重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝04民终700号
上诉人（一审被告）：重庆港九波顿发展有限责任公司，住所地：重庆市渝中区信义街18号。
法定代表人：任林，该公司执行董事。
委托代理人：代礼东，重庆志和智律师事务所律师。
委托代理人：张敬东，重庆泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：邓国赞，男，1974年5月12日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。
上诉人重庆港九波顿发展有限责任公司（以下简称港九公司）与被上诉人邓国赞商品房预售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县（以下简称石柱县）人民法院于2015年10月26日作出的(2014)石法民初字第03726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员唐文担任审判长，与审判员何庆华、黄飞组成的合议庭，书记员侯睿担任法庭记录，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人港九公司的委托代理人代礼东、张敬东，被上诉人邓国赞的委托代理人康小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年8月7日，港九公司（甲方）与邓国赞（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇城南村港九●城南花园1栋6楼8号房屋以257161元出售给乙方，房屋在交付时应符合以下条件：1．本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2．本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金。2011年11月11日，港九公司向邓国赞交付了房屋。
石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县土房局）于2013年3月27日对港九公司办理邓国赞的房屋产权证申请进行了初审。2014年12月3日，石柱县土房局出具证明，其内容为：兹有石柱县南宾镇万寿大道179号“港九●城南花园”各户没有石柱县土房局《登记业务受理通知单》档案的主要原因是开发商港九公司在我局申请分户房地产权登记时，我县房地籍管理网签系统尚未运用，所以该楼盘无分户石柱县土房局《登记业务受理通知单》。港九●城南花园楼盘开发商分户办理房地产权证时实际提交资料的时间和土地房屋登记机构应出具石柱县土房局《登记业务受理通知单》的实际时间均是各分户《重庆市土地房屋权属登记审核表》中的“初审意见”的时间。
邓国赞一审诉称，按照双方合同约定，在交付房屋六十日内，港九公司应向房屋登记机构办理商品房《房屋产权证》，提交申办产权证的相关资料并取得登记机构出具的业务登记受理单，否则每日按已付房款的万分0.5承担违约金。港九公司于2011年11月11日向邓国赞交付房屋，却于2013年3月27日取得石柱县土房局出具的业务受理通知书，其行为违反了合同的约定，遂向一审法院起诉，请求判令：一、令港九公司向其支付逾期办证违约金6261元；二、由港九公司承担本案诉讼费用。
港九公司一审辩称，由于政府交付土地的瑕疵和规划调整等不可归责于公司的原因，导致该项目建设进展受阻，给港九公司造成严重的经济损失。因邓国赞没有及时向公司提交颁证资料，导致办理房屋登记申请延迟，对方所主张的违约金过高，请求予以调低。
一审法院认为，邓国赞与港九公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中邓国赞已经履行了支付购房款的义务。双方在《商品房买卖合同》中明确约定港九公司应在将房屋交付给原告使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，故应按合同约定承担从2012年1月11日起至其实际提交资料并取得登记受理单日止的违约金。港九公司提出的2012年11月22日已向石柱县土房局提交办证资料，但邓国赞提交了重庆市土地房屋权属登记审核表、石柱县土房局的证明可以证实办理邓国赞房地产权证登记业务受理时间为2013年3月27日。港九公司还辩称是邓国赞不按其要求提交办证资料才导致逾期未办证，但港九公司没有提供证据证明其向邓国赞履行了通知义务，故该院对其主张不予支持。关于港九公司提出调整逾期办证违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同中约定的是按日支付已付购房款万分之零点五的标准，没有高过司法解释的标准，故该院对违约金不予调整。港九公司赔偿原告逾期办证违约金（以已付购房款257161元为基数按日万分之零点五从2012年1月11日计算至港九公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2013年3月27日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项和《中和人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告港九公司在本判决生效之日起三日内赔偿邓国赞逾期办证违约金5683.26元；二、驳回原告邓国赞的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告邓国赞负担3元，由被告港九公司负担22元。
