上海市虹口区人民法院
民事判决��
（2014）虹民三(民)初字第1646号
?原告上海鸿福置业有限公司。法定代表人TANYEOWBENG。委托代理人季闻理，上海市新华律师事务所律师。委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。被告上海波洛娜餐饮管理有限公司。法定代表人黄波。委托代理人汪俊岭，上海众华律师事务所律师。原告上海鸿福置业有限公司与被告上海波洛娜餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海鸿福置业有限公司的委托代理人季闻理，被告上海波洛娜餐饮管理有限公司的法定代表人黄波及委托代理人汪俊岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鸿福置业有限公司诉称，原告与被告上海波洛娜餐饮管理有限公司于2013年11月22日签订《商品房租赁合同》(以下简称��租赁合同》)，约定被告承租原告所有的上海市四川北路XXX号“某某广场”购物中心B2层C10号房屋(以下简称系争房屋)，双方约定租赁期为2013年12月9日至2015年12月8日止(含一个月装修期)，房屋月租金分为固定租金和提成租金两部分，月固定租金第一年为7,509.27元，第二年为7,978.60元，物业管理费为1,157.25元，提成租金为每月营业额的15%，被告应于上一个月的25日前支付固定租金及物业管理费，并于后一个月的25日前支付提成租金差额。合同又约定，原告应于2013年12月9日向被告交房，2013年12月9日至2014年1月8日的三十天为装修期，装修期内免收租金，物业管理费减半。合同同时就被告违约的情况下应承担的违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦支付履约保证金26,703.54元。后被告向原告提出要求无条件退租，原告不允许，被告自此开始拖欠租金，累计二月有余，鉴于被告严重违约的事实，原告于2014年7月28日发函给被告，向被告催讨欠付租金及物业管理费等相关费用，并解除了房屋租赁合同，要求被告赔偿原告相应违约金，未果。故现起诉至法院，要求确认双方签订的《租赁合同》于2014年7月28日解除，被告立即交还房屋；要求被告支付2014年7月1日至7月31日期间拖欠的租金7,509.27元及物业管理费1,157.25元以及合同解除后至被告实际返还房屋之日的房屋使用费(房屋使用费每月标准为合同约定的月固定租金7,509.27元和月物业管理费1,157.25元之和)；被告支付自2014年2月1日起计至2014年7月31日期间的水电费6,022.30元以及POS机使用费2,700元；被告支付保证金以外的违约金26,703.54元(按固定月租金及物业管理费的三倍计算)；被告支付装修期内租金及物业管理费共计8,087.90元(装修期为2013年12月9日至2014年1月7日)；被告支付的���约保证金26703.54元归原告所有，不予返还。被告上海波洛娜餐饮管理有限公司辩称，同意双方签订的《租赁合同》于2014年7月28日解除。原告于2014年7月25日将系争房屋门锁更换，被告无法进入，房屋实际已由原告控制，所以不存在交还房屋的问题。租金及物业管理费按日历月支付，租金、物业管理费、水电费、POS机使用费均已支付至2014年6月底，部分通过转账支付，部分通过现金支付，根据合同约定被告先付费后原告开具发票，原告已就上述费用开具了发票；且原告在2014年7月18日的律师函中明确指明被告拖欠7月份的租金、物业管理费、pos机使用费以及5月份的水电费，实际被告仅欠付7月份的费用；原告曾经口头承诺以装修保证金抵扣7月份租金。根据合同约定，被告只有在延迟缴费30天后才承担违约责任，被告实际没有拖欠租金达一个月，原告在7月25日凌晨断电断水，导致被告无法经营，所以是原告违约在先。被告并未违约，不同意支付违约金，对于装修期免去的租金和物业管理费，原告无权要求被告支付，履约保证金应当返还。合同约定的违约金标准过高，希望法院依法调整。原告所称的7月18日的函件是和7月28日的函件同时收到的，并非7月18日当天收到。经审理查明，2013年11月22日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积15.43平方米；乙方租赁该房屋经营波波虾品牌的餐饮；甲方应于2013年12月9日或之前将该房屋交付给乙方；租赁期为自交付日起2年，即2013年12月9日起至2015年12月8日止；租赁期内，乙方应向甲方支付租金和物业管理费以及其他费用，但在乙方租满合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方一定的装修期，该���屋的装修期自该房屋交付日起30天，即2013年12月9日至2014年1月7日，装修期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付物业管理费和其他费用，若乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费(若有)，索取的每月租金及物业管理费标准参照乙方第一年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