`四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终416号
上诉人（原审原告）：蒋福刚，男，1975年12月8日出生，汉族，住四川省绵竹市。
上诉人（原审原告）：李晓红，女，1976年12月31日出生，汉族，住四川省绵竹市。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李万星，四川法翼行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都通汇置业投资有限公司，住所地：成都市锦江区东大街上东大街段111号。
法定代表人：刘镇礼，董事长。
委托诉讼代理人：黄琼，四川明炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶茂，四川明炬律师事务所律师。
上诉人蒋福刚、李晓红因与被上诉人成都通汇置业投资有限公司（以下简称通汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初6755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人蒋福刚、李晓红及其委托诉讼代理人李万星到庭参加诉讼，被上诉人通汇公司委托诉讼代理人黄琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
蒋福刚、李晓红上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院遗漏了蒋福刚、李晓红要求确认通汇公司的销售行为存在虚假宣传行为的诉讼请求，没有予以认定。二、一审法院未对蒋福刚、李晓红提供的相关能够证明通汇公司存在虚假宣传的证据作出法律评判，未对蒋福刚、李晓红提交的相关录音材料、销售人员名片、宣传资料等证据采信与否进行认定。三、一审法院仅凭通汇公司的部分证据，就认为通汇公司不存在虚假宣传行为，驳回蒋福刚、李晓红的诉讼请求，属于事实认定不清，适用法律错误。事实上，通汇公司故意隐瞒拼建电影院的具体建设时间，并夸大宣传案涉楼盘存在高效益、高回报，其相关宣传资料对未来的投资回报作出了表述，并且其销售人员亦陈述投资回报不会低于7%，以此误导蒋福刚、李晓红作出购买行为。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判，将本案发回重审。
被上诉人通汇公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在遗漏蒋福刚、李晓红的诉讼请求的问题。一审就蒋福刚、李晓红要求确认通汇公司销售行为存在虚假宣传行为的请求作出了释明，同时也对蒋福刚、李晓红分次提供的证据一一进行了调查质证，并无不当。
二、“阳关保险大厦”系与相邻的四川省电影大厦的拼建项目，房屋买卖合同中约定的拼建内容得到了电影公司许可，也符合规划要求，并已实际履行，通汇公司对此不存在虚假宣传行为，且通汇公司从未对电影大厦建成时间作出过承诺或约定，该修建时间当然取决于电影公司，而非通汇公司。
三、通汇公司在销售商品房时没有做出售后包租、售后返租的任何宣传或意思表示，蒋福刚、李晓红提供的视听资料、销售表有刻意制造证据的嫌疑，缺乏真实性。购买案涉商品房、委托成都万宁企业管理有限公司（以下简称万宁公司）进行管理，均是蒋福刚、李晓红的自主选择及真实意思表示，且通汇公司与万宁公司是相互独立的民事主体，因此本案不存在通汇公司误导的情形。对于蒋福刚、李晓红提供的左政的通话录音，采用了转移、诱导等方式，且左政已于2014年11月离职，因此该录音的真实性无法核实；四川电视台的节目视频资料明显是经过剪辑等后期处理，且是蒋福刚个人邀约制作，有明显个人倾向，而赵经理亦未认可售后返租的说法，因此该视频资料不能作为定案依据。
四、蒋福刚、李晓红所称的受宣传资料或销售人员误导的理由依约不能成立。根据双方补充协议的约定，宣传资料的内容不视为邀约和承诺，对双方没有约束力。同时约定销售人员出具的任何文件须经通汇公司书面确认方具有约束力，与销售合同不一致的不构成合同内容。因此，蒋福刚、李晓红作为购买商铺的民商事主体，其应当明知宣传资料等的效力。
五、蒋福刚、李晓红以答辩人存在虚假宣传为由要求撤销《商品房买卖合同》的诉讼请求依法不能成立，请予以驳回。首先，蒋福刚、李晓红认为销售广告和宣传资料应当视为合同内容，也即是认为通汇公司违反了合同约定，则其应当向通汇公司主张违约责任，而非请求撤销。其次，蒋福刚、李晓红并未举证证明案涉合同签订时存在重大误解、显失公平、欺诈或者胁迫的情形，请求撤销于法无据。相反，其已经取得房产权利证书，案涉合同目的届已实现，仅因后期租金收益达不到其预期，便请求撤销合同，显然有违诚实信用原则。此外，蒋福刚、李晓红在2014年9月28日届已办理交房验收手续，而签订合同及补充协议的时间更是早在2013年5月，但蒋福刚、李晓红于2017年7月方才起诉，该撤销权因已过除斥期间而归于消灭。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
蒋福刚、李晓红向一审法院起诉请求：判令撤销蒋福刚、李晓红与通汇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议。
一审法院认定事实如下：2013年5月3日，通汇公司（出卖人）与蒋福刚、李晓红（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由蒋福刚、李晓红购买通汇公司开发建设的锦江区东大街111号阳光保险大厦1幢1单元2层13号商业用房，面积12.62平方米，总价1490791元。该商品房应于2014年9月30日前交付。《补充协议》载明，双方权利义务均以合同及其附件约定为准，各种宣传品均包含了形象艺术宣传或未确定成分，凡未列入合同及其附件的，不视为要约和承诺，不具有约束力。本项目为与相邻的四川省电影公司的拼建项目，电影大厦后期的建设施工所造成的影响，买受人不持异议。本商品房与相邻的其他房屋之间不设分隔墙，产权范围以永久界址钉标注为准。为便于管理，大厦外墙面、厅堂等共用部分由出卖人统一运营管理。蒋福刚、李晓红于2014年9月28日确认收房，于2016年9月取得房屋产权证。
