广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂05民终817号
上诉人（原审被告）：雷纯英，女，l963年10月27日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。
委托诉讼代理人：秦光忠，男，1962年5月4日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。
被上诉人(原审原告)：李学英，女，l978年10月28日出生，汉族，住黑龙江省塔河县。
委托诉讼代理人：李凯，广西现城律师事务所律师。
原审第三人：梁斌，男，l984年7月l4日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。
上诉人雷纯英因与被上诉人李学英、原审第三人梁斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雷纯英上诉请求:1、改判李学英退还上诉人押金10万及中止合同，或按原口头协约收取房租，继续履行合同；2、一、二审诉讼费均由被上诉人李学英承担。事实和理由：被上诉人李学英因长期不在北海，房租每次均由其哥李学文、其姐李学红收取，上诉人后来确因生意不好做，每天亏本，由李学英授意逐月有减免房租，并有李学文、李学红收房租收条，及最后一次(2017年3月14日)李学英收取的收条为证。
李学英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审第三人梁斌对一审判决没有意见。
李学英向一审起诉请求：l、判令解除李学英、雷纯英于2013年11月26日签订的《合同书》；2、判令雷纯英将坐落于北海市北海大道金癸市场A1-9号佳鹏宾馆1-6层房屋返还给李学英；3、判令雷纯英向其支付拖欠的租金78000元，租金从2015年10月14日至2017年3月14日，以后每月按21000元计算至房屋返还李学英之日止；4、判令雷纯英向李学英支付违约金10万元；5、本案的诉讼费用由雷纯英承担。
一审法院认定的事实：坐落于北海市房屋的所有权人是梁斌。2010年7月20日，梁斌与李学英签订了《房屋租赁合同》一份，约定梁斌将坐落于北海市北海大道77号金癸花园A09号整幢租给李学英作为佳鹏宾馆使用，租赁期为壹拾年，从2010年11月1日至2015年10月31日，每年租金为12万元，从2016年11月1日至2020年10月31日每年租金132000元。每年付一次租金，于每年10月28日付清。2013年11月26日，李学英(甲方)与雷纯英(乙方)签订《合同书》一份，约定甲方将坐落于北海大道金癸市场A1-9号佳鹏宾馆1-6层承包给乙方经营，承包期从2012年7月29日起至2020年7月29日止，现已缴纳五个半月的房费116000元，日期为2012年7月29日至2013年1月14日，以后每三个月交一次房费。并约定每三个月交一次租金，乙方交纳押金10万元整，乙方每次提前10天交房租，过时间不交租金，甲方有权终止合同，收回房屋的经营权，并不退还押金；宾馆的所有物品归乙方无偿使用，合同期满时，乙方必须归还同数量的物品给甲方，乙方损坏物品，甲方可以按市场价从押金中扣除；在合同期内，乙方有权把承包权转让给他人，但必须经甲方同意才生效。合同签订后，雷纯英向李学英支付了10万元押金。经双方结算，雷纯英已支付完2015年10月14日之前的房租。从2015年10月14日至2017年4月14日雷纯英向李学英支付的租金合计为278000元。
一审法院认为，经房屋所有权人梁斌的同意，李学英与雷纯英于2013年11月26日签订《合同书》将坐落于北海市大道金癸市场A1-9号佳鹏宾馆1-6层转租给雷纯英经营，该《合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。李学英已按约将房屋交付给雷纯英经营使用，已履行了合同义务，雷纯英应按照合同约定按时足额支付租金。经双方结算，雷纯英已支付完2015年10月14日之前的房租，但2015年10月14日至2017年4月14日期间的租金仅支付278000元，2017年4月14日之后租金亦没有支付。租金从2015年10月14日暂计至2017年6月14日，合计为420000元(21000元／月×20个月=420000元)，扣除已支付的租金，雷纯英尚欠的租金合计为142000元。雷纯英主张李学英口头答应减收租金，但李学英予以否认，雷纯英出具的收条并不能证明李学英减收租金的事实，因此对于雷纯英的主张，不予采信。雷纯英未按合同约定足额交纳租金，已构成根本性违约：致使李学英不能实现合同目的，根据《合同法》第九十四条的规定，李学英可以解除合同。故李学英请求解除与雷纯英于2013年11月26日签订的《合同书》及请求雷纯英将坐落于北海市北海大道金癸市场A1-9号佳鹏宾馆1-6层房屋返还，合理有据，予以支持；对于租金，从2015年10月14日暂计至2017年6月14日，合计为420000元，雷纯英已支付278000元，尚欠的租金为142000元，其应当向李学英支付。至于2017年6月14日以后的租金按照21000元每月另计至雷纯英搬离案涉房屋之日止。