上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第992号
原告(反诉被告)上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人汤连松，总经理。
委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。
委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海澳康资产管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人裘年奇，总经理。
委托代理人叶远征。
委托代理人高琦，上海思义律师事务所律师。
原告上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司(以下简称虹口烟草公司)与被告上海澳康资产管理有限公司(以下简称澳康公司)房屋租赁合同纠纷案，被告澳康公司反诉原告虹口烟草公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告虹口烟草公司的委托代理人陈贤智、被告澳康公司的委托代理人高琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虹口烟草公司诉称，2013年12月27日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市四川北路XXX号商场一至六楼房屋(建筑面积约9,209.04平方米)租赁给被告使用，租期自2014年1月1日至2023年12月31日止。该房屋自交付日起180日为租赁免租期，租金前五年为每年7,000,000元。付款方式为：按季度支付，先付后做。付款时间为上一季度的最后7日前。逾期支付的，每逾期一日，被告需按一季度租金的0.2%支付违约金。合同另约定被告应当承担水、电、燃气费用。2013年12月31日，原告依照合同约定将上述房屋交付被告。根据上述合同，被告应当在2015年3月23日前支付上述房屋2015年4-6月租金1,750,000元。另被告应当承担水、电、气费用。但被告至今未能支付上述款项。原告数次向被告催讨上述款项，但被告置之不理。故原告诉至本院，要求：1、判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年5月1日解除，被告立即迁出上海市四川北路XXX号商场一至六楼房屋，将房屋交还给原告；2、判令被告支付租金(按每年700万元，自2014年1月1日计算至被告实际交还房屋之日止，扣除被告已付租金525万元)及逾期付款违约金(按每日3,500元，自2015年3月24日计算至被告实际支付之日止)；3、判令被告将其拆除的中央空调及电梯恢复原状，或赔偿损失200万元；4、判令被告支付水、电、气费用490,793.22元。
被告澳康公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。原告无权依据法定解除要求解除合同，2013年12月27日合同签订后、12月31日交房后，我方向原告支付了保证金120万元，累计支付租金525万元，还支付了租金的滞纳金105,000元，在前期的合作中双方还是配合的。直到2014年12月消防要求我方在施工中需要停水，我方要求原告敦促物业配合，一开始原告也是愿意的，但是物业始终未予配合影响我方施工，我方一再和原告协商，2015年初双方发生了往来函件，我方也上门找原告，但是原告始终未能解决。原告提供的房屋不能实现我方的租赁目的，也不积极消除障碍，在往来函件中推卸责任。我方很多的损失是基于窝工产生的，为此多次到区政府，我方未支付租金是行使先履行抗辩权。原告消除障碍，我方愿意积极履行我们的义务。我方认为原告没有法定解除权，我方不同意原告解除合同。其他诉讼请求都是依据我方违约而造成的，合同中约定逾期付款违约金每日千分之二，我方请求法庭可以根据实际履行情况予以调整，我方认为是无需支付原告违约金的。
被告澳康公司反诉称，鉴于原告提起诉讼，擅自要求解除租赁合同，被告认为解除理由不符合合同约定以及法律规定。在前期诉讼过程中，原告自认无能力和物业方沟通并向被告提供合适的装修条件，经法院向被告释明，合同可能会被判解除的前提下，提出反诉，要求：1、判令原告承担单方擅自解除合同违约金3,500万元；2、判令原告返还已支付的定金(押金)、租金及滞纳金6,555,000元；3、判令原告赔偿被告其他经济损失1,500万元。
