湖北省宜昌市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)鄂05行终169号
上诉人（原审原告）覃强，男，1983年12月16日出生，汉族，住宜昌市猇亭区。
上诉人（原审原告）梁娜，女，1988年7月14日出生，汉族，住宜昌市猇亭区。
二上诉人共同委托诉讼代理人马亮，男，1975年12月4日出生，汉族，小学教师，住宜昌市猇亭区。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）宜昌市国土资源局，住所地：宜昌市沿江大道49号。统一社会信用代码1142050073271456XX。
法定代表人王华品，该局局长。
出庭负责人吴凯，该局副局长。
委托诉讼代理人秦明平，宜昌市猇亭区国土资源局副局长。代理权限为一般授权。
委托诉讼代理人赵锐，湖北三峡律师事务所律师。代理权限为一般授权。
上诉人覃强、梁娜因诉被上诉人宜昌市国土资源局（以下简称宜昌市国土局）房屋行政登记一案，不服宜昌市点军区人民法院（2017）鄂0504行初12号行政判决，向本院提起上诉。本院2017年8月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定，原告与瑞德隆房地产公司于2013年7月26日签订《商品房买卖合同》一份，购买了瑞德隆房地产公司开发的盛世天下0002110号包租产权式商铺一套（产籍号为05-0032-0377-0002110）。合同约定，该商铺建筑面积共20.35平方米，其中套内建筑面积10.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.71平方米。2013年11月19日，宜昌市房产管理局为两原告购买的商铺进行了产权登记并颁发了宜市房权证猇亭区字第××号、××-××号产权证书。原告认为，瑞德隆房地产公司将其开发的“盛世天下”商铺进行分割式销售，致使原告购买的商铺与其他房屋无实心墙间隔，无法单独经营。而国家自2001年以来已多次下文明令禁止该类房屋的销售和产权登记，宜昌市国土资源局作为房产登记部门的主管单位，其为原告进行房屋登记以及颁发房屋所有权证书属于违法行政行为，故提起诉讼，请求法院撤销登记机关为原告进行的房屋登记及颁发的房屋所有权证书。
原判同时查明，原告购买的商铺和周围其他商铺间并无实心墙间隔，只是在房屋周围用黄油漆刷了一圈以示分界，无法单独经营。国家自2001年起即多次下文禁止商品房分割拆零销售，宜昌市也在2010年下文，明确房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房。
原判另查明，2015年10月30日，宜昌市市委机构编制委员会将宜昌市房产管理局、宜昌市林业局承担的房屋、林地等不动产登记职责划入宜昌市国土资源局职责范围。
原判认为，2001年6月施行的《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。建设部2008年7月施行的《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。……非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”第二十二条同时规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的”。基于上述法律规定，原告所购买的商铺因未能独立确定产权界限，亦无法独立分租使用，故产权登记部门不应对其商铺进行产权登记并颁发产权证书，被告的行政行为确实存在违法。但考虑到本案所涉房产的产权登记及产权证书一旦被撤销后，该房屋很有可能被瑞德隆房地产公司的其他债权人申请查封，原告的权利将无从得到保障，且该登记及颁证行为对原告的权利义务并不产生实际影响，故对该产权登记及产权证书不予撤销。同时，考虑到本案所涉产权登记的作出及产权证书的颁发机关虽然是宜昌市房产管理局，但宜昌市国土资源局作为现在继续行使不动产登记职责的行政机关，其才应是本案中承担责任的主体。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款（二）项之规定，判决：一、确认2013年11月19日给原告覃强、梁娜办理房屋登记的行政行为以及颁发宜市房权证猇亭区字第××号、××-××号房屋所有权证书的行为违法。二、驳回原告覃强、梁娜的其他诉讼请求。
