浙江省衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0802民初5420号
原告：中国人民解放军浙江省衢州军分区保障处，住所地：衢州市柯城区荷三路***号。
诉讼代表人：季顺红，处长。
委托诉讼代理人：毛宗慧，浙江中桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周锋，浙江中桥律师事务所律师。
被告：徐耀刚，男，1967年1月1日出生，汉族，住衢州市衢江区。
委托诉讼代理人：朱全有，浙江共达律师事务所律师。
被告：衢州星光机动车驾驶员培训有限公司，住所地：衢州市柯城区机场路10号。
法定代表人：雷洪星，董事长。
委托诉讼代理人：朱全有，浙江共达律师事务所律师。
原告中国人民解放军浙江省衢州军分区保障处（以下简称为解放军保障处）与被告徐耀刚、衢州星光机动车驾驶员培训有限公司（以下简称为星光培训公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，被告徐耀刚、星光培训公司提出管辖权异议，认为本案应裁定驳回原告起诉，告知其申请仲裁。经一、二审裁定，驳回两被告对本案管辖权提出的异议。本案依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告解放军保障处的诉讼代表人季顺红及其委托诉讼代理人周锋、被告徐耀刚及其委托诉讼代理人朱全有、被告星光培训公司的法定代表人雷洪星及其委托诉讼代理人朱全有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告解放军保障处向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即停止经营；2、判令两被告于2017年11月30日前腾退租赁场地。事实和理由：2011年3月1日，原告与被告签订分区沙湾农场租赁合同，约定甲方将位于柯城区民航路沙湾农场的房屋建筑面积647.5平米，场地面积11855平米出租给乙方使用。租赁用途为机动车驾驶培训场地及餐饮等。租赁期限十二年，合同三年一签。自2011年3月1日起至2014年2月28日止，租金为5万元一年，先缴后用、一次付清。合同对其他相关事项进行了约定。2017年因军队政策法规重大调整，原告需提前解除合同。原、被告于2017年7月14日签订解除租赁合同协议书，约定双方同意合同于2017年6月30日解除，甲方给予乙方5个月腾退期，乙方必须于2017年7月30日停止经营。如乙方不按时停止经营，甲方有权采取措施，由此造成的一切后果由乙方自负。然而，被告至2017年7月30日仍未停止经营，严重违反合同约定。经多次协商无果后，原告提起诉讼。
被告徐耀刚、星光培训公司答辩称,1、本案审理程序违法，双方约定仲裁条款，应当由衢州市仲裁委员会裁决，法院不应受理本案；被告向法院提交反诉状，未予受理，应当书面通知被告。2、原、被告签订《分区沙湾农场租赁合同》后，两被告对租赁的房屋和场地进行了大规模改造，投入了巨额资金，用于汽车驾驶技能培训。为支持军队建设和改革，双方签订《解除租赁合同协议书》，约定了腾退时间及原告对被告的投资按市场评估后予以赔偿等内容。但是，经被告多次催促，原告仍未启动评估工作，导致善后补偿不力，被告无力履行腾退场地义务。原告违约在先，造成被告无法履行《解除租赁合同协议书》，责任在于原告。3、被告为履行租赁协议，投入了近千万元资金，尚欠银行贷款300多万元。若搬迁如此大的工程，需另置场地及大量资金。因补偿款未到位，客观上无力搬迁并重建，属于无法克服的因素。4、在响应国防、军队建设的同时，还应考虑社会稳定因素。被告现有学员2505名，培训机构工作人员51名。如果驾校关闭，将会给他们造成重大损失，后果不堪设想。5、中央军委确定的最后期限是2018年6月前，虽有空间但时间不长。被告请求原告按照合同约定，抓紧评估并支付合理赔偿费用。使原告完成中央军委指令，又能够让被告的广大教练、学员及时得到安置，故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定事实如下：2011年3月1日，原告解放军保障处（甲方）与被告徐耀刚（乙方）签订一份《分区沙湾农场租赁合同》，约定甲方将位于柯城区民航路沙湾农场的房屋建筑面积647.5平米，场地面积11855平米出租给乙方使用。租赁用途为机动车驾驶培训场地及餐饮等。租赁期限为十二年，合同为三年一签。自2011年3月1日起至2014年2月28日止。合同还就租金、合同解除条件、违约责任等作了约定。合同签订后，原、被告均按照合同约定履行各自义务。被告徐耀刚设立被告星光培训公司用于机动车驾驶培训，并投入资金对租赁的房屋、场地进行改造、建设。
