广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2497号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张龙，住湖南省宁乡县。
委托代理人：卢炽勇，广东丰源律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：余益广，住广东省潮安县。
委托代理人：杨秋玲，广东合誉律师事务所律师。
原审第三人：广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：谭维中，董事长。
上诉人张龙、余益广因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月30日，张龙（甲方）与余益广（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际××产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”东区四街1、3号（11A1、3号）2间，合计面积为113.14平方米的商铺出租给乙方使用。租赁期限为4年，自2012年1月1日至2015年12月31日。乙方在签订合同时应一次性支付第一年的租金67884元及保证金10000元给甲方；2013年1月1日一次性支付第二年的租金67884元；2014年1月1日一次性支付第三年的租金67884元，第四年的租金由甲方以当时该市场价格为标准给该商铺定价，乙方于2015年1月1日一次性交付给甲方该年商铺租金。租赁期满后15个工作日内，乙方缴清水、电费和一切费用后，甲方应将保证金不计利息退还给乙方。违约责任：1.租赁期内，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，保证金不予退还。2.乙方不按时交纳租金须缴纳逾期付款滞纳金。此外，合同还对管理费、双方权利义务、免责条款等内容进行了约定。
合同签订后，张龙将涉案商铺交付给余益广经营“广某茶叶”。余益广于2012年1月1日向某甲龙支付了第一年（2012年1月1日至2012年12月31日）的租金67884元及保证金10000元。2013年1月1日之后的租金，余益广至今未向某甲龙缴纳。张龙于2014年2月12日通过快递方式向某乙广邮寄追款通知，向某乙广催收2013年1月1日至2013年12月31日的租金。
2013年12月25日，余益广与广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司（以下简称紫薇公司）签订农村集体场地租赁合同，约定紫薇公司将位于大华二路自编东一1-1-2号场地租赁给余益广使用，租期自2013年12月25日至2014年12月25日，每月租金及卫生费共计5000元。根据余益广提供的收据显示，余益广向紫薇公司缴纳了押金及2013年12月25日至2014年11月25日的租金、卫生费及水电等费用。紫薇公司出具《证明》证明，广州市花都区大华二路金满城东区四街1、3号与紫薇公司现有编号东一、1-1-2为同一间商铺。
广州市花装城市场管理有限公司（以下简称花装城公司）向紫薇公司承租涉案商铺的土地后建设了包括涉案商铺在内的建筑物11幢。
2011年12月29日，张龙（承租方）与花装城公司（出租方）、广州市滨得实业有限公司（保证方）签订商铺租赁合同，约定花装城公司将涉案商铺租赁给张龙使用，张龙向花装城公司支付租金483107元，取得2012年1月1日至2022年2月28日的使用权，并有权将上述商铺自行使用或转让给第三方使用。根据张龙提交的《收款收据》显示，张龙已向花装城公司付清涉案商铺租赁期内的租金。
涉案商铺所在建筑在2008年4月1日取得穗规建证[2008]1050号《建设工程规划许可证》，为临时建筑工程，使用期为2年，规模为11幢，均为地上1层，总建筑面积7645.05平方米。建设单位为广州市花都区新华街三华村村民委员会和广州市花都区新华大华村大华经济合作社。该工程未办理延期手续，穗规建证[2008]1050号《建设工程规划许可证》已失效。
