四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)眉民初字第99号
原告成都敏知企业管理有限公司，住成都市武侯区。
法定代表人陈柯，总经理。
委托代理人彭小芸，女，1984年2月3日出生，汉族，系该公司员工，住四川省营山县。
委托代理人何华明，四川尺度律师事务所律师。
被告四川玉泉农业集体有限公司，住所地四川省仁寿县。
法定代表人陈少松，总经理。
委托代理人程灿东，男，1948年8月10日出生，汉族，系该公司员工，住四川省仁寿县。
委托代理人王俊才，男，1954年3月24日出生，汉族，系该公司员工，住四川省仁寿县。
原告成都敏知企业管理有限公司（以下简称敏知公司）因与被告四川玉泉农业集团有限公司（以下简称玉泉公司）委托合同纠纷一案，于2015年3月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月3日、7月28日公开开庭进行了审理。原告敏知公司委托代理人彭小芸、何华明，被告玉泉公司法定代表人陈少松及委托代理人程灿东、王俊才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
敏知公司起诉称：玉泉公司为开发利用自有的位于仁寿县文林工业园区的物业，委托原告进行招商、策划、广告宣传等运营管理。2013年3月13日，双方签署了《委托管理协议》，主要约定：玉泉公司将其面积为15000平方米的物业交由敏知公司管理并由敏知公司负责招商，此后由敏知公司向入驻商家收取9元/平方米的综合管理费归敏知公司所有；玉泉公司承担招商费用120万元；同时约定作为对敏知公司经营业绩的奖励，对超过16元/平方米的租金部分按约分成；委托期限为2013年3月1日至2023年2月28日；任何一方违反协议条款之一均须向对方支付违约金200万元。上述协议签署后，敏知公司顺利完成招商面积16000平方米，玉泉公司也按约支付了招商费。2014年3月2日，双方签订《委托管理协议补充协议》（以下简称《补充协议》），主要约定：玉泉公司增加27000平米的物业作为家居建材城二期委托给敏知公司管理并向敏知公司支付招商费150万元等内容。补充协议签署之后，玉泉公司支付了50万招商费，敏知公司完成了二期的全部招商工作，但玉泉公司仅交付4000平方米物业，余下部分迟迟未交付。对于已经移交运营的一期部分，经敏知公司的努力，其中部分商铺租金超过16元/平方米，玉泉公司累计超收租金152549.2元，敏知公司按照双方约定要求玉泉公司支付超额租金奖励76274.6元，但玉泉公司一直未予回应。2014年12月，玉泉公司发函解除二期的委托，并将物业交由他人使用；2015年1月1日，玉泉公司又再次发函解除了一期的委托。至此，敏知公司在玉泉公司处无物业可以管理。综上，玉泉公司的上述违约行为给敏知公司造成了损失。故请求法院判令玉泉公司：1.支付违约赔偿金200万元；2.赔偿损失100万元；3.支付超额租金奖励76274.5元，并以此为基数自2014年7月26日起按每日万分之五计收逾期支付违约金；4.支付2015年1月31日前商家未付管理费447328.60元。并由玉泉公司承担本案的诉讼费。
玉泉公司答辩称：1.敏知公司在履行受托管理工作中，存在无限扩大自己的授权、不执行委托人的指示、擅自独断处理应由委托人行使的权利等等违约行为，造成商家群起反对，80%以上的商家向敏知公司送达解除管理合同的通知。在此情况下，双方已失去委托关系的“信任”基础，委托管理协议已无法继续履行，委托管理合同目的难以实现，玉泉公司被迫依法解除委托管理协议，并未违反法律强制性规定。2.关于赔偿损失100万元的问题。由于《委托管理协议》的解除是由于不可归责于玉泉公司事由造成，且法律规定玉泉公司免除责任。故敏知公司的此项诉求既无事实证据，也无法律规定，不应支持。3.本案不存在超额租金，敏知公司所主张超额租金不成立，应予驳回。4.关于商家未付管理费问题，敏知公司与商户签订管理合同形成合同关系，故应由敏知公司收取管理费，且敏知公司不能收取管理费的原因在于自身过错，其所诉管理费由玉泉公司承担的理由不能成立。综上，请求依法驳回敏知公司的全部诉讼请求。
本院经审理查明：（一）委托管理协议及其补充协议的签订及主要约定
1.委托管理协议
2013年3月13日，敏知公司（乙方）与玉泉公司（甲方）签定《委托管理协议》，主要约定：一、委托管理期限：拾年。自2013年3月1日起自2023年2月28日止期满失效。二、委托管理的内容：1.甲方已经在位于四川仁寿县文林工业园区土地上可建成面积达30000平方米以上的商业物业及附属设施。甲方委托乙方对已建成的15000平方米房产用于经营家居、建材、家具等经营项目的招商及物业管理，总面积不得少于15000平方米；2.甲方授权乙方自主决策进行前期（合同生效起前两年）招商管理……在双方合作有效期限内，乙方为达到提高商业价值、提高工作效率的目的，可直接代表业主甲方完全行使权力，不用再就项目招商……等涉及经营的事项向甲方申请，对此甲方予以同意并将给予充分协助……五、报酬支付标准及支付方式。