上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第222号
原告（反诉被告）上海维超置业有限公司，住所地上海市闵行出口加工区。
法定代表人王维祥，董事长。
委托代理人王娣，女。
委托代理人张静，女。
被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人谢兰芳，总经理。
委托代理人王晓野，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。
原告上海维超置业有限公司（以下简称“维超置业”）诉被告上海易迅电子商务发展有限公司（以下简称“易迅商务”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告（反诉原告）易迅商务于2015年1月14日向本院提交管辖异议申请书，本院于2015年1月16日出具民事裁定书，裁定驳回易迅商务对本案管辖权提出的异议。易迅商务于2015年1月28日提起管辖权异议上诉，上海市第一中级人民法院于2015年3月5日作出裁定驳回上诉，维持原裁定。本院原定于2015年4月2日公开开庭进行审理，易迅商务当庭提出反诉并递交反诉状，本院依法予以受理，因维超置业要求答辩期故取消开庭。本院于2015年4月20日、2015年4月27日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。维超置业委托代理人王娣、张静均到庭参加了诉讼。易迅商务委托代理人姚皖明（后撤销委托）、刘秀丽（后撤销委托）到庭参加了第一、二次庭审。易迅商务委托代理人王晓野、沈汇贤到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）维超置业本诉诉称，2011年1月1日，维超置业与易迅商务签订了《仓库租赁合同》，约定易迅商务向维超置业承租上海市奉贤区肖湾路XXX号第1、2、3、4、5、6幢仓库。租赁期限自2011年1月1日至2016年12月31日止。租金支付两个月为一个结算期，每个使用期的前十个工作日，易迅商务以人民币支付租金，先付后用。易迅商务如违反本合同第五条的约定，维超置业可要求易迅商务予以及时改正，并且易迅商务应支付维超置业逾期违约金，每逾期一日的违约金为欠付租金的千分之三。根据双方合同约定，易迅商务应于2014年10月31日前支付2014年11月1日至2014年12月31日的租金，但易迅商务未履行支付义务，易迅商务的逾期支付行为已构成违约。故维超置业诉至法院，要求判令易迅商务：1、支付2014年11月1日至2015年2月28日的租金人民币（下同）6，019，985元；2、支付上述欠付租金自2014年10月20日起至实际付清之日按日千分之三计算的违约金。审理过程中，维超置业变更诉讼请求为判令：1、确认双方于2011年1月1日签订的《仓库租赁合同》于2015年9月25日解除；2、易迅商务支付自2014年11月1日起至2014年12月31日按每月1，349，972.80元计算，及自2015年1月1日起至2015年9月25日止按每月1，547，968.81元计算的租金；3、易迅商务支付提前退租违约金3，095，937.62元；4、易迅商务支付延迟支付租金的违约金，自2014年11月1日起至判决生效日止，按欠付租金的日千分之三分段计算；5、易迅商务补足免租期租金767，405元；6、易迅商务支付水电费58，832.32元。
维超置业针对其本诉诉请向法庭提供了如下证据：
1、房产证一份，证明维超置业是房屋的产权人。
2、仓库租赁合同一份，证明双方在2011年签订租赁合同，易迅商务承租了维超置业1-6栋仓库。
被告（反诉原告）易迅商务针对本诉辩称，不同意维超置业的本诉诉请。双方的租赁合同已经于2014年11月6日解除，双方对于解除已经有了明确的意思表达，只是对于解除后的违约责任未达成一致，而并不是维超置业所说的合同仍在继续履行。退一步讲，即便维超置业所述的租金，也应该按照仓库实际面积计算，而不是按照合同约定的面积计算。易迅商务也是刚刚得知维超置业房屋的实际面积，维超置业一直是按照合同约定面积支付租金的，故会在反诉中提出返还。对于变更后的诉请，第一，同意合同解除，但认为双方合同是于2014年11月6日解除的，解除依据是双方合同第十四条。解除合同后易迅商务已经撤出，维超置业怠于接收房屋。同时维超置业自己于2014年11月20日致函解除合同，所以合同解除之日是2014年11月6日。第二，易迅商务2014年11月1日起至2014年11月5日的租金是没有支付，也同意支付，但由于维超置业没有开具发票，所以易迅商务不承担延期付款的违约责任。