河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀09民终2725号
上诉人（原审原告）：赵秀梅，女，1970年11月20日出生，汉族，住河间市。
委托诉讼代理人：王鹤峰，河北旭宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘春宅，河北旭宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河北大川房地产开发有限公司，住所地河北省河间市西大街北侧。
法定代表人：林三豹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任志军，河北金胜律师事务所律师。
上诉人赵秀梅因与被上诉人河北大川房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2017）冀0984民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵秀梅上诉请求：1.请求法院撤销河间市人民法院（2017）冀0984民初2448号民事判决，并依法改判解除房屋买卖合同退还上诉人购房款375111元、利息95165.72元、维修基金2915元，共计473191.72元；2.由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实有误，应当予以改判。理由为：第一、被上诉人未按照宣传材料的允诺进行房屋改造，建造完成后的房屋与宣传材料及沙盘展示相差巨大，该房屋不伦不类无任何应用价值。其表现为：1、二层连廊已经封死，行人无法通行，没有行人往来的商铺就没有任何商用价值，这违背上诉人购买该房屋作为商铺用的初衷。2、消防通道已堵死，而且碍于商铺连梁的高度消防车无法进入公共区域，具有巨大的安全隐患。3、商铺所谓的步行街过窄与沙盘展示相差甚远，限制了人流数量，使所谓的步行街沦为河间市二街村民的出入通道。种种表现可以反映出涉案房屋距被上诉人的宣传及允诺相差甚远，而且该房屋无法重新建造已构成根本违约不能实现合同目的，故此该商品房买卖合同应予解除。
第二、宣传材料构成要约，被上诉人应当按照其宣传和沙盘展示进行建造，否则即构成违约。本案事实表现为：1、宣传材料在本案一审时被上诉人也是认可的，从宣传材料上看，该商铺周围有：欧式景观休闲商业步行街、五星级酒店、国内一线品牌院线、品牌电器城等等高大上的设施。2、该宣传材料允诺的设施被上诉人任何一个也没有做到，目前该商铺周围没有任何具有繁荣商业、提高商铺人流和价值的设施存在。3、在2012年上诉人以9626.14元/平方米购买了该商铺，在2012年沧州市的商铺（底商）均价在6000至8000元之间，搜狐房产网有相应记录。
通过以上事实可知，被上诉人就商铺及相关设施在宣传材料进行了说明和允诺，上诉人基于该说明和允诺以近万元每平方米的高价购买了该商铺。被上诉人的说明及允诺对房屋价格的确定产生了重大影响，依照最高院关于商品房买卖司法解释第三条之规定应当视为要约。即使该说明及允诺未载入合同也应当视为合同内容，被上诉人所建房屋完全不符合该说明及允诺已经构成了严重违约。该违约行为无法弥补，故此该合同也应予以解除。
第三、一审法院以《商铺买卖合同补充协议》非格式条款进而认定被上诉人不构成违约属于认定事实严重错误。上诉人认为该补充协议具有格式条款的全部构成要件，具体为：1、该补充协议留有空格、手写等部分，且均为打印稿样式，属于定型化条款，符合重复使用的这一特征。从本案外其他起诉被上诉人的案件中所提交的补充协议与上诉人提交的补充协议的一致也可以印证该补充协议的重复使用性。2、《商品房买卖合同》的最后一页的附件四标明合同补充协议，从《商品房买卖合同》和补充协议签订时间为同一时间这一点可以说明该补充协议被上诉人早已事先拟定完成，与主合同为同一整体且密不可分，该补充协议具有事先拟定和单方提出的特征。虽然补充协议名为补充但在本案中并非一次使用，已经具有法律意义上的格式条款。
