广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8625号
上诉人（原审被告）：广州市源昌房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区珠江街新广三路63号办公楼212室。
法定代表人：许瑞荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张志龙，男，1990年6月27日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：梁正平，广东博导聚佳律师事务所律师。
上诉人广州市源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌公司）因与被上诉人张志龙商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人源昌公司委托诉讼代理人王爱平、被上诉人张志龙及其委托诉讼代理人梁正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人源昌公司上诉请求：1.撤销本案一审判决第一项;2.改判驳回张志龙的全部诉讼请求;3.判决张志龙承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院依据《中华人民共和国家建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第49条认为“房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件”适用法律法规错误。1.交付房屋的法定条件是建设工程竣工验收合格。根据《中华人民共和国家建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第16条可知建设工程竣工验收以及验收合格并不以取得工程竣工验收备案表为必要条件，法律规定的竣工验收是指由建设单位牵头组织设计、勘察、施工、工程监理等五方单位的验收。因此建设工程竣工验收合格才是法律明文规定的房屋交付条件，其标志应当是取得结论为验收合格的《建设工程竣工验收报告》，而非取得工程竣工验收备案表。2.取得工程竣工验收备案表基于行政部门基于管理职能作出的管理性规定，并非法定的交付条件。《建设工程质量管理条例》第17条“建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。”《建设工程质量管理条例》第49条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”上述条款内容符合《中华人民共和国行政许可法》第61条“行政机关应当建立健全监督制度，通过核查反映被许可人从事行政许可事项活动情况的有关材料，履行监督责任。”的规定情形，它规定的是一种行政备案行为，不属于行政许可行为，设立的目的是为了建设行政主管部门对有关建设项目履行事后监管职责，并非规定交付商品房项目的最低标准，条款中也没有明确建设单位必须取得工程竣工验收备案表后方可交付房屋。一审法院以此认定“取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件”显示是错误理解了该条款的设立目的。二、一审法院认为“案涉商品房项目至法庭辩论终结前仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，故源昌公司于2017年12月30日时尚不具备法定或约定的交楼条件，其主张在该日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。”不符合客观事实，没有法律依据。对于法定的交楼条件，结合上文分析和本案证据，源昌公司已经在2017年12月29日取得了结论为案涉商品房项目验收合格的《建设项目竣工验收报告》，建设主管部门出具的《建设工程质量监督报告》因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了法定的交楼条件。至于约定的交楼条件，一审法院认定案涉《商品房预售合同》是“合法有效的合同，双方均应依约自觉履行”，那么依据案涉《商品房预售合同》附件七补充协议第八条“本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设项目竣工验收报告》……或者取得《建设工程竣工备案表》，供水供电达到使用要求，电梯可以正常使用时即可向买房交付本商品房。”之规定再结合源昌公司在本案一审程序中提交的补充证据一，可知案涉商品房项目在2017年12月29日已经取得《建设项目竣工验收报告》，供水供电设施在2017年12月30目前已经达到使用条件，电梯也是可以正常运行的，建设主管部门对项目的竣工监督报告《建设工程质量监督报告》。