浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第1279号
上诉人（原审原告）：方超宇。
委托代理人：冯晓春，黑龙江瑞秋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州万科中梁置业有限公司。住所地：温州市瓯海区三垟街道吕家岸路****号（*层）。
法定代理人：赵海锋，总经理。
委托代理人：王振宇，系该公司员工。
委托代理人：陈永旭，浙江平宇律师事务所律师。
上诉人方超宇因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯民初字第01309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人方超宇的委托代理人冯晓春，被上诉人温州万科中梁置业有限公司的委托代理人王振宇、陈永旭到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于温州市瓯海区三垟街道瓯海大道北侧的留园（推广名：金域中央）楼盘由被告温州万科中梁置业有限公司开发建设，该楼盘于2013年5月开始对外宣传，8月正式公开销售，宣称“2小时劲销16亿”，其宣传楼书上载明“超越中梁，超越万科”、“宽阔南北栋距”、“新城中央19万方法式大盘”、“湿地首排”、“下沉式泳池”、“八大超越”、“近400米长河滨景观”等，并自此至今屡见报端，在大部分广告上注明广告内容仅为要约邀请，图片或文字所展示的项目地貌、景观、后期开发状况及项目周边信息可能与实际存在差异，且可能存在变更，仅供参考，均不作为公司承诺，最终以实际交付及政府规划为准。被告在其售楼处摆放楼盘沙盘模型，其楼间距比楼盘实际建设情况拉宽，在沙盘模型提示“本沙盘模型……，且为更便于客户观赏，模型局部扩大了建筑、景观、楼间距等的比例，与实际比例不一致，仅供参考，……”。
原告经向被告认购“留园”商品房，双方于2013年10月5日在被告售楼处签订《商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告购买“留园”的商品房一套，交房时间为2015年12月31日。合同及附件每页均连续标注总页数及所在页码，原告主张的第二项诉讼请求中的第（十一）条（即诉称的附件八补充协议的第4.2.1条）并非上述合同及附件内容，其起诉主张的其他条款均为合同及附件补充协议内容，其中合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付合同商品房总价款的万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同商品房总价款的30%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付合同商品房总价款万分之三的违约金”；第十条“出卖人逾期交房的违约责任”,约定“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三(该比率应不小于第①项中的比率)的违约金”；第二十三条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”；第二十四条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”
讼争《商品房买卖合同》封面后页“商品房买卖合同说明”部分印制相关提示：“1.本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询；…3.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”合同附件八“补充协议内容”首段标示说明：“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在合同签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均具有约束力。”原、被告均在《商品房买卖合同》及附件八落款处分别签字确认。
2013年8月5日，案外人黄和进向工商部门投诉称其向被告支付购房定金后，发现被告提供的商品房买卖合同约定交房时间延迟，认为合同条款不合理。经工商部门协调，黄和进（为乙方）与被告（为甲方）于2013年8月9日达成《补充协议（二）》，约定乙方向甲方购买留园项目10幢2202号商品房并签订《商品房买卖合同》（含附件）（以下简称“主合同”，同日签订），甲方在合同签订前已在售楼处、开盘现场展示了主合同全部条款及内容，现双方将主合同原第十条“出卖人逾期交房的违约责任”载明的“1%”修改为“30%”；乙方承诺不再就主合同的条款内容提出任何其他修改要求。
2007年开始，温州市区商品房实行网上销售。涉案合同的附件内容录入温州房管网的温州房产市场信息系统后，该网签系统自动生成文本格式（字体、间距、粗细等），被告无法再行设置文本格式。
