苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)相渭民初字第00412号
原告：苏州卡文电子有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇淞南村淞浦路28号。
法定代表人：陈新军，总经理。
委托诉讼代理人：潘秋红，江苏益友天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐黎宏，江苏益友天元律师事务所实习律师。
被告：苏州凯信电子科技有限公司，住所地苏州市相城区北桥镇灵峰村锦峰工业园。
法定代表人：黄道荣，董事长。
委托诉讼代理人：王文文，上海众律律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亚琴，上海众律律师事务所实习律师。
原告苏州卡文电子有限公司（以下简称卡文电子）与被告苏州凯信电子科技有限公司（以下简称凯信电子）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转普通程序依法组成合议庭，由审判员干文建担任审判长并主审，人民陪审员钱惠良、吴进兴参加评议，于2016年8月5日再次公开开庭进行了审理。二次开庭，原告卡文电子的法定代表人陈新军（参加第一次开庭）、委托诉讼代理人潘秋红、徐黎宏，被告凯信电子的委托诉讼代理人王文文、刘亚琴（参加第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卡文电子诉称，2013年11月28日，被告为出租方，原告为承租方，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定租赁期限为2013年12月1日至2016年11月30日，被告在合同第三条第二款特别承诺“甲方向乙方保证，在租赁期内乙方可扩产至两台电镀生产流水设备”。然合同订立后，被告违反承诺，未能提供合同约定的租赁条件，并于2014年11月26日向原告送达停产通知书，要求原告停产。被告以实际行动表明解除租赁合同，且被告构成重大违约，给原告造成巨大的经济损失。为此请求法院判令：1、被告向原告支付违约金人民币683700元；2、被告向原告赔偿高于违约金部分的损失人民币505440.14元；3、被告承担本案诉讼费用。
第一次开庭时，原告对损失中的搬迁设备费从原来的238200元变更为195138.4元，即高出违约金部分的损失变更为462378.54元。第二次开庭时，原告变更第1、第2项诉讼请求为要求被告按合同约定支付违约金人民币1367400元（按2年租金计算）。
被告凯信电子辩称，1、原告称被告违反合同约定，合同签订时，被告承诺满足原告扩展至两条电镀生产线的设备和场地需要，承诺承担环保排污手续的审批。根据相关法律规定，被告不可能在明知不得对外出借环保资质的情况下，仍签订对己不利的合同或承诺承担相关审批手续，作出不可能完成的承诺。结合合同6.4条约定原告另增设施设备的，应征得被告同意，须审批的，还应由被告报请审批，进一步证明被告陈述的上述事实。2、原告未经批准擅自增线经营，被环保局责令停产并限期拆除，是导致环保局行政处罚的直接原因，更是导致房屋租赁合同不能继续履行的根本原因。3、原告擅自搬离租赁厂房，导致合同实际解除，被告不应当承担违约责任。被告收到环保局的行政处理和行政处罚后向原告发出停产通知，要求拆除不符合规定的电镀线，限在2014年12月15日前拆除，被告仅是要求原告停产并拆除不符合规定的电镀线，并未要求其搬离租赁厂房，是原告自行搬离导致了合同的实际解除。原告提交的损失清单及诉请无事实依据和法律根据。另外，虽然被告要求原告将不符合规定的生产线限于2014年12月15日前拆除，但原告实际到2015年8月6日停产并拆除，期间一直处于生产经营状态，原告也并未举证证明在此时间段已停止生产，故原告要求赔偿此时间段内发生的工人工资毫无依据。针对搬迁期间的工人工资，根据原告的诉请，自原告实际停产和拆除生产线之日至原告实际搬离厂房之日持续三个月之久，依照合同法第119条的规定，被告对扩大部分损失不予赔偿。原告自8月6日自行拆除了生产线并三日内搬离，也就是说原告的搬离时间仅为三天。第二次开庭时，补充答辩：并非被告违约导致双方合同无法继续履行，而是原告未经被告同意及相关部门批准擅自新建电镀生产线，导致行政处罚，造成合同无法继续履行。停产通知是被告依环保局的通知作出，原告不能以停产通知作为依据来主张被告所谓的违约行为。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证，被告的企业登记资料查询表、组织机构代码证，复印件，证明原、被告的主体身份。
