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四川省成都市新都区人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)川0114民特1号
申请人：袁茂，男,1991年10月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托授权代理人：罗兴强，四川纪明律师事务所律师，特别授权代理。
被申���人：程义侠，男，1978年6月22日出生，汉族，住成都市新都区。
委托诉讼代理人：黄大容，四川法奥律师事务所律师，特别授权代理。
被申请人：袁一丹，女，1981年9月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：黄大容，四川法奥律师事务所律师，特别授权代理。
本院于2018年1月4日立案受理申请人袁茂申请实现担保物权一案后，由审判员蒋园园依法进行了审查，现已审查完毕。
申请人袁茂向本院提出如下诉讼请求：请求法院裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的新都区三河街道龙山路108号6栋-1至2层2号（产权证号：新房权证监证字第××号）之房产，拍卖或变卖所得价款在被申请人担保的范围内（800万范围内）优先受偿。事实与理由，2014年8月13日，申请人与被申请人程义侠签订了一份《房地产抵押借款合同》，合同约定申请人向被申请人程义侠借款人民币捌佰万元，借款期限为一年（自2014年8月13日至2015年8月12日止），借款月利率为2%，被申请人程义侠将位于成都市新都区房屋抵押给了申请人并办理了抵押登记（新房他证他权字第02405**），作为被申请人按期归还申请人借款的担保。但在借期内，被申请人程义侠未能全部归还前述借款，且被申请人程义侠一再推托，至今仍未归还全部借款。为此，双方于2017年7月3日再次达成一《协议》，协议中除对双方之间的债权债务进行了清算外，同时二被申请人还自愿将该抵押之房屋抵偿给申请人用于偿还全部债务。但在协议签订后，申请人发现该房屋已被查封，无法保证申请人实现房屋��利。故为保证申请人的债权能够得到清偿，特依据《民事诉讼法》及《物权法》的相关规定，向法院提出前述申请，希望法院依法支持申请人的申请请求。
被申请人程义侠称，申请人与被申请人确实签订了《房地产抵押借款合同》，被申请人也愿意将案涉房屋抵押给申请人作为担保，由于之后没有还款又签订了一份《协议》，用于确认未还金额。对债权本息为776万元、实现债权的费用5万元以及申请人代还按揭款本息194512元，合计8004512元无异议。但是需要说明的是抵押期限已经过了，也就是起诉之前他项权证上抵押期限已经逾期了。
被申请人袁一丹称，其虽然没有在《房地产抵押借款合同》上签字，但其是知晓合同内容并同意的。2017年7月3日，其与丈夫程义侠共同与袁茂签订的《协议》也是真���的。对债权本息为776万元、实现债权的费用5万元以及申请人代还按揭款本息194512元，合计8004512元无异议。
经审查，2014年1月28日至2014年7月31日期间，袁茂通过其自己的账户向四川佳瑞佳木业有限公司以及李丽丹（系四川佳瑞佳木业有限公司的出纳，四川佳瑞佳木业有限公司委托李丽丹代为收款）的账户共计转账780.5万元，该款作为对四川佳瑞佳木业有限公司的投资款。申请人及被申请人双方均确认前述款项未被用于四川佳瑞佳木业有限公司的改造升级，而被程义侠用作他用，袁茂要求程义侠返还前述款项。2014年8月13日，程义侠遂与袁茂签订了一份《房地产抵押借款合同》，合同约定袁茂向程义侠借款人民币800万元，借款期限为一年（自2014年8月13日至2015年8月12日止），借款月利率为2%，程义侠将位于成都市新都区房屋抵押给���茂作为前述债务的担保。合同还约定，担保范围为债务本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权所需律师费、诉讼费等费用。袁一丹在本次诉讼中陈述，其虽然没有在合同上签字，但其对前述合同的签订是知晓并同意的。前述合同签订后，袁茂及程义侠于2015年3月20日按照合同约定办理了抵押登记（新房他证他权字第××号），抵押权人为袁茂，抵押义务人为程义侠。但在借期内，程义侠仅归还了部分借款。2017年7月3日，袁茂与程义侠、袁一丹签订《协议》一份，协议对双方之间的前述债权债务进行了清算确认。庭审中，申请人及被申请人一致确认，截至2018年1月11日（即庭审之日），被申请人程义侠、袁一丹尚欠申请人袁茂债权本息776万元（其中本金600万元、利息176万元）、实现债权的律师费、诉讼费等费用5万元以及申请人袁茂代被申请人程义侠还按���款的本息194512元，合计80045142元。
