广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3854号
上诉人（原审被告）:金暄东，女，1977年11月20日出生，汉族，住广州市增城区。
委托诉讼代理人:黄芳，广东广开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:廖小钧，男，1958年10月17日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人:甘云，广东永航律师事务所律师。
委托诉讼代理人:林晓军，广东永航律师事务所律师。
原审第三人:广州市群益房地产代理有限公司，住所地广州市增城区中新镇恒大山水城骏峰三街3号之八。
法定代表人:关灼南。
上诉人金暄东因与被上诉人廖小钧、原审第三人广州市群益房地产代理有限公司（以下简称群益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人金暄东上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六项；2.改判金暄东无需向廖小钧返还定金50000元及相应利息；3.改判金暄东无需支付违约金400000元；4.改判金暄东无需赔偿房价差额损失400000元；5.改判金暄东无需支付居间费用40000元；6.改判无需支付评估费用2700元及律师代理费55000元；7.本案诉讼费用由廖小钧承担。事实和理由：（一）一审查明事实不清。1.群益公司于一审中确认金暄东在签约当天提出追加定金为400000元，但一审对于变更定金数额的真实性未审查，却以金暄东和群益公司未提供证据予以证实，不采信变更定金事实，属于一审查明中的疏漏。2.廖小钧在一审确认双方同意就新的条款在商谈后签订新的合同，印证金暄东在签约当天以口头、签约次日以短信方式告知不同意按照原合同条款履行合同的事实，如群益公司未及时告知廖小钧该决定，则应由其承责。从群益公司于2017年1月发出的《催促函》可知廖小钧最迟应在该日知道金暄东不愿意履行原合同，即使金暄东要求增加定金违约，根据《最高院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第28条的规定，也仅应承担违约责任，赔偿廖小钧的实际损失。但廖小钧并无发生实际损失，一审判决赔偿房价损失缺乏事实和法律依据。3.一审未审查廖小钧如下欺瞒陈述：廖小钧称收款后才出具收据，但群益公司确认收据是提前签字；廖小钧称未收到关于变更合同内容信息，之后又改称没有同意，但是同意协商；廖小钧就其在签约后的行程以及对金暄东是否表示出售房产不能自圆其说；本案应采纳金暄东关于2017年1月12日合同解除的意见。4.群益公司已确认金暄东向其告知需重签合同意愿，但从廖小钧一审提供的三份要求按原合同履行的邮件显示，是廖小钧不愿意重签合同，导致此次交易不能继续履行，其存在过错，且聘请律师不是法定必须程序，故本案的居间费、律师费均应由廖小钧承担。（二）一审法院适用法律错误。1.金暄东没有收到定金的情况下已开具《收款收据》，金暄东的丈夫在1月13日明确让群益公司不要打款，廖小钧未见证群益公司支付定金给金暄东，事实上，金暄东并无收到廖小钧委托群益公司给付的定金，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条的规定，无需承担违约责任。一审仅凭《收款收据》认定金暄东收取定金没有依据。2.廖小钧对房款选择贷款方式支付，但签约时仅有信用卡6000元，其余44000元属于借款，廖小钧已近60周岁，按相关贷款政策，其难以贷到剩余房款3000000元，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定和公平合理原则，金暄东有权行使不安抗辩权，要求廖小钧对其有足够能力支付每月贷款和支付银行同贷书之外的差额房款价差进行举证。此外，经向房管部门和银行系统经办人核实，根据广州农村商业银行海珠支行个贷中心于2017年12月6日出具的提前还款受理回执显示，银行最快批复同意提前还贷的时间需要2个月。而廖小钧所提交的2017年3月9日的《关于请求尽快履行买卖合同的函》中要求收函后40天内办理涂销抵押手续，因此，对于涂销抵押手续完完成的最快时间也应该在5月中旬左右，而广州在2017年3月17日已经开始实施新政，所以，本案应对廖小钧是否符合限购限贷政策的条件予以审查，以确保金暄东的合法权益不被损害。同时，由于去年广州实施新政，廖小钧的首付应从1000000元上升到2800000元，其能否有能力可以达到，应适用广东省高级人民法院关于印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第二十九条规定进行公平合理性的审查。法院不能仅凭金暄东向群益公司划款50000元就认为金暄东应承担高达近百万元的赔偿责任，而不去审查廖小钧是否存在正常履行合同的可能性。
