广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂03民终730号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广西华盈房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市西乡塘区明秀东路171号明湖大厦13楼。
法定代表人：黎伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：姚敏忠，广西弘景律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林市临桂供销总公司，住所地：广西桂林市临桂区人民路161号1栋1单元31层。
法定代表人：李全德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯喜文，广西金桂律师事务所律师。
原审第三人：罗昌锋，男，1968年1月15日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：黄大川，广西桂铭律师事务所律师。
上诉人广西华盈房地产开发有限公司（以下简称广西华盈公司）因与被上诉人桂林市临桂供销总公司（以下简称临桂供销总公司）、原审第三人罗昌锋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2015)临民初字第1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日受理后，依法组成由审判员梁春弟担任审判长，审判员吴胜与审判员邹高林参加的合议庭，于2017年4月10日公开审理了本案。书记员覃欢担任法庭记录。上诉人广西华盈公司的委托诉讼代理人姚敏忠，被上诉人临桂供销总公司的委托诉讼代理人冯喜文、原审第三人罗昌锋的委托诉讼代理人黄大川到庭参加诉讼。本案由于案情复杂，经本院院长批准两次延期，现已审理终结。
上诉人广西华盈公司不服一审判决，上诉请求：1、请求二审法院判决撤销一审判决，改判驳回被上诉人临桂供销总公司一审全部诉讼请求；2、请求二审法院改判支持上诉人一审全部反诉请求；3、本案的一、二审诉讼费用，均应由被上诉人临桂供销总公司负担。事实与理由：一、一审法院审理本案民事纠纷，违反法定程序。1、一审法院违反级别管辖的具体规定。上诉人在一审诉讼当中提出的反诉请求有四项，其一为归还借款1420.9万元，其三为赔偿拆迁逾期损失26951540.74元，其四为支付房屋置换差价1247833.46元，该3项反诉请求累计标的额已超过了4000万元，根据法发〔2015〕7号《关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》第一条第二款中广西高级人民法院所辖中级人民法院管辖诉讼标的额3000万元以上一审民商事案件的规定，本案民事纠纷应由贵院进行一审审理。2、一审法院为迎合被上诉人提出的确认享有分配房产优先取得权的主张，将本案案由界定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，于法有悖。本案民事纠纷，实际上是由被上诉人一方提供土地，并负责项目拆迁工作，由上诉人一方提供资金，并负责开发建设桂福国际时代广场房地产项目，双方在项目后期分配合作房地产过程中产生的纠纷。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案的案由依法应确定为土地使用权转让合同纠纷。再根据《关于民事诉讼若干证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，一审法院依法应向被上诉人进行释明，告知被上诉人可以变更诉请，如拒绝变更的，则应判决驳回其诉请。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决确认被上诉人对桂福国际时代广场一、二层商铺、1号楼1、2单元三十一层、3单元十六层3号房和3单元二十三层3号房享有优先取得权，没有法律依据。最高人民法院民一庭在编著的《民事审判实务问答》一书中，针对“没有房地产开发资质的一方以土地出资与房地产开发企业合作开发房地产，出土地方按约定所分得的房屋有没有优先权？”的问题，明确答复“房地产合作开发，是对合作开发的房地产项目共同投资、共同受益、共担风险，合作各方对所开发的房地产如何划分或分成是内部约定，不具有对抗第三人的效力，对于由于合作开发所产生的债务各合作方应承担连带责任。如果一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发并以产权分成的，属于房地产转让的一种特殊方式，包含了土地使用权的转让与房屋的转让，即提供土地使用权一方向提供资金一方转让土地使用权，提供资金一方向提供土地使用权一方转让房屋，应当适用房地产转让方面的法律法规，提供土地使用权一方不能享有优先权，但依法办理了转让登记的可以对抗第三方”。一审判决显然违反了物权法定原则。2、一审判令上诉人为被上诉人办理上述房产的房屋所有权证和国有土地使用权证，既无法实际履行，亦有违双方的合同约定。首先，如一审法院审理已查明，上诉人已于2014年11月12日与原审第三人罗昌锋签订了一份《商品房买卖合同》，将桂福国际时代广场一、二、三层商铺出卖给了第三人。上诉人已于2014年11月20日，到房管部门为原审第三人办理了商品房购销合同备案登记手续，只有原审第三人才有权前往有关权属登记行政主管部门办理桂福国际时代广场一、二、三层商铺的房产证与土地使用权证。此外，在目前桂林市临桂区尚未实施《物权法》所确立的物权预告登记制度的实际情况下，本案讼争的商品房预售合同备案登记具有较强的对外公示效力，在我国登记生效为不动产物权变动的原则下，此类公示效力可以成为对购房者期待权的一种优先保护，原审第三人比较被上诉人而言，显然享有优先取得权。其次，根据《合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，在目前上诉人无法履行为被上诉人代办房产证、土地使用权证义务的情形之下，依法应判决不支持被上诉人的办证诉请，否则已属于司法权僭越行政权的违法行为。其三，一审判决已确认，被上诉人至今仍然拖欠着上诉人的拆迁借款1560118元未偿还，根据双方在《协议书》中第二条第七项的约定，在项目结算时，上诉人依约有权在目前被上诉人已无住房面积可供扣减的情形之下，要求扣减相应的商铺面积。在目前被上诉人尚未付清购房价款的前提之下，根据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝履行要求”的规定，上诉人依法有权拒绝为被上诉人办理本案讼争商品房的权属证件。3、一审判决驳回上诉人的反诉请求，适用法律错误。上诉人的反诉请求、事实与理由，在其于一审提交的《民事反诉状》中已详细明确的阐述，在二审诉讼中仍然继续坚持。综上所述，一审法院审理本案民事纠纷，不符合法定程序，判决适用法律错误，恳请二审法院判决支持上诉人的上诉请求。
