广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1487号
上诉人（原审原告）：江门市新会区中诚物业管理有限公司。
法定代表人：吕瑶芬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：简嘉仪，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：汪新林。
原审第三人：江门市新会彩艳实业有限公司。
法定代表人：黄玉玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林炳均，男，该公司员工。
上诉人江门市新会区中诚物业管理有限公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人汪新林、原审第三人江门市新会彩艳实业有限公司（以下简称彩艳公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法民一重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
中诚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判为：l.确认中诚公司与汪新林于2009年11月6日签订的《土地使用合同》已解除的法律效力;2.汪新林将位于新会区大泽莲塘工业区某号新会某家具城编号为×（西）的1199.41平方米土地使用权及地上建筑物返还给中诚公司；3.汪新林向中诚公司支付从2013年5月l日至2015年12月31日占用土地期间的土地使用费959528元（1199.4l㎡×25元/㎡/月×32个月＝959528元），2016年l月l日起的土地使用费按市场价计算至实际返还土地使用权及地上建筑物给中诚公司之日止；4.本案所有诉讼费用由汪新林承担。事实和理由如下：
一、汪新林对解除合同的异议已过法定异议期，中诚公司发出的《解除合同通知书》已依法生效，双方合同已依法解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定以及按照本案《土地使用合同》第十条的约定，中诚公司提前一个月通过公证送达的方式向汪新林发出《解除合同通知书》，中诚公司依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，但事实上汪新林没有在三个月的法定异议期内向人民法院起诉，其对解除合同的异议权利已经丧失。重审的一审判决没有查明汪新林已过法定异议期的事实，也没有就双方争议是否已过异议期的问题作出审理和认定，明显故意偏袒汪新林。
二、合同约定的解除条件已成就，中诚公司向汪新林发出《解除合同通知书》行使解除权符合合同的约定解除。（一）《土地使用合同》第十条约定了双方均有权解除合同和解除合同的条件。本案双方当事人对合同第十条的理解有争议，应依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定来理解。1、从合同第十条的词句文义来分析：“政府城建规划需要”与“其他原因”是并列关系，两者不存在修饰或被修饰的关系。“其他”的意思是“别的”、“另外的”，“其他原因”则是指“政府城建规划需要”以外的原因，“其他原因”属于兜底条款。另外，“政府城建规划需要或其他原因”修饰“甲方须提前收回土地及附属建筑物”，其文义表述的是一个条件两种情形。一个条件是指：甲方须提前收回土地及附属建筑物；两种情形分别是：①因政府城建规划需要导致甲方须提前收回土地及附属建筑物；②因其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物。可见，从条款词句文义上理解，该条款的含义是清楚的，意思是确定的，没有任何歧义。“其他原因”仅可以作出一种理解，即“政府城建规划需要以外的原因”，不能作出第二种理解。2、从结合合同的有关条款来分析：①从合同第十条的全部内容来看，约定的解除条件共有3个：其一，“甲方须提前收回土地及附属建筑物”；其二，“乙方单方提前终止合同”；其三，“不可抗力造成合同不能履行”。这3个条件之一成就时，享有解除权的一方即可依程序解除合同。②从“甲方须提前收回土地及附属建筑物”与下文“乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方”相对照来看，其核心意思是“甲方的需要”，而不是“政府的需要”，其反映的是合同当事人对其自身权益的考量，而不是对政府强制行为的遵从，其体现的是意思自治原则。③从“甲方须提前收回土地及附属建筑物”与下文“乙方单方提前终止合同”相对照来看，两者约定的都是对合同的单方解除权，两者分别约定的中诚公司、汪新林的合同任意解除权是对等的、相称的、公平的。④合同约定了解除合同的三种条件,这三种条件在逻辑上是互不相同的。那么，“甲方须提前收回土地及地上附属建筑物”，与“因不可抗力造成合同不能履行”的含义应当不同。因此“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及地上附属建筑物”应当进一步理解为：因非强制实施的政府城建规划需要的原因，或者因其他不属于不可抗力事件的原因导致甲方需要提前收回土地及地上附属建筑物。如果把“政府城建规划需要或其他原因”按一审判决的理解，实际上是把“政府城建规划需要或其他原因”理解为不可抗力事件，与合同约定的解除合同的第三种条件“因不可抗力造成合同不能履行”相同，这是违反逻辑的。另外，没有法律明文规定“政府城建规划”是必须要政府强制要求进行的，现实中政府城建规划大部分是不需要强制实施的。