湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘01执异95号
案外人刘超，男，汉族，1979年12月16日出生，住湖南省长沙市天心区。
委托代理人刘学军，湖南兆弘律师事务所律师。
申请执行人湖南华菱钢铁集团有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府西路222号。
法定代表人曹慧泉，该公司董事长。
委托代理人梁宏辉，湖南二十一世纪律师事务所律师。
被执行人湖南华菱置业有限公司，住所地湖南省长沙市解放东路华瑞电子大厦17楼。
法定代表人黄朝晕，该公司执行董事。
委托代理人管春香，女，汉族，1971年3月19日出生，住湖南省娄底市娄星区，系湖南华菱置业有限公司员工。
本院在执行申请执行人湖南华菱钢铁集团有限责任公司（以下简称华菱钢铁集团）与被执行人湖南华菱置业有限公司（以下简称华菱置业公司）企业借贷纠纷一案中，案外人刘超向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘超称，华菱钢铁集团与被执行人华菱置业公司企业借贷纠纷一案，本院在执行过程中，作出（2014）长中民执恢字第00241号执行裁定，并对刘超位于长沙市天心区××街1号××美地×号栋15×房进行了查封。案外人认为以上执行过程中，案外人对上述被查封房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2007年6月13日，案外人与华菱置业公司签订了购买上述房屋的认购书，房屋面积为124.07平方米，约定价款456267元。申请人当日交付2万元预售定金并收到发票，2006年6月28日收到余款收据。之后该房交付给案外人，并具有华菱置业公司签章的《住宅质量保证书》；之后分别与家园物业公司签订《物业管理合同》和《××美地业主临时公约》，《装饰装修管理服务协议书》，收到《防水检验合格书》，并向华菱置业公司交纳燃气开通费2430元，有线电视开通费480元，并有收据为证。案外人依法购买、合法使用涉案房屋近10年，因华菱置业公司的原因未能办理房屋产权登记手续。因此，案外人向本院请求：撤销（2014）长中民执恢字第00241号中关于长沙市天心区××街×号××美地×栋15×号房的查封、冻结、拍卖裁定，并终止与该房有关的拍卖、变卖、以物抵债等强制执行措施。
本院查明，华菱钢铁集团与华菱置业公司企业借贷合同纠纷一案，在本院审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：华菱置业公司在2011年3月15日之前偿还原告华菱钢铁集团借款4100万元，逾期不归还按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定处理。本院于2010年12月14日作出（2010）长中民二初字第0524号民事调解书，确认了该调解协议的法律效力。调解书生效后，因华菱置业公司未按生效法律文书履行自己的义务，华菱钢铁集团向本院申请强制执行。2012年5月20日，本院作出（2016）长中民执字第1016号执行裁定：冻结、扣划被执行人华菱置业公司的银行存款47649556.92元，或者查封、扣押其相等价值的其他财产。2013年8月5日，2014年8月1日，本院分别向长沙市住建委发送协助执行通知书，请求其协助查封包括涉本案房屋在内的多套房屋。2015年7月1日，本院作出（2014）长中民执恢字第00241-4号执行裁定书，裁定拍卖被执行人华菱置业公司名下的位于长沙市天心区××街1号××美地家园×号栋15×（权证号7××0）等共45套房产。2015年7月27日，本院作出（2014）长中民执恢字第00241-5号执行裁定书，裁定继续查封被执行人华菱置业公司名下的位于长沙市天心区××街×号××美地家园×号栋15×（权证号7××0）等房产。续查封期限为三年。本院并向长沙市住建委发送了协助执行通知书。2016年5月4日，本院作出（2014）长中民执恢字第00241-7号执行裁定书，因经三次公开拍卖后，被执行人华菱置业公司名下的位于长沙市天心区××街×号××美地家园×号栋15×（权证号7××0）房流拍，故裁定进行变卖。2016年7月25日，案外人刘超向本院提出书面的执行异议，请求如上所述。2016年8月17日，本院作出（2014）长中民执恢字第00241-8号执行裁定书，裁定位于长沙市天心区××街×号××美地家园×号栋15×（权证号7××0）的所有权及相应的其他权利归买受人彭润华所有。房产所有权自裁定送达各买受人时起转移。2016年8月23日，该裁定送达买受人彭润华。同日，本院至长沙市房屋管理登记中心送达（2014）长中民执恢字第00241-8号协助执行通知书和执行裁定书，请该中心协助将长沙市天心区××街×号××美地家园×号栋15×（权证号7××0）过户到买受人彭润华的名下。
另查明，根据案外人刘超向本院提交的证据显示：刘超2007年6月13日向华菱置业公司交纳×-15×房的预售定金20000元；2007年6月13日，甲方华菱置业公司（盖有华菱置业公司商品房买卖合同专用章）与乙方刘超签订×-15×房认购书。刘超并提交了盖有华菱置业公司华菱××美地项目部章的房款收据，金额436267元，刘超表示全部交纳的现金，经手人为××美地开发商之一的岳阳新天地置业有限公司总经理胡成，但华菱置业公司至今未开具销售发票给刘超，该房也未办理产权过户登记，华菱置业公司表示未收到刘超缴纳的房款。刘超另还提交了其入住×-15×后的物业服务合同、交纳物业费的凭证、×-15×房的住宅质量保证书、交纳水电费的凭证等。
本院认为,《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人刘超与被执行人华菱置业公司签订了长沙市宁乡县天心区××街×号××美地家园×号栋15×房的房屋认购协议，但该认购协议不具备商品房买卖合同的主要条款，刘超与华菱置业公司尚未形成合法有效的商品房买卖合同关系。而且，刘超不能提交交纳房款的转账凭据和销售发票，交纳房款的证据不充分。刘超要求中止对长沙市宁乡县天心区××街1号××美地家园×号栋15×房的执行，缺乏事实和法律依据。综上所述，案外人刘超的异议理由不成立，本院不予采纳。双方当事人如不服本案裁定，可自收到裁定书之日起十五日内，向本院提交执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回案外人刘超的执行异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 盛知霜
审判员 熊孟良
审判员 谭斯元
二〇一七年四月十二日
书记员 李碧波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）财产保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。
裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。