浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）浙嘉民终字第1060号
上诉人（一审原告）：肖涛。
委托代理人：张红，浙江安策律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张古伟。
委托代理人：朱宏伟，浙江海赛律师事务所律师。
上诉人肖涛因与被上诉人张古伟合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2015）嘉盐民初字第1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人肖涛及其委托代理人张红，被上诉人张古伟及其委托代理人朱宏伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理认定：2015年2月22日，肖涛（作为乙方）与张古伟（作为甲方）签订转让协议一份，约定张古伟转让给肖涛“妖精的口袋”店面一间。协议第一条载明：“‘妖精的口袋’店面位于海盐武原镇董家弄商业街二区80、81号，面积，楼上楼下110平方米左右。”协议第二条约定，店面转让费为人民币叁拾叁万元整；协议第三条约定，肖涛于2015年2月22日预付转让费定金叁万元整，余款叁拾万元整于2015年3月19日张古伟清空店面，肖涛付清余款后张古伟搬出；协议第四条约定，本协议签订后双方不得违约，如有一方违约，则须赔偿违约金陆万元整。协议签订后当日，张古伟带肖涛与物业公司协商租赁事宜，肖涛（作为乙方）于当日与物业公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条第一款载明：“甲方将坐落于武原街道金涌花苑二区11幢25、26室（门牌号为：董家弄商业街二区80、81号）共壹间，建筑面积约平方米的房屋出租给乙方作为商业经营使用。具体参见甲方提供该房屋的产权证明及平面图。”合同第三条约定，租赁期共一年，从2014年11月20日起至2015年11月19日止；合同第四条约定，年租金人民币壹拾壹万八仟圆整，采用先付后用方式，每半年支付一次。经审理查明，肖涛实际租赁期限应从2015年3月27日起算。签订协议后，肖涛向张古伟共交付330000元转让费及17372元（系2015年3月27日至2015年5月19日期间根据租赁合同计算出的租金数额，该部分租金由张古伟已预先交付给物业公司）。另，肖涛妻子张丽于2015年5月23日向物业公司交付租金59000元（作为2015年5月20日至2015年11月19日期间的租金）。张古伟交付肖涛店面后，肖涛妻子张丽经授权开设“tonlion唐狮”专卖店，并与宁波博洋服饰有限公司（“tonlion唐狮”品牌注册使用产权拥有者）签订协议，约定店铺于2015年3月27日前装修完毕、开始营业，实际使用面积为110平方米。后肖涛对店面一楼二楼进行装修，支出装修费47000元。装修完毕后，肖涛开始经营店面。2015年8月15日，物业公司向肖涛在内的相关商户发出收回二层营业房的通知。
一审法院另认定：张古伟向肖涛转让的店面一楼房屋产权登记在案外人周其金名下，包括25、26室，建筑面积共49.35平方米。一审庭审中肖涛、张古伟均确认涉案店面系周其金委托物业公司对外统一管理。张古伟（作为乙方）曾于2014年11月19日与物业公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条第一款载明：“甲方将坐落在武原街道金涌花苑二区11幢25、26室（门牌号为：董家弄商业街二区80、81号）共贰间，建筑面积49.35平方米的房屋出租给乙方作为商业经营使用。”合同其余内容包括租赁期限、租金等，均与肖涛和物业公司签订的租赁合同内容一致。一审庭审中，肖涛陈述张古伟交付的店面二楼是空的，其与张古伟就店面交接后，对二楼房屋肖涛一直使用至物业公司于8月份发出通知为止，张古伟当时未告知肖涛二楼房屋并非张古伟租赁的事实。张古伟在庭审中陈述，其交付的店面确实包括一楼二楼，当时二楼是作为仓库由物业公司交给商户无偿使用的，交付时二楼的卫生间与厨房间有一定装修，对于二楼的情况张古伟当时是与肖涛说清楚的。
