广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终12982号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市东涌旅游服务有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：梁志辉，该公司经理。
委托代理人：梁永裕，广东仲衡律师事务所律师。
委托代理人：何庭楷，广东仲衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州收藏之声文化艺术品有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：殷吉，该公司执行董事。
委托代理人：黄忠飞，江苏辰庚律师事务所律师。
上诉人广州市东涌旅游服务有限公司（以下简称东涌旅游公司）因与被上诉人广州收藏之声文化艺术品有限公司（以下简称收藏之声公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人东涌旅游公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为东涌旅游公司与收藏之声公司于2013年8月3日签订的《租赁合同》以及于2013年8月8日签订的《租赁合同补充协议》有效；2、撤销一审判决第二项，改判为收藏之声公司向东涌旅游公司支付租金人民币1191000元及利息(以1191000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2016年6月23日起计至实际付清之日止)；3、撤销一审判决第三项，改判东涌旅游公司没收收藏之声公司保证金120000元；4、撤销一审判决第四项，改判东涌旅游公司无须返还已收租金45000元；5、撤销一审判决第五项，改判东涌旅游公司无须向收藏之声公司赔偿装修损失9015l6.5元；6、一、二审诉讼费均由收藏之声公司承担。事实和理由：一、一审判决认定双方应对2014年4月9日起至2016年5月22日止的房屋占有使用费各承担50％责任，即收藏之声公司应向东涌旅游公司支付房屋占有使用费573000元属于适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》无效，东涌旅游公司按照该两份合同中关于约定租金标准要求收藏之声公司支付2014年4月9日至2016年6月22日的房屋占有使用费应得到法院的支持。首先，一审法院错误地将房屋的占有使用费与因合同无效造成的损失混同起来，认为双方均具过错而将房屋占有使用费平均分配，是对法律条文的理解错误。其次，一审法院引用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定双方都用过错，应当各自承担相应的责任，是适用法律不当的行为。根据特别法优于一般法的原则，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是特别法，《中华人民共和国合同法》是一般法，在上述司法解释已经对房屋占有使用费作出了相应规定的情况下，一审法院应该按照特别法的规定对房屋占有使用费进行依法判决，不应该再适用一般法。二、关于返还已交租金的问题。即使《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》无效，应按照合同无效的相应规定进行处理，但是合同签订后，东涌旅游公司确确实实地将涉案房屋的占有使用权让渡给收藏之声公司，收藏之声公司应支付该段时间内的全部房屋占有使用费。三、关于装修损失的问题。首先关于过错程度及责任分配问题。根据东涌旅游公司与收藏之声公司签订《租赁合同》的第一条第二款，东涌旅游公司已经切实、全部地将涉案房屋的所有状况告诉收藏之声公司。收藏之声公司在知道该些情况后，仍继续向东涌旅游公司租赁涉案房屋，并且在房屋交付使用后仍进行装修，收藏之声公司应是本案主要的过错方。一审法院平均地分配责任没有任何的法律依据。其次本案主要是由于天气异常变化连日暴雨而引起的，该情况属于不可抗力。因此，收藏之声公司的相关装修损失也不仅仅是由于东涌旅游公司以及收藏之声公司引起的，该情况在一审法院的判决中也没有予以充分的考虑及认定。
