湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘1023民初166号
原告永兴县服务大楼。住所地：湖南省永兴县大桥路***号。
法定代表人：王福军，该公司经理。
委托代理人李浪兵，永兴县维群法律服务所法律工作者。特别授权。
被告永兴县香江商贸有限责任公司。住所地永兴县便江镇大桥路***号。
法定代表人：李小莲，该公司董事长。
被告李小莲，女，1969年9月22日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。
原告永兴县服务大楼（简称服务大楼）诉被告永兴县香江商贸有限责任公司（简称香江公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理，由审判员张臣晖独任审判，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告服务大楼委托代理人李浪兵、被告香江公司法定代表人李小莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告服务大楼诉称：2010年，原告所有的旅社、市场第二层，通过政府部门审批改建为五层综合大楼，2010年8月10日该大楼采用BT模式以投代租的形式租给耒阳正荣置业有限公司（详见租赁合同）。合同约定：该大楼一至四层建筑面积12000平方米，物业租赁费每年360万元，还约定单方无权终止合同。并约定地下负一层1200平方米年租金10.08万元，之后被告在实际经营中改变了地下负一层的用途，原约定的1200平方米按每平方7元计算年租金10.08万元，将负一层剩余2269平方按每平方7.5元计算年租金，年租金为20.421万元，共计负一层年租金30.501万元。同年8月11日，原告与耒阳正荣置业有限公司（简称正荣公司）签订租赁合同补充协议。该协议将物业交付时间由2012年8月31日变更为2013年8月31日，之后因正荣公司资金不足，无法交付工程建筑款等事项，工程处于停工状态，至2012年4月1日，原告与李小莲、刘某甲和耒阳市蔡子池建筑工程及刘某乙签订《租赁合同》的补充协议，该协议将《租赁合同》的乙方变更为李小莲，刘某甲、刘某乙.至2012年9月8日，因李小莲、刘某甲、刘某乙及隐名股东产生分歧，意见不一致，刘某甲、刘某乙及隐名股东黄某甲自愿退出承租，由李小莲及其公司承担权利义务（详见合同权利义务转让协议、权利义务主体变更协议），之后被告将原告的购物广场确定为华鑫购物广场，并于2013年6月10日正式开业，被告经营期间，原告多次以口头和书面的形式向被告催讨租金，被告都以种种借口为由，要求延期支付。由于被告经营不善，导致华鑫购物广场难以再继续经营。两被告便与刘某甲、刘某丁达成共识，两被告的租赁权、经营权、收益权整体出让给刘某甲和刘某丁。之后被告于2014年11月23日以书面形式要求解除2012年4月1日签订的《租赁合同补充协议书》和2012年10月30日签订的《权利义务变更协议》，并要求终止上述两份协议的全部内容。针对被告严重违约，至今仍未付清以投代租的款项308300元，且自2013年6月10日承租以来。19个月租金分文未交，加之其明确表示不履行合同义务。为避免损失继续扩大，原告只得接受被告放弃租赁权、经营权、收益权的要求。
原告以为：原告与正荣公司签订的租赁合同合法有效，途中正荣公司和刘某乙、刘某甲、黄某甲相继退出租赁，而由两被告承租是其真实意思表示，合法有效，两被告实际经营19.5个月时间，按租赁合同的约定每月租金30万元，则应付租金524万元，地下车库55.749万元，共计579.749万元，至今分文未付，不具有诚实守信义务。现又以经营不善，资金链断裂为由要求退出租赁，明确表示不履行合同义务，属严重违约行为。之后两被告将经营权、租赁权、收益权整体出让给刘某甲、刘某丁。刘某甲、刘某丁已经支付给两被告400万元，却不支付原告租赁费。为了维护国有企业的合法权益，特向法院起诉。请求判决：1、由两被告共同支付原告的租赁费579.49万元（其中一至四层524万元、地下车库55.749万元）、违约金400万元，合计979.49万元。2、由被告承担本案诉讼费用。
