广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3067号
上诉人（原审原告）：广州市安源物业管理有限公司.
法定代表人：陈小帆，总经理。
委托代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。
委托代理人：黄惠珍，该公司职员。
上诉人（原审被告）：林健禧，男。
委托代理人：黄平洋、文晓波，均系广东海印律师事务所律师。
上诉人广州市安源物业管理有限公司（以下简称安源公司）、林健禧因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：安源公司于2006年4月14日成立，经营范围包括物业管理、清洁服务、园林绿化等，领有《企业法人营业执照》，具有三级物业管理资质。
林健禧是广州市天河区龙口西路359号B266车位（以下简称案涉车位）的产权人。案涉车位位于金润（广建）大厦小区的地下停车场（以下简称案涉停车库）内。金润（广建）大厦小区已成立了业主委员会。
2008年3月26日，安源公司（受托方／乙方，下同）与广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会（委托方／甲方，下同）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区龙口西路（359、361号）、天润路（87号）占地面积6371平方米、总建筑面积58000平方米的商住综合楼（以下统称金润（广建）大厦小区）实行包干制物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑公共部位（楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间等）的维修养护和管理，公共设施设备（公共的上下水管道、落水管、烟囱、公共照明、天线、水泵房、楼内消防设施设备、电梯、防雷等）的维修、养护，市政公用设施和附属建筑物、构筑物（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等）的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运等工作，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤（实行24小时值班制）；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费（1）住宅楼1.8元／平方米，（2）写字楼、商场6元／平方米，2、公用水电分摊费，按每期（按有关规定和约定）实际分摊金额收取；大厦公共区域广告费统一由乙方代收，并单独建账，除去税费及广告牌日常管理成本费用，其利润归甲方；委托管理期限为三年，自2008年4月1日起至2011年3月30日止；本物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米6元向业主或物业使用人收取；（第二十三条）车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取，1、车库：车位产权属单位或个人的，以每个车位每月收取100元管理费，2、车位月租的，按物价局定价标准收取，3、临时停放的，按物价局定价标准收取；等内容。
上述《物业管理委托合同》签订后，安源公司进驻金润（广建）大厦小区实施物业管理。《物业管理委托合同》委托期限届满后，安源公司并未撤出对金润（广建）大厦小区的物业管理。
2012年11月29日，广州市金润（广建）大厦小区业主委员会向安源公司发出《关于终止委托服务并办理移交的通知》，主要内容为：《物业管理委托合同》合同期限届满后，我委曾多次召开业主大会表决是否续聘贵公司，但赞成续聘贵公司继续提供物业管理服务的业主人数和建筑面积数均未过半，由此可知，贵公司未得到金润（广建）大厦业主双过半同意续聘；我委与贵公司的物业管理委托合同期限届满后，金润（广建）大厦业主一时未确定物业管理服务公司管理，考虑到金润（广建）大夏小区的物业服务需要，暂由贵公司服务至今；由于我委与贵公司没有正式签订续聘合同，引起许多业主对贵公司提供管理服务的合法性产生质疑，从去年开始一些业主已经与贵公司产生了多次矛盾冲突；我委于2012年12月13日向贵公司发出了《关于交还公共收益的敦请函》；要求贵公司将代收的公共收益51万多元划还我委银行帐户，但贵公司收函后拒不归还；为了金润（广建）大厦小区业主的合法权益，为了长期物业服务考虑，我委经考察后己决定从2012年12月1日起自行管理，我委暂聘请具有近二十年物业管理经验的资深物业管理公司为物业服务顾问单位提供咨询顾问及劳务服务3个月，并已签订了顾问服务协议，在3个月的自管过渡期间内我委将召开业主大会进行表决，按“双过半”的原则决定与哪家物业管理公司签订正式物业服务委托合同；现将我委决定的有关事项通知如下：一、从贵司收到本通知之日起，我委终止与贵公司之间的事实上的物业管理委托关系；二、从贵司收到本通知之日起，贵公司应停止收取物业管理费和一切名目的收费，己提前收取的物业管理费等收费能退还业主的就退还业主，不能退还的则请贵公司将款项连同收费单据一并移交我委处理；三、根据相关法规、规范性文件的规定，请贵公司在接到本通知之日起十五日内退出金润（广建）大厦物业管理区域（贵公司工作人员及属于贵公司的物品全部撤场），并将下列资料、物业、设备移交给我委；四、在接到本通知后3天内将贵公司代收的金润（广建）大厦小区范围内的公共物业、共用部位和共用设施设备的收益（含公共广告收益）以及水电周转金全部划入我委银行帐户；五、在贵公司退出金润（广建）大厦小区前，贵公司应将擅自占用的小区公共物业归还全体业主（由我委接收），将擅自变更用途和使用性质的物业无条件恢复原状；六、从贵公司收到本通知之日起到向我委移交之日止的期间内，贵公司仍应做好物业服务工作，不得因此给金润（广建）大厦小区造成损害和混乱。安源公司确认其于2012年12月4日收到上述通知。
