重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民初106号
原告：重庆国际信托股份有限公司,住所地重庆市渝北区。
法定代表人：翁振杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹恒舟，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：胡静，女，该公司工作人员。
被告：重庆华辰物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区。
法定代表人：林锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏荣松，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：周建洪，四川武阴律师事务所律师。
被告：林锋，男，1967年3月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告：吴育建，男，1971年2月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告重庆国际信托股份有限公司（以下简称国际信托公司）因与被告重庆华辰物业发展有限公司（以下简称华辰物业公司）、林锋、吴育建金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2017年7月7日立案后，华辰物业公司对本案管辖权提出异议。本院作出（2017）渝民初106号民事裁定，驳回华辰物业公司的管辖权异议。华辰物业公司不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院作出（2018）最高法民辖终45号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。国际信托公司的委托诉讼代理人邹恒舟、胡静，华辰物业公司的委托诉讼代理人苏荣松到庭参加诉讼，林锋、吴育建经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
国际信托公司向本院提出诉讼请求：1.判令华辰物业公司向国际信托公司支付借款本金31940万元、截至2017年6月30日利息151353311.11元（含合同期内应付未付利息6398944.44元，逾期后以逾期借款本金为基数、按年利率21%计算的逾期利息144954366.67元）及复利5350869.52元（以应付未付的借款利息为基数、按年利率14%自应付未付利息之日起计算），以及2017年6月30日后的逾期利息、复利，利随本清；2.判令国际信托公司对华辰物业公司所有的位于重庆市渝北区双龙湖街道百果路33号华辰财富广场4幢31887.08平方米房地产（产权证号：201房地证2014字第003**3号）享有第一顺位优先受偿权；3.判令国际信托公司对华辰物业公司所有的位于重庆市渝北区双龙湖街道祥和路1号附3号华辰财富广场1幢13342.73平方米房地产（产权证号：201房地证2014字第003**9号）、位于重庆市渝北区双龙湖街道百果路33号附8号华辰财富广场3幢10895.44平方米房地产（产权证号：201房地证2014字第003**8号）享有第二顺位优先受偿权；4.判令林锋、吴育建对华辰物业公司的上述债务承担连带保证责任；5.华辰物业公司、林锋、吴育建共同负担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：2013年5月3日，国际信托公司与华辰物业公司签订《借款合同》，约定国际信托公司以信托计划募集资金向华辰物业公司分期发放借款，其中第一期借款金额为3.5亿元，第二期借款金额为2亿元。为确保华辰物业公司按时还款，双方签订《抵押担保合同》，约定华辰物业公司以其所有的在建工程提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。后双方签署《重庆市房地产抵押合同变更协议书》（以下简称《抵押变更协议》），对抵押物进行变更。国际信托公司与林锋、吴育建分别签订《自然人保证合同》（以下简称《保证合同》），约定二人为华辰物业公司的本案债务向国际信托公司提供连带责任保证担保。2013年5月14日，国际信托公司向华辰物业公司发放了第一期借款3.5亿元，该期借款于2015年5月14日到期，华辰物业公司至今未归还借款本金31940万元、利息6398944.44元及由此产生的逾期利息、复利。第二期借款未再发放。借款逾期后，国际信托公司委托中豪律师集团（重庆）事务所（以下简称中豪律师事务所）多次出具《律师函》催收前述债务，华辰物业公司、林锋、吴育建亦多次签收确认。
