北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09604号
上诉人（原审被告）谷尔丹，女，1974年8月2日出生。
委托代理人柳晶晶，北京市京悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋雅，女，1988年4月13日出生。
委托代理人药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，该公司法务。
上诉人谷尔丹因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第02053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人谷尔丹之委托代理人柳晶晶、被上诉人蒋雅之委托代理人药东虎与第三人之委托代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋雅在原审法院起诉称：2013年2月23日，我与谷尔丹双方通过链家房地产公司签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定我购买谷尔丹名下坐落于北京市海淀区1308号房屋，购房总价为人民币452万元，双方约定最晚于2013年3月15日前办理涉案房屋的权属转移登记手续，合同另对违约责任等做了明确约定。合同签订后，我按照合同约定向谷尔丹支付了10万元定金，向链家房地产公司交付了居间服务费等106220元，链家房地产公司表示2月25日办理涉案房屋网签手续。2013年2月26日，我接到链家房地产公司工作人员通知：涉案房屋因为被法院查封无法办理网签和过户。谷尔丹表示过几天看看能否解除查封。几天后，谷尔丹表示无法办理解封，愿意解除合同并按照约定承担违约责任。此后，我多次催促，谷尔丹一直拖延返还定金及向我支付违约金。我与谷尔丹、链家房地产公司签订的合同及补充协议系三方真实意思表示，合法有效。谷尔丹明知房屋已经被法院查封，无法按照约定时间办理过户，仍恶意出售房屋，已构成违约。现起诉要求解除我与谷尔丹签订的房屋买卖合同及我与谷尔丹、链家房地产公司签订的补充协议；谷尔丹返还购房定金10万元；谷尔丹向我支付违约金504000元；谷尔丹向我赔付居间方收取的费用106220元；谷尔丹向我赔偿损失40万元；谷尔丹承担本案诉讼费。
谷尔丹在原审法院答辩称：同意返还蒋雅10万元，请求法院驳回蒋雅的其他诉讼请求。理由：1、争议房屋因被海淀区法院查封，我和蒋雅签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，因主合同无效，故从合同也无效。根据法律规定，该合同也应认定为无效。2、因海淀法院查封本案所涉房产时没有及时通知我方，也没有向我方送达查封该房产的民事裁定书，致使我方在与蒋雅签订合同时并不知道争议房产已被查封的事实。我不应承担任何法律责任。3、基于法院查封的事实，且在我方与蒋雅签订合同及补充协议时，法院并未告知查封事实，故该责任应由法院及相关责任人员承担。4、蒋雅同时要求我承担违约金和定金没有法律依据。根据法律规定，违约金及定金只能选择其一。5、蒋雅向我方主张赔偿居间方收取的费用属于主张对象错误，该笔费用蒋雅应向中介公司主张而非向我方主张。6、我方在本案中无过错，不应由我方承担过失责任的赔偿损失责任。7、本案的诉讼费由我方承担没有明确的法律依据。
第三人链家房地产公司在原审法院陈述称，同意蒋雅的第一项诉讼请求，其他事项与我公司无关，对事实理由我方没有意见。
原审法院审理查明：2013年2月23日，蒋雅（买受人）与谷尔丹（出卖人）、签订《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋1308号，建筑面积92.41平方米；该房屋所有权证证号为X京房权证海字第×号；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为158万元；经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价294万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元。同日，蒋雅（买受人，乙方）与谷尔丹（出卖人，甲方）、链家房地产公司（居间方，丙方）签订《补充协议》约定：乙方于2013年2月23日向甲方支付定金10万元；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
经查，1308号（以下简称1308号房屋）房屋于2013年1月30日登记于谷尔丹名下，房屋建筑面积92.41平方米。
2013年2月23日，谷尔丹向蒋雅出具定金收付收据，载明“在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人蒋雅购买位于海淀区永定1308的房屋的购房定金10万元整。出售人：谷尔丹，收款日期2013年2月23日。”
庭审中，蒋雅提交收据2张，其中一张为买卖业务预收费专用收据，载明：“业主姓名谷尔丹，客户姓名蒋雅，成交价452万元，物业地址海淀区1308，面积92.41，金额90400元，付款人蒋雅，收款人林成龙，盖有北京链家房地产经纪有限公司收据专用章。”北京中融信担保有限公司专用收据，载明：“业主姓名谷尔丹，客户姓名蒋雅，成交价452万元，物业地址海淀区1308，面积92.41，金额15820元，付款人蒋雅，收款人林成龙，盖有北京中融信担保有限公司收据专用章。”谷尔丹对上述两份收据真实性无异议，对关联性提出异议。链家房地产公司对上述两份收费真实性无异议，但称居间费为90400元。
庭审中，蒋雅、谷尔丹与链家房地产公司均称于2013年2月26日知晓1308号房屋被法院查封。
经法庭询问，谷尔丹称其不存在违约行为，且蒋雅诉称违约金数额过高，要求酌减。
另查，2013年2月23日蒋雅与谷尔丹签订房屋买卖合同时1308号房屋已因（2012）海民初字第22908号案件被法院于2013年2月1日查封。2013年2月28日，谷尔丹委托代理人签收（2012）海民初字第22908号民事裁定书。（2012）海民初字第22908号案件查封于2013年7月解封，后1308号房屋因（2013）海民初字第22666号案件被法院查封，现仍处于查封状态。
