上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五(民)初字第478号
原告汪有寿。
委托代理人沈舟，上海知者律师事务所律师。
委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。
被告邹建明。
委托代理人贾亮，系被告邹建明女婿。
委托代理人李建英，上海市新闵律师事务所律师。
原告汪有寿与被告邹建明建设工程合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月19日、2015年4月29日、2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告汪有寿及其委托代理人沈舟、王卫林，被告邹建明及其委托代理人贾亮、李建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪有寿诉称，2012年11月3日，原、被告签订《建筑工程施工承包合同》，约定原告为被告建造位于上海市闵行区住宅1幢，工程为三间三层带斜屋面，总高为10米，建筑面积为384平方米，工程承包价为420,000元（人民币，下同）；付款方式为基础完工付100,000元，二层楼面完工后付60,000元，三层楼面完工后付60,000元，阁楼层面完工付60,000元，外墙砖贴好付70,000元，其余等所有工程全部结束付清，被告保留20,000元等1年后房屋无质量问题后一次性付款。在施工过程中，原告应被告要求增加施工量90平方米，且增加了第四层，故增加了工程款。另合同外修补小屋六间造价20,000元。被告已经支付了410,000元，尚欠原告工程款258,306元（含质保金）未付。现起诉要求被告支付拖欠的工程款258,306元；要求被告支付以238,306元为本金，自2013年6月1日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算的利息；要求被告支付以20,000元为本金，自2014年6月1日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算的利息。
原告汪有寿向本院提供了以下书面证据以证明其诉称成立：
1、建筑工程施工承包合同1份，证明合同约定384平方米；
2、鉴定费发票1份，证明原告花费的鉴定费用。
被告邹建明辩称，不同意原告的诉讼请求，被告已经按约付清了所有工程款。原告诉请中多出来的平方面积没有依据。修补小屋20,000元有过口头约定，已经付了10,000元，因小屋尚未修复好，故另外的10,000元需等小屋修复好后再支付。对原告主张的合同之外的黄沙、水泥、人工费等不予认可。原、被告签订的合同系总包合同，工程量系原告预算好的，总报价也是当地建造宅基地房屋的总包价，该价格公平合理，双方并未约定按实结算，故超过合同约定以外的工程款无合同依据及法律依据。
被告邹建明向本院提供了以下书面证据以证明其辩称成立：
1、其他村民的建房协议1组，证明原、被告签订的合同价格符合当地的市场价格，承包形式也类似；
2、原、被告之间的建筑工程施工承包合同1份，证明约定面积处空白，水电路由被告采购、原告安装；
3、房屋租赁合同1组，证明原告未按期竣工，工期拖延至2013年12月，导致被告租金损失；
4、照片1组，证明原告交付的工程有质量问题，房屋有渗水，修理后仍有渗水。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1，真实性无异议，双方的建造合同系根据大致的宅基地的总量进行的约定，实际建造面积无法准确计算；2、真实性无异议，但已经过了举证期限。原告对被告提供的证据的质证意见：证据1真实性不予确认，与本案无关；证据2，其中总高12米系被告自行修改，不认可，被告已经认可约定面积384平方米系被告女婿填写；证据3真实性不予确认，原告在2013年6月全部完工，不存在未完工的情形，因为房屋增大了，故多造了一个月，房屋在2013年6月交付了；证据4真实性不予确认，看不出与原告建造的房屋的关联性。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的认证意见：被告对证据1真实性无异议，本院予以确认；证据2真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。二、本院对被告提供的证据的认证意见：证据1、证据3，原告对真实性不予确认，这些协议书及合同系案外人之间形成的，与本案无关，本院不予采信；证据2与原告提供的合同内容不符，系被告单方修改，未经原告同意，故本院对该合同修改部分的内容不予确认，以原告提供的合同为准；证据4原告不予认可，被告未就关联性提供证据证实，本院不予采信。
本院出示被告家现场照片3张，原告对照片的真实性无异议，但认为房屋已经被告装修，故测算高度不准了。被告对照片无异议。
经原告申请，上海某建设咨询有限公司出具审价报告及补充报告各1份。原告对审价报告无异议。被告认为如果一定要按照评估报告计算面积，则整个合同总价应按照报告中列明的单价650元计算。为本案及另一同类型案件鉴定原告支付鉴定费合计13,800元，原告确认本案中花费鉴定费6,900元。