通常补充协议一般主要针对合同未尽事宜，并非全面取代主合同进行约定，本案中的补充协议已经将原《商品房买卖合同》的主要条款改的面目全非，使河北省建设厅监制的《商品房买卖合同》对被上诉人的约束力减少到几乎没有。被上诉人此举的目的是免除其责任规避自己当初的允诺和说明。另外该补充协议第11条违背公平原则，如果该补充协议有效，那么按照其字面理解就是说被上诉人当初的允诺只是一个设计思路做不得数，被上诉人作为开发商对其开发的房屋想怎么建就怎么建甚至建成什么样只要能通过验收上诉人作为买受人也必须无条件接受，这显然是霸王条款。上诉人就是冲着被上诉人当初的允诺及说明才高价买房的，被上诉人仅凭一纸事先拟定的补充协议就把当初的所有承诺作废，违背诚实信用、公平合理的原则，该补充协议内容不具有约束力。另外，被上诉人作为提供补充协议的一方，其协议内容免除其责任、加重对方责任、排除上诉人主要权利，故此依照合同法的规定该条款属于无效条款，该约定自始至终无效。
在现实生活中，业主相对于开发商来讲处于弱势地位，购房者难以亲眼看到施工图纸和规划设计，开发商为了一己私利更是拒绝在宣传材料或销售广告上进行张贴。更多情况是依据沙盘和宣传材料进行选购，开发商为了获得更大的利益进行虚假宣传和承诺的情形屡见不鲜。具体到本案，被上诉人当初允诺的繁荣景象才会使得上诉人会以一个比地级市还高的商铺价格购买此房，到目前所有的允诺都不能实现，上诉人购买的商铺连部分人流通道都堵死了并挪作他用，该所谓的商铺无法居住不能做住宅用，无法倒车也不能做车库用，几乎没有人员进入故无法经营，从外面看几乎不能发现里面有商铺存在，总之没有从该商铺中发现任何使用价值。故此恳请二审法院进行实地查看，在保护弱者的合法权益下作出公正的判决。
河北大川房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回。具体答辩理由如下：一、本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》与《商铺买卖合同补充协议》是双方平等自愿、协商一致的基础上签订，主体、内容合法有效。在《商品房买卖合同》和《商铺买卖合同补充协议》中，上诉人与被上诉人双方就商品房的基本情况、装修装饰标准、出卖人关于基础设施、配套承诺、商服用用途等内容规定的详细具体，合同中没有规定上诉人所称的连廊双首层设计、对面有世纪商城、五星级酒店、统一招商统一经营的条款内容，也未规定不得封堵一层通道和二层连廊、不得增设钢制楼梯等限制性条款。合同合法有效，依法应该得到履行。二、被上诉人完全履行了合同规定义务，不存在任何违约情况。被上诉人对涉案项目的建设，完全按照政府部门规划许可的内容进行的设计建设，被上诉人不存在任何擅自改变设计规划的情况，上诉人所称被上诉人擅自改变设计之说毫无事实依据。上诉人购买的5号楼1层101号房经过了有关部门验收合格并备案后，被上诉人于2015年7月1日已通知上诉人结算收房，被上诉人没有违反合同的约定，不存在违约情况。被上诉人并未封堵消防通道。三、上诉人所诉与事实不符，本案不具备法定解除合同的条件。1、上诉人以被上诉人未对房屋统一管理为由要求解除合同的理由不成立。首先，双方在合同中没有关于被上诉人统一招商管理义务的条款规定；其次，被上诉人与上诉人之间发生的是商品房买卖法律关系，不存在经营管理关系，被上诉人的合同义务即按照合同规定的条件、时间交付房屋，被上诉人不具有向上诉人交付特定市场经营模式的合同义务和法定义务，上诉人以此为由要求解除合同是没有法律依据和事实依据的。2、宣传资料是一种要约邀请，不构成合同内容。首先，上诉人提供的宣传资料属于商业广告范畴，是一种要约邀请，不是被上诉人对商铺开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。第二、涉案房屋及设施的建设设置并不属于擅自变更规划设计，这一项目已通过建设工程规划验收。第三、更为重要的是补充合同中11条明确约定：“买受人已知悉出卖人所做模型楼书及其他宣传资料仅为展示设计思路，并非合同要约、附件或组成部分。未经出卖人书面授权，出卖人聘请的任何人员的口头许诺、答复及个人出具的任何文件均不构成要约，对双方不具有法律约束力”，故宣传资料不构成合同内容的事实清楚。四、补充合同不属于格式化合同，合同中也并未加重买受人的责任、未排除买受人的主要权利。补充合同即是双方针对合同中未约定的内容达成的补充条款，该条款内容清楚明确，虽是被上诉人预先拟定，但并非在签订补充协议时不可协商，故该条款不属于格式条款。退一步讲，即使构成格式条款，该条款内容既未免除出卖人责任、也未加重买受人责任、排除买受人主要权利，上诉人以此为由请求确认该条款无效，于法无据。综合上述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉。
