福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽07民终1321号
上诉人（原审被告）：李云忠，男，1976年2月22日出生，汉族，住福州市台江区。
委托诉讼代理人：王长金，福建新世通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南平市延平区国有资产投资经营有限公司，住所地南平市延平区滨江中路黄金中心大楼11层。
法定代表人：叶昆福，总经理。
委托诉讼代理人：林汉彬，福建闽越律师事务所律师。
上诉人李云忠因与被上诉人南平市延平区国有资产投资经营有限公司(以下简称延平国投公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第4899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李云忠的委托诉讼代理人王长金，被上诉人延平国投公司委托诉讼代理人林汉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李云忠上诉请求：撤销南平市延平区人民法院（2015）延民初字第4899号民事判决，改判驳回延平国投公司的诉讼请求。事实和理由：《租赁合同》系李云忠与新四鹤公司签订，应由新四鹤公司向李云忠主张房屋租赁合同项下的权利，延平国投公司无权要求李云忠腾空租赁物。《租赁合同》约定，合同期满前2个月，李云忠若要续租，向新四鹤公司提出书面申请，有优先续租的权利。李云忠有向新四鹤公司提出续租的请求，并获得同意，之间形成了不定期租赁合同关系，有权继续使用租赁物。若新四鹤公司将租赁物进行了处分，取得租赁物的权利人也应遵守《租赁合同》约定的约定。但延平国投公司的招租条件限制了李云忠的承租可能，因此延平国投公司及案外人南平苏宁公司侵犯了李云忠的优先承租权。本案按延平国投公司与南平苏宁公司约定的租金标准计算涉案租赁物的租金不具有法律依据，而在李云忠与新四鹤公司签订合同之后出现经济下行的情况，租赁市场价格明显下滑，因此应以市场评估价确定《租赁合同》租期届满后的租金，一审法院未采纳《房地产估价报告》的结论是错误的。由于李云忠对租赁物进行了装修，因其承租优先权受到延平国投公司侵害，若不能使用租赁物造成的损失，延平国投公司负有赔偿责任。
被上诉人延平国投公司辩称：
李云忠原承租的房屋是延平国投公司通过司法拍卖所得，是该大楼的合法房屋所有权人。2015年2月5日，延平国投公司向李云忠发通知告知该房屋所有权人已变更为延平国投公司，原《租赁合同》中新四鹤公司的权利义务由延平国投公司行使。事实上，2014年12月19日之后至2015年10月期间的租金，均是由李云忠交给延平国投公司，说明李云忠在2015年2月5日已知其承租的房屋所有权已归延平国投公司所有。涉案房屋的承租于2015年10月7日到期，延平国投公司于2015年8月25日及2015年10月8日发函给李云忠，就租赁期限届满要求李云忠腾空房屋及缴纳房屋占有费用，因此，延平国投公司已尽告知义务，其有权要求李云忠腾空租赁房屋。延平国投公司于2015年8月25日，就新四鹤百货大楼新一轮的招租已告知李云忠，直至招租报名截止日2015年10月19日李云忠均没有报名参加竞标，因此，李云忠已放弃对新四鹤百货大楼房屋的竞标。根据李云忠与新四鹤公司签订的《租赁合同》约定，李云忠如有续租需提前2个月向甲方书面申请，在同等条件下李云忠有优先承租权。而李云忠在租赁期限届满之后方才向延平国投公司提出续租和行使优先承租权的报告，违反了合同的约定，其无权行使优先承租权。延平国投公司作为该大楼房屋唯一的所有权人，有行使占有、使用、收益和处分的权利。因该大楼原先分户承租存在消防、电梯等各方面安全隐患，故本轮新四鹤百货大楼系整体单一租赁，即新四鹤百货大楼建筑面积5995.52平方米整体出租，李云忠原先承租的新四鹤百货大楼面积为一层144.6平方米，竞拍品已发生根本性变化，李云忠对整座大楼的承租无权行使优先承租权。2015年9月28日，延平国投公司就新四鹤百货大楼共5层（含负一层）及附属设备经营权租赁进行招投标，于2015年10月20日由南平苏宁公司以年租金680万元公开招投标竞得。只要李云忠将该房屋交付，南平苏宁公司就立即按照日租金2437.75元的标准来支付租金，因此延平国投公司一审起诉李云忠承担逾期腾房占有使用费，按每日租金2437.75元的标准计算是有事实依据的。一审判决参照原《租赁合同》约定租金即每日1726.03元将造成国有资产每日损失711.72元。李云忠主张按照现租金标准计算没有法律依据和事实依据，一审不采纳《房地产评估报告》的标准是正确的。因该评估报告的租金价值远远低于原合同的标准，更低于南平苏宁公司所支付的租金标准，显然不利于维护守约方的利益。
