四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0121民初1919号
原告:莫怀康，男，1975年2月12日出生，汉族，住四川省石棉县。
原告：彭洪彬，男，1971年1月10日出生，汉族，住成都市成华区。
原告：杨雪，女，1977年11月8日出生，汉族，住成都市成华区。
上述三原告共同委托诉讼代理人：熊伟，四川中民律师事务所律师。
被告：四川鑫恒盛置业有限公司。住所地：成都市金堂县三星镇橘乡路92号。
法定代表人：彭周兵，执行董事。
委托诉讼代理人：孙雷，四川昊通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳，四川昊通律师事务所律师。
原告莫怀康、彭洪彬、杨雪诉被告四川鑫恒盛置业有限公司（下称鑫恒盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫怀康、彭洪彬、杨雪的共同委托诉讼代理人熊伟，被告鑫恒盛公司的委托诉讼代理人孙雷、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫怀康、彭洪彬、杨雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房时多支付给被告的购房款1427835元；2、判令被告给付原告利息损失，以1427835元为基数按人民银行同期贷款利率从2014年9月10日开始计算至人民法院生效判决确定的返还日止期间的利息损失。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告三人共同出资购买被告位于金堂县三星镇学府大道279号附302号4栋3层房屋（金堂县星岛国际项目4栋3层31号），为此原、被告双方于2013年9月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于三星镇学府大道的85号4幢3层XX号，建筑面积980.42平方米（颁证实测面积为985.43平方米），套内面积800.35平方米（颁证实测面积为789.69平方米）的商业用房出售给三原告，合同第三条约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米人民币6711.29元，总价款为5371378元（大写：伍佰叁拾柒万元壹仟叁佰柒拾捌元整），按照实测套内面积计算总房款应为5399838.6元。签订商品房买卖合同同时被告承诺由其对原告所购商品房租用3年，同时被告与原告签订了租赁合同，被告应付三原告租金为1427835元（被告实际租赁使用了三年）。并约定该租金在原告所购的商品房的总价款中予以抵扣。原告应付的总房款5299838.6元抵扣被告应付给原告的租金1427835元后，原告实际应当付给被告购房款3872001元。而原告由于计算失误，实际付给被告的购房款为5299836元，因此，原告在与被告签订商品房买卖合同后，原告多付了1427835元购房款给被告。为此，被告应当返还原告多付的购房款。
被告鑫恒盛公司辩称，第一，原告要求被告返还多支付的购房款并支付利息的诉请无事实及法律依据。2013年9月13日，被告购买原告开发的房屋，房屋总价款为7157066元，优惠5%后的价格为6799213元，后原告将该房屋出租给被告，租金约定为1427835元，原告实际向被告支付的购房款系总价款6799213元减去租金1427835元，再扣去面积补差71542元，为5299826元。前述各款项的计算均签订了合同及付款收款凭证进行证明，不存在原告诉称的计算错误。第二，本案已经过了诉讼时效，依法应予驳回其诉讼请求。原告于2013年9月与被告签定房屋订购协议、商品房买卖合同，并于2013年9月15日支付定金50万元，2013年10月19日支付首付款，2013年11月19日支付购房按揭尾款，双方因为面积补差，于2014年1月23日签订了购房补充协议，被告于2014年1月23日将面积补差款退还原告。根据前述时间节点，若双方发生争议，原告最晚应予2016年1月之前向被告主张权利，但本案原告起诉时间为2017年5月，本案已经过了诉讼时效，应予驳回。
