广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3409号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何安，香港居民，住香港九龙沙田。
委托代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：钟玉婷，广东宏安信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：伍凤群，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：王小勤，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：曾宪桦，广东同益律师事务所律师。
上诉人何安因与被上诉人伍某壬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：伍某甲爱与伍某壬是姐妹关系，何安与伍某甲爱是夫妻关系。广州市荔湾区龙津中路431房屋（2层，建筑面积79.04平方米，下简称431号房屋）在2003年4月登记在何安名下。
2007年4月9日，何安与伍某壬签订了《房地产买卖合同》约定：何安将讼争房屋以10万元出售给伍某壬。房屋管理部门对上述合同进行了登记备案。合同签订后，双方办理了房屋的产权过户手续。2007年4月，讼争房屋登记在伍某壬名下。广州市房地产交易所核定讼争房屋的价格为143000元。新房产证原件由何安保管。
2006年起，伍某壬在讼争房屋首层的部分位置经营服装生意。2013年3月23日，何安与伍某甲爱、伍某乙、伍某丙群等人到431号房屋找伍某壬，双方就房屋归属问题产生争执，伍某乙报警。
现讼争房屋首层一部分仍由伍某壬经营，首层其余部位、二楼以伍某壬名义对外出租，三楼由伍某壬作存货使用。
2005年12月26日至2013年12月26日，伍某壬在中国银行国际大厦支行海珠中分理处租用了保管箱（箱号3676），被授权开箱人为何安的妻子伍某甲爱。
2006年8月，伍某壬的儿子赵某乙曾因故意伤害罪被原审法院判处拘役六个月。
何安于2013年4月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认何安与伍某壬于2007年4月9日签订的《房地产买卖合同》无效；二、伍某壬向何安返还广州市荔湾区龙津中路431号房产并依法办理房产变更登记；三、本案全部诉讼费用由伍某壬承担。
伍某壬在原审中答辩称：请求驳回何安的诉讼请求。
伍某壬反诉请求判令：确认何安与伍某壬签订的买卖合同有效，并判令反诉费由何安负担。
何安对伍某壬的反诉请求答辩称：不同意伍某壬的诉讼请求。
原审过程中，何安主张何安与伍某壬双方签订的买卖合同是为了达到非法目的而签订的虚假合同，为此向原审法院提供了下列几组证据：
第一组：证据1、2税收通用完税证原件、产权人为伍某壬的房地产权证原件。何安认为，因交易是虚假的，所以房产证原件由何安负责保管。
第二组：证据9、2013年3月23日的报警回执，证明何安到伍某壬处要求归还房屋时双方产生冲突，何安等人报警。
第三组：证明房屋由何安实际管理和收租。证据11、何安登记的讼争房屋收租情况表；证据14、2012年12月13日伍某壬与黄某乙签订的431号房屋买卖合同。何安认为，该合同虽然是以伍某壬名义签订，但由于何安才是房屋的真正产权人，故整个买卖的洽谈过程都是由何安夫妻两人共同参与并对关键事项进行决定的，买家的定金也是交给何安夫妻的；证据22、出租431号房的《税收通用完税证》。何安认为，原件在何安处，证明何安才是房屋的真正业主；证据23、中国银行保险箱收费凭证。何安认为，原件在何安处，证明的保险箱是何安妻子以伍某壬的名义开设，保险箱的所有人是何安妻子；证据25、以伍某壬名义与陈某甲签订的431号房屋租赁合同。何安认为，该合同上的书写内容包括出租人的名字均是由何安妻子填写，证明何安才是房屋的真正产权人；证据26、何安妻子以伍某壬名义在工商银行开设的银行卡二张和开户的个人客户业务申请书、账号尾数是6637的个人业务凭证签单。何安认为，这些银行卡和申请书的原件由何安妻子持有，这两张银行卡用于交纳431号房的水电费及收取租金使用。
第四组：证据15、1999年6月伍某甲爱在中国银行广州市沿江支行的海外私人汇款证明书；证据16、伍某甲爱1999年6月的中国银行外币储蓄存款单；证据17、1996年何安妻子的姐姐伍某丁写给伍某甲爱的信件。证明伍某丙群在1999年6月从英国寄了4.1万英镑、1996年8月伍某丁代伍某丙群从英国寄3.15万元英镑给伍某甲爱保管，用于给母亲治病。
证据19、伍某甲爱名下的中国银行定期账号查询明细、流水单（账号分为47×××01－007000900－222442及47×××00－7000900－160825及476100－8880101－238774100），该账户内有多笔定期存款。何安主张，伍某丙群在1999年6月从英国寄了4.1万英镑、1996年8月伍某丁代伍某丙群从英国寄3.15万元英镑给伍某甲爱保管，用于给母亲治病。其中2007年4月2日伍某甲爱名下中国银行账号47×××00－7000900－160825的取款回单7张和伍某壬名下中国银行账号47×××09－007000900－148740存款回单一张，伍某甲爱其中一张取款回单与伍某壬的存款回单的金额均是964.56元。何安主张，伍某甲爱将钱提取后存入伍某壬的账户，这些汇款是属于伍某丙群的，由于何安夫妇居住香港，不方便保管和提取这些款项，所以经伍某丙群同意，2007年将代管的钱转给伍某壬保管。
