南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）雨铁民初字第250号
原告吴发礼，男，1960年8月16日生，汉族。
委托代理人刘海涛，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告禹道静，女，1968年7月20日生，回族。
委托代理人张文林，江苏国成律师事务所律师。
原告吴发礼与被告禹道静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月11日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱海峰公开开庭进行了审理。原告吴发礼的委托代理人刘海涛、被告禹道静的委托代理人张文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴发礼诉称：原被告双方于2008年6月25日达成协议，原告以400000元购买被告所有的位于春江新城升景坊＊幢＊室。因该房属于经济适用住房，无法直接办理过户手续，经咨询中介机构，原被告双方商定以借款抵押担保并通过诉讼的方法达到将涉案房屋过户到原告名下的目的。此后，被告向原告出具了借条、协议等相关凭证后，原告将房款全部支付给被告。被告收到全部转让价款后一周内，将该处房屋的钥匙交给原告并入住至今。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、双方继续履行关于春江新城升景坊＊幢＊室的房屋买卖协议；二、被告协助原告办理春江新城升景坊＊幢＊室产权过户手续；三、诉讼费用由被告承担。
被告禹道静辩称：一、原、被告双方之间系借贷关系，并非房屋买卖关系。被告方由于缺少资金向原告方借款并将房屋抵押给原告，并非卖给原告。被告系涉案房屋权利所有人，原告无权要求办理涉案房屋过户手续。二、涉案房屋系被告名下唯一房产，因该房系经济适用住房，按照现有政策无法办理过户手续。
经审理查明：2002年4月，被告禹道静登记离婚。2005年8月11日，南京市雨花台城镇建设综合开发总公司（以下简称雨花台开发总公司）与被告禹道静订立《意向型购房协议书》，载明禹道静向雨花台开发总公司预定位于春江新城＊幢＊室，面积为114.04平方米，单价为1800元／平方米，总房款为205272元；被告禹道静付清房款后，雨花台开发总公司于2005年12月31日前将房屋交付于被告禹道静。2005年8月16日，雨花台开发总公司向被告禹道静出具收据，载明收到禹道静经济适用房款159200元。2005年9月8日，雨花台开发总公司向被告禹道静出具收据，载明收到禹道静经济适用房款46072元。2007年5月30日，被告禹道静向原告吴发礼出具借条，载明借吴发礼人民币400000元整，期限从2007年5月30日起到2008年5月30日止，借期一年，利息和银行定期一年相同，逾期不还按每超一天按本金1%即400元计算。2008年6月25日，被告禹道静向原告吴发礼出具说明，载明近期资金不足，无能力归还，愿用铁心桥春江新城升景坊＊幢＊室（现＊幢＊室）房屋产权抵押给吴发礼，房屋产权抵押另行协议。2008年6月25日，原告吴发礼与被告禹道静订立协议，协议载明：禹道静借吴发礼资金因无能力偿还，自愿将名下春江新城升景坊＊幢＊室房屋产权抵押给吴发礼；含此房内外所有设施一并抵给吴发礼；禹道静不得将此房再抵押给其他人；吴发礼二十年内不得将此房转让给其他人；禹道静无条件配合吴发礼领取房产证、土地证。协议中有证人丁某某、翟某某等人签名字样。2008年7月5日，中国工商银行户名为董某某的账户向中国工商银行户名为禹道静的账户转账人民币381407.90元。
另查明，原告吴发礼与董某某系夫妻关系，于1985年11月26日在南京市建邺区登记结婚。春江新城升景坊＊幢＊室目前尚未办理产权登记。春江新城＊幢＊室与春江新城升景坊＊幢＊室系同一房屋。
以上事实，有原告吴发礼、被告禹道静的当庭陈述，原告吴发礼提交的借条、说明、协议、结婚证、户口本、意向性购房协议书、收据，被告禹道静提交的离婚证等证据予以证实。
本案的争议焦点为：一、原、被告双方之间系民间借贷关系还是房屋买卖关系。二、如果是房屋买卖关系，被告禹道静是否应当配合原告吴发礼办理涉案房屋的过户手续。
