江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0581民初788号
原告：常熟市蓝星物业管理有限公司，组织机构代码913205817883937340，住所地常熟市昭文路建业商住楼1幢1-6。
法定代表人：李振刚，总经理。
委托诉讼代理人：傅迪凡，江苏少平律师事务所律师。
被告：徐明荣，男，1964年11月17日出生，汉族，住常熟市。
原告常熟市蓝星物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告徐明荣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员赵丽丹独任审判，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人傅迪凡、被告徐明荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即支付物业管理费6000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系常熟市×××业主，原告系该区域物业管理公司。按照原告与常熟市沙家浜镇芦荡社区居委会所达成的物业服务合同，截止目前，被告尚结欠物业6000元。但时至今日，被告仍未缴纳，现原告向法院起诉，请求法院依法判决。
被告徐明荣辩称，一、居委会代业主签订物业服务合同违反了全国人大、国务院或者省级人大层面公布的相关法律、法规，是对业主依法享有权利的侵害。1、根据合同法，被告享有自愿订立合同的权利，但从未和原告签订过物业服务合同，故不存在纠纷；2、国家及省级人大颁布的法律法规明确规定了代表业主与物业服务公司签订合同的主体是业主委员会或者包括业主代表在内的物业管理委员会，而非他人。芦荡社区在没有履行指导和监督职能，没有征求大多数业主意见的情况下，剥夺了业主依法享有的权利。二、处理合同纠纷应按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释，原告提供的两份合同，无论是适用《物权法》还是《物业管理条例》，还是省内的法律、法规均找不到社区居委会可以越过业主大会，直接与物业服务公司签订物业服务合同的法律依据。三、原告所提供的两份合同也违背了常熟市政府文件的相关精神。1、在2013年1月和2016年1月，芦荡社区居委会代行业主委员会职责有乱作为之嫌；2、在不符合居委会代行业主委员会职责的前置条件下，就擅自签订物业服务合同，是对政府文件精神的亵渎。所以，无论是根据《江苏省物业管理条例》，还是常熟市政府的文件，对于金沙花园小区而言，物业管理委员会才有资格代行签物业服务合同的主体，而不是居委会。四、原告所提供的居委会签订的两份合同对业主无法律效力。1、地方政府出台的文件是2016年5月13日，而第二份合同是在2016年1月6日，第一份合同更是在2013年1月1日，合同存在倒签的嫌疑，签订存在违法性；2、原告所提供的两份合同是在违反多项法律法规的情况下签订的。（1）首先，芦荡社区在代行业主委员会职责的时候违背了合法、公开、透明的原则，根据被告的入户调查，根本不存在“占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的业主大会（或书面意见征求），更没有什么经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”一说，不知居委会如何得出物业是其业主选的结论。被告从对30多户业主的调查发现，除2户不发表意见外，其他的业主均表示居委会与物业公司所签订的这两份合同，在事先均没有征求过他们的意见。其次，前期物业收费是1200元，但2013年的合同涨到了1500元/年，该收费也未经业主的讨论，也未经超过半数的业主的同意。再次，居委会在签订合同前未通知业主，在之后也未告知业主物业合同的内容，对于物业服务合同的内容、标准等一概不知，侵犯了业主的知情权和监督权。（2）无论是何种情形，居委会都未能认真履行相应的职责，反而是在没有得到业主大会同意的情况下，越权且以不是代理人的名义、而是以芦荡社区居委会的名义签订的合同，因此，不存在被代理人对合同追认一说。故两份合同只能对芦荡社区有效，而对金沙花园业主无效。五、即使合同有效，在原告没有证据表明按照约定全面履行自己的义务，反而有证据证明原告违约在先，怎么能够要求合同另一方当事人全面履行相应的义务。根据原告提供的合同中的第七条物业管理质量所约定的内容来看，原告未严格履行义务的地方有很多：包括接待和值守、不守劳动纪律规章制度、门卫更是形同虚设、巡逻没有按一级执行、任由外来人员在绿化带中乱停放车辆、杂物、标识、宣传牌、垃圾桶保洁与约定的标准也有距离、园林绿化养护管理不到位、道路保洁不到位，特别是被告所在区域，在2014年-2015年有将近两年的时间没有保洁人员打扫过，也没有过来进行绿化养护、小区内秩序不到位、部分业主违法搭建建筑物、构筑物、擅自占用、改建物业共用部分，侵占绿化、毁坏绿化、无序停放车辆等行为，物业服务企业经常不去及时劝阻、制止、物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水、电费分摊情况，具体有照片、录像为证。可见，是原告违约在先。因此，根据质价相符的原则，即使在法庭认定合同有效的情况下，被告也有权提出降低实际支付物业费的标准。同时根据合同法第120条的规定，本案诉讼费用应由原、被告分担。综上，如果无视原告所提供的两份合同来历不明，签订主体的合法性存疑，且在居委会事先背着业主签订、事后也不通知业主、有暗箱操作的之嫌；也无视原告未按照所谓的合同严格履行相应义务的情况，就作出偏袒蓝星物业公司的判决，那只会助长物业公司只收费不严格履行义务之风，更加激起业主的不满！还是能够既保护业主的合法权益，也兼顾了物业公司的利益，使合同签订更加规范、更加合法，促使物业公司按照约定全面履行自己的义务，靠提高服务质量来赢得广大业主的信任，从而推进社会的和谐建设！请求法院依法作出公正、公平的判决。
