四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终349号
上诉人（一审被告）：成都忠信物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区星狮路511号1栋4层27、28号。
法定代表人：田永云，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩毅，系该公司员工（特别授权）。
委托诉讼代理人：国胜，四川沱江律师事务所律师（一般授权）。
被上诉人（一审原告）：杨丽，女，1973年5月31日出生，汉族，现住四川省内江市东兴区。
委托诉讼代理人：鄢麟，系四川法锐律师事务所律师（特别授权）。
一审被告：成都金山房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处龙都南路4号。
法定代表人：陈国金，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：郝明俊，系四川明炬律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：吴青松，系四川明炬律师事务所律师（一般授权）。
上诉人成都忠信物业管理有限公司因与被上诉人杨丽、成都金山房地产开发有限公司修理、重作、更换纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院(2017)川1011民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人成都忠信物业管理有限公司的委托诉讼代理人韩毅、国胜,被上诉人杨丽的委托诉讼代理人鄢麟,被上诉人成都金山房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝明俊、吴青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
成都忠信物业管理有限公司上诉请求：依法撤销四川省内江市东兴区人民法院(2017)川1011民初1232号民事判决第一项,并改判驳回被上诉人杨丽的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人杨丽提供的证据不能证明其房屋当前出现外墙和屋顶渗水情况；也没有证据证明和排除外墙渗水不是由于自已对屋顶重新施工和二次装修造成。2.上诉人已依约和按规定履行了维修公用部分的义务。3.被上诉人杨丽已对屋顶重新施工和二次装修，在没有证据证明屋顶原来存在渗水的情况下，维护责任因被上诉人杨丽对屋顶重新施工和二次装修而发生转移，上诉人没有对被上诉人单独使用的屋顶进行维护责任。
杨丽辩称：1.被上诉人多次找上诉人，上诉人拒绝维修的理由是过了五年的质保期，应当找开发公司。上诉人怠于履行自己的维修义务导致被上诉人房屋漏水严重，专有部分造成非常大的损失。2.一审中被上诉人提交了充分证据证明其专有部分是由于公用部分漏水导致了损害，一审中上诉人也提供了证据，一审法院询问上诉人需不需要现场确认房屋情况，上诉人对此放弃了，不对现场查看，房屋漏水情况随时可以现场查看。3.上诉人从未对房屋进行过维修，开发商在质保期内派人进行过简单的处理，房屋漏水情况没有得到修复，上诉人也从未履行对房屋公用部分的维修义务。4.房屋漏水情况，平面部分楼顶及斜坡屋面的楼顶，斜坡屋面的楼顶出现了严重的漏水，斜坡屋面的楼顶没有进行装修，平面部分楼顶的装修是缴纳了装修保证金，装修期间上诉人派人查看，装修完后也要上诉人确认后才会退还保证金，说明上诉人认可了被上诉人的装修；房屋外墙漏水上诉人认为是由于被上诉人装修原因造成，应当承担举证责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
成都金山房地产开发有限公司辩称：本案涉及的房屋在2007年已经验收合格后交给被上诉人，保修期是五年，已远超过保修期，因此不应由开发商成都金山房地产开发有限公司承担赔偿责任，请求二审法院依法裁判。
杨丽向一审法院起诉请求：1.判令被告对原告所有的东兴区房屋的外墙和屋顶面承担维修责任；2.判令被告赔偿原告损失6500元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年，被告成都金山房地产开发有限公司承建西雅图●水景苑经内江市规划和建设局验收合格。同年，原告杨丽购买西雅图●水景苑房屋并取得房产证，房屋坐落内江市东兴区。被告成都金山房地产开发有限公司向原告提供《房屋质量保修书》，载明屋面防水，卫生间、厨房及其它用水房间、地面防渗漏，外墙面、外窗台防渗漏保修年限5年，保修年限从2007年6月21日起开始计算。2006年5月29日被告成都忠信物业管理有限公司与被告成都金山房地产开发有限公司签订了“西雅图●水景苑”前期物业服务合同，合同自然终止后，2014年和2016年与“西雅图●水景苑”业主委员会签订物业服务合同。2017年2月27日被告成都忠信物业管理有限公司诉至法院，要求杨丽支付自2013年1月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业管理费。原告杨丽的房屋出现外墙漏水和屋顶面漏水的情况给原告房屋的专有部分造成了损害。
