贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔民终595号
上诉人(原审原告）：安顺市川惠投资股份有限公司。住所地：安顺市西秀区虹湖东路**号**楼。
法定代表人：杨军。
委托诉讼代理人：张喻，贵州仪程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马云峰，贵州仪程律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：安顺市鼎城房地产开发有限公司。住所地：安顺市西秀区洪湖东路**号**楼。
法定代表人：陈明，该公司董事长。
诉讼代表人：安顺鼎城房地产开发有限公司破产管理人。
负责人：唐薇，安顺市人民政府法制办公室。
委托诉讼代理人：王琴，贵州蕴诚律师事务所律师。
上诉人安顺市川惠投资股份有限公司（以下简称“川惠公司”）因与被上诉人安顺市鼎城房地产开发有限公司（以下简称“鼎城公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市中级人民法院（2015）安市民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审宣判后川惠公司上诉称，一审认定事实错误，适用法律错误，案涉房屋不属于破产财产，应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定判决鼎城公司为上诉人办理商品房买卖合同备案登记、交付房屋。请求：1、请求撤销安顺市中级人民法院（2015）安市民初字第111号民事判决书，依法改判支持上诉人的所有诉讼请求（为上诉人办理商品房买卖合同备案登记、交付房屋等）；2、本案上诉费用和诉讼费用全部由被上诉人承担。
针对川惠公司的上诉理由，鼎城公司答辩称：本案名为商品房买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷，且根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除，因此不存在继续履行合同的义务，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
川惠公司向一审法院起诉请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》、《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》义务，办理商品房买卖合同备案登记并交付房屋；2、判令被告支付原告买房违约金人民币200万元；3、判令被告支付原告延期交房违约金（按原告已付房款总额0.3%/日计算，从2012年7月15日起至交付房屋为止）；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告川惠公司成立于2011年12月13日，被告鼎城公司成立于2002年11月14日。2010年9月17日被告取得其开发的“西秀区黄果树大街A-12地块建博国际广场A（1）、C、D、E幢《商品房预售许可证》。2011年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，商品房买卖合同约定：“买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的“建博国际广场”第一栋和第八栋第一层房屋（商业），房屋的建筑面积为3082.13平方米，房屋每平方米的单价为5191.22元，总价为1600万元，出卖人交房时间为2012年12月30日前。”；合同补充协议约定：“十、出卖方有权在本合同期内按照本合同签订时的出卖价回购铺面，在此期间不备案登记。”合同、协议签订后，原告于2011年12月16日通过银行向被告转账付款人民币1600万元。同日，被告向原告出具内容为“今收到安顺川惠投资公司交来购房款人民币（大写）壹仟陆佰万元”并加盖有被告财务专用章和法定代表人陈明个人印章的《收款收据》。2012年3月被告将出卖给原告的房屋专卖给第三人。2012年5月30日原、被告经协商签订《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》，约定：“一、变更购买的标的甲（被告）乙（原告）双方在主合同第三条中约定的乙方购买的商业为第壹栋和第八栋（壹层），因甲方在与乙方签订购买合同后又将该房错卖给第三方，已构成违约且致使乙方不能实现合同目的，为此，甲乙双方同意按以下方式处理：1、乙方向甲方购买商业的位置变更为：建博国际广场D栋商业3-4层。面积5839平方米（详见附图）”，总价仍为1600万元不变（已付清）。2、双方于2011年12月15日签订的《商品房买卖合同》除本补充协议另有约定的外，仍然履行。3、就此次违约，甲方一次性向乙方支付违约金200万元，于2012年7月15日前一次性给乙方。二、将主合同第八条修改为：甲方应当在2012年7月15日前，根据相关规定将符合于交房条件的商品房交付给乙方使用。三、将主合同第九条修改为：若甲方未本合同规定的期限将主合同约定的商品房交付乙方使用的，乙方有权选择下列方式之一，要求甲方履行相应义务：1、乙方选择继续履行购房合同的，甲方仍应将乙方所购房屋交付给乙方，每逾期一日，按乙方已支付甲方购房款的0.3%向乙方支付违约金，直至该商品房符合约定交房条件并交付给乙方使用为止。2、乙方有权单方解除购房合同，自乙方解除购买合同的书面通知送达甲方之日，甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及本补充协议终止，甲方应于三日内将乙方已支付的1600万元购房款一次性退还给乙方，并按乙方支付购房款的20%向乙方支付违约金（不包括甲方因一房二卖应当支付给乙方的违约金）。在乙方未决定单方解除购房合同之前，甲方仍应按上述本条第1项的约定履行交房义务并承担违约责任。四、本补充协议系合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等的法律效力，主合同与补充协议内容不一致的，以补充协议为准”。2012年12月31日，原告委托贵州黔策律师事务所向被告发出《律师函》要求被告在收到律师函起三日内将符合条件的商品房“建博国际广场”D栋商业3-4层交付给原告使用，并按《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定履行义务、承担责任。被告收函后未履行交房义务，原告于2014年1月27日向本院提出如前所请。