证据20、伍某壬名下的中国银行存折三本（账号为47×××01－007000－900465587、4761008－007000－900211438、47×××09－007000－900148740）、赵某乙名下的中国银行存折一本（账号为47×××01－007000－900465596）、赵某甲南名下的中国银行存折二本（账号为47×××01－007000－900177304、4761008－007000－900207081）。何安主张，2007年4月间，伍某甲爱将伍某丙群的钱提取出来分别存入伍某壬、赵某乙、赵某甲南的六本存折内，这六本存折是由伍某甲爱开设的，原件由伍某甲爱自行保管。这些款项是属于伍某丙群的，不是伍某壬的购房资金。2012年伍某甲爱已经将伍某壬、赵某乙、赵某甲南这六本中国银行存折全部注销，并将存折内的款项提取归还给伍某丙群。
经原审法院对上述证据19和20进行对比核查发现，在2007年4月3日至4月8日期间，何安的妻子伍某甲爱中国银行存折的部分取款项目的数额与伍某壬、赵某乙、赵某甲南中国银行存折的部分存款项目数额相同。
第五组证据：何安在香港申请综援金资料（申请获准通知书），拟证明伍某甲爱及丈夫何安将名下的两房屋过户给伍某壬和赵某乙后，何安夫妇在2007年4月9日成功申请到综援金。
第六组证据：证人证言
伍某丙群的证词主要内容：伍某甲爱是我妹妹，伍某壬是我姐姐。2006年6月伍某壬在电话里向我反映赵某乙犯伤人案被追究刑事案，想向我借钱赔偿给他人，我就从我户口当中取1万元人民币给伍某壬赔偿给他人。2007年，伍某壬电话向我说不需要向我借钱，已向伍碧爱、何安借了德华坊13号及龙津中路431号房屋帮赵某乙、赵某甲南逃难。在2011年，我带母亲的骨灰回国，兄弟姐妹在迎宾馆相聚的时候，我见到伍某壬拿钱出来对伍某甲爱说“将431号房屋的租金返还给你”，伍某甲爱也收了租金。从上述的事可以证明13号及431号房屋是伍某甲爱、何安借给伍某壬和赵某乙，并不是出售给伍某壬。我认为伍某壬和赵某乙是没有能力购买431号及13号房屋。伍某壬名下的中国银行尾数2683的存折里面的钱是属于我本人，不是属于伍某壬。2005年我曾回来广州，同年8月17日离开广州回英国之前交了42万多英镑给伍某壬，伍某壬将42万英镑存入尾数2683号的存折里面。
伍某乙的证词主要内容：431号房屋原是何安的房产，2009年之后伍某壬委托我办理431号房屋的工商登记手续的时候，我看到431号房屋的产权证复印件，发现房屋变更登记在伍某壬名下，我内心觉得奇怪，就向伍某甲爱了解情况。伍某甲爱说拿431号房帮伍某壬儿子办一些事，因为赵某乙犯事。我认为伍某壬是没有能力购买房屋的。伍某壬的家庭困难，丈夫在外省经营小卖部，伍某壬上山下乡到维修厂工作，之后下岗在社会上没有工作。德华坊13号房屋是伍某甲爱的，伍某壬代伍某甲爱办理出租手续，伍某壬办理13号房屋出租手续时，曾叫我一齐陪同见证，因此13号房屋的出租合同中有我的笔迹。在办理出租手续的过程中，我发现13号房屋的产权人变更登记在赵某乙名下。
伍某戊的证词主要内容：我是伍某壬、伍某甲爱的姐姐。431号房的产权人是何安，13号房屋是何安和伍某甲爱结婚时购买的，两房屋属于何安和伍某甲爱共有。伍某壬向伍某甲爱说儿子想出国，又没有资金，求伍某甲爱借两间屋给伍某壬作担保，所以伍某甲爱将两间转名给伍某壬。伍某壬一向没有工作，后来伍某壬向伍某甲爱拿431号房一部分经营服装。有时我买菜经过431号房时，伍某壬叫我进去闲聊，我曾问伍某壬在431号房屋做生意，有无向伍某甲爱交租，伍某壬说是有向伍某甲爱交租的，每月3300元。2012年清明节拜山后聚餐，我见到伍某壬交了三个月的租金给伍某甲爱共9900元。伍某壬与我聊天的时候向我说过向伍某甲爱借两间房屋作担保。
伍思源的证词主要内容：伍某壬与赵某乙购买德华坊13号和龙津中路431号房屋是不真实的。伍某壬一直没有工作，经济状况很差。伍某壬结婚时都是居住外家和伍某戊的单位宿舍。13号房屋是我的工友介绍伍某甲爱购买的，上面有违建。该房屋地下是何安出租给他人居住，二楼是何安一家人居住，伍某壬则借住楼上的违建部分。由于伍某甲爱被批准去香港定居，伍某壬担心何安今后不同意再给她居住，所以伍某壬要求该房屋加上她的名字。因此13号房屋伍某壬是没有出资购买的。赵某乙犯刑事案时要赔偿1万元，伍某壬也没有钱赔偿，是向伍某甲爱借钱。伍某壬向伍某甲爱承租431号房屋经营服装，月租金3300元，每季度支付租金。431号房屋首层分两部分，一部分伍某壬经营服装，一部分由伍某甲爱出租给他人经营牛奶及鞋（承租人陈某甲）。陈某甲将租金存入伍某甲爱以伍某壬名义开设的工商银行帐户，存折原件由我持有，由我帮伍某甲爱取款，每次伍某甲爱事先打电话给我，叫我帮她提钱。13号房屋首层是商业用途，有十几年时间是由我代伍某甲爱将房屋出租给詹某，租赁合同有时是伍某甲爱签名，有时伍某乙签名，13号房屋早期的租金是现金收取，后期租金存入伍某甲爱以伍某壬名义开设的工商银行帐户当中，租金是由伍某甲爱使用，存折由我保管。伍某甲爱夫妇将两房屋借名给伍某壬后，有要求伍某壬返还房屋，伍某壬都不同意，一直推托。现在香港人无法在大陆购买房，伍某甲爱曾提出卖房，出售所得房款归伍某甲爱所有，伍某壬当时是同意的。出售431号房是由我负责联系买家，找好买家通知伍某甲爱回来，并且由伍某甲爱带齐房产证原件给买家。大家在金龙船酒家协商，有伍某壬、伍某甲爱、黄某乙、两位中介人员及我在场，协商好黄某乙支付1万元定金由伍某甲爱收取。第二天在和业广场协商，晚上在食为鲜酒家签合同，在酒家支付9万元定金，伍某壬在合同上签名后，伍某甲爱拿了9万元定金。第三天到产交所了解过户手续，伍某壬开始反悔，不同意办理过户。
