江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0583民初9077号
原告(反诉被告):昆山长发商城有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇人民路65号,统一社会信用代码91320583703694969A。
法定代表人：周文华,该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵峰，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：管昌，江苏海联海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：昆山集街汇商城有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇XX路XX号一层,统一社会信用代码9132058359564308XH。
法定代表人：李静,该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施永庆，该公司员工。
原告（反诉被告）昆山长发商城有限公司（以下简称长发公司）与被告（反诉原告）昆山集街汇商城有限公司（以下简称集街汇商城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告昆山集街汇商城有限公司提起反诉，本院依法合并审理，于2017年8月10日、2018年1月5日公开开庭进行了审理，原告昆山长发商城有限公司的委托诉讼代理人邵峰、管昌、被告昆山集街汇商城有限公司的委托诉讼代理人赵雨兵、施永庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告昆山长发商城有限公司向本院提出诉讼请求为：l.判令确认原被告之间2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》、2016年1月1日签订的《补充协议》于2017年3月19日解除；2.判令被告在15天之内搬离，返还租用房屋，并按照450万元/年租金标准，支付房屋租赁费用自2017年1月1日起至实际搬离之日止（扣除已付款20万元）；3.判令被告支付自2016年1月1日起逾期支付租金的滞纳金429225元（计算方式逾期金额×逾期天数×0.3%），逾期金额是2016年第三和第四季度的租金，共225万元；4.判令被告支付使用承租房屋产生的水电费用（实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；5.判令被告赔偿原告损失112.5万元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年原被告双方建立租赁关系，2015年3月12日，双方签订最后一期《房屋租赁合同》，约定原告将自有的坐落于昆山XX路XX号的房屋，共三层，面积约4413平方米租赁给被告使用。租赁期限为2015年3月4日至2020年7月3日，租金为前三年500万每年，第四年起，根据行情变化确定租金。被告租赁期间所涉的水电费用，由被告按期承付。第十二条违约责任约定，逾期支付租金的，应按未付租金的3‰/天支付滞纳金，如逾期一个月，则视为终止合同，原告有权收回物业，没收押金，并另外有权追索一个月未付房租及滞纳金。违约方接守约方通知后仍不采取措施予以补救，因此造成合同不能履行的，即视为严重违约，守约方有权按照第一款要求赔偿3个月的租金及其他经济损失。2016年1月1日，原被告签订《补充协议》，约定2016年租金为450万一年，下一年根据行情合理调整，并将租期延长至2025年12月31日，租金按季支付，先付后租，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日付款。其他条款按照《房屋租赁合同》执行。合同签订后，被告多次不能按照约定支付租金，2017年1月1日应当支付的112.5万元租金经原告多次催讨后至今未能支付完毕，已构成严重违约。因此，根据《房屋租赁合同》第十二条，原告于2017年3月18日向原告发出《终止合同函》，于2017年3月19日送达至被告。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。
被告昆山集街汇商城有限公司辩称，一、原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年3月19日解除没有事实和法律依据。1、原告以欠付租金为由，而要求确认租赁合同已经解除，没有事实依据。原被告双方于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》、2016年1月1日签订的《补充协议》均是双方真实意思表示，合法有效。原告以欠付租金为由要求确认该合同已经解除，与事实不符。上述《补充协议》第二条明确约定，2017年的租金水平应根据市场行情，按我方已出租商铺合同金额的涨跌幅作合理调整。根据我方已出租商铺2015年与2016年合同金额的对比评估，租金的跌幅为22.28%，以2016年约定的租金450万元为基数，2017年租金应为349.74万元。以此计算2017年第一季度租金为87.435万元，保证押金应由原112.5万元减少为87.435万元（保证押金为3个月租金），应退保证押金25.065万元。因而2017年第一季度被告实际还应支付的租金62.37万元，根据合同约定和双方商定，我方有权在应付上述租金中扣除原告承诺支付的电力增容补助款36万元、电梯安装费38万元、扣除我方垫付的电梯运行及维护费12.409万元以及排烟井改造费12万元。故我方在2017年第一季度实际并不需要再另行支付原告租金。但我方考虑到双方并未对2017年度租金进行比对核算评估，为显示我方履行合同的诚意，我方特意先行支付了原告20万元预付款。