江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终9349号
上诉人（原审原告）：陆建忠（中），男，1969年3月15日生，汉族，住江苏省常熟市。
被上诉���（原审被告）：陆建康，男，1960年5月10日生，汉族，住河南省。
委托诉讼代理人：周永清，上海金时律师事务所律师。
上诉人陆建忠因与被上诉人陆建康农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2017)苏0581民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆建忠的上诉请求：撤销原判，改判陆建康将常熟市沙家浜镇昆南村（14）早头圩8号返还给陆建忠，一、二审案件受理费由陆建康负担。事实和理由：陆建康不是涉案宅基地所在地的村集体组织成员，一审判决已经认定房屋买卖协议书无效，应当判决陆建康返还房屋。涉案房屋是陆建忠与金水琴的婚后共同财产。未经金水琴同意私自处分，属于无权处分。房屋转让价值明显低于造价及周边地区区位价。陆建忠有权要求陆建康返还房屋及宅基地
陆建康辩称，本案诉争房屋的买卖没有违反法律行政法规的强制性规定；陆建忠妻子金水琴承认2007年将涉案房屋转卖给了陆建康，并签字同意；涉案房屋买卖是双方自愿协商等价有偿原则下签订的，房屋已经交付陆建康使用十年有余，根据实际情况不适宜返还。
陆建忠向一审法院起诉请求：1、确认与陆建康签订的房屋转让协议书无效；2、陆建康立即腾空常熟市沙家浜镇昆南村（14）早头圩8号房屋，返还给陆建忠；3、案件受理费由陆建康负担。
一审法院认定事实：陆建忠、陆建康系亲兄弟关系。1999年12月27日，陆建忠取得了常熟市沙家浜镇安全村四组早头圩8号房屋（以下简称涉案房屋）的村镇房屋所有权证。2007年2月24日，陆建忠、陆建康就涉案房屋签订了《房屋转让协议书》一份，该协��约定：兹有早头圩陆建忠现有住宅地（所有正附房）转让给陆建康所有。转让价格总价为壹拾捌万元正。自有2007年叁月壹日起执行。甲、乙双方各有一份。甲方：陆建中，乙方：陆建康，见证人：尤元根、陆康明、金培龙。
2015年3月，陆建忠、陆建康发生纠纷，经常熟市公安局沙家浜镇派出所调解，签订了《治安案件调解协议书》。该协议载明：2007年当事人陆建忠、金水琴夫妇将位于常熟市沙家浜镇昆南村早头圩8号房屋转卖于陆建康、时艳洁夫妇。现陆建忠、金水琴夫妇要求赎回房屋，陆建康、时艳洁不同意，后陆建忠、金水琴夫妇住入××镇××村早头圩8号，陆建康、时艳洁夫妇不同意陆建忠夫妇入住，双方发生争执。后双方达成如下协议：1.双方自愿协商约定，陆建忠、金水琴夫妻于2015年3月13日下午17时之前将所有属于陆建忠夫妇的物品搬离沙家浜镇昆南村早头圩8号；2.2015年3月13日17时后未经时艳洁夫妇同意不得擅自进入××镇××村早头圩8号；3.从现在起，房屋纠纷通过合法途径解决。
2015年3月23日，涉案房屋的水表由陆萍经手进行了变更，户名由陆建中变更为陆萍。2016年4月22日，涉案房屋电表由陆萍经手进行了变更，户名由陆建忠变更为陆萍。
另查明，2017年2月24日，常熟市沙家浜镇昆南村村民委员会出具《情况说明》一份，该说明载明：兹有本村村民陆建忠于2007年2月24日将其所有的昆南村（14）早头圩8号宅基地住宅房及附房转让给哥哥陆建康。陆建康户籍在河南省××乡市，不属于本村村民，不享受宅基地安置，根据上级政策陆建忠宅基地住宅房无法转让。故陆建忠已有宅基地，也不得在昆南村（××）××号（父母老宅）申请翻建。特此说明。
审理中，一审法院向尤元根、陆康���、金培龙、金小妹、金水明等做了调查。
