四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川14民终131号
上诉人（原审原告）：ＸＸ花，女，生于1955年1月5日，汉族，居民，住四川省仁寿县。
上诉人（原审原告）：徐群，女，生于1979年2月20日，汉族，居民，住四川省仁寿县。
上诉人（原审原告）：韩春艳，女，生于2000年1月3日，汉族，居民，住四川省仁寿县。
三上诉人的委托诉讼代理人：李波，四川陵州事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁柱军，男，生于1965年7月15日，汉族，居民，住四川省仁寿县。
上诉人ＸＸ花、徐群、韩春艳因与被上诉人梁柱军确认合同无效纠纷一案不服四川省仁寿县人民法院（2017）川1421民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭于2018年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ花、徐群、韩春艳共同的委托诉讼代理人李波、被上诉人梁柱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ花、徐群、韩春艳上诉请求：撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不正确。死者徐某与被上诉人梁柱军签订的《协议》中明确载明了“现甲方将仁寿县慈航镇白龙村五组土地使用权（土地证仁一集用（2009）第009138号）转让给乙方使用……”,同时签订协议的时间为2013年1月26日，慈航镇双挂钩项目的房屋交房日期为2016年11月30日。在签订该《协议》的时侯房屋并不存在，且协议所直指的也是对农村宅基地的买卖行为，因此该协议所交易的对象应当是农村宅基地，根据四川省《土地管理法》实施办法的规定，“农村村民一户只能拥有一处不能超过规定标准面积的宅基地。”梁柱军已经拥有一处符合标准面积的宅基地，不能再购买另处宅基地，因此梁柱军与徐某签订的买卖集体土地使用权《协议》违反了国家法律规定，属于无效协议。同时上诉人徐群、韩春艳没有在《协议》中签字认可，徐某的处分行为属于无权处分，且徐某与被上诉人签订的《协议》中支付的价款仅为人民币15000元，这个价格明显过低，被上诉人不适用善意取得。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不正确，请求二审法院查明事实依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人梁柱军辩称，我们双方的协议是对房屋进行的买卖，且我也有证据证明我已支付了相应对价。我买房时村社是口头答应了的，徐某作为当时的社长也知晓我家庭人口增多，应当增加房屋。徐群的女儿是已嫁出去，其在本案中无权主张权利。我在交房款时ＸＸ花在场，且在收条上签了字。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
ＸＸ花、徐群、韩春艳向原审法院起诉请求：确认徐某与梁柱军签订的买卖《协议》无效；诉讼费由梁柱军承担。
原审法院审理查明，ＸＸ花（徐某之妻）、徐群（徐某之女）、韩春艳（徐某外孙女）与徐某（已去世）、梁柱军均系仁寿县慈航镇白龙村4组村民。2013年仁寿县慈航镇人民政府启动城乡建设用地增减挂钩试点项目，拆迁安置农户，宅基地复垦。ＸＸ花、徐群、韩春艳及梁柱军所在村组为试点区域。2013年1月26日，徐某（甲方）与梁柱军（乙方）签订《协议》，约定甲方将仁寿县慈航镇白龙村五组土地使用权（土地证仁一集用（2009）第009138号）转让给乙方使用，甲方先将此土地房产先与慈航镇政府交换双挂钩新房产，双挂钩政府赔付资金由甲方所得，新房产支付政府的资金由乙方支付。乙方只支付双挂钩新住房单价600元／平方米-650元／平方米，住房面积不少于120平方米。如果少于120平方米，由甲方负责支付差价，以后的新房产、产权使用权归乙方所有。乙方一次性付甲方补偿金15000元，双方签字付款。转让期限为永久性转让。（无限期由乙方使用新房产）。产权归乙方所有。双方签字生效，不得违约。违约金30000元。徐某、梁柱军均签名捺印。合同签订后，梁柱军于合同签订当日代徐某支付双挂钩项目订金40000元，并支付徐某、ＸＸ花补偿款15000元，2016年6月24日、2016年12月1日分别支付徐某、ＸＸ花购房款13000元、20000元，共计梁柱军支付购房款88000元。
