四川省成都市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)川01执异170号
异议人（被保全人）：成都市瑞泰华实业有限公司，住成都市武侯区机投镇果埝村1组。
法定代表人：谢文谦，经理。
委托诉讼代理人：杨义，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周瑞君，泰和泰律师事务所律师。
申请保全人：四川省住业建设有限公司，住成都市金牛区。
法定代表人：王家福，总经理。
委托诉讼代理人：杜小东，四川盛豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李垚，四川盛豪律师事务所律师。
本院根据四川省住业建设有限公司（以下简称住业公司）的保全申请，于2018年1月16日作出（2017）川01执保497号之一执行裁定（以下简称497号之一裁定），查封成都市瑞泰华实业有限公司（以下简称瑞泰华公司）位于成都市武侯区五科东二路“世豪嘉柏”的房屋共计65套（以下简称争议房屋）及部分存款。瑞泰华公司不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭对本案进行审查，并于2018年3月16日、2018年4月22日举行了听证。瑞泰华公司的委托诉讼代理人杨义、住业公司的委托诉讼代理人李垚参加听证，并提交了书面意见。本案现已审查终结。
瑞泰华公司称，住业公司诉讼主张的标的额为30943440.9元，而本院497号之一裁定查封了住业公司的65套房屋及部分存款，其中房屋价值即达6027.84万元，存在明显超标的额查封的情形，严重损害了瑞泰华公司的合法权益。请求解除超标的额部分房屋的查封措施。
住业公司答辩称，1.瑞泰华公司单方委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司（以下简称国房评估公司）所作《房地产价值咨询估价报告》，只选取了一种评估法即比较法，且未依据《中华人民共和国资产评估法》的规定对此予以说明，不符合上述法律及评估执业准则的规定。2.《房地产价值咨询估价报告》存在很多限制和背离事实的假设条件，如部分房屋已经出租，报告却未考虑租赁权对争议房屋价值的影响。又如6栋的房屋地址为武科东二路90号，但评估人员勘查的却是武科东二路460号，实际已经改变了评估的对象。因此，该报告不能反映争议房屋的真实价值。3.争议房屋中有部分房屋系轮候查封（即7栋1901-1911、1914-1917号房屋）、部分房屋已抵偿给住业公司，计算房屋总价值时应将上述部分房屋价值予以扣除。4.住业公司与瑞泰华公司之间的纠纷现仅处于诉讼阶段，后期会不断产生巨额的违约金、利息等费用，加上执行时可能存在流拍、房价波动等风险，房屋的变现价值会大打折扣，并不存在超标的额查封的情形。综上，住业公司申请查封的行为符合法律规定，不应解除查封。
本院查明，本院在审理住业公司诉瑞泰华公司建设施工合同纠纷一案中，住业公司于2017年10月向本院申请保全，请求对瑞泰华公司的财产在限额30943440.9元价值范围内予以查封。依据住业公司的申请，本院于2018年1月16日作出497号之一执行裁定书，裁定：1.查封瑞泰华公司所有的位于成都市××科东××路“世豪嘉柏”的争议房屋；查封期限为三年，自2018年1月16日起至2021年1月15日止。2.冻结瑞泰华公司在浙商银行成都分行的账户（6510000010120100032429）的存款；冻结期限一年，自2018年1月15日起至2019年1月14日止。3.冻结瑞泰华公司在建设银行成都领事馆分理处的账户（51×××18）的存款；冻结期限一年，自2018年1月18日起至2019年1月17日止。4.冻结瑞泰华公司在建设银行第七支行的账户（51×××46）的存款；冻结期限一年，自2018年1月18日起至2019年1月17日止。5.冻结瑞泰华公司在农业银行成都市光华支行的账户（80×××54）的存款；冻结期限一年，自2018年1月22日起至2019年1月21日止。瑞泰华公司被冻结的上述四个银行账户的存款共计有人民币1024484元。成都市公安局武侯分局簇锦派出所与成都市公安局武侯分局工业园派出所于2014年12月10日出具《地址、门牌号证明》，主要内容为：瑞泰华公司建设的世豪嘉柏原地址为：成都市武侯区金花镇瓦房村1组武科东二路90号，现地址为：五武科东二路460号，原设计栋号K座，现为6栋。
