湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第267号
上诉人（原审原告）魏进军。
委托代理人姚磊，湖南路虎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨博。
被上诉人（原审被告）杨旭日。
两被上诉人的共同委托代理人周学军，湖南湘剑（深圳）律师事务所律师。
上诉人魏进军因与被上诉人杨博、被上诉人杨旭日房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳民初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人魏进军及其委托代理人姚磊，被上诉人杨旭日及其与杨博的委托代理人周学军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2005年9月12日，被告杨旭日与湘潭市中天房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，购买中天家居广场A015、A016、A017、A018号商业铺面，合同约定该商品房建筑面积共244.72m2，被告杨旭日购买该房屋系采用按套计价的方式。2006年3月28日，原告魏进军与被告杨旭日签订一份租赁合同，合同约定原告魏进军租赁中天家居建材市场15、16、17、18号门面，建筑面积为244.75m2，租赁期为5年，从2006年3月28日至2009年3月28日，租金为42元／月·m2，乘建筑面积244.75m2，每月租金为10279.5元，从2009年3月28日至2011年3月28日止，租金为52元／月·m2，乘建筑面积244.75m2，每月租金为12727元。合同签订后，被告交付该标的房屋给原告使用，原告按照合同约定交纳了租金。该合同到期后，2011年4月1日，被告杨旭日与原告魏进军之妻刘静辉再次签订一份租赁合同，合同约定，被告杨旭日继续将该房屋租赁给原告使用，租赁期限为3年，原告魏进军必须于2011年4月1日前向被告杨旭日一次性交清全年租金、维修费、折旧费，共计234960元。合同签订后，原告按照约定交纳了租金。2012年9月15日，原告魏进军与被告杨旭日达成一份协议，约定双方协议解除租赁合同，原告魏进军于2012年9月30日前将中天建材门面交付给被告杨旭日，被告杨旭日将押金及15天的门面租金共计41000元整退还给原告魏进军。被告杨旭日于2012年9月18日退还40800元给原告魏进军之妻刘静辉，双方约定“退还房租金和门面定金至2012年9月15日，从今以后互不相欠，不再有任何纠纷”。原、被告之间签订租赁合同时，被告并未取得该房屋的产权证。2012年6月25日，被告杨博取得该房屋所有权证，该产权证登记的建筑面积为164.43m2。在庭审中，原、被告双方一致确认，租赁合同中约定的面积即为商品房买卖合同中记载的建筑面积，原告魏进军确认，其明知该房屋的实际面积与租赁合同中约定的面积不一致，但不确定该差额的具体数额。原告魏进军以被告违反合同约定，多收取原告租金为由，向法院提起诉讼。
原判认为，合法的合同关系受法律保护。原告魏进军与被告杨旭日之间所签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，且没有违反法律规定，法院对原、被告之间的合同关系予以认可。第二份租赁合同系被告魏进军之妻刘静辉代为签订，双方对其效力均予以认可，法院对此予以认可。被告杨旭日买受该房屋，并签订该租赁合同，且实际收取原告所交纳的租金，该房屋仅登记在被告杨博名下，被告杨博未参与该合同的签订，也未收取原告交纳的租金，与该租赁合同争议无关，法院依法应驳回原告对被告杨博的诉讼请求。
本案的争议焦点主要为租金的计算是否应以实际建筑面积为准？该租赁合同的签订是否存在重大误解？法院认为，在房屋租赁合同中，租赁面积的计算原则上应当以房产证登记的建筑面积为准，但合同另有约定的除外。在本案中，原告魏进军与被告杨旭日就租赁面积进行了明确的约定，该244.75m2的租赁面积的约定，系双方真实意思的表示，在庭审中，原告魏进军确认双方签订租赁合同时是以商品房买卖合同中登记的面积为准进行约定，被告杨旭日购买该房屋系按套购买而非按面积购买，且原告明知该房屋的实际面积与合同中约定的面积不一致，2011年4月1日，被告杨旭日与原告魏进军之妻刘静辉所签订的第二份租赁合同中，双方并没有按面积计算租金的约定，仅就租金的总金额作出约定，原、被告双方均认可该份租赁合同与原告魏进军、被告杨旭日之间签订的第一份租赁合同具有同一性和延续性，在两份租赁合同的履行期间内，原告魏进军并未就租金计算问题提出异议，依法可以认可原告魏进军对该面积差予以确认。
