浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙1102民初7482号
原告：钟和斌，男，1956年10月20日出生，畲族，住浙江省丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：蓝韵、华盛，浙江晟耀律师事务所律师。
被告：浙江省嘉兴市地方税务局第三税务分局。住所地：浙江省嘉兴市嘉兴港区天妃路***号。组织机构代码：00254615-4。
法定代表人：吴兰兰，局长。
委托代理人（特别授权）：高文江、沈中山，浙江子城律师事务所律师。
第三人：刘进旺，男，1960年9月5日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。
原告钟和斌与被告浙江省嘉兴市地方税务局第三税务分局（下称嘉兴市地税局三分局）、第三人刘进旺执行异议之诉一案，原告于2017年10月30日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年2月5日公开开庭进行了审理，原告钟和斌及其委托代理人蓝韵、被告嘉兴市地税局三分局的委托代理人沈中山到庭参加诉讼，第三人刘进旺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟和斌诉称：2017年4月11日，丽水市莲都区人民法院作出（2017）浙1102执1772号执行裁定书，裁定“查封被执行人刘进旺所有的坐落于莲都区店面所有权证号为01009358、01099235号的房产”。2017年8月14日，原告对上述查封提出书面异议，2017年10月13日，法院作出（2017）浙1102执异31号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，法院查封的8号“店面”已于2003年出售给原告，原告为合法的所有权人，该查封依法应予解除。理由如下：一、在法院查封前，原告与第三人刘进旺已签订合法有效的《房屋买卖协议》，并支付全部价款。2003年11月13日的《房屋买卖协议》约定：刘进旺自愿将其所有的坐落丽水地块住宅用房出卖给原告，具体包括：火车站e1地块住宅房以东到西第二套三层面积约137平方米（以建好的实际面积为准），作价164400元，一层店面后车库靠楼梯边第一间面积15.29平方米（车库即涉案8号“店面”），作价73400元，地下柴间靠楼边第一间面积20平方米作价29000元，买卖协议还约定了付款方式、房屋交付给原告使用等内容。其中约定车库的73400元房款在2003年11月底一次性付清。2003年11月15日，原告将车库的73400元房款交付给第三人，第三人向原告出具“收条”，确认收到车库全部价款。原告与第三人签订书面合同，支付全部价款均在2017年4月11日法院裁定查封8号“店面”之前；二、在法院查封前，原告已合法占有涉案8号“店面”，并行使了占有、使用、收益等权利。《房屋买卖协议》签订后，刘进旺将上述房屋、柴间和车库交付给原告，原告占用房屋后，一直将车库出租给他人并收取租金。其中自2013年10月12日起至今，车库均出租给王建平开设巧瑾快餐店使用，王建平每年与原告妻子傅美琴签订《租赁合同》，支付租金。据此，原告合法占有并行使所有权均在2017年4月11日法院裁定查封8号“店面”之前；三、未办理8号“店面”的过户登记手续非因原告自身原因。《房屋买卖协议》明确8号“店面”的性质为车库，根据相关政策和规定，车库不能单独办理产权证书，且《房屋买卖协议》签订时，协议所涉全部房屋都能办理产权证书。直至2006年，《房屋买卖协议》所涉房屋可以办证时，案外人季银芬向原告提出购买原告所有的坐落丽水地块住宅用房（即上述第三人出售给原告的房屋）。因案外人季银芬资金不足，又不需要车库，即仅向原告购买除车库外的房屋和柴间，原告仍享有车库的所有权。2006年7月20日，案外人季银芬与原告签订《房屋买卖合同》，约定了房屋标的、价款、交付等相关内容。