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了约定的交楼条件。退一步讲，即便是按照合同正文第十二条、第十五条原约定的交楼条件，源昌公司也已经在2018年03月21日取得了《建设工程规划验收合格证》；2017年12月29日取得了验收合格的《建设工程竣工验收报告》；2018年1月18日取得了验收合格的《建设工程消防验收意见书》；2017年12月27日取得了永久通邮的证明文件；2017年12月28日取得了准予备案的《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2018年1月取得了建设主管部门；南沙区建设局质检站出具的质量合格的《建设工程质量监督报告》；2018年3月26日取得了永久用电的证明文件；2018年3月27日取得了永久供水的证明文件；2018年3月22日取得了永久供气的证明文件；至于环保问题，2017年10月1日之后，商品房项目依法是由建设单位自行组织验收即可，环保部门无须再出具认可文件。从源昌公司提交的《珠江源昌花园建设项目竣工环境保护验收意见》及《建设项目竣工环境保护验收监测报告》、《室内空气质量检测报告》中可知案涉商品房项目在2017年12月30日之前已经符合环境保护和验收要求，并且源昌公司也已经着手采取污水外运的处理方案来解决项目排污问题直至“珠江工业园污水管网完善工程”完工，达到市政污水管道接驳条件为止。此外，取得《建设工程竣工备案表》的必要条件之一是取得《建设工程档案预验收认可书》，取得《建设工程档案预验收认可书》的必要条件之一是取得《排污许可证》，取得《排污许可证》的必要条件之一是符合城市公共排水设施接驳条件，而从前述证据可知，案涉商品房项目要等待“珠江工业园污水管网完善工程”完工才能具备接驳条件。“珠江工业园污水管网完善工程”是属于市政工程，并非源昌公司能够控制或预见的，因此案涉商品房项目目前还没有取得《建设工程竣工备案表》并非源昌公司自身原因，源昌公司依法具有免责事实和理由。三、案涉商品房项目暂未取得《建设工程竣工备案表》并非源昌公司自身原因，也已具备入伙条件。在案涉项目尚不具备城市公共排水设施接驳条件的情况下，源昌公司无法取得建筑给水、排水工程施工及验收记录。案涉商品房项目须等待“珠江工业园污水管网完善工程”完工才能具备接驳条件。1.一审法院因为张志龙主张“对于相关配套建设等特殊情况没有明确约定”就认定是“双方亦不能就此达成一致意见，故源昌花园不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由”是错误的。“相关配套建设等特殊情况”中的“配套建设”并非源昌公司自行创设的词语，其囊括的内容在公众认知中是明确的，是指城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。源昌公司为案涉商品房项目缴纳的“城市基础设施配套费”亦可证实：市政排水污管网系统属于“相关配套建设”。因此合同中约定的相关配套建设其实际范围是明确具体的。源昌公司在本案一审程序中提交了证据一《关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告》、《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》以及证据二《延期入伙通知书》、《关于珠江源昌护院入伙延期的情况说明》予以佐证说明延迟交付案涉商品房的客观原因，确系因案涉项目周边市政污水管网系统尚在施工导致案涉项目无法完成污水管道接驳。污水无法外排，源昌公司出于高度的社会责任感和与张志龙之间的约定才决定迟延交付案涉商品房，源昌公司的延迟交付的事由符合客观事实，也符合双方约定的延迟交付情形(案涉《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条)。而现案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水并管网排放不能接通，污水不能外排，它是符合案涉双方约定的延迟交付案涉商品房的免责情形和事实。2.因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通并非源昌公司能够预见和控制的风险。源昌公司在此中并没有过错。源昌公司作为项目开发商，对于污水管网条件是非常重视的，因此才会在2015年就向当地水务局询问污水管网接驳问题，而当地水务局在2015年3月23日书面回复源昌公司称“目前项目具备接驳市政污水管道条件”，源昌公司作为开发商在彼时按照计划开展施工和销售工作是没有过错的。然而，随着案涉项目的逐步完工，源昌公司准备申请市政污水管道接驳时，却被告知由于发生珠江工业园区排污市政管网大部分地基下沉塌方，管网堵塞，致使案涉项目无法接驳市政污水排污管道。