广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终1169号
上诉人(原审原告)：惠州市惠城区江北街道望江村埔顶村民小组，住所地：惠州市惠城区江北街道望江村委会埔顶村民小组。
负责人：杨道春，该村民小组组长。
委托诉讼代理人：汤芙新，惠州市大湖溪法律服务所法律工作者。
上诉人(原审第一被告)：惠州市中阳鑫森实业有限公司，住所地：惠州市麦地马庄路36号B座702房。
法定代表人：杨善平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周涌，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审第二被告）：杨惠春，男，汉族，1951年6月25日出生，户籍所在地：广东省惠州市惠城区，系原望江村埔顶村民小组组长。
委托诉讼代理人：黄志雄，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三被告）：杨善平，男，汉族，1965年2月1日出生，户籍所在地：惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：周涌，广东伟伦律师事务所律师。
上诉人惠州市惠城区江北街道望江村埔顶村民小组（下称埔顶村小组）、上诉人惠州市中阳鑫森实业有限公司（下称中阳公司）与被上诉人杨惠春、被上诉人杨善平因土地租赁合同纠纷一案，惠州市惠城区人民法院于2013年11月29日受理后，经审理于2014年8月5日作出（2013）惠城法民一初字第2275号民事判决书。原审原告埔顶村小组不服该判决向本院提起上诉，本院审理后经本院审委会讨论决定于2015年10月12日作出（2015）惠中法民一终字第1045号民事裁定书，以事实不清、程序欠当为由，将本案发回重审。惠城区人民法院重新组成合议庭审理后，于2016年12月30日作出（2015）惠城法民一重字第16号民事判决。上诉人埔顶村小组、上诉人卓越公司均不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一重字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年11月19日，原审原告埔顶村小组向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认第一被告与原告于2004年9月8日签订的《租赁工商用地合同书》无效。第一被告立即返还租赁的4200㎡土地（清理完毕所有的附着物）给原告；2、判令所有被告立即返还非法侵占的3738㎡土地(清理完毕所有的附着物）给原告，并连带赔偿从2004年9月8日起至2013年10月止（应计至实际返还之日止，暂计至2013年10月）非法使用原告3738㎡土地的费用共(3738×4×12×9)＋(3738×4×2)＝1614816＋29904＝1644720元及相应利息（每㎡土地每月使用费暂计为人民币4元）；3、判令所有被告连带赔偿从2004年9月8日起至2013年8月31日止非法使用原告2624㎡土地的费用共2624×4×12×9＝1133568元；四、本案全部诉讼费用由所有被告负担。
主要事实和理由是：
本案涉案的土地为惠府国用（2004）第130201000474号（面积2624㎡，以下称“宗地1”)、惠府国用（2004）第130201000475号（面积7938㎡，以下称“宗地2”），两宗土地共10562㎡，土地使用权人皆为原告，性质为原告的集体工商用地。它们是惠州市政府为解决原告村民住房和生活极其困难，提供给原告村民作生活保障用的。2004年9月8日，第二被告与第三被告恶意串通，盗用原告的名义，与冒用第一被告名义的第三被告签订了一份《租赁工商用地合同书》（以下简称《租赁合同》）。该份租赁合同以极低的价格将原告的4200㎡工商用地（包含在宗地2中）租赁给第一被告，期限为50年，并规定使用至土地权证作废为止。当时，《租赁合同》的签署未经原告村民小组会议讨论通过，也未经村民小组会议授权，擅自签订后又未进行公示，更未经政府有关部门审批、登记。极其荒唐的是，第一被告当时还未注册成立（第一被告的注册时间为次年的2005年3月3日）。《租赁合同》完全是杨惠春和杨善平以恶意侵占为目的串通合谋、暗箱操作的产物。尤其令人发指的是，合同明明规定是租赁4200㎡土地，杨惠春、杨善平两人系多年好友，杨惠春却故意让其实际占用（使用）了上述宗地1、2共10562㎡土地。杨善平为第一被告的法定代表人和实际控制人，因此，该《租赁合同》实质上为杨惠春、杨善平二人恶意签订，是他们二人合谋意思的体现，不是原告及村民的真实意思表示。自合同签订以来，至今已有9年多的时间，第一被告从未支付非法侵占的6562㎡土地的使用费。合同签订后，杨惠春利用其把持原告组长职位的便利，从未向村民公布合同内容、租赁土地面积和土地收益情况，使原告村民无法得知具体情况。张益平时任埔顶小组会计、管理财务的村干部，却为第一被告、第二被告、第三被告合谋侵占集体用地提供便利，应为共同侵权人。其他被告为被侵占土地的实际使用人，也为共同侵权人。2011年7月24日，原告村民代表杨道春等人要求望江村委会协查《租赁合同》事宜，后才得知用地面积与租赁合同具体条款内容。