海南省白沙黎族自治县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9025民初792号
原告：陈荣，男，1978年10月4日出生，黎族，住海南省白沙黎族自治县。
被告：文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司，住所地：白沙黎族自治县牙叉镇桥南路（糖烟酒公司商住楼109、110号二、三层）。
负责人：赵英。
被告：文昌黄金海岸房地产开发有限公司，住所地：文昌市清澜开发区金椰园B35。
法定代表人：赵英。
第三人：海口金域雅境地产顾问有限公司，住所地：海南省海口市龙华区南海大道28号四季华庭一期4C704房。
法定代表人：陈川。
原告陈荣诉被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司（以下简称黄金海岸公司白沙分公司）、文昌黄金海岸房地产开发有限公司（以下简称黄金海岸公司）、第三人海口金域雅境地产顾问有限公司（以下简称金域雅境公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告陈荣到庭参加诉讼，被告黄金海岸公司白沙分公司、黄金海岸公司、第三人金域雅境公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈荣向本院提出如下诉讼请求：1.请求解除原告陈荣与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》，判令两被告偿还原告购买住宅首付款人民币：壹拾万捌仟玖佰伍拾伍元整（108955.00元），并支付原告相应利息，利息的起止时间从2015年11月21日起计算至实际付清之日止，利息按照银行年利率3.25%计算；2.本案案件受理费，由两被告承担。事实与理由：原告于2015年11月16日认购了黄金海岸公司白沙分公司水景花都二期3号楼3单元4层402房。该公司原定于2015年10月份动工，此后一直以各种理由拖延工期。到2016年10月份，该公司所有工作人员均不知去向，打电话也无法联系。公司办公地点与售楼中心已人去楼空。而该公司水景花都二期地块也已被封停，公司没有人可以给我说法。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告黄金海岸公司白沙分公司未作答辩。
被告黄金海岸公司未作答辩。
第三人金域雅境公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面意见称，2015年我公司与被告黄金海岸公司签订了代理销售合同，被告黄金海岸公司白沙分公司也在上面盖了章。2016年4月，被告黄金海岸公司单方面与我公司解除了合同，至今，被告黄金海岸公司仅支付我公司14万元劳务费，尚拖欠我方劳务费近20万元，且迟迟未履行双方的合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月20日，被告黄金海岸公司与第三人金域雅境公司签订了《房地产代理销售合同》，主要约定：一、第三人独家代理销售被告黄金海岸公司在白沙黎族自治县牙叉镇兴建的”水景花都”项目。二、代理期限自2015年1月20日至该项目每栋楼取得预售许可证算起的一年为止。三、两被告向第三人提供”商品房独家代理销售委托书”。被告黄金海岸公司白沙分公司、被告黄金海岸公司、第三人金域雅境公司在该份合同上盖章确认。同日，被告黄金海岸公司出具内容为”文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司正式委托海口金域雅境地产顾问有限公司独家代理销售位于海南省××县的楼盘--'水景花都'”的《商品房独家代理销售委托书》。
2015年11月16日，原告陈荣与被告黄金海岸公司白沙分公司签订《”水景花都”二期住宅内部认购书》，双方约定：1.原告认购被告黄金海岸公司白沙分公司开发的位于白沙黎族自治县牙叉镇滨河北路的”水景花都”二期3号楼3单元4层402号房，建筑面积为131.62平方米，套内面积为114.06平方米，公摊面积为17.56平方米（最终建筑面积以政府测绘的面积为准）。2.原告于2015年11月16日交付10000元作为订金，此订金在签订《商品房买卖合同》时冲抵原告的首期购房款。3.原告认购此房屋的单价为2750元/㎡（以建筑面积计算），总价为361955元。4.原告在交付订金后一周内即2015年11月22日前支付总房款的30%（含订金）即108955元，若原告未在规定时间内支付上述款项，则被告黄金海岸公司白沙分公司有权另行出售该套房屋，原告所交房款如数退还，不计利息，在该项目取得商品房预售许可证后7天内，由双方签订《商品房买卖合同》并选择付款方式。5.在该项目取得预售许可证时被告黄金海岸公司白沙分公司会通知原告，如原告在接到通知的7天内未签订《商品房买卖合同》，则本协议自动失去法律效力，原告所交房款被告黄金海岸公司白沙分公司如数退回，不计利息，其所认购的房屋被告黄金海岸公司白沙分公司有权另行出售。
