广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终4399号
上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市惠城区广利德商行，住所地：惠州市西湖太保山（惠州市塑料厂），经营者：罗小斌，男，汉族，1974年8月27日出生，住广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：黄慧，广东方正联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林立枢，广东方正联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州中盛科技企业孵化器有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区鹅岭南路七巷三号。
法定代表人：杨林，职务：董事长。
委托诉讼代理人：黄任浩，系该公司在职员工。
上诉人惠州市惠城区广利德商行（以下简称“广利德商行”）因与惠州中盛科技企业孵化器有限公司（以下简称“中盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初10834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
本诉部分：原告起诉称，被告是惠州市××城区鹅岭南路××号房屋的业主，原被告经协商，于2016年4月1日签订《厂房租赁合同》，大致约定：乙方承租甲方位于惠州市××城区鹅岭南路××号的厂房，租赁面积1200平方米，租赁用途办公室、仓库，租赁期限从2016年4月1日至2018年3月31日，共计两年；月租金为8400元；乙方向甲方支付厂房租赁保证金为16800元……（第五条）；甲方承诺免租三十天用于乙方装修（第三条）；任何一方若有本合同第十条约定情形之一的，应按月租金的百分之百向另一方支付违约金（第十一条）；被告于2016年4月1日交付该涉案房屋等。合同签订后，原告向被告支付了保证金人民币16800元，被告将房屋交付原告使用。原告于2016年4月开始对该厂房进行装修，并于2015年5月份装修完毕，于2016年6月7月开始营业，原告合计花费装修费人民币208000元。原告经营过程中，有按合同约定向被告支付租金。被告于2016年10月27日突然向原告发出《通知函》：贵我双方于2016年5月1日签订的厂房租赁合同，现因出现重大事项，致使该合同无法继续履行，根据惠州“三旧”办函（2015）6号批文，我公司将对租赁厂房进行拆除，并进行重新改造建设，……要求提前终止《厂房租赁合同》，不给任何补偿。2016年11月2日，被告又委托律师向原告发出的《律师函》，通知原告于2016年12月5日前提前终止合同并要求清场搬离……。原告收到通知后，向被告提出异议，并要求被告继续履行租赁合同，但被告坚持要求提前终止合同，并称要停水停电。《租赁合同》第三条第2款虽约定：在本合同租赁期限内，如甲方有重大事项或被政府列入三旧改造计划等情况的，甲方可提前一个月以书面方式通知乙方，并有权单方解除合同，同时不需要承担任何的违约责任，也无需给乙方任何补偿。但签订合同时被告并未告知原告该房屋已经政府部门批准进入三旧改造，且被告在签约时还一再向原告声明两年租赁期内绝对没有问题，可以放心使用，原告在此情况下，才决定与被告签订租赁合同，但被告在其后发给原告的通知函里才向原告提及该地块早已于2015年经政府批准（惠州“三旧”办函（2015）6号批文）列入了三旧改造计划，被告在签约时，故意隐瞒该情况，且在与原告签约后短期内即通知原告终止合同，被告的上述行为是对原告的欺诈，严重违背诚实信用原则，并给原告造成重大损失。被告出租给原告的房屋在签约时已被列入三旧改造计划，属于拆迁对象，依法不得租赁，被告恶意隐瞒事实，将已存在的被列为三旧改造计划的事实约定为被告提前解除合同的条件，并将该房屋租赁给原告，双方签订的该《租赁合同》因标的物不合法，为无效合同。