云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云0402民初1445号
原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行。住所地：玉溪市红塔区东风中路*号。统一社会信用代码：91530402713454117H。
负责人刘跃辉，行长。公民身份号码：5324261972********。
委托代理人孔德辉，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人羊国忠，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。
被告严正伟，男。
被告彭艳，女。
被告玉溪市汇源房地产开发有限公司。住所地：玉溪市红塔区珊瑚路***号。统一社会信用代码：91530402799896572C。
法定代表人徐光文。
委托代理人徐恒毅，云南铭众律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行诉被告严正伟、彭艳、玉溪市汇源房地产开发有限公司（以下简称汇源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔德辉及被告汇源房地产公司的委托代理人徐恒毅到庭参加了诉讼，被告严正伟、彭艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行诉称，2012年3月29日三被告与中国农业银行股份有限公司玉溪分行（以下简称农行玉溪分行）签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定“农行玉溪分行向第一被告发放10万元借款，用于购买第三被告所开发的汇源名庭1幢3单元701号房屋。借款期限为120个月，自2012年4月5日起至2022年4月4日止。借款利率为浮动利率，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率执行，利率调整以基准利率调整生效当日起调整，借款时的执行利率为年利率7.05%。还款方式为按月等额本息分期还款，从借款发放的次月开始还款，还款日为每月的借款发放对应日，即每月5日。借款人未在每期还款日前偿还当期借款本息的，该期借款作逾期处理。贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人按中国人民银行规定计收复利。第一被告、第二被告以其共有的汇源名庭1幢3单元701号房屋为上述借款进行抵押担保。同时，第三被告自贷款发放之日起至第一被告取得房产证并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止为第一被告借款提供阶段性连带责任保证担保。借款人、担保人违反合同项下义务的，贷款人有权采取提前收回已发放借款、要求担保人承担担保责任等措施”。合同签订后，原告依约向第一被告发放了借款，第一被告自2012年9月起未按期还款。上述房屋的抵押登记手续至今未能办理。依照借款合同的约定，原告有权提前收回借款，并要求担保人承担担保责任。截止2016年2月5日，第一被告尚有97651.24元本金及25968.66元利息未归还。第一被告作为借款人，第二被告作为其配偶，第三被告作为连带责任保证人，依法均应对上述借款本息及原告为实现债权而支出的费用承担偿还责任。为保护原告的合法权益不受侵犯，请求人民法院：一、判令第一被告及第二被告立即向原告偿还借款本金97651.24元和计算至2016年2月5日止的利息（含正常利息、逾期罚息、复利）25968.66元（以上本息合计：123619.9元），并按《借款合同》约定的标准向原告支付2016年2月6日至本息清偿之日止的利息；二、依法判令第三被告承担连带保证责任，连带偿还上述借款本息；三、依法判令本案诉讼费由三被告承担。
被告房地产公司辩称，一、原告在借款人未按约还款长达三年的时间没有行使权利，因原告怠于行使权利扩大损失，其主张的罚息不应当得到支持。二、抵押物虽然没有办理抵押登记，但实际已由借款人占用、使用，原告可以向借款人行使权利。三、借款人未支付本息的时间是2012年9月20日，现在是2016年7月20日，本案是按揭贷款，主债务届满日为2012年9月20日，汇源房地产公司的保证期间已过。请求法庭驳回原告对汇源房地产公司的全部诉讼请求。
被告严正伟、彭艳未作答辩。
在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：
一、个人住房贷款推荐保证函、个人信贷业务申请表、同意房产抵押承诺书、《个人购房担保借款合同》。证明：1、2012年3月29日农行玉溪分行与三被告签订了《个人购房担保借款合同》，第一被告向农行玉溪分行借款10万元用于购买汇源名庭1幢3单元701号房屋，借款期限为10年；2、第一被告与第二被告用上述房屋为该借款提供抵押担保；3、第三被告自贷款发放之日起至第一被告取得房产证并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止为上述借款提供阶段性连带责任保证担保；4、合同对借款方式、还款方式、违约责任等进行了约定；
二、中国农业银行玉溪分行城市业务营销中心工作职能和基本工作流程、借款凭证。证明：1、本案借款按照农业银行的内部分工，贷款人为原告；2、原告于2012年4月5日向第一被告提供了金额为10万元、年利率为7.05%、借款期限为10年的借款；
三、结婚证、自愿还款承诺书。证明：第一、第二被告系夫妻关系，上述借款系第一被告与第二被告的夫妻共同债务；
四、逾期贷款催收记录。证明：因第一被告逾期还款，原告进行了电话催收；
五、贷款账单明细表。证明：被告已有多期借款未按期归还，截止2016年2月5日，除97651.24元本金未归还外，尚有25968.66元利息（含正常利息、逾期罚息、复利）未归还。
经质证，被告汇源房地产公司对证据一、二、三无异议。对证据四、五认为与汇源公司没有参与，其不清楚且与其没有关系。
被告严正伟、彭艳未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利的放弃。
三被告未向法庭提交证据。
对原告提交的上述证据，本院经审查后予以确认。
根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认本案事实与原告诉称的一致。
另查，被告严正伟、彭艳用于抵押的上述房屋至今未办理抵押登记手续。第三被告的保证期间为借款到期日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。
本院认为，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。被告严正伟、彭艳未按合同约定的还款时间按时偿还原告借款本金及支付利息的行为已构成违约，原告要求提前收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。”依据上述规定，被告汇源房地产公司作为承担连带责任的保证人，有义务承担连带偿还责任，承担保证责任后，有权向严正伟、彭艳追偿。被告汇源房地产公司关于保证期限已过的抗辩与双方关于保证期间的约定不相符合，本院不予采信。综上所述，为维护当事人的合法权益，制裁民事违法行为，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告严正伟、彭艳于本判决生效之日起十日内共同赔还原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行借款本金97651.24元和截止到2016年2月5日拖欠的利息25968.66元（合计123619.9元），2016年2月6日以后的利息按合同约定的标准计算，利随本清；
二、由被告玉溪市汇源房地产开发有限公司对上述第一项确定的借款本息承担连带偿还责任，承担了保证责任后，有权向严正伟、彭艳追偿。
案件受理费1386元，由三被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如被告不自动履行本判决，原告可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。
审判员 周青
二〇一六年八月八日
书记员 赵琦