湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）怀中民一初字第20号
原告（反诉被告）向培录。
委托代理人汤世刚，湖南五溪律师事务所律师。
被告（反诉原告）洪江市飞龙商贸有限责任公司，住所地洪江市黔城镇芙蓉路，组织机构代码67077655-3。
法定代表人邱小飞，该公司董事长。
委托代理人马仁斌，湖南星星律师事务所律师。
被告（反诉原告）邱小飞。
原告（反诉被告）向培录因与被告（反诉原告）洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞房屋租赁合同纠纷一案，于2012年6月19日向本院提起诉讼，本院于2012年6月26日予以受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。诉讼期间，洪江市飞龙商贸有限责任公司于2012年7月23日提起反诉，2013年1月24日邱小飞提出与洪江市飞龙商贸有限责任公司一并提起反诉，并于2013年3月13日更换反诉状，增加邱小飞为反诉原告。向培录在举证期限内于2012年7月16日提出装修装饰设施设备价格评估鉴定申请，本院予以准许，并在举证期限届满、组织双方当事人进行证据交换、于2013年3月19日质证完毕后，即将鉴定事宜移送本院司法信息技术管理科，由本院司法信息技术管理科对外委托怀化市价格认证中心进行价格评估鉴定，怀化市价格认证中心经鉴定作出怀市价认鉴（2013）110号《关于洪江市和谐大酒店装修及配套设施、房间物品的价格鉴定结论书》，本院司法信息技术管理科于2013年7月10日送交合议庭。上述鉴定事项完成后，本院于2013年7月22日公开开庭审理本案。向培录及其委托代理人汤世刚，洪江市飞龙商贸有限责任公司的法定代表人邱小飞及其委托代理人马仁斌、邱小飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向培录诉称：2008年4月11日原、被告签订了《飞龙商业广场宾馆租赁合同》，合同对出租房屋、出租年限、费用承担、经营证照、违约责任等内容进行了约定。2008年8月6日，原、被告又签订了《补充协议》，协议约定被告必须在原告宾馆开业前将出租房屋验收合格，否则造成的损失由被告负责赔偿。2008年10月原告将洪江市和谐大酒店装修完毕，2009年3月28日正式开业，被告在和谐大酒店开业之前没有办理房屋验收合格手续。之后，原告曾多次催收被告尽快办理好，但被告总是以正在办理为由拖延，期间原告曾多次口头通知并两次发出书面通知，要求被告限期办理房屋验收手续。然而，被告至今为将出租屋进行验收，致使原告不能为洪江市和谐大酒店购买财产综合保险和住客人身安全保险，原告的财产和住客的生命得不到保障，严重影响了洪江市和谐大酒店的正常经营，造成原告巨大的经济损失，使原告继续经营存在巨大的风险和安全隐患。故特提出如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》；2、判决被告赔偿原告宾馆装修费及设备费528.8万元、可得利益316万元，共计844.8万元；3、判决被告支付原告违约金20万元；4、本案诉讼费由被告承担。
洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞对向培录的诉讼请求及理由答辩称：
一、原、被告双方签订的《飞龙商业广场宾馆租赁合同》，由于原告违约不及时支付房屋租金，答辩人于2011年3月4日根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条等相关法律规定，依法通过洪江市公证处向原告送达了《解除合同通知书》，合同已依法解除，双方已无合同关系。因此，原告提出的第一项诉讼请求要求解除合同，依法不能成立。
二、答辩人没有按《补充协议》约定的时间办理房屋验收是事实，但是并没有因此造成原告不能正常开业经营，更没有因此给原告造成经济损失。原告经营的洪江市和谐大酒店从开业至今，一直是正常经营状态，工商营业执照、税务登记、卫生许可、消防许久等相关证照办理齐全，酒店没有因租赁的房屋未经验收的原因而被相关部门责令停止经营或整改的事实。根据双方签订的《补充协议》的约定，答辩人只应对因房屋不验收或验收不合格而造成原告不能正常开业经营所导致的损失承担赔偿责任。原告第二项诉讼请求要求赔偿的装修费、设备费528.8万元、可得利益316万元均不属于《补充协议》所约定的损失范围，答辩人没有赔偿的义务。另外，原告所诉称的上述损失也并非客观存在，装修费、设备费在原告经营过程中实际已转化为原告酒店的经营收入，即使目前尚未全部转化为经营收入收回，但装修和购买的经营设备仍然客观存在，尚有折旧后的剩余财产价值，损失根本就不存在。至于可得利益，原告只要没有违约行为，及时支付房屋租金，答辩人根本就不会依法解除合同收回出租的房屋，原告完全可以正常经营至合同期满，其可得的经营收益根本就不会受到任何的影响。因此，原告要求答辩人赔偿其装修费、设备费和可得利益共计844.8万元无任何依据和理由。