覃强、梁娜不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审判决认为登记部门对原告所购商铺的登记和颁证行为对原告的权利和义务并不产生实际影响，可实际上，该登记和颁证行为对原告的权利和义务产生了关键的实际影响：如果被告不违法登记，原告就不可能购买毫无价值、无法单独使用和出租、至今不知道具体位置的案涉商铺；如果被告不违法颁证，原告早就把案涉商铺退还给开发商瑞德隆房地产公司了；如果不撤销对原告房屋的登记和房屋所有权证书，原告就不能通过其他途径来维护原告的合法权益。二、原审判决适用法律错误。由于被告的登记行为严重违法，对原告权利产生了非常关键的实际影响，且上诉人强烈要求撤销案涉商铺的产权登记和产权证书，原审法院适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的”的规定，属于适用法律错误。三、原审法院及被上诉人的工作人员在原审过程中多次通过威逼利诱等方式强迫或者变相强迫上诉人撤诉，使上诉人产生了对本次裁判结果的合理怀疑。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
宜昌市国土局辩称：一、原审判决确认登记机关给上诉人办理房屋登记及颁发房屋所有权证书的行政行为违法值得商榷。宜昌市国土局在一审庭审中曾经提出，房屋交易行政管理行为包括交易行为管理、面积审核及行政登记。登记发证行为只是整个房屋交易行政管理的一个部分，至于交易行为是否合法、房屋面积是否虚拟分割，分别由房产管理局的交易审核部门、面积审核部门确认，房产登记部门只是依据交易审核部门、面积审核部门的审核结果以及产权人的申请登记发证。以前，交易审核、面积审核和房产登记三大职能由房产管理部门一家单位行使，现在经宜昌市编委职责划分，国土部门仅承接了房屋登记职能，而交易审核职能以及面积审核职能至今仍然属于房产管理部门，国土部门无权对交易行为是否合法、面积是否虚拟分割进行审查。因此，宜昌市国土局认为原审判决确有值得商榷之处。二、登记部门的登记行为有事实及法律依据。登记部门在对原告房屋进行登记发证时，上诉人提交了交易审核部门的《预售许可证》、面积审核部门的《产权证明单》、《登记申请书》等资料，产权登记部门经过审核后，按照相关规定进行登记及发证，登记行为合法有据。另外，根据宜昌市《关于加强非住宅类项目规划建设管理的通知》〔宜市房（2012）41号〕规定，只要是2012年5月30日之前取得房地产方案设计批复的非住宅类项目，可以以虚拟、划线分割的方式进行销售，而案涉“盛世天下”项目符合该文件要求。三、上诉人有申请对不动产进行登记或者注销的权利，宜昌市国土局之所以没有上诉，也是基于上诉人对自身权利处分的尊重，不动产登记和注销是依据当事人的申请而为之的行为，上诉人如果希望放弃案涉商铺的所有权，应当向登记部门提出注销申请，而不是向人民法院起诉要求撤销登记。综上，宜昌市国土局认为原房屋登记部门的登记及颁证行为没有任何违法之处，上诉人也有权申请注销案涉商铺的登记，请二审法院依法公正判决。
原判所载明的证据材料均已随案移送本院。本院根据本案有效证据所查明的案件事实与原判无异。
本院认为，建设部《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第二十二条规定，有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的。根据房屋登记办法释义第二十二条的规定：《物权法》第二条规定‘本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权的概念明确为“特定的物”的权利，所以对不特定的房屋申请登记的，登记部门不能予以登记。所谓“特定”，要满足三个基本条件：基本的界址点要确定、具备固定界限，要有独立利用价值。只有具备了上述条件的房屋才能予以登记。反之在空间位置上无法确定，没有明确具体的界限或地理坐标，就不能登记。在登记实践中，经常会出现将商场里的摊位来进行登记的情形，过去都是将摊位划分为几个等份来进行登记的，看不出通道和摊位之间的界限，而由于商场内部经常会根据品牌影响力来进行摊位的调整，这样如果发生需要处置的情形则会因为登记单元无法特定导致无法处置。因此登记的基本单元进行特定是非常有必要的。所谓“独立利用价值”，是指能登记的房屋必须能够独立进行使用。
基于以上部门规章的规定，本院认为，本案上诉人所购买的商铺只对面积进行概念分割，各商铺之间无固定界限，上诉人、开发商瑞德隆房地产公司、登记部门等均不能确定案涉商铺的具体位置，这种商铺本身不具备独立利用价值，产权成了虚拟的收益权属，仅能作为基本登记单元的一部分，不具备办理房产证的条件。故产权登记部门于2013年11月19日为覃强、梁娜办理产权登记及颁发房屋所有权证书的行政行为违法。
二上诉人其他诉讼理由、请求，原审判决已进行论述，本院不再重复。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费50元，由上诉人覃强、梁娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 玲
审 判 员 曹 斌
代理审判员 周铁金
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 杜 璐
附：本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；