江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终416号
上诉人（一审原告）：冯续，男，1981年12月15日生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：李修文，江苏天地明律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区久隆凤凰城售楼处。
法定代表人：夏一中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。
原审第三人：刘侠，女，1960年6月17日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：龚雷，系刘侠女婿，1983年4月27日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
上诉人冯续与被上诉人江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆公司）、原审第三人刘侠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人冯续的委托诉讼代理人李修文，被上诉人久隆公司的委托诉讼代理人夏飞阳，原审第三人刘侠的委托诉讼代理人龚雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯续上诉请求：撤销一审判决，依法查明事实后予以改判或发回重审，被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、双方签订房屋买卖合同后实际交清了房款并将涉案房屋出租给徐州塞纳物业经营有限公司，上诉人已经实际占有房屋，被上诉人擅自拆除，终止履行合同给上诉人造成巨大损失。一审法院不能因被上诉人违约导致上诉人不能取得房屋所有权证为由，改变上诉人的购房目的。2、第三人刘侠的行为不构成表见代理，其代理解除购房合同的行为无效，一审法院认定表见代理错误。上诉人出具的委托书内容是委托陈家芝领取收益和办理正常业务，而不包括退房。被上诉人要求刘侠书写具结书，说明其对刘侠没有代理权是明知的，且是恶意与刘侠签订退房协议。3、本案未超过诉讼时效。在案外人数月未支付收益的情况下，上诉人认为追要无望，后上诉人舅舅与第三人闹离婚，上诉人很少来徐州，根本未料到自己购买的房产被拆掉。2013年年底上诉人来徐州发现后，随即找被上诉人索赔并于2014年10月起诉并未超过诉讼时效。
久隆公司与原审第三人刘侠均答辩称，一审认定事实清楚，相关证据足以证明被上诉人在一审当中所要证明的观点，因此上诉人的上诉状所称的理由不能成立，请求驳回上诉。
冯续向一审法院起诉请求：1、赔偿损失489.6万元，涉案房屋原建筑面积是489.6平方米，按照每平方米约1万元计算，共计赔偿损失489.6万元；后要求按照苏中勤房估（2015）23号评估报告的价格为准。2、支付收益114.75万元，从2010年4月开始起算，计算至2014年11月，每年按照总房款276.3520万元乘以9%计算；以及逾期支付收益的利息20.4万元（以收益的114.75万元为基数按照同期银行贷款的利率计算）；3、承担本案的诉讼费、鉴定费。
一审法院认定事实：冯续于2005年3月6日与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司签订6份商品房买卖合同，合同编号分别为0005973、0005971、0005969、0005972、0005975、0005974，建筑面积总计489.6平方米，总房款为2763520元。同日，冯续（甲方）与徐州塞纳物业经营有限公司（乙方）签订6份委托经营协议，约定甲方将涉案房屋自愿交给乙方使用；甲乙双方商定的使用期限自2005年3月6日始至2015年3月5日止，共计10年；甲方年投资回报金额按照总房款的9%（含税）计算……甲方与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司不再办理房屋交接手续，相关手续由乙方与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司直接办理……。徐州久隆集团有限公司作为担保方在委托经营协议上盖章。上述所有合同与协议的签订冯续均未到场，均由陈家芝(陈家芝系原告冯续的舅舅谢继胜的工作人员)签上冯续的名字。扣除第一年的投资回报金额后，以现金的形式交纳了全部购房款。该购房款据冯续陈述，其是以现金形式从天津开车带到徐州交给其舅舅谢继胜，其舅舅谢继胜将现金交给陈家芝后交纳的。
2007年4月1日冯续出具授权委托书，该委托书载明“现委托陈家芝同志代理我与贵单位的一切正常业务，若因委托人的原因给我造成损失，与你单位无关”。陈家芝持有该授权委托书于2007年4月5日领取了部分收益。2009年8月1日，陈家芝与第三人刘侠一同领取了部分收益，同日，陈家芝表示以后由第三人刘侠代理冯续办理相关事宜。2010年3月26日，第三人刘侠代冯续办理了领取部分收益的手续，并提供了开户名为冯续的银行卡。2010年12月28日，第三人刘侠代冯续领取了最后一笔投资回报款，并提供了开户名为第三人刘侠的银行卡。同日，第三人刘侠代表冯续（甲方）与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（丙方）、徐州塞纳物业经营有限公司（乙方）签订了《关于塞纳风情商品房事项之新协议》，约定“一、甲方和乙方于2005年3月9日所签订的《委托经营协议》以及甲方和丙方于2005年3月9日所签订之《商品房买卖合同》均告解除。乙方按照约定支付给甲方投资回报款共计1243580（含税）。二、房屋与价款：1、甲方原购买丙方座落久隆凤凰城塞纳风情商品房3幢101-104；113-120；121-124；201；202；211；212；207-210室。2、房屋建筑面积489.6平方米，原《商品房买卖合同》约定单价5644.44元/平方米，总房款为2763520元。三、现丙方按上述房款2763520元及9个月投资回报186537元整，两项合计为：2950057元整分三次退还给甲方……”，上述协议约定的退款均退到开户名为刘侠的银行卡中。同日，第三人刘侠出具具结书，该具结书载明“冯续原在塞纳步行街购买的投资回报型房屋，我代办理退房手续及帮助领取退房款，如因此发生任何纠纷，我将自愿承担一切法律责任，与久隆集团公司无任何牵连。”同时，第三人刘侠将所有涉案的合同和协议的原件交给了久隆公司和徐州塞纳物业经营有限公司。
