福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0702民初2133号
原告（反诉被告）：福建省南平市盛源食品有限公司，住所地福建省南平市延平区大横镇溪洋村。
法定代表人：郭全胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王新英，福建杰列律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南平市盛源交通服务有限公司，住所地福建省南平市大横镇溪洋村三门后一至六层。
负责人：郑世妙，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄腾，福建武夷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。
原告福建省南平市盛源食品有限公司（以下简称盛源食品公司）与被告南平市盛源交通服务有限公司（以下简称盛源交通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告盛源交通公司于2016年8月23日提起反诉，本院决定与本案合并审理。本院于2016年11月1日第一次公开开庭审理本案。原告盛源食品公司的委托诉讼代理人王新英，被告盛源交通公司的委托诉讼代理人黄腾、林相琴到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2016年11月7日裁定将本案转为适用普通程序审理。本院于2016年11月30日第二次公开开庭审理本案。原告盛源食品公司的委托诉讼代理人王新英，被告盛源交通公司的委托诉讼代理人黄腾、林相琴到庭参加诉讼。本院于2017年6月27日第三次公开开庭审理本案。原告盛源食品公司的委托诉讼代理人王新英，被告盛源交通公司的委托诉讼代理人黄腾、林相琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛源食品公司向本院提出诉讼请求：1.确认盛源食品公司与盛源交通公司于2012年12月19日订立的《租赁合同》（土地）及《租赁合同》（房屋）于2016年6月30日解除；2.盛源交通公司给付拖欠盛源食品公司截止至2016年6月30日的土地租金97500元，并赔偿自2016年7月1日起至实际返还土地之日止的占用土地期间的经济损失（经济损失参照每年65000元的租金标准计算）；3.盛源交通公司支付盛源食品公司因其逾期支付土地租金的逾期付款违约金3万元；4.盛源交通公司给付拖欠盛源食品公司的截止至2016年6月30日的房屋租金84000元，并赔偿自2016年7月1日起至实际返还房屋之日止的占用房屋期间的经济损失（经济损失参照每年65000元的租金标准计算）；5.盛源交通公司支付盛源食品公司房屋租金的逾期付款经济损失（以实际拖欠租金数额为基数，按照银行同期贷款年利率4.35%，从欠款次日计算至判决确定之日止）；6.盛源交通公司给付盛源食品公司2014年7月15日至2016年4月27日拖欠的水电费17431元。在本案审理过程中，盛源食品公司将诉讼请求变更为：1.确认盛源食品公司与盛源交通公司于2012年12月19日订立的《租赁合同》（土地）及《租赁合同》（房屋）于2016年6月30日解除；2.盛源交通公司给付拖欠盛源食品公司截止至2016年6月30日的27亩土地的租金40500元，并支付自2016年7月1日起至返还土地使用权之日止的土地租金（每亩每年的租金为1000元）；3.盛源交通公司支付盛源食品公司因其逾期支付土地租金的逾期付款违约金3万元；4.盛源交通公司给付拖欠盛源食品公司的截止至2016年6月30日的房屋租金84000元，并赔偿自2016年7月1日起至实际返还房屋之日止的占用房屋期间的经济损失（经济损失参照每年65000元的租金标准计算）；5.盛源交通公司支付盛源食品公司房屋租金的逾期付款经济损失（以实际拖欠租金数额为基数，按照银行同期贷款年利率4.35%，从欠款次日计算至判决确定之日止）；6.盛源交通公司给付盛源食品公司2014年7月16日至2017年3月3日拖欠的电费24122.40元；7.盛源交通公司赔偿盛源食品公司38亩承租土地的经济损失（经济损失自2015年1月1日起至实际返还土地使用权之日止，按照每年每亩租金1000元的标准计算，截止至2016年6月30日止的经济损失已达57000元）。事实和理由：盛源交通公司因经营需要，于2011年1月1日向盛源食品公司承租了坐落于南平市延平区本公司厂区内的土地用于开办驾驶员培训之用。为此，双方于2012年12月19日补签了一份《租赁合同》。该合同约定：1、南平市延平区本公司厂区内的65亩土地用于开办驾驶员培训之用；2、租期自2010年1月1日至2028年12月31日止；3、租金及支付：每年合计65000元，每年1月1日交付当年租金；水电费承租方自行负担（电费每度0.6元，水费每吨0.5元）；4、承租方在承租期间不得随意改变土地使用状况和地面物、附着物、水电管网等设施；5、任何一方违约都要向对方给付违约金20万元。合同还就其他事项作了约定。
