贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔06民再3号
上诉人（一审原告）：刘献义，男，1981年8月13日出生，汉族，个体工商户，住铜仁市碧江区。
上诉人（一审原告）：尹智珍，女，1982年4月17日出生，汉族，个体工商户，住铜仁市碧江区。
刘献义、尹智珍的共同委托诉讼代理人：尹智明（系尹智珍之弟），住铜仁市碧江区。特别授权。
被上诉人（一审被告）：杨锦芝，男，1967年1月16日出生，汉族，个体工商户，住铜仁市碧江区。
被上诉人（一审被告）：李勇，男，1972年4月1日出生，苗族，无业，住铜仁市碧江区。
上诉人刘献义、尹智珍因与被上诉人杨锦芝、李勇返还原物纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2014）碧民再字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘献义、尹智珍的委托诉讼代理人尹智明，被上诉人杨锦芝、李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘献义、尹智珍上诉请求：1、撤销铜仁市碧江区人民法院（2014）碧民再字第1号民事判决，改判杨锦芝返还房屋及租金111678.5元。2、诉讼费由杨锦芝和李勇承担。事实及理由：上诉人取得争议房屋所有权是基于依法竞买碧江区人民法院拍卖的房屋，并已办理相关房屋产权手续和土地使用手续。原房主李勇如果提出异议，应当通过行政诉讼推翻上诉人的房屋所有权人身份。一审法院以原审遗漏当事人为由，启动再审追加李勇为共同被告，程序违法。一审法院再审认为上诉人提交的证据不能充分证明其已合法取得本案的门面使用权错误，法院的拍卖裁定和不动产产权证书是有效的。
被上诉人杨锦芝辩称，我与上诉人没有签订租赁合同，我只交房租给与我签租赁合同的房东，本案与我没有关系。
被上诉人李勇辩称，一审法院没有告知我就把我的门面拍卖，希望法院公道处理。
刘献义、尹智珍向一审法院起诉请求：1.要求杨锦芝返还其占用的门面；2.要求杨锦芝支付2010年7月1日起的租金111678.5元；⒊诉讼费由杨锦芝承担。
一审法院再审认定事实：刘献义与尹智珍系夫妻。本案诉争门面位于铜仁市东太××道金滩批发城，原产权证号为铜市房河西字第06179104445号，原土地使用权证号为铜环集用(2006)第0035号，该证上载明土地所有权人为××办事处××村，使用权类型为批准拨用，李勇系诉争门面的原所有权人。2008年1月1日，杨锦芝为经营六顺物流公司与李勇订立《门面合同》一份，主要约定：由杨锦芝承租李勇门面一间；租期2008年1月1日至2011年1月1日止；第一年租金为1667元／月，第二、三年按照市场价相应增加或减少。2009年12月20日，杨锦芝向李勇支付2010年1月1日至2010年6月30日的房租10000元。2010年1月4日，一审法院在执行(2008)铜执字第204号案件过程中，委托贵州省铜仁永城拍卖有限公司对原属李勇所有的上述门面进行拍卖。刘献义于2010年1月17日以460000元价格竞买得该门面。2011年1月27日，刘献义自行在土地管理部门办理了该争议门面的土地使用证，证号为铜市国用第0146号，土地使用权类型为出让，并于同年6月11日在房产管理部门办理了该争议门面的产权证书，证号为铜房权证市房字第××号。2010年1月底刘献义、尹智珍口头告知杨锦芝原属于李勇的门面已归其所有，若今后继续承租需按其与李勇签订的《门面合同》交纳租金。2011年11月30日，刘献义向在门面上工作的六顺物流公司员工提交了房屋所用权证复印件，杨锦芝表示认可。此外，一审法院同时向杨锦芝告知刘献义通过拍卖方式购买了该门面。但杨锦芝却分四次支付李勇2011年1月7日至2013年3月16日止的房租111300元，其中2012年1月8日至2012年3月15日共2个月的房租杨锦芝支付给了刘献义。刘献义、尹智珍不是铜仁市碧江区环北街道办事处北关村的村民。在再审中，李勇提交了铜仁市碧江区环北街道办事处北关村民委员会和北关村民委员会渔塘村民组的证明，均证实本案门面土地的出让没有通过其村、组集体同意，没有公告、听证程序。一审法院再审认为，因李勇被拍卖房屋的土地系铜仁市碧江区环北街道办事处北关村集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三第“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”和最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发(2004)5号)第二十条“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”的规定，由于刘献义、尹智珍不是铜仁市碧江区环北街道办事处北关村的村民，其使用该村的土地，应当依法申请使用国有土地。