广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016)粤13民终3077号
上诉人（原审原告)谭美珍，女，
委托代理人罗利明，广东方正联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)张辉瑛，女，。
委托代理人荣艳、刘文高，均系广东宝晟律师事务所律师。
上诉人谭美珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
上诉人谭美珍原审诉称：原告系惠州市xxx号小区xxx新村xxxx大厦一层x号商场权属人。2008年3月23日，被告向原告承租上述房屋并签订房屋租赁合同（租赁期至2014年3月23日止)。合同期满前，被告表示续租，并与原告在2013年8月20日重新签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限6年，从2014年3月24日至2020年3月23日止，月租金为29064元，被告必须在每月15日付清当年租金给原告，逾期至月底仍未交租的则按日租金2%计算滞纳金给原告，逾期超过一个月则被告所交押金归原告方所有并追收所欠租金，原告只出租房屋，被告负责缴付工商、税务、水电、治安、卫生、管理费、租赁税等一切税费。2015年1月底，被告未与原告协商一致就单方解除租赁合同关系，并拒不支付原告租金及综合服务费及水电分摊等费用，房屋空置数月。为减少损失，原告积极需找租户，并于2014年6月1日与他人建立新的租赁关系。被告在履约中未取得法定或约定合同解除权下单方解除租赁关系，属违约，并由此造成了原告经济损失。原告诉诸法律，请求判决：1、被告立即支付原告2015年2月份至5月份期间房屋空置损失118929.89元（按月租金29064元/月×4个月）;2、被告立即支付原告2015年2月份至5月份期间综合服务费及水电分摊等费用共4271.1元（二月份2467.2元、三至四月份1202.6元、五月份601.3元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被上诉人张辉瑛原审答辩称：一、被告已与原告协商一致解除租赁合同，解除合同后才搬离租赁商铺，不构成违约。由于网络经济对实体店的巨大冲击，加上近几年的经济环境不理想，被告经营《吾爱·今生宝贝》不堪重负，连年亏损许多，虽努力改善经营环境，极力坚持，但最终也无法阻止亏损。被告与原告经过8年的租赁合同关系，合同期满还续租，一直守信支付租金，未有违约行为。被告经过慎重考虑，如果再持续经营，将没有能力支付租金，给原告造成更大的损失，被告主动提出解约是在当时经营困难下最负责任的做法。被告在2015年1月下旬至2月上旬期间通过致电、发短信、快递邮寄提前解除终止合同的通知等方式与原告协商解除租赁合同，达成解除合同意思一致后被告才搬离租赁商铺。案外人陈海胜是原告的丈夫，也作为原告商铺租赁事宜的代理人，经营租赁商铺对面的爱琴海家具，多次来到租赁商铺与原告商讨解除租赁合同的相关事宜，对于被告搬离商铺的时间、具体情况都非常清楚，也是明知的，但却并未提出不同的意见。根据《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同，被告通过与原告协商一致的方式解除租赁合同系合法的，不构成违约，也就无需承担相应的违约责任。二、原告关于2015年2月至5月期间房屋空置损失、综合服务费及水电分摊等费用的计算无事实根据和法律依据。（一）被告与原告签订的《房屋租赁合同》并未对房屋空置损失、综合服务及水电分摊等费用进行约定。被告与原告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方应按照合同约定履行相应义务。被告于2015年2月16日搬离租赁商铺时要求物业管理处进行停水停电，并将商铺钥匙交还给原告，之后并无实际继续使用商铺，原告向法院诉求房屋空置损失、综合服务及水电分摊费是一种无视合同约定、漠视客观事实的行为。(二)被告已经履行提前通知义务，但原告没有主动积极将涉案商铺出租，存在不作为。在商铺租赁合同纠纷中承租方合同解除后，出租方仍可收回商铺另行利用以实现其价值，出租方的利益并未在根本上受到减损。结合本案具体分析，自2015年1月初起，被告即明确向原告提出要提前解除租赁合同，原告完全可以预见被告要提前解约的行为，根据《合同法》的相关规定，应当采取必要措施降低自身可能产生的损失。但原告没有主动积极将涉案商铺出租，直到2015年4月份，通过被告的姐姐介绍在被告公司工作十几年的老员工兰燕承租商铺，才与其签订《房屋租赁合同》，存在不作为。(三)被告对原告赔偿的押金已足以弥补原告的所有损失。被告与原告进行二次承租时并未按照租赁行业的公认规则向原告免租1-2个月，且以高于承租商铺周边商铺的平均租金承租，而两次承租时间并未有问隔，客观上增加了原告的利益，也实际免除了原告出租商铺时的商铺空置损失。再者，原告的房屋空置损失、综合服务及水电分摊等费用的诉求为原告的预期利益，但解除合同后的涉案商铺具体空置期间受到市场行情影响，同时还涉及联系中介、磋商、看房等事项，具有不确定性，原告应证明商铺空置期间租金损失、综合服务及水电分摊等费用产生的必然性及排他性，不能将出租商铺本身高收入带来的全部风险转移到被告身上，这也与一般的市场交易规则相违背。最后，原告与案外人兰x早在2015年4月18日达成意思一致签订《房屋租赁合同》，将商铺继续出租，且被告已经严格按照合同约定向被告赔偿押金29064元，足以弥补原告的所有损失。(四)被告已经支付商铺2015年2月份的租金及综合服务及水电分摊费用。被告与原告对2015年2月份搬迁期间的租金在经过平等协商的基础上达成新的意思一致:位于丽园××××商铺（193.76平方米)与9号商铺(248.85平方米)在2月份搬迁期间每日的租金合计为1000元。被告于2015年2月16日已经完成搬迁，也按照新约定于2015年2月17日向原告支付2月1日至16日7005元【1000÷(248.85+193.76)×193.76×16天=7005元】的租金，有招商银行的转账汇款电子回单为证。