黑龙江省海林市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1083民初914号
原告：黑龙江省永力房地产开发有限公司，住所地黑龙江省海林市。
法定代表人：付双燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：聂昌军，黑龙江盛世律师事务所律师。
被告：海林市东方建筑安装有限责任公司，住所地黑龙江牡丹江市海林市。
法定代表人：高德军，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：巩金龙，男，汉族，海林市东方建筑安装有限责任公司项目经理，住黑龙江省海林市。
被告：李云才，男，汉族，无职业，住黑龙江省海林市。
委托诉讼代理人：李一斌，黑龙江精诚律师事务所律师。
原告黑龙江省永力房地产开发有限公司与被告海林市东方建筑安装有限责任公司、李云才返还原物纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后,依法适用简易程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省永力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人聂昌军、被告海林市东方建筑安装有限责任公司的委托诉讼代理人巩金龙、被告李云才的委托诉讼代理人李一斌到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2017年9月18日转换普通程序，依法组成合议庭，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省永力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人聂昌军、被告海林市东方建筑安装有限责任公司法定代表人高德军、被告李云才及其委托诉讼代理人李一斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黑龙江省永力房地产开发有限公司（以下简称永力公司）向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即返还原告的房屋，面积103.94平方米1），房屋价值505000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年5月26日，被告海林市东方建筑安装有限责任公司在建设施工时因流动资金短缺，向原告申请借用房屋融资借款。原告为了不耽误工程进度，同意借海林市东方建筑安装有限责任公司馨怡嘉园四期12户房源，以便被告海林市东方建筑安装有限责任公司融资，保证施工进度。之后，被告海林市东方建筑安装有限责任公司用借用房屋向他人抵押借款，其中，利用涉案房屋向被告李云才抵押借款13.5万元。目前为止，被告海林市东方建筑安装有限责任公司借用12户房屋已返还11户，但涉案房屋被告李云才却拒绝返还。涉案房屋已被李云才强行非法占有（撬门进入）。原告认为，涉案房屋只是被抵押，抵押权人依法无权占有。
海林市东方建筑安装有限责任公司（以下简称东方公司）辩称，被告因建设施工流动资金短缺，当时在原告处借了12户房源融资，去年已经收回11户，现在剩涉案房屋，在被告李云才处借款15万元本金（用涉案房屋抵押），月息5分，扣了两个月利息，拿到13.5万，去年被告李云才已经强行入住了房屋，不同意赎回，利息我们现在也没有付。
李云才辩称，1、答辩人与被答辩人于2015年12月17日签订的涉案房屋商品房买卖合同，为此，双方之间系商品房买卖合同的法律关系，不存在强行占有房屋的行为，并且该销售商品房的行为已经在海林市房地产管理办公室办理了登记，该买卖合同是成立并生效的，应受到法律的保护；2、被答辩人在诉状中称是将涉案的房屋借给第一被告东方公司让东方公司融资是不属实的，因答辩人有证据证实是被答辩人将涉案房屋抵顶给第一被告作为工程款，第一被告又将此房屋出卖给答辩人，被答辩人对此给予认可并配合办理了相关的手续；3、答辩人于2016年已经对该房屋进行了装修并入住对房屋已经实际占有，而被答辩人仅持所开发的楼房的房屋大照，以此证实涉案房屋归其所有，而排除双方之间的买卖合同法律关系是错误的，为此答辩人请求法庭示明原告以何种法律关系、何种诉讼请求来主张自己所谓的权利，否则仅以返还原物的诉求主张权利是不能成立也不应受到法律保护，综上请法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告永力公司为支持其主张，提供证据如下：
