中华人民共和国北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1192号
上诉人（原审被告）王占林，男，1977年12月3日出生。
委托代理人唐国玺，北京市杰通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋家骏，男，1957年12月23日出生，香港居民。
委托代理人封建英，北京市汇源律师事务所律师。
原审第三人北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。
法定代表人徐瑞东，总经理。
委托代理人姜振慧，男，1987年2月28日出生。
上诉人王占林因与被上诉人蒋家骏，原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第47968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年9月，蒋家骏起诉至原审法院称：2015年6月8日，我和王占林签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买王占林北京市朝阳区××号楼5层0601房屋（以下简称0601室），成交价1020万元，付款方式为签约当日支付50万元定金，网签后三日内支付300万元，所有权转移登记当日支付652万元，房屋交付当日支付5万元，如王占林将房屋出售给第三人，导致我不能取得房产证，我有权解除合同，王占林应退还已收款项，并按照房屋成交总价的20％支付违约金。合同签订后我依约支付了50万元定金和5.1万元中介费。现据我所知，王占林已将该房屋出售给第三人，我和王占林的买卖合同已无法履行，故诉至法院要求解除和王占林签订的《北京市存量房屋买卖合同》，要求王占林返还定金50万元，并支付违约金50万元。
王占林辩称：我认为和蒋家骏签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2015年7月12日解除。蒋家骏迟迟不办理涉外审批单，致不能办理网签，是蒋家骏违约，我不同意返还定金，也不同意支付违约金。
存房公司述称：我方只为蒋家骏与王占林提供中介服务，至于蒋家骏与王占林是否解除合同，是否返还定金和我方无关。
原审法院经审理查明：2015年6月8日，蒋家骏与王占林在存房公司居间服务下签订北京市存量房屋买卖合同，约定蒋家骏购买王占林的0601室房屋，成交价1020万元，蒋家骏应于合同签订当日支付50万元定金，网签后三日内支付300万元，办理房屋所有权转移登记当天支付665万元，交付房屋当日支付5万元，王占林应在办理权属转移当日将房屋交给蒋家骏，蒋家骏与王占林最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，王占林将房屋出售第三人导致蒋家骏不能取得房屋所有权证的，蒋家骏有权解除合同，蒋家骏与王占林依照合同约定解除合同，应当以书面方式进行，合同自书面通知到达之日起自动解除，对方应按成交总价款的20%承担违约责任。蒋家骏与王占林均认可是其妻子代为在合同上签字。2015年6月8日，蒋家骏向王占林支付了50万元定金。
王占林提交《××号楼5单元601房屋交易时间及需要准备资料清单参考》，记载6月8日双方签约，6月9日客户方资格审核（10个工作日出结果），6月23日-26日做涉外审批单（5-8个工作日出结果），6月24日-26日网签。王占林称上述时间虽未写进合同，但是存房公司通知双方的时间，存房公司表示这只是参考时间，对蒋家骏与王占林并无约束力。王占林称因蒋家骏未按该参考记载的时间办理涉外审批单，其短信通知蒋家骏的妻子张巧玲最迟于2015年7月12日办理网签，逾期将解除合同，但蒋家骏一直未回复，故其认为蒋家骏与王占林间的房屋买卖合同于2015年7月12日已解除。蒋家骏称虽2015年7月12日王占林给其发过上述短信，但因其在国外，直到2015年7月底回国后才看到，于是联系王占林是否继续履行合同，但王占林未明确表态，到2015年8月底就联系不上王占林了，存房公司亦表示2015年8月底后就联系不上王占林。王占林称其于2015年8-9月开始与新买家联系，现和新买家签过协议，但未办理网签，亦未办理过户，存房公司表示经其查询诉争房屋尚未办理网签。因现诉争房屋仍在王占林名下，并非不能办理过户手续，2015年11月24日开庭时，承办人对此询问蒋家骏与王占林意见，蒋家骏表示即使如此其也不同意再购买该房屋了，王占林也表示不同意继续履行合同。王占林称蒋家骏已另购房，蒋家骏认可，称其于2015年9月27-28日签订的购房合同，10月初办理网签，10月12日办理过户手续。蒋家骏称在其和王占林签订购房合同时其已知晓其作为香港籍人士在北京购房需要办理涉外审批单，蒋家骏提交2015年9月29日的《向国外及港、澳、台人员和机构租、售房屋审批表》，证明涉外审批表其是可以办理的，具有购买诉争房屋的资格。经询，存房公司称一般情况下办完网签后的1-1.5个月可办理过户手续，如果不贷款且购房证件齐备，最快两周能办完过户手续。
