林西县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0424民初1194号
原告：王艳兴，女，1960年10月3日出生，蒙古族，退休职工，住内蒙古赤峰市林西县。
身份证号：×××
委托诉讼代理人：李悦，内蒙古兴林律师事务所律师
被告：何玉林，男，1966年2月12日出生，汉族，干部，住内蒙古赤峰市林西县。
身份证号：×××
被告：崔文龙，男，1957年12月2日出生，汉族，干部，住内蒙古赤峰市林西县。
被告：张阁蕊，女，1976年8月27日出生，汉族，个体户，住内蒙古赤峰市林西县。
被告：高学忠，男，1958年9月15日出生，汉族，个体户，住内蒙古赤峰市林西县。
四被告委托诉讼代理人：陈志东，内蒙古兴林律师事务所律师。
被告：马东辉，男，1971年10月21日出生，汉族，无职业，住内蒙古赤峰市林西县。
被告：肖海燕，女，1973年7月23日出生，汉族，无职业，住内蒙古赤峰市林西县。
原告王艳兴与被告何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠、被告马东辉、肖海燕案外人执行异议之诉一案，本院审查受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理，第一次开庭原告王艳兴及委托诉讼代理人李悦、被告何玉林及委托诉讼代理人陈志东到庭参加了诉讼，第二次开庭原告王艳兴的委托诉讼代理人李悦、被告崔文龙、何玉林及委托诉讼代理人李悦到庭参加了诉讼，被告马东辉、肖海燕经本院两次公告传唤均未到庭。本案现已审理终结。
王艳兴向本院提出诉讼请求：一、不得执行王艳兴购买的的位××县房；二、依法确认王艳兴与马东辉、肖海燕签订的《房屋买卖合同书》有效；三，确认该房屋归王艳兴所有；四、诉讼费及费用由被告承担。
事实和理由：2012年6月3日，原告王艳兴与马东辉、肖海燕签订了《房屋买卖合同书》，马东辉、肖海燕将位于××县房及小棚以价款325000元出售给原告，双方对权利义务进行了约定。2014年，因马东辉及肖海燕在被告何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠处借款未偿还，被告何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠诉讼至法院将原告购买马东辉、肖海燕的楼房先后予以查封。2017年3月2日，林西县人民法院向马东辉、肖海燕送达（2014）林法执字第676号限期腾房通知书，要求马东辉、肖海燕腾房，并欲将涉案房屋评估拍卖。原告于2017年3月4日，向法院提出执行异议，后法院驳回原告异议申请，现提起异议之诉。原告认为法院查封的涉案楼房系原告出资购买马东辉、肖海燕的，并且原告王艳兴实际占有该楼房至今。原告多次要求马东辉、肖海燕到林西县房产管理局办理过户手续，马东辉、肖海燕未予协助，导致原告未能办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的执行异议完全符合该条法律规定，原告的权利应当得到法律的维护。
何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠辩称，原告王艳兴与马东辉、肖海燕于2012年6月3日，即订立房屋买卖合同，自签订合同至今已有五年，原告能预见房屋未过户可能导致的风险，其可以通过诉讼及仲裁等方式主张权利，原告因自身存在过错，未到房管部门办理房屋产权过户登记手续。不动产的物权变动应以登记为准，未经登记不发生物权效力。故原告应当承担不利法律后果，异议请求应予驳回。
马东辉、肖海燕未作答辩。
原告为支持其主张向本院提交如下证据：1、定金收据1枚，证明原告和马东辉、肖海燕于2012年6月2日达成了楼房买卖协议；2、《房屋买卖合同书》1份，证明马东辉、肖海燕将其自有的××镇房及小棚以325000元的价款卖给了原告；3、收据2枚，证明原告已经履行了合同中的价款义务；4、房权证和钥匙，证明原告和马东辉、肖海燕签订合同后，原告履行了交款义务，马东辉、肖海燕也将房权证和钥匙交付给原告。5、水费单据16枚、物业费2枚、取暖费5枚，证明原告交付涉案楼房的各项生活支出，涉案楼房由原告使用至今的事实。6、居委会证明一份，证明马东辉、肖海燕至今处于失联状态，并非原告的原因导致涉案楼房未办理过户。7、保全异议书一份，证明2012年6月3日，马东辉、肖海燕已将涉案房屋卖给原告的事实，并非原告的原因未能办理房屋过户手续。
被告何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠为证明其反驳主张，向本院提交以下证据：（1）、（2014）林法复字第4号民事裁定书1份、（2017）内0424执异9号民事裁定书1份，证明原告与马东辉、肖海燕均有过错。（2）、调解书3份、裁定书4份，证明原告购买的房屋因查封存在瑕疵，原告有过错。
