江苏省淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初10号
原告（反诉被告）：徐永，男，1978年6月13日出生，汉族，淮安市第二人民医院医生，住淮安市清江浦区。
原告（反诉被告）：朱君，女，1978年1月10日出生，汉族，淮安市供电公司职工，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：王建交、陈琼，江苏引航律师事务所律师。
被告（反诉原告）：蒋峥，女，1970年6月1日出生，汉族，淮安市第一中学教师，住淮安市清江浦区。
被告（反诉原告）：宋卫东，男，1965年11月26日出生，汉族，淮安市华能电厂职工，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：潘东升、金泉，江苏知缘律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐永、朱君与被告（反诉原告）蒋峥、宋卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告徐永、朱君及两原告的共同委托诉讼代理人王建交、陈琼，被告蒋峥及两被告的共同委托诉讼代理人潘东升、金泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐永、朱君向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行合同：协助两原告办理淮安市清江浦区浦东花园C区10栋401室及401-1室房屋的过户手续，并将房屋按照合同约定的状态交付给两原告；2、两被告承担违约金2万元；3、诉讼费、公证费由两被告承担。事实和理由：2016年11月25日，原、被告通过淮安市清江浦区爱家中介服务部签订《二手房买卖合同》一份，合同约定：两原告购买两被告所有的坐落于承德南路浦东花园C区10幢401室（面积160.2平方米）、401-1室（面积18.5平方米）房屋一套，总价款115万元。原约定通过贷款支付部分购房款，后原告筹足购房款，决定一次性付款并通过中介与被告谈妥，在2016年12月30日办理房产过户时一并付清购房款。2016年12月27日，被告还表示正在准备过户资料，但至12月30日被告突然表示因房价上涨较多，要求终止合同，不再出卖涉案房屋。原告认为，双方之间的二手房买卖合同，合法有效，双方均应当按照约定履行义务，现被告拒不履行合同，已经构成违约，故诉至法院。
被告蒋峥、宋卫东辩称，1、原告诉状中所称大部分不是事实，首先，被告从未就购房款支付事宜与原告及中介达成任何变更协议，房屋买卖合同中所约定的付款方式双方应该严格遵守，付款方式的变更，属于合同条款的重大变更，应当以书面形式或者以补充合同的形式予以确认，而不是仅仅通过口头变更；其次，被告从未表示过因房价上涨而要求终止合同，也从未主动承认自己违约，更未向中介要求将房屋再次挂牌出售。2、原告违约在先，根据双方合同约定，原告应当在办理贷款的合理期限内向被告支付以贷款额度为准的首付款，这是原告的先合同义务，但是被告至今没有支付首付款。3、被告为履行合同已积极做了准备，将自有的其他房屋予以装潢，并将准备出售的房屋基本腾空，因原告的违约行为导致被告无法实现合同目的。4、2016年12月30日被告宋卫东请假一天，于当日上午赶回淮安准备与两原告办理房屋过户手续，被告蒋峥与中介联系过户事宜时得到的答复是，审批中心的系统已经关闭，当日无法办理过户手续，要求两被告于节后办理，因此造成无法过户的原因在于中介和原告，与被告无关。请求法院驳回原告诉请。
反诉原告蒋峥、宋卫东向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的二手房屋买卖合同，反诉原告已经收取的定金2万元不予返还；2、反诉被告承担中介费7000元。事实和理由：反诉原、被告签订涉案合同，将反诉原告所有的涉案房屋出售给反诉被告是事实，但是反诉被告仅交纳了2万元定金，并未按照合同约定在2016年12月1日前办理贷款手续，也未支付首付款，故反诉被告的行为已经构成违约，且分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，2016年12月31日反诉原告已经以短信方式向反诉被告发出解除合同通知书，故双方之间的买卖合同应当解除，因反诉被告违约，反诉原告不予退还定金。
反诉被告徐永、朱君辩称，1、反诉被告不存在违约，双方已经对付款方式进行了变更，由按揭贷款转为一次性付款，无需支付首付款，且反诉原告的答辩意见也从侧面印证了双方就付款方式进行了变更，否则在首付款未付的情况下，被告不可能同意办理过户登记。2、即使双方就付款的方式没有进行变更，反诉被告的逾期支付首付款的行为也不构成根本违约，对方无权解除合同。3、对方提到的合同法第94条及167条不能适用于本案，94条中规定的第2项和第4项情形均不存在，167条规定的五分之一的比例，因为双方就首付款金额并没有明确的约定，所以该比例也就无法确定。综上，请依法驳回对方的反诉。
