江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018）苏08执异43号
异议人（被执行人）：淮安中亿包装有限公司，住所地淮安市淮阴工业园区淮河路南侧、经二路西侧。
法定代表人：杨继胜，该公司董事长。
申请执行人：南京枫嘉投资咨询有限公司，住所地南京市苜蓿园大街五号紫金苑6号。
法定代表人：曹阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘江，该公司员工。
被执行人：淮安市申华能源有限公司，住所地淮安市淮阴工业园区淮河路南侧4号。
法定代表人：周立宏，该公司总经理。
被执行人：陈佳梅，女，1971年12月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。
被执行人：周立宏，男，1970年2月26日出生，汉族，淮安市申华能源有限公司总经理，住淮安市淮阴区。
本院在执行南京枫嘉投资咨询有限公司（以下简称南京枫嘉投资公司）与淮安市申华能源有限公司（以下简称申华能源公司）、淮安中亿包装有限公司（以下至裁定主文前简称中亿包装公司）、陈佳梅、周立宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案中，对中亿包装公司所有的房产和土地进行评估拍卖，中亿包装公司对评估报告提出异议，要求重新评估。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
被执行人中亿包装公司提出异议称，请求对涉案房地产重新评估。事实与理由：江苏中泰房地产土地评估有限公司（以下简称中泰房地产评估公司）出具的《房地产估价报告》中“建筑物（无房产证）实体状况”，只有笼统的类别和面积，未对各类别建筑物的面积和价格区分认定，其中彩钢板厂房并非异议人出资建设，不属于异议人的财产，异议人厂区内的水电气都不是异议人所有。土地四至中，东至规划经二路，南至纬六路，北至淮河东路，共计约2820平方米绿化用地使用权未在本次报告中体现。院内下水道、鱼塘、蓄水池没有评估，树木共计109棵，少评49棵。根据《工业项目建设用地控制指标》规定，超过8米厂房按2层计算，7号、8号厂房层高超过8米，面积应按二层计算。房屋单价每平方米780元至1200元，土地单价每亩11.2万元，明显低于项目周边同类房地产的市场价格。评估报告中没有涉及的房屋内装修、院内其他附属设施等不可移动的财产，虽属于承租人财产，根据相关规定，应当整体评估、拍卖，本次评估没有涉及。中国华融资产管理股份有限公司江苏分公司的《资产处置公告》中没有公告淮房权证淮阴字第××号房产，南京枫嘉投资公司无权要求处置该房产。
申请执行人南京枫嘉投资公司辩称，评估价格是拍卖标的价值的参照，最终价格应由市场来检验。评估公司是对抵押范围的合法拥有的厂房土地及附属设施进行评估，当然包括异议人提及的无证房产及院墙、鱼塘等所有附属设施。异议人并没有提供水电气属于他人所有的证据，退一步讲，即使水电气属于他人所有，处置该宗房地产也要一并处置。绿化用地并不属于异议人所有，评估报告没有涉及是正确的。超过8米的房屋容积率计算时按两层计算，但评估时不能作为两层计算面积。评估的房屋单价及土地单价符合淮阴区经济开发区的房地产的市场价格，并不偏高、偏低。室内装修，院内其他附属设施等不可移动的财产，评估报告已经做了评估。因是整体评估拍卖，淮房权证淮阴字第××号房产必须一同评估处置，至于南京枫嘉投资公司是否有优先受偿权，由法院依法认定。评估报告评估依据充足、科学、合理，请求驳回异议。
本院经审查查明，江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称江苏银行淮安分行）与申华能源公司、中亿包装公司、陈佳梅、周立宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，本院于2014年9月16日作出（2014）淮中民初字第0081号民事判决：一、申华能源公司于本判决生效之日起十日内偿还江苏银行淮安分行借款2000万元及利息；二、陈佳梅、周立宏对本判决第一项确定的申华能源公司的债务以及本案案件受理费、财产保全费、公告费在涉案《最高额个人连带责任保证书》中约定的最高额保证范围内承担连带清偿责任；三、江苏银行淮安分行有权对本案中中亿包装公司提供抵押的房屋和土地使用权拍卖、变卖或折价所得价款分别在各个抵押权设定债权范围内对本判决第一项确定的申华能源公司的债务和本案案件受理费、财产保全费、公告费优先受偿。因申华能源公司未履行生效判决书确定的义务，江苏银行淮安分行申请执行，本院于2015年3月3日立案执行。
