重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝01民终7984号
上诉人（原审被告）：吉琳，女，1980年11月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：杨利，重庆乐扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆伟清房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道16号财富中心科技创业园B2栋1楼，统一社会信用代码91500000681494447D。
法定代表人：陈廷芳，总经理。
委托诉讼代理人：徐雅洁，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人吉琳因与被上诉人重庆伟清房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月12日对本案进行了询问。上诉人吉琳的委托诉讼代理人杨利与被上诉人重庆伟清房地产开发有限公司（以下简称伟清公司）的委托诉讼代理人徐雅洁、刘倬伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吉琳上诉请求:撤销一审判决，依法发回重审或在查明事实基础上依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.法院认定“原告未举示证据证明案涉房屋的夹层系违法”这一事实系错误的，从庭审笔录和庭后上诉人向法院提交的复函等可知该夹层系违法搭建的；2.法院在审理过程中也查明夹层系被上诉人搭建后再出租给上诉人。故被上诉人在出租房屋时刻意隐瞒了违法搭建的事实，违反租赁合同基本义务，而一审法院却以上诉人的装修设计方案未能通过消防设计备案的原因不在于被告，从而认定被上诉人无根本违约，这一事实认定本末倒置，事实不清。一审法院程序错误，未就上诉人庭后取得的三份材料组织质证而作出了错误判决。
被上诉人伟清公司答辩，1.上诉人所称的三份材料在一审辩论终结前被上诉人并没有看到过，一审不存在程序问题；2.上诉人的主要上诉理由是认为夹层属于违法搭建，导致消防验收无法通过，因此无法经营，但实际上夹层是否存在是否违法搭建与本案无关联性。因为通过一审法院向消防队调取的证词可见夹层与上诉人是否通过消防验收不存在关联性。并且上诉人在收到消防队出具的改正通知书后曾向被上诉人提出整改申请，对消防方案进行变更。被上诉人已经按照上诉人的请求全面配合协调进行消防方面的整改，已经尽到了应尽的义务，消防无法通过被上诉人不存在过错；3.在一审双方均举示了解除合同的函件，但上诉人所发出的要求单方解除的律师函所载明的解除理由无法成立。因此无法达到单方解除的效果，在租赁合同有效存续的基础上，上诉人应当支付租金，存在违约行为的应当支付违约金。同时根据一审查明的事实，上诉人一方存在拖欠租金的行为，因此，被上诉人依据单方解除权解除合同符合法律规定。依据这一事实一审法院适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第11条规定，驳回上诉人的请求适用法律正确；4.一审中，上诉人所举示的有关装修金额的证据均为白条，不具有法律效力。因此上诉人的请求于法无据，应当驳回。
伟清公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2017年1月1日起至2017年1月10日的租金7582.54元；2.被告自2017年1月11日起向原告支付房屋占用损失（截止起诉之日暂计算为83407.94元）；3.被告支付逾期支付租金的违约金，以欠付租金7582.54元为基数从2016年12月11日起按每日万分之八的标准计算至付清之日止；4.被告支付终止合同违约金249193.4元；5.被告赔偿6个月租金标准的损失136485.72元;诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告是北部新区镜泊中路28号房屋的所有权人。
2014年7月30日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《升伟·晶石公元房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市北部新区镜泊中路28号出租给乙方使用，建筑面积198.15平方米，租赁用途为茶艺会所以及其经营所需的配套办公，租赁期限从合同签订之日开始计算，自2014年8月1日至2019年7月31日止（包含装修期3个月），装修期为3个月，乙方应支付进场日起租赁场所发生的水电等公共事业费、垃圾清运费、物业管理费等；5.2.2租赁场所的装修方案凡涉及消防、建筑安全等需报政府主管部门批准的，或涉及甲方提供的设备设施的，须报政府主管部门及甲方审批同意后方可实施；6.2如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担责任外，还须在合同终止前3日内向甲方支付违约金249193.4元；7.1租金支付方式，计租面积198.15平方米，第一个租约年2014年8月1日-2015年7月31日，年租金173520元，第二个租约年2015年8月1日-2016年7月31日，每月租金105.7元/平方米，第三个租约年2016年8月1日-2017年7月31日，每月租金114.8元/平方米，第四个租约年2017年8月1日-2018年7月31日，每月租金124.6元/