广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终1802号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市意美家卫浴有限公司，住所广东省佛山市禅城区。
法定代表人：蔡伟群。
委托诉讼代理人：李朝君，广东至简律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙国艳，广东至简律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：欧建宏，男，汉族，，住湖南省衡阳县，
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市乡厨湘味餐饮管理有限公司，住所广东省佛山市。
法定代表人：欧建宏。
上诉人（原审被告）：李玉娟，女，汉族，住湖南省衡阳县，
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：洪顺锤，广东圣和胜律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：王宏，广东圣和胜律师事务所律师。
上诉人佛山市意美家卫浴有限公司（以下简称意美家公司）因与上诉人欧建宏、佛山市乡厨湘味餐饮管理有限公司（以下简称湘味公司）、李玉娟租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2331号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人意美家公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判令欧建宏、湘味公司向意美家公司支付2015年11月1日至2017年11月30日的占有使用费1663000元及2014年5月1日起至2017年11月30日的卫生费53750元；2.撤销一审判决第五项，驳回欧建宏、湘味公司关于赔偿固定装饰装修残值损失的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用、评估费用全部由欧建宏、湘味公司负担。事实和理由：一、一审法院对案涉房屋占有使用费、卫生费的承担时间及分担比例计算有误。首先，由于欧建宏、湘味公司、李玉娟无故拖欠2015年11月租金及此前水费、卫生费等，违约在先，意美家公司因此提起诉讼并采取财产保全措施，经意美家公司多次催促，至2017年12月1日欧建宏、湘味公司、李玉娟才将案涉房屋返还意美家公司，因此自合同签订后至2017年12月1日期间欧建宏、湘味公司、李玉娟一直占有案涉房屋，因此占有使用费应从2015年11月1日计算至2017年11月30日。同理，卫生费亦应从2014年5月1日计算至2017年11月30日，一审法院将计算截止日定为广东沸某工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》之日即2017年8月31日明显错误。其次，由于欧建宏、湘味公司、李玉娟未按时支付租金、水费、卫生费引起本案诉讼，因此本案过错方系欧建宏、湘味公司、李玉娟，欧建宏、湘味公司、李玉娟应承担全部场地占用费，一审法院按50%比例定责无法律依据。二、一审判决关于固定装饰装修残值损失的处理无事实和法律依据。首先，一审判决确定意美家公司对固定装饰装修残值损失承担70%过错明显不公。本案中，欧建宏、湘味公司、李玉娟未经报建即施工，属于违法施工，应承担全部法律后果，一审法院确定意美家公司为欧建宏、湘味公司、李玉娟承担部分责任明显不当。其次，一审判决确定双方当事人对有争议部分的装修残值各享有50%比例亦无法律依据。本案中，装修残值系由欧建宏、湘味公司、李玉娟提起反诉主张的，但欧建宏、湘味公司、李玉娟并未提供证据证实在其取得案涉房屋后进行了装修。相反，意美家公司已举证证明案涉房屋移交欧建宏、湘味公司、李玉娟之时已存在固定装修，该部分权益应属于意美家公司享有，欧建宏、湘味公司、李玉娟无权对固定装饰装修残值主张权利。
上诉人欧建宏、湘味公司、李玉娟答辩称，案涉租赁合同为无效合同，因此不存在意美家公司诉称的违约情况。在双方所签合同无效的情况下，各方的赔偿责任应当以当事人是否存在过错及过错程度作为指标，而关于意美家公司是否存在过错及过错程度，已在上诉状中作陈述。
上诉人欧建宏、湘味公司、李玉娟上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五、六、八项，维持第一、二、七项；2.改判欧建宏、湘味公司无需向意美家公司支付2015年11月1日至2017年8月31日期间占有使用费754516.13元及2014年5月1日至2017年8月31日期间卫生费36895.16元；3.改判意美家公司赔偿欧建宏、湘味公司、李玉娟固定装饰装修残值损失人民币360001.21元；4.判令意美家公司赔偿欧建宏、湘味公司、李玉娟可移动物品、设备设施残值损失人民币128635.88元；5.判令欧建宏、湘味公司、李玉娟无需向意美家公司支付水费4576元；6.判令意美家公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、2015年12月2日，意美家公司电焊封锁涉案房屋大门并对涉案房屋内的物品设备采取了财产保全措施，欧建宏、湘味公司、李玉娟并未再继续占有使用涉案房屋，亦无法搬离遗留在涉案房屋内的物品，对此意美家公司应承担全部责任，欧建宏、湘味公司、李玉娟并不存在任何过错，一审法院判决双方各按50%标准承担后续占有使用费及卫生费明显不当。