2012年12月28日，广州市天河区石牌街金田社区居委会向金润（广建）大厦小区全体业主发出《告示》，主要内容为：《物业管理委托合同》委托期限届满后，双方未续签合同，安源公司自愿按照原合同约定继续提供服务，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，在业主大会作出决定前，安源公司按照原合同约定继续提供服务符合上述规定。
安源公司至今未撤离金润（广建）大厦小区。
另查，2009年3月2日，李忠（甲方，下同）与广州市安源物业管理有限公司金润大厦管理处（乙方，下同）就包括案涉车位在内的案涉停车库内的113个车位（以下统称案涉113个车位，分别属于林健禧及案外人邓艳珍、林国全、邓学穗、叶平连、邓明慧（以下统称案涉113个车位的六名业主）所有；安源公司、林健禧均称金润（广建）大厦小区地下停车场分负一、二层即F1、F2两层，共有190个车位）签订《车位租赁合同》（安源公司、林健禧均确认李忠为案涉113个车位的六名业主的共同委托代理人，广州市安源物业管理有限公司金润大厦管理处为安源公司的内部机构；甲方的权利义务主体实际为113个车位的六名业主，乙方的权利义务主体实际为安源公司），约定：甲方将上述113个车位（其中9个不可使用不计算租金）出租给乙方自主经营使用，租赁期限自2009年2月1日至2011年3月31日，承租车位金额每月三万元，甲方协助乙方做好大厦车场管理工作；乙方必须依法依规有效管理停车场，确保车场秩序的一切正常等内容。上述合同签订后，安源公司对案涉113个车位实际进行经营管理，并向实际使用人收取租金及车位管理费。
2011年12月28日，安源公司（甲方，下同）与案外人何敏（乙方，下同）就案涉113个车位签署《车位交接协议》（首部甲方为安源公司，乙方为广州市谊升停车场管理有限公司；落款处甲方一栏加盖安源公司公章，乙方一栏无盖章、有何敏签名），主要内容为：金润大厦停车场共有190个车位，其中113个车位由6位业主所拥有，现6位车位业主委托乙方合法使用，为保护大厦业主及甲、乙方合法利益，双方约定交接时间为2011年12月28日，车位交接数为113个（负一、负二层），使用日期自2012年1月1日起；乙方必须遵守大厦管理条例和停车场各项规章制度；停车场是大厦广大业主生活配套设施，乙方必须遵循合法经营，优先满足本大厦业主使用，如提供外来车主办理月保，必须经大厦业委会同意方可，否则管理处有权拒绝办理相关手续，保证原已办理固定车位的车辆继续停放，对新办理租用车位的车主，必须提供本大厦业主的有效资料，对于乙方需处理车位的工作，必须严格遵守本大厦车场管理规定等内容。上述协议签署后，安源公司将案涉113个车位交付案外人何敏经营管理。关于案涉113个车位的六名业主与何敏的关系，案涉113个车位的六名业主及何敏均称是无偿的委托经营管理关系，案涉113个车位的六名业主将案涉113个车位委托给何敏出租，出租收益由何敏扣除日常的车位维护管理等支出费用后交给案涉113个车位的六名业主。关于案涉113个车位实际交接的时间，安源公司称其于2011年11月28日将案涉113个车位全部交付给何敏（安源公司未就其所述的交接时间提供证据予以证明），其是将案涉113个车位出租、收益权交付给何敏，安源公司此后仍对案涉113个车位提供物业管理服务；林健禧称案涉113个车位的实际交接时间是2012年1月4日。
2014年1月21日，安源公司向原审法院起诉请求：1、林健禧立即向安源公司支付2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间的物业管理费共计1200元（每月物业管理费为100元，共计12个月）；2、林健禧向安源公司支付欠付上述物业管理费的滞纳金（按月分期计算，以每月拖欠物业管理费为本金，按每逾期一日千分之二的标准，自次月1日起计至实际付清之日止）；3、案件受理费由林健禧承担。
林健禧辩称：不同意安源公司的诉讼请求。1、安源公司没有对上述车位所在的停车场进行管理，其没有权利收取物业管理费。原《物业管理委托合同》早在2011年3月30日期满终止。其后，因安源公司服务不当引起业主不满，上述车位所在的金润（广建）大厦小区发生多次不安定事件，当地街道办、派出所、维稳办等部门多次协调均无法解决。最终，安源公司于2012年1月1日以签署《车位交接协议》的形式，把上述车位交给何敏进行管理，但安源公司仍然对停车场进出口的升降杆进行控制，对车主办理停车场出入卡也予以刁难。为此，街道办、维稳办等进行了协调，安源公司当时表示其放弃停车场的经营管理权，撤出停车场的全部管理（包括进出口升降杆控制、办理停车卡、卫生、保安、停车指引）。何敏于2012年1月4日自行接管整个停车场，对停车场进行管理（包括进出口升降栏杆控制、办理停车卡、卫生、保安、停车指引）。2、本案不符合《广东省物业管理条例》第五十条的适用条件，该条适用的前提是原物业服务企业自愿按原合同约定继续提供服务，而安源公司并没有按原物业服务合同继续提供服务，因为安源公司已放弃对停车场进行管理。本案应适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。安源公司应按金润（广建）大厦小区业委会的通知移交有关文件，并不能再收取物业管理费。所以，安源公司没有收取物业管理费的合同依据及法律依据。3、根据《物业管理委托合同》第二十三条的约定，车位管理费应由使用人交付，而非业主交付，故林健禧作为业主没有义务支付车位管理费。