广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤09民终1265号
上诉人（原审被告、反诉原告）：茂名百雄房地产开发有限公司。
法定代表人：蔡铭建，该公司负责人。
委托诉讼代理人：陈昱霖，系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李锦晶，女，汉族，住广东省茂名市电白区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李康，男，汉族，住广东省茂名市电白区。
上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。
上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾诗涵，广东南天竹律师事务所律师。
上诉人茂名百雄房地产开发有限公司（以下简称百雄公司）与被上诉人李锦晶、李康商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人百雄公司上诉请求：1.撤销（2016）粤0904民初3632号民事判决的第一项，改判驳回李锦晶、李康的全部诉讼请求;2.撤销（2016）粤0904民初3632号民事判决的第三项，改判支持百雄公司的全部反诉请求。3.判决本案一、二审全部诉讼费用均由李锦晶、李康承担。事实与理由：一、一审判决一方面认定涉案房屋按套内建筑面积计算房价款及面积误差以套内建筑面积误差的处理的约定合法有效，另一方面又以依据不足、理由不充分为由，驳回百雄公司要求李锦晶、李康补缴涉案房屋套内面积增加而产生的差额房价款等的反诉请求，显然属于没有查明案件事实，错误适用法律法规导致的错误判决。1.《商品房买卖合同》第四条约定涉案房屋按套内建筑面积计算单价；同时，《<商品房买卖合同>补充协议》（以下简称《补充协议》）第五条约定，套内面积误差比绝对值在0.6%以上的，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，无息多退少补。双方已就涉案房屋面积差异包括建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以下简称“分摊面积”）及套内建筑面积的差异的处理方式均按套内建筑面积差异进行了约定，即房屋面积差异而产生的房价款按“套内建筑面积单价×增加的套内建筑面积”的方式计算，该条款合法有效。2.一审法院认为《商品房买卖合同》及《补充协议》有效，且双方均对《补充协议》第五条约定的套内面积出现误差时的处理方法没有争议，双方均应当依约履行各自的合同义务。因此，百雄公司要求李锦晶、李康依约补缴涉案房屋套内面积增加的差额房价款的反诉请求于法于约均有据。李锦晶、李康没有依约补缴涉案房屋套内面积增加的差额房价款的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。二、一审法院在没有事实及法律依据的情况下，仅以涉案房屋的实测建筑面积与《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的建筑面积不一致为由，认定百雄公司违约缺乏事实及法律依据。1.《商品房买卖合同》第二条、第五条及《补充协议》第五条均已约定，涉案房屋为预售商品房，合同所载明（约定）的面积为预测面积，最后以涉案房屋的房地产权证（不动产权证）上记载的实测面积为准。显然，百雄公司及李锦晶、李康均已同意并确认涉案房屋实测面积存在与约定面积不一致的可能，不应视为百雄公司违约。2.签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，涉案房屋尚处于预售状态。众所周知，任何建设工程都无法保证其建成后的面积（包括建筑面积、套内建筑面积及分摊面积）与设计图纸的面积完全一致，出现面积误差属于开发商、建设单位不可控因素。根据现行法律、法规及相关规范性文件的规定，只要保证房屋的主体结构未发生变更，预售房屋实测面积与约定面积发生误差属合法合理，均不应视为开发商或建设单位违约。三、一审法院认定双方对分摊面积、建筑面积出现误差时如何处理没有约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条无约定情形处理本案错误。1.《商品房买卖合同》第四条及《补充协议》第五条约定涉案房屋按套内建筑面积计算房价款、面积差异处理以套内建筑面积计算。一审判决判令百雄公司按照建筑面积计算购房单价向李锦晶、李康返还分摊面积减少部分的购房款，违背合同自治的基本法律原则。2.一审判决依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定，认定李锦晶、李康已就分摊面积部分支付了对价，明显将“按‘套’出售”和“以套内建筑面积计价”两个概念混淆，导致对本案事实认定不清。