广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1222号
上诉人（原审原告）：广东省电信实业集团公司。住所地:广州市天河区。
法定代表人：陈洪。
委托诉讼代理人：胡东，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江南南，广东省电信实业集团公司的员工。
上诉人（原审被告）：江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司。住所地:江门市。
法定代表人：刘慧媛。
委托诉讼代理人：徐丹，广东金硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢剑锋，广东金硕律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江门华苑酒店管理有限公司。住所地:江门市蓬江区。
法定代表人：刘慧媛。
委托诉讼代理人：徐丹，广东金硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢剑锋，广东金硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市港源房地产代理有限公司。住所地:江门市。
法定代表人：潘伟宁。
委托诉讼代理人：房海滨，广东森德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑焕明，广东森德律师事务所实习律师。
上诉人广东省电信实业集团公司（以下简称电信公司）因与上诉人江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司（以下简称美格顿公司）、江门华苑酒店管理有限公司（以下简称华苑公司）、被上诉人江门市港源房地产代理有限公司（以下简称港源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
电信公司上诉请求：1、撤销一审判决第五、六项判决，改判美格顿公司、华苑公司共同连带自2016年5月12日按原《物业租赁合同》约定的租金标准的2倍向电信公司支付占用费至其实际返还涉案物业以及附属设施、设备、装饰装修物之日止；2、判令美格顿公司、华苑公司共同连带向电信公司支付按各期欠租金金额每日万分之五的标准从其拖欠租金之日计至实际支付时的逾期付款（延期付租）违约金（按租赁合同约定各期应交租时间及租金金额，暂计至2016年4月26日止，暂计逾期违约金333874元）；3、美格顿公司、华苑公司共同连带承担本案诉讼费用；4、判令港源公司对美格顿公司的全部支付义务和租赁合同约定债务、违约金及损失赔偿责任等应付款项和费用在保证担保范围内承担连带清偿责任。事实和理由：一、一审判决将租赁合同约定的租赁保证金错误认定为定金，从而错误适用合同法第一百一十六条关于只能选择适用违约金或定金条款的规定以及所谓公平原则，据此错误驳回电信公司诉请美格顿公司、华苑公司支付逾期迟延付租金违约金，就其逾期迟延返还物业期间按约定租金标准的2倍支付物业占用费等诉讼请求，依法应予以改判纠正。（一）本案涉诉租赁合同约定的租赁保证金并非约定定金，其不符合合同法和担保法规定的定金要件，不应适用合同法第一百一十六条关于只能选择适用违约金或定金条款的规定。（二）本案租赁合同为经过较长时间公开竞拍和公平磋商依法签订的民事合同，租赁合同约定的逾期付租违约金、逾期返还租赁物期间的物业占用费、没收租赁保证金等相关约定，并非如一审判决所谓的“针对的系同一违约行为”，而是分别针对承租方违约逾期迟延缴纳各期租金、违约逾期迟延返还租赁物、根本违约毁约导致合同解除的不同违约行为；约定的各项违约金标准并非超高，也非显失公平，法院应尊重租赁合同双方的约定的，有法律约束力的各项违约金条款，依法支持守约一方的合同权利和违约金主张，一审法院不应错误适用法律和所谓公平原则，不当减免作为违约毁约一方的美格顿公司、华苑公司支付约定的逾期迟延付租违约金和物业占用费等违约责任。（三）一审判决仅判决确认美格顿公司缴纳的租赁保证金1980000元归电信公司所有，远不足以填补美格顿公司、华苑公司各项不同的违约、毁约给电信公司造成的损失，美格顿公司、华苑公司的各项违约毁约行为给电信公司造成的损失成倍超过租赁保证金1980000元。
二、港源公司应对美格顿公司履行租赁合同义务及违约责任等承担连带保证（清偿责任）。港源公司自愿签署并向电信公司出具《承租保证人保证书》，作为承租保证人为美格顿公司履行租赁合同等提供连带责任保证，电信公司予以接受，符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第22条关于有效担保书（保证合同成立）的法律要件，该保证书的保证范围、期间等内容和形式符合我国担保法关于保证合同内容和形式的法律规定，依据我国担保法及上述司法解释和合同法第8条，该保证书在双方之间成立了合法有效的保证合同关系，港源公司应按其在保证书中承诺的担保范围承担连带清偿责任。根据上述担保法司法解释规定及其确立的原则和举重明轻的法律解释原则，电信公司与美格顿公司、华苑公司等签订的《关于物业租赁合同的补充合同》并未转让美格顿公司的债务，没有实质修改租赁合同主要条款和内容，也未加重作为债务人的美格顿公司的债务，相反可能减轻美格顿公司的债务。港源公司应按其在保证书中承诺的担保范围承担连带清偿责任。
