上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3749号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海嘉春投资管理有限公司，住所地上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX楼XX座。法定代表人丁嘉春，职务董事长。委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）安杰玛生物科技（上海）有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室。法定代表人陈雯，职务经理。委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。委托代理人胡卡瞰，上海胡菁律师事务所律师。上诉人上海嘉春投资管理有限公司、安杰玛生物科技（上海）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人上海嘉春投资管理有限公司的委托代理人叶杨斌、谢锟，上诉人安杰玛生物科技（上海）有限公司的委托代理人胡卡瞰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年1月，上海嘉春投资管理有限公司（以下简称嘉春公司、甲方）与安杰玛生物科技（上海）有限公司（以下简称安杰玛公司、乙方）就本市长宁区XX路XX号XX栋XX层房屋（以下简称涉讼房屋）签订租赁合同。合同记载：乙方向甲方承诺，该房屋用途必须为商业；本合同的总租赁期自2014年6月1日起至2024年5月31日止；甲方同意于合同签订并正式生效后10个工作日内将上述房屋及附属配套设施付给乙方使用；乙方在本合同签订30个工作日内，必须向甲方提供符合国家相关规范装修方案及相关图纸，并报甲方及相关部门备案；双方同意以消费卡加租金的方式来解决双方租金的差价，每年因弥补租金生成的差额须在12个月内完结，消费卡金额为每年人民币140万元（以下币种同），共1,400万元。本合同总租金为31,845,375元，前三年（2014年6月1日起至2017年5月31日）每年年租金为3,000,000元……；租金支付方式为一个月支付一次，先付后用，一次性付清当期租金；本合同签署之日，物业管理费的标准为租赁期内每月按建筑面积每平方米20元，该房屋的物业管理费为每月27,908元，物业管理费的支付方式为三个月支付一次，先付后用，一次性付清当期物业管理费；乙方应于本合同签订之时，向甲方缴纳约三个月租金的租赁保证金750,000元、第一个支付期（2014年6月1日至6月30日）的租金250,000元，以及第一期的物业管理费（2014年2月17日至2014年5月31日）94,734元，共计1,094,734元；在本合同有效期内，乙方未经甲方同意，中途擅自要求退租的或因乙方违约导致甲方单方面解除合同的，甲方有权将乙方交纳的保证金扣除作为违约金，并向乙方收取等同于三个月租金金额的违约金。2014年1月3日，安杰玛公司向嘉春公司支付租金247,000元，2014年2月7日，安杰玛公司向嘉春公司支付保证金750,000元，2014年2月7日，安杰玛公司向嘉春公司支付物业费94,734元，2014年2月7日，安杰玛公司向嘉春公司支付租金3,000元。2014年3月12日，嘉春公司将涉讼房屋交付给安杰玛公司。2014年5月19日，安杰玛公司向嘉春公司发送申请书，该申请书记载：安杰玛公司的施工队现场测量实际净高仅为2.27米；13CM的差距在正常层高的房间可能影响不大，但是对于已经低矮的房间来说差距极大，以致安杰玛公司实在无法使用该房屋；安杰玛公司会尽快落实解决以上事项，但也希望嘉春公司配合，鉴于以上原因，延长租赁免租期至2014年8月31日。