综上，在双方未对具体应付租金进行比对核算评估，且原告存在应付我方电力增容补助款、电梯安装及运行维护费、排烟井改造费、应退多余押金等情况，原告仅依据其单方主张就认定我方存在结欠租金，并以此为由要求解除合同明显存在恶意，也无事实依据。2、原告未经合理催告程序而直接要求解除租赁合同，没有法律依据。根据《合同法》94条第三款的规定，即使经双方核算后被告实际存在欠付租金，原告也应在确定应付租金金额后，事先催告且应给予合理履行期限后，如被告仍不履行的，原告才有权解除合同。而本案原告在明知被告是基于长期租赁并实际投入装修有500余万元之巨，且合同明确约定对于2017年度租金需要双方核算等情况下，仅凭其单方计算就认定被告欠付租金，且原告在2017年3月8日接受被告书面承诺将结算核对应付租金的《承诺函》情况下，于当日就向被告寄发《终止合同函》，明显存在主观恶意，也明显可以看出原告未给予被告任何催告和合理的履行期限。故原告以我方未付租金为由而单方要求解除合同，不仅明显存在主观恶意，而且也不符合法律规定。二、原告要求补缴2016年度积欠租金66438元没有事实依据。我方已结清2016年度的租金，不存在欠付2016年度租金的情况。1、2015年12月4日至2016年3月31日期间租金核算及支付2015年12月4日至2015年12月31日，以年租金500万元为基数，应支付租金383562元。2016年1月l日至2016年3月31日，以年租金450万元为基数，2016年1月1日至2016年3月31日期间租金为112.5万元。由于保证金额度随着应付租金金额而相应减少，故同期原告应退相应保证金12.5万元（己缴纳125万元，调整后应缴纳125-112.5=12.5万元）。再根据2015年签订的租赁合同第三条第二款约定，原告应退款32.5万元。故2015年12月4日至2016年3月31日，实际被告合计应付租金1058562元（383562+1125000-125000-325000=1058562元）。根据原告提供的付款明细显示，我方也的确于2016年1月8日支付了1058562元。2、在2016年4月1日至2016年12月31日期间，根据原告提供的付款明细显示，我方每季度均支付了112.5万元租金。故我方己结清2016年度的租金，原告要求补缴2016年度积欠租金66438元，没有事实依据。三、原告要求我方按450万元／年支付2017年1月1日起的租金没有事买依据。双方在《补充协议》己作过约定，2017年的租金以市场行情水平就行评估确定，涨跌幅根据我方已出租商铺合同金额的涨跌幅作合理调整。故应按上述计算出的349.74万元／年支付2017年租金，而并非原告诉称的按450万元／年的标准支付。故原告要求我方按450万元／年支付2017年1月1日起的租金没有事实依据。四、原告要求我方支付2016年1月l日起逾期支付租金的滞纳金429225元，赔偿损失112.5万元，没有事实和法律依据。我方已在上述答辩中明确，被告实际并不存在欠付租金的情况，也不存在其他违约行为。反而是原告擅自仅凭单方认为就公开向外界散布其己终止与被告的租赁合同，以及在合同期间拒不履行房屋维修、确保电力、电梯等符合正常使用等属于严重违约的行为，并己造成被告重大损失，为此被告已提起反诉。五、原告要求我方支付使用承租房屋产生的水电费用没有事实依据，合同约定水电费由我方按期支付，我方并不存在违约未支付情况，原告也不存在已实际代缴纳情况，故原告的该诉请没有事实依据。原被告双方在租赁合同中明确了我们承租下来以后，可以向第三人进行出租。因为涉案的房屋是用于商场，所以被告承租原告的房屋以后，又向第三人进行了出租。目前存续的次承租人将近有三十户，而且都与被告存在合法有效的租赁合同。在这种情况下，原告要行使解除权，不仅会影响被告的合法权益，而且也会影响到众多次承租人的合法权益。根据租赁合同的司法解释，如果原告以拖欠租金为理由要求解除合同，应当履行合理的催告并且给予合理的履行期限，同时如果这些次承租人愿意支付租金的，原告无权要求解除。所以本案原告在被告没有故意拖欠租金的故意，以及双方对租金结算没有明确一致的情况下，未履行告知也未告知次承租人，直接行使解除权，不符合合同法以及相应司法解释的规定。综上，请求法院在查明事实的情况下，依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告昆山集街汇商城有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告排除妨害、消除影响，对商场里全体次承租人发函明确原被告双方的租赁合同仍处于合法有效期限，原告之前发函声称的内容是不实的，继续履行房屋租赁合同；2.请求判令反诉被告支付变压器增容费36万元、安装电梯费38万元、电梯运行维护费124090元、排烟系统改造费用12万元；3.判令反诉被告支付因拒不修缮房屋渗漏违约金125万元；4.判令反诉被告赔偿因其擅自堵塞排烟并造成的损失83万元，以及向小商户发送终止租赁告知函造成的租金损失166331元（自各商户退铺之日起暂算至立案之日，实际要求支付至反诉被告消除影响之日止）；5.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2012年4月，反诉被告与反诉原告签订了租赁合同，由反诉原告承租涉案房屋，租期为8年。租赁期间，因市场行情变化，双方于2013年11月重新签订了一份租赁合同，合同期限为2013年12月4日至2018年12月3日。2015年3月12日，双方又基于市场行情变化，再次签订租赁合同，租期为2015年3月4日至2020年7月3日。2016年1月1日，双方基于实体店市场行情的重大变化，又签订一份《补充协议》，租期延长至2025年12月31日，同时还约定2016年租金调整为450万元／年，2017年起租金水平将根据周边相同类型物业的市场行情作合理调整，调整幅度根据反诉原告2015年12月已租商铺和2016年12月对应商铺合同金额对比的涨跌幅计算，以后租金以此类推，按年评估等。