2、房屋租赁合同原件1份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，合同第三条第二款约定，被告保证在租赁期内原告可扩产至两条生产线，这是签订租赁合同的前提条件。合同第九条第一款约定了双方的违约责任。原告对合同6.4条的理解是两条生产线之外才需要审批。
3、停产通知书复印件1份，证明被告存在违约行为。
4、被告的相关环境影响报告文件资料（含电镀行业排污许可资料）2份，证明被告具有电镀行业排污许可资质，符合租赁合同当时约定的相关条件。
5、2013年至2015年间环保局对被告下发的行政处理通知书和行政处罚决定书共3页，证明环保局处罚的主体是凯信电子，处罚决定中未提及卡文电子，被告将环保部门处罚的相关事实与理由强加在原告身上，认为环保局的处罚与原告有关，并据此下达了停产通知书，没有事实和法律依据。
6、2015年2月至2015年8月的工资单，证明发生停工期间工人工资545648.16元，这些工资由原告的负责人垫付。银行账单23页，证明原告的负责人垫付工人工资，公司停产期间未产生经营收入。施工合同两份12页，证明原告这次搬迁造成的损失。付给搬迁方、施工方的转账记录，一并提供发票8页，证明相关损失。
经质证，被告发表如下意见：
证据1，无异议。
证据2，真实性无异议。需要强调：根据合同6.4条，原告未经批准擅自增设设施设备，已构成严重违约，合同9.1条违约责任条款是双方对自身原因造成的违约应承担的后果，本案中因原告擅自搬离租赁厂房而导致合同解除，应由原告承担违约责任。
证据3，真实性无异议，证明内容有异议，被告仅是按照环保局的通知，要求原告将不符合规定的电镀生产线停产并限期拆除，但自始至终未要求解除合同，反而原告未按照合同约定擅自增建电镀生产线，后来擅自搬离，致使合同解除。
证据4，真实性无异议，证明目的也无异议。
证据5，两份证据的真实性无异议，虽然行政处罚通知书的抬头是被告名称，但实际违规新增的电镀生产线由原告搭建，被告仅是依据行政处罚的内容和相关事实向原告发出停产通知书，并没有如原告诉称要将其赶离租赁场所。
证据6，对工资单的真实性不认可，二、三、四、五月，原告一直在正常生产，所支付的工资不应由被告承担，六、七、八月，首先对于原告所发工资金额无法确认，其次，这三个月的工资即使有真实支出也不应该由被告承担。对银行账单的真实性无异议，对于关联性，被告注意到原告拉的这几张对账单一部分起止时间是2015年的4月到2015年的5月底，对于这部分的转账无法确认对方用户与原告是否存在用工关系，即便有用工关系，这个时间段原告在正常生产经营，工资不应由被告承担，另一部分是2015年8月到11月的，这个时间段也无法确认对方用户与原告的用工关系。原告因其自行离场而与被告终止了合同关系，所谓的工资损失不应由被告承担。两份施工合同真实性无法确认，即便有，所谓的搬迁损失也应结合转账记录和相关发票予以确认。对原告提供的发票和转账记录真实性无异议，对于证明目的，其无法确认搬迁的真实费用，由法院决定。
被告为反驳原告主张，向本院提供了如下证据：1、搬线通知1份，证明原告自行离开租赁场所，致租赁合同终止。2、房屋租赁合同1份（与原告举证系同一合同），证明原、被告于2013年11月28日签订房屋租赁合同，合同约定原告增设附属设施和设备应事先征得被告的同意，按规定需向有关部门审批的还应报请有关部门审批后方可进行。3、环保部门的行政处理通知书、费用核对单4份（7页），时间自2014年12月25日至2015年7月25日，原、被告双方就水电费等费用的对账确认单，证明因为原告增设生产线而导致相关行政处罚，水电费的支出也印证了原告一直在经营当中的事实。
经质证，原告发表如下意见：
证据1，真实性无异议，认可合同终止，但是终止的责任在于被告。证据2，真实性无异议，证明内容有异议的，真实意思是如果原告要增设第三条生产线需要报批并征得被告的同意。证据3，行政处理通知书真实性无异议，但不能证明被告的主张，与原、被告双方的本案争议也没有关联性。费用核对清单真实性无异议，通过核对清单的水电费可以看出，水电费的使用量在减少，六、七月份几乎没有。
