天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5404号
上诉人（原审被告）：天津渝湘江南餐饮管理有限公司，住所地天津市南开区三纬路49号双鹿大厦。
法定代表人：郭俊杰，董事长。
委托诉讼代理人：郑刚，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：天津市华安展业投资有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇新华道与青远路交口青和大厦。
法定代表人：乔红兵，总经理。
委托诉讼代理人：刘旭，男，该公司员工。
原审被告：天津渝湘江南餐饮管理有限公司云锦世家店，住所地:天津市西青区中北镇紫阳道65号增1号云锦郦景园配建二紫阳道67、69、71号。
负责人：郭俊杰，董事长。
委托诉讼代理人：郑刚，男，该公司法律顾问。
上诉人天津渝湘江南餐饮管理有限公司（以下简称渝湘江南公司）因与被上诉人天津市华安展业投资有限公司、原审被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司云锦世家店（以下简称云锦世家店）物业服务合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院(2017)津0111民初9313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人渝湘江南公司上诉请求：1、依法撤销天津市西青区人民法院(2017)津0111民初9313号民事判决第二项，并依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人不具有物业管理资质，不允许从事物业服务行业；2、原审法院认为上诉人应当对被上诉人未尽到管理义务承担举证责任违反举证原则，应当由被上诉人举证证明其尽到了管理义务；3、原审被告与被上诉人签订的《房屋租赁管理合同》系由双方签订的《房屋租赁合同》修改而来，两份合同中约定的内容是相同的。因被上诉人起诉上诉人与原审被告的租赁合同纠纷案件所做判决已经生效且履行完毕，则上诉人已履行完毕其作为承租人的义务。而被上诉人除履行其作为出租人的义务外，未尽到任何管理义务，故上诉人不应承担管理费；4、原审被告云锦世家店并未恶意违约。上诉人不应承担违约金。
被上诉人天津市华安展业投资有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。同意一审判决。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。物业资质问题，根据物业服务企业管理办法第2条及物业管理条例的规定，被上诉人是具有独立法人资质，从事物业管理活动的企业。而获得各物业资质等级的物业企业均含有住宅物业服务。物业服务企业管理办法中针对的是住宅物业。本案被上诉人系讼争房屋开发商，属于投资类企业。对于讼争房产属于自建自管。被上诉人营业执照中含有物业负责的项目。故具有相应物业管理资质。被上诉人在一审中提供了相应物业工作日志可以证明被上诉人履行了相应义务，双方签订物业服务合同真实有效。故一审判令上诉人给付被上诉人物业费及相关损失是正确的。双方签订了《房屋租赁管理合同》，与双方签订的《房屋租赁合同》是二份合同，上诉人每季度同时向被上诉人给付相应的管理费和租金，上诉人认为讼争物业合同是租赁合同的修改是错误的。双方存在争议的事实在（2016）津0111民初2805号判决中已认定并生效，违约事实以该判决认定内容为准。应驳回上诉。
原审被告云锦世家店述称，双方签订二份合同，一是物业管理合同，二是房屋租赁合同。租赁合同服务内容包括了物业合同的服务内容。双方所签订的物业服务合同是为了进一步明确租赁合同中被上诉人的服务管理义务。二份合同内容是一致的，物业合同着重说明被上诉人的服务义务。租金和管理费在一审中提到了，二费用实为租金。
天津市华安展业投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告云锦世家店签署的《房屋租赁管理合同》；2、判令二被告给付原告2015年5月10日至2017年10月19日期间的管理费共计590150元；3、判令二被告给付原告违约金88671元；4、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：被告渝湘江南公司系独立的法人单位，被告云锦世家店系其下属分公司，原为天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店（以下简称杨柳青店）。涉诉房屋位于天津市西青区杨柳青镇新华道与青远路交口青和大厦五层，产权人为原告。2012年，原告与被告云锦世家店（原杨柳青店）签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁管理合同》，约定原告将青和大厦五层1650平方米房屋出租给被告云锦世家店（原杨柳青店），租赁期限10年，自2012年5月10日起至2022年5月9日止，租金与管理费标准相同，均是2012年5月10日至2017年5月9日每年361350元，2017年5月10日至2022年5月9日每年379417元。合同签订后，被告云锦世家店（原杨柳青店）自2015年5月10日开始欠缴管理费。2016年5月11日，原告向一审法院起诉二被告房屋租赁合同纠纷，一审法院于2017年2月22日作出（2016）津0111民初2805号判决，判令解除原告与被告云锦世家店（原杨柳青店）签订的《房屋租赁合同》，被告渝湘江南公司将被告云锦世家店（原杨柳青店）遗留物品占用的位于西青区杨柳青镇新华道与青远路交口青和大厦五层租赁范围内的房屋腾空，被告渝湘江南公司给付原告自2015年5月10日至2016年7月31日欠缴的租金443355元、违约金88671元。该判决已生效。