原告村民多次到江北街道办、惠城区、惠州、广东省有关部门检举，要求协调处理以维护村民合法权益。2012年12月13日，江北街道办发布查处通报，责令第二被告杨惠春交出上述宗地1、2的国土证，对土地面积及租赁纠纷应协商处理或依法仲裁、诉讼等等，当第二被告杨惠春和第一被告拒绝与原告进行协商，拒不返还所抢占的10562㎡的集体用地。2013年5月13日，惠城区委书记、区人大常委会主任黄干强接受原告再度信访时，就本案工商用地的租赁问题作出批示：一、双方可以通过协商，重新签订合同并补偿村集体的损失；二、如协商不成，可循法律途径解决问题；三、对小组长辞职处分，由纪委调查其是否存在违纪问题；四、应尽快重新选举村组长，在街道办指导下做好对土地管理工作，各部门跟踪落实等四点意见。2013年9月，原告将宗地1收回并出租后，原告与杨善平等协商归还被侵占的其他土地及赔偿问题的解决办法时，其竟拒绝进行合作。众被告的行为明显违反法律规定，严重侵害了原告的集体利益，引起原告村民的极大义愤和不满。原告遂诉至本院，请求判如所请。
第一被告惠州中阳鑫森实业有限公司辩称，一、被答辩人埔顶村民小组原告主体不适格，依法应驳回其起诉。根据2006年7月14日最高人民法院《关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》(【2006】民立他字第23号）精神，以村民小组为当事人的诉讼应以小组长作为主要负责人提起，小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序。本案中，被答辩人埔顶村民小组的起诉不符合上述规定，主体不适格。1、陈春桦不是惠城区江北望江村埔顶村民小组（下称“埔顶村民小组”）的代理组长，无权提起应由村民小组长为主要负责人提起的村民小组诉讼。埔顶村民小组长原为本案第二被告杨惠春，2012年12月29日，望江村民委员会同意杨惠春辞去埔顶村民小组长一职，由支部委员黄康祥任代理组长，至本届村委会任期届满。2013年1月7日，中国共产党惠州××××城区江北街道工作委员会批复同意村委会做法。由上可见，埔顶村民小组代理组长是黄康祥而不是陈春桦，陈春桦无权提起应由村民小组长为主要负责人提起的村民小组诉讼。2、陈春桦以惠城区江北望江村埔顶村民小组为当事人提起的诉讼没有依法履行民主程序，不能认定为代表全体村民的意思表示，亦不能认定其取得了该村民小组的授权。从前述最高人民法院复函精神可知，以村民小组为当事人提起的诉讼，应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条的规定履行民主议定程序，经村民会讨论通过，在获得村民的授权后，村小组长才可代表村民小组提起诉讼或者提出上诉。《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年11月4日第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）第十七条规定：“村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。必要的时候，可以邀请驻在本村的企业、事业单位和群众组织派代表出席村民会议”本案中，陈春桦以埔顶村民小组为当事人提起的诉讼并没有依法履行上述民主程序，不能认定为代表全体村民的意思表示，亦不能认定其取得了该村民小组的授权。
综上，答辩人认为，被答辩人陈春桦冒充埔顶村民小组代理组长，未经村民小组授权，以村民小组的名义提起诉讼，其行为违反了法律规定，不具备原告诉讼主体资格，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第139条关于“起诉不符合受理条件的，法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉”的规定，人民法院应依法裁定驳回其起诉。
二、《租赁工商用地合同书》经过被答辩人埔顶村民小组民主议事程序决定，得到惠州××××城区江北街道望江村民委员会（下称“望江村委会”）认可，已履行了近10年，至今仍得到大多数埔顶村民小组成员的支持，合法有效，应继续履行。1、该合同经过埔顶村民小组民主议事程序决定，《租赁工商用地合同书》签订日期是2004年9月8日。此前，埔顶村民小组分别于2004年7月11日、2004年8月6日、2004年8月10日、2004年8月18日、2005年7月17日，先后五次举行党员、代表、户主会议，埔顶村民小组共有26户，参加会议的有22户代表，超过了三分之二，达到84.62%，22户代表全部同意与答辩人合作，并由村民小组长杨惠春代表村小组签订合同，签订后还将合同进行了公示，签订程序合法，代表村民真实意思表示，合法有效。该合同还得到了望江村委会的认可，村委会盖章签字予以确认。双方权利义务清晰，特别是对租金的递增式约定，充分考虑到了物价增长以及答辩人投入的巨额资金以及花费的大量人力、物力等因素；合同自2004年签订起至今，双方依约已经履行了10年。至今仍得到大多数村民小组成员的支持，合法有效，应继续履行。被答辩人所谓用地合同的签署未经村民小组讨论通过，未经村民小组授权，未公示等说法都是不符合事实的。