四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川04民终415号
上诉人(原审被告、反诉原告)：四川宏坤房地产开发有限公司，住所地四川省米易县河西中央公园茶室1。统一社会信用代码：91510421068952753U。
法定代表人：张文云，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙杨萍，重庆歌乐律师事务所律师。执业证号：15001201511566582。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省十九冶集团物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区人民街二村。统一社会信用代码：91510400686117966G。
法定代表人：李俊龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李奎林，四川攀法律师事务所律师。执业证号：15104201410752783。
上诉人四川宏坤房地产开发有限公司（以下简称宏坤公司）因与被上诉人四川省十九冶集团物业服务有限公司（以下简称十九冶物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省米易县人民法院（2017）川0421民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人宏坤公司的委托诉讼代理人孙杨萍、被上诉人十九冶物业公司的委托诉讼代理人李奎林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏坤公司上诉请求：1.撤销四川省米易县人民法院（2017）川0421民初768号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由十九冶物业公司承担。庭审中，宏坤公司明确上诉请求第1项中的“依法改判”系指改判驳回十九冶物业公司的全部诉讼请求，支持宏坤公司一审的全部反诉请求。二审期间，宏坤公司自愿放弃其要求判令十九冶物业公司向宏坤公司赔偿损失439000元的上诉请求。事实和理由：关于本诉部分。一、一审法院事实认定错误。宏坤公司已向十九冶物业公司付清了所有的物业服务费及物业补贴费。（一）2014年8月14日双方签订了《宏坤*中央公园前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），合同第六条第五项约定：“甲方的物业服务费从本合同生效之日起按半年交纳”，而合同中约定了合同的生效之日为合同签订日。所以，宏坤公司按合同约定从2014年9月26日开始向十九冶物业公司交纳物业服务费符合合同约定。一审法院把宏坤公司已向十九冶物业公司支付的216400元物业服务费认定为双方系其他业务活动产生错误。（二）十九冶物业公司在2016年3月31日进场提供物业服务后，除去前期物业开办费60000元，以及十九冶物业公司解除合同后后期20000元物业服务费外，宏坤公司又陆续向十九冶物业公司支付了物业服务费共计193000元，宏坤公司共向十九冶物业公司支付了物业服务费及物业补贴费共计409400元，不存在违约行为，不需要支付任何违约金。二、一审证据不足。（一）一审法院判决宏坤公司支付十九冶物业公司物业服务费278528元的证据《关于宏坤*中央公园空关物业服务费的函》（以下简称《关于空关物业服务费的函》）宏坤公司部分并未收到且未予以认可，《物业费明细表》由十九冶物业公司单方制作，没有宏坤公司签字认可，不应采信。（二）一审法院在对宏坤公司向十九冶物业公司支付的物业服务费金额认定时直接采信了十九冶物业公司的辩称，同时，十九冶物业公司已经在庭审中说明双方除了签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，没有其他合作协议。故一审法院认定宏坤公司已向十九冶物业公司支付的216400元物业服务费为其他费用证据不足。关于一审反诉部分。一、一审法院事实认定错误。（一）十九冶物业公司对于违规装修的业主并非全部履行了劝阻义务，未立即制止并报相关管理部门，才导致消防通道被占用，房屋无法验收，产权难以办理。（二）物品的丢失损坏情况属实。二、一审法院适用法律不正确。本案中，十九冶物业公司单方解除合同违约，并非双方协议解除合同。《协议书》系政府部门要求宏坤公司与十九冶物业公司达成，此协议应视为新合同，并不能认定为是协议解除《前期物业服务合同》及《补充协议》，十九冶物业公司应该对单方解除合同行为承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。
