北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2253号
上诉人（原审原告、反诉被告)：李悦绮，女，1985年3月20日出生，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：李晗，天津世川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：郑金艳，执行董事。
委托诉讼代理人：李红波，北京市岳成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆沈凤，北京市岳成律师事务所实习律师。
被上诉人：（原审被告）：天马行贸易（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：白一峰，董事长。
委托诉讼代理人：杨历，男，1984年1月1日出生，天马行贸易（深圳）有限公司职员，住北京市大兴区。
上诉人李悦绮因与被上诉人花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司（以下简称花舍公司）、天马行贸易（深圳）有限公司（以下简称天马行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李悦绮之委托诉讼代理人李晗，被上诉人花舍公司之委托诉讼代理人李红波、陆沈凤，被上诉人天马行公司之委托诉讼代理人杨历到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李悦绮上诉请求：请求撤销一审判决第四项至第七项，改判支持李悦绮的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一审存在严重遗漏重要事实和证据未予审查和认定、认定事实错误、证据不足以及程序违法的情况。一、一审法院遗漏重要事实和证据未予审查和认定。（一）一审遗漏了天马行公司的责任未予认定，属于重大遗漏和漏判；（二）一审无视李悦绮发送的关于解除《商铺租赁合同》的《律师函》，错误的认定李悦绮拖欠租金构成违约，系认定事实错误；（三）一审罔顾李悦绮自2016年2月2日已经不再实际占用该商铺的事实，以九个月组织的勘查时间确认为交接时间并判决李悦绮支付租金至2016年10月28日，缺乏事实及法律依据，显系错误；（四）李悦绮提出的解除《商铺租赁合同》理由之一是花舍公司怠于履行义务致使其一直未能实际合法享有该商铺的使用权，不能有效利用承租商铺进行合法经营活动并遭受巨大损失，一审对花舍公司上述违约事实未予审查和认定，存在错误；（五）李悦绮提出的解除《商铺租赁合同》的另一理由之一系花舍公司迟迟未将承租商铺所在的整栋楼进行整体消防验收和消防备案，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，李悦绮依法解除《商铺租赁合同》，一审未予审查和认定，存在错误。二、一审存在认定事实错误、证据不足的情况。（一）一审不采纳鉴定机构对实际租赁面积的鉴定意见，且没有证据证明的情况下认定本案诉争房屋面积，系事实认定错误；（二）在花舍公司反诉未主张拖欠租金的情况下，一审未经审查认定李悦绮拖欠租金构成违约，并承担违约责任，没有事实依据，是严重的证据不足、认定错误；（三）一审判决李悦绮支付2015年8月8日至2016年10月28日止的租金一百七十九万零一百四十元，无事实及法律依据。三、一审法院审理期限严重超期，程序违法。
花舍公司辩称：同意原审判决，不同意李悦绮的上诉请求。主要理由：关于营业执照，双方签订合同后朝阳工商局新要求的规定。需要在工商局网上备案系合同外的原因，双方知道该规定，两被上诉人全力配合办理了网上备案，起诉前李悦绮已经取得了营业执照，不存在影响经营的问题。关于消防验收，首先，不影响李悦绮合法使用房屋；其次，签订合同时，花舍公司已明确告知李悦绮，其知悉该情况，后来办理手续的时候李悦绮亦支付了一部分款项，故消防验收不是其解除合同的正当理由。关于房屋面积，应当以房产证的实际记载为准，李悦绮租赁的是整栋楼的一部分，其主张的是套内面积即使用面积，与产权登记不符，应以登记为准，不存在花舍公司虚假欺诈的情形。花舍公司没有违约行为，李悦绮没有解除权却单方发出解除通知。关于房屋占有使用费，不存在花舍公司不配合的情况，李悦绮没有通知花舍公司交接房屋，合同约定必须当面交接，一审组织双方去了现场，李悦绮也有一些东西在现场，在一审法院的组织下才将房屋腾空并办理交接手续，符合合同约定，所以房屋的实际使用时间应当是2016年10月28日。
天马行公司辩称：不发表意见，本案与我方无关。
李悦绮一审诉讼请求：1.解除我与花舍公司于2014年12月19日签订的《新源西里东街6号院1号楼商铺租赁合同》；2.花舍公司和天马行公司共同承担责任，退还多收的租金792962.5元，退还租赁保证金396481.25元，退还开业保证金132160.4元，退还装修管理费11850元，退还装修押金132160.4元；3.支付我已支付的装修费用700000元、燃气设备费160000元、消防费70000元、空调费100000、桌椅费100000、后厨费100000、暖气费38000、证件办理代理费23000元、收银系统费用10000、灯具费20000元；4.判决花舍公司支付我方北京市朝阳区工商局罚款共计25000元；5.本案诉讼费由花舍公司承担。
