重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝04民终382号
上诉人(原审被告)：重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地重庆市正阳工业园区金龙路，统一社会信用代码91500114745335382W。
法定代表人：徐江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡静波，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：石广勋，男，生于1968年11月10日，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
被上诉人(原审原告)：冉素娥，女，生于1968年10月27日，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：廖珩翔，重庆市酉阳县桃花源法律服务所法律服务工作者。
上诉人重庆黔龙阳光地产发展有限公司(以下简称黔龙公司)因与被上诉人石广勋、冉素娥商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0242民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月20日公开开庭进行了审理，上诉人黔龙公司的委托诉讼代理人陈双、胡静波，被上诉人石广勋、冉素娥的委托诉讼代理人廖珩翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黔龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石广勋、冉素娥的违约金支付请求；一、二审诉讼费由石广勋、冉素娥负担。事实和理由：1.买房人未委托黔龙公司办理产权登记；2.黔龙公司迟延办理案涉房屋产权登记是因为双方签订《商品房买卖合同》《合同补充协议》后，酉阳县政府多次调整蓝水溪组团地块(二期)用地范围并改变地块用途，即因规划调整所致，一审法院对该事实未能查实；3.一审法院认定《合同补充协议》第四条第四项及第十四条属于格式条款并认定其无效错误；4.即使黔龙公司应承担违约责任，也只能从2016年9月6日具备办证条件之日后推120个工作日起算。
石广勋、冉素娥辩称，1.买房人已委托黔龙公司办理产权登记，并按照《商品房买卖合同》第十三条约定，于签订合同时向黔龙公司提交了办证需由买房人提交的资料，且向黔龙公司交纳了办证需由买房人承担的税费和办证工本费；2.政府的规划调整涉及民族小学、气象局所在地块，而案涉楼盘已经建成完工，并经竣工验收，不存在不能办证情形，逾期办证是黔龙公司自身原因造成；3.《合同补充协议》涉及1－5号楼楼盘，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》是同一天签订，《合同补充协议》的内容并未与买房人协商，且针对免除责任的条款亦无买房人签名确认，原审认定该条款为格式条款并确认无效正确；4.《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金起算时间为交房后120个工作，原审对违约金起算的认定正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
石广勋、冉素娥向一审法院起诉请求：1.黔龙公司支付逾期办证违约金29404元(以437563元基数，从2015年7月5日起至2017年5月8日止按每日万分之一标准计算)；2.黔龙公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：石广勋、冉素娥系夫妻关系。2013年2月2日，石广勋、冉素娥与黔龙公司签订《商品房买卖合同》，约定由石广勋、冉素娥(乙方)购买黔龙公司（甲方）开发预售的位于酉阳县玉柱社区黔龙·阳光新世界4－××－×的商品房一套，房屋建筑面积为109.81平方米，房屋总价款为437563元。该合同第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第3款规定：“甲、乙双方应相互配合办理商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内……（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同补充协议》第四条约定：“对买卖合同第十二、十三条作如下变更或补充：……2.关于买卖合同第十二条预售商品房合同登记备案的时间，甲乙双方同意由合同签订之日起10日内变更为30日内办理。