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地转为国有，必须依法经过村、组同意、公告等程序，而铜仁市碧江区环北街道办事处北关村和该村渔塘组均证实本案门面土地使用权转让未经过其村、组同意，故一审法院再审认为，原审原告刘献义、尹智珍提交的证据尚不能充分证明其已合法取得争议门面的使用权，原判决认定事实、适用法律错误，应予撤销。再审判决：一、撤销该院(2013)碧民初字第308号判决；二、驳回原审原告刘献义、尹智珍的诉讼请求。案件受理费1317元，由原审原告原告刘献义、尹智珍负担。
本院经审理查明：2013年3月，刘献义、尹智珍起诉杨锦芝要求支付门面租金及退出争议门面，铜仁市碧江区人民法院审理后作出（2013）碧民初字第308号民事判决，支持了刘献义、尹智珍的诉讼请求，双方当事人均未提出上诉。该判决生效后执行过程中，案外人李勇提出执行异议，2013年11月21日，碧江区人民法院作出（2013）碧民监字第1号民事裁定，对（2013）碧民初字第308号民事判决裁定再审。现被上诉人杨锦芝已搬出争议门面，门面被李勇出租给他人使用。其余事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案有两个争议焦点：一、上诉人是否合法取得争议门面的所有权？二、上诉人要求杨锦芝缴纳门面租金及退出争议门面的诉讼请求能否成立？
关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的。除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准”。被上诉人李勇以其所有的门面为他人债务提供担保，在被担保人未如期履行债务而被债权人诉至法院后，一审法院根据生效判决依法执行担保人李勇的门面，上诉人刘献义、尹智珍夫妇通过一审法院司法拍卖程序拍得争议门面，并交清门面价款。之后办理了房屋产权证，已合法取得争议门面的所有权。依法应予保护。
关于第二个争议焦点，争议门面被一审法院强制执行之前，杨锦芝虽然是与原房主李勇签订《门面租赁合同》，但在刘献义、尹智珍通过法院拍卖程序依法取得争议门面的所有权后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，杨锦芝如需继续租赁该门面，应当向刘献义夫妇缴纳租金。杨锦芝在刘献义夫妇已告知争议门面的所有权变动为其所有之后，仍继续将门面租金交付给李勇而拒绝交付给刘献义夫妇，刘献义夫妇起诉要求杨锦芝支付2010年7月1日至2013年3月16日期间租金111678.5元的理由成立，应予支持。对于杨锦芝辩称自己没有与刘献义夫妇签订租赁合同，不应当向刘献义夫妇缴纳租金的理由不能成立，本院不予采信。但本案已历经多年，现杨锦芝已搬出争议门面，门面已被李勇实际占有并出租给他人，上诉人要求杨锦芝退出门面的诉讼请求已不能成立，对该上诉请求不予支持。李勇被拍卖的门面土地虽然属于村集体所有，但刘献义、尹智珍是基于法院拍卖程序获得该门面并办理了房屋产权证，二人即对该门面依法享有占有、使用、收益、处分等权利。本案中刘献义、尹智珍依据合法取得的房屋产权证书向一审法院提起诉讼，要求杨锦芝支付门面租金的诉求于法有据，应予支持。一审法院认为李勇被拍卖门面的土地属于村集体所有，集体土地转化为国有土地必须经过村组同意、公告等程序，刘献义夫妇不是该村村民，其提交的证据不能充分证明其已合法取得门面使用权，判决驳回刘献义夫妇的诉讼请求，该判决适用法律及判决结果错误，二审予以改判。
综上所述，上诉人刘献义、尹智珍的上诉请求部分成立，对其诉求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2014）碧民再字第1号民事判决。
二、被上诉人杨锦芝支付上诉人刘献义、尹智珍门面租金111678.5元。（该款项限于本判决生效之日起三十日内履行）。
三、驳回刘献义、尹智珍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1317元，二审案件受理费2533元，合计3850元，由被上诉人杨锦芝承担。
本判决为终审判决。
审判长 张红芳
审判员 向 前
审判员 张金勇
二〇一七年四月六日
书记员 田维旭