陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终2461号
上诉人（原审原告）白二记，男，1949年12月21日出生，汉族，个体工商户，住西安市新城区。
委托代理人王磊，陕西权诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李民利，男，1965年2月5日出生，汉族，农民，住西安市临潼区。
委托代理人王惠文，女，1966年10月19日出生，汉族，农民，住西安市临潼区。系李民利之妻。
被上诉人（原审被告）王惠文，女，1966年10月19日出生，汉族，农民，住西安市临潼区。
被上诉人（原审被告）李斌，男，1988年6月21日出生，汉族，农民，住西安市临潼区。系李民利之子。
委托代理人王惠文，女，1966年10月19日出生，汉族，农民，住西安市临潼区。系李斌母亲。
上诉人白二记因与被上诉人李民利、王惠文、李斌房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2015)临潼民初字第01076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月13日，骊山新家园安置区项目小组与李民利签订房屋征收补偿安置协议，约定了李民利、王惠文、李斌应当安置房屋的面积（523.03平方米）及申报安置房屋面积（540平方米，其中120平方米3套，90平方米2套）。
2011年1月30日，白二记（乙方）与李民利、王惠文、李斌（甲方）签订房屋转让协议，约定甲方自愿将其位于临潼区斜口街办“骊山新家园”的回迁安置房1套90平方米，转让给乙方，总价款16.20万元，自协议签订之日起，依法一次性支付甲方总房款16.20万元，甲方收到总房款后，该房屋的所有权归乙方所有，政府在18个月内安置，超过18个月政府给安置房的超期安置的补偿款归乙方所有，甲方收到补偿款的次日归还给乙方；协议签订后，甲方拆迁安置协议书放置于双方指定的中间人处，并向乙方出具委托书函，委托乙方办理该房屋的选房、领钥匙、办理物业管理等手续，乙方在甲方所得安置房的套数及选房层次范围内，自行选择90平方米低层房屋1套；在办理产权手续时，甲方在建设方通知办理产权手续后10日内，向乙方提供一切必须文件，协助乙方办理过户登记；如甲方反悔不履行上述协议，须返还乙方16.20万元，同时赔偿乙方经济损失16.20万元。该协议签订后，白二记向李民利、王惠文、李斌支付了16.20万元房款。2015年5月22日，白二记诉至本院，请求判令李民利、王惠文、李斌向白二记交付位于临潼区斜口街办的90平方米房屋1套；支付超期安置18个月后的补偿款26827元。审理中，白二记变更诉讼请求为：判令李民利、王惠文、李斌转让给白二记的位于西安市临潼区斜口街办高沟村“骊山新家园”安置区的90平方米房屋一套归白二记所有；判令李民利、王惠文、李斌在本判决生效后三日内为白二记办理该房屋的选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续；若李民利、王惠文、李斌在本判决生效后三日内拒不办理，则由白二记办理该房屋的选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续；判令李民利、王惠文、李斌支付超期安置18个月后的赔偿款26827元。截止庭审，李民利、王惠文、李斌一直未办理其安置房屋的选房手续。
2015年5月22日，白二记诉至临潼区人民法院称，2011年1月30日，白二记与李民利、王惠文、李斌在平等、自愿，等价有偿的基础上签订《房屋转让协议》，约定李民利、王惠文、李斌将位于临潼区斜口街办的90平方米房屋1套出让给白二记，白二记向李民利、王惠文、李斌支付16.20万元房款。协议签订后，白二记即向李民利、王惠文、李斌支付了16.20万元，履行了合同义务。李民利、王惠文、李斌收款后向白二记承诺，若超过18个月则超期安置补偿款归白二记所有。房屋建成后，即可通知并协助白二记选择90平方米房屋1套。但李民利、王惠文、李斌一直隐瞒白二记，偷偷领取了超过18个月安置期后的补偿款，并欺骗白二记超期补偿款未发、房屋未建成不能交付。2015年3月，白二记通过斜口街办发现房屋已建成并完全符合交付条件，李民利、王惠文、李斌已领取了超期补偿款。白二记向李民利、王惠文、李斌紧急主张权利，李民利、王惠文、李斌拒不支付超期补偿款和交房义务。故诉至法院，请求判令李民利、王惠文、李斌向白二记交付位于临潼区斜口街办的90平方米房屋1套；支付超期安置18个月后的补偿款26827元。
