北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终3232号
上诉人（原审被告、反诉原告）：顾闽，男，1964年9月24日出生。
委托诉讼代理人：王涛，北京市雍泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘颖，女，1976年7月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郑磊，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗源（刘颖之夫）。
被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人顾闽因与被上诉人刘颖、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第37484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾闽向本院提出上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项，依法改判驳回刘颖关于给付定金逾期利息及违约金的诉讼请求，支持顾闽在一审的反诉请求。主要事实与理由：一、顾闽并无违约行为，刘颖并不存在房屋差价损失。60万元违约金的计算依据不明。二、合同不能履行是因我爱我家公司未尽合理的专业注意义务和认真核查提示责任所致。三、一审判决要求顾闽退还违约金及定金的判定违反法律规定。四、一审判决对于刘颖不诚信的诉讼行为未予以任何规制。五、一审判决对于房屋使用费的认定损害顾闽合法权益。
刘颖辩称，同意一审判决，一审判决的数额明显低于刘颖的损失，不同意顾闽的上诉请求。合同不能履行的原因在于顾闽。根据合同相对性原则，应由顾闽承担责任。北京市海淀区510号房屋（以下简称涉案房屋）所在地段房价大幅上涨。
我爱我家公司辩称，同意一审判决，不同意顾闽的上诉请求。我爱我家公司多次告知顾闽办理房屋交易所需手续，顾闽不能提供导致合同无法履行，应由其承担相应责任。
刘颖向一审法院起诉请求：1.判令顾闽向刘颖退还定金10万元，并按日万分之五标准支付该定金自2015年1月3日至返还之日的逾期违约金；2.判令顾闽向刘颖支付合同违约金70.8万元；3.判令顾闽赔偿刘颖装修款194632.6元；4.判令顾闽赔偿刘颖房屋差价损失96万元；5.判令顾闽赔偿刘颖2015年5月12日至2015年7月4日酒店住宿费7367元；6.判令顾闽赔偿我2015年7月2日至2016年7月4日的房屋租金损失51600元；7.判令顾闽赔偿刘颖搬家费1850元；8.判令顾闽赔偿刘颖律师费4万元；顾闽承担本案全部的诉讼费。
顾闽向一审法院反诉请求：1.判令刘颖返还涉案房屋；2.判令刘颖按每月6000元标准支付自2015年3月17日至房屋返还之日的房屋使用费；3、反诉费由刘颖承担。
一审法院对有争议的证据和事实，认定如下：
1.刘颖提交涉案房屋装修及其他费用明细、各种缴费凭证及对应合同材料（已出示原件），证明因顾闽的违约行为给其造成的各项损失数额。费用明细中载明各项装修费用共计194632.6元（部分费用无票据）、搬家费1850元（650元无票据）、住宿费7367元。经质证，顾闽称上述证据真实性无法确认，因为房屋已经交付给了刘颖，其不清楚装修过程，证明目的不认可。我爱我家公司认可上述证据真实性和证明目的。法院认为，刘颖提交的各种缴费凭证及对应的合同材料真实性可以认定。刘颖提交的费用明细中无票据佐证的部分费用，法院不予采纳，有票据支持的费用支出法院予以认定，至于刘颖主张的上述费用支出能否得到支持，法院将在法院认为部分予以论述。
2.顾闽提交安居客网站截图（未当庭登录网页演示，提交打印件），证明其反诉要求房屋使用费的计算标准。网页截图时间均为2017年11月29日，第一张截图显示2室1厅62平方米租金挂牌价每月6600元，第二张截图显示2室1厅1卫55平方米租金挂牌价每月7500元。经质证，刘颖对上述证据真实性、证明目的均不认可，涉案房屋交付时达不到入住条件，若按市场价值收取租金，其认为不合理。我爱我家公司认为上述证据与其无关，不发表意见。法院认为，顾闽未提交上述证据原始载体供核对，且打印时间系2017年11月29日，而其反诉主张房屋使用费自2015年3月17日开始计算，故法院对该证据不予采信。
一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：