2014年11月6日起的租金，易迅商务不应承担。第三，若判决基于合同第十四条约定解除合同，则易迅商务愿意承担二个月租金的违约金，但该违约金指向的租金只能约束第3-6栋，且应当按照合同签订时的租金标准即0.65元／平方米／日计算。第四，对于延期支付租金的违约金同第二点意见，因维超置业未开具发票，故易迅商务不存在延期支付。退一步讲，如果法院认为需要支付延迟付款违约金，按照原告主张的千分之三比例也过高，需调整。第五，若根据合同第十四条判定提前解除合同，合同是约定免租期租金需要承担的，但这个条款从实际损失角度来说，因为合同已经履行了大半的时间，免租期的租金承担是不公平的，易迅商务不同意承担。第六，对于水电费，截止2014年11月5日合同解除日，易迅商务是有58，832元的水电费需要支付，但是因为当时维超置业同意易迅商务撤出，才会把水电费发票开在2014年11月5日，以前维超置业从来不会在这个时间开具发票。维超置业一直回避办理交接，也已经张贴了公告出租房屋，并实际掌控了房屋，只是因为没有成功出租房屋所以才口头否认实际已控制房屋的客观事实。另外，维超置业要求易迅商务承担千分之三逾期支付违约金，引用了合同第十五条，该条款与本案无关，因为该条所指是以不解除合同为前提的。
易迅商务针对本诉提供的证据同反诉证据。
同时，易迅商务反诉诉称，双方于2011年1月1日签署了《仓库租赁合同》，根据合同第十四条关于提前终止合同的约定，易迅商务于2014年5月6日发函通知维超置业提前终止租赁合同（维超置业于同年6月20日确认收到），即租赁合同于2014年11月6日终止。2014年11月6日易迅商务安排相关人员按商定的时间至仓库与维超置业办理交接退库事宜，维超置业无理由爽约的行为，不影响房屋的实际交付，双方的租赁关系已于2014年11月6日正式解除。根据合同约定，维超置业应于易迅商务交还租赁物后10日内退还履约保证金，截止本诉状发出之日，维超置业仍未退还易迅商务履约保证金。另外，根据合同第五条第4款约定，房屋面积以房产证记载的实测面积为准，易迅商务于2015年3月20日调阅房产登记信息得知，房产证实测面积小于合同所表述的面积，且维超置业于2011年12月20日即取得房产证，因此租赁期间易迅商务超额支付的房屋租金及由此产生的利息损失应予返还。故诉讼来院，要求判令：1、确认双方签订的《仓库租赁合同》于2014年11月6日解除；2、维超置业退还房屋租赁履约保证金2，804，341元，并支付利息损失（自2014年11月6日起，按银行同期贷款利率计算至实际退还之日止）；3、维超置业退还多支付的租金2，188，430.51元及利息（自2011年12月20日起，按银行同期贷款利率分段计算至实际返还日止）；4、维超置业承担公证费、鉴定费、律师费等费用。审理过程中，易迅商务撤回第4项诉讼请求。并变更第2项诉讼请求为判令维超置业退还保证金2，804，341元并支付利息损失，自2014年11月16日起至实际退还日止，按银行同期贷款利率计算。变更第3项诉讼请求为判令退还多支付的租金2，408，029.95元及利息，从2011年2月23日起至本判决生效日止，按银行同期贷款利率分段计算。
易迅商务针对其本诉辩称及反诉诉称向法庭提供了如下证据：
1、仓库租赁合同、补充协议各一份，证明：双方的租赁关系提前六个月履行通知义务后可以解除；根据租赁合同第五条第四款约定，维超置业在取得房产证之后从未向易迅商务提供过实测面积，直到本次诉讼，收到维超置业起诉时提供的登记表信息，易迅才知道一直多付了租金；补充协议证明原告变更过收款的账户。
2、关于终止租赁合同的函一份，证明易迅商务已经按照合同约定提前六个月通知维超置业解除租赁合同，尽到了通知义务。
3、回函一份，证明维超置业确认收到了终止租赁合同的函。
4、通知函一份，证明2014年8月5日易迅商务再次通知维超置业2014年11月6日为合同解除之日，在此之前易迅商务依然按时支付租金。
5、10月20日回函一份，证明维超置业再次收到易迅商务解除通知函，并同意终止合同。
6、告知函一份，证明维超置业要求易迅商务签订书面终止协议及办理库房交接手续。
7、11月17日回函一份，证明易迅商务再次催促维超置业交接库房，双方在协商赔偿金的问题上，因维超置业提出的违约金过高以及种种不合理费用，拖延交接时间，所以易迅商务多次发函要求交接库房并退还履约保证金。
8、11月20日解除合同告知函一份，证明维超置业确认双方合同解除，仅对于解除后的违约责任没有达成一致意见。
9、11月5日和11月24日电子邮件共两份，证明易迅商务的合作方京东行政人员黄立凯催促维超置业交接库房。
10、公证书后附照片一组，证明易迅商务多次催促维超置业交接库房，维超置业都不出面，故易迅商务对库房的电、水表进行公证。
