北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03041号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱磊，男，1981年5月30日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙学斌，男，1983年3月28日出生。
委托代理人钟华，国浩律师（北京）事务所律师。
委托代理人马里（孙学斌之妻），1984年1月26日出生。
原审第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行，住所地北京市西城区南新华街48号。
负责人汤洵，该行行长。
委托代理人杨光，女，1968年2月29日出生。
上诉人朱磊因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第16137号民事判决，向本院提起上诉，本案现已审理终结。
2013年7月，孙学斌诉至原审法院称：2012年8月14日，我与朱磊签订房屋买卖合同，约定我购买朱磊单独所有的涉案房屋。我签合同同时交付2万元定金。同日双方签订装修款补充协议。2012年8月16日，我转账给朱磊55万元购房款，朱磊同时将房屋交付给我。双方对于剩余房款的支付时间和方式没有明确约定。2012年11月13日，双方约定办理过户手续期间届满，朱磊以要求涨价为由拒绝履行合同义务。双方约定从签订合同之日起90日内进行房屋过户。双方依法律及政策规定缴纳各自应缴纳的税费，由于政策新增税费按照政策规定方缴纳。2013年3月20日，我通过律师函要求朱磊继续履行合同，朱磊依旧置之不理。故起诉，要求法院判令朱磊继续履行合同，协助我办理涉案房屋过户手续；朱磊支付自2012年11月15日起至我实际取得涉案房屋所有权证书之日止的违约金（暂计算至起诉日为65550元）；诉讼费由朱磊承担。
朱磊辩称：双方于2012年8月14日签订房屋买卖合同及装修款补偿协议，孙学斌支付了2万定金和55万元首付款。2012年8月底我电话通知孙学斌不再继续履行合同，并愿意承担违约责任，孙学斌在90日履行期间未作任何答复，此事就一直搁置。我提出不再履行合同的原因是由于国家的限购政策，我家庭已有三套房屋，卖了涉案房屋后不可能再行购买。合同约定过户当日交付房屋，我也未交付房屋，孙学斌也未再交剩余房款，故我认为孙学斌已经同意解除合同。我直到领完起诉状才知道孙学斌已经入住涉案房屋，原来是中介将装修钥匙交给孙学斌的。孙学斌邮寄的律师函是发往我户籍地的，但是我并未在户籍地居住，所以我并没有收到律师函。且律师函的落款是2013年3月份，已超出合同约定的90日履行期。综上所述，不同意孙学斌的全部诉讼请求。
朱磊反诉称：基于以上答辩理由，现提出反诉，请求法院判令解除双方于2012年8月14日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补偿协议》；请求法院判令孙学斌将涉案房屋装修恢复原状，并且立即腾退该房屋；孙学斌支付涉案房屋使用费58000元（每月为4000元，从2012年8月16日开始暂计至2013年11月1日）；孙学斌承担本案全部诉讼费用。
孙学斌辩称：2012年8月14日双方签完合同后口头约定，在我给付首付款后，朱磊即同意我入住并装修，在交2万元定金同时朱磊将房屋钥匙交给我，我于8月16日交完首付款后就按照双方的口头约定入住装修了。合同虽然约定办理过户当日交付房屋，但是双方通过口头约定改变了该条约定，朱磊要求腾退房屋并恢复房屋原状，没有依据；同时，朱磊作为违约方不享有合同解除权，其主张的房屋使用费没有依据，我是在房屋交付后使用的。综上，不同意朱磊的反诉请求。
北京银行股份有限公司琉璃厂支行（以下简称北京银行琉璃厂支行）述称：2009年9月22日，朱磊与我行签订贷款合同，向我行贷款63万元，贷款期限30年，目前该房屋剩余贷款本金585500.63元，利息是596.56元。我们的意见是：无论法院判谁继续履行合同，只要剩余贷款及利息一次性清偿完毕后，我行可以协助办理解押手续。
