浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终7414号
上诉人（原审原告）溪东社区柳郡苑业主委员会，住所地杭州市余杭区瓶窑镇瓶仓大道16号。
负责人杨丽，主任。
委托代理人盛军华，北京中银（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杭州建龙物业管理有限公司余杭分公司，住所地杭州市余杭区瓶窑镇柳郡苑小区1幢1-1-11号。
负责人王西宾，经理。
被上诉人（原审被告）杭州建龙物业管理有限公司，住所地杭州市体育场路水星阁26号05甲02室。
法定代表人冯鸿波，总经理。
以上两被上诉人委托代理人戚晓光，浙江凯旺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市鸿泰德物业管理有限公司，住所地深圳市福田区八卦四路10号中浩大厦23层2301。
法定代表人冯鸿波。
被上诉人（原审被告）杭州华建置业有限公司，住所地杭州市余杭区瓶窑镇新1**国道与华兴路交叉口。
法定代表人胡建宏，董事长。
委托代理人黄燕，浙江浙经律师事务所律师。
委托代理人徐缅子，浙江浙经律师事务所实习律师。
上诉人溪东社区柳郡苑业主委员会（以下简称柳郡苑业委会）因与被上诉人杭州建龙物业管理有限公司余杭分公司（以下简称建龙余杭分公司）、杭州建龙物业管理有限公司（以下简称建龙公司）、深圳市鸿泰德物业管理有限公司（以下简称鸿泰德公司）、杭州华建置业有限公司（以下简称华建公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年9月9日，甲方华建公司与乙方浙江建龙物业管理有限公司签订《柳郡苑住宅小区前期物业服务合同》，落款盖有建龙余杭分公司公章。合同约定由建龙余杭分公司为柳郡苑小区提供前期物业管理服务，物业服务内容有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理公共秩序维护、安全防范、消防预防等事项的管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；公共部位水电费等的代收代缴等，合同期限自2013年3月15日起至2015年3月14日止为期两年。合同履行过程中，建龙余杭分公司对小区地下车库漏水、水泵损坏、电梯口瓷砖脱落等问题反馈给华建公司进行维修，并对部分消防设施进行了维修保养等。合同到期后，建龙余杭分公司继续对柳郡苑小区进行物业服务管理。2015年11月，柳郡苑业委会成立。2016年4月，柳郡苑业委会邀聘港川物业为柳郡苑小区进行物业服务管理。2016年5月25日，柳郡苑业委会向建龙余杭分公司发出《关于终止<前期物业管理服务协议>的告知函》，通知建龙余杭分公司于2016年5月31日终止对柳郡苑小区的物业服务工作，并于2016年5月28日前做好财务、资产、资料、设备等清理工作，将移交清单报送业委会，将所有账册、凭证及其他财务资料移交业委会或业委会指定的审计单位进行审核，安排好退场准备及其他后续工作：2016年5月27日至2016年5月31日期间与业委会完成移交并退场完毕。2016年6月初，柳郡苑业委会、建龙余杭分公司、港川物业因柳郡苑小区物业交接问题产生纠纷，要求瓶窑镇政府、溪东社区进行协调处理。2016年6月6日，余杭区瓶窑镇政府召开由瓶窑镇政府、瓶窑房管所、溪东社区、柳郡苑业委会、建龙物业参加的专题协调会，会议纪要明确：一、双方同意交接工作自2016年6月6日下午开始，至2016年6月15日完成。二、交接内容“水电交接、设备、设施及相关资料交接、账目移交、人员交接。三、…四、…。2016年7月1日，建龙余杭分公司与港川物业函告溪东社区要求就物业交接过程中出现的相关事宜进行协商，溪东社区组织双方物业召开协调会，同时通知柳郡苑业委会旁听会议，并出具会议纪要，会议内容如下：1.璟轩1幢2单元电梯故障问题由港川物业先行维修。2.