广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤06民终2908号
上诉人（原审被告）：杜晓青，男，汉族，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：林迎星，广东泰扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许志球，男，汉族，住广东省清新县。
委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。
上诉人杜晓青因与被上诉人许志球房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜晓青上诉请求：1.撤销一审判决;2.驳回许志球、佛山市鸿迅木业有限公司（以下简称鸿迅公司）的诉讼请求；3.杜晓青不需要返还保证金200000元予许志球；4.杜晓青不需要支付100000元予许志球；5.一、二审诉讼费用由许志球、鸿迅公司承担。事实与理由：（一）一审法院适用法律错误。1.一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条第一款规定，认定《厂房租赁合同》为无效合同错误。涉案土地为农村建设工业用途，与城镇房屋有明显区别，一审将合同视为当然无效，违反司法解释的本意，属于适用法律错误。2.涉案建筑物已取得相应建设工程规划许可证以及土地证，因历史原因，办证是在建造之后，一审法院以建造时间不合，直接认定涉案合同无效，显属武断。3.鸿迅公司承租厂房，并经过工商等部门核准，依法缴交各种税费，是合法企业。从逻辑上看，厂房租赁合同无效，但土地税、房产租赁税却受国家保护，明显矛盾。一审法院未能将居住功能的租赁关系与生产功能的租赁关系区分开来，导致错判。4.无效合同应以审慎为原则，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条也是错误的。5.本案纠纷只是租赁合同纠纷，杜晓青出租厂房，收取相应租金，只是一种对价关系，一审法院援引《中华人民共和国建筑法》也不适当。（二）一审法院认定事实不清。1.2013年12月28日，出租方即案外人董某强，承租方是许志球，许志球是向案外人交纳保证金和租金的。2.2014年4月14日，杜晓青才受让案外人与许志球的《厂房租赁合同》，至此，双方均确认合同合法有效。3.关于400KVA变配电设备，双方已在2014年8月14日、15日签订的《厂房加装变配电设备合同》第四条中约定许志球租赁期满不续租或中途违约，只要许志球离开以上租赁地址，许志球无条件将该变配电设备过户给杜晓青。另外，400KVA变配电设备，杜晓青出资已超过三分之二。无论如何，只要许志球不在租赁处经营，400KVA变配电设备的所有权归杜晓青所有。（三）一审法院严重违反法定程序。1.一审法院对双方提供的证据未进行实质性的质证，也未在判决中记载双方的质证意见。2.一审法院酌定400KVA变配电设备现值为200000元，没有任何法律依据，并且许志球、鸿迅公司存在违约，租赁期间明显拖延支付租金，拖欠贷款遭受法院诉讼、查封，经常拖欠电费、拒不交还出租厂房……对于这类不守合约者，酌定补偿违反公平原则。二审期间，杜晓青补充如下上诉意见：鸿迅公司已经于2017年5月2日注销，不应成为一审诉讼主体，一审法院适用法律错误，应发回重审。
许志球辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鸿迅公司虽然已注销，但根据合同相对性，一审法院也未认定鸿迅公司有权向杜晓青主张权利，一审程序并无不当。
许志球向一审法院起诉请求：1.杜晓青向许志球、鸿迅公司返还保证金200000元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际清偿之日止）；2.杜晓青向许志球、鸿迅公司支付赔偿款1292250元（包括电力设备385000元、输送架20500元、中央吸尘设备253000元、棚架235250元、员工宿舍及水电398500元，合计1292250元）；3.本案诉讼费由杜晓青承担。
一审法院认定事实：2013年4月8日，佛山市国土资源和城乡规划局向佛山市南海区某某某镇某某村民委员会就位于佛山市南海区某某某镇某某村（土名）“石某咀”的厂房A（面积498.34平方米）、厂房B（面积790.83平方米）核发建设工程规划许可证。
双方共同确认：涉案租赁物的建筑物一部分是90年代建造，其余均是2010年前建造。
2013年12月28日，杜晓青（出租方、甲方）与许志球（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区某某某镇某某工业区某岗村虎某岗石某咀山边的厂房、办公楼、饭堂、宿舍和空地，总面积约8243.06平方米，其中厂房、办公楼和宿舍面积共6368.15平方米，空地面积共1874.91平方米出租给乙方使用。租赁期限为12年，从2013年12月28日至2025年12月30日。乙方向甲方支付租赁保证金279000元。首三年每月租金为93000元，之后每三年递增10%。租赁物已有配套齐全的水电设施及95K和25K两处合计200K交付给乙方使用。电力水电设施需要更改的先经甲方书面同意后，由乙方自行安装，其费用由乙方负责。每月乙方须依时向供电供水等部门缴纳其应付的水费、电费等费用。当甲方在租赁期内提前解除本合同，应提前三个月向乙方书面提出，并支付当时当月3个月租金作为违约金给乙方，在乙方没有违反本合同约定的情况下，乙方办理好退场手续后，凭租赁保证金收据原件向甲方收回所交的租赁保证金；当乙方在租赁期内提前解除本合同，应提前三个月向甲方书面提出，并支付当时当月3个月租金，作为违约金给甲方。在甲方没有违反本合同约定的情况下，乙方办理好退场手续后，凭租赁保证金收据原件向甲方收回所交的租赁保证金，并且乙方必须无条件将该租赁物的电力两处（95K和25K）过户给甲方保证能正常使用。乙方不按约定期限交付租金及有关费用超过15天，甲方有权单方面提前解除合同，并没收乙方所支付的租赁保证金。
