安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民终8126号
上诉人（原审原告）：王兴贵，男，1976年8月11日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：范光清，安徽江淮律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥庐阳区三秋园餐厅，住所地安徽省合肥市庐阳区城隍庙入口商场二层11号位。
经营者：黄伟，男，1971年3月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：丁菊梅，安徽和源律师事务所律师。
上诉人王兴贵与上诉人合肥庐阳区三秋园餐厅（以下简称三秋园餐厅）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4219号民事判决，本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王兴贵上诉请求：撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4219号民事判决第二项，改判三秋园餐厅支付王兴贵租金803333元，并支付违约金285000元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院仅判决三秋园餐厅支付租金至2017年4月30日错误。虽然王兴贵认可三秋园餐厅交还房屋钥匙是开庭前两三个月，但是三秋园餐厅与王兴贵在此之后仍在协商处理房屋的交接事宜，三秋园餐厅仍有很多物品搁置在房屋中未能清除。直至2017年7月底，王兴贵书面通知三秋园餐厅，三秋园餐厅虽表示同意，但仍未将租赁房屋内物品搬离。在此情况下，王兴贵也无法将房屋再转租给他人。合同实际解除应当是双方关于解除合同形成一致意思表示，顺利办理交接手续，且不应存在影响王兴贵合法行使出租人权利的障碍。而三秋园餐厅虽交还房屋钥匙，但拒不履行合同解除后应当履行的搬离义务，造成王兴贵无法转租、减小损失。因此，一审判决认定交还房屋钥匙即为实际解除合同是明显错误的。三秋园餐厅应当持续支付租金至一审判决之日即2017年9月底。
二、一审法院判决不支持王兴贵关于285000元违约金的诉请错误。首先，王兴贵与三秋园餐厅签订的《房屋租赁合同》中已经明确约定三秋园餐厅若有不支付或者不按照约定支付租金达30日的违约情形，应当承担严重违约责任，须向王兴贵支付等同于该房屋3个月租金的违约赔偿金；若因三秋园餐厅单方面原因提前解除合同的，应提前60日以书面形式通知王兴贵，否则须向王兴贵支付等同于该房屋2个月租金的违约金；如提出退租时租期未满一年，三秋园餐厅须向王兴贵支付等同于该房屋3个月租金的违约金。本案中，三秋园餐厅因自身经营不善，租期未满一年即单方要求解除合同，故其应当按照合同约定支付王兴贵3个月房租的违约金285000元。
三、一审判决认定三秋园餐厅未按期支付租金给王兴贵造成的损失仅为王兴贵租金被占用期间的利息损失错误。三秋园餐厅逾期支付租金且拒不搬离物品，导致王兴贵一直无法将房屋转租给他人，房屋所有人合肥城隍庙建设投资有限责任公司也解除了与王兴贵的《房屋租赁合同》，要求王兴贵支付房租至2017年8月，并最终实际进行清场。可见，王兴贵因三秋园餐厅的违约行为，不仅白白支付了后续几个月的房租，保证金20万元也被扣除，同时也失去了与合肥城隍庙建设投资有限责任公司继续履行合同、转租盈利的机会，这些损失远不止一审判决认定的利息损失所能弥补，王兴贵要求3个月租金的违约金并未超过实际损失。
三秋园餐厅上诉请求：撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4219号民事判决第二项、第三项，改判驳回王兴贵对三秋园餐厅的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定双方当事人的合同解除时间为2017年4月30日错误。三秋园餐厅因严重亏损无法继续经营，曾于2016年11月25日向王兴贵当面送达过一份申请，告知餐厅将于2016年11月30日停止营业，要求解除租赁合同。但王兴贵要求三秋园餐厅继续经营并减免房租。后三秋园餐厅为了配合王兴贵又经营了一个月，但因亏损严重于2016年12月停止营业。根据三秋园餐厅提供的证人证言以及2017年2月17日的录音证据，三秋园餐厅与王兴贵曾就解除房屋租赁合同及租金事宜进行协商，且双方均同意解除合同，只是就租金支付问题产生争议。故合同解除时间应为2017年2月17日，且三秋园餐厅已于当日将房屋钥匙交还给王兴贵。
