辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01��终2040号
上诉人（一审被告）：赵立军，男，1973年2月21日出生，满族，住沈阳市大东区凌云街。
委托诉讼代理人：李秀云，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：赵立纯，男，1963年11月13日出生，汉族，住沈阳市大东区凌云街。
委托诉讼代理人：李秀云，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张信停，男，1959年3月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：吴涛，辽宁迅驰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈良红，女，1964年7月10日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：吴涛，辽宁迅驰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张信德，男，1963年7月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。
上诉人赵立军、赵立纯因与被上诉人张信停、陈良红、张信德房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初7785号民事判决，依法向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵立纯及其与上诉人赵立军的委托诉讼代理人李秀云、被上诉人张信停、陈良红及其委托诉讼代理人吴涛、被上诉人张信德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵立军、赵立纯上诉请求：一、撤销沈阳市大东区人民法院(2016)辽0104民初7785号民事判决，依法改判或���回重审；二、判令上诉费由张信停、陈良红、张信德承担。事实与理由：一、张信德的行为完全构成表见代理行为，应当被认定为合法有效，一审判决认定双方对于房屋及宅基地作出的买卖行为无效是错误的。1、张信德的行为完全构成表见代理行为，使赵立军完全有理由确信就是张信停本人卖房的事实，且赵立军为善意而无过失。根据《合同法》第四十九条规定，赵立军与张信停是1999年2月8日签订的卖房协议并实际履行的，在赵立军根本不认识张信德和张信停，张信德也没有声明不是房主的情况下，张信德掌控着张信停的上述房屋所有权证原件、长期实际占有使用房屋的事实以及携带并使用的张信停名章，加之两位邻居的证言和村委会的盖章确认张信停卖房的事实，以及房屋交付后16年里张信停都没有主张过权利的事实，足以使赵立军确信张信德就是房主身份，��是张信停本人卖房子，足以使一个善意购房人有足够理由相信其所签订的合同属于合法有效合同，且符合日常经验法则，即使张信德没有出示张信停的身份证，赵立军也完全有理由确信就是张信停本人卖房的事实。2、一审法院依据《合同法》第四十八条第一款规定认定不构成表见代理系适用法律错误。上述事实和证据完全可以证明张信德的行为完全构成民法以及合同法所规定的表见代理行为，不必经过张信停本人的追认而当然具有效力。3、赵立军与张信停是1999年2月8日签订的卖房协议，现在是2018年，过去近20年的时间一审法院以现在的标准和要求看待当时的情况显然不符合当时的客观现实，因此不能说卖主、买主处皆是加盖名章，证人处皆是手写签字就是未尽到应有的注意义务，这只能说买主和卖主当时使用名章代替签字签订合同是买卖双方都认可的，这也是双���真实的意思表示。4、一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定认定赵立军不符合善意取得系适用法律错误。赵立军1999年2月8日购买的张信停的房子，2002年8月，经赵立纯申请，规划和国土资源局东陵分局批准下发集体土地使用证，将案涉房屋宅基地使用权由张信停变更至赵立纯名下，已经对转让的不动产进行了变更登记，根据法律规定及本案的事实及证据，该宅基地使用权应当归赵立纯，根据房随地走的原则，即使案涉房屋没有进行变更登记，该房屋的所有权也应当归赵立纯所有。另外，赵立军向买房时《中华人民共和国物权法》没有出台，根据法律规定，法律不具有溯及性，不能适用法律颁布施行之前的民事法律行为。赵立军构成善意取得应当根据当时的《民法通则》和《合同法》等相关法律法规的规定，而不应当适用《物权法》的规定。二��张信停具有过错，其行为已经构成追认，张信停主张张信德与赵立军恶意串通，赵立军并非善意取得没有证据支持。