江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终734号
上诉人（原审原告）:王志刚。
上诉人（原审原告）:赵文兰。
委托诉讼代理人：王志刚（系赵文兰丈夫）。
上诉人（原审被告）:邵友红。
上诉人（原审被告）:顾雪琴。
委托诉讼代理人：严丽丽，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：吴云，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人王志刚、赵文兰因与上诉人邵友红、顾雪琴商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太民初字第00200号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王志刚、赵文兰上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判被上诉人邵友红、顾雪琴赔偿上诉人王志刚、赵文兰人民币106133元；2、上讼费由两被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未经全体购房者签字同意，违反宣传承诺，从规划批复容积率的1.37增加到1.6，直接导致小区环境、舒适度及房产价值的下降。一审认定被上诉人多建了7231.75平方米的建筑面积。按照被上诉人出售给上诉人的房产均价3078元每平方米，被上诉人因此获利1141.17万元。小区共468户，被上诉人应赔偿上诉人四百六十八分之一。一审判决被上诉人赔偿上诉人8188元，显然不公平，也不合理。请求撤销一审判决，判令被上诉人赔偿上诉人24384元。2、一审判决未将5274.25平方米的阁楼计入容积率，未对上诉人予以赔偿，不合理，阁楼的建设成本已分摊到了计入容积率的商品房单价中。故上诉人请求应按被上诉人获利总额1082万元赔偿上诉人四百六十八分之一，计23120元。3、被上诉人利用规划公建配套地下建造440个车位的至今，用作地下人防工程建设了211个车位，通过出售和出租获利2237.44万元。上诉人在房价中承担了公建配套地下车库的义务，即参与了投资，依法享有使用权及收益分配的权利，请求判令被上诉人赔偿上诉人四百六十八分之一，计47809元。4、上诉人作为小区468户购房者之一，承担了公建配套的全部义务，现被上诉人将会所、活动室、居委会三者合并，占为己有，获利150万元，其中侵占公建活动室、居委会资金50万元。上诉人请求判令被上诉人赔偿其中的四百六十八分之一，计1068元。5、上诉人在房款中承担了包括公共绿地在内的计24.25平方米的公摊义务。被上诉人在未公示告知情况下，地面改造76个车位。上诉人请求判令被上诉人赔偿其中的四百六十八分之一，计3769元。6、依照建设总平面图，小区楼宇之间并不存在10间明面房。被上诉人每间每年出租收益均价在3万元左右，6年计180万元。上诉人请求判令被上诉人赔偿其中的四百六十八分之一，计5983元。
上诉人邵友红、顾雪琴上诉请求：请求二审法院依法撤销原审法院第一项判决，改判驳回原审原告诉讼请求。2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：太仓市鸿达房地产开发有限公司在开发本案争议房屋所在小区时，在容积率方面并未违反相关部门的禁止性规定或规划要求。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未涉及任何有关容积率的约定。被上诉人购买的是现房，太仓市鸿达房地产开发有限公司并未给被上诉人任何所谓的宣传资料，而太仓市规划建设局在此之前颁发的商品房销售许可证显示总建筑面积28843.38平方米。故上诉人不存在违约之说。
