陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕07民终765号
上诉人（原审原告）：侯致智,男,生于1927年4月16日，住勉县。
委托诉讼代理人：王国强，陕西维公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：侯建菊（曾用名：侯汉英）,女,生于1965年12月3日，住勉县,为原告之次女。
被上诉人（原审被告）：侯建国，男，生于1955年10月1日，住北京市，系原告之子。
委托诉讼代理人：郭玉才，陕西维公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雷建英，女，现年54岁，住勉县。
上诉人侯致智因与被上诉人侯建国、侯建菊、雷建英确认合同无效纠纷一案，不服陕西省勉县人民法院（2017）陕0725民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯致智及其委托诉讼代理人王建国，被上诉人侯建菊，被上诉人侯建国的委托代理人郭玉才到庭参加了诉讼，被上诉人雷建英经本院传票传唤，未到庭。本案现已审理终结。
侯致智上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，缺乏事实根据和法律依据。上诉人认为《房屋买卖合同》明显存在问题，应当认定无效。合同主体错误，卖方应当是侯致智而不是侯建国。侯建国本人并没有亲自参加房屋买卖事宜，完全是侯建菊一人所为。讼争房屋的产权证书“集体土地使用权证”现至今还在上诉人手中，买卖双方当事人应当到国土资源局办理土地使用权变更登记后才能生效。二被上诉人出售上诉人的房屋未经上诉人书面或者口头授权。二、一审法院以上诉人在“侯寨售房款结算单”上签字是对房屋买卖合同效力的追认作为定案依据，是错误的。本案合同的签订未经所有权人授权，也未在法定的期限内要求权利人追认，一审法院以2016年12月6日的结算单为据认定是上诉人的追认，违背了《合同法》第48条的规定。其次签字当时，上诉人患眩晕病未治愈，是在神志不清时所签。三、一审判决认为侯建国委托侯建菊以侯建国的名义与雷建英签订房屋买卖合同，合法有效是错误的，缺乏证据，于法无据。四、一审判决认为雷建英属善意取得标的物，并支付了合理价款，与客观事实不符，与法律规定不符，本案雷建英不是法律意义上的善意取得第三人。
侯建菊辩称，原审判决事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人在房屋出售时，经过上诉人及妻子双方同意并口头委托，买卖房屋的每一个环节，上诉人都知情并同意，而且亲手将所卖房屋的钥匙交给被上诉人侯建菊；根据《物权法》的规定，不动产通过合同合法买卖，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。二、上诉人侯致智于2016年9月8日出院后，神志清楚，2016年12月6日在“侯寨售房款结算单”上签字，是在其身体安康，神志清楚的情况下自愿签名确认的。三、侯桂英与被上诉人之间没有利益关系，其证言是真实可靠的。四、买房人雷建英无过错，房款已经按约付清，房屋已经实际占有，并进行了改建装修使用，买卖合同有效，应受法律保护。
侯建国辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在房屋买卖过程中，被上诉人侯建国作为家里长子，按照上诉人的意愿和授权，全程参与了协调和与上诉人的沟通，并在每个环节向上诉人做了汇报，上诉人也知晓卖房进程和房屋售价，并亲自参与了所卖房屋的交接事宜，不存在被上诉人一人操作问题。上诉人否认经一审法院当庭质证确认的事实，应当依法驳回其上诉请求。被上诉人雷建英无过错，房子是在上诉人及其妻子刘素芳都同意的情况下出售的，合同签订后，雷建英付清了房款，房屋已实际占有使用，并进行了装修，买卖合同履约顺利，执行有效，应受法律保护。房屋买卖成交后，卖方付清了房款，被上诉人将所售房款向上诉人做了汇总，呈报，上诉人在售房款结算单上签名确认，被上诉人兄妹没有损害或者占有上诉人任何权益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
雷建英未答辩。
侯致智向一审法院起诉请求：１、判决确认被告侯建菊、侯建国与被告雷建英签订的房屋买卖合同无效；２、判决被告雷建英返还原告的三间二层砖混结构房屋（价值14万元）及屋内的物品。