2015年8月26日，肖涛以张古伟欺骗肖涛，隐瞒实际房东、隐瞒实际租赁面积远远不到店铺转让面积，使肖涛陷入错误，进一步与张古伟签订了《转让协议》，付出与实际可使用面积不成比例的款项，显失公平为由，诉至一审法院，请求撤销双方当事人订立的《转让协议》；张古伟退还转让金33万元，赔偿装修、租金等损失168420元。案件在审理过程中，肖涛变更诉讼请求为：确认张古伟违反约定；张古伟退还转让金181950元，赔偿装修费用、租金和装修材料费损失合计92631元，支付违约金6万元。
张古伟在一审中答辩称：1、双方当事人签订的转让协议，其性质是店面转让、空店转让或者说是经营权的转让，但是不涉及到转租，肖涛称张古伟将二层转租给肖涛不是事实；2、张古伟没有欺骗肖涛，也没有隐瞒实际的房东，店面交付的情况与实际一致。张古伟最后一次与物业公司签订的合同租赁期间为2014年11月20日至2015年11月19日。双方当事人就店铺转让事项达成一致后，张古伟首先与物业公司提前解除了租赁合同，并且亲自带肖涛与物业公司签订租赁协议。肖涛也查看了现场，交纳了保证金，对一楼和二楼的关系是清楚的。而事情发生的原委是2015年8月15日物业公司因为自身的需要，要求收回二楼，这与张古伟没有任何的关系。实际上肖涛在张古伟交付店面后已经在使用了二楼半年时间。同时，对于店面转让费的数额属于双方自愿协商的结果，肖涛应自己承担其中的商业风险。肖涛认为店面转让费有失公平，没有事实和法律依据；3、肖涛诉称已付物业公司租金76372元，实际上应是支付了59000元，另外的17372元是肖涛直接支付给张古伟的；4、肖涛请求退还的转让费和赔偿的损失，其计算依据和方式违背了常理；5、张古伟不存在违约，无需承担违约金。请求依法驳回对肖涛的诉讼请求。
一审法院审理认为：肖涛、张古伟于2015年2月22日签订的店面《转让协议》系双方自愿达成，是双方真实意思表示，应属合法有效。本案争议焦点为张古伟对上述协议是否存在违约情形。本案中肖涛认为张古伟交付的店面面积不符合其实际租赁面积，应属违约，需承担违约责任，且张古伟在签订过程中存在隐瞒欺诈。张古伟认为其交付的店面面积与协议面积一致，且该转让协议性质为空店转让，转让费是双方自愿协商达成，张古伟也不存在欺诈隐瞒，故其对协议不存在违约。对此，一审认为，首先，肖涛称张古伟在转让过程中存在欺诈隐瞒行为，但经过审理，肖涛也陈述其知道涉案店面系张古伟租赁而来，肖涛在受让店面后由张古伟亲自带领肖涛与相关权利人签订了租赁合同，租赁合同对于租赁地址、期限、租金均予以明确载明，说明张古伟在转让过程中并不存在隐瞒欺诈；其次，肖涛、张古伟的意见分歧其实涉及到双方对于转让协议第一条陈述的转让店面面积“楼上楼下110个平方左右”的理解有差异。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。肖涛、张古伟之间签订的是店面转让协议，店面转让及转让费的约定是商业中的一种惯例，其主要涉及到该店面的无形价值，与转租是相区分的。肖涛称张古伟交付店面面积与张古伟当时实际租赁面积不一致，但张古伟虽然仅租赁店面一楼49.35平方米，但实际张古伟对于店面二楼直至转让给肖涛时也确实是在使用中。结合2015年8月15日物业公司给肖涛所发的通知，通知中明确物业公司对于二层营业房予以“收回”，说明物业公司对于张古伟乃至受让店面后的肖涛之前使用二楼营业房的事实是应知且认可的。且根据肖涛提供的证据及肖涛在庭审中的陈述，肖涛在受让店面后也确实在使用二楼营业房直至物业公司发出收回通知。