苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0507民初1951号
原告：孙钰平，男，1954年11月23日生，汉族，住苏州市相城区。
委托诉讼代理人：王叔珍，江苏元融律师事务所律师。
被告：苏州涵雅电子科技有限公司，住所地苏州市相城区阳澄湖镇枪堂村史家门（金装丝绒厂前）。
法定代表人：张苏杰，总经理。
委托诉讼代理人：董志峰，江苏苏明律师事务所律师。
第三人：高连清，男，1982年9月10日生，汉族，住江苏省大丰市。
原告孙钰平与被告苏州涵雅电子科技有限公司（以下称涵雅电子）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告孙钰平、被告涵雅电子的委托诉讼代理人董志峰到庭参加诉讼。庭审后，被告涵雅电子申请追加高连清为本案第三人，本院依法予以准许。本案于2016年10月26日再次公开开庭进行了审理。原告孙钰平及其委托诉讼代理人王叔珍、被告涵雅电子的委托诉讼代理人董志峰、第三人高连清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙钰平诉称，2015年6月，被告因生产经营需要租赁原告所有的位于相××阳澄湖镇湘城史家门金装丝绒厂南区面积1000平方米的厂房及辅房，双方签订了《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，约定了租赁期限、租金及支付方式等。由于被告系新设公司，资金紧张加上朋友介绍，原告同意被告缓交几个月的租金，但被告租至2016年3月在原告不知情的情况下突然从承租的厂房中搬离，现处于停产状态。经结算，被告尚欠原告厂房租金16万元、辅房租金2万元，合计18万元，尚欠已用电费145381.78元。请求法院判令：1、被告腾出所租赁的厂房及辅房，并向原告交付，2、被告支付原告自2015年6月1日至2016年6月1日止的租金人民币18万元，3、被告支付原告租赁期间的电费人民币145381.78元，4、被告承担本案全部诉讼费用。
第一次开庭时，原告计算出租的200平方米场地自2015年5月28日至2016年5月28日的租金4万元，明确第2项诉讼请求中的租金合计人民币20万元。
第二次开庭时，原告明确诉讼请求为：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告返还原告出租的位于相城区阳澄××枪××村史家门（金装丝绒厂前）厂房面积1000平方米，副房面积200平方米，2、被告支付原告自2015年6月1日起至法院判决合同解除之日止的租金，暂计算至2016年5月31日厂房租金16万元，副房租金4万元，合计20万元，2016年6月1日起对1000平方米厂房，租金按照每月13333元计算至判决确定的解除之日止，对200平方米辅房，租金按照每月3333元计算至判决确定的解除之日止，从判决解除之日起，按上述标准计算房屋占有使用费至实际腾房之日，3、被告支付原告租赁期间由原告垫付的电费人民币144675元，4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告涵雅电子辩称，双方不存在租赁关系，驳回原告的诉讼请求。被告使用的房屋从第三人高连清处承租，之前相关的房屋租金有向高连清支付过一部分，原告的所有诉讼请求最终应当由高连清承担。
第三人高连清述称，我是被告的员工，被告的厂房是向原告租的，不是向我租的，我代表被告和原告签订的租赁合同，厂房由被告使用。关于租金，被告的会计包括法定代表人张苏杰汇过几笔钱给我，其中部分用于支付电费，部分是厂里的开销，叫我付电费的钱我付给了原告。对于原告起诉的有关请求我认为和我没有关系，与被告有关系，尚欠租金、电费等应该由被告承担。