美格顿公司、华苑公司答辩称：一、涉案拍卖文件及《物业租赁合同》中属于免除电信公司出租人责任的格式条款应认定无效。二、美格顿公司、华苑公司拒绝支付租金是依法行使抗辩权，电信公司无权以美格顿公司、华苑公司逾期支付租金为由诉求单方解除《物业租赁合同》。三、若判令解除《物业租赁合同》，美格顿公司、华苑公司对此不存在过错，不承担违约责任。退一步讲，即使美格顿公司、华苑公司应承担违约责任，电信公司也无权同时主张没收租赁保证金、以拖欠租金金额每日万分之五计付违约金，以余期租金金额30%计付违约金。四、若判令解除《物业租赁合同》，应合理减免部分租金费用、物业占用费以弥补美格顿公司、华苑公司的损失。五、港源公司不承担担保责任。港源公司只在竞拍阶段签署《承租保证人保证书》，在美格顿公司竞得承租权后没有正式《物业租赁合同》中作为保证人签署签名盖章，且后期文件来往及补充合同的签署都没有港源公司参与，电信公司也只是一直催促美格顿公司提供担保人，因此，一审判决认定《承租保证人保证书》不具有确立电信公司与港源公司保证关系的效力，驳回电信公司要求港源公司承担担保责任是有事实和法律依据的。
港源公司答辩称：首先,电信公司主张港源公司应按保证书中承诺的担保范围承担连带清偿责任没有任何依据；其次，电信公司请求的违约金没有合同和法律依据；电信公司主张占用费计算的上诉请求同样是不合理的。理由：一、港源公司出具《承租保证人保证书》只是电信公司的要约邀请而作出的要求行为，港源公司与电信公司之间的保证合同未成立。（一）《海峡拍卖行有限公司竞买注意事项》就是电信公司发出的要约邀请，港源公司出具《承租保证人保证书》只是要约行为。（二）电信公司在《竞买注意事项》注明合同的成立必须采用书面合同的形式，港源公司没有在租赁合同上签名，撤销了自己发出的邀约。我方没有参与《物业租赁合同》以及《关于〈物业租赁合同〉的补充合同》的签订，不清楚涉案租赁物的租赁情况，对租赁合同的具体条款也不清楚，不应承担保证责任。（三）电信公司一直认为其与港源公司的担保合同未成立，认为担保人一直缺位。（四）电信公司一直没有向港源公司提出过履行“签署合同”行为的要求。（五）最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十二条不能适用于本案。（六）《关于<物业租赁合同>的补充合同》已经修改了实质性条款，确定合同义务已经转移，港源公司不承担担保责任。二、电信公司主张计算的违约金没有合同及法律依据，应驳回电信公司违约金的上诉请求。在一审过程中，美格顿公司、华苑公司、港源公司均主张电信公司的违约金过高，请求法院予以调整。故一审法院认为电信公司主张没收保证金、以拖欠租金金额每日万分之五计付违约金、逾期租金金额30%计算违约金不能一并主张有理有据。三、一审法院对占用费的判决正确的，应驳回电信公司主张的按租金金额的两倍计算占用费的上诉请求。
电信公司答辩称：不同意美格顿公司、华苑酒店的上诉请求及事实和理由，一审判决解除双方租赁合同是有充分的事实和法律依据的，而且美格顿公司、华苑酒店在一审庭审期间认可租赁合同实际已经解除了。第二、关于是否存在影响合同履行的租赁物质量问题，一审法院查明和认定的事实已经充分证明所谓的质量问题大部分是不真实的，而且依据电信公司和美格顿公司之间的租赁合同的约定，双方是采用现状租赁的方式而且是在签订租赁合同之前出租方已经详细披露了租赁物业的瑕疵和历史状况以及物业的现状，并且美格顿公司在参加租赁权竞拍之前到租赁物现场进行了充分的勘察，并且签署了《物业现状勘察报告》以及认可相关的租赁权拍卖情况说明。按照双方合同的约定，这些所谓的质量问题应该由承租人负责维修。在合同履行过程中，承租人提出的隐蔽、瑕疵问题，出租人出于维护双方的长期友好合作的善意，出租人突破合同的约定，承担了一些，比如空调维修以及部分漏水补漏的维修工作。但是，承租人美格顿公司实际以其经营困难为由，多次违约逾期交付租金，拖欠从2015年10月起的租金达一年多，电信公司不得已依据合同约定及合同法的规定，依法行使单方解除权书面通知美格顿公司、华苑酒店自2016年4月26日起解除双方的租赁合同，合同解除合法有据，不存在美格顿公司、华苑酒店上诉状所述的其有权行使先履行抗辩权的事实和法律要件。第二、美格顿公司、华苑酒店所谓的物业质量问题，其并没有充分举证证实，而且在法定的举证期限内也没有递交或者申请对所谓的质量问题进行委托鉴定，因此，一审法院判定所谓的质量问题不影响租赁合同的整体履行和承租人依约交付租金的义务，是正确合法的判决。二审法院应予支持。
港源公司答辩称：对美格顿公司与电信公司租赁合同的签订与履行没有参与，不清楚双方对于租赁所发生的情况，具体的法律关系与事实由法院认定。
电信公司向一审法院诉求：1、美格顿公司、华苑公司共同连带支付其拖欠（2015年10月-16年4月26日）租金4608560元及按欠租金额每日万分之五的约定标准计至其实际支付时的逾期付款违约金（按租赁合同约定各期应交租时间及租金金额，暂计至16年4月26日止，暂计逾期违约金333874元）；2、美格顿公司、华苑公司向电信公司共同连带支付合同约定的自2014年10月起两年的租赁物业保险费用130000元；3、确认双方间的物业租赁合同已解除；4、美格顿公司、华苑公司向电信公司共同连带支付相当于剩余未履行租赁期租金总额的30%的违约金29730432元；5、美格顿公司、华苑公司迁离并交回租赁物业及附属设施、设备、装饰装修物；6、美格顿公司、华苑公司共同连带支付与其返还租赁物业占用使用费（从16年5月12日起计至其实际交回之日止）；7.