被告香江公司、李小莲辩称：一、对原告要求香江公司和我本人共同履行义务有异议。2012年10月30日、2010年8月10日和2012年4月11日签订的合同中明确指出华鑫购物广场所有权利和义务都是由香江公司所享有和履行。我是公司的法定代表人，根据《公司法》我所有的行为都是代表公司，对外的一切业务都是我签署，因此原告起诉香江公司及我本人为共同被告是多余的。二、原告起诉主张的数额不准确。（一）计算租赁期不准确。根据2010年8月10日的《租赁合同》的约定，物业交付时间应该是2013年6月10日，装修期为4个月，并且不计租赁费。根据我公司呈报的《同意放弃永兴县服务大楼华鑫购物广场租赁权、经营权、收益权的报告》可以确定，我公司经营华鑫购物广场的租期应该是13个月，即2013年10月10日至2014年11月9日止。（二）一至四层的计租面积不准确。根据2010年8月10日的租赁合同约定，一至四层计租面积应该以双方现场测量确认，因我已被羁押，所以我公司同意按照2015年3月8日原告与刘某甲等签订的《永兴县服务大楼物业租赁合同》所约定的计租面积8600平方来确认。负一层计租面积1200平方米。根据2010年8月10日的租赁合同的约定，一至四层租金标准每平方米25元/月，负一层每平方米7元/月。合计290.42万元。根据合同的约定，原告违约应交付给公司的违约金和利息可以直接抵扣我公司支付原告的租金。2013年5月29日华鑫购物广场消防合格证证明了原告违约。根据2012年4月11日的补充协议的约定，原告应支付我公司违约金400万元和利息80.4万元（670万元×6个月×2%），共计480.4万元，两项相抵原告还应支付我公司违约金189.98万元。三、原告要求我公司支付违约金400万元有异议。（一）原告诉我公司未交清以投代租款308300元是事实，但是不是违约，根据2010年8月10日的合同约定，原告应该先提供国家税务部门认可的正式发票，我公司才支付合同款项，原告没有提供正式发票，我公司怎么还会再交合同款项，更谈不上我公司违约了。（二）原告诉我公司经营期间未交租金不属实。根据合同的约定，我公司以预付给原告以投代租的形式从2010年8月30日起共支付原告租金15691700元。根据2015年1月20日的协议，原告也没有提出约定我公司支付其经营期间的租赁费以刘某甲支付给我公司的出让金中抵扣。说明我公司没有违约。（三）原告诉讼我公司单方终止合同有异议。根据2015年1月20日的协议的约定，商业总公司组织招商，并组成甲、乙方达成协议，丙方与乙方达成租赁协议。由政府指定甲、乙双方认为的丙方监管，以保证按甲、乙双方出、受让协议首付款400万元金额用于济美店的重启运行，其余款人民币1880万元，分5年在服务大楼监管下由乙方付给甲方。由此说明，我公司与原告是达成一致才终止本合同的，不是我公司单方终止合同。证明我公司没有违约，所以我公司不应该支付原告违约金。
经审理查明：2010年8月10日，原告永兴县服务大楼作为甲方与耒阳正荣置业有限公司（简称正荣公司）作为乙方签订了一份《租赁合同》。合同的主要内容是：一、甲乙双方本着平等互利友好协商的原则，现就乙方承租甲方永兴“服务大楼”所在位置地块开发“华鑫购物广场”（以下称物业）一、二、三、四层以及配套场地用于商业经营事宜达成一致，并根据法律、法规之规定，签署本租赁合同。二、合作方式：2.1甲方负责物业的规划、设计、工程项目招标、建设，以及按国家政策进行工程项目的预决算及审计。2.2甲方支持乙方组织具备合格资质建筑企业参与本合同物业工程项目的招标投标，并承担相关费用。2.3乙方负责物业开发建设所需资金的及时到位，并以预付物业租赁费形式支付甲方。三、租赁物业的范围及租赁期限。3.1租赁场地：本合同约定的开发的物业位于中国湖南郴州永兴县大桥路现“永兴县服务大楼”位置地块，现甲方同意将该物业一至四层共计建筑面积12000m2的房产与配套场地及附属用房、配套设备设施出租给乙方使用，甲方保证对出租的房地产享有房屋出租权。3.1.1计租面积。本合同的计租面积以在物业交付时，经甲乙双方工程技术人员现场测量的租赁红线范围内租赁房屋的建筑面积（不含分摊）为准。如双方发生争议，则以具备法定资格的测绘机构重新测绘的建筑面积为准，并在“移交确认书”上确认。甲方提供的租赁面积一至四层总面积约12000平方米，若大于12000平方米，则乙方亦视为满足要求并接收物业。3.1.2.2甲方提供符合消防部门规范要求并验收后的所有一次消防设施系统，即土建消防设施系统，二次消防即商业消防由乙方负责。3.1.3.2地下负一层约200m2办公场所，约200m2食堂，约800m2仓库按7元/平方米/月的标准支付甲方租金（具体位置双方确认为准）。每年物业租赁费人民币10.08万元。3.2、经营范围，乙方租甲方物业采取自营、联营、合资、合作、部分转租等方式经营管理，乙方的经营业态、经营时间及经营方式甲方不予干涉。3.3.1租赁期限：物业租赁时间从2012年9月1日至2033年8月31日止。3.3.2甲方必须于2012年8月31日之前将合同所约定的所有物业交付给乙方使用。如果甲方移交物业的时间推迟，则本合同的租赁期限、装修期、计租起始日和租赁期限起始日相应顺延。