北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7858号
上诉人（原审被告）：吴培强，男，1983年11月21日出生。
委托诉讼��理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金英，女，1955年10月17日出生。
被上诉人（原审原告）：陈继伶，男，1953年6月4日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王茂，北京市盈科律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王龙兴，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告陈欣，男，1983年10月10日出生。
委托诉讼代理人张幼伟，北京市现代律师事务所律师。
上诉人吴培强因与被上诉人金英、陈继伶及原审被告陈欣确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴培强上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用合同法第五十二条第二项，属于适用法律错误。本案吴培强与金英、陈继伶系合同买卖双方，不涉及第三人利益。一审判决认定“交易价格过低、不符合交易习惯、吴培强并非善意”等，并以此确认合同无效，于法无据。一审判决认定陈欣具有“滥用代理权”的行为与本案并非同一法律关系。此外，本案陈欣具有公证的委托代理权限，其出卖房屋并非无权处分，吴培强是否善意不属本案考察范围。二、一审法院认定事实不清。2016年1月20日，金英、陈继伶签署《承诺书》对双方房屋买卖合同进行了认可，而一审判决径行否认了该《承诺书》效力。三、一审法院程序错误，简易程序超出审理期限。
金英、陈继伶辩称，同意一审判决，不同意吴培强的诉讼请求。
陈欣述称，不同意一审判决，但未提出上��。
金英、陈继伶向一审法院起诉请求：确认陈欣代理金英、陈继伶与吴培强签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：金英与陈继伶系夫妻关系。北京市西城区×××507号房屋（以下简称诉争房屋）原登记在金英名下。2015年7月1日，金英、陈继伶作为借款人与出借人罗某等六人在北京市方正公证处签订《借款合同》，约定金英、陈继伶借款2500000元，借款期限为1个月，金英、陈继伶以诉争房屋作为抵押担保。2015年7月2日，北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》（2015京方正内民证字第46473号），赋予上述《借款合同》强制执行效力。
2015年7月1日，金英、陈继伶向陈欣出具《委托书》，委托陈欣全权代理出售诉争房屋的全部事宜，该《委托书》亦在北京市方正公证处进行了公证。
2015年12月23日，陈欣作为金英、陈继伶的委托代理人与吴培强签订《存量房屋买卖合同》（网签合同，合同编号：C1152340），将诉争房屋出售给吴培强。合同约定房屋成交价格为2000000元。同日，吴培强向陈欣账户转入2500000元。2015年12月24日，陈欣作为金英、陈继伶的委托代理人协助吴培强办理了诉争房屋的产权过户手续。2015年12月28日，吴培强将诉争房屋抵押给了案外人化某并办理了抵押登记手续，抵押金额为3000000元。
一审庭审中，金英、陈继伶主张其是通过北京众义金投资管理有限公司（以下简称众义金公司）向出借人借款，众义金公司骗取其签订了委托陈欣出售房屋的《委托书》，其并没有出售房屋的真实意思，陈欣出售诉争房屋属无权代理，应属无效；即使《委托书》是真实的，陈欣与吴培强之间也存在恶意串通及吴培强明知陈欣滥用代理权的情形，房屋买卖合同亦应��无效。陈欣认可其是众义金公司的工作人员，主张众义金公司系金英、陈继伶向出借人借款的中介方，由于金英、陈继伶未按时还款，出借人催促众义金公司要钱，众义金公司便将房屋出售给吴培强；其本人出售诉争房屋具有金英、陈继伶的公证授权委托，不存在损害金英、陈继伶利益的情形。吴培强主张其在购买诉争房屋时陈欣向其出示了公证的授权委托书，陈欣告知其房主欠钱无法偿还故授权卖房，其认为价钱合理、房屋稀缺，在审查授权委托书没有问题后，便购买了诉争房屋，其尽到了审查义务，不存在与陈欣恶意串通及明知陈欣滥用代理权的情形。