谭艮开的证词主要内容：我与伍某甲爱、伍某壬、何安、赵某乙以及伍某甲爱的母亲是认识的，我与他们一家的关系比较密切，经常来往。伍某甲爱结婚后就买13号房屋，花了20多万，楼上是她自己住，楼下出租，直到伍某甲爱被批准到香港，才整栋楼出租。伍某甲爱买了13号房屋以后，伍某壬一家人在伍某甲爱的天台居住。我是住在13号房屋的隔壁街的龙华东街，所以比较了解情况。431号房屋是何安的祖屋，将楼下间开两部分出租。我曾介绍租户给何安，当时伍某壬也是在431号房屋楼下的另一部分经营。我介绍的租客觉得每月3500元的租金较贵，就不租了。当时我还和伍某壬交谈，伍某壬说她经营的部分是交了每月3300元的租金。
杨某的证词主要内容：我是伍某甲爱的姐姐伍某己的朋友，认识了几十年，和他们的家人都熟悉。伍某甲爱1992年结婚的时候，我也有参加。伍某甲爱结婚后最初是住在431号房屋，后来伍某甲爱买了德华坊13号房屋。伍某壬是伍某甲爱的姐姐，她没有工作，生活较困难，曾住在另一姐姐伍凤馨在天平架的单位宿舍。伍某壬也曾经租住13号房屋，当时伍某壬的儿子们也还很小。伍凤馨和伍某甲爱都是出于姐妹的情谊来帮助没有房屋居住的伍某壬解决居住问题。伍某壬说是因为她的儿子要出国，所以就借用伍某甲爱的两间房屋作担保，但伍某甲爱确实没有向伍某壬收过钱，双方没有钱某的交割。我想证明伍某甲爱是确实没有因为房屋收过伍某壬的钱。
伍某甲爱的证词主要内容：2006年8月赵某乙曾经犯罪，伍某壬拿着赵某乙的判决书找到我，向我跪下哭诉说赵某乙被判刑，在国内没有办法生存。伍某壬要求我借钱帮她的两个儿子出国，这才是他们唯一的出路。我表示我没有钱，她说我有两间房屋可以作为担保。我说这个问题我不可以作主，因为13号是夫妇共同买的，431号房屋是何安的祖屋。伍某壬叫我说服何安，说如果不帮她，她两个儿子就会寻短见，要我可怜一下她们。在2007年2月，我先生何安患中风，伍某壬就更加疯狂地说服我们，说我们在香港纳了很多税，如果把两间房屋给她作担保，我们就可以在香港申请综援。由于我一时的贪念，我答应了她。伍某壬还策划教我如何申请综援，并且以双方签订买卖合同的形式，将两间房屋转到伍某壬和赵某乙名下。所以就这样将这两间房屋在没有金钱交换的情况下转到赵某乙和伍某壬的名下。
伍某壬对何安提供的证据进行了质证认为：第一组证据只能证明当时买卖双方的合法性，按政府规定缴交了费用。由于伍某甲爱与伍某壬原来的关系非常好，伍某甲爱经常到伍某壬家，且双方有一个共同的保管箱，所以这些原件是被伍某甲爱偷走的；第二组证据的真实性没有异议，但与本案买卖合同没有关联性，当时双方都有报警，双方都到了派出所，派出所对报警事项并没有做出认定处理；第三组证据：证据11的真实性不予确认，上面明显有两种笔迹，一种是蓝色的笔迹，一种是黑色的笔迹，字体明显不是一人所写。伍某壬写的是蓝色字体，蓝色字体是真实的，这是伍某壬自己收租的登记。证据14的真实性没有异议，可以证明伍某壬作为431号房屋的产权人，于2012年12月13日与黄某乙依法签订房屋买卖合同，该合同已被荔湾区法院确认为合法有效。收取定金时，伍某壬同伍某甲爱、伍某乙、伍某己一起在场，当伍某壬写收据时，黄某乙将定金、合同放在桌面，而伍某甲爱将定金10万元及房产证擅自拿走了，由此引发了双方的矛盾。证据23是何安妻子自己开设的保险箱，并非伍某壬开设的6367号保险箱。证据25的合同虽然是由何安的妻子填写，但她只是代为填写，不能以此证明房屋的所有权是何安的.证据26的真实性没有异议，这都是以伍某壬名义开设的银行卡，说明房屋的产权人是伍某壬，其他人只是代为管理房屋；第四组证据：证据15、16、17的单据发生在1996年和1999年，于2007年双方的买卖没有关联性。证据19的真实性没有异议，但不同意何安的证明内容。这些钱不是伍某丙群的。证据20六本存折的真实性没有异议，恰恰证明这些存折是伍某壬、赵某甲南、赵某乙的。这些账户在房屋买卖前就设立，因伍某甲爱欠伍某壬钱，这些存折用于伍某甲爱还钱给伍某壬；第五组证据：从2007年4月9日何安开始领政府综援，但何安与伍某壬双方的买卖合同也是同日签订的，所以与本案没有关联性；第六组证据：证词都是虚假的。
伍某壬为证明房屋买卖为真实，向法庭提供下列几组证据：
第一组：证据1、何安与伍某壬签订的《广州市房地产买卖合同》、证据5、交易税费单、证据7、产权人为伍某壬的房地产权证，拟证明双方交易的真实性。
第二组：房屋转让前的管理、收租情况。证据9、何安转让房屋之前的工商登记资料一批和2004年12月何安夫妻委托伍某壬管理房屋的授权委托书。这些证据显示讼争房屋首层在2006年1月个体工商户的户名为广州市荔湾区增光服装店，经营人为伍某壬。2004年12月14日，何安、伍某甲爱公证委托伍某壬管理431号房屋，委托期限为委托事项办结止；证据14、何安转让给伍某壬之前何安出租的租约一批；证据15、收租单据一批。证明431号房屋转让前，何安出租的租户有陈某乙、李某甲、李某乙、凌某。