11、履约保证金发票一组，证明易迅商务按照合同第五条第四项约定支付了履约保证金，第一笔按照合同支付，第二笔按照补充协议支付，共支付2，804，341元。
12、租金支付凭证一组，证明易迅商务按照合同约定交纳了所有租金48，075，432元。
13、房地产登记簿一份，证明易迅商务直至此时才知道房屋实际面积小于合同约定面积。
14、快递单号复印件及电子邮件打印机各一份，证明8月5日的通知函维超置业收到了。
15、11月11日回函及电子邮件各一份，证明11月7日告知函及11月17日回函两份函件维超置业都收到了。
16、恢复原状清单一份，证明双方主要争议在于恢复原状的费用差距比较大，按照易迅商务制作的清单费用为380，000余元，协商中也给过维超置业，维超置业报价1，800，000余元。
17、2015年9月11日公证书一份，证明维超置业2014年年底对外招租，招租面积6万平方米，即本案系争房屋，维超置业称可以随时通过门卫及由维超置业工程师带看现场。
18、2015年9月10日公证书一份，证明维超置业招租电话就是证据17中的电话录音所拨打的号码XXXXXXXX，联系人是张小姐，招租厂房就是系争房屋。维超置业在系争厂房内堆放物品，室内室外都有。维超置业厂房园区内，唯一一个7号库也已经对外出租。
19、2015年9月25日下午14时公证书一份，证明维超置业已经在这个时间之前将库房出租给他人或使用；维超置业主张的合同解除日2015年9月25日，当天是在下午16时30分双方在法院制作笔录，系争房屋由维超置业自己去负责的，说明维超置业在此之前已经掌控了房屋并且处置。
20、民事判决书一份，证明2010年5月18日，维超置业已经把七号库房出租给案外人，至今案外人仍在使用，现园区库房没有空余，维超置业招租的房屋就是系争房屋。
21、2015年10月14日公证书一份，证明根据维超置业对招租事宜的陈述，原告确认了2014年11月退租的事实。在易迅商务退租后，维超置业马上将系争房屋对外招租。在此期间，维超置业自己不想出租，最近一两个月又想出租了，可见维超置业对租赁房屋是随意掌控的。
维超置业针对反诉辩称，不同意易迅商务的反诉诉请。易迅商务并没有把房屋交还给维超置业，双方是于2015年9月25日解除合同的。维超置业没有实际控制房屋也没有堆放物品，园区内有其他租赁方。对于保证金，等到合同到期退还。对于多付租金，已经过了时限不应该再主张，维超置业在拿到产证后口头通知了易迅商务，但易迅商务没有提出过异议，多年来都是这样支付租金的，故认为易迅商务默认了面积，维超置业不愿意退还。
维超置业针对其反诉辩称未向法庭提供证据。
经当庭质证，双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于维超置业提供的证据，易迅商务对证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，但要求法庭注意合同第十四条，任何一方提前终止合同，需要书面提前六个月通知对方，可见任何一方提前六个月提出，是有合同解除权的，维超置业也书面回复了易迅商务，同意解除合同，故双方的租赁合同已经提前解除。对于易迅商务提供的证据，维超置业对证据1真实性无异议，但对于第十四条约定，认为提前六个月解除，需要经过双方协商后签订终止合同书才可以解除，而双方并没有协商过，维超置业也没有同意。对证据2认可收到了，但维超置业没有同意。对证据3无异议。对证据4认可收到，但维超置业提出要求易迅商务承担违约责任，双方没有达成一致。对证据5真实性无异议，但维超置业的该函是说明如要解除合同，需支付免租期租金、违约金、恢复原状费用等全部费用后才同意终止合同。对证据6、7认可收到了，但该函件是易迅商务单方面提出的，维超置业没有同意。对证据8真实性无异议，但维超置业提出解除合同是有前提的，需要易迅商务支付赔偿金，最后双方没有达成一致，合同还在继续履行。对证据9认可收到，但认为需要谈损失赔偿，如果达成一致就可以，但邮件中没有谈到赔偿事宜，故是单方面的表示，房屋租赁还在继续。对证据10、11、12、13、14、15真实性无异议。对证据16不认可，认为该费用是否合理不清楚，如果易迅商务认为价格合理的话，由易迅商务自行恢复。对证据17真实性无异议，但当时因为已经与易迅商务协商得差不多了才开始招租。对证据18真实性无异议，但东西不是维超置业堆放的，不清楚是谁堆放的，易迅商务也承认系争房屋有封条封着，也有保安，维超置业是无法进入的。对证据19真实性无异议，维超置业是9月25日把系争房屋交给新的承租人的。对证据20无异议。对证据21真实性无异议，但维超置业之前并没有招租，直到2015年9月、10月才开始招租。上述维超置业提供的证据及易迅商务提供的证据除证据16外的证据，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，故本院依法予以确认。对于易迅商务提供的证据16，因系易迅商务单方制作，且维超置业不予认可，故本院不予认定。
