广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5305号
上诉人（原审被告）：广东明大智业投资有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：谢月榕，职务：董事长。
上诉人（原审被告）：广州喜尔宾酒店有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：谢月榕，职务：董事长。
两上诉人共同委托代理人：陈庆彰，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市天河区。
法定代表人：刘义龙，职务：行长。
委托代理人：丁亚民，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：张经中，广东君厚律师事务所律师。
上诉人广东明大智业投资有限公司（以下简称明大智业）、广州喜尔宾酒店有限公司（以下简称喜尔宾酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月9日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行与明大智业就涉案的越秀区越秀南路208号全球通大厦甲方物业部位的房地产签订《广州市房地产租赁合同》，约定的合同履行期限至2012年6月30日期满。
2011年3月10日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行（甲方）与明某业（乙方）、喜尔宾酒店（丙方）签订《物业租赁合同补充协议》，约定：原甲、乙双方签订的租赁合同中的承租人变更为丙方，自本协议签订之日起，由甲、丙双方继续履行原房地产租赁合同的权利义务，在丙方无法履行合同的情况下，乙方承担原房地产租赁合同的连带责任；本协议自2011年1月1日起生效，至原房地产租赁合同期限届满时终止等。
2012年6月29日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行（出租人、甲方）与明大智业（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲乙双方2010年7月9日签订的《广州市房地产租赁合同》将于2012年6月30日到期，根据乙方提出《关于原全球通大酒店改造并延长租赁期的申请》的申请，经甲乙双方多次磋商达成一致共识，双方约定在原合同租赁期限届满后续租8年，但需分两个阶段履行，第一阶段为期2年，从2012年7月1日至2014年6月30日，第二阶段为期6年；双方约定续租后第一阶段第一年（2012年7月1日至2014年6月30日）租金保持议定价格不变，第二年开始按年5%递增，每两年递增一次；甲方同意将坐落在越秀区越秀南路208号房地产出租给乙方作酒店、商业用途使用，建筑面积31566.2732平方米（具体租赁范围包括有2楼、3楼、5楼、6楼、8楼至17楼整层及与移动公司公用部分有负一楼、首层和4楼）；租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日月租金额为924370元，自2013年7月1日至2015年6月30日月租金额为970588.50元，自2015年7月1日至2017年6月30日月租金额为1019117.90元……；租金2月/次结算，由乙方在每应交租金月末前10天内以银行转账付款方式缴付租金给甲方，甲方收到租金五个工作日内向乙方开具合法的租赁发票；甲、乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方缴纳200万元作为承租保证金，租赁期满，双方费用结清并对承租物业核实验收后，甲方将保证金200万元全额无息退还；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5‰的标准向甲方支付违约金；乙方必须按照《申请》和《预算方案》中提出的改造项目进行装修改造和资金投入，合同第一阶段一次性投入装修资金不得低于3500万元，达到四星级酒店标准，并于合同第一阶段内完成，否则视为违约；在租赁期限内，乙方经申请甲方同意的情况下，可以在不违反相关法律范围内对租赁房屋进行转租、分租，但不得超过乙方租赁物业面积的15%，且必须签定租赁合同并办理租赁登记备案手续，同时必须依法合规经营酒店不得擅自改变经营用途及违法乱纪等活动，不得利用甲方物业进行注资、注册等抵押、质押行为，否则，甲方有保留追偿权利并视乙方为违约行为将单方面解除合同；甲乙任何一方未能履行本合同条款，经对方催告后在合理期限内仍未履行的，由此造成的损失由过错方承担等。
2013年11月4日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行与喜尔宾酒店双方召开会议并制作《关于喜尔宾酒店历年租金、费用结算的会议纪要》，写明：截止2013年10月31日止酒店应付银行租金595.01万元，银行应付酒店206.77万元，差额388.24万元；经双方协议，截止2013年10月31日止喜尔宾酒店应付租金于2013年11月10日前一次付清。明某业在该会议纪要上加盖骑缝章。