第三组：房屋转让后的管理、收租情况。证据10、何安转让房屋之后的工商登记资料一批，显示431号首层之一个体工商登记经营者为伍某壬，431号首层之二出租给陈某甲经营，办理工商登记必须持房产证原件办理，可证明转让后的房产证原件在伍某壬处。
证据11、何安转让房屋后的税务登记资料及规划局复函资料一批，街道管理及房地产租赁资管理机关资料一批；证据12、房屋鉴定机构出具的《房屋安全鉴定报告》及鉴定费单据资料一批，这些证据都是以伍某壬的名义申报，证明房屋真实转让给伍某壬。
证据16、何安转让房屋后房屋的租约一批；证据17、伍某壬收租银行流水、收据及发票一批；证据18、伍某壬历年缴交水费、电费、污水费的银行存折、缴费通知单、发票一批；证据19、伍某壬自己登记的收租本一本。这些证据显示伍某壬出租的租户有李某乙、叶某、刘某甲、陈某丙、黎某、史某、姚某、陈某甲，其中李某乙、叶某此前是何安的租户。姚某、陈某甲两人现仍在租用伍某壬431号房部分面积，用于个体经营卖鞋子。证明涉案431号房屋转让后，由伍某壬对431号房进行管理使用收益。
证据20、2012年12月13日，伍某壬与黄某乙签订房屋买卖合同；证据21、伍某壬收取黄某乙的10万元定金收据。证明伍某壬是产权人；证据38、该买卖经原审法院判决的（2013）穗荔法民三初字第777号民事判决书。
第四组：伍某丙群、伍某甲爱经济条件不佳，无条件为伍某壬提供担保。证据26、29伍某丙群分别于1992年12月27日、2004年2月10日发出的信件；证据28、30、31伍某丁分别于1994年6月28日、2006年11月25日、2011年4月8日书写的家书。
第五组：伍某壬的经济实力雄厚，有能力购买房屋。证据24、1998年伍某壬与广州市新浮学校签订的赵某甲南、赵某乙入学交费协议书（20万元）；证据36、伍某壬银行存款利息清单、基金赎回清单等资料一批，2003年至2006年期间，伍某壬中国银行47×××09007000900092683账户上有大量港币、美元及英镑存款，折合人民币100多万元。其中2005年至2006年之间的全部定期存款，伍某壬为给儿子办理留学英国，于2006年3月7日一次性全部转出交由伍某甲爱代管，该款折合人民币70多万元；证据39、伍某壬于1996年向广州国际信托房产公司以28万多元购买白云区新达路37号302房的认购书、购房发票等资料一批；证据45、2007年伍某壬为父母购买墓地的墓地证书等一批资料证明伍某壬有能力购买何安的房屋。
第六组证据：证人证词
伍某丁证词的主要内容：伍某壬是我姐姐，伍某甲爱是我妹妹。我听母亲说过伍某甲爱、何安和伍某壬、赵某乙就这两间房屋的关系是买卖关系。我在母亲去世后在2011年回国办母亲的身后事，在迎宾馆兄弟姐妹相聚时向伍碧爱询问为何要卖文昌北路德华坊13号和龙津中路431号？伍某甲爱就指着何安讲：等着买花圈。我就不问什么了。而且当时另外两个亲属伍某己打伍某戊，当时场面混乱我就没有再问了。当时伍某丙群还在劝架。
叶某证词的主要内容：我曾在2008年在讼争房屋租住两年，2010年就搬走了，伍某壬说儿子要拿回来住，要求我搬走。现在我不在讼争房屋居住。当时我是向伍某壬租的，当时有签合同，我有给押金，我住的是二、三楼。当时我还做了简便的装修，当时我是一家三口在讼争房屋居住。我平时是向伍某壬交租的，当时是每月租金1000元，每次都是现金交付的。当时合同没有备案，只是交了押金，后合同解除时，伍某壬也给回押金我。我不认识伍某甲爱和何安。当时伍某壬有给我房产证看，但我没有细心留意房产证上信息。我是通过朋友介绍认识伍某壬的。
何安对上述证据进行了质证认为：第一组证据证明何安与伍某壬为了达到非法目的签订了买卖合同及办理了过户手续；第二组证据：对证据9的真实性没有异议，但与本案无关。对证据14、15的真实性没有异议，从这些证据可以反映何安出租房屋每年有六万多元的收入，不可能以10万元出售给伍某壬；第三组证据：证据10真实性有异议，因为是虚假买卖，所以租金由2003年起至2013年2月份止一直都是由何安夫妇收取。伍某壬从2013年12底就没向何安交租金。伍某壬与陈某甲于2011年5月30日和2012年8月18日签订租赁合同中伍某壬的签名是由伍某甲爱书写上去的，租金是由何安收取的。虽然有租赁事实的存在，但租赁关系实际是在伍某甲爱与陈某甲之间建立的。对证据11、12的真实性没有异议，但与本案无关。对证据16－19的真实性有异议，合同都是伍某壬代何安签署的，租金都是何安夫妻收取的。对证据20－21的真实性没有异议，买卖合同虽然由伍某壬签署，但定金是由何安夫妻收取的；第四组证据：证据30－31伍某丁2006年11月25日、2011年4月8日的信件没有信封，是虚假的，是伍某壬为了诉讼而制作的；第五组证据：对证据24、39、45的真实性没有异议，但与本案无关。对证据36银行单据、发票等资料一批的真实性不予认可；第六组证据：证词是虚假的。
