山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）鲁01民终7669号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：阎华，男，1963年4月19日出生，汉族，荣成泰和房地产开发有限公司董事长，住济南市。
委托诉讼代理人：闫文朋，山东国杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢世正，山东国杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：孙承谊，男，1994年2月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：孙茂正（系孙承谊之父），男，1967年8月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张静（系孙承谊之母），女，1968年6月24日出生，汉族，住济南市。
原审第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建静，女，1991年2月28日出生，汉族，山东链家房地产经纪有限公司员工。
上诉人阎华因与被上诉人孙承谊、原审第三人山东链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阎华上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持阎华的一审反诉诉讼请求、驳回孙承谊的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由孙承谊负担。事实与理由：1.孙承谊的行为已构成违约，一审法院没有予以认定。孙承谊在合同签订后，单方要求变更贷款数额，在阎华不同意后，擅自停止贷款申请审批手续的办理；没有在约定的时间将用于办理解押的47万元支付给阎华，孙承谊的前述行为均构成违约。根据《存量房屋买卖合同》第一条第四款“出卖人最迟应于2016年9月30日前办理完毕抵押注销手续”以及第二条第一款第3项“买受人于贷款审批通过后出卖人银行解押当日将第一笔购房款人民币47万元整，以自行支付的方式支付出卖人；该笔首付款用于出卖人办理还款解押手续”的约定以及银行解押流程，买受人申请银行贷款审批通过的时间应当在解押之前，也就是在2016年9月30日之前。而根据阎华提供的与第三人工作人员的录音以及与浦发银行工作人员的录音可以证明孙承谊违约的事实，同时证明招商银行解押流程是还款后三日才可领取解押资料办理解押，也就是说孙承谊应当在2016年9月27日前将支付47万元。但是在9月30日孙承谊仍然没有支付，而且至今也没有支付。2.一审判决认定阎华没有提供还贷账号的行为欠当，无事实与法律依据。阎华和孙承谊在合同中并没有约定提供阎华的还贷账号；实际履约中阎华的收款账户是阎继杨的账户，因为阎华是委托其女儿阎继杨代理房屋买卖事宜，权限包括代收购房定金与购房款等，阎华已向孙承谊提供了阎继杨的账户，并且孙承谊也实际分三次向阎继杨的账户转入5万元定金。根据《存量房屋买卖合同》第二条第一款第3项“买受人于贷款审批通过后出卖人银行解押当日将第一笔购房款人民币47万元整，以自行支付的方式支付出卖人；该笔首付款用于出卖人办理还款解押手续。”可以证明该47万元是第一笔购房款。而根据在第三人处存放的阎华给阎继杨的授权委托书第4项授权“受托人有权以委托人的名义收取购房款”，而且该授权委托书是签订《存量房屋买卖合同》时提交，而且《存量房屋买卖合同》就是由阎继杨代为签订的，孙承谊方张静应当知道该授权，而且阎继杨提供给孙承谊方的个人账户，孙承谊方也已将定金打入该账户，而且阎华也出具了收条予以确定。所以对于收款账户双方是由明确的，也是已实际履行了的。如果孙承谊购买房屋的欲望特别强烈，而且有足够的首付款，就应当直接将47万购房款打入阎继杨账户，而不是采取找借口拖延的方式。而且孙承谊声称在2016年9月30日已准备好47万元，但是该款项在次日即转出，并且孙承谊提供的账户也并非孙承谊个人账户，如果孙承谊有继续履行合同的强烈意图就应当将款项打入阎继杨账户，而不是转走。3.一审判决改变了双方的合同内容，因房屋已被孙承谊查封，导致阎华根本无法按照判决履行，且一审法院认定阎华反诉孙承谊要求支付违约金并赔偿损失的请求无合法理由，未予支持，导致阎华因孙承谊违约而造成的损失无法获得救济，无法体现公平正义。