上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1501号
上诉人（原审原告）上海聚鑫国际物流有限公司。
被上诉人（原审被告）上海鸿虞物流有限公司。
被上诉人（原审被告）光明食品集团上海东海总公司。
上诉人上海聚鑫国际物流有限公司（以下简称聚鑫公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第15850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2006年8月31日，光明食品集团上海东海总公司（以下简称东海公司）与上海鸿虞物流有限公司（以下简称鸿虞公司）签署土地租赁协议，约定东海公司出租给鸿虞公司的土地坐落于上海市某某农场某某某某北侧（原某某内部分地块），占地50，000平方米（折合75亩），其中建筑的面积350平方米；出租土地限于经营仓储货运物流使用，租赁期限为2006年6月1日至2026年5月31日；如需转租等，须经东海公司同意。
2009年8月25日，鸿虞公司向东海公司提交申请报告，载明由于租赁土地后公司经营困难，为摆脱困难，现找到聚鑫公司（暂定名）进行合作，合作经营范围为集装箱堆存、仓储、物流业务；原租赁协议的权利义务仍由聚鑫公司承担。同年9月10日，东海公司办公室向鸿虞公司发出抄告单，同意鸿虞公司合作经营及合作经营范围。
2009年9月8日，鸿虞公司（甲方）与聚鑫公司（乙方）签订协议书，约定甲方在征得东海公司同意的前提下，达成协议，双方在某某农场某某车场原址合作经营仓储货运物流之事，运营起始日为2009年10月1日，至2026年5月31日止。甲方作为卡丁车赛场原址使用方，以土地75亩及某某公路至基地的150多万元道路建设费作为甲方投入，运作仓储货运物流的其他费用均由乙方负责。运营期间，乙方承诺给予甲方固定回报，甲方不参与乙方经营范围的实际运作，甲方也不承担乙方所负有的债权债务，乙方也不参与甲方经营范围内的实际运作也不承担甲方所有的债权债务。甲方提供乙方使用的土地仅限于乙方经营仓储货运物流及集装箱堆存之用，乙方不得改变土地的用途。乙方每年给予甲方的固定回报，自2009年10月1日起至2015年9月31日止以每亩每年人民币（以下币种相同）13，000元计，合计年费用为975，000元……每年均按先付后用的方法，乙方应在每年3月31日前及9月30日前分两次向甲方支付该年度的各50%的费用；第一次（半年度）的支付方法为本协议签订之日乙方向甲方支付200，000元，余款287，500元乙方在签订协议之日起一个月内付清。
2009年8月26日，姚志刚出具收条，载明收到聚鑫公司与鸿虞公司土地合作经营订金100，000元，待合作项目确定后该款项转为租金的一部分。2009年9月10日，姚志刚出具收条，载明收到聚鑫公司与鸿虞公司土地合作经营预付款100，000元。2009年10月，聚鑫公司以支票形式向姚志刚任法定代表人的上海南汇甜源瓜果专业合作社支付了287，500元。鸿虞公司在庭审中承认上述款项均是姚志刚代鸿虞公司收取的第一次回报。
协议签订后，鸿虞公司向聚鑫公司交付了土地。聚鑫公司委托案外人在该土地上建造堆场、灯塔、围栏，并对房屋进行内装修。
2010年2月4日，上海市规划和国土资源管理局（以下简称规土局）向书院镇人民政府发出消除违法用地通知书，明确鸿虞公司非法占用某某路某某号土地50亩新建场地等建筑物和其他设施，违反了土地管理法第四十三条第一款的规定，已于2010年1月27日向违法用地当事人发出责令停止土地违法行为通知书，要求书院镇人民政府尽快采取措施，组织力量予以制止和消除。
2012年3月8日，规土局向鸿虞公司发出责令停止土地违法行为通知书，载明鸿虞公司未经批准，擅自占用某某路某某号国有农用地建造堆场，违反了土地管理法的规定，责令鸿虞公司立即停止土地违法行为。
