福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第5198号
原告陈迈冬，女，1957年8月29日出生，汉族，住南安市。
委托代理人尤文斌、林进辉，福建泉中律师事务所律师。
被告南安市泛华投资发展有限公司，住所地南安市美林江北大道6号，组织机构代码：78217917-1。
法定代表人陈景红，系该公司董事长。
委托代理人傅绿松、吕雅萍，福建正成功律师事务所律师。
原告陈迈冬因与被告南安市泛华投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法由审判员王毅刚适用简易程序于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告陈迈冬的委托代理人林进辉，被告南安市泛华投资发展有限公司的委托代理人吕雅萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈迈冬诉称，2011年10月26日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：44020102号《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买其开发预售的址在南安市新华南路198号日昇新城·铭仕楼房屋一套，建筑面积59.41平方米，价款人民币276138元。合同同时约定：1、被告应在2013年6月30日前将同时符合包括消防验收合格在内的各项条件的商品房交付原告，如逾期交房应自约定的最后交付期限的次日起按日向原告支付已付款万分之一的违约金；2、被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.001％向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，并缴交了办证手续费及住宅专项维修资金、有线电视初装费、电表开户费、防盗网安装费等全部相关费用。但从约定的最后交房期限届满之日起至今，本案商品房未达到《商品房买卖合同》第八条约定及相关法律规定的交房条件，期间，虽然事实上已交付，但被告所交付的本案商品房至今仍未能完全符合约定及相关法律规定的交房条件，如本案商品房室内外燃气管道尚未铺设，多部电梯存在严重质量问题等，因此，应视为至今未交付，被告应承担逾期交房的违约责任；而且交房日期不可顺延，若因天气恶劣可顺延交房日期，也应自签订《商品房买卖合同》次日起算至约定交房日。事实交房后，被告也未能在合同约定的60日期限内完成办理房屋所有权初始预登记手续，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，导致原告未能在商品房事实交付使用后90日内取得房屋权属证书，且至今仍未能取得，因此，被告应承担逾期办证的违约责任。鉴于被告利用优势地位提供的格式合同所约定的违约金计算标准为日0.001％，标准畸低，该减轻被告责任且限制原告主要权利的条款无效，请求参照本案商品房买受人逾期付款违约金计算标准调整为日0.01％。故请求法院判令：1、被告自2013年7月1日起至实际具备交房条件（法定条件和约定条件）之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期交房违约金；2、被告自2013年10月1日起至实际办妥房屋所有权证和国有土地使用证之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期办证违约金；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告南安市泛华投资发展有限公司辩称，1、本案不存在逾期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定以及被告提供的南安市气象局气象资料证明，可以认定本案商品房全施工过程中恶劣天气达105天，因此交房时间应顺延至2013年10月13日。本案商品房于2013年4月25日已交给原告使用，不存在逾期交房。2、本案商品房逾期协助办证不可归责于被告，被告提供的证据南建（2009）37号文件可以证明该规划设计条件仅设置了幼儿园开发建设的下限，未设置上限，被告为了小区业主利益，提高幼儿园档次教学规模，扩建幼儿园并未违反相关规划设计条件，因政府行政行为导致本案商品房不能办理房屋权属证书不可归责于被告。3、即使存在逾期协助办证，原告诉请的违约金起算时间及标准与合同约定不符，依《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第三条第一款、第五条第一款的规定，违约金的起算时间是2014年5月13日起，计算标准是日十万分之一。4、原告诉请存在重复计算违约金。5、原告所称天然气问题，被告开发建设的涉案楼盘已于2012年9月在小区预留了管道，在交房之后，被告依法委托物业公司张贴公告，告知业主报名安装天然气，但因业主报名人数未达燃气公司规定安装条件，所以该天然气入户管道无法安装。6、电梯与本案没有关系，在使用过程中的问题应向物业部门反映。7、关于恶劣天气起算点，被告认为在《商品房买卖合同》第八条明确规定“……施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电造成无法施工”，因此恶劣天气起算点应从施工之日起算而不是合同签订之日。为此，请求驳回原告缺乏事实和法律依据的请求。
本案原、被告的争议焦点：1、被告是否存在逾期交房的违约行为，若有，应如何承担责任？2、被告是否存在逾期协助办证的违约行为，若有，应如何承担责任？3、本案合同所约定的违约金是否偏低，能否调整？
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：
1、《居民身份证》1份，证明原告的身份及诉讼主体资格。
2、《商品房买卖合同》1份，证明被告身份及诉讼主体资格；原告与被告签订本案商品房买卖合同和合同约定等事实。
3、《销售不动产统一发票》2份，证明原告已付清全部购房款的事实。
4、《南安市住宅专项维修资金缴存凭证》、《收款收据》各1份，证明原告已缴交住宅专项维修资金、办证手续费的事实。
对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1、3、4均无异议。对证据2的真实性无异议，该合同进一步证明了双方合同约定交房条件、交房时间、违约金起算时间及计算标准。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供如下证据：
