北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终9396号
上诉人（原审原告）：龙民，男，1958年12月15日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：涂敬东，北京证金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行，营业场所北京市朝阳区朝外大街16号中国人寿大厦北一层、二层。
负责人：程进，行长。
委托诉讼代理人：国紫宸，东方昆仑（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文娇，东方昆仑（北京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：程芳仔，女，1973年3月13日出生，汉族，住福建省福安市。
被上诉人（原审被告）：北京鑫悦鑫国际贸易有限公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院2号楼2层1区2-2-139。
被上诉人（原审被告）：罗聪雄，男，1966年3月3日出生，住福建省福安市。
被上诉人（原审被告）：程辉辉，男，1991年4月14日出生，住福建省福安市。
上诉人龙民因与被上诉人中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称光大银行）、程芳仔、北京鑫悦鑫国际贸易有限公司（以下简称鑫悦鑫公司）、罗聪雄、程辉辉案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙民上诉请求：撤销一审判决，改判支持龙民一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由光大银行、程芳仔、鑫悦鑫公司、罗聪雄、程辉辉承担。事实和理由：龙民购买北京市朝阳区利泽西街×号院×号楼×层×单元×室（以下简称涉案房屋）时，涉案房屋没有被法院查封，龙民属于善意购买人，且实际占有涉案房屋、支付了购房款，龙民不存在任何过错，涉案房屋应归龙民所有，法院应停止执行，解除对涉案房屋的查封。一审判决驳回龙民的全部诉讼请求，认定事实、适用法律存在明显错误。首先，龙民按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定支付了购房款。房屋买卖合同签订后，龙民分别于2015年1月15日支付20万元、2015年1月16日支付280万元、2015年2月2日支付100万元、2015年2月12日支付200.14万元，共计600.14万元。另外，龙民还支付了物业费、垃圾费8745.5元，中介费60000元等费用。为了证明付款情况，龙民提交了所有支付房款银行汇款凭证，包括2015年2月12日支付200.14万元的银行汇款凭证。但一审法院却在本院认为中称“除此之外，龙民还提供了一份双方签署的钱款支付书，载明金额为2014000元，但龙民并未针对此笔付款提供相应的付款凭证予以佐证”，与事实不符，无端使龙民实际支付的购房款少了200多万，且一审法院对于钱款支付书载明的金额也记载错误，实际载明并支付的金额为2001400元，而非2014000元。其次，龙民在法院查封涉案房屋前已经实际占有该房屋。2015年1月16日龙民在支付280万元购房款后，已实际占有了涉案房屋，虽然龙民于2015年2月12日办理完毕物业交接手续，但这不影响龙民早已实际占有房屋的事实。且光大银行系2015年2月25日才向朝阳法院提出强制执行申请，朝阳法院2015年2月2日查封涉案房屋，但申请强制执行时间、查封时间均在龙民实际占有涉案房屋之后。最后，涉案房屋办理抵押登记是在龙民购买房屋并支付相应房款之后。龙民在购买涉案房屋时，该房屋并未办理抵押登记。涉案房屋抵押登记系在2015年1月15日龙民购买房屋之后的2015年1月29日办理的，龙民在购买涉案房屋时无需经抵押权人同意。故龙民购买涉案房屋时并未违反《物权法》的规定。
光大银行辩称，同意一审判决。龙民不是涉案房屋物权人，其与程芳仔签订的买卖合同尚未有效成立，在法院查封涉案房屋之前龙民并未合法占有该不动产并支付全部价款，未办理过户登记是由龙民自身原因造成。
程芳仔、鑫悦鑫公司、罗聪雄、程辉辉均未到庭，亦未提交书面答辩意见。
龙民向一审法院起诉请求：判令停止对北京市朝阳区利泽西街×号院×号楼×层×单元×室的执行并解除查封措施，判令龙民对上述房产享有所有权。
一审法院认定事实：2013年7月3日，借款人程芳仔、保证人鑫悦鑫公司与贷款人光大银行签订《贷款合同》，约定：贷款人同意向借款人发放个人互助金贷款，用途为购货，贷款金额为300万元整，贷款期限为12个月，自2013年7月3日起至2014年7月3日止；本合同的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.00%上浮40%执行；本合同项下首期执行贷款年利率为8.4%；如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%；罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止；本合同项下贷款按月共分12期偿还；保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供全程连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至本合同项下贷款履行期届满之日起二年止；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项；借款人未按时足额还款即构成违约事件；发生违约事件时，贷款人有权采取以下任何一项或多项措施，包括宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息，宣布行使或实现本合同项下的担保权利，从借款人或保证人在贷款人处或其分支机构开立的任何币种的任何账户中直接扣划本合同项下借款人应付而未付的任何款项（包括但不限于贷款本金和利息）。