三、原告诉称“被告至今未将出租房屋进行验收，致使原告不能为洪江市和谐大酒店购买财产综合保险和住客人身安全保险，原告的财产和住客的生命得不到保障，严重影响了酒店的正常经营，造成原告巨大的经济损失”也与事实不符。购买酒店财产综合保险和住客人身安全险，并不需要提交房屋验收合格证明。另外，原告在经营酒店过程中，也并没有出现过该保险责任范围内的相关事故，没有因为无保险而造成的实际损失。
四、原告要求答辩人支付违约金20万元，无事实依据。根据双方签订的《飞龙商业广场宾馆租赁合同》第十一条的约定，承担违约金20万元，其适用的违约行为是一方没有遵守协议推翻协议的行为。在合同履行过程中，答辩人没有单方毁约推翻协议的事实行为。2011年3月4日，答辩人虽然向原告送达《解除合同通知书》，但并非是单方毁约推翻协议，答辩人是基于原告违约不及时支付租金的行为，是根据法律规定的条件和程序行使合同解除权，是合法的维权行为。
综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求及其所依据的事实与理由，依法不能成立，答辩人不应承担任何赔偿责任。为此，特具答辩，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞反诉称：2008年4月11日反诉原、被告经协商一致，反诉原告同意将飞龙商业广场三、四、五楼的房屋共计112间及一楼两间门面出租给反诉被告作为宾馆经营，并签订了《飞龙商业广场宾馆租赁合同》，合同约定租赁期限为10年，自2008年10月1日至2018年9月31日止。其中房屋租金前3年为37万元／年，2011年10月1日至2014年9月31日为42.5万元／年，2014年10月1日至2017年9月31日为48.8万元／年，2017年10月1日至2018年9月31日为52.8万元／年。然而，合同签订后，反诉被告却一直未按合同约定的时间及时交付租金，至今为止仅交纳房屋租金约40万元（具体数额以出具给反诉被告的租金收据为准）。虽然反诉原告曾多次口头并书面向反诉被告催款，但反诉被告却一直拖延未付，严重违反了合同的约定。据此，反诉原告提出以下请求：1、要求反诉被告立即退还其租赁经营的房屋；2、要求反诉被告立即支付拖欠的房屋租金约100万元，并按银行贷款利率计算迟延给付期间的利息（租金要求计算至反诉被告退还租赁房屋之日为止）；3、本案反诉费用由反诉被告承担。
向培录对洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞反诉主张及理由答辩称：1、关于反诉请求第一项要求向培录退还房屋的请求，我们认为这个退还的话，法院依法解除以后就退还。2、支付房租费的问题。向培录到底交了多少租金，要进行核对。3、反诉原告要求反诉被告按银行同期利率给付租金的利息我们不同意。租金计息没有法律依据。4、向培录之所以拖欠租金根本原因，是反诉原告违约造成的。另外根据合同法的规定，租赁房屋没有经过合法验收，交付的租赁房有质量问题。租金金额少支付40%，按60%来支付。
向培录为证明自己本诉主张，向本院提交如下证据：
第一组证据：
证据1：本诉原告身份证复印件，拟证明本诉原告身份；
证据2：个体工商户营业执照，拟证明本诉原告是个体工商户，是洪江市和谐大酒店的业主：
证据3：企业注册登记资料复印件，拟证明被告洪江市飞龙商贸有限责任公司的基本工商登记资料；
第二组证据：
证据1：飞龙商业广场宾馆租赁合同复印件，拟证明2008年4月11日原、被告签订房屋租赁合同，租赁房屋的用途为开设宾馆；
证据2：补充协议复印件，拟证明租赁房屋的现状反映了被告的违约责任，即被告必须在原告酒店开业前将房屋验收合格，若因不验收或验收不合格，不能正常开业经营所造成的损失由被告负责赔偿；
第三组证据：
证据1：经申请法院调取的洪江市建设局限期停止违法行为通知书复印件，拟证明洪江市飞龙商业广场的房屋没有取得施工许可证，也没有进行竣工验收；
证据2：经申请法院调取的证明原件，拟证明洪江市飞龙商业广场的房屋于2007年5月24日取得两本房产证（证号为2007-04**号，2007-0474号）；
证据3：经申请法院调取的说明原件，拟证明洪江市飞龙商业广场的房屋未组织竣工验收；
证据4：经申请法院调取的洪江市建筑工程报建一览表复印件，拟证明洪江市飞龙商业广场的房屋在修建时未取得规划许可证和施工许可证；
