重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0112民初7851号
原告（反诉被告）：李洪云，男，1965年11月13日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：张德海，重庆月印律师事务所律师。
被告：秦超，男，1993年4月6日生，汉族，住四川省南充市。
被告（反诉原告）：秦通富，男，1973年1月14日生，汉族，住四川省南充市。
委托诉讼代理人：吴柳芳，重庆中钦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马鹏飞，重庆中钦律师事务所律师。
原告李洪云与被告秦超、秦通富房屋租赁合同纠纷一案，审理中，被告秦通富提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人张德海、被告秦通富诉讼代理人吴柳芳到庭参加了诉讼，被告秦超经本院公告传唤，未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李洪云向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2015年7月7日签订的房屋租赁协议已于2016年5月12日解除；2、判令被告支付已拖欠的房屋租金166400元及物管费13120元，并支付违约金100000元；3、判令被告承担原告因追偿上述债权所支出的律师代理费15000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月7日，原、被告双方签订房屋租赁协议一份，约定原告将其位于重庆市渝北区余松二支路×号×幢×号商铺出租给被告，建面约320平方米，租赁期从2015年8月7日至2020年8月6日止，月租金32000元。租金按季支付，签约之日首次支付租金96000元，此后每次支付租金时需在该季度7日之前交付给原告。若被告逾期十日内仍未支付当季租金，则原告有权单方解除房屋租金合同，且被告需按余下租金总额向原告支付违约金，租赁期间该出租商铺的物管费、水电气费等均由被告承担。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告在向原告支付了首季度租金后，对于之后的租金却至今未付，且也未按约交付物业管理费。2016年5月12日，原告向被告发出函告，确认解除房屋租赁协议，并要求被告支付拖欠的房屋租金及物管费等，被告未履行。原告认为，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。
被告秦通富辩称：原告的诉请没有法律依据，被告不应承担任何责任。同时，被告提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失23.8万元；2、判令被反诉人赔偿反诉人违约金3.3万元；3、判令被反诉人承担反诉费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年7月7日签订房屋租赁协议，约定反诉人租赁被反诉人位于重庆市渝北区余松二支路×号×幢×号商铺，租期为2015年8月7日至2020年8月6日，租金按季度支付，反诉人按约支付首季度租金后，于2015年8月13日雇请装修工人进场装修，被反诉人却在2015年9月擅自将租赁房屋上锁，阻止反诉人使用房屋，导致反诉人装修进程被阻断，装修投入的人力物力均被损耗，反诉人多次与其沟通无果。反诉人认为，被反诉人的行为属根本违约，且直接造成了反诉人严重的装修损失及预期经营损失。为维护自身合法权益，提出反诉，望判如所请。
原告针对被告秦通富的反诉辩称：反诉请求无事实依据，应当予以驳回。被反诉人在房屋租赁合同中不存在违约行为，不应当赔偿反诉人的损失，是由于反诉人逾期支付租金，构成违约，反诉人应向被反诉人支付拖欠的租金及违约金。
