四川省都江堰市人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)川0181执异11号
案外人四川省商业投资集团有限责任公司。住所地：四川省成都市新华大道文武路**号新时代广场*楼。
法定代表人代平，董事长。
案外人四川省商业网点房地产置业有限公司。住所地：成都市新华大道文武路**号。
法定代表人李作炳，总经理。
案外人四川德瑞建筑工程有限公司。住所地：成都市武侯区航空路*号。
法定代表人何国玉，总经理。
上列异议人共同委托代理人吴炳林，男，1969年9月6日出生，住成都市青羊区。系四川省商业投资集团有限责任公司职工。
申请执行人广东省建筑装饰工程有限公司。住所地：广州市环市中路***号*楼。
法定代表人万国华，总经理。
委托代理人赵云华，四川金塔律师事务所律师。
申请执行人四川省第三建筑工程公司。住所地：成都市一环路东一段***号。
法定代表人程宗林，总经理。
申请执行人四川省工业设备安装公司。住所地：成都市人民中路三段*号。
法定代表人袁怡堂。
被执行人四川新时代实业有限公司。住所地：成都市新华大道文武路**号。
法定代表人陶海翎，董事长。
依据四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）（2005）成执交字第97号《执行案件交办函》、（2007）成执指字第9号《指定执行决定书》，本院于2005年6月16日、2007年5月18日受理四川省第三建筑工程公司（以下简称四川三建公司）、广东省建筑装饰工程有限公司（以下简称广东建筑公司）、四川省工业设备安装公司（以下简称四川安装公司）申请执行四川新时代实业有限公司（以下简称新时代公司）建设工程施工合同纠纷三案，案号分别为（2005）都江执督字第13号、（2007）都江执督字第20号、（2007）都江执督字第21号。在上述案件执行过程中，四川省商业投资集团有限责任公司（以下简称四川商业集团）、四川省商业网点房地产置业有限公司（以下简称四川商业网点公司）、四川德瑞建筑工程有限公司（以下简称四川德瑞公司）于2016年4月20日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。本案现已审查终结。
上列案外人请求中止（2005）都江执督字第13号、（2007）都江执督字第20号、（2007）都江执督字第21号执行裁定的执行，中止对位于成都市新华大道文武路42号新时代广场B座第八层房屋及公用设备占用空间的执行。四川商业集团称：成都市新华大道文武路42号新时代广场B座第八层房屋系被执行人新时代公司修建，我公司系依法取得新时代广场B座1-8层所有权益的房屋业主。1999年8月，在办理B座房屋产权登记时，我国《物权法》尚未颁布，公共设备层的权属管理登记规定不明，按当时的房屋产权登记通行做法，无法办理第八层公共设备层（208.53平方米，包括电梯机房，空调机房，消防及管道井等设施）产权登记，故我公司仅办理B座1-7层的房屋产权，B座第八层公共设备层记载于被执行人名下未能变更，但附随其他楼层一直由我公司实际占有、控制、使用并负责设备管护及服务于B座所有业主和客户。四川商业网点公司称：B座地下层中的负一层和负三层（实为负一层，房屋信息摘要3登记有误）为我公司所有；负二层为四川商业集团所有。负三层另外33.98平方米虽在被执行人名下，但实际是B座房屋的地下管道设备用房。因此，被执行人在B座没有任何房产。四川德瑞公司称：我公司系B座第三层业主，设备房系B座所有业主的中央空调、电梯、供电设备和供水工作用房，对其查封缺乏事实和法律依据，损害了B座所有业主的合法权益。
申请执行人广东建筑公司代理人提交答辩意见认为：申请执行登记在新时代公司名下的新时代广场B座第八层和负三层有明确的事实和法律依据，案外人并没有对执行标的提出足以排除强制执行的相关证据，且就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。都江堰市人民法院作出的执行裁定依法不应当裁定中止执行。
被执行人新时代公司提交书面意见称：成都市新华大道文武路42号新时代广场B座第八层房屋现虽在我公司名下，但属于B座全体业主所有的公共设备用房，该层室内安装的各种设备构成B座房屋不可分离的整体。并称四川商业集团在1999年即取得1-8层所有权益，第八层未转移登记的理由与四川商业集团主张的相同。其称负一层362.91平方米房产（房屋信息摘要3显示为负三层应为信息记录错误）中的328.93平方米产权现在四川商业网点公司名下，另33.98平方米现虽在我公司名下，但实为B座房屋的地下管道设施用房，属B座全体业主的共有设备用房。新时代公司现在B座地下车库没有任何房产，负一层、负二层分别为四川商业集团和四川商业网点公司所有。
