江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3222号
上诉人（原审被告）刘玉美，女，1964年4月26日生，汉族。
委托代理人许威，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马素田，女，1960年3月16日生，汉族。
委托代理人徐建萍，江苏益和律师事务所律师。
原审第三人ＸＸ根，男，1977年2月6日生，汉族。
上诉人刘玉美因与被上诉人马素田、原审第三人ＸＸ根房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理，依法组成合议庭于2015年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人刘玉美的委托代理人许威、被上诉人马素田的委托代理人徐建萍到庭参加诉讼，原审第三人ＸＸ根经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
马素田原审诉称，2012年9月27日，其委托陈红与刘玉美签订《房屋租赁合同》一份，约定其将位于本区某地323-10、323-8号商业用房出租给刘玉美，租赁期限自2012年10月1日至2022年10月1日；刘玉美不得擅自将承租的房屋转租、转借、转让，未征得其同意，不得擅自与他人以房联营，改变房屋用途；刘玉美擅自将房屋转租、转让或和他人联营改变房屋用途，其有权随时解除协议。合同签订后，其依约将房屋交与刘玉美从事烟酒经营，但刘玉美在租赁期间未征得其同意，擅自将房屋转租给第三人ＸＸ根从事棋牌室经营，从中谋利；棋牌室内还存在赌博行为。基于刘玉美违约、违法的行为，请求判决解除双方于2012年9月27日签订的《房屋租赁合同》，刘玉美将房屋交付其；承担本案的诉讼费用。
刘玉美原审辩称，1、马素田主体不适格，其与陈红签订租赁合同，故与马素田不存在合同关系；2、合同中并未对房屋的使用用途作出明确约定，故其不存在违约行为，ＸＸ根系其雇佣的员工，不存在其转租房屋或联营的行为。
ＸＸ根原审未答辩。
原审法院经审理查明，马素田系六合区大厂某地323-8号和323-10号房屋的所有权人。2012年9月27日，陈红作为出租人与刘玉美签订《房屋租赁合同》一份，约定陈红将前述两套房屋（打通连成一大通间）租赁给刘玉美，租赁期四年，自2012年10月1日至2016年10月1日；第一年租金800元，第二年租金900元，第三年租金960元，第四年租金1020元；刘玉美不得擅自将承租的房屋转租、转借、转让；未征得陈红同意，不得擅自与他人以房联营，改变房屋用途。签订合同时，陈红向刘玉美出示了房屋所有权证（登记所有权人为马淑贤）并告知其与马素田系亲属关系。合同签订后，陈红向刘玉美交付房屋。
2015年1月6日，淮南市公安局老龙眼派出所出具《重复户口注销证明》，证明马素田与马淑贤为同一人，将马素田拥有的重复户口马淑贤予以注销。2015年2月12日，马素田将涉案房屋所有权人变更为马素田。
庭审中，马素田提交陈红与ＸＸ根对话录音一份，录音中ＸＸ根承认其从刘玉美处租得涉案房屋经营棋牌室，每月租金2000元。刘玉美解释ＸＸ根自称老板是经营需要，ＸＸ根经营棋牌室是其委托，并出具《委托书》一份。
2015年1月14日，南京市公安局化学工业园区分局西厂门派出所（以下简称西厂门派出所）在涉案房屋查获赌博行为并传唤ＸＸ根，ＸＸ根在询问中承认是棋牌室负责人，为赌博人员提供了赌博场所。同日，西厂门派出所以ＸＸ根为赌博提供条件并从中抽头渔利对其处以罚款200元。
上述事实，有当事人陈述、《房屋所有权证》、《重复户口注销证明》、《房屋租赁合同》、录音光盘、化公（西）行罚决字[2015]8号行政处罚决定书、询问笔录等为证，原审法院予以采信。
原审法院认为，租赁合同签订时，陈红即向刘玉美出示了涉案房屋的权属证书并说明其与房屋所有权人马淑贤存在亲属关系，现马素田对租赁合同内容予以认可，应当认定陈红为马淑贤在租赁合同中的代理人，相应的合同权利义务对马素田有法律约束力。公安机关出具的证明可以证实马素田与马淑贤为同一人，故马素田以房屋所有权人身份提起诉讼，主体资格适格。
马素田请求解除双方于2012年9月27日签订的租赁合同，原审法院予以支持。理由如下：1、录音证据和公安机关对ＸＸ根所作的询问笔录可以证实刘玉美将涉案房屋转租。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。且双方订立的《房屋租赁合同》亦有明确约定。2、提供赌博场所系违法经营，违反了法律的禁止性规定。
