辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1725号
上诉人（原审被告）：沈阳玫苑物业有限公司，住所地沈阳市沈河区先农坛路十二号。
法定代表人：史丽亚，该公司经理。
委托代理人：邢宏，该公司员工。
委托代理人：高洪山，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：包克，男，1967年5月5日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：周全，辽宁普维律师事务所律师。
上诉人沈阳玫苑物业有限公司因与被上诉人包克物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第604号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沈阳玫苑物业有限公司的法定代表人史丽亚，被上诉人包克的委托代理人周全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
包克一审诉称，原告系沈阳市沈河区领袖E家小区C2座24-2、24-3室业主，被告系该小区物业管理公司，与该小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》。原告于2009年发现居住的房屋棚顶漏雨、返潮、墙皮脱落，多次向被告报修，被告以种种理由推脱，原告无奈，由于房屋无法正常居住，于2011年3月自行购进防水材料，找工程队进行维修，共花费了防水及室内装修工程款35360.3元，该款经原告多次与被告协商索要未果。2013年6月份左右，原告发现因装修暂放于园区地下库门口两边的厨具，有部分（包括不锈钢工作台、双眼低汤灶、煲仔炉、蒸饭车、排风罩等厨具设备，共计42，470元）被被告物业公司的一个姓高的经理（现已调走至其他小区）擅自处分，并据其称卖废品卖了400元钱。根据被告与本园区业主委员会签订的《物业服务委托合同》中第二十四条规定，房屋的公有部位等维修养护费用，应由被告承担，但被告却没有履行其应尽的义务，给原告造成了极大的损失。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求：1、被告赔偿原告的防水及室内装修工程款共35，360.3元；2、被告因擅自处置原告厨具损失赔偿款42，470元；3、被告承担本案的诉讼费用。
沈阳玫苑物业有限公司一审辩称，1、原告诉称房屋棚顶漏雨等情况不属实，实际情况是原告在四楼搭建违章建筑，其在法庭提交的装修费用单据实际上都是原告搭建违章建筑所需费用，请法院进行调查；2、原告诉称厨具被卖费用也不属实，原告将价值4万余元的物品随便放在地下库门口两边，地下库门口两边是公共部位，原告没有权利擅自堆放东西，原告要求物业赔偿时擅自强加给物业公司为其看管物品的义务，物品丢失当时不报警立案调查，已时过一年多，毫无理由的要求被告赔偿损失令人费解，我公司项目经理配合有关部门检查，定期清理园区内一些业主倾倒的垃圾废品，让废品收购站的人收购处理，是物业企业正常工作，与原告厨具丢失没有关系。3、屋面防水自业主入住之日起5年内属于地产开发商的质保范围，5年期满，法律规定屋面防水可以启动房屋专项维修基金，与我公司无关。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。
原审法院经审理查明，原告系沈阳市沈河区奉天街373-1号（领袖e家小区）C2栋24／25-2号建筑面积150.76平方米房屋、C2栋24／25-3号建筑面积150.76平方米房屋所有权人，上述两处房屋均为顶楼，2004年5月23日，沈阳市银港房屋开发有限公司为原告出具两份商品房及公房准住通知，限原告于十日内进住沈阳市沈河区奉天街373-1号（领袖e家小区）第C2栋24／25层2号、3号。2008年12月8日沈阳领袖e家小区业主委员会（作为甲方）与沈阳玫苑物业有限公司（作为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对“领袖e家”住宅小区实行物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯；共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括：室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场……。原告陈述其房屋漏水时间为2009年9月。2011年3月1日，原告包克因房屋漏水自行委托张军辉进行维修，包括楼顶防水及室内刮大白。
原审法院另查明，被告于2014年5月21日在（2014）沈河民小字第450号案件审理过程中当庭认可包克房屋漏水。
原审法院再查明，在本案审理过程中，原告提出对维修费用进行鉴定，本院出具鉴定委托书，在沈阳市中级人民法院技术处摇号时因不符合鉴定条件未予摇号。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。关于屋顶漏水是否超过开发商质保期的问题。原告陈述其在2009年9月雨季后发现房屋漏水，结合日常生活常识，原告陈述合理，涉案房屋屋顶漏水已超过质保期。
