上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第1692号
原告上海尚格投资控股有限公司，注册地上海市。法定代表人唐燕，职务总经理。原告宝名日基资产管理(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人唐燕，职务总经理。原告共同委托代理人姜芸华，上海尚格投资控股有限公司职员。被告北京世华奥科科技有限公司，住所地北京市。法定代表人刘龙娣，职务总经理。被告北京世华奥科科技有限公司上海分公司，注册地上海市金山区。法定代表人刘龙娣，职务总经理。被告共同委托代理人徐春海，上海璀博律师事务所律师。原告上海尚格投资控股有限公司(以下称“尚格公司”)、宝名日基资产管理(上海)有限公司(以下称“宝名公司”)与被告北京世华奥科科技有限公司、北京世华奥科科技有限公司上海分公司(以下称“奥科分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告尚格公司、宝名公司的法定代表人唐燕、共同委托代理人姜芸华，被告北京世华奥科科技有限公司、奥科分公司的共同委托代理人徐春海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚格公司、宝名公司诉称，2014年4月25日，尚格公司、宝名公司与奥科分公司签订了《上海市房屋租赁合同》，将本市云岭东路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室向奥科分公司出租。租赁期间，奥科分���司因内部股东矛盾经常无故欠缴房租及物业、水电、保洁费，宝名公司于2014年12月底前发出缴费通知要求其于2014年12月底前支付2015年1月至3月的租金，奥科分公司虽承诺付费但届时并未履行，租金、物业、保洁费均支付至2014年12月31日止，电费支付至2014年9月，经宝名公司多次催缴未果。2015年起，宝名公司发现奥科分公司已不在租赁场所内办公并将房屋上锁，遂与其联系并就租赁事宜开展洽谈，但其并无诚意还在协商过程中有人身攻击行为。出租方认为，承租方在租赁期间欠付租金的违约行为侵害了出租方的利益，在多次沟通未果且保证金无法冲抵租金的情况下，出租方有权发函终止租赁关系并以房屋实际交接日为合同解除日，奥科分公司应按租赁合同向宝名公司履行义务，现提起诉讼，请求判令：一、两被告共同向宝名公司支付2015年1月起至房屋交接之日止的租���(租金标准按合同约定的月租金28110元计)；二、两被告向宝名公司支付2015年1月起至房屋交接之日止的物业费、电费、保洁费(按合同约定，含保洁费的物业管理费为每月每平方米单价为13.5元，房屋面积为330.06平方米；电费以实际计量数为准，截止至2015年11月25日共计6568.80元)；三、两被告向宝名公司支付违约金84330元(按合同约定以三个月的租金计)；四、两被告将房屋恢复原状；五、案件受理费由被告负担。被告北京世华奥科科技有限公司、奥科分公司辩称，一、原告将已被司法查封的房屋擅自向奥科分公司出租，故本案所涉的租赁合同违法，相关费用的约定随合同违法而无效；二、奥科分公司虽然收到了2014年11月至12月的电费催缴单，但自2014年9月起租赁场地经常发生空调跳闸导致断电，作为计算机公司的承租方无法正常使用房屋，故有权拒付电费；三、奥科分公司于2014年7月1日知悉房屋有被查封与拍卖的风险后，随即要求原告为租赁得以正常进行作出保证，但原告对此予以拒绝；同时，双方为租赁所发生的另案诉讼中，有证据表明原告于2015年1月已将租赁房屋致使房屋无法正常使用，之后司法机关亦要求奥科分公司离开租赁场地，故具有违约行为的实为出租方而非承租方。综合上述理由，现确认租金、物业费、保洁费支付至2014年12月31日止，电费支付至2014年9月底，但原告主张的全部费用均不应由被告负担，故对其诉请不能同意。经审理查明，2015年4月27日，奥科分公司以尚格公司、宝名公司等为被告，向本院提起(2015)普民四(民)初字第950号房屋租赁合同纠纷一案，以尚格公司、宝名公司等将已被司法查封拍卖的本市云岭东路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室违法向奥科分公司出租为由，请求判令解除租赁合同并由尚格公司、宝名公司等���担违约责任。该案审理查明的事实如下：一、尚格公司于2014年4月11日出具委托书,就本市云岭东路XXX弄XXX号XXX层房产的租赁事宜委托宝名公司办理,委托事项包括签订租赁合同、办理房屋交接、收取相应费用等；二、2014年4月11日，奥科分公司作为承租方、宝名公司作为出租方签订租赁合同一份，主要内容为：1、承租方租赁坐落地为本市云岭东路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室，建筑面积为330.06平方米的房屋作为办公之用。