上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初14305号
原告(反诉被告)：中国人民解放军95831部队，住所地上海市徐汇区。
主任：李铁柱。
委托诉讼代理人：魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向辉，男。
被告(反诉原告)：上海捷灵酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：阙群燕，执行董事。
委托诉讼代理人：陆海勇，男。
委托诉讼代理人：吴向东，上海汉商律师事务所律师。
原告(反诉被告)中国人民解放军95831部队(以下简称95831部队)与被告(反诉原告)上海捷灵酒店管理有限公司(以下简称捷灵酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告的主任李铁柱、委托诉讼代理人魏建平、向辉，被告的委托诉讼代理人陆海勇、吴向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
95831部队向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年9月30日欠付租金195万元；2.判令被告向原告支付2017年6月1日至2017年11月30日水、电、天然气欠付费用352,424.6元；3.判令被告向原告支付逾期付款利息暂计33,154元，以2,302,424.6元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年1月1日至判决生效日止。事实和理由：2015年9月30日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，双方约定被告租赁使用原告拥有的坐落于上海市徐汇区龙吴路XXX号的场地进行经营活动。被告须依约支付租金及水、电、天然气等费用。2017年8月4日，双方签订《租赁项目终止协议》(以下简称终止协议)，确认被告须在2017年12月31日前结清使用期间的租金、水、电、天然气等费用。被告腾退场地后，原告多次要求其支付所欠租金及水、电等款项，均未果，故原告提起上述诉请。
捷灵酒店辩称,同意支付欠付租金195万元及水、电、天然气欠付费用352,424.6元，不同意支付逾期付款利息。原、被告双方签订终止协议时，就补偿事宜尚未确定。原告曾阶段性同意给予被告一定补偿，故利息不应再收取。
捷灵酒店向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付新建工程费用4,225,717元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失2,999,911.92元。事实和理由：反诉原告自2006年7月起，与反诉被告签订租赁合同，租用上海市龙吴路XXX号1号楼、2号楼的房屋，开办锦江之星酒店。反诉原、被告最新签订的租赁合同于2017年12月31日到期。反诉原、被告于2017年8月5日签订了终止协议，同意终止租赁关系，反诉原告于2017年9月30日停止营业并将房屋交还给反诉被告。双方亦同意就补偿事宜进一步协商，但未果。反诉原告在租赁期间，经反诉被告同意新建工程，形成新建建筑面积2004平方米，新建工程及机电安装费用7,959,699元；其中，应由反诉被告承担的费用为6,929,022元。2011年11月30日前，部分新增建筑面积未向反诉原告收取租金，租金可抵扣工程费用2,703,305元。反诉原告停止营业存在损失，反诉被告应当赔偿相应的损失。考虑到反诉原告2017年1月至7月平均每月营业收入为999,970.64元，反诉原告要求反诉被告赔偿停止营业日至合同期限届满日期间的营业损失2,999,911.92元。同意就反诉被告应付新建工程费用及损失与欠付租金及费用抵扣。
95831部队辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。新建工程费用并不属于本案诉争的租赁合同范围，本案是以2015年至2017年的租赁合同为基础。反诉原告主张的损失金额，逻辑有问题。若按照反诉原告的思路，假设正常经营下去，包括必要的人工费用和应付租金在内，这显然不属于反诉原告的损失，亦非实际发生的数额。租赁合同明确约定不得对房屋装修或改造，确需改造、装修等，须经书面同意，权属归反诉被告所有，解除合同时应无偿移交。即使有新建工程，在解除合同后，该新建工程应当无偿移交给反诉被告，不涉及赔偿等问题。租赁合同约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，由此反诉被告不应承担任何反诉诉请的费用。
本院经审理认定事实如下：95831部队为上海市徐汇区龙吴路XXX号3幢、4幢房屋的使用单位。
2006年7月，经军队审批机关批准，95831部队(甲方)将上海市徐汇区龙吴路XXX号房屋(注：共两栋，建筑面积分别为2920平方米、1976平方米)出租给捷灵酒店(乙方)，并签订了两份《军队房地产租赁合同》。合同约定，租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。
