北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终1051号
上诉人(原审原告)：王陆陆，男，1992年5月17日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人:李淑清，北京赵建宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:林志东，男，1991年8月22日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人:赵勇，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:常九龙，男，1970年12月16日出生，住北京市怀柔区。
被上诉人（原审被告）:北京天地正缘工贸有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号。
法定代表人:常九龙，总经理。
委托诉讼代理人:范国顺，男，1973年10月8日出生，住北京市怀柔区。
被上诉人（原审第三人）：高汉龙，男，1966年7月17日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人:赵鸿祥，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。
上诉人王陆陆与被上诉人林志东、被上诉人常九龙、被上诉人北京天地正缘工贸有限公司（以下简称天地正缘公司）、被上诉人高汉龙案外人执行异议之诉一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初6521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王陆陆的委托诉讼代理人李淑清，被上诉人林志东的委托诉讼代理人赵勇，被上诉人高汉龙的委托诉讼代理人赵鸿祥，被上诉人天地正缘公司的委托诉讼代理人范国顺到庭参加诉讼。被上诉人常九龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
王陆陆上诉请求：1.撤销一审法院判决，判决立即中止对北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号北京天地正缘工贸有限公司土地（土地证号京怀国用【2005】第XX**号，面积为6531.09平方米）及房屋（京房权证怀其字第XX**号，面积为2461.58平方米）的强制执行并解除查封。请求撤销司法拍卖。事实和理由：一、一审法院未确认王陆陆系天地正缘公司的债权人。一审庭审中双方均确认2014年怀民初字第04110号判决中，天地正缘公司享有466万元的债权及利息，但一审法院对于该事实却未认定。二、司法拍卖显失公平，低价拍卖损害了承租人及债权人的利益。一审庭审查明的事实证实司法拍卖的土地上有一栋楼房和门卫房未评估，已评估的楼房中地下一层未评估，因此评估价和起拍价很低，仅为1278万元，损害了债权人的利益。三、此案件除基础法律关系外，还应审理拍卖程序和实体是否合法，而一审判决中对拍卖的相关事实均未查明，有不公正之嫌。一审法院对王陆陆和天地正缘公司均提出的遗漏了应拍卖房产一事未做回应。四、认定事实错误，王陆陆已支付租金300万元，天地正缘公司认可2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》，租赁合同是有效的，常九龙作为法定代表人有签字权且该公司是认可的。五、一审法院未查明法院拍卖时通知承租人的证据及拍卖程序的合法性，因此该司法拍卖严重损害了作为利害关系人的王陆陆的利益。综上，请求二审法院依法判决。二审庭审口头补充上诉意见：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条及第二十一条的规定，希望二审法院判如所请。
林志东辩称，同意一审判决。
高汉龙辩称，同意一审判决，请求驳回上诉维持原判。
天地正缘公司辩称，不同意一审判决，同意王陆陆的上诉意见。
常九龙二审未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。
王陆陆向一审法院起诉请求：1.请求法院立即中止对北京怀柔区怀柔镇刘各长村445号北京天地正缘工贸有限公司土地（土地证号为京怀国用【2005】第XX**号，面积为6531.09平方米）及房屋（房权证号为京房权证怀其字第XX**号，面积为2461.58平方米）的强制执行，并解除查封；2.请求撤销司法拍卖；3.要求林志东、常九龙、天地正缘公司承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月12日，常九龙与林志东签订《借款合同》，常九龙向林志东借款1300万元，天地正缘公司将其名下位于怀柔区怀柔镇刘各长村445号的房产及土地使用权抵押给林志东作为抵押担保，并办理了抵押登记。因常九龙未还款，林志东依据已经发生法律效力的（2013）京国泰执字第01号执行证书向一审法院申请执行，一审法院于2014年3月3日立案受理。在执行过程中，一审法院于2014年12月24日依法查封被执行人天地正缘公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号土地一宗的使用权（土地证号为京怀国用【2005出】第XX**号，面积为6531.09平方米）；于2014年12月25日查封登记在天地正缘公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号的房屋两幢（房权证号为京房权证怀其字第XX**号，面积为2461.58平方米）。并于2015年4月24日通过淘宝网司法拍卖网络平台公开将上述不动产进行拍卖，并于当日拍卖成交价为12780000元，高汉龙取得了该房屋所有权及土地使用权。2016年9月5日，一审法院向天地正缘公司送达公告，责令其于2016年9月16日前将占用的北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号土地及房屋予以退出迁出。王陆陆认为其对上述土地及房屋享有租赁权，已经合法占有使用上述土地及房屋，故向一审法院提出执行异议，请求中止对上述土地及房屋的执行，撤销拍卖行为。一审法院于2016年10月20日作出（2016）京0116执异32号执行裁定书，裁定驳回王陆陆提出的异议请求。王陆陆于2016年10月25日收到该裁定，因不服该裁定，于2016年11月8日向一审法院提起执行异议之诉。
