广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3296号
上诉人（原审原告）：陆贱宽，女，1949年12月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托代理人：黄兆强，广州市黄埔区文冲法律服务所法律工作者。
委托代理人：冯明飞，广东以泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆冠奇，男，1982年5月27日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托代理人：黄敬辉，广东启源律师事务所律师。
原审原告：陆建熙（曾用名：陆建希），男，1944年9月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。
原审第三人：陆柱熙（曾用名：陆柱希），男，1954年8月17日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托代理人：黄敬辉，广东启源律师事务所律师。
上诉人陆贱宽因与被上诉人陆冠奇、原审原告陆建熙、原审第三人陆柱熙房屋转让合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院作出的（2014）穗黄法民三初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：房管部门于2003年4月25日核准登记陆建熙为广州市黄埔区大沙镇文冲村东埠新村三巷6号宅基地房（与广州市黄埔区文冲东坊新村三巷6号实为同一地址，以系争房屋指代）的权属人，据穗集地证字第0088759号《集体土地房产证》显示：该房屋用地面积58.435㎡，建成混合结构两层半，建筑面积共131.5672㎡。2010年7月31日，陆建熙作为转让人，陆冠奇作为受让人订立一份《房产转让证明》，载明系争房屋属于陆建熙所有，现将该房屋所有权转让给陆冠奇。2010年8月7日，陆冠奇就系争房屋与广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社（下称文冲经联社）签订《文冲石化路以西城中村改造拆迁补偿安置协议》，双方另于2011年8月20日签订《补充协议》，按补偿安置计算表载：可以回迁面积计234.03㎡（含可以购买的指标面积101.4978㎡），总安置补偿费用计87940.78元；后陆冠奇向文冲经联社交执前述《集体土地房产证》、《房产转让证明》，该房屋业已由改造方拆除。
2014年2月11日，陆贱宽、陆建熙向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认《房产转让证明》无效；2、陆冠奇将拆迁补偿安置协议所确定的房屋实物补偿、已领取的全部货币补偿交付陆贱宽、陆建熙。原审诉讼期间，陆冠奇、陆柱熙提交一份《转卖房屋凭具》，手书“陆建希有房屋一间，座落在文冲东坊新村三巷六号。本人因紧钱用，自愿将房屋转卖给弟陆柱希，卖金五万元正（人民币）。自卖断日起，房屋归陆柱希所有，日后不得争执，特此凭具。转卖屋人：陆建希”，落款日期“一九九二年十二月三十日”。陆建熙对此解释是，仅曾向第三人抵押借款，不是买卖，且之后的《房产转让证明》也误作由陆冠奇为陆建熙代办的委托证明才签下，陆贱宽夫妻自1995至1996年间分居，陆贱宽从不知情。因陆贱宽、陆建熙否认该凭具真实性并申请进行司法鉴定，经原审法院委托，广东恒鑫司法鉴定所于2014年5月29日作出粤恒（2014）文鉴字第34号《司法鉴定意见书》，鉴定认为《转卖房屋凭具》上笔迹以及签名是陆建熙本人书写。质证时鉴定人代表衣晓刚到庭接受了当事人的询问，对鉴定意见陆贱宽、陆建熙拒绝认可，陆冠奇、陆柱熙均不持异议。陆冠奇申请陆柱熙妻子陆锦春在文冲船厂共事的凌玉驹出庭作证，证明船厂工友多次到陆锦春居住的系争房屋聚会，证人还于1993年夏天在该址帮忙安装防盗网等（陆贱宽、陆建熙认为无其他旁证，不予确认）；陆冠奇、陆柱熙另提交了水费通知单、电费通知单及发票、向电信公司购买固定电话的发票及用户代维卡（1994年5月9日填发）等证明陆柱熙一家接收系争房屋后在内居住、生活（陆贱宽、陆建熙认为有关证据与本案无关）。
另查明：陆建熙曾用名陆建希，陆柱熙曾用名陆柱希，为亲兄弟，均系广州市黄埔区文冲街文冲第十四股份经济合作社社员；除系争房屋外，陆建熙在原文冲村中有其他宅基地房自住。陆冠奇是陆柱熙儿子，陆柱熙夫妻皆知悉、同意以陆冠奇名义签订《房产转让证明》处理拆迁补偿事务。原审法院依法询问陆贱宽、陆建熙，如果《房产转让证明》有效，其是否变更诉讼请求，陆贱宽、陆建熙表示坚持其诉讼主张。
