南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0105民初5684号
原告:交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地在南京市建邺区庐山路218号。
法定代表人:徐斌，该分行行长。
委托诉讼代理人：王重飞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告：钟萍萍，女，1990年1月7日出生，汉族，住南京市六合区，
被告：许家文，男，1990年9月1日出生，汉族，住南京市六合区，
被告钟萍萍、徐家文委托诉讼代理人：钟刚武，钟萍萍父亲，许家文岳父。
被告三：南京华欧舜都置业有限公司，住所地在江苏省南京市六合经济开发区。
法定代表人：刘金山，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行与被告钟萍萍、许家文、南京华欧舜都置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司江苏省分行的委托诉讼代理人王重飞，钟萍萍、徐家文委托诉讼代理人钟刚武，南京华欧舜都置业有限公司委托诉讼代理人曹义怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还借款本金344934.98元及利息，其中贷款利息8957.12元、罚息621.25元，截止日期2017年1月11日。自2017年1月12日至判决确定清偿之日按合同约定的标准继续支付利息；2、判令被告承担原告实现抵押权的律师费8000元；3、判令被告华欧舜都置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令原告有权对抵押合同所指的南京市六合区龙池街道龙脊路39号1栋2单元204室的房产进行折价拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告钟萍萍、许家文对原告交通银行股份有限公司江苏省分行起诉的贷款事实表示认可，被告南京华欧舜都置业有限公司辩称对原告交通银行股份有限公司江苏省分行与钟萍萍、许家文的借款问题交由法院查明，另对原告交通银行股份有限公司江苏省分行起诉状中要求被告钟萍萍、许家文、南京华欧舜都置业有限公司承担实现债权的律师费8000元，认为无合同约定及法律依据，不认可，南京华欧舜都置业有限公司提出本案的债权既有被告钟萍萍、许家文的房屋作为抵押，又有南京华欧舜都置业有限公司作为担保人，根据《担保法》的规定，南京华欧舜都置业有限公司仅承担抵押物以外的补充清偿责任。
交通银行股份有限公司江苏省分行为支持其诉讼主张，提交下列证据：
证据一：《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，拟证明被告一向原告贷款38万元，其中公积金贷款38万元，贷款期限10年，公积金贷款月利率3.5417‰/期，被告三对上述贷款进行担保提供连带保证；
证据二：《南京市房地产抵押合同》，拟证明2014年12月4日被告一、二以所购房屋向原告申请抵押贷款38万元，在原告未领取该商品房他项权利证书前，被告三对该借款承担连带责任，被告三的保证范围包括借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用（包括律师费），被告一、二连续三个月或累计六个月未能归还借款，原告有权要求提前清偿借款；
证据三：逾期贷款的明细信息，拟证明截止2017年1月11日，被告一欠公积金贷款本金344934.98元，逾期利息8957.12元，罚息621.25元。
被告钟萍萍、许家文对原告交通银行股份有限公司江苏省分行提交的证据三性均无异议，被告南京华欧舜都置业有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行的三组证据的真实性均无异议，但是对《南京市房地产抵押合同》提出了合同并没有对律师费作出相关规定，并提出南京华欧舜都置业有限公司只承担阶段性担保责任。
本院认证意见：交通银行股份有限公司江苏省分行提交的证据一、二相互印证，可证实钟萍萍、许家文向交通银行股份有限公司江苏省分行申请贷款38万元用于购买房产，并为该房产办理了抵押担保。南京华欧舜都置业有限公司为钟萍萍、许家文的前述借款提供连带责任保证。本院对交通银行股份有限公司江苏省分行提交的证据均予以采信。
经审理查明：2014年8月30日被告钟萍萍、许家文与被告南京华欧舜都置业有限公司签订《南京市商品房预售合同》。2014年12月4日，原告与被告钟萍萍、南京华欧舜都置业有限公司签订了《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》一份。合同约定，被告因购房向原告贷款38万元，其中公积金贷款38万元，贷款期限为10年，公积金贷款月利率3.5417‰，该利率随中国人民银行基准利率调整而调整，被告南京华欧舜都置业有限公司承担阶段性连带保证责任，等等。2014年12月4日，原告与被告钟萍萍、许家文、南京华欧舜都置业有限公司签订《南京市房地产抵押合同》一份。合同约定了被告钟萍萍、许家文的抵押担保责任，同时约定了被告南京华欧舜都置业有限公司的连带保证责任。2014年12月16日，原告向被告钟萍萍交付了公积金贷款人民币38万元。
另查明，原告交通银行股份有限公司江苏省分行与被告钟萍萍、许家文、南京华欧舜都置业有限公司签订的《南京市房地产抵押合同》第一部分第三条约定：抵押担保的范围1、借款本金及其利息；2、借款合同中约定的违约金；3、赔偿金；4、实现抵押权的费用。
