广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8562号
上诉人（原审被告）：广州润衡软件连锁有限公司爱心网盟一加一店。住所地：广州市海珠区赤岗路***号*楼。
负责人：李伦，经理。
上诉人（原审被告）：广州润衡软件连锁有限公司。住所地：广州市天河区燕岭路**号****房。
法定代表人：徐昊，总经理。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘美林，广东天穗律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：许应裘，男，现住广州市。
委托诉讼代理人：岳宁，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴宝凤，女，现住广州市。
委托诉讼代理人：张贤伟，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广州润衡软件连锁有限公司爱心网盟一加一店（以下简称润衡一加一店）、广州润衡软件连锁有限公司（以下简称润衡公司）、许应裘因与被上诉人吴宝凤返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初6750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
润衡一加一店、润衡公司共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回吴宝凤全部诉讼请求；2.改判一审、二审诉讼费用由吴宝凤承担。事实与理由：一、一审判决查明事实部分的遗漏和错误问题。（一）一审判决查明事实部分遗漏涉案房产属于吴宝凤和许应裘夫妻共有财产的有关重要事实。1、一审判决遗漏涉案房产购买登记时间即2005年2月16日，该购买登记时间在吴宝凤和许应裘1957年8月4日结婚登记后，充分证明该房产是吴宝凤和许应裘的夫妻共有财产的重要事实。2、一审判决遗漏2017年5月18日吴宝凤向越秀法院提起离婚诉讼时向越秀法院提交的自认涉案房产是其与许应裘的夫妻共有财产的证据所证明的涉案房产是夫妻共有财产的客观事实。（二）一审判决查明的律师函送达事实部分存在明显的错误和遗漏。1、一审判决查明事实部分第5页称：“2017年7月17日，原告的委托代理律师亲自到广州市海珠区××号商铺送达该律师函，”该说法明显错误，因为一审中吴宝凤并没有提供充分确凿的证据证明其代理律师在2017年7月17日亲自到该商铺送达该律师函，庭审中其代理律师仅仅是自称在该日到该商铺送达律师函。2、一审判决查明事实部分第5页称：“2017年10月17日庭审时，被告委托诉讼代理人表示收到原告的上述律师函，并表示如有异议，5天内答复法庭，但期限内没有答复。”该部分也与实际情况不服。首先，2017年10月17日庭审时，当时润衡一加一店和润衡公司的委托代理人并不清楚润衡一加一店是否收到了上述律师函，并未向法庭明确表示润衡一加一店收到了该律师函，并明确向法庭表示庭后向当事人核实，5天内答复（并没有说明书面答复或是口头或电话答复，也并未说明5天内如不答复承担不利的后果。）。其次，庭后润衡一加一店、润衡公司的委托代理人及时电话告知一审书记员经核实润衡一加一店未收到上述律师函。一审第一次开庭后，法庭要求追加许应裘为第三人，并要求润衡一加一店、润衡公司提供许应裘的基本资料。2017年10月23日，润衡一加一店、润衡公司的代理人寄送许应裘的资料时电话告知一审书记员庭后核实的润衡一加一店未收到律师函的情况，书记员答复说要进行第二次开庭，该情况可以在第二次开庭时再说明。2017年12月6日，第二次开庭时，润衡一加一店、润衡公司的代理人再次向一审法庭明确表示经核实润衡一加一店未收到律师函。3、一审查明的事实中遗漏：吴宝凤提交的律师函附带的授权委托书中吴宝凤仅仅授权其代理律师起草律师函，并未授权其送达律师函，更未授权其代理人转委托送达律师函。（三）一审对吴宝凤是否授权其配偶管理出租涉案商铺的查明事实部分存在错漏。一审判决书第7页第二段查明事实部分称：“原告没有出具授权委托书委托第三人管理涉案商铺、签订租赁合同和收取租金，保证金，”该说法与客观事实不符，也明显与判决书第3页许应裘述称：“2011年5月11日原告回梅州老家后，即将涉案商铺交给第三人管理（即是授权和委托许应裘全权管理该涉案商铺）。”的说法相矛盾。