广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5792号
上诉人（原审原告）：林静文，女，1970年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：赖美营，女，1988年2月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人：赖锋，男，1994年2月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人：林路华，女，1972年10月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苟茂，广东真灼律师事务所律师助理。
上诉人林静文因与被上诉人赖美营、原审第三人赖锋、林路华租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18234民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
林静文上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》，改判赖美营按3300元/月标准支付林静文从2017年1月至7月的租金共7700元、租赁税费及滞纳金147.6元及违约利息（按照中国人民银行同期逾期贷款利息计算，从2017年1月10日起至实际还清之日止）；3.本案一、二审的诉讼费用由赖美营承担。事实和理由：一、一审中关于“每月租金的数额、税费承担主体”的事实认定错误。2016年12月21日，林静文、赖锋、林路华与赖美营签订《广州市房屋租赁合同》，由于林静文、赖锋、林路华与赖美营具有亲属关系，而且赖美营多次要求降低经营成本，减少缴纳租赁税，林静文、赖锋、林路华与赖美营碍于亲情才不得已在合同约定租金为500元/月，但双方真正约定的租金是3300元/月。该份租赁合同是紧接上一份租赁合同签订的，原租赁合同承租双方约定的租金是从2014年的3000元/月、2015年的3150元/月到2016年的3308元/月，并且原租赁合同也约定由承租人承担一切税费。假如双方真实意思是500元/月，并且林静文、赖锋、林路华各占1/3份额，及每月支付必要的税费，这与上述市场价格严重不符，也违背客观事实。林静文不可能因为亲属关系而做出这样的意思表示，这会显失公平。二、一审中关于“解除合同”的处理不当。赖美营在合同签订后一直使用涉案房屋至今，期间林静文多次催收，并于2017年7月25日、31日发函催收，但都催收无果。一审法院认定赖美营从未向林静文、赖锋、林路华支付过租金，并且达6个月以上，赖美营作为经营者，故意拖欠租金，已构成严重违约，林静文有权根据备案的租赁合同第六条第四点解除与赖美营之间的租赁合同。虽然涉案房屋是林静文、赖锋、林路华共同共有，一审法院以共有人之间没有达成一致的解除意思表示为由不支持解除合同，是偏向于《物权法》中对共同共有物处分的一致性原则，但这只是债权行为，应当适用《合同法》第九十四条或者双方的约定。虽然在一审中赖锋要求继续履行，林路华保持中立意见，三方未能达成一致，但赖锋是赖美营的弟弟，具有密切的利益关系，其意见不能作为参考依据，况且赖美营也严重违约，不能仅因为三方未能达成一致意见而否认了林静文的合同解除权。如维持继续履行合同，赖美营已经违背诚信原则，日后难保不拖欠租金。一审法院没有考虑实际情况，其关于解除合同的处理是不当的，请求二审法院予以改判。
赖美营辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回林静文的全部上诉请求。一、林静文上诉称一审法院认定事实错误，但其未能提供任何证据证明其所陈述的事实，依法应当承担举证不能的不利后果。林静文在一审中提供的由案外人林健雄与冯灿英签订的《广州市房屋租赁合同》中所涉及的租赁关系与本案属于不同的法律关系，不能证明林静文与赖美营曾约定本案租赁关系的租金标准按上一手合同执行。涉案合同由林静文、赖锋、林路华与赖美营共同签订，其中关于租金的约定为500元/月，且未约定租赁税费承担主体。在林静文未能就此提供相反证据推翻涉案合同约定的情形下，依法应当以本案现有的书面证据认定相关事实。二、林静文陈述赖美营恶意拖欠租金与事实不符。自2015年11月9日起，涉案商铺产权已属林静文、赖锋、林路华三人共同共有，直至2016年12月31日，该商铺租金均由林静文收取，但其从未转交应分配份额给赖锋、林路华。鉴于林静文一直拒绝向赖锋、林路华分配租金，在上一手租赁合同到期后，赖锋、林路华不同意林静文继续对外出租该商铺，加之考虑到赖美营有开小卖部的打算，出于照顾自家亲戚生活的目的，林静文、赖锋、林路华与赖美营经协商一致签署了涉案合同，而在向上一手租户索回涉案商铺的过程中，因林静文恶意拖欠冯灿英押金拒不退还，赖美营因此向冯灿英支付8000元后取回商铺。对此，涉案合同各方口头约定该8000元可用于抵扣相关租金及其他税费等费用，只是林静文毁约不予承认，但赖锋对抵扣事实予以认可。因林静文与赖美营存在抵扣约定，故在2017年7月25日之前，林静文一直没有向赖美营提出过支付租金的请求。林静文起诉本案的实质原因并非租赁合同纠纷，而是出于私下报复目的。2017年5月17日，赖美营的外婆黄月莲起诉林静文，要求其履行赡养义务，该案已于2017年7月5日作出判决，林静文一直坚持认为既然其没有再收取涉案商铺租金，就等于履行了对老人的赡养义务，但法院未予支持。该赡养案件判决林静文败诉后，林静文于2017年7月25日和7月31日连续两次向赖美营寄送邮件告知双方约定月租金为3300元，其目的是为了虚构双方之间存在3300元每月租金约定的事实，为提起本案诉讼作铺垫。二、林静文上诉称一审法院认定赖美营从未向林静文、林路华、赖锋支付过租金，该说法是对一审法院判决说理部分偷换概念，没有事实及法律依据。赖美营实际并未拖欠应当支付的租金，对该事实，赖锋予以认可，至少赖美营与赖锋之间的抵扣约定是有效的，赖美营已经履行了向赖锋支付租金的义务。