海南省高级人民法院
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（2017）琼民终94号
海南省高级人民法院
民事判决书
（2017）琼民终94号
上诉人（原审第三人）：广东省电白建筑集团有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇人民路91号。
法定代表人：邵国钦，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：夏洪录，海南言必信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张如林，男，1973年10月22日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区布吉镇德兴花园福*栋***房。
委托诉讼代理人：洪新敏，海南祥瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南东兰投资有限公司，住所地：海南省三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303室。
法定代表人：魏泽诚，该公司董事长。
上诉人广东省电白建筑集团有限公司（以下简称电白公司）与被上诉人张如林、海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）商品房销售合同纠纷一案，电白公司不服海南省三亚市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）琼02民初128号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人电白公司的委托诉讼代理人夏洪录、邢亚萍、被上诉人张如林的委托诉讼代理人洪新敏、东兰公司法定代表人魏泽诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
电白公司上诉请求：1.撤销（2016）琼02民初128号民事判决，改判驳回被上诉人张如林的一审诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定张如林与东兰公司签订的案涉《商品房买卖合同》真实有效没有合法根据，该认定明显错误，应予纠正。一、用于证明付款的各证据本身都不具有真实性、证明力，更未形成能够相互印证的证据链，不能证明张如林已经支付购房款。1.张如林与深圳市金鸿盛实业有限公司（以下简称金鸿盛公司）之间没有证据证明有经济往来。张如林举证的其本人于2009年12月4日转账3022470元的转账凭证显示款项是转给魏保桐个人，不能证明张如林与金鸿盛公司之间有经济往来。2.张如林不能证明转给魏保桐个人的款项用途是支付购房款。首先，转账凭证上没有注明转款用途，不能证明是付购房款；其次，2009年12月4日转账时房屋还没有建；最后，转账数额3022470元，与所谓的370万购房款相差甚远。3.一审判决认定金鸿盛公司与东兰公司借款750万元证据不充分。首先，借款的说法缺乏证据证明。两个公司之间银行转账凭证用途都是注明往来款，不能证明是借款。而且两个公司之间没有借款合同，何时借出款项，何时还款，利息如何计算均无约定，不符合借款的特征。其次，所谓的欠款750万元这个数额本身现有证据亦不足以认定。该数据的由来是根据张如林提供的2010年9月7日至2012年2月20日期间两个公司之间转账差额计算，不能证明现已提供的凭证就是此期间的全部银行往来，无法证明实际的结欠数额。最后，没有财务账册印证，无法证明真实性。4.一审判决认可张如林、东兰公司和金鸿盛公司声明同意以750万元中的380万元抵付购房款没有事实根据，该声明不具有真实性。（1）如果该声明是2013年3月27日就已经形成，那么从2014年7月提出执行异议后至发回重审，官司打了二年多，期间从未提供该证据，这明显不合常理，该声明的形成时间不具有真实性。（2）由于东兰公司和金鸿盛公司之间750万元的欠款不能证实，没有欠款的基础事实。