本院经审理认定事实如下：两被告蒋峥、宋卫东系夫妻关系，坐落于淮安市承德南路浦东花园C区10幢401、401-1室房屋为两被告共同共有。2016年11月25日，宋卫东、蒋峥（卖方，甲方）与徐永、朱君（买方，乙方）、淮安市爱家房产中介公司（居间方、丙方）就甲方所有的坐落于淮安市承德南路浦东花园C区10幢401室（面积160.20平方米）、401-1室（面积18.5平方米）房屋一套签订《二手房买卖合同》一份，约定：甲方自愿将上述房屋出卖给乙方；房屋总价款115万元，包含车库和房屋部分设施；在签订合同当日，乙方需向甲方支付购房定金2万元；付款方式为商业贷款，双方约定2016年12月1日前甲乙双方无条件提供有效证件，配合办理二手房商业贷款手续，贷款审批通过两个工作日内，乙方首付部分房款具体额度以银行审批为准，首付房款时乙方扣留2万元作为交房保证金，待甲方交房无误时乙方无条件归还甲方2万元，当日甲乙双方无条件配合办理二手房过户手续，剩余房款待乙方拿到产权证后由银行直接打入甲方账户；过户费用：经双方协商，办理房屋产权证过户中个人所得税、契税、工本费、交易测绘费等所有过户以及车库费用由乙方负责给付，过户当日乙方一次性付清中介佣金柒仟元整；交房时间：款清后2016年12月30日前甲方将本房屋内所欠水、电、煤气、物业等相关费用结清后交给乙方；三方义务：甲方保证该房屋无抵押、无查封、无产权和债务纠纷，能顺利过户给乙方，在办理过户手续过程中提供所需要的相关证件，并能及时到场；乙方在签订本合同的同时交付定金，在办理过户手续过程中提供所需要的相关证件，并能按时到场，过户前保证足够的房款；丙方见证监督本合同的执行，代办该房屋过户、贷款的相关手续，甲乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商，协商无效时，应采取中立态度，并澄清说明事实；违约责任：自本合同签订后，甲、乙双方相互配合，必须按本协议履行合同，任何一方不履行上述条款，均视为违约，甲方违约，双倍返还乙方定金，乙方违约，定金不退，中介费将从甲方定金中扣除给丙方，并且违约方应支付该房屋在交易过程中所产生的一切费用及违约责任并独立承担法律责任；本房屋内除一张大床和一个小书柜带走剩余所有设施均留下，以本中介照片为准。蒋峥、朱君及刘建巧分别代表甲、乙、丙三方在合同上签名。
在合同签订当日，买方按合同约定支付购房定金2万元，卖方出具收条，中介作为见证人在收条上盖章。
2016年11月28日，买方与中介经理刘建巧通过微信联系称：不办贷款，一次性付款，公积金部分要办完产权证提出给对方，因筹集资金需要时间，交房之前付到位。刘建巧表示：没有问题，可以保证，但是过户时间不能拖太久。
2016年12月27日，蒋峥与中介员工刘巧对话称：因橱柜做得晚，请中介协商迟些搬家；并询问中介是否是搬家后，买家来看没有问题就去把钱打到位，然后去办理过户手续；请中介问清楚交房前负房款的比例，因为不贷款，所以过户后是否是应该很快全款到位。
2016年12月30日，蒋峥与中介员工刘巧对话称：请中介从中斡旋，跟对方称卖家坚决不买了。当天，蒋峥去中介老板刘建巧处拿房产证，跟刘建巧称：因小孩不同意卖，所以房子不卖了，不履行合同，就违约，协商将违约金赔偿，对方加钱也不卖，也不跟对方谈，因为对方冲上来就要起诉。
据蒋峥、宋卫东称：双方合同签订后，卖方等待办理相关手续，但在2016年12月1日前卖方没有接到买方或中介的任何电话，2016年12月7日，卖方打电话给中介公司询问，中介公司经理刘建巧告知卖方对方准备付现金，不办理贷款，卖方要求抓紧办理，该办理的手续还是需要办理的，中介称月底才交房还早，卖方即等待中介告知补签或重签合同等事宜；直到2016年12月27日下午，中介通知卖方准备提供身份证原件办理房屋买卖契税，29日上午中介又通知30日去办理过户手续，30日中午宋卫东从外地赶回淮安，11时左右卖方打电话给中介刘巧，询问办理时间，据刘巧称经理说会展中心系统关闭，手续要等到元旦后办理。卖方认为根据合同约定买方应当在2016年12月30日付清房款，拖到元旦后不知何时才能完成交易，随即告知中介公司的员工刘巧卖方决定中止合同，并于次日短信通知买方不再履行合同。2016年12月30日中午，中介公司原告刘巧电话通知卖方再去办理过户手续，卖方不理解系统关闭怎又开放，表示不再履行，中介公司员工称已经告知买方，但买方表示如果卖方不办理手续，将到法院起诉。当日下午2时左右，卖方至中介处拿房产证，中介表示要等纠纷解决后才能退还，并要求卖方立字据承认违约，卖方拒绝，中介提出双方见面协商，卖方认为买方一开始就要求到法院起诉，没有诚意，故不同意协商。
中介经理刘建巧在本院谈话陈述：原、被告之间签订合同时原先约定要做贷款，在2016年12月30日前付清款项；大概在合同到期前半个月，其提醒买方称快要到期了，先去办理贷款，买方称全额付款，过户时一次性付清，但是没有谈到是先过户还是先付款的问题，按照行业惯例两种方式都可以；后来卖方跟其商量延期交房的事宜时，其顺便将付款方式变更的事情告知了卖方，卖方也没有表示反对；三方约定在2016年12月30日办理过户手续，其上午还去淮安市审批中心为双方排队，但卖方称不来办理，当天据买方称已经准备好买房资金。
