江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终1170号
上诉人（原审原告）：张加胜，男，1952年10月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪国林，江苏紫东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘步林，男，1974年4月14日出生，汉族，住江苏省扬州市宝应县。
委托诉讼代理人：高圣、陈素，江苏天辩律师事务所律师。
张加胜与刘步林宅基地使用权纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初7272号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
张加胜的上诉请求：撤销原判依法改判被上诉人返还上诉人涉案城南花苑3142号房屋宅基地；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人没有直接或者委托他人转让涉案房屋的宅基地。张加洪也没有收��任何人的钱款，一审法院认定张加洪代替上诉人领取23万元转让款没有依据。宅基地只能在村集体经济组织内部转让。
刘步林表示服从原审法院判决。
张加胜的诉讼请求：请求判令：1、被告向原告返还位于吴江城南花苑3142号宅基地，并将宅基地恢复原状；2、被告支付宅基地使用费225000元（自被告侵占原告宅基地之日即2005年1月1日起计算至2017年6月30日，按照每月1500元计算）；3、诉讼费由被告承担。
为查明本案相关事实，原审法院依职权向涉及该宅基地转让的相关人员张加洪、孔某、陈昌玉进行询问并制作笔录，另向吴江经济开发区建管所调取了涉案宅基地建设许可证和民房建筑施工许可证各一份。陈昌玉陈述内容如下：2004、2005年左右，张加胜的姨夫孔某找到陈昌玉，称张加胜因还贷需要将其审批取得的城南花苑宅基地作价23万元转让，陈昌玉经考虑同意先行买下，后孔某陪同张加洪去陈昌玉办公室，陈昌玉向张加洪交付现金23万元，孔某与银行客户经理张建伦均在场，陈昌玉叫人起草了宅基地买卖合同，嘱咐张加洪带回去让张加胜签字，后张加洪将合同带回，陈昌玉未留意是张加洪签字还是张加胜签字即收起该合同；后刘步林在陈昌玉办公室聊天时得知陈昌玉买下该宅基地，遂决定购买，陈昌玉以23万元价格转让给刘步林；刘步林买下该宅基地后开始建房，建房审批均在吴江经济开发区建管所办理。孔某陈述内容如下：张加胜原先从事水泥生意，在农商行贷款到期未能归还，正逢审批取得城南花苑的宅基地，决定转让该地用于还贷，故张加胜找到孔某，委托其寻找买家，后孔某找到陈昌玉说明事由，陈昌玉同意先买下该宅基地，张加胜让张加洪前往陈昌玉处领款，当时银行客户经理张建伦也在场，在领款时张加洪与陈昌玉签订了宅基地买卖合同，陈昌玉嘱咐张加洪将合同带给张加胜签字，现在才得知张加胜最终未签字；陈昌玉当时不认识张加洪、张加胜，都是孔某介绍的该笔交易。张加洪陈述内容如下：张加胜审批取得的位于城南花苑的宅基地系四代同堂宅基地，对张加胜在取得该地后如何处理并不清楚，当时听说张加胜在农商行有一笔贷款；张加洪确与陈昌玉签订了宅基地买卖合同，甲方一栏的杜粉香、张振峰系张加洪配偶、儿子，都由张加洪一人所写；张加洪虽有签字行为，但该行为不能代表张加胜；当时孔某叫张加洪去陈昌玉处，孔某和张建伦均在场，张加洪记不清具体做了什么事情、说了什么；张加洪签署宅基地买卖合同后记不清有无告知张加胜合同事宜；按照当时的政策，如果该宅基地转让则必须要张加洪签字。上述笔录和材料在庭审中���向双方当事人出示并由双方发表意见。
对于原告提交的证据，因被告无异议，故原审法院对其真实性予以认可。对于被告提交的证据，因合同当事人张加洪、陈昌玉以及见证人孔某在原审法院询问时对该份合同的签署情况均无异议，故对该证据的真实性予以认可。对于张加洪、陈昌玉、孔某三人的陈述，三人均确认张加洪与陈昌玉签署了涉案宅基地的转让合同，对签署合同时的在场人员均无异议；张加洪自称不清楚张加胜如何处理宅基地、但又出面签署宅基地转让协议，自称无权代表张加胜、但又确认宅基地转让必须由张加洪签字，因其拒绝陈述签署宅基地转让协议的真实原因和相关细节，原审法院对陈昌玉、孔某的陈述予以采信。