上述2015年的租赁合同第一条约定，反诉被告保证房屋配套设施、供配电基础设备、电梯等正常运行，反诉原告不再另行付费；合同第七条约定，房屋主体基础设施、消防基础设施及供配电基础设备、电梯由反诉被告负责，反诉被告应及时修缮，做到不漏、不淹、三通，以保障反诉原告安全正常使用。反诉原告于2012年承租初期，即对商城投入了250万元进行装修。2015年7月，反诉原告又花费117万元对空调工程进行了维护改造。基于2015年签订的租赁合同及补充协议将租期推延到2025年12月31日，反诉原告又于2016年追加装修投入282万元。为此，反诉原告累计对涉案房屋的装修投入达543万元。在反诉原告花费巨大人力、物力对承租的房屋进行装修和对外招商后，反诉被告却屡次严重违反合同约定，导致反诉原告重大损失，具体如下：1、双方在2012年的租赁合同约定最迟不得迟于2012年7月18日交房，但因反诉被告的原因，--直延期到2012年9月4日才交付租赁房屋，导致反诉原告不能按原计划招租和装修，最终未来得及在对商户承诺的9月28日（国庆黄金周之前）开业，造成主力租户退铺、部分租户堵门闹事、以及反诉原告为此而赔款等。后反诉被告又多次对集街汇商城进行拉闸停电，严重扰乱了商城的经营秩序，恶化了招商环境，导致反诉原告最新招商进入的6家主力店铺因此纷纷选择退租，直接导致反诉原告损失租金超过1000万元，更是对后期的招商产生了严重不利影响。2、因反诉被告的房屋2至3楼需要安装电梯，但反诉被告要求反诉原告先行安装，费用再另行结算，但到反诉原告花费38万元购置安装了2台自动扶梯后，反诉被告至今未将该笔费用支付给反诉原告。另外，2015年之后产生的电梯维修保养费用共计147330元，本应由反诉被告支付，但因其一直未予支付，为此反诉原告为了确保电梯安全使用，只得先行对外支付了电梯维护费124090元。2015年3月，因反诉被告提供的电力容量不足，需要对电力进行增容，为此反诉被告又让反诉原告先行对商城进行了变压器增容，原告增容后反诉被告再支付反诉原告增容费和补助。此前，反诉被告法定代表人周文华还亲自写下一份备忘录，明确承诺对反诉原告进行电力增容事务给予补助和赞助，但反诉被告至今仍未支付反诉原告已花费的36万元电力增容费。2016年1月10日，反诉原告发现反诉被告擅自将四楼的设备层改建成自己的办公室并拆除了排烟竖井，且将原排烟竖井处的地面封闭，致使三楼无法通过排烟竖井排烟，继而导致反诉原告无法正常使用承租的2楼层面。为减小损失，反诉原告只得对三楼排烟系统进行改造，为此而支付了改造费用12万元，并造成反诉原告无法收取2楼美食广场1000平方米5个月的租金，计83万元。上述电力增容费、电梯维修保养费用及排烟井改建费用，根据合同约定本应由反诉被告承担，但反诉被告迟迟不予支付。3、租赁合同期间，反诉原告承租的房屋墙体渗漏严重，为此反诉原告多次口头、书面向反诉被告报修，但至今该问题仍未解决。反诉被告拒不履行维修义务的行为，己严重影响商城的形象，并导致次承租户主张折让租金及部分铺位无法出租等损失。4、2017年3月20日，反诉被告又在既没有双方解除合同协议，又没有法院判决解除情况下，仅依据其单方认为的结欠租金就恶意向商户送达“已经终止与昆山集街汇商城有限公司的租赁合约”的告知函，导致众多己承租的商户以此为依据要求退租，同时也造成反诉原告无法正常对外进行招租。2017年4月以来，因反诉被告的擅自无理单方发函行为，己造成反诉原告不仅需要退还已承租商户166331元租金，而且也造成前期的招商投入化为泡影，以及空余商铺无法正常出租等损失。综上，在反诉原告不存在违约行为，且租赁合同中对2017年租金并未明确约定确定数据，并明确需要进行评估核算，以及反诉原告基于是长期租赁而己实际投入装修500余万元等情况下，反诉被告不仅未对租金下降幅度与反诉原告进行核算，而且还仅凭其单方计算和主张就认为反诉原告存在拖欠租金行为，并认为租赁合同己于2017年3月19日解除，显然不能成立，且存在主观恶意。反诉被告因此而单方公开向各承租商户寄发己终止合同的行为，属于严重的恶意违约行为，反诉被告应立即消除影响，诚实、全面地继续履行租赁合同。同时，反诉被告作为房屋的出租人，理应根据合同的约定确保房屋电梯、电力、排烟井防水等符合使用目的，并承担相应费用。在反诉原告已经为此实际对外垫付的情况下，反诉被告理应及时支付给反诉原告，或在反诉原告应付的租金中予以扣减，并应承担由此造成的损失。
反诉被告昆山长发商城有限公司辩称，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求，反诉原告违反合同约定，反诉被告具备合同解除权，反诉原告第二项请求中所涉及的费用并非由反诉被告承担，上述费用均应当由反诉原告自行承担。同时根据2015年3月12日租赁合同第十五条第八款，2015年3月12日之前双方所签订的租赁合同的权利义务全部终止，互不追究违约责任。即使存在反诉被告应当承担的费用，也因为2015年双方在合同中明确予以互不追究而免除了反诉被告的责任。反诉原告的第三项诉讼请求没有合约依据，反诉原告的第四项请求，诉争标的物四层的改建工程在2013年即已完成，反诉原告在使用租赁物的过程中，明确知道租赁物的现状。所以，即使该损失成立，也并不应当由反诉原告予以承担。退租损失部分，根据反诉原告自行提供的证据，退租的原因大多数是因为自身经营不善，而非因为反诉被告的原因。更何况反诉被告完全有权利解除合同。所以请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：一、合同履行的相关情况。长发公司系昆山市玉山镇X路XX号一至三层所有人，建筑面积4413.14平方米。原被告自2012年4月8日起建立租赁关系。2015年3月12日，长发公司（甲方）与集街汇商城（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上述房屋包括西升降电梯位，建筑面积约4413平方米，房屋类型为商业用房，出租给乙方使用。甲方对所出租的房屋具有合法产权，房屋配套设施：消防基础设施、供配电基础设备、电梯，上述设备的运行乙方不再另行付费。