2014年5月23日，安杰玛公司向嘉春公司发送申请，申请记载：在实际的设计过程中，安杰玛公司发现店铺大约有将近600多平方面积层高仅为2.27米。根据SPA的要求，根本无法作为正常经营使用。经过反复与嘉春公司沟通，现在安杰玛公司申请能够考虑到安杰玛公司实际的情况，将租赁面积减少一部分同时申请减免部分租金。嘉春公司在收到上述申请之后，起草了“补充协议”发送给安杰玛公司，协议记载：现安杰玛公司提出原租赁合同的租赁面积中有部分区域因层域因层高不足而无法满足其正常经营需要，经双方协商，做出如下调整，双方共同遵守。原租赁面积中的C栋3楼南面189.5平米面积在其租赁面积中取出，不计入其租赁面积；C栋3楼北面81.3平米作为出租房赠送面积，予以保留；嘉春公司出租的位于上海市长宁区XX路XX号XX栋XX层（部分），双方确定计租面积约为1,124.60平方米（含公摊面积）；嘉春公司愿意在安杰玛公司于2014年6月5日之前进场装修的前提下，将原定的装修免租期向后调整至2014年7月31日止，如安杰玛公司无法在该日期前进场，则装修免租期维持不变且乙方须向甲方赔偿相当于首年平均月租金的金额作为补偿；第一年年租金为2,610,000元，2014年6月1日起至2015年5月31日。该协议嘉春公司、安杰玛公司均未签名或加盖印章。2014年7月7日，嘉春公司向安杰玛公司发送“嘉春753租赁意向书（商铺）”，该意向书记载：该房屋租赁位置：嘉春753坐落在上海市长宁区XX路XX号，安杰玛公司拟使用楼层：C栋102室+D栋1楼；该房屋的租赁面积：662平方米；该房屋租金及递增：2014年8月1日至2016年7月31日，每日每平方米租赁面积人民币9.50元（月固定租金为191,290.42元）；本协议规定签署正式租赁合同同时（以下简称新合同），2014年2月7日与安杰玛公司签署的涉讼房屋共计1,395.40平方米的租赁合同解除。（以下简称原合同）原合同内已缴金额1,094,734元整全部转入新合同，不足部分为145,688.52元应在签署新合同同时补足。该意向书嘉春公司、安杰玛公司亦均未签名或加盖印章。2014年7月7日，安杰玛公司向嘉春公司发送退租申请书，该申请书记载：安杰玛公司的施工队现场测量实际净高仅为2.27米；13CM的差距在正常的层高房间可能影响不大，但是对于已经低矮的房间来说差距极大，以致安杰玛公司实在无法使用该房屋；嘉春公司的房屋在承重方面存在一定问题，承重仅为100公斤/平方米，由于SPA是一个用水量非常大的行业。而且安杰玛公司SPA的标准是每间房间都会配备专用卫生及淋浴设施，因此无法达到作为会所的正常使用情况；发现上述情况后，安杰玛公司与嘉春公司进行了协商，计划将租赁场所改为1楼，但由于租金面积减少近700平方米，且租赁单价较2楼有大幅提高，安杰玛公司综合考虑后，认为无法接受此条件，特此向嘉春公司提出退租。嘉春公司确认其于当日收到该份退租申请书。2014年7月15日，嘉春公司向安杰玛公司发送回函，该回函记载：安杰玛公司来函中提到的种种不利于SPA经营的技术条件，事实上在安杰玛公司签订租赁合同前应该已充分了解并由安杰玛公司确认判断是否符合经营要求，但安杰玛公司的不慎造成了嘉春公司浪费大量时间，也推却了很多优质客户，在此嘉春公司要求安杰玛公司严格按照租赁合同的条款处理退租事宜；安杰玛公司支付的全部租赁押金750,000元整，予以没收；根据租赁合同13.1条的规定，安杰玛公司还需向嘉春公司支付相当于3个月租金的违约金，即750,000元整；截止今日止，安杰玛公司还拖欠嘉春公司租金1,015,000元，物业管理费101,214元；在安杰玛公司按照上述条件签署解约协议和支付所有的相关费用后交还租赁房屋，安杰玛公司和嘉春公司双方签署的租赁合同终止。2014年8月5日，嘉春公司委托律师向安杰玛公司发函，该律师函记载：现安杰玛公司自行提出解除，已经构成违约；因安杰玛公司违约行为，双方之间的租赁合同自安杰玛公司收到本函件之日起解除；安杰玛公司在收到本律师函三个工作日内联系嘉春公司，及时支付违约金、拖欠的租金及其他费用。