江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏执复15号
复议申请人（申请执行人）：徐州海荧混凝土有限公司云龙分公司，住所地江苏省徐州市。
负责人：吴谊农，该公司经理。
被执行人：浙江东匠建设有限公司（原名浙江腾威建设有限公司），住所地浙江省东阳市。
法定代表人：张向阳，该公司董事长。
案外人：中佳（徐州）房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市。
法定代表人：金生贵，该公司清算组组长。
复议申请人（申请执行人）徐州海荧混凝土有限公司云龙分公司（以下简称海荧云龙分公司）因与被执行人浙江东匠建设有限公司（以下简称浙江东匠公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2016）苏03执异66号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
徐州中院查明，海荧云龙分公司与浙江腾威建设有限公司（以下简称浙江腾威公司）买卖合同纠纷一案，徐州中院受理后，根据海荧云龙分公司的申请于2015年1月23日作出（2014）徐商初字第460-2号民事裁定书，该裁定认为：浙江腾威公司承认王红阳系其内部职工，以其个人名义与中佳（徐州）房地产开发有限公司（以下简称中佳公司）签订以房抵款协议，该9套房产的性质应为中佳公司用于折抵浙江腾威公司的工程款，故裁定：查封浙江腾威公司9套房产【商品房预（销）售许可证号：铜房售许字（2013）第13号，合同备案号及商品房备案证明号分别为：2013202100037/20130130002、2013101700573/20130030022、2013101700574/20130030025、2013101700576/20130030026、2013101700575/20130030043、2013101700577/20130030007、2013101700572/20130020011、2013101700569/20130130004、2013101700568/20130130001】。该案经审理徐州中院作出（2014）徐商初字第460号民事判决书，判决：浙江腾威公司于本判决生效后十日内支付海荧云龙分公司货款7554756.135元及利息损失。该判决生效后，浙江腾威公司未履行判决书确定的义务，海荧云龙分公司申请强制执行。在执行中，徐州中院作出（2016）苏03执191号执行裁定书，裁定：冻结扣划浙江腾威公司银行存款835万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。根据上述裁定，徐州中院于2016年8月9日继续查封了涉案的9套房产。为此，中佳公司提出书面执行异议。
另查明，2008年1月，中佳公司取得位于铜山区汉王镇地号为1-2-1使用面积为290755平方米国有土地的使用权，该土地的土地权使用证号为：铜国用（2008）第223号。2008年3月，铜山县规划局向中佳公司颁发了铜规征字2008-003-2建设用地规划许可证，用地项目名称为中新泉山森林海二期。2013年1月，徐州市铜山区规划局向中佳公司颁发了铜规工程字2013-033、2013-035、2013-002、2013-036、2013-015建设工程规划许可证，项目名称为墅立方。2013年6月，徐州市铜山区房产与住房保障中心向中佳公司颁发了铜（房）售许字（2013）第13号商品房预售许可证，准许中佳公司预售其开发建设的墅立方（三）商品房屋。2013年10月，中佳公司与案外人王红阳签订商品房预（销）售合同，中佳公司将其开发建设的9套房屋预售给王红阳，并在网上备案登记。因工程尚未完工，房屋至今没有交付。2016年2月16日，徐州市铜山区人民法院根据申请人浙江腾威公司的申请，作出（2016）苏0312民破3号民事裁定书，裁定：受理申请人浙江腾威公司对中佳公司的破产清算申请。2016年2月17日，徐州市铜山区人民法院作出（2016）苏0312民破3号决定书，指定中佳公司破产清算组为中佳公司管理人。
再查明，2016年9月8日，浙江腾威公司经工商行政管理机关核准名称变更为浙江东匠公司。
中佳公司异议称，异议人已进入破产清算程序，按照相关法律规定，执行程序应当中止。2016年2月16日，徐州市铜山区人民法院依法裁定受理债权人浙江腾威公司对债务人中佳公司的破产申请，并指定中佳公司破产清算组为中佳公司的管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条的规定，执行程序应当中止。涉案房屋的网签备案登记是对尚未建成的房屋进行预告登记，在未办理不动产登记证书前，该房屋并未产生物权变更的效力。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，解除与购房人之间的《房屋买卖合同》，将所有尚未建成的房屋包括已网签备案登记在购房人名下的房屋，纳入中佳公司破产清算财产，购房人作为债权人以购房款额向中佳公司申报债权。故中佳公司进入破产清算程序后，涉案房屋纳入破产清算范围，涉案房屋所有权属于中佳公司而非王红阳。综上，请求解除对加州玫瑰园项目中网签备案在王红阳名下9套房屋的查封。
海荧云龙分公司辩称，该案不涉及到中佳公司的财产，中佳公司向浙江东匠公司支付工程款时已将该9套房屋进行了以物抵债，且已经备案登记，不属于中佳公司所有，故中佳公司的执行异议不成立。
浙江东匠公司辩称，涉案的9套房屋是浙江东匠公司支付给案外人王红阳的居间费，房屋属于案外人王红阳所有，不是浙江东匠公司的财产。
徐州中院归纳争议焦点为：中佳公司请求解除对9套涉案房产的查封及中止对该房产的强制执行能否得到支持。
2017年7月3日，徐州中院作出（2016）苏03执异66号执行裁定认为，涉案房产尚未进行权属登记，但涉案房产的土地使用权人、用地单位、建设单位、商品房预售单位均为中佳公司。虽然涉案房产目前商品房预售网签合同备案在案外人名下，但并未办理权属的变更登记。在现有状态下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案涉案房产仍应认定为中佳公司的财产。现中佳公司进入破产程序，其要求解除对涉案房产的查封符合《中华人民共和国企业破产法》第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”的规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：解除对中佳公司开发建设网签备案在王红阳名下9套房产【商品房预（销）售许可证号：铜房售许字（2013）第13号，合同备案号及商品房备案证明号分别为：2013202100037/20130130002、2013101700573/20130030022、2013101700574/20130030025、2013101700576/20130030026、2013101700575/20130030043、2013101700577/20130030007、2013101700572/20130020011、2013101700569/20130130004、2013101700568/20130130001】的查封，中止对上述9套房产的执行。
海荧云龙分公司向本院申请复议称，请求撤销徐州中院（2016）苏03执异66号执行裁定。事实与理由：徐州中院认定事实不清，适用法律错误，损害其合法权益。一、涉案房产不属破产财产，是被执行人的财产。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项规定，尚未办理产权证或产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。浙江东匠公司也认为中佳公司所欠1887.4万元的工程款因中佳公司用9套房产抵工程款而得到清偿，并未要求对1887.4万元的工程款优先受偿，也能反映9套房屋已不是中佳公司财产。二、中佳公司未提供证据证明涉案房产属于破产财产，应当承担举证不能的证明责任。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”中佳公司在申请执行人海荧云龙分公司与被执行人浙江东匠公司买卖合同纠纷一案中提出异议，主张徐州中院查封的9套房产归中佳公司所有，应纳入中佳公司破产清算财产，请求解除查封。中佳公司作为案外人对执行标的9套房产主张所有权请求解除查封而提出异议，属案外人执行异议，徐州中院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理。徐州中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定对中佳公司提出的异议审查处理适用法律错误，徐州中院（2016）苏03执异66号执行裁定，应予以撤销，本案发回重新审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项的规定，裁定如下：
一、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2016）苏03执异66号执行裁定。
二、发回江苏省徐州市中级人民法院重新作出裁定。
审判长 赵建华
审判员 唐志容
审判员 李 晶
二〇一八年六月十五日
书记员 杜 涛