浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终1003号
上诉人(原审被告)杭州华驰汽车工贸有限公司，住所地杭州市下城区东新路184号。
法定代表人任银花，总经理。
委托代理人胡德云，浙江建经律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)杭州市燃料有限公司，住所地杭州市下城区朝晖路26号。
法定代表人俞力成，董事长。
委托代理人金碧英，该公司员工。
上诉人杭州华驰汽车工贸有限公司（以下简称华驰公司）因与被上诉人杭州市燃料有限公司（以下简称燃料公司）占有物返还纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2004年12月21日，燃料公司与浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司（以下简称浙ＸＸ驰公司）签订《租赁合同》，燃料公司将其位于东新路184号场地面积33763平方米，租赁给浙ＸＸ驰公司使用，用途为汽车维修。租赁期限暂定为十年，第一期合同为五年，从2005年2月15日起至2010年2月14日止。第一期合同期满双方协商签订第二期合同，同等条件下浙ＸＸ驰公司有优先签约的权利。租赁场地年租金2279449.2元，租金按月支付，先付后用，每月月底前付下月租金，二年后租金均每年递增3%。如遇国家建设需要、规划调整或其他不可抗力导致合同无法继续履行时，合同可终止。燃料公司原有的建筑，补偿归燃料公司所有；浙ＸＸ驰公司新造的建筑，根据造价、面积等具体情况，双方另行签订补偿协议。租赁期满，如继续出租场地，在同等条件下，浙ＸＸ驰公司有优先签约权。合同还就其他事项达成协议。2004年3月15日，燃料公司与浙ＸＸ驰公司签订补充合同，另行将面积440平方米的12间临时房租赁给浙ＸＸ驰公司使用，年租金52800元，二年后租金均每年递增3%。2006年2月20日，燃料公司与浙ＸＸ驰公司签订补充合同（三），将面积1068平方米的煤库办公楼及浴室等附属用房租赁给浙ＸＸ驰公司使用，年租金128160元，租金交付及递增方法按2004年12月21日签订的租赁合同执行，租期自2006年3月1日起，与租赁合同同步结束。2006年12月30日，燃料公司与浙ＸＸ驰公司、杭州华驰汽车维修市场有限公司（以下简称华驰市场公司）签订《协议书》，由华驰市场公司承受浙ＸＸ驰公司在《租赁合同》中的全部权利义务，并出具《承诺书》，将电表户头（户号为10124544）转至华驰市场公司。2007年4月28日，燃料公司与华驰市场公司签订补充合同（四），将小油库地块及附属用房出租给华驰市场公司使用，年租金20000元，租期从2007年5月8日开始，与租赁合同同步结束。2012年12月17日，华驰公司向燃料公司出具《承诺书》，承诺承受华驰市场公司在《租赁合同》中的全部权利义务，同时出具了《电价托收单》，将电费托收账户由华驰市场公司变更为华驰公司。2010年2月至2014年3月，燃料公司按递增4%计算租金，华驰公司按燃料公司开具的发票支付租金，未就递增额提出异议，双方未再签订租赁合同。2014年3月，部分租赁场地因河道整治被拆除，但燃料公司开具给华驰公司的租赁发票未扣除被拆除场地租金。因华驰公司未付租金，燃料公司于2014年4月3日向华驰公司发出《催收房租函》，向其催缴2014年3月15日至4月14日的租金296776.44元。2014年4月14日，又向华驰公司发出《租金交纳通知书》催缴2014年3月15日至5月14日的租金。2014年4月23日，又向华驰公司发出《关于下水道建设申报等事项的回函》继续催缴相关租金。上述通知催缴的租金均未扣除被拆除场地的租金额。2014年4月15日，华驰公司发函给燃料公司，要求下水道施工费用从租金中扣除，并要求拆除场地的补偿款为基数冲抵租金。2014年6月4日，燃料公司通过杭州市西湖公证处，向华驰公司送达了《解除〈租赁合同〉通知书》，通知华驰公司从2014年6月4日起解除双方的租赁合同关系，要求华驰公司从燃料公司场地腾退。2014年6月26日，双方在文晖街道主持下就补偿、租金等问题协调，但未达成协议。