尤元根陈述，其老婆陆金凤是陆建忠、陆建康的姐姐，其是陆建忠、陆建康的姐夫。2007年2月24日，陆建忠、陆建康喊其过去吃饭，当时房屋的价格都商量好了，是由其兄弟两个商量的，只是让其亲戚几个签字，其只知道陆建忠以18万元的价格将房屋卖给了陆建康，当时双方的母亲还在，提出要做个手续，所以签了2007年2月24日的房屋转让协议书。房屋没有买卖的时候，陆建忠、陆建康的母亲就住在里面，房子陆建康买下来后继续由母亲住，因为卖给别人的话母亲没有地方住。房屋买卖之后，金水琴和陆建忠就不住在8号房屋内了，母亲住了一年左右，陆建康的女儿陆萍回来工作，就在8号房屋内住了好几年，陆萍结婚也是在8号房屋内办酒的，结婚后就不住在这边了。房屋买了之后，陆建康粉刷了内墙，重装了一个卫��间，附房的屋面也翻了，今年还浇了地坪。房屋现在由陆建康退休的老婆在住，附房和正屋底楼出租了，二楼是自己住的没有出租。在母亲2014年去世后两兄弟就开始出现矛盾，陆建忠要住进8号房屋，陆建康不让，为此双方还报警过。
陆康明陈述，其是陆建忠的哥哥、陆建康的弟弟，2007年2月24日，陆建康喊其过来吃饭，让其在房屋转让协议见证人处签了字。房屋原来是想卖给金水琴的姑姑金小妹的，后来其母亲打电话给陆建康，让陆建康买下来给其住。当时金水琴和陆建忠是开厂的，房子卖了想凑点资金，当时房屋价格是18万元，价格是他们兄弟两个自己商定的，该18万元包括了陆建忠向陆建康借款的10万元本金。2007年2月24日，陆建康要回河南上班了，尤元根提出来亲兄弟明算账，要做个手续，所以就有了2007年2月24日的房屋转让协议书。具体18万有没有给、怎么给的其不清楚，房屋协议签订之后，8号房屋中好点的家具被金水琴和陆建忠搬走了，差一点说不要了给陆建忠使用。房屋买卖之后，金水琴和陆建忠就没有住过了。8号房屋之前一直是其母亲住的，买了之后也就继续由母亲居住，陆建康在买之前回家看母亲也是要住的，买之后就住了，陆建忠、老婆和孩子都住的。买了之后陆建康大屋内墙壁涂料、二楼装了厨房间、卫生间，附房三间翻了屋面、做了吊顶，地坪也重新浇了。陆建康的女儿陆萍是在2011年左右回常熟的，之后就住在了8号房屋中，住了三年，当时陆萍结婚也是在8号房屋办的喜事。陆建康和老婆一年回来两三次，现在退休了，女儿嫁出去之后也不回来住了，母亲在2014年9月左右去世，隔了一年左右，陆建康把房屋租给了别人。另外的老房子61号是三间正房一人一间，附房三间其两间，陆建忠一间，现���还是这样，房屋已经破的不能住人了，其也搬出来十七八年了。
金培龙陈述，陆建忠、陆建康是其的舅子，其老婆是陆建康的妹妹、陆建忠的姐姐。8号房屋是当时陆建忠想卖给别人，因为当时母亲还在世，不同意房屋卖给别人，喊陆建康把房子买下来。当天，其几个亲戚被喊去吃饭，然后就签了2007年2月24日的房屋转让协议书，其只知道房屋以18万元的价格卖的，具体钱款交付不清楚。签订协议后，陆建忠和金水琴就不住在里面了，是母亲住在里面，陆建康回来也会住在里面的，房屋没有卖的时候陆建康回来也会住的，陆建康陆萍女儿回常熟工作就住在8号房屋内，结婚也是在8号房屋内居住的。房屋买后，陆建康对房屋的楼上简单装修了一下，附房也修了一下，现在附房租掉了。2015年左右母亲去世后，陆建忠提出来要回房屋，后来这件事也一直没有解决��
金小妹陈述，其是陆建忠妻子金水琴的姑姑，和陆建康没有关系。当时金水琴做生意亏本了，向其开口借钱，说把8号房屋抵押给其借款，不放心的话可以做给手续。当时陆建忠的母亲以为要把房子卖给其，所以不同意。后来陆建忠听其母亲的，将房子卖给了陆建康，至于他们的房子是抵还是卖不清楚，买了多少钱也不清楚。本来金水琴想向其借款10-15万元，后来房子没有谈成就一分钱也没有借。他们的母亲去世后，其有一次看见陆建康老婆将陆建忠他们的被子从楼上扔下来，差点扔在隔壁老人身上，金水琴相关物品都寄存在其家，没有地方放。陆建康对房屋没有进行装修或翻建，只是换了卷帘门。在陆建忠母亲去世前陆建忠就有想法要回房子，但是其母亲说等陆建忠女儿结婚后再说，不然影响不好，后来其母亲去世后双方就撕破脸了，由派出所出面处理了。
金水明陈述，其是金水琴的哥哥，陆建忠的舅子。当时陆建忠开厂有点困难，后来其帮陆建忠等把市区的房子抵押了。当时其以为金水琴和陆建忠把8号房屋抵押借款了，因为金水琴将厂转让给其也是用来抵债的。其只知道8号房屋是抵押的，是先借了钱还不出来，后来把房子抵押给了陆建康，不知道是买卖房屋。
