江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0583民初12591号
原告（反诉被告）：龚松江，男，1974年10月4日出生，汉族，住上海市虹口区。
原告（反诉被告）：刘艳，女，1976年8月15日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。（代理上述二原告）
被告（反诉原告）：昆山中旭房地产发展有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇。
法定代表人：孙懋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。
原告龚松江、刘艳与被告昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称中旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用简易程序于2017年8月7日、2017年9月27日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭于2017年12月12日进行了审理。原告龚松江、刘艳及其共同委托诉讼代理人陈玉龙、被告中旭公司委托诉讼代理人孙君宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚松江、刘艳共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币64890元（自2015年11月1日至2016年8月27日实际收房之日，以2163000元为基数，每日万分之一计算）；2、判令被告支付逾期交房赔偿金人民币6489元；3、判令被告支付逾期交付房地产权证（小产证）违约金6489元；4、判令被告退还房款人民币22725.8元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月4日，被告与原告签订《昆山市商品房购销合同》，原告购买了被告开发建设的位于昆山市××中××路南侧紫荆庄园××室房屋一套，总价款为2163000元，双方就房屋面积、付款方式、交房时间及违约责任等均作出了详细规定。合同签订后，原告按照合��约定，履行了房款的支付义务，但是被告违反合同第八条关于交付期限的约定（被告应在2015年10月31日前交付房屋），实际于2016年8月30日交付房屋，按照合同约定，被告理应承担违约责任，支付原告违约金及赔偿金等，但是被告拒绝支付。原告为维护自身正当合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告中旭公司辩称，原告第一项诉请应当计算至2016年7月6日，共计248天。对于第二项诉请没有异议。对于第三项诉请我方认为不应当承担逾期办证的违约金，因为根据合同附件四第五条约定，在办理产证之前原告没有支付维修基金，原告于2016年12月份才支付。对于第四项诉请，原被告双方约定的房屋建筑面积与实际产证上的房屋面积是一致的，被告无须退还原告购房款。涉案房屋2016年7月5日取得交付备案证书。2016年7月7日被告书面邮寄通知原告过来收房，逾期收房责任在于原告。
反诉原告中旭公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期收房违约金15000元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告龚松江、刘艳签订《商品房销售合同》，反诉被告购买了反诉原告开发建设的位于昆山市××中××路南侧紫荆庄园××室房屋一套，总价款为2163000元，双方就房屋面积、付款方式、交房时间及违约责任等均作出了详细规定。在履约过程中，反诉被告存在逾期收房的情况，根据合同的约定，反诉原告要求反诉被告支付违约金。
反诉被告龚松江、刘艳辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求。除了本诉中的观点外，另外补充：合同第十一条关于收房的违约约定是格式合同，并且完全不利于所有业主的，字体特别��，应当是无效的；收房是当事人自己的权利，在实际买卖合同中是不存在的，所以不存在逾期收房违约金。逾期收房违约金计算标准过高，超过银行同期同类贷款利率标准。反诉被告认为反诉原告主张的每日500元计算标准过高。合同第十一条明确应自邮件的邮局催告书发出之日第二日2016年8月28日起计算。且并非因为买受人原因，因为反诉原告没有出示合同第十一条的文件，所以才没有收房，由此产生的延期交付责任应当由出卖人承担。反诉原告没有实际损失。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年1月4日签订昆山市商品房购销合同，约定原告向被告购买位于昆山市××紫荆庄园××房，建筑面积186.93平方米，套内面积179.904平方米，储藏室建筑面积69.68平方米，双方合同约定按套计算该商品房价款金额为2163000元。