四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川13民终2910号
上诉人（原审原告）：敬瑞敏，男，1963年12月9日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人（原审原告）：赵春莉，女，1975年6月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：任超，四川维大律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王定华，四川锐思邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐源，男，1964年8月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代���人：何喜，四川博笃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘敬，男，1962年6月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。
原审原告：伍永亮，男，1956年8月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。
上诉人敬瑞敏、赵春莉因与被上诉人徐源、刘敬及原审原告伍永亮案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第6657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2017年11月17日开庭进行了审理。上诉人敬瑞敏及其委托诉讼代理人��超和王定华、上诉人赵春莉的委托诉讼代理人任超和王定华、被上诉人徐源的委托诉讼代理人何喜、被上诉人刘敬及其委托诉讼代理人徐裕菊、原审原告伍永亮及其委托诉讼代理人张明秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
敬瑞敏、赵春莉上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6657号民事判决；2.改判支持敬瑞敏、赵春莉一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费由徐源、刘敬承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审认定徐源自愿将诉争房屋交付刘敬占有错误。在伍永亮与敬瑞敏签订存量房买卖合同之后，刘敬以徐源欠钱为由，强制入住诉争房屋，非徐源自愿交付其占有，系违法占用，不能对抗敬瑞敏、赵春莉的合法买卖行为。二、适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产���定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）第十九条查封诉争房屋错误。徐源与伍永亮所签的买卖合同已收回。伍永亮另行与敬瑞敏、赵春莉签订《房屋买卖合同》，合同主体已发生变更，不论该合同是否有效，徐源已不是买卖合同中的买受人。并且，一审法院查封时所依据的购房合同及收据是伪造的。如果法院适用该规定查封诉争房屋，必须让徐源向敬瑞敏和赵春莉先支付购房款回赎诉争房屋，或者敬瑞敏同意变价款中优先受偿。三、敬瑞敏与伍永亮所签的《存量房买卖合同》合法有效。徐源通过伍永亮委托赵洪洲跟敬瑞敏、赵春莉于2014年12月26日签订的《住房买卖合同》与徐源跟敬瑞敏之间的借款合同均有效，两者互为解除条件。在徐源不能按约定向敬瑞敏、赵春莉偿还200万元借款本息后，将诉争房屋作价200万元售与敬瑞敏，并将应收的200万元房款抵偿了200万元借款本金，同时就下欠的32万元利息向敬瑞敏另行出具了借条。