2014年9月1日，原告起诉，提出如下诉讼请求：一，依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中下列条款无效：
（一）第四条第二款：下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主所有。1.车位，规划内车位（包括露天及地下车位、车库）为出卖人所有，出卖人可在法律规定的范围内进行出租、销售等处分行为，人防车位为出卖人出资建设，属于出卖人所有，出卖人有权依法处分。2.车库，明示附赠个人的庭院归特定买受人所有，不属于全体买受人共有。（二）第九条“交付期限及条件”第二款“出卖人可据实予以延期”第2项中的“台风”、第4项中的“法律、政策变动或政府部门等原因导致开发建设延长的”。
诉讼请求二，依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议中下列条款无效：
（一）第1.1条：前述层高在符合规范前提下，局部可能存在高于或低于该层高的情况。
（二）第1.2.3条：上述阳台数量信息可能未能穷尽所有信息或与实际情况存在差异，买受人知悉并无异议，并同意以实际交付为准。
（三）第2.1.1条：本项目内规划的地下及露天停车位（/停车库）均为出卖人投资建设，所有权属于出卖人。出卖人本着首先满足业主需要的原则，对其进行销售（/出租），售价（/租金）另行约定。
（四）第2.1.2条：本项目内规划的人防车位为出卖人投资建设，归出卖人所有，出卖人有权依法处分，不属于业主共有。出卖人本着首先满足业主需要的原则，对车位进行出租（/销售），租金（/售价）另行约定。
（五）第2.2.1条：设计上专属特定房屋的庭院（/绿地）露台（/屋顶平台），归该房屋的业主专有。该部分的保修、维修、缴费责任视同专有部分，依照法规及业主公约的规定由该特定房屋的业主承担，买受人对此知悉且无异议。关于该部分的具体位置，出卖人已在销售模型、沙盘、重要信息提示中做出了公示，买受人知悉且无异议。该部分如何办理权属登记，依照法律法规规定。买受人在使用时不得改变其用途及外观，并应遵守《业主临时管理规约》和业主大会/业主委员会制定的管理规则。
（六）第2.2.2条：本项目部分商品房存在附赠庭院，主要分布于本期所售4#、9#楼一层房源。附赠庭院归该特定商品房业主所有。如有附赠庭院，庭院面积未计入商品房计价面积，买受人同意并无异议，具体所涉房源、附赠面积、数量及交付状态等情况均以实际交付为准。买受人在使用时不得改变其用途，并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则。附赠庭院交付时，主要以【绿篱】方式围合，地面为【草坪】，不存在树木、花卉等景观或者桌椅等设施，具体以实际交付为准。
（七）第2.2.3条：附赠庭院、露台或其他附赠部位的面积均未计入商品房产权面积，亦不能进行产权登记。如将来因测绘规划变化等原因导致该部分被计入产权登记面积，双方同意由买受人无偿取得该部分面积，无须另外支付合同价款亦无须按照主合同第六条关于面积变更约定处理，双方应就面积变化另行签订补充协议以便办理产权登记，由此需支付的相关税费由买受人承担。
（八）第2.2.4条：附赠庭院、露台或其他附赠部位，仅出于出卖人为使买受人尽量获得空间最大化利用率为目的作出的赠送。买受人不得因附赠部位的面积或实际交付情况差异等为由提出赔偿、拒绝收房、解除合同或退房等要求。
（九）第2.3条：全体买受人同意在本项目交付后将上述外墙面的使用权委托物业管理公司统一进行管理和使用。如买受人在房屋交付后基于对专有部分使用的特殊要求，可以无偿利用屋面及与之相对应的外墙面（如悬挂空调外机、底层商铺广告等）。
（十）第4.1条：第二期为总房款的X%计￥X元（大写：人民币【】圆整），买受人应在签约之日起90天内支付。如买受人未按上述约定期限支付房款，则买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人有权要求买受人一次性付清该期逾期应付款及所有未到期房款。
（十一）第4.2.1条：买受人采取组合贷款按揭方式付款，首期房款人民币915760元（大写人民币【玖拾壹万伍仟柒佰陆拾】圆整），应在合同签订当日支付给出卖人；剩余房款人民币2110000元（大写：人民币【贰佰壹拾壹万】圆整），买受人申请按揭贷款。买受人应在签订本合同之日起10日内提供按揭贷款所需全部资料、办理委托公证，并与银行（公积金中心）办妥按揭相关手续，按揭贷款应在放款条件达到之日起20日内到达出卖人账户。若买受人逾期未办理公证委托，或未办妥按揭手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或买受人提供资料不合格、资信不满足银行要求导致按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达出卖人账户的，则买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人有权要求买受人一次性付清所有剩余房款。
