福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第4023号
原告（反诉被告）刘子海，男，1984年12月28日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人陈嘉林、许思迪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）厦门市特房筼筜开发有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号第一层。
法定代表人罗永祥，执行董事。
委托代理人陈德龙、蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘子海与被告（反诉原告）厦门市特房筼筜开发有限公司（以下简称特房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告刘子海的委托代理人许思迪，被告特房公司委托代理人的陈德龙、蒲梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘子海诉称，被告通过厦门产权交易中心以公开挂牌的方式，对外招租厦门市思明区官任路48号（官任大厦）602单元。2014年5月12日，原、被告签订《官任大厦写字楼租赁合同》，约定：1、被告应于合同签订半年内向原告交付该房屋，交付日暂定为2014年6月1日，具体日期以交付通知书列明为准；2、被告逾期超过60日未交付房屋供原告使用的，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还履约保证金；3、原告因被告违约行为而发生的损失，由被告承担。合同签订前，原告已向厦门产权交易中心支付讼争单元竞租保证金16万元，扣除交易手续费后，余额130196元已转入被告账户。2014年6月23日，被告向原告发出《官任大厦入驻通知书》，通知原告办理入驻手续，合同起租日为2014年7月1日。但此时讼争房屋尚未通过竣工验收，不具备交付使用的条件；官任大厦于2014年9月24日才取得竣工验收备案证明书。后，被告于2014年8月28日委托律师向原告发送《律师函》，通知原告解除讼争合同，原告认为讼争单元在通过竣工验收并取得备案证明前，并不符合交付条件。因此，2014年6月23日的交房通知属无效通知，被告交付租赁物的时间应顺延至2014年9月25日，被告无权要求解除讼争合同。至2015年1月20日，因被告已逾期超过60日未向原告交付租赁物，原告依约享有合同解除权，因此委托律师向被告发送《律师函》，告知被告解除讼争合同，并要求被告承担违约责任。现请求判令：1、被告向原告双倍返还履约保证金98363.85元，并返还被告已收的各项费用31832.15元；2、被告向原告支付交易手续费29804元，并支付资金占用损失（以61636.15元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2014年5月13日起计至判决生效之日止）。
被告特房公司辩称，一、原告无权解除合同，其解除讼争合同的通知不能产生合同解除之效力。原告主张讼争房屋不具备交付使用条件，依据不足；被告已经依约履行了包括通知原告交房等义务，并不存在逾期交付等违约行为；原告已经通过合同约定的方式，放弃了关于主张房屋瑕疵的主张。另，因原告拒绝办理交房手续，被告于2014年8月28日委托律师发函解除了讼争合同，讼争合同已于2014年8月29日解除。二、原告无权要求被告返还履约保证金及相关费用。如前所述，原告无权解除合同，故其亦无权向被告主张相关费用。
反诉原告特房公司诉称，反诉被告通过公开竞租的方式取得厦门市思明区官任路48号（官任大厦）602单元的承租权，并向厦门市产权交易中心缴交了保证金16万元。2014年5月12日，双方签订了《官任大厦写字楼租赁合同》，约定讼争房屋面积为504.43平方米，首年租金为32787.95元／月，车位使用费为750元／月，履约保证金为98363.85元。反诉被告缴交给厦门市产权交易中心的保证金在抵扣交易手续费后，余额转至反诉原告银行账户，用于抵扣反诉被告第一期应缴租金和履约保证金。合同签订后，反诉原告于2014年6月23日向反诉被告发送了关于要求办理讼争房屋交接手续的通知，但反诉被告未如期办理，故反诉原告委托律师向反诉被告发送了关于解除合同及没收保证金等事宜的《律师函》，该函件已送达至反诉被告指定的联系地址。现请求判令：反诉被告向反诉原告支付拖欠的2014年7月1日至2014年8月29日的写字楼租金32650.838元、车位租金1475元、物业管理费11325.522元。