因此，自伍永亮与敬瑞敏于2015年9月10日签订《存量房买卖合同》后，徐源与敬瑞敏形成真实的房屋买卖关系，且敬瑞敏已足额支付200万元房款，徐源已通知原房主伍永亮协助敬瑞敏办理诉争房屋产权过户手续。因徐源未取得诉争房屋的所有权，只享有购买房屋取得的债权，故徐源将诉争房屋卖给敬瑞敏时不需要办理产权过户手续，只需要变更合同主体。一旦买卖合同主体变更，交易即算完成。自《存量房买卖合同》签订之日起，该房屋的实际购买人已由徐源变更为敬瑞敏，徐源不再是诉争房屋的买受人，对诉争房屋不再享有任何权利。四、一审法院查封诉争房屋缺乏依据。首先，刘敬申请法院查封诉争房屋错误。徐源以实际行为解除了其与敬瑞敏、赵春莉之间的借款合同，履行了其与敬瑞敏签订的房屋买卖合同，于2015年9月10日将诉争房屋以200万元售与敬瑞敏。在敬瑞敏筹集过户税费过程中，刘敬于2015年9月17时申请一审法院查封诉争房屋。一审法院同日作出（2015）顺庆执字第1853-1号《执行裁定书》，查封了诉争房屋。诉争房屋因此不能过户至敬瑞敏名下。其次，一审法院查封诉争房屋缺乏依据。诉争房屋至今都登记在伍永亮名下，按照物权法规定，伍永亮系诉争房屋的所有权人。但伍永亮并不是被执行人，故人民法院无权查封和执行伍永亮的财产。虽然徐源曾与伍永亮签订房屋买卖合同，并居住使用，但徐源通过伍永亮将诉争房屋转卖给了敬瑞敏，同时移交了其与伍永亮签订的买卖合同及诉争房屋产权证原件，合同主体已发生变更（根据徐源2015年7月16日的承诺，徐源与伍永亮之间的合同已作废，即已解除），徐源不再是诉争房屋的买受人。因徐源不再是诉争房屋的所有人和债权人，人民法院无权根据《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条查封诉争房屋。此外，一审法院查封诉争房屋所依据的《房屋买卖合同》及房款收据均系伪造。本案中，刘敬主张徐源与敬瑞敏之间的基础法律关系是民间借贷，二人所签房屋买卖合同实质是对民间借贷的担保。若其主张成立，敬瑞敏对诉争房屋享有担保物权，依照物权法第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”之规定，敬瑞敏享有的担保物权优先于刘敬享有的债权。一审法院也不应查封诉争房屋。
徐源辩称，刘敬与徐源之间的债权债务是真实的。徐源在2013年实际占有诉争房屋。敬瑞敏、赵春莉��签房屋买卖合同名为买卖，实为借贷担保关系。敬瑞敏、赵春莉就涉案200万元向徐源收取了利息，双方之间系债权债务关系。
刘敬辩称，徐源从伍永亮处购房后虽未办理产权过户手续，但徐源不仅付清了全部房款，对诉争房屋行使了占有、使用、处分等权利，而且二人从未就解除合同达成合意。因此徐源是诉争房屋的实际买受人。敬瑞敏、赵春莉称，徐源于2015年7月16日将其与伍永亮签订房屋买卖合同自愿交与他们保管，并承诺不能按时还钱，此合同自动作废，故徐源已不是房屋买受人。该主张没有任何法律依据。该房屋买卖合同的当事人双方分别是伍永亮、徐源，合同是否解除应由双方协商确定。敬瑞敏、赵春莉既不是该合同的当事人，也不是伍永亮的代理人，无权决定伍永亮与徐源所签合同的存否。目前，伍永亮仍认可徐源��诉争房屋的买受人。因此一审法院依据《查封、扣押、冻结财产规定》第十九条查封诉争房屋合法有据。其次，敬瑞敏、赵春莉与徐源之间只存在民间借贷关系，而不是买卖合同关系。敬瑞敏、赵春莉在上诉状中终于认可二人向徐源出借200万元，双方存在民间借贷关系。同一时间，徐源委托房主伍永亮与敬瑞敏、赵春莉签订的《房屋买卖合同》性质应为担保，双方之间不存在真实房屋买卖关系。借款期限届满后，伍永亮与敬瑞敏、赵春莉签定的《存量房买卖合同》即使真实，也是一种典型的流押行为。