河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）豫法民三终字第00101号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马建华。
委托代理人：蒋宪凯，河南宇法律师事务所律师。
委托代理人：王红卫，河南宇法律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚丽。
委托代理人：李国庆。
委托代理人：朱柯欣，河南正言律师事务所律师。
上诉人马建华与上诉人李亚丽委托合同纠纷一案，马建华于2011年6月3日向河南省开封市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令李亚丽返还代为出售开封市西大街11-1号房产的房款300万元及占用房款的利息115万元（暂计算至起诉之日，以后利息继续主张至法院判决还款之日）。2011年9月8日，马建华增加诉讼请求，请求判令李亚丽返还代为收取的开封市西大街11-1号房产的租金67.5万元以及占用租金的利息32.5万元（暂计算至起诉之日，以后利息继续主张至法院判决还款之日）。2011年8月31日，李亚丽提起反诉，请求判令马建华支付1257045.16元（具体数额待法院核实具体数额后增加）以及上述费用利息（利息主张至判决还款履行期限届满之日）。2012年2月29日，原审法院作出（2011）汴民初字第73号民事判决，李亚丽对判决不服，上诉至本院。2012年10月28日，本院作出（2012）豫法民三终字第85号民事裁定，裁定发还原审法院重新审理。原审法院另行组成合议庭公开开庭对此案进行了审理，并于2013年8月19日作出（2013）汴民初字第6号民事判决，马建华与李亚丽对该判决均不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。马建华及其委托代理人蒋宪凯，李亚丽的委托代理人李国庆、朱柯欣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1998年3月11日，马建华对位于本市西门大街198号11-1号，面积为1405.95平方米的房产，取得汴房地权证字第××号房地产权证，此前，马建华以该房产开办开封市西苑酒店（以下简称西苑酒店）进行经营。2002年3月1日，马建华给李亚丽出具一份委托证书，委托李亚丽代为办理如下事项：1、出售西苑酒店全部资产；2、出售开封市西门大街198号院11-1号楼房；3、办理上述房屋产权交易后，办理过户登记及租赁手续。委托期限从2002年3月1日至2006年3月1日。双方同日在开封市公证处进行了公证。2002年3月5日，西苑酒店与朱命芝签订一份房屋租赁协议，约定朱命芝租赁西门大街198号11-1号楼用于开办新乡“口福居”分店，每月租金15000元，期限三年，李亚丽在该合同上签了名字，同时朱命芝交给李亚丽10万元保证金。2005年1月20日，第一份合同尚未到期，因口福居准备装修，经协商，朱命芝又与西苑酒店签订了一份房屋租赁合同，期限五年，月租金还是15000元。马建华在该续租合同草稿上曾做过修改，其修改内容写在了双方合同中，李亚丽作为乙方（西苑酒店）在该份合同上也签署了名字。2005年12月30日，李亚丽将该处房产出售给刘水镇，价格300万元。刘水镇自述先于2006年2月支付了180万元购房款，后又陆续支付80万元，到2008年4、5月份刘水镇将余款40万元全部支付给李亚丽。2005年12月28日，河南省方迪土地房屋估价有限公司对该房产出具一份评估报告，价格为2980700元。2005年12月31日，李亚丽将该处房产过户到刘水镇名下。为此李亚丽支付手续费23845.6元，缴纳契税119228元，支付评估费4500元，以上共计支出147573.6元。从2002年3月1日起至2005年12月31日止，共应收取朱命芝（口福居火锅店）房屋租金675000元，2004年5月24日和2004年6月8日共缴纳2003年税费、罚金等合计27823.93元。