原告上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司对反诉辩称，不同意反诉请求。我方并非擅自解除合同，是有合同约定的解除，根据合同第九条第六项约定，因为被告不支付合同约定的租金超过一个月，一方要求解除合同，最多支付相对方两个月租金的违约金。如果法院认定违约金的数字的话，第二、第三项请求都应当认定为直接损失，属于重复计算，不能同时主张。除非实际损失超过违约金了，才按照损失按实结算。被告认为我方自认无能力和物业沟通，并向被告提供合适的施工条件，事实情况是我方召集四方进行了协商，很好的进行了沟通，消防申请都是被告自己申请的。我方提供给被告的都是符合出租条件的，而是被告的做法不符合规范和双方的约定。被告的消防是12月29日认可的，而被告提前进场施工了。
经审理查明：2013年12月27日原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将上海市虹口区四川北路XXX号商场一至六楼房屋出租给被告，建筑面积9,209.04平方米。房屋租赁期自2014年1月1日起至2023年12月31日止，月租金583,333元。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的；……。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状、赔偿损失。补充条款(一)约定，甲乙双方签订正式租赁合同当日，乙方将支付给甲方人民币120万元，作为项目启动的保证金。款到后，甲方在30天内按现状交付房屋。房屋交付日起180天作为租赁免租期，主要由乙方进行设备更换、房屋装修等工作。在此期间乙方免交租金，但房屋交付后，在承租区域内所发生的水、电、燃气、通信、设备、物业管理以及其他相关杂费等费用均由乙方承担。租赁合同签订后，人民币120万元保证金自动转为双方合作期间的押金。甲乙双方同意租赁的前五年租金为每年人民币700万元。租金支付方式为按季度支付，先付后做。第一次租金支付日期为起租日起的7天前，乙方应将一季度的租金汇入甲方的指定账户。第二次开始租金支付日期为上一季度的最后7天前，将下一季度的租金汇入甲方的指定账户，以此类推。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按一季度租金的0.2%支付违约金，累计超过30天的作违约论处。经甲方告知，乙方已知晓，甲方出租的租赁房屋，因历史遗留问题，产权证尚在办理中，甲方系出租房屋的实际权利人。补充条款(二)约定，甲方允许乙方按其经营需要，在不改变商场主体结构的情况下，对房屋进行装修和设备改造。乙方应在装修之前向甲方提交房屋装修和设备改造的设计图纸和施工方案。经双方沟通确认后，到相关建筑管理部门进行审批，审批通过后提交甲方备案。未经审批通过乙方无权擅自进场装修。在房屋交付同时双方对原有房屋内的设备按现状进行交接(附设备交接清单)，由双方签字确认。原有设备当中的货梯、强电设备、整套中央空调系统，由于使用年限即将到期，存在着较大的安全隐患，因此必须由乙方负责进行更新。原有设备由乙方作统一处理，双方合作期满后或由于乙方违约造成合同终止的，所有经改造的设备按能正常运行状态依据交接清单无偿归甲方所有。
合同签订后，由于被告认为先前洽谈的项目不可行，需要调整经营业态，故项目未及时推进，被告并拖欠了部分水、电、煤等费用以及滞纳金。为此，双方于2014年11月19日召开协调会，被告承诺于下周付清全部欠款，并提及将于下月10日工程队进场，预计明年六月底装修完工，明年7月份试营业。原告要求被告提供经营设计方案后再加以沟通，对于被告送来的调整业态的报告将加以考虑，细节问题需按合同加以落实。
2014年12月2日，原、被告及案外人跨采集团、四川北路综开办、虹商集团召开会议，达成相关意见：一、12月15日前澳康公司完成履约事项(支付账户的调整、水电费及房租滞纳金的结算)；二、虹口烟草于12月15日完成业态调整事项的上级审批工作；三、澳康公司按国家规定加快进行施工准备及相关报批工作，依照审批结果推进施工工作。同日，被告提交了《关于澳洲城业态调整报告》，调整特点为：澳康商城第一层为休闲中心，以食品饮料、画廊等生活用品为特色；第二层为品牌中心以各类服装穿着用品为特色；第三层为澳大利亚食品中心以各类水果餐饮等为特色；四至六层为澳大利亚主题商务酒店，为客户提供舒适的购物旅游住宿。同年12月15日，原告出具《关于同意澳康公司经营结构调整方案的回复》，载明，原则同意由“综开办”牵头的四方协调会达成的共识，理解和同意澳康公司的经营结构调整方案，并请“综开办”帮助敦促澳康公司能切实按照房屋租赁合同进行履约，同时遵照四方协调会议上达成的必须做到的相关事项：一、澳康公司必须完成前期的各项履约事项(支付租金票据清晰)；二、澳康公司在经营项目的推进过程中，无论发生股权改变或经营业态调整，都必须承认原合同的各项要约，并严格按照合同执行；三、澳康公司由于自身调整业态后，给我方所带来的一系列新问题(如自动扶梯拆除和房屋结构的改变等)，都必须做出相应的书面保证和支付应有的保证金；四、澳康公司经营业态改变，必须取得工商、公安等相关部门的审核和认定；五、澳康公司在实施装修工程时必须得到建交委、消防等主管部门的批准函件后方可进行施工。12月29日，被告取得上海市虹口区公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》。
