安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖18民终179号
上诉人（原审第三人）：安徽三希堂文化产业有限公司，住所地安徽省泾县丁家桥镇李园村。
法定代表人：李杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：文宝根，安徽桃潭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖炎辉，男，1962年11月30日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。
委托诉讼代理人：曹勇前，安徽深蓝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁科峰，安徽深蓝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张志建，男，1974年4月14日出生，汉族，居民，现在安徽九成监狱服刑。
上诉人安徽三希堂文化产业有限公司（以下简称三希堂公司）因与被上诉人肖炎辉、张志建租赁合同纠纷一案，不服泾县人民法院（2017）皖1823民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
三希堂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肖炎辉的一审诉讼请求。事实与理由：1、安徽月光纸业有限公司（以下简称月光公司）的营业执照已被工商行政管理部门吊销，已丧失民事行为能力和民事权利能力，而肖炎辉于2007年与该公司签订协议，该协议应属无效。一审认定该协议有效，系适用法律不当。2、泾县丁家桥镇人民政府（以下简称丁家桥镇政府）与外方合资协议于2012年到期，2013年与三希堂公司签订《宣纸古籍印刷项目投资意向协议书》，并同意后者利用原月光公司等存量土地投资。一审法院对于此项事实未予查明。3、三希堂公司签署前述投资意向书后，又与张志建签订《厂房租赁权转让协议书》，且向张志建支付转让费134万元。肖炎辉明知张志建与三希堂公司签订《厂房租赁权转让协议书》而未作反对，应视为其认可该协议书。
肖炎辉辩称，1、肖炎辉与月光公司、丁家桥镇政府签订的《协议》合法有效，一审法院对其效力和正当性予以认定并无不当。即使月光公司的营业执照后来被吊销，但其主体资格依旧存续，且出租资产的协议系月光公司的真实意思表示。该份《协议》也不存在恶意串通，损害第三人利益的情形，且本案的争议与该份《协议》无关。2、三希堂公司出示的《投资意向协议书》签订主体并非三希堂公司，且根据该份意向协议书的约定，该份意向协议书并未生效。3、三希堂公司提举的《厂房租赁权转让协议书》系复印件，且不被张志建认可，一审法院对该份证据不予认定正确。4、三希堂公司无证据证明肖炎辉知情并同意该公司与张志建签订《厂房租赁权转让协议书》。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张志建辩称，对三希堂公司的上诉请求和理由没有异议。
肖炎辉向一审法院起诉请求：1、判令解除肖炎辉与张志建之间的租赁合同；2、判令张志建与三希堂公司立即腾让原月光公司土地及其他地上附属物，并返还给肖炎辉；3、判令张志建与三希堂公司向肖炎辉支付自2016年7月15日起至实际返还租赁物之日止期间的租金、房屋使用费（按每年161000元标准），并支付违约金70000元；4、由张志建承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2007年2月6日，月光公司（作为甲方）、泾县丁家桥镇政府（作为乙方）、肖炎辉（作为丙方）三方签订《协议》一份，《协议》约定：甲乙方决定将甲方的土地使用权等全部资产租赁给丙方使用，租赁期限30年（自2007年2月6日至2037年2月5日止），租赁费用合计30万元（1万元每年），在租赁期内，丙方根据经营需要可装修、增建、添附相应的建筑及附属设施，并有权将承租的资产转租给第三人。2011年7月15日，肖炎辉（作为合同的甲方）与张志建（作为合同的乙方）签订《房屋租赁合同》1份，该合同的内容如下：第一条：租赁房屋坐落在泾县丁家桥工业区8号月光公司的厂房及相关设施……；第二条：租赁期限从2011年7月15日至2026年7月14日。第三条：租金为税后金额，前五年每年14万元计70万元，预定后期租金每5年一递增，增幅不低于15%。第四条：租金支付期限与方式为每五年一付，现付款后使用，在每个付款年度的7月15日前一次性付清。……第六条：租赁房屋的用途为生产、经营机制（手工）宣纸、书画纸。