辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽01民终6600号
上诉人(原审被告)：王丽玮，男，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人:王长东，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市天祥典当有限责任公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：黄鹂，该公司经理。
委托诉讼代理人：张永义，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘欣荣，辽宁良友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁泰利达铜业有限公司，住所地沈阳市新城子区。
法定代表人：王爱民。
被上诉人（原审被告）：王爱民，女，汉族，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：王爱丽，女，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县。
上诉人王丽玮因与被上诉人沈阳市天祥典当有限责任公司（以下简称天祥典当）、辽宁泰利达铜业有限公司（以下简称泰利达公司）、王爱丽、王爱民申请执行人执行异议纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初4850号民事判决书，依法向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王丽玮上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求依法驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；3.依法改判由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院援引被上诉人提供的无效非法证据作为定案依据，导致案件事实不清。1.一审法院在认定王丽玮是否实际占有使用案涉房屋方面，非法定证据。2.房屋所有人王爱丽对于以房屋租赁费抵顶欠款一事在执行听证阶段明确表示认可同意，以书面材料方式明确在2014年8月将房屋已经交付给王丽玮，对于此上诉人提交的能够证明上诉人已经实际占有房屋的证据，一审判决刻意回避，显然属于有意作出错误认定。3.一审判决再认定房屋所有权人使用房屋抵顶债务方面作出错误认定，无视客观证据。4.一审判决在明知道王爱民、王爱丽关系的情况下，却认为王爱丽替王爱民偿还债务不合法，属于强词夺理。5.上诉人提交了大量由王爱民、王爱丽、翁定良形成的书证，以及物业公司出具的证明文件，均能够证明债务真实性，抵顶房屋及交付房屋的真实性、合理性。二、一审判决遗漏重要诉讼当事人，程序违法。一审遗漏关键主题翁定良，此人是王爱丽的丈夫、王爱民的妹夫、案涉房屋共有人，被执行人以及物业费经办人、相关书证的签字出具人。恳请二审法院依法纠正一审判决。
天翔典当辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人提到我方提交的证据没有公章，我方认为该份证据是一审法院执行法官依职权调取的，是涉案房屋的物业费缴纳情况，不是由上诉人缴纳，而是由其他人缴纳，但是上诉人在原审过程中，依据证据材料，约定案涉房屋的物业费是应由上诉人缴纳，我方提供的证据与上诉人所述相矛盾。上诉人提供的物业公司出具的证明，证明房屋的使用情况，被上诉人认为物业公司不可能也没有能力证明每间房屋的占有使用情况，根据日常的常识，房屋更换占有人不可能向物业公司请示。上诉人再执行异议复议过程中，房屋抵顶的是4100万债权，在原审的异议和一审过程始终坚持抵顶的是4100万债权，在本案事实过程中又称抵顶的是其他的债权债务，说法前后不一致，上诉人在起诉王爱民4100万元的诉讼中，没有提到本次抵顶的房屋租赁款，上诉人提出的租赁协议在前，与王丽玮4100万元的诉讼在后，如果真发生房租抵顶债务情况，在4100万元债务过程中不可能不提及此事，在上诉人执行异议过程中，一直坚称房租抵顶的是4100万元债务，本案的租赁关系是不存在的，本案即使有租赁协议，向原审所述一样，实际上也是王爱民用涉案房屋的使用权抵顶相关债务，与普通的租赁关系不是相同的。
