湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终52号
上诉人(原审原告、反诉被告)常宁市松柏房地产开发有限责任公司，住所地常宁市松柏镇常青路98号。
法定代表人杨世银，该公司经理。
委托代理人刘真涛，湖南兴常律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）常宁市天堂日丽房地产开发项目部。
负责人廖国平，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）崔月娥，女。
委托代理人赵启兵，湖南衡州律师事务所律师。
上诉人常宁市松柏房地产开发有限责任公司（以下简称松柏公司）、常宁市天堂日丽房地产开发项目部（以下简称天堂日丽项目部）与上诉人崔月娥因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2012）常民一重初字第04号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人松柏公司的委托代理人刘真涛、上诉人天堂日丽项目部负责人廖国平、上诉人崔月娥及其委托代理人赵启兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，天堂日丽项目部系松柏公司内设机构，负责开发常宁市“天堂日丽花园”项目。2007年6月17日，天堂日丽项目部（出卖人）与朱龙轩（买受人、崔月娥亡夫）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买“天堂日丽花园”第5栋1单元6层1号住房及第6栋23号车库；住房面积为191.77平方米，单价548元/平方米，价格为105089元；车库面积为22.39平方米，单价为1200元/平方米，价格为26868元；买受人在2007年6月17日前付5万元，在房屋主体竣工前再付81957元，余款在2007年9月30日前付清，否则每平方米加价30元；逾期付款在90日之内，从合同约定的付款期限第二日起至实际支付之日止，买受人每月向出卖人支付逾期应付款2%的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款10%向出卖人支付违约金，如出卖人同意继续履行合同，从合同约定的付款期限第二日起至实际支付之日止，买受人按月向出卖人支付逾期应付款4%的违约金；交房日期为2007年7月30日（±120天）前，出卖人应当在商品房达到交付条件后，书面或公告形式通知买受人办理交付手续；双方在验收交接时，出卖人应出示证明文件，签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；水、电及房屋所有权证由买受人自己办理，费用自付，买受人需向天堂日丽项目部支付基础设施费2800元。
合同签订后，朱龙轩、崔月娥于当日支付天堂日丽项目部5万元。2007年11月10日，天堂日丽项目部在小区张贴公告，注明2-5栋房屋已竣工验收，要求购房户交清余款。2008年1月26日，朱龙轩、崔月娥向天堂日丽项目部交付金额分别为1万元和38459元的两张银行存折。同年2月1日，朱龙轩在第5栋1单元楼梯间意外身亡，崔月娥向天堂日丽项目部索赔，因双方未达成协议，崔月娥挂失已交付的两张银行存折并取走48459元。天堂日丽项目部遂提起诉讼，请求判决崔月娥支付剩余购房款81957元、基础设施费2800元、水电开户费4000元、房屋办证费3800元、契税5278元、购房优惠款5753元、违约金及利息240955元，合计344543元。崔月娥亦提起反诉，请求判决松柏公司、天堂日丽项目部对房屋进行维修、安装电表、交付房屋所有权证，并支付延期交房违约金188000元。
另查明，因“天堂日丽花园”项目未办理商品房预售许可证，被罚款1万元。在房屋建成后，常宁市房产管理局明确答复不需补办商品房预售许可证。现该小区部分购房户已交清房款办理了房屋所有权证。