消防设备问题：包括1800多个灭火器失效，185块消防柜玻璃破碎、27条水带遗失、安全出口系统失灵、烟感系统失灵、地下车库安全门9扇破损等问题，双方协商不妥的前提下，社区提出第三方认定消防设施过期失灵等问题。港川物业表示认可此方案，建龙物业回复不予处理消防设备问题。港川物业需要建龙物业提供消防竣工图原件及消防验收合格证书原件，建龙物业回复回答不了。3.财务问题：……。4.电表过户问题：……。5.办公室问题：……。6.在财务和消防问题解决后港川物业支付建龙物业6月1日至8日的员工工资。2016年8月16日，溪东社区居委会又组织港川物业、建龙物业及柳郡苑业委会召开协调会，形成柳郡苑新老物业、业委会交接事宜协调会议纪要。会议对小区物业的移交事宜进行了协调，其中对于公共绿化移交事项建龙物业回复：绿化还在开发商质保期，多次发函开放商整改，且更换物业为招标活动，参与投标单位应对小区现状由评估调研，中标了就应该接受管理的现状。对于消防报警系统、消防安全器材、监控设施设备、其他公共设施设备问题交接事宜，此项问题建龙物业回复同绿化问题。以上所有问题因社区多次协调无果，故社区建议三方走司法途径解决柳郡苑新老物业交接事宜。2016年9月23日，因物业交接问题，溪东社区调委会又组织三方进行调解。柳郡苑业委会与建龙余杭分公司达成瓶溪民调(2016)002号人民调解协议书，建龙余杭分公司与港川物业达成瓶溪民调(2016)003、004号人民调解协议书。上述协议对柳郡苑小区物业的经营性收入、建龙物业的预收款项、公用及专用电表的过户等问题达成一致意见。确认《关于柳郡苑前期物业管理办公设施设备及小区公共经营款项交接确认书》、《关于柳郡苑小区物业费、能耗费、车位费、临时停车费交接事宜三方确认书》，对柳郡苑小区电表过户、公共经营性款项、物业费、停车费等预收款项、小区物业办公用品、对外经济合同明细进行交接。因双方对消防设施设备问题未达成一致，柳郡苑业委会认为建龙余杭分公司管理维护保养不力，小区消防设施设备存在较多问题，要求建龙余杭分公司进行维修维护，若不能维修，应赔偿维修费用246840元；建龙余杭分公司认为其已尽到维修保养义务，既然柳郡苑业委会强行要求建龙余杭分公司撤离，且已选聘新的港川物业，现有的消防设施设备问题应由新的物业进行维护。另查明，浙江建龙物业管理有限公司系鸿泰德公司独资设立的有限责任公司。浙江建龙物业管理有限公司余杭分公司系浙江建龙物业管理有限公司于2010年4月22日设立。2013年12月11日，浙江建龙物业管理有限公司变更名称为建龙公司。2014年2月27日，浙江建龙物业管理有限公司余杭分公司变更名称为建龙余杭分公司。2017年1月，柳郡苑业委会诉至原审法院，请求判令：1.建龙余杭分公司、建龙公司、华建公司承担柳郡苑住宅小区物业公共设施设备“消防系统、消防器材”的维修、更换并达到消防验收要求（维修、更换费用暂定246840元）；2.鸿泰德公司对建龙余杭分公司、建龙公司应承担的义务承担连带责任；3.本案诉讼费用由建龙余杭分公司、建龙公司、华建公司、鸿泰德公司承担。案经开庭审理，调解未成。
原审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）柳郡苑业委会是否具有主体资格问题。柳郡苑业委会认为经业委会成员全体会议讨论，并在小区张贴公示，业委会有权代表业主就侵害全体业主权益的事项提起诉讼。建龙余杭分公司、建龙公司、鸿泰德公司、华建公司认为柳郡苑业委会作为业委会没有证据证明本次起诉得到业主大会授权，应当驳回起诉。原审法院认为，全体业主通过召开业主大会选举产生的业主委员会是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，是业主的权益代表，为了本小区业主的利益，业委会有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜主张权利，不违反法律法规的禁止性规定，建龙余杭分公司、建龙公司、鸿泰德公司、华建公司辩称不符合物业管理条例的规定，缺少证据，不予采纳。