泰利达公司、王爱丽、王爱民未答辩。
一审法院认定事实如下：天祥典当与泰利达公司、王爱民、王爱丽借款合同纠纷一案，一审法院在审理过程中于2015年2月10日作出（2015）沈河民三初字第476号民事裁定书，冻结泰利达公司、王爱民、王爱丽的银行存款人民币651万元或查封泰利达公司、王爱民、王爱丽同等价值的财产。一审法院于2015年2月17日查封了王爱丽、翁定良共有的坐落于沈阳市沈河区北站路57号19-4号房产并于同年5月15日作出（2015）沈河民三初字第476号民事判决书，判决泰利达公司于本判决发生法律效力之日起十五日支付天祥公司借款人民币5000000元及借款利息，王爱民、王爱丽对上述款项承担连带保证责任。该判决书生效后，被执行人未按期履行还款义务，沈阳市天祥典当有限责任公司向法院申请强制执行。一审法院于2015年9月1日依法发出公告，要求被执行人限期腾退沈阳市沈河区北站路57号19-4号房屋，后案外人王丽玮提出异议。一审法院作出（2015）沈河执异字第00032号执行裁定书，认为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，异议人王丽玮与王爱丽、翁定良签订的《房屋租赁合同》约定租赁期为十年且并未约定租金浮动条款，不符合一般交易习惯，且异议人王丽玮亦未能提供证据证明其占有、使用争议房屋，不符合上述条款中规定的阻止移交被执行人不动产的法定要件。关于异议人王丽玮主张以房屋租金抵债的事实，（2015）沈中民一初字第00016号民事判决书的作出时间在其与王爱丽、翁定良签订《房屋租赁合同》之后，该判决未对该抵债事实作出认定，异议人的该项主张不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定：驳回异议人（利害关系人）王丽玮的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省沈阳市中级人民法院申请复议。
王丽纬针对上述（2015）沈河执异字第00032号执行裁定书向沈阳市中级人民法院提起复议，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01执复32号执行裁定书，认为：王丽纬针对腾房提出异议系属于案外人对执行标的提出的异议，执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条属适用法律错误，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条进行审查，裁定：撤销沈河区人民法院（2015）沈河执异字第00032号执行裁定书；发回沈阳市沈河区人民法院重新审查。后一审法院审查后作出（2016）辽0103执异41号执行裁定书，裁定：撤销一审法院于2015年9月1日发出的要求案外人王丽玮限期腾退沈阳市沈河区北站路57号19-4号房屋的公告。沈阳市天祥典当有限责任公司不服该裁定，提起本案申请执行人执行异议之诉。
2015年6月30日，涉案房屋物业管理单位沈阳英特纳物业管理有限公司财富中心分公司开具涉案房屋的物业费发票一张，载明缴费单位为泰利达公司，期间为2015年5月20日至2015年12月19日，金额22320.96元。审理过程中，一审法院到沈阳英特纳物业管理有限公司财富中心分公司核实，确认该笔缴费实际缴费人为涉案房屋产权人翁定良，系现金缴费，该笔缴费之后系欠缴状态。
另查明，王丽玮与被执行人王爱民、泰利达公司及沈阳友惠投资有限公司、沈阳友宁投资咨询有限公司民间借贷纠纷一案，辽宁省沈阳市中级人民法院于2015年10月11日作出（2015）沈中民一初字第00016号民事判决书，判决王爱民于本判决生效之日起十五日内偿还王丽玮借款本金4100万元及相应利息，泰利达公司、沈阳友惠投资有限公司、沈阳友宁投资咨询有限公司承担连带偿还责任。
王丽纬在本案庭审中陈述：（2015）沈中民一初字第00016号案件的立案时间是2015年2、3月份；诉争房屋用于王丽玮作为法定代表人的沈阳巨能国资供暖有限公司办公使用，原先在南湖附近有一个办公地点，但是那个房子到期后就不租了，就在这个房子办公了，现在就这一个办公地点，但是并不是公司的注册所在地，注册所在地还在南湖附近，那个房子原来也是租的。2014年8月份的时候开始使用的诉争房屋。
