福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽08民终1627号
上诉人（原审被告）：湛迎生，男，1969年3月25日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：范上勤，福建至信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建和祥物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区南城新陂社区居委会办公楼三楼，统一社会信用代码91350800662805334U。
法定代表人：邱富标，总经理。
委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。
上诉人湛迎生因与被上诉人福建和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院作出（2017）闽0802民初3484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
湛迎生上诉请求：1.撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3484号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由和祥物业公司承担。事实和理由：一、原审遗漏查明选聘小区物业服务公司必须经招标投标程序，本案《前期物业服务合同》是未依《中标通知书》签订的事实，是无效合同。依国务院《物业管理条例》第24条规定，选聘前期物业公司应经招投标程序，因此，前期物业公司的选聘和《前期物业服务合同》均应依《中标通知书》签订，本案《前期物业服务合同》在“收费标准”的条款中添加了“按龙岩市《物业服务等级标准及收费指导价》的二级物业服务标准的下线收取，实际收取依据房屋交付时市物价部门公布的标准作相应调整”的内容，该内容实际上推翻《中标通知书》中的收费内容，使选聘前期物业公司的“招投标程序”流于形式，该条款为和祥物业公司获取非法利益提供了便利条件，该内容违反《物业管理条例》、《中华人民共和国招标投标法》的规定是无效的。
二、原审法院认定“龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订的前期物业服务合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力”是错误的。1.依国务院《物业管理条例》第24条的规定，本案和祥物业公司与龙岩宝晟房地产开发有限公司没有依《中标通知书》签订《前期物业服务合同》，而是私下约定收费标准，推翻了东岳花园小区招投标的结果，明显违反《物业管理条例》的规定。2.依《中华人民共和国招标投标法》第45条的规定，龙岩宝晟房地产开发有限公司及和祥物业公司私下约定收费标准的行为明显改变“中标”结果，违反了该条文规定。3.依《中华人民共和国招标投标法》第46条、59条的规定，和祥物业公司与宝晟公司签订的《前期物业服务合同》必须按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。本案的《中标通知书》是依招标文件和投标文件而选定并发出的通知，《前期物业服务合同》收费条款中的附加内容明显与《中标通知书》不同，该附加内容改变了合同实质性内容。因此，和祥物业公司与龙岩宝晟房地产开发有限公司签订的合同是违反《中华人民共和国招标投标法》第46条、第59条禁止性规定的合同，依该法第59条规定，和祥物业公司与龙岩宝晟房地产开发有限公司还应受到处罚。4.依《中华人民共和国民法通则》第58条、《中华人民共和国合同法》第52条规定，和祥物业公司与龙岩宝晟房地产开发有限公司以“私下约定”代替“中标通知书”签订《东岳花园前期物业服务合同》的行为，增加了业主的义务，损害了业主的利益，其行为属恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，因此，该合同收费条款无效。综上，《前期物业服务合同》改变了合同实质性内容，违反法律禁止性规定的，依法自始无效，违法签订的合同对全体业主无约束力，原审法院认定错误。
三、原审错误的认定“湛迎生与和祥物业公司签订了前期物业管理服务协议，亦约定物业管理费每平方米1.3元”的效力。
首先，“福建和祥物业管理有限公司东岳花园前期物业管理服务协议”是依据《前期物业服务合同》而签订的从合同，主合同无效，从合同自然无效。其次，湛迎生在签订该协议时，和祥物业公司没有告之《中标通知书》的内容，湛迎生也不知道前期物业公司和收费标准需经招投标程序确定，是和祥物业公司利用湛迎生不了解实际情况、办房屋交接手续（签订协议是必须手续）和对和祥物业公司信任而签订的。再则，依国家法律法规小区内的物业收费变更应由业主大会确定。
四、原审认为“和祥物业公司将物业管理费定为每平方米1.3元，已向物价部门备案，不违反物价部门的政策，也符合双方合同的约定”是错误的。首先，本案《前期物业服务合同》收费条款约定无效，其次，物价部门的备案行为不等同物价部门的批准。就前期物业收费而言，物价部门不具有批准“废除原经招投标程序确定的中标价格而使用物价部门制定的收费标准”的权利。和祥物业公司提供的备案证据也显示：没有任何部门的批准。依国家法律法规的规定物业公司要提高收费只能是同小区业主大会协商而定。再则，前期物业服务价格属市场指导价，不是国家定价，政府物价部门物业收费指导价的变更不是和祥物业公司可提高收费标准的依据，“龙发改价117号”文件没有强制已经签订《前期物业服务合同》的物业公司必须按新标准提高收费价格，该文件只是给物业公司在新的前期物业服务招投标过程提供指导价。第四，依《物业管理条例》，前期物业收费应经招投标确定，非前期物业收费应同业主大会协商一致意见后方可确定。
