北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终5079号
上诉人（原审原告）：姜丽新，男，1967年2月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：崔力明，北京市安园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董威，北京市安园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜德珍，男，1940年3月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：陈义良，男，1964年12月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。
上诉人姜丽新因与被上诉人姜德珍、陈义良房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初7765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现��审理终结。
姜丽新上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认姜德珍与陈义良于1999年1月20日签订的《协议》无效；3.判令姜德珍与陈义良承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。姜丽新为北京市朝阳区东风乡×庄262号（以下简称262号）房屋及院落的权利人。一审法院调取的《农村宅基地发证审批表》中载明的262号土地使用人为姜丽新，《泛海东风乡项目确认表》记载的案涉房屋被腾退人是姜丽新；《腾退补偿安置协议书》显示，姜丽新仅是取得了相应的购房资格，并未就《农村宅基地发证审批表》项下宅基地取得应有补偿。陈义良与姜德珍签订房屋买卖协议并未了解拟买房屋的宅基地使用权人及房屋归属状况，且其购买案涉房屋前该房屋处于出租状态。姜德珍陈述其自认为与姜丽新互换房屋使用权，进而取得案涉房屋的处分权���其陈述证明其无权代理姜丽新处分房屋。综上所述，姜丽新认为已经有充分证据证明案涉房屋权利人为姜丽新，姜德珍与陈义良在无权代理、无权处分的状态下签订的协议损害了姜丽新的合法权益。二、一审法院适用法律不当。1.一审法院未认定姜德珍无权代理、无权处分明显不当。姜丽新系案涉房屋的权利人，姜德珍在未取得姜丽新的授权或事后追认的情况下，处分姜丽新的财产属于《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定的无权代理、无权处分的行为。2.一审法院认定陈义良不存在缔约过错理由不能成立。案涉房屋未办理《宅基地使用权证》，但《农村宅基地发证审批表》等相关资料已经充分说明针对案涉房屋权属、登记的管理事实，该审批表与《宅基地使用权证》应当具有同等法律效力。陈义良在缔约前完全有途径了解、查证相应的权利人，一审法院以���屋的实际控制作为判断陈义良缔约的合理性、合法性，以辛庄村村委会出具的证明作为证据驳回姜丽新诉讼请求，均缺少法律依据。3.陈义良因征地拆迁安置户籍性质于1999年前已经变更为城镇户籍，根据相关政策，其已经不具备购买农村宅基地的条件，一审法院未对此予以认定有所不当。
姜德珍未提起上诉，亦未针对姜丽新的上诉发表答辩意见。
陈义良辩称，服从一审判决。
姜丽新向一审法院起诉请求：确认姜德珍与陈义良于1999年1月20日签订的《协议》无效。
一审法院认定事实：姜丽新系姜德珍之子。
1999年1月20日，姜德珍作为甲方与陈义良作为乙方签订《协议》，约定1.乙方因住房困难，须自己购买房屋居住，经双方协商，现购买262号正房五间及院落。乙方同意付甲方20万元，签字生效，房屋所有权归乙方所有。2.若干年后国家征用土地、搬迁，甲方不能与乙方发生一点房屋所有权争议，无疑归乙方所有。3.国家征地按国家政策办理，甲方不负任何后果；4.甲方房屋转让后，房屋再出现任何问题，甲方不负任何责任。5.甲乙双方自愿协商达成协议，双方亲属无权干扰此事，协议签字生效。该协议尾部有中间人董良胜签字。
姜丽新为证明其系协议所涉房屋及院落的权利人，提交了编号为15010223的农村宅基地发证审批表复印件，该表载明的土地使用者为“姜立新”，地址为北京市朝阳区东风乡×庄104号（以下简称104号），总使用面积273.4平方米，标准使用面积267平方米。2016年1月26日，北京市朝阳区东风乡辛庄村村民委员会（以下简称辛庄村委会）出具内容为编号15010223的农村宅基地发证审批表中的“姜立新”与姜丽新系同一人的证明。陈义良对前述证据均不认可。
姜丽新称262号内共有三块宅基地，使用权人分别为胡秀芬、姜德珍、姜丽新，其所有的宅基地位于262号最南侧。陈义良认可262号内共有三块宅基地，并提出其购买的房屋位于最南侧的院内。本案审理过程中，该院向北京市朝阳区东风乡人民政府发函询问相关情况并调取相关材料，北京市朝阳区东风乡人民政府回函称262号与104号系同一地点，104号内共有三个宅基地审批表，编号××，土地使用者为姜德泉。编号××，土地使用者胡秀芬。编号××，土地使用者姜立新。编号为××的农村宅基地发证审批表原件在乡里存档。北京市朝阳区东风乡人民政府提供了前述三份宅基地审批表的复印件，其中土地使用者为姜德泉的用地四至为西至土道，东至姜德珍，北至地，南至地。土地使用者为胡秀芬的用地四至为西至姜德泉，北至土道，东至小马路，南至姜立新。土地使用者���“姜立新”的用地四至为南至马路，东至马路，北至姜德珍，西至姜德泉。
