浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终5166号
上诉人（原审被告）：盛玖进，女，1956年4月29日出生，汉族，户籍地杭州市上城区，现住杭州市下城区。
被上诉人（原审原告）：杭州市园林文物局凤凰山管理处，住所地杭州市西湖区玉皇山路1号，统一社会信用代码：1233010047011060XG。
法定代表人：金志敏，主任。
委托诉讼代理人：吴凯、於成荣，浙江平凡律师事务所律师。
上诉人盛玖进因与被上诉人杭州市园林文物局凤凰山管理处（以下简称凤凰山管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月26日，凤凰山管理处与盛玖进签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份，约定，凤凰山管理处将坐落杭州市文物监管品交易市场下城区岳官巷4号B8营业房（摊位）出租给盛玖进使用，面积为14.3平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金8580元，分两期支付，每六个月支付一期,第一期租金4290元，盛玖进在签订合同时支付给凤凰山管理处，第二期租金4290元，盛玖进在2013年9月28日前交给凤凰山管理处；合同保证金500元，盛玖进在签订合同时支付给凤凰山管理处，保证金不计息，合同期满后盛玖进无违约或欠款的，凤凰山管理处归还给盛玖进（无息）；在合同期内双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应向另一方支付租金总金额20%的违约金。租赁期满后，凤凰山管理处以《市场名称登记证》未获准延期等为由不同意与盛玖进续签租赁合同，并多次要求盛玖进腾退营业房，因盛玖进拒绝返还营业房，故引起诉争。现凤凰山管理处向原审法院提起诉讼，请求判令：1、盛玖进立即腾退杭州市下城区岳官巷4号B8营业房并归还给凤凰山管理处；2、盛玖进赔偿凤凰山管理处损失25457.92元（按合同租金计算，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，实际要求支付至腾退之日）；3、盛玖进承担合同违约金1716元（年租金8580元*20%）；4、本案诉讼费用全部由盛玖进承担。
庭审中，凤凰山管理处、盛玖进均确认盛玖进已向凤凰山管理处交纳保证金500元。
原审法院认为：凤凰山管理处虽非房屋所有权人，但是是杭州市园林管理局指定的房屋管理部门，有权对外出租房屋，凤凰山管理处、盛玖进签订的租赁合同具有合法效力。在租赁期限届满后，对诉争房屋盛玖进依法应予返还。对于未及时归还期间的房屋占用损失，凤凰山管理处主张按照双方合同约定的租金即每年8580元的标准要求盛玖进赔偿，符合相关法律规定。鉴于盛玖进已向凤凰山管理处支付保证金500元，故该院酌情将该款折抵部分损失，对于剩余款项24957.92元（暂算至2017年3月15日，此后另计）予以支持。另，凤凰山管理处在按照租金标准向盛玖进主张房屋占用损失之外，还要求盛玖进按照租金总额20%支付违约金的请求，该院认为，因在租赁合同届满后凤凰山管理处即要求盛玖进进行腾退，双方的租赁合同已经终止，凤凰山管理处再按照合同中关于合同期内违约则支付租金总额20%的约定主张合同违约金的请求不当，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、盛玖进于判决生效之日起十日内腾空杭州市下城区岳官巷4号B8营业房归还凤凰山管理处；二、盛玖进于判决生效之日起十日内赔偿凤凰山管理处损失24957.92元（暂计至2017年3月15日，此后按每年8580元的标准计算至房屋实际腾退之日止）；三、驳回凤凰山管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费479元，减半收取239.5元，由凤凰山管理处负担19.5元，盛玖进负担220元。
宣判后，盛玖进不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉租赁合同约定的租赁期限为2013年3月28日至2014年3月27日。合同第六条约定出租方需要扩建或调整布局时应该提前1个月通知承租方，承租方服从统一安排调整。而事实上出租方在2014年2月28日至2014年3月27日期间未通知承租方，只是在合同期外5个月后公告登报，合同期满后的公告登报行为应属无效，况且政府在租赁场地周边并无规划建设项目，案涉租赁合同应该能继续履行。合同第十条约定租赁合同到期后自动终止，承租人如果需要继续承租的，应提前1个月与出租方协商，双方另签租赁合同。事实上，承租人从2000年3月1日进场就交给出租人500元的保证金，作为继续履行合同的凭证，除非承租人不再续租，才会把营业房交还出租人。承租人因要续租，按惯例提前1个月即在2014年3月初开始，多次与出租人协商续租，但出租人拒收租金并且拒签合同。根据合同第十一条约定，关停市场属于变更、解除事项，凤凰山管理处应采取书面形式进行告知。合同第十二条约定合同期内违约一方应该向另一方支付租金数额的20%作为违约金。现出租人没有履行合同第六条和第十一条约定的义务已经构成违约，应该承担违约责任。综上，一审法院未区分合同期内、合同期外的界限，判决错误。请求：1、撤销一审判决,改判驳回凤凰山管理处的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由凤凰山管理处负担。