花舍公司反诉请求：1.解除双方2014年12月19日签订的《新源西里东街6号院1号楼商铺租赁合同》，李悦绮将房屋恢复原状、配合办理工商备案登记变更和天然气的用户名称变更；2.李悦绮恢复我方免租期租金217250元、房屋占用使用费（从2015年8月8日起按照合同约定的租金的标准至实际恢复房屋原状并交还给李悦绮房屋之日止）、消防验收费49000元和平房租金（按照每间每月3000元，自2014年12月20日起至实际交换房屋之日）、租赁保证金396481.25元不予退还、按照合同约定的租金标准支付自实际恢复房屋原状并交还房屋之日起3个月的空租期租金391050元。
一审法院审理查明：北京市朝阳区新源西里东街6号院1号楼1至3层、北京市朝阳区新源西里东街6号院2号1层全部的所有权人均为天马行公司。天马行公司与花舍公司签订《商业楼整体租赁合同》，约定：天马行公司将北京市朝阳区新源西里东街6号院1号楼、2号1层出租给花舍公司，商业楼的总建筑面积约定3306.7平方米（依据房产证面积）。租赁期限十年，自2014年10月2日起至2024年10月1日止。另，天马行公司向花舍公司出具《授权委托书》，授权花舍公司对天马行公司拥有产权的北京市朝阳区新源西里东街6号院1号楼及2号楼1层进行全面物业管理。花舍公司对于商业楼的管理权限包括但不限于：对第三方租赁权、签订合同、收益权、商业楼主体维护、设施设备维护及管理、水电燃气等市政设施管理、相关部门协调、承租商户的管理权等。授权期限自2014年10月2日起至2024年10月1日止。其中北京市朝阳区新源西里东街6号院2号1层全部的建筑面积为190平方米；北京市朝阳区新源西里东街6号院1号楼1至3层的建筑面积为3116.70平方米。
2014年12月19日，花舍公司作为甲方（出租方）、李悦绮作为乙方（承租方）签订《新源西里东街6号院1号楼商铺租赁合同》，该合同包括合同协议书、通用条款、补充条款、消防安全协议书几部分，解释顺序为1、合同协议书，2、通用条款，3、补充条款，4、附件。合同协议书约定：甲方作为出租方将北京市朝阳区新源里东街6号院1号楼的一层西侧位置商铺（以下简称诉争商铺）出租给乙方使用，甲乙双方确定该商铺的租赁面积为395平方米，租赁用途为餐饮，甲方将于2014年12月20日将商铺依照现状交付乙方，乙方享有50天的免租装修期，自商铺交付之次日起算。乙方应于2014年2月5日开业，如乙方于该日期前对外营业的，以实际营业日为准。租赁期为10个租赁年度，自2014年12月20日为起租日开始起算，至2024年10月6日止。每365天为一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。租金按照每半年支付一次，以每日租金金额为基数乘以该商铺计租面积乘以183天计算得出，从起租日起算，租金每两年递增5%。第一个租赁年度租金为11元／日／平方米，年租金为1585925元整；第二个租赁年度租金为l1元／日／平方米，年租金为1585925元整；第三个租赁年度租金为11.55元／日／平方米，年租金为1665221元整；第四个租赁年度租金为11.55元／日／平方米，年租金为1665221元整；第五个租赁年度租金为12.13元／日／平方米，年租金为1748482元整；第六个租赁年度租金为12.13元／日／平方米，年租金为1748482元整；第七个租赁年度租金为12.74元／日／平方米，年租金为1836285元整；第八个租赁年度租金为12.74元／日／平方米，年租金为1836285元整；第九个租赁年度租金为13.38元／日／平方米，年租金为1928629元；第十个租赁年度租金为13.38元／日／平方米，年租金为1928629元。乙方在签署本合同之日起2日内，应向甲方交纳（第一租赁年度三个月租金）租赁保证金396481.25元。乙方在签署本合同之日起2日内，应向甲方交纳（第一租赁年度一个月租金）开业保证金132160.4元。待乙方正式营业后，甲方退还给乙方。以下费用均与租赁保证金同时交纳：1、装修管理费标准，按照30元／平方米收取，共计11850元。装修押金标准：乙方向甲方交纳装修押金（第一租赁年度一个月租金）132160.4元；待甲方验收合格后，退还给乙方。通用条款约定：该商铺的租赁面积以商铺的建筑面积计算，建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积建筑面积之和。乙方在该商铺内进行经营活动前，应取得政府有关部门颁发的所有必要的执照、批准证书或许可证照等（如法律、法规等要求），甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担。乙方应按照该等执照、批准证书或许可证照的规定进行经营活动。乙方应于签订租赁合同后且开业前按照附件三所示租户备案登记证照清单将该等执照、批准证书或许可证照的复印件提供给甲方，并向甲方提交该等执照、批准证书或许可证照的原件由甲方核对。如乙方为食品生产、流通或餐饮企业的，乙方应根据《中华人民共和国食品安全法》等法律法规的要求依法取得其经营所必需的食品生产许可或食品流通许可或餐饮服务许可等所有必要的执照、批准证书或许可证，并在与甲方签订租赁合同时，最晚不迟于入场经营实际开业日之前，将上述许可证照原件送交甲方审查，并将复印件加盖乙方公章后提供给甲方备案。