山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁02民终6082号
上诉人（原审被告、反诉原告）：付敬如。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卜庆光。
上诉人付敬如因与被上诉人卜庆光房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
付敬如上诉请求：一、撤销山东省青岛市市南区人民法院作出的(2017)鲁0202民初1320号民事判决；二、赔偿装修费用7万元、违约金3.6万元；三、两审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人于2011年8月4日通过房屋中介，与被上诉人签订的房屋租赁合同，租期为5年。至2016年8月30日止。当时租金为人民币400元整每月。上诉人说需要装修作为日租房对外出租，被上诉人说，如当做日租房就涨为人民币800元整每月，上诉人说也可以但是需要被上诉人负责协调走下水，建屋顶，施工时如出现邻居阻止由被上诉人出面协调，否则房费降为人民币600元整每月。签订合同后，在施工过程中，邻居多次阻止，上诉人与被上诉人多次联系，都没有出面与邻居进行协商，造成无法施工，导致上诉人损失工人工资人民币3000元整。停工4个月，损失房租人民币3200元整，合同还约定房屋出现漏雨或结构出现问题由被上诉人进行修缮。在合同期内房屋多次出现漏雨和地板坍塌，上诉人与被上诉人多次联系都没有出面进行维修，导致租客受伤。在没有办法的情况下上诉人自己垫付维修地板花费人民币3230元整，漏雨维修费用人民币2580元整。2015年8月份被上诉人与上诉人通电话说合同到期了，需要在签份合同，上诉人当时也没有看第一份合同，就与被被上诉人卜庆光签订了第二份合同，合同租期为两年，两年一签。由2015年8月30日至2017年8月30日。2016年3月份有消息说要征收但还没有下达正式房屋征收通知，被上诉人就多次让上诉人倒房，上诉人没有同意，被上诉人后来多次带人到店里闹事打砸，造成店内物品，门窗不同程度的损害，造成上诉人无法经营。又于2016年6月份对上诉人经营场所断电、断水。2016年9月7日又带领16，17人，来到店内进行打砸，上诉人弟弟弟孙永生为制止被告打砸，进行自残8刀，缝了140余针。被上诉人才停止打砸。在上诉人孙永生被送到医院进行救治时，被上诉人再次对店进行打砸。门锁被撬，室内物品被清空，上诉人室内现金人民币20800余元不知去向，报警后，警察让统计下损失，写个清单交给派出所。在2016年10月13日被被上诉人卜庆光带领11人，带着菜刀，等工具，再次来到店里打砸，把上诉人拖出店外，打倒在地，拿马扎对上诉人弟弟孙永生头部，和身上进行殴打，对上诉人付敬如四肢和后背进行殴打，骑在上诉人身上，进行殴打。多次掀起上诉人的衣服，进行侮辱，又把上诉人拖到行人过道，进行辱骂和侮辱，把上诉人衣服脱光，进行侮辱。造成邻居和隔壁7层居民楼居民以及行人上百人围观，还有人进行拍照。报警后，在派出所做笔录期间，被上诉人带领其余人再次来到店内进行打砸破坏，对装修进行破坏。一天共来到店内打砸6次之多。造成门，窗，电器，衣物，床等物品损坏和丢失，以及上诉人弟弟孙永生室内现金人民币950余元，平板电脑，其女朋友黄金吊坠和化妆品等物品丢失和损坏。报警后，警察让统计下损失，写个清单交给派出所。2016年3月27日被上诉人只是和青岛市市南区房屋征收安置办公室签订的只是同意征收的协议，当时协议就没有注明何时交房，也就无法确定交房时间，政府征收办公室提供的证据也表明，集中验房时间截至时间2016年7月5日，也没有注明2016年7月5日之后不再收房，也没有注明在2016年7月5日后交房没有1万元速迁奖励费，而且上面还注明如有特殊情况延期交房的可以书面说明，否则停发1万元速迁费。上诉人也同意7月5日前腾房，上诉人房租交到2016年8月30日，被上诉人也要把剩余房租和维修房屋的费用退还给上诉人，被上诉人不同意让上诉人无条件腾房。