……第八条：出租人是否允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修和改善增设他物的范围是：在保证房屋原结构不改变、不毁损的前提下，经出租人同意，承租人可以改善增设他物（主要是造纸设施），合同期满或终止，应将房屋和设施恢复原状或返还出租方相应的建筑面积和设施。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：在房屋及设施恢复原状后，或返还出租人相等建筑面积房产后，由承租人自行处理。第九条：出租人不允许承租人转租。第十一条：合同解除的条件，有下列情形之一的，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或不按照约定交付租金达二个月以上，2、承租人所欠各项费用达2万元以上，3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途……6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人……第十二条：房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：2026年7月14日。第十三条：违约责任：双方应严格遵守合同约定，如果一方违反，应赔偿守约方违约金7万元，但政策因素或不可抗力因素除外……。上述《房屋租赁合同》中，丁家桥镇政府和丁家桥镇造纸行业管理服务中心作为鉴证机关在合同中盖章。张志建承租案涉厂房后，支付了第一个五年度的租金70万元。之后，没有再支付其他租金。张志建承租上述厂房后，拆除了原来的门卫室，重新建造了一个门卫室（该门卫室面积不大于原来的门卫室），还改造了大门，在大门两旁放置了两个石狮子，新建了一个砖混结构的厕所。同时，张志建还在原来厂房结构的基础上进行了维修，对办公室进行了外装潢等。之后，三希堂公司经张志建的允许到张志建承租的厂房内经营生产。三希堂公司进驻案涉厂房后新建了车棚、水塔等建筑物或构筑物，同时对车间、宿舍、办公室、门卫室等进行了装潢。一审法院认为，本案的争议焦点1，肖炎辉与张志建签订的《房屋租赁合同》是否应当解除及张志建、三希堂公司是否负有返还月光公司土地使用权及地上建筑物、构筑物的义务？肖炎辉基于与月光公司、丁家桥镇人民政府签订的《协议》取得的权利而和张志建签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定的租期尚在肖炎辉与月光公司、丁家桥镇政府签订《协议》的前二十年租期内，故肖炎辉和张志建签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。张志建和肖炎辉作为双方当事人应当按照合同的约定履行合同。张志建未按照合同约定于2016年7月15日交纳第二个五年的租金，双方在《房屋租赁合同》中约定的承租人不按照约定交付租金达到二个月以上的解除合同条件已成就，张志建在收到要求解除合同的起诉状副本后，也表示同意解除合同，故肖炎辉要求自本案起诉状副本送达张志建之日即2017年4月11日起解除合同符合法律规定。合同解除后，承租人负有返还租赁物的义务，故肖炎辉要求张志建将其承租的月光公司土地使用权及地上建筑物、构筑物予以腾还的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。放置在原月光公司的160千伏的变压器及该变压器外面的配电柜，肖炎辉主张系其存放的，其他当事人在庭审中未持异议，故对肖炎辉关于返还160千伏的变压器及该变压器外面的配电柜的诉讼请求，予以支持。三希堂公司没有举证证明其占有使用案涉土地及厂房具有合理依据，同时张志建和肖炎辉的合同已经解除，其作为土地及厂房等的实际使用者，应当负有返还月光公司土地使用权及地上建筑物、构筑物的义务。本案争议焦点2,张志建和三希堂公司是否有向肖炎辉支付租金和违约金的义务？张志建和肖炎辉签订的合同约定租金前五年每年14万元计70万元，后期租金每5年一递增，增幅不低于15%，故第二个五年每年租金应为161000元，张志建自2016年7月15日起未再支付租金，故其应当按照161000元/年的标准支付自2016年7月15日起至合同解除之日（2017年4月11日）止的租金，合计119096元（161000元/年÷365天×270天）。在张志建与肖炎辉合同未解除的情况下，三希堂公司系基于张志建的允许占有使用案涉土地及厂房，三希堂公司和肖炎辉之间并不存在租赁关系，根据合同相对性，三希堂公司没有支付上述租金的义务。在张志建与肖炎辉合同已经解除的情况下，张志建和肖炎辉之间不再存在租赁关系，三希堂公司占有、使用案涉土地及厂房的合理依据就不存在，系无权占有。三希堂公司虽辩称其是从张志建处转租取得的权利，但是即使系转租，在经法庭释明后，三希堂公司并不同意代替承租人张志建向肖炎辉交纳未支付的租金，故从该角度来说，三希堂公司亦没有权利在张志建与肖炎辉租赁合同解除的情况下继续占用案涉土地及厂房等。