3.3.3装修期：甲方同意自租赁物业移交确认书签订之日起给予乙方4个月装修期，合同约定的装修期不计算租金。3.3.4计租起始日：装修期满次日为计租起始日，即乙方开始交纳租赁费用的日期。3.3.5租赁期限起始日：计租起始日为租赁期限起始日，即租赁期限的起算日期。3.4.1一至四层每年物业租赁费人民币360万元，以物业移交确认书为准。3.4.3整体租赁费用调整。自计租期起前三年不变，每满3年的租赁费用在前一个计租段租金的基础上递增5%。4.1付款方式，自启租之日起，乙方按每个季度支付甲方物业整体租赁费。4.2发票。4.2.1甲方应于乙方付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票。4.2.2如因甲方未能按本合同之规定提供足额发票，则乙方有权顺延应付合同款项的支付时间，直至甲方提供相关足额发票为止。4.3.1定金及其支付：本合同约定定金为人民币200万元，于签订本合同后，乙方在收到甲方的相关票据，公司证照后15个工作日内支付给甲方，另乙方按以下进度提前支付甲方整体租赁费用，即现有房屋拆迁完毕并破土动工时支付200万元人民币，整体建筑到地面正负零支付500万元人民币（大写：伍佰万元整），物业三层建设完工支付500万元人民币（大写：伍佰万元整），物业整体封顶支付100万元人民币（大写：壹佰万元整），物业正式移交给乙方时支付100万元人民币（大写：壹佰万元整），共计1600万元人民币（大写：壹仟陆佰万元整），乙方保证物业建设所需资金全部到位，上述预付租赁费不计算利息。同时，甲方实行专款专用，全部用于物业建设开支，如有节余全部如数退还给乙方。但是，如果本合同物业建设工程非由乙方组织的具有合格资质的建筑企业进行建设，建设费用超过1600万元（大写壹仟陆佰万元）造成资金缺口，由甲方自行负责，乙方不再负责。4.3.2从计租年度开始，乙方从每年度370.08万元（大写叁佰柒拾万零捌佰元整）物业整体租赁费中支付租赁费100万元人民币（大写：壹百万元整）用于甲方企业管理费用，其余部分全部用于偿还乙方物业投资的建设工程款，直至物业建设工程款偿还完毕为止。（详见本合同2.3款规定）。4.3.3本合同约定押金为人民币60万元（即在物业建设工程款偿还完毕后），在本合同期满，如乙方无违约行为，甲方退还押金。4.4物业移交前的违约责任。本合签订后，若因甲方不履行约定物业交付义务导致本合同无法履行的，甲方向乙方双倍返还定金并退还乙方支付给甲方的所有款项，同时甲方应向乙方支付违约金人民币400万元整；若乙方不履行约定物业接受义务导致本合同无法履行的，甲方不退还乙方定金，乙方还应向甲方支付违约金人民币600万元整。4.5付款账户。乙方将应付租赁费用及定金按照甲方的要求以转账形式汇入甲方认可的唯一指定账户（开户银行：中国农业银行永兴县支行营业部：户名：永兴县服务大楼华鑫购物广场建设工程指挥部：账号。甲方账户如有变更应自变更后3个工作日内另行书面通知乙方，如该租赁物业已设置抵押，则必须由抵押权人以书面形式出具同意更换账户的函，否则乙方将不予认可。六、租赁物业的交付及其它。6.1房产交付。6.1.1本合同生效后，甲方必须按本合同约定的时间交付本合同约定所出租给乙方的所有物业。若甲方不能于2012年8月31日前将本合同的约定的物业移交给乙方，则租赁期限、免租期与计租起始日相应顺延。直到2014年2月28日前甲方仍不能将合同约定的物业移交给乙方进场施工，则乙方有权解除此合同，甲方应按本合同第4.4条款的约定承担违约责任。6.1.2交付租赁物业时甲方必须提供房屋主体验收备案表、房产土建消防验收合格意见书，并由双方代表现场检查后，共同签署“移交确认书”（详见附件五）予以确认，确认书签署之日视为约定的物业正式交付之日。6.1.3甲方应在物业移交前就租赁物业在当地房管部门办理租赁备案登记，相关费用由甲方承担。如甲方直至在乙方开业日仍未办妥租赁备案登记，由此而造成乙方的所有损失由甲方承担。6.1.4在物业移交后甲方应及时办妥房产证，保证乙方可以正常使用租赁物业。6.1.5如因乙方原因不能签订移交确认书，则应视为甲方已交付物业并开始计算租赁期限。直至逾期一个月乙方仍然不接受租赁物业，则甲方有权解除此合同，乙方应按本合同第4.4条款约定承担违约责任。6.1.6在本合同约定的物业交付时间之前，为有效促进工程施工进度，经甲方书面同意后乙方可选择提前进场实施交叉协调施工，但不能影响甲方建设施工。乙方提前进场施工并不等于乙方已接收该租赁物业，双方不签订物业移交确认书，直至该租赁物业达到本合同约定的所有物业交付条件后方可签订物业移交确认书。如甲方原因不能签订物业移交确认书，则以乙方在租赁物业开业之日为准。八、双方陈述及保证。