广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法金民初字第186号
原告：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区。
负责人：周伙荣。
委托代理人：彭志勇，广东颐和律师事务所律师。
被告：广州益鹏房地产开发有限公司。住所地：广州市海珠区。
法定代表人：陈益廷。
委托代理人：白少华、陈柳洲，该公司职员。
原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司诉被告广州益鹏房地产开发有限公司金融不良债权追偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭志勇，被告委托代理人白少华、陈柳洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司诉称，2010年2月25日，中国工商银行股份有限公司广州第三支行（以下简称工行第三支行）与被告签订编号为201003301号《房地产借款合同》，2011年7月27日，工行第三支行与被告签订201110801号《房地产借款合同》，约定被告向工行第三支行借款本金合计贰亿零贰佰万元。2013年6月17日，原告与工行第三支行签订编号为广东Y19130028-5号《债权转让协议》，约定工行第三支行将其对被告的上述债权转让给原告，双方确认转让的债权本金余额为壹亿玖仟玖佰叁拾贰万元（小写：19932万元）。原告于2013年6月19日依约履行全部债权转让价款。同时，原告与被告签订编号为广东Y19130028-1号《债务重组协议》，双方确认：被告未清偿债务本金金额为壹亿玖仟玖佰叁拾贰万元（小写：19932万元），被告应自原告受让债权之日起的12个月内全部清偿债务，并按每年13%的标准向原告支付重组收益。被告以其名下位于广州市南洲路三滘小学以东地段，“湖天景峰花园”房地产项目在建工程提供抵押担保（抵押物详见附件）。
截至2014年8月21日，被告仍未依约清偿的债务本金余额为壹亿玖仟玖佰叁拾贰万元（小写：19932万元），未依约向原告支付的利息为8720250元，违约金6278580元，
鉴于被告未依约履行清偿债务，严重侵犯了原告的合法权益，原告特具状至法院，请求法院依法判决：1、被告立即向原告清偿债务本金人民币壹亿玖仟玖佰叁拾贰万元（小写：19932万元）及至完全清偿之日止的利息和违约金，利息和违约金按合同约定的方式计算，其中暂计至2014年8月20日的利息为8720250元，违约金为6，278，580元。以上本金及利息和违约金共计人民币贰亿壹仟肆佰叁拾壹万捌仟捌佰叁拾元（小写：214318830元）；2、原告有权以被告提供的抵押物（“湖天景峰花园”房地产项目在建工程）处分所得价款优先受偿；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告广州益鹏房地产开发有限公司辩称，第一，对于原告要求偿还的本息部分予以认可，但违约金过高。第二，对于原告的第二、第三项诉讼请求没有异议。
原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司就其诉讼请求提交证据如下：证据一为债权转让协议、证据二为支付凭证、证据三为债务重组协议，证据一到证据三拟共同证实原告收购中国工商银行股份有限公司广州第三支行对被告的不良债权，并同时对该不良债权进行重组。原告与被告之间存在债务重组协议，原告对被告享有重组债权本金19932万元及相应权益。证据四为抵押协议、证据五为抵押登记证明，证据四到证据五拟共同证实被告对重组债权提供有效担保。证据六为关于请求延长债务偿还期限的报告，拟证实被告已书面承认逾期，违反《债务重组协议》之约定。被告广州益鹏房地产开发有限公司针对上述证据发表质证意见称：对于证据一到证据六的真实性其均予以认可。但是债权转让协议是没有生效的，因为被告没有收到该债权转让协议。债务重组协议被告亦不认可，因为该协议也是没有生效的，债务还没有到期，工行第三支行即已擅自转让。
被告广州益鹏房地产开发有限公司就其抗辩主张提交证据如下：证据一为借款合同（2份），拟证实被告与工行第三支行之间存在借款关系。证据二为发票联（6张），拟证实被告支付利益明细，在债务重组后被告共支付了2509万元利息，其中有发票的共计1894万元。原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司针对上述证据发表质证意见称：对于被告提供的证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。被告提交的证据一可以证明原告与工行第三支行的债权转让具有合法的前提。另外，原告确认在2014年6月19日之前收到25911600元的利息。
本院经审理查明：2010年2月25日，工行第三支行与被告签订编号为201003301号《房地产借款合同》，2011年7月27日，工行第三支行与被告签订201110801号《房地产借款合同》，两份合同合计约定被告向工行第三支行借款贰亿零贰佰万元。工行第三支行依约履行了贷款义务。为保障工行第三支行的上述债权，被告作为抵押人先后于2011年7月25日、2011年10月14日、2012年4月16日、2012年12月27日和工行第三支行签订了编号为201110801、201110801-1、201110802、201110803的四份《最高额抵押合同》，为上述借款合同项下的借款本息清偿义务提供在建工程担保，并依法办理了抵押登记。
2013年6月17日，原告与工行第三支行签订编号为广东Y19130028-5号《债权转让协议》，约定工行第三支行将其对被告的上述债权余额转让给原告，双方约定的主要内容为：本协议双方确认，本协议项下债权的转让价款为人民币19932万元，其中本金19932万元，利息0元，诉讼费0元，其他费用0元，上述价款系按照债权文件计算至2013年6月19日；穗府国用（2008）第01100177号土地使用权上盖在建工程未售部分已办理第二顺位抵押登记，并取得原告为权利人的他项权利证书；协议并附有215套抵押物清单。2013年6月19日，原告向工行第三支行支付了19932万元债权转让款。
在上述《债权转让协议》签订之前的2013年5月27日，原告与被告签订编号为广东Y19130028-1号《债务重组协议》，双方确认：工行第三支行将对被告所拥有的本金为19932万元的债权及其项下的相关权益全部转让给原告，故原、被告为此进行债务重组，协议约定的主要内容为：被告应自原告受让债权之日起的12个月内全部清偿债务，并按每年13%的标准向原告支付重组收益；如被告逾期未支付本金，重组收益率提高至每年25%，并按应付未付部分的重组收益按每日万分之五的标准，由被告向原告支付违约金；被告以其名下位于广州市南洲路三滘小学以东地段“湖天景峰花园”房地产项目在建工程提供抵押担保，抵押合同另行签订等。2013年5月27日当日，原告和被告签订了广东Y19130028-2号《抵押协议》，约定被告为上述重组协议的债权本金19932万元提供位于广州市南洲路三滘小学以东地段在建工程作为担保，并附了209套抵押物清单。之后在2013年6月14日，原告与被告就上述抵押物办理了抵押登记。
