陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕05民终192号
上诉人（原审被告）：惠某梅，女，1972年11月8日出生，汉族，居民。
上诉人（原审被告）：原某，男，1969年4月22日出生，汉族，居民。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张会娟，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠某军，男，1982年5月25日出生，汉族，农民。
委托诉讼代理人：陈永刚，陕西尧山律师事务所律师。
上诉人惠某梅、原某因与被上诉人惠某军房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省蒲城县人民法院（2017）陕0526民初2304号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠某梅、原某及其共同委托诉讼代理人张会娟，被上诉人惠某军及其委托诉讼代理人陈永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人惠某梅、原某上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或者将本案发回蒲城县人民法院重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1、原审判决认定事实不清、证据不足。双方签订的房屋租赁合同已于2016年7月30日解除。因双方签订合同第二款明确约定第二、三年度的租金在该年度的前一个月一次付清。如在每年度开始时乙方尚未付清该年度租金，该房屋合同自动解除。依据合同，第二年度为2016年8月1日至2017年7月30日，房屋租金应在2016年7月缴纳，但原告一直拖欠到2016年12月才缴纳6500元。根据合同约定，该房屋租赁合同已于2016年7月30日解除。在自行解除房屋租赁合同后，该租赁关系为不定期租赁合同，在不定期租赁中，除非双方当事人另有约定，双方均可随时解除合同。退一步说，根据被上诉人供述，在第一年度结束后上诉人表示过该房屋要拆迁。被上诉人可随时找到上诉人缴纳房租，但被上诉人在拖欠半年后才支付不到3个月的房租，说明被上诉人认可了房屋买卖要拆迁的事实，并用实际行动表示原房屋租赁合同解除，双方变为不定期租赁合同。2、一审判决认定上诉人承担赔偿责任属适用法律错误。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。合同法及司法解释确立了“买卖不破租赁”的原则，其具体含义应是在租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖、赠与、互易等行为发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有人取代原出租人地位后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内容，如租金的数额、租期、修缮义务等，均应依照原租赁合同的约定履行。新的所有人当然地承继原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有原有的权利。本案中，双方当事人均表示涉案房屋已经进行了买卖，房屋所有权已进行变更，因此，上诉人为不适格当事人，法院在未查明事实的情况下就判决上诉人承担责任，属于认定事实不清、适用法律错误。3、一审法院判决支持被上诉人18个月的营业损失属于适用法律错误。本案中，房屋租赁关系已经变更为不定期租赁合同，除非双方当事人另有约定，双方均可随时解除合同。上诉人已经事先通知被上诉人，给了被上诉人必要的准备时间，被上诉人明知房屋面临拆迁，无履行合同的基础，在第二年度被上诉人支付不到三个月房租的前提下，被上诉人无权要求支付18个月的营业损失。
被上诉人惠某军当庭辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方在履行合同期间，因上诉人私自违约，原审判决依法解除合同，符合法律规定；2、上诉人是否把房屋进行买卖不清楚；3、关于18个月的经营损失，因双方签订3年的租赁合同，被上诉人对房屋进行了装修，现上诉人私自违约导致无法营业，对无法经营的损失上诉人应予赔偿。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人惠某军向原审法院提出的诉讼请求：1、判令原、被告解除合同；2、判令被告赔偿原告装修损失97000元、经营损失160200元，共计257200元。3、诉讼费及鉴定费由被告承担。
一审判决查明的事实：被告原某与被告惠某梅系夫妻关系。2015年末7月25日，原告惠某军作为乙方与被告原某作为甲方签订了房屋租赁合同，约定：甲方将位于延安路西段的一院临街门面房租赁给乙方经营，租期三年，从2015年8月1日至2018年7月30日；第一年度租金为26000元，第二、三年度租金为28000元，第一年度租金在签订合同时一次性交付，其余年度租金在该年度开始前一个月一次性付清。如在每年度开始时乙方尚未付清该年度租金，该房屋租赁合同自行解除；乙方在建筑物上装修、改装，其装修、改装方案应征得甲方同意，施工过程应接受甲方监督。租赁期满乙方不再租用时，所有装修（包括洁具）无偿留归甲方所有，乙方不得拆除。合同签订后，原告将承租房屋用作经营理发店，在办理工商登记的过程中，原告得知该房屋所有权人为被告惠某梅，后原告与被告惠某梅补签了房屋租赁合同，内容与前合同相同。原告将第一年度房租付清后，对房屋进行了装修并经营“蒲城县理发店”。2016年12月3日，原告通过转账向被告惠某梅支付了第二年度部分租金共6500元，在原告要交付租金时，被告惠某梅曾告知原告该房屋有可能拆除。2016年12月30日，开发商曾在原告店内与原告协商征收赔偿事宜未果，2017年1月25日，开发商将涉案房屋拆除。经鉴定，原告理发店每月利润为8900元，18个月经营损失共计160200元，装修损失为97000元。现原告惠某军起诉要求被告原某、惠某梅赔偿其经营损失及装修损失。审理过程中，原告惠某军陈述，其在要缴纳6500元房租时，被告曾告知其房屋有可能会拆除，暂时不要缴纳房租。二被告并未参与拆房的行为，原告也不知道拆除房屋的开发商的名称。被告惠某梅、原某陈述，开发商在拆除房屋前与被告签订有协议，经本院责令被告提供该协议后，被告一直未予提交。