原审原告王志刚、赵文兰向一审法院起诉请求：1、彩虹天下小区批复建筑面积为63000平方米，竣工验收面积为75506平方米（46663平米和28843平方米），超出面积达12506平方米。太仓市鸿达房地产开发有限公司宣传册第8页公告小区总面积为63000平方米，容积率为1.37，实际容积率为1.7。超出规划面积，按照市价可比价3300元/平方米计算，太仓市鸿达房地产开发有限公司非法获利4127万元以上。小区共有住户468户，王志刚、赵文兰要求太仓市鸿达房地产开发有限公司赔偿四百六十八分之一，计88183元。2、会所转让。太仓市鸿达房地产开发有限公司在未告知公示全体购房者的情况下，与市领导协商，私下未过户，以协议形式将小区会所卖给了城厢镇政府用作弇山社区办公，违背了太仓市鸿达房地产开发有限公司在宣传册29页向彩虹天下购房者承诺的小区会所具有的健身、休闲娱乐等功能，太仓市鸿达房地产开发有限公司从中非法获利150万元，王志刚、赵文兰要求赔偿四百六十八分之一，计3200元。3、地下车位。太规建批（2003）52号第4条公建配套地下设440个停车位，太仓市鸿达房地产开发有限公司宣传册第27页承诺地下车位多达300个。实际太仓市鸿达房地产开发有限公司偷工减料实建只有211个，并以每个车位10万元出售了32个，其余179个通过与人防办配合，发放使用权归股东顾雪琴个人所有，非法获利2000万元以上，每年还动用社会人员收取每个车位2000元租金，10年来租金收益达350万元。两项合计，王志刚、赵文兰要求赔偿四百六十八分之一，计50213元。4、地面车位。太规建（2003）52号第4条批复，除地下车位外不得另设车位，太仓市鸿达房地产开发有限公司用公共绿地改车位76个，并以每个车位6万元价格，出售了26个，其余50个与国土局配合，发放他项权证归股东顾雪琴个人所有，非法获利价值456万元，每年每个车位收租金1200元，10年来租金收益达60万元。两项合计，王志刚、赵文兰要求赔偿四百六十八分之一，计11025元。5、消防。太仓市鸿达房地产开发有限公司消防偷接市政总管，用料以次充好，导致小区消防系统全面瘫痪。根据水处理公司评估，要投资80万元才能恢复正常工作。王志刚、赵文兰要求赔偿四百六十八分之一，计1709元。6、楼与楼之间门面房。太仓市鸿达房地产开发有限公司规划外建设楼与楼之间门面房10间，非法占为己有，按市场可比价，价值在150万元以上。每年每间有3万元租金收入，10年来租金收益达300万元。两项合计，王志刚、赵文兰要求赔偿四百六十八分之一，计9615元。7、跃层改独立。太仓市鸿达房地产开发有限公司将小高层第12楼，规划跃层，改独立户，小区增加16户，按可比价非法多获利500万元以上。王志刚、赵文兰要求赔偿四百六十八分之一，计10683元。8、其他。太仓市鸿达房地产开发有限公司未按规定少配置物业用房面积100余平方米，规划外建1号楼半地下室近千平方米出租获利，未建配套信报箱等，减少投资和非法获利至少100万元以上。王志刚、赵文兰要求赔偿四百六十八分之一，计2136元。综上，太仓市鸿达房地产开发有限公司利用虚假信息或虚假投资，通过官商配合，暗箱操作，损害了全体购房者的权益，给王志刚、赵文兰造成损失176764元。太仓市鸿达房地产开发有限公司股东邵友红、顾雪琴恶意虚假注销公司，因此，王志刚、赵文兰请求法院判令邵友红、顾雪琴赔偿王志刚、赵文兰各项损失合计176764元、本案诉讼费由邵友红、顾雪琴承担。
一审法院认定事实：太仓鸿达房地产开发有限公司开发的彩虹天下小区位于太仓市××路北侧，于2003年10月动工建设，2005年3月竣工。
2003年7月22日，太仓市规划建设局太规建批（2003）52号关于彩虹天下居住小区方案的批复明确彩虹天下居住小区建筑总面积63000平方米（其中小高层住宅23200平方米，跃层式住宅12300平方米，多层住宅24000平方米，商业用房3400平方米，会所500平方米），容积率1.4，绿地率55%，建筑日照间距系数不小于1.25；公建配套齐全，需配套物业管理用房（不小于100平方米）、活动室和居委会（不小于150平方米）、对外水冲式公厕、垃圾房、信报箱等。自行车库、汽车库设于地下，停车位共440个，不得单独另设。
2005年3月21日和2006年2月15日，太仓市规划建设局向太仓鸿达房地产开发有限公司分别颁发了太城建（2005）013号建设工程规划许可证和太城建（2006）040号建设工程规划许可证，上述两证显示太仓鸿达房地产开发有限公司开发的彩虹天下1-3、5、6、7、8-12、15、17-19#的建设规模为46663平方米（其中阁楼面积为5274.25平方米，门面房面积为3242.48平方米），彩虹天下小区16#、20#、21#、22#、23#、会所的建设规模为28843平方米。
