广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民一终字第292号
上诉人（一审被告）刘桂芳，女，汉族。
委托代理人颜上峻，广西海港律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄新，女，1957年8月12日出生，汉族，住广西南宁市西乡塘区鲁班路**号*栋****号房。
委托代理人张元将，广西全德律师事务所律师。
委托代理人覃耀霆，广西全德律师事务所实习律师。
上诉人刘桂芳因与被上诉人黄新租赁合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2015）防民初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人刘桂芳及其委托代理人颜上峻，被上诉人黄新及其委托代理人张元将到庭参加诉讼。在审理过程中，因双方当事人申请调解，本院依法扣除审限二个月。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年7月4日，黄新、朱其汉与防城区人民检察院的38名干部职工签订一份《房产买卖合同》，约定黄新、朱其汉购买登记在防城区人民检察院的38名干部职工共有的临街杂物房共8间，建筑面积570平方米，该房坐落在原防城镇防邕路62号，房屋总价款501.6万元。合同同时约定，自合同签订之日起1天内黄新、朱其汉一次性付清房产交易的总价款，38名干部职工应于黄新、朱其汉付清全部款项之次日将该房产交付黄新、朱其汉拥有和使用。黄新、朱其汉于合同签订之日付清了房款。2012年11月15日，黄新、朱其汉与刘桂芳签订一份铺面租赁合同，合同约定黄新、朱其汉将防城区防城镇防邕路62号一号楼底层两间铺面出租给刘桂芳，每年租金9万元，时间从2013年1月1日起至2017年12月31日止，从第二年开始每年递增百分之十；租金按年交付，签订合同时交清第一年租金，于第一次交租期届满前五天内交付下次房租，先交租金后用房，逾期不交房租，按应交房租总额每天加收5%滞纳金；签订合同时交定金2万元，12月底前交足第一期租金，如果租期内黄新、朱其汉将该铺面转卖，则补给刘桂芳3万元装修费，不续租。合同同时约定其他相关事项。合同签订后，刘桂芳支付了2万元定金，并于2013年1月17日支付给朱其汉5万元租金。后朱其汉将其对防城镇防邕路62号的8间杂物房享有的份额转让给黄新。2013年10月10日，黄新与刘桂芳签订一份《房产转让合同》，2013年10月13日，梁祺康在合同上签名，合同约定梁祺康、黄新将防城镇防邕路62号的8间（一号楼临街第一层房产2间和三号楼临街第一层房产6间）杂物房转让给刘桂芳，房产转让价按570平方米计算，每平方米12700元，总价723.9万元。2014年9月4日，黄新与防城区人民检察院38户干部职工重新签订一份《杂物房买卖合同》，注明原合同作废，并因合同约定面积比实际面积多，而退还22.8万元给黄新。2014年10月28日，黄新将8间杂物房登记在其名下。因黄新与刘桂芳对房产转让合同产生纠纷，刘桂芳于2014年12月22日诉至一审法院。之后，因刘桂芳未向黄新支付2013年尚欠的2万元房租及2014年、2015年的房租，黄新提起本案诉讼。
一审法院经审理认为，一、关于黄新是否具有出租房屋的主体资格的问题。黄新及朱其汉于2012年7月4日购买了本案涉诉的出租房，买房时约定付清房款之次日交房给黄新及朱其汉拥有和使用。黄新于2012年7月4日付清了全部房款，按约定黄新及朱其汉于2012年7月5日对房产享有使用权，且于2014年10月28日黄新已取得该房产的所有权。黄新于2012年11月15日将房出租给刘桂芳时，房产所有权虽未转移到其名下，但已取得房屋使用权，且在合同履行期内，黄新亦取得了房产所有权，黄新作为房产的使用权人或所有权人，有权将房屋出租，同时黄新具有完全民事行为能力，因此，具有出租房屋的主体资格。刘桂芳认为黄新不是房屋的所有权人或管理人，不具有出租房屋的主体资格的抗辩意见，不予采信。
二、关于黄新主张的房租和滞纳金有无事实和法律依据的问题。黄新具有出租房屋的主体资格，其与刘桂芳签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系租赁合同纠纷，黄新已履行交付房屋给刘桂芳使用的义务，刘桂芳理应按约定履行支付租金的义务。按合同约定，租期从2013年1月1日起至2017年12月31日止，每年租金9万元，从第二年开始每年递增百分之十，租金按年交付，签订合同时交清第一年租金，第一次租期届满前五天内交付下次房租，先交租后用房。那么第二年（2014年）租金为9.9万元，第三年（2015年）租金为10.89万元。应交租金时间为签订合同时即2012年11月15日交2013年的租金；2013年12月27日至2013年12月31日为交2014年租金的时间；2014年12月27日至2014年12月31日为交2015年租金的时间。至今刘桂芳只交纳2013年的租金7万元，2013年租金还欠2万元，2014年、2015年的租金亦逾期未交。刘桂芳不履行合同义务，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，刘桂芳应继续履行支付租金的义务，因此，黄新主张刘桂芳支付2013年所欠的2万元及2014年、2015年的租金共22.79万元，有事实和法律依据，予以支持。刘桂芳认为双方签订房屋转让合同时已约定不需支付房租，黄新主张刘桂芳支付房租无理的抗辩意见，因刘桂芳对其抗辩主张未提供有效证据佐证，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案双方约定逾期不交房租，按应交房租总额每天加收5%滞纳金，实际是对违约金的约定。黄新未提供证据证明其实际损失额，应认定其实际损失为利息损失，而双方约定的每天按应交租金5%收取滞纳金，远远超过了利息损失的30%，属于约定违约金过分高于造成的损失。现刘桂芳亦认为约定的违约金过高并主张减少，一审法院以实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，适当减少违约金，确定违约金按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的1.3倍计算。时间分别从逾期交付时间起算，即2万元从2012年11月16日起算，9.9万元从2014年1月1日起算，10.89万元从2015年1月1日起算。黄新主张刘桂芳支付滞纳金有事实和法律依据，但其主张过高，超过一审法院确定的范围，不予支持。
