上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3724号
原告(反诉被告)上海球盛实业有限公司，住所地上海市崇明县长兴镇光荣村XXX-
XXX号XXX室(上海泰和经济发展区。法定代表人朱玉兰，总经理。委托代理人何爱琴，上海何爱琴律师事务所律师。被告(反诉原告)张天义，男，1956年4月6日生，汉族，住黑龙江省大庆市。委托代理人郭宏君，上海尚简律师事务所律师。原告上海球盛实业有限公司与被告张天义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以合并审理，并于2015年12月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院将该案转为适用普通程序审理，并于2016年1月26日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何爱琴、被告张天义及其委托代理人郭宏君到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：其系上海欧亚美家具广场松江店的所有人，作为出租方，与被告订立了租赁合同。双方于2014年9月28日签订两份租赁合同，由原告将位于欧亚美家具广场松江店的部分展位出租给被告使用。其中一份租赁合同的租赁期为25个月，自2014年10月1日起至2016年10月30日止，另一份合同的租赁期为13个月，自2014年10月1日起至2015年10月30日止。此后，双方又于2015年5月6日签订了五份租赁合同，由原告将另外一部分展位出租给被告使用，租期均为1年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止。上述租赁合同的合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX，对应的展位编号依次为：上海市松江区中山东路东外街XXX号欧亚美家居松江精品店二楼34号、负一楼22、23号、三楼32、37号、三楼3、4、5号、二楼29号、一楼26号和四楼24、25号。双方在订立上述XXXXXXX、XXXXXXX两份合同前，约定将其中所涉展位租金减半收取。该两份合同约定了具体的付款时间和金额，并约定逾期付款的滞纳金为每日0.5%，其余五份合同约定被告进场前必须交清三个月租金及其他费用，后续租金的交纳方式为按季度支付，提前五天支付，先付后用，最迟为每月的5号之前交清，如逾期支付，按应缴租金及其他费用总额的0.5%收取滞纳金。此外，根据合同约定，被告不按时交纳租金及其他费用，原告有权解除合同。因被告自2015年5月起欠付租金，经原告多次催讨仍拒不支付，被告理应承担相应的违约责任。原告无奈诉至法院，请求判令：1、解除上述七份租赁合同；2、被告支付租赁合同中约定的租金及其他费用共计280,380元(人民币，以下币种同)及相应的逾期付款滞纳金(按照合同约定的日千分之五的标准分别计算：XXXXXXX合同以28,800元为本金，从2015年5月2日起算；XXXXXXXX合同以38,430元为本金，从2015年8月6日起算；XXXXXXXX合同以66,840元为本金，从2015年5月6日起算；XXXXXXXX合同以38,850元为本金，从2015年5月6日起算；XXXXXXXX合同以22,260元为本金，从2015年8月6日起算；XXXXXXXX合同以85,200元为本金，从2015年5月6日起算，以上逐笔均计算至判决生效之日止)。审理中，原告增加一项诉请，即请求判令被告返还上述七份合同项下的系争展位；另，原告将上述诉请2变更为：被告支付租赁合同中约定的租金及其他费用共计279,955元及相应的逾期付款滞纳金(按照合同约定的日千分之五的标准分笔计算：XXXXXXX合同以28,800元为本金，从2015年5月2日起算；XXXXXXXX合同以38,430元为本金，从2015年8月6日起算；XXXXXXXX合同以66,840元为本金，从2015年5月6日起算；XXXXXXXX合同以38,425元为本金，从2015年5月6日起算；XXXXXXXX合同以22,260元为本金，从2015年8月6日起算；XXXXXXXX合同以85,200元为本金，从2015年5月6日起算，以上逐笔均计算至判决生效之日止)。