一审判决认为“合同解释应符合合同法的鼓励交易原则和合同严守原则，故该约定应理解为是政府依法强制要求进行的规划或强制要求进行的与规划类似的其他行为、导致合同无法继续履行的情形，即彩艳公司在此情形下只能遵守而没有选择权”的理解显然错误。3、从合同的目的来分析：合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。用于解释合同条款的合同目的，是签订合同时的合同目的，而且应已取得当事人的合意。本案中，《土地使用合同》没有独立的合同目的条款，但从合同的前言和条款第一、二、三、八条以及附图可以确定合同的目的是：中诚公司把刚刚开始规划建设的新会某家具城的其中一小块土地出租给汪新林，由汪新林开发使用，中诚公司可以因此推进新会某家具城的开发，并获得土地使用费收入，而汪新林可以获得土地的开发使用权。这样的目的，蕴含了双方在签订合同时不得不面对比较高的商业风险。中诚公司的风险是新会某家具城的建设规划未最终确定，尤其是未获得政府规划主管部门的正式批准，因此在实施开发建设过程中很可能需要随时修改开发建设规划，包括改变土地开发的整体布局等等，所以要求汪新林负责报建等手续及费用。汪新林的风险是其计划开发建设的报建能不能顺利通过审批，新会某家具城的规划需不需要修改、能不能按计划完成开发建设并整体开业、能不能达到预期的经济价值、能不能获得预期的经济效益等等。故此，在签订合同时，双方都需要采取规避风险的措施。而合同约定双方分别享有合同任意解除权，就是双方分别规避商业风险的有力措施。由此综合分析可知，把讼争的合同条款按词句文义理解为双方分别享有合同任意解除权，是符合合同的目的。相反，如果理解为中诚公司仅在政府强制实施规划或类似规划的强制行为时才有权解除合同，那么，这样的理解就不符合合同的目的，因而是错误的。4、从租赁市场的交易习惯来分析：①中诚公司的“其他原因”是与“政府城建规划需要”相对应的其他原因，可能产生于租赁过程中的“政府城建规划需要”类似的导致合同的目的可能无法实现的其他情形，即中诚公司或彩艳公司自身发展需要、经营原因、生产原因、安全原因、卫生原因、消防原因、不可预见的原因、情势变更等原因，因以上原因无法一一列举，故用“其他原因”进行概括性的兜底约定。②汪新林的“如果乙方单方提前终止合同，必须提前一个月向甲方提出”，双方在签订合同时也对汪新林提前终止合同的条件是有说明的：指租赁过程中，出现汪新林自身原因终止经营、搬迁经营、不可预见的原因、情势变更等原因，因上述原因无法一一列举，只要提前一个月向中诚公司提出就可以提前终止合同。因这些原因不能确定，所以双方按交易习惯没有涉案在合同中一一列举具体内容。③双方对此约定的含义和使用范围是明知的，而且按照通常交易习惯和经验是能预见并且是应知的，对中诚公司和汪新林各自的单方解除权的内容、范围并未作出条款上的限制，故此，“其他原因”就是指“政府城建规划需要”以外的合法原因。另外，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条的规定，不存在“限制约定合同任意解除权”的交易习惯，对主张违反交易习惯的举证责任人汪新林并没有举出关于此等交易习惯的证据，所以双方约定对合同的任意解除权，是符合交易习惯。5、从诚实信用原则来分析：对合同条款的理解，诚实信用首先应体现为对合同条款文义的认同和自觉履行，背离合同条款的文义而故意曲解合同条款，显然不是诚信的行为。其次，应体现为双方合同权利均衡。对讼争条款理解为双方都享有约定的任意解除权，与理解为仅汪新林单方享有约定的任意解除权相比，显然前者更符合诚实信用原则所包含的权利均衡要素。6、汪新林认为大泽镇规划建设办公室（以下简称大泽建设办）的文件和新委（2011）3号文件不属于政府行政行为是不正确的。在我国，政府的指令和命令以党委的名义发出是完全合法和符合我国的国情，现实中各地方政府都有这样做法的。汪新林没有任何法律依据，也无法出示相应的法律法规或文件予以证实法人和其他组织以及自然人不需要贯彻执行党委的文件。因此，汪新林的这种认为是一种主观臆断。（二）《土地使用合同》第十条约定的解除条件合法有据，解除条件已成就。1、大泽建设办发出《整改通知》的行为是政府针对新会某家具城存在的不良状况以及问题而作出的具体行政管理行为。《整改通知》提出有关涉案土地上建筑物遮挡家具城整体的认定，实际上是要求彩艳公司拆除包括涉案土地的地上建筑物在内的部分建筑，彩艳公司根据《整改通知》的要求制定整改方案并向大泽建设办请示，大泽建设办批示同意了整改规划方案。上述存在问题与安全经营、消防隐患、环境保护等与人身安全、财产安全、人体健康等问题息息相关，其整改与否关乎国家、集体和个人的切身利益。大泽建设办是大泽政府负责城建规划的主管职能部门，代表镇政府行使了对公共场所、建筑物和公共秩序的管理，其行为是政府行为，具有行政管理性质，中诚公司及彩艳公司没有任何理由不遵从执行属地政府职能部门的行政管理。彩艳公司要求中诚公司向汪新林提出解除合同，是为了执行和落实大泽建设办的整改要求，两者具有关联的因果关系，符合合同有关“其他原因”可以解除合同的约定。2、新会区委区政府发出的新委（2011）3号文件并随有相应倒逼项目表是政府城建规划行为。“完成中国某家具之都产业园首期建设，并举办新会首届红木家具博览会”这个项目在2011年区重点任务倒逼表中位列37，总体目标要求是对原新会某2厂地块进行改造，上述行为属于政府城建规划行为。据此，上述文件内容体现了“因政府城建规划需要”内容，可视为合同约定“政府城建规划需要”解除合同的事由已经发生。新委（2011）3号文件前后时间段实际上发生了约定解除合同“因政府城建规划需要”和“其他原因”两个事由。新会区委区政府发出新委（2011）3号文件中关于建设中央广场的要求与大泽建设办的《整改通知》和《关于新会某家具城有关整改问题的请示及批复》基本一致。