安杰玛公司确认其已经收到该份律师函。此后，嘉春公司提起本案诉讼。另查明，涉诉房屋的建造取得了军队工程建设项目施工许可证及建设工程施工验收消防备案表。审理中，双方当事人一致确认嘉春公司已经在安杰玛公司处使用了价值18,918元的消费卡，嘉春公司同意该笔款项可以在安杰玛公司欠付的租金中抵扣。安杰玛公司当庭表示不对涉讼房屋的承重问题申请鉴定。嘉春公司诉至原审法院称，嘉春公司对位于上海市长宁区XX路XX号——“嘉春753园区XXX园区”的所有房屋享有合法出租权。2013年12月，安杰玛公司通过上海A有限公司向嘉春公司表达承租意向，并签订了《租赁意向书》。经多次实地考察和磋商后，安杰玛公司决定承租嘉春公司提供的位于上海市长宁区XX路XX号XX栋XX层、XX内A栋2层、B栋2层、C栋3层，总面积为1,395.40平方米的房屋。2014年1月，嘉春公司、安杰玛公司双方签订了正式的《租赁合同》。合同签订后，安杰玛公司分期支付了保证金、第一期租金和第一期物业管理费100万元，嘉春公司向安杰玛公司交付了房屋进行装修。2014年5月中旬，嘉春公司收到安杰玛公司的申请书，称由于种种原因希望延长免租期至2014年8月31日。之后，安杰玛公司又向嘉春公司申请减少租赁面积和减免部分租金。嘉春公司考虑到安杰玛公司的实际情况，同意协商减免面积和租金的要求，并提出让出园区其他位置供安杰玛公司替换。安杰玛公司却未进一步和嘉春公司磋商后续事宜。2014年7月7日，嘉春公司收到安杰玛公司的退租申请，要求解除租赁合同。嘉春公司表示安杰玛公司按照合同约定支付拖欠费用并签订解约协议后，双方租赁合同终止。至此，安杰玛公司无任何反馈。2014年8月4日，嘉春公司委托律师向安杰玛公司出具律师函，单方面解除租赁合同，并向安杰玛公司主张违约责任。嘉春公司认为，双方签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效。双方应该受到租赁条款的约束。安杰玛公司提出退租，且所依据的理由不符合合同约定和法律规定，属于擅自退租，依约属于违约行为，需向嘉春公司承担违约责任，依据相关法律规定，嘉春公司有权要求安杰玛公司支付租金、违约金和物业管理费。故请求判令：1、安杰玛公司向嘉春公司支付2014年7月1日至2014年7月31日的租金25万元、2014年6月1日至2014年7月31日的租金价值23.33万元的消费卡；2、安杰玛公司向嘉春公司支付违约金75万元；3、安杰玛公司向嘉春公司支付2014年6月至2014年7月的物业管理费55,816元。安杰玛公司辩称：2014年1月，嘉春公司与安杰玛公司签订《租赁合同》，按照合同约定，本应在合同生效后十日内交房，但是由于嘉春公司单方原因，拖延至2014年3月12日才交房。随即，安杰玛公司委托的装潢设计人员进入该房屋测量，此时发现C栋3层的层高仅为2.27米，低于嘉春公司所称的2.40米。双方经过反复商议，于2014年5月下旬达成补充意向协议，即C栋的部分面积不计租金，及免租截止期从原来的2014年5月31日调整为7月31日。随后，当安杰玛公司提交SPA的装潢平面布置图时，又产生了一个新的问题，即嘉春公司的工程部经理罗洪告知称，该房屋的楼面承重仅为100公斤/平方米，所有SPA的浴缸不能安置。为此，还曾召开专题研讨会，但是研讨未果。后，嘉春公司发函提出新的租赁方案，但是该租赁方案中租赁面积不及原先的一半，租金却高达原租金的八成，于是安杰玛公司于收函当日即向嘉春公司提出《退租申请书》，由此租赁合同不能履行是由于嘉春公司的原因，是嘉春公司的行为导致了实际的租赁行为没有发生，安杰玛公司不存在违约行为，也就不存在支付违约金的问题，同时安杰玛公司没有实际使用过房屋也不存在支付租金的问题。关于物业管理费，安杰玛公司至今未使用过房屋，不存在缴纳物业管理费的义务，且关于物业管理是由专门的物业管理公司管理，即使要主张物业管理费也是由物业管理公司主张，嘉春公司只是代收转付物业管理费。