广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第2254号
原告黎作江，男，1972年10月23日出生，壮族，住南宁市江南区。
委托代理人陆龙赵，广西永泰和律师事务所律师。
委托代理人李华军，广西法严律师事务所律师。
被告吴建纳，男，1957年6月6日出生，汉族，住广西灵山县。系南宁市建纳停车场业主。
委托代理人黄宇，北京市炜衡律师事务所律师。
第三人吴其皇，男，1985年3月11日出生，汉族，住广东省高州市。
委托代理人周吉英，广西广为律师事务所律师。
原告黎作江诉被告吴建纳、第三人吴其皇居间合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆龙赵、李华军，被告委托代理人黄宇，第三人委托代理人周吉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月9日，原被告签订《中介合同》，约定由原告作为被告的中介方，将被告位于南宁市江南区旧五一西路富德村22组建纳停车场出租，双方约定的中介服务报酬为被告与承租人约定的租金减去2000000元，支付时间为承租人支付租金的当日。同年12月15日，经原告积极策划及介绍，被告与第三人签订《土地合作开发（租用）合同》，约定由第三人承租被告土地，租金为前五年是2100000元，其后租金每五年递增10%。2012年至2014年，吴其皇每年均按时向被告支付租金，被告除了支付原告2012年中介费80000元外，一直未能支付，经原告催告，被告拒不履行。故请求法院判令：一、被告继续履行合同，并向原告支付2012年、2013年、2014年度的中介报酬共计220000元；二、被告支付2013年、2014年度的中介报酬违约金共计600000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告的证据有：1、《中介合同》，证明原被告之间存在居间合同法律关系的事实；2、《土地合作开发（租用）合同》，证明原告已经履行中介服务的义务；3、律师函、快递单，证明原告催告被告支付报酬的事实。
被告吴建纳答辩称，原被告之间虽然签订有中介合同，但原告没有履行介绍义务，没有权利请求支付报酬，理由有：一、被告与第三人签订合同时，承租人一栏是空白的，而原告所提交的合同上有第三人的签名，系原告造假；二、被告与第三人签订的合同中，并没有原告作为中介人的签字确认；三、两份合同所约定的中介费不一致。
被告提交的证据有：1、《中介合同》，证明原告保证每年租金达到2000000元以上，否则承担保证责任，并只能就超过2000000元以上的部分才能提取中介费；2、《土地合作开发（租用）合同》，证明停车场合法手续因客观原因未能移交；3、中国工商银行个人业务凭证，证明第三人已支付的租金数额。
第三人吴其皇答辩称，被告与第三人在签订合同前就已经认识了，而不是需要经过原告的介绍才签订的合同；第三人已陆续支付了5000000元的租金，因与被告在履行合同中存在一定纠纷，所以没有全部支付完毕租金。
第三人吴其皇未提交任何证据。
经审理查明，2011年12月9日，原被告签订《中介合同》，合同期限从2012年12月9日至2029年12月9日，合同载明原告作为被告的中介，将被告位于江南区旧五一西路富德村22组建纳停车场共计58.9亩的土地出租。合同第二条载明，原告促成承租方每年付给被告土地租金总额超过2000000元的，超过的金额作为被告支付给原告的中介报酬全部归原告所有；超过的金额认定的依据为：被告与承租方签订合同中约定的每年租金总额减去2000000元；被告须在承租方缴纳土地租金的当日一次性全额支付每年的中介报酬；合同第四条载明，被告与承租方签订的土地租赁合同应有原告的签字，该签字可作为被告支付中介报酬给原告的依据之一；合同第五条载明，被告若不按合同约定支付中介报酬，应赔偿原告违约金300000元，且每年都存在违约的，都需支付相应的违约金；合同第八条载明，2011年12月9日至2011年12月18日，若原告介绍被告与承租方签约成功，《中介合同》继续生效。2011年12月15日，被告与第三人签订《土地合作开发（租用）合同》，约定由第三人承租被告位于江南区旧五一西路富德村22组建纳停车场共计58.9亩的土地。租赁期限为18年，自2012年3月1日至2029年8月31日。租金为每年2100000元，第三人必须在每年3月1日前一次性全额支付给被告，租金的递增按每五年10%计算。合同签订当日，第三人通过银行转账方式向被告支付2012年3月至2013年3月1日的租金2000000元。此后，第三人又分别于2013年3月6日、2014年2月24日分别向被告支付租金1000000元、2000000元。被告系南宁市建纳停车场经营者。上述事实，有原告的陈述、被告和第三人的答辩、双方提交的证据以及庭审笔录予以佐证。