如果大泽建设办的《整改通知》和《关于新会某家具城有关整改问题的请示及批复》，还不算完全意义上的“因政府城建规划需要”行为，但在上述新委（2011）3号文件发出的时间以后，可以认定为新会区委区政府同意了大泽建设办的《整改通知》和《关于新会某家具城有关整改问题的请示及批复》。因此大泽建设办的《整改通知》和《关于新会某家具城有关整改问题的请示及批复》，由于有新委（2011）3号文件的同意，由“其他原因”上升为“因政府城建规划需要”的原因，由“其他原因”变更为“因政府城建规划需要”的原因。故此，中诚公司也可以依据合同第十条关于“因政府城建规划需要”的约定解除合同。3、中诚公司可以“因政府城建规划需要或其他原因”为由解除合同。4、江门市城乡规划局新会分局（以下简称规划局）的《村镇规划设计审批通知书》和《关于新会某家具城厂区规划方案事宜的意见》是对政府行为具有沿续、传承的延续关系。规划局向彩艳公司发出《村镇规划设计审批通知书》，虽然是在中诚公司发出解除合同通知之后，但该《村镇规划设计审批通知书》的精神和内容是对大泽建设办的《整改通知》和《关于新会某家具城有关整改问题的请示及批复》而进行的批复，是对新委（2011）3号文件内容等进行的沿续、传承和具体细化落实执行。《村镇规划设计审批通知书》可以与《整改通知》、《关于新会某家具城有关整改问题的请示及批复》、新委（2011）3号文件相互印证，形成完整的证据链，足以证明中诚公司发出的《解除合同通知书》是有法理依据的。（三）约定解除合同的条件成就后，中诚公司行使约定解除权向汪新林发出《解除合同通知书》，符合合同约定解除。本案中，双方的《土地使用合同》第十条约定：“在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物”，即双方约定了合同解除条件。现在因大泽建设办认定新会某家具城园区存在问题，发出《整改通知》要求彩艳公司制定切实可行的整改措施，彩艳公司根据整改要求制定整改方案并向大泽建设办请示，大泽建设办批示同意了整改规划方案，接着新会区委区政府发出的新委（2011）3号文件要求彩艳公司完成改造建设的倒逼任务，最后规划局作出的《村镇规划设计审批通知书》审批了新会某家具城厂区规划方案。这一系列行为都是政府的主动要求，彩艳公司被动进行的，而且彩艳公司应政府的要求用自有土地建设只有社会效益的公益市民广场。从上述第（一）（二）点分析得知，现在约定中诚公司约定解除合同的条件已经成就，中诚公司行使解除权向汪新林发出《解除合同通知书》，符合合同约定解除。
三、汪新林未经中诚公司同意擅自将租赁物转租给他人，中诚公司行使解除权符合法定解除。汪新林在中诚公司给予租金优惠（仅为每月2.8元/㎡）的情况下，为谋取暴利未经中诚公司同意擅自把租赁物转租给彭某1经营江门市新会区会城某1古典家具厂（以下简称某1古典家具厂）。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，中诚公司以此为由提出解除合同。（一）关于汪新林提出其与彭某1之间是合伙关系的主张，完全没有事实根据和法律依据。本案中，汪新林对彭某1以个体户经营的活动没有任何出资，也没有参与经营，也不承担经营上的风险；汪新林与彭某1没有在工商行政管理部门登记办理合伙的营业执照等等，完全没有达到个人合伙的成立要求，故不是合伙关系，所签订的《合伙协议》是虚假的。汪新林与彭某1之间是转租关系还是合伙关系，应以工商登记为准。经查实，在工商行政管理部门核准登记的经营者是彭某1，字号名称是江门市新会区会城某1古典家具厂，组成形式是个人经营，这就更加证实了汪新林与彭某1构成的是租赁关系，并非合伙关系。（二）关于转租事实的举证问题，中诚公司认为出租人只要证明租赁场地不是由承租人在使用就完成了举证任务，然后，再由承租人来证明第三者使用不是非法转租而有合法使用的理由。如果承租人不能证明第三者可以合法使用，便推定承租人将租赁场地非法转租给他人使用。这与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定也不相悖。本案中，在汪新林拒绝提供转租合同的情况下，作为出租人的中诚公司能够提供除了工商登记资料这些有力证据以外，还提供了相互印证的经营现场照片，这足以证实本案场所经营者并不是汪新林，而是实际经营者彭某1。事实上，汪新林将租赁场地转租给彭某1使用，彭某1以自己的名字在工商所登记为个体经营，当中诚公司提出汪新林有非法转租行为时，汪新林又到工商所悄悄地将个体经营登记变更为其妻子王某1。对此，中诚公司只有到工商部门查询汪新林曾经转租给他人使用的证据，以此来确认汪新林有转租行为。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的……；（八）法律、法规规定其他可以收回的”。根据这一规定，中诚公司认为只要汪新林有将租赁场地交给他人使用而又没有合法理由，出租人就有权收回房屋。否则，就违背了合同意思自治原则，必然会侵害出租人自主选择合同相对人的权利。再者，法律规定“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋”，也就是说认定的标准是有没有法律规定的几种行为，并没有规定要看现在这几种行为是否在继续，也就是说，只看有没有法律规定的几种行为而不看行为是否正在进行，哪怕行为已经停止，但在承租期内只要有过法律规定的几种行为，中诚公司就有权终止合同，收回租赁场地。综上，可以认定汪新林将租赁场地非法转租给彭某1使用。一审判决错误地认为汪新林未存在转租情形，请二审法院给予纠正。中诚公司在每次的庭审过程和书面意见中均向汪新林提出了因其未经同意转租而解除合同，这就代表中诚公司已经行使了法定解除权，而这个法定解除权也能导致本案合同已解除的效果。
