上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1352号
上诉人(原审被告)上海阳浩拍卖有限公司。法定代表人唐毓敏。委托代理人陈律，上海市银安律师事务所律师。委托代理人陈善权，上海市国和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)江小芳。委托代理人卫奕，上海金茂凯德律师事务所律师。原审被告张九华。上诉人上海阳浩拍卖有限公司(以下简称“阳浩公司”)因拍卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张九华委托阳浩公司拍卖位于上海市虹口区梧州路XXX号底层系争房屋使用权，江小芳参与竞拍，向该公司支付了保证金人民币(以下币种均为人民币)20万元。江小芳以100万元的价格拍得该房屋后，分三笔转账给阳浩公司拍卖款70万元，并通过李公荣支付给阳浩公司10万元，之前支付的保证金转为拍卖款，江小芳共计支付拍卖款100万元。阳浩公司留下拍卖佣金7万元后，转账给张九华93万元。同年11月20日，张九华出具收条，确认收到阳浩公司转付的系争房屋的拍卖款100万元，其中银行汇款93万元，现金7万元。当月26日，阳浩公司开具了以江小芳为付款人的拍卖佣金发票，金额为5万元。之后，江小芳未能办成过户。2014年1月22日，张九华出具承诺书，内容为：“我张九华所拥有的虹口区梧州路XXX号门面(非居住用房)于2013年11月17日通过阳浩公司已拍卖给江小芳名下，该房拍卖房款我已全部收到。我承诺该房的一切债权债务与江小芳无关，今后该房的所有权益归江小芳所有。该房如遇动迁等相关事宜全部由江小芳负责处理，与我张九华无关。”原审法院另查明，1、2006年8月，上海宏阳物业有限公司(以下简称“宏阳公司”)与张九华签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定宏阳公司将系争房屋出租给张九华使用，租赁期限为20年，自2006年8月1日起至2026年7月31日止。2、《拍卖须知》第七条规定：拍卖人应当按规定在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。竞买人可以在公告规定的咨询展示期内，实地勘察拍卖标的物，充分了解拍卖标的的情况，必要时应聘请专家帮助，避免自己盲目竞买。第八条规定：拍卖人应当向竞买人说明已经知道或者应当知道的标的瑕疵，拍卖人将标的情况予以明示的，对明示文件界定内容的真实性承担责任。拍卖人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任，为此所作的文字说明、图片目录和估价等仅供竞买人参考。第十二条规定：拍卖成交后，买受人交付的保证金即转为定金……。3、《阳浩公司2014年1月拍卖会特别规定》第二条规定：本期的拍品均以现状进行拍卖，竞买人在展示期内应亲自到现场查验拍卖标的的实际情况，委托人和我公司提供的拍卖资料仅供参考，不作担保。拍卖时，竞买人一旦应价，即表明已完全了解拍卖标的的实际情况，并愿接受拍卖标的的一切现在(包括瑕疵)。第三条规定：本期拍卖系房产使用权拍卖。……。有租赁。竞买人竞得拍品后自行对其拍品过户及租赁变更。……。本公司只提供现有资料(非居住用房合同书)，不负责过户及其它手续。第四条规定：拍卖成交后，买受人除支付成交款外，另须向拍卖公司支付成交价5%的佣金。4、2014年3月10日，案外人蔡某某(张九华之妻)起诉案外人吴某某、陈某，要求确认以蔡某某名义与吴某某、陈某签订的二份《有限公司出资(股权)转让协议》无效。该案审理中，本院依法通知张九华作为第三人参加诉讼。该案查明，上海仁九燃料物资有限公司(以下简称：“仁九公司”)由原虹口燃料物资第一销售公司改制设立，公司注册资本为50万元，其中蔡某某出资20万元，张九华出资30万元，改制当时蔡某某和张九华系夫妻关系。2012年，仁九公司股权转让至吴某某、陈某名下。现江小芳涉讼，要求判令张九华返还拍卖款100万元，阳浩公司对张九华的上述还款承担连带责任以及阳浩公司返还拍卖佣金5万元。原审法院审理中，江小芳提供了一份其委托代理人到宏阳公司所做的承租人情况摘录，根据摘录，系争房屋承租人系仁九公司，承租日期自2007年4、5月至今，因电子版合同尚未归档，无法找到租赁合同，信息来源系上海公房信息网上海市公房集中式管理信息系统。原审法院向宏阳公司进行了核实，该公司确认该份摘录系真实的，并称系争房屋承租人由张九华变更为仁九公司，系经其上级单位上海虹房(集团)有限公司审核批准；公有居住房屋承租权可以转让，公有非居住房屋承租权不管是个人名下还是单位名下都不得转让；对阳浩公司和李公荣所称来宏阳公司核实过张九华的合同不予确认，如果其来核实，宏阳公司会告知其公有非居住房屋承租权不得拍卖转让。