四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0181民初3830号
原告:冯伟,男,1977年4月23日出生,汉族,住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：孟炳银，系四川炳银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓红梅，系四川炳银律师事务所律师。
被告:邓光淑,女,1943年2月26日出生,汉族,住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：王虓龙，成都市武侯区正言法律服务所法律工作者。
被告:王军,男,1968年9月4日出生,汉族,住四川省成都市青羊区。
第三人:都江堰市尚诚房地产经纪有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇翔凤路丽水印象***号*栋*层**号。
法定代表人：胡简阳。
委托诉讼代理人：王瑞平，男，汉族，1991年2月23日出生，住四川省蓬溪县。
原告冯伟与被告邓光淑、王军、第三人都江堰市尚诚房地产经纪有限公司（以下简称尚诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序对本案进行公开开庭审理。原告冯伟的委托代理人孟炳银，被告邓光淑的委托代理人王虓龙，被告王军、第三人尚诚公司的委托代理人王瑞平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯伟向本院提出诉讼请求：1、二被告协助原告办理位于都江堰市房屋的过户登记手续，支付违约金20000元。2、律师费20000元由二被告承担。3、本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，冯伟表示撤回对违约金和律师费的主张，另案主张。事实和理由：2016年12月14日，冯伟与邓光淑通过尚诚公司签订《房屋买卖合同》，约定冯伟购买被告位于都江堰市房屋一套（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告支付了部分购房款，被告将房屋交付给原告。原告进行了装修并入住。2017年7月底，被告方具备过户条件和手续后，原告要求办理过户手续时，被告突然反悔要求增加购房款并拒绝协助办理过户手续。原告申请诉前财产保全并诉至本院。
被告邓光淑辩称，1、案涉房屋买卖合同无效。房屋买卖合同是在原告及第三人的哄骗下，在第三人办公室签署的。当时他们骗我帮助王军签一个字，我说不行，我是按照他们提供的格式范本抄写了一个承诺书，并非我当时真实意思的表示，之后并未向王军提及此事。原告说要搬迁，需要在案涉房屋里面居住一段时间，我就把钥匙给了原告。直至2017年7月中旬，房产管理局通知去领取不动产权属证书，邓光淑才向王军说卖房屋的事情。王军不同意，并表示邓光淑无权出卖王军的房屋，更无权代理王军签字。2、对于原告提出的各种损失费不认可，原告主张协助办证不同意，房屋买卖合同是违反合同法，邓光淑无权代理王军签订合同。承诺书是格式版本，是第三人提供的，不是邓光淑当时的真实意思表示，邓光淑当时不愿意签字。请求驳回冯伟的诉讼请求。
被告王军辩称，1、原告与王军从未签订房屋买卖合同，王军从未委托过任何人与原告签订案涉房屋买卖合同。冯伟和邓光淑在2017年7月23日之前并未告知过王军本人，王军本人对此事毫不知情。案涉房屋买卖合同为无效合同。2、原告编造理由恶意申请法院将案涉房屋查封，对我造成了严重的损失，及非法占用及装修案涉房屋损失9万余元，原告应该赔偿给王军经济损失。邓光淑和第三人应该给王军赔礼道歉及赔偿相应的经济损失。3、案涉房屋买卖合同无效，原告应返还房屋，并赔偿相应损失。因此，请求驳回冯伟的诉讼请求。
