上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第77号
原告刘志德。委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。委托代理人倪晓丽，上海宏翰律师事务所律师。被告上海香港广场物业管理有限公司。法定代表人林建岳。委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。原告刘志德与被告上海香港广场物业管理有限公司(下简称香港广场物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后,依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判，于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告刘志德的委托代理人陈怡，被告香港广场物业公司的委托代理人夏英到庭参加了诉讼。审理中，当事人合意延长一个月的简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告刘志德诉称，原告于1997年向上海丽兴房地产有限公司(下简称丽兴房产公司)购买上海市淮海中路XXX号2302室房屋。2009年，原告物业所在的香港广场进行整体翻修和装潢，致原告所在物业严重受损且无法正常使用和出租达二年之久。2012年5月，被告向法院起诉要求原告支付物业费，然原告认为与被告并无物业管理协议，被告也非前期物业管理单位，且被告仅提供基础物业管理服务，单方向原告收取32元/月/平方米的标准亦不合理，双方诉讼案目前正在二审法院审理中。2013年12月，被告以原告未缴纳物业费为由，拒绝为原告更换门禁卡，使原告无法通过门禁乘电梯正常进入房屋。原告认为，由于被告的行为致原告无法正常使用及出租房屋，给原告造成损失。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告立即停止妨碍原告使用其所有的上海市淮海中路XXX号2302室房屋的行为，及时为原告更换电梯门禁卡；2、被告应向原告支付自2014年1月1日起至停止妨碍日止的房屋租赁损失(按每月人民币25,000元计算)。案件受理费由被告负担。审理中，原告申请变更诉请2为，被告应向原告支付自2013年11月1日起至停止妨碍日止的房屋租金损失(按每月人民币25,000元计算)。理由为，原告曾与案外人签订房屋租赁协议，后因被告拒绝为原告更换门禁卡，导致承租人无法正常出入租赁房屋，双方于2014年年初提前解除租赁协议，原告退还承租人2013年11月至12月的租金。
原告根据诉请提交证据如下：1、上海市黄浦区人民法院民事判决书[(2012)黄浦民四(民)初字第1509号]、上海市第二中级人民法院传票[(2014)沪二中民二(民)终字第1631号]，证明被告并非是原告所在物业的前期物业管理单位，其仅提供基础物业管理服务，收取高额物业费，被原告拒绝，故涉讼，目前该案正在二审法院审理中；2、录音记录、接警记录，证明2013年12月，被告以原告未缴纳物业费为由，拒绝为原告更换电梯门禁卡，致原告无法出入自身物业，损害了原告利益；3、原告委托律师向被告发出的律师函及交寄凭证，证明原告委托律师多次向被告发函要求更换电梯门禁卡，但被告未予理睬；4、网上公布的香港广场同类物业出租价格信息，证明因被告不为原告更换电梯门禁卡，致原告产生租金损失。原告补充证据5、房屋租赁协议、租金支付凭证、承租人交涉函、租赁解除协议、2013年11月-12月租金及押金退还凭证，证明2013年6月，原告将房屋出租给案外人，约定月租金25,000元，租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。后因被告拒绝为原告更换电梯门禁卡，致承租人无法正常出入承租物业，双方于2014年初提前解除协议，原告为此遭受巨额租金损失。被告香港广场物业公司辩称，不同意原告的诉请，请求法院予以驳回。原告自2008年起至今均未支付物业管理费，有关水、电、煤等费用亦未支付，双方有关物业费的诉讼尚在二审法院审理中。