中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民提字第184号
申诉人（一审被告、二审上诉人、原再审申请人）：广发银行股份有限公司开平支行，住所地广东省开平市长沙东兴大道人和东路1号六幢。
负责人：王朝晖，该行行长。
委托代理人：王旭，北京市兰台（前海）律师事务所律师。
委托代理人：姚晓敏，北京市兰台律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人、原被申请人）：佛山市丽园物业管理有限公司，住所地广东省佛山市祖庙路26号之一丽园商业广场。
法定代表人：许美英，该公司经理。
委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：许幼然，广东法制盛邦律师事务所律师。
一审第三人：佛山市丽园房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市祖庙路26号之一。
法定代表人：麦恩荣，该公司经理。
委托代理人：梁鹏星，该公司员工。
委托代理人：常哲嘉，北京市安园律师事务所律师。
申诉人广发银行股份有限公司开平支行（以下简称广发行开平支行）与被申诉人佛山市丽园物业管理有限公司（以下简称丽园物业公司）、一审第三人佛山市丽园房地产开发有限公司（以下简称丽园房地产公司）物业管理合同纠纷一案，2009年6月26日，广东省江门市中级人民法院（以下简称一审法院）作出（2008）江中法民二初字第11号民事判决。丽园物业公司、广发行开平支行均不服该判决，向广东省高级人民法院（以下简称二审法院）提出上诉。该院于2010年5月7日作出（2009）粤高法民一终字第199号民事判决。广发行开平支行不服该判决，向最高人民法院申请再审,并向检察机关申诉。最高人民法院于2011年9月16日作出(2011)民申字第1123号民事裁定，指令二审法院再审本案。最高人民检察院于2011年11月15日作出高检民抗〔2011〕78号民事抗诉书，向最高人民法院提出抗诉。最高人民法院于2012年1月4日作出(2011)民抗字第105号民事裁定，指令二审法院再审本案。二审法院于2012年8月15日作出（2011）粤高法审监民再字第51号、（2012）粤高法审监民再字第7号民事判决。广发行开平支行不服该判决，向本院申诉。本院于2013年12月17日作出（2013）民监字第115号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，于2014年11月25日、2015年11月6日公开开庭进行了审理。广发行开平支行的委托代理人王旭、姚晓敏，丽园物业公司的委托代理人刘兴桂、许幼然，丽园房地产公司的委托代理人梁鹏星、常哲嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2000年10月18日，丽园房地产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同》，约定丽园房地产公司委托丽园物业公司对丽园商业广场进行物业管理服务。《物业管理委托合同》第二章约定了委托管理事项，包括房屋建筑共用部位维修、养护和管理等，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、有偿服务费等。第六章第二十条约定的物业管理服务费为：1、本物业的管理服务费，由丽园物业公司按建筑面积每月每平方米40元向业主或物业使用人收取；2、管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整；3、空置房屋的管理服务费，由丽园物业公司按建筑面积每月每平方米20元向丽园房地产公司收取；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金处理。合同签订后，丽园物业公司对丽园商业广场进行管理服务。2007年12月18日，丽园房地产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同>补充合同》，约定：双方在履行本合同中如发生争议，同意由佛山市仲裁委员会仲裁，或向人民法院起诉。
2000年12月29日，丽园房地产公司与广发行开平支行签订三份《商品房购销合同》，约定广发行开平支行向丽园房地产公司购买佛山市人民路南侧丽园一街丽园商业广场第A座五层A501至A558号、六层A601至A671号、七层A701至A753a号商品房，建筑面积分别为3321.65平方米、3121.98平方米、2459.16平方米，共计8902.79平方米。《商品房购销合同》第十一条约定：丽园房地产公司须于2000年12月31日前将上述商品房交付广发行开平支行使用。第二十条约定：该商品房移交后，广发行开平支行承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，丽园房地产公司指定物业管理公司负责物业管理，广发行开平支行遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。同日，丽园房地产公司又与广发行开平支行签订《房屋租赁合同》，约定广发行开平支行将购买的丽园商业广场第五、六、七层房屋出租给丽园房地产公司用于商业用途，租赁期限为三年，自2001年1月1日起至2003年12月31日止，第一年租赁费为250万元，以后每年递增50万元。合同签订后，双方依约履行合同。
