杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)杭拱民初字第2019号
原告（反诉被告）：杭州大家艺术专修学校。
法定代表人：孙洁。
委托代理人：孙逢南。
被告（反诉原告）：杭州市祥符镇庆隆村经济合作社。
法定代表人：凌云翔。
委托代理人：朱宏、江斌，浙江宏昊律师事务所律师。
原告杭州大家艺术专修学校（以下简称大家艺校）为与被告杭州市祥符镇庆隆村经济合作社（以下简称庆隆村经合社）合同纠纷一案，于2014年10月23日向本院起诉，经诉前调解未果，本院于2014年11月13日立案受理。被告庆隆村经合社在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理，并于2015年2月3日、6月5日两次公开开庭进行了审理。大家艺校的法定代表人孙洁及委托代理人孙逢南，庆隆村经合社的委托代理人江斌到庭参加诉讼。因当事人提交新的证据，本院决定延期审理一个月。本案调解期间不计入审限，现已审理终结。
大家艺校诉称，2013年8月16日，双方在拱墅区拆迁指挥部领导见证和协调下，签署补偿协议书，根据规定，甲方补贴乙方共计291万元，签约后被告当月支付100万元补贴费后，剩余191万元至今未付，严重影响了原告搬迁至新址后的正常教学，此事引起了区信访办的高度重视，2014年9月祥符镇街道办事处（文号201）信访回复意见书明确了“原告反映191万元欠款情况属实，关于拆迁补贴款社区董事会表示认可，与反映人沟通，可去庆隆社区领取”的意见，被告多次请求按约执行，但被告均未执行。综上所述，为了维护原告的合法权益，稳定搬迁学生的学习和生活，诉至法院，请求：1、原告按双方补偿协议规定，已全部搬迁完毕，根据约定尚余191万元补贴费至今未付，要求被告立即支付；2、要求被告支付至判定之日为止的双倍银行利息；3、承担本案的诉讼费用及相关所需律师费等。
庆隆村经合社辩称，本案中，原、被告双方之间的基础法律关系是三个租赁合同关系，因拆迁需要而提前终止租赁合同，本案所涉的《补偿协议书》就是双方就终止合同有关事宜达成的一揽子解决协议。该协议主要涉及到房屋腾退及相关租金、水电费、补偿款的结算问题，其中：原告的合同义务是腾退交房，支付租金、水电费；被告的合同义务是支付补偿款。就双方履行合同义务的先后时间而言，原告腾退交房的时间应在2013年12月31日前，支付租金的时间在协议生效后即2013年8月16日，支付水电费的时间在移交房屋后即2013年12月31日。被告应支付的补偿款分二期，第一期100万元补偿款在协议签订后10个工作日，第二期191万元在原告按约定期限搬迁交房并经被告验收合格接收后10个工作日。显然，原告履行腾退交房，支付租金、水电费义务的时间在前，被告支付第二期补偿款义务的时间在后。现原告没有按《补偿协议书》约定履行腾退交房，支付租金、水电费义务，腾退交房的义务直至2014年3月19日才履行完毕，支付租金、水电费的义务至今仍未履行，已构成合同违约。根据《合同法》第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，被告在双方互负债务，且原告未履行其在先债务、履行在先债务不符合约定的情况下，完全有权拒绝支付原告第二期补偿款。故被告不支付原告第二期补偿款应属于合同履行抗辩，不构成违约，无须承担违约责任。综上所述，原告的本诉缺乏事实和法律依据，不应予以支持。恳请法庭查明事实，依法驳回原告的本诉请求。
庆隆村经合社反诉称，2003年1月14日、2003年4月15日、2006年9月，反诉人分别与被反诉人签订三份《房屋租赁合同》，将位于拱墅区庆隆横路8号的厂房出租给被反诉人，租赁房屋建筑面积分别为：4760平方米、920平方米、2400平方米，租赁期限分别为：2003年1月1日至2014年12月31日、2003年4月15日至2014年12月31日、2006年10月1日至2009年9月30日。在该三份租赁合同履行过程中，由于租赁房屋所在地块被列入拆迁范围，反诉人与被反诉人经协商，于2013年8月16日签订《补偿协议书》，对搬迁补贴款、租金、水电费的结算支付事宜达成一致，约定反诉人应支付给被反诉人搬迁补贴款291万元，被反诉人应在2013年12月31日前搬迁完毕并将房屋交付给反诉人；被反诉人在三份房屋租赁合同项下的租金统一交至2010年7月31日止；被反诉人在移交房屋后结清水、电等相关费用。