2012年12月份，盛源交通公司也因经营需要，向盛源食品公司承租坐落于南平市延平区本公司厂区内一栋七层厂房中的第二层用于驾驶员培训教学、办公之用。为此，双方于2012年12月19日签订了一份《租赁合同》。该合同约定：1、南平市延平区本公司厂区内的二层777平方米厂房用于驾驶员培训教学、办公之用；2、租期自2013年1月1日至2017年12月30日止；3、租金及交付：每年合计56000元，每年1月10日前交付当年上半年租金，每年7月10日前交付当年下半年租金；水电费承租方自行负担；4、承租方在承租期间不得随便改变土地状况和地面物、附着物、水电管网等设施。合同还就其他事项进行了约定。
在盛源食品公司依约将土地、房屋交付给盛源交通公司使用后，盛源交通公司在初始阶段均有交付土地、房屋租金和水电费给盛源食品公司。但盛源交通公司自2014年7月15日之后就不再支付水电费给盛源食品公司，并且自2015年1月份起，也未依约将土地、房屋租金支付给盛源食品公司。近一年半以来，盛源食品公司为了催收房租、水电费，与盛源交通公司进行了多次的交涉、催讨，盛源交通公司的实际控制人郑世妙均不予理睬；并且在此期间，未经盛源食品公司同意，在承租地上擅自搭盖小卖部、自行设置电线杆等。鉴于盛源交通公司有上述违约行为，盛源食品公司在多次向其催讨本案讼争的欠款及要求拆除擅自搭盖的小卖部等无果后，于2016年6月14日以邮政特快专递的方式向盛源交通公司发出《解除租赁合同暨催收租金通知书》，要求盛源交通公司于2016年7月1日向盛源食品公司返还租赁的土地和房屋，并支付拖欠的租金、水电费等费用。但盛源交通公司在收到该份通知后，依然未履行约定给付义务。通过计算，截止至2016年6月30日，盛源交通公司尚欠盛源食品公司土地、房屋租金共计181500元。截止至2016年4月27日，盛源交通公司尚欠盛源食品公司代垫的水电费17431元。
另外，双方在土地租赁合同中有约定违约方要承担20万元的违约金。考虑到违约后果和公平性，盛源食品公司自愿降低违约金至3万元，低于司法解释规定的违约金约定限额比例，是自行处分民事权利的行为，请求法院依法支持。盛源交通公司未依约房屋租金，已经给盛源食品公司造成经济损失，应当按照约定的租金收取标准给付租金至实际返还土地、房屋之日止。盛源食品公司要求盛源交通公司按照银行贷款基准年利率4.34%赔偿经济损失，符合法律规定。
盛源食品公司认为，双方签订的两份《租赁合同》系双方真实的意思表示，其内容合法有效，双方的租赁合同法律关系依法成立并生效。租赁合同明确约定了盛源交通应当依约支付土地、房屋租金和水电费等，不得擅自改变承租土地和房屋的状况。但是，盛源交通公司在实际控制人的支配下，拒不依约履行租赁合同约定的主要义务，自从2015年1月份起就停止给付租金等，已经导致盛源食品公司不能实现租赁合同获得租金的目的，其行为已经构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十四条第二项和第四项的规定，盛源食品公司有权提出解除合同，且已经依法向盛源交通公司发出解除合同的通知。本案土地租赁合同中的38亩土地如涉及合同部分无效，盛源交通公司也应当将该部分土地的土地使用权返还给盛源食品公司。且从2011年1月1日至今，讼争土地一致都在盛源交通公司占有使用，盛源交通公司也应当根据合同约定的租金标准赔偿盛源食品公司占用土地期间的经济损失。
盛源交通公司辩称，一、盛源食品公司于2016年6月30日向盛源交通公司发出的《解除租赁合同暨催收租金通知书》未产生解除合同的效力，盛源食品公司诉请确认合同已解除不符合法律规定。2016年6月13日，盛源食品公司向盛源交通公司发出《解除租赁合同暨催收租金通知书》，解除与盛源交通公司签订的土地、房屋两份《租赁合同》，并要求盛源交通公司于2016年7月1日移交土地和房屋及交付租金、水电费。盛源交通公司收到解除合同通知后，立即向盛源食品公司回函，明确表示不同意解除合同，并要求盛源食品公司按原有的交易习惯及约定进行结算。同时，盛源交通公司也依法向法院提起了反诉。根据合同法第九十六条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，盛源食品公司向盛源交通公司发出的解除通知未发生效力。盛源食品公司诉请确认两份《租赁合同》已于2016年6月30日解除没有依据。
二、盛源食品公司以盛源交通公司违约为由解除合同，没有依据。
