湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂丹江口民初字第01721号
原告：乔长伟，男，生于1975年7月9日，汉族，湖北省十堰市人，十堰华融法律事务有限公司员工。
委托代理人：袁向军，男，生于1972年2月5日，汉族，湖北省十堰市人，十堰华融法律事务有限公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为起诉、上诉、和解、调解、撤诉、申请执行、收款和签收法律文书。
被告：十堰市明阳房地产开发有限公司。住所地：湖北省武当山旅游经济特区太和路东天门。
法定代表人：顾某，该公司董事长。
被告：顾某，男，生于1957年12月11日，汉族，湖北省十堰市人，十堰市明阳房地产开发有限公司董事长。
以上二被告共同委托代理人：吴兰，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限：代为调查、收集和向法院提交与案件有关的证据；代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、调解；代为提起反诉和上诉；代为签收与案件有关的法律文书。
以上二被告共同委托代理人：靳家维，系该公司员工。代理权限：代为调查、收集和向法院提交与案件有关的证据；代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、调解；代为提起反诉和上诉；代为签收与案件有关的法律文书。
被告：黄龙飞，女，生于1980年9月30日，汉族，湖北省十堰市人，无固定职业。
被告：颜某，男，生于1959年9月15日，汉族，湖北省十堰市人，商人。
委托代理人：颜睿智（系被告颜某的儿子），男，生于1985年8月21日，汉族。代理权限：代为参加诉讼、签收法律文书。
第三人：沈萍，女，生于1976年1月30日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业。
第三人：柯贵莲，女，生于1968年5月19日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业。
第三人：吴桐，男，生于1992年3月19日，汉族，湖北省十堰市人，无固定职业。
第三人：陈丰丽，女，生于1977年1月29日，汉族，湖北省丹江口市人，工人。
第三人：王照华，男，生于2004年9月2日，汉族，湖北省十堰市人，学生。
法定代理人：彭应郧（系王照华的母亲），女，生于1964年1月17日，汉族，湖北省十堰市人，无固定职业。
第三人：江中毅，男，生于1991年6月4日，汉族，湖北省十堰市人，学生。
第三人：袁丽丹，女，生于1966年9月20日，汉族，湖北省十堰市人，教师。
以上7名第三人共同委托代理人：陈勇，湖北博理律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼、签收法律文书。
以上7名第三人共同委托代理人：贾毅，湖北博理律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼、签收法律文书。
第三人：林国文，男，生于1976年6月6日，汉族，福建省莆田市人，个体经营户，住福建省莆田市秀屿区东峤镇霞东村头厝***号。公民身份号码：3503211976********。
第三人：林锐（曾用名：林睿），男，生于2001年10月25日，汉族，福建省莆田市人，学生。
法定代理人：林国文（系林锐的父亲），男，生于1976年6月6日，汉族，福建省莆田市人，个体工商户，住福建省莆田市秀屿区东峤镇霞东村头厝***号。公民身份号码：3503211976********。
第三人：张瑛，女，生于1966年3月9日，汉族，湖北省十堰市人，无固定职业，住湖北省十堰市张湾区贵州路**号*栋*单元***号。公民身份号码：4203001966********。
第三人：王楠，男，生于1990年1月2日，汉族，湖北省十堰市人，无固定职业。
委托代理人：张瑛，系王楠的母亲。代理权限：代为参加诉讼、签收法律文书。
第三人：兰兴友，男，生于1968年3月8日，汉族，湖北省十堰市人，个体经营户。
第三人：马成华，女，生于1973年8月18日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业。
第三人：徐增凤，女，生于1963年7月8日，汉族，湖北省丹江口市人，教师。
第三人：王慧，女，生于1969年11月6日，汉族，湖北省丹江口市人，个体经营户。