乙方应当保证上述该等执照、批准证书或许可证在其经营期限内持续合法有效，若该等执照、批准证书或许可证到期、变更、丢失、损坏或发生其他影响法律效力的情况，乙方应立即书面通知甲方，并提供新换发的合法有效的执照、批准证书或许可证供甲方备案审查。若因乙方违反本条规定受到政府罚款或任何其他第三方追索，由乙方自行承担全部的罚款和责任；因此导致甲方损失的，乙方应当赔偿甲方的损失。乙方必须按照本合同的约定向甲方足额地支付租金以及因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话、供暖费等）。乙方应自免租装修期届满之日起开始按照本合同的约定承担该商铺的租金。租金应按期限支付，乙方应于每期租赁期满前3日内交付下期租金；首期租金共计（6个月租金）792962.5元于本合同签订后2日内支付。以上各乙方应支付款项，如遇休息日、法定节假日，则提前至前一个工作日。租赁保证金不属于乙方预付租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁保证金由甲方保管，按本合同约定使用并不计利息。甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同不予返还。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额交纳租金、公共事业费用、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出书面通知后7日内，乙方拒不履行的，甲方有权在乙方向其交纳的租赁保证金中直接抵扣上述费用（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的5日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。除非本合同另有约定，本合同因任何原因终止后，及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续）清理完毕后10个工作日内，甲方向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。乙方保证在本合同协议书中约定的开业日期前开业。否则，甲方有权扣收乙方交纳的开业保证金。乙方逾期开业的，每逾期一日，乙方应另行向甲方支付开业保证金的10%作为违约金，直至乙方对外营业。乙方依据本条款缴纳迟延开业违约金并不影响乙方依据本合同约定应履行的其他义务。除非本合同另有约定，经乙方书面申请后，甲方将在收到乙方申请后的10个工作日内，向乙方退还开业保证金（不计利息），或经乙方同意后，转为乙方应缴纳的部分租金。乙方不得因甲方未完成或拖延完成修理或不能及时提供服务设施等其在本合同中应承担的义务，而减少或停止支付租金或其他根据本合同须支付的费用。乙方验收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺，如果乙方认为该商铺存在缺陷，应当于验收当日书面通知甲方。但是需特别明确的是，乙方提出的问题应当清楚、准确、合理，并符合中国现行的相关施工技术规范，对甲方而言具备可行性。否则，视为该问题不存在或相关的标准已经达到。免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及装修和／或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。乙方应于该商铺交付日前根据甲方要求全额支付装修管理费、装修押金。除本合同另有明确约定外，免租装修期内，乙方应交纳装修管理费，计算方式为：装修管理费=租赁面积x装修管理费标准。乙方应向甲方交纳装修押金。装修押金的支付标准按照本合同协议书约定执行。免租装修期内，乙方除免交租金外，本合同及甲方相关管理规定的其他义务均不免除。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。同时，双方确认，甲方提供的免租装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的租金标准向甲方补交该期间的全部租金。如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于免租装修期届满，乙方装修完毕，且经甲方及消防部门验收合格后一个月内，甲方应按照合同约定及相关管理制度向乙方无息返还剩余的装修押金。如因乙方原因，自该商铺交付之日起7日内仍未开始进行装修工程，甲方有权收回该商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过租赁保证金的，甲方仍有权追索。除租赁期限届满合同正常终止外，包括但不限于任何一方单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应于合同终止之日起5日内交还该商铺。合同终止（不论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。经甲方同意保留商铺原状的，乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建（下称不可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。