西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2014）碑民初字第03496号
原告（反诉被告）：陕西华源房地产开发有限公司，住所地：西安市新城区民乐园万达广场5楼。
法定代表人：丁本锡，总裁。
委托代理人：高艳，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人：王天，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
被告（反诉原告）：刘建刚，男，1962年5月20日出生，汉族，无业。
原告（反诉被告）陕西华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司)与被告刘建刚（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华源公司委托代理人高艳、王天，被告刘建刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华源公司诉称：其与被告曾签订《商品房买卖合同》约定，被告向银行借款支付购房款，其就上述借款提供连带保证责任。合同签订之后，被告未严格履行合同义务，其依照合同约定向银行偿付被告所欠房款及利息。现被告仍未履行其义务，故诉至法院，请求判令：1、依法确定原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，并配合办理登记备案注销手续；2、判令被告向原告支付由原告代其归还的银行贷款本息468455.46元；3、判令被告向原告支付合同解除违约金197637.4元、不配合解除合同备案违约金197637.4元；4、判令被告向原告支付原告就该房屋买卖所缴纳的税费56129.02元；5、判令被告支付房屋使用费55208.73元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘建刚（反诉原告）答辩及反诉称：对于原告在诉状中陈述的事实及理由予以认可，原告是代还借款，但欠款关系仍应是其与银行之间，且不知道原告已偿还了借款。交房时其交了50%的借款，追缴借款应为银行追缴，如果要解除该合同，应该将首付款退还。故提出反诉，请求判令：返还反诉人已向被反诉人交纳的购房款498187元并支付利息，月利率按照中国人民银行同期利率四倍计算，利息从2011年12月1日起算至返还购房款完毕之日止；2、判决反诉人不承担合同解除的违约金及不配合解除合同违约金；3、反诉费由被反诉人承担。
针对被告刘建刚的反诉，原告华源公司辩称：原告缴纳购房款数额属实，但根据合同及补充协议约定，其有权在退还被告购房款时扣除违约金及相关税费，其主张行使抵销权，故其不需实际向被告支付相应款项。
经审理查明：2011年12月1日，原、被告签订六份《商品房买卖合同》约定：被告购买原告位于西安市碑林区大差市十字西南角万达新天地第1幢1单元10层11036号房屋，该房屋建筑面积为69.08平方米，套内建筑面积为54.15平方米，房款总金额为988187元整。付款方式为：买受人于合同签订同时向出卖方支付110000元，于2012年2月20日之前支付388187元，即50%购房款作为首期房款，包括买受人已支付的定金50000元整，其余购房款490000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。2012年6月30日前，原告应将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付被告使用。原、被告在该《商品房买卖合同》附件即《补充协议》中对《商品房买卖合同》部分内容进行补充约定。该《补充协议》中关于按揭贷款付款的补充约定为：出卖人为甲方（即本案原告），买受人为乙方（即本案被告）。如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行之前为乙方偿还房款贷款提供担保）,则：（1）、乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担保证责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起三日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的违约金。（2）、乙方没有按照本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除本合同的，除有权按照本补充协议第十三条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。关于补充协议第十三条合同解除部分约定：乙方在签署本合同之前所付认购定金，在本合同签署后即转为乙方在本合同项下的合同款，如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）、乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付，如因此造成甲方损失的，乙方应予补偿。