被上诉人凤凰山管理处答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。凤凰山管理处是杭州市园林管理局指定的管理部门，有权对外出租，双方签订的租赁合同合法有效，租赁期满，根据约定承租人应返还案涉房屋，对于未返还租赁房屋的损失，一审法院根据租金标准予以赔偿是合理的。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，盛玖进当庭向本院提交了下列证据：
证据1、杭州市政府信息公开网上截取的《杭州市人民政府关于市区商品专业市场整合改造提升工作的若干意见》杭政函（2007）150号、《杭州市人民政府办公厅关于进一步明确市区商品专业市场整合改造提升工作有关事项的通知》杭政办函（2010）195号、《杭州市人民政府关于进一步推进商品交易市场提升发展的意见》杭政函（2013）52号，证明2007年起到2017年消防标准未改变、消防设备及器材也没有减少，凤凰山管理处2014年8月26日在杭州日报刊登因消防不合格要关闭市场的说法不正确，以前能符合消防标准，现在也必然是符合消防标准的。
证据2、凤凰山管理处官网截取的网页信息，证明凤凰山管理处这个主体挂了两块牌子，反驳凤凰山管理处在一审中提出的关于主体的观点。
被上诉人凤凰山管理处未向本院提交新证据。
对盛玖进提交的证据，凤凰山管理处认为不属于二审新证据，且与本案无关。本院经审查认为，该两份证据与本案缺少关联，本院对其证明力不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明，盛玖进自2000年开始承租案涉营业房进行经营，租赁合同是一年一签，盛玖进在开始租赁时缴纳了500元保证金，后该保证金一直转下来。最后一份租赁合同第六条约定：“甲方（出租方）根据市场的发展需要扩建或调整布局时，应提起1个月通知乙方（承租方），乙方应密切配合，并服从统一安排与调整。因政府决定或规划建设导致本合同不能进行履行的，本合同不再履行，甲方退还乙方未到期的部分租金和合同保证金，双方应结清款项并互不承担赔偿责任。”第十条约定：“合同到期后自动终止，乙方在租赁期满时把营业房（摊位）交还给甲方。如需继续承租的，应提前1个月与甲方协商，双方另签订租赁合同。同等条件下，乙方有优先承租权。”第十一条约定：“凡涉及本合同履行中的一切变更、解除事项、双方应采用书面形式，并在接到通知之日起十五天内作出答复，否则视为乙方已经默认同意。”
本院认为：本案争议焦点为盛玖进拒绝腾房，要求续签租赁合同有无事实和法律依据。本案凤凰山管理处在租赁期限届满后，多次要求盛玖进腾退房屋并拒绝与盛玖进签订新的租赁合同，凤凰山管理处要求终止合同的意思表示明确。盛玖进主张根据双方之间的惯例，凤凰山管理处尚未返还其交纳的500元保证金，应视为双方之间的租赁关系继续存在，凤凰山管理处应该根据合同约定提前一个月通知解除合同，凤凰山管理处未履行通知义务构成违约，盛玖进已按合同约定主动要求续签租赁合同，故双方的租赁合同应该继续履行。本院认为，订立合同需要双方当事人意思表示一致，任何人均没有强制缔约义务，本案盛玖进认为其要求续签合同并已主动找凤凰山管理处协商，凤凰山管理处就应该与其续签租赁合同，没有合同和法律依据，本院不予采纳。至于保证金，合同约定在租赁期满后，盛玖进无违约或欠款的，凤凰山管理处予以归还。现凤凰山管理处认为盛玖进尚有欠款故未退还保证金，因此盛玖进以保证金为由认为双方租赁关系继续存在，理由不成立。至于凤凰山管理处是否违约的问题。本院认为本案凤凰山管理处是在合同到期后要求终止合同，合同第六条和第十一条所约定的事项均系在合同履行期限内，与本案情形不符,盛玖进主张凤凰山管理处违反上述合同义务属于对合同条款理解有误，本院不予采纳。综上，盛玖进在租赁期间届满后拒绝腾退房屋理由不成立，盛玖进继续占有使用案涉租赁房屋，给凤凰山管理处造成一定损失，一审法院参照双方合同所约定的租金标准判令其赔偿损失亦无不当。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由盛玖进负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 金瑞芳
审判员 陈 艳
二〇一七年八月三十日
书记员 吴梦姣