（十二）第4.2.2条：买受人申请公积金贷款或组合贷款的，如因提交资格不合格、征信不符合要求等原因导致无法通过公积金贷款或组合贷款付款的，出卖人有权要求买受人将付款方式变更为银行贷款、分期付款或一次性全额付款。如转为银行贷款方式的，买受人应在收到出卖人通知之日起10日提交集齐资料并办妥贷款手续，且按揭款项须在30日内达到出卖人账户，否则买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任且出卖人有权要求买受人一次性付清所有剩余房款；如转为分期付款或一次性付款的，买受人应按照出卖人要求付清差额，按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。
（十三）第4.2.3条：银行（或公积金中心）核准可以申请的按揭贷款（或公积金贷款）金额少于买受人申请贷款金额时，买受人应在收到按揭银行（或公积金中心）或出卖人的通知后10日内付清差额部分，否则买受人应按合同第八条承担逾期付款的违约责任。
（十四）第4.2.4条：若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求买受人增加首付款比例的，买受人应在收到按揭银行或出卖人的通知后10日内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。
（十五）第4.2.5条：因买受人未能办齐按揭手续的资料导致未能在合同约定时间内按揭付款的，责任由买受人自行承担，买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。
（十六）第4.3条：买受人已了解并明确知悉温州市政府关于限购限贷政策，并确认符合购买或贷款资格，否则应承担由此发生的一切不利后果。
（十七）第4.4条：如因限贷政策导致买受人无法办理按揭贷款的，不作为合同解除事由，买受人应在收到按揭银行或出卖人的通知后10日内付清剩余款项。因限购政策导致已签订合同无法登记备案的，则出卖人有权选择解除合同或要求继续履行，出卖人解除合同的，买受人应按已签订合同的总房款的30%向甲方支付违约金。
（十八）第4.5条：买受人应在收到出卖人通知之日起5日内向出卖人或出卖人指定的人员或中介机构出具不可撤销的书面委托手续并办理委托公证，委托出卖人或出卖人指定人员或机构代办按揭贷款、买卖预告登记、抵押预告登记等相关手续。委托办理所产生的公证费、手续费、办证费等一切相关费用均由买受人自行承担，且应自出卖人通知之日起5日内向出卖人支付，否则每逾期一日应支付费用总额千分之一的违约金。无论委托公证与否，买受人均应在收到出卖人或银行通知之日起10日内配合办理买卖预告登记、预抵押登记等相关手续，否则每逾期一日，买受人应按总房款万分之三支付逾期违约金，且出卖人有权选择解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款30%违约金。
（十九）第5.1条：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失的，否则出卖人不承担赔偿责任。
（二十）第5.2条：由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。
（二十一）第5.3条：第5.3条特别提示：
（二十二）第5.3.1条：前期宣传展示的仅为部分户型，部分房源存在宣传以外的其它户型或存在局部差异。但此类整体不同或局部差异均不影响正常使用功能，且所涉此类差异的商品房在成交价中包含此因素。局部差异主要如下：
（二十三）第5.3.1.1条：部分房源存在户型镜像，即面积和户型格局基本相同，但布局互为镜像，包括但不限于开关面板、厨房台面、开窗位置相反等。主要有：东边套与西边套商品房互为镜像；中间套东户与中间套西户商品房互为镜像。
（二十四）第5.3.1.2条：部分房源存在卫生间、厨房等房间的开窗形式（如窗户样式、开窗位置、尺寸）不同。包括但不限于：中间套与边套卫生间、厨房等房间存在上述情况。
（二十五）第5.3.1.3条：建筑单位立面设有腰线造型，腰线位置的户型可能与其它同类户型存在差异。差异情况及所涉房源包括但不限于：①1#楼201-204阳台局部反栏较高，次卧室窗外有门头女儿墙，有一定遮挡；202、204室厨房窗台较高；401-404室南面大线脚处阳台反栏较高；501-504室南面阳台局部反栏较高；2601-2604南面八角阳台做实栏板无柱，次卧室南面没有设备平台；2701-2704南面八角阳台无柱，次卧室南面没有设备平台。②2#楼201-204阳台局部反栏较高，次卧室窗外有门头女儿墙，有一定遮挡；202、204室厨房窗台较高，204室卫生间北侧空调机位不同；401-404室南面大线脚处阳台反栏较高；501-504室南面阳台局部反栏较高；2601-2604南面八角阳台做实栏板无柱，次卧室南面没有设备平台；2701-2704南面八角阳台无柱，次卧室南面没有设备平台。③3#楼301室卫生间窗台较高；302、303、402、403主卧室窗宽度较小；401-404室南面大线脚处阳台反栏较高；2602、2603、2702、2703室卧室凸窗造型变化。④4#楼401-404南面大线脚处阳台反栏较高；⑤5#楼201阳台外有门头女儿墙，存在一定遮挡；401、402南面大线脚处阳台反栏较高；401、402、901、902、1401、1402、1801、1802、2201、2202主卧局部窗台较高。
