渭南市临渭区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕0502执异12号
案外人:陈改萍，女，1971年1月2日出生，汉族，居民。
案外人：李竹娃，女，1950年10月1日出生，汉族，居民。
案外人：陈改玲，女，1974年9月4日出生，汉族，居民。
案外人：陈改利，女，1975年12月7日出生，汉族，居民。
上述案外人李竹娃、陈改玲、陈改利的共同委托代理人陈改萍，女，1971年1月2日出生，汉族，居民。
申请执行人:张照蓉，女，1970年4月5日出生，居民。
委托代理人柳杰，陕西渭临律师事务所律师。
被执行人:陕西瑞玉房地产开发有限公司。
法定代表人党磊，经理。
被执行人：党可，男，1972年12月25日出生，居民。
上述被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司、党可的共同委托代理人陈辉，男，1986年9月20日出生，汉族，住陕西省蒲城县城关镇南环东路9号，陕西瑞玉房地产开发有限公司员工。
本院在执行张照蓉申请执行被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利于2018年4月12日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利称，渭南市临渭区法院在作出（2018）陕0502执316-1号执行裁定书查封、扣押被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新区明煌小区涉及的2-1163号房屋的产权产籍，侵害了案外人李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利的合法权益，因为陈存合与被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司于2015年5月25日签订《商品房买卖合同》（盛世明煌164号），约定将涉案房屋即渭南市高新区明煌小区2-1163号房屋出售给陈存合，总价款30万元。陈存合已向被执行人交清全部房款30万元，被执行人向陈存合出具收据后交付房屋，因被执行人原因未办理初始登记。2017年12月27日，陈存合因病死亡，其财产共有人李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利取得该房屋继承权利。
案外人李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利认为，陈存合购买涉案房屋不存在过错，临渭区法院对案外人的房屋予以执行，明显错误，现提出异议请求，要求立即中止执行（2018）陕0502执316-1号执行裁定书涉及对渭南市高新区明煌小区2-1163号房屋的查封、扣押措施。
案外人李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利提供的证据有：渭南高新区崇业路街道办事处大锅寺社区居民委员会证明、购房合同、收款收据、中国银行股份有限公司渭南经济开发区支行交易单、渭南高新区不动产登记中心出具的房屋权属证明。证明涉案房屋已经为案外人合法所有。临渭区法院对涉案房屋的查封、冻结执行措施错误，应予中止。
张照蓉称，异议人没有证据证明涉案房屋已经交付。依据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，异议人对查封的不动产提出异议，还应当在人民法院查封之前已合法占有该不动产，异议才能支持，但异议人未提供其合法占有不动产的证据，故异议人的请求不能成立，应依法予以驳回。
张照蓉对异议人提供证据中购房合同及收款收据的真实性均不认可，对交易单的真实性无异议，但认为交易对象是方栓成而非陕西瑞玉房地产开发有限公司，不能证明该款就是购房款。对房屋权属证明的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该权属证明仅证明陈存合在高新区无房，不能证明陈存合在渭南无房。
陕西瑞玉房地产开发有限公司及党可对案外人所提异议及证据材料全部予以认可。
陕西瑞玉房地产开发有限公司提供其单位会计凭证四份，证明陈存合购房并付款入账的事实，证明涉案房屋属陈继涛转给陈存合，并办理了换票及换合同的相关手续。
张照蓉对陕西瑞玉房地产开发有限公司提供证据的真实性及证明目的均不认可，认为该证据属陕西瑞玉房地产开发有限公司单方出具的证据。
经查明，本院在执行张照蓉与陕西瑞玉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，本院于2018年3月19日作出（2018）陕0502执316-1号执行裁定书，裁定“查封、扣押被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新技术产业开发区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-2133、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍”。同日，本院以（2018）陕0502执316号协助执行通知书，向渭南高新区房地产管理所发出协助执行，查封、扣押被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新技术产业开发区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-2133、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍。查封期限为三年。2018年3月21日，渭南高新区房地产管理所受理后对上述房屋产籍手续予以查封。2018年4月12日，案外人李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利向本院提出书面执行异议。