本协议有效期限内，甲方作为商业物业的业主在乙方协助下与商家签订租赁合同并收取租金（以保证商家同时将与乙方签订管理协议并缴纳综合管理费为租赁合同签约前提）；乙方作为管理公司与商家直接签订管理合同并收取综合管理费与质量保证金（以保证商家必须与甲方同时签订租赁管理协议并缴纳租金为管理合同签约前提）。1.一次性宣传费及招商报酬，包干120万元。2.一次性宣传费及招商报酬支付办法：本合同成立五日内，甲方预付宣传费用50万元，甲方在付款后本合同生效。在甲方收取租金额达到200万元时，再支付50万元，余下的20万元在乙方招商任务（15000平方米）两年内达95%面积时支付。3.奖励：从商家与甲方签订租赁合同第三年起，乙方保证甲方收取租金标准不低于16元／平方米／月。第一年起超16元／每平方米的部分，甲乙双方按50%分成，第二年按甲方60%，乙方40%分成……奖励部分在甲方收取租金10日内结算支付。4.后期管理报酬：在本协议有效期内，乙方有权收取进场商家的综合管理费，按计租面积2.00元／平方米／月收取物管费，按计租面积4.00元／平方米／月收取商管费，按租赁面积3.00元／平方米／月收取宣传费。甲方同意乙方收取但不保证乙方能达到上述标准，并甲方不再支付乙方管理费用。六、双方的权利义务。（一）甲方的权利义务主要约定：1.乙方确保甲方按均价16元／平方米／月收取租金，在甲方与商家签订的《租赁协议》生效第三年起，每年的租金在上年租金的基础上递增不少于8%。2.本协议有效期限内，甲方委托乙方管理的房屋公共区域再次装修、屋面漏水、外墙装修、上下水主管改造、公用照明主线路改造、电力增容等项目由甲方承担费用。（二）乙方的权利义务主要约定：1.乙方接受甲方委托作为本项目管理公司负责吸引客商在甲方物业投资建店并按本协议约定条款管理该项目，对该项目全面实施经营管理、营销策划、招商管理工作；2.在本协议有效期限内的乙方受托面积的招商管理、营销管理。乙方应全面完成协议规定的招商指标；3.乙方负责对商户进行日常管理，包括招商宣传、品牌管理、装修管理、营销管理、安全经营管理等，并承担相应费用。因工程质量问题引起的相关维修、改建费用由甲方承担。七、双方特别约定条件：1.因甲方为所有委托乙方管理房屋的产权业主，在乙方协助下甲方与商家签订租赁合同并收取租金，甲方承担并履行租赁合同约定的权利义务。乙方受甲方委托对甲方物业进行管理，本协议有效期内，乙方承担并履行与商家签订管理合同中约定的权利义务……4.若因甲方物业抵押、转移纠纷、行政审批、经营许可、土地属性和房屋用途等原因影响甲乙双方协议履行，或影响入住商家正常经营，甲方应依法承担违约责任。5.甲方为乙方免费提供办公场所，负责基础装修……6.乙方保证：自与商家签订租赁合同生效第三年起甲方房屋的平均租金不低于16元／平方米／月，招商面积不低于95%以上，所有商家签订租赁协议的第三年起，每年租金在上年基础上递增比率为8%。八.关于协议的变更解除条件。……2.乙方合同生效起三年内未完成本协议第七条第6款双方月底给的管理指标时，甲方有权解除本协议；甲方未履行本协议约定的支付条款，经乙方书面催告后仍未向乙方按时、足额支付相关费用时，或甲方严重违反本协议约定时，乙方有权解除本协议。3.双方约定：本协议及补充协议条款经双方同意之后可以变更，但双方的委托、受托关系一经确定就不得解除或撤销（协议解除的情形除外）。九、违约责任。1.本协议生效后，任何一方违反协议的条款之一均属违约行为，须向对方支付违约金200万元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方另据实赔偿守约方损失。
2.补充协议
2014年3月2日，敏知公司（乙方）与玉泉公司（甲方）签定《委托管理协议补充协议》（以下简称《补充协议》），主要内容有：鉴于：1.甲乙双方于2013年3月13日正式签订《委托管理协议》，合作项目“3737家居建材城”协议约定面积不低于15000平方米，乙方实际已完成招商16000平米。“3737家居建材城”第一期已于2013年12月30日正式开业，甲方对乙方此期间的协议履行感到满意。2.由于甲方新建约4000平方米房产，加之双方同意将同一块地的两栋多层房产（总约27000平方米）纳入已开业的专业市场“3737家居建材城”第二期进行管理。2.双方均同意对原协议中部分条款进行补充。同时约定：一、甲方的补充声明与承诺。甲方重申：将委托项目交付乙方进行经营管理的行为不违反国家法律禁止性规范，是一份有效的协议，双方应全面履行该协议。乙方就合作项目收取“综合管理费”是双方合作的基础性条款，乙方若不能按协议收取“综合管理费”，视为甲方违约，应承担违约赔偿责任（乙方自己的原因情况除外）。二、乙方的补充声明与承诺。乙方承诺将继续选派具有专业市场运作能力的人员负责甲方新增27000平方米房产面积上的委托管理工作……四、新增委托管理范围：新增委托管理房产面积不低于27000平米（玉泉集团用地范围内凡经营家居、建材、家居业态及相关业态的房屋均属于甲方交付乙方管理范围）。委托管理顺序为先新增建设，再临213国道线建筑，后为办公主楼建筑面积。五、新增委托管理面积报酬标准及支付方式：1.标准：甲方向乙方支付全部宣传费、委托报酬费包干金额为人民币150万元。2.