黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）哈民二民终字第1204号
上诉人（原审原告）徐永祥，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审被告）王树芳，住哈尔滨市道外区。
被上诉人（原审被告）张登琴，住哈尔滨市道外区。
委托代理人王凤兰，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。
委托代理人张志强，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。
上诉人徐永祥因与被上诉人王树芳、张登琴房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭审理了此案。上诉人徐永祥，被上诉人张登琴委托代理人张志强到庭参加了诉讼，本上诉人王树芳经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年4月10日，王树芳、张登琴通过案外人鹿升海介绍，向徐永祥借款30万元，并用其所有的坐落于哈尔滨市道外区道口头道街3-1号房屋作为抵押。王树芳、张登琴在向徐永祥出具欠条的同时，与徐永祥签订买卖协议一份，约定王树芳、张登琴将其所有的坐落于哈尔滨市道外区道口头道街3-1号、建筑面积107.10平方米私产房屋一处出售给徐永祥（房屋所有权证登记的建筑面积为107.10平方米，私建部分面积为672.90平方米）。双方同时约定，诉争房屋的成交价为30万元，徐永祥需于合同签订之日向王树芳、张登琴支付全部购房款。合同签订后，徐永祥给付王树芳、张登琴30万元，王树芳、张登琴将诉争房屋的所有权证书给付徐永祥。诉争房屋所有权证号为哈房权证外2字第000129**号，现登记在王树芳名下，由王树芳、张登琴居住使用。
徐永祥诉称：王树芳、张登琴系夫妻关系。2012年4月10日，徐永祥经朋友介绍，得知王树芳、张登琴因着急用钱要卖房子。经过与王树芳、张登琴充分协商，双方签订房屋买卖协议，约定王树芳、张登琴将诉争房屋卖给张永兴，购房款为30万元，此款在协议签订时给付；王树芳、张登琴口头承诺2个月后将诉争房屋交给徐永祥，并协助徐永祥办理更名过户手续。协议签订后，徐永祥给付王树芳、张登琴购房款30万元，王树芳、张登琴将诉争房屋的产权证交给了张登琴。现王树芳、张登琴违反约定，拒不交付诉争房屋，徐永祥无奈诉至法院，请求判令：1、王树芳、张登琴将坐落于哈尔滨市道外区道口街3-1号的私产房屋交给徐永祥适用；2、王树芳、张登琴协助徐永祥将该房屋的所有权证登记变更到徐永祥名下；3、诉讼费用由王树芳、张登琴承担。
张登琴辩称：王树芳、张登琴确系夫妻关系，但徐永祥所述房屋买卖的经过不属实，双方之间并非房屋买卖关系，而是借贷关系。1、2012年4月，王树芳、张登琴因投资的工程急需资金，故通过案外人刘冬秋的介绍到徐永祥处借钱，所有借款手续都是案外人鹿升海办理的。当时徐永祥要求王树芳、张登琴签署房屋买卖协议后方可借款，但在王树芳、张登琴给徐永祥出具的欠条中注明了诉争房屋系抵押给徐永祥的。王树芳、张登琴因急需用钱，迫于无奈签订了房屋买卖协议。王树芳、张登琴认为，徐永祥伙同案外人鹿升海、刘冬秋制造骗局欺骗王树芳、张登琴，此诈骗案已经在公安机关立案侦查。2、王树芳、张登琴向徐永祥借款后，至今已经向徐永祥偿还80万元利息，超过了本金近3倍，违反相关法律规定。3、双方签订的房屋买卖协议系无效合同，该合同系用来以合法形式掩盖非法目的的，符合我国合同法关于无效合同的规定。4、案外人鹿升海与徐永祥系同一公司的工作人员，与本案有直接关系，徐永祥系哈尔滨金海房地产经纪有限公司的法定代表人，案外人鹿升海系该公司经理，由此可见，双方签订房屋买卖协议是假的，抵押借款才是真实意思表示，且王树芳、张登琴已分别于2012年6月13日、2012年10月25日在宜信贷款公司贷款，用于偿还徐永祥的借款。5、诉争房屋产权证登记的建筑面积是107.10平方米，无产权部分的面积为680多平方米，合计780平方米左右，市场价值明显的高于房屋买卖协议中约定的30万元，严重违反我国合同法的相关规定，不符合正常的买卖交易习惯，所以双方签订的买卖协议实质是抵押协议。综上，请求法院驳回徐永祥的诉讼请求或中止本案的审理，待形式案件完毕后再审理。