敬瑞敏、赵春莉称徐源无力偿还200万元借款后，双方通过结算，徐源同意将房屋按200万元出售给敬瑞敏、赵春莉，但未举出证据证明双方结算的事实，且敬瑞敏、赵春莉与伍永亮签订的《存量房买卖合同》约定的购房款不是200万元，而是120万元，明显低于诉争房屋实际价值260万元。因此双方不是真实的买卖关系，而是流押关系。此外，敬瑞敏、赵春莉的上诉观点前后矛盾。二人为了否认一审法院查封诉争房屋的合法性，主张徐源于2015年7月16日已将其与伍永亮间签订的房屋买卖合同自愿交于二人，徐源与伍永亮间的房屋买卖合同已经解除，徐源不再是诉争房屋的所有人。为了主张二人与伍永亮于2015年9月10日签订的《存量房买卖合同》有效，又认为双方形成了真实的房屋买卖关系。如果徐源与伍永亮签订的合同已解除，就没有权利与敬瑞敏、赵春莉签订买卖合同。前后矛盾。最后，按照物权优先原则，对诉争房屋享有优先权的是刘敬，而不是敬瑞敏、赵春莉。因徐源、刘永凤夫妇不能向刘敬偿还到期借款，遂于2013年9月主动搬离诉争房屋，并抵偿给刘敬，交由刘敬占有、使用，并承诺办理产权。而徐源将诉争房屋抵偿给敬瑞敏、赵春莉的时间是2015年9月，且敬瑞敏、赵春莉二人对诉争房屋未行使任何权利。如果徐源有关逾期还款则用诉争房屋抵偿债务的承诺有效，那么刘敬的权利优先于敬瑞敏、赵春莉，诉争房屋应归刘敬所有，而不归敬瑞敏和赵春莉所有。综上，敬瑞敏、赵春莉的上诉请求及理由不成立。
伍永亮述称，2012年3月14日，伍永亮将诉争房屋卖给徐源属实。徐源支付的尾款160万是通过借款筹集的，当时伍永亮委托赵洪洲办理房屋抵押担保手续。2015年9月10日，伍永亮根据徐源的要求，配合徐源签订存量房买卖合同是事实。法院查封诉争房屋时，该房屋仍登记在伍永亮名下。
敬瑞敏、赵春莉、伍永亮向一审法院的起诉请求：1、判决立即停止对伍永亮所有的位于顺庆区迎凤路168号7幢房屋的执行，并解除该房屋的查���；2、判决确定敬瑞敏、赵春莉与伍永亮所签《住房买卖合同》有效，并确认顺庆区迎凤路168号7幢房屋归敬瑞敏、赵春莉所有；3、本案诉讼费由徐源、刘敬承担。
一审法院认定事实：2012年3月14日，伍永亮（甲方）与徐源（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方伍永亮将其所有的位于顺庆区迎凤路168号（万景台）7幢独栋别墅卖给乙方徐源，价格为260万元。双方约定分两次支付房款，第一次支付定金100万元，余款160万元二年内在房屋转户前一次性付清。甲方开始办理转户手续或法律公证给乙方，由乙方自行办理（甲方全权委托），在余款付清前，两证由甲方保管。同时约定，乙方第一次付清定金100万后，甲方将房屋以及附属物品交与乙方，并附二证复印件，乙方在两年内未交清余款，乙方享有使用权。并保管一���室内物品，不得搬出房屋”。协议签订后，徐源向伍永亮支付100万元定金，并入住房屋。2013年8月3日，徐源因欠刘敬借款本息2418000元(另案债务)，向刘敬出具《再次还款承诺书》一份，载明：截止2013年8月30日，刘敬夫妻二人共借本息2418000元，定于2013年8月内还1000000元，2013年9月内还清余款，若到期不全部归还，即搬出房屋，并以该房屋抵偿刘敬欠款。所欠房主伍永亮1000000元在1个月内付清，承诺督促原房主在1个月内办理房屋过户手续。保证该房屋无抵押、担保以及任何纠纷和障碍。经电话与本人妻子刘永凤协商，她同意上述承诺，承诺人徐源。之后，刘敬于同年8月占有、使用房屋至今。随后，徐源因支付房屋尾款160万元，需向案外人赵洪洲借款。2014年3月13日，徐源委托伍永亮将诉争房屋代为公证给案外人赵洪洲，徐源将该房屋抵押的借款首先支付购买伍永亮房屋剩款160万元。徐源付清购买伍永亮房屋全款共260万元后，伍永亮将二证及其相关手续交予徐源，原合同约定义务履行完毕等。同日，伍永亮委托赵洪洲与借款人赵非签订抵押、借款合同，赵洪洲有权处置案涉房产，处置款项用于归还赵非等，南充市果城公证处对前述委托内容进行了公证。