海南省第二中级人民法院
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（2017）琼97民终1435号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2017）琼97民终1435号
上诉人（原审原告、反诉被告）：儋州华都商贸有限公司，住所地海南省儋州市。
法定代表人：王月精，该公司经理。
委托诉讼代理人：苏健南，儋州市正大法律事务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陈卿孟，儋州市正大法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：海南儋州华润企业有限公司，住所地海南省儋州市。
法定代表人：张初华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张帝，该公司职员。
委托诉讼代理人：符定福，海南为先律师事务所律师。
上诉人儋州华都商贸有限公司（以下简称华都公司）因与被上诉人海南儋州华润企业有限公司（以下简称华润公司）租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华都公司上诉请求：1、撤销一审判决第���、第三项，改判华润公司返还华都公司定金30万元。2、维持一审判决第一、第四项。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。一审判决认定双方租赁期限自2015年8月1日至2030年12月31日违背事实。双方签订合同后，因华润公司与村民存在纠纷，无法将承租土地交付给华都公司，承包期限的起止时间无法确定，因此华都公司保存的合同文本的租赁期限是空白的。在华润公司无法交付土地的情况下，华都公司为履行合同，仍于2015年7月20日支付了定金30万元。另，合同约定承包期限为15年，一审判决认定的期限显然未满15年。二、一审判决对华都公司提供的《证明》、现场照片不予认定违背证据认证规则。华都公司提供的《证明》符合民诉法司法解释规定的形式，一审未调查核实直接不予认定违反法律规定。三、双方签订合同后，华润公司因与村民产生争��无法交付土地，华润公司也未提交任何证据证明其已经交付土地，一审判决以华都公司支付定金的行为认定华润公司交付土地明显违背事实。四、华润公司一直未交付土地，一审判决解除双方合同后，要求华都公司支付租金明显缺乏法律依据。
被上诉人华润公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。华都公司已经向华润公司支付了30万元租金，并对案涉土地进行了清理和平整，华润公司已经履行了自身义务。后来土地没有使用是华都公司自身问题，造成合同不履行的原因也是华都公司的原因，华润公司不存在违约。请求二审驳回上诉，维持原判。
华都公司向一审法院起诉请求：解除华都公司与华润公司于2015年7月18日签订的《建设用地租赁合同书》，华润公司返还华都公司已交付的定金30万元。
华润公司提起反诉请求：1、解除华润公司与华都公司于2015年7月18日签订的《建设用地租赁合同书》及2015年8月26日签订的《补充协议》；2、华都公司支付华润公司土地租金720000元（租金按1.5元×40000平方米×17个月，从2015年8月1日起计算至2016年12月31日止，扣除已支付的300000元定金，本案诉讼期间的租金另行计算）；3、华都公司于判决生效之日起6个月内恢复华润公司的（1）地下排水涵洞、涵井580米（规格直径80cm）、（2）地上排水槽沟480米（规格30×25cm）、（3）水泥混凝土道路390米×5.5米（厚20cm）、（4）挡土墙22米、（5）红砖墙瓦房240平方米（规格深6米，宽4米，滴水高3.5米，共10间）、（6）钢筋混凝土结构配电房一间21平方米（规格深3.5米，宽6.5米，高2.8米）、（7）砖墙钢结构彩瓦厂房11016平方米（规格：滴水深度18米，房内净深16米，宽4米，滴水高4.5米，12×20cm方钢柱，净跨16米的房顶镀锌水管钢结构，房顶彩瓦，红砖墙，共153间）、（8）1000KVA变压器（华润公司提供变压器）、（9）三相四线���电线路320米、（10）自来水管500米等建筑物及设施原状。如华都公司不愿恢复原状，则判决华都公司赔偿华润公司被拆除、损毁的建筑物及设施的损失共计5284300元[其中（1）地下排水涵洞、涵井580米×600元=348000元；（2）地上排水槽沟480米×220元=105600元；（3）混凝土水泥道路390米×550元=214500元；（4）挡土墙22米×500元=11000元；（5）红砖墙瓦房240平方米×800元=192000元；（6）钢筋混凝土结构配电房21平方米×1000元=21000元；（7）砖墙钢结构彩瓦厂房11016平方米×400=4406400元；（8）1000KVA变压器安装50000元；（9）三相四线供电线路320米×120元=38400元；（10）供水水管500米×6=3000元]。
