广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)粤0306民初29216号
原告王化品，男，汉族，1981年9月28日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。
委托代理人武林飞，广东深明德律师事务所律师。
委托代理人梁爱湫，广东深明德律师事务所律师。
被告深圳市龙乘风企业策划有限公司，住所地深圳市龙岗区，统一社会信用代码91440300743228911E。
法定代表人钟火龙。
委托代理人王安之，广东深长城律师事务所律师。
原告王化品诉被告深圳市龙乘风企业策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王化品及其委托代理人武林飞，被告深圳市龙乘风企业策划有限公司的委托代理人王安之均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2013年3月2日（原告为乙方，被告为甲方）签订一份《海滨华城集资建房合同书》。合同约定：乙方一次性向甲方缴付出资款135449元，即取得海滨华城商业裙楼1F层067号建筑面积为18.51平方米商铺的使用权，乙方所缴付出资款已扣除该商铺前三年租金收益（原总价的21%）。被告保证聘请专业的经营管理公司-
深圳市尖莎咀百货有限公司进行统一管理，管理期限从2014年1月1日至2017年12月30日止共计三年。合同同时还对商铺的交付使用时间、开业时间和交付标准进行了约定，交付时间定于2013年10月1日，商铺的交付标准根据附件二约定的内容按时交付，开业时间定于2014年1月1日。合同签订后，原告于2013年3月2日支付首付款81269.40元（含2013年2月23日定金20000元），剩余款项分12期已支付，每期支付4692.98元，至2014年4月5日已全部支付完毕，原告共向被告交付了购房款137585.30元。被告除给原告提供一份一楼规划平面图确认商铺位置外，并未将该商铺的权属证书等交给原告。此外，被告也未在其承诺的2014年1月1日开业时间内如期开业，到目前为止，整个商铺仍未达到开业的条件。被告除于2014年4月5日退还原告购房款28099.63元外，至今未就该商铺迟迟不开业作出任何解释，被告的行为已经违反合同的约定。原告认为，原被告双方签订的合同虽名为集资建房合同，但内容实为买卖商铺性质的合同。被告将不具备上市交易的房屋以变通的方式对外出售，其行为违反了相关法律、法规的规定，属无效行为。原告为维护其合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告双方于2013年3月2日签订的《海滨华城集资建房合同书》无效；2、被告退还原告交纳的购买商铺款共计109485.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，被告与原告所签订的建房合同合法有效。双方的建房合同中，明确约定了房屋建成后，原告享有的是使用权而非所有权，合同中也对所建房屋的性质做了明确的说明，且对出资及所占份额作出了明确的约定，并不存在以集资之名，行买卖之实的行为，所以建房合同并未违反法律的禁止性规定，是合法有效的。被告已经履行完建房合同所附义务。双方合同签订后，被告已经依照建房合同的约定，将涉案商铺前三年的租金收益在集资款中以抵扣的方式返还给了原告，也按照建房合同的约定如期完工。由于原告与案外人尖莎咀公司签订了商铺使用权合同，所以在被告完成集资房屋建设后，依照商铺使用合同，直接将商铺交予案外人尖莎咀公司使用，至于涉案商铺目前仍未开业，是由于案外人尖莎咀公司经营所致，与被告无关。被告向原告所退购房款并非由于商铺未开业。由于案外人尖莎咀公司对涉案商铺所在的沙井尖莎咀艺展中心做整体装修，导致原告所分得的涉案商铺使用面积减少，经过被告和原告协商，被告于2014年4月5日将涉案商铺减少面积对应的集资款退还给原告，由此也可得知，被告已经按照合同约定，将涉案商铺交付使用。且原告实际知情。综上所述，原告的诉求缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回。