因被告违反诚实信用原则，恶意欺诈原告，且租赁房屋标的物不合法，《租赁合同》中“如甲方有重大事项或被政府列入三旧改造计划等情况的，甲方可提前一个月以书面方式通知乙方，并有权单方解除合同，同时不需要承担任何的违约责任，也无需给乙方任何补偿”的约定亦无效，被告应对给原告造成的损失承担全部赔偿责任。原告的损失如下：1、装修损失：原告为装修房屋共计花费装修费人民币208000元，被告应予赔偿；2、搬迁费用损失：因被告提前终止合同，并要求原告立即搬迁出租赁场地，原告不得不重新寻找厂房，导致原告无端新增搬迁费用，该笔费用预计至少3万元，被告应予赔偿；3、经营利润损失：被告搬迁厂房将影响原告经营，导致原告经营利润损失，原告酌情要求被告赔偿利润损失人民币1万元。4、原告已支付的保证金16800元被告应退回原告。为维护原告合法权益，原告特此向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告诉请，1、判令被告赔偿原告装修损失208000元、搬迁损失30000元、经营损失10000元，并返还保证金16800元。以上合计：264800元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，提供证据如下（包含证明目的）：证据一、原告身份证复印件，证明原告主体资格。证据二、被告身份证复印件，证明被告主体资格。证据三、《厂房租赁合同》，证明被告向原告提供租赁厂房的事实，双方约定：租期2年（从2016年4月1日至2018年3月底31日）；月租金为8400元，租赁保证金16800元。证据四、《通知函》，一、被告在2016年10月27日提出根据惠州“三旧”办函（2015）6号批文要求提前终止合同，提出“不承担违约责任，不给任何人补偿”，并要挟原告在2016/11/30日前搬场。二、被告提供给原告的厂房为不合法租赁物，被告恶意欺诈原告的事实。证据五、《律师函》，被告在2016年11月1日发出律师函，要求2016年12月5日前提前终止合同。证据六、装修报价单，原告装修费用损失的事实。证据七、装修合同，证明原告装修费用损失的事实。证据八、《银行卡客户交易查询》，证明原告装修费用损失的事实。证据九、收据，证明原告支付装修款，实际受到损害的事实。补充：证据十、中国农业银行个人明细对账单，证明原告支付装修款的事实。证据十一、收据，证明原告搬迁费损失的事实。证据十二、广利德商行在搬仓库期间订单亏损单，证明原告经营的损失的事实。
被告惠州中盛科技企业孵化器有限公司辩称，原告在签订合同时已经知道有三旧改造立项，合同是合法有效的，根据街道办批复的医疗改造项目的意见，解除合同也是合法有效的。
被告为支持其抗辩理由及反诉理由成立，提供如下了证据（包含证明目的）一、《关于中京电子申报康复医院的意见》，证明涉案土地厂房将用于医疗项目改造的事实。证据二、厂房租赁合同2份，证明双方约定办公室、仓库每月租金标准为8400元，宿舍每月租金为650元，被反诉人每月应付租金合计9050元的事实。
反诉部分：反诉原告诉称，双方合同约定当反诉原告一方有重大事项或被政府列入三旧改造计划等情况时，反诉原告可以提前一个月以书面方式通知反诉被告。反诉被告接到反诉原告要求提前终止合同的函件后，不与反诉原告协商，不支付租金并擅自将厂房上锁，没有与反诉被告办理房屋交接手续，反诉被告已经违约，要求法院判令解除反诉原告和反诉被告于2016年4月1日签订的《厂房租赁合同》，判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费18100元（自2017年1月1日起，暂计至2017年2月28日止）及逾期利息（至2017年2月起按照人民银行同期贷款利率计付至付清之日止）、判令反诉被告向反诉原告支付律师费15000元并承担诉讼费。
反诉被告辩称，反诉被告已经于2016年底搬迁厂房，没有占有反诉原告的厂房，是诉讼需要对厂房装修价值进行评估鉴定，为了防止厂房装修遭到破坏才将房屋锁起来的，且房屋已经被列入三旧改造房屋，反诉原告诉称的房屋占用费没有法律依据。
原审法院查明的事实