原审法院认为，陆贱宽、陆建熙缘起2010年7月31日订立的《房产转让证明》提出诉讼，其一请求确认该证明无效，本身不应受诉讼时效所限；其二请求基于该证明无效取得拆迁补偿安置协议所确定的房屋实物补偿、已发放给陆冠奇的货币补偿，相应诉讼时效应从无效确认后起算；故本案中有关诉讼时效的抗辩不能成立。而陆贱宽、陆建熙主张同为系争房屋共有人，且《房产转让证明》所署受让人为陆冠奇，亦不存在诉讼程序上主体不适格的问题。本案需解决的争议焦点在于，系争房屋是否已经由第三人陆柱熙有效受让，藉此如何评判《房产转让证明》的性质和效力。根据司法鉴定，《转卖房屋凭具》为陆建熙本人书写、签署，鉴定过程程序合法，鉴定意见依据充分，原审法院予以采信。结合陆冠奇、陆柱熙提交的其一家人在系争房屋居住、生活的其他证据，足可印证陆建熙将系争房屋出售给陆柱熙的事实，也可合理解释文冲城中村改造拆迁时，陆建熙于2010年7月31日另行订立《房产转让证明》的由来；按转让价款5万元计，亦在当时合理市场价格的范围内。陆建熙提出的曾向陆柱熙抵押借款而非买卖，误解《房产转让证明》是委托代办手续、受陆柱熙父子逼迫等辩解欠缺有效证明，不予采纳。系争房屋买卖双方是关系密切的亲属，凭陆建熙所述，陆贱宽直到1995至1996年左右才与陆建熙分居，则其于陆建熙转让系争房屋时及后数年期间仍在原文冲村内同住，其概称不知情有悖生活常理；何况系争房屋虽然归陆贱宽、陆建熙夫妻共有，但因宅基地房的特殊身份属性仅登记在陆建熙名下且以其名义转让，陆柱熙无与陆建熙恶意串通的情形，陆贱宽不能事隔多年以未经其同意为由即否认房屋转让的效力。鉴于陆建熙、陆柱熙双方皆为广州市黄埔区文冲集体经济组织成员，相互间已排除了宅基地不能流转的法律障碍，《转卖房屋凭具》建立的房屋买卖合同关系合法有效。在上述认定的前提下，《房产转让证明》本身并无引发新的房屋买卖关系，一方面应理解成陆建熙就其与陆柱熙房屋买卖合同关系的再确认，陆冠奇从中以直接受让人之名，行陆柱熙间接代理人之实；另一方面又蕴含陆柱熙夫妻向陆冠奇赠与系争房屋的意图，授意陆冠奇迳行获取由拆迁补偿兑现的财产利益。此种协议安排，是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，从文冲经联社收执该证明后与陆冠奇签订拆迁补偿安置协议及其补充协议看，文冲集体经济组织亦未反对。故陆贱宽、陆建熙在本案中的诉请缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条及第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，原审法院于2014年6月20日作出如下判决：驳回陆贱宽、陆建熙的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为7350元，鉴定费8400元，由陆贱宽、陆建熙负担。
上诉人陆贱宽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定的事实错误，与事实不符。一审《判决书》第六页顺数第九行认定：“陆贱宽直到1995至1996年左右才与陆建熙分居，则其于陆建熙转让系争房屋时及后数年期间仍在原文冲村内同住，其概称不知情有悖生活常理”缺乏事实依据。上诉人与丈夫陆建希早于1992年己分居，对于丈夫陆建希与被上诉人转让房屋的事实，上诉人从不知情。讼争房屋是上诉人与家人亲手建设的，是重要的生活资料，1992年的价值也绝非只有50000元，陆建希私自处分重大夫妻共同财产，且未将卖房所得用于家庭生活。被上诉人及第三人明知上诉人不知情的情况下，向陆建熙低价购买讼争房屋的行为绝非善意取得。上诉人认为陆建希与第三人签订的《转卖房屋凭具》所建立的房屋买卖合同关系无效，陆建希与被上诉人所签订的《房产转让证明》亦无有效的基础，同样为无效行为。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《婚姻法》若干问题的解释第十七条第二项的规定，但陆建熙非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，没有与上诉人平等协商，更加没有取得一致意见，违背了上诉人的真实意思表示，被上诉人及第三人非善意取得。故适用该条法律有误，应适用《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”综上所述，原判决认定事实不清，有失公允，判决有误，特向贵院上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，支持我方原审诉讼请求。
