江苏省扬州市江都区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏1012民初922号
原告：扬州市江都区柏通商贸有限公司，住所在扬州市江都区引江路29号。
法定代表人：陈志龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁传平，男，1957年11月8日出生，汉族，住扬州市江都区，系原告公司副书记。
被告：钱金涛，男，1981年8月7日出生，汉族，住扬州市江都区。
委托诉讼代理人：殷义萍，江苏江业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高善来，扬州市江都区仁平法律服务所法律工作者。
被告：高小梅，女，1981年8月26日出生，汉族，住址。
原告扬州市江都区柏通商贸有限公司（以下简称柏通公司）与被告钱金涛、高小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，原告柏通公司于2018年2月5日向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出裁定对被告钱金涛、高小梅所有的位于扬州市江都区世纪康城22幢701室的房屋予以查封；原告柏通公司于2018年2月13日向本院提出财产保全申请，本院依法作出裁定对被告钱金涛、高小梅的银行存款30万元予以冻结或等额财产予以查封、扣押，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏通公司的法定代表人陈志龙及委托诉讼代理人丁传平、被告钱金涛的委托诉讼代理人殷义萍、高善来到庭参加诉讼，被告高小梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柏通公司向本院提出诉讼请求：1.解除柏通公司与被告钱金涛签订的租赁合同；2.被告钱金涛给付拖欠租金71.75万元及滞纳金3.23万元；3.被告高小梅对上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告明确其诉讼请求为：1.解除柏通公司与被告钱金涛签订的租赁合同；2.被告钱金涛给付原告拖欠租金40.45万元、物业管理费4.84万元、水电费1.95万元，合计47.24万元；3.被告钱金涛给付原告违约金39.36万元；4.被告高小梅对上述2、3两项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年7月24日，柏通公司（甲方）与被告钱金涛（乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方租赁甲方位于江都区引江路30号的1200平方米的商铺经营自助餐厅；租赁期限自2015年8月9日至2021年9月8日；自合同签订之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金5万元，如果乙方提前终止本合同，则房屋租赁履约保证金归甲方所有；租金按年支付，于每年9月9日前缴纳当年的租金；前两年的租金75万元，自2017年9月9日起逐年递增5%；若逾期支付租金，则应按每日3‰支付滞纳金，单次逾期超过15个工作日或累计逾期超过30个工作日，甲方有权无偿收回房屋；租赁期间乙方每年需支付甲方物业管理费用7万元；如因乙方逾期支付租金而致租赁合同解除，乙方应无条件退还房屋；合同解除后，乙方应于合同解除后一周内撤出租赁房屋内的一切可移动物品与设施，逾期不撤离所有物品和装修装饰视为赠与甲方，由甲方自由支配，乙方不得以任何理由向甲方要求支付装修补偿或装修折价；违反合同的一方应向另一方按年租金50%支付违约金。2017年10月11日，钱金涛以经营困难为由向柏通公司递交请求降低房屋租金的申请，同时承诺不得以任何理由（除法定原因）擅自解除合同，否则同意柏通公司将下调的租金恢复至合同约定的标准，并且自愿承担违约责任，若违约责任不足以弥补损失的，还继续赔偿损失。2017年12月30日，钱金涛突然关闭其所经营的餐厅。2018年1月，柏通公司通过微信致函钱金涛商谈合同履行事宜，但未予回复。被告钱金涛违反合同约定致合同无法继续履行，柏通公司有权解除合同，并要求钱金涛支付拖欠的款项、承担违约责任。被告高小梅作为钱金涛的妻子，自餐厅开业以来一直担任财务主管，两被告系共同出资经营，高小梅对案涉债务应当承担连带清偿责任。
原告提供下列证据：
1.《租赁合同》，证明原告与被告钱金涛的租赁关系及双方对租赁事项的具体约定；
2.《关于请求降低房屋租金的申请》，证明双方就降低房租事项达成的协议；
3.水电费收据，证明被告所欠水电费的金额；
4.座谈会记录，证明被告钱金涛在双方协商时以经营亏损为由主动提出解除合同。
被告钱金涛辩称，1.租赁合同系原告与被告钱金涛所签订，被告高小梅从未参与到餐厅的经营中，本案与高小梅无关；2.同意解除双方之间的租赁合同；3.被告钱金涛2017年度的租金已付14万元，并未造成根本违约，由于原告擅自提出解除合同，因此被告不应当支付违约金及各项损失；4.原告所要求的各项损失不符合法律规定，原告主张的租金数额不属实，租金经双方协调已经下调至60万元。物业管理费包含在双方约定的租金当中，对原告主张的水电费不予认可。合同约定的违约金过高，不符合法律规定。
