广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1059号
上诉人（原审原告）：陈华红，女。
委托代理人：汤文莲，广东桥达律师事务所律师。
委托代理人：吴玲，广东桥达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周少秋，女。
被上诉人（原审被告）：黄良军，男。
两被上诉人的共同委托代理人：袁雪祝，广东华文律师事务所律师。
上诉人陈华红因与被上诉人周少秋、黄良军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第9995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月11日，陈华红向原审法院提起诉讼称：1、周少秋向陈华红支付租金，从2013年8月21日计算至实际搬离之日止。2、解除陈华红与周少秋之间的租赁合同关系。3、确认周少秋与黄良军的转租赁行为无效。
原审法院经审理查明：案涉租赁物位于东莞市莞城区某某路某某花园某某6座商铺105、106号，权属人为陈华红。2011年7月25日，陈华红与周少秋签订了一份《房屋租赁合同》，约定如下：1、乙方（周少秋）向甲方（陈华红）承租坐落于东莞市莞城区某某路某某花园某某6座商铺105、106号。2、租期为10年，即由2011年8月21日起至2021年8月20日止，在合同期内，乙方未经甲方同意，自行解约，甲方有权追讨合同期内剩下的租金。合同期满乙方享有续租优先权，五年内必须是乙方独自经营，商铺不得转租，否则合同自动解除，所有租金不得退还。3、租金按每月人民币10000元即乙方每年向甲方交付租金120000元。乙方应在签订合同之日一次性向甲方付清一年的租金共120000元。次年租金需提前一个月交付，即每年7月20日前收取下一年租金。第一年至第五年租金不变，第六年至第七年的租金在第一年的基础上加收5%，第八年至第十年的租金在第一年租金的基础上加收8%。4、乙方应按时间向甲方缴付每年租金，不得延误。每5天未交，属违约，本合同自动取消，甲方收回该物业。
本案中，双方对陈华红是否有权解除合同存有争议。陈华红主张周少秋将铺位转租给黄良军经营，违反了合同的约定，故要求解除合同。对此，陈华红提交了支票、个体户机读档案登记资料等证据予以证明。其中，支票的出票人为东莞市莞城佰友螺丝经营部，并盖有“黄良军”私章。个体户机读档案登记资料显示个体户东莞市莞城佰友螺丝经营部的经营者为黄良军，经营场所为东莞市莞城区某某路某某花园某某6座商铺106号，成立日期为2011年10月21日。周少秋认为其是家庭经营，是以黄良军名义登记注册个体户，并非转租给黄良军。对此，周少秋提交了常住人口登记卡、结婚证、中国电信股份有限公司东莞分公司业务登记单、转账单等证据予以证明。其中，常住人口登记卡及结婚证显示周少秋的妹妹周菊华是黄良军的妻子，周少秋的丈夫是蔡建业。中国电信股份有限公司东莞分公司业务登记单显示案涉商铺登记的电话客户为蔡建业。
原审法院应周少秋的申请到广发银行东莞某某路支行调取支票（出票日期：2012年7月23日；账号：＊＊＊＊；出票人：东莞市莞城佰友螺丝经营部；收款人：东莞市莞城好运丰五金机电经营部）的承兑进账记录，银行回单显示该支票交易金额120000元已经转入东莞市莞城好运丰五金机电经营部。周少秋认为其在2012年7月23日以银行支票方式支付了2013年的租金，该支票上非常明确显示出票人为黄良军设立的个体户东莞市莞城佰友螺丝经营部，陈华红是清楚周少秋是家庭经营的，当时也没有提出异议。陈华红确认收到该支票款项，且确认案涉的合同的洽谈、收租等事宜均由其前夫处理，但陈华红主张其本人在2013年9月份收到另案（2013）东一法民一初字第9068号的证据材料才知晓周少秋转租的情况。
另，2013年9月11日，陈华红向原审法院起诉周少秋，以周少秋拖欠租金为由要求解除合同。后陈华红申请撤诉，原审法院于2013年9月29日作出（2013）东一法民一初字第9068号民事裁定书，裁定准许陈华红撤回起诉。