首先，盛源交通公司不存在未按时支付租金、水电费的违约情形。根据盛源交通公司提交的证据3《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证》、证据4《借条》，可以证明盛源食品公司与盛源交通公司存在借贷关系。盛源食品公司于2011年9月份至2012年3月份期间，共向盛源交通公司借款220万元，并口头约定借款利息按月2%计算。2012年12月19日，盛源交通公司向盛源食品公司租赁了位于延平区的土地和厂房，盛源交通公司按约应每年向盛源食品公司支付租金，但因盛源食品公司与盛源交通公司存在上述借款，加之盛源食品公司的法定代表人及股东郭全胜也是盛源交通公司的法定代表人及股东的关系，两家公司达成用借款抵扣支付租金、水电费直至双方互负债权债务抵销之日止的一致意见。因此，多年来，两家公司形成习惯，改变了合同约定的盛源交通公司每年元月1日支付租金的约定，由双方进行不定期的结算。如2014年7月15日，由两家公司进行结算，以盛源交通公司应支付的从2011年8月1日起至2014年12月31日止的租金及水电费合计390071元，抵扣盛源食品公司拖欠的上述部分借款及利息。现盛源食品公司因经营状况恶化需要资金，在未通知盛源交通公司，且也未与盛源交通公司协商的情况下，违反双方之间已达成并实际履行的互为抵销合意，以盛源交通公司未按月交租为由解除合同，并要求支付租金。盛源交通公司认为，盛源食品公司的行为违反诚信，并扰乱正常的交易秩序，也损害了盛源交通公司的利益，不符合法律规定。
其次，盛源食品公司举证欲证明盛源交通公司搭建小卖部也是违约行为，因此要求解除合同。盛源交通公司认为，盛源食品公司的该理由不能成立。该所谓的小卖部系场地教练们从场地内已有一处简易设施，搬迁至教练场地内的，目的是为了方便学员休息，提供水和饮料，而非盛源交通公司搭建的，且公司的法定代表人郭全胜对此也是明知且未反对的。因此，盛源交通公司没有违约，盛源食品公司以此为由解除合同没有依据。
综上所述，盛源交通公司认为，盛源交通公司不存在未按约支付租金等违约行为，盛源食品公司以此解除合同，并要求赔偿损失没有依据。且在双方未结算前，盛源交通公司无须支付租金、水电费。盛源食品公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。对于盛源食品公司增加的诉讼请求，盛源食品公司违反合同约定，违法用地，无权要求盛源交通公司赔偿38亩土地的经济损失，根据合同法第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”盛源食品公司应当承担相应的违约责任。盛源交通公司占用的38亩用地，已经不能恢复原状。盛源食品公司主张返还土地的义务，已经没有依据。
盛源交通公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认盛源食品公司单方解除双方于2012年12月19日订立的土地《租赁合同》及房屋《租赁合同》的行为无效；2.盛源食品公司继续履行双方于2012年12月19日订立的土地《租赁合同》及房屋《租赁合同》，其中，土地《租赁合同》以盛源食品公司从2015年1月1日起实际出租给盛源交通公司的25.25亩土地支付土地年租金25250元；3.盛源食品公司赔偿因违法向盛源交通公司出租土地，由此给盛源交通公司造成的损失10900元。在本案审理过程中，盛源交通公司将诉讼请求变更为：1.确认盛源食品公司单方解除双方于2012年12月19日订立的土地《租赁合同》及房屋《租赁合同》的行为无效；2.盛源食品公司继续履行双方于2012年12月19日订立的土地《租赁合同》及房屋《租赁合同》，其中，土地《租赁合同》以盛源食品公司从2015年1月1日起实际出租给盛源交通公司的27亩土地支付土地年租金27000元；3.盛源食品公司赔偿因违法向盛源交通公司出租土地，由此给盛源交通公司造成的损失10900元，并返还因盛源食品公司违法出租38亩土地，盛源交通公司从2011年8月1日起至2014年12月31日多交该38亩土地租金129833元。事实和理由：根据土地《租赁合同》约定，盛源食品公司将位于南平市亩（后补充约定为65亩）平整后的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给盛源交通公司开办驾驶员培训中心使用；土地租赁期限18年，即从2011年1月1日至2028年12月31日。盛源交通公司则按月以按年支付，先付后用的方式，按每亩1000元合计65000元/年向盛源食品公司支付土地租金及水电费（电费0.6元、水费0.5元）；任一方违约应承担违约责任并支付违约金等等。根据房屋《租赁合同》约定，盛源食品公司将位于南平市自建厂房中的第二层约777平方米的厂房出租给盛源交通公司作为办公、教学场所，租期5年，即从2013年1月1日至2017年12月30日止，房屋年租金56000元，每半年支付一次租金等等。2011年9月至2012年3月，盛源食品公司共分三次向盛源交通公司借款220万元。2013年4月26日，盛源食品公司出具借条为凭。此后，双方商定以盛源食品公司应收盛源交通公司租金、水电费用于抵偿盛源食品公司向盛源交通公司所借的220万元借款本息，直至双方互负债权债务抵销之日止。2017年7月份，双方通过对账结算，盛源食品公司应收盛源交通公司2011年至2014年的土地、房屋租金、电费为390071元和其他债权债务，用以抵偿盛源食品公司须向盛源交通公司所借的220万元借款本息。为此，盛源交通公司于2014年7月15日（该日期由郭全胜手写修改为2014年6月26日）重新向盛源交通公司出具1201662元的借条及两张收款收据（收2011年8月1日至2013年12月31日止的场地费、房租、水电257000元、收2014年1月1日至2014年12月31日止场地费、房租121000元，收到7月15日电费12071元，合计133071元，共计390071元）。
