广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015）穗中法民五终字第2466号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚竹珍，户籍地址：广州市海珠区。
委托代理人：林盛，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：李楚湖，总经理。
委托代理人：吴培雄、黄倩，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人姚竹珍因与被上诉人广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司（以下简称瑜桂鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月7日，瑜桂某公司（甲方，出租人）和姚竹珍（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：（第一条）甲方将广州市海珠区江南大道中234、236、238号首层“潮界商业街”自编A43号的铺位/柜台租给乙方经营美容美发，租金为35000元/月，管理费为1500元/月，宣传推广费为600元/年，其中租金每年按5%的标准递增，商铺柜台所用电费按1.5元/度抄表计算；（第二条）租金及相关费用按月结算，乙方必须在每月的5日前到甲方指定地点缴交当月的租金及相关费用给甲方；（第四条）签订本合同之日，乙方应一次性向甲方交付等同于租赁合同期内最后三个月租金标准的预付款109396元及押金20000元；租赁期内，如乙方不存在违约或其他需要支付赔偿金事项的，则上述预付款（不计利息）可于租期临近届满时直接抵付租期最后三个月的租金，如租赁期内乙方不存在拖欠公司任何费用或损坏档内水电、装修及公共设施等的，甲方应于租赁期满后30天内将上述押金（不计利息）退回乙方；（第六条）租赁期限从2013年6月16日至2017年5月31日止，租期起算日当天即为入驻日；（第十条）免租期为20天，即2013年6月16日起至2013年7月5日止，在此期间乙方免交租金，租赁免租期只属一次性优惠，并不适用于任何续约或延长租期；（第十二条）乙方接受甲方委托的管理公司负责潮界商业街的物业管理。乙方在签订《租赁合同》同时，必须与甲方委托的管理公司签订《潮界商业街物业管理合同》、《安全防火责任书》，并服从管理公司的管理和遵守管理公司制定的《潮界商业街物业管理手册》和各种管理规章制度，且依据管理公司的约定缴纳管理服务费、宣传推广费、水电费等应缴费用。甲乙双方解除《租赁合同》时，乙方须同时与管理公司解除《物业管理合同》；（第十五条）乙方自费装修承租的商铺；（第二十八条）甲方通过委派的管理公司负责潮界商业街公共场地的清洁、绿化、消防、安全、水、电的供应及宣传推广；（第二十九条）甲方负责处理乙方对甲方委托的管理公司的投诉；（第三十九条）在合同期满或解除合同时，乙方拆卸加设于该商铺内之固定设置、装修时，须经甲方或管理公司书面同意；对未获甲方或管理公司书面同意拆除的固定装置、装修，乙方不得拆除。对甲方或管理公司书面要求拆除的固定装置、装修，乙方必须自费拆除；乙方不予拆除的，由甲方或管理公司派员拆除，费用由乙方承担；（第四十五条）如乙方迟延缴交租金等费用的，须向甲方支付滞纳金。从迟交之日起，按日加收所欠款金额5‰。如乙方未按时缴交，甲方有权停止该商铺的水、电供应。