北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0105民初5279号
原告北京十八里店运输服务有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村康化路1号。
法定代表人王兰荣，总经理。
委托代理人尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京丰合天成元石材交易中心有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄乡水牛坊村南侧。
法定代表人杨中华，总经理。
委托代理人兰焕婷，北京市安理律师事务所律师。
第三人北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村。
法定代表人李继红，村长。
委托代理人孙月明，北京市广川律师事务所律师。
第三人北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村。
法定代表人于福君，社长。
委托代理人孙月明，北京市广川律师事务所律师。
原告北京十八里店运输服务有限公司（以下简称原告）与被告北京丰合天成元石材交易中心有限公司（以下简称被告）、第三人北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会（以下简称西直河村委会）、第三人北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（以下简称西直河村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人尚丽涛与被告之委托代理人兰焕婷以及西直河村委会和西直河村经济合作社之委托代理人孙月明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月4日，原、被告签订《租赁协议》。协议约定原告将坐落于北京市朝阳区十八里店乡西直河村康化路南端东侧（城铁下）院落占地52亩的土地（其中建筑面积11704平方米，空场地26000平方米，以下简称涉案场地）租赁给被告，由被告经营进口或国产石材市场及其他合法项目。协议约定租赁期为2010年9月22日至2030年4月30日，年租金为300万元整，被告按年度交纳租金，每年于11月1日之前支付到下一年10月31日的年租金。协议履行中被告自2014年9月1日至今的租金未支付给原告。经原告多次催促，被告一直推脱。现原告认为，被告未如期支付原告租金已构成严重违约，请求法院判令：1、被告支付原告租金650万元整（自2014年9月1日起至2016年10月31日止，每月按25万元租金标准进行计算）；2、被告支付原告违约金195万元整（以650万元为基数，按30%的比例进行计算）。
被告辩称：原告与被告签署房屋租赁协议后，在合同履行过程中，因为国家政策改变，西直河村石材市场要拆除。西直河村委会在2013年12月3日发出公告，从2013年12月15日开始解除该范围内所有租赁合同和协议，土地收归国有，对相关人实施腾退。2014年下半年，西直河大部分租户都停止缴纳租金，原告从西直河村委会租来涉案房屋又租给我公司，租赁期限将近20年。据我公司所知，在2014年年底11月份，原告和西直河村委会就拆迁补偿事宜已经签署了拆迁腾退补偿协议，根据原告与被告签订的租赁协议第五条、第六条约定，如遇拆迁，双方应当按照拆迁面积各自享有拆迁补偿款，原告和西直河村委会签订拆迁协议后，对于拆迁情况对被告只字不提，原告拿到部分补偿款，一直未跟被告沟通此事。从2014年下半年之后，原告一直未跟被告主张租金，只是问被告何时搬走。而且，据被告所知，原告给西直河村委会交的租金只交到2014年4月份，所以，原告在出现合同约定的解除终止合同的条件后，还继续向被告要租金，对被告不公平，也不符合和被告签署合同的约定，不符合合同法规定。根据民法通则一百三十六条规定，追索租金的诉讼时效是一年，原告是2016年起诉的，已经过了诉讼时效的期限，依法应予以驳回。无论从实体还是程序，原告起诉被告都没有道理。
西直河村委会、西直河村经济合作社述称：本案与我方无关，法院需要核实的事实，我方可以配合。
经审理查明：2000年11月15日，原告与北京市朝阳区十八里店乡西直河四队签订了《协议书》，约定北京市朝阳区十八里店乡西直河四队将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村四队区域内康华路东侧使用面积15亩的土地出租给原告使用，使用期限自2001年1月1日至2030年12月30日。
2001年10月11日，祁X与北京市朝阳区十八里店乡西直河四队签订了《土地租赁补充协议书》，约定北京市朝阳区十八里店乡西直河四队将位于十八里店乡西直河村四队区域内康华路东侧面积为30亩的土地出租给祁X，使用期限自2002年4月20日至2030年4月20日。
2004年8月16日，西直河村委会与原告、祁X签订《补充协议》，约定双方此前租赁合同的主体变更，北京市朝阳区十八里店乡西直河四队变更为西直河村委会，祁X变更为原告，其他条款不变。