第四组证据：
证据1：本诉原告提供的通知原件，拟证明本诉原告多次口头催问本诉被告及时对洪江市飞龙商业广场（洪江市和谐大酒店承租的房屋）组织竣工验收；2011年6月28日原告书面通知被告必须在2011年9月前对洪江市飞龙商业广场的房屋进行竣工验收；
证据2：律师函原件，拟证明湖南五溪律师事务所于2011年10月28日向本诉被告发出律师函，要求本诉被告在2011年11月30日前对洪江市飞龙商业广场的房屋依法验收。送达方式为邮政特快专递送达；
第五组证据：
证据1：关于和谐大酒店6.10造成火灾的详细情况和经过，拟证明2012年6月10日凌晨5点多钟，洪江市和谐大酒店505房间遭到雷击、扑火经过、财产损失、雷击原因（本诉被告出租房屋未安装防雷设施）以及向邱小飞和洪江市消防大队通报的事实；
证据2：照片6张，拟证明洪江市和谐大酒店505房间被雷击后造成的损害事实；
第六组证据：
证据1：调查笔录原件，拟证明向培录向中华联合财产保险股份有限公司洪江市支公司申请为洪江市和谐大酒店购买财产综合险和火灾公众责任险的经过，保险公司不与承保的事实。保险公司不予承保的原因是洪江市和谐大酒店的房屋未经竣工验收，且向培录要求在保险合同上载明：“和谐大酒店的房屋未经竣工验收，保险公司同意承保”的特别约定；
证据2：特别告知原件，拟证明向培录书面告知中华联合财产保险股份有限公司洪江市支公司，洪江市和谐大酒店的房屋虽然有房产证，但没有竣工验收手续，如同意承保则要求在保险合同上进行特别约定；
第七组证据：财产损失的价格鉴定结论书，但是鉴定结果还未出来。还有损失清单证据：1、宾馆设备设施价格；从宾馆装修明细体现的费用为2117677元；2、宾馆工程装修造价：宾馆装修单位与和谐大酒店对宾馆装修工程的成交价格为298万元；3、和谐大酒店三楼装修费用525000元；4、可得利益损失包括2011年度和2012年1月到7月的纯收入（见提交的相关资料）。
洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞为证明自己的答辩及反诉主张，向本院提交如下证据：
证据1：企业法人营业执照复印件；
证据2：机构代码复印件；
证据3：法定代表人身份证明；
证据4：邱小飞身份证复印件；
以上四组证据均证明被告（反诉原告）主体资格及法定代表人的身份等情况；
证据5：飞龙商业广场宾馆租赁合同复印件；
证据6：补充协议复印件；以上两组证据均证明原、被告签订房屋租赁合同关于相关权利义务的具体约定情况；
证据7：费用催缴通知；
证据8：租金催缴函；
以上两组证据均证明原告（反诉被告）拖欠房屋租金，被告（反诉原告）书面催缴的事实；
证据9：公证书；拟证明因原告（反诉被告）拖欠房屋租金违反合同约定，被告（反诉原告）于2011年3月4日依法送达解除合同通知，并经洪江市公证处公证送达的事实及证明原、被告双方之间的租赁合同关系已自2011年3月4日依法解除，目前原告（反诉被告）仍占用被告（反诉原告）的房屋不退还，构成财产侵权；
证据10：租金催缴函，拟证明原、被告房屋租赁合同关系解除之后、被告（反诉原告）仍继续催缴租金的事实；
证据11：企业注册登记资料；
证据12：企业名称预先核准审批表；
证据13：受理通知书；
证据14：消防检查意见；
证据15：卫生许可证；
证据16：安全许可证；
证据17：个体工商户设立申请；
证据18：准予设立通知书；
证据19：个体工商户登记审核表；
证据20：受理通知书；
证据21：字号核准通知书；
证据22：企业名称核准申请书；
证据23：指定或委托代理人证明；
证据24：房屋产权证；
以上13项证据拟证明：1、洪江市和谐大酒店工商注册登记为个体工商户，经营者为原告（反诉被告）向培录；2、证明洪江市和谐大酒店是经工商部门依法登记注册。卫生许可、消防许可登相关证照齐全，具备合法正常经营的条件；3、证明洪江市和谐大酒店最后一次年检验照的时间是2012年7月2日，验照结果为通过，证明了洪江市和谐大酒店在原告起诉之后仍具备正常、合法经营的条件；4、证明洪江市和谐大酒店租赁经营的房屋被告（反诉原告）与2007年5月24日已办理房屋产权证；
证据25：相片3张；
证据26：收据一份，以上两组证据拟证明原告（反诉被告）经营的洪江市和谐大酒店在2012年7月19日仍正常经营的事实；
证据27：调查笔录一份；
证据28：证人彭某身份证复印件；以上两组证据拟证明购买酒店财产综合险和公众责任险（即原告诉称的住客人身安全险），根本不需要提交房屋验收合格证明；
证据29：财产综合险投保单；
证据30：公众责任险投保单；以上两组证据拟证明财产综合险、公众责任险的承保范围和保险责任等相关情况。还补充一份新证据：