事实上，安源公司已自行强行向车位的实际使用人收取了2012年全年的车位管理费，直至2012年12月31日，因安源公司没有从事物业服务，引起业主不满，为此，街道办、维稳办再次出面协调，安源公司才停止收取停车场的车位管理费。4、经金润（广建）大厦小区业委会多次发函催告，安源公司至今仍拒绝移交金润（广建）大厦小区的公共收益（林健禧作为金润（广建）大厦小区的业主，对上述公共收益享有相应的份额），并一直拖欠林健禧的车位占用费（安源公司已书面确认其自2011年4月1日至12月31日期间强行霸占林健禧车位进行经营）。因此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，互负债务的当事人有先后履行顺序，先履行一方拒绝履行，后履行一方也有权拒绝。安源公司拖欠林健禧车位占用费、未返还公共收益在先，若法院认为林健禧应当向安源公司支付车位管理费，那么林健禧也因为有先履行抗辩权可拒交车位管理费。5、不确认安源公司所述交纳物管费的惯例，据林健禧了解，金润（广建）大厦小区有些业主为企业，一般一年或半年才支付一次物管费。
原审法院为查明案涉113个车位在2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间由何人提供物业管理服务的问题，通知证人何敏、郭建军出庭作证。证人何敏作证称：1、案涉113个车位的六名业主于2011年12月下旬委托我帮他们打理案涉113个车位，即负责车位的安全、维护、对外出租给案涉车位所在大楼的物业业主或使用人，我与他们是朋友关系，所以谈不上要支付报酬，我是免费接受他们委托打理案涉113个车位，但是日常的车位维护管理等需费用支出，所以我收取了租金后，一部分租金交给他们，一部分租金留下用于上述开支；因为案涉113个车位存在纠纷及扯皮等事宜，无法正常开展经营，所以他们并没有和我约定租金按什么标准收取及交多少租金给他们，而且因我没有时间，我从一开始就委托郭建军直接负责管理案涉113个车位，我和郭建军没有说给郭建军报酬，我与郭建军是十多年的朋友关系，当郭建军没有钱时，就会向我拿钱用，这种关系自郭建军替我打理停车场前就一直存在；案涉113个车位中每个车位的租金收费标准具体由郭建军来设定，郭建军设定上述收费标准不需要经我或案涉113个车位的六名业主的同意，也不会超过广州市政府关于停车位的指导价；2、我于2011年12月28日与安源公司签署过《车位交接协议》，由于车位的使用人需要停车发票，我便找了广州市谊升停车场管理有限公司代开发票，当时签《车位交接协议》时，我提出让广州市谊升停车场管理有限公司加盖公章，但该公司不同意，所以《车位交接协议》乙方一栏是由我个人签名；经过街道办、派出所开了很多协调会，2012年1月4日左右，安源公司才正式将案涉113个车位交付给我，我接收后，安源公司仍然强行控制案涉停车库出入口的自动刷卡升降杆，导致我很难对案涉113个车位正常打理，为此街道办等多个部门多次进行协调，直至2012年12月通过一次街道办召开的协调会，安源公司此后才正式将案涉停车库出入口自动升降杆移交给我；3、关于我所进行的打理工作是否包括物业管理公司所应当进行的物业服务内容的问题，我打理的范围只是案涉的113个车位，其他事情我们都不管，只有涉及到停车库的出入问题，由于案涉停车库共有190个停车位，除了案涉113个车位需要进出，其他几十个车位的业主或使用人也要进出地下车库，我都会免费为其提供进出卡；我们负责对整个案涉停车库进行地面清洁卫生、安保，其他（公共用水用电消防设施设备维护维修等涉及物业服务的内容）我们不会去管，但案涉停车库里灯管坏了，我们会更换；我们从事卫生、安保、换灯管的原因及目的是因我接受了案涉113个车位的六名业主的委托打理案涉113个车位，为了使车辆可以正常进出、停放，才从事上述事项，我们从事上述陈述事项的范围不仅包含案涉113个车位，还包括其他的车位，原因是案涉停车库是连成一片，所以我们一起对整个停车库的地面卫生进行清洁，而进出口的安保，整个停车场只有一个入口和一个出口，所以安保我们也一起负责；安源公司移交给我们的月保车有86台，此后月保车数量有变化，具体每个月不一定完全相同，但我打理车位无法提供临时停车服务；月保车具体收费是由郭建军操作，由郭建军先收取，收取后统一交给我，我将一部分支出用于工资、维护、维修费用后，剩余部分交给案涉113个车位六名业主，郭建军是收多少就交多少给我，我则是扣除打理费用后就将租金交给案涉113个车位的六名业主；郭建军向停放车辆收取的款项性质只是使用车位的费用，不包含物业管理费；我们收取车位使用人停车费后，会开具收费凭证，根据停车人要求，有时出具发票（广州市谊升停车场管理有限公司开具），有时打白条，据了解，停车人以前物业管理费是自己去安源公司处交纳；月保车中只有少数几台固定停车位，其他月保车位则是空位随便停；停车场内有监控摄像头，只有架空层监控室看到相应情况，我对停车场实行的安保是派人在停车场24小时值班，案涉停车库的监控不是由我控制，而是由安源公司控制，但安源公司从来不管案涉停车库的安保；自我接手起，安源公司都没有派人员到案涉停车库进行工作，安源公司只是对出入口的自动升降杆强行控制；安源公司将自动升降杆控制交给我之前，车位使用人想要进出案涉停车库，必须到安源公司处交付物业管理费，安源公司才会将其停车出入卡进行升级，升级后的停车出入卡才可以刷卡进出；我不清楚自动升降杆是什么时候设立，我方去交接时，升降杆已存在；我们为案涉停车库购买了灭火器；自动升降杆坏过一次，我负责找人维修；安源公司将自动升降杆移交给我时，没有将出入卡移交给我，我们找专业公司重新制作出入卡；我不清楚案涉停车库有无用水的地方，郭建军才知道；自动升降杆还不受我控制时，还存在车辆乱停乱放的情况，现已不存在乱停乱放的情况。