广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终19077号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马秀娥，女，汉族，1980年11月17日出生，住所地：广东省吴川市.
委托诉讼代理人：霍静，广东国晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张倩玮，广东国晖律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱勇红，女，汉族，1973年10月28日出生，住所地：广东省深圳市宝安区.
委托诉讼代理人：阙清华，广东融方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王樟梅，广东融方律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：李萍，女，汉族，1971年8月22日出生，住所地：广东省深圳市南山区.
委托诉讼代理人：王登年，广东敏淳律师事务所律师。
原审第三人：深圳市众联行网络科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道吉华路667-1商铺，统一社会信用代码：9144030034259884XW。
法定代表人：ＸＸ泉，总经理。
委托诉讼代理人：王付海，男，汉族，1983年11月1日出生，住所地：河南省南阳市宛城区，系该司员工。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行，住所地：广东省深圳市宝安区龙华镇人民北路398号，组织机构代码：G3477738-3。
负责人：英勇，行长。
上诉人马秀娥因与上诉人朱勇红、被上诉人李萍，原审第三人深圳市众联行网络科技有限公司（以下简称众联行公司）、中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行（以下简称农行龙华支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人马秀娥及其委托诉讼代理人霍静、张倩玮，上诉人朱勇红的委托诉讼代理人阙清华、王樟梅，被上诉人李萍的委托诉讼代理人王登年，原审第三人众联行公司的委托诉讼代理人王付海到庭参加诉讼，农行龙华支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
马秀娥上诉请求：1、改判朱勇红、李萍连带返还马秀娥已支付的办理评估、贷款等费用50万元；2、改判朱勇红向马秀娥支付迟延履行违约金（以转让成交价为基数，按每日万分之五的标准从2016年1月5日起计算至涉案房产实际过户登记至马秀娥名下并交付房屋之日止）；3、改判朱勇红负有配合马秀娥减免相关交易税费的义务，如朱勇红拒不配合导致增加的税费由朱勇红承担；4、判令朱勇红、李萍承担本案全部诉讼费、保全费。
事实和理由：一、原审法院对李萍的丈夫支付给马秀娥的丈夫15万元的款项性质认定错误，该笔款项实质是朱勇红因其违约而向马秀娥支付利息，并非返还部分评估、贷款费用。马秀娥与朱勇红签订《房地产买卖合同》后，马秀娥已向朱勇红支付了定金100万元及评估贷款费用50万元，由于朱勇红自行承诺帮马秀娥办理贷款，所以双方在合同的备注条款明确约定：“若卖方不能帮买方搞定银行贷款，卖方自愿赔偿买方筹集首期款所产生的利息。”李萍在一审庭审中也自认向马秀娥支付的15万元是为了弥补马秀娥支付定金等费用的利息损失，故，双方的行为符合合同约定及法律规定，法院应确认该笔15万元款项是利息。根据李萍提交的微信记录可以看出，马秀娥的丈夫蔡康杰多次催促李萍的丈夫凌远昌尽快履行合同并催要利息，凌远昌答应支付利息，并在之后分两次向蔡康杰支付了7.5万元和港币9万元，合计15万元，且凌远昌一直表示会继续履行合同。可见，凌远昌是在按照双方的合同约定向马秀娥支付买方筹集定金等费用所产生的利息15万元。另外，通过众联行公司提交的其与李萍的丈夫凌远昌的微信记录，同样可以看到众联行公司也多次催促凌远昌尽快履行合同并催要利息，凌远昌在支付上述利息款项后仍表示“过了十五后会处理好”。以上事实足以证明，双方已对因朱勇红迟延履行应向马秀娥支付筹集首期款产生的利息明确约定，且双方在履行合同过程中，从未提及要解除合同或者退还评估贷款费用，根据本案的证据及李萍的自认均可以证明凌远昌向蔡康杰支付的15万元，是在按照合同约定支付马秀娥筹集定金及评估费用150万元而产生的利息，并非退还部分评估贷款费用，原审法院对该笔款项的性质认定错误。故，朱勇红、李萍应连带返还马秀娥已支付的办理评估、贷款等费用50万元，请法院依法改判。