证据31：飞龙购物广场工程的竣工综合验收备案表复印件两份，拟证明洪江市飞龙商业广场的房屋2012年12月20日已验收合格。
洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞对向培录所举证据发表如下质证意见：对对方的第一组证据的证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均无异议；对第二组证据的证据1、证据2的真实性无异议；对第三组证据的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性无异议；对第四组证据的证据1、证据2的真实性无异议；对第五组证据的证据1（关于和谐大酒店6.10雷电造成火灾的情况和经过）火灾的发生的事实没有异议，但对火灾发生的原因有异议。该证明系原告宾馆的工作人员出具，火灾的原因没有经过消防等专业部门的鉴定分析，是不是雷击所致、是不是与房屋建筑设施有关没有鉴定结论，因此不能排除原告电器质量问题引起或是使用电器不当行为引起的可能性，因此该证据不能证明被告对火灾事故有责任；对证据2（照片）的真实性无异议，对其证明目的有异议，不能证明被告应对火灾事故有责任；对第六组证据的证据1（调查笔录）的质证意见是：证人证明了购买酒店财产险及住客人身安全险是不需要提供房屋验收资料的，只需营业执照及房产证等资料；证人证明保险公司是同意承保某只是不同意在保险合同中载明原告要求的特别条款；证人证明原告是在酒店开业后，只是咨询购买保险的事，原告正式提交资料准备购买保险的时间是2011年7月份，而本案原告起诉时间是6月份；证人证明原告提交《特别告知》的时间是7月份，而原告向法庭提交的《特别告知》的落款是8月6日，明显存在矛盾；被告的房屋已在2012年12月办理竣工验收，特别条款的问题已经消失，原告购买保险已没有任何障碍；对证据2《特别告知》，该告知书是原告自己出具，落款时间是8月6日在本案起诉之后，证据形式属自己出具证据为自己证明，因此对该证据的真实性、证明力有异议；对第七组证据的证据1（价格鉴定书（尚未鉴定）），待鉴定结论作出后，另行提出质证意见；对第八组证据（原告提供的记账凭证、宾馆装修及购买物品的相关证据）的真实性不认可，原告诉称的所花装修费、设备费及可得利益应以司法技术鉴定结论为准，且仅收到第八组的一部分材料。
向培录对洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞所举证据发表如下质证意见：
对对方第一、二、三、四、六、七份证据无异议；对第八份证据的质证意见：因为被告违约，原告才拖欠房租，但所欠租金不是71万元；对第九份证据的质证意见：1、被告长期严重违约导致原告拖欠其租金，原告拖欠租金的目的是为了督促被告履行合同义务和维持自身的合法权益。2、所欠租金不是71万元。3、《飞龙商业广场宾馆租赁合同》是原告向培录与被告洪江市飞龙商贸有限责任公司签订的，但该《解除合同通知书》只有邱小飞签名，没有加盖公司公章，应视为无效，原告对被告没有构成财产侵权；对第十份证据的质证意见：被告催收租金的行为，说明被告认同房屋租赁合同并未解除，租赁合同继续有效；对十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十二、二十三、二十四份证据无异议；对第二十五份证据的质证意见：只能说明和谐大酒店在2012年7月19日仍然在经营，不能证明和谐大酒店在正常经营的事实；对第二十七份、第二十八份证据的质证意见：：证人彭某只证明购买酒店财产综合险和公众责任险时需要房产证，他所讲的房产证，并不是指没有规划许可证、施工许可证等相关证件，未经竣工验收的违章建筑而又取得的房产证；对第二十九份证据的质证意见：《中华联合财产保险股份有限公司财产综合险条款》第四条规定，违章建筑不属于本保险公司的保险标的。这正是洪江市和谐大酒店买不到相关保险的真正原因；对第三十份证据无异议；对《飞龙购物广场工程竣工综合验收备案表》的质证意见：1、本证据系2013年1月24日提交，早已超过举证期限；2、验收手续不齐全、不完善，不具备法律意义上的竣工验收手续。
另外，庭审期间，向培录当庭提供如下2份证据材料作为新证据：1、湖南省非税收入一般缴款书一张，证明诉讼期间委托鉴定的费用；2、转帐凭证、收条共6页，证明向培录支付邱支付租金总共为50万元。洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞对上述2份证据材料发表质证意见为：1、鉴定费的真实性没有异议；2、对收据真实性没有意见。