被上诉人收藏之声公司答辩称：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订的房屋租赁合同无效。二、房屋租赁合同无效法律后果。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。收藏之声公司认可一审判决对过错责任的认定。三、东涌旅游公司对本案存在着严重过错，导致收藏之声公司合同目的无法实现，收藏之声公司解除合同的要求理应获得支持。本案中，出租房屋违法了《中华人民共和国城乡规划法》第二、三条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条，《中华人民共和国消防法》第9、10条的强制性法律法规，致使收藏之声公司合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第八条第三款，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。出租方根本违约导致合同解除，根据出租方过错程度，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》出租方应向承租方承担赔偿责任。四、在合同无效或者依法解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补充。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。东涌旅游公司的重大过错行为体现在以下几方面：1、签订合同时向承租人故意隐瞒涉案房屋不具备出租条件这一重大信息。出租人以违章建筑与承租人签订租赁合同的行为具有非法性。2、合同约定“房屋产权暂时未办理及相关产权证明的办理情况”，实际上出租人根本不具备办理房屋产权的各项条件等。3、出租人过错直接导致房屋质量不合格、无法通过消防验收、承租人无法经营。4、一审判决对东涌旅游公司应承担的过错比例分摊过低，收藏之声公司投入了巨大的财力，对涉案房屋装修后无使用，东涌旅游公司过错责任应至少分摊70％。东涌旅游公司向收藏之声公司退还12万保证金、退还4.5万已收的所谓的房租均有法可依。五、合同无效不能按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。1、房屋使用费应明显低于合同租金标准价予以结算。合同约定的是商业用途，其租金标准自然是按照商业用途的标准约定。而收藏之声公司装修后无实际经营，无法实现合同约定的商业用途。2、由于消防等设施无法验收，导致收藏之声公司无法正常使用，实现其商业目的。3、承租人未实际使用，未获得商业价值。4、出租人存在着重大过错，其请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的不应该支持。因此，本案应以合同租金30％计或者更低。至于法律适用问题。全国人民代表大会制定合同法的法律效力大于最高人民法院的司法解释。5、结算的期间上，应从第一期支付起到评估机构到现场勘验的日期(2016年1月13日)为止为房屋使用费结算期。收藏之声公司对一审判决以2016年5月22日为结算日提出异议。一审法院查封期间，由于查封和出租人过错导致承租人根本无法使用租赁物，所以结算的期间上，应从第一期起支付到法院查封时止为结算期。
2015年7月9日，东涌旅游公司向一审法院起诉请求：1、解除东涌旅游公司与收藏之声公司于2013年8月3日签订的《租赁合同》和2013年8月8日签订的《租赁合同补充协议》，由收藏之声公司向东涌旅游公司交还广州市南沙区吉祥围B栋及C栋房屋；2、收藏之声公司向东涌旅游公司支付从2014年4月9日起至收藏之声公司实际交回涉案房屋之日止的租金及违约金，租金按每月45000元的标准计算，违约金以收藏之声公司欠付的租金为本金，按每日0.05%的标准，从2014年4月11日起计算至收藏之声公司清偿之日止；3、本案诉讼费由收藏之声公司承担。东涌旅游公司在2016年5月19日一审庭审中明确要求没收收藏之声公司已交纳的120000元保证金，不再向收藏之声公司主张违约金。另东涌旅游公司在一审庭审中明确，若涉案合同被依法认定为无效合同，则变更诉讼请求为：1、收藏之声公司向东涌旅游公司交还广州市南沙区吉祥围B栋及C栋房屋；2、收藏之声公司向东涌旅游公司支付从2014年4月9日起至交回涉案房屋之日止的占有使用费及利息，使用费按每月45000元的租金标准计算，利息以收藏之声公司欠付的使用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从每月逾期之日开始计算至收藏之声公司支付上述使用费之日止，东涌旅游公司已收取的120000元保证金抵扣占有使用费；3、本案诉讼费由收藏之声公司承担。