证据一、不动产权证书一份。证明：原告是涉案房屋的所有权人，享有物权权利，被告应返还强行入住的涉案房屋。
被告东方公司对该证据无异议。
被告李云才对该证据形式要件无异议。对证明问题有异议，认为原告为涉案楼房及房屋的建设单位，自然对所开发的楼盘具有在出卖之前的所有权，而该证据是在2017年3月10日发放，仅能证明原告为房屋的权利人，而早在2015年12月份原告与第二被告已经签订商品房买卖合同，原告给第二被告出具了合同及收据，并早在2015年12月21日在房产部门办理了备案登记手续，说明原告与第二被告之间买卖合同成立与生效，依据合同规定，原告有对出卖房屋协助第二被告办理产权转移登记手续，为此第二被告不存在侵权行为也不应该返还该房屋。
本院认为，该证据真实、合法有效，予以采信。
证据二、公安机关卷宗一份（47页）。证明：涉案房屋实为原告借给第一被告用于抵押贷款，并未出卖给第二被告，原告与第二被告之间不存在事实上买卖合同关系。第二被告借给第一被告借款本金实为13.5万元与涉案房屋价值悬殊，第二被告并未实际向原告支付房屋价款，第二被告是强行入户不是原告将房屋交付，第二被告占有房屋是非法的，依法应当返还。通过张全明和张晶国的询问笔录中证明涉案房屋实际上是抵押，也能够证明李云才与谢忠伟将借款交给了张全明。
被告东方公司对该证据无异议。
被告李云才对该证据形式要件无异议，对证明问题有异议，1、原告在2015年已经将涉案房屋抵顶给第一被告作为工程款，而不是出借房屋行为；2、原告与第二被告已经签订商品房买卖合同，在卷宗中均有体现，为此双方之间系商品房买卖合同的法律关系，如果作为出卖人的原告对所签订的合同持有异议，应当在签订合同之日起一年之内向法院主张行使撤销权，但原告至今没有行使该权利，为此现该合同已经生效；3、第二被告占有房屋系依据合同及房产部门的备案及法律的规定，不存在强行占有，不同意返还房屋；4、从高德军在派出所的询问笔录中第三页证实，钱是直接交到自己手中的，不存在交到张全明手中，假设高德军陈述为真，那么在庭审中的证词是不真实的，与原告间存在恶意串通的行为，损害了第三方的利益。
本院认为，公安机关询问笔录中的被询问人谢忠伟、张晶国、谢忠泽、张全明证实2015年12月份，东方公司法定代表人高德军向李云才借款15万元并用房屋抵押借款的事实，上述证据具有真实性，予以采信。
证据三、协议书五份。证明：1、其他出借房屋均经解除了抵押关系收回房屋；2、海林市建筑行业借款融资均是以签订房屋买卖合同代替抵押的交易习惯。
被告东方公司对该证据无异议。
被告李云才对该证据的真实性、证明的问题及关联性均有异议。1、此组证据中协议双方均为东方公司与承诺人，而没有原告公司在协议上的任何签字，假设是东方公司将此房屋借给第二被告，那么在借房时应有与第二被告和原告所签订的与举证协议书内容一致的协议，必须有第二被告的签名，本案中没有这份协议书，为此我们认为此组证据与本案没有关联性；2、对于海林建筑行业借款融资交易习惯，既然是借款融资，就必然有借款合同或融资协议，抵押协议等说明，不能单纯签订买卖协议，更不能到房产部门进行备案；3、对原告未出示证据中的收据标注中可以证实，原告将出证房屋全额抵顶给东方公司，不存在出借问题，东方公司将房屋是否出售他人，抵押他人应出具证据加以证明，不能以推定来认定本案事实。
本院认为，该组证据不能证明原告永力公司与被告李云才之间具有房屋抵押关系，不具有关联性，不予采信。
2、被告东方公司未提供证据。
3、被告李云才为支持其主张，提供证据如下：
证据一、商品房买卖合同一份18页、收据一份、商品房销售备案登记表一份。证明：1、2015年12月，原告同意将抵顶给高德军工地（被告东方公司）的涉案房屋，由海林市东方建筑安装有限公司卖给被告李云才。2015年12月17日原告配合与李云才签订了商品房买卖合同，并于2015年12月21日出具了收据。2、2015年12月21日，原告涉案商品房销售已经在海林市房地产管理办公室办理了备案登记手续。
