四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终180号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡文华，女，汉族，1968年8月21日出生，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：陈飞吉，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川巨龙头商贸有限公司，住所地成都市金牛区二环路西三段35号1幢4层7号。
法定代表人：邓萍，总经理。
委托诉讼代理人：刘宇，男，汉族，1957年8月2日出生，住四川省自贡市大安区。
上诉人胡文华因与被上诉人四川巨龙头商贸有限公司（简称巨龙头公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院(2017)川0114民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭��本案进行审理。本案现已审理终结。
上诉人胡文华上诉请求：一、撤销四川省成都市新都区(2017)川0114民初922号民事判决第一、二项；二、依法改判支持上诉人上诉请求；三、全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院仅按照合同约定违约金的金额计算上诉人的损失，显失公平。上诉人是基于长达7年的租赁合同及长久经营才支付218万元购买超市设备、装饰等，并有相应的证据证明。因前述设备、装饰灯是根据市场结构和尺寸定制，且上诉人已将前述设备移交至被上诉人，相关损失应由控制前述设备的被上诉人承担。被上诉人违约导致上诉人的损失远不止诉讼请求金额。二、一审法院对租赁期的认定存在错误。上诉人与被上诉人于2015年11月20日签订租赁合同起，案外人古永全向上诉人发出电梯停用通知后，电梯��运导致超市无法经营。租赁合同解除的责任方在于被上诉人，故被上诉人应退还因电梯停运一个月的租金8.3万元。
被上诉人巨龙头公司答辩称，1、被上诉人没有违约行为，不应承担违约责任。2、双方在办理移交时，被上诉人以书面形式告知上诉人3日内将东西全部搬离，被上诉人没有义务购买上诉人留置的设备。3、一审判决部分事实认定有误，上诉人应当知道两台电梯的所有人系古永全，一审查明了案外人古永全与胡文华是共同开办的超市，并共同定制购买了超市设备。双方并没有就超市里的附属物属于谁有相应的定论；4、电梯营业的责任方不在于被上诉人，而是因为被上诉人要求上诉人缴纳4年租金，上诉人未按时缴纳。后案外人古永全才向上诉人发出电梯停用通知；5、双方签订的租赁合同时间为7年，合同解除是因为上诉人经营不善导致的，与被上诉人无关。
胡文华向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《博雅新城E区农贸市场商铺房屋租赁合同》；2.巨龙头公司退还租金8.3万元；3.巨龙头公司支付违约金230万元。
巨龙头公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令胡文华支付拆除费、电梯维修费、水费共计13.824万元；2.支付租金2.7667万元；3.支付违约金10万元。
一审法院认定事实如下：胡文华与巨龙头公司于2015年11月20日签订《博雅新城E区农贸市场商铺房屋租赁合同》（简称租赁合同），约定：巨龙头公司将其位于新都区农贸市场超市商铺（简称超市商铺）3000平方米租赁给胡文华经营；租赁期限7年，从2015年11月23日至2022年11月22日；租金单价每月每平方米30元，第一年租��100万元，租金从第三年起开始递增；2015年11月23日前一次性付清整年租金，付下一年度的租金时间为每年10月22日前，每个周年的付款时间以此类推；逾期支付租金的，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金；商铺市场内设备设施，包括在房屋内的4台电梯，租赁期内由承租方承担维修、维护及保养；承租方超过约定缴付租金期限30日以上、自动终止合同等情形，出租方有权终止合同，收回商铺房屋使用权，有权按约定条款处置承租方超市内的任何商品货物及设施设备用于补偿出租方损失；承租方擅自退租的，预付的租金不予退还；因出租方原因致使出租房屋发生损坏，造成承租方不能经营或影响正常经营以及造成承租方财产及人身伤害，出租方应当按年租金的1%承担赔偿责任。合同还对房屋用途、房屋修缮责任、其他违约责任等作了较为详细的约定。
在双方签订租赁合同承租超市商铺之前，超市商铺由案外人古永全承租用于经营超市。在双方签订租赁合同之后的11月26日，胡文华与古永全签订《市场设备、装修转让协议书》，古永全不再经营该超市，将经营超市的市场设备转让给胡文华，转让的市场设备包括空调、冰柜、货架、电脑收银系统、装饰装修等。
胡文华在取得超市商铺使用权、受让超市设备后，仍从事超市经营。经营过程中，由于超市商铺内的两部电梯所有权人为古永全，古永全要求承租方付费或购买后使用。胡文华接到通知后，将古永全的要求告知巨龙头公司要求处理。2016年10月11日、10月20日，古永全向胡文华发出电梯停运、停用通知。胡文华于同日将电梯将停运、停用通知的情况以催告函的形式告知巨龙头公司，但巨龙头公司未做处���。之后，古永全将两部电梯停运。2016年11月6日，胡文华向巨龙头公司发出《解除租赁合同通知书》，称巨龙头公司严重违约，致使无法实现合同目的，现解除双方签订的租赁合同，并要求赔偿损失并承担违约责任。2016年11月22日，双方办理移交手续，对超市商铺内的相关设施、设备、物品等进行现场清点、移交，市场移交清单载明：租赁物内的四部电梯有两部步行人字电梯能正常使用，一部人行道电梯、一部货运电梯不能正常使用，门、窗、消防设施等正常；租赁物内胡文华的设施设备、货柜、货架等见清单；胡文华使用的水电费按合同约定计算支付等。办理移交手续的当晚，巨龙头公司要求胡文华对相关设施设备、货柜、货架等物品于当日自行处理，超过期限应支付存放租金。2016年11月27日，胡文华向巨龙头公司发出告知函，称市场设施、装修、物品是根据市场结构尺寸定制，胡文华不再经营超市，相关设施、装修、物品无法利用；且已移交，巨龙头公司应赔偿全部损失或违约金。