本案受理费、财产保全费等全部诉讼费用由两被告共同连带承担；8、港源公司对美格顿公司的上述全部支付义务和租赁合同约定债务、违约及损失赔偿责任等应付款项和费用在保证担保范围内承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2014年，电信公司委托海峡拍卖行有限公司对电信公司名下的位于江门市蓬江区潮连连荷路25号1、2、3、5、6、7、8、11、12幢房产及部分配套设施（原华苑宾馆）和足球场等物业（下简称涉案物业）的十二年租赁权进行拍卖，美格顿公司自愿参与此次竞拍，港源公司于2014年8月27日出具《承租保证人保证书》，承诺：若美格顿公司于上述租赁权的拍卖会上成功竞得涉案物业，港源公司承诺为美格顿公司履行房屋租赁合同期限届满后五年提供连带责任保证，保证范围系承租人应支付给电信公司的租金及利息、滞纳金、违约金、造成损失的赔偿金、违法违规经营损害赔偿金及其他应付款项等，及诉讼费、仲裁费、律师费等实现债权的费用。美格顿公司作为被保证人于《承租保证人保证书》上盖章确认。2014年8月28日，美格顿公司成功竞得涉案物业十二年的租赁权。
2014年9月24日，电信公司与美格顿公司共同签订《物业租赁合同》，约定：1.电信公司向美格顿公司出租位于广东省江门市××连连××路××、××、××、××、××、××、××、××、××房产及部分配套设施（原华苑宾馆）、足球场物业等物业，租期为144个月，自2014年10月1日起至2026年9月30日止；2.2015年1月至2015年12月的月租金为660000元，2016年1月至2016年12月的月租金为679800元，2017年1月至2017年12月的月租金为700194元，2018年1月至2018年12月的月租金为721200元，此后标准详见《物业租赁合同》；3.每期租金按季度缴纳，三个月为一季度，每期租金应于上期结束前的十日内以转账方式缴纳，电信公司收取租金后的十日内向美格顿公司出具相应金额的发票；4.美格顿公司向电信公司缴纳租赁保证金1980000元，若美格顿公司无违约行为或无导致电信公司损失的侵权行为以及其他因租赁合同发生的未结费用时，电信公司应于租赁期满或合同解除或终止之日将上述保证金无息退回美格顿公司；5.在征得电信公司书面同意后，美格顿公司对物业进行装修装饰、改善或增加设施、设备的费用，由美格顿公司自理；6.合同已约定若因美格顿公司违约导致电信公司单方解除合同或因其他原因合同终止的，美格顿公司应于15日内迁离以及交回租赁物业和附属设施、设备、装饰装修物，同时结清应当由美格顿公司承担的各项费用，并办理有关移交手续；7.本合同终止后，美格顿公司逾期不迁离或不返还租赁物业的，就逾期部分应按以下规则向电信公司支付物业占用使用费：（1）逾期时间在30日内的（含30日），美格顿公司应就逾期时间按合同终止时最后一月租金标准双倍计算并支付物业占用使用费。（2）逾期时间在60日内的（含60日），美格顿公司应就逾期时间按合同终止时最后一月租金标准三倍计算并支付物业占用使用费。（3）逾期时间在90日内的（含90日），美格顿公司应就逾期时间按合同终止时最后一月租金标准四倍计算并支付物业占用使用费。如此类推，直至美格顿公司实际交还物业之日止；8.美格顿公司有拖欠租金累计达30日以上的，电信公司有权解除本合同，收回租赁物业及美格顿公司装修、修缮与租赁物业形成附合的所有设施、设备，没收租赁保证金，并要求美格顿公司承担违约责任、赔偿经济损失；9.美格顿公司自行承担65000元/年的物业保险费用，如美格顿公司拒不购买该保险，电信公司有权垫付保险费先行购买后从美格顿公司缴纳的租赁保证金中予以扣除，不足以扣除的，电信公司可向美格顿公司追偿；10.美格顿公司未按照本合同约定交纳租金的，每逾期一天，应按照应交而逾期未交金额的万分之五向电信公司支付违约金，直至实际付清款项之日止；11.租赁期内，因美格顿公司违约导致合同终止或被解除的，美格顿公司应按剩余租赁期租金总额的30%向电信公司支付违约金。同时，电信公司有权没收美格顿公司所交付的租赁保证金，美格顿公司对租赁物业所作的基础设施完善及装修投入，包括与租赁物业形成附合的装饰装修物无偿归电信公司所有；12.美格顿公司承诺：美格顿公司已到租赁物业现场查看并审阅了物业权属、消防验收等相关文件，并充分了解并知悉租赁物业所存在的瑕疵，美格顿公司同意按照租赁物业现状进行承租，租赁物业现状详见租赁权拍卖文件、瑕疵说明，及美格顿公司签署的附件2《物业现状勘察报告》；13.本合同自双方签字盖章之日起生效。上述合同签订后，电信公司依约向美格顿公司交付租赁物，美格顿公司向电信公司缴纳了保证金1980000元。
《物业租赁合同》签订后，电信公司曾多次去函美格顿公司，说明港源公司至今尚未签署《物业租赁合同》，并要求美格顿公司提供与港源公司具有同等保证能力的保证人并办理担保事宜。2015年6月19日，电信公司与美格顿公司、华苑公司签订《关于<物业租赁合同>的补充合同》，约定增加华苑公司为《物业租赁合同》的承租方，与美格顿公司共同享有合同权利和承担合同义务。
2015年10月，电信公司向美格顿公司书面催收2015年10月至12月的租金，2015年10月28日，美格顿公司向电信公司复函《关于华苑物业第四期租金问题协商的函》，称其经营困难，需筹措资金，申请上述租金宽限至2015年11月20日前支付。2015年12月7日，美格顿公司再次向电信公司复函《关于华苑宾馆2015年第四季度租金的函》，再次以经营困难，需筹措资金为由，申请上述租金宽限至2015年12月11日前支付。2016年1月25日，电信公司发函给美格顿公司，要求美格顿公司立即支付所欠租金及迟延支付期间的违约金，美格顿公司收悉该函件后未支付所欠租金。
