杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0106民初4252号
原告：李琳。
被告：杭州福文科技有限公司，住所地：杭州市西湖区紫荆花北路188号1单元1106室。
法定代表人：朱芸。
原告李琳与被告杭州福文科技有限公司（以下简称福文公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月10日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员徐露熙独任审判，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告李琳到庭参加诉讼，被告福文公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李琳诉称：2012年3月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州市紫荆花北路188号4幢B1层编号B-112号的房屋出租给原告使用。该合同第2条第2款第2项约定，租赁房屋的交付时间为2012年8月1日，合同第11条约定，如被告未按时交付房屋，应依照年租金的30%向原告支付违约金。合同签订后，原告于同年3月18日向被告支付了租赁保证金88000元。后经原告多次交涉，被告既无法依约交付租赁物也拒绝退还租赁保证金。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告租赁保证金88000元并支付利息12891元（利息按人民银行同期贷款利率计算至起诉之日，实际计算至被告履行之日止）；2、被告向原告支付违约金3672元；3、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。
被告福文公司未作答辩，也未向本院提交证据。
原告李琳为支持其诉讼主张，向法院提交以下证据：
1、房屋租赁合同。证明原、被告于2012年3月14日签订房屋租赁合同，约定交房时间为2012年8月1日，如被告未按约交付房屋应当向原告承担相应违约责任的事实。
2、收据。证明原告于2012年3月18日向被告支付88000元租赁保证金的事实。
3、交付通知书。证明被告未按照合同约定的期限交付租赁房屋的事实。
4、调解会会议纪要。证明被告在与业主调解作出承诺后，仍未按约交付租赁房屋的事实。
被告福文公司未到庭，视为放弃质证、举证的权利。经过审查，原告提供的证据1-3为原件，本院对真实性予以认定；证据4虽系复印件，但是能够与其他证据相互印证，本院予以认定。
经审理，本院认定以下事实：
2012年3月14日，李琳与福文公司签订《房屋租赁合同》，约定：福文公司将位于杭州市西湖区紫荆花北路188号4幢B1层编号为B-112号的房屋出租给李琳使用，房屋使用面积为8.34平方米，建筑面积为14.78平方米，福文公司于2012年8月1日将房屋交付给李琳，福文公司同意在房屋交付之日起提供15日的免租装修期，即自2012年8月1日至8月15日；该房屋的租赁期限为六年，自免租期结束之次日起开始计算，即自2012年8月16日至2018年8月15日止；李琳享受紫荆城创意生活广场营业之日起“一免两减半三年不递增”的租金优惠，即第一年免收租金，第二、三年减半收取租金，第四、五、六年租金不递增；租金以“先付后用”为原则，每六个月支付一次；每日每平方米的租金为4.02元；自合同签订之日起三日内，李琳须向福文公司支付房屋租赁保证金88000元；如果福文公司不能提供该房屋，李琳有权解除本租赁合同；若有违约，违约方应当向另一方支付按建筑面积计算年租金（不考虑减免优惠的年租金额）30%的违约金。
合同签订后，李琳按约向福文公司交纳88000元，福文公司于2012年3月18日出具收据，载明款项内容为“租保金”，并在摘要栏载明“紫荆城创意生活广场B1层B112室租保金”。后福文公司未按合同约定的期限交付约定的房屋。2012年9月12日，福文公司向李琳发出《交付通知书》，通知李琳于2012年9月27日14:30-15:30到紫荆城创意生活广场招商中心办理交付手续，后福文公司未按《交付通知书》指定的时间办理房屋交付手续。经福文公司与各业主协商，2012年12月26日，福文公司以会议纪要的形式再次承诺，于2013年1月6日交付房屋，但仍未按照其承诺交付房屋。因福文公司至今未向李琳交付合同约定的房屋，故李琳诉至本院，并提出上述诉请。
另查明，杭州市西湖区紫荆花北路188号4幢房屋的所有权人为杭州富新反光材料有限公司，福文公司向该公司承租了紫荆花北路188号4幢的房屋，租期为2011年1月1日至2030年12月31日，在承租期内，福文公司可以转租。
本院认为，李琳与福文公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方均应按约履行。合同签订后，福文公司至今未按照约定交付房屋，构成根本性违约，故李琳要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于李琳当庭增加诉请，要求解除与福文公司之间签订《房屋租赁合同》的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定：当事人增加诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出。本院认为，该规定是为了保障原告方的举证权利和被告方的质证权利，防止当事人对其主张在举证期限内未能提供证据或者进行充分有效质证，要其承担举证不能的法律后果进而造成诉讼障碍，故该条款的根本目的还是为了保障诉讼当事人的诉讼权利。本案中，福文公司构成根本性违约，李琳据此要求福文公司返还租赁保证金并承担相应的违约金，该诉请隐含的前提条件是福文公司不能交付租赁房屋，导致合同目的无法实现，符合法律规定合同法定解除的情形；且李琳要求解除与福文公司之间签订的《房屋租赁合同》，并不会影响福文公司的实体权利，从诉讼角度考虑，反而能够减少双方的诉累。故李琳当庭增加该诉讼请求，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故福文公司应当返还李琳交付的租赁保证金88000元并赔偿相应的利息损失，利息损失从李琳交付租赁保证金之日即2012年3月18日起开始计算。关于原告主张的违约金，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限；增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。该规定明确，人民法院能够支持的违约金及赔偿损失总和，不得超过当事人的实际损失。本案中，李琳的实际损失已通过租赁保证金的利息损失得到本院支持，故其在实际损失得到弥补后仍要求福文公司支付违约金，本院不予支持。福文公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证和抗辩等权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除李琳与杭州福文科技有限公司于2012年3月14日签订的《房屋租赁合同》。
二、杭州福文科技有限公司于判决生效之日起十日内返还李琳租赁保证金88000元并赔偿利息损失（利息损失按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率从2012年3月18日起计算至本判决确定的付款之日止）。
三、驳回李琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2392元，减半收取1196元，由李琳负担96元，由杭州福文科技有限公司负担1100元，于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐露熙
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 金 蒙