反诉被告刘子海辩称，一、反诉原告通知反诉被告办理房屋交付时，讼争房屋尚未进行竣工验收备案，不满足法定交付条件，反诉原告交房通知无效，反诉被告有权拒绝接收讼争房屋。二、反诉被告不存在违约行为，反诉原告无权解除讼争合同并没收履约保证金。在合同签订前，反诉被告已为竞标厦门市思明区官任路48号（官任大厦）5、6层办公用房，共向厦门产权交易中心支付了48万元的竞租保证金，竞租保证金扣除手续费、履约保证金后，尚余33717.23元，故反诉被告已足额支付相关费用；另，讼争房屋于2014年9月24日才具备交房条件，故反诉被告也无义务支付合同约定的第一期租金，在反诉原告交付讼争房屋前，反诉被告享有同时履行抗辩权；三、讼争房屋从未实际交付反诉被告使用，反诉原告无权要求反诉被告支付租金及物业费用。根据法律规定及双方的合同原意，讼争房屋的实际交付日和起租日，应顺延至整体竣工验收完毕后。然而，讼争房屋满足法定交付条件前，反诉原告即表示不再继续履行合同；讼争房屋满足法定交付条件后，反诉原告也始终未将讼争房屋实际交付反诉被告使用，故反诉原告无权要求反诉被告支付讼争房屋的相关租金。综上，反诉原告的诉请于法无据、于理无依，应予驳回。
经审理查明，原告将其建设的厦门市思明区官任路48号（官任大厦）602单元通过厦门产权交易中心进行竞价招租。原告刘子海作为报价人参与报价竞拍，并于2014年4月11日签署了一份《厦门产权交易中心动态报价规则》（以下简称报价规则）及相关附件，该报价规则及附件载明了讼争房屋的面积、租期、竞价低价、加价幅度、履约保证金等，并约定原告应支付报价保证金16万元，报价保证金扣除应缴的交易手续费后，余额由厦门产权交易中心转至出租方指定账户，交易手续费为合同期租金总额的2.5%（最高不超过合同期实际成交月平均租金）；另，报价规则第十四条第（二）项载明，本次报价标的按现状出让，报价人确认在办理报价登记前已到标的现场或循其他途径详细了解标的有关情况，一旦办理报价登记即表明接受该标的现状（包括瑕疵）。该报价规则附件中含租赁合同范本。原告已于签署报价规则同日向厦门产权交易中心支付了16万元报价保证金。
后，原告竞价取得了讼争房屋承租权，并于2014年5月12日与被告签订了《官任大厦写字楼租赁合同》，约定原告向被告承租讼争房屋用于商务办公之用（配套出租地下一层3号、3-1号子母车位），建筑面积为504.43平方米（以最终实测面积为准），房屋交付日暂定为2014年6月1日，具体日期以交付通知书列明的交付日期为准，起租日为2014年7月1日，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止，履约保证金为98363.85元；若原告未于交付日前往管理处办理该房屋的验收、交接手续，视为被告已于约定的交付日履行交房义务，原告应向被告及物业公司支付自交付日起的租金、物业管理费等；若原告直至交付日之次日起30日内仍未前往管理处实际办理验收、交接手续，则被告有权提前解除本合同、没收全部履约保证金并要求原告支付交付日至合同解除之日的租金、物业管理费。在租赁期限内原告应按时支付该房屋租金、车位使用费、物业管理费、电费及其他费用，其中2014年7月1日起至2015年6月30日期间的租金为32787.95元／月，车位使用费为750元／月，物业管理费包含4792.09元／月的综合管理服务费、756.65元／月的日常专项维修资金、200元／月车位管理费、10元／月的车位专项维修金等；原告须在本合同签订后3日内向被告支付起租日所在历月尚余天数的租金、物业管理费，款额为按每历月的租金、物业管理费分别乘以该历月尚余天数与该历月具体天数之比率计算后的总额；除始交租金日开始的第一个历月外，原告须于每个历月的第一日前向被告预先缴付当月租金、车位使用费；原告原缴厦门产权交易中心的保证金在本合同签订后扣除其应缴的交易手续费，余额由厦门产权交易中心转至被告指定账户，被告从该款项中扣除原告第一期应缴的租金和履约保证金，不足部分应在本合同签订后3个工作日内付清，如原告未按规定交纳且逾期超过3日的，被告将视原告违约，有权解除本合同，并不予退还原告已交纳的履约保证金。在合同有效期内，如被告未按约定时间交付房屋供原告使用超过60日的，原告有权单方解除合同，由此造成原告损失，被告应承担赔偿责任，并可要求被告双倍返还履约保证金；原告因被告违约行为而发生的损失由被告承担。另，该合同第四条还约定，原告声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及周边的现有装修及设施状况表示满意并同意按现状接收。讼争合同签订后，厦门产权交易中心在扣除29804元交易手续费后，将剩余保证金130196元支付至被告账户中。
另查明，2014年6月23日，被告向原告发出一份《官任大厦入驻通知书》，通知原告在收到该入驻通知书后，在合同起租日即2014年7月1日前到官任大厦物业管理处办理入驻手续，若未在该通知书规定截止日期之前办理入驻手续，视为已接收房屋。原告收到该通知书后，并未前往办理入驻手续。另，被告已按讼争合同约定的收费标准，向物业公司支付了讼争房屋自2014年5月1月至2014年12月31日的综合管理服务费及车位管理费。
