广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0784民初734号
原告：中国建设银行股份有限公司鹤山支行，地址：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路120、122、124号，裕民路28、30号，统一社会信用代码：91440784194325830B。
负责人：刘碧光，该行行长。
委托诉讼代理人：曾德军，广东真利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李槟成，广东真利律师事务所律师。
被告：唐春牙，男，汉族，住湖南省常宁市。
被告：苏秀春，女，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
被告：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所：广东省鹤山市址山镇将军陂，统一社会信用代码：91440784564576304J。
法定代表人：杨文杰。
委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。
委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行（下简称：“建行鹤山支行”）与被告唐春牙、苏秀春、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司（下简称：“址山碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用普通程序,由审判员罗启全担任审判长，与审判员刘东经、袁金淑组成合议庭进行审理。在审理过程中，因工作调整，本案变更为由审判员蔡镇海担任审判长，与审判员吕铁城、古辉林组成合议庭，并于2017年7月27日、8月10日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告建行鹤山支行的委托诉讼代理人李槟成、被告唐春牙、被告址山碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告苏秀春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二开庭时，原告建行鹤山支行的委托诉讼代理人李槟成与被告址山碧桂园公司的委托诉讼代理人刘剑辉到庭参加诉讼，被告唐春牙、苏秀春经本院合法传唤无到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告建行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐春牙、苏秀春立即共同向原告清偿借款本金375018.89元、利息及罚息[利息、罚息暂计至2017年2月23日止为3729.35元，从2017年2月24日起至付清日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定另行计付]，以上暂共计378748.24元；2.判令被告唐春牙、苏秀春承担原告为实现债权而支付的律师费25937元；3.请求法院依法拍卖或变卖被告唐春牙、苏秀春所有的坐落在鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园傲云峰二街×号×房的抵押房产，所得价款由原告在借款本金和利息、罚息、律师费等实现债权的费用（以实际发生为准）范围内优先受偿；4.判令被告址山碧桂园公司对上述第一、第二项诉请承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2013年5月3日，被告唐春牙、苏秀春与原告签订编号为440677500-011-2013000337的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告唐春牙、苏秀春为借款人，原告为贷款人，借款本金人民币39.6万元，借款期限360个月，自2013年6月28日至2043年6月28日止。还款方法为等额本息还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2265.24元。合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮15%，即贷款利率为4.63958‰，并约定：以被告唐春牙、苏秀春所有的位于鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园傲云峰二街×号×房的房产为借款本息等应付款项提供抵押担保，在被告唐春牙、苏秀春未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），原告有权行使抵押权利，处分抵押财产以实现抵押物权。合同签订后，被告唐春牙、苏秀春就抵押事宜办理了他项权登记，房屋他项权利人为原告。同时，原告也按照合同约定向被告唐春牙、苏秀春发放了此笔贷款。但是，被告唐春牙、苏秀春并未按合同约定按月履行还款义务，经原告多次催收仍拒绝偿还。根据借款合同第九条、第十六条、第十七条和第二十一条的约定，被告唐春牙、苏秀春应按合同的约定按期足额归还借款本息，如不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，而一旦出现上述违约情形，原告即有权宣布贷款立即到期，要求被告唐春牙、苏秀春立即清偿借款本息及相关费用、原告实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费）。现原告宣布贷款立即到期，要求被告唐春牙、苏秀春立即清偿借款本息，并负担为实现债权发生的费用。截至2017年2月23日，被告唐春牙、苏秀春共拖欠贷款本金375018.89元及相应的利息、罚息3729.35元，并已造成原告25937元律师费的支出损失。根据借款合同第十三条约定，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、邮寄费等）。而且，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条约定，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，原告有权请求依法拍卖或变卖被告唐春牙、苏秀春所有的上述抵押房产，所得价款由原告在借款本金和利息、罚息、律师费等实现债权的费用（以实际发生为准）范围内优先受偿。另外，原告与址山碧桂园公司于2011年11月15日签订编号为鹤山支行2011年1001号《按揭业务担保合作协议》，根据合作协议第五条约定，址山碧桂园公司应对被告唐春牙、苏秀春所欠原告的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用承担连带责任保证。为此，原告提起诉讼，请依法判决。