沈阳领袖e家小区业主委员会与沈阳玫苑物业有限公司签订的《物业管理委托合同》，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有法律效力，双方均应遵照履行。该合同中明确约定被告对房屋建筑共用部位有维修、养护和管理的义务，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条规定，住宅专项维修资金的使用应物业服务企业提出使用建议或方案，被告既未对涉案房屋楼顶进行及时维修，亦未依法及时向业主委员会提出使用住宅专项维修资金，故原告因屋顶漏水自行维修所支付的费用被告应予赔偿。关于被告称原告所发生的费用系搭建违章建筑所发生，根据原告提供的相关票据显示，其所购买的物品为防水工程施工所需材料，无法用作搭建违章建筑，其他人工费亦明确写明地点为24楼或防水工程人工费，故对被告该项答辩意见不予采信。
原告提供的证据中腻子粉、嵌缝、分色纸票据、灰桶收据及宏达鑫日杂票据上并无时间，无法证明与本案工程之间存在关联。2011年5月13日便笺为原告方自己书写的记账便笺，对其真实性不予认可。2011年5月29日编号为NO.0042918的专用收款收据与2011年5月12日专用收款收据存根、2011年6月12日专用收款收据为同一编号三联据，2011年6月15日编号为NO.0042919的专用收款收据与防水工程款6000元专用收款收据、2011年6月30日专用收款收据为同一编号三联据，故对上述证据不予采信。2011年3月2日收款收据、2011年5月12日交货单、2011年5月13日收款收据、2011年5月21日发货清单、2011年5月28日新宏祥化工建材商店票据、2011年5月29日收款收据、2011年5月29日收条、2011年6月5日便笺虽非正式发票，上面亦未加盖公章，但结合原告方对上述票据中物品用途的解释、票据发生的时间以及日常生活中实际情况，本院对上述票据的真实性予以认定。剩余14张专用收款收据、4张收据、1张产品质量、信誉保证单虽非正式发票，但结合票据上加盖的公章、票据发生的时间及物品种类，对上述票据予以认定。综上，确定原告维修费用为12，833.3元，被告应予赔偿。
关于原告要求被告赔偿厨具损失42，470元的问题，原告提供的证据不足以证明其厨具存在损失及损失与被告有关，故对该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳玫苑物业有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告包克防水及室内装修款12，833.3元；二、驳回原告包克的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1745元，由原告包克1624元，被告沈阳玫苑物业有限公司负担121元。
宣判后，沈阳玫苑物业有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）北新民初字第604号民事判决书，依法发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实涉案房屋屋顶漏水已经超过质保期属于认定不清，证据不足。被上诉人没有履行业主保修告知义务。《物业管理委托合同》第二十四条明确约定，小修和养护费用由上诉人承担，但大中修费用和更新费用应启动房屋维修基金承担，因此不应由上诉人承担维修费用。一审判决认定的诸多费用超出了正常维修范围，不合乎常理。
被上诉人包克辩称：本案认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。被上诉人已经多次保修。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
另查明，《物业管理委托合同》第二章委托管理事项其中的第四条约定，房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅。第六章物业管理服务费用其中的第二十四条约定，房屋的公用部位、公用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋公用部位的小修、养护费用，由乙方（沈阳玫苑物业有限公司）承担；大中修费用、更新费用，由甲方（业主委员会）负责启动房屋维修基金承担……
上述事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》、收款收据、收据、信誉保证单、（2014）沈河民小字第450号庭审笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。本案中物业管理委托合同第二十四条约定房屋公用部位的大中修费用应由业主委员会负责启动房屋维修基金承担。本案诉争房屋被上诉人请求的维修费用为35，360.3元，维修部位为其所在小区C2座楼顶，该费用金额并非为小修范围，因此不应由上诉人物业公司负担维修费用。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第604号民事判决；
二、驳回包克的诉讼请求。
一审案件受理费1745元，由包克负担；二审案件受理费1745元，由包克负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年八月十三日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。