江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏01民终7627号
上诉人（原审被告）：吴建新，男，1977年9月1日生，汉族，住南京市玄武区。
被上诉人（原审原告）：莫崇仁，男，1947年7月30生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：刁杰，江苏三宝律师事务所律师。
上诉人吴建新因与被上诉人莫崇仁房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴建新上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人一直信守承诺，多年来准时守约交纳房租、水电费；上诉人的诉讼请求为被上诉人支付2017年12月25日至2018年6月25日的租金21000元，上诉人的房租实际早已支付至2018年1月9日；上诉人想重复收取租金，后见目的不能实现，遂于一审庭审后修改诉讼请求以达到毁灭违约事实的目的。上诉人主动缴纳水电费，但被上诉人拒不收取，不能认定上诉人违约。2.被上诉人存在过错，极大的损害了上诉人的合法权益，一审法院判决上诉人承担违约责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。3.上诉人向一审法院提交了被上诉人单方解除合同重要证据，足以说明到底是在谁在说谎。一审法院以调解中作出的让步或者妥协，不能成为日后对对方不利的证据。实际上调解时被上诉人并没有涉及到让步和妥协，是被上诉人对事实的自认。被上诉人有提供租赁发票的义务。依法纳税是每个公民应尽的义务，上诉人多次催要租赁发票，被上诉人不理不睬。
莫崇仁辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉主张其守约、诚信与事实不符，上诉人已经拖欠被上诉人两期水电费及租金，构成根本违约，给被上诉人造成损失。2.一审法院确定的应付租金时间是正确的。3.本案纠纷发生后，上诉人浪费了大量司法资源。一审庭审后，法庭做被上诉人工作，表示违约金会判得较低，希望不要上诉，化解纠纷，故莫崇仁没有上诉。实际上，上诉人给被上诉人造成的损失已经远远超过一审判决的违约金1000元。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
莫崇仁向一审法院起诉请求：1.吴建新支付2017年12月25日至2018年6月25日的租金21000元、2017年12月和2018年1月的水电费265元；2.吴建新支付违约金7000元。
一审法院认定事实：莫崇仁系南京市玄武区安将军巷4号107室（以下简称107室）房屋的所有权人。2009年6月16日，莫崇仁、吴建新达成协议，莫崇仁将107室房屋出租给吴建新使用，后双方于2012年1月7日续签了租赁合同。
2014年12月25日，莫崇仁、吴建新再次续签《房屋租赁合同》，约定：莫崇仁将其合法拥有坐落在南京市玄武区安将军巷4号107室门面房出租给吴建新使用（大房子及院子归莫崇仁使用）；该房屋租赁期共48个月，自2015年7月10日起至2019年7月9日止；该房屋每月租金计人民币3500元整，付款方式为半年付，吴建新应提前半个月支付莫崇仁下半年房租；吴建新在承租前，莫崇仁必须将水费、电费等费用一次性结清，承租期内上述各项费用，应由吴建新在各项费用缴纳期内自行承担并缴纳，如因此引起的纠纷由吴建新承担；承租期内如有一方违约，需向对方支付2个月的租金作为违约金；莫崇仁允许吴建新转让该门面，不得转让餐饮等扰民行业使用，如果合同期内吴建新转让该门面，下家的年租金增加5000元，合计年租金为47000元。
后因吴建新拖欠房租，莫崇仁委托江苏天煦律师事务所于2018年1月10日向吴建新发出律师函，载明：根据合同约定2017年12月25日吴建新应支付下半年的房租，但吴建新至今仍未支付租金；根据房屋租赁合同约定，吴建新已属违约，莫崇仁有权解除合同并主张违约金同时收回房屋，及要求吴建新支付未付租金和房屋使用费；我所受莫崇仁委托向吴建新发出解除合同通知，希望吴建新在接到本律师函后一周之内搬出涉租房屋。吴建新接函后并未支付所欠租金，莫崇仁遂诉至一审法院。
莫崇仁另向一审法院提交水电费缴费单及银行交易明细以证明其缴纳107室门面房水电费的情况。其中，银行交易明细记载：莫崇仁于2018年1月15日支付水费126元，2月22日支付电费649元。水费缴费单载明：客户姓名为席强华，客户地址玄武区安将军巷4栋3单元107室。莫崇仁述称：吴建新使用的水电表是单独的，电表的户名为莫崇仁，水表的户名为莫崇仁母亲席强华。
一审庭审中，吴建新当庭陈述称：目前107室门面房仍由吴建新占有使用，吴建新并未迁出；莫崇仁主张的租金吴建新未支付，莫崇仁亦未向吴建新收取；对于莫崇仁主张的水电费无异议，但莫崇仁未抄表，吴建新不清楚金额，莫崇仁亦未收取。
上述事实有房屋产权证书、《房屋租赁合同》、律师函、水电费缴费单、银行交易明细及一审庭审笔录等证据在卷佐证。
莫崇仁、吴建新双方主要争议在于，莫崇仁是否有权向吴建新主张租金、水电费及违约金。
吴建新主张：2017年12月23日吴建新向莫崇仁提出转让107室门面房，但莫崇仁不允许转让，此举违反了《房屋租赁合同》的约定。为证明上述事实，吴建新提交下列证据：