2006年3月15日，太仓市规划建设局向太仓鸿达房地产开发有限公司颁发太房证明（2006）第2020号和太房证明（2006）第2021号新建出售房屋初始登记证明，该两份证明显示太仓鸿达房地产开发有限公司所有的城厢镇彩虹天下居住小区会所101室和201室的建筑面积分别是249.91平方米和199.91平方米。
2005年8月30日，太仓鸿达房地产开发有限公司与太仓市城厢镇弇山社区居委会（以下简称弇山社区居委会）签订协议，约定：太仓鸿达房地产开发有限公司将彩虹天下小区的会所转让给弇山社区居委会，由该居委会进行管理，但是会所向彩虹天下业主提供的健身、休闲等功能不能变化；其中一间地下人防的配电间作彩虹小区范围内的公用部分，同时社区居委会必须设有警务室和会所办公设置；其产权为弇山居委会，建筑面积为449.82平方米；双方拟定价格为179.60万元，待资金全部到位后，太仓鸿达房地产开发有限公司给予办理两证交于乙方。后太仓鸿达房地产开发有限公司将彩虹天下小区会所交由弇山社区居委会使用，但双方未办理相关产权变更手续。
2009年6月29日，王志刚、赵文兰与太仓鸿达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定由太仓鸿达房地产开发有限公司将太仓市城厢镇彩虹天下小区2幢506室房屋出售给王志刚、赵文兰。合同第二条约定买受人购买的为现房；预售商品房批准机关为太仓市规划建设局，商品房预售许可证为太（2003）预准字第054号；现售商品房备案机关为太仓市规划建设局，商品房现售前备案通知书编号为太（2005）现售备案011号。合同第三条、第四条约定，房屋产权登记建筑面积共126.24平方米，单价每平方米4103.57元，阁楼建筑面积共75.04平方米，单价每平方米2051.78元，总价款为672000元。后王志刚、赵文兰按照合同支付了房款，太仓鸿达房地产开发有限公司将房屋交付给王志刚、赵文兰。2009年7月21日，该房屋产权登记至王志刚、赵文兰名下。
2013年10月，王志刚、赵文兰以太仓鸿达房地产开发有限公司开发的小区容积率不足、占用小区绿地用作车位改造、将会所转让给弇山社区居委会等理由，诉至一审法院，王志刚、赵文兰认为太仓鸿达房地产开发有限公司违约，要求其赔偿损失。
太仓鸿达房地产开发有限公司于1999年9月1日设立，其股东包括邵友红（出资650万元）和顾雪琴（出资350万元），法定代表人为邵友红。2013年9月20日，邵友红和顾雪琴通过股东会决议，决定注销太仓鸿达房地产开发有限公司；成立清算组，组员邵友红、顾雪琴和顾自强，组长邵友红。清算组于2013年10月17日在江苏经济报上发布了注销（清算）公告。2015年6月20日，清算组出具的清算报告载明：公司清算组已于2013年10月15日向公司登记机关备案，并取得备案通知书；公司清算组已于清算组成立之日起十日内通知了公司全体债权人，并2013年10月17日在江苏经济报上发布了公告；具体清算情况，支付清算费用0元，支付职工工资、社会保险费用和法定补偿金0元，支付税款0元，清偿公司债务0元，收回债权0元，剩余财产按股东出资比例分配给股东所有；至本清算报告出具之日，公司已清算完毕。同日，太仓鸿达房地产开发有限公司股东会作出决议，一致通过清算报告。2015年7月1日，太仓鸿达房地产开发有限公司办理注销登记手续。本案一审庭审中，邵友红、顾雪琴陈述两人作为清算义务人仅对太仓鸿达房地产开发有限公司作了表面的清算，实际上没有清算。
2003年11月26日，太仓市规划建设局向太仓鸿达房地产开发有限公司颁发的（2003）预准字第054号太仓市商品房预售许可证显示“彩虹天下商品房座落于城厢镇××北路，占地面积为45021平方米，共20幢，总建筑面积为63000平方米”。
2005年3月31日，太仓市规划建设局向太仓鸿达房地产开发有限公司颁发的（2005）销准字第011号太仓市商品房销售许可证显示“彩虹天下商品房1#-3#、5#-12#、15#、17#-19#、6#-1、9#-1、12#-1、19#-1，占地面积45000平方米，总建筑面积46663.78平方米”。