1、张信停对张信德卖房的事实是明知的，在房屋出卖长达16年的时间里，张信停从没有向赵立军主张过任何权利，也没有向实际购买和使用人赵立军和赵立纯询问过任何与该房屋有关的情况。张信停长期居住在该房屋附近，不可能不知道房屋被出卖的事实，而且赵立纯在该房居住期间对房屋进行了完全的翻建。2、在大量事实和证据佐证的情况下完全可以推定张信停授权张信德卖房的事实。张信德掌控着张信停的上述房产所有权证原件、长期实际占有使用房屋以及携带并使用的张信停名章，加之两位邻居的证言和村委会的盖章确认张信停卖房的事实等，以及房屋交付后16年里张信停都没有主张过权利的客观行为等完全可以推定张信停委托张信德卖房的事实。3、即使张信停未授权张信德出卖房屋，但在长达16年中对此并没有作出任何形式上的否认，结合本案涉案房屋己被政府征收并拆迁的现实处境，完全可以推定张信停不但有充足的时间去知悉张信德对诉争房屋的无权代理行为，且张信停以一种不作否认表示的方式对张信德的无权代理行为进行了追认。4、张信停16年后再主张权利已经超过了诉讼时效。三、张信停和张信德二人均具有严重过错，一审法院判决没有对赵立军和赵立纯所受到的损失进行赔偿属严重错误。本案中张信停和张信德具有严重过错，而赵立军和赵立纯没有任何过错的情况下，一审法院只判决返还赵立军当时购房款及利息，对张信停和张信德严重过错视而不见，对赵立军和赵立纯所受到损失没有判决。
张信停、陈良红辩称，一、根据《合同法》第四十八条第一���规定房屋买卖行为无效。1、张信停、陈良红将房屋借给张信德居住期间，张信德未经房主的允许，擅自将房屋卖与赵立军，双方的买卖行为严重侵犯了张信停、陈良红的合法权益，应予依法追回。2、我国在《物权法》颁布前就有相关法律、法规规定，不动产的产权应依法经有关部门进行登记方得合法有效和受法律保护，本案的违法行为人，对争议的不动产买卖后，买售人始终未到有关部门进行产权变更登记，虽然长期占有和使用也不能依法认定该产权进行了变更和受法律保护。3、规划和国土资源局东陵分局未经查明事实于2002年8月根据赵立纯的申请，将均登记在张信停名下的房屋产权证和土地使用证，其中仅将土地使用权更名为赵立纯，而不是更名为房屋买售人赵立军，这种工作中的错误是严重不负责任和违法违规的。4、张信德擅自以张信停的名义与赵立军进��房屋买卖，明知张信德无权将他人名下的房产进行变卖，在即未见到该房主到场和委托手续亦未见到该房主的身份证明的情况下，依然进行了房屋买卖，这种无效行为系张信德与赵立军的双方故意造成的，且张信德在证言中阐明从未得到房主的授权、授意和委托，属自己的私自行为，故该房主无过错。5、经一审法院查明情况属实，证明了房主张信停未在交易现场亦未对张信德有任何委托手续和身份证明，我方不是缔约方中的任何一方当事人。6、其次，张信德是采取欺骗、隐瞒原房主以及赵立军、张立纯用伪造的相关证件所签订的房屋买卖合同是无效的。7、赵立军如果是善意取得也不会在合同签订后的14年里不找原房主过户。8、省高法在裁定中已经认定赵立军的买卖行为并非善意，张信德无权代理行为，也不构成表见代理。二、张信德与赵立军属恶意串通侵害了张信停、陈良红的合法权益。1、张信德以房屋太冷将该房屋转租给他人，自己另租别处住房为由，欺骗了张信停，并以要去交土地税为由将房证和土地手续骗出，与他人进行了违法交易，直到该房屋被动迁才事件败露。2、赵立军与张信德系赌场上的牌友早已相互熟悉，其明知该房屋非张信德所有，订立买卖合同时私刻房主张信停名章加盖于合同上，侵犯了张信停的个人名章权，而后又将此合同加盖了沈阳市东陵区东陵街道八里堡社区委员会公章及书写“以上情况属实”字样，经查当时东陵区并无八里堡社区委员会这一组织机构。显然该公章也系伪造。3、经张信停多方调查，赵立军多年以买房、卖房、买房动迁等为手段挣钱，其买过多处房产都进行了产权变更登记，唯有这处房产始终未敢进行变更登记，故并非不知道此交易合同是无效的。4��赵立军明知该房屋非张信德所有，订立合同后又不去向该房屋所有人张信德予以追认，显而易见其订立此合同的并非善意，无法被该房主认可，故是无效的。三、关于赵立纯、赵立军请求判令张信停、陈良红给予其损失赔偿问题。1、一审法院判决认定张信德与赵立军买卖行为无效，判决张信德返还给赵立军购房款13000元，张信停在本案中并无过错，依法不承担对赵立军及赵立纯的赔偿义务。2、赵立军违法买卖张信停房屋和使用的土地，故因拆迁造成的损失是其在违法交易的基础上又增加了错误的后果造成的，与张信停无关。3、现争议的房产由政府拆迁，张信停只主张张信德与赵立军的买卖行为无效，维护自己的合法权益，政府动迁产生的效益属张信停的，应判令归属张信停。4、赵立纯、赵立军在上诉理由中阐述的关于房屋被动迁后，其交纳了增加面积款并已获得70余平米的房屋回迁，现价值70余万，张信停、陈良红认为此节情况如果属实，张信停、陈良红只主张自己合法权益部分，应属于赵立纯、赵立军的权益部分与张信停、陈良红无关。
