山西省忻州市忻府区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)晋0902民初1467号
原告忻州开来房地产开发有限公司。
法定代表人张建国，职务董事长。
委托代理人王建亮，山西云中律师事务所律师。
被告忻州市开发区双语幼稚园。
法定代表人李彩仙，职务园长。
委托代理人岳美琴，山西天秀律师事务所律师。
被告李彩仙，女，1964年2月20日生，汉族，忻州市忻府区人。
委托代理人岳美琴，山西天秀律师事务所律师。
第三人忻州市忻府区杜薇艺术学校。
法定代表人杜薇，职务校长。
委托代理人贺文广，男，1975年4月26日生，汉族。
第三人忻州市忻府区心正万民药房有限公司。
法定代表人仝治国，职务经理。
原告忻州开来房地产开发有限公司与被告忻州市开发区双语幼稚园、李彩仙、第三人忻州市忻府区杜薇艺术学校、忻州市忻府区心正万民药房有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告忻州开来房地产开发有限公司委托代理人王建亮、被告忻州市开发区双语幼稚园、李彩仙委托代理人岳美琴、第三人忻州市忻府区杜薇艺术学校委托代理人贺文广、第三人忻州市忻府区心正万民药房有限公司法定代表人仝治国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告忻州开来房地产开发有限公司诉称，2012年7月15日，被告忻州市开发区双语幼稚园与原告协商，租赁原告所有的位于开发区十字街口西北角的楼房，并签订《房屋租赁合同》，合同约定年租金150万元，租期从2012年8月1日起至2022年7月31日止共10年，合同履行期间，被告在租赁房屋内只可开办幼稚园，不可用于其他项目，不得转租他人。合同签订后，原告将房屋交付被告后，被告于2012年8月8日交付租金150万元，因被告将部分房屋转租中国银行、中国建设银行，双方重新于2013年9月16日签订《房屋租赁合同》将租金变更为年租金110万元，其他条款未变更。被告于2013年9月27日交付租金110万元。2014年2月29日，交付租金50万元。2015年8月13日交付租金15万元。因被告双语幼稚园欠房租未能全部给付，于2015年10月9日，原告与被告李彩仙签订《房屋租赁合同》，合同约定年租金110万元，租期从2015年10月1日起至2022年9月30日止共7年，租金每年交纳两次，交纳日期为每年4月30日前交付50万元，10月30日前交付60万元，被告必须在2015年10月30日前付原告110万元（包含上年度所欠租金49万元和2015年10月1日至2016年4月30日的租金61万元），如若被告在10月30日前未付清此款项，双方租赁行为终止，不再另行商议。合同签订后，被告仍未支付租金，2016年8月28日，原告书面通知被告解除租赁合同，并要求被告于5天内办理交接手续，但被告在限定期限内未办理房屋交接手续，未腾退房屋。被告在租赁期间，分别将部分房屋转租给第三人用于经营活动。原告认为，双方签订的合同合法有效，因被告多次违约，现原告请求人民法院责令二被告腾出承租的房屋交付原告；责令二被告给付房屋租金159万元；确认被告与第三人的转租协议无效。
被告忻州市开发区双语幼稚园、李彩仙辩称，1、原告没有按时交付房屋。被告与原告于2012年7月15日签订房屋租赁合同，约定8月1日原告交付房屋给被告，但原告因原所有人没有腾出而无法按期交付被告，直到8月20日才将租赁房屋部分钥匙交付被告，但原有四名保安人员一直居住在该房屋内，直到2013年元月才腾出，原水、暖、电费也是由被告交付。由于交付时间的推迟，导致被告原有的580名生源流失，致使被告难以按时结清房屋租赁费。2、原告采用不法行为，导致被告损失惨重。2016年3月第一周，被告因原告不按期交付租赁房屋而使生源流失欠原告部分租赁费，原告丝毫不体谅客观情况，就断然在校园大门外粘贴不租赁给被告的广告，误导前来报名的家长以及在园的家长，派其保安人员看守粘贴的告示，导致原有的部分学生退费，新入园的不敢入园。之后，原告派人采取粘贴通告、堵门、锁门、断电、断水、谣言等方式，致使今年9月由被告努力争取的500余名生源核减为150名，造成2016年损失有350万元。