支付方式及日期：本协议签订之后5个工作日之内，甲方支付乙方50万元；当新增面积（或区域）乙方签约成功至20000㎡时，甲方支付乙方50万元，当新增面积（或区域）乙方签约基本达到27000㎡时，甲方支付乙方费用余额50万元。3.按双方约定的价格及收款方式，乙方负责协助商家在租用甲方房屋之前签订合同并按合同支付应缴费用后，视为乙方完成招商面积（甲方特许减免或缓付的情况除外，签约及视为乙方招商成功）。4.新增面积后期管理报酬：在本协议有效期内，乙方有权单独收取入驻新增管理区域内商家的综合管理费。乙方与上述商家签订第一、第二年度管理合同时，乙方综合管理费收取标准：按计租面积2.00元／平方米／月收取物管费，按计租面积4.00元／平方米／月收取商管费，按租赁面积3.00元／平方米／月收取整体形象宣传费。从与入驻受托区域商家签订管理协议第三年开始，乙方根据届时经营所需自主确定综合管理费收取标准。凡入驻乙方受委托管理区域的商家，在本协议有效期内，若拒绝支付乙方管理费，在乙方提出书面要求之后，双方共同运用合法手段解决拒缴费用商家的经营行为，甲方不采取措施视为甲方同意为拒缴费用商家向乙方垫付相关费用……6.本协议约定的所有支付款项，超出约定支付日期，守约方有权要求违约方及时付清，并违约方支付守约方每天万分之五的违约金。
（二）双方履行合同的情况
1.玉泉公司支付敏知公司宣传费及招商报酬的情况
玉泉公司分别于2013年3月20日向敏知公司支付500000元、2013年11月14日支付500000元、2014年1月14日支付200000元。至此，玉泉公司已经履行完毕有关2013年3月13日《委托管理协议》中约定的“一次性宣传费及招商报酬，包干120万元”的合同义务。
玉泉公司于2014年3月10日向敏知公司支付500000元。至此，玉泉公司已经履行完毕有关2014年3月2日的《补充协议》中约定的“本协议签订之后5个工作日之内，甲方支付乙方50万元”的合同义务。
2013年3月20日，敏知公司与玉泉公司签订《确认书》，双方一致确认：玉泉公司已于2013年3月19日支付乙方2013年3月13日签订的《委托管理协议》合同项下的预付宣传费用50万元，双方一致认同《委托管理协议》已经生效。
2.敏知公司招商宣传所支付费用的情况
敏知公司为对案涉3737建材城项目进行招商宣传，于2014年4月11日与仁寿县文林镇华美广告经营部签订《公交车外车身广告位租赁合同》，约定租赁时间为2014年4月11日至2015年4月10日，租赁总价款17000元；在2013年4月至2014年11月期间，于2014年7月9日与眉山市在升广告有限公司（以下简称在升公司）签订《公交车外车身广告位租赁合同》，约定租赁时间为2014年7月13日至2015年7月12日，租赁费总价款为49000元，为此，敏知公司支付在升公司公交车外车身广告位租赁费49000元；同时，成都叁柒叁柒企业管理有限公司（以下简称成都叁柒叁柒公司）代敏知公司通过与山东金点子广告传媒有限公司仁寿分公司（以下简称金点子仁寿公司）签订广告租赁协议、通过租用外墙广告以及仁寿公交车外车身广告等形式宣传“玉泉.3737家居建材城”，敏知公司为此支付金点子仁寿分公司租金费、广告制作费7575元;敏知公司支付仁寿县银都广告制作部（以下简称银都广告部）广告制作费104490元；支付四川合悦经贸有限公司（以下简称合悦公司）大米款6600元（礼品）；支付仁寿邮政局夹报款9000元；支付仁寿县海星广告有限公司（以下简称海星公司）LED显示屏报播费4000元；支付四川省怡和春熙物业经营管理有限公司（以下简称春熙公司）场地费8000元；并于2014年9月20日、9月20日举办了3737.仁寿项目9.20抽奖活动兑现奖品，支付了中奖人员现金1000元、千足金金条1根10720元。至此，敏知公司共计支付上述各项招商宣传等费用217385元。
3.有关招商政策的约定
（1）2013年4月25日，敏知公司向玉泉公司董事长王玉泉提交的《工业产品展示中心“3737家居建材博览城”委托管理区域招商政策》载明：“一、租金定价及期初执行价1.租金单价：基本租金单价24元／月／㎡；特殊品牌租金基价14元／月／㎡。2.一般商家第1-30户签约时按基本租金单价7折优惠执行；第30-60户签约商家按基本单价7.5折优惠执行；从第61户起，入驻条件是在基本租金基础上按8折优惠执行。3.特殊商家授权本司确定租金执行价……二、租金免租期1.一次性缴纳12个月租金的商家给予8个月免租期；2.一次性缴纳18个月租金的商家给予10个月免租期；3.一次性缴纳24个月租金的商家给予13个月免租期；4.全额缴纳租金、综合管理费，并及时装修完工，与本项目同步开业的商家在以上免租政策基础上，是整体装修进度另外给予一个月租金免租期。5.上述租期起始日从本项目开业起计算，均为一次性优惠到位。三、租赁合同期1.商家一次性缴纳12个月租金，与贵司签订《租赁合同》的期限为24个月；2.商家一次性缴纳18个月租金，与贵司签订《租赁合同》的期限为28个月；3.商家一次性缴纳24个月租金，与贵司签订《租赁合同》的期限为37个月……”2013年4月26日，王玉泉在该招商政策上签注有“同意此方案王玉泉”的字样，玉泉公司对上述签字的真实性无异议，但认为没有玉泉公司盖章，未经玉泉公司同意，对玉泉公司不发生法律效力。