一审法院认定事实：1983年原告与其妻子刘素芳在勉县老道寺镇候寨村三组修建一栋三间两层砖混结构住房，该房屋系原告与其妻共同所有。修好后因原告及其妻常年居住在勉县勉阳镇，所修房一直闲置。2015年10月25日，被告侯建国在其母和原告授权同意下，口头委托其妹侯建菊以自己之名，与被告雷建英签订了一份房屋买卖合同。依据合同约定，被告侯建国将其母及原告共同所有的地处勉县老道寺镇候寨村三组的一栋三间两层砖混结构住房及院落和旧木头、旧家具等杂物，以136000元出售予被告雷建英，该价款在标的物所在地是较为合理的。同年12月15日原告之妻病故。2016年3月22日，在原告之妻百天祭奠期间，被告侯建国向原告告知了其母亲住院看病、请保姆、租房和安葬等相关事宜的花费，原告见花费大，认为被告侯建菊夸大了花费，所做的账及发票都是假的，为此双方发生争执，导致对房款处理之事搁置。2016年8月27日原告以患眩晕综合症等疾病在勉县医院治疗，同年9月8日出院。2016年12月6日，原告之妻去世一周年之际，被告侯建国回勉县就卖房所得房款与其母亲生病、安葬等与之相关的花费列了一份“侯寨售房款结算单”，经结算售房款除去给其母亲的花费外，剩余35859.74元，被告侯建国便把剩余的房款35859.74元现金交予原告，原告收下钱并在清单上签了自己的名，签名时原告神智清楚。此后，原告认为其妻住院看病、请保姆、租房和安葬等相关事宜的花费，应由被告侯建国、侯建菊负担，不应该在卖房所得款中支付，便让被告侯建国、侯建菊全额退回自己的房款，二被告不同意，原告遂以二被告卖自己的房未经其同意，应将所卖房退还自己；及被告侯建国在自己生病期间让其在侯寨售房款结算单上签字，该签字应为无效为由，向该院提起诉讼。该案在审理中，由于原告向被告侯建国、侯建菊所要房款金额高，致使调解未能达成协议。
一审法院认为：2016年12月6日，原告在神智清楚的情况下自愿签名确认的侯寨售房款结算单，是其真实意思表示，且该清单不违反法律，合法有效。该清单证明被告侯建国委托其妹被告侯建菊，以自己之名处分原告及其妻在勉县老道寺镇侯寨村三组的三间两层砖混结构房屋及院落、附属物之行为，事前是经原告及其妻同意，事后又经原告签字追认之事实。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效”之规定，2015年10月25日，被告侯建国委托其妹被告侯建菊以被告侯建国之名与被告雷建英签订的房屋买卖合同，合法有效，且被告雷建英是善意取得买卖标的物、并支付了合理价款并对房屋进行了装修、进驻，故原告的诉讼请求，与法相悖，依法不予支持。被告方的辩解意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一、二款第一百零八条、之规定，判决：驳回原告侯致智的诉讼请求。
二审中，上诉人提交了一份其代理人王国强对杨风兰所做的调查笔录，证明房门钥匙由案外人杨春兰保管，并不是侯致智将钥匙交给侯建菊的。被上诉人质证认为对调查笔录中杨风兰的证言真实性无异议，但不能证实钥匙一直在杨风兰手中，对证明目的不予认可。经审查，对该份调查笔录，本院不予认定。
庭审中被上诉人侯建菊提出在出售房屋过程中，其本人曾与买房人雷建英及房屋买卖中介人吴彩茹一起吃过饭，饭后侯建菊提出请雷建英、吴彩茹一起到上诉人侯致智家谈房子的事情，吴彩茹因家里有事未去，雷建英和被上诉人侯建菊一起去侯致智家里见了侯致智。庭后，经与吴彩茹核实，其陈述与侯建菊在法庭的如上陈述能相互印证。
本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。2015年10月25日，被上诉人侯建国在上诉人及其妻子的口头授权下办理侯寨房屋买卖相关事宜，其口头委托被上诉人侯建菊以侯建国之名与被上诉人雷建英签订房屋买卖合同，将上诉人及其妻子共同所有的位于勉县老道寺镇侯寨村三组的三间两层砖混结构住房及院落和旧家具、旧木头等杂物卖于雷建英。被上诉人雷建英以合理对价支付了房屋价款，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，且上诉人侯致智事后在“侯寨售房款结算单”上签字，即表明其对买卖房屋之事认可。因此，该房屋买卖合同合法有效。房屋买卖合同签订主体虽存在瑕疵，但不影响合同效力，上诉人主张被上诉人侯建国、侯建菊无权处分，且与被上诉人雷建英恶意串通损害其合法权益，买卖合同无效的上诉理由，不能成立，本院不予支持；根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，上诉人认为买卖双方当事人应当到国土资源局办理土地使用权变更登记后合同才能生效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张的其他上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上，侯致智的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人侯致智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁卫平
代理审判员 李俊霞
代理审判员 张菊红
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 王 蓓