如果乙方逾期30日未能缴足租金等费用的（无论是否已获正式通知催款），甲方有权解除《租赁合同》，收回商铺，没收乙方已交费用，并要求乙方缴足所欠的一切费用；（第六十一条）按本合同所约定的租赁期限届满前三个月内，如乙方已缴清全部租金及其他应缴费用并无违约行为的，则乙方之前已交的预付款可直接折抵租赁期内最后三个月的租金。租赁期内如乙方存在结欠租金等费用或存在违约事项的，甲方可直接于乙方已交的预付款及押金中扣付。预付款及押金不足以扣付时，甲方有权要求乙方一次性补足，乙方拒绝一次性补足的，甲方有权解除合同，收回商铺，并要求乙方赔偿一切损失；（第六十二条）《租赁合同》终结时（包括租约期满和甲方提前收回商铺），乙方须将该商铺清空并连同该商铺钥匙交回甲方，乙方拆卸加设于该商铺内固定装置、装修时，须经甲方或管理公司书面同意，对未获甲方或管理公司书面同意拆除的固定装置、装修，乙方不得拆除，甲方对乙方用于商铺装修的投资不予补偿，甲方对乙方商铺的装修不予承项。如乙方未能及时撤出所有物件，视为乙方自动放弃商铺内物品的所有权，甲方有权自行处置。对甲方或管理公司书面要求拆除的固定装置、装修，乙方必须自费拆除，乙方不予拆除的，由管理公司派员拆除，费用由乙方承担；（第六十三条）乙方在未结清租金、管理费、违约金、滞纳金、赔偿金等各项费用之前，不得将其财物搬离商铺，且期间乙方仍须支付因此而占用商铺的租金、费用；（第六十四条）甲乙双方在履行《租赁合同》时如发生纠纷的，应通过协商解决，协商不成，可向商铺所在地人民法院起诉；等。
2013年6月7日，瑜桂某公司向姚竹珍出具20000元的押金收据。
2013年6月13日，瑜桂鸿公司和姚竹珍签订《广州市房屋租赁合同》，约定瑜桂某公司将上址房屋出租给姚竹珍，租期从2013年6月16日至2017年5月31日止等。该合同经房屋租赁管理部门备案。
2013年6月15日，瑜桂某公司向姚竹珍出具109396元的租金预付款收据。
2013年7月24日，瑜桂某公司和姚竹珍签订《补充协议》，记载：双方曾于2013年6月13日签订《广州市房屋租赁合同》，该合同仅用于姚竹珍办理工商登记及税务登记用途，双方的权利和义务仍按2013年6月7日签订的《商铺租赁合同》及补充协议、附件等约定执行。
2013年9月11日，广州市工商行政管理局海珠分局颁发《个体工商户营业执照》，名称为“广州市海珠区尚派美发中心”，经营者姓名为“姚竹珍”，组成形式为“个人经营”。
2014年3月20日，瑜桂某公司向原审法院提起本案诉讼，原审诉称：2013年6月7日，我方和姚竹珍签订《商铺租赁合同》，我方将位于广州市海珠区江南大道中234、236、238号首层“潮界商业街”自编A43号的铺位租给姚竹珍经营美容美发。合同签订后，我方把商铺交给姚竹珍使用，但姚竹珍却自2014年1月6日起拖延支付租金，此后，我方虽多次向姚竹珍追讨，但姚竹珍均以种种理由拒不支付，更于2014年2月26日擅自强拆商铺空调，企图搬离所在商铺，逃避付款责任，故请求法院判令：1、确认瑜桂某公司、姚竹珍双方于2013年6月7日签订的《商铺租赁合同》已于2014年2月26日解除；2、判令姚竹珍支付2014年1月1日-2月26日的商铺租金67500元及管理费2893元（2014年1月1日至2月26日）、电费8785.5元（从2013年12月1日至2014年2月17日止）、水费600元（从2013年12月1日至2014年2月17日止），合计79778.5元；3、判令姚竹珍支付迟延缴交租金等费用的滞纳金20542.5元（暂计至起诉之日，应计算至姚竹珍实际支付之日止，该滞纳金是指由于姚竹珍逾期支付租金而产生的违约金）；4、判令姚竹珍支付上述商铺的占用使用费，暂计至起诉之日为17177.4元（从2014年2月27日计算，按商铺35000元/月的租金标准，计算至姚竹珍实际返还商铺之日止）；5、判令姚竹珍承担本案的诉讼费用。