2016年4月25日，电信公司以书面邮件的方式向美格顿公司、华苑公司发出《关于解除华苑宾馆物业租赁合同的函》，告知美格顿公司、华苑公司：1.电信公司依法依约于2016年4月26日解除双方的《物业租赁合同》；2.即时没收美格顿公司、华苑公司交付的租赁保证金；3.美格顿公司、华苑公司应于15日内迁离并交还租赁物业及附属设施、设备、装饰装修物；4.美格顿公司、华苑公司应依法依约结清合同解除前拖欠的租金、违约金和应当由美格顿公司、华苑公司承担的各项费用以及违约赔偿责任。美格顿公司、华苑公司在收取电信公司的上述通知函后至今尚未缴纳自2015年10月至2016年4月26日止的租金合计为4608560元（660000×3个月+679800×3个月＋679800÷30日×26日）并继续占用租赁物业至今。现电信公司主张美格顿公司、华苑公司持续使用经营承租物业而长期拖欠2015年10月至2016年4月26日止的租金4608560元、港源公司作为承租担保人应承担连带清偿责任，并依法向原审法院起诉。
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。电信公司、美格顿公司和华苑公司对《物业租赁合同》、《关于<物业租赁合同>的补充合同》的真实性均予确认，该合同系双方的真实意思表示，相关内容并未违反法律法规的强制性规定，一审法院依法确认，并据此确认美格顿公司、华苑公司与电信公司之间关于涉案物业的租赁合同关系。本案争议的焦点为：1.电信公司单方解除《物业租赁合同》的行为的效力；2.美格顿公司、华苑公司应向电信公司支付的租金金额；3.电信公司是否有权没收租赁保证金以及违约金的支付；4.关于美格顿公司、华苑公司向电信公司返还承租物业及附属设施、设备、装饰装修物；5.美格顿公司、华苑公司应支付的物业占用费的金额；6.港源公司应否对美格顿公司、华苑公司的上述债务承担连带清偿责任。
（一）关于电信公司单方解除《物业租赁合同》的行为的效力问题。电信公司主张美格顿公司、华苑公司拖欠自2015年10月至2016年4月26日止的租金4608560元，美格顿公司、华苑公司对此并无异议，予以确认。美格顿公司、华苑公司对电信公司所举《关于华苑物业第四期租金问题协商的函》、《关于华苑宾馆2015年第四季度租金的函》、《关于解除华苑宾馆物业租赁合同的函》、函件投递凭证、美格顿文件接收表等证据的真实性并无异议，一审法院对上述证据依法采纳。结合上述证据可确认美格顿公司、华苑公司已长期拖欠自2015年10月至2016年4月26日止的4608560元租金，期间电信公司多次应美格顿公司的要求延长租金缴纳期限，但美格顿公司、华苑公司期满仍未支付租金。依据《物业租赁合同》“美格顿公司、华苑公司拖欠租金累计达30日以上的，电信公司有权解除本合同，收回租赁物业及其装修、修缮与租赁物业形成附合的所有设施、设备，没收租赁保证金，并要求美格顿公司和华苑公司承担违约责任、赔偿经济损失”的约定，美格顿公司、华苑公司拖欠自2015年10月至2016年4月26日止的租金4608560元至今，显属违约，电信公司依约有权单方解除合同、收回租赁物业及相关附合设施。而自2016年4月25日电信公司以书面邮件的方式向美格顿公司、华苑公司发出《关于解除华苑宾馆物业租赁合同的函》，告知美格顿公司、华苑公司《物业租赁合同》及《关于<物业租赁合同>的补充合同》将于2016年4月26日解除，美格顿公司、华苑公司于次日收悉后并未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第九十六条的规定，电信公司有权单方主张解除租赁合同，合同自电信公司解除合同的意思表示到达美格顿公司、华苑公司时解除，一审法院依法确认电信公司单方解除《物业租赁合同》及《关于<物业租赁合同>的补充合同》的行为有效，《物业租赁合同》及《关于<物业租赁合同>的补充合同》已于2016年4月26日解除。
（二）关于美格顿公司、华苑公司应向电信公司支付的租金、物业保险费的金额问题。关于租金的支付问题。电信公司主张美格顿公司、华苑公司拖欠自2015年10月至2016年4月26日止的租金4608560元（660000×3个月+679800×3个月＋679800÷30日×26日），美格顿公司、华苑公司对此租金数额并无异议，一审法院予以确认，故美格顿公司、华苑公司应向电信公司缴纳自2015年10月至2016年4月26日止的租金4608560元。美格顿公司、华苑公司抗辩称涉案物业在交付使用时发现租赁物的主体结构存有的安全质量问题属拍出阶段未被披露的瑕疵，且迎宾楼的空调等设备不能使用，以上问题属出租方的维修义务，但电信公司至今未对毁损的租赁物履行维修义务，造成美格顿公司、华苑公司无法正常使用，故美格顿公司、华苑公司可依法行使先履行抗辩权，不需支付自2015年10月份起的租金，为此美格顿公司、华苑公司举出《江门华苑酒店局部屋面、外墙、幕墙、窗台、楼板裂缝等补漏水防水工程方案》、《关于宾馆设备问题解决的函》等一系列其与电信公司就相关维修问题的协商往来函件。对此一审法院认为，首先，《江门华苑酒店局部屋面、外墙、幕墙、窗台、楼板裂缝等补漏水防水工程方案》等关于质量问题的书面文件系美格顿公司单方制作，未经相关有资质的检测维修公司检验，且电信公司对此表示异议，真实性存疑，无法真实反映实际产生的质量问题及所造成的影响。其次，依据《关于宾馆设备问题解决的函》等一系列协商往来函件可证明美格顿公司自2014年10月18日起已向电信公司多次反映相关质量问题，电信公司亦及时回函相关维修及费用的承担方案，对相关质量问题也充分说明，对主楼、康体楼天台漏水、迎宾楼空调等问题已进行维修，且对空调质保三个月，对相关问题已尽合理维修义务。再者，关于主楼、康体楼天台现今是否仍存在漏水问题、迎宾楼空调是否仍无法使用及该问题是否导致美格顿公司、华苑公司对整个租赁物业的无法使用等问题，美格顿公司、华苑公司对此并未举证证明，无法核实相关情况。