上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1373号
原告孔令海，男，1986年9月25日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。原告委托代理人励尚园，上海仲悦律师事务所律师。被告陈科夫，男，1983年4月3日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告黄建勋，女，1983年7月3日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市普陀区。被告汤银囡，女，1949年1月20日出生，住上海市普陀区。被告陈哲蕊，女，2007年3月30日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市普陀区。法定代理人黄建勋(被告陈哲蕊母亲)。被告黄建勋、汤银囡、陈哲蕊的共同委托代理人王文瑛，上海瀚元律师事务所律师。原告孔令海与被告陈科夫、黄建勋、汤银囡、陈哲蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人励尚园，被告黄建勋(暨陈哲蕊之法定代理人)以及被告黄建勋、汤银囡、陈哲蕊的共同委托代理人王文瑛到庭参加诉讼。被告陈科夫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月15日，原告与四被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，原告向四被告购买位于上海市闵行区鑫都路XXX弄XXX号XXX室房屋及4号地下1层车位257室，房屋总价款为300万元(人民币，下同)；原告支付购房订金34万元；如原告在2014年8月15日前未能取得银行贷款，则被告应将此款退还原告。合同签订后，原告向四被告支付了购房订金34万元。然而，原告从银行确认无法取得购房贷款，故曾多次向被告要求退还订金，并于2014年11月向被告寄发了律师函，但四被告却采取逃避、藏匿的方式拒绝退款。现要求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年8月15日解除；2、四被告退还原告购房订金34万元，并偿付自2014年8月15日起至判决生效之日为止，按银行同期贷款利率计算的利息。被告陈科夫未作答辩。被告黄建勋、汤银囡、陈哲蕊辩称，涉案房产为四被告共同共有。陈科夫与黄建勋原系夫妻关系，于2015年5月由法院判决离婚。陈哲蕊系陈科夫与黄建勋婚生之女。汤银囡与黄建勋系母女关系。陈科夫自2013年9月起离家出去，仅偶尔与家人电话联系。自2014年9月起，陈科夫失踪，下落不明。三被告从未授权陈科夫出售涉案房产，不知道陈科夫与原告签订房地产买卖合同一事，更未追认其售房的行为。涉案房屋曾由三被告居住，直至2014年10月，三被告不堪陈科夫的债权人上门骚扰而被迫搬离，此前从未看到有人来看过房屋，也未收到任何人支付的房款。原告提供的房地产买卖合同中无三被告的签名，故此合同无效。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，陈科夫与黄建勋原系夫妻关系，于2015年5月由法院判决离婚。陈哲蕊系陈科夫与黄建勋婚生之女。汤银囡与黄建勋系母女关系。上海市闵行区鑫都路XXX弄XXX号XXX室房屋及4号地下1层车位257室房地产系被告陈科夫、黄建勋、汤银囡、陈哲蕊四人共同共有。2014年7月15日，原告作为买受方(乙方)，与被告陈科夫签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，原告以300万元的价格购买上述房地产；双方同意，出售方于2014年9月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认于2014年10月15日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定，购买方(原告)在2014年8月15日前确认银行贷款，如贷款不出来，出售方在2014年8月15日当天退还购买方订金34万元，双方无任何赔偿责任及违约责任；出售方在未过户前也有权不出售此房，只需退还给购买方订金，双方无任何赔偿责任及违约责任。合同附件三“付款协议”约定，合同当天支付订金34万元；1个月后支付首付30%(含订金)；向银行贷款70%，由银行支付给卖方。原告在合同乙方落款处签名，陈科夫在甲方落款处签名，并代黄建勋、汤银囡、陈哲蕊签名。签订此合同当天，原告向陈科夫的农业银行帐户内支付了购房订金34万元，由陈科夫出具收据。同日，陈科夫向原告出具一份承诺书，主要内容是：本人承诺将涉案房屋出售给孔令海，共同签订的房地产买卖合同生效。因房屋产权人为四人，本人即所有产权人以及配偶对此事已充分了解并已事先电话通知过其他产权人(因家人在外旅游无法到场，待回沪后要么来补签或到公证处全权公证于我)，没到场产权人对本房屋已决意出售，并已得到该产权人对此房屋同意出售承诺且授权本人，以其名义代为签署相关买卖合同和签收购房定金或房款，对此认同愿意负法律责任。同时承诺因代签合同等发生的一切纠纷问题均由本人承担一切责任。此后，原告孔令海无法取得购房所需的银行贷款，故于2014年10月22日委托上海中企泰律师事务所向陈科夫发出律师函，要求四被告退还购房订金34万元。但此律师函未能寄达给陈科夫。现原告以诉称理由诉至本院。另查，黄建勋于2014年10月向本院提起离婚诉讼，要求与陈科夫离婚。本院在此案中查明，陈科夫与黄建勋自2013年起因琐事发生冲突。2014年9月27日，陈科夫母亲王某某向公安机关报警称涉案房屋的门锁被人破坏。次日，黄建勋向上海市公安局闵行分局金都路派出所报案，该派出所向其制作了询问笔录，黄建勋称其与陈科夫已分居一年多，自2014年9月21日再也无法联系到陈科夫。2014年10月9日，黄建勋到金都路派出所报案，称由于陈科夫在外借了高利贷，导致涉案房屋处被人泼了油漆，门锁被人为用异物堵死。再查，从被告黄建勋提供了陈哲蕊的病历记录、汤银囡的医疗记录，2014年7月15日，黄建勋、汤银囡、陈哲蕊均在上海，并未离沪。庭审中，本院向原告释明其与陈科夫签订的《上海市房地产买卖合同》效力存在瑕疵。因此，原告变更诉讼请求，要求确认合同无效，要求被告陈科夫退还购房订金34万元并偿付自2014年7月15日起至判决生效之日为止，按银行同期贷款利率计算的利息。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、34万元的转账凭证、陈科夫出具的收据，被告黄建勋、汤银囡、陈哲蕊提供的本院(2014)闵民一(民)初字第20060号民事判决书、汤银囡的医疗记录、陈哲蕊的医疗记录、孔令海在本院(2015)闵民五(民)初字第206号案件中提供的由陈科夫出具的承诺书，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，涉案房地产系由四被告共同共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。处分共有的不动产或动产的，应当经全体共同共有人同意，擅自处分共有财产的，侵害其他共同共有人利益的行为无效。被告陈科夫未经黄建勋、汤银囡、陈哲蕊授权，擅自与原告签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房地产对外出售，该行为既未得到其余共同共有人的事先授权，又未取得事后追认，因此该合同当属无效。原告作为受让方与陈科夫签订买卖合同，明知涉案房屋系四被告共同共有，但未能谨慎审核陈科夫是否具有出售房屋的权限。其在签订合同时要求被告陈科夫出具承诺书，即表明其本人对陈科夫是否有权出售涉案房屋存在疑虑，但其仍与陈科夫签订了上述合同，显然原告自身也存在过失。因合同无效而取得的财产，应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。因此，原告孔令海支付给陈科夫的购房订金34万元，陈科夫应返还原告。鉴于原告对于合同无效亦存在过失，故其主张利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告孔令海与被告陈科夫签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效；二、被告陈科夫于本判决生效之日起十日内退还原告孔令海购房订金人民币34万元；三、驳回原告孔令海其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,400元，由被告陈科夫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
三、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情况之一的，合同无效：
······
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。