原审判决认为：徐永祥与王树芳、张登琴虽然形式上签订了房屋买卖合同，但诉争房屋建筑面积780平方米（其中107.10平方米有所有权证，672.90平方米无所有权证），双方约定的交易价格30万元明显低于市场价格。从举证责任来看，徐永祥主张双方系房屋买卖关系，王树芳、张登琴举示录音等相关证据抗辩双方系借贷关系，对于录音中提到的借款事实，徐永祥抗辩双方有其他经济往来，但未举示证据予以证明。故王树芳、张登琴举示的证据足以推翻徐永祥的主张，徐永祥应承担举证不利的法律后果。本案双方签订的合同名为房屋买卖实为借款担保，属于出借人与借款人在债务履行期届满前，变相约定了将担保财产归出借据人所有，符合流质契约的要件，违反了《中华人民共和国物权法》地一百八十六条之规定：“抵押权人在债务履行期间届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债权时，抵押财产归债权人所有”。故双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，对徐永祥要求王树芳、张登琴交付房屋的诉讼请求本院不予支持。另经本院释明，徐永祥在本中不向王树芳、张登琴主张偿还借款。据此判决：驳回徐永祥的诉讼请求。案件受理费100元，由徐永祥负担。
徐永祥不服一审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律不当。2012年4月10日，徐永祥与王树芳、张登琴所签房屋买卖协议合法有效，是双方当事人的真实意思表示，应受法律保护，而原审认定该协议是名为房屋买卖，实为房屋作为借款的担保物无事实及法律依据。原审中，王树芳、张登琴提交的证据均为复印件，不能作为定案的依据。录音并非徐永祥的，原审未经核实，对该证据加以认定违反法律相关规定，关于工商登记查询单，与本案无任何关联新，原审依据上述无效证据驳回徐永祥的诉讼请求属严重违法。故请求撤销原审判决，判令王树芳、张登琴将诉争房屋交给徐永祥适用；判令王树芳、张登琴协助徐永祥将诉争房屋的所有权登记变更到徐永祥名下。
王树芳、张登琴辩称：一审已经将案件事实依法查清，采信证据合法，适用法律正确，请求依法维持原审判决。
二审期间，双方均未向法庭举示新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。二审另认定：2012年4月10日，王树芳给徐永祥出具欠条一份，内容为“抵押道外区道口街3-1号房产一处，面积107.10米，包括私建处共780米，如在约定日期内不能还清欠款，愿卖此房还清欠款（附带协议一份）”。
本院认为：虽然王树芳与徐永祥于2012年4月10日就诉争房屋签订了《买卖协议》，但是，王树芳于同日又给徐永祥出具了欠条一份，该欠条明确注明“抵押道外区道口街3-1号房产一处，面积107.10米，包括私建处共780米，如在约定日期内不能还清欠款，愿卖此房还清欠款（附带协议一份）”，徐永祥庭审中明确表示该欠条由其保管。而且，双方签订《买卖协议》后，王树芳并未将诉争房屋交付给徐永祥，徐永祥在2013年8月1日起诉前亦未积极要求占有该房，只是将房屋所有权证留作抵押。结合诉争房屋建筑面积达到780余平方米，只出卖30万元，明显与市场价值不符的情形，以及公安机关对本案关联人鹿升海的询问笔录、王树芳提交的录音资料中均体现本案纠纷系因借贷产生的情况等，可以形成充分的证据链条，证明徐永祥、王树芳之间系基于借款而用诉争房屋作为抵押，属于名为买卖实为借贷的情形。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。依据该法律规定，在原审法院向徐永祥释明变更诉讼请求后，其仍然坚持履行《买卖协议》的情况下，依法应当裁定驳回徐永祥的诉讼请求。原审法院虽然判决驳回徐永祥的诉讼请求与上述法律规定不符，但该法律规定系在一审判决后公布实施，故一审不属于适用法律错误。因一审判决因当事人的上诉并未发生法律效力，二审审理中的纠纷应当按照新的法律规定进行处理，故本院依法对审理结果予以调整。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：
一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第639号民事判决；
二、驳回徐永祥的诉讼请求。
二审案件受理费100元，由上诉人徐永祥负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵晓波
审 判 员 韩玉梅
代理审判员 尹红杰
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 李 晶
安娜