安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0207民初1987号
原告：周明华，男，1976年4月6日出生，汉族，高中文化，从事建筑业，住安徽省芜湖市。
委托诉讼代理人：陈寿进，安徽国屏律师事务所律师。
被告：芜湖苏宁环球房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区管委会大楼703室，统一社会信用代码913402075563345674（1-1）。
法定代表人：李伟，总经理。
委托诉讼代理人：康文，江苏高的律师事务所律师。
原告周明华与被告芜湖苏宁环球房地产开发有限公司（下称苏宁环球公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序,于同年8月25日公开开庭进行了审理。原告周明华及委托代理人陈寿进，被告苏宁环球公司的委托代理人康文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告延期交房违约金人民币686280元（按日万分之三的标准，以380万元为基数暂计算2014年11月30日至2016年7月25日共602天），全部违约金计算至被告实际交付房屋之日。事实和理由为，2015年1月，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的城市之光C2-8栋01室房屋，建筑面积340.39平方米，购房款总计380元。被告应于2014年11月30日前将经验收和合格的商品房交付给原告使用。逾期交房，合同继续履行的，自约定交房期限的第二天至实际交付止，出卖人按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。合同签订后，原告已通过第三方全额付清购房款，被告向原告出具了正规发票，办理了房屋网签备案手续。原告多次催促被告交房，被告至今未予交付。
被告辩称，原告诉状上所述的事实与实际不完全相符。原告故意隐瞒重大事实，即原被告与案外人中建三局集团有限公司（下称中建三局）之间的代付购房款协议已发生重大变化，且该重大变化已经三方确认，并已形成新的代付购房款协议。依据该协议，原告仅支付了购房款160万元，剩余220万元房款没有支付。因此，被告不应向其交付房产，相反，原告还应当承担逾期支付购房款的违约责任。综上，原告故意隐瞒重大事实，意图以160万元的代价获取价值380万元的房产，故原告的该主张不应得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定的事实如下：对双方当事人没有争议的如下事实，本院予以确认。1、2014年11月4日，由作为合同甲方的被告与作为合同丙方的原告以及作为合同乙方的中建三局签订了一份《工程/设备物资款代付购房款协议》。该协议约定，丙方购买甲方的位于芜湖市苏宁环球城市之光C2地块8号-01商品房，建筑面积340.39平方米，总价为380万元。乙方自愿以其承包建设的城市之光芜湖B1酒店总承包工程项目应结工程/设备物资款代丙方支付购买该商品房购房款。房款中不包括房屋办理产权的相关税费和物管费。甲方应付乙方的工程/设备物资款在等值额度内视为已支付，乙方此后不得就此主张该部分工程/设备物资款的付款权益。甲方审核确认工程/设备物资款发票并扣款，同时确认现金补足数额（如有）后7日内，甲方与丙方签订该商品房的《认购协议》和《商品房预售合同》或《商品房现售合同》并向丙方开具该商品房的购房发票。2、2014年12月2日，被告向原告开具了3张“销售不动产统一发票”。发票收款性质为预售购房款，发票金额合计为380万元。3、2015年1月20日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定，上述《工程/设备物资款代付购房款协议》约定的商品房由原告买受，房款总金额380万元。出卖人应当在2014年11月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，买受人于同年12月8日前一次性付清房款。逾期交房的违约责任约定为出卖人逾期交房的，买受人应于逾期支付催告出卖人。逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后的同年7月23日，双方的商品房买卖合同取得了芜湖市房地产登记管理处的备案通知书，该房屋已设定预售登记。同年8月26日，该房屋取得了商品房初始登记证。4、2016年7月22日，原告通过律师函的形式向被告发出交房催告通知。原告至今未能取得合同约定的商品房。
以下事实双方存在争议。1、2014年11月4日三方签订的协议中补充了下列内容。即甲方收到丙方购房款7日内一次性将款项支付给乙方，则乙方在收到全额购房款后，即视为甲方应付乙方的工程/设备物资款在等值额度内视为已付。原告提交了该协议的复印件，被告持有的协议原件上增添的该部分内容加盖了中建三局的印章。2、2016年3月31日，中建三局向被告发出了一份函件。该函件认为周明华所在的当事方工程款为160万元，协议约定的房款380万元中有220万元为中建三局工程款，同时认为周明华应当办理银行按揭贷款支付房款。该函要求按照原三方协议条款办理房屋按揭贷款。3、2016年5月31日，被告向原告发出交房通知书。该通知书确认的房屋面积为347.46平方米，预售房屋总价为380万元，需补房款78927元。自即日起前来办理收房手续。逾期不办，则约定集中交付之日起视同房屋已交付。
