四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终347号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：泸州兴泸物业管理有限公司，住所地四川省泸州市江阳区连江路一段81号，统一社会信用代码91510500777944182K。
法定代表人：杨静品，董事长。
委托诉讼代理人：杨霞，四川明炬（泸州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张英，四川明炬（泸州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：泸州市江阳区大城市酒店，住所地四川省泸州市江阳区宝庆后上街1号楼，统一社会信用代码510502000005576。
法定代表人：程敏燕。
委托诉讼代理人：张华，四川程信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国勇，男，汉族，生于1962年9月10日，住四川省泸州市江阳区，系公司员工。
上诉人泸州兴泸物业管理有限公司（以下简称兴泸物业公司）因与被上诉人泸州市江阳区大城市酒店（以下简称大城市酒店）租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理本案后，依法组成合议庭于2018年4月10日采取听证形式审理本案。上诉人兴泸物业公司的委托诉讼代理人杨霞、张英，被上诉人大城市酒店的委托诉讼代理人王国勇、张华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人兴泸物业公司上诉认为，一、原审未处理2016年11月5日至2017年11月6日期间的租金，属于漏判；二、山体漏水、修建门头和展览厅、市民舞蹈噪音太大均不是上诉人的违约行为，不能因此不支持上诉人主张的滞纳金；三、上诉人只是物业管理人，不应承担维修费，且原判认定维修费为400000元并无依据。因此，上诉人兴泸物业公司请求二审法院撤销原审判决，并依法改判支持兴泸物业公司的诉讼请求、驳回大城市酒店的反诉请求。
被上诉人大城市酒店辩称，一、大城市酒店尚欠的租金原审是按照兴泸物业公司主张的金额予以认定，不存在漏判，大城市酒店也予以认可；二、上诉人的违约行为给被上诉人造成巨大的经营损失，原审对赔偿金的判决符合法律规定。因此，被上诉人大城市酒店请求二审法院驳回上诉、维持原判。
兴泸物业公司于一审起诉时请求判令：一、解除双方的房屋租赁关系；二、由大城市酒店向兴泸物业公司支付拖欠的负一层、一层房屋租金1097356.54元，露天平台租金240510元，合计1337866.54元（租金自拖欠之日起至付清之日止，暂计至2016年11月5日）；三、大城市酒店向兴泸物业公司支付租金滞纳金747676.21元（按月利率2%计算自拖欠之日起至付清之日止，暂计算至2016年11月5日）；四、诉讼费、律师费等实现债权的费用由大城市酒店承担。
大城市酒店于一审反诉时请求判令：一、由兴泸物业公司赔偿大城市酒店因修建泸州市城市规划展览馆门头对大城市酒店造成的经济损失共计1240000元；二、降低从2012年8月至今的一楼、负一楼房屋（面积3279.89平方米）的租金30%，要求兴泸物业公司退还租金850123元；三、免除2011年8月至今负一楼老咖啡吧（面积624.10平方米）的租金，要求兴泸物业公司退还租金475488元；四、诉讼费由兴泸物业公司承担。
原判认定，2004年1月16日，泸州市同成物业管理有限公司（甲方）与泸州市永利房地产咨询有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定泸州市永利房地产咨询有限公司租赁泸州市同成物业管理有限公司管理的位于百子图广场综合服务区。建筑面积约8908.00平方米（含公摊面积），该面积最终待房屋交付使用后以房监所认可的测绘面积为准；泸州市永利房地产咨询有限公司附带使用百子图广场综合服务区露天平台（露天停车场除外）、甲方同时无偿提供负一层楼顶平面给乙方使用，乙方使用综合服务区露天平台面积为815平方米。