十九冶物业公司辩称，宏坤公司所称付清了所有物业服务费及物业补贴费与本案客观事实不符。宏坤公司支付的216400元系宏坤公司与十九冶物业公司其他业务往来所产生的费用。对宏坤公司主张的反诉部分，宏坤公司陈述的事实没有相关证据予以证明，且陈述的事实与客观事实不符。十九冶物业公司解除合同的行为并非协议解除，而是依据合同的约定及法律规定，当然的行使解除权利，故十九冶物业公司依法对相关权利的行使不能作为违约对待。请求二审法院在查明事实的基础上驳回宏坤公司的上诉请求。
十九冶物业公司向一审法院起诉请求：1.判决宏坤公司支付物业服务费278528元，物业补贴费137500元；2.判令宏坤公司支付物业服务费逾期给付违约金（依据合同约定，按0.3%/日违约金标准计算。第一期违约：2016年4月11日计算至2017年5月26日，计159686元；第二期违约：2016年10月11日计算至2017年5月26日，计101265元，实际请求计算至判决生效之日止）；3.判令宏坤公司支付物业补贴费逾期给付违约金13750元；4.本案诉讼费用由宏坤公司承担。
宏坤公司向一审法院提出反诉请求：1.判令十九冶物业公司向宏坤公司支付提前解除合同违约金100000元；2.判令十九冶物业公司向宏坤公司赔偿损失439000元；3.扣除物业补贴费15000元；4.反诉诉讼费由十九冶物业公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月4日，十九冶物业公司（乙方）与宏坤公司（甲方）就宏坤*中央公园项目签订了《前期物业服务合同》，合同载明：合同履行期限自2016年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。该起始日期最终以宏坤*中央公园实际交付日期为准；第六条物业服务费高层住宅1.40元/平方米*月、商业1.50元/平方米*月；甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担。甲方的物业服务费从本合同生效之日起按半年交纳。业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳。甲方、业主于每个缴费周期起始日起10日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。
乙方权利义务（二）将房屋装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主；（四）对甲方、业主违反国家、本省有关物业管理的法律法规和临时管理规约的行为，进行劝阻，劝阻无效的及时书面报告有关行政主管部门。
物业保修2.保修期满后，本物业公共设施设备（包括：二次供水、机电设备、电梯、配电系统、安保监控系统、消防系统）、共用场地和房屋共用部位、小区车辆道闸系统维修，按照小修维修工程即：单项工程费用200元以内（含200元）由乙方承担；大、中维修工程即：单项工程费用需超出200元以上的，由产权业主或物业使用人共同承担（经2/3面积的业主同意，可以使用共用维修资金）的维修管理办法执行。如果甲方或物业产权业主、使用人使用不当造成的损害，其费用和损失由责任人承担。
免责条款（六）业主改善自用部分、使用共用部分时，乙方已提出合理的建议或已尽可能阻止业主的危险行为，包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利，而业主未采纳建议或未接受阻止，导致损害后果的。
合同的变更、解除与终止（三）合同履行期限内，甲方违反本合同约定的义务，致使乙方未能完成本合同约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在合理期限内解决，逾期未解决的，乙方可解除合同；造成乙方经济损失的，甲方承担赔偿责任。