华辰物业公司辩称，华辰物业公司应向国际信托公司偿还借款，但该公司于2013年3月13日向国际信托公司支付的100万元，系支付借款利息，国际信托公司未计入华辰物业公司的已还款总额；于2013年5月27日向国际信托公司支付的2800万元不是预付利息，是归还借款本金。抵押情况以抵押登记机关的实际登记为准。
林锋、吴育建未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。华辰物业公司除对国际信托公司举示的《关于财务顾问协议的确认函》、《函》真实性不予确认外，对《借款合同》、借款借据、银行记账凭证、银行进账单、《抵押担保合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《抵押变更协议》、《保证合同》、《律师函》、邮政特快专递单、投递情况查询单、《财务顾问协议》真实性均无异议；华辰物业公司举示《中国工商银行进账单》2份，国际信托公司对真实性无异议，但认为上述证据与本案没有关联性。林锋、吴育建未举示证据，未发表质证意见。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。华辰物业公司对《关于财务顾问协议的确认函》的真实性不予确认，且该函系国际信托公司与华辰物业公司之间的另一法律关系，与本案没有关联性，本院不予采信。国际信托公司举示的《函》记载：“华辰物业公司决定在每期信托贷款发放后10个工作日内，一次性向国际信托公司预支付8%的贷款利息”，拟证明华辰物业公司于2013年5月17日支付的2800万元，系以3.5亿元为基数按年利率8%预付的借款利息。本院认为，即使该《函》件真实，提前支付借款利息没有合法依据，本院不予采信。前述采信证据能否达到证明目的，结合相关事实综合评判。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月3日，华辰物业公司（甲方）与国际信托公司（乙方）签订《借款合同》，载明：借款总金额5.5亿元，分两期发放。其中第一期借款金额为3.5亿元，第二期借款金额为2亿元。本合同项下的借款资金来源于两江新区•财富广场信托贷款集合信托计划项下的信托资金。每期借款年利率14%，日利率为年利率/360。借款期限自第一期借款资金3.5亿元发放之日起即2013年5月14日至第二期借款资金发放之日起届满2年之日止（若第二期借款资金未发放，则本合同项下借款期限的终止日为第一期借款资金发放之日起届满2年之日止）。起算日以借款实际发放日为准。每期借款自该期借款发放之日起每满一年之日的前5个工作日支付借款利息。借款本金分期偿还：第一期借款资金自发放之日起每满6个月的当日分别偿还信托借款本金30万元、3000万元、30万元、31940万元，息随本减；第一期借款到期日，甲方一次性归还第一期剩余信托贷款本金，利随本清。第一期信托借款发放前，甲方应以华辰•财富广场项目项下31571.28平方米酒店（在建工程）向乙方提供第一顺位抵押担保；以58580.59平方米写字楼、公寓及商业用房向乙方提供第二顺位抵押担保。甲方全体股东提供连带责任保证担保。除非双方另有约定，甲方支付的款项，乙方有权按照如下顺序清偿：实现债权的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息、利息、本金。甲方不按本合同约定的期限归还借款本金的，乙方有权对逾期借款根据逾期天数按本合同利率上浮50%计收逾期利息；对乙方应收、甲方未付的利息，乙方有权按本合同载明的利率计收复利。
同日，国际信托公司（甲方）分别与林锋、吴育建（乙方）签订《保证合同》，均载明：乙方愿意为甲方与华辰物业公司2013年5月3日签订的《借款合同》及其全部补充协议项下主债务人的债务向甲方提供连带责任保证担保。保证范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金5.5亿元、利息（包括复利和罚息）等，以及因主债务人违约而给甲方造成的损失等其他应付费用。无论甲方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等），乙方在本合同项下的保证责任均不因此减免。本合同项下保证期间为自主合同生效之日起至主债务履行期限届满日另加2年。
