杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）萧民一初字第1424号
原告（反诉被告）浙江××开发有限公司，住所地杭州
市××区××街道××路××号。
法定代表人郁某某。
委托代理人陈甲。
被告（反诉原告）浙江××××冷气工程有限公司，住
所地杭州市××区××街道××路××层。
法定代表人陈乙。
委托代理人孙某某。
委托代理人戴某某。
原告浙江××开发有限公司（以下简称恒××房产公司
）诉被告浙江××××冷气工程有限公司（以下简称国××冷
气公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年2月21日立案
受理后，依法由审判员张可乐适用简易程序于同年3月11日公
开开庭进行审理，审理中，国××冷气公司提出反诉，后本案
转换审判人员，并转普通程序，依法组成合议庭，于同年6月2
5日公开开庭进行了审理。恒××房产公司委托代理人陈甲，
国××冷气公司委托代理人孙某某、戴某某到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
恒××房产公司诉称：2006年4月8日，杭州天地置业有
限公某（后变更为恒××房产公司）与国××冷气公司签订建工广场大楼租赁合同一份，合同约定恒××房产公司将位于杭
州市××区××街道××路××楼××层租赁给国××冷气公
司，租期为2006年5月1日至2021年4月30日止，租金每半年支
付一次，先付后用。合同签订后，恒××房产公司按约履行了
义务，国××冷气公司却仅于同年4月18日支付了合同保证金1
68万元。根据合同约定国××冷气公司应当于2006年11月1日
支付第一年前半年的租金168万元，于2007年5月1日支付第一
年后半年租金168万元，2007年11月1日支付第二年的前半年租
金218万元，国××冷气公司未按合同规定的期限支付租金，
恒××房产公司多次催讨无果，国××冷气公司未付租金的行
为系根本性违约，为维护恒××房产公司的合法权益，故起诉
，请求1.解除恒××房产公司与国××冷气公司的租赁合同，
国××冷气公司立即腾出房屋；2.判令国××冷气公司立即支
付租金554万元，并支付自逾期第一天起至实际支付之日止的
滞纳金762500元（暂计算至2008年2月21日止，2006年11月1日
前半年租金计算滞纳金为399000元（1680000×475×5÷10000
］；2007年5月1日后半年租金计算滞纳金为243600元（168000
0×290×5÷10000）；2007年11月1日前半年租金计算滞纳金
为119900元（2180000×110×5÷10000））；由国××冷气公
司承担本案诉讼费。审理中，恒××房产公司增加诉讼请求要
求国××冷气公司支付自2008年5月1日起至实际腾房的租金（
暂计算至2008年6月1日为363333元），滞纳金5450元，合计36
8783元；判令没收国××冷气公司缴纳的合同保证金168万元
。国××冷气公司辩称：恒××房产公司的诉讼请求依法
不能成立，应当依法予以驳回。理由1.依据《合同法》第67条
规定，恒××房产公司至今没有按照国××冷气公司的要求开
具发票，并提供发票给国××冷气公司，故按照合同的约定以
及合同法的规定，国××冷气公司有权拒绝其履行要求；2.根
据《合同法》第67条规定，在本案中，恒××房产公司未全面
履行约定的义务，表现在：根据租赁合同第1.2条约定，租赁
的范围及面积建工广场1号楼1-
11层面积是17000平某某，但至今尚有1楼部分出租房屋没有依
约交付给国××冷气公司，故后履行一方某某拒绝恒××房产
公司相应的履行要求；另合同第5.2条约定，恒××房产公司
尽量满足国××冷气公司车辆停放，有关物业事项与恒××房
产公司物业公某协商签约，到目前为止，恒××房产公司没有
满足国××冷气公司的车辆停放，或者按照国××冷气公司租
赁房屋的面积划定国××冷气公司专用的停车场地，现车辆停
放混乱，许多车辆停放在国××冷气公司酒店的大门口，造成
酒店经营困难，影响了酒店的生意；3.根据合同第5.7条恒×
×房产公司承诺，事实上由于恒××房产公司大楼的消防验收
以及环境保护和排污没有落实，以及恒××房产公司有关配合
事项没有完成，造成国××冷气公司不能及时地进行装修和营
业；4.根据合同第5.8条约定，由于恒××房产公司的不配合
，造成国××冷气公司的营业执照办理迟延，开业延迟；且根
据合同的约定，国××冷气公司承租后可以转租，转租的单位
由于经营需要要求办理营业执照，须由出租方加盖印章，恒××房产公司一直拒绝加盖印章，没有履行约定协助办理有关证