王丽玮在（2015）沈河执异字第32号案件执行听证中陈述“该房屋一直是我使用，我公司注册地也在该房屋”、“2015年5月开始使用”，王丽纬举证了（2015）沈中民一初字第00016号民事判决书，证明王爱民和泰利达公司欠其钱。
王爱丽在（2015）沈河执异字第41号案件执行听证中陈述“物业费一直是王爱丽缴纳，以前一直是由王爱民使用，所以缴纳费用的名头没有更改”，证明王爱民和泰利达公司欠其钱。
庭审中，天祥典当举证《房屋租赁合同》、沈阳市中级人民法院（2015）沈中民一终字第00016号民事判决书一组，证明王丽玮在之前的执行异议及复议当中所称支付的房租是用对王爱丽的债权进行抵顶，但是该份房屋租赁合同是在2014年9月23日签订，判决书出具的时间为2015年1月10日，该判决书当中确认被告与王爱民之间的借款，本金为4100万元，且王爱民没有偿还过任何借款，所以这些证据与被告在之前所述不符，相矛盾，所以证明房屋租赁合同为虚假合同，王丽玮与王爱民不存在租赁关系。而且涉案房屋的所有权人为翁定良，王爱丽没有权利出租房屋，所以王丽玮所称用债权抵顶150万元房租的事实不存在，王丽玮实际上没有承租该房屋，而且王丽玮与王爱民没有其他债权债务关系。王丽玮对证据真实性、合法性没有异议，关于关联性，我方从其他方面举证说明，用该判决书无法否定执行异议的成立，王爱丽与王丽玮之间的债权债务关系，不仅仅是这4100万元，被告目前能够提供证据，欠款远远超过这4100万元。
天祥典当举证《关于配合沈阳市沈河区人民法院调查D1904物业费缴纳情况》，载明“关于配合沈阳市沈河区人民法院调查D1904物来费缴税纳情况，财富中心D座19层4号房间，交费至2015.12.19日，最后一次缴费时间为2015.6.20至2015.12.19，发票代码：221011571531，流水号：07538131，发票名头：泰利达公司”。证明交费至2015年12月19日，最后一次交费时间为2015年6月20日至2015年12月19日，房屋的物业费交费人为王爱民担任法定代表人的企业，即泰利达公司。王丽玮认为，从内容上看，与物业公司给被告方出具的情况说明是完全相反的，因为2015年12月份给天祥典当出具，但是在2016年3月份，物业公司又给被告出具一份情况说明，内容相反。一审法院经核实，对该份证据的真实性予以确认。
王丽玮举证一份与王爱丽、翁定良签订《房屋租赁合同》一份，载明的签订的时间为2014年9月23日，合同约定“租赁期为十年，自2014年9月30日至2024年9月30日；租金为每年壹拾伍万元，十年共计壹佰伍拾万元整；租金给付方式：因王爱民向王丽玮借款未还，甲方愿意以房租抵顶王爱民欠王丽玮欠款的一部分，所以双方同意乙方应当支付的房租从王爱民欠乙方的欠款中一次性扣除，总计人民币壹佰伍拾万元整……”。证明当时为了抵顶一部分债权债务关系，用涉案房屋10年的房租，面积230平方米，每年租金15万元，现在网上询这个房子的租金就是每年15万元，租金价格并不虚假，符合市场规律，因为是一次性用房屋租金顶账，所以没有浮动是合情合理的，租赁合同本身是翁定良、王爱丽亲笔签的。天祥典当对该证据真实性不予认可，且认为价格不合理，房主是本案的案外人翁定良，按照合同的内容是案外人翁定良拿自己的房子，没有收取任何的租金，让王丽玮去使用10年，这明显违背常理，是不可思议的事。如果该合同成立，合同约定由承租人承担费用。上次庭审的时候，翁定良和王爱丽到庭的时候，表示他们没有工作，没有收入，不可能不收取租金，拿自己的房子让他人无偿使用10年，不收取租金，更违反常理，所以综上所述，王丽玮与王爱丽、翁定良没有建立房屋租赁关系。而且翁定良和王爱丽与王丽玮没有债权债务关系，根据租赁合同，按照常理应当明确房租抵顶的是哪一笔欠款，因为王丽玮所述与王爱民与多笔借款，但是合同当中却没有明确抵顶的具体借款，而是笼统地说抵顶一部分欠款，这也明确违背常理，因为王丽玮与王爱民之间的借款合同都是约定利息的，如果不明确，他们之间的借款利息将无法计算，所以此种情况也是违背常理。一审法院对该份证据的证明力不予确认。
