广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤03执复203号
复议申请人（利害关系人）：陈浩游，男，1994年5月2日出生，身份证住址广东省普宁市，。
委托诉讼代理人：郑根成，广东德纳律师事务所律师。
申请执行人(异议人)：中国工商银行股份有限公司深圳福园支行，住所地深圳市福田区南园路234号工商银行公寓首层，统一社会信用代码91440300731096368B。
负责人：钟建军，行长。
委托诉讼代理人：陈君尧，广东瑞特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋卫东，广东瑞特律师事务所律师。
被执行人：深圳市思德尔科技有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际印刷纸品包装物流区(一期)P18栋112号，统一社会信用代码914403006894066759。
法定代表人：周满菊，执行董事。
被执行人：深圳市誉鑫铭贸易有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南中路1016号春晖苑丙单元15E，统一社会信用代码91440300595658636G。
法定代表人：谢庆伟，总经理。
委托诉讼代理人：吴祥洪，北京市君泽君(深圳)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈月娟，北京市君泽君(深圳)律师事务所实习律师。
被执行人：周满菊，女，1981年7月21日出生，身份证住址湖南省蓝山县，。
关于中国工商银行股份有限公司深圳福园支行（以下简称“工行福园支行”）与深圳市恩德尔科技有限公司、深圳市誉鑫铭贸易有限公司（以下简称“誉鑫铭公司”）、周满菊金融借款合同纠纷一案，复议申请人陈浩游不服深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）作出的（2016）粤0304执异308号执行裁定书，向本院申请复议，本院立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。
福田法院查明，该院作出的(2013)深福法民二初字第8263号民事判决书已发生法律效力，判决：一、被执行人深圳市恩德尔科技有限公司向申请执行人工行福园支行归还借款本金人民币5287034．59元、利息及罚息人民币453278．74元、复利人民币1932．70元(计息略)；二、申请执行人工行福园支行对依法处置抵押物(被执行人誉鑫铭公司名下位于深圳市龙岗区龙岗镇盛平村楚丰商业广场1栋商铺1112、1113、1115、116、117、118，房产证号分别为深房地字第××、60××41、60××44、60××43、60××26、60××22号)（以下简称涉案房产）所得价款享有优先受偿权；三、被执行人周满菊对被执行人深圳市恩德尔科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；被执行人周满菊承担保证后，有权向被执行人深圳市恩德尔科技有限公司追偿。
上述民事判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向该院申请执行，该院依法立案执行，执行案号为(2015)深福法执字第4600号。
福田法院在执行过程中拟处分涉案房产，利害关系人陈浩游向该院提交了《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳市房屋租赁安全管理责任书》、《房屋租赁凭证》、《交通银行深圳分行账户交易明细》、《收款收据》、《证明》及身份证复印件。《深圳市房屋租赁合同书》内容为陈浩游承租涉案房产，租期15年，自2013年2月1日至2028年1月31日，租赁保证金人民币26277元，首期租金人民币8793元，其余全部租金人民币150万元，一次性付清，该合同落款时间为2013年1月29日，备案时间为2013年2月1日。《证明》内容为申请执行人工行福园支行同意被执行人誉鑫铭公司出租涉案房产，证明有效期1年，证明落款时间为2013年1月30日。
申请执行人对涉案房产享有抵押权，该抵押权于2012年6月13日经登记生效。
福田法院收到上述利害关系人陈浩游提交的证据材料后，发出(2015)深福法执字第4600号通知书，告知申请执行人工行福园支行将对涉案房产带租约拍卖。申请执行人工行福园支行遂提出执行异议。
