浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0421民初3184号
原告：杨小春，男，1968年10月20日出生，汉族，住杭州市萧山区，
委托诉讼代理人：孙玄铉，杭州市商海法律服务所法律工作者。
被告：浙江港龙置业有限公司，住所地嘉善县惠民街道东升路18号2幢318室，统一社会信用代码330421000050379。
法定代表人：方晓冬，董事长。
委托诉讼代理人：吴锡毅，男，1987年4月23日出生，汉族，户籍地浙江省余姚市，系公司员工。
第三人：浙江成城建设有限公司,住所地平湖市黄姑镇周圩集镇，统一社会信用代码91330482735279882E。
法定代表人：孙付根，董事长。
委托诉讼代理人：沈在林，浙江群策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任羽辰，浙江群策律师事务所实习律师。
原告杨小春与被告浙江港龙置业有限公司（以下简称港龙置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告在本案审理过程中于2017年7月13日申请追加浙江成城建设有限公司（以下简称成城建设公司）为第三人，本院予以准许。本院于2017年8月9日第一次开庭时，三方当事人申请自行和解。后因和解方案未能履行，本院于2017年9月19日第二次开庭。原告杨小春及其委托诉讼代理人孙玄铉，被告港龙置业公司的委托诉讼代理人吴锡毅，第三人成城建设公司的委托诉讼代理人沈在林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨小春诉讼请求（当庭变更）：1.判决确认原告已支付东方星河湾17幢1号商品房的全部购房款；2.被告立即向原告交付上述房屋；3.被告立即协助原告办理上述房屋的不动产权证；4.被告承担因本案诉讼支出的合理费用（调查和诉讼、差旅费等费用）。事实与理由：原告所在的成城建设公司承建了被告开发的东方星河湾项目别墅区工程土建、安装工程，原告是成城建设公司该项目的施工承包人。后因被告与第三人协商工程付款事宜，于2015年1月23日签署了《嘉善东方星河湾工程付款说明》，其中第二条约定：“由杨小春认购别墅一套，总价为538万元。由杨小春按揭300万元……，余款238万元作抵扣后三年的工程保修金”。随后原告于2015年1月30日与被告签订了《商品房买卖合同》，并于2015年在建设银行嘉善支行办妥了295万元的按揭贷款。后原告于2017年6月15日补齐了5万元差额款。以上原告已履行全部付款义务，但被告至今既不交付房屋也不愿协助办理不动产权证。故提起本案诉讼。
被告港龙置业公司答辩称：因被告与第三人的工程款纠纷另案诉讼，还在二审审理中,第三人没有开具发票，付款不能确认,故没有交付房屋和办理产权转移登记。
第三人成城建设公司述称：第三人与被告在2015年1月23日签订的付款说明属实，第三人愿意按照法庭查明的事实，承担该付款说明书项下的义务。
原告围绕诉讼请求依法向法院提交了《付款说明》、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、银行业务凭证、履行合同请求书、协议书等证据，本院出示了调取的涉案房屋不动产登记信息表和（2016）浙0421民初2358号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
2011年5月31日，被告港龙置业公司与第三人成城建设公司签订《建设工程施工合同》一份，约定被告将东方星河湾住宅小区东区18#、19#、21#、22#、23#号楼、地下车库（二）发包给第三人，工程内容：东方星河湾项目别墅区工程土建、安装工程。开工日期：2011年7月1日。竣工日期2013年2月18日。涉案工程实际开工日期为2011年9月8日，2014年12月18日通过竣工验收。2015年1月23日，被告港龙置业公司与第三人成城建设公司总经理徐晓奇、涉案工程实际施工人杨小春达成《嘉善东方星河湾付款说明》一份，关于港龙置业公司应支付的工程款，说明第1条约定：由杨小春认购别墅一套，总价为538万元，由杨小春按揭300万元，以支付工程款（按揭手续由杨小春提供），由业主经办。如银行不能按期放贷，则由杨小春自行借款，利息由业主支付，利息为月息3%计，余款238万元作抵扣后三年的工程保修金。
随后原告杨小春于2015年1月30日与被告港龙置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由杨小春购买东方星河湾17幢1号房屋，房屋价款总计538万元，首付款243万元在合同签订时支付，余款295万元2月10日前付清。合同约定出卖人于2015年3月30日前交付房屋，于2015年6月30日前取得涉案房屋的土地房屋初始登记，并将权证交付买受人。合同后，原告杨小春和被告港龙置业公司于2015年3月30日在建设银行嘉善支行办妥了295万元的按揭贷款。2017年6月15日原告通过银行汇款向被告港龙置业公司支付了《付款说明》中约定的300万元按揭与实际贷款金额295万元之间的5万元差额款。被告与第三人之间就工程款结算支付存在争议并涉讼，被告以第三人未开具用于抵扣房款的保证金238万元发票等为由，至今未交付涉案房屋，也未交付不动产首次登记权证、办理不动产转移登记。
另查明，被告港龙置业公司已于2015年6月12日完成涉案房屋的不动产首次登记。
本院认为，三方当事人对于采取部分以房抵款方式，由原告杨小春向被告港龙置业公司购买涉案房屋均予认可，《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同系三方履行《付款说明》第1条而签订，《付款说明》中关于房款支付金额、方式的约定，与《商品房买卖合同》共同构成涉案房屋的付款条件，对第三人成城建设公司也具有约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告杨小春已按合同约定办理了295万元的按揭贷款，并补足了因贷款审批额度造成的5万元差额款，已履行了自己的付款义务。三方约定房屋总价款538万元中，238万以港龙置业公司应支付给成城建设公司的工程保修金抵扣。该工程保修金属于被告与第三人建设施工合同中约定的质量保证金。本院认为，虽然2015年1月23日的付款说明中载明：“余款238万元作抵扣后三年的工程保修金”，但该款抵作房款之后不可能再因施工质量问题而扣除，因此该保证金应按《商品房买卖合同》约定的付款时间交付，作为结算款项。另外，本院（2016）浙0421民初2358号案件判决中，认定港龙置业公司已支付款项的2016年1月18日协议中载明：“港龙公司已付成城公司质量保证金1750万元，尚应付质量保证金50万元”，从该记载的内容来看，港龙置业公司与成城建设公司亦认可本案所涉238万元为已付款。因港龙置业公司与成城建设公司对该238万元保证金采取了以房抵款方式，款项实际不再支付，应由第三人成城建设公司通过向港龙置业公司开具发票予以财务确认。被告港龙置业公司未按约及时将房屋交付原告并协助办理不动产转移登记手续，现原告要求及时履行，本院予以支持。关于协助办理不动产转移登记的方式，被告当庭表示虽然合同中约定由买受人自行办理，但因涉及办证的具体要求，实际操作中对于按揭贷款购房的均由房产商代办，本院认为对此可由原、被告双方自行协商确认合适的方式。原告主张由被告承担其因诉讼而支出的费用，无合同约定和法律依据，本院不予支持。
据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江港龙置业有限公司于本判决生效后五日内向原告杨小春交付嘉善县惠民街道东方星河湾17幢1号房屋；
二、被告浙江港龙置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告杨小春办理嘉善县惠民街道东方星河湾17幢1号房屋的不动产转移登记（办理转移登记的有关税收、费用等由原告自负）。
三、第三人浙江成城建设有限公司于本判决生效后五日内向被告浙江港龙置业有限公司开具金额为238万元的发票。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费减半收取计40元，由被告浙江港龙置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 钱骏
二〇一七年九月二十五日
书记员 沈华