江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0682民初8015号
原告：中国银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市如城街道海阳中路185号。
负责人：孙小飞，行长。
委托诉讼代理人：姚锦平，中国银行股份有限公司如皋支行员工。
被告：熊忠银，男，1963年5月12日生，汉族，住如皋市。
被告：葛存凤，女，1965年9月3日生，汉族，户籍所在地如皋市，现住如皋市。
被告：如皋市东风房地产开发有限公司，登记住所地如皋市城北街道东风村10组（东风物资供销公司内），实际经营地如皋市如城街道中海大厦23层。
法定代表人：王竹青，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：吴迪龙，江苏冠华律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称中国银行）与被告熊忠银、葛存凤、如皋市东风房地产开发有限公司（以下简称东风公司）金融借款合同纠纷一案，本院2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行审理。原告中国银行委托诉讼代理人姚锦平、被告熊忠银、被告东风公司委托诉讼代理人吴迪龙到庭参加诉讼，被告葛存凤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、被告熊忠银、葛存凤立即偿还原告本金542554.49元、利息13505.94元、利息罚息314.92元、本金罚息652.18元、应计未计利息1665.54元（暂计算至2017年7月4日），兹后上述贷款本息实际还清前产生的利息（含罚息）仍由被告承担；2、原告有权对涉案抵押物依法实现抵押权（相关费用均由被告承担），且原告优先受偿；3、被告东风公司对熊忠银、葛存凤的上述全部债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案的诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实与理由为：2014年9月4日，原、被告签订《个人商业用房贷款合同》，被告熊忠银向原告借款65万元，用于购买被告东风公司开发的位于如皋市××大厦××室商业用房（办公），借期120个月，月利率为6.8229‰,还款方式采用按月等额本息还款。被告熊忠银、葛存凤以所购房屋向原告提供网上备案，待综合验收后，办理正式抵押担保，被告东风公司亦承担期间保证责任。2014年9月5日，原告按照双方签订的划款委托书，向被告东风公司放款65万元。被告熊忠银、葛存凤依约还款26期，2016年12月开始逾期，经原告催收，2017年3月13日被告偿还了27期和28期的部分贷款后，未再还款，已构成违约。
被告熊忠银辩称：购房时我是付的全款，被告东风公司欠我130万元工程款，我就拿了这个房子。被告东风公司的法定代表人找我说这个房子是可以贷款，所贷款项直接进了被告东风公司的账户，东风公司也没有打欠条给我，当时说好了所有的本金和利息都是由东风公司偿还。这笔贷款发放之后我还帮东风公司代还了十几个月的利息，每月偿还7900多元，东风公司从来没有偿还过款项。
被告东风公司辩称：被告东风公司对原告所诉的金融借款担保关系没有异议，至于被告熊忠银实际所欠的本息，被告东风公司不清楚。对于本案而言，被告东风公司承担的保证责任应当是如果原告实现抵押权后债权仍未完全实现，被告东风公司就其差额部分承担连带保证责任，也就是说物的担保优先于人的担保。
被告葛存凤未答辩，被告熊忠银、葛存凤均未提供证据。
经审理查明：2014年9月4日，原告中国银行（贷款人）与被告熊忠银（借款人）、东风公司（保证人）签订编号为2014年中银借字第RCB5214096号《个人商业用房贷款合同》，约定：被告熊忠银向原告借款65万元，用于购买位于如皋市××大厦××室商业用房，借款期限120个月，所购商业用房建筑面积167.94平方米，购房总价款1309932元。本合同项下贷款利率为浮动利率：浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日。第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮25%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮25%作为下一个浮动周期的适用利率。付息方式为按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日其按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360。贷款发放采用受托支付的方式，放款到借款人熊忠银指定的售房单位被告东风公司账户。借款人自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计120期，约定还款日为每月15日。本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋（抵押物）向贷款人提供抵押担保。抵押物详细情况见附件《抵押物清单》，所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内与贷款人到有关部门办理正式抵押登记；所购房屋为期房，并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内与贷款人到有关部门办理正式抵押登记；所购房屋为现房，借款人应在取得房屋所有权证书后15日内与贷款人到有关部门办理正式抵押登记。合同还约定了由保证人（开发商）东风公司提供阶段性连带责任保证；由熊忠银、葛存凤提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同。该合同附件一通用条款约定，借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息提前到期，并行使担保权、要求保证人承担保证责任；保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证则保证人用按照本合同的约定承担连带保证责任，保证期间为（最后一期）债务履行期届满之日起两年，保证人提供阶段性连带责任保证的，对在借款人办妥所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日前已到期的债务，保证人仍承担连带保证责任。合同后附编号为2014年中银抵字第RGCB5214096号的《抵押物清单》，抵押物清单中记载的抵押物为商品房，所在地为中海大厦A幢1701室，所有权或使用权归属为熊忠银、葛存凤。熊忠银作为借款人及抵押人在合同中签名，葛存凤作为抵押人签名，东风公司作为保证人盖章，原告亦在合同上盖章。