证人郭建军作证称：1、安源公司与案涉113个车位的六名业主的委托管理合同已于2011年12月18日到期，案涉113个车位的六名业主将车位委托给何敏个人管理，在我没有工作的情况下，我帮助何敏打理案涉车位所在的地下停车场，代替案涉113个车位的六名业主向有停车需求的车主收取车位租金，打理的意思是出租车位，收取车位的使用费；案涉113个车位的六名业主与何敏是委托关系，何敏免费为他们做事，我免费为何敏做事；有办理月保要求的业主与我们协商好租金后，就办理相应手续，我们有临保的出租行为，多数临保的业主自愿向我们支付租金，也有临保业主不向我们支付租金；何敏没有停车场经营许可资质；案涉停车库没有经营许可证；2、2011年12月28日，在街道办、派出所、综治办协调下，安源公司与何敏签署了交接协议，约定交接日期为2012年1月1日，但因涉及元旦放假，在街道办领导协调下，何敏与安源公司共同同意并实际于2012年1月4日正式由安源公司将案涉113个车位交给何敏，但当时安源公司只交付了86或87个车位（月保车）的使用人资料给何敏；2012年一整年，案涉停车库的出入停车卡均由安源公司发放，整个停车库进出仍然由安源公司控制，期间，只有月保车能进出车场，临保车都无法进出车场，我们主动找过安源公司协商，希望案涉113个车位都能完全使用，希望安源公司让临保车进入案涉停车库，但安源公司一直不让临保车进入，由此引发很多有停车需求的业主不满，发生纠纷，当地街道办为此前后协调了10多次，直至2012年12月，通过街道办主持开会，确定在2013年元旦由安源公司将案涉113个车位的管理权全部交还给案涉113个车位的六名业主，在这次协调会私下，安源公司法定代表人的丈夫李元学明确表示安源公司决定退出案涉停车库的管理；在2013年1月1日，安源公司正式将车卡及停车场负一层出入口的岗亭全部移交给何敏；停车卡是案涉113个车位的业主自己制作的；3、从2012年1月4日起至今，案涉停车库的卫生、巡逻、安保、引导停车，都是由我们实施；自2012年1月1日起至今，除了上述案涉113个车位外，停车场剩余的车位（广东省建筑集团总公司有20个车位，广州市出版社、新广局、南风窗三个单位共有56个车位）由我们免费向其发放出入卡，并打扫卫生，但我们没有对这些车位进行经营管理；案涉停车库有直通楼上的电梯、公共水泵房和供电房（应该是供整栋大厦使用，不是由我们管理、使用）、因下雨需要将雨水抽出车库的泵房，案涉停车库建设好后就有消防栓；案涉停车库没有单独用于停车库的水泵房和电房；我们在案涉停车库自己有消防设施灭火器；我不清楚在2012年3月、2013年1月至今案涉停车库的水、电供应及相应设施设备维修由何人进行，我们没有进行过维护修理，但我们每年对自己提供的灭火器进行更换，且停车场内的照明灯管损坏了，均是由我方更换；我一个月在停车场的时间至少有15天，我没有看到在2012年3月、2013年1月至今，安源公司在案涉停车库进行电线、水路设施设备维护，消防设施设备的维修、维护，墙体、地面维护、维修及进行清洁、安全巡逻的行为；2013年1月接管案涉113个车位之前，案涉停车库负一层出口处，已由安源公司设有一个停车岗，内有监控系统主机、电脑，整个案涉停车库也安装了摄像头，但是那套监控系统没有录像功能，2012年12月底，我接管了案涉停车库的上述停车岗及自动升降杆后，在2013年1月上旬，我就将案涉停车库内的摄像头维护过，2013年1月上旬，我们在原有监控系统上更换，使得原有监控系统具备录像功能，并自此一直由我对案涉停车库进行监控管理，我进行监控的目的是监控车辆进出、车辆倒车、车辆安全，总体目的是为了更好管理停车车辆；地下停车库有一个水龙头，也应该有一个独立电表，但不清楚独立电表在什么地方。安源公司、林健禧均确认证人郭建军在金润（广建）大厦小区地下停车场为证人何敏做事的身份。
原审庭审中，安源公司、林健禧共同确认以下事实：1、案涉停车库出入口的自动升降杆和负一层的停车岗岗亭是开发商在开发建设楼盘时设立，后移交给物业管理公司管理；2、案涉停车库出入口的自动升降杆和负一层的停车岗岗亭在2012年12月时由证人何敏控制（安源公司称是林健禧、何敏于2012年12月28日强行霸占；林健禧称是安源公司在2013年1月初自愿交移交给林健禧）。3、案涉停车库有一个出口和一个入口，出入口是分开的。另，林健禧称其未向证人何敏、郭建军支付过案涉车位2012年3月、2013年1月至11月的车位管理费。
关于案涉停车库的监控设施最初由何人设立的问题，安源公司称其在2009年签订《物业管理委托合同》后，在整个小区设立监控设施设备，其中案涉停车库的监控设施设备的监控主机在负一层的停车岗岗亭，具备录像功能，其他部分的监控主机设在小区的监控中心（架空层）。林健禧称案涉停车库的监控设施设备要么是开发商建设时就已搞好，要么是前期物业管理公司“龙源公司”搞好，并非由安源公司最初设立。安源公司、林健禧双方均未就其上述陈述内容提供证据予以证明。
另，林健禧表示关于其所称的安源公司对林健禧负有的债务，目前尚未有生效的法律文书或林健禧予以确认，但安源公司曾于2012年11月14日确认拖欠林健禧租金，只是安源公司不同意林健禧主张的计算方式；安源公司也确认了未将公共收益移交给业委会，并且与业委会进行了对账。安源公司称无任何人向其支付过案涉车位2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间的物管费。林健禧对此表示其不清楚，其未向安源公司支付过上述期间案涉车位的管理费。安源公司表示其清楚2012年3月份案涉车位的实际使用人是办理月保的业主，但其不清楚林健禧与月保的业主就车位管理费由谁负担的约定情况。林健禧称其与月保的业主未就车位管理费由谁负担进行过约定。
