广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终10000号
上诉人（原审被告）:广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。
法定代表人:李晓帆，职务：总经理。
委托诉讼代理人:许勤，广东洛亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈浩，广东洛亚律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）:梁惠娴，女，1964年10月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人:黄志明，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄梓恩，广东格林律师事务所律师。
上诉人广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）因与被上诉人梁惠娴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
洪德公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定《房屋拆迁安置协议》合同目的无法实现缺乏事实依据。已有生效判决均认定涉诉双方存在拆迁关系，且洪德公司对被拆迁人实际占有、使用回迁房屋无异议，从而确认洪德公司对各被拆迁人已进行了回迁安置。一审判决关于《房屋拆迁安置协议》合同目的无法实现的认定不仅有悖于生效判决认定的事实，而且罔顾涉诉房屋多年来由梁惠娴实际占有、正常使用的事实。洪德公司提供的抵押物业现值远大于所负债务，涉诉房屋目前虽被整体查封，但并不存在实际将该房屋用于拍卖、变卖的可能性。涉诉房屋目前存在的产权登记障碍可循案外人债权获得受偿、涂销抵押而解决。二、一审判决判令洪德公司向梁惠娴支付补偿费适用法律错误。一审判决以《房屋拆迁安置协议》合同目的无法实现为由，判令洪德公司向梁惠娴支付因拆除海珠区洪德路**新街&号房屋而不能补偿房屋产权的补偿费1429900元。由于上述协议并不存在可变更为货币安置的约定，亦未对解除协议的情形进行约定，从上述判决的论理推断，该判决实质上是一审法院代梁惠娴行使了对上述协议的法定解除权，违反了民事诉讼的处分原则。综上，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判，驳回梁惠娴的诉讼请求，待洪德公司对案外人债务清偿后再行解决此事。
梁惠娴辩称，一、拆迁补偿协议目的不仅仅只是将洪德公司自有房屋交付梁惠娴使用，其中还包括办理产权证这一目的，这也是合同最主要最核心的目的。现涉诉的2303房屋仍处于查封状态，梁惠娴无法办理该房的房产证，同时，洪德公司也无法按照拆迁补偿协议约定将自有的2202房安置给梁惠娴，因此，拆迁补偿的目的仍无法实现，洪德公司认为梁惠娴已实际占有使用2303房从而确认洪德公司已经对梁惠娴进行了回迁安置，缺乏法律和事实依据。二、根据《合同法》第一百零七条规定，洪德公司不但没有为梁惠娴办理产权证，甚至将已安置的2303房抵押给银行，最终因无法清偿债务而导致2303房被查封。洪德公司上述行为已经构成严重违约，理应继续履行拆迁安置协议，如无法继续履行，就应该采取补救措施或者赔偿梁惠娴的损失，因此梁惠娴要求洪德公司支付不能补偿房屋产权的补偿款于法有据。三、洪德公司所谓的“提供的抵押物业现值远大于其所负债务，涉讼房屋可能不存在拍卖变卖的可能性”，仅仅是洪德公司单方片面的推测，并无证据证明。如洪德公司有偿还银行债务的能力，其应早已清偿完毕，并将涉讼房屋解封过户至梁惠娴名下。另外，洪德公司称可循案外人债权获得受偿或者抵押得以涂销解决，而梁惠娴实际上已尝试通过上述方式解决，但均被裁定驳回，涉讼房屋现已无解封的可能。综上所述，洪德公司的上诉请求，完全没有事实和法律依据。理应予以全部驳回。