上述《补偿协议书》签订后，反诉人即按约履行，将首批100万元搬迁补贴款支付给了被反诉人，但被反诉人却未按约履行，存在下列违约行为。首先，被反诉人未按约付清至2010年7月31日止的租金，目前被反诉人仍欠反诉人的租金本金345524.4元未付清，其中：4760平方米房屋租金仅支付至2010年6月30日，欠60214元未付清；920平方米房屋租金仅支付至2010年6月30日，欠9310.4元未付清；2400平方米房屋租金仅支付至2009年9月30日，欠276000元未付清。其次，被反诉人未按约在2013年12月31日前搬迁移交房屋给反诉人，其中：4760平方米房屋直至2014年3月19日才移交，逾期78天；920平方米房屋和2400平方米房屋直至2014年1月21日才移交，逾期21天。再次，被反诉人未按约在移交房屋后结清水、电等相关费用，目前被反诉人仍欠反诉人的水电费本金559897.38元未付清，其中：4760平方米房屋水电费仅支付至2011年2月，欠497809.3元未付清；920平方米房屋和2400平方米房屋水电费仅支付至2013年6月，欠62088.08元未付清。反诉人认为，被反诉人的上述行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，反诉人现依法提起反诉，请求：1、判令被反诉人支付尚欠反诉的租金本金345524.4元，并支付从2013年8月17日起至实际付清欠款之日的逾期付款违约金（按银行同期贷款年利率6%计算，暂计算至2014年11月30日止计26752元，详见违约金计算清单）；2、判令被反诉人支付尚欠反诉人的水电费本金559897.38元，并支付从2014年3月20日起至实际付清欠款之日止的逾期付款违约金（按银行同期贷款年利率6%计算，暂计算至2014年11月30日止计23469元，详见违约金计算清单）；3、判令被反诉人赔偿反诉人逾期腾退交房的损失187907元。上述1.2.3项暂计1143549.78元；4、本案的诉讼费用均由被反诉人承担。
大家艺校对反诉辩称，不存在租金本金345524.4元未付清，根据补偿协议第九条内容已明确甲乙双方除水电费外，不存在其他任何债权债务及房租纠纷，双方日后无争议，故不需要再付；对于水电费不存在欠款的问题，大家艺校希望按合同以民用水电费来结算，而不是被告单方的标准结算；对于逾期腾退违约金认为是三方见证签字，因当时系放假有学生物品还存在学校，大家艺校是打了报告要求学生上学后统一运送行李到新学校去。大家艺校的房子在1月1日已经移交清楚，不存在逾期腾房的情况。认为被告的反诉不成立。
大家艺校向本院提交以下证据材料：
1、信访事项告知单、答复意见书。证明191万元拆迁补偿款被告董事会同意的。
2、补偿协议书。证明双方之的款项支付有协议第九条明确约定；双方除水电费外无任何债权债务纠纷。
3、关于拆迁补偿款的说明。证明当时原告拿到第一笔补偿款后临时找房过渡，区政府和庆隆村是表态原告可以去拿拆迁补偿款。
4、房屋租赁合同（合同编号37）。证明水电费清算中计算有误，合同期限到2014年底，跟4760平方米的合同一致。
5、水费清算单据2份。证明水费清算中计算有误。
6、电费清单单据2份，证明电费清算中计算有误。
7、水费缴纳发票。证明2013年9月重复收取该金额水费。
8、水费缴纳发票复印件。证明2013年7月重复收取该金额水费。
9、房屋租赁合同（合同编号09-1）。
10、房屋租赁合同（租赁期为2003年1月1日开始合同编号09）。
11、已交房租凭证（最后一期房租）。
12、房屋租赁合同（租赁期为2004年1月1日开始合同编号9、合同编号37）。5万元可作为房租或水电费抵扣。
13、关于房屋租赁及翻建的函、原告的回复函、回复函。
14、房屋租赁合同（孔家埭村和原告所签）。证据9-14证明原告未拖欠房租。
15、报告、庆隆村签订的补偿协议书（被告领导沈林海签字）。证明原告未逾期交房。
16、4万元予交款项。证明原告遗漏款项应要归还，可作为房租或水电费抵扣。
17、原告方与拱墅区城中村改造工程指挥部签订的补偿协议书。
18、收据。证据17、18证明原告准时搬迁。
19、意向书，证明原、被告就水电费结算按民用计算达成共识的事实。
庆隆村经合社向本院提交以下证据材料：
1、补偿协议书。证明原、被告双方于2013年8月16日就搬迁补贴款、租金、水电费的结算支付事宜达成协议的事实。