（二）消防设施设备由谁维修维护、费用由谁承担的问题。柳郡苑业委会认为建龙余杭分公司在从事柳郡苑物业管理中未尽到维修保养义务，造成消防设施设备破损、系统失灵，要求维修或进行赔偿。建龙余杭分公司认为其已尽到维修保养义务，并支出日常维修费用，而且根据《物业管理条例》的规定，大型的消防设施设备维修费用不应由物业公司承担，既然新的物业公司进驻小区，新的物业公司应对小区物业状况全盘接受并进行维护，建龙余杭分公司已撤离柳郡苑小区八九个月，柳郡苑业委会再来起诉建龙余杭分公司，无事实依据，要求驳回柳郡苑业委会的诉请。华建公司认为其作为开发商已将合格的消防设施设备移交物业公司管理维护，现已过质保期，且华建公司也非物业服务合同的相对方，其不应作为被告，应当驳回柳郡苑业委会对华建公司的诉请。原审法院认为，根据华建公司与建龙余杭分公司签订的《柳郡苑住宅小区前期物业服务合同》的约定，建龙余杭分公司应负责柳郡苑小区的物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，建龙余杭分公司庭审中也自认对消防设施设备应当进行日常的维护和管理。物业服务公司对小区内的公用的消防设施亦有定期检验、维修的法定义务。柳郡苑业委会邀聘港川物业入驻小区后，建龙余杭分公司未完成消防设施、设备的移交工作，根据瓶窑镇政府、溪东社区召开的协调会、人民调解协议书及双方交接确认书可以证实消防设施、器材缺失、损毁的事实存在。柳郡苑业委会主张按照其自行委托的沈阳安吉消防安装工程有限公司杭州分公司出具的《消防系统、器材更换及维修报价单》为准确定消防设施、设备的缺损数量，对于此报价单建龙公司、建龙余杭分公司、鸿泰德公司并未认可，该报价单不能证明建龙余杭分公司退出小区时消防设施、器材的缺失、毁损状况，因此不能仅凭柳郡苑业委会事后清点的数额确定损失数量。根据法律规定物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。现小区消防设施、设备缺损系由多方因素造成，柳郡苑业委会举证的证据不足以证明损失的形成系物业公司一方的责任。综合考虑自然损耗折旧和建龙余杭分公司应当承担的相应责任，原审法院酌情确定由建龙余杭分公司赔偿柳郡苑业委会30000元。但对柳郡苑业委会要求建龙余杭分公司对消防设施设备进行维修、更换的诉讼请求，因建龙余杭分公司已实际退出对柳郡苑小区的物业服务，该项诉请存在不适于强制履行的情形，故原审法院不予支持。对于柳郡苑业委会要求建龙公司承担赔偿责任的诉请，因建龙余杭分公司系建龙公司的分公司，建龙余杭分公司的责任应由建龙公司承担。对于柳郡苑业委会要求鸿泰德公司承担连带责任的诉请，因建龙公司系鸿泰德公司一人独资公司，鸿泰德公司未能举证证明建龙公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。对于柳郡苑业委会要求华建公司承担维修及赔偿责任的诉请，因华建公司对小区消防设施设备履行了合格交付和保修义务，同时华建公司也非物业服务合同的相对方，亦无应督促的法定义务，故华建公司并非本案适格被告，对华建公司合理的抗辩意见，原审法院予以采纳，故驳回柳郡苑业委会对华建公司的诉讼请求。综上，对柳郡苑业委会诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判下：一、建龙公司于判决生效后十日内赔偿柳郡苑业委会30000元；二、鸿泰德公司对上述第一项付款义务承担连带清偿责任；三、驳回柳郡苑业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5002元，由柳郡苑业委会负担4394元，由建龙公司、鸿泰德公司负担608元。柳郡苑业委会于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；建龙公司、鸿泰德公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，柳郡苑业委会不服，向本院提起上诉称：2010年8月28日华建公司经物业招标，选聘建龙余杭分公司为柳郡苑住宅小区提供前期物业管理服务。