原审法院另查明，开封市建华汽车贸易有限公司（以下简称建华汽贸公司）成立于1999年3月18日，注册资本200万元，法定代表人张昌盛。马建华和李亚丽均是该公司股东，其中马建华出资金额为120万元，李亚丽出资金额为30万元，其他人出资金额为50万元。李亚丽任建华汽贸公司的经理和出纳，管理该公司财务账目。1998年6月、1998年10月6日、1998年10月23日，建华汽贸公司分别从开封市商业银行（以下简称商行）贷款20万元、130万元和30万元，2002年12月24日，建华汽贸公司从商行贷款185万元用于偿还原有贷款，2004年12月27日，建华汽贸公司又从商行贷款185万元用于偿还上次贷款。担保人均为马建华，抵押物均为本案标的物即位于开封市西门大街198号的11-1号房产。以上贷款、转贷及支付利息手续，商行称均与李亚丽联系。从李亚丽提供的票据显示，1998年10月至2002年1月，经过李亚丽向银行支付贷款利息共计400367元，2002年3月至2005年11月共计支付银行贷款利息318150.23元。办理抵押手续费2001年10月30日为3700元，2002年12月24日为1850元。在庭审中马建华认可开始知道房屋抵押贷款，后来商行一直没有找过他。2005年12月26日，李亚丽以现金形式偿还建华汽贸公司欠商行的借款本金185万元，同年12月26日李亚丽又偿还该笔借款罚息177522.21元（其中以豫B×××××号东风EQ6272E面包车一辆抵128940.29元），同时结清2005年利息10643元。2006年建华汽贸公司被工商行政机关吊销营业执照。
马建华在公安机关的讯问笔录中，自称其于1996年3月注册成立了建华汽贸公司，李亚丽是其公司聘任的经理。1997年，其以个人名义从朋友处筹款购买了涉案房产，经过装修开办了西苑酒店，后委派李亚丽兼顾酒店的生意。1998年，以西苑酒店的房产作抵押，陆续从银行贷款，将贷款用作还购房时借朋友的钱了。1999年，商行将贷款转到市行营业部后，又增加了部分贷款，共计贷款185万元。由于西苑酒店从开业一直经营不景气，考虑到购买该房产还欠银行180万元的贷款，就同李亚丽商量，同意将房子卖掉，为此，于2002年3月给李亚丽办理了相关委托手续，其再未过问。2006年2、3月份后，李亚丽突然不到建华汽贸公司上班，电话也不接听，偶尔通过一两次电话，提起卖房及建华汽贸公司的营业执照、账簿及票据等事情，李亚丽总说，事情交给她放心就好了，直到2006年6月，彻底联系不上李亚丽。2008年8月，准备将房产卖掉，经了解才知道房产已经卖了，银行的贷款也还清了。后来找到李亚丽后，其还说房子没有卖，只是过户给别人了。马建华感觉被骗向公安机关报案，公安机关调取相关证据并审查后，告知其应以自诉案件向人民法院起诉。
为此，马建华提起诉讼，请求判令李亚丽返还卖房款300万元和占用房款的利息115万元，后又增加诉讼请求，要求判令李亚丽返还代为收取的房屋租金675000元及占用租金的利息325000元，共计515万元。李亚丽称卖房款已用于支付银行借款本金、利息、罚息、各项必要费用和其他借款，自1997年至2005年为了处理马建华的个人事务及酒店事务，共计垫付各项费用及银行利息415万元，并反诉请求判令支付垫付费用1257045.16元。从李亚丽提供的马建华所打收条显示：从1999年1月至2002年2月，马建华收条款项共计227800元；2002年3月至2005年9月马建华收条款项88000元；另外刘芳君、田玉斌、张东等人均打有收条。