第二条，租期自2015年3月4日至2020年7月3日，合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。第三条，租金、费用和支付方式。1、房屋租金：前三年的租金为每年5000000元，第四年起，若市场行情上涨，则年租金上涨为5250000元；若市场行情未涨，则年租金仍为5000000元不变。2、支付方式：租金每3个月支付一次，先付后用，租金支付日为每年的3月4日，6月4日，9月4日，12月4日。保证押金为三个月租金计125万元。原保证押金200万元，现保留保证押金125万元，应退款75万元，原租金欠款为42.5万元，合计应退款32.5万元，此款项于一年后退还乙方。本期租金为125万元，下期租金125万元提前支付，二期租金合计250万元，该款项于签订合同当日付50万元，7天后再付100万元，余款100万元于30日内付清。3、水电费：乙方租赁期间所涉的水电费用，由乙方按期承付。第四条，乙方承租该物业的商业允许经营范围已全部知会，也知会实际使用面积与图纸产生的细微偏差属合理范围，装修及消防应符合相关规定，如因违反规定而产生的行政罚款、停业，与甲方无关，不得以任何借口寻找合同漏洞拒付房租。第七条，租赁期间的房屋修缮和装饰。乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，可以对承租房屋进行装修。乙方如需对承租房屋进行涉及房屋结构上的改建改造和装饰装修，须事先将有关改建改造或装饰装修方案通知甲方，确保不影响房屋的整体安全性能，经确认后方可施工；一般性的装修，由乙方自行确定，对此，甲方应予支持和配合，同时，甲方应明确门楼可装修范围。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。该房屋主体基础设施、消防基础设施及供配电基础设备、电梯由甲方负责，甲方应及时修缮，做到不漏、不淹、三通（上水、下水、通电），以保障乙方安全正常使用。房屋自然破损、屋顶或墙面渗漏、以及安全性能方面的问题，乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时负责维修，如甲方未能及时维修的，乙方有权代为维修。如确因乙方使用不当造成的房屋破损，由乙方负责修复。第十二条，违约责任。1．本合同签署生效后，任何一方不得擅自变更或解除本合同，否则即视为严重违约，违约方应向对方赔偿3个月的租金，因此造成对方的其他经济损失，还应另行全部赔偿。2．乙方逾期支付租金的，应按未付租金的3‰/天支付滞纳金。如逾期一个月，则作为终止合同，甲方有权收回该物业，没收押金，并另外有权追索一个月未付房租及滞纳金。甲方采取断水断电的自救措施，并进行清场。3.任何一方不得擅自违反本合同项下的保证、承诺及其义务和责任，否则，守约方有权要求其及时采取措施予以补救和赔偿相应损失，如违约方在经守约方通知后仍不采取措施补救的，或因此造成合同不能履行或不能完全履行的，即视为严重违约，守约方有权按本条第一款规定向对方索赔。第十五条，其他约定事宜。1、本合同未尽事宜或对本合同需作变更修改，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。……3、乙方如在商城西北角红线范围内搭建楼梯、电梯和其他建筑物，甲方应当及时、有效地配合乙方办理手续报批事项，搭建费用由乙方自行承担，甲方不再向乙方另行收取租金和费用。……6、乙方根据商场规划布局和开业进度，可要求甲方开通相应楼层的电梯，甲方应当支持配合。……8、本合同经双方签章后生效。双方之前签订的关于本房屋租赁合同终止，互不追究违约责任。合同还对其他事项进行了约定。
在该份合同签订之前，长发公司委托昆山城市酒店管理有限公司与施永辉等3人签订了《房屋租赁合同》将涉案房屋租赁给施永辉等3人作为商业、餐饮、休闲娱乐等用途，租期8年，房屋设施和修缮的约定内容与2015年租赁合同相同。施永辉即为集街汇商城的法定代表人。合同签订后，2012年9月4日，涉案房屋移交给集街汇商城使用，集街汇商城对涉案房屋进行装修后即对外招商经营。2013年11月13日，原被告再次签订了《房屋租赁合同》，该份合同对房屋设施和修缮、违约责任及其他约定与2015年租赁合同基本相同。
2016年1月1日，长发公司（甲方）与集街汇商城（乙方）签订《补充协议》一份，约定，甲乙双方于2015年3月12日签定了房屋租赁合同，租期自2015年3月4日至2020年7月3日，年租金为：伍佰万元整（小写：5000000元）。现因招商形势不好，且剩余租期过短满足不了招商需要，经甲乙双方友好协商，就租期延长等事宜，达成如下补充协议：一、为满足招商需要，将剩余租赁年限补足10年，即租期延长至2025年12月31日。二、2015年12月31日之前的租金仍按500万元／年计算，2016年的租金调整为450万元／年，下一年起租金水平将根据周边相同类型物业的市场行情作合理调整，调整幅度根据乙方沿街和内店现已出租的商铺涨跌幅平均值，涨跌幅按乙方2015年12月己租商铺和2016年12月对应商铺合同金额对比的涨跌幅计算。以后年租金以此类推，按年评估。三、付款方式：2015年12月31日之前的租金先予付清，之后按季付款，先付后租，每年1月1日、4月1日、7月l日、10月1日付款。四、乙方签订租赁合同需在第一时间通知甲方到场。但乙方通知后甲方超过半个小时仍未到场，为防止客户流失，乙方可以先签订合同并在甲方到达时即时报告甲方。甲方承诺，不在本市其他地点开办类似商业综合体，不泄露乙方商业秘密、招商资源以及个人秘密信息，否则，由此造成乙方损失应当承担赔偿责任。五、甲方在同等价格上可优先介绍他人租赁乙方商铺。六、甲方如需将房屋出售，乙方有义务配合甲方进行市场炒作，租金按照500万元／年支付，由此多支付的租金由甲方给予补贴，或者甲方给予乙方合适的补贴后乙方退出承租。七、其它合同条款与原合同一致不变。本协议作为房屋租赁合同的附件，是合同不可分割的组成部分，与房屋租赁合同具有同等的法律效力。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，由双方签字盖章后生效。