一审法院认定事实：华都公司与华润公司于2015年7月18日签订一份《建设用地租赁合同书》，约定甲方（华润公司）将其享有土地使用权的坐落于松涛东干渠以北，罗便公路以东，抱南村附近的60253.3㎡土地中的40000㎡土地出租给乙方（华都公司）使用，出租地块四至为：东至小水利沟边的挡土墙，西至围墙，南至松涛东干渠边的围墙，北至华森木材厂的南墙（面积以测量为准）。合同第二条关于承租土地的用途、租期、租金等约定”承租人承租地块用于建设大理石加工店、建材仓库、办公以及相关配套设施。租期15年，自2015年8月1日至2030年12月31日止，合同期满后，在同等条件下乙方优先租用。合同约定的4万平方米，自2015年8月1日起至2016年12月31日止税后月租金为1.5元/㎡计租，2017年1月1日起按第二年年租金额为基数每年��增10%计租，以此类推计至2030年。签订合同时付清第一年租金，以后每年的年租金于7月18日前一次性付清，先付租金后使用土地。”合同第三条第4款约定”乙方超过3个月不向甲方交清租金，甲方有权关闭大门、停水、停电，直至交清租金时止，造成的经济损失由乙方承担。”合同第四条第6款约定”乙方兴建大理石加工厂、展销铺面、仓库等建筑物前需向甲方提交平面规划图，获得甲方书面签章认可后方能施工。仓库、加工房、店面、办公设施必需在所属土地内乙方方可出租。合同内土地和规划道路不得转租第三方。”合同第五条关于违约责任约定”甲乙任何一方未能履行本合同约定条款或违反有关法律法规，经告知后在合理期限内仍未履行的，造成对方经济损失的，违约方应当承担相应的赔偿责任。”本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本合同未尽事宜，经双方协商一致签订的补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同经双方法人代表签字，双方公司盖章，交清第一年租金起生效。合同还就甲方的权利义务和乙方的权利义务等方面进行了约定。合同签订后，华都公司于2015年7月22日将300000元合同定金转账支付给华润公司。
儋州市和庆镇罗便村抱南经济合作社（以下简称抱南村）及抱南村村民王不妹曾于2013年11月12日就儋州市人民政府向华润公司颁发包括案涉40000㎡土地在内的60253.3��土地的土地使用证（该地原是抱南村的集体土地，后经政府征收于1993年出让给华润公司作为工业用地），提起行政诉讼，请求撤销儋州市政府的颁证行政行为。该案经一审、二审审理，判决驳回抱南村及王不妹的诉讼请求，确认儋州市人民政府的颁证行为合法。此后，抱南村、王不妹于2014年8月29日就该案申请再审，海南省高级人民法院于2014年11月14日驳回该再审申请。华润公司自1993年就在该地上兴建工厂，生产橡胶木板和建筑模板。2014年6月，抱南村及该村村民符仁松在被告华润公司兴建的工厂大门前通往罗便公路的地块上开挖深沟，罗便村委会美灵村村民符正命在该地块上堆放大量河沙。华润公司以该行为阻碍其大货柜车唯一道路通行为由，于2015年1月提起诉讼，在诉讼中，符仁松将沟壑填平后，又在工厂大门前建起简易房屋。该案经一审于2015年5月22日判决后��当事人不服提起上诉，案经二审审理，于2015年10月22日维持一审判决内容，判决符仁松、符正命清除河沙，腾出4米通道给华润公司通行。该案已于2016年4月7日执行完毕。
华都公司与华润公司签订《建设用地租赁合同书》时，案涉承租地块上有厂房等地上附着物。华都公司交付30万元定金给华润公司后，即进入承租地块进行土地清理和平整，拆除地上附着物，但之后未按合同约定建设大理石加工厂和添设办公设备设施。目前承租地块上除保留有原有的保安楼房外，其余大部分均是平整过的平地，有些是泥地，有小部分是清理留下的硬化地和小段矮墙，在地块的西边还有挡土墙。华都公司至今未交付过土地租金给华润公司。根据现场勘查，现在××路是可以通行进入承租地块，原先与村民有纠纷的通行问题也已得到解决，目前道路的通行没有问题。华都公司法定代表人黄陆海于2016年4月受伤，并于2016年8月逝世。
2016年9月29日，华润公司委托律师事务所向华都公司发函，称”合同（《建设用地租赁合同书》）签订后，贵公司（指华都公司）于2015年7月20日向华润公司交付了30万元的合同定金，同时华润公司于2015年7月18日将租赁物交予贵公司使用，然而贵公司在履行合同时却未向华润公司支付过任何租金，至2016年7月18日止拖欠租金1812000元，贵公司的违约行为侵害华润公司的合法权益，希贵公司在收到此函后三天内与本律师联系协商清结拖欠租金事宜，否则将诉至法院。”华都公司于2016年10月5日复函，称”合同签订后，虽然贵公司（华润公司）无法立即将承租土地交付给我司使用，但为了体现诚信履行合同，我司于2015年7月20日交付合同定金30万元。根据我公司和贵公司约定，贵公司应清除我司承租范围内地块上的建筑物、构筑物等地上附着物后，将该地块交付给我司使用，且同时办理承租地块的移交手续。但因贵公司与儋州市和庆镇罗便村抱南经济社、符仁松、符正命相邻通行纠纷一案尚未执行，故通行问题无法解决，贵公司一直拖延未清理该地上附着物，无法将土地实质性移交我司使用。我司也��法进行规划设计，向贵公司提交平面规划图确认。贵公司是以自己行为表示不再履行合同，构成实质性违约，双方应友好协商解除合同。贵公司违约在先应当双倍返还我司已经交付的定金，以终结双方就该合同产生的权利义务。”
一审法院认为：根据上述本案查明的事实，本案的争议焦点为：1、华都公司与华润公司于2015年7月18日签订的《建设用地租赁合同书》是否应予解除，华润公司诉请解除《补充协议》是否有依据；2、华都公司是否应支付租金给华润公司，华润公司是否应返还30万元定金给华都公司；3、华润公司反诉���求华都公司按照《补充协议》约定的拆除内容恢复土地原状或者按《补充协议》约定赔偿损失是否应予支持。