2006年3月3日，太仓市规划建设局向太仓鸿达房地产开发有限公司颁发的太（2006）销准字第009号太仓市商品房销售许可证显示“城厢镇××北路彩虹花苑16、20#-22#住宅，23#商业，会所共占地面积45021平方米，总建筑面积为28843.38平方米”。
以上事实，由王志刚、赵文兰提交的商品房买卖合同、房屋所有权证、宣传资料、信访答复、照片，太仓鸿达房地产开发有限公司提交的情况说明、公司准予注销登记通知书、竣工备案通知书、竣工验收备案表、协议、小区规划设计方案平面图、宗地图、他项权证、商品房面积测算报告、人防工程平时使用证，本院依职权调取的关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明、太规建批（2003）52号文件、建设工程规划许可证、建设工程规划综合验收申报表及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本案一审期间，一审法院依法调取了下列证据：
1、建设工程规划综合验收申报表两份，实建建筑面积分别为39746.6平方米（验收意见为符合规划要求）和28843.38平方米（验收意见为符合规划要求，同意将超出建筑面积补办相关手续）。
2、太仓市住房和城乡建设局于2015年6月16日出具的《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》，内容为：经调取档案馆图纸资料，彩虹天下小区未发现不按图纸施工现象。该项目发证面积为75506平方米，其中计入容积率建筑面积为70231.75平方米。阁楼面积为5274.25平方米，根据《苏州市实施细则之一指标核定规则（试行）》规定，阁楼面积应不计入容积率。因此，小区实际容积率为1.58，未超过拍卖容积率1.6，符合规划要求
一审法院认为，王志刚、赵文兰与太仓鸿达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由太仓鸿达房地产开发有限公司将太仓市城厢镇彩虹天下小区2幢506室房屋及阁楼出售给王志刚、赵文兰，王志刚、赵文兰与太仓鸿达房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。如一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，另一方有权要求其承担相应的违约责任。
一审庭审中，双方当事人对于宣传册的内容能否成为合同的一部分存在争议。王志刚、赵文兰认为宣传资料的内容应作为合同的内容。邵友红、顾雪琴则认为，王志刚、赵文兰购买的是现房，太仓鸿达房地产开发有限公司也并没有给过王志刚、赵文兰宣传资料，故宣传资料上的内容不应作为王志刚、赵文兰购买合同的附件。一审法院认为，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，邵友红、顾雪琴委托的销售公司在销售彩虹天下小区时制作的彩色宣传资料对该小区的占地面积、总建筑面积、绿化率、容积率的数字指标以及建有会所的情况进行的描述具体且明确，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，故太仓鸿达房地产开发有限公司在宣传册中的上述允诺虽然没有载入商品房买卖合同，也应当认定为合同的内容。至于王志刚、赵文兰作为购房人是否在签订合同前取得宣传册不影响太仓鸿达房地产开发有限公司作为开发商在宣传册中作出的承诺的效力。需要注意的是宣传册中的会所功能问题，宣传册的第30页提及了“会所篇”，并附有一幅建筑图片，第29页的文字中谈到了“红酒”、“咖啡”、“绘画”、“摄影”等内容，显然是对会所用途的一种可能性宣示，不能据此约束或排除会所的其他之功用，故本案中仅能认定开发商承诺将在小区内建有会所类建筑。
基于上述分析，一审法院对王志刚、赵文兰主张的邵友红、顾雪琴各项违约行为，逐一分析如下：