被告唐春牙辩称，对原告诉状中所陈述的事实和理由没有异议，同意原告的诉讼请求。
被告苏秀春未作答辩。
被告址山碧桂园公司辩称，一、对原告要求址山碧桂园公司承担连带清偿责任不予认可，本案与址山碧桂园公司无关，因为在《按揭业务担保合作协议》中盖章的是鹤山市碧桂园物业发展有限公司，并非址山碧桂园公司。二、即使址山碧桂园公司要承担责任，也并非对被告唐春牙、苏秀春的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告唐春牙、苏秀春未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，理据如下：（一）被告址山碧桂园公司于2011年11月15日与原告签订的编号为鹤山支行2011年1001号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。原告建行鹤山支行应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向被告址山碧桂园公司请求承担连带责任。（二）根据《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第4项约定：“购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应……购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。”原告应根据上述协议内容在购房者未支付四期贷款本息的时候及时通知址山碧桂园公司，但原告并没有履行该义务，所以址山碧桂园公司不需对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。（三）根据《按揭业务担保合作协议》第五条第（一）款的约定：“乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间……费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。”址山碧桂园公司无须对原告所请求的律师费承担连带保证责任。（四）虽然《个人一手住房贷款合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（一）款约定：“在本协议生效之日后……甲乙双方均按照本协议约定的条款予以履行。”因此，址山碧桂园公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。（五）根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院将根据已确认的证据，结合当事人的质证意见和庭审笔录进行综合认定，并将经确认和认定的证据作为认定本案事实的依据。
本院经审理认定事实如下：2011年11月15日，建行鹤山支行为甲方，址山碧桂园公司为乙方，双方签订了一份《按揭业务担保合作协议》，约定建行鹤山支行对址山碧桂园公司在鹤山市址山镇开发兴建的碧桂园.山水豪园整个项目的住宅、商业用房的购买者提供相关的抵押贷款业务。该合作协议订明：“……乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证……乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）……乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带保证责任，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止……若购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方……在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任……在本协议生效之日后甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款……”。签订该《按揭业务担保合作协议》时，“甲方”签章处加盖了建行鹤山支行的公章，“乙方”签章处并没有加盖址山碧桂园公司的印章，而是加盖了“鹤山市碧桂园物业发展有限公司”的印章。
2013年5月3日，唐春牙、苏秀春与建行鹤山支行签订了一份编号为440677500-011-2013000337的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：建行鹤山支行为贷款人，唐春牙、苏秀春为借款人和抵押人；借款用途为购置坐落于鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园傲云峰二街×号×房的房屋；借款本金为人民币396000元；借款期限为360个月，从2013年6月28日至2043年6月28日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上下浮15%，即贷款利率为4.63958‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下首次发放贷款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定，本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方法为等额本息还款法；本合同项下的担保方式为抵押，唐春牙、苏秀春以其购买的位于鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园傲云峰二街×号×房的房屋作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。此外，借款合同还对借款的发放与支用、计息、结息、还款、借款人与贷款人的主要权利与义务、违约责任等条款进行了约定。2013年8月8日，建行鹤山支行与唐春牙、苏秀春在鹤山市房地产交易登记服务中心为上述抵押房产办理了预购商品房抵押备案登记。
2013年6月28日，建行鹤山支行依约向唐春牙、苏秀春发放了贷款396000元，唐春牙、苏秀春在《个人贷款支付凭证》上签名确认。借款初期，唐春牙、苏秀春尚能按合同约定每月向原告还本付息，但其后出现逾期还款。唐春牙、苏秀春自2016年12月26日向建行鹤山支行还款3931.76元后就没有再还款。截至2017年2月23日，唐春牙、苏秀春尚拖欠原告借款本金375018.89元及利息、罚息3729.35元，合共378748.24元。就上述欠款，建行鹤山支行曾于2017年2月24日向址山碧桂园公司发出《关于商请贵公司履行保证责任的函》，要求址山碧桂园公司协助进行催收并履行保证责任，但无果。为此，建行鹤山支行于2017年3月9日诉至本院。