张信德辩称，没有意见。
张信停、陈良红向一审法院起诉请求：1、判令张信德将位于沈阳市大东区凌云街滨阳里15巷的房屋转让给赵立军的行为无效；2、本案诉讼费用由赵立军、张信德承担。
一审法院认定事实：1993年5月11日，张信停与杨春和签订一份房屋买卖契约书，约定张信停购买杨春和所有的坐落于沈阳市东陵区凌云街滨阳里20号27栋砖体平房一处，并于1993年8月办理了房屋过户手续，于1996年6月9日取得了房屋所有权证书。
1995年，张信停将该房屋交由其弟弟张信德居住使用。
1999年2月8日，赵立军与张信德经张信德的邻居宋玉良介绍，张信德以张信停的名义与赵立军签订一份卖房协议，将该房出卖给赵立军，协议上卖主盖有张信停名章，买主盖有赵立军名章，有邻居李宝昌、宋玉良签字。协议签订后，张信德将房屋及房屋所有权证书、宅基地证交付给赵立军，赵立军将13000元购房款交给了张信德。赵立军购买房屋居住一段时间后，交由赵立纯在该房一直居住,中间对房屋进行了翻建。2000年左右社区工作人员在协议上加盖沈阳市东陵区东陵街道八里堡社区委员会公章及书写“以上情况属实、99.2.8”的字样。2013年9月10日，沈阳市大东区人民政府决定对该房屋所在的地区进行拆迁征收。2013年11月15日张信停发现该房屋被张信德出卖报警。
另查明,2002年8月,经赵立纯申请,规划和国土资源局东陵分局批准下发集体土地使用证,将沈阳市东陵区凌云街滨阳里15巷宅基地使用权变更至赵立纯名下。
另查明，1999年2月8日赵立军与张信德签订的卖房协议，证人宋玉良否认其签名，张信停、陈良红申请对卖房协议中“宋玉良”签字是否出自本人进行笔迹鉴定，后撤回申请。同时张信停、陈良红申请对卖房协议中沈阳市东陵区东陵街道公章加盖时间进行鉴定，是否与标称时间1999年2月8日一致、对卖房协议中张信停、赵立军名章进行鉴定，是否为同一人所篆刻、对卖房协议中张信停、赵立军加盖名章进行鉴定，是否与标称时间1999年2月8日一致、对卖房协议中“以上属实”签字时间与“沈阳市东陵区东陵街道公章”加盖时间的先后顺序进行鉴定、对卖房协议的折印时间与字迹打印时间的先后顺序进行鉴定、对卖房协议中“李宝昌”、“宋玉良”、“以上属实”签字进行鉴定是否出自同一人、对卖房协议的纸张时间进行鉴定，后被退鉴。
另查明，1999年7月16日东陵街道重新划分15个社区，无八里堡社区。沈阳市东陵区凌云街滨阳里15巷划归东塔社区。
拆迁情况及金额。位于沈阳市东陵区凌云街滨阳里15巷的房屋，被征收人赵立纯，被征收房屋为独立有产权房，建筑面积40平方米，无证房屋面积25平方米，水泥地面43平方米，菜窖、厕所各一个。被征收人赵立纯选择产权调换1套70平方米房屋回迁安置。征收地���附着物按政策补偿人民币9075元。
东房字第0104**号房屋所有权证记载：所有权人张信停。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。法律规定的善意取得构成要件应包括：1、受让人受让该不动产时应基于善意，包括不知道出让人没有处分权；2、善意取得必��支付合理对价；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。不动产登记的时间为该不动产所有权转移的时间。本案中赵立军在房屋交易时仅以张信德实际占有使用该房屋，能够提供该房产的房屋所有权证、宅基地使用权证、张信停名章，即认定张信德对该房产具有处分权，对张信德是否为房屋所有权人张信停未进行基本的身份验证，如要求张信德提供身份证进行核实，故赵立军抗辩房屋买卖交易时将张信德误认为张信停的行为不符合日常生活经验法则，不予采信。赵立军对张信德的实际身份存在疏于审查的过失。1999年2月8日赵立军与张信德签订的卖房协议上卖主、买主处皆是加盖名章，证人处皆是手写签字，对房屋的处分属于较大标的额财产处分,双方采取该种签订形式亦属未尽到应有的注意义务，无法认定赵立军在此次不动产交易中其主观上存在善意。本案所涉不动产所有权变更依照法律规定应当登记，至今未能变更登记，故赵立军抗辩系善意取得不符合相关法律规定，故不予支持。张信德没有代理权，亦未提供任何与张信停有关的身份信息证明，并无足以证明其具有代理处分本案所涉房产所有权的情形，并未构成表见代理，其无权代理的行为亦未被张信停追认，故张信德应返还赵立军购房款13000元，并赔偿其利息损失。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、张信德与赵立军于1999年2月8日就位于大东区凌云街滨阳里15巷及宅基地作出的买卖行为无效；二、张信德于判决发生法律效力后10天内返还赵立军购房款13000元；三、张信德于判决发生法律效力后10天内赔偿赵立军利息损失，按中国人民银行同期贷款利率，以本金13000元为基数计算，自1999年2月8日起至本金付清之日止，本金及赔偿利息损失最高不超过该房动迁款；四、驳回张信停、陈良红、张信德、赵立军、赵立纯其他诉讼请求。一审案件受理费5350元、二审案件受理费5350元，由张信德负担。