如果该商铺交还时之状态不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前款规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。如果甲方发现交还时该商铺有属于甲方的装修、设备和设施损坏或遗失（自然损耗除外），甲方有权要求乙方赔偿损失，并可从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额。合同终止（不论基于任何原因）乙方需要办理以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续。在符合本合同第16.2规定的情况下，并结清各项费用、交还该商铺钥匙及移交各项文件资料等商铺交还的各项手续后，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成。乙方应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起30日内完成本合同第16.2.3约定的证照的变更或注销义务，否则甲方有权不予以退还租赁保证金，且乙方每逾期一日，乙方应按照租赁保证金的10%向甲方支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止。在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付租金等按本合同约定乙方应向甲方交纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的5‰（千分之五）支付滞纳金。乙方逾期支付本合同约定的款项超过10日，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及违约金、滞纳金，乙方在上述时限仍未能补齐相关费用及滞纳金的，甲方有权采取暂停商铺能源供应等相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺。本合同签订后，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，乙方应提前三个月书面通知甲方，同时乙方除需依照合同约定将该商铺交还甲方外，乙方已交纳的租赁保证金和租金作为违约金赔偿给甲方。若租赁保证金和租金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。在条件具备且必要的情况下，甲乙双方共同向相关政府管理部门办理合同登记手续。补充条款约定：后院三间平房，每间每月元。2014年12月19日，李悦绮与花舍公司签订《消防安全协议书》，约定：甲方责任为遵守国家有关消防法规，合理布置商务楼中的消防设施；根据实际情况，建立健全商务楼内的消防安全制度；检查和监督商务楼内消防器材的配置和维护情况。乙方责任为严格执行有关消防安全的法律、法规，以及甲方制定的各项消防安全管理制度，并且贯彻落实消防安全责任制；对店铺内的装修或改建，必须依照《消防法规》的有关规定到消防支队进行报审，凡装修、改造工程涉及乙方共用设备、设施的，需经甲方有关部门审批后方可施工，并保证施工期间的消防安全；积极配合参与甲方对乙方使用范围的防火安全检查工作，对指出的消防违章，即时做出整改，并报甲方检验。乙方承诺承担以下责任：日常消防检查中发现的消防安全隐患，依据消防法规乙方应当立即整改。
2014年12月19日，李悦绮向花舍公司支付了六个月的房屋租金792962.5元、租赁保证金396481.25元、开业保证金132160.4元、装修管理费11850元、装修押金132160.4元。
2015年1月4日，李悦绮支付消防预付款21000元(30%)。
2015年6月9日，北京市朝阳区食品药品监督管理局向渝味晓宇火锅店出具《北京市食品药品行政指导文书行政提示书》及《朝阳区餐饮服务食品安全告知书》，其中行政提示书写明：我局在巡查中发现你单位存在未取得《餐饮服务许可证》从事餐饮服务经营活动，可能引起食品安全问题隐患，特提示您单位按照《中华人民共和国食品安全法》及《餐饮服务食品安全监督管理办法》要求，采取立即停止违法经营活动措施。安全告知书写明：一、依据《中华人民共和国食品安全法》第二十九条，从事餐饮服务活动应依法取得《餐饮服务许可证》。未获得许可，擅自开展经营的，相关部门将依据《中华人民共和国食品安全法》第八十四条，没收违法所得、违法生产经营的食品、食品添加剂和用于违法生产经营的工具、设备、原料等物品，并处罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。二、餐饮服务提供者的法定代表人、负责人是本单位食品安全的第一责任人，对本单位的食品安全负法律责任。三、食品生产经营者应当依照法律、法规和食品安全标准从事生产经营活动，对社会和公众负责，保证食品安全，接受社会监督，承担社会责任。
2015年7月13日，北京市朝阳区食品药品监督管理局向圣锦餐饮管理北京有限公司出具《行政处罚缴款书》，对该单位罚款20800元。