二、朱勇红的违约行为导致交易近两年时间仍未顺利完成，由此导致马秀娥巨大经济损失是显而易见的，原审法院未判令朱勇红向马秀娥支付迟延履行违约金实属错误，应予糾正。1、原审法院已认定朱勇红是合同的违约方，按照合同约定，朱勇红应当承担迟延履行的违约责任。涉案合同中第六条明确约定，卖方应当在合同生效后20日内（即2016年1月5日前）自行筹资还清银行贷款办妥注销抵押登记手续，并在2016年1月1日前配合买方办理资金监管及向银行申请贷款。可是，朱勇红一直没有履行合同约定义务，导致交易无法继续进行，马秀娥及中介人员多次催促朱勇红，并向李萍及朱勇红分别发出履约催告函，但是李萍及朱勇红在收到函件后却未做任何反应，置之不理，朱勇红违约事实清楚。通过本案一审庭审调查，原审法院已经认定是朱勇红未按照合同约定配合马秀娥办理首期款监管及赎楼手续，构成违约。那么，按照涉案合同第十一条约定在卖方违约的情况下，应当以成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。朱勇红的违约行为是导致合同至今未履行完毕的唯一原因,其应当按照合同约定向马秀娥支付延迟履行违约金。2、双方合同约定的贷款金额不是涉案合同不能履行的原因，马秀娥对此无过错。虽然朱勇红在合同中承诺帮马秀娥找好银行，并贷款金额不低于1050万元，但是朱勇红并没有实现其承诺，同时也从未告知马秀娥不能贷到该笔金额，且在之后马秀娥催促朱勇红继续履行合同时，马秀娥已明确表示可以按照正常手续办理银行监管及申请贷款，甚至垫款帮其赎楼，但是朱勇红却一直拒不配合，朱勇红的违约行为导致合同无法履行，马秀娥对此无过错。马秀娥迫于无奈于2016年3月8日起诉，在案件进入诉讼阶段后，朱勇红和李萍在收到法院通知后采取轮流拒收法律文书的拖延方式，导致法院先是对朱勇红公告送达，之后又因李萍也拒收文书又重新对李萍公告送达，经过两次漫长的公告期满后，朱勇红又委托律师提起反诉，开庭前李萍的律师也自行到法院收取文书了，朱勇红和李萍在本案的法律程序处理中可谓将拖延运用到极致，他们的主观恶意高度一致由此可见，足以证明朱勇红违约的事实。故，涉案合同未能正常履行并非约定的贷款金额不能实现而导致，真实原因就是朱勇红、李萍违约拒不履行合同所致，马秀娥对合同未能履行没有过错，原审法院以折抵各方过错为由驳回马秀娥要求朱勇红支付迟延履行违约金没有事实和法律依据，应当依法改判。3、朱勇红的违约行为导致马秀娥巨大经济损失，朱勇红应当承担违约责任。由于朱勇红和李萍的违约导致马秀娥巨大经济损失，这些都是实际已发生或必然发生的损失，主要存在以下方面：1）一次性支付剩余房款950万元将产生巨额贷款利息。马秀娥原本可以通过贷款方式支付房款，现不得不变更为一次性支付剩余房款950万元，为筹措该笔巨额资金马秀娥需要支付高利率的短期贷款利息，且判决生效后到过户完成的时间保守估计需要几个月的时间，毫无疑问大幅增加了马秀娥的资金成本。2）合同一直未履行完毕，导致马秀娥巨大的租金损失。由于朱勇红和李萍一直未履行房产过户、交房义务，导致马秀娥无法使用房产，保守估计按照涉案房产月租金3万元计算，截止目前已造成马秀娥的租金损失达到60万元，且本案还需进入二审及执行阶段，届时租金损失必将超过100万元。3）马秀娥通过诉讼要求继续履行合同，为此支付了律师费、诉讼费、保全费、担保费等。4）因房产需通过强制过户，必将导致交易税费的大幅增加。故，本案中朱勇红和李萍违约才是导致本案无法履行的唯一根本原因，马秀娥不存在过错，原审法院以双方约定的贷款金额认定马秀娥有过错实属错误。且朱勇红和李萍的违约行为直接造成马秀娥巨大经济损失，法院应当根据合同第十一条约定判定朱勇红按照转让成交价日万分之五的标准向马秀娥支付违约金。
三、原审法院已认定朱勇红应配合马秀娥办理减免交易税费的义务，但在判项中漏判，应予纠正。按照二手房交易惯例，卖方应当配合买方申请减免交易税费，这是二手房买卖合同中卖方的附随义务，如朱勇红拒不配合导致税费增加部分应当由朱勇红承担。原审法院已认定朱勇红应配合马秀娥办理减免交易税费，却未在判项中体现，依法应予纠正。
朱勇红辩称，一、涉案合同是马秀娥与李萍、凌远昌等恶意串通签订的，损害了朱勇红的合法权益，是无效合同。即便涉案合同有效，那么涉案合同所附解除条件也已经成就，涉案合同也已经失效。因此，根本不可能存在朱勇红违约的情形，马秀娥的上诉请求没有任何的事实依据，其一审全部诉讼请求也不应得到支持。
二、根据涉案合同备注条款约定，凌远昌支付利息的前提是“不能帮买方搞定银行贷款”，即申请1050万元贷款无法办理。马秀娥在上诉状中确认凌远昌向其丈夫支付的15万元为利息，这说明马秀娥早在2016年1月就知道或者应当知道凌远昌、李萍无法帮助其办理贷款1050万元贷款的事实，涉案合同约定的解除条件已经成就，涉案合同已经失效。