故应当认为转让协议第一条中的总面积110平方米为张古伟当时的可使用面积，张古伟当时交付给肖涛的店面包括楼上楼下这个事实与转让协议上所载明的情况是一致的；最后，肖涛以其与物业公司签订的租赁合同没有载明租赁面积为由证明肖涛以为其当时租赁的面积为楼上楼下共110平方米，但是该租赁合同也明确载明“具体参见甲方提供该房的产权证明及平面图”。产权证明中明确武原街道金涌花苑二区11幢25、26室的面积共为49.35平方米。且，肖涛作为经营商户，在寻找合适店面过程中也理应对店面租赁包括租赁面积、租赁费用以及店面转让费用等事宜作相应的调查了解。根据肖涛、张古伟分别与物业公司签订的租赁合同，可知张古伟转让给肖涛的店面租赁费用是一致的，从租赁费用上也可知张古伟租赁的面积与肖涛租赁的面积不可能存在很大差距。故即使肖涛在这当中对租赁面积有所误解，也应当负有审查义务。综上，一审认为，本案中张古伟不存在违约情形，肖涛要求张古伟返还相应转让款并支付肖涛相应装修费用、租金及违约金的诉讼请求，均无法予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回肖涛的全部诉讼请求；案件受理费3159元，由肖涛负担。
判决宣告后，肖涛不服，向本院提起上诉称：通过一审庭审，本案有三个事实是明确的：1、双方转让协议明确约定转让面积为楼上楼下110平方米；2、张古伟在店铺转让之前仅租赁一楼店面共49.35平方米，其对二层没有转让权；3、双方在协商转让事宜时，张古伟曾带肖涛看了二层，并在转让时向肖涛交付。张古伟在磋商时的行为致使肖涛相信张古伟对租赁物二楼具有处分权，从而签订转让协议。但根据协议整个订立和履行过程，张古伟在明知其对租赁店面二楼无转让权的情况下，与肖涛签订转让协议，具有隐瞒欺诈的故意。一审认定双方转让协议系双方真实意思表示，合法有效，属于认定错误。
一审将转让协议第一条中的总面积110平方米解释为张古伟当时的可使用面积，进而得出张古伟交付的面积与转让协议载明的情况一致的结论，与事实不符。首先，协议本身并无“当时的可使用面积”的表述，而是明确约定转让面积为楼上楼下110个平方米；其次，张古伟故意隐瞒店铺面积，具有欺诈，对其欺诈的内容不应认定。三、肖涛一审提供了两份订货单，证明为新店装修支付的材料费用45048元，该费用为肖涛的实际损失，应依法予以确认。综上，请求撤销原判，将案件发回重审或依法改判支持肖涛的全部诉讼请求。
张古伟在二审中答辩称：本案是经营权的转让，不是房屋转让。张古伟从2011年开始一直合法使用店铺二楼，因此张古伟对店铺二楼是有转让权的。在整个店面转让过程中，张古伟并不存在欺诈，也没有过错。
本院认为：租赁店面转让，是现实生活中十分常见的一种现象。租赁店面转让在法律上属于合同转让，即店面的原承租人将其租赁合同项下的权利义务概括转让给店面的受让人，受让人作为新承租人，与出租人重新建立租赁合同关系的一种法律现象。受让人向转让人支付的店面转让费，一般和店铺的面积具有相当的关系，当然，当事人另有约定或者有其他特定原因的除外。本案双方当事人签订的店铺转让《转让协议》，属于张古伟将其与物业公司签订的租赁合同项下的权利义务概括转让给肖涛的合同转让协议。《转让协议》中明确载明转让“‘妖精的口袋’店面一间”，“‘妖精的口袋’位于海盐武原镇董家弄商业街二区80、81号，面积楼上楼下110个平方左右”，上述约定十分明确，转让的店面面积在110个平方左右，完全不存在歧义。且张古伟也坚持认为其对二楼是有转让权的，故一审认为当事人对该约定的理解存在差异，并援引《合同法》一百二十五条第一款关于“合同解释”的规定，根据交易惯例、物业公司收回店面通知中使用的“收回”等字眼以及肖涛使用二楼到物业公司收回二楼为止等事实，认定《转让协议》中所作转让的店面110平方米左右的约定，是指张古伟当时可使用面积而不是实际转让面积，没有依据。
