江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终7401号
上诉人（原审原告）：闫书侠，女，1968年8月8日生，汉族，住邳州市。
委托诉讼代理人：吴立成，邳州市天成法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王建芳，男，1966年3月3日生，汉族，住邳州市。
委托诉讼代理人：朱仕宝，邳州市水上法律服务所法律工作者。
原审第三人：张玉兰，女，1968年4月25日生，汉族，住邳州市。
原审第三人：孙静，男，1968年4月13日生，汉族，住址同上。
上诉人闫书侠因与被上诉人王建芳、原审第三人张玉兰、孙静执行异议之诉一案，不服邳州市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2017）苏0382民初112号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人闫书侠及其委托诉讼代理人吴立成，被上诉人王建芳及其委托诉讼代理人朱仕宝到庭接受调查。原审第三人张玉兰、孙静经本院依法通知未到庭参加调查。本案现已审理终结。
上诉人闫书侠上诉称，原审判决驳回上诉人诉请错误，请求撤销原审判决后改判支持上诉人原审诉请。上诉人与孙静签订购买邳州市运河街道奚仲路北侧一处房产（以下简称涉案房屋）的买卖合同，在履行期间未缴纳或未完全缴纳土地出让金不必然导致土地转让合同无效，只是属于行政处罚范围。上诉人与原审第三人孙静签订房屋买卖合同，并支付全部购房款，实际占有使用涉案房屋，未办理过户手续并非上诉人主观不办理，上诉人对此不具有过错。
被上诉人王建芳答辩称，上诉人的上诉理由不能阻却法院对涉案房屋的执行。涉案房屋至今仍登记在被执行人名下，土地使用权登记在被执行人名下。上诉人在购买涉案房屋时明知没有产权证，明知不能变更登记，对此具有过错。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判决。
原审第三人张玉兰、孙静未到庭亦未提交书面答辩意见。
原审法院查明，2014年9月14日，原告闫书侠（乙方）与第三人孙静（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定第三人将其所有的涉案房屋出售给原告，双方约定转让价格为68万元，合同约定“因该房没有办理房产证，只有土地使用权证，目前该房所处地段已被政府限制办理土地过户手续，因此，甲乙双方协商，暂不办理土地过户手续，待允许办理时再予以办理，办理时甲方须无条件予以配合，办理过户所需税、费用全部由乙方承担”。合同签订后，原告通过其夫索立堂账户向孙静打款55万元。2014年9月29日，孙静出具收条一份，收到原告支付的购房款68万元。房款付清后，孙静将涉案房屋交付给原告。原告购买涉案房屋时，没有缴纳土地出让金。邳国用（2014）第03121号国有土地使用证载明，土地使用权人孙静，座落于邳州市××镇奚仲路北侧，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨，记事2014年7月8日本宗地于2014年7月8日通过变更登记换发土地证，原有土地证［邳国用（2009）第0074号］注销。加盖有邳州市民政局婚姻登记专用章的查询单载明，男方孙静，身份证件号：，女方张玉兰，身份证件号：，结婚登记日期：2013－07－02，离婚原因：感情不和，离婚登记日期：2013－12－18。加盖有邳州市民政局婚姻登记专用章的离婚协议载明，男方孙静与女方张玉兰就有关事项达成以下协议，婚后共同住房一套房产所有权均归男方所有。常住人口登记表载明，户主孙静，与户主关系妻张玉兰，……撤回农转非，1989.8.26由集体迁入，96.7.22移运河。与户主关系女孙磊，1989年12月2日……96.7.22迁运河。”
另查明，王建芳与张玉兰民间借贷纠纷一案，原审法院于2014年9月12日作出（2014）邳民初字第1876民事判决，判决张玉兰偿还王建芳借款本金30万元及利息（以本金30万元，自2013年4月11日起至本判决确定的履行之日止按1.5%月利率计付，并从中扣减4000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由张玉兰负担。因张玉兰未按生效判决履行义务，王建芳向原审法院申请执行。原审法院于2016年6月13日作出（2015）邳执字第74号执行裁定，冻结、划拨被执行人张玉兰的银行存款300000元及迟延履行利息；或扣留、提取其相应的收入；或查封、扣押其相应价值的财产（以查封、扣押清单为准）。后于2016年6月14日向邳州市国土资源局送达了以上裁定书及协助执行通知书，对涉案房屋予以查封。闫书侠以涉案房屋为其所购买，并已对外出租为由，向原审法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。原审法院于2016年12月28日作出（2016）苏0382执异49号执行裁定，驳回闫书侠的异议请求。闫书侠不服向原审法院提起执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行，并确认涉案房屋归其所有。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因涉案房屋土地性质为划拨，闫书侠未举证证明购买房屋时经有批准权的人民政府准许并缴纳土地出让金，故双方签订的房屋买卖协议无效。闫书侠购买涉案房屋时，就已经知道涉案房屋没有房产证而无法过户，闫书侠自身对于无法过户具有过错。综上，闫书侠提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于其要求停止执行涉案房屋并确认涉案房屋为其合法占有的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，遂判决驳回原告闫书侠的诉讼请求。
本院二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，强制执行应当通过控制和处分被执行人财产来实现，即执行标的物必须是被执行人的财产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，原审法院（2014）邳民初字第1876民事判决确定的债务人为原审第三人张玉兰，查封的涉案房屋未办理房屋所有权登记，其坐落的土地使用权人为孙静。孙静与张玉兰于2013年7月2日办理结婚登记，于2013年12月18日协议离婚，孙静于2014年7月取得涉案房屋坐落的邳国用（2014）第03121号国有土地使用证。由此可以看出，原审法院于2016年6月14日查封涉案房屋时，涉案房屋的权利人为孙静，被上诉人王建芳亦未提交证据证明涉案土地及房屋为张玉兰所有或张玉兰与孙静共有，故原审法院不能对涉案房屋予以执行。上诉人闫书侠作为涉案房屋买卖协议的合同相对人，有权提起本案诉讼，但因涉案土地的性质和现状，本院对其要求确认所有权或占有的诉讼请求，在本案中不予支持。原审判决未对涉案房屋是否属于被执行人财产作出判断，仅以闫书侠不享有涉案房屋的物权期待权为由驳回其诉讼请求不当，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十五条、第二百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、撤销邳州市人民法院（2017）苏0382民初112号民事判决；
二、停止对邳国用（2014）第03121号国有土地使用证范围内的土地使用权及其地上房屋的执行；
三、驳回闫书侠的其他诉讼请求。
二审案件受理费用10600元，由被上诉人王建芳负担，一审案件受理费10600元，由被上诉人王建芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张锐
审判员 李飞
审判员 王青
二〇一八年一月十六日
书记员 赵冉