如合同解除后需办理合同备案注销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关注销手续。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案注销手续，或未将户口迁出的，则除继续承担前述责任外，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。甲方有权在退还乙方已付购房款（无息）之前将违约金和上述税费先行予以扣除，且有权通过诉讼途径强制乙方履行前述备案注销手续和迁出户口的义务。如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为购房款总额的3%每月。乙方实际交还该房屋起，该房屋内所遗留的装修、设施、设备的所有权归甲方所有，且甲方无需为此支付乙方任何补偿。2012年5月7日，被告与西安银行股份有限公司碑林支行（以下简称西安银行）签订西行碑个房字（2012）第060号《个人购房借款/担保合同》，该合同主要内容约定：贷款人根据借款人的申请，向其发放贷款490000元整，用于购买房屋。贷款为120个月，期限为2012年5月7日起至2022年5月6日止。原告华源公司对该贷款提供阶段性保证担保。上述合同签订后，被告于2011年10月至2012年4月分期共计支付原告房屋首付款498187元，剩余房款于签订借款合同当日以银行贷款额490000元支付原告。涉案房屋竣工后，原告因联系被告交房未果，遂于2012年6月25日，向被告邮寄《东大街万达新天地入伙通知书》一份，通知被告持本通知于2012年7月1日至2日，办理商品房入伙手续，并对上述邮寄送达行为在西安市雁塔区公证处进行了公证。此后，因被告未按约定向西安银行偿还贷款，2014年2月7日，西安银行向原告出具《西安银行贷款提前到期通知书》，宣布刘建刚在主合同项下的债务提前到期，要求担保人华源公司协助督促刘建刚尽快偿还本息，并通知华源公司承担担保义务。2014年3月10日，原告华源公司向被告刘建刚邮寄《公司致函》一份，该函件主要内容：2014年2月7日，银行寄发通知书，指出贷款已违约，银行已宣布借款合同项下债务提前到期，应立即偿还所有剩余本金及利息。要求你配合银行工作，尽快履行义务，现我公司已按照借款合同和银行要求，承担了相应的担保义务，故向你函告：1、您与我公司2011年12月1日签订的《商品房买卖合同》已于2014年3月10日依照合同约定解除。合同解除后请您依照约定和我公司要求于2014年3月31日之前前往我公司配合我公司办理合同注销和其他相关手续，若您未按照相关约定和要求配合办理合同注销和其他相关手续的，我公司将会依据合同追究相应违约责任；2、合同解除后，我公司将依法另行出售本案房屋；3、在您已经缴纳的费用中，我公司将依据合同相关约定扣除您应承担的违约金、赔偿金及其他费用，不足部分我公司将保留依法追偿的权利。此后，因被告仍未履行贷款还款义务，银行于2014年3月21日扣划了原告保证金账户的6套房屋贷款余额款项作为原告代被告偿还了6套房屋贷款余额本息共计2151071.88元，其中本案房屋涉及的代偿贷款余额本息经计算确定为468455.46元。此外，庭审中原告对于其要求被告支付其就该房屋买卖所缴纳的税费56129.02元的诉讼请求解释称,根据合同约定，如因被告原因解除合同，被告应当承担房屋的企业所得税、土地增值税、营业税等相应税费，该税费系根据其公司应当承担的各项税费的综合税率计算，为证明其所交税费系因被告违约造成的损失，原告除提交其公司税收通用缴款书、税务证明外未能提交其他证据。另查明，被告自涉案房屋交付（视同交付）至今未实际占有使用该房屋。
以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、个人购房借款/担保合同、西安银行贷款提前到期通知书、进账单、公司致函、公证书（入伙通知书）等证据以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：生效的合同具有法律拘束力，合同当事人应当诚实信用的及时全面履行合同所约定之义务。履行义务不符合合同约定或法律规定的，将可能承担相应的违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议意思表示真实，不违反法律强制性规定，故应认定为合法有效。因该合同及补充协议约定：被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同，原告选择解除本合同的，除有权按照约定抵扣相关费用外，还有权代扣被告向按揭银行支付的全部款项。本案被告因未按照《个人购房借款/担保合同》之约定，向银行及时偿还贷款，致本案原告华源公司承担了保证责任，共计468455.46元。且本案原告于2014年3月10日向被告邮寄《公司致函》通知被告刘建刚本案《商品房买卖合同》已于2014年3月10日解除，并通知被告依照约定于2014年3月31日之前办理合同注销和其他相关手续。