2012年6月12日花装城公司以紫薇公司为被告向原审法院提起土地租赁合同纠纷诉讼，在该诉讼中，紫薇公司向花装城公司提起反诉，反诉请求法院判令：1.反诉人与被反诉人在2007年9月26日所签订的《土地租赁合同》已于2012年1月8日解除。2.被反诉人向反诉人支付租金5320026.5元以及自2011年6月1日起至实际清偿之日为止的罚金（违约金）。3.诉讼费用由被反诉人承担。原审法院于2013年4月16日作出（2012）穗花法民三初字第597号民事判决，判决：一、驳回广州市花装城市场管理有限公司的全部诉讼请求。二、确认广州市花装城市场管理有限公司与广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司于2007年9月26日签订的《土地租赁合同》于2012年1月8日解除。……判后，花装城公司不服原审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
关于紫薇公司是否收回涉案商铺，张龙称紫薇公司并没有收回涉案商铺，余益广一直在正常使用涉案商铺。余益广提供声明、广告各一份拟证明：紫薇公司自2012年5月31日起正式行使涉案土地及地上建筑物的使用权、收益权及租赁权，并承诺在与花装城公司的纠纷解决前免收租户租金。张龙对声明的真实性予以确认，对关联性、合法性不予确认，认为声明的刊登时间在2012年6月2日，当时花装城公司与紫薇公司的案件尚在审理阶段，双方的权利义务未明晰，合同未解除，且这是紫薇公司的单方行为，并未取得花装城公司或有关部门的认可，所以不具有合法性。对广告的真实性、关联性、合法性均不予确认，紫薇公司对土地租金收益权的放弃不代表我方对商铺收益权的放弃。
张龙于2014年7月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.余益广将承租的商铺返还给张龙；2.余益广向某甲龙支付2013年1月1日至实际交还商铺之日止的房屋占有使用费，暂计至2014年7月7日的房屋占有使用费为103103元；3.本案诉讼费由余益广承担。
针对张龙的本诉请求，余益广辩称：1.生效的法律文书已判决花装城公司与紫薇公司的土地租赁合同于2012年1月8日解除。因此，张龙与花装城公司签订的商铺租赁合同也应该于2012年1月8日解除，即自2012年1月8日起张龙对涉案商铺已没有合法招租权，故，张龙与我方签订的租赁合同自始无效。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还。2.紫薇公司分别于2012年3月18日、2012年5月31日、2012年6月2日发布声明，正式行使涉案土地的租赁权，全面接管涉案场地。紫薇公司并承诺在没有处理好与花装城公司的纠纷前不会向某乙广收取任何费用。且余益广与紫薇公司于2013年12月25日就涉案商铺签订了《农村集体场地租赁合同》，并支付了租金。3.张龙的诉讼请求已经超过了诉讼失效。以法院出具案件受理通知书的时间往前推一年，2013年1月1日至2013年7月6日期间的租金已经超过一年的诉讼时效。鉴于上述事实，余益广恳请法庭依法驳回张龙的全部诉讼请求，并支持余益广的反诉请求。
余益广反诉请求判令：1.余益广与张龙于2011年12月30日签订的租赁合同为无效合同；2.张龙立即向某乙广退还已收取的保证金10000元及2012年1月8日至2012年12月31日的租金66396元；3.本案的案件受理费由张龙承担。
针对余益广的反诉，张龙辩称：1.双方签订的合同虽属于无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，张龙有权收取房屋占有使用费，余益广的反诉是没有法律依据的。2.即使紫微公司免收租户租金及紫薇公司与花装城公司的土地租赁合同解除，余益广主张张龙丧失收租的权利也没有事实及法律依据。首先，花装城公司与紫薇公司签订的是土地租赁合同，而余益广与张龙签订的是租赁合同，两份合同所指向的标的物不一样，紫薇公司并没有取得涉案商铺的所有权及使用权证明，所以紫薇公司对涉案商铺不享有处分权及收益权。其次，依据合同相对性的原则，张龙及余益广并未与紫薇公司签订任何合同，其承诺对余益广不产生任何法律效力。再者，紫薇公司的免租行为，只代表其放弃收取土地租金，并不代表我方放弃收取房屋占用使用费。2.租赁合同第三条约定，余益广在交清水电及一切费用后，张龙将保证金退还给被告余益广。目前双方未处理上述费用，余益广未退出涉案商铺，商铺尚未交接，所以张龙不退还保证金是有法律依据的。
原审法院根据余益广的申请，经审查后依法追加紫薇公司作为本案第三人参加诉讼，但紫薇公司没有到庭，也没有对本诉和反诉提交书面答辩意见。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、余益广是否应该向某甲龙支付商铺占有使用费；二、如果要支付商铺占有使用费，应计算到何时。
