广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南市少民终字第71号
上诉人（原审被告、反诉原告）侯某某。
法定代理人覃心璇。
上诉人（原审被告、反诉原告）覃心璇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）傅东。
委托代理人王业强，广西五象律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）南宁市弘泰房产置换有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路61号佳得鑫水晶城一层H07号商铺。
法定代表人陈爱丽。
原审被告（反诉第三人）覃小璇。
上诉人侯某某、覃心璇因与被上诉人、南宁市弘泰房产置换有限公司（以下简称：南宁弘泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院(2014)兴民一初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人覃心璇，被上诉人傅东的委托代理人王业强到庭参加诉讼。被上诉人南宁弘泰公司、原审被告覃小璇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁市兴宁区园湖北路127号畔园居735号房由覃小璇、侯某某共同所有。覃心璇是侯某某的母亲。2010年8月11日，覃心璇代覃小璇、侯某某（甲方、卖方）与傅东（乙方、买方）、第三人南宁弘泰公司（丙方、经纪方）签订一份《房屋买卖代办合同》，约定：丙方接受甲、乙双方共同委托，协助办理房屋产权转移登记手续即购房按揭贷款手续等房屋买卖经纪服务，甲方将产权属于侯某某、覃小璇所有的南宁市兴宁区园湖北路127号735号房出售给乙方，房屋售价为212000元，乙方于签订合同之日支付购房定金20000元，购房余款由乙方向银行申请银行购房按揭贷款，甲方应于2010年11月20日前向乙方移交房屋，甲、乙双方须于接到丙方的通知之日起2个工作日内协助丙方到南宁市房屋产权交易中心办理该房产的产权转移登记手续。该合同第九条第1款约定“甲、乙任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金2万元，如另一方的违约行为导致对方的损失大于所约定的违约金，对方享有索赔的权利”。该合同还对其他事项进行了约定。覃心璇代覃小璇、侯某某在该合同“甲方”处签字、捺印。2010年8月11日，覃心璇代覃小璇、侯某某出具收条，记载收到傅东交来的购房定金20000元。同日，第三人南宁弘泰公司出具收条，记载收到傅东交付的代办服务费和按揭费4000元。签订合同后，覃心璇向傅东交付了讼争房屋，傅东支付了房屋的银行按揭款2100元，由于覃小璇对覃心璇代签合同的行为不予追认，且傅东、被告对办理过户手续是否需要侯某某的父亲签字的问题存在争议，讼争房屋的银行按揭手续未能顺利办理，在覃心璇的多次要求下，傅东于2013年12月15日搬离了讼争房屋。傅东遂于2014年1月8日以覃心璇违约为向法院提起诉讼。覃心璇、侯某某以覃心璇未征得覃小璇的书面同意代为签订合同、傅东占有讼争房屋造成损失为由提起反诉。一审庭审后，经法院对合同的效力进行释明后，侯某某、覃心璇表示不变更诉讼请求。覃心璇自述已将讼争房屋出租给他人。
在一审诉讼过程中，法院应覃心璇、侯某某的申请，委托评估机构对讼争房屋在2010年10月15日至2013年12月15日期间的租金收入进行评估，由于覃心璇、侯某某未按时缴纳评估费用，评估机构回函告知终止评估程序。
一审法院认为：一、关于《房屋买卖代办合同》的效力。