2012年2月，盛源交通公司所使用的65亩出租地内被认定为有未经审批的违法用地面积为39亩（其中，耕地24亩、林地15亩），被南平市国土资源局延平分局、南平市公安局茫荡山森林派出所、延平区林业综合执法大队各项行政处罚合计12.15万元。2015年7月3日，延平区人民法院作出（2015）延刑初字第276号刑事判决，认定盛源交通公司非法占用农用地24.75亩构成单位犯罪并处罚金20万元，郭全胜作为法定代表人负有直接责任被依法定罪，后上诉撤回。现上述被行政机关、法院判决所认定的非法占有的土地39.75亩（农用地24.75亩、林地15亩）已复垦恢复原状，造成盛源食品公司实际出租给盛源交通公司能够用以使用的场地仅有25.25亩。
由于盛源交通公司和盛源食品公司的法定代表人均是郭全胜，郭全胜也是两公司的自然人股东。合作之初，双方遇事都能协商解决。后续由于盛源食品公司及郭全胜陷入债务危机，将其项下各类资产用于抵押、偿债。2015年之后，盛源食品公司为摆脱资金困境，只想收取租金、水电费，至今拒不与盛源交通公司对账结算双方之间已达成并实际履行的互为抵销合意。于是，2016年6月15日，盛源食品公司突然向盛源交通公司送达《解除租赁合同暨催收租金通知书》，试图以拖欠租金、水电费等构成违约为由，解除双方订立的租赁合同。对此，盛源交通公司以事实和理由反驳盛源食品公司所主张的理由和条件均不成立，盛源食品公司无权单方解除合同等，于2016年7月5日向盛源食品公司送达《关于对<解除租赁合同暨催收租金通知书>的复函》。
盛源交通公司认为，依据租赁合同盛源交通公司应向盛源食品公司支付租金及水电费，依据借款合同盛源食品公司应向盛源交通公司清偿借款本息，由此，盛源交通公司与盛源食品公司之间形成互负金钱类到期债权债务。后双方达成互为抵销合意，并通过事实和行为以其他形式对土地、房屋租赁合同的付款时间和方式进行变更，按交易习惯，双方应按继续履行互为抵销合意，直至双方互负债权债务抵销完毕。但因盛源食品公司对外负债以需租金、水电费周转为由，至今拒不按约与盛源交通公司对账结算抵销互负债权债务，试图以盛源交通公司拖欠租金、水电费等构成违约为由解除双方订立的土地、房屋《租赁合同》。盛源食品公司的行为损害了盛源交通公司的权益，明显有悖于事实和法律，更有失诚实信用。故盛源食品公司主张解除双方于2012年12月19日订立的土地《租赁合同》及房屋《租赁合同》不能成立，应予确认无效。同时，盛源食品公司向盛源交通公司出租的65亩土地内有农用地、林地的违法用地39.75亩，造成盛源交通公司因违法用地被各项行政处罚109000元和刑事处罚。现违法用地（农用地、林地）39.75亩已复垦恢复原状，造成盛源交通公司不能使用。现在盛源食品公司实际出租给盛源交通公司的土地仅25.25亩，可见盛源食品公司违约在先，依法盛源交通公司享有同时履行抗辩权。由于盛源交通公司对盛源食品公司出租的土地、房屋不断进行巨额投入，为维护交易秩序，也为了盛源交通公司所享有的合法权益，盛源交通公司主张继续履行双方于2012年12月19日签订的土地《租赁合同》、房屋《租赁合同》，其中，土地《租赁合同》以盛源食品公司现在实际出租给盛源交通公司的25.25亩土地，按土地《租赁合同》约定以每年每亩1000元标准计算土地年租金为25250元。并且，盛源食品公司出租给盛源交通公司的部分土地违法，须赔偿因违法出租土地给盛源交通公司造成的损失109000元。
盛源食品公司辩称，一、盛源交通公司要求继续履行2012年12月19日订立的《租赁合同》（土地）、2012年12月19日订立的《租赁合同》（房屋）缺乏正当理由，其提出以借贷债权抵偿租金的说法根本不能成立。在双方订立合同后，盛源食品公司依约向盛源交通公司交付了租赁物，并且盛源交通公司也无异议，一致交付租金至2014年7月份止。此后，盛源交通公司就违约拒绝给付租金，引发本案诉讼。在本案诉讼中，盛源交通公司为了达到赖账的目的，竟然将存在争议的借款纠纷与本案租赁合同纠纷进行混淆，意图扰乱法院审理本案的正常工作，以期达到非法占用租赁物的目的。事实上，盛源交通公司与盛源食品公司企业之间不存在实际的借款关系，盛源交通公司没有实际向盛源食品公司给付借款，双方借款关系并未实际发生。盛源交通公司交付租金的事实也佐证盛源交通公司存在出借220万元款项给盛源食品公司的事实，更不存在双方商定以盛源交通公司应收盛源食品公司租金、水电费用用于抵偿盛源交通公司向盛源食品公司所借的220万元借款本息的事实。盛源交通公司所罗列的220万元与257000元、121000元、12071元以及1201662元等数据之间根本无法对应，完全没有逻辑和等式的关系，可以说没有关联性。因此，盛源交通公司声称其没有违约，要求继续履行合同的反诉请求与事实不服，不能成立。