关于余益广是否应该向某甲龙支付商铺占有使用费的问题。张龙根据其与余益广签订的租赁合同将涉案商铺出租给余益广使用，由于该商铺项目为临时建筑工程，使用期为2年，双方约定的商铺项目的租赁期限已超出规划部门许可的临时建筑使用期限，且商铺项目至今未办理延期手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……故张龙与余益广签订的《租赁合同》为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，张龙要求余益广参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，原审法院予以支持。余益广确认合同无效，但辩称紫薇公司与花装城公司的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，张龙对涉案商铺丧失了出租权，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款仅适用于出租方有出租权的情况，因此张龙主张余益广支付房屋占有使用费没有合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张龙应当将收取的保证金及租金返还给余益广。原审法院认为，合同被确认无效后，合同相对方应该相互返还所取得的财产。张龙作为出租人所取得的财产为余益广支付的保证金及房屋占有使用费，余益广作为承租人所取得的财产，包括占有、使用涉案商铺以及通过占有商铺所获取的占有利益，这种利益为无形财产，无法现实返还，只能采取折价补偿的方式，即通过支付房屋占有使用费的方式予以返还。因此，余益广应该向某甲龙支付商铺占用期间的占有使用费，张龙应将收取的保证金返还给余益广。故对余益广要求张龙返还2012年1月8日至2012年12月31日的租金请求，原审法院不予支持，对其要求张龙返还保证金10000元的请求，原审法院予以支持。
关于商铺占有使用费应计算到何时的问题。余益广与紫薇公司均没有提供证据证明在2011年12月30日至2013年12月24日期间双方存在租赁合同关系，而此时张龙与余益广签订的租赁合同尚在履行期内，且没有证据证明紫薇公司在该期间内主张该租赁合同无效，要求收回涉案商铺，余益广是依据与张龙签订的租赁合同占有使用了涉案商铺，因此理应向某甲龙支付该段时间内的商铺占有使用费。至于2013年12月25日之后的商铺占有使用费，由于广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决紫薇公司与花装城公司之间的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，2013年12月25日，余益广与紫薇公司签订农村集体场地租赁合同承租了涉案商铺场地，根据余益广提供的收据显示，余益广向紫薇公司缴纳了2013年12月25日至2014年7月25日的租金、卫生费。鉴于上述事实，张龙要求余益广返还商铺已不具有实际履行的可能性，因此对张龙的该项诉讼请求，原审法院不予支持。根据公平原则，余益广从2013年1月1日开始拖欠的商铺占有使用费以计算到2013年12月24日为宜。经核算，余益广拖欠张龙商铺占有使用费为66582元，余益广应支付给张龙，故张龙请求余益广支付商铺占有使用费66582元的部分原审法院予以支持，超过部分，原审法院不予支持。余益广辩称紫薇公司于2012年3月18日收回了涉案土地及建筑物，且紫薇公司承诺在与花装城公司的纠纷解决前免收租户租金，所以虽然2013年12月25日前紫薇公司没有向某乙广收取租金，但是双方存在事实合同关系，张龙无权收取该段时间的租金。原审法院认为，由于张龙是依据与花装城公司签订的商铺租赁合同，取得涉案商铺的使用权、出租权，而且张龙已经向花装城公司支付完毕合同对价，但2013年12月25日前紫薇公司与余益广、张龙并不存在租赁关系，因此紫薇公司的免租承诺对张龙及余益广均不产生效力，该承诺损害了张龙的利益，因此余益广的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。至于余益广辩称2013年1月1日至2013年7月6日期间的租金超过了一年诉讼时效的问题，由于张龙主张的是房屋占有使用费并非租金，所以并不适用一年诉讼时效的规定，且张龙在2014年2月11日通过发函向某乙广主张权利，中断了诉讼时效，因此余益广的抗辩意见没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条的规定，原审法院于2015年1月23日作出如下判决：一、张龙与余益广于2011年12月30日签订的租赁合同无效。二、余益广于本判决发生法律效力之日起十五日内，向某甲龙支付房屋占有使用费66582元。三、张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向某乙广返还保证金10000元。四、驳回张龙的其他诉讼请求。五、驳回余益广的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2362元，由张龙负担837元，余益广负担1525元；反诉受理费855元，由张龙负担112元，余益广负担743元。