3.一审判决错误地将《补充协议》第五条约定割裂理解为百雄公司与李锦晶、李康双方仅对套内建筑面积差异处理方式的进行约定，而直接以合同未对建筑面积误差时的处理方式作出约定为由，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理本案适用法律错误。（1）“按套内建筑面积计算房价款”和“按建筑面积计算房价款”是两种法定的计价标准和违约责任计算标准。根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，这两者只能择一适用，既然约定了“按套内建筑面积计算购房款”，便无需另行约定“按建筑面积计算购房款”。（2）根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定，本案“按套内建筑面积计价”，并不影响百雄公司与李锦晶、李康双方对建筑面积、分摊面积及套内建筑面积差异均按套内建筑面积差异的方式进行处理约定的合法性。（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定了“合同有约定的，按照约定处理”。本案不属于“没有约定”的情形，一审判决适用法律错误。四、李锦晶、李康一审起诉超过诉讼时效，依法应予驳回。
被上诉人李锦晶、李康答辩称：一、一审法院对本诉的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.双方对涉案商品房的建筑面积、套内面积和分摊面积均作了明确约定，选择以套内面积作为商品房总房价的计价方式，约定总房价的最终确定办法，但合同对商品房面积含总建筑面积和分摊面积不符合合同约定如何承担违约责任未作约定。由此可见，一审法院查明及认定的事实完全清楚、正确。2.本案商品房属于预售合同并不影响百雄公司就其实际交付的房屋面积与约定不符时需要承担相应的违约责任。由于合同仅约定了当房屋实际套内面积出现差异时如何处理，但对建筑面积及分摊面积出现差异时如何承担违约责任未作约定，因此一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理本案正确。3.一审法院判决百雄公司向李锦晶、李康返还购房款公平合法。二、百雄公司上诉的事实和理由依法不能成立，应驳回其上诉请求。1.百雄公司上诉称一审法院强制变更了合法有效的合同条款，没有事实和法律依据。2.房屋的分摊面积包含在计价范围内，李锦晶、李康已就分摊面积部分支付对价。（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定可知，《商品房买卖合同》是有偿合同，双方是等价交换，分摊面积虽然不作为计价依据，但其价值已经包含在总房价当中。（2）分摊面积由公共部位面积组成，分摊面积的公共部份属于商品房不可或缺的组成部分，分摊面积的大小直接影响商品房的单价，亦即分摊面积虽不单独计价，但其价值已经包含在总房价中。（3）以套内建筑面积计价只是确定合同总价款的一种计价方式，事实上合同的计价方式可以有多种，但无论采用何种计价方式，均不影响百雄公司是按套向李锦晶、李康出售涉案商品房这一客观事实，一审法院认定李锦晶、李康支付的总房款已就分摊面积部分支付了对价完全正确，不存在百雄公司所称的混淆概念及认定事实不清的情况。3.由于双方未对商品房实际分摊面积和建筑面积少于合同约定这一违约情形如何处理作出约定，因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来处理本案正确合法。三、一审法院判决驳回百雄公司的反诉请求正确。在本诉诉讼请求中，李锦晶、李康已扣减了因房屋套内面积增加应向百雄公司补交的差价，也即是说百雄公司反诉请求已经在本诉中被抵销。综上，请求驳回百雄公司的上诉请求。
李锦晶、李康向一审法院起诉请求：一、判决百雄公司向李锦晶、李康返还购房款人民币11562元；二、本案的诉讼费用由百雄公司承担。
百雄公司向一审法院反诉请求：一、判决李锦晶、李康向百雄公司依约补缴其所购商品房套内面积增加而产生的差额房价款人民币16864.52元[即4570.33元/平方米×（137.1-133.41）平方米]；二、本案的全部诉讼费用由李锦晶、李康承担。
