广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17932号
上诉人（原审原告）：广州粤亨信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路719、721号三楼。
法定代表人：郭连锋，职务：总经理。
委托代理人：苏兴晃，广东博厚律师事务所律师。
委托代理人：余翰林，广东博厚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈克谦，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：陈瑞强，住广东省广州市天河区。
两被上诉人共同委托代理人：李志戈，住广东省广州市越秀区。
原审第三人：广州建宇房地产发展有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：余锡良，职务：董事长。
委托代理人：林始敏，系该公司职员。
上诉人广州粤亨信息科技有限公司（下简称粤亨公司）因与被上诉人陈克谦、陈瑞强、原审第三人广州建宇房地产发展有限公司（下简称建宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人粤亨公司上诉称：一、原审判决认定粤亨公司与建宇公司签署的《合作开发协议》为土地使用权出让合同，属于认定事实错误。根据约定，由建宇公司提供土地，粤亨公司出资，共同开发未开发土地，并非将土地转让给粤亨公司。因此，该协议应当属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条中所界定的合作开发房地产合同，而原审法院认定该协议属于土地使用权出让合同，显然是对协议内容的误读，并基于误读作出错误的事实认定；二、原审法院依据《中华人民共和国物权法》的规定，认定涉案《合作开发协议》未经登记属于无效合同，属于适用法律错误。如上所述，涉案《合作开发协议》属于合作开发房地产合同，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款规定的精神，只需要协议的一方具备房地产开发经营资质即认定合同有效，合同登记备案并非合同生效要素；三、拍卖涉案土地，将严重损害粤亨公司的合法权益。粤亨公司与建宇公司签订涉案《合作开发协议》后，已按合作协议精神，向建宇公司支付了合同约定的投资款项。因此，建宇公司仅为地块表面上的所有人，实际该地块是粤亨公司与建宇公司合作开发项目项下的土地，该地块涉及粤亨公司的开发利益。若仅因建宇公司的债务，而对该地进行拍卖，粤亨公司前期投入将无法收回，严重损害粤亨公司的利益。综上，粤亨公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、撤销（2015）穗天法执异字第97号《执行裁定书》；3、撤销（2015）穗天法执异字第8442号《公告》，判令停止执行广州市天河区五山路以西市113中以北（除已建成预售项目东方之珠花园所属用地外）的土地，并解除对该土地的全部强制执行措施；4、本案诉讼费用由陈克谦、陈瑞强承担。
被上诉人陈克谦、陈瑞强共同答辩称：坚持一审观点，同意一审判决。
第三人建宇公司陈述称：同意粤亨公司的上诉请求。
2016年3月1日，粤亨公司向原审法院起诉请求判令：1、撤销（2015）穗天法执异字第97号《执行裁定书》；2、撤销（2015）穗天法执字第8442号《公告》，判令停止执行广州市天河区五山路西市113中以北（除已建成预售项目东方之珠花园所属用地外）的土地，并解除对该土地的全部强制执行措施；3、本案诉讼费用由陈克谦、陈瑞强承担。
原审法院经审理查明：1994年3月23日，广州市国土局（出让方）与建宇公司（受让方）签订穗国地出合（94）037号《广州市国有土地使用权出让合同》，由建宇公司受让广州市五山路以西A地块，面积为63823平方米，本合同项下的土地使用权出让年限，居住份额用地为70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其它份额用地为50年，并约定“在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途、土地使用条件和用地单位名称时，应当取得市国土局和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定补充签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让价款，并办理土地使用权登记手续”。
2004年9月10日，建宇公司（甲方）与粤亨公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定：就合作建设位于广州市五山路以西，编号为A2的地块项目事宜，达成条款；本次合作的项目名称为“东方之珠花园首期工程地下库改造工程及东方之珠花园二期开发项目”；甲方提供项目建设用地，并主导项目改造及报建；乙方依照与甲方约定的方式提供本项目所需资金中15000万元，其中首期工程中地下车库改造不超过5000万元，地下车库需要补交的地价（以政府批文为准）万元，全部由乙方承担，地下车库开发合作，乙方获得6000平方米地下车库固定分配，其他面积及收益归甲方，二期投资不少于20000万元，如二期开发资金不够，可以项目土地抵押融资解决；A2地块的二期开发，由甲方提供开发土地，乙方承担全部开发资金，甲乙方的分成比例为30%：70%，即甲方获得二期开发利益的30%分成，其他均属乙方处分；本项目无论是首期地下车库改造，还是A2地块的二期开发，均以甲方的名义建设，开发完成后，按进度分阶段进行合作分配；作为本项目合作收益，地下车库项目开发完成后，乙方将分得6000平方米，乙方取得上述面积由甲方以与乙方签订地下车库《商品房买卖合同》形式加以履行，但上述《商品房买卖合同》约定的具体房款无需另行支付等条款。陈克谦、陈瑞强对该《合作开发协议》的真实性予以确认，但表示该《合作开发协议》没有经过相关部门批准，是无效的。