王丽玮举证《情况说明》一份，载明“甲方：翁定良，乙方：王丽玮，丙方：沈阳英特纳物业管理有限公司财富中心分公司…翁定良先生位于沈河区北站路57号财富中心D座19层4号房间，已于2014年8月开始将该房屋交由王丽玮先生使用，自此该房屋物业管理费将由王丽玮先生按时交纳至沈阳英特纳物业管理有限公司财富中心，特此说明……2016年3月23日”，证明由翁定良、物业公司在2016年3月23日，为了本案的审理，向法院出具的情况说明，根据该情况说明，翁定良已在2014年8月份将房屋交给王丽玮，之后的物业费由王丽玮按时交纳。天祥典当认为，真实性和证明问题有异议，公章的真实性我们持异议，不能证明其真实性。物业公司按照正常逻辑，物业公司无法去掌握房屋的交付情况，但是如果该证据是真实的，那么物业公司也没有能力去证明房屋的实际使用人是谁，因为该事项是在物业公司的职权范围之外，而且物业费的交纳情况与我方证据相矛盾。一审法院对该证据的证明力不予确认。
上述事实，有当事人陈述、物业费发票、《关于配合沈阳市沈河区人民法院调查D1904物业费缴纳情况》、（2014）执异41号执行裁定书、（2014）执异41号执行听证笔录、（2014）执异32号执行听证笔录、（2015）沈中民一初字第00016号民事判决书等证据，经当庭质证，一审法院予以确认，在卷佐证。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，本案泰利达公司、王爱民、王爱丽经一审法院传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。
一、关于被告王丽纬是否在一审法院查封涉案房屋前实际占有使用的问题：
1、天祥典当举证的物业费发票、《关于配合沈阳市沈河区人民法院调查D1904物业费缴纳情况》说明，2015年6月涉案房屋的物业费缴费人并非王丽玮，王丽玮如作为实际使用人其未实际缴纳物业费显然不符合常理。王丽玮在庭审中主张自2014年8月一直至今缴纳物业费与上述证据证明的内容亦相互相矛盾，其亦未提供物业费发票等充分证据予以证明。
2、王丽玮举证物业公司的《情况说明》证明其于2014年8月月入住并实际交纳费用，但该情况说明的内容实质系三方协议，协议内容约定“自此该房屋物业管理费将由王丽玮先生按时交纳至沈阳英特纳物业管理有限公司财富中心”协议显示签署时间为2016年3月，该协议仅表述三方协议对物业费的承担主体的约定，而履行中王丽玮并未实际缴纳物业费，且王丽纬在本次审理中主张，其于2014年8月进住诉争房屋并缴纳物业费，而王丽玮在一审法院执行听证中陈述其于2014年5月使用诉争房屋，而王爱丽在一审法院执行听证阶段陈述物业费一直由王爱丽缴纳、开票的名头是王爱民，由此可见，王丽纬主张的房屋实际使用时间、物业费实际缴纳人均互相矛盾。王丽玮应提供其物业费、水、电费等原始发票证明其查封前已实际占有，但其并未能提供相应证据予以佐证。
3、王丽玮在一审法院执行听证中陈述诉争房屋系其开办公司的注册所在地，本案庭审中又陈述注册所在地并非诉争房屋，对于注册所在地的陈述亦自相矛盾。
由上可见，王丽玮未提供证据予以充分证明其于一审法院查封涉案房屋前实际占用使用。
二、王丽纬主张系以房屋租金抵债，诉争房屋查封时间为2015年2月17日，王丽纬提起的对王爱民等的诉讼按其陈述系在2015年2、3月份，且该案（2015）沈中民一初字第00016号民事判决书的作出时间在其与王爱丽、翁定良签订《房屋租赁合同》之后，但该判决却未对该抵债事实作出认定，王丽纬在一审法院两次执行听证过程中均以该判决主张王爱民欠其债务并提起执行异议，而对此亦未作出合理解释。在本案审理中，王丽纬又主张其与王爱民还存在其他借款行为，根据其提供的借款协议，借款届满期限为2014年11月15日，但其并未在2015年2、3月份起诉的（2015）沈中民一初字第00016号主张该权利，与常理相悖，王丽玮主张的以租金抵债的事实不符合日常交易经验法则，一审法院不予采信。