被上诉人临桂供销总公司辩称，一审判决事实清楚、程序合法、适用法律正确，判决合法，依法应予维持。上诉人的上诉事由不能成立，对其上诉请求依法应予驳回。一、一审法院审理本案合法。1、民诉诉讼中的管辖级别是按照一审本诉来确定的。本案的本诉并无财产金额，不存在诉讼标的额超过3000万元的情形。依据管辖恒定原则，被告提起反诉并不影响一审法院的级别管辖权。因此，上诉人以其反诉的总金额已超4000万元为由主张一审法院违反级别管辖，于法无据。2、一审确定的本案案由合法。本案的本诉是房屋拆迁安置补偿纠纷，本诉的第一项诉请就是请求确认被上诉人对一、二层商铺等房屋享有拆迁安置补偿房屋的优先取得权，一审法院确定的案由完全符合一审本诉诉请的法律性质。双方《协议书》规定的合作方式是“产权置换”，被上诉人提供建有建筑物的土地给上诉人建房，上诉人为被上诉人回建一、二层商铺等具有特定用途和固定位置的房屋，双方因此并不是一方出地另一方出钱合作建房。一审确定的案由完全符合双方约定的主要权利义务的法律性质。因此，上诉人主张一审法院确定的案由于法有悖毫无根据。二、一审判决适用法律准确。首先，一审法院判决被上诉人对讼争一、二层商铺等房屋享有优先取得权是合法公正的，于法有据。讼争一、二层商铺等房屋是按政府的要求必须回建给被上诉人的拆迁安置补偿性质的房屋，也是上诉人2013年9月交付给被上诉人占有、使用和收益的房屋。上诉人与讼争一、二层商铺等房屋的优先取得权没有法律上的利害关系，该等优先取得权只是相对于被上诉人与作为买受人的原审第三人罗昌锋之间的民事权利，与上诉人无关，而原审第三人并没有就一审判决提起上诉。上诉人将价值一个多亿的铺面，在原审第三人交付4000多万元后就登记备案在原审第三人名下显属恶意。其次，一审判决上诉人为被上诉人办理讼争一、二层商铺等房屋的所有权证和国有土地使用权证（以下简称两证）有充分的事实和法律很据。为被上诉人办理讼争一、二层商铺等房屋的两证，既是上诉人在《协议书》中的约定义务，又是上诉人多次书面承诺兑现的义务。因此，判决上诉人为被上诉人办理一、二层商铺等房屋的”两证”完全符合协议的约定和上诉人的承诺。上诉人为被上诉人办理讼争一、二层商铺等房屋的两证并未附加条件。被上诉人没有向上诉人购房，不存在尚未付清上诉人的购房价款。三、一审法院判决驳回上诉人的部分反诉请求合法公正。1、上诉人目前无权要求被上诉人归还其拆迁借款，一审判决被上诉人归还上诉人1560118元拆迁借款，显然是在偏袒上诉人。2、上诉人在先的根本性违约行为造成被上诉人的损失至少有4000多万元，同时，又拖欠被上诉人承诺金30万元和租金11.7万元。被上诉人在此再次要求上诉人及时支付30万元承诺金、11.7万元租金以及4000多万元的租金、违约金和损失给被上诉人。
原审第三人罗昌锋述称，对于一审判决认定的原审第三人未按照与上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，在2015年11月1日将剩余60%房款70943975元支付给上诉人的事实部分，当时是因为被上诉人已经向一审法院提起诉讼，原审第三人知道购买的房屋存在纠纷，但是在此之前还向上诉人支付了1千万，不是剩下的7千万都没有给，后来上诉人的账户被查封。一审判决第一项认为被上诉人对原审第三人购买的商铺有优先取得权是错误的，原审第三人是善意取得购买的商铺。
原告临桂供销总公司向一审法院起诉请求：l、判决确认原告对桂林市临桂区人民路161号桂福国际时代广场一、二层商铺、1号楼1、2单元三十一层、3单元十六层3号房和3单元二十三层3号房依法享有优先取得权；2、判决被告广西华盈公司及时为原告办理桂林市临桂区人民路161号桂福国际时代广场一、二层商铺、1号楼1、2单元三十一层、3单元十六层3号房和3单元二十三层3号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；3、判决本案的诉讼费用由被告负担。
被告广西华盈公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告临桂供销总公司归还借款1420.9万元；2、确认反诉被告向反诉原告按少提供土地面积比例减少房屋补偿面积住宅726.02㎡，商铺942.91㎡；3、判令反诉被告赔偿拆迁逾期损失26951540.74元；4、判令反诉被告支付房屋置换差价1247833.46元；5、判令反诉被告承担诉讼费用。
一审认定事实：2007年8月28日，临桂县人民政府(现已更名为桂林市临桂区人民政府)办公室作出批复，同意原告临桂供销总公司将临桂镇人民路161号土地过户到被告广西华盈公司名下进行房地产联合开发，要求设法建设30层以上高楼，一、二层楼门面、商铺留作供销联社社有资产管理。2008年1月12日，原告（为甲方）与被告（为乙方）在原告的主管单位临桂县供销合作社联合社的鉴证下签订一份《协议书》，该《协议书》内容为：第一条项目概况。一、位置：位于临桂县临桂县供销社大院；二、项目规模：1、开发土地面积约11550㎡，开发建筑面积约80000㎡，规划建设总投资约15000万元，容积率最低为7.5点；2、略；3、项目约30层的商铺、办公、住宅综合楼。第二条双方权利及义务。一、甲方提供的项目用地应符合当地政府的城市规划要求。甲方应在2008年4月30日前负责把项目用地的使用权通过合法程序变性并变更过户到乙方名下，由乙方进行房地产开发；二、甲方应负责完成整个项目的拆迁工作。在甲方收到乙方按本协议第三条第六项规定支付的600万元拆迁过渡费和按第二条第七项规定支付用于拆迁的借款后，在2008年3月31日前，须拆除在规划高层建筑范围内的建筑物，在2008年8月31日之前，须完成整个项目的拆迁工作。三、该项目用地权属清楚，不设有任何抵押，如有纠纷由甲方负责处理并承担处理费用。乙方不承担甲方原资产升值或流失的任何法律责任；四、甲方应保留现有的变压器和总水表，以便项目施工工地临时用水用电，但整个项目所用的水电费用由乙方承担，收费标准按供电供水部门的标准计算，乙方应在接到甲方的通知后及时把款项给付甲方；五、甲方负责办理该项目房地产开发施工的报建手续，费用由乙方承担。