浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终4141号
上诉人（原审被告）：孙恒年，男，1954年7月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：吴凯鹏，浙江金成太炎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聂隆康，男，1968年10月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：裘斌、陈发燕，浙江光梁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张士明，男，1968年12月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。
被上诉人（原审被告）：方瑞荣，男，1951年12月9日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：朱军，杭州市昌前法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：杭州余杭区闲林街道瑞荣轮胎翻新厂，住所地杭州市余杭区闲林街道何母桥村（全丰）。
经营者：方瑞荣。
委托诉讼代理人：朱军，杭州市昌前法律服务所法律工作者。
上诉人孙恒年因与被上诉人聂隆康、张士明、方瑞荣、杭州余杭区闲林街道瑞荣轮胎翻新厂(以下简称瑞荣轮胎厂)合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月2日，孙恒年为甲方，聂隆康为乙方，双方签订了《厂房买卖合同》。约定：一、基本情况：1、乙方购买甲方坐落于闲林镇万景村吴家角7-1号的钢架结构房屋共三栋，建筑面积分别为726.75平方米、239.20平方米和61.885平方米。砖混结构房屋面积108平方米、配电房面积25.5平方米。2、目前甲方与土地所有方所签的土地租用合同剩余期限内的土地使用权转移给乙方，该甲方与土地所有方所签的土地租用合同到期后，土地使用权的承租由乙方与土地所有方另行签订合同。二、房屋价格及其他费用：1、上述房屋的总价为人民币壹佰贰拾万元（其中贰拾万元归土地所有方张士明）。2、甲方与土地所有方所签的土地租用合同剩余期限内的租金已包含在上述房屋总价中，即乙方在该甲方与土地所有方所签的土地租用合同剩余期限内不再向甲方或土地所有方支付土地租金。3、上述房屋总价中含现有的一台变压器及水电等附属设施价值。4、除上述房屋总价外，甲、乙双方之间不涉及其他费用。三、付款方式、期限及交房期：1、乙方已分三次向甲方支付人民币共计柒拾伍万元，作为购买上述房屋的首付款。2、甲方应在收到乙方该次付款的当天，将营业执照、厂房原来出租、土地转租及其他一切手续办理好，应该变更或转移到乙方名下的变更或转移到乙方名下，应该返还给乙方的厂房租金返还给乙方。甲方应在2011年11月15日前把以上所有手续办理好，变更或转移至乙方名下。3、剩余款项在甲、乙双方协商的时间至2011年11月30日，由乙方向甲方一次性付清。4、自乙方支付上述款项的当天，上述房屋的产权即属乙方所有。四、其他规定：1、甲方应负责与土地所有方协商好，保证在目前甲方与土地所有方签订的土地租用合同剩余期限内，该宗土地的使用权属乙方所有，且乙方不用再支付2013年3月15日前的土地租金（已包含在上述房屋总价内）。至2013年3月15日后归乙方支付土地租金。2、甲、乙双方仅为上述房屋的买卖关系，除此买卖关系所产生的法律、民事、经济等责任外，双方不存在其他任何法律、民事、经济等责任关系。乙方对甲方（包括个人及上述房屋原涉及的公司等）2011年11月30日前可能存在的任何法律、民事、经济等问题不负任何责任。3、上述房屋交付时，甲方应保证建筑结构、水电设施及其他所有附属设施完好无损，如有损坏，甲方应照价赔偿或负责维修至符合乙方要求。4、甲、乙双方不得违约，如有违约，违约方应向对方支付违约金人民币壹拾万元。5、本合同经甲、乙双方签名或盖章后生效。同时，也由3-4名证明人签名或盖章。方某、方瑞荣、浦某、葛某作为证明人在该合同上签字。
2011年11月30日，孙恒年出具收条给聂隆康，载明“今收到聂隆康购买闲林镇万景村吴家角17-1号杭州恒杭工贸有限公司厂房款计人民币壹佰贰拾万元整（其中补偿张士明厂房20%的补偿款贰拾万元整），孙恒年实收人民币壹佰万元整。）聂隆康于2011年9月27日汇给张士明200000元。2011年10月20日，方瑞荣、瑞荣轮胎厂出具承诺书给聂隆康，为聂隆康购买案涉厂房作出担保承诺。