申请执行人工行福园支行提出异议称，一、根据物权法第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。担保法及其司法解释也有同样的规定，租赁关系不能对抗登记在先的抵押权，两部法律的规定都是为了保护抵押权不受租赁关系的影响而实现。二、租赁关系不得对抗抵押权依据法律规定具体分两种情形处理，一是对于抵押权实现没有影响的租赁关系，由新的买受人决定是否承继，二是对于抵押权实现有影响的租赁关系，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，明确要求去除后再进行拍卖。被执行人誉鑫铭公司在将涉案房产抵押给异议人之后，又与利害关系人陈浩游签订长达十五年的租约，并声称已一次性付清了全部十五年的租金，其行为明显是恶意逃避担保责任，损害抵押权，恶意对抗法院执行的行为。三、利害关系人陈浩游坚持带租约拍卖明显是损人不利己的申请，不应得到法院的支持。四、抵押权人是否同意出租，并不是适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定去除租约拍卖的前提条件，十五年且已付款的租赁关系对拍卖价格和成交具有重大不利影响，法院作出带租约拍卖的决定的理由仅是异议人曾经同意房屋出租，这明显是缺乏法律依据的。综上，请求撤销关于带租约拍卖的决定，并不带租约拍卖该房产。
利害关系人陈浩游答辩称，一、其承租涉案房产已经过申请执行人书面同意，不违反亦不适用申请执行人所提的物权法第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定。二、其作为善意第三人，合法取得涉案房产的租赁权，并经过申请执行人同意，申请执行人现出尔反尔，要求去除租约，显然违背了诚实信用原则，严重损害了其合法权益。三、申请执行人出具的证明并未对涉案房产的租期、租金、租金支付方式等作出限制，陈浩游与被执行人誉鑫铭公司签订租赁合同约定的租期以及租金、租金支付方式等合法有效。综上，法院关于带租约拍卖的决定合法、公正，申请执行人提出的异议申请及事实理由没有任何依据，依法应予以驳回。
福田法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。申请执行人对涉案房产享有抵押权，于2012年6月13日办理抵押登记，本案系实现抵押权的执行案件。利害关系人陈浩游向该院提交的《深圳市房屋租赁合同书》落款时间为2013年1月29日，依照上述法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，对处分抵押物后的受让人亦不具有约束力。申请执行人于2013年1月30日出具《证明》同意涉案房产出租的表示，并不能排除上述关于在后设立之租赁权不得对抗抵押权实现的法律直接规定的适用。况且该《证明》的有效期仅为1年，而利害关系人陈浩游与执行人誉鑫铭公司签订的租赁合同有效期为15年，明显超出申请执行人同意出租的期限。因此，该院发出的对涉案房产带租约拍卖的(2015)深福法执字第4600号通知书不妥。申请执行人要求撤销该决定，具有法律依据，该院予以支持。涉案房产可不带租约继续处分。利害关系人陈浩游与被执行人誉鑫铭公司之间的债权债务关系可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定撤销(2015)深福法执字第4600号通知书。
复议申请人陈浩游不服上述异议裁定，向本院申请复议称：一、其在福田法院查封涉案房产前，已与被执行人誉鑫铭公司就涉案房产签订租期十五年的租赁合同，其依约付清十五年的租金，于2013年2月1日办理了租赁合同的备案登记手续，并一直合法占有使用涉案房产至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，在租赁期内其有权拒绝向受让人移交涉案房产，并继续占有、使用涉案房产，因此福田法院拍卖涉案房产，应披露租约情况。二、复议申请人租赁涉案房产系经工行福园支行书面同意，其作为善意第三人已向誉鑫铭公司依约支付全部房屋租金，因此复议申请人对涉案房产享有合法的承租权，有权要求法院带租约拍卖涉案房产。异议裁定中工行福园支行出具的书面《证明》同意上述租赁行为，其在《证明》中也并没有对租赁期限进行过明确的限制，工行福园支行此后提出的“租赁有效期仅为一年”的抗辩理由，明显是故意颠倒黑白、混淆是非，是不成立的。