2001年5月21日，顾闽（买方，乙方）与北京海淀区房地产经营开发总公司（现为海开集团，卖方，甲方）签订《房屋买卖契约》，有关约定如下：一、甲方将涉案房屋以优惠价出售给乙方；三、甲、乙双方办完交易手续后应遵守以下规则。2.以成本价购房，产权归个人所有，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后收入归个人所有。3.以标准价购房拥有部分产权，可依法进入市场，在同等条件下，甲方有优先购买，租用权。售房款中相当于届时标准价部分归个人所有，超出部分归甲方所有。
2001年5月30日，顾闽取得涉案房屋所有权证。房产证号上盖有”优惠价出售住宅”印章。
2013年10月12日，顾闽办理公证委托书，委托顾某全权代表其出售涉案房屋。
2015年1月3日，刘颖（买受方）与顾闽（出售方）委托代理人顾某、我爱我家公司（居间方）签署《房地产经纪服务告知和提示》，有关约定如下：第一条房屋基本情况确认：签署房屋买卖合同前，交易双方对房屋基本情况及周边社区情况等相关情况进行了确认，相互查验过身份证明及房屋权属证明等相关资料。第三条房屋买卖交易风险提示：（一）对出售方风险提示：1、请您如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性，如未如实告知会产生承担违约责任及其他法律责任的风险；5、央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋，需提前确认是否符合上市交易条件，以免承担合同不能履行的风险。（二）对买受方风险提示：2、合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明；如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明材料。刘颖与顾闽委托代理人顾某签署的《买卖类业务资料收件及补件清单》上载明出售方提供了身份证、房产证（土地证）、原购房合同、房源核验委托书、房源核验申请表、资金监管账户、委托公证书。
同日，刘颖（买受方，乙方）与顾闽（出售方，甲方）委托代理人顾某签订房屋买卖合同，有关约定如下：刘颖购买顾闽名下涉案房屋，建筑面积62.5平方米，成交总价为354万元；乙方于签约当日向顾闽支付定金10万元，并选择组合贷款申办贷款，拟贷款金额100万元，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于网签后三日内支付176万元，通过自行交接方式划转，第二次于过户前一天支付68万元，通过资金监管方式划转；甲方应当在产权转移当天将该房屋交付给乙方；第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。第十一条合同解除条款：（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。第十二条不可抗力：不可抗力：是指本合同签订后，发生了买卖交易双方无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。第十四条其他：（一）本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。同日，顾某出具定金收据，载明收到刘颖购买涉案房屋定金10万元。
同日，刘颖（买受方，乙方）与顾闽（出卖方，甲方）委托代理人顾某、我爱我家公司（见证方，丙方）签订《补充协议》，有关约定如下：第三条：甲方承诺标的房屋学区名额未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金；第五条：经甲乙双方友好协商同意，约定最迟于2015年7月1日共同到房屋权属登记部门办理过户手续。
同日，刘颖（买受方，乙方）与顾闽（出售方，甲方）委托代理人顾某、我爱我家公司（居间方，丙方）签订居间服务合同，有关约定如下：第三条居间服务费：1、乙方向丙方支付居间服务费76000元；2、甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形。第四条权利义务：3、甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责。
签约后，我爱我家公司业务员樊某通知顾某，涉案房屋需办理由海开集团出具的优更成证明，才能办理网签过户。樊某陪同顾某前往海开集团办理优更成证明，但海开集团称此项公司一直处于停滞状态，待此项工作正式启动时，通知其办理。