还查明，被告于2014年8月28日向原告发出一份《律师函》，通知原告因其拒不按约定办理交房手续及未付清拖欠款项，被告依法解除讼争合同，原告于次日收执该《律师函》。后，原告亦于2015年1月19日向被告发出一份《律师函》，通知被告因其逾期交付讼争房屋超过60日，原告依法解除讼争合同，被告于次日收执该《律师函》。
以上事实，有《厦门产权交易中心动态报价规则》及附件、《官任大厦写字楼租赁合同》、《官任大厦入驻通知书》、《资金往来统一票据》、《发票联》、《费用支付明细》、《转款凭证》及庭审笔录为证，本院对上述事实予以确认。
本案中，双方当事人的争议焦点为：讼争合同是否已于2014年8月29日解除。
被告主张，讼争合同已于2014年8月29日解除。讼争合同签订后，厦门产权交易中心在扣除交易手续之后，将剩余保证金130196元转付给被告，该款项冲抵履约保证金及第一期的租金、车位使用费后，尚欠1705.8元，原告未按合同约定补足该款项；另，讼争房屋已于2014年4月14日经验收合格，故讼争房屋在被告发出交房通知时，已符合交付使用条件，而原告在收到被告交房通知后，逾期未办理房屋交接手续。综上，被告有权于2014年8月28日发出《律师函》行使单方解除权，原告于2014年8月29日收到该函件，故讼争合同已于2014年8月29日解除。并提交以下证据予以证明：1、《厦门市建设工程竣工验收报告》、《质量竣工验收监督告知书》，载明讼争房屋经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同竣工验收，工程质量符合设计及质量验收规范要求，质量合格；厦门市建设工程质量安全监督站对2014年4月14日的竣工质量验收进行了监督，并于2014年4月16日作出该监督告知书；2、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明被告于2014年5月9日申报了讼争房屋的竣工验收消防备案，但讼争房屋未被确定为抽查对象。
原告对被告提交的上述证据质证认为：1、《厦门市建设工程竣工验收报告》的真实性、合法性、关联性无法确认，竣工验收时间空白，无法证明竣工验收时间，该证据也仅能证明工程质量验收，应通过综合验收才能达到交房条件；《质量竣工验收监督告知书》的真实性予以确认，但合法性、关联性不予确认，该告知书仅能证明相关工程已经过质量竣工验收的监督，不能证明已经通过规划、人防等主管部门验收；2、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》的真实性予以确认。
原告抗辩，原告因竞标讼争房屋及另案房屋共向厦门产权交易中心支付了48万元保证金，扣除相关手续费之后，转至被告的金额为369614元，该款项抵扣相关履约保证金后仍有余额，原告并未欠缴费用；且被告亦负有告知原告是否欠款及发出催款通知的义务，在被告发出相关通知前，原告无法得知是否需补足费用；另根据合同约定，原告需支付第一期应付租金，是基于讼争房屋在起租日时可满足使用条件，但讼争房屋直至2014年9月24日才具备交房条件，在房屋交付前，原告有权行使同时履行抗辩权，可拒绝支付第一期应付租金。讼争房屋于2014年9月24日才取得综合竣工验收合格，始符合法定交付使用条件，故被告2014年6月23日的交房通知系无效，原告不存在逾期办理交房手续之情形。综上，被告无权行使单方解除权，讼争合同并未于2014年8月29日解除。并提交以下证据予以证明：1、收款收据、《官任大厦客户交款通知单》，收款收据载明原告向厦门产权交易中心支付了官任大厦五层、六层01单元、02单元竞价保证金48万元；被告于2014年6月11日通知原告，确认原告为官任大厦五层、六层办公用房的中标承租人，厦门市产权交易中心将原告交付的竞拍保证金扣除手续费后，实际转至被告369614元，该款项冲抵履约保证及首月租金后，原告应补交履约保证金及租金48511.15元，并通知原告于2014年6月13日前支付该款项；2、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明讼争房屋于2014年9月24日经竣工验收备案。
被告对原告提交的上述证据质证认为：1、收款收据、《官任大厦客户交款通知单》真实性无异议，确认交款通知单中载明的补交款项含本案中原告欠缴款项；2、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》真实性无异议，但对原告拟证明内容有异议，讼争房屋是否具备交付使用条件，不能以行政备案时间为准。