被上诉人廖小钧辩称,同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）金暄东所提的是否有收到50000元定金的问题，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，证据充分。本案基础法律关系是房屋买卖合同而非民间借贷合同。一审也非单凭《收款收据》，还结合廖小钧一审提供的其他证据，上述已形成完整证据链，足以证明廖小钧向金暄东支付50000元的事实。（二）涉案合同合法有效，各方均应依约履行，金暄东没有证据证明廖小钧不履行合同的义务，其拒绝履行合同义务，应该承担逾期履行的违约责任。同时，廖小钧的年龄与履约能力并无必然关系，且合同已约定银行实际贷款额与原贷款额之差由买方取得房地产交易中心受理回执的当天支付。可见合同对于贷款存在差额如何处理是有明确规定，即新政实施后影响贷款额度，但根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第二十九条第四款的规定，也不影响金暄东的合同权利。在金暄东没有提供确却证据证明廖小钧存在丧失履行债务能力的情形，其主张行使不安抗辩权要求变更合同于法无据的。另外，根据法律规定，当事人主张行使不安抗辩权应该提供确却的证据证明对方存在履行丧失债务能力的情形，但金暄东并没有提供任何的证据证明。其次，金暄东有充分证据以后行使不安抗辩权限期提供担保，在对方没有提供担保的情况下，当事人才能要求中止履行，但是金暄东在廖小钧三次发函催促的情况下，都没有任何反应，直到本案起诉以后，其才提出不安抗辩权，其行使不安抗辩权的方式是不合法。且法律只是规定行使不安抗辩权的是中止履行合同，但是金暄东却主张变更合同。再次，上述广州市新政和法律法规是在双方合同签订后的3月份、9月份颁布，金暄东在2017年1月13日要求解除合同行使不安抗辩权不符合逻辑，故在金暄东于新政出台前未依约办理提前还贷手续的情况下，廖小钧有权请求解除合同并赔偿损失。（三）2017年1月至3月期间，广州的房价大幅上升，这才是金暄东拒绝履行合同的主要原因，金暄东的违约行为是导致合同解除的根本原因，所以，其应该承担全部的违约责任。金暄东所称2017年1月13日其丈夫发的短信不能够产生解除合同的效力。（四）对于廖小钧主张的解除合同的时点以及案涉商品房损失评估的时点的问题，廖小钧是在2017年3月、5月三次发函敦促金暄东履行合同，但其没有回应，所以廖小钧不得不在2017年7月对房屋进行评估，因此，一审判决以评估报告来确定房屋价差是并无不当的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人群益公司未到庭陈述意见。
廖小钧向一审法院起诉请求：1.确认廖小钧与金暄东于2016年1月12日签订的交易金额为400万元的《房地产买卖合同》已于起诉之日解除；2.金暄东向廖小钧返还廖小钧已支付的定金5万元，及本案起诉之日起五天后至实际付清之日止的利息（利息按人民银行同期同类贷款利率计算）；3.金暄东向廖小钧支付违约金40万元；4.金暄东向廖小钧赔偿房价差额损失801663元；5.金暄东向廖小钧赔偿居间服务费4万元；6、金暄东向廖小钧支付评估费2700元；7.金暄东向廖小钧支付律师代理费55000元；8.金暄东承担案件的诉讼费用。
一审法院认定事实，2017年1月12日，金暄东与廖小钧在第三人群益公司处签订了编号为201200343的《房地产买卖合同》，合同记载：“卖方：金暄东，联系地址：广东省增城市新塘镇凤凰城凤仪苑六街8号301房。买方：廖小钧，联系地址：广州市越秀区越秀南路176号804房。买卖双方就买卖位于广州市增城区中新镇恒大山水城悦湖南街15号102房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币肆佰万元整（￥4000000.00元）。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。有关付款方式详见附件或相关备注。