违约责任（二）甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，每天承担违约期间未付金额0.3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。（四）乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，承担赔偿责任。（五）甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付人民币100000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。
其他约定2.甲方同意向乙方提供前期物业开办费60000元。3.产权业主或物业使用人在装饰装修房屋时，须提前告知乙方，按规定进行装饰装修申报登记，办理相关手续，应严格遵守住宅室内装饰装修管理办法。不得私搭乱建、安全防盗栏应安装在室内（窗户以内），乙方在发现有违规装修现象时应立即制止并上报相关管理部门。
同日，双方又签订了《补充协议》，载明：第一条物业费补贴《前期物业服务合同》约定的住宅物业服务费为1.4元/㎡*月，商业为1.5元/㎡*月，为促进销售，甲方要求实际收取住宅服务费为1.3元/㎡*月，商业为1.3元/㎡*月，期限为交付之日起两年。为维护甲方企业形象，保证楼盘售后服务质量，确保物业服务工作正常开展，甲方同意每年向乙方另行支付物业服务费150000元，用以弥补物业服务费的不足。第二条支付方式和考核补贴的物业服务费用甲方每年分两次支付给乙方，采取每半年后付的方式，以正式交房日为支付起始日，即在甲方交房起6个月后10日内支付第一个半年补贴的物业服务费75000元，后以此类推。补贴的物业服务费用按业主满意度进行考核，按对应的服务等级满意度标准为依据，满意度达标，全额支付补贴费用；低于满意度标准，则按低于的分值对应扣减相应比例的物业服务费。第三条支付期限支付期限为该物业交付使用之日起至本合同终止之日止，但最多不超过两年。两年后无论业委会是否成立，该项支付自动取消。第四条违约责任乙方违反《前期物业服务合同》和本协议约定，甲方有权扣除补贴的物业服务费，但不高于10%；甲方违反本协议约定支付补贴的物业服务费，逾期每日按应付金额万分之一支付违约金。超过30日未支付，甲方应向乙方额外支付应付金额10%的违约金。
2016年3月31日，宏坤公司开始向业主交房，同日十九冶物业公司进驻宏坤*中央公园小区，开始进行物业管理工作。业主在十九冶物业公司领取钥匙时，进行了登记。2016年5月5日-2017年1月31日，十九冶物业公司每月上旬向宏坤公司函告了当月的空关物业服务费用。2017年1月3日、2017年2月21日，十九冶物业公司向宏坤公司催收物业服务费。2017年2月27日，十九冶物业公司向宏坤公司发出了《解除合同通知书》。2017年3月6日，十九冶物业公司与宏坤公司签订《协议书》，就合同解除后的退场及物业交接事宜达成协议，载明：一、乙方应甲方请求，同意将合同解除后的退场时间延期至2017年3月20日，以配合甲方重新选聘物业服务公司之事务，及物业管理资料的移交。二、应甲方请求，乙方同意按本协议约定：从原合同及《补充协议》解除之日起至2017年3月20日止，为甲方“宏坤*中央公园”物业提供有偿服务。经双方协商，该期间内的有偿服务费用，甲方同意按20000元支付。2017年3月20日，宏坤公司、十九冶物业公司、攀枝花市众行锦都物业管理有限公司三方进行了物业移交。
十九冶物业公司进行物业管理期间，曾于2016年5月23日、2016年5月30日、2016年11月10日、2017年2月3日、2017年3月9日向米易县住建局报告了业主占用消防通道等违规装修问题。
宏坤公司分别于2014年9月25日、2014年10月15日、2014年12月10日、2015年2月13日支付十九冶物业公司57600元、57600元、50600元、50600元。2016年4月6日、2016年4月14日，宏坤公司两次支付十九冶物业公司物业开办费合计60000元。2016年6月24日、2016年8月5日，宏坤公司支付十九冶物业公司4月空关物业服务费合计63000元。2016年11月14日，宏坤公司支付十九冶物业公司2016年5月1日-2016年5月15日空关物业服务费30000元。2017年1月24日，宏坤公司支付十九冶物业公司100000元。2017年3月22日，宏坤公司支付十九冶物业公司20000元。