（3）张如林和金鸿盛公司《关于同意借款转为购房款的声明》本身显示出具时间是2013年3月27日，声明中写到张如林于2013年2月27日与东兰公司签订了海南新浪国际公馆《商品房买卖合同》，而张如林提供的《商品房买卖合同》上东兰公司的签订时期显示是2013年3月30日，东兰公司合同还没签，该声明就已经先知道了，由此也印证该声明是虚假的。（4）张如林提供的2013年3月27日的声明内容显示是东兰公司向金鸿盛公司借款750万元未还，金鸿盛公司同意将借款转为代张如林付款，而非将张如林已交的房款转交给东兰公司，由此可见张如林主张的关于付款事实的上述证据之间不能相互印证。5.张如林从2014年7月14日的执行异议听证一直到一审、二审、第一次发回重审，张如林均主张其所有购房款项是现金付款，现在第二次发回重审时突然改口说转账支付，证明了所谓的转账也是不真实的。张如林对于之前现金付款的说法解释说是执行听证时原代理人郭涛律师没有如实说明付款情况，该解释只是张如林的单方说法，根本不具有可信性。二、一审认定《商品房买卖合同》真实有效明显错误，完全忽视了证明合同不具有真实性的一系列矛盾问题。1.案涉房屋被查封前2013年4月上诉人的代理人以购房名义对”新浪国际”的房屋销售情况进行调查时，案涉房屋仍在售卖中，没有合同备案，也无人入住，甚至在2013年9月案件审理期间法院对西塔楼3301号房加贴封条时房间依然无人入住。2.合同本身存在与正常交易顺序完全颠倒的问题，这种签约即违约的合同不可能是真实交易的产物。3.案涉房屋销售价格明显过低，严重不符合当时的市场价格。同样楼层同样户型面积的房屋就拿三亚艺特美装饰设计工程有限公司的那套房价格来比较，一个370万，一个500万。4.合同上所反映出的一些问题，与张如林自己陈述的事实也是不相符的，印证了买卖房屋的不真实。按张如林所说以及一审认定，2013年3月27日三方声明以借款代付购房款后，双方签订《商品房买卖合同》，而且合同是魏泽诚拿到广州给他签的，但合同上却显示张如林签订合同时间是2013年2月27日，东兰公司签订合同时间是2013年3月30日，张如林签订时间比声明整整提前了一个月，而东兰公司签订时间又晚于声明时间，并且合同显示是签于三亚，明显自相矛盾。5.既然是声明以借款抵房款在先，签订合同在后，为什么后签的合同上手写的付款时间是2013年2月27日，在声明之前？6.如果双方能够签订合同，为什么房款收据没有当场出具，直到2013年7月19日才出具，而且张如林与张顺、三亚艺特美装饰设计工程有限公司这三套有争议的房屋居然都是同一天出具收据，交房也显示在前后两天，这明显不是巧合。
被上诉人张如林辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。主要理由是：一、一审判决认定的事实清楚。1.张如林购房款的情况如下：（1）2007年东兰公司（股东魏泽诚，占股100%，系法定代表人）开始开发位于三亚市外贸路的新浪国际公馆项目。2009年张如林通过魏泽诚的胞兄魏保桐[系金鸿盛公司法定代表人，该公司的股东为魏保桐（占股90%）及其妻子章莲香（占股10%），张如林任监事]得知如提前购房可以优惠，于是在2009年12月4日向魏保桐支付310万元购房款（其中，通过银行转账3022470元，剩余的77530元以魏保桐的商场拖欠张如林的展柜款抵消）。（2）2010年9月7日至2011年8月10日期间，金鸿盛公司将包括张如林、张顺的购房款在内的3890万元转账给东兰公司。2011年2月25日至2012年2月10日期间，东兰公司转账偿还借款3140万元。2012年2月28日，两公司进行结算，签订《金鸿盛公司借给东兰公司款项结算表》，确认截止结算日东兰公司结欠金鸿盛公司款项合计750万元。（3）2013年2月27日，张如林在东兰公司提供的买卖案涉的《商品房买卖合同》上签字，约定购房款为370万元。2013年3月27日，张如林、张顺与金鸿盛公司向东兰公司出具《关于同意借款转为购房款的声明》载明金鸿盛公司将借款中的370万元作为代付张如林的购房款、10万元作为代付张如林的办证税费。当日，东兰公司出具《关于同意借款转为购房款声明书》同意金鸿盛公司、张如林、张顺的声明。