重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终1953号
上诉人（原审被告）:重庆唯沃商业管理有限公司。
法定代表人：陆刚，执行董事。
委托诉讼代理人：李睿，重庆潜卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司。
法定代表人：彭建强，董事长。
委托诉讼代理人：谢斌，重庆迪远律师事务所律师。
上诉人重庆唯沃商业管理有限公司（以下简称唯沃公司）与被上诉人重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司（以下简称欢乐迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2014)南法民初字第05526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。唯沃公司的委托诉讼代理人李睿、欢乐迪公司的委托诉讼代理人谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唯沃公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由为：1、一审未查明欢乐迪公司是否付清房租的事实；2、一审认定欢乐迪公司返还房屋的时间错误；3、一审认定2014年2月18日至同年2月27日为免租撤场期系错误认定；4、上诉人支付的拆除工程费应由欢乐迪公司承担。
欢乐迪公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
欢乐迪公司向一审法院起诉请求：1、唯沃公司返还欢乐迪公司保证金300000元并自2014年3月7日起按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率支付资金占用利息；2、唯沃公司补偿欢乐迪公司装修材料费50000元。
一审法院认定事实：2009年4月9日，欢乐迪公司与重庆元旦百货有限公司（2014年2月18日该公司名称变更为重庆唯沃商业管理有限公司）签订《场地租赁合同》，约定由乙方（即欢乐迪公司）承租甲方（即唯沃公司）所管理的位于重庆市南岸区南坪街道惠工路13号元旦购物广场四楼建筑面积约为4200平米的场地，租赁用途为自助式KTV经营场所。《合同》同时约定租期暂定从2009年4月8日起至2014年4月7日止。
该合同第五条保证金约定：“乙方同意向甲方提供保证金40万元，保证金应于本合同签订后三日内向甲方一次性支付。……如乙方未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、电费、水费及其它应缴纳费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用。……租赁期间，如乙方违反合同而导致甲方按合同规定解除本合同，或乙方违约单方解除合同，甲方不退还保证金。租赁期满双方不再续约或属于甲方应退还保证金情形的，甲方应在解除合同后一个月内无息退还保证金。”合同第八条第4款约定：“合同解除后，乙方交还租赁场所时，不得要求任何形式的补偿，对此乙方保证已有充分认知，并在装修设计时充分考虑这一因素。”
合同第十二条“违约责任”约定：“在本合同有效期内若甲方或乙方违约单方终止本合同，违约方应向对方支付所在租赁年度2个月的租金作为违约金，并有权要求违约方赔偿守约方一切经济损失，并承担一切法律责任。若乙方违约，此外保证金不退还”。合同第十四条租赁场所的返还约定：“1、租赁合同期满或因其它原因提前终止租赁合同时，乙方须返还租赁场所，并负责撤除其在租赁场所内自行安装的设备设施及商品。除自然损耗外，乙方不得破坏租赁场所内固有设施，应当拆除租赁场所内可移动的设施，否则甲方有权要求乙方恢复房屋原状或向甲方交纳恢复工程所需费用。租赁场所交还时，双方应办理书面交接手续。