因租赁合同解除，马素田要求刘玉美返还房屋，合法有据。又因涉案房屋现由ＸＸ根实际占有并使用，ＸＸ根并无占有房屋的合法手续，故ＸＸ根应腾空房屋、协助刘玉美向马素田返还房屋。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第四百零二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除马素田（陈红）与刘玉美签订的六合区某地323-8号、323-10号房屋租赁合同；二、刘玉美于判决生效之日起十五日内腾空六合区大厂某地323-8号、323-10号房屋并交付马素田；三、ＸＸ根协助刘玉美履行返还房屋义务。案件受理费减半收取计40元，由刘玉美负担。
刘玉美不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、马素田作为本案原审原告主体不适格；二、原审法院基本事实认定不清，原审判决认定其将涉案房屋转租给第三人ＸＸ根、认定陈红与马淑贤存在亲属关系、陈红作为马淑贤在租赁合同中的代理人，上述认定系主观推论，没有任何事实基础；三、原审法院程序违法，剥夺其质证权、辩论权。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回马素田的诉讼请求，并判令马素田承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人马素田答辩称，一、其委托侄女陈红将涉案房屋对外出租，陈红与刘玉美于2012年9月27日签订了房屋租赁合同。在签订房屋租赁合同时，陈红向刘玉美出示了涉案房屋的所有权证书，并告知涉案房屋所有人马素田与陈红系亲属关系，受马素田委托签订房屋租赁合同。马素田与陈红之间形成代理关系，陈红作为代理人，与刘玉美签订的房屋租赁合同对马素田具有约束力，原审法院认定事实清楚。二、原审法院程序符合法律规定。原审法院给刘玉美和其的举证期限是第一次开庭，或者是承办法官规定的时间，其在开庭时向法庭提供涉案的所有证据，刘玉美在原审中并没有要求给予答辩期，并且进行了质证，原审法院没有剥夺刘玉美的质证权利。刘玉美与陈红签订房屋租赁合同租用房屋用于烟酒经营，合同签订之后，刘玉美也确实经营了一段时间，后来将涉案房屋转租给ＸＸ根经营棋牌室，ＸＸ根在棋牌室经营过程当中，因为涉嫌赌博被公安局派出所查处，即刘玉美在合同履行过程中，未经马素田同意擅自转租并涉嫌违法经营；三、刘玉美在原审中明确说明履行的合同就是2012年9月27日签订的合同。因此，其认为刘玉美的上诉请求和事实理由缺乏法律依据，请求二审法院依法驳回刘玉美的上诉请求。
原审第三人ＸＸ根未作陈述。
二审期间，上诉人刘玉美向法庭提交如下证据：一、落款日期为2012年9月27日的房屋租赁合同一份，二、落款日期为2014年11月11日的收条一份。上述两份证据用于证明其签订并履行租赁合同只与陈红联系，租金也由陈红一人收取，从缴纳的租金情况看，其将涉案房屋每月2000元转租给ＸＸ根与基本逻辑事实不符。
马素田对上述证据质证认为：一、对合同的真实性没有异议，刘玉美持有的这份合同与其原审中提供的合同完全吻合，刘玉美与马素田在房屋租赁实际履行过程中也履行了该份合同内容，刘玉美持有的这份合同恰恰更能证明陈红是以马素田的名义签订了房屋租赁合同，更符合法律关系；二、对收条的真实性没有异议，但是该收条并不能够否定刘玉美将其承租的涉案房屋进行转租的事实。
上诉人刘玉美、被上诉人马素田对原审查明事实均无异议，本院依法对原审查明事实予以确认。
本院二审另查明，就本案涉诉房屋的租赁，刘玉美持有的房屋租赁合同与马素田原审提交的房屋租赁合同存在两处不同：一、刘玉美持有的合同甲方（出租方）栏写有陈红、马淑清、马淑贤三人的名字，落款处亦写有马淑清、马淑贤、陈红三人的名字，而马素田所提交合同中甲方（出租方）仅有陈红一人的名字，落款处也仅写有陈红一人的名字；二、刘玉美持有合同落款后有手写字样“半年垃圾费：15./”，而马素田提交合同落款后手写字样“半年垃圾费15./”后又添加“×2=30./871.50”字样。除上述两处不同外，刘玉美持有合同与马素田提交合同的内容均为一致。
本院认为，公安机关出具的证明证实马素田与马淑贤为同一人，而马素田为案涉房屋所有权人。二审中，刘玉美提交的其所持有的落款日期为2012年9月27日的房屋租赁合同中，出租方栏写有马淑贤的名字，落款处亦写有马淑贤的名字。该份合同进一步证明马素田系租赁关系一方，其提起本案诉讼主体资格适格。同时经查，原审亦不存在违反法定程序的情形。综上，刘玉美的上诉请求均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘玉美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤雷
审 判 员 曹艳
代理审判员 马帅
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 张毅