3、被告为原告的房屋进行了装潢、院内硬化等投资500万元。如果合同解除，应当对被告的投资款进行评估，原告应当合理补偿被告。另外，被告开办的是学校，具有一定的公益性，即使解除合同也应当给一个合理的期限，由被告安置好学生后再予以解除。4、被告与第三人签订的合同，是在征得原告同意的情况下订立的，为了履行租赁合同，被告将无法充分利用的房屋部分转租，既没有破坏房屋结构，也未损毁原告的任何利益，故转租合同有效。5、李彩仙的一切行为是代表忻州市开发区双语幼稚园的行为，而非个人行为，故李彩仙不具备本案诉讼主体资格。6、建行与中行均由原告租赁，被告只是履行代收取水电、采暖费的义务，而未享有任何权利。综上，原告给被告造成的损失应当抵顶所欠的租赁费，被告与原告继续履行房屋合同，如果原告一定要解除合同，则合理补偿被告投资装潢租赁房院的损失。
第三人忻州市忻府区杜薇艺术学校述称，如果原、被告要解除合同，就应赔偿第三人的损失。
第三人忻州市忻府区心正万民药房有限公司述称，如果赔偿了第三人的损失，第三人就可以搬走。
经审理查明，2012年7月15日，原告忻州开来房地产开发有限公司（甲方）与被告忻州市开发区双语幼稚园（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于忻州经济技术开发区十字街口西北角的归甲方所有的楼房（约10000㎡）及所占用土地，（中国银行现租赁的房屋除外）租赁给乙方，年租金150万元，租期从2012年8月1日起至2022年7月31日止，共十年；租金每年交纳一次，第一年缴纳日期为2012年8月1日前，以后为每年5月1日前；中国银行现租赁的房屋的租金由甲方收取；合同履行期间，乙方在租赁房屋内只可开办幼稚园，不可用于其它项目，不得转租他人；合同履行期间，除房屋主体结构外，其他部分如乙方因经营需要可以变更，但由此造成的后果由乙方承担。合同签订后，被告忻州市开发区双语幼稚园于2012年8月8日交纳原告2012年8月1日至2013年7月31日的租金150万元，原告将约定的房屋交于被告忻州市开发区双语幼稚园使用。2013年9月16日，原告（甲方）与被告忻州市开发区双语幼稚园重新签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于忻州经济技术开发区十字街口西北角的归甲方所有的楼房（9450㎡）及所占用土地（中国银行、中国建设银行现租赁房屋除外）租于乙方，年租金110万元，租期从2013年10月1日起至2022年9月30日止，共9年；租金每年交纳一次，交纳日期为每年9月1日前；中国银行、中国建设银行现租赁房屋的租金由甲方收取；合同履行期间，乙方在租赁房屋内只可开办幼稚园，不可用于其它项目，不得转租他人；合同履行期间，除房屋主体结构外，其他部分如乙方因经营需要可以变更，但由此造成的后果由乙方承担。合同签订后，被告忻州市开发区双语幼稚园于2013年9月27日交纳原告房租114万元，其中4万元系被告李彩仙租赁原告其他房屋的租金。2014年12月29日被告忻州市开发区双语幼稚园交纳原告房租50万元。其中有4万元系被告李彩仙租赁原告其他房屋的租金。2015年8月31日，被告忻州市开发区双语幼稚园交纳原告房租15万元。2015年10月9日，原告（甲方）与被告忻州市开发区双语幼稚园重新签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于忻州经济技术开发区十字街口西北角的归甲方所有的楼房（9450㎡）及所占用土地（中国银行、中国建设银行现租赁房屋除外）租于乙方，年租金110万元，租期从2015年10月1日起至2022年9月30日止，共7年；租金分两次交纳，每年4月30日前交付50万元，10月30日前交付60万元，乙方必须在2015年10月30日前付甲方110万元（包括上年度所欠租金49万元和2015年10月1日至2016年4月30日的租金61万元），如若乙方在10月30日前未付清此款项，甲乙双方租赁行为终止不再另行商议；合同履行期间，乙方在租赁房屋内只可开办幼稚园，不可用于其它项目，不得转租他人；合同履行期间，除房屋主体结构外，其他部分如乙方因经营需要可以变更，但由此造成的后果由乙方承担。合同签订后，被告忻州市开发区双语幼稚园并未支付原告租金。由于上述原因，原告于2016年8月28日发短息给被告李彩仙，并在被告忻州市开发区双语幼稚园的门前张贴通知，主要内容为由于其再次违反双方的约定，未按期足额交付租金，根据法律规定，解除双方租赁合同，终止租赁关系，限期将租赁的房屋移交，并将所欠租金付清。