李悦绮向法庭提供北京市装饰装修工程施工合同、银行明细、收据、北京市建设工程施工合同（小型工程本）、银行明细、发票，用以证明租赁诉争商铺后进行了装修，准备营业，支付了相关费用，因为花舍公司违约，导致无法履行合同，要求花舍公司及天马行公司共同支付其已经支付的以上费用。花舍公司、天马行公司除对发票的真实性不予认可外，对其他证据的真实性均予以认可。
李悦绮向法庭提供格力中央空调购销安装合同及汇款客户回单及收据、桌椅合同及桌椅费汇款和收据、厨房设备合同书及发票、散热器销售合同、收据、收银系统汇款记录、灯具费用汇款记录等，表示租赁诉争商铺后进行了装修，准备营业，支付了相关费用，因为花舍公司违约，导致无法履行合同，要求花舍公司及天马行公司共同支付其已经支付的以上费用。花舍公司及天马行公司对以上证据的真实性、证明目的均不予认可，认为李悦绮对诉争商铺的情况是明知的，且自愿承担消防费用，花舍公司与天马行公司不存在隐瞒房屋状况的情况；要求李悦绮将诉争商铺内的桌、空调、厨房设备、散热器、收银系统、灯具等拆除，将诉争商铺恢复原状。
李悦绮向法庭提交结算报价单、预算单等，用以证明李悦绮对诉争商铺进行的装修装饰项目以及金额。花舍公司对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，表示无法认定装修残值的价值，且系李悦绮单方制作。
审理中，李悦绮针对诉争商铺的面积、装修价值提出评估鉴定的申请。经释明及法定程序，该院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对李悦绮的以上申请进行鉴定。北京兴中海建工程造价咨询有限公司出具兴中海建鉴字［2016］第09号鉴定意见书，鉴定意见为：北京市朝阳区新源西里东街6号院1号楼建筑安装工程造价原值可确定金额为467240.35元；无法确定金额为105092.37元，其中可拆除部分金额为12275.79元，均由法院裁判。北京市朝阳区新源西里东街6号院1号楼建筑安装工程造价现值可确定金额为427057.68元；无法确定金额为96054.43元，其中可拆除部分金额为11220.07元，均由法院裁判。北京市朝阳区新源西里东街6号院1号楼租赁面积为293.38平方米。李悦绮、花舍公司对以上鉴定的真实性予以认可。但李悦绮表示鉴定报告中确定的数额低于其实际装修花费的数额；无法确定的数额部分在其提供的结算报价中可以证明；可拆除的部分希望法院支持其诉讼请求，因为拆除的部分无法再利用，且系花舍公司的违约导致其无法继续经营；鉴定结论中的租赁面积比合同中约定相差100平方米，应以鉴定结论为准。花舍公司表示根据法律规定装修的残值高，无法拆除的部分不能作为法院审理的依据；对鉴定结论的面积有异议，合同中已经约定租赁面积，鉴定机构只是对房屋内部进行了测量，未调取建委的档案，该结论不准确，无法确定该诉争商铺的建筑面积，且293.38平方米未明确是建筑面积还是使用面积，故该结论无法作为法院认定的依据，应以建委备案为准。经法院释明，李悦绮、花舍公司均不要求鉴定人员出庭接受质询，亦不要求对诉争商铺的租赁面积进行重新鉴定。
审理中，花舍公司向法庭提供《北京市建筑消防设施检测报告》和《北京市电气防火检测报告》，表示其已经配合李悦绮办理了消防验收手续，该公司负责管理的整体办理的消防验收。李悦绮对以上证据的真实性不予认可，表示验收主体应为公安机关的消防机构，而不是花舍公司委托的民营企业，且消防内容应为整栋楼全部消防，而不是仅仅针对电、气两项。
审理中，花舍公司向法庭反映李悦绮未将其在诉争商铺地址注册的公司的地址进行迁移，导致其无法继续出租。李悦绮表示其已经于2016年5月26日对公司的注册地址进行变更完毕。经该院到北京市工商管理局朝阳分局调查，显示：北京市工商管理局朝阳分局于2015年1月9日出具圣锦餐饮管理（北京）有限公司（以下简称圣锦公司）企业名称预先核准通知书，有效期至2015年7月8日。李悦绮于2015年6月15日向北京市工商管理局朝阳分局提出圣锦公司成立的申请，圣锦公司成立于2015年6月15日。2015年6月15日，北京市工商行政管理局朝阳分局向圣锦公司出具后置审批事项办理告知书，写明：你（单位）申请的餐饮服务许可，属于经国务院决定由前置审批调整为后置审批的事项。请在领取营业执照后及时到食药部门办理该项目的审批手续，经批准后依批准的内容开展经营活动。对于未获批准擅自开展许可经营的，有关部门将依法予以查处，处罚结果将通过“北京市企业信用信息公示系统”向社会公示。2016年5月26日圣锦公司通过北京市工商管理局朝阳分局对其经营地址变更的申请。
审理中，李悦绮表示其于2016年2月2日将诉争商铺内的物品搬离，不再实际占有诉争商铺。后，经该院于2016年10月28日对现场进行勘查，组织李悦绮、花舍公司对诉争商铺进行现场物品进行清点并交接完毕。双方对房屋的现状予以认可，对物品的交接予以认可。
审理中，李悦绮向法庭提供律师函、EMS底单及签收记录，用以证明向花舍公司邮寄了律师函，花舍公司已经签收。花舍公司对上述证据真实性均不予认可，表示李悦绮无权单方解除合同，该律师函无效，仅以律师函不能主张任何权利，只能表示李悦绮有该意思表示，且诉争商铺的钥匙该公司并未实际收到，即使钥匙给了该公司，也不能表示诉争商铺已经交付完毕。