经审理查明，被告是惠州市××城区鹅岭南路××号房屋的业主，原被告经协商，于2016年4月1日签订《厂房租赁合同》，大致约定：乙方（本诉原告）承租甲方（本诉被告）位于惠州市××城区鹅岭南路××号的厂房，租赁面积1200平方米，租赁用途办公室、仓库，租赁期限从2016年4月1日至2018年3月31日，共计两年；月租金为8400元；乙方向甲方支付厂房租赁保证金为16800元……（第五条）；甲方承诺免租三十天用于乙方装修（第三条）；任何一方若有本合同第十条约定情形之一的，应按月租金的百分之百向另一方支付违约金（第十一条）；合同同时约定，在合同租赁期间，如甲方有重大事项或被政府列入三旧改造计划等情况的，甲方可提前一个月内以书面形式通知乙方并有单方解除合同，同时不需要承担任何的违约责任，也无需要给乙方任何补偿。
被告于2016年4月1日交付该涉案房屋等。合同签订后，原告向被告支付了保证金人民币16800元，被告将房屋交付原告使用。原告于2016年4月开始对该厂房进行装修，并于2015年5月份装修完毕，于2016年6月7月开始营业，原告经营过程中，有按合同约定向被告支付租金。被告于2016年10月27日向原告发出《通知函》：“贵我双方于2016年5月1日签订的厂房租赁合同，现因出现重大事项，致使该合同无法继续履行，根据惠州“三旧”办函（2015）6号批文，我公司将对租赁厂房进行拆除，并进行重新改造建设，……要求提前终止《厂房租赁合同》，不给任何补偿。2016年11月2日，被告又委托律师向原告发出的《律师函》，通知原告于2016年12月5日前提前终止合同并要求清场搬离……。原告收到通知后，要求被告继续履行租赁合同，被告坚持要求提前终止合同，本诉原告表示其已经搬离上述租赁厂房，但至今没有将上述厂房交付给本诉被告。
另查明，根据原告的申请，本院经摇珠方式选定并委托惠州市正扬价格事务所有限公司对原告的装修价值进行了评估，该所作出（2017）正扬诉评字044号价格评估结论书，评估结论为168122.97元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本诉被告向本诉原告发函明确表明解除双方签订的《厂房租赁合同》，本诉原告表示已经搬离了租赁厂房，双方均以自己的行动表示解除《厂房租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“合同部分无效，不影响其他部分的履行的，其他部分仍然有效。”第二百二十三条规定“承租人经承租人同意，可以对租赁物进行改造或增设。”本诉原告和本诉被告签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，合同条款中除了第三条第2点中涉及“甲方有重大事项”的条款约定不够明确以外，其余条款均明确，且没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。本诉原告主张本诉被告恶意欺诈，但通观《厂房租赁合同》全文及双方提供的证据，并不存在欺诈行为，本诉原告的上述主张的理由不成立。因为合同双方签订《厂房租赁合同》时，对“甲方有重大事项”的条款约定不明，双方均有过错，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，约定各自承担相应的责任。
结合本诉原告及本诉被告双方提供的证据，本院作如下分析及认定：本诉原告提供的《律师函》，可以证明被告在2016年11月1日发出律师函，要求2016年12月5日前提前终止合同。装修报价单及装修合同，可以证明原告装修费用损失的事实，但损失数额应当按照评估机构作出的价格评估结论书认定。收据（单号0××6）仅有个人签名，没有单位盖章，虽注明是搬迁费，但不是正式的发票，且没有提供其他证据印证，不能证明搬迁损失。订单亏损单表，仅是单方证据，没有其他的供应商之间的证据佐证且没有提供其他证据证明其主张，不能认定其存在实际损失。本诉被告提供的《关于中京电子申报康复医院的意见》，该意见书是惠州市惠城区龙峰街道办事处发给惠州市惠城区住房和城乡规划建设局关于中京电子申报康复医院的意见，惠州市惠城区龙峰街道办事处在该意见书中仅表示同意其辖区内的企业惠州中京医疗控股有限公司、惠州中盛科技企业孵化器有限公司向惠州市惠城区住房和城乡规划建设局申报对惠州市惠城区龙峰街道鹅岭南路七巷三号厂房进行改造项目，并不能证明上述厂房已经进入改造，本诉被告也没有提供证明涉案土地厂房将用于医疗项目改造的事实，上述情形不能认定为原告和被告签订的《厂房租赁合同》中约定的属于有重大事项或被政府列入三旧改造计划等情况中的“被政府列入三旧改造计划”的情形。