一、关于华都公司与华润公司于2015年7月18日签订的《建设用地租赁合同书》是否应予解除，华润公司诉请解除《补充协议》是否有依据的问题。华都公司与华润公司于2015年7月18日签订的《建设用地租赁合同书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于华都公司主张的合同约定交清第一年租金起合同生效，其尚未交付租金，合同没有生效的问题。该院认为以交付租金作为合同生效的条件不��成立，交付租金是华都公司应当履行的合同义务，而附条件生效的行为所附的条件应当是自然发生的，不是人为发生，故交付租金不能成为合同生效的条件，对华都公司的主张不予采信。华都公司清理平整土地后，未再继续履行合同，至今未交付租金和进行大理石加工厂的建设，是以自己行为表示不愿再继续租用土地。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，华润公司诉讼主张解除该份合同有事实根据和法律依据，并且华都公司也主张解除合同。故对双方诉讼主张解除涉案合同，予以支持。但华都公司主张的因华润公司始终未交付土地给其使用，导致其诉讼请求解除合同的意见，该院认为根���本案查明的事实，华都公司进行土地清理和平整即可视为华润公司交付土地，对该意见不予采信。华润公司反诉请求解除《补充协议》，根据本案证据和查明事实，不能认定张初华和黄陆海签订了该份协议，故对华润公司的该诉请，没有事实依据，不予支持。
二、华都公司是否应支付租金给华润公司，华润公司是否应返还30万元定金给华都公司的问题。华都公司已进入承租地块进行清理平整，使用土地，但未能继续履行合同，交付土地租金，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于”当事人一方不履行���同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，华都公司应支付其使用土地期间的土地租金给华润公司。现双方签订的合同既已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，华都公司应支付华润公司自2015年8月1日起至涉案合同解除之日止的土地租金。华都公司交付的30万元定金是为履行合同，使用土地，故该30万元定金可转为土地租金，予以抵扣。华都公司诉讼请求华润公司返还30万元定金没有事实根据和法律依据，不予支持。故根据《建设用地租赁合同书》的约定，华都公司应支付华润公司自2015年8月1日起至2016年12月31日止的租金为1020000元（1.5元/㎡×40000㎡×17个月），扣减300000元后为720000元，2017年之后的年租金以第二年租金720000元（1.5元/㎡×40000㎡×12个月）为基数，每年递增10%类推计算。华润公司反诉请求华都公司支付租金有事实根据和法律依据，予以支持。
三、华润公司反诉请求华都公司按照《补充协议》约定的拆除内容恢复土地原状或者按《补充协议》约定赔偿损失是否应予支持的问题。根据本案查明的事实和华润公司提供的证据，不能证实《补充协议》的真实性，也不能确定华都公司拆除的承租地块上的附着物有哪��以及所造成的损失数额。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条关于”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，华润公司应承担举证不能的法律后果，对华润公司的该项反诉请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、解除儋州华都商贸有限公司与海南儋州华润企业有限公司于2015年7月18日签订的《建设用地租赁合同书》。二、儋州华都商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付海南儋州华润企业有限公司自2015年8月1日起至本案判决生效之日止的土地租金（自2015年8月1日至2016年12月31日止的租金为720000元，2017年之后的年租金以720000元为基数，每年递增10%类推计算）。三、驳回儋州华都商贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回海南儋州华润企业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元由儋州华都商贸有限公司负担。反诉案件受理费26915.05元由海南儋州华润企业有限公司负担24395.05元，余下2520元由儋州华都商贸有限公司负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院二审查明，双方签订《建设用地租赁合同书》后，针对案涉土地是否交付发生争议��华润公司主张其已经交付土地，但未办理交接手续，亦未提供其他充分证据证明交付土地的事实，根据现有证据无法确认华润公司已将案涉土地交付给华都公司，亦无法确认华都公司对土地进行了清理和平整。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案租赁合同纠纷中，双方当事人对于解除《建设用地租赁合同书》均无异议，予以照准。本案争议焦点为华润公司是否返还华都公司30万元定金。