2014年12月26日，伍永亮委托案外人赵洪洲与敬瑞敏、赵春莉签订《住房买卖合同》，约定：由伍永亮的受托人赵洪洲与敬瑞敏、赵春莉协商诉争房屋总价格为200万元，敬瑞敏、赵春莉各购该住房50%的面积，各自支付50%的购房款。签订本合同的当天，敬瑞敏、赵春莉支付全款200万元，其中支付现金18万元，向赵洪洲账户转入182万元。2014年12月29日，南充市果城公证处对该合同进行了公正。同日，赵春莉、敬瑞敏向徐源出具《承诺书》，承诺：“徐源、刘���凤2014年12月26日以顺庆区迎凤路168号7栋别墅抵押，在敬瑞敏、赵春莉处各借款100万元，共计人民币貳佰万元，因该抵押物从前没到房管部门办理过户登记手续，不能办理第二次《他项权证》，该借款以原业主伍永亮委托代理人赵洪洲和敬瑞敏、赵春莉签订《房屋买卖合同》作为借款保障，借款人徐源、刘永凤在2015年6月25日前可随时还款，借款还清后，赵洪洲与敬瑞敏、赵春莉签订的《房屋买卖合同》作废，该别墅仍然归徐源、刘永凤所有，敬瑞敏、赵春莉对该别墅不主张任何权益。承诺人赵春莉、敬瑞敏。在场见证人赵洪洲”。2015年7月16日，徐源向赵春莉、敬瑞敏出具《承诺书》，承诺：“本人徐源承诺于2015年7月28日归还借款貳佰万元整，此借款以顺庆区迎凤路168号7栋房屋作为抵偿，如未按时还款赵春莉、敬瑞敏有权过户。（注明上述房主为伍永亮），本人于2012年3月14日与伍永亮签订的房屋买卖合同自愿交于赵春莉、敬瑞敏保管，如未按时还款此合同自动作废，以伍永亮与赵春莉、敬瑞敏于2014年12月28日所签房屋买卖合同为准。承诺人徐源。2015年9月10日，敬瑞敏与伍永亮签订《存量房买卖合同》，约定敬瑞敏以1200000元价格购买上述房屋。另查明，一审法院执行2015年顺庆民督字第6号刘敬与徐源申请支付令一案，于2015年9月17日作出（2015）顺庆执字第1853-1号执行裁定，对诉争房屋进行了查封。敬瑞敏、赵春莉、伍永亮向一审法院提出异议，一审法院于2015年11月23日作出（2015）顺庆执异字第48号执行裁定书，裁定驳回异议人敬瑞敏、赵春莉、伍永亮的异议请求，异议人敬瑞敏、赵春莉、伍永亮对裁定不服，遂提起本案诉讼。一审审理期间，敬瑞敏于2016年7月19日向顺庆区公安局报案。顺庆区公安局经���查后对徐源、刘敬涉嫌虚假诉讼进行受案调查。一审法院于2016年10月27日作出（2015）顺庆民初字第6657号民事裁定书，裁定本案中止审理。2017年1月18日，顺庆区公安局作出南顺公（刑）不立字（2017）5号不予立案决定书。
一审法院认为，本案的争议焦点：一、一审法院查封行为是否合法；二、关于敬瑞敏、赵春莉主张的确认之诉的处理。
关于第一个争议焦点。本案中，伍永亮与徐源签订《房屋买卖合同》合法有效，按照合同约定，徐源向伍永亮已经足额支付260万元购房款，并实际占有该房屋，后又自愿交付给刘敬占有使用，徐源为支付购房款尾款向案外人赵洪洲等借款，该借款行为不影响徐源全额支付购房款的事实。根据《查封、扣押、冻结财产规定》第十九条规定，一审法院对诉争房屋进行���封符合法律规定。同时徐源委托伍永亮、赵洪洲等对诉争房屋进行处置，敬瑞敏、赵春莉与受徐源委托的伍永亮签订《房屋买卖合同》以及《存量房买卖合同》，约定将诉争房屋再次售与敬瑞敏、赵春莉二人。但诉争房屋不仅没有为敬瑞敏、赵春莉办理产权过户手续，而且该别墅至今未交付敬瑞敏、赵春莉占有使用，故一审法院有权对诉争房屋进行查封。敬瑞敏、赵春莉以诉争房屋已售与敬瑞敏、赵春莉，或因仍登记在伍永亮名下为由要求判决解除查封的理由均不能成立，其诉讼请求依法应予驳回。