阎华于2016年9月5日认购了玉兰花园的房子，并交纳了定金，阎华也多次向孙承谊及第三人陈述过，后来在阎华提交的多份录音也多次提到。阎华非常着急将房子尽快解押过付，孙承谊支付首付款，然后阎华缴纳玉兰花园的房款。对此事，阎华非常迫切，所以签订合同后，阎华从荣成赶回济南配合孙承谊办理银行贷款事宜。2016年9月30日阎华、毕辉、阎继杨与中介工作人员刘正华在招商银行的对话录音能够证明，孙承谊两次承诺给付47万购房款的时间分别是2016年9月9日以及2016年9月23日，但是孙承谊均没有履行。而且在9月23日，孙承谊向阎华主张变更贷款金额，有263万变更为310万，阎华并且予以拒绝。但是孙承谊明知道阎华急切的卖房取得购房款，但是恶意拖延，妄图达到要挟阎华同意变更的贷款金额的目的。2016年9月24日阎华、毕辉、阎继杨与中介工作人员刘店长、刘正华的录音证明孙承谊的种种行为让阎华充分怀疑孙承谊没有能力购买涉案房屋，阎华内心对于孙承谊无钱缴纳房款产生了深深的不安，所以阎华为保护自己的合法权益不受侵害，行使不安抗辩权，采取了催告通知的方式。阎华自始至终都是赶紧卖房，现在阎华也是赶紧卖房。从没想过因房屋涨价不卖房，而是赶紧卖房拿到房款投资玉兰花园房屋。但是因为孙承谊违约，未按时交纳房款，导致阎华卖不了房，无法购买玉兰花园的房屋，给阎华造成了各种损失，因为孙承谊的过错，阎华产生损失却得不到任何弥补，无法体现公平正义。
孙承谊辩称，孙承谊系卖出与涉案房屋同一小区的房子，然后置换涉案房屋，目的就是想在同一小区内换一套大一点的房子结婚用。一审没有判阎华违约，也没有判阎华违法，但是阎华一房二卖，且一审判决我们负担诉讼费和律师费，孙承谊也认为一审判决不当。孙承谊之所以没有上诉是因为要结婚，希望尽快得到房子。阎华应当承担违约、违法责任并赔偿孙承谊的一切损失。
原审第三人山东链家房地产经纪有限公司未陈述意见。
孙承谊向一审法院起诉请求：1.判令阎华向孙承谊发出的“解除合同通知”无效，并判令阎华继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》、《变更买受方协议书》及《居间房屋合同》（包括接受购房款、解除坐落于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区I区22号楼1-1902号房屋上的抵押手续、协助孙承谊办理房屋贷款、办理房屋权属变更手续并交付房屋等）；2.判令阎华向孙承谊支付违约金83万元；3.诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、律师费等相关费用由阎华承担。
阎华向一审法院反诉请求：1.确认阎华与孙承谊签订的《存量房屋买卖合同》已于2016年10月9日解除；2.判令孙承谊给付阎华违约金83万元；3.判令孙承谊赔偿阎华房屋定金损失10万元、未能购房的差价损失16万元、交通费1297.50元、律师费损失431200元，共计692497.50元；4、判令孙承谊承担反诉费用及阎华的其他损失。
一审法院认定事实：2016年9月3日，孙承谊的母亲张静经链家房地产经纪公司提供居间服务，与阎华签订了《存量房屋买卖合同》。后经张静、孙承谊、阎华、链家房地产经纪公司四方协商，将买受人由张静变更为孙承谊，四方签订了《变更买受方协议书》。合同约定，阎华将其所有的位于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区I区22号楼1-1902号的房屋及地下室、车位出售给孙承谊，总价款为415万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行济南分行，阎华应于9月13日前向银行提交一次性还贷申请，最迟于9月30日前办理完毕抵押注销手续；孙承谊于合同签订之日向阎华支付购房定金5万元；于贷款审批通过后银行解押当日支付47万元，用于还款解押；于权属转移登记当日支付100万元；于9月20日前与阎华共同前往银行办理贷款手续，由贷款银行直接将剩余263万元支付给阎华；阎华收到全款后3日内交付房屋。合同的违约责任部分还规定：出卖人拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，或者买受人逾期履行本合同约定的义务超过30日的，均构成根本违约，守约方可以书面形式解除合同，违约方向守约方支付房屋总价款的20%的违约金。合同签订后，孙承谊将定金5万元交付阎华。之后，阎华向招商银行济南分行申请解押，孙承谊向银行申请贷款。