2、租赁合同期满或因其它原因提前终止租赁合同时，乙方不能在10天之内交还租赁场所的，则每逾期一天应向甲方支付终止合同前一年租金的5‰作为违约金，甲方有权从保证金中扣除。逾期交还超过20天，甲方有权更换门锁，并有权选择下列任何方式处理该物品：（1）视为乙方放弃物品所有权，甲方有权单方办理物品的撤离或拆除，并可以任何方式处理该物品，因此产生的费用及物品损毁、灭失的风险，由乙方自行负责。（2）对乙方留存在租赁场所内的物品，甲方有权单方提存公证，将该物品经公证后转移他处存放。……”。合同落款处欢乐迪公司加盖其单位公章并有授权代表张杰签字确认，唯沃公司加盖其单位公章并有授权代表居子荣签字确认。合同签订后，唯沃公司将场地交付给欢乐迪公司，欢乐迪公司向唯沃公司交付保证金400000元。
2013年12月18日，双方签订《提前解除场地租赁合同确认书》，该确认书约定“双方就提前解除场地租赁合同的相关事项，作出如下确认：一、双方提前解除场地租赁合同。欢乐迪公司于2014年2月18日前将租赁场地按场地租赁合同第十四条约定即在撤除自行安装的设备、设施、商品及可移动的设施后，并在除自然损耗外不破坏租赁场地内固有设施的情形下将租赁场地交还给元旦公司。二、欢乐迪公司按《场地租赁合同》约定以及实际对场地使用的时间，向元旦公司结清租赁场地交换前所有场地租赁租金。元旦公司出于客观考虑同意将欢乐迪公司交纳的400000元保证金中的100000元用作租金的冲抵。三、在完成上述一、二项所述的各项事务后，在欢乐迪公司撤场后两日内元旦公司将所余300000元保证金全部退还欢乐迪公司，至此双方全部解除场地租赁合同”。庭审中，双方对于双方租赁关系解除时间为2014年2月17日均无异议。
2013年12月23日经双方盖章确认租金结算清单，双方确认合同时间为2013年10月8日至2014年2月17日，应付房租为1063903元，其中欢乐迪公司已付房屋450000元和保证金转冲抵房租100000元，故还应付房租额513903元，应收保证金300000元。庭审中，欢乐迪公司提交付款人为欢乐迪公司，收款人为唯沃公司，开票日期为2014年1月7日的发票两张，拟真实欢乐迪公司向唯沃公司支付租金550000元，欢乐迪公司已结清双方确认的租赁期间内未付租金513903元。唯沃公司认为该租金550000元是已付房租450000元和保证金转冲抵房租100000元，不是支付的未付租金513903元。
2014年1月7日，唯沃公司向欢乐迪公司出具收据一份，确认欢乐迪公司交纳的原400000元保证金转为300000元。
2014年2月20日，欢乐迪公司工作人员在撤走剩余的酒水、饮料等物品时，唯沃公司以欢乐迪公司未结清费用为由拦截，经南岸区公安分局南坪派出所现场调解，唯沃公司同意欢乐迪公司撤走上述物品。
2014年2月26日唯沃公司向欢乐迪公司出具《通知函》一份，该通知函载明：“根据双方签订的《补充协议》（即《提前解除场地租赁合同确认书》）第一条的约定，欢乐迪公司应当于2014年2月17日前撤场并将租赁场地返还给唯沃公司，但欢乐迪公司并未履行前述义务。唯沃公司本着互信互谅的原则致函欢乐迪公司给予其十天的宽限期。截止唯沃公司出具本函之日宽限期已近过半，欢乐迪公司仍未采取任何撤场行动。为此，唯沃公司再次致函欢乐迪公司务必于宽限期内撤场并将租赁场地返还给唯沃公司。否则，唯沃公司将在宽限期届满后立即委托公证机关进行证据保全及物品提存，并委托第三方撤除租赁场地的设施设备等。望贵司亦能够站在我司的立场考虑撤场事宜，在宽限期内将欢乐迪KTV从元旦百货撤场并将租赁场地返还给我司……”。2014年3月8日，欢乐迪公司向唯沃公司发出落款时间为2014年3月7日《关于欢乐迪元旦百货店场地交还函》一份，该交还函载明：根据双方所签订的《场地租赁合同》及《提前解除场地租赁合同确认书》欢乐迪公司已按约定将场地撤除，现将该场地交还于唯沃公司，请唯沃公司在接到本函后的三日内按约定将300000元保证金足额退还与欢乐迪公司。2014年3月10日，唯沃公司收到该份《场地交还函》。庭审中，唯沃公司认为“欢乐迪重庆南岸元旦购物广场店2014年3月7日现状”照片11张并未加盖双方公司公章，双方并未进行场地交接，2014年3月10日唯沃公司收到该《交还函》的时间应为欢乐迪公司交还场地的时间，欢乐迪公司延期撤场21天。欢乐迪公司认为，2014年3月7日欢乐迪公司代表罗懋禄与唯沃公司代表居子荣均在“欢乐迪重庆南岸元旦购物广场店2014年3月7日现状”11张照片上签字确认，表明双方已经进行了现场交接，租赁合同已经解除，且该时间在20天免租宽限期内，《关于欢乐迪元旦百货店场地交还函》仅是欢乐迪公司对保证金的催促。