被告高小梅未答辩。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的柏通公司与钱金涛签订于2015年7月24日《租赁合同》并对租赁事项作出了具体约定；2017年10月11日钱金涛向柏通公司提出降低房屋租金的申请；钱金涛2017年度的租金给付了14万元，并于2017年12月停止营业的上述事实，本院予以确认。对有争议的事实和证据本院认定如下：
1.原告提供的水电费收据，被告代理人庭审中表示与本人核实，三日内予以答复。被告庭后未予答复，视为认可。本院结合原被告之前的水电费结算方式以及收据显示所用期间，对收据中的水电费金额系被告承租期间产生予以认定；
2.座谈会记录，被告代理人庭审中表示与本人核实，三日内予以答复。被告庭后未予答复，视为认可。本院认为该记录中有原被告的共同签字确认，对其真实性予以认定。
本院认为，原告柏通公司与被告钱金涛签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告按约将房屋交付被告钱金涛使用，被告钱金涛未按约定支付租金，且已于2017年12月停业，以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约。原告要求解除合同符合法律规定及合同的约定，本院予以准许。关于原告主张的各项费用及损失：1.原告拖欠的租金。按照合同约定2017年度（2017年9月9日-2018年9月8日）的租金为78.75万元，应于2017年9月9日前支付，现被告仅支付14万元。被告认为双方已经协商将租金下调至60万元，但根据被告降低租金的申请，该下调是附条件的，即被告不得以任何理由擅自解除合同或有其他违约行为，现被告拖欠租金未付且以自己的行为表明不履行主要债务，按照申请的内容下调的租金恢复至合同约定的租金标准。故被告辩称租金已下调，本院不予支持。原告要求被告支付所欠租金符合法律规定，但时间计算有误。目前被告尚有物品在房屋内，未从案涉房屋搬离，本院依照被告实际向原告返还房屋的时间计算欠付的租金，即以78.75万元/年的租金标准，自2017年9月8日起计算至被告实际返还房屋之日止，扣除已付的14万元；2.关于原告主张的物业管理费。依照合同约定，被告每年应给付原告物业管理费7万元，该费用并不包括在租金内，被告的辩解与合同约定不符，本院不予支持。本院依法按照被告实际向原告返还房屋的时间计算欠付的物业管理费，即以7万元/年为标准，自2017年9月8日起计算至被告实际返还房屋之日止；关于原告主张的水电费，有收据为凭，且产生在被告承租期间，被告应当支付该款项。关于原告主张的违约金39.36万元，按照合同约定，如果钱金涛提前终止本合同，则房屋租赁履约保证金归原告所有，违反合同的一方应向另一方按年租金50%支付违约金。本院认为，合同约定的履约保证金及违约金实际是同一性质，都属于违约条款，二者应当综合考虑计算违约金。由于被告违约造成租赁合同无法继续履行，造成原告损失，被告应当承担违约责任。被告钱金涛认为合同约定的违约金过高，本院认为被告违约造成原告的损失主要是从承租人搬离房屋并停止支付租金至新的承租人开始支付租金这段时间的租金损失，本院依照法律规定并从市场行情出发，适当调整违约金，被告以三个月的租金78.75万元/年÷12*3=196875元向原告承担违约责任，扣除被告已经给付的履约保证金5万元，被告还需承担违约金146875元。关于原告要求被告高小梅的承担连带清偿责任的主张，本院认为因案涉债务系因租赁合同产生，并非为家庭日常生活需要所负债务。被告高小梅未与原告签订租赁合同，且原告未提供证据证明案涉店铺系高小梅与钱金涛共同经营，故对原告的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷使用法律有关问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告扬州市江都区柏通商贸有限公司与被告钱金涛于2017年7月24日签订的租赁合同；
二、被告钱金涛于本判决生效之日起十日内从原告扬州市江都区柏通商贸有限公司所有的坐落于扬州市江都区的出租房屋搬离；
三、被告钱金涛于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市江都区柏通商贸有限公司租金（以78.75万元/年的租金标准，自2017年9月8日计算至被告实际返还房屋之日止，扣除已付14万元）、物业管理费（以7万元/年为标准，自2017年9月8日计算至被告实际返还房屋之日止）、水电费19500元、违约金146875元；
四、驳回原告扬州市江都区柏通商贸有限公司对被告高小梅的全部诉讼请求。
本案受理费减半收取为5690元，保全费3790元，合计9480元，由被告钱金涛负担，此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内履行判决书确定的给付事项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于扬州市中级人民法院。
代理审判员 陆娇妮
二〇一八年四月二十九日
书 记 员 于 敏