上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2693号
原告(反诉被告)张浩。委托代理人严桦，上海泰吉十方律师事务所律师。委托代理人朱云尉，上海泰吉十方律师事务所律师。被告(反诉原告)徐常德。原告张浩与被告徐常德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理。本案诉讼期间，徐常德提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。张浩及其委托代理人严桦、朱云尉，徐常德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张浩诉称，2015年7月12日，其通过案外人某有限公司(以下简称某公司)居间介绍与徐常德签订了关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》。合同中约定的房屋交易总价为人民币(币种下同)3,350,000元，其中合同价为3,090,000元，装修补偿款为260,000元；付款方式为首期房价款1,100,000元于签订合同当日支付，第二期房价款600,000元以银行贷款的方式支付，若贷款未通过或额度不足，应当在申请产权过户前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方，第三期房价款及装修补偿款共计1,540,000元待房产交易中心出具产权过户抵押登记的收件收据当日支付，尾款110,000元待房屋交接、徐常德户口迁出后支付。合同中双方还约定过户时间为2015年9月30日。合同签订后，张浩按时支付了第一期购房款，但在支付第二期购房款时，由于其贷款人资格问题，无法按原定时间办理贷款。2015年10月9日，中介通过短信请徐常德确定时间配合张浩办理贷款时，徐常德还向中介表示同意配合，但需要过几天时间。然而，2015年10月13日，徐常德突然变卦，向中介表示不同意继续配合交易，要求张浩承担迟延过户的违约责任。张浩得知此事后，与徐常德进行当面协商，徐常德当场表示因房价上涨太多，不可能再以原来的价格出售，除非按现在的市场价格重新签订合同，否则不愿意继续履行合同，建议张浩通过司法途径解决。徐常德的变卦导致张浩措手不及，由于当时从中介处得知徐常德对于延迟过户事宜并没有提出异议，因此并未太在意合同条款，只是听从中介安排办理购房事宜。由于徐常德突然变卦，张浩不得不取消贷款事宜，于2015年10月20日将第二期购房款600,000元通过中介支付给徐常德，并通知徐常德尽快安排时间办理过户，剩余房款按原合同约定待过户当日支付。但徐常德在收到张浩通知后，于2015年10月20日当天，在并未向张浩明确告知要求解除合同的前提下，擅自退还张浩购房款466,550元，并通知张浩前往法院申诉。张浩认为，《上海市房地产买卖合同》中虽约定了乙方未按约付款的，每逾期一日需向甲方支付总房价款的万分之五作为赔偿金，并应继续履行，若逾期超过十个工作日，甲方有权单方解除合同，并通知乙方，乙方除支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付总房价款20%的违约金。但本案并不适用上述条款，首先，合同中约定的第二期购房款若贷款不成应当在过户前即2015年9月30日前支付，而由于国庆长假的原因，2015年10月20日正好为9月30日后的第十个工作日，因此张浩于该日支付了第二期购房款并通知徐常德去办理过户，并未达到双方合同约定的解除条件。其次，徐常德于2015年10月9日还同意配合张浩办理贷款，由此可见，其之前从未对延迟付款、过户的事宜提出过异议。此外，徐常德从未有过任何关于付款或解除合同的书面通知给张浩。即使在退还张浩房款时，也没有明确表示要求单方面解除合同。无论从实体上还是程序上，涉案合同并未解除，仍合法有效。而徐常德自退还部分房款后，即拒不履行合同，张浩迫于无奈，遂诉诸法院要求判令徐常德继续履行《上海市房地产买卖合同》。诉讼中，张浩将上述诉请明确为徐常德协助将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至张浩名下，于产权过户当日配合张浩办理交房手续。徐常德答辩并反诉称，第一，张浩因自身资金问题拖延过户时间构成违约，应自行承担违约责任。第二，2015年10月9日，徐常德的短信并未表示其同意继续履行合同，该日徐常德并不知道自己已被侵权。第三，张浩此前从未与徐常德协商延迟履行合同，徐常德也从未答应合同继续瑕疵履行，故不存在徐常德突然变卦一说。徐常德在知道张浩已违约的情况下，已果断正式告知已知道对方违约，也提及合同违约责任，同时表示可以先行协商或按合同处理及走司法程序。第四，不认可2015年10月20日是合同违约后的第十个工作日。合同约定在2015年9月30日之前支付三期款过户交房付尾款，未申请到贷款的应在申请产权过户前将相应部分房价款即二期款通过居间方转付或直接支付于徐常德。但2015年9月30之前并未写之内或者写含当日，意味着2015年9月29日就已经是款到交房日了，未申请贷款的情况下在2015年9月28日就应该支付二期款，所以2015年10月18日就是张浩未按照合同条款履行产生违约的第十个普通工作日，是第十三个房地产交易工作日，除去当中国庆七天长假，自然日达到了二十日之多，2015年10月20日早已达到约定的合同解除权的条件成就。徐常德按合同扣除十个工作日的赔偿金15,450元、违约金618,000元后余466,550元按合同于2015年10月22日退还给张浩合情合理。因此，徐常德不同意张浩要求继续履行合同之本诉诉请，并提起反诉要求判令：(一)解除讼争双方签订的《上海市房地产买卖合同》；(二)张浩支付赔偿金15,450元及违约金185,400元。针对徐常德的反诉，张浩辩称，其迟延支付第二期房款的时间并未超过合同约定的第十个工作日，并于第十个工作日通过中介转付第二期房款，故徐常德不享有合同解除权，不同意其要求解除合同及支付解除合同违约金185,400元之反诉诉请。对于徐常德主张的迟延履行违约金15,450元，认为应以未支付的房款600,000元为本金，按日万分之五的标准计算十个工作日，合同中约定的总房款的日万分之五标准不合理，希望法院予以调低。