山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1249号
上诉人（原审被告）寿光中南房地产开发有限公司，住所地：寿光市圣城街与兴安路交叉路口西北角。
法定代表人陈锦石，董事长。
委托代理人孙福田，该公司法务部经理。
委托代理人颜婷婷，该公司法务部主管。
被上诉人（原审原告）韩华昌，农民。
委托代理人朱向华，山东恒安盛德律师事务所律师。
上诉人寿光中南房地产开发有限公司（下称中南公司）因与被上诉人韩华昌房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2013）寿民初字第4516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年3月30日，韩华昌及其妻张美秀与中南公司签订商品房买卖合同、附件及补充协议，约定韩华昌购买中南公司开发的中南世纪城项目中C1号楼2单元1701号房，该房屋建筑面积为139.39平方米，单价4285.82元，总价款为597401元。中南公司应当在2012年10月1日前向韩华昌交付该商品房，该商品房交付时应当经验收合格。商品房达到交付使用条件后，中南公司应当书面通知韩华昌办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，中南公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，中南公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，韩华昌有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中南公司承担。在附件五补充协议第4条并约定房屋交付时，韩华昌需认真查验房屋和各种设施，在查验过程中发现建筑质量通病，由中南公司按保修项目整改，但不影响房屋交付。若中南公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年10月2日至实际交付之日止，中南公司按日向韩华昌支付已付房价款万分之二的违约金。双方并约定了其他事项。
2011年8月28日、3月30日，韩华昌分别支付中南公司购房款300000元、297401元。2012年9月27日，中南公司为韩华昌寄送交房通知书。同年10月13日，双方在办理房屋交接过程中，韩华昌要求将购买的房屋全部卫生瓷除掉，交房时中南公司应出示《建筑工程质量认定书》、《面积实测表》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图》，并在房屋验收交接单予以记载，后中南公司针对韩华昌的要求进行了部分施工。2013年6月1日，韩华昌在验收房屋中，提出中南公司应处理贴砖，窗户密封条换掉，给水管用丝堵好等要求，并在房屋验收交接单予以记载。同年9月19日，中南公司再次给韩华昌寄送交房通知书。同年9月21日，韩华昌给中南公司寄送告知书，主要内容为中南公司未在交房时出具相关证书，且用伪劣材质装修厨房、厕所，中南公司至今未整改，韩华昌要求继续履行合同，并承担违约责任、赔偿损失43000元。在此期间，韩华昌曾多次就房屋交接、修缮问题与中南公司协商，房屋至今未交接。
中南世纪城项目中C1号楼竣工后，2012年11月6日，建设单位中南公司、监理单位青岛华鹏工程咨询集团有限公司寿光分公司、施工单位烟建集团有限公司、设计单位潍坊市建筑设计研究院有限责任公司同意通过竣工验收，并出具工程竣工报告及单位（子单位）工程质量竣工验收记录。2013年7月25日，C1号楼在寿光市建筑工程质量监督站取得竣工验收备案。
本案韩华昌的诉讼请求为依法判令中南公司承担逾期交房的违约责任并支付违约金53775元；诉讼费用由中南公司承担。原审法院第一次庭审中，法官告之韩华昌是否变更诉讼请求，韩华昌明示不变更；第二次庭审中，韩华昌请求违约金计算至判决履行之日。中南公司不同意韩华昌变更诉讼请求，认为其未在举证期限内提出，应另行主张。
上述事实，有商品房买卖合同、附件、补充协议、中南公司出具的收款收据、快递详情单、交房通知书、房屋验收交接单、录音录像资料、照片、快递详情单、工程竣工报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋质量保证书、房屋使用说明书等证据及双方当事人陈述在案为凭。
原审法院认为，韩华昌、中南公司签订的商品房买卖合同、附件及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。韩华昌主张合同签订后，按约交纳了房款，并提供商品房买卖合同、收款收据证实，中南公司无异议，予以确认。韩华昌主张因房屋存在质量问题，且中南公司未及时进行修复，未达到双方约定的标准，导致房屋至今未交接，并提供交房通知书、房屋验收交接单、录音录像资料、照片证实，中南公司辩称房屋于2012年11月6日竣工，于2013年7月25日取得备案，房屋存在的小问题不影响房屋的交付，且韩华昌提出的如将卫生瓷除掉等要求不合理，中南公司先后两次通知韩华昌进行房屋交接，并提供快递详情单、工程验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋质量保证书、房屋使用说明书证实。韩华昌、中南公司提供的交房通知书、房屋验收交接单、录音录像资料、照片、快递详情单，可以证实双方在2012年10月进行过交接，但因对房屋是否达到交房要求产生争议，房屋至今未交接，韩华昌在此期间先后两次提出修复意见，中南公司并进行了部分修复，对此事实予以确认。双方签订的房屋买卖合同明确约定商品房交接韩华昌需认真查验房屋和各种设施，在查验过程中发现建筑质量通病，由中南公司按保修项目整改，但不影响房屋交付。