四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终5650号
上诉人(原审原告):樊增国，男，汉族，1970年10月22日出生，住四川省简阳市。
上诉人(原审原告):杨波，男，汉族，1979年1月30日出生，住成都市成华区。
上诉人(原审原告):李宗英，女，汉族，1971年9月16日出生，住四川省简阳市。
上诉人(原审原告):游永梅，女，汉族，1984年10月2日出生，住成都市成华区。
四上诉人共同委托诉讼代理人：刘阳，四川泰常律师事务所律师。
四上诉人共同委托诉讼代理人：方茜，四川泰常律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：成都市昭景房地产开发有限公司，住所地：成都市高新区天泰路112号四川投资大厦写字楼南塔楼8楼。
法定代表人：蔡凤佳。
委托诉讼代理人：魏玲，女，汉族，1985年1月27日出生，住四川省绵阳市涪城区，系公司员工。
上诉人樊增国、杨波、李宗英、游永梅因与被上诉人成都市昭景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服成都市高新区人民法院（2016）川0191民初11090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人樊增国、杨波、李宗英、游永梅的共同委托诉讼代理人刘阳、方茜，被上诉人成都市昭景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人魏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人樊增国、杨波、李宗英、游永梅上诉请求：1.请求撤销成都市高新区人民法院（2016）川0191民初11090号民事判决第二项。2.请求依法改判成都市昭景房地产开发有限公司支付延迟交房违约金至实际交房为止，暂计300000元。事实与理由：一审法院认定事实错误：1.被上诉人未能按照其承诺的期限如期交付符合双方约定的房屋。2.被上诉人方的销售人员做出的承诺应当看作是被上诉人的承诺。3.截止2017年3月之前，被上诉人并未有效通知上诉人交房事宜并办理交房手续。
成都市昭景房地产开发有限公司辩称,1.对于交付条件问题，成都市昭景房地产开发有限公司认为交付条件在2013年12月17日就已经满足，交付条件是获得规划验收合格证、住宅质量保证书和住宅使用说明书等文件。2.关于销售人员的承诺：公司没有授权销售人员对外私自承诺，且承诺没有加盖公司公章，只是销售人员的个人行为，即使有销售人员作出承诺，也不会影响房屋的交付使用。3.案涉合同中明确约定，即使存在维修，被上诉人也无理由要求其承担其他的赔偿责任。合同已经明确约定了交楼时间，并且交楼是属于合同的主要条款，买受人应当清楚交楼时间。
樊增国、杨波、李宗英、游永梅向一审法院起诉请求：1.判令成都市昭景房地产开发有限公司交付符合约定的房屋；2.判令成都市昭景房地产开发有限公司支付迟延交房违约金，从合同约定的交房日期起算至实际交房之日，以已支付的房款为基数按照银行同期同类贷款基准利率标准计算；3.判令成都市昭景房地产开发有限公司支付樊增国、杨波、李宗英、游永梅于2013年12月7日至2016年9月17日期间未实际占有使用标的房屋所产生的房屋租金损失225676元；
一审法院认定事实：2013年9月17日，樊增国、杨波、李宗英、游永梅与成都市昭景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：樊增国、杨波、李宗英、游永梅购买成都市昭景房地产开发有限公司开发的位于成都市房屋，测绘建筑面积为117.54平方米，其中套内建筑面积111.78平方米；按照套内面积计算，房屋单价为19627元，房屋总价款为2193888元；樊增国、杨波、李宗英、游永梅首期支付购房总价款的87%，其余价款向中国工商银行股份有限公司成都沙河支行或住房公积金管理机构借款支付。该合同第十条约定:成都市昭景房地产开发有限公司应在2013年12月17日前向樊增国、杨波、李宗英、游永梅交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件交房的，按本合同补充协议第四条的约定处理。第十四条约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件；验收交接后，双方签署商品房交接单；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按本合同补充协议第六条的约定处理。第十五条第3款约定;交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，属质量保修范围，买受人应予先行收房，出卖人将按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人需填写相关报修单于收房当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人安排及时保修，维修期间双方互不追究责任。