庭审中，法院调取（2012）海民初字第22908号民事判决书、（2013）一中民终字第3480号民事判决书，蒋雅、谷尔丹、链家房地产公司对上述2份判决书真实性均无异议。（2012）海民初字第22908号案件原告张岚、郝伟靖，被告张洪海、谷尔丹，原告张岚、郝伟靖要求确认被告张洪海与谷尔丹签署的《借款抵押合同》无效。该《借款抵押合同》所涉抵押物即为本案1308号房屋。法院于2012年12月13日作出（2012）海民初字第22908号民事判决书，判决书中载明：“张洪海在张岚、郝伟靖不知情的情况下私自将1308号房屋进行了抵押，侵害了张岚、郝伟靖的利益，因此该抵押行为无效，故法院认定张洪海与谷尔丹签订的《借款抵押合同》无效。判决：确认张洪海与谷尔丹于二〇一一年十月十一日签订的《借款抵押合同》无效。”后谷尔丹上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2013年4月18日作出（2013）一中民终字第3480号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”
案件审理中，谷尔丹申请对2013年2月23日《补充协议》中“谷尔丹”的签字真实性进行司法鉴定，后谷尔丹未在鉴定机关规定的缴费时间交纳鉴定费。庭审中，谷尔丹对上述《补充协议》真实性无异议。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、定金收据、买卖业务预收费专用收据、房屋所有权证书、（2012）海民初字第22908号民事判决书、（2013）一中民终字第3480号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：蒋雅与谷尔丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》，蒋雅、谷尔丹与链家房地产公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。庭审中，谷尔丹主张2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时不知晓1308号房屋已被法院查封一事，根据现有证据，亦无法认定谷尔丹在签订合同时知晓查封一事，故谷尔丹主张因《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订时1308号房屋已被法院查封，上述合同应属无效之辩称法院不予采信。因1308号房屋现仍处于查封状态，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无法继续履行，合同目的已无法实现。故现蒋雅要求解除与谷尔丹于2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及其与谷尔丹、链家房地产公司签订的《补充协议》之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。蒋雅主张谷尔丹返还已付款10万元之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。蒋雅主张谷尔丹给付其居间费，符合合同约定及法律规定，应当予以支持。但根据查明的事实，蒋雅向居间方链家房地产公司交付居间费为90400元，对蒋雅此项诉讼请求超出该数额的部分法院不予支持。对谷尔丹主张蒋雅向其主张居间费为主体错误该项辩称，鉴于《补充协议》对此有约定，故对其该项辩称法院不予采信。谷尔丹主张签订合同时不知晓涉诉房屋已因（2012）海民初字第22908号案件被查封，其不应承担违约责任之辩称，根据法院查明之情况，（2012）海民初字第22908号案件于2013年12月13日作出一审判决，谷尔丹作为案件被告到庭应诉，其理应知晓1308号房屋涉及民事诉讼，其在明知1308号房屋涉及民事诉讼、房屋权属存在争议之时，与蒋雅签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，现因1308号房屋处于法院查封状态，导致合同无法履行，即使谷尔丹不知道房屋已被法院查封，但其对所涉房屋尚有未了结的民事诉讼是明知的，故谷尔丹对于1308号房屋所涉房屋买卖合同之解除存在过错，应承担相应的违约责任，法院对谷尔丹上述辩称不予采信。蒋雅主张谷尔丹给付违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。庭审中，谷尔丹申请对蒋雅诉请违约金予以酌减，就违约金具体数额法院将根据现有证据及查明之事实予以酌定。蒋雅主张谷尔丹赔偿其损失40万之诉讼请求，蒋雅主张损失系房屋差价损失，但未提交损失实际发生的相关证据，且合同于2013年2月23日签订，蒋雅于2013年2月26日即知晓1308号房屋已被法院查封一事，在此期间所涉房屋价款应无变化，故法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除蒋雅与谷尔丹于二〇一三年二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及蒋雅、谷尔丹与北京链家房地产经纪有限公司于二〇一三年二月二十三日签订的《补充协议》；二、谷尔丹于判决生效后十日内返还蒋雅已付款十万元；三、谷尔丹于判决生效后十日内给付蒋雅居间费九万零四百元；四、谷尔丹于判决生效后十日内给付蒋雅违约金二十万元；五、驳回蒋雅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
谷尔丹不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是：1、蒋雅与谷尔丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》，蒋雅、谷尔丹与链家房地产公司签订的《补充协议》应被认定为无效；2、居间费应判令北京链家房地产经纪有限公司向被上诉人返还；3、无论是认定合同无效还是解除合同，上诉人都不应承担违约责任。
蒋雅与链家房地产公司均服从一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：蒋雅与谷尔丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及蒋雅、谷尔丹与链家房地产公司签订的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，应为有效。因本案所涉房屋仍处于查封状态，上述合同无法履行，故蒋雅要求解除上述各方所签合同及协议，应予支持。蒋雅主张谷尔丹给付其居间费，符合合同约定，应予支持。鉴于谷尔丹出卖房屋时明知所涉房屋之诉讼尚未了结，故谷尔丹对于本案所涉房屋买卖合同解除具有过错，应承担相应违约责任。原审法院依本案事实对本案所作处理并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万四千七百九十元，由蒋雅负担九千五百九十元（已交纳），由谷尔丹负担五千二百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千一百五十六元，由谷尔丹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一四年十二月四日
书 记 员 叶康喜