贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安市民终字第424号
上诉人（原审原告）陈洪。
委托代理人邱祖靖，贵州巨人律师事务所律师。
代理权限特别授权代理。
被上诉人（原审被告）李开猛。
被上诉人（原审第三人）ＸＸＸ。
被上诉人（原审第三人）黄恩秀。
上诉人陈洪因与被上诉人李开猛、ＸＸＸ、黄恩秀房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2014）西民初字第184号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告陈洪在原审中诉称：2013年安顺市西秀区玉碗井村因配合政府的拆迁安置，需对住房及土地进行登记。登记过程中，原告发现属原告的位于玉碗井村安紫公路旁的房屋（原游梦山庄）的住房登记产权人为被告李开猛。经原告到安顺市房屋产权部门了解得知，在被告李开猛的房屋产权登记资料中有一份原告与被告的房屋转让协议书。对于该《协议书》，原告从未与被告签订过任何《协议书》，该份协议的原告签名也非原告所写。原告认为未经原告签名及捺印的《协议书》系无效协议。故原告为维护自己合法权益，诉请判决确认二OO二年三月八日签订的甲、乙双方署名分别为原、被告的《协议书》无效；诉讼费由被告承担。
原审被告李开猛在原审中辩称：《协议书》上所指房屋是原告卖给第三人ＸＸＸ、黄恩秀夫妇（以下简称第三人夫妇），被告于2006年6月30日从第三人夫妇处以280000元的价购买所得，因被告要求第三人夫妇办理过户，第三人ＸＸＸ便拿《协议书》给被告签字，《协议书》“陈洪”的签名应该不是陈洪本人所签，《协议书》虽不是原告所签，但被告在该房屋居住至今快8年，期间，原告从未找过被告主张任何权利。被告向第三人夫妇购买房屋属善意取得，原告将房屋出卖给第三人夫妇，应将房屋产权过户，原告未积极将房屋过户给第三人夫妇，因被告向第三人夫妇购买房屋是双方的真实意思表示，应受法律保护，被告请求确认第三人夫妇与被告的房屋买卖有效，要求陈洪和第三人将房屋过户到被告名下。
原审第三人ＸＸＸ（未出庭）述称：第三人与原告关系很好，原告办储金会时，第三人亲友以第三人的名义在原告的储金会存款，原告后因资金问题被判刑，羁押期间，第三人去看原告，原告提出将房屋卖给第三人，第三人购买房屋后一直拿给村支两委用，几年后，被告李开猛、吴国全找第三人买该房屋，因其二人以第三人的名义在原告陈洪的储金会存过钱，第三人考虑亏得不多就同意，所以扣除他们的存款金额外，他们向我补了房款。被告李开猛、吴国全找第三人过户房屋时，第三人以“陈洪”的名义写《协议书》将房屋过户，虽然这种做法不好，但第三人与原告陈洪、第三人与被告李开猛之间的房屋买卖是真实的，且第三人与原告陈洪买卖房屋时约定，原告陈洪无条件协助我过户，所以第三人才写《协议书》。
原审第三人黄恩秀未述称和出庭。
经原审法院审理查明：1999年7月2日，原告陈洪与第三人ＸＸＸ签订《房屋抵押协议书》，约定：原告陈洪因在关岭有项目资金短缺，鉴于其欠第三人黄恩秀370000元，将其所有坐落于玉碗井村安紫公路旁的两栋房屋（面积共1418.23平方米）议价750000元抵押给第三人夫妇，由第三人夫妇再筹400000元至450000元给原告陈洪，3个月后由原告陈洪向第三人夫妇还清欠款，否则，原告陈洪3个月满后10日内将房产证交第三人夫妇，并制作房屋买卖契约，将两栋房屋交给第三人夫妇永久管理。