因此，安杰玛公司不同意嘉春公司的全部诉讼请求。安杰玛公司反诉诉称：嘉春公司明知安杰玛公司租赁该房屋的用途为开设SPA，而浴缸是SPA场所必须的设施，由于该房屋楼面承重仅为100公斤/平方米，远远低于正常的商用房屋的承重标准，致使安杰玛公司无法正常使用该房屋。另，由于该房屋为无证建筑，从而导致《租赁合同》无效。所以，嘉春公司应当将所收取的各款项退还给安杰玛公司。故请求判令：嘉春公司退还安杰玛公司租赁保证金750,000元、租金250,000元、物业管理费94,734元。嘉春公司对反诉辩称：租赁合同没有履行完全是安杰玛公司的擅自退租行为导致的，嘉春公司交付的房屋在设计和建设规范上都符合国家荷载的标准，并通过了验收。另外，嘉春公司出租的房屋从规划、建设、工程竣工、消防验收都符合军队房地产的规定，合法性没有瑕疵，具备出租的条件，双方签订的租赁合同也是合法有效的。因此，嘉春公司不同意安杰玛公司的全部反诉诉讼请求。原审法院认为，关于双方签订的《租赁合同》的效力问题，涉讼房屋的建造取得了相应的合法手续，应属合法建筑，同时嘉春公司对涉讼房屋具有合法的出租权，因此，嘉春公司与安杰玛公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》是合法有效的，对于安杰玛公司关于涉讼房屋属于无证建筑，导致租赁合同无效的抗辩，缺乏依据，不予采纳。关于违约责任的问题，嘉春公司认为涉讼房屋的承重符合标准，是安杰玛公司的擅自退租行为构成违约，安杰玛公司则认为是嘉春公司提供的房屋承重不符合标准无法实现租赁目的构成违约。原审法院认为，安杰玛公司作为从事SPA行业的专业公司，对于该行业所需房屋承重的标准应该较嘉春公司更清楚，但安杰玛公司在租赁房屋的过程中未明确向嘉春公司提出关于承重所需的具体标准，审理中对自己租赁所需房屋的承重标准亦无法统一明确，同时安杰玛公司虽主张涉讼房屋的承重不符合标准，但审理中却明确表示对涉讼房屋的承重不申请鉴定，故对安杰玛公司提出的涉讼房屋承重不符合标准无法实现租赁目的构成违约的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。而嘉春公司作为涉讼房屋的出租方，理应对涉讼房屋的具体承重标准有明确的认定，虽然嘉春公司提供了上海市房屋质量监测站出具的《房屋质量检测报告》，但是该报告检测的范围只是涉讼房屋中的B栋二层楼板，并未涵盖整个涉讼房屋，同时该委托鉴定属于嘉春公司的单方委托，并未通过法院统一进行委托，故关于涉讼房屋是否符合承重标准并未能提供有力证据证明，对于嘉春公司提出的涉讼房屋的承重符合标准，是安杰玛公司的擅自退租行为构成违约的请求，缺乏事实依据，亦不予认可。事实上，从双方的往来函件可以看出，在嘉春公司将涉讼房屋交付安杰玛公司准备装修后，安杰玛公司先是多次提出了涉讼房屋的层高问题，最后才提出涉讼房屋的承重问题，双方就此也展开了一系列的协商，意图协议变更原租赁合同，但最终都未能形成一致意见，由此可见，双方对于涉讼房屋有关层高和承重的问题，一直是在洽谈和协商的过程中，故因此而产生分歧导致租赁无法继续，双方均不应负违约责任，对于嘉春公司请求判令安杰玛公司支付违约金的诉讼请求，不予支持；对于安杰玛公司反诉请求判令嘉春公司退还租赁保证金的诉讼请求，予以支持。关于租赁合同何时解除及租金、物业费支付的问题，嘉春公司认为应该以安杰玛公司收到嘉春公司发出的书面解除函的次日，即2014年8月7日为租赁合同解除日，安杰玛公司则认为应该以安杰玛公司通过电子邮件向嘉春公司发送退租申请的日期，即2014年7月7日为租赁合同的解除日。原审法院认为，租赁合同的解除是由于涉讼房屋的层高和承重问题，但就此双方一直处于协商的过程中，如前文所述双方对此都不负违约责任，故嘉春公司、安杰玛公司双方均不享有租赁合同的解除权，因此应该以嘉春公司收回涉讼房屋的日期为租赁合同的实际解除日期。