上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第299号
原告(反诉被告)上海程文实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人林程斌，董事长。委托代理人余超，上海儒君律师事务所律师。被告(反诉原告)胡洪涛，男，汉族，户籍地湖北省，现住上海市闵行区。原告上海程文实业有限公司(以下简称“程文公司”)与被告胡洪涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，先由代理审判员张莉独任审判。期间，双方一致同意本案适用简易程序延长一个月。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭对本案进行审理。2015年5月20日，被告胡洪涛向本院提起反诉，本院经审核后予以合并审理。2015年10月19日，胡洪涛向本院提出申请，要求对相关房屋内装修残值进行司法鉴定。本院对胡洪涛提出的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海大华工程造价咨询有限公司对上述项目进行了司法鉴定。2015年12月30日，因胡洪涛经鉴定单位多次催告后不愿缴纳司法鉴定费用，上海大华工程造价咨询有限公司遂将上述司法鉴定申请退回本院。2016年4月5日，本院就本案公开开庭进行了审理，程文公司的委托代理人余超，胡洪涛到庭参加了诉讼。另因本案无法在规定期限内审结，经本院院长审核同意延长了审限。本案现已审理终结。原告(反诉被告)程文公司诉称，其与胡洪涛于2011年4月18日签订《租赁合同》，合同约定胡洪涛向其承租坐落于上海市闵行区龙吴路XXX号XXX号楼(幢)第X层，建筑面积约为228平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期限为6年，即自2011年6月1日起至2017年5月30日止(其中2011年4月15日至2011年6月1日为装修免租期)；月租金为人民币12,480元(以下币种均为人民币)；月租金三年不变，自第四年起月租金以6%递增，即2011年6月1日起至2014年5月30日月租金为12,480元，2014年6月1日至2017年5月30日月租金为13,228.80元；租金每三个月支付一次，先付后用，每次提前3日支付当期租金；逾期支付，每逾期一天按当日租金千分之一支付滞纳金；物业管理费、卫生费合计400元/月及水电费由胡洪涛承担。同时，合同还约定逾期不支付租金及其他费用超过当期应付款日30日，经其书面告知胡洪涛最后付款日期后，其有权解除本协议，且按违约处理，违约方按保证金25,000元赔偿。合同签订后，其按约履行了交付上述房屋等相关合同义务，而胡洪涛自2012年起就开始拖欠租金及各项费用。其经多次催讨无果，遂于2014年9月25日委托律师向胡洪涛发出律师函，催讨租金及各项费用等，但胡洪涛仍以各种理由拒付。此外，胡洪涛不仅未经其同意擅自将涉案房屋搭建为二层，由此埋下安全隐患，还擅自在涉案房屋前张贴转让告示。程文公司认为，胡洪涛拖欠租金、擅自搭建及张贴转让告示等行为已构成严重违约，应依约承担违约责任。现其向法院提起诉讼要求判令：一、确认双方签订的《租赁合同》自其起诉之日起解除；二、胡洪涛搬离涉案房屋；三、胡洪涛给付自2014年5月1日起至2016年3月31日止拖欠的租金共计294,528元及2012年12月30日前欠付的租金10,000元；四、胡洪涛给付自2014年5月1日起至2014年11月30日止的物业管理费及卫生费2,800元(按400元/月计)；五、胡洪涛给付自2014年5月1日起至2014年11月30日止的水电费9,887.80元；六、胡洪涛偿付违约金25,000元。被告(反诉原告)胡洪涛辩称，针对第一项诉讼请求，其不同意解除双方的《租赁合同》。2014年5月19日，涉案房屋因被他人故意纵火，致停水停电，后消防局告知因要保留现场需停业。失火后，程文公司口头表示不愿意再将涉案房屋出租给其，并再度停水停电，造成其储存的海鲜、肉类等食品的损失。后程文公司又表示同意其转让涉案房屋。但其张贴转让公告一个多月也未能将涉案房屋出租他人。其遂再次与程文公司协商，要求程文公司恢复供水供电，由其继续支付房租，但程文公司不同意。2014年6月29日双方发生矛盾，程文公司遂派人将其父亲打伤，此事目前仍未解决。