广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3648号
上诉人（原审原告）中盈地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人林治平。
委托代理人张鹏，广东至高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）范应胜，男，汉族，1958年10月1日出生，住广东省佛山市顺德区。
原审第三人华夏银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人雷越强。
上诉人中盈地产有限公司（以下简称中盈地产公司）因与被上诉人范应胜，原审第三人华夏银行股份有限公司佛山分行（以下简称华夏银行佛山分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回中盈地产公司的全部诉讼请求。案件受理费943元，由中盈地产公司负担。
上诉人中盈地产公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、涉讼合同（包括《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同＞补充协议》、《个人房屋抵押借款合同》）均是各方真实的意思表示，并不违反法律法规强制性规定，且相关约定存在于相关办理抵押、查封、轮候查封之前，并不损害其他任何人的权益，合法有效。原审法院认定涉讼合同有效的前提下，又以权利受到限制为由认为当事人之间不能合意或债权债务关系而自由变更存在矛盾。当事人之间关于解除条件的约定发生在查封、轮候查封及抵押之前，并非在权利受限制之后的合意，与权利受到限制后的合意转让存在根本区别。
二、原审法院认为中盈地产公司与范应胜之间已通过买卖合同关系转移了涉讼商铺的权属，双方约定不能排斥权益人的合法权益缺乏事实和法律依据。首先，中盈地产公司解除合同符合与范应胜之间的合同约定且不违反法律规定。根据中盈地产公司与范应胜签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定、原审庭审确认的事实可知，解除合同的条件已成就，中盈地产公司有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关合同、协议，范应胜应按总成交楼价的10％向中盈地产公司支付违约金，如给中盈地产公司造成损失的，还应如数赔偿。故，一方当事人按合同约定或法律规定单方解除合同，是合同当事人的权利，法院不应予以干涉。其次，无论物的权属是否转移，不影响交易双方之间的合同处理，况且涉案商铺的权属未实际转移。原审判决认为商品房买卖合同已经登记，且中盈地产公司已收齐购房款（含购房贷款），涉讼房屋权属已经转移错误。《城市房地产管理法》第三十五条规定“进行房地产转让，当事人应当按照法律规定办理权属登记。”故涉讼房屋的所有权自办理完毕所有权证之时发生转移。合同登记属于预告登记，不代表合同已完成权属转移。范应胜购买的预售商品房，尽管其已经交纳了全部房款，但在取得所购房屋的所有权证之前，该房屋的所有权仍然属于中盈地产公司。本案房产的权属未实际转移，在没有办理产权证的情况下原审判决判定房屋权属转移不符合法律规定。
三、原审法院认为范应胜拖欠的款项是借款非购房款，认为对范应胜未履行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），导致中盈地产公司对该商铺承担回购或保证担保责任，理解是范应胜逾期偿还达到根本违约的情形，基于公平原则不支持合同的约定缺乏法律依据。拖欠的款项性质，究其原意，不论借款也好购房款也好实际上都是为了买房。本案房屋抵押贷款合同不同于普通的借款合同，开发商承担的是无限连带责任，现在已充分证明范应胜无能力偿还房贷，华夏银行佛山分行也直接要求中盈地产公司承担连带责任，中盈地产公司也一直在支付款项承担着保证责任。据华夏银行佛山分行统计，除中盈地产公司从2013年10月开始代偿五个商铺合计1258188.08元外，截至原审法院第二次开庭（即2014年6月18日）之日，范应胜尚欠借款本息400多万元，在范应胜一直无力偿还的情况下，中盈地产公司不得不一直履行该偿还责任。原审法院认为中盈地产公司目前代付款所占范应胜实付款比例不大实为未看到后续未然产生的后果，且华夏银行佛山分行作为担保权人，也表示在中盈地产公司愿意还款的情况下也同意解除商品房买卖合同。如中盈地产公司不能根据合同的约定解除合同的，此将是对中盈地产公司的严重不公平，也正是因为一旦发生范应胜无力偿还房贷的情况下，中盈地产公司必须承担连带担保责任，双方才在合同中有关于“范应胜未能履行其向按揭银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致中盈地产公司对商铺承担回购或保证担保责任的，中盈地产公司有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关合同、协议”的约定，再一次证明双方的合意合法有效，应予遵守。
四、原审判决认为案外人对涉案房屋的查封使得商铺已存在合法登记的利益，故中盈地产公司与范应胜之间约定不能排斥或侵犯上述权益人的合法权益错误。首先，在查封之前，《商品房买卖合同》及《补充协议》早已签订，物的权属并没有真正转移到范应胜，其债务人查封不影响中盈地产公司行使合同解除权。依法，虽然涉案商铺已被查封，但中盈地产公司作为与范应胜合同相对方依法解除商品房买卖合同的，法院应当准许，已经采取查封的措施应当解除，法院可以根据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对中盈地产公司的债权，即查封（不管是起诉前查封还是起诉后查封）均不影响中盈地产公司行使解除商品房买卖合同的权利。其次，中盈地产公司解除合同不损害其他人权利。解除合同一定程度上为恢复购买前的状况，即已出售的商铺返还给开发商，已收款的相关款项返还给买受人及抵押权人，该过程产生的损失由过错方承担，并不损害任何一方的权益。华夏银行佛山分行依法享有抵押优先权，但其作为担保权人同意在中盈地产公司代范应胜偿还贷款的情况下，同意中盈地产公司与范应胜解除合同。而中盈地产公司与其他债权人不存在关系，其有权依法行使解除权，且对于范应胜已付款部分，在扣除华夏银行佛山分行的贷款及相关费用外，其他债权人仍可主张，不损害其他债权人的利益。
