重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终529号
上诉人(原审原告)：吴志成，男，1970年3月22日生，汉族，住重庆市万州区。
上诉人(原审被告)：重庆恒通实业（集团）有限责任公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道，统一社会信用代码91500101711664014Q。
法定代表人：廖晓琼，董事长。
上诉人吴志成与上诉人重庆恒通实业（集团）责任有限责任公司（以下简称恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初10298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴志成的上诉请求：撤销原判，依法改判由恒通公司支付吴志成逾期交房违约金6436.70元。事实和理由：在恒通公司并无证据证明我方的实际损失低于违约金的情形下，一审法院将恒通公司应支付的违约金金额调低，无事实和法律依据。因为我方对于恒通公司的违约行为并无任何过错，而违约责任属于严格责任，故恒通公司应按合同支付违约金。
吴志成向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期交房的违约金6436.7元（房款128734元×5%）；2.本案诉讼费由被告承担。
恒通公司的上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吴志成的诉讼请求。事实和理由：1、恒通公司对于交房事宜并无违约行为。根据双方当事人合同的约定，应于2011年6月30日前交房，而恒通公司实际已于2010年6月2日提前将房屋交付给吴志成，对此吴志成并未拒绝，交房时间符合合同的约定，而一审法院却认为取得建设工程竣工验收备案登记证的房屋才发生房屋交付的效力，这是错误的。2、吴志成的请求已经超过诉讼时效。本案的房屋在2014年2月27日取得了建设工程竣工验收备案登记证以后，吴志成从未要求恒通公司承担违约交房的违约金，直至2016年9月22日才向法院起诉，已超过两年的诉讼时效，其请求不应当得到支持。3、即使恒通公司构成违约，但吴志成已提前接受房屋使用，对于吴志成并没有构成任何损失，按照合同法关于违约金补偿性的性质的规定，一审法院判决违约金3000元过高。
吴志成辩称：原判认定事实清楚，恒通公司的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。
一审法院认定的事实，2009年5月22日，原告吴志成（合同称买受人）与被告恒通公司（合同称出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人将重庆市万州区体育学校移民迁建综合楼或称恒通·体育花园10幢2单元1层2号房屋（建筑面积90.15平方米）出售给买受人，建筑面积单价每平方米1428元,总成交金额128734元。付款方式为分期付款，签订合同时付90000元，主体完工付32000元，交钥匙时付6734元。交房期限及交付条件，出卖人在2010年12月31日前交钥匙，于2011年6月30日前，将本合同约定的质量验收合格的商品房交付买受人。关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过180日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按银行同期基准贷款利率向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人单方解除合同或主张合同无效的，同样应按房款总额的10%向买受人支付违约金或赔偿损失。其他违约责任：本合同签订生效后，甲乙双方任何一方违约，由违约方按购房总额的5％作违约金给守约方。”原告已按约定支付购房款128734元，双方于2010年6月2日对诉争房屋进行交接。
2004年3月25日，重庆市万州区国土资源局划拨重庆市万州区体育学校建设用地33333平方米，用于移民迁校配套工程。2006年10月8日，区建委核发《关于万州体育学校迁建工程规划设计的复函》，同意《万州体育学校迁建工程规划设计》，确定的经济技术指标为：规划用地面积33380平方米，总建筑面积67697.96平方米（其中公建4395.65平方米，居住60862.31平方米，其他2440平方米），停车泊位203个。后经重庆市万州区人民政府批准对原划拨给重庆市万州区体育学校建设用地33333平方米中的18020平方米土地使用权挂牌出让，2007年3月9日，重庆市万州区国土资源局与恒通公司签订《国有土地使用权出让合同》，取得该18020平方米土地使用权，建设规模为64607.96平方米（商业用房3645.65平方米、住宅60862.31平方米）。2007年4月20日，区建委对建设规划进行调整，核发建设工程规划许可证[万规建字（2007）字第0040号]，建设单位为恒通公司，建设规模为68828平方米，其中1－12号楼为住宅用房，体育设施用房883.17平方米，地下车库2519.79平方米。2009年7月6日，恒通公司取得恒通.体育花园9、10、11栋楼的建设工程施工许可证，开始对9、10、11号楼进行建设。
