吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉03民终1158号
上诉人（原审原告）：杨威，现住四平市铁东区。
委托诉讼代理人：赵媞，吉林辅民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋春晖，吉林辅民律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四平大禹房地产开发有限公司。
法定代表人：王卫宁，董事长。
委托诉讼代理人：尹玉，吉林东天律师事务所律师。
上诉人杨威与上诉人四平大禹房地产开发有限公司（以下简称大禹开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服四平市铁西区人民法院（2018）吉0302民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨威及其委托诉讼代理人赵媞、宋春晖，被上诉人大禹开发公司的委托诉讼代理人尹玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨威不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求依法改判支持上诉人一审时的诉讼请求。其主要理由为：一审法院认定事实和适用法律均为错误，双方当事人之间的商品房买卖合同依法应予解除，被上诉人应退还购房款并赔偿相关损失。
被上诉人大禹开发公司辩称：坚持上诉意见。
上诉人大禹开发公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求依法改判撤销一审判决第一项，驳回上诉人一审时的全部诉讼请求。其主要理由为：一审法院认定逾期交付违约金59625元计算方式不清，证据不足，双方当事人已约定了违约金给付方式。
被上诉人杨威辩称：坚持上诉意见。
杨威向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、退还原告所交房款271641元、住宅专项维修资金4939元、测绘费108.34元、抵押手续费433元、契税8149.23元、产权登记费144元、印花税5元，以上共计285419.57元；3、赔偿从2012年7月30日至2017年7月30日五年间房租费59625元，银行利息损失26426.39元合计86051.39元。
一审法院认定事实：一、2011年10月11日，原告杨威与被告大禹开发公司签订了房屋买卖合同，房屋总价款271641元，原告杨威按照合同约定，首付全部房款的30%计81641元；余款19万元进行了银行按揭。被告大禹公司没有在合同约定的期限内交付房屋，即（2012年7月30日前）。大禹开发公司能够交付房屋后，原告在房屋验收过程中发现，被告大禹开发公司在原告购买房屋卧室和卫生间打了两个洞,用于固定塔吊。且至今尚未办理产权证书，双方因赔偿事宜，多次协商未果。故原告诉至法院，请求解除合同，返还购房款，赔偿损失等诉讼请求。一审法院认为，庭审中，虽然原告主张被告在验收过程中，发现房屋卫生间和卧室有两个固定塔吊的洞，但被告提交证据表明已经于2014年4月21日维修完毕，且提交工程验收报告证明房屋符合交付条件。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”。第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，被告所要交付的房屋不符合上述司法解释房屋主体结构质量经检验不合格或房屋质量问题严重影响正常居住的法定情形，被告大禹开发公司具备商品房预售许可证，原、被告之间签订的房屋买卖合同有效，原告已经按照合同约定办理了按揭贷款手续，并支付了全部房款及相关费用。被告大禹开发公司没有在合同约定的期限内交付房屋，按照合同第八条、第九条约定，构成违约，但合同条款中，并没有对逾期交付房屋，买受人可以解除合同做出约定。综上，原告请求解除商品房买卖合同，退还房款等各项费用285419.57元的诉讼请求本院无法支持。本案合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任，由出卖人承担。被告在房屋符合交付条件后，没有向原告提供合同约定的书面通知及相关证明文件，故被告应当承担延期交房的责任。虽然合同第九条约定了逾期交房的违约责任：即出卖人按买受人已支付的款项，按银行同期活期存款利率向买受人支付利息。计算标准为：日利息×逾期天数。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《合同法解释二》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的人民法院不予支持”之规定，原告要求被告赔偿实际损失租房费用59625元（2012年7月30日至2017年7月30日）的请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，只有在商品房买卖合同被解除后，出卖人才应当将购房贷款利息返还给买受人，因此原告要求被告承担购房贷款利息损失本院不予支持。遂判决：一、被告四平大禹房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内一次性给付原告杨威2012年7月30日至2017年7月30日逾期交房违约金59625元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6871元，由原告杨威承担5580元，由被告四平大禹房地产开发有限公司承担1291元。
本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：杨威于2016年7月向大禹开发公司提出解除房屋买卖合同。杨威在2012年7月30日至2017年7月30日共支付租房费用59625元，杨威向大禹开发公司交纳住宅专项维修资金4939元、测绘费108.34元、抵押手续费433元、契税8149.23元、产权登记费144元、印花税5元共计13778.57元。为偿还银行贷款，杨威共支付利息26426.39元。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，虽然双方当事人在商品房买卖合同中就出卖人逾期交房并未约定解除合同，但至今距离双方约定的交付房屋期限已有六年，且杨威所提交的录音资料能够证明其于2016年7月向大禹开发公司即已提出解除房屋买卖合同，大禹开发公司并未提供确实充分的证据证明其就合同解除权行使向杨威进行催告，亦未能举证证明其在案涉房屋符合交房条件后通知杨威办理入住手续，故依据前述司法解释之规定，双方当事人之间的商品房买卖合同应当予以解除。原审判决以双方在合同中没有出卖人逾期交付房屋、买受人可以解除合同之约定为由，驳回杨威要求解除合同的诉讼请求于法无据，应当予以纠正。依据合同法相关规定，本案应当以违约造成的损失确定违约金数额。杨威所交的购房款271641元及住宅专项维修资金4939元、测绘费108.34元、抵押手续费433元、契税8149.23元、产权登记费144元、印花税5元共计285419.57元，大禹开发公司应予返还。对于杨威自2012年7月30日至2017年7月30日五年间的房租费59625元和办理银行贷款所支付的利息26426.39元合计86051.39元，大禹开发公司亦应予以赔偿。基此，上诉人杨威的上诉理由成立，本院予以支持；上诉人大禹开发公司的上诉依据不足，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四平市铁西区人民法院（2018）吉0302民初38号民事判决；
二、解除上诉人杨威与上诉人四平大禹房地产开发有限公司于2011年10月11日签订的商品房买卖合同；
2、上诉人四平大禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付上诉人杨威购房款271641元、住宅专项维修资金4939元、测绘费108.34元、抵押手续费433元、契税8149.23元、产权登记费144元、印花税5元，逾期交房违约金59625元、银行利息损失26426.39元，以上共计371470.96元。
一、二审案件受理费15033元，由上诉人四平大禹房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 任 勇
审判员 谭贵林
审判员 孙 鹏
二〇一八年九月二十七日
书记员 郝一凝