重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝01民终6014号
上诉人（原审被告）：焦小丽，女，1981年11月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市长寿区，
委托诉讼代理人：徐翔，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。
法定代表人：王洪光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄声亮，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人：叶涵宇，中豪律师集团（重庆）事务所实习律师。
原审第三人：赵桄锐，男，1985年10月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市奉节县，
上诉人焦小丽因与被上诉人重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初14888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月11日公开对本案进行了询问。焦小丽的委托诉讼代理人徐翔，金阳公司的委托诉讼代理人黄声亮到庭参加了询问。原审第三人：赵桄锐经本院电话通知，未到庭参加询问。本案现已审理终结。
焦小丽上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回金阳公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由金阳公司承担。主要事实和理由：一、焦小丽不是合同当事人，不应支付合同项下款项。租赁合同是赵桄锐以焦小丽的名义签订的，焦小丽对此并不知情。涉案房屋也系案外人转租至赵桄锐，与焦小丽无关。租赁合同履行期间，房屋实际系赵桄锐使用，并向金阳公司缴纳租金。焦小丽仅有一次代赵桄锐缴纳租金，但并不能据此认定焦小丽对赵桄锐签订租赁合同进行了追认。二、物管费应当由物业公司收取，与租赁合同属独立不同的法律关系，一审法院不应对物管费作出判决。租赁合同中关于物管费由金阳公司代收的约定，处置了案外人的权益，未得到案外人确认，该约定应为无效约定。
金阳公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。
赵桄锐未作答辩。
金阳公司向一审法院起诉请求：1、要求判令焦小丽支付截止2016年8月31日拖欠的租金229092.57元、物业管理费74663.60元、电费20560.77元、水费2939.30元，共计327255.67元；立即支付自2015年12月1日至实际付清之日止，分别以每季度拖欠的租金为基数，自2015年7月1日起至实际付清之日止，分别以每月拖欠的物管费为基数，自2015年12月起至实际付清之日止，分别以每月拖欠的电费为基数，自2016年1月起至实际付清之日止，分别以每月拖欠的水费为基数，按照银行同期同类贷款的标准向金阳公司支付逾期利息。2、判令焦小丽自2016年9月6日起至2016年11月30日止，按合同约定的日租金3倍标准向金阳公司支付违约金；3、判令焦小丽支付本案诉讼费。事实和理由：2015年3月26日,金阳公司与焦小丽补签了一份《租赁合同》约定，由金阳公司承租焦小丽位于“金阳.易诚国际”D区11、12-1号，计租赁面积为454.63平方米场地租赁给焦小丽开设经营火锅使用；租期3年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止，并详细约定了租金、物管费、水电费等费用的计算和支付方式，以及违约责任等内容。合同签订后，金阳公司按约向焦小丽交付了租赁物业。但因焦小丽自身经营不善等原因，自2015年12月左右开始拖欠金阳公司的租金、物管费、水电费等费用。截止2016年8月31日（合同期满终止日），焦小丽已累计拖欠金阳公司租金、物管费、水电费等费用合计人民币303756.17元。金阳公司及金阳公司委托律师曾多次以各种形式向焦小丽催要上述费用，但焦小丽始终以各种理由拒绝支付。此外，根据合同约定，焦小丽应于合同到期终止后五日内搬离并返还租赁物业，但焦小丽迟迟未将租赁物业返还给金阳公司，根据合同约定其应当承担相应的法律责任。金阳公司认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行各自权利义务。焦小丽怠于履行付款义务的行为已构成对合同的严重违约，金阳公司有权要求焦小丽支付相关费用并承担相应的法律责任。金阳公司特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。