2002年3月8日，因第三人夫妇之亲属以第三人名义在原告经营的储金会存款，该储金会被停业整顿后，原告陈洪无力支付存款，原告陈洪及其父亲陈权与第三人夫妇签订了《房屋抵押协议书》，有西秀区华西办事处玉碗村民委员会的盖章，有钟潺、杨英等五名见证人的签名，协议书约定：第三人夫妇之亲属12人先后在原告陈洪经营的储金会存款664000元，由于储金会被停业整顿，原告陈洪于1999年7月2日将其所有的坐落于玉碗井村安紫公路旁的两栋房屋（含房产证）一并抵押给第三人夫妇，二年后原告陈洪仍无力支付第三人夫妇之亲属的存款，经村委会及见证人协调，原告陈洪及父亲陈权愿将上述两栋房屋一次性抵押给第三人夫妇永久管理，第三人夫妇接管房屋后，原告陈洪所欠第三人夫妇亲友的存款由第三人夫妇承担偿还；并约定：“自立契约之日起生效，相关房产证转换之事宜，双方协商共同办理”。之后，原告陈洪将上述两栋房屋交付给第三人夫妇管理使用。2006年，第三人夫妇将上述其中一栋房屋，即被告李开猛现所有的坐落于西秀区玉碗井村的房屋（证号为安市房权证西秀字第03000＊＊**号、面积为513.78平方米）与被告口头约定以280000元价买卖，被告李开猛分几次向第三人夫妇付清了房款，因被告李开猛要求第三人夫妇办理房屋过户手续，第三人ＸＸＸ便以“陈洪”的名义与被告李开猛签订2002年3月8日的《协议书》，于2006年6月23日将房屋过户为被告李开猛所有。2006年6月30日，第三人夫妇与被告李开猛补签《房屋买卖契约》，约定：第三人夫妇将本案争议涉及的房屋以280000元的价卖给被告李开猛。同日，第三人ＸＸＸ向被告李开猛出具收到280000元的《收条》，第三人夫妇将房屋交付被告李开猛管理使用至今，被告李开猛在房屋原有楼层上建了第四层，并更换门窗。被告李开猛于2008年10月18日取得该房屋的集体土地使用证（证号为安西集用（2008）第B＊＊＊号、使用面积为231.84平方米）。现原告陈洪提出如前诉请。
原审法院认为：当事人履行义务应当遵循诚实信用的原则。从2002年3月8日的《房屋抵押协议书》的内容可知：原告陈洪无力向第三人夫妇的亲属支付存款，将其坐落于玉碗井村安紫公路旁的两栋房屋（含房产证）一并折价664000元给第三人夫妇，并约定“自立契约之日起生效，相关房产证转换之事宜，双方协商共同办理”，故《房屋抵押协议书》名为抵押协议，实则房屋买卖合同，用房款充抵存款系双方真实意思表示。因第三人夫妇的亲属是以第三人ＸＸＸ的名义在原告陈洪经营的储金会存款，无权向原告陈洪主张返还存款，该两份《房屋抵押协议书》不需要第三人夫妇的亲属是否同意，应当合法有效。按照《房屋抵押协议书》的内容，原告陈洪将两栋房屋实际交付第三人夫妇管理使用后，原告陈洪对房屋不再享有所有权，第三人夫妇对房屋依法应享有占有、使用、收益、处分的权利。第三人夫妇将《协议书》所涉房屋卖给被告李开猛，从2006年6月30日起，被告李开猛实际管理使用该房屋，并作了重大修缮，故房屋买卖系被告李开猛与第三人夫妇的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。第三人ＸＸＸ在原告陈洪不知晓的情况下，以“陈洪”的名义与被告李开猛签订了《协议书》，其行为侵犯原告的姓名权，《协议书》虽不是陈洪所签，但内容并未损害原告陈洪的实体利益，不影响第三人夫妇与被告李开猛房屋买卖的生效；鉴于被告李开猛对房屋已实际取得安市房权证西秀字第03000＊＊**号的房屋所权证及安西集用（2008）第B＊＊＊号的集体土地使用证，为避免给各方当事人增加诉累，故对原告陈洪诉请确认《协议书》无效的主张，本院不予支持。因该房屋存在二次转让，原告陈洪、被告李开猛、第三人夫妇应当按照当时施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定交纳相关房产交易税。