经审查查明，成都市新华大道文武路42号新时代广场B座（即新时代广场主楼之附楼，以下简称B座）由新时代公司发包建设、四川三建公司承建，于1997年4月21日竣工，当年年底投入使用。异议人四川商业集团企业名称于2015年8月4日由原“四川省商业集团有限公司”变更为现名“四川省商业投资集团有限责任公司”。各异议人在B座享有的房屋产权情况为：1、四川商业集团于1999年8月11日取得B座1-7层房屋所有权证，面积共计7038.05平方米；2012年2月22日取得B座负一层1号1105.71平方米、负二层1号1774.29平方米房屋所有权证。2、四川商业网点公司于2001年9月14日取得B座负一层810.10平方米、负三层328.93平方米房屋所有权证，其产权证载明东南西北四至界止为“墙心”。3、2007年9月25日成都中院作出（2002）成执字第987号民事裁定书，裁定将位于成都市文武路42号B座3楼房屋（面积1152.14平方米）归四川德瑞公司所有，并在2009年9月7日作出的（2009）成民终字第3446号民事判决书中确认上述裁定内容。
成都仲裁委员会于2000年9月5日作出（2000）成仲案字第31号《裁决书》，裁决新时代公司支付四川三建公司工程款3614394元及相关利息等；广州仲裁委员会于2000年11月30日作出（2000）穗仲案字第231号《裁决书》，裁决新时代公司给付广东建筑公司工程款1358664.9元及相关利息等；成都市青羊区人民法院（以下简称青羊法院）于2004年8月23日作出（2004）青羊民初字第1456号《民事判决书》，判令新时代公司给付四川安装公司工程款301533.88元及相关利息等。上述三案分别由成都中院、青羊法院受理执行后，成都中院先后移交或指定本院执行。在执行过程中，本院于2011年12月26日作出（2005）都江执督字第13号、（2007）都江执督字第20号号、（2007）都江执督字第21号执行裁定：将被执行人四川新时代实业有限公司位于成都市新华大道文武路42号新时代广场B座第八层房屋（用途商业，面积208.53平方米）、负三层房屋（用途其他，面积362.91平方米）予以查封。
2015年5月，申请执行人广东建筑公司要求对上述查封房产强制执行，向本院提出评估鉴定申请。四川中兴智业房地产评估咨询有限公司在评估过程中，于2016年2月3日向广东建筑公司发出《关于成都市新华大道文武路42号8层、-3层的商业、其他用房屋司法鉴定评估项目申请确认的函》，载明：与申请人代理律师一同前往对估价对象进行查看，成都市新华大道文武路42号8层（权0XXXX71）房屋证载用途为商业，现实际用途为设备房。该函还载明：本次估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考，设备房是为整栋房屋提供服务的，无法单独产生价值，可能存在不能拍卖（变卖）的情况，即没有交易价值。该评估机构要求申请执行人广东建筑公司在两种方案中选择确认：1、以室内设备可以搬离并能满足产权证载用途正常使用为前提进行价值评估。2、不予确认终结评估。申请执行人广东建筑公司选择了第一种方案。2016年2月23日，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司作出中兴智业（2016）都房评第A001号《房地产估价咨询意见书》，对B座第八层房屋（208.53平方米）以室内设备可以搬离并能满足产权证载用途正常使用为前提，估价129.39万元；对负三层房屋（362.91平方米）和地上附着物状况查勘记载为“现在作为车库使用，地面为水泥地面，墙面及天棚刷涂料”，估价179.1万元。
成都市房产信息档案馆《房屋信息摘要3》（计算机打印件，业务件号：权0XXXX71）载明：B座第八层面积208.53平方米，登记规划用途为“商业”；负三层面积362.91平方米，登记规划用途为“其它”。同时载明负一层、负二层的面积及规划用途为“其它”。并载明上述房产登记权利人均为新时代公司，登记时间为1999年8月11日，产源与登记事项均为“剩余”。该档案馆《房屋信息摘要3》（计算机打印件，业务件号：权XXXX64）载明：负一层810.10平方米、负三层328.93平方米登记权利人为四川商业网点公司，登记原因为“更名”，登记时间为2001年9月14日。其载明负三层的房屋位置、面积及登记时间与该公司房屋所有权证载明的相关信息一致。上述房屋信息摘要在“所有权是否载入登记薄”一栏均载明“否”，且均以格式化方式提示“请核实房屋剩余面积”。
