安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖0705民初4746号
原告：铜陵大江投资控股有限公司，住铜陵市翠湖二路西段1258号，统一社会信用代码91340700705094254A（1-1）
法定代表人：郭传红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐崇泽，安徽铜都律师事务所律师。
被告:铜陵市三佳电子（集团）有限责任公司,住所地安徽省铜陵市石城路（电子小区）,统一社会信用代码9134070015112000X4（1-1）。
法定代表人：严宏,该公司董事长。
委托诉讼代理人：余永阳，安徽众佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：项多章，安徽众佳律师事务所律师。
原告铜陵大江投资控股有限公司（以下简称大江投资公司）诉铜陵市三佳电子（集团）有限责任公司（以下简称三佳电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理。依法由审判员姚朝军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大江投资公司的委托诉讼代理人徐崇泽，被告三佳电子公司的委托诉讼代理人余永阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大江投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告租金291600元及违约金（违约金以所欠租金291600元的30%计87480元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，被告租用原告管理的翠湖公寓。合同约定，被告租用翠湖公寓15栋207-607、208-608、209-609号共15间房屋，面积900平方米，租金合计48600元，期间为2013年8月1日至2014年1月31日，合同到期后，被告一直租用上述房屋至2017年1月31日。除支付部分租金外，尚欠原告租金291600元没有支付。原告多次要求被告支付租金，但被告每次均予以推诿，致索要无果。现依据相关法律规定，特提起诉讼，请求判如所请。
被告三佳电子公司庭审中辩称：原告起诉没有事实依据，租赁的房屋已经在2015年1月底交还，被告只欠原告2014年2月1日至2015年1月31日期间的房租。原告2015年1月31日发出的业务函载明，如果不签订合同或办理退租手续，原告将通过停水停电等措施收回房屋。被告未交纳房租，也没有办理退租，原告停水停电，当然不能满足被告的合理使用要求，在此情况下，原告称被告继续租用房屋，显然不符合常理，故2015年1月31日之后被告不存在租赁的事实。原告主张被告一直承租到2017年1月31日，仅凭单方制作的律师函不能证明被告的租用情况。被告未交租金，原告因此造成的损失也只是利息损失，故违约金应以欠付的租金97200元为基数，按银行同期贷款利率计算。
本院经审理认定事实如下：铜陵市经济技术开发区翠湖公寓系铜陵经济技术开发区管委会开发建设的配套公寓，后交由大江公司管理经营。2013年7月25日，大江公司与三佳电子公司签订《翠湖公寓房屋租赁合同书》，大江公司将翠湖公寓15栋207-607、208-608、209-609号房屋共计15间，面积900平方米，出租给三佳电子公司使用。租赁期间自2013年8月1日至2014年1月31日止，租金48600元，于合同生效之日起三日内一次性交付。2014年1月1日前签订下一年度的租赁合同并支付租金，每迟延一天，须承担日万分之五滞纳金。合同还约定，租赁期间三佳电子公司须向大江公司交纳租房押金2万元，押金在合同终止、双方账目结算后退还。合同同时约定，如三佳电子公司逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向大江公司支付违约金。
合同签订后，大江公司依约将约定的房屋交付给三佳电子公司使用，三佳电子公司也依约交纳了房租和押金。合同到期后，三佳电子公司继续租赁上述房屋，但双方未再签订书面的租赁合同。2015年1月12日，大江公司向三佳电子公司发出《业务函》，载明：“贵公司与我公司租赁的关于翠湖公寓15栋207-607、208-608、209-609号房屋未办理租赁手续。请贵公司务必于2015年1月31日前来我公司签订合同或办理退租，并缴清所欠房租及押金等相关事宜，逾期我公司将实施停水、停电等必要的措施，以收回该房屋。”该《业务函》由三佳电子公司相关人员进行了签收。但三佳电子公司此后未能缴付房租。2016年10月19日，大江公司再次发出《业务函》，载明：“贵公司承租我公司位于翠湖公寓15栋207-607、208-608、209-609号的房屋，1、租赁合同即将到期；2、按双方约定已欠租金；3、已欠水电费用等。请贵公司接函后于2016年11月15日前来我公司办理上述相关事宜，逾期我公司将实施停水、停电等必要的措施，以收回该房屋，不再另行通知，由此产生的任何后果，由贵公司自行承担。”该《业务函》亦由三佳电子公司相关人员进行了签收。但三佳电子公司此后仍未能支付欠付的房租等费用。大江公司称三佳电子公司一直租赁房屋至2017年1月，后公司收回房屋。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，大江公司与三佳电子公司签订的《翠湖公寓房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。原、被告签订的合同2014年1月31日已到期，之后双方未续签合同，但三佳电子公司继续使用租赁的房屋，大江公司也未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。被告三佳电子公司认可续租至2015年1月31日，并称此后未再租赁，三佳电子公司未提交证据证明其在2015年1月31日期满后即将租赁的房屋交还给大江公司。从大江公司2015年1月12日、2016年10月19日两次向三佳电子公司发《业务函》，三佳电子公司均予签收的情况来看，大江公司主张三佳电子公司租赁期限延续至2017年1月，该事实应予确认。
三佳电子公司租赁大江公司的房屋，但自2014年2月起即没有向大江公司交纳房租，显已违反合同的约定。现大江公司起诉要求三佳电子公司支付2017年1月之前的房租291600元，符合合同的约定，本院予以支持。因三佳电子公司在租赁期内交付了租房押金2万元，该款依据合同约定应在合同终止、账目结算后退还，故押金2万元可在三佳电子公司欠付的房租中予以抵扣。三佳电子公司实际还应支付大江公司房租271600元。
大江公司与三佳电子公司在签订租赁合同时对续约及租金迟延交纳的滞纳金、迟延支付租金的违约责任均作了约定，但约定标准过高，大江公司在起诉时按照三佳电子公司欠付租金额的30%主张权利，并无不当，本院予以支持。三佳电子公司应支付大江公司违约金87480元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告铜陵市三佳电子（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵大江投资控股有限公司房租271600元、违约金87480元，合计359080元；
二、驳回原告铜陵大江投资控股有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6986元,减半收取3493元，由原告铜陵大江投资控股有限公司负担150元，被告铜陵市三佳电子（集团）有限责任公司负担3343元，于本判决生效后三日内交付本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 姚朝军
二〇一八年四月十三日
书记员 鲍 丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。