经审理查明，被告系经批准排污许可的从事生产新型仪表接插件、光电子元器件及表面处理和销售自产产品的企业。2013年11月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，被告为甲方、出租方，原告为乙方、承租方，甲方将位于相城区北桥街道聚峰路6号厂房第3层，建筑面积2279平方米出租给乙方使用，租赁期3年，自2013年12月1日至2016年11月30日，乙方承诺租赁房屋作为汽车连接器及其他电子产品的表面处理。第三条第二款：甲方向乙方保证租赁期内乙方可扩产至两台电镀生产流水设备。房屋租金300元/平方米/年，支付方式先付后用，从2014年3月1日起开始计算。双方还规定了物业管理费、水电费及乙方使用甲方污水处理设施需承担甲方污水处理费等支付办法。第六条厂房使用要求第四款约定为：乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。违约责任约定：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，若在租期一年以上违约，补偿乙方一年租金，若在租期一年以内违约，补偿乙方剩余租期内的租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方一年租金。合同订立后，被告向原告交付了出租房屋，原告自建一台电镀生产流水设备，并开始生产经营。
2014年7月15日，相城区环保局因查实被告有擅自新增电镀生产线并部分生产线投入生产，未执行2013年9月30日前相关太湖流域电镀整治要求，对被告作出苏相环行处（2014）第000240号行政处理通知书，决定：1、立即停止新增电镀生产线的建设及生产并恢复原状，2、局监察大队将依据相关法律法规进行跟踪管理，并于2014年7月22日前将整改结果报局监察大队。同年10月13日，相城区环保局对被告作出苏相环罚【2014】35号行政处罚决定书，载明：执法人员于2014年8月6日查实，你单位未经环保审批擅自建设电镀生产线项目并部分投入生产，…，你单位违反了国务院《建设项目环境保护管理条例》第十二条第一款的规定，已构成污染环境的违法行为。作出如下处罚决定，1、责令限期拆除未经环保审批的生产线，2、罚款人民币捌万元整。被告于2014年11月28日向原告发生停产通知书，内容为：现接环保部门通知，责令要求贵部投建的不符合规定的电镀线停产，并限期在2014年12月15日前拆除，因本事件属于国家环保法政策强制命令，故通知贵部从即日起按要求停产拆线，如无视本通知放任生产，由此造成的一切后果自负。后原告实际于2015年8月6日拆除电镀生产流水设备，双方签署搬线通知1份，写明卡文电子于2015年8月6日将C栋三楼电镀线自行拆除，搬离期限三天，现通知凯信电子，希凯信电子给予放行。原告认可2013年12月1日至2014年11月26日期间均是正常经营。原告表示2015年5月4日前发生的租金已全额支付。被告认可水电费、租金等均收至2015年4月中旬。庭审中原告认可租金支付到2015年4月中旬，剩余水电费在2015年8月6日搬离时付清。以上，原告认为被告于2014年11月28日向原告发出停产通知，后阻挠原告正常生产，对原告拉闸限电，被告以实际行动与原告终止合同，违反了当初合同的承诺，遂于2015年6月7日诉至本院，要求被告承担违约责任，违约金按剩余二年租期租金计算，每年683700元（2279*300），二年1367400元。
上述事实，有原告提供的原、被告主体身份材料、房屋租赁合同、停产通知书、环境影响报告文件资料（含电镀行业排污许可资料）、行政处理通知书、行政处罚决定书、被告提供的搬线通知、费用核对单及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
审理中，原告表示对先行主张的损失计算1189140.4元，其中停产工人工资418150.72元（2015年2月78161.3元，3月116275元，4月113696.87元，5月110017.33元），计算三个月搬迁时间工人工资339989.42元（按2015年3月至5月的工人工资计算），搬迁装修损失192800元，搬迁设备损失238200元，后变更为195138.4元。对于工人工资，原告提供了工资清单及户名陈新军的中国民生银行账户对账单予以证明，但工资清单反映5月份工资为58197.33元。