一审法院认为，十九冶物业公司与宏坤公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》合法有效，十九冶物业公司依约在接到宏坤公司通知后进场进行了物业管理，宏坤公司应依约及时支付物业服务费及物业补贴费。根据合同约定及当事人举证证据，一审法院认定宏坤公司应支付十九冶物业公司物业服务费471529.5元，已经支付193000元，宏坤公司尚欠物业服务费为278528.5元。因十九冶物业公司主张宏坤公司应付物业服务费为278528元，故认定应付金额为278528元。双方当事人约定了逾期支付物业服务费违约金标准为“每天承担违约期间未付金额0.3%的违约金”，故一审法院确认宏坤公司应承担物业服务费部分的违约金为129825.87元×66天×0.3%≈25706元。对于物业补贴费，因十九冶物业公司并未按照约定对业主进行满意度调查，故扣除10%的物业补贴费，确认宏坤公司应支付物业补贴费130875元，物业补贴费违约金为7837元。
关于宏坤公司反诉十九冶物业公司的诉求，因十九冶物业公司向宏坤公司发出解约通知书后，双方于2017年3月20日就退场等事宜达成协议，宏坤公司的反诉请求缺乏相应依据依法不能成立，不予支持。综上，依照相关法律规定，判决：一、由四川宏坤房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付四川省十九冶集团物业服务有限公司物业管理费278528元，物业费补贴130875元；二、由四川宏坤房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付四川省十九冶集团物业服务有限公司物业管理费违约金25706元，物业补贴费违约金7837元；三、驳回四川宏坤房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费10708元，由四川省十九冶集团物业服务有限公司负担3855元，四川宏坤房地产开发有限公司负担6853元。保全费3974元，由四川宏坤房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费9190元，由四川宏坤房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院二审审理查明的事实与一审查明基本一致，上诉人宏坤公司对一审查明的“十九冶物业公司进行物业管理期间，曾于2016年5月23日、2016年5月30日、2016年11月10日、2017年2月3日、2017年3月9日向米易县住建局报告了业主占用消防通道等违规装修问题”有异议，认为十九冶物业公司是否向米易县住建局报告不清楚，除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，因上诉人宏坤公司一审质证时对前述报告的真实性予以认可，二审期间虽然对该部分事实提出异议但并未举证予以证明其异议成立，故对一审查明的事实，本院依法予以确认。
本院二审另查明：
1.2017年2月27日，十九冶物业公司向宏坤公司发出《解除合同通知书》载明：我司与贵司于2014年8月4日签订了《前期物业服务合同》《补充协议》。在合同履行过程中，贵司未能按照《前期物业服务合同》及《补充协议》约定，向我司履行“物业服务费、车位使用车辆停放服务费及物业费补贴”的支付义务。贵司的违约行为，造成“宏坤*中央公园”物业项目运营经费严重不足，致使我司已无力按照合同要求完成约定的服务内容及标准。为此，我司多次发函催告，但贵司未在函告合理期限内向我司支付所欠费用，贵司行为已严重违反合同约定。鉴于此，经我司慎重考虑，决定依据《中华人民共和国合同法》九十四条之规定、《前期物业服务合同》第十七条第三款之约定，于2017年3月1日起解除与贵司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》。……。
2.二审庭审中，宏坤公司陈述，根据双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，宏坤公司应支付的物业服务费及物业补贴费为409400元，未包含60000元的开办费及双方后来签订《协议书》约定的20000元物业服务费；宏坤公司认为已经支付489400元（包含60000元的开办费和《协议书》约定的20000元物业服务费），故宏坤公司已经将所有的物业服务费及物业补贴费支付完毕。十九冶物业公司陈述，根据双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，宏坤公司应支付物业补贴费137500元，应支付物业服务费为471529.5元（未包含60000元的开办费及双方后来签订《协议书》约定的20000元物业服务费），宏坤公司已经支付193000元物业服务费，实际欠付物业服务费278528.5元及物业补贴费137500元；且471529.5元并不是依据合同约定实际产生的物业服务费金额，低于合同实际产生的金额，是在合同履行过程中，经双方协商过后打折的金额。