2、根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定，本案土地的租期只要不超过50年都应受法律保护。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”之规定，本案系集体所有的工商用地，其出租的最高年限只要不超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限，即50年都是受法律保护的，所以，用地合同中约定的租期也受法律保护。3、如果随意改变合同的效力和期限，必然引发一系列难以处理的复杂问题，将使简单的问题无限复杂化。本案中，被答辩人负责提供给答辩人的不是土地，而是土地指标，为将土地指标转化成土地，答辩人花费大量人力、物力、财力，投入了巨额资金，现在土地上还建成了约4000㎡的建筑，如果随意改变合同的效力和期限，答辩人办理用地手续等投入的巨额资金和地上建筑如何处理？投资回报如何核算？是否应由被答辩人村民小组返还？所以，随意改变合同的效力和期限不仅会使答辩人的利益受到严重损害，也会损害村民小组的利益，是典型的损人不利己，这将会使简单的问题陷入无限的复杂化中。
综上，本案诉讼的提起，其根本原因是一部分人看到答辩人的投资有些成效后，想要以此要挟答辩人，非法获取更多利益，这种毫无诚信的做法答辩人坚决不能接受，也请人民法院充分考虑合同相对方的利益、民事关系的稳定性，依法驳回其起诉。
三、答辩人没有侵占3738㎡的土地，被答辩人要求答辩人返还非法侵占土地，赔偿非法使用费用毫无依据，应依法予以驳回。1、答辩人使用7398㎡的土地是有合同依据的，不存在非法侵占的问题。《租赁工商用地合同书》中，被答辩人确认“同意将江北望江村埔顶村民小组工商用地（国土使用证号国用2004第13020100475号）租给惠州中阳鑫森实业有限公司，租期伍拾年，合同内容如上述条款”。上述国土使用证号国用2004第13020100475号下的土地面积就是7398㎡。被答辩人在诉状中称“合同明明规定是租赁4200㎡土地”的说法与事实不符。合同从来没有规定租赁4200㎡。2、用地合同中约定的4200㎡仅是指实用面积，且还只是指标，不是全部土地面积，也不是实际的土地证面积。《租赁工商用地合同书》第二条约定“甲方只提供实用工商用地面积肆仟贰佰平方米的指标给乙方”，该约定中的4200㎡是土地实用面积，不是全部土地面积，且只是土地指标，在被答辩人提供了上述用地指标后，答辩人用该用地指标办到了国土使用人为埔顶村民小组，国土使用证号为国用2004第13020100475号，面积为7398㎡的土地使用权。办到上述国土证后，被答辩人在用地合同中补充确认该证号下的土地租赁给答辩人，租赁金额等均按合同约定。同时确认的还有望江村委会，2005年7月17日埔顶村民小组召开村民户代表会议，用地合同也向村民户代表进行了公示，26户中的25户签字确认，符合民主程序。3、相关土地规划文件表明，该宗土地面积为7938㎡，但实用面积仅为4200㎡，另有3738㎡是道路、绿化等。答辩人实际使用的也是其中4200㎡当中不到4000㎡的土地，至于其他道路、绿化等面积，答辩人想侵占也侵占不了。可见，被答辩人所谓少租多占及要求赔偿非法使用费之说毫无依据，应依法予以驳回。
四、答辩人没有占用被答辩人2624㎡土地，被答辩人诉求无理，应依法驳回被答辩人要求赔偿使用费的诉求。
综上，被答辩人原告主体不适格，应驳回其起诉。
第二被告杨惠春辩称，一、被答辩人埔顶村民小组原告主体不适格，依法应驳回其起诉。
二、7938㎡土地可建实用面积为4200㎡，与《租赁工商用地合同书》约定一致，不存在少租多占的问题，要求答辩人返还非法侵占土地及赔偿非法使用费用毫无依据，应依法予以驳回。1、作为时任被答辩人埔顶村民小组长，答辩人代表村民小组与惠州中阳鑫森实业有限公司签订《租赁工商用地合同书》是严格按照《村民委员会组织法》规定的民主程序经村民小组会议批准的。埔顶村民小组共有26户，参加会议的有22户代表，超过了三分之二，达到到84.62%，22户代表全部同意与惠州中阳鑫森实业有限公司合作，并由时任村民小组长的答辩人代表村小组签订合同，签订程序合法，该合同还得到了望江村委会的认可，村委会盖章签字予以确认，也进行了公示，可见，该合同代表村民真实意思表示，合法有效。被答辩人在起诉状中所谓合同签订未经村民小组讨论通过，也未经村民小组会议授权，擅自签订后又未进行公示的说法与事实不符，是极其不负责任的。2、《租赁工商用地合同书》第二条约定“甲方只提供实用工商用地面积肆仟贰佰平方米的指标给乙方。”当时，村民小组空有用地指标，既无财力也无人力，正所谓捧着金饭碗讨饭。答辩人与时任村民小组干部成员想了很多办法，找了很多人，谈了很多次，出了很多力，终于与惠州中阳鑫森实业有限公司达成合作意向。由村民小组提供用地指标，其他所有办理用地手续、地上附着物、出资等均由惠州中阳鑫森实业有限公司负责。公司每年固定给予村民小组收益。实际上，公司办理用地手续的结果是，该宗土地面积为7938㎡，但实用面积为4200㎡，另有3738㎡是道路、绿化等。办理情况与合同约定一致。可见，该宗地不存在多占3738㎡问题。退一步讲，村民小组提供的用地指标只有4200㎡，即使公司有能力办到7938㎡的用地手续也是公司的能力，与村民小组关系不大。所以，被答辩人所谓少租多占及要求返还非法侵占土地及赔偿非法使用费之说毫无依据。被答辩人在诉状中所谓答辩人与杨善平串通，让杨善平多占土地的说法与事实更是别有用心，其针对答辩人个人的诉求毫无理由，人民法院应依法予以驳回。
