湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0181民再2号
原审原告：周宏辉，男，1971年12月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市，
委托诉讼代理人：林华根，湖南鼎忠律师事务所律师。
原审被告：黄奇，男，1984年7月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市，
委托诉讼代理人：孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。
原审原告周宏辉与原审被告黄奇房屋租赁合同纠纷一案，本院（2016）湘0181民初1081号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年8月23日作出（2017）湘0181民监2号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告周宏辉委托的诉讼代理人林华根、原审被告黄奇委托的诉讼代理人孙亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告周宏辉称：请求法院依法查明事实，确认黄奇应向其支付租金467175元。事实与理由如下：本院受理了周宏辉与奇创公司房屋租赁合同纠纷（1083号）、周宏辉与黄奇民间借贷纠纷（1080号）以及本案房屋租赁合同纠纷，均已进行判决。目前，判决均已发生法律效力。由于本案原审判决将1080号民间借贷纠纷案件判决已确认的黄奇向周宏辉支付的48000元利息认定为本案已支付的租金，将1083号判决已确认的黄奇代表奇创公司向原告支付的5笔金额共计312800元的租金认定为本案已支付的租金，致使判决结果错误，对其诉求中的360800元未予以支持。综上，原审判决认定事实错误，将同笔款项重复认定为租金和利息，损害了原告的合法权益。
原审被告黄奇辩称：1、黄奇向周宏辉租赁房屋属实，但其主张的租金数额不客观。承租后，黄奇已向周宏辉支付租金468600元；2、原告诉请的违约金过高，请求法院依法予以核减；3、双方曾在2016年1月达成口头协议，虽然此后形成了书面文件，但周宏辉未在协议上签字。根据双方的约定，租金从75元/㎡调整为60元/㎡，故周宏辉主张的租金支付标准应予以核减。虽然黄奇对原审判决的结果持有异议，但愿意尊重原审判决的结果，请求维持原审判决。
原审原告周宏辉向本院起诉请求：1、黄奇支付租金467175元及违约金40000元；3、本案诉讼费由黄奇承担。
本院原审认定案件事实如下：2013年10月22日，周宏辉与黄奇签订《门面租赁协议》1份，周宏辉将位于浏阳市南市一街7-9号一楼二间门面租赁给黄奇用于经营。该协议约定：一、租赁时间从2013年11月10日起至2018年11月9日止，共计5年。二、第一年年租金为人民币壹拾捌万元整，从第二年起每年租金在上一年的基础上按5%的租金递增，以此类推。本合同签订二个工作日内乙方（黄奇）须支付甲方（周宏辉）第一个半年租金计人民币玖万元整，二0一三年十一月二十日支付第二个半年租金玖万元。乙方支付给甲方的租金不含房屋租赁税费。以后每年九月二十日前一次性支付下年度租金。……八、违约责任：乙方超过一个月不按约定交付租金，乙方须支付违约金贰万元给甲方并还应按实继续支付房租，如未按实继续支付房租，甲方有权无条件收回门面。在租赁期限内，若乙方经营转向应当向甲方通报。甲方如不履行或不完全履行合同，由甲方支付违约金人民币贰万元给乙方。……。根据该协议约定，黄奇应于2014年9月20日前一次性支付租金189000元，于2015年9月20日前一次性支付租金198450元。2013年11月7日，周宏辉与黄奇又签订《门面租赁协议》1份，周宏辉将位于浏阳市南市一街5号一楼门面租赁给黄奇用于经营。该协议约定：一、租赁时间从2013年11月10日起至2018年11月9日止，共计5年。二、第一年年租金为人民币玖万元整，从第二年起每年租金在上一年的基础上按5%的租金递增，以此类推。本合同签订三个工作日内乙方（黄奇）须支付甲方（周宏辉）第一年租金计人民币玖万元整。乙方支付给甲方的租金不含房屋租赁税费。以后每年拾月二十日前一次性支付下年度租金。……八、违约责任：乙方超过一个月不按约定交付租金，乙方须支付违约金贰万元给甲方并还应按实继续支付房租，如未按实继续支付房租，甲方有权无条件收回门面。在租赁期限内，若乙方经营转向应当向甲方通报。