2015年11月16日，原告交纳认购”水景花都”二期3号楼3单元4层402号房的订金10000元，由第三人金域雅境公司出具收据并加盖财务专用章予以确认。同年11月21日，原告再次交纳认购上述房屋价款98955元，由被告黄金海岸公司白沙分工公司出具收据并加盖财务专用章予以确认。
截止目前，被告黄金海岸公司白沙分公司所开发的”水景花都”二期尚未动工。
另查，被告黄金海岸公司白沙分公司系被告黄金海岸公司于2011年6月30日依法设立的有限责任公司分公司，其经营范围为受公司委托，以公司的名义从事房地产开发经营。
本院认为，本案的争议焦点为原告主张解除其与被告黄金海岸公司白沙分公司之间的《”水景花都”二期住宅内部认购书》是否有法律依据及两被告对原告是否负有返还购房款及支付利息的义务。分述如下：
一、原告主张解除其与被告黄金海岸公司白沙分公司之间的《”水景花都”二期住宅内部认购书》是否有法律依据。合同的解除包括约定解除和法定解除。本案中，原告与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》中未对约定解除进行明确约定，因此应从原告的主张是否符合法定解除条件进行分析。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告自2015年11月16日与被告黄金海岸公司白沙分公司签订《”水景花都”二期住宅内部认购书》后，截至今日已超过一年时间，被告黄金海岸公司白沙分公司开发的”水景花都”二期项目迟迟未施工建设，其行为应视为完全不履行合同义务的其他违约行为，该行为剥夺了原告根据《”水景花都”二期住宅内部认购书》有权期待的利益，符合上述第九十四条第一款第（四）项”其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定。因此，原告主张解除与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》的诉讼请求，本院予以支持。
二、两被告对原告是否负有返还购房款及支付利息的义务。第三人与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《房地产代理销售合同》、原告陈荣与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》均系当事人的真实意思表示，且未违反相关法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告黄金海岸公司白沙分公司委托第三人金域雅境公司代收购房订金，双方系委托关系，第三人的行为后果应由被告黄金海岸公司白沙分公司负担。原告依据《”水景花都”二期住宅内部认购书》交纳了购房订金10000元，该款项由第三人出具收据，应视为原告依约向被告黄金海岸公司白沙分公司交纳了购房订金。原告与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，被告黄金海岸公司白沙分公司应向原告返还购房款，且原告有权请求损失赔偿；原告虽未对其损失进行举证，但被告黄金海岸公司白沙分公司长时间占用其资金，确实给原告造成一定的损失；因此，原告主张被告黄金海岸公司白沙分公司返还购房款108955元及支付利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于计算利息标准及利息起止时间的问题。原告主张利息计算标准为”银行年利率3.25%”，不违反法律规定，本院予以支持。原告与被告黄金海岸公司白沙分公司之间并未对解除合同后如何予以赔偿进行约定，原告主张自其向被告黄金海岸公司白沙分公司支付第二笔购房款之日（2015年11月21日）起计算利息至实际付清之日止，该项主张不符合交易习惯，其应给予被告黄金海岸公司白沙分公司履行合同一定的合理期间。因此，本院酌情支持利息起止时间为原告起诉之日（2017年8月4日）起计算至实际付清之日止。此外，被告黄金海岸公司白沙分公司作为被告黄金海岸公司依法成立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：”公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，其无独立承担民事责任的能力，故应由被告黄金海岸公司承担被告黄金海岸公司白沙分公司的民事责任。因此，原告主张两被告向其返还购房款108955元及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第三百九十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告陈荣与被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》。
二、被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司在本判决生效之日起十五日内向原告陈荣退还购房款人民币108955元，并向原告陈荣支付自2017年8月4日起至实际付清之日止的利息（利息以人民币108955元为基数，按照年利率3.25%计算）。
三、被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司对上述债务负连带清偿责任。
