安徽省淮南市中级人民法院
民事���决书
(2018)皖04民终755号
上诉人（原审被告）：高玲，女，1963年8月2日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：华银萍，淮南市田家庵舜耕镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：尤丽红，女，1980年10月21日生，汉族，住浙江省台州市路桥区。
委托诉讼代理人：姚茜，安徽源则律师事务所律师。
上诉人高玲因与被上诉人尤丽红房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2018)皖0403民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
高玲上诉请求：撤销原判，改判驳回尤丽红的诉讼请求。事实和理由：高玲出具的收条，证明双方依法订立了书面租赁合同，收条中租金每年5万元，明���了租期，约定的“钉金”是板上钉钉的意思，即定金，现尤丽红无正当理由解除合同，构成违约，不应退回，还应承担高玲的损失，一审认定不定期租赁合同与事实不符。
尤丽红辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、尤丽红不存在违约情况，案涉房屋在高玲出具收条时尤丽红一直认为是高玲的房子，现在查明高玲并非产权人。当时租赁的房子是青年路39号，高玲时候提供的房屋产权证是3××号房屋，与要求租赁的房屋不是同一房屋；2、高玲不存在违约损失，高玲和李萍签订房屋租赁已经到期；3、高玲与尤丽红之间没有签订书面的房屋租赁合同，双方之间是不定期的房屋租赁关系；4、高玲应当退还订金。
尤丽红向一审法院起诉请求：1.解除尤丽红与高玲之间的房屋租赁关系；2.高玲向尤丽红归还房屋订金10000元，赔偿违约金10000元，合计20000元；后尤丽红明确表示放弃违约金的诉讼主张。
一审法院查明事实：尤丽红因经营需要租赁店面，经与高玲协商，高玲将位于淮南市田家庵区青年路的一间店面租给尤丽红，双方就租赁的具体事宜进行了约定，尤丽红向高玲出具了一份收条，该收条载明：“收条今收到青年路39号房租钉金壹万元正，每年的租金伍万元正，如有违约罚款壹万元正，高玲2017年10月22日。”尤丽红按约给付10000元。
另查明，对于尤丽红交付高玲的10000元，高玲称该10000元订金是为了赶走上一家租客而由尤丽红支付的费用，不予退还、也不能抵付房租。尤丽红认为10000元是订金，其法律性质为预付款，现高玲不同意将该10000元抵作房租费，还让尤丽红缴纳50000元租金，实际上就是单方增加了房屋租赁费。双方对于租赁房屋的问题，尤丽红认为其租赁的房屋是39号门面房，高���不能交付租赁的39号门面房就是违约。高玲认为其租赁的是3××号门面房，收条载明39号房是因为书写有误导致，3××号门面房目前处于空置状态。本院于庭后到现场进行了解，双方所称的3××号房、39号房实际是紧邻的两间门面房，中间由一个共有墙体分开，该墙柱上标有“青年路39”字样。
高玲于庭后提交了一份房屋产权证和委托书，证明其有权对外出租涉案房屋。该产权证载明：房屋位于淮南市田家庵区公园街道商校综合商店103、建筑面积112.75平方米，产权证号淮房地权证淮田字第××号房地产权利人胡东升；委托书载明：“委托书本人胡东升有门面房俩间，位于田家庵区公园街道商校综合商店103，建筑面积112.75平米，房产权证淮田字第××号，现全权委托高玲对外出租，办理出租一切事项。特此委托委托人胡东升2017年10月1日”。尤丽红对高玲提交的该���证据质证意见为：委托书无法核实其真实性，产权证与涉案房屋地址不一致。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即出租人负有将符合使用条件的租赁房屋交付承租人的义务，出租人只要不影响其向承租人交付符合使用条件的房屋，其有权处分租赁房屋即可。本案高玲虽不是涉案房屋的所有权人，但根据房屋产权人胡东升向高玲出具的委托书，高玲有权对外出租涉案房屋，在高玲向尤丽红出具收条时高玲未向尤丽红出具该委托书或示明涉案房屋所有权人系胡东升，尤丽红有充分理由相信与其形成房屋租赁合同关系的相对方就是高玲而非胡东升。