本院认为，原被告于2011年12月9日所签订的《中介合同》系附生效条件的合同，自原告介绍被告与承租人在2011年12月9日至12月18日期间签订合同成功后方生效。本案中，被告与第三人于2011年12月15日签订土地租赁合同，将其名下土地出租给第三人，第三人也按合同约定按时支付了大部分租金。庭审中，被告提出其与第三人签订合同并非经过原告介绍，原告无权请求中介报酬的主张，本院认为，虽然《中介合同》未注明承租人为第三人，但原告在庭审中出具了被告与第三人所签订的租赁合同原件，结合被告提出因第三人支付的租金未超过2000000元而导致原告不能请求超过租金部分的报酬的抗辩理由，可以认定被告在与第三人成功签订租赁合同的过程中，原告是提供了居间服务，并促使租赁合同达成。故《中介合同》自《土地合作开发（租用）合同》签订之日即2011年12月15日生效。被告应当按照《中介合同》约定支付原告报酬。根据《中介合同》第二条的约定，原告促成承租方每年付给被告土地租金总额超过2000000元的，超过的金额作为被告支付给原告的中介报酬全部归原告所有；超过的金额认定的依据为：被告与承租方签订合同中约定的每年租金总额减去2000000元。现被告与第三人的租赁合同中约定租金为每年2100000元，则被告应支付原告2012年、2013年、2014年的报酬每年100000元共计300000元。被告提出第三人实际支付的租金未超过2000000元，故原告无权请求报酬的主张，本院认为，根据双方合同约定，原告的报酬是以被告与承租人所约定的租金而不是实际支付的租金金额减去2000000元的部分，被告与第三人之间的合同未能实际完全履行，并不免除被告支付原告居间报酬的义务，故对被告的主张本院不予采信。被告应支付原告2012年、2013年、2014年的报酬共计300000元，庭审中，原告认可被告已现金支付2012年度报酬80000元，被告答辩称未支付任何款项，双方对该事实都没有证据予以证实，但原告主动请求报酬金额为220000元，认可被告已支付80000元的事实，系其对权利的自由处分，不违反国家法律法规的强制性规定，本院予以支持。
原告请求被告支付违约金600000元的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告拒不支付居间报酬，给原告造成了损失，但该损失仅限于资金被占用期间的利息损失。故原告请求的违约金过高，本院予以调整。违约金的计算不能超过实际损失的30%。则原告请求的违约金应以被告所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付。根据《中介合同》的约定，被告须在承租方缴纳土地租金的当日一次性全额支付每年的中介报酬。第三人已分别于2011年12月15日、2013年3月6日、2014年2月24日向被告支付租金，则原告的违约金应为：1、自2011年12月15日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付；2、自2013年3月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付；3、自2014年2月24日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告吴建纳应向原告黎作江支付报酬220000元；
二、被告吴建纳应向原告黎作江支付违约金（违约金计算：1、自2011年12月15日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付；2、自2013年3月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付；3、自2014年2月24日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付）；
三、驳回原告黎作江的其他诉讼请求。
案件受理费12000元，由被告吴建纳负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙永富
人民陪审员 唐耀华
人民陪审员 卢瑞玲
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 林春荣
（2014）江民一初字第2254号法律适用：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。付解除条件的合同，自条件成就时失效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。