四川省江安县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1523民再3号
再审原告张泽琴，女，1975年4月30日出生，汉族，居民，住四川省江安县。
委托代理人阳云辉,四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201010317960。
再审被告李和珍，女，1953年2月28日出生，汉族，居民，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人梁玉杰，江安县法律援助中心指派的四川蜀南律师事务所律师，执业证号：15115201111562859。
再审原告张泽琴与再审被告李和珍房屋租赁合同纠纷一案，本院（2016）川1523民初756号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年6月27日作出（2017）川1523民监1号民事裁定本案进入再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审原告张泽琴及其委托代理人阳云辉、再审被告李和珍及其委托代理人梁玉杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
再审原告张泽琴称，2015年9月5日，再审被告将江安县江安镇XX大道XX号门市出租给再审原告，根据双方签订房屋出租协议，租赁期为2015年9月5日至2018年9月4日；门市使用性质营业用房；月租金1550元，缴租方式为每年支付一次；再审被告不得干涉再审原告的合法居住（经营）权；再审原告交保证金1550元等。再审原告于2015年9月7日向再审被告支付了第一年门市房租18600元、旧木瓦房使用费2400元、保证金1550元,计22550元后，办理了相关经营手续，利用该门市经营面馆，取名“见面坊”。“见面坊”面馆于2015年9月15日开业后，生意较为兴隆。2016年2月5日，再审原告要照顾女儿在泸州读高中，聘请文某代为管理面馆的日常经营。2016年3月15日至3月20日，再审被告见再审原告不在门市，就以再审原告已将“见面坊”面馆转租给文某为由，天天闯入面馆闹事，阻碍面馆营业，导致面馆无法经营。其间，再审原告及其员工向当地派出所报案、向法律援助中心求助，但均无法阻止再审被告的一系列强行干扰行为。见此面馆经营无法继续下去，再审原告于2016年3月20日中午停止营业。另外，再审原告于2016年5月中旬到相关部门了解到再审被告的门市没有办理建设工程规划许可证和房产证。再审原告认为，由于再审被告的行为导致面馆停业，应退回其已收取的停业期间的房租和旧木瓦房使用费，并赔偿面馆员工工资等损失。为此，再审原告诉至法院，请求判决确认再审原告与再审被告签订的《房屋租赁协议》无效；判决再审被告向再审原告退回保证金1550元、房租9300元、旧木瓦房使用费1200元；判决再审被告赔偿再审原告经济损失费6000元及判决之日止每个月3000元的工人工资；本案诉讼费由再审被告承担。
再审被告李和珍辩称，合同是双方的真实意思表示，没有违背法律和行政法规强制性规定,也没有损害第三人的利益,是合法有效的；再审被告的房屋有合法的产权证，房屋符不符合规划是由规划建设局来管，与本案无关；再审原告称其系雇请他人代为经营的理由不能成立；再审原告没有继续经营与再审被告无关，双方之间的合同尚未到期,一直都在履行，再审被告不应退还再审原告已交的各种费用,也不应赔偿再审原告任何损失；双方之前在履行合同时一直都没有问题，直到2016年1月28日再审原告打电话告知再审被告，称其欲将房屋转租给别人，再审被告没有同意。之后，想转租再审被告门市的文某也给再审被告打过几次电话，并且向再审被告保证不告知别人，再审被告也没有同意。再审被告称电话费太贵，文某还给再审被告充了50元电话费，同时还发了短信给再审被告。另外，本案再审过程中再审被告提出要求再审原告赔偿各种损失共计32830元。
本院原审认定案件事实：2015年9月5日，再审原告与再审被告签订《房屋租赁协议》，其协议内容“房屋租赁协议签订日期：2015年9月5日出租方姓名李和珍身份证号：（简称甲方）承租方姓名张泽琴身份证号：（简称乙方）甲方现有门市，地址：江安县XX大道34……。经中介服务甲、乙双方共同协商达成以下协议：租房从2015年9月5日起至2018年9月4日止，有效期三年。二、该房出租的使用性质为营业用房，月租金为1550元，缴租方式为年支付一次，计人民币壹万捌仟陆佰元正（￥18600.00元），以后应在付款期末前15天支付。……。五、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。六、乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。乙方在租房期间，如发生火灾……。七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各种规章制度，办理各种相关证件，按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用。乙方交保证金1550.00元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金，……。十一、本协议一式三份，甲、乙双方及中介各执一份。从签字之日起生效，到期自行作废。备注：旧木瓦房不能损坏，注意防火安全，保持原有的东西，损坏照价赔偿。200元一月，一年贰仟肆佰元。甲方签字：李和珍乙方：张泽琴”。2015年9月7日，再审被告出具《收条》，内容为“收条今收到租门市金和旧房金共计22550.00元，贰万贰仟伍佰伍拾元正。此据收款人：李和珍2015年9月7日”。之后，再审原告在该门市经营面馆取名“见面坊”，2016年2月，再审原告因其他原因找再审被告协商将门市转租他人，再审被告不同意转租。审理中，再审原告自述，因再审被告不同意转租,再审原告就雇佣文某为其经营，2016年3月15日，再审被告见再审原告不在门市上，多次到再审原告经营的门市闹事至2016年3月20日，阻碍再审原告面馆的经营。再审原告向110报案，110的警官出现场劝再审被告离开，再审被告根本不同意。再审被告自述到再审原告门市上去有这回事，但再审被告从未在门市闹，也没有阻碍再审原告经营。再审原告申请了文某作为证人出庭作证，文某证实因再审被告不同意转租，再审原告也未将门市转租文某，文某是再审原告雇佣为再审原告在该“见面坊”经营。同时，证实再审被告从2016年3月15日至3月20日再审被告到再审原告的门市上去阻碍经营，文某多次报案，警官出现场，并将手机录音录像当庭播放。文某也无法在该门市继续经营，于2016年3月21日停止经营。