被告基于物业管理服务合同提供物业服务，在原告长期不支付物业费的情况下，被告有权暂停为原告更换电梯门禁卡，但并不导致原告不能进入房屋，原告仍可通过楼宇前台、保安代刷卡出入房屋。对于原告变更的诉请2与原告在诉前调解中陈述的事实并不一致，不予认可。被告针对其辩称提交如下证据：1、2、《香港广场外销商品房出售合同》、《物价局备案申请书》，证明被告是根据开发商上海丽兴房地产有限公司委托为香港广场北座公寓所有产权人提供物业服务的物业公司；3、上海市黄浦区人民法院民事判决书[(2012)黄浦民四(民)初字第1509号]，证明原、被告间的物业服务合同关系，由于原告长期拖欠被告物业等费用，造成被告损失，被告出于维护自身权益，暂停为原告更换电梯门禁卡，被告的抗辩行为合法且合理；4、百世汇通官网查询记录，证明被告经查询原告提交的证据3无追踪记录，该证据不真实。经质证，原告对被告提交的证据1、2、3真实性认可，关联性不认可，丽兴房产公司并非是开发商委托的前期物业单位，涉案物业属外销房，物业费并不需由物价部门核准，法院判决尚未生效，不能证明相关事实；证据4真实性、关联性均不认可，原告已出示快递凭据，被告在查询时效以外查不到记录也属正常。被告对原告提供的证据1真实性认可，但不认可原告的证明目的，恰证明原、被告间的物业服务合同关系，被告拖欠物业费等事实；证据2录音真实性不予认可，对接警记录真实性认可，但对证明对象不认可；证据3律师函未收到，其中一份网上查询无记录，另一份虽有邮寄凭证但未收到过；证据4认为租赁价格不能证明实际租金损失，故没有证明力；证据5真实性不认可，原告于诉前调解时并未提出出租事由，也未向被告告知其出租的情况，其中部分证据材料属证人证言，证人未出庭质证，相关租金凭证无法证明与房屋租赁有关。审理中，针对原、被告办理更换电梯门禁卡的交涉过程，被告承认曾与原告进行协商，提出即使另案涉物业费纠纷尚无结果，原告只需支付少量预付款，也可为原告开通电梯门禁卡。原告确认被告是曾提出只要暂时支付5,000元或10,000元就可办理电梯门禁卡更换，但原告认为在费用标准未确定之前，就是暂付部分款项也不解决问题，况且原告之前存在物业费多付的情况。另，涉及原告出入物业的方式，原告称自其无法使用电梯门禁卡后，其出入物业系通过前台、保安人员及邻居代为刷卡。2014年后，物业前台、保安人员开始不同意代刷卡，但无法提供证据证明该节事实。被告认为并不存在物业前台、保安人员拒绝刷卡的事实。经审理查明，原告系本市黄浦区淮海中路XXX号2302室的房屋(建筑面积116.25平方米)的所有权人。2012年11月15日，被告作为本市淮海中路XXX号香港广场南、北座的物业管理公司，以原告拖欠2008年7月至2012年7月物业管理费及水、电费等由，起诉至法院，要求原告支付前述欠费并支付相应的滞纳金。庭审中，原告认为，2002年被告与丽兴房产公司签订的《香港广场管理服务合同》并非是前期物业合同，不能约束原告；原、被告间未明确约定物业管理费标准，外销房物业管理费应该由业委会、业主代表及物业公司协商确定，协商不成则报物价局裁定，并非是核准制的；被告主张的2010年7月前物业管理费已超过诉讼时效；被告仅是提供基础性的物业服务，被告的收费标准过高。该案经审理查明，1998年5月，原告与丽兴房产公司签订《香港广场外销商品房出售合同》，约定原告向丽兴房产公司购买本市淮海中路XXX号2302室的房屋，原告同意根据管理公约及承诺书，将房屋交丽兴房产公司指定的物业管理机构统一管理。1999年12月，被告向原卢湾区物价局申请物业管理费备案，称香港广场自1997年投入运营始，即由被告提供物业服务，经相关成本核算，确定办公单位及酒店式服务公寓物业费为每月每平方米32元。原卢湾区物价局同意备案并加盖物业收费管理专用章。2002年，丽兴房产公司与被告签订《香港广场管理服务合同》，约定由丽兴房产公司聘请被告管理、经营及出租香港广场南、北楼，丽兴房产公司同意并负责在管理公约中明确被告拥有管理上述房屋的权利，物业管理服务收费应遵循合理、公开与管理水平相适应的原则，由丽兴房产公司与被告协商确定。2008年6月，原告向被告支付2007年10月至2008年6月物业管理费33,480元及相关水、电费；2013年2月，原告向被告支付2013年1月物业管理费3,720元及相关水、电费。