港九公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、港九公司为邓国赞申请办证，需要双方配合，不能以提交办证资料至石柱县土房局的时间迟延就认定港九公司违约。1.双方订立的《商品房买卖合同》第十三条第四款明确约定，“如因甲方责任……”。所谓甲方责任，应当系由甲方的故意或者重大过失、不作为等主观错误导致的延期办证。如果是港九公司无法控制的外在因素导致，则不能归责于港九公司。2.邓国赞是否履行合同约定的配合义务，是需要调查清楚的重要事实，也是导致房屋产权办理延迟的原因之一。邓国赞并未提供证据证明其按照合同约定毫无延迟地履行了配合义务，邓国赞是否按要求提供全部购房手续，按时如数缴纳大修基金、税费，按时提交个人信息资料等，也是导致港九公司向石柱县土房局是否申办延迟的因素。3.石柱县土房局制作、发放的房屋产权证书载明的发证时间在邓国赞提交申办产权证之前，且此类情况有200余户而并非一户，由此证明房屋产权登记申请的时间并未延迟。二、石柱县土房局出具的《证明》自相矛盾，且行政行为违法，不能作为证据使用，直接采信该证据也违反了民事诉讼证据规则。1.在港九公司向石柱县土房局提交《土地房屋权属登记申请书》时，该局没有向港九公司出具业务受理单。邓国赞提交房屋产权登记申请书的准确时间无法认定。2.石柱县土房局出具《证明》的行为属行政确认行为，该《证明》用于“港九●城南花园”项目大量业主提起诉讼或者申请仲裁而主张权利的证据。该行政行为属于向特定相对人作出，且行为结果与第三人有利害关系，故其出具《证明》的程序违反行政法的规定。3.不能以石柱县土房局作具的《证明》所称的“初审”时间作为本案出具房屋登记业务受理单的实际时间。审核程序在申请、受理程序之后，不能将实际提交资料的时间、应出具受理通知单的时间统一为“初审意见”时间。4.石柱县土房局出具的《证明》内容与《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条、第十九条内容相抵触，其《证明》不具有公信力。故石柱县土房局以网签系统尚未运用而未出具受理通知单的理由以及对提交办证资料时间的认定不成立，系受信访压力所为。5.该《证明》第一部分的事实陈述不客观、不真实，是将其应承担的行政不作为的不利法律后果推卸给港九公司的表现。表现在：首先，石柱县土房局存在应当作为而不作为的事实，且向房屋产权登记申请人出具业务受理单并非必须以具备网签为必要，没有网签系统仍然可以手书方式办理；其次，该局以审核表上的“初审时间”代替应当出具业务受理单的工作程序，显属故意的行政不作为。6.该《证明》是单方面提供给邓国赞作为证据使用，是证人证言而不属于“公文”和“书证”，依照民事诉讼法司法解释第一百五十一条之规定，石柱县土房局应当作为证人出庭接受质证询问。综上，原判认定事实不清，对港九公司提交办证资料的时间认定错误，且适用法律错误。港九公司请求本院二审判决：一、石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第03726号民事判决主文第一项；二、驳回邓国赞的诉讼请求；三、由邓国赞承担本案一、二审案件受理费。
被上诉人邓国赞辩称，港九公司的理由不成立，庭审中没有谈到配合问题。房产证载明的时间是2012年，而实际领证是2014年，填发时间在初审以前是因为在办理产权登记前，港九公司向石柱县土房局领取表格，为了加快颁证进度将房产证号给了港九公司便于填写，把房产证给港九公司打印之后再报石柱县土房局审核。就是这样的原因，不是石柱县土房局颁证时存在程序违法。2.石柱县土房局出具的《证明》不是行政行为，是机关单位在办证时的陈述，在一审时有证据提交，港九公司应该提交相应的证据，但其在一审时没有提交，所以无法反驳一审时的证据，综上，请求驳回上诉，维持原判。
在本院审理中，港九公司举示了如下证据：证据1.民事再审申请书（申请人港九公司、被申请人崔琴）及重庆市高级人民法院（2015）渝高法民申字第02039号民事裁定书，拟证明与本案类似的案件判决发生法律效力后，港九公司向重庆高院申请再审，重庆高院已经决定再审。经被上诉人邓国赞质证认为，该案件再审没有结果，且与本案无关联，故不能作为本案证据使用。经本院审查，证据1具有客观性、合法性，但与本案无关，不能证明上诉人港九公司的待证事实，故其关联性本院不予采信。证据2.邓国赞的房产证。经被上诉人邓国赞质证认为，对于载明颁证时间是2012年12月31日，没有意义。经本院审查，证据2即房屋产权证，具有客观性、合法性，虽然该证载明的颁证时间在前，由于该房屋产权证的填写时间可能向前移动，不能证明实际领证的时间，故其关联性本院不予采信。