当天樊增国、杨波、李宗英、游永梅与成都市昭景房地产开发有限公司签订了《<商品房买卖合同>补充协议》。该协议第4.1条约定：自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。该协议第6.1条第（1）款约定：由买受人承担延期交房的责任，并视同出卖人已在本合同第十条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业公共服务费、该商品房质量保修期自本合同第十条约定的交房期限届满之日或出卖人书面通知的交房之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予买受人。该条第（3）款约定：如出卖人发出一次《交房通知书》和一次《催交房通知书》后，买受人仍未办理交房手续的，应视同出卖人已于本合同第十条约定的交房期限届满之日或出卖人书面通知的交房之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准交付了该商品房，并应按本条第(1)款执行。
2013年12月11日，成都市昭景房地产开发有限公司的工作人员向樊增国、李宗英位于成都市成华区的地址邮寄了《万景峰收楼通知书》，通知樊增国、杨波、李宗英、游永梅于2013年12月18日前来办理案涉商品房的交房手续，网上邮单查询结果显示本人签收。因樊增国、杨波、李宗英、游永梅未前往，当月18日，成都市昭景房地产开发有限公司的工作人员再次向樊增国、李宗英的上述地址邮寄了《成都万景峰催收楼通知书》，再次催告樊增国、杨波、李宗英、游永梅前来办理交房手续，网上邮单查询结果显示本人签收。后樊增国、杨波、李宗英、游永梅发现案涉房屋墙面存在返潮、起皮等问题，樊增国、杨波、李宗英、游永梅遂拒绝接收房屋并要求成都市昭景房地产开发有限公司整改完成后再行收房。
成都市昭景房地产开发有限公司已取得案涉房屋的规划验收合格证、面积实测报告，并能够向樊增国、杨波、李宗英、游永梅提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，成都市昭景房地产开发有限公司已具备合同约定的交房条件。
庭审过程中，成都市昭景房地产开发有限公司认可樊增国、杨波、李宗英、游永梅已支付了全部购房款，同时成都市昭景房地产开发有限公司认可案涉房屋的防水保修期为3年。
樊增国、杨波、李宗英、游永梅举证了案涉房屋的一份房屋交接表复印件，成都市昭景房地产开发有限公司对该证据的真实性无异议，该交接表载明填写时间为2014年1月10日，该交接表“单元维修申报事项”处手写载明：室内墙面大面积返潮、脱漆；2014年1月13日防水单位徐师傅到户查看确认墙面属返潮，无防水问题，待两个月后安排恢复；2014年2月21日将此户维修交第三方维修单位安排处理；2014年2月25日日将此户钥匙借给第三方维修人员张师傅，截止处理完毕时间到2014年10月23日。
庭审过程中，成都市昭景房地产开发有限公司举证了一份反映报修及维修情况的《关于8栋-101前期F投诉情况说明》载明：“第一次投诉：因为墙面返潮要求退房并于2014年2月20日大闹售场，业主以墙面返潮整改时间过长为由向成都市昭景房地产开发有限公司提出退房诉求，2月21日10:45成都市昭景房地产开发有限公司我部以电话形式正式回复业主游小姐，关于室内整改因需要时间风干才能保质保量完成。;第二次投诉：2014年5月26日业主樊先生来访，因为墙面返潮问题一直未处理好，要求成都市昭景房地产开发有限公司赔偿；该户所有保修记录及处理过程：业主于2014年1月报修过墙面问题，随后安排第三方明达处理；2014年7月左右业主前来验房，墙面再次返潮，我部及现场监理到场查看，建议维修墙面最好是将墙面敞一下，等夏天一过立即安排维修，做地面离墙面60公分高的防水，该问题于2014年10月25日处理完成，并通知业主前来查看；2016年5月26日业主樊先生来访，墙面仍存在返潮问题，之前做过地面离墙面60公分高的防水没有问题，往上的墙面再次返潮。我部表示现目前会尽快安排整改，查清问题根源是否为漏水还是返潮，再确定维修方案及时间，随后电话回复业主。2016年5月底业主到访公司跟我部客服主管沟通过，并向业主说明公司意见，两年物业费5077.20元以作补偿，业主不认同。2016年6月6日电话回复业主，已确定维修方案，建议业主到场查看。