四、解除本案合同，有利于提高涉案园区的整体社会经济效益。现在彩艳公司根据江门市新会区发展和改革局的要求，为了建设广东新会某家具文化产业城，已经对包含涉案的新会某家具城300亩地在内的6000亩地形成了整体开发规划，项目计划总投资约40亿元，项目的用地、规划、环评等立项前期工作也正在进行中。同时该6000亩地是一个整体，政府对其开发建设也有整体要求。因此，解除本案合同，既符合政府的要求，也能更大发挥整个地块的经济和社会效益。如果本案合同不能解除，300亩小园区不能纳入整体开发，不仅造成整个规划的支离破碎，不能实现政府的任务要求，而且对已经建成的先期项目，都是重大的经济损失。现在汪新林拒绝返还土地及地上建筑物，导致中诚公司无法将土地使用权返还给彩艳公司如期建设中央广场，中国某家具之都博览中心租赁商户纷纷以门前中央广场没有建成，导致生意惨淡无力交租为由，集体拒绝交付租金，造成经营管理方广东新会某家具城有限公司巨大经营损失，损失仍不断产生。
综上所述，重审的一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误的判决，以维护中诚公司的合法权益。
汪新林辩称，1.汪新林不认可中诚公司的上诉理由，其上诉理由不成立，规划不属于《土地使用合同》规定的第十条的情形，不发生解除的法律后果。2.因为合同没有解除，合同仍在履行过程中，中诚公司要求汪新林腾地没有任何事实和法律依据。3.既然中诚公司认为是公用地，就不存在损失的问题，汪新林不应支付使用费。4.汪新林没有转租行为。5.中诚公司主张汪新林占用土地造成广东新会某家具城有限公司损失是不存在的，因为中诚公司、彩艳公司和广东新会某家具城有限公司实际上是一家，所以中诚公司所主张的损失是不存在的。综上，中诚公司的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。
彩艳公司陈述称，彩艳公司认可中诚公司的上诉请求，请求二审法院依法改判。
中诚公司向一审法院起诉请求：1.汪新林将位于新会区大泽莲塘工业区某号新会某家具城编号为×（西）的土地1199.41平方米使用权及地上建筑物返还给中诚公司；2.汪新林向中诚公司支付土地使用费959528元（从2013年5月1日按每月25元/㎡计至2016年1月31日），日后土地使用费按市场价计算至实际返还土地使用权及地上建筑物给中诚公司之日止；3.本案全部诉讼费用由汪新林承担。
一审法院认定事实：位于江门市新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区某号的200000㎡工业用地的使用权人是彩艳公司[土地使用证号：新国用（2009）第01704号]。2009年3月8日，彩艳公司为甲方（委托方）与江门市新会区中诚物业代理有限公司（后于2012年2月16日变更登记为江门市新会区中诚物业管理有限公司，即本案中诚公司）为乙方（受托方）签订《委托管理合同》，约定彩艳公司将其位于新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区某号（即原新会某2厂）的土地、地上建筑物、水电等委托给中诚公司管理，期限从2009年5月1日起至2029年4月30日止等条款。2009年11月6日，中诚公司为甲方与汪新林为乙方签订《土地使用合同》，约定由中诚公司提供其代理的位于新会新开公路大泽莲塘工业区某号，即新会某家具城编号为×（西）的土地1199.41平方米给汪新林使用15年（从2009年12月1日起至2024年11月30日止），汪新林向中诚公司交纳履约保证金8000元，使用期满，汪新林没有违约，中诚公司将保证金无息退回汪新林等。双方商定土地使用费每月2.8元/㎡起，每三年递增8%。该《土地使用合同》第八条约定：“乙方负责自费在使用的土地上自建的建筑物及装修物的所有权归甲方所有。……”，第九条约定：“……乙方自建建筑物的自用以外部分，可以对外出租，但必须经得甲方的同意，而且是从事某家具生产的厂家……”，第十条约定：“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。甲方按双倍履约保证金额即壹万陆仟元整退回给乙方。政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取。如果乙方单方提前终止合同，必须提前一个月向甲方提出，甲方没收乙方的履约保证金。因自然灾害等不可抗力造成本合同不能履行时，互不追究责任”。合同签订后，汪新林依约向中诚公司交付了履约保证金8000元，中诚公司亦将该1199.41平方米的土地交汪新林建筑了用于生产、加工某家具的车间、展厅。此后双方均能依照《土地使用合同》履行合同义务。2010年7月2日，大泽镇建设办向彩艳公司发出《整改通知》，认为彩艳公司将原某2厂改造成新会某家具城后，对区域经济的拉动效应明显，但该家具城的整体形象与该镇经济转型的示范工程不适应，应予整改。不适应的表现主要有：家具城园区内杂物堆放紊乱、原大车间南面整片建筑物遮挡家具城的整体，门面差，有碍观瞻，粉尘、树皮等对园区及附近环境造成污染，村民投诉，存在消防隐患。大泽镇建设办还要求彩艳公司订出切实可行的整改措施，并就整改事宜向其书面答复。彩艳公司于2010年7月16日制作了《关于新会某家具城有关整改问题的请示》交大泽镇建设办，该请示内容为：将原某2厂大车间的建筑物均改造成某家具销展大厅……现有锯木、家具加工的两家租赁户从租赁车间撤离，在园区内另辟地方安排；从大车间南面到新开公路的建筑物一律拆除，改造为大广场及停车场、督促占用道路堆放木板杂物的租户将堆放物限时清理；督促有关家具厂做好木屑粉尘的收集回收，同时做好园区保洁卫生和垃圾清理等工作。大泽镇建设办在该请示文件上批注“同意贵公司上报规划方案，请向上级部门办理有关手续”。