对于这一情况，即便源昌公司是专业的房地产开发企业，客观上也是没办法提前预见的；污水管网的改造工程进度也并非源昌公司能够控制的，因此该因素属于不可预见和不可控风险，是商品房买卖合同已明确和双方确认的免责条款，完全符合双方约定的免责情形和事实。四、一审法院认为“源昌公司逾期交房的违约事实处于持续状态。源昌公司的违约金责任及张志龙不能按期收房的损失持续产生，……该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则”是认定事实有误，适用法律不当。首先，一审法院对违约金标准进行调整依据的是《中华人民共和国合同法》第114条第2款，该条款适用的前提是①当事人认为条款有效，只是违约金低于造成的损失；②当事人有请求调高。而，张志龙在本案一审程序却是坚持认为“草签合同及双方签订的合同补充协议无效”，因此在本案一审中，张志龙根本没有依据该条款申请调高，也没有主张变更该条款，其坚持主张的条款无效也已被一审法院认为“依据不足”，因此张志龙应当自行承担举证、主张不利的后果。其次，张志龙作为完全民事行为能力人，商品房项目逾期交楼纠纷时有发生，其对案涉商品房项目可能存在逾期交楼的风险并非完全不可预见的，而其既然自愿与源昌公司签署案涉《商品房预售合同》就表明了其愿意承担逾期交楼的法律风险。张志龙就应当严格遵守总房价款1％封底的违约金约定。自行承担违约金低于损失的风险后果。况且，张志龙也没有证据证明其目前的损失明显低于违约金约定。因此，源昌公司认为，即便一审法院认为案涉商品房项目还未满足交付条件，逾期交房的违约金上限也应当是根据双方约定以总房价款的1％为准。五、源昌公司与张志龙签署的合同合法有效，是双方真实的意思表示。案涉合同对房价、交付房屋条件、免责条款约定，是双方根据市场行情、交楼预期协商确定，是买卖双方履行双方权利义务的根本依据；一审判决既已认定合同合法有效，应公平公正以合同所约定全部内容为依据；《房屋买卖合同》全部条款约定是经双方房屋买卖主管国土部门登记备案且具有法律效力的合同。因此人民法院认定案涉商品房的交付条件、免责条款、逾期交楼违约金支付限额不应当超出合同约定范围。根据合同正文第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条的约定，均没有约定商品房交付的条件是取得备案登记表，而上述合同约定的条件，源昌公司目前均已经具备。即使不考虑合同附件七补充协议第八条约定的交付条件变更，合同第十二条、十五条约定的交付条件，案涉项目已经在2018年3月27日全部具备。
被上诉人张志龙答辩称：一、关于涉案房屋的交付条件问题，应当是要取得竣工验收备案表及合同约定的其他政府部门认可的文件。源昌公司虽然在2017年12月份下旬得到建设工程竣工验收报告，但是直至目前为止仍然未取得建设工程竣工验收备案表，未达到法定要求的最低交房条件。在本案一审诉讼期间，源昌公司才陆续完成合同约定的相关政府部门认可及批准的文件。但是直至目前为止源昌公司仍然未取得排污许可证、环保验收合格、工程竣工验收备案登记表等相关的验收文件，因此涉案房屋的交付条件到目前仍未合同约定及法定的交付条件。二、关于源昌公司引用双方约定的补充协议第十一页第三款约定予以免除其延期交房的违约责任，但本案的排污配套设施未能完成，涉案工业园的管网未能与涉案小区进行接通，并非该约定条款中的特殊情形。该约定条款中的特殊情形所指的是不可抗力、不能通过自己主观能力予以克服的困难。但在本案的管网接驳问题上，源昌公司存在如下的主观过错：首先，在2017年12月30日为止，只看到源昌公司有向南沙水务部门咨询相关排污设施的进度情况，咨询涉案工业园的施工情况，但没有向水务部门提出相关管网接驳等申请或要求，直至目前为止也仍未看到源昌公司向南沙水务部门提出管网接驳的申请。从源昌公司向南沙水务局的管网接驳咨询文件显示，源昌公司和南沙水务局的沟通了解时间是在2017年12月下旬，时间较晚，没有在房屋交付之前做好相关的沟通工作。其次，对于管网接驳的排污问题，在源昌公司的延期交楼通知书及收楼通知书等文件上，源昌公司提出通过污水外运到就近的珠江处理池予以污水排污处理，由此可知涉案小区的生活污水排污问题可以有替代措施，可以通过源昌公司自身努力去解决及克服问题。但在合同约定的交楼时间之前，源昌公司都没有采取这方面的替代解决的措施，反而将排污问题作为一个延期交楼的理由，在此后才向南沙水务部门提出要污水外运的申请。