2001年5月15日，广发行开平支行以承诺人名义在《商品房购销合同》附件六的《承诺书》中，承诺遵守合同附件（三）《双方的其他约定》。《双方的其他约定》第五条第一款约定：丽园房地产公司指定丽园物业公司负责物业管理。同日，丽园房地产公司与广发行开平支行签订三份《前期物业管理服务协议》，约定由丽园房地产公司向广发行开平支行购买的商品房提供物业管理服务。其中，《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用第三项约定：非住宅按建筑面积每月每平方米40元；第四项约定：因广发行开平支行原因空置房屋按建筑面积每月每平方米40元；第八项约定：每月交纳费用时间为每月1至5日。第十一条违约责任第四项约定：广发行开平支行违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，丽园房地产公司有权要求广发行开平支行缴付全额欠款及以欠款总额计算利息，利率为月息15‰，此外亦须向管理公司缴付合理的索偿费。
2003年12月31日，丽园房地产公司向广发行开平支行租赁的上述商铺的期限届满，便将上述商铺归还给广发行开平支行。2004年1月1日起至2007年间，广发行开平支行没有使用上述商铺，致使上述商铺一直空置。在此期间，丽园物业公司一直为丽园商业广场提供物业管理服务，包括房屋建筑共用部位维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木养护与管理；公共环境卫生；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工资料等业主公共利益部分。2004年3月、4月、5月、6月、7月、8月、10月、11月，2005年2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月，2006年5月、10月和2007年1月、4月、9月，丽园物业公司通过邮政特快专递方式向广发行开平支行送达《催缴款通知》，要求广发行开平支行缴交拖欠的物业管理费。2007年12月28日，丽园物业公司向一审法院提起本案诉讼，请求判决广发行开平支行支付2004年至2007年拖欠的物业管理费17093356.80元及滞纳金6239075.23元。
在一审法院审理期间，广发行开平支行认为丽园商业广场的承租人向丽园物业公司交纳的物业管理费为每平方米9元，并于2008年7月11日向法院申请调查收集在丽园商业广场租赁经营的麦当劳、国美电器有限公司、陈佳顺向丽园物业公司交纳物业管理费的有关证据。一审法院根据广发行开平支行的申请于同年9月23日到丽园商业广场调查收集证据，但无法收集到有关该广场物业管理费收费标准的证据。
2008年11月3日，广发行开平支行向一审法院提出评估申请，要求对丽园商业广场五、六、七层商铺在2004年至2007年的物业管理收费标准及该物业空置状况下的物业管理收费标准进行评估。一审法院准许广发行开平支行提出的评估申请，并委托佛山市盈正房地产土地评估有限公司（以下简称盈正评估公司）进行评估。盈正评估公司的评估鉴定结果为：丽园商业广场五、六、七层商铺在2004年至2007年的物业管理费，在使用状态下为每平米每月40元、空置状况下为每平米每月30元。广发行开平支行认为盈正评估公司作出的评估报告有重大瑕疵，该评估报告不能作为定案的依据。
一审法院另查明，2001年11月，佛山市禅城区农村信用合作联社环市信用社（以下简称环市信用社）因与丽园房地产公司、丽园物业公司发生借款纠纷向广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）提起诉讼。2002年4月2日，佛山中院根据环市信用社提出的诉讼保全申请，查封了本案所涉的丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺。2002年4月4日，广发行开平支行针对佛山中院的执行查封，提出执行异议。2003年7月，广发行开平支行向佛山中院提出财产权属诉讼，请求确认丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺的所有权属于广发行开平支行。案经二审法院审理，该院于2007年10月19日作出(2007)粤高法民一终字第155号民事判决（以下简称155号判决），确认丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺的所有权属于广发行开平支行。在该院作出民事判决前，丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺未解除查封，但可以使用。
一审法院再查明，2002年1月16日，广发行开平支行在《羊城晚报》上发布抵债资产处置项目推介公告，该推介公告包含有本案所涉的丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺。
丽园物业公司提起诉讼，请求：1、广发行开平支行立即支付物业管理费17093356.8元给丽园物业公司。2、广发行开平支行支付滞纳金6239075.23元给丽园物业公司。
广发行开平支行答辩称，广发行开平支行不是本案适格主体，其不应承担在权利不确定下的物业管理费。即使要承担物业管理费，广发行开平支行也只向丽园房地产公司承担二审法院判决之后，自2007年10月19日至2007年12月31日的物业管理费，且不应支付滞纳金。其主张的部分物业管理费已经超过诉讼时效。请求：驳回丽园物业公司的诉讼请求。
丽园房地产公司在一审时对丽园物业公司提出的诉讼请求没有异议。
一审法院认为，本案属于物业管理合同纠纷。丽园房地产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同》及丽园房地产公司与广发行开平支行签订《商品房购销合同》、《前期物业管理服务协议》，均为双方当事人的真实意思表示，内容符合有关法律规定，应认定合法有效。本案争议的焦点，一是广发行开平支行是否属于本案适格的被告，二是广发行开平支行应否向丽园物业公司支付2004年至2007年的物业管理费及应支付多少物业管理费，三是丽园物业公司主张的物业管理费是否已超过诉讼时效。