1.新街口派出所调解录音一份，证明莫崇仁在调解过程中承认不同意吴建新转让107室门面房的事实；
2.语音详单3张，其中记载了2017年12月23日的3条通话记录。吴建新述称：该通话记录系吴建新与莫崇仁通话的记录，莫崇仁在通话过程中不允许转让107室门面房，并提出赔偿吴建新损失。
莫崇仁对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。对于双方签订的《房屋租赁合同》，莫崇仁认为：莫崇仁向吴建新发出的律师函并非解除合同的通知，莫崇仁的真实意思是向吴建新声明，如吴建新经催告后仍不支付租金，莫崇仁将依法解除合同；现合同约定的租赁期尚未届满，莫崇仁愿意继续履行。关于吴建新要求转让107室门面房，莫崇仁认为：莫崇仁只是不同意吴建新长期转让，同意吴建新在双方合同期内转让。
吴建新认为：莫崇仁发出的律师函足以证明莫崇仁已经单方面解除合同；莫崇仁不允许吴建新转让107室门面房构成违约，吴建新要求解除合同。
本案一审审理中，吴建新提起反诉，一审法院于2018年5月10日向吴建新送达诉讼费预缴通知单，吴建新在收到该通知次日起7日内未交纳案件受理费，一审法院依法按撤诉处理。
一审法院认为：莫崇仁、吴建新签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自义务。莫崇仁向吴建新交付107室门面房后，吴建新应按合同约定的期限和金额给付租金。现莫崇仁主张吴建新未按约在2017年12月25日支付下半年（自2018年1月10日至2018年7月9日）的租金，吴建新对该事实亦予以认可，吴建新未按期支付租金的行为构成违约，莫崇仁要求吴建新支付租金，一审法院予以支持。但是，双方租赁合同并未约定吴建新逾期交纳租金，莫崇仁即有权解除合同，且在莫崇仁发出律师函时，吴建新逾期交纳租金未逾一月，在之后的调解及诉讼中，吴建新均表示愿意交纳租金，故吴建新欠付租金尚未构成根本违约，莫崇仁无论依据合同还是法律规定，均无权在该时间单方面解除与吴建新的租赁合同，且吴建新收到律师函后并未就解除租赁合同及合同解除后的赔偿等事宜与莫崇仁达成一致，故莫崇仁解除合同的律师函虽已送达吴建新，但并不当然发生解除合同的法律后果。
吴建新提供调解录音一份，主张莫崇仁在调解中承认不同意吴建新转让107室门面房的事实，因无其他证据佐证，对该录音证据的真实性一审法院不予认定，但即使该录音证据真实，莫崇仁、吴建新双方在调解中所商谈的内容也不能作为证明莫崇仁违约的证据。根据莫崇仁、吴建新签订的租赁合同的文义，合同所称“转让门面”应指吴建新将与莫崇仁租赁合同的权利义务概括转让给他人。吴建新至今仍正常使用107室门面房，未受影响，吴建新也未提供证据证明其在合同允许范围内转让租赁合同权利义务的行为受到莫崇仁阻挠或拒绝。因此，吴建新的抗辩主张证据不足，一审法院不予支持。
对于莫崇仁主张的违约金，一审法院认为莫崇仁并未举证证明吴建新逾期交纳租金的违约行为给其造成了其他损失，租赁合同约定的违约金过高，一审法院酌情调整为1000元。
另莫崇仁要求吴建新支付107室门面房2017年12月和2018年1月的水电费265元，按照合同约定，该门面房在租赁期间产生的水电费应由吴建新承担，现莫崇仁提交的证据足以证明莫崇仁已支付上述费用，且金额超过莫崇仁主张的金额，吴建新对欠付水电费的事实亦不持异议，故一审法院对莫崇仁的该部分诉请亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、吴建新于本判决生效之日起十日内向莫崇仁支付租金21000元、水电费265元；二、吴建新于本判决生效之日起十日内向莫崇仁支付违约金1000元。案件受理费507元，由莫崇仁负担107元，吴建新负担400元。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理中，上诉人提交的短信记录打印件两份，该短信系一审判决后，上诉人和被上诉人之间的短信往来，证明在一审判决交纳租金期限的前一天，上诉人主动联系被上诉人，提醒其至涉案房屋收取租金，但被上诉人表示拒绝收取租金。被上诉人对以上短信的真实性予以认可，但认为与本案无关，且被上诉人已经提供了租金的支付方式。对此，本院认为，上诉人提交的短信内容不能证明其在诉讼前要求支付欠付租金。
本院认为，依法成立的合同合法有效，双方均应依照合同约定诚信履行。莫崇仁、吴建新于2014年12月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。合同履行过程中，吴建新未按约在2017年12月25日支付下半年（自2018年1月10日至2018年7月9日）的租金，构成违约，一审法院判决其给付21000元租金、265元水电费，于法有据。吴建新一直正常使用涉案门面房，没有证据证明莫崇仁有阻止其使用房屋的情形。吴建新主张莫崇仁在调解中承认不同意吴建新转让107房屋的事实。本院认为，即便其主张是真实的，但调解中认可的事实不能作为认定莫崇仁违约的证据。一审法院根据本案的相关事实及本案的违约情节，酌情违约金为1000元，有事实与法律依据。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费507元，由上诉人吴建新负担。
本判决为终审判决。
审判长 张旭东
审判员 汪德全
审判员 孙 伟
二〇一八年十月三十一日
书记员 孙雪松