2015年1月19日，顾某拨打我爱我家公司客服电话，称涉案房屋其去年委托该公司卖过一次，卖完以后对方后来有一些别的问题退了，今年又给卖了，卖完之后通知其去办理优更成手续，当日是该公司的人陪着其去海开集团，但对方根本就不给其办，其投诉我爱我家公司如果这么清楚的话，应该在签合同之前要告诉其要办这个手续，现在如果办不下来，可能导致其违约。
2015年2月2日，刘颖（出售方）与案外人吕某、苏某（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将其位于北京市昌平区604号房屋出售给买受方，成交总价为2845000元，双方最晚应于合同签订之日起90日内过户。
2015年3月17日，顾闽与刘颖签署涉案房屋《物业交验单》，将涉案房屋交付刘颖进行装修以便刘颖入住。该《物业交验单》载明：钥匙共计4套、每套1把。房屋交付时处于半装修状态，未达到入住条件。后刘颖对涉案房屋进行装修。2016年12月8日庭审中，刘颖称2015年5、6月份装修完，但涉及不能过户，律师协商后告诉其不能居住；顾闽称2015年3月份涉案房屋已经交付给刘颖使用，对方代理人与其协商，对方爱人称不光要住，还得支付违约金，不能收取租金等要求，未协商一致。2017年4月20日庭审中，刘颖称2015年6月底基础部分装修完成，7月底最终完成，装修结束后因为过不了户，对方拒绝其居住，所以导致酒店住宿费损失；顾闽称7月初刘颖要求居住，同时告诉其要收取违约金，所以其接受不了，对方隔了几日就解除合同，其从未拒绝对方居住，钥匙也在对方手里。
2015年4月25日，刘颖与北京今朝英迈木业有限公司签订《家具、橱柜定制合同》，为涉案房屋定制家具、橱柜。庭审中，刘颖称其中的厨房整体定制橱柜已安装，价值11607元；主卧整体定制家具未安装，价值31193元，因该部分家具系根据房屋定做，无法转卖，损失应由顾闽承担。顾闽不认可系其责任，认为装修是对方自己所为，是未过户情况下购置的家具，刘颖只是跟其说要装修，并非购置家具，且家具可以移动。审理中，刘颖曾申请对主卧整体定制家具的现价值进行评估，后经法院释明，其不申请评估，希望法院考虑该家具的相应折旧、无法二次使用及对方过程等因素予以酌定其损失。
2015年5月14日，顾某与樊某沟通，询问优更成证明办不下来的事跟买方说了没有；樊某称告诉买方了，说可能办的有些费劲，不像以前那么顺利，买方让其催着点儿；顾某称现在是都办不下来，让樊某必须别隐瞒，把所有事情告诉买方，让买方心里有准备，尽快今天或明天告诉买方，同时还有一个多月时间，继续努力办证明；樊某同意。
2015年5月31日，刘颖雇佣北京兄弟搬家服务有限公司从北京市昌平区604搬入万泉庄，初定价格400元，超公里另收，实际付费460元。管某出具收条，载明收到搬运费340元。于江出具收条，载明收到运费400元。
2015年6月23日，顾某再次与樊某沟通，询问樊某是否记得第一次去海开集团时间，其当时给我爱我家公司打过电话，记不清时间了；樊某称想不起来了，记得是签完合同以后没多长时间；顾某称现在优更成的事情办不下来，我爱我家公司在签约前没说有这个手续，对此有责任。
2015年6月25日，刘颖与顾某、我爱我家公司三方协商解决涉案纠纷但无果。
2015年7月1日，刘颖向顾闽快递解除合同通知，载明由于顾闽原因，致使房屋不能办理过户手续，现已超过双方约定的最后过户期限2015年7月1日，况且顾闽明确表明过户手续无法办理，根据《买卖合同》第九条第（二）款第1项及第十一条第（二）款的约定，其选择解除该合同及《补充协议》，现书面通知顾闽，自该通知到达之日起，该合同及《补充协议》自动解除。希望顾闽接到该通知后，按照《买卖合同》第十一条的相关规定，向其支付房屋成交总价的20%的违约金，返还定金及赔偿其在交易过程中发生各项损失。顾闽于次日收到。庭审中，刘颖与顾闽均认可房屋买卖合同于2015年7月2日已解除。
2015年7月1日，北京海尚快捷宾馆向刘颖出具收据，载明收到刘颖房费139×50=6950元。2015年7月6日，该宾馆再次向刘颖出具收据，载明收到住宿费139×3=417元。
2015年7月4日，刘颖在北京丁丁优房科技信息有限公司居间下与案外人宋某签订北京市房屋租赁合同，承租位于海淀区102号房屋，建筑面积41.88平方米，户型1室1厅1卫，租赁期自2015年7月5日至2016年7月4日，月租金4300元。