2011年4月8日，中共江门市新会区委发出新委（2011）3号文件《中共新会区委新会区人民政府关于建立倒逼机制推动重大工作落实的意见》，并附有2011年区重大项目倒逼表、2011年区重点任务倒逼项目表、2011年区重点民生工程倒逼项目表。“完成中国某家具之都产业园首期建设，并举办新会首届红木家具博览会”这个项目在2011年区重点任务倒逼项目表中位列37，总体目标要求是对原新会某2厂地块进行改造，年内完成中国某家具之都产业园首期建设，并成功举办新会首届红木家具博览会。中诚公司以上述整改要求为由，与汪新林商谈拆除其使用的建筑物，但未能协商一致。2011年6月14日，中诚公司到新会公证处办理保全行为的公证，在公证处公证下邮寄送达《解除合同通知书》并附新委（2011）3号文件的复印件给汪新林，通知汪新林要根据双方于2009年11月6日签订的《土地使用合同》第十条的约定来解除上述《土地使用合同》，并表示该合同从2011年7月11日起解除，还要求汪新林自收到该《解除合同通知书》后一个月内与中诚公司商谈有关迁出事宜，若在规定期限内不迁出或不签订相关协议，中诚公司将采取停止供水供电等措施。汪新林收到《解除合同通知书》后，不同意解除合同。中诚公司按《解除合同通知书》从2011年11月开始停止对汪新林涉及本案的车间、展厅供水供电至今，并认为双方已经解除合同关系，故拒绝收取汪新林交付的土地使用费等费用。汪新林认为双方应继续履行合同，故坚持交付土地使用费至2013年4月，该费用交由中诚公司平时负责收取土地使用费的员工李金明代为收取。
中诚公司以双方合同已经解除为由于2012年3月15日诉至一审法院，一审法院于同年12月7日作出（2012）江新法民一初字第500号民事判决，驳回中诚公司的全部诉讼请求。中诚公司不服，向广东省江门市中级人民法院（以下简称江门中院）提起上诉。江门中院于2013年4月3日作出（2013）江中法民一终字第151号民事判决，判决：“一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第500号民事判决；二、确认汪新林与江门市新会区中诚物业管理有限公司于2009年11月6日签订的《土地使用合同》于2012年4月29日解除；三、汪新林应在本判决发生法律效力之日起五日内向江门市新会区中诚物业管理有限公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段即原新会某家具城编号×（西）土地1199.41平方米土地使用权及地上建筑物；四、江门市新会区中诚物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向汪新林返还履约保证金16000元；五、驳回江门市新会区中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求”。汪新林不服二审判决，向广东省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审，后省高院作出（2013）粤高法民二申字第551号民事裁定，指令江门中院再审本案。江门中院经再审，于2014年3月19日作出（2013）江中法民再字第48号民事判决，维持（2013）江中法民一终字第151号民事判决。汪新林仍不服再审判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年10月23日作出粤检民抗字[2014]147号民事抗诉书，向省高院提出抗诉，省高院于2014年11月26日作出（2014）粤高法审监民抗字第198号民事裁定提审本案，并于2015年10月15日作出（2015）粤高法审监民提字第15号民事裁定，裁定：“一、撤销广东省江门市中级人民法院（2013）江中法民再字第48号民事判决、（2013）江中法民一终字第151号民事判决、江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第500号民事判决；二、本案发回江门市新会区人民法院重审”。中诚公司在重审期间重新提交起诉状，其中一项诉讼请求为请求汪新林向中诚公司赔偿占用土地期间造成中诚公司的经济损失，后中诚公司撤回该项诉讼请求。同时，一审法院在重审过程中，向中诚公司释明其主张的诉讼请求，中诚公司坚持以合同已解除为由参照市场平均价按每月25元每平方米请求土地使用费，而不按合同约定请求支付租金。
2011年7月8日，江门市新会区经济和信息化局向彩艳公司发出《关于加快新会某家具城改造建设工程的函》，要求彩艳公司加快改造建设工程，将原大车间整体改造建设为三层的中国某家具之都博览中心，清理大车间到新开公路旁的所有建筑物，将其改造为中央广场，并抓紧与租赁户协商解决搬迁问题。2012年6月4日，江门市城乡规划局新会分局村镇规划审图组向彩艳公司发出CZ2012-058号《村镇规划设计审批通知书》，内容为原则同意彩艳公司报审的新会某家具城厂区规划方案并要求持图纸到大泽镇建设办办理相关手续。2016年3月30日，彩艳公司向江门市城乡规划局新会分局发出《征询函》，询问新会某家具城厂区规划方案是否继续有效，该局当日函复“在地方政府没改变规划前，原批准方案仍然有效”。
2009年12月25日，汪新林与案外人彭某1签订《合伙协议》，合伙经营某1古典家具厂。2010年1月20日，彭某1作为经营者在涉案地址上注册登记个体户“江门市新会区会城某1古典家具厂”用作加工、销售红木家具。2013年10月10日，汪新林的妻子王某1作为经营者在涉案地址上另注册登记个体户“新会区大泽镇超越红木家具店”用作加工、销售红木家具。
