广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第2125号
上诉人（原审原告）：深圳市田寮围股份合作公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：廖年忠，董事长。
委托代理人：肖文全，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：毛晓燕，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：张少君，女，汉族，住所地：广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：朱秋惠，广东悦智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王杰文，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。
上诉人深圳市田寮围股份合作公司因土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第602号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人王杰文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年9月28日，观澜镇观澜村田寮村小组作为甲方与作为乙方的张少君、王杰文签订了《租赁土地合同书》，约定甲方将位于观澜田寮村志诚厂对面工业用地出租给乙方自建铁皮房和宿舍，租赁期限20年，自2002年10月1日起至2022年9月30日止。合同约定，租赁土地面积为2600平方米；租金为3元／月＊平方米，每月租金为7800元，以后每五年调整一次，每次调整按每月每平方米递增0.5元计算；乙方须于每月15日前将租金交付给甲方，超过一个月按每月租金10％计算滞纳金；租赁押金为23400元，乙方在签订合同时一次性支付给甲方，甲方在租赁期满后无息退回给乙方；乙方逾期三个月未支付租金，甲方可无条件解除合同，且对乙方不作任何赔偿；租赁期满后，土地上的不动产（包括宿舍、水电、生活设施等）无偿归甲方所有；在合同有效期内，如国家、政府需要征用土地，地面上建筑物赔偿归乙方，土地补偿费归甲方。
上述合同签订后，张少君在涉案租赁土地上兴建了混凝土结构厂房一栋，未取得建设工程规划许可证，亦未申报历史遗留生产经营性违法建筑处理。
2003年5月29日，王杰文出具了一张《收条》，载明“本人王杰文，现收到张少君人民币陆万伍仟贰佰元整（￥65200元）建筑工程款，本人同意退出田寮塑胶厂股份，该塑胶厂一切事宜与本人无关。与田寮村小组签订的合同本人同意变更”。
2014年7月7日，张少君以深圳市龙华新区观澜春发塑料行的名义通过转账方式向深圳市田寮围股份合作公司（以下简称田寮围公司）支付租金127000元。
2014年7月8日，田寮围公司向原审法院提交书面材料，确认于2014年7月7日收到张少君支付的租金127000元，张少君、王杰文自2013年2月至2014年5月共拖欠田寮围公司租金162500元、滞纳金16250元，减去2014年4月5日支付的27300元、2014年5月26日支付的18200元，尚欠133250元（含滞纳金）；减去2014年7月7日支付的127000元后仍拖欠2014年5月前的租金、滞纳金6250元。
原审法院另查明，一、深圳市龙华新区观澜春发塑料行于2009年3月18日注册成立，为个体工商户，经营者为张少君。二、涉案土地属于田寮村城市更新单元范围内的土地。
田寮围公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除双方于2002年9月28日签订的《租赁土地合同书》，张少君、王杰文将2600平方米土地交回田寮围公司使用；二、张少君、王杰文支付拖欠2013年2月至2014年4月租金156600元、滞纳金15660元，此后，张少君、王杰文按每月10440元的标准向田寮围公司支付租金直至搬离止；三、本案诉讼费由张少君、王杰文承担。
原审法院认为，田寮围公司诉请确认《租赁土地合同书》无效并返还涉案土地，涉及到地上建筑物及所占用土地的处理，该地上建筑未取得建设工程施工规划许可证，其合法性直接涉及到本案的审理，故本案应当先由行政主管部门对涉案土地上的建筑物的合法性进行审查，当事人在行政主管部门对涉案地上建筑物进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：驳回田寮围公司的起诉。田寮围公司预交的案件受理费1873元，予以退还。
上诉人田寮围公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、田寮围公司的诉求有事实依据及法律依据。1、事实依据：a、合同依据：田寮围公司与张少君、王杰文签订的《租赁土地合同书》第5条约定：张少君、王杰文每月l5号前将土地租用费交给田寮围公司财务，超过一个月按每月租金l0％滞纳金计算。第7条约定：张少君、王杰文在租用地皮期间，逾期三个月未交地皮款，田寮围公司无条件解除合同，且对张少君、王杰文不作任何赔偿。b、经一审法院审理，确认自2013年2月至2014年5月，张少君、王杰文连续l6个月未向田寮围公司交纳土地租金。c、2014年4月22日，田寮围公司委托律师书面通知解除了与张少君、王杰文签订的《租赁土地合同书》。2、法律依据：田寮围公司根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定通知解除与张少君、王杰文签订的《租赁土地合同书》是合法的，田寮围公司解除合同的效力完全可以确认。
二、原审法院违法更改田寮围公司的诉求为：田寮围公司诉求确认《租赁土地合同书》无效并返还涉案土地。
三、原审裁定适用法律错误。田寮围公司作为原告提起的本案土地租赁合同纠纷诉讼，原被告均系《租赁土地合同书》的当事人，张少君、王杰文违约事实清楚、田寮围公司解除合同有充分的事实及法律依据并且已经通知张少君、王杰文解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，只有仲裁机构、人民法院有权确认合同解除的效力。但在张少君、王杰文未质疑田寮围公司解除合同效力且确认拖欠16个月租金的情况下，一审法院不依《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》关于合同违约处理的相关规定支持田寮围公司的诉讼请求，却依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第139条之规定，将依法应由人民法院处理的合同纠纷交给行政机关处理，致使本案裁决结果与张少君、王杰文合同违约事实风马牛不相及。
综上所述，田寮围公司请求：1、撤销原审裁定；2、判令解除当事双方于2002年9月28日签订的《租赁土地合同书》，将2600平方米土地交回田寮围公司使用；3、判令张少君、王杰文支付截止至一审裁定前仍拖欠的自2013年2月至2014年5月租金及滞纳金6250元；此后，张少君、王杰文依每月10440元标准向田寮围公司支付租金直至搬离止；4、一、二审诉讼费由张少君、王杰文承担。
被上诉人张少君答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王杰文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，当事双方通过涉案《租赁土地合同书》就涉案土地形成租赁关系，现田寮围公司基于双方租赁关系向合同相对方张少君、王杰文主张权利，属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审法院驳回田寮围公司的起诉，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一条第（二）项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第187条之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第602号民事裁定。
二、指令深圳市宝安区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第187条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院进行审理。