原告魏进军与被告杨旭日之间的租赁合同关系，经双方协商一致已经解除，且双方在解除该租赁合同时达成协议，双方之间不再有任何纠纷，法院认为，合同解除后，合同双方的权利义务关系终止，合同解除原则上不影响违约责任的认定，除非双方对此另有约定，根据双方之间的约定，可以视为双方对于违约责任主张权利已经放弃。因此，法院认为，原告魏进军认为被告杨旭日违反合同约定，多收取租金，应当依法返还的诉讼请求，无法律和事实依据，法院对原告该诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告魏进军对被告杨博、杨旭日的诉讼请求。本案一审案件受理费6760元，由原告魏进军自行负担。
原审宣判后，魏进军不服，向本院提起上诉认为：一、原审认定事实错误。双方当事人之间于2006年及2011年签订的两份合同具有同一性及延续性，都是按照建筑面积计算租金，第二份合同之所以没有写明具体计算方式完全是为了图省事，对此双方当事人一直没有异议，原审法院主观臆断认为第二份合同没有约定按照面积计算租金完全没有依据。二、关于租金是否应当按照实际建筑面积计算的问题。原审法院认为，租赁面积计算原则上应当以房产证登记的面积为准，但合同另有约定的除外。这是对的。但上诉人与被上诉人签订租赁合同时房屋所有权证没有办下来，按照被上诉人杨旭日与开发商签订的买卖合同中的面积计算租金很正常，但双方没有将来房屋产权面积与合同约定面积不一致仍按合同约定面积计租的意思表示，不属于合同另有约定的情形。三、上诉人虽然知道合同约定面积与实际建筑面积有差距，但在产权证办下来之前，上诉人无法获知房屋建筑面积中的分摊面积，无法主张权利。上诉人认为双方是以单价乘以建筑面积计租，上诉人能做的是年复一年询问被上诉人产权证是否办好，直到起诉前上诉人才知道产权证办下来，且产权证面积与合同约定面积相差80平方米。原审法院认为上诉人魏进军在合同履行期间未对租金计算提出异议，认定上诉人对按照合同约定计算租金没有异议是错误的。四、合同解除后是否影响追究违约责任的问题。原审认为合同解除后不影响违约责任的追究，除非双方对此另有约定。这是正确的。2012年7月5日双方协商一致解除合同，仅对返还门面及租金押金返还进行约定，没有涉及其它内容。但原审认定双方约定“退还房屋租金及门面定金至2012年9月15日，从此以后互不相欠，不再有任何纠纷”，该证据根本没有在法庭上举证质证，且权利的放弃应当明示而不能推断，原审关于上诉人已放弃追究违约责任的认定是错误的。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人杨旭日、杨博共同答辩认为：一、双方约定按照房产公司合同上标明的面积244.75平方米计算租金，上诉人在第一份合同履行期满后没有提出任何异议，相反还与被上诉人签订了第二份合同，第二份合同的租金按套计算，说明双方对租金计算没有争议。二、双方签订的租赁合同上的租赁面积，被上诉人与房产开发商签订的买卖合同上约定的面积一致，说明被上诉人没有欺骗上诉人，上诉人提出租金要按照房产证面积计算，多退少补不符合合同约定。第二份合同租金是按套计算，更加明确。三、双方的租赁合同已经解除，被上诉人没有任何违约行为，违约的是上诉人。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人未向本院提交证据。
本院经审理查明：2005年9月12日被上诉人杨旭日与案外人湘潭市中天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第15页载明“商品房买卖当事人使用本合同文本，应向所在地市、县房地产管理部门领取并按照规定支付工本费”。该合同系房地局统一印制的格式合同。
另查明，2006年元月2日被上诉人杨旭日出具给上诉人魏进军的《收条》上载明：房租价42元／平方米，按合同面积（房地局合同）。2006年3月28日双方签订的租赁合同第一条载明“建筑面积244.75平方米，其中包括超市分摊”。