被告李开猛要求原告陈洪和第三人夫妇将房屋过户到其名下，因其已取得该房屋的所有权证，故对其主张，本院不予支持。原告陈洪认为只是将房屋抵押给第三人ＸＸＸ，未约定抵押期限，不认可将房屋卖给第三人夫妇，亦不认可第三人夫妇与被告李开猛的买卖，因其对1999年7月2日、2002年3月8日两份《房屋抵押协议书》无异议，又不能对第三人夫妇与被告李开猛买卖房屋的事实提供反驳证据，故对其主张，本院不予采信。第三人夫妇不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。对于原告陈洪、被告李开猛、第三人夫妇应当交纳的房产交易税，本院待本案生效后向房产管理部门、税务机关提出司法建议。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈洪的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈洪承担。
宣判后，陈洪不服原审法院判决上诉称：原判认定事实前后矛盾，证据不足，适用法律错误。1、原判认定1999年7月2日房屋抵押给ＸＸＸ是因工程项目欠款，2002年3月8日的房屋抵押给ＸＸＸ夫妇是无力归还ＸＸＸ亲属的储金会存款。到底房屋的抵押是担保工程项目的欠款，还是担保储金会的存款？如果是储金会的存款，哪些是ＸＸＸ的亲属和存款？担保的存款是多少？2、原判认定2002年3月8日的《房屋抵押协议书》名为抵押，实为买卖。既然是买卖，ＸＸＸ等人为何要费尽心机搞一份冒充上诉人签名的假《房屋买卖契约》，显然原审认定抵押就是买卖不实。3、根据《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十九条及相关司法解释，房屋抵押应当办理抵押登记，否则抵押无效；抵押协议不得约定债权到期，抵押物直接归债权人。4、原判认定ＸＸＸ及其12位亲属包括李开猛在上诉人开办的储金会存款，是哪些亲属、各存多少款均无证据。5、李开猛在房屋产权部门办理房产证在前，李开猛与ＸＸＸ夫妇签订《房屋买卖契约》在后。房屋买卖有先办证再买卖房屋的吗？6、西秀区清理整顿“两会一部”领导小组给房屋产权处出具证实李开猛出资购买争议房产，用于抵偿其存款的证明。（1）李开猛从未在上诉人开办的储金会存过款。（2）既然“两会一部”领导小组变卖争议房产，为何不评估、公告、拍卖？且“证明”连变卖款都未载明。上诉人严重怀疑是否真的是在变卖？还是有其他不可告人的秘密？（3）如是ＸＸＸ夫妇卖房给李开猛，那与“两会一部”领导小组有何相干？还是ＸＸＸ夫妇及李开猛利用“两会一部”领导小组名义故意霸占上诉人的合法财产房屋？7、ＸＸＸ、李开猛等人假冒充上诉人签名的《协议书》还有逃避税收损害国家利益的情况，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，协议无效。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
李开猛二审答辩称：2002年3月8日，被答辩人陈洪及其父将本案争议的房屋卖给ＸＸＸ夫妇，双方并订立房屋买卖合同，后ＸＸＸ夫妇当即给陈洪购房款806000元。陈洪将房屋所有权证交给ＸＸＸ后，ＸＸＸ夫妇便实际控制管理所购房屋，将房屋出租给玉碗井村支两委办公。2006年6月30日，ＸＸＸ夫妇将该房其中一幢出卖给我。双方签订房屋买卖合同后，我付清购房款280000元给ＸＸＸ夫妇
被上诉人ＸＸＸ、黄恩秀二审未作答辩。