上述事实，有《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、逾期贷款明细信息及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。交通银行股份有限公司江苏省分行与钟萍萍、许家文、南京华欧舜都置业有限公司签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据交通银行股份有限公司江苏省分行与钟萍萍、许家文、南京华欧舜都置业有限公司签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》约定：借款人未按约定归还贷款本息，贷款人有权宣布贷款全部到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，贷款人还有权按照逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。钟萍萍、许家文于2016年1月15日还款后至今未再按约足额偿还贷款，致使其在该期间发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形。交通银行有权依据《南京市房地产抵押合同》约定要求钟萍萍、许家文提前归还剩余借款，并支付利息、罚息。根据交通银行股份有限公司江苏省分行出具的钟萍萍、许家文贷款帐户信息查询记载，截止2017年1月11日，被告钟萍萍、许家文尚有贷款本金余额344934.98元，逾期利息8957.12元，罚息621.25元应予偿还。2017年1月11日之后产生的利息、罚息，交通银行股份有限公司主张按约定计算至实际付清本金之日止，本院亦予支持。原告交通银行股份有限公司江苏省分行为实现债权所支出的律师费8000元属于为实现抵押权所支出的合理费用，故本院对原告交通银行股份有限公司江苏省分行要求被告钟萍萍、许家文、南京华欧舜都置业有限公司承担律师费的请求予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，钟萍萍、许家文的贷款既有其提供的南京市六合区龙池街道龙脊路39号01幢二单元204室的房产设立的预抵押担保，又有南京华欧舜都置业有限公司提供的保证担保。因交通银行股份有限公司江苏省分行与南京华欧舜都置业有限公司并未在《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》中明确约定若钟萍萍、许家文未按期偿还贷款，交通银行股份有限公司江苏省分行有权要求南京华欧舜都置业有限公司立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权。故交通银行股份有限公司江苏省分行应当先就案涉房产的抵押担保实现其债权，不足部分由南京华欧舜都置业有限公司承担补充清偿责任。南京华欧舜都置业有限公司承担保证责任后，有权向钟萍萍、许家文追偿。
关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。钟萍萍、许家文以其位于南京市六合区龙池街道龙脊路39号01幢二单元204室的房产为其与交通银行股份有限公司江苏省分行的住房借款提供抵押担保，并在南京市六合区区住房和城乡建设局办理了抵押预告登记，该抵押登记合法有效，在钟萍萍、许家文未能依约履行还本付息的义务时，交通银行股份有限公司江苏省分行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告钟萍萍、许家文于本判决生效之日起十日内给付原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金344934.98元及利息（2017年1月11日前应付的利息8957.12元及逾期偿还借款产生的罚息621.25元，2014年1月12日起至实际付清之日止的利息、罚息按《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》约定计付）；
二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行为实现债权所支出的律师费8000元由被告钟萍萍、许家文、南京华欧舜都置业有限公司承担；
三、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告钟萍萍、许家文抵押的位于南京市六合区龙池街道龙脊路39号01幢二单元204室的房产折价或者拍卖、变卖后对本判决第一、二项优先受偿；
四、被告南京华欧舜都置业有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行通过本判决第三项未获清偿部分承担补充清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告钟萍萍、许家文追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6738元，由被告钟萍萍、许家文、南京华欧舜都置业有限公司负担（被告应负担的该项费用，原告同意由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退回）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 王亚明
二〇一七年十一月九日
书记员 陈田云