一审法院认可赖锋陈述的抵扣事实，只是以赖美营未能提供书面证据证明林静文也曾经同意抵扣为由，认为赖美营与赖锋之间的抵扣约定对林静文没有约束力。三、林静文上诉称其有权解除涉案合同，但该主张只是片面地从其个人利益角度所提出的诉请，既不符合本案相关事实，也违反民事法律原则。本案合同的相对方不仅仅只有林静文与赖美营两人，因为涉案商铺产权性质属于共同共有财产，对该财产的权利行使，必须经全体共同共有人一致同意。在本案中，林静文认为其有权依据涉案合同约定解除合同，但因涉案合同的解除还涉及到林路华、赖锋的合法权利，在未取得林路华、赖锋一致同意的情况下，林静文独自提出解除涉案合同要求的做法无视了林路华、赖锋的合法权利，违反了禁止权利滥用原则。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，林静文的上诉请求不具有任何的事实及法律依据，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法判决驳回林静文的全部上诉请求。
二审中，赖锋辩称，同意一审判决。林路华辩称，同意林静文的上诉意见，一审法院对租金认定不准确。
林静文向一审法院起诉，请求：1.判令林静文与赖美营解除房屋租赁合同；2.判令赖美营保持广州市越秀区西华路司马街xx号1xx房房屋结构原状，腾空搬出；3.判令赖美营向林静文支付2017年1月起至搬出前的租金，按1100元/月计；4.判令赖美营向林静文支付备案税金143.91元及滞纳金3.71元，共147.6元。
一审法院认定事实：广州市越秀区西华路司马街xx号1xx房，有建筑面积20.31平方米，用途为商业，权属人为林静文、赖锋、林路华，共有情况为共同共有。
赖美营是林静文的姐姐林静仪的女儿，赖锋是赖美营的弟弟，林路华是林静文的妹妹。
2016年12月21日，林静文、赖锋、林路华（甲方）与赖美营（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将越秀区西华路司马街xx号1xx房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积20.31平方米，租期自2017年1月10日至2020年1月9日，每月租金500元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。合同签订后，赖美营使用涉讼房屋至今，但无向林静文、赖锋、林路华支付过租金。
林静文于2017年7月17日向广州市越秀区地方税务局缴纳了涉讼房屋2017年2-7月的租赁税143.91元及滞纳金3.71元。
在本案审理过程中，林静文及赖锋、林路华确认应收取的租金各占三分之一。林静文未提供足以证明“租金每月3300元”的证据，亦未提供证明上述租赁税应由赖美营负担的证据。赖美营未提供证据证明林静文同意其以向案外人支付的8000元抵扣应付租金的证据。
一审法院认为，在林静文未提供充分证据证明租赁双方实际约定“租金每月3300元”，且租赁双方存在近亲属关系的情况下，一审法院认定上述《广州市房屋租赁合同》真实有效，林静文、赖美营双方均应按约定履行。赖美营以其向案外人支付了8000元为由抵扣应付的租金，虽然取得了赖锋的同意，但未经林静文同意，对林静文不具约束力。林静文要求赖美营支付所欠租金的诉讼请求合法，予以支持，唯每月租金标准按500元×1/3计付。由于涉讼房屋由林静文及赖锋、林路华共同共有，现赖锋、林路华均未表示同意其关于解除租赁合同及收回房屋的诉讼请求，故林静文上述两项诉讼请求，均不予支持。至于林静文要求赖美营支付租赁税及滞纳金的诉讼请求，因未提供证据证明该税费应由赖美营负担，故亦不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，作出如下判决：一、赖美营应在判决发生法律效力之日起7日内向林静文支付自2017年1月10日至判决发生法律效力之日止的租金（每月按500元×1/3计）。二、驳回林静文的其他诉讼请求。一审案件受理费793.7元，由林静文负担743.7元，赖美营负担50元。
二审中，当事人没有提交新的证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，赖峰与林路华共同确认：对于案涉房屋的各项权能要求共同行使。赖峰表示不同意解除合同，林路华表示：虽然一审不同意林静文的意见，但是二审同意林静文的意见。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：林静文主张共有物的权益应否予以支持。
《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。本案中，林静文、赖峰、林路华作为案涉房屋的共有人，且同时作为案涉租赁合同项下的出租方，上述三人均共同享有对房屋的各项权能，同时亦可共同行使案涉合同项下的权利义务，现从诉讼中的表态可以证明各共有人对于合同解除的意见不能统一，因此，林静文作为共有人之一主张解除合同、交还房屋均缺乏法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。至于房屋租金的给付问题，因合同约定的租金标准为每月500元，且租赁双方之间存在近亲属的关系，因此，赖美营提出合同约定租金标准有别于市场租金价格具有合理性，在林静文不能证明双方约定的租金标准为每月3300元的情况下，其上诉提出租金给付标准缺乏事实依据，本院亦不予采信。一审法院依据合同约定判令赖美营支付争议的欠付租金，符合合同约定，本院予以维持。
综上所述，林静文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费743.7元，由林静文负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 余盾
审判员 李静
二〇一八年四月二十五日
书记员 袁蕾
张冰玲