广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第572号
上诉人（原审被告）联马实业（深圳）有限公司（以下简称联马公司），住所地深圳市罗湖区。
法定代表人蔡文杰，董事长。
委托代理人林鑫榉，该公司员工。
被上诉人（原审原告）朱永基，男，中国香港居民，住所地香港。
被上诉人（原审原告）林慧仪，女，中国香港居民，住所地香港。
两被上诉人共同委托代理人潘向宁，广东逸生律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人林海，广东逸生律师事务所律师。
上诉人联马实业（深圳）有限公司（以下简称联马公司）因与被上诉人朱永基、林慧仪房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1216号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：一、2005年10月31日，朱永基、林慧仪与联马公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定朱永基、林慧仪向联马公司购买位于深圳市罗湖区春风路号商铺，建筑面积18.50平方米，售价为人民币694082元；附表三约定装修标准：1、外墙：裙楼石材。2、内墙：间隔墙用石膏防火板。3、天花：统一标准吊顶。4、地面：水泥砂浆找平地面。5、门：落地玻璃大门。同时还约定了装置空调、广播、监控等系统及电梯等其它项目。同日，朱永基、林慧仪与联马公司签订《铺位委托经营合同》，约定：朱永基、林慧仪将位于深圳市罗湖区春风路x号商铺委托联马公司经营，建筑面积18.50平方米；委托经营期限为三年，自2005年11月1日起至2008年10月31日止；委托期限内，联马公司自主经营管理商铺，并承担经营风险，朱永基、林慧仪不参与商铺经营管理，不承担经营风险；合同期内，商铺由联马公司统一管理，并负责商场的经营、保安、消防、卫生、水电、物业管理和商场维修，相应承担上述各项的有关费用；经朱永基、林慧仪与联马公司双方商定，在委托经营期限三年内，朱永基、林慧仪将该物业使用权全权委托给联马公司进行管理，联马公司同意给予朱永基、林慧仪人民币231361元购铺优惠作为该物业前三年委托经营的补偿，双方签署《房地产买卖合同》时以此优惠为准；合同期满不续约时，联马公司应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》上约定的交铺标准将该物业移交给朱永基、林慧仪。在朱永基、林慧仪同意的情况下，联马公司可按照租赁期间的装修状况，将该物业交还朱永基、林慧仪，并办理移交手续；合同还约定了其他权利义务。双方签订《铺位委托经营合同》当天，朱永基、林慧仪出具《授权委托书》，认可将上述物业不可撤销地全权委托联马公司经营，委托经营期限自2005年11月1日起至2009年10月31日止。经营期间内，朱永基、林慧仪授权联马公司在经营管理期间可将物业转委托第三者经营或出租，给第三者经营管理收入及租金由联马公司收取。上述《铺位委托经营合同》签订同日，朱永基、林慧仪与联马公司又续签了另一份《铺位委托经营合同》，约定朱永基、林慧仪同意在前一份《铺位委托经营合同》到期后继续将该物业全权委托联马公司经营，自2008年11月1日起至2009年10月31日止；合同的其他内容与前一份《铺位委托经营合同》内容基本一致。三、上述两《铺位委托经营合同》到期后，朱永基、林慧仪与联马公司未续签租赁合同。至今，朱永基、林慧仪、联马公司双方未办理涉案商铺的交接手续。朱永基、林慧仪在本案称：2009年9月25日，在经营期限即将届满时，联马公司委托深圳市联马物业管理有限公司向朱永基、林慧仪寄送物业移交通知书，前述邮件的寄送地址为朱永基、林慧仪在房屋买卖合同中所留地址。朱永基、林慧仪为证明该诉讼主张向原审法院提交了ems特快专递邮件详情单复印件。朱永基、林慧仪对该证据真实性不予确认，亦称并未收到通知。四、涉案房产的《房地产证》显示涉案房产的用途为商业，建筑面积为18.5平方米。根据深圳市房屋租赁管理办公室发布的深圳市2009、2010、2011年房屋租赁指导租金表，涉诉房产在2009年至2011年的指导租金标准为人民币150元／平方米／月，2012年至2013年的指导租金标准为人民币160元／平方米／月。
朱永基、林慧仪在原审中诉请：1、联马公司立即将座落于深圳市罗湖区春风路x商业裙楼2-b67号商铺按双方签署《深圳市房地产买卖合同》时图纸分割铺位、按约定的装修并开通水电后交还朱永基、林慧仪；2、联马公司赔偿因占用朱永基、林慧仪商铺而给朱永基、林慧仪造成的损失人民币134310.00元（自2009年11月1日起暂计至2013年9月30日止）；3、联马公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：朱永基、林慧仪与被告联马公司签订的两份《铺位委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。两《铺位委托经营合同》虽名为委托经营合同，实为房屋租赁合同。