沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
［2016］辽01**民初5427号
原告：马稔翔。
委托代理人：曹博，系辽宁长风律师事务所律师。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司.
法定代表人：黄哲明，系该公司董事长。
委托代理人：王志睿，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告马稔翔与被告沈阳星辰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2016年5月27日公开开庭进行了审理，原告马稔翔与被告委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月31日，原、被告签订“京城中心内部认购优惠权协议书”，约定原告购买被告开发的位于和平区文兴路41-3号京城中心3栋1单元10层7号，建筑面积75.14平方米，单位为每平方米7500元，房屋总价款563550元。原告于2011年8月8日前支付全部购房款563550元。后双方又签订《商品房买卖合同》，合同约定面积69.69平方米，减小5.45平方米，房屋总价款522675元，房屋差价40875元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：第1、……（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年3月31日，由于被告未能按期交房，经原告多次催促，被告于2014年7月22日作出会议纪要，公开向政府及广大购房者承诺工程将于2014年8月10日前全面复工，并于2014年8月31日完成产权备案。但时至今日该楼盘无法备案，亦无法交付使用。由于被告的严重违约行为，给原告作为一名无辜的购房人带来了巨大的经济损失。依照我国法律及司法解释规定，原告依法将本案诉至法院，望人民法院维护原告的合法权益。
诉讼请求：1、确认原、被告就位于和平区文兴路41-3号京城中心3栋1单元10层7号房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告依法向原告开具发票并办理涉案房屋的登记备案手续；3、判令被告退还房屋差价款40875元；4、判令被告依法向原告支付逾期交房违约金，自2014年3月31日起至2016年4月26日日止，按已付房款日万分之一的标准计算；5、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示。逾期交房属于不可抗力，是属于第三方查封答辩人房产及工程，导致无法按期交房，原告要求答辩人承担相应的违约责任没有事实和法律依据。房屋登记备案手续在条件具备时方能办理，现在并不能办理备案。答辩人不存在向原告退还房屋差价款40875元的事实，因为具体房屋面积的确认应当由沈阳市房产局测绘大队最终测绘的面积为准，故原告提出的该项请求没有证据支持。另外，原告提主张的违约金数额明显超出法律规定。
经审理查明，2011年7月31日，原、被告签订“京城中心内部认购优惠权协议书”，约定原告购买被告开发的位于和平区文兴路41-3号京城中心3栋1单元10层7号、建筑面积75.14平方米的房屋，单价7500元／平方米，总价款563550元。该协议书签订后，原告于2011年7月31日向被告支付购房诚意金100000元。
2011年8月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-3号1单元10楼7号、建筑面积69.69平方米的房屋，房屋总价款522675元。第六条付款方式及期限约定：买受人于2012年4月10日前一次性付清购房款项人民币522675元；第八条（交付期限）约定：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……。在该合同落款处，原告签字并按捺手印，被告加盖合同专用章。
合同签订当日，原告再次给付被告购房款463550元，合计向被告支付购房款563550元。被告仅向原告出具了收款收据两张，至今未向原告开具正式的商品房销售发票。
现因诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告，故原告诉至法院。
诉讼中，原告提供被告的《会议纪要》及议定书，载明被告承诺于2014年12月31日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成为京城中心业主办理入住手续，把钥匙发放到业主手中。但被告未按承诺履行义务，且截至原告提起本案诉讼之日，被告仍未能向原告交付诉争房屋。
上述事实，有原告提供的“京城中心内部认购优惠权协议书”、《商品房买卖合同》、收款收据、《会议纪要》、议定书及涉诉房屋所在楼宇抵押登记材料等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就涉案房产所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，本院予以确认。因此，对原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的房屋差价款40875元，涉案《商品房买卖合同》约定诉争房屋总价款522675元，而原告实际向被告支付购房款563550元，被告应将多收取的房款40875元返还原告。故对原告该项主张，本院予以支持。
关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，现被告未按合同约定履行义务，即未按合同约定的时间（2014年3月31日）向原告交付诉争房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的具体数额，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”本案中，原告与被告在《商品房买卖合同》中约定违约金给付标准为按日支付已付房款的万分之一，故从其约定，被告应自2014年4月1日（即被告承诺最后交付期限的次日）起算，给付至原告诉求的2016年4月26日止。
关于原告主张被告对涉案房屋进行商品房登记备案的诉请，因涉诉房屋尚未竣工，亦未取得房屋初始登记批复，不具备办理登记备案的条件，故对原告该项诉请，本院不予处理，待条件具备时，原告可另行主张。
另，销售方向购货方开具发票为其法定义务，故原告主张被告星辰公司向其开具正式商品房销售发票，并无不当，本院应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告马稔翔与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2011年8月8日就位于沈阳市和平区文兴路41-3号1单元10楼7号、建筑面积69.69平方米房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日返还原告马稔翔购房款40875元；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马稔翔逾期交房违约金，自2014年4月1日起至2016年4月26日止，以522675元为基数，按日万分之一标准计算；
四、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内给原告宁晓霜开具面额为522675元的商品房销售发票；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
若被告沈阳星辰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费943元（已减半收取），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 严冬云
二〇一六年五月二十七日
书记员 胡丹丹
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。