此后，2014年1月10日、23日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行通过广东君厚律师事务所两次向明某业发出关于敦促尽快支付拖欠租金及违约金事宜的《律师函》。
2014年6月27日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.明某业向中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行支付拖欠的租金5205883.99元及违约金4184058.53元（违约金计至清偿欠付租金之日止）；2.喜尔宾酒店对明某业的上述款项承担连带责任。原审庭审中，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行补充陈述案件事实如下：因为截止至2014年6月30日，明某业共欠付我方租金5205883.99元及违约金9465853.01元。起诉后，明某业和喜尔宾酒店向我方支付了4500000元，其中在2014年7月20日支付150万元，2014年9月3日支付了300万元，该450万元应先抵扣违约金，扣除违约金后，现明某业和喜尔宾酒店共计欠付10171737元。
原审另查明：根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，座落本市越秀区越秀南路204号、206号、208号B101、201-601、801-1701的登记时间为2014年3月24日，土地用途为商务金融用地，其中B101的规划房屋用途为平时地下停车库，201、301规划房屋用途为餐厅，401规划房屋用途为会议中心、501规划房屋用途为健身娱乐中心，601、801-1501的规划用途为公寓式写字楼，1601、1701的规划用途为办公。
原审庭审中，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行向原审法院提交了其自行制作的《喜尔宾拖欠租金及违约金情况表》，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行和明某业、喜尔宾酒店双方均确认该情况表中记载的租金欠付及2014年1月至2014年9月的付款情况双方均无争议，双方的争议焦点是：1.2014年6月份之后明某业和喜尔宾酒店支付的450万元是冲抵租金还是违约金；2.对于违约金的起算时间点是双数月的20日还是租金交付的最后期限以及违约金的计算标准。
原审法院认为：中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行和明大智业、喜尔宾酒店在平等自愿的基础上签订的《广州市房地产租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据双方合同的约定，明某业和喜尔宾酒店承租涉案场地用作酒店、商业使用，根据中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行提交的《房地产登记簿查册表》记载信息，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行提供的涉案场地符合双方合同约定的租赁用途。而且从双方合同的延续性及合同的实际履行情况来看，明某业自2010年7月起即已开始承租涉案场地，并于2011年3月10日由中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行和明某业、喜尔宾酒店三方签订《物业租赁合同补充协议》，由喜尔宾酒店受让明某业于合同项下的权利义务，并在涉案场地开设酒店，故明某业、喜尔宾酒店辩称中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行提供的场地不符合合同约定用途，缺乏事实依据，原审法院不予采信。至于明某业、喜尔宾酒店辩称中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行和明某业、喜尔宾酒店双方曾于2012年6月29日草签合同并由中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行收回修改，双方续签订的租赁合同实际于2013年3月份才最终签订的辩解意见，显与前述2013年6月29日中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行与明大智业签订的《广州市房地产租赁合同》矛盾，且未能提供证据证明，故对明某业、喜尔宾酒店的该项辩解意见，原审法院不予采信。虽然该续签订的租赁合同系由中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行与明某业签订的，明某业和喜尔宾酒店涉案场地实际由喜尔宾酒店使用，故对中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行诉请要求明某业、喜尔宾酒店对欠付的租金承担连带责任，符合法律规定，原审法院予以支持。