（2）2013年8月1日，敏知公司向王玉泉提交的《特殊招商政策申请报告》载明：“……现申请王总同意为贵我双方合作仓储房屋区域中的2000平方米面积制定特殊招商政策，以吸引重点商家进驻。我方与TOTO卫浴、雷士照明、大自然地板、四维卫浴、中宇卫浴、鸿信御木堂、美心木门等商家签日起计算，上述2000平方米面积前三年的租金总额为21元／㎡，第四年开始，租金为：17元／平方米／月；第五年租金为：19元／平方米／月；第六年租金为：23元／平方米／月。此为应对前期客观形成困难局面时的非常规招商手段，同时我们申请以上执行特殊优惠政策的面积不纳入贵我双方签订《委托管理协议》中贵司对本司的考核面积……”，？玉泉公司法定代表人陈少松于当日在该报告上签名，并签注有时间；？王玉泉于2013年8月23日在该报告上签名，并签注有时间。
签订委托管理协议后，敏知公司在2013年5月6日至2014年3月13日期间代玉泉公司先后与陈楷、杨建林、周新民等商户签订《经营场地租赁合同》，对租赁面积、自愿分摊公摊10%、租赁期限、每平方米每月的单价、交款方式、金额、时间等进行了约定。其中63户商家签订《经营场地租赁合同》，约定向玉泉公司交纳租金的每平方米每月的租金均超过16元，第一次交纳租金的时间均是签订合同当日。该部分租金超出16元每平方每月租金共计152549元。上述《经营场地租赁合同》中甲方有玉泉公司的盖章，除了2013年5月6日签订的《经营场地租赁合同》的甲方玉泉公司代表处是陈少松签名外，其余该甲方代表处均盖的是王玉泉印章。
庭审过程中，玉泉公司、敏知公司一致确认以下事实：玉泉公司委托敏知公司管理的房产实际建筑面积14671.44㎡（1047.96㎡×14幢），其计租面积是在实际建筑面积的基础上上浮110%。第一年2013年3月1日至2014年3月1日的计租面积是16138.58㎡（14671.44㎡×110%）；第二年2014年3月2日至2015年1月31日的计租面积20749.61㎡（18863.28㎡×110%）。
玉泉公司在第一年2013年3月13日至2014年3月13日期间，收取张建(爱家灯饰)、易有明(容声吊顶)等60家入驻商户（品牌）租金共计2274653元，其中超过每平方米每月16元的超额租金金额为145421.2元；在第二年2014年3月2日至2015年1月31日期间，收取刘莉(申雷达)、杨泽武(瑞斯邦)等3家入驻商户租金共计116424元，其中超过每平方米每月16元的超额租金金额为5544元。
敏知公司分别与黄明超、张建林等商家签订《管理合同》95份，对租赁面积、商家自愿分摊公摊面积10%、受玉泉公司授权收取每月每平方米9元的综合管理费、交款方式、交款金额、时间、免租期间及保证金收取等进行了约定。根据敏知公司与入驻商家签订的《管理合同》约定，截止2015年1月31日，部分入驻商家存在欠交敏知公司管理费的情况。
2013年3月13日至2015年1月31日，敏知公司对案涉3737家居建材博览城的经营秩序、保洁、经营场地、广告位、品牌等进行了管理服务。
5.其他履约情况
（1）2013年5月20日，玉泉公司向敏知公司送达《关于广告临时清理的通知》，要求敏知公司在2013年5月21日上午10点前将3737工业品展示中心制作的广告宣传临时清理，并通知待检查完毕后将另行通知敏知公司恢复上述广告。
（2）2014年10月21日，敏知公司向玉泉公司致《存证函》，主要载明：2014年9月4日，仁寿3737家居建材城内60户承租商户联名向服务出租方玉泉公司、管理方敏知公司致函《关于玉泉集团内3737家居建材城设立大型户外门头及加大市场整体宣传投入等相关要求的请愿书》（以下简称《请愿书》）。管理方在向你公司转交该请愿书的同时亦附上《关于3737家居建材城城内入驻商家近期集中提出整改要求的情况汇报》，迄今你公司无书面答复，且未以任何方式正式回应。管理方认为：截止2014年9月15日，本次联名商家数量已超出合作项目现阶段已入驻承租户的80%以上（可以推知：已入户承租户为75户以上），如继续无正式回应，将严重影响到你公司与承租方签订的《租赁合同》以及管理方与商户签订的《管理合同》的后期履行，甚至严重影响到出租方与管理方签订的《委托管理协议》及其《补充协议》的履行。一、该请愿书中，众承租户认为玉泉公司将工业用地用于市场经营不合规，所以出租方无法大张旗鼓宣传承租的物业。同时提出第一条改进意见：房屋出租方向广大商家出示政府部门对玉泉公司土地或租赁给商家的房屋，可用于经营“玉泉.3737家居建材城”的批复文件，或国家工商部门核准的家居建材市场经营执照。管理方认为，玉泉公司应向承租方出具合法的经营手续，否则应按《委托管理协议》第七条第4款、第九条第2款的约定承担相关后果。二、该请愿书中，众承租户要求市场两个主出入口制作大型的跨街拱形钢结构门头，另将213国道旁边的五层大楼楼面外墙制作若干大型广告位供有需要的商家租赁使用。对于该意见，管理方表示支持。此前管理方曾多次向玉泉公司报送店招设计及外墙广告位设置申请及实施方案，而你公司一直未正式回应。三、该请愿书中，众承租商户的第5点意见是鉴于频繁出现的卷帘门故障、结构承重不足、房顶漏水、地面沉降等房屋质量问题，商家要求出租方、管理方请专业机构对房屋建筑结构及质量安全问题进行检测，或向商家作出书面承诺。针对2014年7月10日出现的地面沉陷事故，管理方于2014年8月3日向你公司发送《关于妥善处理房屋质量问题的催告通知书》；2014年8月9日，再次发送《关于玉泉集团与成都敏知合作项目新建经营用房再次出现沉陷事故的情况通报》，迄今，玉泉公司仅处理了部分问题。同时要求出租方严格履行合同，并回复本函、正式回应《请愿书》。