庭审中集街汇商城提供26份涉案商城2015年的租赁合同和26份涉案商铺2016年的租赁合同，并自行核算租金涨跌幅度为22.28%，从而进一步核算2017年度租金为349万元。长发公司质证认为：上述合同真实性和关联性无法确认，同时根据集街汇商城提供的其他证据可以看出，集街汇商城所提供的已租商铺租赁合同并不完整。在合同履行过程中，租赁合同发生变化，但是集街汇商城从未向长发公司予以告知，其中101至103铺号租金从四十六万直接降为十八万，长发公司认为也不具备合理性。因为其他租赁商铺的租金变动幅度并不大。长发公司认为是集街汇商城为了本起诉讼恶意的与第三人签订价格极低的租金以获取不当利益。
2015年3月15日，集街汇商城法定代表人施永辉向长发公司出具承诺一份，载明，2015年3月12号所签订的合同的金额为最后一次长发让利后的金额，以后不作任何调整，另要求长发所开具到第三方的发票，如有什么不确定的后果，则由集街汇商城全权负责，跟长发公司无关。
2016年1月9日，集街汇商城法定代表人施永辉向长发公司出具承诺函一份，载明，由于目前市场形势变化及自己经营上的经验不足，造成了亏算，导致对长发公司签订的合同约定屡屡违约，现跟长发公司通过反复协商，并取得对方谅解，特再次作出承诺，如未付约定的付款日期一天，我方愿意承担一切违约责任及作出赔偿，出租方有权对商城停电停水并作清场处理。
2017年3月8日，集街汇商城出具《承诺函》一份，载明：昆山集街汇商城有限公司承诺结清2017年第一季度欠款并2017年第二季起按合同准时付款，如延期一天，前所签租赁合同提前终止并愿意按该合同内容赔偿昆山长发商城有限公司一切损失。
2017年3月8日，长发公司向集街汇商城发出《终止合同函》一份，载明：近二年（昆山长发商城有限公司与昆山集街汇商城有限公司签定合约起）昆山集街汇商城有限公司己无数次违约。2017年第一季度款项至今末付，对昆山长发商城有限公司的信用等方面造成了不可估量的损失。根据合同规定今正式通知昆山集街汇商城有限公司终止前所签合同并按合同要求赔偿昆山长发商城有限公司的一切损失。特此函告。该函于2017年3月18日交寄，集街汇商城于次日签收。
2017年3月20日，长发公司在商城张贴《告知函》称因集街汇商城拖欠租金，其已经与集街汇商城终止租赁合约，请各商户自行处理与集街汇商城的善后事宜。
2017年4月10日，集街汇商城向长发公司发出《律师函》，要求长发公司继续履行双方签订的房屋租赁合同及补充协议，并协商解决房屋渗漏、租金损失等问题并消除擅自给小商户发函的不利影响。长发公司于2017年4月12日签收。
二、租金支付。集街汇商城于2016年1月8日支付1058562元,2016年4月1日支付1125000元，2016年7月1日支付200000元、500000元，2016年8月8日支付100000元，2016年8月29日支付100000元，2016年9月7日支付225000元，2016年10月5日支付500000元，2016年11月2日支付300000元、2016年12月1日支付325000元，2017年1月18日支付200000元。
三、电力增容。2014年10月7日，昆山名仕房产发展有限公司出具《备忘录》一份，载明：昆山名仕房产发展有限公司如2015年阳澄湖项目取得一定效益，愿付一定费用给集街汇商城作电上扩容费用上补助，如2016年阳澄湖项目取得很好效益，名仕房产愿赞助集街汇公司五十万以内的金额，特此备忘。另二年如商场市场良好，名仕不作补贴，如不（好）名仕房产答应补助。昆山名仕房产发展有限公司法定代表人为王道华，周文华任总经理。
2014年10月13日，昆山名仕房产发展有限公司（甲方）与集街汇商城（乙方）签订《补充协议》一份，约定：根据原集街汇商城双方签订的租赁合同，双方协议补充条款：一、原签订的合同继续有效并履行，现根据实际情况，甲方就在前所签订的年租金上作出让步从第二年起付700万元减到每年650万元，直到租期满结束；二、现乙方因经营需要电上需增容，增容费用由乙方自行承担；三、在总合同期内，已付租金到期之日（年租金一年一算）乙方自行负责全部清场完毕，不承担违约责任，合同自行终止；四、前面欠甲方的款项，乙方承诺签订之日付650万元，10月29日前付35万，11月29日前付31万，前次款结清，不再承担违约责任，如乙方未按约定时间付款，本协议自动作废。……尾部甲方周文华签字，昆山名仕房产发展有限公司盖章，乙方施永辉签字，集街汇商城盖章，长发公司也在协议上盖章。
2015年3月15日，集街汇商城与昆山市苏力电工程建设有限公司签订《工程施工合同书》对商城的电力进行增容，工程造价360000元。工程竣工后，集街汇商城支付了上述款项。
四、电梯安装。2012年5月13日，昆山欧美莱商业广场有限公司与苏州申尤电梯有限公司签订《产品定作与安装合同》购置两台电梯，型号EPL35-800，总费用380000元，交货地点为昆山市XX路XX号。2012年8月6日，集街汇商城支付苏州申尤电梯有限公司20000元，2012年11月2日支付30000元，2013年6月14日支付60000元。
从2015年开始，集街汇商城陆续与苏州申优电梯有限公司签订《保养协议》，委托苏州申优电梯有限公司保养自动扶梯，型号为KLF-1000、FPL-100，截止2016年12月31日，共发生保养费用147330元，已支付124090元。
集街汇商城在庭审中陈述：昆山欧美莱商业广场有限公司系昆山集街汇商城有限公司原来的名称。法庭限集街汇商城在庭后三个工作日之内补充提交工商变更登记信息予以核对，集街汇商城逾期未提供相关材料。
庭审中双方一致确认，涉案商城交付时已经安装有两部电梯，集街汇商城自己又在二楼和三楼之间安装了两部电梯。集街汇商城陈述：交给我们的时候，只有从一楼上二楼的电梯，三楼没法上。与长发公司商议后，长发公司让我们先垫付。合同上有约定，就没有再书面协商。长发公司陈述：双方在签合同时对房屋的现状进行过约定。当时房屋1到2楼有两部电梯，我方认为电梯能够满足经营的需要，集街汇商城的安装行为是其自身行为，长发公司不应当承担相应的费用，而且电梯安装行为是发生在2015年合同签订之前。