以上事实有房地产权证、委托公证书、租赁协议、公安机关及检察机关的讯问笔录、借款抵押协议、还款凭证及庭审笔录等予以佐证。
原审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，其处理委托事务取得的财产，应当转交委托人。本案中马建华委托李亚丽处理位于开封市西门大街198号院11-1号房屋的出售、过户和租赁事宜，双方所签协议系双方真实意思表示，应为有效合同。合同生效后，李亚丽应当按照马建华的委托事项办理，并将租赁的收益及卖房所得扣除合理费用后及时交还给马建华。
该房屋2003年3月租赁给朱命芝，开办口福居火锅店，在公安机关对“口福居”相关人员的询问中，均认可租金由李亚丽收取，截至2005年12月应收取租金为675000元，在2005年12月卖给刘水镇时得款300万元，以上委托租金及卖房款收入共计3675000元，李亚丽应支付给马建华。由于建华汽贸的借款经马建华同意以开封市西门大街198号院11-1号房屋作抵押，且马建华自认将贷款用作还购房时借朋友的钱，因此，偿还贷款发生的费用及为办理过户、解除抵押支出的相关费用，应由马建华承担，故李亚丽支出的上述款项应从返还马建华的款项中扣除。
李亚丽提供的票据显示，1998年10月至2002年1月，经过李亚丽向商行支付贷款利息共计400367元，2002年3月至2005年11月共计支付商行贷款利息318150.23元。办理抵押手续费2001年10月30日为3700元，2002年12月24日为1850元。同时，为了办理过户手续及解除抵押，李亚丽偿还建华汽贸公司在商业银行的借款本金185万元、罚息177522.21元和2005年当年利息10643元，并支付契税、手续费和评估费等合计147573.6元。上述经李亚丽之手支出的款项合计为2909806.04元。应当在李亚丽返还马建华的款项中扣除，扣除后李亚丽应返还马建华受托款项765193.96元。另外，李亚丽在接受委托期间，交给马建华款项88000元，并缴纳2003年的房屋租赁税费、罚金等合计27823.93元，亦应在返还款项中予以扣除。扣除后李亚丽应当返还马建华租赁、售房款收入合计649370.03元。因李亚丽未及时将上述款项扣除相关费用后转交给马建华，还应按照中国人民银行同期借款利率承担该款利息。
关于李亚丽反诉垫付的其他费用问题。李亚丽与马建华之间存在多年的业务合作关系，共同经营了建华汽贸公司和西苑酒店。在委托出租、出售西苑酒店之前，马建华出具收条收到了227800元。在委托出租、出售房产之前，双方对上述款项没有提及，说明双方对该款项没有争议，且知道该款的出处。因双方均未提供出建华汽贸公司与西苑酒店的账目，虽不能认定以上款项必然与建华汽贸公司及西苑酒店的营运存在关联，但肯定不是李亚丽接受委托后房屋租金及售房款的支出。因此，对于将该款反诉抵扣售房款的理由，原审法院不予采纳。另外，马建华收到上述款项出具的为收条，仅凭这些收条无法认定双方之间系借贷关系，如果李亚丽有证据证明马建华收条为借款，可另行解决。关于李亚丽提供的一份时间为2006年9月1日金额为6300元的完税证和一份时间为2008年7月17日金额为7000元的完税证，称这两份票据系补交2004年、2005年税费的票据，但未提供其他证据相印证，开封市龙亭区地税局对李亚丽的说法不予认可，因此上述款项不应从售房款中予以扣除。另外，对于刘芳君、田玉斌、张东等人收条问题。由于李亚丽不能证明上述人员收到款项系为解决马建华的个人事务所支出，也不能证明该款项与房屋租赁、出售相关联，且马建华也不认可系为解决其个人事务的支出。因此，对李亚丽反诉上述款项抵扣售房款的请求，原审法院亦不支持。
