广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0204民初400号
原告（反诉被告）：刘迟，男，汉族，1994年5月12日出生，住韶关市浈江区。
原告（反诉被告）：简翠香，女，汉族，1994年7月30日出生，住韶关市浈江区，
委托诉讼代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫凡，广东秦唐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何君玉，女，汉族，1977年11月13日出生，住韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。
原告刘迟、简翠香（反诉被告）与被告何君玉（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用简易程序审理，后因案情复杂，转由普通程序公开开庭进行了审理。原告刘迟、简翠香的委托诉讼代理人廖文忠，被告何君玉的委托诉讼代理人刘丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘迟、简翠香向本院提出诉讼请求：1、要求解除刘迟、简翠香与何君玉在2017年7月初签订的《房屋买卖合同书》、2017年9月28日签订的《房屋买卖合同补充协议》；2、请求判令被告返还首付款180,000元；3、请求判令被告按年利率6%支付首付款利息至清偿之日止；4、请求判令被告赔偿原告装修定金损失30,000元；5、请求判令被告支付违约金58,000元；6、请求判令被告支付律师费34,000元。事实和理由：原告二人是夫妻关系，2017年7月初与被告协商购买被告所有的莱斯豪苑B幢2401房，双方达成并签订该房的二手房买卖合同，房价580,000元，约定签订合同当日支付定金30,000元，首付共180,000元，余款400,000元在被告办理过户完毕之日支付，约定被告应当在2017年12月30日之前完成房屋过户手续。原告刘迟于2017年7月7日当日，一次性将定金30,000元及首付款150,000元共180,000元转账支付给被告。另原、被告双方于2017年9月28日签订了补充协议，约定被告提前交付房屋给原告，以便在房屋过户前安排装修事宜。同时约定了被告最迟不得超过2018年1月15日完成房屋过户，否则被告应当赔偿原告因此解除合同的装修损失，首付款利息损失，以及被告应当支付房屋购买总价10%的其他损失违约金58,000元，若违约提起诉讼，违约方应承担律师费和诉讼费用。2017年10月期间，原告联系并确定了装修方案和装修公司，订立了装修合同，支付了装修定金30,000元，计划自2017年11月15日开始进场装修。之后被告告知原告，因为不能筹集到资金偿还银行的贷款，无法办理赎楼手续，请原告帮忙安排资金。原告帮忙联系了过桥短贷机构给被告，被告以利率过高等各种借口推却，一直不办理赎楼手续。2017年11月起至2018年1月期间，原告多次催促被告办理赎楼及过户手续，被告总是以各种理由拖延、拒绝。在经过了最后期限后，原告明确告知被告解除合同，并要求退款，被告既不赎楼办理过户，也不退款。迫不得已，原告聘请律师代理提起诉讼。被告的行为违反了诚实信用的原则，也构成了根本违约，致使原告达不到购置婚房的合同目的，不得不另外购房，对原告造成了极大的精神困扰，影响了婚期，造成了相应的经济损失。综上所述，原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的所有诉讼请求。
被告何君玉辩称，1、因原告至今未落实剩余房款要如何支付，包括未取得银行贷款或承诺以现金方式补足剩余房款致使房屋未能在合同约定的期限内办理过户手续，且原告现已起诉要求解除双方的买卖合同关系，应当视为原告单方根本违约，法庭应当判令双方解除买卖合同关系，原告的损失应由其自身承担且应当向被告承担合同约定的违约责任；2、原告诉求的律师费，约定过高，不符合广东省律师收费管理办法，按照原告起诉的标的计算，律师费的收费范围应是13715元至21715元。