法院认为，丽兴房产公司为香港广场的开发商，且一直拥有或代管香港广场绝大多数房屋，在香港广场业主委员会未成立的情况下委托被告为香港广场提供物业服务并无不妥。即使《香港广场管理服务合同》效力存疑，被告事实上也一直为香港广场提供物业服务，原告作为业主理应向被告支付物业管理费。关于物业管理费标准，被告在1999年已向物价局备案。原告向被告所支付的物业费即是按此标准，原告称诉讼前不知晓物业费标准的意见，法院不予采纳。原、被告对物业费标准发生争议，在香港广场业主委员会尚未成立的情况下，可由被告与业主协商，协商不成由有关部门处理，但在新标准产生之前，业主仍应按原标准支付物业费。被告未能提交有效的催缴凭证，故主张2010年7月前的物业费、电费、水费等的诉请已超过诉讼时效，法院不予支持。据上，法院于2014年3月31日作出判决：原告应支付被告自2010年7月起至2012年7月止的物业管理费76,260元；原告应支付被告上述欠款的滞纳金；被告的其余诉请不予支持。原、被告不服判决提起上诉，现该案在二审法院审理中。2013年10月下旬，原告因电梯门禁卡出现故障，要求被告修理或更换，被告提出原告需先行支付部分物业费方可办理，双方协商未果，原告遂诉至法院，要求处理。审理中，被告表示愿为原告办理电梯门禁卡修理或更换，原告接受并至被告处完成了换卡手续。故原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。本院认为，原告虽对被告的物业管理范围、收费标准等提出置疑，但并不否认被告提供物业服务及已收取相关物业费用的事实。原告在物业电梯门禁卡出现故障，要求修理或更换时，被告主张暂行支付部分欠付物业费即可办理电梯门禁卡修理或更换，但遭原告拒绝，被告该项主张并未超出履约的必要限度。原告在被告履行物业管理服务义务的前提下，即便认为物业费标准不明或收费过高，也应按公平原则并考虑事实状况合理履行。而原告虽经被告提议仍不接受电梯门禁卡处置方式，故原告对造成电梯门禁卡无法正常使用的后果，负有责任。被告提出履约抗辩虽有其合理性，原告也事实采取他人协助方式出入物业，但被告未顾及原告确会因此产生不便，从合同全面履行的原则考量，被告应适时为原告办理电梯门禁卡修理或更换。审理中，被告表示愿为原告不附条件办理电梯门禁卡修理或更换，原告接受并至被告处办理了相关电梯门禁卡更换手续，故原告申请撤回第一项诉请，本院对此申请予以准许。原告主张因被告前述行为妨碍使用物业，造成其因无法对外出租房屋产生租赁损失。被告对原告是否存在出租行为提出异议，且认为原告也未将出租事实告知被告。鉴于原告未能及时办理电梯门禁卡修理或更换，系因原告未能积极接受被告提出的合理履约方案所导致，其后果并不能全面归责于被告，故原告的房屋租赁损失主张，缺乏事实依据，本院依法难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：原告刘志德要求被告上海香港广场物业管理有限公司支付自2013年11月1日起至停止妨碍日止的房屋租赁损失(按每月人民币25,000元计算)的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币6,550元(原告已预缴)，因本案适用简易程序，减半收取，计人民币3,275元，由原告刘志德负担。如不服本判决，原告刘志德可在本判决书送达之日起三十日内，被告上海香港广场物业管理有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐立
二〇一五年四月二十八日
书记员 周琪
附：相关法律条文
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一、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。????依法成立的合同，受法律保护。第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。????当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。