而且，根据被告提供的《xx物业一丽园新村管理处收费凭证》、《2015年2月管理费发票》等资料证实，被告已经如数缴纳丽园新村的8、9号商铺2015年2月份的综合服务费及水电分摊费用合计2467.2元。最后，被告在搬离租赁商铺时已经再三明确要物业管理处停水停电，以避免造成损失，原告主张房屋空置损失、综合服务及水电分摊等费用无事实依据。被告与原告协商一致解除租赁合同，不构成违约，无需承担违约责任，原告关于2015年2月至5月期间房屋空置损失、综合服务费及水电分摊等费用的诉求无事实根据和法律依据，被告恳请贵院在查明事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：原告是惠州市xxxx号小区xxx新村鸿润大厦一层x号商场的产权人。2013年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》（陈海胜代原告签名，未见委托手续，但原告自认是原、被告双方签订的合同），合同约定原告将8号商铺租赁给被告，每月租金为29064元，租赁期限为6年，自2014年3月24日至2020年3月23日，被告的租期不得少于三年，否则不得要求退回租房押金，被告在签订合同的当日向原告支付押金29064元，被告应当在每月15号前支付租金。合同履行至2015年2月16日，被告从8号商铺撤出。2015年2月17日，被告向陈海胜发函，函的标题是关于xx新村xx号商铺店提前终止合同的通知，函的内容是被告已在2015年2月16日清场，并与物业付清了所有的水电物业管理费等费用，此前已有电话短信沟通，再一次书面通知原告解除合同，并要求尽快交接钥匙。在庭审过程中，被告称陈海胜是原告的丈夫，商铺的全部事务都由陈海胜管理，原告的委托代理人认可被告所述的内容，认可被告已支付押金29064元。2015年4月18日，原告与他人签订《房屋租赁合同》，将8号商铺转租给他人，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日。未见双方对2015年2月份之前的租金产生争议，原告主张2015年2月至5月的房屋空置费，其理由是：8号商铺虽然在4月18日转租，但收租期间自6月份起算，自被告撤场至原告重新收取租金这一时段应当计算空置费。同时，这一时段发生的管理费及分摊的水电费应当由被告负担。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为:应当驳回原告的诉讼请求。理由是：第一，根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告的承租期限若不满三年，视为违约，违约后果是不得要求返还押金。双方在2013年8月20日签订合同，至2015年2月16日，被告以撤出场地这一事实行为表明提前解除合同，至此，承租期间未满3年，按合同的约定，原告没收押金，在诉讼过程中，被告也自认了其违约行为，并自愿以其交付的押金作为违约金。除此之外，未见合同对被告提前解除合同的行为作其它约定，因此，原告向被告主张其它费用没有事实依据。第二，解除合同以后，原告请求被告继续按合同约定的租金支付房屋空置费没有法律依据。第三，2015年4月18日，原告已将8号商铺转租，自此以后，不存在商铺空置的问题，原告与新的承租人约定何时起算租金是另一层法律关系，与被告无关联。第四，在诉讼过程中，原告未能清楚地论述2015年2月至5月每月的管理费是多少，公摊水电是多少，另外，被告撤场后，不存在公摊水电的问题，也无义务继续缴交管理费，而2015年4月18日起，已有新的承租人进场，应当由承租人缴纳相应的费用。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谭美珍的诉讼请求。本案受理费2764元，由原告谭美珍负担。如不服本判决，原告谭美珍可在判决书送达之日起三十内，被告张辉瑛可在判决书送达之日起十五内向原审递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人谭美珍不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人解除房屋租赁合同属于违约，一审未予认定不当。二、租金是上诉人的可预期收入，应当得到赔偿。三、被上诉人搬离后，仍然会产生物业服务费和水电费，上诉人已经缴交，应当由被上诉人支付。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付房屋空置损失118929.89元及综合服务费及水电费等4271.1元；2、诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人张辉瑛答辩称：服从一审判决。
本院查明的事实
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：一、本案当中，诉讼双方订立的《房屋租赁合同》约定租期不得少于3年，否则视为违约。被上诉人提前解除租赁合同，属于违约，对此被上诉人并不否认，一审也予以认定，上诉人认为一审没有认定被上诉人违约缺乏依据，本院不予采纳。二、诉讼双方订立的《房屋租赁合同》约定如果承租人提前解除合同，不予退还押金。除此之外，双方没有约定其它的违约责任，因此上诉人在被上诉人以押金承担违约责任之后仍主张其它违约损失缺乏合同和法律依据，也超出公平合理的范围，对于上诉人的上诉主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2764.02元，由上诉人谭美珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 戈
审 判 员 曾求凡
审 判 员 卫书平
二〇一六年十一月二十五日
法官助理 韦翠玲
书 记 员 李 华
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。