同日，国际信托公司（甲方）与华辰物业公司（乙方）签订重庆信托[DY]字第2013240号、重庆信托[DY]字第2013241号《抵押担保合同》，均载明：乙方自愿以《抵押物清单》所列之财产设定抵押权，合同项下的抵押物所担保的范围包括《借款合同》项下乙方应向甲方支付的款项，包括但不限于本金5.5亿元、利息以及履行各项义务及承诺，本合同项下抵押权的设定和实现所涉及的一切费用，乙方因违反主合同项下的约定而应向甲方支付的复利、罚息等。二份合同附件载明的抵押房地产建筑面积分别为31571.28平方米、58580.59平方米。同日，国际信托公司与华辰物业公司签订经重庆市国土房管局登记的（2013）抵押第0503****259号《重庆市房地产抵押合同》，载明：1.华辰物业公司以下列房地产设定抵押权作为其向国际信托公司履行债务的担保；房地产座落于重庆市渝北区双龙湖街道桂馥大道（详见附件）；贷款金额5.5亿元，贷款期限2年，贷款期至2015年5月3日。该合同附件载明的抵押物为重庆市渝北区双龙湖街道桂馥大道1幢13421.22平方米、2幢13470.67平方米、3幢10252.58平方米、4幢31571.28平方米、5幢21436.12平方米。此后，华辰物业公司与国际信托公司签订经重庆市国土房屋管理局登记的2014附（0730****144）号《抵押变更协议》，就20130503****259号抵押合同的抵押房地产进行变更；签订经重庆市国土房屋管理局登记的2015附（0304****298）号《抵押变更协议》，再次就20140730****144号抵押合同的抵押房地产进行变更。该份《抵押变更协议》附件记载的抵押物为：重庆市渝北区双龙湖桂馥大道华辰财富广场1幢合计13342.73平方米（201房地证2014字第003**9号）；3幢合计10895.44平方米（201房地证2014字第003**8号）；4幢合计31887.08平方米（201房地证2014字第003**3号）。
2013年5月14日，国际信托公司向华辰物业公司账户支付3.5亿元。
华辰物业公司分别于2013年3月13日向国际信托公司支付100万元，2013年5月27日支付2800万元，2013年12月31日支付30万元，2014年5月14日支付65474944.44元，2014年11月12日支付12万元，2014年11月14日支付18万元，2015年6月19日支付100万元；重庆市建龙城市建设工程有限公司于2015年9月18日代华辰物业公司支付500万元，重庆临空都市基础建设运营有限公司分别于2016年4月1日、2016年9月13日代华辰物业公司支付1000万元、1000万元。
庭审中，国际信托公司、华辰物业公司均认可华辰物业公司于2013年12月31日支付的30万元、2014年5月14日支付的65474944.44元中的3000万元、2014年11月12日支付的12万元、2014年11月14日支付的18万元系归还借款本金。
2016年8月22日，中豪律师事务所向华辰物业公司发出《律师函》，载明：根据2013年5月华辰物业公司与国际信托公司签订的《借款合同》及其补充协议约定，华辰物业公司应于2015年5月14日偿还国际信托公司借款本金31940万元及利息。请求华辰物业公司收到本函之日起至2016年8月31日前，向国际信托公司偿还借款本金31940万元及相应的利息、逾期利息、复利。该函件尾部加盖有华辰物业公司印章，并有“林锋，2016年8月25日”手书字样。同日，中豪律师事务所分别向林锋、吴育建发出《律师函》，请求林锋、吴育建对华辰物业公司的债务承担连带保证责任。二函件尾部分别有“吴育建，2016年8月25日”、“林锋，2016年8月25日”手书字样。
本院认为，国际信托公司与华辰物业公司签订的《借款合同》、《抵押担保合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《抵押变更协议》，与林锋、吴育建签订的《保证合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华辰物业公司认可应向国际信托公司偿还借款，本案的争议焦点是：1.华辰物业公司应向国际信托公司偿还的款项金额；2.华辰物业公司应否承担抵押责任及责任范围；3.林锋、吴育建应否承担连带清偿责任及责任范围。
首先，关于华辰物业公司应向国际信托公司偿还的款项金额问题。双方签订的《借款合同》约定国际信托公司向华辰物业公司发放的第一期贷款金额为3.5亿元，国际信托公司已发放3.5亿元贷款，华辰物业公司应依约偿还借款。华辰物业公司的已还款项中，因国际信托公司与华辰物业公司一致认可2013年12月31日支付的30万元、2014年5月14日支付的3000万元，2014年11月12日支付的12万元，2014年11月14日支付的18万元系归还借款本金，前述款项应当依次从借款本金中扣除。华辰物业公司认为其于2013年3月13日支付100万元系归还借款利息，该款项支付时间明显早于3.5亿元贷款的发放时间2013年5月14日，与常理不符，本院不予支持。关于华辰物业公司认为其于2013年5月27日支付的2800万元系归还借款本金的辩解理由。《借款合同》约定，除双方另有约定的，华辰物业公司支付的款项，国际信托公司有权按照复利、逾期利息、利息、本金的方式冲抵。