苏州申优电梯有限公司2017年7月9日出具《收款证明》一份，载明：昆山集街汇商城有限公司于2012年5月13日和我公司签订了产品订作与安装合同，订作安装申龙牌FPL35-800电梯两台，合同价款38万元，后因加固费用增加3万元，合计41万元，该款项我公司己全部收讫。其中该公司银行帐户未开户之前以施永庆个人帐户付款30万元（2012年5月15日付款10万元，2012年5月21日付款20万元），银行帐户开户后以昆山集街汇商城有限公司帐户付款11万元（2012年8月6日付款2万元，2012年11月2日付款3万兀，2013年6月4日付款6万元）。特此证明。
五、漏水。2016年3月9日，集街汇商城向长发公司发出《维修报告》，载明，从2015年3月左右发现商城东立面墙体、西立面墙体、三楼东顶严重漏水，希望长发公司尽快维修。2017年6月21日，集街汇商城委托昆山正信公证处对漏水情况进行公证，公证书载明：大楼第三层卫生间旁东侧墙角、卫生间内、“新格调摄影”南侧一房间墙角、“巫山烤全鱼”西侧墙角、“新格调摄影”南侧另两个房间墙角进行拍照、摄像，集街汇商城介绍，上述地点均存在漏水，大楼第一层“捞烫达人”处，依集街汇商城要求，公证人员、摄像师一次在该大楼第一层对“捞烫达人”南侧墙角、“手工卷面皮”内进行拍照、摄像，集街汇商城介绍，上述地点均存在漏水。集街汇商城还提供《补充协议》一份，其因漏水问题为租户段文荣将年租金210000元调整至12000元/月。庭审中，集街汇商城陈述：从2013年开始就漏了，也跟长发公司反应过，一直没修。经我方勘察漏水在5楼平台，5楼未做防水。
六、排烟竖井。涉案商城的设计图纸显示C-9部位显示有排烟竖井设计。集街汇商城提供无拍摄时间的照片显示排烟竖井顶部被封。
庭审中，长发公司陈述：涉案房屋四层的改建工程在2013年既已完成，反诉长发公司在使用租赁物的过程中，明确知道租赁物的现状。集街汇商城陈述：2016年1月10日，发现长发公司擅自将四楼的设备层改建成自己的办公室并拆除了排烟竖井，且将原排烟竖井处的地面封闭，致使三楼无法通过排烟竖井排烟。
2014年7月15日，集街汇商城将涉案商城二楼出租给韩青林从事餐饮业务。2015年7月13日，韩青林将上述商铺转租给上海不老莓事业有限公司。2015年10月26日，上海不老莓实业有限公司将上述商铺转让给施美霞。2015年10月27日，施美霞将上述商铺转让给沈洪明。转让过程中，上述商铺的用途均为餐饮。
2016年1月10日，集街汇商城（甲方）与沈洪明（乙方）签订《补充合同》一份，约定：……现因甲方建筑物内排烟竖井缺失，与甲方所提供的图纸及建筑蓝图不符，己影响乙方正常规划和使用，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、为解决排烟问题，由甲方负责安装外接排烟管道，并于二个月之内完工。二、因排烟竖井缺失而影响正常规划、施工和开业，为弥补乙方损失，甲方给予乙方二个月免租期。……
2016年4月16日，集街汇商城（甲方）与沈洪明（乙方）签订《补充合同》一份，约定：……后因甲方建筑物内排烟竖井缺失且无法修建，为解决排烟问题，由甲方负责安装外接排烟管道。现因外接排烟管道没有条件向屋顶进行空排，只能向地下下水道排放，其排放效果满足不了乙方1190平方米美食广场的设计标准，经甲乙双方协商，达成如下补充协议：一、乙方承诺：乙方广场内需缩减美食类，扩充商业类，美食类不超过乙方租赁面积的50%。二、乙方需要重新招商以调整业态，甲方再给予乙方增加三个月免租期。……
2016年1月15日，集街汇商城与朱得成签订《合同书》一份，对涉案商城外接排烟井道进行改造。集街汇商城支付工程款120000元。
2016年6月10日，集街汇商城与沈洪明签订《退铺协议》一份，约定：……现因店铺外墙渗水及排烟等问题暂时无法解决，乙方要求退铺，经双方协商达成如下协议：一、乙方定于2016年6月30日撤场，乙方负责将所有陈列商品、道具搬离，依附于建筑的装修及厨房设备留下归甲方所有。乙方将所有陈列商品、道具全部搬离之门视为租赁铺柜的交还之日。二、甲方按照乙方已使用未支付的天数40天计算租金，应付租金222222元。应退还租赁押金500000元。合计应退还款项500000元记入往来借款，于一年之内归还，以年息18%计算利息。……
2017年2月7日，集街汇商城将商城2楼223、226、228号铺位出租给何金凤使用，年租金328000元。2017年7月2日，何金凤以长发公司告知已与集街汇商城解约，二楼其他商户已陆续退场，商城不具备正常开业条件为由要求退铺。双方商定，集街汇商城支付何金凤库存商品价款178800元，并退还押金82000元。2017年7月7日，集街汇商城退还何金凤82000元。
审理中，应集街汇商城申请，本院委托苏州工业园区信和房地产估价土地评估有限公司对涉案商城的整体租金进行评估，该公司于2017年12月20日出具评估报告，评估结果为：昆山市玉山镇XX路XX号一至三层房地产年市场租金为396万元。此次评估费23000元。集街汇商城质证认为：实际租赁区域为红线圈定范围内，应去除未租用部分的面积491.76平米（其中一层225.36，二层133.2，三层133.2)。租金总价应去除未租用部分的租金48万元（一层225.36×2593=584358；二层133.2×1694=225641；三层133.2×847=112820；合计922819元，922819×0.525=48万元）。实际租赁区域的租金=396万元-48万元=348万元。
长发公司于2017年9月20日向法院递交申请书，要求法院裁定集街汇商城向法院支付涉案的房屋2017年租金或占有使用费430万元。本院于2017年10月19日组织双方对此进行了听证，集街汇商城不同意按照长发公司申请书的要求足额支付430万元的金额，仅同意支付130万元，长发公司不同意集街汇商城的意见。本院认为，长发公司要求本院先行裁定集街汇商城支付涉案房屋租金的申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第一百六十九条、第一百七十条的规定，且双方对于先行支付的租金金额无法达成一致意见，故对于长发公司的该份申请，本院不予准许。