以上金额合计117498.4元。针对姚竹珍的反诉，瑜桂某公司原审辩称：不同意姚竹珍的反诉请求，姚竹珍拖欠租金，并于2014年2月26日擅自强拆商铺空调，企图搬离所在商铺，逃避付款责任，故《商铺租赁合同》于2014年2月26日解除。由于姚竹珍违约，对于预付款和押金均予没收，不同意返还。
姚竹珍原审辩称：瑜桂某公司与姚竹珍之间的租赁合同已于2014年2月17日解除，而非瑜桂某公司所述于2014年2月26日解除，解除原因是瑜桂某公司单方行使了解除权。我愿意支付2014年1月1日至2月16日的租金、水电费，这些费用与我方的预付款相抵消。不同意第三、四项诉请，我认为违约金过高，请求法院予以适当调低，即使需计算违约金，也应计至2014年2月16日，且涉案房屋已进入诉讼程序，故实际计算违约金也应计至立案之日止。不同意第四项诉请，我方在2014年2月16日已无法正常使用商铺，我方从2014年2月17日开始已丧失对涉案商铺的使用权，本案是合同纠纷，不是占有或侵权纠纷，瑜桂某公司是没有权利起诉占有使用费的。瑜桂某公司陈述我在2014年2月26日强拆商铺内的空调，与事实不符，空调是我的个人财产，且我方拆除空调是在警察及物管的见证下，于2014年2月26日拆除空调。瑜桂某公司于2014年2月17日上午8时，以姚竹珍未及时交租金为由，跳过《商铺租赁合同》第六十四条的协商条款，迳行将商铺铁门用电焊固定，姚竹珍无法经营，更无法使用商铺，甚至未将商铺内属于姚竹珍的财物取出，瑜桂某公司的行为导致合同实际不能履行，合同于2014年2月17日上午8时已解除，合同解除后，瑜桂某公司应返还预付款和押金，故反诉请求：1、确认瑜桂某公司和姚竹珍于2013年6月7日签订的《商铺租赁合同》于2014年2月17日上午8时已解除；2、瑜桂某公司向姚竹珍返还预付款109396元；3、瑜桂某公司向姚竹珍返还押金20000元。
2014年4月18日，姚竹珍向某桂某公司发出《债务抵销通知书》，通知抵销瑜桂某公司和姚竹珍之间的相关债务，抵偿后瑜桂某公司仍有债务欠付的，请立即向姚竹珍清偿。
瑜桂某公司和姚竹珍在原审诉讼中均表示：1、双方共签订过两份租赁合同，第一份是2013年6月7日签订的《商铺租赁合同》，第二份是2013年6月13日签订的《广州市房屋租赁合同》，第二份合同仅用于在租赁管理部门备案，两份合同内容若不一致，应以第一份为准；2、《商铺租赁合同》签订后，姚竹珍向某桂某公司支付了109396元租金预付款及20000元押金。之后，逐月向某桂某公司支付3500元租金及合同约定的管理费、电费、水费。其中，2014年1月1日之前的租金、管理费已经付清，2013年12月1日之前的电费、水费已经付清；3、《商铺租赁合同》第一条所称的“管理费”是姚竹珍每月应交给瑜桂某公司的，并非交给物业管理处的，2014年1月1日之前的管理费，姚竹珍已经向某桂某公司付清。