关于原告惠某军与被告原某、惠某梅分别签订租赁合同效力的问题，原审法院判决认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，2015年7月25日，被告原某将被告惠某梅名下的房屋协议出租给原告使用，后原告再与被告惠某梅补签了房屋租赁合同，且内容与之前合同一致，应当视为被告惠某梅对前合同进行追认，另鉴于二被告系夫妻关系，对第三人均有家事代表的权利，故租赁合同能够直接约束原告惠某军与被告原某、惠某梅，该两份租赁合同合法有效，应受法律保护。被告原某、惠某梅辩称因原告未按约定足额缴纳第二年度租金，合同已经自行解除，但在原告缴纳第二年度部分租金后，被告亦接受了该6500元租金，且未对原告继续占有、使用房屋表示异议，应当视为二被告对租赁合同的存续进行了默认，故对二被告该辩称意见应不予采纳。2017年1月25日，租赁房屋已因案外人的行为损毁，致使原告合同目的实际已无法实现，故对原告要求解除租赁合同之诉请，应予支持。关于被告原某、惠某梅是否应当赔偿原告经营损失的问题，原审法院判决认为，原告与被告签订的房屋租赁合同所涉及的房屋租赁期限为三年即于2018年7月31日到期，且原告在承租房屋后已经基于该房屋的使用期限进行了装修，但因房屋征收，房屋已于2017年1月25日因案外人的行为损毁，致使原告基于合同的可期待利益遭受损失即原告遭受的经营损失，根据合同的相对性，被告原某、惠某梅对原告遭受的经营损失160200元应依法当承担赔偿责任。关于被告原某、惠某梅是否应当向原告惠某军赔偿装修损失的问题，原审法院判决认为，原告惠某军对房屋进行的装修系用于经营活动，且在原、被告订立合同时已明确约定在合同期满后，房屋内的所有装修（包括洁具）均归被告无偿所有，故原告获得的经营损失赔偿已包括了对其装修财产损害的赔偿。对原告要求被告赔偿其装修损失之请求，应不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条等之规定，判决：一、解除原告惠某军于2015年7月25日分别与被告原某、惠某梅签订的房屋租赁合同。二、由被告原某、惠某梅于本判决生效后十五日内支付原告惠某军经营损失160200元。三、驳回原告惠某军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5158元，鉴定费4000元，共计9158元。由原告惠某军负担2000元，被告原某、惠某梅共同负担7158元。
二审经审理查明：上诉人原某、惠某梅于2016年7月底曾告诉过被上诉人惠某军涉诉房屋有可能拆除，房屋租赁费不要了，后期给予相应补偿，其余按合同执行。上诉人原审当庭承认涉诉房屋拆迁时，开发商与其协商过，其给开发商说可以拆掉，因为租户已经违约了。其余事实与原审判决认定事实一致。另查明，2016年8月5日，上诉人惠某梅（乙方）与陕西卓延置业有限公司（甲方）签订置换协议：1、上诉人将位于延安路西段的三间三层门面房和家属楼一套（西单元3楼中户）与开发商置换。2、置换后的位置及面积：置换位置不变，建筑为8米宽，15米长二层，面积240平方米门面房；200平方米的单元楼。3、乙方应保证所置换的房屋产权真实有效，如发生纠纷，乙方自行处理。4、具体搬迁时间：待协议签订后，搬迁时间由甲方通知乙方。乙方必须依照通知搬迁时间履行，费用由乙方自理。5、置换时间：待乙方搬迁完毕后之日起两年，甲方应当将置换的门面房两层240平方米，200平方米单元楼交付给乙方使用。6、甲方必须保证所置换的房产质量应当符合国家建筑标准，水、电、暖、天然气四通。7、置换后办理房产证时，甲方予以协助办理。8、违约责任：如甲方逾期交房，应当承担所置换房产总价2.5%的违约金。9、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效，具有同等法律效力。再查明，2016年12月3日，被上诉人通过转账向上诉人惠某梅支付了第二年度部分租金6500元后，上诉人惠某梅于2017年1月4日通过微信向被上诉人催收剩余房费。
本院认为，本案双方当事人在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效。双方当事人应按合同约定履行自己的权利、义务，合同在履行过程中，被上诉人租赁的房屋因征收被拆除，导致合同目的不能实现，被上诉人诉请解除租赁合同符合法律规定，原审判决解除双方签订的租赁合同正确，依法应予维持；上诉人主张双方合同已于2016年7月30日解除，因上诉人在7月底告知被上诉人争议房屋有可能拆除时，也告知了争议房屋租赁费不要了，后期给予相应补偿，其余按合同执行。其次，2016年12月3日，被上诉人通过转账向上诉人惠某梅支付了第二年度部分租金6500元后，上诉人惠某梅于2017年1月4日通过微信向被上诉人催收剩余房费，故双方的合同并未于2016年7月30日解除，上诉人该主张不能成立，依法不予支持；双方租赁合同约定租赁期限为三年即于2018年7月31日到期，现上诉人在合同未到期的情况下，允许开发商拆除租赁房屋，导致被上诉人无法基于合同目的取得可期待利益，依法应承担因违约所造成的经营损失，原审判决依据鉴定结论，判决上诉人承担18个月经营损失共计160200元并无不当，依法应予维持。上诉人主张涉诉房屋已出卖给开发商，房屋所有权已进行变更的理由，与本案查明的事实不符，其主张不能成立，依法不予支持。
综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3504元，由上诉人惠某梅、原某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴丽宁
审 判 员 安维科
代理审判员 王军涛
二〇一八年四月十六日
书 记 员 徐文晴