李民利未答辩。
王惠文辩称，卖给白二记的房屋属于白二记强拆后没有安置的房屋，只是口头协议，没有完善，评估报告在早。李民利、王惠文、李斌迫于无奈，将房屋卖给白二记。在安置协议没有签订之前，合同无法履行。
李斌答辩意见同王惠文。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。白二记与李民利、王惠文、李斌签订房屋转让协议，属于物权的原因行为，系债权范畴，因该房屋并未依法变更登记，故不发生物权转移的法律后果。白二记要求判令李民利、王惠文、李斌转让给白二记的位于西安市临潼区斜口街办高沟村“骊山新家园”安置区的90平方米房屋一套归其所有，没有法律依据，依法不予支持。白二记请求判令李民利、王惠文、李斌为其办理该房屋的选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续，因白二记与李民利、王惠文、李斌在签订转让协议时，转让的房屋位置并不确定，截止庭审，该合同项下的房屋位置仍处于不确定状态，故依法不予支持。白二记主张超过18个月的补偿款，没有事实依据，依法不予支持。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
驳回原告白二记的诉讼请求。
案件受理费4077元，由原告白二记负担。
宣判后，白二记不服，向本院提起上诉称，1、白二记与李民利、王惠文、李斌之间签订的《房屋转让协议》合法有效，对双方具有法律约束力。一审判决严重违反了《合同法》第八条的明文规定，并在法律依据错误的情况下驳回了白二记的诉请，此举严重违法、错误。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。白二记与李民利、王惠文、李斌依法签订《房屋转让协议》一份，该协议系白二记与李民利、王惠文、李斌的真实意思表示，内容合法有效，对此李民利、王惠文、李斌、一审法院均无异议。《房屋转让协议》第一条明确约定了李民利、王惠文、李斌将位于西安市临潼区斜口街道办事处（即骊山新家园小区）的90平方米房屋一套转让给白二记、所有权归白二记。根据《合同法》第八条的规定，该约定对双方具有法律约束力，李民利、王惠文、李斌均应据此履行。但一审法院无视《合同法》第八条的明文规定和《房屋转让协议》第一条的明确约定，导致白二记享有的合法房屋所有权被非法驳回，此举严重违法与错误。
2、一审判决严重混淆了物权与债权之间的法律关系，并在混乱的法律认知上,错误的援引了《物权法》第九条，最终作出了错误严重的判决。物权与债权在根本上是不同的，但在债权中（例如合同之债中，双方进行约定后）权利人有权处分其所有权（物权）给受让人，处分行为只要合法那么人民法院就应当依法确认，然后由最终的实际权利人到相关部门办理物权变更登记。在本案中，李民利、王惠文、李斌既处分了其享有所有权的回迁安置房并转让给了白二记，白二记亦支付对价16.20万元。在该《房屋转让协议》的合同之债中，白二记与李民利、王惠文、李斌的行为没有违反任何法律的强制性或禁止性规定，所以李民利、王惠文、李斌处分其90平方米房屋归白二记所有的约定应当依法获得法律与人民法院的支持，而一审法院生硬、机械地将不动产物权登记主义的基本原则扩大适用到债权领域，将物权的合法有效与债务的合法有效划上错误的等号，并进一步地否认在合同之债中物权人有权依法处分其所有权的权利，此举违反了物权法定原则与债权意思自治原则，具有严重的违法性。由此可见，一审法院根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，．．．．．”驳回了白二记一审诉请的法律依据是严重错误的，该条是关于不动产物权登记生效的规定，而物权变动不仅仅只适用于《物权法》第九条，还包括《物权法》中其他的相关规定，第二十八条、第二十九条、第三十条，上述规定表明，即便是不动产也并不是生硬地、机械地按照登记主义才发生法律效力，登记本身所具有的应当是公示作用，并不是审判不动产转让纠纷中绝对、唯一的法律教条。对于本案，白二记与李民利、王惠文、李斌在《房屋转让协议》中约定了回迁安置房归白二记所有，人民法院依法确认后白二记便可根据《物权法》第二十八条的生效法律文书前往房产部门办理不动产物权登记。所以一审法院将物权、债权之间的法律效力严重混淆，并错误地援引《物权法》第九条作为判决依据是完全错误的。