2015年7月20日，顾某向刘颖快递对《解除合同通知》的复函，称签约后中介公司才通知其需开具优更成证明，才能办理过户手续，但海开集团一直不给出具证明，涉案房屋目前不能办理过户手续不是其造成，其一直在与海开集团交涉此事，并如实通报目前不能办理过户手续的具体原因和交涉情况；鉴于涉案房屋目前尚不能办理过户手续，学校对学生居住地又有时限要求，对于刘颖提出解除合同，不持异议，同意解除，并退还订金，不同意承担房屋价款20%的违约金和交易过程中的各项损失，认为造成房屋目前不能办理过户手续并非其责任。
2015年12月5日，刘颖与顾闽共同前往涉案房屋查看装修情况，里面有刘颖家具。
2016年8月29日，顾闽向法院提起反诉，要求刘颖返还涉案房屋并支付2015年3月17日至返还之日的房屋使用费。
审理中，经顾闽申请，法院向海开集团出具公函，询问涉案房屋是否需要优更成证明，是否由该公司办理、如何办理、何时可以办理。2016年5月10日，海开集团出具复函，有关内容如下：2001年5月21日，海开集团与顾闽就涉案房屋签署了《房屋买卖契约》，住宅产权性质为优惠价，并取得的房屋所有权证。去年5月，顾闽提出要改优惠价变为成本价，并提出为其开具海开集团放弃优先购买权的《证明》文件，以协助其完成优惠价改成本价手续。根据契约第三条第3款约定，即”以标准价购房拥有部分产权，可依法进入市场，在同等条件下，甲方有优先购买，租用权。售房款中相当于届时标准价部分归个人所有，超出部分归甲方所有。”由于涉及城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，可以按当年房改成本价的6%补交差价款后，即可按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。但对于在与产权单位签订的合同中有限制上市特殊约定的，应按照法律法规规定和与单位的约定执行。因双方就此项约定的政策解读原因，在处理过程中发现与居民在售房款分配上存在巨大分歧。在经咨询相关部委也未得到解决办法，致使该工作一直停滞，从而又引发居民的强烈不满。为避免激发矛盾、妥善解决问题，我司领导在经多次讨论研究后，已于去年9月、12月分别向海淀区国资委呈报了《关于解决已购公房优改成面临问题的请示》，并在其中阐述了工作方案。但由于欠缺相关历史资料及规范依据，目前仍未得到相关批复结果，我公司正在积极搜集相关资料，召开老同志回顾历史情况座谈会，积极推进该项工作。后经顾闽申请，法院向海开集团出具调查令，调查：1.该公司于2016年5月10日向法院出具的复函中所指居民是否为顾闽或包括顾闽；2.该公司不能开具优更成证明的原因是因为与居民的分歧还是涉及相关政策调整？涉及哪方面政策？2017年8月1日，海开集团出具关于法院调查令回函的补充说明，有关内容如下：2015年5月前后，顾闽其家人前来我司申请办理房产手续。经了解，其情况属于我司”优改成”工作范围。由于政策原因，此项工作一直处于停滞状态。因此在顾闽其家人申请后，我司答复为，待此项工作正式启动时，通知其前来我司办理。
庭审中，关于优更成证明，刘颖称签约后2015年1月底，我爱我家公司告知其缺少优更成证明，但可以办理，三方一起办交割单时，其被告知优更成证明有小问题，但一直说能办，直到6月25日三方一起商议时顾某明确告知其优更成证明无法办理；后又改称2015年3月交接房屋装修手续时才知道需办优更成证明。顾闽称签约后第二、三天我爱我家公司告知其缺少优更成证明，并一直告诉其很容易办；刘颖早在一月份就知道优更成证明的事情，其一直努力在办理，在装修之前也让中介业务员告知刘颖办不了；我爱我家公司称签约当时已经看到房本，提示双方需办成本价才能出售，签约后一周内也陪顾闽方一起去问，海开集团说先等等，没有明确回复，其询问过小区其他房子，有办理成功的，之后顾闽方也与海开集团协商过，但没有成功。关于租房损失和住宿费损失，刘颖称其于2015年5月12日将其房屋卖掉，住在酒店，2015年7月4日租了一套房屋；2015年3月份涉案房屋交付时根本达不到居住状态，后期装修至5、6月份完毕，但涉及不能过户，律师协商后告诉其不能居住；顾闽称2015年3月份涉案房屋已经交付给刘颖使用，对方代理人与其协商，对方爱人称不光要住，还得支付违约金，不能收取租金等要求，未协商一致。关于刘颖另行购房情况，刘颖称其2015年11月才另行购房；我爱我家公司称2015年7月20日刘颖已经再买房。