由此可见被上诉人是一个背信弃义，出尔反尔，见钱眼开，不信守承诺，唯利是图之人，被上诉人在2016年3月份开始就多次到店内无理取闹，6月就断水断电，造成房屋无法居住和营业，没有生活保障。在2016年9月7日被反诉人带领10多人带店内打砸，所有门窗，电器等损坏。在2016年10月13日又再次带领10余人携带刀具对店内再次进行打砸，对上诉人和其弟弟进行殴打，侮辱，辱骂扒光衣服，所以一审判决上诉人支付被上诉人2016年9月份至2017年3月份租金7000元是错误的。由此以上证明违约方是被上诉人，所以被上诉人要承担违约金36000元。一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人对此不能接受，特提起反诉，请判如所请。
卜庆光辩称：合同已经明确约定，遇到拆迁上诉人就应该腾房。上诉人一直没有腾房，导致被上诉人至今没有拿到拆迁款。
卜庆光向一审法院起诉请求依法判令：1、付敬如偿还卜庆光垫付电费538.29元、水费152.25元；2016年9月至2017年3月租金共计7000元；1万元速迁奖励费；拆迁补偿款本金（1296081.09元）利息7个月共17500元；精神赔偿费1200元；2、付敬如立即腾房，将湖南路34号内103户房屋返还卜庆光；3、本案诉讼费由付敬如承担。
付敬如反诉称，要求卜庆光返还付敬如房屋装修费7万元，赔偿违约金，按照每年1.2万元标准计算，三年共计3.6万元。
一审法院认定事实：
2011年8月4日卜庆光（甲方）与付敬茹（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，卜庆光将其所有的、位于青岛市市南区湖南路x号内x户房屋出租给付敬如经营，租期五年，自2011年8月5日起至2016年8月30日止，月租金800元，付款方式为半年付。在协议签订时，付敬茹一次性支付租金4800元。该合同第七条特别约定：1、甲方同意乙方装修改造。甲乙双方协商本房上水卫生间改造费用由乙方负责。因施工出现邻里阻止由甲方出面协商。2、甲乙双方协商同意乙方转租。3、甲乙双方协商改造期间如果卫生间改造不成或院内小蓬搭建不成，本房房租每月降至600元。4、注：甲乙双方五年之内出现违约由违约方付本房壹年房租。本案被告付敬如称，该合同系其与原告所签，合同中承租人“付敬茹”系其本人，属于书写笔误。
2015年8月5日卜庆光（甲方）与付敬如（乙方）就该房屋续签《房屋租赁合同》一份，该合同约定，租期自2015年8月30日起至拆迁止，月租金1000元，付款方式为年付。在协议签订时，乙方一次性支付租金12000元。该合同第七条特别约定：只要房屋不拆迁，乙方继续承租下去，按原合同执行。注：日期8月5日至，合同二年一签，不拆迁继续住。该合同签订后，付敬如向卜庆光交付租金1.2万元，租金交到2016年8月30日。付敬如承租房屋期间，将该房屋改造用于经营旅馆。
2016年3月27日卜庆光（乙方）与案外人青岛市市南区房屋征收安置办公室（甲方）签订《住宅房屋征收货币补偿协议》，该协议载明涉案房屋被征收，货币补偿金、搬迁补助费、临时过渡补助费、停产停业损失、装修补偿费、速迁奖励费等各项费用共计1296081.09元，其中速迁奖励费1万元。该补偿协议第四条乙方搬家腾房期限载明：乙方应在征收公告规定的期限内腾房搬家，结清原房屋水、电、燃气、通讯、物业管理等所有费用，办理完毕房地产权证注销相关手续和交房手续。乙方逾期不履行上述义务的，视为根本违约，甲方有权单方解除本协议，可以依法申请市南区人民政府作出征收补偿决定。第五条补偿补助款项的支付方式：乙方依约搬家腾房、验收合格并履行完毕本协议第四条全部义务后，甲方自公示的搬家腾房期限最后一日起20个工作日内通知乙方持有效身份证件及征收补偿协议，到指定地点领取本协议第三条规定的货币补偿款1296081.09元。同日，涉案房屋房产证被青岛市市南区中山路街道办事处收回。
