安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6348号
上诉人（原审被告）：合肥联创智融房地产开发有限公司,住所地安徽省合肥市经济技术开发区翠微路6号,社会统一信用代码91340100050187555U。
法定代表人：王鹏，董事长。
委托诉讼代理人：符俊杰，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：蒋凯，男，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张琦，男，1986年1月31日出生，汉族，户籍地西安市长安区，现住安徽合肥市包河区。
被上诉人（原审原告）:韩晶飞，女，1989年2月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉人合肥联创智融房地产开发有限公司（以下简称联创公司）因与被上诉人张琦、被上诉人韩晶飞商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初1077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联创公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判联创公司无需向张琦、韩晶飞返还定金50000元。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。张琦在缔约过程中明知自身受限购政策影响无法签订商品房买卖合同，仍与联创公司签订认购协议，具有主观故意。在缔约过程中，联创公司从未向张琦、韩晶飞作出可以共同购房的承诺。一审法院在无任何证据支撑情况下认定联创公司的置业顾问承诺可以共同购房错误。一审法院认为张琦不具备购房资格必然导致合同目的无法实现的观点错误。涉案协议购房者为二人，韩晶飞具备购房资格，其具有单独购房的资格和能力。另外，涉案50000元定金也是韩晶飞个人缴纳。限购政策是行政机关对商品房买卖的调控手段，而非法律强制性规定，只要一人具备购房资格，不宜认定合同目的无法实现。一审法院关于协议解除时间认定也是错误的，联创公司依据协议约定于2018年1月10日向张琦、韩晶飞邮寄解约告知函，协议解除时间应为2018年1月10日，而非一审认定的2018年5月4日。二、一审法院适用法律错误。联创公司在缔约过程中已经对当前执行的限购政策进行了明确提示与告知，在认购协议第二条、第五条中都以黑色加重字体对公示的商品房买卖合同范本、销售管理办法、限购、限贷政策进行提示告知，此时张琦仍签订认购协议，联创公司有权没收定金。商品房买卖合同未能订立并非为不可归责于双方的原因，依据合同约定，联创公司有权罚没50000元定金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。
张琦、韩晶飞共同辩称：一、联创公司认为张琦隐瞒自己的购房资格、明知不符合限购政策而签约是不能成立的。隐瞒作假对张琦没有任何好处，就算签订协议，也无法通过房查，那么张琦需要承担违约金。实际情况是，联创公司利用自己的信息优势，明知张琦不具备购房资格，却承诺可以共同购房，后以违约要挟，没收意向金。二、张琦与韩晶飞在认购协议上签字是基于联创公司置业顾问对张琦与韩晶飞的购房资格均认可的前提下，如签字前知道张琦无法购房，张琦和韩晶飞都不会签字。意向金由谁支付，联创公司无权干预。三、认购协议签订次日发现张琦不具备购房资格，即要求解除协议，此时联创公司并未遭受损失，但是联创公司拒绝解除。联创公司的解约告知函没有收到，一审认定的解除时间正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张琦、韩晶飞向一审法院起诉请求：1、撤销张琦、韩晶飞与联创公司所签订的《商品房认购协议》；2、联创公司返还张琦、韩晶飞支付的商品房意向金50000元并支付相应利息500元；3、联创公司承担违约责任，赔偿张琦、韩晶飞30000元；4、本案诉讼费等相关费用由联创公司承担。后经一审法院释明，张琦、韩晶飞将第一项诉讼请求变更为：解除张琦、韩晶飞与联创公司所签订的《商品房认购协议》。
一审法院认定事实：张琦、韩晶飞系恋爱关系，张琦户籍地在陕西西安，韩晶飞户籍地在合肥。2017年12月9日,联创公司开发的“融创城”五期开盘，张琦、韩晶飞在售楼中心向联创公司的置业顾问孙某咨询了二人准备共同购买住房，并介绍了二人的户籍、名下贷款偿还情况，孙某承诺可以共同购房，韩晶飞于当日下午交付50000元意向金，联创公司开具了收据一，注明：交款人张琦、韩晶飞，意向金50000元。当日晚楼盘开盘，经过选号，张琦、韩晶飞(买受人)与联创公司（出卖人）签订了《商品房认购协议》，约定:买受人预约购买出卖人开发的位于合肥市经开区融创城15幢2001室商品房，面积预测为136.19平方米，单价16862元，总房款2296436元。