重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0113民初3953号
原告：重庆市巴南公路建设有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道7号4幢附27号，统一社会信用代码9150011373659370XR。
法定代表人：程昭军，董事长。
委托代理人周炜、李发举（实习），重庆百君律师事务所律师。
被告：重庆花溪建设（集团）有限公司，住所地重庆市巴南区花溪新村15号，统一社会信用代码91500113203445034B。
法定代表人：张朝刚，总经理。
委托代理人黄先强，男，重庆花溪建设（集团）有限公司员工。
被告：重庆花溪建设集团都豪房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇群乐村2社综合楼2-5层，统一社会信用代码91500113771790709L。
法定代表人：张朝刚，总经理。
委托代理人李鸿程，男，重庆花溪建设集团都豪房地产开发有限公司员工。
第三人：重庆市巴南区保障性住房管理中心，住所地重庆市巴南区巴南大道16号*青岗湾2号楼，统一社会信用代码1250011308244216XL。
法定代表人：邓冬，主任。
委托代理人周炜、李发举（实习），重庆百君律师事务所律师。
原告重庆市巴南公路建设有限公司（以下简称公路公司）诉被告重庆花溪建设（集团）有限公司（以下简称花溪建司）、重庆花溪建设集团都豪房地产开发有限公司（以下简称都豪公司）、第三人重庆市巴南区保障性住房管理中心（以下简称住房中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法适用简易程序由审判员潘雪松独任审判。同年4月7日，应原告公路公司申请，本院裁定查封被告花溪建司坐落于巴南区南泉虎啸口村16号2幢1单元房屋15套及2单元房屋15套。2017年4月18日，据最高人民法院《关于民事调解工作若干问题的规定》第四条第一款，本院准许原、被告庭外和解一个月，期满后双方未能达成庭外和解协议。本院于同年5月25日公开开庭审理此案，原告公路公司及第三人住房中心委托代理人周炜、李发举、被告花溪建司委托代理人黄先强、被告都豪公司委托代理人李鸿程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公路公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告签订的《王朝花园项目商品房预购协议》有效；2、判令二被告协助办理巴南区南泉虎啸口村16号2栋1单元17-1、18-1、16-2、17-2、17-3、18-3、18-4、18-5、18-6、14-7、15-7、16-7、17-7、18-7、18-10、南泉虎啸村16号2栋2单元3-3、4-3、5-3、6-3、7-3、8-3、9-3、10-3、11-3、12-3、13-3、14-3、15-3、16-3、17-3房屋转移登记至原告名下。事实及理由：因南泉旧城拆迁需要，经区政府同意，为安置被拆迁房屋承租人，2008年10月14日原重庆天嘉投资有限公司（以下简称天嘉公司）与二被告及原重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所（以下简称李家沱房管所）签订《王朝花园项目商品房预购协议（三方协议）》（以下简称三方预购协议）购买王朝花园项目商品房213套，总建筑面积12438平方米，单价建面2300元每平方米；二被告应于2009年12月31日前完成房屋建设，交付使用；房屋产权人为天嘉公司，使用权、收益权和管理权责任单位为李家沱房管所。之后，各方签订三方预购协议的补充协议、再次补充协议，对该款项支付问题进行约定。经各方结算签订《王朝花园项目直管公房资金结算备忘录》（以下简称结算备忘录）确定213套房屋的总价款。原告及其委托相关付款单位已向二被告付清全部购房款。2010年7月27日，被告花溪建司发出接房通知。2010年8月，原告所购房屋作为拆迁安置保障性房屋出租给被拆迁的低收入承租人。原告与二被告签订的虽名为预购协议，但是具备商品房买卖合同的主要条款和实质要件。并且原告已经支付全部购房款，且实际占有使用数年。因此应视为双方签订了书面的房屋买卖合同，房屋买卖合同关系合法、有效。二被告只为原告办理了其中183套房屋的过户手续，至今未将剩余30套房屋过户至原告名下，遂诉请如上。
被告花溪建司及都豪公司共同辩称，原告陈述属实，对其诉请无异议。涉案房屋已被其它法院司法查封，请求法院依法判决。
第三人住房中心述称，与原告公路公司意见一致。
本院经审理认定事实如下：2008年8月4日，天嘉公司与李家沱房管所签订《区直管公有住房拆迁安置协议》，约定根据南温泉旅游区控制性详细规范和建设时序安排，需拆除甲方（天嘉公司）委托乙方（李家沱房管所）管理的位于南温泉储备拆迁范围内的全部公有住房，涉及乙方房屋产权证23个。甲方应向乙方还房总建筑面积11259平方米，乙方于2008年8月20日前交房给甲方，甲方购买都豪公司位于南温泉的王朝花园房屋作为安置房，购房协议由甲、乙双方与都豪公司签订，购房款由甲方支付，安置房的房地产权证由甲方负责办理，房地产权人为天嘉公司，使用权、收益权和管理权责任单位为李家沱房管所；同年8月4日，天嘉公司（乙方）与被告花溪建司及都豪公司（甲方）及李家沱房管所（丙方）签订预购协议约定：乙方预购甲方开发的王朝花园项目商品房用于丙方南温泉景区直管公有住房拆迁安置事宜，房屋共计213套，总建筑面积12438平方米，单价建面2300元每平方米，总房款约2860.74万元。