最后，在电信公司已履行合理维修义务的情况下，美格顿公司、华苑公司于《物业租赁合同》解除前仍实际管理使用涉案物业，客观上仍对该物业使用和收益，依法不存在《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权的成立条件，美格顿公司、华苑公司依约仍应支付租金。综上，美格顿公司、华苑公司的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予采信。关于物业保险费的支付问题。因《物业租赁合同》已约定为涉案物业投保属美格顿公司的义务，若美格顿公司拒不履行投保义务的，电信公司可自行购买后于保证金中予以扣除并向美格顿公司追偿不予扣除的部分，现电信公司主张美格顿公司拒不履行投保义务，依据双方约定，电信公司既然要求美格顿公司向其偿还保险费用，则电信公司依法应举证证明该保险费用其已实际垫付以及具体垫付的数额。现因电信公司并未向一审法院举证证明该费用的垫付情况，其依法应承担举证不能的责任，故电信公司关于美格顿公司、华苑公司承担物业保险费130000元的主张，缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。
（三）关于电信公司是否有权没收租赁保证金以及违约金的支付问题。电信公司主张没收租赁保证金1980000元、以拖欠租金4608560元为本金按每日万分之五计付逾期付款违约金、以剩余租赁期限租金的30%即29730432元计付违约金等三项诉求，对该保证金，因双方已约定若美格顿公司、华苑公司无违约行为则合同终止之日电信公司将保证金无息退回美格顿公司、华苑公司，则该保证金的生效要件为美格顿公司、华苑公司违约。而双方另又约定了违约金，现因电信公司依据美格顿公司、华苑公司逾期未支付租金而主张上述三项诉求，针对的系同一违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，针对美格顿公司、华苑公司逾期未支付租金的违约行为，电信公司依法只能主张定金或违约金，现电信公司将定金和违约金一并主张，一审法院依法不予支持。鉴于电信公司已持有美格顿公司、华苑公司所缴定金，加之电信公司主张的违约金数额已明显超过美格顿公司、华苑公司拖欠的租金数额，故从公平原则和定金罚则的规定出发，一审法院依法判令定金1980000元归电信公司所有，而电信公司关于计付违约金的主张，依法不能与定金罚则一并适用，一审法院依法不予支持。
（四）关于美格顿公司、华苑公司向电信公司返还承租物业及附属设施、设备、装饰装修物的问题。因双方合同已约定“美格顿公司、华苑公司有拖欠租金累计达30日以上的，电信公司有权解除合同，收回租赁物业及美格顿公司、华苑公司装修、修缮与租赁物业形成附合的所有设施、设备”，现美格顿公司、华苑公司逾期不支付自2015年10月起的租金逾一年，电信公司已依约解除涉案合同，电信公司依约有权收回美格顿公司、华苑公司承租的物业以及装修、修缮、附合设施、设备，美格顿公司、华苑公司依约应在合理期限内返还承租物业及附属设施、设备、装饰装修物，故电信公司的主张于法有据，一审法院予以支持。鉴于美格顿公司、华苑公司在承租物业经营较长时间，一审法院认为限期美格顿公司、华苑公司在一个月内返还较为适宜。
（五）关于美格顿公司、华苑公司应支付的物业占用费的金额问题。电信公司主张美格顿公司、华苑公司支付自2016年5月12日起至返还物业之日止的物业占用费，依据双方的约定，现合同已终止而美格顿公司、华苑公司逾期不迁离或不返还租赁物业，就逾期期间美格顿公司、华苑公司应按约定的租金倍增标准支付物业占用使用费。一审法院认为，该标准虽系双方自愿协商约定的结果，但因该标准已明显高于市场的合理价格区间，有悖民法的公平原则。而涉案合同已明确约定每年租金的递增标准，符合市场规则和经济现状，约定的物业占用费中超过约定租金的部分，实属违约金。如前所述，因电信公司已依法没收保证金，对该超出部分的支付主张，一审法院依法不予支持。而合同解除后美格顿公司、华苑公司逾期返还租赁物期间的物业占用费支付标准，应沿用原合同规定的租金标准。因此，美格顿公司、华苑公司应依照双方约定的租金标准（2016年1月至2016年12月的月租金为679800元，2017年1月至2017年12月的月租金为700194元，2018年1月至2018年12月的月租金为721200元，此后标准详见《物业租赁合同》）自2016年5月12日起向电信公司支付物业占用费至其实际返还涉案物业以及附属设施、设备、装饰装修物之日止。
（六）关于港源公司应否对上述债务承担担保责任的问题。电信公司主张港源公司系涉案租赁合同的连带保证人，港源公司应就美格顿公司、华苑公司的上述债务承担保证责任，并举《承租保证人保证书》为证，港源公司对此不予认可。对此一审法院认为：首先，在拍卖行业里，委托拍卖人在拍卖前要求参与竞拍者于竞拍前出具第三方保证承诺是一种比较常见的现象。在标的物尚未开拍、拍卖行为仍处于对报名竞买人的竞买资格进行审查的情况下，港源公司的保证书在性质上更多的应是属于对美格顿公司可以成为竞买人、具备竞买资格的一种保证，其目的当然系提高美格顿公司成功竞拍的机率。亦即，此时港源公司出具的《承租保证人保证书》还不当然地成为严格意义上的保证合同。事实上，在美格顿公司竞得涉案标的物以后，电信公司在其提供的与美格顿公司签订的《物业租赁合同》中，亦已留有“丙方（即港源公司）”书面签名盖章的地方，其对与港源公司之间成立保证担保关系强调的是以书面签署的合同为准。其次，在电信公司与美格顿公司协商签订正式的《物业租赁合同》时，其并未通知港源公司参与。