二审中，被上诉人邓国赞举示了证据1即涉案房屋的土地房屋产权证书签收簿。拟证明上诉人港九公司在石柱县土房局领取涉案房产权证的时间分别是在“终审”之后，即2013年6月7日和2014年4月9日之后，同时证明房屋产权证的打印时间2012年12月31日并非是石柱县土房局实际的颁证时间，领取房产证的“左雁”是港九公司所委托的经办人。该证据经港九公司质证认为，对该证据的真实性、关联性和合法性均不认可，因为该证据是石柱县土房局单方面提供给邓国赞的，因石柱县土房局此前单方面出具的《证明》存在推卸责任而不真实的陈述，故该证据的客观性不予认可。关于关联性问题，邓国赞没有证据证明“左雁”与港九公司的关系究是劳动关系或其他用工关系，也不能证明“左雁”的签名即为左雁本人签名，因此不能证明领证人与领证客观真实，更不能以此推定在出具业务受理单后再办理房产证的事实，不排除办好房产证后再推迟发放的可能。故该证据达不到被上诉人邓国赞的证明目的，该证据的关联性不应采信。本院审查认为，被上诉人邓国赞所举示的该房屋产权证书签收簿，系从石柱县土房局调取，其上有领证人的签名，具有客观性、合法性，领取人“左雁”系办证代理人。对该证据的合法性、客观性、关联性，本院予以采信。
二审中邓国赞举示了如下证据：证据2即重庆四中院行政裁定书和重庆高院的行政裁定书，拟证明石柱县土房局出具《证明》的行为不是行政行为，裁定书上载明了房地产权证登记时间在审核之前的原因。证据3即石柱县土房局出具的《关于城南花园项目房地产权证上时间与审核时间矛盾的情况说明》（以下简称《情况说明》），拟证明房产证填写在前，审核在后，存在时间差及其原因。港九公司质证认为，对于证据2的合法性、真实性无异议。但认为，虽然法院认为该行政行为不具可诉性，恰好证明其行政行为的性质，这份证明不是行政行为而是民事行为，原审法院对该证据的采信违反民事诉讼证据规则，故不应采信。本院审查认为，对于证据2，只能证明港九公司不服石柱县土房局出具《证明》的行为而提起行政诉讼，但该证据没有否定《证明》的效力，故本院予以采信。关于证据2即《情况说明》，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条之规定，“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。”由于该《情况说明》有制作证明材料的人员谭雪萌的签名，尽管没有石柱县土房局负责人的签名或者盖章，但加盖了单位印章，且经人民法院调查核实，可以作为本案证据使用。
二审中，本院依职权调取了石柱县土房局保存的“石柱县房地证xxxx字第xxxx号”土地房屋权属登记申请书、审核表。港九公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议。对关联性问题，认为港九公司向石柱县土房局提交房屋权属登记表及申请书，申请书系标准格式，也是按照石柱县土房局的标准进行填写并提交，所以应当以申请书上载明的时间为业务受理时间，不能以石柱县土房局单方为了回避法定职责推定出具《业务受理单》的时间来否定港九公司的申请时间。根据《重庆市房屋登记管理条例》，房屋权属登记应当出具业务受理单，资料不齐的应当书面一次性告知申请人，石柱县土房局没有证据证明港九公司提交产权申请书没有补齐。没有出具受理单，石柱县土房局行政不作为，按照相关法规规定延期情况不存在，应当以上诉人申请时间为准，故以上证据的关联性不应采信。邓国赞质证认为，对人民法院依职权调取的以上证据的合法性、客观性、关联性无异议，该证据完全能够证明该邓国赞的产权证书应当是在终审之后才颁发，同时证明石柱县土房局在初审时港九公司才将办理产权证的所有资料核实完毕。本院审查认为，以上证据在一审中已由被上诉人邓国赞出示，并经港九公司质证，本院提取的目的旨在核实该证据的形式和来源及其与原始证据的关系。
一审中，邓国赞举示了石柱县土房局出具的《土地房屋权属登记审核表》、《证明》。港九公司质证认为，《土地房屋权属登记审核表》不能证明港九公司存在迟延申请办理房屋产权登记，只是记载了行政主管机关的初审和复审意见，不能证明提交登记的时间，按照房屋登记办理的规则，行政机关必须出具业务受理单，审核表不能证明邓国赞的待证事实。认为《证明》不具有客观性、合法性，其证明的初审时间，在逻辑上不符合常理，提交申请、初审、复审有先后顺序，因为石柱县土房局行政不作为才出具的证明，以上两证据不能达到邓国赞的证明目的，涉及到具体行政机关的行政作为对第三人产生影响，港九公司已经申请撤销。