收藏之声公司向一审法院反诉请求：1、确认收藏之声公司与东涌旅游公司于2013年8月3日签订的《租赁合同》及2013年8月8日签订的《租赁合同补充协议》无效；2、东涌旅游公司向收藏之声公司退还履约保证金120000元及收藏之声公司已经支付的90000元租金；3、东涌旅游公司向收藏之声公司赔偿装修损失5386942.53元；4、东涌旅游公司承担本案的全部诉讼费用。经评估鉴定，收藏之声公司明确第三项诉讼请求中东涌旅游公司应赔偿的装修损失为1803033元。
一审法院认定事实：2003年12月10日，广州市番禺区发展计划局作出番计［2003］636号《关于番禺区东涌镇房地产开发公司兴建“吉祥东路3号”商住楼工程项目立项的批复》，批复称：“同意你公司兴建‘吉祥东路3号’商住楼工程项目的立项。项目建址：位于广州市番禺区东涌镇东涌村。该项目占地面积6590平方米，计划建筑面积11880平方米。兴建楼高六层的商住楼6幢。具体建筑需符合规划要求。接文后，请到有关部门办理手续”。2004年12月13日，广州市城市规划局番禺区分局就上述6590平方米土地向广州市番禺区东涌镇房地产开发公司发出穗规番地许字［2004］第00148号《建设用地规划许可证》。2013年1月22日，广州市番禺区东涌镇房地产开发公司（甲方）与郭某签订《补充协议》，约定：“甲乙双方在2002年11月16日签订的《土地有偿使用合同》约定，甲方将座落于番禺区东涌镇东涌村的自有土地8000平方米的土地使用权提供给乙方有偿使用。因2004年12月13日穗规番地许字［2004］第00148号《建设用地规划许可证》规定该土地的用地面积是6590平方米，所以甲方只能实际提供6590平方米该土地给乙方有偿使用”。2012年5月15日，广州市番禺区东涌龙腾地产有限公司（甲方）与郭某（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方租赁乙方座落于广州市番禺区东涌镇吉祥北路的土地6590平方米，用于创建广州特色名镇的建设项目。2013年6月1日，广州市南沙区东涌龙腾地产有限公司委托东涌旅游公司将位于广州市南沙区东涌镇吉祥围B栋及C栋房屋出租，在与有关商户因履行租赁合同发生争议时，受托人有权以自己名义提起诉讼。
2013年8月3日，东涌旅游公司（出租方、甲方）与收藏之声公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方同意将广州市南沙区东涌镇吉祥围B栋（共三层，建筑面积约1550平方米）及C栋（共两层，建筑面积约400平方米）出租给乙方（详细位置见附件一，面积以实际测量为准）。乙方确认甲方已经向乙方详细说明了包括但不限于该房产的房屋产权暂未办理及相关产权证明的办理情况，乙方清楚该情况并同意承租、依法独立开展文化艺术经营及交流活动。租赁合同的租赁期限为10年，自本合同签订当日起计算。前三年内租金为4.5万元／月；租金递增比例每三年递增10%。免租期2013年8月8日至2014年2月8日。甲方应于每月15日前向乙方提供合法房屋租赁发票；乙方应于每月10日前以银行支付或现金支付的形式缴纳给甲方。本合同履约保证金共计人民币12万元，乙方在本合同签订后15个工作日内向甲方缴纳，在合同终止（提前解除或提前终止）的10日内将余款无息退还给乙方。甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续或累计达90天以上，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续，并提供现有的相关文件、图纸、资料等，甲方对此等业务，不另收费，因报批产生的相关费用由乙方承担。租赁合同签订后，收藏之声公司注册地址变更到南沙区东涌镇；甲方应协助乙方做好相关证照的办理。除本合同另有约定，在甲方无任何违约责任的前提下，乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应向甲方支付的费用。本合同如提前终止、解除或届满后二十（20）天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及收回乙方所有设施，设备之一部分或全部。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体。乙方在本合同提前终止，解除或届满之日起二十（20）天内未拆除取回之物品，是为乙方放弃遗留物之所有权，由甲方自行处理。