三、根据本案证据以及马秀娥自认，马秀娥支付的150万元定金等费用也是“筹集”而来的，需要向第三方支付“利息”，而每月7.5万元的利息，即便按本金200万元计算，那么月利率也高达3.75%，这说明马秀娥是借高利贷支付定金，马秀娥根本没有履行能力。更重要的是，马秀娥表示其支付剩余购房款也需要通过高利率筹措，更加证明马秀娥并没有相应的资金实力一次性支付购房款。因此，一审判决继续履行合同，明显不符合法律规定和省高院指导意见的规定。
四、涉案合同由李萍与马秀娥恶意串通签订，朱勇红完全是受害者，至今没有收到一分钱的定金，而且涉案合同是无效、失效合同，因此不存在朱勇红违约的事实和法律依据。即便假设涉案合同有效且没有失效，那么配合办理资金监管仅是配合义务，配合的前提是马秀娥自己已经找到银行办理相关手续，然而，本案中没有任何证据可以证明马秀娥曾经与贷款银行联系过，因此马秀娥主张朱勇红违约，显然没有任何的事实和法律依据。
李萍辩称，马秀娥要求李萍连带支付办理评估贷款的费用50万元不能成立。一、李萍收到马秀娥自愿支付的50万元代其办理评估贷款的办事费用，这在双方的买卖合同第十五条备注上载明很清楚。李萍已花费了大量的人力物力帮助其办理评估贷款事宜，只是由于马秀娥个人的流水很少，银行最多只能贷款850万元，不能达到合同约定的1050万元，因此马秀娥要求李萍全额连带返还50万元办事费用不合理，我方认为一审对此的判决是正确的。
二、马秀娥主张已退还的15万元是其交付的贷款利息和贷款评估办事费用的利息不能成立。根据双方买卖合同第十五条备注的约定，如果李萍与委托人朱勇红赔偿马秀娥的利息损失，则表明该合同不能履行，合同要解除，而且互不追责。再者，如果认定该15万元为首期款100万元和50万元的办理费用，即150万元的利息是如何计算的？利息、利率的计算以及时间标准都是没有的，因此认定15万元为150万元的利息没有依据。
众联行公司述称：我方同意马秀娥的上诉主张，卖方应当向买方支付违约金。因为合同是有效的，且约定逾期或不配合导致合同无法履行双方都要承担责任和义务，需赔偿对方每日万分之五的违约金。
朱勇红上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判马秀娥与李萍签订的《房地产买卖合同》无效；3、改判由李萍返还马秀娥已付的评估、贷款、首期款等剩余费用350000元，朱勇红无需承担连带责任；4、判令马秀娥、李萍承担本案一、二审案件受理费、财产保全费等。
事实和理由：一、李萍在明知朱勇红已撤销对其委托的情况下，依然与马秀娥签订涉案《房地产买卖合同》，约定的交易价格比市场价格低200万元以上，而且还设定了贷款1050万元（成交价）等损害朱勇红利益的条款，李萍收到定金和其他费用后也没有支付一分钱给朱勇红，且李萍、凌远昌还收取过马秀娥的好处费，因此马秀娥与李萍显然存在恶意串通的情形，严重损害了朱勇红的合法权益，根据《合同法》第五十二条第（二）项以及省高院关于房屋买卖纠纷指引第21条规定，涉案合同属于无效合同，一审判决刻意忽略李萍与马秀娥恶意串通的事实，认为涉案合同有效，在事实认定和法律适用方面均存在严重错误，应当改判合同无效并由李萍返还因涉案合同取得的款项。
二、涉案合同的备注条款明确约定如银行不能正常贷到1050万元款项则双方解除合同且互不追究法律责任，这是附解除条件的约定，而非关于单方解除权的约定，因此涉案合同是“附解除条件的合同”。凌远昌所联系的银行已明确告知因马秀娥的银行流水不够等原因而只能贷款850万元，且凌远昌的证词以及蔡康杰收取凌远昌支付的15万元“利息”等事实，足以证明马秀娥至少在2016年1月20日就清楚无法贷款1050万元的事实，因此涉案合同所附解除条件已经成就，即便假设涉案合同有效，那么涉案合同至少也在2016年1月20日即因所附解除条件成就而失效，马秀娥显然无权要求继续履行合同。一审判决错将当事人“对合同的效力所约定的附条件”认定为“解除权成就的条件”，认定事实和适用法律存在严重错误，严重损害了朱勇红的合法权益，应当改判驳回马秀娥的全部诉讼请求。
三、本案证据足以证明马秀娥没有一次性购买涉案房产的资金实力，因此根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条规定，无论涉案合同是否有效、失效或者解除，均不应当支持马秀娥要求继续履行合同的诉讼请求。
四、无论涉案合同的效力如何，李萍收取的150万元均属于不当得利，且李萍没有支付一分钱给朱勇红，因此依法应当由实际收取款项的李萍承担还款责任，朱勇红无需承担任何责任。