双方签订了物业服务合同，就服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护等进行了约定。案涉小区于2013年陆续交付，2015年11月依法成立了业委会。2016年5月20日上诉人依法召开业主大会，会议决议终止与建龙余杭分公司的物业服务合同，邀聘杭州港川物业管理有限公司自2016年6月1日起为小区提供物业管理服务。建龙余杭分公司未能配合移交工作并产生纠纷，经瓶窑镇支付、溪东社区、瓶窑房管所等机构多次协调，才达成“2016年6月6日起建龙物业办理相关移交工作，至2016年6月15日移交完毕并清退”的会议纪要，但建龙余杭分公司至今仍有部分项目未落实，特别是消防报警系统、消防安全器材、监控设施设备以及其他公共设施设备缺失、损坏、故障等未能解决，问题被遗留并造成安全隐患。在社区协调过程中，建龙余杭分公司推诿，以“应属开发商承担处理的前期质保问题，已多次致函开发商等”为由拒绝履行义务。消防设施设备关系小区居民的生命财产安全，建龙余杭分公司撤离小区前未办理此设施设备的交接，对需维修更换的消防报警系统、消防安全器材等未履行维修更换合同义务，在政府、社区等协调过程中，上诉人依据协调意见委托沈阳安吉消防安装工程有限公司检查报价，维修和更换等费用约246840元。建龙余杭分公司对小区内公用的消防设施设备有检查、维修等合同约定及法定的义务，根据上诉人提交的证据和瓶窑镇政府、溪东社区召开的协调会等内容，结合建龙余杭分公司撤离小区前小区存在消防设施设备缺失和损坏的事实，建龙余杭分公司应对未移交给柳郡苑业委会的消防设施设备的缺失、损坏等承担维修更换责任。维修更换所需费用可参考第三方机构的报价单，也可委托司法鉴定确定需更换维修的消防设施设备的种类、数量和费用。一审认定建龙余杭分公司负有对小区消防设施设备定期检查、维修的义务，但对建龙余杭分公司拒不履行交接义务，造成消防设施设备缺损故障数量未予确定，系对举证责任分配不当。综上，请求撤销原审判决第一项，改判支持上诉人一审的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人建龙公司、建龙余杭分公司共同答辩称:一审认定事实和适用法律正确，上诉人提出的诉讼请求没有依据，其也没有当庭要求进行鉴定，而且其提供的报价单不能证明建龙余杭分公司退出小区时，消防设施的毁损情况，所以不能以上诉人清点的数额计算，上诉人的证据不能证明毁损是建龙余杭分公司一方的责任，一审酌情认定的赔偿是过高的，但建龙公司、建龙余杭分公司也没有提出上诉，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人华建公司答辩称：华建公司对案涉小区消防设施设备履行了合格的交付义务和保修期内的保修义务，同时华建公司也非物业服务合同的相对方，亦无督促的法定义务，故华建公司并非本案的适格被告，上诉人对华建公司的起诉不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
被上诉人鸿泰德公司未进行书面或口头答辩。
二审中，上诉人柳郡苑业委会向本院提交证据如下：1.杭余瓶柳郡【2016】31号文件《关于对柳郡苑建设施工资料，消防设施及排污等方面排查情况的整改通知》及三份附件。2.溪东社区业主委员会会议纪要一份共两页，及该会议签到表一份。3.柳郡苑新老物业、业委会交接事宜协调会议纪要一份。上述证据欲共同证明：1.上诉人在物业公司交换期间，对存在的消防设施设备书面通知建龙余杭分公司要求整改。2.消防设施设备存在的问题是经过业委会讨论和记录的。相关协调会除上诉人和建龙物业公司之间，溪东社区也参与。3.建龙余杭分公司从事物业服务期间未完成消防设施设备的更换维修，导致消?防设施设备故障及缺失一直到目前为止，仍然客观存在。