经审理查明，2006年3月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《海滨华城自己建房合同书》，约定甲乙双方共同出资兴建海滨华城1-3层商业裙楼，总建筑面积约14000平方米，本商业裙楼定名为“沙井尖莎咀艺展中心”；乙方向甲方交付出资款为人民币135449元即取得本合同项下海滨华城商业裙楼1F层067号商铺的使用权，乙方所缴付出资款已扣除该商铺前3年租金收益（原总价的21%）款项，该商铺建筑面积为18.51平方米（含公摊面积），用途为商铺，乙方选择有息贷款一年的方式支付出资款，即贷款年利息为7.2%（月利息为0.6%），签订本合同即交首付款为出资款总额60%（81269.40元），贷款额为出资款总额40%分12期还款，每期还贷款为4692.98元，签订本合同的当日为下一期的还款起始日；为了保障“沙井尖莎咀艺展中心”物业日后红火经营，甲方将委托专业的经营管理公司-
深圳市尖莎咀百货有限公司进行统一经营管理，其经营管理期限为3年，因此，乙方在签定本合同时同意将该商铺前3年使用权交予甲方委托的经营管理公司，乙方前三年的租金收益（原总价的21%）已从成交总额中抵扣；前3年使用权期限的起始日自正式交铺3个月后（商场免费装修和招商期）的第1日计算，即从2014年1月1日至2016年12月31日止，乙方在签订本合同时需与甲方委托的经营管理公司重新签约，在前3年委托经营管理期限届满后，由甲方委托的经营管理公司将本合同项下商铺完整的交还给乙方；本合同项下商铺交付使用时间定于2013年10月1日，开业时间定于2014年1月1日；乙方取得出资商铺使用权的期限为70年，即从2006年3月9日至2076年3月8日；本合同项下出资商铺的使用权可以出租、转让和继承，如乙方向他人转让本合同项下的出资商铺，则应事先经甲方书面同意并在使用权证上签注后才具备法律效力，同时，乙方须保证商铺受让人继续履行本合同，以便利于“沙井尖莎咀艺展中心”的正常经营，甲方按转让价款的2%向乙方收取转让手续费；假如日后有关法律政策允许办理正式房地产证的，则依深圳市国土部门规定办理产权证，其所发生的税费全部由乙方（含原业主、受让人、受赠人、继承人）承担；在本出资商铺使用期内，甲方不得将本合同项下出资商铺及附属设施重复转让、抵押及设置担保；甲方对本合同出资商铺所有外墙享有广告出租及收益权，所有裙楼、架空层、停车位、设备刚、管理用房、楼面屋顶的所有权均归甲方所有，乙方不得干涉甲方行使相关的权利；甲方向乙方提供的本合同项下的商铺不是商品房，在目前的法律条件下尚不具备办理正式房地产证的条件，但甲方保证乙方取得本合同项下商铺的完全使用权。
2013年2月23日，原告被告签订《沙井尖莎咀艺展中心选铺确认书》。
2013年3月2日，原被告签署《海滨华城裙楼1F067号商铺出资款清单》，确认涉案商铺成交价为171454.44元，扣除3年返利36005.44元，实际出资135449.00元。
同日，原告与案外人深圳市尖莎咀百货有限公司签订商铺使用合同，将涉案商铺交给深圳市尖莎咀百货有限公司免费使用三年，免费期满后由深圳市尖莎咀百货有限公司统一经营七年，在统一经营期间按租赁合同约定的租金进行税后利益分成，原告得70%，深圳市尖莎咀百货有限公司得30%。
另查，原告已全部交清涉案商铺出资款项，且被告于2014年4月5日向原告返还出资款28099.63元。
以上事实，有集资建房合同书、选铺确认书、出资款清单、商铺使用合同、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原被告之间签订的《集资建房合同书》名为合作建房，实为房屋买卖，应当认定为房屋买卖合同关系。
案涉房产无合法报建手续，也未取得合法权属，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理，原告与被告就房屋买卖合同关系而产生的各种权益及损失，尚处于待定状态。须在行政部门对涉及土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理后，才能确定原告是否对案涉房产拥有合法的占有、使用等权利，从而确认涉案合同的效力。在此之前不宜作出实体处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回原告王化品的起诉。
本案案件受理费1245元，原告已预交。本院予以退回。
如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一七年四月十三日
书记员 董 宏
书记员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
……
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。