合同签订后，捷灵酒店在所租赁的场地上新建工程共2004平方米。新建工程竣工后，95831部队(甲方)与捷灵酒店(承租方、乙方)于2006年12月30日签订了《军队房地产租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区龙吴路XXX号XXX、XXX号的房屋(建筑面积共5926平方米)出租给乙方(注：龙吴路XXX号为原龙吴路XXX号)。
2011年12月26日，95831部队(出租方、甲方)与捷灵酒店(承租方、乙方)签订《协议书》，约定：乙方已改造、装修、增扩的设施设备，以及在承租的范围内新建和添建的永久性建筑物权属归甲方所有。待新商务楼建成后，在同等条件下，甲方给予乙方优先承租权，出租面积不低于原承租面积。自2011年12月1日起，甲方同意将上海市龙吴路XXX号3栋、4栋(龙吴路沿街房屋的围墙内)短期出租给乙方使用，总建筑面积6900平方米(注：龙吴路XXX号为原龙吴路XXX号)。
2015年9月30日，95831部队(出租方、甲方)与捷灵酒店(承租方、乙方)再次签订《军队房地产租赁合同》(合同编号：空直[2015]080943号)，约定甲方将上海市徐汇区龙吴路XXX号(坐落号：空直沪字第1159号，建筑面积4996平方米，以下简称系争房屋)，出租给乙方使用。租赁用途：旅店、餐厅。租赁期限自2015年10月1日起至2017年12月31日止。租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)5,800,000元。年租金为2,600,000元。租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方。付款方式：支票。租赁期内，乙方应当履行下列义务：……不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同的解除：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。
2016年5月4日，95831部队向捷灵酒店发送《关于租赁单位清理退场的通知》，载明：为贯彻落实习主席在中央军委改革工作会议上作出的“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示，按照军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，我部现正式通知贵单位于2016年12月31日前，完成清理退场工作。
2017年1月18日，捷灵酒店向95831部队支付了2016年9月至12月的租金后，便未再支付租金。
2017年3月23日，95831部队又向捷灵酒店发送《关于租赁单位清理退场的通知》，指出：贵单位未采取任何有效行动予以配合，且自2016年7月至今，无故拖欠租金195万元。鉴于上述行为，再次通知贵单位于2017年6月30日前完成搬迁退场工作，并缴清所欠租金。
2017年7月20日，95831部队再次向捷灵酒店发送《关于租赁单位清理退场的通知》，指出：1.请贵单位于2017年9月30日前停止营业，并于2017年12月31日前，完成清理退场工作，将承租我部的军队房地产完好无损的交还我部。2.请贵单位及时缴清拖欠我部的相关费用。
2017年8月4日，95831部队(甲方)与捷灵酒店(乙方)签订终止协议，约定：1.双方同意，乙方停止营业并将上海市龙吴路XXX号房地产(本协议中以下简称“该房地产”)交还给甲方；2017年9月30日后，甲方可停止该房地产水、电、气供应。2.乙方承诺：(1)在2017年9月30日前，该房地产完全停止营业；(2)乙方应尽快完成该房地产场地内清理退场工作，并将该房地产交还给甲方，至迟应在2017年12月31日前交还该房地产。乙方向甲方交还该房地产时，应将改建工程形成的建筑部分同时交还给甲方，并结清租金及水、电、气等费用。3.该房地产清理退场工作，包括但不限于租户清退、员工遣散、设备拆卸、易耗品及设备设施搬迁、垃圾清理等工作，均由乙方负责完成；乙方应与租户、员工等做好政策解释工作，公平公正完成清退。如因清退与租户、员工发生纠纷，由乙方负责处理，甲方秉诚意配合乙方办理清退工作。4.本协议签订后，双方愿就乙方损失等补偿事宜进一步协商。如双方未能就补偿事宜协商一致，乙方保留依法要求甲方给予补偿的权利。5.因本协议引起的争议，双方均可向该房地产所在地法院提起诉讼。
2017年11月，捷灵酒店将系争房屋返还给95831部队。
另查明，捷灵酒店尚未支付自2017年6月1日起至交房之日止的水、电、天然气等费用共计352,424.6元。
以上事实，除原告(反诉被告)、被告(反诉原告)庭审陈述外，另有租赁合同、租赁许可证、租金收据、通知、终止协议等证据证实，本院予以认定。
审理中，捷灵酒店为证明部分反诉主张，提供了锦江之星旅馆特许经营合同、装修工程审价报告、装修审价报告、2017年7月财务报表及2017年1月至7月增值税申报表、长期包租合同及门面房合同一组、固定资产及物品折余价值清单、物品购置发票、人员社保缴纳证明、人员工资发放记录、人员安置费明细等一系列证据，拟证明提前终止租赁合同，被告遭受的损失巨大。经庭审质证，95831部队认为旅馆特许经营与其无关；审价报告与租赁合同无关，况且合同约定对装修没有任何补偿；固定资产及物品已折旧完毕；财务报表及增值税申报表等可见捷灵酒店处于亏损，没有可预期利润也不存在损失；租赁合同不允许转租，长包房合同违反了约定；人员安置等均与95831部队无关。