；自装修期满后的首日起双方选择固定租金或提成租金(取金额较高者)方式计算该房屋的租金，第一年固定租金按租赁面积计算，每天每平方米16元，月固定租金为7,509.27元，月提成租金为乙方于该日历月营业额月的15%，第二年固定租金按租赁面积计算，每天每平方米17元，月固定租金为7,978.60元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的15%；乙方最迟应于装修期满之前第十日向甲方预付该房���的首期租金，即当月的畸零日加上次月的整个月租金，甲方于次月五日前将发票寄给乙方；每月应付的固定租金，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清；如预付的第一个月固定租金对应的期间首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的固定租金应根据合同约定的固定租金的日租金标准按照该月内的实际租赁天数计算；乙方应按月预先支付下一日历月的固定租金，如某个日历月的月提成租金高于月固定租金，则乙方应在下一个日历月的25日或之前支付提成租金和固定租金之间的差额；乙方同意使用甲方指定的专用收银系统作为该房屋唯一的收银机，乙方应在协议签署同时或之前向甲方支付相等于三个月使用费的专用收银系统的押金1,350元，租赁��内，乙方应于每月25日或之前向甲方支付下一月的使用费450元(每台)，乙方逾期支付使用费的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%向甲方支付滞纳金；乙方应支付相当于三个月租金(其单月的租金额，以整个租赁期内的月平均固定租金计)及三个月物业管理费(其单月的物业管理费金额，以整个租赁期内的月平均物业管理费)之和的金额作为履约保证金，具体金额详见附件一第8条(第6-1条)，附件一第8条约定履约保证金金额为26,703.54元，乙方向甲方支付的履约保证金作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租和/或违反合同其他约定，而致甲方行使解除合同权利，甲方可以全部没收履约保证金而无须归还乙方,除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付合同下的任何应付款项；乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金8,901.18元，装修期���业管理费570.70元；每月物业管理费1,157.25元，乙方应于租赁期内向甲方支付物业管理费，在装修期内，乙方的物业管理费减半收取；乙方应于交付日或之前向甲方预付该房屋的首期物业管理费，即当月的畸零日加上次月的整个月物业管理费，甲方于入账后五个工作日内将发票寄给乙方；每月应付的物业管理费，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清；乙方应于房屋交付日起七个工作日内向甲方支付相等于一个月之租金及一个月物业管理费之和的金额作为乙方的开业保证金，金额为8,901.18元，如乙方能够于开业日对外营业且经甲方审核符合正式开业标准的，则开业保证金自动转为乙方应向甲方支付的部分租金及物业管理费；乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之当日或之前向甲方和物业管理公司交还该房屋，乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋��乙方除应向甲方支付该房屋在占用期内的占用使用费外(每日的占用使用费计算公式：最高日固定租金与日物业管理费之和×3或者该房屋于当日对外出租的当日市场价与日物业管理费之和×3，取金额较高者)，还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用；乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态，乙方如对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于履约保证金中扣除该费用；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权���照本合同的规定收取占用使用费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七天后开启该房屋的门锁并换门锁，将该房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，有权按照甲方认为适当的方式处分该等物件，并将处分所得(若有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失；甲、乙双方同意，乙方如有逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金(金额同本合同6-1条约定的履约保证金金额)；若出现本合同规定情形而甲方行使合同解除���合