照手续的义务；综上，国××冷气公司认为在本案中后履行一
方某某拒绝恒××房产公司要求支付租金等义务的全部诉讼请
求，恒××房产公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据。
国××冷气公司反诉称：为开办商务酒店，国××冷气
公司与恒××房产公司订立房屋租赁合同，约定国××冷气公
司收到恒××房产公司发票后七天内支付租金；恒××房产公
司尽量满足国××冷气公司车辆停放，有关物业事项与恒××
房产公司物业公某另行商量签约；因恒××房产公司遗留问题
而致使国××冷气公司不能正常施工、营业，损失由恒××房
产公司负责；恒××房产公司协助国××冷气公司在办理营业
执照、消防、环保、卫生等有关方面事宜时，恒××房产公司
必须提供相关的证照手续等内容。合同订立后，恒××房产公
司未依约交付全部房屋，大楼一层约85.18平某某的营业房屋
至今未交付；国××冷气公司承租房屋后按事先商定开办杭州
汇金商务酒店有限公某，但由于恒××房产公司不协助，致使
环评、消防验收、排污许可等手续迟延，直至2008年1月14日
才取得排污许可，使国××冷气公司的营业一再拖迟，造成巨
大损失；另外，恒××房产公司不能正常满足国××冷气公司
及客户的停车需求，其物业公某也不同意与国××冷气公司订
立物业服务合同，致使国××冷气公司无法正常办公及营业。
故提出反诉，要求判决恒××房产公司1.立即交付尚未交付的
出租房屋85.18平某某；2.按国××冷气公司与恒××房产公
司使用面积的比例确定国××冷气公司60个停车位（南广场40个车位及中广场20个车位）；3.赔偿国××冷气公司不能正常
施工、装修、营业的损失336万元（按照一年的租金损失计算
）；4.承担本案反诉费用。
恒××房产公司对国××冷气公司的反诉提出答辩：1.
恒××房产公司已于2007年2月28日、5月20日向国××冷气公
司开具发票，租赁发票已交税款；退一步讲，国××冷气公司
未收到恒××房产公司的发票，恒××房产公司也多次发函国
××冷气公司催讨拖欠的租金，国××冷气公司已逾期两个月
以上未付租金；2007年12月6日的函件，汇金商务酒店法定代
表人已签收，国××冷气公司逾期两个月未交租金已构成根本
性违约，并非恒××房产公司未向国××冷气公司提供发票；
2.国××冷气公司提出恒××房产公司未交付出租房屋85.18
平某某并无事实和法律依据；根据租赁合同第1条第2款的规定
，租赁建工广场1号楼1-
11层面积为约17000平某某，以及租赁合同第4条规定，交房日
期及条件为恒××房产公司在2006年4月3、4日前将房屋按目
前现状交付于某某冷某某司，恒××房产公司负责在1楼大厅
安装楼层示意图；恒××房产公司依约将现状房屋交付国××
冷气公司，其中85.18平某某是一个门厅，是出入大楼的通道
，第11楼有国××冷气公司自用，国××冷气公司明知，且认
可并接受，已在使用中，不存在未交付的事实；3.恒××房产
公司已尽量满足国××冷气公司的停车要求，从物业公某每月
的统计显示，国××冷气公司一直未付物业公某停车费，物业
公某是独立法人，根据租赁合同约定，国××冷气公司必须与物业公乙己协商解决停车问题；4.环评、消防验收、排污许可
证等手续迟延是国××冷气公司自己造成的，恒××房产公司
已按照合同约定协助配合好国××冷气公司。综上，请求依法
驳回国××冷气公司的反诉请求。
双方对以下事实没有争议，本院予以认定：2006年4月8
日，杭州天地置业有限公某（现变更为恒××房产公司）与国
××冷气公司签订建工广场租赁合同一份，将位于杭州市××
区××街道××路××#楼××层面积约17000平某某出租给国
××冷气公司使用，租期为十五年，自2006年5月1日至2021年
4月30日止，2006年5月1日至同年10月31日为承租方装修期，
免交租金；国××冷气公司于同年11月1日起付租金，同年11
月1日至2007年10月30日，年租金336万元，2007年11月1日至2
012年10月30日，年租金为436万元，2012年11月1日至2017年1
0月30日年租金为458万元，2017年11月1日至2021年4月30日，
年租金480万元；合同签订七日内，国××冷气公司支付168万
元作为合同保证金和装修期间房屋安全质量保证金，装饰完工
后如无疑，即可冲抵首年租金；以后租金每半年支付一次，先
付后用；恒××房产公司提供的发票必须是政府规定的正式发
票或政府规定的正式收据，并符合国××冷气公司的开票要求
；国××冷气公司收到发票后七天内支付租金；如逾期未付，
