湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终51号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘丹屏。
委托代理人陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更请求、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘莹屏。
委托代理人陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更请求、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书。
被上诉人（原审被告、反诉原告）盛冬莲。
委托代理人齐忠东，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为出庭应诉，答辩，代签收法律文书。
上诉人刘丹屏、刘莹屏因与被上诉人盛冬莲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2015）鄂安陆民初字第00692号民事判决向本院提起上诉，本院2016年1月11日立案受理后依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人刘丹屏的委托代理人陈劲松、上诉人刘莹屏及委托代理人陈劲松、被上诉人盛冬莲的委托代理人齐忠东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2011年4月15日，刘莹屏与盛冬莲签订《房屋租赁合同》，约定：盛冬莲将经营中的酒楼租赁给刘莹屏经营；出租门面一间约32平方米、操作间一间约50平方米、储物间一间约7平方米、客厅一间约10平方米、二楼整体约130平方米；租金一年28000元；租期3年，自2011年4月15日至2014年4月15日止；一次性缴付一年租金，以后按行情递增，不超过10%；承租方如需要对租赁房屋进行装修或改造时，必须先经得出租方同意，改造费用由承租方承担，在合同终止或解除租赁关系时，承租方的改造和装修与房屋有关的设施归出租方所有；出租方在租赁期间损坏房屋，应出资及时维修，保证房屋完好无损以及交付租金后即具有法律效力等内容。合同签订后，刘莹屏及时交付了租金28000元。经营中，刘莹屏进行了装修并添置了设备。2011年10月20日，隔壁拆除社区办公楼时将租赁房屋部分损毁，导致所租房屋无法正常经营，后第三方分别给予了承租方与出租方赔偿。因双方均未对房屋进行维修，至2014年10月盛冬莲将刘莹屏经营设备物品存放他处，并将房屋推倒重建。刘莹屏为此诉至一审法院，诉讼中一审法院向刘丹屏、刘莹屏释明，盛冬莲可返还其物品，刘丹屏、刘莹屏表明不要求返还只要求赔偿。另查明，刘丹屏与刘莹屏系共同租赁经营关系。
一审法院认为，刘丹屏、刘莹屏与盛冬莲之间的房屋租赁合同是双方自愿签订，合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。承租期间，当租赁物因不可归责于承租人的事由被第三方毁损后，出租人应当履行租赁物的维修义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，当租赁物部分毁损后，盛冬莲反诉支付租金的请求依法不予支持，刘丹屏、刘莹屏请求返还房屋毁损后未经营而多支付的租金14000元，依法予以支持。房屋装修费用根据合同约定应由刘丹屏、刘莹屏自行负担，当租赁物需要维修而出租人没有维修时，承租人应当自行维修以防止损失的扩大，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，刘丹屏、刘莹屏请求赔偿装修损失，依法不予支持。当租赁期满后，承租人应依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，自行腾退房屋交还给出租人，出租人亦无保管承租人经营物品的义务，应返还给承租人，但刘丹屏、刘莹屏不要求返还物品只要求赔偿物品价值于法无据，未予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百二十一条、第一百一十九条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、盛冬莲返还刘莹屏、刘丹屏租金14000元，驳回刘莹屏、刘丹屏的其他诉讼请求。二、驳回盛冬莲的反诉请求。以上应付款项，于判决生效后十日内履行，逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4274元，由盛冬莲负担300元，刘莹屏、刘丹屏负担3974元；反诉案件受理费1200元，由盛冬莲负担。
上诉人刘莹屏、刘丹屏不服一审判决向本院上诉称，一、一审判决认定租赁期限为3年，自2011年4月15日至2014年4月15日，但租赁房屋于2011年10月20日即部分损毁，所租赁的房屋无法正常经营，刘莹屏、刘丹屏投入装修费用104000元是为经营三年所作的投入，在盛冬莲出租的房屋不能保证正常经营时，刘莹屏、刘丹屏投入的装修损失理应由盛冬莲承担。二、一审判决适用法律错误。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满”明显错误，合同约定租期为三年，刘莹屏、刘丹屏仅使用半年，并未届满。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第二百二十一条和第一百一十九条错误。盛冬莲出租的房屋在城市规划区，禁止翻新重建以免影响城市规划。盛冬莲在房屋被损毁后，刘莹屏、刘丹屏提出维修以便正常营业，但盛冬莲拒绝维修也阻止刘莹屏、刘丹屏维修。同时以家人无房居住为由通过上访等各种途径向政府施压以达到翻新重建的目的。在盛冬莲阻止刘莹屏、刘丹屏维修的情况下，导致损失的扩大应由盛冬莲承担赔偿责任。三、盛冬莲在房屋翻新重建前，应告知刘莹屏、刘丹屏解除合同并对解除合同的相关事宜进行协商，但盛冬莲在未告知的情况下直接将刘莹屏、刘丹屏价值80650元的财产（从他人手中以37000元转让过来后又添置设备）弄得不知所踪，十余万元的装修价值夷为平地，此损失应由盛冬莲承担。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法撤销安陆市人民法院（2015）鄂安陆民初字第00692号民事判决，改判支持刘莹屏、刘丹屏一审全部诉讼请求。