合同第五条面��及面积差异处理规定根据当事人选择的计价方式，合同约定以建筑面积为依据进行面积确认和面积差异处理，当事人选择按套计价的，不适用本条规定。付款方式为2015年1月2日付20000元，2015年1月25日付633000元，被告协办贷款计1510000元。合同第八条载明被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同第九条载明被告逾期交房，逾期不超过30日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，合同继续履行，被告除向原告支付上述违约金外，另需支付原告已付款的0.3%的赔偿金；合同第十五条载明被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人应当发出书面催告书一份，买受人未按催告书规定日期办理该房屋验收交接手续，则自该催告书发出之日起第二日起，视为该房屋已交付给买受人，该房屋的风险���任转移由买受人承担，买受人并需按每日500元的标准向出卖人支付逾期收房违约金。
合同签订后，原告支付被告购房款2163000元，被告于2015年12月9日向原告开具了金额为2163000元的销售不动产统一发票。
2016年7月7日、2016年8月19日被告向原告发出交房通知书。原告提交手写交涉记录复印件，载明“2016年7月16日来淀山湖壹号二期办理交房手续，因前期有诸多问题无法解决，包括逾期违约金的问题，物业费和预售合同不符问题等等，开发商没人在售楼处接待，更无法回答上述问题，故无法交房，待上述问题有明确答复之后发挂号信再来办理交房，由此产生责任由开发商负担”，原告龚松江和另2户业主在该材料上签名，接待人段小敏签名并备注只确认此3户业主来过，被告对此复印件不予认可，并称无法核实当时销售人员，亦无法核实段小敏身份。原告在交房流程图中书写：1、竣工验收备案表；2、住宅质量保证书；3、《住宅使用说明》保修事宜；4、建设工程质量认定证；5、竣工综合验收合格；6、实测面积。原告于2016年8月30日在交房通知书上签字并备注：“同意收房，但是之前书面提交的诸多问题都未解决，也没有回复，由此产生的违约责任由中旭房地产发展有限公司负责”。2016年10月13日，被告向原告发函，载明：该业主付款时间大致均在合同期限内，不算违约，开发商代缴维修基金6415.25元，开发商逾期违约金60131.4元，上述两项费用扣抵，开发商实际赔款53716.15元。2016年12月8日原告交纳维修基金，2017年1月10日涉案房屋不动产权登记至原告名下，不动产权证载明房屋建筑面积256.61平方米，套内建筑面积247.62平方米，其中储藏室建筑面积69.68平方米。
2016年7月5日被告取得涉案房屋的交付备案证书。被告于2016年7月4日将涉案房屋坐落的土地抵押给华夏银行股份有限公司南京城东支行，2016年8月19日涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封。嗣后，被告涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权，苏州市中级人民法院解除了土地查封。2016年11月16日被告向昆山市不动产登记中心办理涉案房屋的首次登记，不动产权人登记为被告。
另查明，2016年9月13日被告与业主代表在昆山市××人民政府信访接待室协商房屋维修、延期交房违约金、开发商初始登记事宜，并形成会议记录，明确被告实际支付业主的延期交房违约金中扣除业主需缴纳的维修基金，于2016年10月12日之前办理好开发商初始登记，会议记录由被告公司���总签字确认。被告辩称被告公司彭总在会议记录上签字时不知道涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封，只知道地下室的土地出让金需补交后才可以办理初始登记，所以预估在2016年10月12日之前办理好初始登记。但直至2016年11月11日土地才由法院解封，2016年11月16日被告办理好初始登记。并非被告原因拖延办理初始登记，而是政府原因及个别业主滥用诉权导致。
2016年10月10日昆山市国土资源局（甲方）、被告（乙方）、昆山市淀山湖镇人民政府（丙方）签订关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议，载明根据3205832008CR0046号合同，乙方取得淀山湖镇中旭路南侧、高尔夫球场东侧地块，面积为100000平方米，用途为住宅。依据《苏州市地下地上空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》（苏府规字[2011]8号）文件精神，经乙方申请，并根据淀山湖镇人民政府意见、民防局意见、建设工程规划核实合格证和房屋建筑面积测量报告，拟增加该地块一期项目地下一层空间建设用地使用权。经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意在地块红线内增加一期项目地下一层空间建设用地使用权，建筑面积为12795.73平方米，用于地下储藏室，出让年限与地表建设用地使用权年限一致，具体位置详见公安编号对照表，坐标、竖向界限详见附图。2、该地块一期项目在2011年8月1日后获得地表建设用地使用权经规划审批批准结建地下工程，均为地下储藏室，面积12795.73平方米，根据苏府规字[2011]8号文件规定，乙方需按苏明（昆山）土地估字（2016）第09007号评估报告补交出让金513.7元/平方米，共计6573166.6元，需在签订协议之日起15日内付清。被告于2016年10月10日补交地下空间出让金6573166.6元。