综上所述，中盈地产公司与范应胜之间的合同或协议依法有效，中盈地产公司依法依约有权解除涉案商品房买卖合同，本案涉案商铺并没有完成权属转移，房产是否查封并不影响中盈地产公司行使解除权，且抵押权人亦同意中盈地产公司解除合同，原审判决不予解除双方合同无事实和法律依据，请求二审法院：1.撤销原审判决，解除中盈地产公司与范应胜签订的商品房买卖合同，判令范应胜立即协助中盈地产公司到佛山市南海区国土城建和水务局注销该合同登记备案手续，及向中盈地产公司支付违约金457200元；2.本案一审、二审诉讼费用由范应胜负担。
被上诉人范应胜，原审第三人华夏银行佛山分行经本院传票传唤，逾期未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。
二审期间，上诉人中盈地产公司向本院提交代偿通知书20份及进账单6份，证明中盈地产公司从2014年6月至11月代支付范应胜的按揭款，一直在承担担保责任。
被上诉人范应胜，原审第三人华夏银行佛山分行未向本院提交新证据。
经审查，上诉人中盈地产公司提交的上述证据有原件核对，反映了代于履行涉讼房屋按揭款情况，作为合同相对方范应胜、华夏银行佛山分行未到庭对此提出异议，本院予以确认。
本院审理查明，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据中盈地产公司的上诉请求，围绕着双方签订的《商品房买卖合同》解除与备案登记手续的注销，以及范应胜责任承担问题，本院认定如下：
首先，针对中盈地产公司上诉称尽管范应胜已经交纳了全部房款，但在取得所购房屋的所有权证之前，该房屋的所有权仍然属于中盈地产公司，故中盈地产公司有权行使涉案合同解除权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然本案涉讼房屋暂未完成物权登记，物权尚未发生变动的效果，但双方签订的《广东省商品房买卖合同》仍对各方均具有法定约束力，中盈地产公司提出的涉讼房屋所有权仍归其所有问题，应根据合同的履行情况予以考量。本案中，中盈地产公司已将涉讼房屋交付范应胜，范应胜也交清涉讼房屋购房款，且该房屋亦在房产部门办理备案登记，明确权利人为范应胜；此外，中盈地产公司也依照《返租协议》向范应胜支付了返租相应收益，间接确认范应胜（作为权属人、出租人）接收涉讼房屋后将其交付中盈地产公司（作为承租人）使用、管理。前述事实表明，作为房屋买卖合同的当事人，双方均已适格履行了《广东省商品房买卖合同》的主要权利义务，涉讼房屋买卖合同依法进行了备案登记。范应胜作为备案登记的权利人，在无严重违约的情况下，享有对将来发生不动产物权变动的请求权，有权依据双方的合同约定及相关法律、法律的规定，请求中盈地产公司履行协助办理过户的义务。上诉人中盈地产公司认为其仍享有涉讼房屋的所有权，有权解除方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》依据不足，亦与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”赋予的解除权行使条件相悖，对此本院不予支持。
其次，针对中盈地产公司上诉称应依据双方签订的《＜广东省商品房买卖合同＞补充协议》第五条第5项约定解除涉案商品房买卖合同，并将涉讼房屋备案登记手续的注销，范应胜应承担相应责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依照上述法律规定，合同履行过程中，当事人有权在条件成就时解除双方的合同关系。而中盈地产公司也与范应胜就涉讼合同解除问题，在《广东省商品房买卖合同》补充协议第五条第5项约定了“买受人未能履行其向按揭银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人对该商铺承担回购责任，出卖人有权单方面解除双方签订的《买卖合同》及相关合同、协议……”，但如本院上述论析，涉讼房产至中盈地产公司起诉之前，《广东省商品房买卖合同》所涉的最主要的权利义务已履行完毕，中盈地产公司并无证据显示范应胜在履行前述合同过程中存在重大违约行为，虽然范应胜确存在逾期向华夏银行佛山分行支付贷款导致中盈地产公司履行担保责任，代为清偿的行为，但涉讼房屋买卖合同已经进行了备案登记，且办理了预抵押登记，并因被查封、轮候查封等，权利受到限制，中盈地产公司该项诉请不仅与范应胜具有关联，也与华夏银行佛山分行及其他案外人紧密相关。在上述权利障碍清除及双方形成新的合同关系之前，中盈地产公司行使该合同的解除权依据不足，其请求注销涉讼房屋的备案登记亦没有依据，本院不予支持。又因中盈地产公司主张的范应胜付违约金之诉请建立在该合同解除基础之上，其关于合同解除问题本院不予采纳，对中盈地产公司该项诉请，本院亦予驳回。至于中盈地产公司基于《个人房屋抵押借款合同》对华夏银行佛山分行所承担的担保责任，亦不构成其行使本案合同解除权的当然条件，其合法权益可另行主张。
综上，中盈地产公司的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7215元，由上诉人中盈地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 黄金红