西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016)陕0113民初230号
原告:招商银行股份有限公司西安分行。
负责人：任莉，系该分行行长。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：张虎，陕西锦园律师事务所律师。
被告：马某。
被告：奥某。
被告：陕西英泰置业有限公司。
法定代表人：LIHAO，系该公司董事长。
委托代理人：王晓雪，北京市普华律师事务所西安分所律师。
委托代理人：崔羽，北京市普华律师事务所西安分所律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行(以下简称招商银行西安分行)诉被告马某、奥某、陕西英泰置业有限公司（以下简称英泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行西安分行的委托代理人张朝兵，被告英泰公司的委托代理人王晓雪、崔羽均到庭参加了诉讼。被告马某、奥某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行西安分行诉称：2011年12月29日，原告与被告马某、奥某签订《个人购房借款及担保合同》，借款合同约定：由原告向被告、奥某发放贷款共计人民币46万元。用于被告、奥某购买合同中列明的位于西安市雁塔南路与航天北路十字西北部英泰曲江住宅小区第X幢X单元X层X室房产，借款期限自2011年12月29日至2026年12月29日（180个月），在此期间被告、奥某应按照借款合同约定以等额本息的方式归还贷款本息。被告英泰公司自愿作为借款人的保证人，为借款合同项下的债务承担连带保证责任。为确保上述《个人购房借款及担保合同》的履行，原告与被告马某、奥某于同日签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并向西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，约定被告马某、奥某以《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》中列明的上述房产设定抵押担保其履行债务。上述合同签订后，原告依约向被告马某、奥某发放贷款人民币46万元。但自2015年3月15日开始，被告以种种理由拖延不予还款，截止2015年10月29日已连续逾期8期，尚欠本金人民币401906.81元，利息15567.46元，罚息489.63元，复息465.79元，合计418429.69元尚未归还原告。原告现诉至法院，请求判令：1、被告马某、奥某偿还原告本金人民币401906.81元，利息15567.46元，罚息489.63元，复息465.79元，合计418429.69元（其中利息、罚息、复息暂计算至2015年10月29日，2015年10月30日至实际清偿之日的利息、罚息、复息按照合同约定计算）。2、原告对被告马某、奥某为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权。3、被告英泰公司对第一项诉讼请求承担连带清偿责任。4、本案诉讼费由三被告共同承担。
被告英泰公司辩称，1、原告应以被告马某、奥某的抵押物优先受偿；2、《借款及担保合同》第33条系格式条款，应当认定为无效；3、原告无证据证明答辩人须承担连带清偿责任的条件成就；4、若法院判决被告英泰公司承担保证责任，必须明确被告英泰公司享有追偿权。
被告马某、奥某经传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2011年12月29日，原告招商银行西安分行（贷款人、抵押权人）与被告马某（借款人、抵押人）、被告英泰公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付借款人购买的位于西安市雁塔南路与航天北路十字西北部英泰曲江住宅小区第X幢X单元X层X室房产的购房款，贷款总金额为46万元，借款期限为180个月，即从2011年12月29日至2026年12月29日止。贷款利率以国家公布的贷款基准年利率7.05%为基础上浮10%，即为年利率7.755%，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率从每年1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息。罚息为借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。还款方式为等额还款。借款人出现连续三个月或连续六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务。
该笔借款的担保方式有被告马某、奥某提供的抵押担保和被告英泰公司提供连带责任保证两种方式。关于抵押担保，被告马某、奥某愿意以其位于西安市雁塔南路与航天北路十字西北部英泰曲江住宅小区第X幢X单元X层X室房产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。同日，被告马某、奥某（甲方）与招商银行西安分行（乙方）签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，合同约定为保证借款合同的履行，甲方愿意以其拥有的位于西安市雁塔南路与航天北路十字西北部英泰曲江住宅小区第3幢2单元29层22901室房产作为抵押。本抵押合同担保的债权范围包括主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金和实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。抵押物的抵押期限从本合同生效之日起至本合同所对应的主合同诉讼时效届满后两年内。2014年12月11日，上述房产在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。
关于保证人提供的连带责任保证，被告英泰公司（保证人）为借款人在本合同项下的债务提供连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。
2011年12月29日，原告按约向被告马某、奥某发放贷款460000元。截止2015年10月29日，被告马某、奥某连续逾期偿还贷款8期，拖欠原告本金人民币401906.81元，利息15567.46元，罚息489.63元，复息465.79元，合计418429.69元。原、被告均确认抵押房产的他项权利证书尚未办理。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、贷款抵押登记备案证明、贷款借款借据、逾期账单及庭审笔录等在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告马某、奥某发放贷款，履行了合同义务，截止2015年10月29日，被告马某、奥某已连续逾期8次，其逾期还款的行为构成违约，原告有权提前收回贷款，被告马某、奥某除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息、复息以及原告为实现债权而产生的相关费用。因被告马某、奥某以其购买的位于西安市雁塔南路与航天北路十字西北部英泰曲江住宅小区第X幢X单元X层X室房产为借款提供抵押担保，被告马某、奥某未在本判决确定的期限内清偿借款本息时，原告要求以抵押物实现抵押权优先受偿，符合法律的相关规定，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告英泰公司的抗辩，本院认为因借款合同中明确约定“保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利”，该约定系双方真实意思表示，合法有效，且对债权实现约定明确，被告英泰公司抗辩理由不成立，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告马某、奥某应当于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金人民币401906.81元，利息15567.46元，罚息489.63元，复息465.79元，合计418429.69元，并按双方约定支付自2015年10月30日起至实际清偿债务之日的利息、罚息、复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、被告马某、奥某未履行上述第一项债务时，原告招商银行股份有限公司西安分行有权以抵押物即位于西安市雁塔南路与航天北路十字西北部英泰曲江住宅小区第3幢2单元29层22901室房产拍卖或变卖后所得价款优先受偿。
三、被告陕西英泰置业有限公司对本判决第一项被告马某、奥某的债务承担连带清偿责任，被告陕西英泰置业有限公司清偿债务后，有权向被告马某、奥某予以追偿。
本案案件受理费7576元，由三被告承担，因原告已预交，三被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 宁 莎
人民陪审员 张居仁
人民陪审员 杨铜川
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 冯晨阳