首先，对于2015年12月2日意美家公司电焊封锁大门导致欧建宏、湘味公司、李玉娟无法正常出入涉案房屋的事实，欧建宏、湘味公司、李玉娟提交了报警回执及现场照片予以证明，意美家公司在庭审时予以确认。意美家公司起诉后又对遗留在涉案房屋内的物品设备申请了财产保全并由佛山市禅城区人民法院进行了查封，欧建宏、湘味公司、李玉娟更加无法对屋内物品设备进行搬离。因此，自2015年12月2日之后涉案房屋就一直处于意美家公司的管理与控制之下，意美家公司一系列的不当行为导致本案的发生及各项费用损失的持续扩大，应由意美家公司全额承担。其次，对于涉案房屋的漏水问题，欧建宏、湘味公司、李玉娟提交了现场照片及微信聊天记录，一审法院也进行实地查看，意美家公司对房屋漏水问题并不否认，只是认为漏水原因是因欧建宏、湘味公司、李玉娟安装广告不当导致，但并未提供相关证据予以证明，一审法院应当在判决中对涉案房屋漏水问题予以确认。房屋漏水问题导致至2015年11月份欧建宏、湘味公司、李玉娟已无法正常使用涉案房屋，故欧建宏、湘味公司、李玉娟无需支付2015年11月的租金。最后，案涉合同虽对卫生费进行约定，但签约后意美家公司口头同意欧建宏、湘味公司、李玉娟无需支付该费用，否则不会出现自签约之后至2015年11月期间欧建宏、湘味公司、李玉娟从未缴纳卫生费而意美家公司却不追索的情况。2015年12月以后涉案房屋处于关门停业状态，一审法院判令支付卫生费没有任何事实基础，明显缺乏现实合理性。二、欧建宏、湘味公司、李玉娟享有全部固定装饰装修残值，该项损失是由意美家公司的过错导致，理应由意美家公司全额赔偿。首先，欧建宏与李某娣签署的《协议书》明确载明，其已将店铺转让给欧建宏，店铺转让包括固定装饰装修残值。欧建宏与意美家公司签署的《物业租赁合同》已明确欧建宏成为合同主体，承受李某娣在合同中的权利义务。该两份文件已充分表明欧建宏、湘味公司、李玉娟完全享有涉案房屋内的全部固定装饰装修残值。对于固定装饰装修残值的价值，经过司法鉴定机构认定无争议部分31287.88元，有争议部分328713.33元，一审法院虽认为有争议部分应由欧建宏、湘味公司、李玉娟享有，可一审法院在判决时却又以无法查清为由认为各自按50%的比例享有，逻辑上明显存在矛盾。此外，即使意美家公司与李某娣达成的《解除合同协议书》是真实的，但欧建宏并不知情，意美家公司也未告知该情况，且李某娣使用涉案房屋是用于经营茶楼，与欧建宏的经营内容不属于同一个品类，遗留的固定装饰装修没有任何价值。其次，如前所述，造成欧建宏、湘味公司、李玉娟固定装饰装修损失是因为意美家公司电焊封门导致，欧建宏、湘味公司、李玉娟并不存在过错，该损失应由意美家公司全部承担，一审法院酌定意美家公司承担70%的过错比例并不恰当。三、意美家公司封锁大门并财产保全涉案房屋内可移动物品设备，导致屋内可移动物品及设备已失去可重新利用价值，由此导致的损失应由意美家公司赔偿。在一审第一次庭审时，欧建宏、湘味公司、李玉娟即主张要求取回屋内可移动物品及设备，但意美家公司不同意。该案一审历经两年时间，屋内可移动物品设备因缺乏维护保养无法再次利用，欧建宏、湘味公司、李玉娟已然产生了实际性损失，该损失因意美家公司直接导致，应当由其全额赔偿。四、意美家公司并没有充分提交欧建宏、湘味公司、李玉娟使用涉案房屋期间所产生的水费证据。意美家公司提交的2015年7月2日收款收据显示，水表读数为5587.2，而农村集体组织收据显示上期读数为5524，两者的数据并不一致，故而不应予以采信，且该收据上显示为湘味九道菜并非欧建宏、湘味公司、李玉娟填写，收据上的读数没有其他证据作支撑，因此该收据没有证明力。五、根据合同的相对性，湘味公司及李玉娟不应承担任何责任。首先，与意美家公司签署合同的系欧建宏，租金及其他费用亦是以欧建宏的名义支付，尽管欧建宏为湘味公司股东但在法律上属于独立的主体，根据合同的相对性原理，湘味公司无需担责。其次，李玉娟为湘味公司股东，承诺的出资额仅为10000元，并未到承诺出资的期限，李玉娟承诺的出资额已用于湘味公司的装修，一审法院判令李玉娟在10000元内承担补充赔偿责任明显不当。
上诉人意美家公司答辩称：一、欧建宏自签合同至2017年一直占用涉案商铺，因此一审法院判令欧建宏、湘味公司、李玉娟支付使用费及卫生费是合理的；二、欧建宏、湘味公司、李玉娟取得商铺后，除评估报告中陈述装修属欧建宏、湘味公司、李玉娟外，其他装修均属意美家公司，欧建宏、湘味公司、李玉娟无权要求赔偿；三、一审法院对铺内可移动物品已经有详细陈述，该物品应当搬离涉案商铺。关于意美家公司的保全行为，属正当法律手段，欧建宏、湘味公司、李玉娟无权要求赔偿；四、商铺内的水费已实际产生，意美家公司在一审时有提交相关的票据；五、一审判令股东李玉娟承担责任合理合法，且欧建宏、湘味公司、李玉娟在承租过程中共同履行合同，因此应当共同承担赔偿责任。
意美家公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除意美家公司与欧建宏签订的《物业租赁合同》（编号2013-08-01），欧建宏、湘味公司、李玉娟立即搬离该场地；2.欧建宏、湘味公司、李玉娟支付2015年11月1日至2016年1月31日的租金189000元及顺延至实际搬离之日止的租金、水费7584元、2013年8月1日暂计至2016年1月31日的卫生费37500元；3.欧建宏、湘味公司、李玉娟支付暂计至2015年12月11日为止的租金滞纳金23814元（滞纳金以189000元为本金，从2015年10月30日起算，按日3‰暂计至2015年12月11日，要求计至欧建宏、湘味公司、李玉娟实际支付之日止）及顺延至实际全部支付完毕之日止的滞纳金；4.欧建宏、湘味公司、李玉娟支付从搬离之日起至2018年7月31日期间的租金的20%的赔偿金、没收保证金；5.李玉娟在未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任和承担连带责任；6.案件全部诉讼费用由欧建宏、湘味公司、李玉娟承担。后意美家公司变更并明确第2项诉讼请求为：欧建宏、湘味公司、李玉娟按《物业租赁合同》约定的租金标准支付2015年11月1日至2016年1月31日的租金189000元及自起诉之日起至欧建宏、湘味公司、李玉娟实际返还物业之日止的租金、场地占有使用费及水费7584元、2013年8月1日至2016年1月31日的卫生费37500元。
