北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0107民初12454号
原告：田时英，男，1941年5月25日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：田丽蓉，女，1968年2月19日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：马龙，陕西三边律师事务所律师。
被告：冯锦魁，男，1977年10月1日出生，住北京市石景山区。
原告田时英与被告冯锦魁担保物权纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官宋颖担任审判长，人民陪审员钮金荣、柳志然参加的合议庭，并适用普通程序公开开庭进行了第一次审理。后依法适用普通程序公开开庭进行了第二次审理。原告田时英之委托诉讼代理人马龙、被告冯锦魁到庭参加了全部诉讼，原告田时英到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理完毕。
原告田时英向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2012年12月18日签订的房地产抵押合同，并判令冯锦魁协助田时英解除在北京市国土资源局石景山分局办理的北京市石景山区金顶街3区10栋1010号房屋的抵押手续；2、判令冯锦魁返还田时英的房屋产权证；3、判决冯锦魁承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月17日双方签订了60万的《借款合同》，2012年12月18日，双方去房地产管理部门办理对该借款的抵押手续时在建委就该借款又签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》，借款期限6个月从2012年12月17日至2013年6月16日止，但是冯锦魁实际给田时英借款52.8万元。2013年3月17日又约定借款40万，约定借款期限3个月从2013年3月17日至6月16日止，但是冯锦魁实际给田时英借款28万元。田时英从2013年7月15日至2016年7月1日分37次，每次给付4万，合计给付冯锦魁本金及利息148万元。2017年5月2日田时英再次给付冯锦魁99733元人民币；以上田时英合计给付冯锦魁1579733元人民币。鉴于此，田时英本息已经早已还清，田时英的借款义务已全部履行完毕，双方签订的抵押合同以及借款合同应当终止或解除。冯锦魁应该协助田时英解除办理抵押手续，并将房屋产权证归还给田时英。鉴于此，依据《民事诉讼法》第119条之规定向法院提出诉讼。
被告冯锦魁答辩称：不同意田时英的诉讼请求。理由如下：本案田时英起诉过，第一次诉讼时，田时英说每月还的四万不是利息，而是本金，在本次诉讼中田时英承认了是利息，在此次诉讼中，田时英从2016年7月到现在的利息都没有还过。上次案件，即便是以80.8万为本金计算，田时英返还冯锦魁的钱也不够偿还本息，而且田时英的诉讼请求中也没有要求明确计算方式，所以当时一审法官在本金认定中冯锦魁没有过多纠缠，不过目前冯锦魁又找到了一张10万元的取款凭条，所以冯锦魁总共交付的款项是90.8万，冯锦魁认为借款的本息均没有还清，应驳回田时英的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年12月17日，田时英与冯锦魁签订《借款合同》一份，约定田时英向冯锦魁借款60万元，借款期限为自2012年12月17日起至2013年6月16日止，以田时英名下位于石景山区金顶街三区10栋1010号房屋（以下简称1010号房屋）作为抵押。2012年12月18日，双方再次签订了《借款合同》及《房地产抵押合同》各一份，《借款合同》约定田时英向冯锦魁借款60万元，借款期限为2012年12月18日至2013年6月17日，用途为货款；抵押合同约定田时英将其名下1010号房屋抵押给冯锦魁，作为此次借款的担保，担保范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，双方办理了抵押登记。同日，冯锦魁向田时英账户内转入52.8万元。
2013年3月17日，田时英与冯锦魁再次订立《借款合同》一份，该约定田时英向冯锦魁借款100万元，借款期限为自2013年3月17日至2014年3月16日，以田时英名下1010号房屋作为抵押，金额60万元；超出部分40万元由案外人刘斌进行担保。同日，冯锦魁向田时英之女田丽蓉账户内转账28万元。
2013年7月至2016年7月期间，田时英每月向冯锦魁账户内转账4万元，其间，2015年8月未发生转账。以上转账数额合计148万元。