关于广发行开平支行是否属于本案适格的被告问题。丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《商品房购销合同》第二十条约定：该商品房移交后，广发行开平支行承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，丽园房地产公司指定物业管理公司负责物业管理，广发行开平支行遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。《商品房购销合同》附件三的《双方的其他约定》第五条第一款约定：丽园房地产公司指定丽园物业公司负责物业管理。广发行开平支行在《商品房购销合同》附件六的《承诺书》盖章承诺遵守上述物业管理的约定。即广发行开平支行同意丽园房地产公司指定丽园物业公司负责佛山市丽园商业广场的物业管理服务，并同意遵守丽园物业公司制定的物业管理规定。事实上，丽园物业公司依其与丽园房地产公司签订的《物业管理委托合同》对丽园商业广场进行了物业管理服务，作为业主的广发行开平支行也没有提出异议。因此，《物业管理委托合同》对广发行开平支行具有约束力。丽园物业公司以广发行开平支行拖欠物业管理费为由提起诉讼，广发行开平支行是本案适格的被告。广发行开平支行以其没有与丽园物业公司签订物业管理合同为由辩称其不是本案适格的被告，理由不充分，不予支持。
关于广发行开平支行应否向丽园物业公司支付2004年至2007年的物业管理费及支付物业管理费的数额问题。广发行开平支行向丽园房地产公司购买丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺后，又将上述商铺出租给丽园房地产公司收取租金。2002年1月16日广发行开平支行在《羊城晚报》上发布抵债资产处置项目推介公告中已包含上述商铺。虽然广发行开平支行没有办理上述商铺的确权登记，但上述商铺一直由广发行开平支行占有和使用。2004年至2007年间丽园物业公司依《物业管理委托合同》的约定对丽园商业广场提供了物业管理服务，作为业主的广发行开平支行虽然没有使用案涉商铺，但应按照合同约定的空置房屋的物业管理费标准向丽园物业公司支付物业管理费。广发行开平支行没有向丽园物业公司支付物业管理费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，广发行开平支行应向丽园物业公司支付拖欠的物业管理费及违约金。广发行开平支行认为丽园房地产公司、丽园物业公司因与环市信用社发生借款纠纷引起诉讼，导致丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺被查封，造成广发行开平支行对该物业的权利处于不确定状态，不能合法使用和出租，不应支付物业管理费。但广发行开平支行向丽园房地产公司购买丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺后，一直占有和使用上述商铺；丽园房地产公司、丽园物业公司与环市信用社因借款纠纷引发诉讼时，上述商铺虽被法院查封，但不影响上述商铺的使用。况且丽园房地产公司、丽园物业公司并非是要求查封上述商铺的申请人。广发行开平支行认为上述商铺被查封而导致其经济损失，可依法另行向他人主张权利。广发行开平支行以上述商铺被查封为由不支付物业管理费，理据不充分，不予支持。
关于广发行开平支行向丽园物业公司支付2004年至2007年的物业管理费数额及违约金问题。丽园物业公司依照《物业管理委托合同》的约定向丽园商业广场的业主履行物业管理服务，故应依照《物业管理委托合同》的约定向广发行开平支行主张权利。《物业管理委托合同》第六章第二十条第3项约定空置房屋物业管理费标准为每月每平方米20元，故广发行开平支行应向丽园物业公司支付2004年至2007年的物业管理费8902.79×20×12×4=8546678.4元。丽园物业公司依据丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《前期物业管理服务协议》主张权利，理由不充分，不予支持。广发行开平支行对盈正评估公司作出的评估报告有异议，认为该评估报告不能作为定案的依据。丽园物业公司及丽园房地产公司均不同意广发行开平支行提出对物业管理费评估的申请，认为《物业管理委托合同》已约定了空置房屋物业管理费标准，故不应将盈正评估公司作出的评估报告作为定案的依据。至于本案的违约金计算，《物业管理委托合同》第六章第二十条第4项约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金处理。丽园物业公司未提供因广发行开平支行违约而给其造成损失的证据，故《物业管理委托合同》约定的违约金计算方法导致违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案应以实际拖欠的物业管理费按每日万分之五计算逾期违约金较合理。违约金计算时间可根据《前期物业管理服务协议》第四条第八项约定，从2004年1月6日起计算至判决确定之日止。
关于丽园物业公司主张的物业管理费是否已超过诉讼时效问题。丽园物业公司分别于2004年3月、4月、5月、6月、7月、8月、10月、11月，2005年2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月，2006年5月、10月和2007年1月、4月、9月通过邮政特快专递方式向广发行开平支行送达《催款通知书》，要求广发行开平支行缴交拖欠的物业管理费。丽园物业公司上述多次向广发行开平支行催收物业管理费行为，构成诉讼时效中断。本案诉讼时效期间应从2007年9月起重新计算，至2007年12月28日丽园物业公司提起诉讼，未超过二年的诉讼时效。广发行开平支行辩称丽园物业公司主张2004年1月1日至2005年12月26日的物业管理费已过诉讼时效，无事实依据，不予支持。判决：广发行开平支行应在本判决发生法律效力之日起10日内，支付物业管理费8546678.4元及违约金（违约金从2004年1月6日起以实际拖欠的物业管理费按每日万分之五计算至判决确定给付之日止）给丽园物业公司。如果广发行开平支行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费179833元，由广发行开平支行负担125883元，丽园物业公司负担53950元；评估费69998元由广发行开平支行负担。