一、关于太仓鸿达房地产开发有限公司开发的彩虹天下小区实际容积率是否违约的问题。宣传册中显示小区的容积率为1.37，但该小区建成后实际容积率仅为1.58。虽然该小区的实际容积率符合规划要求并通过竣工验收，但与邵友红、顾雪琴的宣传明显不一致。关于邵友红、顾雪琴提出的“太（2003）预准字第054号、太（2005）销准字第011号和太（2006）销准字第009号，对应双方2009年6月签订的合同，太仓鸿达房地产开发有限公司已明确公示了现房的总建筑面积”的观点，一审法院认为，虽然王志刚、赵文兰与太仓鸿达房地产开发有限公司的合同第二条明确了商品房预售许可证号和商品房现售前备案通知书的编号，但该条并未对涉案小区实际建筑面积及实际容积率是否存在变化和变更进行具体的说明。同时，太仓鸿达房地产开发有限公司虽经有关行政主管部门批准，就建造的超出建筑面积的部分补办了相关手续，但超建面积关系到涉案小区的容积率问题，太仓鸿达房地产开发有限公司就该事项的变更，未对购房者尽到相应的提醒义务。因此，太仓鸿达房地产开发有限公司擅自提高容积率的行为，构成违约。
二、关于太仓鸿达房地产开发有限公司将小区会所转让给弇山社区居委会作为办公场所是否违约的问题。一审法院注意到涉案小区会所有别于部分小区会所产权属于全体小区业主的情况，太仓鸿达房地产开发有限公司在开发建设过程中就将会所作为独立产权单独报建，且办理了单独的产权权属证书，故太仓鸿达房地产开发有限公司拥有会所的独立产权。由于会所的所有权人不属于全体小区业主，太仓鸿达房地产开发有限公司在合同以及宣传册中也未明确约定会所的经营方式和具体功能，也未就会所的使用对业主作出明确的承诺，故太仓鸿达房地产开发有限公司作为小区会所的所有权人，在建成会所并取得权属凭证后，在法律范围内有权对会所进行相应的处分。因此，太仓鸿达房地产开发有限公司将小区会所转让给弇山社区使用的行为不构成违约。
三、关于太仓鸿达房地产开发有限公司将地下人防车位出售给其他小区业主是否违约的问题。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，国家鼓励、支持企业使用组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时，王志刚、赵文兰既未提出购买或租用，邵友红、顾雪琴也表示仍有足够车位满足小区业主购买或租用之需求。因此，王志刚、赵文兰的该项主张没有法律依据，不予支持。
四、关于王志刚、赵文兰主张太仓鸿达房地产开发有限公司占用公共绿地建造地面车位构成违约的问题。根据本案现有证据，太仓鸿达房地产开发有限公司建造的地面车位已由相关土地行政部门核准，并取得了相应的权属证书，其有权对地面车位进行出售或出租；并且，王志刚、赵文兰主张太仓鸿达房地产开发有限公司利用公共绿地改造车位也没有提供充分证据证明。另外，考虑到公共绿地属小区业主共有，王志刚、赵文兰作为小区业主之一，因其所诉请求事项属必须由业主共同决定的事项，在王志刚、赵文兰不能证明其诉求意愿代表小区多数业主意志的情况下，采用以个人名义提起诉讼的救济方式于法无据。因此，王志刚、赵文兰的该项主张碍难支持。
五、关于王志刚、赵文兰主张太仓鸿达房地产开发有限公司偷接市政总管、少配置物业用房以及未建配套信报箱等构成违约的问题。一审法院认为，王志刚、赵文兰主张的该几种情形均涉及小区全体业主的整体利益和公共利益，故同上述第四条的分析，王志刚、赵文兰亦无权以个人名义要求太仓鸿达房地产开发有限公司赔偿违约损失，对其主张不予采信。
六、关于王志刚、赵文兰主张太仓鸿达房地产开发有限公司规划外建设楼与楼之间门面房10间、将小高层12楼规划跃层多增加16户、规划外建1号半地下室的行为构成违约的问题。本院认为，太仓鸿达房地产开发有限公司开发的彩虹天下小区已经相关行政部门验收合格，王志刚、赵文兰并无证据证明太仓鸿达房地产开发有限公司关于上述规划以及建设的行为违反双方合同约定，对王志刚、赵文兰观点不予支持。
综上，太仓鸿达房地产开发有限公司违反其与王志刚、赵文兰的约定提高容积率的行为一定程度上改变了小区的整体环境和居住功能，对王志刚、赵文兰的居住品质和生活舒适度造成影响，应对其行为承担相应的违约责任。
