湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘07民终509号
上诉人(一审原告、反诉被告)：深圳市公元物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田路3008号皇都广场B座2308室。
法定代表人：闵安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邝庆刚，广东正鑫律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所执业律师。
上诉人(一审被告、反诉原告)：常德君华房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道汇金社区皂果路(君华*御庭小区12栋201室)
法定代表人：黄琨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高峰，湖南正泰律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：韩锋，湖南正泰律师事务所执业律师。
上诉人深圳市公元物业管理有限公司(以下简称公元公司)因与上诉人常德君华房地产开发有限公司(以下简称君华公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2017)湘0702民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人公元公司的委托诉讼代理人邝庆刚、林海宝，上诉人君华公司的委托诉讼代理人高峰、韩锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
公元公司上诉请求：撤销一审判决第二项中的“确认公元公司与君华公司之间的《前期物业服务合同》未生效”的判决内容，改判依法确认双方签订的《前期物业服务合同》已生效。事实及理由：1、一审判决认定《前期物业服务合同》尚未实际履行是错误的，公元公司已按君华公司的要求及合同约定实际履行义务；2、一审判决认定《前期物业服务合同》未生效，没有任何事实与法律依据。虽然案涉合同第四十五条约定了“本合同经甲乙双方合法代表人签字并加盖公章后生效”，但合同的本质是意思表示真实，合同加盖了双方公司的公章，表明是双方当事人真实意思表示，案涉合同已成立并生效。
君华公司答辩称：案涉《前期物业服务合同》签订时，招投标的结果还没有出来，违反了相关规定；案涉合同没有实际履行，公元公司将君华御庭售楼部的服务合同的履行与本案诉争的合同混为一谈；常德市武陵区人民法院有生效的裁定书认定公元公司常德分公司负责人罗奇向法院陈述公元公司尚未收取业主物业费，未办理物业交接手续，故公元公司并无对该小区业主提供物业服务的前提和条件。请求驳回公元公司的上诉请求。
君华公司上诉请求：撤销一审判决的第一、二项，改判确认《前期物业服务合同》未成立。事实及理由：公元公司一审诉讼中提交的《前期物业服务合同》系复印件，且没有其他证据佐证，不能作为认定案件事实的依据，该合同应认定为不成立。
公元公司答辩称：案涉《前期物业服务合同》原件在常德市房地产管理局，合同是双方真实意思表示，是成立并生效的。请求驳回君华公司的上诉请求。
公元公司向一审法院起诉请求：1、确认君华公司于2017年4月24日发出“解除合同通知书”，解除公元公司与被告签订的君华御庭前期物业服务合同的行为无效；2、君华公司承担本案诉讼费、律师费等费用。
君华公司反诉请求：判令《前期物业服务业合同》违法且未成立、未生效；诉讼费、保全费由公元公司承担。
一审法院认定事实：君华公司系“常德君华*御庭”房地产项目的开发企业。2015年12月14日，经常德市房地产管理局公开招投标，公元公司与常德福吉物业服务有限公司参与了“常德君华*御庭”房地产项目前期物业服务管理项目的招投标，2016年1月3日，公元公司中标，2016年1月5日，公元公司与君华公司签订《前期物业服务合同》，并由两家公司盖章后交常德市房地产管理局予以备案，但均未持有原件。2016年9月18日，公元公司向君华公司提交建议报告，就现场施工情况拟出了相关建议，阐释了前期介入的必要性。2017年4月24日，君华公司向公元公司发出《解除合同通知书》，因公元公司的严重违约行为，导致《前期物业服务合同》的目的不能实现，故通知公元公司解除合同。9月4日，公元公司发出《关于进驻君华御庭项目接管物业用房的告知函》给君华公司，告知公元公司将于9月6日进驻君华御庭项目，接管物业管理用房。9月13日，君华公司向公元公司发出催告函，要求公元公司组织经验丰富的物业团队与君华公司进行正式交接。至今，双方仍未办理正式的物业交付手续。
一审法院认为，本案的争议焦点为：君华公司发出的《解除合同通知书》是否有效；《前期物业服务合同》是否依法成立，是否生效。关于君华公司发出的《解除合同通知书》是否有效。根据本案查明的事实，《前期物业服务合同》至今双方仍未办理正式的物业交付手续，合同尚未实际履行，故君华公司向公元公司发出的《解除合同通知书》，以公元公司存在严重违约行为，导致《前期物业服务合同》的目的不能实现，通知公元公司解除合同，与客观事实不符，公元公司主张确认君华公司解除合同的行为无效的观点，应予以支持。关于《前期物业服务合同》是否依法成立，是否生效。首先，合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。本案中，经常德市房地产管理部门组织进行的招投标程序，公元公司中标后，与君华公司签订了《前期物业服务合同》，该合同内容具体，相关权利义务明确，且经双方单位盖章后交行政管理部门备案，该书面合同符合合同成立的要件，故涉本案争议的《前期物业服务合同》已合法成立。