二审查明事实：1999年7月2日，陈洪作为房主、ＸＸＸ作为借款人，双方签订内容为：“陈洪同志座落在华西办玉碗井村（安紫公路旁）房屋两幢，房产证核实分别为伍佰壹拾陆点叁柒和玖佰零壹点捌陆平方米，合计共1418.23㎡。因陈洪在关岭的公司有项目出现资金短缺，欲将此房出售筹措资金，经与ＸＸＸ夫妇多次协商鉴于陈洪尚欠黄恩秀叁拾柒万元，卖房之事一时难于出手，经刘成林同志从中协调，房屋议价为柒拾伍万元抵押给ＸＸＸ、黄恩秀夫妇，由ＸＸＸ夫妇再筹资肆拾到肆拾伍万元现金给陈洪用作项目投资，叁个月期限陈洪一次性将欠ＸＸＸ夫妇两笔欠款还清，否则陈洪须在此协议期满拾日内将房产证交给ＸＸＸ夫妇并组织召集相关人员到场，制作房屋买卖契约，将此两幢房屋交由ＸＸＸ夫妇永久管业……一九九九年七月二日”有双方及介绍人签名捺印的《房屋抵押协议书》。
2002年3月8日，陈洪与其父陈权作为房屋抵押人，同时陈洪作为房产证持有人，ＸＸＸ、黄恩秀作为接管房屋人，双方签订内容为：“陈洪原系玉碗井储金会负责人（法人代表），与ＸＸＸ夫妇系亲密关系，在储金会经营过程中，出于双方信赖，ＸＸＸ之亲属共壹拾贰人先后存款于储金会，共计人民币为陆拾陆万肆仟多元。储金会按国家规定停业清理整顿后，陈洪无力支付ＸＸＸ之亲属所有存款，经多次协商，陈洪于1999年7月2日在见证人刘成宁的见证参与下曾将座落于玉碗井村安紫公路旁房屋两栋（连同房产证）一并抵押给ＸＸＸ夫妇，时隔两年，陈洪仍无法支付ＸＸＸ之亲属存款，经村委会及村委见证人出面协调，陈洪、陈权父子愿将此两栋房屋一次性抵押给ＸＸＸ夫妇永久管宜继承，他人不得干预，ＸＸＸ夫妇接管房屋后所欠亲属之存款由ＸＸＸ承担偿还，双方不得反悔。自立契约之日起生效，相关房产证转换之事宜，双方协商共同办理。二OO二年三月八吉日”有双方及见证人签名捺印和西秀区华西办事处玉碗村民委员会盖章的《房屋抵押协议书》。
2002年3月8日，陈洪、陈权作为立卖房人，ＸＸＸ、黄恩秀作为立买房人，双方签订内容为：“经买卖双方协议，陈洪（房产证持有人）、陈权（陈洪之父）愿将座落于安顺市南门外玉碗井村安紫公路房屋两栋，房产证号分别为AFXT（S）字第2＊＊**号和2＊＊＊M号卖给ＸＸＸ、黄恩秀夫妇，永久管宜，议价为人民币捌拾万陆仟元整（806000.00元）。房屋四至以房产证标明为准，自立契约之日起，房屋腾空付款，房价分文不欠，陈洪、陈权之亲属及其他人等不得干预。有关房产证转换事宜，陈洪父子有责协助办理，所需要费用由买房人承担，房屋水、电及共附属设施一并交由买房人管理……二OO二年三月八吉日立”有双方及见证人签名捺印和西秀区华西办事处玉碗村民委员会盖章的《房屋买卖契约》。
2006年6月23日，安顺市房产管理局向李开猛颁发安市房权证西秀字第03000＊＊**号《房屋所有权证》（即本案争议之房）。
2006年6月30日，ＸＸＸ、黄恩秀作为立卖房人、李开猛作为立买房人，双方签订内容为：“经张明、李开祥两位同志介绍，ＸＸＸ夫妇愿将座落于西秀区玉碗村（安紫公路旁）房屋壹栋面积以新办李开猛03000＊＊＊＊号房产证核准面积共计为513.78平方米为准，卖给李开猛同志，议价为人民币贰拾捌万元整，房屋四至以房产部门核定为准。（此房二楼以下为各自独立砖墙，三楼以上山墙与吴国权共用）。自立此契约之日起，房屋腾空无价，李开猛同志分文不欠，此契约在双方及在场人签字后生效，双方永不反悔……二OO六年六月三十吉日”有双方及介绍人、见证人签名捺印的《房屋买卖契约》。同日，ＸＸＸ向李开猛出具内容为：“今收到李开猛交来购买玉碗井村房屋款贰拾捌万元整（280000元）”的《收条》，并将本案争议房屋交给李开猛管理使用。后李开猛在该房加升砖木结构第四层房屋，加升的房屋未经政府相关部门和村委同意批准。