原判认为，天堂日丽项目部代表松柏公司与朱龙轩签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，属现房买卖，该合同合法有效。朱龙轩死亡后，崔月娥作为其配偶，继承该合同的权利和义务。天堂日丽项目部属松柏公司的内设机构，不具有法人资格，不是适格的民事诉讼主体，应当由松柏公司享有权利并承担义务。因朱龙轩仅支付了5万元购房款，故松柏公司诉请崔月娥支付剩余购房款于法有据，予以支持。《商品房买卖合同》约定的基础设施费，该费用属于建设开发成本，根据《湖南省新建商品房交易价格行为规范》的规定，不应当收取，松柏公司诉请崔月娥支付该费用不予支持。《商品房买卖合同》约定水、电开户及房屋所有权证由买受人自行办理，故相关费用应按约定承担。在合同履行过程中，因朱龙轩意外身亡，双方对赔偿事宜进行诉讼，崔月娥提取了已交付天堂日丽项目部的银行存折存款，该行为属崔月娥未付款的意外情况，且天堂日丽项目部没有按约定正式通知交房并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其亦负有一定责任，故对天堂日丽项目部提出崔月娥应承担逾期付款违约金及利息并加价30元/平方米的主张不予支持。崔月娥提出的反诉请求不具体且无证据证明，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限被告崔月娥自本判决生效之日起十日内向原告常宁市松柏镇房地产开发有限公司支付房款及车库款共计81957元；二、被告崔月娥所购房屋及车库的房屋契税由崔月娥负担，房屋水、电开户及房屋所有权证的办理，由崔月娥自行办理，费用自负；三、驳回原告常宁市天堂日丽房地产开发项目部的诉讼请求；四、驳回原告常宁市松柏房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告崔月娥的反诉请求。一审案件受理费5100元，由原告常宁市松柏镇房地产开发有限公司负担1530元，被告崔月娥负担3570元。
宣判后，原审原告松柏公司、天堂日丽项目部、原审被告崔月娥不服，均向本院提起上诉。
松柏公司、天堂日丽项目部上诉称：涉案房屋已交付，崔月娥拖欠购房款，违反了合同约定，应承担违约责任并不能享受购房优惠；《商品房买卖合同》关于基础设施费的约定没有违反法律规定，且天堂日丽项目部已代交包括基础设施费2800元在内的水、电开户费4000元以及办理房屋所有权证的费用3800元，上述费用应当由崔月娥负担；天堂日丽项目部具有诉讼主体资格，原审适用法律不当。请求撤销原判，改判支持松柏公司、天堂日丽项目部的诉讼请求。
崔月娥上诉称：原审适用法律不当，无视崔月娥提供的相关证据，涉案房屋存在内墙空鼓开裂、渗漏，导致家具损毁。请求撤销原判，依法改判。
针对崔月娥的上诉，松柏公司、天堂日丽项目部答辩称：崔月娥的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。
针对松柏公司、天堂日丽项目部的上诉，崔月娥答辩称：《商品房买卖合同》是朱龙轩签订的，朱龙轩死亡后，权利义务已终止，崔月娥不承担违约责任；天堂日丽项目部逾期交房，没有提供证《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，甚至拆走房屋电表，致使崔月娥不能居住，且房屋漏水，其主张逾期付款违约金不合法；天堂日丽项目部主张其代交了水、电开户费，但没有提供与涉案房屋有关的发票；天堂日丽项目部收取基础设施费已违反了相关规定，其主张的购房优惠款也没有朱龙轩的签字认可。请求驳回松柏公司、天堂日丽项目部的上诉。
在本院指定的举证的期限内，双方当事人均未提供新的证据。
经审理查明，2008年2月1日下午，崔月娥与朱龙轩及家人雇人拉一车家具准备迁入新居（已装修），当运至第5栋1单元门口时，房屋楼顶冰雪掉落，朱龙轩被砸伤倒地，经抢救无效死亡。崔月娥等亲属遂向原审法院提起诉讼，请求判决天堂日丽项目部、松柏公司赔偿其经济损失553349.32元。原审判决后，崔月娥不服，向本院提起上诉。本院于2010年4月2日作出（2009）衡中法民一终字第303号民事判决，该判决认定，因涉案屋顶系坡面结构，瓦片突出房檐，松柏公司、天堂日丽项目部防护措施不到位，屋顶瓦片存在安全隐患，且房屋交付时未取得竣工验收合格证，又适逢百年不遇的冰灾，冰雪坠落砸伤受害人与屋顶瓦片断裂有一定的因果关系，故松柏公司对事故的发生具有过错，应承担赔偿责任。但鉴于受害人系冰块砸伤致死，即事故发生的主要原因系冰灾即不可抗力引起，故松柏公司应在该案中承担次要责任。由于天堂日丽项目部系松柏公司的内部机构，未进行工商登记，不具备独立承担民事责任能力，故相关民事责任应由松柏公司承担。据此，判决松柏公司赔偿崔月娥等亲属各项经济损失及精神损害抚慰金共计100422元，并驳回其对天堂日丽项目部的起诉。该判决生效后，在执行过程中，松柏公司、天堂日丽项目部提起了本案诉讼。
另查明，2008年10月，天堂日丽项目部将涉案房屋电表拆走并断电，涉案房屋楼顶有渗漏现象。
原审查明其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为以下几个方面的问题：