原告乔长伟诉被告十堰市明阳房地产开发有限公司（以下简称：明阳公司）、顾某、黄龙飞、颜某借款合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法组成由审判员薛明担任审判长，代理审判员荣志立主审、人民陪审员吴新科参加的合议庭，于2015年12月9日、2016年4月8日两次公开开庭进行了审理。第三人沈萍、柯贵莲、吴桐、陈丰丽、王照华、江中毅、袁丽丹、林国文、林锐、张瑛、王楠、兰兴友、马成华、徐增凤、王慧申请作为无独立请求权第三人参加诉讼，经本院审查予以准许。原告乔长伟及其委托代理人袁向军，被告明阳公司、顾某的委托代理人靳家维，被告颜某及其委托代理人颜睿智，第三人沈萍、柯贵莲、吴桐等15人均到庭参加了诉讼。被告黄龙飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告乔长伟诉称：2011年4月29日，经十堰法眼投融资服务有限公司（以下简称：法眼公司）中介，被告明阳公司、顾某、黄龙飞与原告达成《借款以及以房担保合同书》，合同约定明阳公司以预售房屋作担保，向原告借款1000万元用于企业周转，顾某、黄龙飞承担连带保证责任，借款期限12个月，月利率2.3%。法眼公司作为有偿中介，收取1%的融资服务费后，法眼公司的老板被告颜某向原告出具《担保承诺书》，承诺承担保证责任。合同签订的当日，原告即履行了出借义务，被告收到借款向原告出具了《民间借贷借款借据》。原告向被告颜某公司支付了融资服务费10万元。2012年4月29日，各方又签订了《延期还款协议书》，同意延长12个月。2012年5月3日，被告又与原告签订了《借款以及以房担保合同书》，合同约定被告明阳公司以预售房屋作担保，顾某提供连带保证，再向原告借款100万元。法眼公司作为有偿中介，又收取1%的融资服务费。2013年1月15日，各方又签订了《延期还款协议书》，同意延长12个月，利率约定变更为月利率2.5%。2013年5月2日，各方又签订了《延期还款协议书》，同意延长12个月，利率约定为2.5%。2014年4月28日，各方又签订了《延期还款协议书》，又同意延长6个月，同时完善了房屋设定抵押登记手续（房屋所有权证号c20142620，他项权利证号丹江口市房他证武当山特区字第t201407**）。由于被告违约，未能按时偿还借款，导致原告经济拮据紧张。至今，被告未按照约定偿还借款利息，担保人亦未履行偿还责任，被告构成了严重违约。为此，原告请求：1、判令被告明阳公司给付原告借款本息合计11104166元（其中：本金900万元、截止2015年8月10日的利息为1904166元）；2、2015年8月10日至还清日的利息（标准为月2.5%即月22.5万元、日0.75万元）；3、判令被告明阳公司不能按期偿还借款本息，原告对拍卖、变卖被告抵押房地产价款优先受偿；4、被告顾某、黄龙飞承担连带责任；5、被告颜某承担保证责任；6、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告乔长伟就其起诉的事实和理由，向本院提交以下证据：
证据一、《借款及以房担保合同书》复印件一份，拟证明原告与被告明阳公司、顾某、黄龙飞于2011年4月29日签订了《借款及以房担保合同书》，合同约定被告明阳公司向原告乔长伟借款1000万元，期限为12个月，月息2.3%，被告顾某、黄龙飞对1000万元借款承担连带担保责任。经质证，被告明阳公司、顾某、颜某对该证据不持异议；第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人认为该证据与其没有关联性。本院对该证据的真实性及其证明目的予以确认。
证据二、《借款及担保合同书》复印件一份，拟证明原告与被告明阳公司、顾某于2012年5月3日签订了《借款及担保合同书》，合同约定被告明阳公司向原告乔长伟借款100万元，期限为12个月，月息2.5%，被告顾某对100万元借款承担连带担保责任。经质证，被告明阳公司、顾某对该证据不持异议；被告颜某对该证据提出异议，认为该证据与其没有关联性，被告颜某没有担保该100万元；第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人认为该证据与其没有关联性，第三人买房在前，被告明阳公司抵押房屋在后。本院对该证据的真实性及其证明目的予以确认。
证据三、《担保承诺书》复印件一份，拟证明被告颜某同意为2011年4月29日被告明阳公司向原告借款1000万元提供一般责任担保，即在贷款到期（含经贷款人同意后的延期）后，由借款人、借款合同中的担保人先履行债务，不足部分颜某自愿承担贷款归还责任，以保证贷款人资金不受损失。经质证，被告明阳公司、顾某对该证据提出异议，认为该证据与二被告没有关联性；被告颜某对该证据的真实性不持异议，但认为担保人为一般保证责任，保证时效期限已过，原告债权延期没有经过担保人同意，应免除担保人责任；第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人认为该证据与其没有关联性。