上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3386号
上诉人（原审被告）上海邻港养护院（原名：上海浦东新区临港养护院），住所地上海市XX镇XX公路XX号。法定代表人黄飞，院长。委托代理人梁志强，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海恒园生餐饮有限公司，住所地上海市XX镇大街XX号X室。法定代表人董菊芳，总经理。委托代理人温志维，上海坤实律师事务所律师。委托代理人王勉，上海长策律师事务所律师。上诉人上海邻港养护院（以下简称邻港养护院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第5061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭,于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人邻港养护院之法定代表人黄飞及委托代理人梁志强,被上诉人上海恒园生餐饮有限公司（以下简称恒园生公司）之委托代理人温志维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年11月9日，恒园生公司与邻港养护院签订《房屋、场地（绿化）、停车场租赁协议》一份，约定：由乙方（邻港养护院）向甲方（恒园生公司）租赁位于上海市浦东新区XX公路XX号内的房屋、场地（绿化）、停车场等，并经测量和协商确认前楼建筑面积3,725.10㎡，后楼建筑面积1,262.90㎡、场地（绿化）1,800㎡，停车场由甲方免费提供使用，并提供合格医用电梯一台（日常维修、保养由乙方负责）等；租期十年，自2010年12月1日起至2020年11月30日止；租金第一至五年按建筑面积每天0.35元/㎡，第六至十年按建筑面积每天0.50元/㎡计算；场地租金每月按4,167元计算10年不变；起租日为2010年12月1日；租金支付方式为每半年支付一次，由甲方提前60天向乙方收取；合同第5.1条约定，双方不得随意转让、停租，若发生以上情况，违约方向守约方支付剩余年份租金总额的15%作为违约金赔偿；合同第5.2条约定，如乙方拖欠房屋租金，按应付租金的每日万分之五计付违约金，如逾期超过三个月的，甲方有权解除合同，并按第五条第1项承担违约责任；合同第7.3条约定，租赁期满或协议解除，乙方应在三个月内搬出自己的全部物品；协议生效日起，原由甲方与黄飞、周某某、韩某某于2010年5月9日订立的《房屋场地（绿化）、停车场租赁协议》废止；合同另对其他事项作了约定。2012年10月16日，恒园生公司与邻港养护院又签订《补充协议》一份，约定“甲方（恒园生公司）考虑到乙方（邻港养护院）经营状况困难，故对租金进行相关减免和照顾……达成如下协议：1、租金数额：2012年房屋、场地、停车场等租金为55万元，现乙方已支付租金10万元，尚欠45万元；2、支付方式：乙方于2012年10月16日先支付10万元，于2012年11月底再支付35万元……”后恒园生公司诉至法院，要求判令：1、邻港养护院支付恒园生公司自2013年6月1日起拖欠的房租71.20万元（暂计至开庭之日）；2、邻港养护院搬离上海市XX镇XX公路XX号的承租房屋。原审庭审中，恒园生公司与邻港养护院确认如下：2012年10月16日《补充协议》中约定的2012年租金55万元，是指2012年6月1日起至2013年5月30日止的租金，已经付清；2013年6月1日以后，邻港养护院已付租金52.50万元，余款未付。原审中，恒园生公司表示，其诉请的租金计算方式为：按每天每平米0.35元，乘以前、后楼的总面积4,988平米，再乘以365天，得出年租金637,217元的标准。再有绿化设施及场地费是每月4,167元，即一年50,004元。前两者相加为687,221元。从2013年6月1日起算，要求计算至实际返还房屋之日止。邻港养护院表示，双方曾协商约定2013年6月1日起的租金按每年40万元计收，但未就此签订补充协议。恒园生公司对此不予认可。原审庭审中，恒园生公司向法庭提供了房屋产权证（XX大街**号）一本，其中载明恒园生公司在上述地址（现XX公路XX号）内所有的房屋建筑面积为2,889.12平方米。后双方确认邻港养护院所租赁使用的部位不在产证所附宗地图上所示的房屋位置，实际并无产证。恒园生公司还提供《建筑工程规划许可证（临时）》一份，该许可证载明的项目名称为临时综合楼，位于原大院镇大街东侧，现恒园生公司围墙用地范围内，建设规模为建筑面积800平方米。后恒园生公司书面确认邻港养护院租赁部位并不包括该许可证所载面积，在经法庭组织双方现场勘查时，恒园生公司亦无法指明该许可证所载的临时综合楼位置所在。邻港养护院指出，租赁期间，其对房屋进行了相应的装修和搭建等，经法庭释明后，邻港养护院坚持对装修、搭建费用不申请进行评估。