……三、卖方合法持有《房地产证》号码为12登记12347828。卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。房地产买卖合同的履行与否不影响本代理费的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……十、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。……十四、如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。备注：1、签订合同当天支付定金伍万元整（￥50000元）。2、卖方申请银行还贷款，银行同意还钱当天买方追加定金壹拾伍万元整（￥150000元），买方垫支捌拾万元整（￥800000元）给卖方赎银行抵押的房产证，卖方支付买方壹万元整（10000元整）作为垫付赎证的利息，卖方承诺：1个月办理好银行赎证手续、涂销抵押，可以办理过户给买方，如果超出1个月的按3%利息支付给买方，时间按10天为一周期计算，如果客户原因不能办过户的，卖方就不需要支付超过时的3%利息给买方。”合同的“备注”部分为手写内容，合同落款处有廖小钧、金暄东、经纪人陈某一的签字以及群益公司的盖章。廖小钧与金暄东均确认合同签订时案涉房屋处于按揭抵押状态。
同日，廖小钧通过转账支付的方式分三笔向第三人支付了定金5万元，并委托第三人向金暄东转交。三笔转账包括：1、通过廖小钧广发银行信用卡（卡号62×××15）向群益公司永和分公司支付了6000元；2、通过廖小钧朋友陈某二招商银行信用卡（卡号为43×××36）向群益公司永和分公司支付了39000元；3、通过廖小钧朋友‘
陈某二中国建设银行账户（卡号62×××54）向陈某一的个人账户支付了5000元。第三人收到上述款项后，经纪人陈某一于同日从其在中国工商银行股份有限公司广州增城中新支行的个人账户（卡号为62×××84）内支取了5万元现金交给金暄东。与此同时，金暄东将有其签名捺印并粘贴了金暄东身份证复印件（粘贴处亦有金暄东签名捺印）的《收款收据》原件交由经纪人陈某一收执。《收款收据》上载明：“兹收到（客户名称）廖小钧委托广州市群益房地产代理有限公司代付（物业名称）增城市中新镇恒大山水城悦湖南街15号102房之定金。共计人民币伍万元（￥50000.00元）。注：请先将收款人身份证复印件贴于本收据上再签收；若收款人指定送存银行，请将银行存单粘贴于此，视同签收。”其后，陈某一将该定金收款收据原件转交给廖小钧。
2017年1月12日，廖小钧向第三人群益公司现金支付了中介费4万元，第三人向廖小钧出具了中介费收款收据。2017年8月8日，第三人向廖小钧开具了4万元的中介费发票。
2017年1月13日，金暄东主张其丈夫向经纪人陈某一136××××4412的手机号码发送了一条手机短信，用以证实其并未收到定金，且要求重新签订合同。短信内容载明：“你好，我是金小姐老公！关于我老婆昨天与客户签订的售房合同事情，我不承认这个合同；同时，昨天签完之后，我第一时间告知你不要打钱！所以，前期的合同我是不承认的！此信息已法律形式告知！望及时联系处理！”。廖小钧对该短信的真实性不予确认，认为不能确认发送人和接收人的身份，从短信内容来看也证明了金暄东已经收到了5万元的定金，同时根据合同约定解除合同应当向对方发出解除合同通知书，因此该短信也不能产生解除合同的法律效力。
因金暄东在《房地产买卖合同》签订后，对合同提出异议并要求重新签订合同，故金暄东在其后并未依约向银行申请提前还款和办理涂销抵押手续。第三人于2017年3月2日通过顺丰速递向金暄东邮寄发出《催促函》，催促金暄东尽快到银行申请办理案涉房屋的还款手续。快递查询单显示金暄东已于次日签收。金暄东对《催促函》的真实性不予确认，称从未收到过该函，且该函的落款日期为2017年1月2日，而双方签订合同的时间是2017年1月12日，这不符合常理。
2017年3月9日，廖小钧委托案外人陈某二通过中国邮政快递EMS向金暄东邮寄发出《关于请求尽快履行买卖合同的函》，函中写明已向金暄东支付了定金，并告知金暄东尽快履行合同义务，否则将追究其违约责任。落款日期为2017年3月2日，EMS回执显示该快递2017年3月10日为“他人收”，已妥投。
2017年4月25日，第三人出具《证明》，记载：“经我司中间协调，卖方金暄东，买方廖小钧于2017年1月12日就广州增城市中新镇恒大山水城悦湖南街15号102房（总建筑面积256㎡）物业签订了房地产买卖合同。交易合同签定后，卖方金暄东迟迟不按合同约定办理相关手续。经我司与买方多次催促，卖方明确表示不再出售本物业。特此证明。”
