南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)建商初字第237号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
委托代理人柯志，该分行职员。
被告姚德全，男，1965年4月1日生，汉族。
被告姚昕，女，1991年8月30日生，汉族。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告姚德全、姚昕金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪湖滨、人民陪审员宋捷、周敬青组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行委托代理人娄家华、柯志到庭参加诉讼。被告姚德全、姚昕经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2009年10月15日，原告交通银行与被告姚德全及案外人南京盛天置业有限公司（以下简称盛天公司）签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，该合同约定贷款金额为39万元，贷款期限为10年，利率为基准利率上浮10%，还款方式为等额本息法，逾期贷款罚息利率为约定利率上浮50%等。该合同还约定盛天公司承担阶段性担保责任。2009年10月20日，原告交通银行与被告姚德全、姚昕及盛天公司签订了《南京市房地产抵押合同》一份，该合同约定了被告姚德全、姚昕将其所有的位于南京市中山南路X号X单元X室房产抵押给原告交通银行，担保范围为主合同项下的本金、利息、违约金等。2009年11月6日，交通银行取得了房屋他项权证。2009年11月6日，原告交通银行向被告姚德全交付39万元贷款。现被告姚德全已有多期贷款逾期未还，原告诉至法院，请求判令被告姚德全立即偿还借款本金274024.42元及自2013年9月6日起至实际归还日止，按借款合同约定计算产生的利息、罚息、复利。被告姚昕为房产共有人，对购置共有房产产生的债务应当承担连带清偿责任；原告在担保债权范围内对被告姚德全、姚昕名下位于南京市中山南路X号X单元X室房产在折价或以变卖、拍卖所得款享有优先受偿权；由两被告承担本案诉讼费、公告费。
被告姚德全、姚昕经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2009年10月15日，原告交通银行与被告姚德全及案外人盛天公司签订编号为2009320500010100075的《个人房产抵押贷款合同》，该合同约定，姚德全向盛天公司购买的用于向交通银行提供抵押的房屋位于南京市中山南路X号X单元X室。该合同约定贷款金额为39万元，贷款期限为10年，利率为实际放款日适用的中国人民银行施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%，采用年利率5.445%，每月为一期，还款方式为等额本息法，还款日为放款日的对应日。如果逾期，逾期贷款罚息利率为约定利率上浮50%。该合同第八条保证条款约定，盛天公司为合同项下的贷款提供连带责任保证。在姚德全取得合同约定房屋的权利证明，且交通银行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，盛天公司的保证责任解除。即盛天公司承担阶段保证责任。该合同第九条第四款约定，共有人同意以该合同第一条约定的房屋为交通银行在本合同项下的债权提供抵押担保，被告姚昕在共有人签字处签字确认。该合同第十六条约定，若姚德全违反合同约定，交通银行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，交通银行有权要求姚德全立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。该合同第十七条约定，若姚德全未按时足额偿还贷款本金、支付利息，交通银行有权按照逾期贷款的罚息计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数（逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算）。在合同尾部，交通银行和盛天公司均加盖了公章，姚德全签字确认。2009年10月20日，交通银行与姚德全、姚昕及盛天公司签订《南京市房地产抵押合同》，姚德全、姚昕以位于南京市中山南路X号X单元X室的房产为主合同（《个人房产抵押贷款合同》）进行抵押担保，该抵押合同约定，抵押担保金额为39万元人民币，抵押担保的范围包括借款本金、利息，及其他实现抵押权的费用等。在抵押合同尾部，交通银行加盖了公章，姚德全、姚昕签字确认。交通银行于2009年11月6日取得了编号为268284号的房屋他项权证，他项权证载明房屋所有权人为姚德全、姚昕，房屋他项权利人为交通银行，债权数额为人民币39万元。同日，交通银行向姚德全发放借款39万元，并开具借款借据，借款借据上载明，贷款单位为交通银行，收款人为姚德全，借款金额为人民币39万元，借款期限自2009年11月6日至2019年11月6日（还款日即为每月6日），利率为年利率5.445%，借款用途为购房。姚德全收到交通银行的借款后，从2013年9月开始出现不能按时足额归还到期借款本息的情形，截至2015年2月6日，姚德全尚欠交通银行借款本金人民币274024.42元，未还利息26925.06元，罚息4122.01元，未还利息复利2180.55元，未还罚息复利201.71元。
上述事实有原告交通银行提交的原告与被告姚德全及盛天公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，交通银行借款借据，原告与被告姚德全、姚昕及盛天公司签订的《南京市房地产抵押合同》，他项权证，贷款信息查询，被告姚德全未归还贷款期数明细，本案的庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原告交通银行与被告姚德全、盛天公司签订的编号为2009320500010100075的《个人房产抵押贷款合同》，与被告姚德全、姚昕、盛天公司签订的《南京市房地产抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认上述合同合法有效。原告交通银行已按照合同约定向被告姚德全足额发放了贷款，被告姚德全未能按照合同的约定按时归还已到期借款本息构成违约。原告交通银行依据双方约定诉请被告提前还清贷款并支付逾期利息、罚息及复利符合双方合同约定与法律规定。姚昕与姚德全系南京市中山南路X号X单元X室房产的共同所有人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，因共有的不动产产生的债务，在对外关系上共有人承担连带债务，姚昕应当为姚德全向交通银行的39万元借款提供连带偿还责任，在姚德全未能按照合同约定向交通银行支付全部借款本息情形下，交通银行有权要求姚昕为姚德全的前述债务承担连带清偿责任，亦有权根据与被告姚德全、姚昕签订的《南京市房地产抵押合同》的约定，对被告姚德全、姚昕已抵押给交通银行的位于南京市中山南路X号X单元X室的房产在折价或者拍卖、变卖后的价款，在债权数额39万元金额内行使优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚德全于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金274024.42元，及以274024.42元为基数，自2013年9月6日起至实际归还日止，按《个人房产抵押贷款合同》约定计算产生的利息、罚息、复利。
二、被告姚昕对被告姚德全本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任。
三、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告姚德全、姚昕名下位于南京市中山南路X号X单元X室的房产在折价或者拍卖、变卖后，在债权数额39万元金额内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5410元、公告费900元，合计6010元，由被告姚德全、姚昕负担（该款原告已向本院预缴，本院不再退还原告，由被告姚德全、姚昕在本判决生效日起十日内向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(南京市中级人民法院的开户银行是农业银行鼓楼分理处，帐号：10×××76)。
审 判 长 倪湖滨
人民陪审员 宋 捷
人民陪审员 周敬青
二〇一六年三月三十日
书 记 员 陈 慧