1995年3月，四川省建筑设计院设计新时代广场附楼《屋顶平面（八层平面）》，标明该层房屋为电梯机房等。原执行法院青羊法院曾调取1998年2月18日四川省蜀新审计事务所对新时代公司固定资产进行价值评估所作的川蜀新评（1998）001号《资产评估报告》，该报告载明B座情况为：地下室为大型停车场；夹层为快餐厅；一至三层为营业厅；四至八层为公寓式客房；八层为设备房。配有中央空调系统，有线电视系统，烟火报警装置及自动喷淋消防系统，自动电梯。该报告载明夹层面积为328.93平方米。异议人提供争议房屋室内设施设备安装情况照片，其中负三层部分与该层作为车库使用部分为有墙体隔断的封闭空间。四川川商屋宇物业管理有限公司出具《情况说明》，说明其管理的B座第八层室内及负三层相关物业用途情况。四川中兴智业房地产评估咨询有限公司作出的《房地产估价咨询意见书》及四川省蜀新审计事务所作出的《资产评估报告》，均未提及负三层被墙体隔断部分空间以及其间的设施设备安装情况。申请执行人广东建筑公司代理人在审查过程中提供B座第八层部分空间照片，其间有沙发、双层床、塑料脸盆等物。
上述事实，有（2005）都江执督字第13号、（2007）都江执督字第20号号、（2007）都江执督字第21号执行裁定书及裁定继续查封的（2005）都江执督字第13-2号、（2007）都江执督字第20号-2号、（2007）都江执督字第21-2号执行裁定书，四川商业集团、四川商业网点公司房屋所有权证书，成都中院关于四川德瑞公司与四川商业集团B座第三层房屋办证纠纷所作（2009）成民终字第3446号民事判决书，房屋登记信息摘要，中兴智业（2016）都房评第A001号《房地产估价咨询意见书》，川蜀新评（1998）001号《资产评估报告》，B座第八层工程设计图，B座第八层室内及负三层有关空间内实景照片等在案佐证，足以确认。
本院认为，各异议人为B座建筑物不同区分部分的房屋所有权人，均系B座业主。其以本院查封房屋系B座业主共有部分并共同享有物权为由提出执行异议，均为案外人执行异议案件适格主体。其中，四川商业网点公司同时又以其已取得房屋所有权证的部分提出异议，可以在本案中一并审查。本案需要解决的焦点问题，是异议人与执行债权人就执行标的物即B座八层房屋和负三层房屋的实体权利争议，具体而言，即各异议人对上述执行标的物有无足以阻止执行的实体权利，包括所有权和其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。
首先，对新时代广场B座第八层房屋相关法律问题进行分析。该房屋登记的规划用途为商业，但其施工设计图和实际状况表明，其显然不具备营业性功能。第一，从工程设计分析，该房屋实际用途与设计用途相一致，且其施工设计图系政府规划部门审核确定，并没有证据证明该房屋用途系房屋所有权登记之后变更形成。第二，从房屋登记信息资料分析，该房屋登记原因载明为“剩余”，即表明建设单位新时代公司进行产权初始登记时，该房屋登记的规划用途表述与实际用途即不一致，并不能因此否定其现实用途的客观性、合法性和历史延续性。第三，从评估专业机构的意见分析，1998年新时代公司尚未与相关交易方发生纠纷时委托合法评估机构所作的资产评估报告中，即认定该房为设备房；在此次执行评估中，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司亦确认该房“现实际用途为设备房”。该评估机构更明确指出：设备房是为整栋房屋提供服务的，可能存在不能拍卖（变卖）的情况，无法单独产生价值。第四，从建筑物权利结构变化分析，如前所述，新时代公司是B座建筑物初始登记权利人，在B座建筑物区分所有权分属不同的权利主体后，设备房应为全体业主共有。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）……避难层、设备层或者设备间等结构部分”。
