广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终2875号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司广州花都支行，住所地广东省广州市花都区龙珠路32号星缘美居首层A11商铺、二楼西侧部分商铺。
负责人：邢智毅，该行行长。
委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕敏华，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:李志勇，男，1976年2月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州深航置业有限公司，住所地广东省广州市花都区迎宾大道101号之十六。
法定代表人：张孟桓。
上诉人交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交行花都支行）因与被上诉人李志勇、原审被告广州深航置业有限公司（以下简称深航公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，深航公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人交行花都支行上诉请求：1．撤销一审判决第三项，依法改判：李志勇、深航公司协助交行花都支行办理广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编4号楼8层804房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管；交行花都支行对李志勇名下位于广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编4号楼8层804房的抵押房产以折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。2.一审、二审诉讼费用由李志勇、深航公司承担。事实和理由：1．协助交行花都支行办理广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编4号楼8层804房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管，为《个人房产抵押贷款合同》以及《个人住房抵押贷款业务合作协议》所约定的李志勇、深航公司的义务。一审法院驳回该诉请，属适用法律错误，认定事实不清，应依法改判。根据《个人房产抵押贷款合同》中第6.4条、第10.11多条以及《个人住房抵押贷款业务合作协议》第3.6条的约定，李志勇、深航公司有义务协助协助交行花都支行办理涉案房屋的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管。本案为借款合同纠纷上述义务是在本案的《个人房产抵押贷款合同》中约定的，上述诉请应属于本案审查范围内。而且根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此交行花都支行认为根据《个人房产抵押贷款合同》以及《个人住房抵押贷款业务合作协议》的相关约定，李志勇、深航公司有义务协助交行花都支行办理广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编4号楼8层804房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管。李志勇、深航公司协助交行花都支行办理抵押房屋的抵押登记手续并将不动产抵押权登记的文件正本交由交行花都支行保管是按照上述合同约定履行其义务。一审法院既已认定《个人房产抵押贷款合同》及《个人住房抵押贷款业务合作协议》合法有效，李志勇、深航公司理应按照约定排除其履行相应义务的障碍，继续履行其约定义务。同时，交行花都支行认为申请办理不动产权证和抵押登记是可以同步受理的，这不能成为借款人免除办理抵押登记义务的理由。2.交行花都支行就抵押权登记和办理他项权利证明一事并没有过错，也未怠于行使其权利，一审法院认定不支持李志勇、深航公司协助交行花都支行办理抵押权登记和不支持交行花都支行对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，属认定事实不清，应依法改判。尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设立物权的效力，但是交行花都支行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。涉案房产已具备物权登记条件但因李志勇、深航公司的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下让李志勇、深航公司协助交行花都支行办理抵押登记手续及赋予交行花都支行对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。
被上诉人李志勇答辩称：一审判决合法合理，请求驳回交行花都支行的诉请。
被上诉人深航公司经本院依法传唤未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
交行花都支行于2017年1月19日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.李志勇向交行花都支行偿还贷款本金人民币1054545.32元及至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（以交行花都支行与李志勇签订的合同编号为2013441130001100047的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定为准，暂计至2017年1月4日利息31731.35元、罚息2084.74元、复利792.47元，贷款本息暂合计人民币1089153.88元）；2.李志勇、深航公司协助交行花都支行办理花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编4号楼8层804房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管；3.交行花都支行有权处置李志勇的抵押房产花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编4号楼8层804房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.深航公司对上述债务承担连带清偿责任；5.李志勇、深航公司承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：2013年8月16日，交行花都支行与李志勇、深航公司签订了合同编号为2013441130001100047的《个人房产抵押贷款合同》。其中约定：（1）交行花都支行向李志勇发放贷款人民币130万元，贷款期限为120个月，贷款利率为月利率4.639583‰，用于李志勇购买位于广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编4号楼8层804房的房产；（2）李志勇以其购买的上述房产向交行花都支行提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、算还赔偿金和实现债权及抵押权的费用。上述房产已于2013年12月24日办妥预购商品房抵押权预告登记手续（证书编号为粤房地预登穗字第0320182045号）。
2012年6月9日，交行花都支行与深航公司签订编号为粤花都2012年房贷协字004号的《个人住房抵押贷款业务合作协议》。其中约定，深航公司为本合同项下全部贷款人提供连带责任保证，李志勇取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行花都支行贷款设定抵押担保、交行花都支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，深航公司的保证责任方才解除。
