广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤09民终915号
上诉人（原审原告）杨文生，男，汉族，1957年7月13日出生，住茂名市袂花镇。
诉讼代理人张桂洪，广东海日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李志俭，女，汉族，1979年9月15日出生，住茂名市茂南区。
诉讼代理人郑严防，广东法申律师事务所律师。
诉讼代理人郑康均，广东法申律师事务所律师。
上诉人杨文生因与被上诉人李志俭房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院(2016)粤0902民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2012年10月1日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：“经过甲乙双方共同协商，就商铺租赁事宜达成如下条款，以资共同遵守。1.甲乙同意将位于茂名市站前二路97号一层商铺东面1-4号门（包括内里隔层）出租给乙方使用。乙方已经对甲方所要出租的商铺作了充分的了解，愿意承租该商铺。2.双方协定上述商铺的月租金为人民币5000元，押金5000元（押金在租赁期满时由甲方无条件退回）。3.租赁期限自2012年lO月1日至2015年9月30日止。出租期满，甲方有权视当时市场行情，调整商铺的押金和月租金。在同等条件下乙方享有续租优先权。4.租金缴纳方式：每季度25日前支付下季度租金。乙方逾期缴纳的，按照超期部分每日加收l0%滞纳金。5.租赁期间所发生的水电费等租金以外的费用由乙方独立承担，乙方在使用期间所发生的卫生及经营的一切税费由乙方负责。6.甲方若因政策性和规划因素等影响而需提前收回商铺的，必须提前3个月通知乙方，乙方必须无条件退回商铺的使用权，乙方逾期未退的，按照超期时间1%计算罚金。7.承租期间，乙方需要对内外部进行装修的，事先需要经过甲方的同意，并在不影响商铺结构的前提下进行。承租期满退回商铺时，乙方应将房屋完好无损交回甲方，如有损坏甲方有权扣押金。甲方不承担任何装修费用的折旧等，乙方投资铺位的室内装修物留给甲方，乙方不得拆除。8.承租期间，乙方承诺不经营汽车维修，饮食等噪音或污染的行业，违约的，甲方有权收回商铺并没收押金。9.本合同一式两份，双方各执一份，自签名起生效。”
原告租赁涉案商铺用于汽车美容和销售汽车饰品，向原告交租至2014年4月，被告按每月一次方式向原告交租。原告确认没有正式收取被告钥匙，但被告已经将钥匙放在原告家里，且原告也确认被告将钥匙丢在其家里，但认为钥匙不全。被告主张在2014年5月份搬走前已经将钥匙交给原告。原告已收取被告5000元押金，尚未退还给被告。
原告主张通过打电话及到被告家的方式向被告催收涉案商铺的租金，但未提供证据证明，且被告否认原告向其催收的事实。2016年1月5日，原告向原审法院提起诉讼，请求：一、判令被告很支付拖欠的房屋租金85000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从拖欠之日起计至还清款为止）。二、判令被告承担本案的一切诉讼费用。
原审法院认为：原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，本院予以认可。根据合同的约定，涉案商铺租赁期限自2012年10月1日起至2015年9月20日止。2014年4月份，被告以退还商铺钥匙及搬离涉案商铺的方式向原告提出提前解除租赁关系，被告的行为已构成违约。但由于被告实际按每月交租一次的方式向原告交租，属对《商铺租赁合同》约定的方式已作实际变更，因而原告对被告已交出涉案商铺钥匙及搬离涉案商铺事实已有了解。本案中，原、被告在合同中亦未约定被告的合同解除权，故在《商铺租赁合同》中并未约定具体的商铺交接方式，及原告在明确知晓被告已违约，合同无法再履行的情况下，原告本可在合理期限内与被告办理房屋交接手续并依据合同约定，追究被告相关违约责任，但因原告始终未采取合法的方式在合理的期间内向被告主张违约责任，由此导致原、被告在17个月内均无法对涉案商铺进行收益，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告即使没有接到作为违反合同一方即被告的通知，也应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。