上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一(民)初字第2686号
原告(反诉被告)上海吞喜餐饮管理有限公司，住所地本市浦东新区。法定代表人肖旭东，总经理。委托代理人许晶哲，上海众华律师事务所律师。委托代理人刘慧平，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)上海天顺经济发展有限公司，住所地本市静安区。法定代表人GOHCHAIKHIM(吴财琴)，董事长。委托代理人钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。原告上海吞喜餐饮管理有限公司诉被告上海天顺经济发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员姚峥独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。被告上海天顺经济发展有限公司于2015年10月15日提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2015年11月18日组织双方进行了证据交换，并于2016年1月13日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告,以下简称“原告”)上海吞喜餐饮管理有限公司法定代表人肖旭东及其委托代理人许晶哲、刘惠萍(参加了证据交换及第二次庭审)，被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海天顺经济发展有限公司的委托代理人张越、钟景勇(参加了第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月30日，原告法定代表人与被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定由原告法定代表人向被告承租上海市愚园路XXX号LG2层16室房屋(以下简称“系争房屋”)用于餐饮，租期三年；自交付之日起计算，租金为人民币23元/天/平方米(以下币种均为人民币)。由被告提供厨房排烟及补风设备。原告法定代表人应当设立公司，并且设立公司后所有权利义务由原告承担。2014年11月12日，被告将房屋交付给原告，随后原告对房屋进行了装修并开始营业。然而原告在经营中发现房屋面积与合同约定不符，且房屋存在严重质量问题，导致原告厨房内油烟无法排出。虽经多次与被告协商并按照被告的要求更换了设备，但始终无法解决排烟问题。原告认为被告提供的房屋存在严重质量问题，导致合同租赁目的不能实现，构成根本违约。故诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2014年9月30日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年7月28日解除；2、判令被告赔偿原告各项经济损失1,050,864.7元；3、判令被告返还租金及保证金280,605元。被告辩称，同意解除合同，但认为合同的解除是由于被告行使合同解除权，故解除日期应当为2015年8月19日。原告的其他诉称亦与客观情况不符，系争房屋符合交房标准，且根据相关环评申报数据及检测报告，系争房屋亦不存在排烟不畅的问题，因此不同意原告的其他诉讼请求。此外，由于原告只支付了部分租金和物业管理费，对其他费用亦存在欠付行为，被告向法院提起反诉，要求判令：1、双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年8月19日解除；2、判令被告不予退还原告的租赁保证金219,408元；3、判令原告向被告支付拖欠的租金496,024.52元；4、判令原告向被告支付拖欠的物业管理费56,722.58元；5、判令原告向被告支付拖欠的水电费10,361元；6、判令原告向被告支付拖欠的煤气费1,507.7元；7、判令原告向被告支付杂项费用250元；8、判令原告向被告支付上述欠付费用的滞纳金(以上述欠付费用为本金，按照每日千分之一的标准，自2015年8月20日起计算至本判决生效之日为止)；9、判令原告向被告支付免租期租金54,917元；10、判令原告向被告支付违约金219,408元；11、判令原告向被告支付逾期搬离的场地使用费(自2015年8月20日起计算至实际搬离之日止，标准为月租金物业管理费的双倍，每月人民币122,394元)。原告针对反诉辩称，本案系争合同无法继续履行的违约责任在于被告，故不同意原告的第一至第十项反诉请求，此外，由于被告已经在2015年8月20日实际占有了房屋，所以亦不同意支付房屋使用费。经审理查明，系争房屋产权人为被告。2014年9月30日，原告法定代表人肖旭东与被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告法定代表人肖旭东向被告租赁系争房屋作经营餐饮用途，并以大手烧之商业名称经营前述业务。租赁面积78.5平方米。租期3年，自2014年9月19日起至2017年9月18日止。被告于2014年9月19日前向肖旭东交付房屋。免租装修期30天，自交付日起计，免租装修期内肖旭东无需向被告支付租金，但仍需按装修指南的规定向被告缴纳物业管理费、水费、电费等费用。基本租金第1年每月54,917元，第2年59,693元，第3年66,856元；提成租金为肖旭东每月营业额的15%，肖旭东实际应付租金为上述基本租金与提成租金较高者。肖旭东须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则肖旭东须于被告发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。肖旭东自免租装修期结束的次日起按每月6,280元的标准于每月第25日之前缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前。此外，肖旭东还应分两期支付租赁保证金，金额为相当于三个月之基本租金及物业管理费之和，共计219,408元。