天津市滨海新区人民法院
民事判决书（稿）
(2016)津0116民初65190号
院长
批示
庭长
批示
合议庭
意见
原告：刘秀通，男，汉族，1963年7月15日出生，住天津市滨海新区。
被告：王钢，男，汉族，1977年10月16日出生，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：胡淑敏，天津金三维律师事务所律师。
原告刘秀通与被告王钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，于2016年11月30日和2016年12月21日两次依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘秀通、被告委托诉讼代理人胡淑敏到庭参加诉讼；后本院于2017年2月14日依法组成合议庭，于2017年2月23日第三次公开开庭进行了审理，原告刘秀通、被告委托诉讼代理人胡淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋出租协议；2、判令被告赔偿租赁期间破坏及偷盗���原告房屋内的中央空调及一个柜式空调、三个挂壁空调、暖气片及暖气管道、门窗、墙面、屋顶装饰板及灯具等所有设施，共计40000元整；3、判令被告赔偿租赁期间私自把原告的房屋修改成汽车通道导致的重大损失，共计30000元整；4、判令被告支付剩余7年的违约金130000元整；4、判令被告赔偿私自拆除原告整个后院厂房(270平米)造成的损失，共计70000元整；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月5日原、被告签订《房屋出租协议》，约定原告将坐落于滨海新区大港上古林南津岐公路西侧天香园饭店北侧房屋出租给被告用于销售大众斯柯达汽车，租赁期限为十年，自2013年7月5日至2023年7月5日，前三年租金为90000元，以后每三年调整一次租金，租金不能高于前三年每年租金的50%，但如果周边租金高于前三年每年租金的50%，也可作为参考协商。合同还约定，被���租赁期间所装修的增加室外防盗门窗空调设施等终归原告所有。在租赁过程中，被告私自修改原告房屋，给原告造成重大损失，并于2016年私自拆除整个后院厂房（270平方米）及原告房屋内的空调暖气屋顶等所有设施，原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告没有违约行为，是原告违约。是原告单方将房租价格上涨到每年150000元，根据被告提供的天香园租户的租赁合同，可以证实市场价格就是每年90000元，另外原告在庭审中陈述违约金的计算方法时，也自认市场价格为130000元，那么原告将租金上调到150000元，明显违反了双方合同约定。二、双方签订的《房屋出租协议》应为无效。从原告提供的临时用地证明来看，该土地的使用期限早已届满，村委会并无权利进行延期，该诉争房屋依规定应拆除。另外临时用地证明并不是原告的名字，而且证上也载明不作为房屋权属证明，亦规定不得转让、租赁，因此原告将该房屋进行出租的行为系无权处分，且属于违法行为，该房屋租赁合同应为无效，被告已于2016年7月5日前将房屋腾出给原告，并未给原告造成任何损失。三、原告称被告偷盗及破坏其空调、暖气片、门窗、修改汽车通道、拆除后院厂房等无事实依据，其所要求的赔偿数额也没有事实依据。1、根据《房屋出租协议》可以看出，出租房内仅有暖气片而已，连暖气管道都没有，根本不能使用，因此原告庭审中称暖气片及暖气管道折旧后价值35000元不是事实，与暖气片的价格严重不符；2、原告并未举证证明房屋内有中央空调、柜式空调等物，亦未举证证明空调、门窗、墙面、屋顶装饰、灯具等系被告偷盗或破坏；3、原告要求赔偿偷盗及破坏的空调、门窗、��面、屋顶装饰、灯具等物、修改的汽车通道、拆除的后院厂房的数额，也没有提供证据予以证实。四、原告要求支付剩余七年的违约金130000元没有依据。1、被告无违约之处，无需支付违约金，被告在租赁该房屋后还投入大量资金进行装修，因原告的违约行为给被告造成了巨大损失，被告保留向原告主张赔偿损失和违约责任的权利；2、双方签订的《房屋出租协议》中并没有关于违约金的约定，且其主张的数额明显过高。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年7月5日原、被告签订《房屋出租协议》，约定由王钢承租位于天津市滨海新区大港上古林南津岐路西侧天香园饭店北侧房屋，租赁期限自2013年7月5日至2023年7月5日，房屋内设施有暖气片。被告在租赁期间所装修的增加室外防盗门、防盗窗、屋内门、窗、空调设施，灯具��窗帘等终结合同后归原告所有，不得拆走。合同同时约定楼房后长9.3米×28米的空基地由被告使用，终止合同后所建筑的厂房归原告所有，不得拆走。合同中关于租金的约定为前三年租金为每年90000元，以后每三年调整一回租金，租金不能高于前三年每年租金的50%，但如果周边租金高于前三年的50%，也可以作为参考协商。双方履行完毕第一个三年期限后，原告要求将租金调整为每年150000元，被告认为原告调整后的租金已高于前三年每年租金的50%，故双方未能协商一致，后被告于2016年7月初搬出诉争房屋。
另查，诉争房屋系不能在房管部门进行权属登记的小产权房屋，没有房屋产权证。原告向本院提交详细地址为大港上古林南路西，单位（人）名称为王春生的建设工程规划许可证并提交售楼协议，欲证实诉争房屋系原告从案外人王春生处购买，并��得建设工程规划许可证。
以上事实有当事人当庭陈述及《房屋出租协议》、双方提交的录音、建设工程规划许可证、售楼协议等证据予以证实，足以认定。
本院认为，原告提交的建设工程规划许可证中所载明的建设面积为225平方米，与其提交的售楼协议中所载明的建筑面积以及诉争房屋的面积均不符合，对建设工程规划许可证的关联性本院不予认可，且该证明确建筑性质为临时，批准使用年限为1999年7月25日至2006年7月24日，原、被告签订《房屋出租协议》的时间为2013年7月5日，已超过临时建筑的使用期限，故双方就诉争房屋签订的《房屋出租协议》依法无效，原告主张解除双方签订的《房屋出租协议》的请求，本院依法不予支持。鉴于《房屋出租协议》无效，且原告对合同无效负有责任，故对原告主张剩余七年违约金130000元的请求，本院不予支持。因合同无效，原告主张被告赔偿因装修增加的空调、门窗、墙面、屋顶装饰板及灯具等设施的损失，于法无据，本院不予支持。根据合同内容，暖气片系诉争房屋原有设施，合同无效后，被告应当返还，不能返还则应当折价补偿。原告主张暖气片折价后价值为35000元，可其未提交证据证明该主张，对原告的该项主张本院不予支持。原告主张被告破坏诉争房屋的门窗、墙面、灯具等设施对其造成了损失，可其提交的证据无法证实被告有破坏上述设施的行为，亦无法证实损失的数额，对原告的主张不予支持。原告主张被告私自将房屋修改成汽车通道，要求被告赔偿该损失30000元，其向法庭提交刘益德和刘长江出具的证明，可刘益德和刘长江均未提交身份证明，亦未出庭接受法庭询问，对二人的身份信息本院无法核实，对其出具的证明本院不予采信，对原告该项诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿私自拆除房屋后院厂房(270平米)所造成的损失70000元，可原告未向法庭提交证据证实被告在诉争房屋后院建造了厂房，且未经建设许可建造的厂房本就应当拆除，未对原告造成损失，原告主张该损失于法无据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘秀通的诉讼请求。
案件受理费人民币5350元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判长付伟勤
代理审判员ＸＸ
人民陪审员王艳丽
二〇一七年三月十三日
书记员施丹