本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋签订的租赁合同及终止协议系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。捷灵酒店作为承租人，应当按照约定的期限支付租金及水、电、气等费用。终止协议约定，乙方向甲方交还系争房屋时应结清租金及水、电、气等费用。现捷灵酒店已于2017年11月向95831部队返还系争房屋，同时，捷灵酒店在审理中确认其尚未支付2017年1月1日至2017年9月30日的租金195万元及2017年6月1日至2017年11月30日的水、电、天然气等费用352,424.6元，并同意支付上述欠付租金及费用，故95831部队要求捷灵酒店支付租金及水、电、天然气等费用之诉讼请求，本院予以支持。关于上述欠付租金及公共事业费的逾期付款利息，本院认为，95831部队在明知捷灵酒店未按约支付2017年租金的情况下，与捷灵酒店签订终止协议，明确变更了支付租金及相关公共事业费的时间节点，但未提及逾期支付款项的利息。同时，在捷灵酒店交还系争房屋后至本案诉讼前，95831部队亦从未向捷灵酒店催要利息。捷灵酒店未能支付租金及水、电、气等费用系事出有因，95831部队主张利息损失，本院不予支持。
关于新建工程，根据租赁合同的约定，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用(由乙方)自理，权属归甲方所有，解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。终止协议亦明确约定，捷灵酒店向95831部队交还系争房屋时，应将改建工程形成的建筑部分同时交还，但未提及95831部队须为此承担部分工程费用。故捷灵酒店要求95831部队支付新建工程费用之诉讼请求，并无依据，本院不予支持。
民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案的租赁合同，因双方均不可预见的中央军委政策命令之原因而不得不终止履行，原、被告(反诉原、被告)对于合同解除在主观上均没有任何过错也无法预见。租赁合同约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。此约定中的“责任”，当指合同违约责任，不宜用以扩大解释，95831部队援引此条款反驳捷灵酒店的求偿请求，不能成立。
2017年8月4日签订的终止协议中约定，“本协议签订后，双方愿就乙方损失等补偿事宜进一步协商。如双方未能就补偿事宜协商一致，乙方保留依法要求甲方给予补偿的权利。”从此条款的行文意思来看，表明双方在签订终止协议时，均认识到并承认乙方是有损失且需要得到补偿的，只是关于具体的补偿方案，双方需要更多时间去协商。此后，被告着手开展清理退场工作，并按约返还了系争房屋。虽然捷灵酒店提供的诸多证据材料并不能完整、明确地证明其损失金额，但本院认为，原、被告在民事活动中地位平等，在此次“停偿”过程中，作为出租人的95831部队在合同终止后并未产生经济损失，而捷灵酒店在短期内开展清退工作，必然会产生一定的经济损失。若将国家政策原因导致合同解除的所有不利后果及损失均判归由承租方来承担，存在利益失衡。现基于双方对损失补偿无法协商一致的情况下，本院充分考虑到本案租赁合同终止原因的特殊性和终止协议的约定，参照原合同租金标准，酌情判处95831部队合理分担承租人的损失，给予捷灵酒店相当于2个月租金的补偿。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：
一、上海捷灵酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军95831部队支付租金1,950,000元；
二、上海捷灵酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军95831部队支付水、电、天然气等费用352,424.6元；
三、中国人民解放军95831部队于本判决生效之日起十五日内向上海捷灵酒店管理有限公司支付补偿款433,333元；
四、中国人民解放军95831部队的其余诉讼请求不予支持；
五、上海捷灵酒店管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计12,742元，由中国人民解放军95831部队负担180元，由上海捷灵酒店管理有限公司负担12,562元；反诉案件受理费减半收取计31,189元，由中国人民解放军95831部队负担1,870元，由上海捷灵酒店管理有限公司负担29,319元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 欣
二〇一八年七月二十五日
书记员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。