2014年9月1日，被告葛存凤向原告出具共同还款承诺函与共有人承诺函，承诺对案涉合同中的贷款，自愿作为共同债务人对借款人在合同项下的债务的偿还承担连带还款责任，同意案涉房屋作为抵押担保。同日，被告熊忠银向原告出具提款申请和划款委托书，一次性提款65万元，并授权和委托原告将该款项直接支付给符合借款合同约定用途的指定的交易对手东风公司的账户。
2014年9月5日，原告开立零售贷款借款借据，发放贷款65万元。被告熊忠银在借款凭证上签名确认，款项汇至合同约定的被告东风公司帐户。借款凭证载明借款月利率为6.8229‰，借款期限为120个月，从2014年10月始按月等额本息还款法。
原告发放款项后，被告熊忠银还清了至2016年12月的第27期本息，第28期（2017年1月）仅偿还本息3363.81元（其中偿还本金2771.73元、利息478.32元，尚欠当期本息4590元），尚欠借款本金542554.49元，此后未还款。
庭审中，原、被告对案涉个人商业用房贷款合同已在商品房备案系统中录入无异议。
另查，被告熊忠银与被告葛存凤于2011年6月1日登记结婚。
再查，被告熊忠银、葛存凤于2014年9月1日向原告出具《关于文书送达地址的补充协议》，明确了案涉债务催收、诉讼法律文书送达址，债权人、审理法院按上述地址、联系方式向债务人发送文书，若无人签收或拒收邮件的，则文书退回之日视为送达之日。所涉债务未清偿之前，债务人对联系方式作出变更的，须及时以书面通知书形式告知债权人并注明变更情况。在上述债务进入法院审理阶段后，则须以书面方式告知审理法院。债务人未及时告知变更后联系方式的，导致文书未能送达或退回的，则文书退回之日视为送达之日。
上述事实有个人贷款申请资料、被告东风公司的营业执照复印件、工商登记查询打印件、被告熊忠银及被告葛存凤的身份证、常住人口登记卡、结婚证复印件、个人商业用房贷款合同（含抵押物清单）、房屋按揭处理信息网页截图、提款申请和划款委托书、零售贷款借款借据、还款明细及尚欠本息清单、关于文书送达地址的补充协议以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《个人商业用房贷款合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按约履行。合同订立后，被告熊忠银未能按约足额还款，造成纠纷，应承担全部责任。原告发放款项后，被告熊忠银还清了至2016年12月的第27期本息，第28期（2017年1月）仅偿还本息3363.81元（其中偿还本金2771.73元、利息478.32元，尚欠当期本息4590元），尚欠借款本金542554.49元，此后未还款。根据个人商业用房贷款合同的约定，被告熊忠银未按期归还借款本息或应支付的其他费用，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，原告于2017年7月5日向本院起诉，要求被告偿还全部借款本息，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。故被告熊忠银应当偿还借款借款本金542554.49元，及自2016年12月16日起至实际给付之日止按照个人商业用房贷款合同的约定计算的利息（含罚息），扣除已给付的478.32元。关于被告熊忠银辩称的购房时我是付的全款，是替东风公司贷款，当时说好了所有的本金和利息都是由东风公司偿还，但被告熊忠银未提供相应的证据，故对被告熊忠银的上述辩解，本院难以采信。
被告葛存凤出具共同还款承诺函，自愿作为共同债务人对案涉借款合同的债务承担连带偿还责任，且案涉债务发生在被告熊忠银、葛存凤夫妻关系存续期间，故被告葛存凤应承担共同偿还责任。
本案中，原、被告约定以所购房屋为借款提供抵押担保，则抵押条款对双方当事人具有约束力，但抵押合同的生效仅是物权发生变动的原因行为，抵押权是否设立取决于是否存在处分行为即登记。本案涉案房产仅在相关部门办理了按揭贷款备案手续，既未办理预购商品房抵押权预告登记也未办理正式的抵押登记手续，故抵押权尚未依法设立，原告尚未依法取得合法有效的抵押权，故亦无法行使抵押权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告主张的抵押权属于法律规定应当登记的权利，本案中，案涉抵押房屋未依法登记记载于不动产登记簿，原告未取得不动产他项权属证书，故原告要求对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。个人商业用房贷款合同约定，在取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前由被告东风公司提供连带责任保证，东风公司应按约承担连带责任，在承担保证责任后可依法向债务人追偿。关于被告东风公司辩称的被告东风公司承担的保证责任应当是如果原告实现抵押权后债权仍未完全实现，被告东风公司就其差额部分承担连带保证责任，物的担保应当优先于人的担保。本院认为，案涉抵押房屋尚未满足办理房屋所有权证的条件，原告无法请求实现抵押权，根据个人商业用房贷款合同的约定，在取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前，被告东风公司应提供连带责任保证，故对被告东风公司的上述辩解，本院不予支持。
被告葛存凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告熊忠银、葛存凤于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司如皋支行借款本金542554.49元及利息（含罚息）（自2016年12月16日至实际给付之日的利息，按个人商业用房贷款合同的约定计算，扣除已给付的478.32元）。
二、被告如皋市东风房地产开发有限公司对被告熊忠银、葛存凤的上述债务承担连带清偿责任。被告如皋市东风房地产开发有限公司在承担保证责任后可依法向被告熊忠银、葛存凤追偿。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告中国银行股份有限公司如皋支行的其他诉讼请求。
案件受理费9385元，减半收取4692.5元，由被告熊忠银、葛存凤、如皋市东风房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9385元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。
代理审判员 洪 宇
二〇一七年十月六日
见习书记员 范云婕
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条第一款借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。