目前，程文公司未供水供电，显属违约，故其不同意解除《租赁合同》。针对第二项诉讼请求，其认为，在其未得到程文公司的赔偿之前，其不同意搬离涉案房屋。针对第三项诉讼请求，其认为，2012年12月30日前欠付的租金其已付清，自2014年5月1日起至2014年5月31日止的租金也已付清，至于2014年6月之后的租金不应由其负担。针对第四项诉讼请求，其认为，《租赁合同》约定的物业管理费标准为400元/月，但实际双方是按228元/月收取的。针对第五项诉讼请求，其认为，因时至今日程文公司仍未恢复供水供电，既不同意其转让，也不同意其继续装修经营，故程文公司违约在先。供水由几家公司合用，水费不应全部由其承担，按常规水电费应在3,000元左右。针对第六项诉讼请求，因其不存在违约行为，故不同意偿付违约金。另，其需说明的是，涉案房屋的土地性质属工业用地，其在承租涉案房屋后，因土地的性质一直未能办理各种证照。在其承租涉案房屋的最初几个月其无法经营，后其为经营每月要向村里缴纳数百元的税款，故几年下来造成损失达10,000元左右。综上，其不同意程文公司的诉讼请求，并依据以上事实提起反诉要求法院判令：一、程文公司赔偿其自2014年6月1日起至2016年5月31日止未能经营的损失计418,380元；二、程文公司赔偿其因停电造成的海鲜、肉类等食品损失13,400元；三、程文公司退还自2011年6月1日起至2011年8月31日止未经营期间已付的租金38,124元；四、程文公司赔偿因无法办理证件的损失10,000元；五、程文公司偿付解除《租赁合同》的违约金30,000元；六、程文公司退还房屋押金30,000元；七、程文公司赔偿装修及设备损失600,000元。程文公司针对胡洪涛的反诉辩称，针对第一项反诉请求,其认为，胡洪涛无法在涉案房屋内经营与其无涉。况且，上述请求并无证据予以佐证，均系胡洪涛自行计算。针对第二项反诉请求，其认为，其从未擅自停水、停电，故不同意第二项反诉请求。针对第三项反诉请求，因双方没有口头或书面的约定，故不同意支付。针对第四项诉讼请求，胡洪涛未有证据证明上述费用的发生，故其不同意该项请求。针对第五项反诉请求，因其不存在违约事实，故不同意该项请求。针对第六项反诉请求，其同意予以退回。针对第七项反诉请求，因胡洪涛无证据证明其装修损失金额，且双方在合同亦没有约定其需承担胡洪涛的装修及设备损失，故对该项请求其亦不予同意。经审理查明，涉案房屋的权利人系案外人上海集心实业公司，权属性质为集体建设用地使用权，用途为工业。案外人上海集心实业公司于2014年12月2日出具证明，证明涉案房屋系该公司出租给程文公司，租赁期为2011年2月1日至2026年1月31日，并同意程文公司在租赁期内再行出租、转租及授权其经营管理上述房屋。2011年4月18日，程文公司(签约甲方)与胡洪涛(签约乙方)签订《租赁合同》，合同约定甲方将其合法拥有的位于上海市闵行区龙吴路XXX号XXX号楼(幢)第一层房屋，建筑面积约为228平方米租赁给乙方；该房屋作为开办饭店之用；租赁期限为6年，即自2011年6月1日起至2017年5月30日止(其中2011年4月15日到2011年6月1日为装修免租期)；自2011年6月1日起至2014年5月30日止，月租金为12,480元；租金三年内不变，自第四年起，每三年租金6%递增，以此类推；该房屋先付后用，每三个月支付一次，每次提前3日支付当期租金；乙方逾期支付，每逾期一日按当日租金千分之一支付违约金；物业管理费、卫生费合计400元/月，由乙方承担；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金25,000元；租赁关系终止之日起三日内，甲方扣除双方约定的相关费用后，根据收款凭证将上述保证金归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电等费用由乙方承担；双方不得擅自解除协议，如有任何一方违约，违约方按保证金金额赔偿对方；乙方逾期不支付租金及其他费用超过当期应付款日30天，且甲方书面告知乙方最后付款日期后，甲方有权解除本协议，且按乙方违约处理；乙方经营执照消防合格证等证件，由乙方自行办理，甲方不予干涉，但应提供必要协助及相关资料。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，程文公司按约向胡洪涛交付了涉案房屋，胡洪涛向程文公司给付了租赁保证金30,000元，并对涉案房屋进行了装修，将该房屋分隔为两层用于经营饭店。