关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属现售商品房的，甲乙双方同意由合同签订之日起30日内变更为90日内办理。属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日变更为120日内办理。若受政策及政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间办理相关手续的，甲方不承担责任。3.乙方应在签订买卖合同之日起7日内向甲方提交办理产权登记所需的所有相关资料。如乙方未按时提供办理产权登记所需的齐全资料或未付清已到期的银行贷款、相关税费、法律法规规定的物业维修基金等任何乙方之应付款项的，甲方有权拒绝按买卖合同第十三条的约定为乙方办理产权登记手续。如乙方未按时提交或提交的资料不符合要求，则乙方办理产权登记时间顺延。如乙方逾期10日仍未提交或提交的资料不符合要求的，则乙方应按日向甲方支付已付房款万分之一的违约金，且甲方办理产权登记时间顺延。4.因乙方未按期足额支付购房款或其他应由乙方承担的费用的，甲方有权保留所售房屋的所有权，并有权不按买卖合同及《合同补充协议》约定时间办理合同登记备案及产权登记，且不承担买卖合同第十二、十三条约定的违约责任”。《合同补充协议》第十三条约定：“买卖合同及本《合同补充协议》所表示‘日’计算方式是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和”；第十四条约定：“因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任”。
涉案房屋的《商品房买卖预算清单》上载明：签约总房款为437563元，其中首付房款131563元，贷款306000元。其中2013年8月31日预约交首付款65781元，2013年12月15日预约交首付款39468元，2014年10月15日预约交首付款26314元。合同签订后，石广勋、冉素娥以首付款及按揭款方式付清了房款，并向黔龙公司交付大修基金、契税、办证费用。2016年9月6日，该楼盘取得了《建设工程竣工验收备案登记证》。石广勋、冉素娥于2015年6月29日接房入住，涉案房屋至今未取得涉案房屋的《房地产权证》或土地房屋登记机构出具的登记受理单。石广勋、冉素娥同意继续履行合同。
另查明，2014年9月18日的《酉阳自治县规划委员会第五十一次成员会议纪要》载明：“一、关于《黔龙阳光新世界蓝水溪项目建筑方案设计》调整方案。会议原则同意该调整方案。同时要求新增部分项目建设用地必须重新履行招拍挂手续……”。2016年1月14日的《酉阳自治县城乡规划委员会第56次成员会议纪要》上载明：“一、审定《黔龙•阳光新世界蓝水溪项目》指标调整建议意见。会议原则同意黔龙•阳光新世界项目地块规划指标调整，即容积率由不大于3.67调整为不大于4.9，会议明确由县国土房管局牵头，收回土地，准确测算规划调整后的土地出让综合价金，严格依法、依规重新进行土地招拍挂程序。二、审查《黔龙•阳光新世界蓝水溪项目》建筑调整方案设计。会议原则同意该方案设计，要求依法按程序进行公示；会议明确，应将穿越民族小学东校区的35千伏高压管廊搬迁至校区与蓝水溪项目之间的规划道路地下，确保校区安全，同时，由县规划局、城乡建委、市政园林局、水务局等相关部门现场踏勘，对小区车辆出入是否影响河滨公园人行进行论证”。
一审法院认为，石广勋、冉素娥与黔龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按约履行。根据《合同补充协议》第四条的约定，《房地产权证》应由黔龙公司代石广勋、冉素娥向登记机构申请办理，石广勋、冉素娥需提供资料给黔龙公司。同时，《合同》第十三条约定，如因黔龙公司的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，石广勋、冉素娥有权要求黔龙公司继续履行合同并支付违约金。虽然申请办理商品房产权登记并取得登记受理单系石广勋、冉素娥及黔龙公司共同的义务，双方应当相互配合完成，且石广勋、冉素娥应当向黔龙公司提交其应当提交的相关资料；但是，既然办理商品房产权登记的资料是由石广勋、冉素娥向黔龙公司提交而不是直接向行政主管部门提交，那么黔龙公司就有告知石广勋、冉素娥办理商品房产权登记所需具体资料的义务，在因石广勋、冉素娥提交资料不齐或交纳的办证费用不足导致无法办理时，还应有及时告知石广勋、冉素娥补交资料或办证费用的义务。而本案中，黔龙公司没有举示证据证明未在约定期限内办理商品房产权登记系因石广勋、冉素娥提交的资料不齐或交纳办证费用不足且黔龙公司已经履行了通知石广勋、冉素娥补充相关办证资料或费用而石广勋、冉素娥拒绝补充的义务。故本案石广勋、冉素娥至今未能取得涉案商品房的房地产权证的责任在于黔龙公司，黔龙公司应当承担逾期办证的违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，因黔龙公司逾期办证的违约事实成立，故对石广勋、冉素娥要求黔龙公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。