成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锦江民初字第6670号
原告：四川盛润置业有限公司。住所地：成都市锦江区新光华街7号1栋38楼3802室。
法定代表人：MARCPATRICKMONTANUS，四川盛润置业有限公司董事。
委托诉讼代理人：黄靖然，北京中伦（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王莹，北京中伦（成都）律师事务所律师。
被告:李智鹏，男，1982年7月3日出生，住四川省自贡市自流井区。
被告：四川美在中视文化传播有限公司。住所地：成都市锦江区新光华街7号航天科技大厦25层03单元。
法定代表人：李智鹏，总经理。
以上二被告共同委托诉讼代理人：吴斌，重庆东和律师事务所律师。
以上二被告共同委托诉讼代理人：彭萌，重庆东和律师事务所律师。
原告四川盛润置业有限公司(简称盛润公司)与被告李智鹏、四川美在中视文化传播有限公司(简称美在公司)租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2016年3月3日第一次公开开庭进行了审理，原告盛润公司的委托诉讼代理人黄靖然、王莹，被告李智鹏、美在公司的委托诉讼代理人吴斌、彭萌到庭参加诉讼，本院于2016年4月8日第二次公开开庭进行了审理，原告盛润公司的委托诉讼代理人王莹，被告李智鹏、美在公司的委托诉讼代理人吴斌、彭萌、证人唐颜到庭参加诉讼。本院于2016年5月11日第三次公开开庭进行了审理，原告盛润公司的委托诉讼代理人王莹，被告李智鹏、美在公司的委托诉讼代理人吴斌、彭萌到庭参加诉讼。各方当事人愿意进行庭外和解，和解期间未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告盛润公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告解除《房屋租赁合同》的行为有效，原告与被告的《房屋租赁合同》已于2015年4月22日解除；2、判令被告向原告支付欠付租金753027.45元（包含车位及房屋)，支付欠付物业管理费及电费90819.44元，自逾期之日起至实际付清之日止，按照0.05%/日支付欠付租金、物管费及电费的逾期付款违约金（暂计算至2015年5月5日为150115元）；3、判令被告承担原告遭受的恢复原状损失赔偿款87677.2元；4、判令被告支付因其违约导致原告行使合同解除权应支付的免租期全额租金74862元；5、判令被告支付因其违约导致原告行使合同解除权应支付的损害赔偿金共计257310元；6、被告共同承担本案诉讼费、保全费。
事实和理由：2012年6月26日，被告李智鹏作为被告美在公司的发起人，为设立公司以自己的名义与原告签订了《房屋租赁合同》及附件（下称“租约”），承租了原告位于成都市锦江区新光华街7号航天科技大厦第25层03号房屋，约定每月基本租金37431元，物管费5454元，租赁期限为2012年7月5日起至2015年7月4日止。租约签署后，原告如约向被告交付了租赁房屋，但自2013年9月起，被告开始拖欠租金、物管费及电费，原告多次催收无果。由于被告欠款金额巨大、欠费时间长且缺乏诚信，根据租约第12.2.3款等明确约定，原告被迫向被告送达了《解除合同通知书》并办理了公证。被告在收到《解除合同通知书》之后仍置之不理，时至今日仍未支付欠付款项。原告于2015年5月5日通过证据保全的公证方式收回了租赁房屋。基于以上事实和理由，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告李智鹏、美在公司共同辩称，1.2014年12月30日原告就断电查封，所以合同在2014年12月30日就解除了；2.原告主张的租金金额有误，被告在2014年缴纳了近9个月的租金，但原告并未扣除；支付物管费及电费无事实依据和法律依据，原告不是物业管理和收取电费的主体，不应向被告收取物管费及电费；逾期违约金无事实依据且过高，原告陈述被告是于2013年5月欠付租金的，已过1年的诉讼时效；3.被告装修经过了原告的同意且已使用一至二年，原告并未对装修提出异议，要求恢复原状及赔偿无事实和法律依据且该诉讼请求与原告在（2015）6668号一案中的主张重复；4.被告不应支付免租期的租金，无事实和法律依据；5、原告已计算违约金，不应再主张损害赔偿金。被告李智鹏是代表被告美在公司与原告签订的合同，被告李智鹏的行为是职务行为，应由被告美在公司承担。