退一步讲，如果电信公司此时仍然坚持要求港源公司履行承诺并作为保证人签署正式的合同，其在港源公司拒绝的情况下当然可以行使抗辩权并拒绝与美格顿公司继续签订合同，并追究美格顿公司、港源公司的相关责任。但电信公司在明知保证人缺失的情况下仍与美格顿公司订立租赁合同，并在此后发函要求美格顿公司安排竞拍时提供的担保人或另行提供具有同等保证能力的担保人办理担保事宜，其行为足以表明电信公司对港源公司不再作为保证人的事实的认可，以及对其与美格顿公司之间租赁关系的确认。第三，在《物业租赁合同》签订后，电信公司虽多次书面发函敦促提供承租保证人，但其发函的对象仅为美格顿公司，其从未向港源公司主张订立保证合同，而在电信公司与美格顿公司于《物业租赁合同》订立逾一年后签订《关于<物业租赁合同>的补充合同》时，双方亦只增加华苑公司为《物业租赁合同》的承租方承担相关责任，其并未通知并与港源公司磋商合同签订事宜，港源公司亦未作为保证人参与该合同的签订。综上，《承租保证人保证书》依法不具有确立电信公司与港源公司租赁保证关系的效力，因电信公司与港源公司并不存在涉案租赁保证关系，电信公司主张港源公司就美格顿公司、华苑公司的上述债务承担保证责任，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2016年12月20日作出如下判决：一、确认广东省电信实业集团公司与江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司、江门华苑酒店管理有限公司签订的《物业租赁合同》及《关于<物业租赁合同>的补充合同》于2016年4月26日解除；二、江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司、江门华苑酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省电信实业集团公司支付自2015年10月至2016年4月26日止的租金4608560元；三、江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司、江门华苑酒店管理有限公司缴纳的租赁保证金1980000元归广东省电信实业集团公司所有；四、江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司、江门华苑酒店管理有限公司应于判决发生法律效力之日起一个月内向广东省电信实业集团公司返还位于广东省江门市××连连××路××、××、××、××、××、××、××、××、××房产及部分配套设施（原华苑宾馆）、足球场物业、附属设施、设备、装饰装修物；五、江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司、江门华苑酒店管理有限公司应自2016年5月12日起依照原《物业租赁合同》约定的租金标准向原告广东省电信实业集团公司支付物业占用费至其实际返还涉案物业以及附属设施、设备、装饰装修物之日止；六、驳回广东省电信实业集团公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费215814元，财产保全费5000元，两项合计220814元，由广东省电信实业集团公司负担191572元，由江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司、江门华苑酒店管理有限公司共同负担29242元。
二审期间各方当事人未提交新的证据。
美格顿公司、华苑公司在二审期间申请对涉案租赁物进行质量鉴定。经审查，美格顿公司、华苑公司未在一审举证期限内提出，其在二审期间提出该项鉴定，已经超过申请期限，本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明：《物业租赁合同》第三条约定，租赁期内租金为：1、2015年1月至2015年12月的月租金为660000元，2016年1月至2016年12月的月租金为679800元，2017年1月至2017年12月的月租金为700194元，2018年1月至2018年12月的月租金为721200元，2019年1月至2019年12月的月租金为742836元，2020年1月至2020年12月的月租金为765121元，2021年1月至2021年12月的月租金为788075元，2022年1月至2022年12月的月租金为811717元，2023年1月至2023年12月的月租金为836068元，2024年1月至2024年12月的月租金为861150元，2025年1月至2025年12月的月租金为886985元，2026年1月至2026年8月的月租金为913594元，2026年9月租金903503元。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对电信公司、美格顿公司、华苑公司提出上诉的问题。根据本案双方当事人在二审中的上诉以及答辩意见，本案二审争议焦点是：1、涉案《物业租赁合同》以及《物业租赁合同>的补充合同》是否应解除；2、电信公司主张美格顿公司、华苑公司支付拖欠租金以及违约金的理由是否充分，如违约，违约金如何计算；3、美格顿公司、华苑公司占用费的支付标准问题；4、港源公司应否对美格顿公司的租赁合同义务及违约责任承担连带担保责任。