一、关于双方当事人的违约责任问题。天堂日丽项目部代表松柏公司与朱龙轩签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应全面履行。朱龙轩死亡后，崔月娥作为其配偶，享有该合同的权利并应继续履行该合同的义务。虽然崔月娥未在约定的时间内付清房款，违反了合同约定，但其原因是双方为朱龙轩意外身亡的赔偿责任问题进行诉讼，本院（2009）衡中法民一终字第303号民事判决书已认定松柏公司应承担次要责任，该赔偿款因本案诉讼尚未支付，且松柏公司没有按约定正式通知交房并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时，天堂日丽项目部将涉案房屋电表拆走并断电，对涉案房屋楼顶渗漏也未进行维修，导致崔月娥无法正常使用涉案房屋，故松柏公司也存在违约行为，其提出崔月娥应承担逾期付款违约责任以及不能享有购房优惠的理由不能成立，本院不予采纳。2008年2月1日，崔月娥之夫朱龙轩准备迁入新居时，因冰块砸伤去世，涉案房屋在此之前已交付使用并装修，房屋交付时间没有超过《商品房买卖合同》的约定。虽然房屋存在渗漏问题，但崔月娥可根据住房和城乡建设部关于屋面防水保修5年的规定主张权利，故崔月娥提出松柏公司应承担逾期交房违约责任的理由与客观事实不符，本院不予采纳。但崔月娥提出松柏公司应安装电表、承担房屋渗漏维修责任的主张成立，本院予以支持。
二、关于基础设施费、水、电开户费等费用问题。涉案《商品房买卖合同》签订于2007年6月17日，而《湖南省新建商品房交易价格行为规范》的施行时间为2009年7月1日，该规定对于本案并不适用，同时，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》并非法律或行政法规的强制性规定，并不排除双方当事人以约定的形式设定各自的权利和义务。因此，《商品房买卖合同》关于买受人应交纳2800元基础设施费、并自行办理水、电开户及房屋所有权证的约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，崔月娥应按该约定履行。松柏公司提出崔月娥应交纳2800元基础设施费的主张于法有据，本院予以支持，对崔月娥提出松柏公司应交付房屋所有权证的主张，本院不予支持。松柏公司主张其还代崔月娥交纳了水、电开户费4000元以及办理房屋所有权证的费用3800元，虽然松柏公司提供了相关交款凭证，但无法证明崔月娥应交纳的款项数额，故松柏公司提出崔月娥应交纳水、电开户费4000元以及办理房屋所有权证的费用3800元的主张证据不足，本院不予支持。松柏公司可在开具以崔月娥为交款人的票据后，另行主张权利。
三、关于天堂日丽项目部的诉讼主体问题。天堂日丽项目部系松柏公司为开发“天堂日丽花园”而设立的内部机构，未进行工商登记，不具备独立承担民事责任能力，本院（2009）衡中法民一终字第303号民事判决已确定其不具备民事诉讼主体资格。天堂日丽项目部提出其具有民事诉讼主体资格的理由于法无据，本院不予采纳。
综上，原审认定部分事实不清，适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省常宁市人民法院（2012）常民一重初字第04号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省常宁市人民法院（2012）常民一重初字第04号民事判决第三、四、五项；
三、上诉人崔月娥支付上诉人常宁市松柏房地产开发有限责任公司基础设施费2800元；
四、上诉人常宁市松柏房地产开发有限责任公司对上诉人崔月娥所购“天堂日丽项花园”第5栋1单元6层1号房屋安装电表，并对房屋渗漏进行维修；
五、驳回上诉人常宁市松柏房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
六、驳回上诉人崔月娥的其他诉讼请求；
七、驳回上诉人常宁市天堂日丽房地产开发项目部的起诉。
一审案件受理费5100元，二审受理费5100元，合计10200元，由上诉人常宁市松柏房地产开发有限责任公司负担5100元，上诉人崔月娥负担5100元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一六年二月二十五日
书记员 唐宇翔
校对责任人：龙巍 打印责任人：唐宇翔
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……