（4）2013年3月30日，魏泽诚及东兰公司在《商品房买卖合同》上签字盖章。（5）2013年7月19日，东兰公司向张如林开具购房款370万元《收据》，代办证费用130711.42元《收据》（其中注明10万元由金鸿盛公司代付，30711.42元为现金），电视开户费现金350元《收据》；同年8月7日新浪国际公馆的物业管理公司三亚南海玉凤物业服务有限公司向张如林开具水电周转金、物业管理费、天然气开户费、水电费《收据》，双方并签订《管理规约》，张如林入住案涉房屋。2.电白公司的质疑没有考虑到商业交易中的灵活性和可变性特征。（1）张如林系金鸿盛公司的监事，基于信任其将购房款转给魏泽诚的胞兄魏保桐符合生活常理，至于该货币是否如期转入魏保桐的金鸿盛公司，因为货币系非特定物，具有可替代性的特征，张如林自然可不过问。电白公司的转给魏保桐个人的账没有证据表明已经入公司账的逻辑，才是违背常理的。道理很简单，金鸿盛公司系魏保桐的夫妻公司，其完全可以自己的货币替代他人的货币进行商业交易。（2）无论张如林事先支付的款项是否为购房款均不影响法律对该款项应当确认为购房款性质。首先，张如林在支付款项时与魏保桐之间已经确认为购房款；其次，至2013年3月27日张如林、魏保桐与魏泽诚之间（形式上体现为张如林、金鸿盛公司与东兰公司）的二份相互间的《声明》已经确认张如林支付的款项为购房款；退一步来说，就算在2009年12月4日的款项不是购房款，在2013年3月27日当日转换为购房款也系三方当事人的意思表示，依法有效，与电白公司无关。（3）预先售房系房地产商业操作的普遍行为，也是开发商减少资金压力采取的常规手段。（4）作为案外人电白公司以银行单据上为往来款为由认为金鸿盛公司与东兰公司不是借款关系，毫无道理，两公司之间的行为及其性质，与电白公司没有关系，且本案中的《结算表》、《声明》均已确认系借款的法律关系。二、一审判决认定《商品房买卖合同》真实有效是正确的。1.如前所述，2013年8月张如林已经占有、入住案涉房屋。电白公司提供的一审法院的封条无法确认其真实性；即使该封条是真实的，也只能证明一审法院盖章的日期为2013年9月11日（该日期准确地来说只能证明打印或手写封条的时间），也无法证明法官现场粘贴封条的日期。但可以肯定的是张如林入住在先，本案中不具有证明力的封条的日期在后。张如林经东兰公司及其物业管理公司的交接，占有、使用案涉房屋，已经尽到了作为房屋买受人的善良之注意义务。2.房屋价款系买卖双方当事人协商一致的结果，不能以价格的高低判定合同的效力。手写的房款价格及付款日期（2013年2月27日）均为2013年3月27日的二份声明确认，魏泽诚及东兰公司迟延一个月签订合同符合开发商销售商品房过程中的常规。这恰恰是魏泽诚及东兰公司诚信的表现。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，”查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照”。在2013年8月份前，案涉的房屋没有公示查封，合同当事人不存在恶意串通。
被上诉人东兰公司未提交书面答辩状，在本案二审庭审中辩称，东兰公司在2013年8月之前没有收到法院查封裁定，2013年8月底之前案涉房产没有贴过封条。合同没有备案的原因是房产改变了规划，房管局不出预售证。关于开具收据的时间，如果恶意串通，为何不把收据时间写到查封时间之前呢，由此可见并非恶意串通。
上诉人电白公司、被上诉人张如林、东兰公司二审均没有提交新的证据。上诉人电白公司向本院提出调取证据申请，请求法院调取东兰公司中国农业银行三亚市分行营业部账户（账号为21751001040025651）和工商银行三亚迎宾支行账户（账号为2201002709200003109）的2010年9月7日至2013年3月27日的银行流水，以查明东兰公司与金鸿盛公司之间是否还有除了本案张如林所举证的银行往来凭证之外的经济往来。
张如林向一审法院起诉请求：1.确认张如林与东兰公司签订的《商品房买卖合同》有效，依法继续履行；2.依法办理房屋竣工验收；3、诉讼费用由被告负担。一审诉讼中，张如林放弃判决依法办理房屋竣工验收的请求。
