江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终9087号
上诉人（原审被告）：张家港唯恩医疗美容医院有限公司,住所地张家港市杨舍镇东环路78号。
法定代表人：赵红霞，总经理。
委托诉讼代理人：景炜，江苏国瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严志平,男,1976年3月17日出生，汉族，住张家港市。
委托诉讼代理人：高磊，江苏宁盾律师事务所律师。
上诉人张家港唯恩医疗美容医院有限公司（以下简称唯恩公司）因与被上诉人严志平房屋租赁合同纠纷一案，不服张家港市人民法院(2016)苏0582民初8486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
唯恩公司上诉请求：1、撤销张家港市人民法院作出的(2016)苏0582民初8486号民事判决，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第(2)项之规定，依法改判解除双方于2016年4月17日签订的《房屋租赁协议���，严志平依实际使用期间支付相应费用；2、严志平承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案适用法律错误。一审法院判决引用合同法第51、58条，系适用法律错误，而应当引用合同法第224条之规定进行判决。二、双方签订的合同应当得以解除且实际使用人应当支付相应费用。就本案而言，产权人的利益、次承租人的利益并没有因为上诉人的行为而受损，这一事实是明确的，不存在法官需要“硬性调整”的理由，同时本案所涉纠纷也不符合确认合同法规定“合同无效”的事实理由。在一审庭审中，上诉人承认根据上诉人与产权人签订的合同，没有约定转租事宜，但是上诉人同时也承诺如果被上诉人需要使用本案所涉房屋的，上诉人负责与产权人沟通，保证让被上诉人继续使用本案所涉房屋，但是被上诉人第一次起诉以欺诈、第二次起诉之初以重大误解为由要求解除合同，与转租毫无关连。现上诉人认为解除合同是妥当的，被上诉人应当承担在未解除之前被上诉人实际使用期间的相应费用。一审法院在未征求产权人的意见下，径行认为合同无效既无事实依据，更无法律规定。
严志平答辩称：一审判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。上诉人与案外人张家港市金厦商业管理有限公司（以下简称金厦公司）签订的《房屋租赁合同》明确约定，未征得甲方书面同意，不得将房屋转租他人。但上诉人并未经金厦公司书面同意，属无权处分他人财产。事后也没有经金厦公司追认，所以上诉人与被上诉人之间的房屋转租合同是无效的。一审判决适用合同法第50条、第58条是正确的，上诉人提出适用合同法第224条进行判决，本案不符合该条的情形，因为该法律条文是针对原出租人和承租人之间纠纷的规范。另据了解���审诉讼中金厦公司已经收回出租的房屋。上诉人对无权转租及又后来被收回房屋一直隐瞒被上诉人。二、被上诉人从没有使用上诉人的房屋，不存在支付相应费用的问题。《房屋租赁协议》第三条第一项约定的租赁期为2016年5月1日起至2021年4月30日止，因上诉人出租的房屋面积达不到合同约定面积，2016年4月30日被上诉人就上诉人发出《催告函》，要求退还保证金等；《房屋租赁协议》第三条第一项约定《房屋交付确认书》经双方签字并移交房屋钥匙，后视为交付完成。但上诉人并没有按协议履行义务，所以在被上诉人还没有使用房屋的情况下，就不存在上诉人所称的使用费。
严志平向一审法院起诉请求：1、撤销其与被告唯恩公司的房屋租赁协议，唯恩公司返还严志平房屋租金120000元。2、唯恩公司赔偿严志平装潢设计费损失35000元。3、诉讼费由被告唯恩��司承担。庭审中，严志平将第一项诉讼请求变更为确认其与唯恩公司之间的租赁协议无效，唯恩公司返还严志平房屋租金120000元。
一审法院认定事实：2016年4月17日，唯恩公司（甲方）与严志平（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方向甲方租赁涉案房屋，期限5年，自2016年5月1日至2021年4月30日止，租金每年22万元。2016年4月17日，严志平向唯恩公司交付房租金120000元。
另查明，2013年12月23日，金厦公司（甲方）与唯恩公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于金厦商务楼102/201（西）/301（西）/401/501/601房屋（其中包括涉案房屋）出租给乙方，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日止，乙方在租赁期内，未征得甲方的书面同意，不得将房屋转租他人。
庭审中，唯恩公司称其将涉案房屋出租给严志平是经过金厦公司口头同意，没有书面材料，2016年6月底，其与金厦公司的租赁合同已解除。
以上事实，由《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、收据、庭审笔录予以证实。
严志平称其为装修案涉房屋支付了装修费35000元，提供店面实景设计施工合同、设计方案，收据，证实其与江苏南通三建建筑装饰有限公司签订了装修合同，已支付了35000元设计费。唯恩公司认为上述证据的真实性无法确认，且与本案无关。
一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，该合同无效。金厦公司与唯恩公司签订的《房屋租赁合同》明确约定唯恩公司未征得金厦公司的书面同意，不得将房屋转租他人。现唯恩公司在未却得金厦公司书面同意转租的情况下，将案涉房屋转租给严志平，事后该转租行为也未取得金厦公司的追认，且2016年6月底，唯恩公司与金厦公司的《房屋租赁��同》解除。唯恩公司将案涉房屋出租给严志平，系无权处分他人财产，故唯恩公司与严志平签订的《房屋租赁协议》系无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，故唯恩公司应当返还给严志平120000元。关于严志平要求唯恩公司赔偿装潢设计费损失，因严志平提供的无法充分证实其的损失，故该诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告严志平与被告张家港唯恩医疗美容医院有限公司于2016年4月17日签订的《房屋租赁协议》无效。二、被告张家港唯恩医疗美容医院有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告严志平返还120000元。三、驳回原告严志平的其他诉讼请求。案件受理费7350元（已减半收取），由被告张家港唯恩医疗美容医院有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
另查明，2016年4月17日唯恩公司与严志平签订《房屋租赁协议》第五条第1项房屋交付条款约定，《房屋交付协议书》经双方签字并移交房屋钥匙后视为交付完成。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，金厦公司与唯恩公司签订《房屋租赁合同》明确约定在租赁期内，未征得金厦公司的书面同意，不得将房屋转租他人。唯恩公司未经金厦公司书面同意转租，将案涉房屋转租给严志平，事后也未取得金厦公司的追认。且2016年6月底唯恩公司与金厦公司的租赁合同已解除。因此一审判决认定唯恩公司将案涉房屋出租给严志平系无权处分行为，唯恩公司与严志平签订的《房屋租赁协议》系无效合同，并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定的“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，针对的是出租人和承租人之间的合同，而非承租人与次承租人的合同。唯恩公司引用该条款认为一审判决适用法律错误的上诉理由不能成立。唯恩公司主张严志平应当承担案涉房屋实际使用期间的相应费用，但其未提供按合同约定房屋交付时应当经双方签字的《房屋交付确认书》，因此案涉房屋已交付完成的依据不足，故本院对其该项上诉主张不予支持。唯恩公司上诉理由不能成立，予以驳回。
综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14700元，由上诉人张家港唯恩医疗美容医院有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 ��杨兵
代理审判员 赵 俊
二〇一七年三月三日
书 记 员 孟 桢