安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖15民终362号
上诉人（原审被告）冯昆龙，男，1966年3月9日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托代理人：张新，安徽英锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄开宏，男，1971年11月27日出生，汉族，住安徽省六安市叶集试验区。
委托代理人：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师。
原审第三人：张金磊，男，1985年7月3日出生，汉族，住安徽省六安市叶集试验区。
原审第三人：彭鹏，男，1984年8月15日出生，汉族，住安徽省六安市叶集试验区。
上诉人冯昆龙为与被上诉人黄开宏、原审第三人张金磊、彭鹏申请执行人执行异议之诉一案，不服霍邱县人民法院于2015年12月11日作出的(2015)霍民一初字第01866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告黄开宏诉称：霍邱县人民法院在审理原告黄开宏诉被告张金磊、彭鹏民间借贷纠纷一案中，于2014年12月5日依法作出（2014）霍民保字第00031号民事裁定，查封了座落于××市梅山路与××路交叉口六安新都会F座W2-01铺房及皖Ｎ×××××号长安牌小型轿车一辆。案外人即本案被告冯昆龙对前述执行标的提出异议，请求霍邱县人民法院解除对六安新都会F座W2-01铺房的查封并停止执行。霍邱县人民法院经公开听证，以“案外人冯昆龙在人民法院查封房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部价款；并已合法占有该不动产；未办理过户登记非自身原因”，认为冯昆龙异议理由成立，予以支持，于2015年6月27日作出（2015）霍执异字第00011号执行裁定，裁定“霍邱县人民法院（2014）霍民保字第00031号民事裁定书中查封座落于××市梅山路与××路交叉口六安新都会F座W2-01铺房屋这一部分中止执行”。该（2015）霍执异字第00011号执行裁定于2015年7月26日送达给黄开宏。黄开宏认为该争议铺房相关权利证书证明该铺房为彭鹏、熊亚清按份共有，彭鹏依法对该铺房享有所有权；冯昆龙主张其对该铺房享有所有权不符合法律规定，冯昆龙所举证据不能证明其对该铺房享有足以排除强制执行的民事权利，霍邱县人民法院裁定中止执行没有事实和法律依据。现请求判令准许并恢复对霍邱县人民法院所作出（2014）霍民保字第00031号民事裁定书查封的座落于××市梅山路与××路交叉口六安新都会F座W2-01铺房的执行。
原审被告冯昆龙辩称：冯昆龙在黄开宏与彭鹏发生债务之前就已经与彭鹏完成交易，全额付款给彭鹏购买该铺房。法院在不知情的情况下发出了第一次的裁定。后经冯昆龙申请，经合法程序，霍邱县人民法院作出第二次裁定，该裁定合法。冯昆龙没有办理房产过户手续的理由是自己一直在外面打工，没有时间办理，加之资金有压力所以没有办理房产过户。
原审第三人张金磊、彭鹏未予答辩。
原审法院审理查明：2009年8月25日，彭鹏以195514元的价格购买位于六安市××与××路交叉口××都××广场××商业用房一间，建筑面积16.91平方米。当日与六安新都会物业服务有限公司签订了委托经营协议，约定该房由六安新都会物业服务有限公司统一运营管理。2009年10月21日，彭鹏向中国农业银行股份有限公司六安梅山路支行按揭贷款9万元。2010年12月20日，六安新鸿意房地产开发有限公司为彭鹏出具购房款收据一份，载明收到购房款191794元。2011年7月12日，彭鹏与其妻子熊亚清为甲方，经六安市皋城房产经纪有限公司做中介，将该房屋出售给冯昆龙，约定售价为219000元；由冯昆龙续还贷款；双方于2011年7月29日前办理房屋买卖授权委托公证。彭鹏出具一份购房定金的收条（2万元），但是没有落款日期。2011年7月29日，彭鹏出具一份收条，收到冯昆龙120740元。当日，彭鹏、熊亚清给冯昆龙出具委托书，委托冯昆龙办理有关该房的相关手续，并对该委托书予以公证。2011年8月12日，彭鹏为该房交纳契税7672元。2011年9月2日该房取得房地产权证书，房产权利人为彭鹏，共有人熊亚清。冯昆龙提供的证据银行交易信息显示，2011年8月后，彭鹏账户每月持续还款；2014年10月27日，彭鹏提前还款，全部结清购房款。2014年12月1日，彭鹏缴纳了各项税收共14759.54元；冯昆龙缴纳了非住房登记费550元、非住宅交易手续费2500元、契税1万元。在六安市房地产产权产籍监理处办理了存量房交易资金免于托管。并递交了转移存量房买卖登记申请，有关单位予以受理，未办理过户登记。
