商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)商区法民二初字第00023号
原告冯元凯，男。
委托代理人王永林，男。
委托代理人谢彦武，陕西秦南律师事务所律师。
被告陕西广远房地产开发有限责任公司，住所地山阳县城关镇九一村。
法定代表人王兰芳，董事长。
委托代理人贾龙，陕西秦南律师事务所律师。
委托代理人雷博，男。
被告陕西九长建设总公司，住所地山阳县城关镇甘沟口村。
法定代表人张长民（系王兰芳之夫），总经理。
原告冯元凯与被告陕西广远房地产开发有限责任公司（以下简称“广远房地产开发公司”）、陕西九长建设总公司（以下简称“九长建设公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯元凯及委托代理人王永林、谢彦武，被告广远房地产开发公司委托代理人贾龙、雷博到庭参加诉讼，被告九长建设公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，我与被告于2007年5月8日签订商城综合楼商住房屋预售合同书，根据合同约定，乙方（原告）付清房款后，甲方（被告）应在2008年11月底前确保向乙方交房（房产归乙方，并协助乙方办理房屋产权证书，费用由乙方自理），但时至今日即2011年11月，被告仍未向我交房，亦未办理房产证，已构成违约，给我造成损失。因合同未约定逾期交房违约金及计算办法，故应按最高法院公布的商品房买卖合同司法解释规定第十七条计算违约金。我与被告合同所载面积为141.1平方米，每平方租金按15元计算，从应交房之日计算到2011年11月底，三年共计为76194元。同时，被告至今未办理房产证，亦构成违约，依据司法解释第十八条规定，按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据我对商洛市目前商业银行的贷款利率了解，年息在8%-10%之间，我已向被告缴纳房款228350元（含暖气安装费4950元），按年息8%标准，期限三年计算，被告因迟延办理房产证应支付我违约金54804元。两项违约共应承担违约赔偿金130998元。另外，按照消费者权益保护法第八条规定，消费者享有知情权，因商品房预售合同中只载明房屋建筑面积+公摊面积=141.1平方米，而最高法商品房买卖司法解释第十四条对出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积的误差有规定，故作为买房者，有权知道所购房屋核定方法是否合法、合理，并有做出合理选择的权利；同时要求被告按合同约定保质保量完成后期遗留工程，按国家标准验收、交付房屋，办理房产证，完善各种配套设施、安全保卫、物业管理，诚信履行合同义务。请求：1、判令被告承担合同违约赔偿金130998元；2、判令被告核定房屋准确面积，详细说明公摊面积、计算公摊率、并说明公摊法律依据；3、判令被告继续履行合同义务：①完善暖气、地下车场、院落等配套设施。②清理周边居住环境。③按国家法规规定标准验收交房。④办理房产证。⑤完善物业管理，限期三个月将上述要求办理完善，否则按欺诈认定，退还购房款，承担欺诈违约责任（即：购房款总价x2）。4、由被告承担律师费、诉讼费。
本案在诉讼过程中，原告将第3项请求明确为：1、完善暖气设施建设，今年具备供暖条件，暖气进入室内；保证地下停车场正常使用。2、尽快清理垃圾，修建符合国家规定的消防通道。3、按国家规定对房屋进行现场竣工验收，向业主提供《两书一表》。4、房屋交付后，被告应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。5、由被告与物业管理协会协商，完善与业主签订物业管理协议。
被告广远房地产开发公司辩称，由于受2008年5月12日汶川大地震和天气等因素的影响，导致九长大厦工程未能预期完工，为此，我公司于2008年11月20日向业主发出《告用户须知》，并于同月30日在香菊酒店二楼大厅召开业主座谈会，取得了业主谅解，达成了2009年4月18日开始向业主交房的共识，有部分业主签名可以证明。2009年12月26日，我公司与施工单位办理了竣工验收交接手续，验收合格。2009年12月，我公司张贴《通知》，通知业主从2010年元月1日起办理入住相关手续。由于管理方面的一些问题，公司未能按期交房，也未协助业主办理房产手续，请业主谅解。对业主的非金钱给付请求，我公司将确保业主的核心利益不受损害，鉴于公司目前存在困难，希望业主放弃金钱诉求。合同应按先交清房款，再交房，再协助办证来履行，这在合同第一条第三项有约定，原告未交清房款，这是事实，双方应按合同约定来办。原告要求核定房屋准确面积，说明公摊率和法律依据等，最终应以房管部门核定的数据为准，如果房管部门核定的数据与合同载明数据误差超过了司法解释的规定，公司愿承担相应责任。停车场属开发商所有，投入使用后将优先考虑业主利益。对于供暖，需要与业主协商供暖方式。房产证正在抓紧办理中。物业管理应由业主选择物业公司，费用应由业主承担。
