上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第619号
上诉人(原审第三人)徐俊。委托代理人邱艳平，北京市华贸硅谷律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)张月发。被上诉人(原审原告)孙伟勤。法定代理人张月发。被上诉人(原审原告)张斌。上述三被上诉人之共同委托代理人颜震宇，上海海业韬律师事务所律师。原审被告王渊。原审被告张龙妹。原审被告何英蓉。上诉人徐俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年1月18日，张月发、孙伟勤、张斌与王渊就上海市中山北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》。原审法院于2012年2月29日依法作出2011普民四(民)初字第962号民事判决书，认定张月发、孙伟勤、张斌与王渊签署上述房屋买卖合同的真实意思并非为完成房屋交易，而仅是以此形式从银行获取资金，合同的缔结显然违反了法律规定，应为无效。张月发、孙伟勤、张斌同时表示在上述案件中，对该份房屋买卖合同无效的法律后果不要求处理，故该案对该份合同的无效后果未作处理。2009年9月16日，王渊与何英蓉签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定由何英蓉购买王渊名下的系争房屋，何英蓉并同时以系争房屋为抵押，与中国邮政储蓄银行上海分行浦东支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款金额为人民币80万元。同年11月28日，王渊与何英蓉签订协议书，约定：1、王渊因资金周转需要而将系争房屋暂过户至何英蓉名下，贷款人民币(以下币种均为人民币)80万元；2、在贷款期限内，何英蓉对系争房屋不得出租、出售、无权居住；3、何英蓉随时随地无条件将该房屋过户给王渊。后系争房屋过户至何英蓉名下。2011年3月2日，何英蓉与徐俊就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐俊以123万元的价格购买何英蓉名下上述房产。因系争房屋现由张月发、孙伟勤、张斌实际居住，且何英蓉未与徐俊办理房屋交接手续，剩余房款5,000元徐俊目前尚未向何英蓉支付。系争房屋于2011年3月28日已过户至徐俊名下。因张月发、孙伟勤、张斌与王渊的房屋买卖合同已经由生效判决确认无效，故张月发、孙伟勤、张斌以王渊无权处分系争房屋为由，诉至原审法院，要求1、王渊与何英蓉于2009年9月16日签订的关于上海市中山北路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认何英蓉与徐俊的买卖合同无效；本案诉讼费由王渊、张龙妹、何英蓉负担。原审中王渊辩称，与张月发、孙伟勤、张斌以及与何英蓉先后签订系争房屋的买卖合同的目的都是为了套取银行贷款，并非真实的买卖。与张月发、孙伟勤、张斌签订合同后套取的银行贷款，本人从未经手。后因银行催款，张龙妹找来何英蓉以买卖为名重新套取银行贷款，用于归还之前买卖中套取的银行贷款。合同是否无效与本人无关。张龙妹辩称，因本人做生意需要资金周转，遂与张月发、孙伟勤、张斌协商用系争房屋套取银行贷款。之后由于银行还贷发生困难，故本人为王渊联系了何英蓉再次办理了假买卖，套取银行贷款。何英蓉曾写下承诺书，承诺其对系争房屋不得转让、无权居住。两次套取的银行贷款大部分都由本人领取，张月发、孙伟勤、张斌从未经手钱款，之后再也无法与何英蓉取得联系。徐俊在未看房的情况下即购买系争房屋，存在很多不合理的地方。对张月发、孙伟勤、张斌诉讼请求表示同意。何英蓉未作答辩。原审法院另查明，系争房屋一直由张月发、孙伟勤、张斌实际居住，徐俊于2012年9月6日向原审法院起诉张月发、孙伟勤、张斌，要求张月发、孙伟勤、张斌迁出系争房屋。同日，徐俊又向何英蓉提起诉讼，要求其履行交房义务并支付逾期交房违约金。相关诉讼现正在审理过程中。张龙妹自述张月发、孙伟勤、张斌与王渊、王渊与何英蓉办理虚假买卖套取银行贷款的相关款项张月发、孙伟勤、张斌均未经手，由其领取使用。2011年3月16日，税务部门核准的系争房屋成交的计税价格为145万元。徐俊于2011年3月2日起至2011年3月16日陆续向何英蓉支付房款共计1,225,000元。原审法院审理中，张月发、孙伟勤、张斌主张徐俊在未至系争房屋实地查看，且明知张月发、孙伟勤、张斌户籍仍在系争房屋内的情况下，以远低于市场价向何英蓉购买系争房屋，损害了张月发、孙伟勤、张斌利益，故何英蓉与徐俊所订立的房屋买卖合同应为无效，该合同无效的后果要求法院在本案中一并予以处理。徐俊对此表示，何英蓉因急需资金周转，将系争房屋在网上挂牌出售，徐俊通过中介居间与何英蓉达成买卖意向，因何英蓉提出要求买受人承担所有税费，并在较短时间内以现金全额支付全部房款，所以系争房屋的成交价格才会略低于市场价。徐俊另陈述其在看房过程中遭遇租客不配合，因何英蓉承诺能处理，故仍与何英蓉签订了买卖合同。徐俊坚持认为其对系争房屋系支付了合理对价后的善意取得，不同意张月发、孙伟勤、张斌诉讼请求，并要求将系争房屋判归其所有。原审法院认为，从系争房屋的权源看，张月发、孙伟勤、张斌与王渊所签订的房屋买卖合同因违反法律规定已经由生效判决确认无效，故王渊无权处分亦无权将系争房屋出售给何英蓉。