事实情况是2011年5月份，吴宝凤回老家修养时将涉案房产的租赁押金条及押金等交给其配偶即许应裘先生，并口头嘱托让其收取后续租金，全权处理后续的所有涉案房产的租赁问题。是口头委托和授权，只是没有书面的委托和授权。根据日常生活经验，夫妻之间类似问题的处理通常也不会有书面授权委托书，口头授权是常见的处理方式。二、一审判决认定事实、法律关系定性明显错误。（一）一审判决将属于吴宝凤和许应裘夫妻共同所有的涉案商铺错误认定为仅仅属于吴宝凤一人所有。充分的证据证明，涉案房产是吴宝凤和许应裘的夫妻结婚后所共同购置的房产，且吴宝凤在另案中明确认可该房产是夫妻共有财产，而一审判决书第7页倒数第二段却仅仅认定涉案房产的所有权人为吴宝凤，明显是认定事实错误。（二）一审判决错误认定润衡一加一店、吴宝凤、许应裘2012年4月16日签订的合法有效的书面《商铺租赁合同》是事实的租赁合同关系，明显定性错误。一审判决书第8页第一段错误认定2012年4月16日签订的《商铺租赁合同》是事实租赁关系。事实的合同关系是指双方当事人并未签订书面的协议，但已经以实际行动履行了合同义务的交易形式。但本案中的事实情况并非如此。本案中，2012年4月16日润衡一加一店与吴宝凤、许应裘夫妇签订了书面的《商铺租赁合同》，签订合同时润衡一加一店并不知道吴宝凤的名字是其配偶许应裘代签，即使是代签，他们夫妻之间也有口头授权；合同约定的租金标准完全是合理的市场标准；润衡一加一店一直也严格按照合同约定支付该租金；且长期以来吴宝凤一直也未对该合同履行提出过任何异议。因此，根据我国婚姻法第17条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第17条的规定，作为夫妻共有财产人的吴宝凤和许应裘，有着平等的对涉案商铺的出租权，有权签订该租赁合同。且根据以上客观事实情况，润衡一加一店也有充分的理由相信，该租赁合同是吴宝凤和许应裘夫妻双方的共同意思表示，润衡一加一店是完全善意的承租人，吴宝凤不得以不知情或不同意为由对抗善意的润衡一加一店，不得否认该《商铺租赁合同》的合法性有效性，该租赁合同对吴宝凤和许应裘都应具有法律约束力。因此，双方之间是有合法有效的书面租赁合同，而不是事实租赁合同关系。（三）一审判决错误认为润衡一加一店、润衡公司没有在举证时间内举证，应承担举证不能的责任，并由此错误认定吴宝凤于2017年7月17日向润衡一加一店送达了律师函。一审判决书第8页第2段错误推定吴宝凤向润衡一加一店送达了律师函。根据谁主张谁举证的法定举证原则，吴宝凤应承担其主张送达律师函的举证责任，而其至今没有提供能证明其送达律师函的任何证据，吴宝凤应承担举证不能的责任。而不能将该举证责任倒置，让润衡一加一店承担该责任。1、一审第一次庭审时润衡一加一店、润衡公司的代理人并没有明确认可润衡一加一店收到该律师函，且明确表示回去核实后答复，答复的形式没有确定是书面或是口头。2、一审第一次庭审后由于要追加许应裘，在2017年7月23日寄送许应裘基本资料时，润衡一加一店、润衡公司的代理人电话告知了一审书记员经核实润衡一加一店没有收到律师函，书记员告知再次开庭时再说明。且在第二次开庭时，润衡一加一店、润衡公司的代理人再次明确表示，经核实，润衡一加一店未收到该律师函。3、润衡一加一店、润衡公司的代理人第一次开庭时同意的是核实情况后只是向法庭答复是否收到律师函的情况，并不负有要向法庭提交证据的义务，一审法庭也并未要求润衡一加一店、润衡公司提交相关证据。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第91条所规定的举证责任承担原则：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条明确规定：“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。吴宝凤主张其送达了律师函，要求改变租金支付方式，其应当承担其送达该律师函的举证责任。并且，法律不能要求当事人证明不存在的事实，客观上也无法证明。润衡一加一店根本无法证明自己没有收到律师函。而一审判决却将本应由吴宝凤承担的举证责任强加于根本无法律义务且无法举证的润衡一加一店、润衡公司，让润衡一加一店、润衡公司承担举证不能的法律责任，完全无任何法律依据，明显不公平，是非常明显的错误认定和错误推理。5、吴宝凤的代理人仅仅称其到现场送达了律师函，至今没有提供能证明其到达现场送达律师函的证据，且其也没有送达律师函的权限（吴宝凤在授权委托书中仅仅授权其代理人起草律师函，也没有授权其代理人送达律师函）。