合同签订后，交行花都支行于2013年11月5日依约向李志勇发放贷款人民币130万元。但李志勇从2016年4月21日起未依约履行还款义务，截至2017年1月4日仅归还本金245454.68元、归还利息、罚息及复利共152992.97元。依照《个人房产抵押贷款合同》的约定，若李志勇未能按时足额偿还贷款本金和利息的，交行花都支行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求李志勇立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；李志勇还应承担交行花都支行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；有权处置抵押房产，对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
另根据合作协议的相关约定，深航公司作为连带责任保证人，在交行花都支行尚未就上述房产办理完毕正式抵押登记时，保证责任仍未解除，且深航公司已按照合作协议约定与交行花都支行、李志勇共同签署了《个人房产抵押贷款合同》，因此应对李志勇的上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：确认交通银行花都支行起诉部分事实包括借款合同签订及款项发放、还款情况等为该院查明事实。另查明：1.利率及罚息、复息的约定。《个人房产抵押贷款合同》第14条约定：李志勇未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，交行花都支行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；第24条约定：本合同项下的贷款利率为月利率4.639583‰，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。2.抵押物情况。《个人房产抵押贷款合同》第22.3条约定李志勇应自可办理抵押权设立登记之日起3月内及时办妥抵押权设立登记手续。李志勇提供位于广州市花都区新华街迎宾大道101号（自编4号楼）804房的房产为上述借款作抵押担保。涉案商品房已办理预购商品房抵押预告登记，但未取得房屋所有权证及正式抵押登记手续并取得他项权证。3.深航公司与交行花都支行之间的担保约定。2012年6月9日交通银行股份有限公司广东省分行（以下简称交行广东省分行）与深航公司签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》（以下简称《合作协议》），《合作协议》约定深航公司可以推荐购买位于广州市花都区迎宾大道101号房屋的购房人向交行广东省分行申请个人住房抵押贷款，其中，第1.3.1约定：为保障交行广东省分行向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，深航公司应当按照本协议附件一的格式向交行广东省分行出具“股东大会/股东会决议”，以表明深航公司股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证……。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交通银行广东省分行贷款设定抵押担保、交行广东省分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，深航公司的保证责任解除……。
一审诉讼过程中，根据交行花都支行的财产保全申请，一审法院依法查封李志勇名下位于广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编4号8层804房的产权。
一审法院认为，交行花都支行与李志勇签订的《个人房产抵押贷款合同》及与深航公司签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》是各方当事人借款及担保的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，该院予以支持，双方均应依约履行相应的义务，在违约时承担相应的责任。交行花都支行依约向李志勇发放贷款130万元，李志勇理应按合同约定还款，现李志勇没有按约定履行还款义务，交行花都支行起诉请求李志勇清偿欠款本息，合理合法，予以支持。
中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十一条：……对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。第二十五条：逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计算。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季计收复利。中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》：二、……5年期以上档次贷款利率，由金融机构参照人民银行公布的5年期以上贷款利率自主确认。三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。而根据查明的事实，交行花都支行与李志勇签订的借款合同对罚息利率及复利收取有明确的约定，也符合《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》要求，该院对交行花都支行的罚息和复利请求予以支持。李志勇抗辩罚息和复利过高没有依据，不予采纳。
交行花都支行诉请李志勇及深航公司协助其办理抵押登记，设定抵押权后享有优先受偿权。对此，《个人房产抵押贷款合同》约定自涉案房屋可办理抵押权设立登记之日起3月内及时办理抵押权设立登记手续。本案为交行花都支行与李志勇、交行花都支行之间因借款担保而引起的诉讼，涉案房屋是否满足交付条件、是否符合办证条件及是否满足抵押权登记设立的条件不在本案审查范围内。基于此，在涉案房屋未取得房地产权属证书的情况下，不宜对抵押权登记行为进行处理，当事人可在条件满足后再行主张。
涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权。即，预告登记权利人交行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权。对交行花都支行该部分诉讼请求，予以驳回。
交行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权，在深航公司为该购房人办妥房屋所有权证及交行花都支行作为抵押权人的他项权证之日前，深航公司按照合同约定承担连带保证责任。对交行花都支行诉请深航公司对李志勇所欠债务承担连带清偿责任，该院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，于2017年8月22日作出判决：一、李志勇于本判决发生法律效力之日起十日内向交行花都支行清偿借款本金1054545.32元及利息、罚息、复利（计至2017年1月4日的利息31731.35元、罚息2084.74元、复利792.47元，此后按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至款项还清之日止）；二、深航公司对上述第一判项李志勇的债务承担连带清偿责任；深航公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告李志勇追偿；三、驳回交行花都支行其他诉讼请求。一审案件受理费14602元及财产保全费5000元,由李志勇、深航公司负担。
二审中，双方均未提交新证据。
经审理，一审法院查明事实有相应证据佐证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定，“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”涉案房屋尚未取得房地产权属证书，不宜办理抵押登记手续，交行花都支行上诉要求李志勇、深航公司协助其办理抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由其保管，依据不足，本院不予支持。由于涉案房屋尚未办理抵押登记手续，交行花都支行并非该房屋的抵押权人，并未取得房屋的抵押权，其要求对该房屋的折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。交行花都支行的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14602元，由上诉人交通银行股份有限公司广州花都支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨晓怡
审判员 谢 平
审判员 陈嘉贤
二〇一八年五月十四日
书记员 肖 乔
李莉