关于马建华诉求返还房款及利息诉讼时效问题。李亚丽对涉案房产进行租赁、出售，委托期限至2006年3月。在2005年1月时，就房产的续租事宜，双方又签订了租赁协议，租赁期限5年，此时，从委托近三年时间未能出售房产，马建华是知情的。2005年底房屋出售后，李亚丽作为受托人，应当及时处理委托事务取得的财产，即时结算后转交委托人。李亚丽没有证据证明其出售房产的情况告知了马建华，也没有证据证明其出售房产后与马建华进行了结算，并将取得的财产转交给了马建华。事实上直到2008年5月，刘水镇将购房款交清后，李亚丽仍未将售房取得的房款转交马建华。直到马建华查询得知房产被出售，且未能得到售房款后向公安机关报案。因此，马建华的该诉求不超诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第三百九十九条、第四百零四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第173条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，原审判决：一、李亚丽于判决生效后三十日内返还给马建华售房款、租金367.5万元，马建华同时应返还李亚丽已支付的建华汽贸的贷款及利息、罚息等共计3025629.97元，二者相抵后，李亚丽还应返还马建华售房款649370.03元及利息［按本金649370.03元，依照同期人民银行贷款利率，从2008年6月1日起（刘水镇付清房款之日）计算至判决确定的履行期限届满之日止］；二、驳回马建华的其他诉讼请求；三、驳回李亚丽的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47850元，马建华承担23925元，李亚丽承担23925元；反诉费8057元，马建华承担4028.5元，李亚丽承担4028.5元。
马建华上诉称：1、原审判决依据李亚丽向法庭提供的票据认定李亚丽支付了建华汽贸公司的贷款、利息和罚息，但李亚丽提供的票据是建华汽贸公司的财务帐。归还建华汽贸公司的贷款和利息，李亚丽只是财务经手人，相关费用是建华汽贸公司支付的，并不是由李亚丽个人支付，李亚丽没有证据证明票据上的款项是其个人的款项支付。2、原审判决认定建华汽贸公司的贷款是马建华使用，应由马建华承担相应的利息和其他费用是错误的。建华汽贸公司是独立法人，其债务应按公司法的规定办理。在建华汽贸公司的贷款中，马建华只是担保人而不是借款人，不应由马建华承担相应的利息和其他费用。3、原审认定的李亚丽交给马建华款项88000元系马建华与建华汽贸公司的财务往来，收条的款项都用于了公司的业务支出，与李亚丽无关。4、原审认定的应由马建华承担的建华汽贸公司2001年、2002年抵押手续费应由建华汽贸公司承担。请求：1、撤销原审法院（2013）汴民初字第6号民事判决中错判的部分，依法改判支持马建华的原审全部诉讼请求，驳回李亚丽的反诉请求。2、由李亚丽承担本案全部诉讼费用。
李亚丽答辩称：1、马建华称李亚丽提供的票据是建华汽贸公司的财务账目没有理由支持；2、马建华作为建华汽贸公司的实际控制人却称建华汽贸公司的账目在李亚丽手中不符合事实和常理；3、发回重审期间，李亚丽从工商行政管理局调取了建华汽贸公司的年审和财务明细，该账目上没有显示该笔贷款及庭审中出具的任何证据；4、李亚丽提供的票据是原件，这笔钱是合理性支出，原审判决扣减正确；5、从1998年开始，马建华委托李亚丽管理其个人财产，这期间不牵扯到李亚丽本人的费用，这些费用全部用于维护马建华财产的利益。