3.一审期间，十九冶物业公司举证了2014年8月、9月、10月、11月开具给宏坤公司的手工发票，载明用途系物业服务费。其中，2014年8月的金额为57600元（5张金额9900元，1张金额8100元），2014年9月的金额为57600元（5张金额9900元，1张金额8100元），2014年10月的金额为50600元（5张金额9900元，1张金额1100元），2014年11月的金额为50700元（5张金额9900元，1张金额1200元）。2014年8月-11月物业服务费手工发票金额合计216500元。
4.一审庭审中，十九冶物业公司陈述，除了案涉《前期物业服务合同》外，与宏坤公司还有其他往来，在宏坤*中央花园小区售楼部成立时，十九冶物业公司对售楼部进行了物业服务，宏坤公司于2014年9月-2015年2月13日期间支付十九冶物业公司的合计216400元都是针对售楼部的物业服务费用。
5.双方当事人一致认可宏坤公司于2016年4月支付了十九冶物业公司前期开办费60000元，2017年3月按照《协议书》约定支付了十九冶物业公司2017年3月的物业服务费20000元。
6.双方当事人均陈述，装修钥匙由十九冶物业公司进行发放。宏坤公司认为虽然合同没有明确约定，但十九冶物业公司将钥匙发放完了需要通过宏坤公司确认；十九冶物业公司认为合同没有对此进行约定，钥匙发放记录只需要业主签字确认即可，不需要宏坤公司共同确认。对于宏坤公司每月应当缴纳的物业服务费金额，宏坤公司认为应先由十九冶物业公司制作报表交由宏坤公司签字认可，双方共同确认空关面积及物业服务费金额；十九冶物业公司认为每月发生的相关费用十九冶物业公司均以函件的形式书面呈报宏坤公司，宏坤公司确认之后予以执行，但在本案合同具体履行过程中宏坤公司仅签字，不确认，宏坤公司怠于履行自己的确认义务。双方均认可合同中没有约定如果双方对空关面积及金额不予确认或不能达成一致意见的情况下如何处理。
7.宏坤公司陈述其对于未出售的房屋是清楚的，但因为交钥匙的时候十九冶物业公司没有及时上报空关面积，所以宏坤公司不是太清楚空关面积；十九冶物业公司认为宏坤公司是清楚的，十九冶物业公司从提供物业服务之时，每月向宏坤公司书面递交的《关于空关物业服务费用的函》中逐月统计上报了当月交房户数及本月应付的物业服务费，2017年1月3日十九冶物业公司将之前的物业服务费统一结总，并向宏坤公司书面发出《物业服务费催收函》，该催收函载明的金额就囊括从物业服务开始至发函之日止欠付的费用，签收人是宏坤公司当时的法定代表人苏国生。宏坤公司虽然对于十九冶物业公司主张的物业服务费用包括其提交的物业服务费明细表及空关费用等不予认可，但在一、二审期间均没有提交证据对此予以反驳。
8.十九冶物业公司向宏坤公司发出的《关于空关物业服务费的函》部分由宏坤公司当时的法定代表人苏国生予以签收，部分由宁超予以签收。宏坤公司陈述宁超不是其公司工作人员，十九冶物业公司认为宁超是宏坤公司案涉项目的工作人员，十九冶物业公司向宏坤公司送达相关函件时都是送达宏坤公司案涉项目的办公地点，即宏坤公司营业执照载明地址米易县河西中央公园茶室1，该地点是宏坤公司租赁的办公地点，挂了牌，由办公的工作人员宁超现场签收，十九冶物业公司将签收后的函件带回公司备案存档。
9.庭审中，十九冶物业公司陈述其制作的物业费明细表是按照空关房屋的面积，以《前期物业服务合同》及《补充协议》约定的标准计算得出。宏坤公司对此不予认可，但未提交十九冶物业公司对物业服务费计算错误的证据予以反驳。
10.双方当事人一致认可，《补充协议》约定物业补贴费按业主满意度进行考核，并据此作为支付物业补贴费的标准，而对业主满意度进行考核是宏坤公司的义务。
11.宏坤公司认为小区消防通道被占用，房屋无法验收，产权难以办理、房屋内电线等被盗是由十九冶物业公司造成，因被盗、被占用的事件发生在十九冶物业公司履约期间。十九冶物业公司对此不予认可，认为存在着其他的侵权主体。