平方米，第五个租约年2018年8月1日-2019年7月31日，每月租金105.7元/平方米，7.2乙方应按季度为周期支付租金，乙方应当在每期期满之日的20日前向甲方一次性足额支付下期租金；8.1乙方在本合同签署后的7个工作日内，向甲方缴纳124596.7元的履约保证金；8.3履约保证金的返还，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后六个月内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定；10.2如果乙方未按约定向甲方或物业管理公司支付或补交租金，商业管理费、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之八的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除合同并要求乙方立即支付前述应缴费用和违约金；19.4.1甲方行使合同解除权解除本合同或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方交付的履约保证金，且乙方应按本合同其他条款的约定承担相应违约责任；19.4.2乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应赔偿甲方相当于6个月租金的违约金及其他相应损失（包括但不限于乙方改变租赁区域原状的恢复费用及甲方房屋出租损失）；19.4.3前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金；20.1.1无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起10日内自行承担费用拆除，搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将租赁场所恢复到甲方交房时状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方；20.2.3无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按合同终止时租金的两倍标准及逾期交还实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；25.3.1任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或邮政特快专递的方式送达至如下联系方式（甲、乙双方确认该联系方式均为正确并可以有效送达），传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者送达日为收悉日，甲方通讯地址：重庆市渝北区财富大道13号财富2号B栋1楼，乙方通讯地址：重庆市北部新区金童路100号奥林匹克花园二期17-1-2-2；25.3.2倘若任何一方变更联系方式，应及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效，如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达；25.3.3乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。
在上述租赁合同拟定期间、原告向被告交付租赁房屋之前，原告已经在租赁房屋内完成了夹层的施工，并有原告的工作人员康静与被告发邮件沟通搭建夹层一事，称“我落实夹层工程完工具体时间后再最终帮你确定租赁日期”。
2014年8月1日，原告交房，双方签订《进场确认书》，确认租赁场所已符合《租赁合同》约定的初步装修进场条件，本进场确认书签署之日即为进场日，乙方可按《租赁合同》的约定进场装修。被告随即进行了装修。案涉房屋一、二楼均有一堵墙将房屋封闭成两部分，被告将墙打通使用。
2015年1月，被告开始营业。
2015年6月8日，北部新区公安消防支队向被告发出《责令限期改正通知书》，载明：在2015年6月4日对案涉房屋进行消防监督检查，发现室内装修工程未进行竣工消防备案，责令在2015年6月15日前整改。
2015年7月30日，被告向原告送达了《整改申请》，对租赁房屋内通道进行整改提出2个方案，1.将现门面大门两侧各开挖一扇逃生门；2.在二楼增加一扇逃生门，该门位于重庆市北部新区共用墙。由于增加二楼逃生门会涉及到相邻商家的墙体，须贵公司出面解决。原告在该申请上签署：同意将玻璃幕墙改为门，改后的门材料颜色必须与原幕墙一致，同意租赁期届满后无需恢复原状。
但被告并未就门面大门进行改造，而是在案涉门市二楼与隔壁镜泊中路30号的共用墙上开了一道门。
2015年10月30日，被告向原告送达《申请书》，载明，自2015年1月开业以来，由于晶石公元项目现在不是很成熟、客流量较少、交通十分不便等，加之我店前期装修投入较大，开业以来亏损特别严重、资金周转非常困难，申请租金、商业管理服务费、物业管理服务费由季缴改为月缴。原告未回复。
2016年12月30日，被告向原告合同约定的通讯地址邮寄律师函，主张在茶楼开业前办理消防验收时才得知房屋二楼属原告违法改建，无法通过消防验收，导致被告无法如期正常开展经营，原告隐瞒重大瑕疵，存在缔约欺诈，导致被告无法实现合同目的，在本函送达之日原、原告签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》立即解除。该律师函因“迁移新址不明”被退回。