梁惠娴向一审法院起诉请求：l.判令变更梁惠娴、洪德公司双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》中约定的产权置换方式为货币置换（补偿），即是要求洪德公司支付不能产权置换的货币补偿金额暂计为1508933元（补偿费用以涉讼房屋建筑面积58.1253平方米为基准，按第三方评估价格25960元每平方米补偿）；2.判令洪德公司承担梁惠娴因本案先行垫付的评估费3000元；3.判令洪德公司承担梁惠娴对涉讼房屋投入的装修费用，暂计为50000元；4.判令洪德公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：梁惠娴曾以案外人执行异议之诉起诉中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称建行天河支行）、洪德公司、广州市利洋实业有限公司（以下简称利洋公司），要求中止对保利丰花园**阁2303房的执行及确认保利丰花园**阁2303房作为拆除梁惠娴原址房屋的回迁房，一审法院以（2014）穗海法民三初字第1727号立案受理。该案经审理查明：梁惠娴是原广州市海珠区洪德路**新街*号房屋的所有权人。洪德公司经广州市房地产管理局以（97延）房拆许字060号《房屋拆迁许可证》批准拆除梁惠娴的上述房屋。1998年10月21日，梁惠娴（乙方）与洪德公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》及《广州市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意在1998年12月1日前迁出上述房屋，自行解决临时搬迁；从乙方搬出原住房之月起，至甲方通知乙方回迁之月止，甲方按每月1046元向乙方发放临时搬迁补助费；甲方应于2003年8月4日前，在海珠区洪德路地段新建回迁楼（第A幢）第2202套间，产权属于自有的，建筑面积58.1253平方米的套间安置乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁，应按每超期一天赔偿按条例的标准向乙方承担违约责任；另在其他事项中注明：由于甲方的责任不能在2003年8月4日前安排乙方回迁至符合约定回迁的房屋时，从逾期之日起即从2003年8月5日起，甲方向乙方支付每月1304×300％＝3102元的临迁补助费；临迁补助费每三个月发放一次，在2003年8月4日前甲方不能每三个月发放一次临迁费，从逾期之日起，每日增加1304元×3％＝31.02元的支付补偿金，2003年8月5日后，甲方不能每三个月发放一次临迁费，从逾期之日起，每日增加3102元×3％＝93.06元的支付补偿金；甲方不能履行上述责任时，愿意接受政府行政处罚；等。上述协议签订后，梁惠娴依约将原址房屋交由洪德公司拆建，自行解决临时搬迁。洪德公司不定期向梁惠娴支付至2004年2月15日止的临时搬迁补助费，之后的临迁费用，洪德公司一直没有支付。梁惠娴因洪德公司逾期支付临迁费用而向一审法院提起诉讼。该案诉讼中，梁惠娴表示回迁楼现已建好，但仍未通过法定验收。其在2007年1月25日接收并入住了洪德公司（该案被告）提供的回迁房屋，但该房屋非约定的回迁房屋。经审理，一审法院作出(2007)海民三初字第2096号民事判决书，认为：梁惠娴已实际接收并入住洪德公司安置的回迁房，即使是非约定的回迁房，也应视为梁惠娴、洪德公司以其实际行为变更了原协议的内容，并据此认为梁惠娴要求洪德公司支付2007年1月24日以后的延期补助费依据不足，不予支持。上述判决已经生效。建行天河支行依据广州市天河人民法院作出的已经发生法律效力的（2008）天法民二初字第2615号民事判决书（该判决书判决建行天河支行对洪德公司提供抵押的包括位于广州市海珠区洪德路以东、歧兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北地段保利丰花园C栋**阁2303房在内的等单元享有优先受偿权；洪德公司在建行天河支行实现抵押权后，依法可以向利洋公司进行追偿；等），向广州市天河区人民法院申请执行，要求被执行人还清借款及利息。由于被执行人在广州市中级人民法院、广州市天河区人民法院和一审法院均有案在执行，且各自采取了控制财产的措施，经广州市中级人民法院指定，所有案件均由一审法院执行。一审法院在执行过程中，依法查封洪德公司所有的位于广州市洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园**阁2303房等房屋产权，后又于2014年9月3日以(2009)海指执字第126-2号执行裁定书，查封**阁2303房等房屋产权。据商品房预售许可证记载，涉案**阁2303房属于洪德公司开发的保利丰花园项目，并于2003年办理了抵押登记，权利人为建行天河支行。2014年，梁惠娴以洪德公司已安排梁惠娴入住保利丰花园**阁2303房作为产权补偿的回迁房，且梁惠娴一直居住该房屋至今而要求解除对上述房屋的查封。一审法院经审理认为，上述房屋登记在洪德公司名下，故对该房屋予以查封于法有据。