海口市琼山区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼0107民初1223号
原告：吴清录，男，1952年4月29日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：雷斌，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁焜，北京大成（海口）律师事务所律师。
被告：海口琼铁建材公司，住所地海口市琼山区府城镇中心路南段。
法定代表人：李昌云，总经理。
委托诉讼代理人：刘清钢，海南维特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周家靖，海南维特律师事务所律师。
第三人：黄荣洲，男，1973年10月17日出生，汉族，住海口市。
原告吴清录与被告海口琼铁建材公司（以下简称琼铁公司），第三人黄荣洲合同纠纷一案，本院立案受理后，依法���用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴清录及其委托诉讼代理人雷斌、袁焜，被告琼铁公司的委托诉讼代理人刘清钢、周家靖到庭参加诉讼，第三人黄荣洲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴清录向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2003年1月10日签订的《集资建房协议书》有效；2、判决位于海口市××区房的所有权归原告所有；3、确认原告与第三人于2006年4月29日签订的楼房转让协议书无效，判令涉案房产的拆迁补偿款归原告所有；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1995年5月，经原琼山市政府主管部门批准，被告召集公司职工全额集资兴建住宅楼，建楼地址位于海口市××区，共建A、B、C三幢住宅楼。2003年1月10日，原告与被告签订《集资建房协议书》约定被告将位于××村房出卖给原告，原告支付集资款7.2万元。该楼房于2005年竣工交付使用。原告认为，被告属于琼山市全民所有制企业，经原琼山市人民政府批准，以其单位土地使用权集资合作建房，原告是被告职工，符合参加集资合作建房的条件，原告与被告签订的合作集资建房协议合法有效，该楼房是按照建筑安装成本集资的，职工拥有所购房屋的全部产权，但是由于种种原因，被告未依法给予原告办理产权证，导致产权尚未依法确认。2006年4月29日，原告与第三人签订了楼房转让协议书。原告认为，依据相关法律规定，原告与被告签订的集资建房协议书合法有效，而原告与第三人签订的楼房转让协议书无效。现该涉案房产已被海口市琼山区人民政府征收，拆迁补偿款正在办理当中，尚未发放。为了维护原告的财产的合法权益，特依法提起诉讼，请求依法判决支持原告主张的诉讼请求。
被告琼铁公司辩称，一、原告与被告签订的集资建房协议书是有效的，在协议签订之后，被告将集资房交付给了原告，之后原告将房屋转卖给第三人，这是原告与第三人之间的纠纷，与被告没有关系，也就是说集资建房协议双方已经履行完毕。
二、被告与原告单位集资建房协议后，原告再与第三人签订房屋买卖协议，将涉案房屋转让给了第三人，房屋买卖协议合法有效。2003年，被告与原告签订了《集资建房协议书》，约定以7.2万元价格，将被告兴建的××区房出卖给原告。《集资建房协议》签订后，被告已将涉案房屋交付给了原告。2006年，原告与第三人签订了有关将涉案房屋转卖的协议书，协议书签订后，涉案房屋由第三人居住至今。原告与第三人之间的协议书系双方的真实意思表示，转让时，原告尚未取得涉案房屋所有权，但其享有交纳相应款项后取得房屋所有权的权利，从这个意义上讲，原告享有的是单位集资房的购房资格，其转让给第三人的，其实也是一种作为可期待物权的购房资格。该购房资格的转让并不违反法律的强制性规定，也不损害国家、集体和他人的利益，因此，转卖协议属于合法有效的合同。
三、原告主张法院判决涉案房屋所有权归其所有无法律依据。在原告与第三人的转卖房屋协议合法有效的情况下，原告并无任何权利基础，就涉案房屋主张不动产所有权，转卖协议中也明确指出，甲方愿意将该房屋售给乙方，并有义务协助乙方办理该房房屋所有权，直至该房产证交付乙方所有为止。原告将涉案房屋转卖后，已由第三人占有、使用多年，涉案房屋现被列入了政府征收拆迁范围，原告因巨大的经济利益驱使，而向法院提出确权之诉，违背了诚实守信原则。
四、关于原告主张确认转卖合同无效，应该是属于房屋买卖合同的事由，与原告提出的所有权确认纠纷不可以在同一案件审理。原告主张确认涉案房屋的所有权，根据法律规定，不动产按照登记来确认所有权。本案中，如房屋属于原告所有，原告才可以提出确认房屋为原告所有，但是现在房屋不是原告所有，原告无权提出该项诉求。
第三人黄荣洲未到庭，未作陈述。
本院认定案件事实如下：1995年，琼山市琼铁建材公司经琼山市计划委员会与琼山市规划局等部门同意，发动全体职工集资在府城镇北官村兴建职工宿舍。2003年1月10日，琼山市琼铁建材公司（甲方）与原告吴清录（乙方）签订《集资建房协议书》，约定甲方将公司集资所建宿舍A栋201房出售给乙方。乙方责任约定，乙方前期已交款4.5万元，要一次性完成或办理住房贷款2.7万元，若前期尚欠房款，要先交清再签订购房协议，如不按时交清或办理贷款手续，应退出集资资格，已交的房款，待产权转让后，才能退还已交购房款；非职工集资者在签订购房协议时一次性交清房款。甲方责任约定，甲方负责在签订协议后六个月内，把后期工程按设计图纸要求建成，交付使用；负责办理职工所分得的住房房产证，费用由乙方负担。