甲方对综合服务区露天平台实行免租两年，租金收取从第三年度开始（含第三年），每月每平方米按5元计收，以后逐年每平方米递增1.50元，直至租赁期满。乙方租赁甲方房屋租金计付方式为分段计算，在乙方租赁期间，第壹年和第贰年每月房屋租金为人民币每平方米拾元；从第叁年起（含第叁年），在每平方米10元租金基础上，逐年每平方米增加人民币壹元，并增至租赁合同期满为止。房屋和露天平台租赁期限均为八年，以房屋（含露天平台）竣工验收并交付给乙方使用时始计。乙方在租赁期间，房租按季度缴纳，先缴费后使用房屋，乙方须在每季度开始前十日内向甲方缴纳本季度租金，逾期视为拖欠，并按每日加收欠缴租金的5‰的滞纳金。2005年12月20日，双方签订《房屋租赁补充合同》，约定泸州市同成物业管理有限公司于2005年11月6日起正式将房屋交付给乙方使用，房屋和露天平台租赁期限均为12年，从2005年11月6日起至2017年11月5日止，壹层、负一层（共计3808平方米）于2006年2月6日起计收租金，负二层（共计5100平方米）于2006年5月6日起计收租金。月租金基价为10元/㎡，月租金从第三年（含第三年）起按1元/㎡逐年递增第九年，即租赁合同期限内第一年度、第二年度的月租金均为10元/㎡，第三年度的月租金为11元/㎡，第四年度的月租金为12元/㎡，第五年度的月租金为13元/㎡，第六年度的月租金为14元/㎡，第七年度的月租金为15元/㎡，第八年度的月租金为16元/㎡，第9年至第12年度的月租金均为17元/㎡。甲方向乙方提供20个停车位，具体位置由甲方指定。泊车费在甲方制定泊车收费标准基础上下浮50%按实结算。综合服务区壹层现同城物业公司办公室面积约312㎡为永利公司租赁范围，先期由物业公司办公使用，物业公司办公地址发生变更时，需交由永利公司经营。露天平台租金具体计算方法以原“房屋租赁合同合同编号001号”计收，依照原签订合同的约定，从2005年11月6日起2007年11月6日止，享受两年免租金优惠。露天平台月租金在租赁合同期限内第三年度为5元/㎡，第四年度为6.5元/㎡，第五年度为8元/㎡，第六年度为9.5元/㎡，第七年度为11元/㎡，第八年度至第十二年度的月租金均为12.5元/㎡。2006年8月18日，泸州市江阳区大城市酒店与泸州市永利房地产咨询有限公司合并，合并后泸州市永利房地产咨询有限公司与泸州市同成物业管理有限公司签订的房屋租赁合同的权利义务由泸州市江阳区大城市酒店承担。2006年8月21日，泸州市永利房地产咨询有限公司向泸州市同成物业管理有限公司发出申请，将合并情况向泸州市同成物业管理有限公司告知。2009年5月13日，泸州市同成物业管理有限公司对关于百子图广场负二层租赁相关问题向泸州市国土资源局请示，载明同成公司对大城市酒店提出的广场负二层原山体渗水、市政府选设政务中心事宜进行调查核实后确认，上述问题是客观存在的，山体渗水经同成公司报请市财政专项资金解决，并且堵漏工程已竣工验收；负二层选设政务中心，有关市政府领导多次在广场现场指示，拟将全市政务中心服务大厅设在广场负二层。经同成公司请示，不在负二层设立并同意广场服务区消防设施整改完善后用于商业租赁。上述原因导致大城市酒店未对负二层进行装修营业。因此，同成公司建议大城市酒店负二层2007年7月1日以来的房租予以免收。同成公司与大城市酒店对负二层租赁事宜进行多次商谈，并达成了一致意见。根据双方2007年1月1日签订的房屋租赁补充合同，原合同约定的房租、年限、抵扣款、缴纳方式不变，即：大城市酒店租赁百子图广场服务区负二层全层可使用面积4539㎡；租赁期限从2009年6月1日起至2021年5月31日止，共计12年；装修期6个月，从2009年6月1日起至2009年11月30日止，免收房屋租金；房租按10元/㎡每月计收，从第三年（含第三年）起逐年增加房租1元/㎡，至租期9-12年度租金不再增加，月租金均为17元/㎡；对大城市酒店先行垫资完善的消防通风排烟系统，根据市财政投资评审中心审定的工程金额254367.00元，从房屋租期中2009年12月1日起在大城市酒店应缴房租中核减。