广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3844号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州博胜莱朋皮具有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：李卫国，职务：董事长。
委托代理人：宋桂海，广东富荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林周池，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人：黄焱，广东古谷律师事务所律师。
原审被告：李连华，住浙江省临海市。
委托代理人：宋桂海，广东富荣律师事务所律师。
原审第三人：广州市花都区狮岭骏达皮革商行，住所地广州市花都区。
法定代表人：黄志生。
上诉人广州博胜莱朋皮具有限公司（以下简称博胜莱朋公司）因与被上诉人林周池、原审被告李连华、原审第三人广州市花都区狮岭骏达皮革商行（以下简称骏达皮革商行）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路2号，所有权人为骏达皮革商行。涉案房屋系博胜莱朋公司向骏达皮革商行承租后又分租给林周池。
2014年1月，林周池作为承租人、乙方，博胜莱朋公司作为出租人、甲方，签订租赁合同，约定甲方将位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路2号的博胜莱朋公司车间五楼靠后大门的一边，宿舍五楼五间出租给林周池使用；租赁期限为2014年2月1日至2015年1月30日；年租金70000元，所有水电费另算；押金30000元，如乙方违约甲方不会退；交付方式为搬进厂前付清押金和房租，租金按季度收；乙方须准时交纳该厂房的水电费及其它费用，按甲方上交的实际价格，不得拖欠、拒交，否则责任由乙方负责。乙方在使用期间违反合同约定的甲方有权提前解除合同，押金作为违约金不予退还；乙方不按时交租金的，视为乙方放弃该厂房的使用权，甲方有权提前解除该合同，押金作为违约金不予退回乙方。甲方的保安费用乙方需承担一半。合同还对其它事项进行了约定。合同落款处甲方签名为李连华，乙方签名为林周池。
合同签订后，博胜莱朋公司如约将涉案房屋交付林周池使用。林周池于2014年1月11日向某甲莱朋公司支付押金30000元及2014年2～4月的租金17500元，于2014年4月30日支付2014年5～7月的租金17500元，于2014年3月10日支付2014年2月的水电费504元，于2014年4月10日支付2014年3月的水电费、保安费4011元，于2014年5月10日支付2014年4月的水电费、保安费3716元，于2014年6月9日支付2014年5月的水电费、保安费共计5531元，于2014年7月5日支付2014年6月的水电费、保安费6604元。至起诉日，林周池已经缴纳了2014年2～7月的租金和2014年2～6月的水电费和保安费。
2014年8月，博胜莱朋公司要求与林周池解除合同并要求林周池搬离涉案房屋，林周池未同意。
2014年9月2日，博胜莱朋公司对涉案厂房停水停电，及更换门锁。林周池于当日搬离涉案房屋。
林周池于2014年9月23日向原审法院提起本案诉讼，以博胜莱朋公司单方违约，要求林周池搬离涉案房屋，侵犯林周池合法利益为由，请求：1.李连华、博胜莱朋公司根本违约，解除林周池与李连华、博胜莱朋公司签订的房屋租赁合同；2.李连华、博胜莱朋公司向某乙池退还押金30000元并向某乙池支付利息，利息的计算方法为：以30000元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止；3.李连华、博胜莱朋公司向某乙池支付履约定金3万元并向某乙池支付利息，利息的计算方法为：以30000元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止；4.李连华、博胜莱朋公司向某乙池退还多收取的电费暂计约4000元（待庭审确认）并向某乙池支付利息，利息的计算方法为：以多收取的电费为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止；5.李连华、博胜莱朋公司向某乙池补偿装修损失费10000元，并向某乙池支付利息，利息的计算方法为：以10000元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止；6.李连华、博胜莱朋公司向某乙池支付搬场费20000元并向某乙池支付利息，利息的计算方式为：以20000元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止；7.李连华、博胜莱朋公司向某乙池补偿5月至7月期间停水停电3天对林周池造成的人工损失10800元（30人*120元/日*3日=10800元）；8.李连华、博胜莱朋公司向某乙池支付8月停水停电造成林周池被退单损失10000元；9.李连华、博胜莱朋公司向某乙池支付5月至7月停水停电3天造成林周池延期交货损失15473元；10.李连华、博胜莱朋公司承担案件诉讼费用。原审诉讼中，林周池将第1项诉讼请求变更为：1.李连华、博胜莱朋公司根本违约，确认合同于2014年9月2日解除；同时将第2、3项请求合并为：李连华、博胜莱朋公司双倍返还押金60000元，及自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止，利息以6万元为本金计算。