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据四、《民间借贷借款借据》复印件二份及中国建设银行转账凭条复印件四份，拟证明原告乔长伟已将借款转入被告明阳公司指定账户，被告明阳公司收取款项后向原告出具了《民间借贷借款借据》。经质证，被告明阳公司、顾某对该组证据的真实性不持异议，但认为：1、双方约定的本金1000万元，实际到账904万元，约定本金100万元，实际到账96万元；2、原告证据显示被告明阳公司按借据上的约定已支付利息，原告在打款时预扣了利息，按法律规定应从本金中扣减。被告颜某对该组证据的真实性不持异议，但认为收到了60万元，其中有10万元是支付的服务费，50万元是否是借款本金不清楚；第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人认为该组证据与其没有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据五、《延期还款协议书》复印件四份，拟证明被告明阳公司、顾某与原告先后四次达成《延期还款协议书》，约定月利率为2.5%，原借款合同及以房担保合同除期限利率及期限变化条款以此为准外，其他条款继续有效，自然人连带责任担保的担保责任继续承担。经质证，被告明阳公司、顾某对该组证据的真实性不持异议，但认为延期后原告的1000万的利息调整到2.5%，利息过高，应调整到月息为2%；被告颜某及第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人认为该组证据与其没有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据六、《房屋他项权证》原件一份，拟证明原告与被告明阳公司双方已办理了房屋抵押登记手续，房屋所有权证号：c20142620，他项权证号：丹江口市房他证武当山特区字第t201407**）。经质证，被告明阳公司、顾某对该证据的真实性不持异议，但认为该证据上的债权数额应以实际本金为准；被告颜某对该证据提出异议，认为该证据与其没有关联性；第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人对该证据的合法性提出异议，认为第三人早在2013年之前已经取得房屋的所有权，被告明阳房地产无权对他人房屋进行抵押。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据七、《债权、抵押权转让协议》及《承诺保证书》各一份，拟证明由于被告明阳公司违约，未能按时偿还借款，导致原告经济拮据紧张，于2015年8月12日协商将本债权含抵押一并转让给同事袁向军，最后由于颜某拒绝签署保证书而转让失败。经质证，被告明阳公司、顾某对该组证据提出异议，认为该组证据各方均未签字盖章，且《承诺保证书》与其没有关联性；被告颜某对该组证据提出异议，认为原告所说不属实，不是因为我没有签字造成的；第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人认为该组证据与其没有关联性。本院认为，该组证据无各方当事人签字盖章，本院不予以确认。
被告明阳公司辩称：1、原告诉求的金额与法律、事实不符，原告提供的2011年4月29日的三张转账凭证显示有60万元转入被告颜某的账户，2012年5月3日原告只支付了96万元，100万的借款未足额支付，即顾某的账户只收到了借款本金1000万中904万元，借款本金100万中的96万元，原告已经自认被告于2014年偿还了200万本金的事实，因此，原告诉请11104166元与事实不符，且原告诉请中起算利息日期不明确；2、原告诉请所主张的还款利息超过法律规定，不能受到法律支持，原告要求被告支付利息过高，因此，被告未支付的利息应下调为月息2%；3、被告一直是按本金1100万元支付利息的，但是原告实际并未支付这么多本金，被告认为多支付的利息应直接冲抵本金。
被告明阳公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、转款凭证复印件一份及银行明细单四份，拟证明被告明阳公司已偿还原告借款本金200万，并在偿还时将偿还的200万元的本金欠息126666元全部付清，该200万元本金从2014年10月16日起不再计算利息。经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，但认为：1、被告明阳公司偿还的200万元，是还得2012年5月3日的借款本金100万元，剩余的100万元本金是偿还的2011年4月29日借款1000万元，和原告的诉求相符；2、被告偿还的200万元本金从2014年10月16日起不在计息，900万元的利息被告实际上是从2014年11月27日起未支付利息，原告从2014年11月27日计息标准为900万元，与被告所诉不符。