瑜桂某公司在原审诉讼中表示：1、双方签订合同后，姚竹珍最初一直按时支付租金和水电费，春节后姚竹珍就没有开门经营了，也没有缴纳租金。2月17日，姚竹珍想搬走商铺内的财产及拆走空调，我方工作人员予以阻止，想让姚竹珍解决纠纷后再搬走物品，双方发生纠纷，我方报警。另按照合同约定，姚竹珍必须开门营业，但姚竹珍一直没有开门营业；2、2014年2月17日晚上21点多，我方工作人员发现姚竹珍派人准备把涉案商铺的门打开，我方为了阻止姚竹珍搬东西，打电话报警。警察来了以后，姚竹珍只是拿了一小部分物品，确认当时有一条狗从屋内出来。在我方报警之前，是没有发现涉案商铺有除姚竹珍的锁之外的锁的，也没有发现该商铺是被焊住的；3、为减少双方的损失，我方同意于2014年5月9日收铺，我们会自行打开商铺，相关金额截止计算至2014年5月9日。
姚竹珍在原审诉讼中表示：1、证人曹某出庭作证的内容，全部属实，其在庭审中的证言，也可作为我在本案中对相关事实的陈述，除曹某当庭陈述的未缴租的原因，我当时资金困难，是没有按时缴纳租金的主要原因；2、由于瑜桂某公司把商铺焊死，我方从2014年2月17日开始就无法进入商铺。在当事人报警的情况下，我方才于当日晚上取出部分物品，之后瑜桂某公司再次焊住商铺大门，直至于2014年2月26日在管理处的协助下，我方人员用电锯打开商铺，取出全部物品，并于2014年2月底拆除空调，把钥匙交还给瑜桂某公司。
原审诉讼中，姚竹珍向原审法院提交《调取证据申请书》，请求调取涉案商铺门前的监控视频。原审法院要求瑜桂某公司提交涉案商铺门口从2014年2月16日早上至2014年2月18日期间的视频监控录像，瑜桂某公司向原审法院提交了光盘，该光盘记录了两段视频，视频显示的时间是2014年2月17日晚上（第一段从20时58分至21时33分，第二段从21时33分至22时12分）。对于其他时段的视频录像，瑜桂某公司表示时间久远，其他时段的相关内容没有保留，故无法提供给法院。
为证实自己的主张，瑜桂某公司提交了如下证据：
1、商铺租赁合同，拟证明瑜桂某公司、姚竹珍之间的租赁关系及相关约定；
2、报警回执，瑜桂某公司表示报警人员均是瑜桂某公司的员工，报警时间分别是2014年2月17日、2月24日、2月26日，拟证明姚竹珍多次强行拆除商铺装饰及空调等设备；
3、监控录像，拟证明并非瑜桂某公司焊住商铺大门，亦证明姚竹珍自行打开涉案商铺。
4、水电费发票及《缴费通知单》，其中电费发票中的地址为“江南大道中234号1楼”，自来水公司发票中的地址为“江南大道中路236号地下”，拟证明姚竹珍在承租商铺期间拖欠了水电费，商铺关门后，拖欠的水电费没有支付。瑜桂某公司还表示，水电费发票是包括涉案房屋在内的，其他商铺使用的水电费，而涉案房屋是其中安装的一个分表，瑜桂某公司是根据涉案房屋使用的分表读数计算出来的电费和水费；
5、补充协议，拟证明双方权利义务的约定。
姚竹珍的质证意见：1、对于证据1，对租赁合同第1页与最后一页中姚竹珍签名的真实性无异议，其他内容不一定是瑜桂某公司、姚竹珍当时签订合同时的相关内容，因为在2013年6月7日签订合同时，签订了一式两份，先由我签名，再交回给瑜桂某公司盖章，瑜桂某公司在两三天后才将一式两份中的其中一份还给我，瑜桂某公司交还合同给我后，我没有注意合同内容，所以我现在怀疑除第一页及最后一页内的内容被瑜桂某公司私自更改后再交还给我。合同是瑜桂某公司提供的合同版本，经核对，瑜桂某公司持有的合同与我方持有的合同内容是一致的。对合同中关于显失公平和违反诚实信用原则的条款，不予认可；2、对证据2的真实性无异议，报警人是谁，我不清楚，但确实是瑜桂某公司报警，对其关联性不予认可，报警回执无法反映报警内容；3、对证据3的真实性、合法性予以认可，因为该视频来源于瑜桂某公司的监控录像，且在公众场合拍摄的，来源合法，对其关联性，可证明如下内容：（1）当地的发廊一般都是开到至少十点才关门，而涉案发廊九点之前就关门了，说明我方关门是被迫的，该视频可证明我及我的员工取回店铺内小件的理发工具，是合法的，民警还在现场监督，这与我提供的证据10“报警回执”互相印证。