根据《合同》第十三条的约定，黔龙公司应于实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向石广勋、冉素娥支付违约金。基于该约定，石广勋、冉素娥主张的逾期办证违约金的诉讼时效应从实际取得登记受理单之日起30日后起算。本案中，黔龙公司在石广勋、冉素娥提起诉讼时仍未取得该受理单，因此石广勋、冉素娥提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。石广勋、冉素娥于2015年6月29日接房入住，至今尚未办理房屋产权证，逾期已经超过90日，但石广勋、冉素娥自愿继续履行《合同》，《合同》应当继续履行。根据《合同》第十三条约定，原、黔龙公司应在商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，但《合同补充协议》第四条对第十三条约定提交办理商品房《房地产权证》的申请手续的时间变更为120日；且《合同补充协议》第十三条约定合同中所表示“日”是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和，即工作日。变更约定系双方真实意思表示，符合法律规定，予以认定。因此，逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日起120个工作日的次日。因此，逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日(2015年6月29日)起120个工作日的次日，即2015年12月21日。石广勋、冉素娥主张计算至2017年5月8日，符合法律规定，予以支持。石广勋、冉素娥实际支付的购房款为437563元，应以此金额计算违约金。因此，黔龙公司应当支付的逾期办证违约金为：437563元×0.0001×504天=22053.18元，对石广勋、冉素娥起诉超出黔龙公司应承担的部分不予支持。
关于黔龙公司提出石广勋、冉素娥未按约定时间向黔龙公司支付购房款，根据《合同补充协议》第四条第4项的约定，黔龙公司不应向石广勋、冉素娥支付违约金的理由。因《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。本案中，从石广勋、冉素娥、黔龙公司签订的《合同补充协议》来看，该补充协议系黔龙公司为了重复使用而预先拟定，应当认定为格式条款。《合同补充协议》中关于石广勋、冉素娥未按约定时间向黔龙公司支付购房款，黔龙公司不应向石广勋、冉素娥支付违约金的条款，加重了石广勋、冉素娥方的责任，该条款应当认定为无效。因此，黔龙公司的上述辩解理由不能成立，本院不予采信。至于黔龙公司提出系因政府政策规划调整等原因，致使未能办理房地产权证，存在免责事由的理由。其约定不符合相关法律规定。黔龙公司的该辩解理由不能成立，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付石广勋、冉素娥逾期办证违约金22053.18元；二、驳回石广勋、冉素娥的其他诉讼请求。案件受理费535元已由石广勋、冉素娥石广勋、冉素娥预交，由黔龙公司重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担，退回石广勋、冉素娥535元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黔龙公司提交了酉阳土家族苗族自治县《县政府第54次常务会议纪要》及酉阳建委文［2015］68号《关于黔龙阳光新世界项目有关问题的建议意见》，拟证实因政府规划调整致不能按合同约定办证。本院经审查认为，黔龙公司提交的证据系复印件，无法确认其真实性，且内容与本案不具有直接关联性，不予采信。
本院二审查明，《商品房买卖合同》签订后，石广勋、冉素娥向黔龙公司提交了婚姻登记证明、户口登记簿、身份证复印件等资料。《商品房买卖合同》签订后，黔龙公司未曾通知石广勋、冉素娥补交办理产权登记的资料。2015年4月20日，案涉房屋所在楼盘通过竣工验收。石广勋、冉素娥于接房之前交清了购房款。田井富、冉卫霞购买黔龙公司的黔龙·阳光新世界5号楼×－×号商品房于2017年4月28日取得《房屋产权证》。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审争议的焦点：一是石广勋、冉素娥是否委托黔龙公司办理产权登记；二是黔龙公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任，现就此评述如下：
一、石广勋、冉素娥是否委托黔龙公司办理产权登记