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第76条明确规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。”的规定，吴宝凤主张送达律师函的主张不应当予以支持。（四）一审判决书第9页第1段和第2段错误将2017年7月19日双方续签的合法有效的《商铺租赁合同》认定无效，并错误认定双方之间是不定期租赁关系，错误适用合同法第215条和232条的不定期租赁合同的规定，错误认定吴宝凤有权解除合同。1、一审错误认定续签的《商铺租赁合同》未经吴宝凤授权和追认，错误认为续签行为明显侵犯了吴宝凤的合法权益而无效。续签租赁合同时，作为涉案商铺的共有权人许应裘先生本人是有权签订该合同，且其签订该合同也有吴宝凤之前的口头授权和委托。同时，润衡一加一店签订第一份租赁合同和续签租赁合同时是完全善意的第三人，并没有恶意与许应裘串通损坏吴宝凤的任何利益，润衡一加一店完全有理由相信续签租赁合同是吴宝凤和许应裘二人的共同意思表示，应合法有效，该合同对吴宝凤和许应裘都应具有法律约束力。第一，自2012年4月16日起，润衡一加一店租赁涉案商铺，与吴宝凤和许应裘夫妇签订第一份合同和第一份合同到期后续签合同时，润衡一加一店知道吴宝凤和许应裘是夫妻关系，涉案商铺是其夫妻共有的房产，二者有平等出租权利。许应裘也有权签订租赁合同，而无需吴宝凤的特别授权和追认。第二，一审法院追加许应裘的第二次开庭之前，润衡一加一店一直不知吴宝凤的签名是其配偶许应裘代签，也不知二人之间的矛盾。第三，在收到本案诉状和证据材料之前，润衡一加一店从未收到吴宝凤对租赁合同的任何异议。第四，续签的合同和第一份合同一样，租金完全按照市场价标准约定，并不存在低于市场价标准而损坏吴宝凤利益的情况。第五，润衡一加一店一直按照合同约定金额和时间支付租金与许应裘。因为吴宝凤和许应裘至今仍是合法夫妻，许应裘收取的租金，应视为吴宝凤收取，该收取的租金都是二者共有的财产。因此，润衡一加一店按照合同约定将租金支付到许应裘的账户也不损害吴宝凤的任何利益。第六，根据吴宝凤委托的代理人起草的律师函内容看，吴宝凤是一直知道涉案商铺由其配偶许应裘对外出租，且吴宝凤对其配偶与承租人签订的租赁合同效力并无异议，是认可该租赁合同的合法性有效的，仅仅是向其代理人表达要求变更租金收取方式，即变更合同租金支付的条款，也并没有要求解除租赁合同，其诉讼请求中也没有要求解除租赁合同。综上事实，该续签的租赁合同并未侵犯吴宝凤的任何利益，根据我国婚姻法第17条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第17条的规定，该租赁合同应合法有效，对吴宝凤应有法律约束力。2、润衡一加一店与吴宝凤、许应裘之间续签的书面租赁合同合法有效，该书面合同明确约定了租赁期限，所以一审认定双方之间是不定期租赁关系，是错误的认定，应予以纠正。3、润衡一加一店与吴宝凤、许应裘之间续签的书面租赁合同合法有效，根据《合同法》第60条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。且润衡一加一店至今不存在拖欠租金等任何违约行为，因此，吴宝凤无权单方解除合同，无权单方修改合同，也无权单方要求润衡一加一店搬离商铺。一审却以双方之间是不定期租赁合同关系可以随时解除为由，直接判令润衡一加一店搬离商铺，明显是定性错误，法律逻辑错误，适用法律错误，也与吴宝凤的诉求的法律性质相矛盾。二审应予以纠正。首先，双方之间存在合法有效的书面租赁合同关系，而不是无书面合同的不定期租赁合同关系。其次，吴宝凤要求润衡一加一店搬离商铺的理由是非法侵占和经营商铺。事实上润衡一加一店与吴宝凤、许应裘之间有合法有效的租赁合同，润衡一加一店是根据该合同合法占有和使用该商铺，并不是非法侵占。因此，吴宝凤主张的理由不成立，由此所主张的返还商铺的诉讼请求也没有合法的依据，应予以驳回。而一审判决却在吴宝凤没有主张解除租赁合同关系的条件下，也没有首先判定解除双方的租赁合同关系的情况下，就以合同法第232条不定期租赁合同可以随时解除为由直接判令润衡一加一店搬离涉案商铺，明显是超越当事人主张，法律逻辑明显混乱和错误。退一步讲，即使认定为双方是不定期租赁关系（事实上是有书面合同的定期租赁），润衡一加一店也是合法使用涉案商铺，也不是非法占有，吴宝凤要求返还商铺的理由也不成立，也不应当予以支持。