天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初3344号
原告宋倩。
委托代理人刘涛,天津津发展律师事务所律师。
被告郭世荣。
委托代理人郭世文(被告郭世荣之妹)。
委托代理人张旺,天津益清律师事务所律师。
被告胡喆君。
被告满懿金服(天津)房地产咨询有限公司,住所地天津市和平区大沽北路2号环球金融中心津塔写字楼3501。
法定代表人范晓鹏,经理。
委托代理人王德新,该公司职工。
原告宋倩与被告郭世荣、胡喆君、被告满懿金服(天津)房地产咨询有限公司(以下简称满懿金服公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月30日受理后,依法由审判员陈亚洁独任审判,公开开庭进行了审理。原告宋倩的委托代理人刘涛,被告郭世荣的委托代理人郭世文、张旺,被告胡喆君,被告满懿金服公司的委托代理人王德新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋倩诉称,2015年12月,原告通过满懿金服公司与被告郭世荣达成关于被告郭世荣名下坐落于天津市南开区××号房屋的买卖意向。原告与郭世荣、满懿金服公司于2015年12月21日签订《房产交易合同》,合同签订后,原告依约向郭世荣支付定金5万元,但郭世荣未按约定在2016年2月16日前还清贷款并注销抵押权,致使不能按合同中的相关约定签署《天津市房产买卖协议》及办理过户手续。同时郭世荣在原告付款后拒绝按合同约定于2016年2月25日进行房屋交接。满懿金服公司也没有按合同约定履行其积极协助双方进行物业交接的义务,对郭世荣拒绝交房的行为不闻不问,上述被告的违约行为导致原告2016年4月21日才与被告郭世荣的委托人胡喆君签订《天津市房产买卖协议》及办理相关过户手续,且于2016年5月22日才实际收到房屋。为维护原告合法权益,起诉来院,当庭陈述诉讼请求为:1、判令三被告连带共同承担赔偿原告违约金78360.75元(其中逾期签署《天津市房产买卖协议》及办理过户手续的违约金30566.25元;逾期交付房地产违约金47794.5元)2、诉讼费用由三被告共同承担。
原告提交证据材料:1、房产交易合同,证明原告与郭世荣之间的房屋买卖关系;2、天津市房产买卖协议,证明2016年4月21日双方打买卖协议;3、收据,证明合同签订当日原告履行了交付定金的义务;4、产权证及缴费票据,证明原告是诉争房屋的所有人。
三被告对原告提交的全部证据无异议,认可其证明目的,对该证据本院予以确认。
被告郭世荣辩称,不同意原告诉请。双方于3月9日签订借款合同,4月21日签订买卖协议,均对之前的三方中介协议的部分条款作出变更,因此被告郭世荣在履约过程中没有任何违约行为。由于前期中介工作人员赵立元失职行为造成的延期,不应由郭世荣承担。
被告郭世荣提交证据材料为:1、中德银行接待人员刘女士出具的手写清贷流程,证明在2016年2月1日前,郭世荣积极主动的办理清贷手续;2、满懿金服公司周×经理出具的手写后续流程,证明2016年3月9日后,去津塔总部办理清贷手续,门店不再管;3、2016年4月7日满懿金服公司工作人员杨先生出具的收条,证明中介公司垫付20万,要求郭世荣押房本身份证;4、天津市北方公证处发票,证明郭世荣委托胡喆君办理后续手续进行了公证;5、个人业务凭证(回执)、通用业务凭证、中德住房储蓄银行个人贷款还款清单、中德住房储蓄银行个人贷款结清证明,证明2016年4月7日郭世荣完成清贷;6、郭世荣对电话内容的手写记录,证明在签订三方协议后,郭世荣联系赵×询问办理流程及时间,赵×经过计算,按照正常时间为74天,交快件费后可以缩短为52天办完,所以才定的2月25日打协议交房;7、郭世文的女儿郭×的信用卡账单,证明2016年3月28日借款利息打到了满懿金服公司;8、郭世文与赵×于2016年7月12日下午3:00通话录音及书面整理材料,证明被告郭世荣及其卖房过程中的代理人郭世文在签订合同时就已经委托中介公司办理清贷业务,被告本身对于合同的履行无拖延,不存在违约行为。
原告对被告郭世荣的质证意见:不认可1、2、6的真实性;认为3与本案无关;认可4、5的真实性、合法性、关联性;认为7的真实性无法确定,与原告无关,不发表意见。对8的真实性、关联性均不认可。