《铺位委托经营合同》约定，“合同期满不续约时，联马公司应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准将该物业移交给朱永基、林慧仪。在朱永基、林慧仪同意的情况下，联马公司可按照租赁期间的装修状况，将该物业交还朱永基、林慧仪，并办理移交手续”。上述两《铺位委托经营合同》履行期满，朱永基、林慧仪、联马公司未再续约，联马公司未通知朱永基、林慧仪办理物业移交手续，亦未将商铺恢复原状，致使商铺至今未能移交朱永基、林慧仪，对此，联马公司应承担相应的赔偿责任，向朱永基、林慧仪支付自2009年11月1日至2013年9月30日期间的租金损失。租金损失参照政府部门公布的租赁指导租金标准，则联马公司应向朱永基、林慧仪支付租金损失人民币134310.0元，计算公式为：18.5×150×26＋18.5×160×21=134310.0元。联马公司抗辩称其于2009年9月25日，在经营期限即将届满时，委托深圳市联马物业管理有限公司向朱永基、林慧仪寄送物业移交通知书，但是，联马公司所提交的证据ems特快专递邮件详情单为复印件，联马公司亦未提交其他证据予以佐证，原审法院对其真实性不予确认，联马公司应承担举证不能的法律后果，对该抗辩意见，原审法院不予采纳。同时，联马公司应依约按《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准（间隔墙用石膏防火板、统一标准吊顶开花、水泥砂浆找平地面）将涉案物业分割移交朱永基、林慧仪。至于朱永基、林慧仪要求开通水电的诉讼请求，由于《深圳市房地产买卖合同》并没有对每个铺位是否开通水电作出具体的约定，该项诉讼请求没有合同依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、联马公司应于本判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区春风路x商业裙楼2-b67号商铺按双方签署《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准（石膏防火板、统一标准吊顶开花、水泥砂浆找平地面）分割移给朱永基、林慧仪。二、联马公司应于本判决生效之日起十日内向朱永基、林慧仪支付租金损失人民币134310.0元。三、驳回朱永基、林慧仪的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币2986元，由联马公司承担。
上诉人联马公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回朱永基、林慧仪的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用全部由朱永基、林慧仪承担。
事实和理由：一、《铺位委托经营合同》于2009年10月31日期限届满后，对于一直处于空置状态的涉案商铺，双方从未续签或重新签订合同，故涉案商铺在事实上根本不可能被联马公司所占有、使用。更何况朱永基、林慧仪也从未提供任何证据以证明联马公司存在擅自占有、使用或非法阻挠、妨碍朱永基、林慧仪正常使用涉案商铺等事实。二、租赁合同期限届满前（即2009年9月25日），联马公司已委托深圳市联马物业管理有限公司（以下简称：联马物业）向朱永基、林慧仪寄送《物业移交通知书》（联马公司提交证据七ems快递单：），联马公司已履行通知交付涉案商铺义务。况且，基于同样事由被其他涉案商铺业主起诉联马公司相同诉求的其他诉讼案中（如：法院已审结的上诉人吴某甲、于某、吴某乙、陈某与联马公司、联马物业房屋租赁合同纠纷四案［案号分别为：（2013）深中法房终字第177、178、179和180号］以及一审法院审理的原告梁某、谭某与联马公司房屋租赁合同纠纷案［案号分别为：（2013）深罗法民三初字第1215、1217号］），均已由法院驳回其相应的诉讼请求。故而，本案中，一审法院理应查明事实，作出同样驳回朱永基、林慧仪诉讼请求的判决。1、虽然联马公司提交的证据七ems特快专递详情单为复印件，但是其内容的真实性不存在任何疑问，联马公司在租赁合同届满前委托联马物业向曾返租的x商业裙楼商铺业主寄送物业移交通知的事实，已在深圳中院以及罗湖法院审理的其他诸多案件以及联马公司提交的证据中证实。首先，也是最主要的是，朱永基、林慧仪提交的证据六：罗湖法院（2012）深罗法民三初字第137（涉案商铺业主杨某甲）、140号（涉案商铺业主廖某）民事判决书分别在第4页均明确确认载明：联马公司在合同期限届满前已委托联马物业向杨某甲、廖某寄送物业移交通知书，履行其合同届满前的商铺交付通知义务。并且，朱永基、林慧仪在《证据目录》中明确说明前述证据六的“证明事实和内容”为：相同房地产项目的业主所提出相同情况的诉求…等内容。据此，既然是朱永基、林慧仪所主张的“相同情况”，那么亦说明其已承认证据五（2012）深罗法民三初字第137、140号判决所确认的事实一一即联马公司已在合同期限届满前委托联马物业向其寄送物业移交通知书，履行交付商铺的通知义务。