（五）一审判决错误判令润衡一加一店自2017年8月1后已经支付的租金再次向吴宝凤支付。一审判决书第9页最后一段和第10页第一段，错误认定润衡一加一店自2017年8月1后已经支付的租金再次向吴宝凤支付。润衡一加一店根据合法有效的《商铺租赁合同》，已经将2017年8月1日后至今的租金支付与许应裘先生，已经履行了合同义务。作为合同的一方，作为涉案房产的共有产权人，许应裘先生收取租金的行为完全合法有效，也应视为吴宝凤收取。一审判决却判令润衡一加一店再次向吴宝凤支付该租金，也是明显的错误。三、一审判决适用法律明显错误。1、一审判决错误适用合同法第215条和232条的不定期租赁合同的规定。本案中，双方签订有合法有效的书面租赁合同，该合同约定有明确的租赁期限，双方之间不是不定期租赁合同关系，不应当适用合同法中的不定期租赁的法律条款。2、一审判决仅仅适用《物权法》对涉案房产所有权进行认定，而故意回避涉案房产是吴宝凤和许应裘夫妻共有财产的客观事实，故意不适用《婚姻法》第17条和《婚姻法》若干问题的解释（一）第17条夫妻共有财产处置的有关规定。综上所述，一审判决将本属于吴宝凤和许应裘夫妻共有财产的涉案商铺错误认定为吴宝凤一人所有的财产，并由此作出错误的逻辑推理和判决，请二审法院予以纠正，撤销原判。四、吴宝凤一审的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。2012年4月16日和2017年7月19日润衡一加一店与吴宝凤、许应裘签订《商铺租赁合同》时，许应裘作为共有权人有权签订该合同，且许应裘签订该合同有吴宝凤的口头授权，并且润衡一加一店是完全善意的第三人，该两份合同合法有效，对润衡一加一店与吴宝凤、许应裘都应有法律约束力，双方都应按照合同约定全面履行合同义务。润衡一加一店占有使用涉案商铺是基于该合法有效的租赁合同，并不是非法占有。因此，吴宝凤主张润衡一加一店非法占有和经营涉案商铺的理由不成立，由此要求润衡一加一店返还商铺和交付占用费的主张也无事实和法律依据，应当予以驳回。
许应裘上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴宝凤全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案房屋系许应裘与吴宝凤夫妻共有财产，许应裘、吴宝凤与润衡一加一店签订的《商铺租赁合同》合法有效，而一审判决认定合同无效，其事实认定不清，适用法律错误。（一）涉案房屋系夫妻共有财产，许应裘依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。首先，涉案房屋房产证显示为夫妻关系存续期间所购房产，应认定许应裘与吴宝凤夫妻共有财产。其次，吴宝凤在离婚的诉讼中，提交的证据清单中已承认涉案房屋属于夫妻共有财产。（二）许应裘、吴宝凤与润衡一加一店签订的《商铺租赁合同》合法有效。首先，涉案房屋为夫妻共有财产，许应裘对涉案房屋有平等的处理权。《商铺租赁合同》中吴宝凤的签名是委托许应裘代其签名的，签名是合法有效的。在实际生活中，夫妻一方不在或者有事委托另一方代为签字，未签订书面的委托，是很正常的事情，也是合情合理的。事实上，吴宝凤2011年5月回老家梅州休养时，将包括涉案房产在内的其他房产的租赁押金条和押金一并交给许应裘，并口头嘱托许应裘全权处理后续的租赁问题，一直到本案诉讼之前，吴宝凤对该房产的出租问题都没有提出过任何异议。许应裘完全有权利处理包括涉案商铺在内的夫妻共有商铺的出租问题，包括不限于签订租赁合同，收取租金，押金等权利。其次，2017年7月19日签订的《商铺租赁合同》为2012年《商铺租赁合同》的续签合同，一审判决既然已经认定许应裘、吴宝凤与润衡一加一店2012年4月16日签订的《商铺租赁合同》合法有效，此后又认定2017年7月19日签订的《商铺租赁合同》无效，显然前后矛盾。该两份合同完全是签订各方真实意思的表示，合法有效。且许应裘也口头告知过吴宝凤涉案房屋的出租情况，在本案提前诉讼之前，吴宝凤一直对此没有提出过任何异议。第三，《商铺租赁合同》已经履行，且大部分都是老租户，如要求润衡一加一店返还房屋，势必损害合同双方的合法权益，严重影响正常的市场交易秩序。二、一审判决认为续签的《商铺租赁合同》损害了吴宝凤的合法权利，从而认定合同无效，显然事实认定不清，适用法律错误。（一）润衡一加一店是善意的承租人。