房屋权利人为尚格公司，宝名公司作为使用权人与承租方建立租赁关系，承租方已知晓房屋设定抵押，如发生权属转移的可履行相应权利；2、租期自2014年7月1日起至2017年6月30日止，月租金为28110元，先付后用，承租方应于“每季第一个月1日前”付租，每逾期一日须按月租金的0.5%支付违约金；3、承租方于合同签订后一次性支付2014年7月1日至2014年9月30日��的租金84330元及保证金56220元，保证金于租赁关系终止后用于抵充承租方应付费用后无息退还；4、租赁期间的物业管理、水电煤等费用由承租方负担，物业管理费为每月每平方米13.5元，其中2.5元作为保洁费向出租方交纳、11元由出租方代收；5、出租方未按时交付房屋或房屋无法实现租赁目的、承租方擅自转租或造成房屋结构损坏的，相对方可解除合同并按月租金3倍追索违约金。三、上述合同签订后，奥科分公司支付了保证金56220元及相应的租金；2014年5月6日，奥科分公司出具签收表接收了房屋并进行了装修；合同履行过程中，租赁场地曾有停电现象，2014年12月22日，宝名公司向奥科分公司发出付款通知，告知其于2014年12月31日前将2015年1月至3月的租金及保洁费交至指定账户，但奥科分公司自2015年1月1日起未再支付租金与其他费用，出租方遂封闭租赁场地，为此双方��于2015年1月23日、29日发生争执后寻求警方介入；四、2015年3月27日，上海市浦东新区人民法院执行部门与奥科分公司代理人制作笔录一份，告知系争房屋已进入拍卖程序，由于奥科分公司签订租赁合同的日期晚于房屋抵押权的设定日期及法院的查封日期，故无法对抗权利人对抵押权的行使，根据相关规定，责令其于两周内搬离并腾空房屋；五、据房产登记信息载明，2013年3月8日始，上海市浦东新区人民法院因(2013)浦民六(商)初字第2156号案件对包括系争租赁房屋在内的不动产采取了司法限制措施。2013年10月22日，该院作出公告，主要内容为：为强制履行上述案件所达成的民事调解协议，将对系争房屋在内的不动产进行查封、评估、拍卖，使用房产的个人或单位应于2013年11月7日前迁出；六、据尚格公司、宝名公司单方提供的《终止租赁协议告知函》，宝名公司曾于2015年3月3日向奥科分公司致函，认为其欠费行为构成违约，故要求于2015年3月30日终止租赁合同，奥科分公司应承担违约责任并于解约前迁出房屋，同时指出款项结清前房屋内的物品由出租方“暂为保管直至该欠款如数支付”。上述案件诉讼过程中，尚格公司、宝名公司于2015年9月1日提起本案诉讼，请求判决如其诉请，后撤回诉请第四项。另查明，2016年2月2日，本院对(2015)普民四(民)初字第950号房屋租赁合同纠纷一案作出民事判决，该判决主要认定的内容有：一、出租方应提供符合合同约定的租赁房屋，现房屋已被司法查封并拍卖，奥科分公司在司法机关的责令下退出租赁场所，客观上租赁合同已无继续履行的可能性且当事人对解除合同均无异议，故应确认合同解除并以奥科分公司提起诉讼之日，即2015年4月27日为合同解除日；二、出租方与承租方对合同解除均负有一定责任，主要表现为：1、对出租方而言，其明知房产已被司法查封并进入拍卖程序，房屋的权属及使用状态极有可能因此产生变动，在此情形下，其仍将房屋出租且未将权利瑕疵进行明示，导致租赁关系成立后承租方因司法机关的执行措施被清场；其二，出租方自认租赁期间曾发生停电，无论停电现象的频率或时长，毕竟为承租方租用房屋造成了一定的妨碍，其三，履约抗辩权的行使应当适度，出租方基于承租方欠付部分费用即将租赁场所封闭的行为显然失当，此举直接造成了合同期内承租方无法正常行使租赁权；其四，出租方对承租方留存于租赁现场的财产不具有留置权，其既要求承租方于解除合同后迁出房屋，应当允许承租方同时搬离财产以促使场地尽快完成交接避免损失扩大，但从其单方出具的终止函内容及诉讼中的表述可知，出租方在纠纷形成过程中有扣留承租方财产的行为，此举在一定程度上造成了房屋交接难度增大，不利于合同解除后的止损；2、对承租方而言，房屋权利登记及限制状况为公开信息，在系争租赁合同中载明的权利人与出租方不一致，且已对房屋的抵押状况进行了明示的情形下，为避免自身权益受损，承租方应该且有条件对房屋现状进行查明，其怠于履行上述审慎义务草率租房的行为亦是造成合同权益受损的次要原因之一；其二、现尚无证据表明承租方于2015年3月27日，即司法机关责令其离场之前已知房屋的查封及拍卖状况，除出租方自认的停电现象外，亦无其他证据表明房屋尚有其他缺陷对承租方的租用权造成了妨碍，在此情形下，房屋既仍处于租用状态，承租方自2015年1月起停止支付全部费用的行为显属履约抗辩权行使失当。综合上述理由，承租方基于房屋的权利瑕疵，在出租方封闭租赁场所、司法机关责令其离场后要求解除合同的理由正当，但造成租赁关系无法持续的原因系当事人隐瞒房产瑕疵、草率缔约以及在履约过程中互不信任，过度行使抗辩权所致，对此出租方应对合同解除承担主要责任，承租方应承担次要责任；三、合同解除后的结算问题。