此外，根据何安与伍某壬的申请，原审法院向银行和公安局调取了以下证据：一、伍某壬中国银行账号是47×××010070009000465587的《存折凭条查询明细》以及交易清单；伍某壬中国银行账号47×××01－007000900－465596的账户的2007年4月5日、6日存款凭条二张，上面的存款人签名显示是伍某壬金额均是GBP2500元；伍某壬中国银行尾数是5587的账户的2007年4月3、5、6日的存款凭条三张，金额均是GBP2500元，上面存款人的签名有一张显示是伍某甲爱，有二张显示是伍某壬。2009年4月3日，伍某壬尾数是5587的账户的取款凭条二张，金额为1957.10和2644.03；2009年4月3日，伍某壬尾数是5587的账户的存款凭条一张，金额为1201.59；2009年4月4日，伍某壬尾数是5587的账户的取款凭条二张，金额为1201.99和HKD39887.32。经办人的签名均显示是伍某壬；二、2013年3月23日金花派出所对伍某壬、伍某甲爱、何安、伍某乙的《询问笔录》，笔录内容主要是各人陈述何安是否被打及为何事产生纠纷。针对为何事产生纠纷问题，伍某壬陈述的主要内容为：2007年4月7日我以50万元价格向伍某甲爱购买了431号房屋。但2013年伍某甲爱要求去做公证证明房屋是她的，我不同意，伍某甲爱说房价涨了很多，如果卖了房子要分给她100万元。当时伍某甲爱带着伍某丙群、伍某乙、何安等人到431号房屋，说我是诈骗犯，要我给钱，我不同意，双方就此产生纠纷。伍某甲爱陈述的主要内容为：伍某壬五年前找借口要移民，要钱担保，找我要钱，我说没钱，伍某壬就要我把431号和13号房屋假卖过户给她用作担保。五年前我将房屋过户给她，没有收她房款。一年后我要求她返还房屋，但她借故推托。另伍某壬向伍某丙群借了40万元英镑一直没有还，所以我和何安、伍某丙群等人去找伍某壬，由于伍某壬不承认骗取我方过户，故双方产生纠纷。何安陈述的主要内容为：我和伍某甲爱、伍某乙、伍某丙群、伍某戊等人到431号房屋，商量处理伍某壬与伍某丙群之间的经济纠纷问题。进入档口后，伍某甲爱和伍某壬吵了起来，我上前劝架，被伍某壬打到在地。伍某乙陈述的主要内容为：431号房屋是何安的产业，由于何安夫妇长期在香港生活，就委托伍某壬收租，后来伍某壬借口说将房屋过户到其名下会便于收租，就游说何安夫妇办理假过户，伍某甲爱就按要求把房屋过户给伍某壬。后来伍某甲爱想拿回房屋，但伍某壬坚决不同意，今天就是来协商此事的。
何安对法院调取的证据进行了质证认为：1、对尾数为5587的帐户（户名伍某壬）的交易流水帐的真实性、合法性及关联性均无异议。这反映了伍某甲爱将这些钱分别于2007年4月3日至4月8日存入伍某壬、赵某乙、赵某甲南的帐户上，这些钱是属于伍某丙群所有，不属于伍某壬、赵某乙、赵某甲南，也不是涉案房屋的购房款，仅仅是以伍某壬名义暂时保管，2012年8月伍某甲爱已经将这些款项取出归还伍某丙群；2、对定期帐号查询明细和中国银行的六张存款凭条和四张取款凭条的真实性、合法性及关联性均无异议。在存款和取款凭条中存（取）款（代办人）签字一栏伍某壬的签名是由伍某甲爱书写上去的，在2007年4月5日的存款凭条中有伍某甲爱签名。是伍某甲爱将这些钱分别于2007年4月3日至4月8日存入伍某壬、赵某乙、赵某甲南的帐户上，这些钱是属于伍某丙群所有，不属于伍某壬、赵某乙、赵某甲南，也不是涉案房屋的购房款，仅仅是以伍某壬暂时保管，2012年8月伍某甲爱已经将这些款项取出归还伍某丙群；3、对荔湾区分局金花派出所的情况说明的真实性、合法性及关联性均无异议；4、对何安、伍某甲爱、伍某乙询问笔录的真实性、合法性和关联性均无异议。对伍某壬询问笔录的真实性有异议。笔录部分内容有虚假，如其询问笔录中伍某壬两次称以50万元的价格购买431号房屋与其反诉状称以十万元价格购买431号房屋有矛盾。伍某壬连交易的价格都搞不清楚，可见双方的买卖是虚假的。
伍某壬对法院调取的证据的质证认为：1、对中国银行《存款凭条》、《取款凭条》及明细的真实性、合法性没有异议。可以证明账号尾数为5587的中国银行存折是伍某壬的；账号尾数为5596的中国银行存折是赵某乙的；2007年4月9日前，伍某壬及赵某乙在上述中国银行账户内存入多笔款项；伍某甲爱分别于2009年4月、2012年8、9月，将伍某壬及赵某乙的上述中国银行账户内的资金全部取走，伍某壬及赵某乙不可能欠伍某甲爱、何安房款；伍某甲爱于2012年下半年将伍某壬及赵某乙中国银行账户内的资金全部取走清空后，于2013年初起诉伍某壬及赵某乙，还想拿走伍某壬及赵某乙的房产严格的说，这些证据与本案讼争的焦点《房屋买卖合同》是否有效没有关联性；2、对广州市公安局荔湾区分局金花派出所《询问笔录》的真实性、合法性没有异议。该证据可以证明：伍某壬于2007年4月9日向何安、伍某甲爱买受了431号房；即使在2013年3月23日当日，何安作为431号房的原产权人，其仍认可431号是伍某壬经营的店铺；何安的笔录可证明，何安等人去找伍某壬理论的并非为“房产问题”，而是“商量处理伍某壬与伍某丙群之间的经济纠纷问题”。也即，何安作为涉案房屋的原产权人，其本人对伍某壬买受该房及伍某壬是该房产权人的事实没有异议；伍某壬准备将431号房屋卖出时，证人伍某乙曾经向伍某壬索要“办事好处费”；2013年3月23日431号房屋首层当时的状况是：部分面积由伍某壬在经营服装店，其余面积由租户陈某甲经营鞋店；何安与伍某壬买卖涉案431号房时，证人伍某乙不在场，伍某乙对涉案房屋买卖的情况也毫不知情。但在其后的证言中却又说其知道转让的经过，前后矛盾；伍某甲爱在询问笔录中的陈述，买卖房屋仅是因为“伍某壬要移民”，但在其后的证言中又说是“帮赵某乙出国留学”，而修改多次后的起诉状她又说是“为了串通骗香港综援救济金”，前后矛盾。严格的说，该《询问笔录》与本案讼争的焦点《房屋买卖合同》是否有效的问题，没有关联性。