马秀娥辩称，一、李萍和马秀娥签订的《房地产买卖合同》合法有效，不存在恶意串通的情形，朱勇红要求确认合同无效没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、李萍在持有公证授权委托书的情况下，与马秀娥签约的行为构成表见代理，该合同对朱勇红有法律约束力。2、朱勇红登报撤销对李萍授权未发生解除委托合同的法律效力，也不能对抗公证委托书的法律效力。3、朱勇红在2016年3月10日作出的公证撤销授权的声明书是对李萍之前代理行为的追认，涉案合同合法有效，朱勇红应当继续履行合同。4、马秀娥是善意购房人，朱勇红称李萍与马秀娥恶意串通纯属无中生有，其真实意图就是为了违约不履行合同。
二、涉案合同未解除，更不存在附解除条件成就而失效的情形。1、涉案合同的备注条款中关于高贷的约定违反了国家银行贷款的政策规定，应认定无效。2、备注条款仅是约定了双方的解除权，而非附解除条件。3、退一步讲，即使认为备注条款是附解除条件的约定，那么解除条件也从未成就，合同未解除。4、备注条款的第1条和第3条的约定并不一致，可以看出即使不能贷款1050万元，双方可以选择正常办理贷款的付款方式履行合同。5、李萍在延期履行合同后向马秀娥支付利息的行为进一步证明双方未解除合同。
三、涉案合同未正常履行的原因是朱勇红和李萍的违约行为导致的，其应承担合同第十一条约定的按照转让成交价日万分之五的违约责任。
四、朱勇红和李萍应连带返还马秀娥已支付的办理评估、贷款等费用50万元。
五、马秀娥有能力一次性支付购房款，本案应当判决继续履行。
李萍辩称，一、朱勇红的上诉意见指责李萍与马秀娥恶意串通，不能成立。李萍一直按照朱勇红的授权委托积极认真的推进办理双方买卖合同的相关事宜，我方的愿景为双方成交，根本不可能与买方恶意串通，这一指责是毫无理由的。合同约定的条款，特别是第十五条备注的条款是双方经过充分、认真的协商达成的协议，对于双方具有法律效力，我方希望双方按照合同约定的条款履行合同，而不是从某一人的话语中进行推测，特别是对凌远昌的话语的推测。
二、我方认为双方合同不能履行的根本原因是买方没有履约能力，其支付的100万元首期款以及50万元办理评估、贷款的费用均是从高利贷处借的钱。在李萍办事过程中买方马秀娥的丈夫蔡康杰不断追要高利贷利息，余款950万元也是要拿买来的房子做评估，办理银行贷款，支付购房款。可见，在合同签订时，买方马秀娥没有资金能力。不管其家中有多少房产，每月收取多少租金，从合同的约定来看，马秀娥没有支付购房款的能力。这也是买卖合同第十五备注条款约定的双方的意思，即由于买方的个人征信或其他问题不能办理银行贷款1050万元，合同自动解除，互不追责。我方注意到，一审法院忽略了其他问题的约定，我方认为该其他问题的约定包括了买方不能办理银行贷款1050万元的个人流水。在一审证据质证过程中，李萍已向法庭充分举证，银行的回答是最高额只能办到850万元，原因是马秀娥的个人流水太少。
三、朱勇红撤销授权的事情是不成立的。李萍经过朱勇红正式的公证授权，公证授权书及地址确认书上面明确记载了李萍的家庭住址、手机联系方式，李萍与朱勇红夫妇，包括其丈夫也见过面，如果朱勇红要撤销授权，可以将正式的书面撤销授权书送到李萍的家中，或采用快递方式送达，不必要通过登报的方式。李萍也从未在报纸上注意到撤销授权的声明，朱勇红主张登报送达即产生法律效力没有法律依据。正如一审判决所确认的，有两份撤销声明，一份是2014年5月27日，另一份是2016年3月10日。2016年3月10日的声明书表明2014年5月27日的登报声明的效力还未产生，因此一审法院对该问题的认定是成立的。我方根据朱勇红的授权认真履行代理责任，我方希望买卖双方本着诚信、实事求是的原则协商解决本案合同纠纷。
众联行公司述称，我方认为卖方朱勇红的上诉不符合逻辑和常理，只是天马行空的猜想和捏造。朱勇红指责买方和卖方委托方恶意串通造成朱勇红的损失，但是有以下几个问题：1、如果买方和卖方的委托人串通，没有必要委托中介方再花费30万元中介费；2、如果恶意串通，何必支付100万元定金和50万元其他费用？对于银行来讲，通常情况下付定金不能超过总房价的5%至8%，监管部分不能低于总首期款的80%，买家支付卖家100万元定金，相当于10%的房款定金，这不符合逻辑。如果是串通，完全可以找金融公司融资付款，何必拿自己的钱支付给卖方委托人。以上几点可以证明买方与卖方委托人没有恶意串通。我从2015年4月份开始带买方看房，买家和卖家的委托人并不相识，所以不存在串通情形，卖方和卖方委托人反而是有利益关系的。因此朱勇红的上诉主张仅仅是猜想和捏造。
农行龙华支行未到庭，未发表意见。