依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，表见代理行为与一般无权代理行为的区别在于相对人是否有相信行为人具有合法代理权的合法事由。覃心璇以覃小璇的名义代为签订《房屋买卖代办合同》，未向南宁弘泰公司及傅东出具任何形式的委托授权证明，而房屋买卖对于公民个人是一项重要的交易行为，应区别于一般日常买卖行为，房屋买卖的意思表示应由产权人、共有人明确作出或事后予以追认，否则，该买卖行为对产权共有人不能产生法律效力。虽然覃心璇述称覃心璇与覃小璇系姐妹关系，但覃心璇并非讼争房屋的共有权人，亦不能成为合同相对方相信其具有合法代理权的事由，故覃心璇代覃小璇签订合同的行为不应构成表见代理行为，应适用一般无权代理行为的法律规定，而覃小璇作为被代理人承担合同义务的前提是其明确表示追认覃心璇的代理行为，默示行为不能直接推定为其同意追认。覃小璇已答辩明确表示不同意出卖房屋，亦未明确向傅东作出追认覃心璇代签合同行为的意思表示，应视为覃小璇对无权代理人覃心璇的代理行为不予追认，故覃心璇代覃小璇签订的《房屋买卖代办合同》对覃小璇不发生法律效力，由此产生的法律后果应由行为人覃心璇承担。因侯某某是未成年人，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条第一款的规定，覃心璇作为侯某某的监护人代理侯某某签订《房屋买卖代办合同》，应承担侯某某在《房屋买卖代办合同》中的合同责任。
根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，覃心璇、侯某某以覃心璇的代理行为未经追认为由主张合同无效，与上述法律规定不符，不予采纳。
二、关于《房屋买卖代办合同》应否继续履行。
覃心璇不是本案讼争房屋的共有权人，讼争房屋过户登记手续的办理需产权共有人覃小璇的同意、配合，因覃小璇对覃心璇代签合同的行为不予追认，房屋过户登记至傅东名下的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，此时双方均有解除合同的权利。从庭审查明的情况来看，覃心璇已明确表示不再继续履行合同并要求傅东搬离房屋，事实上也以上述行为作出了解除合同的意思表示，故《房屋买卖代办合同》据此解除，在此情况下，傅东仍要求继续履行合同，缺乏法律依据，不予支持。
经法院释明后，傅东表示如法院认定合同解除，则主张覃小璇、覃心璇、侯某某返还已付定金2万元及房屋银行按揭款2100元，装修损失等其他问题不需在本案中一并处理。傅东签订合同后向覃心璇交付购房定金2万元、支付房屋银行按揭款2100元，《房屋买卖代办合同》解除后，覃心璇作为合同责任的承担者负有返还义务，覃小璇、侯某某不承担合同义务，傅东主张覃小璇、侯某某共同返还上述款项的义务，不予支持。
三、关于傅东诉请违约金是否有依据以及该诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。
根据《房屋买卖代办合同》第九条第1款的约定，一方违约时，另一方有权终止合同，违约方应向对方赔偿2万元违约金。该条款分别约定了合同解除条件及违约责任，两项约定之间属并列关系，被告辩称该条约定的违约金以合同解除为前提，与合同约定不符，不予采纳。傅东以被告未按时交付房屋、未配合傅东办理过户手续为由依据《房屋买卖代办合同》第九条第一款主张违约金。法院认为，对于逾期交房的行为，由于傅东对其主张被告逾期交房的事实未能举证证实，应承担举证不能的法律后果，即便如傅东所述，被告于2010年11月底才交房，此时，傅东亦应知道被告逾期交房的行为构成违约，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，傅东应自2010年11月起两年内向被告主张逾期交房的违约金，但傅东于2014年1月8日才提起诉讼，已超过了法定诉讼时效期间。对于未配合傅东办理过户手续的行为，由于《房屋买卖代办合同》系由覃心璇、傅东及南宁弘泰公司三方签订，之后，傅东向覃心璇交纳了购房定金，但因《房屋买卖代办合同》并未经过房屋实际产权人覃小璇的追认，事实上，该合同未能继续履行，覃心璇作为出卖人无法依约履行过户手续，构成违约。由于双方签订的合同中未明确约定办理产权过户手续的具体时间，同时亦无证据证实双方另行对产权过户时间进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，双方均可要求随时履行，现傅东起诉请求被告支付逾期办理过户手续的违约金，未超过法定的两年诉讼时效。被告辩称逾期办理过户手续的违约金应从签订合同之日起四个月届满后起算，于法无据，不予采纳。