2016年6月8日上午10点左右，业主来访查看，在原来维修的基础上提高1米的防水（即1米6），业主不同意。业主樊先生和现场监理工程师沟通后要求防水做到2米，维修范围（商铺3面墙从地面起2米高的防水，卫生间重新翻砂处理）。业主因房屋问题向我司提出赔偿，我部也表示现目前最要紧先处理好问题，至于赔偿会将情况如实反映给公司，根据维修情况酌情考虑，后续维修我部会持续跟进，该问题于7月初处理完成，随即我部电话回复业主，报修问题已处理完毕，请业主近期前来查看，物业也电话通知业主前来查看。对于此次维修处理，业主表示可以接受，至于墙面细纹后续再稍微处理一下就行。墙面细纹问题于9月初处理完成。我部于2016年9月7日下午到场查看，墙面局部还有一些需要重新处理，已联系第三方明达安排明天处理。2016年9月12日11：13业主未接听电话，2016年9月19日16:48我部再次致电业主樊先生，告知墙面细纹已经处理好了，业主表示有时间就过来看，2016年9月20日业主再次来访查看”。
一审法院认为，案涉商品房买卖合同及其补充协议系樊增国、杨波、李宗英、游永梅与成都市昭景房地产开发有限公司双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，并对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按约履行各自的义务。
关于成都市昭景房地产开发有限公司是否已向樊增国、杨波、李宗英、游永梅交房的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该解释第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。案涉房屋不存在主体结构质量方面的问题，其符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，樊增国、杨波、李宗英、游永梅主张案涉房屋墙面存在的返潮、起皮等问题，属于房屋的质量瑕疵，并未严重影响樊增国、杨波、李宗英、游永梅的正常居住使用，故樊增国、杨波、李宗英、游永梅不得以此为由拒绝收房。案涉商品房已具备合同约定的交房条件，成都市昭景房地产开发有限公司按约通知樊增国、杨波、李宗英、游永梅收房，成都市昭景房地产开发有限公司经向樊增国、杨波、李宗英、游永梅邮寄送达《万景峰收楼通知书》及《成都万景峰催收楼通知书》并经樊增国、杨波、李宗英、游永梅签收后，樊增国、杨波、李宗英、游永梅一直未前往成都市昭景房地产开发有限公司处办理收房手续，根据案涉商品房买卖合同补充协议约定，应认定为成都市昭景房地产开发有限公司已按商品房买卖合同的约定交房。故樊增国、杨波、李宗英、游永梅要求成都市昭景房地产开发有限公司交付符合合同约定的房屋及支付逾期交房违约金的诉请不成立，一审法院不予支持。
对于樊增国、杨波、李宗英、游永梅要求成都市昭景房地产开发有限公司赔偿2013年12月17日至2016年6月17日期间樊增国、杨波、李宗英、游永梅未实际占有案涉房屋所产生的房屋租金损失225676元的诉讼请求，一审法院已认定案涉房屋于2013年12月17日交房。樊增国、杨波、李宗英、游永梅主张该交房日期前即存在大面积返潮、脱漆现象，成都市昭景房地产开发有限公司亦认可交房前整改过一次。而2014年1月10日樊增国、杨波、李宗英、游永梅再次报修存在前述问题，说明前述问题存在的持续性，故认定租金损失的起始时间应从交房之日起进行起算，樊增国、杨波、李宗英、游永梅与成都市昭景房地产开发有限公司协商做地面离墙面60公分高的防水，此次报修于2014年10月25日处理完毕。成都市昭景房地产开发有限公司举证的《关于8栋-101前期F投诉情况说明》继续载明“2016年5月26日业主樊先生来访，墙面仍存在返潮问题，之前做过地面离墙面60公分高的防水没有问题，往上的墙面再次返潮。”此次报修于2016年9月中旬完成整改，关于此次报修整改完成时间及通知樊增国、杨波、李宗英、游永梅的时间，该情况说明表述为“该问题于7月初处理完成，随即我部电话回复业主，报修问题已处理完毕，请业主近期前来查看，对于此次维修处理，业主表示可以接受，至于墙面细纹后续再稍微处理一下就行。墙面细纹问题于9月初处理完成。我部于2016年9月7日下午到场查看，墙面局部还有一些需要重新处理，已联系第三方明达安排明天处理。2016年9月12日11：13业主未接听电话，2016年9月19日16:48我部再次致电业主樊先生，告知墙面细纹已经处理好了，业主表示有时间就过来看，2016年9月20日业主再次来访查看”。故从2016年5月26日至2016年9月20日为成都市昭景房地产开发有限公司认可的新一轮的整改周期。
