辽宁省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）辽行终1403号
上诉人（原审原告）王英申，男，1963年3月2日出生，汉族，吉盛农副产品加工厂经理，住凤城市。
委托代理人何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）凤城市人民政府，住所地凤城市邓铁梅路18号。
法定代表人杜强，该市政府市长。
委托代理人卢胜杰，凤城市房屋征收管理局工作人员。
委托代理人孙志刚，该市政府法制办工作人员
王英申因诉凤城市人民政府房屋征收补偿决定一案，不服丹东市中级人民法院（2016）辽06行初8号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王英申及其委托代理人何晓东，被上诉人凤城市人民政府的委托代理卢胜杰、孙志刚等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月30日，被告凤城市政府作出《关于对凤城市城东新区M区一期及周边道路建设项目区域内房屋征收的决定》（以下简称“征收决定”），对东至花园小区别墅区、南至二道河、西至沈丹公路、北至凤城市一建公司区域内国有土地上的房屋及附属设施予以征收。原告王英申所有的位于凤凰××××号，建筑面积分别为1337．98㎡、42㎡、152．67㎡的房屋位于征收范围，经丹东辽东房地产土地评估事务所评估，该三栋房屋评估价值9532189元，其他附属物评估价值581846元，搬迁费11020元，货物7800元，合计10132855元。2015年10月10日，被告作出凤征补字（2015）第009号补偿决定，对登记在王英申名下的涉案三栋房屋实施征收，三栋房屋合计补偿9532189元，其他附属物补偿581846元，发给原告搬迁费18820元，补偿停业损失319500元，合计补偿10452355元。王英申对该补偿决定不服，在法定期限内向法院提起行政诉讼。
另查明，涉案房屋所有权证上未载明设计用途。经凤城市房屋征收管理局查阅原始登记档案，产权证号为凤房权证凤凰城区字第××号，建筑面积为1337．98平方米的房屋原为凤城市第一建筑公司办公楼，原房产执照（凤县房执字第940069号）载明用途为办公。
原审法院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条一款之规定，凤城市人民政府具有作出被诉行政行为的法定职权。该条例第二十六条一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，因王英申与房屋征收部门在征收决定所确定的签约期限内达不成补偿协议，凤城市人民政府按照该条例的规定和《城东新区M区一期及周边道路房屋征收补偿方案》确定的标准，并充分考虑了涉案房屋的停业损失情况，作出被诉补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，补偿合理。王英申对涉案房地产估价报告所认定的房屋用途为办公用房持有异议，认为应当以非住宅为用途进行评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中，凤房权证凤凰城区字第××号房屋所有权证上并未记载该房屋的用途，经凤城市房屋征收管理局查阅原始登记档案，该房屋原房产执照（凤县房执字第940069号）记载的用途为办公，且现有证据不能证明该房屋登记的用途发生过变更，故房地产估价机构以办公用房为用途对该房屋进行估价并无不当。王英申主张被诉补偿决定告知王英申“在三个月内向人民法院提起行政诉讼”违反了法定程序。经审查，该项告知不符合《中华人民共和国行政诉讼法》关于起诉期限的规定，属于程序瑕疵，但该瑕疵并未对王英申的诉讼权利产生实际影响，不足以否定被诉补偿决定的合法性。综上，王英申的诉讼请求和理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告王英申的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王英申负担。
上诉人王英申上诉称：1、被上诉人凤城市人民政府的征收决定不合法。2、凤城市人民政府选定房地产评估机构的程序和房地产评估机构的评估程序违法。凤城市政府提供的选定评估机构的会议记录中，没有任何被征收人参加，是由凤城市政府单方决定。且上诉人拒绝实地查勘笔录上签字，凤城市政府只找了三名所谓的人大代表在文件上签字，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定，故评估程序违法。3、凤城市人民政府对被征收房屋的性质、用途认定错误。凤城市房屋征收管理局向评估机构提供说明，认定被征收房屋的性质为办公房屋，这一认定没有事实和法律依据。上诉人的房屋无论从房屋登记簿登记内容看，还是房屋的实际使用情况看，均为非住宅或营业。4、凤城市政府以上诉人未交费为由，拒绝上诉人的专家鉴定申请没有法律依据。5、被上诉人补偿决定告知“在三个月内向人民法院提起行政诉讼”违反法定程序，原审认定程序瑕疵错误。
被上诉人凤城市人民政府答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本案经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”国务院办公厅2003年9月19日国办发[2003]42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”本案中，涉案房屋所有权证上未载明设计用途。原始登记档案为凤城市第一建筑公司综合楼，原房产执照（凤县房执字第940069号）载明用途为办公。但该房屋自1994年木兰大酒店成立后一直用于经营，其土地登记的性质用途为商业，并已取得营业执照及民办非企业单位登记证书。综合上述情况看，王英申的房屋原房产执照虽然登记为办公，但实际用途自1994年以来一直作为营业使用，应根据案涉房产实际使用情况，结合案涉房产建房之初当时当地的规定，参照营业用房给予适当补偿。故被诉补偿决定按照办公用房标准确定的补偿数额对上诉人明显不当，依法应予撤销。
关于王英申提出评估机构选择的程序问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”凤城市政府陈述并提供的会议记录及评估机构选定公示，证明由政府召开各分片区域负责征收的工作人员会议，各片区工作人员将调查情况汇报后即确定了评估机构。于会后对确定的评估机构进行了公示，要求有异议的被征收人于三日内书面回复。凤城市政府提供的证据不能证明其在评估机构的选择过程中，实际征求了被征收人的意见，其评估机构的选择程序违反了《国有土地上房屋征收评估办法》的上述规定，王英申上诉理由成立，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第七十条第（三）项、第（六）项的规定，判决如下：
一、撤销丹东市中级人民法院（2016）辽06行初8号行政判决；
二、撤销被上诉人凤城市人民政府作出的凤征补字（2015）第009号《房屋征收补偿决定书》；
三、责令凤城市人民政府重新作出行政行为。
一、二审案件受理费共计100元由被上诉人凤城市人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 于长苓
审判员 曹丽华
审判员 李 明
二〇一八年十月十六日
书记员 尹慧慧