原告永力公司对该证据中商品房买卖合同中公章确实原告方的，收据、财务章确实原告方的，但该证据并不是原告买卖房屋的真实意思，是原告为配合第一被告抵押借款与第二被告签订和出具的，对商品房销售备案登记表形式要件有异议，该登记表出卖方是牡丹江市华天房地产开发有限公司与商品房买卖合同的出卖方不一致，该备案登记表没有甲方的盖章和签字，对该组证据的证明问题有异议，商品房买卖合同虽为买卖，但实为抵押，海林市房地产业关于以房抵押借款的交易习惯就是以签订房屋买卖的形式进行抵押借款，从买卖合同的内容上也能看出该合同不是一个实质的买卖合同关系，在买卖合同中的基本条款全部用线划掉删除，如房屋交付、违约责任及产权登记的约定等等，全部都是删除不符合正常买卖合同应有的条款，所以该合同不能证明双方存在事实上的买卖合同关系。收据仅是为协助抵押借款所出，原告并未收到第二被告的房屋价款，且第一被告实际尚欠原告已经多支付给第一被告的一千多万工程款，第一被告与第二被告之间仅为13.5万元的借款，因此该收据不能证明第一被告已经支付全部的房屋价款。该备案登记不能证明原告实际将涉案房屋出卖给第二被告。
被告东方公司认为该证据只能证明当时抵押房屋时永力房产开发公司走形式给开的票据和合同作为抵押，也是海林市建筑业抵押借款的潜规则，并不能证明第二被告将购房款交付到原告手中，第二被告至始至终在东方公司购买了房屋，但没有提供东方公司的财务收款票据，如果真正的购房我公司不出财务票据、收据，不可能将购房款交付出来，足以证明，此户房屋纯属借款抵押，并非真正购买。
本院认为，1、该商品房买卖合同共18页，有7页将约定内容全页用笔勾划，有4页将约定内容半页用笔勾划，该商品房买卖合同中一些双方需要必须遵守的约定内容用笔勾划这一行为，是不符合正常的交易习惯，故对被告所证明的问题，不予采信；2、关于收据问题，原告永力公司给被告李云才出具的是房款顶抵馨育才嘉园高德军工地人工费收据，并非是销售不动产统一发票，不符合有关发票管理办法的规定，对所证明的问题，不予采信。3、关于商品房销售备案登记表问题。被告李云才所办理的商品房销售备案登记手续具有真实性，予以采信。
证据二、银行明细账查询单两份。证明：2015年12月21日，被告李云才从海林市农村信用社营业部提取现金4万元，从中国邮政银行股份有限公司海林市支行取现金4.1万元。2015年12月21日，李云才付给东方公司法定代表人高德军购房款30万元中的8.1万元，是从上述银行中所提取的现金。
原告永力公司对该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。该组证据仅能证明第二被告到银行取款的事实，并不能证明该款已支付给第一被告，二者之间没有必然的关联性，该款与涉案房屋的商品房合同也无关，该提款时间是2015年12月21日，签订合同时间是2015年12月17日。
被告东方公司同意原告质证意见。
本院认为，该组证据因其未能提供相关证据佐证该款系交纳房款的事实，不予采信。
证据三、供热票据2张、电费票据1张、水费票据1张。证明：被告李云才于2016年10月就入住涉案房屋。并支付了相应的水、电、取暖费。
原告永力公司对该组证据形式要件无异议，对证明问题有异议。第二被告并未经过合法的交接手续进行入住，因此该组证据证明不了入住的合法性。
被告东方公司同意原告质证意见。
本院认为，该组证据具有真实性，予以采信。
证据四、照片4张（被告于2017年8月6日拍摄）。证明：第二被告对房屋已经装修并入住房屋。
原告永力公司对该组证据形式要件有异议，该照片不能证明是涉案房屋。对证明问题有异议，第二被告并未经过合法的交接手续进行入住，即使对房屋装修也不能证明对涉案房屋依法取得。
被告东方公司同意原告质证意见。
本院认为，该证据能够证实第二被告对涉案房屋已经装修并入住的事实，予以采信。
证据五、证人梁杰证言。证明：2015年末12月份，元旦之前，李云才吃饭时候说，借点钱用，我说行，李云才说买房子用，几天之后给我打电话，我给李云才送的钱。借给李云才20万元，没有打条，朋友关系好。