甲方如不履行或不完全履行合同，由甲方支付违约金人民币贰万元给乙方。……。根据该协议约定，黄奇应于2014年10月20日前一次性支付租金94500元，于2015年10月20日前一次性支付租金99225元。两份协议均由周宏辉、黄奇签字确认。合同签订后，合同履行过程中，黄奇自2014年7月25日起至2016年2月5日止通过手机银行陆续向周宏辉支付租金共计468600元（包括：2014年7月25日支付16000元、8月27日支付120000元、10月9日支付8000元、12月6日支付8000元、12月23日支付8000元、2015年2月5日支付8000元、4月10日支付41800元、6月12日支付50000元、9月3日支付54000元、12月18日支付60000元、2016年1月21日支付44800元、2月5日支付50000元）,现因黄奇尚欠部份租金未付，周宏辉诉至本院。
本院原审认为：周宏辉与黄奇签订的《门面租赁协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，本院对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。该案中，根据合同约定，黄奇应于2015年10月20日前支付周宏辉租金共计581175元，现黄奇已付468600元，尚欠112575元应当按约支付，故对周宏辉要求黄奇支付租金的诉讼请求，本院予以部份支持。对于周宏辉请求黄奇支付违约金的主张，因合同有约定，本院依法予以支持，但本院认为周宏辉所主张的违约金与黄奇所欠租金相比，违约金过高，故根据黄奇的违约情形及给周宏辉所造成的损失，本院酌定黄奇支付违约金20000元。周宏辉提出黄奇已付款中包含了长沙市奇创文化传播有限公司应付租金及黄奇个人债务利息，因未提供证据证实，本院不予支持。黄奇提出其所支付租金中不包括2014年9月20日之前的租金及周宏辉应自2015年11月10日后按口头约定好的降低后的租金收取，因未提供证据证实，本院亦不予支持。本院原审判决主文如下：黄奇于本判决生效之日起十日内支付周宏辉租金112575元、违约金20000元，共计132575元。该案受理费8872元，财产保全费3170元，共计12042元，由周宏辉负担8911元，由黄奇负担3131元。
再审期间，原审原告周宏辉向本院提交了如下证据：
证据1、中国光大银行对账单、中国农业银行交易明细清单、中国工商银行交易明细、中国建设银行交易明细，拟证明黄奇向周宏辉支付了22笔租金和利息。
证据2、付款情况一览表，拟证明黄奇及黄奇向周宏辉支付租金及利息的情况。
证据3、（2016）湘0181民初1080号、1081号及1083号民事判决书，拟证明黄奇向周宏辉支付的5笔金额共计306600元的款项被重复认定为租金。
原审被告黄奇对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的有异议。对黄奇已付款的总金额没有异议，但所付款项的性质均为租金，不是利息；对证据2的计算方法有异议，2015年8月后的租金应当按双方协商后的新标准计算。对黄奇已付款项的性质及已付款总金额的认定有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，周宏辉的相关主张并未得到一审判决的支持，双方并未对黄奇向周宏辉支付的每笔款项的性质进行约定。
再审期间，原审被告黄奇向本院提交了如下证据：
第一组证据：1、本院结案通知书；2、周宏辉向黄奇出具的收条2张；3、银行流水记录2条，拟共同证明黄奇已履行（2016）湘0181民初1081号民事判决所确定的给付义务，已向周宏辉付款220000元。
第二组证据：1、黄奇与长沙海茗玥文化传播有限公司（以下简称海茗玥公司）、浏阳市文化产业园管理委员会于2013年10月10日签订的三方协议；2、海茗玥公司出具的证明1份；3、黄奇向海茗玥公司出具的收据1张，拟证明黄奇将周宏辉的房屋转租给他人，但并未从中赚取差价；2015年6月左右，经文化产业园管理委员会组织、协调，周宏辉与黄奇及各分租户最终达成一致意见，周宏辉同意从2015年8月起将办公区的租金由35元/㎡调整为30元/㎡，海茗玥公司自此按30元/㎡的标准支付租金。
第三组证据：1、黄奇与浏阳市焱君焰火燃放策划有限公司（以下简称焱君公司）、浏阳市文化产业园管理委员会签订的三方协议；2、黄奇发布的声明2份；拟证明黄奇将周宏辉的房屋转租，但并未从中赚取差价；周宏辉同意将租金下调为30元/㎡后，黄奇即以公示的方式向各分租户发出按30元/㎡收取租金的声明。