2014年7月16日，燃料公司诉至原审法院请求判令：解除双方的租赁合同；支付2014年3月15日起至2014年6月3日止的租金，并承担从2014年3月15日至判决确定的履行日止的违约金；支付从2014年6月4日起至实际腾退之日占有使用费；华驰公司将电表（户号10124544）过户给燃料公司；本案诉讼费、保全费由华驰公司承担。原审法院经审理后于2015年2月14日作出（2014）杭下民初字第1371号民事判决书，认定：双方系对拆除部分的租金和补偿产生争议，华驰公司并非恶意拖欠租金，燃料公司在未扣除已拆除部分租金的情形下，仍向华驰公司催缴全额租金，并以华驰公司未缴纳租金为由行使合同解除权不当；且合同履行期已届满，合同相对终止。双方在该次庭审中就华驰公司承租场地的租金确定为256780.11元（282780.11元-26000元），判决华驰公司支付燃料公司自2014年3月15日起至2014年6月15日止的租金770340.33元。现燃料公司认为2015年2月14日租赁合同到期后，燃料公司一再要求华驰公司返还场地并交付燃料公司，华驰公司一直未履行。华驰公司则认为，其对案涉场地占有具有合法性。2015年5月，燃料公司提起本案诉讼，请求判令：华驰公司立即从东新路184号场地迁出并将场地返还给燃料公司；华驰公司支付从2015年2月15日起至实际返还日期间的逾期返还占有使用费1218493.98元（按每月租金270776.44元另加50%违约金计算，暂计至2015年5月15日）；诉讼费由华驰公司承担。后燃料公司分两次于2015年6月12日、2015年6月15日向原审法院提交增加诉讼请求申请书，最终诉讼请求确定为：华驰公司立即从东新路184号场地迁出并将场地返还给燃料公司；华驰公司支付从2015年2月15日起至实际返还日期间的逾期返还占有使用费1218493.98元（按每月租金270776.44元另加50%违约金计算，暂计至2015年5月15日）；华驰公司支付从2014年6月15日至2015年2月14日的租金2166211.52元（按每月租金270776.44元）；华驰公司将电表（户号10124544）过户给燃料公司；本案诉讼费用由华驰公司承担。
原审法院认为，双方签订的《租赁合同》、《补充合同》、《协议书》、《承诺书》等，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，双方均应按约履行。双方约定的租赁期限为自2005年2月15日起至2015年2月14日止，即现租赁合同期限届满且未续订租赁合同，华驰公司理应履行腾退案涉场地的义务，华驰公司占有案涉位于东新路184号场地并非解决拆迁补偿等问题的前提条件。因此，华驰公司占有案涉场地缺乏合同及法律依据，燃料公司要求华驰公司腾退上述场地返还燃料公司的诉请，原审法院予以支持。因原审法院已判决支持了部分租金，故燃料公司要求华驰公司支付2014年6月15日起至2015年2月14日租金的诉请，原审法院予以支持，但燃料公司主张的租金数额不当，根据（2014）杭下民初字第1371号民事判决书已确定的内容，应为256780.11元/月，故燃料公司第三项诉请金额调整为2054240.88元（256780.11元/月×8个月）。因华驰公司仍占有案涉场地，且其占有案涉场地不具有合法依据，故燃料公司要求华驰公司支付自2015年2月15日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉请，原审法院予以支持，原审法院参照上年度的租金标准，并按双方递增4%计算租金的交易惯例，租金标准按照267051.31元/月（256780.11元/月×1.04）计算，暂计算至2015年5月15日为801153.93元（267051.31元/月×3个月）。关于违约金，根据上文的分析，华驰公司占有案涉场地不具有合法依据，且华驰公司在合同业已到期的情形下仍继续占有案涉场地、不履行腾退义务，理应承担由此产生的不利后果。但燃料公司主张的违约金过高，原审法院酌情调整为按占有使用费的6%计算，对于燃料公司诉请中的超出部分，原审法院不予支持。