2018年2月2日，张志龙向一审法院起诉请求：1.源昌公司向张志龙支付延期交房违约金（按每日0.05%的标准，以总房价款782599元为基数，从2017年12月31日计算至源昌公司将符合约定交楼条件的房屋交付给张志龙之日止）；2.源昌公司向张志龙支付基础设施、公共配套设施迟延达到交付使用条件的违约金（按每日0.05%的标准，以总房价款782599元为基数，从2017年12月31日计算至源昌公司将符合约定使用条件的基础设施和公共配套建设交付给张志龙之日止）；3.源昌公司承担本案诉讼费。在一审诉讼中，张志龙将第一、二项诉讼请求变更为：1.源昌公司向张志龙支付延期交楼违约金（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，以总房价款782599元为基数，从2017年12月31日起计算至源昌公司将符合约定交楼条件的房屋交付给张志龙之日止）；2.源昌公司向张志龙支付基础设施、公共配套设施延迟达到交付使用条件的违约金（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，以总房价款782599元为基数，从2017年12月31日起计算至源昌公司将符合约定使用条件的基础设施和公共配套建设交付给张志龙之日止）。
一审法院认定事实：位于广州市南沙区珠江管理区正安围的珠江源昌花园小区（下称珠江源昌花园小区）项目已经领取了《商品房预售许可证》。该项目是由源昌公司、广州市新鹏兴房地产开发有限公司、广东恒荣实业发展有限公司的三地块合并后统一开发建设。其中，市政配套报装和办理手续中的永久用水报装手续由广州市新鹏兴房地产开发有限公司负责，燃气、永久用电申请报装由源昌公司负责。
2017年6月26日，源昌公司（甲方）与张志龙（乙方）签订了《商品房预售合同》，约定由张志龙购买源昌公司开发的位于广州市南沙区珠江街新广三路C5栋1110房（其中，购房款为782599元）（下称案涉房屋）。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1.按预期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120后，乙方有权单方解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，乙方按照本合同第十四条的约定主张权利……”。附件七补充协议约定：“……八、对合同第十二条、十五条的变更及补充：1.本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。2.合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……十、对合同第十四条的补充1.如发生下列情形，卖方可不书面通知而据实予以延期交付房屋，不适用本合同中有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）因买方原因而导致逾期交房……（2）因执行法律、法规或政府规章等强制性文件；（3）因政策调整，政府行为或房地产权登记机关改变程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然灾害或意外事件。2.……卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%。十一、对合同第十六条的变更及补充：……3.双方确认本商品房实际入伙（即交付）时间为2017年12月30日。如因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房，卖方无需承担合同第十四条约定的逾期交付的违约责任。届时，卖方将向买方发出书面延期入伙通知书，顺延的入伙时间以卖方延期入伙通知所载日期为准。买方不反对卖方提前发出入伙通知书。……十六、对合同第二十四条的变更及补充……2.将本条第二款内容修改为：卖方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并验收合格的，不影响该商品房的交付，买方同意不因此拒绝收房，卖方不承担逾期交付的违约责任。……”一审庭审中，对于补充协议第十一条中的“政府市政道路及相关配套建设等特殊情况”的具体所指内容，双方各执一词。张志龙主张为“公共道路及与公共道路相关的配套设施”，不包括本案的排污网管接驳问题；源昌公司则主张为房地产开发配套的公共建设市政配套设施，包括污水处理站、垃圾处理站以及各种市政管线设施等。
合同签订后，张志龙支付了购房款，源昌公司于2017年10月18日出具了金额为782599元的购房款发票。
2017年12月27日，源昌公司发出一份《延期入伙通知书》，载明：“珠江源昌花园一期工程已经能够竣工完成，但由于属于珠江源昌花园市政配套设施的广州市南沙区珠江工业园市政排水排污管网系统暂未完成，故至2017年12月30日珠江源昌花园小区的污水井管网排放尚不能接通，因此导致项目环境评估和环保验收无法完成，也无法办理领取排污排水许可证。根据原商品房预售合同第十二条及第十三条、合同附件中第十一条对第十六条的变更补充第３款之约定，本项目实际交付使用时间予以相应顺延。经向市政部门咨询，市政配套设施最终完成时间预计为2018年6月30日。故项目交付使用时间暂相应延长至2018年4月26日……如阁下需要提前对购买房屋进行设计和装修的，可提前至珠江源昌花园销售中心办理提前交接交楼手续……”张志龙于当月29日收到上述通知书，以案涉房屋不符合交楼条件而没有收楼。