2016年8月1日，原告与案外人付细成签订租赁合同，将涉诉房屋出租，案外人已将被告云锦世家店（原杨柳青店）遗留物品集中堆放在后厨等部分区域。2017年10月19日，二被告将遗留物品清空。庭审中，经一审法院现场勘验，被告对涉诉区域的范围予以认可，但对涉诉区域的建筑面积不予认可。原告向一审法院提出对涉诉区域建筑面积进行评估的申请后，在评估过程中，被告认可原告主张的涉诉区域建筑面积为550平方米，原告遂撤回评估申请。
一审法院认为，原告与被告云锦世家店（原杨柳青店）签订的《房屋租赁管理合同》为物业服务性质，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效。原告要求解除与被告云锦世家店（原杨柳青店）签订的《房屋租赁管理合同》，二被告表示同意，本院予以确认。关于欠缴管理费问题，被告认可自2015年5月10日开始欠缴管理费至今，一审法院予以确认；被告主张原告未尽到管理义务，但未提供相关证据，一审法院不予采信；对被告提出原告不具有物业管理资质的主张，因原告的营业执照上记载经营范围中包括物业服务，故一审法院对被告的主张不予支持；因原告已于2016年8月1日与案外人付细成签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租，故被告应给付管理费至2016年7月31日止，2015年5月10日至2016年7月9日共计14个月，管理费为421575元，2016年7月10日至2016年7月31日共计22天，管理费为21780元，两项合计443355元；对原告主张的2016年8月1日至2017年10月19日被告占用550平方米区域的管理费，因原告已另案起诉，要求被告支付房屋占用费，故一审法院对该部分管理费不予支持。原告违约金系按照已生效的（2016）津0111民初2805号判决确定的数额主张，符合法律规定，一审法院予以支持。因被告云锦世家店系被告渝湘江南公司的下属分公司，不具有独立法人资格，故给付房屋占用费的义务由被告渝湘江南公司承担。
一审法院判决：一、解除原告天津市华安展业投资有限公司与被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司云锦世家店（原天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店）签订的《房屋租赁管理合同》；
二、被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司于判决生效后十日内给付原告天津市华安展业投资有限公司自2015年5月10日至2016年7月31日欠缴的管理费443355元、违约金88671元，共计532026元；三、驳回天津市华安展业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5294元，由原告天津市华安展业投资有限公司负担1144元（已收讫）；由被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司负担4150元（被告于判决生效之日起十日内交付一审法院）。
二审中，当事人没有提交新证据，且对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、被上诉人是否具有物业管理资质；2、被上诉人是否履行了管理义务及是否应当对履行管理义务承担举证责任；3、上诉人是否违约及承担违约金。
关于争议焦点一，天津市华安展业投资有限公司系独立的法人单位，营业执照记载的经营范围明确包括物业服务项目，具有物业资质，可以从事物业管理活动，一审法院对渝湘江南公司、云锦世家店提出天津市华安展业投资有限公司不具有物业管理资质的主张不予支持并无不当，本院不予置疑。
关于争议焦点二，天津市华安展业投资有限公司已提交相关证据证明其按合同约定履行了相关物业管理义务，而渝湘江南公司、云锦世家店未提供相反证据证明天津市华安展业投资有限公司未尽管理义务，一审法院对渝湘江南公司、云锦世家店主张天津市华安展业投资有限公司未尽管理义务的主张不予采信正确。
关于争议焦点三，天津市华安展业投资有限公司已按合同约定履行物业管理义务，而渝湘江南公司、云锦世家店认可自2015年5月10日开始欠缴管理费，属违约行为，应承担相应的违约责任。一审法院支持天津市华安展业投资有限公司关于违约金按照已生效的（2016）津0111民初2805号判决确定的数额的主张并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3236元，由上诉人天津渝湘江南餐饮管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 王福群
代理审判员 李志军
二〇一八年九月三日
法官 助理 刘振铭
书 记 员 董琳娜
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；