上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民四(商)初字第5318号
原告上海宝甲实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人陈时丹，总经理。委托代理人李芳兰，上海普盛律师事务所律师。委托代理人程若愚，上海普盛律师事务所律师。被告平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人杨华，行长。委托代理人王品呈，上海申欧律师事务所律师。第三人陈品星，女，汉族，1969年2月12日出生，住福建省宁德市。第三人杜育洲，男，汉族，1984年9月10日出生，住山东省滕州市。第三人王航，男，汉族，1989年8月4日出生，住福建省。委托代理人林康明，上海文拓律师事务所律师。原告上海宝甲实业有限公司诉被告平安银行股份有限公司上海分行、第三人陈品星、第三人杜育洲、第三人王航案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理，依法组成合议庭。因第三人均下落不明，本院公告向其送达诉讼副本及开庭传票，于2016年3月18日、4月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李芳兰、被告委托代理人王品呈、第三人王航委托代理人林康明到庭参加诉讼。第三人陈品星、杜育洲经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月13日，原告收到本院(2015)静执异字第32号执行裁定书，裁定“上海市浦东新区商城路XXX号1601-1612、1614-1648、1620房屋的处理不负担租赁权”。原告认为裁定缺乏事实与法律依据。认定的事实错误：原告与第三人签订租赁合同，约定原告承租本市浦东新区商城路XXX号良友大厦1601-1620室房屋，租期2011年9月12日起至2026年9月11日。原告支付占用期间物业管理费。被告于2011年10月、11月间，分别对租赁房屋进行抵押权登记。原告的租赁权早于被告的抵押权。适用法律错误：根据合同法“买卖不破租赁”原则，原告的租赁权应受到保护。现拍卖不负租赁损害原告合法权益，根据民诉法第227条规定，故起诉来院，请求判令：撤销本院(2015)静执异字第32号执行裁定书，确认原告对上海市浦东新区商城路XXX号1601-1612、1614-1648、1620房屋享有合法租赁权。原告为证明其诉称，向本院提交如下证据：1、本院(2015)静执异字第32号执行裁定书，证明原告对本院裁定不服并提出诉讼；2、《上海市办公楼租赁合同》、3、物业费发票四张，证明2011年9月12日起原告与第三人成立租赁关系及原告实际占有使用租赁房屋(租赁期限2011年9月12日至2026年9月11日、租赁部位整层965平方米)，租赁关系先于被告的抵押；4、房屋转租合同两份、收据一张，证明原告先后向“上海优乐网络”(租赁期限2012年12月24日至2014年12月23日、租赁部位整层964.42平方米)、管晟等人(租赁期限2014年9月22日至2016年9月22日、租赁部位1601-06室)转租房屋，原告2012年4月30日支付租金现金340万元用于抵销第三人杜育洲和陈品星向原告的借款。被告辩称，同意本院执行异议裁定书的认定，原告所称的租赁合同虚假，不同意其诉讼请求；原告证据1、3无异议，证据2有异议，证据4中的合同无法确认真实性及实际履行情况、收据真实性不认可且现金金额巨大、有违常理。被告提供如下证据：1、上海市房地产登记簿,证明登记机关于2011年9月29日受理原告抵押登记申请、2011年10月12日、11月2日核准、原告系抵押权人；2、第三人与“宝乔公司”的租赁合同，证明该租赁已登记备案、租赁期限2011年10月27日至2013年11月26日、租赁部位1604-12室、482.98平方米；3、原告与“江苏优乐通公司”签订的房屋转租合同及“江苏优乐通公司”工商信息，证明2012年12月24日双方签约转租，租赁期限2012年12月24日至2015年12月24日，租赁部位整层964.42平方米，约定租金支付账号为第三人杜育洲，签约时“江苏优乐通公司”尚未成立；4、《上海市办公楼租赁合同》(同原告)，证明原告与第三人的租赁关系，与前述两份租赁合同在具体内容上多处相互不符，原告主张的租赁关系存在虚假。第三人陈品星、杜育洲未到庭陈述。第三人王航同意被告的抗辩和质证意见，系争房屋为三个第三人共有，2010年出租给“宝乔公司”，2013年之后未收到租金，具体出租事宜由第三人杜育洲操作；原告的租赁合同是为防止钢贸贷款风险、银行收贷后处理抵押房屋，各方串通在2012年3、4月间签订的，其中“陈品星”的签字由王航本人代签。对被告证据3真实性无法核实，其他被告证据无异议。