广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3134号
上诉人（原审被告）：文子林，女，1974年5月19日出生，汉族，住广州市越秀区。
监护人：文某，男，1940年2月25日出生，汉族，住广州市荔湾区，系上诉人文子林之父。
上诉人（原审被告）：彭云，女，1943年7月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：文振宇，男，1972年7月30日出生，汉族，住广州市荔湾区鹤园东十一巷*号***房，系上诉人文子林之兄、上诉人彭云之子。
被上诉人（原审原告）：邱涛，男，1987年7月12日出生，汉族，住四川省仪陇县。
委托诉讼代理人：莫俊，广东海派律师事务所律师。
上诉人文子林、彭云因与被上诉人邱涛房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初8160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人文子林的监护人文某、上诉人彭云及委托诉讼代理人文振宇，被上诉人邱涛的委托诉讼代理人莫俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文子林、彭云共同上诉请求：撤销一审判决，判令邱涛继续履行合同，否则判令邱涛按合同约定支付违约金人民币92000元和地产中介的中介费用，判令邱涛承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、文子林之所以没有如约办理过户手续，是因其当时××发，彭云及家人对其根本无法沟通，对房产交易之事无从知晓。2、邱涛坚持表示已不想买涉案房屋，而文子林由于不可抗力（××发）导致不能到场履行合约，根据免责条款无需承担违约责任。3、邱涛利用文子林××发期间不能及时履行合同为由单方取消合同，与当初双方签订合同的初衷背道而驰，是明显的违约行为。综上，一审判决认定事实错误。
邱涛辩称：1、文子林在整个交易过程中没有表现出任何精神状况有问题。2、即使文子林的精神状态有问题，但彭云作为房屋的共有人和合同的签署方是正常人。3、即使文子林有精神疾病，也无法证明其在交易过程中属于发病状态，即使文子林交易时处于发病状态，交易过程也是彭云全程参与、签名，中介也邮寄了三封快递催告。综上，请求驳回文子林、彭云的上诉。
2017年9月30日，邱涛向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、文子林、彭云返还邱涛支付的定金人民币20000元；2、文子林、彭云赔偿邱涛支付的按揭服务费人民币3700元；3、文子林、彭云支付邱涛违约金人民币92000元；4、文子林、彭云承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：文子林和彭云是荔湾区白鹤洞鹤园东十四巷2号606房的共同共有人，房屋建筑面积为59.4平方米，于2016年4月9日进行不动产权登记。
2017年6月5日，文子林、彭云（卖方）与邱涛（买方）和广州市铖安信地产中介代理服务有限公司签订《房屋买卖合同》（编号M2160591),约定邱涛购买文子林、彭云位于广州市荔湾区白鹤洞鹤园东十四巷2号606房屋，房屋总价92万元；（第十一条）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方必须退回卖方已付的所有费用，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费。卖方逾期交付物业或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；（第十二条）买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，且买方需向卖方赔偿咨询及中介服务费；（第十八条）买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。（第十九条）签订本合同时支付20000元作为定金，首期楼款（含定金）600000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续、交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。320000元由卖方申请以银行按揭贷款方式支付。当日，邱涛支付20000元定金给文子林。
2017年6月10日，邱涛、文子林、彭云与经纪方广州市铖安信地产中介代理服务有限公司签订网签合同《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17060106811号）。合同约定房屋总价为1070000元，首期款750000元，按揭贷款320000元由邱涛于2017年12月31日前申请办理。双方应当于2017年12月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。文子林、彭云不按本合同约定将房产出售给邱涛，应向邱涛支付房地产成交价10%的违约金，并退回邱涛已付的全部费用。邱涛不按本合同约定买入该房产的，应向文子林、彭云支付房地产成交价10%的违约金。
2017年6月14日，广州市良策房地产代理有限公司向邱涛出具按揭服务费收款收据，金额为3700元。
2017年7月6日，中国农业银行股份有限公司广州淘金支行向邱涛出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，贷款金额32万元，贷款期限15年，意向书最长有限期限为出具之日起六个月。
经纪方广州市铖安信地产中介代理服务有限公司分别于2017年7月15日、7月26日、8月16日向文子林、彭云发出办理递件过户手续《知会函》，通知文子林、彭云于2017年7月17日、7月29日、8月19日早上9点到荔湾区房地产交易登记所办理递件过户手续。7月的两份《知会函》的快递单显示签收，8月的《知会函》的快递单显示派送不成功。