一审法院认定事实：2012年5月21日，李锦晶、李康与百雄公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：由李锦晶、李康购买百雄公司开发的位于电白区水东镇人民路×××号××××花园×栋××××房（以下简称涉案房屋）；涉案房屋建筑面积152.47平方米，其中套内建筑面积133.41平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.06平方米；涉案房屋按套内建筑面积计算，每平方米4570.33元，预售房屋价款共609728元。同日，李锦晶、李康与百雄公司还签订了《<商品房买卖合同>补充协议》，约定：合同所载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准；1、如套内面积误差绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；2、如套内面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，无息多退少补，合同继续履行，并于取得房产证之日起十天内支付应退款额或应补款额，逾期支付的按应退款额或应补款额的每日万分之二点一支付违约金。李锦晶、李康和百雄公司双方签订上述《商品房买卖合同》和《<商品房买卖合同>补充协议》后，李锦晶、李康共向百雄公司支付了购房款609728元。根据涉案房屋的房产权证记载，涉案房屋的建筑面积149.94平方米，套内建筑面积137.1平方米，分摊面积12.84平方米，即涉案房屋经实测后实际建筑面积比合同约定减少2.53平方米，实际套内面积比合同增加3.69平方米，实际分摊面积比合同约定减少6.22平方米。涉案房屋建筑面积的误差比约为1.66%。
李锦晶、李康和百雄公司就上述房屋出现套内面积增多，分摊面积减少所产生的房屋补偿问题发生争执，经多次协商无果而引发本案诉讼。
一审法院认为，李锦晶、李康与百雄公司签订的《商品房买卖合同》和《<商品房买卖合同>补充协议》（以下简称《补充协议》），均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李锦晶、李康与百雄公司已按合同约定履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，但双方在履行合同过程中，百雄公司交付的房屋实测建筑面积、套内面积和分摊面积均存在与合同约定不符的情形，而合同只约定对套内面积出现误差时的处理方法，双方对该处理方法没有争议，但合同对分摊面积、建筑面积出现误差时如何处理没有约定。对该种情形应如何处理是本案双方争议的焦点。
李锦晶、李康与百雄公司在《商品房买卖合同》中约定了涉案房屋的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积，现百雄公司交付给李锦晶、李康的房屋实际建筑面积比合同约定减少2.53平方米，不符合合同约定，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，百雄公司应向李锦晶、李康退还减少的建筑面积部分的房价款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少的建筑面积。李锦晶、李康所购买的商品房减少的建筑面积为2.53平方米，故百雄公司应向李锦晶、李康退还的房价款为10117.48元（609728÷152.47×2.53）。因此，李锦晶、李康要求百雄公司向李锦晶、李康返还购房款合理合法部分的诉讼请求，一审法院予以支持；对超出10117.48元的部分，一审法院不予支持，予以驳回。
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（以下简称《规则》）第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。”因此，商品房的销售面积为套内建筑面积+分摊建筑面积的总和，分摊面积也是房屋销售面积的一个组成部分，实际上该套房屋的分摊面积的建设费用已计入套内面积的销售单价内。百雄公司辩称涉案房屋分摊面积的增减对购房款不产生影响以及分摊面积并未纳入计价范围等的答辩意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。百雄公司要求李锦晶、李康补缴涉案房屋套内面积增加而产生的差额房价款等的反诉请求，依据不足，理由不充分，一审法院不予支持，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、限被告茂名百雄房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李锦晶、李康返还购房款人民币10117.48元。二、驳回原告李锦晶、李康的其他诉讼请求。三、驳回被告茂名百雄房地产开发有限公司的反诉请求。如被告茂名百雄房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元，由被告茂名百雄房地产开发有限公司负担26.47元，由李锦晶、李康负担15.83元；反诉费45元，由反诉原告茂名百雄房地产开发有限公司负担。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，百雄公司提交“公示信息栏”照片一张，欲证明百雄公司已于2013年4月18日将电白县房地产测绘中心出具的房地产面积测绘成果报告书向李锦晶、李康进行公示，李锦晶、李康已于此日知悉涉案房屋的建筑面积情况，李锦晶、李康的起诉已经超过诉讼时效。经质证，李锦晶、李康认为本案诉讼时效应当以领取产权证的时间为时效起算点。本院认为，百雄公司提供的上述照片未能提供拍摄时间，对此证据不予采信。