第四组证据：黄奇与浏阳市辰阳网络传媒有限责任公司、浏阳市文化产业园管理委员会签订的三方协议；拟证明目的与第三组证据一致。
第五组证据：1、黄奇与浏阳市智联科技传媒有限公司、浏阳市文化产业园管理委员会签订的三方协议；2、浏阳市智联科技传媒有限公司出具的证明1份；拟证明黄奇将周宏辉的房屋转租，但并未从中赚取差价；2015年6月左右，经文化产业园管理委员会组织、协调，周宏辉与黄奇及各分租户最终达成一致意见，周宏辉同意从2015年8月起将办公区的租金由35元/㎡调整为30元/㎡，商铺租金由75元/㎡调整为50元/㎡;智联科技公司所租赁的房屋，在租赁期间出现多次漏水的现象，导致其财产受损。经文化产业园管理委员会组织并协调，最终同意支付12500元赔偿款，且周宏辉同意从房租中扣除。
第六组证据、浏阳市文化产业园管理委员会出具的证明1份，拟证明目的与第五组证据一致。
第七组证据：1、黄奇与海茗玥公司、浏阳市文化产业园管理委员会于2016年9月13日签订的三方协议；2、黄奇与长沙海茗玥文化传播有限公司（以下简称海茗玥公司）、浏阳市文化产业园管理委员会于2016年9月14日签订的三方协议；拟证明周宏辉目前按28元/㎡/月的价格出租房屋。
第八组证据：黄奇向周宏辉付款的明细表，拟证明从2013年7月至2017年7月1日，黄奇通过银行转账的方式累计向周宏辉支付了1736740元。
原审原告周宏辉对上述证据发表如下质证意见:对第一组证据的真实性无异议，但是（2016）湘0181民初1081号案件中已将黄奇支付的利息重复认定为租金；对第二、三、四、五、七组证据的关联性有异议，均与本案无关，黄奇将从周宏辉处承租的房屋进行转租，其行为与周宏辉无关；对第六组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，租金下调需得到租赁双方的确认，但双方并未签订相关协议，周宏辉亦未在证明上签字表示认可证明的内容，对该份证据不予认可；对第八组证据的部分内容有异议，周宏辉与黄奇在2013年7月时并无经济往来，即使有往来，也与本案纠纷无关。明细表中列明了31笔付款明细，对第1、4、5、6笔不予认可，周宏辉并未收到相应的款项。
本院对原审原、被告在再审期间提交的证据认证如下：
（一）对原审原告周宏辉在再审期间提交的证据认证如下:证据1来源于银行，内容客观、真实，依法具有公信力，黄奇对其真实性、合法性、关联性亦不持异议，故本院依法予以采信；证据2系周宏辉单方制作的关于黄奇付款情况的表格，本质上系当事人陈述，本院需结合全案事实及有效证据一并予以综合分析、认定；证据3系本院制作的三份判决书，内容客观、真实，本院对其真实性予以确认。由于本院已对三案依法启动再审程序，故三份判决书最终的效力，应由本院再审的结果来确定。
(二)对原审被告黄奇在再审期间提交的证据认证如下：第一组证据客观、真实、合法，与本案有关联，周宏辉对其真实性、合法性、关联性亦予以认可，故本院对其真实性、合法性予以采信。由于周宏辉与黄奇、田晓民间借贷纠纷一案已进入再审程序，故黄奇、田晓欠付周宏辉的债务是否履行完毕，应以再审认定的结果为准，故本院对其证明目的不予采信；第二、三、四、五组证据系奇创公司与案外人之间签订的协议以及奇创公司向案外人发出的声明，与本案无关，周宏辉亦不予认可，故本院依法不予采信；第六组证据系管委会出具的证明，其并非本案租赁协议的签约主体，其作出的关于协议内容变更的证明不具有法律效力，故本院依法不予采信；第七组证据系原告在本案租赁协议解除后，自愿与案外人签订的三方协议，由于合同具有独立性和相对性，本案周宏辉与黄奇之间的权利、义务应以本案租赁协议约定的为准，该三方协议的内容与本案无关，故本院依法不予采信；第八组证据系黄奇单方制作的关于黄奇付款情况的表格，本质上系当事人陈述，本院需结合全案事实及有效证据一并予以综合分析、认定。
本院再审对原审查明的的事实予以确认，另查明如下事实：
