广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3629号
上诉人（原审被告）：玮盛（广东）工业服务有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌石化大道中13号中海壳牌服务公寓A栋101-103号房。
法定代表人：傅高标。
委托代理人：毛宏宇，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何天宇，女，汉族，1990年10月20日出生，住广东省惠州市惠城区，
委托代理人：何均匀，男，汉族，1965年3月17日出生，住广东省惠州市惠城区，系被上诉人父亲。
上诉人玮盛（广东）工业服务有限公司因与被上诉人何天宇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人玮盛（广东）工业服务有限公司的委托代理人毛宏宇、被上诉人何天宇的委托代理人何均匀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人玮盛（广东）工业服务有限公司上诉请求：1、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初1036号民事判决第二项；2、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初1036号民事判决第一项；3、驳回被上诉人的诉讼请求；4、判令本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、买卖合同签订前，上诉人已将涉案房屋出租给案外人，上诉人系出租人；被上诉人取得房屋产权后，被上诉人是出租人，案外人是承租人，转租应该是承租人向第三人转租的形式，本案不存在转租的基础，上诉人与被上诉人建立的是委托关系而非房屋租赁关系。二、《委托租赁经营协议书》约定的租赁期限为2005年6月1日至2015年5月31日，而《房屋买卖合同》签订于2006年3月16日，本案约定的租赁委托期限开始时，被上诉人尚未取得房屋权利，依法不享有出租权，因此至《房屋买卖合同》签订之日期间委托租赁合同的相关约定无效。三、上诉人代被上诉人收取并缴付租金的义务自被上诉人取得涉案房屋产权时方产生，至2015年5月31日，上诉人给付代收租金的义务已经履行完毕，此后被上诉人拒绝按原约定的条件继续委托上诉人出租，120个月租金的约定已经因被上诉人的拒绝而无法继续履行，由此上诉人无义务、更无条件支付诉争差额租金。四、拖欠的租金始于2005年6月1日，诉讼时效为两年，自2008年4月1日届满，被上诉人于2017年才主张权利，已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。
被上诉人何天宇口头辩称：一、被上诉人将涉案房屋租赁给上诉人，从上诉人处收取租金，被上诉人不参与上诉人与另一方的租约和租金收取，上诉人与被上诉人之间构成租赁关系。二、本案合同全部有效，不存在部分无效的情形。根据合同约定，租期截止到2015年5月30日，上诉人支付被上诉人每套房120个月的租金，上诉人逾期未支付足额租金，到合同截止时还差16000元未支付，构成违约，应当继续履行完毕。三、上诉人所述与事实不符，合同并未约定必须租满120个月，且2015年后上诉人与被上诉人又签订了两年租赁合同（但此合同与第一次合同无关）。因此，上诉人应当付清其拖欠的租金。四、在提起诉讼之前，被上诉人一直有对上诉人进行催收，不存在过诉讼时效的问题。
原审原告何天宇向一审法院起诉请求：1、被告支付煤气管道租金2400元；2、被告支付从2005年6月至2006年3月两套房未付租金十个月共16000元，并从2015年6月1日起按每日万分之五支付违约金；3、被告赔偿原告因被告违约造成的经济损失3000元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2006年3月购买被告开发的小城故事公寓某房屋，在购房前，被告销售人员就承诺：1、该楼盘已经租赁给中海壳牌公司作为职工公寓适用，属于带租约销售楼盘，租期为十年，月租税后800元，无论先购房后购房都是支付十年120个月的租金，未付足的租金在租赁合同期满一次性付清；2、煤气管道初装费由业主支付，被告将在租赁期内每月支付给业主10元租金。由于这两点没有写入购房合同，双方在《委托租赁经营协议书》中增加了补充说明：“本协议所涉及租金自2006年4月1日起支付，共支付壹佰贰拾个月”，合同期限到2015年5月31日止，原告实际收到被告从2006年5月到2015年6月共110个月的房租，被告每套房尚欠10个月租金共8000元，两套房合计16000元，以及煤气管道租金1200元，两套房合计2400元。原告多次找被告进行协商无果，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请法院判如所请
一审法院认定事实：2006年3月16日，原告与被告签订两份《中海壳牌服务公寓-
小城故事委托租赁经营协议书》，约定原告将其从被告处购买的位于惠州大亚湾霞涌石化大道中13号中海壳牌服务公寓两套房屋委托给被告租赁经营相关事项，委托经营期限为十年，自2005年6月1日起至2015年5月31日止，租金为税后每套每月800元。第四条第四款约定：原告有权按时收取定额租金收益，如被告延期支付，则按每日应付款的万分之五支付违约金给原告。超过三个月仍未付款的，原告有权解除该协议。第八条补充说明约定：该协议所涉及租金自2006年4月1日起支付，共支付壹佰贰拾个月。协议书签订后，被告从2006年4月1日起至2015年5月31日向原告支付了两套房110个月的租金，被告仍欠原告两套房10个月的租金。从2015年5月31日起至原告起诉之日，期间原告多次催告被告支付欠付的房租，但被告未予理会。