同日，许志球接收涉案租赁物并在《厂房出租接收收据》上签名确认。
2016年7月9日，杜晓青（甲方）与许志球（乙方）签订《补充协议书》，约定：现因乙方经营原因须退租部分租赁物，甲方同意乙方减少承租面积，租赁物中部分交还甲方使用。乙方租用租赁物总面积中2299.58平方米交还甲方使用，乙方承诺2016年7月5日前将交还部分清理干净，不影响甲方使用。为不影响双方使用，由甲方按照双方确定的位置建设分隔墙，费用由甲方承担。返还甲方使用的部分正式交还甲方后，乙方的月租金按比例扣减。租赁物原设的95KVA电力设备归甲方使用，鸿迅专用变压器400KVA中150KVA电力归甲方使用。双方同意减少保证金数额，乙方原向甲方支付保证金279000元，经甲乙双方协商保证金中的79000元用作抵扣租金。
同日，杜晓青（甲方）与许志球（乙方）签订《厂房租赁保证金确认函》，载明双方同意保证金数额降为200000元，许志球已多支付的79000元已直接冲抵租金。
2016年12月5日，杜晓青向一审法院起诉许志球、潘杏林、鸿迅公司，要求支付杜晓青为其垫付的电费29433.57元及滞纳金、利息。一审法院于2017年2月27日作出（2016）粤0605民初19609号民事判决书，判令许志球、潘杏林、鸿迅公司向杜晓青返还电费29433.57及利息。
另查明，鸿迅公司于2015年6月2日登记成立，住所地为佛山市南海区某某水镇某某工业区虎某岗石某咀自编某号。
一审法院认为，涉案合同系杜晓青与许志球所签，杜晓青并不确认鸿迅公司的承租方地位，许志球亦无证据显示双方一致同意增加或变更了承租人，根据合同相对性原则，鸿迅公司无权就涉案合同向杜晓青主张权利，一审法院驳回鸿迅公司的全部诉讼请求。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，杜晓青提供了两份于2013年4月8日取得的建设工程规划许可证，建设项目为位于佛山市南海区某某某镇某某村（土名）“石某咀”的厂房A（面积498.34平方米）、厂房B（面积790.83平方米），与涉案租赁物面积及双方关于涉案租赁物均建造于2010年的陈述均不吻合，不能证明涉案租赁物已取得规划许可证。除此之外，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故《厂房租赁合同》（涉案合同）依法无效。无效合同自始没有法律约束力。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。许志球主张杜晓青返还保证金200000元，符合法律规定，予以支持。杜晓青主张若需返还保证金，因许志球尚欠其租金故应以保证金抵扣，杜晓青未提起反诉，许志球不确认欠租亦不同意抵扣，故对杜晓青的该抗辩不予采纳。
关于许志球主张的各项损失，分析如下：一、400KVA变配电的安装投入损失，涉案合同约定甲方的租赁物以目前状况（已包含有水电设施配套齐全及电力两处分别为各约95K和25K）电力合计约200K交付给乙方使用，《补充协议书》约定租赁物原设有电力设施95KVA归甲方使用，鸿迅公司专用变压器400KVA中的150KVA电力归甲方使用。根据上述约定，说明杜晓青仅提供分别为95K和25K两处电力设施供许志球使用，可推定400KVA电力为许志球购买、安装。许志球主张杜晓青赔偿该项损失385000元，仅提供一份手写收据，自认以转账方式支付该款项385000元，但未提供转账支付凭证，应承担举证不能的不利法律后果。一审法院考虑杜晓青表示同意利用该400KVA变配电，结合涉案合同的租期、许志球占有使用涉案租赁物的时间、变配电市场价格及使用寿命及涉案租赁物规模、租金标准，酌定400KVA变配电的现值为200000元。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杜晓青作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，许志球作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，杜晓青在明知涉案租赁物没有报建的情况下，仍出租予许志球；而许志球没有审慎了解、查核承租标的性质是否符合合同目的就与杜晓青订立租赁合同关系，致合同无效双方均存在过错，基于平衡双方权益、公平合理的原则，法院酌定双方均按50%的比例分摊过错责任，即杜晓青应承担400KVA变配电现值200000元的50%即100000元的损失，即杜晓青应向许志球支付400KVA变配电现值损失100000元。
二、输送架与中央吸尘设备损失，许志球确认输送架、中央吸尘设备均为可移动设备，许志球完全可自行拆除移动至他处使用，一审法院不支持该部分损失。三、雨棚、二层员工宿舍及水电安装损失，许志球未举证证明接收涉案租赁物时租赁物的状态，许志球提供的合同、收据，不能有效证明雨棚、二层员工宿舍及水电安装工程是其所出资建设，根据许志球提供的合同和收据，雨棚的承建人和收款人为杨某，与证人杨某某姓名不一致，许志球亦未举证证明两姓名之间的关联，故一审法院对杨某某的证言不予采信。棚架与员工宿舍及水电工程分别涉及235250元、398500元，如此大数额的款项均为现金支付，不合常理，不排除杨某某、叶某保与许志球存在利害关系。综上，许志球应承担举证不能的不利法律后果，一审法院对该部分请求不支持。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杜晓青应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金200000元予许志球；二、杜晓青应于判决发生法律效力之日起十日内支付款项100000元予许志球；三、驳回许志球其他诉讼请求；四、驳回鸿迅公司全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件适用简易程序结案，案件受理费9115.13元，由许志球、鸿迅公司负担6215.13元，杜晓青负担2900元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予许志球、鸿迅公司，法院不另收退。