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金和物业管理费；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，甲方也可书面通知乙方解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担本合同第13-2条约定的违约金并承担装修期内免除的租金和物业管理费(若有)外，还有权没收乙方的履约保证金；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在租赁期内若乙方违反本合同项下任何付款责任，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或者其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到乙方的前述违反得到改正，在前述切断水、电供应或者其他服务期间乙方仍须按照本合同规定支付租金、物业管理费；本合同当事人之间根据本合同发出的任何通知或联络应按附件一15条约定的方式以书面为准，如以快递交付，应于交予快递服务发送第三日视为收讫。该合同附件一15条约定的乙方通讯地址为本市四川北路XXX号。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金26,703.54元、装修押金8,901.18元及各项费用，2013年12月9日，原告向被告交付了合同约定的租赁房屋，双方各自履约。2014年7月18日，原告向被告发出律师函，表示原被告签订租赁合同，约定被告承租系争房屋，租期自2013年12月9日至2015年12月8日，租金按年调整，支付方式为提前一个月的二十五日支付，后原告依约将系争房屋交付被告使用，但是被告目前已经拖欠该房屋的7月份租金、物业管理费、POS机使用费以及五月份的水电费等，截止到本律师发函之日累计达10,699.52元，原告曾向被告数次催讨，被告至今未支付，根据合同约定，被告拖欠租金超过三十天的，原告有权按合同约定的违约���款处理，据此，特发函要求被告足额付清全部欠付费用，否则原告将于2014年7月24日起依照合同约定停水、停电，并追究被告的违约责任。2014年7月25日，原告对系争房屋采取了停水停电的措施。2014年7月28日，原告向被告发函表示被告拖欠该房屋的7月份租金、物业管理费、POS机使用费以及五月份的水电费等已超过三十日，期间原告曾多次向被告催讨，并于7月18日发函，被告至今未付，据此，发函即日起解除原告与被告签订的租赁合同，被告应在收函后立即清场撤出将房屋交还原告，同时原告有权要求被告支付拖欠的各项费用及违约金并没收被告已经支付的保证金。另查明，2013年11月25日，被告向原告转账47,785.20元。2013年12月4日，原告向被告转账1,400元。2014年2月7日，被告向原告转账1,607.25元,用途载明波波虾一月付款。2014年3月12日，原告分别向被告开具2013年12月26日至2014年1月22日的水费发票一张金额41.84元、电费发票一张金额981.60元；2014年3月13日，原告向被告开具2014年3月的租金、物业管理费、POS机使用费发票一张，金额共计9,116.52元；2014年3月14日，原告向被告开具2014年4月租金及物业管理费、2014年2月POS机使用费发票一张，金额共计9,116.52元。2014年4月13日，被告分别向原告转账1,023.44元、9,116.52元；2014年4月14日，被告向原告转账两笔，金额均为1,023.44元。2014年5月8日，原告向被告开具2014年3月31日至2014年4月25日的水费及电费发票一张，金额共计1,385.46元；2014年5月12日，原告向被告开具2014年6月的租金、物业管理费、POS机使用费发票一张，金额共计9,116.52元；2014年6月12日，原告向被告开具2014年4月25日至2014年5月23日的水费及电费发票一张，金额共计1,175.90元；同日，原告向被告开具2014年7月的租金、物业管理费、POS机使用费发票一张，金额共计9,116.52元；2014年7月10日，原告向被告开具2014年8月的租金、物业管理费、POS机使用费发票一张，金额共计9,116.52元；2014年7月11日，原告向被告开具2014年5月23日至2014年6月25日的水费及电费发票一张，金额共计1,489.89元。2014年7月18日，原告账户存入现金存款18,304元，交款人载明为波波虾。审理中，被告表示其物品还在系争房屋内，因原告于2014年7月25日锁门，房屋已经由原告控制，被告无法进入，所以不存在交还房屋的问题。原告认为，被告没有交付过房屋，也没有办理交接手续，原告并未锁门，原告表示其已于2015年3月底将系争房屋自行清场予以收回，并已另行出租。原告也并未同意过以装修押金抵扣被告应付租金及物业管理费等费用。原告另提供了2014年2月至7月某某广场—单元收费附表，载明2月电费1,152元，水费36.61元；3月电费1,156.80元，水���31.38元；4月电费1,354.08元，水费31.38元；5月电费1,144.52元，水费31.38元；6月电费1,453.28元，水费36.61元；7月电费1,228.84元，水费41.84元。