沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈和民二初字第02170号
原告：曾宁华，女，1965年3月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：王英超，系辽宁威旺律师事务所律师。
被告：计宏伟，男，1959年9月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。
原告曾宁华与被告计宏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2015年7月23日、7月28日、9月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王英超、被告计宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月24日，原、被告就被告承租原告位于沈阳市和平区振兴街X号1-7-2房屋一事签订了《房屋租赁协议》和《补充协议》，双方约定：租赁期限自2013年6月25日起至2015年6月25日止，房屋租金为每月2500元。租赁期间该房屋的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带、有线电视费用由被告承担。协议签订后，原告按约定向被告交付了房屋。2015年6月25日，租赁期限届满，被告向原告表示不再续租，双方同意合同终止，但被告尚欠原告租金4020元。同时，被告也未结算该房屋的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带、有线电视等费用。原告委托律师多次上门，要求被告立即支付欠付的租金、腾退房屋并结清上述相关费用，但遭到被告拒绝。原告认为，被告的行为已经违约，原告有权依据合同法及双方租赁合同的约定，收回该房屋并扣除被告交付的押金。被告拒不腾退房屋的行为，给原告造成了巨额经济损失。原告因与被告多次沟通无果，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。
诉讼请求：1、请求依法判令被告支付房屋租金4020元；2、请求依法判令被告结清房屋水、电、煤气、物业等相关费用，共计9000元；3、请求依法判令被告立即腾退沈阳市和平区振兴街X号1-7-2房屋；4、请求依法判令被告按市价支付迟延腾房期间的房屋租金20000元；5、请求依法判令被告承担本案诉讼费。
被告辩称，1、答辩人与原告的房屋租赁关系属实，但对原告主张的房屋租金4020元有异议，该金额与更换暖气片金额相符。2013年6月初，答辩人想要在城中花园租一套房子，中介将原告的房屋介绍给答辩人。答辩人与中介、房东（本案原告）母亲及其保姆一起看房后，原告母亲说等原告回来再与答辩人详谈租房事宜。原告在2013年6月22日左右回来，并通过中介找到答辩人，答辩人要求房租每月2500元，因原告不同意，答辩人欲在他处租房。第三天，原告给答辩人打电话，同意以月租金2500元的价格出租给答辩人，双方在中介签订协议。原告同时给答辩人分户暖气片的改造方案，并将分户的图纸交给答辩人。原告临走时将其母亲的电话留给答辩人，所以答辩人在暖气分户时给原告母亲打电话，其母亲同意让答辩人代为垫付更换暖气的费用，并说在下年度的租金里扣除。答辩人同意，更换暖气片的费用4020元，答辩人于2014年6月18日交付下一年度租金时，直接扣除4020元；2、对原告所主张的该房屋的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带、有线电视等费用，除物业费应由原告自己承担外，其他费用均由答辩人承担；3、答辩人同意腾房，但因原告在国外，无法交接；4、答辩人不同意支付原告所主张的延迟腾房期间的房屋租金20000元。
经审理查明，原告系沈阳市和平区振兴街X号1-7-2（建筑面积185.99平方米）房屋的所有权人。2013年6月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将前述房屋出租给被告使用，租赁期限为两年（自2013年6月25日至2015年6月25日），月租金2500元，年租金30000元（上打租）；被告负责租赁期间内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网等费用，并负担因租赁房屋发水、漏电、漏气、下水堵塞等而发生的费用；出租房屋如有电话、水、电、煤气等需被告留押金10000元，租期满后多退少补；在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。该协议附补充协议1份及物品清单2页。
补充协议第2条约定：“甲方由于不在国内所以自交房之日起无法提供房屋内的维修等服务，经过征求乙方的同意，由乙方自行解决并承担所发生的费用。”第4条约定：“在乙方责任2中，如因物业公司对供暖等设施整体改造或其他原因需要改变房屋的一些配套设施，乙方需将方案及时通知甲方，在征得甲方同意的情况下实施，并协调物业公司恢复原状及功能。”