丽园物业公司、广发行开平支行不服一审判决，均向二审法院提起上诉。
二审法院查明，2000年10月18日，丽园房地产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同》，约定丽园房地产公司委托丽园物业公司对丽园商业广场进行物业管理服务。丽园物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第三章约定的管理期限为10年，自2000年8月1日起到业主委员会与物业管理公司签订合同止。第四章第十七条丽园房地产公司权利义务第二项约定：当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付。另，丽园物业公司一审起诉的滞纳金6239075.23元，是按月利率15‰从2004年1月计至2007年12月。丽园物业公司的委托代理人在2008年3月12日的代理词中提出，欠款滞纳金从2004年1月1日至现在按15‰计算。丽园物业公司在二审法院审理时解释称，是因为当时起诉交纳诉讼费时法院要求计算具体数字，所以丽园物业公司计算出具体数字。广发行开平支行在二审审理时确认本案的管理费应适用《前期物业管理服务协议》，但认为《前期物业管理服务协议》对本案的情形是没有约定标准，故应按同期同地段标准支付。对一审判决查明的其他事实，二审法院予以确认。
二审法院认为，本案是因收取物业管理费而引起的物业管理合同纠纷。根据丽园物业公司和广发行开平支行的上诉请求和理由，本案的处理涉及广发行开平支行是否应向丽园物业公司支付物业管理费、广发行开平支行是否应支付2007年10月19日前及查封期间的物业管理费、物业管理费的计算标准、滞纳金的计算标准及原审判决的滞纳金是否过高、滞纳金的计算时间及原审判决是否超出诉请、丽园物业公司主张的部分物业管理费是否已超过诉讼时效等问题。
关于广发行开平支行是否应向丽园物业公司支付物业管理费问题。2000年10月18日丽园房地产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同》，约定丽园房地产公司委托丽园物业公司对本案所涉物业所在的丽园商业广场进行物业管理服务；丽园物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费，由丽园物业公司向业主或物业使用人收取。2000年12月29日丽园房地产公司与广发行开平支行签订的本案所涉物业的《商品房购销合同》第二十条约定：该商品房移交后，广发行开平支行承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，丽园房地产公司指定物业管理公司负责物业管理，广发行开平支行遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。2001年5月15日丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《前期物业管理服务协议》，约定由丽园房地产公司向广发行开平支行购买的商品房提供物业管理服务，广发行开平支行应按约定交纳物业管理费。2001年5月15日广发行开平支行在《商品房购销合同》附件六的《承诺书》中承诺遵守合同附件（三）的《双方的其他约定》。《双方的其他约定》第五条第一款约定：丽园房地产公司指定丽园物业公司负责物业管理。从上述合同的签订过程和约定内容看，广发行开平支行对其所购买的丽园商业广场物业由丽园物业公司进行物业管理是清楚的，也是同意的。《物业管理条例》对前期物业服务的有关方面作了规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，丽园房地产公司与丽园物业公司签订的《物业管理委托合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对广发行开平支行具有约束力。丽园物业公司也对丽园商业广场物业提供了物业管理服务。广发行开平支行上诉认为其并末直接与丽园物业公司签订任何物业管理合同或以任何其他方式明确表示接受丽园物业的物业服务，《前期物业管理服务协议》约定物业管理的责任方应当是丽园房地产公司、物业管理费是由其向丽园房地产公司缴纳，其与丽园物业公司之间不存在物业管理服务合同关系，不应支付物业管理费，与事实不符。而且丽园房地产公司对由丽园物业公司收取物业管理费也没有异议。因此，一审法院判决广发行开平支行向丽园物业公司支付物业管理费，依据充分。广发行开平支行该上诉理由不充分，不予支持。
