上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1542号
原告胡良云。委托代理人万能，上海一曼律师事务所律师。委托代理人孙某某。被告刘型刚。委托代理人李攀，上海明伦律师事务所律师。第三人上海春德竹制品有限公司。法定代表人陈某某。委托代理人盛某某。原告胡良云与被告刘型刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序审理。2015年11月26日，本院以与本案有法律上的利害关系为由通知上海春德竹制品有限公司（以下简称春德公司）作为本案第三人参加诉讼。合议庭于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告胡良云及其委托代理人万能、孙某某，被告刘型刚及其委托代理人李攀，第三人春德公司的委托代理人盛某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡良云诉称，原告于2010年7月将本市XX区XX路XX号一二楼880平方米房屋出租给案外人樊某某，案外人樊某某在承租房屋开设了上海某某餐饮有限公司，并加盟经营“XXX”餐饮。2013年5月30日，被告从案外人樊某某处受让了上海某某餐饮有限公司的资产，继续经营“XXX”餐饮。2013年7月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同内容延续了原告与案外人樊某某签订的租赁合同内容，即由被告向原告租赁位于本市XX区XX路XX号一二楼880平方米房屋，租赁期限自2010年7月1日至2023年10月8日止，其中2014年10月9日至2015年10月8日的年租金为人民币（币种下同）990,000元。被告自2015年4月9日起就不再支付租金，至2015年7月8日欠付租金247,500元。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成违约，并损害了原告的合法权益，应承担相应的法律责任。据此，请求法院判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告立即搬离承租房屋；2、被告向原告支付拖欠的租金247,500元（暂计算至2015年7月8日，要求支付至实际搬离日止）；3、被告向原告支付违约金89,100元（990,000元/年×0.001×90，暂计算至2015年7月8日，要求支付至实际支付日止）。被告刘型刚辩称，不同意原告的诉请。原、被告签署的房屋租赁协议并未实际履行，原告未向被告进行过房屋交接，被告也从未向原告支付过租金。被告接手酒店的时候确实和原告签过租赁合同，当时原告在打官司，系产权人找到被告后与被告直接签订租赁合同。被告承租后就一直向春德公司的法定代表人陈某某支付租金，所以被告无需再向原告支付房租。第三人春德公司对原告的诉称及被告的辩称未发表意见。经审理查明，位于上海市XX区XX路XX号房屋的权利人为案外人上海A实业有限公司（以下简称A公司）。2010年6月20日，A公司与第三人春德公司签订的《房屋租赁合同》约定，A公司将上述位于上海市XX区XX路XX号房屋出租给春德公司，租赁期限自2010年5月21日起至2038年6月20日止。2012年1月5日，第三人春德公司与原告胡良云签订的《房屋租赁合同》约定，春德公司将位于上海市XX区XX路XX号房屋出租给胡良云使用，该房屋建筑面积4,775平方米，租赁期限自2012年1月1日起至2025年11月21日止。2013年5月30日，案外人上海某某餐饮有限公司作为转让方（签约甲方），与受让方被告刘型刚（签约乙方）及出租方原告胡良云（签约丙方）签订了一份《资产转让及房屋转租协议书》。三方约定，就甲方资产转让及房屋转租相关事宜，各方达成如下协议：甲方（即“XXX”）转让的资产位于上海市XX区XX路XX号1-2楼（营业面积约880平方米），甲方自愿将所投入的全部装潢、装饰、附属物、消防设施、设备、设施等全部资产转让给乙方，签约各方同意转让价款为1,800,000元，乙方于签约后向甲方开具1,800,000元的支票（其中200,000元支票乙方已开具，800,000元支票到期日为2013年6月8日，另一张800,000元支票到期日为2013年7月5日）；甲方应于2013年7月8日前将“XXX”全部资产交付给乙方，如甲方延迟交付，则应向乙方每天支付违约金3,000元；原甲方和丙方就上海市XX区XX路XX号1-2楼签订的租赁合同解除，由乙方和丙方按原甲方和丙方的租赁合同内容签订租赁合同，租赁期限延长3年，租赁期限为10年；在资产交付7天内，甲方有义务协助乙方到工商机关办理上海品谊餐饮管理有限公司法定代表人变更手续及营业执照、工商、税务、卫生、消防等许可证变更手续；资产交付前有关上海品谊餐饮管理有限公司的债权债务由甲方自行处理，与乙方无关。