马秀娥向一审法院起诉请求：1、朱勇红继续履行与马秀娥签订的《房地产买卖合同》，立即注销涉案房产抵押登记，将涉案房产过户登记至马秀娥名下，并将涉案房产交付马秀娥；2、朱勇红向马秀娥支付迟延履行违约金（以合同转让成交价为基数，按每日万分之五的标准从2016年1月5日起计算至涉案房地产实际过户登记在马秀娥名下并交付房屋为止）；3、朱勇红及李萍连带返还马秀娥已支付的办理评估、贷款等费用500000元；4、朱勇红负有配合马秀娥减免相关交易税费的义务，如朱勇红拒不配合导致增加的税费由朱勇红承担；5、本案的诉讼费用、保全费由朱勇红承担。
朱勇红向一审法院反诉请求：1、马秀娥与李萍于2015年12月15日签订的《房屋买卖合同》对朱勇红无效；2、马秀娥、李萍应承担本案的全部诉讼费、鉴定费等。
一审法院认定事实：一、关于双方签订的合同。2015年12月15日，李萍以朱勇红（卖方）代理人的名义与马秀娥（买方）签订了《房地产买卖合同》（合同编号：NO3152014），约定将朱勇红名下位于深圳市龙岗区布吉坂雪岗十二橡树庄园（二期）F组团F2号楼复式103a房产转让予马秀娥，房产转让总价款为10500000元，合同约定交易定金共计1000000元，马秀娥应于合同生效起当日向朱勇红支付100000元，合同生效后五日内再向朱勇红支付定金900000元，马秀娥须于2016年1月1日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款以银行实际要求支付至马秀娥、朱勇红双方约定的银行监管账号，并于2016年1月1日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，朱勇红需配合马秀娥提供申请贷款所需的资料并签署相关法律文件。在马秀娥取得银行贷款承诺函且朱勇红取得房产证原件之日起3个工作日内，马秀娥、朱勇红双方须共同到房屋登记机构办理过户手续，最晚不得迟于2016年3月31日。涉案房产处于抵押状态，朱勇红同意于合同生效之日起20日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。涉案物业现有租约正在履行中，朱勇红保证承租人放弃购买权并保证于合同约定的交楼时间前，租客已搬离涉案物业且租赁关系已经解除。双方协商由马秀娥支付涉案物业的相关税费，朱勇红应当于收到全部房款3日内将涉案物业交予马秀娥。关于违约责任，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过30日，买方可解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付的定金或支付转让成交价百分之二十的违约金，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过30日，卖方可解除合同并可没收定金或要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金。合同在备注条款中约定，卖方承诺帮买方找好按揭银行，且贷款金额不低于10500000元整，若因买方个人征信或其他问题导致银行不能正常贷到10500000元整，双方解除合同，退回所有定金及办理贷款等所有费用，双方互不追究法律责任；买方自愿支付500000元给卖方办理评估、贷款、首期垫付的费用；双方协商卖方收到全款当日起两个月解除现有租约，但收到全款后的租金收入由现有租客支付给买方；若卖方不能帮买方搞定银行贷款，卖方自愿赔偿买方筹集首期款产生的利息。
二、关于合同的履行情况。在合同签订当日，李萍确认收到马秀娥转入其指定账户的定金600000元。2015年12月20日，李萍确认收到定金400000元。2015年12月21日，马秀娥再次向此账户转入500000元用以评估、贷款、首期垫付的费用。
马秀娥提交的众联行公司王付海与李萍丈夫凌远昌的微信记录显示，从2016年1月18日至2016年2月17日，中介人员王付海多次催促李萍的丈夫凌远昌去办理首期款监管手续，凌远昌未置可否（因李萍准备生孩子才由其丈夫出面处理相关事宜）。2016年2月18日，王付海与凌远昌微信记录中显示，凌远昌称“过了十五后会处理好，我现在越南”。马秀娥提交的与李萍的短信通讯记录显示，2016年2月26日，马秀娥再次催促李萍办理手续，李萍未置可否。
2016年3月1日，马秀娥分别向朱勇红及李萍邮寄发送了《催告函》，催告朱勇红于三日内即2016年3月2日前，立即继续履行《房屋买卖合同》，履行还清按揭银行贷款及房屋过户的义务。李萍拒收该函件。
一审庭审中，李萍称，涉案合同签订后，具体合同义务均是由李萍的丈夫凌远昌进行实际操办的。李萍提交了凌远昌与评估银行人员詹晓丽的微信记录，其中，评估银行人员称贷款“做不了1000（万元）只能做850（万元）”。李萍因此主张，依据双方签订合同中备注条款的约定，涉案合同已经解除。