博胜莱朋公司及李连华原审答辩称：1.李连华是博胜莱朋公司的总经理，受博胜莱朋公司的委托收取林周池的租金、保安费、水电费及催缴电费，李连华从事的上述工作均是职务行为，与其个人无关。2.博胜莱朋公司并没有林周池所说的停水停电的行为，博胜莱朋公司与林周池签订的合同仍在继续履行，即使林周池要求解除合同也没有通知博胜莱朋公司，且博胜莱朋公司至今仍向其出租人支付租金，林周池造成本案诉讼是因为林周池没有按约定缴纳租金及水电费、保安费，对于林周池认为博胜莱朋公司多收取水电费的问题，博胜莱朋公司收取1.5元每度的电费是有依据的，博胜莱朋公司向房东支付的电费是1.2元每度，楼梯的照明灯、应急灯、过道的照明、保安室的照明及风扇是没有经林周池的电表，这些林周池也有使用的，故分摊了每度电0.3元给林周池，因此博胜莱朋公司收取林周池的电费是每度电1.5元。
原审诉讼中，博胜莱朋公司提出反诉请求：1.博胜莱朋公司没收林周池支付的押金30000元；2.林周池某胜莱朋公司支付2014年8月至2014年10月三个月的租金17500元；3.林周池某胜莱朋公司支付2014年7月至2014年10月水电费及保安费共计8296元；4.诉讼费由林周池承担。原审诉讼中，博胜莱朋公司明确第3项反诉请求为：林周池某胜莱朋公司支付2014年7月至2014年10月的水电费6296元（其中7月份3823元、8月份2473元）及2014年7月至2014年8月的保安费2000元，共计8296元。
针对博胜莱朋公司的反诉，林周池在原审辩称：1.林周池没有违约事实，博胜莱朋公司主张没收30000元押金的理由不成立。2.博胜莱朋公司的第2项诉讼请求林周池不予认可。林周池认为合同在2014年9月2日已解除，只承认租金应计算至2014年9月2日。3.博胜莱朋公司已多收取林周池水电费，如果林周池需要支付水电费，应该扣除多收取的水电费，其余部分应以发票为准。
骏达皮革商行原审没有到庭，也没有对原审本诉和反诉提交书面答辩意见。
原审庭审中，博胜莱朋公司向原审法院提交了收款收据2张拟证明林周池尚欠2014年7月的电费3809元、水费14元、保安费1000元，2014年8至10月的电费2473.5元、保安费1000元。林周池对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为博胜莱朋公司没有提交实际缴纳水电费的单价，也没有提交用水用电量。但原审庭审中双方均确认水电费的缴纳是按先使用，后收费的原则，由博胜莱朋公司每月开出收据，林周池按收据缴纳上月的水电费和保安费。
在本案原审审理过程中，林周池提交了莱朋5楼装修单价、送货单、收据拟证明其对涉案房屋进行了装修，共花费29000元。博胜莱朋公司及李连华的意见是：林周池没有对涉案房屋进行装修，对上述证据均不予认可。
原审法院另查明，李连华系博胜莱朋公司的业务总经理。
原审法院认为：林周池与博胜莱朋公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。虽然李连华、博胜莱朋公司提交的博胜莱朋公司与骏达皮革商行签订的广州市房屋租赁合同显示的租赁期限自2011年3月1日至2012年2月29日，但是原审庭审中林周池与李连华、博胜莱朋公司均确认在林周池承租期内，博胜莱朋公司仍在向骏达皮革商行缴纳租金，说明原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，博胜莱朋公司与林周池签订的租赁合同期限并没有超过博胜莱朋公司的承租期限，涉案合同合法有效。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，博胜莱朋公司在合同未到期的情况下，要求提前解除租赁合同并要求林周池搬离涉案厂房，博胜莱朋公司的行为构成根本违约，林周池于2014年9月2日搬离涉案厂房，因此，双方合同已经于此日解除，故林周池要求确认双方签订的租赁合同于2014年9月2日已经解除的请求，合法有据，原审法院予以支持。
该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同解除系因博胜莱朋公司单方面违约导致，博胜莱朋公司应承担违约责任，林周池因合同解除所造成的损失有权要求博胜莱朋公司赔偿。案件争议的焦点是博胜莱朋公司应赔偿的范围，及林周池应支付的租金及水电费数额。对此，原审法院认为：