原告孙钰平的举证如下：证据1、房屋租赁合同及租赁上交合同原件各1份，证明原、被告发生租赁关系，租期从2015年6月1日至2020年6月1日为5年，2021是笔误，原告的出租房系租赁枪堂村集体土地后建造，没有房产证。证据2、证明原件1份，证实合同签订时被告尚未设立，没有营业执照和公章，合同由高连清、隋俊峰代表签订，后营业执照下来法人是被告，法人代表是张苏杰，承租人是被告，确认欠电费145381.78元及1年的房租。证据3、收款凭证原件1份，证明其收到款项合计145698元，其中2015年8月收到高连清现金2万元，同年10月21日收到转账18300元、2万元，同年10月24日收到转账电费13700元、电费6300元，同年12月18日收到转账2万元，2016年1月22日收到转账电费1万元，2016年1月30日收到转账电费17398元，2016年2月4日收到转账2万元，谁转账的不清楚，上述款项均支付电费，房租未付。证据4、场地租赁合同原件1份，证明原告将200平方米的场地出租给被告用于自建房屋，约定3年内不交房租，3年后房屋归原告，后自建房工程款未付，原告提供担保，由原告承担工程款，故要求被告按每平方米每月20元支付租金，实际应为48000元，后协商4万元。证据5，经营性用房证明复印件1份，证明被告在申请营业执照时以被告的名义申请。证据6，被告的公司章程和工商登记材料复印件各1份，证明被告经营地为原告出租房所在地。证据7，股东出资情况和名称预先核准通知书各1份，证明隋俊峰是被告的发起人之一，隋俊峰代表被告与原告签订的租赁合同是有效的。证据8，电费通知单原件1份，证明被告实际产生电费290373元，属于枪堂村统一安装的配电房，由枪堂村向各使用人收取电费，现由原告垫付。
被告涵雅电子质证表示：证据1，房屋租赁合同真实性及内容无法确认，非原告和被告签订。租赁上交合同真实性无异议，实际使用的厂房是否是原告所有由法院审核。证据2，属证人证言，证人应出庭，证明中也表述厂房出租给高连清，与被告陈述一致，其它内容不认可，高连清与本案的处理有一定关系，也涉及被告支付的部分租金由高连清收取，要求追加高连清为第三人。证据3、4，真实性不认可，与本案没有关联性。证据3，原告自认收到这么多款项应该对的，认可转账部分对方账户是被告法定代表人张苏杰的部分，直接转账给原告的原因是一开始按照高连清的指示付到奚茂盛的账上，由奚茂盛支付给高连清，高连清再付给原告。证据4，合同是高连清签订，与本案没有关联性，被告从高连清处租房，包括副房，被告的租赁标的、租金以与被告签订的合同为准。证据5，真实性无异议，当时是让高连清提供房产证，他无法提供，高连清再找到原告出具该证明。证据6，无异议。证据7，真实性无异议，但隋俊峰只占公司百分之一的股份，租赁厂房是公司的一项重要支出，作为大股东的张苏杰未签署任何材料明显不合理，另公司虽然登记在原告的房屋地址，但系向高连清转租的房屋，法律并未规定转租的房屋不能登记为经营地，从工商登记信息中也能看出高连清并不担任公司任何职务。证据8，真实性无法确认，应该由电力部门开具发票。
第三人高连清质证表示：证据1，房屋租赁合同的真实性无异议，这份合同是其代表被告与原告签订，同时签字的还有隋俊峰，他是被告的发起人之一。租赁上交合同的真实性无异议。证据2，证明是其出具的，厂房租给被告，也是被告欠的租金，杨宏金是介绍其和房东认识的人。证据3，真实性无异议，奚茂盛是高连清表弟，他的农业银行卡高连清在使用，张苏杰付到奚茂盛卡上的钱是电费和厂里开销，先是2万元现金，张苏杰给高连清后高连清直接付给原告，其余用奚茂盛的卡转给原告付被告电费。证据4，无异议，其是代表被告签订的。证据5、证据6、证据7、证据8，均无异议。
被告涵雅电子的举证如下：证据1、被告的法定代表人张苏杰的招商银行交易明细原件1份，证明按照高连清的指示向奚茂盛和孙钰平账户支付了相应的房租和电费，还有两笔合计45000元付给周长来，周长来于2015年11月20日、2016年1月1日分别现存15000元合计3万元给原告，以上被告支付房租加电费合计235798元，其中转给奚茂盛10笔、孙钰平8笔、周长来2笔。证据2、2015年7月25日高连清出具的协议复印件1份，内容为房东负责办理涵雅电子的营业执照，如公司搬走，营业执照转给房东，证明厂房由高连清租赁。证据3、2015年12月18日高连清出具的承诺书复印件1份，内容为2015年12月18日先交2万元，20号电费全部交清，房租12月底先交8万元，余下在2016年1月份全部交清，证明房东与高连清沟通，进一步证明原告房屋出租给高连清，高连清再转租给被告，这个时间点被告的营业执照和公章已经办好。
原告孙钰平质证表示：证据1，其收到的款项以相应凭证为准。证据2、真实性无异议，但房屋是出租给被告，当时还是原告帮忙办理被告的营业执照。证据3，真实性无异议。
第三人高连清质证表示：证据1，其收款金额无异议，这个钱一部分支付电费，其它都是厂里开销，付电费的现金为2万元，其它转账。证据2，协议是其写的，这是一个承诺，因为当时办不出营业执照，后来房东答应可以办营业执照。证据3，无异议，2015年11月办出营业执照，2015年12月18日其写这份材料是受张苏杰的委托去与房东商量，现在公司账面没钱，电费无法交，上面的时间都是张苏杰关照的。