被告辩称：不同意原告的诉请。双方在签订租赁合同的同时，还签订了两份备忘录。备忘录中对被告在两年内独家经营白色家具事宜作出了明确约定。但原告于2015年6月违反了该约定，未经被告同意，引入其他白色家具进入商场。此举属恶意违约，造成被告巨大损失。并非被告恶意不缴纳租金，而是因为原告违约在先，被告不仅有权拒绝原告所提诉请，亦有权提起反诉。对于展位的返还问题，被告既然同意解除合同，就同意返还展位，但希望在处理完原告的违约赔偿后，再予返还。对于滞纳金，不同意支付，即便要支付的，原告主张的计算标准也过高，要求予以调整。同时，被告反诉称：原告出租给被告用于开设家具广场的场地不具有开设家具卖场的合法资质，原告在与被告签订展位租赁合同时隐瞒了该重要情况，构成民事欺诈。且在租赁合同的履行过程中，原告屡次违反与被告之间的书面约定，严重损害了被告的合法权益，故提起反诉，请求判令：1、解除双方之间订立的前述租赁合同；2、原告退还被告所付的100,130元；3、原告支付被告违约赔偿金966,313元。审理中，被告增加一项诉请：请求判令原告退还展位押金21,300元。针对被告的反诉，原告辩称：第一，原告具有合法经营资质。原告的营业执照的营业范围涵盖家具销售，具有经营家具商城的合法资质，且涉案的家具经营场地也具有合法手续。第二，被告提交的第一份备忘录，签订时间是2014年9月28日，该日期在涉案的租赁合同签订以前。足以说明该份备忘录只是原告在招商阶段的磋商性文件，属于预约文本，并非正式的合同，其所产生的仅是当事人进一步磋商以订立本约的义务，且原告在与被告签署该备忘录后，最终与被告签订了租赁合同，遵守了诚实信用原则，将双方最终协商一致的内容均列入租赁合同，并给予了被告租金上的优惠。此外，该备忘录所述的有关白色欧款家具独家经营权本身属于标的、内容不明确。根据合同法的相关规定，合同的内容由当事人约定，应当包括标的、数量、质量、价款或报酬等，而该备忘录不仅标的不明确，对于白色欧款家具的定义也不明确。由于对于白色欧款家具的品牌、经营白色欧款家具的面积、被告取得独家经营权需要向原告承担的额外费用以及商场要求年度白色家具销售金额等一系列问题均未能明确，故该备忘录不具备合同成立的形式要件和实质要件，其所载内容在租赁合同中亦完全未体现，其本身也未被列为租赁合同的附件。故被告以此主张原告违约尚缺乏依据，对于日期为2014年10月1日的备忘录，原告不知情，不认可该备忘录的真实性。第三，被告要求原告赔偿其展位装修费用及承担其展位中家具的费用缺乏事实和法律依据。第四，原告同意解除租赁合同，但不同意被告所提合同解除的事实和理由，本案系被告违约不付租金导致合同解除，并非因原告违约所致。最后，被告从未向原告缴纳过租赁合同保证金，被告所提质保金并非租赁保证金或租赁押金，与租赁合同无关。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。原告为证明自己的本、反诉主张，向本院提供的证据材料以及被告的质证意见如下：1、租赁合同7份(租赁合同的合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX，对应的展位编号依次为：上海市松江区中山东路东外街XXX号欧亚美家居松江精品店二楼34号、负一楼22、23号、三楼32、37号、三楼3、4、5号、二楼29号、一楼26号和四楼24、25号)，证明原、被告之间就系争展位签订了租赁合同；2、催款函及邮寄凭证，证明原告向被告催收款项；3、中国人民解放军七三六一三部队函，系复印件，证明原告对涉案的商场展位具有合法出租权；4、朱某、于洪联入职日期表，证明原告与该二人在备忘录签订的时段内无聘用关系；5、被告已付租金明细表、欠付租金明细表及应付滞纳金明细表，证明被告欠付租金及滞纳金的情况；6、原告情况说明、被告与案外人上海苏置郡商业投资管理有限公司(以下简称“苏置郡公司”)之间所签的《租赁合同》4份，证明在原、被告签订《租赁合同》之前，被告就已向苏置郡公司承租部分系争展位开展经营，并已进行过装修，而非在原被告双方签订租赁合同后被告才对全部系争展位进行了装修；7、原告情况说明、付款通知单、苏置郡公司2014年8—10月工资表以及朱某于2014年9—10月领取的苏置郡公司现金补贴收条，证明朱某与原告之间只在2014年5月1日至2014年6月10日期间存在聘用关系，其余时间朱某与原告无关，无权代表原告；8、2014年2月22日苏置郡公司股东会决议复印件，证明于洪联仅是处理苏置郡公司的善后事宜，而朱某称其在签署第二份备忘录时均系向于洪联报告，则该份备忘录系在为苏置郡公司处理善后事宜，与原告无涉。