欧建宏、湘味公司向一审法院提出反诉请求：1.确认意美家公司与欧建宏签订的《物业租赁合同》自2015年12月15日起解除；2.欧建宏、湘味公司自2015年11月1日起无需向意美家公司支付租金；3.意美家公司返还欧建宏、湘味公司租赁保证金210000元；4.意美家公司赔偿欧建宏、湘味公司装修及设备、物品损失350000元；5.意美家公司赔偿欧建宏、湘味公司2015年11月1日至2018年7月31日期间的预期经营利润损失330000元（每月按10000元计算）；6.意美家公司赔偿欧建宏、湘味公司预付款损失30000元；7.意美家公司承担案件的诉讼费用。后欧建宏、湘味公司变更上述第4项诉讼请求为：意美家公司赔偿欧建宏、湘味公司装修及设备、物品损失488637.09元（以鉴定结论为准）；变更第5项诉讼请求为：意美家公司赔偿湘味公司2015年11月1日至2018年7月31日期间的预期经营利润损失191362.91元。
一审法院查明：2014年4月11日，意美家公司（出租方、甲方）与欧建宏（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定由欧建宏向意美家公司承租涉案佛山市禅城区8-11号铺位，合同主要内容为：“乙方经与原合同承租方李某娣达成协议，成为本合同的主体，作为本合同的承租方，承受李某娣在本合同中的权利义务，经与甲方充分协商，订立本合同，以便共同遵守。一、租金1、甲方位于佛山市禅城区8-11号铺位，建筑面积约1250平方米（1楼992平方，2楼258平方）的场所使用权租用给乙方做餐饮使用。租赁时间为五年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止。租金第一年55000元，第二年租金60000元/月，即第三年租金63000元/月，第四年67000元/月，第五年73000元/月（不含税价，如需开票所需税金另由乙方支付）。2、卫生费每月每平方米1元。二、承租费的缴交方法：1、合同签订之日，乙方必须先向甲方缴纳3个月承租费，先交租后使用，乙方必须于2013年7月31日向甲方缴交165000元。第一、二年租金按每3个月一交，第三年开始租金按每半年一交，先交租后使用（交租时间及款额见附表）2、乙方用现金或银行转账支付给甲方，如不按期支付，则按实欠款每日千分之三向甲方支付滞纳金。若拖欠承租费超过10天，则视为乙方违约，由乙方承担违约责任。三、签订之日，由乙方向甲方支付保证金人民币210000元。当合同期满时，如乙方没有违反合同条款，并全部付清应付的承租费、水电费、工人工资及本租赁行为所产生的一切费用和按期交还租赁物后15天内甲方将保证金退回给乙方，不计利息。四、水电设施按现有的容量交给乙方使用，水电费由乙方负责……五、租赁期内对乙方的要求：1、在装修前须向甲方提出书面申请（并附装修图纸及装修要求）经甲方同意后方能施工，装修费用由乙方自行承担。2、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变承租物的结构、承重墙、梁、柱等或拆建、扩建（包括广告招牌、门面雨篷等），否则构成根本违约，甲方有权解除合同并要求乙方恢复原状并赔偿损失。3、租赁期内由乙方造成损坏的，租赁物的维修、维护由乙方负责并承担费用，乙方的维修维护必须经甲方确认检修是否合格；4、合同期满后，乙方的固定装修和夹层（包括天花板、墙壁、地砖、水电、照明等装修与配套设施）归甲方所有，未征得甲方同意，乙方不得擅自拆除，否则不退还保证金。……六、双方责任：（一）甲方的责任：1、按约定将租赁物交付给乙方。……（二）乙方的责任1、按本合同的约定按时足额交纳租金、水电费、卫生费等其他费用。……4、保证租赁物只能作饮食餐厅用途，不能另作其它用途。……七、违约责任：（一）甲方责任：如甲方未能依约提供租赁房屋给乙方使用，无故解除合同或非法干预乙方的合法经营活动，则乙方有权解除合同，甲方须返还按金给乙方，并承担由此给乙方造成的经济损失。（二）乙方的违约责任：1、乙方未按时足额缴交租金的，按照实欠金额的日千分之三支付违约金给甲方；逾期超过10日的，构成根本违约，甲方有权解除合同，没收保证金并留置租赁物内的财产。如若乙方出现上述违约情况，甲方可在乙方租赁仓库门前张贴解除合同通知，视为甲方通知乙方解除本合同，如乙方未能在规定的时间内与甲方协商处理的，视为乙方放弃该财产，甲方有权自行处理，收回租赁物并另租他人。……5、如因乙方违约造成本合同解除的，乙方的所有装修无偿归甲方所有。乙方不能就装修费用向甲方提赔偿。6、乙方违反本合同任何一条责任约定的，则构成根本违约，甲方有权解除合同，不返还保证金并要求乙方赔偿甲方的一切损失。……十、双方其它约定：1、合同期自2013年8月1日至2018年7月31日止，给予免租期2个月，自2013年10月1日计租，即第一期交租55000元整。……”上述合同附件为《乙方租金交纳明细表》，其中载明：①第八期租金的交租日期为2015年10月30日前，租赁期限为2015年11月1日至2016年1月31日，应交租金总额为189000元；②第九期租金的交租日期为2016年1月30日前，租赁期限为2016年2月1日至2016年4月30日，应交租金总额为189000元；③第十期租金的交租日期为2016年4月30日前，租赁期限为2016年5月1日至2016年7月31日，应交租金总额为189000元；④第十一期租金的交租日期为2016年7月30日前，租赁期限为2016年8月1日至2017年1月30日，应交租金总额为402000元；⑤第十二期租金的交租日期为2017年1月30日前，租赁期限为2017年2月1日-2017年7月31日，应交租金总额为402000元；⑥第十三期租金的交租日期为2017年7月30日前，租赁期限为2017年8月1日至2018年1月30日，应交租金总额为438000元。