关于燃料公司要求华驰公司将户号为10124544的电表过户的诉请，原审法院认为既然华驰公司占有案涉场地不具有合法依据，那么其应当配合燃料公司办理户号为10124544的电表过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华驰公司于判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市下城区东新路184号的场地返还给燃料公司；二、华驰公司于判决生效之日起十日内支付燃料公司自2014年6月15日起至2015年2月14日止的租金2054240.88元；三、华驰公司于判决生效之日起十日内按267051.31元/月的标准支付燃料公司自2015年2月15日起至实际腾退之日止的占有使用费（暂计算至2015年5月15日止为801153.93元）；四、华驰公司于判决生效之日起十日内按16023.08元/月的标准支付燃料公司自2015年2月15日起至实际腾退之日止的违约金（暂计算至2015年5月15日止为48069.23元）。五、华驰公司于实际腾退之日起五日内协助燃料公司办理户号为10124544的电表过户手续；六、驳回燃料公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33878元、保全申请费5000元，由燃料公司负担5528元；华驰公司负担33350元。
宣判后，华驰公司不服，向本院上诉称：一、上诉人作为原审被告不适格，应当驳回上诉人的起诉。1、从一审认定的事实可以看出，华驰公司并不是租赁合同的签约主体，上诉人向被上诉人单方出具的《承诺书》不仅涉及义务，还有权利，故须由华驰市场公司出具书面确认书，但因其是签订租赁合同的主体，故其不可能向被上诉人出具书面确认书。而合同具有相对性，相关权利义务的转让并不发生法律效力。上诉人只是代替华驰市场公司向被上诉人交纳了部分租金。2、因华驰市场公司未出具书面确认书，故案涉《承诺书》处于效力待定的状态。因此，即使根据《承诺书》内容，上诉人作为租赁合同的对应方加入诉讼，也应追加华驰市场公司为被告参加诉讼。因一审未追加，而导致本案基本事实无法查清，一审程序违法。3、由于上诉人已经将案涉场地全部转租给其他承租户，而这些租赁合同均未到期。租赁合同终止后，实际经营户要如何处理与本案存在明显的利害关系，但一审未将实际经营户追加为本案第三人，属于程序错误。即便判决，也存在事实上的执行不能，应将本案发回重审。退一步讲，场地的实际占有和使用人是市场的现有商户，被上诉人要求上诉人腾退场地，属于诉讼主体不适格，应当裁定驳回其起诉。上诉人租赁案涉场地后，经过改扩建，并将该场地租赁给次承租人。目前该场地经营户超过300家，上诉人与被上诉人之间的租赁合同到期后，被上诉人不考虑市场经营的现实情况，执意不与上诉人协商后续租赁的事宜，导致租赁合同终止。但现在的华驰汽车市场已形成了一定的规模和市场知名度，现有商户基于经营的需要，执意不肯退出市场。所以现在案涉场地实际占有和使用人是超过300户的经营商户，而不是上诉人，故上诉人不存在向被上诉人返还场地的情况，应当驳回被上诉人的起诉。二、原审判决上诉人支付欠付租金，但对于租赁合同终止后现有建筑物的折价问题没有一并处理，属于遗漏重要事实，应当改判或发回。根据查明事实，上诉人承租案涉场地时，只是一块空地和少量房屋，现有绝大部分建筑都是承租后另行建造的，即使租赁合同到期后，双方不再续约，被上诉人要求收回场地的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，对扩建费用应当分情况予以处理，但一审没有对案涉场地上的扩建物进行任何评估，也没有判决被上诉人就上述建筑物价值对上诉人作出一定的补偿。另，案涉场地经多年的投资建设，已经形成规模，汽车维修服务市场也已形成品牌价值。原租赁合同终止后，现有房屋和仍在经营的商户自然归属被上诉人所有，被上诉人从场地所有者摇身一变成为市场经营者，坐享其成，无本万利。民事活动应遵循诚实信用、公平、等价有偿等原则，被上诉人收回案涉场地的前提是对现有房屋市场价值进行补偿，并对现有规模的汽修市场的品牌价值及现有商户的价值作出补偿，在上诉人欠付的租金中进行冲抵。否则，上诉人有权拆除所有自行建设的房屋，将所有经营户退出，这将是三败俱伤，是对社会资源的极大浪费。三、上诉人支付的租金中还应当扣除由于被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失及备塘河综合整治工程改造拆迁补偿款。1、2014年6月4日，被上诉人以上诉人拒付租金为由，向上诉人送达了《解除<租赁合同>通知书》，通知上诉人从2014年6月4日起解除双方的租赁合同，要求上诉人腾退场地。