一审审理中，金英、陈继伶主张诉争房屋的出售价格远低于市场价格，陈欣存在滥用代理权及与吴培强恶意串通的情形，严重损害了其合法利益。陈欣主张金英、陈继伶是同意以2500000元的价格出售诉争房屋的。陈欣为证明其主张，向法院提交了《房屋买卖合同》，该合同甲方有金英、陈继伶的签名，乙方为空白，日期处亦为空白。合同主要内容为：“第一条：房屋基本情况。乙方购买甲方合法拥有的坐落于北京市西城区×××17号楼，产权证编号京房权证西私字第1575**号，建筑面积57.80平方米的房产一套。第二条：付款方式。1、双方议定上述房产的出售价格为贰佰伍拾万元整。……”金英、陈继伶对该证据的真实性不予认可，主张该合同并非其本人签订，且合同中并没有乙方签字，合同不完整，系虚假的。吴培强主张诉争房屋的交易价格不能作为认定其与陈欣恶意串通或其知道陈欣滥用代理权的依据，而且金英、陈继伶事后对双方的房屋买卖合同也予以认可并向其交付了房屋。吴培强为证明其主张，向法院提交了2016年1月20日金英、陈继伶书写的《承诺书》，内容���：“因本人金英无力偿还之前借款，故房屋卖于吴培强。经与现任房主吴培强友好协商。本人承诺于五日内搬离该房屋，如有违约，一切后果自负。房屋钥匙交于吴培强壹把。为保证房主吴培强的自身利益，经本人同意房屋内留置吴培强方人员看管房屋。”金英、陈继伶认可《承诺书》的签名为其本人所签，但主张系在吴培强胁迫的情况下签订。金英、陈继伶为证明其主张，向法院提交了谈话录音予以证明。金英、陈继伶另主张无效的合同自始不发生法律效力，不会因为其此后书写的《承诺书》而变为有效。
案件审理中，金英、陈继伶为证明诉争房屋的出售价格远低于市场交易价格，向法院申请对诉争房屋2015年12月23日的市场价格进行评估。陈欣、吴培强不同意进行评估。法院告知陈欣、吴培强，金英、陈继伶申请对房屋价格进行评估符合法律规定，应���以准许，并要求吴培强配合鉴定机构现场勘验。后法院委托北京京港房地产估价有限公司作为本案鉴定机构。在鉴定过程中，鉴定公司告知法院吴培强不同意配合现场勘验。法院要求吴培强予以配合，吴培强明确表示不予配合，法院告知吴培强将于2016年4月28日上午与鉴定机构工作人员一同前往诉争房屋进行现场勘验，否则不利后果自行承担。吴培强亦明确表示不同意配合勘验。2016年4月28日上午，法院与鉴定机构工作人员一同前往诉争房屋现场勘验，但多次敲门后，无人应答。在此情况下，法院要求鉴定机构按照诉争房屋的所有权证书（京房权证西私字第1575**号）记载的情况、一般装修标准进行鉴定。2016年5月25日，北京京港房地产估价有限公司出具京港（2016）涉案字第（32）号房地产司法鉴定估价报告，鉴定结论：2015年12月23日房地产总价为4747056元。金英、陈继��支出鉴定费11500元。金英、陈继伶对该评估报告予以认可。陈欣、吴培强对该评估报告均不予认可，但均表示不申请鉴定人出庭作证。
一审审理中，陈欣、吴培强表示二人在房屋买卖前并不相识，双方除网签合同外未签订其他的购房合同。法院询问吴培强为何购房前未看房？吴培强表示系因为陈欣告知其房主住在里边，不方便看房。法院询问吴培强为何在办理过户的前一天即支付了全部购房款？吴培强表示系陈欣要求，其是基于对陈欣的信任。
一审审理中，金英、陈继伶向法院提出财产保全申请，要求对诉争房屋进行查封并提供了担保。法院于2016年2月2日出具财产保全裁定书，对诉争房屋进行了查封。金英、陈继伶交纳了保全费5000元。
一审审理中，金英、陈继伶诉至法院，要求：1.确认陈欣代理金英、陈继伶与吴培强签订的房屋买卖合同无效；2.判令吴培强解除涉案房屋上存在的抵押；3.判令吴培强协助将涉案房屋所有权过户至原产权人的名下；4.判令吴培强履行腾房义务；5.判令吴培强、陈欣承担本案所有诉讼费用。后金英、陈继伶自愿撤回了第2-4项诉讼请求。