被上诉人建龙公司、建龙余杭分公司共同质证认为：对证据1，是上诉人单方制作，并没有经过建龙余杭分公司的确认，因此不予认可。对证据2，关联性有异议，没有体现出消防设施存在问题的内容，也没有明确具体有哪些问题，签字也只是代表建龙余杭分公司参与了会议，而不是对会议内容认可。对证据3，只看出因为上诉人更换物业参与的评估调研，与存在的问题无关。同时，上述三份证据都不是新证据。被上诉人华建公司认为：上述三份证据均不是二审新证据，因为华建公司不是会议当事人，故对真实性华建公司是不清楚的。且上述证据与华建公司无关，华建公司已经完成了合格交付义务和保修期内的保修义务，保修期满后的维修事宜与华建公司无关。被上诉人鸿泰德公司未发表质证意见。本院认为，证据1系上诉人单方制作，未得到建龙余杭分公司的确认，不能证明小区消防设施设备的实际情况。证据2有建龙余杭分公司代表的签字，本院予以确认。证据3中只笼统提及消防设施设备的交接，没有具体消防设施设备的损坏情况的确定，不能证明待证事项。
二审中，被上诉人建龙公司、建龙余杭分公司、鸿泰德公司、华建公司均未向本院提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：本案二审争议焦点系建龙余杭分公司撤场时，案涉小区消防设施设备的损坏情况以及应由谁承担相应责任的问题。二审中，建龙余杭分公司确认案涉小区交付给其进行前期物业管理时，消防设施设备是完好的，各方当事人均确认消防设施设备已过保质期，因此上诉人要求华建公司作为开发商承担“消防系统、消防器材”的维修、更换并达到消防验收要求的义务，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据余杭区瓶窑镇消防安全管理办公室出具的消防检查记录表，2015年6月5日案涉小区的消防设施、器材处于在位、完整有效状态。根据上诉人送达给建龙公司的《关于柳郡苑前期物业服务终止的通知》和建龙余杭分公司出具给上诉人的复函，可以确认建龙余杭分公司撤出案涉小区的时间为2016年6月1日。虽溪东社区人民调解委员会出具的《协调会会议纪要》中记载的消防设备问题有“1800多个灭火器失效、185块消防柜玻璃破碎、27条水带遗失、安全出口系统失灵、烟感系统失灵”等问题，但上述内容仅1800多个灭火器存在问题得到建龙余杭分公司的签字确认，且该纪要时间为2016年7月1日，距离建龙余杭分公司撤场已有一段时间，故《协调会会议纪要》不足以确认上述消防设施设备的损坏均系建龙余杭分公司的服务造成。华建公司与浙江建龙物业管理有限公司签订的《柳郡苑住宅小区前期物业服务合同》，建龙公司提供的前期物业管理服务包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但共用设施设备的大、中型维修费用，要按相关规定执行。上诉人自行委托的鉴定消防系统、器材更换及维修报价单金额高达246840元，其中需更换及维修的消防系统和器材项目和数量没有得到建龙余杭分公司的确认，也与2016年7月1日溪东社区人民调解委员会出具的《协调会会议纪要》中记载的项目和数量不符，故上诉人要求建龙公司、建龙余杭分公司、鸿泰德公司承担“消防系统、消防器材”的维修、更换并达到消防验收要求（维修、更换费用暂定246840元）的义务，缺乏依据。结合消防设施设备的自然损耗折旧、双方交接时确认的消防设施设备的损坏情况、上述合同约定的内容，一审法院酌情签订建龙余杭分公司赔偿上诉人30000元并无不当。综上，原审法院审判程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4553元，由溪东社区柳郡苑业主委员会负担。溪东社区柳郡苑业主委员会于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。
本判决为终审判决。
审判长 王 辉
审判员 余江中
审判员 韦 薇
二〇一七年十一月二十七日
书记员 逯遇草