甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)城民一初字第143号
原告唐文明。
委托代理人李星波，甘肃昊峒律师事务所律师。
委托代理人王育民，甘肃昊峒律师事务所律师。
被告党明华。
委托代理人李海明，甘肃合睿律师事务所律师。
被告周庆华区。
委托代理人高录林，甘肃正天合律师事务所律师。
原告唐文明诉被告党明华、周庆华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月23日作出（2014）城民一初字第256号民事判决书。宣判后原告唐文明及被告党明华不服，上诉至兰州市中级人民法院。兰州市中级人民法院于2014年12月16日作出（2014）兰民三终字第785号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院于2015年2月10日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告唐文明的委托代理人李星波，被告党明华的委托代理人李海明、被告周庆华的委托代理人高录林均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2012年10月10日，原告与被告党明华签订铺面转让合同，约定被告党明华将兰州市城关区新港城D区12栋5-6号400平方米的商铺转让给原告，转让费55万元。为促成合同成立，被告党明华向原告出示了其与载明产权人被告周庆华签订的商铺租赁合同，以证明该铺面的使用期限为2011年5月10日至2018年1月10日。原告按约定向被告党明华支付了转让费55万元后开始经营汽车装饰业务，并自2012年11月起向被告周庆华支付店铺租金。但2014年2月底，该店铺真正的产权人张利军要求原告立即腾交店铺，导致原告无法继续使用。二被告的行为系无权处分他人财产的行为，应属无效。故原告诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告党明华签订的铺面转让合同无效。2、判令两被告返还铺面转让费527000元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告党明华辩称，一、原告与被告党明华签订的铺面转让合同合法有效。双方签订合同时，党明华已将商铺权属情况及租赁关系向原告明确说明。被告党明华也依据铺面转让合同约定将张利军与周庆华签订的商铺租赁合同、周庆华与被告党明华签订的商铺租赁合同、押金单、转让费收据一并交予原告。因此原告对房屋状况、原合同租赁期限等内容已充分了解，不存在我国合同法规定的无效情形。二、原告与被告党明华签订的铺面转让合同只是对商铺内部装修、装饰、内部设施、设备、库存等物品的转让，并无租赁合同要求的必备条件，因此双方的铺面转让合同只是物的转让关系，并非商铺转租关系。三、原告与被告周庆华已形成了事实上的租赁关系。被告党明华将商铺装修、设施转让给原告唐文明后，已经从商铺中完全撤出。原告也向周庆华直接交纳房租，并认可之前被告党明华与周庆华签订的租赁合同内容。原告与周庆华已形成事实上的租赁关系，在此过程中产生的法律和经营风险应由其自身承担。四、被告党明华对商铺的转让不属于原告所述的“无权处分”。五、被告唐文明已使用商铺一年半的时间，在张利军收回商铺时，其应当主张与周庆华的转租关系合法有效，并继续履行合同。但被告唐文明却将商铺返还张利军，说明其以事实行为同意解除与周庆华的租赁关系。被告唐文明应以租赁合同解除主张损害赔偿，而不能以不存在铺面转让关系主张权利。六、原告在解除租赁合同时未及时向张利军、周庆华主张权利，也未在纠纷发生时与被告党明华取得联系，而是将店内物品处理完毕后又要求确认转让合同无效，于法无据。综上应当驳回原告的诉讼请求。
被告周庆华辩称，一、被告周庆华并非涉案房屋产权人，原告对此事实已经知晓并充分了解。被告周庆华与何玲及被告党明华签订的商铺租赁合同及被告周庆华与被告党明华之间的商铺租赁合同补充协议中的内容均说明被告周庆华并非涉案房屋产权人。原告与被告党明华之间的铺面转让合同也能说明原告明确知晓被告周庆华并非房屋产权人，因此原告关于认为被告周庆华为产权人而导致其作出错误判断的说法不能成立。二、被告周庆华并非商铺转让合同的当事人，与原告无任何事实及法律上的关系。被告周庆华不是铺面转让合同的当事人，对该合同签订过程及内容均不了解，对转让行为也不知情，不享受该合同权利，亦不承担该合同义务。原告应当向被告党明华主张权利，因此原告对被告周庆华的诉讼请求应当驳回。三、原告要求被告周庆华连带返还铺面转让费没有事实和法律依据，应予驳回。被告周庆华与被告党明华签订租赁合同时明确说明房屋产权人系张利军，而被告周庆华与张利军签订的商铺租赁合同明确约定被告周庆华有权转租房屋，且房屋转租后被告周庆华也告知了业主张利军。被告周庆华并不存在无权处分的情形。但被告周庆华对被告党明华转让商铺之事并不知情，转让费也与其无关。根据法律规定，承担连带责任的前提是法律明确规定或者合同约定，但法律并未规定被告周庆华应对原告支付的转让费承担连带责任，双方也没有对于连带责任的约定，因此原告要求被告周庆华承担连带责任没有事实和法律依据。四、原告称其直接向被告周庆华交付房租的说法不能成立。原告从未向被告周庆华提及商铺转租之事，被告周庆华对商铺已变更为原告经营毫不知情，始终认为原告是代被告党明华及何玲支付租金。即使原告支付了租金，也与原告和被告党明华之间的转让协议无关。原告与被告党明华之间签订的协议实质是对商铺内装饰、设备等的买卖合同，因此被告周庆华不应对其承担任何责任。综上，原告对被告周庆华的诉讼请求应予驳回。
