北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0101民初3598号
原告：孙津，男，1971年7月6日出生，汉族，住本市朝阳区。
委托诉讼代理人：张建，北京市华泰律师事务所律师。
被告：刘海棠，女，1988年8月31日出生，汉族，住山西省平定县。
原告孙津与被告刘海棠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告孙津的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼，被告刘海棠经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙津向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告2017年12月9日至2018年7月8日的租金损失84000元（按照月租金12000元的标准）；2、要求被告支付原告违约金12000元。事实与理由：2017年7月9日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告位于北京市东城区广渠家园×楼×层×单元×室房屋（以下简称涉案房屋），其中2017年7月9日至2017年9月8日为免租期，2017年9月9日至2018年9月8日的月租金为12000元，押金12000元，支付方式为押一付三。合同签订后，被告依约支付了首期租金及押金，并对涉案房屋进行了装修，后因被告装修违规，被告与原告协商将房屋转租。2017年10月17日，原、被告及案外人蒋宏勇协商承租涉案房屋事宜，原告与蒋洪勇另行签订房屋租赁合同。因被告未进行整改，蒋洪勇告知原告无法履行合同，2018年1月3日，蒋洪勇将涉案房屋钥匙交予中介收回。此后原告积极寻找承租人，至2018年5月8日，原告才将涉案房屋出租。因在该合同中约定，被告对涉案房屋的装修由新租户恢复原状，为此，原告给予新租户两个月的免租期，被告的违约行为给原告造成了损失，为维护原告合法权益，故成此诉。
被告刘海棠未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原告孙津围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘海棠经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未发表质证意见。经审理，本院认定事实如下：
位于北京市东城区广渠家园×楼×层×单元×室系原告孙津所有。2017年7月9日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租上述房屋。租赁用途为居住，租赁期限自2017年9月9日至2020年9月8日。押金12000元，第一年度租金标准为月租金12000元，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2017年7月10日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前七日支付。乙方如擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，甲方有权单方解除合同，收回房屋，且乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。
合同签订后，原告将涉案房屋（三室两厅两卫）以毛坯状态交付被告，被告交纳了第一期租金36000元，及押金12000元，并对房屋进行装修。后因施工违规被物业公司责令整改，并限期恢复原状，双方发生纠纷。
另查，2018年1月4日，案外人蒋宏勇曾以房屋租赁合同纠纷为由就涉案房屋租赁一事将被告诉至本院，要求1、撤销双方之间的口头转租协议；2、被告退还蒋宏勇押金16000元、转让费75000元、租金27000元。在该案审理中，本院查明以下事实：被告承租涉案房屋后进行了装修，将涉案房屋改为五室，房屋内有六处洗浴设施。物业在检查时发现涉案房屋装修系用于经营，不符合住宅装修标准，遂通过短信告知原告装修情况，并要求整改。2017年9月4日，物业向涉案房屋装修负责人出具《装修工程整改通知单》，要求立即对违规施工进行整改并恢复原状，因物业未能联系到原告，遂电话告知被告涉案房屋不得用于经营，需要整改成符合住宅标准，并要求被告至物业处领取该通知单。此后被告未领取通知书，亦未进行整改，涉案房屋停止装修。
原告接物业整改的短信通知后，曾委托中介与被告协商：可以将房屋恢复原状后双方解除合同，亦可以将涉案房屋转租。后被告通知原告已经将涉案房屋转租，需要重新订立合同。