二、盛源交通公司要求从2015年1月1日起按照25.25亩土地计算租金的诉讼主张不符合法理，不符合公平原则，也不符合合同约定，不能成立。盛源食品公司依约将租赁标的物交付给盛源交通公司使用，实际上盛源交通公司也是充分利用了承租物。盛源交通公司根据自身需要对承租土地进行改造、硬化是违法用地的认定根据，是盛源交通公司自己的行为。在本案诉讼发生前，盛源交通公司对设计违法用地部分都没有异议，也实际在使用；而且，盛源食品公司出租场地和房屋的本意是完整出租，不是局部出租。在盛源交通公司违法用地行为被行政、司法机关处罚前后，从未提出不再使用，而且在本案中还坚持要继续占用土地、房屋。盛源交通公司提出减少租金的说法不符合双方的合同约定，也损害了盛源食品公司的合法权益。根据司法审判实践，即使处理无效合同，对于占用他人财产的行为也要参照约定赔偿经济损失。因此，盛源交通公司的此项反诉请求也不符合公平原则，不能成立。
三、盛源交通公司提出要求盛源食品公司承担其因违法用地被处罚的行政罚款109000元更是荒唐。盛源食品公司向盛源交通公司出租土地、房屋的行为本身并没有违法，是盛源交通公司因为自身需要硬化土地蔡构成违法，违法者是盛源交通公司，不是盛源食品公司。任何一个行为人应当对自己的行为承担责任是一个最简单不过的常理，盛源交通公司要求盛源食品公司为其承担罚款的诉讼请求没有法律根据，也有悖常理，不能成立。
综上所述，盛源交通公司的反诉请求没有事实和法律根据，甚至有悖常理，请求依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.盛源食品公司提交的土地使用权证和房屋所有权证。该证据对于盛源食品公司对于本案讼争的部分租赁土地和全部租赁房屋具有土地使用权和房屋所有权的事实具有证明力，本院予以采信。2.盛源食品公司提交的《租赁合同》二份。该合同系由盛源食品公司与盛源交通公司之间成立租赁合同关系的事实具有证明力，本院予以采信。3.盛源食品公司提交的照片一组。该照片拍摄于讼争租赁土地，该照片反映出租赁土地上存在一间简易彩钢板式的小卖部以及地面设有若干电线杆，本院予以采信。4.盛源食品公司提交的《解除租赁合同暨催收租金通知书》和邮政特快专递单。盛源交通公司庭审中已经确定收到该通知，本院对该证据予以采信。5.盛源食品公司提交的《征地补偿协议书》二份。该证据对于盛源食品公司与南平市延平区村民委员会就讼争土地签订征地补偿协议书的事实具有证明力，本院予以采信；但因盛源食品公司未提交该征收土地已办理土地使用权证的相关证据，故该证据不足以证明盛源食品公司对该征用土地拥有土地使用权。6.盛源交通公司提交的《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证》三份、2013年4月26日的《借条》、《收款收据》二张、2014年6月26日的《借条》。盛源食品公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。本案系租赁合同纠纷，而非民间借贷纠纷。《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证》载明的付款人为郑世妙、收款人为张良，款项发生于2011年9月29日至2012年3月13日期间；该往来款与2013年4月26日《借条》载明的借款220万元是否系同一笔借款，单从现有证据无法直接确定，故本院对该证据不予采信。2013年4月26日的《借条》与2014年6月26日的《借条》之间的借款差额，与盛源交通公司提交的《收款收据》并不存在数学运算关系，故不能以此证明双方存在以借款本息抵扣租金、水电费的约定，故本院对该《借条》不予采信。《收款收据》对于盛源交通公司缴纳租金和电费的事实具有证明力，本院予以采信。7.证人李某的证言。该证人系盛源交通公司的会计，与盛源交通公司存在利害关系；该证人证言中关于2014年6月26日的《借条》的来源的陈述，因缺乏对账单或结算单等相关证据佐证，不足以证明双方当事人存在以借款本息抵扣租金、水电费的事实，本院不予采信。8.盛源交通公司提交行政处罚审批表、告知书、《国土资源行政处罚决定书》、《福建省行政没收款收据》、《林业行政处罚决定书》、《福建省行政没收款收据》。该证据对于盛源交通公司因非法占地被罚款109000的事实具有证明力，本院予以采信。9.盛源交通公司提交的南平市延平区人民法院作出的《刑事判决书》和南平市中级人民法院作出的《刑事裁定书》。该证据对于盛源交通公司非法占用农用地已经刑事诉讼程序处理的事实具有证明力，本院予以采信。10.盛源交通公司提交的《关于对<解除租赁合同暨催收租金通知书>的复函》及邮政特快专递单。盛源食品公司在庭审中已确认收到该通知，本院对该证据予以采信。11.盛源交通公司提交的《土地使用权抵偿债务协议书》、南平市延平区人民法院作出的《民事判决书》和《执行裁定书》、企业公示信息查询。上述证据与本案租赁关系无关，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年2月1日，盛源食品公司与南平市延平区村民委员会（以下简称溪洋村委会）签订一份《征地补偿协议书》，约定溪洋村委会将该村土名为竹林地的耕地、竹林田上水渠、高垅池后山坡地、东乾尾的部分耕地及苦竹垄部分山地由盛源食品公司征用，耕地7.963亩、山坡地23.292亩，共计31.255亩。2011年7月5日，盛源食品公司与溪洋村委会又签订一份《征地补偿协议书》，约定溪洋村委会将该村土名为洪溪洋尾、底坑洋尾桥头的田地由盛源食品公司征用，征用面积为17.529亩。前述两份协议签订后，盛源食品公司向溪洋村委会支付了补偿费，溪洋村委会将前述土地交付盛源食品公司使用。但盛源食品公司未办理该土地的征收或征用手续，亦未取得该土地的国有土地使用权证。