同日，程芳仔、罗聪雄、程辉辉作为乙方与甲方光大银行签订《保证合同》，约定：甲方为债权人，参与联保的全体成员称为乙方或联保小组；乙方自愿组成联保小组，本合同签订前，甲方已分别给予乙方各成员一定授信额度，并根据具体业务批复签订或即将签订各自的综合授信协议、个人贷款授信额度合同、借款合同、银行承兑协议等一切对甲方承担债务的融资协议文本（以下简称主合同）及/或担保合同等；乙方同意，自2013年7月3日至2014年7月3日，当联保小组中的联保成员向甲方提出使用主合同项下的额度时，其他各联保成员均自愿为其债务提供连带责任保证，且无需另行签署保证合同，债务履行期限届满日可以晚于上述截止日期；联保小组中的任一联保成员未按主合同约定履行债务的，其他各联保成员均自愿履行连带保证责任，甲方可直接要求任一或多个联保成员承担保证责任；如任何联保成员违反主合同或本合同项下义务，甲方有权宣布本合同所担保债务全部提前到期，其他联保成员作为保证人均须按本合同约定履行连带保证责任；本合同项下，各联保成员应承担保证责任的主债权范围为所有联保成员对甲方所承担的债务，包括但不限于本金、利息、罚息、其他相关费用及甲方实现债权的费用（如律师费、诉讼费、执行费、公证费等）；乙方提供担保的保证金户名为程芳仔，保证金金额为60万元，户名罗聪雄，保证金金额为48万元，户名为程辉辉，保证金金额为40万元。
2013年7月3日，光大银行向程芳仔全额发放了贷款300万元，贷款到期日为2014年7月3日。合同到期后，程芳仔未按约定偿还贷款本金。
2014年8月21日，光大银行将程芳仔、鑫悦鑫公司、罗聪雄、程辉辉诉至法院，要求借款人偿还借款本息，要求保证人承担保证责任。
2014年12月19日，法院作出（2014）朝民（商）初字第36089号民事判决书，判决：被告程芳仔于本判决生效之日向原告中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行偿还截至二〇一四年八月四日的贷款本金一百八十九万六千一百零四元二角一分、罚息三万一千一百八十三元二角一分，并自二○一四年八月五日起至付清之日止按照《个人贷款合同》约定的标准向原告中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行支付罚息；被告北京鑫悦鑫国际贸易有限公司、罗聪雄、程辉辉就上述第一项被告程芳仔承担的付款义务向原告中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行承担连带保证责任；被告北京鑫悦鑫国际贸易有限公司、罗聪雄、程辉辉承担连带保证责任后，有权向被告程芳仔追偿。
2015年1月8日，程芳仔名下位于北京市朝阳区利泽西街×号院×号楼×层×单元×室房屋办理了产权登记，建筑面积为165.82平方米。
2015年1月29日，上述房屋办理抵押登记。
2015年2月2日，根据光大银行财产保全申请，法院裁定查封上述房屋。
2015年2月25日，光大银行针对上述民事判决书申请执行立案，龙民作为案外人对执行标的提出执行异议。
2015年12月16日，法院作出（2015）朝执异字第00092号执行裁定书，认为：案外人并未交付全部房款，其提交的证据不能证明在本院查封之前已经占有房屋，此外案外人购房时明知该房尚有未偿还贷款，不具备办理过户条件，未能办理过户有其本身原因，因此案外人提交的证据不足以证明其对执行标的享有排除执行的权利。据此，裁定：驳回案外人龙民的执行异议。
另查明，2015年1月15日，龙民通过北京中原房地产经纪有限公司与程芳仔签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：龙民向程芳仔购买上述房屋，建筑面积165.56平方米，房屋成交价格为820万元，购房定金20万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押登记日期为2012年4月25日；出卖人应在收到买受人560万元当日将房屋交付给买受人。同日，双方还签订《补充协议》，约定：定金金额20万元，于签约当日支付2万元，于2015年1月15日前支付剩余18万元；首付款540万元分三笔支付，第一笔于2015年1月16日前支付280万元，第二笔于2015年1月31日前支付100万元，第三笔于2015年2月15日前支付160万元；剩余房款260万元，其中有227万元银行抵押贷款，2015年2月15日前双方到抵押银行查询贷款余额，扣除贷款余额后，所剩房款在2015年2月15日前付清，同时将房屋交付给龙民，剩余抵押贷款由龙民按月代为还贷，应于2015年10月31日之前还清全部贷款。
2015年1月15日、1月16日、2月2日、2月12日，龙民分别向程芳仔转账18万元、280万元、100万元。
2015年1月15日、1月16日、2月2日、2月12日，龙民与程芳仔先后签订了5份钱款支付书，金额分别为2万元、18万元、280万元、100万元、2014000元，金额合计6014000元。
2015年2月10日，程芳仔通过公证方式向龙民出具委托书，委托龙民作为代理人全权代表程芳仔办理房屋过户事宜以及提前还款注销抵押事宜。
2015年2月12日，龙民与程芳仔在中原地产主持下签订物业交验单。
2015年2月26日、3月25日，龙民分别向程芳仔还款账户存入16000元，截止到2015年2月11日尚欠贷款本金2215971.57元。