乙方应在接到甲方通知后五天内将费用付给甲方和相关部门，否则造成的后果由乙方负责；六、乙方必须在本协议签订后五天内给付甲方600万元拆迁过渡费用，由甲方包干使用；七、在签订本协议之日起五天内，乙方必须借给甲方400万元作为拆迁借款。该借款不足以支付拆迁的，不足部分由乙方在2008年7月31日以前按实际需要分批借给甲方。在项目竣工并经有关部门验收合格后，由甲方一次性偿还借款，不计利息，到期甲方不能归还全部借款的，乙方可在乙方补偿给甲方的住宅或商铺中扣减等值的面积（住房按每平方米2700元，商铺按每平方米8800元）作为偿还。但须先扣减住房面积，住房面积不足以扣减的，再扣减商铺面积。借款由乙方监督使用。八、乙方必须具备相应的房地产开发资质和有效的营业执照；九、乙方负责完成该项目的报建、设计、基础、建筑安装、策划、销售、消防、安全等除按本协议约定应由甲方负责以外的全部工作，但第一、二层楼的设计方案（第一、二层建筑总高度不得低于9米）乙方须送达甲方书面确认。甲方在收到方案后五天内给予确认或提出修改意见，超期不予答复则视同甲万对该方案无异议；十、乙方在该项目完成正负零以上13500平方米的建筑面积时，可用该项目的土地和建筑面积（但不得使用置换给甲方的第一、二层楼及补偿给甲方的6200平方米的建筑面积抵押贷款）向银行贷款，甲方应协助乙方办理相关手续；十一、乙方开发本项目所发生的税费除按本协议应由甲方负责的以外全部由乙方依法交纳和承担，但如果甲方在该项目所获得的财产需要交纳所得税、增值税的，则由甲方自己承担；十二、乙方置换给甲方的第一、二层楼的全部商铺和补偿给甲方的6200平方米房屋必须符合甲乙双方商定的装修标准（以附件《装修标准说明》为准）和与乙方用于销售的商品房的装修标准一致；十三、该项目因乙方开发所造成的盈亏以及债权债务由乙方享有和承担，与甲方无关。第三条项目开发及分配。一、甲方用该项目用地（约11550平方米）以产权置换方式由乙方进行房地产开发；二、乙方负责投入该项目开发所需的全部资金；三、项目建成后，第一、二层楼产权全部归甲方所有（但每个电梯间可从后面留80-100平方米作为大堂和通道列为公摊面积属于本楼业主共有和供公共使用），由乙方负责为甲方办理房屋所有权证和土地使用权证手续，属甲方面积部分所需契税及费用由甲方承担；四、第三层楼（含第三层）以上的建筑面积，由乙方补偿6200平方米给甲方，由甲方包干安置被拆迁户的住房面积，其余建筑面积归乙方所有（含地下室）。地面车位由产权人共有，地下车位由甲方向乙方购买20个车位，但每个车位最多不超过6万元；五、在扣除按本协议约定归甲方所有的和补偿给甲方安置被拆迁户的住房面积外，在该项目的建筑面积销售达到50％时，乙方须另外一次性补偿给甲方600万元；六、甲方应负责完成整个项目的拆迁工作，拆迁费、过渡费和拆迁过程所发生的费用由乙方支付给甲方600万元，由甲方包干使用；七、项目用地变性和使用权变更并过户到乙方名下应交的土地出让金、土地测量费由乙方支付500万元给甲方，由甲方包干使用。变更并过户到乙方名下所应交的契税及土地证工本费由乙方承担和支付。第四条其它约定。一、在甲方收到乙方按本协议第三条第六项规定支付的600万元拆迁过渡包干费和按第二条第七项规定支付用于拆迁的借款后，甲方不得再与第三方签订合作开发该项目的类似协议，否则，甲方应支付乙方违约金1000万元，乙方可以单方终止本协议；二、本合同生效后，乙方必须安排好资金，并按本协议约定的时间和数额支付各项资金，以保证项目的报建、拆迁、施工等各项工作顺利进行。逾期30天，乙方仍不按本协议约定的时间和数额支付的，乙方应支付甲方违约金1000万元，甲方并有权单方解除本协议；三、甲方应按本协议的要求容积率最低为7.5点、土地用途为可经营性房地产开发城镇混合商住用地、土地使用年限为：商业用地40年，住宅用地70年的房地产开发手续，若客观原因和国家有关政策的原因无法达到以上要求的，甲乙双方可另行协商。一个月内双方不能协商一致的，乙方可在一个月后单方解除本协议。乙方解除本协议的，乙方付给甲方的款项，甲方应在解除本协议一个月内将款项全部退还给乙方，并按同期银行贷款双倍利率计付利息。超过一个月退还的，乙方也有权用处置甲方的财产来偿还乙方所付给甲方的款项；四、乙方不得转让该项目（含已过户到乙方名下的土地）和中途退出开发该项目，否则，乙方所支付该项目的资金归甲方所有，甲方有权不予退还，该项目的所有财产和权益都归甲方所有。但乙方与以陈一福为法定代表人的其他房地产开发公司共同开发的除外；五、项目建设工期为三年，即从2008年9月1日起计算，到2011年8月31日止该项目必须竣工并经依法验收合格。超过2011年8月31日未竣工和依法验收合格的，乙方应支付甲方两倍的安置过渡费。因甲方的拆迁或因基础地质特别复杂的原因造成延期的，工期可以顺延。在验收合格后三十天内，乙方须将属于甲方所有的房屋和门面（含按本协议的约定应补偿给甲方的建筑面积）交付给甲方。否则，乙方应按当地相应面积的住房和商铺的租金双倍赔偿给甲方。六、对于归甲方所有的商铺和乙方按本协议的约定补偿给甲方安置拆迁户的房屋，乙方应按国家有关保修的规定承担保修责任。七、在项目完工后，物业管理按有关规定聘用物业管理公司进行统一管理。八、如遇自然灾害等不可抗力或政策性问题造成不能履行协议的，甲乙双方均不承担违约责任。善后事宜由双方协商一致后另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。九、本协议在甲方收到乙方支付的600万元拆迁过渡费和拆迁借款400万元后生效。十、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，甲方主管单位存一份。
该《协议书》签订后，2008年1月17日案外人广西华亨房地产开发有限公司（以下简称广西华亨公司）分三笔共汇款800万元（其中600万元系付拆迁安置费，200万元系付项目借用款）给原告。同日，案外人广西合富辉煌房地产开发有限公司汇款200万元（注明代被告付项目款）给原告。2008年1月23日，华亨公司又汇款30万元（注明付拆迁过渡费）给原告。2008年4月8日，华亨公司汇给原告400万元（注明代被告支付项目款）。2008年4月23日，被告下属临桂分公司付给原告390万元。2008年6月3日，被告下属临桂分公司支付给原告0.9万元。2008年6月4日，被告下属临桂分公司付给原告400万元。2008年6月18日，被告下属临桂分公司付给原告100万元。2009年3月26日，被告下属临桂分公司付给原告200万元。以上付款金额合计为2520.9万元，被告确认其中的1730万元为被告应当支付给原告的补偿款项和包干使用费。