张古伟和物业公司签订的租赁合同约定张古伟承租的店面仅为一楼49.35平方米，二楼是物业公司无偿让张古伟使用的，这一点张古伟是明知的。而《转让协议》中约定转让的店面面积为110平方米左右，与张古伟承租的店面面积完全不一致。张古伟认为店面转让时，其已明确告知肖涛其仅承租一楼，二楼为无偿使用之实情，对此，张古伟应举证予以证明。否则，张古伟的行为即构成欺诈，肖涛可以以此为由请求变更或撤销店面转让《转让协议》。当然，肖涛也可以维持《转让协议》的效力而请求张古伟承担违约责任。因为张古伟将楼上楼下合计约110平方米左右的店面转让给了肖涛，肖涛支付了33万元转让费作为对价，因此在张古伟与物业公司签订的租赁合同的剩余租期内，张古伟负有让肖涛正常使用楼上楼下合计110平方米左右店面的合同义务。在上述剩余租期内，一旦物业公司收回二楼店面，张古伟即构成违约。一审法院认为肖涛在受让店面后由张古伟亲自带领肖涛与相关权利人签订了租赁合同，租赁合同对于租赁地址、期限、租金均予以明确载明，说明张古伟在转让过程中并不存在隐瞒欺诈。对此，本院认为，肖涛和物业公司签订租赁合同的事实，是左右本案走向的关键事实，属于《民诉法》第一百七十条第一款第（三）项中规定的“基本事实”。如肖涛和物业公司签订租赁合同时，知道其承租的只是一楼49.35平方米的店面，之后其又自愿向张古伟支付33万元转让费，则张古伟不但不构成欺诈，即使物业公司中途收回二楼的店面，张古伟也不构成违约。但是，肖涛和物业公司签订的租赁合同中，租赁店铺的面积一项内容为空白，而“具体参见甲方提供该房的产权证明及平面图”是租赁合同中的格式化内容，物业公司和肖涛以及张古伟签订的租赁合同中均有此条款。肖涛称其向一审法院提供的产权证明复印件来自于物业公司向其寄送收回二楼的通知时的随函附送，张古伟在二审中也承认其与物业公司签订租赁合同后并不持有涉案店铺产权证明的复印件，故依据租赁合同中“具体参见甲方提供该房的产权证明及平面图”这一格式化内容，即认为肖涛在签订租赁合同时知道租赁店铺的面积为49.35平方米，依据不足。至于一审认为根据肖涛、张古伟分别与物业公司签订的租赁合同，可知张古伟转让给肖涛的店面租赁费用是一致的，从租赁费用上也可知张古伟租赁的面积与肖涛租赁的面积不可能存在很大差距的裁判理由，本院认为，张古伟在店面转让过程中包括带肖涛去和物业公司签订租赁合同时，均未向肖涛出示过其与物业公司的租赁合同，对此，张古伟在二审中明确予以承认，因此不能以事后查明的两份租赁合同的租金数额一致这一事实，来推定肖涛当然知道其租赁的店面的面积。至于物业公司有无向肖涛讲明租赁店面的具体情况，不得而知。因物业公司非本案当事人，双方当事人在一审中也并未申请物业公司到庭作证，故肖涛和物业公司的租赁合同中出现面积空白的原因根据现有证据无法作出认定。鉴于《转让协议》中有转让店面面积为110平方米左右的约定在先，导致肖涛想当然地认为其承租的店面面积就是110平方米左右，这种可能性并不能排除。综上，仅凭张古伟带肖涛去和物业公司重新签订租赁合同的事实，不能当然推断出肖涛在受让时知道店面面积的具体情况这一结论。
综上，一审法院根据现有证据判决驳回肖涛的诉讼请求，依据不足。为了分清是非，公平公正地保护当事人的合法权益，需要对肖涛是否明知其受让的店面只是一楼49.35平方米、店面二楼是免费使用的这一事实进行进一步查证。鉴于一审法院认定本案基本事实不清，本案以发回一审法院重新审理为宜。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，载定如下：
一、撤销浙江省海盐县人民法院（2015）嘉盐民初字第1617号民事判决；
二、本案发回浙江省海盐县人民法院重新审理。
审判长 杨迪虎
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一六年三月十五日
书记员 林雪琴