一、周宏辉与黄奇在第一份《门面租赁协议》中约定黄奇应于签订协议后的2个工作日内支付合同保证金20000元，在第二份《门面租赁协议》中约定黄奇应于签订协议后的3个工作日内支付合同保证金20000元，但黄奇未按约向周宏辉交纳保证金；在第三个年度的租赁期限届满后，双方自愿解除了上述两份《门面租赁协议》。根据两份租赁协议的约定，奇创公司应支付的第一年度租金为270000元，第二年度的租金为283500元，第三年度的租金297675元，以上三年的租金共计851175元，但黄奇未按合同约定的时间及金额履行付款义务。双方对黄奇已支付第一年度的租金270000元的事实不持异议，对第二年度及第三年度的租金支付情况存在争议。再审过程中，黄奇主张周宏辉同意从2015年8月起降低租金收取标准，同意自2015年8月起，将商铺租金由75元/㎡调整为60元/㎡，自2015年11月10日起，将商铺租金由60元/㎡调整为50元/㎡，周宏辉对此予以否认，黄奇亦未能提交合法、有效的证据予以证实；原审判决发生法律效力后，黄奇未能履行判决所确定的付款义务，周宏辉遂向本院申请强制执行，本院于2016年7月4日立案执行。此后直至本院裁定中止执行前，黄奇均未履行原判决所确定的付款义务。
二、2013年6月29日，周宏辉与长沙市奇创文化传播有限公司（以下简称奇创公司）签订《门面租赁协议》1份，协议的主要内容如下：“周宏辉将其所有的位于浏阳市南市一街11号一楼的门面和1-17号的二楼租赁给奇创公司用于经营，租赁期限为五年（从2013年8月10日至2018年8月9日）。第一年的租金为481800元（不含房屋租赁税费），奇创公司应于签约之日起30个工作日内支付，以后每年均需提前30天支付下年度租金。从第三年起每年租金在上一年的基础上递增5%，以此类推；奇创公司应于签订协议后的3个工作日内支付合同保证金40000元，保证金不计利息，协议终止所有往来结算完毕时由周宏辉予以退还；若奇创公司超过一个月不按约定交付租金，则应在继续支付房租的同时支付违约金40000元”。周宏辉及奇创公司的法定代表人黄奇均在协议上签字。协议签订后，奇创公司未严格按照合同约定的时间支付租金。根据上述协议的约定，奇创公司应于2013年7月29日前一次性支付第一年度的租金481800元，于2014年7月10日前一次性向周宏辉支付第二年度的租金481800元，于2015年7月10日前一次性向周宏辉支付第三年度的租金505890元。由于奇创公司未按合同约定数额履行支付租金的义务，周宏辉遂于2016年3月3日向本院提起诉讼。本院于同年4月19日作出（2016）湘0181民初1083号民事判决，确认奇创公司已向周宏辉支付租金1058400元（481800+481800+94800），尚欠付租金411090元的事实，并判令奇创公司向周宏辉支付租金411090元及违约金40000元。原审判决发生法律效力后，黄奇未能履行判决所确定的付款义务，周宏辉遂向本院申请强制执行，本院于2016年7月4日立案执行。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该案原审判决书确有错误，应予再审，故本院于2017年8月23日作出（2017）湘0181民监1号民事裁定，裁定该案由本院再审并中止原判决书的执行。直至本院裁定中止执行前，黄奇均未履行原判决所确定的付款义务。
三、2014年7月25日，被告黄奇因从事个体经营需要资金周转而向原告借款200000元。双方签订了借款合同并订立了现金借据，双方约定：“月息1.8%，借款期限2个月，如果未按期偿还承担违约损失50000元。黄奇应于立据时一次性支付两个月的利息7200元。若黄奇逾期还款，除照付利息外，还应支付罚息及50000元违约金”。当日，原告通过中国光大银行转账200000元至被告黄奇6226981600507673账户上。虽然双方书面约定的月息为1.8%，但黄奇实际上系按月息4%的标准支付利息。收到借款的当日，黄奇向周宏辉转账16000元。当约定的借款期限届满后，黄奇未按约偿还本金。此后，黄奇于2014年10月9日向周宏辉付款8000元，于2014年12月6日向周宏辉付款8000元，于2014年12月23日向周宏辉付款8000元，于2015年2月5日向周宏辉付款8000元。由于黄奇未按约履行还款义务，周宏辉遂于2016年3月3日将黄奇、田晓夫妇起诉至本院。本院于同年4月5日作出（2016）湘0181民初1080号民事判决，判令黄奇、田晓共同偿还周宏辉借款本金200000元及自2015年8月25日起按月息2%计算至判决所确定的履行之日止的利息。原审判决发生法律效力后，黄奇、田晓未能履行判决所确定的付款义务，周宏辉遂向本院申请强制执行，本院于2016年7月4日立案执行。执行过程中，周宏辉与黄奇、田晓达成执行和解协议，双方一致同意由黄奇、田晓偿还周宏辉借款本金200000元，于2017年1月15日前按月息2%的标准支付从2015年8月25日至2016年11月24日止的利息60000元以及案件受理费4600元。2016年11月24日，黄奇向周宏辉付款100000元。