判后，上诉人张龙、余益广均不服原审判决，向本院提起上诉。张龙上诉称：一、一审法院认定事实错误，张龙有权收回商铺，余益广应向某甲龙支付占有使用费(计算至实际交还商铺之日止)。首先紫薇公司未收回涉案商铺，紫薇公司无权将商铺出租给余益广。根据(2013)穗中法民五终字第1963号判决，紫薇公司与花装城公司之间土地租赁合同解除，紫薇公司仅收回涉案土地，但该判决未认定紫薇公司收回涉案土地地上物(即商铺)。故紫薇公司明知到自己未合法取得商铺出租权，而与余益广签订《农村集体场地租赁合同》，该合同仅约定土地租赁事宜。同时，该商铺是花装城公司投资兴建，该商铺未办理产权登记。根据花装城公司投入，应取得相应的出租权利。而张龙向花装城公司交付相应的使用租金，因而得到相应商铺相应的使用权(包括转租权)。故此，余益广违约未交付占有使用费，张龙有权收回商铺，并要求余益广支付相应的占有使用费。二、张龙无需向某乙广返还保证金。根据张龙与余益广签订租赁合同第三条约定，余益广交清水电及一切费用后，张龙退回余益广保证金。现双方为处理上述费用，同时余益广未退出商铺，商铺尚未交接，所以张龙不退还保证金是有事实及法律依据的。故上诉请求：1．依法撤销原审判决，将原审判决第二项改判为余益广向某甲龙支付商铺占有使用费103103元；2．将原审判决第三项改判为：余益广向某甲龙返还商铺，张龙无需向某乙广返还保证金。3．判令余益广承担本案诉讼费用。
针对张龙的上诉，余益广答辩称与其上诉状意见一致。
余益广上诉称：一、一审法院认定余益广与张龙于2011年12月30日签订的《租赁合同》无效的理由有遗漏。(2013)穗中法民五终字第1963号民事判决已经确认花装城公司与紫薇公司于2007年9月26曰签订《土地租赁合同》已经解除。自2012年1月8日开始，花装城公司与张龙于2011年12月30日签订的《商铺租赁合同》已经解除。即张龙自2012年1月8日开始已经丧失了对涉案场地的出租权，无权以出租方的身份与租户签订《租赁合同》，换而言之，余益广与张龙于2011年12月30日签订的《租赁合同》在2012年1月8日开始已经解除。二、一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款判令余益广向某甲龙支付房屋占有使用费使用法律错误。1.该法条适用的前提是当事人是合法的出租人，其有权利出租的前提下，但张龙自2012年1月8日开始已经丧失了涉案场地的出租权。2.该法条中“…人民法院一般支持”阐明的是“一般支持”，并非“必须支持”。三、一审法院对张龙何时退出涉案场地的管理及紫薇公司何时接管涉案场地查明不清，并认为紫薇公司是在2013年12月25日收回涉案场地的事实错误。1.从我方在一审时提交的2012年6月2日的《广州日报的声明》、2012年6月18日《广告》可以看出紫薇公司在2013年5月31日已经广而告之接管涉案商铺。2.紫薇公司在一审庭审中陈述花装城公司于2012年3月18日已经退出租赁场地，紫薇公司在当天收回了涉案的场地及地上建筑物。3.紫薇公司接管涉案场地后，其对租户的免租声明是其处分收益权的表现，是紫薇公司的真实意思表示，应该予以支持。4.通过电视报道可以知道紫薇公司在2013年6月19日之前就已经收回并接管涉案商铺。四、在2013年5月开始，涉案场地经常大范围的停水停电，余益广除无法正常经营，还损失了大批的茶叶。因此，即使法院认定余益广应当向某甲龙支付房屋占用使用费，也应该按照双方的过错程度分摊房屋占有使用费。五、鉴于张龙自2012年1月8日开始已经丧失了涉案场地的出租权，无权以出租者的身份对外招租，根据合同的相对性原因，张龙的损失应向花装城公司主张，而不应凌驾于广大租户身上，这明显对广大租户不公。六、张龙的房屋使用费实为租金，已经超过一年的诉讼时效，应当驳回。故上诉请求：1.撤销(2014)穗花法民三初字第1118号民事判决第二项，改判为张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向某乙广返还2012年1月8日至2012年12月31日的租金66396元。2.判令本案的案件受理费由张龙承担。