应当认定原、被告于2011年12月1日签订的《商品房买卖合同》已于2014年3月10日解除，故对于本案原告请求依法确定原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，并配合办理登记备案注销手续的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于被告要求原告返还已交纳的购房款498187元的反诉请求，因本案《商品房买卖合同》已解除，被告此诉讼请求系基于合同解除的合法要求，故本院依法予以支持。对于被告要求原告支付已付购房款利息的诉讼请求，本案《商品房卖合同》系因被告违约解除，且在本案《商品房买卖合同》中亦约定系无息返还，被告此反诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。对于原告要求被告向其支付代为归还的银行贷款本息468455.46元的诉讼请求，因根据原、被告双方在商品房买卖合同附件中约定，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起三日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）支付给原告，故被告应将原告代偿费用支付原告。同时，基于本院确定双方签订的《商品房买卖合同》及附件已认定解除的结果，原告应将该贷款额及利息作为所购房款的一部分返还被告,原告又于庭审中主张抵销权，故被告对于应支付原告代偿的银行贷款及利息468455.46不再支付。对于原告要求被告支付合同解除违约金197637.4元、不配合解除合同备案违约金197637.4元两项诉讼请求，因合同解除系被告违约造成，双方的《商品房卖合同》对于原告主张的违约责任计算标准有明确约定，原告主张的合同解除违约金数额未超过合同约定，故对原告主张的合同解除违约金197637.4元之诉讼请求依法予以支持；对于原告主张的不配合解除合同备案违约金虽合同中亦有约定,但对该违约金承担的条件约定为或然性条款，合同解除后是否必然发生该违约责任并不明确，“不配合解除合同备案违约金”应当认定为在合同解除后确需办理备案登记而拒不配合时应当承担的责任。本案合同确认解除后，备案登记是否为必然程序亦不确定，且原告在确认合同解除的同时即主张该项违约金有悖公平原则。故对原告要求被告支付不配合解除合同备案违约金的诉讼请求依法不予支持。对于原告要求被告支付房屋使用费55208.73元的诉讼请求，依照合同约定及公证书证明，被告虽未实际收房，但原告已于2012年7月6日，通过合同约定的方式向原告履行了交房义务，合同约定如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，被告应向原告支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日起至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为购房款总额的3%每月。故对原告主张的此项诉讼请求依法亦予以支持，具体数额未超过合同约定计算标准，故依法予以确认。对于原告要求被告支付其就该房屋买卖所缴纳的税费56129.02元的诉讼请求，因对此请求，原告于庭审中陈述该请求系根据合同约定如因被告原因解除合同，被告应当承担房屋的相应税费，该税费系根据其公司应当承担的各项税费的综合税率计算，但原告仅提交其公司缴纳税款的凭证且其主张的税费为其企业经营过程中的必须缴纳的税金和费用，难以认定原告主张的此项诉讼请求系其实际损失的事实。故对于原告此项诉讼请求依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陕西华源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘建刚签订的《商品房买卖合同》于2014年3月10日解除；
二、被告（反诉原告）刘建刚于本判决生效后三十日内配合原告（反诉被告）陕西华源房地产开发有限公司办理本案《商品房买卖合同》登记备案注销手续；
三、被告（反诉原告）刘建刚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西华源房地产开发有限公司合同解除违约金197637.4元；
四、被告（反诉原告）刘建刚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西华源房地产开发有限公司房屋使用费55208.73元；
五、原告（反诉被告）陕西华源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）刘建刚购房款498187元；
六、驳回原告陕西华源房地产开发有限公司其余诉讼请求；
七、驳回被告刘建刚其余反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13651元，由原告陕西华源房地产开发有限公司负担4095.3元，被告刘建刚负担9555.7元；反诉费4386.4元，由原告陕西华源房地产开发有限公司负担（案件受理费、反诉费，原、被告均已预交，本案判决生效之日起十日内原、被告分别按上述确定承担数额支付对方）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李新元
代理审判员 杜 飞
人民陪审员 张 彤
二〇一五年三月十一日
书 记 员 杨 浩