江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏09民终5175号
上诉人（原审被告）：刘仕华。
委托诉讼代理人：刘建。
委托诉讼代理人：袁响兵，江苏良烨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崇恩来。
委托诉讼代理人：谭夕忠，江苏强仕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李春梅。
被上诉人（原审被告）：孙红旗。
上诉人刘仕华因与被上诉人崇恩来、李春梅、孙红旗申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服滨海县人民法院（2016）苏0922民初01304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘仕华上诉请求：撤销原审判决，依法确认滨海县东坎镇正鑫小区42幢101室房屋为上诉人所有，终结对该房屋的查封。一、二审诉讼费由崇恩来负担。事实与理由：1.上诉人于2015年10月29日到房产管理部门查询得知，案涉房屋无查封、抵押记录，后于2015年11月4日与李春梅、孙红旗签订购房协议，给付购房款，并于当日完成房屋交付，其后水电费、物业费均由上诉人缴纳，2015年11月13日向税务部门缴纳契税、印花税，向房产管理部门申请办理产权变更，其时也无查封记录，上诉人已履行了合理审慎义务，上诉人购房完全主观善意，应当取得该房所有权。2.是否履行合同义务只需要买卖双方确认，而不需要他人认可，本案中，上诉人提供的28.5万元的汇款单及购房款的收条，已充分证明上诉人已履行合同约定的付款义务，而一审法院对现金付款部分不予认可，违反了法律规定，没有任何法律依据。3.是否是善意的举证责任不在上诉人一方，只要崇恩来不能证明上诉人是恶意取得，就应当推定上诉人是善意取得，而不应当由上诉人来证明自己是善意取得，所以一审判决举证责任分配错误。5.不动产是公示生效，以保护公信为原则，上诉人购买房屋时已查明公示的信息，无被查封的事实，其购买案涉房屋的行为，并无不当，其合法权益应当依法得到保护。
崇恩来辨称：1.案涉房屋的抵押权是在2015年11月12日才注销的，上诉人上诉称于2015年10月29日到房产管理部门查询无查封、抵押记录，明显虚假陈述。2.2015年11月4日在案涉房屋存在抵押权的情况下，房产管理部门是不可能同意刘仕华与李春梅、孙红旗之间签订房屋买卖协议，该《房地产买卖契约》是虚假的。3.上诉人陈述2015年11月4日完成案涉房屋交付不是事实，在一审中，上诉人陈述是于2015年12月后实际占有的，前后陈述相互矛盾。4.上诉人一审中一方面陈述其喜欢用现金交易，为筹款买房将现金放在家中，另一方提供的存、取款交易记录，其陈述相互矛盾。且在执行异议和执行异议之诉审理中，提供的银行记录金额不完全相吻合，上诉人明显在凑数，故上诉人所举李春梅出具77万元收条，不能认定已交付房款的事实。5.一审法院并未说明案涉房屋是善意取得还是恶意取得的问题，也没有引用关于善意取得的相关法律条文，这都是上诉人主观想象。6.物权法第十四条规定，不动产权的设立，变更、转让和消灭，依照法律规定应当进行登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，本案中，上诉人只是进行了申请，并没有记载于不动产登记簿。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
李春梅、孙红旗未作答辩。
崇恩来向一审法院起诉请求：滨海县人民法院继续执行2015年11月18日作出的（2015）滨开民初字第01121-1号民事裁定书，对滨海县东坎镇正鑫小区42幢101室房屋继续查封。
一审法院认定事实：一审法院在审理崇恩来与李春梅、孙红旗民间借贷纠纷一案中，经崇恩来提出保全申请，一审法院于2015年11月18日作出（2015）滨开民初字第01121-1号民事裁定书，对李春梅名下位于滨海县东坎镇正鑫小区42幢101室房屋予以查封。刘仕华向一审法院提出了执行异议，认为该房屋已经于2015年11月4日出售给刘仕华，请求解除查封，提出异议的证据为：1、2015年11月4日刘仕华、李春梅、孙红旗签订的房屋买卖合同；2、2015年11月4日汇款收据，刘仕华汇给李春梅285000元；3、2015年11月4日李春梅出具的收条，证明收到刘仕华770000元；4；银行客户回单，证明刘仕华给付房款的事实。一审法院作出（2016）苏0922执异6号民事裁定书，终结李春梅名下位于滨海县东坎镇正鑫小区42幢101室房屋的查封。另查明，刘仕华与李春梅、孙红旗于2015年11月4日签订房地产买卖契约，李春梅、孙红旗将正鑫城市经典小区42幢101室出售给刘仕华，房价770000元，价款的支付方式为现金支付，支付时间为2015年11月4日。2015年11月4日刘仕华汇给李春梅285000元。同日李春梅出具收条，注明“收到刘仕华购房款柒拾柒万元整”