如肖旭东逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向被告支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至被告实际收到该笔款项日止计算。若肖旭东任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过六十天，被告有权提前进入并收回房屋，肖旭东放置于该房屋内的一切物品都视为放弃物由被告自行处置。被告向肖旭东发出的书面通知中规定的日期为合同终止日，原告无需对被告承担任何装修费、设备添加费的补偿，肖旭东已支付保证金不予退还，并应向被告支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金(以基本租金与平均租金中较高者为准)及物业管理费总和之金额的违约金，以及已享受的装修期间及免租期间的租金；租赁期间使用该房屋发生的一切水费、电费、煤气、电话及通讯等公共事业和其他费用均由肖旭东支付；如肖旭东完成装修但因被告原因未能开业，被告应免收肖旭东租金、物业管理费，除此之外，被告不对肖旭东承担任何补偿或赔偿责任。此外，合同附件还约定，被告提供厨房排风及补烟的接驳口，肖旭东应当自行安装油烟通过风机和滤油器，并由肖旭东自行申报环保审批及环保验收。2014年9月24日，原告法定代表人肖旭东签署收楼确认书，确认接收系争房屋并确认系争房屋符合租赁合同的交楼标准。2014年12月16日，原告法定代表人肖旭东、原告以及被告共同签署了《%26lt;上海市房屋租赁合同%26gt;之补充协议》，约定《上海市房屋租赁合同》项下肖旭东的全部权利、义务和责任均由原告享有和承担，肖旭东自补充协议生效后不再享有租赁合同项下的任何权利和义务。同时明确原告以吞喜烧之商业名称经营前述业务。2013年1月13日，上海市静安区环境保护局出具《关于上海吞喜餐饮管理有限公司静安分公司项目环境影响登记表的审批意见》，原则同意项目建设。2015年2月1日，原告开始营业，但于次日停业，并于2015年2月2日、2月3日、2月11日多次发邮件给被告，因油烟排放问题无法解决向被告报修。被告于2015年2月17日回复原告对此现象作出了解释并给出了整改方案。此后，原告于2015年3月24日恢复营业，2015年6月20日，原告再次发邮件给被告，称因油烟排放问题没有解决，原告决定停止营业、不再支付租金及其他所有费用。2015年6月21日，原告再次停业。2015年6月24日，被告发函和催款通知单给原告，要求原告立即恢复正常经营、支付拖欠款项并尽快完成整改工程；2015年7月13日被告再次向原告发送洽谈通知，要求原告于2015年7月15日之前联系被告洽谈租赁事宜，否则视为放弃承租系争房屋。2015年7月21日，原告发送公函给被告，认为出租房屋存在严重质量问题致使合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告要求解除合同并拒绝支付租金，同时向被告主张赔偿损失。该通知于2015年7月29日达到被告。而被告此前于2015年7月23日已发律师函给原告要求尽快就恢复营业等事宜与被告联系。在收到原告的解约函后，被告于2015年8月4日发送律师函，要求原告纠正违法行为，且明确表示不同意原告擅自解约。2015年8月19日，被告发函给原告，告知因原告违约，双方的合同于2015年8月19日解除，并要求原告支付所有欠款。原告于2015年8月20日收到该函后回复被告，称已诉至法院，要求判如所请。审理中，双方均确认原告支付给被告租赁保证金219,408元，首月房租61,197元，装修保证金10,000元，装修审图费8,667元，临时水电接驳费800元，以上合计300,072元。此外，原告认为其另行支出装修费用815,823.5元，燃气开通费用88,497元以及其他相关费用，均要求被告赔偿。被告同意将装修保证金在原告的欠款中予以抵扣，其他金额则不同意赔付。此外，被告认为截止至2015年8月19日，原告尚欠被告租金496,024.52元，物业管理费56,722.58元，水电费10,361元，煤气费1,507.7元，杂项费用(名牌和KT架制作费)250元未付，原告未对上述金额表示异议，但认为合同解除的违约责任在于被告，不同意支付上述款项。另查，原告于2015年6月24日离开系争房屋后，系争房屋一直空关。被告则于2015年11月19日将系争房屋内遗留的可移动物品进行了登记并自行收回了房屋。2015年12月30日，本院组织双方对现场进行勘验，因系争房屋已经由被告另行出租给他人，故现场未见可移动物品，仅剩空调风机2个、射灯8个、消防龙头4个，煤气管道及表具一组。再查，2015年2月17日，被告向原告发送邮件，确认系争房屋设计交付标准预留排油烟量为3,733立方米/小时，排烟不畅的原因在于排风口与灶台之间高度过高，而补风风口距离与灶台过近。2015年6月17日，系争房屋物业公司仲量联行测量师事务所(上海)有限公司出具商铺厨房排油烟运行情况报告，记载系争房屋预留总排风量为3,733立方米/小时,2015年7月17日，系争房屋的施工单位上海建工四建集团有限公司出具排油烟系统风量测试报告，证明系争房屋预留排烟接驳口测试风量4,120立方米/小时。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》及补充协议、往来函件公证书、电话录音及现场视频、《供气建设合同》、《燃气销售合同》及付款凭证、被告提交的收楼确认书、律师函2份及公函、终止《上海市房屋租赁合同》的通知，建设工程竣工验收备案证书、排烟管道设计施工图纸、排烟设备表。被告发给原告的《申请函》、《商铺交付通知书》、收房照片一组、水电表读数照片一组、上海建工四建集团有限公司排油烟系统风量测试报告、商铺厨房排油烟运行情况报告、物品清点照片、《关于上海吞喜餐饮管理有限公司静安分公司项目环境影响登记表的审批意见》以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告认为被告提交的房屋面积不实，但未提供相关证据予以证明，故本院对此不予认可；原告又以被告交付的房屋不符合合同约定为由要求解除合同。对此本院认为：首先，原告仅提供了录音及相关视频材料，并未提供其他证据对油烟无法排放的问题加以佐证；其次，原告的装修已经通过了环评申请并已开始了营业。