2006年4月29日，原告吴清录与第三人黄荣洲签订《楼房转让协议书》，约定原告将其购买��职工宿舍A栋201房以73800元的价格转让给第三人，第三人在签订协议之日全额付清房款给原告，原告收到房款后，该房所有权归乙方所有。同日，第三人已将全部购房款73800元支付给原告，原告给第三人出具了收据。
因为当初建房时只盖好了主体，至2006年，业主们自行集资修建了墙体、楼梯，安装了水电、玻璃窗等。项目重启时的集资由第三人出资。房屋建好后，一直由第三人居住、使用。
因海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目需要，海口市琼山区重点项目推进管理委员会（以下简称琼山推进委员会）决定征收涉案房产，被征收人为黄荣洲。2016年3月15日，黄荣洲在安置协议上签字捺印，但琼山推进委员会未在安置协议上盖章签字，拆迁款也未发放。为了配合拆迁部门核实被拆房屋的权利人，被告与第三人补签了落款时间为2006年4月30日的《集资建房协议书》。
另查，2000年11月9日，���铁公司宿舍楼A栋第二至九层已经办理房产总证至琼山市琼铁建材公司名下，房产证号为琼山市房权证府城公字第XX**号。2003年8月29日，琼山市琼铁建材公司变更企业名称为海口琼山琼铁建材公司。
诉讼过程中，原告自愿放弃了第三项诉讼请求中判令涉案房产的拆迁补偿款归原告所有的请求，仅请求确认原告与第三人签订的楼房转让协议书无效。
上述事实，由原告提交的海南省琼山市计划委员会《关于下达宿舍楼基建项目计划的通知》、海口琼铁建材公司职工宿舍楼规划报建申请书、海口琼铁建材公司土地使用证、原告与被告签订的集资建房协议书（2003年1月10日）、琼铁公司职工集资楼安排房号表、琼铁建材公司集资购房登记表、海口琼铁建材公司住房面积详细表、海南省琼山市琼铁建材公司职工交集资建房名单表；被告提交的集资建房协议书（2003年1月10日）、楼房转让协议书、收据；本院调取的集资建房协议书两份（2003年1月10日、2006年4月30日）、楼房转让协议书、收据两份、海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目征收货币安置协议（档案编号：HCH2603）、房屋所有权证（琼山市房权证府城公字第XX**号）；以及当事人的庭审���述在案佐证，可以认定。
本院认为，一、关于原告与被告签订的《集资建房协议书》的效力。原告当初作为被告的职工，有权参与职工宿舍的集资建房，原告与被告于2003年1月10日签订的《集资建房协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告请求本院确认，本院予以支持。
二、关于原告请求确认琼铁建材公司职工宿舍楼A栋201房的所有权归其所有的诉求。原告与被告签订的《集资建房协议书》虽系双方的真实意思表示，但双方在未将该合同履行完毕时，原告就将涉案房产出售给了第三人，涉案房产一直由第三人在居住、使用。房屋作为不动产，其设立、变更等经依法登记发生效力，而涉案房产至今未办理过户至原告名下，也未由原告占有、使用，故原告现请求确认涉案房产的所有权归其所有，无法律依据，本院不予支持。
三、关于���告与第三人签订的房屋转让协议书的效力问题。本案中，原告与第三人签订的《楼房转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，在签订合同后，第三人已经依约向原告支付了全部购房款。原告主张与第三人之间的房屋转让协议无效的理由为涉案房屋是单位集资房，不可以对外销售，未住满五年不可以转让。但被告所建的集资房并未禁止向非职工集资者出售，原告在购买房产后向他人出售，并没有损害国家、集体、他人利益或者社会公共利益，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的情形。双方签订《楼房转让协议书》的时间为2006年4月29日，早于2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施前，且至本案起诉时，第三人已经履行完了给付房款义务，原告除了未协助第三人办理房产过户手续外，也已经履行完了交房等义务，因本案涉案房产将要被拆迁，再办理房产的过户已经没有意义，原告与第三人之间的房屋转让协议应视为已经履行完毕，双方之间的房屋转让协议应当认定为有效合同，原告请求确认合同无效，本院不予支持。
虽然国家政策不鼓励单位职工将单位集资房对外转让的行为，但在未损害国家、集体或他人利益的情况下，对原告将涉案房屋转让给第三人的行为和事实应予以认可，第三人对涉案房屋享有的利益应得到保护。原告在将涉案房屋转让给第三人多年后，基于眼前的利益诱惑提起本案诉讼，有违在从事民事活动和民事诉讼中应当遵循的诚信原则。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告吴清录与被告海口琼铁��材公司（原琼山市琼铁建材公司）于2003年1月10日签订的《集资建房协议书》为有效合同；
二、驳回原告吴清录的其他诉讼请求。