二、关于租金，根据双方合同约定，三秋园餐厅在第一年有5个月零10天的免租期，故2016年10月10日之前，三秋园餐厅无需支付租金。双方租赁合同于2017年2月17日解除，即使支付租金，三秋园餐厅也仅需支付租金40.20万元（2016年10月10日至2017年2月17日）。另外，王兴贵同意2016年12月份为三秋园餐厅免租。故三秋园餐厅仅需支付租金为30.70万元，而三秋园餐厅已实际支付租金42万元（包括保证金）。因此，三秋园餐厅无需再支付王兴贵任何费用。
三、关于电费，根据王兴贵提供的材料，王兴贵缴纳电费的时间为2017年6月2日，而三秋园餐厅于2017年2月17日已交还房屋钥匙，双方合同已经解除，王兴贵并无证据证明该电费系在租赁合同履行期间发生，故合同解除之后产生的电费不应由三秋园餐厅承担。
四、关于律师代理费，虽然合同对此作出相关约定，但律师费是按照王兴贵起诉的标的额1288773元进行收取，明显过高，且三秋园餐厅不应支付王兴贵任何费用，因此该律师费应由王兴贵自己承担。即使法院最终判决三秋园餐厅承担部分费用，律师费也应根据三秋园餐厅承担的金额部分加以调整。
五、三秋园餐厅已向王兴贵支付装修保证金2万元，根据双方合同约定，王兴贵应予返还，但王兴贵至今未返还。同时，三秋园餐厅自行购置的餐桌、餐椅、厨房用具等设施设备仍存放在租赁房屋内，三秋园餐厅多次前往搬离均遭拒绝，王兴贵应赔偿由此造成的损失。
王兴贵针对三秋园餐厅的上诉，答辩称，1、合同履行中王兴贵积极配合，不存在过错。2、电费是三秋园餐厅歇业期间冰柜未关闭产生，所以王兴贵才要回钥匙，不存在三秋园餐厅主动交还钥匙的情形。3、律师费是合同约定，律师费也是根据物价局标准收取，不存在过高情形。
三秋园餐厅针对王兴贵的上诉，答辩称，1、关于合同解除时间，同三秋园餐厅的上诉理由。房屋交接手续、搬离物品等属于合同解除的法律后果问题，而不应当将此认定为合同实际解除的时间。2、三秋园餐厅停业后，多次前往餐厅欲将自行购置的设施设备及其他物品搬运回来，但均遭到王兴贵的阻拦。因此，物品未搬离的过错在于王兴贵，而非三秋园餐厅，期间的租金损失应由王兴贵自行承担。3、三秋园餐厅于2016年12月停止营业，三秋园餐厅明确表示不再租赁房屋，双方因此产生纠纷。王兴贵应积极找人转租，防止损失的扩大，但王兴贵并未积极妥善处置租赁房屋，放任房屋租金损失的扩大，自身应承担责任。4、三秋园餐厅不存在违约情形，不应支付违约金。如三秋园餐厅上诉主张，租赁合同于2017年2月17日解除，三秋园餐厅还多支付了租金，有权要求返还。其次，违约金条款约定过高，违背了订立合同应遵守的平等和公平原则。即使三秋园餐厅存在延期支付租金的行为，给王兴贵造成的损失远远低于该条约定的3个月租金。
王兴贵向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令三秋园餐厅支付拖欠的房租1003333元（暂计算至2017年10月31日，直至判决合同解除之日）；3、判令三秋园餐厅支付解除合同违约金285000元；4、判令三秋园餐厅赔偿垫付的水电费440元；5、判令三秋园餐厅赔偿律师费损失20000元。
一审法院认定事实如下：2016年5月8日，出租方王兴贵（甲方）与承租方三秋园餐厅（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁标的物为合肥城隍庙街区内入口商场二层、白石斋顶部房屋两间，建筑面积1000平方米；承租方租赁此房屋用于三秋园绿茶餐厅经营，租期六年，自2016年5月1日至2022年4月30日止；第一年、第二年租金标准为每平方米每月租金95元，第一年甲方给予乙方5个月零10天的免租期，第三年起每年租金在上年租金的基础上浮5%；租金支付方式为先付后用，每两个月作为一个支付周期，乙方应在每个支付周期前30日向甲方支付下一个支付期租金；乙方如逾期，每逾期一日按逾期金额的1%向甲方支付违约金，逾期15天的，甲方有权解除合同，乙方损失自担；房屋租赁保证金为20万元，乙方应在2016年5月3日前将租赁保证金交付给甲方；合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则，此类款项将直接从租赁保证金中扣除；如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等均由乙方承担。同时，该合同还对房屋的收回、合同的解除及双方权利义务和违约责任等进行了约定。