原审另查明，2001年2月，上海市房屋土地管理局与上海市农工商（集团）总公司（现光明食品（集团）有限公司）签订国有土地使用权出让合同，上海市房屋土地管理局将53幅国有土地使用权转让给上海市农工商（集团）总公司，其中南汇某某农场某某街坊某某丘某支丘土地总面积463，034平方米（其中交通21，569平方米、水域18，488平方米、其他61，170平方米、农业361，807平方米）。根据光明食品（集团）有限公司出具的证明，该公司在2002年根据房屋土地管理部门的部署，对农场土地进行“三库合一”工作，同时对部分多种用途土地进行分丘，某某农场某某街坊某某丘某支丘中，现门牌号码为某某路某某号的土地分丘为某某农场某街坊某某丘，土地面积61，170平方米，土地用途为文化体育娱乐用地，土地权属为东海公司。根据上海市农场管理局的情况说明，2002年根据房屋土地管理部门“三库合一”工作的要求，对具有多种用途土地进行分丘，原某某农场某某街坊某某丘某支丘中61，170平方米的其他用地，分丘后为某某农场某街坊某某丘（目前为某某镇某某街坊某某丘）。法院至上海市浦东新区土地事务管理中心进行了查询，电脑系统显示某某农场某街坊某某丘（现某某镇某某街坊某某丘）土地性质是文化娱乐用地，土地使用权权属属于东海公司。上海市公安局浦东分局书院派出所提交情况说明，原某某农场某街坊某某丘土地，原规划用途为某某车场，一直沿用某某路某某号门牌。
聚鑫公司否认上述34丘土地与某某路某某号系同一地块。
原审还查明，2009年1月，姚志刚与东海公司解除劳动关系。
聚鑫公司诉至原审法院称，2006年6月1日，东海公司将上海市浦东新区书院镇某某路某某号75亩土地租赁给鸿虞公司，并同意鸿虞公司搭建简易房屋、构筑场地和通道，转租需经东海公司同意。2009年时任东海公司下属名厨公司的书记姚志刚代表东海公司与聚鑫公司协商上述土地转租事宜，在姚志刚提供了东海公司同意的批文后，三方于2009年9月8日由鸿虞公司出面与聚鑫公司签订了转租协议。为此，聚鑫公司向东海公司支付了订金和首期租金487，500元。聚鑫公司又委托案外人上海士好建筑工程有限公司（以下简称士好公司）对场地地面、排水、围栏、照明、内装饰等进行施工。施工中，规土局告知聚鑫公司，该土地是国有农用地，要求立即停止施工。2010年2月4日、2012年3月8日相关部门两次责令停止违法使用土地。聚鑫公司认为，鸿虞公司、东海公司明知土地是农用地，却隐瞒真相，将土地转租给聚鑫公司违规使用，聚鑫公司与鸿虞公司的转租合同应属无效。鸿虞公司、东海公司恶意串通、违反法律强制性规定，导致合同无效，应承担连带责任。为此，聚鑫公司起诉要求：一、解除2009年9月8日鸿虞公司与聚鑫公司签订的协议书；二、鸿虞公司、东海公司返还聚鑫公司首期租金487，500元及利息（自该款支付之日起以同期固定资产贷款利率计算至判决生效之日）；三、鸿虞公司赔偿聚鑫公司工程款7，679，100元及利息（自该款支付之日起以同期固定资产贷款利率计算至判决生效之日）；四、东海公司对鸿虞公司应赔偿的工程款及利息承担连带赔偿责任。
鸿虞公司辩称，鸿虞公司与聚鑫公司签订的协议书属于合作经营合同，而不是转租合同。该协议书合法有效，鸿虞公司已经按照协议书约定交付了土地，但聚鑫公司未按约支付回报。聚鑫公司未经申报审批，擅自兴建堆场而遭到处罚，与鸿虞公司无关。对聚鑫公司提出要求赔偿的工程款数额也有异议。因此，不同意聚鑫公司的全部诉讼请求。
东海公司辩称，姚志刚并非东海公司或下属企业的员工，也不是东海公司的代理人。东海公司从未参与鸿虞公司与聚鑫公司之间的协议签订，也没有委托鸿虞公司与聚鑫公司签订转租协议，不存在东海公司假借鸿虞公司名义签订转租协议的事实，也不存在东海公司收取聚鑫公司租金的事实。东海公司出租给鸿虞公司的土地并不是农用地，而是文化娱乐用地。鸿虞公司与聚鑫公司之间的协议书的性质是合作合同还是转租合同由法院认定，东海公司只同意鸿虞公司与聚鑫公司进行合作，如果法院认定协议书是转租合同，则东海公司不同意转租。请求驳回聚鑫公司针对东海公司的诉讼请求。