2014年11月1日，玉泉公司以（2014）函便字第11-1号《回复函》的形式致函敏知公司，主要回复的内容有：1.玉泉公司已于2014年10月31日收到《存证函》；2.双方签订的委托管理协议及其补充协议已经生效和实际履行，玉泉公司已经委托敏知公司直接代表玉泉公司完全行使管理事项的各项工作，玉泉公司依约不出面直接参与管理工作，要求敏知公司应对受托管理尽全责，承担管理后果；3.玉泉公司依法享有土地使用权及房产权一切权利。土地使用权属性不合规，只能依法由相关行政部门行使国家公权解决，敏知公司及入住商家对此提出要求属于无理要求，玉泉公司对此问题没有回应的义务，且敏知公司及商家事前均是知悉和自愿的，可以解除合同，退房走人；3.关于“制作大型跨街门头”，“大型广告位”等问题。我公司已依约支付广告费，非甲方收入的广告位收入，都是宣传及设施的经费来源。二期招商公司已依约巨额投入没有实质进度和效果，应加快招商进程，若在12月底不能全部不招商到位，视为贵公司无此履行能力。4.关于“房屋漏水”、“地面沉陷”问题，漏水产生的原因，是商家无序装修导致装修承载超限，超负荷承重所致，这些都是管理者解决的具体工作内容。5.产生此次商家对抗贵公司的管理行为，其根本原因不是本公司的原因，而是敏知公司的“招商宣传管理不到位”所致。贵公司不听本公司劝告，执意起诉商家，增大对抗面，加剧矛盾。再就是错误照搬过去使用的管理文书，造成商家有机可乘；6.我公司依约收取租赁费的权利，敏知公司应尽受托人管理职责；7.玉泉公司正面回应措施，只能是向入住商家重申：“贵（敏知）公司的法律地位，受托关系，信守合同，诚信守法和不独自单方收取租金”的态度而已，并附致各位入住经商户的公开信以存证。该《致＜玉泉.3737家居建材博览城＞入驻商业户的公开信》（以下简称《公开信》），主要内容有：1.敏知公司是我（玉泉）公司依合同授权对致《玉泉.3737家居建材博览城》进行全权管理的合法企业，其实施的相关管理行为，均是本公司授权进行的，我公司均予以认可和履行。2.各入住商户与该公司签订的《经营场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《玉泉集团3737家居建材博览城管理合同》（以下简称《管理合同》），是合同双方当事人自愿协商一致后达成的，没有强迫等情形和违反国家法律禁止性规定，是两份相互联系不可单独存在的生效合同。违反合同约定，依法应承担违约及赔偿责任……3.在该两份合同的有效期内，任何只履行《租赁合同》，不履《行管理合同》的想法和行为，玉泉公司均不予承认和支持。4.在两份合同有效期届满前或我公司与企业管理公司合同终止或解除前，玉泉公司决不存在与任何商家单独签订《经营场地租赁合同》的可能性……
2014年11月5日，敏知公司以仁寿3737家居建材城项目部的名义向玉泉公司送达《工作联络函》，主要函告：由于目前部分入驻3737建材城经营商家拖欠租金、管理费的现象愈加严重。我项目部工作人员多次前往欠费商家通知催收相关费用，并对其进行书面告知。商家以我（敏知公司）方不是房东等理由推诿或拒绝按合同缴纳费用，并提出缴费事宜要直接与房东交涉。建议玉泉公司委派专人并加强人力配合我项目部工作人员对恶意拖欠相关费用的商家进行催收，对不履行合同义务的商家采取诉讼等合法、必要手段进行制裁。需要贵（玉泉）公司专门人员配合的事项主要是明确告知商家尊重合同、按月缴纳租金、管理费并按合同约定履行义务。
2014年11月11日，玉泉公司以（2014）函便字第11-2号《关于进一步完善＜委托管理协议＞管理方案的通知》的形式向敏知公司主要通知以下事项：1.鉴于贵（敏知）公司及已经入驻的商家已提出土地属性不合规，而《补充协议》中新增委托管理的临213线建筑、办公楼面积更有建筑物用途不合规的事实，针对贵公司至今未履行该两栋的招商实际，为预防纠纷，满足贵公司要求履行《补充协议》需求，我（玉泉）公司决定变更《补充协议》委托及租赁费收取方式为：由贵公司在今年12月31日前一次性交清本年度新增面积场地租赁费（标准以合同约定计算确定）后，我公司始授权委托管理。以后年度在合同年度开始前一次性交清后始授权委托。贵公司的管理费自行决策收取并承担风险责任。贵公司不承诺履行上述条件，我公司行使撤销权，撤销贵公司对213线建筑、办公楼面积委托管理的授权委托。2.为避免再给一期入驻商户任何借口，造成双方收费困难，贵公司在已签合同到期后，以授权管理者身份独立签订合同。经营场地租赁费我公司单独收取或由贵公司预先一次性代交清，我公司不再与一期入驻商户发生合同关系。3.为使贵公司妥善解决前期存在的争议和遗留问题，我公司增设专职人员彭绍成……负责落实相关事宜，促使委托管理关系能够顺利实施。4.贵公司与入驻商户签订的两份合同有效期内，我公司不能收取的场地租赁费，受委托管理人应尽管理职责，负责全额收回并即交我公司，否则应承担违约赔偿责任。5.本通知代对213线建筑、办公楼新增面积委托管理的撤销授权委托通知，在贵公司不履行向我公司交纳经营场地租赁费时起生效……