原审法院认为：本案主要有四个争议焦点，分别是：一、在2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间，安源公司、林健禧双方是否存在事实上的物业服务合同关系。二、本案应适用《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定还是最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。三、本案中案涉车位的物业服务费应当由林健禧还是车位使用人交纳。四、本案中林健禧对于安源公司是否享有先履行抗辩权。
关于第一个争议焦点。从原审法院查明的事实看，安源公司在《物业管理委托合同》期限届满即2011年3月30日后仍在金润（广建）大厦小区从事物业服务，林健禧作为金润（广建）大厦小区的业主，与安源公司形成了事实上的物业服务关系。至于案涉停车库的物业管理问题，从安源公司、林健禧陈述，证人证言、《关于终止委托服务并办理移交的通知》等来看，结合日常生活常理，案涉停车库作为金润（广建）大厦小区的有机组成部分，对于该区域的物业管理诸如公共电梯、消防系统、供电设施设备等的维护、维修均是融入到对金润（广建）大厦小区的整体物业管理中的，在林健禧没有充分证据证明安源公司自行撤出地下停车场拒不提供物业服务的情况下，原审法院对安源公司关于其仍在对地下停车场从事物业服务的陈述予以采信。安源公司、林健禧均确认案涉停车库出入口的自动升降杆是由开发商设立并移交给物业管理公司，根据日常生活经验判断，该设施设备应属于公共设施，其日常管理维护应当由物业管理公司进行。本案中，安源公司、林健禧均确认林健禧、证人何敏于2012年年底、2013年年初控制了上述自动升降杆和负一层的停车岗岗亭，林健禧虽称是安源公司自愿移交，但其对此未提供证据证明，从日常生活经验来看，安源公司对自动升降杆享有控制权更利于安源公司收取案涉车位的物业管理费，安源公司自愿放弃自动升降杆控制权的可能性较小，故原审法院认为安源公司关于林健禧强行控制了上述自动升降杆和岗亭的陈述较为可信并予以采信。因此，安源公司未能管理上述自动升降杆和负一层的停车岗岗亭的责任不在安源公司一方，从公平合理角度出发，案涉车位的管理费参照每月100元的标准计付为宜。
关于第二个争议焦点。安源公司主张本案应适用《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定（内容为：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止），林健禧则主张本案应适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定（内容为：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持）。原审法院认为，上述两方面的规定并不冲突，《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定适用于业主委员会没有要求物业服务企业退出物业服务区域的情况，而最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定适用于业主委员会已要求物业服务企业退出物业服务区域的情况。经查，安源公司已于2012年12月4日收到广州市金润（广建）大厦小区业主委员会要求其撤场的通知，安源公司本应当依照上述撤场通知于收到通知之日起15日内即2012年12月18日前将金润（广建）大厦小区移交给小区业主自行管理，但安源公司至今未予移交，在安源公司未有证据证明其有合法理由不予移交的情况下，而以其与林健禧在2012年12月18日之后存在事实上的物业服务合同关系为由向原审法院起诉要求林健禧支付2013年1月1日至2013年11月30日期间案涉车位的物管费，符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原审法院对安源公司该项诉请依法不予支持。至于广州市天河区石牌街金田社区居委会于2012年12月28日作出的《告示》，由于社区居委会无权认定安源公司继续提供物业服务是否合法，故上述《告示》不能作为安源公司向林健禧收取案涉车位2013年1月1日至2013年11月30日期间物管费的依据。
关于第三个争议焦点，结合原审法院对上述两个争议焦点的认定，本案仅需认定安源公司可否向林健禧主张2012年3月1日至2012年3月31日期间案涉车位的物业管理费。对此，林健禧作为案涉车位的权属人，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，应当参照原审法院上述确定的标准向安源公司支付上述车位物管费。至于《物业管理委托合同》第二十三条的约定，该约定虽表示车位产权属单位或个人的，每个车位每月的管理费100元由安源公司向车位使用人收取，但根据合同相对性原则，在林健禧并非案涉车位使用人、且林健禧未向安源公司披露车位实际使用人及其与车位实际使用人约定由车位实际使用人支付车位管理费的情况下，上述第二十三条的约定对车位使用人并不发生相应的法律效力。从安源公司、林健禧关于安源公司在2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间存在出租案涉车位的共同确认，可知林健禧在2012年3月1日至2012年3月31日期间并非案涉车位的使用人，但林健禧自称其并无与车位实际使用人就案涉车位管理费由谁负担进行约定，因此，林健禧作为金润（广建）大厦小区案涉车位的业主，根据公平合理原则和权利义务相对等原则，仍应当参照每月100元的标准向安源公司支付案涉车位2012年3月1日至2012年3月31日期间的物业管理费。
