咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕04民终808号
上诉人(原审被告)陕西三飞房地产开发有限公司（以下简称三飞地产）,住所地西安市碑林区新廊门55号。
法定代表人刘学，系该公司董事长。
委托诉讼代理人李宇，系陕西法智律师事务所律师。
上诉人（原审原告）孙军胜,男，汉族，1963年8月17日生，陕西三原人，自由职业，住三原县，
上诉人三飞地产、孙军胜因商品房销售合同纠纷一案，不服三原县人民法院(2017)陕0422民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
三飞地产上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人所有诉请，案件诉讼费由孙军胜承担。事实和理由：1、孙军胜提起诉讼已过诉讼时效，其丧失胜诉权；2、一审以产权证记载面积作为计算面积差异的基础违背合同约定，以此判令返还多收房款没有事实与法律依据；3、涉案房屋建筑面积应当以双方出示的证据及相关规范认定，应当包含保温层面积。
孙军胜辩称，1、答辩人积极与被答辩人进行退款沟通，提出权利主张，未超出诉讼时效。2、合同约定建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，一审判决不违背合同依据。3、我国法律并未将保温层面积计入建筑面积，房管部门出具的说明不足以推翻房屋所有权证的效力，被答辩人关于应将保温层计入房屋建筑面积无事实及法律依据。
孙军胜上诉请求：撤销一审判决，改判三飞公司向孙军胜退还购房款18860元及利息（利息起自2010年12月27日至实际支付之日止），一二审诉讼费均由三飞公司承担。事实和理由：交付的房屋面积误差在3%以内应退还房款，超过3%的部分应双倍返还，一审对于此部分适用法律错误。利息计算应起自颁发房产证之日起，一审认定自起诉之日起错误。
三飞地产答辩称，孙军胜上诉超出了一审诉请，双方合同中明确约定了面积差异处理多退少补的处理方法，双方返还无法律依据。合同未约定退款计息，一审以起诉之日起计算符合法律规定。
孙军胜向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还原告房款18860元及利息（利息按同期银行贷款利率计算，自2010年12月27日至退还之日）；2、诉讼费由被告负担。
原审认定，被告系池阳*华锦苑项目的房地产开发企业，并取得了该项目预售许可证。2010年12月27日原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于三××县××东北角××*××号的房屋。该商品房的用途为居住，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上28层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共123.13平方米，其中，套内建筑面积100.44平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积22.69平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。计价方式及价款即按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平方米3529.39元，总金额为434574元。面积确认及面积差价处理以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按最终面积以房管所测量面积为准，实行多退少补（不含公共设施分摊）。付款方式为银行按揭。被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯于入住时达到使用条件；2、天然气有天然气公司统一确定；3、有线电视由广播电视公司统一确定。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明按照中华人民共和国建设部颁布的房屋测量规范执行。并约定了其他权利和义务。原告按照合同约定支付了购房款。后被告将该商品房交付予原告使用至今。三原县房管所分别在2014年8月26日、2014年12月30日在池阳*华锦苑小区公示栏张贴各户房屋专项维修资金分户交存明细表，该明细表中记载各户的房产证登记面积。三原县住房和城乡建设局和三原县城关镇房屋产权发证办公室对涉案的房屋颁发三房权证城关字第××号房屋所有权证书，该证书中记载该套房屋建筑面积118.61平方米，套内建筑面积97.91平方米。
另查，被告就三原县住房和城乡建设局以房屋行政登记一案诉至法院，三原县房产管理所于2016年9月18日向三原县人民法院作出情况说明，说明其所在池阳*华锦苑小区房产面积测绘中是按照《中华人民共和国国家标准》《GB/T17986产面积测绘》《房产测量规范第一单元：房产测量规定》之规定核算的，对该项目各户商品房屋进行产权登记时，按照房屋产权登记发证的相关规范登记，建筑物的外墙保温层面积1003.06㎡未计入各户的房屋产权登记面积。陕西三飞房地产开发有限公司在房屋销售时与购房人签订《商品房买卖合同》的房屋面积，系依据《建筑工程建设面积计算规范》将保温层计入建筑面积销售，双方按照《商品房买卖合同》约定处理。三原县房管所盖章确认池阳*华锦苑面积核算测量结果：建筑物结构框剪；建筑物地面层次29；地下层次1；商住地上建筑面积50858.26；商住地下室建筑面积3444.00；商住总建筑面积54302.26；物业用房建筑面积：锅炉房110.00，物业用房123.50，洗手间6.50；小区总建筑面积54542.26。
原审认为，原、被告签订的商品房销售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院对其效力予以确认。对原告要求被告返还多收的购房款之请求，虽被告辩称原告的请求已超过诉讼时效，但因原告得知自己的权利受侵犯后一直在主张权利，故诉讼时效并未超过，对被告之辩称本院不予采信。关于被告抗辩应将保温层面积分摊给各户后退还多收房款一节，本院认为因房屋所有权证书系房屋产权登记部门颁发的，应属合法、有效证据，被告之抗辩本案不予采信。房屋所有权证书中所记载的面积就是房管所测量的面积，根据合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终面积以房管所测量面积为准，实行多退少补，故被告应依据合同约定的面积与房屋所有权证记载的面积的差退还原告多收的购房款。综上，被告应返还原告购房款15952.84元〔（123.13平方米
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118.61平方米）×3529.39元/平方米=15952.84元〕。关于利息之请求，原告未提证据证明其向被告主张的具体时间，故利息应从起诉之日即2017年4月12日起至返还完毕之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的司法解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告陕西三飞房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告孙军胜购房款15952.84元及从2017年4月12日至返还之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告孙军胜的其他诉讼请求。诉讼费270元，由原告孙军胜承担42元，由被告陕西三飞房地产开发有限公司承担228。
经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另，二审期间，三飞公司提交了中止本案审理的申请。
本院认为，本案是否过了诉讼时效，涉案争议发生后，孙军胜一直主张其权利，故其诉请的诉讼时效并未经过，对于三飞地产此节上诉主张本院不予支持。
涉案房屋买卖合同明确约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按照最终面积以房管所测量面积为准，实行多退少补。本案中三房权证城关字第××号房屋所有权证载明涉案房屋建筑面积为118.61平方米，因该房屋所有权证对外具有公示效力，对于三飞地产上诉称保温层未计入房屋建筑面积本院不予采信。一审依据合同约定判决三飞地产返还孙军胜15952.84元符合法律规定，本院予以认可。因涉案合同并未约定退还购房款如何计算利息，一审自起诉之日起计算利息并无不当。
三飞地产二审中提出中止本案诉讼的申请，理由是三飞地产就涉案房产证面积计算有误，向三原县法院提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋的产权证。房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，使房屋物权归属得以公示确认，从而保证市场交易的安全稳定，在未经法定程序撤销的情形下，其具有确定的效力。三飞地产在一审判决后提起行政诉讼，且该行政诉讼目的在于将已经确认的法律事实予以撤销。一案必须以另一案审理结果为依据，另一案应是将尚未确定的法律事实通过诉讼进行确认，而非将已经有权机关确认的法律事实进行变更，否则将难以保证法律的稳定性。加之，即使三飞地产在该行政诉讼中请求得以支持，其亦可通过相关法律途径维护其合法权益。在综合考量司法的效率、法律的稳定及各方当事人权益，对于三飞地产提出的中止本案诉讼的请求本院不予支持。
综上所述，三飞地产、孙军胜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费用725元，由三飞地产承担199元，孙军胜承担526元。
本判决为终审判决。
审判长 何剑平
审判员 陈美丽
审判员 刘联胜
二〇一八年六月十一日
书记员 康馥婷