2011年8月13日，杭州市国土资源局余杭分局作出杭土资余罚字（2011）第161号土地行政处罚决定书。载明“经查，杭州恒杭工贸有限公司于2010年3月未经批准擅自占用余杭区闲林镇万景村集体土地新建厂房，占地面积1168.5平方米（合1.753亩），其中：钢房面积929.3平方米、简易房屋面积69平方米、硬化土地面积170.2平方米，总建筑面积为998.3平方米。该地块被当事人占用前为农用地，用于建设不符合土地利用总体规划。”并作出行政处罚：1、责令退还非法占用的1168.5平方米（合1.753亩）土地；2、限期自处罚决定书生效之日起十五日内拆除在非法占用的1168.5平方米土地上新建的998.3平方米建筑物和其他设施，限期自处罚决定生效之日起三十日内恢复土地原状；3、对非法占用的1168.5平方米土地，按每平方米25元并处罚款，计罚款人民币29212.5元。2011年8月15日，孙恒年缴纳了罚款29212.5元。2013年11月份，杭州市国土资源局余杭分局将案涉违法厂房予以强制拆除。聂隆康以被孙恒年欺骗为由，向公安机关反映要求立案侦查，2014年5月22日，杭州市公安局余杭区分局作出余公信（2014）54号涉法涉诉信访事项告知单，要求聂隆康向经侦大队提出请求。
另查，杭州恒杭工贸有限公司原法定代表人为孙恒年，注册资本50万元，股东孙恒年40万、孙立平10万。2011年11月3日变更为法定代表人聂隆康，股东聂隆康40万、方咏梅10万。
现聂隆康起诉至原审法院，请求判令：1、确认聂隆康与孙恒年于2011年11月2日签订的《厂房买卖合同》无效；2、孙恒年返还聂隆康购房款1000000元，并赔偿聂隆康利息损失268569.44元（以购房款1000000元为基数，按照银行同期贷款中长期利率暂计算至2016年4月5日，之后利息计算至实际履行完毕之日止）；3、张士明返还聂隆康补偿款200000元，并赔偿聂隆康利息损失56167.22元（以赔偿款200000元为基数，按照银行同期贷款中长期利率暂计算至2016年4月5日，之后利息计算至实际履行完毕之日止）；4、方瑞荣、瑞荣轮胎厂对上述债务承担连带偿还责任；5、本案诉讼费用由孙恒年、张士明、方瑞荣、瑞荣轮胎厂承担。
原审法院认为：根据庭审查明的事实，案涉厂房系未经审批擅自占用集体土地建造，且占用前为农用地，用于建设不符合土地利用总体规划，经杭州市国土资源局余杭分局认定为违法建筑并要求限期拆除恢复土地原状。故聂隆康与孙恒年签订的《厂房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，孙恒年、张士明应将已收取的购房款1200000元返还给聂隆康。关于合同所涉买卖标的，孙恒年主张除厂房外还包括股权等资产包买卖。根据《厂房买卖合同》房屋总价中包含一台变压器及水电等附属设施价值，且双方仅为房屋的买卖关系，而孙恒年主张的股权转让，因合同中并未明确约定，且涉及股权转让系另一法律关系，双方可以另行协商解决。孙恒年在出售案涉厂房时，并未将房屋的权属状况如实告知聂隆康，违反了诚实信用原则。而聂隆康在签订合同时，明知合同中写明厂房及土地使用权人不同，且亦未要求孙恒年出示案涉厂房的权属证明，未对厂房的状况尽到合理的审查和注意义务。结合本案实际情况，聂隆康与孙恒年对导致案涉合同无效存在同等过错责任。因合同无效造成的损失应由聂隆康、孙恒年各半承担。鉴于聂隆康支付房款后，已实际使用案涉厂房，根据公平公正原则，聂隆康支付购房款的利息损失应由其自行承担，孙恒年、张士明所遭受的案涉厂房、土地租金损失亦由其自行承担。关于方瑞荣、瑞荣轮胎厂是否应承担担保责任。方瑞荣、瑞荣轮胎厂出具承诺书给聂隆康，对案涉厂房的买卖承诺提供担保，对案涉合同的签订起到一定的促进作用，方瑞荣、瑞荣轮胎厂作为担保人具有过错。主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。故方瑞荣、瑞荣轮胎厂应承担孙恒年、张士明不能返还部分的三分之一。关于本案诉讼时效是否超过问题。案涉厂房被政府部门于2013年11月份强制拆除后，聂隆康向公安部门反映，请求保护其权利。2014年5月22日，杭州市公安局余杭区分局出具信访告知单。权利人向公安机关报案或控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或控告之日起中断。故聂隆康于2016年4月7日向该院提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效期间。张士明经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院可以缺席判决。综上，聂隆康诉讼请求有理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认聂隆康与孙恒年于2011年11月2日签订的《厂房买卖合同》无效。二、孙恒年于判决生效之日起十日内返还聂隆康款项1000000元。三、张士明于判决生效之日起十日内返还聂隆康款项200000元。四、方瑞荣、瑞荣轮胎厂对孙恒年、张士明不能返还的款项承担三分之一范围内负赔偿责任。五、驳回聂隆康的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18522元，由聂隆康负担3945元，孙恒年负担12147元，张士明负担2430元。方瑞荣、瑞荣轮胎厂对孙恒年、张士明负担的案件受理费的三分之一部分承担连带支付责任。