2013年7月8日，原告胡良云（签约甲方）与被告刘型刚（签约乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在XX路XX号，该房屋建筑面积4,750平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于经营餐饮，并自觉遵守国家法律；租赁期限自2010年7月1日至2023年10月8日（甲方于2010年7月1日前已向乙方交付该房屋），甲方免收乙方第一年前100天的租金（自交付使用日起计算），实际免租期为2010年7月1日至2010年10月8日；年租金为900,000元，而后3年递增10%，租金三个月为一期，按期支付，先付后租，即乙方应于本期租金到期日前向甲方支付下一期租金，逾期支付则每逾期一日，乙方须按年租金的1%支付违约金；房屋租赁保证金的金额为当年租金水平的两个月租金，入住前交付甲方；签订合同，乙方提供甲方150,000元押金及前三个月租金为225,000元。双方在合同第七条“解除本合同的条件”中约定，在下列情形中，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按当年月租金水平的一个月租金支付违约金，若给对方造成损失的，且支付的违约金不足抵付对方损失的，应赔偿其超额部分。(1)甲方未按时交付该房屋，延期超过60天，经乙方催告后3日内仍未交付；(2)甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全；(3)乙方未征得甲方书面同意时，损坏房屋原有主体结构或其设施；(4)乙方在依法经营中，产生有毒有害排放物质或垃圾、扰人噪音、擅自占用公共场地等严重影响环境卫生及他人正常生活的行为，经甲方发出整改通知10日后无效或受到政府管理部门处分；(5)乙方逾期不交付租金未与甲方协商超过10日。合同第八条“违约责任”规定，乙方未征得甲方同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复该房屋原状并赔偿损失；租赁期间，非本合同约定的情形，乙方中途擅自退租时，应按当年租金水平的一个月租金向甲方支付违约金；甲方无故终止履行本合同的，则甲方赔偿乙方投入费用3,000,000元（乙方不允许中途转让给第三方使用）；如因甲方经营不善，无法正常履行本合同，则乙方将其余房租上交大房东并继续履行本合同，对已交付给甲方的房租不再重复交付给大房东。同时，双方还约定，《房屋租金支付表》作为合同不可分割的组成部分。该《房屋租金支付表》记载：第一年2010年10月9日起至2011年10月8日止的年租金为900,000元；第二年2011年10月9日起至2012年10月8日止的年租金为900,000元；第三年2012年10月9日起至2013年10月8日止的年租金为900,000元；第四年2013年10月9日起至2014年10月8日止的年租金为990,000元；第五年2014年10月9日起至2015年10月8日止的年租金为990,000元；第六年2015年10月9日起至2016年10月8日止的年租金为990,000元；第七年2016年10月9日起至2017年10月8日止的年租金为1,089,000元；第八年2017年10月9日起至2018年10月8日止的年租金为1,089,000元；第九年2018年10月9日起至2019年10月8日止的年租金为1,089,000元；第十年2019年10月9日起至2020年10月8日止的年租金为1,197,900元；第十一年2020年10月9日起至2021年10月8日止的年租金为1,197,900元；第十二年2021年10月9日起至2022年10月8日止的年租金为1,197,900元；第十三年2022年10月9日起至2023年10月8日止的年租金为1,317,690元。此外，合同还附有平面图。签约后，被告继续以“XXX”对外经营。2015年4月25日，原告通过快递向被告及上海某某餐饮有限公司发《催缴房租通知函》，该函记载的主要内容为：贵公司应于2015年4月9日缴付房租，经几次催讨至今仍未支付，贵公司以租赁房屋面积不对为由拒付房租是错误的，双方在合同中已明确约880平方米（以图纸红线为准），年租金为900,000元（后三年递增10%）。贵公司承租的面积及租金都是明确的，希望贵公司能尽快交付房租，以免造成违约的经济损失。希望贵公司在收到此函后三天内缴清所欠房租，否则本人将通过法律途径要求贵公司偿付违约金。同年6月8日，原告向被告及上海某某餐饮有限公司发《解除租赁合同通知书》，该通知书记载：贵公司应于2015年4月9日支付租金，经多次催讨至今不愿支付。根据租赁合同规定，本人认为贵公司无诚意解决拖欠房租的事，故本人正式通知贵公司从2015年6月10日起解除双方的租赁合同。本人将向法院提起诉讼，要求贵公司赔偿本人的所有损失。