原审审理中，经聚鑫公司申请，法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对聚鑫公司投入的堆场及设施造价进行鉴定，2014年3月3日上海公信中南工程造价咨询有限公司出具了公信中南（2014）建鉴字第10号司法鉴定意见书，鉴定总造价为4，297，695元，其中场地等主体工程3，966，247元、灯塔工程174，628元、已拆除房屋工程19，346元、现场堆置材料137，474元。聚鑫公司对鉴定结论无异议。鸿虞公司和东海公司认为，1、该工程为违章建筑，不应进行鉴定；2、灯塔所用钢材为旧料，不应按全新价格计取；3、已拆除房屋已经不存在，不应计取；4、现场所用系自拌砼，不应按商品砼计取；5、鉴定中包括各类综合费等，但聚鑫公司没有实际支付，不应计取；6、堆置的材料不应计取；7、应当考虑折旧因素。鉴定人员当庭答复：1、鉴定单位根据法院委托进行鉴定，是否违法建筑与鉴定无关；2、现场无法目测材料的新旧，鉴定时按照定额计价；3、倒塌的房屋现场下部结构尚存，根据下部结构及相关痕迹可以判断面积、高度、材料；4、鉴定中已经采用了自拌砼的价格，该价格低于商品砼；5、综合费用等系按照定额中间值计取，聚鑫公司是否支付不属鉴定范围；6、堆置材料是否计取由法院裁决；7、本次属造价鉴定，折旧因素不属于鉴定范围。
庭审中，聚鑫公司表示2010年1月土地管理部门发出通知后，聚鑫公司就停止施工，之后没有使用场地。鸿虞公司表示，土地管理部门发出通知后，聚鑫公司还在继续使用土地，但在鉴定时现场已不再使用，具体停止使用的时间不清楚。经原审法院释明，鸿虞公司表示如法院认定双方协议书无效或解除，要求聚鑫公司返还租赁土地，并按照协议书约定的租金标准支付租金至迁出之日。
原审认为，本案涉及的协议书由鸿虞公司和聚鑫公司签订，聚鑫公司提供的证据不足以证明是东海公司借用鸿虞公司名义与聚鑫公司签署了协议书，因此协议书的相对方为鸿虞公司。另外，现有证据已经足以说明某某路某某号即为某某镇某某街坊某某丘，经法院查询，上海市浦东新区土地事务管理中心电脑系统内显示该地块土地性质是文化娱乐用地。因此，聚鑫公司所称鸿虞公司、东海公司恶意串通，隐瞒土地用途，法院不予采信。
根据协议书的内容，鸿虞公司向聚鑫公司提供土地及附属物，鸿虞公司不参与实际经营，聚鑫公司向鸿虞公司支付固定的回报，鸿虞公司不承担债权债务。上述内容符合租赁合同的特征，聚鑫公司主张协议书实际是转租协议，法院予以采纳。根据法律规定及东海公司和鸿虞公司的约定，转租应经过东海公司同意。现有证据表明，鸿虞公司虽然曾向东海公司申请与聚鑫公司合作经营，东海公司表示同意，但相关材料上明确东海公司仅同意鸿虞公司合作经营，并没有同意转租的内容。因此，法院认定鸿虞公司未经东海公司同意，擅自转租，其与聚鑫公司签订的协议书应属无效。
合同无效，因合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。聚鑫公司主张返还已付租金48.75万元，该款项虽系案外人收取，但鸿虞公司已经确认收到，原审法院予以认定。但聚鑫公司实际使用了租赁物，应承担相应的使用费，故其要求返还租金及利息的诉请，法院不予支持。
合同无效，有过错的一方应赔偿对方所造成的损失，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。本案鸿虞公司未经东海公司同意擅自转租，应承担协议书无效的主要责任；聚鑫公司在承租土地时，未对东海公司是否同意转租尽到必要的审查义务，还自愿与鸿虞公司签订名为合作经营的协议书，刻意规避转租事宜，应承担协议书无效的次要责任。聚鑫公司建设堆场，鸿虞公司未提出异议，应视为默示同意，鸿虞公司应当承担相应的赔偿责任。现经鉴定，鉴定单位对聚鑫公司投入的设施造价出具了鉴定意见书，该次鉴定程序合法、结论客观，鉴定人员对双方的异议亦当庭作出了合理解释，鉴定意见书可以作为该案的定案依据。其中，鸿虞公司未举证证明灯塔用了旧材料，法院不予采信。倒塌的房屋也系聚鑫公司的投入，应当计入损失范围。现场堆置的建筑材料，不属于已形成附和的建筑或设施，应由聚鑫公司自行处理，不作为损失。根据鉴定结论，综合考虑本案双方对合同无效的过错程度，聚鑫公司未经相关批准擅自动工建设亦有过错，双方约定的租赁期限、聚鑫公司已经实际使用上述设施一段时间的实际情况等因素，酌情确定聚鑫公司按70%予以赔偿。聚鑫公司要求赔偿上述损失的利息，于法无据，不予支持。