在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.05%的滞纳金。”2013年8月8日，东涌旅游公司（出租方、甲方）与收藏之声公司（承租方、乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：“经双方实际测量，B栋实际面积为1365平方米，C栋实际面积为400平方米，总共1765平方米。”东涌旅游公司于2013年8月8日向收藏之声公司交付了涉案房屋，双方确认交付时涉案房屋为毛坯状态。收藏之声公司接收后对涉案房屋进行了装饰装修，东涌旅游公司在一审庭审中明确表示清楚并同意收藏之声公司进行装饰装修。东涌旅游公司在2016年6月21日的笔录中明确表示在收回涉案房屋后不同意继续利用涉案房屋的装饰装修物。
收藏之声公司于2013年8月9日向东涌旅游公司交纳了120000元履约保证金。在合同的履行过程中，收藏之声公司向东涌旅游公司交纳了从2014年2月9日起至2014年4月8日止的租金合计90000元。收藏之声公司确认此后没有再向东涌旅游公司交纳租金。
2014年10月15日，收藏之声公司向东涌镇人民政府发出《关于延长吉祥围物业免租期的申请》，称：“今年4月份，就在装修完工进入倒计时之际，天气出现异常变化，连日暴雨浸透了物业的墙壁和顶棚，雨水顺着墙壁和顶棚渗入室内，造成壁纸全部脱落，顶棚天花尽毁。待5月初天气好转之际，工人耗时将近两个月艰难拆除并清理了75%的毁坏部分，直到6月底才全面进行重新装修的工程，为了防止暴风雨再次侵袭，我司将房顶、墙壁进行了全面防水工程，并且将室内所有墙壁用瓷砖和文化石全面覆盖，窗户全部拆换成落地玻璃或直接从内部用砖封死……如此拆卸、清理、购料、重装，单是拆除毁坏部分所耗的人力、精力、财力就高于之前装修的成本，再加上重装工程直接损失高达300多万元人民币，导致装修工程无法如期完成，公司也无法按原计划开业运营，已与客户签订合约的十几场文化交流活动也只能一拖再拖，公司信誉也受到极大的影响。因天气原因导致我司蒙受巨大损失，为了挽回部分损失，尽快开业运营，今特向政府恳请提出延长物业免租期限的申请（自2014年3月1日起－2015年2月28日止，为期1年的免租申请）”。东涌旅游公司确认通过东涌镇政府知道该份申请的内容，但没有同意收藏之声公司的申请。2014年12月8日，东涌旅游公司向收藏之声公司发出追缴欠款通知书，通知收藏之声公司截至2015年1月8日共欠租金495000元，要求其尽快筹措资金在2014年12月20日前交纳。2015年2月9日，东涌旅游公司再次向收藏之声公司发出发出追缴欠款通知书，通知收藏之声公司截至2015年2月8日共欠租金450000元，收藏之声公司确认在2015年2月9日收到该通知书。
涉案的广州市南沙区东涌镇吉祥围B栋及C栋房屋的产权尚未办理，一审法院就其是否已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设向广州市规划局南沙分局发出征询函，该局于2015年9月15日向一审法院作出穗规南沙［2015］286号《关于查询广州市南区东涌镇吉祥围B栋及C栋报建情况的复函》，函复内容为：“未查询到来函涉及的建设工程办理《建设工程规划许可证》的档案记录”。东涌旅游公司为证明涉案房屋依法取得立项批准，提供广州市番禺区发展和改革局于2012年6月19日分别作出的番发改［2012］128、129号文，其中128号《关于建设番禺区东涌镇吉祥围民俗文化广场栖凤楼、栖月楼、览胜塔工程项目建议书的批复》称：“同意你镇申报的番禺区东涌镇吉祥围民俗文化广场栖凤楼、栖月楼、览胜塔建设项目建议书。接文后，请到有关部门办理项目建设的前期手续。该项目的具体建设须向我局申办项目可行性研究报告报批手续”，129号《关于建设番禺区东涌镇吉祥围民俗文化广场三恪楼工程项目建议书的批复》称：“同意你镇申报的番禺区东涌镇吉祥围民俗文化广场三恪楼建设项目建议书。接文后，请到有关部门办理项目建设的前期手续。该项目的具体建设须向我局申办项目可行性研究报告报批手续”。
