广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第675号
上诉人（原审被告，反诉原告）：邓广龙，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告，反诉原告）：陈结弟，住址。
两上诉人的共同委托代理人：郑家雄，广东法道行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：邹锦胜（系江门市新会区会城明胜置业信息部经营者），住广东省江门市新会区。
委托代理人：叶剑雄、黄健鹏。
上诉人邓广龙、陈结弟因与被上诉人邹锦胜居间合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法会民初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年7月15日，邹锦胜向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、邓广龙、陈结弟向邹锦胜支付中介代理费及咨询费人民币6000元及相关的滞纳金（滞纳金从2014年6月14日起按月息2.35%计至实际清偿日止）；2、邓广龙、陈结弟承担本案的一切诉讼费用。主要事实和理由是：邹锦胜经营房地产中介信息部。在2014年6月14日，邹锦胜促成邓广龙、陈结弟签订《房屋、商铺买卖合同书》，合约签订后，邓广龙、陈结弟同意购买位于江门市新会区会城象贤里25号601及25号17#夹层车房，并约定在2014年6月27日前办理过户手续。而合约中邓广龙、陈结弟的部分房款需要通过办理银行按揭支付。邹锦胜从2014年6月15日多次电话、寄通知函联系邓广龙办理银行按揭以及交齐银行按揭手续相关资料，邹锦胜多次致电邓广龙、陈结弟，对方不听电话。因邓广龙、陈结弟逾期交资料给银行，从而导致本合约的目的不能实现。根据《房屋、商铺买卖合约书》第三条违约责任第一条的约定，邓广龙、陈结弟单方违约，根据服务收费确认书的约定，签署《房屋、商铺买卖合约书》当日需支付中介代理费及咨询费陆仟元正，但邓广龙、陈结弟当日没有支付。
邓广龙、陈结弟答辩并反诉称：邓广龙、陈结弟与邹锦胜于2014年6月14日签订了《房屋、商铺买卖合约书》。邹锦胜为合同的经纪方，同时签订了《服务收费确认书》。签订合同后，邓广龙、陈结弟发现邹锦胜没有尽到如实告知的义务，从而造成邓广龙、陈结弟损失。邹锦胜的行为已经构成违约应承担违约责任。因此邓广龙、陈结弟依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等等法律、法规向法院提起诉讼，请求：1、邹锦胜向邓广龙、陈结弟赔偿损失10000元，其中律师费3000元。误工费交通费及其他费用7000元；2、邓广龙、陈结弟不需要向邹锦胜支付任何费用；3、本案的诉讼费用由邹锦胜承担。
邹锦胜针对邓广龙、陈结弟的反诉答辩称：邓广龙、陈结弟的反诉是无理要求，陈述不属实，不同意邓广龙、陈结弟的反诉请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：江门市××区会城明胜置业信息部（以下简称“明胜信息部”）为个体工商户，经营范围为提供房屋信息咨询服务，邹锦胜是该服务部的经营者。2014年4月30日，向贤军委托侯永盛、陈佩玲就其坐落于江门市新会区会城象贤里25号601及25号17#夹层车房进行出售、签订买卖合同、代收房款、协助买方到银行办理办理按揭手续、办理房地产权过户等，且受托人有转委托权。2014年6月14日，侯某、陈某甲就其受托事项转委托给邹锦胜。
2014年6月14日，经明胜信息部介绍，邓广龙与向某（邹锦胜作为向某的委托人）、明胜信息部三方签订《房屋、商铺买卖合约》一份，约定由向贤军将位于江门市新会区会城象贤里25号601及17#夹层车房以56万元的价格卖给邓广龙，并约定于2014年6月27日前办理过户手续。其中就“经纪方的权利义务”约定：基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日按照其各自签订的《服务收费确认书》向明胜信息部支付中介代理费及咨询费。否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易手续的，不影响中介代理费及咨询费的支付。