合同无效，鸿虞公司要求返还租赁物，应予支持。聚鑫公司客观上占用租赁物至今，其亦未举证证明停止使用租赁物的具体时间，应当承担相应的使用费。考虑双方对合同无效的责任程度、在有关部门发出通知后确实对聚鑫公司使用租赁物产生实际影响，故酌情按双方约定的租金标准的30%确定使用费的标准。
协议无效，聚鑫公司再行要求解除合同，于法无据，法院不予支持。东海公司不是协议书的当事人，亦没有证据证明其在该案中存在其他应当承担民事责任的情形，故驳回聚鑫公司对东海公司的全部诉讼请求。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定于二○一四年四月二十一日作出判决：一、上海聚鑫国际物流有限公司与上海鸿虞物流有限公司签订的协议书无效；二、上海鸿虞物流有限公司应于判决生效之日起三十日内赔偿上海聚鑫国际物流有限公司投入的堆场及设施等损失2，912，154.70元；三、上海聚鑫国际物流有限公司应于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区某某路某某号土地范围内迁出，将土地返还上海鸿虞物流有限公司；四、上海聚鑫国际物流有限公司应于判决生效之日起三十日内给付上海鸿虞物流有限公司自2010年4月1日起至实际返还土地之日止按每年292，500元的标准计算的使用费；五、驳回上海聚鑫国际物流有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69，876元，鉴定费125，000元，合计194，876元，由上海聚鑫国际物流有限公司负担77，279元，上海鸿虞物流有限公司负担117，597元。
判决后，聚鑫公司不服，上诉于本院称，一、原审认定事实错误。本案纠纷的产生是源于规土局的通知，该通知明确定性为违法使用农用地，因此，违法使用农用地是导致合同无效的原因，而原审回避了这一事实，以擅自转租为合同无效的原由，以所谓电脑显示的非书面的无效证明来认定系争土地为文化娱乐用地，从而使隐瞒农用地性质的东海公司逃避了应承担的责任。二、原审适用法律不当。退一万步说，即使以擅自转租为合同无效原由，转租行为的责任主体也是鸿虞公司和东海公司而非聚鑫公司。聚鑫公司没有过错，应该就建设资金获得100%的赔偿。并且根据相关法律规定，鸿虞公司应返还所取得的租金，并承担给聚鑫公司造成的租金利息及建设资金利息的损失。同时，原审判决聚鑫公司承担年租金30%的使用费于法无据，应予纠正。请求二审撤销原判第二、四、五项，改判支持聚鑫公司原审全部诉请。
被上诉人鸿虞公司辩称，不同意聚鑫公司的上诉请求，鸿虞公司与聚鑫公司签署的协议中，双方都具有过错，原审按比例确定赔偿金额正确。系争土地至今由聚鑫公司占有，根据公平原则，聚鑫公司应该支付使用费，鸿虞公司无须返还聚鑫公司已付租金。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人东海公司辩称，不同意聚鑫公司的上诉请求，东海公司与聚鑫公司之间没有合同关系，东海公司与鸿虞公司的出租合同并不违法，东海公司与鸿虞公司在合同中明确约定不允许转租，原审中东海公司已当庭表示，如果法院认定系转租行为，东海公司表示不同意转租。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院审理中，聚鑫公司对原审查明事实提出异议：1、2009年9月10日东海公司向鸿虞公司发出的抄告单，聚鑫公司认为从内容反映东海公司同意鸿虞公司转租。2、原审引用规土局两份通知书的内容都有遗漏，即通知书上还有：（1）“经查，鸿虞公司未经批准擅自占用东海农场某某路某某号国有农用地建造堆场”；（2）“根据《关于某某问题的通知》（某某［＊＊＊＊］某某号）……”该文指的就是农用地。3、光明食品（集团）有限公司出具的证明，上海市农场管理局出具的情况说明，原审法院查询的电脑系统显示的信息，上海市公安局浦东分局书院派出所提交的情况说明，该四份证据均为无效证据。其中上海市农场管理局于2013年9月16日出具情况说明时已经不存在了，而上海市浦东新区土地事务管理中心没有资格证明土地性质，应由房地产交易中心来证明，并且法院电脑查询，不是书面证据，有违公正性。4、聚鑫公司不仅否认上述34丘土地与某某路某某号系同一地块，聚鑫公司认为原审出现的土地编号与某某路某某号均无法联系到一起。5、姚志刚是以东海公司代理人的身份出现，构成表见代理。
