贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔0526民初1026号
原告王熙林，男，1985年12月20日出生，汉族，教师，本科文化，住贵州省赫章县。
委托代理人李徽，贵州定同律师事务所律师，执业证号：15205201510417918。特别授权代理。
被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道平安广场南侧水岸新天地*号地块*栋*层*号。
统一社会信用代码：91520000697531636J。
法定代表人：沈乾兵。
委托代理人韦德照，贵州星照律师事务所律师。执业证号：15201200210839394。一般授权代理。
委托代理人许玉友，贵州星照律师事务所实习律师。一般授权代理。
原告王熙林诉被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：世纪坤高房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员代定梅独任审理，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告王熙林委托代理人李徽，被告世纪坤高房开公司委托代理人韦德照到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王熙林诉称：原告购买被告世纪坤高房开公司开发的“滨海一号”第二栋二单元20层2号商品房，原告于2013年4月3日支付首付款94286元，于2013年5月20日向中国农业银行威宁县支行办理按揭手续贷款220000元。世纪坤高房开公司承诺于2014年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告至今未办理房产证。现依法向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告限期为原告办理房地证；2、判令被告赔偿原告逾期办证违约金314286×4.75%×3年=44785.76元；3、判令由被告承担本案诉讼费。
被告世纪坤高房开公司辩称：此次9原告起诉的涉及逾期办证的问题，是因为威宁县政府下设的职能机构未依法履行职责，相互推诿而造成，我方在2012年就已经报请相关职能部门办理相关登记资料，但是至今未得到任何书面回复，政府行为导致的属于不可抗力因素，我方有免责事由，不构成违约。原告计算违约金过高，合同约定逾期180天以后是按照银行同期活期存款利率计算，按合同约定都偏高，现原告按银行同期贷款利率计算显然是错误的。本案双方的行为是在民法总则颁布前，故应按民法通则的标准计算诉讼时效。
经审理查明：被告世纪坤高房开公司以出让方式取得位于威宁县××镇××城区××大道占地面积8163.06平方米的建设用地使用权，用于开发“滨海壹号”商品房，商品房预售许可证号为：威商房预字第201106号。2013年2月25日，原告王熙林与被告世纪坤高房开公司签订编号为002号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“滨海壹号”第2幢2单元20层2号住房，房屋建筑面积129.47平方米，套内建筑面积109.23平方米，房屋总价款314286元。《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款约定：（一）出卖人承诺于2014年8月31日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内的，出卖人交付办理商品房转移的有关文书的，按已付房款的银行同期活期存款承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的银行同期活期存款的违约金。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款314286元，但被告至原告起诉时仍未向原告交付办理该商品房转移登记的有关文书，原告遂于2018年2月27日向本院提起诉讼。在审理过程中，基于合同对被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务已有明确约定，原告经释明后主动放弃了第1项诉讼请求。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、个人借款凭证等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案中，原告王熙林与被告世纪坤高房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付商品房转移登记相关文书，且无证据证明其履行不能是因不可抗力所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定期限向原告交付商品房转移登记相关文书，已构成违约，应承担违约责任。
关于原告要求被告支付三年违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。因《中华人民共和国民法通则》（以下简称：民法通则）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称：民法总则）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而目前民法通则尚未废止。本院认为，适用普通诉讼时效的民商事纠纷案件，若民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，自权利人知道或者应当知道权利被侵害及义务人之日起至民法总则实行之日已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，应认定超过诉讼时效；至民法总则施行之日，尚未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，则应适用民法总则的规定，权利人提起诉讼的时效期间为三年。超过诉讼时效的请求，人民法院不予保护。但债务人自愿履行义务的除外。本案中，被告承诺在2014年8月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的银行同期活期存款的违约金。对原告而言，合同约定按日支付的违约金属继续性违约，自2014年8月31日起被告持续违约，原告的权利每天都在受到损害，原告每天都知道或应当知道自己的权利受到损害，故对原告起诉是否超过诉讼时效，应当以按日形成的每个个别债权单独进行审查、认定。从查明的案件事实看，因民法总则于2017年10月1日起施行，原告诉讼请求中对2015年10月1日之前的违约金给付请求，已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，被告抗辩原告请求此阶段违约金已超诉讼时效的理由成立，本院予以采纳。原告主张自2015年10月1日起到民法总则施行时期间的违约金未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，原告于2018年2月27日向本院提起诉讼，起诉时民法总则已施行，根据新法优于旧法原则，应适用民法总则三年诉讼时效的规定。因此，对原告自2015年10月1日至2018年2月27日期间共876天的违约金给付请求，未超过诉讼时效，应依法予以保护。
关于合同约定的违约金是否过高或过低，应否予以调整、如何调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原被告双方在合同中约定违约金计算标准为“银行同期活期存款利率”，原告认为违约金约定过低，请求增加违约金并参照中国人民银行同期逾期贷款利率（1-5年期）4.75%的计算的主张，原告虽未能举证证明因被告违约给其造成的实际损失，被告逾期交付商品房转移登记有关文书的损失数额难以确定，但原告已向被告支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原告请求增加违约金的合理主张成立，本院予以支持。
综上，原告主张的违约金，应按已付房款314286元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率（1-5年期）4.75%计算为314286元×4.75%÷365天×876天=35828.6元。原告请求超出部分，本院不予支持。另原告在案件审理过程中，申请撤回第1项诉讼请求，属其处分自己民事权利的行为，不违反法律规定，应予准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告王熙林逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币35828.6元；
二、驳回原告王熙林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费460元，由原告负担王熙林负担112元，被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担348元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 代定梅
二〇一八年五月二日
书记员 陈 尧