被上诉人延平国投公司向一审法院起诉请求判令：1.李云忠腾空位于南平市朝阳路5号（四鹤广场一层）建筑面积为144.60平方米的房屋交还给延平国投公司；2.李云忠承担逾期腾房占有使用费21939.75元（从2015年11月1日起计算至2015年11月9日止）及交房前的占有使用费（从2015年11月10日起计算至实际返还租赁房屋之日止，按每日租金2437.75元的标准计算）。
一审法院认定事实：坐落于南平市延平区朝阳路4号、5号的新四鹤百货大楼（含负一层共五层，建筑面积为5995.52平方米）原为新四鹤公司所有。2011年11月25日，新四鹤公司（合同甲方）与李云忠（合同乙方）签订一份《租赁合同》。该合同主要约定：租赁房屋坐落于南平市朝阳路5号（四鹤广场一层），建筑面积为144.60平方米；租赁期限为3年9个月，即从2012年1月8日起至2015年10月7日止；年租金为60万元，前二年按年租金60万元收取，第三年至合同期满日止在第二年的基础上上浮5%；租赁押金15万元，押金至合同期满办理退租手续后退还乙方。合同第六条“终止合同及违约责任”第四款约定：“租赁期满如乙方无续租的情况下，应无条件将其租赁的房屋退还给甲方，如未退还乙方同意将场地内的一切财产归属甲方所有并由甲方处置。并同意其押金作为补偿金给甲方。”合同第十条“其他事项”约定：“（1）合同期满，乙方如有续租需提前2个月向甲方书面申请，在同等条件下有优先承租权。”李云忠在租赁房屋内开设了“朝阳珠宝”店。
因新四鹤公司未履行生效判决，南平市中级人民法院委托海峡拍卖行有限公司和福建省拍卖行对新四鹤公司名下的总资产（含新四鹤百货大楼的房屋所有权及其土地使用权）进行拍卖。2014年12月19日，延平国投公司以9530万元的最高价竞得上述资产。2015年1月7日，南平市中级人民法院作出（2012）南执行字第36-26号执行裁定，裁定：一、新四鹤公司名下的总资产包括以下房产和土地使用权[产权证号为南房权证字第××号、第××号、第200603073号、第201108453号-××号、第201007885号、第200606981号-××号；土地使用权证号为南国用（2009）第08312号、第07712号、（2006）第07013号、第07014号、第07015号、第06994号、第06993号]归买受人延平国投公司所有。以上财产权自本裁定送达买受人延平国投公司时起转移。二、买受人延平国投公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。该执行裁定书还载明：“本裁定送达后发生法律效力。”南平市中级人民法院于2015年1月8日将该执行裁定书送达给延平国投公司。
2015年1月8日，延平国投公司与新四鹤公司共同出具一份《关于新四鹤百货公司产权人变更与管理工作的联合通知》。该通知载明：一、新四鹤公司名下总资产自2015年1月8日起变更为延平国投公司所有，并行使产权人的所有权力。二、原承租户与新四鹤公司签订的租赁合同期限按原合同履行至合同期满，原产权人新四鹤公司在该合同的权利义务由新产权人延平国投公司承接。各承租户的租金自南平市中级人民法院裁定书送达之日起至租赁合同期满归新产权人延平国投公司收取。各承租户应认真履行合同协议，并将承租的租金按照合同约定的时间内交缴到延平国投公司指定的账户。2015年2月5日，朝阳珠宝店的工作人员杨钟华在该联合通知上注明“本联合通知已收阅！”。