2010年8月29日，同成物业公司通知大城市酒店，接住建局通知，泸州市规划展厅门头将涉及占用百子图广场服务区负一层楼顶约100㎡，住建局将于2011年8月29日进场施工，请大城市酒店予以配合。2010年12月20日，同成物业公司通知大城市酒店，百子图广场负二层用于建设泸州市城市规划展览馆，请大城市酒店支持政府用房并尽快到同成公司处理负二层相关事务。2011年3月28日,同城物业向国土资源局请示，关于终止百子图广场负二层房屋租赁协议，载明经同成物业和大城市酒店多次协商，现将解约事宜及相关问题请示如下：1、我公司与大城市酒店于2009年10月12日签订了房屋租赁合同（合同编号：2009年001号），大城市酒店租赁负二层房屋租金应从2009年12月1日起正式缴纳，由于该房屋曾有严重山体渗水现象、市政府行政服务大厅原选址在负二层，在2010年12月市政府最终将该房屋用于建设全市城市规划展厅，上述诸多原因导致负二层房屋租金缴纳滞后，依合同截止至2010年11月30日止大城市酒店应缴纳租金523080.00元，经我公司与大城市酒店协商，大城市酒店服从市政府安排，同意终止负二层租赁合同，拟终止日期为2011年1月1日。由于我公司提前解除合同，大城市酒店提出先期的规划、设计、整体布局经营等要求补偿，经我公司与大城市酒店多次协商，我公司拟将给对方造成的损失进行相应补偿，补偿金额为大城市酒店所欠缴的房屋租金523080.00元，我公司拟同意对大城市酒店的补偿金额抵扣所欠房屋租赁费。……4、百子图广场群体活动丰富，市民舞蹈伴音噪声太大，导致大城市酒店租赁的百子图广场负一层露天平台不能正常经营，经我公司核实大城市酒店所说情况属实，现拟我公司从2011年5月1日起正式解除2004年1月16日大城市酒店与我公司签订的露天平台协议，面积约500平方米。2012年4月1日泸州市同成物业公司通知大城市酒店配合相关部门处理、解决一切事宜。2013年6月20日，大城市酒店向同成公司发出关于百子图服务区负二楼租赁终止合同及相关未尽事宜的请求，载明：我店于2010年8月13日接通知要求终止租赁百子图广场服务区负二楼租赁合同，支持泸州市市政府建城市规划展览馆。我店照办并全面配合。……大城市酒店还提出几点请求：1、按终止负二层租赁的相同面积、相同价格延期现在实际租赁使用一楼、负一楼，租期十年；2、对大城市进行补偿、赔偿：负二楼前期装饰、装修进行补偿合计63万元，因修建城市规划展览馆门头造成负一层停业8个月，每天营业损失按4000元计算，要求赔偿经营损失96万元，拆除合法构筑物的赔偿和恢复正常经营装修费合计28万元，以上共计187万元；4、我店现在使用的一楼、负一楼房屋门窗已经陈旧，塑窗变形，门内木头已经高度腐烂变质，存在重大安全隐患，请求尽快解决。2013年8月22日，泸州市国土资源局将大城市酒店提出的相关问题向泸州市住建局去函，将大城市酒店要求赔偿拆除一楼楼顶装修及恢复费用28万元和营业损失96万元以及要求搬走修建展览馆门头遗留的废旧钢材约4吨的情况向是住建局告知，并请住建局协调解决。2014年3月18日，同成物业将此情况向大城市酒店告知。2014年12月12日，大城市酒店再次向同成物业发函，要求同成物业对实际租赁面积进行核实。2015年1月21日，大城市酒店向同成物业催促要求同成物业明确划分合同约定的20个停车位。2015年1月30日，同成物业对面积问题进行回复，经核实和扣除后，实际租金收取面积为3914.21㎡。并且因负二楼相关事宜未达成一致意见，故建议大城市茶楼所欠3季度租金先按房产证上的面积缴纳，待相关事宜协商解决达成一致意见后再多退少补。2015年6月10日，大城市酒店再次将补偿、损失问题向同成物业发函，要求同成物业补偿、赔偿各项损失共计199万元，并因封闭广场通道给负一层营业带来影响，要求减租。双方因负一层平台、负二层、车位交付以及赔偿等问题未能达成一致意见，大城市酒店从2015年3月后未再向兴泸物业公司缴纳租金。经兴泸物业公司财务人员计算，兴泸物业公司从2005年11月6日起至2016年2月5日期间，共计收到大城市酒店租金6151446.20元，因此截止2016年11月5日，大城市酒店尚欠租金为1337866.54元。