一审法院认定事实：电白公司与东兰公司因建设工程合同纠纷诉至一审法院，一审法院根据电白公司的诉前财产保全申请，于2013年5月23日作出（2013）三亚民保字第7号民事裁定，预查封了东兰公司位于三亚市外贸路”新浪国际”西塔楼30层整层和东塔楼29层、30层整层的房屋。一审法院对该案进行审理后，作出（2013）三亚民二初字第104号民事判决，判令东兰公司向电白公司支付工程款12705119元及利息。该判决已经生效并进入强制执行程序。在执行过程中张如林提出执行异议，主张其与东兰公司已于2013年3月30日签订《商品房买卖合同》，2013年4月已付清购房款370万元及办证税费，并于2013年8月已实际入住该房屋，要求法院解除对”新浪国际”西塔楼30层3301号房的查封。一审法院对该执行异议进行审查后作出（2014）三亚执异字第162号执行裁定，认为张如林的执行异议成立，裁定中止执行案涉执行标的房屋。
本案中，张如林主张付款是其本人向金鸿盛公司法定代表人魏保桐转款310万元用于购买案涉房屋。金鸿盛公司多次借款给东兰公司，2012年2月28日，金鸿盛公司与东兰公司经结算，并签署《金鸿盛公司借给东兰公司款项结算表》，双方确认截止至2012年2月28日东兰公司结欠金鸿盛公司共计750万元。2013年3月27日，金鸿盛公司、张顺、张如林共同给东兰公司出具《关于同意借款转为购房款的声明》，声明书主要内容为：2010年9月7日至2012年2月28日金鸿盛公司借给东兰公司共计750万元未还，金鸿盛公司同意用其中360万元代张顺付案涉购房款,10万元代张顺付办证税费，共计370万元；另同意代张如林付购房款370万元，10万元代张如林付办证税费，共计380万元；代付上述款项后，东兰公司与金鸿盛公司之间的借款所涉及的权利和义务全部解除。借款转为张如林、张顺与东兰公司之间《商品房买卖合同》的款项。2013年3月27日，东兰公司出具《关于同意借款转为购房款声明书》，声明主要内容为：东兰公司结欠金鸿盛公司750万元，同意金鸿盛公司将此款转为代张顺、张如林购买东兰公司案涉房屋购房款、办证税费分别为370万元、380万元。张如林本人另向东兰公司支付相应的现金用于补足税费。张如林与东兰公司在2013年3月30日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定张如林购买东兰公司开发的位于三亚市外贸路”新浪国际”西塔楼30层3301号房屋。2013年7月19日，东兰公司出具收到张如林购买案涉房屋购房款370万元的收据及办证税费130711.02元的收据各1份，张如林于2013年8月已实际入住该房屋。电白公司认为，张如林与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是恶意串通、损害第三人利益的虚假合同，依法属于无效合同，张如林付购房款不具有真实性，付款事实不成立。虽然张如林就案涉房屋办理了入住手续，但入住时间在法院查封之后，明显是为了阻止执行而恶意串通抢先占用该房屋，其非法入住不受法律保护，张如林的执行异议理由根本不成立，无法对抗电白公司对案涉房产的执行，法院作出的中止执行裁定是错误的。
2015年8月10日、8月26日，广东省电白建筑工程总公司两次经工商部门核准变更企业名称，现企业名称为”广东省电白建筑集团有限公司”。
一审法院认为，本案争议焦点为能否确认张如林与东兰公司签订的案涉《商品房买卖合同》有效及继续履行问题。首先，关于张如林是否真实支付购房款的问题。张如林与金鸿盛公司之间有经济往来。金鸿盛公司多次借款给东兰公司，金鸿盛公司与东兰公司结算后，东兰公司尚欠金鸿盛公司借款750万元未偿还。金鸿盛公司与张如林出具共同书面声明，愿将该750万元借款中的380万元转为张如林购买案涉房屋所需款项，其后东兰公司也书面声明同意将借款转为张如林的购房款项。2013年3月30日张如林与东兰公司签订案涉《商品房买卖合同》，其后东兰公司向张如林也出具了收到购房款及相关税费共计380余万元收据。有双方的《商品房买卖合同》、《关于同意借款转为购房款的声明》、《关于同意借款转为购房款声明书》、收据、魏保桐询问笔录、银行转账凭证等证据证实，证据之间相互佐证，共同构成完整的证据链，证明张如林向东兰公司支付完了购房款项。