江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏执异19号
案外人：上海丰业物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：曹刚，该××董事长。
委托代理人：黄建平，该××员工。
申请执行人：孟杰飞。
委托代理人：李建群，北京市炜衡(南通)律师事务所律师。
被执行人：南通盈丰房地产投资发展有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：曹聪，该××董事长。
委托代理人：廖坤，江苏××律师事务所律师。
被执行人：上海丰业房地产开发经营有限公司，住所地上海市。
法定代表人：曹晓冬，该××董事长。
委托代理人：廖坤，江苏××律师事务所律师。
被执行人：曹聪。
委托代理人：廖坤，江苏××律师事务所律师。
案外人上海丰业物业管理有限公司（以下简称丰业物业）因孟杰飞与南通盈丰房地产投资发展有限公司（以下简称盈丰公司）、上海丰业房地产开发经营有限公司（以下简称丰业公司）、曹聪合作开发房地产合同纠纷一案，不服本院（2015）苏执字第00011号执行裁定书及（2015）苏执字第00011-3号协助执行通知书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年11月8日举行了听证。案外人丰业物业的委托代理人曹建平、申请执行人的委托代理人李建群、被执行人盈丰公司、丰业公司、曹聪的共同委托代理人廖坤参加了听证，并提交了书面意见。本案现已审查终结。
本院经审查查明：孟杰飞与南通盈丰房地产投资发展有限公司（以下简称盈丰公司）、上海丰业房地产开发经营有限公司（以下简称丰业公司）、曹聪合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年11月21日作出(2012)苏民初字第0014号民事调解书，确认以下调解协议：一、原告同意按年利率11%与被告结算全部占用资金的损失，按目前尚欠本金4768万元计算，截至2013年10月31日，损失共计人民币93390246元，本金与损失合计为人民币141070246元整（大写人民币壹亿肆仟壹佰零柒万零贰佰肆拾陆元整）。二、被告支付给原告的上述全部损失（包括将来发生的）为原告税后的净得数额，由被告承担本应由原告自行缴纳的税费（即该项税费已由被告代扣代缴）。三、被告承诺的还款时间为：1、第一期：2014年1月25日前偿还3500万元，如被告不能按期还款，金额达500万元(含500万元)，则对超过500万元的部分，被告按三倍补偿原告损失，且应在2014年3月15日前还清该期欠付款项；2、第二期：2014年3月15日前偿还35535123元；3、第三期：2014年12月30日前偿还协议第一条约定总款项的另50%计人民币70535123元及该款项自2014年3月16日起至实际还款日止的占用资金损失，按年利率11%计算。4、如果被告在第二、三期还款时间内未足额还款（含第一期未还部分），则被告应按未还款部分的三倍补偿原告的损失(扣除已计算三倍损失的部分)。原告即依据本调解书申请法院强制执行被告的财产，届时被告无权提出降低赔偿损失比例的请求。被告上述全部款项应根据原告书面指定的银行卡号汇入，届时以原告书面或信息提供为准。四、被告以其开发建设的尚海城项目中抵押给华融资产管理公司上海分公司的全部未销售房产中的余额部分（含土地使用权）再行抵押给原告，作为被告承诺还款的保证。原告在签订本协议后十日内，办理好法院解除对被告尚海城项目项下所有房屋的查封，原告与被告到南通市房地产交易中心及国土资源局办理好抵押登记手续。在该项抵押中，上海华融公司为第一顺序抵押权人，原告为第二顺序抵押权人。除上述抵押担保外，被告的股东之一上海丰业房地产开发经营有限公司和被告法定代表人曹聪也为本协议的履行承担连带保证责任。五、为监督被告通过销售解封的房产并按不少于销售房款的40%比例还款，被告与原告在南通市的银行设立一个特定账户，由原告和被告各掌握一枚印鉴，被告销售所得全部房款的40%无论现金还是转账都应打入该账户；对超出原告应得的40%以外的售房款，被告可自主支配使用，原告必须根据房屋销售的情况及时办理房屋抵押的注销手续，如被告以售房款之外的其它方式向原告还款的，则原告应在收到款项之日的2个工作日内办理相应房屋的抵押注销手续。另外，被告每天销售房产并上网登记的实时情况应及时提供给原告，原告届时委派一个专人到被告处采集数据资料，被告应当积极配合。但是，被告不得以房产销售不畅而作为其不按本协议约定期限履行还款义务的理由。被告不按本条约定履行义务的，原告可申请法院强制执行。被告应偿还的款项全部结清后，原告应配合被告办理银行印鉴变更手续，原告不再监控、管理该帐户。六、案件受理费1305712元减半收取652856元，诉讼保全费5000元，合计657856元，由原、被告各负担328928元，被告应负担部分在其最后支付还款时一并支付给原告。七、本协议为双方处理纠纷的最终协议，对双方具有法律约束力。本协议经各方签字或盖章后生效。对本协议未作约定或表述的，原告在本案中的其他诉求，一并予以放弃，双方无其他争议。如被告不履行本协议约定的任一条款，原告均有权申请法院强制执行当期剩余款项。