2016年3月21日青岛市市南区人民政府发布《青南政发[2016]9号》文件，其中载明青岛市市南区湖南路34号等6个楼院房屋实施征收，被征收人自2016年3月25日至2016年4月8日持房屋所有权属证明相关材料与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。2016年6月6日青岛市市南区人民政府中山路街道办事处发布《关于湖南路34号楼院部分房屋交房、验房时间的通知》，该文件中载明：集中交房、验房时间为2016年6月6日至2016年6月15日，截至交房时间为2016年7月5日。另，该文件注意事项第二项中记载：居民确有正当理由在规定时间内不能交房、验房的，必须按房屋征收协议规定的要求，自告知其搬家腾房30日内，搬家腾房、交房、验房，即在截止交房时间前办理完搬家腾房、交房、验房。有特殊情况的需书面告知说明情况，否则停发1万元速迁奖励费。
因付敬如未腾房，庭审中付敬如称，卜庆光自2016年3月份起到付敬如处闹。付敬如另提交照片一宗，证明2016年10月13日卜庆光带人至付敬如处进行打砸。卜庆光庭审中提交涉案房屋计费年月为2016年6月的水电费发票各一张，证明电费538.29元及水费152.25元由原告支付。
至本案一审开庭之日，涉案房屋仍由付敬如占有。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、本诉中卜庆光主张的各项费用付敬如是否应当支付？二、付敬如是否应当将涉案房屋腾还给卜庆光？三、付敬如主张的装修费及违约金是否有法律依据？对于争议焦点一、2011年8月4日、2015年8月5日《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且该协议系双方自愿签订，不存在胁迫及重大误解等情形，该协议合法有效，双方应当按照合同约定履行相应义务。在该两份合同中已经明确约定水电费用由付敬如支付，因此，对于付敬如偿还卜庆光垫付电费538.29元、水费152.25元，付敬如应当返还给卜庆光。付敬如承租涉案房屋，则应当按照合同约定向卜庆光支付房屋租金。因此，对于卜庆光主张付敬如支付2016年9月至2017年3月租金共计7000元诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于卜庆光主张付敬如支付1万元速迁奖励费的诉讼请求，根据《关于湖南路34号楼院部分房屋交房、验房时间的通知》，交房截止时间为2016年7月5日；因付敬如原因导致卜庆光未能按期交房，该1万元速迁奖励费卜庆光无法获取，付敬如应当承担相应法律责任。该费用应当由付敬如支付给卜庆光。对于卜庆光主张付敬如支付拆迁补偿款本金利息及精神赔偿费的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。对于卜庆光主张付敬如腾房的诉讼请求，根据双方2015年8月5日签订的《房屋租赁合同》，房屋租赁期限至拆迁之日止，青岛市市南区政府已于2016年3月21日发布房屋征收文件，则付敬如应于2016年3月份与卜庆光解除租赁合同并将房屋返还给卜庆光。现付敬如占有涉案房屋无法律依据，应当将房屋返还给卜庆光。因此，对于卜庆光该项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于付敬如要求卜庆光支付其装修费用及违约金的诉讼请求，根据双方签订的合同，涉案房屋于拆迁时租赁期限届满。2016年3月21日青岛市市南区人民政府发布《青南政发[2016]9号》文件，告知房屋征收事宜，卜庆光于2016年3月至付敬如处要求其腾房亦在情理之中，并不存在违约情形；而付敬如至今拒不腾房，已属违约。在付敬如违约情形下，其要求卜庆光支付装修费及违约金的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，形成判决如下：一、付敬如于判决生效之日起十日内支付卜庆光电费538.29元、水费152.25元。二、付敬如于判决生效之日起十日内支付卜庆光2016年9月至2017年3月租金7000元。三、付敬如于判决生效之日起十日内支付卜庆光速迁奖励费1万元。四、付敬如于判决生效之日起十日内将青岛市市南区湖南路34号内103户房屋腾空并交付给卜庆光。五、驳回卜庆光其他诉讼请求。六、驳回付敬如反诉请求。一审本诉案件受理费510元，由卜庆光负担110元，付敬如负担400元。因上述费用卜庆光已预交，付敬如于判决生效之日起十日内支付卜庆光400元。反诉案件受理费1210元，由付敬如负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