对于搬迁装修损失，原告提供2015年7月24日与苏州市金艮建材有限公司签订的地坪涂装工程合同1份、金额54000元的增值税专用发票1张及2015年7月31日与昆山六叶装饰设计工程有限公司签订的施工合同1份、金额152000元的增值税专用发票1张，上述工程地点为太仓市黄桥路3号。对于搬迁设备损失，原告提供发票6张，分别为搬运费32860元、购买货物16910元、辅材及人工52000元、纯水设备安装费15100元、电动伸缩门安装工程9200元、卷帘门安装工程1600元。上述6笔费用的开票日期均在2015年8月6日之后。对于支付装修和设备费用，原告还提供了原告为户名的中国工商银行客户存款对账单予以证明。被告对此不予认可。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方应信守履行。虽然合同约定的租赁标的物是厂房，且被告在合同签订后也向原告交付了出租厂房，但双方在合同中同时明确原告的租赁用途是作为汽车连接器及其他电子产品的表面处理，被告还保证原告可扩产至两台电镀生产流水设备，原告更是利用被告的排污许可及设施向被告支付污水处理费，故租赁厂房直接关乎原告的后续生产经营。经过庭审查明，原告租赁厂房并自建一台电镀流水设备进行生产经营后，相城区环保局于2014年7月15日、2014年8月6日查实被告有擅自新增电镀生产线并部分生产线投入生产，为此先后向被告作出行政处理通知和行政处罚决定，继而被告于2014年11月26日通知原告将不符合规定的电镀生产线停产并拆除。以上事实表明，原告被要求停产和拆除电镀生产线系因原告所建的电镀生产线未按规定办理审批所致。原、被告作为电子产品类企业，对于新增电镀生产线需要办理报批应当是明知的，被告作为出租方应当掌握根据合同约定由被告对相关新增电镀生产线进行申报审批时必须满足的条件，然原告在未取得环保审批前即将新增电镀线投入生产，被告获取租金收益，直至被相城区环保局责令停产和限期拆除，最终双方于2015年8月6日签订搬线协议，确认原告自行拆除所建的电镀线及搬离租赁厂房，提前解除了《房屋租赁合同》。故对产生本案纠纷原、被告均负有相应责任。原告在租赁后进行了租金、设备、人员等资金投入，现因合同目的无法实现，要求被告承担违约责任，本院依法予以支持。关于违约金，应根据合同约定、各自违约程度及原告实际发生的损失等因素确定。原告认可租金支付到2015年4月中旬，且被告提供的水电费用核对单截止到2015年7月25日，原告也并未举证证明2014年12月后已停产，故可认定原告实际租赁时间在一年以上。原告要求按合同中二年租金约定主张违约金1367400元没有事实依据，本院不予支持。因原告未举证证明停产和搬迁所需的具体时间，故主张7个月停产和搬迁工人工资损失依据不足。原告主张搬迁装修损失和搬迁设备损失，提供的凭据是原告在太仓市黄桥路3号新建地坪涂装工程、装饰工程及添置货物、设备安装等支出的费用，非原告在租赁期间造成的损失，与本案缺乏关联性。故原告主张实际损失1189140.4元也依据不足，本院不予认定，不能以此作为计算违约金的依据。根据合同约定，被告违约且租期在一年以上的，补偿原告一年租金。原告被通知停产和搬线后因非处于正常生产状态，造成工人工资、租金及其他费用支出为合理损失，原告搬迁又必然发生搬运费用，原告在租赁期间新增了生产设备，中途搬迁必然影响其价值和使用价值，也造成了原告的直接经营损失。本院综合合同约定、合同的履行情况、原告的实际损失情况及双方责任等因素，酌情认定被告承担违约金人民币341850元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：
被告苏州凯信电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州卡文电子有限公司违约金人民币341850元（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，帐号：32×××22）。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15502元，财产保全费5000元，合计人民币20502元，由原告苏州卡文电子有限公司负担14608元，被告苏州凯信电子科技有限公司负担5894元（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 干文建
人民陪审员 钱惠良
人民陪审员 吴进兴
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 徐 婷