庭陈述称：1、被告未提供收费依据，没有物价登记证；2、营业执照法定代表人资质证书不一致；3、催交物业服务通知书我没有收到过，2012年3月1日至2013年3月1日物业费已过诉讼时效。
本院经审理查明：2010年，原告淮南民生新城物业服务有限公司作为乙方与甲方淮南民生置业有限公司签订了民生*淮河新城（二期）前期物业服务合同，合同主要约定：第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.5元／月*平方米；小高层住宅：1.10元／月*平方米；高层1.20元／月*平方米；第七条业主应于房屋销售合同约定的交付日期起交纳物业服务费用；第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按从逾期之日起按每天应交款的万分之三的标准向乙方支付违约金；第三十六条本物业管理服务期限为5年，即从2010年9月2日至2015年9月1日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，本合同自动终止……
被告潘社会作为安徽省淮南市田家庵区广场北路淮河新城二期3号楼1104室的业主，自2012年3月1日起未缴纳物业服务费至今，故原告诉至法院请求：1、判令被告支付物业服务费计2374.40元，违约金854.78元，合计3229.18元。2、被告承担本案的诉讼费用。2015年9月25日，原告淮南民生新城物业服务有限公司向本院提出变更诉讼请求的申请，内容为：1、将本案诉讼请求变更为：物业服务费：4511元、违约金为：1624元，合计：6135元。2、被告承担本案诉讼费用。
本院认为：根据我国有关物业管理的司法解释和相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告与淮河新城二期的建设单位淮南民生置业有限公司签订前期物业服务合同符合法律规定，原告据此合同取得了淮河新城二期的物业服务权。且原告对该小区已经提供了物业管理服务，实际履行了物业管理的职责，并依照物价部门核准收费的文件和颁发的收费许可证对该小区业主收取了物业服务费。被告潘社会作为该小区的业主，在接受物业公司的管理服务后，理应根据法律规定及相关约定及时交纳物业管理服务费，而其自2012年3月1日至今的物业费一直未交纳。被告辩称原告的部分请求超过诉讼时效，因原告未能证明其曾向被告连续追索物业费用，可以认定其明显怠于行使权利，本院对被告关于诉讼时效的答辩意见予以采纳。因被告在庭审中自认原告诉求的2013年3月1日以后的物业管理费未过诉讼时效，故被告应支付的物业管理费共计3157.95元＝［0.95元／月／㎡118.72㎡28个月（2013年3月至2015年6月）］。
根据我国物业管理条例的相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中经法院了解，原告在为被告所居住的淮河新城小区提供物业服务的过程中确实存在不规范、不及时等问题，应当及时改正。而原告未能全面及时履行物业服务义务也是造成被告未能及时缴纳物业费原因之一，故本院认为，原告主张违约金的事实和理由不充分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
被告潘社会于本判决生效之日起十五日内向原告淮南民生新城物业服务有限公司支付2013年3月1日至2015年6月30日的物业服务费3157.95元；
驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告潘社会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 鲁 艺
代理审判员 连星星
人民陪审员 汪正瑶
二〇一六年二月十六日
书 记 员 张媛媛
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。