三、答辩人没有与杨善平串通占用被答辩人2624㎡土地，被答辩人诉求无理，应依法驳回被答辩人要求赔偿使用费的诉求。2624㎡土地证办出后，一直闲置，没有使用，当时周围也没有道路，不具备使用条件，2008年就开始筹备合作开发事宜，2010年，还开了村民小组会议，并达成了初步的合作协议。被答辩人所谓串通侵占之说与事实不符。综上，被答辩人原告主体不适格，应驳回其起诉。
第三被告杨善平辩称，一、被答辩人埔顶村民小组原告主体不适格，依法应驳回其起诉。
二、答辩人没有侵占3738㎡的土地，被答辩人要求答辩人返还非法侵占土地，赔偿非法使用费用毫无依据，应依法予以驳回。1、《租赁工商用地合同书》经过埔顶村民小组民主议事程序决定。被答辩人所谓答辩人与杨惠春盗用原告名义，恶意串通，暗箱操作之说不顾事实，毫无依据。《租赁工商用地合同书》签订日期是2004年9月8日。在此前后，埔顶村民小组分别于2004年7月11日、2004年8月6日、2004年8月10日、2004年8月18日、2005年7月17日，先后五次举行党员、代表、户主会议，埔顶村民小组共有26户，参加会议的有22户代表，超过了三分之二，达到84.62%，22户代表全部同意与中阳鑫森实业有限公司合作，并由村民小组长杨惠春代表村小组、答辩人代表中阳鑫森实业有限公司签订合同，签订后还将合同进行了公示，签订程序合法，代表村民真实意思表示，合法有效。2、被答辩人在诉状中称“合同明明规定是租赁4200㎡土地”的说法与事实不符，合同约定的租赁面积是7398㎡。当时的事实是，埔顶村民小组有4200㎡工商用地的指标，但没有资金，一直没有办用地手续，后找到答辩人，答辩人同意成立公司出资办用地手续，并以公司租赁的方式与埔顶村民小组合作，双方约定埔顶村民小组提供实用面积4200㎡的用地指标，签订用地合同后，答辩人用该用地指标办到了国土使用人为埔顶村民小组，国土使用证号为国用2004第13020100475号，面积为7398㎡的土地使用权。办到上述国土证后，被答辩人在用地合同中补充确认该证号下的土地租赁给答辩人担任法定代表人的中阳鑫森实业有限公司，租赁金额等均按合同约定，同时确认的还有望江村委会。2005年7月17日埔顶村民小组召开村民户代表会议，用地合同也向村民户代表进行了公示，26户中的25户签字确认，符合民主程序。3、相关土地规划文件表明，该宗土地面积为7938㎡，但实用面积仅为4200㎡，另有3738㎡是道路、绿化等。中阳鑫森实业有限公司实际使用的也是不到4000㎡的土地，至于其他道路、绿化等面积，是不能使用的。可见，被答辩人所谓杨惠春让答辩人少租多占及要求赔偿非法使用费之说毫无依据，应依法予以驳回。
三、答辩人没有占用被答辩人2624㎡土地，被答辩人诉求无理，应依法驳回被答辩人要求赔偿使用费的诉求。1、2624㎡土地使用手续是答辩人在当时条件容许的情况下，考虑到以后双方可能的进一步合作，另外争取到的，所有的土地使用手续都是由答辩人办理，相关的办证费用和清场费用等都是由答辩人支付。实际上，是为被答辩人争取到了更多的利益。2、该土地的土地使用权人为埔顶村民小组，土地证办好后也交给了被答辩人，答辩人从未使用该土地。
综上，被答辩人原告主体不适格，应驳回其起诉。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：1999年6月经惠州市人民政府江北办事处同意，成立望江村民委员会埔顶村民小组（亦即原告）。2003年12月3日原告向惠州国土资源局、惠州规划建设局提出申请，请求办理位于江北41号西北角用地的《建设用地规划许可证》、《国土使用证》相关手续。为照顾原告村民的生产生活，有关部门同意安排4200㎡工商用地指标。时任村小组长第二被告（2013年1月7日辞职）组织干部杨道春（现任村小组长）、张益平、陈春桦、刘运章等人于2004年7月11日召开会议，讨论有关工商用地实施方案。
2004年8月6日下午，原告召开党员干部扩大会议，讨论工商用地的运作方案及再一度明确实施办法，决定工商用地以脱钩式合作的方法确定方案，收取铁租，土地权属归投资方，从办用地手续直至所有不动产运作权归投资方；确定租金最低方式及递增租金；明确工商用地实用用地面积为4200㎡。第二被告、杨道春、杨伯良、张益平、刘运章、钟寿南、陈春桦参加会议。
2004年8月10日上午，原告召开村小组户代表会议，讨论决定工商用地事宜。原告27户到会户代表为22人，会议通过：一、关于工商用地引资合作决议，根据小组干部、党员多次召开会议经研究决定采取脱钩引资合作办法，由户主代表来通过决定；二、办理工商用地决定办法：利益、使用权、所有权、运作权实行完全脱钩：村民小组利益为铁租金，收租时间从合作方办理好用地手续即国有土地证起止日期为开始和终止；村民户主代表会议通过，由村干部实施具体操作方案进行，不得违反所订定原则。参加会议的22名户代表在会议记录上签名并加摁指模表示无任何异议。