三希堂公司亦辩称系丁家桥镇政府招商引资企业，经政府允许在案涉的土地及厂房中建设、生产、经营，但是丁家桥镇政府的允许并不能成为三希堂公司占有、使用案涉土地、厂房的合法依据，故三希堂公司应当支付占用、使用费用至腾还案涉土地及厂房止，该费用的标准应按照161000元/年。肖炎辉和张志建在合同中约定违约一方应赔偿守约方违约金70000元，该违约金明显偏高，肖炎辉也未举证证明其实际损失情况，故确定张志建应自2016年7月15日起至租金付清之日止以未支付的租金为基数按照民间借贷最高保护利率（月利率2%）的标准支付违约金。判决：一、原告肖炎辉与被告张志建签订的《房屋租赁合同》于2017年4月11日解除；二、被告张志建、第三人安徽三希堂文化产业有限公司自判决生效之日起20日内将安徽月光纸业有限公司的土地使用权及地上建筑物、构筑物及一台1**千伏的变压器及该变压器外面的配电柜腾还原告肖炎辉；三、被告张志建于判决生效之日起7日内支付原告肖炎辉租金119096元，并以该租金的数额为基数自2016年7月15日起至租金付清之日止按照月利率2%的标准支付违约金（违约金总额不得超过70000元）；四、第三人安徽三希堂文化产业有限公司于判决生效后7日内按照161000元/年的标准支付原告肖炎辉自2017年4月12日起至实际腾还安徽月光纸业有限公司的土地使用权及地上建筑物、构筑物之日止的占有使用费；五、驳回原告肖炎辉的其他诉讼请求。一审案件受理费4100元，由被告张志建承担。
二审中，三希堂公司为证明其主张，举证如下：
月光公司法定代表人身份证明一份，拟证明肖炎辉系该公司的法定代表人，肖炎辉将该公司资产转让给自己的行为无效。
肖炎辉的质证意见为：该份证据的真实性及客观性需要核实，达不到其证明目的，相关协议得到月光公司大股东的认可，公司行为并非肖炎辉的个人行为，签订相关协议系为了合理利用公司资产。张志建的质证意见为：月光公司系合资企业，肖炎辉作为法定代表人没有权利将该公司资产转至自己名下。本院对上述证据的审查意见为：该份证据与本案没有关联性，不予认定。
经对一、二审证据的综合审查，结合当事人陈述等内容，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为，1、三希堂公司是否应当与张志建共同向肖炎辉返还原月光公司的土地使用权及地上建筑物、构筑物以及相关设施；2、三希堂公司是否应当向肖炎辉支付占用原月光公司土地及地上建筑物、构筑物期间的使用费，如应支付，则应支付的费用如何确定。关于争议焦点一。根据已查明的事实，三希堂公司系经张志建同意后进入后者自肖炎辉处租赁的原月光公司的厂区进行生产经营。一审法院判决肖炎辉与张志建之间的《房屋租赁合同》解除后，张志建并未就此提起上诉，故该判项对张志建产生拘束力。在张志建与肖炎辉之间的《房屋租赁合同》已经解除的情形下，三希堂公司对于原月光公司土地及相关设施、设备的占有属无权占有。三希堂公司又称其基于与丁家桥镇政府签订的《宣纸古籍印刷项目投资意向协议书》入住原月光公司场地，但该份投资意向协议书的签订主体系北京若愚文化发展有限公司，而非三希堂公司，故三希堂公司的该项辩称不能成立。三希堂公司作为原月光公司场地及相关设施、设备的现占有人，其负有与张志建共同向肖炎辉返还原月光公司土地使用权及地上建筑物、构筑物以及相关设施的义务。三希堂公司提及的肖炎辉与原月光公司、丁家桥镇政府签订的《协议》的效力问题，因本案中三希堂公司未就月光公司在签订该协议时已被注销即丧失民事主体资格及该协议存在其他法律规定的无效情形提举相关证据，故其关于《协议》无效的上诉理由不能成立。肖炎辉在依该份协议取得相关权利后提起本案诉讼，并无不当。关于争议焦点二。在张志建与肖炎辉之间的《房屋租赁合同》已经解除的情形下，三希堂公司对原月光公司的厂房和设施、设备的继续占有，显然侵害了肖炎辉的合法权利，应当给予肖炎辉相应的赔偿。考虑肖炎辉与张志建之间《房屋租赁合同》中租金的约定，一审参照该份合同中租金的约定确定三希堂公司应当承担的使用费，并无不当。三希堂公司称其与张志建签订《厂房租赁权转让协议书》并支付了全部转让费用，但该份协议的真实性张志建在一审中并未认可，三希堂公司并无证据证明该份协议征得肖炎辉同意，三希堂公司亦不能以《厂房租赁权转让协议书》作为其占用肖炎辉承租的原月光公司的厂房、设备、设施的合法依据。
综上，三希堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3520元，由上诉人安徽三希堂文化产业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡德明
审 判 员 赵 萍
审 判 员 周宏韬
二〇一八年六月十九日
法官助理 李 娜
书 记 员 崔 旺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……