另，经本院主持调解，双方当事人就系争房屋的恢复原状的问题进行了多次协商，维超置业认为可以由易迅商务自行恢复原状或向维超置业支付1，500，000元恢复原状费用；易迅商务不同意自行恢复原状，同意向维超置业支付300，000元恢复原状费用。最终双方于2015年9月25日达成一致意见，并由本院制作谈话笔录一份。谈话笔录载明：系争房屋中的电梯不计价保留给维超置业使用，其他恢复原状事项由易迅商务向维超置业一次性支付950，000元恢复原状费用，由维超置业自行恢复，费用支付时间由法庭在结案时一并处理。维超置业确认于当日接收房屋；易迅商务认为系争房屋已于2014年11月归还原告，由原告掌控。
基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2011年1月1日，维超置业与易迅商务签订《仓库租赁合同》一份，约定：易迅商务租赁维超置业位于上海市奉贤区肖湾路XXX号第3、4、5、6幢仓库，建筑面积38，815平方米；租赁期限自2011年1月1日起至2016年12月31日止；自2011年1月1日起至2012年12月31日止，租金为0.65元／平方米／天；自2013年1月1日起至2014年12月31日止。租金为0.75元／平方米／天；自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租金为0.86元／平方米／天；面积按上海市房地局房产证实测面积为准，维超置业取得产证出示给易迅商务后，以上租金计算中的面积作相应调整（从起租日2011年2月1日起开始调整）；租金起付日为2011年2月1日，如易迅商务提前退租，需补足免租期的租金及物业管理费；易迅商务于本合同签订之日起十日内，即2011年1月10日向维超置业支付定金1，534，810元，易迅商务首次交纳租金后，该笔定金自动转为履约保证金，租金递增履约保证金也相应递增；租金支付两个月为一个结算期，每个使用期的前十个工作日，易迅商务支付租金，先付后用；本合同期满，在易迅商务已向维超置业交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的根据本合同约定及政府有关规定应当由易迅商务支付的一切费用，并按合同规定向维超置业交还承租的租赁物等后的10日内，维超置业向易迅商务无息退还履行保证金；租赁期间，除本合同第十二条、第十三条约定外，任何一方提出终止合同，须提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书并支付2个月的租金作为违约金；易迅商务如违反合同关于租金支付的约定，维超置业可要求易迅商务予以及时改正，并且易迅商务应支付维超置业逾期违约金，每逾期一日的违约金为欠付租金的千分之三；园区内1#三层厂房10，800平方米（以产证实测面积为准）、2#厂房11，850平方米（以产证实测面积为准）现有客户租赁，于2012年11月30日期满退租，易迅商务需在2012年12月1日全部起租，租金计算方式按本合同第五条第2点开始至第4点相同执行；按本合同第十二条、第十三条约定而终止合同的，违约方须另行向守约方支付相当于六个月租金的赔偿金；易迅商务不得随意损坏仓库设施，如确需改变仓库的内部结构和装修或设置对仓库结构有影响的设备，须在征得维超置业书面同意和有关部门的批准后，方可予以实施，该项投资由易迅商务自理。退租时，除另有约定外，易迅商务投资装修的费用，维超置业不予补偿，且维超置业有权要求易迅商务按原状恢复或向维超置业交纳恢复工程所需费用。上述合同签订后，维超置业按约将系争厂房交付给易迅商务使用，易迅商务共计向维超置业支付履约保证金2，804，341元及截止2014年10月31日的租金48，075，432元。