预订期为3天，买受人应于2017年12月11日前带身份证与出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议，买受人同意签订本协议时应支付定金10万元。买受人保证在双方签订《买卖合同》始终具备购买该商品房的资格和能力，如买受人隐瞒其不具备购房资格，视为买受人违约，出卖人可没收定金。如买受人未按约签订正式合同，或未按约付足定金，出卖人有权将涉案房屋转售他人，买受人的定金不予退还。协议一式二份，买卖双方各持一份……。联创公司开具了收据二，注明：交款人张琦、韩晶飞，意向金转定金，金额50000元。因张琦、韩晶飞未按约付足定金100000元，联创公司未将商品房订购协议给张琦、韩晶飞。协议签订后，张琦、韩晶飞认为上述协议不是其真实意思表示，拒绝与联创公司签订正式商品房买卖合同以致成讼。联创公司告知房屋将另行出售，原告所缴定金50000元不予退还。联创公司已将涉案房屋另行出售给第三人。
另查明：2016年10月2日，合肥市出台限购政策，按政策规定，张琦户籍为外地，其无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，在本市不能购买新建商品房和存量住房。
一审法院认为：张琦、韩晶飞与联创公司于2017年12月9日签订的《商品房认购协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。该协议为预约合同，签订认购协议的合同目的是双方顺利签订《商品房买卖合同》。张琦受合肥市限购政策影响，不能作为共同买受人与联创公司签订《商品房买卖合同》，现张琦、韩晶飞提出因订立合同目的无法实现，请求解除《商品房认购协议》，该院依法予以支持。合同解除权系形成权，自解除合同的通知到达对方时合同解除，联创公司于2018年5月4日收到变更后的诉讼请求，故涉案《商品房认购协议》于2018年5月4日解除。
联创公司辩称认购协议已明确约定买受人的违约责任，买受人对协议解除负有违约责任，开发商有权没收定金50000元。联创公司作为专业的房地产开发商，其具有审查买受人是否符合购房资格的法定义务，联创公司既称其已向张琦、韩晶飞明确了限购政策，同时又和受限购政策影响的张琦签订了认购协议，这种行为是自相矛盾的，对联创公司的辩解，该院依法不予采纳。张琦、韩晶飞在签订认购协议之前已明确告知张琦非本市户籍，故对解除认购协议，双方均有过错，且联创公司已将涉案房屋另售他人，并无经济损失，联创公司应当返张琦、韩晶飞定金50000元。至于张琦、韩晶飞诉请联创公司支付违约金30000元及50000元的利息损失500元，无法律依据，该院依法不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、确认张琦、韩晶飞与合肥联创智融房地产开发有限公司2017年12月9日签订的《商品房认购协议》于2018年5月4日解除；二、合肥联创智融房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还张琦、韩晶飞定金50000元；三、驳回张琦、韩晶飞的其他诉讼请求。案件受理费1813元，由张琦、韩晶飞负担500元，合肥联创智融房地产开发有限公司负担1313元。
二审中，双方均未提交新的证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为：张琦、韩晶飞与联创公司于2017年12月9日签订《商品房认购协议》的目的为双方顺利签订《商品房买卖合同》。然而按照合肥市2016年10月2日出台的房屋限购政策，张琦户籍地在西安，其亦无法提供购房之日前两年内在本市区逐月连续缴纳一年以上个人所得税或社会保险证明，其在本市无法购买新建商品房和存量住房。双方签订《商品房认购协议》在限购政策出台之后，对限购政策均应知悉。张琦作为房屋共同买受人明知其不具备合肥市房屋购买条件而与联创公司签订认购协议存在过错。而联创公司作为专业的房地产开发企业，在缔约过程中未对买受人购房资格详加审查，未尽合理的注意义务，对于合同目的不能实现亦存在过错。虽然作为共同买受人之一的韩晶飞具备购房资格，但根据《商品房认购协议》第八条可知，认购协议所载买受人姓名须和该商品房相一致，不得增加、减少或更换姓名。因此，联创公司上诉认为韩晶飞可单独购房，不影响合同目的的实现的主张不能成立。因张琦无购房资格，涉案《商品房认购协议》无法履行，二审中双方均同意《商品房认购协议》于2018年5月4日解除，本院予以确认。由于双方当事人对认购协议不能履行均存在过错，且涉案房屋后已另售他人，并未给联创公司造成经济损失，联创公司罚没意向金50000元缺乏依据，应予返还。
综上所述，联创公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1813元，由合肥联创智融房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一八年九月三日
书记员 吴丁蔷
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。