本案诉讼过程中，根据收藏之声公司的申请，一审法院委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟事务所）对收藏之声公司承租的广州市南区东涌镇吉祥围B栋C栋房屋的装修现值进行价格评估，华盟事务所于2016年1月27日出具穗华价估［2016］初009号《关于广州市南区东涌镇吉祥东路8号自编大院B栋及C栋房屋装修现值价格评估结论书（初稿）》，评定评估总价为2041910元。收藏之声公司没有对上述评估结论书（初稿）提出异议。东涌旅游公司对上述评估结论书（初稿）的单价、工程量、需进一步明细的部分、综合成新率以及将可动产纳入评估提出了异议。华盟事务所针对上述问题作出穗华价事［2016］089号《关于穗华价估［2016］初009号评估结论书质证意见的函复》，其中就重置单价偏高的问题说明如下：“根据现场勘查时查看到的装修实际用料和做工情况，参照评估时点当地同类型装修工程的市场平均造价水平，对标的实际情况进行了比准修正，最终评估出各项目重置单价，我们认为是客观合理的”；复函还列明了东涌旅游公司认为需要进一步明确的弱电、强电、监控系统、给排水系统、垃圾清运费和措施项目费的计算标准；华盟事务所另外还对工程量以及将可动产纳入评估的问题作出了回应。2016年5月9日华盟事务所出具穗华价估［2016］095号《关于广州市南区东涌镇吉祥东路8号自编大院B栋C栋房屋装修现值价格评估结论书》，评定评估总价为1803033元。收藏之声公司对该结论书没有异议。东涌旅游公司在一审庭审中再次对单价、需进一步明细的弱电、强电、监控系统、给排水系统、垃圾清运费和措施项目费的计算依据、综合成新率提出异议，华盟事务所就综合成新率问题在穗华价估［2016］095号评估结论书中说明如下：“虽然该物业于2014年12月30日装修基本完成后一直处于闲置状态，但一般来说，装修项目即使处于闲置状态也应计算自然折扣，经评估人员现场勘查并结合广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》中对装修项目使用年限的规定，最终确定该物业各装修项目的综合成新率为95%”。
东涌旅游公司与收藏之声公司在2016年5月19日的庭审中均表示愿意庭后自行办理涉案房屋的交接工作。2016年5月22日，收藏之声公司将部分未经诉讼保全查封的物品搬走，但东涌旅游公司以案件没有完结为由不同意收藏之声公司搬走剩余未经诉讼保全查封的物品，因此双方在当日未完成涉案房屋的交接工作。2016年6月22日，双方确认收藏之声公司于该日将涉案的广州市南区东涌镇吉祥围B栋及C栋房屋交还给东涌旅游公司。
一审法院认为：东涌旅游公司与收藏之声公司于2013年8月3日签订的《租赁合同》以及于2013年8月8日签订的《租赁合同补充协议》涉及的广州市南区东涌镇吉祥围B栋及C栋房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》应认定为无效合同。东涌旅游公司提交的穗规番地许字［2004］第00148号《建设用地规划许可证》不能等同于建设工程规划许可证，其提交的番计［2003］636号《关于番禺区东涌镇房地产开发公司兴建“吉祥东路3号”商住楼工程项目立项的批复》、番发改［2012］128号《关于建设番禺区东涌镇吉祥围民俗文化广场栖凤楼、栖月楼、览胜塔工程项目建议书的批复》及番发改［2012］129号《关于建设番禺区东涌镇吉祥围民俗文化广场三恪楼工程项目建议书的批复》也不能证明主管部门已批准建设广州市南区东涌镇吉祥围B栋及C栋房屋，东涌旅游公司主张《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》有效，依据不足，一审法院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故收藏之声公司应向东涌旅游公司支付相应的房屋占有使用费。双方约定免租期从2013年8月8日起至2014年2月8日止，前三年内租金为每月45000元，双方确认收藏之声公司已交纳90000元租金，故东涌旅游公司要求从2014年4月9日起按照每月45000元的标准计算占有使用费合理。收藏之声公司在2016年5月22日同意搬走未经法院诉讼保全查封的财产将涉案房屋交还给东涌旅游公司，但东涌旅游公司以案件未完结为由不配合办理涉案房屋的交接，一审法院认为，在此之后产生的占有使用费损失应由东涌旅游公司自行承担，占有使用费应计算至2016年5月22日止为宜。按照每月45000元的标准，从2014年4月9日起至2016年5月22日止共计25个月又14天的房屋占有使用费为1146000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方已于2016年6月22日办理交接，东涌旅游公司已实际收回涉案房屋，一审法院无需再行处理。由于合同无效，东涌旅游公司应将已收取的120000元保证金退还给收藏之声公司。东涌旅游公司作为出租方明某涉案房屋未取得建设工程规划许可证仍将其出租，其对《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》无效具有过错。