其次，深圳中院审理的上诉人吴某甲、于某、吴某乙、陈某与联马公司、联马物业房屋租赁合同纠纷四案［案号分别为：（2013）深中法房终字第177、178、179和180号］，其中在吴某甲、于某、陈某三案中，虽然联马公司也未提供其在合同期满前委托联马物业向涉案商铺业主吴某甲、于某、陈某寄送的物业移交通知ems国际特快专递邮寄单，但对于联马公司所主张的合同期限届满前，其向涉案业主寄送物业移交通知书、履行通知交付义务的事实，吴某甲、于某、陈某等三位业主均予以认可，并证实各自在合同期限届满前收到前述通知。而在吴某乙案中，联马公司向法院提交了其委托联马物业按照涉案商铺业主在房地产买卖合同以及《铺位委托经营合同》留下的法定联系地址所寄送的物业移交通知书的国际特快专递详情单，更进一步证实联马公司在合同期满前向涉案商铺业主通知交付商铺的事实。最后，在一审法院与本案同时审理的其他两案中（即：原告梁某、谭某与联马公司房屋租赁合同纠纷案［案号分别为：（2013）深罗法民三初字第1215.1217号］），联马公司均提交了其委托联马物业于合同期满前（均为2009年9月25日一一已由罗湖法院判决确认）向涉案商铺业主梁某、谭某寄送的物业移交通知，履行其向涉案商铺业主在合同期满后的商铺交付义务，一审法院已作出驳回原告梁某、谭某诉讼请求的判决。由此可见，对于签订《铺位委托经营合同》的所有x商铺业主，联马公司在合同期限届满前，均已委托联马物业向其寄送物业移交通知，是不争的事实。2．从一审法院已判决确认联马公司提交的证据《物业移交通知书》（与本案同时审理的前述（2013）深罗法民三初字第1215、1217号案），以及朱永基、林慧仪提交的证据六（前述（2012）深罗法民三初字第137、140号案）和本案中联马公司提交的证据七可以看出，联马公司曾在合同期限届满前统一委托联马物业向签订《铺位委托经营合同》的业主寄送物业移交通知“ems国际特快专递邮寄单”，且该邮寄单“寄件人”栏和“内件品名及详细说明”栏均由通过邮局统一打印制作，而邮局也只有对于大批量客户才有同样服务。并且，该邮寄单均是按照业主在《深圳市房地产买卖合同》和《铺位委托经营合同》中预留的法定联系地址在合同期限届满前分批邮寄，这已成为联马公司统一履行合同约定的物业移交通知义务以预先避免承担相应违约责任的交易习惯。3．从合同交易合理性的角度分析，如果联马公司在合同期限届满前未委托联马物业向商铺业主寄送物业移交通知单，那么何以让涉案商铺在合同期满后一直空置至今，而不占有、使用或收益，从而对于合同约定明知的违约风险损失置于不顾，于情于理均无法解释。4．事实情况是，朱永基、林慧仪在收到联马公司合同期满前寄送的物业移交通知后，从未积极联系联马公司，并从未明确向联马公司表示是否按照合同期满时涉案商铺的现状接收商铺。故而，对于朱永基、林慧仪所主张的合同期满后的租金损失，理应由其自行承担。三、对于朱永基、林慧仪要求按照《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准恢复原状的诉求，因朱永基、林慧仪与联马公司签订的《铺位委托经营合同》中明确约定，联马公司有权根据需要对涉案商铺进行结构改造、装饰装修等权利，且朱永基、林慧仪在租赁期限届满前收到联马公司的交付商铺通知后，从未明确表示不同意按照合同期满时商铺的现状进行交付。故朱永基、林慧仪的该项诉求没有事实依据。综上，一审法院在审理判决本案时认定事实错误，且朱永基、林慧仪的诉求没有事实和法律依据，由此联马公司为维护公司的合法权益，特基于以上事实和理由，依法向深圳中院提起上诉，恳请深圳中院在查明事实的基础上，依法驳回朱永基、林慧仪的全部诉讼请求。
被上诉人朱永基、林慧仪答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，朱永基、林慧仪与联马公司签订的《铺位委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同的实际性质为租赁合同，合同期满后，若承租人联马公司不再继续租赁涉案房产，应当及时返还房产。
联马公司主张其已履行通知交付涉案商铺的义务，但朱永基、林慧仪予以否认，联马公司作为履行义务方，负有举证证明其已及时履行通知义务。联马公司称已经向朱永基、林慧仪寄送了《物业移交通知书》，但其仅提交了特快专递邮件详情单的复印件，朱永基、林慧仪不予确认，本院依法不予采信。联马公司二审提交了深圳市联马物业管理有限公司出具的《关于联马实业已向返租业主寄送﹤物业移交通知书﹥的证明》以及其员工刘某的证人证言，因上述公司和个人与联马公司存在利害关系，本院对此不予采信。至于联马公司主张其他案件当事人已经收到《物业移交通知书》，本院认为，不能由此推断联马公司亦向朱永基、林慧仪发出《物业移交通知书》。
由上，联马公司的证据不足以证明其已履行通知交付涉案房产的义务，原审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人联马公司的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2986元，由联马实业（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 陈晓莹