2014年12月30日，被告向上海星泰物业管理有限公司(以下简称星泰物业)提交《停水申请》，载明，目前我公司对商城进行调整装修，需对商城四至六层进行消防改造，相关手续已向上海市虹口区公安消防支队办理完毕，现在先改造喷淋管道，工期为三天，消防栓改造工期，我公司将另行告知，望星泰物业给予消防停水支持。落款处，亦有原告盖章，并写有“望星泰物业给予支持配合”。
2015年1月4日，原告向被告发出《关于立即停止施工的公函》，提出，被告在未取得原告同意或确认及未取得全部合法审批手续的前提下私自施工，且在改造施工中未按照相关审批要求施工，已对房屋的安全造成损害，故正式通知被告立即停止全部施工，并提出整改方案报原告审核，就其它相关事项与原告洽商。同日，四川北路综合开发办公室亦向被告发出《关于督促依法依规开展装修改造的函》，告知被告在装修改造过程中可能存在违规现象，望能予以严格落实。1月5日，上海市虹口区建筑业管理署向被告出具《上海市建设工程质量安全监督局部暂缓施工指令单》，要求被告暂缓施工，立即整改，符合要求后方可恢复施工。1月8日被告向原告回函，表示由于原告未积极履行义务，配合消防停水，导致被告实际上已无法施工而停工。希望原告积极履行自己的合同义务，及时予以消防停水，书面通知被告全部恢复施工。之后，双方多次往来信函，重申己方主张。
2015年3月17日，被告向原告发出《关于将暂停支付房租函》，提出，我公司现因进驻租赁房屋现场施工受到贵公司人为阻碍而导致无法正常施工以达到使用租赁房屋之目的，在相关问题未达到妥善解决之前，决定暂停继续支付房屋租赁费。并要求原已支付的房屋租赁费相应延续至相关问题妥善解决之日之后开始计算。望尽快解决消防喷淋停水等问题，以便能够更换消防管道并恢复正常施工。对此，原告于4月2日发出《律师函》，表示被告提出的无法正常施工的责任不在原告。被告以此作为停付房屋租赁费的理由，原告不能认同。要求被告在接本函后七日内付清所欠上述房屋2015年4-6月租金1,750,000元，并按实际逾期付款天数，承担每日3,500元逾期付款违约金，以及2014年12月-2015年2月水、电、气费用105,287.64元。如被告仍未能付清上述款项，原告将追究被告的违约责任，直至行使合同解除权。
审理中，经原告申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司(以下简称沪港公司)对四川北路XXX号商场一至六楼内被拆除部位的价值及恢复工程进行司法审价，审价结论为：被拆除部位的价值345,787.89元，恢复工程2,599,188元。
审理中，经被告申请，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称第一测量师事务所)对四川北路XXX号商场一至六楼房屋的装饰项目工程造价进行司法审价，审价结论为：土建工程5,173,927元，安装工程1,250,998.70元，停工期间管理人员及值班人员工资549,938.88元。争议费用：澳康公司已支付的合同款4,129,380.40元，误工费140,000元。
上述事实，经庭审质证，有原、被告双方当事人的陈述、国资委批复、合作建房协议书、规划许可证、验收合格证明、上海市房屋租赁合同、2014年11月19日会议记录、关于澳洲城业态调整报告、2014年12月2日会议记录、关于同意澳康公司经营结构调整方案的回复、建设工程消防设计审核意见书、停水申请、关于立即停止施工的公函、关于督促依法依规开展装修改造的函、暂缓施工指令单、关于“立即停止施工来函”的回函、关于将暂停支付房租函、律师函、水电煤费用凭证、四川北路商业街区业态调整和形态提升等工作意见、开工报告、关于商场外立面装饰效果图的回函、电梯拆除的承诺书、建设工程安全质量监督申报表、再次请求消防喷淋停水保障施工函及寄送凭证、关于2015年1月4日对“澳洲城”项目现场检查的情况、消防设计审核申请受理凭证、大楼停水报备报告、双方往来信函、沪港公司审价报告、第一测量师事务所审价鉴定意见书等证据佐证。
本院认为，对于合同是否应当解除。原告认为被告拖欠租金达一个月，原告即享有合同解除权；被告认为其欠付租金系原告未履行敦促物业公司配合其消防改造工程停水，导致被告无法继续施工而行使先履行抗辩权。本院认为原告已通过书面及口头形式敦促物业公司配合停水，因停水涉及整幢大楼的消防安全问题，最终物业公司未予配合，责任并不在于原告，原告已履行了合同约定的配合义务。且被告在施工过程中亦存在一定的违规现象，被有关部门要求暂缓施工，也是其无法继续施工的原因之一。被告因实际情况无法实现合同目的而暂缓支付租金有其自身的考量，但以此作为行使先履行抗辩权的理由有欠充分。鉴于系争房屋改造工程已停工长达一年多，实际也缺乏继续施工的条件，双方继续履行本租赁合同的人和基础也已不存在，合同目的已难以实现。从避免损失进一步扩大的角度考虑，双方的租赁合同应予解除为宜，互相之间不承担违约责任。合同解除日期应以原告诉状副本送达被告之日即2015年6月26日为妥。合同解除后，被告应迁出系争房屋，将房屋交还给原告。原告应返还被告已付押金120万元。