双方签订的《租赁合同》明确收藏之声公司确认东涌旅游公司已经向其详细说明了包括但不限于该房产的房屋产权暂未办理及相关产权证明的办理情况，收藏之声公司清楚该情况并同意承租，由此可知收藏之声公司清楚知晓涉案房屋的情况，其对《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》无效也存在过错。根据上述规定和公平原则，一审法院酌定双方应对上述期间的房屋使用费各承担50%的责任，即收藏之声公司应向东涌旅游公司支付房屋占有使用费573000元，其余房屋占有使用费的损失由东涌旅游公司自行承担。同理，东涌旅游公司应将已收取的90000元“租金”中的45000元退还给收藏之声公司。收藏之声公司要求全额退还，依据不足，一审法院不予支持。收藏之声公司同意在2016年5月22日搬离涉案房屋，其最迟应在该日向东涌旅游公司结清全部占有使用费，故收藏之声公司应从2016年5月23日起，以上述欠付的占有使用费573000元为本金，向东涌旅游公司支付逾期付款利息，东涌旅游公司主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算合理，但要求从每月逾期之日开始计算利息的主张一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，根据穗华价估［2016］095号《关于广州市南区东涌镇吉祥东路8号自编大院B栋C栋房屋装修现值价格评估结论书》，涉案房屋装修现值评定总价为1803033元，东涌旅游公司明确表示不同意继续利用涉案房屋的装饰装修物，且双方对合同无效均存在过错，因此一审法院酌定东涌旅游公司对上述装修现值损失承担50%的责任，即东涌旅游公司应向收藏之声公司赔偿装修损失901516.5元。东涌旅游公司未提供相反证据证明评估结论书评定的价格不合理，一审法院对其提出的异议不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，于2016年7月15日作出判决：一、确认广州市东涌旅游服务有限公司与广州收藏之声文化艺术品有限公司于2013年8月3日签订的《租赁合同》以及于2013年8月8日签订的《租赁合同补充协议》无效；二、广州收藏之声文化艺术品有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广州市东涌旅游服务有限公司支付占有使用费573000元及利息（以573000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2016年5月23日起计至实际付清之日止）；三、广州市东涌旅游服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广州收藏之声文化艺术品有限公司退还保证金120000元；四、广州市东涌旅游服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广州收藏之声文化艺术品有限公司退还已收取的45000元；五、广州市东涌旅游服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿广州收藏之声文化艺术品有限公司装修损失901516.5元；六、驳回广州市东涌旅游服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州收藏之声文化艺术品有限公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费11328元，由广州市东涌旅游服务有限公司承担5664元，由广州收藏之声文化艺术品有限公司承担5664元；反诉受理费11452元，由广州收藏之声文化艺术品有限公司承担5385元，由广州市东涌旅游服务有限公司承担6067元；保全费4020元，由广州市东涌旅游服务有限公司承担；鉴定费30000元，由广州市东涌旅游服务有限公司承担15000元，由广州收藏之声文化艺术品有限公司承担15000元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，东涌旅游公司提交以下证据：1、临时经营场所使用证明，拟证明涉案房屋已经通过租赁备案，符合出租使用的功能；2、网上打印的附近商铺的租金标准，拟证明本案房屋的租金已经充分考虑了在出租时暂时不能办理房屋所有权证的事实，所以租金参照附近的商铺以及房屋已经下浮了很多，涉案房屋的标准是23元每月每平方米，东涌镇附近的房屋或商铺的租金标准是40元每月每平方米，所以一审判决东涌旅游公司对租金承担50%责任是不合理的，因为双方签订合同时已经明确了涉案房屋是暂时不能办理房产证的。