经本院审理查明，卜庆光与付敬如2011年8月4日签订的《房屋租赁合同》第七条(1)约定“甲、乙双方协商本房上水、卫生间改造费用由乙方负责，因施工出现邻里阻止由甲方出面协商。”一审法院查明的其他基本事实属实。
另查明，双方于2015年8月5日签订的《房屋租赁合同》约定租房用途为居住。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。卜庆光与付敬如于2011年8月4日签订的房屋租赁合同约定租赁期限为五年，在合同尚未到期的时候，双方就同一房屋又于2015年8月5日签订了第二份房屋租赁合同。上述两份租赁合同是双方当事人真实意思表，合法有效，双方均应遵照执行。在2016年3月21日青岛市市南区人民政府发出青南政发[2016]9号文件后，说明拆迁工作已开始着手实施，卜庆光可以依据合同通知付敬如腾交房屋。双方于2015年8月5日签订的第二份房屋租赁合同明确约定，租赁期限为2015年8月30日至房屋拆迁日止，因此当付敬如得知涉案房屋要拆迁时，应当按照合同约定向卜庆光腾房。至于付敬如所述的卜庆光带人到店里闹事打砸问题，付敬如称已报警，因此该问题属于公安部门处理，本案不予处理。2016年6月6日青岛市市南区人民政府中山路街道办事处发布的《关于湖南路34号楼院部分房屋交房、验房时间的通知》载明“集中交房、验房时间为2016年6月6日至2016年6月15日，截至交房时间为2016年7月5日。居民确有正当理由在规定时间内不能交房、验房的，必须按房屋征收协议规定的要求，自告知其搬家腾房30日内，搬家腾房、交房、验房，即在截止交房时间前办理完搬家腾房、交房、验房。有特殊情况的需书面告知说明情况，否则停发1万元速迁奖励费。”而本案的实际情况是，至二审调查时付敬如仍然控制涉案房屋没有向卜庆光交接。因此一审法院判决付敬如腾交房屋并支付给卜庆光相关的水电费、租金、速遣奖励费损失并无不当，本院予以支持。二审时付敬如称现在也会领到1万元的速迁奖励费，因证据不足，本院不予采信。至于付敬如主张的到腾房时，其尚有多交的房租卜庆光应予退还问题，本院认为双方应协商解决，协商不成可通过有关部门或诉讼解决，但不能成为拒绝腾交房屋的理由。根据一审付敬如提交的大部分装修材料单据载明的时间，说明其所谓的装修行为发生在2011年。只有一张单据是2014年7月16日。双方第二份房屋租赁合同的签订，能够证明变更了租期等内容的第一份合同已经履行完毕，且双方没有争议，另外付敬如也不能证明上述单据与涉案房屋装修有关。故付敬如所述因卜庆光没有出面与邻居协商阻止装修问题以及造成的人工费、租金损失问题，本院不予采纳。至于付敬如一审提交的一份2016年11月的装饰材料送货单，因不能证明与涉案房屋装修有关，且时间发生在合同约定的腾交房屋之后，本院不予采纳。付敬如认为卜庆光存在违约，依法应承担违约定金36000元，因证据不足，本院不予支持。双方2011年8月4日签订的《房屋租赁合同》第七条（1）约定，涉案房屋的上水、卫生间改造费用由乙方（付敬如）负责。二审时付敬如也称其装修的目的是为了自己开办旅馆对外出租经营所用。且合同的履行期限已经届满，付敬如未按期腾交房屋。因此，付敬如请求卜庆光支付装修费本院不予支持。综上所述，付敬如的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，由上诉人付敬如负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年八月二十三日
书记员 王 晶
书记员 郭丹丹