广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2396号
上诉人（原审原告）：朱永廷，男，1969年10月15日出生，汉族，住所地广东省韶关市曲江区。
委托代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地。
法定代表人：涂国钧，该司总经理。
两被上诉人共同委托代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
上诉人朱永廷因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2201号案民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月11日，万城公司代涂国钧（出卖人）与朱永廷（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层31号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为367361元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月30日前支付187361元，余下房价款180000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜“枱”等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。朱永廷共向万城公司支付了房款187361元、税费12034元。涂国钧确认涂国钧和万城公司已将上述房款和税费转交给其。
另查，粤房地产权证穗字××号《房地产权证》载明海珠区南珠路2号231房产的产权人为涂国钧。
朱永廷以涂国钧和万城公司逾期办理涉案商铺的交易过户手续为由于2013年8月7日提起本案诉讼，请求：1、解除朱永廷与涂国钧、万城公司于2011年1月11日就位于广州市海珠区万城小商品交易中心2层31号铺签订的《商铺买卖合同》；2、涂国钧、万城公司共同向朱永廷退还已支付购房款187361元及税费12034元；3、涂国钧、万城公司共同向朱永廷支付违约金36736.1元；4、涂国钧、万城公司承担一审案件全部诉讼费。
涂国钧、万城公司在原审中答辩称：不同意朱永廷的诉讼请求，请求法院依法查明事实，驳回全部诉讼请求。
朱永廷曾于2012年8月7日向原审法院提起行政诉讼，要求广州市国土资源和房屋管理局撤销粤房地产权证穗字××号《房地产权证》，该院于2012年12月25日裁定驳回朱永廷起诉，该裁定已经发生法律效力，除此外，朱永廷、涂国钧和万城公司之前没有就涉案买卖合同的有关事宜向该院提起诉讼。另，朱永廷在诉讼中表示在起诉前一直与涂国钧和万城公司进行口头磋商关于解除合同、退款等事宜，同时也在观察卖场能否做活，后来发现很多业主陆续起诉涂国钧和万城公司要求解除合同也得到了支持，其认为涂国钧和万城公司的商场已经不能做活，且涂国钧和万城公司也一直没有对商铺进行实际分割，其合理投资的目的已经不能实现，故起诉要求解除合同，但朱永廷未能提交证据予以证明。涂国钧和万城公司确认朱永廷一直与其磋商，是关于继续过户的问题，也表达了继续履行合同的意愿。
原审诉讼中，双方当事人均确认：1、合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年10月25日；；3、涉案房屋的现址为海珠区南珠路2号231。
涂国钧和万城公司为证明其抗辩意见，原审中还提交了以下证据：
1、日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件（包括按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料、收入证明）的复印件和邮件详情单；
2、广东恒生律师事务所向广东华科律师事务所发出的《情况征询函》，就其所了解的广东华科律师事务所在2011年9月16日至10月中旬期间，该所有派遣律师及工作人员到现场值班，为接到卖方通知前来的小业主协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），另外，在现场为小业主办理相关手续的还有万城公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司等情况向该所征询。该函的下方手写有“经我所查核，情况基本属实”字样，并盖有广东华科律师事务所的公章；
3、（2013）穗海法民三初字第955号判决书，主张该院对同楼盘与本案案情类似的另案因业主超过一年除斥期限未行使合同解除权而驳回业主要求解除合同的请求。
经质证，朱永廷对证据1表示仅收到关于办理房产证相关手续的通知正文内容，且不属于通知其办理过户的通知，朱永廷9月中下旬到现场查看，场面混乱，涂国钧和万城公司没有安排工作人员接待办理过户事宜；对证据2不予确认；对证据3认为该判决未生效，且与该案无关，并认为涂国钧和万城公司抗辩的一年除斥期不适用本案的买卖关系，并提交了生效的（2012）穗海法民三初字第1258号民事判决予以证明，涂国钧和万城公司认为该判决与本案没有关联性。