五、原审引用“龙岩市12345便民服务平台”答复作为审判依据是错误的。首先，该平台答复不等于有权部门的解释，不能作为证据使用，其次，该答复未就龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司约定“实际收取按房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整”合法性作出解释，再则，该答复认为：“同一小区同类型的物业，只能按一种收费标准并提供相同的服务”的法律依据是什么？该答复明显违反政府对保障性住房用户的政策，也明显违反了招投标的要求，且东岳花园保障性住房占整个花园的75％，计1777套住房，商品房285套，如要统一收费不按占大多数的保障性住房来收费，而按商品房来收费，是对保障性住房用户不公平的，也不符合政府对保障性住房的住户的优惠政策的。
六、原审法院依和祥物业公司提供公摊电费的证据判决湛迎生承担相应的公摊电费是错误的。首先，和祥物业公司的公摊电费的计算没有提供相应依据来证明，依常理公摊电费应按小区总建筑面积计算，和祥物业公司依“入住面积”对已入住的住户是不公平，未销售的面积的公摊费用应由开发商或政府相关部门承担。其次，东岳花园小区有业主活动房出租、电动车充电收费、引进企业的收费等收益。公摊电费的费用依常理应先从小区全体业主的收益中支付，不足部分再由全体业主按比例承担。和祥物业公司没有先从小区业主收益中支付公摊电费，而直接要业主分摊，又未解释小区业主收益的收支，明显是侵占业主收益的行为。
和祥物业公司辩称：和祥物业公司与龙岩宝晟房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。1.《福建省物业服务收费管理办法》第十二条规定：新建物业出售前，开发建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同。龙岩宝晟房地产开发有限公司作为“东岳花园”小区的开发建设单位，通过招投标的方式，选聘和祥物业公司为该小区物业管理服务机构，并与之签订《前期物业服务合同》该合同合法有效，当然对“东岳花园”全体业主具有约束力。2.《前期物业服务合同》未违背中标通知书的规定。招标文件确定的物业服务费收费单价仅是在招标时段根据当时的政府指导价确定的一个标准，对于合同单价而言，招标价只是一个供评标时参考使用的初始合同金额，事实上，合同的单价并不是一层不变的，而是动态的。物业的招投标到交付往往要经过几年的时间，在这几年时间的等待时间内，物价通货膨胀以及指导价格明显提高的情况下，还要求中标人按照招标时的价格履行合同，对中标企业而言显然是显失公平的。
二、和祥物业公司按照1.3元/㎡.月的标准收取物业服务费未超过政府部门的物业收费指导价，该价格并经政府备案认可。《福建省物业收费管理办法》第七条规定：物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。湛迎生所居住的11号楼3411室属于住宅范畴，前期物业服务价格当属于政府指导价。湛迎生在上诉状中提出“前期物业服务价格属市场指导价，不是国家定价，政府物价部门物业收费指导价的变更不是和祥物业公司可提高收费标准的依据”显然是错误的。因此《前期物业服务合同》中约定按交房时的政府指导价进行物业服务收费显然是符合法律规定的，是顺应政府指导价的发展，并且在东岳花园交房时，和祥物业公司也曾就“东岳花园”的物业服务收费标准向新罗区物价局备案，备案价格为1.632元/㎡.月，同意和祥物业公司按备案价格的80%即1.3元/㎡.月收取。新罗区物价局备案接受和祥物业公司的价格备案，也就说明和祥物业公司的物业服务收费未超过法律规定的范围。
三、“东岳花园”小区业主明确知晓《前期物业服务合同》关于价格的约定，也都认同该物业服务收费标准。第一、《福建省物业服务收费管理办法》第十二条规定：开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，前期物业服务合同应当约定物业服务内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同时在物业销售时应明示临时管理规约并予以说明，对物业买受人遵守临时管理规约应予以书面承诺。因此，小区业主在购房时，开发商就已在购房合同中就有关于物业服务收费方面的约定，小区业主显然也是明确知晓物业服务价格的，并且都表示认同。第二、从和祥物业公司一审提交的照片也很明显可知，东岳花园小区售楼部张贴其与建设单位签订的《前期物业服务合同》、物价备案报告，并且在小区物业服务处对物业服务收费价格予以公示，明确告知全体业主物业服务收费标准，不存在任何形式的隐瞒。业主在交房时是明确知晓该小区的物业服务收费标准的，并均在交房时签订前期物业服务合同，约定物业服务费收费标准为1.3元/㎡.月，同时按照该标准缴纳了部分物业服务费，该物业服务收费标准得到了业主的一致认可。第三、物业管理服务是公共服务，在同一区域内的收费标准应当实行同一标准。