经审理查明，被告徐明荣系常熟市×××业主。2013年1月1日、2016年1月6日，常熟市沙家浜镇芦荡社区（金沙花园）居民委员会作为甲方与原告作为乙方分别签订《常熟市物业服务合同》及《金沙花园物业服务合同》各一份，其中委托期限分别为自2013年1月1日至2014年12月30日及2015年1月1日至2017年12月30日止。其中《常熟市物业服务合同》约定：甲方将常熟市沙家浜金沙花园（物业名称）委托乙方实行物业服务。第一条物业基本情况：物业名称常熟市沙家浜金沙花园，物业类型小区保安保洁，坐落位置常熟市沙家浜沙霞西路，物业管理区域四至：东至沙家浜菜市场，南至沈家浜后浜，西至春来大道，北至沙霞西路，总建筑面积：12783.29平方米。其中住宅12733.29平方米，其他物业用户50平米。第二条甲方在合同生效之日起向乙方提供物业管理用房50平方米。第四条甲方应在合同生效之日起二个月内会同乙方对物业的共用部位（含共用部位、共用设施设备）进行检查验收，并向乙方办理移交手续。第六条乙方提供的物业管理服务内容见附件四。物业专有部分的维修、养护等事项由业主自行承担。业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。第七条物业管理服务质量。乙方提供的物业管理服务质量见附件五。物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件所约定的目标。对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。第八条本物业管理区域物业服务收费选择以下第1项包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中独院：每年每户1500元。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同还约定了其他的权利和义务。甲方落款处由常熟市中新房产开发经营有限公司盖章、常熟市沙家浜镇芦荡社区居民委员会盖章、乙方处由常熟市蓝星物业管理有限公司盖章。其中《金沙花园物业服务合同》约定：甲方通过（协议选聘）方式将金沙花园委托乙方实行物业服务。第一条物业基本情况：物业名称金沙花园，物业类型住宅区，坐落位置常熟市沙家浜镇沙霞西路，物业管理区域四至：东至沙家浜菜市场，南至沙家浜后浜，西至春来大道，北至沙霞西路，总建筑面积：12733.29平方米。第四条甲方应在合同生效之日起二个月内会同乙方对物业的共用部位（含共用部位、共用设施设备）进行检查验收，并向乙方办理移交手续。第六条物业管理服务内容（一）楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、供水管道按有关规定处理；（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）安全防范，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防器材管理等；（六）交通和车辆停放秩序的管理；（七）物业使用禁止性行为的管理；（八）物业维修和养护费用的账务管理；（九）物业档案资料的保管；（十）物业其他共同事务的管理服务；（十一）业主委托的其他物业管理服务事项；（十二）车库车辆停放及收费管理；物业自用部位的维修、养护等事项由业主自行承担。业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。第七条物业管理服务质量。第八条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：按每户1500元收取物业费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。物业管理服务收费的支出项目如下：一、管理人员工资、社会保险及福利；二、共用部位、共用设施的日常维护保养费用；三、清洁卫生费；四、绿化养护费；五、物业管理区域内秩序维护费；六、公共水电费；七、物业管理企业的办公费；八、企业固定资产折旧费；九、其他费用；十、合理利润；十一、法定税费。物业管理服务费用未包含住宅共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造及要业主自用部位的维护。对住宅共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造，按照《常熟市住宅共用部位共用设施设备维修资金使用指导意见》（常房【2006】76号文件）执行。第九条物业服务费按年计算，以半年为周期。业主或物业使用人应按下列方式向乙方交纳物业服务费。如业主到期仍未交纳物业服务费，乙方通过法院起诉胜诉的，业主须按欠缴物业服务费总额，每逾期一天承担万分之三的滞纳金。第十条业主办理入住手续后未装修的物业（以物业公司办理装修手续为准），物业服务费用由业主按收费标准的百分之七十交纳；其他情况下，物业服务费用由业主按收费标准的百分之一百交纳。合同还约定了其他的权利和义务。甲方处由常熟市沙家浜镇芦荡社区居民委员会盖章，乙方处由常熟市蓝星物业管理有限公司盖章。