2017年1月10日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，以被告欠付租金、商管费、物业费共计145402.5元为由，解除双方签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》。
2017年2月16日，原告再次向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，仍以被告欠付租金、商管费、物业费共计145402.5元为由，要求解除双方签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》。
2017年1月13日，被告与重庆市江北区公证处一道到案涉房屋进行拍摄，显示案涉房屋已经空置及装修情况。被告支付公证费2200元。
被告向原告支付了截止2016年12月31日的租金，其后的租金未予支付。
经一审法院依职权调查，作出《责令限期改正通知书》的重庆两江新区公安消防支队答复：因为案涉门面搭建二层，总面积超过300平方米，按规定应办理室内装修消防设计备案和室内装修竣工验收消防备案，必须要消防设计备案通过后才能申报竣工验收消防备案。吉琳报了室内装修消防设计备案，但因为需要两个消防出口，申报的时候只有一个消防出口，故未通过。在作出《责令限期改正通知书》前吉琳申报了两次、在作出《责令限期改正通知书》后吉琳申报了一次，均因相同原因未通过。但吉琳一直在使用案涉房屋。吉琳在二楼开的门不符合消防要求，相当于两个店共用一个门，也不能通过消防设计备案。消防设计备案未通过的原因是没有两个消防出口，不涉及二楼夹层是否是违法改建，是否违法搭建不归消防支队处理。
庭审中，被告主张在收到《责令限期改正通知书》后即停止了营业，租赁合同已于2016年12月31日解除，被告曾经想过还钥匙给原告，但不清楚还给谁，所以没还，清洁工也有租赁房屋钥匙；原告主张被告一直营业到2016年12月底，租赁合同在2017年1月10日解除，原告未收到被告交还的钥匙，租赁房屋在2017年6月20日再次出租给他人。原告要求被告支付六个月房租租金标准损失136485.72元是依据合同第19.4.2条，是对装修期的弥补。双方均同意，被告支付的履约保证金124596.7元用于抵扣被告应付租金。
一审法院认为，原、被告签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。
本案争议的焦点是原告方是否存在根本违约。被告主张原告交付的房屋夹层系违法改建，导致无法通过消防备案，被告无法正常经营，是根本违约行为。首先，被告并未举示证据证明案涉房屋的夹层系违法搭建。其次，根据查明的事实，消防队向被告出具《责令限期改正通知书》的原因是因为案涉房屋超过300平方米，需要两个消防出口，但被告申报的装修设计方案仅有一个出口。再次，被告接到《责令限期改正通知书》后向原告提出两个整改方案，其中一个是将现门面大门两侧各开挖一扇逃生门，原告同意将玻璃幕墙改为门，其中一个是在二楼增加一扇逃生门，该门也实际增开。被告提出的整改要求原告均予以了同意，并未阻止被告整改导致不能通过消防验收。综上，并不能认定被告的装修设计方案未能通过消防设计备案的原因在于原告，原告无根本违约行为。
因原告并无根本违约行为，2016年12月30日被告向原告送达的解除合同的律师函并不产生解除合同的效力。
租赁合同10.2条规定，如果乙方未按约定向甲方支付租金延迟达30日，甲方有权解除本合同。被告未支付2017年1月1日起的租金，2017年1月的租金被告应在2016年10月11日前向原告支付，被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同，故原、原告签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》应在被告收悉原告邮寄的《解除合同通知书》之日即2017年1月10日解除。
关于租金。合同解除前的房屋租金被告应向原告支付，故被告应向原告支付2017年1月1日至2017年1月10日的租金114.8元/平方米×198.15平方米×0.33个月=7506.71元。
关于逾期支付租金的违约金。按照合同约定，租金按季度支付，被告应在每期期满之日的20日前向原告支付下期租金，2017年1月1日至2017年1月10日的租金7506.71元，被告应在2016年10月11日前付清，原告要求被告从2016年12月11日起计算逾期支付租金的违约金是其对自身权利的处分，一审法院予以认可。合同约定的逾期支付租金的违约金的计算方式是每迟延一日，按应付而未付金额万分之八计算，该计算方式高于被告逾期支付租金给原告造成的损失，故一审法院酌情调整为按照年利率24%计算，被告应以7506.71元为基数按照年利率24%的标准，从2016年12月11日起至付清之日止，向原告支付逾期支付租金的违约金。
关于终止合同违约金。合同第6.2条约定，如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担责任外，还须在合同终止前3日内向甲方支付违约金249193.4元。合同提前解除，给原告造成的是房屋需另行出租，空置期间的租金损失。原告在2017年6月20日将房屋出租给他人，其遭受的损失是2017年1月11日至2017年6月19日期间的房屋空置租金损失，按照解除合同时的租金标准计算为114.8元/平方米×198.15平方米×5.3个月=120562.39元。故终止合同的违约金约定过高，应予调整，一审法院酌情调整为按照原告实际损失的1.3倍计算，即120562.39元×130%=156731.11元。