本院经审理查明认定事实如下：2012年6月26日，原告(出租方，甲方)与李智鹏（承租方，乙方，通讯地址：四川省自贡市自流井区桐梓坳80号)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于成都市新光华街7号航天科技大厦第25层第03号单元(即建筑楼层第22层)房屋出租给乙方办公使用，计租面积247.89平方米，租赁期限3年，自2012年7月5日至2015年7月4日。租金为151元/平方米/月×计租面积，共计37431元，免租期从2012年7月5日开始至2012年9月4日止，计租期内的租金，乙方采用按季度（即三个月）为一期支付一次的方式进行支付，并严格实行先支付租金等费用、再使用房屋的原则；本合同生效之日乙方向甲方支付第一个月租金（即2012年9月5日至2012年10月4日期间），依法应在2012年10月15日前支付2012年10月5日至2012年12月4日的租金，后期租金乙方应在下一季度租期开始之前的上一个月的25日之前完成支付。如租金不足一个月，则须按实际天数计算;乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按应付租金额的0.05%向甲方支付逾期付款的违约金；乙方须按月向甲方或甲方聘用的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准以22元/平方米/月计算，每月物业管理费总金额为5454元；乙方按季度支付物业管理费，本合同生效之日乙方向甲方支付第一期物业管理费，后期物业管理费乙方须于下一个季度租期开始之前的上一个月的25号前向甲方聘用的物业管理公司支付下一个季度的物业管理费。如物业管理费不足一个月，则须按实际天数计算；乙方在其租赁区域内，所发生的水、电使用费用，由乙方自行承担；在租赁期限内，乙方应自收到甲方或者物业管理公司缴费通知之日起15日内按通知载明金额缴纳上月之水电费及其他相关使用费。本合同终止后，则乙方应在交房的同时结清上述费用；乙方逾期支付物业管理费及其他费用的，应当自逾期之日起，每日按应付费用的0.05%向甲方支付逾期付款的违约金；履约保证金为乙方在本合同签订后，向甲方移交的用于保证乙方履行债务的金钱，乙方应支付的履约保证金的金额=(一个月基本租金＋一个月物业管理费)×2，即人民币85770元，乙方应在本合同签订时支付;无论何种情况导致租赁合同终止，乙方须在合同终止前，把租赁物业连同其所有的附属物、设施设备、附加物，按本合同附件三、附件四的标准，对租赁物业恢复原状后交还甲方，同时办妥迁移或注销注册在租赁物业的主体并办理完毕租赁物业的租赁备案撤销手续；在甲方要求恢复原状的情况下如乙方拒不履行恢复至原状义务的，乙方按以下方法赔偿甲方损失：甲方遭受的恢复原状损失计算方法=甲方自行或委托第三人恢复原状的实际费用＋比照租赁合同终止前一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第一日起至甲方恢复原状完毕期间的施工天数×2；在履约过程中，出现因乙方违约导致甲方行使合同解除权的，乙方仍然应按合同约定的租金标准，在该情形出现后的一个月内向甲方支付免租期间内全额的租金；如乙方在租期届满时或合同提前终止后，未获得甲方同意而继续占用租赁物业，则甲方有权按合同期满前或解除前最后一月的日平均租金标准的两倍要求乙方按日支付占用租赁物业的占用费，同时，物业管理公司有权据实收取该阶段的物业管理费等费用；除乙方须缴纳逾期退房的占用费外，乙方逾期交还房屋达七天或七天以上的，甲方还有权要求乙方另行支付相当于履约保证金金额的赔偿金且甲方有权立即收回该房屋；乙方发生逾期支付租金超过30日或逾期次数达3此以上（包括3次）的，逾期支付物管费及其他费用30日或逾期次数达3次以上（包括3次）的等违约情况之一的，甲方有权解除合同；若由于乙方违约，导致甲方解除合同的，自甲方发出的书面解除合同通知到达乙方或甲方双方达成解除协议后，合同终止，甲方有权要求乙方承担损害赔偿责任，赔偿之金额相当于履约保证金的金额加上按下述约定计算之所得之和。同时，甲方有权要求乙方赔偿甲方的损失及第三方索偿造成的损失与下述赔偿金额的差额：即剩余租赁期不满六个月的，为租赁房屋剩余租赁期基本租金和物业管理费总额的100%；乙方逾期支付租金、物业管理费以及水、电、空调等因使用房屋而发生的费用，或给甲方造成的损失不及时支付赔偿费用的，甲方有权直接在乙方交纳的保证金中扣取相应金额的费用。