原审法院经审理认为：孙学斌与朱磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。孙学斌向朱磊缴纳首付款后，朱磊未按照双方约定的时间协助孙学斌办理产权过户手续，致使涉案合同不能履行，朱磊的行为构成违约，孙学斌据此要求朱磊支付违约金的请求正当，应予支持，鉴于双方在合同中约定的违约金标准过高，朱磊提出异议，法院予以适当调整，具体数额，法院酌定；朱磊在庭审中所作不同意继续履行合同的理由不能成立，法院不予采纳，现孙学斌表示自愿代朱磊偿还剩余房屋贷款本息，且孙学斌已将相关款项提存至法院，在此情况下，双方之间的买卖合同具备了继续履行的条件，现孙学斌要求朱磊继续履行买卖合同，协助其办理涉案房屋产权过户手续的请求，理由正当，法院予以支持，朱磊请求解除合同的反诉请求不能成立，法院不予支持。关于朱磊反诉要求孙学斌将房屋装修恢复房屋原状并腾退涉案房屋的请求，本案庭审中，双方当事人对于朱磊是否已向孙学斌交付涉案房屋争议较大，对此问题，法院认为，根据双方当事人提交的证据表明，孙学斌与朱磊签订合同后，向朱磊支付了首付款后即对涉案房屋进行了装修，孙学斌申请出庭作证的我爱我家房产经纪公司的工作人员证明涉案房屋的钥匙朱磊交由中原房地产经纪公司保管，双方签订合同当日，朱磊本人向孙学斌交付了房屋钥匙，朱磊提交的证据亦表明其将涉案房屋的钥匙交与了中原房地产经纪公司。故朱磊主张我爱我家房地产经纪公司向孙学斌交付房屋钥匙的抗辩意见，缺乏证据支持，法院不予采纳；孙学斌起诉立案的时间距双方买卖合同签订将近一年的时间，朱磊答辩称其直到接到法院送达的起诉状方才知晓孙学斌已入住涉案房屋，有违常理，对其辩解，法院不予采纳。综上，法院认定朱磊已将涉案房屋交付孙学斌，其反诉要求孙学斌恢复房屋原状并腾退涉案房屋的请求，依据不足，法院不予支持，因双方当事人对于朱磊提前交付房屋后，孙学斌是否应支付房屋使用费的问题未作约定，故朱磊要求孙学斌支付房屋使用费的请求，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、自判决生效之日起十五日内，孙学斌代朱磊向北京银行股份有限公司琉璃厂支行偿还剩余贷款本金及利息；朱磊向北京银行股份有限公司琉璃厂支行的贷款本息全部清偿完毕后十日内，北京银行股份有限公司琉璃厂支行向孙学斌出具注销抵押登记材料；孙学斌收到上述材料后七日内，向相关管理部门办理涉案房屋的抵押登记注销手续。二、朱磊于宣武区（现西城区）涉案房屋的抵押登记注销之日，协助孙学斌办理该房屋的产权过户手续。三、孙学斌于取得宣武区（现西城区）涉案房屋产权之日，向朱磊支付剩余购房款（应扣减判决第一项确认的孙学斌代为垫付的银行贷款本息）。四、自判决生效之日起三十日内，朱磊向孙学斌支付违约金一万元。五、驳回孙学斌的其他诉讼请求。六、驳回朱磊的反诉请求。如果孙学斌、朱磊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，朱磊不服，仍持原诉意见上诉至本院，请求依法改判。孙学斌、北京银行琉璃厂支行均同意原审判决。
经审理查明：涉案房屋系朱磊所有的产权房屋，该房屋于2011年3月10日已抵押给北京银行股份有限公司琉璃厂支行，抵押借款金额为人民币630000元。
2012年8月14日，孙学斌（买受人）与朱磊（出卖人）通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家房地产经纪公司）的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人所有的北京市宣武区（现为西城区）涉案房屋，房屋成交价格为980000元，买受人在签订合同的同时支付定金20000元，买受人向公积金管理中心贷款745000元，买受人因自身原因未获得银行或公基金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人，房屋交付时，应当履行如下手续：出卖人与买受人共同对该房屋的附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙。
双方关于税费的负担约定如下：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。
双方关于权属登记约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。
同日，双方另签订《装修款补充协议》，约定：甲方（朱磊）出售给乙方（孙学斌）的标的房屋合同价款980000元，标的房屋的配套设施折价款为335000元，因此，甲方出售该房屋的交易总价款为1315000元；上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商；如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方的违约责任；甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移，本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分；甲乙双方约定首付款人民币550000元，乙方于2012年8月16日交付给甲方。双方在涉案合同及补充协议中对剩余房款的支付时间、涉案房屋解除抵押登记的时间未作明确约定，合同中提及的附件七双方未约定。