经审理查明，2015年5月28日，原告孙钰平为甲方、出租方，第三人高连清为乙方、承租方，双方签订《场地租赁合同》1份，约定乙方租赁甲方场地坐落于相城区阳澄××枪××村史家门金装对面，面积200平方米，由乙方自建房屋，三年内不收租金，满三年后房屋财产归甲方所有，并收取房租。乙方新办厂资金困难，由甲方担保搭建费用，如乙方中途付不出搭建费，甲方收回房屋，搭建费由甲方付，甲方向乙方收取租金每年每平方米20元，总额4万元，当年租赁期租金不变，过后按市场价格增减。合同落款处，原告孙钰平与第三人高连清均签名。同年6月1日，原告孙钰平为甲方、出租方，被告涵雅电子为乙方、承租方，签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方租赁甲方坐落于相××阳澄湖镇史家门金装丝绒厂南区面积1000平方米，出租房现有的相应配套设施及出租房的附着物、装饰也随之出租，租期5年，从2015年6月1日至2021年6月1日，租金每年人民币16万元，租期内租金不变，乙方在签订本合同时需支付保证金16万元及第一年房租，到期后若乙方未能付清当年租金，则甲方有权单方终止合同，乙方承担甲方一切损失。乙方在租赁期内，应按照村规定每月支付水、电、标准交费（线损按户电度均摊）。合同还规定了其他权利义务内容。合同落款处，甲方孙钰平签名，乙方注明“苏州涵雅电子科技有限公司”，“股东、经办人”栏由高连清、隋俊华签名并捺印。同年6月28日，在被告申请办理工商登记时，由相城区阳澄××枪××村村民委员会出具证明，证明坐落于相××阳澄湖镇史家门金装丝绒厂前房屋建筑面积1000平方米归孙钰平所有，为非居住用房，租赁给隋俊华、张苏杰作为涵雅电子的经营性用房。被告的公司章程载明公司住所地相城区阳澄××枪××村史家门（金装丝绒厂前），股东张苏杰（占99%）、隋俊华（占1%）。后被告于2015年11月2日核准设立，登记住所和股东与章程中的载明均一致，被告实际于同年6月11日即申请预先核准企业名称为涵雅电子，股东张苏杰、隋俊华。由相城区阳澄××枪××村管理组开具的被告涵雅电子自2015年6月至2016年4月的电费通知单载明实用电费290373元。原告经其农业银行账户于2015年10月21日收到转账电费18300元和2万元，于同年11月24日收到转账电费13700元和6300元，于同年12月18日收到转账房租2万元，于2016年1月22日收到转账涵雅电费1万元，于2016年1月30日收到转账涵雅电费17398元，于2016年2月4日收到转账2万元。原告另认可收到高连清现金2万元。以上，原告收到款项合计145698元，原告认为上述款项用于归还其为被告垫付的电费。被告提供户名张苏杰的招商银行转账记录中对方户名孙钰平的笔数及记载用途包括2015年10月21日电费18300元、电费2万元，同年11月24日电费13700元、电费6300元，同年12月18日房租2万元，2016年1月22日涵雅电费1万元，2016年1月30日涵雅电费17398元，2016年2月4日转账2万元，共计125698元，被告认为未载明用途的转账是支付房租。现原告计算自2015年6月1日至2016年5月31日的厂房租金16万元、辅房租金4万元合计20万元，因被告未按照合同约定支付，故提起诉讼，要求解除租赁合同、由被告返还厂房及辅房、支付租金和房屋占有使用费并归还垫付的其余电费，双方产生纠纷。
另查，原告的出租房系租赁相城区阳澄××枪××村集体土地后建造，未取得建设规划许可证和不动产权属登记。
以上事实，有原告提供的《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》、经营性用房证明、涵雅电子章程、名称预先核准通知书、企业登记资料查询表、枪堂村管理组电费通知单、中国农业银行苏州分行账户交易流水单、阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书及庭审笔录证实，本院予以确认。
