福建省福州市台江区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0103执异20号
案外人:陈娟，女，1978年4月23日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
申请执行人：福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行，住所地：福州市台江区国货西路188号。组织机构代码证代码：X1186624-8。
负责人：吴孟嫩
委托代理人：黄琦，福建海峡银行股份有限公司员工。
委托代理人：李鑫，北京大成（福州）律师事务所律师。
被执行人：王明芳，女，1981年2月20日出生，汉族，住福州市仓山区。
被执行人：王劲松，男，1977年11月12日出生，汉族，住福州市仓山区。
在本院执行申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行与被执行人王明芳、王劲松民间借贷纠纷一案中，案外人陈娟对本院作出的（2016）闽0103执583号公告不服向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈娟称：请求贵院立即中止对位于福州市仓山区高坂路8号福和苑6#楼1502单元房产的强制执行。事实和理由：贵院在受理申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行与被执行人王明芬、王劲松借款合同纠纷强制执行一案中，贵院查封冻结了被执行人王明芬、王劲松所有的坐落于福州市仓山区高坂路8号福和苑6#楼1502单元房产（下称“该房产”)，并拟对上述该房产进行拍卖。案外人认为贵院无权拍卖该房产，理由如下：一、案外人与被执行人王明芬、王劲松签订的《房屋租赁合同》合法有效，且已经支付了租赁费，转让费，占有使用房屋至今，案外人有权继续承租该房屋。2014年8月1日，案外人与被执行人签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2014年8月1日起至2034年7月31日止，租金按2000元/月。合同签订后，案外人根据约定一次性支付给被执行人租金48万元，案外人占有使用房屋至今，案外人的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。二、案外人承租该房屋时是善意的，且该房屋上并不存在被法院查封冻结的情形，案外人的承租权优先于法院的查封，案外人与被执行人的租赁合同纠纷案件已由福州市仓山区人民法院受理。案外人于2014年8月1日即承租该房屋，于2014年9月12日陆续向被执行人支付了全部租金，案外人承租该房屋时不存在查封的情形，且贵院的查封时间为2015年10月29日，系在案外人承租之后查封的，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。三、若贵院拍卖该房产时，案外人请求房屋受让人继续履行原租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题约解释》（以下简称“解释”）第二十条：租赁房屋在租赁期问发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案外人作为房屋承租人，根据买卖不破租赁原则，应当享有继续承租的权利。综土，贵院（2016）闽0103执583号执行公告中涉及的房产强制执行中损害了案外人的合法权益，案外人特根据《民事诉讼法》及《最高院关于审理执行案件复议》相关规定申请贵院中上对该房产的执行。
案外人陈娟为支持其主张，向本院提供如下证据；
1、房屋租赁合同，证明案外人于2014年8月1日承租涉案房屋，系在贵院查封之前承租的。
2、银行转账记录，证明案外人按合同约定向被执行人支付了租金。
3、接警情况登记表，证明案外人承租该房屋时家里财务被盗，有报警记录予以证实案外人一直居住在该房屋。
申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行辩称：一、案外人陈娟的房屋租赁关系无权对抗永兴支行已经登记的抵押权。抵押人王劲松、王明芬与抵押权人永兴支行于2013年8月30日办理了本案涉案房产的抵押登记，永兴支行依法取得抵押权。而案外人陈娟于2014年8月1日才与王劲松、王明芬签订《房屋租赁合同》租赁涉案房产，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”，因此，案外人陈娟的房屋租赁关系无权对抗永兴支行已经登记的抵押权。二、案外人陈娟无权以签订的书面租赁合同、占有使用该涉案房产并请求人民法院在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的涉案房产，亦无权要求受让人继续履行原租赁合同。案外人引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称“该规定”）第三十一条属于对该条适用条件理解不当，在申请执行人永兴支行对涉案房产享有抵押权并且抵押登记时间先于租赁合同签订时间前提下，该条并不适用，因此应依据该规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”对案外人排除执行异议不予以支持。另外，案外人陈娟引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条属于故意断章取义，对该条但书条款视而不见。第二十条规定全文如下：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。如前所述本案涉案房产在出租前即已设立抵押权，因此案外人无权要求受让人继续履行原租赁合同。综上所述，案外人陈娟提出的执行异议没有任何事实和法律依据，应予以驳回。
申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行为支持其主张，向本院提供如下证据；
1、房屋所有权证（榕房权证Ｒ字第0945945-××号、榕房权证Ｒ字第0945945-××号）；证明福州市仓山区高坂路8号福和苑6#楼1502单元房产属被执行人王明芳、王劲松所有。
2、个人房屋抵押担保函、房屋他项权证（榕房他证TR字第××号）；证明被执行人王明芳、王劲松于2013年8月30日将福州市仓山区高坂路8号福和苑6#楼1502单元房产抵押给申请人。
3、抵押房产使用情况声明书；证明被执行人王明芳、王劲松将房产抵押给申请人时该房产未租赁给任何单位或个人。
被执行人王明芳、王劲松未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。
本院查明：本院执行申请人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行与被执行人王明芳、王劲松民间借贷纠纷一案中，于2017年5月8日作出（2016）闽0103执583号公告，内容为“申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行与被执行人王明芬、王劲松金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）台民初字第2030号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人王明芬、王劲松未按该生效判决书规定的期限履行义务，申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行依法向本院申请执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，现责令被执行人王明芬、王劲松在本公告公布之日起七日内迁出并腾空其所有的福州市仓山区高坂路8号福和苑6#楼1502单元房产，交付给本院依法进行处置。案外人对上述房产主张权利的，亦应在上述期限内书面向本院提出。逾期，本院将依法强制执行。”，案外人陈娟对此不服向本院提出书面异议。
另查，2014年8月1日，被执行人王明芬、王劲松与案外人陈娟签订了《房屋租赁合同》，约定；案外人租用被执行人王明芬、王劲松所有的位于福州市仓山区高坂路8号福和苑6#楼1502单元房产，租赁期限自2014年8月1日至2034年7月31日止。租金为480000元，案外人陈娟一次性向被执行人王明芬、王劲松缴清租金，合同还约定了其他事项。
又查，讼争物福州市仓山区高坂路8号福和苑6#楼1502单元房产已于2013年8月30日抵押给申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行，并办理了抵押登记手续，房产抵押给申请人时该房产未租赁给任何单位或个人。
再查，本院于2015年3月19日作出（2015）台民保字第61号民事裁定书及协助执行通知书查封了被执行人王明芬、王劲松所有的福州市仓山区高坂路8号福和苑6#楼1502单元房产。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人陈娟基于实体权利认为本院作出（2016）闽0103执583号公告影响其享有的承租权为由向本院提出书面执行异议申请，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。经审查，涉案房产已于2013年8月30日抵押给申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行，并办理了抵押登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，案外人陈娟在涉案房产办理抵押后与被执行人签订的《房屋租赁合同》不足以排除执行，故案外人陈娟的异议主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十七条规定，裁定如下：
驳回案外人陈娟的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘 宏
审判员 黄旭东
审判员 林 赫
二〇一八年四月二十五日
书记员 池京征
附：本案适用的主要法律及司法解释条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。