湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘07民终389号
上诉人(原审被告)：陈灵杰，男，1987年8月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
被上诉人(原审原告)：湖南鸿鑫置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处朝阳路社区居委会武陵大道197号4栋2楼。
法定代表人：刘芳，该公司执行总经理。
委托诉讼代理人：黎斌，常德市新星法律服务所法律工作者。
上诉人陈灵杰因与被上诉人湖南鸿鑫置业有限公司(以下简称鸿鑫置业公司)租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2017)湘0702民初3847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈灵杰，被上诉人鸿鑫置业公司的委托诉讼代理人黎斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈灵杰上诉请求：撤销原判，驳回鸿鑫置业公司的诉讼请求；由鸿鑫置业公司承担本案全部费用。事实与理由：一、原判认定本案为租赁合同纠纷，属认定事实和适用法律错误。虽然涉案《泓鑫*名都桃林地下停车位租赁服务合同》(以下简称《地下停车位租赁合同》)第二条明确约定本合同承租期限为20年，但第六条第三项约定“本协议到期之后，双方约定由本人无偿续租该车位，使用期限与地上建筑物期限相等”，根据该条约定双方所产生的法律关系实质是买卖合同关系；二、本案《地下停车位租赁合同》为无效合同，依法自始不具有法律效力。该合同第六条第三项的约定，违反了《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定，系以租赁合同之名行买卖合同之实，以合法形式掩盖非法目的，依据《合同法》第五十二条，应认定该合同为无效合同。
鸿鑫置业公司辩称：一、双方签订的《地下停车位租赁合同》应为租赁合同。双方并没有在该合同中约定陈灵杰获得车位使用权可以买卖的条款，不存在以租赁合同之名行买卖合同之实；二、双方签订的《地下停车位租赁合同》系陈灵杰与鸿鑫置业公司的真实意思表示，没有违法《合同法》的规定，并非以合法形式掩盖非法目的，应认定为有效合同。请求驳回上诉，维持原判。
鸿鑫置业公司向一审法院起诉请求：1.陈灵杰向鸿鑫置业公司给付停车位租金100000元，并按人民银行同期贷款基准利率向鸿鑫置业公司支付逾期付款违约金；2.陈灵杰承担一审案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年11月14日，陈灵杰作为乙方与常德市三棱物业服务有限公司(以下简称三棱物业公司)作为甲方签订了《地下停车位租赁合同》，约定：为了便于泓鑫*名都桃林地下停车场停车位的正常管理和车辆的有序出入，鸿鑫置业公司将其投资建设的本小区地下停车场部分停车位委托给甲方进行经营管理。甲方据此与乙方在平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则下，就甲方将小区停车位出租给乙方使用的事宜达成一致意见，特订立本合同。停车位编号：169#，所在位置：北区。本合同承租期限为20年，自2015年11月14日始至2035年11月14日止。双方约定地下停车位采用分期付款：第一次于签约之日付伍万元；第二次于2016年11月14日付伍万元；第三次于2017年11月14日付伍万元。不含停车服务费。如逾期未付清，甲方有权收回该停车位，并不退还任何费用。双方约定于2015年11月14日由甲方向乙方发放停车位出入卡，乙方即可按泓鑫*名都桃林地下停车场的管理规定合法合理使用所租用的车位。同日，陈灵杰向三棱物业公司交纳泓鑫*名都桃林地下停车场北区169#车位租赁款50000元，三棱物业公司将车位交付陈灵杰使用，后陈灵杰未再依约交纳剩余款项。另查明，泓鑫*名都桃林地下停车场停车位属人防工程，具有人民防空功能，其由鸿鑫置业公司投资修建，且未计入房屋建筑公摊，该项目已由相关部门验收备案。三棱物业公司于2016年12月20日向鸿鑫置业公司发出《关于李勇丽、陈灵杰拖欠地下停车位租金的函》，其内容写明陈灵杰未按期缴纳租金，要求鸿鑫置业公司直接向其收取余下欠付的租金。
一审法院认为，该案系租赁合同纠纷，陈灵杰与三棱物业公司签订《地下停车位租赁合同》系真实意思表示，双方应当按约定履行，三棱物业公司按约将车位交由陈灵杰使用，陈灵杰应当按约支付租金。关于陈灵杰辩称鸿鑫置业公司不是本案适格主体的主张，根据《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，本案中，陈灵杰与三棱物业公司签订的《地下停车位租赁合同》中明确了“鸿鑫置业公司将其投资建设的本小区地下停车场部分停车位委托给甲方进行经营管理”，故陈灵杰对于鸿鑫置业公司与三棱物业公司之间的委托关系明知，该合同直接约束鸿鑫置业公司与陈灵杰。同时，三棱物业公司亦向鸿鑫置业公司出具了要其直接向陈灵杰收取余下欠付的租金的函，故鸿鑫置业公司有权向陈灵杰收取租金，是本案的适格主体。关于陈灵杰辩称其所租赁的车位属人防工程，所有权属于国家，其无权处理该车位，合同无效的主张，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”以及参照《湖南省人民防空工程产权管理办法》第四条“人防工程实行谁投资、谁所有的原则。