2016年12月20日，黄奇再次向周宏辉付款100000元。2016年12月20日，田晓向周宏辉出具金额为64600元的欠条，欠条内容如下：“今欠周宏辉人民币陆万肆仟陆佰元整（64600），系（2016）湘0181执2988号案尾款。如2017年1月15日前未归还，将按2分利息从2016年12月20日起计算”。此后，田晓于2017年5月8日向周宏辉付款10000元，于2017年7月1日再次付款10000元，目前尚有余款44600元未能支付。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该案原审判决书确有错误，应予再审，故本院于2017年8月23日作出（2017）湘0181民监3号民事裁定，裁定该案由本院再审并中止原判决书的执行。再审过程中，周宏辉主张上述五笔金额共计48000元的款项均系黄奇按月息4%的标准支付的借款利息，黄奇对付款事实不予否认，但否认均系支付借款利息，其主张已支付部分利息，但其向周宏款付款时并未对利息和租金进行明确区分。
四、黄奇主张从2013年7月至2016年2月5日，其通过其名下账号为62×××58的账户和奇创公司的账户向周宏辉付款27笔，金额共计1516740元（不包含此后支付的22万元执行案款）。其主张的付款明细如下：1、2013年7月付款50000元；2、2013年8月16日付款120000元；3、2013年9月6日付款100000元；4、2013年9月17日付款5000元；5、2013年10月24日付款6300元；6、2013年11月1日付款5040元；7、2013年11月4日付款70000元；8、2013年11月5日付款20000元；9、2013年12月13日付款120000元；10、2013年12月27日付款80000元；11、2014年1月16日付款100000元；12、2014年3月19日付款60000元；13、2014年4月14日付款41800元；14、2014年8月27日付款120000元；15、于2014年7月25日付款16000元；16、2014年9月23日付款200000元；17、2014年10月9日付款8000元；18、2014年12月6日付款8000元；19、2014年12月23日付款8000元；20、2015年2月5日付款8000元；21、2015年4月10日付款41800元；22、2015年6月12日付款50000元；23、2015年9月3日付款54000元；24、2015年11月1日付款70000元；25、2015年12月18日付款60000元；26、2016年1月21日付款44800元；27、2016年2月5日付款50000元（其中第24笔系通过奇创公司的账户支付，其余23笔均系通过其个人账户支付）。周宏辉对其中的23笔金额共计1450400元的款项均予以认可，对其中的第1、4、5、6笔金额共计66340元的款项均不予认可，黄奇亦未能提交相应的证据予以证实。周宏辉主张黄奇支付的第15、17、18、19、20笔金额共计48000元的款项均系支付借款利息，第2、3、9、12、13、14、16、21、22、24、26、27笔金额共计1018400元的款项均系奇创公司支付的租金，剩余的第7、8、10、11、23、25笔金额共计
384000元的款项系黄奇支付其个人应支付的租金（其中的第7、8、10、11笔系支付的第一年度租金270000元）。再审过程中，黄奇自认其按月息4%的标准支付过利息，但其表示，每次付款时并未对利息和租金进行明确区分；周宏辉自认黄奇代表奇创公司在签约当日以现金方式支付了40000元保证金，并同意将该40000元保证金冲抵租金。
本院再审认为：依法成立的合同受法律保护。周宏辉与黄奇签订的两份《门面租赁协议》均系双方的真实意思表示，内容合法、有效，双方均应按照合同的约定全面履行。现周宏辉按约将房屋交付给黄奇使用，故黄奇应按约定时间和数额履行支付租金的义务。本案的争议焦点在于：一、黄奇已支付的及未付的租金数额如何认定？二、周宏辉主张的违约金是否合理、合法？下面分述如下：