被告顾某、颜某对该组证据不持异议；第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人认为该组证据与其没有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据二、《明阳公司支付乔长伟利息明细表》复印件一份、银行转账凭条复印件二十七份、银行查询单复印件二十九份及《指定付款函》复印件一份，拟证明2014年12月之前的利息被告明阳公司已经实际履行支付，剩余本金所欠利息按照有关民间借贷司法解释的规定，应按年息24%支付。经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，但认为双方争议的焦点为2011年11月27日的借款1000万元中的900万元未还，其余已经还清，2011年11月27日的利息未付，请法院依法审查；被告顾某、颜某对该组证据不持异议；第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人认为该组证据与其没有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据三、《变更担保物协议书》复印件一份，拟证明被告明阳公司支付原告的200万元偿还的是1000万元的本金以及按照协议重新办理了抵押登记。经质证，原告对该证据的真实性不持异议，但认为被告明阳公司偿还的200万元，是还得2012年5月3日的借款本金100万元，剩余的100万元本金是偿还2011年4月29日借款的1000万元，和原告的诉求相符；被告顾某、颜某对该组证据不持异议；第三人沈萍、柯贵莲、袁丽丹等15人对该证据的合法性提出异议，认为2013年之前房屋所有权已经归第三人所有，明阳公司无权对该房屋设定抵押担保。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据四、马成华、王慧、张玲、张瑛、王楠、徐增凤、兰兴友、王斌的《商品房预售合同》、《委托经营管理合同》及《补充协议》、《收据》、《付款凭证》的原件，拟证明上述第三人在2013年之前已与被告明阳公司签订商品房预售合同，并一次性付清全部房款，同时按约定领取了返租租金。经质证，原告及被告颜某对该组证据提出异议，认为该组证据与其没有关联性，请求法院核实该组证据的真实性；被告顾某对该组证据不持异议；第三人沈萍、柯贵莲、吴桐、陈丰丽、王照华、江中毅、袁丽丹、林国文、林锐对该组证据不持异议。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
被告顾某辩称：我与被告明阳公司的答辩意见一致。其次钱虽然进到我个人账户，但钱是用在了被告明阳公司，应视为被告明阳公司借款。
被告顾某就答辩的事实和理由，未向本院提交任何证据。
被告黄龙飞经本院送达起诉状副本未予答辩，亦未提交相关证据。
被告颜某辩称：1、被告颜某在本案的担保责任是一般责任担保；2、被告颜某的保证时效已过，应依法免除被告颜某的保证义务；3、原告应当依法先对债务人提供的抵押物行使优先受偿权；4、原告的诉请数额明显是错误的；5、融资中介服务与担保是两个主体两回事；6、被告颜某的保证范围仅是放款额1000万元；7、无须被告颜某承担责任，原告的债权完全可以实现。
被告颜某就答辩的事实和理由，未向本院提交任何证据。
第三人沈萍、柯贵莲、吴桐、陈丰丽、王照华、江中毅、袁丽丹、林国文、林锐、张瑛、王楠、兰兴友、马成华、徐增凤、王慧陈述：第三人与被告明阳公司签订的房屋买卖合同均在原告乔长伟取得抵押权之前，并且十堰市三丰商业管理有限公司（以下简称：三丰公司）也按照合同约定向第三人支付了三到四年的房屋租金，原告要求对拍卖、变卖被告明阳公司抵押的房屋价款优先受偿的诉请，没有法律依据，且涉案房屋在设立抵押前已归买受人所有，被告明阳公司无权对该房屋行使抵押权，请求法院驳回。
第三人沈萍、柯贵莲、吴桐、陈丰丽、王照华、江中毅、袁丽丹、林国文、林锐、兰兴友为支持其陈述的理由，向本院提交如下证据：
第三人沈萍、柯贵莲、吴桐、陈丰丽、王照华、江中毅、袁丽丹、林国文、林锐的判决书原件各一份及兰兴友（2015）鄂十堰中执异字第00022号民事裁定书原件一份，拟证明上述10人在2013年之前签订了《商品房预售合同》，并一次性付清全款，已取得房屋的所有权。经质证，原告及被告颜某对该组证据提出异议，认为：1、第三人与被告明阳公司之间系买卖合同关系，双方未在房屋管理部门办理房产登记手续，抵押房屋（房屋所有权证号：c20142620）的所有权在未变更的情况下，第三人仅享有向被告明阳公司主张交房并办理房屋所有权变更登记的合同权利；2、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；3、原告与被告明阳公司之间的抵押合法有效，并且已经在房屋管理部门办理了抵押登记，并取得了房屋管理部门颁发的房屋他项权利证（房屋他项权利证号：丹江口市房他证武当山特区字第t201407**号），此抵押未违反相关法律规定，故该抵押权依法成立，原告依法享有对抵押房屋的抵押权、优先受偿权；4、无论是被告方偿还，还是第三人代为清偿，只要该笔借款的本金、利息及所欠款项还清，原告均可协助办理抵押注销手续。被告明阳公司、顾某对该组证据不持异议。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