（2）2014年2月17日9点之前，我已经知道了瑜桂某公司通过将涉案商铺用电焊焊死的手段封铺，瑜桂某公司行使了约定的单方解除权。（3）一直以来发廊是在瑜桂某公司监控之下，瑜桂某公司在2014年2月17日是知道我方通过使用工具将封闭的商铺打开，不但知道，还在其监控之下。（4）合同解除后，瑜桂某公司不履行合同法第92条规定的后契约义务，不协助我及我的员工将个人物品取回。（5）发廊里确实收留着一条狗，后来我方人员报警，在警察的监督下，把狗放出；4、对于证据4水电费发票的真实性、合法性予以认可，但是开具这些单据的期间与瑜桂某公司请求支付水电费的期间不符，对其关联性不予认可。对瑜桂某公司提供的三张《缴费通知单》的真实性不予认可，因为是瑜桂某公司自己盖章的。确认2013年12月1日至2014年2月17日的水电费我没有缴纳过。但是我只同意支付电费5000元，水费只同意支付500元。对瑜桂某公司《缴费通知单》中所列的水电表的读数无法确认；5、对证据5的真实性、合法性予以认可，关联性以上面的内容为准，补充协议是为了规避合同法。
为证实自己的主张，姚竹珍提交了如下证据：
1、押金收据，拟证明姚竹珍向某桂某公司支付押金20000元；
2、预付款收据，拟证明姚竹珍向某桂某公司支付预付款109396元；
3、租金及水电费、管理费收据，拟证明瑜桂某公司支付至2013年12月止的租金、水电费及管理费；
4、装修管理责任书，拟证明瑜桂某公司于2013年6月17日同意姚竹珍对商铺进行装修；
5、售后保修凭据，拟证明姚竹珍于2013年7月4日购买涉案空调，并于2013年7月15日安装；
6、广州市房屋租赁合同，拟证明该合同第四条规定的保证金为20000元；
7、建设项目卫生审查认可书，拟证明广州市海珠区卫生局于2013年8月26日要求涉案商铺需有完备的通风设备；
8、卫生许可证，拟证明涉案商铺无法安装通风设备，姚竹珍委托他人于2013年9月6日办理了卫生许可证；
9、个体工商户营业执照，拟证明姚竹珍至2013年9月11日才成功办理了营业执照；
10、报警回执，拟证明2014年2月17日16时42分，双方租赁合同的权利义务终止后，瑜桂某公司不协助姚竹珍将商铺内的私人物品取回，姚竹珍报警，请求警察协助维权；
11、第一组照片（拍摄时间：2013年8月，地点：商铺内的情况），拟证明涉案商铺内的装修、设备等情况；
12、第二组照片（拍摄时间：2014年2月10日，地点：涉案商铺内），拟证明姚竹珍经营期间，收留了一只流浪狗，养在店内；
13、第三组照片（拍摄时间：2013年9月2日，地点：涉案商铺内的玻璃门），拟证明因商铺无法安装通风设备，为办理卫生许可证，唯有在玻璃上安排气扇；
14、第四组照片（拍摄时间：2014年2月24日，地点：涉案商铺门前），拟证明瑜桂某公司封铺后，同意姚竹珍取回店内私人物品，并将焊死的商铺门面重新切开；
15、商铺租赁合同，姚竹珍表示该合同就是先由姚竹珍签字再由瑜桂某公司收回盖章，最后由瑜桂某公司将其中一份交还给姚竹珍的，经姚竹珍核对，确认姚竹珍持有的合同与瑜桂某公司持有的合同内容一致；