买卖双方或其中任何一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的百分之一向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。另外还在合同违约责任中约定：如一方拒绝按约定支付定金或拒绝出售、购买该物业的，视为违约；如一方违约的，违约方除应向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应赔偿违约造成经纪方的损失，包括经纪方应收而未收的买卖双方中的代理费及咨询费。合同签订后，邓广龙在合同的附件一《服务收费确认书》的“确认人签署”一栏签名并按捺指模，确认经明胜信息部促成江门市新会区会城象贤里25号601及25号17#夹层车房买卖合约成立，同意支付6000元作为明胜信息部之中介代理费及咨询费，该费用之缴交日期为签署《房屋、商铺买卖合约》当日，逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。上述合同及确认书签订后，邓广龙、陈结弟认为明胜信息部没有如实履行告知义务，拒绝支付相应的中介代理费及咨询费给明胜信息部。另查明，邓广龙、陈结弟是夫妻关系，为购买涉案房屋与邹锦胜产生本次纠纷。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是居间合同纠纷。关于邹锦胜诉请的中介代理费及咨询费6000元的问题。邹锦胜提供的《房屋、商铺买卖合约》，证明了邹锦胜经营的明胜信息部依据相关部门核准的范围提供房屋信息咨询服务，经该信息部介绍，邓广龙与向某以及明胜信息部签订的有关该房屋的《房屋、商铺买卖合约》是各方的真实意思表示，没有违反法律规定，应当认为依法成立并有法律效力，各方当事人均应依约履行合同的权利义务。明胜信息部为促成买卖双方签订《房屋、商铺买卖合同书》提供信息、机会及便利、降低了签约难度，付出相应的时间及劳动，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，邓广龙应按照约定向明胜信息部支付中介代理费及咨询费6000元。但邓广龙至今未按该合同支付购买房屋的定金，违反了合同约定。故邹锦胜要求邓广龙按照合同支付中介代理费及咨询费6000元，有事实依据，符合法律规定，予以支持。邓广龙、陈结弟是夫妻关系，为共同居住而准备购买涉案房屋。虽然陈结弟未在《房屋、商铺买卖合约》上签名，但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，邓广龙的前述债务应按夫妻共同债务处理，邓广龙、陈结弟应共同承担偿还责任。关于邹锦胜诉请的滞纳金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，邓广龙、陈结弟没有按照约定于签订合同当日向明胜信息部支付中介费用，而邹锦胜提供的双方签订的《房屋、商铺买卖合约书》及《服务收费确认书》均约定如卖方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的百分之一向经纪方支付滞纳金，故邹锦胜主张邓广龙、陈结弟支付滞纳金（实际为违约金）为月息2.35%，并没有超出约定的范围，予以支持，但起计日期应自邓广龙、陈结弟逾期交付上述款项之日起，即2014年6月15日对于邓广龙、陈结弟认为明胜信息部没有经纪资质的问题。即使明胜信息部的工商登记中没有核准经纪资质，也不影响其居间行为的效力。明胜信息部的居间行为并不违反《中华人民共和国合同法中》规定的合同无效的要件，邓广龙、陈结弟以此抗辩于法无据，不予采纳。对于邓广龙、陈结弟认为经纪人一方的李某向其借钱支付购房定金的问题。李某代表经纪人一方在《房屋、商铺买卖合约》上签名，作为居间人的经手人，与其出借款项给邓广龙、陈结弟购买房屋并不存在冲突，法律对此行为并无作出无效或禁止性的规定。因此邓广龙、陈结弟该抗辩理由于法无据，不予采纳。
对于邓广龙、陈结弟认为看房时间太短就签订房屋买卖合同的问题。购买房屋虽然对于其他一般商品而言为大宗商品，对此购买人更应持慎重态度，如认为对房屋没有仔细了解清楚，可拒绝签订买卖合同。现邓广龙与售房人、居间人之间签订分别在《房屋、商铺买卖合约》盖章、签名，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，该《房屋、商铺买卖合约》已成立生效，各方当事人均应履行合同的义务。故邓广龙、陈结弟本项抗辩理由于法无据，不予支持。