上述《协议书》签订生效后，原告的主管单位临桂县供销合作社联合社先后与案外人庞育光（刘庆泽）、朱开生、杜海波、唐龙德、肖健、李水妹、莫才生、李土发、秦华琼、朱瑜、李群力、滕夕松（龙奕丹）、李乾铭、莫舒媛、黎亮明等被拆迁户分别签订了《房屋拆迁补偿协议书》。其中2008年3-4月期间，临桂县供销合作社联合社与肖健、李水妹、莫才生、李土发、秦华琼、朱瑜、李群力、滕夕松（龙奕丹）、李乾铭、莫舒媛、黎亮明等11个被拆迁户签订的《房屋拆迁补偿协议书》，涉及补偿安置费金额合计为7268329.84元［不包含案外人庞育光（刘庆泽）、朱开生、杜海波、唐龙德等被拆迁户的补偿安置费］。
2008年7月18日，临桂县国土资源局给被告核发了国有土地使用权证［土地证号：临国用（2008）14**号］，该国有土地使用权证载明使用权类型为出让，地类（用途）为住宅商业用地，使用权面积为10197.75平方米，并注明“该宗地由临桂县供销合作社，临桂县商贸流通管理办公室和庞育光，刘庆泽，朱开生，杜海波，唐龙德临国用（2000）第131号，100号，（2004）第3577号，（2005）第3079号，3018号，2355号变更”。2008年8月，广州智海建筑工程技术有限公司为被告在临桂县供销社大院开发建设的桂福国际时代广场设计了施工总平面图，项目规划总用地为11826.9平方米，总建筑面积为96092.92平方米，容积率为7.5。2008年8月20日，临桂县建设局签署意见同意按此图实施。
2011年2月28日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订一份《补充协议》，该《补充协议》约定甲、乙双方于2008年1月12日签订的关于乙方在甲方位于临桂县供销社大院内土地进行“桂福国际时代广场”地产项目开发的协议，经双方协商后补充如下协议：1、甲方同意乙方用出让给乙方的全部土地及属于回建给甲方的一层、二层商场的在建工程作为向银行抵押贷款，乙方必须在工程竣工（2012年5月30日）前解除抵押，并在工程竣工验收后将回建给甲方的一层、二层商场按原协议过户给甲方，否则，由此给甲方造成的全部损失由乙方赔偿；2、由乙方在2011年4月10日前再借900万元给甲方作为拆迁借款，不足部分由甲方自行解决；3、甲方应在2011年10月31日前拆迁完毕；4、因遇到特大溶洞和甲方土地至今不能全部拆迁移交给乙方造成场地施工影响和大溶洞施工困难，该该项目竣工验收合格时间推迟到2012年5月30日前，双方对此没有异议；5、回建给甲方住宅6200平方米，在四层、十六层全部住宅给甲方，由甲方自行处置，不足部分在五层补足；6、甲方要求用1#楼三、四单元16层置换31层改造为办公室，消防及变更相关手续由甲方自行解决。置换面积的差价另行协商。超过置换面积按乙方实际出售价九折计收；7、以上补充协议经双方签字后生效，与原签合同有不一致的，以此补充协议为准。2011年3月16日，被告下属临桂分公司分两笔付给原告各300万元共计600万元（均注明为拆迁费）。
2013年5月28日，被告向原告发出《房屋交付使用通知》，通知原告根据双方2008年1月12日签定的房产开发协议，该公司现正式将桂福国际时代广场一、二楼房屋交付给原告，请原告按照合同相关条款执行。2013年9月23日，原告向被告发出《关于及时借给拆迁款的函》，告知原告经多方努力，已与最后四户门面拆迁户达成拆迁协议，根据协议，拆迁户必须在2013年10月中旬以前全部搬空拆迁房内物品，共需拆迁补偿费480万元。要求被告按签定的相关协议，及时借给拆迁款300万元，以便尽快完成拆迁工作。同日，原告向被告发出《关于腾空拆迁房屋的通知》，告知被告使用拆迁房屋作为临时办公场所，因拆迁工作需要，请被告在2013年10月10日前搬离并腾空所在拆迁房屋，以利于原告对该房屋的拆除。次日被告收到上述函及通知，但未按原告的要求出借拆迁款。2013年9月29日，原告向被告发出《关于移交桂福国际时代广场一二楼商场的函》，通知被告：双方合作开发的桂福时代广场项目已完工，请被告于2013年10月15日前，将其公司所属一二楼场地内属被告的物品清空，以便其公司接收，过期其公司将视为被告放弃该场地内物品所有权，由其公司自行处理而无异议。2013年9月30日，被告将桂福国际时代广场一、二层商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号房、23层3号房交付给原告使用。在原、被告双方交接房时，被告扣减了原告4573.66平方米的住宅建筑面积。原告接收房后，将一、二层商铺全部出租给他人使用至今。其中，一层商铺中约有100平方米由被告向原告承租用作为该公司下属临桂分公司的售楼部；1号楼1、2单元31层则全部改造成了原告及临桂县供销合作社联合社的办公室。另，被告出卖桂福国际时代广场的其他商品住房，该公司为购房户到房管部门办理了登记备案。3-4单元16层的商品住房，被告出卖给案外人刘鑫、曾学明、张美燕、邹黎明、陈新武、秦庆辉等人，实际出售价为每平方米约3700元-3950元不等。3-4单元31层的商品住房，被告出售给了案外人莫茂昌和梁彦元等人，实际出售价均为每平方米2500元。2013年10月20日，原告完成了整个项目的拆迁工作。2014年4月10日，临桂县联发房地产测绘有限责任公司对被告开发的桂福国际时代广场（即临桂县人民路161号）的建筑面积进行了测绘，实测建筑面积为96311.06平方米，房屋总套数为1113套。其中1号楼3、4单元16层的建筑面积为1411.04平方米，1、2单元31层的建筑面积为1412.34平方米；一层商铺建筑面积为3751.24平方米，二层商铺建筑面积为4300.95平方米；1-3-16-3号房建筑面积为110.55平方米，1-3-23-3号房建筑面积为110.55平方米。