经审理查明，2015年7月12日，徐常德(作为卖售人，签约甲方)与张浩(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过某公司第三分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋；房地产转让价款共计3,090,000元；甲、乙双方同意甲方于2015年9月30日前腾出该房屋并通知乙方验收交接，乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认在2015年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)中约定，该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用(若有)均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担，室内固定装修及固定设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内。补充条款(一)中同时约定如下违约责任：甲方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方签订该合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按照该合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除该合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除该合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。该合同附件三中约定如下付款协议：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计1,100,000元。1、乙方已在甲、乙双方签订该合同前直接支付甲方定金50,000元整，在签署该买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订该合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款计1,050,000元整。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计600,000元。乙方通过如下方式支付，申请贷款：乙方应于签订该合同后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第三期房价款计1,280,000元。于2015年9月30日前，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应直接支付甲方全额第三期房价款。四、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、该合同公证书(若有)、借款抵押登记合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后(不得晚于该合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计110,000元。甲乙双方进交易中心产权过户当日，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，乙方支付尾款中10,000元，相关费用的结算日期以交接之日为准。待甲方迁出户口后当日，乙方支付剩余尾款100,000元。同日，徐常德(作为出售方，签约甲方)与张浩(作为买受方，签约乙方)还签订《协议书》1份，就甲乙双方买卖涉案房屋约定如下事项：1、在甲乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款为3,090,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；2、经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计260,000元，该笔款项乙方于甲乙双方进交易中心产权交易过户当日直接甲方；3、甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，该协议第1条和第2条所述价格合计3,350,000元为甲方出售该房地产净到手价格；4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价3,090,000元未能通过该房地产所在地税务机关或税务机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价审税，多出的费用由乙方承担；……6、甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行……。签约前，徐常德于2015年6月29日出具收款收据1份，载明：兹收到居间方某房地产经纪有限公司转付给本人的款项计50,000元。本人确认，上述款项系买受方XX(张浩母亲)用于购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金。签约当日，徐常德出具房款收据1份，载明：今收到张浩用于购买上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋的房款，共计1,050,000元。2015年8月21日，中介经办人员余某短信通知徐常德至闵行区房地产交易中心办理审税事宜。2015年10月9日，余某短信通知徐常德安排配合办理贷款的时间，徐常德在短信中回复表示该周末没有时间，下周时间都有。2015年10月13日，徐常德向余某发出短信，表示根据合同应该在9月30日全款交房，现张浩已经违约，询问其是否愿先协商处理，还是按合同处理或走法律程序。嗣后，张浩表示已准备好剩余房款，要求继续交易过户，讼争双方及中介经协商未果。2015年10月17日，张浩向徐常德发出《催告函》1份，催告其于2015年10月20日12时前配合办理涉案房屋产权过户手续。2015年10月20日，张浩将第二期房款600,000元支付至中介德佑公司账户，徐常德对此事实亦以短信表示知情，但仍要求将张浩已支付的款项中扣除违约金、赔偿金后返还张浩。