孙承谊在向银行申请贷款时，欲将263万元的贷款金额变更为310万元，阎华不同意变更。9月28日，阎华向孙承谊发出通知，要求孙承谊两日内完成贷款审批或者支付47万元用于还贷解押。孙承谊于9月30日复函，认为阎华自称房屋存在经济纠纷，需中介公司进一步做产权调查，并要求将47万元首付款打入还贷账号。双方因47万元的解押款项是否直接打入阎华的还贷账号，孙承谊的贷款数额可否变更等问题产生分歧，阎华拒绝向孙承谊提供还贷账号，孙承谊也未将47万元支付给阎华。10月8日，阎华以孙承谊的贷款审批未通过，未支付47万元的解押款项为由，向孙承谊发出了《解除合同通知》。为此，双方产生纠纷形成诉讼，孙承谊于10月12日诉至一审法院，并于10月18日通过贷款审批。
一审法院认为，孙承谊与阎华签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，双方应本着诚实信用和方便履行的原则履行各自的合同义务。
《存量房屋买卖合同》约定，孙承谊于贷款审批通过后银行解押当日向阎华支付47万元，用于还款解押。因为涉案房屋有抵押贷款，所以合同约定47万元首付款用于偿还银行贷款，以解除房屋抵押，为后续房屋过户扫除障碍。但是，该条款没有约定首付款47万元是打入阎华的还贷账号还是其他账号，双方因此产生纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”47万元首付款是为了解押，将47万元首付款直接打入银行的还贷账号，是最符合约定目的的履行方式。因此，孙承谊要求将47万元首付款直接打入还贷账号，并要求阎华提供还贷账号，其行为并无不妥。阎华拒绝提供，行为欠当。
《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准登记手续的，依照其规定。”《存量房屋买卖合同》约定，“孙承谊于9月20日前与阎华共同前往银行办理贷款手续，由贷款银行直接将剩余263万元支付给阎华。”实际履行过程中，孙承谊欲将263万元的银行贷款变更为310万元，此属于合同变更情形，孙承谊应当与阎华进行协商，如协商不成，应按合同约定履行义务。孙承谊在阎华不同意变更贷款数额的情况下，按合同约定的贷款数额263万元进行了贷款审批并于10月18日获得通过，贷款审批可能会稍有延后，但仍处于合同约定的合理期限内，且未超过30日。
《存量房屋买卖合同》违约责任部分规定：出卖人拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，或者买受人逾期履行本合同约定的义务超过30日的，构成根本违约，守约方可以书面形式解除合同，违约方向守约方支付房屋总价款的20%的违约金。阎华拒不提供还贷账号，孙承谊贷款审批稍有延后但未超过30日，两人的行为均不构成根本违约，任何一方无权解除合同并要求对方承担20%的违约金。
《存量房屋买卖合同》对首付款47万元的履行方式约定不明，对最后一笔房款263万元约定由孙承谊通过银行贷款支付，具体履行期限不明，在此情形下，阎华拒不提供还贷账号、孙承谊贷款审批稍有延后的行为也不构成一般违约，各自无需承担一般违约责任。孙承谊与阎华的房屋买卖是生活中的重大事项，必定经过了慎重考虑并作出决定，双方应本着诚实信用原则，继续履行《存量房屋买卖合同》。
综上所述，阎华以孙承谊的贷款审批未通过，未支付47万元的解押款项为由解除合同，理由不当。因此，孙承谊要求确认解除合同通知无效，双方继续履行合同，予以支持。孙承谊要求阎华支付违约金并承担律师代理费等费用，阎华反诉孙承谊要求其支付违约金并赔偿损失，双方均无合法理由，不予支持。孙承谊要求继续履行《居间服务合同》，与本案不属于同一法律关系，不予支持。判决：一、阎华于2016年10月8日向孙承谊发出的解除合同通知无效；二、阎华于判决生效之日起10日内向招商银行济南分行提交一次性还贷申请，于30日内办理完毕抵押注销手续；三、孙承谊于贷款审批通过后招商银行济南分行解押当日支付阎华47万元，该款直接打入阎华在招商银行济南分行的还贷账户，用于还贷解押；四、孙承谊和阎华共同前往贷款机构办理贷款手续，并于贷款审批通过后3日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；五、孙承谊于房屋权属转移登记当日支付阎华100万元；六、剩余房款263万元由孙承谊通过贷款银行直接支付给阎华；七、阎华收到全款后3日内交付孙承谊济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区I区22号楼1-1902号的房屋及地下室一处、车位一个；八、孙承谊和阎华的其他权利义务继续参照《存量房屋买卖合同》执行，未尽事宜由法院视情执行；九、驳回孙承谊的其他诉讼请求；十、驳回阎华的反诉请求。