2015年8月17日，延平国投公司在《闽北日报》上刊登出《招租公告》，对新四鹤百货大楼向社会公开招租。同年8月26日，就新四鹤百货大楼对外招租事宜向李云忠发出一份《致各界人士商家的函》。该函载明:“一、四鹤百货对外招租要约。1.竞租标的：南平市朝阳路4号新四鹤百货大楼，共五层（含负一层）建筑面积5995.52平方米的房屋及附属设备设施和附属场地。2.出租方式：整体单一租赁方式。……3.租赁期：2015年10月11日至2025年10月10日，即十年。4.年租金标的底价：租赁期间第1-3年，年租金标的底价为585.78万元；租赁期第4-6年，从第4年的第一个月起年租金以实际成交价为基数递增5%；……7.租赁用途：商业经营（住宿、酒吧、KTV、餐饮、化工、污染、易燃易爆等危险行业禁止入租）。8.租赁押金：人民币120万元……9.有意竞租者需在报名截止日前预缴竞租保证金120万元。……二、四鹤百货竞租者条件：1.具有良好的商业信用、财务状况、支付能力的法人单位且工商注册资本金500万元及以上的法人单位。2、依法经营，且无不良记录的。三、四鹤百货对外招租竞租报名截止时间为2015年9月7日15时。……六、本轮四鹤百货大楼租赁合同即将到期，现四鹤百货大楼的各承租户，希望积极配合，及早安排做好本轮终止相关工作。……”。同年9月25日，新四鹤百货大楼的招标人变更为南平市产权交易中心有限公司。同年9月30日，南平市产权交易中心有限公司在《闽北日报》上刊登《经营权及房产招租公告》，该公告载明：标的名称为南平市朝阳路4号市新四鹤百货大楼共五层（含负一层）及附属设备的经营权转让，面积为5995.52平方米，年租金586万元，租期10年，挂牌价622.47万元，保证金120万元，报名截止时间为2015年10月19日下午17时整。
2015年10月20日，南平苏宁公司以年租金680万元的成交价竞得新四鹤百货大楼及其附属设备的经营权。同年10月22日，延平国投公司与南平苏宁公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：延平国投公司将南平市朝阳路4号市新四鹤百货大楼出租给南平苏宁公司使用；租赁房屋面积为5995.52平方米；租赁期限10年，从2015年11月1日起至2025年10月31日止；2015年11月1日至2018年10月31日的月租金为566667元（即年租金6800004元）。
2015年10月8日，延平国投公司向李云忠发出一份《关于腾空房屋及缴纳租金的函》，要求李云忠于2015年10月31日前腾空承租房屋交付给延平国投公司，并交纳租金。同年10月20日，李云忠向延平国投公司发出一份《关于要求继续承租四鹤百货大楼一层的报告》。延平国投公司收到后该报告后，于当月22日向李云忠发出一份《关于李云忠要求续租四鹤百货大楼一层店面的函》，告知李云忠可与南平苏宁公司协商承租事宜，否则应及时腾空租赁房屋。同年10月30日，延平国投公司又向李云忠发出一份《关于责令限期腾空房屋的函》，要求李云忠于2015年10月31日前腾空租赁房屋并交付给延平国投公司，否则，逾期未腾空并交付房屋造成的经济损失由李云忠负责，延平国投公司将按照原租赁合同通过法院处理。因李云忠逾期仍未腾空并交付租赁房屋，延平国投公司遂诉至本院。在本案审理过程中，依照李云忠申请，本院依法委托福建国信资产评估土地房地产估价有限公司对讼争租赁房屋的租金价格进行鉴定。福建国信资产评估土地房地产估价有限公司于2016年8月10日作出国信评报房字（2016）第1136号《房地产估价报告》。该报告载明讼争租赁房屋的市场租金价值为每月302.45元/平方米。
一审法院另查明，2005年6月14日，新四鹤公司与案外人福建苏宁电器有限公司签订《租赁合同书》，约定新四鹤公司将新四鹤大楼四层面积为3335.66平方米的房屋出租给福建苏宁电器有限公司，租期至2015年9月15日止。2007年12月10日，新四鹤公司与福建苏宁电器有限公司签订《扩租协议》，福建苏宁电器有限公司增租新四鹤百货大楼二楼面积计850平方米。2011年10月25日，新四鹤公司与案外人郑玉林签订一份《租赁合同》，约定新四鹤公司将新四鹤百货大楼一层面积为160平方米的房屋出租给郑玉林，租赁期限至2015年9月25日止，第二年租金60万元，第三年在第二年的基础上上浮5%，第四年在第三年的基础上上浮5%。2012年6月25日，新四鹤公司又与案外人郑玉林签订一份《租赁合同》，约定新四鹤公司将新四鹤百货大楼负一层面积为936平方米的房屋出租给郑玉林，租赁期限至2015年10月10日止，月租金为58333.33元。2012年8月25日，新四鹤公司与案外人郑伟签订《租赁合同》，约定新四鹤公司将新四鹤百货大楼一楼面积为108平方米的房屋出租给郑伟，租赁期限至2015年10月10日止，租金为每月43200元。