被告对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性亦无异议，称其于2015年9月15日收到了该催款函。对证据3的真实性予以确认，但认为与本案无关。对证据4的真实性不予认可，认为系原告单方制作。对证据5，对明细表上载明的已付款和未付款情况均认可，但考虑到原告违约也需向其赔偿损失，两笔款项可以抵消，故而未支付欠付的租金。对证据6中原告的情况说明，认为系单方制作，不予认可，对4份租赁合同的真实性无异议，但与本案无关，且被告不认可原告的证明目的，被告在与原告签订租赁合同后，对全部系争展位进行了重新装修。对证据7中原告的情况说明不予认可，认为系单方制作。对付款通知单、工资表的真实性不予认可，这些材料可由原告随意制作。对收条的真实性无法确认。对证据8，真实性无法确认，与本案亦无关，不能证明原告的证明内容。被告为证明自己的本、反诉主张，向本院提供的证据材料以及原告的质证意见如下：1、2014年9月28日原、被告所签《关于雅庭罗兰、TOP.BED两展位备忘录》和2014年10月1日《关于与张天义白色家具经营相关约定的备忘录》，证明双方对白色家具相关经营事宜达成了特别约定，该备忘录即可视为租赁合同的附件，也可视为双方之间单独的协议，合法有效；2、收据3张，证明被告支付租金的情况；3、现场照片19张，证明原告违约在商场引入了其他白色家具；4、装修报价单及装修预算清单总价明细表，证明被告装修系争展位的花费；5、收据6份，证明被告装修费用；6、照片，内容系原告与朱某所签的《劳动合同》，证明朱某与原告之间存在劳动合同关系，朱某在备忘录上的签名行为系职务行为；7、案外人出某的证明一份，证明被告装修展位支付了费用；8、苏置郡公司档案机读材料，证明苏置郡公司的股东组成，原告和于洪联均系股东；9、苏置郡公司章程修正案、股东会决议、股权转让协议、公司章程，证明2014年3月，原告以股权转让的方式持有苏置郡公司60%的股权，从而成为控股股东，于洪联持有股份35%；10、2012年5月11日押金收据，证明苏置郡公司收取原告展位租赁押金11,300元；11、被告与苏置郡公司2013年签订的《展位租赁合同》，证明被告在涉案商场内长期租赁展位，原告在2014年成为苏置郡公司的控股股东，故在展位出租问题上，原告与苏置郡公司密切关联，原告对系争展位的租赁实际上是替代苏置郡公司行使权利，故若合同解除，相应的押金应由原告予以退还。原告对证据1中《关于雅庭罗兰、TOP.BED两展位备忘录》的真实性无异议，但对两份备忘录的质证意见同前述答辩意见。对证据2的真实性予以认可，但所载内容并非全为租金；对证据3的真实性认可，但认为这些门店的存在并未影响被告的租赁经营。对证据4的真实性不予认可，认为报价单及预算表仅是询价行为，不能证明装修费用实际已发生。即便该费用属实，也是被告的正常经营成本，不可归责于原告；对证据5的真实性有异议，且认为该证据材料自身即存在矛盾，只有两张收据的日期在涉案租赁合同期内。且7份租赁合同均约定，装修事宜须经原告同意，而被告从未经过原告同意进行装修；对证据6，认可劳动合同上原告法人代表成一球签字的真实性，但朱某工作40天后就离职了，也就是说朱某与原告之间只存在40天的劳动合同关系，其余时间朱某不能代表原告公司为职务行为。对证据7，不符合证据形式要求，也不能证明被告的证明目的。对证据8、9的真实性无异议，但与本案无关。对证据10、11的真实性无法确认，且与本案无关，被告并无证据证明原告系替代苏置郡公司对外出租的。另，审理中，被告申请证人朱某出庭作证。朱某称：其曾是原告公司的员工，与原告之间签订过一年(从2014年5月1日至2015年4月30日)的劳动合同。在与原告签订劳动合同之前，其曾是苏置郡公司的员工。与原告签约后，其担任欧亚美家具商场的店长，主要负责租金收取、展位招商、合同续签等工作。2014年6月，其因身体及工作压力等原因离开过一段时间，期间原告公司聘请了案外人接替其职务，但该案外人未达到原告预期，故而于洪联和成一球打电话请其回来。