12.宏坤公司一审主张十九冶物业公司支付违约金100000元，理由为根据双方《前期物业服务合同》第十八条第五项规定，甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付人民币100000元违约金；对于宏坤公司主张赔偿其损失439000元额具体构成为：（1）70户业主违规装修，占用消防通道造成的估算损失：70户×5500元/户=385000元；（2）39户业主电线被盗的损失：39户×1000元/户=39000元；（3）60块盖板损坏的损失：60块×200元/块=12000元；（4）10块井盖损坏的损失：10块×300元/块=3000元；宏坤公司主张扣除物业补贴费15000元的合同依据为《补充协议》第四条“乙方违反《前期物业服务合同》和本协议约定，甲方有权扣除补贴的物业服务费，但不高于10%”，且《补充协议》约定物业补贴费根据业主满意度扣除，十九冶物业公司在服务过程中给宏坤公司造成了损失。
13.对于案涉《前期物业服务合同》及《补充协议》，双方当事人均认为不是协议解除。十九冶物业公司认为按照合同约定其享有解除权，有权依法单方解除合同；宏坤公司认为十九冶物业公司不享有解除权，十九冶物业公司单方解除合同构成违约。
14.对于《前期物业服务合同》约定的逾期未交纳物业服务费经书面催告后仍未交纳的每天以未付物业服务费金额0.3%的标准支付违约金及双方在《补充协议》中约定的一方当事人违约，承担物业补贴费的10%的违约金标准，宏坤公司认为均约定过高，要求予以调整；十九冶物业公司认为一审法院已经对此依法进行了调整，对于一审法院调整的结果十九冶物业公司支持并同意。
15.一审庭审后，十九冶物业公司分两次向一审法院提交了证据，经一审法院征求双方当事人意见，是否需要第二次开庭进行质证，双方当事人均表示不需要，可以直接进行质证。
16.二审庭审结束后，宏坤公司向法庭提交了一份《损失评估申请书》，申请法院委托评估机构对宏坤公司所主张的39户被盗电线，60块毁损盖板和10块毁损井盖及70户违规装修拆除费进行评估。经征求十九冶物业公司意见，十九冶物业公司不同意该评估申请。因宏坤公司在一审中未提出评估申请，二审举证期限届满前亦未提出，二审庭审结束后提出该申请不符合法律规定，本院依法不予准许。
17.2018年4月16日，宏坤公司提交《撤诉申请书》，载明：申请人与十九冶物业公司上诉一案，申请人对一审判决的反诉部分一并提起了上诉，因申请人搜集证明主张损失部分（39户被盗电线、60块毁损盖板和10块毁损井盖、70户违规装修）的证据困难，现向贵院申请对这部分上诉请求撤回，请予准许。双方当事人均认可该《撤诉申请书》实质为上诉人宏坤公司对己方上诉请求的部分放弃，对此均无异议。
本院认为，宏坤公司于2018年4月16日自愿申请撤回其反诉主张的439000元损失部分的上诉请求，视为其对一审判决判令驳回其该部分诉讼请求的认可，系其对自己享有的民事权利和诉讼权利的处分，本院依法予以准许，故对于该部分上诉请求，本院依法不再予以处理。本案的争议焦点为：一、宏坤公司是否欠付十九冶物业公司物业服务费及物业补贴费；二、宏坤公司与十九冶物业公司是否协商一致解除了合同，双方在履行合同过程中是否存在违约行为。
一、关于宏坤公司是否欠付十九冶物业公司物业服务费及物业补贴费的问题。
（一）宏坤公司根据《前期物业服务合同》及《补充协议》应付物业服务费金额。根据《前期物业服务合同》《补充协议》《解除合同通知书》《协议书》等证据，本院依法认定双方当事人履行《前期物业服务合同》及《补充协议》期间为2016年3月31日十九冶物业公司入驻该小区起至2017年2月28日止（双方自2017年3月1日已经解除合同）。上述期间内，宏坤公司认为按照约定应支付的物业服务费及物业补贴费为409400元，未包含60000元的开办费及双方后来签订《协议书》约定的20000元物业服务费；十九冶物业公司认为宏坤公司应付物业补贴费137500元，按照约定的标准并经双方协商后确定宏坤公司应支付物业服务费为471529.5元（未包含60000元的开办费及双方后来签订《协议书》约定的20000元物业服务费）。对此，十九冶物业公司举证了关于空关物业服务费用的相关函件、业主装修钥匙领取表、应付空关物业服务费明细表来证明其主张的物业服务费及物业补贴费金额，宏坤公司对前述证据载明内容均不予认可，不认可十九冶物业公司按照空关房屋的面积，以合同及《补充协议》约定的标准计算得出的物业服务费金额。