另查明，程义侠和袁一丹系夫妻关系，二人于2006年9月13日结婚。案成都市新都区-1至2层2号，购买于2012年11月19新房权证监证字第××号826734号，所有权登记时间为2014年12月1日，房产证登记显示该房为程义侠单独所有。该房屋在抵押给袁茂之前，已为债务人程义侠对交通银行股份有限公司四川省分行营业部的债务设定了抵押并进行了登记，抵押权登记时间为2013年9月6日。现该房屋被包括本院在内的多家法院查封。
以上事实，有房地产抵押合同、《协议》、银行转账凭证、房屋他项权证、房产证、结婚证、营业执照、委托收款说明、房屋买卖合同、个人房产抵押贷款合同、询问笔录、房屋信息查询记录等证据在卷予以佐证。
本院认为，袁茂与程义侠签订的《房地产抵押借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规之规定，系有效合同。袁一丹作为程义侠的妻子，虽然没有在前述合同上签字，但其自述对前述合同的签订是知晓并同意的，且事后其在2017年7月3日的《协议》上进行了签字。这说明袁茂与程义侠、袁一丹形成合法的借款合同关系和抵押合同关系。袁茂在《房地产抵押借款合同》签订前已履行了借款出借义务，被申请人程义侠、袁一丹应依约按时还款。后申请人袁茂及被申请人程义侠双方依据《房地产抵押借款合同》就案涉房屋办理了抵押登记，袁茂自2015年3月20日取得案涉房屋的抵押权。《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；���议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”本案中，申请人袁茂与被申请人程义侠、袁一丹双方约定的债务履行期已届满但被申请人尚未足额清偿债务，申请人袁茂所享有实现抵押权的条件已成就。另外，因申请人袁茂与被申请人程义侠、袁一丹双方于2017年7月3日签订《协议》对案涉债权债务进行清算，构成诉讼时效的中断，故申请人袁茂对被申请人程义侠、袁一丹的债权请求权未过诉讼时效，申请人袁茂有权依法请求实现抵押权。
申请人袁茂主张将其代被申请人程义侠还按揭款的本息194512元纳入优先受偿范围，但该债务并不属于双方签订《房地产抵押借款合同》中所涵盖债务的范围，故本院对申请人袁茂的该部分请求不予支持，申请人袁茂可对此债务依法另行向被申请人程义侠主张。故申请人袁茂可以优先受偿的金额为债权本息776万元、实现债权的费用5万元。该金额未超过800万元的担保范围，故均可以依法优先受偿。
另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条第一款第一项“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百六十六条“同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。”之规定，因本案中案涉抵押房屋在抵押给申请人袁茂前已为被申请人程义侠对交通银行股份有限公司四川省分行营业部所负债务设定抵押，故对前述抵押财产进行变价后所得价款应按顺序先清偿被申请人程义侠对交通银行股份有限公司四川省分行营业部所负债务。申请人袁茂有权对剩余款项在781万元范围内优先受偿。
据此，依照《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对被申请人成都市新都区-1至2新房权证监证字第××号826734号）通过拍卖���者变卖等方式依法变价，变价后所得价款应优先清偿被申请人程义侠对交通银行股份有限公司四川省分行营业部所负债务。申请人袁茂对剩余款项在程义侠、袁一丹所欠借款本息776万元、实现债权的费用5万元共计781万元范围内优先受偿。
案件受理费400元，由被申请人程义侠、袁一丹负担（此款申请人袁茂已垫付，执行时一并执行）。
本裁定为终审裁定。
审判员 蒋园园
二〇一八年二月五日
书记员 魏丹婷