8.1双方均是根据中华人民共和国法律依法组建的且属有效存续的法人。8.2甲乙双方的内部变更及内部矛盾不影响本租赁关系，双方在经营过程中产生的一切债权债务均由责任方自行承担，对方概不负责。8.3甲方保证确实拥有物业的所有权及其土地使用权，并提供相关有效的法律证明文件于本合同后。本合同约定之租赁物业如在本合同签订前附有担保物权或债权，甲方在本合同签订时，必须提供所有抵押权人或债权人同意租赁和承认此合同有效的相关法律文书。本合同签订后及租赁期内如甲方须将租赁物业使用权或所有权抵押给其他人，甲方应保证乙方在本合同中享有权利不因甲方的抵押行为而受影响和改变。8.4因任何一方责任造成火灾、爆炸等安全事故，由责任方负责赔偿对方和第三方的一切经济损失。8.5合同期限内，甲乙任何一方发生变更，则继受的主体应继续享有本合同所赋予的权利并承担本合同所规定的义务。如有必要，新的合同主体可以按本合同的约定重新签订新的租赁合同。8.6代表甲方和代表乙方签订本合同及相关附件的人为甲乙双方的法人代表或授权代表。十一、合同终止及处理。11.1合同期满，本合同自行终止，乙方交清全额租赁费用后退出场地。11.5在本合同有效期内，若双方协商一致并书面认可，或在本合同约定情形发生时，可变更和解除本合同，否则双方均无权单方面终止本合。十三、违约责任及争议处理。13.1甲方违约责任。13.1.1单方面提前终止合同或甲方行为致使乙方无法履行合同（本合同另有约定的情况除外）。13.1.2租赁场地因甲方原因有重大产权纠纷或债务纠纷，导致本合同无法履行时。13.1.3甲方未能在本合同约定的期限内办妥出租房屋所需手续，或未交纳应承担的税费，该等违约事项达到导致合同无法发行的严重程度时。13.1.4因甲方原因而引起甲方或第三方严重影响、干扰、阻挠乙方正常营业，该等违约事项达到导致合同无法履行时的严重程度时。13.1.5该租赁物业的抵押权人在行使抵押权时，若该行为导致本合同无法履行时。
上述情形是甲方交付物业后违约的主要形式，凡出现上述违约形式之一者，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用并向乙方支付违约金人民币400万元（大写肆佰万元整）。
除本合同另有约定外，甲方没有履行合同约定的其他义务，给乙方造成损失属一般违约，甲方应赔偿乙方的实际损失。
13.2乙方违约责任。13.2.1单方面提前终止合同或乙方行为致使甲方无法履行合同（本合同另有约定情况除外）。13.2.2乙方收到甲方催款通知书后30个工作日内仍然未能全额支付甲方本应收取的租赁费用时（包括滞纳金）。
上述是乙方接收物业后违约的主要形式，凡出现其中之一者，甲方有权解除合同，甲方退回乙方已支付未到期的租赁费用，乙方应向甲方支付违约金人民币400万元（大写肆佰万元整）。除本合同另有约定外，乙方没有履行合同约定的其他义务，给甲方造成损失属一般违约，乙方应赔偿甲方的实际损失。
13.3本合同任何一方若有一般违约行为，均应在收到对方书面通知后7个工作日内予以改正，对方可保留索赔的权利。13.4在合同履行过程中发生争议双方协商解决不成时，双方均可向物业所在地人民法院提起诉讼。2010年8月11日，双方签订了一份《租赁合同补充协议》，内容是：经甲乙双方协商同意，现将2010年8月10日签订的租赁合同第3.3.2条款的物业交付时间2012年8月31日变更为2013年8月31日前交付乙方使用，同时本合同的租赁期限，装修期计租起始日期限起始日相应顺延。此协议与2010年8月10日签订的租赁合同合并执行，具有法律效力。合同签订后，在履行过程中，因正荣公司资金困难，无法支付以投代租的款项，于2012年4月11日，由原告服务大楼、被告李小莲、案外人刘某甲、耒阳市蔡子池建筑工程公司、案外人刘某乙达成了一份《租赁合同的补充协议》，协议的主要内容是第一条《租赁合同》的全部权利与义务由新乙方（自然人李小莲、刘某甲）享有和承担。第二条《补充协议》中物业交付时间2013年8月31日的变更为2012年8月20日竣工，交付给乙方使用装修，原合同中的3.3.2条款废除。2012年10月20日，甲方办好消防合格证交给乙方，保证乙方正常开业，不算甲方违约。第三条补充协议废除部分。4、其它与《租赁合同》及本补充协议相抵触的相关协议废除。5、甲方（原告）与丙方（耒阳蔡子池建筑工程公司）建设合同中有关工程款支付方式条款，剩余部分工程款支付方式更改为本协议条款支付。第四条：后续资金的支付：1、乙方（李小莲、刘某甲）依照2010年8月10日的《租赁合同》4.3条款中乙方以投代租投资款（基建款）1600万元，乙方到目前为止已付给甲方900万元，尚有700万元将依照四方签订的《华鑫购物广场后期工程量和完工付款方案》（简称方案）分期交与甲方，甲方按具体工程量拨付给丙方……第三五条在甲乙双方签订的《租赁合同》基础上，甲方物业交付给乙方使用的装修要求和标准具体明确如下：（1）主体工程按设计要求下架并清理完工。（2）外墙装饰工程完成。（3）内环消防通道完成路面硬化。（4）商城外广场按设计要求施工完成和绿化。（5）主配电房安装完毕并投入使用。（6）给水、排水可以使用。（7）按图纸设计建筑消防工程竣工并验收合格。（8）甲、丙两方应提供竣工验收所需资料和交满办理相关手续的费用，以保证项目竣工验收合格办证。