执行中，本院于2015年7月31日作出（2015）淮中执字第00113号民事裁定，查封中亿包装公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路128号（淮河路南侧、纬六路北侧、规划经二路西侧）房地产。2017年6月6日，本院作出（2015）淮中执字第00113-2号执行裁定，认为江苏银行淮安分行与南京枫嘉投资公司签订的《资产转让协议》、《债权转让协议》系真实意思表示，不违反法律规定，裁定：变更南京枫嘉投资公司为本案的申请执行人。2018年3月16日，本院委托中泰房地产评估公司对查封的中亿包装公司所有的涉案房地产价格进行评估。2018年4月12日，中泰房地产评估公司出具《房地产估价报告》（SF01-201804-001号），载明该公司对中亿包装公司所有的涉案房地产（证载房屋建筑面积合计为17334.83平方米，证载土地面积合计为33196.50平方米）及附属物市场价值进行评估，评估方法：成本法，坐落：淮安市淮阴区淮河路南侧、规划经二路西侧，物业类型（用途）为工业房地产，价值时点：2018年4月3日，估价目的：为估价委托人核定涉案房地产价值，处置涉案资产提供客观、公正的市场价值参考依据，估价结果：估价对象在满足全部假设及限制条件下于价值时点2018年4月3日的房地产市场价值为人民币2677.49万元。其中建筑物（有房产证）市场价值为人民币1703.73万元，建筑物（无房产证）市场价值为人民币245.66万元，附属物市场价值为人民币169.72万元，国有土地使用权价值为人民币558.38万元。2018年4月24日，本院作出（2018）苏08执恢3号执行裁定，继续查封中亿包装公司拥有的淮房权证淮阴字第××号、第××号、第××号、第××号房屋所有权证证载的全部房屋和淮Y国用（2008出）第0181号、第0182号国有土地使用权证证载的全部土地使用权。
被执行人中亿包装公司提起异议后，中泰房地产评估公司于2018年5月16日向中亿包装公司作出《关于中亿包装公司对房地产估价报告异议的答复》，内容为：1.关于无证房产认定不清。本次评估的无证房屋由于无权属资料，其建筑面积等相关数据为估价人员根据现场测量的数据计算所得，具体的各幢面积及测算单价在房地产估价技术报告中均有描述。彩钢板厂房的现场勘查由申请人与被执行人双方确认，估价对象以估价委托人出具的《司法评估委托书》为准。2.评估报告中存在多处漏项。厂内的绿化工程、管道、排水、防污、鱼塘、蓄水池等附属设施价值已包含在房地产价值之中。树木的价格由于种类、树龄、高度不同而标准不同，本次评估统计一定高度、直径的成熟树木进行评估，低于此高度、直径的树木价值按照绿化工程已包含在房地产价值中。3.关于厂房存在面积漏算和低价评估。《工业项目建设用地控制指标》中，关于容积率的指标解释指出：“当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算”，此项规定只针对容积率的计算。国家规范《建筑工程建筑面积计算规范》对于建筑面积的规定是：建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积。同时7号、8号厂房均已办理《房屋所有权证》，本次评估建筑面积以《房屋所有权证》证载面积为准。本次评估的估价对象房地产价格是估价师在价值时点通过现场勘察、市场调查、分析收集到的相关信息以及掌握的有关资料基础上，依据国家规定的法律法规及标准，遵循估价原则，按照估价程序，采用合理的估价方法，经过详细测算所得出的，因此估价结果是客观、公正、合理的。4.估价对象的价值范围包含房产、土地以及与房地产不可分割的满足其使用功能的供水、供电、排水等相关配套设施及固定装修的市场价值，故房屋内装修、院内其它附属设施等不可移动财产已包含在房地产价值中。5.估价对象范围以估价委托人出具的《司法评估委托书》为准，建筑面积3934.92平方米的工业厂房位于中亿包装公司厂区范围内。综上所述，我公司认为已出具的《房地产估价报告》，符合国家相关法律法规及标准，估价程序合法，估价方法合理，价值结果客观、公正，所选用的估价方法是科学、合理的。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，被执行人中亿包装公司对评估报告结果提出异议，认为拍卖标的的评估价格低于市场价格，在无证据证明评估程序存在不当或评估机构和人员不具备法定资质的情况下，人民法院对于评估机构根据专业知识及行业规范得出的评估结论应予以认可。执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终交易价格需经市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定情形，不应启动重新评估程序。
综上，异议人中亿包装公司申请重新评估无事实和法律依据，其异议理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回淮安中亿包装有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 董国华
审判员 刘群英
审判员 庞海涛
二〇一八年五月二十三日
书记员 王 霄