中华人民共和国宁波海事法院
民 事 判 决 书
(2016)浙72民初2452号
原告：邱耿武，男，1968年2月20日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省台州市椒江区。
委托代理人：何金松，浙江银祥律师事务所律��。
被告：斯考根海事服务私人有限公司（I.M.SkaugenMarineServicesPte.Ltd）。住所地：78ShentonWay#17-03，Singapore079120。
法定代表人：BenteKarinFlo。
委托代理人：汪石如，上海汪石如律师事务所律师。
委托代理人：叶晓鹏，上海汪石如律师事务所律师。
被告：邱耿敏，男，1962年5月10日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省台州市椒江区。
被告：沈波，女，1974年3月12日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省台州市椒江区。
原告邱耿武与被告斯考根海事服务私人有限公司、邱耿敏、沈波案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月15日公开开庭进行审理。原告邱耿武及其委托代理人何金松，被告斯考根海事服务私人有限公司委托代理人汪石如、叶晓鹏，到庭参加诉讼。被告邱耿敏、沈波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邱耿武向本院提出诉讼请求：1、依法撤销本院（2016）浙72执异31号执行裁定书；2、判决停止对邱耿敏、沈波共有的坐落于台州市××××室房屋的执行，并依法解除查封措施；3、判决原告在租赁期内停止向受让人移交坐落在台州市××××室的房屋。后邱耿武申请撤回第一项诉讼请求，主张如果法院继续拍卖涉案房屋，则要求在租期内继续使用。事实和理由：邱耿武曾用名邱斌，与邱耿敏系兄弟关系。2008年3月18日，邱耿武和邱耿敏签订《房屋租赁合同》，双方约定邱耿敏将坐落在台州市××××室的房屋出租给邱耿武，租赁期限从2008年3月18日至2023年3月17日，年租金20000元。因邱耿敏曾将该套房屋向农业银行抵押贷款，期限到期后，由邱耿武于2010年3月9日代���耿敏偿还了贷款650000元，双方约定该笔代偿款冲抵租金，超过部分作为邱耿敏向邱耿武的借款。邱耿武承租后，刚开始投入三四十万装修经营小宾馆业务，后因宾馆生意不景气，又花费五十多万元重新装修开设中国书画研究院浙东创作院，担任常务副院长兼秘书长，中国书画研究院浙东创作院又因经营不善导致歇业。现邱耿武经营家具生意，上述租赁房屋被用作家具展示厅。因邱耿敏与斯考根海事服务私人有限公司存在经济纠纷，其所有的坐落在台州市××××室的房屋被宁波海事法院查封。根据“买卖不破租赁”原则以及相关法律规定，邱耿武在查封之前占有并使用该房屋，法院不应查封上述房屋。
被告斯考根海事服务私人有限公司答辩称：1.本案是执行异议之诉，仅审查涉案房屋能否合法拍卖致使产权发生变更，不审理租赁合同双方发生的债权；2.即使邱耿武主张的涉案房屋租赁权真实合法，也不影响涉案房屋拍卖，邱耿武是否移交房屋给受让人，不是本案的审理范围，应由邱耿武与受让人另行解决。综上，请求法院驳回邱耿武的诉讼请求。
原告邱耿武为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
证据1．房屋租赁合同，记载：出租方邱耿敏，承租方邱耿武，租赁房屋为椒江和平路100号211室，租赁期限从2008年3月18日到2023年3月17日，租金为年租金20000元，含税24000元，租金支付期限和方式为每年提前一个月支付下年年租金全额，等等；
证据2．台州市商业银行本票和中国农业银行个人还款凭证，本票记载申请人邱耿武，金额650000元，个人还款凭证记载借款人邱耿敏，金额658226.08元；
证据3.证明，加盖有中国农业银行股份有限公司台州经济开发区支行印章，记载因该行客户邱耿���的涉案房屋抵押借款65万元到期，无法联系到邱耿敏，后联系到邱耿武，邱耿武于2010年3月9日通过本票代还贷款；
证据1-3用以共同证明邱耿武租赁涉案房屋和已支付租金的事实；
证据4．企业法人营业执照和组织机构代码证，记载名称为台州兰亭文化传播有限公司，法定代表人邱耿武，住所台州市××××室，营业执照记载公司成立日期是2011年11月4日，组织机构代码证记载有效期是2011年11月9日至2015年11月9日；