一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。中诚公司在诉讼中撤回要求汪新林赔偿占用土地期间的经济损失的请求，是中诚公司对其诉讼权利的处分，没有违反法律规定，一审法院予以准许。本案所涉《土地使用合同》虽然由中诚公司以自己名义与汪新林签订，但中诚公司仅为受土地使用权人彩艳公司委托管理涉案土地，并受彩艳公司的委托签订合同。合同也明确约定“甲乙双方就乙方使用甲方代理的位于新会新开公路大泽莲塘工业区某号，即新会某家具城编号为×（西）的土地事宜……”，即在签订合同时中诚公司已表明其代理人身份。而在合同履行期间，与大泽镇建设办、中共江门市新会区委等党、政有关部门的来往文件，均以使用权人彩艳公司的名义进行，中诚公司亦将上述有关文件送达给汪新林。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，涉案《土地使用合同》直接约束委托人彩艳公司和汪新林，彩艳公司在本案中以有独立请求权的第三人参加诉讼，且其对中诚公司作为合同代理人提起诉讼没有提出异议，故中诚公司作为本案原告主体适格。
本案的争议焦点是：1、中诚公司与汪新林签订的《土地使用合同》是否已经解除；2、汪新林是否存在转租的行为，中诚公司能否以此为由解除租赁合同；3、中诚公司主张汪新林支付土地使用费是否合法有据，其金额应如何计算。
对于涉案《土地使用合同》是否已经解除的问题。中诚公司向汪新林发出《解除合同通知书》是根据双方《土地使用合同》第十条约定的“政府城建规划需要或其他原因”条件成就主张解除合同。双方对该合同条款的解释存在较大争议，一审法院认为合同解释应符合合同法的鼓励交易原则和合同严守原则，故该约定应理解为是政府依法强制要求进行的规划或强制要求进行的与规划类似的其他行为、导致合同无法继续履行的情形，即彩艳公司在此情形下只能遵守而没有选择权。新委（2011）3号文件和大泽镇建设办批注同意是党委、政府机关在职责范围内对企业经营发展规划方案的许可和同意，政府主管部门并没有依职权作出必须强制实施的行政行为，整改通知要求对家具城进行整改的项目并不影响合同的执行，即使《村镇规划设计审批通知书》，亦是彩艳公司请求所作的行政行为，是彩艳公司主动改变厂区内的规划，并非彩艳公司因政府行政行为或政府城建规划需要而进行的改造，不属于合同中约定的“其他原因”，也不存在合同法规定的合同的目的无法实现、不能履行的情形。因此，中诚公司单方发出的《解除合同通知书》不符合合同约定和法律规定的解除条件，不能产生合同已经解除的法律后果。
对于转租的问题。中诚公司仅提供证据证明2010年使用出租场地的个体户在工商登记的经营者非汪新林本人，但未能提供其它证据证明汪新林与该经营者之间存在转租关系。而汪新林提供了其与该经营者之间在2009年12月25日签订的《合伙协议》，以证明双方存在合伙经营的关系。在中诚公司未能提供充分证据推翻该《合伙协议》的真实性的情况下，中诚公司无法证明汪新林没有参与经营并存在转租的事实。另外，汪新林于2013年10月10日在租赁场地重新注册登记以案外人王某1为经营者的个体户，而该案外人王某1为汪新林的妻子，汪新林是以其配偶为经营者进行经营，也不可能存在转租的情况。故对中诚公司以汪新林未经其同意转租为由请求解除合同，不予支持。
因中诚公司与汪新林签订的《土地使用合同》并未产生解除的法律后果，故该合同仍合法有效，合同双方应继续切实履行合同约定的义务，故中诚公司请求汪新林返还涉案土地使用权及地上建筑物，于法无据，一审法院不予支持。至于中诚公司请求的土地使用费，鉴于一审法院经向中诚公司释明，其仍坚持以合同已解除为由主张土地使用费，而不以合同的约定主张租金。因《土地使用合同》仍需继续履行，其合同中约定的土地使用费实为租金，而中诚公司坚持不主张租金，故对中诚公司请求汪新林按市场平均价的标准计付土地使用费，一审法院不予支持。
综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条及第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回中诚公司的全部诉讼请求。案件受理费13495.28元及诉讼保全费5000元，合共18495.28元由中诚管理公司负担。
二审中，中诚公司、彩艳公司均未提交新证据。汪新林则提交了汪新林与王某1的结婚证复印件（经核对，复印件与原件一致），用于证明汪新林与王某1是夫妻关系及实际上是汪新林自己使用涉案《土地使用合同》项下土地，不属于转租。对汪新林提交的上述证据，中诚公司发表如下意见：该证据早已存在，但是汪新林在一审庭审后才提交给法庭，不属于二审新证据。如果采纳为新证据，对上述证据的真实性、合法性没有异议，对汪新林与王某1是夫妻没有异议，但对关联性有异议，不能证明该场所是汪新林在经营。彩艳公司发表如下意见：上述证据的真实性、合法性和关联性由法院认定，汪新林提交的证据不能证明汪新林不存在转租行为。经审查，中诚公司、彩艳公司对汪新林提交的上述结婚证复印件的真实性、合法性均未提出异议，本院予以确认；上述结婚证复印件所反映的是王某1和汪新林的身份关系，其中的王某1与涉案土地上的登记经营者王某1是同一人，故与本案事实存在关联，且上述身份关系是否真实存在对认定是否存在转租行为等基本案件事实有影响，因此中诚公司否认结婚证复印件与本案的关联性及主张该证据不应作为二审新证据采纳，理据不足，本院不予支持。综上，本院采纳结婚证复印件作为二审新的证据，本院将结合其他在案证据综合认定基本事实。