另外，诉讼期间，因向培录申请，由本院司法信息技术管理科对外委托怀化市价格认证中心就洪江市和谐大酒店装修及配套设施设备的价值进行评估鉴定，怀化市价格认证中心作出怀市价认鉴（2013）110号价格鉴定结论书。庭审中，向培录诉称申请该鉴定用以证明和谐大酒店的损失大小，并陈述对该鉴定认可；洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞对该鉴定发表质证意见为：对鉴定资质有意见，罗艳虹、汤立新的资质没有异议，他们都是国家发改委发证的，对龙小兵的资质有异议，看不出他有资质，并表示龙小兵的资质瑕疵可以补正解决。庭后，本院司法信息技术管理科向怀化市价格认证中心就上述龙小兵的资质问题进行了询问，对该鉴定予以认可。
根据上述双方当事人所举证据、质证意见，本院认为：对于向培录所举证据，对向培录所举证据的第一组证据1、2、3号证据，因为对方当事人认可，本院予以采信。对向培录所举证据的第二组证据因为对方当事人对真实性予以认可，本庭予以采信。对向培录第三组证据1、2号因为对方当事人对真实性予以认可，本庭予以采信。3、4号证据虽然对方当事人没有发表意见但是洪江市住房和城乡建设局所出示，且加盖有公章，故本院予以采信。对向培录所举证据的第四组证据：1、2号对方当事人均无异议，本庭予以采信。对向培录所举证据的第五组证据：第1、2号证据起火事实予以认定。对向培录所举证据的第六组证据第1号证据因证人没有出庭作证，对方当事人不予认可，本院不予采信。对向培录所举证据的第六组第2号证据因为没有保险公司收到该特别告知的证据予以佐证，对方当事人不予认可，本院不予采信。对向培录所举证据的第七组证据鉴定书予以采信。对于洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞所举证据，洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞所举证据1、2、3、4、5、6、7号向培录无异议，本庭予以认可。对于8号证据因为向培录没有否认对方当事人向其发出费用催缴通知的事实。本院予以采信。对于9号证据向培录没有否认收到解除合同通知，故对9号证据中证明的邱小飞于2011年3月4日依法送达解除合同通知，并经洪江市公证处公证送达的事实予以采信。对于10号证据因为向培录没有否认，故予以采信。对于8号证据和10号证据，向向培录催缴租金的事实予以采信。对于11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24号证据向培录都无异议，故予以采信。对于25、26号证据，证明和谐大酒店正在进行经营的事实予以采信。对于27、28号证据，因为证人没有出庭作证，不予采信。对于29、30号证据该保单没有相关保险公司的公章不予采信。对于31、32号证据这二份证据采信。
根据上述原、被告双方到庭举证、质证和辩论，本院确认本案的事实为如下：
2008年4月11日原告（乙方）与被告（甲方）签订《飞龙商业广场宾馆租赁合同》1份，约定由甲方2将飞龙商业广场三、四、五楼的房屋共计112间及一楼两间门面出租给原告进行宾馆经营，租赁期限为10年，自2008年10月1日起至2018年9月31日止，在2008年4月11日至2008年9月30日作为乙方宾馆装修时间；其中房屋租金前3年为37万元／年，2011年10月1日至2014年9月31日为42.5万元／年，2014年10月1日至2017年9月31日为48.8万元／年，2017年10月1日至2018年9月31日为52.8万元／年，第一年租金在签订合同时付100000元，其余部分在2008年9月1日前付清，以后每年租金在每年9月1日前一次性付清；违约责任：甲、乙双方推翻本协议罚款20万元，并赔偿给对方造成的实际损失等。双方又于2008年8月6日签订了《补充协议》1份，约定“甲方必须在乙方宾馆开业前将出租房屋建筑验收合格，若因甲方房屋建筑不验收或验收不合格，造成乙方不能正常开业经营，因此造成的损失由甲方负责赔偿”等。
上述合同签订后，原告即租赁被告的上述龙商业广场的相关房屋在经过装修后即进行宾馆经营，具体于2008年12月底进行试营业，于2009年3月28日正式营业，宾馆取名为“洪江市和谐大酒”，办理了《个体工商户营业执照》，工商营业执照显示经营范围及方式为住宿、足浴等。上述房屋的房产证由洪江市房产管理局于2007年5月24日填发，产权证号为洪房权证黔字第××号，房屋所有权人为邱小飞。