原审诉讼中，原审法院对合同效力问题进行了释明，何安坚持原来的诉讼请求。
对双方争议的合同效力问题，原审法院认为：一、何安主张合同无效的主要理由是“何安与伍某壬合谋骗取香港综援金”和“通过签订虚假合同达到取得足够经济担保”，但何安提供的申请综援金资料仅反映了2007年4月9日香港政府批准其申请，通知其获得综援金数额的通知，无法反映何安与伍某壬合谋骗取综援金的意思表示；何安也没有提供证据证明伍某壬曾经利用房屋申请经济担保，因此，何安的上述主张缺乏事实依据，原审法院不予采信。二、对何安持有讼争房屋产权人为伍某壬的产权证原件问题，《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故房屋的权属以不动产权属证书的登记内容为依据，不能以谁持有产权证原件作为判定房屋权属人的依据；且本案中何安的妻子伍某甲爱获得授权可以使用伍某壬名下的保险箱，伍某壬称房产证原件是被伍某甲爱在保险箱中取走，在此情况下何安的产权证原件来源存在多个可能性，因此，仅凭持有房产证原件不能充分证明何安是房屋的真正权属人。三、对何安主张在签订买卖合同后房屋仍由其实际管理和收租问题，因何安提供的第三组证据包括买卖合同、租赁合同、收租银行卡等均是以伍某壬的名义签订或开设，何安又无法提供买卖合同的买方、租赁合同的承租方作为证人到庭说明情况，因此仅凭上述证据不能充分证明签订买卖合同后房屋仍由何安实际管理和收租，原审法院对何安的主张不予采信。四、对伍某壬是否有能力购买房屋问题，何安提供的第四组证据虽然证明了何安妻子伍某甲爱在2007年4月9日之前的一周曾将自己名下的中国银行存折存款提取出来后部分转入了以伍某壬、赵某乙、赵某甲南名义开设的银行账号，但伍某壬提供的第五组证据可以证明伍某壬在1996年－1998年期间已经有经济能力购买白云区新达路37号302房，有能力为儿子交纳昂贵的学费，且在2003年－2006年期间的其它银行账号中有多笔存款、基金，因此，何安提供的第四组证据无法证明伍某壬没有经济能力购买讼争房屋。五、对于何安的证人证言问题，何安提供的众多证人均称伍某壬没有能力购买房屋，且房屋一向由何安出租、收租，但证人均没有亲自参与何安与伍某壬洽谈签订买卖合同、交易过户的过程，该证言属于间接证据，证明力较弱，而伍某壬提供的证据充分证明了自己用资金购买了新达路37号302房及2003年－2006年期间有其它的存款，足以推翻证人的证言，故对何安的证人证言不予采信。六、何安与伍某壬签订合同的交易价格低于广州市交易登记中心核定的价格大约30%，该交易价格是否影响合同效力问题，根据《合同法》第五十三条规定，合同的效力不以合同的交易价格为判定标准，因此，仅以交易价格主张合同无效的理由不符合法律规定，不予采信。七、伍某壬没有支付凭证是否影响合同效力问题，根据《合同法》规定，支付凭证属于合同是否履行问题而非合同效力问题，因此，仅以合同没有履行主张合同无效的理由不符合法律规定，不予采信。八、伍某壬在派出所陈述的交易价格与买卖合同的交易价格不符的问题，伍某壬对此解释为实际履行时多付了房款，该解释有违常理，不予采信。
根据法律规定，当事人对自己主张的事实有责任提供证据，何安主张买卖合同无效应由其进行举证。本案中，何安没有直接证据证明“何安与伍某壬合谋骗取香港综援金”和“通过签订虚假合同达到取得足够经济担保”，从而证明双方利用买卖合同损害第三人利益、掩盖非法目的，属于无效的情形。何安仅从交易价格过低、伍某壬没有履行合同支付房款、伍某壬没有履行能力、房屋在买卖合同签订后仍由何安管理等方面来反证买卖合同无效，但因交易价格、合同是否有实际履行均不影响合同的效力，且何安在伍某壬没有履行能力、房屋仍由何安自行管理等问题上举证不足，因此，对何安的主张不予采信，认定双方签订的合同为有效合同，对何安要求返还房屋的请求不予支持。伍某壬在本案的陈述中虽有不合常理之处，如房款是现金交割、在派出所陈述的交易价格与合同价格不符等，但鉴于根据法律规定本案的举证责任在于何安，在何安的证据不足的情况下，由何安自行承担举证不利的后果。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，于2014年6月20日作出判决：一、驳回何安的全部诉讼请求；二、确认何安与伍某壬于2007年4月9日签订的《房地产买卖合同》有效。本案本诉受理费3260元，由何安负担。反诉受理费100元，由伍某壬负担。
判后，何安不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方于2007年4月9日签订的《房地产买卖合同》明显是无效合同。我方之所以会与伍某壬签订该合同，纯粹是因伍某庚称协助其儿子赵某乙办理出国需提供虚假的经济担保，加上我方认为在协助伍某壬母子的同时，也对自己申请香港政府的综援金有利；二、正是由于双方签订的《房地产买卖合同》是虚假的、无效的，因此该合同既不具备履行的基础，也没有实际履行。伍某壬的经济能力极差，并无购买涉案房屋的能力。而交易款项明显畸低，虽然不能作为判断合同效力的唯一依据，但结合其他证据，是具有一定证明效力的，该证据充分说明合同明显不符合生活常理；三、根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。