收藏之声公司质证称：对证据1真实性认可，对证明的内容不予认可，涉案房屋是违章建筑，证据1最后一页中准予变更登记备案通知书反映收藏之声公司在变更经营地址前后的经营范围，收藏之声公司为了经营和商业需要而承租的涉案房屋，并变更了经营范围，但涉案房屋为违章建筑，使收藏之声公司无法实现商业目的；对证据2真实性不予认可，为打印件，同时该证据为2016年近期的租金标准，不能完全反映签订合同时的租金情况；至于双方对租金标准的约定完全属于商业和市场行为，与本案无关。收藏之声公司提交一份光碟，拟证明收藏之声公司在变更经营地点之前，已经与广东电视台合作，因为涉案房屋违章建筑，无法实现商业目的。东涌旅游公司质证称：1、这是一个宣传片，不能证明有商业行为；2、没有明确的拍摄时间，不知道什么时候拍的，对真实性、合法性、关联性不予确认。
本院认为，关于合同效力，东涌旅游公司将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋进行出租，一审法院据此认定双方签订的《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》无效正确，本院予以认可。关于房屋占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，收藏之声公司已实际占有、使用涉案房屋，故东涌旅游公司要求收藏之声公司参照合同标准支付房屋占有使用费依法有据，本院予以支持。同理，东涌旅游公司也无须将已收取的90000元租金退还。收藏之声公司于2016年5月22日要求办理房屋交接手续，东涌旅游公司拒不配合，造成损失扩大，因此东涌旅游公司应对2016年5月22日后扩大的损失自行承担责任。东涌旅游公司上诉要求支付占用费至2016年6月22日止依据不足，本院不予支持。故收藏之声公司应向东涌旅游公司支付2014年4月9日起至2016年5月22日止的房屋占有使用费1146000元。关于装修损失，由于双方对合同无效均存在过错，东涌旅游公司不因告知收藏之声公司涉案房屋无合法报建情况而得以免责，一审法院根据双方的过错，判定双方对装修损失各自承担50%责任公平合理，本院予以维持。因合同无效，东涌旅游公司无权占有收藏之声公司支付的保证金，故其关于没收保证金的上诉请求无理，本院不予支持。
综上所述，东涌旅游公司关于占有使用费应参照合同约定的租金标准计算、已收取的租金不应退回的上诉理由成立，本院予以支持；其它上诉理由不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第713号民事判决第一、三、五、六、七项；
二、撤销广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第713号民事判决第四项；
三、变更广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第713号民事判决第二项为：广州收藏之声文化艺术品有限公司应于本判决送达之日起十日内向广州市东涌旅游服务有限公司支付占有使用费1146000元及利息（以1146000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2016年5月23日起计至实际付清之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费11328元，由广州市东涌旅游服务有限公司负担232元，由广州收藏之声文化艺术品有限公司负担11096元；反诉受理费11452元，由广州收藏之声文化艺术品有限公司负担5641元，由广州市东涌旅游服务有限公司负担5811元；保全费4020元，由广州市东涌旅游服务有限公司负担1066元，由广州收藏之声文化艺术品有限公司负担2954元；鉴定费30000元，由广州市东涌旅游服务有限公司负担15000元，由广州收藏之声文化艺术品有限公司负担15000元。二审案件受理费11731元，由广州市东涌旅游服务有限公司负担7309元，由广州收藏之声文化艺术品有限公司负担4422元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 闫 娜
审判员 曹佑平
二〇一六年十二月一日
书记员 张 利