关于第一个争议焦点。涉案《物业租赁合同》以及《物业租赁合同>的补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。《物业租赁合同》第十一条约定:“美格顿公司拖欠租金、租赁保证金、水电费预付金、装修保证金、装修恢复原状保证金等任何一项费用或各项费用累计达30日以上的，电信公司有权解除本合同，收回租赁物业及美格顿公司装修、修缮与租赁物业形成附合的所有设施、设备，没收租赁保证金，并要求美格顿公司承担违约责任、赔偿经济损失。”本案中，根据电信公司提交的《关于华苑物业第四期租金问题协商的函》等信函已证明美格顿公司、华苑公司拖欠租金的事实，美格顿公司、华苑公司亦确认拖欠电信公司自2015年10月至2016年4月26日止的租金4608560元，本院对上述事实予以确认。美格顿公司、华苑公司未按《物业租赁合同》以及《物业租赁合同>的补充合同》的约定按期支付租金，已构成违约，电信公司有权依约单方解除合同。电信公司于2016年4月25日以书面邮件的方式向美格顿公司、华苑公司发出《关于解除华苑宾馆物业租赁合同的函》，美格顿公司、华苑公司于次日收悉后并未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第九十六条的规定，电信公司有权单方主张解除租赁合同，合同自电信公司解除合同的意思表示到达美格顿公司、华苑公司时解除。美格顿公司、华苑公司上诉认为涉案租赁物存在质量问题，其依法行使“先履行抗辩权”不应支付租金，电信公司未履行维修的义务，无权以逾期支付租金为由单方解除合同。本院认为，首先，《广东省江门市蓬江区原华苑宾馆房产及设施租赁权拍卖情况说明》第五点载明涉案租赁物为现状出租，因此，电信公司在出租涉案租赁物时已经披露了物业现状信息，美格顿公司承租时应当清楚了解租赁物的情况。其次，涉案《物业租赁合同》第6.2条约定：“除租赁物业的主体结构外，租赁期内，乙方对物业及原有配套设施/设备及乙方自行投入的装修装饰、基础设施设备完善、改善和增设的他物的自然损耗、损坏附有维修义务，并自行承担维修费用。乙方未及时履行维修义务的，甲方可以自行或委托他人维修，维修费费用由乙方负担。”第11.2条约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方并应承担违约责任、赔偿乙方全部损失。……（3）按照合同的约定，应由甲方修复物业的主体结构，甲方未及时进行修复，导致乙方不能正常使用物业超过60日的。”按照上述约定，电信公司承担的是对涉案物业主体结构的维修义务。从美格顿公司与电信公司就相关维修问题协商往来函件来看，美格顿公司未能提供有资质的房屋鉴定机构证明其主张的维修事项属于主体结构问题，电信公司亦否认美格顿公司主张的维修事项属于主体结构问题，故美格顿公司、华苑公司要求电信公司承担维修义务，依据不足。再者，美格顿公司、华苑公司于《物业租赁合同》和《关于<物业租赁合同>的补充合同》解除前仍实际管理使用涉案物业，客观上仍对该物业使用和收益，依法不存在《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权的成立条件。且美格顿公司、华苑公司一直以涉案租赁物无法使用为由主张不支付租金，但从未因涉案租赁物无法使用而要求解除租赁合同或因租赁物无法使用而提出不支付租金，明显不符合常理。故美格顿公司、华苑公司以电信公司未履行维修义务主张不支付租金和电信公司无权单方解除涉案合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。如前所述，美格顿公司、华苑公司未按合同约定支付租金，应承担违约责任。原审法院判令美格顿公司、华苑公司向电信公司支付自2015年10月至2016年4月26日止的租金4608560元并无不当，本院予以维持。关于电信公司在没收租赁保证金同时主张其他违约金的理由是否充分。本院认为，电信公司上诉主张解除合同时已即时没收租赁保证金，除此以外，美格顿公司、华苑公司还应以拖欠租金4608560元为本金按每日万分之五计付违约金。经审查，合同定金具有担保性质，而本案所约定的租赁保证金是单方行为，没有约定定金性质，不具有定金的法律后果，该租赁保证金实际上是属于履约保证金，在美格顿公司违约的情况下，电信公司可依合同的约定予以没收,实际上是对于违约金的约定。原审法院认定该租赁保证金的性质为定金不当，本院予以纠正。美格顿公司、华苑公司、广源公司均认为电信公司既没收租赁保证金又按拖欠租金4608560元为本金按每日万分之五计付违约金过高。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，对数额过高的违约金条款应适当进行调整。本案中，美格顿公司、华苑公司拖欠租金导致解除合同，电信公司没收租赁保证金1980000（三个月租金）已经基本弥补违约造成其经济损失，且电信公司未能提供证据证明其实际损失已超出租赁保证金的范围，故其在没收保证金1980000元的同时又主张按每日万分之五计付违约金过高，本院予以调整。电信公司的上述主张，依据不足，本院不予采纳。电信公司一审时并未明确提出没收租赁保证金1980000元的诉讼请求，但其在一审庭审中，明确其已实际没收租赁保证金，原审法院在电信公司未提出该诉求的情况下作出判决租赁保证金1980000元归电信公司虽有不妥，但基于电信公司没收租赁保证金的民事行为经本院认定为美格顿公司、华苑公司应承担的违约责任，亦属于违约金范围，故本院对该判项予以维持。
