上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第2919号
原告上海南希物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人钱琪，经理。委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。委托代理人韦汉生。被告张克胜。委托代理人金伟峰，上海市申建律师事务所律师。委托代理人戴承麟。第三人上海市燃料总公司，住所地上海市。法定代表人史明，董事长。委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托代理人丁华，上海市中广律师事务所律师。原告上海南希物业管理有限公司诉被告张克胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。后根据原告申请，本院依法追加上海市燃料总公司(以下简称燃料公司)为本案第三人参加诉讼，本案转为普通程序，组成合议庭，分别于2016年4月8日、6月15日再次公开开庭进行审理。原告的委托代理人焦春伟、韦汉生，被告张克胜及其委托代理人金伟峰、戴承麟，第三人的委托代理人孙亚军、丁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，本市大木桥路XX弄云华小区系燃料公司建造后分配给公司职工使用，另一部分为原地动迁户使用。该小区X号房屋(以下简称系争房屋)为小区公建配套房屋，虽然产权登记在燃料公司名下，但一直由管理小区的物业公司管理使用。2009年原小区的物业管理单位上海紫嘉物业管理有限公司(以下简称紫嘉物业)与被告就系争房屋签订租赁合同，月租金6500元，租赁期限至2015年5月7日止。合同履行期间，紫嘉物业撤出云华小区，对于包括系争房屋在内的物业用房等，经其上级公司百联集团置业有限公司同意，交由承接小区的物业管理单位继续使用。后原告进入云华小区提供物业管理，考虑到被告的租赁合同尚未到期，故暂时未收回系争房屋，被告亦按原合同约定的租金标准向原告支付租金。现租赁合同已经到期，被告在经营过程中又存在严重扰民情形，小区业主意见很大，故2015年3月和4月两次致函被告，告知合同到期后不再续租。但被告却未将系争房屋返还原告。被告的行为侵害了原告和小区业主的权益，根据租赁合同的约定，被告到期后迟延归还房屋，应按每日原租金的2倍支付使用费。故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告从徐汇区大木桥路XXX弄XXX号房屋内迁出并不得破坏房屋内固定装修设施；二、被告按每月13,000元的标准支付自2015年5月8日起至实际迁出之日止的使用费；三、被告支付拖欠的水电费4,099.50元。被告张克胜辩称，原告与被告之间并不存在租赁关系，系争房屋的产权人是燃料公司，被告自2007年8月开始就租赁系争房屋，并在系争房屋内办理了相应的工商执照等，当时办理执照都是由紫嘉物业根据燃料公司的授权办理的，与原告无关。因为最初租赁系争房屋是约定由被告以支付租金的名义代燃料公司支付物业费，所以在紫嘉物业撤出小区后，被告向原告支付了相应的租金。现原告要求被告迁出系争房屋没有依据。原告与被告之间也并不存在物业管理关系，原告无权要求被告迁出系争房屋，原告不具有起诉被告的主体资格。对水电费，被告愿意支付。第三人燃料公司述称，第三人为系争房屋的产权人，第三人没有授权原告提起本次诉讼。根据上海百联集团物业管理业有限公司的回复，应当维持目前的租赁状况不变，第三人认可被告可使用系争房屋至2018年9月14日止。因系争房屋用作小区公建配套设施，对被告支付的租金同意继续由原告收取。经审理查明，第三人系上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号云华小区房屋(即系争房屋)的产权人，该房屋登记的性质为新工房。2009年4月23日，第三人出具委托书一份，委托上海紫嘉物业管理有限公司(以下简称紫嘉物业)代表其与客户签订系争房屋的租赁合同。2009年4月22日，紫嘉物业(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同一份，合同约定，甲方将座落在本市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号、建筑面积93平方米的房屋(即本案系争房屋)出租给乙方使用。该房屋租赁期限自2009年5月8日起至2015年5月7日止。