海南省第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)琼96执异62号
案外人：刘先国，男，1984年6月4日出生，汉族。
案外人：许姗，女，1989年12月22日出生，汉族。
申请执行人：海南兆南小额贷款股份有限公司。住所地：海南省琼海市银海路1号兆南万泉绿洲A5座。
法定代表人：林克周，该公司总经理。
被执行人：海南捷联实业有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道黄金海景大酒店11层1106－1107室。
法定代表人：张增源，该公司总经理。
被执行人：海南金富源房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道黄金海景大酒店11层1108－1109室。
法定代表人：张增源，该公司总经理。
被执行人：张增源，男，1968年7月24日出生，汉族。
被执行人：海南金富源投资控股有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道黄金海景大酒店11层1109室。
法定代表人：张增源，该公司总经理。
本院在执行申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）与被执行人海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）、海南金富源房地产开发有限公司、张增源、海南金富源投资控股有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人刘先国、许姗于2016年7月25日对执行标的提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘先国、许姗称：2012年8月18日，案外人与被执行人捷联公司签订商品房买卖合同，案外人自被执行人捷联公司处购买位于海口市美兰区德利路11－6号“海岸.郁金香花园”6栋1102号房屋，总价款760230元，案外人按约定付清全部房款、契税、办证费、维修基金等费用。案外人随后装修入住至今，未见任何人提出异议。案外人多次催促被执行人捷联公司办理房屋产权事宜，但被执行人捷联公司以各种理由推诿，导致案外人所购房屋一直无法办理产权过户手续。案外人从2012年8月起已实际取得了该房的相关权益。且被执行��捷联公司在海南省澄迈县投资了几千万项目在开发中，其价值可供本案的执行。请求法院立即解除对该房的查封以保障法律赋予异议人的合法权利。
本院查明：本案执行依据为本院于2014年9月11日作出的（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书，该调解书涉及本案部分载明：被执行人捷联公司确认尚欠申请执行人兆南公司借款本金人民币1000万元及逾期还款利息（自2013年9月21日起以贷款本金1000万元为基数按月利率20‰计付至实际偿还全部贷款本金之日止），于2014年9月20日前偿还逾期还款利息1983333.33元；自2014年9月20日起每月20日前按时足额支付当月逾期还款利息；于2014年10月31日前将借款本金1000万元一次性偿还，利随本清。如被执行人捷联公司未按时足额履行上述任何一条还款义务，申请执行人兆南公司可就全部债权立即向人民法院申请强制执行。
执行中，捷联公司等被执行人均未履行民事调解书确定义务。2014年12月16日本院以（2014）海南一中执字第189－2号执行裁定及（2014）海南一中执字第189－3号协助执行通知，查封登记于被执行人捷联公司名下包括位于海口市美兰区海甸五西路德利路11－6号“海岸.郁金香花园”6栋1102号（房屋所有权证号：HK397857）在内的多处房屋。案外人刘先国、许姗遂以其为上述房屋合法权利人提出异议。
另查明：2012年8月18日，案外人刘先国、许姗与被执行人捷联公司签订商品房买卖合同，约定：案外人刘先国、许姗购买被执行人捷联公司开发建设的位于海口市美兰区德利路11－6号“海岸.郁金香花园”6栋1102号房屋，建筑面积84.47平方米，按建筑面积计算单价每平方米9000元，总金额760230元；案外人按约定通过银行转账方式付清全部房款；被执行人捷联公司应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被执行人捷联公司责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被执行人捷联公司承诺在案外人刘先国、许姗办理完交房手续后两年内将房屋产权证办理至其名下。签约后，双方办理房屋交付手续。目前，案外人刘先国、许姗居住于本案房屋，其名下在海口���未有其他房屋产权登记。
以上事实有本院（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书及执行相关法律文书、商品房买卖合同、资金往来专用凭证、银行转账凭证、郁金香花园管理处出具的《证明》、海口市房屋档案馆出具的《情况说明》等证据为凭，足资认定。
本院认为：根据本案执行依据民事调解书确认，申请执行人兆南公司同被执行人捷联公司等系借款法律关系，法院系对双方借款债权债务进行审理及确认。因本案属金钱债权案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发���业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依该条规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。关于合同签订问题。案外人刘先国、许姗与被执行人捷联公司于2012年8月18日签订商品房买卖合同，合同成立之形式要件及实质要件均具备，而本院查封涉案房屋的时间是2014年12月16日，故本院对其主张签订有效合约于本院查封本案房屋之前的事实予以确认。关于支付购房款问题。案外人刘先国、许姗分别于2012年8月18日、20日通过银行转账方式付清全部房款760230元，并出具银行转账凭证以��捷联公司出具的资金往来专用凭证加以证明，故本院对案外人刘先国、许姗支付760230元之事实予以认定。本院同时对案外人刘先国、许姗支付购房款超过合同总价款百分之五十之事实予以确认。关于居住用房问题。本案房屋系用于居住，而司法解释规定名下无其他用于居住之房屋应作争议房屋所在地当事人名下无其他居住之房屋解释，根据现有证据证实案外人刘先国、许姗居住于本案房屋且名下在海口市无其他用于居住之房屋，故本院认定案外人刘先国、许姗居住情形符合上述司法解释规定。综上，案外人刘先国、许姗所提异议情形符合前述司法解释之规定，其房屋期待物权能够排除执行，其异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止本院对位于海口市美兰区德利路11－6号“海岸郁金香”花园6栋1102号房的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 王 东
审判员 李达光
审判员 包允贤
二〇一六年八月三日
法官助理林尤煌
书记员曾拓
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议
案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
审核：王 东 撰稿：王 东 校对：曾 拓 印刷：李慧玲
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海南省第一中级人民法院 2016年8月30日印制
（共印12份）