另查明：2014年6月5日，张金磊向黄开宏借款32万元，由彭鹏提供担保。因张金磊拒不还款，2014年12月5日，黄开宏向原审法院提出申请，要求查封彭鹏与熊亚清共有的房屋一套等。该院依法作出（2014）霍民保字第00031号民事裁定，对本案的涉案房屋进行了查封。2014年12月12日，黄开宏向原审法院提起诉讼。案经该院判决，由张金磊偿还黄开宏借款32万元及利息，彭鹏承担连带清偿责任。2015年3月19日，该案进入执行程序。2015年5月8日，冯昆龙向原审法院提出案外人执行异议申请，认为争议房产系冯昆龙的财产，应当中止执行，并返还给冯昆龙。该院审查后，作出（2015）霍执异字第00011号民事裁定书，裁定：霍邱县人民法院（2014）霍民保字第00031号民事裁定书中查封涉案房屋的部分中止执行。黄开宏不服该裁定，于2015年8月6日提起诉讼。
原审法院认为：本案争议的焦点是，冯昆龙所购买第三人彭鹏的涉案房屋未办理过户登记，是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。庭审中，冯昆龙能够提供证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已经支付全部购房价款，但是其提供的证据不能证明其已经合法占有该房产，同时冯昆龙认可没有办理过户登记原因是自己在外打工没有时间，同时也因为资金存在压力，即该房屋未办理过户登记是因冯昆龙自身原因所致。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，冯昆龙对登记在彭鹏名下的不动产提出异议，不能排除执行。黄开宏请求判令准许并恢复对该院所作出（2014）霍民保字第00031号民事裁定书查封的座落于××市梅山路与××路交叉口六安新都会F座W2-01铺房的执行，应予支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原审判决：准许执行彭鹏所有的座落于××市梅山路与××路交叉口六安新都会F座W2-01铺房。案件受理费100元，由冯昆龙负担。
冯昆龙不服，向本院提起上诉称：一、该商铺系第三人彭鹏夫妻共同财产，不应偿还彭鹏个人之债。原审法院（2014）霍民一初字第02341号民事判决书，判决彭鹏承担连带清偿责任。彭鹏之妻熊亚清并不对上诉人与原审第三人的债务承担清偿责任，原审判决已经查明该商铺系彭鹏与熊亚清夫妻共同财产，但原审判决将彭鹏与熊亚清夫妻共同财产清偿彭鹏个人之债，显然违背法律的规定。二、上诉人已经合法占有该房屋。该商铺位于六安市区××都××街，为便于经营管理该处所有商铺统一委托新鸿意房地产开发有限公司经营管理。彭鹏与熊亚清已经将该商铺交付上诉人，并且新鸿意房地产开发有限公司也实际将该商铺的收益较付给上诉人，这足以证明上诉人对该房屋构成占有。三、未办理过户登记非因买受人自身原因。上诉人与彭鹏及熊亚清签订的《存量房买卖合同》第8条明确约定银行还款由上诉人偿还，按照彭鹏及熊亚清原房屋合同的还款日期到2019年10月20日止。因此在此期间由上诉人续按揭，上诉人只是一普通农民工，没有能力在与彭鹏及熊亚清签订《存量房买卖合同》之时一次性将剩余按揭款一次还款，只有按照合同按揭还款。如果将一普通农民工没能力一次性购房付款认定为因买受人自身原因未办理过户登记，违背公平原则且强人所难。上诉人没能力在与彭鹏及熊亚清签订《存量房买卖合同》之时一次性将剩余按揭款一次还款，只有按揭还款导致没有在购买时立即过户符合合同的约定，如因此认定未办理过户登记系因买受人自身原因显然违背共公平公正原则。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并判决上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