一方面，《商品房买卖合同》第十三条第3款约定：“甲、乙双方应相互配合办理商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。事实上，《商品房买卖合同》签订后，石广勋、冉素娥向黔龙公司提交了婚姻登记证明、户口登记簿、身份证等办理产权登记需由其提供资料的复印件，黔龙公司也向石广勋、冉素娥收取了办理产权登记应由买房人承担的大修基金、契税、办证工本费等办证费用。另一方面，商品房买卖合同履行中，买房人委托开发商办理产权登记是此类合同办理产权登记的惯例，且截止目前，尚无一例买房人自行办证事实发生，而黔龙公司在购买黔龙·阳光新世界5号楼×－×号商品房的田井富、冉卫霞未另行提交资料的情况下为其办理了相应房屋权属登记也是事实。由此，石广勋、冉素娥委托黔龙公司办理产权登记客观存在，黔龙公司关于未委托的上诉理由与事实不符，不能成立，本院不予支持。
二、关于黔龙公司应否承担迟延办理产权登记违约责任
首先，涉案房屋于2015年4月20日进行了竣工验收，验收之后黔龙公司就可申请办理竣工备案登记证及相应房屋的初始登记。而黔龙公司提交的关于规划调整的证据的内容，不能确定该规划调整与2015年4月20日即通过竣工验收的案涉4号楼、5号楼未办理产权登记之间的关联性。黔龙公司关于因规划调整致迟延办理产权登记的主张，无充分有效证据证明，不能成立，本院不予支持。其次，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》同日签订，是黔龙公司提供，在案涉楼盘买卖中重复使用，该协议的条款没有与买房人协商。因石广勋、冉素娥于接房之前交清了购房款，且《商品房买卖合同》中对未按期足额交付房款明确了与逾期交房、逾期办理交权登记相同标准的违约责任，在此情况下，《合同补充协议》中“因乙方未按期足额支付购房款或其他应由乙方承担的费用的，甲方有权保留所售房屋的所有权，并有权不按买卖合同及《合同补充协议》约定时间办理合同登记备案及产权登记，且不承担买卖合同第十二、十三条约定的违约责任”内容，导致合同双方因违约导致的责任不对等，实质上加重了石广勋、冉素娥的责任。同时，《合同补充协议》中“因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任”的条款内容，实质是免除了黔龙公司就政府、公用企业等第三人原因致其违约的责任承担，排除了石广勋、冉素娥相应权利的行使。该内容均属于免除黔龙公司责任或者限制石广勋、冉素娥权利的内容，黔龙公司未就此采取合理方式提请石广勋、冉素娥注意。而石广勋、冉素娥基于《商品房买卖合同》追究黔龙公司的逾期办证违约责任亦属于其依据《商品房买卖合同》享有的主要权利之一。故，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款内容属于格式条款且应属无效，原审对此认定正确，本院予以确认。黔龙公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。再次，根据《商品房买卖合同》第十三条第二款“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”、第四款“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……逾期超过90日……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1(该比率应不小于本条本款第（1)项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”及《合同补充协议》第四条“属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日变更为120日内办理”之约定，结合石广勋、冉素娥于2015年6月29日接房之事实，黔龙公司应于2015年12月21日前取得涉案房屋的产权登记受理单，事实上无证据证明黔龙公司取得登记受理单的时间，且黔龙公司至今未能办理了涉案房屋的产权证，黔龙公司逾期办理产权客观存在，黔龙公司应当依《商品房买卖合同》承担自2015年12月21日起计算的逾期办证违约金，原审对此认定正确，本院予以确认。黔龙公司关于只承担自2016年9月6日即其取竣工验收备案登记证后120日起算的逾期办理产权违约金的主张于法无据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，黔龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费351元，由重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭中宜
审判员 何 玉
审判员 王 宏
二〇一八年三月二十日
书记员 简 鑫