2004年8月19日下午，原告召开村民户代表会议，会议记录载明：就有关村民小组“工商用地指标”招商引资合同条款的公布；一致通过；参加会议的还有望江村支部书记、主任黄康秀、村委员邓冠智、李月敬。参加会议的24名户代表在会议记录上签名。
2004年9月8日，原告（甲方）与第三被告签订《租赁工商用地合同书》，约定：原告在没有经济的情况下，一致通过只能以租赁方式引资，将组的工商用地指标经与投资方（即乙方）多次友好协商，乙方愿意出资办理用地手续并以租赁方式经营村组的工商用地；（第一条）甲方将用地指标交于乙方，由乙方自行出资办理本村民小组的工商用地，乙方所办理工商用地的一切费用及资金由乙方自行支付；（第二条）甲方只提供实用工商用地面积4200㎡的指标给乙方，甲方提供相关必要的用地指标证据；（第三条）合同期限为伍拾年（2004年12月31日至2054年12月31日），计租形式：第一期到2009年为36万元、第二期到2014年为67万元、第三期到2019年为75万元、第四期到2024年为84万元、第五期到2029年为94万元、第六期到2034年为105万元、第七期到2039年为117.5万元、第八期到2044年为131.5万元、第九期到2049年为147万元、第十期到2054年为164.5万元，拾期总计租金为1021.5万元；在合同期限内，不因组织机构的变更和干部人员的更换而影响本合同的条款和有效性；（第九条）租赁期满（国土使用证到期）该土地附着物归乙方所有，土地权属归甲方。甲方由第二被告签字，并加盖原告公章，乙方由第三被告签字，证明单位由惠州××××城区江北街道望江村民委员会加盖印章。
《租赁工商用地合同书》签订后，第三被告出资办理实用面积4200㎡的工商用地的征地、办证等手续。根据2004年6月2日惠建用字[2004]2号《会议纪要》，载明江北街道望江村埔顶村民小组在1995年7月经国土、规划两局批准按村人口指标安排工商留用地实用面积5000㎡，至今尚未落实安排土地，现要求在江北41号小区的西北角安排（原麦科特公司），此用地与该村相邻，安排用地的有关拆迁及征地由该村负责。根据2004年7月28日惠市规地证（2004）0219号《建设用地规划许可证》[2004年10月8日惠市规地证（2004）0345号《建设用地规划许可证》载明原告用地面积为7938㎡，2004年10月8日惠市规地证（2004）0346号《建设用地规划许可证》载明原告用地面积为2624㎡]，载明用地单位为原告，用地项目名称为村民工商用地，用地位置为惠州江北41号小区，用地面积为105620㎡（实用面积5436㎡）。根据2004年9月13日惠州国土资源局惠城区分局惠城地政698号[关于江北街道望江村埔顶村民小组申请农村工商建设用地的批复]，同意将位于江北41号小区的10562㎡统征地，让利出让给江北街道望江村埔顶村民小组作为农村工商建设用地。2004年9月22日，惠州市人民政府颁发了《国有土地使用权证》[证号：惠府国用（2004）第13020100475号]（申请登记依据：惠城地政698号，2004年9月13日），该土地使用权人是原告，地类（用途）为农村工商用地，使用权类型为让利出让，终止日期为2054年9月13日，使用权面积为7938㎡。该土地档案红线图显示实用面积为4200㎡。实用面积外的土地系公共用地或建筑控制区，现场亦有路政部门竖立的布告牌。在办理实用面积4200㎡土地指标的征地、办证过程中，第一被告出资办理了与该土地相邻的实用面积为1236㎡土地的征地手续和权属证书。2004年9月22日，惠州市人民政府颁发了《国有土地使用权证》[证号：惠府国用（2004）第13020100474号]（申请登记依据：惠城地政698号，2004年9月13日），该土地使用权人是原告，地类（用途）为农村工商用地，使用权类型为让利出让，终止日期为2054年9月13日，使用权面积为2624㎡。该土地档案红线图显示实用面积为1236㎡（该土地由第一被告使用，2013年8月16日返回给原告）。
第一被告于2005年3月3日成立，其法定代表人是第三被告，股东为第三被告以及杨松森[原告认为，第一被告股东杨松森为时任望江村埔顶村民小组组长第三被告之子；第一被告认为，第三被告成立第一被告时，主动找了杨惠君（第三被告之妹）一起开发，但是杨惠君不方便，只是拿了杨松森（第三被告之子）的身份信息去登记而已]。第三被告系原告村民。第一被告成立后，在《租赁工商用地合同书》中乙方栏加盖第一被告的印章。原告与惠州××××城区江北街道望江村民委员会在《租赁工商用地合同书》中加注：“同意将江北望江村埔顶村民小组工商用地（国土地使用证号：国用2004第13020100475号）租给惠州中阳鑫森实业有限公司，租期伍拾年，合同内容如上述条款。”原告和惠州××××城区江北街道望江村民委员会均在加注内容上加盖了印章。2005年3月22日，广东方正联合律师事务所及叶碧波律师对《租赁工商用地合同书》上原告及第二被告、第一被告及第三被告的签名盖章进行见证（以下简称“《见证书》”）。2005年7月17日，原告召开村民户代表会议，会议记录载明：公布有关工商用地指标的租赁和合同书：现将公布埔顶村民小组与惠州中阳鑫森实业有限公司所订的租赁合同各条款。原告25户户代表在该会议记录上签名并加摁指模。会议记录最后一行注明：全部通过，按合同条款执行。其后2005年3月22日《见证书》将原告2004年7月11日、8月6日、8月10日、8月19日会议记录复印件并加盖原告印章（注明此复印件与村民小组原件一致）、2005年7月17日会议记录的原件、《国有土地使用权证》复印件、《建设用地规划许可证》复印件等作为附件。