战时服从人民政府统一调用”、第六条“人防工程所有权人依法占有、使用、抵押、出租、处分人防工程和取得收益等的合法权益受法律保护。”的规定，泓鑫*名都桃林地下停车场停车位系鸿鑫置业公司投资修建，鸿鑫置业公司依法对其享有使用收益权，陈灵杰的该项辩称不成立。陈灵杰系合同违约方，且其与鸿鑫置业公司签订的《地下停车位租赁合同》中对于租金支付期限有明确约定，对鸿鑫置业公司要求陈灵杰给付停车位租金100000元并按人民银行同期贷款基准利率支付逾期付款违约金的请求予以支持。判决：陈灵杰于本判决生效之日起十日内向鸿鑫置业公司给付停车位租金100000元并按同期人民银行贷款基准利率支付逾期付款违约金(逾期付款违约金自2016年11月15日起至2017年11月14日止以50000元为基数计付，自2017年11月15日起以100000元为基数计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2346元，减半收取1173元，由陈灵杰负担。
本院二审期间，陈灵杰围绕上诉请求提交了五份证据：1.规划设计资料及现场照片、微信谈话记录，拟证明鸿鑫置业公司擅自更改规划，致使车辆不能进入地下停车库的事实；2.中国电信常德分公司CDMA语音清单、截屏短信，拟证明陈灵杰与鸿鑫置业公司签订的合同虽名为租赁合同而实为买卖合同的事实；3.泓鑫*名都桃林业主意见表，拟证明鸿鑫置业公司虚假宣传，迫使小区业主购买地下停车位，现在小区人车流通不畅，消防通道24小时被占用的事实；4.小区业主向三棱物业公司提交的《提请加强管理、提高物业服务质量的函》，拟证明三棱物业公司的服务态度消极，通道秩序没有改善事实；5.案外人刘婵、邹智分别于2016年7月1日、2017年6月8日与鸿鑫置业公司签订的《泓鑫*名都桃林地下车位使用权转让合同》，拟证明刘婵、邹智与鸿鑫置业公司签订的合同中明示车位属于人防工程，而陈灵杰与鸿鑫置业公司签订的合同中并没有对此予以明示的事实。
经庭审质证，鸿鑫置业公司认为陈灵杰所举证据1均为复印件，对其真实性、合法性、关联性均持异议；证据2语音清单的信息栏中未注明时间、拨出号、拨入号，仅凭电话无法确定工作人员的身份，对其真实性、合法性、关联性均有异议；证据3没有加盖泓鑫置业公司的公章，无法证明其真实性；证据4系复印件且没有注明来源，不予认可；证据5为复印件，加盖的公章不明显，无法核其真实性，且该合同与涉案的合同没有可比性，不能达到其证明目的。本院认为，陈灵杰所举证据1均系复印件，规划设计资料所附的表格未加盖公章，来源不明，现场照片未注明拍摄人员、时间、地点，微信谈话记录不完整，对其证明效力不予认可；证据2语音清单不能证明相关人员身份，且无法确定通话内容，截屏短信已在一审中提交，不能作为二审新证据；证据3仅表明三棱物业公司对小区停车环境管理不规范等问题，不能达到其证明目的；证据4与本案无关；证据5所涉合同法律关系、签订时间与本案不同，不能达到其证明目的。
本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，《地下停车位租赁合同》第五条约定：本车位的所有权为鸿鑫置业公司所有，乙方不得擅自转租，如确需转租，必须征得甲方的同意，转租对象仅限于鸿鑫.名都桃林业主，同时在甲方办理相关手续，并按照1000元/个交纳手续费。第六条第三项约定：本协议到期之后，双方约定由乙方无偿续租该停车位，使用期限与地上建筑物期限相等。
本院认为，本案的争议焦点为：1.原审认定本案为租赁合同纠纷是否恰当；2.涉案《地下停车位租赁合同》是否有效。
关于焦点一，《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可以看出，租赁合同区别于买卖合同的根本特征在于，租赁合同约定的是转移租赁物的使用或收益权，而不是所有权。租赁合同终止时，承租人需返还租赁物。本案中，从陈灵杰与三棱物业公司签订的合同内容来看，均符合租赁合同的特征。虽然该合同第六条第三项约定“本协议到期之后，双方约定由陈灵杰无偿续租该停车位，使用期限与地上建筑物期限相等”，但不影响合同的性质。故原审认定本案为租赁合同并无不当。
关于焦点二，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可以看出，租赁合同最长期间不得超过20年，如续订租赁合同，租赁期限仍需受20年最长租赁期限限制，但对续订合同的次数，法律并没有禁止性规定。本案中，陈灵杰与三棱物业公司签订的《地下停车位租赁合同》租赁期限从2015年11月14日始至2035年11月14日止，未超过20年的时间。依据合同的约定，本协议到期之后，双方可续租。虽然法律对续租的次数没有禁止性规定，但续租期限的总和不得超过地上建筑物的期限。故陈灵杰在未举证证明涉案租赁合同存在其他依法应认定无效的情形下，仅以该合同第六条第三项的约定为由主张无效，其理由不成立，本院不予支持。
综上所述，陈灵杰的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2346元，由陈灵杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖丕国
审判员 李设球
审判员 文晓桃
二〇一八年五月九日
书记员 侯雨彤
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。