对于邓广龙、陈结弟认为邹锦胜是转委托人，在本次买卖房屋中存在利益冲突，事前没有如实告知的问题。邹锦胜是否转委托人，法律并无规定需要在买卖合同签订时向买受人如实告知，该事项是否有告知并不影响居间合同和买卖合同的成立、生效。对于买卖合同，追求的是合同的目的能否实现，因邹锦胜是转委托人，根据所授权限，其有权代表售房人签订买卖合同，实现合同交付房屋的目的，从而履行合同的义务。故邓广龙、陈结弟该项抗辩理由不成立，不予支持。对于邓广龙、陈结弟认为房屋存在严重漏水而邹锦胜没有如实告知的问题。对于该项抗辩理由，邓广龙、陈结弟并无相应的证据予以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，邓广龙、陈结弟对本项抗辩应承担举证不能的法律后果，原审法院对邓广龙、陈结弟该项抗辩理由不予支持。对于邓广龙、陈结弟认为邹锦胜没有如实告知涉案房屋没有办理土地证及土地证的办理费用的问题。邓广龙与售房人向某签订的房屋买卖合同涉及的标的物为房屋及车房，且该合同已成立、生效，该合同的售房人也能履行交付涉案房屋的义务，居间人就房屋的买卖合同已尽居间义务。至于房屋的土地费用交纳问题，是买卖合同双方应当根据买卖合同确定由谁负担的问题，合同没有约定或约定不明确的，可由房屋买卖双方当事人协商解决。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，在邹锦胜故意隐瞒订立合同的重要事实的情况下，邓广龙、陈结弟可以据此对邹锦胜的主张进行抗辩并要求赔偿，但邓广龙、陈结弟并无相应证据证明邹锦胜故意隐瞒土地证办理费用的问题，应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定承担举证不能的法律责任。居间人就房屋的买卖不可能向买卖双方当事人穷尽所有事项的告知，对于土地费用的负担，是房屋买卖当事人尤其是买受人在签订合同时应合理注意审查的事项。邓广龙、陈结弟以此为由认为邹锦胜没有尽如实告知义务缺乏法律依据，不予支持。同样，基于上述理由，对邓广龙、陈结弟的反诉请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条、第四百二十六条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年9月26日作出如下判决：一、邓广龙、陈结弟应在本判决发生法律效力之日起十日内向邹锦胜支付中介代理费及咨询费6000元及滞纳金（以6000元为本金，从2014年6月15日起，按照月利率2.35%计算，计至上述款项清偿之日止）；二、驳回邓广龙、陈结弟的全部反诉请求。本案适用简易程序审理，案件本诉受理费减半收取为50元，反诉受理费减半收取为25元，合计75元，由邓广龙、陈结弟负担。
当事人二审的意见
邓广龙、陈结弟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、邹锦胜向邓广龙、陈结弟赔偿损失10000元（其中：律师费3000元。误工费交通费及其他费用7000元。）；3、邓广龙、陈结弟不需要向邹锦胜支付任何费用；4、本案诉讼费由邹锦胜承担。主要事实和理由是：一、邹锦胜没有从事房产买卖经纪资质，但邹锦胜没有如实告知，是没有尽如实告知之一，本案中邓广龙、陈结弟诉求中没有要求确立《居间合同》无效，一直强调是邹锦胜没有尽如实告知的义务。二、关于双方约定的违约金明显过高。合同约定是1%每日。邹锦胜请求是2.35%，每个月（折合年利率是28.2%）。同期人民银行的货款利率6个月年利率是5.60%，1年期是6.00%，邓广龙、陈结弟已要求一审法院减少但法院没有判令减少。三、双方都确认邓广龙、陈结弟看房的时间太短，可证明邓广龙、陈结弟没有清楚了解房屋与合同的内容，存在重大误解。四、一审法院适用法律严重错误。邓广龙、陈结弟已向一审法院提交了《房地产经纪管理办法》，这是三部委发布的行政法规，行政法规在没有与上位法冲突时，完全可作为判决的法律依据。五、邹锦胜在本次买卖合同中是存在利害关系的。1、邹锦胜与业主是委托关系，从公证书的内容可看出邹锦胜等同于购买了该房屋，只不过没有过户。这种利用公证授权委托书的形式，可以达到不用缴交房屋买卖的税费，从而达到逃税的非法目的。邹锦胜既是业主的卖方并有完全自主权，又为邓广龙、陈结弟提供服务。邹锦胜能否尽力为邓广龙、陈结弟的利益最大化考虑这是无法肯定的，这明显邹锦胜在本次交易中是有利益冲突。六、涉案房屋到目前是没有办理土地使用证，能否顺利办理和最后要支付多少费用都是没有肯定和约定。一审法院一直强调土地使用证办理费用的问题，对没有办理土地使用证及能否顺利办理没有提及。同时没有认定邹锦胜故意隐瞒，那是对事实认定的错误。邹锦胜没有证据证明其在整个过程中对没有办理土地使用证及办理所需要的税费如实告知，没有尽告知义务。七、邓广龙、陈结弟因邹锦胜的违约行为造成了损失是真实的，过错完全在邹锦胜。邹锦胜应当赔偿邓广龙、陈结弟的损失。