因当时上述房屋刚可以办证且尚未过户至原告名下，为节省中间环节和相关税费，直接由第三人配合将除车库以外的住宅房屋和柴间的产权证办理过户至案外人季银芬名下，季银芬向原告支付了全部购房款。因原告单独保留车库，根据相关政策和规定，车库自始至终不能单独办证。据此，原告一直出租案涉车库，并收取租金。2007年9月，第三人刘进旺在原告不知情的情况下，擅自将原告所有的上述车库，以店面的名义办理产权证。2008年，第三人经营的皇都房地产公司经营出现重大危机，第三人个人资产亦出现严重不良情况，因躲避追债，第三人一直隐匿逃逸，不知所踪至今。此后，原告无意间从他人口中得知第三人以店面名义办证的情况后，多次催促第三人将8号“店面”产权过户至原告名下，但第三人一直藏匿行踪。案涉8号“店面”非原告自身原因未能办证过户。综上，在法院查封前，原告已与第三人刘进旺签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，原告已合法占有案涉8号“店面”，并行使所有权，且非因原告自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案涉8号“店面”依法应予解除查封措施。为此，请求判令：一、依法解除对坐落于莲都区店面（所有权号为01009358、01099235号）的查封措施；二、诉讼费用由被告承担。
被告嘉兴市地税局三分局辩称：原告要对已经被法院查封被执行的不动产提出异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当符合以下四个条件：1.在查封前已经签订合法有效的合同。刘进旺是本案当中的第三人，但同时也是我方执行案件的被执行人。查封的涉案房产登记于其名下，其证言的效力，对刘进旺自己和原告来说是有利害关系的。原告也陈述与刘进旺是朋友关系，并合作建房，其证明效力应当大打折扣。原告提供的买卖合同，既非原件，也未办理过备案登记。因此，原告提供的合同，不符合该条规定的第一个条件；2.在法院查封前，已经合法占有该不动产。原告所谓的买卖房屋时间是2003年，刘进旺办理产权登记是2007年，法院依法查封是2017年。在此期间，原告提供了租赁合同和承租说明，并没有其他相关证据，其提供的证据，也是存在瑕疵，包括承租人的使用情况，没有相应的工商登记信息。因此，无法证明其已经实际占有了涉案房屋，并排除刘进旺或其妻子实际控制占有的情况；3.已支付全部价款。本案中，原告的证据当中，约定的所谓的转让价款是73400元，原告虽提供了收条，但十五六年的收条，保留如此完好，根据当时的收入水平，七万余元以现金交付，都不符合常理。而且在房屋交易的过程中，车库是和房子、柴间一起卖的，单独约定住宅、车库和柴间的价款，本身不符合常理。对于其是否实际支付房款，证据不足；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。这点原告更不符合，双方出卖房屋的合意是2003年，但2006年时房屋已经登记给了季银芬，2007年刘进旺就办理了涉案房产的初始登记，表明在2007年时，涉案房屋肯定已经具备了办证条件。如果按照原告的说法，是由于刘进旺在其不知情的情况下办理的，这点是没有证据证明的。刘进旺真正的资金链断裂是近几年的事情，不存在人找不到，且刘进旺已经取保候审，不可能逃匿。在2007年9月可以办理过户登记，原告未办理，应当承担不利的法律后果，不属于非因买受人自身原因不能办理的情形。综上，请求查明事实，驳回原告的诉讼请求。
原告为主张其诉请，向本院提交了下述证据：
1.原告身份证复印件、第三人户籍材料、被告的组织机构代码证，待证：当事人身份情况；
2.房屋买卖协议（该协议以复写纸复写后形成）、收条，待证：原告曾与第三人刘进旺合作建房，2003年11月13日，在房屋未竣工时，刘进旺将其中一套房（包括案涉的车库）卖给原告，其中车库价格73400元。原告已实际支付该车库的款项并由刘进旺出具收条；
3.租赁合同4份（时间分别为2013年10月12月、2015年10月15日、2016年10月14日、2017年10月15日）、原告的结婚证及案外人王建平出具的情况说明一份，待证：案涉的车库与其他店面隔墙打通，从2013年10月起至今，一直由钟和斌或者其妻傅美琴出租给案外人经营快餐店，在法院查封之前，原告已合法占有涉案的8号店面；