被告胡喆君对被告郭世荣的的质证意见:对1、2、6、7、8的真实性不认可,认可3、4、5的真实性。
被告满懿金服公司对被告郭世荣的质证意见:不认可1、2、3、6、7的真实性,认可4、5的真实性,但不认可关联性,对8的真实性、证明事项均不认可。
对被告郭世荣提交证据,经质证和本院审查认为,对证据材料4、5、7的真实性、关联性予以确认,与本案纠纷有直接的法律关系,可作为本案证据。对其他证据材料的真实性及关联性本院不予确认。
被告胡喆君辩称,不同意原告诉请。胡喆君与郭世荣是委托代理的关系,应该由委托人郭世荣承担相应法律后果。
被告胡喆君提交证据材料为:1、公证书,证明被告郭世荣在2016年3月24日委托胡喆君办理后续手续,为了便于办理手续,保证资金安全,3月24日取得代理权限,责任应由郭世荣承担;2、借款协议,证明在3月9日签订借款协议,原告认可比合同约定2月25日晚办手续晚交房。3、咨询服务协议及刷卡凭条,证明2016年3月9日在签署借款协议的同时签订了咨询服务协议。
原告对被告胡喆君的质证意见为:认可1的真实性、证明事项;认可2的真实性,不认可证明目的,借款事实不影响交房行为,与交房没有关系。不认可3的关联性和证明目的。
被告郭世荣对被告胡喆君证据的质证意见:认可1、2的真实性、证明事项。认可3的真实性、关联性,证明目的不认可,该证据证明满懿金服公司代办了本次房屋买卖所涉及的尾款清贷业务,并从中取得了利益。
被告满懿金服公司对被告胡喆君证据的质证意见:认为1、2与我公司无关,不发表质证意见,认可3的真实性及证明目的。
对被告胡喆君提交证据,经质证和本院审查认为,对证据材料1、2、3的真实性、关联性予以确认,与本案纠纷有直接的法律关系,可作为本案证据。
被告满懿金服公司辩称,不同意原告诉讼请求。我公司促成原告和郭世荣的房屋买卖合同,约定在2016年2月16日前由郭世荣还清贷款并注销抵押权,在郭世荣还清贷款之后我公司协助原告与郭世荣办理打协议贷款过户等相应手续,完成了居间方应完成的服务,在居间的过程中不存在瑕疵,因此。宋倩在签订买卖协议后一直未向我公司交付中介服务费,我公司在办理完过户手续后向南开区法院提起诉讼,南开法院作出了(2016)津0104民初5481号民事调解书,宋倩同意向我公司支付中介费5950元,该调解书证明宋倩认可我公司的中介服务,原告要求我公司连带支付违约金的请求没有法律依据,我公司不同意支付。
被告满懿金服公司提交证据材料为:(2016)津0104民初5481号民事调解书,证明中介所有手续均办理完毕,原告同意向满懿金服公司支付中介费,认可满懿金服公司的中介服务。
原告、被告郭世荣、胡喆君对满懿金服公司提交的证据材料的真实性认可。此外,原告认为交中介费不等于认可中介履行了全部服务,调解的金额也不是按照约定的金额支付。对该证据材料真实性本院予以确认,但对其关联性本院不予确认。
经审理查明,诉争房屋坐落于天津市南开区××号,建筑面积58.4平方米,产权人为被告郭世荣。2015年12月21日,原、被告在被告满懿金服公司的居间下签订《房产交易合同》,约定被告郭世荣将诉争房屋卖与原告,价款85.5万元,并约定买卖双方于2016年2月16日前还清贷款并注销该抵押权,2月25日到房管部门签署《天津市房产买卖协议》并依约定办理买卖手续,2016年2月25日原、被告双方办理房屋交接。该合同第二条还约定,除买卖双方另有约定外,《天津市房产买卖协议》中履行日期与本合同发生冲突,以本合同为准。同日原告给付被告郭世荣定金5万元。对于违约责任约定为,如不按约定办理相关手续,则每逾期一日,违约方应当向守约方支付该房地产成交价千分之一的迟延履行违约金,居间方违约的,应承担相应的违约责任。
另查,被告胡喆君系被告满懿金服公司的工作人员。2016年3月9日,在胡喆君的居间下,郭世荣、宋倩、高静(案外人)三方签订《借款协议》,约定案外人高×向郭世荣出借资金21万元用于办理涉案房屋解抵押并使用购房款用以偿还上述借款,借款利息为月息2%,同时向被告满懿金服公司支付平台占用费1050元。同日郭世荣、高×(案外人)、满懿金服公司三方签订《咨询服务协议》,约定满懿金服公司作为咨询服务方提供服务的内容,包括提供二手房买卖交易过程中借款咨询服务、贷后管理、出现债务人违约采取措施等。该协议亦约定了借款利息和平台占用费支付。后被告郭世荣于2016年3月28日向满懿金服公司交付利息及平台占用费共计9450元。