珠江源昌花园一期的部分业主于2017年12月31日前往该项目销售中心咨询该项目的交付文件，后又到各相关政府部门等就该商品房项目的用水、用气、用电、通邮等情况进行咨询和申请政府信息公开。其中，广州市公安局政务公开办公室就“珠江源昌花园一期的消防问题”进行答复，提供了广州市公安消防局于2018年1月18日作出的穗公消验字﹝2018﹞第0113号《建设工程消防验收意见书》，该意见书显示“综合评定工程消防验收合格”；广州市南沙区国土资源和规划局于2018年2月22日答复案珠江源昌花园一期项目不存在《建设工程规划验收合格证》，于2018年3月21日答复珠江源昌花园裙楼及塔楼项目于2015年12月22日取得了《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》（穗规南函［2015］848号）。
为查明案涉商品房项目的永久用水、用气、用电、环保验收情况，一审法院向各相关职能部门发出征询函。其中，广州南沙粤海水务有限公司于2018年3月15日复函一审法院，称“该项目永久用水报装工程已完成并通过验收，已具备永久用水供水条件。但由于该项目未能提供《建筑工程规划验收合格证》，我司尚未与其签订永久用水的《供用水合同》，尚未实施永久用水”；广州南沙发展燃气有限公司于2018年3月16日复函一审法院，称“经复查发现涉案小区燃气管道局部不满足燃气规范要求，未通过复查验证，暂不具备通气条件”；广州供电局有限公司南沙供电局于2018年3月13日复函一审法院，称“目前正处于验收整改阶段，尚不具备永久用电”；广州市南沙区环保水务局于2018年3月19日复函一审法院，称“2017年10月1日前，我局未收到该项目的竣工环保验收申请……自2017年10月1日起，建设单位应自主完成环保验收”。
案涉商品房项目于2017年12月6日取得《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，准予接入公众电信网络；于2017年12月20日经广州特种机电设备检测研究院出具《电梯定期检测报告》，电梯检验合格；于2017年12月27日取得通邮申报表，符合通邮条件；于2017年12月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2017﹞17号），同意予以备案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收。另外，源昌公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房项目的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《珠江源昌花园小区临时管理规约》。
2018年1月15日，源昌公司举行了竣工环境保护验收会并形成了《珠江源昌花园（原名：珠江园一号）地块三建设项目意见》，通过竣工环境保护验收。
案涉商品房项目于2018年3月21日取得了《建设工程规划验收合格证》（编号：穗国土规划验证﹝2018﹞263号）。2018年3月22日，广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具证明，证明“珠江源昌花园小区具备燃气通气置换条件”。2018年3月26日，广州供电局有限公司南沙供电局万顷沙供电所出具证明，证明“永久用电工程已竣工验收，具备永久供电条件”。2018年3月27日，广州市新鹏兴房地产开发有限公司与广州南沙粤海水务有限公司签订了《广州市（非居民）城市供水用水合同》。
2015年3月23日，广州市南沙区水务局出具了《南沙区城市排水设施设计咨询意见》（编号：穗南水市排水咨[2015]77号），认定“目前项目具备接驳市政污水管道条件”。2017年12月28日，案涉商品房项目向广州南沙开发区环保水务局提交了“关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告”，广州市南沙区环保水务局在审批单位处加盖公章。2018年1月4日，广州市南沙区环保水务局出具《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》，内容为：“贵公司负责开发的珠江源昌花园项目生活污水接驳点已纳入我局组织实施的‘万顷沙联围片区污水管网完善及雨污分流改造工程（珠江工业园污水管网完善工程）’建设范围。目前该工程已完成施工图审查、概（预）算评审等工作，正在开展施工招标工作，预计2018年3月可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”