经审理查明，位于兰州市城关区新港城D区12栋5-6号商铺产权系张利军所有。2010年1月11日张利军与被告周庆华签订商铺租赁合同，约定张利军将其所有的兰州市城关区新港城D区12-0005、0006、0007、0008、0009、0010号商铺，面积1988.88平方米出租给被告周庆华。双方还约定：商铺租赁期限为2010年1月15日-2018年1月14日；2010年1月15日-2014年1月14日期间的租金为每月每平方米20元，2014年1月15日-2018年1月14日期间的租金由双方在2014年1月1日前协商确定，租金价格由张利军参照当时相邻商铺租金平均水平给予适当优惠；在合同履行期间，若被告周庆华转租或转让房屋须通知张利军，转租或转让不得违背该合同的权限范围。
2011年5月12日,被告周庆华与被告党明华签订商铺租赁合同，被告周庆华将其承租的新港城D区12-5、6号，面积400平方米的商铺租赁给被告党明华经营汽车用品及汽车美容。双方约定：租赁期限为2011年5月10日-2018年1月10日，租金每半年支付一次，自2011年5月30日起至2014年1月10日租金为每月每平方米55元，自2014年1月10日起至2018年1月10日，房租按房东涨幅价涨幅，因房东不可抗衡的因素不租房屋，承租方无权向出租方索要任何赔偿；双方签订本合同时，被告党明华应向被告周庆华交纳押金5000元，租赁合同履行完毕，租赁关系解除时，若被告党明华和物业无经济纠纷，并对房屋主体结构等未造成伤害，所交纳的押金全额退还，租赁期间押金不计利息。合同签订后，双方按约履行了各自的义务。2012年9月28日，被告周庆华与被告党明华又签订商铺租赁合同补充协议，双方协商确定自2014年1月10日至2018年1月10日期间如房屋所有权人与被告周庆华无法继续履行租赁合同，被告周庆华有义务协助被告党明华转为与房屋所有权人协商，由此出现的变化及法律纠纷与被告周庆华无关，由被告党明华自行承担。
2012年10月10日，被告党明华与原告唐文明签订铺面转让合同，将兰州市城关区新港城D区12栋5-6号、建筑面积400平方米的店铺转让给原告使用。转让内容包括店铺使用权、被告现有经营项目及未开发项目、现有全部装修、灯饰、洁具。同时被告党明华将原合同、补充协议、押金单、转让费收据一同交给原告。双方约定就转让内容共作价550000元，其中原始转让费80000元，店内设施、设备及装饰、装修420000元，一个月剩余房租22000元，基础设施23000元及押金5000元；原告于2012年10月10日一次性向被告党明华交纳；转让合同签订后，被告党明华需向房东申明租赁者信息变更。合同签订后，原告唐文明于2012年10月10日向被告党明华支付转让费55万元，开始使用商铺经营“车洗福汽车美容养护中心”，被告党明华亦将其与被告周庆华签订的房屋租赁协议及补充合同、押金收据、8万元转让费收据交给原告。同年11月30日原告向被告周庆华的妻子邓英俊交纳了2012年11月30日-2013年5月30日的租金132000元，此后原告一直向被告周庆华交纳租金至2014年1月10日。
2014年初，被告周庆华与房屋产权人就2014年1月15日至2018年1月14日期间的商铺租金进行协商，因双方未能就租金协商一致，被告周庆华遂将其承租的兰州市城关区新港城D区12-0007、0008、0009和0010号、面积约1600平方米的商铺返还给了房屋产权人张利军。2014年2月28日张利军向原告经营的“车洗福汽车美容养护中心”发出书面通知，告知原告因被告周庆华单方终止合同，其要收回新港城D区12-0005、0006号商铺。2014年4月8日，原告通过甘肃省国信公证处对商铺内的室内设备物品进行拍照和证据保全。将店内价值193240元的物品搬走后，原告将商铺返还给产权人张利军。后原告以其转让合同目的无法继续实现为由诉至本院。
本院所确认的上述事实，有原告唐文明提供的铺面转让合同、商铺租赁合同（被告党明华与被告周庆华签订）、转让费收条、租金收条、通知、（2014）兰国信公内字4221号公证书、房产登记，被告党明华提供的照片、铺面转让合同和被告周庆华提供的商铺租赁合同两份（张利军与被告周庆华签订及被告周庆华与被告党明华签订）、被告周庆华与党明华之间商铺租赁合同补充协议以及原、被告在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经质证和本院审查，可以采信。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案原告唐文明与被告党明华签订的铺面转让协议系双方当事人的真实意思表示，双方已按协议约定履行了各自的义务。