⑥6#楼201-204门头女儿墙对卧室的窗户有一定遮挡；401-404南面大线脚处阳台反栏较高；⑦9#401-404南面大线脚处阳台反栏较高；⑧7#、8#、10#楼201阳台外有门头女儿墙，存在一定遮挡；401、402南面大线脚处阳台反栏较高；402、902、1402、1802、2202主卧局部窗台较高；⑨11#楼202、203、206、207、302、303、306、307、402、403、406、407主卧室窗宽度较小；404、405室主卧室窗台较高；401-408室南面大线脚处阳台反栏较高，2602、2603、2702、2703室卧室凸窗造型变化。
（二十六）第5.3.1.4条：部分房源内存在风管。主要分布在165毛坯户型的次主卧系统卫生间西侧位置（该处风管厚度约320mm，长度约850mm）。
（二十七）第5.3.1.5条：11#、3#所有房源，户内（厨房除外）窗台高度实际一般约为650mm（厨房窗台高度约为900mm）。但其中，部分房源高度略有差异，主要如下：①3#、11#楼所有中间套户型（对应为02、03、06、07室）与主卧相邻的书房或次卧（功能区定义以实际交付为准）南向窗台高度约为900mm；②11#楼404、405主卧窗台高度约为900mm。
（二十八）第5.3.1.6条：因结构、户型设计要求等因素，不同房源户内剪力墙所在部位、大小（包括长度、厚度）存在差异。
（二十九）第5.3.2条：本合同项下条款可能未能穷尽所有差异情况或涉及差异的房源信息，但均不影响商品房质量或使用功能，买受人知悉并接受差异，并同意以实际交付为准。
（三十）第5.3.3条：买受人知悉并无异议：所有商品房卫生间、阳台、附赠露台（如有）均已根据国家设计规范等相关规定做防水处理，其他部位（包括附赠部位（如有））均未做防水处理。
（三十一）第6.3条：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金外，出卖人应选择电话、挂号信、特快专递（如EMS）或媒体广告灯方式之一通知买受人办理房屋交付手续。采取电话方式通知的，发出时间视为到达时间，在办理交付手续现场补签交付通知书；采用特快专递、挂号信等通知方式的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。但是，前述规定的送达日期与被通知方实际收到或正式签收的日期不一致时，则以各日期中最早的日期为送达日。出卖人已履行通知义务，但买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。
（三十二）第6.5条：房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的（主体结构质量不合格严重影响使用功能的除外），应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。灭失或毁损等风险自合同约定的交付之日起转移至买受人。
（三十三）第6.7条：房屋交付时，买受人单方面认为房屋本身或配套环境、设备与合同约定存在差异的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。但买受人不得以此拒绝收房。
（三十四）第8.1条：出卖人承诺于【2016】年【6】月【30】日前取得房屋所有权及国有土地使用权的初始登记（即“大证”）。买受人购买的商品房的分户房屋所有权证及国有土地使用权证（即“小证”）应由买受人自行办理，除特别约定外，出卖人不承担上述证件代办义务，但出卖人自前述承诺取得初始登记日之日起一年内，应协助买受人办理分户房屋所有权证及国有土地使用权证（即“小证”）。
（三十五）第8.2条：买受人如采取一次性付款应自行办理房屋所有权证及国有土地使用权证，出卖人不承担代办义务，但出卖人应当在房屋交付后的365日内协助买受人办理房屋所有权证。办证所发生的相关费用依照国家规定，由买卖双方各自承担。
（三十六）第8.3条：买受人若采取银行抵押贷款、公积金抵押贷款或银行与公积金组合抵押贷款方式购房的，该房屋的产权证必须由出卖人或出卖人指定的中介机构代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人指定的人员或中介机构提供不可撤销的书面委托手续，并向出卖人缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担延迟交付的责任。如买受人未完整提供上述资料和费用逾期达7个工作日以上，买受人应承担抵押贷款总额10%的违约金；逾期达15个工作日以上，出卖人有权解除合同。上述涉及资料及费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准。