另查明，涉案房屋在办理退房手续前，一直未办理不动产所有权证书。
一审法院认为：首先，涉案房屋一直未办理不动产所有权证，且原告冯续一直未实际占有使用，仅是收取投资回报。故冯续对涉案房屋不享有所有权，仅是依据《商品房买卖合同》享有债权。
其次，冯续主张第三人刘侠未经其授权擅自与久隆公司达成退房协议，即解除了涉案《商品房买卖合同》，久隆公司应向其承担赔偿责任等。久隆公司认为第三人刘侠有代理权，被告不应承担任何责任。一审法院认为，第三人刘侠的行为构成表见代理，其代理行为有效。理由如下：首先，陈家芝代冯续签订合同、交纳房款，领取收益，对此冯续均予以认可。而第三人刘侠是由陈家芝带去办理领取投资回报事宜，且陈家芝明确表示以后的相关事宜由第三人刘侠办理，而第三人刘侠于2010年3月26日领取了第五年度的收益，并提供了开户名为冯续的工商银行卡，说明冯续对于第三人刘侠领取收益是知晓的，但是其并未提出异议。其次，2010年12月28日第三人刘侠代表冯续与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司、徐州塞纳物业经营有限公司签订《关于塞纳风情商品房事项之新协议》，即解除涉案《商品房买卖合同》和《委托经营协议》时，按照被告久隆公司和徐州塞纳物业经营有限公司的要求提供了涉案6份《商品房买卖合同》和6份《委托经营协议》的原件。综上，久隆公司有理由相信行为人有代理权，第三人刘侠代表冯续与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司、徐州塞纳物业经营有限公司签订《关于塞纳风情商品房事项之新协议》的行为是有效的。
再次，关于本案的诉讼时效问题。一审法院认为，首先，涉案房屋为投资回报型房屋，根据《委托经营协议》的约定，年投资回报金额按照总房款的9%计算，回报支付日期为签订本协议日期的对应年度日期壹月内。其次，从投资回报的领取情况看，陈家芝与第三人刘侠先后代冯续领取了投资回报。最后，从2010年12月28日后，徐州塞纳物业经营有限公司未再支付过涉案房屋的投资回报。综上，冯续购买涉案房屋的目的之一是为了收取投资回报款，但是从2010年12月28日后冯续未再领取过投资回报，其最迟也应当在2011年底时就应当知晓未能领取投资回报的原因，即其权益受到侵害的事实，但是其一直到2014年10月才提起诉讼，已经超过了诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，一审法院判决：驳回冯续的诉讼请求。一审案件受理费39848元，鉴定费50000元，均由冯续负担。
二审查明的事实与一审一致。
经各方当事人确认，本案二审的争议焦点为：冯续请求久隆公司承担赔偿相关房屋的实际损失489.6万及支付收益114.75万理由是否成立？
关于上诉人冯续是否取得涉案房屋所有权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中冯续未办理涉案房屋的所有权登记手续，上诉人在起诉状中也陈述涉案商铺系采用带租约的销售方式，刚开始十年由久隆公司经营，因此一审法院认定冯续不享有物权，仅是依据《商品房买卖合同》享有债权正确。
关于刘侠的行为是否构成表见代理的问题。本院分析如下：首先，刘侠实际参与合同的履行。根据一审查明的事实，2007年4月1日冯续出具授权委托书，该委托书载明“现委托陈家芝同志代理我与贵单位的一切正常业务，若因委托人的原因给我造成损失，与你单位无关”。陈家芝持有该授权委托书于2007年4月5日领取了部分收益。2009年8月1日，陈家芝与第三人刘侠一同领取了部分收益，同日，陈家芝表示以后由第三人刘侠代理冯续办理相关事宜。2010年3月26日，第三人刘侠代冯续办理了领取部分收益的手续，并提供了开户名为冯续的银行卡。2010年12月28日，第三人刘侠代冯续领取了最后一笔投资回报款，并提供了开户名为第三人刘侠的银行卡。上述事实可以证明，冯续不仅未参加合同的签订，在陈家芝、刘侠领取商铺收益时未提出过异议，特别是刘侠还提供了开户名为冯续的工商银行卡，亦进一步促使久隆公司相信刘侠具有代理权。其次，涉案商铺未办理房屋所有权登记手续，作为涉案商铺的《商品房买卖合同》和《委托协议书》原件应作为上诉人冯续行使权利的重要凭证，然上述原件均系刘侠持有且在签订《关于塞纳风情商品房事项之新协议》，即解除涉案《商品房买卖合同》和《委托经营协议》时均退还了久隆公司，对此上诉人冯续对于上述合同原件由刘侠持有也未能作出充分合理的解释。综合上述事实，一审法院认定刘侠的行为构成表见代理正确。
关于本案诉讼时效的问题。根据上诉人二审中的陈述，其先后领取的五年的投资回报收益，其根据《商品房买卖合同》和《委托经营协议》享有的是债权，但是其在2010年12月28日之后再未实际收到投资回报收益，其至2014年10月才提起本案诉讼，一、二审中充分证明就此主张过权利，一审法院认定超过民事诉讼的诉讼时效正确。
综上，原审法院查明事实基本清楚，适用法律正确，上诉人冯续的上诉理由均不能成立，对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39848元，由上诉人冯续负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 洪
审判员 秦岸东
审判员 王 芬
二〇一七年六月二十七日
书记员 万丹丹