上诉人刘莹屏、刘丹屏二审未提交新的证据。
被上诉人盛冬莲二审答辩称，一、本案事实是，2011年4月15日，刘莹屏承租盛冬莲的房屋用于酒楼经营，租期三年。但刘莹屏、刘丹屏仅付一年租金却实际占用房屋至合同期满，期间还转租他人使用。租赁期满后刘莹屏、刘丹屏既未续租也不退房，在盛冬莲给予长达六个月的搬迁期限后，为维护自身权益，盛冬莲在刘莹屏、刘丹屏到场情况下将其经营资产存放于安陆市府城办事处肖台社区车库。二、盛冬莲履行了合同义务。刘莹屏、刘丹屏所称的房屋损毁是由于毗邻房屋拆除，施工方拆迁时不慎操作造成的。除房屋三楼303室外，就是一楼操作间有所磕碰。而合同约定的租赁范围是房屋一、二楼，三楼隔热层盛冬莲并未出租，却为刘莹屏、刘丹屏自行清理用于麻将室，且部分毁损的三楼303室经过打理（初用彩条布，后用石棉瓦），对一楼、二楼经营并无影响。否则，刘莹屏、刘丹屏也不会在三年多时间内将其经营资产留存在此。至于一楼操作间，盛冬莲一审所举证据五即江威的书面证言可知，刘莹屏、刘丹屏已获得施工方2万元赔偿。该证据刘莹屏、刘丹屏一审当庭认可，一审判决也作为有效证据予以采信。但为平息双方冲突，一审判决在审理查明部分未予述及。因此，所谓房屋毁损不能正常经营，原因在刘莹屏、刘丹屏一方，与盛冬莲无关。三、一审判决实质有利于刘莹屏、刘丹屏，其上诉请求系无理要求。1、关于租金。租赁房屋操作间部分毁损后，刘莹屏、刘丹屏作为占有人已向侵权方主张权利并获得了赔偿。在该占有人没有转移赔偿款的情况下，房屋维修义务当然应当由该占有人刘莹屏、刘丹屏履行，房屋没有维修餐馆没有营业，责任应当由刘莹屏、刘丹屏承担，并应当按约交付租金。一审驳回盛冬莲关于租金的反诉有失公允。2、关于装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，租赁期届满，承租人请求补偿装修费用的不予支持。本案中，双方明确约定租赁期截止2014年4月15日，刘莹屏、刘丹屏主张装修补偿于法无据，且也无充分证据证明实际发生了装修损失。因此，一审判决驳回其装修损失的诉求是正确的。3、关于物品。从刘莹屏、刘丹屏一审证据七可知，盛冬莲翻新房屋时刘莹屏、刘丹屏确实到场，盛冬莲已履行迁移物品的通知义务，刘莹屏、刘丹屏当场亲见盛冬莲将其物品另行存放。刘莹屏、刘丹屏提交的证明物品损失的证据即公证书，无关联性，价格鉴定结论书无合法性。故其提出的物品赔偿请求既无事实依据又无法律依据。因此，一审驳回其物品损失的诉求是正确的。四、本案纠纷的真实原因。刘莹屏、刘丹屏因生意不景气，适逢安陆市府城办事处肖台社区办公楼拆迁，施工方拆迁时不慎将其租赁的操作间一角砸毁。为平衡经营损失，刘莹屏、刘丹屏对其物品进行公证盘点，并以合法占有人身份向施工方索赔2万元，在既不缴纳租金又不解除中止合同情况下继续占有房屋，将其物品存放其中，在盛冬莲为翻新房屋只得将其物品另行存放情况下，提出不当诉求。在此期间还将房屋转租他人使用。以上事实均说明房屋并未发生不能使用的情形。综上，一审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
盛冬莲为支持其抗辩理由，二审向法院提交了二张照片，该照片一审作为证据四提交过，因照片上没有日期一审法院没有采信，二审注明日期后作为补强证据提交。证明刘莹屏、刘丹屏在租赁期间将房屋转租的事实。
经庭审质证，上诉人刘莹屏、刘丹屏认为该证据盛冬莲一审提交过，当时没有时间，不清楚时间是如何打印上去的，对该证据的真实性有异议，且认为房屋是盛冬莲自己转租，与刘莹屏、刘丹屏无关。本院认为，该照片的真实性无法核实，且不能单独证明案涉门面被转租的事实，故对该证据不予采信。
经审理查明，一审查明事实，除“出租方在租赁期间损坏房屋，应出资及时维修，保证房屋完好无损以及交付租金后即具有法律效力等内容”应更正为“承租方在租赁期间损坏房屋，应出资及时维修，保证房屋完好无损；合同经双方签字后，承租方交付租金后即具有法律效力等内容”外，其它事实属实本院予以确认。
本院认为，案涉的租赁合同是当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人应按合同约定履行各自的权利义务。承租人刘莹屏、刘丹屏在签订合同后已按约定交纳一年的租金，出租人盛冬莲应按约定将租赁房屋交付刘莹屏、刘丹屏使用，并有义务在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。2011年10月20日，隔壁拆除社区办公楼时将租赁房屋部分损毁，导致所租房屋无法正常经营。刘丹屏、刘莹屏请求返还房屋毁损后未经营而多支付的租金14000元，应予以支持。对于刘莹屏、刘丹屏主张的物品损失80650元，因其一审提供的价格鉴定系单方委托，盛冬莲也不认可，且物品并未损坏只是异地存放，刘莹屏、刘丹屏经一审法院释明后不同意返还物品而要求赔偿物品损失无法律依据，不应予以支持。刘莹屏、刘丹屏就物品的返还可另行主张权利。对于刘莹屏、刘丹屏主张的装修损失，因其一审提交的证据三不足以证明实际发生的装修费用及使用半年后的折旧损失，故对该装修损失104000元，亦不应支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，依法应予维持。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4274元由上诉人刘莹屏、刘丹屏负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一六年三月七日
书记员 潘 洁
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；