关于第二个争议焦点。本案中，敬瑞敏、赵春莉提出了数项诉讼请求，其中包括请求确认敬瑞敏、赵春莉与伍永亮所签《住房买卖合同》有效，并确认房屋归敬瑞敏、赵春莉所有。敬瑞敏、赵春莉提起上述诉讼的主要目的在于阻却执��的法律后果，故敬瑞敏、赵春莉诉请确认其与伍永亮之间的《住房买卖合同》有效与否均不能达到停止执行的效果，敬瑞敏、赵春莉主张对诉争房屋的所有权成立与否才能达到阻却执行的目的。从本案案情反映，伍永亮委托案外人赵洪洲与敬瑞敏、赵春莉签订《住房买卖合同》以及《存量房买卖合同》，根据敬瑞敏、赵春莉出具的承诺以及徐源出具的承诺来看，双方并无房屋买卖的真实意思表示，而是将诉争房屋作为徐源不能按期偿还债务的担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷规定）第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，均表明敬瑞敏、赵春莉未能享有诉争房屋的所有权，其不能达到主张物权效力的法律后果，故应驳回敬瑞敏、赵春莉的诉请。
综上所述，依照物权法第一百八十六条、《查封、扣押、冻结财产规定》第十九条、民间借贷规定第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”、第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：驳回敬瑞敏、赵春莉、伍永亮的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院对各方当事人争议的事实认定如下：2015年9月10日，徐源出具授权委托书，载明：“本人徐源特委托原房主伍永亮将本人购买伍永亮南充市顺庆区迎凤路168号7栋别墅过户到敬瑞敏名下，一切责任由我本人承担。”一审法院查封诉争房屋后，敬瑞敏前往重庆合川核实了徐源正在通过诉讼主张权利的一块林地的真实性。二审中，敬瑞敏、赵春莉撤回了确认诉争房屋归二人所有的诉讼请求。二审查明的其余事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一是涉案《存量房买卖合同》的性质与效力，二是敬瑞敏、赵春莉对诉争房屋��否享有阻却执行的权利。关于第一个争议焦点。第一，赵春莉、敬瑞敏2014年12月29日向徐源出具的《承诺书》载明：“徐源、刘永凤2014年12月26日以顺庆区迎凤路168号7栋别墅抵押，在敬瑞敏、赵春莉处各借款100万元，共计人民币貳佰万元，因该抵押物从前没到房管部门办理过户登记手续，不能办理第二次《他项权证》，该借款以原业主伍永亮委托代理人赵洪洲和敬瑞敏、赵春莉签订《房屋买卖合同》作为借款保障，借款人徐源、刘永凤在2015年6月25日前可随时还款，借款还清后，赵洪洲与敬瑞敏、赵春莉签订的《房屋买卖合同》作废，该别墅仍然归徐源、刘永凤所有，敬瑞敏、赵春莉对该别墅不主张任何权益。”因此敬瑞敏、赵春莉与案外人赵洪洲2014年12月26日签订的《住房买卖合同》系为徐源向敬瑞敏、赵春莉借款提供担保，故该《住房买卖合同》属于后让与担保合同，敬瑞敏、赵春莉与委托人徐源之间未形成真实的房屋买卖关系。第二，2015年7月16日，徐源向赵春莉、敬瑞敏出具的《承诺书》载明：“本人徐源承诺于2015年7月28日归还借款貳佰万元整，此借款以顺庆区迎凤路168号7栋房屋作为抵偿，如未按时还款（，）赵春莉、敬瑞敏有权过户。（注明上述房主为伍永亮），本人于2012年3月14日与伍永亮签订的房屋买卖合同自愿交于赵春莉、敬瑞敏保管，如未按时还款此合同自动作废，以伍永亮与赵春莉、敬瑞敏于2014年12月28日所签房屋买卖合同为准。”即徐源承诺在2015年7月28日后不能偿还敬瑞敏、赵春莉借款本息，诉争房屋则抵偿给敬瑞敏、赵春莉。因双方未对借款本息及房屋价值进行清算，故该承诺系流质契约，依法应当认定无效。第三，2015年9月10日，敬瑞敏与伍永亮签���《存量房买卖合同》，约定伍永亮将诉争房屋作价1200000元卖给敬瑞敏，但同日，徐源委托伍永亮将诉争房屋过户至敬瑞敏名下，即《存量房买卖合同》是为将诉争房屋过户至敬瑞敏名下而签订，且伍永亮与敬瑞敏二人均未举证证明敬瑞敏支付了对价，故伍永亮与敬瑞敏之间未形成真实的买卖关系。