截至2014年6月19日，原告确认被告已支付利息25911600元利息，其余债权本金19932万元及利息、违约金未支付。同时，因部分抵押物经原告同意出售，现仍有168套房产未出售（详见附页），基于此，原告向本院提起诉讼，要求被告以重组协议的约定向其支付本金19932万元及按年利25%计算逾期利息并按每日万分之五计算违约金；同时要求对处分该168套房产的价款享有优先受偿权。
本院另查明：在庭审之前，本院根据原告的诉讼保全申请，对被告的有关财产采取了保全措施。另外，在本案庭审过程中，被告认可原告提出的本金，但认为原告所主张的逾期利息按年利率25%计算并按每日万分之五计算违约金过高，要求本院予以调整。
本院认为，本案为金融不良债权追偿纠纷。原告因受让工行第三支行对被告享有的19932万元金融不良债权及抵押权，三方依法履行了相应程序，故原告依法可对被告主张权利。对于原告所提出的三方面诉讼请求，即1、被告立即向原告清偿债务本金人民币19932万元及从2014年6月20日至完全清偿之日止的利息和违约金；2、原告有权对被告提供的抵押物（即湖天景峰花园房地产项目在建工程中的168套未售房产）处分所得价款优先受偿；3、被告承担本案的全部诉讼费用。因被告对于原告的第2、3项诉讼请求没有异议，故本院依法予以支持。对于第1项“被告立即向原告清偿债务本金人民币19932万元及从2014年6月20日至完全清偿之日止的利息和违约金”诉请，被告认可原告提出的本金，但认为原告主张逾期利息按年利率25%计算并按每日万分之五计算违约金过高，要求本院予以调整。因此，本案的主要争议焦点为：原告主张逾期利息按年利率25%计算并按每日万分之五计算违约金是否过高，如果过高应当如何进行调整。
对此争议焦点，根据查明的事实，首先，根据原告和被告在2013年5月27日所签订的《债务重组协议》的相关约定：被告应自原告受让债权之日起的12个月内全部清偿债务，并按每年13%的标准向原告支付重组收益；如被告逾期未支付本金，重组收益率提高至每年25%，并按应付未付部分的重组收益按每日万分之五的标准，由被告向原告支付违约金。该协议是原、被告双方的真实意思表示，原则上对双方具有约束力。其次，由于原告享有的涉案债权系受让工行第三支行不良金融债权的结果，因此相应的逾期利息如何计算，应当接受《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）的约束。根据该《通知》第三条“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的约定，由于原、被告重组协议约定的期内利息按年利率13%计算，因此原告要求逾期利息按25%计算违反了上述规定，故本院依法调整为按年利率13%上浮50%计算逾期利息，即自2014年6月20日起至清偿完毕之日止，被告应当按年利率19.5%的标准向原告计付逾期利息。再次，对于在计付逾期利息之外，原告要求被告按每日万分之五计付违约金是否过高的问题，该违约金标准按每年360日计算的年利率为18%。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合本案实际，原告的损失应该为其依约可得的逾期利息损失，基于上述分析，原告依法可要求被告按年利率19.5%的标准计付逾期利息，该部分损失的百分之三十，经计算的年利率应为5.85%。据此表明，原、被告约定的违约金计付标准过高，依法应调整为按年利率5.85%标准计算的利息计付违约金。综合上述分析，本院认为原告主张被告所应支付的逾期利息和违约金，依法应按年利率25.35%的标准进行计付。
综上所述，原告的诉讼请求，除其要求逾期利息和违约金标准过高而予以调整外，其余要求均具有充分的事实和法律依据，本院依法予以支持。鉴于本案诉讼系被告违约所引起，故本院确定由被告承担本案全部诉讼费和诉讼保全费。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条、第七条、第八条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条、第一百四十九条的规定，判决如下：
一、被告广州益鹏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司清偿债务19932万元及支付利息和违约金（以19932万元为本金，从2014年6月20日起至债务清偿完毕之日止，按年利率25.35%的标准计付）；
二、在被告广州益鹏房地产开发有限公司不履行第一项债务时，原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对被告广州益鹏房地产开发有限公司提供的一百六十八套抵押房产（详见附件）有权以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
三、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司的其他诉讼请求。
如果被告广州益鹏房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1113394元、诉讼保全费5000元，均由被告广州益鹏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 王 灯
审 判 员 庄晓峰
代理审判员 汪 婷
二〇一五年五月十五日
书 记 员 陈思婷
徐施阮
附件：抵押物清单
编号
抵押物情况
备注说明
广州益鹏房地产开发有限公司（下称“广州益鹏公司）开发的湖天景峰花园在建工程，自编D1栋1101的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187374号
海珠区南洲路景鹏一街1号（下同）
广州益鹏公司湖天景峰花园在建工程，自编D1栋1102的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187649号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D1栋902的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210830号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D1栋801的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210824号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D1栋702的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210817号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋1301的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187639号
海珠区南洲路景鹏一街3号（下同）
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋1201的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187641号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋1202的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187659号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋1101的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187642号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋1102的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187655号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋1001的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187658号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋1002的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187661号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋901的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187644号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋902的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187637号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋501的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210821号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋401的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210826号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋402的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210827号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋301的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210815号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋302的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210828号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D2栋201的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210823号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编D栋202的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120210829号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编C1栋2901的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187542号
海珠区南洲路景鹏一街5号（下同）
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编C1栋2801的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187596号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编C1栋2802的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187598号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编C1栋2803的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187595号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编C1栋2701的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187546号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编C1栋2702的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187535号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编C1栋2703的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187477号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编C1栋2601的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187534号
广州益鹏公司湖天景峰在建工程，自编C1栋2602的房产，权证号：粤房地建抵登穗字第0120187476号
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