2014年8月，其回到欧亚美家具商场，仍然担任店长，负责商场日常的全面工作，于洪联系其直属领导，商场相关事宜均由其向于洪联汇报。2014年11月30日，其向于洪联提出辞职，并发短信向原告法人代表成一球辞职。朱某另称：2014年8月，其回到欧亚美家具商场后，由于商场对外招商没有实际进展，故而决定对内招商。因被告较具实力，商场的第一考虑对象就是被告，希望以最优惠的价格及租期，吸引被告尽可能多地租赁铺位。其就此与被告进行了谈判。由于被告于2013年刚进行过装修，故被告提出要慎重考虑一下。但商场等不起，故在向于洪联进行了汇报后，其与被告进行了再协商。被告提出两个要求：合同必须两年一签，且要让被告独家经营白色家具、商场对此不能违约；如果违约，被告的租金不交，且已缴纳的租金返还。其未当场答复，而是第一时间向于洪联及成一球作了汇报。当时于洪联说：“都不是问题，让被告做，我们答应的事情不会变化的”。对此，被告要求双方签个协议，但商场并未同意，并称上述事宜无需在备忘录中加以体现，只要口头协议就可以。同时商场也向被告提出要求：三个展位必须精装修；在规定的时间内三个展位必须达到营业水平；所有展位在合同期限内不得中途撤场，如果中途撤场，不享受优惠期，补全优惠期内的租金，同时独家经营白色家具的合同无效；若商场扩大白色家具的面积，由被告优先消化展位，若被告没有资金能力，可与被告协商另行引进品牌；若商场单独引进白色家具，须经被告协商确认后方可引进。这也是原、被告双方签订第一份备忘录的背景。在第一份备忘录签订后，被告并未按时动工，而是提出了要将相关违约后赔偿问题加以固定的要求，其向于洪联汇报后，于洪联表示同意，此后，其又与被告签订了第二份备忘录，主要明确了赔偿问题。第二份备忘录签订后，被告对三个展位分别进行了装修。另，在签订第二份备忘录时，其只向于洪联请示并获得了于洪联的同意，但并未直接征求原告及成一球的意见，至于原告、成一球以及商场“董事会”对该第二份备忘录的内容是否同意，其表示不清楚。朱某还称：于洪联是欧亚美家具商场的总经理，系商场老板之一。其对于洪联与原告是何关系表示不清楚，但其认为于洪联和成一球等老板共同出资经营欧亚美家具商场，故二人应该都属于商场“董事会”的成员。另外，备忘录上的白色家具是指行业内不会发生混淆的统称概念，包含美式、法式、欧式、韩式等白色家具，但白亮光的板式家具除外。对朱某的证人证言，被告称该证人证言真实有效，符合客观实际，充分证明朱某的签字行为属于职务行为，法律后果应由原告承担。而原告对此不予认可，其对上述证人证言有异议，认为不能证明被告的证明目的。此外，原告认为，证人证言再次证明了原告对第二份备忘录并不知情，也未同意。证人朱某签订备忘录的行为代表的是苏置郡公司而非原告。经审理查明：原、被告之间共签订有七份租赁合同，约定由被告向原告承租系争展位，上述展位均位于上海市松江区中山东路东外街XXX号欧亚美家具松江精品店内。其中编号为XXXXXXX的租赁合同，对应的展位为二楼34号，出租用于雅庭罗兰品牌韩式家具经营销售。租期从2014年10月1日起至2016年10月30日止，其中优惠期为从2015年10月1日起至2016年10月30日止。合同总价款为148,520元(其中全年展位租金129,600元，空调费16,200元，综合管理费2,520元，消防器材费200元)，合同签订日首付51,320元(其中含杂费18,920元)，余下租金按季度支付分三次付清，每次支付时间分别定于2015年2月1日、2016年4月1日、2016年7月1日。税金由商户自行缴纳。该合同及附件显示的签约日期为2014年10月10日。编号为XXXXXXX的租赁合同，对应的展位为负一楼22、23号，出租用于TOP-
BED品牌软床经营销售。租期从2014年10月1日起至2015年10月30日止，其中优惠期为从2015年5月1日起至2015年10月30日止。合同总价款为127,460元(其中全年展位租金115,200元，空调费10,800元，综合管理费1,260元，消防器材费200元)，合同签订日首付41,060元(其中含杂费12,260元)，余下租金支付时间定于2015年5月1日。税金由商户自行缴纳。该合同及附件显示的签约日期为2014年9月28日。编号为XXXXXXXX的租赁合同，对应的展位为三楼32、37号，出租用于木韵江南、洛可玫瑰品牌的实木、美式家具销售。租金每平方米每月35元，每月租金为12,810元。