合同签订后，王兴贵按约将房屋交接给三秋园餐厅进行装修，三秋园餐厅亦按约支付了20万元租金及20万元租赁保证金，并于2016年8月17日开业经营。由于经营亏损，三秋园餐厅于2016年12月4日关门停业。2017年元月，三秋园餐厅又经营了一段时间后再次关门停业至今。期间，三秋园餐厅的经营者黄伟多次与王兴贵协商解除合同事宜，但因双方就租金问题未能协商一致，王兴贵遂诉至法院。
一审法院另查明，王兴贵于2017年6月2日代三秋园餐厅支付了电费440元。王兴贵在2017年7月19日庭审中自认，在两三个月前，三秋园餐厅已经交还了租赁房屋的钥匙。三秋园餐厅自行购置的设备均在租赁房屋内。
一审法院又查明，王兴贵为本次诉讼与安徽江淮律师事务所签订了《聘请律师合同》，并支付了律师代理费2万元。
一审法院认为，三秋园餐厅为经营需要与王兴贵签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。王兴贵要求解除与三秋园餐厅签订的《房屋租赁合同》，因双方当事人均认可三秋园餐厅已于2017年春节前停止经营，双方当事人多次协商解除合同的事实，可以看出双方当事人均已无意继续履行《房屋租赁合同》，三秋园餐厅对王兴贵的该项诉讼请求亦不持异议。故对王兴贵的该项诉讼请求予以支持。根据王兴贵自认的三秋园餐厅已经交还房屋钥匙的事实，一审法院认定双方当事人之间的租赁合同关系已于三秋园餐厅交还房屋钥匙之时实际解除。因双方当事人均未明确三秋园餐厅交还房屋钥匙的具体日期，一审法院根据王兴贵当庭陈述的交还钥匙为开庭前“两三个月前”这一时间段，确定双方当事人的合同解除时间为2017年4月30日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于租金，因合同约定自2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金为633333元，故该租金应当由三秋园餐厅足额交纳。三秋园餐厅实际缴纳了20万元租金及20万元租赁保证金，未足额交纳租金，其交纳的租赁保证金应当用于冲抵其所欠租金，故三秋园餐厅尚欠王兴贵租金数额为233333元。
王兴贵要求三秋园餐厅支付解除合同违约金285000元，因双方合同约定的违约金过高，三秋园餐厅未按期支付租金的事实客观存在，给王兴贵造成的损失应为王兴贵资金被占用期间的利息损失，故一审法院确定由三秋园餐厅自租金支付周期届满之日即2017年2月1日起按照年利率6%向王兴贵支付违约金，计算至2017年5月31日，三秋园餐厅应当支付的违约金为4667元，此后应当顺延计算至欠付租金实际付清之日止。
王兴贵垫付的电费440元已实际产生，三秋园餐厅没有提供证据证明该电费的产生与其无关，故三秋园餐厅应当支付王兴贵垫付的该笔电费。王兴贵要求三秋园餐厅支付律师费损失20000元，因该费用系王兴贵为维权所实际支出的费用，双方合同中对该项费用的承担进行了明确约定，且该项费用未违反律师代理费收取的相关规定，故对王兴贵的该项诉讼请求予以支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、解除王兴贵与三秋园餐厅于2016年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、三秋园餐厅于判决生效之日起十日内支付王兴贵租金233333元，并支付违约金4667元（该违约金计算至2017年5月31日，此后以实际欠付租金为基数，按照年利率6%顺延计算至租金实际付清之日止）；三、三秋园餐厅于判决生效之日起十日内偿还王兴贵代垫电费440元，并赔偿律师代理费损失20000元；四、驳回王兴贵的其他诉讼请求。案件受理费16580元减半收取为8290元，由王兴贵负担5690元，三秋园餐厅负担2600元。
二审中，王兴贵提交一份其向三秋园餐厅发出的通知，证明王兴贵要求三秋园餐厅限期搬离物品，但三秋园餐厅仍未办理。三秋园餐厅质证认为，证据的真实性不持异议，但不认可其证明目的。三秋园餐厅停止经营后要求搬离物品了，但王兴贵拒绝，且告知物业不让三秋园餐厅搬离物品。物品没有搬离的原因在王兴贵，由此扩大的损失应由王兴贵承担。
三秋园餐厅提交一份光大银行对账单，证明其于2016年9月22日向王兴贵交纳了装修保证金2万元。王兴贵对该证据予以认可，且同意在本案中予以扣除。