赵秀梅向一审法院起诉请求：1、解除房屋买卖合同关系；2、退还房屋价款375111元及利息95165.72元。3、退还维修基金2915元；4、诉讼费用由被告承担。
一审经开庭审理，原告赵秀梅提交下列证据。
1、大川世纪天街宣传资料一份，证实被告有以下许诺，建成欧式景观休闲商业步行街，有超大停车场，对面有世纪MALL（商城）、五星级酒店。超市、电器、百货影院、家居MALL（商城）即将联袂入住。以上宣传均为虚假，属于欺诈行为。连廊双首层设计。统一定位、统一招商、统一经营、统一管理、统一服务。投入运营后租金保守估计2元/平方/天。以上内容未实际履行，属于违约。赵秀梅101号房楼上没有厕所。2、沙盘模型照片一张，街道上没有楼梯，街道宽度比北侧房屋宽度约为2倍，现街道宽度为7-8米，北侧房屋南北宽度13米。街道明显窄于房屋南北宽度。街道两侧有景观。102房以东没有通道。3、现场照片6张，证实二层连廊已经封堵，影响通行，街道两侧没有景观，东侧通道已经堵死。102东侧新开通道，改变规划。赵秀梅101号房间内楼上增设厕所，布满管道，并漏水，房屋整体下沉，墙壁开裂。4、房屋买卖合同一份，约定购买大川世纪天街商铺。用途为商业，赵秀梅购买的是第5幢1层101号房，每平方米9652.88元，价款为375111元。5、商铺买卖合同补充协议一份，证实为培育市场，2013年12月31日至2016年12月31日的使用权无偿交由被告统一招商、运营、管理，实际上，被告并没有培育市场。6、交付房款收据2张，交房款375111元。7、维修基金凭证一张，已交2915元。8、白志伟商品房买卖合同复印件一份，证实世纪天街的房屋已经贬值，至2017年3月11日已贬值为每平方米6554.06元，由于被告的欺诈、违约行为所致。
被告发表质证意见：证据1，真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性。双方在补充合同第11条中明确确认买受人已知悉出卖人所做模型、楼书及其他宣传资料仅为展示设计思路，并非合同的邀约、附件、组成部分。对此各原告完全清楚并在补充协议中签字确认，故原告提供的宣传资料的真实作用，各原告应非常清楚。宣传资料并不含有合同邀约、合同附件的作用。证据2，真实性、合法性无法判断，关联性同证据一的质证意见。证据3，无法判断真实性、合法性，与本案也无关联性。不具有原告提出的证明目的。证据4、5、6、7证据的真实性、合法性、关联性均认可。但上述四组证据不具有原告提出的证明目的，（1）四组证据中不含有被告许诺建成欧式景观步行街，超大停车场，连廊双首层设计等等情况。（2）上述证据不能证实被告存在擅自改变规划设计的情况，不能证实涉案房屋建设不存在影响通行和环境等情况。（3）补充合同第七条，关于统一招商、经营的内容，是原告同意被告统一经营，是原告的同意义务，不含有被告承诺保证必须统一经营的意思表示。（4）补充协议第11条，对于宣传资料、沙盘不含有合同的作用之规定非常明显。证据8，为复印件，真实性无法判断，即使有原件，也与本案不具有关联性。商品房买卖的权利义务规定，取决于销售当时合同向对方对价款、面积、位置等要素的确认，不同时间之间，不同当事人之间，不具有可比性。该份证据不具有原告提出的证明目的。
被告提交下列证据。