租赁合同解除后，当事人应按各自责任进行结算，因出租方已就承租方的付费问题另案起诉，故现仅针对承租方的诉请中进行判决。根据上述责任认定方式，承租方自身对解约同样负有一定过错，故对其违约金的诉请不再支持；出租方应于合同解除后返还保证金，因房屋的权利瑕疵且在争议发生后出租方封闭租赁场地的行为导致房屋的实际可用租期约为半年，租赁目的无法实现，其应就承租方投入装潢的损失进行赔偿，赔偿数额由本院参照审价部门出具的评估结论并按责任分摊的原则予以酌定。因可移动物品���有可回收性及再利用性，根据客观案情及责任分摊，不应再由出租方作出赔偿而由承租方全部收回，故对承租方要求赔偿部分可移动物品损失的诉请本院不予支持。综合上述理由，该案判令租赁合同于2015年4月27日解除，尚格公司、宝名公司向奥科分公司返还保证金并赔偿装潢损失。再查明，一、原告自认自2014年6月至2014年7月租赁场所确有停电现象；二、根据原告提供的缴款通知书，2015年1月份，涉案租赁场所发生的电费总额为220.80元；三、被告自认，北京世华奥科科技有限公司与奥科分公司之间为总分公司关系，奥科分公司不具备注册资金。本院认为，因本案与(2015)普民四(民)初字第950号案件系出于同一争议，关于涉案租赁关系中各方责任的认定及依据已由该案阐明并于本案事实查明中予以复述，故在说理部分不再予以赘述。前案已针对承租方的诉请及解除合同��行了判决，故本案判决仅针对出租方的诉请。首先，当事人确认2014年9月前的电费、2014年12月31日前的租金、物业、保洁费用已结清，对此本院予以确认。根据查明的事实及当事人的陈述，可以确定出租方于2015年1月23日发生争议后已将租赁场所封闭，承租方对房屋已无法正常租用，此后承租方又因房屋被查封拍卖而在司法机关的责令下退场，在此情形下，应视为房屋于2015年1月23日后不再符合租赁目的，出租方对此负有主要责任，故无权要求承租方支付此后发生的租金等费用以及违约金。应当指出的是，在前案诉讼过程中，曾查明出租方明确拒绝承租方搬离物品，表明其怠于履行房屋交接的态度，因此房屋至今未完成交接的原因不能归咎于承租方，故合同解除后至本案判决生效日之间房屋因不能交接产生的空置损失，即出租方诉请中所谓的“房屋交接之日止的租金”不应由承租方承担，如本案生效后因承租方未履行迁出义务造成房屋空置损失的，届时出租方可另行主张。2015年1月23日之前的未付费用中，承租方无确凿证据证实其于2015年1月1日至2015年1月23日之间已不能正常使用房屋，故对该期限内的租金、物业费、保洁费、电费仍应当予以支付，基于承租方未足期租用房屋及房产客观上的瑕疵，故对上述费用由本案结合相关证据及客观案情予以酌定。同时，除上述付费义务外，合同既已解除，承租方应迁出房屋，为避免讼累，本院对此一并判明。另，关于权利义务的主体问题，尚格公司作为产权人、宝名公司作为实际签约方，一致同意由宝名公司主张本案的权益，符合法律规定，本院予以支持；北京世华奥科科技有限公司、奥科分公司自认其主从关系，且奥科分公司作为分支机构不具备注册资金，故本案中的付款义务由两被告��同承担。原告撤回部分诉请与法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告北京世华奥科科技有限公司、被告北京世华奥科科技有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告宝名日基资产管理(上海)有限公司支付上海市云岭东路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋2015年1月1日至2015年1月23日的租金人民币20000元；二、被告北京世华奥科科技有限公司、被告北京世华奥科科技有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告宝名日基资产管理(上海)有限公司支付上述房屋2015年1月1日至2015年1月23日的物业费及保洁费人民币3000元、电费人民币200元；三、被告北京世华奥科科技有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内连同物品迁出上述房屋；四、对原告上海尚格投资控股有限公司、原告宝名日基资产管理(上海)有限公司的其余诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币5094元，减半收取，计人民币2547元，由两原告负担人民币2000元，两被告负担人民币547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一六年二月五日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。