另认定，2014年1月29日，泸州市国有资产监督委员会同意将百子图和城北广场资产无偿划转至泸州市城南建设投资有限公司。2015年6月11日，经泸州市国有资产监督管理委员会同意，泸州兴泸物业管理有限公司吸收合并泸州市同成物业管理有限公司。2015年11月28日，泸州市城南建设投资有限公司与泸州兴泸物业管理有限公司签订资产委托管理协议，将包括百子图广场（公共部分、营业用房及附属设施）在内的资产的出租事项和物业维修事项委托泸州兴泸物业管理有限公司进行专项管理服务。
原判认为，泸州市永利房地产咨询有限公司（以下简称：永利房地产公司）与泸州市同城物业公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按约定履行自己的权利义务。兴泸物业公司吸收合并泸州市同成物业公司，并接受泸州市城南建设投资有限公司委托对诉争房屋的出租事项和物业维修事项进行管理，大城市酒店吸收合并泸州市永利房地产咨询有限公司，因此双方当事人均是本案适格的主体。现因双方租赁合同期限已经届满，兴泸物业公司主张要求解除租赁合同已无必要。关于租金的问题，根据双方合同约定，大城市酒店应向兴泸物业公司缴纳租金，但大城市酒店至今尚欠租金1337866.54元，大城市酒店应承担缴纳租金的义务。关于大城市酒店主张部分租金已过诉讼时效的问题。原审法院认为，大城市酒店在2015年3月仍在向兴泸物业公司缴纳租金，兴泸物业公司于2017年1月向原审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。关于滞纳金，双方约定乙方须在每季度开始前十日内向甲方缴纳本季度租金，逾期视为拖欠，并按每日加收欠缴租金的5‰的滞纳金。但原审法院认为，双方在履行合同过程中，山体漏水、因修建挡水墙导致积水、百子图市民舞蹈伴音噪声太大，导致大城市酒店租赁的百子图广场负一层露天平台不能正常经营等问题客观存在，兴泸物业公司在向泸州市国土资源局请示时也对上述问题进行认可，兴泸物业公司在履行合同中也存在违约行为，因此对兴泸物业公司主张滞纳金的请求不予支持。关于兴泸物业公司主张的实现债权费用和律师费，因未提交证据加以证明，原审法院不予支持。
关于大城市酒店要求兴泸物业公司支付经济损失的问题。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因为修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，2010年8月29日，同成物业公司通知大城市酒店，泸州市规划展厅门头将涉及占用百子图广场服务区负一层楼顶约100㎡，住建局将于2011年8月29日进场施工。大城市酒店接到通后予以配合，但后因城市规划原因，最终未完成规划展厅门头修建，因此导致大城市酒店拆除合法构筑物的赔偿和恢复正常经营装修费合计280000元，另外大城市酒店向兴泸物业公司提出因一楼、负一楼房屋门窗已经陈旧，门内木头已经高度腐烂变质，存在重大安全隐患，要求修复，但兴泸物业公司未进行修复。因此，原审法院酌定兴泸物业公司向大城市酒店支付维修费用400000元。兴泸物业公司主张修建泸州市城市规划展览馆门头是政府行为，因此大城市酒店应向相关部门主张权利，但原审法院认为，兴泸物业公司作为出租人应当保证出租物的正常使用，兴泸物业公司作为该出租物的管理人可另行主张权利。关于大城市酒店要求降低租金的诉讼请求，原审法院认为，大城市酒店所租赁的房屋总面积3914.21㎡，在修建和拆除门头影响使用面积为100㎡，在修建和拆除门头过程中不足以完全影响其使用，大城市酒店也未提交证据证明因维修租赁物影响其使用，因此对大城市酒店要求减少租金或延长租期的诉讼请求原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、泸州市江阳区大城市酒店于本判决生效之日起十日内支付泸州兴泸物业管理有限公司截止2016年11月5日的租金1337866.54元；二、泸州兴泸物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付泸州市江阳区大城市酒店维修费经济损失400000元；三、以上金额品迭后由泸州市江阳区大城市酒店于本判决生效之日起十日支付泸州兴泸物业管理有限公司租金937866.54元；四、驳回泸州兴泸物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回泸州市江阳区大城市酒店的其他诉讼请求。本案适用简易程序，本诉案件受理费收取11742元，由泸州兴泸物业管理有限公司负担5000元，泸州市江阳区大城市酒店负担6742元；反诉案件受理费收取13663元，由泸州市江阳区大城市酒店负担10763元，泸州兴泸物业管理有限公司负担2900元。