鸿虞公司对此认为：1、抄告单中东海公司明确表示同意鸿虞公司合作经营，没有同意转租。2、两份通知书都是针对聚鑫公司违规建设用地，不能直接证明系争土地的性质。3、四份证据都是有效的，从历史由来、历史状况及现登记信息来证明系争土地性质。上海市农场管理局这个机构还是存在的。法院作为审判机关进行查询，只需告知双方内容。4、关于编号问题，已提供证据，证明土地编号与某某路某某号有一一对应关系。5、聚鑫公司没有证据证明姚志刚是代表东海公司的。
东海公司对此认为：1、聚鑫公司对抄告单的解读是错误的，不符合客观事实。2、关于两份通知书，应当适用其手写援引的“该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定”，即违法用地的真正原因是聚鑫公司未经批准，擅自建造堆场。3、四份证据都是有效的，不同意聚鑫公司的意见。上海市农场管理局这个机构还是存在的。法院是依职权进行查询，且将调查结果在庭上告知了当事人。4、聚鑫公司与鸿虞公司签订合同时，姚志则早已不是东海公司的员工了，聚鑫公司提供的姚志刚录音证据的真实性无法确认，即便聚鑫公司归纳的录音内容中姚志刚本人也说不是东海公司的代理人。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人聚鑫公司与被上诉人鸿虞公司签订的协议书无效的原因以及应如何处理无效合同的后果。被上诉人东海公司与鸿虞公司在2006年签订的土地租赁协议约定，鸿虞公司如需转租，须经东海公司同意。2009年8月25日，鸿虞公司以经营困难，与聚鑫公司合作经营为由向东海公司提交申请报告，东海公司为此出具的抄告单明确同意鸿虞公司合作经营，但鸿虞公司与聚鑫公司签订的协议书，从内容来看，并非合作经营而系转租。聚鑫公司认为该抄告单内容表明了东海公司同意鸿虞公司转租，与事实不符，本院不予采信。聚鑫公司在租赁期间，委托案外人进行施工，为此规土局向鸿虞公司发出责令停止土地违法行为通知书，聚鑫公司认为是因为该土地是农用地的原因，但根据原审查明的事实，即四份证据包括原审法院查询的电脑系统信息形成了证据链，证明了现聚鑫公司在使用的土地性质是文化娱乐用地，东海公司是该土地使用权人。聚鑫公司并无相关证据推翻四份证据的真实性，故聚鑫公司称四份证据无效，缺乏依据，本院不予采信。据此，规土局所发的通知书，目的是要求聚鑫公司停止未经批准擅自建造堆场及设施的行为。综上所述，原审认定鸿虞公司擅自转租与聚鑫公司签订的协议书无效并无不当。
根据《中华人民共和国合同法》之规定，返还财产和赔偿损失是无效合同处理的基本原则，本案合同无效系转租导致，故转租行为的责任主体是鸿虞公司和聚鑫公司。原审根据鉴定结论，综合考虑双方对合同无效的过错程度及双方约定的租赁期限等因素，判令聚鑫公司返还租赁的土地，同时判令鸿虞公司承担70%聚鑫公司投入的损失并无不妥。聚鑫公司要求鸿虞公司承担全部损失及利息，无法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审依据合同无效的责任程度等因素，判决聚鑫公司按租金标准的30%支付自2010年4月1日起至实际返还土地之日止的使用费也无不妥。聚鑫公司要求返还已付租金，无法律依据，本院不予支持。东海公司并非合同相对人，与鸿虞公司也不存在恶意串通，聚鑫公司也无证据证明姚志刚受东海公司委托，因此聚鑫公司要求东海公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人聚鑫公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币41，815元，由上诉人上海聚鑫国际物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 汪雯娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……