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、租赁合同及附件、律师函、快递回单及送达记录、集美堂付款通知书、满记租金发表及付款记录、单元收费附表、存款及转账凭证，被告提供的发票、银行转账凭证、受案回执，及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，现原、被告均确认双方签订的《租赁合同》于2014年7月28日解除，于法不悖，本院予以确认。鉴于原告已自行收回房屋，原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。合同期内，被告欠付的租金及物业管理费应当支付，原告主张被告欠付7月租金和物业管理费，被告予以认可，对原告的该诉请，本院予以支持，但租金应结算至合同解除之日。关于原告主张被��欠付的2月至7月水电费及POS机使用费，被告称根据原告开具的发票，被告仅欠付7月的费用，本院认为合同虽有关于被告支付的租金及物业管理费入账后5个工作日内原告将发票寄给被告的约定，但根据双方证据，实际存在发票开具在被告付款之前的情况，结合原告在律师函中关于被告欠付费用的表述及被告提供的付款凭证，本院对原告主张的5月至7月的水电费及7月的POS机使用费予以支持。根据合同约定，在租期内被告未依约付款的，原告经事先通知有权切断该房屋水、电供应直到被告付款，原告经通知被告后于2014年7月25日采取停水停电措施，嗣后被告仍未支付全部欠款，且已超过30日，原告有权解除合同，被告应承担相关违约责任。鉴于合同约定如违反合同义务导致合同解除的情况下，原告可没收履约保证金并按月租金及月物业管理费之和的3倍主张违约金，相对于���告的损失，该违约责任的约定明显过高。本院考虑双方履行合同的情况及原告实际损失，在原告有权没收履约保证金的情况下，酌情确定被告还应承担的违约金为1万元。关于原告主张的房屋占用费，根据合同约定，原告在合同终止之日起七天后可采取相应措施将房屋腾空收回，故对于2014年8月5日开始的房屋占用损失原告应自行承担责任。关于原告主张的装修期内免去的租金及物业管理费，根据约定被告实际租赁不满合同规定的租赁期或违反合同的约定，原告有权向被告索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费，故对原告的该诉请，依法予以支持，原告诉请金额有误，本院依法予以调整。原告收取的装修押金及POS机押金，同意返还被告，于法不悖，本院予以一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，���决如下：一、确认原告上海鸿福置业有限公司与被告上海波洛娜餐饮管理有限公司签订的《商品房租赁合同》于2014年7月28日解除；二、被告上海波洛娜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付2014年7月1日至2014年7月28日的租金6,912.64元；三、被告上海波洛娜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付2014年7月1日至2014年7月28日的物业管理费1,065.30元；四、被告上海波洛娜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付2014年7月29日至2014年8月4日期间的房屋占用费1,994.49元；五、被告上海波洛娜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付2014年7月的POS机使用费450元；六、被告上海波洛娜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付2014年5月至7月的水电费共计3,936.47元；七、被告上海波洛娜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付违约金10,000元；八、被告上海波洛娜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付减免的租金及物业管理费7,977.10元；九、原告上海鸿福置业有限公司收取的履约保证金26,703.54元，不予返还；十、原告上海鸿福置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告上海波洛娜餐饮管理有限公司返还装修押金8,901.18元及POS机押金1,350元；十一、原告上海鸿福置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,109.02元，减半收取1,054.51元，由原告上海鸿福置业有限公司负担674.51元，被告上海波洛娜餐饮管理有限公司负担380元；财产保全申请费670元，由原告上海鸿福置业有限公司与被告上海波洛娜餐饮管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一五年四月十五日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。