关于广发行开平支行是否应支付2007年10月19日前及查封期间的物业管理费问题。广发行开平支行在向丽园房地产公司购买本案所涉的丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺后，作为该物业的买受人曾将上述商铺出租给丽园房地产公司使用；2002年1月16日在《羊城晚报》上发布的抵债资产处置项目推介公告中也包含了上述商铺。说明广发行开平支行已接收了上述商铺，且一直由广发行开平支行占有和使用。根据丽园房地产公司与丽园物业公司签订的《物业管理委托合同》约定，本物业的管理服务费由丽园物业公司向业主或物业使用人收取；丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《商品房购销合同》约定，该商品房移交后广发行开平支行应遵守物业管理规定；丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《前期物业管理服务协议》约定，广发行开平支行应按约定交纳物业管理费。即广发行开平支行在购买并接收了案涉房屋后就应支付物业管理费。虽然广发行开平支行在购买上述商铺后没有办理确权登记，且经诉讼，在2007年10月19日，二审法院作出的155号判决中确认该物业所有权属于广发行开平支行，但并不说明在此之前广发行开平支行不是该物业的业主而无须支付物业管理费。广发行开平支行上诉根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，主张其在2007年10月19日二审法院作出判决前并未取得案涉商铺的所有权，不是该商铺的业主，对之前的物业管理费无需承担。而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，广发行开平支行该主张的法律依据不足。虽然上述商铺因另案诉讼而被法院查封，但查封并不影响该商铺的使用，况且丽园房地产公司、丽园物业公司并非是要求查封上述商铺的申请人。因此，在丽园物业公司依约向丽园商业广场提供了物业管理服务的情况下，广发行开平支行应依约向丽园物业公司支付物业管理费。一审判决广发行开平支行向丽园物业公司支付2007年10月19日前及查封期间所欠付的物业管理费并无不当。广发行开平支行上诉认为从2007年10月19日开始广发行开平支行才在法律意义上真正成为案涉物业的所有权人，对之前的物业管理费无需承担；案涉物业被法院查封使得该物业的权属一直处于不确定状态，在广发行开平支行获得物权之前该物业的物权应属前手权利人即丽园房地产公司所有，故查封期间所产生的物业管理费丽园物业公司应向丽园房地产公司追讨，该主张的依据不足，不予支持。广发行开平支行如认为上述商铺被查封而导致其经济损失，可依法另行向侵权人主张权利。
关于物业管理费的计算标准问题。丽园房地产公司与丽园物业公司签订的《物业管理委托合同》约定，丽园房地产公司委托丽园物业公司对丽园商业广场进行物业管理服务。本物业的管理服务费，由丽园物业公司按建筑面积每月每平方米40元向业主或物业使用人收取；空置房屋的管理服务费，由丽园物业公司按建筑面积每月每平方米20元向丽园房地产公司收取。丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《前期物业管理服务协议》约定，由丽园房地产公司向广发行开平支行购买的商品房提供物业管理服务。物业管理服务费用，非住宅按建筑面积每月每平方米40元；因广发行开平支行原因空置房屋按建筑面积每月每平方米40元。从上述约定看，《物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》约定的向业主或物业使用人收取的物业管理服务费的标准是一致的，即广发行开平支行应按建筑面积每月每平方米40元支付案涉物业的物业管理费。1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》第二十七条第二款规定，建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、修理费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。《物业管理委托合同》约定的空置房屋的管理服务费，是由丽园物业公司按建筑面积每月每平方米20元向开发商丽园房地产公司收取，而非向业主或物业使用人收取。故丽园物业公司抗辩认为《物业管理委托合同》约定的空置房屋管理服务费的收费标准是针对开发商丽园房地产公司未售出的物业而言，符合合同约定。丽园物业公司已依《物业管理委托合同》的约定对丽园商业广场提供了物业管理服务，虽然在2004年至2007年期间作为业主的广发行开平支行没有使用案涉商铺，但房屋空置是因广发行开平支行不使用而造成的，且依《前期物业管理服务协议》的约定，广发行开平支行仍应按建筑面积每月每平方米40元支付物业管理费。因此，一审判决认为业主广发行开平支行没有使用案涉商铺，应按照合同约定的空置房屋的物业管理费标准向丽园物业公司支付物业管理费，不符合合同的约定，判决的依据不足，应予纠正。广发行开平支行在二审法院审理时确认本案的管理费应适用《前期物业管理服务协议》，但认为《前期物业管理服务协议》对本案的情形是没有约定标准，故应按同期同地段标准支付，该主张与合同约定不符，不予支持。因此，2004年至2007年广发行开平支行应向丽园物业公司支付的物业管理费为17093356.8元（8902.79平方米×40元×48月）。
关于滞纳金的计算标准及一审判决的滞纳金是否过高的问题。丽园房地产公司与丽园物业公司签订的《物业管理委托合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金处理。丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《前期物业管理服务协议》约定，广发行开平支行不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，丽园房地产公司有权要求广发行开平支行缴付全额欠款及以欠款总额计算利息，利率为月息15‰。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由于丽园物业公司未提供因广发行开平支行违约而给其造成损失的证据，故可以该物业管理费的利息损失为基础，认定《物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》约定的违约金过高。一审判决虽然对约定的违约金计算标准作了调整，但仍属过高，应再作调整。本案参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算广发行开平支行逾期支付物业管理费的违约金。丽园物业公司上诉认为物业管理费滞纳金（违约金）的计算应按月息15‰计算，理由不充分，不予支持；广发行开平支行上诉认为一审判决所支持的违约金标准偏高，有理部分予以采纳。