证据5.合作协议及实施方案，合作协议的甲方为书法报社，乙方为台州兰亭文化传播有限公司，合作期限为2012年10月1日起至2015年9月30日，落款日期2012年9月25日；
证据6.授权书，记载书法报社授权台州兰亭文化传播有限公司在浙东地区开展书法海选的相关工作；
证据7.中国社会福利教育基金会文件、中国书画研究��文件任命书、作品借展合同及附表，其中中国书画研究院文件任命书任命邱斌担任中国书画研究院浙东创作院常务副院长兼秘书长，作品借展合同的甲方为中国书画研究院孙建民，乙方为邱斌，租借期一年，自2011年12月21日至2012年12月20日；
证据8.常住人口登记卡，记载邱耿武曾用名邱斌；
证据9.建筑业统一发票（代开）发票联，记载发票日期2011年12月29日，付款方台州兰亭文化传播有限公司，收款方名称台州市龙典装饰设计有限公司，工程项目名称装修款，工程项目及编号1229，结算项目椒江，金额100000元；
证据4-9共同用以证明邱耿武租赁涉案房屋用于书画经营的事实；
证据10.本院（2015）甬海法执民字第196-2号执行裁定书和（2016）浙72执异31号执行裁定书，用以证明本院查封涉案房屋，邱耿武提出异议后被法院驳回的事实；
被告邱耿敏、沈波未作答辩，被告邱耿敏、沈波、斯考根海事服务私人有限公司均未向本院提交证据。
为查明案件事实，本院从执行案件中调取（2015）甬海法执民字第196号执行裁定书和（2015）甬海法执民字第196号协助执行通知书，日期均为2015年5月29日。另本院实地查看涉案房屋，拍摄照片六张。
经庭审调查，对于邱耿武提交的证据，斯考根海事服务私人有限公司质证认为，邱耿武在庭前和当庭补充提交的部分证据已经超出法院指定的举证期限，依法不应予以采信。具体质证意见如下：证据1房屋租赁合同真实性无法确认，没有进行备案登记，合同作假可能性较大，邱耿敏签名与其他材料上有所不同，合同第七条约定不得转租，但事实上转租给他人，合同第十一条约定适用中华人民共和国经济法，该法当时早已失效，合同约定提前一个月支付下年年租金全额，但邱耿武没有提交相关证据。证据2银行本票，有银行承兑的问题需要补强说明。证据3证明不是书证，证人未到庭接受质询，还款凭证的借款人为邱耿敏，应当由其解释还款情况。对证据4企业法人营业执照和组织机构代码证真实性、合法性没有异议，但对证明力提出异议，邱耿武未经产权人同意利用租赁场地开设了公司，违反合同不得转租等约定，房屋的实际租赁人可能是台州兰亭文化传播有限公司。营业执照没有记载2015年和2016年的公司年检情况。证据9装修发票时间是2011年12月29日，晚于公司成立之日。对于本院依职权调取的（2015）甬海法执民字第196号执行裁定书、（2015）甬海法执民字第196号协助执行通知书，本院实地拍摄的涉案房屋照片，各方对其真实性没有异议，斯考根海事服务私人有限公司质证认为，照片形成时间与房屋查封时间相隔一年多，无法确认房屋被查封后有无发生变化。邱耿敏、沈波未发表质证意见，视为放弃质证权利。
综上，对邱耿武提供的全部证据认定如下：证据3、6、8、9的提交时间系开庭前，已超出法院指定的举证期限，但系对起诉时提交证据的补强，与房屋租赁情况有直接关联，对邱耿武未依法提交书面申请延长举证期限而延迟提交证据的行为予以训诫。证据1-3均有原件，还款凭据与证明内容可相互印证，真实性予以认定。证据4-9，其中仅中国社会福利教育基金会文件无原件，对其他证据真实性，该文件内容与作品借展合同相互印证，亦对其表面真实性予以认定。证据10系本院制作法律文书，真实性予以认定。对本院依职权调取的（2015）甬海法执民字第196号执行裁定书、（2015）甬海法执民字第196号协助执行通知书，本院实地拍摄的涉案房屋照片，真实性均予以认定。
基于上述证据认定和庭审调查，本院认定事实如下：本案诉争的位于台州市××××室的房产（产权证号：08008243、08008244）登记为被告邱耿敏、沈波共有，二人系夫妻关系。2008年3月18日，邱耿敏与邱耿武签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给邱耿武，租赁期限从2008年3月18日至2023年3月17日，年租金20000元。因邱耿敏未归还涉案房屋抵押借款，邱耿武代其偿还抵押贷款650000元，并称后与邱耿敏电话联系，约定从该款中扣除应付租金，多余部分作为邱耿敏向邱耿武的借款。台州兰亭文化传播有限公司于2011年1月4日取得企业法人营业执照，邱耿武系该公司法定代表人，公司住所为涉案房屋。后邱耿武以曾用名邱斌名义与书法报社等机构进行了相关经营活动。本院于2016年11月22日实地查看涉案房屋，房屋入口墙壁上贴有中国书画研究院浙东创作院的字牌，室内���放中式实木家具。