对于房屋租金及使用费，根据合同约定2014年1月1日起至2014年6月30日为免租期，原告不应向被告收取此期间的租金。2014年7月至2014年12月，被告因自身原因需要进行业态调整而未能完成施工、正常使用房屋，该期间的租金350万元应当由被告按约向原告支付。已付滞纳金10.5万元系由于被告迟延支付租金导致，应由被告自行负担。2015年1月由于物业公司最终未予配合停水，导致被告的消防工程无法完成施工，被告为此一直在与原告沟通协商，未能按照合同约定的目的正常使用房屋，故本院对2015年1月起的租金标准酌情调整为每年180万元，被告应按此标准向原告支付租金及房屋使用费至实际交还房屋之日止。被告已付租金525万元可以从应付租金总额中予以抵扣。因双方对于租金的支付存在争议，且本院对租金标准亦作出了调整，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告返还租金及滞纳金的反诉请求，本院亦不予支持。
对于被告的装修损失，根据第一测量师事务所的审价报告，已完工项目工程造价为6,424,925.70元，考虑到该费用为被告的实际支出，合同解除后即被告的直接损失，原告亦对此实际受益，依据公平原则原告应就此对被告作出适当补偿，补偿金额本院酌定为5,139,940.56元。停工后的管理人员及值班人员工资549,938.88元，因停工并非由原告的过错导致，被告为维护现场而产生的开支应当自行负担。被告已支付的合同款4,129,380.40元，由于该部分费用的审价仅根据被告提供的已支付货款的合同，包含部分可移动物品，且尚未完全履行完毕，并不能完全等同于被告的实际损失，故该部分损失由原告酌情补偿被告825,876.08元为妥。
对于原告本诉要求被告将其拆除的中央空调及电梯恢复原状，或赔偿损失200万元，由于双方在《租赁合同》中已明确约定原有设备当中的货梯、强电设备、整套中央空调系统，由于使用年限即将到期，存在着较大的安全隐患，因此必须由被告负责进行更新。该约定可以认定原告同意被告拆除这些设备，故原告要求被告将其拆除的中央空调及电梯恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。但考虑到被告将部分中央空调及电梯拆除后，并未更新，这些设备尚有一定残值，被告应当对原告作出适当补偿，补偿金额由本院结合审价报告认定的设备残值、合同解除的原因等酌情确定为211,276.10元。
对于水、电、气费用490,793.22元，由于系争房屋仍由被告实际占用，但并未按照合同约定正常使用，故对于该项费用本院根据合同解除的原因、被告实际使用等情况酌情作出调整为15万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第(五)款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司与被告上海澳康资产管理有限公司就上海市四川北路XXX号商场一至六楼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年6月26日解除；
二、被告应于本判决生效之日起十五日内携物品迁出上海市四川北路XXX号商场一至六楼房屋，将房屋交还给原告；
三、被告应于本判决生效之日起十五日内支付原告租金及房屋使用费(2014年7月至12月租金为350万元，2015年1月起按每年180万元，计算至被告实际迁出之日止，被告已付租金525万元可从中抵扣)；
四、被告应于本判决生效之日起十五日内补偿原告中央空调及电梯残值211,276.10元；
五、被告应于本判决生效之日起十五日内支付原告水、电、燃气费用15万元；
六、原告应于本判决生效之日起十五日内补偿被告装修损失5,965,816.64元；
七、原告应于本判决生效之日起十五日内返还被告押金120万元；
八、对原告的其他诉讼请求，不予支持；
九、对被告的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费22,723.56元，反诉受理费162,287.50元，共计185,011.06元，由原告上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司负担55,503.32元，被告上海澳康资产管理有限公司负担129,507.74元；审价鉴定费262,000元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 朱慧勇
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。