一审另查，马秀娥丈夫蔡康杰出具《收据》，确认收到凌远昌于2016年1月20日交来的75000元及港币90000元。经马秀娥与李萍确认，上述两笔款项折算150000元。李萍称，因合同一直无法贷款，无法进一步履行导致给马秀娥支付定金等款项产生了借款的利息，故为了弥补马秀娥的损失，其向马秀娥返还150000元，而其退回该笔款项，合同就已经解除了。马秀娥对此不予认可，称李萍及其丈夫凌远昌从未向马秀娥表示过银行贷款评估达不到10500000元，且马秀娥表示李萍退还的150000元，是根据合同第十一条的约定“在卖方违约情况下，买方可以要求继续履行合同，并要求卖方按房屋成交价日万分之五支付延期履行违约金”而支付的延期履行违约金。李萍提交蔡康杰与凌远昌的微信记录中显示，蔡康杰多次要求凌远昌支付利息，凌远昌于次日转款上述75000元。
三、其他查明的事实。经查，涉案房产登记权利人为朱勇红，房地产证号为深房地字第××，房屋性质为住宅，建筑面积255.29平方米。该房屋上设有抵押，抵押权人为农行龙华支行。
2014年1月20日，朱勇红给李萍出具了公证授权委托书，委托李萍代为办理涉案房产的赎楼、出租、转让、收取房款、贷款等相关事宜，代理期限为2014年1月20日至2017年1月19日。
2014年5月27日，朱勇红在当日的深圳商报刊登《声明》，内容为取消对李萍的公证授权委托。该声明刊登后，朱勇红未收回保管在李萍处的公证委托书。一审庭审中，朱勇红称其在出具委托书的一个月后电话通知李萍撤销了该委托，并要求李萍交回委托手续。朱勇红对此未提交证据证明。李萍对此予以否认，称其从未收到过撤销委托的通知。
2016年3月10日，朱勇红做出了经过公证的撤销授权委托《声明书》，该份公证的《声明书》称，内容为：本人朱勇红，曾于2014年1月20日通过公证的方式委托李萍代为办理涉案房屋的转让、抵押、贷款等手续，现因情况变化，本人着重声明：即日起，终止对李萍有关涉案房产的委托授权……对于有效终止授权之前，上述代理人依据委托公证书所为代理事项，本人依据法律规定，承担委托人的权利、义务和责任。”该《声明书》中并未提及朱勇红曾于2014年5月27日刊登《声明》一事。
一审再查，依据深圳市现行购房政策，马秀娥具备购房资格。并同意一次性支付剩余购房款。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、马秀娥与李萍签订的《房地产买卖合同》对朱勇红是否有拘束力；二、马秀娥与李萍签订的《房地产买卖合同》是否已经解除；三、马秀娥是否能够继续履行涉案合同。
一、马秀娥与李萍签订的《房地产买卖合同》对朱勇红是否有拘束力？
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，从朱勇红与李萍委托关系来看，2014年1月20日，朱勇红出具公证委托书，书面委托李萍全权办理房地产转让的手续，2014年5月27日，朱勇红又登报声明撤销签署委托事项，但无证据证明朱勇红将该登报的行为通过有效途径告知或送达予李萍。而且朱勇红并未实际收回此前保存在李萍手上的公证的授权委托书，李萍凭借朱勇红出具的书面公证授权委托书，与马秀娥订立合同，马秀娥有足够理由相信李萍有权代理朱勇红签订《房地产买卖合同》，因此，李萍的行为构成表见代理。另外一方面，从朱勇红于2016年3月10日出具的公证《声明书》的内容来看，该《声明书》确认朱勇红曾于2014年1月20日公证委托李萍转让房屋，同时确认“从即日起终止李萍的委托授权且对有效终止授权之前第三人所为的代理事项承担法律责任”，而对朱勇红登报声明一事只字未提，可见，朱勇红于2016年3月10日的《声明书》是对李萍在此日期前代理行为的追认。因此，李萍以朱勇红名义与马秀娥签订的《房地产买卖合同》，对朱勇红有拘束力。朱勇红要求确认涉案合同无效的反诉请求，没有事实及法律依据，一审法院依法予以驳回。
二、涉案合同是否已经解除？
合同备注条款约定“卖方承诺帮买方找好按揭银行，并贷款全额不低于10500000元，若因买方个人征信或其他问题导致银行不能正常贷到10500000元，双方解除合同，退回所有定金及办理贷款等所有费用，双方互不追究法律责任……”。而本案中，李萍咨询贷款银行仅能贷款8500000元，并非马秀娥个人征信或其他马秀娥的原因造成，因此，合同未达到解除的条件。而依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依法解除合同的，应通知对方，合同自通知达到对方时解除”。也就是说，即便解除合同的条件成就，李萍也应明确通知马秀娥合同已经解除；李萍虽称已经将无法获得贷款10500000元的情况通知了马秀娥，涉案合同已经解除，但无证据证明通知马秀娥解除合同或者与马秀娥协商解除合同；另外，李萍主张退回马秀娥150000元后，涉案合同既已解除，但从马秀娥方提交的中介人员与凌远昌的微信记录来看，在支付了上述150000元后，凌远昌仍表示“十五之后处理好”，可见凌远昌表示了可以继续履行合同。从以上几点综合认定，涉案合同并未实际解除。故对李萍有关合同已解除的主张，一审法院不予采纳。