李亚丽上诉称：1、马建华起诉超过诉讼时效。李亚丽受马建华委托于2002年3月至2006年3月出售房屋，只要在该时间范围内李亚丽处理该房屋，马建华都应该知道；再者2006年1月，该房屋已完成过户登记，并进行了抵押它项权利注销，属于民法上的公示效力，也应当视为马建华知道，则诉讼时效最迟起算点应为公证书到期时间，即2006年3月。但马建华2008年9月才到公安机关报案，报案时已超过诉讼时效。2、李亚丽并未收取西苑酒店全部的675000元租金。马建华作为原审判决中的原告，诉称李亚丽收取了2002年3月5日到2005年12月30日的全部租金675000元，应当负有举证责任，但其提供的直接证据仅证明李亚丽收到了24000元租金收款收据；另外，根据李亚丽在二审中提交的“西苑酒店”收取了45000元租金的证据，可以说明李亚丽没有收取全部房屋租金的事实。此外，根据李亚丽所提交的“马建华亲笔修改的租赁合同”的证据，可以说明马建华一直知道房屋出租的事实。对于租金的用途，双方未做任何约定，因此，李亚丽将房屋租赁收入用于维护马建华个人资产事务也应当是合法性支出，应当予以扣减。3、原审认定马建华于委托出租、出售西苑酒店之前收到的227800元不属于委托后房屋租金及售房款的支出，因而不予支持将该款项抵扣。事实上，马建华与李亚丽之间的委托关系于1998年（贷款之日）就已经形成，李亚丽一直在为马建华的利益处理其个人事务，期间马建华并未对卖房款和房屋租金的用途和使用范围做出明确约定，那么李亚丽只要是为马建华的个人利益的合理支出都应当予以扣减，因此，马建华从李亚丽处拿走款项的收条应当属于房屋租金或售房款的合理支出。4、原审判决认定抵扣的银行利息是李亚丽提供的还款票据，但并不是全部的偿还利息总额，该部分的相应证据在商银处保存，李亚丽无法自行调取，原审法院也没有调取。现请求二审法院调取全部银行利息并依法予以扣减。
马建华答辩称：1、本案马建华起诉没有超过诉讼时效。按照法律规定，诉讼时效应当从马建华知道权利被侵犯之日开始计算，应从2008年8月马建华发现房子已经出售并办理了过户时起算。在此之前曾多次询问李亚丽房产出售事宜，李亚丽一直说房子没有卖，并不向马建华支付房款；且朱命芝的证言能够证明李亚丽收取房租到2009年，所以马建华一直认为房子在出租期间，不知道权利被侵犯。2、李亚丽收取了西苑酒店自2002年3月5日至2005年12月31日之间的全部房租675000元。原审中马建华提供的李亚丽与朱命芝签订的两份租赁合同，证明了李亚丽将房产出租给朱命芝的事实，开封市公安局经济犯罪侦查支队对朱命芝和高立的询问笔录以及收款收据相互印证李亚丽收取房租的事实。李亚丽与朱命芝双方签订的第一份合同的期限是2002年3月5日到2005年3月20日，且合同约定如果不交房租视为违约，并应赔偿损失，而在2005年1月20日合同还没有到期时，双方又续签了五年的租赁合同，说明双方对第一份合同的履行不存在违约行为，李亚丽也承认朱命芝没有拖欠房租的事实，说明朱命芝按时支付了房租。3、李亚丽上诉称“从1998年（贷款之日）就与马建华形成委托关系，只要是马建华个人利益的合理支出都应当扣减”的理由不能成立。李亚丽没有证据能证明1998年就与马建华形成委托关系。马建华出示的的公证委托书能够证明自2002年3月马建华仅委托李亚丽出租、出售该房产，并未委托李亚丽处理其他个人事务。李亚丽没有为马建华的个人利益支出过费用。李亚丽所提供的相关证据出自建华汽贸公司的财务账簿，李亚丽作为建华汽贸公司的股东、经理和财务负责人，处理建华汽贸公司的贷款、退投资款以及公司业务借支，均是履行公司职务行为，所支出的相应款项均是公司的款项。4、李亚丽上诉称原审判决抵扣利息额不是全部的利息没有道理。
根据双方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、在本案的委托事务中李亚丽收取的房屋租金是多少？2、李亚丽为马建华的委托事务支出的款项数额是多少，该款项是否应由马建华承担？3、马建华的诉讼请求是否超过了诉讼时效？
