四川省雅安市雨城区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1802民初781号
原告：中国农业银行股份有限公司雅安雨城支行，住所地四川省雅安市雨城区西大街71号。
负责人:李建伟。
委托诉讼代理人（特别授权）：唐瑶，女，系原告职员。
被告：曾海霞，女，1985年11月29日出生，汉族，住四川省荥经县。
被告：雅安康达房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区滨湖东路1号1栋1层101号。
法定代表人：李想。
委托诉讼代理人��特别授权）：杨磊，四川品冠律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司雅安雨城支行（以下除判决主文外简称农行雅安雨城支行）与被告曾海霞、雅安康达房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称康达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易，公开开庭进行了审理。原告农行雅安雨城支行的委托诉讼代理人唐瑶，被告曾海霞、康达公司委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行雅安雨城支行向本院提出诉讼请求：1.判令曾海霞偿还借款本金278801.33元、利息1138.44元（计算至2018年3月4日，含罚息、复利），并支付自2018年3月5日起按借款合同约定的利息计算方式计算的利息至款清时止。2.判令康达公司对上述债务承担连带清偿责任；3.农行雅安雨城支行对曾海霞用于抵押的房产享有优先受偿权；4.解除《个人购房借款担保借款合同》；5.本案诉讼费由曾海霞、康达公司负担。事实和理由：2013年2月5日，农行雅安雨城支行与曾海霞在《一手住房贷款业务银企合作协议》基础上签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），约定农行雅安雨城支行向曾海霞提供33万元借款用于购买位于雅安市雨城区住房，双方约定了借款利率、还款方式等，康达公司对《借款合同》项下曾海霞的债务承担连带责任保证。曾海霞以所购房屋进行抵押担保。2013年2月5日双方就抵押房屋在房管部门进行了抵押预告登记。合同签订后，农行雅安雨城支行于2013年2月5日向曾海霞发放了贷款33万元，期限20年，按月还款。曾海霞自2016年11月起至今，未按约定期限按时足额偿还借款本息，农行雅安雨城支行从康达公司保��金账户扣款至2018年2月9日。鉴于曾海霞的违约行为，农行雅安雨城支行根据约定宣布借款提前到期，要求曾海霞偿还全部借款本息，康达公司承担连带责任。截至2018来了3月6日，曾海霞尚欠借款本息279939.77元。农行雅安雨城支行经催收未果，故依法提起诉讼，请判如所请。
被告曾海霞对农行雅安雨城支行主张的事实无异议，并承认农行雅安雨城支行的全部诉讼请求。
被告康达公司辩称，康达公司在本案中不应当承担保证责任，案涉借款合同明确约定康达公司的担保为阶段性担保，即保证期限至办理抵押预告登记时止，商品房买卖合同摘要中明确注明抵押预告登记时间为2013年1月25日，据此康达公司自2013年1月25日后就不再承担保证责任。农行雅安雨城支行扣收康达公司保证金账户资金用于偿还曾海霞借款，没有合同依据，应将扣收的款项返还康达公司。
农行雅安雨城支行证明其诉讼主张成立，举出如下证据予以佐证：1、农行雅安雨城支行营业执照、负责人授权委托书、负责人身份证、曾海霞身份证、康达公司营业执照及法定代表人身份证、企业信用信息公示报告。以此证明各方当事人的身份真实，主体合法。2、个人新贷业务申请表、个人贷款面谈记录、《一手住房贷款业务银企合作协议》、《个人购房贷款担保合同》商品房买卖合同摘要、个人借款凭证、贷款发放通知单、贷款合约基本信息。以此证明农行雅安雨城支行与曾海霞、康达公司的借款和保证合同关系，并依约向曾海霞发放贷款33万元。3、同意抵押承诺书、房地产抵押清单、房屋抵押预告登记证。以此证明曾海霞同意以所购房屋用于借款抵押，以及抵押依��进行了预告登记。4、扣款通知、债务逾期催收通知书、贷款提前到期通知书、债务逾期催收通知书、担保人履行责任通知书。以此证明借款到期后农行雅安雨城支行及时主张了债权，债权、担保权未过法定诉讼时效。
曾海霞对上述证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。康达公司除对《个人购房贷款担保合同》有异议外，对其他证据均不持异议。康达公司认为，农行雅安雨城支行持有的《个人购房贷款担保合同》文本第37条约定与其持有的《个人购房贷款担保合同》文本第37条约定不一致，依法不应确认农行雅安雨城支行的合同。
针对农行雅安雨城支行所提交的上述证据，对当事人没有异议的证据，本院予以确认。对康达公司关于对《个人购房贷款担保合同》的异议，本院认为，农行雅安���城支行提交的《个人购房贷款担保合同》第三十七条约定为“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”农行雅安雨城支行陈述签订合同时，因工作失误将（1）误填为（2），后发现该错误，即通知康达公司将错填的（2）涂改为（1），康达公司在合同涂改处加盖了公司印章。康达公司的盖章行为，表明其认可（1）选项，该选项为双方真实意思表示，故本院对证据予以采信。
根据上述所采信的证据，本院对本案事实认定如下：