邹锦胜答辩称：1、明胜信息部有个体工商户营业执照，已经提供给邓广龙、陈结弟。2、办理委托公证是明胜信息部与向某达成协议，不存在逃税避税问题。很多时候由于屋主不方便办理，会委托第三方进行办理。房屋买卖是双方自愿，在有公证书的情况下进行房屋处理。3、在签订合同时有约定违约金，关于违约金过高问题，明胜信息部是按照合同约定的违约金来计算，是否过高由法院判定。4、关于看房屋时间过短的问题，如果邓广龙、陈结弟对房屋不了解而进行购买，就说明邓广龙、陈结弟存在疏忽，且邓广龙、陈结弟看房有三次左右。
各方当事人在二审期间均没有提供的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是居间合同纠纷。明胜信息部、向某与邓广龙签订的《房屋、商铺买卖合同书》及其后由明胜信息部与向某签订的作为上述合同书附件的《服务收费确认书》均系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：邓广龙、陈结弟以明胜信息部未尽居间合同义务为由拒付居间报酬并请求赔偿损失依据是否充分。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《房屋、商铺买卖合同书》及《服务收费确认书》可知，邹锦胜促成邓广龙、陈结弟与向某之间的房屋买卖合同成立，已完成居间事务。本案中，邓广龙、陈结弟认为邹锦胜未尽居间合同义务而拒付居间报酬。经审查，邓广龙、陈结弟的上诉主张，依据不足，本院不予采纳，理由如下：我国《合同法》第四百二十五条第一款、第二款规定，居间人对与订立合同有关事项对委托人负有如实告知的义务，若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求收取报酬及应赔偿损失。本案中，邓广龙、陈结弟上诉主张明胜信息部未将其不具有房地产经纪资质以及房屋权属证书的有关情况如实告知，损害其利益，故不应支付居间报酬。但房地产纠纷机构的备案和经纪人员的职业资格均不影响本案居间合同的效力，亦不属于订立房屋买卖合同有关的事项；至于邹锦胜未向邓广龙、陈结弟告知办理房屋土地使用权证的手续、费用等事项的问题，因邓广龙、陈结弟无证据证明邹锦胜居间过程中对此明知且故意隐瞒。
另外，邓广龙、陈结弟还认为邹锦胜作为明胜信息部的经营者同时作为卖方受托人的身份签订《房屋、商铺买卖合同》，但未如实告知，事实上存在利益冲突，不得收取报酬。但邹锦胜在订立合同时明确以向某的受托人的名义签订合同，邓广龙、陈结弟亦予认可，且邓广龙、陈结弟亦未提供充分证据证明邹锦胜对此故意隐瞒其在该合同订立过程中存在的双重身份而致邓广龙、陈结弟权益受损。综合上述情况，应认定为邹锦胜已依约提供居间服务，邓广龙、陈结弟应根据《服务收费确认书》的约定支付居间报酬。邓广龙、陈结弟逾期支付居间报酬，应承担相应的违约责任。根据《服务收费确认书》的约定，逾期付款应按1%／天的标准向邹锦胜支付违约金。原审过程中，邹锦胜请求违约金按月息2.35%计算，邓广龙、陈结弟认为违约金标准过高，但违约金标准属双方对违约可能造成损失的预先约定，而邹锦胜在本案中主张的违约金标准与民间借贷中合法利率上限基本相当，且已实际下调，邓广龙、陈结弟虽提出异议，但未提供充分证据证明该违约金标准过分高于因其违约造成对邹锦胜的损失。故原审根据邹锦胜的主张，以6000元为本金，从2014年6月15日起，按照月利率2.35%计算违约金并无不当，本院予以维持。
至于邓广龙、陈结弟在本案中提出《房屋、商铺买卖合同书》可能存在的重大误解、无法履行等问题，应循房屋买卖合同关系主张权利，本案不予调整。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由邓广龙、陈结弟负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一四年十二月十九日
书记员 梁淑珍