结合本案的情况，由于双方约定被告逾期交租的违约行为按超期一日加收10%滞纳金。由此可见，被告违约时间越长，需交纳的违约金就越多，原告的收益亦越大，双方的利益就越失去平衡。在原告已收取钥匙并实际控制商铺的情况下，应以一个月作为被告承担违约责任的合理期限，及作为原告因防止铺租损失而扩大支出的合理费用计算期限，故应由被告承担一个月的租金，抵减被告预交的押金5000元后，原、被告双方不再互负权利和义务。因此，被告从2014年4月份搬离涉案商铺后的相关损失，责任应归咎于原告自身。原告请求被告支付拖欠的租金85000元及利息，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告杨文生的诉讼请求。案件受理费963元（原告已预付），由原告杨文生负担。
上诉人杨文生不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对基本事实认定不清。原审判决认为杨文生在已经知道李志俭违约的情况下，本可以在合理期间内向李志俭主张违约责任，但其没有及时采取措施防止损失扩大，对损失应当自行承担，属认定事实错误。《商铺租赁合同》既没有约定合同的解除权，也没有约定具体的商铺交接方式。李志俭仅仅是将不完整的商铺钥匙丢在杨文生家里的行为，是不足以导致解除《商铺租赁合同》的。即使李志俭搬离涉案商铺，也不能根据该行为认定解除租赁关系。因为杨文生仅仅是出租商铺，该商铺的使用方式并不是由杨文生决定的，即使李志俭搬离商铺，但也存在着李志俭只是暂时性搬走设备，或者改做其他生意的可能性。李志俭如果不再租赁商铺，应当在合理期间内与杨文生进行沟通或者通知杨文生不再租赁商铺，但李志俭从未与杨文生进行沟通或通知杨文生，上诉人在没有明确意思表示的情况下，根本不能确定李志俭是否继续租赁商铺。因此，李志俭没有及时通知解除租赁关系，应依合同继续支付租金并赔偿损失，而不应是由杨文生在所谓合理期限内与李志俭办理房屋的交接手续。再有，杨文生如何才能及时采取措施防止损失扩大呢？难道要杨文生强行收回铺位吗？这岂不是造成杨文生违约了？因此，原审判决以这一理由驳回杨文生的诉讼请求是错误的。二、原审判决适用法律错误，判决显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定可见，如果李志俭主张解除合同应当履行通知义务，但李志俭从未与上诉人进行沟通，更没有通知杨文生解除租赁合同，杨文生在未确定李志俭是否继续租赁的情况下，是不能预见存在损失的。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，认为杨文生始终没有采取合法的方式在合理期间内向李志俭主张违约责任，由此导致的损失应当由杨文生承担。原审判决认为，根据涉案《商铺租赁合同》对“逾期交租的违约行为按超期一日加收10%滞纳金”的约定，李志俭违约时间越长，需交纳的违约金就越多，杨文生的收益亦越大，双方的利益就越失去平衡。但实际上，滞纳金约定的条款属于惩罚性条款，滞纳金不能认定为利益，而应当认定为惩罚。如果李志俭没有逾期交租，就不会触发滞纳金的起算，滞纳金是根据李志俭的过错程度而确定的，如李志俭的过错程度越小，滞纳金自然就会越少，反之亦然。因李志俭过错造成的损失，应当由李志俭自行承担。事实上，杨文生也没有起诉要求李志俭支付滞纳金。原审判决将惩罚性条款认定为利益，并判令上诉人承担承担案涉商铺的损失，显然有失公平，依法应当予以撤销。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求：一、撤销茂名市茂南区人民法院(2016)粤0902民初40号民事判决；二、依法改判李志俭向杨文生支付拖欠的房屋租金85000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从拖欠之日起计至还清款项为止）；三、由李志俭承担一审的诉讼费用及本案的诉讼费用。
被上诉人李志俭答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审判决已查明李志俭向杨文生作出解除租赁合同的意思表示，并将出租店铺的钥匙交给杨文生，李志俭与杨文生因租金不能达成一致的协议，杨文生才起诉要求李志俭支付拖欠17个月的租金85000元，这种行为是故意扩大李志俭损失的行为，依据《中华人民共和国合同法》的规定，致使杨文生损失扩大的部分，李志俭不应承担。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