原告永力公司对该证据有异议，认为证人证言不可信。1、证人与李云才系把兄弟，关系亲密，证词有偏向性；2、借款来源证人说不清楚，借款未让借款人李云才打借款收据，不符合实际情况，亲属之间借款还要借条；3、证人证实没有过道，可是李云才在公安局的询问笔录中陈述，钱是与梁杰一起交给高德军的，相互矛盾，所以证人的陈述不真实，不应采信，证言不能证明李云才向东方公司交付过30万元房款。
被告东方公司对该证据有异议，认为证人证言不可信。1、公安局笔录中，李云才证实将30万元购房款交到我东方公司手中，但证人出庭证明我俩不认识；2、证人提供不出借给李云才20万元合法有效的票据，而且公司还有账目体现，说明自己借款不真实；3、就算借给李云才20万元现金，也不能体现这20万元是交到我东方公司手中购买房屋，所以证人证言与本案无关。
被告李云才对该证据无异议。
本院认为，该证人证言不能全面客观陈述所要证明的问题，不具有真实性，不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2015年12月17日，被告东方公司向原告永力公司借用海林市馨怡嘉园四期2套房源进行融资。被告东方公司用馨怡嘉园2套房屋抵押给被告李云才和案外人谢忠伟，向每人借款15万元，在扣除利息3万元后，李云才和案外人谢忠伟给付被告东方公司27万元（每人13.5万元），此款交给了被告东方公司法定代表人高德军。同日，原告永力公司与被告李云才和案外人谢忠伟签订商品房买卖合同，被告李云才的商品房买卖合同。合同约定海林市馨怡嘉园,每平方米4858.57元，总价款金额505000元，出卖人永力公司，买受人李云才（但该商品房买卖合同中有多页整页用笔勾划，未填加内容）。2015年12月21日，原告永力公司给被告李云才出具收据一份，收据内容：“收到李云才馨怡嘉园四期房款，全额顶抵馨育才嘉园高德军工地人工费。金额伍拾万伍仟元。盖两枚黑龙江省永力房地产开发有限公司财务专用章”。同日，被告李云才与被告东方公司法定代表人高德军、张全明、谢忠伟一同到海林市房地产管理办公室办理了商品房销售备案登记。2016年12月，被告东方公司出资将案外人谢忠伟抵押房屋赎回，抵押给李云才的馨怡嘉园房屋由李云才装修入住。原告要求被告李云才立即返还原告的房屋；2、本案诉讼费由被告负担。
本院认为，2015年12月17日，被告东方公司为融资借用原告在海林市馨怡嘉园房屋向被告李云才抵押借款15万元，该事实有张全明、谢忠伟、张晶国在公安机关的询问笔录予以证实，应予确认。被告李云才主张其与原告永力公司存在房屋买卖关系，但双方签订的商品房买卖合中必要的条款都用笔划掉，比如房屋的交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记的约定、保修责任等，此行为明显不符合房屋买卖的交易习惯。发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证。原告给被告李云才出具的是顶账收款收据，不是不动产统一发票，不符合正常房屋买卖的交易惯例。虽然被告东方公司与被告李云才到房管部门办理商品房销售备案登记，但不能证实原、被告之间存在真实的房屋买卖法律关系。据此，确认原告永力公司与被告李云才签订的商品房买卖合同的真实目的是为了被告东方公司向被告李云才借款而提供的担保，并非为实现房屋买卖。我国《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。被告李云才在其债权未实现之前仍享有对该房屋的让与担保性质的抵押物权，但不享有对该房屋占有、使用和收益的权利。故对原告永力公司要求被告李云才返还该抵押房屋的诉讼主张，本院予以支持。
综上所述，根据本案的事实，被告李云才的抗辩主张不能成立，对原告的诉讼主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告李云才于本判决生效后10日内返还给原告黑龙江省永力房地产开发有限公司海林市馨怡嘉园。二、驳回原告黑龙江省永力房地产开发有限公司对被告海林市东方建筑安装有限责任公司的诉讼请求。
如当事人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8850元，由被告李云才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判长 杨启兴
审判员 高秋兰
审判员 蔡密成
二〇一七年十月二十八日
书记员 史海蓥