又查明，2015年5月25日,陈存合与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订合同编号为盛世明煌164号《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人陕西瑞玉房地产开发有限公司将涉案房屋即明煌小区2幢1单元1603号房出售给买受人陈存合，建筑面积136.94平方米，每平方米单价2190.74元，总金额30万元，该合同第六条载明于签订合同当天已付清总房款30万元。同日，陕西瑞玉房地产开发有限公司向陈存合出具30万元收款收据一份，并加盖有陕西瑞玉房地产开发有限公司财务专用章。该合同第二十四条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向渭南高新区房地产管理所申请登记备案。该合同出卖人栏加盖有陕西瑞玉房地产开发有限公司单位公章及法定代表人栏加盖有李立波私章，买受人栏载明有陈存合的签字摁印。
另查，2012年12月31日，方栓成分别收到中国银行股份有限公司渭南经济开发区支行转款人民币121000元和169000元，其中该转款凭证代理人一栏载明陈继涛，2015年5月5日，陕西瑞玉房地产开发有限公司记账薄载明陈继涛更名陈存合并记账至陈存合名下300000元。
2017年12月27日，陈存合因病死亡，其财产共有人为陈存合之妻李竹娃，另外李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利均取得该房屋继承权利。
再查，涉案房屋目前是毛坯房，陕西瑞玉房地产开发有限公司已向异议人交付了该房屋。陈存合及其配偶李竹娃在渭南高新区不动产登记中心显示无不动产权属登记信息。本院曾于2018年2月8日作出（2018）陕0502执133号执行裁定书，裁定“查封、冻结被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-2133、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍”。2018年2月13日，渭南高新区房地产管理所受理后对上述房屋产籍手续予以查封、冻结。该案即（2018）陕0502执316-1号执行裁定书所作之查封措施属轮候查封。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十九条规定进行审查。
《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始，第十条规定，继承开始后，由第一顺序（即配偶、子女、父母）继承人继承。根据案外人李竹娃、陈改萍、陈改玲、陈改利所提供证据可以认定，陈存合死亡后，其配偶李竹娃、长女陈改萍、次女陈改玲、三女陈改利均为第一顺序继承人。本案中，因涉案不动产属陈存合购买的商品房，且该房屋系被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司名下所开发建造，虽涉案房屋截止目前仍无相关登记备案手续，但陈存合已与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订有购房合同，且该购房合同时间2015年5月25日早于本院轮候查封时间2018年3月21日，加之陈存合已支付合同约定的涉案商品房全部价款300000元，虽该涉案房屋未履行登记备案手续，但依据双方在商品房买卖合同中第二十四条之规定内容来分析，其责任应归于出卖方陕西瑞玉房地产开发有限公司而非陈存合。另外，根据渭南高新区不动产登记中心提供的房屋权属证明可以认定，陈存合及其配偶李竹娃名下在渭南高新区无住房登记信息。
综上，本院2018年3月21日轮候查封、扣押涉案的渭南市高新区明煌小区2-1163号商品房，因陈存合与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订书面商品房买卖合同时间早于法院轮候查封时间，陈存合将涉案房款全部交清且陕西瑞玉房地产开发有限公司并已入账，加之陈存合夫妇在渭南高新区不动产登记中心无住房登记信息的情况下，针对法院轮候查封上述涉案房屋之执行措施依法应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条、第十六条二款之规定，裁定如下：
中止本院依据（2018）陕0502执316-1号执行裁定书所采取的对陕西瑞玉房地产开发有限公司开发建设的位于渭南市高新技术产业开发区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-2133、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍手续查封、扣押措施中涉及2-1163号商品房产权产籍的查封、扣押执行措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 支晓飞
审判员 苏继军
审判员 刘晓静
二〇一八年五月三十日
书记员 张 丹