2009年3月19日，洪江市建设局作出洪建通字（2009）第1号《限期停止违法行为通知书》，以包括上述租赁房屋在内的整栋飞龙购物中心第一期工程，未组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，第二期工程未取得《建设工程施工许可证》，且飞龙购物中心已于2007年12月27日交付使用，其中第一期工程违反了《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，第二期工程违反了《建筑工程施工许可管理办法》第二条之规定，根据《建设工程质量管理条例》第五十八条和《建筑工程施工许可管理办法》第三条之规定要求被告单位停止上述违法行为，并在2009年3月25日前补办相关手续等。
原告在承租被告房屋经营宾馆期间，于2011年6月28日向被告发出书面《通知》1份，内容为“按照双方协议，贵公司必须在我酒店开业之前将房屋建筑通过建筑主管部门检验并合格。现我酒店开业已接近三年了，经多次催问至今，没有收到相关的验收合格的手续，若贵公司房屋不能通过主管部门的合格验收，将使本宾馆在此房屋经营存在着巨大的风险。为此，我方现以书面形式通知贵公司，请贵公司必须在2011年9月份之前将该房屋的通过主管部门的验收合格，否则我方将依法向人民法院申请解除双方租赁合同，并依法要求赔偿相应损失”。2011年10月28日，原告又委托湖南五溪律师事务所向被告发出（2011）湘五律函字166号《律师函》，以被告一直未将房屋验收合格、直接给原告宾馆经营带来巨大的安全隐患和投资风险，既违约又违法为由，再次通知被告须于2011年11月30日前将房屋验收。被告收到原告上述通知后，答复原告房屋验收手续尚在办理中。
2012年6月10日凌晨，天降暴雨，原告经营的上述“洪江市和谐大酒”发生火灾，原告诉称火灾原因系因房屋未安避雷设施遭遇雷击所致，被告对此不认可，原告亦未提供消防部门的火灾事故原因分析检验报告等有效证据。
原告在租赁期间共向被告支付房屋租金50万元，之后即以房屋未进行合格验收、被告违约，且因房屋未进行合格验收原告无法正常购买宾馆财产保险和宾馆经营发生意外后的正常获赔、未安避雷设施引起雷击火灾事故等导致原告宾馆经营损失等为由，拒向被告付清租金。
2010年2月9日，被告向原告发出《费用催缴通知》1份，通知原告须于“2010年2月12日前将费用一次性交清”，但原告未按通知要求交纳租金。2011年1月30日被告又向原告发出《租金催缴函》，要求原告在接到该函后20天内及时缴清租金，原告亦未按该函要求交纳租金。2011年3月4日，被告向原告发出《解除合同通知书》1份，以原告拖欠租金构成违约为由，通知原告“一、自您收到本通知时起，我们于2008年4月11日签订的《飞龙商业广场宾馆租赁合同》立即解除。二、合同解除后，请您自合同解除之日起10日内及时撤离，将所租房屋退回我并结清所欠租金”，原告收到上述《解除合同通知书》后，并未撤离，亦未交清所欠租金，仍一直继续进行宾馆经营。2012年7月2日洪江市和谐大酒宾馆通过了工商年检。2011年9月29日，被告再次向原告发出《租金催缴函》1份，要求原告于2011年10月`12日前交清所欠租金，否则将停水停电并由原告承担一切后果等，但原告仍以被告未依约办理好房屋验收合格手续为由拒付所欠租金。
后原告以被告未办理好房屋验收合格手续属于违约行为且该违约行为已给原告造成巨大经济损失、被告应承担赔偿责任等为由提起诉讼，被告亦以原告拖欠租金违反合同约定为由提起反诉。
诉讼期间，因原告申请，本院到洪江市房产管理局调查上述房屋的产权证档案资料，洪江市房产管理局于2012年8月22日出示《证明》1份，内容为“经查洪房权证黔字第××号、洪房权证黔字第××号两本房屋产权证于2007年5月24日签发。产权证所有人为邱小飞，房屋坐落于洪江市黔城镇芙蓉西路飞龙商业广场。当时经办工作人员没有归档办证资料，后经办人员由于车祸去世。现无法查找办证的相关资料。特此证明”。因原告申请，本院到洪江市住房屋和城乡建设局调查上述房屋的竣工验收资料，洪江市住房屋和城乡建设局于2012年10月17日出示《说明》1份，内容为“洪江市飞龙商业广场至今未组织竣工验收，因此我局没有该工程的竣工验收相关资料。目前我局已立案查处，责成建设单位组织有关责任主体进行竣工验收”，又于2012年12月14日提供（2004）年度《洪江市建筑工程报建一览表》复制件1份，记载上述房屋规划工程许可号为“洪规私工2004-1202-032号”，施工许可证号为“433021200412030101”。诉讼期间，被告还就上述房屋的竣工验收问题举证《飞龙购物广场工程竣工综合验收备案表》，其中工程质量监督部门初审意见一栏只有负责人签名以及公章，签名时间为2012年11月8日，公章显示为“洪江市建设工程质量监督站”，但未签署“合格”意见。