三、关于黄新的主张是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：…（三）延付或者拒付租金的；…”本案属于延付租金的情形，诉讼时效期间为1年。而《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案约定租期5年，租金按年支付，即分5期履行，属于同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。按合同约定，最后一期履行期限届满之日是2016年12月31日，诉讼时效期间应从2016年12月31日起计算，现黄新主张支付延付的租金，没有超过诉讼时效。刘桂芳认为诉讼时效期间应分别从每一期履行期届满之次日开始计算，黄新主张的2013年及2014年的租金已超过诉讼时效的抗辩意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、刘桂芳向黄新支付2013年至2015年的房屋租金227900元；二、刘桂芳向黄新支付违约金（违约金计算，从2012年11月16日起以20000元为基数，从2014年1月1日起以99000元为基数，从2015年1月1日起以108900元为基数，分别按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至清偿债务之日止）。案件受理费5744元，减半收取2872元，由刘桂芳负担。
上诉人刘桂芳不服一审判决，上诉称，双方签订《房产转让合同》时，约定房屋单价为12500元／㎡。由于双方认为很快就能办房产过户，黄新提出房屋单价按12700元／㎡计算，刘桂芳不用再支付租金，黄新不再退还刘桂芳已支付的租金7万元及装修费3万元，刘桂芳同意。这即是经双方多次审核的《房产转让合同》中出现用水笔直接将12500元中的“5”改为“7”的原因。防城区人民检察院的黄明桂当时在场，其可以证实上述事实。同时，在刘桂芳诉黄新房屋买卖合同纠纷一案中，黄新提交的反诉部分证据录音062中也可证实上述事实。该录音证实，黄新拖延转让房屋给刘桂芳，双方都出了几百万，刘桂芳已可使用两间房屋，黄新没有使用房屋。如果刘桂芳还要交房租，黄新的小妹不可能说“你又出了几百万，……你得两间房正使住”。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人黄新的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人黄新负担。
被上诉人黄新辩称，双方签订的租赁合同没有变更，合法有效。黄新将租赁房屋交付刘桂芳使用后，虽在2013年10月10日与刘桂芳签订《房屋产权转让合同》，但转让价由12500元／㎡手写修改成12700元／㎡是双方最终确认的结果。黄新也从未因与刘桂芳签订房屋转让合同而对刘桂芳作出不用再支付租金的意思表示。刘桂芳也没有提供证据证明双方在转让合同中对租赁合同进行变更。房屋转让合同和房屋租赁合同是两个不同的法律关系。综上，上诉人提出的上诉请求没有事实依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，判决适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人刘桂芳与被上诉人黄新在二审期间均未向本院提交新证据。
双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，刘桂芳以《房产转让合同》约定的转让单价由12500元／㎡手写修改成12700元／㎡，是双方达成刘桂芳不用再支付租金的原因为由，上诉主张双方已对租赁合同进行了变更，其不用再支付租金给黄新。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，刘桂芳应对其该项上诉主张承担举证责任。刘桂芳提供的证据《房产转让合同》仅能证明双方对转让单价作出了变更，不足以证明双方已达成刘桂芳不再支付租金的约定，刘桂芳也没有提供其他证据予以佐证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，刘桂芳应承担举证不能的不利后果。因此，本院对刘桂芳该上诉主张不予支持。
案涉租赁合同合法有效，双方应按约履行各自义务。黄新已履行交付房屋给刘桂芳使用的义务，刘桂芳应按约履行支付租金的义务。根据双方签订的租赁合同，刘桂芳应分别于2012年11月15日支付2013年的租金9万元、2013年12月27日至2013年12月31日期间支付2014年的租金99000元；2014年12月27日至2014年12月31日期间支付2015年的租金108900元。但刘桂芳仅支付了2013年的租金7万元，尚欠2013年租金2万元、2014年租金99000元、2015年租金108900元，应承担继续履行、赔偿损失等责任。一审法院判决刘桂芳向黄新支付尚欠的各期租金共计227900元，并根据双方的约定及刘桂芳的申请，确定以黄新的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况等因素，将违约金调整为每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率1.3倍的标准计付并无不当，且黄新未就此提起上诉，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5744元，由上诉人刘桂芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 静
审判员 禤汉奇
审判员 何丽敏
二〇一五年十二月二十五日
书记员 廖 兰
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。