3、一审法院认为《房屋转让协议》签订时直至截止庭审所转让的房屋位置并不确定，故而驳回了白二记关于办理受让房屋的选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续的诉请，此举认定事实不清、严重违反了民事诉讼法律程序。白二记曾在一审中申请调查取证，包括：房屋拆除移交单、西安临潼国家旅游休闲度假区房屋征收补偿安置协议、领取补偿款的收条、选房相关资料等。但一审法院却从未前往西安市临潼区斜口街道办事处调取相关证据和询问转让房屋的任何有关情况。白二记迫于无奈不得不经过艰辛努力再次向一审法院提交了西安市临潼区斜口街道办事处出具的选房资料：五套房屋的位置、房号等，相关房屋的地理位置信息具体、确定、清晰，但一审法院不仅不调查取证而且完全无视所转让房屋位置具体确定的客观事实，更不理会《房屋转让协议》第三条关于李民利、王惠文、李斌委托白二记办理受让房屋的选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续的明文约定，主观臆断地认为白二记的诉请没有事实依据，此举不但没有任何事实基础而且严重地违反了民事诉讼法律程序，属重大错误。
4、一审判决驳回白二记主张18个月的赔偿款的诉请违反了《房屋转让协议》第二条的规定，严重有误。《房屋转让协议》第二条明确规定：“政府在18个月内安置，如果超过18个月政府给安置房(90㎡)的超期安置的一切补偿款归白二记所有，李民利、王惠文、李斌收到补偿款的次日归还给白二记。”《房屋转让协议》合法有效，第二条的约定内容对白二记与李民利、王惠文、李斌之间具有拘束力，任何一方均不得违反该诚信约定。但对于《房屋转让协议》上的白纸黑字纹印，一审法院却视而不见，妄加裁判，此举严重有误，应予纠正。
综上所述，因为一审判决严重违反了《合同法》第八条的明文规定、混淆了物权与债权之间的法律关系、判决的法律依据错误、认定事实不清、违反了民事诉讼法定程序以及根本无视《房屋转让协议》的明文约定等，所以一审判决毫无事实依据、法律依据，属于严重错误的荒诞判决，贵院应当依法撤销并改判支持白二记的一审全部诉讼请求或发回重审，从而维护白二记的合法权益不受李民利、王惠文、李斌的继续非法侵犯，诚望判如诉请！上诉请求：1、请求贵院依法撤销本案一审判决，并依法改判为支持白二记的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由李民利、王惠文、李斌承担。
李民利、王惠文、李斌辩称，不同意白二记的诉请。我们家卖给白二记的房屋我们认可，钱我也收到了。白二记要求的全部过渡费我也同意给他们。我家祖遗宅基地约一亩大，由我家和李民利他哥李民虎各半使用，李民虎搬出后，我全部使用。我把李民虎的宅基地养猪用了，李民虎搬出使用的那院宅基地是我申请的，等于我用那院宅基地兑换了李民虎的老宅基地。就是我两院宅基地，一个居住使用，一个养猪使用。拆迁时对这两院宅基地都进行了评估，但是临潼区政府突然强制把我家拆除了。把我强制带离院子，后来我与拆迁部门签订了我家居住使用的那一院宅基地的拆迁安置协议，但是对我养猪用的那院协议，他们就是不和我签拆迁安置协议。为此我一直在上访，到现在都没有给我解决问题。
二审查明，西安临潼国家旅游休闲度假区回迁指挥部办公室给李民利、王惠文、李斌留安置房五套，其中120平方米三套，分别为B10-1-301、Ｂ10-１-602、Ｂ１-１-501；90平方米二套，分别为Ｂ6-１-302、Ｂ6-１-601。以上安置房屋于2014年8月31日建成。但李民利、王惠文、李斌尚未选房。李民利、王惠文、李斌已领取逾期18个月超期安置的二倍、三倍补偿款共计127555.83元。李民利、王惠文、李斌已领取的安置补偿款系按照李民利、王惠文、李斌家拆迁房屋面积523.03平方米计算，30平方米内为每月每平方米5元，30平方米以上为每月每平方米3元。