自2014年2月1日起，胡洪涛欠付程文公司水电费。2014年5月19日，案外人潘豪因工作琐事产生不满情绪，为泄愤报复，采用强开门锁的方式进入涉案房屋内纵火。自2014年5月起，胡洪涛欠付程文公司租金、物业管理费及卫生费。2014年9月25日，程文公司委托律师发函给胡洪涛，要求胡洪涛于2014年10月15日前支付拖欠的租金、水电费、物业费，逾期不付，程文公司即解除租赁合同，收回涉案房屋。2014年10月12日，胡洪涛回函程文公司，在该函中胡洪涛作了如下陈述：一、其于2014年10月8日收到程文公司发来的律师函。因程文公司在案外人纵火当天向消防队、派出所及村委领导称是涉案房屋中电路失火，致纵火案未能及时立案侦查，造成评估公司未能及时取证评估，致其损失90,000余元。二、事故发生后,消防队等相关部门告知其，涉案房屋为工业用地房屋性质，不能作为商业用途开设饭店，故《租赁合同》应为无效合同。三、程文公司向其催讨租金，其亦同意于2014年7月1日付清所欠租金，但程文公司表示即使其付清相关费用亦不再让其装修经营了。程文公司在未向其发出任何书面通知的情况下，擅自停水停电，造成饭店冰箱内所有海鲜、肉类食品腐烂，损失达13,400元。2015年1月20日，程文公司以胡洪涛拒付租金等事由向法院提起诉讼，本院受理后于2015年1月21日向胡洪涛送达了起诉状副本。另查明，胡洪涛在2012年6月前是按10,000元/月的标准向程文公司支付租金，此后，胡洪涛是按12,483元/月的标准向程文公司支付租金。本案在审理过程中，需对以下事实予以说明：一、双方一致确认,自2014年2月1日至2014年11月30日期间胡洪涛欠缴的水电费按3,000元计。二、经双方对账，程文公司确认其于2013年3月收到了胡洪涛缴纳的2011年6月1日至2011年8月31日期间的租金计20,000元，按当时收取的租金标准,胡洪涛尚欠上述期间的租金计10,000元。胡洪涛承诺在七日内向法院提供证据，但最终未能举证证明其已足额支付上述期间的租金。三、双方一致确认涉案房屋目前处于空关状态。经本院向胡洪涛释明，希望其能在法院的主持下对涉案房屋办理交接手续，但胡洪涛称其在未得到赔偿的情况下不愿意交接涉案房屋。四、诉讼中，胡洪涛于2015年10月19日向本院申请对其在涉案房屋内的装修残值进行审价，后因胡洪涛未能预交审价费用，致审价未成。以上事实，有程文公司提供的《租赁合同》、《律师函》、《上海市房地产权证》、《证明》、《照片》，胡洪涛提供的《收据》一组、《告知函》等证据及双方当事人的陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，程文公司与胡洪涛签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，胡洪涛承租涉案房屋应先付租金再使用房屋，租金每三个月支付一次，逾期不支付租金及其他费用超过当期应付款日30天，且程文公司书面告知胡洪涛最后付款日期后，程文公司有权解除本协议，并按胡洪涛违约处理。根据法院查明的事实，胡洪涛自2014年5月起未再支付租金及其他费用，其行为显属违约，故程文公司在履行了催告义务后，有权依据《租赁合同》的约定解除合同。鉴于程文公司在向法院起诉前并未行使解除权，故根据相关法律规定，租赁合同的解除之日应为起诉状副本送达胡洪涛之日，即2015年1月21日。胡洪涛认为程文公司断水断电、造成其无法经营，程文公司违约在先的抗辩意见，因其未提供充分有效的证据予以证明，故本院上述抗辩意见不予采纳。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。下面本院就双方提出的本诉及反诉请求，逐一作出如下处理。关于程文公司提出的本诉请求，本院作如下处理：1、程文公司要求胡洪涛搬离涉案房屋的请求，于法有据，本院予以支持。2、关于租金及房屋使用费。根据本院查明的事实，胡洪涛截止2012年12月30日前尚欠付程文公司租金10,000元，此款，胡洪涛理应给付程文公司。至于胡洪涛欠付的自2014年5月1日起至2016年3月31日的房屋租金及房屋使用费，本院根据涉案房屋的具体情况、目前涉案房屋处于空置的状态等因素酌情由胡洪涛负担180,000元。3、关于程文公司主张的自2014年5月1日起至2014年11月30日止的物业管理费及卫生费2,800元(400元/月),符合法院查明的事实及双方合同的约定,本院予以支持。