康达公司（原名雅安市力拓房地产开发有限公司，2018年1月29日核准变更现名称）系雅安“滨江奥斯卡”商住小区开发商，曾海霞采用按揭方式购买该小区商品房。为此，农行雅安雨城支行与曾海霞、康达公司签订在《一手住房贷款业务银企合作协议》框架下签订了编号为51020120130010692的《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》）。合同约定农行雅安雨城支行向曾海霞提供330000元借款，用于购买“滨江奥斯卡”小区17号楼1单元1-101号住房，借款执行利率以借款发放日人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款期间遇到利率调整自人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至清偿未止；对应付未付利息计收复利；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷���人有权提前收回已发放贷款等。康达公司对《借款合同》项下曾海霞的债务承担连带责任保证，保证期间为自借款发放之日起至曾海霞取得房地产权属证书并办妥以农行雅安雨城支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；如曾海霞未按期足额偿还贷款，农行雅安雨城支行有权提前行使担保权。同时，对该合同项下借款，曾海霞自愿以所购房屋进行抵押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲��）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2013年2月5日该抵押在房地产管理部门办妥了抵押预告登记。合同签订后，农行雅安雨城支行于2013年2月5日向曾海霞发放了贷款330000元，贷款期限为20年，自2013年2月5日至2033年2月4日止。曾海霞自2016年11月起至2018年2月，未按约定期限按时足额偿还借款本息，共拖欠14期。期间，农行雅安雨城支行从康达公司保证金账户扣收了曾海霞拖欠的借款本息。农行雅安雨城支行于2017年1月20日向曾海霞发出书面债务逾期催收通知书，要求曾海霞偿还截至2017年1月20日的借款本息6632.01元。2017年12月26日，农行雅安雨城支行向曾海霞出具贷款提前到期通知书，宣布合同项下贷款于2017年12月26日提前到期，并向康达公司发出担保人履行责任通知书，要求康达公司履行保证责任。截止2018年3月6日，曾海霞尚欠借款本金278801.33元、利息1138.44元。2018年1月9日，康达公司根据委托为曾海霞所购房屋办妥不动产产权登记。
本院认为，农行雅安雨城支行与曾海霞、康达公司签订的《个人购房担保借款合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。农行雅安雨城支行按照合同约定履行了放款义务，曾海霞应当按照约定按期履行还款义务，否则应当承担合同约定的法律后果。根据《个人购房担保借款合同》的约定，曾海霞未按约定按期足额偿还借款，构成违约，农行雅安雨城支行有权宣布本合同项下的借款提前到期，要求曾海霞立即清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、复利和其他费用，并有权提前行使担保权。自2016年11月至2018年2月，曾海霞违约次数已经超过十四次，且截至庭审之日，曾海霞仍然拖欠未还。因此，农行雅安雨城支行有权根据双方合同约定解除合同，并要求曾海霞立即偿还剩余借款本金、利息、罚息、复利，故本院对农行雅安雨城支行要求解除合同、返还借款本息的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的主要作用在于不动产物权变动请求权的保全效力，其目的是保障将来实现物权，即预告登记的请求权本身没有物权效力，只是经过预告登记，使得这种请求权具有了排他效力，可以排斥后来的妨碍该请求权实现的其他物权变动的效力。因此，抵押预告登记与抵押登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是抵押合同上的债权，即将来请求抵押人办理抵押登记的权利，且该请求权具有排他效力。农行雅安雨城支行作为涉案房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此农行雅安雨城支行要求处置抵押物，以拍卖、变卖涉案房屋的价款优先受偿的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前，康达公司为曾海霞的案涉借款本息向农行雅安雨城支行提供阶段性连带责任保证。现本案债务人曾海霞提供的抵押物未办妥抵押登记，双方约定的担保责任免除条件未成就，农行雅安雨城支行向担保人康达公司主张权利符合合同约定，康达公司应当承担相应的担保责任，其承担保证责任后可向曾海霞追偿。
综上所述，依照《中华���民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司雅安雨城支行与曾海霞、雅安康达房地产开发有限公司签订的编号为51020120130010692的《个人购房担保借款合同》；
二、曾海霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向中国农业银行股份有限公司雅安雨城支行偿还借款本金278801.33元，利息、罚息、复利1138.44元,并支付从2018年3月5日起至款清时止的按合同约定利率计算的利息（含罚息和复利）；
三、雅安康达房地产开发有限公司对曾海霞的上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责���后，有权向曾海霞追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司雅安雨城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2750元，由曾海霞、康达公司负担。此款农行雅安雨城支行已交纳，在本案执行时由曾海霞、康达公支付农行雅安雨城支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 张 曦
二〇一八年四���十八日
书记员 漆喜梅