2014年3月9日，唯沃公司与重庆锦川建筑工程有限公司签订《4F原欢乐迪拆除除渣工程合同》，约定由重庆锦川建筑工程有限公司拆除的承包范围为“拆除4F原欢乐迪天地墙道具等，并将拆除的所有建筑垃圾运出商场处理或者倾倒，拆除的废龙骨及电线等由重庆锦川建筑工程有限公司处理”。合同暂定合同价款200000元。2014年3月19日，唯沃公司与重庆锦川建筑工程有限公司签订《4F原欢乐迪拆除除渣工程补充协议》，协议约定，因唯沃公司与重庆锦川建筑工程有限公司签订《4F原欢乐迪拆除除渣工程合同》工作量大、施工难度大，唯沃公司同意再支付30000元给重庆锦川建筑工程有限公司。2014年4月4日、4月16日，唯沃公司先后向重庆锦川建筑工程有限公司支付该工程款共计230000元。
2014年3月11日，欢乐迪公司向唯沃公司发出《紧急情况函》一份，该函载明：“唯沃公司无视没有退还欢乐迪公司租赁保证金双方租赁争议没有解决的事实，于2014年3月11日强行凿穿墙洞进入租赁现场。为此，欢乐迪公司严正声明：根据双方所签订的《场地租赁合同》及《提前解除场地租赁合同确认书》欢乐迪公司已按约定将场地撤除，现将该场地交还于唯沃公司，请唯沃公司在接到本函后的三日内按约定将300000元保证金足额退还与欢乐迪公司”。
2014年3月12日，双方因“是否应当退还保证金”发生纠纷，南岸区公安分局南坪派出所出具说明载明：唯沃公司代表认为欢乐迪公司迟迟未能完成撤场致使其产生损失，远大于30万的押金，比较明确要走司法程序。欢乐迪公司认为合同规定的拆除可移动的设备，已经拆除完毕，墙体（包房）不在拆除之内，应当如期收到300000押金。因“可移动的设施的界定”双方各执一词，欢乐迪公司认为其已经履行了合同，唯沃公司应当返还300000元保证金。唯沃公司认为欢乐迪公司没有拆除墙体部分，且因欢乐迪公司原因致使无法完成施工由此造成的损失，将通过司法途径解决。
一审法院认为，双方签订的《场地租赁合同》及《提前解除场地租赁合同确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，非符合法定条件并经法定程序不得解除。
关于双方约定的免租撤场截止日期。《提前解除场地租赁合同确认书》及《房租核算清单》约定且双方均认可双方提前解除合同时间截止日为2014年2月17日，《场地租赁合同》第十四条第2款及2014年2月26日唯沃公司向欢乐迪公司出具的《通知函》均载明，唯沃公司同意给予欢乐迪公司10天免租宽限期，故一审法院认为欢乐迪公司免租撤场的截止日应为2014年2月27日。
关于欢乐迪公司最终撤场日期。《场地租赁合同》第十四条第1款约定：“租赁合同期满或因其它原因提前终止租赁合同时，乙方须返还租赁场所，……。租赁场所交还时，双方应办理书面交接手续”。2014年3月7日，欢乐迪公司代表罗懋禄与唯沃公司代表居子荣均在“欢乐迪重庆南岸元旦购物广场店2014年3月7日现状”照片11张上签字确认。2014年3月8日欢乐迪公司向唯沃公司发出的《关于欢乐迪元旦百货店场地交还函》和2014年3月11日欢乐迪公司向唯沃公司发出的《紧急情况函》均是欢乐迪公司的单方面函件，未有双方的书面交接手续。一审法院认为，结合双方之间的往来函件和2014年3月12日重庆市南岸区公安分局南坪派出所出具的说明载明的双方争议焦点等一系列行为，足以认定双方虽未在2014年3月7日“欢乐迪重庆南岸元旦购物广场店2014年3月7日现状”照片上盖章确认场地交接，但唯沃公司代表居子荣签字理应是其公司行为，同时结合唯沃公司于2014年3月9日对该场所自行委托第三方拆除的行为，一审法院认为欢乐迪公司的最终撤场时间为2014年3月7日。