2017年5月16日，廖小钧委托广东永航律师事务所通过EMS快递向金暄东邮寄发出《律师函》，该函再次提到廖小钧已依约支付了相关费用和款项，但金暄东未依约履行提前还贷等义务，并催促金暄东履行尽快办妥交易物业的提前归还房屋贷款、赎证（涂销抵押手续）并将交易物业过户到廖小钧名下等合同义务。EMS的回执显示，该快递已于2017年5月17日由他人签收。金暄东称已收到该函，但直至2017年5月份才实际收到该函，并就函的内容向第三人提出了异议，不清楚第三人有无将金暄东的异议向廖小钧反馈。
其后，廖小钧委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司（以下简称评估公司）对案涉房屋价值进行评估。该评估公司出具了价值时点为2017年7月10日的《房地产评估结果明细表》，上显示案涉房屋的评估价值为5201663元。廖小钧于2017年8月11日缴纳评估费2700元。
2017年7月31日，因本案纠纷廖小钧与广东永航律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定一审律师代理费5.5万元。2017年8月2日，廖小钧支付了律师代理费5.5万元。
另查明：廖小钧与金暄东在本案庭审中均同意解除案涉房屋的《房地产买卖合同》，但廖小钧主张合同解除日期应自廖小钧起诉之日即2017年8月30日起计算；而金暄东主张自2017年1月13日其向第三人发出短信通知之日起合同解除。
又查，廖小钧于2017年8月29日向一审法院申请诉讼财产保全，请求查封金暄东所有的位于广州市增城区中新镇恒大山水城悦湖南街15号102房的房产，查封标的额为人民币1349363元，并于2017年9月5日向一审法院提供了担保。一审法院于2017年9月8日作出（2017）粤0183民初5861号《民事裁定书》，并依法查封了金暄东所有的位于广州市增城区中新镇恒大山水城悦湖南街15号102房的房产。
一审法院认为，廖小钧与金暄东于2017年1月12日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。尽管第三人陈述廖小钧与金暄东曾于合同签订后就定金变更为40万元达成了口头合意，但廖小钧对此不予确认，金暄东及第三人亦未提供证据予以证实，一审法院不予采信。现廖小钧提出解除双方签订的《房地产买卖合同》，而金暄东亦当庭表示同意，故可视为双方已于庭审之日即2017年10月26日协商一致解除《房地产买卖合同》，一审法院对此予以确认。
关于金暄东提出廖小钧未依约支付定金5万元，违约在先，故金暄东有权拒绝廖小钧提出的提前还贷、涂销抵押等履行要求的抗辩。一审法院认为，廖小钧提供的银行对账单、银行账户历史交易明细、《收款收据》和第三人提供的借记卡账户历史明细清单与廖小钧及第三人所述的关于定金支付的事实相互印证，环环相扣，形成了完整的证据链，故一审法院对廖小钧主张的其于2017年1月12日向第三人转账支付5万元定金后，再委托第三人向金暄东支付了5万元定金的事实予以采信。金暄东的抗辩，未提供任何证据予以反驳，一审法院不予采纳。金暄东在《房地产买卖合同》签订后单方提出变更合同，在未与廖小钧达成一致的情况下，经廖小钧和第三人多次催促后至今未按照《房地产买卖合同》的要求履行提前还贷、涂销抵押等义务，可以认定金暄东以自己的行为表明不履行合同义务，实属违约，廖小钧据此要求金暄东承担违约责任，合法有据。廖小钧已向金暄东支付了定金5万元，现主张返还，并要求金暄东支付自2017年9月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的定金利息，合理合法，一审法院予以支持。其次，依照双方签订的《房地产买卖合同》第六条第（二）项：“逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，支付等额于总楼价百分之十的违约金。”的约定，金暄东应向廖小钧支付总楼价10%的违约金，即40万元（400万×10%）。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，因《房地产买卖合同》被解除，廖小钧除主张违约金外仍要求作为违约方的金暄东赔偿房屋差价损失，并无不当，一审法院根据涉案房屋价值差额范围，并结合廖小钧的实际支出、履行合同情况、金暄东的过错程度等酌情确定差价损失为40万元。关于金暄东提出涉案房屋的损失评估时点不适宜的问题。一审法院认为，在本次房屋交易过程中，廖小钧作为守约方，应当从保护守约方的利益出发，同时结合金暄东在合同约定的履行期限届满后，第三人于2017年3月2日、廖小钧于2017年3月9日、5月16日三次发函给金暄东敦促其履行合同义务，但金暄东仍未作出明确表示的违约行为等情况，廖小钧主张按照第三方于2017年7月10日作出的评估报告来确定房屋差价，并无不当，一审法院予以采纳。
