河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫16民终3664号
上诉人（原审原告）：卢哲，女，汉族，1966年6月6日生，住周口市川汇区（现已注销）。现身份证载明，卢哲，女，汉族，1965年4月4日生，住周口市川汇区。
委托诉讼代理人：邓毅枫，河南旺庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处。
负责人：胡海涛，该处主任。
被上诉人（原审第三人）：胡书华，男，汉族，1962年12月28日生，住周口市川汇区。
委托诉讼代理人：刘树娟，河南睿东律师事务所律师。
上诉人卢哲因与被上诉人周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处、胡书华房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2017）豫16民终3664号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢哲委托诉讼代理人邓毅枫，被上诉人胡书华委托诉讼代理人刘树娟到庭参加诉讼。周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢哲上诉请求：1.依法撤销川汇区人民法院(2015)川民初字第04086号民事判决书；2.依法认定胡瑞华与被上诉人所签订的买卖房合同中买受人胡瑞华变更为上诉人，为上诉人办理产权手续，并交付房屋；3.如不能支持第二个请求，请求依法判令第三人按照诉争房屋现价值对原告进行补偿；4.诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：一、诉争房屋胡瑞华无权转让与第三人。该房是市委、市政府为解决市直机关干部住房困难问题而定向建设的住房。这些住房不对外出售，而是由市委、市政府统一分配。周口市政府文件，规定了公务房在五年内不得转让，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场。案涉房屋转让应当受到约束，应当符合行政法规及地方规定。一审法院在判决书中所表述的“该房屋属解决市直机关干部职工住房困难问题而建，是针对特定人，能否转让，什么时候允许转让，周口市政府有具体文件明确规定，卢哲可向周口市政府反应解决”错误。二、本案房屋买卖成立时间，一审认定有误。一审法院忽略了本案的房屋特殊性，诉争房屋不是普通商品房，在实际购买过程中双方也处处体现了与普通商品房买卖不同之处。本案诉争房屋买卖成立日期应是2008年1月23日，虽然双方没有签订书面购房合同，但双方对房屋买卖主要条款已达成一致，具备合同成立要件，后来签订的合同仅是对上述条款的书面确认。三、一审法院认定事实与判决结果对上诉人显失公平，请依法改判。一审判决认定了7万元房屋首付款归属上诉人，又认定已自动转化为购房款，却仅判令第三人返还给上诉人本金及按同期存款支付相应利息，对上诉人明显不公平。应当按照此笔款在房屋中现价值比例对上诉人进行补偿，仅判令按同期存款支付利息，对上诉人的权益没有合理维护。
胡书华述称，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果公正，请求依法维持。上诉人的上诉理由均不能成立，理由如下：一、胡瑞华是否有权转让涉案房屋不属于法院的审查范围，应由政府部门予以确认，上诉人认可胡瑞华有购买权，胡瑞华也有权转让，上诉人以胡瑞华无权转让为由认为合同不成立，不符合法律规定，根据买卖合同司法解释三第3条规定，双方转让行为有效。二、房屋买卖时间以合同签订时间为准，2008年1月23日交付首付款只是一种预定行为，当时没有签订正式合同，不是合同的成立时间。
周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处未答辩。
卢哲向一审法院起诉请求，1.判令周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处将其与胡瑞华签订的买卖房合同中买受人胡瑞华变更为卢哲；2.判令周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处按合同约定为卢哲办理产权手续；3.判令周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处交付房屋；4.诉讼费用由周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处承担。
胡书华的诉讼请求，1.认定胡书华为东区安居小区11号楼1单元502室所有人；2.判令周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处为胡书华办理产权手续。
一审法院认定事实，为落实市委、市政府《关于在中心城市城区实施“安居工程”推进五项建设的意见》目标任务，解决市直机关干部职工住房困难问题，周口新区开发建设指挥部办公室通过招商引资，由河南建设集团广厦房地产开发有限公司周口分公司定向开发建设东区安居小区商品房住房。胡书华之兄胡瑞华符合认购东区安居小区一期商品房住房一套的条件。2008年1月23日，经胡书华之手，以胡瑞华的名义向周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处在周口工行川汇支行账户上交纳订购房订金70000元，工行川汇支行向胡书华出具一份现金存款凭条，现金存款凭条上交款人为胡瑞华，后胡书华持现金存款凭条到周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处换取了收款收据。2009年4月21日，胡书华从其个人银行账户上转至周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处在周口工行川汇支行账户上现金174432元，后胡书华持交款凭证到周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处换取了一张金额为12852元（地下室款）的收款收据和一份金额为161580元（房款余款）的收款收据。