（三）合同的解除
1.关于商家联盟解除的情况：2014年8月26日，以陈某、郑婷、魏某等数十名入驻商家向敏知公司发出《商家联盟解除合同通知》，该通知载明：“我们是'3737'家居建材博览城的承租方，因我们分别于2013年6月至12月期间于你公司订立了《3737家居建材博览城管理合同》，合同成立后至今你公司未按合同的第四条第一款第7项的规定，未履行对整体广告策划，提升市场整体知名度等义务。经我们多次催促，仍未履行。为此，依据《合同法》的规定，特此书面通知，解除我们与敏知公司订立的《3737家居建材博览城管理合同》……”
2015年1月1日，玉泉公司以（2015）函字第1-1号《关于＜撤销对213线旁建筑、办公楼新增面积委托管理的通知＞已生效的通知》的形式通知敏知公司：玉泉公司于2014年十一月十一日向贵公司送达的《关于进一步完善＜委托管理协议＞管理方案的通知，（2014）函便字第11-2号》，该通知的撤销条件已成就，原委托管理授权已于2015年1月1日撤销。
2015年1月初，玉泉公司以特快专递的形式向敏知公司邮寄（2015）函便字第1-2号《关于限期收回入驻商户到期经营场地租金的通知》，该通知载明：“自我公司2013年3月13日与贵公司签订《委托管理协议》后，由于贵公司疏于管理……导致各种不利局面发生。依协议应由贵公司收取并移交给我公司的经营场地租金，到期的已达数十万元未收回且时间已长达数月之久……为此，本公司特通知贵公司：限期在2015年1月4日前将欠交的经营场地租金全部收回并交付我公司，否则，我公司将自行单方名义收取经营场地租金，此后贵公司的管理费能否收取责任不在我公司，应自行承担后果自负责任……”。敏知公司认可收到了上述通知，但认为其没有该收费义务。
2015年1月12日，玉泉公司以《告知函》的形式向3737建材管理部告知：由于你（敏知）公司与市场经营业主在管理费用上存在严重分歧，造成经营业主不断联名上报你公司管理不善的问题，停办充电业务等，并要求成立临时管理小组。为了缓和管理公司和经营业主的矛盾，确保建材市场正常经营，暂由临时管理小组代管，待你公司与经营业主协商一致，将所有业务移交你公司。
2015年1月12日，敏知公司将明泰牌充电用读卡器移交给玉泉公司，为此，双方形成了书面的《临时移交清单》。
2015年1月13日，玉泉公司以（2015）函字第1-3号《关于解除〈委托管理协议〉的通知》送达敏知公司，该通知的主要内容有：敏知公司自2013年3月13日与玉泉公司签订《委托管理协议》，对玉泉公司部分房产组建大型装饰、建材、家居市场，进行招商、广告宣传，运营管理以来，因长期存在：1.在合同履行中，不履行受托人向委托人报告受托工作事项、进程和服从指示的义务，不明确双方是委托关系；2.错误的、越权的行使委托权；管理方针和措施错误；造成全部入住商户与双方发生不必要的纠纷和诉讼，使委托管理难以继续履行；3.收取委托人、入驻商户巨额宣传费用后，不专款专用和少使用为目的，造成入驻商户群情激愤，已难平息事态；4.管理人员不到位或疏于管理，造成委托人的经济损失巨大……双方已失去人和的委托关系基础，上述事实和行为，虽经委托人多次书面函复，而受托人置若罔闻，毫无改进，双方之间的委托管理协议已无法继续履行和实现合同目的。为此，委托人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项及第九十六条的规定，行使合同解除权，行使解除权的本通知，自送达贵公司时双方的《委托管理协议》已解除，并在十五日内双方办理经济手续起算事宜。若对解除权有异议，可依法行使解除合同效力的确认权。同日，玉泉公司通知入驻商户：1.玉泉公司决定组建临时管理小组代行市场管理职能；2.管理费用暂按每平方3元计收，暂收3个月……敏知公司自认于2015年1月15日收到了上述邮件。
2015年1月14日，敏知公司通过特快专递的形式向玉泉公司邮寄《关于入驻仁寿3737家居建材城2期商家近期集中提出完善物业基础设施要求的联络函》，该函主要载明：“……3737家居建材博览城2期约4000平方米商铺，栋号为：21栋、22栋、23栋、24栋我方已于2014年3月即陆续完成招商工作，7月份已满租。自2014年6月交付物业至今，经入驻商家多次反映、管理方多次敦促贵公司，仍存在房屋基础设施未建设完善的情况。上述4栋房屋的路灯及整个2期区域外围的安防、技防设施一直未安装，存在巨大的安全隐患……该区域的全体商家要求你公司自1月底之前必须完善上述基础设施的采买与安装……”