针对余益广的上诉，张龙答辩称：1.张龙主张的占有使用费并非租金，应当适用两年的诉讼期限。2.合法的出租人是指对违章建筑的实际控制人，从双方签订合同至今，张龙一直掌控商铺，所以有权按照第5条的规定，收取使用费。3.紫薇公司至今没有收回场地。4.关于停水电的损失余益广应另案主张。
紫薇公司未出庭参加诉讼。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，余益广向本院提交如下证据：证据1、光盘2张，拟证明紫薇公司至少在2013年6月19日已收回并接管涉案商铺及涉案商铺所在茶叶市场出现大面积停水停电情况；证据2、工程安装（维修）合同原件；证据3、收据原件；证据2、3拟证明涉案商铺所在的茶叶市场出现大面积停水停电情况，而用户需自行集资安装配电工程。
张龙对上述证据发表如下意见：余益广提交的证据不属于新证据。对光盘的真实性确认，但对光盘的内容不予确认，因为其内容有失真实，不能正确全面反映事实。对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为未提供承包人的资质证书、营业执照和发票，无法佐证证据的真实性。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、余益广是否应向某甲龙支付2013年12月25日之后的商铺占有使用费？二、张龙主张不退回保证金是否成立？三、余益广是否可以要求张龙退还所收租金？
首先，从案涉当事人各方的法律关系而言，紫薇公司与花装城公司之间建立了土地租赁合同关系，而张龙通过其与花装城公司建立的租赁关系取得了案涉商铺的转租权，并与余益广直接建立了租赁合同关系，另余益广与紫薇公司于2013年12月25日签订农村集体场地租赁合同承租了涉案商铺场地。由上可见，张龙作为次承租人，其与余益广之间租赁关系的履行有赖于其与花装城之间租赁合同的履行，而该租赁合同的履行情况又与紫薇公司与花装城公司之间土地租赁合同的履行息息相关。在本院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决，紫薇公司与花装城公司之间的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，张龙与余益广履行租赁合同势必受影响，事实上余益广也与紫薇公司2013年12月25日直接签订了《农村集体场地租赁合同》并实际缴纳了租金等费用。原审鉴于上述事实，根据公平原则，判令余益广拖欠的商铺占有使用费计算到2013年12月24日为宜，也无明显不妥。张龙上诉认为（2013）穗中法民五终字第1963号判决未认定紫薇公司收回涉案土地地上商铺，缺乏事实依据，本院不予采信。余益广上诉认为上述房屋使用费实为租金，已超过一年的诉讼时效，由于张龙与余益广签订的《租赁合同》无效，故张龙主张的是房屋使用费，而非租金，故应适用两年的诉讼时效。
其次，张龙与余益广签订的《租赁合同》为无效合同，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令张龙应当将收取的保证金返还给余益广，并无不当。由于保证金是用以担保合同履行，在租赁合同无效的情况下，张龙以合同约定需结清水电费等费用为由主张不退还保证金缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
再次，余益广依与张龙所签《租赁合同》取得案涉商铺的占有使用，余益广的合同相对人是转租人张龙，该合同无效并不能否定张龙参照合同约定的租金标准主张商铺占有使用费的诉讼主张；该合同权利义务关系的清理不同于紫薇公司与花装城公司《土地租赁合同》关系的清理，原审判决余益广支付商铺占有使用费的清理方式并无不妥。余益广要求撤销原审判决第二项、张龙返还所收租金的上诉请求，本院不予支持。
余益广在二审期间提交的证据均不属于新的证据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人张龙、余益广的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3180元，由上诉人张龙负担1715元，上诉人余益广负担1465元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年九月九日
书 记 员 李宪琼