除此之外，乙方在本合同项下对甲方所负之约或法定之债务，甲方皆有权自履约保证金中扣除，但甲方的此项权利并不排除其主张该项债权的其他方法，且不免除甲方应追究的乙方违约责任；租赁合同终止后，乙方办理租赁物业且办理完毕房屋移交手续，同时办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续及租赁合同的备案撤销手续，并有双方确认彼此的债权债务已结清后一个月内，甲方将履约保证金扣除依据合同约定应当扣除的金额（如有）后无息退还乙方；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人派送，或留置在被送达方的法定地址或被送达方在租赁合同所述的通讯地址，或以挂号、特快专递的方式寄往租赁合同所述的被送达方的通讯地址，或以上述形式送达被送达方书面通知的其他地址，均将被视为已送达被送达方；任何以挂号或特快专递的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人。收件人在成都市以外的中华人民共和国进内的，在寄出后五个工作日后，将被视为已送达收件人；收件人在中华人民共和国境外的，在寄出七个工作日后，将视为已送达收件人。邮政局或任何递送公司出具的投送收据，证明该通知已送达收件人。
合同签订后，原告按约将2503号房屋交付使用，2503号房屋与隔壁2502号房屋的隔墙被打通后合并使用。2012年7月2日，李智鹏向盛润公司支付履约保证金85770元。
2015年4月14日，原告分别向李智鹏签订租赁合同填写的通讯地址四川省自贡市自流井区桐梓坳80号及美在公司经营地成都市锦江区新光华街7号航天科技大厦25层03单元送达《解除合同及限期交还房屋通知书》，并委托公证机关对送达的行为进行保全证据公证。《解除合同及限期交还房屋通知书》中载明：因美在公司未按租赁合同及相关函件的要求履行清偿义务，故提出美在公司在收到通知之日起，原告依据合同的相关约定正式解除租赁合同，双方租赁合同于本通知书送达时正式解除；美在公司应于收到通知书后7日内到原告处办理相关手续。
2013年9月至2015年3月，成都航天科技大厦物管中心仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司客服专员唐颖每月将房屋租金、物业管理费、电费的催款单送到美在公司前台，美在公司工作人员在催款单上签名。出具时间为2015年12月16日前的物业管理费、电费催款单未标明签收时间，出具时间为2014年12月16日的物业管理费、电费催款单显示，尚欠原告2014年9月19日至2014年11月18日电费1652.5元（778.75+873.75），标明签收时间为2014年12月19日；出具时间为2015年1月19日的物业管理费、电费催款单显示，尚欠原告2014年9月19日至2014年12月18日电费2532.5元(1652.5+880），标明签收时间为2015年1月20日；出具时间2015年2月27日的物业管理费、电费催款单显示，尚欠原告2014年9月19日至2015年1月18日电费3401.25元（2532.5+868.75），标明签收时间为2015年3月2日。原告于2014年3月17日向被告美在公司寄达《律师函》一份，催收截至2014年2月25日的租金及逾期付款违约金、截至2014年2月28日的物业管理费、水电费及逾期付款违约金。2014年10月20日，美在公司向航天科技大厦物管中心出具《承诺书》，表示因公司账户问题，致使资金不能如约提出，现承诺物业管理费用将于2014.10.24之前支付一季度物业管理费,后续费用将于2014.11月起,每月支付1笔。
原告委托公证机关对本案涉及的租赁房屋内的现状进行保全证据公证。2015年5月5日，公证员钟小波与公证人员曾林刚与原告委托代理人杨俊来到成都市新光华街7号航天科技大厦第25层2502、2503室，公证员钟小波对该房屋内的陈设现状进行了摄像，代理人杨俊对上述房屋内的办公桌抽屉、柜子逐一打开，公证员钟小波对查看抽屉的过程进行了全程摄像，在场人庄志全组织上述房屋所在办公楼的物业服务人员将屋内部分物品搬移至该大厦22楼一空置房间内存放。