2008年9月9日，盛源食品公司取得位于南平市延平区两地块的土地使用权，国有土地使用权证分别为延国用（2008）第047号、延国用（2008）第048号，面积分别为15129.8平方米、32301.20平方米，土地用途为工业用途。2012年8月27日，盛源食品公司取得位于南平市延平区房屋的房屋所有权，房屋所有权证号为南房权证字第××号，面积为5694.17平方米。
2011年1月1日，盛源食品公司将位于南平市亩土地出租给盛源驾校用于开办驾驶员培训中心。为此，双方于2010年12月15日签订一份《租赁合同》。盛源食品公司及其原法定代表人张良、盛源驾校的负责人郭全胜在该合同落款处分别盖章和签名确认。2012年12月19日，盛源食品公司与盛源交通公司针对上述租赁又补签了一份《租赁合同》。该合同约定：盛源食品公司将位于南平市亩土地出租给盛源交通公司用于开办驾驶员培训中心；租赁期限为18年，从2011年1月1日至2028年12月31日；租金采取按年支付、先付费后使用的方式，年租金为每亩1000元，合计65000元，由盛源交通公司于每年1月1日交纳给盛源食品公司；水电费用由盛源交通公司承担，电费为0.6元，水费为0.5元。合同第十四条约定：任何一方违反本合同的约定，都视为违约，违约方应承担违约责任，并按20万元向守约方支付违约金，并赔偿守约方全部损失。该合同还对其他事项进行了约定。盛源食品公司及其代表张良、盛源交通公司及其代表郑世妙分别在该合同落款处盖章确认。在本案审理过程中，双方共同确认，前述65亩土地中包括盛源食品公司具有土地使用权的面积27亩和从溪洋村民委员会征用的土地38亩。
2012年12月19日，双方又签订一份《租赁合同》。该合同约定：盛源食品公司将位于南平市延平区盛源食品公司自建的一栋七层厂房中的第二层，出租给盛源交通公司用于办公、教学场所；租赁面积777平方米；租期从2013年1月1日起至2017年12月30日止；每年租金56000元，每半年交纳一次，第一次缴费时间为每年的1月1日至1月10日，第二次缴费时间为每年的7月1日至7月10日；租赁期间的水电费由盛源交通公司交给盛源食品公司，再由盛源食品公司上缴给水电各有关部门；盛源食品公司及其代表张良、盛源交通公司及其代表郑世妙分别在该合同落款处盖章确认。合同签订后，盛源食品公司将前述厂房交付盛源交通公司使用。
盛源交通公司从盛源食品公司承租前述土地后，在未经国土及林业主管部门审批的情况下，将其中的农用地部分进行水泥硬化，用于建设汽车驾驶培训场地，并设立一间简易彩钢板式的小卖部以及若干电线杆。2011年5月22日，南平市公安局茫荡森林派出所以延森公茫林罚（2011）041号《林业行政处罚决定书》对盛源交通公司擅自占用林地面积1.05亩折700平方米用于建驾校的行为进行处罚，责令盛源交通公司限期六个月恢复原状（2011年5月29日至2011年11月18日），并处罚款7000元。此后，盛源交通缴纳了罚款7000元。2012年2月15日，南平市国土资源局作出的行政处罚审批表记载：盛源交通公司于2011年未经批准擅自在延平区建汽车培训场地，监测面积为39亩，其中，耕地24亩、林地15亩。南平市津宇测绘有限公司测量实地面积38亩，其中，已硬化水泥12.5亩，鱼塘11.2亩，未硬化14.3亩，地类为耕地、林地。南平市国土资源局于2012年3月9日作出南国土资行罚字（延）[2012]3号《国土资源行政处罚决定书》，对盛源交通公司的违法行为作出如下处罚决定：1、处以罚款102000元；2、对非法占地39亩立即复耕、恢复原种植条件。盛源交通公司于2012年11月20日缴纳了罚款102000元。2014年9月23日，南平市延平区人民检察院以盛源交通公司、郭全胜犯非法占用农用地罪，向南平市延平区人民法院提起公诉。南平市延平区人民法院于2015年7月3日作出（2014）延刑初字第276号刑事判决。该刑事判决查明：经南平市延平区大横林业站鉴定，盛源交通公司非法占用的林业面积为1.05亩；经南平市津宇测绘有限公司实地测量，非法占用的耕地面积为23.7亩；经南平市国土资源局鉴定，耕地的耕种条件被破坏，不能耕种；案发后，郭全胜组织人员对部分硬化土地（9.0306亩）进行覆土；经南平市延平区林业局鉴定，覆土部分已基本恢复农用地原状，基本符合农用地农业生产条件要求。该判决判令：一、盛源交通公司犯非法占用农用地罪，判处罚金20万元；二、郭全胜犯非法占用农用地罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年，并处罚金10万元。宣判后，盛源交通公司不服提起上诉，后又撤回上诉。南平市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）南刑终字第175号刑事裁定，准许盛源交通公司撤回上诉。