另查明，异议审查过程中，住业公司委托国房评估公司对争议房屋的市场价值进行评估。2018年3月20日，国房评估公司出具深国房咨字第05080512018030003号《房地产价值咨询估价报告》，载明：争议房屋评估价值时点为2018年3月19日；估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，对邻近地段和同区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际状况，决定选取比较法进行评估；争议房屋在价值时点2018年3月19日的市场价值为6027.84万元；估价报告使用期限为一年，即估价目的在报告出具日二〇一八年三月二十日起一年内实现。2018年5月17日，国房评估公司出具《估价方法的选取说明》，主要内容为：房地产估价的常用方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等。比较法适用于区域同类房地产交易活跃、交易资料易于收集的项目估价，成本法适用于市场不发达地区房地产的估价，收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价，假设开发法适用于具有投资开发或者再开发潜力的房地产估价。争议房屋属于已经建成正常使用的房屋，目前为最佳使用状态，所在区域房地产市场比较活跃，交易实例比较多，虽容易出租，但租金回报低，无法体现房屋的真实价值，故不宜采用假设开发法、收益法、成本法，而比较法所需的各项资料较易收集，采用比较法更能真实反应争议房屋的价值。
再查明，497号之一裁定查封的65套房屋均为首封。1层附13号-16号，7栋19层1901-1917号、1922号，7栋4层401、411、416、417、1707、1708号，7栋16层1622号房屋已经出租给案外第三人。
以上事实，有裁定书、《房地产价值咨询估价报告》、房屋信息摘要，以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，住业公司称国房评估公司所作《房地产价值咨询估价报告》，只采用一种方法即比较法，对争议房屋进行评估，违背《中华人民共和国资产评估法》第二十六条第一款关于“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执行准则只能选择一种评估方法的，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告”的规定。对此，国房评估公司出具《估价方法的选取说明》，对其只采用比较法对争议房屋进行评估的原因进行了说明，而住业公司对国房评估公司出具的《估价方法的选取说明》并未提出异议，且明确表示不对该房屋申请法院委托评估，故其应承担举证不能的法律后果。另，住业公司称部分房屋系轮候查封、部分房屋查封之前已抵偿给该公司，但其提交的证据不能证明上述事实，其要求将该部分房屋价值从争议房屋总价值中予以扣除的主张，本院不予支持。至于住业公司关于部分房屋已经出租给案外第三人，《房地产价值咨询估价报告》未考虑该租赁权对估价对象价值的影响，该报告评估的房屋价值不能反映争议房屋实际价值的主张，因租赁权并不影响房屋所有权及价值，《房地产价值咨询估价报告》不考虑该租赁权对房屋价值的影响，并不违反相关法律的规定，住业公司的该项理由亦不能成立。综上，国房评估公司出具的《房地产价值咨询估价报告》可以作为本案认定争议房屋价值的参考。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”根据这一规定，被保全财产的价值应当与申请保全人保全请求的数额大致相等。本案中，497号之一裁定共查封鹏筑公司65套房屋，瑞泰华公司出具《房地产价值咨询估价报告》载明该房屋估价为6027.84万元，加上被冻结的存款102.484万元，497号之一执行裁定查封瑞泰华公司的财产总价值为：6027.84万元+102.484万元=6130.324万元，远超过住业公司申请保全的范围30943440.9元。因此，瑞泰华公司关于497号之一裁定明显超标的查封财产的主张成立，本院应依法变更查封房屋的范围。住业公司申请保全的范围为30943440.9元，但鉴于该建设工程施工合同纠纷案审结后，可能会出现被保全财产在执行过程中拍卖流拍等风险，综合本案具体情况，保全房屋的价值宜以申请保全金额3094.34409万元÷56%=5525.61445万元为限。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定如下：
变更本院（2017）川01执保497号之一执行裁定查封房屋的范围，查封房屋套数以价值55256144.5元为限。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。
审 判 长 杨 芳
审 判 员 陈 浩
审 判 员 邱家德
二〇一八年五月二十八日
法官助理 刘 英
书 记 员 沈 巧
附：相关法律及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。