虽然产权人张利军向原告发出收房通知时表示其未授权被告周庆华对外转租、转包、转让、借用，但张利军与被告周庆华签订的房屋租赁协议约定被告周庆华在合同履行期间可以转租或转让房屋，转租或转让时须通知张利军。被告周庆华于2011年5月10日将房屋转租给被告党明华，被告党明华又于2012年10月10日将房屋转让给原告唐文明使用至2014年4月。在此期间，张利军对被告周庆华的转租行为及被告党明华的转让行为均并未提出异议，可以确认张利军对涉案房屋的转租、转让行为系默示同意。因此，原告唐文明与被告党明华签订的铺面转让协议也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效协议，本院对原告要求确认该铺面转让协议无效的诉讼请求不予支持。
关于原告要求二被告返还铺面转让费527000元的问题，首先要确定原告与二被告之间的法律关系以明确责任承担的主体。从原告与被告党明华签订的商铺转让协议看，应当包含两方面内容，一方面是承租权的让与，即被告将剩余租期内的房屋承租权转让给原告，由原告继受其承租人的地位，继续原租赁关系；另一方面是被告党明华店铺内设施、设备、物品、装修，甚至其在该房屋中经营所形成的商业价值、先行占有房屋的垄断利润等多种资产的转让。
对于承租权让与部分，被告党明华转让商铺时，已向原告交付了其与被告周庆华之间的租赁协议及补充协议，原告对此并未提出异议，且仍按租赁协议的约定向被告周庆华交纳租金，应当视为原告对被告党明华的商铺租赁合同全部权利义务进行了承继，与被告周庆华形成了租赁合同关系。现租赁合同因被告周庆华与产权人就租金问题协商不成导致无法履行，原告有权依据其与被告周庆华之间的租赁合同关系主张自己的权利。被告党明华收取的原告转让费中就承租权转让部分收取了房屋押金5000元，一个月房租22000元及被告党明华承租商铺时向被告周庆华支付的转让费80000元。2014年4月商铺因产权人张利军主张权利而被收回，收回时张利军及被告周庆华均未对房屋状况提出异议，周庆华理应依据商铺租赁协议将房屋押金5000元返还给原告。而对于转让费80000元，虽然被告党明华与被告周庆华签订的商铺租赁合同明确约定2014年1月10日至2018年1月10日的租金按房东涨幅价涨幅，但被告党明华正是基于对承租期限至2018年1月10日的合理信赖而支付。现房屋租赁合同仅履行至2014年4月即因为被告周庆华与产权人就租金问题协商不力而被解除，被告周庆华亦没有证据证明其合同解除前将租金协商不成的情况告知被告党明华及原告，故被告周庆华应对租赁合同不能继续履行承担70%的责任。商铺租赁合同约定的承租期限为2011年5月10日至2018年1月10日，共计80个月，而商铺实际仅使用了35个月，剩余45个月的期待利益无论是被告党明华还是原告均无法取得，根据民法公平原则，对应到转让费中，被告周庆华应当向原告返还转让费31500元（80000÷80×45×0.7=31500）。
而对于商铺内机器设备、办公物品、装修及商业价值的转让部分，原告实际支付了转让费用443000元。庭审中双方均无法确定转让时机器设备、办公用品等物品的确切价值，仅有原告提供的2014年4月甘肃省国信公证处对设备物品进行证据保全时对设备、物品及价值所做的清单，原告亦认可其搬走了价值193240元的物品，根据现有证据，能够确认原告对固定装饰、装修及无形资产支付的转让费为249760元。该部分转让费系原告基于对商铺使用期限及商铺预期利润的合理信赖而支付。现商铺租赁合同因被告周庆华协商不力、被告党明华未尽合理通知义务而被解除，原告合同目的无法实现，被告党明华理应承担一定的责任。但原告与被告党明华签订转让合同时，已经将房屋租赁合同、补充协议等手续交付原告，原告应当知道房屋的产权状况及合同可能因租金上涨无法履行的风险，故原告对其损失也应当承担相应的责任。结合本案查明的事实及原告与党明华在合同履行过程中各自的义务，根据公平原则本院确认原告对其转让费损失承担30%的责任，被告党明华承担70%的责任。原告对商铺的承租使用期应为2012年10月10日至2018年1月10日，共计63个月，而实际使用期限为2012年10月10日至2014年4月8日，共计18个月，剩余45个月相对应的转让费应当由原告与被告党明华按责任比例承担。因此被告党明华应当向原告返还转让费124880元（249760÷63ⅹ45ⅹ0.7≈124880）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告党明华于本判决生效后十日内向原告唐文明返还转让费124880元。
二、被告周庆华于本判决生效后十日内向原告唐文明返还押金5000元、转让费31500元。
三、驳回原告唐文明的其他诉讼请求。
案件受理费9170元，由原告唐文明承担6390元，被告党明华承担2150元，被告周庆华承担630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 郭宏茜
代理审判员 祝 静
代理审判员 张金凤
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 张燕冰