关于嘉春公司收回涉讼房屋的日期，嘉春公司已于2014年3月12日将涉讼房屋交付安杰玛公司，但安杰玛公司却并未办理涉讼房屋的返还交接手续，因此应以嘉春公司实际收回涉讼房屋的日期为准，对于安杰玛公司有关涉讼房屋在交接之后一直处于嘉春公司的控制之下，故没有办理任何房屋交接手续的抗辩，缺乏事实依据，不予采纳。审理中，嘉春公司自述已于2014年8月10日实际收回涉讼房屋，法院予以认可，故确认双方签订的租赁合同已于2014年8月10日解除。有关租金、物业费的支付，租赁合同已于2014年8月10日解除，故安杰玛公司应该支付租金及物业费至2014年8月10日，现嘉春公司要求安杰玛公司支付租金及物业费至2014年7月31日，属于自行处分权利，予以确认；对于嘉春公司请求判令安杰玛公司支付2014年7月1日至2014年7月31日的租金25万元的诉讼请求，在抵扣18,918元之后，予以支持；对于嘉春公司请求判令安杰玛公司支付2014年6月1日至2014年7月31日的租金价值23.33万元的消费卡的诉讼请求，由于该消费卡以年计算，并且尚未实际履行，租赁合同解除后也无履行的条件，对嘉春公司的该项诉请法院不予支持；对于安杰玛公司反诉要求判令嘉春公司退还租金及物业费的诉讼请求，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一五年十月十六日作出判决：一、安杰玛生物科技（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海嘉春投资管理有限公司支付2014年7月1日至2014年7月31日的租金人民币231,082元；二、安杰玛生物科技（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海嘉春投资管理有限公司支付2014年6月至2014年7月的物业管理费人民币55,816元；三、上海嘉春投资管理有限公司应于安杰玛生物科技（上海）有限公司结清上述租金、物业费后三日内向其返还租赁保证金人民币750,000元；五、驳回上海嘉春投资管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回安杰玛生物科技（上海）有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币17,087.20元，由上海嘉春投资管理有限公司负担人民币13,496.43元，安杰玛生物科技（上海）有限公司负担人民币3,590.77元。反诉案件受理费人民币7,326.30元，由安杰玛生物科技（上海）有限公司负担人民币2,307.07元，上海夏易餐饮有限公司负担人民币5,019.23元。判决后，嘉春公司、安杰玛公司均不服，分别向本院提起上诉。嘉春公司上诉称，一、系争《租赁合同》解除原因系安杰玛公司单方违约。安杰玛公司无法证明涉讼房屋层高、承重不符合标准，其擅自退租理由不能成立。根据合同约定，安杰玛公司逾期支付物业费超过十天以上，嘉春公司具有合同解除权。二、系争《租赁合同》有效，不存在无法协商一致而致合同解除的情况。《租赁合同》未对房屋层高、承重进行明确约定，房屋用途未特别约定为经营SPA业务，安杰玛公司也从未就此事项提出明确要求。安杰玛公司在签约前多次实地勘察，未对层高表示异议，仍签订《租赁意向书》和《租赁合同》。《租赁意向书》约定“现状交房”，《租赁合同》约定“乙方应在甲方交房时检查房屋结构及附属设施设备状况，并签署《交接书》”，安杰玛公司签署了交接文件，应视为对房屋层高、承重现状认可。即便房屋不适合做SPA经营，也系安杰玛公司单方商业决策错误所致。三、嘉春公司同意协商，不代表其有此义务，也不能推断涉讼房屋不合格。安杰玛公司长期恶意磋商后仍提出退租，给嘉春公司造成巨大损失，嘉春公司主张违约金为3个月租金并未过高。四、原审判决对租金总额确认有误。