（三十七）第8.4条：买受人取得房屋所有权证书或者分户国有土地使用权证书的，是指买受人所购买的房屋或者买受人取得的分户国有土地使用权登记在买受人名下，完成房屋所有权或者分户国有土地使用权登记即视为买受人取得房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书。
（三十八）第9.2条：保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿。
（三十九）第10.2条：买受人知悉并同意：高层住宅物业费为【3.20】元/平方米/月，多层住宅物业费为【3.90】元/平方米/月，商业物业费为【6.00】元/平方米/月，车位管理费为【60】元/个/月。物业服务费经由业主大会或业主委员会与物业服务公司协商一致调整的，按照调整后的费用标准执行。
（四十）第13.1条：买卖双方之间的权利义务以合同、补充协议及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的定立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受约束。
（四十一）第13.2条：买受人知悉并无异议：本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性及可能的错误，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为准。
（四十二）第13.3条：出卖人对规划建设范围之外的环境、代建工程、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。
（四十三）第13.4条：本项目前期宣传资料中插入的展现项目地块整体情况、后期开发情况、或与项目地块及周边情况有关的图片均为意向图，展示的项目地块样貌、建筑、景观及周边情况等可能与实际存在差异，仅供参考。双方确认出卖人做出的于此相关的广告宣传不构成合同内容，对双方没有约束力。
（四十四）第13.5条：买受人知悉并无异议：前期有关项目整体信息介绍的沙盘、模型等实体展示，旨在提供项目地块大体布局和情况，因比例、材质、后期变更等因素，其展示的建筑、景观、道路、停车位、门窗、楼道、后期开发状况等位置、外观、朝向、效果等细节与实际交付存在差异，且沙盘展示的建筑、景观、间距等比例与实际比例不一致，因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示，均仅供参考。小区公共区域的零星摆设（如桌椅、阳伞等），交付时不存在，仅为示意。双方一致同意，前述沙盘、模型等展示不构成合同内容，没有约束力。
（四十五）第13.6条：买受人知悉并无异议：前期有关项目户型、公共部位、装修装饰的实体展示（包括但不限于概念展示间、户模等）及宣传资料（包括但不限于户型手册、报广、单页、口头介绍、解说等）旨在提供空间及装修创意参考，其宣传展示的户内及公共区域的布局（如摆放位置、功能区定位等）结构（如部分隔墙、剪力墙等）装饰装修（如木饰板、墙纸、壁画等墙面装饰、灯具家饰、家电、家具设施、窗户、外观等）尺寸比例、实际可用面积、门窗位置朝向等情况可能与实际交付存在差异，部分风管、烟道、墙垛（如有）等因现场所限可能未作实体展示，均仅供示意。双方一致同意，前述相关广告宣传均不构成合同内容，对双方没有约束力，以实际交付为准。
（四十六）第13.7条：买受人知悉并无异议：前期涉及户型的宣传、介绍或说明，仅选取了本期房源所有户型中的一种或多种户型进行展示但并未展示全部，买受人购买的房源户型可能与已展示的户型有所差异，且受项目产品类型、建筑场地、立面效果等因素所限，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差异，局部结构、面积等可能有所不同。双方一致同意，对双方没有约束力，以实际交付为准。
（四十七）第13.8条：买受人知悉并无异议：前期宣传展示的户内窗台高度、阳台反坎高度、户内剪力墙部位、大小等情况可能与实际存在差异。双方一致同意，对双方没有约束力，以合同约定及实际交付为准。
（四十八）第13.9条：买受人知悉并无异议：本项目前期广告宣传中介绍的“河滨公园”（或“河滨景观带”/“滨水景观带”）位于项目红线外，是项目地块西侧公共绿化，由政府委托出卖人代为建设，建成后将移交政府接管，其所有权不属于出卖人，也不属于全体买受人，非合同项下商品房交付条件。后期规划和建设以政府最终规划及批复为准。双方一致同意，出卖人做出的与该“河滨公园”（或“河滨景观带”/“滨水景观带”）相关广告不构成合同内容，对双方没有约束力。
（四十九）第13.10条：买受人知悉并无异议，本项目前期广告宣传中介绍的全屿甲河位于项目红线外，现状存在部分河段堵塞情况与前期宣传展示不一致，具体以政府最终规划为准。双方确认出卖人做出的与此相关的广告宣传不构成合同内容，对双方没有约束力。
（五十）第13.11条：买受人知悉并无异议：前期宣传中涉及的“城市S1轻轨”、“新中心/新中轴”等内容源于权威网站、新闻报道等渠道，仅作告知，不作为公司承诺。双方确认出卖人做出的与此相关的广告宣传不构成合同内容，对双方没有约束力。