2016年3月24日,被告郭世荣出具经天津市北方公证处公证的委托书,由被告胡喆君作为代理人办理涉案房屋的提前还贷、撤销抵押、签订房产买卖合同、办理转移登记手续、领取总售房款等事宜。2016年4月7日,被告郭世荣结清贷款。2016年4月21日,胡喆君作为代理人与宋倩签订《天津市房产买卖协议》,其中第五条约定郭世荣须于2016年6月1日前将房产交付给原告。原告于2016年5月22日实际收房。
上述事实,有当事人的当庭陈述、所提交的证据予以证实,经质证,本院予以确认。
本院认为,本案争议焦点之一为原告是否有权主张违约金。原告作为买受人,按照2015年12月21日签订的《房产交易合同》,该合同约定2016年2月25日到房管部门签署《天津市房产买卖协议》并依约定办理买卖手续,房屋交接的时间为2016年2月25日,且该合同第二条还约定,除买卖双方另有约定外,《天津市房产买卖协议》中履行日期与本合同发生冲突,以本合同为准。虽然2016年4月21日买卖双方在房管局签订的《天津市房产买卖协议》中第五条约定郭世荣须于2016年6月1日前将房产交付给原告,但因之前的协议已经对履行日期进行了特别约定,不因之后的协议而发生变化。故原告有权主张逾期签署《天津市房产买卖协议》并办理买卖手续和逾期交房的违约金。
本案争议焦点之二为向原告承担违约责任的主体和承担方式。被告郭世荣系出卖方,未按照合同约定的时间履行,应承担违约责任。郭世荣在2015年12月21日签订房产交易合同后即负有按照合同约定的2016年2月16日清贷并撤销抵押的义务,其归责于满懿金服公司的抗辩意见不能成立。
本案被告胡喆君为满懿金服公司的工作人员,其受郭世荣的委托自2016年3月24日开始办理清贷、撤押、到房管局签订合同、收取房款等行为系基于是满懿金服公司的工作人员的职务行为,虽然满懿金服公司抗辩系胡喆君的个人行为,与公司无关,但从其在2016年3月9日居间签订的《借款协议》、《咨询服务协议》开始直至最后的收取房款,均可以证实胡喆君基于郭世荣向案外人的借款,为了保证资金安全参与到涉案房屋买卖中,故本案纠纷与胡喆君个人无关,其行为产生的民事责任应由满懿金服公司承担。
被告满懿金服公司作为居间方为涉案房屋买卖合同和借款合同提供居间服务,完成了居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,均收取相应的居间费用,未发生故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的情形,故满懿金服公司对被告郭世荣的逾期违约行为不存在过错及承担连带责任,被告郭世荣所述4月21日签订的买卖协议是对之前三方中介协议部分条款作出变更,以及中介工作人员失职行为造成的延期的抗辩理由,与案件查明的事实不符,本院不予采信。
虽然原告继续履行合同,但原告仍有权主张违约责任。鉴于原告以总房款按照年利率24%主张逾期违约金,不违反法律规定,本院予以支持。对于原告主张的逾期签协议和逾期交房两项违约金共计78360.75元,经本院核查,对该数额予以确认,对此被告郭世荣应当承担全部给付责任。综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内,被告郭世荣给付原告78360.75元;
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费1759元,减半收取879.5元,由被告郭世荣全部负担(被告郭世荣负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告)。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 陈亚洁
二〇一六年八月二十三日
书记员 王 琳
附:本裁判文书所依据的法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款违约金的约定,但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的,人民法院不予支持。