2008年10月18日，安顺市西秀区人民政府向李开猛颁发安西集用（2008）第B＊＊＊号《集体土地使用证》。
同时查明：ＸＸＸ、黄恩秀夫妇、李开猛双方在陈洪、陈权未在场参与的情况下，以陈洪、陈权父子作为甲方（卖房人）、李开猛作为乙方（买房人）制作内容为：“陈洪原系玉碗储金会负责人（法人代表），在储金会经营过程中，因朋友信赖关系，李开猛先后存款于储金会人民币贰拾捌万叁仟元整，因储金会受国家规定停业清理整顿后，陈洪无力支付李开猛的存款，经安顺市清理整顿‘两会一部’办公室协调及双方协商，陈洪于1997年7月2日在见证人刘成宁的见证下，将座落于玉碗村安紫公路房屋壹栋516.37平方米（连同房产证）出让与李开猛，产权证号AFXT（S）字第2＊＊＊M号，以后该房由李开猛自行管业，与陈洪父子无涉。自立契约之日起生效，相关房产证转换之事宜，双方协商办理……二OO二年三月八日”的（买卖房屋）《协议书》。
另查明：2000年8月24日，陈洪因犯非法吸收公众存款罪被判刑劳改五年二个月，2006年5月陈洪刑满释放。ＸＸＸ、黄恩秀系城镇居民，ＸＸＸ系国家公职人员。
本院认为：上诉人陈洪因工程项目建设资金困难需要融资及玉碗储金会差欠被上诉人ＸＸＸ亲属存款与被上诉人ＸＸＸ、黄恩秀签订以本案争议土地属集体所有的房屋作为抵押物的《房屋抵押协议书》。后ＸＸＸ、黄恩秀在陈洪被刑羁期间，与陈洪签订本案争议房屋的《房屋买卖契约》。《房屋买卖契约》签订后，ＸＸＸ、黄恩秀将该房转卖给被上诉人李开猛，同时，ＸＸＸ、黄恩秀、李开猛为办理该房及土地的过户手续，共同伪造陈洪、李开猛签名的房屋买卖《协议书》，导致房屋及土地主管部门为李开猛办理该房屋和土地的过户手续。本案ＸＸＸ、黄恩秀作为城镇居民、国家公职人员与陈洪签订《房屋买卖契约》买卖属集体土地的房屋及ＸＸＸ、黄恩秀与李开猛签订的《房屋买卖契约》，其行为均违反国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定。同时，ＸＸＸ、黄恩秀、李开猛擅自共同伪造陈洪与李开猛签订房屋买卖《协议书》，违反《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循……诚实信用的原则。”的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（三）、（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，陈洪与ＸＸＸ、黄恩秀签订的房屋买卖合同；ＸＸＸ、黄恩秀与李开猛签订的房屋买卖合同及ＸＸＸ、黄恩秀与李开猛伪造陈洪与李开猛签订的房屋买卖合同均属无效。据此，上诉人陈洪上诉有理，本院应予支持。原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（三）、（五）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2014）西民初字第184号民事判决；
二、二OO二年三月八日签订的甲、乙双方署名分别为陈洪、李开猛的房屋买卖《协议书》无效。
一审案件受理费50元，由被上诉人李开猛负担。二审案件受理费50元，由被上诉人ＸＸＸ、黄恩秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 翔
审 判 员 李德江
代理审判员 宋 颂
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 马孝礼