湖北省大悟县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0922民初647号
原告中国工商银行股份有限公司大悟支行。
统一社会代码：9142092277396198B。
住所地：湖北省大悟县城关镇西岳大道**号。
法定代表人：颜庆忠，该行负责人。
委托诉讼代理人张勇，该行副行长。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人陈祖平，该行员工。代理权限：一般代理。
被告雷承意，男，1991年11月28日出生，汉族，大悟县人，居民，原住大悟县。现住本县。
被告项婷，女，1991年10月22日出生，汉族，大悟县人，居民，原住大悟县，现住本县。与被告雷承意是夫妻关系。
被告大悟海源房地产开发有限责任公司。
住所地：大悟县城关镇二郎大道*号。
负责人：金申芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人余红斌、徐峰，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告中国工商银行股份有限公司大悟支行（以下简称工行大悟支行）与被告雷承意、项婷、大悟县海源房地产开发有限责任公司（以下简称海源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月27日受理后，依法适用简易程序进行了审理，原告工行大悟支行的委托诉讼代理人张勇、陈祖平，被告项婷、被告海源房地产公司的委托诉讼代理人徐峰到庭参加了诉讼，被告雷承意经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行大悟支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告雷承意、项婷偿还所欠原告贷款本金231604.19元，利息、罚息（截止2017年4月30日，此后的利息、罚息按合同月定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止）；判令原告对被告雷承意、项婷提供的抵押物享有优先受偿权，有权以抵押物的处置价款优先偿还贷款本息及原告实现债权的费用；3.判令被告海源房地产公司对被告雷承意的上述债务承担连带保证责任；4.判令上述被告承担本案诉讼、保全费等实现债权的全部费用。事实和理由：2014年10月31日，原告与被告雷承意、项婷签订编号了《个人购房借款/担保合同》，双方约定：原告为被告雷承意发放个人购置住房贷款25万元，期限20年（240个月），自2014年10月31日至2034年10月31日，以被告所购的大悟县××镇泉水路“云顶山庄”1栋2单元11层1101室房地产为本笔融资提供抵押担保。原告于2014年10月31日依约向被告雷承意发放了25万元个人购置住房贷款，并到抵押登记部门办理了商品房抵押预告登记手续。2014年10月16日、31日，原告与海源公司分别签订《担保函》及《个人购房借款/担保合同》，约定为本笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。鉴于被告雷承意及共同借款人项婷拒不履行归还贷款本息的义务、担保人海源房地产公司也未依约履行担保责任，根据法律规定和合同约定，现依法提起诉讼。
原告工行大悟支行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
1）《股东会决议》。拟证明被告海源房地产公司经内部程序同意在原告处申请为借款人提供阶段性担保；
2）《个人购房借款/担保合同》。拟证明1.原告与被告雷承意、项婷之间存在合法有效的借款合同法律关系，原告有权按照借款合同的约定要求被告雷承意、项婷偿还借款本息及实现该债权的费用；2.被告雷承意、项婷以其所有的位大悟县××镇泉水路路“云顶山庄”1栋2单元11层1101室房地产为其在原告处的借款提供抵押担保；3.原告与被告海源房地产公司之间存在合法有效的保证担保关系，原告有权要求被告海源房地产公司对被告雷承意、项婷所欠原告贷款本息及实现债权的费用承担阶段性连带保证责任；
3）[鄂（2016）大悟县不动产证明第××号]预抵押登记证明。拟证明原告与被告雷承意、项婷的抵押担保关系合法有效，原告对抵押的的房地产享有优先受偿权；
4）原告工行大悟支行的借款凭证。拟证明原告已履行合同义务；
5）原告工行大悟支行贷款入款凭证。拟证明原告已履行合同义务；
6）客户贷款余额查询及利息查询表、借据历史处理明细本地查询。拟证明截至2017年7月25日，被告雷承意应付借款本金231604.19元及利息；
7）担保函。拟证明担保人海源房地产公司应按合同约定履行了阶段性连带保证责任；