同时查明：2014年3月5日，本院受理被告的破产申请，并作出（2014）安民破字第1-1号民事裁定。为此，本院作出裁定对本案中止诉讼审理。2014年11月3日本院在鼎城公司管理人参与诉讼后，恢复本案的诉讼审理。2014年7月8日，原告向鼎城公司管理人申报债权人民币5256万元。
另查明：被告开发的“建博国际广场D栋（楼编号4730）房屋已设置在建工程抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行。原、被告签订的《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》附图上无“3-23”和“4-23”房号。
再查明：重审中，原告明确表示不变更诉讼请求，要求被告继续履行合同协议。
一审认为，争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》，是商品房买卖合同还是民间借贷。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》约定的房屋交易价格，是否显失公平。3、被告已进入破产程序，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》按《中华人民共和国破产企业法》第十八条规定应否解除。4、被告鼎城公司应否按《商品房买卖合同》、《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》履行义务，为原告川惠公司办理商品房买卖合同备案登记并交付房屋及支付卖房违约金和延期交房违约金。
一审法院认为：原告川惠公司、鼎城公司双方签订《商品房买卖合同》、《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》，原告川惠公司按合同履行义务，被告鼎城公司未按合同和协议履行义务，导致原告川惠公司提起诉讼，原告川惠公司的诉讼请求是要求被告继续履行合同，为其办理商品房买卖合同备案登记和交付房屋及支付卖房违约金、延期交房违约金。审理中，一审法院受理鼎城公司破产申请，后一审法院就本案向原告川惠公司进行释明，原告川惠公司认为变更诉讼请求将导致其蒙受巨大经济损失，坚持不变更诉讼请求。被告鼎城公司抗辩认为被告进入破产审理程序后，原告已向鼎城公司破产管理人申报债权，按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，双方签订的合同协议已经解除。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原、被告之间的权利义务终止，故原告请求判令被告继续履行合同已无事实和法律依据。综上，原告川惠公司诉请理由不能成立，一审法院不予支持，被告鼎城公司抗辩理由成立，一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：驳回原告安顺市川惠投资有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告安顺市川惠投资股份有限公司负担。
综合双方当事人的诉辩主张及理由，归纳本案二审争议焦点：鼎城公司是否应按《商品房买卖合同》、《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》履行义务，为上诉人川惠公司办理商品房买卖合同备案登记并交付房屋。
上诉人川惠公司认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第三十四条“买卖合同双方当事人在合同中约定标的物所有权保留，在标的物所有权未依法转移给买受人前，一方当事人破产的，该买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据企业破产法第十八条的规定决定解除或者继续履行合同”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”的规定，《中华人民共和国企业破产法》第十八条适用的前提是买卖合同双方当事人在合同中约定了标的物所有权的保留，而本案中双方当事人并无此约定，因此一审法院依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定判定双方签订的《商品房买卖合同》、《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》已经解除系法律适用错误。本院认为，因鼎城公司已进入破产程序，且案涉房屋产权已被案外人合法取得，故双方签订的《商品房买卖合同》客观上履行不能，因此，川惠公司可通过债权确认之诉向鼎城公司申报债权，使其成为普通债权参加破产分配，以保护其合法权益。
综上所述，安顺市川惠投资股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律有误，但鉴于案涉房屋已被案外人合法取得的特殊情况，本案应予维持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第三十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由安顺市川惠投资股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍静
审 判 员 罗二
代理审判员 田宇
二〇一七年四月十四日
书 记 员 徐阳