本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交，本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、兴泸物业公司与大城市酒店2016年11月6日至2017年11月6日期间的租金应否在本案中处理，原审是否存在漏审漏判；二、兴泸物业公司是否存在违约行为，其主张的滞纳金应否得到支持；三、兴泸物业公司应否向大城市酒店支付维修费，且维修费的金额应如何确定。
第一，关于原审是否存在漏审漏判的问题。上诉人兴泸物业公司认为，原审未就双方2016年11月6日至2017年11月6日期间的租金予以处理，存在漏审漏判。经审查，兴泸物业公司于一审起诉时请求租金暂计至2016年11月5日，并未对2016年11月6日至2017年11月6日期间的租金予以明确主张。原审法院根据兴泸物业公司的请求范围进行审查并判决，不存在漏审漏判的问题。
第二，关于兴泸物业公司是否违约，其主张的滞纳金应否支持的问题。上诉人兴泸物业公司认为，山体渗水、修建城市规划展览馆门头、市民舞蹈噪音太大均不是上诉人的违约行为，不能因此不支持上诉人主张的滞纳金。经审查，2010年8月29日，同城物业公司通知大城市酒店，泸州市规划展厅门头将涉及占用百子图广场服务区负一层楼顶约100平方米，住建局将于2011年8月29日进场施工，请大城市酒店予以配合。对于修建城市规划展厅门头给大城市酒店造成的损害，兴泸物业公司作为同城物业公司的权利义务承继者也作为该物业的出租人，有义务对大城市酒店的损害进行修复。且对于大城市酒店门窗陈旧、门内木头腐烂变质等问题，兴泸物业公司作为出租人也有义务进行维修更换。兴泸物业公司没有尽到作为出租人应尽的维修义务，构成违约。大城市酒店未及时缴纳租金与兴泸物业公司未尽维修义务具有关联性。因此，兴泸物业公司主张由大城市酒店支付因迟延缴纳租金的滞纳金，本院不予支持。
第三，关于兴泸物业公司应否向大城市酒店支付维修费，且维修费的金额应如何确定的问题。上诉人兴泸物业公司认为，原审确定大城市酒店的维修费损失为400000元没有事实和法律依据，且上诉人只是物业管理人，该费用不应由上诉人承担。经审查，因修建城市规划展厅的门头的确给大城市酒店造成了部分装修的破坏，大城市酒店为恢复原状也的确支出了拆除及重新装修的费用。但大城市酒店于本案审理过程中并未提供相应证据证明该部分损失以及一楼、负一楼门窗维修费用的具体金额，原审法院酌定400000元缺乏依据。因此，大城市酒店主张该部分损失证据尚且不足，本院不予支持。大城市酒店可待搜集证据充分后另行主张。
综上所述，上诉人泸州兴泸物业管理有限公司的上诉理由部分成立，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初381号民事判决；
二、泸州市江阳区大城市酒店于本判决生效之日起十日内支付泸州兴泸物业管理有限公司截止2016年11月5日的租金1337866.54元；
三、驳回泸州兴泸物业管理有限公司本案中其他诉讼请求；
四、驳回泸州市江阳区大城市酒店的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11742元，由泸州兴泸物业管理有限公司负担5000元，由泸州市江阳区大城市酒店负担6742元；一审反诉案件受理费13663元，由泸州市江阳区大城市酒店负担。二审案件受理费19140.83元，由泸州兴泸物业管理有限公司负担11840.83元，由泸州市江阳区大城市酒店负担7300元。
本判决为终审判决。
审判长 林乐斌
审判员 曹天全
审判员 李 平
二〇一八年六月十一日
书记员 杨 雯