在本案审理过程中，王陆陆提交其与天地正缘公司签订的租赁合同，合同的签订实际为2013年4月1日，合同甲方签字（章）处有常九龙的签字，但未加盖天地正缘公司的公章。双方约定的租赁期限为自2013年4月1日至2033年4月7日，年租金为15万元，租金一次性付清，共计300万元。支付方式为转账，付款日期为2013年4月7日前。2013年3月28日，王陆陆向常九龙账户中转入300万元。王陆陆并提交2013年4月5日常九龙出具的收条证明租赁费已全额付清。经一审法院询问，对于租赁房屋的用途，王陆陆陈述称，租赁房屋时为了物流周转，但租赁完后一直没用，2014年年初交给案外人京北八旗公司使用，也一直未使用，王陆陆在那存放了点办公用品，到2015年3月时与京北八旗公司签订了合同，按照每年10万元的标准收取了5年的租金。对于支付租赁费的时间发生在租赁合同签订前的原因，王陆陆陈述称，系王陆陆谈好后，补签的合同。
一审法院另查，一审法院（2014）怀民初字第04110号生效民事判决书认定，2013年3月29日，王陆陆与天地正缘公司签订了《借款协议》一份，约定天地正缘公司向王陆陆借款人民币1400万元。同日双方签订了《房屋抵押借款合同》。天地正缘公司用其位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号1幢等2幢房屋，抵押金额为人民币1400万元，并于2013年4月3日办理了抵押登记。
一审法院认为，案外人执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的的执行，以防止案外人的合法权益受侵害。在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王陆陆提供租赁合同及收条、银行转账记录证明其对执行标的享有租赁权，但租赁合同上未加盖天地正缘公司公章，双方约定20年租金一次性付清，租金付款时间早于合同签订的时间，且系王陆陆向常九龙个人账户中转账300万元。另在租赁合同签订前王陆陆与天地正缘公司存在抵押借款合同关系，王陆陆对租赁合同中的房屋享有抵押权，并在2013年4月3日办理了抵押登记。且王陆陆陈述称合同签订后并未使用租赁物，而是在2015年3月以低于其承租时的租赁费转租给了案外人。在合同的签订、租金的交付、租赁的用途等方面，存在与交易常规不符之处，存在一定的疑点。此外，林志东设立抵押权的时间为2012年12月12日，根据相关法律的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中王陆陆提交的租赁合同签订的时间在抵押权设立之后，且王陆陆与天地正缘公司租赁关系存在一定的疑点，王陆陆未提交充分的证据予以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故王陆陆要求对中止执行、解除查封、撤销司法拍卖的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。常九龙经一审法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为其放弃答辩及质证的权利。
综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回王陆陆的诉讼请求。
二审中，王陆陆提交北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第04110号民事判决书，用以证明王陆陆对天地正缘公司存在466万元的债权，执行拍卖价格过低损害王陆陆作为债权人的利益。林志东认为对该证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可；高汉龙对该证据的真实性及证明目的不予认可；天地正缘公司对该证据的真实性、证明目的均予以认可。
另，王陆陆在二审中申请调取林志东案件诉讼材料，用以证明拍卖程序有遗漏现象。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。故在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据已经查明的事实，林志东设立抵押权的时间为2012年12月12日，王陆陆提交的租赁合同签订的时间在抵押权设立之后，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；且王陆陆是否对房屋拥有承租使用权并不影响所有权人对该房屋的处分权利，也不影响该房屋进入执行程序被拍卖而变更所有权人。故王陆陆在提供的现有证据并不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的情形下，一审法院对其相应诉讼请求不予支持并无不当。
关于王陆陆二审提交的证据材料及调取证据申请，本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定，王陆陆在本院审理期间申请调取的证据在一审法院审理期间已经客观存在，王陆陆未予申请，且其申请调取的内容不能证明其主张的事实成立，故对其调取证据申请本院不予准许；关于其提交的证据，该证据并未体现与本案所涉争议的直接关联性，故对其主张的证明目的本院不予采信。
综上所述，王陆陆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由王陆陆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
审 判 员 石 煜
审 判 员 张 慧
二〇一八年一月三十一日
法官助理 常 欣
书 记 员 邸 硕