对于上述证人证言，陆建忠质证后认为，对于尤元根的笔录，尤元根曾向陆建康借款20万元，未支付利息，其笔录无真实性，房屋更换过墙门，内墙进行过涂料，卫生间重新装了，附房只是补漏，地坪是陆建忠浇的，不是陆建康；陆萍大概在2012年左右回常熟，当时住在其厂里，因为老房子没有空调，大概住了两三个月，还是其去苏州接送上下班的；对于陆康明的笔录，附房是补漏，不是翻建；对于金培龙的笔录，协议签订之前、之后���都是在8号房屋居住的，结婚的家具也都在房屋里，家具和农具都是在2015年3月12日搬出来的；对于金小妹的笔录，无异议；对于金水明的笔录，无异议。陆建康质证后认为，对于尤元根、陆康明、金培龙的笔录均无异议；对于金小妹笔录，有异议，金小妹和金水琴是亲戚关系，证明力弱，其对陆建康女儿是否结婚都不清楚，其根本就不清楚房屋的情况；对于金水明的笔录，真实性有异议，金水明作为金水琴的哥哥，其证明力弱，房屋有相应的买卖协议，没有抵押协议，故金水明的证词证明力低。
庭审中，双方一致确认涉案房屋的价格是18万元，因签订房屋转让协议之前，陆建忠曾向陆建康借款10万元未归还，故10万元借款本金加上利息1.5万元、转让时陆建康给付的2万元、转让后陆建康汇款的4.5万元，共计18万元组成了房屋价款。同时陆建康亦陈述，其户籍���河南。
关于本案房屋转让协议是否有效及陆建忠是否实际交付房屋，双方争议较大。
以上事实，身份证、房屋转让协议书、工程建设许可证存根、常熟市村镇房屋产权现场查勘记录表、情况说明、证明、分家协议、申请书、常熟市公安局治安案件调解协议书、电力通用机打发票、照片、更名过户申请表、业务变更单、房屋所有权证、用户缴费委托书、业务申请表、缴费凭证、调查笔录、调解笔录及本院庭审笔录等证据为证。
一审法院认为，陆建忠与陆建康所签订的房屋转让协议所涉房屋系农村宅基地房屋。根据相关法律规定，宅基地房屋的转让具有特殊性。陆建康的户籍在河南，与陆建忠非同一集体经济组织成员，故本案所涉宅基地是禁止转让的，双方所签订的房屋转让协议书应认定无效，故对陆建忠主张房屋转让协议书无效的诉��请求，法院予以确认。但考虑到陆建忠、陆建康签订房屋买卖协议已长达10年，根据房屋款项的交付情况、转让协议中三个见证人的证言、房屋已由陆建康进行翻修、陆建康女儿在该房屋结婚、办酒、涉案房屋的水、电过户等事实，可以认定涉案房屋在签订转让协议后已由陆建忠交付给了陆建康，并由陆建康实际进行了占有、使用等物权处分行为。另根据治安调解协议书载明的内容亦可以看出，陆建忠最早要求赎回涉案房屋的时间为2015年3月，故综合权衡买卖双方的利益，涉案房屋以不返还为宜。故对陆建忠要求返还涉案房屋的诉讼请求，本案碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：一、确认陆建忠与陆建康于2007年2月24日签订的《房屋转让协议书》无效；二、驳回陆建忠的其他诉讼请求。案件受理费80元，由陆��忠负担40元，陆建康负担40元。
二审经审理查明的事实与一审一致。
二审另查明，2015年3月的《治安案件调解协议书》上有金水琴签名。
二审中，陆建忠陈述将房子卖给陆建康事先没有征得妻子金水琴的同意，但签协议的时候金水琴来了。
本院认为：2007年2月24日陆建忠与陆建康签订房屋转让协议书，将自己的住宅转让给陆建康，并约定了转让价格。因涉案房屋属于宅基地上的住宅房屋，而陆建康户籍河南省××乡市，因此该房屋转让协议应当认定为无效。但签订房屋转让协议是双方真实意思表示，陆建康已经支付了房屋对价，并接收房屋进行翻修入住。上述事实，由两人的亲戚尤元根、陆康明等证言证明，故一审法院根据双方房屋买卖的实际情况判决不予返还并无不当。陆建忠上诉认为出售房屋未征得其妻子金水琴的同意，��二审中又陈述签订协议时金水琴在场，2015年3月常熟市公安局沙家浜镇派出所调解的《治安案件调解协议书》确认了房屋买卖的事实，金水琴也在该协议书上签名，因此，陆建忠该上诉理由不能成立。
综上，陆建忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陆建忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年十一月二十四日
书记员 沈华君