马东辉、肖海燕未提交证据。
对本案有争议的证据，本院认定如下：被告何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠对原告提交的房屋所有权证、钥匙照片、农电局电费收据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提交的《房屋买卖合同书》、收款收据被告虽有异议，但未提交反驳证据，亦未申请鉴定，本院对其证据效力予以确认。原告提交的物业费收据、取暖费收据、水费收据，被告虽有异议，但未提供反驳证据推翻上述收据的真实性，上述证据之间相互印证，都明确注明系交付争议房屋的费用，且都由本案原告持有，本院对其证据效力予以确认。原告提交的居委会证明，因不符合证据的形式要件，本院对该证据不予确认。被告提交的法律文书，原告对真实性均未提出异议，本院对其真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：2012年6月3日，原告王艳兴与被告马东辉、肖海燕签订了《房屋买卖合同书》，约定马东辉、肖海燕将其所有的的位××县房及小棚（1万元）以总价款325000元出售给原告，该合同书对双方的权利和义务进行了约定。其中，合同书第三条记载：甲方（卖方）负责办理过户登记手续，费用由乙方负担。后原告以现金的形式分4次向马东辉、肖海燕支付了房屋价款，肖海燕为原告出具了收据4枚（含2012年6月2日定金收据），原告于2012年6月10日将房款全部付清，付清房款后，被告马东辉、肖海燕将涉案房屋交付原告使用。
另查明，被告何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠分别诉被告马东辉、肖海燕民间借贷纠纷案件审理中，其先后对涉案房屋进行了查封，后上述民间借贷案件进入执行程序，本院于2017年3月2日作出（2014）林法执字第676号限期腾房通知书，其主要内容：何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠分别申请执行马东辉、肖海燕民间借贷纠纷案件，要求马东辉、肖海燕限期腾出涉案房屋，并要求对马东辉、肖海燕所有的的位××县房一处进行评估、拍卖。2017年3月4日，原告王艳兴向本院提出执行异议申请，本院（2017）内0424执异9号驳回原告的异议，原告现提出案外人执行异议之诉。
又查明，2014年5月7日，马东辉向本院提交保全异议书一份，主要内容为涉案楼房已卖给本案原告，请求解除涉案房屋的查封。诉讼中，经本院两次公告传唤马东辉、肖海燕均未到庭参加诉讼，本院转列其二人为被告。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中被告何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠申请执行被告马东辉、肖海燕的系金钱债权执行。本案原告与被告马东辉、肖海燕签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，该合同签订于被告何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠申请查封之前，且不违反法律规定，合法有效，原告依约交付了全部价款，并于查封前已合法占有涉案房屋，被告何玉林、崔文龙、张阁蕊、高学忠辩称原告可通过诉讼等方式来完成物权变动，本院认为原告作为普通的民事主体，在《房屋买卖合同书》签订中，双方对办理过户手续进行了约定，庭审中，原告陈述其向马东辉、肖海燕要求过户，马东辉、肖海燕未予配合，涉案房屋未办理过户登记系非原告原因，因此，原告对涉案的执行标的享有足以排除执行的权益，原告要求确认《房屋买卖合同书》有效及排除执行的的诉讼请求应予支持。
关于原告在诉讼请求中要求确认涉案房屋归原告所有，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，因涉案房产登记在被告马东辉名下，房屋物权变动并未完成，原告尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、王艳兴与马东辉、肖海燕于2012年6月3日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、不得执行林西县林西镇春蕾家园2号楼4单元202室的房屋（林西镇字第AB00458）；
三、驳回王艳兴的其他诉讼请求。
案件受理费100元，原告王艳兴承担50元，被告承担50元，邮寄送达费140元，原告王艳兴承担20元，被告承担100元，公告费1500元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长何静
审判员宫晓慧
人民陪审员张亚男
二○一八年一月二日
书记员石伟峰