另认定如下事实：1.胡文华已付清2015年11月23日至2016年11月22日期间的租金。2.超市商铺内属于案外人古永全所有的电梯一部为货运电梯、一部为下行扶手电梯，其中下行扶手电梯为唯一下楼电梯。
一审法院认为，案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。双方争议的焦点问题之一是，电梯停运的责任方。租赁合同约定：商铺市场内设备设施，租赁期内由承租方承担维修、维护及保养，包括四部电梯。从上述约定看，胡文华有四部电梯的使用权，胡文华在承租使用期间承担维修、维护及保��义务；反过来说，出租方应保证承租方的使用权。因此，在承租期间租赁物权利人主张权利时，出租方应积极协调处理，保证承租方的正常生产经营。在承租方胡文华将权利人的权利主张通知出租方巨龙头公司后，巨龙头公司并未积极处理，致使权利人停运电梯。故造成电梯停运的责任方应在巨龙头公司。由于停运的下行扶手电梯是超市唯一的下楼电梯，停运后致使超市无法正常经营，胡文华以合同目的无法实现为由解除租赁合同符合合同法第九十四条的规定；并且胡文华以通知的形式解除合同也符合合同法规定的程序要件，巨龙头公司也未提出异议。因此，双方签订的租赁合同已以通知的方式依法解除，胡文华再次通过诉讼的方式要求解除租赁合同的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于退还一个月租金的请求，由于胡文华交纳租金的租赁期与实际承租使用期是一致，不存在交纳租金后未实际占有使用租赁物的情形，故其该项请求不能成立。对胡文华提出的230万元的违约金，远远超过按约定损失赔偿额计算方法计算的数额，应属于约定的违约金过低要求法院予以增加的情形。但胡文华所举证据不能证明巨龙头公司的违约行为给其造成的损失超过了按约定标准计算的违约金数额。因此，胡文华要求增加违约金的请求不能成立，违约金应按合同约定的年租金的1%计算共计1万元。
对于巨龙头公司要求支付水电费的问题，其仅有自己出具的收据作为证明，该收据并不能证明系胡文华所经营超市所发生的水电费用，对巨龙头公司的该项请求欠缺证据佐证，一审法院不予支持。对于巨龙公司要求支付拆除费、电梯维修费等请求，由于租赁合同的解除系巨龙头公司违约行为造成，其��失应自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、巨龙头公司于判决生效之日起十日内向胡文华支付违约金10000元；二、驳回胡文华的其他诉讼请求；三、驳回巨龙头公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12932元，胡文华承担12032元，巨龙头公司承担900元；反诉案件受理费2644元，由巨龙头公司承担。
二审中，上诉人胡文华对一审判决书中第6页“办理移交手续的当晚，巨龙头公司要求胡文华对相关设施设备、货柜、货架等物品于当日自行处理，超过期限应支付存放租金。”的事实不予认可；被上诉人巨龙头公司对一审判决第6页最后一段“另认定如下事实：超市商铺内属于案外人古永全所有的电梯一部为货运电梯、一部为下行扶手电梯，其中下行扶手电梯为唯一下楼电梯。”事实有异议，认为下楼电梯可以由其他电梯改装。
对一审查明双方当事人无异议的其他事实部分，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审焦点为：胡文华上诉请求判令巨龙头公司退还租金83000元并支付违约金2300000元的主张是否成立。
本案中，胡文华上诉主张巨龙头公司退还租金83000元的理由：从案外人古永全2016年10月11日向胡文华发出电梯停运通知至胡文��退场，有一个月的时间因电梯停运导致超市停业无法正常经营，因此巨龙头公司应退还其一个月的租金损失。对此本院认为，胡文华主张的前述损失，系巨龙头公司违反合同约定所产生的损失，应在其向巨龙头公司主张的违约金损失主张中一并解决。在合同尚未解除的情况下，胡文华尚实际占有并使用案涉房屋，因此一审判决对于胡文华请求判令巨龙头公司退还租金83000元主张不予支持的结论正确，本院依法予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”之规定，胡文华从古永全处购买的设施设备、货柜、货架等，系未形成附合的装饰装修物，可在案涉合同解除后由胡文华自行拆除。胡文华未在2016年11月22日双方办理移交手续后自行拆除，反而要求巨龙头公司全价承担其从古永全处所购的设施设备、货柜、货架等不符合法律规定，本院依法不予支持。据此，一审法院认定胡文华主张根据2180000元的设备损失，以及120000元的预期利益损失金额，请求对违约金予以调整的主张证据不足，依法不予支持结论正确，本院依法予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费12932��，由胡文华负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐骥
审判员 夏伟
审判员 龚耘
二〇一八年三月二十日
书记员 马莉