其余事实一审查明属实。
本院认为，以物权变动为目的的原因行为自合法成立时生效，该原因行为本身不直接导致物权的变动，物权的变动尚需公示方法（变更所有权登记）之完成。但是房屋依法完成变更登记仅仅是物权变动的条件，并非物权变动行为的成立或生效要件，反射到原因行为上并不影响原因行为的效力。因此白二记与李民利、王惠文、李斌签订房屋转让协议，属于物权变动为目的的原因行为，虽有效成立，但目前还属于债权范畴，因该房屋并未依法完成变更登记，故该房屋的物权尚未发生转移。现白二记要求判令李民利、王惠文、李斌转让给白二记的位于西安市临潼区斜口街办高沟村“骊山新家园”安置区的90平方米房屋一套归其所有，不被本案审理的合同法律关系所涵盖涉及，但原审判决驳回白二记该项诉请，亦为不妥，应由白二记视双方合同履行情况另案主张。
白二记与李民利、王惠文、李斌均认可双方签订的房屋转让协议，符合意思自治原则，且该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。故白二记可以依据双方合同约定请求李民利、王惠文、李斌履行其合同义务。本案中白二记请求对方为其办理选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续，因双方合同对此没有约定，故该主张本院不予支持。同理，由于双方在合同中约定白二记有权在李民利、王惠文、李斌所得安置房的套数及选房层次范围内，自行选择90平方米低层房屋1套，并办理该房屋的选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续。因此白二记上诉请求自行选房的主张本院予以支持。
关于白二记诉讼主张安置补偿款一节，拆迁部门是按照李民利、王惠文、李斌家被拆迁房屋面积进行的补偿，而且面积在30平方米内与30平方米外，给付费用不等。因安置补偿款是按照李民利、王惠文、李斌家被拆迁房屋的面积给予补偿，故李民利、王惠文、李斌自己使用的二套安置房，计210平方米，该210平方米安置房的补偿款（30平方米×5元+180平方米×3元＝690元）690元及其超期安置的二倍、三倍补偿款应归李民利、王惠文、李斌所有，其余的超期安置补偿款平均归房屋买受人白二记、明瑞丽、王发成所有。故白二记诉请李民利、王惠文、李斌支付超期安置补偿款，符合双方合同约定，依法支持。
综上，原审判决认定事实和适用法律错误，应予撤销。白二记上诉主张符合其与李民利、王惠文、李斌所签订合同的约定及法律规定的请求，依法支持；白二记上诉主张李民利、王惠文、李斌为其办理选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续，不符合双方合同的约定，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下:
一、撤销西安市临潼区人民法院(2015)临潼民初字第01076号民事判决；
二、本判决生效后，白二记在李民利、王惠文、李斌所得安置房的套数及选房层次范围内，自行选择90平方米低层房屋1套，并办理该房屋的选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续；
三、本判决生效后三十日内，李民利、王惠文、李斌向白二记支付已领取的超期安置的补偿款19936.8元。
四、驳回白二记要求李民利、王惠文、李斌为其办理选房、领钥匙、办理物业管理及其他相关手续的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4077白二记已预交，由白二记负担1600元，李民利、王惠文、李斌负担2477元。
二审案件受理费4077元，白二记已预交，由白二记负担1600元；李民利、王惠文、李斌负担2477元。
李民利、王惠文、李斌应承担之一、二审案件受理费在执行安置补偿款时一并支付白二记。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二〇一六年七月一日
书 记 员 高柱