本院认为，根据本院查明的事实、百雄公司的上诉请求和李锦晶、李康答辩意见，本案争议的焦点是：1.百雄公司应否退还因房屋建筑面积减少的购房款给李锦晶、李康；2.李锦晶、李康应否支付因房屋套内面积增加的购房款给百雄公司；3.本案是否超过诉讼时效。
一、关于百雄公司应否退还因房屋建筑面积减少的购房款给李锦晶、李康的问题。
本院认为，第一，百雄公司与李锦晶、李康签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，该合同应受法律保护，双方均应依约履行自己的义务。《商品房买卖合同》对分摊面积及建筑面积作了明确约定。现百雄公司实际交付的涉案房屋的实际建筑面积少于合同约定，根据《中华人民共和国物权法》第七十条关于“业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专用部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，专有部分与共有部分实际上是一套房屋价值必不可少的组成部分，共有部分（分摊面积）或专有部分面积的减少，势必会造成物权所有人生活居住质量的降低及房屋经济价值的减少，一定程度上损害买受人的利益。第二，虽然《补充协议》约定对套内面积出现差异时的处理方式，但涉案房屋的实测套内建筑面积比合同约定增加了3.69平方米，实测分摊面积比合同约定减少了6.22平方米，涉案房屋实测建筑面积比合同约定的建筑面积减少2.53平方米，实测建筑面积与约定建筑面积误差比绝对值为1.66%，面积误差比绝对值在3%以内，对建筑面积、分摊面积与实测面积出现差异时应如何处理，《补充协议》没有约定，因此，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”的规定正确。第三，《商品房买卖合同》第四条约定涉案房屋按套出售，按套内建筑面积计算，单价为4570.33元/平方米，同时约定了涉案房屋总金额为609728元。且第三条亦约定了涉案房屋的建筑面积为152.47平方米，套内建筑面积为133.41平方米。由此可见，涉案房屋套内建筑面积单价亦是来自该总房价÷套内建筑面积，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”因此，涉案房屋按套出售的总房款应包含套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积。现百雄公司交付的房屋比合同约定的建筑面积少2.53平方米，而百雄公司对于分摊面积不足造成建筑面积减少的原因未能举证证明其免责，故百雄公司应将已收取的2.53平方米的房款退还给李锦晶、李康。故原审判令百雄公司按照合同约定的总房价÷合同约定的建筑面积×实际减少的建筑面积的计算方式向李锦晶、李康退还建筑面积差异款合法合理。百雄公司上诉称无需退还因分摊面积减少导致建筑面积减少的购房款，缺乏依据，本院不予支持。
二、关于李锦晶、李康应否支付因房屋套内面积增加的购房款给百雄公司的问题。
本院认为，百雄公司在本案中反诉请求李锦晶、李康返还的套内面积增加的差额款16864.52元。但李锦晶、李康在本诉的诉讼请求中已扣减了该差额款16865元，而一审判决中亦已将涉案房屋减少的分摊面积减去增加的套内面积计算差额款，实际上已对增加的套内面积的差额款作了扣减，现百雄公司上诉要求李锦晶、李康返还涉案房屋套内面积增加的差额款16864.52元依据不足，本院不予支持。
三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，百雄公司在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，在二审期间亦未能提供能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的新证据，因此，本院对百雄公司提出的诉讼时效抗辩不予支持。
综上所述，百雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52.93元，由上诉人茂名百雄房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 华 保
审 判 员 陈 琪 奕
代理审判员 张 茹
二〇一七年九月六日
书 记 员 李松霞书记员张晓悦