对于唯沃公司要求从300000元保证金中扣除其支付给第三方的本应由欢乐迪公司承担的工程款230000元的抗辩理由，一审法院认为，双方合同约定保证金不退还或扣除保证金的情形为“乙方违约单方解除合同，甲方不退还保证金。欢乐迪公司未按时缴纳所有应交纳费用，唯沃公司有权自保证金中扣除”、“租赁合同期满或因其它原因提前终止租赁合同时，乙方不能在10天之内交还租赁场所的，则每逾期一天应向甲方支付终止合同前一年租金的5‰作为违约金，甲方有权从保证金中扣除”，而即使欢乐迪公司撤场时未达到撤场标准需要支付工程款，也不属于合同约定的扣除保证金的情形。故对唯沃公司的该辩称理由，一审法院亦不予采信。
关于唯沃公司是否应当足额退还欢乐迪公司300000元保证金。《场地租赁合同》第十四条第二款约定：租赁合同期满或因其它原因提前终止租赁合同时，乙方不能在10天之内交还租赁场所的，则每逾期一天应向唯沃公司支付终止合同前一年租金的5‰作为违约金，唯沃公司有权从保证金中扣除。一审法院认为，该约定并未违反法律禁止性规定，对双方当事人具有法律约束力，本案中欢乐迪公司免租撤场日为2014年2月27日，欢乐迪公司的最终撤场时间为2014年3月7日，欢乐迪公司延期撤场时间为8天，故欢乐迪公司应当向唯沃公司支付按前一年租金（即2949912元）的5‰计算的延期违约金117996.48元（294991×5‰×8天），该款项在300000元保证金中扣除。即唯沃公司应当退还欢乐迪公司的保证金为182003.52元（300000-117996.48）。因欢乐迪公司延期撤场构成违约，故对其请求的资金占用利息一审法院不予支持。
对于欢乐迪公司请求唯沃公司补偿装修材料费50000元的诉讼请求，因欢乐迪公司未提交证据证明，且双方合同对于装修补偿未做约定，一审法院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、重庆唯沃商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司保证金182003.52元。二、驳回重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9300元减半收取4650元，由重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司负担2680元（已缴纳），由重庆唯沃商业管理有限公司负担1970元（此款由重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司垫付，重庆唯沃商业管理有限公司支付上述款项时一并支付）。
欢乐迪公司于二审中向本院提交了下列证据，拟证实欢乐迪公司已付清唯沃公司截止2014年2月7日的全部租金，包括：1、2013年7月24日，陈光明账户转入唯沃公司账户737478元（支付2013年8月7日-2013年11月7日租金）；2、欢乐迪公司2013年10月29日、12月17日、2014年1月11日、1月28日分别支付唯沃公司30万元、15万元、10万元、87478元（支付2013年11月8日-2014年2月7日租金），另2014年1月11日双方约定以保证金冲抵租金10万元；3、2014年1月28日唯沃公司收到欢乐迪公司2014年2月8日-2月17日租金87795元开具的发票。唯沃公司对前述证据的真实性无异议，但对关联性有异议。本院对前述证据的真实性予以采信。