2014年5月26日，原告与被告经协商后形成一份《专题会议纪要》，内容为：一、消防验收问题：为顺利完成消防验收，原告和被告应积极协调一至三楼承租方在消防未验收合格之前暂停止门面内部装修，被告必须在2014年6月30日前完成消防验收，否则，每延期一个月，被告须支付10万元租金损失给原告；二、被告必须在2014年6月10日前完成一至三楼的动力电设备安装；三、被告原协议用原告位于桂福国际时代广场（云顶御峰）一、二楼作抵押融资，被告必须在2014年6月20日前解押；四、未尽事宜，双方再另行协商。2014年9月28日，原告与被告经协商再次形成《专题会议纪要》一份，内容为：一、解押问题：被告用原告位于桂福国际时代广场（云顶御峰）一、二楼商铺门面作抵押融资，被告原承诺在2014年6月20日前解押，至今未解押。现经双方协商，被告再次承诺在2014年12月30日前完成解除抵押工作。如逾期未解除抵押，造成原告损失由被告承担赔偿责任；二、结算问题：双方会议协商，尽快按《协议书》和《补充协议》为基础进行结算工作，双方先各自向对方提供结算方案，约定近期结算；三、办理房产手续问题：置换给原告的一、二层门面商铺，被告承诺在2015年3月30日前到临桂县房管所备案，2015年8月30日前办理好房产证、土地证等各项证件；四、售楼部租用问题：被告售楼部租用原告一楼门面约100平方米，租金按每月3000元支付，时间从2014年1月1日起计算，并双方约定完善租赁合同。2014年7月14日，桂福国际时代广场的消防工程验收合格。2014年10月23日，桂福国际时代广场1﹟、2﹟楼通过桂林市临桂区住房和城乡建设局的规划条件核实。2014年12月8日-15日，被告在未经原告同意的情况下，用桂福国际时代广场1单元31层7、8、9号和2单元31层3、4、8号房屋向南宁市兴宁区人民法院申请诉前和诉讼中的保全担保，后南宁市兴宁区人民法院为此查封了上述6套房屋。2014年12月17日，被告向原告作出书面《承诺书》，内容为：我公司用临桂“桂福国际时代广场”一、二层商场（属临桂供销总公司资产）办理备案融资抵押，我公司承诺在2015年3月31日前解除融资备案手续。在2015年1月1日起至3月31日止，每月给贵单位承诺金10万元，在2月10日前支付20万元。2015年3月16日，原告致函被告，内容为：根据你公司2014年12月l7日的《承诺书》，在2015年3月31日前完成桂福国际时代广场（云顶御峰）一、二楼商场门面（属我公司和部分拆迁回迁门面产权）房产抵押融资备案手续。现即将到期，为不影响我公司及部分回迁户门面房产证正常办理工作，并确保我公司和部分回迁户的权益不受损失。现我公司再次发函要求你公司在2015年3月31日前完成桂福国际时代广场（云顶御峰）一、二楼商场门面房产抵押融资备案手续等各项工作，并兑现你公司的承诺。当日，被告收到上述函后，被告公司陈一福即在该函上签署：同意在6月31日（2015年）办好解除抵押备案手续，4月5日支承诺金30万元。2015年6月16日，原告向被告发出了《关于及时撤销罗昌锋的登记本案的通知》，告知被告：位于桂林市临桂县房屋等是被告为原告及其他被拆迁户在原地回建的补偿安置房屋，被告虽于2013年5月交付给了原告占有使用，但被告虽经原告多次催告，至今仍未依约为原告办理这些补偿安置房屋的备案手续，严重不守诚信，严重违约。特别是近期获悉，被告于2014年11月20日未经原告书面同意的情况下，擅自将回建给原告的一、二层房屋全部登记备案在罗昌锋的名下。2014年12月16日，南宁市兴宁区人民法院又查封了回建给原告的31层的6套房屋（即：1单元7、8、9号和2单元3、4、8号），严重损害了原告的合法权益。为保护原告的合法权益，现通知如下：1、被告必须在2015年6月30日以前撤销一、二层房屋登记在罗昌锋名下的备案，将一、一层房屋登记备案到原告名下。2、被告必须在2015年6月30日以前采取措施让南宁市兴宁区人民法院撤销对31层1单元7、8、9号和2单元3、4、8号房屋的查封，将回建给原告的房屋（含包干安置的房屋）全部登记备案到原告名下。次日，被告公司的陈一福在该通知上签署：1、商场解除备案约在7月10日；2、31层住宅可办理置换解决。2015年7月14日，被告向原告作出书面《承诺书》，内容为：临桂供销总公司于2015年6月16日向我公司发出《关于及时撤销罗昌峰的登记备案的通知》，我公司于2015年6月17日承诺在2015年7月10日解押及办理31层住宅置换。因我公司筹措资金未到位，无法兑现承诺，现再次承诺：保证在2015年7月30日前，办好撤销罗昌峰登记备案及融资抵押物解押等手续，否则因此造成的一切损失由我公司承担。
同时查明，2014年12月31日，被告提交落款日期为2014年9月30日的合作开发《桂福国际时代广场》结算明细表给原告。被告在该表中确认：被告付给原告的款项总计为3120.9万元。其中按合同约定应补偿和支付给原告的款项为1730万元（即按第三条第五款约定支付600万元，按第三条第六款约定支付600万元，按第三条第七款约定支付500万元，另行约定支付30万元），借给原告的拆迁借款总额为1390.9万元。原告定购20个车位，应付款120万元。原告以16层调换为31楼应补价差1117800.57元（按《补充协议》第5条、第6条约定）：每平方米差＝31层每平方米单价-16层每平方米单价＝（7414652.14元÷1411.4㎡）-（6162583.14元÷1409.1㎡）＝5253.4元∕㎡-4373.42元∕㎡＝879.98元㎡；按九折计算的每平方米差价＝879.98元∕㎡×90％＝791.98元㎡。合计原告应付被告金额为16226800.57元［1390.9万元＋120万元＋1117800.57元］。按约定原告用分得的住宅抵偿欠款的面积为：1、用住宅4573.66平方米抵偿欠款［（6200㎡-1411.4㎡-214.94㎡）×2700元∕㎡］＝12348882元；2、商铺484.74平方米抵偿欠款：（162260800.57元-12348882元）÷8000元∕㎡＝484.74㎡。综合以上，原告用于抵偿欠款的商铺面积484.74㎡，划定具体的位置，并把置换给原告的一、二层商铺（扣除以上484.74㎡后）办到原告名下，双方的债务全部结清。2015年6月30日，原告就被告所提交的《结算明细表》书面复函被告：就被告提交的《结算明细表》结算要求，原告有异议。回复如下：一、目前，尚不完全符合约定的结算条件。被告至今仍未与原告办理回建给原告的一、二层门面等房屋归原告所有的法律手续（如签订买卖合同、登记备案到原告名下等），且，被告将回建给原告的一、二层门面还登记备案在他人名下。被告将置换给原告的31层中的6套房屋还用于被告的诉讼保全担保。依《补充协议》第6条，1﹟楼三、四单元16层置换31层的置换面积差价由双方就置换面积的差价由双方另行协商，超过置换面积按实际出售价九折计算。而被告至今尚未与原告协商确定置换面积的差价，被告2﹟楼第31层也尚未全部卖完，实际售价尚不明。卖给原告的20个车位，被告也尚未与原告办理相应的书面购买手续，以明确原告这20个车位的具体位置和权属（应有位置示意图并加盖公章）。二、被告计算16层与31层的差价不符合《补充协议》第6条的规定。例如：31层超过16层的面积双方约定是按实际出售价的九折计算。