上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第19436号
原告上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣。委托代理人邹侠。委托代理人严佳伟。被告张肃。委托代理人王怀涛，上海汉路律师事务所律师。原告上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇公司)诉被告张肃居间合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年7月2日、7月28日公开开庭进行了审理。原告汉宇公司的委托代理人邹侠、严佳伟(仅参加了本案的第一次庭审)，被告张肃的委托代理人王怀涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇公司诉称，2013年7月，被告至原告的张杨分行对上海市浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)表达了出售意向。在原告的积极促成下，被告与原告及案外人(购买方)签订了《房地产买卖居间协议》，确认了在签署《房地产买卖协议》后若拒不履行《房地产买卖协议》，致使交易无法最终完成的，应向原告支付居间服务补偿费人民币(以下币种同)66,900元。2013年7月23日，在原告积极促成下，被告与案外人(买受方)签订了《房地产买卖协议》。2013年9月30日，在原告的积极促成下，被告与案外人(买受方)签订了《上海市房地产买卖合同》。现原告已完成本次居间服务，但其后被告违约致本次交易未能继续，按协议约定被告应向原告支付居间协议补偿费66,900元。诉请：判令被告支付原告居间服务补偿费66,900元。被告张肃辩称，根据《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《房地产出售居间协议》的约定，购房产生的中介费系由买家王华栋承担，原告仅有向王华栋请求居间报酬的权利，被告不承担任何费用。原告已经从王华栋处收取了中介费，无权再要求被告支付任何费用。原告诉请的居间补偿费用已在其后于2013年7月27日签订的《房地产出售居间协议》中变更为居间费用，原告的居间服务补偿费请求权已经丧失，其诉讼权利基础已不存在。根据《中华人民共和国合同法》的规定，居间必要费用是在居间不成时对必要费用的补偿，本案居间已经成功，故不属于该情况。原告诉请的居间服务补偿费违反法律规定，没有法律依据，不应得到支持，根据《中华人民共和国合同法》对居间合同的特别规定，原告仅有在居间成功时取得居间报酬，居间不成功时取得居间必要费用的权利，根据该法第四百二十六条的规定，本案按约定系由买家王华栋承担居间报酬，原告请求的对象是买家王华栋。原告主张的居间服务补偿费，是以居间补偿费的形式确定了无论是否居间成功，中介均有权收取报酬，该约定没有法律依据，违反了法律规定，应为无效。原告设置该条款限制了买卖双方的权利，加重了义务，属无效的格式条款。请求驳回原告的诉请。经审理查明，原告系房产中介公司。被告及案外人苟某某系系争房屋的权利人。2013年7月23日，经原告居间，原告(居间方、丙方)、被告(卖售人、甲方)、王华栋(买受人、乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方以甲方到手价348万元的价格向甲方购买系争房屋。甲、乙双方同意：在甲、乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房地产总价款的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金(第六条)。在甲、乙双方签署《房地产买卖协议》后一致同意：如甲、乙双方之任何一方未能履行《房地产买卖协议》，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费66,900元(数额可以参照本次交易完成后丙方应收取甲、乙双方的佣金之和，以下简称系争条款)；如甲、乙双方经协商合意解除《房地产买卖协议》或合意解除后通过其他途径另行完成该房地产交易，致使丙方利益受损的，则上述金额应由甲、乙双方共同向丙方支付。2013年7月27日，被告(委托人、甲方)、原告(居间人、乙方)签订《房地产出售居间协议》，该协议中将原印有的“甲方应向乙方支付佣金”、“甲方如未能按时将佣金给付乙方”划除，并约定：协议履行期间，甲方如果在与乙方提供的房产购买方签订《房地产买卖居间协议》(含定金协议)后，明示或以其行为表示不履行与房产购买方签署的相关协议的，则应向乙方支付居间费用(5.5条)。2013年7月27日，经原告居间，王华栋(买受人、乙方)、被告张肃并代苟某某(卖售人、甲方)签订《房地产买卖协议》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，成交总价款为348万元。甲、乙双方特殊约定(本约定和本协议相关条款表述不一致的，以本约定为准)：本次交易所产生的税费由乙方承担；双方约定房屋总价为320万元，房屋装修补偿款为28万元。2013年9月30日，王华栋(买受人、乙方)、被告及苟某某(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为320万元。当天，王华栋(乙方)、被告及苟某某(甲方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：本次房地产交易中，房地产的总成交价为348万元，其中合同价为320万元，剩余28万元为搬迁及固定设施补贴费；乙方于房地产交易中心出具以乙方为申请权利人的收件收据当日向甲方支付搬迁及固定装修设施补贴费28万元；本次交易中，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由乙方承担；等等。2014年1月，张肃、苟某某将120万元房款退还给了王华栋。本院于2014年5月19日作出(2014)浦民一(民)初字第6594号(该案的原告为王华栋，被告为张肃、苟某某，以下简称第6594号)民事判决书，认定张肃、苟某某已构成违约，应当承担相应的违约责任，判决：一、王华栋与张肃、苟某某就系争房屋于2013年7月27日签订的《房地产买卖协议》及于2013年9月30日签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》于2013年12月10日解除；二、张肃、苟某某应于该判决生效之日起十五日内支付王华栋违约金20万元。该判决现已生效。审理中，原告表示：王华栋向其支付了居间报酬22,500元。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、第6594号民事判决书、《房地产出售居间协议》，被告提供的《房地产出售居间协议》，本院调取的第6594号案件的信息，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告依据2013年7月23日签订的《房地产买卖居间协议》中的系争条款提起本案的诉讼，并主张其诉请的居间服务补偿费系违约金性质，但该条款被此后于2013年7月27日签订的《房地产出售居间协议》中的5.5条所修改。根据2013年7月23日签订的《房地产买卖居间协议》中约定的“甲方(被告)到手价”及2013年7月27日签订的《房地产出售居间协议》中对甲方(被告)应向乙方(原告)支付佣金的相关条款的划除情况并结合原、被告、王华栋、苟某某签订的其它协议、合同、市场惯例，应认定被告主张的本次交易所产生的中介费应由买家王华栋承担成立。原告已促成王华栋与被告及苟某某签订《上海市房地产买卖合同》，其居间已成功，原告于审理中也表示王华栋已向其支付了居间报酬22,500元，而违约金系对因违约而造成的损失进行弥补，在本案中原告已收取了王华栋支付的居间报酬，被告及苟某某对王华栋违约，并未造成原告损失。原告在此情况下，通过其提供的格式的《房地产买卖居间协议》中的系争条款欲在已获得居间报酬的情况下再从被告处额外获得远超过居间成功获得的居间报酬金额的居间服务补偿费(违约金)，并无相应的法律依据，亦违反了《中华人民共和国合同法》关于居间合同的相关规定，系争条款应为无效约定。另在此赘述，即便假设前述关于系争条款无效及本次交易所产生的中介费应由买家王华栋承担的分析均不成立，鉴于系争条款已被此后于2013年7月27日签订的《房地产出售居间协议》中的5.5条所修改，原告亦应向被告主张居间报酬，而非居间服务补偿费(违约金)。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：驳回原告上海汉宇房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费1,472元，减半收取计736元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 谢辉东
二〇一五年八月十八日
书记员 薛广文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。