源昌公司提供双方签订的草签合同，张志龙认为草签合同及双方签订的合同补充协议无效。
一审法院认为：案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。张志龙认为草签合同及双方签订的合同补充协议无效的依据不足，一审法院不予支持。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是案涉房屋是否符合交楼条件、源昌公司关于可以顺延交楼的抗辩理由是否成立、共用设施及附属配套项目的违约金应否支持以及违约责任应当如何确定。一审法院对此阐述如下：
一、关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故源昌公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。据一审法院查明的事实，案涉商品房项目至法庭辩论终结前仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，故源昌公司于2017年12月30日时尚不具备法定或约定的交楼条件，其主张在该日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，一审法院不予采信。
二、关于源昌公司是否可以以“珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放尚不能接通”为由顺延交楼的问题。其一，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”，但对于何谓“相关配套建设等特殊情况”没有明确约定，双方亦不能就此达成一致意见，故源昌花园不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。其二，源昌公司作为专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充，亦可以印证其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由源昌公司承担的相关开发建设风险。综上，一审法院对源昌公司的抗辩意见不予支持。
三、关于共用设施及附属配套项目的违约金问题。依据《商品房预售合同》第二十四条的约定，源昌公司承诺在该商品房交付张志龙时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目应一并或按进度建成并经验收合格；源昌公司未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，张志龙可按照本合同第十四条的约定主张权利。现源昌公司并未交付涉案房屋给张志龙，双方约定的源昌公司提供公用设施及附属配套项目的条件并未成就，且张志龙已主张逾期交楼的违约金，故张志龙再要求源昌公司支付公用设施及附属配套项目的违约金依据不足，一审法院不予支持。
四、关于逾期交房的违约金问题。依据《商品房预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定，源昌公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。《商品房预售合同》附件七补充协议第十条第二款对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即源昌公司依据合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的1%。本案中，源昌公司逾期交房的违约事实处于持续状态，源昌公司的违约金责任及张志龙不能按期收房的损失持续产生，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，综合张志龙因源昌公司迟延交房所受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院对张志龙要求将违约金标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的诉求予以支持。鉴于截至本案法庭辩论终结时，涉案房屋何时满足交房条件仍处于待定状态，故一审法院在本案中暂支持源昌公司逾期之日（2017年12月31日）起至张志龙起诉之日（2018年2月2日）止的逾期交房违约金。上述期限以后产生的逾期交房违约金，张志龙可与源昌公司依法另行解决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年4月4日作出判决：一、广州市源昌房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向张志龙支付逾期交房违约金（违约金以购房款782599元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年12月31日起计算至2018年2月2日止）；二、驳回张志龙的其他诉讼请求。