而被告在计算31层的房价款时却是按被告的报备价格计算，且只计算差价的九折。三、被告计算门面的价格也不符合《协议书》的规定。《协议书》约定的商铺价格是每平方米8800元；四、未计算被告应付给原告的其他款项，例如：被告承诺自2015年1月1日起至解除登记备案一、二层门面在他人名下之前每月给原告的10万元和自2014年1月1日起每月给原告3000元租金等。为此，原告要求被告必须按被告的承诺满足结算条件，尽快严格地按照合同约定与原告进行结算。之后，原、被告双方未进行结算。2015年9月7日，原告诉至该院。在诉讼中，被告于2015年12月10日向该院提起反诉。经该院审查，被告的反诉请求符合法律规定，该院遂将本案的本诉与反诉合并一并进行审理。同时，被告为证实其反诉请求第3项即判令反诉被告赔偿拆迁逾期损失26951540.74元中的其临桂分公司在原告违约逾期拆迁2008年-2013年期间的管理费开支6014947.44元，向法庭提供了2008年-2013年期间《华盈临桂分公司（桂福国际时代广场项目）发生的办公费、工资、水电费明细》以及账簿和相关凭证，但原告质证后对被告所列明细及账簿中办公费、工资、水电费等支付凭证的真实性、合法性或关联性不予认可，被告亦未对此提供有法定资质的审计单位按照法定程序作出的审计结论或申请就此进行司法鉴定。截止至本案一审辩论终结前，被告仍未为原告办理桂福国际时代广场一、二层商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号房、23层3号房的备案登记手续，也未将桂福国际时代广场一、二层商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号房、23层3号房屋过户到原告的名下，亦未撤销或解除第三人的登记备案。此外，被告卖给原告的20个地下车位，也尚未与原告签订买卖协议；而对于依合同约定的置换面积的差价，原、被告尚未进行协商并就此达成结算协议。
另查明，2014年11月12日，被告在未经与原告协商并取得原告同意的情况下，被告作为出卖人与第三人罗昌锋（为买受人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，约定被告将该公司开发的桂福国际时代广场一、二、三层商铺出卖给第三人，建筑面积11765.17平方米，其中套内建筑面积9150.48平方米；按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米12921.72元，总价款118239959元；付款方式及期限：买受人须在签定合同同时支付全部房款的40％即人民币47295984元，于2015年11月1日支付房款的60％即人民币70943975元；交付期限为2015年8月31日前。上述合同签订后，被告于2014年11月19日出具销售不动产统一发票（自开）一份给第三人，发票金额为47295984元（注明预收购房款）。2014年11月20日，被告到房管部门为第三人办理了商品房购销合同备案登记手续。2015年6月13日，被告向第三人罗昌锋出具入伙通知书，建议第三人2015年6月13日来办理入伙手续。2015年6月15日，被告与第三人罗昌锋签订《房屋交接单》一份，确认被告已于2015年6月13日对云顶御峰1号楼、2号楼一层至三层商铺进行验收交接，将该商品房交付给第三人，第三人同意接收。截止至本案一审辩论终结前，第三人尚未按《商品房买卖合同》约定在2015年11月1日将剩余大部分房款70943975元支付给被告，亦未向税务部门交纳所购房屋的契税。
一审法院认为，一、关于本诉。1、关于原、被告签订的《协议书》、《补充协议》及被告与第三人签订的《商品房买卖合同》的性质及效力的问题。原告与被告于2008年1月12日签订的《协议书》和2011年2月28日签订的《补充协议》，是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，且双方之间房地产联合开发之事宜事先经过了桂林市临桂区人民政府（原临桂县人民政府）的批复同意，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护，对原、被告依法具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。从原、被告所签订的《协议书》、《补充协议》内容来看，原告是用其位于临桂县临桂县供销社大院土地过户到被告名下，以产权置换方式由被告进行房地产开发的。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。本案中，双方当事人约定，原告负责提供土地及整个项目的拆迁工作，被告负责提供项目开发所需的全部资金、技术劳务等以及对开发所造成的盈亏、债权债务予以享有和承担。同时双方还约定在项目建成后，第一、二层楼产权全部归原告所有（但每个电梯间可从后面留80-100平方米作为大堂和通道列为公摊面积属于本楼业主共有和供公共使用）以及补偿第三层楼以上6200平方米给原告并由原告包干安置被拆迁户的住房面积，其余建筑面积归被告所有（含地下室）和原告用1#楼三、四单元16层置换31层改造为办公室以及在项目的建筑面积销售达到50％时，被告须另外一次性补偿给原告600万元。故，虽然本案所涉《协议书》和《补充协议》中含有房地产开发的内容，但仍是具有按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的性质。《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。产权调换是指拆迁人用自己建造的或者购买的产权房屋与被拆房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆迁房屋进行产权交换，被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。显然，本案所涉《协议书》和《补充协议》具有房屋产权调换的性质。可见，原、被告双方当事人对诉争房屋进行了特别明确的约定，使其成为了特定物，从而使本案所涉《协议书》和《补充协议》具有了拆迁补偿安置协议的性质。因此，本案应定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。而被告与第三人罗昌锋于2014年11月12日签订的《商品房买卖合同》及附件，虽然是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是当事人的真实意思表示。