福建省长汀县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0821执异3号
案外人：池学华，女，1976年9月14日生，住福建省长汀县。
申请执行人：长汀县农村信用合作联社，住所地长汀县汀州镇兆征路***号。
法定代表人：吴佳龙，该联社理事长。
被执行人：曾昭进，男，1973年11月20日生，汉族，住福建省长汀县汀州镇桥下坝华兴大厦***室。
在本院执行长汀县农村信用合作联社（以下简称“长汀农信社”）与曾碧连、曾昭进、ＸＸ寿、高艳华金融借款合同纠纷一案中，案外人池学华于2018年3月2日对本院查封曾碧连所有的位于长汀县汀州镇汀州大院套房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行长汀县审查终结。
池学华称，长汀法院查封的位于长汀县汀州镇汀州大院套房系池学华所有。2016年1月8日，池学华通过二手房中介向曾碧连购买了上述套房，双方签订了《房屋转让合同书》，池学华按约定支付了13万购房款，并就剩余款项在银行办理了按揭贷款，曾碧连向池学华交付了该房屋，因尚不能办理不动产登记，故未办理过户手续。自交付后，该套房一直由池学华管理使用，池学华因房屋买卖对该房屋实际占有、使用和收益，是该房屋真正权利人，享有物权。综上，请求解除对上述房屋的查封措施。
长汀农信社称，池学华的执行异议没有法律依据，理由如下：一、池学华与曾碧连签订的《房屋转让合同书》内容多处有明显修改。房产中介长汀县紫安二手车中介有限公司在2015年9月23日之前被长汀县市场监督管理局列入“异常经营名录”，且2016年1月8日前的经营范围并无二手房中介服务。该合同主体、内容等存在多处疑点，其真实性、合法性有待商榷。二、根据我国法律规定，房产交易需办理过户登记手续方可生效，池学华至今未与曾碧连办理过户登记手续，其提供的其他证明材料不足以证明涉案房屋系池学华所有。综上，涉案房屋系曾碧连所有，池学华提出的执行异议于法无据。
本院查明，坐落于长汀县汀州镇汀州大院套房系曾碧连所有。2016年1月8日，曾碧连（甲方）、池学华（乙方）在赖兴荣、任小车等人的见证下签订《房屋转让合同书》，合同约定：“一、甲方转让的房屋坐落于汀州大院，建筑面积48.52平方米。二、双方议定上述房产成交款人民币壹拾叁万元整加银行未支付的按揭款，总价为叁拾壹万元。乙方一次性付给甲方转让款总价现金人民币壹拾叁万元整（￥130000.00元）。银行未支付按揭款自2016年1月起至2032年由乙方负责偿还。付款方式：以甲方收据为准（银行转账以银行回执凭证为准。）现金支付第一期：2016年1月8日乙方付给甲方购房款拾叁万元整。第二期：过户费、做证费由乙方全权支付，甲方房产证做下来了应支付甲方1万元整，还有1万元乙方过户再支付。三、从2016年1月11日房屋交付后的有关此房屋的一切费用均由乙方负责。”当日，曾碧连在赖兴荣、任小车等人的见证下向池学华出具收条一张，载明“兹收到池学华付来购房款壹拾叁万元整，注（房子总价31万元，银行按揭16万，押金2万）地址：汀州大院。现金付款”。合同签订后，曾碧连依约腾房并向池学华交付房屋，池学华又向曾碧连支付10000元，曾碧连向其出具收条一张。2016年1月19日，池学华代曾碧连支付了该套房屋2015年2-12月公摊水电费和自用水费及同年9月-12月的物业管理费，并将该套房屋用电费用缴纳户名变更为其本人。自2016年1月至2018年2月，该套房屋的公摊水电费、自用水费、物业费和电费均由池学华缴交。自2016年3月至2018年3月，池62×××67帐户（卡号：62122614114×××04连帐户（账号：1410020198*****1904）还本付息。
2017年1月23日，长汀县不动产登记中心向汀州大院全体业主发出公告，因开发商在项目建设工程中提高容积率，增加建筑面积，该项目至今未取得县住房和城乡规划建设局的建设工程规划核实意见及工程竣工验收备案，造成各购房业主不能办理商品房的转移登记。
2017年8月10日，本院受理长汀农信社诉曾碧连、曾昭进、ＸＸ寿、高艳华金融借款合同纠纷一案，同年9月22日作出裁判，判决生效后，曾碧连等人未按判决履行还款义务，长汀农信社向本院申请执行。执行过长汀县同年12月14日查封了曾碧连名下的坐落于长汀县汀州镇汀州大院房产及相应土地，并发出查封公告。2018年3月27日，本院发出责令曾碧连在2018年4月15日前迁出被查封套房的公告。
认定上述事实的证据有：池学华提供的其与曾碧连签订的《房屋转让合同书》一份、合同签订现场照片四张、曾碧连出具的《收条》两份、龙岩市创佳物业管理有限公司出具的《物业费结算清单》和物业管理费正式发票各两份、龙岩市创佳物业管理有限公司长汀分公司出具的（2016年1月-2018年2月）水电物业费收缴明细表一份、案涉房屋《电费收缴记录卡》一本、中国工商银行股份有限公司长汀支62×××67名池学华、卡号6212261410004001467）和《借款凭证》各一份、龙岩市恒宝房地产开发有限公司汀州大院项目部出具的《销售不动产统一发票（自开）》一份、汀州大院业主委员会和物业管理处共同出具的《证明》一份以及由长汀县不动产登记中心出具的《公告》（汀不动产登记中心[2017]7号）一份。
本长汀县争议焦点为池学华是否对曾碧连名下的坐落于长汀县汀州镇汀州大院房产享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，池学华对曾碧连名下的房产提出异议成立需同时满足以下几个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案来看：（一）、池学华与曾碧连在法院查封（2017年12月14日）之前于2016年1月8日签订的《房屋转让合同书》，经程序性审查，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院确定该合同合法有效。长汀农信社关于双方签订的合同多处修改且二手房中介公司无经营资质影响合同合法有效的意见，本院认为，房屋转让合同的主体系房屋买卖双方当事人，二手房中介公司在其中只起到提供房产供需咨询、促进房产交易的作用，并非合同主体，故二手房中介公司是否有相关资质并不影响买卖双方签订的合同的效力；涉案合同属格式合同，合同双方当事人就具体事宜可自行协商并手写确认，修改之处也经当事人捺印，最终由双方当事人签字确认，该合同合法有效。（二）、合同签订后，曾碧连按照合同约定腾出涉案房屋，交由池学华实际占有、使用该房屋至今。（三）、合同签订后，池学华按照合同约定向曾碧连支付了全部房价款，其中现金支付13万元，剩余银行揭贷款由池学华按月负担。（四）、因开发商原因导致案涉房屋在内的整个小区的房屋均无法办理不动产权登记，最终导致池学华无法与曾碧连就案涉房屋办理产权过户登记手续。长汀农信社关于案涉房屋非池学华所有，池学华提出的执行异议于法无据的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的规定》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对坐落于长汀县汀州镇汀州大院（原水泥厂原纺织厂仓库）5幢702#房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曹素芳
审 判 员 邹洪汀
人民陪审员 李阳民
二〇一八年四月二十八日
法官 助理 刘小荣
书 记 员 吴晓莉
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。