另查明：在二审中，杨文生向本院提交《撤回请求支付利息申请书》，该申请书中明确同意撤回对李志俭支付拖欠房屋租金的利息（按中国人民银行同期借款利率计算，从拖欠之日起计至还清款项为止）的诉讼请求。
本院认为：本案的争议焦点问题归纳如下：一、涉案《商铺租赁合同》于何时解除；二、李志俭应否向杨文生支付2014年5月至2015年9月20日止的租金共85000元。
一、关于涉案《商铺租赁合同》于何时解除的问题。杨文生上诉称李志俭将不完整的商铺钥匙丢在杨文生家里的行为不足以导致涉案《商铺租赁合同》的解除，在李志俭未通知解除租赁合同关系的情况下，双方应依合同约定继续履行。经查，涉案《商铺租赁合同》的租赁期限为2012年10月1日至2015年9月30日，合同中没有约定李志俭在租赁期间内享有合同解除权。李志俭辩称其于2014年5月搬走前将涉案商铺钥匙交还给杨文生，并口头告知杨文生解除涉案租赁合同。杨文生确认李志俭已将钥匙丢在其家里，但认为其交回的钥匙不完整，且李志俭未以口头或书面的方式向其提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，在涉案合同未约定李志俭享有合同解除权的情况下，双方当事人可以进行协商一致后解除合同。但从上述查明的事实以及双方当事人陈述的内容来分析，李志俭与杨文生对合同的解除并未达成一致的协议，且李志俭也未能提供证据证实本案存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，故涉案《商铺租赁合同》在合同期满前尚未解除。杨文生该上诉主张理据充足，本院予以支持。
二、关于李志俭应否向杨文生支付2014年5月至2015年9月20日止的租金共85000元的问题。杨文生上诉称原审判决认定涉案租金损失应当由其自行承担，显失公平，在李志俭未与其进行沟通或通知其解除租赁关系的情况下，李志俭应依合同约定继续向其支付至合同期满的17个月租金共85000元。经查，涉案《商铺租赁合同》约定月租金为5000元，押金为5000元，押金在租赁期满时由杨文生无条件退回。合同签订后，李志俭已交付租金至2014年4月份。结合上述第一个争议焦点问题分析的内容来看，李志俭未提供证据证实其已向杨文生提出解除合同并经双方达成一致的协议，因此，涉案《商铺租赁合同》在合同期满前尚未解除，双方均应受到合同的约束，李志俭应依合同约定向杨文生支付自2014年5月至2015年9月30日即合同期限期满之日止的租金共85000元，而杨文生在租赁期满时亦应无条件退回押金5000元给李志俭。综上，抵减杨文生应退回给李志俭的押金5000元后，李志俭尚应向杨文生支付租金80000元。虽然李志俭辩称上述租金是因杨文生未及时向其主张违约责任而导致的扩大损失，不应由其承担责任。但在李志俭未提供证据证实杨文生在履行合同过程中存在过错的情况下，杨文生依合同约定享有的收益权并不属于扩大的损失，依法应受到法律保护，故李志俭该辩解理由不充分，本院不予采纳。原审判决认定李志俭从2014年4月搬离涉案商铺后的相关损失应由杨文生承担，属认定事实错误，本院予以纠正。
至于租金的利息问题，由于杨文生在二审中请求撤回对租金利息部分的上诉，是其对自己民事权利的处分，且该请求的事项并未侵犯李志俭的合法权益，故对杨文生该请求，本院予以准许。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销茂名市茂南区人民法院(2016)粤0902民初40号民事判决。
二、限被上诉人李志俭于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金80000元给上诉人杨文生。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费963元，由上诉人杨文生负担58元，被上诉人李志俭负担905元；二审案件受理费1926元，由上诉人杨文生负担116元，由被上诉人李志俭负担1810元。上诉人杨文生已预交二审案件受理费1926元，多交的1810元本院予以退还给上诉人杨文生。限被上诉人李志俭在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳应负担的二审案件受理费1810元。逾期不交纳的，依法强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈春何
代理审判员 赖慧嫦
代理审判员 巫 钊
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 梁 哲