其次，对新时代广场B座负三层房屋相关法律问题进行分析。四川商业网点公司提供2001年9月14日登记取得的房屋所有权证，该证书载明B栋负三层328.93平方米所有权人现为该公司，而1999年8月11日登记的房屋登记信息资料载明B栋负三层362.91平方米的权利人为新时代公司。但房屋登记信息本身表明其载所有权并未载入不动产登记薄，即其并不具有不动产登记薄的效力。即使房屋登记信息可以视为不动产登记薄之记载，根据《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，如果不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，认定不动产物权最终亦须以真实权利状态为据。本案中，四川商业网点公司提供房屋登记部门颁发的权利证书属于公文书证范畴，其证明力显然高于并非不动产登记薄而是作为一般书证的房屋登记信息，应以权属证书载明的内容认定有关事实。故B座负三层328.93平方米系四川商业网点公司所有的专有部分。四川商业网点公司提供的房屋所有权证书还载明，其所有的负三层房屋四至界止东南西北“墙心”，似乎表明该层建筑面积即仅为证载面积。但结合房屋登记信息资料和各异议人异议内容以及被执行人的书面意见分析，负三层除四川商业网点公司已取得房屋所有权证的部分外，应当存在其他空间。异议人提供的照片及物业服务公司的有关说明亦可以证明该事实。上述照片显示的内容和物业服务公司的说明，同时也证明这部分空间系B座相关共用设施所用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。负三层该部分空间无法满足该条司法解释规定的应认定为专有部分之条件，依其功能与用途可以认定为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的“设备间”，依法应为B座全体业主共有，不能认定为被执行人的专有部分。
综上，第一，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，四川商业网点公司对其提供的房屋所有权证载明的B座负三层328.93平方米享有单独所有权，对该部分的查封应予解除。第二，对于异议人主张的对B座建筑物其余部分的权利，虽然未在有关房屋登记信息中载明，但根据上述《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定的登记权利与真实权利之认定规则，从B座第八层、负三层除四川商业网点公司专有部分之外的部分与B座整体的结构、利用关系分析，足以认定其为B座业主之共有部分。第三，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、营业性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该法第七十二条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务……业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”上述法律、司法解释规定，明确了对共有部分的共有须以享有建筑物区分所有权为前提，且该共有权不可分割、不可单独转让、处分，即建筑物共有部分在权利属性上为全体业主共有，其不能单独作为执行标的物。故本案异议所指的B座建筑物相关部分，不具有可执行性。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。”无论四川商业网点公司享有的建筑物专有权，还是各异议人所享有的建筑物共有部分共有权，均系物权性质的实体权利，能够阻止对本案相关执行标的物的执行。各异议人提出的异议成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十四条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、中止对位于成都市新华大道文武路42号新时代广场B负三层房屋328.93平方米（以四川省商业网点房地产置业有限公司房屋所有权证〔权0XXXX64〕载明的范围为准）的执行。
二、中止对位于成都市新华大道文武路42号新时代广场B座第八层房屋（208.53平方米）、负三层房屋（即本裁定第一项载明面积之外的部分）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 唐朝霞
审判员 马明林
审判员 毛隆贵
二〇一六年四月二十九日
书记员 邱怡婷