诉讼中，被告称未收到上述函件。2015年6月30日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理过程中，被告向本院提供第三人春德公司法定代表人陈某某出具的《收条》，该《收条》记载：今收回刘型刚工程支票三张，合计金额906,000元，用于抵扣刘型刚应付的租金。另，该《收条》“备注”还记载：“XXX”2013年7月9日至2014年7月8日房租（暂收，具体金额以后结算）。被告以此证明因春德公司法定代表人陈某某欠其工程款，故双方以这种方式（由于春德公司先前开具的支票未承兑，故向被告收回支票）抵扣租金。原告对该《收条》的真实性不持异议，并认同被告关于以工程款抵扣租金的说法，但原告认为自2015年4月9日起就不再以工程款抵扣租金，被告应该按约定支付租金。同时，原告表示关于不再以工程款抵扣租金一事明确通知过被告。被告否认收到过原告的通知，同时表示其还有关于工程款抵扣租金的凭证。但被告未能向本院提供相关证据。第三人对被告提供的《收条》真实性不持异议。针对本案存在以工程款冲抵租金而何时不再冲抵又没有约定的事实，本院于自2015年9月28日向被告释明，不管与第三人春德公司的工程款是否结清，根据合同相对性原理，要求其最迟于2015年10月10日前按约付清租金，否则视其为无故拖欠租金，将按照合同约定处理。嗣后，被告未在本院规定的期限内支付租金。此外，关于原、被告在合同中约定的150,000元押金，原告在诉讼中称，被告未直接支付过该押金，150,000元押金系原承租人在转让财产时一并转给被告的。以上事实，由第三人春德公司与原告胡良云签订的《房屋租赁合同》，案外人上海某某餐饮有限公司与被告刘型刚及原告胡良云签订的《资产转让及房屋转租协议书》，原告胡良云与被告刘型刚签订的《房屋租赁合同》，第三人春德公司法定代表人陈某某出具的《收条》及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，如果说被告先前未付租金可视为事出有因（相对方未明确从何时不再以工程款冲抵租金），但在本院向被告释明要求其按约支付租金后，被告仍未在本院规定的期限内支付，可见被告主观上有拒绝支付租金的故意。承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，被告拖欠原告租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及被告搬离承租房屋并支付租金、逾期付款违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。其中，本院确认解除合同的时间为2015年10月21日（根据本院释明，被告最迟付款日为2015年10月10日；根据双方约定，承租人逾期不交付租金超过10日，出租人可以单方面解除合同）。被告应向原告支付自2015年4月9日起至2015年10月21日的租金为531,614.72元。合同解除后，被告应参照合同约定的租金标准，向原告支付自2015年10月22日起至实际搬离日止的占有房屋使用费。关于原告要求被告支付逾期付款违约金一节，由于双方约定的违约金过高（合同规定，每逾期一天按年租金的百分之一支付违约金），故本院对原告调整为每逾期一天按年租金的千分之一计付违约金予以准许；被告支付逾期付款违约金的时间从2015年10月11日起计算。合同解除后，原告先前收取被告（原承租人转给被告）的150,000元押金应予返还。被告关于无需再向原告支付房租的辩称意见不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告胡良云与被告刘型刚签订的《房屋租赁合同》于2015年10月21日解除；二、被告刘型刚于本判决生效之日起十日内搬离承租的位于上海市XX区XX路XX号（一二楼约880平方米）房屋；三、被告刘型刚于本判决生效之日起十日内向原告胡良云支付租金531,614.72元，并按每年990,000元的租金标准向原告胡良云支付自2015年10月22日起至实际搬离承租房屋之日止的房屋使用费；四、被告刘型刚于本判决生效之日起十日内按每天990元的标准，向原告胡良云支付自2015年10月11日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；五、原告胡良云于被告刘型刚搬离承租房屋并清偿了上述债务后三日内返还其押金150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,116.15元，由被告刘型刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 林 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。