一、对于押金30000元，林周池认为是履约定金，应适用定金罚则，要求博胜莱朋公司双倍返还押金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，定金罚则的适用须双方在合同中明确约定为定金，或合同约定的条款有定金的意思表示。本案中双方合同并未约定定金事项，且从合同的条款中也不能认定双方约定的押金30000元有定金的意思表示，因此该30000元不能认定为定金，也就不能适用定金罚则。合同解除，双方权利义务终止，博胜莱朋公司应将押金30000元返还林周池。故林周池要求博胜莱朋公司返还押金30000元的请求，原审法院予以支持。超过30000元的部分，原审法院不予支持。同理，博胜莱朋公司反诉要求没收林周池押金30000元的请求，没有法律依据，原审法院不予支持。且案件系博胜莱朋公司单方原因导致合同的解除，博胜莱朋公司称林周池未缴交租金而解除合同，解除合同的责任在林周池。双方约定每个季度缴交租金，但未约定具体缴交租金的日期，因此林周池在每季度最后一日前缴交均不构成违约。故，对博胜莱朋公司的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
二、关于水电费及保安费，林周池主张博胜莱朋公司向其多收取电费，并要求返还4000元，原审庭审中博胜莱朋公司辩称其向房东缴纳电费为每度电1.2元，加上工厂公共场所的电费分摊，从而按每度电1.5元向某乙池收取。由于涉案场地系博胜莱朋公司向骏达皮革商行租赁后又分租给多个租户，必然存在公共电费分摊，因此，博胜莱朋公司的抗辩合理，原审法院予以采信。且林周池就其此项主张也未提供充分证据予以证明，因此林周池要求博胜莱朋公司返还多收取的水电费的请求，依据不足，原审法院不予支持。根据双方的交易习惯，水电费和保安费是由博胜莱朋公司每月开出收据，林周池再按收据缴纳。林周池对博胜莱朋公司提交的2014年7、8月的水电费和保安费的收款收据不予认可，理由是用电量和用水量没有经过他的确认，也没有相应的发票进行佐证，且两张收据的号码只差几位，与常理不符。原审法院认为，林周池于2014年9月2日搬离涉案场地，其在2014年7、8月的生产经营必然用水、用电，依以往的水电费及保安费缴纳惯例，均是依博胜莱朋公司开出的收据缴纳，林周池均未进行核对，而现博胜莱朋公司依惯例开出收据，要求林周池支付7、8月的水电费和保安费，请求合理。原审法院予以支持。林周池的抗辩没有依据，不予采信。
三、对于装修物损失，由于合同并没有对装饰装修进行约定，而林周池称其对涉案房屋进行了装修，但仅提供了莱朋5楼装修单价、收据、送货单作为证据，又由于上述证据的出具人均是案外人，林周池又没有其他证据进行佐证，故对上述证据的真实性原审法院不予确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此林周池请求博胜莱朋公司、李连华承担其装修损失的理据不足，原审法院不予支持。
四、对于林周池要求的搬迁费，林周池因合同解除而拆卸、搬迁机器设备必然产生费用，且博胜莱朋公司违约确实给林周池造成了一定的搬迁损失，因此博胜莱朋公司理应赔偿林周池搬迁费。但由于林周池并没有提供证据证明其搬迁所花费的费用，因此由原审法院酌定搬迁费用5000元，对林周池该项诉讼请求的超过部分不予支持。
五、关于停电期间的工人工资损失、退单损失、延期交货损失。因林周池提供的工资表由其单方制作，不足以证明表中的人员均为其所雇请员工及相关人员的组成、工资情况，其亦无提供明确证据证明博胜莱朋公司曾经断水、断电的具体日期及时长，且林周池提交的结算单、对账单等均不足以证明退单、延期交货与断水断电具有因果关系。因此林周池上述主张证据不足，原审法院不予支持。
六、林周池于2014年9月2日交还涉案厂房给博胜莱朋公司，而林周池某胜莱朋公司支付租金至7月份，故林周池应向支付2014年8月份的租金5833.33元(70000元÷12个月)。博胜莱朋公司要求林周池支付租金5833.33元的请求，原审法院予以支持，超出5833.33元的部分，不予支持。
七、对于利息，因双方就合同解除存在争议，且林周池应向某甲莱朋公司缴交的2014年8月份的租金及7、8月份的水电费及保安费亦未支付给博胜莱朋公司，双方互有利息损失，故对于林周池在本案中主张的利息损失，原审法院均不予支持。
李连华系博胜莱朋公司的员工，其与林周池签订租赁合同的行为系职务行为。故林周池要求李连华承担连带责任的请求，没有法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月17日作出如下判决：一、确认林周池与博胜莱朋公司签订的租赁合同于2014年9月2日解除；二、博胜莱朋公司于判决发生法律效力之日起十日内返还押金30000元给林周池；三、博胜莱朋公司于判决发生法律效力之日起十日内支付搬迁损失5000元给林周池；四、林周池于判决发生法律效力之日起十日内支付租金5833.33元给博胜莱朋公司；五、林周池于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费、保安费8296元给博胜莱朋公司；六、驳回林周池的其他诉讼请求；七、驳回博胜莱朋公司的其他反诉请求。一审案件受理费2906元，由林周池负担2125元，博胜莱朋公司负担781元；反诉受理费597元，由林周池负担151元，博胜莱朋公司负担446元。