对于第一项争议焦点，本院认为：一、原、被告双方的真实意思表示的内容、双方之间的关系属于何种性质的法律关系，不应仅仅根据协议的内容，而应当以下几个方面进行综合认定：1、原、被告双方订立的协议与借条的内容及书写情况；2、原、被告双方就此进行的陈述是否能够实现逻辑自洽、是否符合日常生活的常理；3、原、被告双方围绕协议、借条、涉案房屋所发生的客观行为；4、原、被告双方的职业、家庭收入情况。二、如原、被告双方之间的关系被认定为民间借贷关系，存在诸多不合常理之处：1、被告禹道静于2007年5月30日向原告吴发礼出具的借条与被告禹道静于2008年6月25日向原告吴发礼出具的说明在同一张纸上书写，该纸张上借条系顶格书写，两份材料从书写笔迹的流畅性上来看较为流畅，具有相当的连贯性，且从时间上看，两份材料书写注明的日期时隔一年，不符合民间借贷关系发生、发展的常理。2、根据原告吴发礼提供的借条载明，2007年5月30日，被告禹道静向原告吴发礼借款400000元，而在2008年7月5日，原告吴发礼的妻子董某某通过银行转账形式向被告禹道静支付380000元，两次发生的款项数额接近。原告吴发礼陈述房屋买卖的定金为20000元，已提前以现金形式交付给被告禹道静，而被告禹道静未能就2008年发生的转账提供合理说明。3、根据原告提供的《保留劳动关系协议书》显示，原告妻子董某某已于2001年5月下岗待业。被告方陈述其与原告在2007年前后相识，且双方发生借款的原因系被告禹道静的亲属在外地发生车祸，急需要用钱。根据原、被告的家庭生活、职业收入等情况，被告方陈述的借款原因在逻辑上不能自洽，明显不符合日常生活的常理。因此，原、被告双方之间的关系并非为民间借贷关系。三、原、被告双方之间的关系应当被认定为房屋买卖合同关系，被告禹道静出卖涉案房屋、原告吴发礼购买涉案房屋应当被认定为原、被告双方的真实意思表示：1、原、被告双方订立的协议及借条内容符合房屋买卖合同成立的基本构成要素。原告吴发礼向被告禹道静支付了全部款项，被告禹道静向原告吴发礼交付了房屋，原告吴发礼对涉案房屋进行了装修后一直居住至今，符合房屋买卖的一般流程。且原、被告双方发生的往来款项400000元未明显超出或低于2008年6月前后涉案房屋的合理价格范围，属于正常的房屋价格范围之内。2、原、被告双方订立的协议中有证人丁某某及翟某某的签名字样，在本院另案受理的禹道静（本案被告）诉吴发礼（本案原告）房屋迁让纠纷案件中，原告吴发礼提供的证人翟某某亦出庭提供证言证实，禹道静与吴发礼订立的协议应为房屋买卖协议，因当时原、被告双方认为涉案房屋为经济适用房，无法进行买卖且不能预知是否能够办理房屋过户手续，遂原、被告双方约定以借款形式购买房屋。
对于第二项争议焦点，本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告吴发礼提供的证据能够证明涉案房屋系被告禹道静通过拆迁安置方式取得，被告禹道静系涉案房屋的合法产权人。原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，房屋买卖合同成立并合法有效。涉案房屋虽目前尚未办理产权登记手续，但涉案房屋在能够办理产权登记的情况下，被告禹道静应当配合原告吴发礼办理产权登记及过户手续，且被告禹道静亦在诉讼中认可已接到相关部门的通知，已符合办理涉案房屋的权属登记条件，可以办理涉案房屋的权属登记，因此，对于原告吴发礼要求被告禹道静协助办理本市雨花台区春江新城升景坊＊幢＊室房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告禹道静认为涉案房屋系被告唯一住房，无法办理房屋过户手续的主张，因与本案的处理结果不具有法律上的关联性，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定判决如下：
一、原告吴发礼与被告禹道静继续履行关于雨花台区春江新城升景坊＊幢＊室的房屋买卖协议。
二、被告禹道静于本判决之日起三十日内协助原告吴发礼办理南京市雨花台区春江新城升景坊＊幢＊室房屋产权过户手续。
案件受理费10800元减半收取5400元，由被告禹道静承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 朱海峰
二〇一一年九月三十日
见习书记员 包蓓蓓