另根据《合同书》的约定，如雷纯英不按时交纳房租，不仅有权终止合同，收回房屋的经营权，而且已收取押金10万元不予退还，因此李学英收取被告雷纯英的押金10万元不予退还。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条之规定，作出判决：一、解除原告李学英与被告雷纯英于2013年11月26日签订的《合同书》；二、被告雷纯英将坐落于北海市北海大道金癸市场A1-9号佳鹏宾馆1-6层房屋腾退给原告李学英；三、被告雷纯英向原告李学英支付2015年10月14日至2017年6月14日期间尚拖欠的房屋租金142000元，2017年6月14日以后的租金，按照21000元每月另计至其搬离案涉房屋之日止；四、原告李学英收取被告雷纯英的押金l0万元不予退还。案件受理费3860元，减半收取1930元，由被告雷纯英负担。
二审审理期间,雷纯英表示同意退还宾馆给当事人并解除合同，双方当事人均没有提交新证据。
一审法院查明的事实,本院二审予以确认。此外，本院二审还审明,雷纯英的交款登记本上注明房租交到2017年元月14日欠李学英10000元,2017年元月14日至2月14日的房租欠10000元。李学英本人或委托其姐收取房租，在登记本上签名收到2月14日至3月14日的房费15000元，3月14日至4月14日房费15000元。期间，李学英于2017年3月23日向一审法院提起本案诉讼。
结合双方的意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：涉案房屋的租金额及交付时间是否发生了变更，雷纯英是否尚欠房租；李学英应否退还押金。
本院认为，被上诉人李学英与上诉人雷纯英签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反国家法律法规，合法有效，原审第三人对此也予以认可，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，双方因房租的交纳问题有过矛盾，但通过互谅互让，仍维持了三年多时间的合同关系，现由于市场环境变化，合同的目的难以达到，经提出后双方都同意解除合同，一审法院对此判决正确，本院予以维持。
关于租金数额及交租的时间是否已经实质变更，押金是否应返还，以及尚欠多少房租的问题。第一，2015年10月14日后所收租金有减少，每次的收条均注明所收租金的三个月的起始日期及“三个月”字样，按收条记录：租金从合同约定的63000元/3个月，逐步减少为交60000元/3个月，交54000元/3个月，交45000元/3个月，其中,合同履行的最后两个月,李学红出具的收条上写明收到2017年2月14日至3月14日的房费15000元,李学英出具的收条上写明收2017年3日14日至4月14日的房费15000元，上述情况说明，房屋租赁合同中的租金数额及交纳时间已被双方的行为作了实质性的变更。因此，雷纯英提出所交租金已由李学英同意减少的意见，本院予以采纳。一审法院认为租金数额没有变更，仍按合同的约定计算租金，认定雷纯英尚欠的租金为142000元，处理不当，本院予以纠正。同理，既然双方对租金的数额及交付的时间作了实质性的变更，现双方又都同意解除合同，雷纯英的行为不构成根本性违约，故李学英已收取的10万元押金应退还给雷纯英，一审对此处理不当，本院予纠正。第二，租金收条注明欠收的费用为：至2017年1月14日止欠1万元，及2017年1月14日至2月14日欠租金1万元，该收据由雷纯英提供，属欠款自认，故本院认可尚欠租金2万元，除此以外，案中无其他任何欠租金记载。2017年4月14日以后诉讼期间发生的租金数额应以1.5万元/月另计，计至合同解除雷纯英腾退房屋之日止。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金计算标准一览表》的规定，本案逾期付款的应在按银行同期同类贷款利息水平上加收30-50%的利息。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，本院依法查明后予以改判。上诉人雷纯英的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初964号民事判决第一、二项；
二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初964号民事判决第三、四项；
三、上诉人雷纯英向被上诉人李学英支付尚欠租金2万元，并支付从2017年4月14日起至房屋腾退归之日止的房租给李学英（后续房租按15000元计，租金并按银行同期同类贷款利息水平上加收30%的利息）；
四、被上诉人李学英返还收取的押金10万元给上诉人雷纯英；
五、驳回被上诉人李学英的其他诉讼请求。
一审案件受理费1930元，由上诉人雷纯英负担（李学英已预交）。二审案件受理费3860元，由雷纯英、李学英各负担1930元(雷纯英已预交)。
上述给付义务及腾退行为，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆振益
审 判 员 叶长程
审 判 员 汪海敏
二〇一七年八月二十八日
法官助理 陈祖娟
书 记 员 卢兰静