从韩华昌提供的照片、房屋验收交接单可以看出，房屋交接时存在的问题系住宅工程质量通病，中南公司建设的房屋系毛坏房，其在厨房、卫生间进行贴瓷处理符合有关规定，韩华昌要求除去卫生瓷的要求不合理，其拒绝收房亦不符合约定。双方约定房屋交付时应当经过验收合格，中南公司并应向韩华昌出示房屋经验收竣工合格的有关文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，中南公司辩称房屋于2012年11月6日竣工，之后通知韩华昌进行了交接，并提供工程验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》证实，韩华昌不认可，称中南公司在交接房屋过程中始终未出示相关文件及证书，中南公司未提供证据证实其主张，故对其抗辩意见，不予采纳。本案在审理过程中，至2014年6月19日，中南公司出示了交房所需的相关文件及证书，故应认定该时间点视为该房屋达到双方约定的交房条件，因此前中南公司曾通知韩华昌办理交接房屋手续，故认定2014年6月19日为交房时间。双方约定若中南公司逾期交房，应按日向韩华昌支付已付房价款万分之二的违约金，双方约定交房时间为2012年10月1日，至2014年6月19日确定的交房日期，共计逾期623天，购房款总额为597401元，故中南公司应支付的违约金为74436.16元。综上，韩华昌购买的房屋已具备交房条件，其诉求中南公司继续、及时履行合同，并承担违约责任，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：寿光中南房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内与韩华昌办理房屋交接手续，并支付韩华昌违约金74436.16。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元，由寿光中南房地产开发有限公司负担。
宣判后，中南公司不服原审判决，上诉称：上诉人已于2012年9月27日向韩华昌寄发了交房通知书，韩华昌并未书面说明拒绝接受房屋的理由，应视为韩华昌已接受房屋屋；且韩华昌违约在先，迟延138天缴纳的300000元购房款，亦未缴纳面积补差款，按合同约定上诉人可延期交房，不应支付给韩华昌迟延交房违约金；韩华昌的购房总房款为597401元，原审法院判决上诉人承担74436.16元的违约金过高。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人韩华昌答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院认为，韩华昌与中南公司签订的商品房买卖合同、附件及补充协议为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。韩华昌按合同约定交纳购房款后，中南公司应当按合同约定的时间交付商品房，中南公司未按合同约定的时间交付商品房，应当承担相应的违约责任。中南公司虽称其于2012年9月27日向韩华昌寄发了交房通知书，但中南公司并未按合同约定出示齐全的商品房交付证明文件，交付合格的商品房，韩华昌有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中南公司承担，故中南公司所称韩华昌拒绝交接应视为其已接受房屋的上诉理由，本院不予支持。双方在合同附件四中约定，买受人需在签订商品房买卖合同当日交付首期房款297401元，余款300000元约定在2011年8月28日前付清。韩华昌2011年3月30日合同签订当日交付首期房款297401元，2011年8月28日交付购房余款300000元，韩华昌并未迟延交付购房款。双方在商品房买卖合同第五条中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管部门实际测绘面积为准据实结算房款。该商品房并未交接，中南公司亦未提交涉案商品房已经房管部门实际测绘面积的证据，故中南公司称韩华昌迟延交付购房款、未缴纳面积补差款，其可迟延交付房屋的上诉理由，本院不予支持。中南公司按双方签订的合同约定，应于2012年10月1日交付商品房，其在2014年6月19日出示了交房所需的相关文件及证书，故原审法院认定该时间点视为该房屋达到双方约定的交房条件应无不当。双方在合同中约定若中南公司逾期交房，应按日向韩华昌支付已付房价款万分之二的违约金，韩华昌在本案中的诉讼请求为中南公司承担逾期交房的违约责任并支付违约金53775元，韩华昌虽提出增加违约金的诉讼请求，但未补缴相应诉讼费，故原审法院判决中南公司向韩华昌支付74436.16元的违约金不当，且已超出了韩华昌的诉讼请求，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销寿光市人民法院（2013）寿民初字第4516号民事判决；
二、寿光中南房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内与韩华昌办理房屋交接手续，并支付韩华昌违约金53775元；
三、驳回韩华昌的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1144元，由寿光中南房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费1144元，由寿光中南房地产开发有限公司负担704；韩华昌负担440元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一四年十二月七日
书 记 员 王新艳