西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0113民初4452号
原告：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区高新二路1号招商银行大厦。
负责人：任莉，该分行行长。
委托代理人：满意安，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
被告:王锐,男，汉族，1972年9月28日出生，住陕西省神木县。
被告：康艳宁，女，汉族，1976年9月16日出生，住陕西省神木县。
被告：西安天地源曲江房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江新区南三环路东段7188号天地源曲江香都A区第一幢1单元3层10301号房。
法定代表人：马小峰，该公司董事长。
委托代理人：曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。
委托代理人：梁冰，北京市普华律师事务所西安分所律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉被告王锐、康艳宁、西安天地源曲江房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告招商银行股份有限公司西安分行的委托代理人满意安，被告西安天地源曲江房地产开发有限公司的委托代理人曹娟、梁冰到庭参加了诉讼，被告王锐、康艳宁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉称，2009年6月29日，原告与被告王锐、康艳宁签订《个人购房借款及担保合同》，约定：原告向被告发放贷款共计人民币670000元，用于被告购买合同中列明的位于西安市××新区××号天地源曲ＸＸ府第15幢1单元8层10801号房产，借款期限自2009年6月29日至2029年6月29日，在此期间被告应按照借款合同约定以等额还款的方式归还贷款本息。借款合同还约定，被告西安天地源曲江房地产开发有限公司自愿作为借款人的保证人，为借款合同项下的债务承担连带保证责任。为确保上述《借款合同》的履行，原告与被告王锐、康艳宁于同日签订《西安市房地产抵押合同》，并向西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，约定被告以上述房产设定抵押担保其履行债务。合同签订后，原告依约向被告王锐、康艳宁发放贷款，但被告未按借款合同规定按期按月足额还本付息，自2015年5月15日开始，被告未予还款，经原告反复催要仍拒绝还款，截止2015年10月29日已连续逾期6期，尚有本金人民币477374.77元，利息10084.58元，罚息268.41元，复息161.98元未归还原告。故诉至法院，请求判令：1、被告王锐、康艳宁向原告偿还借款本金人民币477374.77元，利息10084.58元，罚息268.41元，复息161.98元及按照合同约定至实际清偿之日止的全部利息（暂计至2015年10月29日为222463.07元）；2、原告对被告抵押的房产变现所得享有优先受偿权；3、被告西安天地源曲江房地产开发有限公司就上述第一项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告共同承担。
被告王锐、康艳宁经本院合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
被告西安天地源曲江房地产开发有限公司辩称，本案所涉房屋于2011年8月办理完房产证，依据合同约定，其公司承担的是阶段性保证责任，保证期间自取得房产证之日起已经终止。该房屋取得房产证后，原告应当办理他项权利登记证，但原告拿到房产证后怠于履行他项权利的职责并行使相关权利，故其公司不应再承担保证责任。且依据担保法的规定，同一债权存在物保和人保时，应当先行进行物保，故原告要求其公司承担保证责任的请求应不予支持。
经审理查明，2009年6月29日，原告与被告王锐、康艳宁、西安天地源曲江房地产开发有限公司（原名称为西安民生曲江房地产开发有限公司）签订《个人购房借款及担保合同》，约定：原告向被告王锐、康艳宁提供贷款670000元，用于购买位于西安市××新区××号天地源曲ＸＸ府第15幢1单元8层10801号房产，借款期限自2009年6月29日至2029年6月29日止，贷款利率为年利率4.158%，合同有效期内，如遇国家调整贷款利息的，按照次期调整，即从下期开始执行调整后的利率标准；借款人未按照合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未清偿的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利率，按罚息利率按日计收复息，以等额本金的方式归还贷款本息；若借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；被告愿意以所购房产的全部权益抵押给原告作为偿还贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间；被告西安天地源曲江房地产开发有限公司自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。
同日，原告与被告签订《西安市房地产抵押合同》，约定被告愿以贷款所购房产提供抵押担保，借款人未能清偿债务，原告有权以抵押物折价或依法拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。但双方未办理抵押登记。
2009年6月29日，原告向被告王锐发放了贷款人民币670000元，约定年利率为4.158%，首次还款日为2009年7月15日。
自2015年5月15日起，被告王锐、康艳宁未按合同约定向原告按期足额偿还贷款且连续超过三次，截止2015年10月29日已连续逾期6期，累计拖欠原告本金人民币477374.77元，利息10084.58元，罚息268.41元，复息161.98元。被告西安天地源曲江房地产开发有限公司原名称为西安民生曲江房地产开发有限公司，于2010年9月26日进行了名称变更。庭审中，经被告西安天地源曲江房地产开发有限公司申请，本院调取案涉房产的权属情况，该房屋登记情况显示所以人为王锐，2011年3月23日登记了房屋权属，无他项权登记记载，2015年1月30日我院依据（2015）雁民保字第00009号民事裁定查封了该房屋，2015年2月6日，该房屋被告陕西省榆林市中级人民法院依据（2015）榆中执字第00092执行裁定查封。被告西安天地源曲江房地产开发有限公司申请称原告已取得了涉案房产的产权证，但未提交证据。原告对此亦不予认可，认为依据合同约定，被告西安天地源曲江房地产开发有限公司的保证期间为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止，故被告西安天地源曲江房地产开发有限公司仍应承担保证责任。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、借款借据、客户逾期清单及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告签订的《个人购房借款及担保合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告王锐、康艳宁发放贷款，履行了合同义务，被告王锐、康艳宁理应按照合同约定向原告按期还款，但其自2015年5月起连续三个月未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告王锐、康艳宁提前归还贷款，故原告主张提前收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告王锐、康艳宁应向原告支付剩余本金477374.77元，元直至实际付清全部本息的利息（截至2015年10月29日利息10084.58元，罚息268.41元，复息161.98元）。关于原告要求对被告王锐、康艳宁所购房产享有优先受偿权一节，本院认为，原告虽与被告签订了抵押合同，但未办理抵押登记，该抵押权未设立，故原告该诉请无法律依据，本院依法不予支持。被告西安天地源曲江房地产开发有限公司称其公司承担的是阶段性保证责任，保证期间自取得房产证之日起已经终止，该房屋取得房产证后，原告应当办理他项权利登记证，但原告拿到房产证后怠于履行他项权利的职责并行使相关权利，且依据担保法的规定，同一债权存在物保和人保时，应当先行进行物保，故其公司不应承担保证责任一节，本院认为，双方在合同中约定，被告西安天地源曲江房地产开发有限公司自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。该房屋虽登记了房屋权属，但被告西安天地源曲江房地产开发有限公司无法提供证据证明原告取得了该房产证，且依据合同约定，保证期间为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止，故被告西安天地源曲江房地产开发有限公司的保证责任仍在保证期间，依法应当承担连带保证责任，被告辩称理由不能成立，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告王锐、康艳宁应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行归还本金人民币477374.77元，利息10084.58元，罚息268.41元，复息161.98元（截止2015年10月29日），并按合同约定支付自2015年10月30日起至债务实际清偿之日的利息、罚息及复息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告西安天地源曲江房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告西安天地源曲江房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人王锐、康艳宁追偿。
三、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费8618元、公告费260元，由三被告共同承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 袁换香
人民陪审员 吴春尧
人民陪审员 吴亚玲
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 梁成敏
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