合同双方没有持有原件，并不影响合同已经成立。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。本款中，当事人附生效条件的约定是合同生效的约定特别要件。合同成立后，当事人约定的生效条件成就之前，合同尚未发生法律效力。该类合同成立后并不立即生效，有可能处于效力待定状态，是否生效要看合同成立时缺乏的生效要件是否得到了成就。本案中，双方当事人在《前期物业服务合同》合同中第四十五条约定：“本合同经甲乙双方合法代表人签字并加盖公章后生效。”现该合同只加盖了双方的印章，并无合同双方的合法代表人在合同上签字。前期物业服务合同是指，物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。为保障当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部制定了前期物业管理服务协议的示范文本，供前期物业管理当事人根据实际情况选择、确定服务协议的各项条款，该类合同一般包含九项内容，其中第九项为其他事项，主要包括合同生效要件、争议处理等双方认为需要约定的其他事项等。本案《前期物业服务合同》正是这一合同样式。本案争议双方将合同生效要件特别约定在该《前期物业服务合同》第九部分第四十五条，体现了双方对合同生效要件的高度重视和意思自治，该约定并不违反法律、行政性法规的强制性规定，故本案《前期物业服务合同》处于成立未生效状态。成立未生效的合同，因尚未具备约定的生效要件，暂时不能完全按照当事人的合意产生法律约束力，即不能发生合同履行的法律效果。对于《前期物业服务合同》出现合同成立但未生效的情况，因双方合法代表人均未签字，双方存在同等责任。关于君华公司主张的招投标程序违法的抗辩主张，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”因国务院《物业管理条例》属于行政法规，条例第五十六条规定了违反招投标程序的应当接受限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款的规定，表明该条款不属于效力禁止性规定，对其该项抗辩意见不予支持。判决：1、被告(反诉原告)常德君华房地产开发有限公司就解除与原告(反诉被告)深圳市公元物业管理有限公司《前期物业服务合同》发出的《解除合同通知书》无效；2、确认原告(反诉被告)深圳市公元物业管理有限公司与被告(反诉原告)常德君华房地产开发有限公司之间的《前期物业服务合同》成立但未生效；3、驳回深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求；4、驳回常德君华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告常德君华房地产开发有限公司负担。
二审中，君华公司向法院提交了常德市武陵区人民法院(2018)湘0702执异21号《执行裁定书》一份，拟证实公元公司常德分公司负责人罗奇陈述，公元公司与君华公司未办理物业交接手续，未收取业主物业费，公元公司并无对该小区业主提供物业服务的前提与条件。
经庭审质证，公元公司对该份证据的真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议，认为君华公司对该裁定书断章取义，没有实际表述出裁定书的具体内容。本院认为，该份证据与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、双方当事人签订的《前期物业服务合同》是否已部分实际履行；2、该合同是否成立并生效。
关于焦点一：根据查明的事实，因君华公司与公元公司未办理物业交接手续，公元公司也未收取小区业主物业费，公元公司没有对小区业主提供物业服务的前提和条件，双方所签订的《前期物业服务合同》并未部分实际履行。公元公司虽向君华公司提交了《关于君华御庭一期工程前期介入的建议报告》、《君华御庭入伙交楼实施方案》等资料，但上述行为系公元公司为履行合同所做的前期准备工作，不能认定双方签订的《前期物业服务合同》已部分实际履行。
关于焦点二：经常德市房地产管理部门组织进行的招投标程序，公元公司中标后，与君华公司签订了《前期物业服务合同》，该合同内容具体，相关权利义务明确，且经双方单位盖章后交行政管理部门备案，该书面合同符合合同成立的要件，故案涉《前期物业服务合同》已成立。合同双方没有持有原件，并不影响合同已经成立；其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。本案中，双方当事人在《前期物业服务合同》合同中第四十五条约定：“本合同经甲乙双方合法代表人签字并加盖公章后生效。”但该合同只加盖了双方单位的印章，并无合同双方的合法代表人签字。案涉《前期物业服务合同》系公元公司依照建设部制定的前期物业管理服务协议的示范文本，经双方当事人协商后所拟定，双方将合同生效要件特别约定在该《前期物业服务合同》第九部分第四十五条，体现了双方对合同生效要件的重视和意思自治，该约定符合法律规定，系双方对案涉合同生效所附条件。因生效条件未成就，故本案《前期物业服务合同》成立但未生效。
综上所述，上诉人公元公司、君华公司的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常德君华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张秋岚
审判员 许成东
审判员 喻译婵
二〇一八年五月十五日
书记员 侯雨彤
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。