上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第5569号
原告金汝根，男，1961年9月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人王峭，上海段和段律师事务所律师。被告上海慕名电子科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人励恩，总经理。委托代理人单顺强，男。第三人上海浩天印务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人徐敏，总经理。委托代理人潘震联，男。原告金汝根诉被告上海慕名电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法由代理审判员金艳适用简易程序进行审理。本案于2015年12月20日中止审理，后恢复审理。本案于2016年5月26日第一次公开开庭进行了审理，原告金汝根及原委托代理人周庆、被告委托代理人单顺强到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海浩天印务有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2016年7月25日第二次公开开庭进行了审理，原告金汝根及委托代理人王峭、被告委托代理人单顺强、第三人委托代理人潘震联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金汝根诉称：2003年5月，原告与案外人徐敏设立了第三人，2012年10月25日，第三人成为上海市青浦区新达路XXX号、XXX号房屋的产权人。2008年12月，原告与徐敏达成协议，约定新达路XXX号房屋归原告使用。2010年9月10日，原告以第三人名义与被告签订《厂房租赁合同》，约定将新达路XXX号厂房租赁给被告使用，面积2,930平方米，租期自2010年10月8日至2015年10月7日(后延期至2015年12月31日)，租金每年人民币43万元，每三个月支付一次，提前十天支付。三年后递增6%，第4、5年价格一样。房屋租金实际由原告收取。被告实际支付租金至2015年4月7日止，之后未再支付租金。但被告仍有部分货物、成品、设备、沙发家具办公用品存放在厂房内至今，没有全部搬离并清扫干净，也没有将房屋恢复原样，双方没有终止《厂房租赁合同》。故原告起诉至本院请求判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2015年12月31日终止；2、被告支付原告房屋租金227,900元(以每年455,800元为标准，自2015年4月8日计算至2015年10月7日)；3、被告将存留在上海市青浦区新达路XXX号房屋里物品搬离；4、被告将上海市青浦区新达路XXX号房屋恢复原状；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第3、4项诉讼请求。被告上海慕名电子科技有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告协商一致租赁合同于2015年2月7日终止，被告已经付清原告房租及违约金20万元，原告出具收条确认。被告已经于2015年2月7日搬离系争房屋，之后未进行使用，未产生任何水电费。原告所述的遗留物品均为废弃物，且被告已经通过电话明确告知原告和第三人，系争房屋内的物品都是废弃物。不存在原告所述的被告之后要求继续使用房屋的情况，被告不可能花每月几万元租赁系争房屋用于堆放废弃物。第三人上海浩天印务有限公司述称：原、被告之间的租赁合同已经于2015年2月7日终止，不存在租金问题。合同终止后系争房屋一直处于空关状态，原告自己聘请门卫看管，直到2016年1月3日返还第三人。目前系争房屋依然处于空关状态。经开庭审理查明：2012年10月25日第三人登记成为上海市青浦区新达路1193、1199号房屋的产权人，房屋建筑面积5,642.25平方米。第三人于2003年成立，公司原股东为法定代表人徐敏和原告。2008年12月22日，徐敏与原告签订协议，约定上述房屋东面归原告使用，西面归徐敏使用，东面补贴西面10万元，其中水电共用，费用各自按实际使用量支付，五楼顶广告位东西面每人可做一半，中间天井大家不能堆放货物。2010年9月10日，原告以第三人的名义和被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将上海市青浦区新达路XXX号厂房租赁给被告，面积2,930平方米，租期五年，自2010年10月8日至2015年10月7日。租金每年43万元，每三个月支付一次，提前10天支付。三年后递增6%，第4、5年价格一样。房屋租金实际由原告收取。2015年2月2日，原告出具收条，内容为：“金汝根已收到励恩所有房租加违约金共计贰拾万元整，合同到2015.2.7终止。”当日，被告通过转账支付原告20万元。另查明,2014年2月19日，徐敏向本院申请对第三人进行清算，本院予以受理。2014年12月3日，第三人清算组成员及公司股东(徐敏、原告)参加清算组扩大会议并形成决议，决议主要内容包括：1、原告将其名下的原告40%股权转让给徐敏；2、徐敏支付原告股权转让款660万元；3、原告承诺在新达路XXX号房屋租客退租后立即将该厂房交付给徐敏，但最晚不迟于2015年12月31日；决议还约定了其他内容。