（五十一）第13.12条：买受人知悉并无异议：工艺工法间旨在向客户展示万科的优良工艺，为万科项目所售房源均存在工艺工法间所展示的性能（如管道净水、low-
e中空玻璃等工艺均为局部房源适用，具体情况包括但不限于：本项目高层住宅1至3层，多层住宅1至2层为市政直供水，非管道净水；本项目高层3#楼、11#楼，多层16#楼和1-3#楼商铺为low-
e中空玻璃，其他为普通中空玻璃）。双方确认工艺工法间展示的宣传内容不构成合同内容，对双方没有约束力。
（五十二）第13.13条：所有商品房中，户内低于900mm的窗台（含飘窗），实际交付时均设置有护栏。如为装修房，出卖人会在现场公示《交付范围公示》。买受人已明确知悉并无异议现场公示的《交付范围公示》内容并特别注意了特别提示。买受人接受并同意，除《交付范围公示》特别公示注明外，其他未公示注明的均为非交付范围（如墙纸、软装、可移动陈设等）。
（五十三）第14.1条：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。采取传真、电话方式通知，发出时间视为到达时间；采用特快专递、挂号信等通知方式的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。但是，前述规定的送达日期与被通知方实际收到或正式签收的日期不一致时，则以各日期中最早的日期为送达日。
（五十四）第15.1条：买受人购买力、财产等自身客观情况发生变化的，出卖人财产、经营状况等自身客观情况发生变化的，房产贬值或升值、市场变化、经济形势变化等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同，更不能采取非法手段损害对方的人身权、财产权等权利，若任何一方以此为理由拒不履行合同义务的，仍应依法或依约承担相应违约责任。
（五十五）第15.2条：除法律及本协议另有约定外，任何一方未经对方书面同意无权单方解除本合同。合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人前述各项手续办理完毕后的十个工作日内无息退还买受人已付款项。如按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。
（五十六）第16.1条：红线内外不利因素提示：
出卖人已在留园（推广名：金域中央）项目销售现场向买受人明示法律法规规定应明示的文件、证书及不利因素提示、商品房买卖合同（含附件）范本。买受人已阅悉、理解且无异议上述明示的文件、证书及不利因素的特别提示，且出卖人已就商品房买卖合同中的特别提示或需注意的条款进行了解释说明，买受人知悉并无异议。买受人签约时对所购买的商品房状况、交易条件、周边环境亦有充分的了解。
为帮助买受人慎重选购房屋，现提示买受人在签署法律文件前特别注意以下事项：
一、红线外不利因素即本小区周边不利的环境因素，包括但不限于：（一）可能产生噪声的因素1.本项目北侧有金温铁路，最近处距红线约80米，可能有噪声、尾气、灯光等影响。2.本项目北侧临铁路南路，北侧约850米处有温州大道，南侧约100米处有瓯海大道及瓯海大道立交桥，西侧约130米处有汤家桥路，东侧约280米处有三垟大道，可能有噪声、尾气、灯光等影响。3.本项目西南侧约170米处有张家桥东公交车站、约280米处有张家桥公交车站，东南侧约330米处有牡丹公交车站、约700米处有牡丹公交车站，东北侧约600米处有三垟中学公交车站，西北侧约500米处有吕家岸村公交车站、永丰桥公交车站，约870米处有吕家新屯公交车站，北侧约880米处有吕家岸公交车站。4.本项目东侧约60米处有建筑工地，东北侧约800米处有建筑工地，西侧约500米处有建筑工地，可能有噪声、粉尘等影响。5.本项目东北侧约730米处有三垟中学、三垟第三小学、三垟育才幼儿园，南侧约880米处有三垟街道沙河幼儿园，约840米处有三垟第一小学，约730米处有牡丹幼儿园，约650米处有宝宝幼儿园，约900米处有早培第八幼儿园，西北侧约690米处有金太阳幼儿园。6.本项目东北侧约550米处有黄屿山公园，西南侧约690米处有三垟湿地、五福源。7.本项目西北侧约530米处有吕家岸农贸市场，南侧约690米处有沙河农贸市场，东北侧约460米处有黄屿村菜市场。8.本项目西北侧约620米处有石材加工厂。（二）可能产生异味、烟尘的因素：1.本项目西侧约20米处有汤家桥河。2.本项目东面有全屿甲河，目前存在部分淤泥堵塞状况。（三）可能产生危险的因素：1.本项目东侧约500米处有加油站，西北侧约1000米处有加油站，北侧约800米处有加油站。（四）与民俗、宗教及禁忌有关因素：1.本项目东北侧约870米处有寺庙，西北侧约600米处有寺庙，约620米处有寺庙，东南侧约900米处有寺庙，西南侧约410米处有寺庙。2.本项目东北侧约560米处有基督教堂，约690米处有天主教堂，西南侧约900米处有基督教堂，北侧约250米处有教堂。（五）可能产生其他不利影响的因素：1.本项目西北侧约50-150m处设有高压电塔，南侧约400m处设有高压电线。（六）将来可能出现的不利因素：1.本项目东侧约300米处规划为学校，具体信息尚不明确。2.本项目地块北侧规划为S1轻轨路线，最近处距红线约90米，距红线约310米处规划有S1轻轨路线上江路站，对本项目住宅环境的影响暂不能确定，本公司对此不做承诺。3.本项目北侧也约600米规划为黄屿大道，具体信息上不明确。4.本项目南面至瓯海大道为政府规划行政办公/商业金融用地，具体用途尚不明确。5.本项目目前所在区域属温州市瓯海区三垟街道管辖，未来存在项目所在区域行政归属变更等原因导致所属学区发生变化的可能，本公司对此不做承诺。6.本项目周边的市政交通道路、交通站点，存在后期政府规划调整的可能性，本公司对此不做承诺。考虑以上不利的环境因素对居住的影响，相邻房屋在成交价中已包含此环境因素，买受人对此信息完全知晓。