被告何君玉提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原、被告签订的《房屋买卖合同书》；2、请求判令反诉被告支付违约金58,000元；3、请求判令反诉被告支付律师费20,000元；4、请求判令本案本诉、反诉的诉讼费均由反诉被告承担。庭审时,被告增加一项反诉请求:请求原告返还涉案房屋及产权证明原件、房屋钥匙。事实和理由：2017年7月，刘迟、简翠香向何君玉购买位于浈江区启明北路23号莱斯豪苑B幢2401房，并签订了《房屋买卖合同书》，约定交易价格为580,000元。合同签订后，刘迟、简翠香支付了购房定金30,000元，并支付了首付款150,000元，剩余购房款400,000元根据《合同》第三条约定，刘迟、简翠香采用按揭付款的方式向何君玉支付，如按揭房款不足以支付房款或刘迟、简翠香信誉问题或其他原因不能办理按揭的情况下，刘迟、简翠香应在过户当天以现金方式付清剩余购房款。同时，合同第四条约定了办理登记过户手续的时间为2017年12月30日。另双方于2017年9月28日签订《房屋买卖合同补充协议》，对办理登记过户手续的时间延期至2018年1月15日，并约定任一方违约的违约责任。此后，何君玉多次询问刘迟、简翠香办理按揭的进度和情况，并催促其及时办理，否则会延误约定的办理过户的时间，但是刘迟、简翠香申请按揭贷款的银行同贷书始终未签发，也未向何君玉承诺以现金或其他方式筹集资金支付剩余房款，在此情况下，刘迟、简翠香仍要求何君玉按照合同约定的时间配合其办理过户手续，显然是对何君玉利益的侵害。何君玉认为，刘迟、简翠香要求何君玉办理过户手续之前，应该取得银行同贷书或承诺以现金方式支付剩余购房款，在刘迟、简翠香未落实房款能足额支付的情况下，何君玉根据法律规定当然有权拒绝其过户请求。因此，何君玉未在合同约定的期限办理过户手续并非何君玉违约，反之，正是因刘迟、简翠香先违约造成的。综上所述，恳请贵院支持何君玉的反诉请求。
原告对被告提出的反诉请求答辩如下：请求驳回何君玉的全部反诉请求；本案反诉诉讼费用由原告承担。1、何君玉违反合同法、违约，没有先履行解除涉案房屋的贷款抵押权和办理房屋过户的义务。根据合同法和本合同的约定，何君玉应当先履行解除涉案房屋的贷款抵押权，办理房屋过户。刘迟、简翠香已经联系了两家银行，均被银行工作人员告知，申请办理购房按揭，首先必须将房屋解除原抵押权。刘迟、简翠香因此多次催促反诉原告尽快办理涉案房屋的解除抵押手续，但是何君玉表示资金困难，需要寻找成本低的过桥贷款拖延。双方协商并达成补充协议，同意给予何君玉延长解除抵押的时限。在超过了延长后的时限后，何君玉仍然没有解除房屋贷款抵押。2、何君玉主张的所谓“银行同贷书”没有事实和法律依据。双方在房屋买卖合同以及补充协议中，没有刘迟、简翠香在何君玉解除房屋贷款抵押权之前，应当先向何君玉提交“银行同贷书”的协议内容。没有任何法律法规规定，刘迟、简翠香应当在房屋出卖人解除原房屋抵押前，向出卖人出示“银行同贷书”。何君玉关于刘迟、简翠香应当出具“银行同贷书”，没有事实和法律依据，完全出于自己的臆想。3、何君玉应当履行合同的先履行义务，解除房屋抵押，办理房屋过户。按照双方合同的约定，何君玉应当先解除涉案房屋的抵押权，然后与刘迟、简翠香一起办理房屋过户。刘迟、简翠香办理银行贷款支付购房款余款，如不能办理银行贷款则以现金支付购房款余款。何君玉解除房屋抵押是双方一起办理房屋过户的前提，办理房屋过户是何君玉的合同先履行义务，支付购房款余款是刘迟、简翠香的合同后履行义务。刘迟、简翠香没有义务履行合同和法律法规之外的提供“银行同贷书”的义务。根据合同法，何君玉应当履行合同的先履行义务。何君玉没有任何证据证明刘迟、简翠香不继续履行合同，更没有证据证明刘迟、简翠香丧失偿债能力，以臆造“银行同贷书”主张不安抗辩权违反了合同法。4、同意返还涉案房屋产权证，但钥匙已交回何君玉，不存在返还房屋占有问题。综上，何君玉的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回何君玉的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月初，被告何君玉（甲方,卖方）与原告刘迟、简翠香（乙方，买方）签订《房屋买卖合同书》，该合同约定：甲方将其位于浈江区启明北路莱斯豪苑B幢2401房（产权证号为第0100154001号）转让给乙方，购房总价为580,000元；签订合同当天，乙方应向甲方支付购房定金30,000元；乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之前，付清第一笔房款180,000元给甲方。