江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3494号
上诉人（原审被告）许金银，男，汉族，1944年10月25日生，退休职工。
上诉人（原审被告）毕昌华，女，汉族，1950年4月3日生，退休教师。
上诉人（原审被告）许东，男，汉族，1973年2月10日生。
委托代理人毕昌华（系许东母亲），自然情况同上。
被上诉人（原审原告）刘宝贵，男，汉族，1943年9月12日生，无业。
被上诉人（原审原告）刘宝霞，女，汉族，1944年10月6日生，退休职工。
被上诉人（原审原告）刘宝龙，男，汉族，1953年1月10日生。
被上诉人（原审原告）刘宝兰，女，汉族，1947年5月25日生，退休职工。
委托代理人刘宝龙（系刘宝兰弟弟），自然情况同上。
上诉人许金银、毕昌华、许东因与被上诉人刘宝贵、刘宝霞、刘宝龙、刘宝兰物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2015)秦民初字第2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月12日立案受理，依法组成合议庭，并于2015年7月3日公开开庭审理了本案。上诉人许金银、毕昌华（同时作为上诉人许东的委托代理人），被上诉人刘宝贵、刘宝霞、刘宝龙（同时作为被上诉人刘宝兰的委托代理人），到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙原审诉称，刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙系兄弟姐妹，许东与刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙原系房屋租赁关系。2011年8月12日，刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙向法院起诉，请求解除与许金银、毕昌华、许东的房屋租赁关系并交还租赁房屋。法院经审理后判决支持刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙的诉讼请求。时至今日，许金银、毕昌华、许东不但毫无迁出房屋之意，且拒不缴纳占用期间的房屋使用费，虽经刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙多次催要，均无结果。故诉至法院，请求判令：1.许金银、毕昌华、许东一次性向刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙支付2014年4月至2015年3月期间的房屋使用费9240元（按35元/月/平方米计算，共22平方米）；2.本案诉讼费用由许金银、毕昌华、许东承担。
许东、许金银、毕昌华原审未答辩，未举证。
原审法院经审理查明，2001年10月22日，南京市建邺区落实私房政策办公室决定将位于南京市秦淮区某地13号（某地10号）的房屋（丘号428527，面积约211.5平方米），自2001年11月起退还产权人刘长松（已去世）自行管理。同年3月20日，经南京市建邺区公证处公证，刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙及大哥刘宝荣（现已故，刘宝荣曾授权刘宝龙处理与发还祖产相关的事宜）共同继承上述房产。
许东系许金银、毕昌华之子。1997年起许东与南京市建邺区房产经营公司就南京市某地13号房屋建立租赁关系，并入住该房屋第三进、使用面积为22平方米的平房（以下简称诉争房屋）。2011年8月12日，刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙向南京市白下区人民法院起诉，请求解除其与许东之间的租赁合同关系；许金银、毕昌华、许东腾空房屋并迁出；许东支付刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙拖欠的租金。法院于2011年10月31日作出（2011）白民初字第1924号民事判决，判决：解除刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙与许东一户关于南京市某地13号房屋的租赁合同关系，许金银、毕昌华、许东将诉争房屋腾空并迁出，并交还给刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙，许东支付刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙等2010年6月至2011年6月的租金2600元（200元/月）。
原审法院另查明，因许金银、毕昌华、许东一直未搬出诉争房屋亦未向刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙支付房屋使用费，刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙又分别于2012年5月15日、2013年3月12日诉至法院，请求判令许金银、毕昌华、许东支付拖欠的房屋使用费。南京市白下区人民法院于2012年11月29日作出（2012）白民初字第2882号民事判决，判令许金银、毕昌华、许东支付刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙2011年7月至2012年3月期间的租金2970元；后于2013年5月17日作出（2013）白民初字第1048号民事判决，判令许金银、毕昌华、许东支付刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙2012年4月至2013年3月期间的租金5280元。2014年9月28日，刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙再次诉至原审法院，要求许金银、毕昌华、许东支付拖欠的房屋使用费，原审法院于2014年12月1日作出（2014）秦民初字第4751号民事判决，判令许金银、毕昌华、许东支付刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙2013年4月至2014年3月期间的房屋使用费5280元。
