辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终9262号
上诉人（原审原告;反诉被告）：沈阳军区金城宾馆，住所地辽宁省沈阳市和平区太原北街*号。
法定代表人：张含廷，该单位总经理。
委托诉讼代理人：迟丽荣，辽宁江公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李莉，女，1970年5月16日出生，汉族，系公司工作人员。
被上诉人（原审被告;反诉原告）：沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店，住所地沈阳市和平区太原北街*号。
经营者：金巍，个体工商户。
委托诉讼代理人：任飞，1978年6月6日出生，辽宁省丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳军区金城宾馆（以下简称“金城宾馆”）与被上诉人沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店（以下简称“福金龙烧烤店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
金城宾馆上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费用、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决所依据的证据来源不合法；2.一审判决判定上诉人给付被上诉人装修补偿款既不符合合同约定，亦没有事实和法律依据。
福金龙烧烤店辩称，一审判决正确，请求维持一审判决。
金城宾馆向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告缴纳租期内（2017年8、9、10月）租金27.5万元；2.判令被告向原告缴纳租期内及逾期期间产生的水、电费11.62万元；3.判令被告给付自租赁合同期间届满之日至腾退之日（2017年11月1日至2017年12月31日）的房屋占用使用费18.3万元；4.判令被告承担本案受理费用。
福金龙烧烤店一审反诉诉请：1.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失4,789,600元；2.判令被反诉人承担本案诉讼费、鉴定费。
一审法院认定事实：2012年11月1日，原告（甲方）与金巍（乙方）就位于沈阳市和平区太原北街一号，场地面积1100平方米房屋签订了《军队房地产租赁合同》，编号0004474，约定租赁用途：餐饮，租赁期限自2012年11月1日至2017年10月31日止。年租金壹佰壹拾万元（1,100,000元）。
2015年2月5日中国人民解放军房地产管理局向原告下发军房租证[2014]沈辽字第020342号《军队房地产租赁许可证》，其中载明“承租人沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店，建筑面积1100㎡，经审查，该项目符合国家、军队有关房地产租赁政策规定，特发此证，有效期限2014年1月1日至2014年12月31日”。
2017年9月29日、2017年10月9日，原告向被告发出二份《合同到期通知》，载明“福金龙海鲜烧烤店经理金巍先生：您于2012年10月同我馆签订了租赁合同。租期五年2012年11月1日-2017年10月31日。现合同即将到期，根据中央军委关于武警、部队全面停止有偿服务规定的要求，现通知你单位合同结束后将不再续约，请你单位按合同约定时间搬离”。2017年12月7日，原告向被告发出《搬离通知》，载明“福金龙海鲜烧烤店：您单位合同于2017年10月30日已经结束。合同结束后房屋内的物品一直存放没有搬走，按上级指示要求现通知你单位20天之内将房屋内的物品搬离。逾期再不搬离，我方将依合同视为你方放弃权利处理”。
庭审中，被告称“2017年10月29日涉案房屋已被原告用木板封门并张贴封条已停止使用”，原告承认该事实并表示“已通知被告其可以随时搬出涉案房屋内物品”。另，庭审中，被告对于“租赁期间欠付房屋租金275,000元、水费7,734元、电费108,435元”的事实予以认可。
另查明，沈阳军区金城宾馆关于金城宾馆房屋租赁项目“停偿”工作情况（金城[2017]25号、袁小孟签发、陈文杰已阅）报告载明“一、“福金龙海鲜烧烤”项目……对方接到通知后表示服从军队改革大局，但也提出由于该房屋是按照十年租期进行装修的（我方确已承诺过），投入了800余万元，他们希望对投资进行评估，恳请给予一定补偿。宾馆党委经过研究，建议通过评估程序确认损失，给予适当补偿。该项目已停止营业”。庭审中原告认可该份报告真实性。
另，庭审中被告提供了2018年1月24日金巍与原告单位袁小孟通话记录，其中袁小孟称“我们当时开会，这是部队的整体要求。当时你们要有什么诉求都要去反应，至于租期十年这个事你不用说，我们报告里面有”，金巍称“你这个报告当时强调十年”，袁小孟称“对啊，这个报告当时不是我们一起交给上级的么”。庭审中，原告对于录音内容的真实性无异议。
再查明，2013年被告装修涉案房屋，装修初始投入7,382,205元，庭审中，原告对费用支出的真实性无异议，但认为其中部分物品属于可移动可拆卸物品且已由被告搬走。
2018年1月11日被告向本院提出涉案房屋装修残值损失鉴定，本院依法启动鉴定程序。2018年6月15日辽宁兴宏资产评估有限公司作出辽兴宏评报字[2018]第019号《价值评估报告书》，鉴定结论为“位于沈阳市和平区太原北街1号沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店委估资产评估价值为4,789,600元”。被告为此支出鉴定费28,900元。
一审法院认为，原告与金巍签订的《军队房地产租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同自双方签字盖章时成立。金巍系租赁合同相对方，亦系沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店经营者，其租赁房屋后实际租赁用途为经营沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店，现原告选择以实际租赁方沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店为被告主张租金并无不当，故关于被告抗辩原告诉讼主体错误的意见，本院不予采纳。
关于原告主张的2017年8、9、10月份租金275,000元及租赁期间欠缴的水电费。庭审中，被告对于“租赁期间欠付房屋租金275,000元、水费7,734元、电费108,435元”的事实予以认可，本院予以确认，故被告应向原告支付房屋租金275,000元、水费7,734元、电费108,435元。