1、《交房通知书》、《房产验收确认书》、《楼房接收证明书》、《收房手续书》、《文件资料收阅签收单》各1份，证明被告已依约通知原告接收涉案房产，原告已于2013年4月25日对该房产进行验收并实际接收占有该房产。
2、《室内装修申请表》、《住宅室内装饰装修管理服务协议书》各1份，证明原告实际占有使用涉案房产，并对该房产进行装饰、装修。
3、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《南安市公安消防大队建设工程消防验收意见书》、《南安市防空地下室竣工验收表》、南环保（2013）函107号《南安市环境保护局文件》、《准予行政许可决定书》、《园林绿化工程设计方案核准申请表》、《福建省防雷装置验收合格证》各1份，证明涉案房产已经竣工验收合格，原告接收的该房产完全符合合同约定的交房条件。
4、《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》各1份，证明被告依合同约定向原告提供相关材料。
5、《关于日昇新城·铭仕楼请求扩建幼儿园的报告》、《关于请求扩建日昇新城·铭仕楼幼儿园规模的报告》、《关于日昇新城·铭仕楼因扩建幼儿园建筑超出规定容积率请求予以规划条件核实的报告》、南建函（2011）第384号《关于征求日昇新城·铭仕楼请求扩建幼儿园意见的函》复印件、南建（2009）37号《关于印发﹤溪美双塘地块用地规划设计条件﹥的通知》各1份，证明因政府行政行为导致涉案房产不能办理房屋权属证书，逾期办证不可归责于被告，相应办证时间应该顺延。
6、南安市气象局《气象证明》1份，证明自2011年1月1日起至2013年6月30日止的气象资料，其中中、大、暴雨及六级以上强风天，扣除重叠的部分，共计105天。
7、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》1份，证明原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》都已经向南安市房地产交易管理所申请备案登记。
8、《商品房预售许可证》1份，证明涉案楼盘取得预售许可相关情况。
9、《照片》2张、《说明》1份、《证明书》2份、《天然气安装登记表》1份，证明涉案楼盘已经于2012年9月在小区预留了天然气管道，在交房以后被告依法委托物业公司公告告知业主报名安装天然气，但因业主报名人数未达燃气公司规定安装条件，所以天然气公司至今没办法安装地面到各业主房屋的管道。
对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1-8，除了证据3中的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》外，其他的真实性均无异议；对证据3中的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》的真实性和合法性有异议：从形式上看，该报告第五页五个盖章的地方，施工单位一栏中的法人代表、技术负责人没有签字，设计单位及建设单位一栏均没有填写日期；第二页建设单位工程负责人签名一栏没有填写时间；该报告中建设单位负责人三处签字中存在一处与其他两处不一致的地方。从内容上看，竣工项目审查中第一点中第二小点“给排水过程、燃气工程、消防工程、按实际完成”以及工程质量评定中执行标准情况“给排水工程、燃气工程严格执行《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》”与实际不符。对证据6中的恶劣天气，认为不应抵扣，即使抵扣也应当从签订合同之日到交房之日共77天。对证据9的真实性无法判断，但对关联性有异议，即使这些证据是真的，被告也应提供其与燃气公司签订的燃气工程合同及被告已经付清管道燃气设计建设相关费用，但是被告没有提供相关材料，无法证明被告已经履行管道燃气安装义务。根据《商品房买卖合同》附件三第8条约定，燃气管道应当安装到厨房入口，但是被告没有安装，所以没有履行燃气管道安装义务；为此，原告申请法院对地下管道燃气设施和厨房预留燃气管道的铺设预留状况进行现场勘查，并向南安市燃气有限公司调取其与被告签订的管道燃气设施建设合同、设计施工图纸、施工单、被告已支付全部燃气初装费及管道燃气设计、建设费的单据凭证等相关证据。
根据原、被告的上述举证、质证，本院分析认证如下：
原告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的证据1《居民身份证》，可以证明原告的诉讼主体资格。证据2《商品房买卖合同》可以证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同补充协议的事实。证据3《销售不动产统一发票》可以证明原告已经支付了被告本案商品房的购房款人民币276138元的事实。证据4《南安市住宅专项维修资金缴存凭证》、《收款收据》可以证明原告已缴交住宅专项维修资金以及办证手续费的事实。
被告提供的证据1《交房通知书》、《房产验收确认书》、《楼房接收证明书》、《收房手续书》、《文件资料收阅签收单》、证据2《室内装修申请表》、《住宅室内装饰装修管理服务协议书》、证据4《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》，原告对其真实性均无异议，故对该三组证据的真实性，本院予以认定；该三组证据可以证明被告于2013年4月25日将本案商品房交付原告使用，并将《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》交付原告，且原告已经对该商品房进行装修使用的事实。被告提供的证据3中的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，盖有建设、勘察、设计、监理、施工等五个单位的公章，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明本案工程于2012年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，至于五部门验收合格能否说明本案讼争楼盘是否完全具备交房条件，待下面一同分析认定。