明某业在中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行起诉后分两次支付的共450万元款项充抵问题。因前述租赁合同中未就明某业支付的租金抵充费用进行明确约定，明某业在付款时亦未明确指定该款项用以抵充已到期未付的租金。基于此种情况下，从保护债权实现、鼓励债务人履行债务的角度出发，该款项应基于优先抵充已届清偿期且以债务人因清偿而获益最多之债务的原则进行处理。因此，该450万元应首先用于抵充已届付款期限而未予支付的租金。结合中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行提交的《喜尔宾拖欠租金及违约金情况表》以及《关于喜尔宾酒店历年租金、费用结算的会议纪要》，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行和明某业、喜尔宾酒店双方对于计至2013年10月31日止的租金及相关费用结算及清偿达成一致，并明确了冲抵双方互负债务，喜尔宾酒店仍欠付租金388.24万元。在本案诉讼过程中，明某业和喜尔宾酒店亦确认截止至2013年12月31日欠付的租金共计3882352.99元。此后，明某业和喜尔宾酒店在2014年3月、4月、5月均有支付部分的租金，冲抵租金后，截止至2014年6月30日，明某业和喜尔宾酒店尚欠2014年1月1日至2月28日的租金1323529.99元以及2014年3月1日至2014年6月30日的租金3882354元。因此，明某业和喜尔宾酒店于2014年7月20日及9月3日支付的1500000元及3000000元，首先应冲抵2014年1月1日至2014年2月28日欠付的租金1323529.99元，余额用于冲抵2014年3月1日起的租金，故扣除上述费用后，截止至2014年6月30日，明某业和喜尔宾酒店尚欠租金705883.99元未付。
至于计算违约金的起算时间，根据双方合同的约定“租金每2月/次结算，由乙方在每应交租金月末前10天内以银行转账付款方式缴付租金给甲方。”该条的约定具体而明确，即明某业和喜尔宾酒店每2个月支付一次租金，租金应在每两月的第二个月末前10天内支付。此处“月末前10天内”既明确应是在当月月末10天前即20日，又明确了在10天内即20日以前。因此，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行就该合同条款的理解符合合同条文的本意，明某业和喜尔宾酒店支付租金的时间约定具体、明确。因此，明某业和喜尔宾酒店关于其应于双数月的月未最后一日前支付租金的辩解意见，与合同约定不符，原审法院不予采信。根据前述《喜尔宾拖欠租金及违约金情况表》的统计，明某业和喜尔宾酒店逾期支付租金的，应自付款双数月的第20日起承担相应的逾期付款违约责任。
至于违约责任的计付标准问题。双方合同约定的违约金标准为按欠付租金的每日千分之五计付，因中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行将涉案场地出租予明某业和喜尔宾酒店使用换取的合同对价是收取租金，现无证据表明中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行因明某业和喜尔宾酒店欠付租金遭受的其他实际损失数额，且按此标准计付欠付租金的违约金未满一年的即已超过了欠付租金本金，该违约金标准显属过高。结合明某业和喜尔宾酒店欠付租金的事实，考虑到违约金的设定除用于弥补守约方因违约方的违约行为造成的损失之余，其还是合同双方当事人基于意思自治对于违约行为的惩戒进行的约定，明某业和喜尔宾酒店自合同续签订之时起即存延付款项，且经中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行多次催讨均未能及时支付的情形，明某业和喜尔宾酒店的违约行为明显。基于此，原审法院酌定调整违约金计付标准为按欠付租金的每日万分之五。
至于明某业和喜尔宾酒店辩称的中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行主张的2013年6月27日前的租金及违约金的诉请业已过诉讼时效的辩解意见。因中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行和明某业、喜尔宾酒店双方曾于2013年11月4日召开会议并制作《关于喜尔宾酒店历年租金、费用结算的会议纪要》，明确了喜尔宾酒店应将截止至2013年10月31日止的租金于2013年11月10日前一次性清付，该行为系中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行和明某业、喜尔宾酒店对于双方之间的明某业和喜尔宾酒店欠付债务的确认，构成诉讼时效中断。此后，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行又分别于2014年1月两次通过《律师函》的方式向明某业和喜尔宾酒店追讨欠付费用，并于2014年6月27日向原审法院提起诉讼，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行的主张未超过法律规定的一年的诉讼时效，明某业和喜尔宾酒店的该项辩解意见，不符合法律规定，原审法院不予采信。