《福建省物业服务收费管理办法》第三条：物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理与服务，维护相关区域内的环境卫生与公共秩序，向业主收取的费用。第二十三条：物业服务企业对同一物业服务区域内的、同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业服务收费，应按照统一标准收取。湛迎生所承租的东岳花园11号楼3411室从性质上来说也是属于住宅，并不区别于商品房住宅的使用功能，并且其与小区商品房在同一个物业区域内，使用的是同一套共用设施、设备，就物业管理服务的公共性而言和祥物业公司对湛迎生与其它商品房业主提供管理与服务是同等的，湛迎生享受的是同样的管理服务，体现在义务上也必然相等。因此，和祥物业公司在物价指导范围内采取同一标准收取物业服务费并未违反法律规定。
四、湛迎生并非小区业主，其无权就收费标准提出任何的异议。根据《物权法》的规定，业主是指物业的所有权(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9D%83”\\\t”https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E4%B8%9A%E4%B8%BB?/?_blank?)人。业主可以是自然人(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E8%87%AA%E7%84%B6%E4%BA%BA?/?1465”\\\t”https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E4%B8%9A%E4%B8%BB?/?_blank?)、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。但都是指物业（产权）所有者，房屋租赁人不是业主。湛迎生仅是东岳花园11号楼3411室的承租人，根本就不是法律意义上的所有人，其作为承租人，在没有业主授权的情况下，无权就小区事项提出异议，其应当遵守《前期物业服务合同》约定的相关规定。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。
和祥物业公司向一审法院起诉请求：判令湛迎生立即向和祥物业公司支付从2016年8月27日起至2017年3月31日止物业服务费552.4元、2015年9月1日起至2016年12月31日止公摊电费283元，合计835.4元，并支付从起诉之日起至款清之日止、以835.4元为本金，按月利率2％计算的违约金。
一审法院认定事实：2012年6月12日，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定：由和祥物业公司为东岳花园小区提供前期物业服务并代缴水电费等相关费用。物业服务费按建筑面积计算，普通商品房住宅按每平方米一元计算（按龙岩市物业服务等级标准及收费指导价的二级物业服务标准的下限收取，实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）；保障性住房按每平方米0.8元（按龙岩市物业服务等级标准及收费指导价的二级物业服务标准的下限下调20%收取；物业费按季缴纳，业主应于每季5日前向物业公司交纳物业服务费。实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）业主应于每季度首月10日前向和祥物业公司缴纳物业服务费等。合同签订后，和祥物业公司按合同的约定向东岳花园业主提供物业服务。2014年11月，和祥物业公司向新罗区物价局提交物业管理服务收费标准备案报告，报告根据龙发改价（2013）价117号文件，计算物业服务费收费标准为每月每平方米1.632元，决定执行物业服务费每月每平方米1.3元。2015年8月27日，湛迎生与龙岩市保障性住房管理服务中心签订龙岩市区廉租住房租赁合同，承租东岳花园小区11号楼3411室，建筑面积59.49平方米，租赁期限自2015年9月1日起至2017年6月30日。双方约定物业管理费由承租方自行向物业管理公司缴纳。同时，湛迎生与和祥物业公司签订了前期物业管理协议，约定物业费为每平方米1.3元。当日，湛迎生在东岳花园物业服务中心办理了交房手续。湛迎生自入住以来，未向和祥物业公司缴纳小区公共电费分摊，并从2016年8月27日起未缴纳物业服务费，累计拖欠从2016年8月27日起至2017年3月31日止物业服务费552.4元、2015年9月1日起至2016年12月31日止公摊电费283元，合计835.4元。和祥物业公司多次催促湛迎生付清尚欠的物业费未果，故诉至法院。
另查明，2017年东岳花园相关业主认为和祥物业公司收取过高的物业服务费，向12345便民服务平台表达诉求，新罗区信访局将诉求转交新罗区住建局处理。新罗区住建局答复认为，前期物业从2013年11月1日起执行的是龙发改价117号文件，最高等级为五级，收费标准是每平方米2.1元，每平方米1.3元为基础服务等级。同时物业服务合同第七条约定“实际收取按房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整”。因此，物业公司进行价格报备不违反相关规定；另外物业管理的是公共部分，同一区域同一类型的物业，只能按一种收费标准并提供相同的服务。东岳花园属于普通住宅，因此应该同一服务同一收费标准。