被上诉人陆冠奇辩称：一审法院认定事实正确，符合事实真相：一、原审查明事实清楚。1、分居不等于离婚，上诉人陆贱宽与陆建熙至今仍为夫妻关系。上诉人陆贱宽称“与丈夫陆建熙早于1992年已分居”。这一理由既无事实依据，又无法律依据。众所周知，分居不等于离婚。考究是1992年开始分居，还是1995年至1996年分居，并无实际意义。事实上上诉人陆贱宽几乎每天为丈夫陆建熙买菜、买米、买油、煮饭，其所谓的分居，实为其夫妇有多处房产，为照料房产而分居住而已。根据最高人民法院《婚姻法》司法解释（一）第十七条规定精神，上诉人陆贱宽在尚未与丈夫陆建熙离婚、且尚未对财产进行分割的情况下，陆建熙单方面完全可以“因日常生活需要”而处理夫妻共有财产的。2、22年前陆建熙确因日常生活需要而转卖涉案房屋，且己将卖房款用于家庭生活。在1992年间，上诉人陆贱宽与丈夫陆建熙急于筹款投资开办酱料园，上诉人陆贱宽先找其兄弟提出转卖房产事宜，其兄认为该屋在丈夫陆建熙名下，应先由男家兄弟购买，如男家兄弟不买，自己才买。在这种情况下，作为陆建熙的亲弟弟陆柱熙才得以购买涉案房屋。上诉人陆贱宽夫妻收卖房款后，才能成功办起酱料园的。这一事实在文冲村里是众所周知的，不知作为酱料园的老板娘上诉人陆贱宽为何忘记得一干二净呢3、涉案房屋1992年的转让款50000元，已大大高于当时的市场价，绝非低价。涉案房屋是上诉人夫妇于1976年间建成的。该房屋用地面积为58.435平方米，混合结构两层半，建筑面积共131.5672平方米，当时的造价仅为7000元左右。1986年后，上诉人夫妇将该屋出租给他人居住。1992年转卖给陆柱熙时，大部分的窗已损毁，无厕所，大部分墙壁无批荡，基本上可谓毛坯房。按当时市场价格约为3万元左右。因上诉人急于筹款5万元投资酱料园，将转价提高至高出市场价的50％以上。陆柱熙夫妇为了帮助亲哥度过难关，倾尽多年的积蓄仍不够，最后还向他人借债近万元，才凑够足50000元支付了涉案房屋的转让款。4、上诉人陆贱宽称对涉案房屋己转让的事实不知情，实在是有悖生活常理。陆贱宽在涉案房屋转卖后仍多年住在陆柱熙所住涉案房屋同一村内，相距仅几百米，涉案房屋转卖给陆柱熙之后，上诉人陆贱宽还不时来往串门。退一步而言，上诉人陆贱宽对此不知情，那么，2010年文冲村开始城中村改造，涉案房屋因改造而被拆除，业权人除可从文冲村获得房屋实物补偿外，还可以领取临迁期间的住房补贴。涉案房屋因早己转卖给陆柱熙，上诉人陆贱宽是无法领取相关补贴的，那么，上诉人陆贱宽理应在2010年就提起诉讼了。但上诉人陆贱宽直至4年后才提起本案诉讼。这也充分可以证明上诉人陆贱宽对涉案房屋己被转卖的事实是心知肚明的。二、一审判决适用法律准确，所作判决合法。一审判决适用最高法院《婚姻法》司法解释（一）第十七条的规定适用法律正确。上诉人陆贱宽认为原审适用法律错误犯了一个严重的逻辑错误。如前所述，上诉人陆贱宽夫妇为了投资酱料园而转卖涉案房屋给其亲弟第三人陆柱熙，不仅确因日常生活需要，而且上诉人陆贱宽完全知情。根据三段论的逻辑推理原则，大前提为法律规范，小前提为特定的案件事实；结论为一定的法律效果发生。上诉人陆贱宽以错误的案件事实来作为小前提，必然会推出错误的结论。综上所述，一审判决认定的事实正确，上诉人陆贱宽的丈夫为日常生活需要而转卖涉案房产，上诉人陆贱宽对此完全知情，一审判决适用法律准确，所作判决合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告陆建熙未表述二审意见。
原审第三人陆柱熙述称同意被上诉人意见。
本院二审经庭询调查，确认原审查明的事实。
二审期间，上诉人向本院提交两份证明材料：一、由黄埔区地方税务局出具（上诉人原工作单位）的证明，内容反映上诉人在1992年入住大沙东路的单位宿舍；二、由大沙东社区居委会出具的证明，内容反映上诉人在社区内居住。被上诉人认为上述材料超过了举证期限，且出具证明的人不一定是知道1992年事实的人，真正了解情况的应当是上诉人邻居，并应出庭作证。
本院认为，二审争议在于上诉人作为涉案房屋的原共有权人，是否知道涉案房屋转让事实？上诉人二审力图证明在房屋转让前已经与丈夫分居，但仅凭分居的事实，尚不足以证明上诉人不知道涉案房屋转让。因为，上诉人与丈夫一直没有离婚，且所居住的房屋与涉案房屋并不远，对被上诉人居住涉案房屋的事实应该知晓。从1992年至今，时隔多年，期间上诉人经历了子女成长过程，家庭生活及与宗亲家族联系也不会间断，依据社会常识判断，上诉人所称对房屋转让不知情的意见，不符合常理，本院不予采纳。上诉人在二审期间提交的证明材料，与本案争议焦点缺乏关联，本院不予认定为新证据。综上所述，原审法院认定涉案房屋买卖合同关系合法有效，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14700元，由上诉人陆贱宽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 阮志雄
陈迪