2015年11月10日，欧建宏、湘味公司与案外人戴某祝签订《湘味九道菜装修合同》，约定由案外人戴某祝为涉案铺位进行装饰装修施工，预算造价为300000元，施工期限为2015年12月1日至2015年12月20日止。同日，案外人戴某祝出具收据（编号：5010XX1），上载：“今收到装修预付工程款30000元”。
根据法院采信的照片、视频，2015年12月2日上午，涉案铺位旁侧落地玻璃橱窗被砸碎，有若干人等通过该破碎玻璃橱窗出入。2015年12月2日上午9时53分，意美家公司法定代表人蔡伟群向佛山市公安局禅城分局报案，意美家公司于诉讼中陈述报警事由系欧建宏、湘味公司、李玉娟砸碎涉案铺位玻璃并搬离相关物品，佛山市公安局禅城分局有出警处理，但未制作询问笔录。2015年12月5日，李玉娟以涉案铺位店门被意美家公司法定代表人蔡伟群焊死导致其无法经营为由向佛山市公安局禅城分局报案，根据该派出所制作的《询问笔录》，李玉娟陈述于2015年12月2日上午9时许发现涉案铺位的门被焊死，意美家公司法定代表人蔡伟群称需缴纳拖欠的租金后才同意让李玉娟继续经营，但李玉娟要求其先行解决电线老化和漏水问题，双方就此发生纠纷。李玉娟还陈述意美家公司法定代表人于2015年12月2日扣押了李玉娟的面包车，经佛山市公安局禅城分局协调好才返还予李玉娟。
2015年12月14日，欧建宏委托广东圣和胜律师事务所律师向意美家公司发出《解除<物业租赁合同>通知书》，认为涉案铺位长期存在漏水问题导致装修受损，电线路老化导致经常性跳闸断电，涉案铺位至2015年11月已无法正常使用，意美家公司不履行维修职责且于2015年12月2日用电焊焊死涉案铺位大门的行为已构成严重违约，并主张涉案《物业租赁合同》自意美家公司收到上述通知书之日起解除。后意美家公司于次日收到上述通知书。
2016年9月6日，经欧建宏、湘味公司申请及法院委托，佛山市景某价格鉴证房地产评估有限公司向法院出具《关于佛山市禅城区8-11号铺的铺内物品、设备设施残值评估结论书》，价格评估结论为：位于佛山市禅城区8-11号铺的铺内物品、设备设施于2015年12月2日的残值评估值为128635.88元，物品、设备设施范围主要为餐具、厨具、家具、电器、酒类，未含生鲜食品。
2017年8月31日，经欧建宏、湘味公司申请及法院委托，广东飞某工程造价咨询有限公司向本院出具《工程造价鉴定意见书》，确定涉案铺位于2015年12月2日的装修残值如下：①无争议部分装修残值为31287.88元；②有争议部分（意美家公司认为不属于欧建宏、湘味公司、李玉娟装修）装修残值为328713.33元。
诉讼中，意美家公司陈述：因欧建宏、湘味公司、李玉娟于2015年12月2日上午至涉案铺位搬离相关物品，意美家公司为保护财产安全遂于当日下午用电焊焊死涉案铺位大门，至第一次庭审之日涉案铺位仍为上述状态。涉案铺位系由欧建宏支付租金，基本都以转账形式支付。意美家公司并未同意不收取卫生费，因为欧建宏、湘味公司、李玉娟一直拖延支付该费用，且卫生费每月金额不大，故意美家公司至今才向欧建宏、湘味公司、李玉娟主张。涉案铺位仅有一小部分渗水痕迹，欧建宏、湘味公司、李玉娟也有跟意美家公司反映过，意美家公司已经在涉案铺位屋顶进行房屋补漏工作，但并不影响使用，欧建宏、湘味公司、李玉娟所述的电线老化问题则不属实。涉案铺位内有部分装修是意美家公司的装修，有部分装修则是上一手租户的装修，欧建宏、湘味公司、李玉娟曾改装过一部分装修，包括广告牌及少部分内部改造。后意美家公司于第一次庭审之后向法院提交《纠正说明》，补正陈述意美家公司并未电焊铺位大门，仅因欧建宏、湘味公司、李玉娟破坏铺位橱窗玻璃，意美家公司为保护铺位的完整才电焊铺位两侧橱窗玻璃外的卷闸，但意美家公司并未电焊涉案铺位大门，法院现场勘查时也是由欧建宏、湘味公司、李玉娟开门进入。意美家公司另于第二次庭审时陈述：涉案铺位钥匙仍由欧建宏、湘味公司、李玉娟持有，且意美家公司自报案之后已消除电焊。欧建宏、湘味公司、李玉娟陈述：欧建宏承租涉案铺位系用于经营湘味公司。涉案铺位缴纳租金的方式是三个月缴纳一次，由欧建宏通过其名下银行账户或李玉娟名下的银行账户转账支付。欧建宏、湘味公司、李玉娟确认从未向意美家公司支付卫生费，但系经得意美家公司同意才未予交纳。欧建宏、湘味公司、李玉娟于2014年年底即发现涉案铺位因房屋主体结构问题导致墙壁及屋顶漏水，渗漏面积较大，严重时地上有积水，至2015年下半年渗漏水问题已给餐厅经营造成重大影响。至于意美家公司所述2015年12月2日事件，欧建宏、湘味公司、李玉娟并无破坏涉案铺位玻璃橱窗，对破坏橱窗的人员身份亦不清楚。涉案铺位是欧建宏从上一手租户承租过来，确实有部分装修为上一手装修，但欧建宏已经支付转手费，故该部分装修已归欧建宏所有，欧建宏接手后也进行了相关装修改造，但未保留相关书面证据，而欧建宏、湘味公司所主张的预付装修款30000元已被没收，无法收回。另，欧建宏与李玉娟并未办理结婚登记手续。
