福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终3192号
上诉人（原审被告）：张玲飞，男，1976年9月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：林勇，福建元一律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：余振，福建元一律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：刘德明，男，1958年5月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：周善鹤，北京大成（福州）律师事务所执业律师。
上诉人张玲飞因与刘德明房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初3975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
张玲飞上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回刘德明的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，本案的实际购房人为张飞娟，并非张玲飞。张玲飞在福州已有二套房产，根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》（榕政办[2016]186号）第一条实施商品住房限购政策，张玲飞属于被限购的对象，不存在购买本案房产的需求和可能。本案的实际购买人为张飞娟，一审房产中介的两经办工作人员作为证人出庭作证证实了实际购房人为张飞娟，且张飞娟因并非本地户口而为了符合政策要求能购买讼争房屋已经做了长久的准备，社保交纳凭证与证人证言完全吻合，但一审对该事实未能查清。二、一审认定张玲飞承担违约责任，适用法律错误。首先，本案购房合同无法履行的原因是政策变化造成的暂时履行不能，本案购房合同签订时间是2017年3月27日，第二天即3月28日，《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（榕政办〔2017〕84号）新的“限购令”出台，依据该规定，张飞娟补缴社保不能达到购房资格，造成合同无法履行。为此，张飞娟也及时告知房产中介和刘德明，并要求协商处理事宜。此情形符合《房产买卖合同》第十四条关于因政策原因造成合同无法履行，双方免责的约定，张玲飞及张飞娟不需要承担违约责任。其次，刘德明不存在实际损失，甚至因房价上涨另卖他人而获利，故再判决张玲飞承担违约金，显失公平。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案因张玲飞及时通知刘德明因政策原因导致的无法履行，刘德明在房价上涨的基础上转卖他人，从中还获利更多，所以本案不存在违约造成的损失，也就不存在违约金，而违约金的目的便在于补偿，不应判决张玲飞承担违约金。三、刘德明并没有提供实际支付律师费15000元的相关凭证，一审判决的律师费达到15000元之多，显失公平。
刘德明辩称，一、张玲飞与刘德明之间签订的《房产买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效。二、在张玲飞与刘德明的所有交易文件中，仅出现张玲飞的名字，并没有出现张玲飞所称的其姐张飞娟的证明，因此可以认定刘德明与张玲飞之间是基于这份合同进行的。三、基于双方所签订的《房产买卖合同》的约定，刘德明一审主张的违约金属于合同约定的范围。虽然被一审法院调整为违约金50000元，但也符合法律的规定。四、刘德明在一审所主张的律师费，有委托代理合同予以证明，真实有效。
刘德明向一审法院起诉请求：1、判令张玲飞按成交价款每日万分之五，自2017年3月28日至2017年4月26日（计30天）向刘德明支付迟延履行违约金人民币31800元以及违约金人民币400000元；2、判令张玲飞向刘德明支付刘德明为实现债权所支出的律师费人民币15000元；第1、2条款项共计人民币446800元。
一审法院认定事实：2017年3月27日，以刘德明为卖方（甲方），张玲飞为买方（乙方），双方签订一份《房产买卖合同》，合同约定：甲方将其名下位于福州市台江区产出卖给乙方，成交价为甲方实收2120000元；支付房款的方式为乙方按商业按揭贷款方式交易；甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，在交易过程中必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；双方约定本合同签定后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币400000元整；等等。同日，以刘德明为卖方（甲方），张玲飞为买方（乙方），台江区福尚房产中介所为居间方（丙方），三方签订一份《居间合同》，刘德明、张玲飞还与交易服务方福州家天下房产代理有限公司签订一份《交易服务合同》。当天，张玲飞向刘德明出具了一份《承诺函》，承诺于2017年3月28日之前将履约保证金200000元交给福州家天下房产代理有限公司代管,否则属违约行为。上述合同签订后，刘德明于2017年4月14日通过邮政向张玲飞寄送一份《催告函》，主要内容有：本人、贵方及福州家天下房产代理有限公司居间磋商于2017年3月27日签订了《房产买卖合同》……，同时贵方应于2017年3月28日前将履约保证金200000元交给中介方代管。签订上述合同后，本人已依约履行自身义务，但贵方一直未履行上述义务，未支付任何保证金，且表示不再履行合同，贵方的行为属违约行为。……，据此，本人特发此函，郑重告知贵方于本函发出之日起十日内依约履行义务。张玲飞与其姐张飞娟于2017年4月18日通过邮政向刘德明寄送一份《回复单》，主要内容有：本人代张飞娟与贵方在居间方福州家天下房产代理有限公司办公室于3月27日晚签订的《房产买卖合同》，约定由张飞娟购买贵方名下位于福州市台江区的房产。现由于福州市政府在3月28日公布新的限购政策，张飞娟非本市户口，为了达到购房条件……，属于本次政策限购的范围，该情况我们也及时通知了居间方。本合同因政府政策的改变导致无法履行，按双方签订合同第十四条约定双方免责，因本合同签订过程中给贵方造成时间上打搅我们在此表示歉意，请贵方给予理解并在方便的时间安排双方签订具结报告，解除《房产买卖合同》。2017年4月25日，刘德明向张玲飞寄送一份《通知函》，要求依据《房产买卖合同》第九条之约定解除合同。之后，刘德明、张玲飞双方未能协商解决纠纷，刘德明遂于2017年8月17日诉至一审法院。
诉讼中，刘德明确认讼争房屋其已于2017年5月18日出售给他人。
一审法院认为：刘德明与张玲飞签订的《房产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。张玲飞辩称其系代其姐签订的合同，但缺乏依据，一审法院对其此答辩意见不予采纳。张玲飞未依约履行，且未能举证证明其具有可免责事由，故应承担相应的违约责任。刘德明主张的迟延履行违约金31800元及违约金400000元，均属违约金范畴，张玲飞在诉讼中提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。我国合同法规定的违约金制度，已经确定违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，鉴于张玲飞签订合同后，在短时间内已及时告知刘德明其不能履行，而刘德明也已将本案讼争房屋及时出售，且未举证证明其因此存在实际损失，故一审法院酌情减少张玲飞应承担的违约金金额，张玲飞应对其违约行为承担相应的违约责任，向刘德明支付违约金50000元。刘德明为实现其债权而支出律师代理费15000元，依双方合同约定应由张玲飞承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、张玲飞应于判决生效之日起十日内向刘德明支付违约金人民币50000元；二、张玲飞应于判决生效之日起十日内支付给刘德明所支出的律师代理费人民币15000元；三、驳回刘德明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8002元，由刘德明负担2002元，张玲飞负担6000元。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《房产买卖合同》、《居间合同》、《承诺函》等交易资料均体现买方为张玲飞，现张玲飞主张本案实际购房人为张飞娟，未能提供充分证据佐证，本院不予采信。一、二审张玲飞均自认其在签订合同时知晓自己属于被限购的对象，不符合购买讼争房屋的条件，在此前提下，其应对签订购房合同产生的后果负法律责任，现张玲飞以实际购房人为张飞娟、张飞娟因政策变化无法购房为由主张免责缺乏依据，本院不予支持。因张玲飞未按合同约定履行义务已构成违约，一审结合合同实际履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，酌定违约金为50000元已臻合理。至于律师费，刘德明一审已提交律师费发票，该发票与《委托代理合同》相互印证，可以作为认定事实的依据，因律师费属于刘德明为实现其债权而支出的费用，一审判决由张玲飞承担符合合同约定，本院予以维持。
综上所述，张玲飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8002元，由张玲飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年四月十八日
法官助理 刘 奕
书 记 员 段 薇