编号为XXXXXXXX的租赁合同，对应的展位为三楼3、4、5号，出租用于法诗兰品牌的实木、欧式家具销售。租金每平方米每月35元，每月租金为8,960元。编号XXXXXXXX的租赁合同，对应的展位为二楼29号，出租用于凯悦尔品牌的地中海风情家具销售。租金每平方米每月35元，每月租金为6,475元。编号为XXXXXXXX的租赁合同，对应的展位为一楼26号展位，出租用于CBD品牌皮沙发销售。租金每平方米每月35元，每月租金为7,420元。编号为XXXXXXXX的租赁合同，对应的展位为四楼24、25号，出租用于经营圣杰罗品牌白色欧式家具销售。租金每平方米每月35元，每月租金为11,480元。除了编号为XXXXXXX、XXXXXXX两份合同外，其余五份合同约定的租期均为2015年5月1日至2016年4月30日。另，编号为XXXXXXX、XXXXXXX两份合同中约定：保证金在被告办理相关核准手续离场一年后，扣除按约定被告应承担的赔偿费用后不计息予以退还。收据妥善保管，凭单退款；而其余五份合同则约定：质量保证金均为转上期合同，如遇被告出现质量问题、售后服务投诉而被告不及时处理，则由原告代为处理，费用从该保证金中扣除。如因被告在销售服务中涉及违法行为所产生的后果，由被告负全责。协议期间，如保证金减少，则由被告及时补足保证金，如被告退场一年后无质量投诉，则由原告无息退还保证金。此外，编号为XXXXXXX、XXXXXXX两份合同均约定：被告累计三次逾期缴纳费用或一次逾期10天以上仍不缴纳费用的，经甲方催告仍不交纳的，原告有权通知被告解除合同；其余五份合同则均约定：租赁期间，被告如不按时缴纳场地租赁费及其他费用的，原告有权决定解除协议。上述七份合同另对其他事项进行了约定。2014年9月28日，原、被告签订《关于雅庭罗兰、TOP.BED两展位备忘录》，载明：“考虑到商场正处于转型调整阶段，商场与雅庭罗兰、TOP.BED两展位达成如下协议，以资共同遵守：1、五楼原雅庭罗兰展位尚欠租金全部减免；……；3、白色欧款(法式、欧式、美式)家具由张天义独家经营两年(两年合同期起止时间：2014年10月1日起至2016年10月30日止)，若在两年合同期期间商场根据招商形式和经营需求，若商场要扩大白色欧款家具经营的面积或扩大白色欧款家具经营品类，由张天义负责内部消化完成(至于展位招商政策，到时再进一步洽谈)；若有新进商户经营白色家具，需跟张天义确认后，再决定是否进商场装修经营；……”该备忘录落款甲方(商场方代表)处有原告的签章以及朱某、于洪联的签名、乙方(业主)处有被告的签名。现因被告欠付租金及杂费，原告发函催讨仍无果的情况下而涉诉。本案原告诉状副本的送达日期为2015年9月23日。审理中，原告提交了租金及杂费支付情况明细表，载明截止2015年10月份被告尚欠付租金及杂费共计279,955元，被告对此予以认可。另查明：在原、被告签订上述租赁合同之前，被告已在系争展位所在商场开展经营，并签订有展位租赁合同，当时的合同相对方为案外人苏置郡公司。案外人苏置郡公司的现股东为原告(占股60%)、上海洲发贸易有限公司(占股5%)、于洪联(占股35%)，现法人代表为吴建元。苏置郡公司于2009年3月24日成立，原股东为上海洲发贸易有限公司(占股65%)和于洪联(占股35%)。2014年3月19日，通过股权转让的形式，原告从上海洲发贸易有限公司受让了苏置郡公司60%的股权。另苏置郡公司于2015年8月3日通过股东会决议免去了原法定代表人于洪联的职务，委派吴建元为公司执行董事。审理中，关于解除后果的处理问题，原告表示除了本案诉请外无其他主张，被告也表示除了反诉诉请外无其他主张。上述事实，有租赁合同、《关于雅庭罗兰、TOP.BED两展位备忘录》及、档案材料、股东会决议、股权转让协议、证人证言及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。租金、经营管理费用等事项双方合同已有明确约定，被告未按约支付构成违约，原告依约可解除合同。故本院对原告所提解除合同的诉请，依法予以支持。至于被告所提解除合同的反诉请求，其主张的理由为原告违约，然其并未就此提供充足的证据加以证明，故本院对其所提事实和理由，实难采信，对其该项反诉请求不予支持。退一步讲，即便如被告所说，原告因侵犯其白色家具独家经营权而需要承担相应责任的话，该情形亦不构成被告迟延支付或者拒付租金的合理抗辩。