四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川20民终145号
上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷333号。
法定代表人：罗德成，董事长。
委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘伟，男，1977年11月16日出生，汉族，住四川省资阳市。
被上诉人（原审原告）：钟燕，女，1979年5月4日出生，汉族，住四川省资阳市。
委托诉讼代理人：赵艺莲，女，1983年6月5日生，汉族，业主代表。
委托诉讼代理人：黄建，四川履枰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严石宝，四川履枰律师事务所律师。
上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇公司）因与被上诉人刘伟、钟燕屋买卖合同纠纷一案，不服资阳市雁江区人民法院(2017)川2002民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人得宇公司的委托诉讼代理人韩虹、王力，被上诉人刘伟、钟燕的委托诉讼代理人赵艺莲、严石宝到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
上诉人得宇公司上诉请求;1、撤销四川省资阳市雁江区人民法院作出的(2017)川2002民初3689号民事判决第二项；2、依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证的违约金1000元；3、两审诉讼费用由上诉人与被上诉人按比例分别承担。
事实及理由：原审法院适用法律不当，请求二审法院依法改判。根据《中华人民共和国合同法》第114条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定，结合本案而言，判定上诉人因逾期办证需要承担违约金的金额多少，应当考虑被上诉人的实际损失、上诉人的过错程度、公平原则以及上诉人的实际偿付能力等因素确定合理赔偿数额。首先，根据《合同法》第114条第2款的文义表述，“违约造成的损失”无疑是法律规定最为明确且最为重要的衡量违约金高低的标准，因此自应以此为衡量违约金过高的基础标准。就本案而言，上诉人逾期办证对被上诉人的造成的损失微乎其微，更为重要的是，被上诉人在一审庭审中亦未举证证明逾期办证对其造成的实际损失，因此，合同约定逾期办证每日万分之一的违约金，属于过分高于造成的损失的情形，根据法律规定，上诉人请求减少违约金符合本案实际；其次，从上诉人的过错程度及合同履行情况上看，上诉人基本按期交房，严格履行双方合同的其他重要内容，对整个合同而言，办证仅仅属于合同履行中随附义务，逾期办证系公司受到房地产行业不景气、第三方逾期付款等客观因素影响，上诉人主观过错很小，因此，逾期办证让上诉人承担过重的违约责任有违公平原则！最后，从上诉人的实际经营情况及偿付能力看，上诉人属于资阳市的优质重点企业，因受到市场低迷大环境的影响，公司四年几乎无收入，目前公司负债累累，运营举步维艰，如果要求上诉人承担过重的违约责任将直接导致一系列的社会问题。综上所述，原审判决认定事实不当，适用法律不全，判决上诉人承担过重的违约责任，严重侵犯了上诉人的合法权益！在此，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求！
刘伟、钟燕辩称，原审事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。原审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决上诉人承担违约责任适用法律正确。
刘伟、钟燕向一审法院起诉请求：1、判令得宇公司在2017年12月30日前为原告办理不动产权属证书，并支付原告违约金从2015年8月10日暂计至2017年9月30日，按照已交房款同期银行贷款利率计算计29380元，2017年9月30日至取得权属证书之日止违约金另计。2、诉讼费用由得宇公司承担。
一审法院认定事实：原、被告于2011年9月19日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定原告以315772.00元的总价款购买被告开发的位于资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛三区3-3-3（Z）2-3-1号房屋，建筑面积87.52平米，支付方式为贷款支付。根据合同十一条的规定，被告方应于2013年6月30日前交付该商品房。第二十条规定，被告在交房730日内办理转移登记，逾期按照附件八第九条处理。被告在2013年8月9日交房后至今未为原告办理权属证书。
一审法院认为，原告主张被告在2017年12月30日前为原告办理不动产权属证书，根据合同约定被告在2015年8月9日前即应当履行该义务，故原告该请求法院予以支持；关于违约金，虽然原被告合同附件八第九条对逾期办证，仅约定被告承担责任，未约定责任承担方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告主张从2015年8月10日起按同期银行贷利率计算违约金的请求，予以支持，但违约金的计算截款止日应为不动产权属证书登记日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定判决如下：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于2017年12月30日前为原告刘伟、钟燕办理不动产权属证书；二、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十内给付原告刘伟、钟燕自2015年8月10日起以已付购房款315772.00元为基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至原告刘伟、钟燕不动产权属证书登记日止的违约金；三、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中得宇公司提交了钟燕的领款单，该款项系得宇公司延期交房的违约金，与本案中刘伟、钟燕主张的延迟办理产权证件违约金无关联。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人的行为已构成违约，故对被上诉人要求上诉人支付逾期办理不动产权证书的违约金主张予以支持。
对于本案违约金是否过高、是否应该进行调整问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从该规定可以看出，衡量约定的违约金是否过高及是否应当调整，均以实际损失作为判断基础。
本案中上诉人与被上诉人均未举证证明违约行为造成了损失，导致法院实际上无法在违约金与造成的损失之间建立对比关系，从而判断约定的违约金是否过高，因此，本院从以下几个方面进行判断：首先，在举证责任上应由主张予以减少的当事人即上诉人承担证明损失不存在的事实。当事人约定违约金条款的目的之一就是避免损失的确定和计算，并且被上诉人的起诉请求即是要求按照已交房款中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金，因此主张违约金责任的当事人只需证明违约行为发生即可，而不需证明损失是否实际发生及损失额的大小。本案中，上诉人并没有举证证明被上诉人实际损失的大小，故其应当承担举证不能的责任。第二,本案一审判决所确定的违约金符合法律规定。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照该规定，在商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，计算违约金的标准是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，这是最高人民法院规定的在商品房买卖合同中对逾期取得房屋权属证书违约金计算的法定标准，是我们必须遵守和支持的。第三,本案违约金不属于人民法院可调整范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定所能调整的违约金系指当事人双方所约定的违约金，而在本案中当事人并没有约定违约金，一审判决所确定的违约金是根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定的法定违约金，不在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定所能调整的违约金范围之内。最后，本案所产生高额违约金不是违约金约定本身过高所致，而是上诉人违约时间超长所致。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但其判决中关于上诉人于2017年12月30日前为上诉人办理房屋权属证书的判项，由于本案二审不能在2017年12月30日前审结，故该判项上诉人不能按期履行，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持四川省资阳市雁江区人民法院(2017)川2002民初3704号民事判决之第二、三项，即“上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十内给付被上诉人刘伟、钟燕自2015年8月10日起以已付购房款315772.00元为基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至被上诉人刘伟、钟燕不动产权属证书登记日止的违约金；驳回被上诉人刘伟、钟燕的其他诉讼请求”。
二、变更四川省资阳市雁江区人民法院(2017)川2002民初3704号民事判决之第一项“被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于2017年12月30日前为原告王红英办理不动产权证书”为“四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内为刘伟、钟燕办理房屋权属证书”。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费534元，由四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗文利
审 判 员 王 力
审 判 员 周 群
二〇一八年四月二日
法官助理 孙祖亮
书 记 员 孙毓灵