关于廖小钧诉请的居间服务费4万元、评估费2700元以及律师代理费5.5万元。一审法院认为，根据双方签订的《房地产买卖合同》第七条第三款：“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……”和第十条：“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”的约定，金暄东应向廖小钧支付上述款项，廖小钧的上述诉请理据充分，应予支持。
据此，廖小钧的部分诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年11月13日作出如下判决如下：一、解除廖小钧与金暄东于2017年1月12日签订的编号为201200343号《房地产买卖合同》；二、金暄东应于判决发生法律效力之日起十日内向廖小钧返还定金5万元，并支付自2017年9月5日起至实际付清之日止的利息（以5万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、金暄东应于判决发生法律效力之日起十日内向廖小钧支付违约金40万元；四、金暄东应于判决发生法律效力之日起十日内向廖小钧赔偿房价差额损失40万元；五、金暄东应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿廖小钧居间服务费4万元；六、金暄东应于判决发生法律效力之日起十日内向廖小钧支付评估费2700元、律师代理费55000元；七、驳回廖小钧的其他诉讼请求。案件受理费19400元、诉讼财产保全费3633元，由廖小钧负担案件受理费1457元；由金暄东负担案件受理费17943元、诉讼保全费3633元。
经查,双方当事人在二审期间确认《房地产买卖合同》备注中的卖方承诺：1个月办理好银行赎证手续、涂销抵押，可以办理过户给买方，如果超出1个月的按3%利息支付给买方，应为：1个月办理好银行赎证手续、涂销抵押，可以办理过户给买方，如果超出1个月的按3%月利率支付给买方。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认
本院另查明，《房地产买卖合同》附件第5条第（4）项约定约定3000000元于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之差额由买方取得房地产交易中心受理回执当天支付。
2017年3月9日廖小钧委托案外人陈某二通过中国邮政快递EMS向金暄东邮寄发出《关于请求尽快履行买卖合同的函》中载明：。签约至今已经有一个多月，本人仍收不到你方关于该房产交易进展的任何通知。本人广州市群益房地产代理有限公司了解，方得知你方目前拟反悔，不准备出售该房产了。
二审审理过程中，金暄东提交广州农村商业银行海珠支行个贷中心于2017年12月6日出具的提前还款受理回执，拟证明提前还款所需工作时间为2个月。廖小钧质证确认上述证据的真实性，但表示该证据显示时间为2017年12月，而双方合同签订时间为2017年1月，年底的还贷时间与年初还贷的时间不一定一致，故认为提前还款受理回执与本案无关，不确认其关联性。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合金暄东的上诉请求和理由以及廖小钧的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.《房地产买卖合同》解除的责任认定；2.金暄东抗辩无需承担《房地产买卖合同》解除违约责任的理由能否成立；3.《房地产买卖合同》解除后法律后果的处理。现评析如下：