经审理查明：2011年4月29日，被告明阳公司（借款人）与原告乔长伟（贷款人）在法眼公司的中介下签订了《借款及以房担保合同书》，担保人顾某、黄龙飞在该合同上签字捺印，内容为：“1、借款人自愿通过项目担保及个人财产担保的方式向乔长伟借款1000万元。借款期限为一年，自2011年4月29日至2012年4月28日止。借款利率为年27.6%，月利率2.3%，借款日预付两个月的利息，从满第三个月开始按月支付当月利息，贷款到期利随本清……7、两位担保人对本笔贷款承担连带担保责任……中途借贷双方变更借款相关手续包括但不限于借款期限、利率、额度的变更和调整等，其担保责任也随之发生变化，而保证人不能因此拒绝承担连带担保责任。担保期限自借款之日到贷款到期后满两年……”；当天，担保人颜某向原告出具了《担保承诺书》一份，内容为：“本人同意为1000万元借款提供一般责任担保。即在贷款到期（含经贷款人同意后的延期）后，由借款人、借款合同中的担保人先履行债务，若经诉讼后借款人及其担保人依然无法履行债务的情况下，颜某自愿承担贷款归还责任，以保证借款人资金不受损失……本担保承诺的担保期限与借款合同约定的期限一致。”；当天，原告乔长伟（卡号：62×××59）通过中国建设银行向被告顾某的账户（卡号：55×××93）分别转账借款4540000元和4500000元，原告代被告明阳公司按贷款额的6%向法眼公司支付了600000元的服务费用，该款原告通过中国建设银行转入被告颜某（法眼公司的法定代表人）的账户（卡号：43×××81）中，随后被告明阳公司向原告出具《民间借贷借款借据》，内容为：“今借到乔长伟人民币（现金）10000000元（大写：壹仟万元整），月利率2.3%，年利率27.6%，借款期限共12个月……”，担保人顾某、黄龙飞在该借据上签字捺印。2012年5月3日，被告明阳公司（借款人）与杨剑、乔长伟等4人（贷款人）签订《借款及担保合同书》，担保人顾某在该合同上签字捺印，内容为：“1、借款人自愿通过房地产预告登记担保及商业用房预告登记担保的方式向杨剑等借款共计3800000元其中：乔长伟100万元、杨剑100万元、颜睿智100万元、杨勤80万元。借款期限为一年，自2012年5月3日至2013年5月2日止。借款年利率为30%，月利率2.5%，借款日预付两个月的利息，从满第三个月开始按月支付当月利息……7、本合同的担保人为连带责任担保……”；当天，原告乔长伟（卡号：62×××00）通过中国建设银行向被告顾某的账户（卡号：55×××93）转账960000元，被告明阳公司向原告出具《民间借贷借款借据》，担保人顾某在该借据上签字捺印，内容为：“今借到乔长伟（现金）1000000元，年利率30%，月利率2.5%，借款期限共12个月……”。2012年4月29日，原告与被告明阳公司、顾某、黄龙飞签订《延期还款协议书》，内容为：“2011年4月29日，明阳公司向乔长伟借款1000万元，顾某、黄龙飞为自然人连带责任担保，现借款已经到期……一、双方同意贷款自2012年4月28日起，贷款再延期一年，延期到2013年4月27日止。原告借款利率为年利率27.6%，月利率为2.3%，双方约定，从2012年5月28日起，借款利率按利率30%，月利率为2.5%计付，即每月付息250000元……自然人连带责任担保的担保责任继续承担。”；2013年1月15日，原告与被告明阳公司、顾某签订《延期还款协议书》，内容为：“2011年4月29日，明阳公司向乔长伟借款10000000元，贷款截止日为2012年4月28日……一、双方同意贷款自2013年4月27日起，再延期一年，延期到2014年4月27日止。双方约定，从延期之日开始到贷款到期日止，借款利率按年利率30%、月利率为2.5%计付，即每月付息250000元……”；2013年5月2日，杨勤、颜睿智、杨剑、乔长伟与被告明阳公司、顾某签订《延期还款协议书》，内容为：“2012年5月3日，明阳公司向杨剑等借款3800000元，贷款已于2013年5月2日到期，本贷款由明阳公司以预售房的方式提供担保，顾某以自然人名义提供连带责任担保，现贷款已经到期……一、双方同意贷款自2013年5月2日起，延期一年，延期到2014年5月1日止。双方约定，从贷款延期到债务清偿完毕之日止，借款利率按年利率30%、月利率为2.5%计付……”；2014年4月28日，原告与被告明阳公司、顾某签订《延期还款协议书》，内容为：“2011年4月29日，明阳公司向乔长伟借款10000000元，到期后先后延期两次，现再次到期……一、双方同意贷款自2014年4月28日起，贷款延期半年，延期到2014年11月27日止。