一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、延平国投公司是否有权要求李云忠腾空并交还本案讼争租赁房屋；二、延平国投公司与南平苏宁公司签订《房屋租赁合同》是否侵犯李云忠的优先承租权；三、李云忠逾期腾房应向延平国投公司支付的房屋占用费的标准。
关于延平国投公司是否有权要求李云忠腾空并交还本案讼争租赁房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案中，根据南平市中级人民法院作出的（2012）南执行字第36-26号执行裁定，新四鹤公司名下包括新四鹤百货大楼在内的总资产的所有权及其他财产权，自该执行裁定送达买受人延平国投公司时（即2015年1月8日）起转移给延平国投公司。故延平国投公司从2015年1月8日起享有包括本案讼争租赁房屋在内的新四鹤百货大楼的所有权及其他财产权。根据延平国投公司与新四鹤公司共同向李云忠发出的《关于新四鹤百货公司产权人变更与管理工作的联合通知》，原产权人新四鹤公司与李云忠之间的《租赁合同》所约定的合同期限按原合同履行至合同期满，原产权人新四鹤公司在该合同的权利义务由新产权人延平国投公司承接。故延平国投公司代替新四鹤公司成为该合同的出租人，享有合同权利，履行合同义务。该《租赁合同》约定的合同期限届满前，延平国投公司对包括本案租赁房屋在内的新四鹤百货大楼对外公开招租。李云忠未参与竞租，亦未与延平国投公司签订新的租赁合同，则延平国投公司与李云忠之间的租赁关系终止，延平国投公司有权要求李云忠腾空并交还讼争租赁房屋。故对延平国投公司要求李云忠腾空并交还讼争租赁房屋的诉讼请求予以支持。
关于延平国投公司与南平苏宁公司签订《房屋租赁合同》是否侵犯李云忠的优先承租权的问题。新四鹤公司与李云忠之间的《租赁合同》第十条约定：“（1）合同期满，乙方（李云忠）如有续租需提前2个月向甲方（新四鹤公司）书面申请，在同等条件下有优先承租权。”本案中，李云忠未提交证据证明其在租赁期限届满前二个月曾向新四鹤公司或延平国投公司提出续租申请，则其主张优先承租权依据不足。同时，该《租赁合同》仅约定承租人“在同等条件下享有优先承租权”，但未约定“同等条件”具体是哪些条件。根据缔约自由原则，在法律无明文限制及合同未明确约定的前提下，延平国投公司有权对讼争租赁房屋的再次出租自主设定条件，其设定的条件既可以包括租赁价格、租赁方式、租赁期限等合同条件，也可以是承租人的经济实力、信誉、经营业绩等资格条件。本案中，延平国投公司对讼争租赁房屋向社会公开招租时，设定“整体单一租赁方式”、竞租者“具有良好的商业信用、财务状况、支付能力的法人单位且工商注册资本金500万元及以上的法人单位”等条件，都属于企业经营的自主权。因李云忠不符合上述“同等条件”，其不具备行使优先承租权的前提条件，其提出延平国投公司与南平苏宁公司签订《房屋租赁合同》侵犯其优先承租权的抗辩意见，依据不足，不予采纳。
关于李云忠逾期腾房应向延平国投公司支付的房屋占用费的标准问题。李云忠在租赁合同期限以及延平国投公司给予的返还租赁房屋的宽限期（即2015年10月31日前）届满后，未将讼争租赁房屋返还给延平国投公司，其行为已构成违约，应当从逾期之日（即2015年11月1日）起向延平国投公司支付房屋的占用费。延平国投公司主张占用费标准参照《租赁合同》约定的租金标准上浮39.3%，其依据为南平苏宁公司竞得新四鹤百货大楼租赁权的年租金为680万元，该标准比新四鹤百货大楼原有的七份租赁合同（即原出租人新四鹤公司与福建苏宁电器有限公司、郑伟、李云忠、汤晓非、郑玉林签订的七份租赁合同）的年租金总和488.144万元上浮39.3%。