经审理查明：2015年7月7日，原告为甲方（出租房）与被告秦超为乙方（承租方）签订房屋租赁协议，约定，甲方将其位于重庆市渝北区余松二支路×号×幢×号商铺（即龙溪街道龙山大道×号附×号龙湖紫都城×幢×号）出租给乙方使用，建筑面积约320平方米；租赁期限：本协议从双方签字之日起至2015年8月6日止为乙方门店装修期，甲方免收房租，从2015年8月7日至2020年8月6日止为房屋租赁期，租期为5年；租金数额：月租金为32000元，2015年8月7日起至2020年8月6日止，其租金不再递增；租金支付：1、租金按季度支付，协议签订之日起乙方需交付首次租金96000元，今后每次租金，乙方均须在该季度7日以前交付甲方。2、若乙方逾期十日仍未支付当季租金的，甲方有权单方解除本房屋租赁合同，乙方需按余下租金总额向甲方支付违约金，同时，甲方还有权对租赁房屋内所有的物品件及设施设备进行处理；其他费用：1、本协议租金数额为甲方净收，协议签订后乙方承担房屋租赁税费及其承租期间国家相关职能部门依法依规收取的所有相关费用，乙方经营的所有税、费由乙方承担，甲方概不负责。2、乙方向甲方交付定金32000元，协议签订后，自动转为水、电、气、物业管理等费用押金，协议期满乙方按协议履行权利和义务后，甲方应如数退还给乙方，不计利息。3、甲方已开通水、电、气，房屋装修、消防设备、电视、电话、宽带等开通和安装费用由乙方承担，无论何种原因乙方退房时甲方均不予补偿。4、物业管理费、卫生费等等费用甲方已缴至2015年7月7日止，房屋装修及承租期间的物业管理费、卫生费及装修期间产生的水、电、气、电视、电话、宽带等费用由乙方负责缴纳，如逾期，其违约金和滞纳金由乙方承担；甲方需要送达给乙方文件时，如不能直接交与乙方签收，甲方以EMS或挂号信邮寄到乙方在本合同所提供的通信住址，则视为送达乙方；乙方地址为四川省南充市顺庆区仪凤街×号×单元×层×号；若甲乙双方中的任何一方未按本协议约定履行义务，则违约方除需向守约方支付违约金外，还需承担守约方为实现债权的其他合理支出（包括但不限于律师费、差旅费等）；协议解除：乙方未按时交付租金，逾期十天，甲方有权单方解除本协议。协议上，原告本人签字，被告秦超的签字系被告秦通富代签。
合同签订后，被告秦通富支付原告定金32000元、第一季度租金96000元并接收租赁屋进行装修。2016年1月16日，被告秦通富给原告出具欠条，载明：今欠李洪云龙湖紫都城房屋租金及物管、水、电费等共计捌万元整，本人承诺在2016年2月5日前归还，逾期不给，将按日5‰计收违约金，并按原签订租赁协议计追收违约金。审理中，秦通富否认欠条签名为本人所签，并申请鉴定，后秦通富申请撤回鉴定。2016年5月12日，原告代理人按秦通富在房屋租赁协议提供地址以挂号信方式向二被告发出律师函，主要内容是告知被告从2016年5月12日起解除双方于2015年7月7日签订的房屋租赁合同。被告未收。2016年5月30日，龙湖物业服务集团有限公司紫都城管理处出具缴费证明，载明：重庆市渝北区余松二支路×号附×号，即渝北区龙山街道龙山大道×号附×号龙湖紫都城×幢×，自2015年8月到2016年5月物业费为李洪云缴纳，每月壹仟叁佰壹拾贰元整，共计人民币壹万叁仟壹佰贰拾元整。
庭审中，秦通富举示工程量清单、欠条等证据及证人出庭作证，工程量清单金额为130595.89元，欠条金额为12万元，证明秦通富的装修损失12万元及利息，证人出庭作证，证明，原告在2015年9月给租赁屋私自上锁，阻断秦通富的装修，构成违约。原告予以否认，认为证人与秦通富有利害关系。经查，证人系秦通富租赁房屋装修承包人，主要证言为：2015年9月4日证人购买材料后停工，原因是秦通富没有支付装修款，天然气管道没有按时改造；9月二十几号发现锁被换了，是谁换的不清楚。原告在庭审中还陈述，2016年5月13日收回租赁屋，现已出租。