一审法院查明的除“2011年6月14日，中诚公司到新会公证处办理保全行为的公证”应修正为“2011年6月10日，中诚公司到新会公证处办理保全行为的公证”外，其他基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，中诚公司在二审中陈述称，涉案《土地使用合同》签订后，中诚公司每月都派员工到汪新林租赁的土地及建筑物上抄读水表和电表的读数以确定水电费数额，汪新林每月把租金和水电费一起转帐给中诚公司的员工李金明代为收取。中诚公司不清楚某1古典家具厂何时在涉案《土地使用合同》项下的土地上经营，2011年6月（即中诚公司向汪新林发出解除合同通知书时）才了解到某1古典家具厂在涉案土地上实际经营。汪新林在二审中陈述称，涉案《土地使用合同》签订后，中诚公司每月都派员工到汪新林租赁的土地及建筑物上抄水表和电表确定水电费数额，汪新林每月把租金和水电费一起转帐给中诚公司的员工李金明代为收取。2011年11月17日停水停电以后，汪新林不同意解除合同，也继续向中诚公司的员工李金明支付租金及水电费。2010年汪新林在涉案《土地使用合同》项下土地上盖好房子后，汪新林和彭某1在某1古典家具厂进行工商登记（2010年1月20日）的前两天已开始实际合伙经营该某家具厂，当时是中诚公司员工李某1帮助办理该某家具厂的工商执照的。
本院再查明，中诚公司一审提交的证据11中的照片显示的时间是2011年5月25日，图片中的厂房有“某明清古典家具”的招牌，该招牌上还标明“手机1342499××××彭生”字样。
本院认为，本案属租赁合同纠纷，争议焦点包括：1、中诚公司与汪新林签订的《土地使用合同》是否已经解除？2、中诚公司能否以汪新林擅自转租为由主张解除上述合同？3、中诚公司要求汪新林返还涉案土地及地上建筑物并支付占有使用费能否得以支持？
关于第1个争议焦点,实质集中在对《土地使用合同》第十条所约定中诚公司单方解除权的条件“因政府城建规划需要或其他原因”应如何解释的问题上。对此，中诚公司主张应解释为：因非强制实施的政府城建规划需要的原因，或者因其他不属于不可抗力事件的原因导致甲方需要提前收回土地及地上附属建筑物。汪新林则认为：“因政府城建规划需要”是指政府依职权就改变城市建设规划而作出的具有强制执行力的行政行为；“其他原因”并不是指任何的原因，而是指政府依职权作出有强制执行力的行政行为或者发生不可抗力的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院具体分析如下：
首先，从争议条款的词句文义来看，单凭“因政府城建规划需要或其他原因”的表述，未能直接解决“其他原因”是否以“政府”一词作为修饰语，以及当中的政府行为是指向一切的行政行为，还是仅指依职权作出的必须强制实施的行政行为等争议问题，据此暂时无法对争议条款作出正确的解释，而需结合其他方法作进一步的解释。中诚公司上诉主张“政府城建规划需要”与“其他原因”两者之间不存在修饰或被修饰的关系，“其他原因”应理解为“政府城建规划需要以外的原因”，理据不足，本院不予采纳。
其次，从合同的相关条款来看，《土地使用合同》第十条约定的甲方（即中诚公司，以下同理）享有单方解除权的条件“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物”，上述条款内容与该条款中的“甲方须提前一个月通知乙方（即汪新林，以下同理），乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。甲方按双倍履约保证金额即壹万陆仟元整退回给乙方。政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取”的内容是一个整体，前者是行为模式，后者是法律后果（即中诚公司行使单方合同解除权后诸如合同标的土地及相关款项相互返还等法律后续事项的安排），因此在解释前者（该条约定的甲方中诚公司享有的单方解除权条件）的具体含义时，应结合后者的内容综合考量。根据“政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取”的约定内容，结合我国现行的相关法律中规定涉及对不动产处置而政府需要给予相关利害关系人作出补偿的情形，通常在政府依职权征收或者征用不动产过程中才存在，据此，应认定“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物”中的“因政府城建规划需要或其他原因”是指政府依职权决定征用或者征收涉案《土地使用合同》项下土地及地上建筑物，以及政府因其他需要而依职权作出改变涉案土地原先的规划用途等强制行政强制行为的情形。
从《土地使用合同》第十条“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方需要将土地及建筑物退回给甲方”的内容分析，虽然当中含有“乙方应服从甲方需要”的表述，但此处的“甲方需要”是指中诚公司为执行政府依职权作出的强制行政行为而应向汪新林收回土地及附属建筑物之需，可见，上述条款约定中诚公司有权提前收回土地及附属建筑物是以“政府的需要”为前提和基础。中诚公司认为上述约定的核心意思是“甲方的需要”而不是“政府的需要”，从而主张其依约享有合同任意解除权，缺乏理据，本院不予采纳。此外，法律上的不可抗力是指自然灾害、社会事件（诸如战争、暴乱等）等不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，政府的行政行为一般并不属于不可抗力的范畴。一审法院将“因政府城建规划需要或其他原因”解释为“政府依法强制要求进行的规划或强制要求进行的与规划类似的其他行为、导致合同无法继续履行的情形”，与同一条款所约定的另一种合同解除条件“因不可抗力造成合同不能履行”并不重复。因此，中诚公司主张一审法院的上述解释违反逻辑，依据不足，本院不予采纳。