关于第四个争议焦点。林健禧主张以安源公司欠付林健禧的其他债务与林健禧所欠物业管理费抵销，但其并未就此提交充分证据证明安源公司对其存在债务及债务的金额，故林健禧的上述主张缺乏事实和法律上的依据；且林健禧所述的安源公司欠付其租金问题属于租赁合同纠纷处理的范畴，与本案分属于不同的法律关系，林健禧以此为由提出其享有先履行抗辩权，缺乏法律依据，原审法院依法对林健禧上述主张不予采纳。
《物业管理委托合同》没有约定案涉车位物业管理费的交纳时限，林健禧对安源公司所述的物业管理费于次月1日交纳的行业惯例亦表示否认，应当视为双方对交纳时限约定不明。结合物业合同中以月份为单位约定车位管理费的标准以及物业管理活动的特点，按月交纳物业管理费属于日常生活常态，根据日常生活经验法则，物业管理费的缴费时间可在提供服务后合理期限内按月支付，该合理期限以7日为宜，林健禧在此时间之前未交缴上月的物业管理费，则视为违约，依法应承担违约责任。林健禧逾期交纳物业管理费，给安源公司造成一定损失，安源公司关于要求林健禧支付2012年3月1日至2012年3月31日期间车位物业管理费的滞纳金的诉讼请求，合法有理，原审法院依法予以支持，但起算时间应以2012年4月8日为准，由于安源公司主张按照每逾期一日千分之二的标准来计付滞纳金并无合同依据，原审法院酌情判令林健禧按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向安源公司支付上述滞纳金至实际付清之日止。但根据公平合理原则，上述滞纳金以不超过本金100元为限。
综上所述，安源公司要求林健禧支付案涉车位2012年3月1日至2012年3月31日期间物业管理费100元及其滞纳金（以100元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2012年4月8日起计至实际付清之日止，以不超过本金100元为限）的诉请，有事实和法律上的依据，原审法院依法予以支持，但对于超过部分，依法予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第六条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年6月25日判决如下：一、林健禧于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市安源物业管理有限公司支付广州市天河区龙口西路359号B266车位2012年3月1日至2012年3月31日期间物业管理费100元；二、林健禧于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市安源物业管理有限公司支付上述物业管理费的滞纳金（以100元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2012年4月8日起计至实际付清之日止，以不超过本金100元为限）；三、驳回广州市安源物业管理有限公司的其他诉讼请求；本案受理费50元，由广州市安源物业管理有限公司负担45元，林健禧负担5元。
判后，安源公司、林健禧均不服原审判决，向本院提起上诉。
广州市安源物业管理有限公司提起上诉称：一、一审判决遗漏事实。1、一审开庭审理期间，安源公司针对林健禧提交的2012年12月4日业委会“关于终止委托服务并办理移交的通知”的函，曾向法庭提交了两份判决书（2013穗天法民一初字第176l号、2014穗中法民五终字第229号）及相应的生效证明，用于证明林健禧的业委会要求终止物业管理服务委托关系的函件的内容是未经过业主大会议论通过，也未有业主大会的授权，是业委会个别成员私自制作，其违反了《物业管理条例》第十二条第三项规定：“…选聘和解聘物业管理企业的决定：必须经物业管理区域全体业主所持投票权2／3以上通过”的等相关法律规定。2、在一审期间，应法庭要求，安源公司向法庭提交一个录音光盘及数张照片，用于证明林健禧强行霸占地下停车产的违法行为，驳斥林健禧所谓的安源公司自愿将停车场交给林健禧管理，安源公司没有实施物业管理的谎言，通过录音光盘中的谈话内容及包括林健禧委托的管理人员（郭建军）在内的照片既可证实林健禧的违法强行霸占地下停车场的事实。二、适用法律严重错误。1、本案车位的物业管理费应由林健禧（业主）还是车位实际使用人交纳问题。《物业管理条例》第七条明确规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业管理服务费用。”《广东省物业管理条例》第四十一条明确规定：“物业买受人应当在建设单位及交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。”由此可见，由业主交纳物业管理费用是业主的法定义务，这也是一个生活常识问题。一审法院确认物业实际使用人为交纳主体违反了法律规定。2、一审法院认定由物业实际使用人交纳物业管理费用另一个理由是《物业管理委托合同》第二十三条约定：“车位使用费用由乙方按下列标准向车位使用人收取，1、车库：车位产权属单位或个人的，以每个车位每月收取100元管理费。”该条约定可以确定以下：该条约定明确每个有业主的车位每月应交纳100元的管理费；有业主的车位的管理费向业主收取，这里约定的“车位使用人”指的是业主，理由为：a、依法业主是交纳管理费的义务人，如果“车位使用人”不是指业主，那么要求其他人交纳物业管理费就违反了法律规定；b业主对物业的所有权中最重要的一项权能就是使用权，业主当然就是“车位使用人”；c.由业主同物管公司为权利义务主体签订的“物业管理委托合同”中，自然不能约定合同主体之外第三人承担合同义务；d、即使业主将物业以租赁等形式交由其他人实际使用，但仍不能免除业主的交纳物业管理费的义务。一审判决认定林健禧不是“车位使用人”是概念不清，将其同车位的实际使用人混淆，业主交纳物业管理费用的义务绝不是根据“公平原则和权利义务相对等原则”承担，而应是依法、依合同应当承担。