本院认为,原告与被告以及中建三局于2014年11月4日签订的《工程/设备物资款代付购房款协议》，以及原告与被告于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的合意。合同约定的权利义务合法，系有效合同。双方均应严格履行。协议上增添的内容不仅加盖了当事人的印章，且系原件，增加部分的内容属于合同的约定条款，对当事人具有约束力。
根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十九条、第一百条的规定，无论标的物种类、品质是否相同，当事人均可协商一致进行债务抵销。标的物种类、品质相同的债务还可以采取通知对方的方式进行抵销。本案原被告不仅通过协商，而且与案外第三人的中建三局达成了债务抵销的意思合意，成立了法律意义的文本合同，即《工程/设备物资款代付购房款协议》。该合同意思表示明确，系合同各方债务进行抵销的约束约定。该合同业已生效，合同各方均应受其约束，严格履行。抵销的法律规制产生互负债务的双方债务互相抵扣而得以清偿的法律后果。纵观该协议全部内容，可以得出，协议各方鉴于：原告购买被告价值380万元的商品房、被告与中建三局存在建设施工合同、中建三局自愿以应付被告工程款支付原告应付被告的购房款这些前提，协商签订了该协议。该协议签订之日起被告应付中建三局的工程/设备物资款在等值额度内视为已支付，中建三局此后不得就此主张该付款权益。被告经审核确认并扣款后7日内与原告签订商品房认购协议和商品房买卖合同以及开具商品房购房发票。被告实际已经履行了签订购房合同、开具购房发票、预售备案等相应义务的事实，不仅证明了被告业已审核扣款，而且对应付中建三局的工程/设备物资款在等值额度内视为已付。另外，该协议增添部分建立在原告“以工程/设备物资款”支付购房款的前提基础之上，否则与现款（或者首付加按揭）购房无异。该前提若不成立，该协议各方均无签订协议和履行协议内容的必要，也与该协议名称确定要解决的事项，即“代付购房款”协议目的相悖。换言之，只有被告以工程款代付购房款收讫后，才有被告支付中建三局的工程款视为已付。并非如被告理解的该增添内容为原告还需向被告全额或者部分交付现款，然后再由被告向中建三局支付现款。按此理解，既然已经现款支付而非拟制清偿，即没有必要以彼款代付此款，没有必要三方协商形成合意，更没有视为已付的基础条件。
至于此代付前提中的全额或部分代付，被告已经以其向原告开具380万元的交款发票予以确认。
债务的抵销意义，正是当事人为了实现各自债权通过意思表示，以拟制清偿替代现实支付。根据合同法相关规定抵销的意思表示不得附条件和附期限。至此，该协议之于本案的意义在于，该协议一经成立即生效，原告作为商品房买受方业已通过债务抵销方式支付了商品房买卖合同约定的应付购房款380万元。原告的商品房买卖合同义务业已履行。
根据上述三方协议第八条的约定，若履行过程中产生争议，应当再行协商，协商不成可以诉讼解决。但是，中建三局于三方协议签订后一年多，且已开始履行的情形下，未通过协商或诉讼改变约定而单方向协议其中一方出具公函，改变商品房付款方式，并且提出了房屋按揭贷款这一三方协议和商品房买卖合同中均未明确约定具体内容的要求。显然，中建三局的这一行为，不符合合同依法依约成立，非经合意或法律程序，不得随意变更或解除的法律规定。被告作为一方当事人，也不得仅以中建三局的请求而终止合同履行。因此，被告以此作为其不履行交付房屋的抗辩理由不能成立。
根据商品房买卖合同约定，先交房后付款。被告应当履行的交房义务时间最迟为2014年11月30日。被告届时没有履行交房义务，行为违约。被告没有不可抗力的免责事由证明，其应当按照合同约定自交付期限届满的第二日承担违约责任。
综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十九条第二款、第一百条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告芜湖苏宁环球房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周明华违约金人民币686280元（暂计算2014年12月1日至2016年7月26日），此后至实际交付房屋之日的违约金，以380万元为基数按日万分之三的标准计算。
案件受理费10662元，减半收取5331元,由被告芜湖苏宁环球房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 袁道明
二〇一六年九月七日
书记员 音 乐
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。