宣判后，孙恒年不服，向本院提起上诉称：1、一审中被告错误，一审判决的被告张士明户籍地是杭州市××区××街道××组××潭20号，而本案实际的张士明根据收条及租赁协议表明其户籍地是在杭州市××区××街道××号，本案判决的张士明与本案无任何关联关系，本案属于错案。2、一审对事实的认定过于机械，对本案关键性证据证人证言的排除过于简单，完全有悖于事实。一审对本案四位证人关键性的证言予以排除的理由是当事人未到庭作证，认为证据形式不合法给予否认。孙恒年认为此举过于机械，因本案四位证人系合同签署的见证人，对合同整个签署的背景及状况都有所了解，所有见证人均认为协议签订当时聂隆康知晓系违建的事实，但四位证人由于种种原因只愿意出具书面意见而不愿意出庭作证，孙恒年对该情况也是无奈，但一审法院可以依职权调查，因该四位证人证言对本案事实认定影响重大，一审法院也应当依职权进行调查，向四位证人核对孙恒年所提供的证人签名的真实性及向四位证人核实所出具的证言情况的真实性。因此，请求二审向四位证人核对其各自所出具的证言的真实性。3、本案系资产的系列买卖，不仅仅包括厂房的买卖，一审法院对该事实的认定过于片面，仅依据合同中表述“甲乙双方仅为上述房屋买卖合同关系，除此买卖关系所产生的责任外，不存有其他任何法律、民事、经济等责任关系”为由将其他股权转让关系予以剔除。孙恒年认为一审据此认定过于片面，其本条的整个意思表示为：一、本交易的纠纷仅止于本次交易的纠纷，各自当事人与本次交易无关的其他交易纠纷不涉及本交易纠纷。二、对责任时间的一个划定，本交易因公司所产生的债权债务在2011年11月30日前由原股东承担，之后由新股东承担。事实上此后双方当事人对股权做了一个变更，变更为聂隆康为法定代表人，且其后也得到聂隆康的确认，试想如不包含在本次资产转让中，孙恒年何为无缘无故将股权转让至聂隆康名下，此外，从合同约定中也可以印证出除房屋交易外还包括变压器、办公楼房屋的实体权利等资产。4、退一步讲，即使认定合同无效，双方各自取得财产应当分别返还，一审判决孙恒年返还款项100万元，孙恒年所交付的钢棚还包括变压器、办公楼房屋的实体权利聂隆康也应当返还，无法返还的也应当赔偿损失，此点一审法院未涉及。综上，聂隆康在与交易时是知晓违建的情况的，即瑕疵的存在是知晓的，应由其自行承担不利后果，请求:1、撤销一审判决，依法改判驳回聂隆康的全部诉请或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由聂隆康承担。
被上诉人聂隆康答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于张士明身份问题，请求依法裁判。关于证人证言不予采纳的问题，因四位证人与孙恒年存在利害关系，证言存在重大瑕疵，一审认定事实清楚。关于资产包买卖及财产返还问题，一审也作出了相应判决。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张士明未应诉答辩。
被上诉人方瑞荣、瑞荣轮胎厂答辩称：1、一审立案时聂隆康在闲林派出所调取户籍证明时户籍证明上是有照片的，但是聂隆康没有认真核对照片与本案张士明的一致性，在主体上发生错误，属于错告，即聂隆康一审程序不合法。2、关于四位证人证言，出庭的是浦某，其他三位因为身份证未带而未出庭作证，但即便是浦某的证言一审法院也没有在判决书中列明，将证人出庭作证的事实避而不谈。本案确实是资产包买卖合同，100万中包括钢棚、变压器、食堂等三栋房产、公司由孙恒年变更为聂隆康的股权转让费，一审中孙恒年提交的杭州市工商局余杭分局的股权转让中明确了股权转让费是50万元，2010年三方签订租赁合同时至2013年3月15日孙恒年向张士明租赁的土地租赁款，均包含在100万元之内，而一审法院将股权、钢棚、变压器、食堂等物品残值予以剥离，没有说明事实和理由，其引用合同法法条中明确财产应予以返还，但最终判决的只返还了100万元，股权等没有估价予以返还。且一审法院认定了孙恒年与聂隆康均存在过错，应各自承担过错，但没有判决返还资产包等财产是错误的。综上，请求支持孙恒年的上诉请求。
二审中，孙恒年向本院提交了租赁合同书一份，证明聂隆康将案涉资产出租给第三人获取租金收益，租金应该在本案中予以扣除，不能简单抵销，一审法院判决利息由聂隆康自行承担，孙恒年自行承担租金损失不当。
被上诉人聂隆康对该证据的真实性无异议，关联性有异议，认为聂隆康转租是为了弥补损失，如果不转租还要支付张士明租金。被上诉人方瑞荣、瑞荣轮胎厂对该证据的真实性、合法性以及关联性均无异议。
