山东省冠县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1525民初2226号
原告：孙安丽，女，1966年5月10日生，汉族，住山东省冠县。
委托代理人:葛建华，山东万航律师事务所律师。
被告：张树旺，男，1983年10月20日生，汉族，农民，住冠县。
被告：杜亚玲，女，1988年9月11日生，汉族，农民，住冠县，系张树旺之妻。
委托代理人李茜，山东联森律师事务所律师。
被告：李风林，男，1970年4月4日生，汉族，农民，住冠县。
委托代理人袁志林，山东联森律师事务所律师。
原告孙安丽诉被告诉被告张树旺、杜亚玲、李风林执行异议一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人葛建华、被告张树旺、杜亚玲及其委托代理人茜、李风林委托代理人袁志林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告孙安丽诉称：原告孙安丽与被告张树旺、杜亚玲民间借贷纠纷一案，经原告孙安丽申请，东昌府区人民法院作出（2015）聊东民初字第1115号民事裁定书，查封被告张树旺名下位于冠县振兴路东侧（嘉润小区）120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室一套。后该院作出（2015）聊东民初字第1115号民事判决书，该判决书判决事项为：一、限被告张树旺、杜亚玲于本判决生效后十日内共同偿还原告孙安丽借款本金人民币327000元。二、驳回原告孙安丽的其他诉讼请求。案件受理费3100元，保全费2155元，由被告张树旺、杜亚玲承担。
因被告张树旺、杜亚玲未按该判决书履行义务，原告孙安丽向法院申请强制执行。在该案执行中，被告李风林向冠县人民法院提出执行异议，该院于2016年5月16日作出（2016）鲁1525执异8号执行裁定书，裁定中止因孙安丽与张树旺、杜亚玲一案对预登记在张树旺、杜亚玲名下位于冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室的执行。
东昌府区人民法院在依据（2015）聊东民初字第1115号民事裁定书对涉案房屋进行查封，并要求冠县房管部门办理协助手续时，发现该房于2014年6月9日因另一案件（王庆伟诉张树旺、杜亚玲一案）已被东昌府区人民法院查封，原告对该房屋的保全为轮候查封，系第二顺序。被告李风林主张其于2014年11月7日购买了被告张树旺、杜亚玲的房产，但该房产已于2014年6月9日被法院查封，在该房产的查封期间，被告李风林、张树旺、杜亚玲均无权对该房屋进行买卖。另经原告了解，三被告签订的涉案房屋买卖合同系虚假的。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法确认被告李风林和被告张树旺、杜亚玲于2014年11月7日签订的《房屋买卖合同》无效，准许对位于冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室的执行。
被告李风林辩称，一、答辩人是善意取得本案争议房屋所有权的房屋买卖合同是合法真实有效的。第一，2014年答辩人因为儿子李俊旺结婚需购房，便委托外甥女婿陈靖国打听，陈靖国与蒋风华联系购买了张树旺的房，当时我和家人去现场看房，答辩人在向本案被告购买争议房屋之前，对于该房屋被查封毫不知情，答辩人在购买之前与卖方人互不认识，通过蒋风华和陈靖国购买原该房产，不存在原告所认为的虚假买卖。并且东昌区法院查封该房产，并没有通过张贴封条或发布公告等方法进行公示。根据查封规定26条法院的查封冻结没有公示的，其效力不得对抗善意的第三人。第二，答辩人与张树旺签订的房屋买卖合同发生在东昌府区法院，因本案预查封本案争议房产之前。第三，答辩人是以合理的价款取得本案争议房屋所有权，2014年11月7日答辩人签订房屋购买合同时，约定将本案所涉房屋与相关土地使用权出卖给答辩人，价款41.5万元。答辩人已按照合同约定支付了全部购房款，本案被告张树旺开具收到条。第四，答辩人交付29.5万元后随即入住至今，当时未能办理过户登记的原因系嘉润小区涉案房产未开始办理正式的房产登记手续。
二、东昌府区人民法院预查封涉案房产的查封裁定因程序违法缺乏必备的手续，系无效查封，因为东昌府区法院所作出的（2014）聊东民初第1889-1号民事裁定书及协助执行通知书，即没有向被告张树旺、杜亚玲二人送达也没有就查封事实张贴封条或公告进行公示。即使是法院查封该房产行为有效，只是使该房屋被禁止在查封期间办理房屋过户登记手续。在房产被查封期间既便签订买卖合同也不能办理房屋过户登记手续。在房产被查封期间即便签订买卖合同也不能办理房屋过户手续，相应地不产生物权变动。但也不能以据认定双方认定双方买卖无效。合同法解释（2）14条合同法第52条（五）项制规定是指效力性强制性规定，从法律条文上看，只有禁止某一类合同行为内的强制性规定才属于效力性规定。违反此类规定合同才导致无效。而仅针对合同某一方面，如主体履行时间作出的强制性规定，不属于效力性规定《城市房地产管理法》38条（2）项虽规定了被查封房产不得转让，但该规定属于依法查封行政管理性的强制性规定不属于效力性规定，不能作为确认被查封房屋买卖合同效力的效力强制性规定。实际上规定的是被查封房产在查封期间办理物权登记手续的行为无效，并未规定房产买卖无效。
被告张树旺、杜亚玲辩称：2014年6月9日东昌府区人民法院查封该争议房产，但并没有向我送达查封裁定，我不知该房产被查封。故于2014年11月7日签订的《房屋买卖合同》将该房产卖给被告李风林，不同意原告请求。
