江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣11民终454号
上诉人（原审被告）：黄冬林，男，汉族，1963年10月9日出生，江西省弋阳县人，住江西省弋阳县。
委托诉讼代理人：汤军，江西碧落律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐磊，江西碧落律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：叶兰花，女，汉族，1965年5月2日出生，江西省弋阳县人，住江西省弋阳县，系黄冬林妻子。
委托诉讼代理人：汤军，江西碧落律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐磊，江西碧落律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶金王，男，汉族，1984年11月25日出生，江西省弋阳县人，住弋阳县。
委托诉讼代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗丽芳，江西华箭律师事务所实习律师。
上诉人黄冬林、叶兰花因与被上诉人叶金王合同纠纷一案，不服江西省弋阳县人民法院（2017)赣1126民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄冬林、叶兰花上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由各被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《地基出售协议》应继续履行。该地基的转让系双方真实意思表示，双方也都是自愿交易。现因拆迁问题，被上诉人请求解除合同，要求上诉人退还购买地基的款项，而一审判决认定该协议无效，解除双方的合同关系，明显违背了诚实信用原则。因此，上诉人认为，为保证合同的稳定性，应继续履行合同义务，该地基由被上诉人所有，拆迁补偿款也由被上诉人享有。二、被上诉人存在重大过错，应赔偿上诉人损失。2013年，上诉人准备在该地基上建房，雇人在地基上填了土方，花费1.3万元左右，到朱坑荷塘村拉1万元红石，因上诉人已有房屋居住，自建房屋的工程就一直没有继续进行。2015年被上诉人找到上诉人，请求上诉人将地基出售给其建房，双方于7月29日签订了《地基出售协议》。《地基出售协议》第3条约定：“如乙方在地基上建筑，政府部门干涉或办理手续由乙方自行解决，甲方给予协助。”根据上诉人村庄的交易习惯，出售自己家的地基是不需要经过村小组同意的，因此上诉人并不知道集体土体不允许出售。但被上诉人明知农村集体土地不允许擅自出售，仍执意要购买该地基。且被上诉人购买地基后，一直未按协议约定付清购买地基款，也一直未动工建设房屋。因此上诉人认为，被上诉人在本案中存在明显过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人应赔偿上诉人的损失。
叶金王辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《地基出售协议》无效，被答辩人称协议有效应继续履行无事实和法律依据。双方签订的《地基出售协议》中约定出售的土地性质为农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故二被答辩人无权对该地基进行转让等处分，该协议违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应为无效合同。故原审法院适用法律正确。二、被答辩人称答辩人存在重大过错，属于强词夺理。二被答辩人明知涉案土地是农民集体土地性质，也未取得涉案土地使用权的相关手续，其无权转让该土地的使用权却仍将涉案土地转让给答辩人，实际系被答辩人存在重大过错，应赔偿答辩人由此产生的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
叶金王向一审法院起诉请求：1.请求确认原被告签订的地基出售协议无效，二被告立即返还原告支付的购买地基款项16万元；2.二被告赔偿原告因搭建地基四周围墙所产生的损失2万元；3.本案诉讼费由二被告负担。
一审法院认定事实：2015年7月29日，原告叶金王与被告黄冬林、叶兰花签订了地基出售协议，该协议未经村委会批准。协议约定黄冬林将一块地基（地基位置在乐江线边，长34.5米，宽13米，东至乐江线南至梅山村地基，北至黄秋林、黄冬林、黄文财三人共有地）出售给叶金王，价格为人民币贰拾万元整。如叶金王在地基上建筑，政府部门干涉或办理手续由叶金王自己解决，黄冬林给予协助。合同签订日叶金王向黄冬林、叶兰花支付了6万元，2015年9月24日支付1万元，11月9日支付1万元，2016年2月5日支付6万元，8月4日支付1万元，8月14日支付1万元，合计支付16万元，尚有4万元未支付。现因政府修建公路需要征收案涉地基，原告建房目的无法实现，故诉至法院。
一审法院归纳本案争议的主要焦点是：一、原告叶金王与被告黄冬林、叶兰花签订的地基出售协议是否有效，两被告是否应返还原告购买地基款16万元；二、原告要求两被告赔偿损失2万元的请求是否应予支持。关于原、被告签订的地基出售协议是否有效问题。该院认为，由于原、被告之间签订的地基出售协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应认定原、被告签订的地基出售协议无效，故对两被告称该协议是双方真实意思表示应有效的辩称该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六的规定，无效的合同自始没有法律约束力。据此，对原告提出原、被告签订的地基出售协议无效及要求被告返回购买地基款16万元的诉讼请求，该院予以支持。二、关于原告要求被告赔偿损失2万元的请求是否应予支持问题。该院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原告没有向该院提供损失2万元的相关证据，也没有证据证明该行为是由被告造成的，且对协议的签订，双方都有过错。因此，原告的该项请求该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告叶金王与被告黄冬林、叶兰花于2015年7月29日签订的地基出售协议无效；二、被告黄冬林、叶兰花应于本判决书生效后一个月内返还给原告叶金王购买地基款16万元；三、原告叶金王应于本判决书生效后一个月内将向被告购买的地基全部返还给被告黄冬林、叶兰花；四、驳回原告叶金王的其他诉讼请求。案件受理费3,900元，减半收取1,950元，其中975元由被告黄冬林、叶兰花负担，975元由原告负担。
二审中，上诉人黄冬林、叶兰花向法庭提交李正军、吴明火、徐敏祥的调查笔录，拟证明上诉人交付给被上诉人的地基是其经过自己投资2.4万元平整出来的。
被上诉人叶金王质证认为三位证人未出庭作证，真实性无法确认，且与本案无关，与事实不符。
经审核，本院认为，上诉人提交的李正军、吴明火、徐敏祥的调查笔录实质上是证人证言，因证人未出庭作证，故本院对调查笔录不予确认。
二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、涉案《地基出售协议》是否应继续履行；二、叶金王是否应赔偿上诉人损失。本院现分析评判如下：
一、关于涉案《地基出售协议》是否应继续履行的问题。上诉人提出涉案地基的转让系双方真实意思表示，原审判决认定协议无效违反了诚实信用原则，为保证合同的稳定性，双方应继续履行合同义务，本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地，不得出让、转让给该集体以外的人。上诉人的户籍在弋阳县南岩镇××吴家组，叶金王的户籍在弋阳县南岩镇贞××组，双方当事人非同一农村集体经济组织成员，因此，上诉人与叶金王签订的《地基出售协议》，违反了我国法律法规以及政策的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原审法院认定涉案协议无效符合法律规定。由于无效合同自始不具有法律约束力，故上诉人要求双方继续履行涉案《地基出售协议》没有法律依据，本院对上诉人的该上诉请求不予支持。
二、关于叶金王是否应赔偿上诉人损失的问题。上诉人提出叶金王在本案中存在明显过错，应赔偿上诉人损失，本院认为，上诉人在原审诉讼中未提起反诉，现其提出的该上诉请求不属于本案二审审理范围，当事人可另案予以主张，故本院对上诉人的该上诉请求亦不予采信。
综上所述，黄冬林、叶兰花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,900元，由黄冬林、叶兰花负担。
本判决为终审判决。
审判长 周立峰
审判员 夏旭莉
审判员 郑国辉
二〇一八年四月二十四日
书记员 林 炜