一审庭审中，邱涛为证明曾多次通知文子林、彭云前往办理过户以及交易过程和文子林、彭云的违约事实提供了经纪方的微信截图与经纪方员工贺辉提供的证人证言，文某和彭云表示对上述证据显示的内容均不知情，未见过知会函。文子林、彭云提供2015年7月3日广州市残疾人联合会批准签发的《残疾人证》以证明文子林患有精神残疾的事实，以及广州白云心理医院的疾病诊断书，证明文子林2017年10月23日被诊断患有偏执型型精神分裂症，文子林于2017年10月12日起至今在广州白云心理医院住院治疗。邱涛认为文子林、彭云的上述证据即使是真实的，也不能证明文子林在签订房屋买卖合同时即2017年6月份正处于发病期、属无民事行为能力。且整个交易过程文子林的母亲即彭云全程参与合同的签署，且知会函的地址均是寄往文子林父母住所，文子林父母忽然举证其患有精神疾病，没有民事行为能力不能成立。
一审庭审中，关于《房屋买卖合同》与《广州市存量房买卖合同》中房屋总价以及办理银行按揭手续及产权过户的期限不一致的问题，邱涛主张双方实际履行的是《房屋买卖合同》，在网签合同中即《广州市存量房买卖合同》中提高总价是为了获得房屋总价三成的贷款，而网签合同中约定的2017年12月31日前的办理相关手续是中介合同版本中的默认时间，双方未做修改而已。按照交易习惯也知不可能约定长达六个月的交易时间，而且根据中介公司的证言可知文子林在2017年7月6日曾以银行未出同贷书为由要求单方解除合同，从此细节可见文子林也并没有认为网签合同约定的时间是真实意思表示。文子林、彭云表示确认房屋交易总价是以《房屋买卖合同》中约定的92万元为准，但交易过户时间应当按照《广州市存量房买卖合同》约定的2017年12月31日前执行，因此合同约定的履行期限没有到期，文子林、彭云没有违约。
一审法院认为：关于本案《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》哪一份是双方真实意思表示的问题。其一，双方均确认《房屋买卖合同》约定交易总价92万元为真实的交易价格；其二，根据邱涛7月初即办理银行按揭贷款及要求中介在7-8月份向文子林、彭云连续三次发出知会函的行为，可以判定邱涛在按照《房屋买卖合同》中约定的时间履行合同；其三，文子林、彭云在房屋总价上确认《房屋买卖合同》的约定，但是合同履行期限上又要求以《广州市存量房买卖合同》为准，存在不一致性；其四，房屋买卖交易中双方通常都会要求尽快履行合同，《房屋买卖合同》中约定的交易时间比较符合通常的交易习惯。综上，认定《房屋买卖合同》是双方实际履行的合同，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。根据《房屋买卖合同》，文子林、彭云未按合同约定办理交易过户手续，邱涛有权不再购买涉案物业，故邱涛要求文子林、彭云退还定金、赔偿按揭服务费的诉请予以支持。关于文子林、彭云的违约责任，文子林的监护人文某和彭云当庭均表示愿意继续履行合同，之前并非是出于主观故意不履行合同义务，且文子林确实患有精神疾病目前仍在住院治疗，结合文子林的特殊情况及案件的实际情况，不宜按照合同约定的10%的违约金来适用文子林、彭云的违约责任，本院酌定文子林、彭云向邱涛支付违约金30000元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2017年11月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告文子林、彭云向原告邱涛返还定金20000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告文子林、彭云向原告邱涛赔偿已支付的按揭服务费3700元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告文子林、彭云向原告邱涛支付违约金30000元。案件本诉受理费1307元，由原告邱涛负担735元，由被告文子林、彭云负担572元。
二审中，上诉人文子林、彭云提交了北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第06136号民事判决书，拟证明该案与本案相似，希望本案参考该案判决。被上诉人邱涛质证认为上述证据与本案无关，不能作为相似的判例。
经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于涉案的《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》哪一份是双方真实意思表示的问题。一审判决已就认定涉案《房屋买卖合同》是双方实际履行的合同、是双方真实意思表示、合法有效的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以确认。
根据本案查明的事实，上诉人彭云承认其在签订涉案《房屋买卖合同》时并未将上诉人文子林患有精神疾病的事实告知被上诉人邱涛，上诉人文子林的监护人文某、上诉人彭云在一审庭审中亦均承认上诉人文子林与被上诉人邱涛签订上述合同时不是发病状态，上诉人文子林不发病时精神很正常，上诉人文子林的监护人文某在一审庭审中还承认其也在中介方那里签字表示同意上诉人文子林、彭云卖房。上诉人文子林的监护人文某、上诉人彭云在一审庭审中还均承认其夫妻与上诉人文子林是同住一起，上诉人文子林收到中介方发出的《知会函》后并无交给其夫妻，甚至撕掉。因此，在此情况下，在被上诉人邱涛已依约办理按揭贷款并取得银行同意贷款意向书，中介方亦已先后多次发出《知会函》，上诉人文子林的监护人文某、上诉人彭云均未主动、积极、及时联系被上诉人邱涛或者中介方告知上述相关情况，亦未回复《知会函》。根据涉案《房屋买卖合同》的约定，上诉人文子林、彭云未依约办理交易过户手续，被上诉人邱涛有权不再购买涉案房屋，故一审判决对被上诉人邱涛要求上诉人文子林、彭云退还定金、赔偿按揭服务费的诉请予以支持正确。
关于上诉人文子林、彭云的违约责任，一审判决结合上诉人文子林的特殊情况及案件的实际情况，酌定上诉人文子林、彭云向被上诉人邱涛支付违约金30000元并不违反法律规定，本院予以维持。
上诉人文子林、彭云在二审中提交的证据与本案无关，其要求本案参照该证据判决的理由不成立，本院不予采纳。
综上，上诉人文子林、彭云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1403元，由上诉人文子林、彭云负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一八年四月二十三日
书记员 党春婷