山东省滨州市沾化区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)沾商初字第327号
原告冠鲁房地产开发有限公司。住所地：山东省平邑县。
法定代表人刘加营，职务经理。
委托代理人王启龙，山东邦源律师事务所律师。
委托代理人魏学勤，男，汉族，住山东省平邑县，公司职工。
被告鲁栋，男，汉族，住滨州市沾化区。
原告冠鲁房地产开发有限公司与被告鲁栋商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王启龙、魏学勤，被告鲁栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年10月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同书》，合同书约定由被告购买原告开发的龙居水岸项目第26幢1单元502室、35-1-3号车库，合同约定该商品房主房建筑面积200.26平方米(单价每平方米1290元)、车库建筑面积26.19平方米(单价每平方米1360元)、储藏室面积14.26平方米(单价每平方米780元)，总价款305076.60元，经房管局测绘部门实测主房面积216.98平方米、车库23.26平方米、储藏室12.47平方米，房屋实际交易总价款为321264.4元，并明确约定了房款支付方式以及违约责任。合同签订后，被告按照合同约定支付了125076.6元。按照合同约定房屋交付使用后付至总房款的100%(即321264.4元)。房屋交付使用后原告要求被告按照合同约定支付剩余价款，被告拒绝履行。此后原告多次要求被告继续履行合同支付剩余价款，被告均拒绝履行。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求1.判令被告继续履行合同，支付房款196187.8元以及违约金124730.4元，共计320918.20元；2.所有诉讼费用由被告承担。
被告鲁栋辩称，一、被答辩人要求答辩人继续履行合同，支付房款以及违约金320918.20元的诉求缺乏事实与法律依据。被答辩人与答辩人在2007年10月17日签订了《商品房买卖合同书》，约定在2007年12月31日前交房，但是交房后室内装饰时发现房屋出现了严重的质量问题，经过潍坊泰诚建筑工程鉴定所鉴定，出具了司法鉴定意见书，意见书中明确了房屋出现的各种问题。答辩人找到被答辩人，被答辩人承诺答辩人只需要交付10万元，被答辩人便为答辩人办理土地使用证以及房产证，希望答辩人不要再向被答辩人提及房屋质量问题，被答辩人也不会再向答辩人索要任何费用。被答辩人迟迟不给答辩人办理土地使用证及房产证，但是被答辩人已经为小区内一部分业主办理了土地使用证和房产证，现在又由于被答辩人的原因无法办理土地使用证，致使被答辩人的房屋由大产权变成了小产权，严重侵害了答辩人的合法权益。所以现被答辩人要求答辩人继续履行合同、支付房款及违约金的诉求明显缺乏事实和法律依据。二、被答辩人在诉状中写明的35-1-3号车库费用以及储藏室费用与事实不符。答辩人已经将车库费及储藏室费这两项费用付清，更何况我们现在所使用的车库是27-1-1号车库并非被答辩人诉状中的35-1-3号车库，现使用的车库面积远小于35-1-3号车库，被答辩人的诉求与事实不符，另外房屋的实际建筑面积与合同约定的房屋面积差也已超过了法律规定，而被答辩人要求支付的房款中是按照实际房屋面积计算的，所以这与被答辩人在诉状中的表述冲突，与事实明显不符。三、被答辩人未按时交房并且交房时不符合交房标准。被答辩人与答辩人在签订的《商品房买卖合同书》中第七条说明了交付期限是2007年12月31日前，第九条规定了被答辩人逾期交房的违约责任，而被答辩人未按合同约定的时间交房，交房时间是2008年7月20日，延期交房200余天，按合同约定构成违约，应支付我违约金。并且双方在合同的附件一中约定了交房标准，但是交房时屋面并没有保温层，阳台也未按合同给包封。买房时被答辩人承诺暖气管道是大管线，而实际上是小管线，导致冬天房间不暖，每年管道都会出问题，维修不下十次，给正常生活带来了不便。答辩人所住房屋的太阳能管道不合格，经常漏水，也给答辩人的正常生活带来了不必要的麻烦。房屋中卫生间、厨房的卫生瓷也不合格，墙皮装修后每每有脱落，被告已经自己修复多次，另外，楼房的屋顶经常漏水，这些情况严重影响了答辩人的正常生活，故希望法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。四、答辩人与被答辩人的协议已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外”，扣除原告应赔偿给我的款项外，假设应付其购房款，根据法律规定，也早已超出诉讼时效。综上，为维护答辩人的合法权益，希望法院能够驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，冠鲁房地产开发有限公司原企业名称为山东冠鲁房地产开发有限公司。2007年10月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同书》，合同书约定由被告购买原告开发的龙居水岸项目第26幢1单元502室、35-1-3号车库、26-1-3号储藏室，商品房主房建筑面积200.26平方米价款258335.4元、车库建筑面积26.19平方米价款35618.4元、储藏室面积14.26平方米价款11122.8元，总价款305076.60元，合同同时约定，商品房交付后，产权登记面积与约定面积有差异的，双方同意按合同约定价格和产权登记面积结算房款，多退少补。合同同时明确约定了房款支付方式、交房期限以及违约责任等事项。合同签订当日，被告按照合同约定向原告支付了125076.6元。2008年7月20日，原告将合同约定的商品房及储藏室交付给被告，但车库改为27-1-1号。被告接收26-1-502号商品房后发现存在质量问题，遂自行委托鉴定机构对该房屋质量进行鉴定，鉴定结论为存在部分质量问题。后原告组织人员对该房屋进行了修缮。之后，原告向被告催要房款，双方发生争执，被告亦未向原告支付剩余房款。原告遂诉来本院。诉讼中，原告申请对被告房屋工程质量是否合格进行司法鉴定，后撤回申请。
上述事实，有原、被告提交证据以及当事人庭审陈述在案证实。
本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，当事人均应严格履行。本案原被告双方争议的焦点为被告应否向原告支付剩余房款。本院认为，一、原告向被告交付的商品房(主房)存在质量问题。根据庭审中被告提供的证据及原告的质证和陈述意见，可以看出，原告向被告交付的第26-1-502号楼房存在质量问题，虽然原告称已经为被告进行修复，但修复后是否达到合格交付标准，原告没有提供相应的证据予以证实。二、原告与被告关于车库的交付存在瑕疵。按照合同约定，在被告将车库价款付清后，原告应当向被告交付第35-1-3号车库，但原告实际交付的是第27-1-1号车库，面积也比第35-1-3号车库要小，被告对此不予认可，双方争议较大。三、被告要求原告支付剩余房款的依据不足。首先，原被告约定的付款方式为签订合同时付总价款的33.2%即89458.2元(原告已经支付)，余款办理按揭贷款，而原告未提供证据证明未办理按揭贷款是由于被告原因所致。其次，双方在合同中约定，“商品房交付后，产权登记面积与约定面积有差异的，双方同意按合同约定价格和产权登记面积结算房款，多退少补”。本案中原告没有提供涉案楼房的产权登记面积，原被告双方对此亦未达成一致，因而无法确认原被告之间的实际应结算房款。在此情况下，原告按照自己的计算方式要求被告支付剩余房款，不符合合同约定。综上，原告在向被告交付商品房买卖合同标的物不符合合同约定且应付房款数额无法确定的情况下要求被告支付剩余房款，不符合法律规定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告冠鲁房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费6114元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
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审 判 长 付风安
人民陪审员 宋忠良
人民陪审员 李爱君
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 张雅楠