三、关于涉案合同是否可以继续履行。
马秀娥与朱勇红代理人李萍签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格依据约定切实履行合同义务。合同签订后，马秀娥作为买方依约向支付了定金，朱勇红却未依照合同约定配合马秀娥办理首期款监管及赎楼手续，构成违约。本案中，马秀娥符合现行购房政策，具备购房资格，同时愿意一次性支付剩余购房款，因此，马秀娥请求朱勇红继续履行涉案合同的主张，合法合理有据，一审法院予以支持。马秀娥有义务向朱勇红、李萍支付除定金之外的剩余房款9500000元。涉案房屋上由农行龙华支行设置了抵押，则朱勇红应当偿还剩余贷款本息，注销农行龙华支行的抵押登记，并将涉案房屋过户登记至马秀娥名下，同时配合马秀娥办理减免交易税费的义务。如朱勇红、李萍拒不履行上述赎楼义务，马秀娥可代为还款并办理注销抵押登记手续，马秀娥代为赎楼的，赎楼款从剩余房款中扣减。关于马秀娥主张朱勇红向马秀娥支付迟延履行违约金的请求，一审法院认为，马秀娥在签订合同时与卖方约定进行高额贷款10500000元的行为亦存在一定过错，因此，一审法院综合案件事实情况，对马秀娥该项请求进行过错折抵，不予支持。关于马秀娥主张朱勇红和李萍连带返还其已支付的办理评估、贷款、首期费用500000元的请求，一审法院认为，该500000元款项为合同备注条款约定的付款义务，应当依据合同约定作为办理评估、贷款、首期垫付的费用进行支出，而马秀娥在本案中现同意一次性付款，不再申请银行贷款，亦不会产生评估的费用，因此，朱勇红及李萍应当将该笔款项予以退还。而合同履行过程中，李萍以支付定金等费用的利息损失为由，向马秀娥退回了150000元，可见，该笔退款并非李萍支付的违约金，马秀娥亦无证据证明该笔款项为违约金，故对马秀娥及的主张，一审法院不予采信。因此，朱勇红及李萍还应当返还剩余350000元。
关于马秀娥主张朱勇红支付迟延履行违约金的请求，一审法院认为，马秀娥在合同中约定贷款全额房款10500000元的行为确属不当，亦造成合同不能履行的风险，存在一定过错，因此，一审法院综合案件事实，折抵各方过错，对马秀娥的该项请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决：一、朱勇红继续履行与马秀娥于2015年12月15日签订的《房地产买卖合同》；二、朱勇红于判决生效之日起五日内自行筹资还清农行龙华支行有关抵押下位于深圳市龙岗区布吉坂雪岗十二橡树庄园（二期）F组团F2号楼复式103a房产（房产证号为深房地字第××）的剩余贷款，并办妥注销抵押登记手续；三、如朱勇红逾期履行上述第二项判决义务，马秀娥于朱勇红逾期之日起十日内代为清偿农行龙华支行有关抵押下位于深圳市龙岗区布吉坂雪岗十二橡树庄园（二期）F组团F2号楼复式103a房产（房产证号为深房地字第××）的剩余贷款，并办妥注销抵押登记手续；四、马秀娥于判决生效之日起十日内向朱勇红支付剩余购房款（剩余购房款=成交总价10500000元-定金1000000元-赎楼款）；五、朱勇红在收到马秀娥上述第四项购房款之日起五日内协助马秀娥办理深圳市龙岗区布吉坂雪岗十二橡树庄园（二期）F组团F2号楼复式103a房屋的递件过户手续，同时办妥房屋内水电、燃气、物业管理费等相关交接事宜；六、朱勇红及李萍于判决生效之日起十日内返还马秀娥已付的办理房屋买卖交易中的评估、贷款、首期款垫付等的剩余费用350000元；七、上述判项未尽事宜按照马秀娥、朱勇红签订的《房地产买卖合同》之约定诚信履行；八、驳回马秀娥的其他诉讼请求；九、驳回朱勇红的全部反诉请求。本诉受理费87800元、保全费5000元，反诉受理费42400元，由马秀娥承担1197元，朱勇红承担134003元。
经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，应予确认。
本院二审查明，一、李萍在一审时提交的微信记录显示，凌远昌曾就涉案房产的贷款事宜询问中国光大银行深圳车公庙支行的客户经理詹晓丽，双方通过微信多次沟通，主要内容如下：2015年12月22日，詹晓丽向凌远昌发送评估结果明细表，显示涉案房产的评估总值11998630元，评估净值11735901元，并称：“凌总，经沟通这个价格已经比较高了。另外借款人流水额较少，要补充收入证明才能撑起此次借款金额。”12月23日，凌远昌回复：“那她那里都有个空白的证明，自己填上去的。”詹晓丽回：“凌哥，我们不是要看那个收入证明，要看她的流水的，她的流水进来非常小。您经常在澳门，要不你就把借款人的电话发给我吧，我自己回头跟她联系呗。”凌远昌回：“134××××0361马秀娥。”詹晓丽回：“收到。”12月30日，詹晓丽回：“做不了1000，只能做850。”