四、驳回原告陈荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2479.10元，由被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司、被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判长叶必林
审判员梁其锐
人民陪审员黎焕松
书记员蒲壮森
附：本案适用的相关法律条文
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第七十八条第一款\',法条内容:\' 第七十八条
被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
（二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的；
（三）有发明创造或者重大技术革新的；
（四）在日常生产、生活中舍己救人的；
（五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；
（六）对国家和社会有其他重大贡献的。
减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限：
（一）判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；
（二）判处无期徒刑的，不能少于十三年；
（三）人民法院依照本法第五十条第二款规定限制减刑的死刑缓期执行的犯罪分子，缓期执行期满后依法减为无期徒刑的，不能少于二十五年，缓期执行期满后依法减为二十五年有期徒刑的，不能少于二十年。
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第七十八条
被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
（二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的；
（三）有发明创造或者重大技术革新的；
（四）在日常生产、生活中舍己救人的；
（五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；
（六）对国家和社会有其他重大贡献的。
减刑以后实际执行的刑期，判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；判处无期徒刑的，不能少于十年。
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第七十九条
对于犯罪分子的减刑，由执行机关向中级以上人民法院提出减刑建议书。人民法院应当组成合议庭进行审理，对确有悔改或者立功事实的，裁定予以减刑。非经法定程序不得减刑。
\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国刑事诉讼法（2012年）》\',Items:[{法条名称:\'第二百六十二条第一款\',法条内容:\'
第二百六十二条罪犯在服刑期间又犯罪的，或者发现了判决的时候所没有发现的罪行，由执行机关移送人民检察院处理。
被判处管制、拘役、有期徒刑或者无期徒刑的罪犯，在执行期间确有悔改或者立功表现，应当依法予以减刑、假释的时候，由执行机关提出建议书，报请人民法院审核裁定，并将建议书副本抄送人民检察院。人民检察院可以向人民法院提出书面意见。
\'}]},{法规名称:\'《最高人民法院关于办理减刑、假释案件具体应用法律若干问题的规定》\',Items:[{法条名称:\'第二条第一款\',法条内容:\'
第二条“确有悔改表现”是指同时具备以下四个方面情形：认罪悔罪；认真遵守法律法规及监规，接受教育改造；积极参加思想、文化、职业技术教育；积极参加劳动，努力完成劳动任务。
对罪犯在刑罚执行期间提出申诉的，要依法保护其申诉权利，对罪犯申诉不应不加分析地认为是不认罪悔罪。
罪犯积极执行财产刑和履行附带民事赔偿义务的，可视为有认罪悔罪表现，在减刑、假释时可以从宽掌握；确有执行、履行能力而不执行、不履行的，在减刑、假释时应当从严掌握。
\'}]},{法规名称:\'《最高人民法院关于办理减刑假释案件具体应用法律若干问题的规定》\',Items:[{法条名称:\'\',法条内容:\'
2、什么是确有立功表现有下列情形之一的，应当认为是确有立功表现，即：揭发、检举监内外犯罪分子的犯罪活动，经查证属实的；制止他犯逃跑、行凶、破坏等犯罪活动的；在生产、科研中有重大发明创造、技术革新的；在日常生产、生活中舍己救人的；在抢险救灾中有突出表现的；有其他有利于国家和人民利益的突出事迹的。
对被劳改单位评为省级劳改积极分子的罪犯，可视为有立功表现。
二、关于死缓犯的减刑以及减刑后能否假释的问题
死缓犯的减刑，是一种法定的特殊形式的减刑，它与刑法第七十一条规定的减刑不同。
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