2015年10月22日，徐常德通过转账向张浩的账户退还466,550元。2015年10月23日，张浩向徐常德发出短信，表示不同意解除合同，并已将该466,550元退至徐常德账户，同时表示第三期房款1,540,000元已备好，要求徐常德尽快配合过户。该日，张浩的交通银行活期账户显示余额为1,560,000元。同日，张浩向徐常德发出《律师函》1份，表示根据双方签订的房屋买卖合同约定，单方解除合同的要件为付款逾期超过十个工作日(而非十个自然日)，张浩支付的第二期房款并没有超过十个工作日；其次，在徐常德单方面提出解除合同前，对张浩实际付款的日期从未提出过异议，也未书面催告，故通知徐常德尽快配合办理过户手续。嗣后，讼争双方就涉案房屋买卖合同的履行与否仍未达成一致意见，遂成讼。审理中，应张浩申请，本院传唤证人余某到庭作证。证人余某述称，其系居间讼争双方买卖涉案房屋的中介经办人员。2015年8月约好去审税，当时在交易中心门口，证人说有可能9月30日约徐常德过来签贷款，也有可能在10月再联系。8月24日至8月28日期间，张浩催过证人，要求约徐常德签贷款和过户，证人联系过徐常德，但没打通。之后也打过电话，但没打通。证人就于10月9日短信联系徐常德，让其来签贷款，办理过户手续。徐常德回复说没时间，大概要一周后才能办理。一周后，证人联系徐常德，徐常德回复说过了时间，不配合过户。又过了三、四天左右，证人主动约讼争双方，约谈时，双方都在场，证人表示必须双方一致同意，才能过户。张浩明确表示愿意积极履行，并表示愿意一次性付款，徐常德表明已经过时间，不同意配合过户和办贷款。协调没有成功，大概三、四天后，证人要求张浩一次性把钱打过来，其将600,000元付至某公司账户。证人认为应在双方办理完过户申请手续，即徐常德签过字后，才应将该笔600,000元交给徐常德，因其不同意过户，该笔600,000元才未转交。诉讼中，徐常德确认已收到张浩支付的房款金额为1,100,000元。张浩表示愿意以现金形式直接支付徐常德剩余购房款2,150,000元，并同意支付其逾期付款违约金15,450元，同时自愿补偿徐常德34,550元，并已通过代管款形式将上述款项合计2,200,000元缴纳至本院。对于《上海市房地产买卖合同》中约定作为户口押金的尾款100,000元，讼争双方均同意在合同继续履行的情况下，应保留在张浩处待户口迁出后解决。以上事实，由张浩提供的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、定金收据、房款收据、余某与徐常德的短信记录、《催告函》及邮寄凭证、600,000元收款收据及支付凭证、张浩与徐常德的短信记录、《律师函》、银行存折，徐常德提供的其与余某的通话记录，证人余某的证言以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，讼争双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。现本案的争议焦点为徐常德是否有权解除合同。《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)中约定，张浩逾期付款超过十个工作日的，徐常德方有权解除合同。对于房款的支付时间，该合同附件三中约定第二期房款600,000元通过贷款支付，若张浩向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前(即2015年9月30日之前)将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付徐常德。2015年9月30日之后的第十个工作日为2015年10月20日，张浩于该日将600,000元付至中介德佑公司，并要求过户，符合合同约定，徐常德于此时并不具备合同解除权。且在此之前，徐常德已提出解除合同的要求，在其未同意配合过户的情况下，中介出于资金安全的考虑暂时保管该笔钱款，亦属合理行为。至于第三期房款1,280,000元及装修补偿款260,000元，买卖合同及补充协议均约定需待房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内支付，在徐常德未能同意过户的情况下，张浩亦无须先行支付该笔钱款，而事实上张浩的活期存折显示其已具备后续房款的支付能力。徐常德所持2015年10月18日已是第十个普通工作日、第十三个房地产交易工作日之辩称意见，缺乏依据，且不符合通常的交易惯例，本院不予采纳。鉴此，徐常德不具备合同解除权。对于张浩要求继续履行合同办理过户交房手续之本诉诉请，本院予以支持。对于张浩自愿补偿徐常德之请求，系原告自行处分自身的权利，亦属公平，本院予以准许。对于徐常德要求解除合同并主张解除合同违约金185,400元之反诉诉请，本院不予支持。对于其主张的迟延履行违约金15,450元之反诉诉请，符合合同约定且张浩已同意支付，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、徐常德于本判决生效之日起十日内协助将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权变更登记至张浩名下，过户期间产生的相关费用由张浩自行承担；二、徐常德于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付张浩；三、张浩于上述房屋产权变更登记至其名下之日起十日内向徐常德支付购房款2,150,000元、逾期付款违约金15,450元及补偿款34,550元；四、驳回徐常德的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,520元，减半收取计15,760元，财产保全费5,000元，合计20,760元，由徐常德负担(于本判决生效之日起十日内向张浩直接支付)。反诉案件受理费2,156.38元(已减半收取)，由徐常德负担1,990.50元，由张浩负担165.88元(于本判决生效之日起十日内向徐常德直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁白薇
二〇一六年五月四日
书记员 李睿培
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。