二、李萍确认，除已经支付给马秀娥的15万元外，马秀娥支付的剩余135万元仍在李萍处。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据当事各方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《房地产买卖合同》是否约束朱勇红；二、涉案《房地产买卖合同》是否已经解除；三、朱勇红是否应连带返还马秀娥支付的代办费用50万元。
针对第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，朱勇红就委托李萍出卖涉案房产一事出具了经公证的授权委托书，李萍亦依据授权以朱勇红的名义与马秀娥签订涉案《房地产买卖合同》，故前述合同应约束被代理人朱勇红。朱勇红上诉主张李萍没有代理权限，且与马秀娥恶意串通，但首先，朱勇红虽于2014年5月27日通过在报纸上刊登《声明》的形式撤销了对李萍的授权，但其在2016年3月10日公证的《声明书》中亦确认，即日起终止对李萍有关涉案房产的委托授权，并承诺对于有效终止授权之前，李萍依据委托公证书所为代理事项，朱勇红依据法律规定承担委托人的权利、义务和责任，该《声明书》的时间晚于涉案买卖合同签订的时间，应视为朱勇红已经追认了李萍签订合同的效力，故李萍有相应的代理权限；其次，从银行工作人员詹晓丽的微信聊天记录可知，涉案买卖合同的交易价格并未显著低于评估价，马秀娥按照合同支付的50万元代办费用亦是给卖方，归属于朱勇红，且朱勇红亦未提交证据证明李萍与马秀娥存在恶意串通或存在其他导致合同无效的情形，故涉案《房地产买卖合同》合法有效，且直接约束卖方朱勇红。
针对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，涉案《房地产买卖合同》备注条款约定，卖方承诺帮买方找好按揭银行，且贷款金额不低于1050万元整，若因买方个人征信或其他问题导致银行不能正常贷到1050万元整，双方解除合同，退回所有定金及办理贷款等所有费用，双方互不追究法律责任；若卖方不能帮买方搞定银行贷款，卖方自愿赔偿买方筹集首期款产生的利息。可见，当事双方明确将银行不能正常贷款1050万元作为合同解除的条件。从凌远昌与银行工作人员詹晓丽的微信聊天记录可知，迟至2015年12月30日，银行已明确回复无法办理1050万元的贷款，故涉案买卖合同的解除条件已经成就，合同于该日解除。马秀娥虽主张合同未解除，但附解除条件的合同，自条件成就时失效，并不以通知到达作为前提，且马秀娥一方催要利息亦与备注条款的约定相吻合，证明其对无法办理1050万元贷款已经知晓，故马秀娥关于合同未解除并要求朱勇红继续履行的诉讼请求均不能得到支持，一审法院认定事实有误，导致判决结果错误，应予纠正。
针对第三个争议焦点，本院认为，当事双方在涉案《房地产买卖合同》中约定，合同解除后，退回所有定金及办理贷款等所有费用，双方互不追究法律责任；若卖方不能帮买方搞定银行贷款，卖方自愿赔偿买方筹集首期款产生的利息。涉案买卖合同于2015年12月30日解除，已如前述，则卖方朱勇红应按照约定退还已经收取的代办费50万元。虽然该款项实际由代理人李萍收取，但朱勇红作为委托人，应承担返还责任，故朱勇红的上诉主张不能成立，应予驳回。相关款项尚在代理人李萍处，且一审法院判决其返还后，李萍并未提起上诉，视为服判，故对一审的该部分判决内容，予以维持。至于李萍支付给马秀娥的15万元，属于买方筹集首期款产生的利息，有买卖合同备注条款的约定、当事人的微信聊天记录及李萍的自认予以佐证，与代办费用是不同性质的款项，不应抵扣，应予纠正。
至于合同解除后的定金返还及损失赔偿问题，当事双方在本案中并未提出独立的诉讼主张，当事人可另循法律途径解决。
综上所述，一审判决认定事实有误，导致处理结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3527号民事判决第九项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3527号民事判决第一、二、三、四、五、七、八项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3527号民事判决第六项为：朱勇红及李萍应于本判决生效之日起十日内返还马秀娥已付的办理房屋买卖交易中的评估、贷款、首期款垫付等的费用50万元；
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