2、房屋租赁合同3份。证明原被告之间的房屋租赁合同关系及双方的权利义务。
3、房屋出租专用发票。证明被反诉人对4760平方米和920平方米房屋租金仅支付至2010年6月30日，2400平方米房屋租金仅支付至2009年9月30日的事实。
4、关于要求腾退移交房屋土地的函。
5、拆房联系单。证据4、5证明被反诉人存在逾期腾退交房的违约事实。
6、水电表度数复印件。
7、未付水电费清单。证据6、7证明被反诉人尚欠反诉人水电费559897.38元未支付的事实。
8、租金收据、记帐凭证、转帐说明。证明5万元定金已抵作支付2003年1月1日至2003年6月30日期间的租金。
9、规划许可证、实施征地通知书。证明2400平方米的房屋实际上未进行翻建，仍由大家艺校使用。
10、收条、收回垫付款收据。证明庆隆村为大家艺校垫付姜炜死亡补偿款8万元，大家艺校分二次归还给庆隆村，2009年12月10日收据中的4万元系大家艺校归还庆隆村垫付的款项。
上述证据，经当庭质证，本院对真实性予以确认，对证明事实综合认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：
2002年11月27日，庆隆村经合社（作为甲方）与大家艺校（作为乙方）签订《意向书》，约定：……由甲方向供电局申请安装，用电费用由乙方自行交付。乙方用水费按居民生活用水，由甲方向乙方收取等内容。
2003年1月14日，庆隆村经合社（作为出租人）与大家艺校（作为承租人）签订《房屋租赁合同》，合同编号09，约定庆隆村经合社将拱墅区庆隆横路8号，建筑面积4760平方米一幢房屋出租给大家艺校，租赁期限自2003年1月1日至2014年12月31日；租金2003年至2005年每月每平方米10元，2006年至2008年每月每平方米11.5元，2009年至2011年每月每平方米12.65元，2012年至2014年每月每平方米13.28元，租金每半年支付一次，先支付后使用。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、电话费等。定金5万元，承租人在2002年12月31日前交给出租人等。2014年1月1日，双方就该租赁场所签订有房屋租赁合同，合同编号为09，租赁期限自2004年1月1日至2006年12月31日。
2003年4月15日，庆隆村经合社与大家艺校签订合同编号为09-1的《房屋租赁合同》，约定将拱墅区庆隆横路8号建筑面积920平方米的厂房一幢出租给大家艺校，租赁期限自2003年4月15日至2014年12月31日；租金2003年至2005年每月每平方米8元，2006年至2008年每月每平方米9.2元，2009年至2011年每月每平方米10.12元，2012年至2014年每月每平方米10.63元，双方约定除定金条款取消外，其余内容同09号合同。
2003年，庆隆村经合社与大家艺校还签订了合同编号为37的《房屋租赁合同》，约定将庆隆村原台钻厂建筑面积为2400平方米的7幢房屋出租给大家艺校，租赁期限自2003年10月1日至2006年9月30日，该合同中有约定：水电费按民用计算由出租方向有关部门协调处理。2006年9月，双方就此租赁标的续签《房屋租赁合同》（合同编号8-（3）），租赁期限自2006年10月1日至2009年9月30日，月租金每平方米11.5元，年租金331200元。该合同中约定：该房使用期按前二幢租赁日止，本合同租赁期为三年，到期租金另定。
2013年8月16日，庆隆村经合社（作为甲方）与大家艺校（作为乙方）签订《补偿协议书》，约定：一、乙方位于杭州市庆隆横路8-1号，租赁甲方房屋建筑面积8080平方米。甲方补贴乙方搬迁费8080平方米*80元/平方米=646400元。二、乙方自行搭建房屋建筑面积2351.2平方米，甲方补贴乙方1175600元。三、乙方装修房屋租赁建筑面积8080平方米，甲方补贴乙方8080平方米*100元/平方米=808000元。四、甲方补贴乙方空调移机费400台*200元/台=80000元，补贴供水设施补偿费100000元，补贴水泥道路100000元，小计280000元。以上一至四项甲方补贴乙方合计人民币2910000元。五、乙方应在2013年12月31日前搬迁完毕并将房屋交付给甲方。