《租赁工商用地合同书》签订后，第一被告支付了第一期的租金36万元和第二期的租金67万元。第一被告在该土地上兴建厂房进行使用。因土地租赁合同纠纷，原告遂诉至本院，请求判如上述所请。
另查之一，经询惠州国土资源局惠城区分局，该分局函复本院：一：根据《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》（国土资发（1999）222号）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权流转管理办法》第十三条第二款等土地法律法规的规定，土地使用权最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。二、涉案土地的性质是国有土地，使用者是农村集体经济组织，根据《广东省村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办[2009]41号）第十条“依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权，须经本农村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，流转方案应在本集体经济组织范围内公示15日。留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外”，没有法律、法规规定由县级以上人民政府土地管理行政部门直接核准及办理出租登记等相关手续。
另查之二，关于第一被告对其出资及经济损失是否应反诉主张权利，第一被告回应：一、经过庭审可以明确，原告的诉讼请求为确认双方签订《租赁工商用地合同书》因恶意串通而无效，即要求法院确认合同自始无效。原告诉讼请求并非要求法院确认合同超过20年的部分无效。根据不告不理原则，即法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。因此，第一被告认为在原告没有提起该诉讼主张时，法院不应主动对此进行审理。二、原告与第一被告所签订的《租赁工商用地合同书》，该合同名为租赁，实为合作。原告用招商引资的方式预先订立好合作条件，发出邀约，第一被告应邀与原告达成协议。合同的签订时已由村小组充分讨论，经过民主议事程序决定，系双方真实意思表示，并且已经履行11年，是合法有效的。三、如果以合同超过20年部分无效来认定此案，则原告应返还补偿第一被告的损失部分包括以下几个方面：（一）第一被告支付了实用面积4200㎡工商用地的办证费，还支付了原告另外一块实用面积800㎡工商用地（全部面积2624㎡）的办证费，以及上述土地的拆迁补偿等费用共计5508079元，其中有票据的有2446198元。（二）第一被告使用上述土地进行经营活动，每年都有租金收益，第一被告的损失还包括30年租赁期限的可得利益损失。即地上建筑物出租租金收益减去支付给原告的租金，根据《合同法》第一百一十三条关于可得利益损失的规定，原告也应当赔偿第一被告剩余30年的可得利益损失共计4223.22万元。综上，原告应当返还补偿第一被告损失共计4467.8398万元。如果第一被告提起反诉，如此巨额损失显然是原告难以承受的，并且反诉也不利于本案矛盾的化解与纠纷的解除。为使双方互利共赢，达成良好的社会效果，建议贵院支持合同继续履行。第一被告愿意在贵院的促成下与原告达成和解。虽然第一被告决定不提起反诉，但会根据案件实际情况保留另行提起诉讼的权利。
另查之三，鉴于本案系历史遗留问题所致，本院多次组织各方予以协调，但是各方各执一词，最终难以达成一致协议。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，根据原、被告的诉辩意见，双方当事人争议的焦点有：第一、原告与第一被告于2004年9月8日的《租赁工商用地合同书》是否有效；第二、第一被告占用原告使用面积2624㎡（实用面积1236㎡）的土地占用费如何计算；第三、被告之间是否恶意串通侵占集体土地，是否应当承担连带责任。
关于原告与第一被告于2004年9月8日的《租赁工商用地合同书》是否有效问题。该问题涉及签订该《租赁工商用地合同书》是否依法经过村小组民主程序、第一被告所使用的面积是否与《租赁工商用地合同书》约定的面积相符、《租赁工商用地合同书》所约定的租赁期限50年是否超过法定强制性效力性规定等三个方面。