一审法院认定事实：金阳公司拥有位于重庆市沙坪坝区房屋的所有权，在2015年3月26日前出租给案外人。2015年3月26日第三人赵桄锐持焦小丽的身份证以焦小丽的名义与金阳公司就涉案房屋，依据金阳公司与案外人签订的租赁合同为蓝本，签订了《租赁合同》。该合同主要约定：金阳公司将位于重庆市沙坪坝区房屋出租焦小丽给经营火锅使用；租赁物业计租面积为454.63平方米；租赁期限为叁年，自2013年9月1日至2016年8月31日止；2015年9月1日至2016年8月31日租赁期间内的租金为每月55.99元╱平方米，即25454.73元╱月；支付时间：焦小丽以叁个月的租金，为一个支付周期，每期租金的支付时间为上期届满前10日；物业服务费、水电费由焦小丽承担，具体金额及收费方式，以金阳公司与物业管理公司签订的《商业物业房屋合同》为准；焦小丽逾期缴纳本合同约定应由焦小丽负担的租金等其他应由焦小丽承担的费用外（包括但不限于水电气费、物业服务费等），逾期在30日内的每日按逾期款项的千分之五向金阳公司支付违约金。焦小丽逾期不迁离或不返还租赁物业的，应按逾期不迁离或不迁还天数每日向甲方支付本合同约定之租金的三倍日租金；如焦小丽归还租赁物业时不清理杂物，则金阳公司清理该杂物所产生的费用由焦小丽双倍支付给金阳公司。返还时，双方签署交接书，并相互结清各自应当承担的费用。金阳公司在该合同上加盖印章，第三人赵桄锐以焦小丽的名义签字并捺手印。2014年4月14日金阳公司曾与涉案物业的物业管理企业重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司签订物业管理合同约定，物业服务费8.00元每平方米每月，水费5.5元每吨，电费1.3元每度。
合同签订后，金阳公司于签订合同当日将涉案房屋交与第三人赵桄锐。焦小丽和第三人赵桄锐在涉案房屋内经营品牌为乾仓老火锅。租赁期间焦小丽曾于2015年10月29日从其自己的工商银行卡上向金阳公司转账21261.12元，支付租金等费用。2016年2月24日第三人赵桄锐以焦小丽的名义向金阳公司申请涉案房屋的转租事宜。涉案房屋于2015年12月1日起未向金阳公司交纳租金，每月尚欠租金为25454.73元，截止2016年8月31日租赁合同到期合计为229092.57元。涉案房屋于2015年7月起未向金阳公司交纳物业管理费，每月尚欠3637元，截止2016年8月31日租赁合同到期合计为74663.6元。涉案房屋于2016年1月起欠付金阳公司电费，2016年1月为1267.87元、2016年2月为923.09元、2016年3月为831.20元、2016年4月为679.46元、2016年5月为2158.92元、2016年6月为2469.99元、2016年7月为3123.32元、2016年8月为4170.32元，以上合计为15624.17元。涉案房屋于2016年2月起欠付金阳公司水费，2016年2月为268.45元、2016年3月为268.45元、2016年4月为150.15元、2016年5月为373.10元、2016年6月为459.55元、2016年7月为459.55元、2016年8月为464.10元，以上合计为2443.35元。
2017年3月28日重庆市公安局覃家岗派出所出具了报警时间分别为2016年8月11日和同年8月29日的重庆市公安局案（事）接报回执，分别载明简要报警信息：匿名于2016年/8/1116:11:04报称：在凤天路沃尔玛旁边，称纠纷。民警到现场，焦小丽（身份证号码：，电话：138××××7606）、赵桄锐（，电话：185××××3135）经营的金阳易成商业街29-46“乾仓老火锅、一毛串串香”漏水后造成损失，物管及地产方一年多未解决。赵桄锐不交纳租金，现物管方将其门面断电，赵桄锐又将相邻门面电断了。双方在现场未达成协议，民警告知双方的权利，建议双方去法院处理。匿名于2016年/8/29164:54:34报称：在凤天路沃尔玛，称纠纷。民警到达现场了解情况，报警人赵桄锐（身份证号：）与金阳易城物管公司负责人袁玲（身份证号：）因租金、物管费和房屋漏水引发的财产损失等问题发生矛盾，经民警现场作了长达五个小时的调解工作，已充分告知报警人应当向人民法院提起民事诉讼，不得因此事发生违法犯罪行为。
金阳公司也提供了事发时的视频资料以及证人证言，以证明焦小丽在合同约定的租赁期间与第三人赵桄锐一同在租赁的房屋进行经营的事实。
合同到期后，金阳公司认为焦小丽未按期返还租赁房屋并拖欠租赁及物管费和水电费起诉来院。焦小丽认为涉案合同并非其本人签订，其本人也未使用涉案房屋，且其于2015年10月29日从其自己的工商银行卡上向金阳公司转账21261.12元，只是代赵姓朋友指定付款，不应承担责任。第三人赵桄锐认为金阳公司与以焦小丽的名字签订的租赁合同其实是其以焦小丽的名义签订的，该租赁物也是其在使用，且租赁合同到期后已返回租赁房屋，租赁期间涉案房屋存在漏水等现象，不同意金阳公司收取物管费及水电费。
就金阳公司的诉讼请求及焦小丽的抗辩理由和第三人的陈述，即本案争议的焦点，一审法院分项评述如下：
一、第三人赵桄锐持焦小丽的身份证以焦小丽的名义与金阳公司签订的《租赁合同》的相对人及效力
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第十二条的规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。根据本案庭审查明的事实，虽然2015年3月26日第三人赵桄锐持焦小丽的身份证以焦小丽的名义与金阳公司就涉案房屋签订的《租赁合同》，无证据证明第三人赵桄锐取得了焦小丽的代理权，属于无权代理的行为，第三人赵桄锐以焦小丽的名义与金阳公司就涉案房屋签订的《租赁合同》中约定的承租人的权利义务本应由第三人赵桄锐承担，但金阳公司举示的证据可以证明焦小丽与第三人赵桄锐在涉案房屋内共同经营的事实，结合焦小丽曾于2015年10月29日从其自己的工商银行卡上向金阳公司转账21261.12元支付租金等费用的事实，可以认定属于被代理人的焦小丽应当知道第三人赵桄锐以其名义与金阳公司就涉案房屋签订的《租赁合同》，且已经开始履行合同义务的事实，应视为对该《租赁合同》的追认。焦小丽抗辩其本人未使用涉案房屋，从其自己的工商银行卡上向金阳公司转账21261.12元，只是代赵姓朋友指定付款的理由，缺乏证据支撑和事实依据，焦小丽的陈述也有违生活常理。该院不予采信。综上，2015年3月26日第三人赵桄锐持焦小丽的身份证以焦小丽的名义与金阳公司就涉案房屋签订的《租赁合同》应当认定在出租人金阳公司和承租人焦小丽之间发生效力。金阳公司与焦小丽于签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，属有效合同。