2010年4月15日，原告与西直河村委会签订了《补充协议》，约定该协议系双方于2000年11月15日所签订的租赁协议的补充协议，确定原告实际占用的土地比租赁协议约定的多6亩。
2010年6月4日，原告与被告签订了《租赁协议》，约定原告将涉案场地出租给被告，租期为2010年9月22日至2030年4月30日，年租金300万元，被告应当于每年11月1日之前支付直到下一年10月31日的年租金，被告逾期支付租金的，超过30日后每逾期一天应向原告支付相当于未付部分租金的2‰作为违约金。
后原告与西直河村经济合作社签订了两份《〈租赁合同〉终止协议书》，约定双方分别就21亩土地和30亩土地签订的租赁合同及其补充协议于该终止协议签订之日起终止，该终止协议签订后，原告应于2014年9月30日前将租赁合同约定的土地及房屋、附属设施腾空并交付西直河村经济合作社。该终止协议未写明签订日期，原告主张签订日期为2016年1月18日，西直河村经济合作社主张签订日期为2014年9月16日。
2015年11月17日，西直河村经济合作社向原告发出《通知》，内容如下：“你单位于2014年9月16日与我合作社签订拆除腾退补偿协议（以下简称补偿协议），根据补偿协议第三条关于腾退期限之约定，你单位应在2014年9月30日前将补偿协议约定的房屋、附属物腾空，并交付我合作社予以拆除。经我合作社多次催促，你单位至今未能履行协议约定之交房义务。根据补偿协议第六条关于违约责任之约定，截止2015年11月16日，你单位共计产生违约金人民币19504080元。鉴于你单位至今尚无任何履行补偿协议义务之行为，我合作社决定解除与你单位签订的拆除腾退补偿协议，你单位需向我合作社返还拆除腾退补偿预付款共计人民币15780000元，同时我合作社依据补偿协议第三条、第六条之约定，依法向你单位追讨上述违约金。特此通知”。
2016年1月18日，原告与西直河村经济合作社签订了《拆除腾退补偿协议》，约定原告将东至西联国际石材市场、南至西联国际石材市场、西至康华路、北至北京万陆通物资运输有限公司承租地的土地、建筑腾空交付西直河村经济合作社拆除，西直河村经济合作社向原告支付腾退补偿款11886851元。原告与西直河村经济合作社均认可该《拆除腾退补偿协议》是就双方全部租赁土地订立。
经询，原告与被告均认可被告已向原告支付了截至2014年8月31日的租金。
又询，原告与西直河村经济合作社均认可双方就全部租赁土地及地上建筑在2014年9月16日签订过一份《拆除腾退补偿协议》，但由于原告未按照协议预定的时间腾退相关房屋，双方才于2016年1月18日重新签订了一份《拆除腾退补偿协议》，新协议签订后原协议失效。
庭审中，原告提交了照片，证明其于2015年8月15日向被告主张支付租金。被告对该证据的真实性不予认可。原告还提交了2015年12月29日和2016年1月12日的电话录音，证明其一直在向被告主张支付租金。
以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：原告与西直河村经济合作社对于双方签订的两份《〈租赁合同〉终止协议书》的签订时间各执一词，但该两份协议载明的腾退日期为2014年9月30日，故本院采信西直河村经济合作社的主张，确认该两份协议的签订时间系2014年9月16日。原告与西直河村经济合作社之间的租赁合同解除后，原告继续向被告收取该合同解除后期间的租金无法律依据，故被告仅应当向原告支付2014年9月1日至2014年9月15日期间租金。
延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告与被告约定被告应当于每年11月1日之前支付直到下一年10月31日的年租金，则2014年9月1日至2014年9月15日期间租金应当于2013年11月1日以前支付，因该笔租金为最后一期租金，则该笔租金的诉讼时效应当自2013年11月1日起算。原告提交的证据不足以证明该笔租金的诉讼时效自2013年11月1日起一年内存在中止或中断情形，故原告主张被告支付该笔租金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。
关于违约金，原告按照未支付租金数额的30%主张合理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告北京丰合天成元石材交易中心有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京十八里店运输服务有限公司违约金三万七千五百元；
二、驳回原告北京十八里店运输服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70950元，由原告北京十八里店运输服务有限公司负担70635元（已交纳24100元，余款于本判决生效后七日内交纳），被告北京丰合天成元石材交易中心有限公司负担315元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 佳
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 杜素玲
二〇一六年十二月九日
书 记 员 陈逢源