经审理查明，2012年11月3日，原、被告签订建筑工程施工承包合同，约定：原告为被告建筑住宅1幢，工程为三间三层带斜屋面，总高为10米，建筑面积为384平方米，原告应按照被告提供的图纸进行施工，实行包工包料；工程采用原拆原建的方式，原告负责拆除被告指定的老房，拆下的建筑材料归原告所有，被告不再支付拆除费用，建筑垃圾的清理由原告负责；工程承包方式：土建双包（毛坯房）基础楼层屋顶用商用砼，柱子过梁由原告自拌砼浇，楼面商品砼C30不得低于10公分厚度，钢筋选用国标，具体按图纸施工，外墙装潢用外墙砖，价格为20元/平方含在工程承包价内，超出部分由被告负责，屋面琉璃瓦价格为4/片包含在工程承包价内，超出部分由被告负责；工程承包范围：包括水、电路的材料及相应配套设施；室内室外楼梯；室内卫生间和厨房间的分割，房屋防水，四周散水波，化粪池等；工程承包价：420,000元，其中包含水电材料施工安装、外墙砖、屋面琉璃瓦；工程付款方式：基础完工付100,000元，一屋楼面完工后付60,000元，二层楼面完工后付60,000元，三屋楼面完工后付60,000元，阁楼层面完工付60,000元，外墙砖贴好付70,000元，其余等所有工程全部结束付清，但原告保留20,000元等1年后房屋无质量问题后一次性付清；工程施工日期：2012年11月15日起开工至2013年5月1日止全部竣工。备注：1、场地、1-四楼地砖人工、铺材由原告负责，二楼地砖材料被告负责；2、围墙由原告负责砌成，3、全部砖材为95砖。
另查明，除上述合同外，双方约定原告为被告修葺小屋，费用20,000元，原告已经支付了10,000元。
包括修葺小屋的款项，被告已支付原告410,000元。合同约定的房屋已交被告实际使用。
经上海某建设咨询有限公司实地丈量：房屋主体外围占地120.695平方米，三层合计面积362.085平方米；三层楼梯间面积合计43.263平方米；阳台面积合计42.4507平方米（根据双方约定及相关规定，阳台面积计1半面积，即21.225平方米）；阁楼层面积136.8275平方米，其中高度超过2.1米的面积有105.4425平方米，高度1.2米至2.1米的面积有31.385平方米，该两组数据没有扣除装修的高度；房屋一层东南角有建筑物面积为12.821平方米，二层东南角有建筑物面积为5.586平方米；房屋高度：第一层净高3.194米，第二层净高3.112米，第三层净高3.109米，阁楼层最低处净高1.30米，最高处净高2.925米。
上海某建设咨询有限公司出具的当地市场单价为650元。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告之间的合同约定是否包含阁楼，阁楼是否包含在合同价内？从建筑工程施工承包合同来看，双方约定的房屋系三层房屋带斜屋面，备注中有1-4楼地砖的铺贴约定，故本院推定双方约定的房屋系带阁楼的三层楼房屋。原告自认384平方米系三层的建筑面积，结合双方合同单价高于当地的市场价格的事实及被告的陈述，本院推定双方阁楼面积已计入合同，但不计价。然本院注意到，原告建造的房屋已经大于合同约定，且建筑物总高也略高于约定，相应的阁楼必定比原先约定的大，阁楼的使用功能也相应增加，被告因此获益，应当支付相应对价，对于金额本院予以酌定。二、阳台、楼梯间是否计价？被告认为阳台、楼梯间已经包含在合同内，属于赠送面积，不计价，但被告未能提供依据证实该抗辩成立，本院不予采信。本院注意到，双方约定的384平方米系三层的面积，然丈量的三层计价面积合计为444.98平方米（包括一层、二层的东南角建筑物），故原告建造的三层的房屋面积超出约定60.98平方米。三、对于双方争议的阳台屋顶处的露台，双方均主张十几厘米高的水泥沿口系自己浇注，鉴于双方在房屋阁楼处的建造及装修有交叉，在原告无法提供证据证明该处水泥沿口系原告浇注的情况下，本院对原告的主张不予采信，退一步讲，即使该处水泥沿口系原告浇注，也仅能算是房屋的一个部分，原告根据阳台面积主张也不合理，本院不予支持。综上，本院结合双方合同的约定、房屋建筑面积确有增加的事实、上海某建设咨询有限公司的审价报告等证据，酌定本案所涉合同增量部分的费用为55,000元。另，双方约定了原告为被告修葺小屋费用20,000元，虽被告坚称小屋没有修葺完毕，但从原告撤场到起诉时已经将近一年时间，被告未向原告要求完成小屋的修葺工作的事实来推算，原告已经完工的说法更为合理，故被告应当支付相应修葺费用。修葺小屋亦属原、被告之间的合同关系，为减少当事人的诉累，本院在本案中一并处理并无不当。综上，合同费用420,000元加上小屋修葺费用20,000元，再加增量费用55,000元，扣除被告已支付了410,000元，被告尚需支付原告建房款85,000元。双方合同约定了竣工日期，原告自述因房屋增大故拖延了一个月，故竣工日期顺延至2013年6月1日，被告抗辩原告拖延完工，但没有证据证明，被告认为原告拖延完工的抗辩本院不予采信，现合同约定的质保金也已经到了支付期限，故应当一并支付。至于原告主张的其他额外的材料费、人工费，因原告没有证据证明确实发生，被告亦不认可，本院不予支持。原告完工，被告理当及时付款，被告拖欠不付的行为显属不当，应承担相应的责任，原告据此向被告主张相应利息的诉讼请求本院予以支持，但对于计息的起止时间本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告邹建明于本判决生效之日起十五日内支付原告汪有寿建房款85,000元；
二、被告邹建明于本判决生效之日起十五日内支付原告汪有寿以65,000元为本金，自2013年6月2日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算的利息；
三、被告邹建明于本判决生效之日起十五日内支付原告汪有寿以20,000元为本金，自2014年6月2日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半计收2,587.30元，由原告汪有寿负担1,735.90元，被告邹建明负担851.40元；鉴定费6,900元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一五年五月二十五日
书记员 张金连
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。