本案审理中，伍永亮、敬瑞敏均称双方买卖关系真实，但伍永亮在将诉争房屋售与徐源后再出售给敬瑞敏，敬瑞敏在明知该事实的情况下仍向伍永亮购买诉争房屋，二人的行为损害了原购买人徐源的利益，依照合同法第五十二条第（二）项之规定，该房屋买卖合同也应认定为无效。同时，徐源在承诺中未表示将其购买的诉争房屋转售给敬瑞敏，且在本案审理过程否认将诉争房屋转售给敬瑞敏，敬瑞敏、赵春莉也未举出证据证明徐源有转售诉争房屋的意思表示，因此敬瑞敏���张徐源已将诉争房屋转售给他的理由不成立。即使徐源与敬瑞敏之间的买卖关系成立，伍永亮签订合同的行为是基于徐源的委托，诉争房屋则存在两重买卖关系，分别是伍永亮与徐源之间的买卖关系、徐源与敬瑞敏之间的买卖关系，根据国家税费征收规定，每一次买卖关系都应依法纳税。但由伍永亮与敬瑞敏签订《存量房买卖合同》，将房屋所有权直接从伍永亮变更至敬瑞敏，只需纳税一次，损害了国家利益，目的违法。依照合同法第五十二条第（三）项之规定，该《存量房买卖合同》亦应认定无效。虽然徐源与敬瑞敏之间买卖关系的效力不受该合同影响，但是《查封、扣押、冻结财产规定》第十九条中的买受人系指与房屋所有人直接发生买卖关系的买受人，徐源虽向伍永亮购买了诉争房屋并支付了全部房款，但诉争房屋的所有权人仍登记为伍永亮，未变更至徐��名下，依照物权法第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，徐源不是诉争房屋的所有人，敬瑞敏亦认可徐源对诉争房屋只享有债权，不享有所有权，因此敬瑞敏不属于《查封、扣押、冻结财产规定》第十九条规定的买受人，敬瑞敏不能依据该规定主张权利。敬瑞敏依据该规定诉请一审法院解除对诉争房屋的查封的主张不成立。敬瑞敏称，2015年9月10日的《存量房买卖合同》及徐源承诺书本质是徐源将其与伍永亮之间房屋买卖合同中的债权转让给敬瑞敏。但该《存量房买卖合同》及承诺书均无债权转让的约定，敬瑞敏也未举证证明徐源有转让该债权的意思表示，徐源承诺将诉争房屋由伍永亮过户至敬瑞敏名下也不能推定为当事人之间有债权转让的意思表示，且该种登记的基础法律关系除了债权转让外，还可能是委托持有（借名登记）、买卖、让与担保等。敬瑞敏的该项上诉理由不成立，不予采纳。综观《住房买卖合同》、敬瑞敏、赵春莉出具的承诺书及徐源2015年7月16日出具的承诺书，徐源向伍永亮出具的授权委托书和《存量房买卖合同》是兑现徐源2015年7月16日的承诺，以诉争房屋保障敬瑞敏、赵春莉出借资金的安全，本质是为涉案200万元借款本息提供担保，依照物权法第五条“物权的种类和内容，由法律规定”之规定，该种担保不是物权法规定的担保物权，不受法律保护。因此敬瑞敏、赵春莉不能依此对诉争房屋主张优先受偿权���并请求一审法院解除对诉争房屋的查封，其可依据民间借贷规定第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定主张权利。关于第二个争议焦点。因徐源未按照（2015）顺庆民督字第6号向刘敬清偿债务，一审法院依据的刘敬的申请查封了诉争房屋。虽然诉争房屋登记的所有人为伍永亮，未变更登记至徐源名下，但徐源已向伍永亮购买诉争房屋并支付全部房款，一审法院依据《查封、扣押、冻结财产规定》第十九条查封诉争房屋并无不当。基于第一个争议焦点分析，敬瑞敏、赵春莉依据涉案《住房买卖合同》及《存量房买卖合同》诉请解除对诉争房屋查封的理由不成立，且对诉争房屋也不享有优先受偿权，更不享有所有权，对其诉请解除对诉争房屋查封的主张不予支持。
综上所述，敬瑞敏、赵春莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由敬瑞敏、赵春莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘荣耀
审判员 田 娟
审判员 吴 彪
二���一七年十二月二十日
书记员 凌鸿雁