樊增国、杨波、李宗英、游永梅主张2014年10月份完成的整改，并没有真正维修好，案涉房屋在2015年期间仍然存在返潮、脱漆的现象，樊增国、杨波、李宗英、游永梅并举证了一些照片，樊增国、杨波、李宗英、游永梅主张其2015年期间亦多次要求成都市昭景房地产开发有限公司整改，但成都市昭景房地产开发有限公司直到2016年5月份才进行维修。成都市昭景房地产开发有限公司对此不予认可，成都市昭景房地产开发有限公司主张2014年维修过后，樊增国、杨波、李宗英、游永梅于2016年5月26日才报修反映发现的新问题。一审法院认为，樊增国、杨波、李宗英、游永梅虽主张在2014年10月之后至2016年5月份之前，案涉房屋没有整改好仍然存在返潮脱漆的问题，但樊增国、杨波、李宗英、游永梅未举证证明其就该期间内的问题进行报修或多次进行报修而成都市昭景房地产开发有限公司不予理睬。樊增国、杨波、李宗英、游永梅虽主张成都市昭景房地产开发有限公司提供的关于报修整改的情况说明不够全面，于其不利，但其也未提供证据证明自己的主张。在缺乏证据支持的前提下，一审法院难以认定该期间内樊增国、杨波、李宗英、游永梅主张过或多次主张过报修权利要求成都市昭景房地产开发有限公司进行整改而成都市昭景房地产开发有限公司未予整改。樊增国、杨波、李宗英、游永梅未积极行使报修权利，导致自身损失扩大，对扩大的损失部分成都市昭景房地产开发有限公司不应承担赔偿责任，故该期间内的租金损失不应由成都市昭景房地产开发有限公司承担。故一审法院结合樊增国、杨波、李宗英、游永梅与成都市昭景房地产开发有限公司的举证、成都市昭景房地产开发有限公司自认及双方陈述相一致的部分对报修及整改期间进行认定租金损失区间为2013年12月17日至2014年10月25日及2016年5月26日至2016年9月17日。案涉房屋系商铺性质，成都市昭景房地产开发有限公司在该期间内对案涉房屋进行整改，导致樊增国、杨波、李宗英、游永梅不能就案涉房屋进行使用收益，故成都市昭景房地产开发有限公司应赔偿樊增国、杨波、李宗英、游永梅该期间的租金损失。案涉房屋建筑面积为117.54平方米，本院参照同等地段同等位置其他房屋租赁状况酌情确定2013年12月17日至2014年10月25日期间按月租金4000元确定租金损失，2016年5月26日至2016年9月17日期间按月租金5500元确定租金损失。故该期间内樊增国、杨波、李宗英、游永梅产生的租金损失共计61774元。一审法院判决：成都市昭景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向樊增国、杨波、李宗英、游永梅赔偿租金损失61774元；驳回樊增国、杨波、李宗英、游永梅的其他诉讼请求。本案案件受理费4458元，由成都市昭景房地产开发有限公司负担523元，由樊增国、杨波、李宗英、游永梅自行承担3935元。
本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。
本院认为，案涉商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。
本案二审的争议焦点为成都市昭景房地产开发有限公司是否存在逾期交房行为。首先，案涉房屋按合同约定应当视为交付。案涉合同及补充协议约定了交房的条件和时间，并约定出卖人发出交房、催交房通知书后，买受人仍未办理交房手续的视为交房，在案涉商品房已具备合同约定的交房条件，且成都市昭景房地产开发有限公司按约履行通知义务后，应其已按约交房。其次，樊增国、杨波、李宗英、游永梅不得以案涉房屋的质量瑕疵问题拒绝履行收房的权利义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，一审法院认定案涉房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，樊增国、杨波、李宗英、游永梅主张案涉房屋墙面存在的返潮、起皮等问题，属于房屋的质量瑕疵，并未严重影响正常居住使用，樊增国、杨波、李宗英、游永梅不得以此为由拒绝收房，并无不当，本院予以维持。樊增国、杨波、李宗英、游永梅认为应兑现售楼部销售人员作出的整改完成前可拒收房的承诺。本院认为，销售人员与买受人的沟通能否成为销售公司的意志，尚需要销售公司确认，成都市昭景房地产开发有限公司发出了催收交房的通知且否认作出承诺销售人员系其公司员工的情形下，买受人不能仅以销售人员的承诺，拒绝履行合同明确清晰的义务。
综上所述，樊增国、杨波、李宗英、游永梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4873元，由樊增国、杨波、李宗英、游永梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 唐云国
审判员 冯 璐
二〇一八四月二十六日
书记员 龚正刚