安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖06民终279号
上诉人（原审被告）：王静波，男，1970年6月26日出生，汉族，淮北市新华书店职工，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄小兰，女，1974年8月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海云，安徽龙兴律师事务所律师。
原审被告：郭思霞，女，1975年4月11日出生，汉族，住安徽省淮北市。
上诉人王静波因与被上诉人黄小兰、原审被告郭思霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王静波上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，诉讼费用由黄小兰负担。事实和理由：1、王静波、郭思霞之间存在利益冲突，其二人共同委托同一诉讼代理人违反法律规定，一审对此未予审查，程序违法；2、涉案房屋未依法登记领取权属证书，不得转让，双方的转让行为无效，涉案房屋至今无法办理权属证书，王静波不应继续支付购房款。
黄小兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
黄小兰向一审法院起诉请求：1、判令王静波给付购房款21.7万元，郭思霞承担连带保证责任；2、诉讼费用由王静波、郭思霞承担。
一审法院认定事实：安运飞与黄小兰系夫妻关系。2009年7月16日，安运飞与中国银行股份有限公司淮北分公司（以下简称中国银行淮北分公司）签订个人一手房贷款合同，约定安运飞向中国银行淮北分公司贷款16万元，用于购买淮北市亿园房地产开发有限责任公司（以下简称亿园公司）开发的相山峰景房屋，同时以该房提供抵押，黄小兰作为抵押人在该合同中签字。之后，亿园公司与安运飞、黄小兰就相山峰景1006室在淮北市房地产管理局办理了淮北市商品房买卖合同预告登记。2015年6月24日，黄小兰与王静波达成口头房屋买卖合同，黄小兰将位于淮北市相山区相山峰景1幢1006室房屋出卖给王静波，王静波当日给付购房款10万元，又出具欠条两张，内容分别为：“今欠黄小兰40万元，2015年7月3日前一次性付清”、“今欠黄小兰27.2万元，2015年12月31日前一次性付清”，郭思霞作为保证人，在两张欠条担保人处签字。之后，黄小兰将该房屋交付王静波。2015年7月3日，王静波给付黄小兰房款30万元、2015年9月18日给付5万元、2015年11月17日给付1万元、2015年11月18日给付4万元、2016年7月25日给付2万元，2017年8月1日给付2万元，2017年8月10日给付1.5万元，合计45.5万元。截止2017年9月7日，尚欠剩余购房款21.7万元未归还。
另查，王静波购买1006室之后，其与郭小艳作为1006室买受人与亿园公司重新签订了商品房买卖合同，亿园公司为其重新开具了预售不动产专用发票。2015年9月14日，安运飞、黄小兰向淮北市房地产管理局申请注销1006室预告登记，王静波向淮北市房地产管理局申请预告登记，因亿园公司的原因，导致无法办理房屋预告登记。
一审法院认为，本案争议焦点是：黄小兰与王静波口头房屋买卖合同是否有效，王静波应否给付21.7万元购房款？
王静波对房屋买卖的事实及口头房屋买卖合同的内容无异议，但其辩称涉案房屋未办理备案登记，没有产权证，房屋买卖合同属于无效合同。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律的指导意见》第9条规定：“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项‘未依法登记领取权属证书的’房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的‘效力性强制性规定’，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，虽然黄小兰在出卖涉案房屋时，该房屋未取得房屋权属证书，但不影响合同效力，本案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同全面履行各自的义务。王静波辩称因无法进行备案登记才不支付剩余房款，在黄小兰注销原1006室商品房预告登记、王静波申请重新登记未成功后，王静波又陆续给付购房款15.5万元，故对其辩称不予采信。黄小兰主张王静波给付剩余购房款21.7万元，有事实与法律依据，予以支持。关于郭思霞是否承担还款责任的问题。郭思霞在两份欠条中均未约定保证方式及保证期间，《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”因此郭思霞应按连带责任保证承担保证责任，本案欠款到期日分别为2015年7月3日、2015年12月31日，郭思霞保证期间届满日为2016年1月4日、2016年7月1日，黄小兰未提供证据证明其在该期间要求郭思霞承担保证责任，故郭思霞的连带保证责任免除。判决：一、王静波于判决生效之日起十日内给付黄小兰购房款21.7万元；二、驳回黄小兰的其他诉讼请求。案件受理费4555元，因适用简易程序减半收取2277.5元，由王静波负担。
双方当事人在二审均未提交新证据，均坚持一审举证及质证意见。本院认证意见与一审相同。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，双方对王静波未付购房款21.7万元均予认可。另查明，涉案房屋贷款已由安运飞付清。
本院认为，本案二审争议焦点是：1、一审程序是否违法；2、涉案房屋买卖合同是否无效；3、王静波应否支付黄小兰剩余购房款。
关于一审程序是否违法的问题。王静波上诉称一审程序违法，王静波、郭思霞之间存在利益冲突，其二人共同委托同一诉讼代理人违反法律规定。在民事诉讼中，对两个被告委托同一诉讼代理人并无禁止性规定，且其二人对委托同一诉讼代理人是明知并同意的，一审法院予以准许并无不当。
关于涉案房屋买卖合同是否无效的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。王静波与黄小兰达成的房屋买卖合同符合上述法律规定的情形，应当认定有效。
关于王静波应否支付黄小兰剩余购房款的问题。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据审理查明的事实，黄小兰与王静波达成口头房屋买卖合同后，王静波给付黄小兰购房款10万元，并出具欠条两张，合计67.2万元。之后，黄小兰将该房屋交付王静波。王静波与郭小艳作为该房屋的买受人与亿园公司重新签订了商品房买卖合同。2015年9月14日，安运飞、黄小兰亦向淮北市房地产管理局申请注销1006室预告登记。后因亿园公司的原因，导致王静波无法办理房屋预告登记。综上，黄小兰已经履行了合同义务。2015年7月3日至2017年9月7日，王静波先后给付黄小兰购房款合计45.5万元，尚欠剩余购房款21.7万元未付，双方在二审中对此亦予认可。故王静波应当向黄小兰支付该剩余购房款21.7万元。
综上所述，王静波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4555元，由王静波负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 静
审判员 李祥昆
审判员 王冬宁
二〇一八年四月二十三日
书记员 刘培培
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；