根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，涉及村小组对外出租土地等重大事项，应当由村小组召开村民小组会议，有法定人数参加会议并有法定人数同意，才能决定通过。本案中，为讨论如何办理4200㎡工商用地指标的权属证书手续及如何使用该土地，原告分别于2004年7月11日、8月6日、8月10日、8月19日召开村小组干部会议、党员干部扩大会议、两次户代表会议，其中8月19日户代表会议还有惠州惠城区望江村四位干部参加，均讨论通过工商用地指标招商引资合同具体条款，也明确工商用地实用面积为4200㎡、租赁的期限为国土证的起止时间等重要内容，且2004年8月10日、8月19日两次户代表会议是到会的22名和24名户代表一致同意通过。在此情形之下，原告与第三被告于2004年9月8日签订《租赁工商用地合同书》是原告经过充分的民主程序而确定。在第一被告成立和办理了《国有土地使用权证》后，在惠州××××城区江北街道望江村民委员会的见证下，在《租赁工商用地合同书》上加盖第一被告印章予以追认，且加注“同意将江北望江村埔顶村民小组工商用地（国土地使用证号：国用2004第13020100475号）租给惠州中阳鑫森实业有限公司，租期伍拾年，合同内容如上述条款”的内容，是进一步完善《租赁工商用地合同书》的形式和内容。在广东方正联合律师事务所及叶碧波律师于2005年3月22日对《租赁工商用地合同书》见证后，原告于2005年7月17日再次召开村民户代表会议，公布原告与第一被告所订的租赁合同各条款。原告25户户代表在该会议记录上签名并加摁指模。从以上分析可以明确，原告将实用面积4200㎡的工商用地指标对应的土地出租给第一被告，是原告内部依法经过多次充分讨论决定的结果，其民主程序完全符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条的规定。
由于土地的实用面积和使用权面积是两个不同的专用名词，有其不同的含义，使用权面积应多于实用面积，多于的面积用于公共用地或建筑控制区，但显示在《国有土地使用权证》的使用权面积内。《租赁工商用地合同书》第二条明确约定“甲方只提供实用工商用地面积4200㎡的指标给乙方”，且第一被告办理使用权面积为7938㎡《国有土地使用权证》的土地档案红线图显示实用面积为4200㎡，故第一被告使用实用面积为4200㎡的土地，并未侵占《国有土地使用权证》显示的使用权面积中非实用面积的3738㎡土地。
基于1999年10月1日《中华人民共和国合同法》业已施行，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。国有土地租赁合同约定的租赁期限不仅要受土地使用年限的限制，也要受《中华人民共和国合同法》的约束，最长不得超过20年。因此，原告诉求确认第一被告与原告于2004年9月8日签订的《租赁工商用地合同书》无效以及第一被告立即返还租赁的4200㎡土地（清理完毕所有的附着物）给原告，其合理部分，本院予以支持。但是，鉴于本案系历史遗留问题所造成，原告只提供实用工商用地指标，办理工商用地的一切费用以及资金均由第一被告自行支付，应当考虑第一被告为此所作努力，应当考虑原告及其村民因此所受福祉，为保护本案中第一被告的合法权利，对其出资以及经济损失，第一被告可另循适法途径主张权利。
关于第一被告占用原告使用面积2624㎡（实用面积1236㎡）的土地占用费如何计算问题。虽然第一被告出资为原告办理了与实用面积4200㎡土地相邻的实用面积为1236㎡土地的征地手续和权属证书，但是第一被告使用该土地没有得到原告法定民主程序的许可，属于超过约定面积和范围使用原告土地的行为，第一被告应当向原告支付占用费。考虑到办理该土地的征地手续和权属证书的所有费用由第一被告负担但第一被告未经同意使用土地的实际情况，《租赁工商用地合同书》约定的租金亦是以第一被告需要租赁50年和出资办理征地手续和权属证书为对价，酌情确定第一被告使用原告的该部分土地亦比照《租赁工商用地合同书》支付租金，即第一被告应向原告支付土地占用费30.31万元（36万元÷实用面积4200㎡×实用面积1236㎡＋67万元÷实用面积4200㎡×实用面积1236㎡）。
关于被告之间是否恶意串通侵占集体土地，是否应当承担连带责任问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提出证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，第三被告系第一被告的法定代表人，其与原告签订的《租赁工商用地合同书》亦得到第一被告的追认，并加盖公司印章，故原告要求第三被告对第一被告的责任承担连带责任的诉讼请求，既无事实依据亦无法律依据，本院不予支持。原告未提供充分证据证明第二被告、第三被告之间存在恶意串通侵占集体土地的行为，故原告要求第二被告、第三被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告惠州××××城区江北街道望江村埔顶村民小组与第一被告惠州中阳鑫森实业有限公司于2004年9月8日签订的《租赁工商用地合同书》部分无效，待条件成就时（2024年9月9日）第一被告惠州中阳鑫森实业有限公司应返还租赁的位于惠州市江北××小区4200㎡土地[《国有土地使用权证》：惠府国用（2004）第13020100475号]给原告惠州××××城区江北街道望江村埔顶村民小组。
二、第一被告惠州中阳鑫森实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告惠州××××城区江北街道望江村埔顶村民小组支付实用面积1236㎡土地[《国有土地使用权证》：惠府国用（2004）第13020100474号]占用费30.31万元。