同时，法律规定，民事合同的效力源自法律规定及当事人的合意，现已查明王渊与何英蓉订立房屋买卖合同的目的在于套取银行贷款，且何英蓉未向王渊支付过购买系争房屋的价款，亦未与王渊就系争房屋办理过交接手续，该合同的缔结显然违反了法律规定。据此，王渊与何英蓉之间订立的关于系争房屋的买卖合同应属无效。合同无效后，基于合同所取得的财产在不涉及案外人利益的情形下，应相互返还，即系争房屋的产权应归张月发、孙伟勤、张斌所有。但本案中何英蓉登记为产权人后又将房屋向徐俊出售，徐俊并已取得系争房屋产权，张月发、孙伟勤、张斌能否主张返还系争房屋产权应建立在徐俊对系争房屋产权的取得是否符合法定的善意取得标准。关于徐俊对系争房产是否属于法定的善意取得，原审法院认为，税务部门在进行合理评估的基础上，对进行交易的房地产，核定计税金额，根据一般交易惯例，税务机关核定的计税金额一般会低于交易房屋的实际市场价值。现税务部门核定系争房屋的计税金额为145万元，与何英蓉与徐俊约定的成交价格亦存在显著差距。徐俊在购房前的看房过程中遭到阻碍情形，因房屋买卖属重大财产处分行为，此时徐俊更应尽到合理的审慎义务，以避免交易风险。然其仍以可能远低于房屋实际市场价值的价格向何英蓉购买系争房屋致涉讼。基于以上理由，徐俊作为买受人，取得系争房屋不符合法定的善意取得构成要件。对张月发、孙伟勤、张斌主张何英蓉与徐俊关于系争房屋的买卖合同无效的主张，原审法院予以采纳。合同无效后，系争房屋应行恢复原状，张月发、孙伟勤、张斌要求处理无效后果的主张，于法不悖，原审法院对此予以采纳。至于何英蓉与徐俊之间关于系争房屋的买卖合同被确认无效的法律后果，为免当事人讼累，本案对此一并予以处理。何英蓉应向徐俊返还徐俊支付的购房款。何英蓉经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院审理后作出判决如下：一、王渊与何英蓉签订的关于上海市中山北路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、何英蓉与徐俊签订的关于上海市中山北路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；三、上海市中山北路XXX号XXX室房屋产权归张月发、孙伟勤、张斌所有。四、何英蓉应于判决生效之日起十日内返还徐俊购房款人民币1,225,000元；五、王渊、何英蓉及徐俊应于判决生效之日起十日内协助张月发、孙伟勤、张斌办理上海市中山北路XXX号XXX室房屋产权变更登记手续。徐俊不服原审法院判决，向本院提起上诉称：王渊与何英蓉在先后出售系争房屋时，均是系争房屋的登记权利人，均有权处分，故其两人先后签订的房屋买卖合同均为有效，即使何英蓉是无权处分，徐俊对此并不知情，应属善意取得人，故其认为系争房屋应归其所有。被上诉人张月发、孙伟勤、张斌则辩称：王渊与何英蓉签订系争房屋的买卖合同是为套取银行贷款并无交易的真实意思，上述合同无效，故何英蓉无权处分系争房屋。徐俊并没有来系争房屋内看过房屋即与何英蓉签订买卖合同，且系争房屋为商品房而房地产交易中心计税价又低于同地段房屋的成交均价，故徐俊购买系争房屋的价格远低于实际价格，徐俊不是善意取得人，故其不同意上诉人的上诉请求。此外，其原审中虽曾提出要求确认何英蓉与徐俊签订的房屋买卖合同无效，但其真实的想法是要求确认何英蓉将系争房屋出售于徐俊的行为无效，其主张的是系争房屋的所有权。原审被告张龙妹、王渊、何英蓉未作答辩。本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中徐俊表示：其在支付定金之前，前往系争房屋内看过房，但被房屋内的人赶出来了，房屋内的人说这房子不卖，但何英蓉说里面的人是租客，能够解决，其才支付的定金。本院认为：关于王渊与何英蓉就系争房屋签订的房屋买卖合同效力问题及其后果的处理，原审法院已作充分论述，其观点本院予以认同，理由不再赘述。关于徐俊是否属于善意取得人的问题，根据一般交易惯例，税务机关核定的计税金额一般会低于交易房屋的实际市场价值。现税务部门核定系争房屋的计税金额为145万元，与何英蓉与徐俊约定的成交价格亦存在显著差距。且根据徐俊的自述，其在签约前看房时，已被房屋内的实际占有人予以拒绝同时被明确告知系争房屋不出售，鉴于上述情况，原审法院认定徐俊不符合善意取得的法定标准，并判决应将系争房屋返还张月发、孙伟勤、张斌，并无不妥。由于徐俊无法取得系争房屋，但其已支付的购房款仍有权要求返还，且张月发、孙伟勤、张斌已明确其在原审中主张的是系争房屋的物权，故包括何英蓉与徐俊签订系争房屋买卖合同的效力及上述购房款的返还等债权问题，可由原审法院仍在审理之中的徐俊诉何英蓉房屋买卖合同案中一并解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2471号民事判决第一、三、五项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2471号民事判决第二项、第四项。负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3,945元，由王渊、何英蓉负担；二审案件受理费人民币3,945元，由上诉人徐俊负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年八月十八日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。