故本案中，尤丽红与高玲系合同的当事人。尤丽红与高玲之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但根据高玲向尤丽红出具的收条载明的内容，双方之间对租赁物即标的房屋、租金标准、租赁主体等进行了约定，符合房屋租赁合同法律关系的基本构成要件，据此能够认定尤丽红与高玲之间形成了房屋租赁合同关系，双方对租赁期限没有约定，应视为不定期租赁。根据相关法律规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，尤丽红诉请要求解除其与高玲之间的房屋租赁关系，有事实和法律依据，依法予以支持。
对于尤丽红要求高玲返还房屋订金10000元的诉请。双方就租赁具体事宜协商后，高玲向尤丽红出具了一份收条，该收条载明：“收条今收到青年路39号房租钉金壹万元正，每年的租金伍万元正，如有违约罚款壹万元正，高玲2017年10月22日”。尤丽红向高玲交付了10000元，针对该10000元，收条载明的为“钉金”应属误写，综合本案证据及双方诉辩意见，对该10000元的法律性质认定为订金，尤丽红向高玲交付的订金视作交付预付款。高玲应在双方租赁关系解除后退还该10000元订金。高玲辩称该10000元“钉金”既不能退还也不能视作房屋租赁费的预付款，于法无据，依法不予采信。关于尤丽红要求高玲赔偿违约金10000元的诉讼请求，因尤丽红主动放弃该项主张，依法不予评判。高玲经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告尤丽红与被告高玲之间的房屋租赁关系；二、被告高玲于本判决生效之日起十日内一次性退还原告尤丽红订金10000元；三、驳回原告尤丽红的其他诉讼请求。案件受理费300元，由尤丽红负担150元，高玲负担150元。
二审中，高玲提交以下证据。证据一，双方于2017年10月29��10月31日、11月1日通话信息照片三张，证明10000元是定金，不是订金；证据二，胡东升身份证复印件、房产证复印件，其三个女儿出生证，证明胡东升、高玲系夫妻关系，高玲有权出租夫妻共同财产。尤丽红认为不属于新证据，不同意质证。本院认为，证据一体现的内容对于本案认定事实不具有证明力，故不予确认。关于证据二，其主要证明观点是高玲有权出租涉案房屋，对于该事实一审判决已予认定，尤丽红亦未上诉，故高玲对该事实无需举证。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。
本院归纳二审争议焦点为：涉案房屋租赁关系应否解除，高玲应否将涉案10000元退还给尤丽红。
本院认为，双方当事人对于涉案房屋的出租事宜，仅形成一份书面收条，通过该收条的内容，虽然能够形成双方对涉案房屋的租赁合同关系，但未能体现租赁���限，一审认定双方为不定期租赁合同关系并无不当。对于不定期租赁合同，当事人一方可以随时解除合同。此外，本案中，尤丽红依据房屋租赁合同向高玲支付了10000元，该10000元的性质为“定金”还是“订金”并不是重点，能不能抵扣应付房租才是双方的争议问题，高玲陈述该款系为了撵走上一租房户，与尤丽红协商支付给上一租房户的损失费用，不能抵扣应付房租也不能退还给尤丽红，高玲对其陈述未能提交证据加以证明，而尤丽红要求该款抵扣应付房租。双方当事人对该10000元款项能否抵扣房租存在争议的情况下，结合本案为不定期房屋租赁合同，尤丽红主张解除涉案房屋租赁关系，并要求高玲退还10000元符合法律规定，应予支持。
综上所述，高玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民���和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费50元，由高玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 晨
审判员 卞九龙
审判员 王元元
二〇一八年六月二十八日
书记员 高继鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原��决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。