4、关于2014年2月1日至2014年11月30日的水电费，鉴于双方在审理中确认该费用按3,000元计，故本院对程文公司的该项请求予以支持。5、关于违约金。本院认为，胡洪涛无法在涉案房屋内从事正常的经营活动系案外人纵火所致，与程文公司无涉。胡洪涛作为涉案房屋的承租人，其最基本的义务是应按约向程文公司支付租金，以诚信的态度来履行《租赁合同》。而事实是，胡洪涛以所谓程文公司在案外人纵火当天向有关部门陈述有误为由要求程文公司对其火灾进行赔偿，在程文公司对其损失不予赔偿且不同意其将涉案房屋转租他人的情况下拒付拖欠的租金，其行为显属违约，理应按约偿付违约金。关于胡洪涛的各项反诉请求，本院作如下处理：1、关于未能经营的损失。首先，根据本院查明的事实可知，胡洪涛自2015年5月起未按约支付租金，在2015年5月19日火灾发生后，胡洪涛以张贴转租公告的方式企图以转租涉案房屋的方式来弥补其自身的损失，而非及时将涉案房屋恢复原状后继续从事经营活动，终致涉案房屋至今仍处于空置状态。其次，胡洪涛对其主张未提供任何证据加以证明。基于上述理由，本院对胡洪涛的该项诉讼请求不予支持。2、关于海鲜、肉类等食品的损失13,400元。因胡洪涛未提供证据证明程文公司是否有擅自停水、停电的行为以及上述损失是否真实发生，故本院对胡洪涛的该项诉讼请求不予支持。3、关于退还自2011年6月1日起至2011年8月31日止未经营期间已付的租金38,124元的请求。因胡洪涛未提供证据证明2011年6月1日至2011年8月31日期间因程文公司的原因导致其未能使用涉案房屋，况且，这一请求与胡洪涛于2013年补付上述期间租金20,000元的事实相矛盾，故本院对该项诉讼请求不予支持。4、关于无法办理证件的损失10,000元。胡洪涛称因其无证经营需每月向乡镇支付几百元的费用，故经其核算在其承租涉案房屋期间发生了上述损失。本院认为，胡洪涛的上述述称既无证据予以佐证，又实有违常理，本院不予采纳。5、关于违约金。胡洪涛主张程文公司存在违约行为的事实不成立，故本院对该项请求不予支持。6、关于房屋押金。审理中，程文公司愿意退回上述款项，本院予以准许。7、关于装修及设备损失。基于《租赁合同》的解除系因胡洪涛的行为所致，且在审理过程中胡洪涛不愿支付相关审价费用，故胡洪涛的上述主张既无事实依据，又无法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海程文实业有限公司与被告(反诉原告)胡洪涛于2011年4月18日签订的《租赁合同》于2015年1月21日解除；二、被告(反诉原告)胡洪涛于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于上海市闵行区龙吴路XXX号XXX号楼(幢)第X层房屋；三、被告(反诉原告)胡洪涛于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海程文实业有限公司2012年12月30日前欠付的房屋租金人民币10,000元、2014年5月1日至2015年1月21日的房屋租金及2015年1月22日至2016年3月31日的房屋使用费计人民币180,000元；四、被告(反诉原告)胡洪涛于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海程文实业有限公司物业管理费及卫生费人民币2,800元；五、被告(反诉原告)胡洪涛于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海程文实业有限公司水电费人民币3,000元；六、被告(反诉原告)胡洪涛于本判决生效之日起十五日内偿付原告(反诉被告)上海程文实业有限公司违约金人民币25,000元；七、原告(反诉被告)上海程文实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)胡洪涛保证金人民币30,000元；八、驳回被告(反诉原告)胡洪涛其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,495.92元，由原告(反诉被告)上海程文实业有限公司负担995元，由被告(反诉原告)胡洪涛负担2,500.92元。反诉案件受理费7,529.57元，由被告(反诉原告)胡洪涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。