江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终975号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州工业园区宏基物业管理有限公司,住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大厦6926室。
法定代表人：陈伟民，总经理。
委托诉讼代理人：胡明艳，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王勤，女，1959年8月29日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：郭燕萍，江苏华为律师事务所律师。
上诉人苏州工业园区宏基物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州工业园区宏基物业管理有限公司上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：涉案房屋物业费收费标准按照1元/月/m²计算，被上诉人对此认可。2016年度物业费发票证实该年度全年物业费是3096元。一审法院认定物业费收费标准错误。上诉人未胁迫被上诉人。一审法院认定事实错误。
王勤二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王勤向一审法院提出诉讼请求：1、判令原审被告返还其于2009年至2016年多收的物业管理费6835元，补开2016年之前历年已收物业管理费的正规发票；2、判决撤销王勤因受宏基物业公司欺诈胁迫而按1元/㎡计算写下的金额为9580元的物业管理费欠条；3、本案诉讼费由原审被告承担。
苏州工业园区宏基物业管理有限公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人王勤向反诉人支付2009年至2016年欠缴的物业费共计11976元；2、反诉诉讼费由反诉原审被告承担。
一审法院经审理查明，2005年10月31日，开发商苏州建业建设公司（甲方）与宏基物业公司（乙方）签订《苏州市物业管理委托合同》一份，双方约定由宏基物业公司对吉庆街88号（百花洲二期2号地块1-6号房）的住宅及别墅进行前期物业管理，委托管理期间为2005年7月10日至成立业主委员会为止。合同第十三条约定，“甲方委托乙方向业主收取如下费用：1、按有关文件收取装修垃圾费；2、按有关规定收取物业管理费。”该小区至今未成立业主委员会。
王勤系吉庆街88号22幢105室房屋业主，该房屋原为王勤及其丈夫曹刚、儿子曹翰阳共同共有。2016年9月份，三共有权人欲将曹翰阳所持房产份额转让给王勤夫妇共同共有，故至房地产交易管理部门办理过户手续。办理过程中，房地产交易管理部门要求王勤提供涉案房屋2016年度的物业管理费发票。2016年9月21日，王勤至宏基物业公司申请其开具2016年的物业费发票。宏基物业公司告知王勤，其房屋的物业费收费标准应为1元/㎡，根据王勤的缴费情况，其结欠物业公司2006年、2009年至2015年（共8年）每年半年的物业费1524元，要求王勤支付。后王勤在宏基物业公司提供的物业费减免申请上签字，该申请中确认的欠费金额共计11976元，物业公司同意王勤按照八折支付，即付款9580元，王勤随即写下金额为9580元的物业费欠条。其后，宏基物业公司向王勤开具了金额为3096元的2016年度物业费发票，但原审原被告双方均确认，王勤仅于2016年1月5日缴纳了当年物业费1548元，其在收到2016年度物业费发票时，并未补交1548元物业费。后王勤于当日办理了房产份额转让及完税手续。
2017年1月11日，宏基物业公司向王勤发送催款函，要求其缴纳所欠的（2006年-2015年期间）物业费9580元。
因对宏基物业公司主张的物业费收费标准持有异议，并认为自己系在宏基物业公司的胁迫下写下欠条，王勤故向一审法院提起诉讼。
本案的争议焦点在于，吉庆街88号22幢105室房屋的物业费标准。