审理中，被告依据张苏杰的招商银行交易明细清单，主张按照高连清的指示向户名奚茂盛的账户发生10笔转账，用途是支付房租和电费，先付给高连清，高连清再付给房东，包括2015年6月2日1万元、6月5日15000元、6月13日2000元、6月22日9600元、6月25日5000元、7月1日3万元、7月4日3000元、7月10日3000元、8月4日2000元、8月11日500元，共计80100元。被告还主张于2015年11月20日、12月30日分别汇款15000元、3万元合计45000元给周长来，周长来于2015年11月20日、2016年1月1日分别现存15000元合计3万元给原告账户。以上，被告认为其已支付租金和电费总计235798元（125698+80100+3万），没有注明用途的属于支付房租。原告对招商银行交易明细清单的真实性没有异议，但认为与本案无关，对于2015年11月20日、2016年1月1日分别现存15000元合计3万元，原告表示是原告自己的存款，不是被告所称周长来的存款。被告表示二笔现存现无法提供存款凭证，可能是未保留。第三人高连清表示奚茂盛的农业银行卡其在使用，张苏杰付到奚茂盛卡上的钱属实，用途是支付电费和厂里开销，先是2万元现金，张苏杰给其后其直接付给孙钰平，其余用奚茂盛的卡转给孙钰平支付被告的电费。原告表示只认可高连清现金2万元及张苏杰账户转来的钱，不认可奚茂盛的账户转给其钱。高连清表示无法提供转账凭证，其是被告的员工，工资每月5000元，都是现金发放，从2015年6月发到2016年2月。被告认可其成立后高连清是其员工，但是其与张苏杰均未授权高连清与原告签订合同，其确实于2016年3月22日凌晨已搬走，此后未占用争议厂房，确认无财产留在原告处，原告所述的财产不知道是谁的。原告对被告于2016年3月22日凌晨搬走无异议，认为有部分财产如纸箱还留在现场，有涵雅电子的名称，具体以照片打印件为证。被告补充提供从工商部门调取的《房屋租赁合同》复印件1份，该合同载明出租方为孙钰平，承租方为张苏杰、隋俊华，出租房位于相城区阳澄××枪××村史家门（金装丝绒厂前），租期12个月，从2015年6月1日至2016年5月31日，租金合计8万元，在2015年6月1日前一次性给付。合同落款处，出租方有孙钰平的签名字样，承租方有张苏杰、隋俊华的签名字样，日期2015年6月1日。原告认为该合同不是其本人签名，被告表示合同交与高连清，给房东签名，是否是房东本人所签不清楚。高连清表示未看到该份合同。
庭审后，原告孙钰平补充提供由高连清于2016年12月12日出具的证明1份及原告拍摄的11张现场照片打印件，证明照片上所显示的纸箱、周转容器、龙门架等物品属被告涵雅电子所有，目前仍在原告所属的厂房内，被告未来清理。经质证，被告表示照片真实性无异议，但只能证明房屋现状，不能证明原告的待证事实，与本案不具有关联性，除纸箱外，没有任何标示表明物品系被告所有，纸箱上虽然有被告的名称，但纸箱来源无法确认，故不能简单认定为被告所有，另外，照片中显示的物品并不影响原告厂房的出租，被告以实际行动表明了不再继续使用争议物业，房屋处于原告的管理和控制下，原告未采取措施防止损失的扩大，其自身存在过错。高连清系第三人，不具有证人资格，出具的证明不具有证明力。第三人高连清对原告举证予以认可。
审理中，原告明确不需要高连清承担本案义务，表示《房屋租赁合同》签订后未收到租房保证金和租金，第二年租金应在2016年6月1日前支付，为先付后用。原告再表示如法院认定原、被告租赁关系无效，则按照租金标准请求计算房屋占有使用费。
本院认为，经庭审查明，由高连清与隋俊华以被告经办人与被告股东的身份与原告签订的《房屋租赁合同》写明原告为出租方，被告为承租方。被告从其登记档案中调取的另一份《房屋租赁合同》的承租方虽为张苏杰、隋俊华，但出租方仍为原告，因被告当时尚未设立，故后合同无论是否为原告所签，显然是用于被告的登记备案，即被告的经营所需，且同样用于被告登记备案的经营性用房证明载明张苏杰、隋俊华租用的原告的房屋作为被告的经营用房。上述二份租赁合同的落款时间均为2015年6月1日，租赁房屋均为原告位于相城区阳澄××枪××村（金装丝绒厂前）的厂房。原告此前与高连清签订的《场地租赁合同》也写明租赁用途是高连清的新办厂。后被告正式设立时，登记隋俊华、张苏杰为被告的股东（发起人），张苏杰担任被告的法定代表人，企业住所即为上述租赁房屋所在地。被告还认可高连清为其成立后的公司员工及被告自成立至搬离一直使用原告出租的房屋，被告还在合同期间向原告支付了部分电费等。以上足以证明，高连清、隋俊华系在被告的设立过程中以被告的名义和经营用途与原告签订的《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，事后也由被告实际租赁使用原告的出租房，据此，本院应当确认建立房屋租赁合同关系的是原告孙钰平与被告涵雅电子。