江苏省丹阳市人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)苏1181民特4号
申请人王玉明。
委托代理人胡颉，江苏正威律师事务所律师。
被申请人殷勤。
被申请人耿夕珍。
申请人王玉明于2016年3月9日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，依法由代理审判员熊英进行了审查，并于2016年3月28日公开进行了听证。申请人王玉明及其委托代理人胡颉，被申请人殷勤到庭参加听证。被申请人耿夕珍经本院合法传唤未到庭参加听证。
申请人王玉明称，2014年8月6日，申请人与被申请人殷勤、耿夕珍签订了个人房屋抵押借款合同一份，约定：被申请人作为抵押人以位于丹阳市东方服务总汇1号的房产（面积107.1平米，房产证号：02××27）为借款人丹阳银球针纺服饰有限公司进行担保，将该房屋抵押给申请人，抵押借款合计120万元，利息为年利率30%，期限一年。借款人未按约还款，并于2015年7月29日作出还款承诺，但仍未按约还款。现原告诉至法院，请求对被申请人名下的抵押财产拍卖、变卖，并以拍卖、变卖所得价款优先偿还申请人的债权171万元（本金120万元，利息从2014年11月1日按照年利率30%计算至2016年3月31日止，计51万元，合计171万元，继续主张自2016年4月1日起至实际清偿之日止的利息）。
申请人向本院提供以下证据：
证据一、个人房屋抵押借款合同一份、借据一份、承诺书一份、付款凭证四份，证明申请人与被申请人之间形成了抵押关系，申请人向借款人发放了贷款。
证据二、房屋所有权证、土地使用权证、房屋共有权证、房屋他项权证各一份，证明被申请人将其所有的位于丹阳市东方服务总汇1号门市房第十六间的房屋（丹房权证开发区字第××号）抵押给申请人的事实。
被申请人殷勤辩称，2014年8月6日，我与申请人、借款人、被申请人耿夕珍在协商一致的基础上，达成了抵押借款协议并到房管部门办理了抵押登记手续，2014年8月7日取得了抵押登记证书。我没有替借款人丹阳银球针纺服饰有限公司向申请人还过钱。
被申请人耿夕珍未答辩。
经审理查明：2014年8月6日，王玉明（甲方）、丹阳银球针纺服饰有限公司（乙方）、殷勤及耿夕珍（丙方）签订个人房屋抵押借款合同一份，约定乙方急需一笔资金作为投资，需向甲方借款。在丙方以其房产证作为借款抵押物抵押给甲方的条件下，由甲方提供双方商定的借款额给乙方。借款总金额：120万元整，借款期限自2014年8月6日起至2015年8月5日止。期限届满之日清偿。抵押物名称：房屋产权证（证号：丹房02005557），抵押期限自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本息为止。乙方如不按期付息还本，甲方可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，甲方仍有权向乙方追偿，直至乙方还清甲方全部借款本息为止。本合同自即日生效。同日，丹阳银球针纺服饰有限公司出具借据一张，言明借到王玉明120万元，承诺每月支付利息3万元。借款后，丹阳银球针纺服饰有限公司支付利息至2014年10月31日，后未继续支付利息。以上借款现已到期，借款人仍未偿还本息，申请人向本院申请实现担保物权。
2014年8月7日，申请人和被申请人就坐落于丹阳市东方服务总汇1号门市房第十六间的房屋（丹房权证开发区字第××号）办理了抵押物登记，申请人领取丹房他证云阳字第201441**号他项权证，登记债权数额120万元。
本院认为：双方当事人签订的个人房屋抵押借款合同是双方的真实意思表示，合法有效。被申请人以其所有的有独立权证的位于丹阳市东方服务总汇1号门市房第十六间的房产作为抵押物担保借款人债务的履行，且已办理抵押登记，抵押权已依法设立发生法律效力。借款合同签订后，申请人按约向借款人发放借款，借款人未按约偿本付息。申请人现申请实现担保物权，以被申请人抵押的房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于申请人主张本金120万元及利息（从2014年11月1日起按照年利率30%计算至2016年3月31日止的利息51万元，自2016年4月1日起至实际清偿之日止），其关于本金120万元的主张，符合法律规定，本院予以确认。关于利息的主张过高，本院依法调整为按照年利率24%计算，自2014年11月1日起至2016年3月31日止丹阳银球针纺服饰有限公司尚欠申请人利息应为40.8万元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条，第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条，第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、准予拍卖、变卖被申请人殷勤、耿夕珍所有的位于丹阳市东方服务总汇1号门市房第十六间的房产[房屋所有权证号：丹房权证开发区字第××号，国有土地使用权证号：丹国用（2006）第07426号]。
二、申请人王玉明对上述抵押物拍卖、变卖取得的价款在借款本金120万元、利息（截止2016年3月31日利息40.8万元，自2016年4月1日起至借款实际还清之日止的利息以120万元为本金按年利率24%计算）的范围内优先受偿。
申请费10095元，由被申请人殷勤、耿夕珍负担（申请人同意其预交申请费由被申请人向其直接支付，本院不再退还，由被申请人于本判决生效之日起十日内向申请人支付）。
对本裁定有异议的，双方当事人可以在收到本裁定之日起十五日内向本院提出异议。逾期，本裁定即发生法律效力。
代理审判员 熊英
二〇一六年五月五日
书 记 员 孙倩
附本裁定书适用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。