延期期间及债务清偿完毕前年利率为30%，月利率为2.5%，利息在债务清偿完毕前继续支付……自然人连带责任担保的担保责任继续承担……若提供担保的房产处理后不足以清偿债务，则担保人以其他方式予以补足担保物……”。被告明阳公司已向原告支付2011年4月29日至2014年11月29日期间，以本金1000万元为基数按月息2.5%（2011年4月29日至2012年5月28日按月息2.3%）计算的利息共计1031万元；已向原告支付2012年5月3日至2014年11月3期间，以本金100万元为基数按月息2.5%计算的利息75万元。2014年10月16日，被告明阳公司通过中国工商银行偿还原告借款本金1400000元、通过中国农商银行偿还原告借款本金600000元，合计偿还本金2000000元。
另查明：2014年10月15日，原告（乙方）与被告明阳公司（甲方）、顾某（担保人）签订《变更担保物协议书》，内容为：“一、甲方要求在归还2011年4月29日1000万元贷款中的200万元本金及其利息后先办理该次预告登记的1000万元退房手续，差额部分800万元本金提供新担保物并办理抵押登记的方式予以置换。二、本次重新办理的抵押物900万元中，另有100万元是在2012年5月3日发放的，到2013年5月2日到期，也未归还，房产预告登记原在颜某名下，随甲方其他贷款的归还而由颜某办理退房手续，本次重新办理抵押登记顺便归类到乙方名下。三、重新办理抵押登记后，不影响原借款合同的借款事实与法律效力，其借款期限随之延长不超过半年。借款利率、付息方式不变，其他法律责任不变。”2014年10月27日，被告明阳公司将位于武当山特区太和路东天门武当三丰旅游服务广场的1#楼1103铺、1108铺、1111铺、1112铺、1113铺、1117铺、1122铺、1126铺、1132铺、1136铺、1138铺、135铺、141铺、145铺、150铺、401铺抵押给了原告乔长伟，双方在武当山特区房地产管理局办理了抵押登记（房屋他项权证：丹江口市房他证武当山特区字第t201407**号），房屋他项权利人：乔长伟，系一般抵押，债务履行期限：2014年10月24日至2015年10月24日，债权数额：9000000元。
再查明：2011年至2013年期间，被告明阳公司（出卖人）已将上述16套抵押房产分别出售给了沈萍、柯贵莲、吴桐等17名买受人，双方均签订了《商品房预售合同》和《补充协议》，《补充协议》约定：“1、买受人所购的商铺虽享有产权，但在委托经营管理期限内不享有对其所有商铺的经营管理权，出卖人特全权委托三丰公司来负责对该商铺经营管理，买受人对此无异议。”，随后17名买受人（甲方）分别与三丰公司（乙方）签订了《委托经营管理合同》，合同约定：“甲方将购买的拥有合法产权的商铺委托乙方经营管理，在委托经营管理期限内，乙方拥有该商铺的全方位自主经营管理权；委托经营管理期内第一至第八年，双方约定甲方的收益按照甲方总房款计算，收益率为总房款的8%／年”，17名买受人在付清全部购房款后，亦据此领取了二年到四年的收益款。被告明阳公司于2012年12月28日向三丰公司交付了上述商品房，由三丰公司按商业业态及销售情况进行分割装修、招商经营。被告明阳公司于2011年11月3日取得武当山旅游经济特区汉十路武当三丰旅游服务广场的鄂武房预售字（2011）07号湖北省商品房预售许可证书，于2014年6月13日在武当山旅游经济特区规划建设局办理了武当三丰旅游服务广场建设工程的竣工验收备案证明书。
根据当事人诉、辩内容，本案争议焦点确定为：一、原告乔长伟与被告明阳公司之间的借贷关系是否成立，借款本金数额如何确定；二、被告明阳公司于2014年10月16日向原告偿还的本金200万元是偿还那一笔借款；三、2014年11月29日以前被告明阳公司向原告多偿还的利息是否应当冲抵本金，原告第一、二项诉请是否应予支持；四、一般保证人颜某的保证时效是否已过；五、原告乔长伟的第四项即抵押物的优先受偿权是否应予支持。
针对上述焦点，阐述意见如下：
一、原告乔长伟与被告明阳公司之间的借贷关系是否成立，借款本金数额如何确定。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。本案中，被告明阳公司向原告乔长伟借款的事实，有《借款及以房担保合同书》、《民间借贷借款借据》及银行转账凭条为证，原告与被告明阳公司之间的借贷关系成立，且合法有效。原告主张被告明阳公司向其借款的两笔本金数额分别为1000万元和100万元，被告明阳公司辩称两笔借款本金的数额应为904万元和96万元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”，本案中，《借款及以房担保合同书》和《民间借贷借款借据》虽明确载明借款本金的数额分别为1000万元和100万元，但1000万元中原告实际只向被告明阳公司转账了904万元，以及代被告明阳公司支付了中介服务费60万元，剩余36万元是原告与被告明阳公司预先在本金中予以扣除的利息，故本院确定该笔借款的本金数额为964万元；100万元中原告实际只向被告明阳公司转账了96万元，剩余4万是原告与被告明阳公司预先在本金中予以扣除的利息，故本院确定该笔借款的本金数额为96万元。