王勤主张物业费标准为0.3元/㎡每月，向一审法院提供了：1、吉庆街88号22幢105室房屋物业费收费票据7张，证明其自入住以来，一直是按照0.5元/㎡每月的标准缴纳物业费的，其自2009年起至2016年按照该标准共缴纳了物业费12210元，并不欠宏基物业公司物业费。2、一审法院（2015）姑苏民一初字第00817号案卷的证据材料及该案的民事裁定书，证明在该案中，宏基物业公司作为原审原告向法院提供的《苏州市物业管理委托合同》中第十三条第2款载明：“按有关规定收取物业管理费，0.30元/㎡·月”，故宏基公司应当按照该标准收取物业费，而王勤一直是按照0.5元/㎡每月的标准缴费，故多余部分物业公司应当返还。3、吉庆街88号22幢104室房屋2013年、2015年的物业费收费票据，证明小区其他业主也是按照0.5元/㎡每月的标准缴纳物业费的。
宏基物业公司则主张物业费标准为1元/㎡每月，向一审法院提交:1、宏基物业公司与吉庆街88号22幢101室、吉庆街88号22幢102室、吉庆街88号22幢106室签订的前期物业服务协议三份，证明小区内与王勤同幢的其他房屋收费标准为1元/㎡；2、吉庆街88号22幢105室房屋在2008年的物业费收费收据，金额为3048元，证明王勤的房屋在2008年是按照1元/㎡的标准缴纳物业费的；3、物业费减免凭证，证明物业公司减免了王勤在2007年度半年的物业费1500元。4、申请及欠条各一份，证明王勤确认结欠宏基物业公司物业费9580元；5、2006年至2016年吉庆街88号22幢105室的物业费收费票据的收款单位留存联，证明王勤提供的物业费票据仅为半年度的物业费。王勤及宏基物业公司均未向一审法院提交双方就吉庆街88号22幢105室房屋签订的前期物业服务协议。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宏基物业公司与苏州建业建设公司签订的《苏州市物业管理委托合同》依法成立，双方之间的物业服务合同依法有效，在业委会成立及选聘新的物业管理企业之前，由宏基物业公司对涉案小区进行物业管理。宏基物业公司作为小区的前期物业管理企业，已对小区提供的相应的物业管理服务，王勤作为业主应当支付相应的物业管理费。关于吉庆街88号22幢105室房屋物业费的标准，一审法院所作认定及理由如下：1、经一审法院调查核实，一审法院向涉案房屋的开发商苏州建业建设公司调取了该公司留存的其与宏基物业公司签订的《苏州市物业管理委托合同》，其提供的合同文本与宏基物业公司在本案中提交的合同文本一致，其中第十三条并无约定物业费收费标准的内容，无法据此确定本涉案房屋的物业服务费标准，而王勤提交的一审法院（2015）姑苏民一初字第00817号案中宏基物业公司在该案中向法院提交的《苏州市物业管理委托合同》不真实，故一审法院对王勤主张按照0.3元/㎡每月的标准计算物业费，并要求宏基物业公司退还2009年至2016年多收的物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。2、一审法院向苏州市物价局函询了解到，苏州建业建设公司货宏基物业公司未就涉案的吉庆街88号小区的物业费收费标准进行过备案。3、宏基物业公司与王勤之间并未签订前期物业服务协议，其依据与小区其他业主签订的前期物业服务协议向王勤主张物业费收费标准为1元/㎡每月，然合同关系具有相对性，宏基物业公司将与他人约定的物业费收费标准，作为要求王勤缴纳物业费的依据，显然不当；4、一审法院对宏基物业公司提供的物业费收费票据的收款单位留存联与王勤提供的2012年至2015年票据进行比对，王勤提供的2012年至2015年票据收款事由标注为该年度物业费，而宏基物业公司提供的相应票据留存联均在其后添加了“1-6月”，对此一审法院认为，物业费收费票据是确定物业合同双方权利义务的重要依据，物业公司向业主开具票据，并留存底单，两联应当一致。上述对比可以认定宏基物业公司私自在收款单位留存联上添加了“1-6月份”，该行为直接导致了物业费收费标准的提高，属于伪造证据的行为，故对宏基物业公司提交的该份证据一审法院不予采信，对王勤提供的2012年至2015年票据一审法院予以采纳并作为定案依据，因此，一审法院认为，宏基物业公司与吉庆街88号22幢105室业主之间已经形成事实物业服务协议，即双方按照0.5元/㎡每月的物业费收费标准收取和交纳。