黄开宏答辩称：冯昆龙的上诉理由不符合事实及法律规定，一审法院判决支持黄开宏的诉讼请求符合事实和法律规定，请求二审法院依法驳回冯昆龙的上诉请求，维持一审法院判决。
冯昆龙在二审中提交证据如下：证据一、六安市皋城房产经纪公司、六安新鸿意投资管理有限公司分别出具《证明》各一份。证明：争议房产于2011年7月12日由彭鹏、熊亚清出售给冯昆龙；2、证明该争议的房租实际上由冯昆龙收取，已经构成间接占有属于合法占有；证据二、名称变更核准通知书。证明：六安新鸿意房地产开发有限公司已变更名称为六安新鸿意投资管理有限公司。
黄开宏质证如下：证据一,六安市皋城房产经纪公司的《证明》内容不真实，达不到冯昆龙的证明目的；六安新鸿意投资管理有限公司的《证明》内容也不真实，与事实不符，没有提供租金转入冯昆龙账户的证据，该《证明》系六安新鸿意投资管理有限公司出具，但托管彭鹏和熊亚清的房屋不是六安新鸿意投资管理有限公司；证据二，是六安新鸿意投资管理有限公司自己加盖公章证明变更名称，不予认可。
本院对冯昆龙二审中提交的证据认证如下：证据一，真实性予以确认；证据二，真实性、合法性、关联性予以确认。
双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。
本院除对一审法院查明的案件事实予以确认外，二审另查明：
2011年7月12日，彭鹏、熊亚清（甲方）与冯昆龙（乙方）、六安市皋城房产经纪有限公司（丙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将其所有的位于新都会环球广场F座W2-01商铺一间出售给乙方，该合同的第八条第2项约定：于2011年7月29日前办理该房屋买卖授权委托公证，乙方同时将剩余房款一次性付给甲方，自2011年7月份该房屋银行还款由乙方偿还，该房屋租金由乙方所得，授权委托公证由乙方承担。2015年6月11日，六安市工商行政和质量技术监督管理局出具（六安）登记企名准变字[2015]第83号《名称变更核准通知书》，准予六安新鸿意房地产开发有限公司变更名称为六安新鸿意投资管理有限公司。2015年12月22日，六安新鸿意投资管理有限公司出具一份书面《证明》，证明自2012年4月份起将新都会环球广场天街W2-01商铺的每季度返租金额3836元转入冯昆龙账户。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：冯昆龙是否合法占有案涉房屋，冯昆龙对于案涉房屋未办理过户登记手续，是否存在过错。
关于冯昆龙是否合法占有案涉房屋的问题。从冯昆龙提交的《存量房买卖合同》中约定的内容以及六安新鸿意投资管理有限公司出具《证明》内容看，冯昆龙在与彭鹏、熊亚清签订《存量房买卖合同》时已约定收取案涉房屋的租金，六安新鸿意投资管理有限公司出具的《证明》亦佐证冯昆龙收取租金的事实，故应当认定冯昆龙已合法占有该房屋。
关于冯昆龙对于案涉房屋未办理过户登记手续，是否存在过错的问题。冯昆龙在交纳各项税费后于2014年12月1日向六安市房地产产权产籍监理处递交了转移存量房买卖登记申请，六安市房地产产权产籍监理处予以受理并出具《六安市权属登记受理通知单》，该通知单载明买卖登记的完成时限为10个工作日，申请人在3个月内领取权属证书。由于黄开宏于2012年12月5日向原审法院申请诉请保全，原审法院于当日裁定查封了上述房屋，造成冯昆龙的过户登记未能完成，故房屋未能办理过户登记的原因是因法院的查封所造成，冯昆龙并不存在过错。
综上所述，原审法院认为冯昆龙提供的证据不能证明其已经合法占有该房产，房屋未办理过户登记是因冯昆龙自身原因所致，依据不足。冯昆龙的上诉请求，理由正当，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三第（二）项之规定，承办人建议判决：
一、撤销霍邱县人民法院(2015)霍民一初字第01866号民事判决；
二、驳回黄开宏的诉讼请求。
一审案件受理费100，二审案件受理费100元，合计200元，由黄开宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关德全
审 判 员 朱晓青
代理审判员 高 华
二〇一六年四月一日
书 记 员 袁 敏
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。