在双方履行合同中出现了惠州中京医疗控股有限公司、惠州中盛科技企业孵化器有限公司向惠州市惠城区住房和城乡规划建设局申报对惠州市惠城区龙峰街道鹅岭南路七巷三号厂房进行改造项目的事由，但由于《厂房租赁合同》中约定了如甲方有重大事项或被政府列入三旧改造计划等情况的，甲方可提前一个月内以书面形式通知乙方并有单方解除合同，同时不需要承担任何的违约责任，也无需要给乙方任何补偿。由于合同中没有对重大事项的标准进行明确的约定，导致双方对本诉被告要求单方解除合同是否需要赔偿本诉原告损失的争议，本诉原告和本诉被告均应当承担缔约过失的责任。由于本诉被告单方通知本诉原告解除合同，导致本诉原告停业，本诉被告在反诉中诉请反诉被告支付场地占用费及利息损失并支付其律师费的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。本诉原告诉请本诉被告赔偿其搬迁费，但没有提供有效证据证实其搬迁损失，本院不予支持。本诉原告主张其停业损失，但仅提供了广利德商行在搬仓库期间订单亏损单，该单据是本诉原告单方提供的单据，本诉原告没有提供其他证据佐证，不能有效证明其存在停业损失的事实。又由于本诉原告对承租的厂房进行了装修，装修价值168122.97元，本诉原告诉请本诉被告赔偿其装修损失及返还保证金的诉讼请求部分合理，本院依法按照缔约过失的责任确定本诉被告赔偿本诉原告装修损失84061.49元，并返还保证金16800元给本诉原告。
综上，原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回，依据《中华人民共和国民法通则》第二十六条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除本诉原告惠州市惠城区广利德商行和本诉被告惠州中盛科技企业孵化器有限公司于2016年4月1日签订《厂房租赁合同》；二、本诉原告惠州市惠城区广利德商行应于判决生效之日起五日内将惠州市××城区鹅岭南路××号的厂房（租赁面积1200平方米）交付给本诉被告惠州中盛科技企业孵化器有限公司；如逾期交付，则应按照每月8400元支付场地占用费给本诉被告惠州中盛科技企业孵化器有限公司；三、本诉被告惠州中盛科技企业孵化器有限公司应在判决生效之日起七日内向本诉原告惠州市惠城区广利德商行返还保证金16800元，并赔偿本诉原告惠州市惠城区广利德商行装修损失84061.49元；四、驳回本诉原告惠州市惠城区广利德商行的其他诉讼请求；五、驳回本诉原告惠州中盛科技企业孵化器有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3902元（本诉原告已预交本诉诉讼费3274元，由本诉被告预交反诉费628），由本诉原告惠州市惠城区广利德商行负担1637元，由本诉被告惠州中盛科技企业孵化器有限公司负担2265元。评估费9000元已由本诉原告垫付，由本诉原告惠州市惠城区广利德商行负担4500元，由本诉被告惠州中盛科技企业孵化器有限公司负担4500元。
当事人二审的意见
上诉人惠州市惠城区广利德商行、惠州中盛科技企业孵化器有限公司均不服原审判决，向本院提出上诉。
惠州市惠城区广利德商行上诉请求：1.依法撤销由惠州市惠城区人民法院作出的（2016）粤1302民初10834号民事判决书，依法改判为：被上诉人立即向上诉人赔偿装修损失168122.97元及搬迁损失38000元，两项合计为206122.97元；2.本案的原审、二审诉讼费用，原审的鉴定费用以及其他为了查明本案事实方面产生的相关费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》部分条款显示公平，上诉人有权依法行使撤销权。显示公平的合同是指一方当事人利用优势或对方经验缺乏，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。