案件受理费25元，由张志龙负担12.5元，广州市源昌房地产开发有限公司负担12.5元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，源昌公司提交以下证据：1.《关于配合处理珠江源昌花园项目生活污水的通知》穗南区环水【2018】131号（原件），拟证明源昌公司已于2018年4月11日获得南沙区环保水务局的同意，以采取外运的方式解决案涉项目的污水外排问题；2.商品房入伙交付使用通知书、EMS快递单、物流信息截图（打印件），拟证明源昌公司已于2018年4月17日书面通知张志龙自2018年4月26日起可以办理入伙交付手续；3.收楼确认书（复印件）、业主身份证复印件，拟证明目前已有颇多业主办理了案涉项目入伙收楼手续，这间接说明了案涉项目和房屋是可以满足交房条件的，不会影响张志龙入住的舒适度和安全度；4.2018年4月19日南方都市报（原件），拟证明案涉房屋已具备交付使用条件，源昌公司通过在南方都市报公告形式发出交付使用通知；5.2018年4月19日羊城晚报（原件），拟证明案涉房屋已具备交付使用条件，源昌公司通过在羊城晚报公告形式发出交付使用通知；6.《商品房入伙交付使用通知书》（原件），拟证明源昌公司告知相关业主办理收楼手续的流程。张志龙质证称：对于证据1的真实性、合法性予以确认，但对其关联性方面，张志龙认为涉案小区的生活污水可以通过管网外排的方式解决，也可以通过该通知上所述的利用专业车辆运至珠江工业园污水处理厂的方式解决，由此说明污水外排是可以通过多种方式予以解决的。源昌公司以此逾期交楼，存在主观上的过错，不能以此予以免责。对于证据2的真实性、合法性予以确认，张志龙确认收到该文件，但对其关联性不予确认，该通知书上认为涉案房屋已经具备交付使用条件，张志龙认为这是不具备交付条件的，因此张志龙有异议。对于证据3，没有原件，即使是真实合法的，也是部分业主自愿接受房屋，但不能以此认定涉案房屋已达到交付条件，这是相关业主自愿放弃其权利，且认为与本案无关。对于证据4、5的真实性予以确认，但合法性、关联性不予确认，质证意见与证据2的质证意见一致。对于证据6的真实性予以确认，张志龙确认收到该通知，但对于合法性不予确认，因张志龙认为涉案房屋未达到交付条件。
二审期间，源昌公司确认市政排污管网问题对于建设工程规划验收合格证、消防验收合格证明、永久用水、永久用电、永久供气证明材料的取得是没有影响的；目前其只欠缺给排水验收记录即可办理竣工验收备案。
本院认为：关于涉案房屋是否具备交楼条件的问题。一审法院认定《商品房预售合同》约定的交楼条件低于法定条件，源昌公司除应具备合同附件七补充协议第八条第一款约定的交楼条件外，还应具备法定的交楼条件即《建设工程竣工验收备案表》理据充分，本院予以认可并不再赘述。源昌公司与张志龙签订的《商品房预售合同》约定源昌公司应于2017年12月30日前将具备交付条件的房屋交付给张志龙使用，但源昌公司于2018年3月21日取得《建设工程规划验收合格证》，2018年1月18日取得综合评定工程消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》，2018年3月26日取得永久用电的证明文件，2018年3月27日取得永久用水的证明文件，2018年3月22日取得永久供气的证明文件，至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，而上述文件是证明涉案房屋具备交付使用基本条件的文件。源昌公司未在合同约定的交楼期限内使涉案房屋具备交楼条件，因此张志龙有权拒绝收楼。源昌公司主张在合同约定的交楼期限届满前涉案房屋已具备交楼条件缺乏依据，本院不予采纳。
关于源昌公司能否免责的问题。源昌公司自认市政排污管网问题对于建设工程规划验收合格证、消防验收合格证明、永久用水、永久用电、永久供气证明材料的取得没有影响，因此源昌公司以市政排污管网问题主张免责缺乏依据，本院不予支持。
关于违约金标准应否调整的问题。补充协议约定不论违约时间长短违约金总额累计不超过商品房总价款的1%，但因源昌公司何时能够具备交楼条件处于不确定状态，其违约导致买受人的损失持续产生，该约定不符合公平原则，一审法院予以调整并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人源昌公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由广州市源昌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年五月二十九日
书记员 张 利
彭诗敏