一审法院认为：原、被告签订的《中海壳牌服务公寓-
小城故事委托租赁经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。被告应当按照合同约定向原告支付两套房屋120个月的租金，被告仅支付110个月的租金已经构成违约，原告主张被告支付两套房剩余10个月的租金共16000元及违约金，有法律和事实依据，本院予以支持。按照协议书的约定违约金从2015年6月1日起以16000元为基数按日万分之五计付。关于煤气管道使用费用问题，原告提交的投资分析书可视为被告销售商品房的宣传单，但被告对该宣传单的真实性不予认可，法庭亦无法查实，故原告主张被告按照该计划书的内容向原告支付煤气管道使用费的诉讼请求，不能得到支持。至于原告诉请被告赔偿经济损失3000元，没有事实依据，本院不予支持。本案中原告将其名下的两套房屋交付被告使用、收益，被告支付租金给原告，同时被告有权将房屋转租给第三人，双方之间存在房屋租赁的关系，被告辩称其与原告之间为委托关系，本院不予采信。关于本案诉讼时效的问题，虽然合同期限到2015年5月31日止，原告称其在此期间多次通过电话、微信等方式要求被告支付租金，因租金收益涉及到原告切身利益，本院采信原告陈述，在此期间有向被告催收租金，诉讼时效未超过法律规定的保护期限，被告辩解本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告玮盛（广东）工业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告何天宇支付租金16000元及违约金（违约金以16000元为基数，从2015年6月1日起每日按万分之五计算至付清此款为止）；二、驳回原告何天宇其他的诉讼请求。案件受理费167.5元由被告玮盛（广东）工业服务有限公司负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。对本案当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是：第一，上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系还是委托合同关系？第二，《委托租赁经营协议书》是部分有效还是全部有效？第三，涉案合同有无履行完毕？第四，涉案合同无法履行上诉人有无过错？第五，被上诉人的请求权是否超过诉讼时效？
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同，其主要权利义务内容是委托人应当预付处理委托事务的费用并偿还受托人为处理委托事务垫付的必要费用，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。上诉人与被上诉人签订的《委托租赁经营协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议书约定，被上诉人享有涉案房屋的租金收益权，上诉人应按时定额向被上诉人支付租金收益，显然不符合委托合同的基本要素，上诉人与被上诉人之间名为委托合同，实为租赁合同，被上诉人是出租人，上诉人是承租人。该协议书约定的租期为2005年6月1日至2015年5月31日，上诉人明知被上诉人在租期开始时尚未取得房屋产权，而在合同中将其名下涉案房屋期间的租赁权益转让给被上诉人，系上诉人对其权利的处分，未违反相关法律规定，依法应认定为有效；同时，在双方长达十年的合同的履行阶段，上诉人也未对约定的租赁期限提出变更或者异议的主张，故上诉人主张合同仅部分有效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同是否履行完毕的问题，双方在合同中约定本案所涉租金自2006年4月1日起支付，共支付120个月，仅系对租金支付方式的约定，并未约定必须租满120个月，也非对租期起点的变更，上诉人作为承租人，应当依约支付租期内的租金，其仅支付110个月的租金已构成违约，应当偿付拖欠的两套房10个月的租金16000元及违约金。
关于本案诉讼时效的问题，虽然合同期限到2015年5月31日止，被上诉人称其在此期间多次对上诉人进行催收，因租金收益涉及到被上诉人切身利益，一审法院采信被上诉人陈述，认定被上诉人有向上诉人催收租金，被上诉人的请求权未超过诉讼时效正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人的诉请主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定的事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费335元，由上诉人玮盛（广东）工业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 饶来新
审 判 员 温永宏
二〇一七年十一月十一日
法官助理 梁 鑫
书 记 员 蒋 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。