2014年4月1日、2014年5月6日、2014年6月5日、2014年7月2日美在公司分四次向盛润公司转款92902元；2014年4月14日、2014年5月29日、2014年7月2日，美在公司分别向仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司转款17603.25元、13442.5元、2822.5元。庭审中，原告陈述，美在公司于4月、5月、6月、7月分四次向盛润公司转款的92902元系美在公司为本案租赁房屋支付的2013年4月5日至2013年8月4日的四个月租金(37431元/月)和美在公司代纵志公司为其承租房屋支付的2013年4月16日至2013年8月15日的四个月租金(55471元/月);2014年4月14日，美在公司向仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司转款17603.25元系美在公司为本案租赁房屋支付的2013年7月5日至2013年10月4日的物管费和2014年2月19日至2014年3月18日的电费;2014年5月29日，美在公司向仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司转款13442.5元系美在公司为本案租赁房屋支付的2013年4月19日至2014年2月18日、2014年3月19日至2014年4月18日的电费及美在公司代纵志公司为其承租房屋支付的2013年4月19日至2014年2月18日的电费；2014年7月2日，美在公司向仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司转款2822.5元系美在公司为本案租赁房屋支付的2014年4月19日至2014年6月18日的电费及美在公司代纵志公司为其承租房屋支付的2014年4月19日至2014年6月18日的电费。
2016年3月10日，成都航天科技大厦物管中心即仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司出具《情况说明》，确认该公司将物业管理费、电费及相关违约金等应收账款的追索权利全部转让给盛润公司。
盛润公司与四川永信弘高建筑装饰有限公司签订《建筑合同》，四川永信弘高建筑装饰有限公司对航天科技大厦工程报价共计299422元（其中2502与2503单元之间拆除墙体、吊顶及地面、新增隔墙工程报价64253.34元），并产生工程保险费4085元、按3.75%计收税费11381.5元，共计314888元。四川永信弘高建筑装饰有限公司于2016年1月20日向原告出具金额为314888元工程款发票。
经原告核算：美在公司尚欠原告租金749827.45元，其中2013年9月5日至2013年12月4日租金112293元（付款日期2013年8月25日）、2013年12月5日至2014年3月4日租金112293元（付款日期2013年11月25日）、2014年3月5日至2014年6月4日租金112293元（付款日期2014年3月25日）、2014年6月5日至2014年9月4日租金112293元（付款日期2014年5月25日）、2014年9月5日至2014年12月4日租金112293元（付款日期2014年8月25日）、2014年12月5日至2015年3月4日租金112293元（付款日期2014年11月25日）、2015年3月5日至2015年5月5日租金76069.45元（付款日期2015年2月25日）。
美在公司尚欠原告物业管理费及电费90819.44元（物业管理费86510.69元、电费4308.75元），其中2014年5月1日至2014年4月4日物业管理费15432.75元（付款日期2014年1月15日）、2014年4月5日至2014年7月4日物业管理费16362元（付款日期2014年4月15日）、2014年7月5日至2014年10月4日物业管理费16362元（付款日期2014年7月15日）、2014年10月5日至2015年1月4日物业管理费16362元（付款日期2014年10月15日）、2015年1月5日至2015年4月4日物业管理费
16362元（付款日期2015年1月15日）、2015年4月5日至2015年5月5日物业管理费5629.94元（付款日期2015年4月15日）；2014年9月19日至2014年10月18日电费778.75元（付款日期2014年11月15日）、2014年10月19日至2014年11月18日电费873.75元（付款日期2014年12月15日）、2014年11月19日至2014年12月18日电费880元（付款日期2015年1月15日）、2014年12月19日至2015年1月18日电费868.75元（付款日期2015年2月15日）、2015年1月19日至2015年2月18日电费685元（付款日期2015年3月15日）、2015年2月19日至2015年3月18日电费222.5元（付款日期2015年4月15日）。