二、涉案房屋的租金、物管费及水电费的承担
金阳公司与焦小丽签订的《租赁合同》既然属于有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。根据该《租赁合同》的约定，出租人应当履行交付租赁物的义务，承租人应当履行支付租金及物管费、水电费的义务。现金阳公司履行了交付租赁物的主要义务，焦小丽未履行支付租金及物管费、水电费的义务，焦小丽应当承担继续履行及赔偿损失的违约责任。金阳公司要求焦小丽支付租金及物管费、水电费，和支付自2015年12月1日至实际付清之日止，分别以每季度拖欠的租金为基数，自2015年7月1日起至实际付清之日止，分别以每月拖欠的物管费为基数，自2015年12月起至实际付清之日止，分别以每月拖欠的电费为基数，自2016年1月起至实际付清之日止，分别以每月拖欠的水费为基数，按照银行同期同类贷款的标准向其支付逾期利息的诉讼请求，该院予以支持。金阳公司要求判令焦小丽自2016年9月6日起至2016年11月30日止，按合同约定的日租金3倍标准支付违约金的诉讼请求，因金阳公司未举证证明焦小丽在涉案合同约定的租赁期限终止后，仍占有该租赁物有违反涉案合同约定的事实，该院不予主张。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限焦小丽在本判决发生法律效力之日向重庆金阳房地产开发有限公司支付租金229092.57元、物业管理费74663.60元、电费15624.17元和水费2443.35元，共计321823.69元；并支付自2015年12月1日起，分别以每季度拖欠的租金76364.19为基数，自2015年7月1日起，分别以每月拖欠的物管费3637元为基数，自2016年1月1日起以1267.87元、2016年2月1日起以923.09元、2016年3月1日起以831.20元、2016年4月1日起以679.46元、2016年5月1日起以2158.92元、2016年6月1日起以2469.99元、2016年7月1日起以3123.32元、2016年8月1日起以4170.32元分别拖欠的电费为基数，自2016年2月1日起以268.45元、2016年3月1日起以268.45元、2016年4月1日起以150.15元、2016年5月1日起以373.10元、2016年6月1日起以459.55元、2016年7月1日起以459.55元、2016年8月1日起以464.10元分别拖欠的水费为基数，至实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。二、驳回重庆金阳房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费5856元，减半交纳2928元（金阳公司已预交），由焦小丽负担。此款限焦小丽在本判决发生法律效力之日支付金阳公司重庆金阳房地产开发有限公司。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，赵桄锐持焦小丽的身份证以焦小丽的名义与金阳公司签订《租赁合同》，应视为其系代理焦小丽签订该合同。签订合同时，赵桄锐并未提供证据证明其代理行为获得了焦小丽的授权，应视为无权代理行为。其后，结合焦小丽与赵桄锐共同在租赁房屋经营火锅店的事实，以及焦小丽曾代赵桄锐向金阳公司支付涉案房屋租金的事实，足以认定焦小丽应当知晓涉案房屋的租赁状况。一审法院根据以上事实认定焦小丽已经追认了该租赁合同，符合日常生活经验，并无不当。焦小丽上诉认为其并未授权赵桄锐签订合同，其不是合同当事人，不应当承担支付租金的义务，但对于赵桄锐持其身份证签订合同，其与赵桄锐共同经营火锅店以及其用自己银行卡支付租金的事实，未举出充分的证据予以反驳，也未作出比较符合日常生活情理的解释，故其上诉理由不能成立。关于物管费问题，因双方在合同中已经就物管费的收取作出约定，故亦属于双方合同项下焦小丽的一项义务，金阳公司依据合同向焦小丽主张物管费，并无不妥。焦小丽上诉认为该物管费与租赁合同不是同一法律关系，缺乏事实和法律依据，其观点不能成立。此外，本案中，与物管公司建立物管关系的并非焦小丽，而是业主金阳公司。从物业服务法律关系来看，对物业公司负有支付物管费义务的，应是金阳公司，而非焦小丽。故双方在合同中就物管费所作的约定，并没有处置案外人的权益，依法应为有效约定。
综上，焦小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5856元，由焦小丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫信良
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 唐 欢