2014年7月16日，被上诉人起诉至一审法院要求确认合同解除，一审法院于2015年2月14日作出（2014）杭下民初字第1371号生效民事判决，判令被上诉人以上诉人未缴纳租金为由行使合同解除权不当。而此判决之前，被上诉人多次以各种方式阻挠上诉人的市场经营管理行为，造成上诉人部分租赁费至今未收回，给上诉人造成了巨大的经济损失，上述损失金额应当从欠付的租金中予以扣除。2、2014年3月，备塘河综合整治工程，被上诉人获得拆迁赔偿金，上诉人作为案涉场地的实际使用人理应获得赔偿款，被上诉人的拆迁补偿款中已经包含了上诉人应当获得的款项。经各方多次协调，被上诉人未支付任何款项，经核算，上诉人认为应当获得拆迁补偿款270万元。四、被上诉人应当要求次承租人承担腾退义务并支付逾期腾退的占有使用费，一审判决上诉人支付，属于适用法律错误。综上，上诉人请求撤销原判，改判驳回燃料公司的一审诉请或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人燃料公司答辩称：一、上诉人作为原审被告适格。承租期间，上诉人于2012年12月17日向被上诉人出具《承诺书》，承担了原承租人的权利义务，且已经作为实际承租人向被上诉人支付租金多年。同时，上诉人作为承租人的事实已被生效判决（2015）杭下民初字第00955号民事判决书所确认。因此，上诉人作为原审被告完全适格。1、2012年12月17日，华驰公司向被上诉人出具了《承诺书》，该《承诺书》明确载明：。经公司（上诉人）研究决定，自2012年11月1日起，停止杭州华驰汽车维修市场有限公司的运作，进入清算注销程序，由公司直接管理租赁场地上的汽车维修业务。我司承诺：原杭州华驰汽车维修市场有限公司所承担的与贵司之间的责任与义务，全部转由我司来承担，落款盖章为“杭州华驰汽车工贸有限公司”即上诉人。该《承诺书》已经很清楚、直观地叙明了浙ＸＸ驰公司、华驰市场公司及上诉人之间的关系，且明确了由上诉人承担华驰市场公司与被上诉人的房屋租赁合同中的权利与义务。从上诉人出具该《承诺书》之日起，一直由上诉人向被上诉人支付相关租金或费用，可见上诉人作为实际承租人早已是事实，上诉人从出具《承诺书》之日起，原《租赁合同》中承租人的权利义务已经由上诉人来承担了，上诉人已经是租赁合同的实际承租人了，从其之后支付租金及管理市场的实际情况看，上诉人也已经在履行原《租赁合同》中承租人的权利义务了。可见一审对上诉人是合格主体的认定并作出相应裁判是完全正确的。2、与本案纠纷有关联性的2014年上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，已经杭州市下城区人民法院审理并作出了（2014）杭下民初字第1371号民事判决书，该判决书已生效并执行终结，在该案的二审审理过程中，上诉人一直认可其作为房屋租赁合同承租人的身份，从未就此提出过任何异议，法院也在认可被上诉人法人身份的前提下，作出了生效判决。二、上诉人从2012年12月17日向被上诉人出具《承诺书》之日起，原《租赁合同》中承租人的权利义务已经由上诉人来承担了，无需追加原承租人华驰市场公司为被告。同时原承租人华驰市场公司已经变更为杭州华驰物业管理有限公司，上诉人与原承租人均为同一实际控制人控制，对租赁的情况一直是知情的，本案不存在应当驳回被上诉人起诉、应当追加华驰市场公司为被告的情形。三、案涉租赁场地商户系次承租人，是另外一个法律关系，与本案无关，本案不应当追加商户即次承租人为第三人。同时上诉人与商户之间的转租合同的期限不得超过上诉人与被上诉人之间租赁合同的期限，现上诉人与被上诉人之间租赁合同已经到期，作为上诉人与次承租人的商户之间的合同当然到期，无论如何次承租人无权占有使用本案所涉场地。作为次承租人的商户非本案当事人，更非善意第三人，无任何理由与法律依据占有所涉场地。2014年以来，上诉人与被上诉人在当地街道办事处协调下多次调解，调解结果多次以“通知”的形式贴在案涉场地，告知场地所有租赁商户，商户均已知晓：案涉场地租赁合同已于2015年2月14日终止且不会续签的事实，故本案中的商户并非善意第三人，上诉人是在明知自己和被上诉人合同已到期，且被上诉人不同意续租的前提下，故意和场地商户签订超过租赁期的转租合同，借机制造混乱假相，拒绝搬离场地，影响社会稳定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。