原告对被告证据2不认可，房屋实际占有人是原告，如有亦是一房两租，对被告的其他证据无异议；“上海优乐网络”与“江苏优乐通公司”系关联公司，故两份合同租赁期限有重复；与管晟等人的租赁合同实际租赁部位与约定不符，实际应为整个楼层。经质证，原告证据1、被告证据1、2真实合法、与本案有关联，均予采纳；双方其他证据在合同签订时间、具体租赁部位、租赁期限、租金付款方式等内容上缺乏关联性，也难以证明实际租赁情况及以租抵债的事实，不予采纳。经审理查明：(一)根据本院(2015)静执异字第32号执行裁定书查明，平安银行股份有限公司上海分行以金融借款合同纠纷起诉陈品星、杜育洲、彭林明、王航三案，本院(2012)静民二(商)初字第492、756、818号民事判决，陈品星等四人归还贷款并以抵押房屋本市浦东新区商城路XXX号1601-1612、1614-1618、1620室承担抵押担保责任，该民事判决已生效。平安银行股份有限公司上海分行依该生效判决申请执行，本院受理执行并采取执行措施，将抵押房屋负担租赁权予以拍卖以抵偿债务。平安银行股份有限公司上海分行对此提出异议，请求对抵押房产去除租赁权予以处置。本院(2015)静执异字第32号执行裁定书认定，被执行人陈品星、杜育洲、彭林明、王航提供两份租赁合同(即本案被告证据2和原告证据2)，系争的部分房屋1604-1612是重复出租，其中与“宝乔公司”的租赁合同中已告知承租人抵押的事实，与上海宝甲实业有限公司的租赁合同无签订日期、支付租金日期在2012年。因此，两份租赁合同的签订均在房屋抵押之后，在租赁期间如实现抵押权而发生所有权变动的，不能支持承租人继续履行租赁合同。本院裁定，前述抵押房屋的处理不负担租赁权。上海宝甲实业有限公司不服，遂起诉来院。(二)根据上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息：2011年9月29日受理三起房屋抵押登记，即本市浦东新区商城路XXX号1601-06室(登记债权数额580万元)、1607-12室(登记债权数额630万元)及1614-18、1620室(登记债权数额590万元)，抵押权人均为平安银行股份有限公司上海分行、债务履行期限均为2011年9月28日至2019年9月28日。(三)根据上海市浦东新区房地产登记处备案登记：陈品星、杜育洲、王航与“宝乔公司”于2011年10月26日签订房屋租赁合同，双方约定由“宝乔公司”承租陈品星等三人名下座落在本市浦东新区商城路XXX号1604-12室房屋(建筑面积482.98平方米)，租赁期限2011年10月27日至2013年11月26日，月租金人民币47,010元、押一付三、每三个月支付一次至陈品星名下银行账号等。(四)审理中，原告表示2012年4月30日支付的租金现金340万元用于抵销杜育洲和陈品星向原告的借款，但借款无证据提供。以上事实，有双方提供的相应证据及当事人当庭陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：登记备案的“宝乔公司”租赁合同具有公示效力，第三人王航也确认收到“宝乔公司”租金，故本院采纳该租赁合同，部分系争房屋本市浦东新区商城路XXX号1604-12室的租赁关系成立于2011年10月26日。上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息显示，原告对系争房屋的抵押登记受理在2011年9月29日，在前述租赁合同成立之前。至于其他系争房屋的租赁情况。原告提供的《上海市办公楼租赁合同》无签约时间、最早的时间仅为该合同约定的租赁期限始于2011年9月12日；原告提供的转租合同、物业费发票及收据，在租赁部位、租赁期限、租金付款方式等内容上相互缺乏关联性；巨额租金以现金方式抵销债务亦无证据且有悖常理。故原告的前述材料均不能证明租赁合同签订先于被告的抵押登记，不予采纳。根据物权法规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，原告的主张缺乏依据，应予驳回。第三人陈品星、杜育洲经本院合法传唤未到庭，依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上海宝甲实业有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆晓峰
审 判 员 严亚璐
人民陪审员 傅瑾波
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 李 彦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的可以提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……