另查明，在上述合同签订、履行及秦通富使用租赁屋中，秦超始终未参与，秦通富陈述，二被告系父子关系。原告因诉讼支付重庆月印律师事务所法律服务费15000元。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁协议、欠条两张、律师函、挂号信改退批条、缴费证明、律师委托书、发票、工程量清单、证人证言等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，被告秦超自始至终未参与原告与被告秦通富租赁关系中，秦通富借秦超之名与原告签订房屋租赁协议，其实质是秦通富与原告建立租赁合同关系，被告秦超不应承担任何责任，故驳回原告对秦超的诉讼请求。案涉房屋租赁协议系原告与秦通富签订，该合同内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同履行中，原告按约交付租赁屋，秦通富按约支付押金32000元、第一季度租金96000元，现双方已实际终止履行该合同，就其合同不能履行的原因是双方争议的焦点。秦通富陈述，原告在2015年9月擅自将租赁屋上锁，致使合同无法履行，原告的行为构成违约；原告予以否认，并陈述，被告不支付相应的租金，构成违约。对此，本院评述如下：1、案涉房屋租赁协议反映，原告签约的目的是收取租金，秦通富签约的目的是使用租赁屋，原告已收取了2015年8月7日至2015年11月6日期间的租金，在下一季度付款期未到的情况下，原告没有理由催收租金，反而原告应按约维护秦通富正常使用租赁屋，在此情况下，如原告擅自给租赁屋上锁，有违常理；2、如秦通富陈述属实，则从2015年10月起，秦通富就没有使用出租屋，亦不会认可再支付租金，但从2016年1月16日秦通富签字认可的欠条反映，秦通富认可欠原告租金及物管、水电费8万元，这也有违常理；3、秦通富举示的证据不足以证明出租屋在9月份被擅自上锁及被谁上锁的事实的存在，根据谁主张谁举证的原则，秦通富将承担举证不能的法律后果；4、通过本案查明的事实，秦通富没有支付2015年11月6日以后的租金。综上分析，秦通富陈述的意见，本院不予采信，对其反诉请求，不予支持。秦通富逾期未支付租金，构成违约，其应承担合同约定的相应的违约责任，即支付原告租金、物管费、违约金、律师代理费，但应扣除秦通富已支付的房屋定金32000元。原告代理人于2016年5月12日向秦通富发出解除合同函，符合合同约定，可认定，案涉房屋租赁协议于2016年5月12日解除。在租金和违约金的支付上应考虑以下因素予以调整：1、2015年11月以后的租金秦通富一直未支付，已构成违约，按约定原告在2015年11月中旬就有权解除合同，2016年1月16日秦通富出具了欠条，并承诺于2016年2月5日前支付下欠的租金等费用，届时仍未支付，2016年5月12日原告方发出解除合同函，次日即收回房屋，说明秦通富对原告收回房屋并未持对抗态度及行为，而原告至迟于5月才发函，客观上放任了损失的扩大，可酌情调整对2016年2月5日之前的租金予以支持，计96000元，之后的租金损失由原告自行承担，扣除32000元的房屋定金后，秦通富还应支付原告租金64000元；2、原告对违约金的请求过高，应予调整，这也符合违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意，综合考量，违约金调整为以所欠租金96000元为本金，从应支付租金之日即2015年11月1日起，按年利率24%计算，至本金还清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李洪云与被告秦通富于2015年7月7日签订的《房屋租赁协议》于2016年5月12日解除；
二、被告秦通富在本判决生效后十日内支付原告李洪云房屋租金64000元；
三、被告秦通富在本判决生效后十日内支付原告李洪云逾期付款违约金（以96000元为本金，从2015年11月1日起至本金还清之日止，按年利率24%计算）；
四、被告秦通富在本判决生效后十日内支付原告李洪云物管费13120元；
五、被告秦通富在本判决生效后十日内支付原告李洪云律师代理费15000元；
六、驳回原告李洪云的其他诉讼请求；
七、驳回被告秦通富的反诉请求。
本案诉讼费5720元，由原告李洪云负担1220元，被告秦通富负担4500元，反诉诉讼费2683元，由被告秦通富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 陶 立
人民陪审员 李国华
人民陪审员 彭钦梅
二〇一七年十月十二日
书 记 员 叶小丫