4.房屋买卖合同（复印件），待证：2006年7月，原告与妻子通过万家房屋中介，共同将莲都区东升北区32幢一单元302室房产及柴间出卖给案外人季银芬，合同中未将该套房产的附属用房，即本案争议的车库一并出卖。另外，季银芬不愿意出庭作证，请求向其核实该房屋买卖合同及相关事项的真实性；
5.原告夫妇及代理人与案外人季银芬于2017年11月17日的通话录音，待证：莲都区东升北区32幢一单元302室房产原包括涉案的8号店面，实际为车库，后由原告将该房产出卖给季银芬，但保留车库；
6.执行裁定书两份，待证：涉案的8号店面于2017年4月被查封，后原告提出执行异议，被裁定驳回；
7.涉案店面的现场照片，待证：店面的现状，实际为附属用房，即车库；
8、第三人刘进旺于2017年8月出具的情况说明，待证：第三人认可涉案车库属原告所有；
9.第三人刘进旺于2018年2月出具的证明（庭审后提供），待证目的和证据8一致。
10.庭审后，根据原告的申请，本院询问了涉案争议房产的另一共有人泮和香（刘进旺之妻），并制作笔录，其陈述的主要内容是：当时包括其家庭和原告等多家联建房产，没建好的时候，将32幢一单元302室房产卖给钟和斌，包括一间储藏间和涉案车库。后来办房产证的事都是刘进旺经办的，具体情况不清楚。刘进旺和其本人认可该车库属钟和斌所有。
被告对原告的上述证据质证认为：证据2，涉房屋买卖的协议经登记后才具有公示效力，涉案房屋已经过登记，应以登记部门备案的为准，且该证据为复印件，并非原件。对于收条，2003年时，73400元的金额是较大的，现金交易的可能性较小，且将房款与车库的款项分别支付，不符合交易习惯；证据3的租赁合同，该证据经过涂改，且三年的合同均系同一颜色的笔在同一处进行修改，不能证明原告实际占有的事实。根据产权证，应属刘进旺所有，原告无权对外出租。另，承租人仅出具说明，未出庭作证，形式不合法；证据4、8、9，根据执行中查明的财产情况，房屋买卖不真实，情况说明和证明是否为刘进旺出具不能确定，据被告了解，刘进旺现下落不明，开庭也没来，无法核实；证据5的录音需进一步核实；证据6的裁定书无异议；证据10，形式上的真实性无异议，但对泮和香陈述内容不予认可，同证据8、9一样，刘进旺现有巨额债务未清偿，且根据庭审，原告与刘进旺之间存在合伙建房关系，利益共同，其目的为逃避债务。
被告及第三人未向本院提交证据。
本院依法调取了涉案店面的房产登记材料，并赴现场进行核实，原、被告对该权属登记材料均无异议。
综合双方的举证、质证意见，本院对原告的证据评析如下：1.对原、被告无异议的证据，即证据6和房屋权属登记材料，予以采信；2.对于证据7，经现场核实，予以确认；3.证据2中的房屋买卖协议，系复写纸复写而非静电复印机复印后形成，结合形成时间和形式，应为证据原件。证据2、8、9，根据其内容，结合证据10中泮和香的陈述内容，对其真实性予以确认，并作为认定本案事实的依据。对该部分证据双方的举证、质证意见，以及原告提交的其他证据，待后文评析；4.原告的证据3，经核对执行异议程序中的举证材料，3份租赁合同中对“后门”改为“后墙”系执行异议程序后形成的修改。
根据采信的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实：
本院在执行嘉兴市分局（申请执行人）与刘进旺（被执行人）债权人代位权纠纷一案中，于2017年4月11日作出（2017）浙1102执1772号执行裁定书，查封了登记在第三人刘进旺名下的莲都区店面（所有权证号为01009358、01099235号）。原告以该店面为其所有为由，向本院提出异议。经审查后，本院于2017年10月13日作出（2017）浙1102执异31号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。