以上事实，由原告提供的商品房购销合同、销售不动产统一发票、交房通知书及函、楼宇交付书、邮件催领通知书、会议记录、参与业主名单、不动产权证，被告提供的邮件交寄清单及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。原告按约支付了购房款，被告应按约交房，逾期交房应当按约支付原告逾期交房违约金，原告主张的64890元（自2015年11月1日至2016年8月27日计算300天，以2163000元为基数，每日万分之一计算），被告辩称涉案房屋于2016年7月5日取得交付备案证书，故逾期交房违约金应当计算至2016年7月6日，共计248天。根据被告提交的邮件交付记录，第一次向���告邮寄交房通知书由原告2016年7月15日收到，原告称于2016年7月16日前去收房，因双方就多项问题并未达成一致意见导致未实际收房，且由接待人签字确认，并在第二次2016年8月27日收到邮件催领通知书时未领取邮件，直接于2016年8月30日前去收房，但收房时被告仍未就原告书面提交的问题予以解决，最后原告妥协收房，原告提交的房屋交付通知书复印件中写明了原告的意见，称原件在被告处，被告对于该房屋交付通知书复印件的真实性予以认可。涉案房屋实际于2016年7月5日取得交付备案证书，被告辩称交房时只需要备案登记证书即可，不需要质量保证书和使用说明书，本院认为原被告之间的合同第十一条补充约定了出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故对于被告的辩称不予采信，原告提供的交房通知书上的手写内容可以证明原告确已在之前收���时向被告提出意见而被告未及时予以解决导致未及时收房，故对于原告主张的逾期交房违约金64890元（自2015年11月1日至2016年8月27日计算300天，按照2163000元，每日万分之一计算），本院予以支持。原告主张的逾期交房赔偿金人民币6489元，被告没有异议，本院予以确认。对于原告主张逾期办证违约金6489元，被告辩称在办理产证之前原告没有支付维修基金所以不予承担逾期办证违约金，但被告在2016年10月13日发函给原告承诺在逾期交房违约金中扣除维修基金，但实际在原告2016年12月8日缴纳维修基金后被告才开始协助原告办理不动产权证手续，故逾期支付维修基金导致迟延办证的责任，应当由被告按照商品房购销合同的约定承担逾期办证违约责任，商品房购销合同第十五条约定如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付���价款的0.3%向原告支付违约金，房屋总价款为2163000元，因此本院确定被告应向原告支付逾期办证违约金6489元。原告主张因套内面积误差要求被告赔偿22725.8元，因原告购买的房屋系按套计价，且建筑面积并不存在差异，因此对于原告主张的套内面积差异赔偿金22725.8元本院不予支持。
反诉原告主张的逾期收房违约金15000元（按500元/日计算，从2016年8月1日起算至2016年8月30日收房）。反诉被告在2016年7月16日已前去收房，因反诉原告未及时接待答复反诉被告、未及时交付应当具备的材料导致反诉被告未能及时收房，故反诉被告不应当承担逾期收房违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚松江、刘艳逾期交房违约金64890元。
二、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚松江、刘艳逾期交房赔偿金6489元。
三、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚松江、刘艳逾期办证违约金6489元。
四、驳回原告龚松江、刘艳的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费2312元，由原告龚松江、刘艳负担522元，被告昆山中旭房地产发展有限公司负担1790元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
反诉案件受理费176元，减半收取88元，由反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）
审 判 长 胡小娟
人民陪审员 曾 杰
人民陪审员 屠 杰
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 徐梦丹
附判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。