四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1102民初3594号
原告：杨俊如，女，1947年4月19日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。
被告：徐文中，男，1964年10月25日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：徐虹，四川智凯律师事务所律师。
被告：李光凯，男，1964年7月17日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
被告：王淑容，女，1964年7月17日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
原告杨俊如与被告徐文中、李光凯、王淑容申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨俊如及其委托诉讼代理人李彧、被告徐文中及其委托诉讼代理人徐虹到庭参加诉讼。被告李光凯、王淑容经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨俊如向本院提出诉讼请求：一、判决撤销四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102执异35号《执行裁定书》；二、判决准予继续执行登记在李光凯名下位于乐山市市中区的房屋（权证号：16××71）。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告杨俊如诉李光凯、王淑容民间借贷纠纷一案，四川省乐山市市中区人民法院于2017年1月11日作出了（2016）川1102民初4041号《民事判决书》。判决生效后，李光凯、王淑容未履行判决确定的义务，原告于2017年3月22日申请强制执行。执行中，乐山市市中区人民法院作出（2017）川1102执431号执行裁定拍卖登记在李光凯名下位于乐山市市中区的房屋。其后，被告徐文中提出执行异议，乐山市市中区人民法院对执行异议书面审查后，作出（2017）川1102执异35号《执行裁定书》，裁定中止对登记在李光凯名下位于乐山市市中区的房屋（权证号：16××71）的执行。原告认为，（2017）川1102执异35号《执行裁定书》认定事实错误。一、根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案案涉房屋登记在被告李光凯名下，李光凯应为该房屋所有权人，而被告徐文中对该房屋不享有所有权。二、被告徐文中的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，乐山市市中区人民法院认定事实错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告徐文中要排除对登记在李光凯名下的房产的执行，必须同时具备上述四个条件，缺一不可。在被告徐文中的执行异议中，即使被告徐文中证明了其在法院查封本案案涉房产前已签订了书面买卖合同，付清了全部价款并占有了该房产，但其并没有举证证明是非因其自身原因未办理本案案涉房屋的过户登记手续。因此，被告徐文中应当承担举证不能的不利后果，贵院应当认定被告徐文中的执行异议不成立。然而，法院却以“案涉房屋尚未办理产权过户登记，但无证据证明系被告徐文中的过错”为由，认定被告徐文中的执行异议成立，显然是违反了“谁主张，谁举证”的证据规则，是事实认定错误。并且，本案案涉房屋并没有客观上不能办理过户登记的情况，被告徐文中在购买案涉房屋后迟迟不办理过户登记手续，完全由其自身原因所致，其对案涉房屋未办理过户登记具有明显过错。其执行异议不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，不能排除对案涉房屋的执行。综上所述，登记在被告李光凯名下的位于乐山市市中区的房屋（权证号：16××71）系被告李光凯的财产，法院应当依法对被告李光凯名下的财产进行执行，被告徐文中不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，不能排除对案涉房屋的执行。
被告徐文中辩称：1、应当停止对乐山市市中区房屋的查封、拍卖和执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，在人民法院查封该房屋时，徐文中和房屋出卖人李光凯早就签订了房屋买卖协议，签订房屋买卖协议的时间是2009年5月20日。2、在人民法院查封之前，徐文中已经合法占有了该房屋，该房屋交付占有的时间是2009年5月20日。3、徐文中对该房屋的房款已经全部交清，最后交清的时间是2013年3月13日。4、非因徐文中自身的原因未办理房屋过户登记，原告在起诉状中重点谈第4个问题，原告对前3个未持异议，原告的异议主要是认为徐文中的过错长期未办理过户登记手续。而未办理过户登记的客观原因是李光凯在房屋买卖合同中约定的通讯电话是小灵通，后李光凯的小灵通在2013年的下半年就停止了使用，无法和李光凯取得联系，而李光凯提交的身份证的地址已经被拆迁了，已经没有了身份证上所载明的通信地址。另按房屋买卖合同的约定，交付土地证时土地的性质应为出让土地，但2013年3月13日李光凯交付给徐文中的土地证性质是划拨土地，所以办理过户必须依赖李光凯首先将划拨土地转换为出让土地，才能办理房屋买卖的过户手续。徐文中在2013年下半年起不断通过各种方式寻找李光凯，但都没有成功。原告认为证明徐文中对过户没有过错的举证责任在徐文中，被告徐文中认为根据《四川省高级人民法院关于规范民事诉讼举证、质证和认证的意见》第一条第二款的规定，主张事实存在的当事人负有举证责任，主张事实未发生或不存在的当事人不负举证责任，但依法应当举证责任倒置的除外。所以我方认为对这个事情我方没有过错，徐文中不负有举证责任，相反原告认为徐文中有过错应当由原告进行举证。