1、（河）房预售证2012年第040、038号商品房预售许可证。2、大川世纪城商业步行街项目建设工程规划许可证。证据1、2证实被告依法依规建设并销售涉案房屋。3、河北省建设工程竣工验收报告。4、河间市公安消防大队《建设工程竣工验收备案抽查合格告知书》。5、大川世纪城商业步行街2号楼、5号楼《工程质量监督报告》，证据3、4、5证实被告开发建设的涉案房屋已经于2014年10月30日验收合格，并于2014年11月2日上报备案，已经具备交房条件。6、交房房屋结算单。7、入住手续办理单，证据7、8证实被告从2015年7月1日即通知除张秋龙外的三个当事人接收房屋。
原告发表质证意见：1、对被告提交的证据的真实性没有异议。2、从证据的内容看，都是商业步行街的建房手续，本案争议的房屋是世纪天街，被告提交的房屋结算单中也写的是世纪天街，其他的都不是世纪天街。所以这些证据与本案没有关联性。3、消防抽查报告，只是抽查的结果，并不是最终的验收报告。
被告就原告提出的预售许可证、建设工程规划许可证的名称与双方签订的合同名称不一致的问题，做出说明如下：首先双方在合同第一条签订的项目名称为暂定名，而双方确认的建设工程许可证号是一致的。充分说明原告依法取得的证件即为涉案房屋的有关证件。
另外，原告补充提交了署名为魏友波、陈庆平、闫靖宇的商铺买卖合同补充协议4份及沧州市人民政府办公室信息公开页面显示的河间市发展改革局2016年10月11日发布的关于注销河北大川房地产开发有限公司大川世纪城商业楼项目核准证的函。被告对此进行了质证，其质证意见为：四份补充协议的真实性没有异议，但该协议不是格式条款，是双方当事人协商签订的，具有法律效力。关于核准证的函根本不存在，我们的楼房已经建成并通过相关职能部门验收，手续是完备的。
综合当事人陈述及举证意见，被告对原告提供的证据1、4、5、6、7没有异议，原告对被告提供的证据没有异议，一审法院对上述证据的效力予以确认。原告提供的沙盘模型照片一张及3现场照片6张、白志伟商品房买卖合同复印件，被告提出异议，一审法院认为该证据不能证实原告所述的被告改变规划以及被告存在欺诈、违约行为的主张，故对原告上述证据的效力不予认定。关于原告的补充提供的补充协议不能认定为格式条款。原告提供河间市发展改革局2016年10月11日发布的关于注销河北大川房地产开发有限公司大川世纪城商业楼项目核准证的函，其内容为注销该局河发改核字（2016）3号，被告建设的房屋在2015年6月8日之前即建成并经过相关职能部门的验收，故该函不能作为认定本案事实的依据。
一审法院对本案事实认定如下：2012年12月13日，原告赵秀梅与被告签订《房屋买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》，合同约定：原告购买被告（暂定名）大川世纪天街第5幢1层101号商铺一间，价款为375111元，出卖人应当在2016年12月31日前交房。同日双方签订的补充协议第7条约定，为确保商业街的正常运营与发展、培育市场，买受人同意将所购商品房前三年（即2013年12月31日至2016年12月31日）的使用权无偿交予出卖人或出卖人指定的商业运营公司，进行统一招商、运营管理，买受人在统一招商、运营期间，无论任何理由均不得违约或影响商业街的正常运营管理。补充协议第11条约定，买受人已经知悉出卖人所作模型楼书及其他宣传资料仅为展示设计思路，并非合同要约、附件或组成部分。未经出卖人书面授权（仅指盖公司章及法人代表签字），出卖人聘请的任何人员的口头许诺、答复及个人出具的任何文件均不构成要约，对双方不具有法律约束力。买卖合同及补充协议签订后，原告交付了房款及维修基金。2014年10月30日出卖人卖给原告的房屋即经有关部门竣工验收合格，确认工程名称为大川世纪城商业步行街。2014年11月29日即上报备案。2015年6月8日该工程经过河间市公安消防大队消防验收，并出具了《建设工程竣工验收备案抽查合格告知书》。被告陈述在2015年7月1日即通知原告结算收房，但原告没有接收。原告陈述被告没有通知原告收房，交房时间届满后原告也没有要求被告交付房屋。原告陈述被告擅自改变房屋规划，但没有举出相应证据。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原告闫纪明与被告签订《房屋买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认，当事人双方应当按照合同的约定履行相应义务。