三、即使王丽纬与王爱丽存在真实的租赁关系，产权人王爱丽与被告王丽纬系以租赁的形式代为清偿王爱民的债务，可见王丽纬与王爱丽签订的租赁合同名为租赁，实为以房屋使用权的形式抵偿他人的债务，而并非一般租赁。且王爱丽与王丽玮并不存在债权债务关系，王爱丽无偿以房屋使用权抵偿王爱民所欠债务亦不符合常理，王丽纬主张房屋实为王爱民所有，但未提供证据予以证明。王爱丽作为被执行人以尚未发生的长期租金收益，约定抵偿并非自己债务的行为，实质上是一种擅自处分被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿他人债务的行为，直接损害了执行案件中已经生效裁判确定的债权人的合法债权，不得对抗法院对被执行财产的查封执行。王爱丽作为被执行人将其名下不动产交付给其他与之无关的债权人长期使用，以租金形式清偿债务的，在人民法院查封之前已经抵偿的部分可以认定为已实际履行完毕；但在人民法院查封之后，应视为自动冻结该讼争不动产租金收益，其他案外债权人的抵债主张不得对抗法院的查封执行。
综上，王丽玮的主张不足以排除其应腾出诉争房屋交由一审法院强制执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决：准许执行位于沈阳市沈河区北站路57号19—4房屋，王丽玮于本判决生效后30日内予以腾出。案件受理费1000元，由王丽玮负担；公告费800元，由泰利达公司、王爱民、王爱丽负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王丽玮提交证据：第一组证据：两张银行转款的票据，证明王丽玮起诉王爱民4100万元的债务，与本案王爱民向王丽玮借2000万元的债务与4100万元不是一笔借款，本案抵顶的是2000万元。第二组询问笔录，（2016）审核执异字第41号卷宗显示，王丽玮已经在执行异议审查阶段就向法庭说明涉案属于2013年发生的2000万元的借款事实。法院据此裁决支持王丽玮异议请求。
天祥典当质证意见为：证明的问题有异议，我们在一审沈河法院执行庭执行异议审查环节的开庭庭审过程中作的这份笔录，当时卷里应当还有一份笔录，该笔录与另一份笔录相矛盾，时间大概是2015年。在一审卷宗的47页的执行听证笔录，上诉人只提交了4100万元的债权证据，并没有提交其他的债权证据，所以我们认为上诉人抵顶的仅是该笔4100万元，如果抵顶的是其他的债权，应该提交其他债权的证据，但是当时并没有提交。
泰利达公司、王爱民、王爱丽未发表质证意见。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为申请执行人执行异议纠纷，本案二审争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》的性质认定;2.关于王丽玮对涉案房屋所享有的权利能否停止将执行标的交付他人。
关于涉案《房屋租赁合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，王丽玮与王爱丽、翁定良签订的《房屋租赁合同》载明：因王爱民向王丽玮借款未还，甲方愿意以房租抵顶王爱民欠王丽玮欠款的一部分，所以双方同意乙方应当支付的房租从王爱民欠乙方的欠款中一次性扣除，总计人民币壹佰伍拾万元整……从该合同内容看，王丽玮为了使自己的债权得到清偿，同意王爱丽以让渡财富中心D座19层4号房间，十年的房屋使用权的方式抵顶150万元借款。可见，《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。依据“买卖不破租赁”的理论原理，买卖不破租赁基于保护承租人的租赁利益，保证居者有其屋，但本案中为一般合同之债，无惯常租赁合同的属性，故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。
关于王丽玮对涉案房屋所享有的权利能否停止将执行标的交付他人。王丽玮与案涉标的并非租赁关系，仅享有普通债权。王丽玮享有的以房屋使用权抵偿欠款的请求权在性质上属于债权请求权，其对执行标的物不享有足以阻却执行的实体权利。故王丽玮对涉案房屋所享有的债权不能对抗天祥典当的物权，一审法院认定王丽玮腾出案涉房屋，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人王丽玮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,000元，由上诉人王丽玮负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 岩
审判员 刘春杰
审判员 李 涛
二〇一七年九月二十六日
书记员 张 冲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。