2013年4月28日，蒋福刚（甲方）与万宁公司（乙方）签订《委托统一经营管理合同》，约定，甲方自愿将其认购的阳光保险大厦1幢1单元2层13号商业用房纳入“春熙VILLAGE”商场进行统一经营管理，并授权乙方独家统一打造及经营管理，委托期限十年。由于开发商在销售阶段对房价给予甲方20%的额外优惠，为前期运营给予扶持，乙方在商场开业的前三年也将投入巨额推广费等，甲方认可并同意放弃商场正式开业后的前三年租金收益。此后续租租金标准及支付时间由甲方与承租商户协商确定，甲方也可自行招租。甲方按租金的5%向乙方计付委托管理费。2017年5月8日，成都万宁企业管理有限公司向蒋福刚、李晓红发出“致春熙VILLAGE购物广场业主函”，告知案涉房屋处于租赁状态，租期一年，为2017年6月1日至2018年5月31日，月租金700元，管理费420元。
根据《建设工程规划许可证》、《建设工程规划合格证》记载，阳光保险大厦与拟建的电影大厦两栋建筑拼建。
上述事实，有当事人主体资格证明、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《委托统一经营管理合同》、致业主函、交房流转表、房屋信息摘要、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划合格证》、建筑总平面图等及当事人陈述在案为证。
一审法院认为，蒋福刚、李晓红与通汇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，应属合法有效。双方对支付房款及交房等事实均无异议，合同已履行完毕。蒋福刚、李晓红主张通汇公司在销售阶段存在虚假宣传，主要有“与电影大厦实现资源共享”、“达到一定投资回报率”两点。但双方签订的《商品房买卖合同》中通汇公司并未对未来租金收益或年回报率做出任何承诺，其印制的销售宣传材料也没有关于投资回报的明确描述。即使是蒋福刚、李晓红与第三方万宁公司签订的《委托统一经营管理合同》，代管方万宁公司也没有做出类似承诺，且委托代管与房屋买卖系不同的法律关系。另，阳光保险大厦确与相邻的电影大厦在立项及报建上作为拼建项目，也设计了两建筑建成后连通的通道，但至于电影大厦何时建成、何时体现经济效益与影响力均不确定，亦不受其他主体所支配。商业经营中，风险与收益均随市场需求波动，并非一成不变，蒋福刚、李晓红作为完全民事行为能力人，有能力了解市场行情，应自行判断和承担商业风险。其主张通汇公司销售时存在虚假宣传的主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：驳回蒋福刚、李晓红的诉讼请求。本案案件受理费9108.5元，由蒋福刚、李晓红负担。
二审中，蒋福刚、李晓红围绕其上诉请求提交了以下证据：蒋福刚、李晓红拍摄的附有通汇公司销售人员手写承诺的资料宣传单一张，拟证明通汇公司对消费者存在虚假宣传的欺诈行为。通汇公司对该证据的真实性、合法性与关联性均有异议。本院审查后认为，该资料宣传单并未加盖通汇公司公章确认，亦无其销售人员签字确认，且宣传单中记载的2楼35号亦非案涉房屋，故本院对该证据的关联性不予认可，同时该证据也不能达到蒋福刚、李晓红的证明目的，本院不予采信。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，双方于合同签订前进行的洽谈内容不属于合同约定内容，本案应以双方最终签订的书面合同内容作为认定准据。根据双方于2013年5月3日签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第4款之约定，买卖双方的权利义务均以合同及其附件的约定为准，通汇公司通过各种宣传载体所作介绍，均包含形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺，对双方没有约束力。且该款已经以添加下划线的方式，提示买受人重点关注。再结合该补充协议第一条第5款之约定，通汇公司雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在通汇公司书面确认后才具有约束力。故，蒋福刚、李晓红根据未列入合同、附件及补充协议中，亦未经通汇公司书面确认的宣传资料、录音材料、销售人员名片等证据，主张通汇公司存在故意隐瞒拼建时间、承诺高回报率等虚假宣传行为而主张撤销案涉合同，缺乏依据。同时，作为大额资产的购置，蒋福刚、李晓红应当尽到足够的审慎义务，一审对此认定准确，本院不予赘述。此外，因蒋福刚、李晓红于2014年9月28日已确认收房，但其于2017年8月3日方才起诉请求撤销案涉合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭”之规定，蒋福刚、李晓红撤销权已经归于消灭。故，对蒋福刚、李晓红该诉讼请求，本院不予支持。
对于蒋福刚、李晓红称其于2017年5月8日万宁公司发出《致：春熙village购物广场业主函》时方知晓被欺诈的主张，本院认为，首先，案涉买卖合同与万宁公司该委托代管行为分属不同的法律关系，蒋福刚、李晓红亦未提交足以采信的证据证明万宁公司与通汇公司存在关联关系；其次，根据万宁公司该函内容显示，蒋福刚、李晓红对于承租人具有自主选择权，其可自行寻找商户进行承租，万宁公司亦承诺将予以配合。故，蒋福刚、李晓红该主张于法无据，本院不予采纳。
另，对于蒋福刚、李晓红认为一审遗漏其关于确认通汇公司销售行为存在虚假宣传的诉讼请求的问题，本院认为，确认存在虚假宣传行为仅系蒋福刚、李晓红请求撤销案涉合同的理由之一，其本身不构成单独的诉讼请求，且一审法院已经对通汇公司是否存在虚假宣传行为作出了认定，故蒋福刚、李晓红该上诉主张不能成立，本院不予采纳。
综上，蒋福刚、李晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18217元，由蒋福刚、李晓红负担。
本判决为终审判决。
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审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 袁晟翔
二〇一八年五月八日
书记员 何金凤