原审庭审中，粤亨公司表示在签订《合作开发协议》后，粤亨公司及建宇公司开始着手对地块进行开发，先行开发的是首期地下车库部分，粤亨公司在地下车库投入的金额为5000万元，2006年底地下车库建成，双方于2007年签订《商品房买卖合同》，以《商品房买卖合同》的形式将约定的地下车库的分成部分归粤亨公司所有，并进行了预售登记，但因税费问题，该部分车库没有办理产权证，建宇公司对此予以确认，粤亨公司并提交银行汇款凭证，陈克谦、陈瑞强对此表示真实性无法确认，亦认为与本案无关。
2015年10月28日，原审法院作出（2015）穗天法执字第8442号执行裁定书及公告，依据已经发生法律效力的（2009）天法民四初字第2686号系列民事判决书，裁定拍卖登记在建宇公司名下的位于广州市天河区五山路以西市113中以北（房地产登记号统字449940号）地块（除已建成预售项目东方之珠花园所属用地外，下简称涉案地块）的全部土地使用权。对于裁定书裁定拍卖的涉案地块的范围，粤亨公司表示涉案地块的范围是房地产登记号统计的449940号地块，该地块中尚未开发的部分大概是3万多平方米，已开发的部分（包括一期地下车库的部分）不在拍卖范围之内，即粤亨公司与建宇公司签订的《合作开发协议》中约定的已建成的地下车库的分成属于粤亨公司的且已签订《商品房买卖合同》的车库的部分不在拍卖范围之内，陈克谦、陈瑞强则表示建宇公司持有的土地使用证当中的一部分是A2地块，A2地块土地使用权全部都要拍卖，已经办理预售手续的除外，建宇公司确认陈克谦、陈瑞强所述。
（2015）穗天法执字第8442号执行裁定书作出后，粤亨公司向原审法院提出执行异议，请求裁定中止执行，解除对涉案地块的相关强制措施。经审查，原审法院作出（2015）穗天法执异字第97号执行裁定书，查明：“据广州市国土资源与房屋管理局答复，涉案地块南北两区地下室联通，与已建成项目东方之珠花园是属于一个报建项目，不宜分割处理。异议人（即粤亨公司）和建宇公司（即建宇公司）确认《合作开发协议》未经市国土和城市规划行政主管部门批准，也未补充签订土地使用权出让合同”，裁定驳回粤亨公司的异议。
现粤亨公司认为原审法院作出的（2015）穗天法执异字第97号执行裁定书侵犯了粤亨公司的开发利益，诉请要求停止对涉案地块的拍卖并撤销（2015）穗天法执异字第97号执行裁定书，由其按照《合作开发协议》的手续对涉案地块进行后续开发，引起本诉。
原审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百零四条（注：该条款已调整为前述第二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告”。上述是关于案外人对执行标的主张实体权利时如何救济的规定。粤亨公司因对（2015）穗天法执异字第97号执行裁定书不服而提起本案执行异议之诉，并无不当。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。建宇公司与广州市国土局签订穗国地出合（94）037号《广州市国有土地使用权出让合同》，成为涉案地块的使用权人，粤亨公司虽与建宇公司签订《合作开发协议》对涉案地块进行开发，但未经市国土和城市规划行政主管部门批准，也未与有关行政管理部门补充签订土地使用权出让合同，未经依法登记，粤亨公司并未取得涉案地块的土地使用权，其主张原审法院裁定拍卖涉案地块侵犯了粤亨公司的开发权利，诉请要求撤销（2015）穗天法执异字第97号执行裁定书、（2015）穗天法执字第8442号公告，停止对涉案地块的执行，解除对涉案地块的强制执行措施缺乏依据，不予支持，予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款的规定，于2016年9月30日作出判决：驳回广州粤亨信息科技有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由广州粤亨信息科技有限公司负担。
二审中，各方当事人无提交新证据。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：建宇公司已取得涉案土地使用权，粤亨公司虽与建宇公司约定合作开发涉案土地，但并未经相关行政主管部门确认为涉案土地的共同使用权人，即粤亨公司并未取得涉案土地使用权，故粤亨公司以原审法院裁定拍卖涉案土地使用权的行为侵犯其合法权益为由，诉请撤销原审法院作出的（2015）穗天法执异字第97号执行裁定及（2015）穗天法执字第8442号公告及原审法院停止对涉案土地使用权的强制执行，缺乏事实根据与法律依据，原审判决驳回粤亨公司的诉请并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人粤亨公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州粤亨信息科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一七年二月二十三日
书记员 杨娟娟