另查明，2014年5月6日，易迅商务向维超置业发送《关于终止租赁合同的函件》一份，载明：因易迅商务经营业务调整，根据双方合同第十四条的约定，拟定于2014年8月30日终止合同执行，相关附属合同及补充协议一并终止；终止合同相关问题易迅商务进一步与维超置业协商，签署相关书面协议。2014年6月20日，维超置业向易迅商务发送《回函》一份，载明：易迅商务违反合同约定，单方面提出终止合同，维超置业明确不同意易迅商务单方面解约之行为并要求易迅商务按照租赁合同的约定赔偿维超置业全部经济损失；若易迅商务单方面提前终止合同，须向维超置业支付违约金及赔偿金合计12，034，941元。2014年8月5日，易迅商务向维超置业发送《通知函》一份，载明：维超置业就提前退租时间、退租流程及责任承担等均未能与易迅商务协商一致，而易迅商务在未与维超置业协商一致前也始终在正常履行合同，并无任何违约行为。现双方既无法就解除、终止合同事宜协商一致，易迅商务决定按照租赁合同第十四条的约定执行提前退租流程，即从易迅商务5月份发出通知之日起计算6个月为合同终止日期，故易迅商务决定于2014年11月6日撤出承租的全部仓库，提前终止原租赁合同。2014年10月20日，维超置业向易迅商务发送《函》一份，载明：双方合同约定租赁到期日为2016年12月31日，易迅商务无权单方面解除合同。易迅商务应向维超置业支付各项违约金及赔偿金合计6，571，746元，若易迅商务同意向维超置业支付上述款项的，易迅商务及维超置业可根据合同之约定，签订终止租赁合同的协议书；若易迅商务不同意维超置业上述赔偿意见，易迅商务应继续承租合同约定的房屋至合同期满并按时向维超置业支付租金。2014年11月7日，易迅商务向维超置业发送《告知函》一份，载明：维超置业始终就合同的终止事宜拖延与易迅商务签署书面协议，根据租赁合同及通知函，易迅商务于2014年11月5日通知维超置业，易迅商务将于2014年11月6日前去仓库办理交接手续，但维超置业未如约前往。特此通知双方的租赁合同于2014年11月6日已经终止，易迅商务再次邀请维超置业于2014年11月12日到系争房屋办理全部库房交接手续，如维超置业届时未进行交接，视为易迅商务已经交接完成。2014年11月17日，易迅商务向维超置业发送《回函》一份，载明：双方的租赁合同已于2014年11月6日终止，维超置业不仅不配合易迅商务办理库房交接，反而以各种借口拖延签署书面协议及办理库房交接手续，现通知维超置业在收到函件3日内与易迅商务联系交接库房，并退还履约保证金。2014年11月20日，维超置业向易迅商务发送《解除仓库租赁合同告知函》，载明：易迅商务在第1、2幢租赁物内违反租赁合同约定，未经维超置业书面同意，安装了2部电梯，破坏及拆改了租赁房屋的主体结构，现告知：一、解除双方于2011年1月1日签订的《仓库租赁合同》；二、易迅商务返还租赁房屋；三、易迅商务对租赁房屋恢复原状；四、易迅商务支付赔偿金6，000，000元。
又查明，系争房屋于2011年12月20日经核准进行产权登记，产权人为维超置业，实测建筑面积分别为：第11幢（双方合同约定的1#）厂房10，809.01平方米，第2幢11，842.76平方米，第3幢8，739.69平方米，第4幢10，393.19平方米，第5幢8，288.24平方米，第6幢9，104平方米。上述房屋产权面积共计59，176.89平方米。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告签订的《仓库租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。
本案争议焦点之一，系争房屋租赁合同何时解除。易迅商务认为已按双方合同第十四条约定，提前六个月书面通知维超置业终止合同，故双方的租赁合同已于2014年11月6日解除。维超置业认为双方并未就解除和赔偿达成一致意见及签订终止合同书，鉴于维超置业于2015年9月25日收回系争房屋，故双方租赁合同于2015年9月25日解除。对此，本院认为，按照双方合同中关于提前解除合同的约定，除须提前六个月书面通知对方外，还应当经双方协商后签订终止合同书才得提前解除。易迅商务虽提前六个月向维超置业提出解除合同，但须得到维超置业的书面同意，解除合同的条件才得以成就。维超置业在复函中曾明确表示不同意解除，直至2014年11月20日，维超置业在告知函中表示解除双方签订的租赁合同，并提出返还房屋、恢复原状、赔偿损失等要求。故根据双方合同的约定及法律规定，双方的租赁合同于2014年11月20日合意解除。故本院对易迅商务及维超置业关于合同解除时间的意见均不予采信。