本院二审查明的事实除与原审判决查明的事实一致外，另查明，1、原审法院发回重审卷宗第62页倒数第6行记载：审判员问李亚丽认可收了房屋租金？被（李亚丽）答：是，我们确实收了大部分，但是没有全收，李亚丽收了一部分，西苑酒店的会计也收了，我们收了多少记不清了。李亚丽收取的租金全部用于酒店的管理，例如支付欠款、交税、交还款利息等。二审庭审后，在本院组织双方当事人质证时，李亚丽向法庭提交了三份新证据，三份收款收据，均为彩色复印件，内容分别为：第一份“2002年3月5日今收到朱命芝交来房屋租赁保证金壹拾万元整”、第二份“2002年6月13日今收到朱命芝交来房租费肆万伍仟元整，2002年6月15日-9月14日”上述两张收据上均加盖了西苑酒店的公章，制单处手写“牛”，第三份“2002年12月7日今收到朱命枝交来房租费肆万伍仟元整，2002年12月15日-2003年3月14日，制单牛”，该份收据没有加盖公章。一审中李亚丽提供的另一份收款收据内容为，2002年9月8日今收到朱命芝交来房租费肆万伍仟元整，2002年9月15日-2002年12月14日，制单牛，加盖西苑酒店公章，也是彩色复印件。该四份收款收据均是第三联记账联。李亚丽未提供原件。李亚丽提供上述四份证据证明其没有收取全部租金，四份收款收据上的租金及保证金共计235000元系开封市西苑酒店的吧台收银员牛保庆受马建华的委托收取，收款后款项交给马建华了，牛保庆只是把一式三份的收款收据记账联交给李亚丽了。李亚丽称牛保庆可以接受法院调查，但本院在组织双方当事人最后一次调解质证时，李亚丽的委托代理人李国庆称牛保庆的父母住院需要照顾，且牛保庆称近期被威胁，不愿意接受调查。马建华对李亚丽提供的新证据质证意见为，新证据的提交时间已经超过法定的举证期限，且收据的真实性无法认定，收据上不显示马建华的签字，不能证明租金系马建华收取，也不能证明牛保庆将租金交给马建华。从收据的内容看，收取的是朱命芝交的租金，收款收据应由朱命芝保存，但李亚丽称持有原件，不符合常理。本案马建华委托李亚丽卖房和租赁涉案房屋，李亚丽应该将收取的全部租金交给马建华，除非李亚丽有证据证明马建华亲自收取了租金，否则李亚丽以外的任何人收取租金均不能从本案款项中扣除。
2、李亚丽在二审庭审中提供了一份开封市商业银行股份有限公司西区支行2014年3月31日出具的“开封市建华汽贸公司贷款本金、利息明细表”，该表仅显示自1998年7月10日至2004年12月25日期间十六笔应付利息，合计946695.62元，不显示具体的偿还时间和还款人。马建华对该新证据的质证意见为，原来贷款单位是商行营业部，与李亚丽提供的新证据名称不一致，对该证据的真实性无异议，在1999年10月至2000年10月，贷款50万元已经将之前的贷款还完，另外，李亚丽归还银行贷款本息不是用卖房款支付的，使用的是建华汽贸公司的款项，李亚丽的行为是职务行为。马建华未提供证据。
3、原审庭审中，李亚丽提供了从工商行政管理局调取的建华汽贸公司自1998年12月31日至2004年的年审和财务明细，该账目上没有显示该笔贷款的贷款及还款信息，李亚丽的证明目的是其偿还涉案贷款的本金和利息的钱款均不是来自建华汽贸公司的财务帐。马建华对该组证据的质证意见为：真实性无异议，关联性有异议，资产负债表虽然是建华汽贸公司的，但不能证明李亚丽在本案中代马建华支出费用。
本院认为：2002年3月1日，马建华书面委托李亚丽出售马建华取得房地产权证的位于开封市西门大街198号院11-1号楼房（该房屋在委托出售之前用于开办西苑酒店），以及西苑酒店全部资产，并办理上述房屋产权交易过户登记及租赁手续，委托期限为四年，该委托为无偿。基于上述事实，马建华与李亚丽之间形成了无偿委托合同关系，双方当事人对委托事项及接受委托的意思表示真实，委托内容合法，委托合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。李亚丽完成委托事项后，应该将收取的房屋租金及售房款转交给马建华而未及时转交，且未及时告知马建华完成受托事项的结果，是造成本案纠纷的直接原因。马建华与李亚丽对出售房屋的价格为300万元无争议，对收取房屋租金数额有争议。
