福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013��晋民初字第4843号
原告苏婉霞，女，汉族，1969年4月13日出生，住晋江市。
委托代理人阮秋梅、庄培文，福建刺桐律师事务所律师、实习律师。
被告苏金龙，男，汉族，1974年7月20日出生，住晋江市。
委托代理人林一鸣、李明堂，福建君宇律师事务所律师、实习律师。
原告苏婉霞诉被告苏金龙确认合同有效纠纷一案，本院于2013年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，后于同年8月5日转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人阮秋梅及被告委托代理人林一鸣、李明堂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年3月10日签订一份房屋转让《协议书》，协议约定：一、被告自愿将拆迁安置的址在晋江市池店桥南片区A3×××××03室房屋转让给原告，建筑面积为172.18平方米，每平方米转让价为3000元，转让款共计516540元；二、原告应于2010年第一季度支付转让款10万元，第二季度支付10万元，余款2011年底前付清；三、被告应无条件协助原告办理该房屋的产权过户至原告名下的一切手续，相关费用由原告负担。协议签订后，原告要将房款支付给被告，被告却提出待交房时再一起支付，因原、被告系姐弟关系，原告也未在意，然而交房后被告却自行入住该房屋，不履行协议约定。请求依法确认原、被告于2010年3月10日签订的房屋转让《协议书》有效。
被告辩称，1.诉争合同无效，被告与妻子是1999年结婚，诉争房产是建于2003年，可见诉争房产为被告与妻子的夫妻共同财产，原告提供的协议书仅仅有被告的签字，而被告的妻子并不知情，即使知道也不会同意被告转让该房产，因此被告在协议书的签字是未经共同所有人的同意擅自处分共同财产，是无效的。被告与原告签订协议书的时候尚未取得该房产的权属证书，根据城市房地产管理法第三十八条的规定，未依法登记、领取房地产证书的转让无效，因此该协议无效；2.事实上原告并未按照协议约定支付任何款项，其在起诉书中主张其向被告支付被被告拒绝的不是事实，也没有任何证据佐证，在客观事实上是因原告的过错使得合同目的无法实现，即使其主张合同有效，被告也完全可以要求解除合同，并要求原告承担相应的违约责任；3.原告先于2013年4月22日向贵院提出诉讼，后又自行撤诉，现在在没有任何新证据、新事实理由的情况下再一次提出诉讼，是浪费司法资源的体现，并增加了被告的诉累。综上，原告的起诉缺乏事实和法律的依据，应予以驳回。
在审理过程中，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认：
2010年3月10日，原、被告签订一份协议书，约定将被告拆迁安置的晋江市池店华南片区A3×××××03室房屋转让给原告。
双方当事人争议的焦点是：原、被告签订的协议书是否合法有效。对此本院予以查明、分析并认定。
原告主张，1.本案双方与2010年3月10日签订的协议书是合法有效的，这是双方的真实意思表示，不存在法律规定的无效的几种情况，被告提出的证据2体现房屋产权权属是被告苏金龙所有，没有体现其他人，本案的被告作为户主有权对其登记在其名下的财产作出处理，与原告签订协议，当时在签订协议的时候，苏金龙的妻子也是在场也是知晓协议的内容，并没有提出异议，被告提出该房产有其他共有人，其妻子不知道该协议不是事实。并且被告在将其其他的拆迁房转让他人中，也都仅有其本人的签名，在农村的拆迁房买卖中均是有被拆迁人来签订买卖协议的，在拆迁协议中体现的一方就有权签署协议的。即使该房屋有其他共有人，原告也是有理由相信被告有权签订该协议，被告的行为构成表见代理，因此该协议是有效的。被告之所以不履行该协议，主要的原因是房价上涨，签协议的时候房价是3000元每平方米，去年交房的时候已经涨到5500每平方米，这种因房价上涨就主张协议无效的行为是不诚信的，应当受到谴责和制裁，为维护公平交易秩序，应认定该协议有效。对于被告所说的上一次起诉又撤诉是因为原告当时有事情且没有委托代理人，没有办法到庭，申请延期，法院让其撤诉后另行起诉。并提供如下证据：1.身份证一份，以证明原告的诉讼主体资格；2.户籍证明一份，以证明被告的诉讼主体资格；3.《协议书》一份，以证明原、被告双方于2010年3月10日签订的房屋转让《协议书》。对此被告质证认为：对证据1、2真实性无异议，对证据3的真实性无异议，但签订该份协议书的时候被告的妻子并不知情。