上述合同及补充协议签订当日，孙学斌向朱磊支付定金20000元，2012年8月16日，孙学斌通过汇款的方式向朱磊支付购房款550000元。朱磊收到孙学斌支付的上述款项后，未到银行办理涉案房屋的解抵押手续。孙学斌向朱磊支付首付款之后，即入住涉案房屋进行并进行了装修，此后，双方未能按照合同的约定继续履行涉案合同，孙学斌未能取得银行贷款。
朱磊主张其家庭已有三套房屋，由于国家的限购政策，其出卖涉案房屋后不可能再行购买，为此，其于2012年8月底即已电话通知孙学斌不再继续履行涉案合同，并愿意承担违约责任，孙学斌未在九十日履行期间对此进行任何答复，此事就一直搁置。同时，双方合同约定过户当日交付房屋，朱磊未交付房屋，孙学斌也未再交剩余房款，故其认为孙学斌已经同意解除合同，直至收到起诉状，其才知晓孙学斌已经入住涉案房屋，但其并未向孙学斌交付房屋，我爱我家房地产经纪公司是在未征得其同意的情况下将房屋交与孙学斌的，其本人对此并不知情。
孙学斌申请我爱我家公司工作人员施×到庭作证，证人施×到庭陈述称2012年8月14日晚七时，双方达成买房协议，当天孙学斌要求朱磊先把房屋钥匙给他要测量装修，朱磊同意孙学斌先进行装修，但前提是必须交首付款，合同签订当天朱磊本人就把房屋钥匙、水卡交给了孙学斌，朱磊表示电卡丢失了，让孙学斌自行补办，该公司没有涉案房屋的钥匙，由于朱磊的亲戚是中原地产的，该公司平时有客户看房就联系中原地产拿钥匙看房。此后，孙学斌按照约定向朱磊付了首付款，朱磊应该办理房屋解抵押手续，该公司一直催朱磊办理解押手续，朱磊以种种理由拖延不办，孙学斌已经申请贷款，但是朱磊夫妻不去面签，导致孙学斌无法办理贷款。该公司一直联系不到朱磊本人，在此过程中，朱磊的亲戚表示房子卖低了，要求涨价。双方因为价格问题意见不一致，故没有办理后续手续。
原审庭审中，原审法院询问朱磊是否有向我爱我家房地产经纪公司交付涉案房屋钥匙的相关证据，朱磊提交了盖有”北京中原房地产经纪有限公司”公章的钥匙收据，该收据载明，朱磊于2012年7月14日将涉案房屋的钥匙一把交与了北京中原房地产经纪有限公司。
原审审理中，孙学斌坚持要求朱磊继续履行合同，并表示愿意改变付款方式，一次性支付剩余房款，代朱磊偿还剩余银行贷款本息，解除涉案房屋的抵押，孙学斌已将剩余购房款745000元提存至原审法院。
北京银行琉璃厂支行向原审法院出具的关于借款人朱磊银行贷款及抵押情况的说明载明，截止到2013年10月29日，朱磊借款合同项下尚未偿还的贷款本金为人民币585500.63元，利息为人民币596.56元，贷款到期日为2039年9月22日，北京银行琉璃厂支行表示在借款合同项下贷款本金及利息一次性全部结清的前提下，该行可以根据法院生效判决，配合判决指定的当事人办理注销抵押登记手续。
上述事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、装修补充协议、定金收据、中国工商银行业务凭证、房产证、存量房屋交易结算资金划转声明、居间服务合同及服务费收据、业务服务单、EMS详情单及律师函、快递查询单、北京银行琉璃厂支行向本院出具的关于借款人朱磊银行贷款及抵押情况的说明等证据在案佐证。
本院认为：依法签订的合同受法律保护，合同订立双方均应全面依约履行各自义务。本案中，孙学斌与朱磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。孙学斌向朱磊缴纳首付款后，朱磊应按照双方约定的时间协助孙学斌办理产权过户手续，朱磊未履行此义务构成违约，孙学斌要求朱磊继续履行买卖合同，协助其办理涉案房屋产权过户手续并支付违约金的请求正当，原审法院根据本案实际情况，确定朱磊支付孙学斌违约金的数额并无不当。朱磊以其因限购，无法再购房，故要求解除合同的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。另朱磊称涉案房屋不是由其交付孙学斌，要求孙学斌支付房屋使用费的上诉请求，无事实及法律依据，法院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1438元、反诉费500元，由孙学斌负担1388元（已交纳），由朱磊负担550元（已交纳500元，余款自本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1938元，由朱磊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李珊
审 判 员 史伟
代理审判员 李淼
二〇一四年四月十八日
书 记 员 左峥