本院分析认为，除《厦门市建设工程竣工验收报告》外，原、被告对对方提交的前述证据真实性均无异议，故本院对原告所提交的《质量竣工验收监督告知书》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及被告提交的收款收据、《官任大厦客户交款通知单》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性均予以认定。另，原告虽对被告所提交的《厦门市建设工程竣工验收报告》真实性持有异议，但该证据有相关原件，相关内容亦与前述《质量竣工验收监督告知书》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等相互印证，故对《厦门市建设工程竣工验收报告》的真实性，本院亦予以认定。
关于原告是否逾期付款。根据讼争合同约定，原告原缴至厦门产权交易中心的保证金在扣除应缴的交易手续费后，由厦门产权交易中心将余额转至被告指定账户，被告从该款项中扣除原告第一期应缴的租金和履约保证金，不足部分应在合同签订后3个工作日内付清；另有约定原告须在本合同签订后3日内向被告支付起租日所在历月尚余天数的租金、物业管理费，款额为按每历月的租金、物业管理费分别乘以该历月尚余天数与该历月具体天数之比率计算后的总额。故按上述约定，原告应在合同签订后3日内支付2014年7月1日至2014年7月31日期间的租金、车位使用费合计为33537.95元（32787.95元／月＋750元／月），本案中原告第一期应缴的租金及履约保证金合计为131901.8元（33537.95元＋98363.85元），厦门产权交易中心抵扣交易手续费后，实际转至被告账户的金额为130196元，确已不足抵扣前述应付款项。原告虽一并向厦门产权交易中心支付了48万元保证金，但报价规则已明确讼争房屋的报价保证金为16万元，原告在签订讼争合同时，即可根据报价规则、讼争合同的相关约定，计算得知是否需补缴相关款项，且交易手续费系被告向厦门产权交易中心缴交，被告也理应知晓具体金额，故原告履行补足款项之义务不应以被告催告为前提；另，讼争合同已对补足款项的期限及相应违约责任作了明确约定，原告在交房前就应履行补足款项之义务，原告主张行使同时履行抗辩权，并无依据，对原告前述抗辩意见，本院均不予采信。综上，原告不仅未在合同签订后3个工作日内补缴不足部分，在2014年6月11日收到《官任大厦客户交款通知单》后也未予以补缴，故本院认定原告已逾期付款。
关于讼争房屋于通知交房时是否已符合交付条件。因讼争合同并未就讼争房屋的交付条件进行约定，故讼争房屋是否符合交付条件，应从是否违反了法律、行政法规的强制性规定，是否满足基本安全条件及基本使用要求等因素进行确定。首先，《中华人民共和国建筑法》第61条规定建筑工程竣工经验收合格方可交付使用，故验收合格系房屋交付使用的法定条件。国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。另，根据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，竣工验收合格后由建设单位向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。综上规定，工程竣工后应由建设单位组织施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等对工程进行验收，验收合格后出具《工程竣工验收报告》，相关竣工备案仅系行政管理要求，是否备案并不影响验收报告的效力，故讼争《工程竣工验收报告》可作为认定讼争房屋是否验收合格的依据。其次，根据前述《厦门市建设工程竣工验收报告》、《质量竣工验收监督告知书》之内容，可以认定厦门市建设工程质量安全监督站对讼争房屋在2014年4月14日的竣工质量验收进行了相关监督，并作出了工程质量监督报告，故讼争房屋的竣工验收已经工程质量监督机构的监督，其验收结果可作为认定工程质量的依据。另，《质量竣工验收监督告知书》系2014年4月16日作出，可以认定讼争房屋在此时已经验收合格，讼争房屋亦于2014年5月9日申报了竣工验收消防备案，故讼争房屋于2014年6月23日通知交房时已符合法定交付条件。再次，讼争房屋系用于商务办公，原告虽主张讼争房屋于通知交房时，尚不满足交付使用条件，但并未举证证明讼争房屋在通知交房时不符合商务办公的基本使用要求，且原告系通过厦门产权交易中心竞价取得讼争房屋的承租权，竞价时原告已确认在办理报价登记前已到标的现场或循其他途径详细了解标的有关情况，一旦办理报价登记即表明接受该标的现状（包括瑕疵），后讼争合同第四条也再次作出相关约定；故对原告提出讼争房屋在通知交房时尚未进行竣工验收备案，不符合交付条件的抗辩意见，本院不予采信。综上分析，本院认定讼争房屋于通知交房时已具备交付条件。