房屋所有权登记材料显示，莲都区店面104室、104-1室，类别为新建房，设计用途为商业，于2007年9月份办理房屋权属登记手续，登记的所有权人为第三人刘进旺、共有权人为刘进旺之妻泮和香。房屋分户图载明的坐落地址为火车站e1地块（东升北区32幢）。其中：104室，面积30.01M2，为临街商铺。104-1室，亦即本案讼争房产，面积15.29M2，所有权及共有权证号分别为：01099235、01009358，原出入门在东升北区小区内。现两间房产（104室、104-1室）已拆除隔墙并出租给他人经营快餐店。
原告提交的其与第三人刘进旺的房屋买卖协议，系复写纸复写形成，落款日期为2013年11月13日，甲方为刘进旺，乙方为钟和斌。协议载明：经协商，甲方愿意将丽水火车站广场路e1地块住宅出卖给乙方。一、火车站e1地块住宅房从东到西第二套第三层面积约137M2，以建好实际面积为准，每M2优惠价人民币1200元出卖给乙方，计人民币164400元，不管以后房价上浮下跌均以此价格为准；二、付款方式。乙方在签订协议时先付给甲方57000元，其他房款在验收后甲方办理好乙方的房产证和土地使用权证后付清，房屋交付给乙方使用，转户费用甲方负担5000元，超过5000元由乙方负担；三、一层店面后车库楼梯边第一间面积5.5M×2.78M=15.29M2×4800元=73400元的房款在2013年11月底一次性付清，地下柴间靠楼梯连第一间面积20M2价格29000元；四、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效；五、协议签订后双方不得反悔。刘进旺、钟和斌分别作为甲、乙方的代表在协议上签字。原告提供的收条，落款日期为2013年11月15日，载明刘进旺收到原告购买火车站e1地块车库款73400元。
2017年8月、2018年2月，刘进旺向原告出具情况说明、证明各一份，主要内容为：签订买卖协议后，钟和斌交付了购房款，其将协议约定的住宅、车库、柴间交给钟和斌。2016年7月，钟和斌将上述房产的住宅和柴间出售给季银芬，为省中间环节和税费，根据钟和斌要求，由其直接将住宅和柴间过户给季银芬，钟和斌保留一层店面后的车库。2003年将房产出售给钟和斌时，由于客观原因，房屋、车库尚不能办证。2007年9月，在钟和斌不知情的情况下，因疏忽大意将该车库以店面名义申请办证，登记在其夫妻名下。钟和斌知道后多次催促其办证，但因其经营的公司经营出了问题，其本人资产亦出现问题，且其本人多在外地，故拖延至今。其妻泮和香同意上述意见。
本院认为：本案讼争的房产（莲都区店面104-1室）较为特殊，根据其现状、面积、登记情况，不同于一般临街店面，属住宅的附属用房性质（车库）。原告提交的房屋买卖协议，根据其时间、形式、行文，结合收条、刘进旺夫妇的意见，以及在卷的案外人季银芬的房屋买卖合同、录音等辅助证据，其真实性应予认定。同时，亦可说明涉案房产作为住宅的附属车库在未办理权属登记之前即向原告交付。因此，应认定涉案房产在本院查封之前，原告与第三人刘进旺已签订合法有效的书面买卖合同、原告已付清全部价款且实际占有该车库。原告与第三人签订房屋买卖协议后，因房产尚未完工，不具备办理权属登记的条件，此后，原告仅保留该车库，且其以为该车库“因政策原因不能单独办理产权证书”，符合一般常理。2007年9月该车库被第三人夫妇登记后，根据原告和第三人的陈述，原告亦多次催告第三人办理车库的转移登记手续。故涉案车库未能及时过户并非原告自身原因造成。综上，原告因买卖而取得涉案车库权益，事实清楚，应享有排除对涉案车库进行执行的权利。现原告诉请解除涉案车库的查封，实质为请求停止对该房产的执行，本院应予支持。第三人刘进旺经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
停止对坐落于莲都区店面104-1室房产（所有权证号：01099235、01009358，建筑面积：15.29平方米）的执行。
案件受理费3300元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 张树春
人民陪审员 金 烨
人民陪审员 周丽珍
二〇一八年五月十日
代书 记员 朱丽梅
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