本院认为，宏坤公司作为案涉项目的开发商对于未出售、未交房的房屋及面积应当是清楚的，十九冶物业公司提交了相关函件要求宏坤公司确认其应支付的物业服务费用金额，宏坤公司收到函件后未给予明确的答复，怠于履行自己义务。现宏坤公司不认可十九冶物业公司举证证据却又未举证予以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，十九冶物业公司举证了相应证据证明其物业服务费及物业补贴费金额，其举证责任已经完成，宏坤公司对十九冶物业公司的主张不予认可理应承担相应举证责任，现宏坤公司对此未提供证据予以证明，应当自行承担举证不能的不利后果；结合双方当事人均认可由十九冶物业公司向业主交付装修钥匙的事实，本院对十九冶物业公司举证的前述证据予以采信，依法认定双方履行《前期物业服务合同》及《补充协议》期间宏坤公司应付十九冶物业公司物业服务费金额为471529.5元。按照《补充协议》的约定，宏坤公司还应支付十九冶物业公司2016年3月31日至2017年2月28日期间的物业补贴费，合同约定的一年的物业补贴费为150000元，而双方履行合同的时间为11个月；故按照合同约定，宏坤公司应支付的物业补贴费金额为137500元（150000元÷12个月×11个月）。
（二）宏坤公司已经支付的物业服务费及物业补贴费金额。宏坤公司认为已经支付489400元物业服务费（包含了60000元的开办费和《协议书》约定的2017年3月的20000元物业服务费），十九冶物业公司认为宏坤公司仅支付193000元物业服务费及60000元开办费和《协议书》约定的2017年3月的20000元物业服务费。因双方当事人均认可宏坤公司于2016年4月支付了十九冶物业公司前期开办费60000元，2017年3月按照《协议书》约定支付了十九冶物业公司20000元有偿服务物业服务费，故双方现在所争议的仅是宏坤公司于2014年9月-2015年2月13日期间支付十九冶物业公司的合计216400元是否应认定为支付案涉合同约定的物业服务费。经查，一是一审庭审中，十九冶物业公司陈述除了案涉《前期物业服务合同》外，其与宏坤公司还有其他往来，在宏坤*中央花园小区售楼部成立时，十九冶物业公司对售楼部进行了物业服务，宏坤公司支付的该216400元是针对售楼部的物业服务费用，故上诉人宏坤公司提出十九冶物业公司认可双方之间除了案涉协议没有其他业务的主张与本院查明的事实不符不能成立；二是十九冶物业公司向宏坤公司开具的2014年8月-2014年11月的物业服务费手工发票金额为216500元，与宏坤公司支付的物业服务费金额216400元能够对应（发票金额比宏坤公司支付金额多100元）；三是双方当事人均认可开始履行案涉合同的起始日期为2016年3月31日，宏坤公司认为其在2014年就开始支付2016年的物业服务费有悖常理；四是手工发票及十九冶物业公司收到宏坤公司物业服务费的银行回单或通知上均明确载明前述费用系2014年8月至2014年11月的物业服务费，而非案涉物业服务费用，故宏坤公司上诉提出其从2014年8月签订合同开始就向十九冶物业公司交纳物业服务费与合同约定及查明的事实相悖不能成立，本院依法认定宏坤公司已经支付的物业服务费用为193000元，宏坤公司未按照合同约定支付物业补贴费。
（三）宏坤公司还应支付的物业服务费及物业补贴费金额。根据本院查明的事实，宏坤公司还应支付十九冶物业公司的物业服务费应为471529.5元-193000元=278528.5元，十九冶物业公司仅主张278528元符合法律规定，本院依法予以确认。按照《补充协议》的约定，宏坤公司还应支付十九冶物业公司物业补贴费为137500元。虽然《补充协议》约定补贴的物业服务费用按业主满意度进行考核，并按考核的满意度标准作为支付补贴费的依据，但二审庭审中，双方当事人均认可对业主满意度进行考核是宏坤公司的义务，故上诉人宏坤公司上诉提出应当扣除物业补贴费15000元的主张依法不能成立。按照合同约定，宏坤公司应支付的物业补贴费金额是137500元，一审法院判令宏坤公司仅支付十九冶物业公司物业补贴费130875元，十九冶物业公司对此予以认可，视为其对自己民事权利的处分，故本院对一审法院判令宏坤公司应支付十九冶物业公司物业补贴费金额130875元予以维持。
二、关于宏坤公司与十九冶物业公司是否协商一致解除了合同，双方在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。