上述事实，有当事人一审当庭陈述、房产证、商业楼整体租赁合同、授权委托书、新源西里东街6号院1号楼商铺租赁合同、鉴定意见书、北京市食品药品行政指导文书行政提示书、行政处罚缴款书、北京市工商管理局朝阳分局材料等证据在案佐证。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。花舍公司与天马行公司、李悦绮与花舍公司之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，是合法、有效的。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。李悦绮表示因花舍公司违约导致合同目的无法实现，要求解除合同，花舍公司虽表示李悦绮的行为违约，但表示同意解除合同，故该院对李悦绮解除合同之诉讼请求、花舍公司解除合同之反诉请求不持异议。
本案争议的焦点问题：一是哪方违约的问题。李悦绮提出系花舍公司的原因导致其无法办理营业执照，无法取得卫生许可证，且诉争商铺的消防未达标，导致其无法经营的意见，不是其不交纳租金、花舍公司违约的合法理由，故李悦绮未按期交纳租金的行为构成违约，应承担违约责任。二是诉争商铺的面积问题。虽然评估单位对诉争商铺面积作出鉴定，但是我国对不动产是以登记制为准，故应以房产证载明的面积为依据。虽然李悦绮表示未在诉争商铺经营，但根据工商登记和该院现场勘查，李悦绮实际使用诉争商铺，应向花舍公司交纳房屋租金至实际腾退之日止，故对李悦绮要求花舍公司退还租金的诉讼请求，该院不予支持，对花舍公司要求李悦绮交纳房屋租金至腾退之日止的反诉请求，该院予以支持。关于免租期，合同约定如因李悦绮违约导致合同解除，不再享受免租装修期的免租金优惠，故对花舍公司要求李悦绮交纳免租期租金的反诉请求，该院予以支持。关于开业保证金，合同约定待李悦绮正式营业后，花舍公司将开业保证金退还，故对李悦绮之要求花舍公司退还开业保证金的诉讼请求，该院予以支持。关于租赁保证金，合同约定花舍公司有权用李悦绮交纳的租赁保证金直接抵扣李悦绮未足额交纳的租金、违约金等费用，如李悦绮违约，花舍公司有权不予退还租赁保证金，故对李悦绮之要求花舍公司退还租赁保证金的诉讼请求，该院不予支持，对花舍公司的该项诉求，该院予以支持。关于装修押金，合同约定待花舍公司验收合格后，退还李悦绮，故对李悦绮之要求花舍公司退还装修押金的诉讼请求，该院予以支持。关于装修管理费，双方无约定如何处理，该院认为该款系管理费性质，李悦绮已经对诉争商铺进行装修，花舍公司尽到管理的义务，不应予以退还，故对李悦绮之要求花舍公司退还装修管理费的诉讼请求，该院不予支持。李悦绮要求花舍公司支付其装修的费用、证件代办费、消防费和交纳的罚款等，没有合同的约定、事实的依据和法律的规定，该院不予支持。关于消防验收费，合同中没有相关约定，故对花舍公司的反诉请求，该院不予支持。关于平房，在合同中并未约定租金数额，故对花舍公司要求李悦绮按照每间每月3000元的标准支付自2014年12月20日起至实际交还房屋之日止的平房租金的反诉请求，该院不予支持。关于空租期租金，在合同中没有相关约定，故对花舍公司的此项反诉请求，该院不予支持。关于花舍公司要求对诉争商铺恢复原状、变更工商备案登记、天然气用户名称变更等诉讼请求，鉴于双方已于2016年10月28日对诉争商铺进行了交接，且对现场状况进行了查看并确认，各方对此均未提出异议，故应视为花舍公司对诉争商铺的现状予以认可；李悦绮已于2016年5月26日对公司的注册地址进行变更完毕；李悦绮同意配合花舍公司对天然气用户的变更，该院对此予以确认。
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，天马行公司经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除李悦绮与花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司于二○一五年十二月一日签订的《房屋租赁合同》。二、花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司于判决生效后十日内退还李悦绮支付的开业保证金十三万二千一百六十元四角。三、花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司于判决生效后十日内退还李悦绮支付的装修押金十三万二千一百六十元四角。四、李悦绮于判决生效后十日内向花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司支付免租期租金二十一万七千二百五十元。五、李悦绮于判决生效后十日内向花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司支付自二○一五年八月八日起至二○一六年十月二十八日止的房屋租金一百七十九万零一百四十元。六、李悦绮于判决生效后十日内配合花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司进行办理天然气用户名称的变更手续。七、驳回李悦绮的其他诉讼请求。八、驳回花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司的其他反诉请求。
二审中，双方当事人未提交新的证据。