另查明一，涉案佛山市禅城区土地，土地所有权人为案外人佛山市禅城区某股份经济合作社（农民集体），土地总面积为0.939274公顷。2012年7月9日，案外人广东省佛山市禅城区某股份合作经济社出具《证明》，上载：“佛山市禅城区某村民小组坐落在佛山市禅城区某路北侧的商铺，其土地使用权属某村下北村民小组集体所有，土地使用证佛府集用[2006]第06000803XXX84号、佛府集用[2006]第0600080XXX94号。该片区建筑物是综合性商铺，建筑面积约16872平方米，建于1996年，由于没有办理报建手续的原因，上述的集体物业没有办理房产登记记录，属镇村建设历史遗留问题的房屋。”2014年4月1日，案外人广东省佛山市禅城区某股份合作经济社出具《同意转租证明》，证明涉案8-11号铺位为其所有，并同意意美家公司转租和分租。2015年12月8日，案外人广东省佛山市禅城区某股份合作经济社出具《证明》，证明涉案8-11号铺位实际使用人为湘味公司。
另查明二，意美家公司与案外人李某娣于2013年8月1日签订《物业租赁合同》，约定由案外人李某娣向意美家公司承租涉案8-11号铺位，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日。2014年4月4日，法院立案受理本案意美家公司诉案外人李某娣房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2014）佛城法民一初字第375号】。2014年4月9日，案外人李某娣（甲方）与欧建宏（乙方）签订《协议书》，双方主要约定如下：“一、甲方于2014年4月9日已经把名为‘经點茶轩’的店铺转让给乙方，乙方后更名为‘湘味九道菜’继续经营；……三、甲方取得店铺营业执照所发生一些费用已经独立支付完毕，至于变更营业执照及其他证照所发生的一切费用均乙方独立承担，甲方对此不负有任何义务。……”。2014年4月11日，意美家公司与案外人李某娣签订《解除合同协议书》，确认解除上述《物业租赁合同》，并约定由案外人李某娣向意美家公司支付租金、水电费、卫生费、违约金合计185000元，合同解除后涉案铺位内属于案外人李某娣的可移动物品归其所有，涉案铺位内固定、不可拆除的物品和建筑物主体部分归意美家公司所有。2014年4月18日，意美家公司就（2014）佛城法民一初字第375号案书面向法院提出撤诉申请，法院经审查后依法作出（2014）佛城法民一初字第375号民事裁定书，裁定准许意美家公司撤回该案起诉。
另查明三，2014年4月20日、2014年5月20日、2014年7月30日、2014年10月30日、2015年1月30日、2015年4月30日，意美家公司分别向欧建宏开具《收据》、《租金收据》，确认收取欧建宏支付的至2015年10月31日的租金。
另查明四，2015年12月31日，案外人广东省佛山市禅城区某股份合作经济社开具《禅城区农村集体组织收据（电子）》（编号：001XX72），其中所载付款方为“湘味九道菜”，水费金额为4576元。
另查明五，湘味公司于2014年4月9日成立，其于2016年4月8日变更原公司名称“佛山市湘味九道菜餐饮有限公司”为“佛山市乡厨湘味餐饮管理有限公司”，住所/经营场所由“佛山市禅城区12号西门7-8号铺”变更为“佛山市禅城区”，注册资本为100000元，法定代表人为欧建宏，股东为欧建宏与李玉娟，欧建宏、李玉娟认缴出资额分别为90000元、10000元，出资时间为2036年12月31日，至法院2017年12月25日向工商管理部门查询时，欧建宏、李玉娟的实缴出资额均为0元。
另查明六，意美家公司于诉讼中向法院申请财产保全，法院经审查后于2015年12月14日作出（2015）佛城法民一初字第2331-1号民事裁定书，裁定冻结欧建宏、湘味公司银行存款200000元或查封、扣押其所有的同等价值的财产及冻结担保人蔡伟群名下开户行为中国建设银行佛山榴苑支行账号为43×××44内的存款200000元。后法院依据上述裁定于2016年3月25日查封涉案铺位内设备物品一批，封存地点为涉案铺位。后意美家公司申请更换查封物封存地点以避免涉案铺位闲置致损失扩大，经法院询问，欧建宏、湘味公司、李玉娟同意意美家公司的上述申请，法院据此组织各方当事人于2017年12月1日到场进行更换查封物封存地点工作，意美家公司亦确认于当日收回涉案铺位。
一审法院认为，案件系租赁合同纠纷。涉案《物业租赁合同》虽系由意美家公司与欧建宏签订，并由欧建宏支付合同项下租金，但据欧建宏、湘味公司、李玉娟所述，欧建宏承租涉案铺位系用于经营湘味公司，湘味公司亦确曾以涉案铺位地址作为工商登记地址；而从当事人主张权利的方式来看，意美家公司于本诉中系一并向欧建宏及湘味公司主张合同权利，湘味公司亦与欧建宏一并提起反诉，故结合湘味公司占有使用涉案铺位的事实及当事人诉讼行为，应推定各方已确认湘味公司为涉案铺位的实际承租人及涉案《物业租赁合同》的合同相对人之一，湘味公司已享有及自愿承担上述合同项下权利义务。据此，湘味公司应与欧建宏一并承担上述合同所产生的债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据案外人广东省佛山市禅城区某股份合作经济社于2012年7月9日出具的《证明》，包含涉案铺位在内的物业并未办理报建手续，故依据上述法律规定，意美家公司与欧建宏于2014年4月11日签订的《物业租赁合同》为无效合同。因涉案《物业租赁合同》无效，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，意美家公司无权主张没收合同项下保证金210000元，欧建宏、湘味公司反诉主张意美家公司返还该保证金有事实和法律依据，法院予以支持。另因意美家公司已确认于2017年12月1日收回涉案铺位，故法院对意美家公司主张欧建宏、湘味公司、李玉娟搬离涉案铺位的诉请不再支持。
