北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终7790号
上诉人（原审原告、反诉被告）:梅盛开，男，1988年8月26日出生。
委托诉讼代理人：司明月，河南公仆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宇琪（梅盛开之妻）。
上诉人（原审被告、反诉原告）：柏林，男，1960年12月5日出生。
委托诉讼代理人：刘文清，北京嘉润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王馨莹(柏林之妻)。
上诉人梅盛开、上诉人柏林因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初5480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
梅盛开向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判支持梅盛开的全部一审本诉请求，驳回柏林一审的全部反诉请求；一、二审诉讼费用由柏林负担。主要事实与理由：原判认定事实错误，适用法律不当。柏林违反了《补充协议》第一条第四项，未配合办理网签，且首付款的支付没有达到链家自行支付条件，致使梅盛开无法支付首付款。梅盛开不存在违约行为。
柏林向本院提出上诉请求：同意原审判决第一项；请求撤销原审判决第二项、第三项，依法改判梅盛开应于判决生效之日起七日内向柏林支付违约金112万元；本案一、二审对应的诉讼费用由梅盛开负担。主要事实与理由：柏林主张的违约金不存在过高情形，柏林因梅盛开违约所遭受的损失包括律师费、公证费、借款利息等。梅盛开恶意违约，一审法院不应对违约金进行酌减。
梅盛开针对柏林的上诉请求答辩称，不同意对方的上诉请求。柏林构成违约，梅盛开并非违约方。
柏林针对梅盛开的上诉请求答辩称，不同意对方的上诉请求。不存在未达到自行支付条件的情形，是因为梅盛开未凑足首付款。
梅盛开向一审法院起诉请求：1.继续履行与柏林的房屋买卖合同，依约协助梅盛开办理房屋过户手续并交付房屋；2.本案诉讼费由柏林负担。
柏林向一审法院反诉请求：1.确认柏林与梅盛开的房屋买卖合同于2017年1月31日解除；2.梅盛开向柏林支付违约金120万元；3.梅盛开承担本案受理费。
一审法院认定事实：2016年8月31日，柏林与梅盛开签订定金协议，梅盛开于当日向柏林支付定金10万元。2016年9月8日，柏林（出卖人、甲方）与梅盛开（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》，约定：出卖人所售房屋为北京市海淀区401号房屋，房屋价款560万元，定金40万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额80万元。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起128日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。乙方于2016年8月31日签定金协议当日将第一笔定金10万元自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年9月8日签买卖正式合同3个工作日内将第二笔定金30万元以理房通托管的方式支付甲方。乙方于过户前且符合链家自行支付条件将第一笔首付款400万元自行支付的方式支付甲方，乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款39万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在批贷后10个工作日内2017年1月15日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。当日，梅盛开向柏林支付定金30万元。2017年1月8日，梅盛开向柏林发出变更协议，在该变更协议中提出几点变更意见：1、原合同双方约定在2017年1月15日之前过户完毕，现更改为2017年1月25日之前过户完毕；2、原合同的双方约定商业贷款变为全款支付；3、原合同约定理房通托管39万现更改为建委资金监管119万；4、原合同的约定网签价100万现约定网签价119万，提前自行支付还是400万。2017年1月10日，梅盛开向柏林发函，记载：……现本人向你郑重通知如下：1、上述合同均合法有效，你应当按约2017年1月15日之前配合我完成合同中关于付款方式的相关条款及内容的变更（即从贷款变为全款），并进行网签、缴税、过户等手续；2、如未在上述期限履约，相应法律责任由你承担。2017年1月13日，柏林向梅盛开发函要求其按照原合同约定，在2017年1月13日前支付首付款39万元，于2017年1月15日前再行支付首付款400万元。2017年1月22日，梅盛开将柏林诉至法院，要求继续履行合同。2017年1月31日，柏林向梅盛开发出“关于通知解除双方房屋买卖合同的律师函”。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：1．梅盛开提交公证书一份，公证内容为与柏林配偶王馨莹的微信聊天记录，证明自己一直积极履行合同，柏林方虽然表示同意变更合同内容，但始终拖延协商时间，导致合同无法顺利进行，柏林对公证书的真实性无异议，但表示上述微信内容明显记载柏林仅同意变更付款方式，但不同意变更付款、过户时间，恰是因为梅盛开未按期筹措足额购房款导致合同无法按期履行。柏林进一步提供自己就与梅盛开的微信记录所做的公证书一份。