关于在本案的委托事务中李亚丽收取的房屋租金是多少的问题。本院认为，李亚丽接受委托后，于2002年3月5日，以西苑酒店的名义与朱命芝签订了租赁合同，在合同未到期时又续签租赁合同，直到2005年12月30日将涉案房屋以300万元的价格出售给刘水镇。李亚丽接受委托出租涉案房屋，对涉案房屋取得了实际控制权。李亚丽以西苑酒店的名义出租了涉案房屋，因此时西苑酒店已经不再经营，实质上的出租方经手人就是李亚丽，李亚丽对收取租金负有责任。因为房屋租赁期限为自2002年3月5日至2005年12月30日，租赁期限为45个月零25天，每月租金为15000元，应收租金为687500元，马建华按45个月计算租金675000元，一审请求李亚丽支付675000元租金及该租金未及时转交马建华的利息。李亚丽称未收取全部租金，仅收取大部分租金，其他租金是西苑酒店的吧台收银员牛保庆受马建华委托收取。李亚丽对收取租金的数额负有举证责任。李亚丽为证明其主张一、二审中共向法院提交了四份收款收据彩色复印件，四份收款收据均为记账联，涉及金额为235000元，证明该部分租金系西苑酒店的吧台收银员牛保庆受马建华的委托收取，收款后款项交给马建华。马建华对该证据及说法均不认可。牛保庆也未出庭接受双方当事人的质询。李亚丽提供的上述证据不能形成证据链条，故李亚丽上诉称未收取全部租金的理由不成立。
关于李亚丽为马建华的委托事务支出的款项数额是多少，该款项是否应由马建华承担的问题。由于李亚丽与马建华之间多年交往，多重关系，如李亚丽与马建华均是建华汽贸公司的股东，共同经营建华汽贸公司，共同经营西苑酒店，马建华委托李亚丽出租、出售涉案房屋等，而本案系马建华诉李亚丽委托合同纠纷案，李亚丽在本案中对马建华提出的反诉请求应与本诉有关联，故原审判决认定李亚丽在委托事务的支出上范围限定在李亚丽为解除涉案房屋的抵押而支出的银行贷款本金及利息、罚息，为办理房屋过户手续缴纳的税费，在委托期间马建华从李亚丽手中收取的款项共计3025629.97元。李亚丽除对该数额认可外，上诉称原审判决认定抵扣的银行利息是李亚丽提供的还款票据，但并不是全部的偿还利息总额，认为其偿还的利息数额更多，李亚丽二审提供了开封市商业银行股份有限公司西区支行2014年3月31日出具的“开封市建华汽贸公司贷款本金、利息明细表”，该表仅显示自1998年7月10日至2004年12月25日期间十六笔应付利息，合计946695.62元，不显示具体的偿还时间和还款人。马建华不认可该证据证明李亚丽偿还了表上显示的利息。本院认为该证据显示的是建华汽贸公司在一个时期内的贷款、利息明细表，不能证明系李亚丽在受委托期间为解除房屋抵押而偿还的事实。原审判决已经经过双方当事人质证后认定了李亚丽在一审中提交的其向商行偿还涉案贷款本息的原始票据共计款2756682.44元（其中本金185万元）的事实。李亚丽上诉称原审判决认定抵扣的银行利息是李亚丽提供的还款票据，但并不是全部的偿还利息总额，该部分的相应证据在商行处保存，李亚丽无法自行调取，原审法院也没有调取。请求二审法院调取全部银行利息并依法予以扣减故。本院认为，李亚丽受马建华的委托处理涉案房屋的出售、出租事宜，因马建华系涉案贷款的担保人，涉案房屋系该笔贷款的抵押物，李亚丽即有权利向商行调取涉案贷款账户的信息资料，另外，李亚丽请求调取的证据无具体时间和具体事项，李亚丽也不能证明自己持有需要调取证据的原件，加之涉及时间较长，距今已经十多年，综合以上各种因素，其申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的情形，对该申请，本院予以驳回。故李亚丽关于其在履行委托事务过程中支出的偿还涉案贷款利息数额方面的上诉理由不成立。