原审法院认定以上事实的依据有：陈华红提供的《房屋租赁合同书》、房产证、撤诉申请书、民事裁定书、支票、工商局查询的档案材料、录音，周少秋提交的户口本、结婚证、电信业务登记单、发票、银行交易回单、公证书、东莞日报通告、发票、通知、照片、银行支票、收款收据、收条，原审法院调取的支票承兑进账记录以及原审法院的庭审笔录、问话笔录等书证。
原审法院认为，陈华红、周少秋双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。本案的争议焦点是周少秋是否存在转租行为，陈华红据此要求解除合同是否合理。
首先，从周少秋提交的证据可知，黄良军是周少秋的妹夫，且案涉商铺登记的固话依然在周少秋的丈夫蔡建业名下。根据《个体工商户条例》第二条第二款“个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营”的规定，因此，陈华红仅以东莞市莞城佰友螺丝经营部登记在黄良军名下为由而主张周少秋存在转租行为依据不足，原审法院不予采信。
其次，陈华红在2012年7月份收取的2012年8月-2013年8月期间的租金时，其收取的支票明确记载了出票人为东莞市莞城佰友螺丝经营部，并盖有“黄良军”的私章，陈华红当时亦没有提出异议，可见陈华红知晓案涉商铺的注册登记情况。陈华红辩称在2013年9月份收到另案（2013）东一法民一初字第9068号的证据材料才知晓，与事实不符，原审法院不予采信。即使周少秋存在转租给黄良军的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，陈华红在2012年7月份收取租金时已经知晓案涉商铺的工商注册情况，至今已经超过六个月，其诉请亦不应得到支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回陈华红的所有诉讼请求。本案一审诉讼费25元，由陈华红承担。
上诉人陈华红不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈华红提交了黄良军在工商行政管理局登记的租赁合同、机读资料以及主体的身份信息，证明案涉商铺现由黄良军在经营使用，而黄良军对外经营的广告牌和门牌号仍然与周少秋之前使用的一致。工商登记的变更表明周少秋没有利用案涉商铺进行独自经营使用，也表明周少秋不是家庭经营，否则无需再以他人的名义进行工商登记。（二）周少秋的转租行为不但没有告知陈华红，反而以各种方式隐瞒转盘的事实。周少秋利用公证、快递、登报通知等各种形式收租催告均以周少秋的名义所作，而且周少秋将商铺转租给黄良军只是变更工商登记的信息，商铺的招牌并没有发生变化，陈华红不从知晓周少秋的转租行为。（三）原审法院将家族经营混同家庭经营，并将家庭经营理解成独自经营。根据周少秋提交的户口本，黄良军是周少秋的妹夫，两人仅仅是姻亲关系，而且两人均已成年并组成自己的家庭，周少秋与黄良军之间亦没有家庭经营的协议。退一步讲，即便周少秋与黄良军是家庭经营，亦不属于合同约定的周少秋独自经营。原审法院没有认定周少秋的转租行为与事实不符。（四）原审法院将陈华红接收支票的行为视为知晓并默许周少秋的转租行为有误。支票是可以背书、转让，提供支票的人并不一定是承担义务的人。陈华红作为出租人只管收取租金，并没有义务查询承租人租金的来源或支票的来源，陈华红收取租金后亦将收据交给周少秋，故原审法院以陈华红收取支票的行为认定陈华红知晓转租的事实没有事实依据。陈华红是在2013年9月24日另案起诉周少秋未支付租金时才知晓周少秋的转租行为，故陈华红于2013年10月份即本案起诉周少秋时并未超过六个月的时间。综上，周少秋不是家庭经营，更不是独自经营，其以各种方式隐瞒转租的行为，违反案涉租赁合同的约定，请求本院：1、撤销原审判决，改判解除陈华红与周少秋的租赁合同关系。2、判令周少秋支付2013年8月21日起至实际搬离之日止的租金。