3、在安源公司提交的两份判决书（2013穗天法民一初字第1761号、2014穗中法民五终字第229号）可证实，业委会通知函在程序上和内容上均违反了法律规定并违背了广大业主的意愿，依法是不具有法律效力的。4、适用法律：①最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称该解释）第十条的规定设有前提条件，即“物业服务合同的权利义务终止”，而本案物业委托合同虽然已到期，但合同双方（另一方为全体业主）均同意按原合同继续履行，因此相应的合同权利义务并未终止，《广东省物业管理条例》也是这样规定的。只有在经业主大会通过选聘了新的物业管理企业并由业委会代表业主签订了新的物管合同时，安源公司才同业委会所签的原物管合同权利义务终止，因此合同到期并不能绝对的等同于合同权利义务终止；②该解释等十条规定中业委会提出请求应当狭义理解，它仅应当指在业主大会在选聘了新的物管企业后，业委会受其委托代表业主向安源公司提出终止合同关系请求，而不是指业委会成员擅自或随意作出，所以本案所涉业委会通知函既违反了法律程序的规定，也违背了广大业主的意愿，当然不能起到合同终止的法律效果。况且业委会于2014年3月26发给安源公司的函件中可以证实业委会仍承认安源公司物管公司的身份并要求安源公司支付小区维修款。故上诉请求：一、撤销（2014）穗天法民四初字第214号民事判决第三项；二、判令林健禧支付2013年1月1日起至2013年11月30日期间的物业管理费1100元；三、维持（2014）穗天法民四初字第214号民事判决第一、二判项；本案全部诉讼费用由林健禧承担。
林健禧答辩不同意安源公司的上诉请求以及事实和理由，亦不同意原审判决，其向本院提起上诉称：一、涉案地下停车场的自动升降杆和岗亭并非由林健禧强行控制，安源公司没有对涉案地下停车场进行管理，无权要求收取物业管理服务费。1、安源公司因其自身物业管理质量差，导致与广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会（下称业委会）签订的《物业管理委托合同》于2011年3月30日到期后无法通过业主大会表决获得续约。安源公司在其无力管理的情况下，于2012年1月1日自愿退出涉案地下停车场的管理，并将涉案地下停车场的管理责任全权交由何敏负责，同时就此事签订了《车位交接协议》，足以证明安源公司是自愿退出涉案停车场的管理。而且根据证人何敏、郭建军的证人证言亦可知，安源公司是于2012年年底、2013年年初在经过多个政府部门联合召开的协调会后自愿移交自动升降杆和岗亭的控制权的，并不存在林健禧强行控制自动升降杆和岗亭的情况；2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在涉案《物业管理委托合同》已过期的情况下，安源公司主张要求收取涉案地下停车场的车位管理费，应当提供相应的证据证明其尽了涉案地下停车场的管理责任，但安源公司不仅无法提供任何证据证明其主张，且在庭审活动中明确表示不清楚涉案地下停车场现在的月保车辆数量和实际使用情况，充分证明了安源公司并没有对涉案地下停车场进行管理，无权要求收取车位管理费。二、车位管理费应当由车位使用人交付，林健禧作为业主没有支付义务，安源公司要求林健禧支付没有事实、合同依据。根据涉案《物业管理委托合同》第二十三条明确约定，车位使用费只能向车位使用人收取。而林健禧作为车位业主，并非车位实际使用人，没有支付车位管理费的义务。同时，根据证人何敏、郭建军的证人证言以及安源公司贴出的“紧急通知”、车位租户玮创公司出具的证明及相关发票可知，车位管理费一直都是由停车场管理方直接向各车位的实际使用人收取。安源公司要求作为业主的林健禧支付，是没有事实、法律和合同依据的。三、安源公司至今仍拒绝移交金润（广建）大厦的公共收益，并一直拖欠林健禧的车位占用费用，林健禧为保障自身合法权益，林健禧有权拒绝支付安源公司强行要求收取的车位管理费。1、金润（广建）大厦的公共收益在业委会独立建账前一直由安源公司代收，安源公司已向业委会确认至2013年4月金润（广建）大厦的公共收益共有人民币535553．68元。但经业委会多次发函要求移交公共收益，安源公司仍一直无故拒绝移交，并拒绝公布维修基金、水电周转金的情况，亦没有按涉案《物业管理委托合同》第二十条乙方权利义务第7项的规定，每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支情况以及维修基金和水电周转金的情况，已严重侵害了作为金润（广建）大厦业主之一的林健禧的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，在安源公司按照涉案《物业管理委托合同》的约定移交金润（广建）大厦的公共收益前，林健禧有权拒绝向安源公司支付其强行要求收取的车位管理费；2、2011年4月1日至2011年12月31日期间，安源公司强行霸占林健禧的车位经营，拒不支付车位占用费用。安源公司亦书面确认拖欠车位占用费用，但却以先出具发票等理由拒不支付。而安源公司随时有突然撤场的可能，林健禧的合法权益将毫无保障，在安源公司支付车位占用费用前，林健禧亦有权拒绝支付车位管理费；3、涉案《物业管理委托合同》没有约定逾期支付物业管理费需支付滞纳金，安源公司要求林健禧支付滞纳金的请求没有合同依据。故上诉请求撤销（2014）穗天法民四初字第214号民事判决第一、二项，改判驳回安源公司的全部诉讼请求；本案一、二审的诉讼费用全部由安源公司承担。
经本院调查，原审法院查明事实无误，予以确认。