本院原审认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案在审理过程中，原审被告未提交证据证明出租标的房屋取得建设工程规划许可证，本院依法确认再审原、被告签订的《房屋出租协议》系无效合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，再审原告应当支付已使用期间房屋的占有使用费。审理中再审原告陈述再审被告从2016年3月15日至3月20日期间到出租的门市“见面坊”去阻碍其经营，再审被告认可有到门市去的事实，且再审原告提交了江安县公安局在2016年3月16日的警情回音卡，同时再审被告对再审原告申请的证人文某当庭播放民警出现场的情形予以认可，再审被告的行为致使原告无法继续经营而停业。从双方签订《房屋出租协议》至再审原告停止营业共计六个月，故再审原告主张再审被告退还房屋租赁费9300元、保证金1550元、旧木瓦房使用费1200元，本院予以支持。关于再审原告主张再审被告赔偿经济损失6000元及至本判决之日止每个月3000元人工工资的问题，审理中再审原告未提供充分证据，本院不予支持。审理中再审被告辩解再审原告将其门市转让文某，证据不充分，没有事实依据，其辩解理由不成立。
本院原审判决：一、确认再审原告张泽琴与再审被告李和珍于2015年9月7日签订的《房屋出租协议》无效；二、再审被告李和珍于判决生效后十日内退还再审原告张泽琴房屋的占有使用费9300元、保证金1550元、旧木瓦房使用费1200元；三、驳回再审原告张泽琴本案其他诉讼请求。案件受理费126元，由再审被告李和珍负担；此款再审原告张泽琴已预交，再审被告李和珍在判决生效后十日内给付再审原告张泽琴。
本院再审认定案件事实如下：再审被告之母侯吉兴于2005年5月9日取得了其所有的位于江安镇XX巷房屋的所有权证（江安县房权证江安镇字第××号），侯吉兴于同年向江安县建设环保局申请改建危房，2008年4月2日侯吉兴再次提出申请并获得了江安县建设环保局的同意，同年8月5日江安县规划和建设局正式通知侯吉兴可以进行原基整治，该房屋经过改建后，侯吉兴死亡，房屋由再审被告李和珍管理使用。2015年9月5日，再审原告与再审被告就上述房屋签订《房屋租赁协议》，其协议内容“房屋租赁协议签订日期：2015年9月5日出租方姓名李和珍身份证号：（简称甲方）承租方姓名张泽琴身份证号：（简称乙方）甲方现有门市，地址：江安县XX大道34……。经中介服务甲、乙双方共同协商达成以下协议：租房从2015年9月5日起至2018年9月4日止，有效期三年。二、该房出租的使用性质为营业用房，月租金为1550元，缴租方式为年支付一次，计人民币壹万捌仟陆佰元正（￥18600.00元），以后应在付款期末前15天支付。……。五、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。六、乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。乙方在租房期间，如发生火灾……。七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各种规章制度，办理各种相关证件，按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用。乙方交保证金1550.00元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金，……。十一、本协议一式三份，甲、乙双方及中介各执一份。从签字之日起生效，到期自行作废。备注：旧木瓦房不能损坏，注意防火安全，保持原有的东西，损坏照价赔偿。200元一月，一年贰仟肆佰元。甲方签字：李和珍乙方：张泽琴”。2015年9月7日，再审被告出具《收条》，内容为“收条今收到租门市金和旧房金共计22550.00元，贰万贰仟伍佰伍拾元正。此据收款人：李和珍2015年9月7日”。之后，再审原告在该门市经营面馆取名“见面坊”,合同履行过程中,双方因房屋是否转租问题发生争议,再审被告从2016年3月15日至3月20日期间到“见面坊”面馆与再审原告发生争执，再审原告遂诉至本院，并提出原审请求。原审判决生效后，再审原告于2016年8月31日通过本院将租赁房屋的钥匙转交给了再审被告。
上述事实有再审原、被告的身份证复印件、房屋租赁协议、收条、照片、建房申请、规划局通知、房屋平面图、社区证明、房屋产权证复印件、文某的证言、光盘、警情回音卡及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为,本案的争议焦点在于合同是否合法有效。本案争议的房屋具有合法的规划及产权登记手续，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定的情形，且再审原、被告之间针对该房屋签订的《房屋租赁协议》是双方平等协商达成的协议，系双方的真实意思表示并已经实际履行，且内容不违反相关法律的强制性规定，故该协议合法有效。另外，虽然再审原告能够证明再审被告有到其经营的门市与再审原告发生争执的事实，但该事实并不能作为再审原告主张合同无效的依据。综上，本院对于再审原告提出的确认合同无效的请求，依法不予支持。对于再审原告提出的由再审被告退还房屋租赁费9300元、保证金1550元、旧木瓦房使用费1200元及赔偿人工工资损失的请求，因双方的合同合法有效且已经实际履行，本院依法不予支持。因本案仅针对再审原告在原审中的诉讼请求进行再审，故对于再审被告提出由再审原告赔偿损失的请求，与本案不属同一法律关系，本院在本案中依法不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销江安县人民法院（2016）川1523民初756号民事判决书；
二、驳回再审原告张泽琴的诉讼请求。
案件受理费126元，由再审原告张泽琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判长 李小波
审判员 方明强
审判员 杨 美
二〇一七年十二月二十五日
书记员 何正群