关于第三个争议焦点。电信公司主张美格顿公司、华苑公司应按约定的租金倍增标准支付物业占用费。美格顿公司、华苑公司、港源公司均主张约定的占用费标准过高。本院认为，美格顿公司、华苑公司在与电信公司的租赁合同解除后继续占有租赁物必然会造成电信公司的损失，其应承担赔偿责任，由于美格顿公司、华苑公司继续占用租赁物主要是造成电信公司的租金损失，虽然双方当事人在租赁合同中约定场地占用费的标准，由于电信公司未提供充分的证据证明其经济损失，而双方约定的场地占用费标准明显高于市场的合理价格区间，有悖民法的公平原则，涉案合同已明确约定每年租金的递增标准，符合市场规则和经济现状，故原审法院判决美格顿公司、华苑公司应依照双方约定的租金标准（2016年1月至2016年12月的月租金为679800元，2017年1月至2017年12月的月租金为700194元，2018年1月至2018年12月的月租金为721200元，此后标准详见《物业租赁合同》）自2016年5月12日起向电信公司支付物业占用费至其实际返还涉案物业以及附属设施、设备、装饰装修物之日止并无不当，本院予以维持。
关于第四个争议焦点。电信公司上诉主张港源公司系涉案租赁合同的保证人，应对美格顿公司租赁期间的债务及违约责任承担保证责任，并提供《承租保证人保证书》予以证明。本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条规定：“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。”从上述规定可知，保证合同成立的条件为：1、有提供保证的意思表示；2、有书面形式。本案中，港源公司作为第三人向电信公司出具《承租保证人保证书》，保证若美格顿公司于上述租赁权的拍卖会上成功竞得涉案物业，港源公司承诺为美格顿公司履行房屋租赁合同期限届满后五年提供连带责任保证，保证范围系承租人应支付给电信公司的租金及利息、滞纳金、违约金、造成损失的赔偿金、违法违规经营损害赔偿金及其他应付款项等及诉讼费、仲裁费、律师费等实现债权的费用。由此看来，港源公司在《承租保证人保证书》中提供担保的意思是明确的，港源公司亦在该份保证书中盖章确认，符合保证合同成立的书面形式，因此，港源公司出具的《承租保证人保证书》具备保证合同成立的法定要件。电信公司接受该《承租保证人保证书》且未向港源公司提出异议，该保证合同成立。同时，当事人对合同的效力可以附生效条件，结合保证书的内容，港源公司承担保证责任的前提是建立在美格顿公司成功竞得涉案物业租赁权的基础上，故该保证书性质上应为附生效条件的保证合同。基于美格顿公司已成功竞得涉案物业租赁权，保证合同所附条件成就，电信公司与港源公司之间的保证合同生效。美格顿公司、华苑公司和港源公司主张担保合同未成立生效，没有法律依据，本院不予采纳。原审法院认为港源公司出具的《承租保证人保证书》不当然地成为严格意义上的保证合同，认定该保证书依法不具有确立租赁保证关系的效力不当，本院予以纠正。
至于港源公司认为其未作为保证人参与涉案《物业租赁合同》以及《关于<物业租赁合同>的补充合同》的签订，其不承担担保责任的问题。如前所述，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条规定，港源公司未在主合同《承租保证人保证书》以及《关于<物业租赁合同>的补充合同》中以保证人身份签字盖章，并不影响保证关系的成立。港源公司的该项主张，本院不予支持。另外，港源公司主张《物业租赁合同》签订后，电信公司多次书面发函美格顿公司要求安排竞拍时提供的担保人或另行提供具有同等保证能力的担保人办理担保事宜，其行为表明电信公司对港源公司不再作为保证人事实的认可。本院认为，电信公司发函的对象仅为美格顿公司，美格顿公司在收到函件后，对于是否变更担保人并未答复，电信公司在美格顿公司不作变更的情况下，并未表示放弃港源公司保证责任，故港源公司对美格顿公司在其承诺范围内提供担保的法律后果并未变更。港源公司的上述抗辩主张，没有法律依据，本院不予采纳。港源公司在二审期间主张《关于<物业租赁合同>的补充合同》已经修改了实质性条款，确定合同义务已经转移。本院认为，《关于<物业租赁合同>的补充合同》只约定增加广东公诚设备资产服务有限公司江门服务中心作为电信公司的委托人管理租赁标的物业，增加华苑公司作为美格顿公司的下属公司无偿使用租赁物，上述约定并未加重美格顿公司的债务，也未涉及担保责任的约定和变更，因此，港源公司的上述意见，依据不足，本院不予采纳。电信公司上诉认为港源公司应承担担保责任，理由充分，本院予以支持。原审法院认定港源公司对美格顿公司不承担担保责任不当，本院予以纠正。
关于港源公司的保证责任问题。港源公司出具《承租保证人保证书》中保证范围包括美格顿公司应支付给电信公司的租金及利息、滞纳金、违约金、造成损失的赔偿金、违法违规经营损害赔偿金及其他应付款项等及诉讼费、仲裁费、律师费等实现债权的费用。因此，根据上述包含的内容以及电信公司的主张，港源公司应对美格顿公司应拖欠电信公司的租金、未交还租赁物的物业占用费承担连带保证责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初1621号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初1621号民事判决第六项；
三、江门市港源房地产代理有限公司对江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司拖欠电信公司的租金4608560元以及物业占用费（依照原《物业租赁合同》约定的租金标准，自2016年5月12日起至江门美格顿文化体育运动俱乐部有限公司、江门华苑酒店管理有限公司实际返还涉案物业以及附属设施、设备、装饰装修物之日止）承担连带保证责任。
四、驳回广东省电信实业集团公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债','2018-10-03
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