关于争议焦点一：（一）黄奇主张从2013年6月29日至2016年2月5日，其通过本人和奇创公司的账户向周宏辉付款1516740元，周宏辉对其中的1450400元予以认可，同时还自认除上述款项外，黄奇还代表奇创公司以现金方式向其支付了40000元保证金，但对其中四笔（第1、4、5、6笔）金额共计66340元的款项均不予认可，黄奇亦未能提交相应的证据予以证实，故黄奇应承担举证不能的法律后果，本院依法认定黄奇和奇创公司从2013年6月29日至2016年2月5日向周宏辉付款的总额为1490400元（包含40000元保证金）；（二）、黄奇主张除已支付的第一个年度的租金270000元（2013年11月4日支付70000元，2013年11月5日支付20000元，2013年12月27日支付80000元，2014年1月16日支付100000元）外，其个人已另行向周宏辉支付第二年度和第三年度的租金共计468600元，具体明细如下：1、2014年7月25日支付16000元；2、2014年8月27日支付120000元；3、2014年10月9日支付8000元；4、2014年12月6日支付8000元；5、2014年12月23日支付8000元；6、2015年2月5日支付8000元；7、2015年4月10日支付41800元；8、2015年6月12日支付50000元；9、2015年9月3日支付54000元；10、2015年12月18日支付60000元；11、2016年1月21日支付44800元；12、2016年2月5日支付50000元。周宏辉对付款事实予以认可，但认为上述款项中仅有第9、10笔系支付本案租金，其余款项系支付借款利息和奇创公司应支付的租金。对此，本院认为，本院经依法审查，确认黄奇和奇创公司从2013年6月29日至2016年2月5日已向周宏辉支付的款项共计24笔，金额共计1490400元，黄奇主张的上述12笔金额共计468600元的款项包含在内，其中的第1、3、4、5、6笔款项（2014年7月25日支付的16000元、2014年10月9日支付的8000元，2014年12月6日支付的8000元，2014年12月23日支付的8000元，2015年2月5日支付的8000元），本院已在(2017)湘0181民再3号民间借贷纠纷案件中认定为黄奇向周宏辉支付的利息；其中的第2、7、8、11、12笔金额共计306600元的款项，本院已在(2017)湘0181民再1号房屋租赁合同纠纷案件中认定为奇创公司向周宏辉支付的租金以及黄奇代表奇创公司向周宏辉支付的租金，故同笔款项不能重复认定为借款利息或租金。剩余的第9、第10笔金额共计114000元（468600元-48000元-306600元）的款项，本院依法认定为黄奇支付的本案租金；（三）、黄奇主张周宏辉已同意自2015年8月起，将商铺租金由75元/㎡调整为60元/㎡，自2015年11月10日起，将商铺租金由60元/㎡调整为50元/㎡，所欠租金应扣减90000余元，周宏辉对此予以否认，故黄奇有责任提供证据证实双方就租金下调事宜达成了一致意见。现黄奇仅提交了无人签名的《补充协议》草稿，该证据不具有证明力，故其应承担举证不能的法律后果。综上三点所述，本院依法按合同约定的数额确定黄奇的付款义务。根据合同约定，黄奇应向周宏辉支付三个年度（从2013年11月10日起至2016年11月9日止）的租金共计851175元，现黄奇仅支付了384000元（270000元+114000元），还应支付467175元。
关于争议焦点二：黄奇对其未按照合同约定的时间及数额支付租金的事实不持异议，但对于两份合同约定的违约金支付标准持有异议，请求本院予以核减。对此，本院认为，黄奇未按合同约定时间付款，周宏辉将因此遭受资金被占用期间的利息损失，其依法可按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的1.5倍主张逾期利息。现黄奇欠付租金的时间已超过两年，本院按上述标准依法核算后，确认黄奇应向周宏辉支付的逾期利息已超过合同约定的40000元。现周宏辉主张违约金40000元，该数额并未高于其实际遭受的损失，故本院依法予以支持。
综上所述，原审判决对黄奇应支付的租金及违约金数额认定错误，应予纠正，本院再审对周宏辉的诉讼请求依法予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）湘0181民初1081号民事判决；
二、黄奇于本判决生效之日起十日内向周宏辉支付截至2016年11月9日的租金467175元及违约金40000元。
本案受理费8872元，财产保全费3170元，共计12042元，由黄奇负担。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘春泓
审 判 员 郭应湘
人民陪审员 杨 金
二〇一八年四月八日
书 记 员 黎 媛
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。