绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第3148号
原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市南苏州路255号。
法定代表人：张圣哲，该公司董事长。
委托代理人：朱敏、侯建军，该公司员工。
被告：周华军。
原告上海锐翔上房物业管理有限公司诉被告周华军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法由代理审判员章明独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告上海锐翔上房物业管理有限公司的委托代理人朱敏、被告周华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海锐翔上房物业管理有限公司诉称：被告系柯桥万达广场14幢903室房屋的所有人。2014年1月15日，原告与被告所在小区业委会签订《万达中心名宅物业管理服务合同书》一份，约定由原告为万达中心名宅业主提供物业服务，万达中心名宅业主按照合同约定支付物业服务费用。合同签订后，原告按约履行物业管理服务合同，为万达中心名宅业主提供物业服务，但被告作为该小区业主，自2014年1月1日起拒付物业费。根据合同约定，被告房屋的建筑面积为141.44平方米，物业服务管理费标准为1.65元／平方米·月，付款方式为每年首月25日前支付整年物业服务相关费用，若被告逾期缴纳的，则从逾期之日起按每天千分之三加收违约金。截止2015年6月30日，被告尚欠原告物业管理费及违约金共计7730.20元。原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，诉讼请求明确为：判令被告支付自2014年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理费4201.20元，并支付该款自2014年1月1日起至2015年6月30日止的违约金3529元，合计7730.20元。
被告周华军辩称：1.因原告所提供的物业服务合同并非与本人所签，且根据《物业管理条例》第十二条之规定，柯桥街道万达小区业主大会在选聘原告提供物业服务时，并未取得本小区大部分人的同意，故被告与原告之间既没有任何合法有效的合同约定，也没有任何法律规定本人有向原告交纳物业费的义务；2.原告要求本人支付滞纳金，没有任何法律依据；3.原告提供的服务质量长期未能达到合同约定的标准，服务质量与收费价格严重不符，具体问题分述如下：问题一，物业未公开当时选聘时的承诺；问题二，小区北面多家酒店油烟污染，晚上露天烧烤污染严重；问题三，原告未禁止小区放烟火；问题四，小区各种树苗死亡，路面受损；问题五，可视门禁系统损坏至今未及时修理；问题六，小区南边马路路面损坏严重，车子乱停，喇叭乱响；问题七，对外来车子管理不严，地下车位乱停，发放小广告；问题八，通知中明明禁止快递三轮车及其他送货车辆进入小区，但是原告还是让EMS进入小区送快递；问题九，原告在选聘时承诺将群租房统一回收统一外租，但现在还是乱；问题十，保安管理不当，没卡的人进出自由；问题十一，小区内存在各种违章，14幢、15幢二楼被商铺占用；问题十二，东大门开托幼园，原告对安全隐患未考虑过；问题十三，14幢1003后阳台下水道擅自改装，使用不当材料导致漏水。综上，请法院依法判决。
本院经审理认定以下事实：被告系柯桥万达广场14幢0903室房屋的所有人，房屋建筑面积141.44平方米。2014年1月15日，上海上房物业管理有限公司与万达中心名宅业委会签订1份《万达中心名宅物业管理服务合同书》，约定原告为万达中心名宅提供房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费标准为住宅部分1.65元／平方米·月、商业部分2.20元／平方米·月；付款方式与时间为每年首月的25号前，业主支付这一年物业服务相关费用；业主违反本合同，不按照约定的收费标准和时间缴纳物业服务相关费用的，原告有权要求业主自逾期首月起每日按应缴额的千分之三加收违约金，合同还对其他事项进行了约定。另认定，上海上房物业管理有限公司于2014年2月18日准予变更（备案）登记为上海锐翔上房物业管理有限公司。被告迄今拒绝缴纳自2014年1月1日起至2015年6月30日期间的物业管理费4200.77元（141.44平方米×1.65元／平方米·月×18个月）。原告经书面催缴未果，遂成讼。
以上事实，由原告提供的准予变更（备案）登记通知书、《万达中心名宅物业管理服务合同书》、催款通知书、房屋所有权证存根、挂号信函收据、回复及附件（工作联系函、备忘录、会议纪要、工作联系单、通知、照片），被告提供的照片、部分业主及楼道长的情况说明，本院经被告申请向万达小区业主委员会调取的会议纪要、投票结果及当事人在诉讼中的陈述等证据所证明。
本院认为，业主或物业使用人及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。对于被告认为的万达小区业主大会在选聘原告提供物业服务时，并未取得本小区大部分人的同意，故原、被告之间没有任何合法有效的合同约定，也没有任何法律规定本人有向原告交纳物业费的义务的辩称，本院认为，万达小区业主委员会代表业主与原告订立的物业服务合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为业主，应当受上述物业服务合同约束，并按物业服务合同约定履行权利义务。至于被告认为万达小区业主大会选聘物业公司时，未经小区大部分业主同意，不属于本案的审理范围，本院不予理涉。被告尚欠原告物业服务费共计4200.77元（141.44平方米×1.65元／平方米·月×18个月），事实清楚，本院应予认定。被告未按期缴纳物业费，显属违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求被告按约支付物业服务费4201.20元，超过合同约定之范围，本院依法予以调整为4200.77元。原告同时要求被告支付按每天千分之三计算的违约金。对于标准从平衡双方利益考量，本院酌情对上述违约金标准予以调整，具体违约金的支付标准调低至按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计息。对于被告辩称的原告提供的服务质量长期未能达到合同约定的标准，主要存在的十三个问题，本院认为，对于被告辩称的问题二、问题三、问题四、问题五、问题六、问题七、问题八，结合被告提供的相应的照片，原告的回复及相应的附件，本院认为，原告对小区所产生的一些问题已经做了相应的整改，如因其他第三人的行为而将一切后果归责于原告，显然加重了物业公司的负担，也有违公平原则，故本院不予采纳；对于被告辩称的问题一、问题九、问题十、问题十二，被告除己方辩称外无相应证据予以证明，本院不予采纳；对于被告辩称的问题十一，被告虽提供了相应照片，但未提供有效证据证明其辩称的系违章建筑，且违章建筑的认定、处理也非原告之职权，本院不予采纳；对于被告辩称的问题十三，被告提供的照片并不能证明系因原告在提供物业服务中的原因造成的损失，本院不予采纳。故被告辩称的原告提供的服务质量长期未能达到合同约定的标准，证据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告周华军应支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司自2014年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费4200.77元，并支付该款按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息（具体计算方式：其中2800.51元自2014年1月26日起至2015年1月25日止；4200.77元自2015年1月26日起至2015年6月30日止），款均限于本判决生效后十日内付清，利随本清；
二、驳回原告上海锐翔上房物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告周华军负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状七日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 章 明
二〇一五年十二月四日
书 记 员 陈玉洁