证据3中的《南安市公安消防大队建设工程消防验收意见书》、《防空地下室竣工验收表》、南环保（2013）函107号《南安市环境保护局文件》、《准予行政许可决定书》、《园林绿化工程设计方案核准申请表》、《福建省防雷装置验收合格证》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明本案工程于2012年12月28日防空地下室竣工验收合格；于2013年1月29日防雷装置验收合格；于2013年4月8日环保验收合格；于2013年5月17日取得城市排水许可；于2013年6月21日取得园林绿化工程设计方案核准；于2013年7月26日经消防验收合格。被告提供的证据5《关于日昇新城·铭仕楼请求扩建幼儿园的报告》、《关于请求扩建日昇新城·铭仕楼幼儿园规模的报告》、《关于日昇新城·铭仕楼因扩建幼儿园建筑超出规定容积率请求予以规划条件核实的报告》、南建函（2011）第384号《关于征求日昇新城·铭仕楼请求扩建幼儿园意见的函》复印件、南建（2009）37号《关于印发﹤溪美双塘地块用地规划设计条件﹥的通知》，均系被告为其幼儿园扩建事宜与相关部门进行协调的有关文件、报告，无法证明本案商品房不能办理房屋权属证书系因政府原因，故无法证明被告的相关主张，本院不予认定。被告提供的证据6南安市气象局《气象证明》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明本案工程全施工过程中遭遇中、大、暴雨以及六级以上台风等天气105天以及本案工程从2011年10月26日双方签订合同之日到2013年6月30日双方合同约定交房之日遭遇中、大、暴雨以及六级以上台风等天气77天。被告提供的证据7《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》都已经向南安市房地产交易管理所登记备案。被告提供的证据8《商品房预售许可证》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明本案讼争楼盘已取得预售许可。被告提供的证据9《照片》、《说明》、《证明书》、《天然气安装登记表》，结合原、被告的庭审陈述以及本院向南安市燃气有限公司的调查了解，可以证明南安市燃气有限公司已经为本案讼争楼盘预留天然气庭院管道，但是从小区庭院到本案讼争楼盘各商品房厨房的燃气管道尚未安装，而被告也未向南安市燃气有限公司缴交从庭院到本案讼争楼盘各商品房厨房的燃气管道安装费用。为此，原告的现场勘查申请以及调查取证申请，已无进行的必要。
根据原、被告的上述举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告系依法注册成立的经营房地产开发等项目的有限责任公司。被告于2011年1月24日取得日昇新城·铭仕楼项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售（2011）第002号。2011年10月26日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：44020102号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，并已向南安市房地产交易管理所登记备案。本案合同约定，原告购买被告开发的址在南安市新华南路198号日昇新城·铭仕楼的房屋一套，建筑面积59.41平方米，单价为每平方米人民币4648元，总金额人民币276138元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币（此栏空白）元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第8条约定，厨房：预留排水管道、排烟道，预留燃气管道。附件六《合同补充协议》第三条第1款约定，出卖人提前交房的，其提前交房的时间不作为其提供权属登记资料期限的起始日期。其起始日期以本合同约定为准；第五条第1款约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同签订后，原告支付被告购房款人民币276138元。本案工程于2012年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格；于2012年12月28日防空地下室竣工验收合格；于2013年1月29日防雷装置验收合格；于2013年4月8日环保验收合格；于2013年5月17日取得城市排水许可；于2013年6月21日取得园林绿化工程设计方案核准；于2013年7月26日经消防验收合格。本案工程全施工过程中遭遇中、大、暴雨以及六级以上台风等天气105天；本案工程从2011年10月26日双方签订合同之日到2013年6月30日双方合同约定交房之日遭遇中、大、暴雨以及六级以上台风等天气77天。被告于2013年4月25日将本案商品房交付原告使用，并将《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》交付原告。原告并已对本案商品房进行装修使用。被告至今尚未办理本案商品房的产权初始登记，本案商品房至今不能办理房屋所有权证。另，本案商品房办理了银行按揭贷款。南安市燃气有限公司已经为本案讼争楼盘预留天然气庭院管道，但是从小区庭院到本案讼争楼盘各商品房厨房的燃气管道尚未安装，而被告也未向南安市燃气有限公司缴交从庭院到本案讼争楼盘各商品房厨房的燃气管道安装费用。
综上事实，本院认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市新华南路198号日昇新城·铭仕楼的房屋，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付原告，如施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风天气造成无法施工的，可以据实予以延期。虽然该条款约定的是施工全过程中遭遇的上述天气原因可以延期，但是因本案《商品房买卖合同》是在2011年10月26日才签订，故对于本案商品房的延期交房时间应为2011年10月26日双方签订合同之日到2013年6月30日双方合同约定交房之日所遭遇的上述天气天数，因这期间的中、大、暴雨以及六级以上台风等天气77天，为此，本案商品房可以延期交房77天。故本案合同约定的交房时间应为2013年9月15日。