关于滞纳金的计算时间及一审判决是否超出诉请问题。广发行开平支行没有按照约定支付物业管理费，应依约承担违约责任。根据《物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，违约金应从2004年1月6日起计算至物业管理费付清之日止。丽园物业公司于2007年12月28日向一审法院请求判决广发行开平支行立即支付物业管理费17093356.8元并支付滞纳金6239075.23元，该滞纳金6239075.23元是按月利率15‰从2004年1月计至2007年12月的数额，实际上是计算到起诉时止。丽园物业公司并未表示放弃2007年12月后的违约金，丽园物业公司的委托代理人也在2008年3月12日的代理词中提出欠款滞纳金从2004年1月1日至现在按15‰计算，且广发行开平支行也并未按丽园物业公司的请求立即支付物业管理费。虽然一审判决的违约金从2004年1月6日起计算至判决确定给付之日止超出了丽园物业公司起诉请求的违约金具体计算时间，但考虑到广发行开平支行至今未支付物业管理费，按合同约定仍应支付违约金，一审判决的违约金计算时间也符合合同的约定；广发行开平支行也未按丽园物业公司的请求立即支付物业管理费，且丽园物业公司并未放弃追索2007年12月后的违约金，如由丽园物业公司另案追索会造成讼累，故对一审判决的违约金时间计算部分予以维持。因此，对广发行开平支行关于一审判决广发行开平支行支付的滞纳金超出丽园物业公司的一审诉讼请求，应予以改判的主张，不予采纳。
关于丽园物业公司主张的部分物业管理费是否已超过诉讼时效问题。广发行开平支行从2004年1月开始拖欠物业管理费，而丽园物业公司分别于2004年3月、4月、5月、6月、7月、8月、10月、11月，2005年2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月，2006年5月、10月和2007年1月、4月、9月通过邮政特快专递方式向广发行开平支行送达《催缴款通知》，要求广发行开平支行缴交拖欠的物业管理费。丽园物业公司上述多次向广发行开平支行催收物业管理费的行为，构成诉讼时效中断。故本案的诉讼时效期间应从2007年9月起重新计算，至2007年12月28日丽园物业公司提起本案诉讼，未超过二年的诉讼时效。广发行开平支行上诉认为丽园物业公司主张2004年1月1日至2005年12月26日的物业管理费已超过诉讼时效，缺乏事实依据，不予支持。二审法院判决：一、变更广东省江门市中级人民法院(2008)江中法民二初字第11号民事判决为：广发行开平支行应在本判决发生法律效力之日起10日内支付物业管理费人民币17093356.8元及违约金（以实际拖欠的物业管理费按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2004年1月6日起计至判决确定给付之日止）给丽园物业公司。如果广发行开平支行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回丽园物业公司的其他上诉请求。三、驳回广发行开平支行的其他上诉请求。一审案件受理费179833元，由丽园物业公司负担27890元、广发行开平支行负担151943元；评估费69998元，由广发行开平支行负担。二审案件受理费179833元，由丽园物业公司负担27890元，广发行开平支行负担151943元。
广发行开平支行申请再审称，（一）依据2001年5月15日丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《前期物业管理服务协议》，物业管理费的收费主体应为丽园房地产公司，丽园物业公司要求广发行开平支行向其交付物业管理费没有依据。（二）广发行开平支行交纳物业管理费的时间应自155号判决生效后（即2008年1月11日后）开始计算。（三）每月每平方米建筑面积40元的物业管理费收费标准，违反了《广东省物业管理条例》以及佛山市物价局〔佛价(2000)154号〕《关于丽园商业广场物业管理服务收费标准的批复》（以下简称《154号批复》）中“丽园商业广场商铺（有电梯）物业管理服务费每月每平方米建筑面积11元”的规定，超出部分应属无效。（四）一审判决滞纳金计算期间超出当事人诉讼请求。（五）广发行开平支行不应支付滞纳金。即使支付滞纳金，该滞纳金的标准也明显偏高，应以中国人民银行同期存款利率为参照标准。（六）丽园物业公司主张的部分物业管理费超过诉讼时效。请求：撤销二审判决，驳回丽园物业公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由丽园物业公司承担。
丽园物业公司答辩称，（一）案涉商铺的物业服务合同属丽园房地产公司、丽园物业公司、广发行开平支行三方真实意思表示，任何一方均无权单方变更。（二）广发行开平支行自2000年12月29日起获得案涉商铺的所有权，155号判决只是否定了丽园房地产公司其他债权人对案涉商铺的物权诉求，并非广发行开平支行依据该判决才获得案涉商铺的物权。（三）每月每平方米40元的物业管理费标准理据充分，且未过诉讼时效。原二审判决对滞纳金的认定正确。请求：维持二审判决。
丽园房地产公司的答辩意见与丽园物业公司的答辩意见一致。