其次，李公荣称：1、江小芳系通过案外人李美琴介绍获取系争房屋出售信息，系争房屋须通过拍卖取得，但该房承租权在个人名下，不能办理过户，如将来该房屋动迁，只需要具备该房屋通过拍卖取得、张九华出具承诺书承诺房屋权利全部归江小芳及张九华从该房屋转移营业执照这三项条件，动迁公司就可以直接认定江小芳为动迁对象，李公荣将上述情况都对江小芳说清楚了。该房屋成交价100万元，中介费10万元，故江小芳购买该房屋总共需要支付110万元，因张九华执照没有从系争房屋转移，故江小芳实际只支付了5万元中介费，该5万元已分给李美琴3万元、中介公司2万元。2、拍卖佣金7万元由张九华承担，江小芳不需要承担佣金。佣金发票是李公荣要求阳浩公司开给江小芳的，目的是为了证明该房屋系江小芳通过拍卖取得的，江小芳实际没有支付佣金。拍卖佣金数额是7万元，为少缴税，佣金发票开成5万元。3、企业承租的公有非居住房屋可以转让过户，个人承租的公有非居住房屋不得转让过户，故即便系争房屋还在张九华名下，也不能办理过户。如果是仁九公司承租的，则可以办理过户，但该公司股权已被张九华转让，仁九公司现股东不同意转让系争房屋。4、张九华是拿着其与物业公司的租赁合同原件以及仁九公司的营业执照来中介公司要求售房，当时张九华是仁九公司的法定代表人，租赁合同的期限以及营业执照的期限均在有效期内。李公荣拿着租赁合同原件到有关物业公司核实过，该物业公司确认合同是真实的，但称承租人已经变更为仁九公司了，李公荣当时认为公司是张九华的，张九华又是法定代表人，故承租人是谁都一样。5、系争房屋承租权现在仁九公司名下，仁九公司的法定代表人已不再是张九华，故未办成过户。此外，江小芳称：李公荣称要将系争房屋卖给江小芳，须通过拍卖行拍卖，李公荣给江小芳看了租赁合同，上面是张九华的名字。李公荣称不能转到江小芳名下，但通过拍卖行拍卖可以证明系江小芳购买的。江小芳总共支付了105万元，其中90万元转账支付给阳浩公司，15万元支付给了李公荣。现确认李公荣将收取的15万元中的10万元支付给了阳浩公司，江小芳付清了成交拍卖款100万元，另5万元是否付的中介费，江小芳不清楚。根据江小芳申请，原审法院依法裁定：1、查封江小芳与担保人潘金生、潘宇捷名下的位于上海市国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权；2、查封担保人潘宇捷名下的位于上海市周家嘴路XXX号甲XXX室房屋产权；3、冻结张九华、阳浩公司银行存款共计90万元，或查封、扣押其相等价值的财产。原审法院经审理后认为，根据拍卖法的规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利；拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实；委托人委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任；拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。江小芳通过阳浩公司拍卖购买系争房屋承租权，经查实，系争房屋承租权在江小芳购买前已由张九华名下变更为仁九公司名下，张九华已不是系争房屋的权利人，无权处分该房屋，江小芳购房但无法取得房屋权利，故张九华应返还江小芳房屋拍卖款。根据张九华出具的收条、承诺书以及阳浩公司和李公荣的陈述，张九华收取了江小芳购房款100万元，现江小芳要求其返还，依据充分，应予支持。阳浩公司作为专业拍卖公司，对委托人张九华提供的有关文件资料应进行核实。阳浩公司称其到宏阳公司核实过张九华的租赁合同，现宏阳公司不确认，而李公荣表示其到宏阳公司核实张九华合同时，宏阳公司告知其承租人已变更为仁九公司，阳浩公司并无证据证明其确实履行了审核义务。拍卖特别规定是指阳浩公司对拍卖物现状是否存在瑕疵不承担担保责任，但阳浩公司对委托人是否有权处分拍卖物应负的审核义务不能免除。鉴于阳浩公司疏于审核，连带造成江小芳损失，现江小芳主张宏阳公司对张九华的还款承担连带责任，于法有据，应予支持。阳浩公司虽开具了付款人为江小芳的发票，但江小芳称其拍卖佣金系通过李公荣支付给阳浩公司的，现李公荣表示其未将江小芳支付的钱款用于支付拍卖佣金，阳浩公司和李公荣均称拍卖佣金是张九华支付的，开具给江小芳拍卖佣金发票系为了证明系争房屋系由江小芳购买。鉴于江小芳无充分证据证明阳浩公司确实收取了江小芳拍卖佣金，现江小芳主ＸＸ浩公司返还拍卖佣金，依据不足，故不予支持。原审法院据此作出判决：一、张九华应于判决生效之日起15日内返还江小芳房屋拍卖款100万元；二、上海阳浩拍卖有限公司对张九华的还款承担连带责任；三、驳回江小芳的其余诉讼请求。