二审中，安源公司向法院提交三份证据：证据1为发票号码08165745的发票原件，证据2为发票号码00364446的发票复印件，证据3为发票号码09171747的发票复印件，欲证明安源公司一直向小区地下车位业主收取车位管理费。对于上述证据，林健禧认为证据1无法确认，车位使用单位是否向安源公司支付费用，与本案没有必然的联系，安源公司可以自己制作该证据；证据2、证据3无原件，而且开票日期是2014年4月份，不应当属新证据，没有原件，不予确认其真实性。另，安源公司还提交了《车位负一、二层、陆地的平面图》共3张，证明地下车位的出入口是在小区范围内。而林健禧则提交一组照片证明车位的出入口与小区分离，不需要经过小区，但安源公司则认为入口处还要经过保安的岗亭。
又查，原审法院就吴大义起诉广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会业主撤销权纠纷一案作出（2013）穗天法民一初字第1761号民事判决：撤销广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会代表广州市天河区金润（广建）大厦业主进行招标的决定。判后，广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会不服，向本院提起上诉，本院作出（2014）穗中法民五终字第229号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，原审法院认定的争议焦点仍是本案的争议焦点，即：一、在2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间，安源公司、林健禧双方是否存在事实上的物业服务合同关系；二、本案应适用《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定还是最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定；三、本案中案涉车位的物业服务费应当由林健禧还是车位使用人交纳；四、本案中林健禧对于安源公司是否享有先履行抗辩权。评析如下。
首先，关于本案中案涉车位的物业服务费的支付主体与支付标准问题。首先，从《物业管理委托合同》第二十三条“车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取，1、车库：车位产权属单位或个人的，以每个车位每月收取100元管理费，2、车位月租的，按物价局定价标准收取，3、临时停放的，按物价局定价标准收取”的内容以及安源公司庭审陈述来看，在车位使用人与车位业主同一时，车位业主作为车位使用人需向安源公司支付每月100元的物业管理费，在车位实际使用人与车位业主未协商一致时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，在林健禧未向安源公司披露车位实际使用人及其与车位实际使用人约定由车位实际使用人支付车位管理费的情况下，安源公司主张林健禧为案涉车位物业管理费的支付主体合理有据，本院予以支持；林健禧主张其非车位使用人而不予承担管理费缺乏理据，本院不予支持。
其次，关于车位管理费的支付标准。一方面，《物业管理委托合同》已约定了车位管理费的标准为每月每车位100元。另一方面，从本案查明的事实来看，安源公司并非不同意为地下车场提供物业服务，且林健禧等业主在双方发生争议后虽然控制了车场出入口控制杆，但小区停车场作为涉案小区的配套，即使其出入口与小区相对独立，但公共电梯、消防、供电、给排水系统的维护、维修也是融入小区的整个物业管理中，并不能绝然区分，因此，双方对车位的交接以及对车库自动升降杠及岗亭控制，并不影响双方物业服务合同关系。在本案中双方均未提供充分的证据证明车库自动升降杆和负一层停车岗岗亭的交接状况，原审法院依日常生活经验，原审法院认为“安源公司未能管理上述自动升降杆和负一层的停车岗岗亭的责任不在安源公司一方，从公平合理角度出发，案涉车位的管理费参照每月100元的标准计付为宜”并无不妥，本院亦予以维持。
再次，关于安源公司于2012年12月4日收到广州市金润（广建）大厦小区业主委员会要求其撤场的通知后，安源公司能否以存在事实上的物业服务关系为由主张物业服务费的问题。（2013）穗天法民一初字第1761号民事判决撤销了广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会代表广州市天河区金润（广建）大厦业主进行招标的决定，但该判决并未否定广州市金润（广建）大厦小区业主委员会行使业主委员会的职权，而且安源公司现亦无依据否定广州市金润（广建）大厦小区业主委员会要求其撤场的通知没有法律效力，故安源公司主张该撤场通知无效故原审法院适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定不当亦缺乏理据，本院亦不予支持；原审法院认定“安源公司本应当依照上述撤场通知于收到通知之日起15日内即2012年12月18日前将金润（广建）大厦小区移交给小区业主自行管理，但安源公司至今未予移交，在安源公司未有证据证明其有合法理由不予移交的情况下，而以其与林健禧在2012年12月18日之后存在事实上的物业服务合同关系为由向原审法院起诉要求林健禧支付2013年1月1日至2013年11月30日期间案涉车位的物管费，符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原审法院对安源公司该项诉请依法不予支持”亦无不妥，本院亦予以维持。
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犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
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