因此，张如林主张其向东兰公司已支付全部购房款项，有事实依据，应予支持。电白公司认为张如林付款不真实，但提供不出相关证据予以证实，不予支持。其次，东兰公司与张如林签订案涉《商品房买卖合同》是否是双方真实意思表示。2013年3月27日，东兰公司出具《关于同意借款转为购房款声明书》，东兰公司同意将东兰公司欠金鸿盛公司的借款转为代张如林购买东兰公司案涉房屋购房款及办证税费，其后，张如林与东兰公司签订案涉《商品房买卖合同》用于购买案涉商品房。虽然合同中约定的交房时间、付款时间在签订合同之前，构成瑕疵，但不影响合同的真实性、完整性。在没有证据证明张如林与东兰公司的行为有恶意串通、损害他人利益等违反国家法律和行政法规的强制性规定情况下，双方签订《商品房买卖合同》的行为应属真实意思表示。因此，张如林支付了全部购房款项，案涉《商品房买卖合同》的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同应为有效合同。东兰公司与张如林均应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。张如林主张其与东兰公司继续履行案涉合同，符合法律规定，应予支持。诉讼中，张如林放弃请求法院判决依法办理房屋竣工验收的主张，不违反法律规定和损害他人利益，予以准许。综上，张如林与东兰公司签订的案涉《商品房买卖合同》有效，双方应继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：确认张如林与东兰公司签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行。案件受理费364000元（张如林已预交），由东兰公司负担。
二审期间，经上诉人电白公司申请，本院调取了东兰公司中国农业银行三亚市分行营业部账户（账号为21751001040025651）和工商银行三亚迎宾支行账户（账号为2201002709200003109）的2010年9月7日至2013年3月27日的银行流水。对该银行流水，经组织庭审质证，上诉人电白公司认可其真实性、合法性、关联性。被上诉人张如林质证称，对证据的真实性、合法性没有异议，但该证据与本案没有关联性。被上诉人东兰公司质证称，以一审提交的书面证据为准。本院认为，因该银行流水与本案关联性、证明力均不足，故本院不予采信。
本院二审查明：电白公司与东兰公司因建设工程合同纠纷诉至一审法院，一审法院根据电白公司的诉前财产保全申请，于2013年5月23日作出（2013）三亚民保字第7号民事裁定，预查封了东兰公司位于三亚市外贸路”新浪国际”西塔楼30层整层和东塔楼29层、30层整层的房屋。并于2013年6月9日向三亚市住房和城乡建设局送达该（2013）三亚民保字第7号民事裁定。东兰公司于2013年6月14日收到该裁定。一审法院于2013年9月在预查封房产上张贴封条。一审法院对该案进行审理后，作出（2013）三亚民二初字第104号民事判决，判令东兰公司向电白公司支付工程款12705119元及利息。该判决已经生效并进入强制执行程序。在执行过程中张如林提出执行异议，主张其与东兰公司已于2013年3月30日签订《商品房买卖合同》，2013年4月已付清购房款370万元及办证税费，并于2013年8月已实际入住该房屋，要求法院解除对”新浪国际”西塔楼30层3301号房的查封。一审法院对该执行异议进行审查后作出（2014）三亚执异字第162号执行裁定，认为张如林的执行异议成立，裁定中止执行案涉执行标的房屋。张如林因此提起商品房买卖合同之诉，故形成了本案之诉争。