国××冷气公司应从逾期的第一天起按实际延误日计算滞纳金
，滞纳金按延误天数及金额每天万分之五计算；如国××冷气
公司逾期两个月未付租金，恒××房产公司有权终止合同，并
视为国××冷气公司违约；恒××房产公司于2006年4月30日前将房屋按目前现状交于某某冷某某司，国××冷气公司于同
年5月1日到同年10月31日进行装修，国××冷气公司的装修不
得破坏大楼的主体结构，恒××房产公司负责在一楼大厅安装
楼层示意屏；在整个租赁期间，国××冷气公司不得将租赁区
域整体转租，但可部分出租等进行了约定。恒××房产公司明
知国××冷气公司租赁房屋用于经营汇金商务酒店。合同签订
后，国××冷气公司已于同年4月15日支付合同保证金168万元
。2006年12月26日，国××冷气公司将上述租赁房屋中的建工
广场1#楼2层面积约2300平某某转租赵某某经营餐饮。一楼门
厅、电梯井及消防通道约85.18平某某由该大楼使用单位共同
使用。2007年12月6日，恒××房产公司向国××冷气公司发
出房屋租金催缴通知。2008年1月14日，恒××房产公司向国
××冷气公司发函催缴租金。同年2月4日，恒××房产公司再
次发函国××冷气公司催缴上述租金。同年4月25日，国××
冷气公司发函恒××房产公司，认为恒××房产公司未履行先
履行义务，国××冷气公司有权拒绝履行，并要求恒××房产
公司开具发票及履行未交付部分的出租房屋。同月29日，恒×
×房产公司发函国××冷气公司，因国××冷气公司多次违约
，要求按约定解除合同。
2002年10月25日，杭州萧山建工房地产开发有限公某变
更为杭州天地置业有限公某。杭州天地置业有限公某于2006年
9月8日变更为浙江××开发有限公司。出租房屋的所有权属于
浙江××开发有限公司。
本案的主要争议焦点：1.恒××房产公司是否开具合同约定的发票并交付国××冷气公司。恒××房产公司提交证据
如下：房屋、出租专用发票记帐联、电子缴税付款凭证、房租
税缴税清单，欲证明恒××房产公司已按约定开具给国××冷
气公司发票的事实；经庭审质证，国××冷气公司认为对以上
证据的真实性无法确定，国××冷气公司没有看到发票联，电
子缴税付款凭证不足以说明与本案的关联性，即使发票真实，
也不能证明恒××房产公司已向国××冷气公司交付了发票的
事实。本院认为国××冷气公司并无相反证据否认恒××房产
公司提供证据的真实性，故对以上证据的真实性予以认定，但
以上发票的开具与是否交付并无必然关联，不能证明发票已交
付国××冷气公司。
2.恒××房产公司是否应某某鑫冷某某司交付85.18平某
某的租赁物。恒××房产公司提供如下证据：竣工图，证明恒
××房产公司按约交付国××冷气公司时房屋的现状，电梯通
道以及门厅已存在的事实；照片，证明该大楼的使用单位包括
国××冷气公司及这些单位的人员均从此进出，国××冷气公
司租房时系明知。经质证，国××冷气公司认为对竣工图、照
片的真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议，依合同
约定1-
11层应交付国××冷气公司，但事实上恒××房产公司未将公
共通道的管理和使用交付国××冷气公司，仍由恒××房产公
司管理，以及通道以外的两部分商业用房也是恒××房产公司
在占有，应交付国××冷气公司。本院认为对上述证据的真实
性、合法性、关联性予以认定，可以确认以上证据的证明力。国××冷气公司为证明其主张提供如下证据：平面图复印件，
与恒××房产公司提供的竣工图印证，证明恒××房产公司尚
有电梯通道、门厅没有交付国××冷气公司；恒××房产公司
对国××冷气公司提供的该证据的真实性和合法性没有异议，
但对关联性有异议，不能证明恒××房产公司未交付国××冷
气公司85.18平某某租赁物的事实，即便未交付85.18平某某租
赁物，国××冷气公司明知是出入门厅，且已按交付时的现状
予以接受和使用，故不存在交付与否的情况。本院认为该证据
客观真实，结合恒××房产公司的质证意见、庭审陈述及提供
的证据，可以认定争议的85.18平某某包括门厅、电梯通道，
国××冷气公司明知是公用通道，且已按合同约定时的现状予
以接受和使用，故国××冷气公司的该主张不能成立。
3.国××冷气公司是否存在不能正常施工、装修、营业
，造成损失336万元的事实。国××冷气公司提供如下证据：2
008年1月22日的函件一份，证明由于恒××房产公司不配合，
消防系统不能贯通，排污许可证没有年检，造成汇金酒店办理
排污许可证迟延，催促恒××房产公司履行义务；车辆停放的
一些照片，证明车辆停放混乱，酒店出口处也有车辆堵住，影