以上事实有原告提供的民事诉状、《西雅图前期物业服务合同》、照片，被告成都金山房地产开发有限公司提供的《房屋质量保修书》、《四川省建设工程竣工验收备案书》等证据，经庭审质证在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。被告成都金山房地产开发有限公司与被告成都忠信物业管理有限公司签订的《西雅图前期物业服务合同》，合法有效，该合同第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包含以下内容：1、物业共用部位的维修、养护的管理。该合同对全体业主具有约束力，同时对物业服务企业也具有约束力。原告按照合同约定履行了交付物业服务费用及专项维修基金的义务。该合同约定乙方成都忠信物业公司对共用部位负有维修、养护和管理义务。四川省物业管理条例第四十七条规定“物业服务事项应当包含下列内容：（一）建筑物共有部位的维护和管理，……”原告杨丽的屋顶面和外墙漏水，该部位属于共用部分，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。原告杨丽房顶面和外墙漏水，要求被告成都忠信物业管理有限公司履行维修义务，于法不悖，一审法院予以支持。原告请求被告赔偿损失6500元，因未提供相应的证据证明，一审法院不予支持;原告要求被告成都金山房地产开发有限公司承担维修及赔偿损失的请求，因被告成都金山房地产开发有限公司于2007年6月将涉案房屋交付给原告使用，已超过5年保修期，其请求不符合法律规定，一审法院不予支持；被告成都忠信物业管理有限公司提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效，因原告在2013年1月1日至2016年12月31日以拒缴物业服务费的方式要求二被告对外墙面及屋顶面漏水进行维修，系主张权利，且物业服务企业对建筑共有部位负有维修和管理义务，该案不适用诉讼时效的规定，被告成都忠信物业管理有限公司的主张，一审法院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《四川省物业管理条例》第四十七条（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：
一、被告成都忠信物业管理有限公司于本判决生效后十日内履行维修原告房顶面及外墙面漏水的义务；二、驳回原告杨丽的其他诉讼请求。
成都忠信物业管理有限公司为支持自已的上诉主张，提交如下证据：1.2009年9月7日、2011年5月7日涉杨丽房屋飘窗、外墙两份维修记录单复印件；2.一审判决后拍摄的杨丽房屋外墙照片五张。用以证明成都忠信物业管理有限公司对杨丽房屋进行过维修。
杨丽质证意见：对上述证据的真实性、合法性及证明目的有异议。
成都金山房地产开发有限公司质证意见：对上述证据的三性无异议。
本院对成都忠信物业管理有限公司提交的证据认证如下：对两份维修记录单复印件，因是复印件，杨丽否认，故对其真实性、合法性不予确认并不予采信；一审判决后拍摄的杨丽房屋外墙照片五张，因无法确认拍摄时间，杨丽否认，故对其真实性、合法性及证明目的不予确认并不予采信。
二审查明：杨丽现所并居住的内江市东兴区房屋，杨丽于2007年购得并于后进行了装修，杨丽对屋顶平面约80平方米进行再装修，在作防水处理后修有花槽、水池，屋顶均贴有瓷砖。屋顶平面约80平方米由杨丽独立控自使用。屋顶平面约80平方米外为斜坡屋面，盖有琉璃瓦。
二审认定的其余事实与一审判决认定事实基本一致。
本院认为，本案上诉人成都忠信物业管理有限公司与被上诉人杨丽对双方存在物业管理关系、成都忠信物业管理有限公司对外墙面漏水应当维修予以承认，本院予以确认。本案的争议焦点是杨丽房顶面和外墙漏水是否存在渗漏水现象；成都忠信物业管理有限公司是否应对前述渗漏水现象承担维修义务及维修的范围。
杨丽在一审中向一审法院提交了民事诉状、物业合同、照片若干用以证明其与成都忠信物业管理有限公司存在物业管理关系，双方因房屋维修争议引发物管费拖欠争议，杨丽所内江市东兴区号房屋存在长时间的渗漏现象。在一审庭中，杨丽请求成都忠信物业管理有限公司到现场查看渗漏情况，但未得到回应。成都忠信物业管理有限公司对杨丽主张的渗漏并未提供反证。因此一审判决认定杨丽主张其所并居住的内江市东兴区房屋存在渗漏有证据优势，足以认定。成都忠信物业管理有限公司上诉请求主张杨丽所居住内江市东兴区房屋没有渗漏的事实的理由不能成立，本院不予支持。
根据本案查明的事实，杨丽对现所并居住的内江市东兴区房屋平面屋顶进行了再装修并进行了添附，且由杨丽独立、排他使用，已构成其专有部分；对斜坡屋面，其功能为本层及楼下同户型挡风遮雨，具有公用性，因此该斜坡屋面是相关业主的共有部分。根据四川省物业管理条例第四十七条规定“物业服务事项应当包含下列内容：（一）建筑物共有部位的维护和管理，……”。因此，成都忠信物业管理有限公司对杨丽所并居住的内江市东兴区房屋斜坡屋面及外墙面漏水有维修义务，由于该维修可能涉维修基金的使用，杨丽应当尽协助义务。成都忠信物业管理有限公司的该部分上诉理由部分成立，本院予以部分支持。
综上所述，成都忠信物业管理有限公司的部分上诉请求成立，予以支持；依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持四川省内江市东兴区人民法院(2017)川1011民初1232号民事判决即第二项即“驳回原告杨丽的其他诉讼请求”;
二、变更四川省内江市东兴区人民法院(2017)川1011民初1232号民事判决即第一项即“被告成都忠信物业管理有限公司于本判决生效后十日内履行维修原告房顶面及外墙面漏水的义务”为“上诉人成都忠信物业管理有限公司于本判决生效后十五日内履行维修属被上诉人杨丽所有的坐落内江市东兴区号房屋斜坡屋面及外墙面漏水的义务，被上诉人杨丽应尽协助义务”。
本案一审案件诉讼费50元，减半收取25元，已由被上诉人杨丽预交，由被上诉人杨丽承担；二审案件诉讼费50元，已由上诉人成都忠信物业管理有限公司预交，由上诉人成都忠信物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 波
审判员 裘南晶
审判员 易小峰
二〇一八年四月十二日
书记员 王 洁