浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)浙03民终495号
上诉人（原审被告）：王仕钦，男,1963年2月14日出生，汉族，住瑞安市，
上诉人（原审被告）：王聪翠，女,1966年12月14日出生，汉族，住瑞安市，
二上诉人共同委托诉讼代理人：程翔龙，浙江玉海律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：陈善锋，浙江玉海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王千宝，女，1973年1月24日出生，汉族，住瑞安市，
委托诉讼代理人：林德洧，浙江安瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈台富，浙江安瑞律师事务所律师。
上诉人王仕钦、王聪翠因与被上诉人王千宝房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2017）浙0381民初13917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王仕钦、王聪翠上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方于2008年4月23日签订的房屋买卖协议书属于恶意串通，损害第三人利益的协议，根据合同法第52条的规定应认定为无效。订立协议时，涉案房屋属于上诉人父母的共同财产，且上诉人父亲的遗产未实际分割，故涉案房产系上诉人母亲与其余法定继承人共同共有。被上诉人明知上诉人无权处分涉案房屋，仍与上诉人在其他共有人不知情的情况下达成买卖协议，擅自伪造分家析产手续将涉案房屋变更登记在上诉人王仕钦的名下，严重侵犯其他共有人的权益。被上诉人事后造假行为，进一步证实了被上诉人的恶意。二、涉案房产存在两次登记，两次登记归属于不同的产权人，故登记不能发生物权的对世效力，理应以行政确权作为本案审理的依据。一审法院在审理过程中已经发现阻碍审理的事由出现，应当及时向当事人释明权利，且上诉人自始至终没有放弃就本案产权的争议追求行政裁决或行政诉讼，一审法院直接认定2009年登记效力属于越权审理，违背了不告不理的审判原则，而且违反了应当中止诉讼的规定，属于程序违法。
王千宝辩称，一、上诉人主张《房屋买卖协议书》系双方恶意串通，损害第三人利益，完全是上诉人为了非法占有拆迁安置补偿款而故意虚构的事实。被上诉人根本不存在恶意串通的行为，更不存在损害第三人利益。上诉人陈述涉案房屋原登记在上诉人已故父亲名下，不符合客观事实。涉案房屋在买卖时未办理产权登记。涉案房屋是否为上诉人父母共同财产或者其他继承人共同共有，均是上诉人家庭内部纠纷，与被上诉人无关。签订买卖协议时，根据当事人的交易情况，被上诉人完全有理由相信涉案房屋系两上诉人所有。如在2008年签订房屋买卖协议时，涉案房屋已经被认定属于地址灾害危房搬迁避让性质，而当时涉案房屋上报地质灾害搬迁户的名单就是上诉人王仕钦，政府后来核定准予搬迁的名单也是上诉人王仕钦，再结合当时所在村干部及中介人均证实涉案房屋为上诉人王仕钦所有，还有20000元购房款由上诉人弟弟代为收取，可以视为其家族内部对此事均是知情的，也未提出任何异议。被上诉人按照远高于市场价取得房屋，在此过程中不存在任何恶意，也不可能存在串通上诉人的行为。二、涉案房屋在签订协议之后经国家职能部门登记确认为上诉人王仕钦所有，不管签订协议时房屋所有权状态如何，但事后已经确认为王仕钦所有，故所有权不存在任何异议，不存在无权处分的情况。三、上诉人王仕钦出具委托书委托王建双办理房屋土地登记，不存在被上诉人造假的行为，更不存在侵犯其他共有人的利益。涉案房屋2009年办理土地登记后，2014年期间，上诉人母亲陈益香又在同一处房屋办理了土地登记，明显属于重复登记行为，故意造成有两处房产的假象，试图骗取拆迁补偿款，此行为明显有损被上诉人的合法权益。四、本案属于房屋买卖合同纠纷，并非行政诉讼的行政登记纠纷，在事实清楚、证据充分的情况下，完全不需要以另案的审理结果作为本案的审理依据。一审程序符合法律法规，不存在违法情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
王千宝向一审法院起诉，请求：一、依法确认王千宝与王仕钦、王聪翠于2008年4月23日所签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、判令确认坐落于瑞安市对坑村的一间二层房屋及搬迁安置款175000元归王千宝所有；三、本案诉讼费用由王仕钦、王聪翠承担。在诉讼过程中，王千宝申请撤回第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：2008年4月23日，王千宝与王仕钦、王聪翠签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：“今有金川乡大路前村村民王仕钦坐落在对坑村二层老房屋一间（属于地质灾害危房搬迁避让性质）经全家商量一致同意自愿卖给王千宝，出让价肆万元。先付定金贰万元，今后王千宝在外乡、村需要建新房王仕钦无条件提供、协助办理相关建房手续。本协议有法律生效，双方不得后悔。”当日，王千宝向王仕钦、王聪翠支付定金2万元。2008年7月20日，王千宝按王仕钦、王聪翠指示向案外人王士勇支付剩余价款2万元。该协议指向的房屋于2009年10月26日补办土地使用权登记手续，被登记在王仕钦名下（权证号2-2009-41-9**），后又于2014年被登记在王仕钦的母亲陈益香名下（权证号2-2014-225-12**），后者登记于2017年11月28日因涉及地质灾害避让搬迁已被注销。现双方当事人因上述房屋的拆迁安置补偿权益发生争议，故诉至法院。
一审法院认为，王千宝与王仕钦、王聪翠签订的关于坐落于瑞安市对坑村的房屋买卖协议内容合法，当事人意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，且该房屋土地使用权的产权人在双方签订协议后经国家有关职能部门登记确认为出卖人王仕钦，故涉案协议应认定为有效。在国家有关职能部门未作出撤销产权登记的情况下，王仕钦、王聪翠抗辩王千宝骗取产权登记、王仕钦、王聪翠无权处分且在未经实际产权人追认的情况下签订的合同未生效等意见，均不足以对王千宝的主张形成有效抗辩，一审法院不予采纳。涉案协议内容明确，买卖标的物为房屋，王仕钦、王聪翠抗辩买卖标的物为建房指标，但未提供证据予以证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：确认王千宝与王仕钦、王聪翠于2008年4月23日签订的关于坐落于瑞安市对坑村房屋（土地使用权权证号2-2009-41-941）买卖协议有效。本案受理费3800元，减半收取1900元，由王千宝负担1466元、王仕钦和王聪翠负担434元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，即使上诉人未征得其他共有人同意处分涉案房屋，也不影响涉案《房屋买卖协议书》的效力。同理，瑞安市国土资源局对涉案房屋土地进行的登记，对本案《房屋买卖协议书》的效力不产生影响。涉案房屋土地登记在被依法撤销前，具有法律效力。一审法院对上诉人主张的被上诉人骗取产权登记的抗辩不予采纳，并无不当。上诉人认为一审法院应当向其释明可以提起行政诉讼及本案应中止审理的理由，均缺乏依据，本院不予支持。上诉人作为出卖人，对出卖的房屋负有瑕疵担保义务。现其主张《房屋买卖协议书》系与被上诉人恶意串通，损害其他共有人利益，一方面未提供充分证据证明其主张，另一方面也违背诚实信用原则，本院对其主张不予支持。
需要指出的是，本案一审过程中，王千宝已经撤回其第二项诉讼请求，故按照《诉讼费用交纳办法》的相关规定，本案一审案件受理费应为80元。一审案件受理费计算错误，本院依法予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法。上诉人王仕钦、王聪翠的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由上诉人王仕钦、王聪翠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 曾 慧
二〇一八年三月二十九日
法官助理 周婷婷
代书记员 陈 娴