重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终7462号
上诉人（原审被告）：重庆瑞礼实业（集团）有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道金兰街2号，统一社会信用代码915002227339669536。
法定代表人：何瑞礼，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄春燕，女，1983年3月29日出生。
被上诉人（原审原告）：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3幢6-3，统一社会信用代码915001055721011811。
法定代表人：赖义福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何守兵，重庆元炳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆龙居物业服务有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道金兰街2号，统一社会信用代码915002227980004635。
法定代表人：何瑞陶，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐晓芬，女，1985年7月30日出生。
上诉人重庆瑞礼实业（集团）有限公司（以下简称瑞礼公司）因与被上诉人重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸公司）、被上诉人重庆龙居物业服务有限公司（以下简称龙居公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2017)渝0110民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人瑞礼公司的委托诉讼代理人黄春燕，被上诉人凯逸公司的委托诉讼代理人何守兵，被上诉人龙居公司的委托诉讼代理人唐晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞礼公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回凯逸公司的全部诉请。一审、二审诉讼费由凯逸公司负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误，诉争地下车库与地上建筑物可以独立分割，并非一个整体，且地下两个车库公用一个进出口通道，两个车库属于一个整体，被上诉人所签的物业服务协议中的服务范围只是包括其小区内的地面停车场。被上诉人实际并未对诉争车库提供任何物业服务。故应驳回被上诉人的全部诉请。
凯逸公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
龙居公司答辩称：同意上诉人的上诉意见。
凯逸公司向一审法院起诉请求：1、二被告连带支付尚欠原告的物业服务费159600元；2、二被告将阳光奥韵小区车库交还原告统一管理；3本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：重庆市綦江区文龙街道白玉街阳光奥韵小区（以下简称阳光奥韵小区）系集商业用房与住宅于一体的综合性小区，由瑞礼公司开发。瑞礼公司与龙居公司签订了前期物业管理合同，瑞礼公司将阳光奥韵小区委托给龙居公司实施物业管理。后该小区成立了业主委员会。2012年12月14日，凯逸公司与阳光奥韵小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同约定：管理事项为，物业共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿化、花木、建筑小区等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、汗水管道（沟）及生化池的疏通、清掏等；交通与车辆停放秩序和管理等。管理期限为2年，即从2013年1月起至2015年12月31日止。物业管理服务费按建筑面积按月收取：1、住宅物业费高层按1元/平方米（一、二层0.8元/平方米）；2、商业物业费按1.5元/平方米；3、代收二次供水费；4、车库物业费按物业相关法律法规和约定标准收取、业委会协助；5、公共设施设备水、电公摊费据实分摊。另外，该合同对停车场地费用还进行了约定：1、停车场属开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应向产权人缴纳车位使用费，产权人并向物业公司交纳物业费；2、车位权属业主的，车库车位按物价部门核定和前期物业协议约定标准向乙方交纳停车管理服务费。乙方应在业主与车库权属单位签订《停车位销售合同》同时与业主或使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。同时，该合同约定了双方的其他权利义务和违约责任等内容。2016年2月21日，凯逸公司与阳光奥韵小区业主委员会重新签订綦江区阳光奥韵小区服务内容协议。该协议约定了从2016年3月1日起至2017年2月28日止由凯逸公司继续对小区进行服务（如未违反本协议条约，将自动续签，并签两年正式合同），该协议同时约定了服务内容及服务收费标准（按2015年物业服务收费标准执行收费）。该协议未对车库收费进行约定。
另查明，阳光雅苑小区、阳光奥韵小区同是瑞礼公司开发的一、二期工程，阳光雅苑小区的车库与阳光奥韵小区的车库共用一个进出口通道。阳光雅苑小区一直由龙居公司进行物业管理服务。阳光奥韵车库位于綦江区文龙街道白玉街2号阳光奥韵小区1、2号楼负一层，建筑面积为3137.55平方米。该车库的所有权人为瑞礼公司。阳光奥韵小区的前期物业管理为龙居公司，由龙居公司对该房屋提供物业服务。后阳光奥韵小区成立业主委员会后，业主委员会与凯逸公司签订了物业服务合同，由凯逸公司对该小区进行物业服务。2009年12月，瑞礼公司将阳光奥韵车库租赁给重庆市綦江区万家福超市有限责任公司，租期为2009年12月1日起至2014年11月30日止。重庆市綦江区万家福超市有限责任公司支付了凯逸公司2013年1月至2014年9月物业服务费。后阳光奥韵车库被改造为室内停车场，车位114个。该停车场仍由龙居公司进行物业服务管理。2015年4月22日，瑞礼公司与龙居公司签订承包协议，由瑞礼公司将阳光奥韵车库承包给龙居公司经营管理。承包期限为2015年5月1日起至2020年4月30日止。合同同时约定了车辆停放在满足本小区车主停放前提下对外经营。阳光奥韵车库内公共设施设备维护、环境卫生、安全巡逻等均由龙居公司自行管理。