现262号已拆迁。2015年12月24日，陈义良作为被腾退人与腾退实施单位泛海东风项目腾退办公室签订《腾退货币补偿协议》，该协议载明的被腾退宅基地坐落为262号内3号。2016年1月18日，胡秀芬（已故）、姜德珍作为被腾退人与腾退实施单位泛海东风项目腾退办公室签订《腾退补偿安置协议》，该协议载明的被腾退宅基地坐落为朝阳区262号，被腾退人及购房资格人分别为户主胡秀芬，之女姜丽翁，之女婿焦春明，之外孙焦若阳；户主姜德珍；户主姜丽新，之妻潘彦，之女姜孜珏。
本案审理过程中，该院从泛海东风项目腾退办公室调取了加盖辛庄村委会公章的《泛海东风项目腾退确权表》，该表载明坐落于262号的被腾退人为胡秀芬，备注部分载明“两个批示：胡秀芬222.18，姜丽新2**.4；焦春明与焦若阳户口迁入时间为2012年8月19日，姜丽新之子姜孜珏户口在呼家楼”，“95年翻建面积221”；坐落于262号内3号的被腾退人为“姜立新”，居住人员为户主陈义良，之妻高俊玲，之子陈晨，备注部分载明“外来户，有买卖协议，1999年买姜德珍部分房屋，批示为胡秀芬”；调取了辛庄村委会于2016年1月8日出具的内容为262号产权人（被腾退人）姜丽新，现产权人（被腾退人）变更为陈义良的证明。
2015年12月1日，姜德珍以房屋买卖合同纠纷为由起诉陈义良至北京市朝阳区人民法院，称1999年1月20日，陈义良以住房困难为由与其达成协议，其以20万元的价格将262号内正房五间以及院落卖给陈义良，主张陈义良的户籍属非农业户口，要求确认其与陈义良签订的协议无效并要求陈义良将262号院落及房屋返还。该案姜丽新为姜德珍的委托诉讼代理人，后姜德珍撤回起诉，姜丽新提起本案诉讼。姜德珍起诉时，向该院提交了1995年3月14日北京市朝阳区东风乡人民政府规划办公室出具的房屋建设施工许可证复印件，许可证载明同意辛庄村民委员会姜德珍村民组建以下施工项目，新建正房五间，建筑面积119平方米，占地面积212平方米。陈义良在本案中提交该许可证以证明其系从姜德珍处购买的房屋。姜丽新称该许可证系姜德珍建设自己房屋的许可证。
姜丽新的户口于1999年11月11日从朝阳区高庙36号迁至×庄262号内4号。陈义良的户口于1999年2月2日从朝阳区大山庄19号迁入×庄262号内3号。
关于262号内房屋居住使用情况，姜丽新称1995年因其孩子上学，与姜德珍换房居住，姜德珍将其房屋出租。陈义良称其于1999年搬入购买的房屋内居住。姜丽新、陈义良均认可陈义良自1999年开始居住在购买的房屋内直至拆��，姜丽新还提出其一直认为陈义良是租用其的房屋。
关于协议所涉及房屋的加盖情况，姜丽新称系其1988年加盖，陈义良称其与姜德珍是一个大队的，姜德珍盖房时其队上有人一直帮忙，之所以购买姜德珍盖的房屋，也是因为队里的人说新盖的房子比较好。
经询,姜丽新与陈义良均称辛庄村未颁发宅基地使用权证书。
一审法院认为，根据姜德珍此前起诉的情况、姜德珍在本案中的陈述以及陈义良的陈述，可以认定姜德珍系以自己名义与陈义良签订1999年1月20日的协议，姜德珍并无代理姜丽新出卖262号内房屋的意思表示，故姜丽新主张姜德珍无权代理要求确认协议无效，缺乏依据。根据姜丽新、姜德珍、陈义良的陈述、该院调取的262号的宅基地发证审批表、辛庄村委会的证明、腾退部门的确权表等可以认定陈义良购买的房屋位于姜丽新享有使用权的宅基地内。基于历史原因，262号所在院落并无宅基地使用权证，也缺乏可供公众查询相关权属的公示方法，再结合姜德珍与姜丽新的父子关系以及签订协议时姜丽新不居住在涉案房屋内，涉案房屋实际由姜德珍控制的事实，可以认定陈义良在与姜德珍签订协议时有理由相信涉案房屋属姜德珍所有。协议签订后，陈义良的户口也迁入涉案房屋，且在腾退过程中，辛庄村村委会也出具证明确定陈义良为被腾退人，故现姜丽新要求确认协议无效，缺乏法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回姜丽新的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为姜丽新要求确认姜德珍与陈义良签订的《协议》无效，是否应获支持。首先，根据姜德珍此前起诉的主张及其在该案中提交的建房许可证的情况，并结合姜德珍与陈义良在本案中的陈述，本院认为，可以认定姜德珍系以自己名义与陈义良签订1999年1月20日的协议，其并无代理姜丽新出卖262号内房屋的意思表示，故姜丽新以姜德珍无权代理为由要求确认《协议》无效，依据不足。其次，基于历史原因，262号所在院落并无宅基地使用权证，结合姜德珍与姜丽新系父子关系，以及签订协议时案涉房屋实际由姜德珍控制的情况，本院认为，陈义良在与姜德珍签订《协议》时有理由相信案涉房屋属姜德珍所有。再次，《协议》签订至今近二十年，姜丽新长期未提出异议，且陈义良的户口已迁入案涉房屋，在腾退过程中辛庄村村委会亦出具证明确定陈义良为被腾退人。综合上述情况，现姜丽新要求确认协议无效，缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。姜丽新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由姜丽新负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 孙 京
审 判 员 张 帆
二〇一八年四月二十八日
法官助理 王天水
法官助理 朱宏哲
书 记 员 王秋岩