物品清单详尽载明了屋内设施，在物品清单的落款处，同时载明“房屋钥匙两把、报箱钥匙、一楼安全门钥匙”，被告签字确认。
上述合同签订并生效后，被告依约给付原告押金10000元，原告亦将租赁房屋交与被告使用。
2013年，因租赁房屋所在住宅区供暖设施改造，被告称在征得原告的同意下，更换了租赁房屋的暖气片，发生费用4020元（其中，更换暖气片费用4900元，旧暖气片销售价格880元，实际发生4020元）。被告还称因原告母亲周凤英同意此费用在来年的租房费用中扣除，遂于2014年6月18日汇入原告银行卡下一年度（即2014年6月25日至2015年6月25日）房屋租金25980元。（为此，被告于诉讼中提供便笺一张，并称该便笺系原告母亲周凤英亲笔，内容：“同意更换暖气片，费用约5000元，从明年的租房费用中扣除。房东：周凤英。”落款时间为2013年9月25日。原告质证后，否认系其母亲周凤英亲笔。办案人员于2015年8月20日到周凤英家中予以核实，周凤英称从未写过该便笺）。
租赁房屋到期后，原、被告因更换暖气片费用及物业费用由谁承担事宜发生纠纷，并诉至法院。
另查，租赁房屋的物业费为2232元/年，被告承租期间未交纳物业费，均由原告垫付。
又查，原告因其在国外与被告联不便，将其母亲周凤英的联系方式写在一张便笺上交与被告，该便笺载有原告母亲周凤英的宅电（东电宿舍）、手机号码及原告本人银行卡号。
再查，被告于2015年7月26日将租赁房屋腾出交给原告，同时将房屋钥匙交还原告。双方确认了水表、电表及煤气表的数额。原告称按照物品清单尚缺7个遥控器，被告称承租房屋时就没有该7个遥控器，原告不能确定7个遥控器的价值。被告于2015年8月6日将租赁房屋的水、电、煤气费用全部结清，并明确表示放弃在原告处的押金10000元，用以折抵所欠款项。
上述事实，有房屋所有权证书、《房屋租赁协议》、补充协议、物品清单、发票、证明、便笺（2张）、QQ截图、手机短信、银行汇款凭证、缴费收据等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
关于更换暖气片费用，补充协议第2条约定：“甲方由于不在国内所以自交房之日起无法提供房屋内的维修等服务，经过征求乙方的同意，由乙方自行解决并承担所发生的费用。”从字面理解，该条载明的系租赁房屋因维修所发生的费用由承租方即本案被告承担。第4条约定：“在乙方责任2中，如因物业公司对供暖等设施整体改造或其他原因需要改变房屋的一些配套设施，乙方需将方案及时通知甲方，在征得甲方同意的情况下实施，并协调物业公司恢复原状及功能。”该条载明的是被告需将承租房屋供暖等设施整体改造的方案及时通知原告，在征得原告同意后，负责协助工作，并无被告需承担更换暖气设施费用的字样，即双方并未在补充协议中明确约定更换暖气设施的费用由被告承担。且被告的承租期限仅为两年，更换暖气片的受益方系原告，该费用由被告承担不符合公平原则。被告提供的便笺虽未有证据证明系原告母亲周凤英亲笔，被告称更换暖气片费用4020元符合市场价格，本院予以确认。被告将更换暖气片的费用4020元从下一年度的房屋租金中扣除，并无不当，故被告不欠原告房屋租金，对原告主张被告支付房屋租金4020元的诉请，本院不予支持。
关于物业费，《房屋租赁协议》中明确约定被告负责租赁期间物业费，被告关于该费用应由原告自行负担的抗辩理由，因证据不足，本院不予采信。被告未按合同约定缴纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告在给付原告承租期间物业费（2232元/年×2年=）4464元的同时，还应按合同约定赔偿原告一个月房租2500元。
被告于2015年7月26日即在租赁期满后一个月才将租赁房屋腾出交给原告，应承担迟延交房期间的租金，该租金应比照租赁合同约定的2500元/月为宜。原告主张按市价20000元/月计算，因法律依据不足，本院不予支持。
另，原告称被告交还租赁房屋时尚缺7个遥控器，被告确应赔偿。鉴于原告未有证据证明该7个遥控器的价值，可待证据充分后另行告诉。
综上，被告应向原告支付物业费4464元、迟延交房租金2500元并赔偿原告一个月租金2500元，共计9464元。《房屋租赁协议》约定被告预留的押金10000元在租期满后多退少补，鉴于被告在原告处的押金足以偿付其应原告支付的前述款项，被告亦同意放弃押金以折抵其所欠款项，双方债务相互抵销，合同的权利义务终止。故对原告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告曾宁华的诉讼请求。
诉讼费626元，减半收取313元，由原告曾宁华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 严冬云
二〇一五年九月十四日
书记员 商雨萌
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止；
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。