因被执行人未依法履行义务，孟杰飞于2015年3月27日向本院申请强制执行，申请执行金额为20593.4297万元。本院于2015年3月30日立案执行。执行中，依申请执行人孟杰飞的申请，本院于2015年11月17日作出（2015）苏执字第00011号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人盈丰公司、丰业公司和曹聪的银行存款20593.4297万元或查封、扣押其等值的财产，并于2016年1月29日作出（2015）苏执字第00011-3号协助执行通知书，要求上海市长宁区房地产交易中心协助查封被执行人丰业公司名下位于上海市徐汇区宛平南路388弄1号401室、上海市长宁区安化路525号201室、安化路533号底层、安化路535号501室房产。
案外人丰业物业向本院提出异议称，安化路525号201室为安化路小区唯一的物业管理用房，如果拍卖，整个小区的物业管理服务将无法正常进行，严重影响居民该享有的物业管理服务的权利，法院应停止对安化路525号201室的强制执行。
听证过程中，申请执行人孟杰飞辩称：异议人的理由不能成立。第一，我们跟随执行人员到现场查勘过，这套房子是居民全家生活住房用房；第二，法院查封的文件登记信息是住宅，并非物业管理用房；第三，根据国家物业管理条例规定，物业用房有相应配套标准，按照小区建设规模，物业管理用房的配套标准应符合相应的配套管理规定。这套房子完全是住宅标准，而非物业管理用房。
被执行人丰业公司辩称：第一，案涉安化路525号201室系丰业公司开发相关房产且销售后，作为物业用房移交给丰业物业。该房屋系安化路525号小区唯一物业用房。因移交年代久远，系上世纪90年代，当时并未有相关行政规章制度对此进行约束，且丰业公司与丰业物业系关联公司，故在房产管理部门并未进行物管用房登记，亦未对此签署相关协议。第二，丰业公司自该201室移交丰业物业后，从未向任何第三方收取任何使用费用，亦不存在交由第三人用于它用之情形。第三，现在案涉201室居住人员系丰业物业工作人员，相关小区居民均可予以证明，且目前相关物管工作亦在案涉201室办理。
申请执行人孟杰飞在听证过程中提交拍摄于2016年9月19日下午14：55的手机视频，该视频系执行人员与评估公司到201室现场拍摄，以证明案涉201室内有居民作为居住用房使用，其并于庭后向合议庭提交刻录该视频资料的光盘一张。
丰业物业于庭后向合议庭提交工资清单12张及情况说明一份，说明案涉201室作为小区物业办公房，有两名工作人员曹虎成和郑贤。因考虑到该二人条件困难，公司把该办公室提供给他们办公兼居住使用。平时由该两名员工为安化路525-535号居民收取物业管理费，进行水电维修和保洁工作。该小区自从开发商移交给物业公司，一直由丰业物业管理。
本院另查明，案涉201室目前在上海市房地产登记簿上的登记信息为“房屋类型：公寓”、“房屋用途：居住”、“竣工日期：1996年”、“权利人：上海丰业房地产开发经营有限公司”。在评估公司出具的评估报告中，有照片显示该案涉201室目前放置了各种生活设施，处于有人生活居住的状态。
本院归纳本案的争议焦点为案外人丰业物业以安化路525号201室系小区物业管理用房为由请求法院停止对该套房屋的强制执行，是否有事实和法律依据。
本院认为，首先，从权利外观上来看，案涉201室在上海市房地产登记簿上登记的用途为“居住”，登记的权利人为丰业公司。其次，从案涉201室的使用状态来看，经现场勘查，案涉201室内有人作为居住用途使用。案外人丰业物业仅以居住在其中的人员系物业工作人员，平时承担收取物业费、进行水电维修和保洁工作等物业管理职责，因其条件困难，公司把案涉201室提供给他们办公兼居住使用为由，主张该案涉201室即为物业管理用房，并以此排除法院对201室的强制执行，没有事实和法律依据。第三，丰业物业的主张系基于其认为自己享有对案涉201室的物业使用权而提出的阻却执行的请求，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行办理。
综上，案外人丰业物业的主张没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下：
驳回案外人上海丰业物业管理有限公司的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 朱 嵘
助理审判员 唐志容
代理审判员 程 洁
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 仇平梅