另查明，原告将上述房屋租赁给被告忻州市开发区双语幼稚园后，2015年12月13日被告忻州市开发区双语幼稚园在未经原告同意的情况下将所租赁的第五层、第六层（面积2773㎡）转租给第三人忻州市忻府区杜薇艺术学校，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期间从2016年1月1日至2021年12月31日止；租金前五年每年20万元，第六年涨成每年25万元；每年1月1日前支付下一年租金。2016年3月9日，被告忻州市开发区双语幼稚园在未经原告同意的情况下将所租赁的第一层租给被告忻州市忻府区心正万民药房有限公司，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2016年4月1日至2019年3月31日；租金2016年4月1日至2018年3月31日租金300000元，2018年4月1日至2019年3月31日租金180000元。此为本案事实。
本院认为，原告与被告忻州市开发区双语幼稚园就所租赁的房屋先后签订了三份《房屋租赁合同》，该三份合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规规定的禁止性条款，系有效合同。在原告按约将房屋租赁给被告忻州市开发区双语幼稚园后，被告忻州市开发区双语幼稚园却未能按期将租金交付原告，构成违约，且原告在2016年8月28日就将解除合同的通知告知被告忻州市开发区双语幼稚园，该通知到达被告忻州市开发区双语幼稚园的时间为2016年8月28日，故双方之间的租赁关系于2016年8月28日解除。现原告要求被告忻州市开发区双语幼稚园腾出所租赁的房屋，并支付所欠租金159万元，由于该所欠租金，双方已经在2015年10月9日签订的《房屋租赁合同》中予以确定，在签订该合同后，被告忻州市开发区双语幼稚园并未支付过原告租金，故对原告的该请求，本院依法予以支持。因双方在合同中明确约定不得转租他人，但被告忻州市开发区双语幼稚园却未经原告同意擅自将部分房屋转租给第三人，后也未得到原告的追认，故被告与第三人所签订的《房屋租赁合同》无效。被告忻州市开发区双语幼稚园与李彩仙在本院通知其应诉后，并未提出反诉，故其要求的赔偿房屋延迟交付造成的损失及补偿装潢损失等请求，本案不作处理。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下：
一、被告忻州市开发区双语幼稚园在本判决书生效后十五日内将租赁原告忻州开来房地产开发有限公司位于忻州经济技术开发区十字街口西北角的楼房（9450㎡）腾出交于原告。
二、被告忻州市开发区双语幼稚园在本判决生效后十五日内支付所欠原告忻州开来房地产开发有限公司房屋租金159万元。
三、被告忻州市开发区双语幼稚园与第三人忻州市忻府区杜薇艺术学校于2015年12月13日签订的《房屋租赁合同》无效。被告忻州市开发区双语幼稚园与第三人忻州市忻府区心正万民药房有限公司于2016年3月9日签订的《房屋租赁合同》无效。
如被告忻州市开发区双语幼稚园未按判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19110元，由被告忻州市开发区双语幼稚园负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。
审判长 赵 晋 宇
审判员 高 慧 杰
审判员 贾 晓 林
二〇一六年十一月三十日
书记员 赵冰（实习）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。