原审法院还查明，2015年3月8日，刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙向许东发出通知书，载明：“我们现参照政府对二零一二年六月六日文件的标准，向你户收取2014年4月起至2015年3月的房屋使用费（35元/㎡），合计9240元。上述费用希望你户能在2015年3月20日前交到我们手中。从2015年4月开始以后房屋使用费我们每季度末上门收取直至你户将房屋腾空交还为止。如果过了指定的期限你户仍然不支付房屋使用费，我们将通过法律途径主张我们的权利。”但许金银、毕昌华、许东仍未搬出诉争房屋亦未向刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙支付2014年4月之后的房屋使用费，故刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙再次诉至原审法院。
原审法院认为,刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙因落实私房政策并通过继承取得包括诉争房屋在内的南京市秦淮区某地13号（某地10号）房屋的产权，生效判决已判令许金银、毕昌华、许东迁出诉争房屋，许金银、毕昌华、许东至今既未迁出又未支付房屋使用费，侵犯了刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙的合法权益，刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙诉请要求许金银、毕昌华、许东支付房屋使用费，于法有据。关于房屋使用费的计算标准，刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙主张按35元/月/平方米的标准计算，原审法院参照当地房屋出租市场行情并综合案件实际情况、房屋建造年代、维护保养程度等因素，酌定房屋使用费以25元/月/平方米为宜，2014年4月至2015年3月共计6600元。许东、许金银、毕昌华经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，并应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决：许东、许金银、毕昌华于判决生效之日起十五日内向刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙支付2014年4月至2015年3月期间的房屋使用费6600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取为25元，由许东、许金银、毕昌华负担。
上诉人许金银、毕昌华、许东不服原审判决，向本院提起上诉称，案涉房屋年久失修，并无改善，加之许金银、毕昌华身体欠佳，长期需要医疗费用，属于需要照顾的困难人群。政府将房屋产权发还给被上诉人家后，没有给上诉人解决问题，被上诉人也有过错。前几次判决都为20元/月/平方米，无正当理由不应涨价。请求二审法院撤销原判，改判按20元/月/平方米支付房屋使用费。
被上诉人刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙辩称：1.案涉房屋是被上诉人祖产，动乱时候被收走，2001年发还产权。当时主管部门让被上诉人去建邺区公证处进行公证，在五年过渡期内不要求上诉人搬走，五年期满后被上诉人又给对方五年时间。到2011年被上诉人要收回房屋，对方不搬，后被上诉人起诉，法院判决对方迁让，但上诉人称住房困难不肯搬走。上诉人住房困难可以申请公租房、廉租房等，不能占被上诉人的房子。2.依据南京市人民政府2012年6月6日发的《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》，2012年拆迁过渡费是28元/月/平方米的标准。故被上诉人主张35元/月/平方米，按照市场行情，案涉房屋月租金应为每月七八百元。原审判决不高，而是偏低，市场行情就是涨了。3.原审开庭的时候，上诉人一直不出庭。综上，请求驳回上诉，维持原判。
对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙系案涉房屋的合法权利人，人民法院已于2011年10月31日作出（2011）白民初字第1924号民事判决，判决许金银、毕昌华、许东腾空并迁出案涉房屋，将房屋交付刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙。许金银、毕昌华、许东非但未履行该生效判决，亦未及时给付房屋占有使用费，至今已逾三年。刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙此前亦已三次诉至法院追索房屋占有使用费。虽然2012年4月至2014年3月期间的房屋使用费人民法院酌定按20元/月/平方米计算，考虑到物价水平正常上涨等因素，原审法院对于刘宝贵、刘宝霞、刘宝兰、刘宝龙主张的2014年4月至2015年3月期间的房屋使用费，综合当地房屋出租市场行情及本案实际情况，酌定该段期间房屋使用费按25元/月/平方米的标准计算，并无不当。因上诉人继续占有使用案涉房屋并无合法根据，上诉人关于生活困难、房屋失修等上诉理由，均无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由许金银、毕昌华、许东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 汪海燕