本案争议焦点之二，租金或房屋占有使用费如何计算。对于易迅商务要求维超置业退还多支付的租金及支付相应利息的诉讼请求，本院认为，系争房屋于2011年12月20日取得房产登记，第3、4、5、6幢仓库实测面积为36，525.12平方米，第1、2幢仓库实测面积为22，651.77平方米，实测面积小于双方合同暂定面积。按照双方合同约定，租赁面积按房产证实测面积为准，维超置业应当在取得房产证后将房产证出示给易迅商务，租金自2011年2月1日起开始调整。故合同期限内的租金均应按照实测面积计算，作相应减少，但易迅商务已支付租金均未调整，故对易迅商务要求维超置业退还多收取的租金的诉讼请求，本院依法予以支持。多收取租金的数额，经双方当事人确认的计算方法计算为2，078，559.21元。维超置业未能按约向易迅商务及时提供房产证，导致易迅商务超额支付租金，应承担相应的违约责任。但由于双方订立租赁合同时系争房屋尚未取得房产证，双方对于先按照暂定面积支付租金具有合意，故房产登记未取得之前，维超置业对于易迅商务多支付的租金不需承担相应的违约责任。易迅商务要求维超置业支付自2011年12月21日起至本判决生效日止，以应返还租金为本金，分段计算的利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。经双方确认，利息计算的标准利率为年百分之六，本院予以准许。对于维超置业要求易迅商务支付占用房屋期间的租金的诉讼请求及相应逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，易迅商务在庭审中虽表示通知过维超置业接收房屋而维超置业拒收，但亦确认系争房屋未归还原告，多处库房贴有封条，亦由易迅商务安排保安进行看守，故房屋实际由易迅商务掌控至2015年9月24日。按照双方租赁合同约定，易迅商务应当承担将房屋恢复原状或向维超置业支付恢复原状费用的义务。在本案审理过程中，本院通过电话、谈话等方式多次协调双方就恢复原状费用及交接房屋问题进行协商，但易迅商务坚持由其支付300，000元恢复原状费用，而维超置业则坚持由易迅商务自行恢复或支付1，500，000元恢复原状费用，双方一直无法达成一致，导致系争房屋直至2015年9月25日经法院协调，在确认恢复原状费用为950，000元后由维超置业接收。鉴于系争房屋每月租金数额较大，维超置业在易迅商务发生未能将房屋恢复原状的违约行为后，应当采取适当措施防止损失的扩大，故由于双方拖延交接产生的自2014年11月1日起至2015年9月24日期间的房屋空置损失，双方均应承担相应的责任，对此，易迅商务应承担主要责任，维超置业应承担次要责任。故本院对易迅商务应向维超置业支付的上述租金及房屋占有使用费金额酌定为8，995，799.45元。易迅商务未能按约支付使用期间的租金及房屋占有使用费，应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。双方合同约定的违约金计算标准为欠付租金的日千分之三，易迅商务认为违约金计算标准约定过高，请求调整，故本院酌定按照欠付租金的日万分之五计算。维超置业自愿从每个使用期的前一天开始计算违约金，系对自己权利的合法处分，本院予以准许。故对维超置业要求易迅商务支付自2014年11月1日起至本判决生效日止，以欠付租金及房屋占有使用费为本金，按日万分之五分段计算的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。
本案争议焦点之三，导致合同解除的违约责任承担。经审理，本案租赁合同虽为双方合意解除，但不能免除违约方的违约责任。易迅商务在合同期限内提出提前解除，故导致本案租赁合同的解除原因在于易迅商务，易迅商务应根据合同约定承担提前退租的违约责任。而根据双方合同约定，易迅商务拖欠租金累计达两个月的，维超置业可终止合同并主张相当于六个月租金的赔偿金；即使提前终止经双方协商达成终止协议，亦需支付两个月租金作为违约金。故现维超置业要求易迅商务支付相当于两个月租金的违约金3，095，937.62元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。另外，按照双方合同约定，如易迅商务提前退租，需补足免租期的租金。现双方约定的免租期为第3、4、5、6幢房屋自2011年1月1日起至2011年1月31日的租期，故对于维超置业要求易迅商务补足免租期租金722，132.06元的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于恢复原状费用，经本院协调，双方一致同意按照谈话笔录中的约定处理，由易迅商务支付维超置业恢复原状费用950，000元，由维超置业自行恢复，本院依法予以准许。对于维超置业要求易迅商务支付水电费58，832.32元的诉讼请求，易迅商务予以认可，故本院依法予以支持。对于易迅商务要求维超置业返还履约保证金2，804，341元的诉讼请求，因系争房屋租赁合同已解除，维超置业应予以返还，故本院依法予以支持。对于易迅商务要求维超置业支付履约保证金自2014年11月6日起至实际退还日止的利息的诉讼请求，本院认为，按照双方合同约定，履约保证金由维超置业于易迅商务交清全部租金等费用、交还租赁房屋后十日内无息退还，现易迅商务尚有租金及房屋占有使用费未支付，故对于易迅商务该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海维超置业有限公司与被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司于2011年1月1日签订的《仓库租赁合同》于2014年11月20日解除。
