四川省南江县人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)川1922民初350号
原告（反诉被告）：饶政，男，汉族，生于1972年9月7日，汽车修理工，住四川省南江县。
委托诉讼代理人：闫东晖，南江县正义法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：四川鼎丰国有资产投资经营有限公司，住所：南江县南江镇光雾山大道粮影巷133号，统一社会信用代码9151192268040148R。
法定代表人：刑文豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵明山，四川代智律师事务所律师。
原告饶政(反诉被告)与被告四川鼎丰国有资产投资经营有限公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)饶政的委托诉讼代理人闫东晖，被告四川鼎丰国有资产投资经营有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人赵明山到庭参加了诉讼。被告四川鼎丰国有资产投资经营有限公司于2018年2月23日向本院提起反诉，本院依法对本诉与反诉合并审理，本案现已审理终结。
原告饶政向本院提出的诉讼请求：1.依法判决终止川鼎司租字（2015）第84号《南江县汽修汽配城厂房租赁合同》；2.依法判决被告退还租赁保证金合计5913元；3.依法判决被告退��租金15768元；4.依法判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2015年9月22日与被告签订了川鼎司租字（2015）第84号《南江县汽修汽配城厂房租赁合同》。合同约定了租赁物位于南江县，建筑面积共计197.1㎡，共1间，租金为108405元，租期五年，且分年支付。原告在签订合同时付给第三年租金的20%为保证金，即5913元。合同签订后原告按约支付了第二年的租金及保证金，但被告一直未将租赁物交付给原告使用，原告多次要求被告交付，被告却以原告应当交付物管费为由拒绝交付租赁物。无奈，原告要求被告退租，然被告仍以合同第七条：“租赁期内原则上不退租，如遇特殊情况确需退租、经营时间需满一年，且经甲方书面同意后方可退租”。原告又于2016年8月再次以书面申请要求退租，但被告收到申请后既不回复又不签收，对原告的申���不予理睬。2017年原告再次申请退租，被告工作人员虽签收，但仍不予回复处理。综上所诉，原告租赁被告厂房后目的是以修车进行盈利而满足家庭日常生活和生存，然被告一直未将租赁物交付给原告使用，系被告不履行合同。且被告合同约定必须满一年，方可退租，明显不合理。由此原告依法起诉，请求人民法院依法判决终止合同并要求被告退还租金及保证金。
被告四川鼎丰国有资产投资经营有限公司辩称：1.原告诉称未交付租赁物与事实不符，被告已完成交付。2.2016年8月被告没有收到原告要求解除合同的申请；3.被告原则上不同意解除合同，原告应当继续履行合同；4.原告应当履行合同义务。
反诉原告四川鼎丰国有资产投资经营有限公司向本院提出的反诉请求：1.判令被反诉人饶政继续履行���鼎司租字（2015）第84号《南江县汽修汽配城厂房租赁合同》所载义务；2.判令被反诉人饶政向反诉人承担违约赔偿责任（以29565元/年的标准为基数自2017年9月20日起至履行完毕时止按日3%计算）；3.诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人于2018年2月12日收到南江县人民法院就被反诉人诉反诉人租赁合同纠纷一案〈（2018）川1922民初350号〉的起诉状副本，要求解除租赁关系和退还租金及保证金。反诉人认为，反诉人依川鼎司租字（2015）第84号《南江县汽修汽配城厂房租赁合同》向被反诉人履行了义务，被反诉人要求解除合同的根本理由是未按时交付租金，同时通过诉讼明确表示违约，给反诉人造成了重大的经济损失，为维护自身合法权益，依据合同内容及《民事诉讼法》相关规定，反诉人向人民法院提起反诉。
