西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0102民初821号
原告中国银行股份有限公司西安东新街支行，住所地西安市东新街246号。
负责人张渭，行长。
委托代理人李春雷，陕西联强律师事务所律师。
委托代理人鹿军波，陕西联强律师事务所律师。
被告张莉，女，1979年9月10日出生，汉族。
被告朱江，男，1979年8月10日出生，汉族。
陕西佳鑫置业有限公司，住所地西安市太白南路118号。
法定代表人金建明，董事长。
委托代理人李潇，陕西许小平律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告张莉、朱江、陕西佳鑫置业有限公司借款合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司西安东新街支行的委托代理人鹿军波、被告陕西佳鑫置业有限公司的委托代理人李潇到庭参加了诉讼。被告张莉、朱江经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司西安东新街支行诉称，2011年5月18日，原告与第一、第二、第三被告签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定：原告向被告张莉、朱江发放借款210万元，借款期限为324个月，借款用于购买位于西安市雁塔区绕城高速以南大华·公园世家XX幢X单元X层XXXXX号房产一套，被告陕西佳鑫置业有限公司对该笔贷款承担阶段性连带保证责任。合同生效后，原告按约发放了贷款，但被告张莉、朱江却违反合同约定未按期履行还款义务。原告多次催要未果。要求1、判令解除编号为2011年东支零借字第（房）0493号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；由被告张莉、朱江立即偿还贷款本金1993115.34元，利息及罚息30605.61元，合计2023720.95元（截止2015年8月3日）及至实际清偿万贷款本息之日的相应利息。2、判令被告张莉、朱江以抵押房产对原告承担抵押担保责任，原告对抵押房产具有优先受偿权。3、判令被告陕西佳鑫置业有限公司对被告张莉、朱江的借款承担连带保证责任，代为清偿本息。4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
被告张莉、朱江未到庭答辩。
被告陕西佳鑫置业有限公司辩称，房产已经做了抵押登记，中行应该先行使抵押权，我们在扣除抵押物之后不足部分承担担保责任。
经审理查明，2011年5月18日，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告张莉、朱江、被告陕西佳鑫置业有限公司签订了编号为2011年东支零借字第（房）0493号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定：原告中国银行股份有限公司西安东新街支行向被告张莉、朱江提供贷款210万元，用于购买位于西安市雁塔区绕城高速以南大华公园世家XX幢X单元X层XXXXX号房产。贷款期限324个月，自原告实际放款日起计算。贷款利率为浮动利率方式，从原告实际放款日起，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率计息。被告张莉、朱江按月等额本息还款，应自发放贷款后第二个月开始按月还款，未按期归还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。被告张莉、朱江以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，所购房屋为期房的，被告张莉、朱江应在本合同签署后15日内与原告到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记；所购房屋为现房的，被告张莉、朱江应在取得《房屋所有权证》后15日内与原告到有关登记部门办理抵押登记。被告陕西佳鑫置业有限公司对该贷款承担阶段性连带保证责任。同日，原告与被告张莉、朱江签订《西安市房地产抵押合同》一份，约定：被告张莉、朱江提供座落于西安市雁塔区绕城高速以南大华公园世家XX幢X单元X层XXXXX号房产作抵押，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用（利息及违约金按借款合同约定计算）。贷款合同和抵押合同签订后，原告按约于2011年向被告张莉、朱江发放了贷款210万元，并于2014年3月21日对涉案房屋办理了预售商品房贷款抵押登记备案，被告张莉、朱江截止2015年8月3日已逾期3期。截止被告张莉、朱江尚欠原告借款本金1993115.34元未还。
另查，2013年9月1日，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行（甲方）与被告陕西佳鑫置业有限公司（乙方）就大华·公园世家项目签订个人房屋贷款合作协议，合同约定符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。乙方同意提供阶段性连带责任保证担保，时间自《借款合同》生效之日起至借款人办理房屋产权证书并将抵押备案证明更换为正式《他项权利证》止。本案房产抵押登记备案证明已办理，但原告亦未取得他项证。原告中国银行股份有限公司西安东新街支行根据陕银监办发（2014）356号文件，于2015年8月31日将行名由：“中国银行股份有限公司西安东大街支行”变更为：“中国银行股份有限公司西安东新街支行”。
以上事实，有2011年东支零借字第（房）0493号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款凭证、《西安市房地产抵押合同》、逾期未还款查询单及当事人当庭陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告张莉、朱江、陕西佳鑫置业有限公司签订的借款合同、原告与被告张莉、朱江签订的抵押合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。被告张莉、朱江在原告依约履行出借义务后，从2015年8
月至今未依约履行还款义务，构成违约，原告依约有权解除借款合同，提前向被告张莉、朱江收回借款本息并要求被告陕西佳鑫置业有限公司承担连带保证责任。截止2015年8月3日尚欠原告借款本金1993115.34元，利息及罚息30605.61元未还，故原告要求解除借款合同并要求被告张莉、朱江偿还借款本金1993115.34元，利息、罚息、复利30605.61元（截止2015年8月3日）及至实际清偿完贷款本息之日的利息、罚息、复利之诉讼请求，本院应予支持。至于被告陕西佳鑫置业有限公司辩称“本案涉及贷款既有物的担保，也有人的保证，被告陕西佳鑫置业有限公司应该在原告行使物的担保权利后的不足范围内承担保证责任”一节，因本案涉案房屋仅办理了预售商品房贷款抵押登记备案，尚未正式办理抵押登记，双方并未约定在涉案房屋办理了预售商品房贷款抵押登记备案的情况下被告陕西佳鑫置业有限公司的连带保证责任免除，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持，但被告陕西佳鑫置业有限公司在替被告张莉、朱江承担连带保证义务后，享有追偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百百十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告张莉、朱江、陕西佳鑫置业有限公司签订的2011年东支零借字第（房）0493号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。
二、被告张莉、朱江在本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司西安东新街支行偿还借款本金1993115.34元及利息、罚息（截止2015年8月3日止的利息及罚息为30605.61元，2015年8月4日起至实际给付之日止的利息及罚息按合同约定计算支付）
三、原告中国银行股份有限公司西安东新街支行对被告张莉、朱江、购买的座落于西安市雁塔区绕城高速以南大华公园世家XX幢X单元X层XXXXX号的抵押房产的处置价款享有优先受偿权。
四、被告陕西佳鑫置业有限公司对上述债务承担连带担保责任。
诉讼费22990元（原告已预交），由被告张莉、朱江、陕西佳鑫置业有限公司共同承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 晏航舰
代理审判员 钟 茜
人民陪审员 温 萍
二〇一六年九月六日
书 记 员 曹 凯