二、被告明阳公司于2014年10月16日向原告偿还的本金200万元，应认定为偿还的哪一笔借款。
本院认为：原告主张被告明阳公司偿还的本金200万元是分别了偿还的上述两笔借款中的各100万元，被告明阳公司辩称200万元偿还的是本金1000万元这一笔。原告与被告明阳公司于2014年10月15日签订的《变更担保物协议书》明确载明“甲方要求在归还2011年4月29日1000万元贷款中的200万元本金及其利息后先办理该次预告登记的1000万元退房手续”，随后被告明阳公司于2014年10月16日向原告转账本金200万元，故本院对原告提出的本金200万元是分别了偿还的上述两笔借款中的各100万元的主张，不予支持。
三、2014年11月29日以前被告明阳公司向原告多偿还的利息是否应当冲抵本金，原告第一、二项诉请是否应予支持。
本院认为：被告明阳公司辩称被告一直是以本金1000万元和100万元支付利息的，但是原告实际并未支付这么多本金，多支付的利息应直接冲抵本金。本案中，被告明阳公司已向原告支付本金964万元截止2014年11月29日的利息1031万元，支付本金96万元截止2014年11月3日的利息75万元，合计1106万元。经本院核算，以本金964万元为基数从2011年4月29日至2012年5月28日按月利率2.3%计算利息为2882360元（964万元×13个月×2.3%），从2012年5月28日至2014年10月16日按月利率2.5%计算利息为6989000元（964万元×29个月×2.5%），以本金764万元（964万元-200万元）为基数，从2014年10月16日至2014年11月29日按月利率2.5%计算利息为191000元（764万元×1个月×2.5%），合计10062360元，故被告明阳公司向原告多支付247640元（10310000元-10062360元）应冲抵本金。以本金96万元为基数，从2012年5月3日至2014年11月3日按月利率2.5%计算利息为720000元（96万元×30个月×2.5%），故被告明阳公司向原告多支付30000元（750000元-720000元）应冲抵本金。综上被告明阳公司尚欠原告两笔借款的本金数额分别为7392360元（9640000元-2000000元-247640元）和930000元（960000元-30000元），合计8322360元，故原告请求被告明阳公司偿还借款本金900万元，本院对该项诉请予以部分支持。原告主张被告明阳公司偿还从2014年11月27日起至本金还清为止的利息（标准月息2.5%即22.5万元计算），本案中，原告与被告明阳公司约定借款利率按月息2.5%计算，但该利率即年利率30%已超过法律、法规所规定的年利率24%，故本金7392360元的利息应按照年利率24%从2014年11月30日起计息，本金930000元应按照年利率24%从2014年11月4日起计息，故本院对该项诉请予以部分支持。
四、一般保证人颜某的保证时效是否已过，原告第四、五项诉请是否应予支持。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告主张被告顾某、黄龙飞承担连带保证责任，被告颜某承担一般保证责任。被告颜某辩称被告颜某其保证时效已过，应依法免除保证义务。本案中，被告顾某、黄龙飞在《借款及以房担保合同书》（2011年4月29日）中，以连带保证人的身份签字捺印，原告与二被告约定“担保人的担保责任范围包括本金、利息、违约金、实现债权的费用如诉讼费、诉讼代理费、评估费、拍卖费、执行费等，担保期限到债务清偿完毕之日止，中途借贷双方变更借款相关手续包括但不限于借款期限、利率、额度的变更和调整等，其担保责任也随之发生变化，而保证人不能因此拒绝承担连带担保责任。担保期限自借款之日到贷款到期后满两年。”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称：担保法司法解释）第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”的规定，本合同的保证期间为主债务履行期届满之日起二年。原告与被告明阳公司将本金964万元的债务延期至2014年11月27日，已经连带保证人顾某书面同意，保证期间为两年，保证期间届满时间为2016年11月27日，故被告顾某应承担本债务的连带保证责任；被告黄龙飞在2012年4月29日的《延期还款协议书》中签字捺印，书面同意本债务延期至2013年4月27日，并承担连带保证责任，保证期间为两年，保证期间届满时间为2015年4月27日，原告亦未向本院提交证据予以证实保证期间内向黄龙飞主张了保证债权，故被告黄龙飞不承担本债务的连带保证责任；被告颜某于2011年4月29日向原告出具《担保承诺书》，承诺“本人同意为1000万元贷款提供一般责任担保。