梅盛开对柏林的公证书不予认可，主张其有删减聊天内容的情况。经核实，法院对两份公证书真实性均予以认可，并对两份公证书中完全一致的聊天内容予以采信。2．梅盛开提交2017年1月11日录音一份，证明双方在2017年1月11日仍在沟通履行细节问题，按照一般交易习惯和政府部门过户流程，此时即使继续履行合同，也无法按照原合同要求在2017年1月15日办理完毕过户手续。柏林对上述证据不予认可，其表示自己有权利要求梅盛开按照原合同履行，自己无违约行为。3.经梅盛开申请，北京链家房地产经纪有限公司中介人员李某、张某作为证人到庭作证，二人表示在2016年12月22日左右，买卖双方均已具备网签条件，由于梅盛开提出变更商业贷款或全款的条件，柏林电话沟通中同意但不配合签署变更协议，故无法网签导致过户时效无法按照合同期限履行。柏林对证人证言不予认可。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，梅盛开、柏林于2016年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。考察上述合同条款，虽然就各履行环节的时间约定粗疏，但就合同履行的几个关键节点表述明确，即2017年1月15日前过户；过户前5个工作日内梅盛开支付首付款39万元；过户前梅盛开支付首付款400万元，则双方应根据上述时间节点如期履约。考察合同的实际履行情况，直至2016年12月中下旬，双方才具备网签的条件，此时距合同约定的最晚过户日仅剩不足一个月，而合同履行必经的网签、面签、缴税、付款、过户等步骤均未进行，此时双方更应就合同履行时间尽到高度的注意义务并尽快进行网签以保证在合同期内完成交易。从法院采信的双方提供的微信记录显示，未能在满足网签条件的情况下及时按原合同进行网签的直接原因在于梅盛开一再提出要求变更原合同约定的付款方式及付款时间，即使如梅盛开所述其最终仅要求变更付款方式，但在柏林未正式同意变更付款方式且双方未就变更付款方式后的其他相关履行细节达成一致意见的情况下，应视为双方未就变更原合同条款协商一致，梅盛开应与柏林按原合同进行网签，并按原合同约定时间完成付款的先履行义务，但正是梅盛开无视原合同的合理履行期限，一味的单方要求与柏林就原合同变更事宜进行磋商，延误了合同履行的关键时间。且根据现有证据显示，在柏林于2017年1月13日正式以函件的方式催告梅盛开要求其在原合同约定的期限内履行应尽的合同义务的情况下，梅盛开仍以要求变更付款方式及付款时间为由不予理睬，导致其进一步丧失了在15天的合理期限内完成合同义务的可能性，并构成了根本违约，故柏林以梅盛开根本违约为由，要求解除与梅盛开签署的房屋买卖合同及补充协议，法院准予。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。柏林同意退还梅盛开定金40万元，法院对此不持异议。就柏林主张的违约金，因梅盛开当庭要求酌减违约金，鉴于柏林也未就自己的损失提供直接证据证明，法院将综合考虑当事人的履约情况，梅盛开的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、解除梅盛开与柏林于二○一六年九月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；二、柏林于本判决生效之日起七日内向梅盛开返还定金四十万元；三、梅盛开于本判决生效之日起七日内向柏林支付违约金七十万元；上述二、三项折抵，梅盛开于本判决书生效之日起七日内向柏林支付三十万元；四、驳回梅盛开的全部诉讼请求；五、驳回柏林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，梅盛开与柏林签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
本案的争议焦点系梅盛开与柏林究竟哪一方构成根本违约，造成合同不能继续履行。对此，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽梅盛开与柏林曾就合同变更进行过多次协商，但双方最终未就合同变更达成一致意见。在此情况下，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在柏林对梅盛开进行催告，告知其按原合同约定的期限履行义务的情况下，梅盛开非但未能及时履行义务，反而将柏林诉至法院，进一步丧失履行机会，致使超过合同履行时间15日仍未履行付款义务，构成根本违约。梅盛开虽然主张柏林未配合其办理网签手续，构成违约，但结合双方提交证据来看，系梅盛开一再向柏林要求变更付款时间及付款方式，导致合同未能按照约定时间履行完毕，而梅盛开并未提交充分证据证明系因柏林不配合其进行网签导致合同不能继续履行。故本院对于梅盛开的上诉请求不予支持，一审法院认定梅盛开构成根本违约进而判决双方合同解除正确，本院予以确认。
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。柏林对一审认定的违约金数额有异议，但并未提供相应证据证明其实际损失，故本院对一审调整后的违约金数额予以确认。
综上所述，梅盛开、柏林的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费82200元，由梅盛开负担66600元（已交纳），由柏林负担15600元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一七年十一月十五日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星