原审法院审理查明：2004年3月20日，张加胜因其所在苏州市吴江区松陵镇庞北村××组拆迁安置，向吴江经济技术��发区管委会申请农民（居民）建房用地审批，并签署建房综合申报审批表。该审批表载明：家庭住址为庞北村××组，户主姓名为张加胜，在册人员为三名（户主张加胜、其妻夏才女、其母黄秀英），户口性质为农业；申请宅基地面积为170平方米，申请建房面积238平米。张加胜和张加洪于同日签署使用父母平方家庭协议书，确认经家庭协商将母亲黄秀英的建房平方归长子张加胜。同日，吴江经济技术开发区管委会经审核同意张加胜因拆迁安置至长安花苑新建二层楼房（后吴江经济技术开发区庞北村出具证明一份，确认庞北村××组张加胜拆迁安置于城南花苑3142号）。
张加胜经审批取得上述宅基地后，因归还贷款需要将该宅基地转让，经孔某介绍，陈昌玉以23万元价格购买该地。2005年7月10日，张加洪代张加胜领取转让款时与陈昌玉签订《土地使用权、房屋所有权转让协议》一份，确定陈昌玉以23万元购买该项宅基地。该协议甲方一栏由张加洪签字，乙方由陈昌玉签字，孔某作为见证人在该协议丙方一栏签字。刘步林在得知陈昌玉购买该地后，以23万元价格向其购买，用于自建住房。2005年8月11日，上述宅基地在吴江经济技术开发区建管所办理工程建设许可证，另于2005年8月29日办理民房建筑工程施工许可证。截止2006年，刘步林在该宅基地建成三层房屋。因张加胜要求刘步林归还涉案宅基地并支付使用费，故引起本案诉争。
原审法院认为：原告张加胜作为涉案宅基地使用权人将属于集体所有的土地向本集体组织以外的买受人转让，违反我国土地管理法禁止转让集体所有土地的强制性规定，原告向陈昌玉转让宅基地的行为、陈昌玉与被告刘步林签订的土地使用权转让协议均应认定为无效。被告刘步林作为该宅基地���买受人，基于无效合同取得的上述宅基地应予以返还，但由于该宅基地已建成房屋，且该宅基地建房经审批取得工程建设许可证和建筑工程施工许可证，故该宅基地无法恢复原状且事实上已无法返还，故对原告的第一项诉请不予支持。关于原告要求被告支付使用费的诉请，原审法院认为：原告对其主张的使用费数额未提交相应证据予以支持；原告违法转让涉案宅基地，具有重大过错；原告对外转让该地，其行为应视为原告自愿放弃该宅基地使用权，原告主张使用费无事实依据；故对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
驳回原告张加胜的诉讼请求。
案件受理费4675元，由原告张加胜负担。
二审查明事实与原审法院���明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定，农村宅基地使用权的转让需同时具备的条件：1、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；2、同一集体经济组织内部成员转让；3、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；4、转让行为须征得本机体经济组织同意；5、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。本案中，张加胜将涉案宅基地转让给本集体经济组织之外刘步林，违反了上述法律的禁止性规定，原审法院认定上述转让行为无效定性正确。
刘步林取得涉案宅基地后，于2005年8月办理了工程建设许可证和民房建筑工程施工许可证，并在该宅基地上建造了三层楼房。至二审诉讼中，上述房屋处于居住状态。鉴于宅基地转让无效而建造的房屋系取得合法建造手续且处于居住状态，客观上不可能恢复原状也无法返还，故本院对张加胜要求对涉案宅基地予以返还并恢复原状的请求难以支持。
关于宅基地使用费，根据原审法院对涉案宅基地转让时的相关人员的调查，结合该宅基地自2005年由刘步林使用至今以来没有证据显示张加胜向刘步林提出过异议的情况看，应视为张加胜对涉案宅基地已经转让的事实是知晓的，因此，其要求刘步林支付宅基地使用费的请求本院亦不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。张加胜上诉依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由张加胜负担。
本判决为终审判决。
审判���顾平
审判员 陈斌
审判员 赵东
二〇一八年四月二十三日
书记员 许炯