但从本案查明可知，被告在2013年9月30日即已将桂福国际时代广场的一、二层商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号房、23层3号房实际交付给原告使用并占有，而根据本案所涉《协议书》、《补充协议》的内容亦可清楚，原告对于上述房产的取得，是基于其用位于临桂县临桂县供销社大院土地以产权置换方式由被告进行房地产开发，项目建成后再由被告回建给原告的。被告在未经与原告协商并取得原告同意，又明知其已于2013年9月30日将桂福国际时代广场一、二层商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号房、23层3号房交付给原告实际占有使用的情况下，仍于2014年11月12日与第三人罗昌锋签订《商品房买卖合同》及附件，将其开发的桂福国际时代广场一、二、三层商铺出卖给第三人，并处分了其应回建给原告的一、二层商铺，其属无权处分，且损害了原告的合法权益。同时，第三人罗昌锋在2014年11月12日与被告签订《商品房买卖合同》及附件时，对于被告出卖给其的商铺的实际情况亦应当十分清楚，然而其仍与被告签订合同，显然与交易习惯不符。况且截止至本案一审辩论终结前，第三人尚未按《商品房买卖合同》及附件的约定在2015年11月1日将剩余大部分房款70943975元支付给被告，亦未向税务部门交纳所购房屋的契税，故第三人不属善意取得。而且，第三人至今对所购商铺未予以管业，也与常理不符。因此，被告与第三人之间属商品房买卖合同法律关系，但被告与第三人罗昌锋签订的《商品房买卖合同》及附件中涉及被告处分回建给原告的桂福国际时代广场一、二层商铺的内容无效。另外，虽然原告所诉争的房屋与第三人向被告所购房屋有重合之处，但因二者的法律关系性质不同，不属于法律规定的可以合并审理情形，故该院在本案中对被告与第三人罗昌锋之间的法律关系不予审理。
2、关于原告对本案所涉的房屋是否享有优先取得权的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条对拆迁补偿安置协议的优先权作了明确规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，本案所涉《协议书》、《补充协议》明确约定被告在项目建成后将桂福国际时代广场一、二层全部商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号房、23层3号房交付给原告，即明确了房屋的位置，用途亦已经被特定化；而且原告在2013年9月30日即通过被告的交付行为已合法实际占有并至今使用上述房屋，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告享有的债权为特种债权并赋予物权之优先效力。综上所述，原告对桂福国际时代广场一、二层全部商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号、23层3号的房屋享有优先取得权。本案中，原告诉请确认其对桂福国际时代广场一、二层全部商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号、23层3号房屋享有优先取得权，理由充分，且符合法律规定，该院予以支持。而第三人虽于2014年11月12日与被告签订了涉及桂福国际时代广场一、二、三层商铺的《商品房买卖合同》并办理了相关登记备案手续，但因桂福国际时代广场一、二层商铺属被告依约应当交付给原告的拆迁补偿安置房，且在第三人与被告签订《商品房买卖合同》之前早已由原告实际占有和使用，而第三人又不属善意取得。同时，《商品房买卖合同》的登记备案手续仅是预售商品房合同登记，不属于预售商品房预告登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。综上，第三人向被告购买房屋并办理登记备案手续的行为不能对抗原告依本案所涉《协议书》、《补充协议》的约定要求被告交付房屋的行为，桂福国际时代广场一、二层全部商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号、23层3号房屋的所有人为原告。但是，第三人可依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定另案要求被告返还购房款及利息、赔偿损失及承担违约责任。
3、关于原告就本案提起的本诉请求是否有法律依据，应否获得支持的问题。对于原告要求确认其对桂林市临桂区人民路161号桂福国际时代广场一、二层商铺、1号楼1、2单元三十一层、3单元十六层3号房和3单元二十三层3号房屋依法享有优先取得权之诉请，理由已在前作阐述并获本院支持，故不再赘述。至于原告要求被告及时为原告办理桂林市临桂区人民路161号桂福国际时代广场一、二层商铺、1号楼1、2单元三十一层、3单元十六层3号房和3单元二十三层3号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证之诉请是否有法律依据，应否获得支持的问题。依本案所涉《协议书》、《补充协议》的约定，被告是负责为原告办理房屋所有权证和土地使用权证手续的，只是属原告面积部分所需契税及费用由原告承担，按此约定，被告应当承担办理房屋所有权证和土地使用权证手续的责任。原、被告双方在本案所涉《协议书》、《补充协议》中对办理房屋所有权证和土地使用权证手续的具体期限未作约定，仅在《补充协议》第1条中约定“在工程竣工验收后将回建给甲方的一层、二层商场按原协议过户给甲方”，但从被告向原告所作出的书面承诺以及双方的会议纪要内容可以确定，2015年3月30日和2015年8月30日是被告承诺为原告到房管部门办理桂福国际时代广场一、二层楼全部商铺和1号楼1、2单元31层以及3单元16层3号、23层3号房屋的登记备案手续期限和办好房屋所有权证、国有土地使用权证的最后期限。然而被告直至今日仍未为原告办理好上述房屋登记备案手续和房屋所有权证、国有土地使用权证，其行为显然已违约。故，原告请求判决被告及时为原告办理桂林市临桂区人民路161号桂福国际时代广场一、二层商铺、1号楼1、2单元三十一层、3单元十六层3号房和3单元二十三层3号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，其理由充分，该院予以支持。但是，办理房屋所有权证和土地使用权证所需契税及费用由原告承担。至于被告在本案本诉中提出原告的诉请一、二所列的房屋尚未经过原、被告双方确认，且原告在合同履行中存在违约行为，导致被告的巨额损失，所以在本案的房屋未确认、原被告之间的纠纷未完成之前，原告所提出的诉请没有事实和法律依据的抗辩理由，与本案查明的事实不符，亦与法律规定相悖，该院不予采信。