本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，原告莫怀康（乙方）与被告鑫恒盛公司（甲方）签订《”星岛国际”房屋认购协议》，与本案相关条款：一、乙方自愿认购甲方开发的”星岛国际”4幢x单元3楼31号房屋，该房屋性质为商业，该房屋建筑面积为980.42㎡，销售单价7300.00元/㎡，房屋总价为7157066.00元，优惠按揭优惠1%+特殊申请优惠4%（注：签订《商品房买卖合同》时的房屋建筑面积以房管局认可的测绘公司出具的面积预测报告为准）。二、付款方式：4、购房定金人民币伍拾万元整，乙方需于签订本认购协议时一次性给付。三、认购条件2、乙方须于签署本协议后，在柒日内，到销售中心签署《商品房买卖合同》，同时交付房款。该协议签订当天，原告莫怀康支付了定金50万元。随后，原告莫怀康提出更名申请，买受人更名为莫怀康、彭洪彬、杨雪。
2013年9月15日，原告莫怀康、彭洪彬、杨雪（买受人）与被告鑫恒盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于三星镇学府大道85号4幢x单元3层31号，建筑面积980.42平方米，套内建筑面积800.35平方米的商业用房出售给三原告，与本案争议相关条款有：第三条……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民（币）6711.29元，总价款人民(币)X仟伍佰叁拾柒万壹仟叁佰柒拾捌元整（大写）。该商品房买卖合同附件五：付款方式及期限的约定：该套商品房总价为5371378.00元，乙方（原告方）须于合同签订后当日内付清总房款的9%，即500000.00元（含定金）。合同签订后15日内付清总房款的22%，即1191378.00元（含定金）。合同签订后20日内付清总房款的19%，即1000000元（含定金）。房屋总价款的50%，即2680000元，由乙方向成都农村商业银行股份有限公司申请5成10年按揭贷款。2014年1月23日，三原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房补充协议》，协议主要内容为：涉案房屋实测面积为建筑面积985.43㎡，其中套内面积789.69㎡，公摊面积195.74㎡，其套内面积差额10.66㎡，根据双方于2013年9月15日签订的合同约定，按合同单价6711.29元/㎡计算，甲方应退还房屋面积差价款71542.00元。据实核算后，该房屋总价款为5299836.00元。
购房过程中，原告莫怀康于签订认购协议时即2013年9月13日支付定金50万元，三原告于2013年10月19日支付2191378元，2013年11月19日，银行按揭支付尾款2680000元，2014年1月13日，因房屋面积补差，被告退款71542元给三原告。
2013年9月15日，三原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋租赁给被告，与本案权利义务相关条款有：第四条租赁期限1、该商铺租赁期从2013年10月1日至2016年9月30日止。第五条租金及租金计算方法和支付方式一、租金标准及计算方法（以下租金均未包含税费及物业管理费）1、该商铺合计三年（即从2013年10月1日至2016年9月30日止）租金合计为1427835.00元（大写人民币壹佰肆拾贰万柒仟捌佰叁拾伍元整）。二、租金支付方式：1、租金支付遵循先付后用的原则。2、乙方应于签订本租赁合同当日向甲方一次性支付三年（即2013年10月1日至2016年9月30日止）租金为1427835.00元（大写人民币壹佰肆拾贰万柒仟捌佰叁拾伍元整）。3、甲方收款后应向乙方出具收条。第十一条为保证履行本合同过程的顺利沟通和交接，双方确定本合同载明的地址为有效通邮地址，一方通过邮局将信函或资料寄出三日均视为送达对方。第十三条争议解决本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向房屋所在地法院提起诉讼。第十四条本合同自双方签字（章）后生效。租赁合同签订后，三原告向被告出具收条一份，收条载明：”收条今收到四川鑫恒盛置业有限公司租星岛国际一期4-3-31号商铺，租期从2013年10月1日至2016年9月30日止，租金共计1427835元，（壹佰肆拾贰万柒仟捌佰叁拾伍圆整）。莫怀康、彭洪彬、杨雪”。
