重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0103民初114号
原告中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区青年路56号重庆国际贸易大厦，组织机构代码90290195-9。
负责人史原，分行行长。
委托代理人陈勇，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人唐偌涵，重庆康实律师事务所市律师。
被告曾静，女，汉族，1980年1月10日出生，住重庆市奉节县。
原告中信银行股份有限公司重庆分��（以下简称中信重庆分行）与被告曾静金额借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕荣荣担任审判长，与人民陪审员刘玉梅、陈邦碧组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员简丽担任法庭记录。原告中信重庆分行的委托代理人唐偌涵到庭参加了诉讼；被告曾静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。
原告中信重庆分行诉称，中信重庆分行与曾静于2014年8月12日签订了《中信银行个人购房借款合同》约定曾静向中信重庆分行申请300万元的贷款用于购买住房，贷款利率为年息8.1%，按月还息、到期一次性还本，贷款期限为12个月，自2014年8月21日至2015年8月21日，逾期贷款罚息为合同利率的150%。同时，双方签订了《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》一份及《抵押合同》三份，曾静以其所有的房产向��信重庆分行提供抵押。2014年8月21日向曾静发放300万元贷款，但曾静并未严格履行其还款义务。中信重庆分行为维护其合法权益诉至本院，请求判令：1、曾静立即偿还中信重庆分行借款本金3000000元、利息18627.53元、罚息3173.48元（利息、罚息计算至2015年8月25日），上述金额合计3021801.01元，并自2015年8月26日起至实际清偿借款之日止，按照借款合同约定的罚息利率支付逾期利息，对未能按时支付的利息、罚息，按借款合同约定的罚息利率计收复利，利随本清；2、曾静承担中信重庆分行因委托律师催收已发生的律师费15000元，并自前述费用实际支付次日起按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失，计算至付清之日止；3、中信重庆分行对曾静所有的位于重庆市渝中区、位于重庆市南岸区的房屋以及位于重庆市渝北区的房屋享有优先受偿权，有权对该房产折价、拍��、变卖所得的价款优先受偿；4、本案诉讼费、保全费由被告承担，并自前述费用实际支付次日起按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失，计算至付清之日止。
被告曾静未答辩。
经审理查明，2014年8月12日，中信重庆分行与曾静签订了《个人借款合同（消费信贷业务专用）》，合同约定：曾静（借款人）向中信重庆分行（贷款人）申请额度为300万元的贷款，贷款期限自2014年8月21日起至2015年8月21日止。贷款采最高额抵押的担保方式，利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上，上浮35%确定，即本合同项下的贷款利率为8.1%，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，且约定中信重庆分行为实现债权及担保权利而支付���所有费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由曾静负担，中信重庆分行有权对垫付的资金自垫付之日起向曾静收取利息。合同还约定曾静以其所有的位于重庆市渝中区的房屋、位于重庆市南岸区的房屋以及位于重庆市渝北区的房屋为该笔借款作抵押。双方还签订了《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，中信重庆分行向曾静提供总额为300万元的综合授信额度。曾静在本合同项下担保的债权最高额限度为：贷款本金300万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金及为实现债权、担保权利等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。合同亦再次约定曾静以其上述七处房产作为抵押。2014年8月21日，中���重庆分行向曾静指定的账户转款300万元。截止2015年8月25日，曾静已拖欠中信重庆分行借款本金3000000元、利息18627.53元、罚息3173.48元，合计3021801.01元。
另查明，2015年，中信重庆分行为曾静金融借款合同纠纷案，与重庆康实律师事务所签订了《法律服务合同》，约定中信重庆分行将曾静金融借款合同纠纷案委托给重庆康实律师事务所，并于2015年10月16日向重庆康实律师事务所支付曾静案律师代理费15000元。
上述事实，有《个人借款合同（消费信贷业务专用）》、《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《抵押合同》、借款凭证、房地产权证、逾期贷款明细表、个人贷款综合对账单、《法律服务合同》及发票等证据及当事人的陈述载卷为凭，足以认定。