另查明，经刘颖申请并预交评估费1万元，法院依法委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋在2015年7月1日和2015年11月1日的市场价值进行询价，该公司于2017年7月14日出具咨询意见书，咨询结论如下：涉案房屋于基准日2015年7月1日的正常市场价值约为63000元/平方米；于基准日2015年11月1日的正常市场价值约为68000元/平方米。经刘颖申请并预交鉴定费1万元，法院依法委托中建精诚工程咨询有限公司对涉案房屋于2015年3月至7月的装修现值进行评估，该公司于2017年8月31日出具鉴定报告，鉴定结果为：1、装修原值（2015年3月至5月），工程造价鉴定金额为73556.59元；2、装修现值（使用年限10年），工程造价鉴定金额为58232.3元。刘颖、顾闽、我爱我家公司对上述咨询和鉴定意见均无异议。经询问，刘颖称其主张的房屋差价损失96万元系根据我爱我家公司网页信息计算，涉案房屋现价值近800万元，参考的2015年7月1日房屋价格，且解除合同后其不能马上找到房屋，所以也参考了2015年11月1日的房屋价格。
一审法院认为，刘颖与顾闽签订的房屋买卖合同及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。本案中，因涉案房屋无法办理优更成证明，导致顾闽未能依约配合刘颖进行涉案房屋网签、过户等手续，其行为构成违约，刘颖依约有权解除合同、要求顾闽返还定金、赔偿违约金及其他损失。顾闽辩称涉案房屋无法办理优更成证明系合同第十二条约定的不可抗力，其无需承担责任，法院认为，涉案房屋交易需办理优更成证明属于签约前应当预见的交易流程，故该房屋无法办理优更成证明不属于合同第十二条约定的不可抗力，顾闽的该项抗辩不能成立。顾闽辩称合同目的无法实现系因我爱我家公司未尽合理的专业注意义务和认真核查提示责任所致，应由我爱我家公司承担责任，法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同主体为顾闽与刘颖，现顾闽不能履行合同的原因在于涉案房屋的原产权单位不同意出具优更成证明，对此顾闽应首先向刘颖承担不能履行的违约责任，其与我爱我家公司的纠纷可依照法律规定或者按照约定另行解决，故顾闽的该项抗辩不能成立。刘颖在依约享有单方解除权的情况下于2015年7月1日发出解约通知并于7月2日到达顾闽处，故涉案房屋买卖合同已于2015年7月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于本诉一节，刘颖要求顾闽退还定金10万元，顾闽亦同意退还，法院不持异议。刘颖要求顾闽按日万分之五标准赔偿上述定金自2015年1月3日至返还之日的逾期违约金，根据合同第十一条第（二）项约定，顾闽应于2015年7月2日合同解除后5个工作日内即7月9日前将已经收取的刘颖全部付款返还给刘颖，每逾期一日，按照未返还款项总额的日万分之五向刘颖支付违约金，顾闽未依约返还定金，故应自2015年7月10日起按照未返还定金10万元的日万分之五标准向刘颖支付违约金至返还之日，超过上述部分的诉讼请求，法院不予支持。关于刘颖主张的违约金、房屋差价损失及其他损失，根据合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于刘颖主张的违约金，顾闽辩称合同约定的该违约金过高，法院在尊重合同约定的前提下，综合考虑刘颖的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。关于刘颖主张的房屋差价损失，涉案合同履行过程中，由于房价上涨，合同不能履行导致刘颖遭受房屋差价损失，顾闽应当予以赔偿，关于差价损失计算时点，刘颖于2015年7月1日向顾闽发出解约通知，系以其行为明确表示不再购买涉案房屋，因此涉案房屋此后的房价涨跌与其无关，故应以该日期为差价损失计算时点，刘颖以解除合同后不能马上找到房屋为由主张应参考2015年11月1日为计算时点，其主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。根据询价意见，涉案房屋2015年7月1日的市场价值为3937500元，故刘颖因合同不能履行导致的涉案房屋差价损失应为397500元。关于刘颖主张的装修损失、搬家费损失，均系合同不能履行导致的实际损失，应由顾闽承担，装修损失具体金额由法院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度、鉴定结论等因素予以酌定，搬家费中的650元无票据，法院不予支持。刘颖主张的上述房屋差价损失、装修费损失、搬家费损失并未超过合同约定的违约金，故法院将在违约金中作为其实际损失一并考虑，不另行支持。关于刘颖主张的2015年5月12日至2015年7月4日的酒店住宿费损失，合同约定的房屋交付时间为产权转移当天即2015年7月1日，虽然顾闽已于2015年3月17日将涉案房屋交付给刘颖进行提前装修，但这是其考虑刘颖实际需求的善意之举，并不表示其应承担刘颖2015年7月1日前的相关住宿费用，而合同已于2015年7月2日解除，顾闽不再负有向刘颖交付房屋的义务，故之后的住宿费用亦不应由顾闽承担，故对于该项主张，法院不予支持。关于刘颖主张的2015年7月2日至2016年7月4日的房屋租金损失，其实质是在合同履行的基础上，顾闽逾期交付刘颖涉案房屋应赔付的相关损失，但合同已于2015年7月2日解除，顾闽不再负有向刘颖交付房屋的义务，不再负有逾期交房的责任，该笔费用刘颖需自行承担，故对于该项主张，法院不予支持。关于刘颖主张的律师费，双方合同并未明确约定，且缺乏法律依据，法院不予支持。