被告九长建设公司辩称，我公司2006年6月7日通过投标，竞得商洛市木材公司业务综合楼工程，承包范围包括土建、给排水、电器。2006年10月24日我公司与广远房地产开发公司签订《建设工程施工合同》，约定工期560天。施工过程中，我公司严格按照法律规定和合同约定，严把质量关，施工有序进行。2008年5月12日汶川大地震之后的余震致使工人无法高空作业，工程进度受阻。地震过后，我公司又组织相关部门专家对已建工程进行全面排查，这都延误了工期，但我公司与广远房地产开发公司签订的合同中有约定，发生不可抗力（包括地震）影响工程顺利进行，工期顺延。2009年12月26日，我公司与广远房地产开发公司对该工程进行了交工验收，并将该工程移交给广远房地产开发公司，整个工程建设过程中，我公司并无违约行为。我公司是该工程的施工方，对承包的工程负责，与原告无合同关系，不是商品房买卖合同的相对方，与广远房地产开发公司是两个独立的企业法人，原告诉请我公司承担责任于法无据，依法应予驳回。
经审理查明，商州商城业务综合楼（即九长大厦）位于商洛市木材公司办公楼南侧，被告广远房地产开发公司作为该综合楼开发企业，2008年10月25日取得商洛市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》（证号：商房预售证第200808号）。2007年5月8日，原告作为乙方与甲方即被告广远房地产开发公司签订《商城综合楼商住房屋预售合同书》，约定原告出资279378元购买商州商城综合楼10层I类C型房屋一套。合同第一条甲方售房承诺第2项约定：甲方将提供良好的环境与管理，随后附物业管理细则及计划，并与各户签订物管协议书；第3项约定：乙方付清房款后，甲方在2008年11月底前确保向乙方交房（房产归乙方所有，并协助乙方办理产权证书，费用由乙方自理）。合同第二条乙方预购房屋基本情况第2项约定：乙方所定房的面积为房屋建筑面积+公摊建筑面积之和141.10平方米。合同第三条购房交款协议第1项约定：乙方分三次交清房屋的全部价款，首次预交购房款111700元整；第3项约定：如甲乙双方任何一方违约，需向对方承担所造成的损失。合同签订当日，原告向被告广远房地产开发公司交纳了首付款111700元（总房款的40%），同年12月2日，原告交纳了第二笔购房款111700元（总房款的40%）。2008年11月30日，被告通知九长大厦业主在香菊大酒店二楼会议室开会，会议主要内容有：一是被告广远房地产开发公司向业主解释因受“5.12”汶川大地震影响，迟延向业主交房，请求业主谅解，同时说明，经公司研究决定，定于2009年4月18日开始向业主交房；二是由被告九长公司实际施工的项目部介绍，经历“5.12”汶川大地震，经项目部技术人员和商洛市建筑勘察设计员、质监站、监理单位对整体工程进行全面检查，没有发现质量问题。三是两名业主代表发言，表示房屋在2009年4月底前交付都行，强调物业管理一定要合理，暖气要统一安装。原告之子冯丹参加了会议。2008年12月14日，原告向被告交纳了4950元费用，安装了室内取暖设施。此后，被告未通知原告交房，亦未通知原告交纳剩余55978元购房款。原告同其他业主就何时验收交房及暖气安装等问题与被告多次交涉未果，于2011年11月28日向本院提起诉讼。
同时查明，2007年4月28日，被告广远房地产开发公司出台的《陕西广远房地产开发有限责任公司商城商住楼部分商住房预先销售办法》中，对商州商城业务综合楼公寓概况、价格、付款方式及预售办法等做了详细介绍，该办法第三条付款方式及预售办法第（三）项载明：分期付款不优惠。首付在40%以上的才能享受预订房价的优惠，主体封顶付40%，交房前再付20%。同日，被告广远房地产开发公司出台的《陕西广远房地产开发有限责任公司商城商住楼部分商住房项目简介》中，对商城综合楼的土地使用情况、户型布局及配套设施、物业管理情况及项目进度安排做了介绍，该简介第二条户型布局及配套设施中明确“全楼采用集中供暖”。时至开庭之日，被告广远房地产开发公司的供暖设施未安装到位。
证明上述事实的证据有：商城综合楼商住房屋预售合同书，购房交款票据2张，暖气安装收据1张，商洛市房屋租赁费情况调查材料9份，陕西广远房地产开发有限责任公司商城商住楼部分商住房预先销售办法及项目简介各1份，及企业法人营业执照2张，商品房预售许可证1份，座谈会议记录1份，这些证据已经庭审质证和本院审查，合法、真实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告冯元凯与被告广远房地产开发公司在平等、自愿的基础上签订的《商城综合楼商住房屋预售合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，签订合同时被告广远房地产开发公司虽未取得商品房预售许可证，但原告起诉时，被告广远房地产开发公司取得了商品房预售许可证，故应认定双方签订的《商城综合楼商住房屋预售合同书》为有效合同，对双方当事人均具有约束力。