但是，《房屋买卖代办合同》已明确载明讼争房屋由侯某某、覃小璇共同所有，故签订合同时，傅东应知悉覃心璇并非房屋产权人的情况，而这一客观事实的存在会导致讼争房屋无法顺利完成过户登记的风险，傅东在覃小璇未书面明确授权的情况下仍与覃心璇签订合同，应承担由此可能产生的风险，故傅东对合同未能继续履行的后果亦有过错。综合考量傅东及覃心璇对合同后果的过错程度，本院将违约金酌情调整为1万元。根据《房屋买卖代办合同》的约定，第三人南宁弘泰公司作为中介公司，在房屋买卖过程中的主要作用是促成买卖双方达成合同合意并为双方提供相关房产过户手续的服务，房屋最终能否过户还取决于合同履行过程中双方的意愿，傅东及覃小璇明知房屋产权共有人均未到场的情况下仍签订《房屋买卖代办合同》，在此情况下，第三人南宁弘泰公司接受委托的行为本身没有过错，傅东及覃心璇主张第三人南宁弘泰公司签订合同时表示其担保讼争房屋可以办理房屋过户手续，无证据予以证实，不予采信。综合上述事实，傅东基于买卖合同法律关系诉请第三人南宁弘泰公司连带承担违约责任并支付违约金，于法无据，不予支持。
四、覃心璇、侯某某诉请傅东及第三人连带赔偿房屋占用费有无依据的问题。
覃小璇作为讼争房屋的产权共有人，在本案中未对房屋的占用费损失提出反诉，是其处分自身权利的体现，而侯某某、覃心璇提出反诉要求傅东向侯某某、覃小璇赔偿租金损失，不符合“不告不理”的民事诉讼处理原则，对覃心璇、侯某某主张由覃小璇受领房屋租金损失的反诉请求不予支持。覃心璇明知未经房屋产权共有人覃小璇的明确授权，代侯某某、覃小璇与傅东签订《房屋买卖代办合同》，在这一过程中，覃心璇代为处分他人财产的行为是导致合同无法继续履行的直接原因。覃心璇基于双方的合同合意将房屋交付傅东使用，擅自处分了覃小璇、侯某某的共同财产，覃小璇明确表示对覃心璇处分讼争房屋的行为不予追认，故覃心璇应承担房屋交付后产生的后果，从现有证据中，无法证实傅东与覃心璇存在恶意串通签订合同的情形，傅东在签订合同时基于购房的真实意思表示交付了购房定金，又基于履行合同的目的接受覃心璇交付的房屋，其后在覃心璇的要求下又退还了房屋，故从房屋交付的原因、过程以及退房行为来看，傅东对使用房屋的事实过错较小。另外，覃心璇、侯某某对评估机构的收费标准提出异议，在评估机构书面答复收费依据后仍未按时预缴评估费导致评估程序终止，最终无法确定相应的房屋占用费损失数额，应由覃心璇、侯某某自行承担举证不能的不利法律后果。综上，覃小璇、侯某某反诉请求傅东及第三人连带赔偿房屋占用费损失，无事实及法律依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第四十九条、第六十条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、覃心璇向傅东支付违约金1万元；二、覃心璇向傅东返还购房定金2万元及房屋银行按揭款2100元；三、驳回傅东对覃小璇、侯某某的诉讼请求；四、驳回傅东对第三人南宁市弘泰房产置换有限公司的诉讼请求；五、驳回傅东的其他诉讼请求；六、驳回覃心璇、侯某某的反诉请求。本诉案件受理费852元，由傅东负担426元，覃心璇负担426元。反诉案件受理费275元，由覃心璇负担。
上诉人覃心璇、侯某某上诉称：一、一审判决没有确认买卖过户的一个合理期限是错误的。2010年8月11日，房屋买卖合同已经签订，覃心璇依约将房屋交给傅东使用，但南宁弘泰公司作为专业中介主导本案的房产过户手续的办理，理应确定一个合理的过户期限，明确南宁弘泰公司的义务，以便确定各方的权利义务。无法过户的根本原因是南宁弘泰公司无法提供合格的专业中介服务，导致各方权利义务无法确定。南宁弘泰公司是不良中介，其缺席审理导致案件事实无法查明，南宁弘泰公司应根据事实依法承担责任。二、傅东已实际使用了房屋，长时间没有完成房屋过户手续的过错责任应由其承担。傅东长达三年多时间占用房屋，导致上诉人未能收回房屋，上诉人损失出租房屋租金，应由傅东承担。一审未评估并不说明租金损失不存在，法院应据实情进行判决。据此，请求二审法院撤销一审判决的第一项、第二项、第六项，维持第三项、第五项；判决支持上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人傅东答辩称一审判决正确，请求维持一审判决。