被告李光凯、王淑容未应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：本院在审理杨俊如与李光凯、王淑容民间借贷纠纷一案中，本院于2016年11月7日作出（2016）川1102民初4041号民事裁定书，裁定查封包括李光凯位于乐山市市中区（权证号16××71）在内的三套房屋。因被告李光凯、王淑容未履行生效判决确定的债务，原告杨俊如向本院申请强制执行。本院于2017年5月22日作出（2017）川1102执431号执行裁定书，裁定拍卖包括登记在李光凯名下位于乐山市市中区（权证号16××71）在内的三套房屋。在执行过程中，徐文中向本院提出执行异议。本院经书面审查于2017年7月3日作出（2017）川1102执异35号执行裁定书，裁定中止对李光凯位于乐山市市中区的房屋（房屋权证号：16××71）的执行。
另查明，2009年5月20日，李光凯（甲方）与徐文中（乙方）签订《房地产买卖契约》，合同主要内容：由于甲方已收到乙方预付的购房定金壹万元，甲方自愿将座落在市中区XXX社区路XX巷XX号X单元X楼X号的房地产（房屋建筑面积71.60平方米）出售给乙方，成交价格为100000元。乙方于2009年11月28日前再付柒万元给甲方，余款贰万待甲方将房产证、国土证（国土证为出让）交付时付清。双方同意于2009年5月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同还约定了其他事项。同日，李光凯向徐文中出具收条，载明收到徐文中购XX巷XX号X单元X-
X住房款壹万元正（10000元）。2009年9月11日，李光凯向徐文中出具收条载明收到徐文中购房款叁万元正。同年12月20日，李光凯向徐文中出具收条载明收到徐文中购高墩子XX巷XX号X楼X号房款肆万元正（40000元）。2013年2月27日、3月13日，李光凯分别向徐文中出具收条载明收到徐文中购房款柒仟元正（7000元）、壹万叁仟元正（13000元）。
2009年9月10日，徐文中缴纳XX巷XX号X楼X号天然气安装费5000元。2009年11月18日，徐文中与乐山市燃气有限责任公司签订《城市供用气合同》，供气地址为XX巷XX号X楼X号。同年12月10日，乐山市燃气有限责任公司向徐文中发放《乐山市城市燃气用户证》，地址为XX巷XX号X-X。2010年3月起徐文中开始使用天然气并缴纳气费。徐文中于2014年9月26日收取宅急送快递地址为四川省乐山市市中区城市绿洲XX巷XX号3-4，徐文中办理银行借记卡常住地址登记为市中区城市绿洲，办理信用卡登记地址为市中区城市绿洲小区XX巷XX号X-X。
还查明，李光凯分别于2011年8月3日、2012年1月11日取得市中区XX巷XX号X楼X号房屋的房屋所有权证（乐山市房权私房字第××号号）和国有土地使用权证（乐城国用（2012）第15XX31号），国有土地使用权类型为划拨。徐文中现持有前述房屋所有权证和国有土地使用权证原件。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋信息摘要、（2016）川1102民初4041号民事裁定书、（2017）川1102执431号执行裁定书、房地产买卖契约、收条、城市供用气合同、乐山市城市燃气用户证、气费审核表、快递单、银行业务回单、房屋所有权证、国有土地使用证等证据予以证实。
本院认为，本案争议焦点为徐文中就执行标的即位乐山市市中区号房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将甚于价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，李光凯与徐文中于2009年5月20日签订案涉房屋的《房地产买卖契约》，本院于2016年11月7日作出（2016）川1102民初4041号民事裁定书，裁定查封案涉房屋，李光凯与徐文中签订的《房地产买卖契约》不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，故李光凯与徐文中在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，李光凯与徐文中在《房地产买卖契约》中约定于2009年5月20日交付案涉房屋，从徐文中提交的城市供用气合同、燃气用户证、气费审核表以及快递单、银行业务回单看，徐文中至少于2010年3月已实际占有案涉房屋，故徐文中在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产；第三，李光凯与徐文中约定房屋价款为100000元，从徐文中提交的收条看，徐文中已经支付完全部价款；最后，关于徐文中对未办理过户登记是否存在过错的问题，本院认为，以划拨方式取得的土地上建造的房屋，所有权人在取得当地有批准权的人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，有权转让该土地上的房屋，现案涉房屋的土地使用权性质仍为划拨，尚未办理土地使用权出让手续，客观上无法办理房屋过户登记手续，徐文中对此不存在过错。
综上，徐文中就执行标的享有足以排除执行的民事权益，原告杨俊如要求判决准予继续执行登记在李光凯名下位乐山市市中区号房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告杨俊如的诉讼请求。
本案案件受理费2300元、公告费300元，由原告杨俊如负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判长 龚正杰
审判员 谢 凯
审判员 敖 勤
二〇一八年二月六日
书记员 郑雪雁
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