2016年7月6日，三原告在本院起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）川0121民初2256号民事判决书，该判决已发生法律效力。该判决查明，被告鑫恒盛公司”星岛国际”房款确认单（销售部存联）载明：房号商4-3-31，客户莫怀康，原总价（元）7157066.00，优惠幅度5%，合同单价6711.29，总房款（元）6799213.00（含返租：1427835.00，合同：5371378.00。该房款确认单由被告公司置业顾问、财务等人员共同签字确认。认定被告公司在诉争房屋所属”星岛国际”楼盘销售中，一般采取出售后返租，再出租的经营模式，被告与买受人之间先签订认购协议，就房屋总价款、优惠项目、比例进行约定，随后扣除租金后，再签订购房合同及租赁合同，买受人同时向被告出具收条，确认租金已经收取。其优惠比例根据付款方式等不同而有差异。原告购买涉案房屋时也是采取上述方式。双方先签署认购协议，就房屋价款、优惠比例协商一致，后签订购房合同、租赁合同，其中购房合同价款为认购协议价款优惠后，扣减租赁合同约定租金所得金额，租金直接在购房款中抵扣，被告不再另行向原告支付租金。
本院认为，本案争议焦点是双方实际约定购房价款的认定及诉讼时效问题。关于原、被告实际约定购房价款的认定。原告主张应当以双方最终形成的买卖合同为准，被告抗辩，双方签订的买卖合同只是公司操作需要，实际协议的购房款应当以认购协议扣减面积补差金额为准。本院已生效的（2016）川0121民初2256号民事判决，认定原告莫怀康与被告签订的《认购协议》合法有效，三原告与被告之间采取销售后返租的交易模式，租金直接抵扣购房款，抵扣后双方再签订购房合同，合同成立生效，双方据此履行了各自的义务。原告莫怀康与被告首先于2013年9月13日签订《”星岛国际”房屋认购协议》，该协议约定了房屋单价、总价、优惠比例，协议约定房屋总价款7157066元，优惠比例5%，即优惠后房屋总价款6799213元。随后，原告莫怀康提出更名申请，买受人更名为莫怀康、彭洪彬、杨雪。原告杨雪、彭洪彬作为后加入的共同买房人，应当对原告莫怀康与被告之间的协议充分了解，且从后续三原告认可的支付购房款中包含了原告莫怀康签订《认购协议》时给付的50万元定金，原告与被告履行租赁合同的方式均能印证原告杨雪、彭洪彬对《认购协议》是明知且认可的，并据此履行了各自的合同义务的。莫怀康签订认购协议时与被告达成的协议，对三原告均有约束力。2013年9月15日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》、《租赁合同》，合同约定房屋购房总价款为5371378元，房屋租金为1427835元。后因面积补差，双方签订补充协议，确定房款为5299836元。按照三原告的主张，仅相距两天时间，在无任何理由的情况下，购房款减少了1427835元，据此所得房屋价款与当地当时房价也有明显差距，显然不合常理。而减少的金额又恰好是被告租赁原告房屋应付租金，与被告的抗辩一致。被告提交的证据及陈述，能够相互印证，形成证据链，证明其抗辩主张，本院予以采信。本院认为，当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据庭审查明的事实，原、被告实际约定的买卖房屋价款应为认购协议约定，即双方实际约定房屋价款为6727671元。三原告直接支付及按揭支付共计5299836元，租金抵扣房款1427835元，共计支付房款6727671元，与原、被告实际约定支付房款一致，并未存在多支付房款情形。原告的诉请无事实依据，本院不予支持。
关于原告的起诉是否超过诉讼时效问题。本案为一般合同纠纷案件，诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告主张多付了款给被告，被告不当得利，不存在时效问题，无法律依据，本院不予采纳。本案诉讼时效从三原告知道或者应当知道其权益收到侵害起算，也即从三原告知道或者应当知道多支付了房款时起算。本院认为，原告在与被告签订认购协议、购房合同、租赁合同之后，对于租金应在房款中抵扣、三原告实际应当支付房款的金额既已明知，2014年1月13日，被告退还原告房屋面积补差款，三原告实际支付房款最终确定，此时，原告应当知道是否多支付房款，诉讼时效开始起算，本案诉讼时效期间为2014年1月13日至2016年1月12日。原告主张最初以为租金未给付，自本院（2016）川0121民初2256号案件判决时，才知道租金已在购房款中抵扣，多支付购房款，与本案查明事实不符，且若以原告主张的时间作为诉讼时效起算点，则存在诉讼时效起算点以原告方提起诉请租金的行为而确定，就本案实际情况而言显然有违公平原则。综上，本案已过诉讼时效。三原告主张被告退还多支付的购房款及利息，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告莫怀康、彭洪彬、杨雪的诉讼请求。
案件受理费8825元，由原告莫怀康、彭洪彬、杨雪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 欧 莉
二〇一七年七月二十日
书记员 张丽娟