被上诉人南宁弘泰公司未作答辩。
原审被告覃小璇未作答辩。
当事人争议焦点是：哪方存在违约行为致使合同不能履行。上诉人在一审的反诉请求是否合法有据。
当事人对一审判决查明的事实无异议，二审中亦未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另调查查明，南宁市兴宁区园湖北路畔园居小区出租房的市场价为每月每平方米约20-30元，与园湖北路畔园居小区相近邻的民主路一带同类房屋出租房的市场价为每月每平方米约25-35元。
本院认为：上诉人与被上诉人自愿达成《房屋买卖代办合同》，不违反法律与行政法规的禁止性规定，属合法有效的合同。因客观原因致使《房屋买卖代办合同》不能履行，但并不影响《房屋买卖代办合同》的效力。覃心璇不是讼争房屋的共有权人，讼争房屋过户登记手续的办理需产权共有人覃小璇的同意、配合，因覃小璇对覃心璇代签合同的行为不予追认，房屋过户登记至傅东名下的合同目的无法实现，《房屋买卖代办合同》被解除，覃心璇负有较大的责任。傅东在签订合同时未详细了解房屋登记及过户情况，明知覃心璇不是讼争房屋的共有权人仍与覃心璇签订《房屋买卖代办合同》，造成签订合同后不能履行而解除，傅东亦负相应的责任，但其责任较小。被上诉人南宁弘泰公司作为房产中介公司，其根据买卖合同双方提供的材料引导、协助办理房产过户，本案房产未能办理产权过户，主要归责于覃心璇的原因，南宁弘泰公司不存在过错，不承担责任。上诉人请求南宁弘泰公司承担责任，理由不成立，本院不予支持。一审法院根据合同的约定，在解除合同及违约条款项下判决由覃心璇返还傅东购房定金2万元及代支付的银行按揭款2100元，并支付违约金10000元，该处理正确无误。上诉人请求撤销前述一审判决，理据不足，本院不予支持。
关于上诉人诉请傅东支付房屋占用费问题。傅东支付购房定金和收房入住后，其之后分三次（三个月）代为覃心璇支付了银行按揭款2100元，傅东在知悉不能办理过户手续后，停止支付了第四个月的按揭款700元，三方签订的《房屋买卖代办合同》不能继续履行是在签订合同之后的第四个月就已为各方所知悉。在此情形下，各方除尽力创造过户条件外，也应对《房屋买卖代办合同》不能继续履行而被解除有所心理上和行为上的准备。傅东在得到覃心璇通知搬离房屋后，仍滞留不迁，影响了房屋所有权人对其房屋的合法使用。傅东无合法依据占据了上诉人的房屋，给房屋所有权人造成损失，应承担侵权责任。根据本案的实情，应扣除合理办理过户手续的宽限时间，傅东在入住房屋之后的一年之内可视为合法居住使用，但其超过宽限办理房产过户的一年期后仍占据不搬迁，则属不当占有，应支付物权（房屋）的占用费。根据本院调查到的关于南宁市兴宁区园湖北路畔园居小区出租房的市场价为每月每平方米约20-30元的相关信息，综合考量讼争房屋面积、不当占用的前因后果等因素，本院确定涉案房屋的每月占用费为700元，傅东从2010年10月15日至2011年10月14日可免予支付使用费。从2011年10月15日至2013年12月15日共计26个月，傅东应向上诉人支付房屋占用费18200元（26个月×700元/月）。
综上所述，上诉人上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院对傅东不当占用房屋的占用费处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市兴宁区人民法院(2014)兴民一初字第108号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销南宁市兴宁区人民法院(2014)兴民一初字第108号民事判决第六项；
三、被上诉人傅东支付给上诉人覃心璇、侯某某房屋占用费18200元。
一审本诉案件受理费852元，由傅东负担426元，被上诉人覃心璇负担426元；一审反诉案件受理费275元，由傅东负担165元，被上诉人覃心璇负担110元。二审案件受理费878元，由傅东负担263元，被上诉人覃心璇负担615元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 覃尹柔
审判员 黄 杰
审判员 韦 欣
二〇一六年二月二十七日
书记员 郜俊翔