具体到本案中，纵观涉案合同的签订：从双方地位优势上看，首先，被上诉人系注册资本为2.02亿的大型港澳台与境内合资企业，上诉人为一般个体小商户，经济地位上被上诉人明显占优；其次，被上诉人作为涉案房产的出租人，对涉案房产的现状及将来可能出现的情况比作为承租方的上诉人更为清楚，即被上诉人对于涉案房产的信息渠道比上诉人更占优;再次，涉案《厂房租赁合同》系由被上诉人提供，基于被上诉人在经济地位上的占优，涉案合同条款不得随意更改，具有格式合同的性质，即被上诉人在合同条款的拟定上比上诉人也占优。显然，被上诉人在签订涉案合同时相对于上诉人拥有明显的优势地位。且看涉案合同第三条第2款[以下简称:涉案条款]：“在本合同租赁期限内，如甲方有重大事项或被政府列入三旧改造计划等情况的，甲方可提前一个月以书面形式通知乙方并有权单方解除合同，同时不需要承担任何的违约责任，也无需给乙方任何补偿”，基于被上诉人在签订合同时明显的优势地位，该条款在赋予被上诉人涉案合同单方解除权的同时，还剥夺了上诉人请求赔偿损失及接受补偿的权利，双方的权利义务极不对等，严重违反了公平合理的原则。因此，涉案条款属于合同法第五十四条规定的显示公平的条款，上诉人依法有权并提出撤销涉案条款。
二、原审判决认定事实错误，适用法律亦错误，被上诉人单方解除与上诉人签订的《厂房租赁合同》构成违约，依法应承担违约责任。首先，基于上述第一点所述，涉案条款被撤销后，被上诉人没有依法应承担违约责任。其次，退一万步讲，即便涉案条款不存在效力瑕疵，被上诉人形式对涉案合同单方解除权的条件也不成就，理由如下：一、涉案条款约定被上诉人行使合同单方解除权的条件为“甲方有重大事项或被政府列入三旧改造”，关于该条款约定的“重大事项”，其内容并不明确，且上诉人及被上诉人也并未对该问题有补充约定，因此，根据合同法第六十一条之规定，对“重大事项”的内容应按合同有关条款或交易习惯确定。纵观涉案条款，与“重大事项”并列的内容为被政府列入三旧改造项目，也即是说，“重大事项”的情形与“被政府列入三旧改造项目”同等重要，且被上诉人以此作为单方解除合同的依据，应对存在“有重大事项或被政府列入三旧改造”进行举证。本案中，被上诉人解除涉案合同的《通知函》显示，其出现单方解除涉案合同的重大事项为《惠市“三旧”办函【2015】6号》批文，而被上诉人在原审过程中并未提供关于该批文内容的任何资料，也未提供任何符合涉案条款中“重大事项”情形的有效证据，是否存在所谓“重大事项或被政府列入三旧改造项目”的情形根本无法确定，因此，被上诉人行使单方解除权的条件并未成就，其单方解除涉案合同的行为构成违约。再次，涉案条款存在约定不明的情形，其无法单独、直接作为被上诉人单方解除合同的依据。上诉人在合同履行过程中及涉案合同被单方解除均不存在任何过错，上诉人因被上诉人单方解除合同的行为平白遭受了经济损失，在规则不明的情况下，根据公平原则，上诉人的经济损失也应由被上诉人承担。综上，被上诉人单方解除涉案合同构成违约，依法应当承担违约责任，原审判决以涉案条款约定不明至该条款无效，并认定双方均有过错是错误的。
三、关于上诉人损失金额的认定问题，装修损失经鉴定机构鉴定，上诉人对于装修价值为168122.97元并无异议，但因被上诉人单方解除合同，上诉人被迫搬迁花费了38000元，该事实有上诉人在原审中提供的收据予以确认。上诉人系啤酒和饮用水的供应商，搬迁时厂房内有大量的啤酒和饮用水，被迫搬迁必然存在搬迁费用，而上诉人在原审中已经提供了相应证据证明了合理的搬迁费用，原审判决以证据不足为由否认了上诉人存在搬迁损失的认定明显是错误的。
综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律也错误，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判如上诉人所请。
惠州中盛科技企业孵化器有限公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、三、四、五项判决，依法改判为（或发回重审）：1.被上诉人立即向上诉人支付占有租赁厂房期间产生的租金（自2017年1月1日起计至租赁厂房实际移交之日止，现暂计至2017年2月28日为18100元）；2.被上诉人向上诉人支付实现债权产生的律师费用人民币15000元；被上诉人承担本案评估费9000元。二、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