2016年9月18日，田时英以民间借贷纠纷将冯锦魁诉至本院，认为其所借款项本息已全部还清，要求判令解除双方签订的《房地产抵押合同》，并要求冯锦魁解除对1010号房屋的抵押登记。该案诉讼中，双方均认可2013年3月17日《借款合同》中的60万元与2012年12月18日《借款合同》中的60万元系同一笔款项。本院就该案作出（2016）京0107民初12042号民事判决书，认定双方约定了每月4%的借款利息，在交付借款时将利息从本金中预先扣除且利息水平过高，故以冯锦魁实际交付的80.8万元作为借款本金，并按照3%的利息水平计算田时英应付之利息。因田时英自2013年7月起每月向冯锦魁偿还4万元，计算时应当自2013年7月起自田时英每月支付的4万元中先行扣除已经产生的月息（按照月息3%计算），余额为偿还本金数额，计算每月产生的利息时，按照尚未偿还的本金余额计算，据此该判决认为截至2016年7月，田时英尚有借款本金未偿还。且双方未就60万元和40万元债务偿还顺序进行约定，故田时英的每一次给付均为先清偿两笔借款的利息，再按比例清偿本金。据此，无法认定田时英就设立抵押的借款已经偿还完毕，故驳回了田时英的诉讼请求。
田时英不服一审判决上诉于北京市第一中级人民法院。二审中，双方在一审案件中的“本息计算过程表”上签字。根据该表，截至2016年7月1日，就80.8万元之借款，田时英尚欠冯锦魁借款本金8.476700576万元未还。田时英与冯锦魁均确认，对按表中计算方式计算出的未还本金数额8.476700576万元之数字本身无异议。后田时英撤回该案上诉。
2017年5月2日，田丽蓉向冯锦魁账户内汇款9.9733万元。关于该款项金额，田时英主张系以8.4767万元为本金，自2016年7月1日起至2017年5月2日止，按年利率24%计算所得之金额。后田时英向本院提起本案诉讼，主张其所欠冯锦魁全部本息均已清偿完毕，要求解除双方《房地产抵押合同》并解除抵押登记。
本案诉讼中，冯锦魁提交了取款凭证一张，系冯锦魁于2012年12月17日取现10万元，该凭条上有“田时英”字样签字。经询问，冯锦魁称该笔10万元系交付40万元的借款，田时英对此不予认可，否认收到该笔款项。对于该10万元款项，冯锦魁在（2016）京0107民初12042号案件中并未予以主张。
另查，经询问，冯锦魁认可1010号房屋所有权证书可由其支配。
上述事实，有原告田时英提交的《借款合同》三份、《房地产抵押合同》、银行转账凭证、（2016）京0107民初12042号民事判决书、（2017）京0107民终1910号民事裁定书、“田时英一案的偿还本息计算过程”及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，田时英与冯锦魁签订的三份《借款合同》及《房地产抵押合同》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依合同约定全面履行自己的义务。根据已生效的（2016）京0107民初12042号民事判决书，冯锦魁向田时英实际交付的借款为80.8万元，双方约定了4%的月息。原审承办法官以80.8万元为本金，按照3%的利息水平计算田时英应付之利息，并自2013年7月起自田时英每月支付的4万元中先行扣除已经产生的月息，余额为偿还本金数额，该计算方法并无不妥，且双方当事人对以该计算方式所得结果本身均无异议，本院亦予确认。根据该计算结果，截至2016年7月1日田时英尚有8.476700576万元借款本金未清偿完毕。2017年5月2日，田时英之女向冯锦魁汇款9.9733万元，故本院应考察田时英向冯锦魁返还的该笔款项是否足以清偿8.476700576万元借款本金及相应逾期利息。自2016年7月1日至2017年5月2日，以年利率24%计算，上述款项产生的利息共计1.69534万元，因双方并未约定债务清偿顺序，故田时英向冯锦魁偿还的9.9733万元应先抵充上述利息，余款8.27796万元再抵充本金。现田时英所借之两笔款项，数额不同、担保方式不同，但到期时间相同，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条之规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。本案中，两项债务均已到期，故余款8.27796万元应优先抵充担保数额较少的债务，即2013年3月17日所签定的《借款合同》中所涉“40万元”之债务。据此，8.27796万元抵充完毕8.476700576万元中“40万元”未偿还部分款项后，尚不足以抵充完毕“60万元”所涉部分借款。在主债权未消灭的情况下，担保物权不应消灭，故此，田时英要求解除双方《房地产抵押合同》，并要求冯锦魁协助田时英解除1010号房屋的抵押手续的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但双方虽就1010号房屋设立抵押登记，冯锦魁持有田时英房屋所有权证书并无法律依据，故田时英要求冯锦魁返还其1010号房屋所有权证书之诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：
一、被告冯锦魁于本判决生效后十日内返还原告田时英北京市石景山区金顶街三区10栋1010号房屋的房屋产权证书（京房权证石私字第XX**号）；
二、驳回原告田时英的其他诉讼请求。
案件受理费七十元（原告田时英已预交三十五元），由原告田时英负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋 颖
人民陪审员 柳志然
人民陪审员 钮金荣
二〇一七年十一月一日
书 记 员 王晓蒙