双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案争议的合同解除时间认定问题，根据三秋园餐厅陈述，其于2016年12月已经向王兴贵提出要求解除合同，但并未提交充分有效的证据加以证明。三秋园餐厅提交的2017年2月17日录音资料能够看出其于2017年1月停止经营后与王兴贵就合同解除及租金支付等问题进行过协商，虽未达成一致意见，但此时三秋园餐厅已经具有提前要求解除合同的意思表示，且其停止经营的实际行为已经表明不再继续履行合同，根据合同第十三条关于“乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前60日以书面形式通知甲方”的约定，并结合王兴贵一审中关于收到三秋园餐厅交还房屋钥匙时间的陈述，双方当事人虽未正式办理解除合同及房屋交接手续，但交还钥匙亦是判断房屋租赁合同关系解除的重要行为特征。三秋园餐厅上诉主张其于2017年2月17日就已将房屋钥匙交还给王兴贵以及王兴贵上诉主张其收取三秋园餐厅交还的房屋钥匙是为了配合物业查看漏水情形，均无相关证据加以证明。故一审法院确认双方合同解除时间为2017年4月30日较为适宜，据此计算的租金给付数额正确，本院予以确认。王兴贵与三秋园餐厅关于合同解除时间的上诉理由均不能成立，本院不予支持。但鉴于三秋园餐厅二审中提出装修保证金2万元的主张，王兴贵对此予以认可并同意在本案中扣除，故本院二审认定三秋园餐厅应向王兴贵支付的租金数额为213333元。
关于违约金问题，三秋园餐厅系因其单方面原因解除合同，存在违约行为，应当承担违约责任。双方合同约定，三秋园餐厅若提出退租时租期未满一年，须向王兴贵支付等同于该房屋3个月租金的违约金。三秋园餐厅于2017年2月已经有提出解除合同的意思表示，根据一审判决认定的合同解除时间以及租金支付的数额，至2017年4月30日期间，三秋园餐厅自其停止经营后也继续承担了3个月的租金数额，虽然该3个月费用属于租金的性质，但根据上述合同约定，对王兴贵而言，也同时具有了违约金的补偿性质，可以弥补王兴贵在此期间寻求重新转租机会造成的租金损失。此外，对于三秋园餐厅欠付租金的违约行为，一审法院按同期银行贷款利率作为利息损失的认定标准，亦无不妥。故对王兴贵关于三秋园餐厅应当支付违约金285000元的上诉请求，本院不予支持。
三秋园餐厅上诉认为电费440元不应由其承担，但因三秋园餐厅未能举证证明其向王兴贵交还房屋钥匙时已经结清了房屋所有的水电费用，故其该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
三秋园餐厅上诉认为其不应承担律师费20000元，因王兴贵提起本案诉讼系因三秋园餐厅单方解除合同行为所致，双方合同对该费用应由三秋园餐厅承担的情形也进行了明确约定。故王兴贵向三秋园餐厅主张律师费，符合合同约定，且不违反法律规定。三秋园餐厅的该项上诉请求亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4219号民事判决第一项“解除王兴贵与合肥庐阳区三秋园餐厅于2016年5月8日签订的《房屋租赁合同》”，第三项“合肥庐阳区三秋园餐厅于本判决生效之日起十日内偿还王兴贵代垫电费440元，并赔偿律师代理费损失20000元”；
二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4219号民事判决第四项；
三、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4219号民事判决第二项为“合肥庐阳区三秋园餐厅于本判决生效之日起十日内支付王兴贵租金213333元，并支付违约金4667元（该违约金计算至2017年5月31日，此后以实际欠付租金为基数，按照年利率6%顺延计算至租金实际付清之日止）；
四、驳回王兴贵的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担部分按一审判决执行。二审案件受理费17480.33元，由王兴贵负担12303.33元，合肥庐阳区三秋园餐厅负担5177元。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年二月二十二日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。