该房屋每月租金6,500元，租金先付后用，按三个月为一个支付周期。押金6,500元。租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。合同另就其他内容作了约定。还查明，2011年12月15日，百联集团置业有限公司给紫嘉物业上级公司上海百联物业管理有限公司批复称，关于云华小区物业退出后房产处置，紫嘉物业在退出该处物业前应同业委会签订相关协议或备忘录，明确1#、2#、3#处房屋产权归属百联集团所有，作为公建配套房屋可由后续承接该小区物业管理的单位继续使用；三处房屋仅可作为该小区的服务配套用房，不能用于经营性出租。2011年12月16日，紫嘉物业(甲方)与徐汇区大木桥路XX弄云华小区业主委员会(乙方)就系争房屋等使用达成会谈纪要，主要内容为，关于小区内上海市燃料总公司名下幢号A(即系争房屋)、幢号B、幢号C房屋自2012年元月1日起转由乙方安排使用，上述房产使用期限的截止至甲方(包括甲方上级单位)根据国家或企业的相关文件精神，认为有必要收回房产使用权为终止，乙方表示认可。合同履行过程中，紫嘉物业撤出云华小区。2012年1月1日起，原告成为云华小区的物业管理单位。2013年1月1日起，被告向原告按照原合同标准支付了相应的租金。2015年3月，原告与云华小区业主委员会发函给被告，称系争房屋租金2015年5月8日将调整为每月贰万伍仟元左右，经营服务点用房将收回，业主委员会自用。被告则表示，此房价不能接受，要求再商议。2015年4月3日，原告与云华小区业主委员会发函给被告，要求被告停止装修。原、被告协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。庭审中，原告提供系争房屋产权登记申请书一份，认为系争房屋的性质是门卫，故其应当属于小区的公建配套设施。被告和第三人则认为，房屋的性质应当以房产部门核定的登记信息为准，现登记信息栏对房屋用途未作登记，原告仅以申请书认定系争房屋为公建配套设施依据不足，且与本案无关。还查明，紫嘉物业于2015年3月注销，其股东为上海百联物业管理有限公司，2015年9月15日，上海百联物业管理有限公司在紫嘉物业与云华小区业主委员会达成的会谈纪要上批注，称该会谈纪要仍然有效，有效期限为三年，2015年9月15日至2018年9月14日止。第三人认可该批注，并认为有效期三年是指被告与紫嘉物业签订的租赁合同仍继续履行不变，至2018年9月14日止，并表示租金继续由被告向原告支付。原告则认为该批注是指原告可对系争房屋等继续按使用至2018年9月，该权利并非给被告。对于会谈纪要，上海百联物业管理有限公司并非权利人，而第三人做为产权人已经明确确认系指原租赁合同继续履行至2018年9月14日止，对此本院予以确认。以上事实，除当事人当庭陈述外，另有租赁合同及安全管理协议、批复意见、会议纪要及补充、房地产权证、物业管理服务合同、工商登记信息、发票、工商登记档案、房地产登记册、房地产登记申请书等证据证实，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为系争房屋系公建配套设施，原告提供的房地产登记申请书尚不能证明系争房屋的性质，对此应由原告承担举证不能的责任。第三人为系争房屋的产权人，其依法享有对系争房屋占有、使用、收益、处分等权益。第三人此前同意由紫嘉物业代为将系争房屋出租给被告使用，现该租赁合同虽已到期，但第三人表示继续同意由被告使用并将租金交付给原告，并未违反相关法律法规规定。故原告要求被告迁出系争房屋缺乏事实和法律依据，对原告的该项诉请本院不予支持。被告仍应按原合同约定标准向原告支付使用费和使用期间产生的水费等。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张克胜于本判决生效之日起十日内支付原告上海南希物业管理有限公司自2015年5月8日起至判决生效之日止的房屋使用费，按每月6,500元计算；二、被告张克胜于本判决生效之日起十日内支付原告上海南希物业管理有限公司水电费4,099.50元；三、驳回原告上海南希物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1,180元，由原告上海南希物业管理有限公司负担630元，由被告张克胜负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 陈向红
人民陪审员 赵倩玲
二〇一六年六月二十日
书 记 员 薛 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。