以上内容其中任意一项未完成，视同甲方违约，按甲、乙双方签订的《租赁合同》中13.1条款及本协议第六条1、2条款追究甲方违约责任，甲方先行承担违约责任后可依《建设工程施工合同》再向丙方追偿。丙方自愿承担甲方相应的违约责任。
第六条、工程如期交付保证
1、甲方须于2012年8月20日将物业竣工交付给乙方使用，如甲方未在该合同约定期限内交付则自愿承担违约金人民币肆佰万元，甲方同意该违约金可直接抵扣乙方应向甲方交纳的物业租金。
2、如甲方违约，影响乙方开业延期期间，除交付违约金外，甲方还应支付乙方延期期间的相应利息（按乙方后期投资款700万元的2%月利率计算），乙方违约金和利息的获得，以甲方大桥路现移动营业厅和天鹅大厦的门面租赁权抵押给乙方。
3、乙方须在接到甲方交款通知书3个工作日内按《方案》约定的工程进度付款表中如数支付应付金额，如因乙方不按时按数支付，则乙方自愿承担违约金人民币肆佰万元赔付给甲方。
4、如丙方不按时按质交付工程或不履行合同本协议条款则丙方自愿承担违约金人民币肆佰万元赔付给甲方（违约金由甲方直接从丙方工程款中扣除），同时视作丙方自愿放弃物业工程建筑权，甲方有权重新与第三方签定后期工程基建合同。5、丙方在施工过程中需甲方协调解决的问题，甲方应及时解决。6、丙方如期交房（不含办理消防合格证，消防合格证由甲方负责办理），但丙方保证严格依消防合同付款给消防安装工程队，如工程款未按合同到位，造成消防合格证不能如期办理，则视作丙方违约。7、工程量验收人甲方欧某甲、乙方刘某甲、丙方陈某甲以上三人签字认可。8、除本条特定违约条款修改外，《租赁合同》其它违约条款继续按原合同履行。第八条：合同的履行。本协议与《租赁合同》具有同等法律效力，是主合同不可分割部分。此协议与主合同相冲突的以本协议为准，主合同其它条款继续履行。同日，原告作为甲方，刘某甲、李小莲作为乙方，耒阳蔡子池建筑工程公司作为丙方签订了一份《华鑫购物广场项目后期工程量和单项完工付款方案》。方案的内容是：经签字三方协商一致，以项目工程量核定乙方付款方式和资金数额，具体内容如下：《租赁合同》的补充协议经三方签订后3个工作日内由乙方付给甲方120万元。一、主体工程部分：1、跃进路靠居民楼二至五楼缺口未建部分混凝土浇砼至封顶（20万元）。2、一至五层外墙砌砖完成（20万元）。3、一至五层内外墙粉刷完成（10万元）。4、负层至五层所有消防通道、电梯井、卫生间分隔完成并粉刷好（5万元）。5、负层至五层所有消防通道水泥抹平、卫生间防水、水泥抹平完工（3万元）。6、整栋楼层卫生间洁具安装完成和地、墙面砖完工（5万元）。7、地下室下车道开挖土方及路面硬化完成（5万元）。8、地下室配电房土方开挖，减力墙与顶面浇砼完成（10万元）。9、地下室整体地面水泥抹平以及防水完工和集水井、沟与沟盖板安装完并验收合格（10万元）。10、跃进路下地下室残留土方运走和做好下坡梯完工（3万元）。11、地下室配电室、发电房、消防水泵房砖墙分隔并粉刷成功（2万元）。12、完成主体门、窗的安装，屋檐下水管道和楼梯扶手的安装完工（2万元）。13、屋顶水池及顶面女儿墙砌砖和粉刷完工（5万元）。14、楼顶面防水工程完工（10万元）。15、南、北、西三面外墙贴墙砖下架完工（40万元）。以上工程量完成后合计支付金额150万元。
二、装饰工程部分：1、正立面装饰工程脚手架完成以及钢挂架安装完工（20万元）。2、大理石外挂完成并下完脚手架（30万元）。3、玻璃安装到位并完工（20万元）。4、大堂顶面钢架和玻璃安装完工（35万元）。5、外广场路面硬化完工（30万元）。6、外广场阶梯完工（15万元）。7、外广场广场砖铺贴完工（30万元）以上工程量完成后合计支付金额180万元。三、附属工程部分：1、化粪池、主排污管完工（5万元）。2、房屋四周排水沟开挖至砌砖到粉刷、盖板完工（工程量以甲、丙方协商为准）（7万元）。3、内循环消防通道完成路面整理、夯实到水泥路面硬化完工（30万元）。4、三角区停车场路面硬化及花池完成（5万元）。5、地下室污水泵的安装和垃圾清理及一些零星事项（3万元）。以上工程量完成后合计支付金额59万元。