关于意美家公司主张欧建宏、湘味公司支付自2015年11月1日起的租金、占有使用费、水费及自2013年8月1日起的卫生费的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案《物业租赁合同》无效，但欧建宏、湘味公司仍应向意美家公司支付实际占用铺位期间的占有使用费及其他相关费用。欧建宏、湘味公司、李玉娟抗辩认为意美家公司增加关于占有使用费的诉讼请求已超法定期限的意见不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，法院不予采纳。就占有使用费的计算期间及计算标准，结合法院采信的证据及当事人诉辩意见，意美家公司确曾于2015年12月2日采取电焊形式封锁铺位大门及旁侧卷闸门，意美家公司虽于第一次庭审后提交《纠正说明》及于第二次庭审中抗辩认为其并未封锁涉案铺位大门，仅系因欧建宏、湘味公司、李玉娟破坏铺位旁侧玻璃橱窗并搬离物品才电焊封锁玻璃橱窗外卷闸门，但意美家公司已于第一次庭审中自认于当日电焊封锁涉案铺位大门，意美家公司此后的相关补正陈述已违反禁止反言原则，且2015年12月2日涉案铺位玻璃橱窗被破坏及有人员从中出入的事实亦可印证涉案铺位大门于当日已无法正常出入，此亦与李玉娟向佛山市公安局禅城分局作出的陈述意见相符，故意美家公司的上述抗辩意见无事实依据，法院不予采纳。因意美家公司于2015年12月2日单方封锁涉案铺位的行为已致欧建宏、湘味公司自该日起无法正常使用涉案铺位，后意美家公司向法院申请财产保全及欧建宏、湘味公司向法院申请评估装修残值及可移动物品残值亦均致涉案铺位继续产生相关费用，故法院综合上述事实及双方当事人对涉案铺位的利用情况，依据公平原则酌定欧建宏、湘味公司参照涉案《物业租赁合同》约定的租金标准的50%及卫生费标准的50%向意美家公司支付2015年12月2日起至广东飞某工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》之日（即2017年8月31日）的占有使用费及卫生费，欧建宏、湘味公司所确认未付的2015年11月1日至2015年12月1日的占有使用费则仍应由欧建宏、湘味公司参照合同约定租金标准全额支付，2015年12月1日前的卫生费则应结合合同约定的支付租金期间从2014年5月1日起按合同约定标准全额计付，具体支付明细如下：
①2015年11月1日至2015年12月1日占有使用费合计65032.26元（63000元/月×1个月+63000元/月×1个月÷31天×1天）；
②2015年12月2日至2017年8月31日占有使用费合计689483.87元【（63000元/月×1个月÷31天×30天+63000元/月×7个月+67000元/月×12个月+73000元/月×1个月）×50%】；
③2014年5月1日至2015年12月1日卫生费合计23790.32元（1元/月/平方米×1250平方米×19个月+1元/月/平方米×1250平方米×1个月÷31天×1天）；
④2015年12月2日至2017年8月31日卫生费合计13104.84元【（1元/月/平方米×1250平方米×1个月÷31天×30天+1元/月/平方米×1250平方米×20个月）×50%】。
上述占有使用费合计754516.13元，卫生费合计36895.16元。意美家公司诉请超出部分，法院不予支持。欧建宏、湘味公司、李玉娟虽另抗辩认为涉案铺位存在严重渗漏水问题及电线老化问题致涉案铺位自2015年11月起无法经营，且意美家公司曾同意免收卫生费，但均未提供有效证据予以证明，故法院对其上述抗辩意见不予采纳，并对欧建宏、湘味公司反诉主张确认其无需支付自2015年11月1日起的租金的诉请不予支持。另就意美家公司主张的水费7584元，其并无有效证据证明该水费金额的具体计算依据，欧建宏、湘味公司、李玉娟亦未提交证据证明已缴水费金额，故法院依据案外人广东省佛山市禅城区某股份合作经济社于2015年12月31日开具的《禅城区农村集体组织收据（电子）》（编号：0010XX2）确认欧建宏、湘味公司向意美家公司支付水费4576元。意美家公司就水费诉请超出部分，无事实依据，法院亦不予支持。
关于欧建宏、湘味公司反诉主张意美家公司赔偿各项经济损失的诉请。意美家公司作为出租方，将未办理合法报建手续的涉案铺位出租予欧建宏、湘味公司经营使用，造成涉案《物业租赁合同》无效的法律后果，且在未与欧建宏、湘味公司协商解决纠纷的情形下即单方采取电焊形式封锁涉案铺位，意美家公司的上述行为已导致欧建宏、湘味公司无法正常使用涉案铺位并产生实际经济损失，故其应负明显过错；欧建宏、湘味公司作为承租方未就合同效力尽审慎注意义务，亦负有一定过错，上述各方当事人均应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定各自承担相应的责任。法院综合案件事实及当事人过错情节，依据公平原则酌定意美家公司以70%的过错比例承担欧建宏、湘味公司的相关损失，具体分析意见及计算方式如下：
①固定装饰装修残值：根据广东飞某工程造价咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》，涉案铺位内无争议部分装修残值为31287.88元，有争议部分（意美家公司认为不属于欧建宏、湘味公司、李玉娟装修）装修残值为328713.33元。意美家公司与欧建宏、湘味公司均主张上述争议部分装修应归己方所有，但各方均无有效证据证明原有装修及新增装修的具体范围，而依据意美家公司与案外人李某娣签订的《解除合同协议书》，案外人李某娣已确认涉案铺位内固定装饰装修归意美家公司所有，欧建宏与案外人李某娣签订的《协议书》并未就固定装饰装修归属作出明确约定，且欧建宏、湘味公司、李玉娟亦无证据证明已向案外人李某娣支付固定装饰装修转让费用，据此，法院结合市场交易惯例及依据公平原则，酌定上述争议部分装修残值由意美家公司与欧建宏、湘味公司各享有50%即164356.67元（328713.33元×50%），故意美家公司应按过错比例赔偿欧建宏、湘味公司固定装饰装修残值损失合计136951.19元【（164356.67元+31287.88元）×70%】;