反诉被告饶政��称：针对这个租赁合同，两个反诉请求都是不能成立的，反诉人没有将租赁物交付给被反诉人使用，反诉人本身就存在违约，反诉人要求被反诉人承担违约责任、支付违约金是不应支持的。这个合同一直没有实际履行，现在继续履行没有意义。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院确认事实如下：2015年9月22日，案外人杨波作为乙方以原告饶政的名义与甲方被告四川鼎丰国有资产投资经营有限公司签订了川鼎司租字（2015）第84号《南江县汽修汽配城厂房租赁合同》，南江县国有资产监督管理委员会办公室作为监督方。该合同约定：“第一条租赁物基本情况（一）甲方出租给乙方的的租赁物位于南江县。（二）租赁物建筑面积共197.1㎡，共一间。第二条租赁期限、用途（一）租赁期限为5年，自2015年9月20日起至2020年9月19日止。第三条租金、押金、费用及支付方式（一）租金总额为人民币108405.00元，其中第一年租金免收，第二年租金为15768.00元，第三年租金为29565.00元，第四年租金为31536.00元，第五年租金为31536.00元。（二）租金支付方式：分年度支付。第二年租金在签订合同之日支付，第二年收取第三年租金，第三年收取第四年租金，第四年收取第五年租金，以后每年度租金在本年度对应合同签订日前一个月支付。（三）租赁物押金支付方式如下：乙方在签订合同时付给甲方第三年租金20%作为押金，计人民币5913.00元。第七条租赁物的退租，租赁期内，原则上不退租，如有特殊情况确需退租，经营时间需满1年且甲方书面同意后方可退租。第八条合同的变更、解除和终止（一）租赁期间，报经南江县国有资产监督管理委员会办公室同意后，双方可以协商变更或终止本合同。第十条违约责任（一）违约情形：承租期间，甲方有出售租赁物未告知乙方、单方变更租金标准、其他违反合同约定的行为之一的，视为违约；乙方有逾期支付租金、租期届满后逾期向甲方交还房屋，其他违反合同约定的行为之一的，视为违约。第十六条合同生效条件，本合同经甲、乙双方签字（盖章）、南江县国有资产监督管理委员会办公室审核备案（在本合同上加盖鉴证机关印章）后生效……”南江县国有资产监督管理委员会办公室于2016年2月2日在该合同上加盖了印章。2015年9月17日，案外人杨波以原告的名义向被告交纳第二年租金15768.00元，并交纳了租赁保证金5913.00元。2015年10月12日，本案所涉��赁物的钥匙由案外人杨波签字领取。2017年9月4日，案外人杨波书面向被告申请退租，经核实，退租申请上的签名由原告所书。2017年9月14日，被告作出书面回复，内容为：你9人（饶政等）向我公司提交的退租申请，我公司于2017年9月11日已收悉，按照合同约定租赁期限为5年，免租一年，租赁期满一年后经我公司书面同意方可退租，按合同约定房屋租期至少满2年才能退租，退租应当由你9人到我司办理房屋退还手续，租金不予退还。
经核实，原告饶政坚持本案中涉及的租赁合同系案外人杨波以原告名义所签，签订合同时原告不知情；本案的起诉也系案外人杨波的意思而非原告饶政的真实意思，原告没有起诉也不愿参与诉讼。原告饶政对案外人杨波借用其名义签订合同和起诉的行为拒绝追认。
本院认为，起诉应当符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案涉及的租赁合同系案外人杨波借用原告名义签订，应当由案外人杨波承担责任和主张权利，原告饶政与本案不存在直接的利害关系，且原告称其没有起诉，起诉不是其真实意思，原告不是合同当事人也不是本案的适格主体，故本案不应受理，应予驳回。对于反诉请求，行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案涉及的租赁合同系案外人杨波以原告名义签订，原告未向其授权也未对该合同进行追认，案外人杨波才是本案涉及的租赁合同的当事人，应当对该合同承担责任。反诉人四川鼎丰国有资产投资经营有限公司的反诉请求，应当向合同当事人即案外人杨波主张，本案中反诉被告不是适格的主体，对反���人的反诉，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条第一款的规定，裁定如下：
一、驳回原告饶政的起诉；
二、驳回反诉原告四川鼎丰国有资产投资经营有限公司的反诉。
如不服本裁定，可以在裁定书书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 邓亚楠
二〇一八年四月二十七日
书记员 张惠芝