本诉案件受理费46640元，孙承谊负担7770元，阎华负担38870元；财产保全费5000元，由阎华负担；反诉案件受理费18500元，减半收取9250元，由阎华负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。阎华提交济南市住房保障局出具的房屋权属登记信息一份，拟证明涉案房屋已经被查封，阎华已经无法履行合同；经质证，孙承谊对证据的真实性无异议，并主张系因阎华一房二卖才申请法院查封涉案房屋。
二审中，阎华申请撤回要求孙承谊赔偿定金损失10万元、房屋差价损失16万元的反诉请求。孙承谊、阎华均同意涉案违约金依83万元计算。孙承谊认可其在向银行提交贷款审批资料后，为与阎华协商首付款变更为20%，要求银行暂停贷款资料审批的事实。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的存量房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当依照约定全面履行各自义务。
根据涉案合同约定，孙承谊须以贷款方式支付购房款263万。涉案合同虽未约定孙承谊办理完毕贷款审批的日期，但从涉案合同中孙承谊、阎华应于2016年9月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续，阎华最迟应于2016年9月30日前办理完毕涉案房屋上原有贷款产生的抵押注销手续，以及贷款审批通过后阎华银行解押当日支付第一笔购房款47万元用于阎华办理还款解押手续三处约定，可以认定履行合同的顺序为孙承谊取得贷款审批后、孙承谊向阎华支付47万元用于解除抵押同时阎华办理解除抵押手续，之后阎华应于2016年9月30日前办理完毕抵押登记的注销手续。因此孙承谊应在2016年9月30日前且为阎华办理抵押登记的注销手续而预留合理期间之前，办理完毕贷款审批。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中孙承谊自认，孙承谊在向银行提交贷款审查资料后，为与阎华协商贷款数额增加而要求银行暂停贷款审查；结合阎华提交的2016年9月26日录音中浦发银行工作人员答复的贷款审批因孙承谊要求而暂停、贷款审查仅需要三四天时间及至当日孙承谊尚未要求银行恢复贷款审查的内容，孙承谊即使当日要求银行恢复贷款审查，亦不能按照合同约定的时间完成贷款审批。因此孙承谊在该时存在迟延履行合同主要义务的违约行为。2016年9月28日，阎华向孙承谊发出通知，催告孙承谊办理贷款审批，而孙承谊至2016年10月18日才通过贷款审批，应认定孙承谊经阎华催告后，未在合理期限内及时履行合同义务。因此阎华于2016年10月8日向孙承谊发出的解除合同通知，符合上述法律规定第三款的情形；孙承谊认可已经收到阎华发出的解除合同通知，故涉案合同已经解除。
因孙承谊违反合同约定致涉案合同解除，故孙承谊要求继续履行合同、支付违约金等诉讼请求，本院均不予支持。孙承谊、阎华均认可涉案违约金以83万元计算，故阎华要求孙承谊支付违约金83万元的一审反诉请求，本院予以支持；鉴于孙承谊已经支付阎华5万元，该5万元在支付违约金时予以抵扣。阎华要求孙承谊赔偿交通费、律师费损失，因违约金数额已经足以弥补阎华损失，故本院不予支持。阎华自愿撤回要求孙承谊赔偿定金损失10万元及差价损失16万元的诉讼请求，系当事人对权利的自愿处分，本院予以准许。
综上所述，阎华的上诉请求成立部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6488号民事判决；
二、解除上诉人阎华与被上诉人孙承谊签订的《存量房屋买卖合同》；
三、被上诉人孙承谊于本判决生效之日起10日内支付上诉人阎华违约金78万元；
四、驳回上诉人阎华的其他反诉请求；
五、驳回被上诉人孙承谊的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46640元，一审财产保全费5000元，一审反诉案件受理费18500元，二审案件受理费46640元，均由被上诉人孙承谊负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 李 静
审判员 刘 洋
二〇一七年十一月十日
书记员 姚 敏