首先，从吴宝凤委托的代理人起草的律师函的内容可以清晰的看出，要求一审润衡一加一店将租金支付给吴宝凤，其实是仅仅要求变更《商铺租赁合同》关于支付对象的条款，并未否认租赁合同的合法性、有效性，由此可以推断吴宝凤是一直知道和认可该租赁合同的存在及效力的。事实上许应裘也告知过吴宝凤该租赁合同的存在和履行情况。鉴于《商铺租赁合同》由许应裘、吴宝凤与润衡一加一店签订，吴宝凤作为合同一方单方发出变更合同条款的要约，在合同双方未达成变更协议之前，不发生任何效力。因此，不能因为吴宝凤单方发出变更某一条款的要约，就否定整个合同的效力，显然一审判决适用法律错误。其次，吴宝凤仅仅要求润衡一加一店、润衡公司改变租金支付对象，并未提出不同意将涉案房屋租赁于润衡一加一店，润衡一加一店有理由相信租赁涉案房屋为夫妻双方共同意思表示，属于善意第三人。第三，虽然《商铺租赁合同》中吴宝凤的名字由许应裘代签，但润衡一加一店并不知道该情况，许应裘从未告知过，吴宝凤在律师函中也未提及。在《商铺租赁合同》中同时有许应裘与吴宝凤的签名，润衡一加一店绝对有理由相信租赁房屋为夫妻双方的共同意思表示，属于善意第三人。(二)续签的租赁合同和首次签订的租赁合同一样，吴宝凤回老家之前进行涉案商铺的租赁事宜的交接时已经口头授权许应裘，让许应裘全权处理租赁事宜，并且许应裘也是共有产权人之一，完全有权签订该租赁合同。虽然2017年5月18日吴宝凤向越秀法院提起了离婚诉讼，但吴宝凤并未向许应裘明确表示过涉案商铺不准擅自出租的任何异议，并且在该离婚诉讼的证据清单中，吴宝凤自己明确认可该涉案商铺是属于夫妻共有财产，而不是个人财产。该离婚诉讼至今还未开庭审理，双方的夫妻关系还未解除，该财产仍是夫妻共有财产。因此，该离婚诉讼案件丝毫不会影响许应裘对涉案房产的租赁权限。（三）续签的《商铺租赁合同》也未损害吴宝凤的任何合法权利。首先，润衡一加一店不管是将租金支付于许应裘，还是吴宝凤，涉案房屋租金都属于夫妻共有财产。即使将租金支付给许应裘，不会改变夫妻共有财产的性质，更不会损害吴宝凤的任何合法权利。其次，2017年5月18日，虽然吴宝凤向法院起诉要求与许应裘离婚，但双方的婚姻关系并未解除，依然是合法有效的夫妻，涉案房屋租金依然属于夫妻共有财产，不管支付给夫妻任何一方，都不会改变夫妻共有财产的性质。综上，即使涉案的租金支付给许应裘，依然属于夫妻共有财产，未损害吴宝凤的合法权利。总之，续签的租赁合同，并不存在损害吴宝凤利益的任何情况，一审判决却认定该合同损害了吴宝凤的利益，认定该合同无效，显然事实认定不清，适用法律错误。三、退一步讲，即使合同无效，许应裘作为涉案房屋的共同所有权人，也有权收取涉案房屋的使用费，而一审判决却认定许应裘无权收取，显然事实认定不清，适用法律错误。首先，涉案房屋系夫妻共有财产，许应裘依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。即使《商铺租赁合同》认定无效，许应裘作为涉案房屋的共同所有权人，也有权收取涉案房屋的使用费，润衡一加一店将房屋使用费支付给许应裘是合法有效的。涉案商铺的租金或使用费属于夫妻共有财产，许应裘收取的行为应对吴宝凤有法律约束力。其次，一审法院明知许应裘已经收取了润衡一加一店2017年8月1日起至判决之日的租金，依然判决润衡一加一店再次将房屋租金支付给吴宝凤，显然事实认定不清，适用法律错误。再次，一审判决已经明确认定：“2012年4月16日签订的《商铺租赁合同》合同期内，被告已经向上诉人支付租金，原告要求被告再支付自2016年6月1日起至2017年7月31日的房屋使用费，缺乏依据，本院不予采纳，予以驳回”。从2017年8月1日起至判决之日的租金，润衡一加一店已经支付给许应裘，而一审判决却要求润衡一加一店再次支付给吴宝凤，显然与前述认定相矛盾。
吴宝凤二审答辩：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。
吴宝凤于2017年7月28日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、润衡一加一店、润衡公司立即搬离并向吴宝凤返还广州市海珠区××号商铺；2、润衡一加一店、润衡公司向吴宝凤支付自2016年8月1日起至实际搬离之日止的占用费，标准按每月80557.75元计算；3、润衡一加一店、润衡公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：
