四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终1004号
上诉人（原审原告）:泸州开睿房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91510522MA62202B3U。住所地：合江县大桥镇三桥办公楼**号。
法定代表人：赵明，公司经理。
委托诉讼代理人：宣明，四川五月花律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵俊锋，四川五月花律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雷成平，男，1964年7月12日出生，汉族，四川省合江县人，农民，住四川省合江县。
原审第三人：赵建生，男，1965年10月20日出生，汉族，四川省合江县人，居民，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，四川盛树律师事务所律师。
上诉人泸州开睿房地产开发有限公司（以下简称开睿房地产公司）与被上诉人雷成平房屋买卖合同纠纷一案，上诉人泸州开睿房地产开发有限公司不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初550号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月21日立案受理后，本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理，上诉人开睿房地产公司的法定代表人及其委托诉讼代理人、第三人赵建生及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被上诉人雷成平经本院传票传唤逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人开睿房地产公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判确认合江县大桥镇牛脑驿粮点仓库用房归上诉人所有，并由被上诉人雷成平协助办理权属变更登记手续；一审及二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、泸州开睿房地产开发公司成立之时，雷成平作为原始股东，以本案诉争的房产作价800000元出资，持有开睿公司25%的股权，依法应将该房产变更开睿公司名下，本案诉争房产已属开睿公司资产；二、雷成平将其股权作价800000转让给开睿公司的另一股东赵明，并办理了股东变更手续；三、本案诉争房产已经实际交付开睿公司，并由开睿公司占有、使用和管理。
被上诉人雷成平辩称：其曾以诉争房产作价800000元入股开睿公司，作为开睿公司的原始股东，持股25%，后将股权转让给了赵明；开睿公司已实际占有、使用、管理诉争房产。
第三人赵建生辩称：开睿公司上诉与一审主张的是不同的法律关系，一审主张买卖合同，请求办理过户登记，二审主张投资入股法律关系。目前，该房产仍登记在雷成平名下，为雷成平所有，现已被合江法院查封，上诉人请求变更登记已属法律上履行不能，开睿公司的行为是与雷成平恶意串通损害第三人利益的行为。
开睿公司向一审法院起诉请求：请求确认合江县大桥镇牛脑驿粮店仓库用房两栋归原告所有，并责令被告办理房产变更登记手续。诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年6月25日，被告雷成平经公开拍卖，以53万元的成交价买受了合江县大桥镇牛脑驿粮点（拍卖成交确认书误写为合江县佛荫镇牛脑驿粮点）1
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5园仓及土地，并分别办理了合国用（2015）第080032号国有土地使用权证和泸房权证合江县字第××、20××88号房屋所有权证。2013年9月18日，被告雷成平与第三人赵建生签订《借款合同》，向第三人赵建生借款210万元，原告法定代表人赵明以其个人财产及在四川省泸州市世纪建筑工程有限公司股份为被告雷成平提供担保。2014年3月2日，被告雷成平、四川省泸州市世纪建筑工程有限公司与第三人赵建生再次签订《借款合同》，被告雷成平向第三人赵建生借款100万元，四川省泸州市世纪建筑工程有限公司以其工程保证金和工程应收款提供担保。2015年3月22日，原告开睿房地产公司与被告雷成平签订《合伙投资协议书》，约定由被告雷成平将所拍得的合江县大桥镇牛脑驿粮点合国用（2015）第080032号国有土地作价53万元出资交原告开睿房地产公司修建，共同开发房产，雷成平占出资总额的25%，原告开睿房地产公司占出资总额的75%，按出资比例分享开发利润和承担投资亏损。2015年9月2日，被告雷成平向赵明出具借条1份，借赵明现金80万元，并约定按月息2%计息，以被告的牛脑驿处粮点的房地产担保，借款人将三本房地产权属证交出借人保管，借期1年等。