四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川20民终142号
上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司,住所地：四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷333号。
法定代表人：罗德成，董事长。
委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师，一般授权。
被上诉人（原审原告）：刘晓霞，女，1990年5月2日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：赵艺莲，女，1983年6月5日生，汉族，业主代表。
委托诉讼代理人：严石宝，四川履枰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄建，四川履枰律师事务所律师。
上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇公司）因与被上诉人刘晓霞房屋买卖合同纠纷一案，不服资阳市雁江区人民法院(2017)川2002民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人得宇公司的委托诉讼代理人韩虹、王力，被上诉人刘晓霞的委托诉讼代理人赵艺莲、严石宝到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
上诉人得宇公司上诉请求：1、撤销四川省资阳市雁江区人民法院作出的(2017)川2002民初3703号民事判决；2、依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证的违约金1000元。3、两审诉讼费用由上诉人与被上诉人按比例分别承担。
事实及理由：原审法院适用法律不当，请求二审法院依法改判。根据《中华人民共和国合同法》第114条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定，结合本案而言，判定上诉人因逾期办证需要承担违约金的金额多少，应当考虑被上诉人的实际损失、上诉人的过错程度、公平原则以及上诉人的实际偿付能力等因素确定合理赔偿数额。首先，根据《合同法》第114条第2款的文义表述，“违约造成的损失”无疑是法律规定最为明确且最为重要的衡量违约金高低的标准，因此自应以此为衡量违约金过高的基础标准。就本案而言，上诉人逾期办证对被上诉人的造成的损失微乎其微，更为重要的是，被上诉人在一审庭审中亦未举证证明逾期办证对其造成的实际损失，因此，合同约定逾期办证每日万分之一的违约金，属于过分高于造成的损失的情形，根据法律规定，上诉人请求减少违约金符合本案实际；其次，从上诉人的过错程度及合同履行情况上看，上诉人基本按期交房，严格履行双方合同的其他重要内容，对整个合同而言，办证仅仅属于合同履行中随附义务，逾期办证系公司受到房地产行业不景气、第三方逾期付款等客观因素影响，上诉人主观过错很小，因此，逾期办证让上诉人承担过重的违约责任有违公平原则！再次，合同自由不是绝对的，合同自由需要合同正义来规制。虽然违约金数额与违约损失额不要求完全一致，但也不能使两者差异悬殊，导致两者成为相互迥异的两个事物。最后，从上诉人的实际经营情况及偿付能力看，上诉人属于资阳市的优质重点企业，因受到市场低迷大环境的影响，公司四年几乎无收入，目前公司负债累累，运营举步维艰，如果要求上诉人承担过重的违约责任将直接导致一系列的社会问题。综上所述，原审判决认定事实不当，适用法律不全，判决上诉人承担过重的违约责任，严重侵犯了上诉人的合法权益！在此，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求！
刘晓霞辩称，原审事实清楚、适用法律准确，应依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。上诉人认为一审法院按照商品房买卖合同中约定的违约责任及计算方法判令上诉人承担违约责任过高，没有事实和法律依据。首先，原审法院判决上诉人承担违约责任基于合同约定，而商品房买卖合同系上诉人拟定、反复适用的格式合同文本，从合同主体地位看，上诉人在合同中地位处于强势，而买房人处于被动接受地位。其次，从合同履行情况看，作为买受人系根据商品房买卖合同约定履行完毕全部义务，本案迟延办理权属证书的责任在上诉人一方，且违约时间长。再次，本商品房买卖合同中所约定的违约金与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中没有约定违约金时违约金计算方式要低，不存在违约金过高的情形。
刘晓霞向一审法院起诉请求：1、判令得宇公司支付刘晓霞违约金从2015年8月13日暂计至2017年9月30日计20678元，2017年9月30日至取得权属证书之日止违约金另计。2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：刘晓霞与得宇公司于2012年6月20日签订了《商品房买卖合同》，由刘晓霞购买得宇公司开发位于资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛三区11-18-11（Z）1-18-2号房屋，房屋总价款280574元。根据合同的约定，得宇公司应于2013年6月30日前交付该商品房，并在交房730日内办理转移登记，逾期按照附件八第八条“按照已交房款每日万分之一计算违约金”处理。得宇公司在2013年8月12日交房后至今未办理权属证书。
一审法院认为，得宇公司与刘晓霞所签订的合同系真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，双方均应按约履行各自的义务。刘晓霞要求得宇公司给付延迟办理产权证件的违约金的请求符合法律规定及合同约定，予以支持。得宇公司虽提出减少违约金的抗辩，但双方对违约金的约定并无不妥，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的之规定，判决如下：被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告刘晓霞支付2017年9月30日前的违约金20678元；从2017年10月1日起，按房款总价280574元每天万分之一计算违约金，至产权证件登记之日止。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中得宇公司提交了刘晓霞的领款单，该款项系得宇公司延期交房的违约金，与本案中刘晓霞主张的延迟办理产权证件违约金无关联。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人的行为已构成违约，故对被上诉人要求上诉人支付逾期办理不动产权证书的违约金主张予以支持。
对于本案约定的违约金是否过高、是否应该进行调整问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，衡量约定的违约金是否过高及是否应当调整，均以实际损失作为判断基础。
本案中上诉人与被上诉人均未举证证明违约行为造成了损失，导致法院实际上无法在违约金与造成的损失之间建立对比关系，从而判断约定的违约金是否过高，因此，本院从以下几个方面进行判断：首先，在举证责任上应由主张予以减少的当事人即上诉人承担证明损失不存在的事实。当事人约定违约金条款的目的之一就是避免损失的确定和计算，并且被上诉人的起诉请求即是要求上诉人依照合同约定支付违约金，因此主张违约金责任的当事人只需证明违约行为发生即可，而不需证明损失是否实际发生及损失额的大小。本案中，上诉人并没有举证证明被上诉人实际损失的大小，故其应当承担举证不能的责任。第二，本案当事人双方约定的违约金符合法律规定。依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，在商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，计算违约金的标准是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，这是最高人民法院规定的在商品房买卖合同中对逾期取得房屋权属证书违约金计算的法定标准，是我们必须遵守和支持的。本案当事人双方约定的违约金为日万分之一，比银行计收逾期贷款利息标准还要低。第三，本案所产生高额违约金不是违约金约定本身过高所致，而是上诉人违约时间超长所致。最后，在签订《商品房买卖合同》的时候，由于《商品房买卖合同》一般都是开发商拟订好的格式合同，其内容基本不允许买受人改动，尤其是违约金条款。因此上诉人在与被上诉人订立的《商品房买卖合同》中违约金的计算方式和标准是上诉人单方确定的，上诉人应对其单方行为承担责任。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费292元，由四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗文利
审 判 员 王 力
审 判 员 周 群
二〇一八年四月二日
法官助理 孙祖亮
书 记 员 孙毓灵