本院二审期间，上诉人杜晓青围绕上诉请求向本院提供了企业机读档案登记、蓝某兴和许志球身份证件、《厂房加装变配电设备合同》《厂房租赁合同》。被上诉人许志球未向本院提交新证据。经审查，许志球、鸿迅公司对企业机读档案登记、蓝某兴和许志球身份证件的真实性没有异议，本院予以确认。《厂房加装变配电设备合同》有原件予以核对，且与许志球一审提供的收款收据相吻合，故本院予以采纳并据此认定该合同是双方的真实意思表示并按此合同履行。《厂房租赁合同》的签订主体与双方签订的《厂房租赁合同》不一致，且双方当事人对存在租赁关系的事实并无异议，至于杜晓青是否从案外人处承接涉案租赁物的事实，对本案的处理并无影响，故本院对该证据不予采纳。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
二审另查明，杜晓青与许志球于2014年8月15日签订《厂房加装变配电设备合同》，约定涉案租赁物中加装400KVA变配电设备，变配电设备安装费用按315KVA工程总造价385000元；杜晓青负责200KVA工程款231746元；许志球负责115KVA工程款153254元，并由许志球与广东顺德合丰工程有限公司签订施工合同和结算。一审诉讼中，许志球提供了广东顺德合丰工程有限公司出具的收款收据，内容为“今收到佛山市南海鸿迅木制品厂400KVA变配电安装工程款385000元”。
再查明，鸿迅公司于2017年5月2日注销。
本院认为，根据二审查明的事实，鸿迅公司已于2017年5月2日注销，即在一审法院受理本案诉讼后，鸿迅公司已经注销，不具备诉讼主体资格，一审法院仍将其列为本案诉讼当事人并驳回其诉讼请求,处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四项关于“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”的规定，因程序问题发回重审应限于严重违反法定程序之情形。本案中，鸿迅公司在一审的诉讼地位是原告，不需要承担民事责任，且一审法院亦认定鸿迅公司对诉讼请求不享有合法权利，即鸿迅公司既不享有权利又不需要承担义务，其是否作为诉讼主体并不影响其余当事人的诉讼权益。因此，一审法院虽错列诉讼主体而存在程序瑕疵,但不属于严重违反法定程序的情形，本院对杜晓青关于本案应发回重审的请求不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”，第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经审查，涉案租赁物包括厂房、办公室和宿舍面积共6368.15平方米和空地面积1874.91平方米，位于南海区某某某镇内，属于城镇规划区内，因租赁关系引发的纠纷应适用上述司法解释的有关规定，此其一；其二，虽然杜晓青在一审中提供了两份建设工程规划许可证，但该证件显示的建设时间与涉案租赁物的建造时间明显不符，且即使行政主管部门事后补发该两份规划许可证，但两证显示的建筑面积分别为790.83平方米和498.34平方米，与涉案租赁物中建筑物面积相差甚远，不足以证明行政管理部门批准涉案租赁物符合规划建设的事实。因此，根据上述法律规定，一审法院认定涉案租赁合同无效，并无不当，本院予以确认。杜晓青上诉主张合同有效，依据不足，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，因双方的租赁合同无效，杜晓青所收取的200000元保证金应予以返还，一审法院该项处理正确，本院予以维持。许志球为租赁物安装部分变配电设备的投入款，已建设成为涉案租赁物变配电设备的一部分并与建筑物配套使用，不能原物返还，根据上述法律规定，杜晓青作为变配电设备的继受者，应当折价补偿。至于补偿数额，根据双方签订《厂房加装变配电设备合同》的约定，许志球负责其中115KVA工程款153254元，并由其与广东顺德合某工程有限公司签订施工合同和结算，再结合许志球持有广东顺德合某工程有限公司出具收据的事实，可以认定许志球确实对变配电设备有投入。因此，一审法院酌定杜晓青折价补偿100000元较为合理，本院亦予以维持。
综上所述，杜晓青的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院程序上虽存在不当而被改判，但因当事人二审提供新证据所致，一审法院不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3929号民事判决第一项、第二项、第三项以及诉讼费负担部分；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3929号民事判决第四项；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5800元，由上诉人杜晓青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
审 判 员 徐允贤
审 判 员 吴媛媛
二〇一八年四月二十七日
法官助理 梁启星
书 记 员 杨思韫