关于王勤于2016年9月21日向宏基物业公司出具的金额为9580元的欠条是否可撤销的问题。王勤向一审法院提供的旅客旅行通知单、关于金税三期优化版上线有关事项的公告、苏州市存量房买卖合同等证据证实：1、曹翰阳于2016年8月22日预定了2016年10月1日自北京飞往广州，再由广州飞往纽约的飞机票；2、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局于2016年9月1日发出公告，将在2016年9月21日18时起暂停POS机缴税服务，10月8日8时30分恢复正常服务；3、王勤夫妇、曹翰阳于2016年9月21日当天完成了吉庆街88号22幢105室房屋的房产份额转让及完税手续。王勤夫妇在房产过户手续时需要办理缴税手续，而因缴税系统升级，若其无法在2016年9月21日18时前完成缴税手续，则只能等到2016年10月8日后才能办理，但因曹翰阳已经预定了2016年10月1日飞往美国的飞机票，故其只能选择在9月21日前完成缴税手续，并办理房产过户。而因房产过户需要提供当年度涉案房产的物业费缴费发票，故王勤夫妇能否在曹翰阳出发前成功办理房产过户，取决于宏基物业公司是否及时开具发票。王勤所称其系在违背真实意思的情况下，签署物业费减免申请并向宏基物业公司出具欠条的主张，具有合理性。鉴于宏基物业公司未能举证证明1元/㎡每月的物业费收费标准，其要求王勤按照该标准出具的欠条无事实依据，一审法院认定，该欠条系王勤在违背真实意思的情况下出具，王勤要求撤销该欠条的请求，一审法院予以支持。对于宏基物业公司按照物业费减免申请所认定的欠费金额，要求王勤支付11976元物业费的反诉请求，一审法院不予支持。
关于王勤要求宏基物业公司开具正规物业费发票的诉讼请求，业主向物业公司缴纳物业费，物业公司理应按照其缴纳金额开具相应的发票，故一审法院对王勤要求宏基物业公司开具2009年至2015年物业费发票的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，一审法院判决如下：一、苏州工业园区宏基物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向王勤开具苏州市姑苏区吉庆街88号22幢105室房屋自2009年至2015年期间的物业费发票（金额合计12240元）；二、撤销王勤在2016年9月21日向苏州工业园区宏基物业管理有限公司出具的金额为9580元的欠条；三、驳回王勤的其他诉讼请求；四、驳回苏州工业园区宏基物业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，由王勤负担25元，苏州工业园区宏基物业管理有限公司负担25元；反诉案件受理费100元，由苏州工业园区宏基物业管理有限公司负担。综上，苏州工业园区宏基物业管理有限公司合计应负担125元，扣除各方已预付案件受理费，苏州工业园区宏基物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内直接支付给王勤25元。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据被上诉人提供的2012至2015年物业费收款收据，证实该期间上诉人与被上诉人按照0.5元/m²每月的标准收取和支付物业费。考虑被上诉人在2016年9月因房产过户需要提供当年度涉案房产物业费交费发票的事实，可以认定被上诉人向上诉人出具物业费欠据不合常理，并非自愿意思表示。被上诉人出具物业费欠据本为取得物业费发票，用于房产过户需要，2016年度的物业费发票并不能证实被上诉人自愿同意按照该标准交纳物业费。上诉人利用了被上诉人房产过户需要物业费发票之机，一审法院认定涉案欠据系被上诉人在违背真实意思的情况下出具，予以撤销正确。同理，被上诉人申请减免部分物业费申请中的物业费数额亦非真实意思表示。上诉人主张按照1元/m²每月的标准计算被上诉人应支付的物业费无合同依据，本院难以支持。
综上所述，苏州工业园区宏基物业管理有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由苏州工业园区宏基物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年四月十日
书记员 毛莉莉