以上事实由房产证、土地证、房屋租赁合同及补充协议、付款情况及凭证、通知函、承诺书、终止合同函及快递单、2012年4月8日合同和委托书及移交清单、2013年11月13日合同、2015年3月12日合同、2016年1月1日补充协议房屋租赁合同3份、授权委托书、补充协议、2015年与2016年已租商铺《租金情况对照表》及对应租赁合同、集街汇商城工程结算单、供货合同、门头及地台改造报价单2份、装修工程合同2份、空调工程结算单、2014年10月17日备忘录及企业信息、补充协议、2015年3月15日电力及相应付款凭证、电梯产品定作与安装合同、银行进账单、电梯维修保养工程款结算单、电梯保养协议、自动扶梯修理概算、收据、收款证明、银行转账记录、维修报告、补充协议、公证书、退铺协议、出租人向承租户发放的告知函、退铺租金损失明细、集街汇商铺铺柜合作合同、退铺协议及银行回单、集街汇商城铺柜合作合同、退铺协议、银行回单、律师函邮寄凭证、商城1-3楼图纸、排烟竖井现场照片、集街汇商城商铺租赁合同、转让协议、转让协议书、铺柜转让协议书、补充合同、补充协议、合同书、收条、银行回单、外接排烟管现场照片、房地产估价报告及当事人在庭审中的陈述为证。
本院认为，长发公司与集街汇商城于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》及2016年1月1日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
关于合同解除。合同第十二条第2项约定：乙方逾期支付租金的，应按未付租金的3‰/天支付滞纳金。如逾期一个月，则作为终止合同，甲方有权收回该物业，没收押金，并另外有权追索一个月未付房租及滞纳金。甲方采取断水断电的自救措施，并进行清场。补充协议第三条约定的付款方式为：2015年12月31日之前的租金先予付清，之后按季付款，先付后租，每年1月1日、4月1日、7月l日、10月1日付款。根据该项约定，集街汇商城应当在2017年1月1日支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金99万元，但集街汇商城仅在2017年1月18日支付了20万元，之后未予支付。集街汇商城辩称，2017年第一季度租金与应予退还的保证金、电力增容费、电梯安装费、电梯运营维护费等扣除后其实际在2017年第一季度实际并不需要再另行支付长发公司租金。本院认为，保证金、电力增容费、电梯安装费、电梯运营维护费等费用虽均系金钱债务，但在上述费用的负担并未确定，且长发公司没有明确同意承担上述费用并予以抵消的情况下，集街汇商城的上述辩解意见无法律依据，本院不予采纳。在本案审理过程中，长发公司申请要求集街汇商城先期支付2017年度租金430万元至法院账户，本院于2017年10月19日组织原集街汇商城双方进行听证，集街汇商城仅同意支付135万元租金，其行为表示其继续履行合同的意愿不足。集街汇商城2017年3月8日集街汇商城出具《承诺函》，承诺2017年第一季度欠款并2017年第二季起按合同准时付款，如延期一天，前所签租赁合同提前终止并愿意按该合同内容赔偿昆山长发商城有限公司一切损失。同日，集街汇商城在长发公司的《终止合同函》上签字。该函于2017年3月18日交寄，昆山集街汇商城有限公司于次日签收。2017年3月8日的承诺函可以看出，长发公司有催告要求集街汇商城支付租金的情形，《终止合同函》的交寄时间为2017年3月18日，中间有十天的时间集街汇商城可以支付租金。但直至长发公司起诉，集街汇商城仍未支付租金。集街汇商城辩称，长发公司未经合理催告程序而直接要求解除租赁合同，没有法律依据。对于该项辩解意见，本院不予采纳。且集街汇商城从2016年第三季度开始一直存在延期支付租金的情况。综上，因集街汇商城延期支付租金，长发公司要求解除合同的诉请，本院予以支持，确认双方于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》、2016年1月1日签订的《补充协议》均于2017年3月19日解除。合同解除后，集街汇商城应腾退昆山市玉山镇XX路XX号一至三层房屋，并交还给长发公司。考虑商城面积较大，租户较多，本院酌情给予集街汇商城三十天的腾退期。
关于对2016年1月1日《补充协议》第二条的理解。补充协议第二条约定：2015年12月31日之前的租金仍按500万元／年计算，2016年的租金调整为450万元／年，下一年起租金水平将根据周边相同类型物业的市场行情作合理调整，调整幅度根据乙方沿街和内店现已出租的商铺涨跌幅平均值，涨跌幅按乙方2015年12月己租商铺和2016年12月对应商铺合同金额对比的涨跌幅计算。以后年租金以此类推，按年评估。从该条约定可推知以下已知信息：一、租金下调的依据系周边相同类型物业的市场行情；二、调整幅度系2015年12月已租商铺与2016年12月已租商铺的对比涨跌幅度。同时从该条约定来看，不确定信息有以下几条：一、相同类型物业的市场行情如何确定？二、2015年已租商铺的数量及租金水平如何？双方如何确认？三、租金评估主体是谁？何时启动？四、如在租赁期间发生租户变动如何确定租金涨跌情况？从上述分析可知，原集街汇商城双方对于《补充协议》第二条约定的租金计算方式在实际操作过程中存在诸多不确定因素，应属约定不明。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。从协议本身来看：《补充协议》第三条确定了付款的时间为按季付款，先付后租，每年1月1日、4月1日、7月l日、10月1日付款，但仍未对租金对比、启动评估的时间作出约定；第四条约定集街汇商城签订租赁合同需在第一时间通知长发公司到场；第五条约定甲方在同等价格上可优先介绍他人租赁乙方商铺。但从庭审情况来看，集街汇商城无法举证证明通知长发公司到场对租赁合同的真实性进行过确认。原集街汇商城双方关于租金的约定在2016年1月1日之后也未有另行补充约定，而依据交易习惯也无法确定租金标准。综上，一、分析《补充协议》的前后文，可见原集街汇商城双方签订补充协议的初衷在于使租金标准更加贴合实际；二、原集街汇商城双方在租赁合同履行过程中依据市场行情连续多年调减租金的事实；三、《合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。故本院确认：原集街汇商城双方对于2017年的租金收取标准约定不明，按照合同履行地的市场价格履行。