案件受理费4933元，由原告吴清录负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员陈肖
二〇一七年十月二十日
书记员程天
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第二百二十五条\',法条内容:\' 第二百二十五条
违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：
（一）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；
（二）买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的；
（三）未经国家有关主管部门批准非法经营证券、期货、保险业务的，或者非法从事资金支付结算业务的；
（四）其他严重扰乱市���秩序的非法经营行为。
\'},{法条名称:\'第二百二十五条\',法条内容:\' 第二百二十五条
违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：
（一）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；
（二）买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的；
（三）未经国家有关主管部门批准，非法经营证券、期货或者保险业务的；
（四）其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。
\'},{法条名称:\'第二百二十五条\',法条内容:\' 第二百二十五条
违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：
（一）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；
（二）买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的；
（三）其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。
\'},{法条名称:\'第六十七条第一款\',法条内容:\' 第六十七条
犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
\'},{法条名称:\'第六十七条第一款\',法条内容:\'
第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
\'},{法条名称:\'第六十四条\',法条内容:\'
第六十四条
犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当��时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
\'},{法条名称:\'第二十三条第一款\',法条内容:\'
第二十三条 已经着手实行犯罪，由于犯罪分子意志以外的原因而未得逞的，是犯罪未遂。
对于未遂犯，可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。
\'},{法条名称:\'第五十二条\',法条内容:\' 第五十二条
判处罚金，应当根据犯罪情节决定罚金数额。
\'},{法条名称:\'第五十三条\',法条内容:\' 第五十三条
罚金在判决指定的期限内一次或者分期缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳。对于不能全部缴纳罚金的，人民法院在任何时候发现被执行人有可以执行的财产，应当随时追缴。如果由于遭遇不能抗拒的灾祸缴纳确实有困难的，可以酌情减少或者免除。
\'}]},{法规名称:\'《最高人民法院、最高人民检察院关于办理非法生产、销售烟草专卖品等刑事案件具体应用法律若干问题的解释》\',Items:[{法条名称:\'第四条\',法条内容:\'
第四条
非法经营烟草专卖品，能够查清销售或者购买价格的，按照其销售或者购买的价格计算非法经营数额。无法查清销售或者购买价格的，按照下列方法计算非法经营数额：
（一）查获的卷烟、雪茄烟的价格，有品牌的，按照该品牌卷烟、雪茄烟的查获地省级烟草专卖行政主管部门出具的零售价格计算；无品牌的，按照查获地省级烟草专卖行政主管部门出具的上年度卷烟平均零售价格计算；
（二）查获的复烤烟叶、烟叶的价格按照查获地省级烟草专卖行政主管部门出具的上年度烤烟调拨平均基准价格计算；
（三）烟丝的价格按照第（二）项规定价格计算标准��一点五倍计算；
（四）卷烟辅料的价格，有品牌的，按照该品牌辅料的查获地省级烟草专卖行政主管部门出具的价格计算；无品牌的，按照查获地省级烟草专卖行政主管部门出具的上年度烟草行业生产卷烟所需该类卷烟辅料的平均价格计算；
（五）非法生产、销售、购买烟草专用机械的价格按照国务院烟草专卖行政主管部门下发的全国烟草专用机械产品指导价格目录进行计算；目录中没有该烟草专用机械的，按照省级以上烟草专卖行政主管部门出具的目录中同类烟草专用机械的平均价格计算。
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