关于《房地产买卖合同》解除的责任认定问题。首先，廖小钧主张其于2017年1月12日向群益公司支付50000元定金后，再委托群益公司向金暄东支付该款，提供了银行对账单、银行账户历史交易明细、《收款收据》等予以证实，群益公司在一审中也提供了借记卡账户历史明细清单予以佐证，金暄东否认收到上述50000元定金，但其作为一名完全民事行为能力人，已在《收款收据》中签名确认收到上述定金款项，应对其该行为承担法律责任。且金暄东在出具《收款收据》后至今也未举证证实曾要求群益公司、廖小钧返回《收款收据》或者给付该定金，有悖常理。由于廖小钧提供上述证据与其及群益公司陈述的关于定金支付的事实能相互印证，环环相扣，故一审法院采信廖小钧上述主张，并无不当，本院予以确认。金暄东抗辩未曾收到廖小钧委托群益公司给付定金，缺乏充分依据，本院不予支持。其次，本院已确认廖小钧向金暄东支付了50000元定金，但金暄东没有依《房地产买卖合同》的约定，在1个月办理好银行赎契手续、涂销抵押等，且经廖小钧催告履行合同义务的情况下，仍拒不履行，致使廖小钧提出本案诉请主张解除双方合同，因此，双方合同解除的责任在于金暄东。
关于金暄东抗辩无需承担合同解除违约责任的理由能否成立问题。首先，金暄东认为廖小钧已近60周岁，难以贷到3000000元款项，但双方合同附件第5条第（4）项已约定银行实际贷款额与原贷款额之差额由买方取得房地产交易中心受理回执当天支付，即银行批准贷款的具体数额不影响合同实际履行。其次，金暄东表示广州市去年发布有关新的房地产管理调控政策，可能影响廖小钧的限购限贷款条件，但双方均确认涉案房屋不属于限购范围，且该政策是在双方合同签订后的两个多月实施，故该理由不足以作为金暄东有权不履行合同的合理抗辩。再次，金暄东未能举证证明廖小钧存在丧失履行能力的法定情形，也无将其中止履行意思表示通知廖小钧或者要求廖小钧提供履行担保，因此，金暄东以上述理由主张行使不安抗辩权以及双方合同于2017年1月12日解除，缺乏理据，本院不予支持。此外，金暄东上诉认为双方当事人在《房地产买卖合同》签订后已达成定金由50000元变更为400000元以及重新签约的事实，是廖小钧不愿意重新签约而要求继续履行原合同导致双方没有继续交易，廖小钧对此不予确认，金暄东对其该主张未能进一步举证，故应由金暄东承担举证不能的法律后果。其以此主张无需承担违约责任，依据不足，本院不予支持。
关于《房地产买卖合同》解除后法律后果的处理问题。承上所述，双方合同解除的责任在于金暄东，其应承担相应违约责任。根据金暄东与廖小钧签订的《房地产买卖合同》第六条第（二）项：“逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，支付等额于总楼价百分之十的违约金。”、第七条第三款：“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……”和第十条：“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”的约定，一审法院判决支持金暄东主张返还定金并支付利息、违约金、评估费、律师代理费、赔偿居间服务费的诉请，符合双方合同约定，本院予以维持。本案中，鉴于双方自签订《房地产买卖合同》至廖小钧知情金暄东不同意出售房屋期间不足2个月，合同签订后廖小钧也仅仅履行到支付50000元定金的阶段，廖小钧除了本案主张的相关费用外，并无就合同解除给其造成其他实际损失提供证据予以证实，现一审已判决金暄东返还廖小钧50000元定金及其利息和支付400000元违约金、评估费2700元、律师代理费55000元，并赔偿居间服务费40000元，上述费用足以弥补廖小钧的损失。因此，廖小钧再要求金暄东赔偿房价差款的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第五条的规定，本院不予支持。一审判决金暄东赔偿廖小钧房价差款不妥，本院予以纠正。至于金暄东二审提供的证据，由于该证据不影响本案的实体处理，本院不予采纳。
综上所述，一审判决赔偿房价差款不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5861号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5861号民事判决第四、七项；
三、驳回廖小钧其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案一审案件受理费19400元、诉讼保全费3633元，由廖小钧负担案件受理费2907元，金暄东负担受理费16493元、诉讼保全费3633元，二审案件受理费13277元，由廖小钧负担5604元，金暄东负担7673元。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年四月十二日
书记员 李志康
胡秀红