依据相关法律规定，原告作为合同相对人，请求被告承担合同责任，本院应予支持。被告称原告与高连清建立房屋租赁合同关系，其从高连清处转租了原告的房屋，未能提供相应证据加以证明，与本院查明的上述事实也不相符，故不予采信。因原告的出租房未依法取得建设规划许可证，故原告与被告之间的租赁合同关系应为无效，无效的合同自始无法律约束力，原告要求解除租赁合同关系的主张没有法律依据，依法不予支持，但原告请求参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，本院可予以支持，且本案应依据原告与高连清、隋俊华签订的《房屋租赁合同》及原告与高连清签订的《场地租赁合同》计算房屋占有使用费。审理中，原、被告一致确认被告于2016年3月22日凌晨搬走，本院对此予以确认。被告搬离发生在租赁期限内，被告应当遵循诚实信用原则根据交易习惯在搬离前向出租方履行通知义务，未履行通知义务，应承担相应法律责任。原告庭审后提供的照片打印件虽然能够反映租赁现场遗有杂物，但并不影响原告在发现被告搬离后采取相关补救措施，以避免房屋使用费损失的扩大，然其未采取任何补救措施，任房屋处于闲置状态，故对扩大部分损失应自行承担相应责任。本院衡量其中责任大小，酌情支持自2015年6月1日至原告起诉之日即2016年4月25日止的房屋占有使用费。经计算，自2015年6月1日至2016年4月25日为329天，房屋使用费为144219.18元（16万/365*329）。关于场地租赁费用，参照合同约定，涉及自建房屋的归属，故本案中不予理涉。被告租赁期间共发生电费290373元有枪堂村管理组的电费通知单证实，可予确认。被告应将原告垫付的该款项归还原告。原告认可被告租赁期间共收到被告支付款项145698元，除现金2万元外，其余转账125698元，举证了相关银行转账凭证，该转账明细与被告提供的张苏杰的招商银行往来明细及金额能够对应，予以确认。对于被告主张的通过张苏杰的招商银行账户向户名奚茂盛的银行账户发生10笔转账，金额80100元，认为由高连清付给原告，及汇给周长来的45000元中有3万元由周长来现金存入原告的银行账户，合计110100元，也均用于支付房租或电费。但原告对此不予认可，被告未提供原告收到该110100元的相应依据。高连清称其使用奚茂盛的银行卡，收到张苏杰的转账后，除给付原告现金2万元及厂里开销外，也有转给原告用于支付电费，原告对此也不予认可，高连清未能提供相关转账凭证。据此，对被告主张的另外支付原告110100元和高连清主张的转账给原告用于支付电费或房租，均因缺少证据证明，本院不予认定。综上，被告应支付原告房屋占用使用费144219.18元和归还原告垫付的电费290373元，合计434592.18元，扣除认定被告支付原告款项145698元，尚应支付288894.18元。被告已搬离原告租赁场所并确认没有财产留在原告处，故无需再承担返还原告出租房的义务。对原告要求被告支付其他房屋占有使用费至法院判决合同解除之日及从判决解除之日按照租金标准计算房屋占有使用费至实际腾房之日的请求，因缺乏事实依据和法律根据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第九十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：
一、被告苏州涵雅电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙钰平房屋占有使用费和垫付电费合计人民币288894.18元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
二、驳回原告孙钰平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取人民币3130元，财产保全费2170元，合计人民币5300元，由原告孙钰平负担594元，被告苏州涵雅电子科技有限公司负担4706元（此款原告孙钰平已预交，本院不再退还，被告苏州涵雅电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内直接付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审判员 干文建
二〇一七年二月二十日
书记员 徐 婷