同日，赵明通过其银行账号向被告转账38万和22万共60万元。2015年9月16日，赵明、雷成平、秦茂青订立《泸州开睿房地产开发有限公司章程》，决定成立泸州开睿房地产开发有限公司。2015年9月17日，泸州市龙马潭区人民法院就罗仕华申请诉讼保全雷成平、贺玉芳借款合同纠纷一案，作出（2015）龙马民保字第776号民事裁定书，裁定查封、扣押雷成平、贺玉芳价值600万元的财产或冻结雷成平、贺玉芳的银行存款600万元，并于2015年10月9日向合江县房监所发出（2015）龙马执保字第533号协助执行通知书，要求协助查封雷成平名下的合江县大桥镇牛脑驿粮点（泸房权证合江县字第××号、20××88号）的仓储用房，雷成平的合江县大桥镇牛脑驿粮点处房地产遂被查封。2015年9月29日，原告开睿房地产公司获工商登记成立，法定代表人为赵明。同日，原告与被告签订《土地（房屋）作价转让协议书》，载明：被告将拍得的合江县大桥镇牛脑驿粮点处房地产转让给原告用于房地产开发，作价80万元作为被告的股本，雷成平出具收条，载明收到原告开睿房地产公司支付牛脑驿粮点房屋土地的转让款80万元，其中现金转款60万元，抵赵明借款利息20万元，该款已于2015年9月2日以房产证抵押借款时收到，土地证、房权证已移交赵明等。2015年10月3日，原、被告签署《房地产转让移交书》，载明被告牛脑驿处粮点的全部房产和土地已移交原告。2015年10月13日，原告开睿房地产公司召开股东会议，作出购买被告雷成平牛脑驿处的房、地产进行房地产开发的决议。2015年10月21日，原告经申请获得批准启用“泸州开睿房地产开发有限公司”印章。2015年10月22日，合江县大桥镇经济社会服务中心出具证明，同意将雷成平的牛脑驿处粮点房地产转入原告进行地产开发。同日，原告到税务部门开具了销售不动产统一发票，并缴纳了不动产交易的印花税和契税，被告雷成平也缴纳了不动产交易的印花税。2015年10月23日，原、被告签订《房地产转让合同》2份，约定由被告雷成平将牛脑驿粮点处的房、地产以53万元（一份合同为40万元，另一份合同为13万元）转让给原告，在2015年6月18日前一次性付清价款，在2015年10月3日前交付房地产等。同日，原告向合江县房地产监理交易所申请对牛脑驿处粮点的房地产办理变更登记，因该房地产欠缺地籍测绘资料和已被泸州市龙马潭区人民法院查封而未能办理。2015年11月25日，赵明与雷成平签订《股权（土地）作价转让协议书》，约定：1、雷成平以牛脑驿处粮站土地入股投资开睿房地产公司；2、双方同意将雷成平的入股土地作价为80万元；3、因雷成平2015年9月2日向赵明借款80万元，并以此土地为抵押，故雷成平同意将股本80万元转让给赵明；4、本土地在房地产开发时需重新进行评估，如果超出股本，则扣除赵明借款本息后的收益归雷成平等。2016年1月12日，泸州市龙马潭区人民法院就罗仕华申请诉讼保全雷成平、贺玉芳借款合同纠纷一案，作出（2015）龙马民保字第776-1号民事裁定书解除对雷成平的银行存款的冻结和牛脑驿处房地产的查封，并于同日向合江县房产交易和房屋数据中心发出（2015）龙马执字第533号协助执行通知书，要求协助解除对雷成平名下的合江县大桥镇牛脑驿粮点泸房权证合江县字第××号、20××88号仓储用房的查封。解除查封后，因原告仍未提供该宗房地产的地籍测绘资料，未能办理产权变更登记手续。同日，第三人赵建生向本院提起诉讼，分别请求判令雷成平归还借款100万元，四川省泸州市世纪建筑工程有限公司承担担保责任和雷成平归还借款210万元，赵明承担担保责任。2016年1月28日，原告重新订立公司章程，变更股东为赵明、刘德勇，雷成平退出股东。2016年2月15日，本院受理了第三人赵建生诉雷成平、四川省泸州市世纪建筑工程有限公司民间借贷纠纷的诉讼保全申请，作出（2016）川0522执保26-2号执行裁定书，裁定查封雷成平所有的牛脑驿处仓储用房二幢（泸房权证合江县字第××号、20××88号）。次日，本院向合江县房产交易和房屋数据中心送达了协助执行通知书，对该房地产实施了查封。2016年3月10日，本院对赵建生诉雷成平、赵明、四川省泸州市世纪建筑工程有限公司的两件民间借贷纠纷案进行审理，经调解，均分别达成了调解协议，并作出（2016）川0522民初416号民事调解书和（2016）川0522民初417号民事调解书，调解由雷成平于2016年4月9日前归还赵建生借款210万元及利息和雷成平于2016年4月9日前归还赵建生借款100万元及利息，四川省泸州市世纪建筑工程有限公司以赤水市长期镇河滨新城商品房项目工程退回的保证金及应收工程款担保雷成平归还借款等。2016年3月11日，被告雷成平对本院（2016）川0522执保26-2号民事诉讼保全裁定申请复议。2016年3月13日，雷成平经手支付了牛脑驿粮点仓库围墙拆除人工工资1200元。