另查明：直至本案法庭辩论终结时，坐落于鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园傲云峰二街×号×房的房产尚未办理《房地产他项权证》。另外，建行鹤山支行委托了广东真利律师事务所的曾德军律师和李槟成律师作为其诉讼代理人进行本案诉讼，为此支出律师费25937元。
再查明：在本案第一次庭审结束后，经建行鹤山支行与址山碧桂园公司磋商，址山碧桂园公司在涉案的《按揭业务担保合作协议》“乙方”签章处补充加盖了址山碧桂园公司的公章。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。虽然涉案的《按揭业务担保合作协议》签订时，“乙方”签章处加盖的并非址山碧桂园公司的印章，而是鹤山市碧桂园物业发展有限公司的印章，但该合作协议已在建行鹤山支行与址山碧桂园公司之间实际履行，且本案第一次庭审结束后，址山碧桂园公司也在该合作协议上补充加盖了其公章。为此，址山碧桂园公司是涉案《按揭业务担保合作协议》的一方当事人，其诉讼主体适格。建行鹤山支行与址山碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及建行鹤山支行与唐春牙、苏秀春签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。
借款合同签订后，建行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但唐春牙、苏秀春并没有依合同约定每月按时足额偿还借款本息。建行鹤山支行有权依照《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条的约定，宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。为此，建行鹤山支行要求唐春牙、苏秀春共同清偿借款本金375018.89元及利息和罚息（利息和罚息暂计至2017年2月23日为3729.35元，2017年2月24日起的利息和罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）的诉讼请求，事实清楚、理据充分，本院予以支持。
原告为本案诉讼而支付的律师费25937元，有《委托代理合同》和《发票》在案佐证，该费用是建行鹤山支行为实现债权和抵押权而实际发生的费用，包含在《个人住房（商业用房）借款合同》约定的抵押担保范围内，为此，建行鹤山支行要求该律师费由唐春牙、苏秀春负担，理据充分，本院予以支持。
关于建行鹤山支行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。直至本案法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，建行鹤山支行尚未取得《房地产他项权证》。预购商品房抵押权预告登记属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的一种，其设立目的是为保障将来实现物权、维护交易安全，法律赋予预告登记权利人以预告登记的形式使不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力，但是涉案房产上设立的预购商品房抵押权预告登记不属于抵押权登记，并不产生优先受偿的效力，即该预告登记并未使预告登记权利人获得现实的抵押权，预告登记权利人不能对涉案房产行使抵押权，故建行鹤山支行对涉案房产并不享有优先受偿权。为此，原告请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。
关于址山碧桂园公司的担保责任问题。依照《按揭业务担保合作协议》的约定，址山碧桂园公司对涉案借款承担连带保证责任的期限至涉案抵押房产的《房地产他项权证》出具之日止，而涉案抵押房产至今并未办理《房地产他项权证》，为此，址山碧桂园公司应按《按揭业务担保合作协议》的约定对涉案借款承担连带清偿责任。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”的约定，虽然建行鹤山支行对涉案房产并不享有优先受偿权，但涉案房产仍可被处置，故址山碧桂园公司应对唐春牙、苏秀春所欠债务在处置涉案房产后的不足部分承担连带清偿责任。在唐春牙、苏秀春未依约还款后，建行鹤山支行于2017年2月24日向址山碧桂园公司发出《关于商请贵公司履行保证责任的函》要求其履行担保责任，已依《按揭业务担保合作协议》的约定履行通知义务。为此，址山碧桂园公司关于建行鹤山支行未按约定履行通知义务，其无需对唐春牙、苏秀春从第五期起的贷款利息、逾期利息承担连带保证责任的抗辩意见，理据不充分，本院不予采纳。另外，根据《按揭业务担保合作协议》第五条第一款的约定，律师费并不包括在址山碧桂园公司应承担的连带责任保证范围内，为此，建行鹤山支行要求址山碧桂园公司对本案律师费25937元承担连带清偿责任的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，本案纠纷是唐春牙、苏秀春向建行鹤山支行借款后没有依约还款，址山碧桂园公司也未能履行担保责任所致，唐春牙、苏秀春和址山碧桂园公司应各自承担相应的法律责任。被告苏秀春经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告唐春牙、苏秀春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金375018.89元并支付相应的利息和罚息（暂计至2017年2月23日的利息和罚息共为3729.35元；从2017年2月24日起至欠款实际清偿之日止的利息和罚息，以实欠款为基数，按编号为440677500-011-2013000337的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算方法另行计付）；
二、被告唐春牙、苏秀春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行支付律师费25937元；
三、被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司对本判决第一项所确定的被告唐春牙、苏秀春所负债务，在处置被告唐春牙、苏秀春位于鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园傲云峰二街×号×房的房产后仍不足以清偿的剩余部分承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7370.50元、保全费2620元，合共诉讼费9990.50元，由被告唐春牙、苏秀春、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司共同负担（诉讼费原告已预交，三被告负担的诉讼费于履行判决义务时迳付给原告，本院不作收退）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 蔡镇海
审判员 吕铁城
审判员 古辉林
二〇一七年八月三十一日
书记员 黄碧玲