综上，原告所述油烟无法排放的事实，本院不予认可。即使排烟不畅的问题客观存在，本院认为，首先，被告提供了原告签订的收楼确认书证明被告交付的房屋符合合同约定的条件，合同约定被告交付的系争房屋预留了排风设备的接驳口，而具体排风设备及装修是原告自行安装与负责的，即使发生油烟难以排放的问题，也不能得出该问题的发生必然完全归责于被告的结论。其次，在原告反映相关排烟情况后，被告聘请施工单位对系争房屋的排烟设备进行了检测，被告预留的排风口的风量、风速测量结果均符合交付标准。因施工单位和系争房屋物业公司互相独立所出具的报告能够互相印证，被告亦未对此提供相反的证据，本院对此予以认可。综上，对于原告以被告违约为由行使合同解除权的观点，本院不予认可，而原告据此要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。关于反诉，原被告双方在合同中约定：“任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过六十天，被告有权提前收回房屋，被告向原告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日”，在合同履行过程中，被告多次向原告催讨租金、物业管理费和水、电等费用，但原告均未能按约或在被告给予的宽限期内偿付。被告在原告欠租数个月后，书面通知原告合同于2015年8月19日提前解除，该行为属于被告行使约定解除权，不违反法律的规定，本院予以确认。被告要求原告支付拖欠的租金496,024.52元、物业管理费56,722.58元、水电费10,361元、煤气费1,507.7元、杂项费用250元以及免租期租金54,917元的请求合法有据，本院予以支持。由于原告长期欠付上述费用，被告要求计收滞纳金的诉请，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持，关于该滞纳金的计费标准，原告认为按照每日千分之一的标准过高请求予以调整，本院酌情调整至按照每日万分之五的标准为宜。由于原告长期拖欠被告租金，已构成根本违约，合同提前解除的违约责任在于原告。被告主张按照合同约定不予退还原告已支付的租赁保证金219,408元，其法律性质实际系将租赁保证金作为违约金予以没收，于法无悖，本院予以支持。被告另要求原告按照合同约定支付3个月当月租金和物业管理费之和共计219,408元的违约金，因该笔违约金性质与前述没收的租赁保证金性质同属于违约金，且原告认为收取违约金的标准过高请求予以调整，考虑到被告房屋空关时间亦只有三个月，实际损失有限，故对于被告的该项反诉诉请，本院不予支持。在被告通知原告合同提前解除后，原告应当按约及时搬离租赁房屋，并将房屋交还被告。由于原告未履行交还房屋的义务，造成被告经济损失，被告请求原告按照每月租金及物业管理费的两倍标准支付房屋占用费，因系争房屋已由原告于2015年11月19日收回，故该笔费用的支付期间应自2015年8月20日起计算至2015年11月19日止为宜。关于房屋使用费的计费标准，原告虽在庭审中认为标准过高要求予以调整，但在本院询问双方关于交接房屋的意见时，原告认为场地不适合交接，故不同意进行交接。本院据此认为房屋无法交接的责任在于原告，且计费标准在合同中亦有明确约定，故原告要求调整计费标准的意见，本院不予支持。关于原告收取的装修保证金10,000元，原告同意抵扣被告欠款，本院予以认可。原告另外支付了燃气开通费用88,497元，相关设施在被告收回系争房屋时仍遗留在现场并仍可继续使用，本院认为上述燃气费用在欠款中予以抵扣为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海吞喜餐饮管理有限公司与被告上海天顺经济发展有限公司就上海市愚园路XXX号LG2层16室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年8月19日解除；二、原告上海吞喜餐饮管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持；二、反诉被告上海吞喜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海天顺经济发展有限公司欠付的租金496,024.52元、物业管理费56,722.58元、水电费10,361元、煤气费1,507.7元、杂项费用250元。(反诉原告已收取装修保证金10,000元和燃气开通费用88,497元在前述款项中予以抵扣)；三、反诉被告上海吞喜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海天顺经济发展有限公司欠付费用的滞纳金(以上述欠付费用为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年8月20日起计算至本判决生效之日为止)；四、反诉被告上海吞喜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海天顺经济发展有限公司免租期租金54,917元；五、反诉原告上海天顺经济发展有限公司收取反诉被告上海吞喜餐饮管理有限公司的租赁保证金219,408元不予退还；六、反诉被告上海吞喜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海天顺经济发展有限公司自2015年8月20日起至2015年11月19日为止的房屋占用费367,182元。七、反诉原告上海天顺经济发展有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,783.2元，由原告上海吞喜餐饮管理有限公司承担。反诉案件受理费7,591.90元，由反诉原告上海天顺经济发展有限公司承担214.34元，由反诉被告上海吞喜餐饮管理有限公司承担7,377.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚峥
二〇一六年四月十四日
书记员 王梓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。