为证明资金准备情况，徐永、朱君于2017年3月30日至江苏省淮安市淮安公证处申请对各自手机上阅览的相关数据进行证据保证，公证处于2017年4月1日出具公证书两份，载明：徐永的江苏银行手机客户端可即时借款5万元到江苏银行账户；朱君的江苏银行手机客户端可即时借款3万元到江苏银行账户，朱君的工商银行手机客户端可即时赎回工银聚富1033737.33元到工商银行账户。
以上事实，有当事人庭审陈述，徐永、朱君举证的二手房买卖合同、收条、录音、微信截图、公证书，蒋峥、宋卫东举证的装修协议、录音、短信截图及本院与中介经理刘建巧的谈话笔录等证据在卷印证。
本院认为，原告徐永、朱君与被告蒋峥、宋卫东之间签订的《二手房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。
本案的争议焦点一是蒋峥、宋卫东是否有权解除双方之间的房屋买卖合同。本院认为，依法成立并生效的合同对双方均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；一方当事人要求解除合同，应当符合约定或法定的解除条件。本案中，卖方以买方未按合同约定在2016年12月1日前办理贷款并支付首付款构成违约，导致不能实现合同目的为由要求解除合同无事实和法律依据。首先，卖方对于付款方式由贷款改为一次性付款是明知的，且直至2016年12月30日都未对付款方式的变更提出异议，而是在2016年12月27日通过中介提出应当明确付款的比例、方式及时间；其次，本案付款方式由按揭贷款变为一次性付款并未加重卖方的责任，反而更方便合同的履行；第三，在2016年12月30日即使是如卖方所称认为“拖到元旦后不知何时能交易完成”，也应当给予买方一定的合理期限来履行合同义务，以达到其出售房屋获得房款的合同目的，而非以买方违约为由单方通知解除合同，故其根据合同法第九十四条的规定要求解除合同，无事实和法律依据。因涉案的合同并非分期付款买卖合同，故卖方根据合同法第167条的规定要求解除合同，亦无事实和法律依据。综上，对蒋峥、宋卫东要求解除涉案合同的诉讼请求，本院不予支持。因涉案合同不存在法律和事实上的履行障碍，故双方之间买卖合同的应当继续履行，卖方负有协助办理过户和交付房屋的义务，买方负有支付购房款的义务。
本案争议焦点二是合同履行过程中，卖方是否存在违约行为。本院认为，卖方在合同履行过程中享有同时履行抗辩权。首先，关于付款和过户的先后履行顺序买卖双方并无明确约定，中介直至2016年12月30日均未明确告知卖方一次性付款的时间、比例、方式及付款与过户的先后履行顺序，仅是通知卖方在2016年12月30日办理过户手续，并未谈及购房款如何支付。其次，现有证据不足以证明买方在约定过户的当天已经筹集了全部购房款项可以随时支付给卖方，在买方与中介联系要求变更付款方式时的微信截图中还谈到“公积金部分还是要办完产权提出来给他们”及“不过筹集资金也要时间，你看按他们交房之前付到位可以吗”等，买方举证的公证书虽然能够证明买方可以通过贷款及赎回的方式筹集111余万元的款项，但其举证并不足以证明其在过户当日能够将剩余购房款随时支付给卖方。综上，本院认为，因买卖双方之间并无付款与过户的先后履行顺序的明确约定，且在合同继续履行的前提下，徐永、朱君并无其他实际损失，故对徐永、朱君要求蒋峥、宋卫东承担违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告徐永、朱君与被告蒋峥、宋卫东于2016年11月25日签订的《二手房屋买卖合同》继续履行，原告徐永、朱君于本判决生效后五日内将剩余房款111万元交付被告蒋峥、宋卫东，被告蒋峥、宋卫东于同日协助原告徐永、朱君办理坐落于淮安市承德南路浦东花园C区10幢401室、401-1室房屋的房屋权属登记变更手续。
二、被告蒋峥、宋卫东于房屋权属登记手续办理完成后十日内按照合同约定将坐落于淮安市承德南路浦东花园C区10幢401室、401-1室房屋及房屋设施交付原告徐永朱君，原告徐永、朱君于当日退还被告蒋峥、宋卫东交房保证金2万元。
三、驳回原告徐永、朱君的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告蒋峥、宋卫东的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15330元、财产保全费5000元，合计20330元，由原告徐永、朱君负担。
反诉案件受理费7575元，由反诉原告蒋峥、宋卫东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
审 判 长 吴祥华
人民陪审员 徐 波
人民陪审员 张海林
二〇一七年六月十五日
书 记 员 陈 欣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。