关于租金及占有使用费。本院委托苏州工业园区信和房地产估价土地评估有限公司对涉案商城的整体租金进行评估，评估结果为：昆山市玉山镇XX路XX号一至三层房地产年市场租金为396万元。该份鉴定报告系依据周边类型物业的租金情况进行的整租租金评估，结合上述对于《补充协议》第二条的理解分析，本院对于该份鉴定报告予以采信，确认涉案商城租金标准为396万元。集街汇商城主张实际租赁区域为红线圈定范围内，应核减未租用部份的面积491.76平米。本院认为，双方在合同中明确约定涉案租赁物的建筑面积4413.14平方米。同时合同第四条明确：知会实际使用面积与图纸产生的细微偏差属合理范围，装修及消防应符合相关规定，如因违反规定而产生的行政罚款、停业，与甲方无关，不得以任何借口寻找合同漏洞拒付房租。集街汇商城的辩解意见与合同约定不符，本院不予采纳，整租租金不予核减。一、应付租金。双方的租赁合同于2017年3月19日解除，应付租金计算为835397.26元（396万元÷365天×77天），扣除集街汇商城已付的20万元，实际还应支付635397.26元。二、房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满、解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。房屋占有使用费性质上属于房屋租赁合同解除后尚未迁出并移交而产生的损失，故根据上述规定长发公司有权要求集街汇商城支付自合同解除之日起的房屋占有使用费，本院确定昆山市玉山镇XX路XX号一至三层的房屋占有使用费为10849.32元/天（396万元/年÷365天），故房屋占有使用费为：以10849.32元/天为标准，自2017年3月20日起计算至实际腾退之日止。
关于逾期支付租金的滞纳金。集街汇商城于2016年1月8日支付1058562元,2016年4月1日支付1125000元，2016年7月1日支付200000元、500000元，2016年8月8日支付100000元，2016年8月29日支付100000元，2016年9月7日支付225000元，2016年10月5日支付500000元，2016年11月2日支付300000元、2016年12月1日支付325000元，2017年1月18日支付200000元。集街汇商城抗辩称：2015年12月4日至2016年3月31日期间租金核算及支付2015年12月4日至2015年12月31日，以年租金500万元为基数，应支付租金383562元。2016年1月l日至2016年3月31日，以年租金450万元为基数，2016年1月1日至2016年3月31日期间租金为112.5万元。由于保证金额度随着应付租金金额而相应减少，故同期长发公司应退相应保证金：12.5万元，再根据2015年签订的租赁合同第三条第二款约定，长发公司应退款32.5万元。故2015年12月4日至2016年3月31日，实际集街汇商城合计应付租金1058562元（383562+1125000-125000-325000=1058562元），根据长发公司提供的付款明细显示，我方也的确于2016年1月8日支付了1058562元。上述抗辩与合同中关于“支付方式：租金每3个月支付一次，先付后用，租金支付日为每年的3月4日，6月4日，9月4日，12月4日。保证押金为三个月租金计125万元。原保证押金200万元，现保留保证押金125万元，应退款75万元，原租金欠款为42.5万元，合计应退款32.5万元，此款项于一年后退还乙方。”及《补充协议》中关于2016年度租金为450万元每年，每季度的租金为112.5万元的约定可以相互印证，且集街汇商城确在2016年1月8日支付1058562元，故对于2016年第一季度的租金，本院采纳集街汇商城抗辩意见确认为1058562元，集街汇商城不存在积欠2016年租金的情况。但《补充协议》第三条约定：2015年12月31日之前的租金先予付清，之后按季付款，先付后租，每年1月1日、4月1日、7月l日、10月1日付款。从该条约定看，集街汇商城确存在逾期支付租金的事实。合同第十二条第2项约定：逾期支付租金的，应按未付租金的3‰/天支付滞纳金。约定的滞纳金标准过高，本院按照日万分之五予以支持，逾期支付租金的滞纳金计算为：
租期
|
应付日期
|
实付日期
|
应付金额
|
实付金额
|
滞纳金
---|---|---|---|---|---
2016年第一季度
|
2016年1月1日
|
2016年1月8日
|
1058562
|
1058562
|
3704.97（1058562×0.0005×7天）
2016年第二季度
|
2016年4月1日
|
2016年4月1日
|
1125000
|
1125000
|
0
2016年第三季度
|
2016年7月1日
|
2016年7月1日
|
1125000
|
700000
|
0
2016年8月8日
|
425000
|
100000
|
8075（425000×0.0005×38天）
2016年8月29日
|
325000
|
100000
|
3412.5（325000×0.0005×21天）
2016年第四季度
|
2016年10月1日
|
2016年9月7日
|
1125000
|
225000
|
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