江苏省连云港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)苏07民申37号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张樱，女，1980年12月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：曾勇，男，1974年8月1日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司。
法定代表人：梁百忍，该集团行政总裁。
委托诉讼代理人：高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄洁，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
再审申请人张樱因与被申请人华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司（以下简称为华东城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院(2015)港民初字第01792号及本院（2016）苏07民终659号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
张樱申请再审称：一、二审判决对补充协议13.3条的效力认定错误。1、该条款排除了再审申请人的权利，应该是无效的。合同是开发商提供的格式化合同，不是再审申请人真实的意思表示；合同及补充协议有多处违反了法律、法规的规定。2、所有依附在购房合同以及要约和具体的房屋配套规划都是业主应当享有的基本权利，补充协议13.3条以格式化条款排除了业主权利，故应当无效。3、购房前的要约等具体对业主作出购房决定起重大实质性因素的条款，开发商应在合同作出改动时以明显的标识或者字体进行提醒注意，本案中开发商未提醒。4、华东城的开发商在销售时涉嫌欺诈和以不诚信的销售行为来诱导购房者，其制定的合同应无效。5、华东城公司在给兴旺社区居委会的《回函》中称，截止2017年12月华东城市场内出售并交付使用的建筑面积仅为8%，如再审申请人在8%之外，华东城就应该承担2014年到2017年的房屋租金。再审申请人张樱依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（四）、（六）项的规定申请再审，请求撤销连云港市连云区人民法院(2015)港民初字第01792号及本院（2016）苏07民终659号民事判决，将本案发回重审或者依法改判。
华东城公司发表意见称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人提出再审申请，缺乏事实及法律依据。1.《合同》及《补充协议》合法有效，双方应当遵照履行。涉案合同系被申请人与申请人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，并无《合同法》规定的无效或者可撤销情形。2.《合同》附件四第五条、《补充协议》第13.3条应当约束双方。3.申请人申请再审没有事实及法律依据，一、二审判决已根据事实认定上述合同及条款的效力，本案申请人未提供足以证明该条款无效的新证据，且申请人的再审理由不符合《民事诉讼法》第二百条规定再审的情形，申请人的再审申请没有事实及法律依据。
本院经审查认为，合同的当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。本案中，再审申请人张樱申请再审的事由不能成立。具体理由阐述如下：
一、关于是否有新的证据，足以推翻原判决之事由。再审申请人张樱复查中提供了华东城公司给中云街道办事处兴旺社区居委会的《回函》，以证明华东城公司未将房屋交付给张樱，华东城公司应承担2014至2017年的房屋租金。本院认为，该《回函》系华东城公司就兴旺社区居委会通知华东城公司缴纳首次业主大会会议所需费用问题所给出的书面回复，根据该《回函》内容，并不能得出张樱出租的房屋未交付。关于房屋交付问题，一、二审判决认定的事实是：2014年12月，华东城公司向商品房销售合同中载明的张樱的住址发函。认为根据张樱、华东城公司于2011年9月19日签订的《华东国际商贸城房产买卖协议及合作协议》，在2014年12月1日前6个月，张樱如有意继续将房产的占有、使用、收益权交予华东城公司的，须书面通知华东城公司。获华东城公司同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。现因张樱没有在规定的时间书面通知华东城公司将该房产的占有、使用、收益权继续交予华东城公司，且华东城公司也无继续占有、使用该房屋的意向，因此至2014年12月1日到期后，华东城公司将不再占有、使用该房屋。请张樱于2014年12月1日到华东城公司办理该房屋的交接手续，逾期不办理交接手续视为该房屋手续交接完毕。华东城公司交EMS邮寄时间为2014年12月31日。EMS邮递记录显示该份快件于2015年1月2日妥投（他人收叶争兴）。当事人双方对判决认定的上述事实均无异议。再审申请人张樱提供的该《回函》，其形成时间虽在二审判决后，但并不足以推翻原判决，故其该项再审事由不能成立。
二、关于原判决认定事实的主要证据是否未经质证之事由。再审申请人以本院在二审审理时未传唤一审到庭作证的原华东城公司高级主管于波和未提出申请而拿到后三年返租租金的业主王海燕到庭作证为由，主张原判决认定事实的主要证据未经质证。本院认为，上述两证人在一审中已出庭作证，当事人双方已对其证言已进行了质证，对其证明的同一事实，在二审中不需要再次出庭作证，二审法院可以根据一审出庭作证情况，决定采纳或者不采纳。此种情形下，无论二审判决是否采信该证据，均属于证据已经质证。故再审申请人张樱的该项再审事由不能成立。
三、关于原判决适用法律是否确有错误之事由。再审申请人主张案涉房屋买卖合同及补充协议是开发商提供的格式化合同，其条款多处违反了法律、法规的规定，补充协议13.3条以格式化条款排除了业主权利，在合同作出改动时未以明显的标识或者字体进行提醒注意，且在销售时涉嫌欺诈和以不诚信的销售行为来诱导购房者，该条款应当无效。经审查，《补充协议》第13.3条约定：“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，案涉合同不符合法定的无效情形。首先，案涉合同系买卖双方真实意思表示，合同内容并无违反法律、行政法规之处；其次，再审申请人作为具有完全民事行为能力的商事主体，在购买投资商铺时应尽到合理注意义务，在签署合同前应对合同的全部内容予以认真审核，如对合同部分条款有异议应重新协商，或者作出特别约定。一旦签署了合同，即是对合同内容的认可。再审申请人张樱并未提供证据证明条款中有排除其主要权利的内容，合同内容也无免除或限制其责任的内容，故再审申请人要求华东城公司额外对条款进行提醒注意，无法律依据。此外，再审申请人张樱未在法定期间内以涉嫌欺诈及显失公平为由主张撤销或变更涉案合同，本院对再审申请人关于华东城公司涉嫌欺诈和以不诚信的销售行为来诱导购房者，合同应当无效的主张不予支持。
综上，张樱的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（四）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
的再审申请。审判
审 判 长 徐同凯
审 判 员 罗来成
审 判 员 朱立刚
二〇一八年四月二十七日
法官助理 刘玉琪
书 记 员 钱 峰
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
(六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。