本案中，张如林主张付款是其本人向金鸿盛公司法定代表人魏保桐转款310万元用于购买案涉房屋。金鸿盛公司多次借款给东兰公司，2012年2月28日，金鸿盛公司与东兰公司经结算，并签署《金鸿盛公司借给东兰公司款项结算表》，双方确认截止至2012年2月28日东兰公司结欠金鸿盛公司共计750万元。2013年3月27日，金鸿盛公司、张顺、张如林共同给东兰公司出具《关于同意借款转为购房款的声明》，声明书主要内容为：2010年9月7日至2012年2月28日金鸿盛公司借给东兰公司共计750万元未还，金鸿盛公司同意用其中360万元代张顺付案涉购房款,10万元代张顺付办证税费，共计370万元；另同意代张如林付购房款370万元，10万元代张如林付办证税费，共计380万元；代付上述款项后，东兰公司与金鸿盛公司之间的借款所涉及的权利和义务全部解除。借款转为张如林、张顺与东兰公司之间《商品房买卖合同》的款项。2013年3月27日，东兰公司出具《关于同意借款转为购房款声明书》，声明主要内容为：东兰公司结欠金鸿盛公司750万元，同意金鸿盛公司将此款转为代张顺、张如林购买东兰公司案涉房屋购房款、办证税费分别为370万元、380万元。张如林本人另向东兰公司支付相应的现金用于补足税费。
张如林与东兰公司签订《商品房买卖合同》，张如林的落款时间为2013年2月27日，东兰公司的落款时间为2013年3月30日。约定张如林购买东兰公司开发的位于三亚市外贸路”新浪国际”西塔楼30层3301号房屋，该商品房建筑面积共163.35平方米，套内面积127.66平方米，价款370万元。该《商品房买卖合同》还约定，张如林于2013年2月27日一次性付清全款人民币370万元（手写字体）。东兰公司应当在2013年2月20日（打印字体）前，将经验收合格并取得工程竣工验收备案证明的该商品房交付张如林使用。
关于房款的支付。从2014年7月14日的执行异议听证、执行异议之诉及本案原来三亚市城郊人民法院的一审诉讼，张如林及其诉讼代理人、东兰公司均主张其所购房款为现金支付，而本案提级为一审法院一审之后，其却称为转账支付，但其所提供的给魏保桐所付款项之证据无法证明为所购房款。
三亚市住房和城乡建设局于2012年12月28日对”滨海豪庭”（新浪国际公馆）项目发出三房预许字（展期）[2010]046号《商品房预售许可证》，该《商品房预售许可证》载明项目内容为：西塔楼603、703、803、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层、商业用房第一层。案涉房屋在预售许可证范围内。有效期自2012年12月28日至2013年12月27日止。并注明，购房者与发展商签定《商品房买卖合同》后在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案。
案涉《商品房买卖合同》未在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案。
2013年7月19日，东兰公司出具收到张如林购买案涉房屋购房款370万元的收据及办证税费130711.02元的收据各1份，张如林于2013年8月已实际入住该房屋。
2015年8月10日、8月26日，广东省电白建筑工程总公司两次经工商部门核准变更企业名称，现企业名称为”广东省电白建筑集团有限公司”。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、一审法院（2013）三亚民保字第7号民事裁定书、一审法院（2013）三亚民保字第7号送达回证两份、（2013）三亚民二初字第104号民事判决书、（2014）三亚执异字第162号执行裁定书、《关于同意借款转为购房款的声明》、新浪国际公馆入住文件、南海物业管理规约、银行转账凭证、收据、当事人陈述等经一审庭审质证的相关证据及二庭庭审中各方当事人的陈述证实，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点问题是张如林与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，基础法律关系是该合同是否真实、付款是否真实、查封后张如林占有房屋是否应受法律保护。