2016年5月20日，本院对被告雷成平的执行复议申请复议后作出（2016）川0522执复2号执行裁定书，以“雷成平提出复议申请所依据的证据，不能证明泸州开睿房地产开发有限公司已经支付全部价款并实际占有合江县大桥镇牛脑驿粮店仓储用房”等理由，裁定驳回了雷成平的复议申请。2016年9月13日，原告对本院的查封提出执行异议，称查封的房地产早已由雷成平转让给开睿房地产公司，并且合江县房监所已经受理产权变更登记申请，正在办理过户之中，要求解除查封。本院受理原告的执行异议申请后，组成合议庭对原告的执行异议进行了审理，并作出（2016）川0522执异42号执行裁定书，裁定驳回泸州开睿房地产开发公司的异议请求。裁定书送达原告后，原告未在规定时间内提起案外人执行异议之诉诉讼。2016年12月8日，雷成平发表声明，声明其所拍得的房屋在2015年10月3日移交给原告前，一直未进行看管，因该房屋系闲置仓库，也没看管必要等。2017年2月16日，原告提起诉讼，要求确认大桥镇牛脑驿粮点仓库用房两栋归原告所有，并责令被告立即办理房产变更登记手续。另查明，赵明既是开睿房地产公司法定代表人，也是四川省泸州市世纪建筑工程有限公司原法定代表人。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告以买卖为由请求确认合江县大桥镇牛脑驿粮点仓库用房两栋归原告所有，并要求被告办理房产变更登记手续，但其提供的证据所证明的事实是被告先将该房地产作价投资给原告入股，后又将其作为向原告法定代表人赵明的个人借款担保，在2015年9月29日被告的收条又表明原告收到的所谓转让款实际就是2015年9月2日原告法定代表人赵明给被告的个人借款。换言之，原告的证据显示原告的所谓转让款其实是赵明个人给被告雷成平的借款。尤其是在原、被告签订所谓《房地产转让合同》和《房地产转让移交书》后，原告法定代表人赵明个人又于2015年11月25日与被告签订《股权（土地）作价转让协议书》，将该房地产作价80万元作为被告雷成平的股本，并将此股份转让给赵明。同时，原告不能提供证据证明赵明个人与原告之间存在出资或其他债权债务关系，即赵明出借给被告雷成平的款项系对原告的出资或借贷，也无公司支付被告转让款、公司资产变动、公司股权变动等相关财务账册记载，加之原告的证据，有多份印章盖在印章刻制之前，虽解释为补盖，仍有做作之嫌。另原告的证据存在将合伙投资的房地产又作为借款担保、没买卖就交付房地产、没股东大会决议购买就已经先交付了房地产、买卖合同后又存在股本转让等诸多矛盾事实等，均证明对本案被告雷成平及其房地产存在真实金钱债务法律关系的民事主体实际是原告法定代表人赵明。而原告系有限责任公司，赵明的财产权并不就是原告的财产权，则原告实际并未支付被告雷成平涉案房地产的买卖价款，双方之间客观上不存在房地产买卖合同关系，合江县大桥镇牛脑驿粮点仓库用房不属原告所有。另被告雷成平的涉案房地产虽有入股投资原告的协议，但被告尚未履行即已不在股东之列，该房地产也不因投资入股成为原告的公司资产，故对原告的请求依法不予支持。一审法院判决：驳回原告泸州开睿房地产开发有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人双方并未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。
本院认为：本案中，开睿公司主张诉争房产已经由雷成平投资入股开睿公司，已属于开睿公司，并由开睿公司占有、使用、管理，故应依法将诉争产权变更登记至开睿公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有特别规定的，依照其规定”。不动产物权的转让发生效力，必须经依法登记，登记成就之时为该权利转让变更成功之时。交付、转移占有是动产物权转让成功的标志，而交付并不能导致不动产物权的转移成功，不动产物权的转让效力发生必须是过户登记。本案中，开睿公司即使对诉该争不动产进行了占有、使用和管理，也不意味着该房产已经是开睿公司所有。姑且不论雷成平与2015年10月21日公司印章启用之前与开睿公司签订的一系列转让协议真假与否，即使以该诉争不动产入股开睿公司是雷成平真实意思表示，雷成平已协助开睿公司向登记部门申请办理过户登记手续，并且该诉争房产的登记申请为登记部门所受理，并将诉争房产交由开睿公司占有使用管理，但在登记部门完成变更登记前，仍是雷成平名下财产。该诉争房产因其他诉讼被法院依法查封之后，雷成平出资责任没有完成，开睿公司主张将雷成平诉争房产转移登记至其名下已属法律上履行不能，开睿公司只能向雷成平主张出资不能的违约责任，而不能主张强制履行责任。上诉人开睿公司主张将已被法院查封的房产转移登记至其名下的诉讼请求依法不能得到支持。据此，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人泸州开睿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 斌
审判员 马 黎
审判员 徐翻翻
二〇一七年十二月七日
书记员 谢银虎