合同年租金为440万元，分为现金租金300万元/年和消费卡抵扣140万元/年两部分。消费卡金额仅支付方式不同，同样系租金性质，合同解除后，嘉春公司仍可使用消费卡，若不能消费，安杰玛公司应以现金折价补偿。原审法院确认嘉春公司已使用18,918元消费卡，却于现金租金部分抵扣，系错误抵扣。综上，嘉春公司认为安杰玛公司单方违约导致合同解除，应承担违约赔偿责任，故请求二审撤销原审判决（判决主文第二项除外），发回重审或改判支持嘉春公司的原审诉讼请求。安杰玛公司对嘉春公司的上诉，辩称，一、涉讼房屋是违章建筑，系争《租赁合同》当然无效。二、双方对租赁面积进行重新约定，安杰玛公司之前已多交物业费，在未达成新的合意之前，安杰玛公司无需再交物业费，且嘉春公司从未就物业费迟交提出异议。三、SPA行业没有特殊要求，一般商业用房都能达到350公斤/平方米的承重标准，但嘉春公司提交的单方检测报告显示承重最多为250公斤/平方米。四、房屋租金是每年300万元，不存在嘉春公司所述的年租金为140万元消费卡加300万元现金的说法。安杰玛公司上诉称，一、关于涉讼房屋的合法性问题。涉讼房屋并未通过竣工验收，至今未办出《军队房地产租赁许可证》。《军队工程建设项目施工许可证》记载工程项目名称为“XX路XX号招待所改建项目”,建设规模为2,800平方米，而《建设工程竣工验收消防备案表》记载实际建筑面积为4,394.5平方米，且使用性质并非商业用房。涉讼房屋系无证建筑，原审法院判断有误。二、关于涉讼房屋的承重问题。该问题是《租赁合同》解除的主要原因，嘉春公司曾协调加固方案，但方案因故无法实施。原审时并非安杰玛公司单方不同意对涉讼房屋承重申请鉴定，而是双方均不同意进行鉴定。同时，涉讼房屋未通过竣工验收，不具有鉴定条件，且嘉春公司提交的鉴定结果已显示未达到商业用房的承重标准。三、关于违约问题。安杰玛公司没有违约，但嘉春公司存在违约行为，其迟延交房，交房时C栋内部施工尚未完成；其交付的C栋房屋部分层高仅为2.27米，比介绍及承诺的2.4米低了0.13米；交付的房屋为无证建筑，承重未达到商业用房标准。之后的《补充协议》、《嘉春753租赁意向书（商铺）》也可证明嘉春公司系违约方。四、关于租金及物业费的问题。由于存在层高、承重问题，安杰玛公司没有进场装潢，对房屋既无法正常使用，也没有实际占用。交接房屋时，涉讼房屋并无门锁，在安杰玛公司2014年7月7日通知退租前，该房屋由嘉春公司控制，因此双方并未办理交还房屋手续。2014年6月，嘉春公司已将涉讼B栋2层房屋出租给案外人，其所称2014年8月10日收回房屋系谎言。原审也认可双方一直在洽谈和协商过程中，故嘉春公司应将安杰玛公司预付房租和物业费予以退还。综上，安杰玛公司请求二审撤销原审判决（判决主文第三项除外），改判支持安杰玛公司的原审反诉请求，驳回嘉春公司的原审诉讼请求。嘉春公司对安杰玛公司的上诉，辩称，一、根据嘉春公司提供的《军队工程建设项目施工许可证》及《建设工程施工验收消防备案表》等证据，证明涉讼房屋是合法建筑，该建筑建设也取得了相关部门的同意，不存在合同无效情形。安杰玛公司提出涉讼房屋没有《军队房地产租赁许可证》，这并未违反法律规定，不属于合同无效情形。二、安杰玛公司是专门做SPA业务的公司，应该尽到注意义务。嘉春公司已有初步证据证明房屋承重符合正常使用标准，而安杰玛公司认为不符合标准应承担举证责任，其原审拒绝申请鉴定，应承担举证不能的法律后果。同时，安杰玛公司给嘉春公司发出两份申请书，最终目的都是希望减免租金，可见其要求解除合同没有合同依据和法律依据。三、根据系争《租赁合同》第12.2条、第13.1条的约定，嘉春公司可要求安杰玛公司支付欠付的租金25万元以及违约金75万元，并且不能返还租赁保证金。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，嘉春公司向本院提交证据：安杰玛公司官网截屏图，欲证明安杰玛公司系专业经营SPA会所的公司，开设了40多家门店，在选址方面具有丰富经验，因此，安杰玛公司在考察选址及房屋交接时并未提出异议，其要求退租没有理由，应承担违约责任。