②可移动物品、设备设施残值：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因意美家公司明确表示不同意利用相关可移动物品、设备设施，而该部分物品及设备设施亦可重复利用，故依据上述法律规定，应由欧建宏、湘味公司自行处理上述可移动物品及设备设施，其主张意美家公司予以赔偿无事实和法律依据，法院不予支持。就意美家公司所述部分可移动物品为其所有的意见，因意美家公司并未提交有效证据予以证明，法院不予采纳。
③预期经营利润损失及预付款损失：欧建宏、湘味公司并无有效证据证明预期经营利润损失的具体金额，而预付款金额虽有收据予以证明，但亦无法凭欧建宏、湘味公司单方口头陈述即确认该损失已实际产生，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，法院对意美家公司的上述诉请不予支持。
关于意美家公司主张欧建宏、湘味公司支付滞纳金及租金赔偿金的诉请。如上分析所述，因涉案《物业租赁合同》无效，且意美家公司亦有单方封锁铺位的过错行为，故意美家公司主张欧建宏、湘味公司支付滞纳金及租金赔偿金均无合同及法律依据，法院不予支持。
关于李玉娟的责任。据法院查明的事实，李玉娟系湘味公司的股东之一，认缴出资额为10000元，至法院2017年12月25日向工商管理部门查询时其实缴出资额仍为0元，李玉娟亦无有效证据予以反驳该事实，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款关于“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，李玉娟应在其认缴的出资额10000元范围内，对湘味公司就本案债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。意美家公司诉请超出部分，无事实和法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认意美家公司与欧建宏于2014年4月11日签订的《物业租赁合同》为无效合同；二、意美家公司于判决发生法律效力之日起十日内，向欧建宏、湘味公司返还上述合同项下保证金210000元；三、欧建宏、湘味公司于判决发生法律效力之日起十日内，向意美家公司支付2015年11月1日至2017年8月31日占有使用费754516.13元及2014年5月1日至2017年8月31日卫生费36895.16元；四、欧建宏、湘味公司于判决发生法律效力之日起十日内，向意美家公司支付水费4576元；五、意美家公司于判决发生法律效力之日起十日内，向欧建宏、湘味公司赔偿固定装饰装修残值损失136951.19元；六、李玉娟在10000元范围内对湘味公司的上述债务承担补充赔偿责任；七、驳回意美家公司的其他诉讼请求；八、驳回欧建宏、湘味公司的其他反诉请求。本诉受理费减半收取2527元，财产保全费1520元，合计4047元，由意美家公司负担1253元，由欧建宏、湘味公司负担2794元；反诉受理费6500元，由意美家公司负担2451元，由欧建宏、湘味公司负担4049元。评估费合计11500元，由意美家公司负担5950元，由欧建宏、湘味公司负担5550元。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.湘味公司、欧建宏应支付给意美家公司占有使用费、水费及卫生费的金额为多少；2.意美家公司应赔偿湘味公司、欧建宏固定装饰装修残值损失金额多少及应否赔偿可移动物品、设备设施残值予湘味公司、欧建宏；3.李玉娟应否在10000元范围内对湘味公司的债务承担补充赔偿责任。
关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽案涉《物业租赁合同》无效，但欧建宏、湘味公司仍应向意美家公司支付实际占用铺位期间的占有使用费及其他相关费用。一、关于占有使用费的问题。首先，2015年11月1日至2015年12月1日期间，欧建宏、湘味公司仍在案涉租赁物内实际经营使用，虽欧建宏、湘味公司主张案涉租赁物存在漏水及电线老化问题，但其提交的证据不足以证明漏水及电线老化已致其完全不能使用案涉租赁物，其可以就漏水及电线老化问题要求意美家公司承担维修责任，但不能以此为由拒绝支付此期间的占有使用费。故一审法院判令欧建宏、湘味公司按照合同约定的标准支付2015年11月1日至2015年12月1日期间的占有使用费合计65032.26元并无不当，本院依法予以维持。其次，关于2015年12月2日至2017年8月31日期间占有使用费如何计算的问题。意美家公司于2015年12月2日单方封锁案涉铺位大门至欧建宏、湘味公司自该日起无法正常使用铺位，后申请财产保全将案涉铺位内物品予以查封是造成案涉租赁物空置无法使用的原因之一；欧建宏、湘味公司在意美家公司申请财产保全后未积极履行债务以致保全措施持续，同时其亦申请对装修残值及可移动物品残值进行评估也是造成案涉租赁物空置无法使用的原因之一。综上，意美家公司、欧建宏、湘味公司对案涉铺位自2015年12月2日至2017年8月31日空置期间产生的占有使用费的损失均有责任，一审法院据此认定意美家公司与欧建宏、湘味公司对上述期间占有使用费损失各承担一半责任，并判令欧建宏、湘味公司向意美家公司支付上述期间的占有使用费合计689483.87元亦无不当，本院依法予以维持。最后，关于欧建宏、湘味公司应否向意美家公司支付2017年9月1日至2017年12月1日占有使用费的问题。