经查，花舍公司在其提交的反诉状中的反诉请求包括解除双方签订的租赁合同，李悦绮于2015年8月18日收到该反诉状。李悦绮于2016年2月4日、2016年3月3日分别向花舍公司邮寄要求交还房屋的律师函及涉诉商铺的钥匙，花舍公司表示收到律师函但未收到商铺钥匙。根据邮件的邮寄详情单显示，李悦绮邮寄律师函与邮寄商铺钥匙的收件地址为花舍公司的同一经营地址，邮寄商铺钥匙的详情单显示由前台签收。2016年2月2日在法院组织双方进行鉴定程序的现场勘验时，李悦绮表示要将涉诉商铺交还花舍公司，其不再实际使用商铺，花舍公司表示不同意。李悦绮在一审中提交搬家费的单据，用以证明其于2016年2月2日将其在涉诉商铺内物品搬离。花舍公司对该证据不予认可。天马行公司对该证据未发表意见。2016年10月28日一审法院组织双方进行房屋交接时，法院对现场进行勘查，现场并无物品需要清点和交接。
二审中，经本院向鉴定机构去函询问，鉴定机构出具书面说明称：“依据现场勘查记录，293.38平方米为建筑面积。”李悦绮对该复函认可，无异议。花舍公司对该复函表示不认可，认为鉴定机构测量的仅为套内的面积，建筑面积应当包括公摊面积。天马公司认为复函与其无关，不发表意见。
本院二审经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，李悦绮与花舍公司之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
综合各方当事人的诉辩主张及法院查明的事实，本案二审的争议焦点有三：一是违约责任的认定问题；二是租赁面积的认定问题；三是合同解除后房屋占有使用费的负担问题。
一、违约责任的认定问题。
根据我国《合同法》的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，根据双方合同约定，“李悦绮在该商铺内进行经营活动前，应取得政府有关部门颁发的所有必要的执照、批准证书或许可证照等（如法律、法规等要求），花舍公司可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由李悦绮承担”。由此可见，李悦绮在涉诉租赁房屋内开展经营活动所必要的相关执照、许可证照等，均应由李悦绮办理，花舍公司的合同义务仅为提供必要的协助。但李悦绮并未提供充分有效的证据以证明花舍公司对于办理相关证照未予提供必要的协助，也未提供充分有效的证据以证明因所在楼栋未办理消防验收而导致李悦绮无法正常使用涉诉房屋进行经营，故其主张花舍公司怠于履行相关义务导致其无法办理营业执照，无法取得卫生许可证，且涉诉租赁商铺所在楼栋未办理消防验收，导致其无法经营，本院不予采纳。李悦绮主张花舍公司构成违约缺乏依据，不能成立。相反，李悦绮未按期交纳租金的行为构成违约，其应当支付拖欠的租金。
李悦绮、花舍公司均在一审中提出解除合同，应当视为双方在诉讼中对解除合同达成合意。合同解除的具体时间，应当以双方合意解除之日为合同解除之日。因花舍公司在其提交的反诉状中明确表示同意解除合同，故合同解除的时间应以李悦绮收到反诉状的日期为准，即2015年8月18日。
二、租赁面积的认定问题。
根据我国《合同法》的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
本案中，根据双方合同约定，租金的计算标准为11元/日/平方米；商铺的租赁面积以商铺的建筑面积计算，建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积建筑面积之和。经鉴定机构测量，涉诉租赁房屋的建筑面积为293.38平方米，包含了套内使用面积及套内墙体面积。因此，花舍公司向李悦绮交付的商铺租赁面积与合同约定的395平方米不符。依据双方租赁合同的约定，租金数额系以每日租金金额为基数乘以该商铺租赁面积计算得出，租金标准与租赁面积直接相关，而非固定的数额，故应以实际交付的租赁面积计算李悦绮应交纳的租金数额。李悦绮以此为由主张花舍公司退还已经多交的租金，并主张以此标准计算装修管理费、免租期租金以及合同解除后应交纳的房屋占有使用费等，具有事实及法律依据，应予支持。花舍公司主张应以合同约定的租赁面积395平方米为准计算租金数额，租赁面积应当包括公摊面积，缺乏合同约定，亦与事实不符，本院不予采信。一审按合同约定的租赁面积395平方米计算租金，处理有误，本院予以纠正。
三、合同解除后房屋占有使用费的负担问题。
租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。根据李悦绮、花舍公司的合同约定，合同提前终止的，李悦绮应于合同终止之日起5日内交还该商铺。
李悦绮、花舍公司分别提起本诉和反诉要求解除租赁合同。据本案查明的事实，一审诉讼期间的2016年2月2日，一审法院组织鉴定程序的现场勘验时，李悦绮表示要向花舍公司交还涉诉商铺，其不再实际使用涉诉商铺，二日后即同月4日李悦绮向花舍公司邮寄要求交还房屋的律师函，同年3月3日其向花舍公司邮寄涉诉商铺的钥匙；同时，李悦绮表示其于2月2日将涉诉商铺内的物品搬离，不再实际占有涉诉房屋，并提交搬家费的单据予以证明；经一审法院于同年10月28日对现场进行勘查，现场并无物品需要清点和交接；花舍公司表示收到律师函但未收到商铺钥匙。依据上述事实，李悦绮作出了交还涉诉房屋的实际行动。而花舍公司同样要求解除合同，其作为守约方也负有减少损失扩大的义务。在李悦绮明确表示交还涉诉商铺，不再实际使用该商铺（一审法院组织双方鉴定程序的现场勘验）时，花舍公司明确表示不同意，亦未对李悦绮交还房屋的要求作出回应和配合，其对于合同解除后至双方在法院组织下实际交接时止的房屋使用价值的损失，存在过错。其辩称未收到李悦绮邮寄的涉案房屋钥匙，但根据邮件的邮寄详情单显示，该邮件由前台签收，该邮寄地址与邮寄律师函的收件地址为花舍公司的同一经营地址，故本院对其辩称意见不予采信。李悦绮在向花舍公司表达交还房屋的要求而未获得回应后，未继续采取进一步的措施催促花舍公司与其办理交接手续，亦未按照租赁合同的约定完成交接房屋的相关义务，其亦存在过错。双方对于合同解除后的房屋占有使用费，应当进行分担。双方之间的责任分担比例，本院结合本案实际情况、双方各自的过错程度，酌情予以确定。一审判决合同解除后的房屋使用费均由李悦绮全额承担，处理不当，应予纠正。