8）原告宣布融资提前到期通知书。拟证明被告雷承意、项婷在原告处的借款已到期，应履行还款义务；
9）致担保人贷款催收通知书。拟证明担保人海源房地产公司应按合同约定履行连带保证责任；
10）授权委托书。拟证明方红伟代理被告海源房地产公司授权向本行办理“云顶山庄”项目按揭贷款业务，包括但不限于有关协议、合同、担保文件的签订合法有效，被告海源房地产公司应承担一切法律责任义务；
11）《商品房买卖合同》。拟证明被告雷承意与被告海源房地产公司商品房买卖关系真实有效；
12）《关于工行三户住房按揭贷款抵押物办理房产证情况查询申请》。拟证明被告雷承意的抵押物无争议，原告对抵押的房屋享有优先受偿权。
被告雷承意没有答辩。
被告项婷庭审时口头辩称：贷款属实。原告现在起诉被告雷承意和项婷，两人养有两个小孩，没有现钱偿还贷款，同意原告收回房屋。
被告雷承意、项婷没有提交证据。
被告海源房地产公司庭审时口头辩称：本公司不是借款人，应当由借款人偿还。
为支持其抗辩理由，被告海源房地产公司向本院提交了如下证据：
1）合作协议。拟证明被告海源房地产公司与方红伟合作开发位大悟县××镇泉水路路的商居楼开发项目；
2）《关于使用大悟县海源房地产开发有限公司（分公司）印章的责任书》《关于使用大悟县海源房地产开发有限责任公司（分公司、项目部）印章的承诺书》。拟证明方红伟在印章管理使用中若发生违反国家有关政策、法律、法规及印章有关管理规定，或不服从公司统一管理，公司有权收回印章，并由方红伟承担全部经济和法律责任。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，原告工行大悟支行所提交的证据，被告项婷认为证据2）是其本人在借款合同上签的字，是事实；其他的证据被告项婷都不清楚。
被告海源房地产公司对原告工行大悟支行的证据2）、3）、7）、8）、9）无异议；对其余证据认为：证据1）真实性有异议，股东签字并非股东本人签字；证据4）、5）该钱是打入云顶山庄项目部，并没有打入海源公司；证据6）与海源房地产公司无关，被告并不知情；证据10）真实性无异议；证据11）、12）有异议，被告雷承意与海源房地产公司云顶山庄项目部及负责人方红伟签订合同，并不与本公司签订合同。
被告海源房地产公司所提交的证据，原告工行大悟支行认为该两份证据都是海源房地产公司内部文件，对其连带保证责任不起作用。被告项婷对该两份证据不清楚，不发表质证意见
因被告雷承意没有到庭参加诉讼，对原告工行大悟支行所提交的证据，根据证据的真实性、关联性、合法性特征，本院认为：证据1），被告海源房地产公司没有证据证明其反驳理由成立，本院予以确认；证据2）因被告项婷与海源房地产公司没有异议，故本院予以认定；证据3）系有关部门出具的有效登记证明，故本院予以认定；证据4）、5），因被告项婷对贷款事实没有异议，故本院予以认定；证据6）、7）、8、9），被告雷承意未全面履行还款义务、因此对原告向被告催告的事实予以确认；证据10）被告海源房地产公司没有异议，故予以认定；证据11），结合证据10）及庭审时被告项婷的陈述，对两被告之间存在商品房买卖合同关系的事实，予以确认；证据12）虽是原告出具的申请，但该申请已由有关部门作以说明，应予认定。
被告海源房地产公司的证据1）协议是内部协议，对内产生约束力，对外不产生任何法律效力，故对被告海源房地产公司的证明目的，本院不予采纳；证据2）项目部印章使用经过被告海源房地产公司授权，项目部行为应视为被告海源房地产公司行为。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2013年6月14日，被告海源房地产公司拟对位大悟县××镇泉水路路云顶山庄商居楼项目进行开发，刻制“大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部”印章一枚，授权方红伟使用该印章。2013年12月2日，被告海源房地产公司与方红伟签订合作协议，合作开发云顶山庄项目。2013年12月6日，方红伟作为云顶山庄项目负责人使用大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部印章，并对使用印章向海源房地产公司作出相关权利义务承诺。
2014年10月10日，大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部与被告雷承意、项婷签订商品房买卖合同，被告雷承意、项婷购买大悟县××镇泉水路路“云顶山庄”1栋2单元1101号房屋，价值35.9万元，约定合同签订当日付清首付10.9万元，剩余25万元办理银行按揭。