可见上诉人与次承租人的商户之间的转租合同早已无效，商户根本无任何理由占有使用本案所涉场地。四、一审法院对租金及占有使用费的判决合法有据。上诉人要求对汽修市场的品牌价值与现有商户的价值进行补偿不属于本案审理范围，更没有事实与法律依据。1、本案所涉房屋租赁合同到期终止后，上诉人仍占有该场地拒不返还，合同解除后无权占有人继续非法使用和占有租赁场地房屋，应当支付逾期腾房的占有使用费。一审法院参照原租赁合同的租金支付标准计算占有使用费合理、合法。2、上诉人在上诉状中所称“对租赁场地的现有房屋价值及市场和入驻商户的价值进行评估认定并作出判决”明显不属于本案的审理范围，更没有任何事实与法律依据，一审判决完全合法。五、被上诉人不存在违约行为，更没有给上诉人造成所谓的损失。被上诉人严格按照《租赁合同》履行合同，因房屋租赁合同到期已经解除，但上诉人仍然拒不腾退将场地归还给被上诉人，给被上诉人造成了巨大的损失。在本案中，遭受损失的是被上诉人，而不是强行占有场地的上诉人。上诉人占有、使用被上诉人的场地没有事实与法律依据，当然不能得到一审法院的支持。六、一审判决关于违约金的认定合法有据。正是上诉人到期后不返还场地，严重损害了被上诉人的合法权益，理应承担支付违约金等相关责任，上诉人应立即从东新路184号场地迁出并将场地返还给被上诉人。综上，本案一审事实清楚、证据确凿、适用法律正确、程序正当合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人燃料公司向本院提交2015年3月19日公布的《告知书》复印件一份，拟证明燃料公司在案涉租赁合同到期后通知过市场各承租户。经质证，华驰公司对该证据的三性均有异议，认为该证据系燃料公司单方制作，且《告知书》的抬头是“各市场承租户”，更反映了本案的上诉人作为占有物返还纠纷的主体不适格，不能达到其待证目的。本院认为，因该证据涉及案外人，故其张贴情况无法确认。
二审中，上诉人华驰公司未向本院提交新证据。
经审理，本院认定事实与原审法院认定事实一致。另查明，根据燃料公司与浙ＸＸ驰公司签订的《租赁合同》第十三条违约责任的约定“若乙方租赁期满不能按时交回场地，除应交付租金外按下列标准支付违约金：逾期1个月以内，按月加收租金的20%违约金；逾期1-2个月，按月加收租金的30%违约金；逾期超过2个月，按月加收租金的50%违约金”。2012年12月17日华驰公司出具给燃料公司的《承诺书》中载明：“我司自2012年初转换了经营机制和经营方式，经公司研究决定，自2012年11月，停止杭州华驰汽车维修市场有限公司的运作，进入清算注销程序，由公司直接管理租赁场地上的汽车维修业务”。
本院认为：华驰公司出具给燃料公司的《承诺书》表明华驰市场公司已经进入清算注销程序，由华驰公司直接管理租赁场地，且业已生效的（2014）杭下民初字第1371号民事判决亦已认定燃料公司和华驰公司为案涉租赁合同的出租方和承租方。华驰公司在本案中再主张其并非租赁合同的权利义务继受主体，本院不予支持。案涉租赁合同约定租期十年，2015年2月14日到期，到期后双方未续签租赁合同。前案判决亦已确认案涉租赁合同履行期已届满，合同相对终止。本院认为，合同到期后，承租人负有及时腾退交还承租物的义务，燃料公司作为出租人及产权人有权要求华驰公司腾退房屋并支付逾期腾房违约金。承租人将房屋转租他人的期限不得超过租赁合同的期限，华驰公司违法将房屋超期转租他人系其占有使用房屋的一种方式。华驰公司以自己未实际占有场地为由主张主体不适格，其不承担腾房义务并支付因逾期腾房所产生的相关费用，本院不予支持。本案中，华驰公司一审未提出反诉并交纳相应的诉讼费，故现有建筑物、汽修服务市场品牌价值的补偿以及备塘河综合整治工程改造拆迁补偿款和应扣除因燃料公司违约行为导致的损失均不属于本案二审审理范围，现华驰公司主张一审未将上述问题一并处理系遗漏事实，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30027元，由杭州华驰汽车工贸有限公司负担。杭州华驰汽车工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅东红
代理审判员 王 超
代理审判员 韦 薇
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 周 佳