（乙付购房定金30,000元自动转为购房款），余款400,000元由银行按揭房款后付清购房款，按揭房款不足支付购房款（或因乙方信誉问题及其他原因不能按揭的情况下）则由乙方过户当天以现金付清；关于产权过户，甲、乙双方一致同意在办理房屋产权及土地使用权转移过户登记手续的各种资料收集齐全之后，即在2017年12月30日之前，甲乙双方携带相关资料到市房地产（不动产）交易登记所办理登记过户手续，签订《房地产买卖合同》，如因甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解除时，甲方除返还全部购房款外，并按合同承担违约责任；关于房屋交付，甲方应于双方完成房屋产权过户申请手续签字后收齐全部房款当日腾空该房屋，交付给乙方使用，并移交该房屋钥匙。违约责任：如甲方违约的，除返还乙方已付购房款外，双倍返还乙方定金；如乙方违约，则乙方定金不予返还。合同签订后，刘迟于2017年7月7日支付何君玉购房款180000元；2017年9月28日，何君玉（甲方）与刘迟、简翠香（乙方）签订《房屋买卖合同补充协议》，约定甲方在2017年12月20日前解封解押房屋的产权问题，并过户于乙方，在此期间甲方同意乙方在此房屋里面进行装修，甲方应配合乙方办理装修物业要求，如今后甲方违约买卖合同与拖延过户时间（最晚2018年1月15日）不过户给乙方，甲方应赔偿乙方在装修期间的一切费用（包括人工、材料款、装修款等），并归还首付款180，000元及利息（从汇款之日起算按国家规定计算利息）给乙方；如哪方违约都应额外赔偿对方房款的10%即58，000元作为补偿；违约方应承担因此提起诉讼所产生的一切费用（包括律师费、诉讼费等）。签订上述补充协议当天，被告将房屋钥匙、门卡交给原告，并配合原告在物业管理办理了相关的装修申报手续。对剩余应付400,000元购房款，原告未能办理按揭付款。原告提出无法办理房屋按揭款申请的原因是被告没有办理解除涉案房屋抵押权手续；而被告表示银行住房按揭需要贷款人提供相关偿还能力的证据，虽然房屋尚未解除抵押，但原告仍然可以向银行递交审批资料，待满足按揭条件时由被告办理一次性房款并配合办理过户手续，但原告剩余400,000元房款支付方式未落实的情况下被告就未办理提前还贷及解除抵押手续。被告以原告未提供有能力支付400,000元购房余款资料为由，一直未办理涉案房屋过户手续，双方因此产生纠纷。
另查明，刘迟、简翠香提交委托代理合同及律师代理费发票，该证据显示刘迟、简翠香于2018年2月20日与广东秦唐律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费34,000元，何君玉对此提出异议，认为本案只是一审，刘迟、简翠香将二审和执行阶段的律师费费用一并计算，没有依据。何君玉也提交了委托代理合同及律师代理费发票，该证据显示何君玉于2018年3月30日与广东天行健律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费20,000元。刘迟、简翠香对此提出该证据只能证明违约方败诉后承担律师费的依据，不是证明败诉方承担律师费的依据。
刘迟、简翠香提出其损失房屋装修费30,000元，并提交装修合同及30,000元定金收据。何君玉对此表示，不认可刘迟、简翠香与武江区时代装饰签订的装修合同书，合同中约定方案设计确定后甲方需交订金30000元，而该合同签订日期为2017年10月15日，收据收款日期也是2017年10月15日，与合同约定和交易常理不符，同时，刘迟、简翠香也未提供支付该笔装修订金的刷卡单或其他支付方式资金转移的凭证。
再查明，合同履行期间，被告称其已将钥匙及涉案房屋产权证明原件交给原告，原告对此没异议。
上述事实，有居民身份证、房地产权证、房屋买卖合同及补充合同、银行转账单、委托代理合同、代理费发票、收据及本案开庭笔录等予以证实。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告提供银行转账凭证称其于2017年7月7日向被告支付涉案房屋首付款180,000元，被告对此没有异议，本院对该事实予以认定。对刘迟、简翠香的诉讼请求及何君玉的反诉请求，本院分析认定如下：一、关于涉案合同及补充协议是否继续的问题，刘迟、简翠香提出予以解除的主张，何君玉也提出解除合同的反诉请求，双方对此意见一致，因此，本院对刘迟、简翠香与何君玉所提出的解除合同及补充协议的主张予以支持；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于合同解除，原、被告均认为对方违约导致，并要求对方承担违约责任。