2017年7月20日，原告委托江苏少平律师事务所发函对被告拖欠的物业管理费进行了催缴。后因被告未能交纳2014年1月1日起至2017年12月30日止的物业管理费6000元，为此原告诉讼来院。
审理中，本院就原告提供的两份物业服务合同的相关情况向常熟市沙家浜镇芦荡社区居民委员会进行了调查。该社区赵某陈述，金沙花园是其社区辖区，小区的第一个物业公司是开发商指定的，做到2013年左右，后来弄不像，大部分业主过来要求社区对小区加强管理，大部分业主希望由物业公司管理也表示愿意交纳物业费，现在的物业公司也是大部分业主认可的。其社区帮忙组建业主委员会一直未成功，金沙花园至今也没有成立业主委员会，其社区当时就帮忙牵线和物业公司签了协议，签的协议大部分业主都是知道的，但是合同因为是和社区签订的，所以没有给过业主。
庭审中，被告认为，对于原告提供的两份物业服务合同、物业费欠交统计表均不予认可，原告提供的律师函其也没有收到过，故坚持答辩意见。同时向本院提供了如下证据：1、录音、整理资料一份及部分业主签字统计表，证明原告隐瞒事实，损害了第三方的利益，居委会无权代表业主签订合同；对于居委会的笔录不认可，居委会在说谎，需要居委会提交名单；2、照片11张，证明原告履行义务不符合物业合同的约定。原告质证后认为，原告提供的证据真实性由法院认定，但是不能达到被告的证明目的，居委会有权和物业公司签订物业服务合同，且第一年即2013年仅有几户业主没有交纳物业费，之后几年只有欠交明细中的十户没有交纳物业费，因此该小区的业主对于该物业合同是知晓的，也知晓是由原告在提供物业服务；至于被告提供的照片不能确认拍摄的地点和时间。同时原告认为，1、被告所在小区没有业主委员会，在没有业主委员会的前提下，由所在社区或者村委会代管，所以其居委会签订的物业合同对被告具有约束力；2、被告陈述的服务不到位问题，被告从未向原告提出过；故坚持诉讼请求。因双方意见不一，致调解未成。
以上事实，由国家企业信用信息公示系统、常熟市户籍信息证明、物业服务合同、金沙花园物业服务合同、补充合同、物业费统计表、律师函、邮寄凭证、不动产查询结果、录音及整理资料、部分业主签字统计表、照片、调查笔录、质证笔录及本院庭审笔录等证据为证。
本院认为，首先，芦荡社区居委会与原告签订本案的两份物业服务合同是否违反相关法律、法规的规定。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，金沙花园小区客观上至今未成立业主委员会，芦荡社区居委会作为金沙花园小区所在的居民委员会有权代行业主委员会的职责与原告签订物业服务合同。故上述两份物业服务合同的签订不违反相关法律、法规的规定。其次，上述两份物业服务合同是否对业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，现芦荡社区居委会在金沙花园小区未成立业主委员会的情况下代行的业主委员会的职责，其签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。至于被告认为，居民委员会越权签订、签订程序存在违规等侵害业主权益的情况，根据本院的调查情况可知，原告物业公司进驻系应大部分业主的要求，选定原告为物业服务公司大部分业主也是知情的，芦荡社区也向大部分业主口头告知了物业服务合同，且大部分业主也向新的物业公司即原告交纳了2013年的物业费，同时结合原告陈述的2013年之后也仅有10多户未交纳的情形，可以认定大部分业主对于由原告对该小区提供物业服务是明知的，且大部分业主已向原告交纳了相应的物业费，故对被告的辩解，本院不予采纳。退一步讲，即使被告认为芦荡社区居委会存在侵害业主权益的情况，因该类纠纷属于业主撤销权即侵权类纠纷，与本案的合同关系非同一法律关系也非同一法律主体，被告可依据相应的法律、法规另行主张。故《常熟市物业服务合同》、《金沙花园物业服务合同》合法有效，上述服务合同依法对被告具有约束力。再次，被告是否应该全额交纳物业管理费。被告作为金沙花园的业主之一，接受了原告的服务，理应交纳相应的物业服务费。被告拖欠物业服务费的行为有碍金沙花园小区的正常管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。对于被告提出的服务不到位、即使交纳物业费也应按照质价相符的原则处理的辩解，本院认为物业公司提供的管理服务虽存在一定的瑕疵，有尚需完善的地方，但并不足以导致被告徐明荣据此行使抗辩权而拒付物业管理费，故对被告上述辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十二条之规定，判决如下：
被告徐明荣于本判决生效之日起十日内给付原告常熟市蓝星物业管理有限公司自2014年1月1日起至2017年12月30日止的物业管理费人民币6000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××64）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币25元，由被告徐明荣负担（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
本判决为终审判决。
审判员 赵丽丹
二〇一八年四月九日
书记员 潘 莉