安杰玛公司发表质证意见称，对真实性无法确认，即便是官网截屏，也无法证明嘉春公司想要证明的内容。二审审理中，嘉春公司向本院提交一份《情况说明》，主要内容为：《军队工程建设项目施工许可证》所载改建项目为B、C栋部分改建建筑，由部队进行测量，建设规模约为2,800平方米，《建设工程施工验收消防备案表》所载备案为B、C栋改造完成后的实际建筑面积，包含了部分改建面积，共计3,140平方米，两份证据中关于建筑面积的差异并无矛盾。出于对园区整体商业考量，并考虑到A、B、C栋房屋系园区内原有建筑且相互关联，因此一并进行了消防备案。涉讼房屋为部队房产，已取得施工许可和消防备案证明，同时房屋权属人已出具证明，可进行商业招商使用。中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处在该份《情况说明》上盖章确认上述情况属实。就该《情况说明》，安杰玛公司发表意见称，一、对说明内容真实性持异议。主管部门核准的是XX路XX号营区内招待所的改建，总建筑面积为2,800平方米，嘉春公司刻意将改建解释为扩建。二、对《情况说明》合法性持异议。军队房产并无特殊性，施工前须申领施工许可证，完工后经竣工验收合格方可交付使用，嘉春公司刻意将消防验收混淆为建设工程的验收。综上，涉讼房屋系违章建筑，未取得《军队房地产租赁许可证》，故系争《租赁合同》无效。本院认为，二审争议焦点为：一、系争《租赁合同》的效力如何；二、若合同有效，导致合同解除的违约责任如何确定。关于第一项争议焦点，本院认为，涉讼房屋取得了《军队工程建设项目施工许可证》并经主管部门同意建设，应属合法建筑。安杰玛公司提出《军队工程建设项目施工许可证》和《建设工程竣工验收消防备案表》的记载建筑面积存在差距，对此，嘉春公司已出具《情况说明》进行解释并由军队相关部门确认情况属实，在安杰玛公司未对《情况说明》形式上的真实性提出异议以及并无其他证据证明涉讼房屋属违章建筑的情况下，本院对该《情况说明》予以采信。至于安杰玛公司提出涉讼房屋未取得《军队房地产租赁许可证》故《租赁合同》无效的观点，本院认为该许可证主要用于规范军队单位对外出租行为，并不涉及军队房地产承租人与第三人签订合同的效力问题，安杰玛公司上述观点并无法律依据，本院不予采纳。综上，本院认为，嘉春公司对涉讼房屋具有合法出租权，系争《租赁合同》系嘉春公司和安杰玛公司双方的真实意思表示，合同内容亦不违背法律、法规强制性规定，应属合法有效合同。关于第二项争议焦点，一、关于违约责任主体的确定问题。安杰玛公司以涉讼房屋承重不符合标准、层高低、迟延交房等为由，认为嘉春公司系违约方。本院认为，一方面，嘉春公司提供了安杰玛公司官网截屏图，欲证明安杰玛公司系专业经营SPA业务的公司，开设了40多家门店，安杰玛公司虽对该证据真实性表示无法确认，但庭审中安杰玛公司已承认其经营SPA业务且确实有几十家门店，故本院对嘉春公司提交的上述证据予以采信。安杰玛公司既然专门从事SPA行业，其理应对承租房屋所要达到的层高、承重标准清楚明了，因此其在确定承租前以及交接房屋时都应作全面勘察和审慎考量。另一方面，从《租赁合同》看，双方并未就涉讼房屋的层高、承重标准进行过约定，安杰玛公司也无证据证明其在签约过程中向嘉春公司明确提出过层高和承重标准，其于2014年3月12日接收房屋时亦未提出异议，其直至同年5月19日才向嘉春公司反映层高问题，并在之后提出承重问题，此外，原审中安杰玛公司虽主张涉讼房屋承重不符合标准，却又明确表示不申请鉴定，综上情况，对安杰玛公司提出的嘉春公司提供房屋承重不符合标准、层高过低因而构成违约的主张，本院实难支持。关于安杰玛公司认为嘉春公司迟延交房构成违约的主张，本院认为，安杰玛公司实际接受了嘉春公司交房且当时未提出异议，现却以该理由主张对方违约，本院实难认同。