不利因素所处位置、距离等信息由网络地图测距工具产生，非经专业测量、定位或描述，可能存在信息误差或与实际情况存在差异，仅供参考，不作为公司承诺。上述红线外不利的环境因素不属于出卖人可控范围，仅作现状描述，仅供买受人参考，且所列内容未必包含该区域所有不利因素信息，不作为出卖人的销售承诺。将来如发生调整变化，出卖人不再另行通知，也不承担任何责任。
二、红线内不利因素即本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素，包括但不限于：（一）分期开发：不排除临近本项目后期开发的楼栋受后期开发施工产生的噪音、粉尘等影响，后期建筑形态建成后可能对住宅存在坏境、采光、通风及视线等影响。（二）可能产生噪声的因素：1.下列部位规划有泳池、可能会有异味、噪音等影响。小区1幢东侧一处（一层，非机动车库风口），南侧一处（一层排放），楼梯间旁两处（二层，楼梯间进风口）。小区2幢西侧一处（屋顶排放，非机动车库风口），南侧一处（一层，非机动车库进风口），楼梯间旁两处（二层，楼梯间进风口）。小区3幢西侧一处（屋顶排放，非机动车库风口），楼梯间旁一处（二层，楼梯间进风口）。小区4幢西侧一处（屋顶排放），楼梯间旁两处（一层，楼梯间进风口）。小区5幢东侧一处（屋顶排放），西侧一处（一层，新风进风口）。小区6幢东侧、西侧各一处（屋顶排放），中间一处（一层，新风进风口）。小区7幢西侧一处（屋顶排放）。小区8幢东北侧一处（一层，新风进风口）。小区9幢东侧一处、西侧两处（屋顶排放），楼梯间旁三处（一层，新风进风口）。小区10幢西侧一处（屋顶排放），东南侧一处（一层，新风进风口）。小区11幢东侧一处（屋顶排放），西侧、西北侧各一处（一层，新风进风口）。小区13幢东北侧一处（屋顶排放）。小区14幢东侧一处（一层，新风进风口）。小区15幢东北侧一处（屋顶排放）。小区17幢北侧一处（屋顶排放）。2.下列部位规划有非机动车入口，可能会有灯光、噪音影响。小区1幢东南侧，小区3幢西南侧。3.下列部位规划有小区地库出入口，可能会有噪音、灯光、尾气等影响。小区1幢西侧与2幢东侧之间，小区1幢南侧与4幢北侧之间，小区11幢西侧与16幢东侧之间。4.下列部位规划有小区地库采光井，可能会有噪音、灯光、尾气等影响。小区5幢西侧，小区6幢东南侧，小区7幢西南侧、小区8幢西南侧。5.下列部位规划有地下水泵房、消防控制室、物业办公用房，可能存在一定的噪音、振动等影响。小区4幢、7幢地下室规划有水泵房。小区3幢一层规划有消防控制室。小区1幢一层、2幢一层、3幢一层和二层规划有物业用房。6.小区1幢—3幢一层裙房规划有商业，可能存在一定的噪音等影响，并有排烟管道在1幢—3幢北侧直通屋面，可能存在一定的噪音、油烟影响。7.下列部位规划有小区车行出入口，可能会有噪音、灯光、尾气等影响。小区1幢西侧与2幢东侧之间，小区11幢西侧与16幢东侧之间。8.本地块1-11幢屋面上均配有电梯机房，可能会有噪音等影响。9.小区6幢地下室北侧规划有地下发电机房，可能产生噪音等影响，并有排烟管道在6幢西单元北侧，可能存在噪音等影响。（三）可能产生异味的因素：1.下列部位规划有地下化粪池。小区1幢东南侧，小区3幢南侧，小区4幢东北侧，小区6幢北侧，小区9幢南侧，小区11幢东北侧。2.下列部位规划有垃圾收集点，临近楼栋可能有一定异味、噪音等影响。小区1幢东北侧（围墙外）。3.下列部位规划有公厕。小区3幢一层。4.下列部位规划有煤气调压站。小区1幢南侧。（四）可能产生其他不利影响的因素：1.小区3幢一层规划有网络中心、有线电视机房，可能会有噪音、振动等影响。2.下列部位规划有公共配电房、开闭所，可能会有噪音、振动等影响。小区3幢一层设有开闭所，小区3幢南侧与6幢北侧之间设有配电房，小区4幢南侧设有配电房，小区9幢南侧设有配电房，小区12幢北侧设有配电房。（五）可能存在影响环境秩序方面的因素：1.下列部位规划有泳池，可能会有异味、噪音等影响。小区2幢、3幢南侧与5幢、6幢北侧之间。（六）其他因素：1.本小区三层以下（含）有绿化乔木种植，可能引起挡光、落叶、飞絮等影响。考虑到以上不利因素可能对居住造成一定影响，且所列内容未必包含该区域所有不利因素信息，相邻房屋在成交价中已包含此环境因素，买受人对此不利因素信息完全知晓。以上信息，基于政府批准的规划及设计方案；因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准，出卖人不再另行通知，亦不承担责任。因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未能在平面图和沙盘模型上标示，但买受人已知晓并不持异议。后期开发地块的红线内不利因素，将在确定后另行公示。