综上，原告未按约定缴足相关费用且逾期超过3个工作日，并在接到交房通知后，自起租日之次日起30日内均未前往管理处办理交接手续，根据讼争合同之约定，被告有权于2014年8月28日发出解除讼争合同的通知，原告于2014年8月29日收到该解除通知后，亦未在相关司法解释规定的异议期限内提起诉讼，故讼争合同已于2014年8月29日因被告行使单方解除权而解除。
本院认为，原、被告于2014年5月12日与被告签订了《官任大厦写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同。（一）关于履约保证金。如前分析，因原告自起租日之次日起30日内仍未前往管理处实际办理验收、交接手续，并逾期付款超过3个工作日的违约行为，致讼争合同已于2014年8月29日解除，被告主张其有权没收履约保证金，符合合同约定，本院予以采信，原告要求被告双倍返还履约保证金之诉求，缺乏理据，本院不予支持。（二）关于租金、物业管理费。讼争合同第五条约定，因反诉被告未在通知的交付日前办理交房手续，视为反诉原告已于约定的交付日履行了交房义务，反诉被告应支付自交付日起至合同解除之日的租金、物业管理费；故反诉被告应支付反诉原告自2014年7月1日至2014年8月29日止的租金，该期间租金（含车位）共计64912.16元【（32787.95元＋750元）＋（32787.95元＋750元）÷31天×29天】；另，根据合同约定，物业管理费由反诉被告直接向物业公司支付，该费用应由物业公司主张，但鉴于反诉原告确已向物业公司垫付了讼争房屋2014年7月1日至2014年8月29日止的物业管理费（含综合管理服务费、车位管理费）9662.1元【（4792.09元＋200元）＋（4792.09元＋200元）÷31天×29天】，故反诉原告亦有权要求反诉被告向其支付该笔费用，反诉原告尚未实际支付的日常专项维修资金、车位专项维修金，因尚未实际支出，本院暂不予支持。厦门产权交易中心支付至反诉原告的剩余保证金，抵扣履约保证金后尚余31832.15元，根据合同约定，该余款应抵扣相关租金，故对原告要求被告返还该款项之诉求，本院不予支持。经抵扣，反诉被告应实际支付反诉原告租金（含车位）为33080.01元（64912.16元-31832.15元），对反诉原告要求反诉被告支付租金、物业管理费之诉求，本院在前述范围内予以支持，超过部分，不予支持。（三）关于交易手续费。原告根据其与厦门产权交易中心的约定，支付了相关交易手续费，现原告主张该费用系其损失，要求被告予以赔偿，于法无据，且讼争合同系因原告违约而解除，故对原告该项诉求，本院亦不予支持；另，原告诉求的相关资金占用损失，亦无事实根据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、反诉被告刘子海于本判决生效之日起十日内支付反诉原告厦门市特房筼筜开发有限公司厦门市思明区官任路48号（官任大厦）602单元自2014年7月1日至2014年8月29日期间尚欠的租金（含车位）33080.01元、物业管理费9662.1元；
二、驳回原告刘子海的诉讼请求；
三、驳回反诉原告厦门市特房筼筜开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1775元，由原告刘子海负担；反诉受理费468元，由反诉原告厦门市特房筼筜开发有限公司负担30元、反诉被告刘子海负担438元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 王 瑛
二〇一五年五月十四日
代书 记员 周月娜
附件一：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
附件二：本案当事人的诉讼意见
（一）原告（反诉被告）刘子海提供的诉讼意见
原告（反诉被告）刘子海认为，被告无权行使单方解除权，讼争合同系因原告行使单方解除权于2015年1月20日解除；原告的诉讼请求应予以支持，反诉原告的反诉请求应予以驳回。
一、讼争房屋于2014年9月24日才取得竣工验收备案证明，始符合法定交付使用条件。此前，讼争房屋因未符合法律强制性规定，无法交付和计租。