另查，该院在审理（2012）穗海法民三初字第1325号等案件中，曾于2012年8月24日向广州市海珠区凤阳街道办事处（以下简称为凤阳街办事处）调查，并制作了《现场调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。据凤阳街办事处信访室相关人员反映：2011年9月17日，万城公司通知部分小商铺业主前往办理尾款清结手续，但部分小商铺业主发现合同约定的2011年10月1日开业的场地没有任何施工现象，遂引发群体性纠纷，120多名业主要求退款；9月20日，有关职能部门领导到该公司进行沟通，至9月22日凌晨，我区协调万城公司多名股东和负责人到场与业主协商，直至9月22日凌晨3点多，共有41名业主签订了退款协议；9月22日上午9时，又有60多名小业主聚集到万城小商品交易中心大门前要求退款，但万城公司负责人告知他们签订退款协议的时间已截止，不再受理退款诉求，业主们情绪激动，纠纷一直持续到10月份；万城公司也没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续，都只是小业主聚集在门口。
根据该案的实际情况，该院于2012年12月3日再次向凤阳街办事处调查有关情况，并制作了《调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。凤阳街办事处信访室相关人员表示：2012年8月24日，贵院来我街了解有关2011年9月至10月期间在我街辖区内万城小商品交易中心所发生的纠纷事件，并做了一份《现场调查笔录》；对于笔录中贵院问“万城公司有没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续或进行协调？”的问题，你们的记录与我当时实际意思表达不一致，我当时意思是：在2011年9月中旬，很多小业主在万城小商品中心现场聚集，要求退钱期间，我街道派工作人员到现场维持秩序，我除看到很多小业主聚集外，还看到有万城公司的工作人员（他们具体在万城公司担任什么职务、他们的姓名本人不知道）在现场，但至于他们有否与小业主谈话、如何与小业主谈话、具体与哪位小业主谈、谈什么内容就不清楚了。
朱永廷对上述调查笔录的真实性和内容没有异议，并表示其在2011年9月17日至9月底随其他小业主到销售中心要求解决问题和提出解除合同，但没有书面证据证实其于2011年9月向涂国钧和万城公司主张过解除合同的权利。
涂国钧和万城公司对上述调查笔录的真实性没有异议，但认为凤阳街道办事处的工作人员只在9月21日、22日在现场负责协调业主要求退款的问题，而涂国钧和万城公司通知业主到交易现场是在9月16日至10月10日期间，第一份笔录不能证明该期间的全部情况；从第二份笔录可证明万城的工作人员有在现场配合业主办理相关手续。
再查，该院受理的王征普诉广州市国土资源和房屋管理局（被告、下称“房管局”）、涂国钧（第三人）要求撤证一案中，该案经审理查明，王征普与涂国钧签订《商铺买卖合同》，购买广州市海珠区南珠路2号（万城小商品交易中心）二层299铺；等。该案经审理认为，涂国钧原购买的房屋是按单元进行登记，登记后涂国钧将房屋以图纸分间出售，并向房管局申请办理房屋转移登记。房管局没有对申请人提交的相关资料进行实质性审查，而涂国钧申请转移登记时，该涉案房屋只在平面图上作出分间，实际的房屋没有分间，不具备登记条件。故该院作出（2012）穗海法行初字第100号行政判决书，判决撤销房管局向王征普核发的《房地产权证》。判后，房管局不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理认为，分割登记行为与转移登记行为属于不同的法律关系……故该案只需审查房管局作出房屋转移登记行为的合法性……；等。并作出（2013）穗中法行终字第364号行政判决书，判决撤销该院（2012）穗海法行初字第100号行政判决。该判决已生效。
原审法院认为，万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与朱永廷签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对朱永廷和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故朱永廷要求万城公司对涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，该院不予支持。
上述合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年10月25日，故对此予以认定。涂国钧至今未向房管部门申办涉案房屋的交易过户手续，已构成违约，故朱永廷从2011年11月10日起即有权单方提出和决定解除涉案合同。双方对涉案合同的解除权行使期限没有进行约定，朱永廷也没有向涂国钧和万城公司发出催告，故朱永廷应在一年的除斥期限内行使解除权，但朱永廷直至2013年8月7日才提起本案诉讼要求解除涉案合同，已超过提出解除合同的期限，现涉案房屋登记在涂国钧名下，合同可以继续履行，而涂国钧表示不同意解除合同，故对朱永廷要求解除合同的诉请不予支持。鉴此，朱永廷要求涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的请求，依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月17日作出如下判决：驳回朱永廷的全部诉讼请求。一审案件受理费4942元由朱永廷负担。