一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益订立的合同应属无效。本案中，陈欣代金英与吴培强签订的《存量房屋买卖合同》中约定的房屋交易交格为2000000元，陈欣、吴培强主张实际交易价格为2500000元，但经鉴定机构评估当时诉争房屋的市场价格为4747056元。陈欣、吴培强虽对评估报告不予认可，但提出的异议理由不能成立，法院不予采纳。故本案房屋交易价格远远低于当时的市场价格。陈欣主张金英、陈继伶自愿以2500000元的价格出售诉争房屋并提交《房屋买卖合同》予以证明，但《房屋买卖合同》中并无乙��签字亦无签订日期，且在无购买人时即签订空白的合同不符合常理，法院对该《房屋买卖合同》的真实性不予认定。陈欣以远低于市场交易价格代金英、陈继伶出售诉争房屋，显属滥用代理权，严重侵害了金英、陈继伶的合法利益。陈欣、吴培强虽主张双方在房屋买卖前并不相识，但二人直接签订网签合同、在未办理过户的情况下即直接支付全款、房屋买卖过程中并未实际看房等情形，均不符合陌生人之间正常的市场交易习惯。综合上述情形，法院认为吴培强应当知道陈欣以远低于市场价格出售诉争房屋系滥用代理权，故吴培强受让诉争房屋不属于善意，陈欣代金英、陈继伶与吴培强签订的房屋买卖合同，侵犯了金英、陈继伶的合法利益，应属无效，对金英、陈继伶的诉讼请求，法院予以支持。吴培强关于金英、陈继伶于2016年1月20日出具《承诺书》认可了双方的��屋买卖合同的主张，不能成立，法院不予采纳。判决：确认陈欣代理金英、陈继伶与吴培强签订的关于北京市西城区×××507号房屋的房屋买卖合同无效。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理中，陈欣称其已将代收的房款直接偿还金英、陈继伶的借款。金英、陈继伶表示其有能力并且愿意返还购房款，二人之女陈某亦出具《承诺书》表示愿意代二人偿还所借款项及利息。吴培强表示合同无效后财产返还及损失赔偿问题其另行解决。本院查明的其他事实均与一审查明一致。
本院认为，本案争议焦点为陈欣代理金英、陈继伶与吴培强就诉争房屋签订的房屋买卖合同是否有效。本院分析如下：
首先，金英、陈继伶向陈欣出具了经公证的授权委托书，双方之间存在符合法律形式的授权委托关系。经查，本案系在民间借贷关系中金英、陈继伶作为借款人出具委托书，授权贷款中介众义金公司职员陈欣代理借款人出售房屋。现金英、陈继伶主张其并无出售房屋的真实意思，授权委托书系众义金公司欺骗其签订，陈欣出售诉争房屋系无权代理。对此，本院认为尽管本案不同于一般民事代理行为，但是金英、陈继伶作为完全民事行为能力人签订授权委托书，应对授权他人出卖诉争房屋的委托事项和后果具有明知和预见；同时，双方以公证形式出具的授权委托书对第三人具有一定公示和公信的效力。因此，本院认定金英、陈继伶与陈欣之间存在授权委托关系，陈欣具有出售诉争房屋的代理权限。金英、陈继伶持上述理由否认陈欣作为其代理人在授权委托权限内所实施的民事法律行为，于法无据，本院不予采纳。
其次，代理人对被代理人负有忠诚义务，应为被代理人利益实施代理行为。经查，陈欣��理金英、陈继伶出售诉争房屋后已将售房款直接用于清偿金英、陈继伶通过众义金公司所借款项。经司法鉴定评估，诉争房屋在交易时点的价值为4747056元。无论涉诉合同中约定的购房价款200万元还是吴培强实际转账价款250万元，均显著低于房屋公允价值。陈欣作为众义金公司职员，同时作为金英、陈继伶的代理人，其以明显低价将诉争房屋出售变现用以清偿借款，严重损害被代理人利益，因此本院认定其行为构成滥用代理权。
最后，吴培强作为民事代理法律关系中的第三人应当负有善意的注意义务，不应在明知或者应当知道代理人无代理权或者滥用代理权的情况下仍与其实施相应行为。尽管代理人陈欣持有公证授权委托书，但是考察本案吴培强购买诉争房屋的价格远低于市场价格，其在未实际看房情况下即在房屋办理过户前支付全部购房款等交易情况，均有悖于正常市场交易，足以引起一般谨慎市场交易主体的注意。因此，本院认定吴培强系在应当知道陈欣存在滥用代理权行为的情况下与陈欣发生交易，不属善意。
综合上述分析，本院认为陈欣滥用代理权以明显低价与吴培强就诉争房屋签订房屋买卖合同，严重损害金英、陈继伶的利益，吴培强作为交易相对人对此应当知晓，因此双方交易不符合诚实信用及公平原则，合同应属无效。吴培强主张金英、陈继伶出具的《承诺书》能够弥补合同的效力瑕疵，对该意见本院不予采纳。关于合同无效后的财产返还及损失赔偿问题，吴培强表示另行主张，本院不持异议。
综上所述，吴培强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26800元，由吴培强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 周梦峰
代理审判员 王继玉
二〇一六年十一月一日
书 记 员 杨 竹