陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终8117号
上诉人（原审被告）：供销大集集团股份有限公司，住所地西安市解放路103号。
法定代表人：张伟亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴欣，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢娟，女，1979年7月25日出生，汉族，观音庙军干所干部，住西安市雁塔区杨家巷3号5-2-5-2号，现住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：韩江，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董晨，陕西至正律师事务所律师。
上诉人供销大集集团股份有限公司（以下简称供销大集公司）因与被上诉人卢娟房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人供销大集公司委托诉讼代理人吴欣、李红红，被上诉人卢娟委托诉讼代理人韩江、董晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
供销大集公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回卢娟的诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费由卢娟负担。事实和理由：卢娟在一审中未主张解除双方租赁合同，也未要求赔偿，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，不应当对卢娟未提出的诉讼请求予以审理。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，一审法院如果认为卢娟主张继续履行合同的诉讼请求与法院根据事实作出的认定不一致，应当告知卢娟变更诉讼请求，但卢娟经法院释明后仍坚持其原有诉讼请求，故一审判决解除双方合同系程序错误。供销大集公司于2016年6月29日对外发布撤场《通知》，于2016年9月向卢娟发出《解除合同函告》。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，卢娟如果对合同解除的民事法律行为有异议，应于2016年12月之前提出确认解除无效之诉讼,但在此期间卢娟未提出异议，而是在本案中主张继续履行合同。依据上述司法解释规定,双方间的租赁合同已于2016年9月解除，一审判决《民生百货租赁合同书》予以解除，不符合客观事实。供销大集公司因经营亏损，在张贴《通知》告知全体业主撤场后一直通知卢娟收房,之后又向卢娟发送《解除合同函告》,且将租金支付至2016年12月31日，供销大集公司在租赁期间为十年的前提下实际经营期间不足一年半，一审判决供销大集公司赔偿卢娟四年租金损失，缺乏法律依据，违背双方缔约时的平等原则。同时，卢娟在供销大集公司返还案涉商铺后，可再将该商铺予以出租,显然卢娟所获取的利益远大于其损失。一审法院在双方租赁合同未明确违约责任的前提下，扩大行使自由裁量权范围，使得卢娟获得不当利益。卢娟在合同解除后拒不履行收房义务,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，如案涉房屋产生闲置损失,也应由卢娟自行承担。
卢娟辩称，供销大集公司在一审中一直主张解除合同，一审法院对合同是否应当解除进行了审理，从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益出发，判决双方合同予以解除，由违约方用赔偿损失来代替继续履行，化解了本案纠纷。对此，卢娟完全接受，同意解除合同。本案以程序错误为由发回重审，毫无必要，不仅浪费司法资源，还导致进一步扩大损失等。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院研究室对《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复(法研[2013]79号)“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”的规定，合同解除权的行使须以解除权成就为前提，供销大集公司以商业环境恶化导致合同目的不能实现为由解除合同，既无合同约定亦不符合法律规定，且法定解除权归属于守约一方，故供销大集公司不享有单方解除权，其发函告知不再租赁房屋系违约行为，不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条规定。另，部分业主并未收到《解除合同函告》。卢娟在合同履行后可以获得的利益是剩余八年的租金损失，一审判决赔偿四年租金未超过签订合同时的预期。自供销大集公司违约时起房屋已空置两年，可以确定两年的实际损失。供销大集公司所称的商业环境变化、供销大集公司作为知名企业撤场的影响以及房屋租赁由企业总体主导到合同解除后由上百业主零散处分，均使房屋另行出租的难度和不确定性增大，且均是由于供销大集公司违约引起，故一审综合考量以上因素判决以四年租金作为赔偿标准，未超出合同法规定的范围，非扩大自由裁量权。供销大集公司的上诉请求不能成立，应予驳回。
卢娟向一审法院起诉请求：1.供销大集公司继续履行《民生百货租赁合同书》；2.供销大集公司支付2017年租金18523.44元；3.供销大集公司支付剩余租金129664.08元；4.诉讼费由供销大集公司负担。