2007年4月28日，被告广远房地产开发公司为销售房屋出台的《陕西广远房地产开发有限责任公司商城商住楼部分商住房预先销售办法》（以下简称“《销售办法》”）和《陕西广远房地产开发有限责任公司商城商住楼部分商住房项目简介》（以下简称“《项目简介》”）内容具体明确，原告基于该宣传和承诺与被告广远房地产开发公司签订合同，该办法和简介虽未载入合同内容，因对原告购买该房屋具有重大影响，故应视为合同内容。2008年11月30日，原告其子冯丹参加了被告广远房地产开发公司召开的业主座谈会，对座谈会上被告广远房地产开发公司宣布因受“5.12”地震影响将合同约定2008年11月30日前交房推迟至2009年4月18日开始交房是明知的，业主代表发言同意2009年4月18日开始交房对原告具有约束力，且原告未以明确方式提出异议，应认定原告同意被告广远房地产开发公司2009年4月18日开始交房。被告广远房地产开发公司至今仍不能向原告交付房屋，故应从2009年4月19日起承担逾期交付房屋的违约责任。因原告与被告广远房地产开发公司未在合同中约定违约金数额，也未约定损失赔偿额计算方法，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释规定，违约金应按照逾期交付房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金确定。依据原告提供的证据，本院综合所购房屋周边同类房屋租金情况，酌定按每平方米11元计算租金，原告所购房屋每月租金应确定为141.10平方米×ll元=1552.10元。从2009年4月19日至2011年11月19日共2年又7个月，被告广远房地产开发公司应支付原告逾期交付房屋违约金1552.10元x31月=48115.10元，2011年11月20日后的违约金应按此方法计算至被告向原告交付房屋之日止。
关于原告的第二项请求，按照国家建设部2001年6月1日公布的《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋产权登记。本案中，被告广远房地产开发公司在将房屋交付原告使用前负有委托相关部门实施测绘的义务，具体何时委托实施测绘，因当事人双方在房屋预售合同书中并未约定具体时间，故对原告该项请求不予支持。对此问题，应由双方协商解决。
关于原告的第三项请求及进一步的明确要求，依据原告与被告广远房地产开发公司签订的房屋预售合同及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，合同的标的物为尚未建成房屋，作为买受人，原告在房屋交付使用之日起90日届满未取得房屋权属证书时，被告广远房地产开发公司承担逾期办证的违约责任。本案中，被告广远房地产开发公司至今未向原告交付房屋，承担逾期交付房屋的违约责任毋庸置疑。在房屋交付使用后的90日内，被告广远房地产开发公司要将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，这一期限尚未到来，故对原告在尚未取得房屋的情况下要求被告承担迟延办理房屋权属证书的请求不予支持。被告广远房地产开发公司在《销售办法》中表示，剩余20%购房款在交房前再付，但至今房屋未经政府相关部门验收，未通知原告交房，故原告没有违约行为。被告在《项目简介》中明确表示“全楼采用集中供暖”，按照诚实信用原则，被告应当信守承诺，为原告等业主安装供暖设施，因双方在买卖合同中对如何安装供暖设施约定不明，故应由双方协商解决；原告要求被告完善停车场、院落、垃圾堆放、物业管理等配套设施，因双方在合同中并未约定具体标准，亦应由双方协商解决。原告请求被告九长建设公司承担违约责任，因合同具有相对性，九长建设公司不是商品房预售合同的相对方，王兰芳和张长民虽然是夫妻关系，但两人毕竟是两个独立企业的法定代表人，原告要求被告九长建设公司承担责任于法无据，不予支持。被告广远房地产开发公司辩称其于2009年12月30日在九长大厦一楼楼道张贴《通知》，通知交清房款的业主于2010年1月1日起办理入住相关手续，未交清房款的业主交清所欠房款，因该《通知》上未有原告等业主的签名，该通知方式未在合同中载明，原告又不予认可，故对该证据不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陕西广远房地产开发有限公司支付原告冯元凯2009年4月19日至2011年11月19日逾期交付房屋的违约金48115.10元，2011年11月20日后的违约金按每月1552.10计算至被告向原告交付房屋之日止。限判决生效之日起30日内履行完毕。
二、驳回原告冯元凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3119元，由被告陕西广远房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 王世武
审 判 员 任 康
代理审判员 周 怡
二〇一二年十一月二十一日
书 记 员 李 萌