粤房地证字第Ｃ3××14号的房地产权证记载，位于海珠区××号房屋的权属人是吴宝凤，用途是非居住用房，建筑面积826.2333平方米，套内建筑面积760.0844平方米。
吴宝凤与许应裘是夫妻关系，双方于1957年8月4日登记结婚，吴宝凤于2017年5月18日向广州市越秀区人民法院提起诉讼要求与许应裘离婚，案件正在审理中。
2012年4月16日，吴宝凤、许应裘（出租方、甲方）与李伦（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定，甲方将位于广州市海珠区××号商铺租赁给乙方，双方确认出租面积826.2333平方米，甲方同意乙方将该房产用于网吧用途，租赁期限五年，自2012年8月1日至2017年7月31日止，其中装修免租期贰个月，即从2012年8月1日起正式计付租金，每月租金33040元，从第四年起按原月租的5%递增，乙方须于每月五日前向甲方交付当月租金，房屋租赁保证金：陆万陆仟零捌拾元整。乙方交纳租金等费用采用银行转账方式：开户行：中国工商银行，账号：36×××1*，用户名：许应裘。乙方须于每月五日前将银行转账单回执交给甲方，并由甲方确认收到为止。租赁期满，乙方如愿意续租，应于期满前三个月通知甲方，并得到甲方的书面同意，租金和其他租赁条件以双方新签订合同为准。出租方（甲方）：吴宝凤（许应裘代签）、许应裘；承租方（乙方）：李伦，签约日期：2012年4月16日。
2017年7月13日，吴宝凤的委托诉讼代理人广东法制盛邦律师事务所张贤伟、傅显扬律师通过邮政快递向润衡一加一店发出《律师函》，内容主要是：致：广州润衡软件连锁有限公司爱心网盟一加一店（门店招牌“网咖-1号电竞馆”）、广州市海珠区××号商铺承租人、经营者：“关于：贵店向广州市海珠区××号商铺业主吴宝凤女士支付租金的通知”，因广州市海珠区××号商铺（下称“题述商铺”）由贵店占用而引起的租金支付事宜，广东法制盛邦律师事务所接受题述商铺业主吴宝凤女士的委托，指派本律师处理有关事宜。现根据《律师法》、《合同法》和《民事诉讼法》等法律的有关规定，特致函贵司。根据吴宝凤女士的陈述及提供的证据，题述商铺的所有权人为吴宝凤。贵店现在我方当事人吴宝凤女士所有的商铺上进行经营活动，依法应当向我方当事人支付租金，请贵店向我方当事人提供两年来的租金支付凭证以供核实，并在此正式通知贵店将应付租金付至我方当事人的以下银行账户，户名：吴宝凤，银行账号：95×××59，银行名称：中国工商银行广东省广州市广州执信南路支行。敬请贵店在收到本律师函后七日内，向本所律师提供近两年来的租金支付凭证，并保证将之前应付而未付的租金及以后每月租金付至我方当事人制定的上述银行账户上。否则，本律师将代表我方当事人采取一切必要措施，包括但不限于责令贵店在限期内撤出我方当事人所有的商铺，并追索占用题述商铺以来给我方当事人造成的全部损失，以保护我方当事人的合法权益。敬请贵店权衡利弊，作出明智的决断！烦请贵店尽快处理，等待贵店的答复。该《律师函》由广东法制盛邦律师事务所叶蕴仪通过全球邮政特快专递向润衡一加一店邮寄。经查询，该邮件于2017年7月16日因拒收被退回。2017年7月17日，吴宝凤的委托代理律师亲自到广州市海珠区××号商铺送达该律师函，2017年10月17日庭审时，润衡一加一店、润衡公司委托诉讼代理人表示收到吴宝凤上述的律师函，并表示如有异议，五天内答复法庭，但期限内没有回复。2017年12月6日第二次庭审时，润衡一加一店、润衡公司委托诉讼代理人称庭审后找当事人询问，当事人说没有收到吴宝凤的上述律师函。
2017年7月19日，吴宝凤、许应裘（出租方、甲方）与李伦（承租方、乙方）再签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将位于广州市海珠区××号商铺租赁给乙方，双方确认出租面积826.2333平方米，甲方同意乙方将该房产用于网吧用途，租赁期限三年，自2017年8月1日至2020年7月31日止，其中装修免租期零，即从2017年8月1日起正式计付租金，每月租金38248元（该租金为出租方收取除各种税费后的净租金，承租方如因办理各种手续而需付的税金费用，一律由承租方负责，与出租方无关）。乙方须于每月一日前向甲方交付下月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定假日后第一个工作日），甲方应在租金收妥作实之日起三天向乙方提供收据。租赁保证金：76496元，2017年8月1日至2018年7月31日，每月租金为38248元；2018年8月1日至2019年7月31日，租金每月为40160元；2019年8月1日至2020年7月31日，租金每月为42169元。乙方交纳租金等费用采用银行转账方式：开户行：中国工商银行，账号：36×××31，用户名：许应裘。乙方须于每月一日前将银行转账单回执交给甲方，并由甲方确认收到为止。租赁期满，乙方如愿意续租，应于期满前三个月通知甲方，并得到甲方的书面同意，租金和其他租赁条件以双方新签订合同为准。出租方（甲方）：吴宝凤（许应裘代签名）、许应裘；承租方（乙方）：李伦，签约日期：2017年7月19日。