诉讼期间，原告申请对洪江市和谐大酒的装修及所有配套设施设备进行价值评估鉴定。在原、被告就鉴定评估机构不能协商一致情况下，本院依法对外委托怀化市价格认证中心进行价格评估鉴定，怀化市价格认证中心作出怀市价认鉴（2013）110号《关于洪江市和谐大酒店装修及配套设施、房间物品的价格鉴定结论书》一份，鉴定结果为“1、和谐酒店装修及配套设施鉴定价格为：人民币大写贰佰捌拾捌万贰仟元整（￥2882000.00元）。2、和谐酒店房间物品鉴定价格为：人民币大写肆拾玖万叁仟元整（￥493000元）。3、本次鉴定标的总的鉴定价格为：叁佰叁拾柒万伍仟元整（￥3375000元）”。原告支付鉴定费32500元。
诉讼期间，被告方主张在上述鉴定书包含的和谐大酒店装修及配套设施、房间物品中，非附合物为：电梯、空调、电脑、电视、锅炉、床及床上用品、可移动家具、地毯8类。原告主张对被告陈述的8类非附合物中，只认可电脑、电视、床及床上用品、可移动家具4类属于非附合物。本院向上述鉴定机构咨询，上述鉴定机构于2013年10月8日书面回复本院：按被告方主张的非附合物价值为1001373元，按原告方主张的非附合物价值为635053元。根据上述鉴定机构的书面回复意见，按原告方的上述主张，附合物价值为（2882000.00元-635053元）2246947元；按被告方的上述主张，附合物价值为（2882000.00元-1001373元）1880627元。诉讼期间，原、被告双方均主张《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》有效。
原告已共向被告支付房屋租金50万元。
本院认为：本案应从如下方面进行分析处理。
一、房屋租赁合同的效力问题。
原、被告双方签订《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》进行房屋租赁属实。因原、被告双方均主张上述《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》有效，且洪江市住房屋和城乡建设局于2012年12月14日提供（2004）年度《洪江市建筑工程报建一览表》复制件，记载上述合同中所涉房屋规划工程许可号为“洪规私工2004-1202-032号”，施工许可证号为“433021200412030101”，证明房屋已在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案应认定原、被告双方所签上述《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》有效。
二、房屋租赁合同的解除情况。
被告于2011年3月4日向原告发出《解除合同通知书》，原告收到后，未提出异议，亦未在收到《解除合同通知书》时起3个月内起诉法院，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，原、被告双方所签上述《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》于2011年3月4日即已解除。
虽然，原、被告双方所签上述《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》于2011年3月4日即已解除，但原告并未撤离租赁房屋，仍继续对房屋进行租赁经营，被告亦于2011年9月29日向原告发出《租金催缴函》，要求原告支付租金，此即表明原、被告双方又已达成恢复履行《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》的一致，自原、被告双方达成上述一致始，《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》效力恢复并对合同主体双方具有约束力。
在恢复履行上述协议期间，原、被告双方仍存在分歧与争议，原告遂起诉要求解除合同退出租赁房屋，被告亦反诉要求收回租赁房屋，表明原、被告双方在诉讼中有解除房屋租赁合同的合意，故对原告提出的解除房屋租赁合同的诉讼请求予已支持。
三、双方当事人在合同履行期间内的违约过错、所致损失及责任承担问题。
1、违约过错。根据原、被告双方在《补充协议》中所约定“甲方（即出租方、本案被告）必须在乙方宾馆开业前将出租房屋建筑验收合格，若因甲方房屋建筑不验收或验收不合格，造成乙方（即承租方、本案原告）不能正常开业经营，因此造成的损失由甲方负责赔偿”之内容，本案被告有在原告开业之前办好出租房屋合格验收手续的义务，但自原告于2009年3月28日正式营业始至原告因本案诉至法院止，被告并未办理好出租房屋的合格验收手续，违反上述合同约定，构成违约。