经审理查明，2015年6月13日，东昌府区人民法院因孙安丽诉张树旺、杜亚玲借贷纠纷一案作出（2015）聊东民初字第1115号民事判决书，判令张树旺、杜亚玲偿还孙安丽借款32.7万元。案件审理期间，东昌府区法院于2015年3月31日向冠县房管局送达了（2015）聊东民初字第1115号民事裁定书及协助执行通知书，依法预查封了张树旺在冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室及14号储藏室。该查封裁定书于2015年6月19日以邮寄方式向张树旺送达。本案所涉判决书生效后，东昌府区人民法院将案件委托由冠县法院执行。案件执行该房产期间，2016年3月被告李风林以案外人的名义向本院提出书面异议称:2014年11月6日，李风林经人介绍购买了张树旺在冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室及14号储藏室，约定房款41.5万元，由于当时房产不到过户时间，才通过中间人给付张树旺购房款29.5万元，约定剩余的12万待房产过户后再一次性支付，李风林交付29.5万元后随即入住至今，2015年12月份上述房产办理房产证发现该房产被法院查封，法院查封上述房产是错误的，要求解除对该房产的查封并不予执行。李风林于二0一六年五月十六日将剩余购房款12万元交至冠县人民法院。冠县法院经审查于二0一六年五月十六日作出（2016）鲁1525执异8号民事裁定书，裁定：中止因孙安丽与张树旺、杜亚玲一案对预登记在张树旺、杜亚玲名下位于冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室及14号储藏室的执行。原告孙安丽不服该裁定，随即以张树旺、杜亚玲、李风林为被告向本院提起执行异议之诉，庭审中原告孙安丽对李风林和被告张树旺、杜亚玲2014年11月7日签订的《房屋买卖合同》和29.5万元的收到条的时间提出质疑，认为被告是在2015年10月办房产证时补签的本合同及收到条，所以该两份证据是虚假的，该两份证据的书写时间并非是2014年11月7日。
又查明，2014年6月9日，东昌府区人民法院因王庆伟诉张树旺、杜亚玲借贷纠纷一案向冠县房管局送达了（2014）聊东民初字第1889-1号民事裁定书及协助执行通知书，依法在房管部门预查封了本案所涉房产，但该裁定并未送达给张树旺、杜亚玲。
以上认定的上述事实有原告、三被告陈述、（2015）聊东民初字第1115号民事裁定书及协助执行通知书、（2016）鲁1525执异8号民事裁定书、（2014）聊东民初字第1889-1号民事裁定书及协助执行通知书、三被告签订的《房屋买卖合同》一份、被告李风林提交张树旺书写29.5万元的收到条一份及庭审笔录在卷为凭，并经质证，可以采信。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点是：李风林就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其作为购房者在本次执行案件中享有的权利足以排除法院执行。该条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本院认为，李风林需举证证明其符合上述法定条件，方可排除强制执行。综合本案，即便按被告张树旺、杜亚玲、李风林所诉，双方于2014年11月7日签订的《房屋买卖合同》，李风林购买张树旺、杜亚玲所有的位于冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室及14号储藏室，但东昌府区人民法院作出了（2014）聊东民初第1889-1号民事裁定书于2014年6月9日依法保全了张树旺、杜亚玲名下的涉案房屋，符合法律程序，合法有效。在东昌府区人民法院保全涉案房屋时，查封事项已经在房产部门的不动产登记簿登记，而且法律明确规定不动产登记簿系物权归属和内容的根据，同时权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机关应当提供。李风林购买房屋前及支付大部分购房款时，应当查询涉案房屋不动产登记簿物权归属和内容，同时法律也赋予了其查询的权利，但是李风林未查询涉案房屋的权属状况，购买涉诉房屋时未尽到普通购房人应尽的注意义务，其对于不能办理产权过户登记手续存在过错。涉案房屋买卖合同违反了“不得隐藏、转移、变卖、毁损已被查封财产”的法律规定，依法不具有对抗效力，因此，李风林不能证明其符合上述司法解释规定的条件，不能认定其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
另，李风林答辩称的东昌府区法院所作出的（2014）聊东民初第1889-1号民事裁定书查封执行行为违法。本院认为，其该项主张不属本案的审理范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议和复议。
综上，李风林未能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求成立，应予支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第七条第一款、第五十二条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
准许对位于冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室的执行。
案件受理费6205元，由被告张树旺、杜亚玲、李风林负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 邴广兴
审 判 员 郭会红
人民陪审员 杨广萌
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 李玉杰