2015年1月20日，敏知公司以《关于解除＜委托管理协议的通知＞的回复函》回复玉泉公司：你方于2015年1月13日向我公司发出《关于解除〈委托管理协议〉的通知》，我公司已收到，现就解约相关问题函告你方。1.你方在发函我公司前后，已经收走原由我公司管理使用的给商家充电卡的设备等设施……我公司决定将双方的交接日定位你方函件要求最后一日，即2015年1月28日。2.据我公司统计，若本次发函后仍无商家缴纳管理费，截止2015年1月31日，商家欠付的管理费将高达447328.60元，具体欠费商家和金额见附件一《仁寿.玉泉3737托管商家详情表》。该部分费用若能在交接日前收回，我公司按照管理期限收取相应比例的费用后剩余部分交由你方；若无法在交接日前收回，由你方自行负责收取，我公司的管理费收取至交接日止。3.交接日后，我公司受托与商家签订的《玉泉集团.3737家居建材博览城管理合同模板》中我公司的权利义务由你方概括承受，该管理合同的内容附件二《仁寿.玉泉3737托管商家详情表》……4.因你方先后两次撤销委托，加上项目部分场地由你公司独立招商管理自始未交付，到本次发函撤销委托后，我公司在该项目中已经没有可以管理的对象，因此，交接日后，我公司将撤回所有员工……该项目的管理事宜由你公司全部负责……
2015年1月23日，玉泉公司以《通知》的形式告知案涉建材城的入驻商家：“请各商家相互转告，我公司正在开展收缴管理费租赁费，转接手续等工作……”
2015年1月27日，原（乙方）、玉泉公司（甲方）双方签订《补充协议》（以下简称《关于遗留问题的补充协议》），约定：“……一、双方定于2015年1月28日办理财产交接手续；二、交接日前的保安和保洁费用由敏知公司承担，交接日后由玉泉集团自行负责；截止2015年1月31日，安保服务费尚欠7000元；保洁服务费尚欠8000元……四、2015年1月31日前的管理费归敏知公司所得，玉泉公司应按照之前的协议协助催收，协助不能时，由敏知公司依法行使相应权利；之后的管理费由玉泉集团自行收取；五、商户的保证金由敏知公司负责与商家结算；六、商户王彬（10栋3-4号）的租赁合同尚未签署，由玉泉集团自行负责处理，预收的费用抵扣管理费，剩余部分作为租金交给玉泉集团。商户王波（24栋3、4、5、11、12号）的租赁费，经核实后，若乙方确已收取，由乙方交给甲方，但管理费归乙方……”
2015年2月1日，玉泉公司以（2015）函便字第1-4号《关于双方协助落实〈解除委托管理协议后遗留事项〉的建议函》送达敏知公司，该通知的主要内容有：1.双方于2015年1月28日约定的补充协议应尽快落实和办理财产移交事项。2.贵公司收入驻商户截止至2015年1月31日止的管理费金额清单应送达公司，同时应说明是贵公司的收取权利……3.贵公司与所有入住商户的管理合同均未到期，2015年2月1日起管理费收取权应归我公司……
2015年2月11日，敏知公司以特快专递形式向玉泉公司邮寄送达的《工作联系函》以及截至2015年1月31日《仁寿.玉泉3737商家综合管理费应交未交统计表》，该函主要函复：1.玉泉公司于2015年2月1日发出的《关于双方协助落实〈解除委托管理协议后遗留事项〉的建议函》已收悉；2.截止2015年1月31日商家尚欠应付管理费的详情见附表，请玉泉公司按照先前双方的协议协助催收；3.敏知已经向商户阐明2015年2月1日起，因玉泉公司解除敏知公司的委托，敏知公司不再承担管理责任，之前与商家签订的管理协议的权利义务由玉泉公司概括承担；4.敏知公司与陈某服务合同纠纷的法院裁决，敏知公司已撤回上诉申请，按照一审法院的意见，敏知公司因受托管理，不是权利义务的实际者，无权对商家提起诉讼；5.请玉泉公司尽快提出具体的损失补偿方案等。2015年2月13日，玉泉公司收取了上述邮件中的《工作联系函》，但玉泉公司在庭审中否认收到上述商家尚欠应付管理费的附表。
（四）其他情况：
1.2014年，敏知公司以案外人陈某为被告、玉泉公司为第三人向四川省仁寿县人民法院（以下简称仁寿法院）起诉要求解除与陈某签订的管理合同，要求陈某腾退所租赁的经营场地，给付商家综合管理费及资金占用利息。仁寿法院审查后，以（2014）仁寿民初字第2690号民事裁定书裁定驳回敏知公司的起诉。敏知公司不服该裁定向本院提起上诉，后于2015年1月26日撤回上诉。
2.本案在诉讼过程中，玉泉公司提出申请，要求对敏知公司所提供的原第四组证据中的编号为21号的证据《招商文案（策划）外包服务合同书》、23号《广告策划世纪（平面）委托合同》、25号《舞台设备租赁合同》、27号《印刷合作年度业务框架协议》、41号《仁寿玉泉?3737家居建材博览城2期营业场地预定确认单》的签订时间进行司法鉴定，本院经审查后同意了该申请。后在鉴定过程中，敏知公司撤回了上述证据，玉泉公司也撤回了上述司法鉴定申请。
3.2016年1月15日，敏知公司提出申请，要求将其诉讼请求中的第四项要求玉泉公司支付2015年1月31日前商家未付管理费的金额由1598036元变更为447328.60元。
上述事实，有敏知公司营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书、玉泉公司工商登记基本信息、《委托管理协议》、《委托管理协议补充协议》、《确认书》、《存证函》、《回复函》、《致＜玉泉3737家居建材博览城＞入住商户的公开信》、《工作联络函》、2015年2月18日回复函、光盘、证人证言以及双方当事人的陈述等在卷证据予以证实。
本院认为，根据双方的诉辩意见和已查明的案件基本事实，本案的争议焦点为：1.案涉《委托管理协议》及《补充协议》能否解除，解除的原因及解除的时间。2.敏知公司主张玉泉公司存在多项违约行为应承担违约赔偿的请求能否成立。
关于第一个焦点。
（一）玉泉公司能否解约。