十九冶物业公司举证的罗毅军的证言及向住建局、房管所、社区等相关部门的报告及系列照片，能够证实十九冶物业公司已经按照合同约定尽到己方义务，未发生违约行为；宏坤公司举证的相关证据仅能反映案涉项目的现状，不能证明十九冶物业公司未按照合同约定履行义务。宏坤公司未按时足额支付十九冶物业公司物业服务费及物业补贴费，也未进行业主满意度考核，十九冶物业公司依据双方《前期物业服务合同》第十七条“合同的变更、解除与终止（三）合同履行期限内，甲方违反本合同约定的义务，致使乙方未能完成本合同约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在合理期限内解决，逾期未解决的，乙方可解除合同；造成乙方经济损失的，甲方承担赔偿责任”的约定，于2017年2月27日向宏坤公司发出《解除合同通知书》通知宏坤公司双方合同自2017年3月1日解除符合合同约定及法律规定，本院依法确认双方合同已经由十九冶物业公司依法解除，合同履行期间为2016年3月31日至2017年2月28日。且2017年3月6日，十九冶物业公司与宏坤公司签订了《协议书》对合同解除事宜予以了确认，并约定了合同解除后由十九冶物业公司继续服务至2017年3月20日。故上诉人宏坤公司上诉提出十九冶物业公司单方解除合同已经违约，要求十九冶物业公司向宏坤公司支付提前解除合同违约金100000元的上诉请求与本院查明的事实不符不能成立。对于《前期物业服务合同》及《补充协议》约定的违约金的标准，宏坤公司认为均约定过高，要求予以调整；十九冶物业公司认为一审法院已经对此依法进行了调整，对于一审法院调整的结果十九冶物业公司表示支持并同意。对此，本院认为，宏坤公司仅抗辩《补充协议》针对物业补贴费约定的10%的违约金标准过高，但未提供证据予以证明，对其申请调减的请求依法不予支持，宏坤公司应当按照约定支付十九冶物业公司物业补贴费违约金，故对一审判决确定的物业补贴费违约金金额7837元依法予以维持。对于《前期物业服务合同》约定的逾期未交纳物业服务费经书面催告后仍未交纳的每天以未付物业服务费金额0.3%的标准支付违约金的标准确实过高，应予以调减。本案中，十九冶物业公司无违约行为，宏坤公司未与十九冶物业公司配合确认应付物业服务费金额，也未按时足额支付物业服务费及物业补贴费，其违约行为一直在持续当中，一审判决按照每日0.3%的标准计算不当，但一审判决已经对双方合同约定的违约金进行了调减，本院以十九冶物业公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法调减后对一审法院判令的违约金金额25706元依法予以维持。
至于上诉人宏坤公司上诉提出十九冶物业公司在一审庭审后由一审法院授意补充证据的主张与一审庭审笔录载明的内容不符，十九冶物业公司一审庭审后举证的证据经双方当事人同意后由一审法院组织了举证、质证符合法律规定；上诉人宏坤公司还提出《协议书》系政府相关部门要求签订并非双方自愿达成，该主张与《协议书》载明的内容明显相悖，亦不能成立。
综上所述，上诉人宏坤公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决程序合法，十九冶物业公司亦对一审判决结果予以认可，故对一审判决结果本院依法予以维持；但一审判决对于十九冶物业公司诉讼请求未支持部分未予以驳回不当，本院依法予以加判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省米易县人民法院（2017）川0421民初768号民事判决，即“一、由四川宏坤房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付四川省十九冶集团物业服务有限公司物业管理费278528元，物业费补贴130875元”、“二、由四川宏坤房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付四川省十九冶集团物业服务有限公司物业管理费违约金25706元，物业补贴费违约金7837元”、“三、驳回四川宏坤房地产开发有限公司的反诉请求”；
二、驳回四川省十九冶集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费7944元，由四川宏坤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张渝婕
审 判 员 刘起新
审 判 员 黄 雷
二〇一八年四月十八日
法官助理 鲁 艳
书 记 员 彭 铄