再者，从合同的目的及交易习惯来看，正如中诚公司所述，用于解释合同条款的合同目的，是指合同当事人在签约时形成合意的目的，而不是仅由单方认为的目的，据此，中诚公司签订《土地使用合同》的目的在于收取土地使用费，而汪新林则为取得土地使用权。对于约定不明确的合同，《中华人民共和国合同法》第六十一条作出关于就质量、价款、报酬、履行地点等内容按照合同有关条款或者交易习惯确定，目的是为了促使合同继续履行，而不是为了促使合同的终止履行。若将《土地使用合同》第十条“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方需要将土地及建筑物退回给甲方”解释为是对中诚公司享有合同任意解除权的约定，明显有违前述的合同目的，也不符合合同法的鼓励交易原则和合同严守原则。至于中诚公司提及的交易习惯问题，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条的规定，交易习惯一般是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法或者当事人双方经常使用的习惯做法，对于交易习惯的存在，应由提出主张的一方当事人承担举证责任。由于中诚公司未能举证证明租赁市场存在约定合同任意解除权的交易习惯的存在，故其以此所谓的交易习惯为据，主张《土地使用合同》第九条约定其享有合同任意解除权，理据不足，本院不予支持。
最后，从诚实信用原则来看，合同当事人依法应遵循公平的原则确定双方的权利义务。《土地使用合同》第八条约定“乙方自建的建筑物及装修物的所有权归甲方所有”，若将《土地使用合同》第十条所约定中诚公司单方解除权的条件“因政府城建规划需要或其他原因”，解释为是对中诚公司合同任意解除权的约定，那么中诚公司随时可以提前一个月通知汪新林解除合同，由此中诚公司仅需向汪新林多返还8000元履约保证金，便可收回所出租的土地使用权并取得由汪新林在租赁期间所建造的建筑物及装修物，显然有违公平和诚信原则。虽然中诚公司提及涉案合同第九条同时约定了汪新林的合同任意解除权，但根据合同的约定，若汪新林单方提前解除合同，其是以丧失涉案土地及地上建筑物（由汪新林建造）的使用权、被没收履约保证金等为代价。而结合前述关于中诚公司单方解除合同的后果分析，相对汪新林而言，中诚公司于此情形所付出的代价较轻甚至可获取重大利益。因此，中诚公司认为涉案合同第九条约定汪新林的合同任意解除权，进而主张应从对等、相称、公平、均衡等角度考量，将该条款理解为同时是对中诚公司享有合同任意解除权的约定，本院不予采纳。
综上分析，一审法院将《土地使用合同》第十条所约定中诚公司单方解除权的条件“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物”，解释为“政府依法强制要求进行的规划或强制要求进行的与规划类似的其他行为、导致合同无法继续履行的情形”，合法合理，本院依法确认。
由于中共江门市新会区委发出的新委（2011）3号文件和大泽建设办在《关于新会某家具城有关整改问题的请示》批注同意等是党委、政府在职责范围内对企业经营发展规划方案的认可，并非行政主体依职权主动作出必须强制实施的行政行为。至于江门市城乡规划局新会分局作出的《村镇规划设计审批通知书》，亦只是行政机关应彩艳公司的请求所作的非强制性行政行为，是彩艳公司自行谋划改变厂区内的规划的表现，而非政府机关依职权作出改变城市建设规划等具备强制执行力的行政行为。因此，涉案《土地使用合同》第十条所约定中诚公司单方解除权的条件并未成就。结合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定可知，《中华人民共和国合同法》第九十六条中的“当事人一方”应仅限于享有约定合同解除权或者法定合同解除权的合同当事人。而如上所述，中诚公司在2011年6月10日向汪新林发出《解除合同通知书》时不享有合同解除权，故其上述行为不能发生解除《土地使用合同》的法律效果，至于汪新林有否针对中诚公司的上述行为提出异议，均不会导致《土地使用合同》已经解除。因此，中诚公司以其已经依法行使所享有的单方合同解除权而主张《土地使用合同》已经解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。首先，中诚公司主张汪新林存在擅自转租涉案《土地使用合同》项下建筑物的违约行为，但其提供的证据不足证明其主张成立，理由如下：第一，汪新林于2013年10月10日利用涉案《土地使用合同》项下土地上的建筑物重新注册登记以案外人王某1为经营者的个体户，而该案外人王某1为汪新林的妻子，在无相反证据的情况下，应认定汪新林是以其配偶为登记经营者进行的家庭经营而使用涉案土地上的建筑物，不能认定为汪新林有对外转租行为，因此虽然中诚公司对此不认可,但据此不能认定汪新林存在擅自转租行为。第二，中诚公司虽然提供证据证明2010年使用出租场地的个体户在工商登记的经营者非汪新林本人，但汪新林提供了其与该登记经营者彭某1之间在2009年12月25日签订的《合伙协议》，以证明双方存在合伙经营的关系，而中诚公司未能提供充分证据推翻该《合伙协议》的真实性，故中诚公司无法证明汪新林将涉案经营场所擅自转租给彭某1的事实。况且，即使汪新林与彭某1之间为转租关系，但由于某1古典家具厂于2010年1月20日登记成立，并以明确的名称和招牌对外经营，且中诚公司每月均指派其员工到涉案经营场所抄水电表的度数并进而定期向汪新林收取水电费，加之作为出租方的中诚公司平时亦应对涉案经营场所进行日常的物业管理，据此足以认定中诚公司应该及时于2011年6月10日发出《解除合同通知书》前已经知道汪新林的转租行为，其却在前述通知书中的合同解除理由没有提及汪新林擅自转租的行为，直至在本案诉讼期间（即2012年10月）才提出对汪新林转租行为的异议，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认','2018-10-03
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