同时，原告在租赁合同签订后和合同履行期限内，明知被告不能在合同约定的时间内办理好房屋的合格验收手续，却不采取与被告协商变更、终止或解除合同之措施，而仍继续租赁被告房屋进行开业经营，导致双方在以后的合同期内继续投入和损失扩大，并不按时交纳租金，亦明显存在过错和违约。
2、损失及责任承担。虽然，依照合同被告未在原告开业前办理好出租房屋的合格验收手续、违约过错行为客观存在，原告据此提出要求被告赔偿影响其正常经营的可得利益损失316万元，但原告既未举出充分有效证据证明被告未办理出租房屋验收合格手续和原告不能正常经营之间存在因果关系，亦未举证证实其所发生的经营损失，按照“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，原告因举证不能而应承担相应的诉讼后果，其提出的应由被告赔偿其上述316万元可得利益的诉求不能支持。
虽然原、被告双方所签《飞龙商业广场宾馆租赁合同》约定“甲、乙双方推翻本协议罚款20万元”，该20万元明确约定为罚款，而不是违约金，且因原、被告双方均属平等的民事主体，没有收取罚款的权利，原告依据该合同条款要求被告向其支付20万元之诉请主张不能支持。
由于原告承租经营期间对房屋进行了装饰装修，根据上述合同中所载“在2008年4月11日至2008年9月30日作为乙方宾馆装修时间”之内容和租赁房屋经营宾馆的合同旨意，原告进行上述装饰装修已经被告同意。除上述装饰装修外，原告还对宾馆进行了设备设施及物品的添置。
经怀化市价格认证中心进行价格评估鉴定，上述装修及配套设施价格2882000.00元，房间物品价格为493000元。在2882000.00元的装修及配套设施中，被告方主张电梯、空调、电脑、电视、锅炉、床及床上用品、可移动家具、地毯8类属于非附合物，原告主张只有电脑、电视、床及床上用品、可移动家具4类属于非附合物。按照非附合物不能撤除或者撤除即丧失原功能、价值等特点，本院认为原告主张只有电脑、电视、床及床上用品、可移动家具4类属于非附合物正确，应予采信。又根据鉴定机构的咨询回复，按原告方主张的非附合物价值为635053元，则附合物价值为（2882000.00元-635053元）2246947元。
依前述，原、被告双方在合同履行中均存在违约过错，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”和第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任”之规定，对于上述原告投入的价值为2246947元之附合物损失，原告应自行承担40%的责任即自负898778.8元，被告应承担60%的责任即向原告赔付1348168.2元的对价。被告向原告赔付1348168.2元的对价后所有附合物归被告所有。原告在承租经营宾馆期间购置的493000元房间物品（具体见鉴定书所载）和电脑、电视、床及床上用品、可移动家具4类非附合物系原告所有由原告自行拆除、搬走。
原告应该支付的房屋租金为：自租期2008年10月1日起至2011年9月31日止、3年租金37万元／年×3年为111万元；自2011年10月1日起至2012年9月31日止、1年租金42.5万元／年×1年为42.5万元；自2012年10月1日起至2013年9月31日止、1年租金42.5万元／年×1年为42.5万元；自2013年10月1日起至2013年10月31日止、1个月租金42.5万元／12个月×1个月为3.55万元。以上应付租金共计为199.55万元。扣除原告已经支付的50万元租金，原告尚欠被告租金149.55万元，应予支付。同时，就所欠租金部分，原告除有付清全部所欠租金本金之义务外，还应向被告承担支付所欠租金之利息的义务。该利息应按银行同期贷款利率，从欠租金之日起计算至2013年10月31日止计利息为505376.24元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方所签订的《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》；
二、由原告返还被告的飞龙商业广场三、四、五楼的房屋共计112间及一楼两间门面；
三、由被告赔付原告宾馆装饰装修及设备设施中的附合物损失1348168.2元，所有附合物归被告所有；
四、由原告支付至2013年10月31日时止所欠被告的房屋租金149.55万元；
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"上诉人赵玉梅与被上诉人李文友、老四货运公司、刘志明运输合同纠纷一案二审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-07-29\\\\\",\\\\\