关于原告提供的大川世纪天街宣传资料的内容，一审法院认为，双方在补充合同第11条中已经确认买受人已知悉出卖人所做模型、楼书及其他宣传资料仅为展示设计思路，并非合同的邀约、附件、组成部分。原告作为具有完全民事行为能力的公民，应当充分了解该条的内容及含义，故原告以该宣传资料的内容主张被告违约不能成立。关于原告认为该条规定系格式条款的主张，一审法院认为，该补充协议是双方当事人协商签订的，而且该补充协议只是在购买大川世纪城商业步行街的买房人与被告之间签订的，只在双方签订购买商业步行街房屋时一次使用，故原告主张该协议的条款系格式条款不能成立。关于双方补充协议第7条的约定，其目的是限制买受人在2013年12月31日至2016年12月31日期间，无论任何理由均不得违约或影响商业街的正常运营管理，原告主张该条系被告许诺2016年12月31日之后对房屋统一经营、管理，与该约定不符，故原告的该项主张一审法院不予采纳。原告主张被告擅自改变房屋规划，但没有举出相应证据，对其主张一审法院不予采纳。因此，原告主张被告违约，要求解除合同、退还房屋价款及利息、退还维修基金，证据不足，其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告赵秀梅的诉讼请求。案件受理4466元，由原告赵秀梅负担。
本院二审期间，上诉人提交以下证据：视频资料一份（上诉人称，视频资料形成于2012年12月18日合同签订后，由另案当事人孙树威录制），用以证明：交房款是在订立合同之前，销售人员称所有合同都是这样签的，且合同都是由律师提前拟定好的；在订立合同时被上诉人未向上诉人逐条阐述合同内容，特别是补充协议第十一条剥夺上诉人实体权利、免除被上诉人主要义务、事关上诉人重大权利处分的条款，被上诉人未向上诉人明确告知。被上诉人对以上证据的意见：不认可证据的真实性、合法性、关联性；不属于新证据。录制者的身份不能确定，本案中所涉及的房屋是１０１号房屋，而影视资料中涉及的是１０８号房屋，故与本案不具有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案《商铺买卖合同补充协议》系被上诉人在销售其开发的商铺过程中为重复使用而预先拟定，属于格式条款。该补充协议第11条的内容具体明确，是被上诉人向上诉人对于模型楼书及相关宣传资料不作为合同要约进行的提示，不属于“免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利”的内容。该补充协议应为双方当事人的真实意思表示，不存在合同法第五十二条和第五十三条规定的无效情形，对双方当事人具有约束力。
本案双方当事人订立的《商品房买卖合同》有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反合同的，应当承担违约责任。”根据以上规定，销售广告和宣传资料的相关内容视为要约要符合以下情形：1、限于对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺；2、该说明和允诺对于买受人决定是否订立房屋买卖合同以及房屋价格影响重大。
鉴于《商铺买卖合同补充协议》有效，即使被上诉人所做模型楼书及其他宣传资料对其开发规划范围内的房屋及相关设施作出了说明和允诺，按该补充协议第11条的约定，双方已经认可上述说明和允诺并不构成要约，故此，以上说明和允诺不应视为合同内容，对被上诉人不具有约束力。
案涉房屋已经有关部门竣工验收合格和消防验收。上诉人未提供有效证据证明被上诉人存在擅自改变房屋规划等违反《商品房买卖合同》约定的行为。应认定被上诉人销售给上诉人的房屋符合合同约定。上诉人请求解除合同、被上诉人承担违约责任，没有充分依据，依法不予支持。
综上所述，赵秀梅的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8238元，由上诉人赵秀梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 梅
审判员 刘俊蓉
审判员 王培峰
二〇一八年九月二十七日
书记员 谢丹丹