预购房屋幢号楼层、方案设计及户型平面图详见附件一、二；乙方于协议签订后7日内向甲方支付订金50万元、30日内支付甲方购房总款5%、取得预售许可签订正式合同20日内支付房款45%、主体完工经验收合格支付房款20%，其余房款于交房后一支付性支付；甲方应于2009年12月31日前完成房屋建设，向丙方交付使用。房屋产权人为乙方天嘉公司，使用权、收益权和管理权责任单位为丙方李家沱房管所”；2009年4月13日，被告花溪建司、天嘉公司、李家沱房管所签订《王朝花园项目商品房预购（三方协议）补充协议》（以下简称补充协议）就三方预购协议中的付款方式变更为：天嘉公司向李家沱房管所支付房款28687400元，再由李家沱房管所按原协议约定的付款时间支付花溪建司，花溪建司于2009年4月30日前全额退还天嘉公司已向其支付的房款；同年4月15日，被告花溪建司、天嘉公司、李家沱房管所、重庆市巴南区房地产管理局（以下简称巴南房管局）、重庆市巴南区南泉开发建设管理委员会办公室（以下简称南泉管委会）签订《王朝花园项目商品房预购（三方协议）再次补充协议》（以下简称再次补充协议），约定天嘉公司向李家沱房管所支付房款28687400元，由巴南房管局根据天嘉公司、南泉管委会出具的付款通知书，按原协议及补充协议约定时间支付花溪建司，如巴南房管局未支付房款，原三方预购协议中约定的天嘉公司的权利义务由李家沱房管所和巴南房管局执行；2011年5月30日，南泉管委会、巴南房管局、李家沱房管所、被告花溪建司结算达成结算备忘录，确定213套房屋的总价款30183636元。并将付款方式再次调整为由南泉管委会支付李家沱房管所，由该所支付巴南房管局，巴南房管局根据南泉管委会出具的付款通知书支付给花溪建司。二被告已足额收取了涉案房款。2010年8月，天嘉公司接房213套，其中巴南区南泉虎啸口村16号2栋1单元17-1、18-1、16-2、17-2、17-3、18-3、18-4、18-5、18-6、14-7、15-7、16-7、17-7、18-7、18-10、南泉虎啸村16号2栋2单元3-3、4-3、5-3、6-3、7-3、8-3、9-3、10-3、11-3、12-3、13-3、14-3、15-3、16-3、17-3房屋的权利人仍系被告花溪建司，至今未过户。2011年3月15日，天嘉公司被原告公路公司吸收合并，合并前债权债务由原告公路公司承继。原告公路公司遂向本院诉请如上。
另查明，2007年6月7日，重庆市巴南区人民政府决定将区卫生系统、房管系统所属机关事业单位占有或使用的房屋和土地资产划拨到天嘉公司统一经营管理。2011年3月15日，天嘉公司被原告公路公司吸收合并。2013年6月22日，经重庆市巴南区编制委员会同意，李家沱房管所撤销，其人财物整体划转到第三人住房中心。被告花溪建司已办理涉案房初始产权登记，未发权证，被河南省郑州市中级人民法院司法查封至今。
以上事实，有双方当事人陈述及原告公路公司提交的巴南府发（2011）48号文件、公司合并协议、重庆日报公告、巴南府发（2007）24号文件、住房安置协议、三方预购协议、补充协议、再次补充协议、结算备忘录、重庆银行进账单、购房款发票、购房款发票、付款委托书、兴业银行进账单、收据、支票存根、工商银行凭证、巴南区财政资金部付款委托书、收据、兴业银行进账、工商银行凭证、收据、关于王朝温泉花园项目商品房接房通知的函等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，被告花溪建司、都豪公司与天嘉公司、李家沱管理所签订三方预购协议，具备商品房买卖合同的主要内容，且被告花溪建司、都豪公司即出卖方已按约定收受了房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，其内容系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。天嘉公司被吸收合并后，权利义务应由原告公路公司继受。原告公路公司关于确认预购协议有效的诉请本院予以支持；原告公路公司及其委托的相关付款单位已支付全部房款，被告应履行协助过户之义务。但涉案房屋已被司法查封属于事实上不能履行的标的，本院向原告公路公司释明后其仍不变更诉讼请求，据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，原告公路公司诉请二被告协助过户诉争房屋，本院不予支持。除上文所列证据外其他证据，不足以证明本案的待证事实或不与本案不具备关联性，本院不予以采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
原重庆天嘉投资有限公司与被告重庆花溪建设（集团）有限公司、被告重庆花溪建设集团都豪房地产开发有限公司及原重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所于2008年8月4日签订的《王朝花园项目商品房预购协议（三方协议）》有效；
驳回原告重庆市巴南公路建设有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费49206元，减半收取24603元，诉讼保全费5000元，共计29603元。原告重庆市巴南公路建设有限公司负担5000元，被告重庆花溪建设（集团）有限公司负担24603元（此款已由原告重庆市巴南公路建设有限公司自愿垫付，限被告重庆花溪建设（集团）有限公司于本判决生效之日起10内径付原告重庆市巴南公路建设有限公司24603元），本院预收的案件受理费不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 潘雪松
二〇一七年七月三日
书记员 张馨予