2017年10月17日，蒋宏勇委托代理人任某与原、被告见面商议承租涉案房屋事宜。当日，蒋宏勇向被告支付押金16000元、转让费75000元、2017年10月17日至2017年12月8日期间的租金27000元。蒋宏勇与原告直接订立《北京市房屋租赁合同》，约定由蒋宏勇承租涉案房屋用于居住，租赁期限自2017年12月9日至2020年9月8日，租金标准为每月16000元，押金16000元。
2017年11月，蒋宏勇电话告知原告装修未通过。12月9日后，孙津要求蒋宏勇支付租金，蒋宏勇表示其未能正常交接房屋，双方合同无法正常履行，不应支付租金。2018年1月3日，原告委托中介将涉案房屋钥匙收回。
本院经审理认定，2017年10月17日至2017年12月8日期间，蒋宏勇与刘海棠针对涉案房屋成立转租关系，此后蒋宏勇与孙津针对涉案房屋成立租赁合同关系。孙津、刘海棠及蒋宏勇磋商涉案房屋承租事宜时，关于押金真实意思表示应为自2017年12月9日始刘海棠所收取押金转为孙津应收取蒋宏勇的押金，因孙津向刘海棠在先收取押金12000元，故蒋宏勇应向孙津主张上述押金。刘海棠多收取的押金差额，其应退还蒋宏勇。综上，本院于2018年3月12日作出(2018)京0101民初219号判决书，判决刘海棠向蒋宏勇退还房屋押金4000元、转让费37500元、2017年10月17日至2017年12月8日的租金13500元。该判决已生效。
另查，2018年5月8日，原告与北京金泰晤士物业管理有限公司（以下简称金泰晤士公司）签订《房屋委托代理合同》，约定金泰晤士公司代理原告出租涉案房屋。出租代理期限为2018年5月9日至2023年5月8日，月租金16000元，支付方式为半年付……。原告给予金泰晤士公司空置期共180天，自2018年5月9日至2018年7月8日为第一年的空置期，自2019年5月9日至2019年6月8日为第二年的空置期，剩余年限以此类推，原告承诺空置期不收取租金。
2018年6月22日，原告与北京冠城酒店物业管理有限公司冠城名敦道物业管理处就涉案房屋装修事宜签订《装修管理协议》。在物业公司的装修存档文件中载明计划施工期限为2018年6月25日至2018年8月5日。装修项目为：拆除工作、厨卫墙地砖粘贴、防水、水电改造、吊顶、刷涂料、木地板安装。
庭审中，原告提交涉案房屋照片，证明被告装修的涉案房屋现状。
本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告违规装修并擅自改变房屋用途系违约，应当承担违约责任。根据已查明事实，被告因其违规装修与原告协商转租事宜，并于2017年10月17日经原、被告及案外人蒋宏勇协商，由原告与蒋宏勇签订租期为2017年12月9日至2020年9月8日的租赁合同，故原、被告的房屋租赁合同已于2017年12月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于因涉案房屋违规装修，蒋宏勇并未实际使用涉案房屋，原告与蒋宏勇的房屋租赁合同业已解除，原告亦未收取蒋宏勇房租。故2017年12月9日后的房屋空置期损失，被告应当予以承担。另鉴于原告与金泰晤士公司于2018年5月8日签订的租赁代理合同约定了第一个租赁年度给予金泰晤士公司两个月的空置期，且根据原告提交的装修存档文件显示涉案房屋确实存在拆除现有装修，重新装修的事实，故原告主张的2018年5月9日至2018年7月8日期间的租金损失，实为涉案房屋恢复原状的费用，该费用被告亦应承担。综上，原告要求被告赔偿2017年12月9日至2018年7月8日的租金损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同约定，被告如擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，应按月租金的100%向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。另鉴于生效判决已认定原、被告及蒋宏勇关于押金的真实意思表示应为自2017年12月9日始刘海棠所收取蒋宏勇的押金转为孙津应收取蒋宏勇的押金，故孙津向刘海棠在先收取押金12000元，在本案中不予抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘海棠于本判决生效后七日内赔偿原告孙津20**年12月9日至2018年7月8日的租金损失84000元；
二、被告刘海棠于本判决生效后七日内向原告孙津支付违约金12000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2200元，由被告刘海棠负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李晓彤
审 判 员 王晓峰
人民陪审员 李平平
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 陈丽娟