《借款合同》还约定，第一期借款本金自发放之日起每满6个月依次偿还30万元、3000万元、30万元、31940万元，即2013年11月14日偿还本金30万元、2014年5月14日偿还本金3000万元、2014年11月14日偿还本金30万元、2015年5月14日偿还本金31940万元；该期借款发放之日起满一年之日的前5个工作日支付借款利息。据此，双方当事人未就2013年5月27日的2800万元还款冲抵顺序另行约定，应按照先冲抵利息、后冲抵本金的顺序计算。华辰物业公司在借款期内于2014年5月14日支付的35474944.44元，亦应按照先冲抵利息、后冲抵本金的顺序计算。2015年5月14日借款到期后，华辰物业公司分别于2015年6月19日支付100万元、2015年9月18日支付500万元、2016年4月1日支付1000万元、2016年9月13日支付1000万元，依据前述合同约定，应按照先冲抵复利、后冲抵逾期利息的顺序计算。《借款合同》约定：华辰物业公司逾期还款的，按合同利率上浮50%即年利率21%计收逾期利息；对华辰物业公司的未付利息，按合同载明利率计收复利。国际信托公司请求按合同期内年利率14%计收复利，本院予以支持。据此计算，截至2016年9月13日，华辰物业公司尚欠借款本金293169444.44元、利息50465008.99元、逾期利息67032705.78元，并应自2016年9月14日起至付清之日止，以293169444.44元为基数按年利率21%计算逾期利息、以50465008.99元为基数按年利率14%计算复利。
其次，关于华辰物业公司应否承担抵押责任及责任范围的问题。华辰物业公司就本案债务与国际信托公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定以其所有的房地产为本案债务提供抵押担保，担保范围包括借款本金、罚息、复利等《借款合同》项下的各项合同义务。此后，双方两次签订《抵押变更协议》对抵押物进行变更。前述抵押合同及其变更协议已经重庆市国土房屋管理部门登记，本案抵押权已经设立。因此，国际信托公司有权就最后一次抵押变更协议即2015附（0304****298）号《抵押变更协议》载明的华辰物业公司抵押物按照登记顺位享有优先受偿权。
再次，关于林锋、吴育建应否承担连带清偿责任及责任范围的问题。林锋、吴育建均与国际信托公司签订《保证合同》，约定为华辰物业公司的本案借款承担连带保证责任，保证范围包括主债权本金、利息、罚息及复利等，保证期间为主债务履行期限届满之日起2年即2017年5月14日。2016年8月25日，林锋、吴育建分别在请求承担连带保证责任的《律师函》上签字，国际信托公司向二保证人主张权利未超过保证期间。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案《保证合同》约定，无论国际信托公司就本案债务是否拥有其他抵押担保，保证人的保证责任均不因此减免。因此，林锋、吴育建均应就华辰物业公司的前述全部债务向国际信托公司承担连带清偿责任。
综上所述，国际信托公司的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、重庆华辰物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向重庆国际信托股份有限公司偿还借款本金293169444.44元、利息50465008.99元、逾期利息（67032705.78元并从2016年9月14日起至付清之日止、以293169444.44元为基数按年利率21%计收）以及复利（从2016年9月14日起至付清之日止、以50465008.99元为基数按年利率14%计收）；
二、重庆国际信托股份有限公司有权在前述第一项债权范围内，对2015附（0304****298）号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》记载的重庆华辰物业发展有限公司所有的房地产按照登记顺位享有优先受偿权；
三、林锋、吴育建就重庆华辰物业发展有限公司的前述第一项债务向重庆国际信托股份有限公司承担连带清偿责任；
四、驳回重庆国际信托股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2422320.91元，由重庆国际信托股份有限公司负担242320.91元，重庆华辰物业发展有限公司、林锋、吴育建共同负担218万元；财产保全费5000元，由重庆华辰物业发展有限公司、林锋、吴育建共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 达燕
审 判 员 陈瑜
代理审判员 张桦
二〇一八年十月十二日
书 记 员 曾宇