被上诉人周少秋答辩称：（一）周少秋是家庭经营，并不存在转租行为。虽然案涉商铺以黄良军的个人名义进行个体工商户登记，但案涉商铺实际上是由周少秋及其丈夫蔡建业、周少秋的妹妹周菊华及其丈夫黄良军两个家庭共同经营，故不能据此认定周少秋存在转租行为。（二）退一步讲，如果将周少秋以黄良军的名义设立个体工商户就认定为转租行为，陈华红诉请解除合同亦超过相关司法解释规定的六个月的异议期。陈华红在2012年7月收取租金时就知道“转租”的事实。黄良军是在案涉商铺现场开具支票并现场交付给陈华红的委托人，并不存在背书转让的情形。案涉支票已经非常明确注明了出票人的签章变为东莞市莞城佰友螺丝经营部及黄良军，稍微有点常识的人都能看出支票记载的内容，故陈华红辩称其不知道个体工商户的变更不是事实。然而陈华红于2013年10月才起诉要求解除案涉合同已经超过相关司法解释规定的六个月的异议期。（三）陈华红多次起诉周少秋要求解除合同违背诚实信用原则。周少秋承租案涉商铺时，案涉商铺所在的香港街商业环境并不好，尚未形成成熟的商业圈。经过周少秋的坚持和巨额投入，香港街商业环境亦逐渐成熟，佰友经营部现在才扭亏为盈。陈华红在案涉商铺商业环境好转的情况下，试图单方提前解除合同、收回商铺以获取更大商业利益，会使周少秋造成巨额的经济损失。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。
本院经审查查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，陈华红向本院提交公证书，拟证明周少秋将案涉商铺转租给黄良军后，黄良军继续使用周少秋之前使用的商铺招牌、广告牌，说明周少秋恶意隐瞒转租的事实。周少秋针对公证书发表以下质证意见：1、公证书上的照片反映的事实是在原审开庭前就已经存在，故不属于新证据。2、确认公证书上照片的真实性，不确认公证书的合法性。3、公证书上的照片显示的招牌恰恰证明周少秋与黄良军是共同经营的事实，招牌是从原来的佰有螺丝经营部直接搬过来的，是佰有螺丝经营部的延续，不存在恶意隐瞒。周少秋与其丈夫蔡建业负责财务、采购、整体批发，周菊华及其丈夫黄良军负责联系客户、螺丝的零售、批发部的税务、经营事项等。
另查明，二审庭审中，周少秋向本院陈述，周少秋及其丈夫蔡建业、其妹妹周菊华及周菊华的丈夫黄良军两家人一直在东莞做螺丝批发的生意。蔡建业经营的“佰有”螺丝批发部的商铺的租赁合同到期，周少秋租赁案涉商铺，并以黄良军的名义设立“佰友”螺丝经营部并进行工商登记，两家人共同经营，商铺的招牌及广告牌仍然使用原有的“佰有”螺丝批发部。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈华红上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：陈华红诉请解除案涉租赁合同的理据是否充分。本院作如下分析：
案涉租赁合同约定“五年内必须是乙方（周少秋）独自经营，商铺不得转租，否则合同自动解除，所有租金不得退还。”陈华红依据上述条款的约定诉请解除合同应否得到支持，关键在于周少秋是否存在转租行为。首先，对于周少秋是否存在违约转租的事实，应由陈华红依法进行举证。从已查明的事实来看，虽然案涉商铺的工商登记经营者为黄良军，但是黄良军是周少秋的妹夫，而案涉商铺是由周少秋及其妹妹周菊华两家人一起经营。陈华红仅以案涉商铺的工商登记经营者是黄良军为由主张周少秋存在转租行为的依据不充分。其次，陈华红在二审期间提交的公证书显示案涉商铺的招牌、广告牌显示仍然是周少秋丈夫蔡建业之前经营的“佰有”螺丝批发部，进一步说明周少秋与妹妹周菊华两家人共同经营，并不存在转租行为。再次，周少秋主张其在2012年7月23日以银行支票方式支付了2013年的租金，该支票上明确显示出票人为“黄良军”及其设立的“东莞市莞城佰友螺丝经营部”，陈华红当时已清楚周少秋是家庭经营的，且陈华红收取支票后亦没有向周少秋提出异议。综上分析，陈华红提供的证据并不足以证明周少秋存在转租行为，故陈华红诉请解除案涉租赁合同的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈华红的上诉主张依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由陈华红负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 伦润玲
附相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
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