我方与伍某壬签订的《房地产买卖合同》并非双方的真实意思表示，我方并无转移涉案房屋所有权于伍某壬的意思表示，伍某壬亦无支付合同价款的意思表示，该合同不具备引起民事法律效力的意思要素，自始没有法律约束力。原审法院忽略了两个由伍某壬自己提供的关键证据，分别为：（1）伍某壬一直否认儿子赵某乙存在出国打算，而事实上，伍某壬在原审中提交的《伍某丁家信》内有：“关于彩群话帮你仔办留学的事”，足以证明伍某壬当时打算送儿子出国的事实。（2）伍某壬在一审中提交的证据40称何安的妻子伍碧爱将广州市白云区新达路37号房产转给赵某乙、赵某甲南，另其在原审证据交换笔录中自认“伍某壬为办理儿子留学，曾于2006年3月6日将该房过户至伍某甲爱名下”。（3）伍某壬的录音也证明，涉案房屋确实属于何安；四、从合同履行的情况来看，双方签订的《房地产买卖合同》是虚假合同，并未实际履行。其一，伍某壬根本没有经济能力购买涉案房屋，房屋价款未真实支付。其二，伍某壬直到纠纷发生时从未实际占有涉案房屋，案涉房屋一直由我方实际管理及收取租金。综上，何安上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认何安与伍某壬于2007年4月9日签订的《房地产买卖合同》无效；3、判令伍某壬向何安返还广州市荔湾区龙津中路431号房产并依法办理房产变更手续；4、驳回伍某壬的全部反诉请求；5、判令伍某壬承担本案一、二审所有诉讼费用。
被上诉人伍某壬答辩称：本案争议的焦点是涉案合同是否有效，我方认为合同合法有效。其一，涉案合同于2007年4月9日签订，该合同签订并履行完毕至今已6年有余。何安在合同履行完毕6年后主张合同无效，不符合常理。其二，签订合同的当事人均为完全民事行为能力人，合同为双方真实意思表示，且经房管局审核确认合同合法有效，并缴交税费，房管局核发产权证至今已7年有余。其三，自2007年4月双方签订涉案合同，至2013年4月原审法院受理本案纠纷，期间有6年之久，伍某壬一家一直依靠涉案房屋养家度日，双方从无争议，足见签订涉案合同为双方的真实意愿。其四，何安主张涉案合同无效的理由是“为帮赵某乙留学，或为何安骗取香港综援”，但此理由根本站不住脚，也没有任何证据支持。其五，假如涉案合同为无效合同，那么自2007年至今已7年有余，期间已经履行的房屋买卖合同及众多租赁合同该如何处理，房管局及法院已经作出的生效行政及司法文书又该如何处理？综上，不同意何安的上诉意见，请求维持原审判决。
二审过程中，伍某甲爱向本院提交了以下证据：1、2013年3月3日伍某壬与伍某甲爱对话手机录音，拟证明伍某壬表示愿意配合伍某甲爱将房屋转让给黄某乙（伍某壬提供的生效民事判决证明首期购房款为伍某甲爱实际收取）；2、2013年3月5日伍某壬、伍某甲爱、赵某乙与黄某乙的交易录影带，拟证明：由于出售房屋，伍某壬提出在售房款中拿走100万元的无理要求，引发矛盾，从各当事人的谈话内容可以证实各方均承认购房款由伍某甲爱取得，只是伍某壬与赵某乙要求分走其中的100万元，从而确凿地证明了伍某壬并非真正业主；3、2013年3月5日赵某甲南与何某的对话录音，拟证明赵某乙的哥哥承认其母伍某壬打算一分钱都不要地将涉案房屋返还给伍某甲爱；4、与林某、黄某乙谈判的录像，拟证明：涉案房屋当时交易的中介林某与买家黄某乙都证明听到伍某壬同意在购房款中将250万元给伍某甲爱，100万元给伍某壬，即伍某壬只是名义持有物业，并非真正的产权人；5、街坊谈话的录像内容，拟证明街坊证实涉案房屋是伍某甲爱的，伍某壬根本无钱买房；6、中介冯某的谈话笔录，拟证明：虽然房屋产权登记在伍某壬名下，但包括伍某壬在内的所有人均承认实际业主是伍某甲爱（何安），要经伍某甲爱同意才能出租。伍某壬、伍某甲爱的哥哥伍某乙代业主签名，伍某壬毫无异议；7、承租人凌某谈话笔录及补充说明，拟证明：2006年6月至2008年8月期间，与承租人凌某签订租赁协议的出租方是伍某甲爱，之后也是由于伍某甲爱提升租金而凌某无法接受才终止租赁。伍某壬知情并协助参与租赁事务（代收租金）；伍某壬在涉案房屋办理个体工商户登记实为协助凌某经营，而不是伍某壬自营，伍某壬根本没有购房的经济实力；8、2013年3月22日租客陈某甲、陈某丁在涉案房屋的录像，拟证明：租户陈某甲、陈某丁确认涉案房屋的实际业主是伍某甲爱，且一直向伍某甲爱支付租金到2013年3月；9、2014年7月25日租客李某乙妻子的录像，拟证明：租客李某乙夫妻系向伍某甲爱承租涉案房屋，伍某壬仅是代伍某甲爱收租；10、刘某丙的谈话笔录，拟证明：涉案房屋的业主是香港人，对该事实有多名邻居可以证实；11、宁某的谈话笔录，拟证明：涉案房屋的业主是伍某甲爱，在宁某装修房屋期间，是伍某甲爱为其提供钥匙并支付装修费；12、房屋租赁合同，拟证明：有关涉案房屋在本案争议之前的所有租赁合同上“伍某壬”签名均非伍某壬本人所签，而是由其哥哥伍某乙、姐姐伍某己代签，因为涉案房屋实为伍某甲爱所有，因此委托其哥哥和姐姐代为签订租赁合同；13、中国银行存取款回单三张和取款凭条两张，拟证明伍某壬无经济能力支付房款；14、中国银行流水查询和取款凭条，拟证明存折内的钱均为伍某丙群所有，并由伍某甲爱管理资金和保管存折，所有资金均由伍某甲爱存入；15、银行卡三张和银行存取款凭条，拟证明涉案房屋用于收租的银行卡的密码都是由伍某甲爱掌握，存取也是由伍某甲爱办理，可反映是伍某甲爱实际管理涉案房屋。