四、总配电工程部分：1、配电房、发电机房基础完工（10万元）。2、配电柜、变压器安装完工（20万元）。3、高压电缆架设完成（10万元）。4、配电房送电成功并调试完成可交付使用（10万元）。以上工程完工和验收交付须在2012年8月20日前完成，物业交付后七个工作日内乙方再交付甲方150万元。本方案为甲乙双方签订的《租赁合同》补充协议，也是后期工程付款的依据。三方签字认可生效，与甲乙双方签订的《租赁合同》具有同等法律效力（其中50万元为消防合格证取得后，乙方一次性支付给甲方）。合同签订后，被告李小莲，案外人刘某甲等依合同的约定履行合同，在合同履行过程中，因李小莲及案外人刘某甲等内部股东出现意见分歧，股东刘某甲、黄某甲、李小莲于2012年9月8日签订了一份《合同权利义务转让协议》，协议的主要内容是：一、股权转让及权利和义务的履行。甲方（黄某甲、刘某甲）自愿将以上《租赁合同》和补充协议以及《永兴县华鑫商业有限公司投资合伙协议》中黄某甲和刘某甲及其它应履行的义务及所享有的权利全部由李小莲承继，并由李小莲继续履行《租赁合同》和补充协议中的义务。股权转让后由乙方独自经营并自负盈亏，租赁合同履行过程中所发生的相关责任均与甲方无关。2012年10月30日，原告与被告李小莲签订了一份《权利义务主体变更协议》，主要内容是：一、甲方（原告）同意，黄某甲和刘某甲将其全部股权以及在《租赁合同》和补充协议及其他相关合同、协议中全部的合同权利与义务一并转让给李小莲。二、《租赁合同》的主体出租方为甲方，承租方为乙方或乙方以后成立的公司。华鑫购物广场《租赁合同》及其他相关在生效的合同、协议中对应的权利和义务由甲方与乙方相应地享有和承担。后被告李小莲按合同的约定支付以投代租投资款。2012年3月20日永兴沪农商村镇银行股份有限公司对租赁的华鑫购物中心房屋进行装修，于2012年7月26日正式开业，2012年11月1日，永兴沪农商村镇银行股份有限公司（乙方）与香江公司补签了一份《房屋租赁合同》，租赁的面积为301m2（以政府部门实测面积为准），承租的期限自2012年3月20日起至2018年3月19日止。免收装修期自2012年3月20日起至2012年7月15日。第一年至第三年的年租金为人民币947702元，第4年至第6年租金为人民币994887元。2013年5月29日，郴州市公安消防支队向原告下达了《建设工程消防验收意见书》。结论是：一、综合评定该工程消防验收合格。二、投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完整有效。三、该工程内部商场室内外装修，应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案。2013年6月10日，被告开始经营华鑫购物广场。由于投资和经营投入资金巨大，建设周期较长，经营定位和营销策略失当，致招商及经营不成功，被告未交纳租用期间的租赁费，原告亦未开具收取租赁费用的正式发票。2014年3月9日，被告香江公司向原告服务大楼申请华鑫购物中心租赁计期始日延期的报告。主要内容是：华鑫购物中心经双方的共同努力已投入使用。由于多方原因，造成我司两次招商未能按期洽定，以致招商未果，致使“华鑫购物中心”的整体功能未能发挥。从经营的这段时间来看，效果也不理想，有待我司在经营上进行调整、完善、改进；在招商方面放宽优惠条件，以全面发挥“华鑫购物中心”的功能和效应。由于建期多元素的影响，原筹建的合伙股东都纷纷退股撤资，造成我司独自顶撑建设资金；如之开业未能有准确的时间，原定的大部分商家未进驻“中心”，我司为此承担开启31个自营专柜，通过我司的努力，勉强开启“中心”的经营。因此，我司为华鑫购物中心的建设和开业投入了巨额资金，承担了大量的资金压力和经济风险。
为了发挥“华鑫购物中心”功能作用，签订好双方的租赁协议。我司拟请从2013年6月10日推延一段时间为计算租赁的始日。我司也将所延长的计算租金用于今后招商的优惠条件之中，促进“中心”的经营，提升中心整体效应。敬请贵司予以谅定为感。2014年11月23日，被告李小莲、香江公司向原告服务大楼书面报告同意放弃永兴县服务大楼华鑫购物广场租赁权、经营权、收益权，主要内容是：此我同意解除2012年10月30日与贵公司签订的《权利义务变更协议》和2012年4月11日签订的《租赁合同补充协议》的租赁权、经营权、收益权等全部权利和义务，并终止履行上述两协议的全部内容。同时鉴于华鑫购物广场投资经营费用较大（以投代租1600万元，设备和装修1500万元，借款利息1200万元，经营一年亏损400万元，合计近5000万元），及二十年经营权收益等因素，为保障我方权益和债权人利益，在放弃租赁权、经营权、收益权时提出如下要求：