一审法院认定事实：2014年11月，卢娟与供销大集公司签订《民生百货租赁合同书》，约定，卢娟将其名下所有的坐落于西安市雁塔区交汇处的雁塔文化新天地内之负一层2F152号建筑面积为19.79平方米的商铺租赁给供销大集公司作商业经营用途，商铺租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，租赁期内商铺的租金标准为人民币80元/月?平方米，租金自双方《租赁商铺交付确认书》确认的交付日的次日开始计收，租金按年支付，由供销大集公司以银行转账方式向卢娟支付；租赁期内，卢娟应缴税费由供销大集公司代为缴纳，供销大集公司以2元/月?平方米标准，从支付给卢娟的租金中扣除，作为补偿供销大集公司代缴费用；在合同租赁期届满后，供销大集公司将商铺恢复原貌交付卢娟，供销大集公司承诺以地钉形式对各铺之间进行标示；任何一方在非本合同约定的情况下单方面终止或解除本合同，均构成违约，并承担违约责任。合同签订后，卢娟依约将案涉商铺交付供销大集公司使用，供销大集公司如期向卢娟支付了2015年、2016年租金（18523.44元/年）。后因供销大集公司经营不善致亏损严重，2016年6月29日，供销大集公司在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》，告知商户在规定时间内撤场。2016年9月，供销大集公司向卢娟发出《解除合同函告》，卢娟已收悉。该函告载明：“我司与贵方签订的2015年1月1日至2024年12月31日的租赁合同，现由于外部原因，我司决定从贵方收到本函件之日起，与贵方解除上述租赁合同”。因双方就合同解除问题未达成一致意见，卢娟遂诉至法院引起本案诉讼。另查明，供销大集公司原名称为西安大集集团股份有限公司，2017年2月23日变更为现名称供销大集集团股份有限公司。
一审法院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉租赁合同应当继续履行还是应当解除；如果解除，应当在什么条件下解除。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。具体到本案中，卢娟与供销大集公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，卢娟依约履行了交付租赁物的义务，供销大集公司亦如期支付了2015年、2016年租金。后由于供销大集公司经营不善，致使租赁场所停业无法继续经营，双方当事人通过签订合同所希望达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结果。供销大集公司于2016年9月向卢娟发出《解除合同函告》后从租赁场所整体撤场，并自始明确表示且以自己的行为表明不再继续履行，客观上亦无继续履行的实际基础，且案涉租赁场所位于闹市区，现在因故被撤场闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，还造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。如果让供销大集公司继续履行合同，其继续履约所需的财力、物力远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，故从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益出发，结合诚实信用和公平原则，尽管双方当事人之间存在的租赁合同关系合法有效，尽管卢娟在履行合同过程中没有任何违约行为，但案涉租赁合同也应当解除，应允许违约方用赔偿损失来代替继续履行。虽卢娟经法庭释明后仍坚持其原有诉讼请求，但从节约司法成本、减少当事人诉累、公平合理解决纠纷的角度出发，合同解除后的后续问题宜在本案中一并处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。虽案涉租赁合同应予解除，但需要说明的是，供销大集公司违约解除合同，不仅严重违反了诚实信用原则，亦不利于营造稳定公平透明、可预期的市场营商环境，故其就该违约行为对卢娟所造成的损失必须给予合理充分的赔偿。鉴于卢娟在履行租赁合同中没有任何过错，根据合同履行情况和供销大集公司过错程度，酌情认定赔偿数额为卢娟应得的四年租金即74094元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：一、原告卢娟与被告供销大集集团股份有限公司签订的《民生百货租赁合同书》予以解除；二、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢娟支付赔偿款74094元；三、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢娟返还位于西安市雁塔区交汇处的雁塔文化新天地内之负一层2F152号商铺；四、驳回原告卢娟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3264元，卢娟已预交，由供销大集集团股份有限公司负担,供销大集集团股份有限公司在支付上述款项时一并向卢娟支付。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，供销大集公司于2016年6月29日在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》，并于次日实际撤场。