主要事实和理由：一、原审判决认定事实不清，上诉人依据双方关于重大事项的约定依法解除《厂房租赁合同》符合法律规定，不存在过错。根据《合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条也明确规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人行使合同解除权系因为双方在《厂房租赁合同》中明确约定“在本合同租赁期限内，如甲方有重大事项或被政府列入三旧改造计划等情况的，甲方可提前一个月以书面方式通知乙方并有权解除合同，同时不需要承担任何的违约责任，也无需要给乙方任何补偿。”《厂房租赁合同》签订后，惠州市惠城区人民政府龙丰街道办事处于2016年10月25日出具《关于中京电子申报康复医院的意见》，该意见反映，上诉人的土地厂房将改造为中京南方康复医院及中京南方心血管医院，批复同意用于医疗项目与机构投资经营。上诉人认为，所谓重大事项即该事项的成就致使合同无法继续履行。因此，上诉人因发展战略调整，拟将涉案土地厂房用于医疗项目改造，合同约定的重大事项条件已成就。基于前述情形，上诉人向被上诉人发函告知，主张因发生重大事项，要求提前终止租赁关系。根据法律规定及合同约定，被上诉人已搬离租赁厂房，以其行为认可前述情形构成重大事项，双方已达成解除合同的合意。因此，上诉人对合同解除条件的约定不存在过错。
二、原审判决严重违反法定程序，未经双方质证的评估结论不能作为认定案件事实的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。本案中，上诉人提供的关于装修损失的证据没有事实和法律依据，其向原审法院提出鉴定申请，对其装修价值进行了评估。经惠州市正扬价格事务所有限公司(下称“正扬公司”)对惠州市××城区鹅岭南路××号1200平方米厂房装修费用进行评估，正扬公司出具(2017)正扬诉评字044号《评估价格评估结论书》，评估结果为l68122.97元。因该份《评估结论书》评估程序不符合法律规定，评估师并未实际到场参与评估，且评估内容严重偏离评估目的，远远高于资产的实际价值，上诉人已于2017年7月7日向原审法院提出书面异议。但在正扬公司回函后，原审法院并未组织双方就该份《评估结论书》进行质证并发表质证意见。原审法院在未经质证的情况下直接将该份《评估结论书》作为定案依据，认定被上诉人的装修损失，明显违反了法定程序，严重侵害了双方当事人的质证权利，应当依法撤销。
三、原审判决适用法律有误，涉案租赁合同依法解除后被上诉人占用上诉人租赁厂房至今，由此造成的占用费及损失应当由被上诉人承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，据原审庭审中被上诉人“厂房被我锁住了”的陈述以及租赁厂房至今被卷闸门封锁等事实，均可以证明上诉人与被上诉人解除《厂房租赁合同》后，其至今仍未将租赁物正式移交给上诉人，租赁厂房仍然由被上诉人占用。因此，被上诉人应当继续以合同约定的租金标准向上诉人支付占用费，直至完全履行清场搬迁义务，租赁物正式移交回上诉人为止。综上所述，上诉人为了维护自身的合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求，请贵院依法裁判。
惠州中盛科技企业孵化器有限公司答辩称：以上诉意见为准。
惠州市惠城区广利德商行答辩称：一、被答辩人行使对涉案合同单方解除权的条件不成就，被答辩人单方解除涉案合同构成违约，依法应承担违约责任。涉案条款约定被答辩人行使合同单方解除权的条件为“甲方有重大事项或被政府列入三旧改造”，关于该条款约定的“重大事项”，其内容并不明确，且答辩人及被答辩人也并未对该问题有补充约定，因此，根据合同法第六十一条之规定，对“重大事项”的内容应按合同有关条款或交易习惯确定。纵观涉案条款，与“重大事项”并列的内容为被政府列入三旧改造项目，也即是说，“重大事项”的情形应与“被政府列入三旧改造项目”同等重要，并与“被政府列入三旧改造项目”同样属于被动及客观的原因，并非主动引发的原因。