一、在华鑫转让等事宜中，香江商贸有限责任公司有绝对决定权利。二、如华鑫转让、回购或重组，香江商贸有限责任公司要求确权不少于3000万元。三、华鑫转让首付金额不低于800万元，以用于保障香江公司两超市的正常运转（包括支付员工工资130万元，供应商部分货款400万元，流动资金100万元，归还部分借款人借款170万元）。2015年1月16日，被告香江公司向原告服务大楼书面申请免除香江公司经营华鑫购物广场2013年6月经营期间的全部租金。因原告不同意，双方经过协商，同意把华鑫购物广场使用权出让给刘某丁、刘某甲。三方于2015年1月20日签订了一份《华鑫购物广场使用权出让，受让，监管协议》，协议的主要内容是：永兴县服务大楼华鑫广场于2013年6月11日正式营业，原租赁方香江公司由于招商失误，经营不善等原因，造成目前无法正常营业。原租赁方于2014年11月23日呈报永兴县服务大楼，同意放弃租赁权，经营权，收益权。鉴于这种情况，商业总公司积极组织招商，并造成了甲方（香江公司）与乙方（刘某丁、刘某甲）达成出、受让协议，丙方（服务大楼）与乙方达成租赁协议。1、甲方以租代投建设款人民币1600万元（此款以甲方上交服务大楼数额为准）。2、电梯、空调等设备和卖场装修款折合人民币680万元。二、三方在本协议签订后，乙方在2015年1月21日前支付人民币壹佰伍拾万元，2015年1月26日前再支付贰佰伍拾万元，共计首付款人民币肆佰万元存入甲方指定建行账户，户名雷某甲，由政府指定并甲、乙双方认可的丙方监管，以保证按甲、乙方出、受让协议全额用于济美店的重启运行。其余款人民币1880万元（以三方确认数为准）分5年在服务大楼的监管下由乙方付给甲方，乙方自接到物业之日起每满4个月支付甲方现金100万元，至付清为止。如乙方不能按时履约则视为违约，丙方应督促乙方予以纠正并中止乙方与丙方的租赁协议，甲方有权从违约日起收回华鑫购物广场的经营权。三、甲方在收到乙方首付款人民币肆佰万元后，丙方应监督甲方在七个工作日内将原华鑫购物广场1至4层商户和门面原始租赁合同转交给乙，并在2015年3月31日并将原华鑫购物广场1至4屋物业〔（丙方所有权物业及甲方装修和电梯、空调、消防等设备（灯具、监控、广播系统除外）〕交给乙方。四、甲方协助乙方对华鑫原商户进行交接，如发生原合同纠纷则场内商户由甲方负责，场外商户双方协商做工作，并各承担一半的违约金。五、甲方须妥善处理好原债权债务，保证双方完成物业交接。如在2015年3月31日前不能正常交接物业，甲方自愿把位于永兴县城干劲路的香江购物广场以每年租金壹佰伍拾万元出租给乙方，每拖延一个月时间，租期顺延一年。物业移交由丙方进行监督，并造具物业移交清单备案。合同签订后，被告退出了华鑫购物广场的经营。2015年3月8日，原告服务大楼与刘某丁、刘某甲签订了《永兴县服务大楼物业租赁合同》。原告因华鑫购物广场在被告经营期间的租金未收到，双方经多次协商未达成协议，原告遂诉至本院，要求判其所请。
另查明，被告李小莲，香江公司按合同的约定，应交纳以租代投款1600万元，实际已交1569.17万元，下欠308300元。香江公司的股东有二人，非独资公司。
上述事实有原告提供的《租赁合同》，租赁合同补充协议，委托书，转让合同，预收以租代投款项表，放弃经营权的报告，关于免租金的报告，消防验收意见书，使用权书，受让，监管协议，关于租赁计期始日的报告，沪农商银行的租赁合同及证明等；被告提供的《永兴县服务大楼租赁合同》，收据，恳请政府拯救香江公司的报告，等证据予以证实。
本院认为：本案争议的焦点是：一、被告应否支付原告的租金，被告李小莲是否承担共同责任。二、租金计算的标准及租期的确定。三、被告应否支付违约金。阐述如下：
一、被告香江公司应否支付原告的租金，被告李小莲是否承担共同责任。
根据法律的规定，依法成立的合同受法律的保护，当事人应全面履行自己的合同义务。本案是租赁合同，承租人应按约定支付租金。本案的原，被告所签订的《租赁合同的补充协议》是双方的真实意思的表示，未违反法律，行政法规定的强制性规定。2010年8月10日的《租赁合同》虽不是被告所签，但该合同的权利，义务已转让给被告等人。在合同的履行过程中，《租赁合同》已全部转让给被告李小莲及香江公司，故该《租赁合同》及补充协议的权利享有者和义务承担者系被告。在租赁期间，被告香江公司未支付租金，故原告服务大楼要求被告香江公司支付租金的诉讼请求本院予以支持。被告以投代租的款已与刘某甲、刘某丁达成了退款协议，由刘某丁、刘某甲返还，并未抵扣被告的租金。故被告称已付租金的抗辩理由不成立。被告李小莲系香江公司的法定代表人及股东，应尊重公司法人独立地位，正确行使股东权利，被告李小莲在行使职权时，以个人的名义签订了补充协议，2012年9月8日签订了《合同权利义务转让协议》，在支付以租代投的款项中亦是以个人的名义支付的，其行为是滥用公司法人独立地位，造成公司的人格与股东的人格混同，公司的财产与股东的财产混同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。故被告李小莲应对香江公司所支付的租金承担连带责任。被告李小莲以自己是职务行为，不承担责任的抗辩理由不成立，本院不予支持。