庭审中，许应裘承认上述两份《商铺租赁合同》中吴宝凤的签名是许应裘代吴宝凤签名，吴宝凤没有出具授权委托书委托许应裘管理涉案商铺、签订租赁合同和收取租金、保证金，许应裘一直收取润衡一加一店的租金，对此，吴宝凤没有提出过异议。吴宝凤不同意许应裘的上述说法，要求润衡一加一店将租金交至其提供的银行账户。润衡一加一店认为涉案商铺是吴宝凤与许应裘的共同财产，付款方式变更应征得全部产权人的同意，吴宝凤擅自决定改变涉案商铺的收款方式，润衡一加一店不予认可。
另查，润衡一加一店的负责人是李伦，润衡一加一店是润衡公司的分支机构。
一审法院认为：
吴宝凤是广州市海珠区××号房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。
2012年4月16日，吴宝凤与李伦签订的《商铺租赁合同》虽然是许应裘代吴宝凤签名，但合同期内相关的租金，保证金都是许应裘向润衡一加一店收取，吴宝凤与许应裘是夫妻关系，包括涉案房屋在内的吴宝凤名下相邻商铺均是许应裘管理，租赁合同期的五年内，没有证据证明吴宝凤有向润衡一加一店或者许应裘主张过权利，提出过异议，许应裘确认润衡一加一店已按《商铺租赁合同》履行，李伦是润衡一加一店的负责人，是代润衡一加一店履行职务行为，故一审法院认定吴宝凤与润衡一加一店形成事实的租赁合同关系。
2017年7月13日，吴宝凤的委托诉讼代理人广东法制盛邦律师事务所工作人员叶蕴仪通过全球邮政特快专递向润衡一加一店邮寄《关于：贵店向广州市海珠区××号商铺业主吴宝凤女士支付租金的通知》的律师函因拒收被退回后，2017年7月17日，吴宝凤的委托代理律师亲自上门送达该律师函，2017年10月17日庭审时，润衡一加一店、润衡公司的委托诉讼代理人表示收到吴宝凤上述的律师函，并明确如有异议五日内回复法庭，但期限内润衡一加一店没有回复法庭。2017年12月6日第二次庭审时，润衡一加一店、润衡公司的委托诉讼代理人否认收到上述的律师函，但没有提供相关证据，由于润衡一加一店、润衡公司没有在举证期限内举证，应承担举证不能的责任，故一审法院认定吴宝凤2017年7月17日向润衡一加一店送达了上述律师函。
2017年5月18日，吴宝凤向法院起诉要求与许应裘离婚，2017年7月19日，许应裘在没有吴宝凤授权和事后追认，润衡一加一店也收到吴宝凤的律师函的情况下，擅自以吴宝凤名义与李伦再签订《商铺租赁合同》，此行为明显损害了吴宝凤的合法权利，该合同应是无效合同，对吴宝凤没有约束力。
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”吴宝凤与李伦于2012年4月16日签订的《商铺租赁合同》在2017年7月31日期满，合同期满后，双方没有重新签订租赁合同，双方应是不定期租赁关系，吴宝凤依法可以随时要求润衡一加一店搬离涉案商铺，故吴宝凤要求润衡一加一店搬离涉案商铺的请求，一审法院予以支持，但应当给予润衡一加一店合理的期限。
2012年4月16日签订的《商铺租赁合同》合同期内，润衡一加一店已经向许应裘支付租金，吴宝凤要求润衡一加一店再支付自2016年6月1日起至2017年7月31日的房屋使用费，缺乏依据，一审法院不予采纳，予以驳回。吴宝凤于2017年7月17日已向润衡一加一店送达《关于：贵店向广州市海珠区××号商铺业主吴宝凤女士支付租金的通知》律师函，要求润衡一加一店将涉案商铺的租金交付至吴宝凤名下的银行账户，并提起了诉讼，润衡一加一店有权提出不安抗辩，润衡一加一店放弃其权利，故意向许应裘缴纳相关费用，应承担相应的法律后果，由其另行与许应裘结算。至于从2017年8月1日起的房屋使用费，许应裘无权收取，润衡一加一店应向吴宝凤缴纳房屋使用费，对于房屋使用费的标准，鉴于2017年7月19日的《商铺租赁合同》租金标准比2012年4月16日的《商铺租赁合同》高，可参照2017年7月19日的《商铺租赁合同》租金标准计算使用费，即2017年8月1日至2018年7月31日，每月租金按38248元计；2018年8月1日至2019年7月31日，租金每月按40160元计；2019年8月1日至2020年7月31日，租金每月按42169元计。吴宝凤要求按每月80557.75元计算使用费，缺乏依据，一审法院不予采纳。