第三人尚诚公司述称，原告主张符合事实。当时签订的合同情况，我公司与原告联系看上案涉房屋之后，我们通知双方。商品房购买合同有两个人，当时被告是同意的出卖房屋的，当时我们也是知道案涉房屋是两个的产权登记人，我们明确给邓光淑告知了相关的情况。当时邓光淑及其代理人王虓龙在场，也给王军打过电话的,告知案涉房屋出卖的事情。后面被告在房屋拿到证后，邓光淑和王军说案涉房屋现在已涨价，需要补5万元的差价款，才会协助办理房屋过户。我公司明确告知一切以合同为准，王军不认可，拒绝配合办理任何手续。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年8月22日，邓光淑和王军共同以359415元在成都张江房地产开发有限公司处购得案涉房屋并签订《商品房买卖合同》，其中约定邓光淑占60%，王军占40%。
二、2016年12月14日，邓光淑携带商品房买卖合同、王军身份证原件等资料与王虓龙共同前往尚诚公司办理房屋出售事宜。同日，冯伟、邓光淑和尚诚公司三方签订《房屋买卖合同》，约定：1、冯伟购买邓光淑、王军共同所有的位于都江堰市房屋一套。2、房屋总价款40万元。签订合同时，给付购房款定金2万元。签订合同之日起一日内支付首付款22万元。余款16万元在房产证过户时同时付清。该合同王军处的签名由邓光淑代签。
同日，冯伟向邓光淑支付购房款24万元，并由邓光淑出具收条一张。邓光淑对此予以认可。同日，邓光淑向冯伟出具《承诺书》，载明：本人郑重承诺，本人已经取得位于都江堰市的房屋，房产权利人的合法授权，代为出售上述物业。若因本人未取得该合法授权而导致该房地产买卖合同居间协议无效、交易无法履行，则由本人承担协议约定的定金双倍返还的责任及中介佣金。
三、邓光淑和王虓龙系王军的亲生父母。邓光淑与王虓龙原系夫妻关系。王军与邓光淑未共同生活。案涉房屋于2016年12月14日签订合同时尚未装修，为清水房。现案涉房屋由冯伟装修并已入住。2017年7月21日，邓光淑、王军登记取得案涉房屋的不动产权属证书（川20**都江堰市不动产权第0019256、0019257号），其中王军占60%，邓光淑占40%。经本院释明，王军、邓光淑对其抗辩主张均表示不反诉，另案起诉。
以上事实有当事人身份信息、房屋买卖合同、收条、银行转款凭证、不动产权属证书、庭审笔录等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：邓光淑代理王军办理房屋买卖事宜的行为是否构成表见代理。现评判如下：
一、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，邓光淑明确告知尚诚公司已取得王军授权并作出承诺。在尚诚公司提供中介服务过程中，冯伟基于邓光淑、王虓龙与王军系亲生父母的身份关系，以及对中介机构服务的信任，同时在邓光淑还持有涉案房屋商品房买卖合同、王军身份证原件的情况下，冯伟有理由相信邓光淑有代王军出卖房屋的代理权，符合人之常理，故邓光淑的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，邓光淑以王军的名义与冯伟签订的房屋买卖合同有效，其订立合同的法律效果将直接归属于被代理人王军。冯伟已按照约定履行首付款24万元的义务，邓光淑、王军应当按照约定协助办理过户手续。冯伟的诉请主张，符合双方约定，亦符合法律规定，本院予以支持。
二、关于根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，邓光淑签订房屋买卖合同时王虓龙在场，且王虓龙系专业法律服务工作者。现邓光淑、王军均主张在哄骗的情况下签订房屋买卖合同，与日常交易习惯不符，也未提供证据佐证，本院不予采信。同时，王军与邓光淑未共同生活，但邓光淑在签订房屋买卖合同时持有王军身份证原件，王军、邓光淑和王虓龙均未作出合理解释，应承担不利的法律后果。另，尚诚公司表示邓光淑或王虓龙在签订合同当日已通过电话的方式告知王军房屋将出售的情况。邓光淑、王军和王虓龙均当庭予以否认。对此，本院认为，无论当时是否已电话告知王军，均不影响本院对邓光淑行为构成表见代理的认定，也不影响本院根据现有证据作出裁判。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告邓光淑、王军共同于本判决生效之日起十日内协助原告冯伟办理位于都江堰市房屋的不动产权属证书。
案件受理费7600元，减半收取3800元，诉讼保全费2520元，由被告邓光淑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 田 丹
二〇一七年十一月二日
书记员 杜奕馨