另查明，本院在执行斯考根海事服务私人有限公司与邱耿敏香港仲裁纠纷一案中，于2015年5月29日作出（2015）甬海法执民字第196号执行裁定，查封邱耿敏与其妻沈波共有的位于台州市××××室的房产，于2015年9月6日作出（2015）甬海法执民字第196-2号执行裁定，拍卖被执行人邱耿敏及沈波共有的位于台州市××××室的房产。邱耿武以该房产系其租赁为由，于2016年8月12日向本院提出书面异议。经听证，本院于2016年9月22日作出（2016）浙72执异31号执行裁定书，对邱耿武提出的停止执行涉案房屋并解除查封措施的异议请求不予支持。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，被告斯考根海事服务私人有限公司系在新加坡注册登记的外国公司，故本案具有涉外因素。因斯考根海事服务私人有限公司向本院申请强制执行其与邱耿敏的香港仲裁裁决，本院在执行过程中查封和拍卖涉案房屋，案外人不服提出执行异议和本诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条的规定，本院依法有权管辖本案。各方当事人均同意适用中华人民共和国法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，本案依法适用中华人民共和国法律。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：房屋租赁合同是否真实和履行；邱耿武要求停止拍卖和停止向受让人移交涉案房屋是否合法有理。
关于房屋租赁合同的履行情况，虽然房屋租赁合同系套用旧版样式，但是合同主体、标的、期限、租金等基本要素齐全，且房屋已由邱耿武占有使用，斯考根海事服务私人有限公司虽然对合同内容以及租赁情况提出异议，但未提交证据证明其主张。从合同签订主体来看，涉��房屋虽系邱耿敏和沈波共有，合同出租方仅填写邱耿敏一人，但是并无证据表明沈波对此提出过异议，且房屋租赁使用可增长家庭利益。租赁合同约定的租期为15年，租金20000元每年，对租期、租金的约定与一般房屋租赁情况不同，但是房屋租赁的起始远远早于斯考根海事服务私人有限公司申请本院执行的债务，且租赁双方的亲属关系亦可以作为调低合同对价、给予邱耿武更多房屋使用便利的合理因素，故对涉案房屋租赁合同依法成立和实际履行的事实予以确认。
关于是否停止执行涉案房屋，邱耿武对涉案房屋享有的租赁使用权利不足以排除法院的强制执行，故对邱耿武的该项主张不予支持。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，需要举证证明其在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。邱耿武已履行该项举证义务，斯考根海事服务私人有限公司虽对邱耿武的该项诉讼请求提出异议，但未举证证明邱耿武与邱耿敏恶意串通承租涉案房屋，故对其异议不予采信。
综上，原告邱耿武的诉请有理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、原告邱耿武在其租赁台州市椒江区和平路100号211室房屋（产权证号：08008243、08008244）的期限届满前（2023年3月17日），有权停止向受让人���交房屋；
二、驳回原告邱耿武的其他诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告邱耿武负担2525元，被告斯考根海事服务私人有限公司、邱耿敏、沈波负担2525元。公告费由原告邱耿武预付，被告斯考根海事服务私人有限公司、邱耿敏、沈波据实负担。
如不服本判决，邱耿武、邱耿敏、沈波可在判决书送达之日起15日内，斯考根海事服务私人有限公司可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 梁 林
审 判 员 张 建 生
代理审判员 罗 孝 炳
二〇一七年五月十八日
代书 记员 潘咨伊附页：
本案引用法律条文
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十九条在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。