原审判决后，上诉人阳浩公司不服，向本院提起上诉称：其虽未在原审法院审理中申请宏阳公司出庭质证，但未见到系争房屋承租权由张九华变更为仁九公司名下的手续，故该变更程序存在严重瑕疵，故不认可宏阳公司在原审法院进行调查时所作的证词。既然宏阳公司称公有非居住房屋承租权无论在个人还是单位名下均不得转让，那么该公司确认张九华将系争房屋承租权转让给了仁九公司则与宏阳公司上述陈述存在矛盾。上述案外人蔡某某提起的股权转让合同纠纷一案目前已经生效，其诉请被驳回。李公荣向原审法院所称的其本人单方核实过系争房屋承租人的变更情况不是事实，但原审法院却错误认定了其上述陈述。上诉人有理由认为系争房屋使用权人仍为张九华，有关拍卖行为有效。根据拍卖法有关拍卖人明知委托人对拍卖物品或者财产权利没有所有权或者不得依法处分的，则应承担连带责任的规定，上诉人在系争房屋拍卖前已尽了调查权限内的审核义务，并向宏阳公司和有关房地产交易中心核实，不存在疏于审核的事实，而宏阳公司则明显渎职，其证言不应被采信。鉴于本案上诉人并不明知系争房屋使用权在拍卖时已由张九华变更为他人，也无证据证明上诉人与张九华存在恶意串通的事实，上诉人已经向有关房地产交易部门履行了核实义务，即使上诉人疏于审核，但也不能在法律上推定为“明知”。鉴于原审法院也仅认定上诉人存在疏于审核，故本案可以参照有关公证机构履行赔偿责任的司法实践进行处理，上诉人也仅承担补充责任。作为中介机构的上诉人亦是受害者，原审判决其承担连带还款责任，无法律依据。由于张九华涉嫌合同诈骗刑事犯罪，故应将涉嫌上述犯罪线索移送有关公安机关立案侦查，并裁定本案中止审理，但原审法院却对此未予提及。张九华因在本案拍卖过程中，涉嫌犯罪被有关公安机关立案侦查，目前被取保候审中。据此，上诉人认为原审判决第二条认定事实不清、适用法律错误，应予撤销，故请求本院依法改判上诉人对张九华的还款责任不承担连带责任，或裁定本案中止审理。被上诉人江小芳辩称：其在原审法院审理中提供的宏阳公司调查，该公司从有关公房系统网页上查询得知，系争房屋承租人是仁九公司，并非张九华。原审法院也依法向宏阳公司进行调查核实，与被上诉人的调查内容一致。被上诉人不清楚在原审法院审理中，上诉人曾提出将本案移送有关公安机关的要求，也不清楚张九华是否被有关公安机关立案侦查。目前，系争房屋被动拆迁，案外人仁九公司的员工吴某某等人已与有关动拆迁单位签署了拆迁补偿协议。被上诉人也无权向上述动拆迁单位主张权利。根据有关拍卖法的规定，拍卖公司对于拍卖标的应当有审核的义务。如像上诉人所称的其曾持张九华提供的系争房屋租赁合同向宏阳公司核实，其应当得到该房屋承租人并非张九华的事实。而且作为一家专业的拍卖机构，应当明知系争房屋的使用权不可以擅自处分。据此，被上诉人认为原审判决正确，应予维持。原审被告张九华未作陈述。本院经审理查明，案外人蔡某某因不服原审法院作出的(2014)虹民二(商)初字第351号民事判决，向本院提起的上诉，经本院依法审理后，于2015年2月28日作出驳回上诉、维持原判的(2015)沪二中民四(商)终字第1501号终审判决。以上事实，有(2015)沪二中民四(商)终字第1501号民事判决书，原审法院及本院的调查、审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因实际拍卖活动中，存在部分委托人将其无权处分的财产委托拍卖、侵犯他人合法权益的可能，故我国拍卖法明确规定，拍卖人应当对于相关拍卖标的进行核实的义务。对于上述情况和法律规定，上诉人应当明知。原审法院关于上诉人无证据证明其确实履行了审核义务的认定，事实清楚、程序正确，本院予以认同。目前，有关公有住房的管理部门对于公有非居住用房使用权的转让，亦有明确的相关法规和政策规定，作为专业拍机构的上诉人对于系争房屋使用权是否可以转让，应当明知。在未对有关拍卖标的的委托是否具有所有权或者依法不得处分的进行依法审核的情况下，上诉人仍继续进行违法拍卖，导致本案讼争，并造成了被上诉人的损失，其违法行为与相关的损害结果存在因果关系，原审法院依法判决上诉人承担本案的连带责任，认定事实清楚、适用法律正确，本院应予支持。虽然上诉人提出张九华因涉嫌犯罪被立案侦查，但作为受到损失的被上诉人，依法提起本案诉讼，主张其合法的民事权益，符合相关民事诉讼的法律规定。有关涉嫌犯罪线索的问题，可由相关机关继续依法处理，并不影响法院对于本案的审理。故上诉人要求本案中止审理的上诉意见，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,300元，由上诉人上海阳浩拍卖有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 陈 俊
审判员 吴 俊
二〇一五年七月二十七日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……