因本案纠纷系由明某业和喜尔宾酒店欠付租金引起，虽然明某业和喜尔宾酒店在中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行提起本案诉讼之后偿还了部分租金，但因此而产生的相关的诉讼费用应由明某业和喜尔宾酒店负担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2015年5月25日作出如下判决：一、被告广东明某业投资有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行支付欠付的截止至2014年6月30日止的租金705883.99元及逾期付款违约金946585.34元（以同期应付未付的租金为本金，按每日万分之五的标准计付，详细计算情况见本判决所附《逾期支付租金违约金计算表》），当期逾期付款违约金不得超过同期应付租金本金总额。二、被告广州喜尔宾酒店有限公司对被告广东明某业投资有限公司上述债务承担连带责任。三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行的其他诉讼请求。本案一审诉讼费107493元（其中受理费102493元、保全费5000元），由被告广东明某业投资有限公司、广州喜尔宾酒店有限公司负担。
判后，上诉人明某业和喜尔宾酒店均不服原审判决，向本院提起上诉称：本案租金与违约金计算有误，本案上诉人广东明某业投资有限公司不应当承担债务连带责任。且上诉人在诉讼期间一直与被上诉人提出要求继续支付租金与履行合同，是被上诉人不配合。二审审理期间，上诉人补充强调以下上诉理由：1、上诉人与被上诉人之间虽然确实存在欠租关系，但是具体的欠租数字与一审判决有所出入，希望双方对欠租的本金和违约金能够有一个准确的计算；2、我方欠租也不是没有原因的，我方希望和对方进行调解一次性将欠租金额和违约金一并支付；3、本案对于我方交过的租金没有查明而且计算违约金的方式我方也是有异议的；4、我方由于经营困难，我方承认我方主观上存在欠租的事实，但是由于被上诉人的原因，导致我们需要转租的部分办不了租赁登记，使得我们有好的客户也无法租出去，即使租出也是租金标准很低，所以我方认为也不能完全按照合同约定的标准向对方支付；5、我方希望通过友好协商的方式与对方解决双方纠纷。为此，上诉请求：撤销原审判决第一、第二条。
被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行答辩同意原审判决，不同意上诉人明某业和喜尔宾酒店的上诉请求。
本院经审理，确认原审查明事实。上诉人在二审庭后向本院提交相关材料并要求作为补充证据使用，但对提交材料均无相关来源、证实内容的具体说明，同时该材料从实质内容及提交程序审核均不符合二审新证据条件，本院不予采用。
本院认为，中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行和明大智业、喜尔宾酒店签订的《广州市房地产租赁合同》，意思表示真实，结合各方当事人实际履行行为进行确认，该合同为有效合同，双方均应依约履行。
本案二审争议的焦点在于欠付租金及违约金的计算，以及对于违约责任的承担。首先，关于欠付租金及违约金计算问题。原审法院基于各方当事人在原审中对欠付租金的事实及金额的确认，依据公平合理原则进行判决，并无不当。上诉人认为原审对于欠租金额计算有误，但并无对原审判决所附的《逾期支付租金违约金计算表》所列具体数据提出针对性的异议，鉴于上诉人在原审中对于原审法院审核的欠付租金额进行确认的同时并无提出审计申请，故此，对于上诉人关于数额有误的上诉意见依据不足，本院不予采纳。至于上诉人坚持认为逾期交付租金的起算时间应以双月月末一天为准的上诉理由，因与双方合同约定不符，亦有悖一般认知，本院不予采纳。其次，关于违约责任承担问题。上诉人坚持原审意见，认为租赁标的不符酒店经营使用。但是原审诉讼中，上诉人并无对合同效力提出反诉，且合同方履约多年，上诉人并无举证期间就合同效力提出相关异议，再从双方合同约定内容进行审查，上诉人以此而作为欠租的抗辩理由，并无充分的合同依据。同时，上诉人认为被上诉人行为不当导致欠租行为，亦未就此充分举证。基于上诉人在二审中对于所坚持的原审抗辩理由并无另行举证证实，本院均不予采纳。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19672.22元，由上诉人广东明大智业投资有限公司、广州喜尔宾酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年一月八日
书 记 员 李 杨