吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉民终9号
上诉人（一审原告）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：宋军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕琪，女，该公司职员。
被上诉人（一审被告）：朱晶，女，1982年9月2日出生，汉族，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：许长林，吉林证剑律师事务所律师。
一审被告：吉林市吉奥房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人:吴静波，该公司总经理。
上诉人吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）因与被上诉人朱晶、一审被告吉林市吉奥房地产开发有限责任公司（以下简称吉奥公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人一建公司的委托诉诉代理人吕琪，被上诉人朱晶及其委托诉讼代理人许长林到庭参加诉讼。吉奥公司经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
一建公司上诉请求：撤销一审判决，确认2017年3月28日（2017）吉02民初33－2号民事裁定书针对讼争标的有效，案件受理费由朱晶承担。事实和理由：（一）一建公司的一审诉讼请求有事实和法律依据。一建公司与吉奥公司建设工程施工合同纠纷在一审法院审理诉讼的同时，一建公司申请对案涉工程项目，即属吉奥公司名下的名城华府项目的部分房屋采取诉讼保全措施，并提供了相应担保。一审法院于2013年4月12日作出（2013）吉民一初字第17－2号民事裁定书查封包括案涉房屋在内60套房屋，查封期限二年。后经一建公司申请，一审法院又两次作出续封民事裁定书，续封案涉房屋。在一建公司申请财产保全后，吉奥公司曾提出诉中财产保全损害责任纠纷一案，一审法院作出（2014）吉中民一初字第69号民事判决认为“所查封保全的系吉奥公司开发建设没有经过预售登记备案的房屋，有预售登记备案的没有实际查封。”此判决已于吉林省高级人民法院作出（2017）吉民终84号民事判决后生效。因此，一审法院的查封诉讼保全行为符合法律规定，朱晶要求解除涉案房屋查封没有事实及法律依据。上述房屋于2013年首次查封及2015年、2017年续封期间，在吉林市不动产登记部门权属始终是登记在吉奥公司名下，并非朱晶名下。依据《中华人民共和国物权法》的相关法律规定，一建公司申请查封的名城华府房屋是属于吉奥公司的，与朱晶没有任何关联性。（二）一建公司在一审提供的证据与本案有实质关联性，应当予以采信。一建公司一审提供的吉林市中级人民法院（2014）吉中民一初字第69号民事判决及吉林省高级人民法院（2017）吉民终84号民事判决均认定针对吉奥公司开发建设没有经过预售登记的名城华府房屋进行查封保全是符合法律规定的。本案的争议房屋即为名城华府房屋，登记在吉奥公司名下，且没有办理预售登记，因此本案争议焦点与一建公司举证具有实际关联性，应当予以采信。（三）一审判决适用法律不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的是“对诉讼争议标的以外财产进行保全”，本案中，一建公司与吉奥公司就名城华府项目拖欠工程款事宜发生建设工程施工合同纠纷，一建公司所申请查封保全的房屋均为名城华府项目登记在吉奥公司名下的房屋。为一建公司承建且享有工程款优先权，属于一建公司与吉奥公司因建设工程施工合同纠纷案件中诉争标的，不属于诉讼争议标的以外的财产。因此，一审法院不应适用此法条解除涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，朱晶与吉奥公司签订的《名城华府内部购房协议书》是未经备案的买卖合同，不具有公示作用，不能对抗一建公司及其他相应的债权人。且仅以吉奥公司出具的“现金收据”作为交付房款的缴纳时间证明，不具有可靠可信性。解封名城华府房屋是对一建公司合法权益的损害，是吉奥公司非法财产权利的实现。因此，吉奥公司与朱晶间是利益共同体，吉奥公司向朱晶出具“现金收据”的行为，具有串通的嫌疑。且案涉房屋自2013年至2017年期间，始终处于诉讼保全的查封状态，吉奥公司从未向法院提出过该套房屋已经为他人所有的异议，或用其他财产对该套房屋进行相应的置换，由此可知，朱晶在人民法院查封前，没有合法占有该房屋。另外，无论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》还是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，都是适用在执行阶段的相关法律规定，并不符合作为本案建设工程施工合同纠纷所诉争的案涉工程尚处于审理阶段的事实。综上，一审判决应予撤销，应继续保持对吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼07幢二单元0207044号房屋查封状态，确认2017年3月28日（2017）吉02民初33－2号民事裁定书有效。