关于反诉一节，合同解除后，刘颖应当返还涉案房屋，故对于顾闽要求刘颖返还涉案房屋的反诉请求，法院予以支持。顾闽要求刘颖按每月6000元标准支付自2015年3月17日至房屋返还之日的房屋使用费，本案中，顾闽于2015年3月17日向刘颖交付涉案房屋，但并未举证证明双方约定刘颖需支付房屋使用费，2015年7月2日合同解除后，刘颖本应返还涉案房屋，但因其对涉案房屋进行装修，并在本案中主张了装修损失，而该装修价值需通过司法鉴定确定，司法鉴定最终于2017年8月31日作出，法院综合考虑上述情况，认为房屋使用费的起算日期应从2017年9月1日为宜。关于房屋使用费标准，顾闽就其主张的每月6000元标准未能充分举证，法院不予采纳，将综合考虑合同履行情况、双方过错程度、涉案房屋状况等因素予以酌定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、顾闽于本判决生效后七日内向刘颖返还定金10万元，并按日万分之五标准支付上述定金自2015年7月10日起至返还之日止的逾期违约金；二、顾闽于本判决生效后七日内向刘颖支付违约金60万元；三、刘颖于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区510房屋腾空并交还顾闽，并按每月3000元标准向顾闽支付该房屋自2017年9月1日起至腾退之日止的房屋使用费；四、驳回刘颖的其他诉讼请求；五、驳回顾闽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，顾闽与刘颖在我爱我家公司居间下签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
本案中，在合同履行期间涉案房屋因不能办理优改成手续，无法办理上市交易手续。针对合同不能履行的原因，顾闽主张是因我爱我家公司未履行告知义务，致使其在不知情的情况下与刘颖签订合同。本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。经审查，顾闽不能配合办理涉案房屋的上市手续，是导致合同不能履行的直接原因，其作为合同相对方，不能按照合同约定履行合同义务，已构成违约，应承担相应违约责任。顾闽如认为系我爱我家公司过错所致，可另行处理。刘颖作为守约方，向顾闽发出解除合同通知，双方合同自该解约通知到达顾闽时即解除。一审法院认定双方合同于2015年7月2日解除正确。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，刘颖应将涉案房屋返还顾闽，顾闽应将收取的定金返还给刘颖。就定金的返还，双方合同对于逾期利息进行了明确约定，顾闽不同意支付逾期返还定金的利息，缺乏充分依据，本院不予支持。因双方就涉案房屋装修价值产生争议需经司法鉴定，且从现有证据查明的事实可以认定各方对于本案争议纠纷进行过多次协商，一审法院综合考虑本案的实际情况，确定以鉴定报告出具日的次日即2017年9月1日作为房屋使用费起算点，以每月3000元为标准支付相应的房屋使用费并无不当。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同就出卖人不能交付房屋的违约责任进行了约定，一审法院结合合同约定，同时考虑刘颖的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌情确定顾闽应向刘颖支付60万违约金，具备事实及法律依据，本院予以确认。
综上所述，顾闽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23640元，由顾闽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年五月十六日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星