因本案《租赁合同》中并未约定占用费的标准，延平国投公司以新四鹤百货大楼的整体年租金价格上浮标准作为讼争租赁房屋占用费的计算依据，缺乏法律依据和合同依据，不予支持。李云忠未及时向延平国投公司交还租赁房屋，给延平国投公司造成的损失主要是租金损失，即合同履行后可以获得的利益。李云忠提出“以评估机构的《房地产估价报告》确定的讼争租赁房屋的市场租金价值每月302.45元/平方米计算占用费”的抗辩意见。因该评估报告的市场租金价值低于《租赁合同》所约定的租金每月363.07元/平方米【60万元/年×（100%+5%）÷12个月÷144.60平方米】，如按照该标准计算占用费，则与鼓励合同信守原则相悖，不利于维护守约方利益，亦不足以赔偿租赁合同履行后延平国投公司可以获得的租金利益，故李云忠提出的该项抗辩意见，依据不足，不予支持。李云忠应当参照《租赁合同》约定租金标准每日1726.03元【60万元/年×（100%+5%）÷365天】向延平国投公司支付占用费。
关于李云忠提出的“延平国投公司应当负责赔偿李云忠无法继续租赁房屋造成的损失”的抗辩意见。因在本案审理过程中，李云忠并未对其损失提起反诉，故本案对该问题不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、李云忠于本判决生效之日起十五日内将南平市朝阳路5号（四鹤广场一层）建筑面积为144.60平方米的房屋腾空，并返还给延平国投公司。二、李云忠于本判决生效之日起十五日内支付延平国投公司房屋占用费（从2015年11月1日起至实际返还本判决第一项的房屋之日止，按每日1726.03元的标准计算）。三、驳回延平国投公司的其他诉讼请求。案件受理费174元，由李云忠负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，延平国投公司通过司法程序依法成为新四鹤公司名下包括新四鹤百货大楼在内的总资产的所有权人。根据延平国投公司与新四鹤公司共同向上诉人李云忠发出的《关于新四鹤百货公司产权人变更与管理工作的联合通知》可以确认，新四鹤公司与李云忠之间的《租赁合同》所约定权利与义务已概括转让给了延平国投公司，延平国投公司与李云忠之间形成了租赁法律关系。因《租赁合同》约定的租赁期限已届满，根据合同法第二百三十五条的规定，承租人应当返还租赁物，故延平国投公司作为租赁物的所有权人依法享有向李云忠主张腾空并交还讼争租赁房屋的权利，一审支持延平国投公司的该项诉请正确。关于李云忠的优先承租权是否受到侵犯的问题，本院认为，优先承租权属约定权利并非法定权利。本案《租赁合同》虽有优先承租权的约定，但享有该权利是有条件的，即承租人在合同期满前2个月内应向出租人提出书面申请，而本案在租期届满前延平国投公司即已告知李云忠要重新招租，另还通知李云忠退出场地，但在合同期满前2个月内李云忠未向延平国投公司或新四鹤公司提出其要继续承租及要求享有约定的优先承租权的申请。因李云忠未按《租赁合同》约定的条件行使权利，故其不再具备主张优先承租权的前提条件，一审认定李云忠主张优先承租权依据不足正确。关于李云忠逾期腾房占用费标准应如何计算问题，本院认为，南平苏宁公司承租的标的物与李云忠承租的标的物不同，缺乏对照性，因此，不能以南平苏宁公司竞得新四鹤百货大楼租赁权的年租金作为判断房屋占用费的依据。而《房地产估价报告》确定讼争租赁房屋的市场租金价值系市场评估价，缺乏对当事人之间的具体行为考虑。评估价值在低于《租赁合同》约定金额的前提下，是不能体现对守约方利益保护的。因本案系李云忠存在违约的情形，一审酌定参照《租赁合同》约定租金作为确定占用费标准合理，未采纳《房地产估价报告》确定的租金并无不当。关于李云忠主张延平国投公司应当负责赔偿其无法继续租赁房屋造成的损失问题，系另一法律关系，本案不作处理，李云忠可另行主张。
综上所述，李云忠的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费349元，由上诉人李云忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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