2015年7月18日双方签订的《建设用地租赁合同书》第六条第3款约定：本合同经双方法人代表签字，双方公司盖章，交清第一年租金起生���。此系双方在合同中对合同生效条件的约定，属于附条件的法律行为。在附条件的法律行为中，根据条件成就是否受当事人意思左右为标准可将条件分为偶成条件、随意条件及混合条件三种形式。偶成条件指条件成就与否与当事人的意思无关，而是取决于偶然事件，包括自然灾害、社会事件、第三人的行为等。随意条件指依当事人一方的意思决定条件成就与否的条件。混合条件指条件成就与否取决于当事人及第三人意思的条件。本案双方的约定属于随意条件，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款”当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，本案《建设用地租赁合同书》生效需要双方约定条件成就。而本案中华都公司只支付了30万元定金，并未���清第一年的租金，故合同生效条件尚未成就，案涉《建设用地租赁合同书》尚未生效。同时，根据本案查明事实，华润公司与儋州市和庆镇罗便村抱南经济合作社、符仁松、符正命相邻通行纠纷一案中，华润公司因符仁松、符正命妨害其对案涉土地的通行和使用提起诉讼，本院于2015年10月22日作出（2015）海南二中民一终字第1058号民事判决，判令符仁松、符正命清除河沙，腾出4米通道给华润公司通行，该案于2016年4月7日执行完毕。由此可知，在2016年4月7日前，案涉土地的正常使用仍处于受到非法妨害状态，即使华润公司能够交付，华都公司也无法正常使用。且本案中华润公司未能提供充分证据证明其已经完整无瑕疵的将土地交付给华都公司，华都公司未付租金并非基于恶意。现双方均同意终止该合同，华润公司无权继续占有华都公司支付的30万元定金，故华润公司���向华都公司返还定金30万元。如华润公司认为其因案涉合同未生效遭受损害，应基于缔约过失责任主张权利，不是合同违约救济范畴，故一审判决华都公司基于合同约定向华润公司支付租金于法无据，予以纠正。
综上，华都公司的上诉请求有理部分，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果部分不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4646号民事判决第一项、第四项。
二、撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4646号民事判决第二项、第三项。
三、被上诉人海南儋州华润企业有限公司于本判决生效之日起10日内返还上诉人儋州华都商贸有限公司定金30万元。
四、驳回被上诉人海南儋州华润企业有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32715.05元，二审案件受理费19326元，均由被上诉人海南儋州华润企业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长康文举
审判员吴慧明
审判员龙蜀娟
二○一七年十二月十九日
书记员王慧琳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法���对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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[{法规名称:\'《中华人民共和国婚姻法（2001年）》\',Items:[{法条名称:\'第三十二条第一款\',法条内容:\' 第三十二条
男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。
人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。
有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：
（一）重婚或有配偶者与他人同居的；
（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；
（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；
（四）因感情不和分居满二年的；
（五）其他导致夫妻感情破裂的情形。
一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。
\'},{法条名称:\'第三十七条第一款\',法条内容:\' 第三十七条
离婚后，一方抚养的子女，另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部，负担费用的多少和期限的长短，由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。
关于子女生活费和教育费的协议或判决，不妨碍子女在必要时向父母任何一方提出超过协议或判决原定数额的合理要求。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"佟某某与李某某离婚纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-12-25\\\\\",\\\\\