原审法院经审理认为：王占林以蒋家骏未按《××号楼5单元601房屋交易时间及需要准备资料清单参考》确定的时间和其短信通知的时间办理网签为由，认为其已于2015年7月12日行使了单方解除权，但上述参考并非合同附件，其上记载的时间也未经蒋家骏与王占林双方认可，出具该参考的存房公司也称该参考上的时间仅是参考，对蒋家骏与王占林无约束力，蒋家骏与王占林间的房屋买卖合同虽未明确约定网签时间，但确定90天办理过户手续的期限，王占林无权于2015年7月12日单方解除买卖合同。蒋家骏以王占林将房屋出卖给案外人，其和王占林间买卖合同无法继续履行为由，认为王占林违约，但王占林和新买家尚未办理网签手续，未办理过户，蒋家骏与王占林间的买卖合同可以履行，2015年11月24日开庭时蒋家骏与王占林在对此明知的情况下，均表示不同意继续履行合同，故是蒋家骏与王占林协议解除买卖合同。合同解除后，蒋家骏已向王占林交纳的定金应予以返还，但是蒋家骏与王占林共同导致买卖合同被解除，蒋家骏要求王占林支付违约金，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年12月判决：一、蒋家骏与王占林2015年6月8日签订的北京市存量房屋买卖合同于2015年11月24日解除；二、王占林于判决生效后七日内返还蒋家骏购房定金五十万元；三、驳回蒋家骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，王占林不服上诉至本院称：《××号楼5单元601房屋交易时间及需要准备资料清单参考》（以下简称“清单参考”）虽未直接体现在房屋买卖合同，也未作为合同附件，但它体现在《房屋买卖业务签约文件合订本》第1页的“房地产经纪服务事项告知书”第二条中，下面有双方独立的签字，应该具有法律效力，蒋家骏没有为买我们这套房子办理涉外审批单，其提供的涉外审批单是为买别的房子办理的。蒋家骏违约在先，故我上诉请求二审法院撤销一审判决第一、第二项并依法改判为：1.确认王占林与蒋家俊于2015年签订的北京市存量房屋买卖合同于2015年7月12日解除；2.判决王占林收取的购房定金五十万元不予返还；3.由蒋家俊承担本案一、二审全部诉讼费用。
蒋家骏同意原审判决，针对王占林的上诉请求答辩称：王占林认为我违约的主要证据是清单参考，而该参考清单只是参考，没有法律约束力，是中介通过微信发给王占林的爱人徐香粉的。我提交为购买其他房屋所办理的涉外审批单，是为了证明我已完全具备在内地购房的资格条件，只要卖房人配合，涉外审批单可以随时申请随时开出，房屋买卖合同可以顺利履行。合同第九条约定了办理房屋权属转移登记的90天的时限，我没有违约，而王占林却在合同签订的第34天短信方式通知我解除合同，故是王占林违约。
存房公司述称：王占林和蒋家俊人所指的清单参考在签合同时给双方看了，只是作为参考，不具有法律效力，具体办理时间还是要双方协商。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。另需说明的是，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》装订在北京存房房地产经纪有限公司《房屋买卖业务签约文件合订本》的第四部分，之前有《房地产经纪服务事项告知书》、《签约提示》、《交易双方留存信息表》三份文件，之后有《居间服务合同》和附件一到附件十，附件分别是《买卖交易全流程》、《交易税费参考表（最终以国家相关部分规定为准）》、《购房承诺书》等。王占林所说的《××号楼5单元601房屋交易时间及需要准备资料清单参考》未出现在上述文件中，是中介人员以微信照片的方式发给王占林的爱人徐香粉的。有双方签字的《房地产经纪服务事项告知书》是存房公司制订的，主要介绍存量房买卖交易的一般程序及签约注意事项的文件，其中第四段内容为“买卖双方需提供的资料，详见《存量房屋交易所需资料参考清单》”。
上述事实，有《房屋买卖业务签约文件合订本》、《北京市存量房屋买卖合同》、《向国外及港、澳、台人员和机构租、售房屋审批表》、收据及汇款凭证、微信记录、微信照片打印件、短信记录、通话记录、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：《房地产经纪服务事项告知书》虽有双方签字，但其是存房公司制订的，主要用来介绍存量房买卖交易的一般程序及签约注意事项的文件，其作用仅限于提示和告知，不应扩大理解为对房屋买卖双方的约束。该文件中提到的《存量房屋交易所需资料参考清单》也仅是对“买卖双方需提供的资料”的参考，而非针对交易具体步骤完成时间点的限制和约定。《××号楼5单元601房屋交易时间及需要准备资料清单参考》中提示的时间节点，仅是中介公司经办人员为提高服务质量而为交易双方草拟的参考时间，并未由交易双方一致确认，不具有合同约束力。王占林以蒋家骏未按上述参考时间办理涉外审批单和其短信通知的时间办理网签为由，于2015年7月12日单方宣布解除合同，无事实和法律依据，故其相关上诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6900元，由蒋家骏负担2500元（已交纳），由王占林负担4400元（蒋家骏已预交，王占林于本判决生效后七日内给付蒋家骏）。
二审案件受理费8800元，由王占林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
代理审判员 束建华
代理审判员 史晓霞
二〇一六年二月十八日
书 记 员 席 颖