福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终490号
上诉人（原审原告）：厦门特房滨海房地产有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号218室。
法定代表人：张晖萍，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：孙扬锋，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李晓琳，女，1973年12月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
上诉人厦门特房滨海房地产有限公司（以下简称特房公司）因与被上诉人李晓琳商品房销售合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初6798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人特房公司的委托诉讼代理人孙扬峰到庭参加诉讼。被上诉人李晓琳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
特房公司上诉请求：请求撤销一审判决第三项，改判支持特房公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、讼争《商品房买卖合同》因李晓琳的违约解除，李晓琳依约应协助特房公司办理注销《商品房买卖合同》备案登记和注销预告登记的相关手续。因李晓琳的严重违约行为导致讼争《商品房买卖合同》被依约解除，李晓琳理应履行《合同补充协议》第十四条第2款约定的义务，即李晓琳应在讼争《商品房买卖合同》解除之日起15日内协助特房公司办理讼争《商品房买卖合同》备案登记的注销、预告登记注销等相关手续。二、本案不存在李晓琳协助办理注销《商品房买卖合同》备案登记和注销预告登记的相关手续的任何障碍，一审判决关于李晓琳协助办理注销《商品房买卖合同》备案登记和注销预告登记的相关手续尚不具备条件的认定是错误的，属于认定事实错误，应当予以纠正。一审判决认为李晓琳协助办理注销《商品房买卖合同》备案登记和注销预告登记的相关手续尚不具备条件的参考依据是《厦门市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷审理指南（一）》第9条“在房产已被他案先行查封的情况下，买受人要求出卖人办理房屋权属转移登记手续的，应告知买受人就司法查封问题先行提出执行异议。在司法查封未予解除的情况下，买受人要求出卖人协助办理房屋权属转移登记手续的，不予支持，亦不作附条件的判决”（下称“厦门中院审理指南（一）第9条”），但本案显然不属于“在房产已被他案先行查封的情况下，买受人要求出卖人办理房屋权属转移登记手续”的情形，当然不适用厦门中院的前述指导意见：首先，厦门中院审理指南（一）第9条适用的一个前提是“房产已被他案先行查封”，但本案涉案房产存在的是两个预查封，而非查封，不属于该条适用要求的“房产已被他案先行查封”的情形。预查封并非民事诉讼法规定的查封措施，预查封与查封的本质区别在于查封对象即房产是否已进行所有权登记。本案中，涉案房产仅办理了预告登记，尚未办理不动产物权的产权登记，涉案房产所有权依然归特房公司所有，李晓琳仅依约享有讼争商品房买卖合同项下的合同债权，预查封的对象仅为李晓琳在履行商品房预售合同过程中可能取得的可供执行的合同权益，而非房产或房产权属本身，故预查封不影响特房公司作为房产所有权人的权益，李晓琳仍应履行在合同解除后的协助办理注销登记等义务。其次，该条适用的另一个前提是“买受人要求出卖人办理房屋权属转移登记手续的”，而本案特房公司为出卖人而非买受人，同时特房公司系要求李晓琳协助办理备案登记注销及预告登记注销手续而非要求李晓琳办理权属转移登记手续。备案登记是行政机关为了规范商品房的销售而进行的登记行为，其显然不属权属登记；预告登记也不具备物权效力，并不导致不动产物权的设立或变动，仅赋予登记人将来符合条件时的不动产物权变动请求权，备案登记及预告登记均不是物权权属登记。故特房公司依照合同约定要求李晓琳协助办理备案登记及预告登记注销手续，与厦门中院审理指南（一）第9条所规定的“买受人要求出卖人办理房屋权属转移登记手续”的情形完全不符。可见，本案既不属于“房产已被他案先行查封”的情况，也不属于“买受人要求出卖人办理房屋权属转移登记手续的”情形，完全不属于厦门中院审理指南（一）第9条规定的情形，该条规定根本不适用于本案。综上，一审判决认定事实错误，判决错误，请求依法改判。
李晓琳未作答辩。
特房公司向一审法院起诉请求：1.解除特房公司与李晓琳于2016年4月3日签订的编号为03268986号的《商品房买卖合同》；2.李晓琳向特房公司支付违约金180711元，该违约金从李晓琳已付房价款中直接扣收；3.李晓琳立即协助办理注销《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记的相关手续。