三、驳回原告惠州××××城区江北街道望江村埔顶村民小组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29126元（原告已预交），由原告惠州××××城区江北街道望江村埔顶村民小组与第一被告惠州中阳鑫森实业有限公司各负担14563元。
当事人二审的意见
上诉人埔顶村小组不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销惠城区人民法院(2O15)惠城法民一重字第16号民事判决书。2、依法改判上诉人与被上诉人一2004年9月8日签订的《租赁工商用地合同书》无效。3、依法改判被上诉人一立即归还惠府国用(2004)第130201000475号(面积7938平方米)国土使用权土地，并清理完毕所有附着物。4、请求依法改判被上诉人连带赔偿惠府国用(2004)第130201000474号(面积2624平方米)土地占用费1133568元。5、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、一审判决故意回避杨惠春与杨善平恶意串通损害集体利益的事实，请求二审法院依法改判。
一审判决认定基于《中华人民共和国合同法》第214条第一款规定租赁期不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效，但其前提是该租赁合同是否具各合同法规定的有效合同要求，根据本案事实经过该租赁合同不具备有效要件，故属无效合同。
2004年9月8日杨善平与原村长杨惠春恶意串通，以惠州中阳鑫森实业有限公司(以下简称:中阳公司)的名义与埔顶村民小组签订《租赁工商用地合同书》，属于无效合同。
理由:中阳公司系杨善平与原村长杨惠春的儿子杨松森共同出资成立的，杨惠春至始至终都没有向村民公布，中阳公司股份中自己的儿子拥有股份，当时杨惠春的儿子杨松森22岁，还在读大学，可以确定中阳公司实际出资人就是杨惠春，形成村长将涉案土地发包给自己的事实。
二、杨惠春辩称其儿子持有的中阳公司49%股份是替杨惠春香港的妹妹代持的股份，该狡辩纯属没有证据的无稽之谈，在重审庭审中代理人曾询问被告，有无杨惠春的妹妹入股资金的汇款记录;有无每月收取租金的汇款记录，被告均称没有，那么可以确定，被告的狡辩纯属规避责任的开脱之词。况且杨惠春的妹妹与其子持有中阳公司股权又有何区别，都属于被上诉人利益集团的人，杨惠春都不可能置身其外。
一审法院竟然把相关陈述作为查明事实的内容，其不是为了查明事实而是在混淆视听。
另外被告如何解释如果是杨惠春儿子持有中阳公司49%股份，与自己没有关联性，那么另外一本2624平方米国土使用证怎么会在杨惠春的手中，杨惠春又为何隐瞒不报，因此杨善平与杨惠春是在说谎。
三、原村长杨惠春在惠州市政府已明确给与用地实用面积50OO平方米的情况下，故意隐瞒事实真相，以办理用地指标为由，对外招商。
故意渲染办理难度，然后将土地发包给自己儿子占有49%股份的中阳公司。并将实用面积5000多平方米的土地，办理成两块国土使用证，杨惠春将其中的42OO平方米表面上租赁给中阳公司，将另外的1000多平方米国土证故意隐瞒不报自行占有使用，村民直到2013年第一次起诉时才知道还有另外一本国土证存在。
然后我们从整个事情发生过程中的轨迹，可以非常清楚的看到，杨惠春是如何从一开始得知市政府已安排了划拨用地后，一步步隐瞒村民，最后达到控制整块土地的目的的。
1、2003年12月3日埔顶村民小组向惠州国土局申请办理村民工商用地，要求在江北41号的西北角安排，省国土厅亦在2000年3月批准。
2、2004年6月2日惠州市政府作出惠建用字【2004】2号会议纪要，同意“在41号小区西北角统征中安排，按成本收取地价”。
3、杨惠春在获知上述消息后，马上在2004年7月11日召开小范围会议，开始预谋“以办理土地规划、土地使用证以及地面附着物基础配套设施直至产生效益，土地权属等一切费用由投资方承担，土地使用权年限归属投资方”作为招商条件，并夸大办事难度误导户代表讨论方案。实际上市政府已批准了回拨用地，只要按程序办理相关证件就可以了，根本无需让他人办理，这时的杨惠春已做好了将土地承包给自己的准备。
4、2004年7月28日惠州规划建设局出具惠市规地证(2004)0219号《建设用地规划许可证》，用地面积10562平方米，实用面积5436平方米。
5、杨惠春明知规划局用地面积10562平方米，实用面积5436平方米的情况下，于2004年8月6日召开会议，故意隐瞒相关事实，并将招商用地的用地面积10562平方米缩水为实用面积4200平方米(为办理两本国土证以及少缴租金埋下伏笔)。
根据杨惠春向法院提供的所谓会议记录证据，没有一次有实质记录将该地出租给杨善平，更没有签名对该记录无异议，每次签名都是签名在上，内容在下的后补记录，该签名实际只是到会签名而已，其根本就不具有约束力。
6、2004年10月8日杨惠春在惠州规划建设局又重新办理了两本《建设用地规划许可证》，其中惠市规地证(2017)0345号为7938平方米，惠市规地证(2017)0346号为2624平方米，此后杨','2018-09-28
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