重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终213号
上诉人（原审原告）颜奇闻
被上诉人（原审被告）重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司
上诉人颜奇闻与被上诉人重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服荣昌区人民法院作出的（2015）荣法民初字第4953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：原告颜奇闻（合同乙方）与被告天正公司（合同甲方）于2011年5月21日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告天正公司将座落于荣昌县昌州街道荣庆路12号2单元4-1号房屋一套以172267元的价格预售给原告颜奇闻，付款方式为按揭付款，原告在2011年5月21日前向天正公司支付房款92267元，余款80000元由原告向银行申请办理按揭贷款。对于交房期限及条件，合同第七条第一款第（二）项约定“属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定逾期超过90日后。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同第十三条“关于办理产权登记的约定”约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，对于因甲方责任逾期申请办理的，合同约定“逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，乙方有权解除合同‥‥‥。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金”。商品房买卖合同中，李新民作为天正公司代理人在合同上签字。合同签订后，天正公司分别于2011年7月19日、2012年1月13日向原告出具正式购房发票，购房发票显示原告支付的购房款共计172267元。
2013年9月13日，李新民以天正公司项目部名义（甲方）与原告（乙方）签订《提前接房协议》，协议约定：“甲方开发天正锦泰园项目基本完工，但未取得竣工验收备案手续，现乙方要求提前接房，为此，双方协议，达成如下协议，一、是乙方要求提前接房，其责任由乙方自行承担。三、接房前乙方应结清房款和税费。甲方的交房违约金计算至2013年9月13日止，共2196元，今后乙方不再追究甲方的违约责任；四、办理房产证的计算时间从甲方取得竣工验收备案证起，未办理竣工验收备案证之前的时间，乙方不追究甲方的违约责任。”。协议签订当天，原告在交房违约金《领款单》上签字并领取了2196元并接收了诉争房屋。
庭审中，原告陈述主张的延期交房违约金从2013年1月1日起计算至2013年9月13日，按已付房款金额的万分之一计算，除去被告已支付的2196元，还应支付原告2196元；对于延期办证违约金期间要求从2013年4月1日起计算至2015年9月16日原告起诉时止，按已付款金额万分之零点五计算，应支付原告7826元；《提前接房协议》无效是因为违反法律强制性规定，将未取得竣工验收备案登记证的房屋交付。
被告陈述李新民系被告公司负责诉争房屋项目的负责人，目前房屋由于消防验收未通过，故尚未取得竣工验收备案登记证，无法办理房屋产权证，原告要求延期办证违约金的条件尚未成就，不应支持。
原告颜奇闻诉称：原、被告于2011年7月19日签订商品房买卖合同，按合同约定被告应于2013年4月1日办理房产证，但被告至今未办理房产产证，要求被告按照合同约定及国家相关法律规定立即支付违约金，为此原告诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房产证；2、被告支付违约金约1.5万元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第二项请求违约金为延期交房违约金2196元，延期办证违约金7826元，共计10022元。原告增加一项诉讼请求：确认原、被告签订的《提前接房协议》无效。
被告天正公司辩称：诉争房屋由于消防验收未通过，至今尚未取得竣工验收备案登记证，房屋未达到办证条件，延期交房违约金双方已达成一致意见并且原告已经领取，不应再另行支付。提前接房协议是双方真实意思表示，不存在欺诈，也不违反法律规定，应为有效。
一审法院认为：对于原告要求被告按合同约定立即办理房产证的请求，由于建设工程消防未通过验收，诉争房屋现无法取得竣工验收备案登记证，不能办理《房地产权证》，本院对原告该项请求不予支持。2013年9月13日，李新民以天正公司项目部（甲方）名义与原告（乙方）签订《提前接房协议》，该协议中载明，甲方开发的天正锦泰园项目基本完工，但未取得竣工验收备案手续，现乙方自愿接房。甲方的交房违约金计算至2013年9月13日，共计2196元。办理房产证的计算时间从甲方取得竣工验收备案证起，未办理竣工验收备案之前的时间，乙方不追究甲方的违约责任等内容。原告认为《提前接房协议》违反法律强制性规定，将未竣工验收的房屋交给原告，要求确认《提前接房协议》无效的请求。根据合同法第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。本院认为《提前接房协议》并未违反法律规定，是双方经过协商并自愿签订的结果，原告也未举示其他证据证实该协议存法律规定其他无效情形，该协议为合法、有效的协议，故对原告要求确认该协议无效的请求，本院不予支持。
《提前接房协议》已对合同约定交付时间即2012年12月31日至2013年9月13日期间的延期交房违约金进行了约定，原告也按协议约定领取了该期间的延期交房违约金计2196元，故原告再次起诉要求该期间的延期交房违约金的请求，本院不予支持。
原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效。双方应当依照该合同履行各自的权利义务。双方在履行该合同的过程中，由于原告所购房屋消防验收未通过，不能办理竣工验收备案登记，也不能交付给原告，根据《重庆市商品房买卖合同》第七条第一款第（二）项约定“属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，第九条约定“逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。”该合同条文中的“实际交付之日”应当理解为被告将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用之日，如果被告将没有取得建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，则构成“违法交付”。“违法交付”不能视为该合同中约定的“实际交付”。根据该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。并且《提前接房协议》中也约定办理房产证的时间从被告取得竣工验收备案证起。本案中，被告尚未取得建设工程竣工验收备案登记，其承担逾期办证的违约责任的前提条件尚未成就，故对原告要求被告承担逾期办证违约金的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告颜奇闻的诉讼请求。一审案件受理费减半收取88元（原告已预付），由原告颜奇闻负担。
一审判决后，颜奇闻不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，按照一审诉求予以主张。其主要上诉理由：《提前接房协议》违反法律规定，应属无效，一审法院按照此协议作出的判决错误。
重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请示求维持原判。
二审法院查明的事实与一审法院相同。
本院认为，虽然在双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定了逾期交房及延迟办证的违约责任，但在双方后来所签订的《提前接房协议》中对上述逾期交房及延迟办证的违约责任等内容，进行了部分变更。上诉人在一审诉讼中要求按照双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容，追究被上诉人的责任，与事实不符。一审对其诉讼请求，予以驳回并无不当。上诉人上诉要求确认双方所签订的《提前接房协议》无效。根据合同法第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。上诉人未举示相关的证据证实该协议存在法律规定的无效情形，且经双方签字并已履行，该协议合法、有效，对上诉人要求确认该协议无效的请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人颜奇闻的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88元，由上诉人颜奇闻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 邓 瑀
二〇一六年二月二十八日
书 记 员 张 玲