梁惠娴主张该房屋是洪德公司安排给其居住的回迁房，但该房屋与《房屋拆迁安置协议》、《广州城市房屋拆迁补偿协议书》约定的第A22层楼02套间不一致，梁惠娴未能提交变更约定的协议或洪德公司单方安排变更房屋的证据，洪德公司也未能举证证明变更约定以及安排会回迁的情况。商品房预售许可证并未记载涉案房屋是回迁房且已办理抵押。遂于2014年10月20日作出（2014）穗海法执异字第67号执行裁定书，裁定驳回梁惠娴提出的异议。一审另查，梁惠娴因办证需要向有关部门申请证明包括广州市海珠区洪德路保利丰二期C栋**阁2303房现门牌号码为广州市海珠区洪德路**街5号2303房在内的房屋的门牌。广州市公安局海珠区分局南华西派出所于2014年8月21日在该申请报告上确认，经该所民警实地走访，保利丰二期C栋水*阁、百*阁，已列编门牌××、11号。一审法院认为梁惠娴的主张不属于可以提起执行异议的情形并裁定驳回梁惠娴的起诉。梁惠娴不服该裁定提起上诉。广州市中级人民法院以（2016）粤01民终9253号民事裁定书裁定维持原裁定。该裁判文书已于2016年9月18日发生法律效力。
一审再查，梁惠娴、洪德公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》还约定，洪德公司将自有的在海珠区洪德路征地范围新建回迁楼（框架结构）第A22层楼、位置02套间的自有房屋、建筑面积58.1253平方米第2202号单元（以下简称新建回迁房屋），用作拆除梁惠娴原址房屋后的产权调换（补偿）。
梁惠娴于2016年9月23日提起本案诉讼。诉讼中，洪德公司表示其无法再安排合同约定的新建回迁房屋给梁惠娴回迁，该房屋已安置给其他人了。梁惠娴确认涉案房屋现仍由其居住使用，其同意洪德公司支付补偿款后将2303房交付给洪德公司。
梁惠娴为主张其自行委托评估的事实，提交了评估报告的部分内容（其中反映的估价对象为广州市海珠区洪德路龙珠街5号2303房）及评估费发票（其中记载评估费3000元）。经质证，洪德公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
根据本案审理的需要及梁惠娴的申请，一审法院依法委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称业勤公司）对广州市海珠区洪德路征地范围新建回迁楼第A22层楼02套间的市场价值进行评估。据业勤公司出具的业评房字[2017]第0206号《房地产估价报告》记载，估价对象为广州市海珠区洪德路征地范围新建回迁楼第A22层楼02套间的住宅房地产……估值时点为2016年9月23日；估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料情况下，针对估价对象本身特点，结合估价经验与对影响房地产市场价格的因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且在进入市场无碍的条件下，估价对象于价值时点的市场价值为人民币1429900元；等。梁惠娴向业勤公司支付了评估费税价合计6990元。经质证，梁惠娴对该报告的真实性、合法性没有异议，表示补偿金按评估价确定的金额计算。洪德公司对该报告的真实性、合法性没有异议，但对该报告确定的评估价格不予确认，认为评估报告出具的价格过高。
根据本案审理的需要及梁惠娴的申请，一审法院还依法委托广州市诚业工程造价咨询有限公司（以下简称诚业公司）对保利丰花园C栋**阁2303房（现广州市海珠区洪德路龙珠街5号2303房）的装修折余价工程进行鉴定。据诚业公司出具的《保利丰花园C栋**阁2303房（现广州市海珠区洪德路**街5号2303房）的装修折余价工程造价鉴定报告》（以下简称装修报告）记载，该房屋的装修折余价工程鉴定造价32933.02元（特别说明：鉴定造价不含室内家具、家电）；鉴定基准日为2016年9月23日；等。梁惠娴向诚业公司支付了工程造价咨询费税价合计3000元。经质证，梁惠娴对该报告的真实性、合法性没有异议。洪德公司对该报告的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予确认。
一审诉讼中，梁惠娴申请撤回对涉诉房屋装修费的主张，并表示因对**阁2303房的装修折余价进行鉴定而产生的工程鉴定费用不需在本案中处理。
一审法院认为：梁惠娴撤回对装修费用的主张，并表示因对房屋装修折余价进行鉴定而产生鉴定费用不需在本案处理的意见，该意见是梁惠娴自愿处分自身权利，并无不妥，故对梁惠娴的上述意见，予以准许。梁惠娴与洪德公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》，该协议是梁惠娴、洪德公司双方真实意思表示，是合法有效的合同。