二、关于反诉。
1、在履行本案所涉《协议书》、《补充协议》的过程中，原、被告哪方存在违约行为。从本案查明可知，原、被告在履行本案所涉《协议书》、《补充协议》的过程中，均存在有违约行为。原告存在有未按《协议书》约定在2008年8月31日前完成整个项目的拆迁工作和未按《补充协议》约定在2011年10月31日前拆迁完毕以及于2013年10月20日才完成整个项目拆迁工作的客观事实；被告则存在有未按《补充协议》约定在2011年4月10日前再借900万元给原告作为拆迁借款（仅于2011年3月16日出借600万元）和使用拆迁房屋作为临时办公场所，直至2013年9月23日原告向其发出《关于腾空拆迁房屋的通知》前尚未搬离并腾空所在拆迁房屋、项目竣工验收推迟等情形。
2、被告就本案所提起的反诉诉请是否有法律依据，应否获得支持，以及逾期拆迁损失、房屋置换差价和土地面积与补偿面积如何计算的问题。①、被告在其于2014年12月31日提交给原告的落款日期为2014年9月30日的合作开发《桂福国际时代广场》结算明细表中确认，被告付给原告的款项总计为3120.9万元，其中按合同约定应补偿和支付给原告的款项为1730万元（即按第三条第五款约定支付600万元，按第三条第六款约定支付600万元，按第三条第七款约定支付500万元，另行约定支付30万元），借给原告的拆迁借款总额为1390.9万元，本案中原告对此无异议，对上述金额予以确认。被告在2013年9月30日交付房屋给原告时，已扣减了原告4573.66平方米的住房建筑面积，按照《协议书》第二条第七项“在项目竣工并经有关部门验收合格后，由甲方一次性偿还借款，不计利息，到期甲方不能归还全部借款的，乙方可在乙方补偿给甲方的住宅或商铺中扣减等值的面积（住房按每平方米2700元，商铺按每平方米8800元）作为偿还。但须先扣减住房面积，住房面积不足以扣减的，再扣减商铺面积”的约定，以每平方米住房建筑面积2700元㎡的标准予以抵扣，则抵扣的拆迁借款为12348882元（即4573.66㎡×2700元㎡）。经查，桂福国际时代广场已竣工并经有关部门验收合格，原告偿还被告的拆迁借款的条件亦已成就，因此，经该院审核并确认，原告尚应偿还给被告的拆迁借款金额为1560118元（即1390.9万元-12348882元）。至于被告反诉请求原告归还借款1420.9万元，与本案事实及合同约定不符，超出该院审核的部分，该院不予支持。而原告主张拆迁借款支付条件尚未成就，亦与本案查明的不符，该院不予采纳。②、本案所涉《协议书》第一条约定“开发土地面积约11550㎡，开发建筑面积约80000㎡”，这是原、被告对项目规模概况的估算，并非是准确无误差的面积。而从广州智海建筑工程技术有限公司为被告在临桂县供销社大院开发建设的桂福国际时代广场所设计的施工总平面图可知，该项目规划总用地为11826.9㎡，总建筑面积为96092.92㎡。特别是该项目在竣工后，经临桂县联发房地产测绘有限责任公司进行测绘，实测建筑面积为96311.06㎡，该结果则比原、被告双方约定的建筑面积还多出16311.06㎡。至于国有土地使用权证［土地证号：临国用（2008）1421号］中所记载的使用权面积10197.**㎡，仅是过户到被告名下的使用权面积，并非是桂福国际时代广场项目的实际全部土地使用面积。且，从该证中关于“该宗地由临桂县供销社、临桂县商贸流通管理办公室和庞育光（刘庆泽）、朱开生、杜海波、唐龙德临国用（2000）第131号、100号、（2004）第3577号、（2005）第3079号、第3018号、第2355号变更”的注明表明，该10197.75㎡使用权面积未包含案外人肖健、李水妹、莫才生、李土发、秦华琼、朱瑜','2018-09-29
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第二百九十三条第一款\',法条内容:\' 第二百九十三条
有下列寻衅滋事行为之一，破坏社会秩序的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制：
（一）随意殴打他人，情节恶劣的；
（二）追逐、拦截、辱骂、恐吓他人，情节恶劣的；
（三）强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物，情节严重的；
（四）在公共场所起哄闹事，造成公共场所秩序严重混乱的。
纠集他人多次实施前款行为，严重破坏社会秩序的，处五年以上十年以下有期徒刑，可以并处罚金。
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共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。
二人以上共同过失犯罪，不以共同犯罪论处；应当负刑事责任的，按照他们所犯的罪分别处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
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第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：
（一）犯罪情节较轻；
（二）有悔罪表现；
（三）没有再犯罪的危险；
（四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。
宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第七十二条第一款\',法条内容:\' 第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会的，可以宣告缓刑。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第七十三条第一款\',法条内容:\' 第七十三条
拘役的缓刑考验期限为原判刑期以上一年以下，但是不能少于二个月。
有期徒刑的缓刑考验期限为原判刑期以上五年以下，但是不能少于一年。
缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。
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