一审法院认为，业主委员会是由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。凯逸公司与阳光奥韵小区业主委员会签订的物业服务合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。该合同对全体业主和物业服务企业均具有法律约束力，当事各方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务；否则，应承担相应的法律责任。物业服务企业提供约定的物业服务后，有权请求业主或物业使用人承担交费责任。阳光奥韵小区系瑞礼公司开发，在其就该楼盘进行房地产销售后，对未出售的阳光奥韵车库办理了房屋产权，其为该车库的房屋所有权人，享有相应物权，具备物业所在小区业主身份资格。因此，瑞礼公司在接受物业服务方面，其应当依照物业服务合同的约定享有权利，并履行相应义务。在物业服务合同约定的履行期间，瑞礼公司将阳光奥韵车库承包给龙居公司经营使用，承包合同上并未约定物业服务费用由谁交纳。因此，物业服务费用的交纳义务应由业主瑞礼公司承担。瑞礼公司、龙居公司辩称“设施设备能够分割，独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”，与阳光奥韵车库作为阳光奥韵小区的配套设施，建于该小区的1、2号楼负一层，与楼宇的公共部位及公共设施设备客观不可分割之事实不符，该辩解理由不成立，法院不予采纳。凯逸公司对阳光奥韵小区提供了物业服务，凯逸公司要求瑞礼公司、龙居公司支付2014年12月1日至2017年3月31日的物业服务费理由正当，应当予以支持，但物业服务费的计算标准应与凯逸公司提供的物业服务范围相当。由于凯逸公司与阳光奥韵小区业主委员会签订的物业服务合同中并未对车库的物业服务费进行约定，只约定的住宅、商业物业服务费的标准。阳光奥韵车库为地下一层，不宜归属于商业物业的范畴，基于公平原则的考虑，适宜参照住宅的一、二层标准（每月每平方米0.8元）兼顾车库物业服务内容和强度确定物业服务费用。鉴于阳光奥韵车库因经营需要，日常主要由龙居公司管理，故对凯逸公司要求按每个车位支付50元的物业服务费的诉讼请求法院不予支持，宜以每月每平方米0.64元（0.80元×80%）计算较合理。由此，瑞礼公司、龙居公司应当支付凯逸公司2014年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费56225元（0.64元／月.平方米×3137.55平方米×28个月）。
瑞礼公司作为房屋所有权人，其对其房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。瑞礼公司将车库承包给龙居公司管理使用，不违反法律规定，故凯逸公司要求将该车库交由其管理法院不予支持。
综上所述，对凯逸公司的合理请求，予以支持；不当请求，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十二条、八十条《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十三条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：“一、被告重庆瑞礼实业（集团）有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2014年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费56225元；二、驳回原告的其余诉讼请求。本案案件受理费3492元，由原告重庆凯逸物业服务有限公司负担2262元，由被告重庆瑞礼实业（集团）有限公司负担1230元（原告已预交，被告在履行前述义务时直接付给原告）。”
二审中，瑞礼公司于本院二审中提交案涉阳光奥韵小区、阳光雅苑小区的规划书、平面图、红线图、航拍图，拟证实两个小区是主体工程的一期和二期，实为一个项目，两个小区的地下车库公用一个出入口且位于阳光雅苑小区内。龙居公司质证后认可前述证据的证据三性。凯逸公司不认可该证据的关联性。另，凯逸公司于二审庭审中陈述：“因上诉人独自在经营，对车库内部我们不能进入进行管理，只能对小区公共范围的消防、水电设施设备进行管理”。
本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
本院认为，阳光雅苑小区、阳光奥韵小区同是瑞礼公司开发的一、二期工程，系同一个规划项目；两个小区的地上部分虽然各自独立，但两个小区的地下车库完全相通连接为一个整体，两个小区的地下车库共用一个进出口通道，且进出口通道位于阳光雅苑小区内；阳光雅苑小区及其地下车库至今一直由龙居公司进行物业服务，龙居公司为阳光奥韵小区提供前期物业服务，对阳光奥韵小区地下的车库系与瑞礼公司签定承包协议后取得物业管理权。虽然阳光奥韵小区业主委员会与凯逸公司签订的物业服务合同约定由凯逸公司对阳光奥韵小区地下的车库行使物业管理权，但凯逸公司至今并未进入并对地下车库进行过实际的物业管理；同时，鉴于前述诉争地下车库的实际情况，考虑龙居公司物业服务内容与诉争地下车库的联结点大大超过凯逸公司与诉争地下车库的联结点，由龙居公司继续进行物业服务既有利于对相通连接的两个地下车库进行更加有效的物业管理，也有利于两个小区的停车业主更方便，故诉争的阳光奥韵小区地下车库应由龙居公司依照其与瑞礼公司签定的承包协议约定继续进行物业服务，待其合同期满后可由各方再行协商。凯逸公司的诉请因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
综上所述，上诉人重庆瑞礼实业（集团）有限公司的上诉请求成立，本案因新证据予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市綦江区人民法院(2017)渝0110民初2859号民事判决；
二、驳回重庆凯逸物业服务有限公司的诉讼请求；
一审案件受理费3492元，二审案件受理费6984元，合计10476元均由重庆凯逸物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 苏致礼
审判员 陈 华
二〇一七年十二月十八日
书记员 张远馨