二审审理期间，各方当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于张信停主张张信德与赵立军之间的房屋买卖行为无效的问题。本案中，张信停系涉案房屋的所有权人。张信德于1999年2月8日以张信停的名义与赵立军签订卖房协议，但赵立军、赵立纯并未提供证据证明张信停认可或授权张信德从事的上述行为，且张信停亦主张张信德在未经其授权的情况下，私自与赵立军签订卖房协议，其行为无效。从张信德与赵立军签订卖房协议过程看，虽然该卖房协议上加盖了张信停的名章，且张信德在出卖房屋时实际占有使用涉案房屋，并向赵立军提供了涉案房屋的房屋所有权证、宅基地使用权证，但张信停对卖房协议上加盖的其名章的真实性不予认可，张信德也否认向赵立军提供过张信停的名章，赵立军、赵立纯亦无证据证明卖房协议上加盖的张信停名章是真实的，且在涉案房屋的房屋所有权证和宅基地使用权证上明确载明房屋的所有权人并非张信德，因此赵立军、赵立纯无证据证明张信停授权张信德代为处分涉案房屋，故张信德以张信停的名义签订卖房协议的行为构成无权代理。关于赵立军、赵立纯主张张信停其行为已构成对卖房协议的追认的问题。虽然卖房协议系1999年签订，涉案房屋也交付给赵立军、赵立纯使用，而张信停于2014年才提起诉讼，但在庭审过程中张信德陈述其告知张信停涉案房屋已被其另行出租，且赵立军、赵立纯使用涉案房屋时间的长短并不能证明张信停已对卖房协议予以追认，故赵立军、赵立纯仍应提供充分证据证明张信停知道张信德以其名义出卖房屋而不作否认表示。现赵立军、赵立纯未能提供充分证据证明张信停已对卖房协议予以追认的事实，故应承担举证不能的法律后果。张信停在本案审理过程中一直明确表示对张信德的行为不予追认，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，张信德以张信停的名义签��卖房协议的行为对张信停不发生法律效力，其出卖涉案房屋的行为应为无效。
关于赵立军主张张信德的行为已构成表见代理，故其与张信德签订卖房协议合法有效的问题。在本案审理过程中，赵立军陈述张信德在出卖房屋时实际占有使用涉案房屋，并提供了涉案房屋的房屋所有权证、宅基地使用权证，由此赵立军认为张信德即为房屋所有权人张信停，其享有涉案房屋的处分权。从赵立军的上述陈述内容来看，其在签订卖房协议时并未认为张信德系张信停的代理人，因而亦不存在其有理由相信张信德具有代理权的问题，故对赵立军的该项主张，本院不予支持。
关于赵立军主张签订卖房协议时并不认识张信德，其认为张信德即为房屋所有权人张信停，其已经实际占有使用涉案房屋，因而构成善意取得的问题。因购买房屋是人们生活中的重要支出，在九十年代初以13000元大额支出购买房屋却没有审核房屋出卖人的身份，并不符合常理。且赵立军主张其事前并不认识张信德、张信停，在此情况下购买房屋，其对出卖人的身份没有进行核实，显然没有尽到基本的注意义务。虽然涉案房屋已经交付，但至今仍没有办理变更登记，故不应认定赵立军的行为已构成善意取得。
关于赵立军主张张信德与张信停应当对其损失承担赔偿责任的问题。因该主张不属于本案审理范围，本院不予审理。因本案卖房协议签订于1993年，而《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》不妥，本案应适用《中华人民共和国民法通��》的相关规定。另，一审法院判决张信德返还赵立军购房款13000元并赔偿利息损失，因张信德并未提出上诉，本院不予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第七十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人赵立军、赵立纯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 鹏
审 判 员 安一凌
审 判 员 戈利利
二〇一八年六月二十六日
法官助理 石 兴
书 记 员 韩 丹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款：公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。