另查明，美在公司成立日期为2012年7月5日，住所地为成都市锦江区新光华街7号航天科技大厦25层03单元，李智鹏系该公司法定代表人。
以上事实,有原告提交房屋租赁合同、2503号租赁房屋现状照片、承诺书、公证书三份、墙体拆除、吊顶及地面、新增隔墙工程报价明细表、租金费用清缴通知、物管费及电费清缴通知、顺丰速运单、律师函复印件、电表抄表记录、航天科技大厦值班记录、建筑合同、请款申请、发票、交易凭证、情况说明、证人唐颜的证言，被告的提交履约保证金转款凭证、进账单及转款存单复印件,及原被告双方的陈述在案为证。关于被告提交的原告出具的发票复印件，因发票载明的收取租金的期限均非原告主张被告欠付租金的期限，与本案无关联性，故不作为本案的证据使用。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2012年6月26日，原告与李智鹏签订的《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市新光华街7号航天科技大厦第25层第03号单元房屋出租给李智鹏使用并收取租金等相应的费用。原告与被告李智鹏之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应属有效，双方应按《房屋租赁合同》的约定履行各自义务。2012年6月26日，李智鹏与原告签订的《房屋租赁合同》时美在公司尚未成立，美在公司于2012年7月5日成立后，涉诉租赁房屋由美在公司实际使用，美在公司已经实际享有合同权利，理应履行合同义务。李智鹏系美在公司法定代表人，其与原告签订《房屋租赁合同》系履行美在公司职务行为，故应由美在公司承担合同责任，李智鹏不承担合同责任。原告已按《房屋租赁合同》的约定履行交付租赁物的义务，但美在公司在使用租赁房屋期间拖欠租金、物业管理费及水电费至今，其行为已违反《房屋租赁合同》的约定，原告于2015年4月14日向美在公司送达《解除合同及限期交还房屋通知书》，根据《房屋租赁合同》约定，原告以特快专递的方式寄往租赁合同所述的被送达方的通讯地址，被视为已送达被送达方；任何以特快专递的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人。收件人在成都市以外的中华人民共和国进内的，在寄出后五个工作日后，将被视为已送达收件人。美在公司收到解除通知函后，未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本院确认原告解除《房屋租赁合同》的行为有效。故本院确认《房屋租赁合同》于2015年4月22日解除。
《房屋租赁合同》解除后，美在公司未按合同约定将涉诉租赁房屋恢复原状后交还原告，原告于2015年5月5日通过公证方式收回租赁房屋。二被告认为原告主张租金等诉讼请求已过一年的诉讼时效，本院认为，成都航天科技大厦物管中心工作人员于2013年9月至2015年3月每月将房屋租金、物业管理费、电费的催款单送到美在公司前台，美在公司工作人员在催款单上签名，且原告于2014年3月17日向被告美在公司寄达《律师函》一份催收租金、物业管理费、电费及逾期付款违约金。故原告提出的诉讼请求未过诉讼时效。
关于原告主张的租金、物业管理费、电费及相应的逾期付款违约金作如下认定：一、租金及逾期付款违约金。经原告核算，美在公司未按合同约定时间支付2013年9月5日至2015年5月5日租金共计749827.45元，美在公司未举证证明已支付上述期间的租金。按《房屋租赁合同》约定，月租金为37431元，美在公司应在下一季度租期开始之前的上一个月的25日之前支付下一季度租金，若不足一月按天计算,美在公司逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按应付租金额的0.05%向原告支付逾期付款的违约金。《房屋租赁合同》已于2015年4月22日解除,故美在公司应向原告支付2013年9月5日至2015年4月22日租金733647.6元(112293元/季度×6个季度+37431元/月+37431元/月/30天×18天),原告要求按每日0.05%支付租赁期间尚欠租金的逾期付款违约金，符合双方的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。逾期付款违约金的计算详见附表一。按《房屋租赁合同》约定，如美在公司在合同提前终止后，未获得原告同意而继续占用租赁物业，则原告有权按合同期满前或解除前最后一月的日平均租金标准的两倍要求美在公司按日支付占用租赁物业的占用费。故原告按日平均租金标准主张自2015年4月23日起至2015年5月5日止的租金