伍某壬对以上证据发表如下意见：一、证据1－3、8，均是本案受理前产生的，至二审才提交已超过法律规定的举证期限，不属于民事诉讼法规定的新证据，故不同意质证。其一，对证据1的真实性确认，但是不完整。这段录音发生在2012年12月13日伍某壬与黄某乙签订买卖合同，伍某甲爱偷偷拿走黄某乙交给伍某壬的十万元定金和产权证之后。在这个背景下，伍某壬打电话给伍某甲爱，要求拿回产权证办理过户，而不是何安所陈述的伍某壬配合伍某甲爱。其二，对证据2的真实性没有异议，该录影发生在医院里面，当事人确实在场，但因为伍某甲爱拿着产权证与伍某壬谈条件，为了不赔偿黄某乙，即使有个别陈述对伍某壬不利，也是没有办法。其三，对于证据3的真实性不予确认，因录音不连贯，书面记录也是掐头去尾。赵某甲南和何某不是本案当事人，并不知晓本案的争议情况。其四，对证据8的真实性没有异议，但书面记录与录像内容有差异。另录像是伍某甲爱在无法过户的背景下悄悄找到租户作出的录音录像，录像中伍某甲爱告知租客以后不要将租金交给伍某壬，可以证明在此之前的租金一直由伍某壬收取。另外，租户并不清楚伍某甲爱和伍某壬之间的纠纷情况；二、证据13、14在一审中已经质证，是一审法庭依职权调取的证据；三、关于证据4、5、9。其一，对证据4的真实性确认，但文字记录内容很多与录像不一致，该段录音系伍某甲爱带着录音器材找黄某乙和中介，跟伍某壬无关。该录音可以证明伍某甲爱未反对伍某壬与黄某乙签订合同，并将产权证和十万元定金拿走。其二，证据5街坊谈话录像中的几个人不是街坊，一个是伍某己，一个是伍某丙群，还有一个是谭艮开，三人在一审中已经出庭作证。录像是真实的，但如一审所述，三人对整个交易过程并不清楚。其三，对证据9的真实性没有异议，但不能证明何安所主张的证明内容。同时，李某乙的妻子所述情况与客观事实不符。2007年4月9日之后，由伍某壬与李某乙签订租赁合同，李某乙走的时候也是与伍某壬办理终止手续；四、证据6类似证人证言，对其真实性不予确认，其中冯某所作陈述不符合客观事实及法律规定，而且带有非常强的主观性；五、对证据7中的部分内容予以确认，涉案房屋原来属于伍某甲爱，之后属于伍某壬。对于其中的补充说明内容不予确认，2008年5月，凌某已经不在涉案房屋承租，故其所作补充说明不符合事实；六、关于证据10，证人刘某丙的陈述不符合客观事实，该证人与证人伍某乙是几十年的好朋友，其与本案当事人存在重大利益关系；七、对证据11的意见与证据10意见一致；八、关于证据12，已过举证期限，对其三性无异议，但该证据恰恰证明只有伍某壬才有权出租。
何安并申请证人冯某及刘某丙出庭作证，冯某称：当时我带客户去看铺位，客人看中了431号铺位，当时需要提供身份证和房产证，隔壁是他的哥哥，业主在香港，房产证持有人不是业主，然后他就打电话到香港，决定出租给谁。当时房产证上面写的业主是没有决定权的，因为他没有说话，是香港的那个人决定。签合同的时候，香港那个人就委托了他哥哥。刘某丙称：2007年的时候，伍某甲爱的哥哥伍某辛找我装修商铺，我就找了两个人去做装修，具体门牌不记得了，大概在龙津路。那个时候是出租给他人的，在后门开门口。我的工人拆围墙，将淤泥倒到街上，街道的人让我们不要将垃圾倒到街上，我的工人跟街道的人吵起来了。隔壁的邻居说业主不在广州，在香港。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：2013年3月13日，伍某壬在广州日报刊登了431号房屋房产证遗失公告。
本院认为：何安与伍某壬于2007年4月9日就买卖广州市荔湾区龙津中路431房屋签订了《房地产买卖合同》，并办理了过户登记手续。现何安提出“伍某壬要求签订虚假买卖合同以取得赵某乙出国经济担保”和“何安能顺利申请香港综援金”的理由，主张双方上述《房地产买卖合同》无效。对此，本院认为，首先，何安未能提供证据证明伍某壬曾向何安提出帮助提供房屋作出国经济担保的要求，也无证据证明赵某乙曾经利用涉案房屋申请出国经济担保；其次，何安提供的申请综援金资料仅反映了2007年4月9日香港政府批准其申请，未能证实何安与伍某壬存在合谋骗取综援金的意思表示，且何安夫妇在涉案房屋办理过户登记前已成功申请香港综援金，该事实与何安所称欲通过房屋过户骗取综援金的主张不符。因此，何安提出的上述无效事由缺乏事实依据，原审法院对此不予采信并无不当。
关于何安依据其提供的证人证言主张涉案房屋买卖不真实的问题，因其证人均没有亲自参与何安与伍某壬洽谈签订买卖合同、交易过户的过程，均为转述当事人言辞的证言，属传来证据，证明力较弱，且双方在本案诉讼中均就自身主张提供了证人证言，故何安在缺乏确切证据的情况下，单凭其证人证言并不能证实其主张。关于何安在二审中提交的录音录像，因伍某壬并未在录音录像中确认涉案买卖为虚假，故亦不足以证实何安的主张。
至于何安提出交易价格过低、伍某壬并未支付购房款、合同签订后房屋仍由伍某甲爱管理和出租、房屋产权证原件由伍某甲爱持有、伍某壬无购房经济能力等问题，原审法院已一一进行了合理充分的分析论述，本院予以认同。且上述问题均不属合同无效的法定事由，何安如主张合同可变更、撤销或要求伍某壬承担违约责任，可另循法律途径解决。
综上，因何安未能提供确切证据证明涉案《房地产买卖合同》具有法律规定的合同无效情形，其应承担举证不能的法律后果。何安的上诉理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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