盛源交通公司承租土地和房屋后，向盛源食品公司支付了2014年12月31日之前的土地和房屋租金，以及2014年7月15日之前的电费。2015年1月1月之后的房屋租金和土地租金，盛源交通公司均未支付给盛源食品公司。2014年7月16日至2017年3月3日，盛源食品公司代盛源交通公司向电力部门缴纳了电费24122.40元。2016年6月13日，盛源食品公司通过邮政特快专递方式向盛源交通公司邮寄了一份《解除租赁合同暨催收租金通知书》。该通知载明：“根据我福建省南平市盛源食品有限公司与你公司于2012年12月19日订立的关于我公司土地、房屋的两份《租赁合同》，你公司在2015年1月1日之后已经拖欠租金拒缴，屡经催讨无果，已经构成根本性违约。据此，现根据《合同法》第九十六条第一款的规定，现通知你公司：1、解除2012年12月19日订立的关于我公司土地、房屋的两份《租赁合同》；2、请你公司务必于2016年7月1日向我公司移交土地和房屋，并向我公司交付尚欠的土地租金9.75万元，房屋租金8.4万元，代缴的水电费17431.1元（至2016年4月27日）。逾期我公司将依法通过法律手段解决纠纷。”盛源交通公司的负责人郑世妙于2016年6月16日签收了该邮件。同年7月5日，盛源交通公司通过邮政特快专递方式向盛源食品公司邮寄了一份《关于对<解除租赁合同暨催收租金通知书>的复函》。该复函载明：“贵公司分别于2011年和2012年向我公司借款三笔合计人民币220万元。因贵公司法定代表人郭全胜也是我公司的股东，为此双方商定，贵公司应收我公司的租金和水电费用于抵偿上述贵公司向我公司所借的220万元借款及利息。据此，2011年6月至2013年12月的租金和水电费257000元，2014年1月至2014年12月的租金121000元以及2014年1月至2014年7月的电费12071元，均按上述商定抵偿借款本息。截止至2014年6月26日双方对抵偿款项和其他款项进行结算后，贵公司还尚欠我公司借款本金合计1201662元。从2015年1月起至今贵公司可向我公司收取的租金及水电费合计不够抵偿贵公司向我公司的借款1201662元及利息，希望贵公司收到本复函后，尽快与我公司进行对账结算。综上，我公司答复如下：贵公司关于解除两份《租赁合同》和催收租金的理由和条件均不成立，贵公司无权单方解除合同，由此产生的法律后果由贵公司自行承担。”盛源食品公司于2016年7月8日签收了该邮件。盛源食品公司遂向本院提起诉讼。
另查明，盛源食品公司成立于2006年11月14日。原法定代表人为张良，后于2013年4月9日变更为郭全胜。现有股东为郭全胜、林秀华。盛源交通公司成立于2011年4月8日，法定代表人为郭全胜，股东为郭全胜、郑世妙。郑世妙为该公司的实际控制人。
本院认为，本案争议焦点为：一、盛源食品公司与盛源交通公司于2012年12月19日签订的两份《租赁合同》的效力如何；二、盛源食品公司单方解除前述两份《租赁合同》是否有效，该合同能否继续履行；三、盛源交通公司是否应支付盛源食品公司（房屋）租金、占用费及其逾期付款违约金；四、盛源交通公司是否应支付盛源食品公司（土地）租金、占用费及其逾期付款违约金；五、盛源交通公司是否应支付盛源食品公司电费；六、盛源交通公司是否应赔偿盛源食品公司38亩承租土地的经济损失；七、盛源食品公司是否应赔偿盛源食品公司因违法用地被行政处罚的损失；八、盛源食品公司是否应返还盛源交通公司多缴纳的土地租金。
关于第一个争议焦点。1.关于《租赁合同》（土地）的效力。盛源食品公司与盛源交通公司共同确认，盛源交通公司向盛源食品公司承租的65亩土地中，包括盛源食品公司具有土地使用权的面积为27亩土地，以及盛源食品公司从溪洋村民委员会征用的38亩土地。因盛源食品公司与溪洋村民委员会签订《征地补偿协议书》后，并未将征用土地办理土地变更登记手续，也未办理国有土地使用权证，故38亩土地仍属于农业用地。《租赁合同》约定盛源食品公司将土地租赁给盛源交通公司用于开办驾驶员培训中心，盛源交通公司亦采取硬化土地的方式建设驾驶员培训中心。《租赁合同》将盛源食品公司从溪洋村民委员会征用的38亩土地，用于开办驾驶员培训中心，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款关于“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采矿、采石、采矿、取土等”的强制性规定，该部分土地的租赁约定无效。同时，因《租赁合同》中含有盛源食品公司具有土地使用权的面积为27亩土地，该部分面积用于建设驾驶员培训中心，并不违反法律强制性规定，故该部分土地的租赁约定有效。因此，《租赁合同》（土地）部分有效，部分无效。2.关于《租赁合同》（房屋）的效力。盛源食品公司对该合同约定的租赁房屋拥有房屋所有权，故其有权出租给盛源交通公司。该合同系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。