16179.85元(37431元/月/30天×12天+37431元/月/31天×1天)，本院予以支持，因未约定合同解除后的租金违约金，故对该部分租金的违约金本院不予支持。二、物业管理费及逾期付款违约金。经原告核算，美在公司未按合同约定时间支付2014年1月5日至2015年5月5日物业管理费共计86510.69元，被告未举证证明已支付上述期间的物业管理费，按《房屋租赁合同》约定，每月物业管理费总金额为5454元；美在公司须于下一个季度租期开始之前的上一个月的25号前向原告聘用的物业管理公司支付下一个季度的物业管理费。如物业管理费不足一个月，则须按实际天数计算；美在公司逾期支付物业管理费，应当自逾期之日起，每日按应付费用的0.05%向原告支付逾期付款的违约金。《房屋租赁合同》已于2015年4月22日解除,故美在公司应向原告支付2014年1月5日至2015年4月22日物业管理费84153.15元（15432.75元+16362元/季度×4个季度+5454元/月/30天×18天）,原告要求按每日0.05%支付租赁期间尚欠物业管理费的逾期付款违约金，符合双方的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。逾期付款违约金的计算详见附表二。按《房屋租赁合同》约定，如美在公司在合同提前终止后，未获得原告同意而继续占用租赁物业，物业管理公司有权据实收取该阶段的物业管理费等费用，故原告按租赁期间物管费标准主张自2015年4月19日至2015年5月5日的物业管理费2357.54元(5454元/月/30天×12天+5454元/月/31天×1天），本院予以支持，因未约定合同解除后的物业管理费违约金，故对该部分物业管理费的违约金本院不予支持。被告方认为原告不是物业管理的主体，不应向被告收取物管费，本院认为根据《房屋租赁合同》约定，纵志公司须按月向原告或原告聘用的物业管理公司支付物业管理费，且成都航天科技大厦物管中心即仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司出具《情况说明》，确认将该公司物业管理费及相关违约金应收账款的追索权利全部转让给盛润公司，故被告方提出的主张本院不予采纳。三、电费及逾期付款违约金。按《房屋租赁合同》约定，美在公司应自行承担在其租赁区域内所发生的电费，在租赁期限内，乙方应自收到原告或者物业管理公司缴费通知之日起15日内按通知载明金额缴纳上月电费。纵志公司逾期支付物业管理费及其他费用的，应当自逾期之日起，每日按应付费用的0.05%向甲方支付逾期付款的违约金。经原告核算，美在公司未按合同约定时间支付原告2014年9月19日至2015年3月18日电费共计4308.75元。原告已向美在公司发放催款单，催款单显示，截止2015年2月27日,美在公司尚欠原告2014年9月19日至2015年1月18日电费3401.25元，美在公司工作人员在催款单上签字。故原告主张的2014年9月19日至2015年1月18日电费3401.25元，本院予以支持。原告主张的2015年1月18日后的电费，由于无相应的事实依据，本院不予支持。原告要求按每日0.05%支付租赁期间尚欠电费的逾期付款违约金，符合双方的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。原告未举证证明2014年12月16日前电费催款时间，根据原告提供的催款单显示，原告对2014年9月19日至2014年11月18日电费1652.5元催款时间为2014年12月19日，对2014年11月19日至2014年12月18日电费880元催款时间为2015年1月20日，对2014年12月19日至2015年1月18日电费868.75元催款时间为2015年3月2日，故本院酌情确认电费1652.5元、880元、868.75元的逾期付款违约金计算起始时间为2015年1月3日、2015年2月4日、2015年3月17日。逾期付款违约金的计算详见附表三。被告方认为原告不是收取电费的主体，不应向被告收取电费，根据成都航天科技大厦物管中心即仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司出具《情况说明》，确认将该公司电费及相关违约金应收账款的追索权利全部转让给盛润公司，故被告方的主张本院不予采纳。