判后，朱永廷不服原审法院上述判决，向本院提起上诉认为：一、涉案商铺的产权人为涂国钧，涉案商铺是二手商铺，本案属于二手商铺买卖合同纠纷，并非一手房的商品房预售合同纠纷，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。退一步讲，该解释第15条中有关解除权期限限制适用的纠纷为“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”，而本案是“涂国钧、万城公司迟迟不为朱永廷办理商铺过户手续”，与解释规定的纠纷并不相同。该解释的出台是为了预防一方基于房价变高而意图通过解除合同谋取更大的经济利益，所以才对解除权的使用设定期限，本案朱永廷因对方迟迟不办房产过户的违约行为，其合法权益一直处于受侵害的状态，根本不存在通过解除合同谋取更大经济利益的可能，因此若本案适用该解释，其结果是与立法目的完全背离的。如果法院判决给涂国钧、万城公司一定时间办理房屋过户手续，违背民法自治原则，变相保护违约者。本案违约行为一直处于持续状态，我方主张的诉讼请求并未超过诉讼时效，应得到支持。涉案商铺随时会被法院查封，商铺买卖合同已实际不能履行。据此，请求法院判令：1.撤销原审判决；2.解除双方于2011年1月11日签订的涉案《商铺买卖合同》；3.涂国钧、万城公司共同向朱永廷退还已支付购房款187361元及税费12034元；4.涂国钧、万城公司共同向朱永廷支付违约金36736.1元；5.涂国钧、万城公司承担本案的全部诉讼费用。
涂国钧和万城公司共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1.根据涉案合同第15条约定朱永廷享有在一定条件下单方解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定解除权行使的合理期限为1年；2.对于审理二手房买卖中合同解除权的除斥期应当参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，最高院有相应指引和案例；3.买卖合同真实有效，我方有合法产权且没有被查封和抵押，可以依法办理过户手续，朱永廷支付部分购房款，合法可以依法履行，不能随意解除。
经查，双方对原审查明事实部分均无异议，本院予以确认。
另查明，一审庭审中朱永廷确认其要求解除买卖合同的理由是涂国钧和万城公司没有在约定的期限内为其办理过户手续，根据合同的约定，其有权解除合同。
本院认为，本案争议的焦点在于：双方争议的解除权是否消灭。
首先，关于解除权行使是否具有期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定的解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。该法确立解除权消灭制度的本义就是为了督促解除权人及时行使解除权，使当事人之间的合同关系尽早确立下来，从而维护交易安全。如果允许存在解除权人可以无限期地拖延解除权行使的情形，显然与合同法的立法本义相悖。因此，享有解除权的一方当事人行使解除权应有期限限制。
其次，解除权行使合理期限确定的问题。虽然合同法对于“合理期限”没有做出明确规定，但是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“对于房屋买卖合同纠纷，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的，解除权消灭，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此，从合同法的立法目的及最高院上述司法解释的精神来看，原审法院认定涉案合同解除权行使的合理期限为1年，没有违反合同法规定及上述原则，该认定并无不妥。综上，依照涉案合同的约定，朱永廷从2011年11月10日起就有权行使合同解除权，但是朱永廷直到2013年8月7日才通过诉讼的方式向涂国钧和万城公司主张解除合同，超过了上述合理期限，故一审法院以朱永廷未在一年内行使解除权为由，不支持其解除合同的诉讼请求并无不妥。
至于朱永廷主张因涉案房屋可能存在查封，故涉案合同处于随时不能履行的状态而提出解除合同。现涉案房屋已经登记在涂国钧名下，涂国钧也明确表示愿意继续履行合同，且现有证据不能证明涉案房屋已被查封，鉴于涉案房屋不存在交易障碍，故朱永廷该主张，本院亦不予支持。
另涉案合同明确列明万城公司为涂国钧委托代理人，朱永廷签订涉案合同时对此情况应已知晓。故朱永廷主张万城公司与涂国钧之间承担连带责任，本院不予支持。至于朱永廷的违约金主张，鉴于朱永廷主张的违约金是解除合同的违约金，本案并未判令解除合同的情况下对该违约金亦不予处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱永廷的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4942元由上诉人朱永廷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一四年九月九日
书 记 员 张辉