云南省迪庆藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迪民终字第31号
上诉人（原审原告）张华锋，男，1970年9月1日生，白族，云南省鹤庆县人，住鹤庆县，现住云南省香格里拉县。
委托代理人李萍，云南忠信勤明律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审被告）李福军，男，1969年2月1日生，汉族，辽宁省抚顺市人，现住云南省香格里拉县香巴拉小镇菜市。
被上诉人（原审被告）寸利钧，男，1979年2月25日生，白族，云南省鹤庆县人，现住云南省香格里拉县三农贸市。
上诉人张华锋因与被上诉人李福军、寸利钧房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省香格里拉县人民法院（2014）香民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日受理后依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人张华锋及其委托代理人李萍，被上诉人李福军、寸利钧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2011年11月1日，张华锋与李福军签订《铺面转租合同》，约定将李福军、寸利钧承租的位于香格里拉县古城口（达娃路94号）的一间铺面转租给张华锋经营，租期3年，自2011年11月1日起至2014年11月1日止，租金为每年2万元。合同第3条约定：合同期三年之内承租方提前退房或出租方提前收房，须赔付对方当年租金100％的违约金。同时，在合同末，双方在备注内容里约定如承租方在2012年一年内补充给出租方4万元，则合同自动延期二年（延至2016年11月1日）。之后，张华锋按约向李福军、寸利钧支付了三年的租金6万元，并按备注内容提前向寸利钧支付了后两年的房租4万元，寸利钧收款后在合同末进行注明并约定在2014年11月1日至2016年11月1日期间，如客栈发生变动，出租方退还剩余租期的房租。2014年3月房东找到张华锋要求搬离。张华锋经与李福军、寸利钧协商未果特向法院起诉，要求李福军、寸利钧退还合同未履行期限2年零8个月的房租53000元，承担当年租金100％的违约金2万元并赔偿损失。
原审法院认为，张华锋与李福军于2011年11月1日签订的《铺面转租合同》是双方的真实意思表示，符合法律的相关规定，是合法有效的，双方均应按照合同享受权利、履行义务。张华锋按约向李福军、寸利钧支付了5年房屋租金共计10万元，李福军、寸利钧应保证原告在合同约定的租期内对租赁的铺面享有使用权，李福军、寸利钧提前收房的行为已造成违约。本案张华锋实际租赁的期限为2年零4个月，对于剩余的租期，李福军、寸利钧应按约定退还租金并承担违约责任。因此，对于张华锋要求李福军、寸利钧退还合同中未履行的2年零8个月房租53000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。张华锋与李福军在合同第3条中明确约定，合同期三年之内出租方提前收房，须赔付对方当年租金100％的违约金。现张华锋主张因李福军、寸利钧提前收房造成其8万元经济损失，要求李福军、寸利钧按合同约定承担100％的违约金同时赔偿其损失，李福军、寸利钧认为双方约定的违约金过高，张华锋主张的损失与李福军、寸利钧无关，李福军、寸利钧只承担8个月的违约责任。本院认为张华锋与李福军已在合同中明确约定了违约责任，该约定是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，在李福军、寸利钧违约的情形下，张华锋可以向李福军、寸利钧主张违约责任，现张华锋在主张违约金的同时主张赔偿损失，应提供证据证明其损失已超过约定的违约金，张华锋未能提交证据予以证明，因此对于其赔偿损失的主张，本院不予支持。因李福军、寸利钧提前收房致使张华锋不能以每年2万元的价格继续租赁铺面，产生一定的房租差价损失合情合理，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为双方在合同中约定的违约金偏高，酌情调整为按当年租金的50％进行计算。因此，对于张华锋要求李福军、寸利钧承担100％违约金的主张，本院酌情支持其中的10000元（20000×50％），剩余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告李福军、寸利钧于本判决生效后20日内退还原告张华锋房租53000元，并赔偿原告张华锋违约金10000元，李福军、寸利钧承担连带责任。二、驳回原告张华锋的其他诉讼请求。