关于原告主张的从2017年11月1日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费。被告于2017年10月末停止经营后，对于搬离房屋内存有的物品是需要一定时间的，对此原告予以理解且客观上给予适当搬离时间亦属情理之中。从庭审中被告称“2017年10月29日涉案房屋已被原告用木板封门并张贴封条已停止使用”，原告承认该事实并表示“已通知被告其可以随时搬出涉案房屋内物品”，及结合2017年12月7日《搬离通知》中关于“按上级指示要求现通知你单位20天之内将房屋内的物品搬离。逾期再不搬离，我方将依合同视为你方放弃权利处理”的内容可知，原告是允许被告于2017年12月27日前搬离的，且未给原告造成实际损失，故对于原告主张的该时间段房屋占有使用费，本院不予支持。
关于反诉原告主张的装修损失。尽管双方签订的租赁合同约定期限为五年，但从沈阳军区金城宾馆关于金城宾馆房屋租赁项目“停偿”工作情况（金城[2017]25号）报告及金巍与原告单位领导袁小孟的通话记录可知，原告是承诺过租期十年的，基于十年约定被告进行了相应规模的装修及经营投入，现原告为遵守中央军委《关于军队武警部队全面停止有偿服务规定》向被告提出不能依承诺续约，应就被告实际损失予以补偿。关于补偿数额，根据2018年6月15日辽宁兴宏资产评估有限公司辽兴宏评报字[2018]第019号《价值评估报告书》作出的鉴定结论，本院予以确认，故被告应向原告支付装修补偿款2,592,605元[（7,382,205元-4,789,600元）/已使用期限60个月×未使用期限60个月]。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店（金巍）于本判决生效之日起15日内给付原告沈阳军区金城宾馆房屋租金275,000元、水费7,734元、电费108,435元；二、反诉被告沈阳军区金城宾馆于本判决生效之日起15日内向反诉原告沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店（金巍）支付装修补偿款2,592,605元及鉴定费28,900元；如债务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。本诉案件受理费4,771元（原告已预交、减半收取），由原告沈阳军区金城宾馆承担1,521元，由被告沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店承担3,250元；反诉案件受理费22,674元（反诉原告已预交、减半收取），由反诉原告沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店承担10,338元，由反诉被告沈阳军区金城宾馆承担12,336元。
二审中，当事人未提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：上诉人应否赔偿被上诉人装修损失，如赔偿，赔偿损失数额如何确定。
关于金城宾馆应否赔偿福金龙烧烤店装修损失问题。虽案涉租赁合同届满后，双方并未续签新的租赁合同，但一方面，金城宾馆向善后办企事业管理局报送的关于金城宾馆房屋租赁项目“停偿”工作情况（金城[2017]25号、袁小孟签发、陈文杰已阅）报告中明确载明：“一、福金龙海鲜烧烤项目……对方接到通知后表示服从军队改革大局，但也提出由于该房屋是按照十年租期进行装修的（我方确已承诺过），投入了800余万元，……”等内容。而通过该报告内容，可以认定金城宾馆曾承诺过福金龙烧烤店按照十年的租期对案涉房屋进行装修的事实；另一方面，根据一审庭审中福金龙烧烤店提供的金巍（该烧烤店的实际经营者）与金城宾馆的原单位领导袁小猛的通话录音记录等证据可知，袁小猛在与金巍的通话中，亦提到“当时你们要有什么诉求都要去反应，至于租期十年的这个事实你不用说，我们报告里都有”的事实。此举，亦能印证福金龙烧烤店是基于十年的约定进行了与其租赁期限相适应的装修及经营投入。现金城宾馆提出不能续签租赁合同，故其应就福金龙烧烤店的装修损失予以赔偿。
关于金城宾馆赔偿福金龙烧烤店装修损失数额如何确定的问题。按照相关法律规定，房屋租赁中的装饰装修损失应以租赁期间摊销完毕装修费用为基本原则，以实际损失为基础予以确定。故一审法院以剩余租赁期内的装饰装修残值计算损失方法正确。但鉴于本案的实际情况和案涉房屋装饰装修残值报告等情况，并结合公平原则，金城宾馆应赔偿福金龙烧烤店装修补偿损失应以一审法院确定的2，592，605元的50%为宜，即人民币1，296，302.5元，一审法院对此数额认定有误，应予纠正。
综上所述，金城宾馆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初1860号民事判决第一项，即“一、被告沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店（金巍）于本判决生效之日起15日内给付原告沈阳军区金城宾馆房屋租金275,000元、水费7,734元、电费108,435元”；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初1860号民事判决第三项，即，“三、驳回原告其他诉讼请求；
三、变更沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初1860号民事判决第二项，即“二、反诉被告沈阳军区金城宾馆于本判决生效之日起15日内向反诉原告沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店（金巍）支付装修补偿款2,592,605元及鉴定费28,900元”为“上诉人沈阳军区金城宾馆于本判决生效之日起15日内向被上诉人沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店（金巍）支付装修补偿款1，296，302.5及鉴定费28,900元”；
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费4,771元，由上诉人沈阳军区金城宾馆承担1,521元；由被上诉人沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店负担3,250元；一审反诉案件受理费22,674元，由上诉人沈阳军区金城宾馆承担6,121元，由被上诉人沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店负担16,553元；二审案件受理费45,348元，由上诉人沈阳军区金城宾馆承担12,244元,由被上诉人沈阳市和平区福金龙海鲜烧烤店负担33,104元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年九月二十七日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。