自意美家公司于2015年12月14日申请财产保全至2017年8月31日广东飞某工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》之日，案涉租赁物已空置将近两年之久，为防止损失进一步扩大，意美家公司本可于2017年8月31日申请对查封物品更换封存地点并收回案涉租赁物以避免损失进一步扩大，而其实际于2017年12月1日才收回案涉租赁物，一审法院对意美家公司请求欧建宏、湘味公司支付此期间扩大的占有使用费的损失不予支持并无不当，本院依法予以维持。二、关于水费问题，意美家公司已提交了广东省佛山市禅城区某股份合作经济社开具《禅城区农村集体组织收据（电子）》（编号：0010872），证明意美家公司代付的水费为4576元，欧建宏、湘味公司并未提交证据证明其已支付该笔费用，亦未证明该水费金额存在明显不合理的地方，故一审法院判令欧建宏、湘味公司向意美家公司支付水费4578元并无不当，本院依法予以维持。三、关于卫生费的问题。案涉《物业租赁合同》明确约定欧建宏、湘味公司应向意美家公司支付卫生费，欧建宏、湘味公司并未举证证明意美家公司曾同意减免卫生费，欧建宏、湘味公司应按照合同约定支付2015年12月1日前的卫生费。对于2015年12月1日后的卫生费，如上所述，由于双方对此期间案涉租赁物的空置均有责任，一审法院据此判令欧建宏、湘味公司支付2015年12月2日至2017年8月31日期间一半的卫生费亦属合理，本院依法予以维持。
关于争议焦点二。一、关于固定装饰装修残值的认定。首先，意美家公司、欧建宏、湘味公司虽均主张案涉有争议部分的装修残值应归己方所有，但各方均无有效证据证明原有装修及新增装修的具体范围，一审法院依据公平原则，酌定争议部分装修残值由意美家公司与欧建宏、湘味公司各享有50%并无不当。其次，意美家公司作为承租人，明知案涉租赁物未经合法报建手续而将其出租予欧建宏、湘味公司，造成案涉《物业租赁合同》无效的法律后果，其应负主要过错；欧建宏、湘味公司作为承租人就合同效力亦应尽审慎注意义务，其亦应负一定过错。一审法院判令意美家公司以70%的过错比例承担欧建宏、湘味公司的相关损失亦无不当，本院依法予以维持。二、关于意美家公司应否赔偿欧建宏、湘味公司可移动物品、设备设施残值问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，对于未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由承租人拆除。故上述可移动物品、设备设施应由欧建宏、湘味公司自行处理。欧建宏、湘味公司上诉主张由于意美家公司申请财产保全导致上述物品贬值，故意美家公司应赔偿该部分物品的损失。对此，本院认为，如上所述，欧建宏、湘味公司在意美家公司申请财产保全后未积极履行债务以致保全措施持续，同时申请装修残值及可移动物品残值的评估也是造成物品闲置的原因之一，对其该项上诉主张，本院依法不予支持。
关于争议焦点三。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第十三条第一款关于“股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。”之规定，股东未履行或者未全面履行出资义务时，公司或者其他股东对其享有债权。股东对公司的出资义务源于股东间出资协议或章程约定，在出资期限届满前，债权人仅以自己对公司债权没有获得清偿为由，要求股东提前履行出资义务是依代位权制度进行的，当债务人（公司）怠于行使其到期债权（股东出资），对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权的权利。在此基础上，前引司法解释第十三条第二款关于：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”之规定，实际上是赋予公司债权人对未履行或者未全面履行出资义务的股东的代位求偿权。依据《中华人民共和国合同法》第七十三条之规定，可代位行使的权利仅限于到期债权。而本案中，李玉娟应于2036年12月31日前缴足出资，在意美家公司提起本案诉讼时，李玉娟作为股东对湘味公司的出资义务尚未到期，换言之，湘味公司对其尚未履行出资义务的股东并非享有到期债权。据此，一审法院判令李玉娟在未实际出资范围内对湘味公司不能清偿的债务部分承担补充清偿责任缺乏依据，处理不当，本院对此予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，本院依法予以纠正。意美家公司、欧建宏、湘味公司的上诉主张于法无据，本院依法不予支持。李玉娟的上诉主张有理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2331号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第八项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2331号民事判决第六项、第七项；
三、驳回佛山市意美家卫浴有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费、财产保全费、评估费按一审判决执行；二审案件受理费29489.6元，由佛山市意美家卫浴有限公司负担14360.6元，由欧建宏、佛山市乡厨湘味有限公司共同负担15129元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
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