一审判决宣告后，张华锋不服，向本院提起上诉称，1.一审法院未按照张华锋与李福军合同约定的要求判处违约金，只判处百分之五十违约金不符合法律规定。2.张华锋由于李福军、寸利钧违约造成的损失高于违约金，增加违约金的诉求有法有据，一审法院不支持，属于适用法律错误。本案的事实是李福军、寸利钧在履行与张华锋之间房屋租赁合同中严重违约。2011年之前李福军、寸利钧租了房东的整栋房屋，2011年11月1日将一个铺面租给了张华锋经营，租期3年（2011年11月1日至2014年11月1日）约定每年租金2万元，3年合计6万元，当时一次性支付给李福军、寸利钧，合同约定违约金按当年租金的百分之百支付。2012年10月张华锋与李福军、寸利钧又续签了一份补充租赁合同，将租期延长2年至2016年11月1日，合计租金4万元当天一次性支付。之后，张华锋只经营2年零4个月，李福军、寸利钧欠张华锋2年零8个月的租金，由于李福军、寸利钧的违约造成张华锋的损失87300元。综上所述，李福军、寸利钧存在明显违约的过错行为，极大地损害了张华锋的合法权益，而在这种情况下一审法院却判决李福军、寸利钧只承担百分之五十的违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。请求二审法院：一、撤销一审判决，依法改判。二、本案诉讼费用由李福军、寸利钧承担。
被上诉人李福军、寸利钧在法定期限内未提交书面答辩状，庭审中一致答辩称，我方只违约8个月的租期，双方合同约定当房屋市场租赁价有较大浮动时，可以变动房屋租金。
二审庭审中，上诉人张华锋，被上诉人李福军、寸利钧对一审判决确认的如下事实无异议：
2011年11月1日，张华锋与李福军签订《铺面转租合同》，约定将李福军、寸利钧承租的位于香格里拉县古城口（达娃路94号）的一间铺面转租给张华锋经营，租期3年，自2011年11月1日起至2014年11月1日止，租金为每年2万元。合同第3条约定：合同期三年之内承租方提前退房或出租方提前收房，须赔付对方当年租金100％的违约金。同时，在合同末，双方在备注内容里约定如承租方在2012年一年内补充给出租方4万元，则合同自动延期二年（延至2016年11月1日）。之后，张华锋按约向李福军、寸利钧支付了三年的租金6万元，并按备注内容提前向寸利钧支付了后两年的房租4万元，寸利钧收款后在合同末进行注明并约定在2014年11月1日至2016年11月1日期间，如客栈发生变动，出租方退还剩余租期的房租。2014年3月房东找到张华锋要求搬离。
对于双方当事人无异议的上述事实，本院予以确认。
二审庭审中，查明寸利钧在李福军与张华锋于2011年11月1日签订的《铺面转租合同》中，与李福军是合伙关系，与李福军共担风险，共享利润。且该合同末添加的补充协议是由寸利钧书写，李福军与张华锋均当庭一致认可。
归纳双方当事人的诉辩、陈述主张，本案争议的焦点是：一审判令支付的违约金是否低于造成的损失？
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。张华锋与李福军于2011年11月1日签订的《铺面转租合同》第3条约定，合同期三年之内乙方提前退房或甲方提前收房，需赔付对方当年租金100%的违约金。应当确认本案合同当事人已约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，即根据“双方合同期三年之内乙方提前退房或甲方提前收房”的违约情况，向对方支付当年租金100%的违约金。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张华锋向李福军租赁房屋三年从事餐饮业，因李福军、寸利钧的违约行为，致使《铺面转租合同》实际履行时间为二年零四个月，张华锋获得的损失赔偿额应当相当于因李福军违约所造成的损失，包括该合同完整履行三年后张华锋可以获得的利益，故一审法院应当优先考虑因违约行为给守约方造成的损失因素以及尊重合同当事人约定的违约责任，而非仅根据违约方的请求酌情调整违约金的承担比例。张华锋提出的双方合同约定违约金应当按当年租金的100%支付的上诉请求于法、于合同有据，本院予以支持。张华锋提交一审法院的房主向其额外收取的2014年3月1日至2014年4月1日止房租金3300.00元的收条以及其与崔某某于2014年4月1日签订的《铺面租赁合同》，据此主张因李福军的违约行为给自己造成87300.00元的经济损失，因房主额外向张华锋收取的房租金3300.00元所造成的损失低于约定的违约金，本院不予支持。而张华锋与崔某某签订的《铺面租赁合同》是该合同当事人双方真实意思表示，不能证明因李福军的违约行为所造成的损失，且张华锋与李福军在《铺面转租合同》中并未约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，其上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实和适用法律部分错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云南省香格里拉县人民法院（2014）香民初字第44号民事判决。
二、李福军、寸利钧于本判决生效后二十日内退还张华锋房租金53000.00元，并支付张华锋违约金20000.00元。
一审案件受理费1800.00元由被上诉人李福军、寸利钧承担并承担二审案件受理费300.00元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的李福军、寸利钧不自动履行本判决，享有权利的张华锋可在一审判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向云南省香格里拉县人民法院申请强制执行；申请强制执行的期间为二年。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长 潘敏声
审判员 周 萍
审判员 赵云川
二〇一四年九月十六日
书记员 徐鹏程