本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，欢乐迪公司与唯沃公司签定的《场地租赁合同》约定租期暂定从2009年4月8日起至2014年4月7日止，装修免租期从2009年4月8日至2009年8月7日。欢乐迪公司按三个月为一期预付租金。即欢乐迪公司向唯沃公司缴纳租金的时间应从2009年8月8日起，且按三个月一期737478元缴纳。虽然双方于2013年12月23日签定的《欢乐迪企业管理公司元旦店房租核算清单》载明：合同时间2013年10月8日-2014年2月17日，应付房租1063903元，已付房租45万元（保证金冲抵10万元），应收保证金30万元。欢乐迪公司于本院二审中提交的证据证实2013年7月24日，陈光明账户转入唯沃公司账户737478元系支付2013年8月8日-2013年11月7日租金。唯沃公司认可收到该款，虽然唯沃公司否认该款系租金，但唯沃公司并无相反证据予以证实，故本院对该证据予以采信。欢乐迪公司于2013年10月29日、12月17日、2014年1月11日、1月28日分别支付唯沃公司30万元、15万元、10万元、87478元，另2014年1月11日双方约定以保证金冲抵租金10万元。欢乐迪公司已支付完毕2013年11月8日-2014年2月7日租金737478元。且结合2014年1月28日唯沃公司收到欢乐迪公司2014年2月8日-2月17日租金87795元开具发票的事实，均证实欢乐迪公司已向唯沃公司支付完毕截止2014年-2月17日的全部租金，欢乐迪公司并无拖欠唯沃公司租金的事实。
根据欢乐迪公司与唯沃公司签定《提前解除场地租赁合同确认书》及《房租核算清单》的约定，以及欢乐迪公司缴纳租金的截止日期，双方均认可双方提前解除合同时间截止日为2014年2月17日。同时，依据《场地租赁合同》第十四条第2款及2014年2月26日唯沃公司向欢乐迪公司出具的《通知函》均载明，唯沃公司同意给予欢乐迪公司10天免租宽限期，故欢乐迪公司免租撤场的截止日应为2014年2月27日。
2014年3月7日，欢乐迪公司代表罗懋禄与唯沃公司代表居子荣均在“欢乐迪重庆南岸元旦购物广场店2014年3月7日现状”照片11张上签字确认。结合双方之间的往来函件和2014年3月12日重庆市南岸区公安分局南坪派出所出具的说明载明的双方争议焦点等一系列行为，足以认定双方虽未在2014年3月7日“欢乐迪重庆南岸元旦购物广场店2014年3月7日现状”照片上盖章确认场地交接，但唯沃公司代表居子荣签字理应是其公司行为，同时结合唯沃公司于2014年3月9日对该场所自行委托第三方拆除的行为，欢乐迪公司的最终撤场时间应确定为2014年3月7日。
双方合同约定保证金不退还或扣除保证金的情形为“乙方违约单方解除合同，甲方不退还保证金。欢乐迪公司未按时缴纳所有应交纳费用，唯沃公司有权自保证金中扣除”，但欢乐迪公司并无双方合同约定的违约行为。双方签订的《提前解除场地租赁合同确认书》约定：欢乐迪公司撤除自行安装的设备、设施、商品及可移动的设施后，并在除自然损耗外不破坏租赁场地内固有设施的情形下将租赁场地交还给元旦公司。根据双方代表2014年3月7日于签字认可的照片表明，欢乐迪公司已完成前述合同约定的撤除义务。而唯沃公司与重庆锦川建筑工程有限公司于2014年3月9日签订的《4F原欢乐迪拆除除渣工程合同》约定撤除屋内天地墙道具等并除渣，撤除对象均系不可移动的设备、设施。故唯沃公司要求将其支付给第三人的撤除费用在欢乐迪公司所交保证金中予以抵扣的请求缺乏法律和事实依据，依法不应主张。
唯沃公司应按双方合同约定退还欢乐迪公司所交保证金。但欢乐迪公司免租撤场日为2014年2月27日，欢乐迪公司的最终撤场时间为2014年3月7日，欢乐迪公司延期撤场时间为8天，故欢乐迪公司应当向唯沃公司支付按前一年租金（即2949912元）的5‰计算的延期违约金117996.48元（294991×5‰×8天），该款项在300000元保证金中扣除。即唯沃公司应当退还欢乐迪公司的保证金为182003.52元（300000-117996.48）。
综上所述，上诉人唯沃公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人重庆唯沃商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏致礼
审 判 员 段晓玲
代理审判员 陈 华
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 张远馨