六、付款方式：双方签订协议后，十个工作日内甲方预付乙方1000000元补贴费，乙方在约定期限内搬迁完毕腾交，经甲方验收合格接收起十个工作日将剩余补贴费用一次性付清。……九、本协议经甲乙双方签字盖章后生效。协议生效后，甲方同意乙方与甲方签订的三份房屋租赁合同的租金统一交至2010年7月31日止。乙方在移交房屋后，与甲方结清水、电等相关费用，甲乙双方之间除上述补贴款项及水电费外不存在其他任何债权债务及房屋租赁关系的经济纠纷，双方日后无争议。协议还约定了其他内容。该补偿协议书由大家艺校先盖章，大家艺校盖章后将补偿协议书交庆隆村经合社盖章，并附有《关于杭州大家艺校庆隆校区整体搬迁的报告》，报告载明：杭州大家艺校自2003年起租用庆隆横路8-1号约8080平方米场所办学至2014年12月底……希望考虑这批学员在二月底毕业离校……交于拆迁单位进场，本校承诺除五楼独立房屋以外其余房屋一律从九月起陆续搬迁及停电停水至十二月全部腾空。
2014年1月21日，大家艺校承租的部分房屋办理拆房移交手续。2014年3月13日，庆隆村经合社发函大家艺校，要求大家艺校清退承租的经营户，尽快将全部房屋、场地腾空移交。2014年3月19日，大家艺校承租的房屋办理拆房移交手续。
大家艺校已支付建筑面积4760平方米、920平方米房屋的租金至2010年6月30日，2010年7月7日，庆隆村经合社开具该两租赁场所2010年1月至6月30日的房租发票。大家艺校已支付建筑面积2400平方米的房屋的租金至2009年9月30日。
另查明，2009年7月，庆隆村经合社书面发函大家艺校，表示对大家艺校承租的2400平方米砖木房进行改造翻修，要求大家艺校对现租赁房及时调整。2009年7月、8月，大家艺校回函，表示于2009年9月彻底清空前述区域，并要求庆隆村经合社将翻修后的房屋继续租赁给大家艺校。
大家艺校已支付的定金5万元已抵扣2003年1月1日至6月30日的租金。2009年12月10日，庆隆村经合社开具收据，载明缴款单位大家艺校，款项内容收回款，金额4万元。
大家艺校提供的水表、电表度数证明显示：水表大家1按1.85元标准收取，2011年10月至2014年3月1日未付水费度数32118。水表大家2原按1.85元标准收取，2010年1月起按3.25标准收取，2013年7月至2014年1月2日未付水费度数3380。电表大家1按0.7元标准收取，其中第一栏即09.2.7栏度数中载明780*30，金额23400*0.7=16380，2011年9月至2014年3月7日未付电表度数751470（25049*30）。电表大家2原按0.7元标准收取，2010年2月起按0.98元标准收取，2013年7月自2014年1月2日未付电费度数57676。
庆隆村经合社提供的2014年3月、1月水电费抄表度数与大家艺校提供的证据一致，但其水电费清单载明的未付为：大家1电费（0.7元标准）482391元、水费（1.85元标准）59418.3元；大家2电费（0.98元标准）51103.08元、水费（3.25元标准）10985元。大家1已交44000元。大家1指4760平方米房屋，大家2指2400平方米和920平方米房屋。
再查明，庆隆村经合社已支付大家艺校《补偿协议书》项下款项100万元。
本院认为，大家艺校与庆隆村经合社签订的房屋租赁合同、《补偿协议书》等系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。
关于庆隆村经合社是否应支付大家艺校剩余补贴款的争议。双方签订的《补偿协议书》第六条约定：……乙方在约定期限内搬迁完毕腾交，经甲方验收合格接收起十个工作日将剩余补贴费用一次性付清。从庆隆村经合社提供的拆房联系单看，大家艺校至迟于2014年3月19日前已经履行搬迁义务，故庆隆村经合社至迟应于2014年4月3日支付大家艺校剩余款项191万元。因被告逾期未付，客观上给原告带来了损失，本院确定自2014年4月4日起，被告按人民银行同期贷款利率标准支付原告相应的利息损失。庆隆村经合社抗辩大家艺校应先支付欠付租金、水电费，而后庆隆村经合社才履行付款义务。本院认为，双方签订的前述补偿协议书并未约定该项先履行内容，庆隆村经合社的该项抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。庆隆村经合社反诉请求大家艺校支付逾期腾房损失。本院考虑到大家艺校在签订补偿协议书之前向庆隆村经合社提交报告、庆隆村经合社发函及大家艺校的实际腾房情况，且案涉房屋系交付拆除等，对庆隆村经合社的该项反诉请求不予支持。