徐敏、原告以及清算组成员均在决议上签字。原告已经收取了徐敏支付的股权转让款660万元。2015年5月27日，上海浩天印务有限公司起诉金汝根排除妨害纠纷一案，本院以(2015)青民三(民)初字第2087号案件予以受理，审理中本院依法追加了上海慕名电子科技有限公司作为第三人，本院于2015年11月27日判决金汝根将上海市青浦区新达路XXX号房屋交付上海浩天印务有限公司，并支付房屋使用费。金汝根不服该判决上诉，目前该案处于上诉审理期间。在上述案件的审理中，上海慕名电子科技有限公司向本院寄送书面证明一份，内容为：“我公司已于2015年2月7日与上海浩天印务有限公司(金汝根)终止租赁关系，并从新达路XXX号厂房中腾退，我公司已无物品留在厂房中，之前房租款都已结清交给金汝根。”在上述案件审理过程中，本院至系争房屋进行查看，发现房屋大门上锁，房屋内杂乱一片，无人员和生产设备等物品。又查明，2015年12月23日，原告向被告寄送《通知函》，要求被告将2015年12月31日前将系争房屋退还原告并缴纳拖欠的租金。被告收到通知函后未进行书面回复。2015年12月31日，徐敏签收原告移交的系争房屋钥匙。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，原告提供的公司章程、房地产权证、协议、厂房租赁合同、付款明细、照片、收条、通知函及快递回单，被告提供的收条，本院调取的证明、民事判决书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：被告开始要求双方租赁合同于2015年2月7日终止，原告同意，被告支付了20万元(包括欠付的租金及违约金)。被告在2015年2月7、8日将机器设备搬离，之后没有工作人员，也没有机器设备生产。之后被告说要继续使用房屋，将之前付的违约金作为租金，租金算至2015年4月7日，4月7日之后继续使用，让原告少收点房租，原告同意，双方未约定租金的标准，也未约定使用期限。鉴于被告物品一直没有搬离，根据合同约定，原、被告之间的租赁合同于2015年12月31日自然终止，被告理应支付欠付的租金。原告为证明上述主张，提供了谬永明的证人证言。证人表示：证人自2012年开始为被告在系争房屋看门，工资由被告支付，2015年4月被告支付了最后一次工资(3月份工资)。2015年春节后因被告已经搬走，原告让证人过来看门，自2015年5月起由原告垫付证人工资至12月。2015年6月和8月，有人至厂房内各搬过一次东西，来搬东西的人不是被告公司的人，说是从被告处买下了这些物品，具体搬走的是什么物品证人不清楚。搬运人员自己手中有钥匙，证人未向原、被告核实情况。2015年春节后，厂房内没有人使用，一直空关。原告对证人证言无异议，被告对证人证言不予认可，认为证人受原告指派看门，由原告发工资，证人也无法证明被告找人搬运物品。被告认为：原、被告已经协商一致于2015年2月7日终止合同，被告付清了全部租金和违约金共计20元，原告出具收条。被告已经将所有的机器设备和物品搬离，之后未再使用过房屋，也未搬运过物品。原告所述的均为废弃物品，被告从未要求继续使用房屋，也不可能租用如此大的厂房存放这些废弃品。第三人认为：原、被告之间的合同已经于2015年2月7日终止，第三人于2015年2月向被告了解情况，被告已经明确告知已经搬离房屋，留下的均为废弃物可以由第三人处置。根据庭审查明的事实，本院认为：本案系争房屋登记在第三人名下，系争房屋实际由原告以第三人的名义对外出租，租金由原告个人收取。从原告出具的收条看，原、被告已经协商一致租赁合同于2015年2月7日终止，被告已经按照约定支付了欠付的所有房租和违约金共计20万元。原告认为被告之后口头提出将违约金作为租金继续使用系争房屋，被告对此予以否认，原告未提供书面证据予以证明。对于原告提供的证人证言，证人陈述在2015年春节后是原告让证人来看门，2015年5月之后的工资也是由原告支付的，故证人与原告存在利害关系。证人陈述2015年6月和8月有人来搬运物品，搬运的工人非被告方人员，而证人作为门卫，未与原告、被告核实情况就放任他人搬运物品，不符合常理。从原告与被告的钥匙收条中可以看出原告手中也持有系争房屋的钥匙，故证人证言也无法证明被告于2015年6月和8月至系争房屋搬运物品。从系争房屋的实际使用状况看，自2015年春节后就一直处于空关状态，在被告长期未在房屋内进行生产，长期未支付租金的情形下，原告未进行书面催讨或者以诉讼等方式主张权益，不符合常理。原告陈述当时口头同意少收租金，但双方对继续使用房屋的租金标准和租期未进行约定，而系争房屋面积2,930平方米，月租金高达3万余元，被告在已经将机器设备搬离的情况下继续使用系争房屋不符合常理。综上，原告以第三人名义与被告签订的厂房租赁合同已于2015年2月7日解除，对原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告金汝根的全部诉讼请求。本案受理费4,718.50元，减半收取计2,359.25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一六年八月十九日
书 记 员 岳明静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。