关于原告主张的租赁物恢复原状损失赔偿金。在原告要求恢复原状的情况下如纵志公司拒不履行恢复至原状义务的，纵志公司按以下方法赔偿原告损失：原告遭受的恢复原状损失计算方法=原告自行或委托第三人恢复原状的实际费用＋比照租赁合同终止前一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第一日起至甲方恢复原状完毕期间的施工天数×2，租赁期间，美在公司租赁的2503号房屋与隔壁2502号房屋的隔墙打通后合并使用，原告委托第三人恢复隔墙原状产生费用64253.34元,故其要求支付租赁物恢复原状损失费用64253.34元，符合双方的约定，本院予以支持。2502号房屋与2503号房屋的隔墙打通后合并使用，故本院酌情认定美在公司承担50%恢复原状损失费用，即32126.67元。
关于原告主张的被告因违约应支付的免租期租金。按《租赁合同》约定，租金为151元/平方米/月×计租面积，共计37431元，免租期从2012年7月5日开始至2012年9月4日止;在履约过程中，出现因乙方违约导致甲方行使合同解除权的，乙方仍然应按合同约定的租金标准，在该情形出现后的一个月内向甲方支付免租期间内全额的租金。故原告主张免租期租金74862元（37431元×2），符合双方的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的被告因违约致合同解除应支付的损害赔偿金。按《租赁合同》约定，如美在公司在合同提前终止后逾期交还房屋达七天或七天以上的，原告有权要求美在公司另行支付相当于履约保证金金额的赔偿金且原告有权立即收回该房屋；若由于美在公司违约，导致原告解除合同的，原告有权要求美在公司承担损害赔偿责任，赔偿之金额相当于履约保证金的金额加上按下述约定计算之所得之和。同时，原告有权要求美在公司赔偿原告的损失及第三方索偿造成的损失与下述赔偿金额的差额：即剩余租赁期不满六个月的，为租赁房屋剩余租赁期基本租金和物业管理费总额的100%。原告主张的损害赔偿金其实质是要求对美在公司违约的处罚即要求美在公司承担给付违约金的责任。美在公司未按约定履行合同，理应向原告支付违约金，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。虽然本院已支持了原告主张的的租赁期间逾期付款违约金、免租期租金、租赁合同解除后至原告收回房屋期间的占用期间租金，但因美在公司违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的租赁期限不能实现。原告收回涉案房屋后，需要对租赁物进行复原以及待租，故原告对租赁物的使用存在空置期，该期间会给原告造成损失。本院综合考虑双方合同的履行时间、履行状况、美在公司应支付欠费、美在公司向原告支付履约保证金85770元的情况等因素，对原告主张的损害赔偿金予以调整，适当确定为美在公司应向原告支付违约金85770元。
按《房屋租赁合同》约定，美在公司在本合同项下对原告所负之约或法定之债务，原告皆有权自履约保证金中扣除，租赁合同终止后，美在公司办理租赁物业且办理完毕房屋移交手续，同时办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续及租赁合同的备案撤销手续，并有双方确认彼此的债权债务已结清后一个月内，原告将履约保证金扣除依据合同约定应当扣除的金额（如有）后无息退还乙方。原告主张被告未将注册地址迁出租赁房屋，退还履约保证金条件尚未成就，本院认为美在公司未将注册地址迁出租赁房屋不影响原告对该租赁物的使用和收益，且本院已确认被告美在公司应支付原告的债务，故被告美在公司已支付原告履约保证金85770元应予抵扣，本院对被告美在公司已支付原告的履约保证金85770元与美在公司应当支付原告的租损害赔偿金85770元予以抵扣。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、确认原告四川盛润置业有限公司与被告四川美在中视文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月22日解除；