本院审查认为，《土地房屋权属登记审核表》来源合法，其记载内容客观真实，能够证明涉案房屋产权登记经申请后的初审时间，故本院对其客观性、关联性、合法性予以采信。关于《证明》问题，该证据是办证单位出具的书证，证明石柱县土房局对港九●城南花园楼盘各户没有业务受理通知单档案的事实，该事实各方并无异议。至于该证明所阐述的原因是该县房地籍管理网签系统尚未运用的事实是否属实，虽然没有其他证据佐证，但上诉人港九公司也没有举示相反的证据反驳。《证明》最后证实的办理房地产权证时实际提交资料的时间和土地房屋登记机构应出具受理通知单的实际时间均是各分户《土地房屋权属登记审核表》中的“初审意见”的时间，由于《证明》内容与《土地房屋权属登记审核表》所载内容相互印证，该事实得以佐证，故其内容真实客观。综上，石柱县土房局出具的《证明》及《情况说明》，属于单位向人民法院提出的证明材料，该证明材料加盖了单位公章。《情况说明》不仅加盖了单位公章，而且有制作证明材料的人员谭雪萌的签名，且经本院调查核实，其合法性、客观性、关联性本院予以采信，可以作为认定本案事实的根据。
本院经审理查明：2010年8月7日，港九公司（甲方）与邓国赞（乙方）签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办证申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过15日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
在合同履行中，邓国赞委托港九公司办理产权登记，左雁为办证代理人。2011年11月11日，港九公司向邓国赞交付了房屋。《土地房屋权属登记申请书》载明申请日期为2012年11月22日。产权证书载明的时间为2012年12月31日。石柱县土房局《土地房屋权属登记审核表》载明初审时间为2013年3月27日，终审时间为2013年4月17日。《国有土地房屋产权证书签收簿》载明，2014年6月7日左雁代邓国赞领取了产权证书。2014年12月3日，石柱县土房局出具《证明》，证明重庆市石柱县南宾镇万寿大道179号“港九●城南花园”各户没有《房屋登记业务受理单》，房屋登记业务受理时间均是各分户《土地房屋权属登记审核表》中的“初审意见”的时间。2016年3月2日，石柱县土房局出具的《关于城南花园项目房地产权证上时间与审核时间矛盾的情况说明》表明：港九公司向石柱县土房局领取了土地房屋权属登记申请表、审核表，石柱县土房局向港九公司提供了房地产权证的号段，由港九公司预先打印了房地产权证书，由港九公司将办证申请、其他资料及打印好的证书一并交石柱县土房局初审，在终审通过后，石柱县土房局才在房地产权证书上加盖印章，并将证书发出，证书领取薄上签字的时间才是实际颁证时间。
本院查明的其他事实与一审认定的相同。
本院认为，本案的争议焦点是港九公司是否存在延迟申请办证的行为，应否承担违约责任，及违约时间和期间的确认。
根据港九公司与邓国赞签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，结合本案查明的事实，港九公司于2011年11月11日将涉案商品房交付给邓国赞，本应在2012年1月11日之前向石柱县土房局提出办理房地产权证申请，提交相关资料，并取得石柱县土房局出具的登记受理单。而《土地房屋权属登记申请书》载明的申请日期为2012年11月22日，已经超出合同约定的交房之后60日内的办证申请期限。加之石柱县土房局实际未向申请人出具《房屋登记业务受理单》，其证明出具初审意见的时间就是受理房屋登记业务的时间，产权证书载明的时间并非产权登记的时间，在证书领取薄上签字的时间才是实际颁证时间。由此可见，港九公司存在迟延申请办理房地产权证的违约行为，其具体的违约时间应自2012年1月11日至2013年3月27日。《中华人民共和国合同法》六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”港九公司未按合同约定，按时为邓国赞提交办理商品房产权登记申请、提供相关材料，并取得登记受理单，应当承担违约责任。依照《重庆市土地房屋权属登记条例》之规定，房屋产权证的申办程序包括申请、受理、审核、记载于登记薄、核发等程序，本不应出现未经受理并审核而直接填发产权证情形。但涉案房屋产权证的办理系由石柱县土房局将房号交付港九公司由其自行填写，导致房地产权证载明的时间早于初审和终审时间，应系办证行为不规范所致，但不应因此影响邓国赞合法权益的保护。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”石柱县土房局在对涉案房屋产权证办理的不规范行为，导致办证迟延的法律后果亦应由港九公司承担，港九公司不能以此逃避应予承担的违约责任。
综上，上诉人港九公司的上诉理由不能成立，其相应的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆港九波顿发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 文
审判员 何庆华
审判员 黄 飞
二〇一六年六月七日
书记员 侯 睿
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