且被答辩人以此作为单方解除合同的依据，应对存在“有重大事项或被政府列入三旧改造”进行举证。本案中，被答辩人解除涉案合同的《通知函》显示，其出现单方解除涉案合同的重大事项为《惠市“三旧”办函【2015】6号》批文，而被答辩人在原审过程中并未提供关于该批文内容的任何资料，连该份批文是否存在均无法确认，且在原审庭审过程中，被答辩人也承认其所谓的三旧改造项目仅处于意向阶段，并没有立项，由此可见，被答辩人所称的三旧改造项目并不存在。另从被答辩人原审提交的证据《关于中京电子申报康复医院的意见》(以下简称:申报意见)可见：1.该申报康复医院的申请系由惠州中京电子科技股份有限公司提出，并非由被答辩人中请；2.该项目改造系主动申请而非上述被动改造，即被答辩人为发展战略调整(被答辩人上诉状所述)变更其名下涉案厂房自身经营性质以达到利益最大化，而并非因为客观原因不得不进行改造，不具备被动性和客观性。显然，被答辩人所提出的申报意见即便真实有效，也不具备涉案条款中关于重大事项的条件。因此，被答辩人行使单方解除权的条件并未成就，其单方解除涉案合同的行为己经构成违约，应承担违约责任。另，经答辩人多方了解得知，涉案厂房至今仍未有任何改造动工的迹象，其所谓的项目改造根本不存在，显然，被答辩人在答辩人仅仅对涉案厂房进行装修使用不到半年的时间便强行单方解除涉案合同属于为了自身利益，并利用其优越的经济地位欺凌弱小的行为，因此，被答辩人的违约行为更不应被轻易姑息。
二、答辩人无需承担搬离现场后任何场地占用租金。答辩人收到被答辩人发送的《通知函》后，于2016年底便将涉案厂房内货物搬离了涉案厂房，此前答辩人并不拖欠被答辩人的租金及水电费用，此后也并不存在占有使用涉案租赁厂房的行为。另因答辩人承租涉案厂房后对厂房进行了装修修缮，花费甚巨，答辩人多次寻被答辩人协商解决装修及搬迁费赔偿问题，被答辩人均不予理睬，还多次企图强行进场破坏厂房装修，并声称答辩人自行寻诉讼途径解决。因房屋装修本身就依附于涉案厂房，与本案诉讼标的(租赁关系)密不可分，解决装修赔偿问题前必须保持现场的完整性，以免装修遭损坏造成答辩人的损失。为此，答辩人于2016年11月30日便向惠城区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，答辩人向原审法院申请对厂房现场鉴定，以确定答辩人的装修损失。由此可见，答辩人寻合理的措施保全厂房现场，属于为主张权利行使的合理减损措施，在争议的标的(租赁合同关系)未完全解决之前，均不应支付任何场地占用租金。
三、关于被答辩人主张实现债权的律师费问题：1.该律师费并没有任何合同依据予以确定；2.本案系因被答辩人违约引起的诉讼，被答辩人花费的律师费不应由答辩人承担；3.被答辩人并未提供任何有效证据证明律师费的发生(包括委托代理合同、律师费发票、律师费支付凭证)。综上，被答辩人的律师费主张没有任何事实和法律依据，不应由答辩人承担。
四、关于评估费问题：本案的评估是基于被答辩人违法解除合同引起的赔偿损失纠纷，因此评估费应由违约方(即被答辩人)承担。综上所述，被答辩人的上诉请求没有事实和法律的依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
上诉人惠州市惠城区广利德商行提交了如下证据：证据1：收款收据，证明答辩人在搬离涉案厂房时已经结清了租金以及水电费用的事实。证据2：照片，证明被答辩人以自身调整发展战略为由强行单方面解除租赁合同后，至今涉案厂房仍然空置，未进行任何改造的事实。证据3：报警回执，证明被答辩人在涉案厂房装修还未评估之前企图破坏厂房装修，答辩人发现后报警予以阻止的事实。
上诉人惠州中盛科技企业孵化器有限公司质证称：对证据1和证据2没有异议，对证据3的真实性无异议，但是针对证据3想要证明的内容并不清晰，关于对方说有报警了，但是我方并没有与派出所有任何的联系，这个也与我们双方的纠纷没有关系。上诉人说我方有破坏厂房，而我方从未采取措施破坏过涉案厂房的装修。