二、租金计算的标准及租期的确定，根据《租赁合同》的3.1.1条的约定，本合同的计算面积以在物业交付时，经甲乙双方工程技术人员现场测量的租赁红线范围内租赁房屋的建筑面积为准。如双方有争议，则以具备法定资格的测绘机构重新测量的建筑面积为准，并在“移交确认书”上确认。本案的双方没有依约定测量，亦没有邀请测绘机构测量，故原告要求一至四层按12000㎡计算租金没有依据。被告要求按之后刘某丁、刘某甲租赁原告的租赁面积8600㎡（258万÷12个月÷25元/㎡）计算，该抗辩理由成立，本院予以支持，其次租期的计算日期，根据合同的约定，房屋交付时间为2013年8月31日，但从合同的履行来看，被告于2012年11月1日就把部分的房屋出租给了永兴沪农商银行，在多次的申请报告中亦自认经营的时间为2013年6月，根据合同的约定，应减去4个月的装修期，故计算租期应从2013年11月开始，至合同转让时止，共计14个月。其中一至四层的租金为3010000元（8600㎡×25元/㎡×14个月），负一楼的租金为117600元（1200㎡×7元/㎡×14个月），合计为3127600元。因被告已退出经营，故应支付所欠的租金。
三、被告应否支付违约金。
根据法律的规定，当事人可以约定违约金，一方违约时应根据违约情况向双方支付一定数额的违约金。本案按合同的约定，原告应于付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票，否则被告有权顺延应付合同款项的支付时间，直至甲方提供相关足额发票时止。依合同约定，被告可以顺延支付的时间，故被告没有违约迟延支付租金。被告按合同的约定应交纳的以投代租的款1600万元，但被告已支付了1500余万元，下欠308300元，没有构成根本违约，也没有影响房屋的建设进度，原告亦未举证证明造成了原告的损失，根据《租赁合同》第13.3条的约定，应为一般违约行为，原告也没有充分证据证明书面通知被告交纳。故原告要求被告支付违约金的请求没有依据，本院不予支持。被告以原告违约未按时办理好消防合格证为抗辩。理由不成立，原告的消防验收合格意见书虽逾期办理，并没有影响被告的经营，被告2012年11月就把部分的房屋转租给了永兴沪农商银行，2013年6月开始经营所租房屋。应属一般的违约行为。被告亦没有书面通知原告。被告由于招商失误，经营不善等原因造成无法正常营业而转让的，并非原告方的违约造成的。如被告有证据证明原告违约造成自己损失，可以另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第七十七条，第七十九条，第八十八条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国公司法》第二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告永兴县香江商贸有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告永兴县服务大楼支付租金3127600元。由被告李小莲承担连带支付责任。
二、驳回原告永兴县服务大楼其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取40182元，由被告永兴县香江商贸有限责任公司负担13400元，由原告永兴县服务大楼负担26782元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 张臣晖
二〇一七年五月三日
代理书记员代 玉 兰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国公司法》
第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。
公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权利益的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
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