一审法院认为，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订的前期物业服务合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。湛迎生与龙岩市保障性住房管理服务中心签订廉租住房租赁合同后，亦同时与和祥物业公司签订了前期物业管理服务协议，亦约定物业管理费为每平方米1.3元。和祥物业公司根据约定向包括湛迎生在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费，湛迎生在接受前述服务后，应履行按期向和祥物业公司交纳物业管理费、水电费等费用的义务。和祥物业公司将物业管理费定为每平方米1.3元，已向物价部门备案，不违反物价部门的政策规定，也符合双方合同约定，予以支持。湛迎生未按期交纳物业服务费、水电费，显属违约，应限期支付。但和祥物业公司要求湛迎生支付从起诉之日起，以尚欠费用为本金，按月利率2%计算的违约金，该主张过高于和祥物业公司损失，且应以拖欠物业服务费的金额为基数来计算违约金。故一审法院酌定湛迎生支付以552.4元为本金、按年利率6%计算的违约金。湛迎生主张和祥物业公司未尽物业管理义务，未提供充分有效的证据予以证实，故一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、湛迎生应于判决生效之日起十五日内支付福建和祥物业管理有限公司从2016年8月27日起至2017年3月31日止的物业服务费552.4元、从2015年9月1日起至2016年12月31日止的公摊电费283元，合计835.4元，并支付从2017年5月24日起至判决确定的还款之日止、以本金552.4元、按年利率6%计算的违约金；二、驳回福建和祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由福建和祥物业管理有限公司负担5元，由湛迎生负担20元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于湛迎生提交的新罗区人民法院（2017）闽0802民初3577号《民事裁定书》的真实性予以确认。对于一审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订的《东岳花园（麒麟水泥厂一期出让地）前期物业服务合同》，系合同双方当事人意思真实表示，合法有效。龙岩市保障性住房管理服务中心作为东岳花园小区部分房产的业主，虽未直接参与该合同的签订，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)规定，《东岳花园（麒麟水泥厂一期出让地）前期物业服务合同》对龙岩市保障性住房管理服务中心具有约束力。因此，作为东岳花园小区11号楼3411室承租人而不是业主的湛迎生，其无权主张《东岳花园（麒麟水泥厂一期出让地）前期物业服务合同》无效。湛迎生主张《东岳花园（麒麟水泥厂一期出让地）前期物业服务合同》无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。湛迎生在与龙岩市保障性住房管理服务中心签订了《龙岩市区廉租住房租赁合同》后，亦同时与和祥物业公司签订了《“东岳花园”前期物业管理服务协议》。上述两协议均是合同各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。和祥物业公司亦已根据约定向湛迎生提供了物业管理服务，并为其代缴水电费。湛迎生作为东岳花园小区11号楼3411室承租人，在接受前述服务后，应依据其与龙岩市保障性住房管理服务中心签订的《龙岩市区廉租住房租赁合同》中“物业管理费由承租方自行向物业管理公司足额缴纳”的约定及《“东岳花园”前期物业管理服务协议》的约定履行按期向和祥物业公司交纳物业管理费、水电费等费用的义务。因此，原审法院判令湛迎生向和祥物业公司支付公摊电费283元及相应违约金具有事实和法律依据。湛迎生主张原审法院依和祥物业公司提供公摊电费的证据判决湛迎生承担相应的公摊电费是错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。和祥物业公司将物业管理费定为每平方米1.3元，已向物价部门备案，不违反物价部门的政策规定，也符合《“东岳花园”前期物业管理服务协议》中“住宅按建筑面积每月每平方米1.3元……”的约定。因此，原审法院判令湛迎生按照每月每平方米1.3元的物业管理费向和祥物业公司支付物业管理费并无不当。湛迎生主张原审法院错误认定“湛迎生与和祥物业公司签订了前期物业管理服务协议，亦约定物业管理费每平方米1.3元”的效力上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，湛迎生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由湛迎生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 李小东
审 判 员 许培清
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 刘彬辉
书 记 员 朱小燕
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。