上诉人惠州中盛科技企业孵化器有限公司二审未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：1.中盛公司对合同的提前解除是否有过错；2.中盛公司主张评估结论未经质证不能作为认定案件事实的依据应否支持；3.涉案租赁合同的解除是否给广利德商行造成38000元搬迁损失；4.广利德商行是否应支付占用费。具体判析如下：
上诉人与被上诉人于2016年4月1日签订的《厂房租赁合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。
关于中盛公司对合同的提前解除是否有过错的问题。广利德商行主张中盛公司在签订涉案厂房租赁合同时恶意隐瞒了近期要改造的情形，对合同提前解除存在过错。对此本院认为，《厂房租赁合同》特殊约定，在合同租赁期限内，如中盛公司有重大事项或被政府列入三旧改造计划等情况的，中盛公司可提前一个月以书面形式通知广利德商行并有权单方解除合同，且不需承担任何违约责任。从上述合同的特殊约定可见，双方当事人对于涉案土地可能面临三旧改造等重大事项会提前终止合同的情况都是有预见的，并从而在此基础上对解除权、赔偿事宜等进行了约定。故此，广利德商行主张中盛公司存在恶意隐瞒的情形，依据不足，与双方合同存在的特殊约定不符，本院不予采纳。故对广利德商行该上诉主张，本院不予支持。
2016年10月25日，惠城区人民政府龙丰街道办事处向惠城区住房和城乡规划建设局出具了《关于中京电子申报康复医院的意见》，该意见同意将中盛公司的厂房改造为中京南方康复医院及中京南方心血管医院。2016年11月1日，中盛公司向广利德商行发出一份律师函,告知因出现重大事项，致使涉案合同无法继续履行，并于2016年12月5日提前终止。且广利德商行称其已搬离涉案厂房。故一审认定解除双方签订的《厂房租赁合同》有事实和法律依据，本院予以维持。
关于中盛公司主张评估结论未经质证不能作为认定案件事实的依据的问题。一审法院在惠州市正扬价格事务所有限公司作出《评估结论书》后将该评估书送达至双方当事人并书面通知双方对评估结论书有异议的可在期限内提交书面意见，逾期未提交则视为没有异议。中盛公司提交了《关于对惠州市正扬价格事务所有限公司价格评估结论书的异议书》，一审法院据此向惠州市正扬价格事务所有限公司发出质询函，惠州市正扬价格事务所有限公司也就中盛公司提出的异议回函答复。可见，中盛公司已经对评估结论充分发表意见，其主张该评估结论书未经质证，一审程序违法，本院不予采信。广利德商行对《评估结论书》中厂房装修费用的评估结论没有异议，参考该《评估结论书》，一审判决认定装修损失为168122.97元，并无不当，本院予以维持。
关于涉案租赁合同的解除是否给广利德商行造成38000元搬迁损失的问题。本院认为，广利德商行仅提供了注明广利德搬迁费的收据（单号：0××6）作为损失证据，该收据不是正式发票，仅有个人签名，没有单位盖章，且广利德商行并未提供其他证据予以印证，不足以证明搬迁损失，广利德商行应承担相应举证不能的法律后果。一审判决对38000元搬迁损失不予认定，并无不当，本院予以维持。
关于广利德商行是否应支付占用费的问题。中盛公司主张广利德商行未将租赁厂房正式移交给中盛公司，涉案厂房仍由广利德商行占用，其应按照约定的租金标准支付占用费。广利德商行称其已经搬离涉案厂房。对此，本院认为，中盛公司并未提供证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果，对其该主张，不予采信。
关于律师费，中盛公司主张广利德商行应当支付律师费15000元，而其并未提供证据证明其主张，本院不予支持。至于中盛公司主张由广利德商行承担全部评估费9000元，一审判决中盛公司与广利德商行各承担4500元，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币9664元（惠州市惠城区广利德商行预交了4392元，惠州中盛科技企业孵化器有限公司预交了5272元），由上诉人惠州市惠城区广利德商行负担4392元，上诉人惠州中盛科技企业孵化器有限公司负担5272元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年四月四日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；