朱晶辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应驳回上诉，维持原判。（一）一审判决认定事实清楚，证据确实充分。朱晶与吉奥公司签订的购房合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，朱晶依照约定支付了全部价款且已实际占有涉案房屋。虽然朱晶未能实际办理过户登记，但系因涉案房屋被查封所致，非朱晶自身原因。（二）一审判决在审理程序上并无不当，符合法律规定。（三）一审判决适用法律正确。（四）一建公司在二审上诉的诉请中增加了“确认2017年3月28日（2017）吉02民初33－2号民事裁定书针对诉争标的有效。”该诉请超出了二审审理范围，应予驳回。
吉奥公司提交书面意见，与朱晶答辩意见相同，请求驳回上诉，维持原判。
一建公司向一审法院起诉请求：一、依法撤销吉林市中级人民法院（2017）吉02执异343号执行裁定；二、继续查封吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼07幢二单元0207044室房屋；三、案件受理费由朱晶、吉奥公司承担。一审法院认定事实：一审法院审理一建公司诉吉奥公司建设工程施工合同纠纷一案中，一建公司申请诉讼保全，一审法院于2013年4月12日作出（2013）吉中民一初字第17－2号民事裁定，查封了吉奥公司所有的位于吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼37套房屋（其中含涉案房屋），查封期限为二年。查封到期后，一审法院作出（2013）吉中民一初字17－6号民事裁定，续封了上述房屋。2017年3月28日，一审法院作出（2017）吉02民初33－2号民事裁定，继续对上述房屋进行查封。
2012年4月12日，朱晶与吉奥公司签订《名城华府内部购房协议书》，约定购买吉奥公司开发建设的位于吉林市船营区解放中路178号名城华府B幢2单元702号（即2号楼07幢2单元0207044室）房屋，总价款为625177元。同日，朱晶向吉奥公司交付购房全款，吉奥公司向朱晶出具了相应的收据。2017年7月17日，朱晶向一审法院提出书面异议，一审法院受理后于2017年8月3日作出（2017）吉02执异343号执行裁定，裁定解除对吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼07幢2单元0207044号房屋的查封。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，朱晶于2012年4月12日与吉奥公司签订了《名城华府内部购房协议书》，该购房合同系双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效。协议签订后，朱晶依约支付了全部价款且已实际占有案涉房屋。虽朱晶未能实际办理过户登记，但究其原由系由案涉房屋已被查封所致，并非朱晶自身原因所致。综上所述，一建公司的诉讼请求并无事实和法律依据，不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回一建公司的诉讼请求。案件受理费100元由一建公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，朱晶主张因与吉奥公司签订《名城华府内部购房协议书》，购买案涉房屋，其享有足以排除执行的民事权益，应当举证证明同时符合上述司法解释规定的四个条件。但在诉讼中，朱晶自认2013年5月办理案涉房屋的入住手续，该时间在一审法院诉讼保全查封该房屋之后，故不能认定朱晶在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。且根据另案吉奥公司诉一建公司申请诉中保全损害责任纠纷、一建公司诉吉奥公司建设工程施工合同纠纷及本案审理情况，亦能佐证朱晶未在法院查封前合法占有使用案涉房屋的事实。朱晶主张排除执行，不应予以支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。
综上所述，一建公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初291号民事判决；
二、准许对吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼07幢二单元0207044号房屋诉讼保全。
本案一、二审案件受理费200元由朱晶承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李钟华
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
二〇一八年三月十九日
书 记 员 孟凡艳