江西省都昌县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)都民一初字第821号
原告刘亚民，男，1975年9月7日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。
被告杨宗贵（曾用名杨神送），男，1948年9月17日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。
被告曹会勇，男，1973年9月19日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。
本院2015年4月29日立案受理原告刘亚民诉被告杨宗贵、曹会勇房屋买卖合同纠纷一案，在案件审理过程中，本院查明得知该房屋共七层，其中有部分房产的房权证号为都昌房权证县城字第××号、20××28号。在本院2016年10月12日询问原告时，原告亦只能肯定其讼争的房屋，属上述房权证号中的房屋，但因房权证是被告办理的，所以原告称亦不知讼争房屋具体是哪个房权证号。办案中，本院了解到（2014）都民一初字第1001号原告曹开金诉被告杨宗贵房屋买卖合同纠纷案，原告要求被告过户房产，该案标的物讼争房产亦是20××28号房屋，和本案标的物讼争房屋有重合之处，但该（2014）都民一初字第1001号案未审结，处于中止状态。中止的原因是该（2014）都民一初字第1001号案必须以（2015）都民一初字第1027号原告曹开金诉被告江民共、杨宗贵执行异议案的审理结果为依据。该执行异议案是要求法院解除对201213228号房屋的查封，该房产因为（2014）都民一初字第733号原告江民共诉被告杨宗贵民间借贷纠纷案被查封了。查封房产的房权证号是20××22号、20××28号。至2016年6月九江中级人民法院二审终结后，以此案审理结果为依据的（2014）都民一初字第1001号案件亦于2016年8月生效。本案恢复审理，并于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告刘亚民及被告杨宗贵到庭参加了诉讼，被告曹会勇经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案审理过程中，因原合议庭成员江安仁因病死亡，本案由审判员徐晓红担任审判长、与审判员石超男、审判员沈青华组成合议庭审理此案，本案现已审理终结。
原告刘亚民诉称：2009年12月18日，原告与两被告签订店铺销售协议书，约定被告将坐落于都昌县三公里东风大道南侧邵家村口最东边一间店面以240000元的价格出售给原告，并约定了相关的店铺产权过户事宜，原告于协议签订的当日向两被告各支付110000元，两被告将店面交付原告使用。2010年3月27日，原告与两被告再次签订协议书，约定被告将坐落于邵家村口、东风大道南侧一间9平方米的店面以30000元的价格出售给原告，原告当日付给被告杨宗贵300**元，两被告亦在当日将该店面交付给原告使用。2012年10月12日原告与两被告签订补充协议，约定被告必须于2013年5月底前为原告办理产权过户登记。后原告多次要求两被告办理产权过户登记，但被告一直未为原告办理房产过户登记手续。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令两被告按协议约定为原告办理店铺产权过户登记手续，两被告支付违约金50000元、并承担本案诉讼费用。
被告杨宗贵辩称：原告说的买卖过程属实，我现在已将该房屋进行了抵押贷款。因为我没有办法还这个贷款，房产证拿不出来，没办法协助原告办理过户。
被告曹会勇未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见。
经审理查明：2009年12月18日，原告和两被告签订“购店铺协议书”，约定：由两被告将位于都昌县城××县城××地××）××大道南侧××口××房屋××三间店铺中最东边一间卖给原告，购房款240000元，房屋交付时首付220000元，协议签字后3年零6个月内甲方“付房产证给乙方”，剩余20000元购房款于交付房产证时付清。签订协议当日，原告即分别向两被告各支付购房款110000元。2010年3月27日被告杨宗贵、被告曹会勇又将前述房屋第一层三间店面中最西边的一间（约9平方米）卖给原告，购房款30000元。签协议当日，原告即将购房款30000元交付被告杨宗贵。以上两间店铺在原告向被告交付购房款之后，被告即将店铺交付给原告，原告并一直管理使用该两间店铺至今。2012年10月12日，原告又与二被告签订补充协议，约定二被告必须于2013年5月底之前为原告办理以上两间店铺的房产证，办证费用由被告负担，若被告违约，被告须向原告支付违约金50000元，且被告还必须为原告办理好房产证，双方约定“因甲方（被告方）违约，因此产生的一切法律后果由甲方（被告方）承担。”
但在2012年1月10日之前，被告杨宗贵已将上述店铺办理了所有人为“杨神送”的房屋所有权证，房产证号为都昌房权证县城字第××号，且在2012年1月10日，被告杨宗贵还将该房屋第一层的三间店铺作为抵押物，用于为案外人在当时的都昌县农村信用合作联社周溪信用社抵押贷款700000元，至今该笔贷款仍欠700000元本金，未偿还任何利息。
以上案件事实，有原告向本院提供并经质证的原被告身份信息，三份购店铺协议书，三份收条及庭审陈述予以证明，本院予以认定。
本院认为，原被告双方经合意约定被告将其具有处分权的房屋卖予原告，嗣后原告即按约定将购房款交付被告，被告亦立即将房屋交付给原告，此后房屋并由原告管理使用至今。从以上法律事实本院认定原被告之间的房屋买卖协议已成立并发生法律效力。被告方本应按其与原告之间的约定，协助原告办理好房产所有权过户手续，以便原告在法律上享有本案买卖房屋的所有权。
但是，上述房屋买卖协议发生法律效力之后，被告杨宗贵将上述已卖给原告的房屋办理了所有权人为其本人的房屋所有权证，并将该房屋作为抵押物，用于为他人办理抵押贷款，且该笔贷款至今本息未归还，该抵押行为并经都昌县房地产管理部门进行登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：债务人以其有处分权的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当按照本法第五章的规定办理权属登记。该法第五章第六十一条规定，……房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……该法第五章第六十二条规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。《国务院城市私有房屋管理条例》第六条亦规定：房屋所有权转移变更时，当事人须向房屋所在地的房管机关办理所有权转移变更登记手续。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十条规定,以城市房地产进行抵押的，当事人在房地产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。从以上本院查明的事实及法律规定可看出，由于被告杨宗贵的根本违约，导致本案买卖房屋之上存在抵押权，在该抵押权未消灭的情形下，原告要求被告为其办理以上买卖房屋的产权过户手续，事实上已难以办理。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，经本院向原告释明，原告表示不改变其诉讼请求，仍要求被告为其办理以上房屋的产权过户登记手续，本院难以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。本案中因被告方根本违约造成原告不能实现其合同目的，且双方在订立协议时明确约定了违反合同义务时应支付违约金，案件审理中被告方亦未对约定的违约金数额提出异议，故本院对原告关于要求被告方支付违约金的诉求予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十条、《国务院城市私有房屋管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、驳回原告刘亚民要求被告杨宗贵、被告曹会勇协助原告刘亚民办理房屋过户登记手续的诉讼请求；
二、被告杨宗贵、被告曹会勇在本判决生效之日起十日内向原告刘亚民支付违约金50000元；
案件受理费6100元，由原告刘亚民负担2100元，被告杨宗贵、曹会勇共同负担4000元。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于收到本判决书之后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 徐晓红
审判员 石超男
审判员 沈青华
二〇一七年九月三十日
书记员 冯颖芳