二、被告四川美在中视文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付租金749827.45元、物管费86510.69元、电费3401.25元及租金、物管费、电费的逾期付款违约金(详见附表一、二、三)
二、被告四川美在中视文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付恢复原状损失赔偿款32126.67元；
三、被告四川美在中视文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付免租期租金74862元；
四、被告四川美在中视文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付损害赔偿金85770元(此款与被告四川美在中视文化传播有限公司已向原告四川盛润置业有限公司支付的履约保证金85770元抵扣)；
五、驳回原告四川盛润置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取8762元，保全费1520元共计
10282元由原告四川盛润置业有限公司承担1682元，被告四川美在中视文化传播有限公司承担8600元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 范 薇
二〇一六年九月五日
书记员 李燕婷
附表一、二、三：
一、租金逾期付款违约金计算表(租金逾期付款违约金计算方法：以每行租金为基数，以每日0.05%的标准，按每行的逾期付款违约金起算时间计算至给付之日)
时间
|
租金（元）
|
逾期付款违约金起算时间
|
给付标准
---|---|---|---
1
|
2013年9月5日-12月4日
|
112 293
|
2013年8月25日
|
每日0.05%
2
|
2013年12月5日-2014年3月4日
|
112 293
|
2013年11月25日
|
每日0.05%
3
|
2014年3月5日-6月4日
|
112 293
|
2014年3月25日
|
每日0.05%
4
|
2014年6月5日-9月4日
|
112 293
|
2014年5月25日
|
每日0.05%
5
|
2014年9月5日-12月4日
|
112 293
|
2014年8月25日
|
每日0.05%
6
|
2014年12月5日-2015年3月4日
|
112 293
|
2014年11月25日
|
每日0.05%
7
|
2014年3月5日-2015年4月22日
|
59 889.6
|
2015年2月25日
|
每日0.05%
二、物业管理费逾期付款违约金计算表(物业管理费逾期付款违约金计算方法：以每行物业管理费为基数，以每日0.05%的标准，按每行的逾期付款违约金起算时间计算至给付之日)
时间
|
物业管理费（元）
|
逾期付款违约金起算时间
|
给付标准
---|---|---|---
1
|
2014年1月5日-4月4日
|
15 432.75
|
2014年1月15日
|
每日0.05%
2
|
2014年4月5日-7月4日
|
16 362
|
2014年4月15日
|
每日0.05%
3
|
2014年7月5日-10月4
|
16 362
|
2014年7月15日
|
每日0.05%
4
|
2014年10月5日-2015年1月4日
|
16 362
|
2014年10月15日
|
每日0.05%
5
|
2015年1月5日-2015年4月4日
|
16 362
|
2015年1月15日
|
每日0.05%
6
|
2015年4月5日-4月22日
|
3 272.4
|
2014年8月15日
|
每日0.05%
三、电费逾期付款违约金计算表(电费逾期付款违约金计算方法：以每行电费为基数，以每日0.05%的标准，按每行的逾期付款违约金起算时间至给付之日)
时间
|
电费（元）
|
逾期付款违约金起算时间
|
给付标准
---|---|---|---
1
|
2014年9月19日至11月18日
|
1 652.5元
|
2015年1月3日
|
每日0.05%
2
|
2014年11月19日至12月18日
|
880元
|
2015年2月4日
|
每日0.05%
3
|
2014年12月19日至2015年1月18
|
868.75元
|
2015年3月17日
|
每日0.05%
附：本判决所适用的法律条文全文
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。