2009年6月17日，恒通·体育花园配套防空地下室工程验收备案（原建1～8楼时一并建设）；2010年1月27日，恒通·体育花园10栋防雷安全验收合格；2010年2月4日，恒通·体育花园9号、10号、11号楼环保预验收合格；2010年2月26日，恒通·体育花园9号、10号、11号楼消防竣工验收备案；2010年5月7日，恒通·体育花园三期工程绿地指标竣工核定。2010年4月13日，被告恒通公司就恒通.体育花园9、10、11号楼申请建设项目竣工规划验收，同年6月1日，万州区建委对恒通.体育花园9、10号楼进行规划核实，确认符合规划要求。2014年2月27日，被告对恒通·体育花园9号、10号楼向重庆市万州区城乡建设委员会申请建设工程竣工验收备案；同日，恒通·体育花园9号、10号楼取得建设工程竣工验收备案登记证[万州区建竣备字（2014）05号]。因恒通·体育花园是整体规划，实行分段分栋验收时，在最后一栋验收核实之前，要求对整个项目确定的全部建设工程总体完成，而该工程的地下车库的建设单位为重庆市万州区体育学校，该校一直不申请地下车库验收，导致对11号楼的规划验收核实无法完成，不能进行建设工程验收备案登记，国土部门不能对建设用地完成宗地测绘，不能办理房地产权登记，造成各购房户、恒通公司集体信访，在有关部门协调下，在2015年给各购房户办理房地产权登记。2015年9月7日，被告为原告所购商品房取得房地产权登记业务受理通知书，办理产权登记。2016年3月8日，恒通公司取得11号楼的建设工程竣工验收备案登记证[万州区建竣备字（2016）0011号]。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、被告应否承担逾期交房的违约责任及原告主张权利是否超过诉讼时效？二、被告的免责抗辩及请求调整违约金标准应否支持?综合双方当事人的举证、质证及当庭陈述，综合评析如下：
该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2011年6月30日前将原告所购商品房交付原告。双方约定的交房条件是“交付质量验收合格的商品房”，虽未明确约定所交商品房应取得建设工程竣工验收备案登记证，但按现行法律、法规应对商品房验收合格界定为对建设工程进行竣工验收备案登记。约定交房期限届满,被告未取得该工程的建设工程竣工验收备案登记证，不具备交付条件，被告履行合同不符合约定。被告通知原告接房，原告未拒绝，双方于2010年6月2日交接房屋，但此时被告交房不符合交付条件，原告只是提前占有房屋，不发生商品房交接效力，被告应承担逾期交房违约责任。2014年2月27日，被告取得建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定交付条件，确认双方于2014年2月27日交接商品房；双方明确约定“出卖人于2011年6月30日前，将本合同约定的质量验收合格的商品房交付买受人”，故逾期交房的期限为2011年7月1日至2014年2月27日（共计972天）。被告关于原告主张权利超过诉讼时效的问题，由于被告在2014年2月27日取得建设工程竣工验收备案登记证后，没有证据证明已向原告通知或者公示，原告之前对取得该备案登记证并不知道，直到2016年8月4日才得知，故原告于2016年9月22日起诉主张权利不超过诉讼时效期间，被告的该项抗辩理由不成立，该院不予采纳。
依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。原告占有使用房屋后，一般情况下不再需要租房居住并支付租金，租金损失已基本得到弥补，根据被告的过错程度、公平和诚实信用原则的衡量以及本案的具体情况，被告请求调减逾期交房违约金的主张，有事实和法律依据，该院予以采纳，该院对被告逾期交房的违约金酌情认定为3000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告重庆恒通实业（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告吴志成逾期交房违约金3000元。二、驳回原告吴志成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆恒通实业（集团）有限责任公司负担。
二审中，双方当事人均无证据推翻一审判决认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。
根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：
本院认为，吴志成与恒通公司签订的《商品房买卖合同》，系真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，恒通公司应于2011年6月30日前将“质量验收合格的商品房”交付给吴志成。对于“质量验收合格的商品房”的标准如何评判，本院认为，商品房作为一种特殊的商品，自身有严格的行业标准，只有具备专业知识才能检查验收，而购房者作为非专业人员很难充分行使自己的知情权，故商品房的质量是否合格，能否进入市场安全使用，建设主管部门具有严格的监管职责。因此，只有商品房经竣工验收后，又经过规划、环保、消防等部门的认可，建设主管部门对此进行严格审查的基础上，核发了商品房竣工验收备案登记文件才能说明其商品房质量合格得到了国家的认可。因此，恒通公司于2010年6月2日将房屋交付给吴志成时，未按照2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，将该房屋所在的楼房到建设行政主管部门办理备案登记，因此，并不具备商品房质量合格的法定条件，亦不符合合同的约定，故恒通公司的行为构成违约，应当承担违约责任。
关于恒通公司主张超过诉讼时效的问题。由于恒通公司在2014年2月27日取得建设工程竣工验收备案登记证后，但并无证据证明吴志成已知晓该事实，直至2016年8月4日在另一案（吴志成诉恒通公司关于逾期办证所产生的争议）的审理过程中吴志成才得知该事实。根据《民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定，吴志成于2016年9月22日起诉主张权利并未超过诉讼时效期间。
依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，在本案中，吴志成已实际提前接受房屋并占有使用，无需租房居住并支付租金，租金损失已基本得到弥补。因此，一审法院根据恒通公司的过错程度、公平和诚实信用原则以及本案的具体情况，在恒通公司要求调减逾期交房违约金的情况下，酌情将违约金认定为3000元，并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人重庆恒通实业（集团）有限责任公司负担50元，上诉人吴志成负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 斌
审 判 员 程 杨
代理审判员 蒋乾巽
二〇一七年五月十六日
书 记 员 姜 霞