2014年10月31日，原告作为贷款人，被告雷承意、项婷作为借款人，被告海源房地产公司作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款种类与金额为个人购置住房贷款25万元，期限20年，自2014年10月31日至2034年10月31日，贷款年基准利率6.55%，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日几首利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。采取按月等额本息还款法还款，贷款担保方式为抵押担保。抵押物大悟县××镇泉水路路“云顶山庄”1栋2单元1101号房屋面积134.14平方米的房屋；合同还约定保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同违约及违约责任条款约定，借款人未完全履行合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，贷款人有权解除合同等。2016年9月2日，原告与被告雷承意、项婷在大悟县国土资源局对贷款抵押物，即位大悟县××镇泉水路路“云顶山庄”1栋2单元1101号房屋办理预售商品房抵押权预告登记手续，大悟县不动产登记中心出具鄂（2016）大悟县不动产证明第0000537号不动产登记证明。
上述《个人购房借款/担保合同》签订前的2014年10月16日，被告海源房地产公司作为保证人向原告发《担保函》进行了阶段性担保承诺。2014年10月31日，原告依约发放了贷款25万元。2016年10月，被告雷承意、项婷拖欠借款未还，原告分别向两被告送达催收通知书。截止2017年7月25日被告雷承意、项婷已还贷款本金18395.81元，已付利息33149.65.元，下欠本金231604.19元及剩余利息未付。
另查明大悟县××镇泉水路路“云顶山庄”1栋2单元1101号面积134.1平方米的房屋经大悟县不动产登记中心证实，被告海源房地产公司未申请办理该房的首次登记及转移登记手续。
本院认为：债务应当清偿。本案中，原告与三被告之间签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定了借款金额、性质、用途、利率、还款日期及保证责任等内容，双方形成了金融借款合同关系，其合同是当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的相关规定，因被告雷承意、项婷未按时还款，已构成违约，原告可以解除合同，并要求借款人及时偿还借款，故被告雷承意、项婷应当承担向原告清偿借款本金、利息及逾期利息的民事责任；此外，被告雷承意、项婷以其购买的位大悟县××镇泉水路路“云顶山庄”1栋2单元1101号房产作为抵押物，对借款提供抵押担保，该抵押办理了预售商品房抵押权预告登记手续，则该抵押物应作为债权的担保，在债务人不履行债务时，应以被告雷承意、项婷抵押的房产折价、拍卖或变卖该财产的价款由债权人优先受偿。同时，依《个人购房借款/担保合同》的约定，被告海源房地产公司不再对被告雷承意、项婷的借款承担连带清偿责任。被告雷承意经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本案依法可缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十六条、第二十一条、第二十八条第一款、第三十三条、第四十一条之规定，判决如下：
一、由被告雷承意、项婷于本判决生效后七日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大悟支行借款本金231604.19元并支付利息、罚息、复利（自借款之日起至还款之日止按合同约定计算，已付利息抵扣）；被告雷承意、项婷不履行债务时，原告以被告雷承意、项婷抵押的大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”1栋2单元1101号房产折价、拍卖或变卖该财产的价款优先受偿。
二、驳回原告中国工商银行股份有限公司大悟支行要求被告大悟县海源房地产开发有限责任公司对上述借款承担连带清偿责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4750元，由被告雷承意、项婷共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审判员 郭 梅
二〇一七年八月九日
书记员 周升翠
附本案相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十六条保证的方式有：
（一）一般保证；
（二）连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。