对于李悦绮要求花舍公司退还租赁保证金396481.25元，按照合同约定，租赁保证金应用于抵扣李悦绮应向花舍公司支付的费用，故本院在计算李悦绮应支付的房屋占有使用费时将该笔款项予以抵扣。对李悦绮要求退还租赁保证金的上诉请求，本院不予支持。
对于李悦绮要求花舍公司支付的装修费用、证件代办费、消防费、已交纳的罚款等其他费用，均缺乏合同约定及法律依据，本院不予支持。
对于李悦绮要求天马行公司共同承担责任，因天马行公司并非租赁合同的权利义务主体，李悦绮要求天马行公司承担责任缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，李悦绮的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37579号民事判决第二项、第三项、第六项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37579号民事判决第五项、第七项、第八项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37579号民事判决第一项为：李悦绮与花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司于二○一四年十二月十九日签订的《新源西里东街6号院1号楼商铺租赁合同》于二○一五年八月十八日解除；
四、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37579号民事判决第四项为：李悦绮于本判决生效后十日内向花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司支付免租期租金十六万一千三百五十九元；
五、花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内退还李悦绮至二○一五年八月八日多交纳的房屋租金二十万四千零二元一角五分；
六、花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内退还李悦绮多交纳的装修管理费三千零四十八元六角；
七、李悦绮于本判决生效后十日内向花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司支付自二○一五年八月九日至二○一五年八月十八日的房屋租金二万九千零四十四元六角二分；
八、李悦绮于本判决生效后十日内向花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司支付自二○一五年八月十九日至二○一六年十月二十八日的房屋占有使用费六十一万四千九百二十一元二角二分（已抵扣租赁保证金）;
九、驳回李悦绮的其他诉讼请求；
十、驳回花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费22000元，由李悦绮负担11000元（已交纳），由花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司负担11000元（李悦绮已交纳，花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内支付李悦绮）。
一审案件受理费29292元，由李悦绮负担24381元（已交纳），由花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司负担4911元（李悦绮已交纳，花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内支付李悦绮）；反诉受理费17594元，由花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司负担12561元（已交纳），由李悦绮负担5033元（花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司已交纳，李悦绮于本判决生效后十日内支付花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司）。
二审案件受理费29292元，由李悦绮负担24381元（已交纳），由花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司负担4911元（李悦绮已交纳，花舍妙艺轩餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内支付李悦绮）。
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