敏知公司诉称，由于案涉《委托管理协议》约定“双方的委托、受托关系一经确定就不得解除或撤销（协议解除的情形除外）”，该约定是玉泉公司以合同约定的形式放弃了任意解除权，故不认可案涉《委托管理协议》及《补充协议》已经解除。玉泉公司则辩称该约定系敏知公司提供的格式条款，加重了玉泉公司责任、减轻了敏知公司责任，该约定属于无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人解除委托合同的权利具有法定的强制性，玉泉公司发出解除通知，双方委托关系已经解除。对此，本院认为：首先，双方对案涉《委托管理协议》及《补充协议》在双方之间形成的是委托合同关系均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条和第四百一十条之规定，委托合同系以一定人身关系为基础并以信任为纽带的合同，法律赋予了委托人或者受托人可以随时解除委托合同的权利，该随时解除权即任意解除权基于委托合同的基本属性而由双方当事人享有，不受当事人约定放弃的限制。因此，案涉《委托管理协议》中有关“双方的委托、受托关系一经确定就不得解除或撤销（协议解除的情形除外）”的条款约定属于无效条款，自始不具有法律效力，玉泉公司能够行使解除权解除相关委托合同。但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，该部分条款无效，不影响其他部分的效力，合同其他部分仍然有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。
（二）案涉《委托管理协议》及《补充协议》解除的原因。
敏知公司认为玉泉公司擅自解除合同存在违约。玉泉公司则辩称，由于敏知公司错误行使委托权，造成与商户发生纠纷；收取委托人、入驻商户巨额宣传费用后，未按约定进行宣传，造成商户激愤，事态恶化，使委托管理难以继续履行；管理人员不到位或疏于管理，造成委托人经济损失等，是敏知公司的自身违约行为导致双方的委托合同解除。对此，本院认为，根据《委托管理协议》及《补充协议》的相关约定，敏知公司在履约过程中应当做到：1.接受委托负责吸引客商投资建店并按本协议约定条款管理该项目，对项目全面实施经营管理、营销策划、招商管理工作；2.对受托面积进行招商管理、营销管理，全面完成协议规定的招商指标；3.负责对商户进行日常管理，包括招商宣传、品牌管理、装修管理、营销管理、安全经营管理等……但根据玉泉公司提交的《商家联盟解除合同通知》、光盘以及证人魏某、陈某的证人证言等证据来看，敏知公司在履约过程中，存在未能完全按约定实施经营管理、营销策划、招商管理、全面完成招商指标以及未能完全履行招商宣传等合同义务，与商户发生纠纷，致使入驻商家联名要求解除与敏知公司的管理合同，进而导致案涉《委托管理协议》及《补充协议》无法继续履行。故本院认为，导致案涉《委托管理协议》及《补充协议》无法继续履行直至最终实际解除的原因为：敏知公司在履行案涉合同的过程中存在未能完全履行招商宣传等合同义务的严重违约行为。
（三）案涉《委托管理协议》及《补充协议》解除的时间节点。
本案中，玉泉公司在2015年1月1日和1月15日分别向敏知公司发出了撤销委托管理授权和解除委托管理协议的通知，玉泉公司在收到上述通知后即与敏知公司进行相关遗留问题的协商，双方在2015年1月27日达成《关于遗留问题补充协议》。在该份协议中，双方均认可入驻商户尚欠安保服务费、保洁服务费以及管理费归敏知公司所得的截止时间是2015年1月31日，且玉泉公司于2015年2月1日在《关于双方协助落实〈解除委托管理协议后遗留事项〉的建议函》中，也通知敏知公司收取入驻商户管理费的截止时间为2015年1月31日。上述协商过程及双方的自认行为，表明双方已通过实际行为认可案涉《委托管理协议》及《补充协议》实际解除时间为2015年1月31日，本院对此予以确认。
关于第二个焦点。
敏知公司认为玉泉公司的违约行为有：1.违反不能解除委托管理协议的约定单方解约，且未将建筑物交给敏知公司管理，而是委托第三人进行管理；2.未配合敏知公司向商家收取管理费；3.未按约支付超额租金奖励；4.未向敏知公司垫付商家尚欠的管理费。对此，本院逐一评述如下：
（一）关于玉泉公司解除合同是否属于违约行为的问题。
本院认为，根据对前一焦点问题的论述，本案所涉《委托管理协议》及《补充协议》在双方之间形成了委托关系，在敏知公司存在未按约履行合同的违约行为情况下，玉泉公司依照合同法的相关规定行使了解除权致合同被解除，而并非玉泉公司擅自解除合同，故敏知公司认为应由玉泉公司赔偿擅自解约的违约金200万元和损失100万元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。
（二）关于玉泉公司是否存在未配合收取商家管理费的问题。
玉泉公司对此辩称，其在敏知公司起诉商家陈某收取管理费的诉讼案件中支持配合敏知公司的诉讼行为，只是由于敏知公司自行撤回上诉，放弃了相应权利，故不存在未配合收取管理费的情形。本院认为，根据','2018-10-03
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