至于安杰玛公司声称交房时C栋内部施工尚未完成，因其未能举证证明，对其该说法本院亦不予采信。嘉春公司认为安杰玛公司擅自退租构成违约，本院认为，嘉春公司虽声称直至2014年5月安杰玛公司发送申请书时才知道安杰玛公司承租房屋用于经营SPA，然而，从《租赁合同》约定了安杰玛公司给付嘉春公司消费卡且嘉春公司使用过消费卡这一情况看，嘉春公司在签约时应该知晓安杰玛公司承租房屋系用于SPA经营。在安杰玛公司提出房屋层高、承重不适合经营SPA的问题后，嘉春公司与安杰玛公司进行了多次协商，意欲变更原《租赁合同》，只是双方最终未能达成一致意见。本院认为，基于上述实际情况，安杰玛公司退租系事出有因，嘉春公司认为安杰玛公司擅自退租构成违约的主张，本院难以支持。同时，嘉春公司认为安杰玛公司逾期支付物业费构成违约，对此本院认为，双方一直处于协商过程中，物业费随着租赁面积、位置的变更的确存在调整可能性，在此情况下，安杰玛公司逾期支付物业费并不构成违约。综上两方面分析，对原审法院认为双方产生分歧导致租赁无法继续，双方均不应负违约责任的意见，本院予以支持。二、关于租赁合同解除时间的问题。安杰玛公司虽声称在其2014年7月7日通知退租前，涉讼房屋由嘉春公司控制，以及2014年6月嘉春公司将涉讼部分房屋出租给案外人，但其未能举证证明，故对其上述说法本院不予采信。鉴于双方对合同解除均不负违约责任，安杰玛公司也承认双方未办理过交还房屋手续，故原审法院认为应以嘉春公司收回涉讼房屋的日期为租赁合同实际解除日期并无不妥，因此本院确认系争《租赁合同》于2014年8月10日解除。三、关于租金及物业费支付的问题。《租赁合同》既于2014年8月10日解除，故嘉春公司要求安杰玛公司支付租金及物业费至2014年7月31日的主张，于法不悖，应予支持。对安杰玛公司要求嘉春公司退还租金及物业费的原审反诉请求，不予支持。关于嘉春公司提出的原审对租金总额确认错误，消费卡金额系租金的主张，本院认为，《租赁合同》第5.1条明确记载，双方同意以消费卡加租金的方式来解决双方租金的差价，每年因弥补租金生成的差额须在12个月内完结。消费卡金额为每年140万元，共1,400万元。本合同总租金为31,845,375元,前三年每年年租金为3,000,000元……从该条文表述可以看出，消费卡金额和租金并非同一概念，且该消费卡按年计算。嘉春公司虽认为该消费卡按月结算，但并无相应证据证明，而且，嘉春公司对该消费卡的给付方式以及对其已使用的18,918元消费卡的消费模式均未能向本院陈述清楚。在双方对消费卡金额的性质认识并不一致的情况下，对嘉春公司提出的消费卡系租金的主张，本院不予支持。原审法院认为该消费卡以年计算，尚未实际履行，合同解除后无履行条件的意见，并无不妥，本院予以认同。至于原审将嘉春公司已使用的18,918元消费卡在安杰玛公司欠付的租金中予以抵扣，系经嘉春公司在原审庭审中明确表示同意，亦无不妥。综上，上诉人上海嘉春投资管理有限公司及安杰玛生物科技（上海）有限公司的上诉请求，本院均不予支持。原审法院所作判决结果并无不当，本院予以维持。但，原审判决主文序列号应为笔误，第五项和第六项应分别更正为第四项和第五项。原审判决关于反诉案件受理费的承担主体书写有误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审反诉案件受理费人民币7,326.30元，由安杰玛生物科技（上海）有限公司负担人民币2,307.07元，上海嘉春投资管理有限公司负担人民币5,019.23元。二审案件受理费人民币43,807.80元，由上诉人上海嘉春投资管理有限公司负担24,413.50元，上诉人安杰玛生物科技（上海）有限公司负担19,394.30元。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年三月七日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……