本案工程虽于2012年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2013年7月26日经消防验收合格，但因从小区庭院到本案讼争楼盘各商品房厨房的燃气管道尚未安装，根据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、……；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”、附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第8条“厨房：预留排水管道、排烟道，预留燃气管道”的约定，以及国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》第6.3.2“每套应设置燃气表……”的规定，安装燃气管道系开发商的约定和法定义务，而被告至今未完成从小区庭院到本案商品房厨房的燃气管道安装事宜，故本案商品房至今未具备交房条件。但被告已于2013年4月25日将本案商品房交付原告使用，该交付使用的时间早于合同约定的交房时间2013年9月15日，故被告并不存在逾期交房的违约情形。至于约定交房日期内不具备交房条件，仍然予以交房，被告是否应支付原告违约金的问题，根据《商品房买卖合同》第八条“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）此栏空白元违约金”的约定，对于不具备交房条件，原告予以接收使用的情形，并没有约定违约金的具体数额，而有关法律对于不具备交房条件的交房情形也没有规定违约金的计算标准，因此，应认定约定交房日期内不具备交房条件，仍然予以交房，被告无需支付原告违约金。故原告请求判令被告自2013年7月1日起至实际具备交房条件（法定条件和约定条件）之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期交房违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告协助办证的时间问题，本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，而《合同补充协议》第五条第1款又将该约定变更为“买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，对此，原告与被告存在不同的意见。原告认为，《合同补充协议》是格式条款，且该约定规避、减轻被告责任，故该约定是无效的；被告认为，《合同补充协议》第五条第1款的约定是双方真实意思表示，不存在无效的情形。本院认为，《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，被告提供的格式合同即《合同补充协议》第五条第1款变更了《商品房买卖合同》第十四条的约定，将被告协助办证的时间推迟120日，该格式条款的补充约定减轻了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。为此，关于被告协助办证的时间仍应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理。本案商品房虽于2013年4月25日已交付使用，但因合同约定的交房时间是2013年9月15日，不能因为被告提前交房而加重其办证责任，且原告与被告签订的《合同补充协议》第三条第1款也约定“出卖人提前交房的，其提前交房的时间不作为其提供权属登记资料期限的起始日期。其起始日期以本合同约定为准”，故被告协助办证的起算时间应以2013年9月16日开始计算，即被告应于2013年12月14日履行完协助办理房屋所有权证的义务。但被告至今尚未完成房屋所有权初始登记，致使原告尚未取得所购买商品房的房屋所有权证，故被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证，应承担相应的违约责任。被告辩称涉讼楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，且未能举证证实其已经依约履行协助办理房屋所有权证的义务，故被告的该辩称，本院不予采纳。鉴于办理商品房的国有土地使用证应先办理房屋所有权证，而本案商品房至今尚未办理房屋所有权证，故关于本案商品房的国有土地使用证办证相关事宜，双方可待取得相应房屋所有权证后另行解决。至于被告应承担的逾期协助办理房屋所有权证的违约金，应自2013年12月15日起至其履行完协助办理本案商品房房屋所有权证之日止，每日按原告已付购房款人民币276138元的0.001％计算；为此，原告请求判令被告自2013年10月1日起至实际办妥房屋所有权证和国有土地使用证之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期办证违约金，对于符合法律规定的部分即被告应支付原告自2013年12月15日起至被告履行完协助办理本案商品房房屋所有权证之日止，每日按原告已付购房款人民币276138元的0.001％计算的逾期协助办理房屋所有权证违约金，本院予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，本院不予支持。原告认为违约金过低应予以适当调整，因为该违约金的约定系原、被告双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此原告的该主张，本院不予采纳。至于原告所称的电梯质量问题，原告可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南安市泛华投资发展有限公司应支付给原告陈迈冬自2013年12月15日起至被告南安市泛华投资发展有限公司履行完协助办理日昇新城·铭仕楼的商品房房屋所有权证之日止，每日按原告陈迈冬已付购房款人民币276138元的0.001％计算的逾期协助办理房屋所有权证的违约金（自2013年12月15日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后15日内付清）；
二、驳回原告陈迈冬的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币736元，减半收取后为人民币368元，由原告陈迈冬负担人民币353元，由被告南安市泛华投资发展有限公司负担人民币15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 王毅刚
二〇一五年八月十八日
书记员 李晓琳
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。