被告主张，1.诉争合同是无效合同。诉争房产是共同财产，根据婚姻法相关规定，共同共有人擅自处分共同财产的一般认定为无效，根据城市房地产管理法第三十八条的规定，未依法登记、领取房地产证书的转让无效，同时原告没有证据证明签订协议时被告的妻子在场。根据合同法相关规定，违反法律强制性规定的合同无效，该协议违反法律强制性规定，为无效协议。根据物权法的相关规定，不动产的转让未经依法登记不产生法律效力。本案不具备表见代理的条件，本案没有证据证明被告是以其妻子的名义从事活动，根据特别法优于普通法的规则，应当优先适用城市房地产管理法第三十八条的规定来认定该协议无效。2.关于原告所称“并且被告在将其���他的拆迁房转让他人中，也都仅有其本人的签名，在农村的拆迁房买卖中均是有被拆迁人来签订买卖协议的”的主张没有任何依据，且与本案没有关联性。并提供如下证据：1.结婚证复印件一份，以证明被告与其妻林秀云于1999年5月11日登记结婚的事实；2.征地拆迁补偿协议书、安置协议书复印件各一份，以证明被告于2005年签订补偿协议书，于2009年签订安置协议书的事实；3.村委会证明复印件一份，以证明被拆迁的房屋系被告于2003年出资建设的事实。对此原告质证认为：1.对证据1真实性无异议，但与本案无关联性；对于证据2的真实性无异议，从这两份都可以证明本案诉争的房产的乙方是被告本人，且房屋的产权是被告所有，本案的诉争的房产是被告苏金龙所有，退一步说，就算诉争的房产有其他共有人，但被告苏金龙也是有权作为共有权人的代表签订协议的；对于证据3的真实性无异议，在这份证明中体现被告苏金龙2003年建了房子，但房子的宅基地在1996年就存在的事实。
本院认为，原、被告提供的上述证据客观真实，内容及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，故本院予以采纳作为定案的依据。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。由于夫妻身份的特殊性，该种关系客观上可以使原告相信被告的行为可以代理其妻子林秀云，故该关系形成了表见代理的权利外观，同时并无证据表明原告明知被告无代理权，而且根据民间习惯，原告相信与被告签订协议是被告夫妻双方共同意思表示亦无可厚非，原告在本案中并不存在相应过��，故可认定被告的行为已构成表见代理。现被告以其妻未知情为由称房屋买卖协议无效的诉讼主张，没有事实和法律依据，故本院不予采纳。被告主张即使合同有效，因原告未按照协议约定支付任何款项，故被告也完全可以要求解除合同。因该主张与本案确认合同效力不属同一法律关系，由此，对被告的这一主张本院不予处理，被告可另案主张。
综上所述，本院认为，公民在进行民事活动中，应遵循诚实信用原则，本案诉争的房屋买卖协议经原、被告签字确认，并未违反相关法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示的民事法律行为，依法应认定为合同有效。原告的诉讼请求合法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉���干问题的解释（一）》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告苏婉霞与被告苏金龙于2010年3月10日签订房屋买卖协议书有效。
本案受理费100元，由被告苏金龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 吴声坛
审 判 员 许礼俊
人民陪审员 王园园
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 叶宏文
附件一：本案所适用的法律法规及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其���定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。