该份《证明》实质上是授权同意誉鑫铭公司出租涉案房产，而《证明》上载明的“证明有效期1年”，实际上是指在该份《证明》出具之日起一年内，誉鑫铭公司对外出租涉案房产的行为均视为获得了抵押权人工行福园支行的认可。工行福园支行《证明》中未明确表示租赁期的长短，复议申请人基于《证明》内容的信赖支付涉案房产的全部租金，并已合法取得了涉案房产承租权。如将涉案房产除去租约后拍卖，必然损害复议申请人的合法权益。三、在司法实践中，带租约拍卖，符合相关事实与法律规定，不必然会对工行福园支行的权利造成重大损害，工行福园支行称带租约拍卖将影响其抵押权实现之理由，缺乏事实和法律依据，相反如果除去租约拍卖，必然会严重损害复议申请人的合法权益。综上，请求人民法院撤销福田法院（2016）粤0304执异308号执行裁定书。
申请执行人工行福园支行就陈浩游所提复议请求答辩称，一、复议申请人陈浩游引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定属于适用法律错误，该法条规定的情形不包括租赁房屋已设定抵押权的情形，根据相关法律规定，申请执行人对涉案房产享有优先受偿权，利害关系人陈浩游的复议理由不成立。二、根据相关法律规定，后设立的租赁权不得对抗先设立的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。利害关系人陈浩游与被执行人誉鑫铭公司签订长达十五年的租约，并称已支付全部租金，其行为明显是恶意逃避担保责任，阻碍申请执行人实现抵押权的行为。三、申请执行人从未同意被执行人誉鑫铭公司设立15年的租约，在《证明》中明确写明有效期为1年，并未同意誉鑫铭公司与陈浩游签订十五年的租赁合同。另外，根据法律规定，无论租赁合同是否经过抵押权人同意，只要该租赁权利存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者优先受偿权的实现有影响的，法院均有权去除租约后进行拍卖。利害关系人陈浩游与被执行人誉鑫铭公司的十五年已付款的租赁关系对拍卖价格和成交具有不利的影响，因此法院应在去除租约后拍卖涉案房产。综上，请求人民法院依法驳回利害关系人陈浩游的复议申请。
被执行人誉鑫铭公司对复议申请人陈浩游的复议请求及理由予以确认。
本院对福田法院查明事实予以确认。
本院另查明，利害关系人陈浩游与被执行人誉鑫铭公司于2013年2月1日在深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理局就涉案房产办理的《房屋租赁凭证》【登记（备案）号：龙WH018128】显示，“租赁期限：自2013年2月1日至2028年1月31日”。
又查明，申请执行人工行福园支行于2013年1月30日向被执行人誉鑫铭公司出具《证明》，同意被执行人深圳市誉鑫铭贸易有限公司出租涉案房产，证明有效期1年。
本院认为，本案审查的焦点在于，关于复议申请人陈浩游与被执行人誉鑫铭公司的15年租约，能否对抗申请执行人工行福园支行实现抵押权。
本案中，就申请执行人工行福园支行出具的《证明》可以证明申请执行人工行福园支行对被执行人出租涉案房产是知情的，至于双方所争议的《证明》中“有效期为1年”的内容，应当理解为工行福园支行同意被执行人誉鑫铭公司在1年有效期内对外出租涉案房产。但是被执行人誉鑫铭公司在申请执行人授权其出租涉案房产时，根据诚实信用原则，其与陈浩游签订的租赁合同的条款亦应征得抵押权人工行福园支行同意及确认。更何况，被执行人誉鑫铭公司与利害关系人陈浩游签订的租赁合同长达15年，并且一次性支付全部租金，该租赁合同明显不利于抵押权的实现，同时抵押权人工行福园支行亦不认可该租赁合同的租期条款。本案中申请执行人工行福园支行虽然同意被执行人誉鑫铭公司出租涉案房产，但其对誉鑫铭公司与陈浩游之间所签订的租赁合同并未予以认可，该租赁合同不得对抗抵押权人实现其抵押权，在拍卖涉案房产时，对该租约应予以去除。
综上，福田法院异议裁定中认定应去除租约拍卖，符合法律规定，本院依法予以维持。对复议申请人陈浩游的复议请求，本院不予支持，其与被执行人誉鑫铭公司之间的租赁合同可另循其他法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人陈浩游的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2016）粤0304执异308号执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审判长 史仲凯
审判员 朱轶超
审判员 张文佳
二〇一七年十二月七日
书记员 叶志桃