本院经审查认为，该证据不属于二审新证据，且孙恒年在本案中并未就其损失问题提起反诉，该证据与本案缺少关联，对该证据本院不予采信。
被上诉人聂隆康、张士明、方瑞荣、瑞荣轮胎厂未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明，聂隆康一审起诉状和原审判决书中列明的张士明与本案纠纷无关，聂隆康要起诉的张士明另有其人。二审中聂隆康自认在双方签订合同时，孙恒年向其出示了缴纳罚款的发票。
本院认为：一、关于张士明的主体身份问题。由于余杭区××街道××村有同名同姓同性别的两个“张士明”，聂隆康在起诉时未仔细辨认公安户籍信息上的照片，导致其诉状中所列的“张士明”与其要诉的“张士明”不是同一人,一审法院在审理程序上并无不当，但是，一审判决书中所列张士明与本案纠纷缺少关联，故应该驳回聂隆康对本案张士明的诉讼请求，聂隆康对与本案纠纷相关的张士明的诉讼请求可以另案主张。二、关于案涉《厂房买卖合同》买卖标的物以及合同效力问题。1、关于买卖标的物。案涉合同中有以下内容：（1）、甲方（孙恒年）与土地所有方所签的土地租用合同剩余期限内的租金已包含在上述房屋总价中，即乙方（聂隆康）在该甲方与土地所有方所签的土地租用合同剩余期限内不再向甲方或土地所有方支付土地租金。（2）、上述房屋总价中含现有的一台变压器以及水电等附属设施价值。上述内容清楚表明120万对价款中除了厂房外还包括部分土地租金、一台变压器以及水电等附属设施。至于双方当事人争议的标的物中是否还含有股权的问题，案涉合同中虽约定了孙恒年有办理营业执照变更的义务，但是合同中并未明确120万价款中包含了股权转让款，也未约定股权价值，且聂隆康辩称股权系孙恒年无偿赠与,故孙恒年主张买卖标的物中还包括股权，依据不足，本院不予采纳。若孙恒年认为聂隆康取得股权没有合法依据，可以另案主张。2、关于合同效力问题。双方当事人买卖的标的物主要为厂房，土地租金以及附属设施均与厂房不可分割，而厂房属于违章建筑，故案涉合同因买卖标的物违法而整体无效。三、关于合同无效的后果问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。首先，关于财产返还以及损失赔偿问题。本案中聂隆康起诉要求确认合同无效并返还购房款并赔偿利息损失，孙恒年并未提起反诉要求返还财产并赔偿损失，故原审法院认为孙恒年所遭受的案涉厂房、土地租金损失由其自行承担，违反了不告不理原则。况且，合同无效，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。此处各自承担相应的责任不是指各自承担自己的损失而是根据责任轻重分别承担责任。一审法院在不清楚孙恒年具体损失数额情况下，直接判定双方当事人各自承担自己的损失，属于对法律理解有误。故本院认为一审法院的该项处理有误，本院予以纠正。孙恒年就财产返还以及损失赔偿问题在未提起反诉的情况下，可以另案再行主张。其次，关于过错问题。本案双方当事人在签订合同时对买卖的厂房系违章建筑的事实均系明知，故双方当事人对合同无效存在同等过错。聂隆康主张孙恒年故意隐瞒违章建筑事实，缺乏事实依据，且与其庭审中有关陈述矛盾；孙恒年主张其对合同无效不存在过错，缺乏法律依据。对聂隆康和孙恒年的主张，本院均不予采纳。原审法院认定双方当事人对合同无效存在同等过错，并无不当。故对于聂隆康主张的利息损失，孙恒年亦应当承担一半，鉴于聂隆康对一审判决并未提起上诉，本院对一审的相关判决结果予以确认。最后，关于担保人方瑞荣、瑞荣轮胎厂的担保责任问题。原审法院认定案涉担保合同无效，担保人存在过错，担保人在主债务人不能清偿部分的三分之一范围内承担清偿责任，对此，各方当事人均未提起上诉，本院对原审法院的该项处理亦予以确认。
综上，孙恒年的部分上诉理由成立，原审法院认定事实不清、适用法律有误，实体判决结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、维持杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初3042号民事判决第一、第二项。
二、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初3042号民事判决第三、第四、第五项。
三、方瑞荣、杭州余杭区闲林街道瑞荣轮胎翻新厂对孙恒年所负的返还聂隆康1000000元债务在三分之一范围内承担连带清偿责任。
四、驳回聂隆康的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18522元，由聂隆康负担4722元，孙恒年负担13800元。二审案件受理费13800元，由孙恒年负担。（孙恒年已交纳18522元，余款4722元于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一七年八月七日
书 记 员 吴梦姣