即在贷款到期（含经贷款人同意后的延期）后”、“担保期限与借款合同约定的期限一致”，故一般保证人颜某的保证期间为两年，保证期间届满时间应从2014年11月27日起算为2016年11月27日，被告颜某应承担7392360元借款的一般保证责任。原告与被告明阳公司将本金96万元的债务延期至2014年5月1日，已经连带保证人顾某书面同意，“担保期限到本债务清偿完毕之日止”的约定视为约定不明，保证期间为两年，保证期间届满时间为2016年5月1日，故被告顾某应承担该笔借款的连带保证责任。
五、原告是否享有抵押物的优先受偿权。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中17名买受人与被告明阳公司和三丰公司分别签订了《补充协议》和《委托经营管理合同》，双方约定上述商品房买受人虽享有产权，但由三丰公司负责经营管理，17名买受人与三丰公司之间形成委托经营管理合同法律关系，系使用权和收益权的转让行为，被告明阳公司于2013年5月31日前向三丰公司转移占有了本案的16套抵押房产，由三丰公司进行分割装修、招商经营，17名买受人付清全部购房款后亦从三丰公司处领取了二年至四年的收益款，因此，被告明阳公司已向17名买受人交付了上述商品房，买受人对其商品房已形成了有权且间接占有的事实。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第四项，即下列财产不得抵押：所有权、使用权不明或者有争议的财产。为此，被告明阳公司抵押的16套房产在抵押前为使用权不明的财产，原告与被告明阳公司的抵押合同应认定无效。同时，根据》第、第“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，即承包人优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权，虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明确规定，但根据“举重明轻”的原则，可以推定买受人权益优于抵押权人的优先受偿权。综上所述，原告主张对拍卖、变卖被告明阳公司抵押房屋价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。根据担保法司法解释第三十八条第二款“同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。”的规定，被告顾某仍应承担7392360元和930000元借款的连带保证责任，被告颜某应承担7392360元借款的一般保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款、第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：
一、被告十堰市明阳房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内偿还原告乔长伟借款本金7392360元并按照年利率24%向原告乔长伟支付自2014年11月30日起至借款本金清偿之日止的利息；
二、被告十堰市明阳房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内偿还原告乔长伟借款本金930000元并按照年利率24%向原告乔长伟支付自2014年11月4日起至借款本金清偿之日止的利息；
三、被告顾国明对上述第一、二项借款本息承担连带偿还责任，被告顾国明承担保证责任后，有权向被告十堰市明阳房地产开发有限公司追偿；
四、对被告十堰市明阳房地产开发有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，被告颜平对上述第一项借款本息承担保证责任，承担保证责任后，有权向被告十堰市明阳房地产开发有限公司追偿。
五、驳回原告乔长伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88425元，原告乔长伟负担22152元，被告十堰市明阳房地产开发有限公司负担66273元。
申请执行的期间为二年。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 薛 明
代理审判员 荣志立
人民陪审员 吴新科
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 饶真珍
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