福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽09民终240号
上诉人（原审被告）：林祯元，男，1952年3月16日出生，汉族，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：林祯元，1977年2月9号出生，汉族，住宁德市，系上诉人儿子。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。
法定代表人：郝晓华，局长。
委托诉讼代理人：黄亚斌、杨惠森，福建人文律师事务所律师。
上诉人林祯元因与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称：南京军区福安房管局）租赁合同一案，不服福安市人民法院(2017)闽0981民初7033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
林祯元上诉请求：请求二审法院查清事实，撤销一审判决，依法发回重审。事实与理由：2015年1月17日总政治部、总后勤部、军委纪委等联合做出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》中已经明确禁止出租相关部队房产，被上诉人在当时就应当将此情况如实的告知给上诉人，然被上诉人不当没有告知上诉人，导致上诉人继续进货，造成库存积压。更为严重的是被上诉人在2015年7月28日仍然与上诉人签订《军队房地产租赁合同》，被上诉人违反了《合同法》第五十二条第(五)款的规定;“对违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同”，被上诉人应当退还从2015年7月29日至2017年7月31日期间的店租，并赔偿上诉人因库存积压造成的损失。而一审判决仍然要求上诉人向被上诉人支付2017年8月1日后的租金及占用费用，该判决也严重违背了《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》的内容。上诉人未按期支付租金，是因被上诉人拒绝接受上诉人所支付的租金，而非上诉人不支付租金，上诉人对此不存在过错。一审未查清未支付租金的原由，而要求上诉人支付违约金，明显没有事实和法律依据。
根据《商品房屋租货管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租，第(二)项明确不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，被上诉人没有相关的《消防许可证》，属于不得出租的情况之一。因此，案涉《军队房地产租赁合同》也是无效的，一审判决仍然要求上诉人向被上诉人支付2017年8月1日后的租金及占用费用没有法律依据。
南京军区福安房管局辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
南京军区福安房管局向一审法院起诉请求：1.解除其与林祯元之间关于福建省福安市城区（坐落号南闽字第××号）的房屋租赁关系；2.林祯元立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区福安房管局；3.林祯元向其支付所拖欠的租金（自2017年8月1日起至判决生效之日止，按29364元/年的标准，暂计至2017年10月10日的租金为29364元/年÷365天×71天=5711.90元）及逾期违约金[自2017年8月11日起至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2%，暂计至2017年10月10日的违约金为5711.90元×61天×（月利率2%÷30天）=232.28元]；4.林祯元支付承租房屋的管理费20元（暂计算至2017年9月30日）；5.林祯元向南京军区福安房管局支付占用房屋的使用费[自判决生效之次日起至实际交还房屋之日止，以日租金80.45元/天计算（29364元/年÷365天）]。
一审法院认定事实：
2015年8月27日，南京军区福安房管局(甲方)与林祯元（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2015]140175号0018909-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积22.44平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止；4.租金总额为29364元，年租金为29364元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费120元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区福安房管局作为甲方在合同上盖章，林祯元作为乙方在合同上签字。2016年8月1日，合同约定的租赁期满后，林祯元仍继续使用租赁房屋，南京军区福安房管局没有对林祯元继续使用租赁房屋的行为提出异议。之后，林祯元支付租金及管理费至2017年7月31日。
另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区福安房管局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区福安房管局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区福安房管局向林祯元收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。
一审法院认为：
南京军区福安房管局与林祯元自2016年8月1日起未再签订租赁合同，已形成不定期租赁关系，南京军区福安房管局有权随时解除合同，同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，因此，南京军区福安房管局主张解除案涉租赁关系符合法律规定及合同约定，且林祯元庭审中同意解除双方租赁关系，故南京军区福安房管局林祯元之间租赁关系于2017年11月15日解除。双方租赁关系于2017年11月15日解除后，南京军区福安房管局有权要求林祯元将承租的房屋腾空并交还给南京军区福安房管局。南京军区福安房管局与林祯元自2016年8月1日起至法院判决生效之日止形成不定期租赁关系，该期间的租金、管理费可参照双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区福安房管局主张按29364元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当，因林祯元已支付租金及管理费至2017年7月31日，故林祯元仍应向南京军区福安房管局支付自2017年8月1日起至2017年11月15日止的租金8608.08元（29364元/年÷365天/年×107天）。林祯元未按约定支付租金，构成违约，应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区福安房管局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，林祯元应于每半年的前10日内交付租金，即林祯元应在2017年8月10日前支付半年租金，现南京军区福安房管局主张自2017年8月11日起计算逾期支付租金的违约金，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，林祯元应向南京军区福安房管局交纳租赁期限内的管理费120元，即每年的管理费为120元，林祯元应向南京军区福安房管局支付自2017年8月1日至2017年11月15日止的管理费35元（120元/年÷12月/年×3.5个月）。若林祯元在合同解除后后仍占有使用诉争租赁房屋，其应支付占有使用租赁物的费用，南京军区福安房管局有权主张参照年租金29364元/年的标准计算从合同解除之日（即2017年11月15日）起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。判决：一、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与林祯元之间关于福安市城区解放东路2号3楼1层18房的不定期租赁关系于2017年11月15日解除；二、林祯元应于本判决生效之日起十日内腾空坐落福安市房的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局；三、林祯元应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金8608.08元（自2017年8月1日起至2017年11月15日止，按29364元/年的标准计算）及逾期支付租金的违约金（自2017年8月11日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金8608.08元为基数，按月利率2%的标准计算）；四、林祯元应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费35元（自2017年10月1日起至2017年11月15日止，按120元/年标准计算）；五、若林祯元在合同解除（即2017年11月15日）后仍占有使用诉争租赁房屋，则应向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自2017年11月16日起计至实际交还房屋之日止，按29364元/年的标准计算）。案件受理费50元，由林祯元负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，当事人未提供新证据。针对当事人二审争议的问题本院分析、认定如下：
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。认定合同是否有效应以法律、行政法规规定为依据。本案中，“八一商城”是经相关主管部门批准建设、竣工验收的，并非违法建筑。同时，南京军区房管局福安分局所提供的《军队单位对外有偿服务许可证》、《军队单位对外有偿服务收费许可证》是军队开展空余房地产的有效凭证，故案涉合同并未违反限制经营强制性规定，属合法有效。林祯元上诉主张本案租赁关系无效，于法无据，应予驳回。因双方之间合同有效，故在双方均同意解除租赁合同情况下，一审判决林祯支付所拖欠的2017年8月1日后的租金及占用费用，有事实和法律为据，应予维持。
综上所述，本院认为，林祯元的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由林祯元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 陈富强
审 判 员 郑 彦
二〇一八年三月十三日
法官助理 陆学宇
书 记 员 林圆圆