上述收款收据原件现均由胡书华持有。2009年4月23日，胡书华与出卖人河北建设集团广厦房地产开发有限公司周口分公司签订了一份商品房买卖合同，出卖人将其开发建设的东区安居小区一期11号楼1单元502室住房出卖给买受人，买卖合同买受人一栏内签名系胡书华所签，签的是胡瑞华的名字。双方约定该份商品房买卖合同自双方签订之日起生效。周口市东新区管理委员会关于商品房认购协议书的几点说明中载明买受人第一次交纳的购房订金在购房协议签订后自动转化为房款，该涉案争议房屋的购房款已全部交清，2009年5月，第三人对该房屋进行了装修。卢哲与胡瑞华原系夫妻关系，2008年10月22日，卢哲与胡瑞华在民政部门办理了离婚登记，并订立离婚协议一份，离婚协议与本案有关的内容有卢哲与胡瑞华共同生活期间的财产归女方，如再婚归子女。胡瑞华于本案诉讼发生前已死亡。
一审法院认为，本案争议房屋的买卖双方在商品房合同中约定商品房买卖自双方签订日即2009年4月23日生效，争议房屋买卖成立之日应为2009年4月23日，胡瑞华死于2011年2月，生前对胡书华与周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处签订的房屋买卖合同的行为是认可的，卢哲与胡瑞华于2008年10月22日离婚，离婚在前，房屋买卖成立在后，因此，无论争议房屋的买受人是否为胡瑞华，争议房屋权属问题均与卢哲无关(胡瑞华与卢哲夫妻关系存续期间房屋买卖合同并未签订，买卖行为未实际完成)。第三人胡书华为争议房屋合同签订人，且交纳了绝大多数购房款，并对争议房屋进行了装修，应当依法确认胡书华为争议房屋真正买受人，享有争议房屋权属权利。胡书华于2008年1月23日向周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处交纳的购房订金70000元，其现金存款凭条上交款人为胡瑞华，胡书华没有有效证据证明该70000元为其本人出资，该笔70000元应认定为胡瑞华交纳，此款交纳时为卢哲与胡瑞华婚姻关系存续期间，该70000元订金应为胡瑞华与卢哲的夫妻共同财产，根据离婚协议的约定和胡瑞华已死亡的事实，该笔夫妻共同财产应归属卢哲。鉴于该笔订金已自动转化为购房款，第三人胡书华对争议房屋享有权属权利，胡书华应将70000元订金返还给卢哲，并应按中国人民银行规定的同期存款利率支付相应利息。第三人胡书华是与出卖人河北建设集团广厦房地产开发有限公司周口分公司签订的商品房买卖合同，根据合同相对性原则，办理房屋产权手续事宜，胡书华应向出卖人河北建设集团广厦房地产开发有限公司周口分公司主张。因为，周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处没有为其办理房屋产权手续的合同义务。关于卢哲诉请与胡瑞华仍为夫妻关系的理由，不予支持，因为，虽然身份证尾号不同，但协议离婚的双方当事人仍是卢哲与胡瑞华。关于卢哲诉请胡瑞华房屋转让行为无效的理由，不予支持，因为，该房屋属解决市直机关干部职工住房困难问题而建的，是针对特定人，能否转让，什么时候允许转让，周口市政府有具体文件明确规定，卢哲可向周口市政府反应解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认胡书华为本案争议的周口市东区安居小区11号楼1单元502室房屋的买受人，对该房屋享有权属权利。二、胡书华应于判决书生效后十日内给付卢哲现金人民币70000元及利息（利息从2008年1月24日开始计算，计算至胡书华付清全部款项之日止，按中国人民银行规定的同期银行存款利率计算给付）。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回卢哲的其他诉讼请求。四、驳回胡书华的其他述求。案件受理费400元，卢哲承担200元，胡书华承担200元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周口市财政局出具的两份证明内容与卢哲一审中提交的该局证明内容基本一致，现卢哲二审中再次提交不属于新证据。卢哲提交的转账明细不能直接证实胡书华购房资金来源于胡瑞华以他人账户向胡书华的汇款。
本院认为,本案的争议焦点为，一、胡瑞华是否有权转让案涉房屋，是否属于本案的审查范围？二、一审认定案涉房屋买卖成立时间是否正确？三、一审仅认定胡书华给付卢哲70000元及利息是否适当？
2009年4月23日，胡书华与河北建设集团广厦房地产开发有限公司周口分公司签订了一份商品房买卖合同，该合同对交易标的、交易时间、交易价格及方式做了详细的约定。一审依据上述合同认定双方商品房买卖自合同日签订生效并无不当。
卢哲与胡瑞华双方于2008年10月22日离婚，房屋买卖行为发生在卢哲与胡瑞华离婚之后。无论胡瑞华是否有权转让案涉房屋，卢哲不具有诉请审查上述问题的资格。
胡书华于2008年1月23日向周口市新区开发建设指挥部安居小区项目处交纳购房定金70000元，一审认定该70000元系胡瑞华出资。依据现有证据无法确定胡书华与胡瑞华双方对案涉房屋转让约定的详细内容，亦无法确定在转让行为中双方就上述70000元进行了如何约定。鉴于胡瑞华在诉讼发生前已经死亡，胡书华为案涉房屋买卖合同的签订人，其缴纳了绝大多数购房款，并对房屋进行了装修。一审确认胡书华为争议房屋的买受人，同时依据卢哲与胡瑞华签订的离婚协议认定胡书华给付卢哲70000元及利息，并无不当。
综上所述，卢哲的上诉请求不能成立，应予驳回；如存在胡瑞华无权转让案涉房屋及胡瑞华转让案涉房屋过程中存在显失公平情形，胡瑞华的继承人可另行主张权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人卢哲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王红飞
审判员 胡体兵
审判员 方贝贝
二〇一七年八月二十九日
书记员 申亮亮