判后，上诉人博胜莱朋公司不服原审判决，向本院提起上诉称：博胜莱朋公司完全按照《租赁合同》履行了合同义务，是林周池未按《租赁合同》的约定按期支付8月、9月、10月的房屋租金及相应的水电费、保安费，直至现在仍拖欠上述费用，博胜莱朋公司并未因林周池未付租金而无需向骏达皮具商行交纳租金，故林周池的上述行为违反了合同的约定，给博胜莱朋造成了较大的经济损失。根据博胜莱朋公司与林周池在合同履行期间的交易习惯，正是因为林周池未能按约定按时支付租金及相应的水电费、保安费，才导致合同解除，对于该说法，林周池在原审庭审中并没有否认，林周池存在违约行为，博胜莱朋公司根据《中华人民共和国合同法》的有关规定行使先履行抗辩权。因此，并非博胜莱朋公司的单方原因而导致合同的解除，合同不能履行的原因在于林周池。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项；2.将原审判决第一项改判为确认博胜莱朋公司与林周池签订的租赁合同于2014年10月31日解除；3.由林周池承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人林周池答辩称：同意原审判决，不同意上诉人博胜莱朋公司的上诉请求、事实和理由。
原审被告李连华陈述意见：李连华在租赁合同上签字，是履行职务行为，对原审判决结果没有意见。因本案的处理不涉及李连华本人的个人利益，故对于博胜莱朋公司的上诉请求，不发表意见。
原审第三人骏达皮革商行未到庭陈述意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中：博胜莱朋公司陈述其是基于林周池未支付2014年8月、9月、10月租金（先交租再使用）的原因，在2014年8月与林周池进行协商，协商未果才提出要求解除合同，林周池亦同意解除合同。同时，因林周池交不起2014年8月份租金，博胜莱朋公司与林周池协商要求其搬离涉案房屋，但其并未在2014年8月份搬离涉案房屋。林周池则认为因骏达皮革商行要将涉案房屋所在大楼收回作为酒店使用，故博胜莱朋公司才要求解除合同，林周池于2014年9月2日报警后搬离涉案房屋时，骏达皮具商行也在场。
本院认为：双方当事人二审争议的焦点是：1.《租赁合同》解除时间的确定；2.《租赁合同》解除后，博胜莱朋公司应否向某乙池退还押金及赔偿搬迁费用。
关于《租赁合同》解除时间的确定问题。上述合同约定租赁期限为2014年2月1日至2015年1月30日，合同履行过程中，博胜莱朋公司于2014年8月就提出解除合同，并要求林周池搬离涉案房屋，博胜莱朋公司的该行为已表明其不再继续履行合同，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四第（二）项的规定，原审法院认定博胜莱朋公司的行为构成根本性违约并无不当，本院予以确认。同理，由于博胜莱朋公司明确不履行合同，故结合本案证据及双方的陈述，原审法院采信林周池在2014年9月2日搬离涉案房屋，并确定双方合同于该日解除亦无不妥，本院予以维持。博胜莱朋公司否认上述期间双方合同已解除，但未能提供证据证明林周池在2014年9月、10月仍继续使用涉案房屋，且林周池在2014年9月23日已提起本案诉讼，因此，博胜莱朋公司上诉认为双方合同应于2014年10月31日解除缺乏充分依据，本院不予支持。
关于《租赁合同》解除后，博胜莱朋公司应否向某乙池退还押金及赔偿搬迁费用的问题。本案是博胜莱朋公司单方毁约行为导致双方合同解除，因此，合同解除后，博胜莱朋公司应将押金退还给林周池。博胜莱朋公司认为林周池在2014年8月没有支付8月、9月、10月的租金是合同解除的原因，但根据双方合同的约定，租金按季度收取，并未约定交纳租金的具体日期，林周池在每季度内任何一天交纳租金均不构成违约，在每季度支付租金日期未届满前，不能作为博胜莱朋公司有权解除合同并要求林周池搬离涉案房屋的合理抗辩，因此，博胜莱朋公司认为合同不能履行责任在林周池，其有权没收林周池交付的押金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，由于合同解除，林周池拆卸、搬迁涉案房屋的机器设备等必然产生费用，且该费用损失与博胜莱朋公司的违约存在一定的关联，因此，原审法院在林周池没有提供证据证明相关搬迁费用的情况下，酌定搬迁费用为5000元并无不可，博胜莱朋公司上诉要求撤销原审法院支付搬迁费用判项理据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人博胜莱朋公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费675元，由上诉人广州博胜莱朋皮具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年八月二十日
书 记 员 肖和念
邓燕葵