《民生百货租赁合同书》约定，“本合同可在下列情况下终止或解除：⑴双方协商一致并达成书面协议的情况下提前解除；⑵因不可抗力（仅限于自然灾害、战争及政府行为）的原因导致本合同不能履行，本合同自行终止，双方互不承担法律责任，善后事宜根据公平原则协商处理”。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，卢娟与供销大集公司签订《民生百货租赁合同书》，将卢娟名下位于西安市雁塔区交汇处的雁塔文化新天地内的产权式商铺租赁给供销大集公司用于商业经营。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照约定履行自己的义务。合同签订后，卢娟将案涉商铺交付供销大集公司使用，供销大集公司亦如期向卢娟支付了2015年、2016年租金。在该租赁合同履行期间，供销大集公司以其经营亏损等为由，于2016年6月29日在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》告知商户在规定时间内撤场，次日即从租赁场所整体撤离，并于2016年9月向卢娟发出《解除合同函告》。卢娟遂提起本案诉讼，主张继续履行合同并要求供销大集公司支付2017年租金及剩余租金；供销大集公司认为案涉合同已经解除，请求驳回卢娟的诉讼请求。一审综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案争议焦点为案涉租赁合同应否解除等，并无不妥。根据查明的相关案件事实，本案二审审查的主要问题为：一审判决解除《民生百货租赁合同书》是否符合法律规定；在案涉合同事实上已不具备继续履行基础的情况下，供销大集公司应如何给予卢娟合理的赔偿。
关于《民生百货租赁合同书》是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案查明，卢娟在履行合同过程中无违约行为，供销大集公司基于自身利益考虑，于2016年6月30日撤场并于之后向卢娟发出解除合同通知，至今未在租赁场所经营，对此，一审法院认为供销大集公司违反诚实信用原则、显属违约，并无不当。鉴于案涉合同客观上不宜继续履行，双方订立合同的目的已不能实现，从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益等角度出发，一审认为解除案涉租赁合同，并由违约方赔偿损失，能更好地实现上述法律规定的立法价值，本院予以确认。虽然一审中卢娟经法院释明后仍坚持其继续履行合同的诉讼请求，但一审从节约司法成本、减少当事人诉累及未损害双方当事人权利等情况综合考虑，判令解除双方间的租赁合同，并无不妥。故《民生百货租赁合同书》于本判决生效之日解除。供销大集公司虽已自行撤场，并向卢娟支付租金至2016年12月，但并未将案涉房屋移交给卢娟，故供销大集公司仍应向卢娟支付2017年1月至2018年9月的租金32416.02元。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”从以上规定可以看出，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。供销大集公司因经营亏损自行撤出租赁场所，系其单方行为，不属于双方合意解除合同的情形，供销大集公司作为违约一方向卢娟发出《解除合同函告》并不发生解除合同的法律效力。因此，对供销大集公司关于双方租赁合同已于2016年9月解除的上诉意见，本院依法不予采纳。
关于供销大集公司应如何给予卢娟合理赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。所谓公平原则，是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的、平衡的，并且合理分配风险与责任的承担。本案中，导致供销大集公司停止在承租商铺内继续经营存在诸多方面的因素，在认定守约方卢娟所受损失金额时，应平衡好双方当事人的利益。供销大集公司自2016年6月30日撤场至今虽未在租赁场所经营仍需支付租金的法律后果，系供销大集公司因违约而付出的代价，且卢娟在收回房屋后经过相应的合理空置期间亦可出租收益，故一审判决供销大集公司赔偿卢娟损失金额过高，加大了供销大集公司的违约责任。综合以上原因并结合本案实际情况，本院酌情确定供销大集公司赔偿卢娟自案涉合同解除之日起6个月的租金损失为宜。
综上所述，供销大集公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初2548号民事判决第一项、第三项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初2548号民事判决第四项；
三、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初2548号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，供销大集集团股份有限公司向卢娟支付赔偿款9261.72元；
四、本判决生效之日起十日内，供销大集集团股份有限公司向卢娟支付租金32416.02元；
五、驳回卢娟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费3264元，由卢娟负担1632元，由供销大集集团股份有限公司负担1632元。二审案件受理费3264元，由卢娟负担1632元，由供销大集集团股份有限公司负担1632元。
本判决为终审判决。
审 判 长 党晓娟
审 判 员 姜亦君
代理审判员 林 瀚
二〇一八年九月二十八日
书 记 员 张小赛