2015年8月18日，慈航镇人民政府与徐某（徐某为户主，家庭成员有徐某、ＸＸ花、徐群、韩春艳）签订《仁寿县城乡建设用地增减挂钩项目拆迁安置补偿协议》，对徐某位于白龙村4社的房屋进行了拆迁，宅基地复垦，并于2016年10月14日安置住房两套，其中平价安置一套，600元／平方米*120平方米，溢价安置一套，1200元／平方米*90平方米。2016年12月初房屋交付给梁柱军，梁柱军居住使用至今。2016年12月20日左右，徐某去世。至今日，该双挂钩项目安置的房屋均未办理相关的权证。
原审法院审理后认为，徐某与梁柱军签订的协议，从其约定的内容来看，双方买卖的是徐某通过双挂钩项目所置换的房屋。《中华人民共和国物权法》第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”规定，房屋是可以买卖的，双方买卖的是房屋而非ＸＸ花、徐群、韩春艳所称的宅基地，因此，该《协议》未违反法律、行政法规的强制性规定。ＸＸ花、徐群、韩春艳与梁柱军均系农村集体经济组织成员，ＸＸ花虽然未在协议上签字，且不认可购房款收条的签名，却不申请对收条上ＸＸ花签名进行鉴定，故应承担不利后果，应认定ＸＸ花知晓并认可卖房一事；徐群、韩春艳虽未在协议上签字，因徐某系户主，梁柱军有理由相信徐某与之签订的协议系ＸＸ花、徐群、韩春艳家庭的共同意思表示，同时梁柱军也支付了合理对价即购房款88000元，房屋也进行了实际交付，梁柱军取得房屋是善意取得。综上，ＸＸ花、徐群、韩春艳请求确认《协议》无效的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回ＸＸ花、徐群、韩春燕的诉讼请求。案件受理费88元，由ＸＸ花、徐群、韩春燕负担。
二审中，梁柱军提交家庭户口簿拟证明其家庭人口已增至六人，户口本上虽然只有五人，儿媳妇的户口还未迁入，依乡规民约是够了分户的条件了，且村社也是答应我分户，可以购买二套农村房屋以及对应的宅基地。ＸＸ花、徐群、韩春燕质证认为，对户口簿的真实性、合法性认可，不认可其关联性，其与本案无关。本院认为，对于梁柱军提交户口簿的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力应结合本案事实进行综合评定。
二审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为徐某生前与梁柱军签订的买卖《协议》是否有效。ＸＸ花、徐群、韩春燕上诉称徐某生前与被上诉人梁柱军签订的《协议》中明确载明转让土地使用权，该《协议》是对农村宅基地的买卖行为，在梁柱军已经拥有一处符合标准面积的宅基地的情况下，购买宅基地，违反了《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》“农村村民一户只能拥有一处不能超过规定标准面积的宅基地”的规定。因此，梁柱军与徐某签订的买卖集体土地使用权《协议》属于无效协议。梁柱军认为双方的协议是对房屋进行的买卖。本院认为，对合同性质的认定主要从合同约定的权利义务进行判断。本案中，徐某与梁柱军在《协议》中约定，梁柱军支付价款，获得徐某通过双挂钩项目所置换的房屋；徐某收取价款，交付其通过双挂钩项目所置换的房屋。从上述《协议》内容上看，是关于房屋的买卖。再从该《协议》的履行上看，梁柱军签订《协议》后，先后支付了徐某88000元价款，徐某最终将从政府获得的安置房交付给了梁柱军。因此，案涉《协议》虽然有关于土地转让的文字叙述，但该《协议》的实质是关于房屋买卖的《协议》，故ＸＸ花、徐群、韩春艳的该项上诉理由不能成立，应不予支持。ＸＸ花、徐群、韩春燕上诉称徐群、韩春艳没有在《协议》中签字认可，徐某的处分行为属于无权处分，且徐某与被上诉人签订的《协议》中支付的价款仅为人民币15000元，这个价格明显过低，梁柱军不适用善意取得。本院认为，ＸＸ花、徐群、韩春艳与梁柱军均系农村集体经济组织成员，徐群、韩春艳虽未在协议上签字，因徐某系户主，梁柱军有理由相信徐某与之签订的协议系ＸＸ花、徐群、韩春艳家庭的共同意思表示，能够代表家庭对外签订协议。即使徐某未征得徐群、韩春艳同意擅自处分将从政府置换的房屋，但从协议签订到履行的整个过程来看，梁柱军并无过错，且梁柱军获得徐某家庭所置换的房屋，并非只支付15000元，而是支付了合理对价即购房款88000元，现房屋也进行了实际交付，梁柱军也应当享有该房屋的合法权益。因此，原审法院从维护善意第三人的合法权益出发，驳回ＸＸ花、徐群、韩春艳请求确认徐某生前与梁柱军签订《协议》无效的请求并无不当。ＸＸ花、徐群、韩春艳的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由ＸＸ花、徐群、韩春艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 王美福
审判员 罗卫平
审判员 王 敏
二〇一八年三月十三日
书记员 刘慧彬