至于邵友红、顾雪琴提出的王志刚、赵文兰的诉讼请求已过诉讼时效的意见，一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间通常为两年，且诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。而容积率作为一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率，作为普通购房者通常无法知晓小区建成后容积率的实际数值，且本案中也无证据显示证明王志刚、赵文兰知道鸿达小区具体容积率情况已超过两年，故对邵友红、顾雪琴的该抗辩观点不予采信。
关于违约损失的赔偿金额，由于双方在合同中对上述违约行为的责任承担未作具体约定，故结合太仓鸿达房地产开发有限公司提高容积率的幅度、王志刚、赵文兰居住环境品质降低的程度、太仓鸿达房地产开发有限公司违约超建可能获得的利益包括减少土地成本之支出等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定太仓鸿达房地产开发有限公司按王志刚、赵文兰购买商品房的面积，其中建筑面积126.24平方米，以每平方米50元的标准，阁楼建筑面积75.04平方米，以每平方米25元的标准，赔偿两王志刚、赵文兰8188元。在本案诉讼过程中，太仓鸿达房地产开发有限公司未经依法清算即办理注销登记，两王志刚、赵文兰要求太仓鸿达房地产开发有限公司的股东即邵友红、顾雪琴邵友红、顾雪琴承担清偿责任并无不妥，依法予以支持。因此，邵友红、顾雪琴邵友红、顾雪琴应当赔偿王志刚、赵文兰违约损失8188元。遂判决：一、邵友红、顾雪琴于判决生效后十日内赔偿王志刚、赵文兰8188元。二、驳回王志刚、赵文兰的其他诉讼请求。案件受理费3835元，由王志刚、赵文兰负担3657元，邵友红、顾雪琴负担178元。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故一审法院认定，本案中太仓鸿达房地产开发有限公司委托的销售公司在销售彩虹天下小区时制作的彩色宣传资料对该小区的占地面积、总建筑面积、绿化率、容积率的数字指标以及建有会所的情况进行的描述具体且明确，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，太仓鸿达房地产开发有限公司在宣传册中的上述允诺虽然没有载入商品房买卖合同，也应当作为合同的内容，符合法律规定。太仓鸿达房地产开发有限公司虽经有关行政主管部门批准，就建造的超出建筑面积的部分补办了相关手续，但超建面积关系到涉案小区的容积率问题，太仓鸿达房地产开发有限公司就该事项的变更，未对购房者尽到相应的提醒义务。因此，太仓鸿达房地产开发有限公司擅自提高容积率的行为，构成违约。原审法院确定鸿达公司按王志刚、赵文兰购买商品房的面积，其中建筑面积126.24平方米，以每平方米50元的标准，阁楼建筑面积75.04平方米，以每平方米25元的标准，赔偿王志刚、赵文兰8188元，符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。鉴于在本案诉讼过程中，太仓鸿达房地产开发有限公司未经依法清算即办理注销登记，邵友红、顾雪琴作为太仓鸿达房地产开发有限公司的股东，应承担相应清偿责任而赔偿王志刚、赵文兰上述违约损失8188元。
关于本案所涉彩虹天下小区会所、地下与地上汽车停车位及楼宇之间的门面房问题，鉴于太仓鸿达房地产开发有限公司及顾雪琴已领取了相应建筑设施的所有权证书，其作为所有权人享有对上述房产及车位的处分权。王志刚、赵文兰认为上述房产及车位等建筑设施应属彩虹天下小区所有业主共有，涉及对上述房产及建筑设施产权的重新确认，而且由于涉及小区全体业主的整体利益和公共利益，因此王志刚、赵文兰现直接以个人名义对上述房产及建筑设施要求给与分配或赔偿的请求缺乏相应法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人王志刚、赵文兰及上诉人邵友红、顾雪琴的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3835元，由王志刚、赵文兰负担1917.5元，邵友红、顾雪琴负担1917.5元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 郑 雄
审判员 周 红
二〇一六年十一月七日
书记员 郭 玮