润衡一加一店是润衡公司的分支机构，没有法人资格，不能独立承担民事责任，润衡一加一店财产不足以承担责任的，润衡公司应承担补充清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年2月8日作出一审判决：一、广州润衡软件连锁有限公司爱心网盟一加一店在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区××号商铺房屋，并将房屋交还给吴宝凤管业；二、广州润衡软件连锁有限公司爱心网盟一加一店向吴宝凤支付从2017年8月1日起至实际搬出广州市海珠区××号商铺之日止的房屋使用费（从2017年8月1日起至2018年7月31日止，每月租金按38248元计；2018年8月1日至2019年7月31日，租金每月按40160元计；2019年8月1日至2020年7月31日，租金每月按42169元计；其中从2017年8月1日起至本判决之日止的使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后部分在每月1日前逐月向吴宝凤支付）；三、广州润衡软件连锁有限公司对广州润衡软件连锁有限公司爱心网盟一加一店的上述债务承担补充清偿责任；四、驳回吴宝凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13467元，由吴宝凤负担8725元，广州润衡软件连锁有限公司爱心网盟一加一店和广州润衡软件连锁有限公司负担4742元，上述受理费已经由吴宝凤预交，吴宝凤同意由广州润衡软件连锁有限公司爱心网盟一加一店和广州润衡软件连锁有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给吴宝凤。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。被上诉人吴宝凤表示，涉案房屋吴宝凤享有全100%份额，不属于夫妻共同财产，吴宝凤2017年5月18日向广州市越秀区人民法院起诉要求与许应裘离婚，涉案房屋属于在该案中需要分配的夫妻共同财产，但吴宝凤在离婚案中主张登记在自己名下的财产归自己所有；承租人应当与房屋产权人沟通，直接与夫妻另一方签订租赁合同有违物权登记公示原则；吴宝凤代理律师2017年7月17日直接到涉案房屋送达律师函，因润衡一加一店负责人李伦本人不在场，遂于2018年1月31日再到涉案房屋就送达情况与李伦沟通，得到了李伦的确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：吴宝凤不认可许应裘所签涉案《商铺租赁合同》是否成立。
涉案房屋在吴宝凤、许应裘夫妻关系存续期间取得，虽然房屋权属证书登记在吴宝凤一方名下，仍属夫妻共同财产。实际上，吴宝凤在其提起的离婚案中也将涉案房屋纳入需要分配的夫妻共同财产范畴。夫妻对共同所有的财产，依法享有平等的处理权。对许应裘代吴宝凤签名于2012年4月16日签订的《商铺租赁合同》，吴宝凤并未提出异议；在该合同期限届满，许应裘再行出面与原承租人续签订租赁合同，依情理判断于承租人而言并不构成恶意。考察涉案吴宝凤所作律师函，主张商铺所有权人为吴宝凤，但并不产生对吴宝凤、许应裘夫妻共同财产确定为吴宝凤个人所有的法律效果，各上诉人所提律师函要求承租人变更租金支付对象并未否定许应裘所签租赁合同效力的主张，并非无理。本案争议发生于吴宝凤提起离婚诉讼之后，对许应裘继续出租商铺收取租金的行为，可以纳入夫妻共同财产的处理范畴予以考量。一审法院对涉案房屋未予认定夫妻共同财产，据此认定涉案《商铺租赁合同》无效，所作判决，本院予以撤销。
综上所述，润衡一加一店、润衡公司、许应裘的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初6750号民事判决；
二、驳回吴宝凤的诉讼请求。
本案一审案件受理费13467元、二审案件受理费9484元，均由吴宝凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年六月二十一日
书记员 杨仁义
冯镇辉