1、根据我国《建筑法》61条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，…并具备国家规定的其他竣工条件。未经验收或验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《建设工程质量管理条例》16条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监督等有关单位进行竣工验收”；《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”；《最高人民法院司法观点集成（第二版）民事卷》第959号案例，最高人民法院经审理认为：“建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。”以上法律法规明确规定，建设工程竣工验收包含多项指标，不仅须通过建设、设计、施工、质量监督、勘察单位的质量验收，还须通过规划、人防、消防、环保等主管部门的验收，完成综合验收合格备案后，方能交付使用。仅部分单项验收合格的，不能交付。实践中，建设部制定的《房屋建筑工程竣工验收备案表》涵盖上述竣工验收的各项指标，因此，各地法院通常以《竣工验收备案表》和《竣工验收备案证明》作为工程竣工验收合格、具备交付条件的标志。本案中，讼争房屋工程于2014年9月24日取得《竣工验收备案表》和《竣工验收备案证明》后，才符合法定交付使用条件。在此之前，讼争房屋显然无法交付使用，特房公司于2014年6月23日通知刘子海“交付”的行为无效。
2、建设工程必须取得竣工验收备案后，第三人才能查询讼争房屋的竣工情况。若特房公司已取得租赁房屋的各项竣工验收，应向承租人刘子海提供相关证明。特房公司于2014年6月23日通知刘子海入住讼争房屋时，工程外部的围墙尚未拆除，车辆无法驶入，根本无法正常使用。因此，刘子海多次要求公司出具讼争房屋的竣工验收证明文件，特房公司却以各种理由推诿。由于公司不配合提供工程的竣工验收证明，也未在市城建单位进行备案。显然，特房公司不能证明讼争房屋已符合法定交付使用条件，刘子海当然有权拒绝接收入住。
二、刘子海已履行了合同全部义务，不存在逾期办理交房手续及逾期付款之情形，故特房公司不享有合同的解除权，其单方解除行为无效。
1、刘子海已足额支付履约保证金，不存在违约行为，特房公司应退还履约保证金。刘子海为竞拍厦门市思明区官任路48号（官任大厦）5、6层办公用房，已向厦门产权交易中心支付了共计48万元的竞拍保证金，扣除手续费后，余款369614元已转至特房公司账户，官任大厦5、6层的履约保证金共计335896.77元，根据合同约定，抵扣履约保证金后，尚余33717.23元，并不存在履约保证金不足的情形。讼争合同已解除，特房公司依法应退还履约保证金。
2、原告无义务缴纳2014年6月15日至2014年7月1日租金。合同约定刘子海需缴纳“2014年6月15日至2014年7月1日”第一个月租金，是基于合同约定房屋交付日期为2014年6月15日前，刘子海自2014年6月15日开始使用房屋，故应支付“所在历月尚余天数的租金”。但合同签订后，直至2014年9月24日，讼争房屋才具备交房条件。根据我国《合同法》，出租人的主要合同义务是将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人的主要合同义务是支付租金，双方互负义务。房屋未交付使用前，承租人无需支付租金。
本案中，刘子海已为讼争房屋支付了足额的履约保证金，履行了主要合同义务，特房公司却未行使承租人的合同义务。因此，刘子海有权行使同时履行抗辩权，在特房公司交付房屋前，拒绝支付“6月15日至7月1日”期间所谓“第一期应缴的租金”。且特房公司未及时通知刘子海支付金额是否足够、是否应补缴金额，致刘子海客观上在未收到公司通知前，无法在“合同签订后3个工作日”履行所谓交付“租金”义务。
三、特房公司无法在约定的期限内交付讼争房屋给刘子海使用，又于满足交付条件前发函解除讼争合同，已构成严重违约，刘子海有权解除讼争合同。
讼争房屋在2014年9月24日取得竣工验收备案，特房公司即应在2014年9月25日向刘子海交付讼争房屋。然而，直至2015年1月20日，特房公司已逾交付日超过60日，同时超过合同约定的最后交付期限（合同签订后半年）亦超过60日，仍未向刘子海交付讼争房屋。根据合同第十七条第三、五款约定，刘子海有权依约解除讼争合同，并要求特房公司双倍返还履约保证金。
本案中，特房公司不仅无法在合同约定的期限竣工验收、交付租赁房屋，在明知讼争房屋不符合法定交付条件的情况下通知交付，更贸然发函单方解除讼争合同。特房公司的种种行为已构成违约，严重损害刘子海的权益，且有悖合同的权利义务对等性，有违诚实信用原则。
四、因特房公司无权解除讼争合同，2014年8月29日《律师函》未导致合同解除，讼争合同应于2015年1月20日因刘子海行使合同解除权而解除。
2014年8月29日，特房','2018-10-06
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
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第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：
（一）犯罪情节较轻；
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