一审法院认定事实：2016年4月3日，特房公司与李晓琳签订编号为03268986的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定：1、李晓琳购买特房公司开发的特房•银溪墅府C1地块项目4#B梯8跃9层802室，建筑面积120.44平方米，总价款1807110元；2、本合同签订当日李晓琳应支付首期款547110元，余款1260000元以银行按揭（抵押）贷款的方式支付。在按揭贷款审批过程中如银行要求增加首付款，李晓琳应在特房公司或银行通知的期限内补足首付款。李晓琳应于合同签订之日10日内按银行要求向银行提交办理按揭贷款所需的完整资料，并在合同签订之日起60日内（即2016年6月2日之前）办妥所有按揭贷款手续（以特房公司收到按揭款项为准）。若特房公司无法在合同签订之日起60日内收到全额房款，则李晓琳应在特房公司通知送达之日起5日内付清全部房款，否则，特房公司有权单方解除合同，且李晓琳应按合同总价款的10%向特房公司支付违约金（该违约金可从李晓琳已付房价款中直接扣收）；3、合同解除之日起15日内，双方应共同到相关部门及单位办理原合同备案登记的注销、预告登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等相关手续。
2016年4月4日，讼争合同在厦门市不动产登记中心办理了登记备案。李晓琳支付了讼争房产的首期款547110元。
2016年8月23日，特房公司向李晓琳邮寄送达了《关于付清应缴交款项的通知》，通知李晓琳于接函后5日内付清全部房款，否则特房公司有权单方解除合同，并要求李晓琳按累计应付款的10%向特房公司支付违约金。
2017年5月18日，特房公司通过公证的形式向李晓琳邮寄送达了关于立即付清全部购房款的《律师函》，特房公司于2016年8月22日发邮件通知李晓琳于接函后5日内付清全部房款，李晓琳至今未依约支付购房款，已构成违约，李晓琳应于2017年5月25日前向特房公司支付讼争房产的购房余款1260000元及逾期付款违约金。
在本案审理过程中，特房公司向一审法院申请财产保全，请求查封李晓琳址于特房*银溪墅府C1的地块项目4#B梯8跃9层802室房产（以价值1807110元为限），特房公司提供542133元现金作为担保。因讼争房产已被他案先行查封，一审法院于2017年8月29日轮候第二顺位查封了讼争房产（以价值1807110元为限）。特房公司为本案支付了财产保全费5000元。
一审法院认为，李晓琳经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。特房公司与李晓琳双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应依约履行。因讼争合同约定若特房公司无法在合同签订之日起60日内收到全额房款，则李晓琳应在特房公司通知送达之日起5日内付清全部房款，否则，特房公司有权单方解除合同，且李晓琳应按合同总价款的10%向特房公司支付违约金，该违约金可从李晓琳已付房价款中直接扣收。故特房公司主张解除双方签订的讼争合同并支付违约金180711元，该违约金从李晓琳已付房价款中直接扣收，有事实和合同依据，一审法院予以支持。因讼争房产已被他案先行查封，故在司法查封未予解除的情况下，特房公司主张李晓琳协助办理注销《商品房买卖合同》备案登记和注销预告登记的相关手续尚不具备条件，一审法院不予支持，待条件具备后再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除特房公司与李晓琳于2016年4月3日签订的编号为03268986号的《商品房买卖合同》；二、李晓琳应向特房公司支付违约金180711元，该违约金从李晓琳已付房价款中直接扣收；三、驳回特房公司的其他诉讼请求。案件受理费21064元，减半收取计10532元，由李晓琳负担。
二审中，特房公司提交以下证据：1.银溪塑府商品房定购协议书、银联刷卡单，拟证明李晓琳就涉案房屋支付购房定金5万元；2.银行转账凭证、发票，拟证明李晓琳就涉案房屋支付首期购房款368110元，特房公司向李晓琳开具金额为418110元的购房款发票（含定金5万元）；3.关于以公积金支付购房首付款的申请，拟证明李晓琳以提取公积金方式支付了案涉房屋的部分购房款129000元。4.按揭贷款退（补）件通知书、证明函，拟证明李晓琳就购买案涉房产申请126万元银行按揭贷款，银行未予批准。李晓琳未提交书面质证意见亦未提交新证据。
特房公司陈述对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕特房公司的上诉请求进行审理。根据法律规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。关于办理注销《商品房买卖合同》备案登记和注销预告登记的相关手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：“案外人依据执行标的被查封、冻结、扣押后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。特房公司作为房屋所有权人应提出案外人执行异议以排除法院对案涉房屋的执行措施。李晓琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，特房公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由特房公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 陈 璟
二〇一八年四月十六日
代书记员 黄亚君
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。