广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4507号
上诉人（原审原告）：张海华。
委托代理人：谭颖鹏，广东天穗律师事务所律师。
委托代理人：任勇波，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号6楼。
法定代表人：高志文，该公司总经理。
委托代理人：朱圣涛，该公司职员。
委托代理人：鲁尚君，广东东方昆仑（三亚）律师事务所律师。
上诉人张海华因与被上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐恒星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：粤锐恒星公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编3号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年5月20日，张海华（乙方）与粤锐恒星公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编3号302房（建筑面积106.66平方米），总金额为875903元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，张海华付清全部购房款。涉案楼宇于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年1月13日通过消防验收、1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐恒星公司曾于2013年12月13日向张海华发出《入伙通知书》，张海华于2013年12月21日签署了《入伙会签单》并领取钥匙一条，后张海华于2014年1月17日以房屋未达到合同约定的必要居住条件等为由向粤锐恒星公司发出《拒绝收房通知书》。
2014年1月23日，张海华向原审法院提起本案诉讼，请求判令粤锐恒星公司向张海华支付延迟交楼违约金（以总房价款875903元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年12月20日起计至粤锐恒星公司取得涉案房屋取得永久用电证明之日止）。为证明涉案楼盘供电部分属于永久用电，粤锐恒星公司在原审诉讼中提交了《高压供电合同》六份。经质证，张海华对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议。原审诉讼中，广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，张海华对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议，并明确要求延迟交楼违约金计至2014年7月16日止；粤锐恒星公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋的具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。一审庭审中，张海华确认在2013年12月21日办理了收楼手续。
原审法院认为：张海华、粤锐恒星公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐恒星公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给张海华使用，已构成违约，张海华要求粤锐恒星公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，故粤锐恒星公司应向张海华支付至该日止的延迟交楼违约金，但因张海华已于2013年12月21日收楼，故违约金应计算到收楼之日止，对张海华主张的该日后部分违约金，原审法院不予支持。同时，因合同约定的交楼日期为2013年12月20日前，故张海华主张的延迟交楼违约金起算日期应为2013年12月21日为宜，对张海华主张的该日前的延迟交楼违约金，原审法院不予支持。张海华、粤锐恒星公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐恒星公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。据此，粤锐恒星公司逾期一天交楼，应向张海华支付的延迟交楼违约金为438元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2014年10月13日作出如下判决：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向张海华支付延迟交楼违约金438元；二、驳回张海华的其他诉讼请求。一审案件受理费186元，由张海华承担180元，广州市粤锐恒星房地产有限公司负担6元。
上诉人张海华不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院适用法律错误，依法应予以改判。一、上诉人认为《竣工验收备案表》是讼争房屋法定交付使用的条件，被上诉人应当承担至取得《竣工验收备案表》之日的迟延交楼违约责任，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施办法（试行）》第三条规定：“未按规定的程序和内容进行竣工验收或者验收不合格的建设工程，不得交付使用”。广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条规定：“交楼必须具备《竣工验收备案表》”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条亦有基本相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，在现有房地产开发实践中，认定房屋质量合格的标准均以取得行政主管部门核发的《竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得《竣工验收备案表》，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案中，被上诉人于2014年1月22日取得了涉讼房屋所在楼宇的《竣工验收备案表》，应当认定涉讼房屋至2014年1月22日始具备交付使用的条件。二、上诉人认为被上诉人所交付的房屋不具备永久用电，构成违约，应当承担相应违约责任。《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。”由上述规定可以看出，临时用电是不能作为居民日常生活用电的供电方式。被上诉人交付给上诉人的房屋至2014年7月16日前一直处于临时用电的状态，不能满足上诉人的基本居住要求，同时交付房屋时采用临时用电方式也与国家电力管理规定相悖。且在广州市中级人民法院在（2014）穗中法民五终字第2513号民事判决中也确立了永久用电是满足买受人基本居住要求的必备条件之一。被上诉人应当承担至2014年7月16日的迟延交楼违约责任。因此，上诉人认为被上诉人所交付的房屋未同时满足上述条件，已构成违约，应当依法承担违约责任，故请求依法改判支持我方原审提出的全部诉讼请求。
被上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司辩称：上诉人上诉理由不成立，我方同意原审判决，但是不代表我方认同永久用电作为交楼的必要条件。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，无论是合同约定的房屋交付条件，还是法律规定的基本居住条件，都是保障购房人居住权利的合法依据。本案中，上诉人决定收楼时，并无查看相关法律文件，对房屋现状也没有表示异议。上诉人作为购房人的收楼行为，是对自己的合法权利的处分，法律确认交付的后果。虽然上诉人在收楼后再次表示拒绝收楼，但是也没有证据证明其向被上诉人退还房屋钥匙，涉案房屋没有改变已经交付的状态。因此，原审判决迟延交楼违约金截止于收楼之日止，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费372元，由上诉人张海华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 阮志雄
宋德光