关于马建华上诉称原审认定的李亚丽交给马建华款项88000元系马建华与建华汽贸公司的财务往来，收条的款项都用于了公司的业务支出，与李亚丽无关。原审判决查明该88000元款项，均系马建华于2002年3月至2005年9月向李亚丽出具收条取得，将该款项认定为李亚丽在受委托过程中交给马建华具有一定的客观性、合理性，而马建华主张系马建华与建华汽贸公司的往来账目手续没有证据支持，故马建华该项上诉理由不成立。
关于马建华上诉称原审判决认定李亚丽支付了建华汽贸公司的贷款、利息和罚息错误，李亚丽只是财务经手人，相关费用是建华汽贸公司支付的上诉理由以及马建华上诉称本案的银行贷款本息及抵押手续费应由借款人建华汽贸公司偿还，马建华只是担保人，不应由马建华偿还的理由。本院认为，马建华虽然不是借款人，但却是该借款的抵押担保人，马建华委托李亚丽出售的房屋即是该借款的抵押物，出售抵押物所得应偿还借款本息。李亚丽在出售该房屋时，房屋上是有负担的，如果不解除抵押就无法实现出售涉案房屋的目的。且马建华自认其以建华汽贸公司的名义贷款，却将该款用于偿还购买涉案房屋的借款，建华汽贸公司是否有能力偿还该借款，马建华都无法证明。在李亚丽接受马建华委托事务期间，为解除涉案房屋上的抵押而偿还的借款本息应由马建华承担。由于李亚丽提供的票据显示，李亚丽偿还涉案借款利息是阶段性的，即1998年10月至2002年1月，经过李亚丽向商行支付贷款利息共计400367元，2002年3月至2005年11月共计支付商行贷款利息318150.23元，而李亚丽接受马建华的委托事项发生在2002年3月1日，李亚丽在接受马建华委托之前偿还的涉案借款利息与马建华没有直接的关系，马建华上诉主张李亚丽偿还的涉案借款利息应由建华汽贸公司承担的上诉理由部分成立。李亚丽反诉主张其经手偿还的涉案借款自1998年10月至2002年1月期间的利息共计400367元应由马建华承担的请求，本院不予支持。
关于马建华的诉讼请求是否超过了诉讼时效的问题。由于马建华委托李亚丽出售、出租房屋时未约定支付售房、租金款项的时间，该债权的诉讼时效应从马建华向李亚丽主张债权时起算。故李亚丽上诉称马建华主张债权超过诉讼时效的理由不成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理部分有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持开封市中级人民法院（2013）汴民初字第6号民事判决第二项、第三项；
二、变更开封市中级人民法院（2013）汴民初字第6号民事判决第一项为“李亚丽于判决生效后三十日内返还给马建华售房款、租金3675000万元，马建华同时应返还李亚丽已支付的建华汽贸的贷款及利息、罚息等共计2625262.97元，二者相抵后，李亚丽还应返还马建华售房款1049737.03元及利息［按本金1049737.03元，依照中国人民银行同期贷款利率，从2008年6月1日起（刘水镇付清房款之日）计算至本判决确定的履行期限届满之日止］”。
如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费47850元，马建华承担14355元，李亚丽承担33495元，反诉费8057元，李亚丽承担3222元，马建华承担4835元；二审案件受理费47850元，马建华承担23925元，李亚丽承担23925元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张艾华
代理审判员 刘铁良
代理审判员 江 辉
二〇一五年十二月七日
书 记 员 吴珠琳