关于第二个争议焦点问题。1.支付租金是承租人的主要义务。盛源交通公司从2015年1月1日起未支付盛源食品公司土地和房屋租金，且经盛源食品公司催讨后仍未支付，盛源食品公司有权依法解除合同。盛源食品公司于2016年6月13日向盛源交通公司邮寄了《解除租赁合同暨催收租金通知书》，盛源交通公司于同年6月16日签收了该邮件，则两份《租赁合同》已于2016年6月16日解除。2.关于盛源交通公司提出双方存在以借款抵扣租金和水电费的约定，并主张确认解除合同无效，应继续履行租赁合同的诉讼请求。双方之间并未就以借款本息抵扣租金和水电费达成书面协议。盛源交通公司提交的《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证》载明的付款人为郑世妙、收款人为张良，款项发生于2011年9月29日至2012年3月13日期间；该往来款与盛源交通公司提交的2013年4月26日《借条》载明的借款220万元是否系同一笔借款，单从现有证据无法确定。盛源交通公司提交的2013年4月26日的《借条》与2014年6月26日的《借条》之间的借款差额，与盛源交通公司提交的《收款收据》并不存在数学运算关系。因此，从盛源交通公司提交的现有证据中，不能推断出双方存在以借款本息抵扣租金和水电费的口头约定。即使如盛源交通公司所陈述，双方对于2015年1月1日之前的租金和水电费以借款本息予以抵扣，但对于2015年1月1日之后的租金和水电费是否仍然以借款本息予以抵扣，双方并未达成书面或者口头协议。因此，在双方之间并未就借款本息抵扣租金和水电费达成书面协议或者口头协议时，盛源交通公司拒绝向盛源食品公司支付租金，已构成根本性违约，盛源食品公司有权依法解除合同。故盛源交通公司主张确认盛源食品公司解除合同无效，并要求继续履行合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于第三个争议焦点。盛源交通公司从2015年1月1日起未向盛源食品公司支付房屋租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据《解除租赁合同暨催收租金通知书》的记载，盛源交通公司应于2016年7月1日前返还租赁房屋。因盛源交通公司至今未返还租赁房屋，故其应当向盛源食品公司支付2016年6月30日之前的租金和2016年7月1日之后的占用费。经计算，2015年1月1日至2016年6月30日，盛源交通公司应支付的房屋租金为84000元（56000元/年÷12个月×18个月）。因盛源交通公司未按照《租赁合同》约定，每半年向盛源食品公司支付租金，造成盛源食品公司租金的利息损失。该利息损失即盛源食品公司主张的逾期付款违约金，应当由盛源交通公司支付给盛源食品公司。盛源食品公司主张按照年利率4.35%计算该利息损失，未超过法定限度，应予支持。经计算，2015年1月11日至2016年6月30日期间，盛源交通公司应支付盛源食品公司的逾期付款违约金（利息损失）为3554元。2016年7月1日之后至判决生效之日止，盛源交通公司仍应当按照年利率4.35%支付盛源食品公司逾期付款违约金。关于占用费问题。盛源食品公司主张按《租赁合同》约定的租金标准计算占用费，该标准盛源交通公司未提出相应证据予以反驳，故应当对该占用费标准予以确认。
关于第四个争议焦点。《租赁合同》约定的65亩承租土地中包括了盛源食品公司拥有土地使用权的面积为27亩土地。盛源交通公司从2015年1月1日起未向盛源食品公司支付该部分土地租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据《解除租赁合同暨催收租金通知书》的记载，盛源交通公司应于2016年7月1日前返还租赁土地。因盛源交通公司至今未退出租赁房屋，故其应当向盛源食品公司支付2016年6月30日之前的租金和2016年7月1日之后的占用费。经计算，2015年1月1日至2016年6月30日，盛源交通公司应支付27亩的土地租金为40500元（1000元/年/亩×27亩÷12个月×18个月）。关于占用费问题。盛源食品公司主张按《租赁合同》约定的租金标准计算占用费，该标准盛源交通公司未提出相应证据予以反驳，故应当对该占用费标准予以确认。关于逾期付款违约金。《租赁合同》第十四条约定：任何一方违反本合同的约定，都视为违约，违约方应承担违约责任，并按20万元向守约方支付违约金，并赔偿守约方全部损失。盛源交通公司未依约支付土地租金已构成违约，其应当根据合同约定支付盛源食品公司违约金20万元。现盛源食品公司主张将违约金数额降低为3万元，系其处分自身的民事权利，应当准许。故盛源食品公司主张盛源交通公司支付逾期支付土地租金的违约金3万元的诉讼请求，予以支持。
关于第五个争议焦点。根据两份《租赁合同》约定，盛源交通公司应当承担租赁房屋和土地的电费。盛源交通公司从2014年7月16日起未支付电费。2014年7月16日至2017年3月3','2018-09-29
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