响客人出入及酒店的经营；次承租人发给国××冷气公司的函
件4份，证明由于恒××房产公司没有盖章，造成营业执照不
能领取，要求国××冷气公司履行义务，金沙港酒店的函要求
扣8万元租金以支付停车费用。经庭审质证，恒××房产公司
对函件1份，认为没有收到，但就其内容也可说明并非恒××
房产公司未交给国××冷气公司发票，而是国××冷气公司不支付恒××房产公司租金的事实。本院结合恒××房产公司的
质证意见，认为该证据国××冷气公司未能举证已送达恒××
房产公司，故对该证据的真实性不予认定。恒××房产公司对
证据照片的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，该照片
不能证明在何时、何某拍摄，照片也无法证明影响酒店的经营
活动。本院认为该证据与国××冷气公司的证明事实间缺乏关
联性，本院不作认定。恒××房产公司对4份函认为已超出举
证期限，如撇开举证期限问题，认为该证据是复印件。本院采
纳恒元冷某某司的质证意见，对该证据不予认定。
本院认为：恒××房产公司、国××冷气公司房屋租赁
合同依法成立并有效，双方应按合同约定全面履行。恒××房
产公司、国××冷气公司在合同中就保证金的约定，目的为保
证出租人债权的实现，并且保证承租人依约承担合同义务，该
约定并不违背法律禁止性规定，也不损害公共利益，双方应依
约处理；国××冷气公司在合同签订后，按约支付了保证金16
8万元，直至装修完毕，并未对房屋安全造成损害，该保证金
按合同约定作为首年的租金予以抵扣，同时合同约定国××冷
气公司装修期自2006年5月1日至同年10月31日免交租金，故该
168万元应抵作2006年11月1日至2007年4月底半年的租金；恒
××房产公司主张没收保证金168万元，没有事实和法律依据
，本院不予采纳。对于某某冷某某司是否逾期支付租金，本院
认为恒××房产公司、国××冷气公司在合同中对支付租金的
期限作了明确约定，即国××冷气公司在收到恒××房产公司
提供的发票后七天内支付，约定开票在先，付款在后，该约定系双方的真实意思表示，双方应遵循诚实信用的原则，履行合
同义务；本案中，根据恒××房产公司的举证，未能证明已按
合同约定向国××冷气公司交付了任何一期的租金发票，国×
×冷气公司要求恒××房产公司先行交付发票，在收到发票七
日内支付租金，后履行抗辩的主张成立，国××冷气公司支付
租金条件尚未成就，国××冷气公司有权拒绝恒××房产公司
要求其支付租金的履行要求。恒××房产公司认为即使未交付
发票，也已向国××冷气公司催讨租金，国××冷气公司已逾
期二个月以上未支付租金，构成根本性违约。本院认为法律对
后履行抗辩权的行使并未规定须通知对方，也未对后履行抗辩
权规定履行期限，只要恒××房产公司存在先履行义务未履行
，国××冷气公司即有权拒绝其履行要求，恒××房产公司的
该主张并不成立。恒××房产公司据此认为国××冷气公司延
期支付租金并要求承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依
据，本院不予支持。至于，恒××房产公司增加诉讼请求，要
求解除合同，不符合约定解除和法定解除合同的条件，本院不
予支持；恒××房产公司同时要求国××冷气公司立即腾出房
屋，本院不予采纳。恒××房产公司认为国××冷气公司违反
合同进行转租，也构成根本性违约的主张，本院认为双方在合
同中已明确约定国××冷气公司不得整体转租，但可部分出租
，恒××房产公司认为国××冷气公司转租构成违约的主张不
成立。本案恒××房产公司应按双方约定先提供国××冷气公
司发票，国××冷气公司在收到发票后七日内支付恒××房产
公司相关的租金。国××冷气公司反诉要求恒××房产公司交付出租房屋85.18平某某，本院认为该争议面积，双方确认为
一号楼公用的一层门厅、电梯通道，恒××房产公司已按合同
约定的状态将租赁物交付国××冷气公司，并在一楼大厅安装
楼层示意屏，国××冷气公司在签订合同、交付房屋及装修时
均无异议，且已实际使用，故对国××冷气公司要求恒××房
产公司交付该85.18平某某租赁物的诉讼请求，本院不予支持
。另国××冷气公司主张按使用面积确定停车位60个，本院认
为国××冷气公司实际使用了停车位，依合同约定恒××房产
公司应尽量满足国××冷气公司车辆的停放，但未明确具体的
停车位数额，国××冷气公司可依合同约定与恒××房产公司
物业公某另行协商解决，故对项该诉讼请求，本院不予支持。
国××冷气公司反诉要求恒××房产公司赔偿损失336万元，
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