首先，关于合同的真实性问题。第一，案涉的”新浪国际”项目第三十层于2012年12月28日取得预售许可证，案涉的西塔楼第三十层3301号房屋系预售许可证准予销售范围，而没有办理网签备案登记，其形成的真实日期不能确认。第二，案涉《商品房买卖合同》落款日期（手写）分别是，出卖人签字日期为2013年3月30日、买受人签字日期为2013年2月27日，合同中记载的付款日期（手写）为2013年2月27日，交房日期为2013年2月20日前。2013年7月19日收款《收据》载明今收到张如林1-3301购房款人民币叁佰柒拾万元整，张如林与物业公司办理房屋交接日期为2013年8月7日。从合同中的相关日期看，是先交房、再付款、最后签合同，出卖人签约的同时就构成违约（逾期交房），在出卖人与买受人之前并未签订认购书的情况下，此时间顺序与《商品房买卖合同》签约的正常程序完全颠倒、不符合正常交易签约特征，与常理相悖。故，案涉合同形成日期（2013年3月30日）的真实性，本院不予确认。
其次，关于支付购房款的真实性问题。第一，”新浪国际”项目2010年3月12日才开工，张如林2009年12月4日存入魏保桐个人账户3022470元购房款，该款系存入魏保桐个人账户而非存入金鸿盛公司账户。张如林提供的金鸿盛公司与东兰公司《结算表》2010年9月7日至2012年2月10日往来款项为13笔，仅是金鸿盛公司与东兰公司之间银行往来账的中一部分，无法证明是该期间全部银行往来账目形成的750万元差额，且两公司在此期间银行往来明细不能得出750万元差额。且两公司之间汇款用途中注明的是往来款而非借款，亦没有金鸿盛公司和东兰公司的财务账册予以佐证。第二，张如林于2013年11月向三亚市城郊人民法院就案涉《商品房买卖合同》提起诉讼，2014年5月又对案涉房屋向一审法院提出执行异议，落款时间为2013年3月27日三方《关于同意借款转为购房款的声明书》为张如林所持有，该三方声明书是有利于张如林的证据，直至2016年11月22日才向法院提交，持有利于自身的证据长达三年不提交，不符合优先提供利于己方的举证基理。第三，在2016年11月22日前的执行异议听证笔录、历次执行异议之诉和原先在三亚市城郊人民法院的商品房买卖合同之诉的庭审笔录中张如林和魏泽诚，以及张如林的答辩状、上诉状中，均称370万元购房款是现金付款，尤其是直至2016年1月16日向一审法院递交的书面上诉状中，仍明确是现金付款、且实际付款的时间是2014年4月5日。显然，关于证明付款事实的方式前后自相矛盾、付款时间前后矛盾，背离真实交易常理、不符合诚信诉讼的基本特征。第三，张如林购买163.35平方米房屋，购房款为370万元，单价22651元每平方米，同一楼层的业主宋成元购买的面积为95.35平方米的房屋，购房款为4910700元，单价约51502元每平方米[见(2014)三亚执异字第166号执行裁定书]，存在明显的不合理巨额差价。因此，本院对张如林已实际支付购房款370万元的真实性不予确认。
再次，关于张如林实际占有案涉房屋是否应受法律保护问题。2013年5月23日一审法院作出（2013）三亚民保字第7民事裁定书，对”新浪国际”项目第二十九层、第三十层予以整体预查封，裁定书及协助执行通知书于同年6月9日送达三亚市住房保障与城乡建筑建设局，同年6月14日裁定书送达给东兰公司，一审法院向三亚市住房主管部门送达之日即具有公示效力，东兰公司收到查封裁定书后明知法院已查封仍于2013年8月7日向张如林交房，转移财产逃避法院执行，损害了申请执行人的利益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。故，张如林与东兰公司的交房行为不受法律保护，张如林以实际占有房屋而主张《商品房买卖合同》合法有效，本院不予支持。
综上，被上诉人张如林与东兰公司恶意串通、以虚假《商品房买卖合同》对抗人民法院的执行、损害第三方利益，违反法律规定的事实清楚，其《商品房买卖合同》依法应确认无效。一审判决认定事实、适用法律、裁判结果均有错误，依法应予纠正。上诉人电白公司的上诉理由成立，依法应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销海南省三亚市中级人民法院（2016）琼02民初128号民事判决；
二、驳回张如林的诉讼请求。
一审案件受理费36400元，二审案件受理费36400元，均由张如林负担。
本判决为终审判决。
审判长王庆伟
审判员贺莺
审判员朱润生
二○一七年五月二十三日
法官助理黄丽
书记员刘丙如
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