本院认为，中信重庆分行与曾静签订的《个人借款合同（消费信贷业务专用）》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同所约定的权利义务。中信重庆分行按约向曾静履行了发放贷款的义务，曾静应按照合同约定按期履行还本付息的义务。曾静未按约履行还本付息的行为违反了合同的约定，应对此承担违约责任。中信重庆分行有权按照合同的约定宣布借款提前到期，要求曾静偿还全部借款本息，并对不能按时支付的本金及利息按照中国人民银行规定和合同的约定计收罚息和复利。中信重庆分行的诉请，由于有双方的约定为据，且未违反法律的规定，本院予以支持。
关于中信重庆分行诉请对曾静提供抵押的房屋享有优先受偿权的问题。本院认为：根据我国《担保法》第五十九条及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款规定，最高额抵押合同是指抵押人在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的不特定债权做担保的合同。最高额抵押中的“最高额”应为抵押权人实现抵押权时的最高限度额，是最高额抵押合同必须明确的内容，超出此限度则不具有优先受偿的效力。本案中，中信重庆分行与曾静签订的《个人借款合同（消费信贷业务专用）》以及《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》约定曾静以其所有的位于重庆市渝中区的房屋、位于重庆市南岸区的房屋以及位于重庆市渝北区的房屋设定抵押权，并办理了抵押登记。曾静在本合同项下担保的债权最高额限度为：贷款本金300万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金及为实现债权、担保权利等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。上述《个人房产抵押综合授信及���高额抵押合同》仅对所担保主合同项下本金余额设定最高额，未就全部债权余额设定最高限额，突破了法律规定，不符合最高额抵押合同的本质要求，该约定的最高本金余额应视为最高债权限额。因此本院认定，中信重庆分行对曾静所有的位于重庆市渝中区的房屋、位于重庆市南岸区的房屋以及位于重庆市渝北区的房屋享有优先受偿权，但其对包括本案债务在内的涉案《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以最高债权限额300万元为限。
至于原告中信重庆分行要求曾静承担律师费及其资金占用损失的请求，因在《个人借款合同（消费信贷业务专用）》中约定了中信重庆分行为实现债权及担保权利而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费等），均由曾静承担，故中信重庆分行诉请由曾静负担律师代理费，本院予以支持。同时双方签订的《个人借款合同（消费信贷业务专用）》约定中信重庆分行有权对垫付的资金（包括但不限于律师费等）自垫付之日起向曾静收取利息。因资金占用损失的性质为违约金，现中信重庆分行请求自其支付律师代理费的次日，即2015年10月17日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失，计算至付清之日止，并不违反法律的相关规定，本院予以认可。
被告曾静经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十九条及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之���定，判决如下：
一、被告曾静立即偿还原告中信银行股份有限公司重庆分行借款本金3000000元，截止2015年8月25日的利息18627.53元、罚息3173.48元，合计3021801.01元；并支付从2015年8月26日起至实际清偿借款之日止，按照借款合同约定的罚息利率（即以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮35%后的1.5倍计算）计收的逾期利息，对未能按时支付的利息、罚息，按借款合同约定的罚息利率计收复利，利随本清；
二、被告曾静在本判决生效后十日内支付原告中信银行股份有限公司重庆分行律师代理费15000元，并自2015年10月17日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失，计算至付清之日止；
三、原告中信银行股份有限公司重庆分行对曾静所有的位于重庆市渝中区的房屋、位于重庆市南岸区的房屋以及位于重庆市渝北区的房���享有优先受偿权，但其对包括本案债务在内的涉案《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以最高债权限额300万元为限。
如果被告曾静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费31094元由被告曾静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 吕荣荣
人民陪审员 刘玉梅
人民陪审员 陈邦碧
二〇一六年五月三十日
书 记 员 简 丽