最高人民检察院抗诉认为，二审法院作出的(2009)粤高法民一终字第199号民事判决认定事实有误，有新的证据足以推翻原判决。理由如下：（一）有新的证据证明终审判决对案涉商铺的面积认定有误。广发行开平支行与丽园房地产公司签订《以物抵债协议》及《商品房购销合同》后，曾向佛山市房地产管理局申请办理过户登记手续，但该局认为广发行开平支行的抵债行为不符合《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，即商品房预售款未流入监督账户，不予办理房产登记过户，因此广发行开平支行一直未能获得案涉商铺的房屋产权证书。2011年4月广发行开平支行发现佛山市房地产管理局档案馆存有案涉商铺房屋面积相关记录，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条，该项证据可以认定为新的证据。根据佛山市房地产管理局档案馆提供的《商品房屋情况表》显示：填报日期为2002年3月18日，填报单位为丽园房地产公司，涉案佛山市祖庙路26号之一的丽园商业广场于2001年5月竣工，商品房预售许可证编号为(2001)005号，其中“第五层房屋面积为3252.46㎡”、“第六层房屋面积为3091.25㎡”、“第七层房屋面积为2302.17㎡”。据此计算，5-7层建筑面积应为3252.46+3091.25+2302.17=8645.88㎡。此数值与原先合同约定的面积8902.79平方米不符。而依照双方签订的《商品房购销合同》第二条第三款规定：“以上面积为甲方暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。”此外，155号判决中也载明丽园房地产公司答辩时称“我公司建筑的丽园广场是9层商铺，共27909.40平方米，在与开平支行签抵债协议时，抵了5-7层，余下的19263.52平方米都没抵债”。据此计算5-7层的建筑面积应为27909.40-19263.52=8645.88㎡。这个数字与佛山市房地产管理局档案馆提供的《商品房屋情况表》的面积一致，可以相互佐证。（二）有新的证据证明广发行开平支行和丽园房地产公司签订的《前期物业管理委托合同》中关于物业费标准的约定部分无效，具体标准宜分为两个阶段认定。2004年3月1日前物业费超过政府指导价的部分应认定无效，2004年3月后应根据同期同地段商铺的物业费的市场价格调整。有新的证据表明，丽园物业公司于2000年10月11日向佛山市物价局提交了《关于物业管理服务收费的申请报告》，佛山市物价局于2000年12月13日作出的《154号批复》载明:“丽园商业广场商铺（有电梯）物业管理服务费每月每平方米建筑面积11元”，“从2000年12月15日起执行”，“并按规定到佛山市物价局申领《广东省经营服务性收费许可证》，实行亮证收费。”该项批复是广发行开平支行向公安部门举报相关人员在签订合同时有违法违纪行为，公安部门立案侦查后，2010年7月向佛山市物价局调查了解情况时才发现的，符合新证据的认定标准。丽园房地产公司和丽园物业公司的股东同为麦恩荣和许美英，应当都知晓物价局批复的内容，但是却故意隐瞒了这一事实，在2001年5月15日与广发行开平支行签订《前期物业管理委托合同》时，仍约定按每月每平方米建筑面积40元的标准收取物业费，该行为违反了1998年广东省人大常委会颁布的《广东省物业管理条例》第二十九条“物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。”以及《价格法》第三十九条“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”第四十一条“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”因此，所签合同中约定的物业费超过11元的部分应当认定无效。2004年3月广东省物价局、广东省建设厅颁发了《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》，其中第一条规定商铺的物业服务收费实行市场调节价，不再实行政府指导价。从该规定2004年3月1日生效时起，案涉商铺的物业服务费开始实行市场调节价，但市场调节价也不应直接认定为40元，而适宜调整为同期同地段的其他商铺的物业费标准。
再审过程中，广发行开平支行申诉称，同意抗诉书对案涉商铺面积的意见，对物业费标准问题，认为在广发行开平支行与丽园物业公司未重新协商的情况下，物业费标准应按不高于每月每平方米建筑面积11元的标准确定。
丽园物业公司答辩称，（一）广发行开平支行对案涉商铺的面积约定是认可的，在产权证出来前，不管面积是否有误差，也不影响之前的管理，应按照买卖合同的面积来收取物业费。（二）本案涉及的物业费纠纷发生在2004年到2007年，当时已实行市场调节价，故本案不需要考虑政府指导价，应按合同的约定执行。丽园房地产公司的答辩意见与丽园物业公司的答辩意见一致。
二审法院再审查明，2011年3月29日，广东发展银行股份有限公司开平支行变更名称为广发银行股份有限公司开平支行。案涉商铺至今未办理房产证。155号判决查明以下事实，2000年12月29日，在广发行开平支行与丽园房地产公司签订三份《商品房购销合同》的同一天，广发行开平支行还与丽园房地产公司及开平市第四建筑集团公司、广东省机电设备公司开平公司、开平市东康汽车配件公司、开平陶瓷厂、广东省拍卖行开平分行、开平市四建物资公司等签订了《以物抵债协议》，约定丽园房地产公司以案涉商铺折抵上述借款人欠广发行开平支行的本金及利息共126796296.92元，上述借款人无条件协助广发行开平支行办理房屋产权登记。2001年1月20日，佛山市人民政府颁发佛府〔2001〕010号《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，加强商品房预售款监督管理，规定在《商品房购销合同》签订后30日内，预售人须凭银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证至市房地产交易机构办理购销合同的登记手续。同时规定，市房地产交易登记机构应审查银行出具的付款凭证。对原二审认定的事实，再审予以确认。