一审法院认为：刘仕华与李春梅、孙红旗于2015年11月4日签订房地产买卖契约，并于当日将房款770000元给付李春梅的事实不能成立。理由如下：1.刘仕华与李春梅、孙红旗签订的房地产买卖契约明确约定“房价770000元，价款的支付方式为现金支付，支付时间为2015年11月4日”但刘仕华只能举证证明2015年11月4日刘仕华通过银行汇给李春梅285000元，并没有现金支付。虽然李春梅出具了770000元的收条，但没有证据证明实际交付了剩余的购房款。2.刘仕华提供了2015年7份至10月多份银行取款记录及银行流水，刘仕华庭审中陈述均用于积聚购买该房，并陈述将钱存于家中保险柜，这与常规做法不符；另外，银行流水不能反映出刘仕华积聚购房的事实。3、庭审中，刘仕华及其代理人陈述，家里长期搞经营，习惯用现金，但这种习惯与刘仕华通过银行汇给李春梅285000元，并提供了2015年7份至10月多份银行存取款记录及银行流水不符合。综上，刘仕华已经将全部房款770000元给付李春梅的事实不能成立，崇恩来请求滨海县人民法院继续执行2015年11月18日作出的（2015）滨开民初字第01121-1号民事裁定书，对滨海县东坎镇正鑫小区42幢101室房屋继续查封的诉讼请求成立。判决：继续执行2015年11月18日作出的（2015）滨开民初字第01121-1号民事裁定书，对滨海县东坎镇正鑫小区42幢101室房屋继续查封。案件受理费6700元，由刘仕华、李春梅、孙红旗负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供的证人李某出庭作证，拟证明涉案房款77万元中48.5万元现金支付的事实。崇恩来质证意见为，该证人证言不属于新证据的范畴，且证人前后陈述不一，自相矛盾。崇恩来提交滨海县房屋产权登记表一份，拟证明在2015年11日12日之前涉案房屋存在抵押权。上诉人质证认为，没有异议。
二审另查明：滨海县住房和城乡建设局出具的受理决定书（客户联）载明，刘仕华：2015年11月17日，我单位收到您申请的《（JS092200JS-
QR-0001）房屋权属登记》，经审查，您所提交的材料齐全，符合法定形式，现予受理，该项目在10个工作日内办结，请于2015年12月01日凭本单来窗口领件。特此通知。2015年11月17日。
对一审查明事实，有相关证据印证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，当事人以房屋买卖方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才能取得不动产所有权。本案中，房产管理部门虽于2015年11月17日受理了转让房屋的登记申请，但在登记未记载于不动产登记簿前，即于2015年11月18日该房屋被人民法院查封。故案涉房屋在人民法院查封之前，刘仕华并未实际取得该房屋的所有权。故上诉人主张已取得案涉房屋的所有权，依据不足，本院不予采信。
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定>》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，买受人刘仕华对登记在被执行人李春梅名下房屋提出异议，其对享有的权利能够排除执行且符合上述规定的四项情形，负有举证责任。现刘仕华主张在签订合同当日已按合同约定的77万元的价款全部支付完毕。除其中28.5万元可以认定外，对其余大部分价款，刘仕华虽提供李春梅出具的770000元收条、银行流水单及二审提供的证人证言，但上述证据不足以证明其所主张的事实，理由：1.刘仕华一审庭审中及一审法院与李春梅的谈话笔录中均陈述，双方于2015年9月份开始谈房屋买卖之事，而在2015年的7月份就为购买该房准备房款，并将准备的房款以现金的方式存于家中保险柜，有悖常理，且从提供的取款凭证中反映，既有取款情形，同时也有存款的情形，故不能排除其将取出的款项，后又存入银行的事实，现刘仕华仅以取款的金额来证明在此期间积聚77万元的购房款不能成立。2.刘仕华在签订合同时，房屋尚未进行登记变更，就将全部的房款支付完毕，不符合正常的交易习惯。3.虽然李春梅出具了770000元的收条，但李春梅与刘仕华在本案存在利益上的关系，证人李某与李春梅系姐弟关系，故刘仕华在未能提供其他有效证据相佐证的情况下中，不能认定刘仕华已全部支付770000元的房款。综上，一审法院未认定刘仕华将全部房款给付李春梅，并无不当。
关于刘仕华在人民法院查封之前是否已合法占有该房屋的问题。刘仕华陈述，在2015年11月4日签订房地产买卖契约时，李春梅、孙红旗将该房屋的钥匙交给了刘仕华，由于李春梅、孙红旗居住在案涉房屋，故需留时间给他收拾，刘仕华于2015年12月份搬进该房屋。李春梅、孙红旗将居住的房屋没有收拾完的情况下，就将钥匙交给刘仕华，明显有悖常理。且上诉人也没有提供充分证据证明，其在合同签订之日就取得了案涉房屋的钥匙。退而言之，即便是刘仕华在签订合同之日取得了钥匙，根据相关规定，合法占有，应当理解为对该房屋直接取得管理和支配权，如果仅仅取得钥匙，而无其他占有的外观，亦无法产生公示效力。而且，刘仕华陈述在其收到钥匙入住之前留时间给李春梅、孙红旗收拾房屋，在此期间，李春梅、孙红旗肯定也持有该房屋的钥匙，故上诉人刘仕华主张其在人民法院查封前合法占有案涉房屋，依据不足，本院不予采信。
综上，刘仕华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由刘仕华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伟平
代理审判员 朱 倩
代理审判员 荀玉先
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 谢 超