故本院对被告所提无需支付租金的抗辩意见不予采纳。至于合同解除日，鉴于原告无证据证明其诉前已向被告发出解除通知，故本院认定诉状副本送达日即2015年9月23日为合同解除日。合同解除后，租赁物理应返还，故本院对原告的该项诉请，依法予以支持。关于费用的结算，原告主张的租金于法不悖，被告对此亦无异议，故本院亦予以支持。另，被告存在逾期向原告支付租金的违约行为，还应当向原告承担相应的违约责任。合同中约定的滞纳金，在性质上属违约金，如约定过高，则可以请求调低。本院认为，在原告没有充分证据证明自己所受损失的具体数额情况下，原告主张日千分之五的计算标准显然过高，本院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，将违约金的计算标准酌情调整为日万分之三。至于计算期间，原告的主张并无不妥，本院予以支持。对于被告所提反诉请求之返还租金及赔偿损失部分，一则缺乏事实和合同依据，本院难以采信；二则本案中被告违约不付租金，作为违约方，其所提要求原告赔偿装修损失的诉讼请求与法相悖，本院难以支持。关于质保金，该质量保证金并非租赁押金或租赁保证金，对此，一则因被告无充分证据证明该质保金系向原告所付，原告对此又不予认可，二则结合租赁合同中对质量保证金如何处理的约定及本案已查明的事实，即使被告确向原告交纳了质量保证金，也尚未达到返还的条件，故本院对该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海球盛实业有限公司与被告(反诉原告)张天义之间签订的七份《租赁合同》均已于2015年9月23日解除(租赁合同的合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX，对应的展位编号依次为：上海市松江区中山东路东外街XXX号欧亚美家居松江精品店二楼34号、负一楼22、23号、三楼32、37号、三楼3、4、5号、二楼29号、一楼26号和四楼24、25号)；二、被告(反诉原告)张天义于本判决生效之日起十日内将上海市松江区中山东路东外街XXX号欧亚美家居松江精品店二楼34号、负一楼22、23号、三楼32、37号、三楼3、4、5号、二楼29号、一楼26号和四楼24、25号展位返还原告(反诉被告)上海球盛实业有限公司；三、被告(反诉原告)张天义于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海球盛实业有限公司租金及杂费279,955元；四、被告(反诉原告)张天义于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海球盛实业有限公司上述租金的逾期付款滞纳金(按照每日万分之三的标准分笔计算：XXXXXXX合同以28,800元为本金，从2015年5月2日起算；XXXXXXXX合同以38,430元为本金，从2015年8月6日起算；XXXXXXXX合同以66,840元为本金，从2015年5月6日起算；XXXXXXXX合同以38,425元为本金，从2015年5月6日起算；XXXXXXXX合同以22,260元为本金，从2015年8月6日起算；XXXXXXXX合同以85,200元为本金，从2015年5月6日起算，以上逐笔均计算至本判决生效之日止)；六、驳回被告(反诉原告)张天义的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,208元，反诉案件受理费7,289元，合计诉讼费15,497元，由被告(反诉原告)张天义负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 明
审 判 员 杨惠星
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年四月十五日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
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第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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