另查明，被上诉人杨旭日于原审法院提交的证据13证实，杨旭日于2012年9月18日退还40800元给上诉人魏进军之妻刘静辉，杨旭日在银行转账回单上写明“退还房租金和门面定金至2012年9月15日，从今以后互不相欠，不再有任何纠纷”。原审法院对该证据组织了庭审质证，上诉人对证据真实性、合法性予以认可，但认为该证据不影响上诉人向被上诉人主张权利。
原审认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，在房屋租赁经营活动中，按照房屋面积计算租金的方式较为普遍，而房屋面积一般是按照房产证载明的建筑面积或者使用面积计算，但也并不排除当事人按照实际测量面积计算，或者按照双方当事人估计且一直认可的面积计算。因此如果当事人对按照何种面积计算租金没有约定或者约定不明，一般应当按照房产证载明的建筑面积计算，如果当事人另有约定，则应当从其约定。
本案双方当事人之间的租赁合同中的租赁面积，是依据被上诉人与开发商之间的购房合同中载明的面积计算的，对此双方均无异议。但上诉人认为，因签约当时租赁房屋的产权证尚未办妥，双方的真实意思是“暂按”购房合同中载明的面积计算，待房产证办妥后再按照房产证确认的建筑面积计算。但是，经反复推敲2006年1月2日被上诉人向上诉人出具的租金收条、同年3月28日以及2011年4月11日双方签订的两份租赁合同条文，双方并无按照房产证载明的建筑面积、使用面积或者经房产部门核准的面积计算租金的意思表示，双方明确表示的意思是依据被上诉人与开发商之间的购房合同中载明的面积计算租金。
上诉人还提出，在租赁期间多次询问被上诉人房产证是否办妥，以便重新确认租赁面积，但未提交证据证实该事实，且双方于2011年4月11日续签的合同、2012年9月15日双方解除合同的协议均未提及待房产证办妥后重新确认租赁面积、重新计算租金，故对上诉人主张的在租赁期间多次口头要求按照房产证面积重新计算租金的事实应当不予认定。
双方于2012年9月15日达成提前解除租赁合同的协议书，被上诉人于2012年9月18日退还40800元给上诉人魏进军之妻刘静辉，被上诉人在银行转账回单上写明“退还房租金和门面定金至2012年9月15日，从今以后互不相欠，不再有任何纠纷”。双方对该事实并无异议，上诉人认为不影响其向被上诉人主张权利。但依据法律规定，上诉人的观点难以成立，如果因一方违约，守约方依法或依约定解除合同，则合同解除不影响守约方追究违约方的违约责任。本案双方当事人系经协商一致解除合同，应当视为双方对各项权利、义务及责任均已协商一致，双方解除合同时并未提及违约责任问题，也未提及将来要按照房产证面积重新计算租金的问题，上诉人于合同协商解除后要求被上诉人重新确认租赁面积、重新计算租金没有法律依据。
按照常理，房屋买卖合同载明的面积与房产证载明的面积不应当差距80平米，上诉人可否主张受被上诉人欺诈，要求撤销2012年9月15日的协议及2006年、2011年两份租赁合同，而要求与被上诉人按照房产证记载的面积重新计算租金？欺诈以隐瞒真相、虚构事实为要件，因没有证据证实被上诉人在房产证办妥前明知此事并对上诉人刻意隐瞒，故不能认定被上诉人对上诉人有欺诈行为，上诉人不能以此要求撤销2012年9月15日的协议及两份租赁合同。
既然按照常理，房屋买卖合同载明的面积与房产证载明的面积不应当差距80平米，上诉人可否主张对租赁面积有重大误解，要求撤销2012年9月15日的协议及两份租赁合同，而要求与被上诉人按照房产证记载的面积重新计算租金？如前所述，没有证据证实被上诉人在房产证办妥前明知此事，即算构成重大误解，亦非被上诉人造成，而系由房产开发商造成，如果上诉人主张重大误解要求撤销2012年9月15日的协议及两份租赁合同，重新确认租赁面积，那么被上诉人也可以主张重大误解，要求撤销一份解除协议及两份租赁合同，提高租金单价，双方纠纷终将无法解决。故不能认定上诉人存在重大误解，上诉人不能以此要求撤销2012年9月15日的协议及两份租赁合同。
综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，应当不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6760元，由上诉人魏进军负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩小平
审判员 任 莉
审判员 罗 亮
二〇一四年十二月三十一日
书记员 刘雨琴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；