根据梁惠娴、洪德公司签订的上述协议约定，洪德公司应将新建回迁房屋安置给梁惠娴，并作为拆除原址房屋的产权调换补偿房屋。之后，洪德公司未按约定提供新建回迁房屋安置给梁惠娴，而是提供了**阁2303房安置给梁惠娴，而根据生效文书查明的事实反映，**阁2303房已进行抵押登记并由生效的（2008）天法民二初字第2615号民事判决书确认建行天河支行享有包括该房屋在内的房屋的优先受偿权，建行天河支行依据该判决已申请执行并查封**阁2303房，梁惠娴因此无法取得**阁2303房的权属，而洪德公司也确认其无法将约定的新建回迁房屋安置给梁惠娴回迁，故上述协议中所约定以新建回迁房屋作为洪德公司拆除梁惠娴原址房屋的产权调换（补偿）房屋的合同目的无法实现，鉴此，梁惠娴要求洪德公司支付不能补偿房屋产权的补偿款的请求有理，予以支持。梁惠娴主张按原协议约定的建筑面积及梁惠娴提起本案诉讼之日为评估时点对新建回迁房屋的市场价值估值确定货币补偿费的意见合理，予以采纳。根据业勤公司出具《房地产估价报告》记载，新建回迁房屋在估值时点的市场价值为1429900元。梁惠娴对该报告的真实性、合法性和关联性均无异议；洪德公司对该报告的真实性、合法性无异议，认为评估价格过高，但没有提交相反证据予以反驳，故对上述报告予以采纳。鉴此，洪德公司应向梁惠娴支付不能补偿房屋产权的补偿费为1429900元。
关于梁惠娴自行委托评估的评估费3000元，该评估行为是梁惠娴自行委托的，并无经洪德公司同意，洪德公司也不予确认，故该部分应由梁惠娴自行承担，梁惠娴要求洪德公司承担该费用的请求，缺乏依据，不予支持。关于本案诉讼产生的评估费6990元，因本案纠纷是洪德公司违约引起的，故该部分费用应由洪德公司承担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定，于2018年3月14日作出如下判决：一、广州洪德置业有限公司在判决生效之日起10日内，支付因拆除海珠区洪德路**新街*号房屋而不能补偿房屋产权的补偿费1429900元给梁惠娴；二、驳回梁惠娴的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18857元，由梁惠娴负担1188元，洪德公司负担17669元，评估费6990元由洪德公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中,双方当事人共同确认以下事实:目前安置梁惠娴居住使用的2303房无法取得物权,洪德公司也无法提供其他房屋供梁惠娴取得物权。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。本案中，双方当事人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定，洪德公司应以新建的产权房屋与梁惠娴被拆迁房屋进行调换产权。现从案件查明事实来看，洪德公司提供给梁惠娴用于回迁安置使用的2303号房屋不能实际取得权属，且洪德公司亦承认无法提供其他房屋供梁惠娴调换产权，因此，依据上述法律规定，洪德公司作为违约方理应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。洪德公司上诉提出梁惠娴的合同目的并非无法实现，与事实相悖，本院不予采信。至于洪德公司的违约承担方式问题，根据案涉拆迁补偿协议签订时施行有效的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”，第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”，第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”，据此，在洪德公司无法履行产权调换义务的情况下，梁惠娴主张洪德公司以货币补偿的方式承担违约责任，具有法律依据，应予以支持。一审法院以合同约定的建筑面积，并以梁惠娴提起本案诉讼之日为评估时点确定争议房屋产权的补偿费用，该处理并无不当，本院予以维持。洪德公司对此提出适用法律错误的上诉理由，缺乏理据，本院亦不予采信。
综上所述，洪德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17669元，由上诉人广州洪德置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年六月十九日
书记员 袁蕾
游瑞娜