2017年7月19日，原告解放军保障处（甲方）与被告徐耀刚、星光培训公司（乙方）签订一份《解除租赁合同协议书》，约定因军队政策法规重大调整，甲方需提前解除租赁合同，甲乙双方原于2011年3月1日签订的合同，经双方协商同意该合同于2017年6月30日予以解除，并达成如下协议：一、甲方给予乙方5个月的腾退期（自解除合同之日起），乙方必须于2017年7月30日停止经营。如乙方不按时停止经营，甲方有权采取措施，由此造成的一切后果由乙方自负。二、乙方必须交清水电费等相关费用。三、乙方与他人产生的一切损失甲方不承担责任。四、退租时原有的水电设备应保持正常。五、本协议未尽事宜由甲乙双方协商解决，协议一式三份，甲乙双方各执壹份，甲方后勤部门保存壹份，协议自双方签订后生效。六、双方补充条款：1、在履行本协议基础上，因双方合同提前解除，经双方协商，甲方对乙方所投资的设备设施按市场评估价报上级批准后给予赔偿（如未批准，按2011年3月1日签订合同的赔偿条款执行）。协议解除后，被告徐耀刚、星光培训公司未在1个月内停止经营活动。2017年10月18日，原告向两被告送达告知书，告知两被告未按解除协议约定停止营业已属违约，按照上级指示必须在2017年10月20日前停止营业，抓紧做好人员物资清退和房产移交工作，否则后果自负。但是，两被告仍然未停止经营，并认为原告未履行解除协议约定的赔偿义务，导致其无资金、无能力解除搬迁问题，表示无法在2017年11月30日前腾退租赁的房屋及场地。原告认为两被告必须先按约定停止经营，并腾退房屋及场地，之后经双方协商后，并履行向上级报批义务。
以上事实，有《分区沙湾农场租赁合同》、《解除租赁合同协议书》、《告知书》，及原、被告的陈述等证据所证实。
本院认为，原告解放军保障处与被告徐耀刚、星光培训公司签订的《解除租赁合同协议书》，明确约定因军队政策法规重大调整，甲方需提前解除租赁合同的前提下，并经双方协商一致达成解除合意，该协议体现当事人的真实意思，内容不违反法律规定，合法有效。协议约定合同于2017年6月30日予以解除，该天即为租赁合同解除之日。租赁合同解除之后，被告徐耀刚作为承租人及被告星光培训公司作为实际使用人，应当按照约定返还原告解放军保障处租赁的房屋及场地。被告徐耀刚、星光培训公司主张原告解放军保障处违约在先，造成其无法履行《解除租赁合同协议书》，享有履行抗辩权。本院认为，解除协议明确约定停止经营的时间及具体腾退期，该期限是给予被告做好人员物资清退和房产移交工作，且约定如被告方不按时停止经营，原告有权采取措施，由此造成的一切后果由被告自负。然而，两被告并未为清退作准备，仍然继续从事经营活动，明确表示无法在2017年11月30日前腾退租赁的房屋及场地，违背协商解除是基于军队政策法规重大调整的目的，也已经违反解除协议的约定。虽然解除协议补充条款对合同提前解除，协商赔偿的事宜作出约定，但是该补充条款在履行本协议基础上，且对该补充条款并没有约定具体的期限，被告徐耀刚、星光培训公司不具有履行抗辩权。双方协商签订解除协议后，被告徐耀刚、星光培训公司有义务对解除后的各项工作进行妥善安置，其提出其它抗辩理由，均没有事实与法律依据，本院不予支持。双方在补充条款中约定的赔偿事宜，协商不成，可另循解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
被告徐耀刚、衢州星光机动车驾驶员培训有限公司立即停止在柯城区民航路沙湾农场租赁的房屋及场地内的经营活动，并于本判决生效之日起十日内腾退上述租赁的房屋及场地。
案件受理费160元，减半收取80元，由被告徐耀刚、衢州星光机动车驾驶员培训有限公司负担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 童小平
二〇一七年十一月十七日
书记员 朱云芳