上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第36291号
原告马德泉，男，1953年12月12日生，汉族，住上海市静安区。原告马晓宇，男，1987年1月14日生，汉族，住上海市静安区。上列两原告共同委托代理人杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。被告利百加企业管理咨询(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人范灵明，总经理。被告沈玉伟，男，1979年1月28日生，汉族，户籍地云南省昭通市。第三人徐剑，男，1988年8月23日生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。原告马德泉、马晓宇与被告利百加企业管理咨询(上海)有限公司(以下简称利百加公司)、沈玉伟，第三人徐剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后,因被告利百加公司、沈玉伟，第三人徐剑下落不明，故本院通过公告形式向其送达诉讼材料及开庭传票,适用普通程序组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告马德泉、马晓宇及两原告共同委托代理人杨绍刚到庭参加诉讼，被告利百加公司、沈玉伟及第三人徐剑未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告马德泉、马晓宇诉称，原告因急需资金，经人介绍于2014年1月4日与第三人徐剑签订《借款抵押合同》，原告向徐剑借款人民币(以下币种相同)108万元(实际到手88万元)，原告将位于上海市静安区柳营路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)作抵押，借期两个月。同时，徐剑将被告沈玉伟介绍给原告，要求原告委托沈玉伟作为代理人办理系争房屋买卖的相应手续。原告受蒙骗签署了委托书并进行了公证。之后，因原告未及时归还借款，沈玉伟擅自于2014年11月24日将价值250万元的系争房屋以虚构合同价170万元出售给被告利百加公司并办理了房产过户手续，作为归还徐剑108万元借款，利百加公司与徐剑之间未支付对价。利百加公司取得系争房屋产权后，于2014年12月31日凌晨，带领不明身份的彪形大汉十几人，采取暴力手段强行将原告家中财物、家具、日用品洗劫一空，打伤原告，并调换门锁将原告等人驱赶出系争房屋，原告只得流落在外借房居住。当日，原告即对利百加公司的暴力违法行为报警，警察出警后认为系经济纠纷，未予处理。原告确将系争房屋作为借款的担保，但未授权沈玉伟出售系争房屋抵偿债务，被告与第三人相互勾结，损害了原告合法利益，其行为依法应认定为无效。故原告要求：一、判令系争房屋《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)无效；二、判令被告将系争房屋(含产权与实物)返还原告；三、判令被告赔偿原告经济损失3万元(自2015年1月起租房居住的租金损失)。本案诉讼费由被告承担。被告利百加公司书面答辩，不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋成交价符合市场价格，《买卖合同》未违反法律强制性规定，合法有效。被告沈玉伟、第三人徐剑未作答辩。经审理查明，系争房屋原登记于马德泉、马晓宇名下。2014年1月4日，徐剑作为甲方(出借人、抵押权人)、马德泉、马晓宇作为乙方(借款人、抵押人)，案外人贾贵菊作为共同抵押人签订《抵押借款合同》，约定甲方向乙方出借108万元，利率按中国人民银行公布的放款当日适用的同期贷款基准利率四倍计算，借款自2014年1月4日起至2014年3月3日止；乙方将其名下的系争房屋作为抵押担保，房屋抵押价值经双方约定确定为150万元；乙方如届时无法偿还借款的，愿意将自己名下房产出售或其他财产变现用于清偿欠款，本合同经公证后即成为具有强制执行效力的债权文书，借款人、抵押人不履行或履行不适当的，借款人、抵押人愿意接受人民法院的依法强制执行。同日，马德泉、马晓宇出具《委托书》，委托受托人沈玉伟办理房屋出售或出租的一切事宜。2014年11月21日，沈玉伟代马德泉、马晓宇与利百加公司(代理人陈波)签订《买卖合同》，约定房屋转让价款170万元。2014年11月24日，沈玉伟与陈波办理了系争房屋过户登记手续，系争房屋于2014年12月8日核准登记于利百加公司名某，并于2014年12月17日设立了抵押权登记，债权数额145万元。2014年12月31日，利百加公司数名员工闯入马德泉、马晓宇居住的系争房屋，将屋内家具等物品搬走。马德泉、马晓宇自2015年2月起在外租房居住。2015年7月13日，系争房屋核准登记于案外人徐某名某。另查明，利百加公司于2014年11月21日向沈玉伟转账40万元及60万元，于2014年11月24日转账88万元，于2014年11月27日转账68万元。2014年11月21日，沈玉伟向陈波转账40万元、向徐剑转账60万元，2014年11月24日，沈玉伟向徐剑转账754,968元。以上事实，有经庭审质证的上海市房地产权证、《借款抵押合同》、委托书、公证书、《买卖合同》、上海市房地产登记申请书、银行账单、报案回执、询问笔录、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息等以及原告的庭审陈述在案佐证。本院认为，马德泉、马晓宇向徐剑借款的同时，又出具了委托沈玉伟出售或出租系争房屋的委托书，马德泉、马晓宇作为具有完全民事行为能力的成年人，完全知晓签署委托书的后果，且之后亦未撤销该委托，因此委托书的效力应予确认。在借款之初便要求马德泉、马晓宇出具受托人处分系争房屋的委托书，其用意在于债务人不履行债务时，为债权人实现债权提供最大便利，沈玉伟没有将相应款项交给委托人却支付给了徐剑更佐证了沈玉伟与徐剑应当相识并存在相当默契，双方确有串通。马德泉、马晓宇逾期未归还借款，沈玉伟将系争房屋出售于利百加公司，但虽然两者之间有转账记录，但两者间的转账不止于本案涉讼房款，而且利百加公司在转账给沈玉伟40万元的当天，沈玉伟即向利百加公司代理人陈波转账40万元，资金往来显然不合常理，不能认定利百加公司足额支付相应购房款。同时，尽管《买卖合同》载明双方“通过上海首居房地产经纪有限公司居间介绍”，但利百加公司并未提供证据证明其获得房源信息的渠道、中介提供的居间服务，而且利百加公司在购买系争房屋时亦未实地查看系争房屋，取得房屋产权又立即进行抵押登记，利百加公司在自身流动资金紧张的情况下全部以现金购买系争房屋，之后不久又转让系争房屋，其一系列有违二手房买卖正常流程的交易行为，难以令本院确信其为善意购房人，具有买入系争房屋的真实意思。沈玉伟与利百加公司恶意串通，损害了马德泉、马晓宇的合法财产权，马德泉、马晓宇要求确认《买卖合同》无效，依法应予支持。利百加公司强行腾空房屋，迫使马德泉、马晓宇在外租房居住，马德泉、马晓宇要求赔偿租房损失费3万元，并无不当，可予照准，租金损失计算至2016年2月1日。因系争房屋已于2015年7月登记于案外人名某，能否返还尚不确定，故马德泉、马晓宇要求返还系争房屋的诉讼请求，本案中难以支持。被告利百加公司、沈玉伟、第三人徐剑无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告马德泉、马晓宇与被告利百加企业管理咨询(上海)有限公司就上海市静安区柳营路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告沈玉伟与被告利百加企业管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告马德泉、马晓宇损失3万元；三、驳回原告马德泉、马晓宇的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20,370元，公告费560元，共计20,930元，由被告沈玉伟、被告利百加企业管理咨询(上海)有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 全炜琦
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。