2015年4月14日，龙民向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司交纳2015年2月16日至2016年2月15日物业费8715.5元、生活垃圾清理费30元。
2015年7月23日，东湖湾名苑（东区）管理处出具证明，证明程芳仔与龙民于2015年2月15日在物业前台办理物业交接手续，并预交物业费、供暖费。
一审法院认为，龙民作为案外人在光大银行申请执行程芳仔一案中针对执行标的提出执行异议，并在被裁定驳回后提出执行异议之诉，其应对就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，承担相应举证责任。
本案中，执行标的为房屋，龙民应围绕合同签订、价款支付、房屋占有、过户登记等方面进行举证。首先，物权法规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，程芳仔作为抵押人已将涉案房产抵押于贷款银行，现程芳仔与龙民均核实了房产抵押情况，但未见双方针对房产转让已经征得抵押权人的同意，同时龙民作为受让人未再继续清偿债务，故双方签订《北京市存量房屋买卖合同》并转让房产的行为已经违反了上述法律规定。其次，龙民与程芳仔签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价款为820万元，双方在《补充协议》项下还详细约定了价款支付方式以及时间。根据龙民提供的付款凭证，除2万元定金为现金交付之外，其已向程芳仔转账18万元、280万元、100万元，上述金额合计400万元，除此之外，龙民还提供了一份双方签署的钱款支付书，载明金额为2014000元，但龙民并未针对此笔付款提供相应付款凭证予以佐证。双方约定该房屋尚有227万元银行抵押贷款未清偿，将由龙民按月代为还贷，并于2015年10月31日之前还清，现龙民仅代偿两期款项32000元，余款未再继续偿还。故根据现有查明事实，龙民尚未支付全部价款，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故付款条件并不满足。再次，涉案房屋尚存有未偿还完毕的银行贷款，同时还设定了抵押权，现抵押权尚未解除，龙民与程芳仔亦未交纳房屋过户的税费，亦未办理网签，至今房屋过户登记无法办理，故龙民作为房屋买受人针对房屋未能过户登记亦存在自身原因。最后，尽管龙民提交了物业交验单、物业费发票、物业证明等，用以证明其交接占有该房产的事实，但上述事实发生时间均在法院查封该房产之后，均不能证明龙民已在人民法院查封之前已合法占有该不动产。综上，龙民提交的现有证据尚不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故法院对其相应诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：驳回龙民的全部诉讼请求。
本院二审期间，各方均未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于龙民向程芳仔支付购房款的转账情况，龙民于一审中提交了2015年2月12日的招商银行的个人转账汇款业务受理回单，证明转账金额为2001400元；支付购房款总计金额为6001400元。一审法院在查明事实中遗漏此证据，且在金额描述中存在笔误，本院对此予以纠正。二审中，光大银行对本院补充认定上述事实予以认可。
本院另补充查明：一、龙民与程芳仔于房屋买卖合同中未约定办理房屋权属转移登记的具体时间，另约定剩余抵押贷款由龙民按月代为还贷，龙民应于2015年10月31日前还清全部贷款。二、龙民向程芳仔还贷账户内存入了2015年2月、3月的银行贷款后未再继续偿还银行贷款。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案二审争议焦点为，龙民作为案外人对执行标的所享有的实体权益相较于申请执行人光大银行依执行依据所享有的债权是否具有优先效力。如果龙民对执行标的所享有的权利在效力上并不优先于申请执行人的债权，则法院应当驳回其诉讼请求。本案中，龙民虽然在法院查封涉案房屋前与程芳仔签订了房屋买卖合同，并支付了除银行贷款之外的大部分购房款，但是双方未办理房屋所有权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”上述规定确立了未经登记不发生不动产物权变动效果的基本原则。就本案而言，龙民与程芳仔未完成房屋所有权变更登记，涉案房屋仍登记在程芳仔名下，因此，按照物权法规定，房屋所有权仍归属于程芳仔。龙民要求确认其对涉案房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。由于龙民是基于其与程芳仔之间的房屋买卖合同确立的民事权益，在未完成物权登记的情况下，龙民所享有的民事权益仍然仅限于债权范畴内，不享有物权，因此，龙民享有的债权并不优先于光大银行的债权，故不能排除光大银行对涉案房屋采取强制措施以及强制执行的请求。
综上，龙民的上诉主张均缺乏事实及法律依据，本院不予采信，对其上诉请求应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，虽认定的事实有一定瑕疵，但不影响判决结果，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费34600元，由龙民负担（已交纳）。
二审案件受理费34600元，由龙民负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年八月八日
法官 助理 张日广
书 记 员 高 媛