重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第06315号
原告重庆川仪物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区碚峡路***号。组织机构代码20323230-3。
法定代表人任强，该公司董事长。
委托代理人代兵，男，汉族，1975年8月25日出生，住重庆市北碚区，该公司员工。
被告邓翔，男，汉族，1971年7月10日出生，户籍地重庆市北碚区，现住重庆市北碚区。
原告重庆川仪物业管理有限公司（以下简称川仪物业公司）诉被告邓翔物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法由代理审判员上官鹏适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告川仪物业公司的委托代理人代兵和被告邓翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告川仪物业公司诉称：被告邓翔系重庆市北碚区XX路XX号XX小区X栋X-
X号房屋业主，房屋建筑面积为132.40平方米。2013年3月，受该小区业委会邀请，川仪物业公司进驻XX小区提供物业管理服务至今。邓翔享受了我公司提供的物业管理服务，但至今未向我公司交纳物业管理费等费用。我公司催收未果，故起诉来院，请求判决被告邓翔支付：1、2013年3月至2015年8月期间的物业管理费4104元；2、2013年3月至2015年8月期间的公摊费265元；3、按照物业服务合同约定的每日千分之三的滞纳金382元；4、承担本案受理费。
被告邓翔辩称：我拖欠川仪物业公司2013年3月至2015年8月期间的物业管理费、公摊费属实。我不交纳的理由是，重庆市北碚区XX路XX号XX小区X栋X-
X号房屋，我于2009年6月接房。接房后不久，约2010年上半年，该房屋卧室落地大玻璃发生碎裂破损，我因此找开发商XX置业有限公司及原告川仪物业公司的前任物业公司即XX物业公司要求解决，但他们仅口头答复，未及时解决。我迫于无奈自己花费4500元对破损玻璃进行了更换。之后，在原告川仪物业公司2013年3月进场后，我也告知了川仪物业公司与开发商的该纠纷，川仪物业公司承诺帮我联系开发商与我解决此事，但川仪物业公司至今未告知我此事的进展。我的合法权利无法得到有效保护，故我拒绝向原告川仪物业公司交纳本案中的物业管理费、公摊费等费用。
经审理查明：川仪物业公司成立于1998年9月21日，经营范围为物业管理、家政服务等。邓翔为重庆市北碚区XX路XX号XX小区X栋X-
X号房屋业主，该房屋为高层住宅电梯房，建筑面积为132.40平方米。
2013年1月28日，重庆市北碚区XX业主委员会（以下简称XX业委会）作为甲方，与乙方川仪物业公司签订了《XX小区物业服务合同》，就甲方委托乙方对XX小区进行物业管理服务事宜进行了约定。合同中，双方对于物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等事项进行了约定。其中，第四条约定高层住宅（1号、7号、8号、9号楼）的物业费，1、2层住户为0.80元／月／平方米，3层以上住户为1.00元／月／平方米（含电梯费0.30元／月／平方米）……按照管理需要和业主的交费习惯，本物业每月业主交费时间确定为10-20日……。第七条约定，小区公共用水、公共用电的费用，由业主和物业使用人据实分摊。第十二条约定合同期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止。第十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应从次月1日起，按每日千分之3的标准，向乙方支付违约金。合同签订后，川仪物业公司从2013年3月15日起正式为XX小区持续提供物业管理服务至今。
另查明，邓翔自2013年3月起至2015年8月期间，未向川仪物业公司交纳过物业管理费、公摊费。川仪物业公司催收未果后，起诉来院。庭审中，川仪物业公司自愿将其在本案诉讼请求中要求邓翔支付给其物业管理费、公摊费的期间从2013年3月至2015年8月变更为2013年4月至2015年8月。
上述事实，有川仪物业公司营业执照、组织机构代码证、《XX小区物业服务合同》、交费通知单、国内挂号信函收据等证据及原、被告双方当事人的当庭陈述载卷为据，足以认定。
本院认为：XX业委会作为甲方，与乙方川仪物业公司签订的《XX小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
《XX小区物业服务合同》第二十条约定：“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人……”另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业管理服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。邓翔系XX小区业主，XX业委会与川仪物业公司签订的物业服务合同，对XX小区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，川仪物业公司从2013年3月15日起，正式为XX小区持续提供物业管理服务至今，故邓翔理应按照物业服务合同约定的标准，按时交纳物业管理费、公摊费。
对此，邓翔认为，重庆市北碚区XX路XX号XX小区X栋X-
X号房屋，其在接房后不久约2010年上半年，发生卧室落地大玻璃碎裂破损的情况，对此，川仪物业公司应当负责联系开发商进行解决，否则其拒绝交纳物业管理费等费用。邓翔表述的该问题，若属房屋质量问题，其应当按照法律规定和房屋买卖合同的约定，采取协商、调解、诉讼等多种方式，直接要求该房屋的开发商进行妥善解决。川仪物业公司是按照物业服务合同约定，为小区业主和物业使用人提供物业管理服务的企业，且其于2013年3月才进驻该小区开始正式提供物业管理服务，与邓翔表述的约2010年上半年发生的其卧室落地大玻璃碎裂破损的问题，并无法律或事实上的直接关系，对邓翔这一抗辩理由，于法无据，本院不予支持。故邓翔应当按照物业服务合同的约定，履行向川仪物业公司交纳物业管理费、公摊费的义务。
2013年4月至2015年8月，邓翔未向川仪物业公司交纳过物业管理费、公摊费。关于物业管理费，《XX小区物业服务合同》第四条约定：“高层住宅（1号、7号、8号、9号楼）的物业费，1、2层住户为0.80元／月／平方米，3层以上住户为1.00元／月／平方米（含电梯费0.30元／月／平方米）……”邓翔居住在X号楼X层，故2013年4月至2015年8月期间，其应向川仪物业公司交纳的物业管理费为3839.60元（1元／月／平方米×132.40平方米×29个月）。
关于公摊费，《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《XX小区物业服务合同》第七条约定，小区公共用水、公共用电的费用，由业主和物业使用人据实分摊。庭审中，对于2013年4月至2015年8月的公摊费，邓翔和川仪物业公司均同意按照255元计算，对此，本院予以确认。故自2013年4月起至2015年8月期间，邓翔应向川仪物业公司交纳的公摊费为255元。
关于川仪物业公司要求邓翔向其支付所欠物业管理费滞纳金，即违约金的诉讼请求，《XX小区物业服务合同》第十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应从次月1日起，按每日千分之三的标准，向乙方支付违约金。对此，鉴于川仪物业公司主张的违约金计算标准过高，本院以邓翔未交纳物业管理费的总额3839.60元为基数，在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%，计算出邓翔应支付的违约金为273.57元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告邓翔于本判决生效之日起五日内支付原告重庆川仪物业管理有限公司2013年4月至2015年8月期间的物业管理费3839.60元、公摊费255元及违约金273.57元。上述款项共计4368.17元；
二、驳回原告重庆川仪物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告邓翔负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 上官鹏
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 丁茂珂