浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台天商初字第1483号
原告：中国建设银行股份有限公司天台支行，住所地：天台县赤城街道人民东路15号。
负责人：叶文强，行长。
委托代理人：陈连君，浙江欣泰律师事务所律师。
被告：褚天标。
被告：褚礼文。
被告：谷菊棉。
原告中国建设银行股份有限公司天台支行为与被告褚天标、褚礼文、谷菊棉金融借款合同纠纷一案，于2015年7月1日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员潘优优适用简易程序于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司天台县支行的委托代理人陈连君、被告褚天标到庭参加诉讼，被告褚礼文、谷菊棉经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司天台县支行诉称：被告褚天标因购房所需，于2013年5月2日同原告签订了个人住房借款合同。约定借款金额为77万元，借款期限为240个月（即2013年5月2日至2033年5月2日），利息为基准利率，逾期利率为借款利率上浮50%，采用等额本息还款方法，每月还款一次。贷款担保方式为被告以自身财产提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记。第二、第三被告书面承诺就第一被告的借款自愿共同偿还，合同还约定被告方没有按时足额支付借款本息的，则构成违约，原告可提前收回贷款，并承担由此产生的律师代理费，在合同签订后原告依约履行了义务，但两被告经常违约，未能按合同约定按时支付本息。现原告起诉要求：1，判令三被告偿还原告借款本金736094.13元及截止2015年7月1日利息、逾期利息20061.89元，合计756156.02元，以及自2015年7月2日至实际付清日的利息、逾期利息（按合同约定）；并赔偿原告实现债权的律师代理费36250元。2，判决原告对借款合同项下的抵押财产（位于天台县赤城街道金盘中路173号金盘雅苑3幢1504室）的折价、拍卖、变卖所得享有优先受偿权。3，本案诉讼费用由被告承担。
被告褚天标辩称：原告诉称属实，希望能够调解。
被告褚礼文、谷菊棉未答辩。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：1，借款合同一份，证明2013年5月2日被告与原告签订借款合同的事实。2，个人贷款支付凭证一份，证明合同约定的77万元原告已履行合同义务发放贷款。3，还款承诺书一份，证明被告二、三承诺对被告褚天标的借款承担共同还款责任。4，对账单2张，证明被告褚天标在借款期间没有按合同约定归还借款，已构成违约。5，他项权证、房产证各一份，证明该笔借款提供抵押担保、房产抵押生效的事实。6，律师费发票、委托合同、浙江泰隆商业银行现金缴纳单各一份，证明原告为实现债权支付的律师费。7，结清试算清单一份，证明截止2015年7月28日被告尚欠金额。
被告褚天标质证认为：证据属实。
被告褚天标、褚礼文、谷菊棉未向本院提交证据。
被告褚礼文、谷菊棉经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为放弃了质证和抗辩的权利。经审查，本院认为原告提供的证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，对其证明效力本院予以确认。
本院经审理查明：2013年5月2日，被告褚天标同原告中国建设银行股份有限公司天台支行签订个人住房借款合同1份，合同载明借款金额为人民币77万元，借款期限为240个月，自2013年5月2日至2033年5月2日止，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款转存凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同项下贷款利率为基准利率，贷款执行利率6.55%。贷款利率于每年1月1日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在贷款执行利率水平上浮50%。还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币5763.60元。此外，合同还约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、行使担保权利。被告褚礼文、谷菊棉出具承诺书1份，愿意与借款人褚天标共同还款，对所欠款项承担连带还款责任，直至贷款本息全部还清。合同中约定担保方式为抵押加最高额保证。同时，被告褚天标在抵押人一栏签字，自愿将其所有的坐落在天台县赤城街道金盘中路173号金盘雅苑3幢1504室房屋［房屋所有权证号：天房权证天台字第××号、土地使用权证号：天台国用（2014）第00570号］作为抵押，并依法办理了抵押登记手续。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同签订后，原告于2013年5月24日发放贷款77万元。截至2015年7月28日，被告尚欠原告本金736094.13元、利息23613.1元；被告褚礼文、谷菊棉未承担共同还款责任。另查明，原告为实现本案债权支付律师代理费人民币36250元。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司天台县支行与被告褚天标签订的个人住房（商业用房）借款合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行义务。现被告褚天标未按约定履行合同义务，已构成违约，根据双方合同的约定，原告可提前收回贷款，故对原告要求被告张鸿归还尚欠的借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定由被告承担原告为实现债权而发生的费用，包括律师费，故对原告要求被告承担律师费36250元的诉讼请求予以支持。因被告褚礼文、谷菊棉出具还款承诺书，承诺对褚天标所欠款项承担连带还款责任，故对原告要求被告褚礼文、谷菊棉承担共同还款责任的诉讼请求予以支持。被告褚天标以其所有的位于天台县赤城街道金盘中路173号金盘雅苑3幢1504室房地产［房屋所有权证号：天房权证天台字第××号、土地使用权证号：天台国用（2014）第00570号］作为借款的抵押，并办理了抵押登记，抵押权依法设立，故对原告要求对该抵押物的折价款或拍卖、变卖价款在抵押担保范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告褚天标在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司天台县支行借款本金736094.13元及利息、逾期利息（截止2015年7月28日为23613.1元，自2015年7月29日起的利息、逾期利息按照合同约定的利率计算至履行完毕之日止）。
二、限被告褚天标、褚礼文、谷菊棉在本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司天台县支行为实现债权支出的律师代理费36250元。
三、原告中国建设银行股份有限公司天台县支行在上述一、二项款项内对坐落于天台县赤城街道金盘中路173号金盘雅苑3幢1504室房屋［房屋所有权证号：天房权证天台字第××号、土地使用权证号：天台国用（2014）第00570号］折价或者拍卖、变卖后所得价款在上述请求范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币11720元，减半收取5860元，由被告褚天标、褚礼文、谷菊棉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费11720元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
代理审判员 潘优优
二〇一五年八月十一日
代书 记员 邵斌青