关于庆隆村经合社反诉请求大家艺校支付租金的争议。双方签订的《补偿协议书》第九条约定：本协议经甲乙双方签字盖章后生效。协议生效后，甲方同意乙方与甲方签订的三份房屋租赁合同的租金统一交至2010年7月31日止。根据查明的事实，大家艺校已支付建筑面积4760平方米、920平方米房屋的租金至2010年6月30日，已支付建筑面积2400平方米的房屋的租金至2009年9月30日，故大家艺校尚应支付租金为345524.4元（4760*12.65+920*10.12+2400*11.5*10）。因大家艺校逾期未付，客观上给庆隆村经合社带来了损失，本院确定自2013年8月17日起，大家艺校按人民银行同期贷款利率标准支付庆隆村经合社相应的利息损失。大家艺校对该项反诉情况抗辩称，2009年9月30日之前已搬离该2400平方米的租赁场所，并提供相应的往来函件作为证据。本院认为，2013年8月16日双方签订《补偿协议书》第一条约定：乙方位于杭州市庆隆横路x-1号，租赁甲方房屋建筑面积8080平方米。第九条约定：本协议经甲乙双方签字盖章后生效。协议生效后，甲方同意乙方与甲方签订的三份房屋租赁合同的租金统一交至2010年7月31日止。综合《关于杭州大家艺校庆隆校区整体搬迁的报告》载明：杭州大家艺校自2003年起租用庆隆横路8-1号约8080平方米场所办学至2014年12月底等，可以确认前述“三份房屋租赁合同”指向的是建筑面积为4760平方米、920平方米、2400平方米的租赁合同（三者面积之和为8080平方米），据此，虽2009年双方有关于2400平方米租赁场所翻建的往来函件，但后续新的补偿协议书等已作出新的事实确认，故本院对庆隆村经合社请求大家艺校支付相应房租的请求予以支持，对大家艺校的抗辩不予采纳。
关于水电费标准及费用的争议。本院根据原、被告证据，确认为603897.38元（59418.3+10985+482391+51103.08），减去已交的44000元，实际尚需支付559897.38元。大家艺校主张均按照民用水电费标准计算，并要求退还多收款项。本院认为虽双方签订有意向书等，但从本案证据反映，双方事实上均按清单实际标准履行，故对大家艺校的抗辩不予采纳。大家艺校主张庆隆村经合社存在重复收取水电费，但未提交足够的证据，本院不予采纳。
大家艺校主张其他遗漏未结清的4万元及定金5万元尚未返还。本院认为，从双方签订的补偿协议书条款看，已经确认无涉及其他的纠纷，且庆隆村经合社提供4万元系收回垫付款、定金已抵作租金等证据佐证，故对大家艺校的相应主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、杭州市祥符镇庆隆村经济合作社于本判决生效之日起十日内支付杭州大家艺术专修学校补贴费1910000元，并以该款项为基数，自2014年4月4日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付杭州大家艺术专修学校利息损失至实际履行之日止。
二、杭州大家艺术专修学校于本判决生效之日起十日内支付杭州市祥符镇庆隆村经济合作社租金345524.4元，并以该款项为基数，自2013年8月17日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付杭州市祥符镇庆隆村经济合作社利息损失至实际履行之日止。
三、杭州大家艺术专修学校于本判决生效之日起十日内支付杭州市祥符镇庆隆村经济合作社水电费559897.38元，并以该款项为基数，自2014年3月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付杭州市祥符镇庆隆村经济合作社利息损失至实际履行之日止。
四、驳回杭州大家艺术专修学校的其他诉讼请求。
五、驳回杭州市祥符镇庆隆村经济合作社的其他反诉请求。
上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21990元，减半收取10995元，由杭州市祥符镇庆隆村经济合作社负担。反诉案件受理费7546元，由杭州大家艺术专修学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 沈 晟
二〇一五年六月十日
代书记员 鲁滟华