关于房屋占用损失。合同解除后，被告应向原告返还房屋，逾期未返还的还应支付房屋占用费。被告未向原告交还钥匙，也未履行过其他还房手续，应视为未将案涉房屋交还。被告在2017年6月20日将房屋出租给他人，应视为其自行收回了房屋，房屋占用期间应是2017年1月11日至2017年6月19日。但原告已要求被告支付解除合同的违约金，该违约金已经弥补了合同解除后原告房屋空置期间的租金损失，且房屋空置期间与逾期交还房屋期间重合，故原告要求被告重复支付房屋占用损失的诉讼请求一审法院不予支持。
关于6个月房屋租金标准的损失136485.72元。原告在庭审中主张该损失是违约金性质，是对装修期的弥补。但租赁合同并无合同提前解除需对免租期进行补交租金的约定，该6个月租金标准的违约金属于对违约金的重复主张，一审法院不予支持。
庭审中，双方均认可被告支付的履约保证金124596.7元用于抵扣租金，履约保证金的作用是在承租方有违约的情况下可弥补出租方的损失，故履约保证金在本案中可以抵扣租金及违约金。一审法院酌情将履约保证金与终止合同违约金156731.11元进行抵扣，抵扣后，被告还应向原告支付终止合同的违约金156731.11元-124596.7元=32134.41元。
遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、被告吉琳在本判决生效后三日内支付原告重庆伟清房地产开发有限公司2017年1月1日至2017年1月10日的租金7506.71元；二、被告吉琳在本判决生效后三日内支付原告重庆伟清房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金，以7506.71元为基数按照年利率24%的标准，从2016年12月11日起计算至付清之日止；三、被告吉琳在本判决生效后三日内支付原告重庆伟清房地产开发有限公司终止合同的违约金156731.11元，抵扣保证金后还应支付32134.41元；四、驳回原告重庆伟清房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8460元，由原告重庆伟清房地产开发有限公司负担5545元、被告吉琳负担2915元。
二审中，上诉人向本院举示：1.2017年8月29日的重庆市国土资源房屋管理局两江新区分局关于吉琳申请政府信息公开的复函；2.2017年8月30日的重庆市规划局两江新区分局关于吉琳同志申请政府信息公开的复函；3.2017年10月1日的重庆商报载明重庆市两江新区分局作出的限期拆除（回填）违法建筑决定书。拟证明涉案门面所搭建的夹层属于违法建筑，其提供的租赁物不具有合法，租赁合同目的不能实现，消防验收在客观上也不能实现，上诉人解除合同于法有据。
另，上诉人在二审中陈述，其向被上诉人发送的律师函解除合同系依据租赁合同第13.1条的约定：甲方（即伟清公司）应保证乙方（即吉琳）有权按合同约定使用租赁场所，不存在乙方承租权的所有权、出租权争议。以及第19.5条的约定：因甲方导致乙方无法合法地使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法使用权的，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同。
本院二审查明的其他事实和证据与一审一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：双方签订的租赁合同系因何方原因导致合同解除。
首先，关于消防验收未通过的问题，经一审法院向消防支队调查的内容可知，因为商铺面积超过300平方米，需要两个消防出口。通过吉琳向伟清公司送达的《整改申请》第一个方案即为将现门面大门两侧各开挖一扇逃生门，伟清公司也同意了这一方案。但在实际操作中，吉琳选择了在二楼的共墙上开门，而这一方案未能通过消防设计备案。消防支队也明确表示，消防设计备案未通过的原因不涉及二楼夹层是否是违法改建，是否违法搭建不归消防支队处理。现吉琳称因涉案门面所搭建的夹层属于违法建筑，致使消防验收在客观上也不能实现，与查明的事实不符，对其该解除合同的理由，本院不予支持。
其次，关于吉琳称其因涉案门面所搭建的夹层属于违法建筑而向伟清公司发送律师函，依合同约定行使了解除权的问题。本院认为，租赁合同第19.5条的约定，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同需要满足两个条件：一是因甲方导致乙方无法合法地使用租赁场所；二是在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法使用权的。而吉琳所发出的律师函称违法搭建夹层致使无法经营，根据已查明的事实可知与客观事实不符。另，吉琳也未就搭建夹层的问题通知伟清公司进行恢复。因此吉琳发出的律师函因不满足合同约定的解除条件，依法不能发生解除合同的效力。
因此，租赁合同最终解除系因吉琳欠付租金，伟清公司行使了合同解除权所致。一审判决吉琳根据合同约定承担相应的违约责任并无不当，吉琳的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人吉琳的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8460元，由上诉人吉琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶旭东
审 判 员 刘 静
代理审判员 彭松涛
二〇一七年十二月三十日
书 记 员 李 莉