原审认为，恒园生公司与邻港养护院签订的《房屋、场地（绿化）、停车场租赁协议》，其租赁标的物主要是建筑面积4,988平方米的房屋，经查该房屋中的大部分面积既无产证，亦无合法建造证明，属不合法建筑，故该协议在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对恒园生公司要求邻港养护院自系争场地及房屋内迁出的诉请予以支持。邻港养护院提出要求恒园生公司赔偿房屋装修和搭建损失2,000万元，因邻港养护院坚持不提出评估，亦未提供证据证明，故本案中不予处理。对恒园生公司提出的房屋及场地租金的诉请，虽然合同无效，但邻港养护院实际占有使用房屋，按公平合理的原则仍应负担使用费，恒园生公司诉请理应予以支持。对于使用费的金额，恒园生公司主张按照合同约定的原租金标准进行计算，邻港养护院则认为应按照双方之前协商的每年40万元计算。法院认为邻港养护院提出的每年40万元的标准并无证据证明，无法采信，而恒园生公司提出的原合同约定的标准在双方实际履行中有所变更，亦不能采纳。法院认为该使用费的计算，以双方约定的最近一年的租金标准，即一年55万元来计算，更为合理恰当，故对恒园生公司的该诉请予以相应支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二○一五年九月八日作出判决:一、恒园生公司与邻港养护院于2010年11月9日签订《房屋、场地（绿化）、停车场租赁协议》无效；二、邻港养护院应于判决生效之日起一个月内自位于上海市浦东新区XX公路XX号的承租场地及房屋内迁出；三、邻港养护院应于判决生效之日起十日内向恒园生公司支付使用费（按照一年55万元的标准，自2013年6月1日起计算至实际迁出之日止，并扣除邻港养护院已付的52.50万元）；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,858元（恒园生公司已预付），由恒园生公司与邻港养护院各半负担。判决后，邻港养护院不服，上诉于本院，诉称:被上诉人系一人有限责任公司，依据公司法之规定，股东不能证明其与公司系财务独立，则股东应承担连带责任；上诉人将租金直接支付给董菊芳，而董菊芳利用划拨土地上的违法建筑获取利益，造成上诉人和国家的损失；涉讼合同无效责任在于被上诉人、董菊芳及其丈夫周某某；原审遗漏重要当事人，致使上诉人另案追究董菊芳责任时存在障碍，故要求二审法院撤销原审判决，发回重审。被上诉人恒园生公司辩称:房屋建在划拨土地上系历史遗留问题；董菊芳作为法定代表人代公司收取利益；黄飞承租时知道房屋没有产证，其在办理证照时还依据被上诉人提供的土地证、批文等领取政府财政补贴；原审没有遗漏当事人；关于国有资产流失问题，不属本案应处理的问题，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示以下证据材料：1、审价报告，旨在证明上诉人为装修涉讼房屋的费用；2、养护人员清单及证件，旨在证明上诉人的搬迁费用；3、工程合同、支付凭证等，旨在证明被上诉人给上诉人造成的损失；4、（2013）浦民一（民）初字第28921号案件的材料，旨在证明上诉人一直不清楚涉讼房屋为无证房产；5、收据、文件等，旨在证明董菊芳、周某某出租违法建筑，应承担赔偿责任；6、上海市委信访办的来信，旨在证明上诉人已向上海市委反映本案。被上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性无异议，但其中一部分装修为被上诉人的；证据2：真实性无异议；证据3：真实性不予认可；证据4：真实性无异议，双方在法院主持下调解，然上诉人继续拖欠租金；证据5：无法确认真实性，两年前周某某与董菊芳已离婚；证据6：真实性无异议，但与本案没有关联性。本院认为，鉴于被上诉人对证据1、2、4真实性无异议，本院予以确认；鉴于被上诉人不认可证据3、5，且上诉人未能出示全部材料的原件，故不予确认；证据6具有真实性，但无相关部门之答复，于本案不具有证明力。二审中，本院组织双方调解，但因差距过大，致调解不成。经本院审理查明，2014年9月30日，上海市浦东新区民政局、上海市浦东新区社会团体管理局准予上海浦东新区临港养护院名称变更为上海邻港养护院。原审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，鉴于涉讼房屋无产证，亦无合法建造证明，故原审确认涉讼《房屋、场地（绿化）、停车场租赁协议》无效，并判决邻港养护院迁出、支付欠租，于法有据，应予维持。鉴于董菊芳系恒园生公司的法定代表人，故其收取租金的行为可视为恒园生公司行为，恒园生公司的相关答辩理由，于法有据，应予采纳。本院注意到，原审中邻港养护院并未提出反诉，如邻港养护院需追究董菊芳个人责任，应另行主张、解决。本院同时认为，原审起诉所涉内容均为邻港养护院履行迁出、支付欠租等义务，未有涉及恒园生公司义务的判项，该等可能存在的权利，邻港养护院可另行主张、处分。综上所述，邻港养护院关于撤销原审判决、发回重审的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,858元，由上诉人上海邻港养护院负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……