天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5503号
上诉人(原审被告):陈志敏,女,1970年12月17日出生,汉族,科特思(天津)电子部品有限公司经理,住天津市南开区。
委托诉讼代理人:孙连永,天津得依律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):张健,男,1987年7月6日出生,汉族,天津市公安局公交分局刑侦支队干警,住天津市西青区。
委托诉讼代理人:宋雨,天津行通律师事务所律师。
上诉人陈志敏因与被上诉人张健房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2016)津0104民初3811号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
陈志敏上诉请求:1、请求二审法院撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求;2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:1、一审认为上诉人行使解除权没有达到解除效力,上诉人通过中介公司多次告知被上诉人不再履行合同,被上诉人在一审庭审中也承认接到过中介通知不再履行合同,双方签订的《房产交易合同》约定的价格为216万元,同时约定在双方3月15日前到房管部门签订协议时被上诉人向上诉人交齐房屋首付款,双方2016年3月4日签订《天津市房产买卖协议》约定贷款金额为126万元,房屋首付款应为90万元,但被上诉人在签订协议时只交付了44万元的首付款,被上诉人存在先违约行为。
张健辩称,被上诉人严格履行合同项下义务,不存在违约情形,现合同已基本履行完毕,没有出现《中华人民共和国合同法》第110条中列明的不能履行的几种情形出现,因此,请求法院对原审予以维持。
张健向一审法院起诉请求:1、判令被告继续履行房产交易合同,配合原告到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续,并按期腾房;2、判令被告向原告给付房屋成交价216万元为基数,每逾期一个工作日以千分之一计算,从2016年3月25日起至实际办理房屋所有权转移登记手续之日止的迟延履行违约金。
一审法院认定事实:2016年1月2日,原、被告通过案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)签订房产交易合同,约定原告向被告购买本市南开区冶金路泾水园3-3-202号私产房屋,价格为216万元;原告于合同签订当日交付被告1万元定金,其余房款215万元采取贷款方式付款;双方须于2016年3月15日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构,被告将已收取的定金存入该机构,原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续,签订贷款合同并办理一切相关手续,支付一切相关费用;待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内,原、被告双方在案外人链家公司的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续;原、被告双方均应按本合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续,如不按约定办理相关手续,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金;在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系,并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。上述合同签订当日,原、被告签订补充协议,约定原告追加40000元定金,于2016年1月2日支付给被告,故总计原告给付被告定金50000元。同日,被告收到原告给付的50000元定金并向原告出具收条。2016年3月4日,原、被告在房管部门签订了编号为26249-012191的《天津市房产买卖协议》,约定由房地产交易资金监管中心监管房价款1700000元,其中原告首付款440000元,申请银行贷款1260000元。同日,原告向房地产交易资金监管账户内交款440000元。2016年3月15日,被告电话告知案外人链家公司,其不愿再出售涉诉房屋,后案外人链家公司将该情况告知原告。原、被告未能进一步协商及确认解除合同事宜。2016年3月25日,原告向被告名下的监管账户内汇款410000元。2016年4月21日,原告申请的贷款1260000元打入资金监管账户。原告自2016年5月开始偿还住房公积金贷款。一审庭审中,经法院询问,被告表示对合同约定迟延履行违约金为每工作日千分之一无异议。一审法院认为,原、被告就本市南开区冶金路泾水园3-3-202号房屋签订的房产交易合同系双方真实意思表示,且未违反法律禁止性规定,该合同合法有效,双方均应依合同约定履行各自义务。2016年3月15日被告通过案外人链家公司电话告知原告其不愿再出售涉诉房屋,应视为被告在履行期限届满之前表示不履行主要债务,原告于2016年4月1日起诉被告继续履行涉诉房产交易合同,该诉讼请求已包含否定被告解除通知的效力的意思,通过庭审陈述及举证,被告作为有完全民事行为能力的售房人,其所称对房产交易合同并未了解清楚,不能作为其拒绝履行合同的合法理由,且被告仅以电话方式通知原告其不愿继续履行合同,未积极与原告协商解决解除合同事宜,系被告未妥善行使法律规定的解除权,现原告已依合同约定支付全部房款,并开始偿还银行贷款,原告已依约履行了合同主要义务,故一审法院认定被告于2016年3月15日解除合同的行为无效,被告应继续履行与原告签订的房产交易合同,配合原告办理房屋所有权转移相关手续并按合同约定将房屋腾交原告,故原告该项诉讼请求一审法院予以支持。因被告拒绝继续履行合同的行为已构成违约,故原告按照每逾期一个工作日,被告向原告支付该房屋成交价即2160000元的1‰的标准,向被告主张迟延履行违约金,符合合同约定,被告亦对该违约金标准无异议,故一审法院依法予以支持,但被告曾行使合同解除权,故其承担迟延履行的违约责任应自本判决确认其应继续履行合同义务之日起计算。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定。判决:一、原告张健与被告陈志敏继续履行双方于2016年1月2日签订的《房产交易合同》;二、本判决生效后,被告陈志敏立即配合原告张健办理本市南开区冶金路泾水园3-3-202号房屋的所有权转移登记手续,过户所需费用由原告承担;三、本判决生效后,被告陈志敏立即将本市南开区冶金路泾水园3-3-202号房屋腾空后交付原告张健;四、如被告陈志敏逾期履行上述合同义务,则被告陈志敏以2160000元为基数,按照每个工作日1‰的标准向原告张健支付自本判决生效之日起至其实际履行合同之日止的迟延履行违约金;五、驳回原告张健的其他诉讼请求。案件受理费178元,减半收取89元,原告担负64元,被告担负25元。被告担负的部分于本判决书生效后十五日内交付一审法院。
本院二审期间,查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为,当事人双方就有关房屋买卖行为达成一致意见,并到房管部门签订了《天津市房产买卖协议》该协议合法有效,应当受到法律保护。被上诉人已经按照有效协议履行了主要义务,支付了首付款,办理了银行贷款并开始偿还银行贷款,被上诉人已依约履行了合同主要义务,一审法院认定上诉人单方解除合同的行为无效,并无不当。上诉人以被上诉人交纳的首付款不够为由,故而提出解除合同,理据不足,本院不予支持。
综上所述,陈志敏的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费178元,由陈志敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 于 浩
代理审判员 张 璇
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 姜腾飞
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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