（五十七）第16.2条：限购限贷政策
（五十八）16.2.1买受人已明确知悉：根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发【2013】17号）《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》（新国五条）温州市关于贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见（温政发{2011}23号）《关于落实住房限购政策有关问题的通知》（温房字{2011}30号）《温州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控和住房保障工作的补充意见》（温政发【2010】62号）《温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发【2010】14号）等相关文件及政策规定，住房限购限贷措施将持续严格执行。主要政策内容如下：1.本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），只能在本市新购买1套商品住房（包括二手房，一手新开商品房执行日期2010年6月10日起，二手商品房执行日期2010年10月14日起）。2.对已拥有2套及以上住房的温州户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非温州户籍居民家庭、无法提供一年以上温州市纳税证明或社会保险缴纳证明的非温州户籍居民家庭，不得再购买住宅商品房。违反上述规定购房的，不予办理商品房买卖合同备案及相关房屋所有权登记。相关违约责任由购房者承担。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率。
（五十九）第17.1条：买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。
诉讼请求三，依法变更原、被告签订的《商品房买卖合同》的下列条款内容：买卖合同第八条第2种方式①中的“60日”变更为“90日”；“合同商品房总价的万分之三违约金”变更为“未付购房款的万分之三违约金”。买卖合同第八条第2种方式②中的“60日”变更为“90日”；“商品房总价款的30%向出卖人支付违约金”变更为“未付购房款的1%向出卖人支付违约金”；“买受人按日向出卖人支付合同商品房总价款万分之三的违约金”变更为“买受人按日向出卖人支付未付购房款万分之三的违约金”。
诉讼请求四，要求确认原告支付剩余购房款的时间为商品房达到《商品房买卖合同》第九条约定交付条件后，经买受人验房合格并办理交接手续之日起90日内。
诉讼中，原告认为被告实际开发建设的“留园”项目，与其在售楼广告宣传的“超越中梁，超越万科”、“宽阔南北栋距”、“19万方法式大盘”不相符，该楼盘项目还存在停车位配比不足、景观造价差于安置房项目的造价、公共部位装修低劣及单向流新风系统缺失等严重品质问题，被告在售楼广告中过分商业吹嘘，沙盘模型故意拉大楼盘的楼间距，以欺诈原告，构成缔约过失，被告的虚假宣传行为给原告购买商品房的价值造成减损（暂计10000元，以鉴定结果为准），依据合同法第四十二条的规定，应承担相应的赔偿责任，故增加诉讼请求五：判令被告赔偿其在合同签订过程中，过分商业吹嘘，隐瞒重要事实，提供虚假情况等给原告带来的损失（暂定10000元，该赔偿数额在法院委托评估鉴定后予以调整）。
被告则辩称：原告起诉所述与事实不符，且缺乏法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。
审理期间，原告还向原审法院提出司法鉴定申请，要求对被告提供的《留园认购须知》、《留园项目认购书》、《阳光宣言》上落款签字、指印是否原告所留进行鉴定。由于上述文书系同一内容在签约前供众多意向购房者了解确认，仅佐证基本过程和内容，即使有个别购房者否认非本人签字、按指印，也不影响案件的实质处理，且原告本人并无否认表示，不存在鉴定的基础及鉴定的必要，故原审法院对该鉴定申请不予准许；原告又以被告构成缔约过失为由提出损失评估鉴定申请，基于下文的理由，原审法院亦不予准许。
原审法院认为：原、被告双方争议焦点主要在于一、原告诉请确认无效的条款，是否系存在免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利的格式条款，且被告未尽到提示说明义务；二、原告诉请确认无效的《商品房买卖合同》第四条第二款关于人防车位属出卖人所有的约定和附件八补充协议第二条关于车位/车库、庭院（/绿地）露台(/屋顶平台)等所有权的约定，是否因违反法律强','2018-09-28
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