二、被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海维超置业有限公司自2014年11月1日起至2015年9月25日的租金及房屋占有使用费共计人民币8，995，799.45元。
三、被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海维超置业有限公司以上述第二项欠款为本金，自2014年11月1日起至本判决生效之日止，按日万分之五分段计算的逾期付款违约金（计算方法见后附表一）。
四、被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海维超置业有限公司解除合同的违约金人民币3，095，937.62元。
五、被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海维超置业有限公司免租期租金人民币722，132.06元。
六、被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海维超置业有限公司水电费人民币58，832.32元。
七、被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海维超置业有限公司恢复原状费用人民币950，000元。
八、原告（反诉被告）上海维超置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司履约保证金人民币2，804，341元。
九、原告（反诉被告）上海维超置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司多收取的租金人民币2，078，559.21元。
十、原告（反诉被告）上海维超置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司以上述第九项多收取租金为本金，自2011年12月21日起至本判决生效日止，按年利率百分之六，分段计算的利息（计算方法见后附表二）。
十一、对被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币53，939元，由被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司负担。反诉案件受理费人民币23，521元，由原告（反诉被告）上海维超置业有限公司负担。财产保全费人民币5，000元，由被告（反诉原告）上海易迅电子商务发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 王勤莲
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百十一九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附表一：欠付租金或房屋占有使用费的相应违约金计算方法
占用期间
应付租金或使用费（55%）
违约金起算日
2014.11.1-2014.12.31
1484970.08
2014年11月1日
2015.1.1-2015.2.28
1702765.68
2015年1月1日
2015.3.1-2015.4.30
1702765.68
2015年3月1日
2015.5.1-2015.6.30
1702765.68
2015年5月1日
2015.7.1-2015.8.31
1702765.68
2015年7月1日
2015.9.1-2015.9.24
699766.65
2015年9月1日
附表二：多付租金及利息计算方法
序号
月份
实际面积
单价
应付租金
（仓库）
应付租金
（场地）
实付租金
多付租金
计息起始日期
1
201102
36525.12
0.65
1，444，264.12
—
1，534，810.00
90，545.88
2011／12／21
201103
2
201104
36525.12
0.65
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