原、被告在《房屋买卖合同》约定，买方应于双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之前，首付180,000元购房款给卖方，余款400,000元由银行按揭房款后付清，按揭房款不足支付购房款（或因乙方信誉问题及其他原因不能按揭的情况下）则由买方于过户当天以现金付清；买方于应在2017年12月30日之前办理涉案过户登记手续，如因甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解除时，甲方除返还全部购房款外，应按合同承担违约责任；之后，双方在《补充协议》约定“被告在2017年12月20日前解封解押房屋的产权问题，并过户于原告，在此期间被告同意原告在此房屋里面进行装修，被告应配合原告办理装修物业要求，如被告截止2018年1月15日仍不过户给原告，被告应赔偿原告装修期间的一切费用（包括人工、材料款、装修款等），并归还首付款180,000元及利息（从汇款之日起算按国家规定计算利息）给乙方；如哪方违约都应额外赔偿对方房款的10%即58000元作为补偿；并承担因此提起诉讼所产生的一切费用（包括律师费、诉讼费等）。”而事实上，合同履行过程中，被告未按补充协议约定在2018年1月15日前办理涉案房屋解除抵押权手续，致使原告无法办理房屋按揭贷款手续，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因涉案合同解除，被告应将其所收取的房屋首付款180,000元返还给原告，并按年利率6%计算利息。对原告主张被告返还180,000元购房首付款，并按年利率6%计算利息的诉讼请求，本院予以支持；被告违约，原告主张被告支付违约金58,000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的赔偿律师费损失43,000元的诉讼请求，该费用包含一、二审及执行程序的律师费，由于本案诉讼属一审，二审及执行程序尚未进行，并不当然产生该二审及执行程序的律师费损失，因此，本院酌情确定原告赔偿律师损失20,000元为宜。关于原告主张被告赔偿装修定金损失30,000元诉讼请求，原告提交了其与装修公司签订的合同书及装修公司出具的30,000元收据，可证明装修公司收到原告30,000元，但该证据不足以说明涉案房屋已进行装修且造成原告损失30,000元。因此，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求。被告认为原告违约，提出要求原告支付违约金58,000元、赔偿律师费损失20,000元的反诉请求；由于补充协议已约定解除涉案房屋抵押权并办理过户登记是被告应履行的合同义务，双方明确约定由原告办理按揭贷款支付400,000元购房款，并未要求原告在合同约定的期限内须具备支付全部购房款的能力，而是约定以办理住房按揭方式支付40,0000元，按揭款不足支付时以现金补足。被告未按约定解除涉案房屋抵押登记并办理过户登记，导致原告无法办理住房按揭贷款，被告的行为已构成违约，并非原告违约。因此，对被告主张原告支付违约金及赔偿律师费损失的反诉请求，本院不予支持。因合同解除，故原告应当将涉案房屋钥匙及产权证明原件退回被告，因此，对被告主张原告返还涉案房屋产权证明及钥匙的反诉请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告何君玉于本判决生效之日起十日内返还180,000元给原告刘迟、简翠香，并从2017年7月7日起按年利率6%计算利息至本判决确定履行之日止；
二、被告何君玉于本判决生效之日起十日内支付违约金58,000元给原告刘迟、简翠香；
三、被告何君玉于本判决生效之日起十日内赔偿律师费损失20,000元给原告刘迟、简翠香；
四、原告刘迟、简翠香于本判决生效之日起十日内退回位于浈江区启明北路23号莱斯豪苑B幢2401房的《房地产权证》原件（粤房地权证韶字第××号）及房屋钥匙给被告何君玉；
五、驳回原告刘迟、简翠香的其他诉讼请求；
六、驳回被告何君玉的其他反诉请求。
案件受理费5925元，财产保全费2060元，反诉费1750元，合计9735元，原告刘迟、简翠香负担4000元，被告何君玉负担5735元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 马文英
审 判 员 曾丽琼
人民陪审员 梁日红
二〇一八年七月二十日
书 记 员 李馨粤