再审期间，广发行开平支行提交了以下证据：证据一是佛山市物价局2000年12月13日作出的《154号批复》，该批复载明“一、丽园商业广场商铺（有电梯）物业管理服务费每月每平方米建筑面积11元。……三、物业管理服务收费标准不包括小区（楼宇）内的公共水电费，其公共水电费的分摊办法按省物价局粤价〔1997〕173号文有关规定执行。以上从2000年12月15日起执行”。丽园物业公司对该证据的真实性无异议，并主张其当时已将该批复的内容公告张贴，但未提交相应证据。丽园物业公司还称该批复实际上无法执行，物价局也从未对其作出违规收费的处理，其主张的40元是全包物业费，其中分量最大的是水电分摊与消防，并称在物业费之外，业主不需要再交纳其他水电费，且本案讼争的是2004年1月至2007年年底的物业费，而自2004年3月1日起，案涉商铺的物业费已实行市场调节价，物价局的上述批复已不适用。广发行开平支行称丽园物业公司从未告知其批复内容，该行是在相关诉讼中于2010年7月向佛山市物价局调取的该证据，同时主张在《商品房购销合同》签订时，案涉商铺实行的是政府指导价，而2000年10月18日丽园房地产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同》第二十条约定“管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整”，佛山市物价局《154号批复》是在《物业管理委托合同》签订之后，故批复11元的收费标准已被契约化，应按该标准履行；2004年之后案涉商铺的物业费虽实行市场调节价，但因丽园物业公司从未就调整物业费标准与广发行开平支行进行过协商，故仍应按批复的11元收取；又因丽园物业公司根本不具备相应的物业管理企业资质，无法提供符合合同约定的物业服务，故应在11元的基础上降低其物业费标准。证据二是佛山市禅城区房地产档案馆保存的《商品房屋情况表》，该表的填报单位为丽园房地产公司，经办人为梁鹏星，填报日期为2002年3月18日，根据该表填报的面积，5-7层建筑面积应为8645.88㎡。丽园房地产公司对该证据的真实性无异议，丽园房地产公司提交了一份说明，称《商品房屋情况表》是丽园商业广场在佛山市房地产交易所的备案资料。表中关于丽园商业广场五、六、七层房屋面积的数据来自于佛山市房地产交易所的初步测绘。五、六、七层至今尚未办理房地产权证，其实际面积需以日后办理的房地产权证所登记的面积为准。”在再审庭审调查中，法庭请丽园房地产公司说明初步测绘的含义及当时为何要进行初步测绘、如案涉房产现在办理产权证是否还需要测绘机构对面积进行测量等问题，丽园房地产公司的委托代理人梁鹏星均称不清楚。广发行开平支行还提交了丽园房地产公司的工商登记资料、丽园物业公司的工商登记资料、丽园物业公司有关资质等级资料等证据，因这些证据在广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）诉佛山市住房和城乡建设管理局、第三人丽园物业公司行政许可纠纷一案中，由粤财公司提交并经丽园物业公司质证，再审对已为生效的(2011)佛中法行终字第173-1号、第173-2号行政裁定所确认的相关事实予以确认。根据上述生效裁定，丽园物业公司于2000年5月11日登记成立，同年8月22日取得《资质证书》，资质等级为临时；2005年8月24日，丽园物业公司取得资质等级暂定三级的《资质证书》；2007年11月22日，丽园物业公司取得资质等级为三级的《资质证书》。上述生效裁定还认定，2006年9月，广东省人民政府第十届99次常务会议审议同意由粤财公司负责处置广东发展银行不良资产包。2006年10月31日，广发行开平支行和粤财公司签订《抵债资产转让协议》，该协议系广发行开平支行向粤财公司转让案涉商铺这一抵债资产签订的分户协议。
二审法院再审认为，本案属于物业管理合同纠纷，根据广发行开平支行的再审请求及最高人民检察院的抗诉意见，本案的争议焦点，一是广发行开平支行是否应向丽园物业公司支付物业管理费，二是广发行开平支行是否应支付2004年至2007年的物业管理费，三是广发行开平支行应支付多少物业管理费，涉及物业管理费的计算标准及案涉商铺的面积问题，四是广发行开平支行是否应支付滞纳金、滞纳金的计算标准是否过高、滞纳金的计算时间是否有误，五是丽园物业公司主张的部分物业管理费是否已超过诉讼时效。
关于广发行开平支行是否应向丽园物业公司支付物业管理费的问题。2000年10月18日丽园房地产公司与丽园物业公司签订的《物业管理委托合同》、2000年12月29日丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《商品房购销合同》、2001年5月15日丽园房地产公司与广发行开平支行签订的《前期物业管理服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容符合有关法律规定，应认定合法有效。原一审、二审判决根据上述合同的相关约定，认定广发行开平支行属于本案适格被告、广发行开平支行应向丽园物业公司支付物业管理费，依据充分，论述清楚。广发行开平支行该申请再审理由不充分，不予支持。
关于广发行开平支行是否应支付2004年至2007年的物业管理费问题。2000年12月29日，广发行开平支行与丽园房地产公司签订了三份《商品房购销合同》及《以物抵债协议》，约定广发行开平支行向丽园房地产公司购买案涉商铺。同日，双方还签订了《房屋租赁合同》，约定广发行开平支行将购买的案涉商铺出租给丽园房地产公司，租赁期限从2001年1月1日起至2003年12月31日止。上述合同签订后，双方当事人均依约履行。2002年1月16日，广发行开平支行在《羊城晚报》上发布抵债资产处置项目推介公告，该推介公告包含了案涉商铺。2002年3月，丽园房地产公司的债权人环市信用社为保障其债权的实现，在申请佛山中院强制执行(2001)佛','2018-09-28
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