16、证人曹某的证言。曹某当庭作证表示：我与姚竹珍是合伙关系，我与姚竹珍共同出资经营涉案商铺，我占有的份额是1/8，我也有参与经营，经营的费用均由姚竹珍管理，但由于我有参股，所以租金也有我应承担的份额。签订租赁合同时，我也在场，当时大概有三至四个人在场，其中有财务、胡姓人员及两三个保安。胡姓经理递合同给姚竹珍签署后，将合同收回盖章。当时大约签署了两份合同，胡经理是瑜桂某公司的员工，胡经理说要姚竹珍签完合同后需拿回去公司盖章，盖完章后再交还合同给姚竹珍，过了几天，胡经理就将盖了章的合同还给我方，但我方收回合同后就没有再仔细查看合同内容。合同的履行情况如下：看铺时由胡经理带领查看，当时胡经理表示商铺旁的楼梯底可以给我方使用，但签订合同后，胡经理又表示楼梯底不给我方使用。另外，签订合同后，我方才知道商铺内是不能开通风口的，如不能开通风口，我方就无法经营发廊，并且后来胡经理也走了，胡经理表示我方可以找卢先生代办经营执照，卢先生说其可以办理营业执照，但要我方支付5000元费用。我向卢先生支付了费用5500元，但工商局表示，没有通风口不能核发营业执照，之后我想出了一个办法准备将风扇张贴在玻璃上蒙骗工商部门，卢先生表示只要蒙骗工商部门就可以了，于是我方将风扇贴在玻璃上，照了照片，再由卢先生将照片提交给工商局，工商局就颁发了营业执照。虽然领取了营业执照，但由于没有通风口，我方经营的发廊气味确实太难受了，无法继续经营。双方发生纠纷是因为瑜桂某公司焊死了门锁，瑜桂某公司封了门锁是因为我方没有缴纳铺租，我方没有缴纳一个月的铺租，没有缴纳铺租是因为我方要求瑜桂某公司开具发票，瑜桂某公司要求我方缴纳10%的税金。瑜桂某公司收取我方管理费比其他商铺的管理费高。另外，因为漏水导致商铺门牌的灯坏了，我方要求瑜桂某公司维修，但瑜桂某公司不进行维修。另外，瑜桂某公司没有解决商铺没有通风口的问题，导致我方经营时气味太难受，再加上经营困难，所以没有缴纳租金。2014年2月17日上午10时30分，我准备开门营业时发现商铺的门被焊死了，我没有看到谁焊死的。我发现商铺被焊死后，怀疑是瑜桂某公司的经理做的，所以我就找经理理论，当时经理也承认是其焊死的，但由于双方协商不成，所以我方就报警，我方反映涉案商铺内有一条狗，希望瑜桂某公司开门拿出狗，但瑜桂某公司表示只要不缴纳租金就不同意开门。于是我方自行打开了商铺的门，当时警察及瑜桂某公司的人员也在场，我方把狗出来了，也把部分物品拿出来后就走了。2014年2月18日，我方查看商铺时，发现瑜桂某公司再次焊死了门锁，之后在2014年2月26日左右，我方回到商铺拿东西，当时是商场管理处的经理协助我方打开商铺的门，管理处经理在麦当劳拉了电线，我方用电锯打开商铺门拿回物品后就没有再进去过。再过了几日，我方回到商铺拆除空调，空调是在商铺外，拆除空调时双方发生了冲突，有警察到现场，警察要求我方提供空调是我方的凭证，我方提供了空调凭证后，将空调拆除搬走了。我方问过瑜桂某公司的工作人员，工作人员也确认是其焊死的。我将商铺的钥匙已经交给管理处的保安，具体时间不记得。
17、证人何某的证言。何某当庭作证表示：我是发型师，姚竹珍在2013年7月12日至2014年2月17日期间是我的老板。我出庭证明2014年2月17日，我上班时发现商铺被焊死了，商铺门无法打开。我不清楚是谁焊的，也没有看见谁焊的。后来我、祥哥（曹某）与老板姚竹珍，还有两个师傅共5人到管理处咨询为何商铺的门被焊死？管理处的人员表示我方没有交租，只要我方交租就可以重新打开，于是我们的其中一人报警，我记不清楚谁报的警，警察到场后与管理处的人员协商，警察要管理处开门让我们拿回工具，但管理处不同意，到傍晚时，我们就自行打开门进入商铺拿回工具，当时警察和管理处人员均在场，进入商铺后，大家都拿回了工具和账簿，其他东西没有拿回，之后由谁锁门就不清楚，拿回工具后我就回家了。2月17日之后，我就没有在涉案商铺工作，到其他商铺工作。2月17日之后的几天（具体时间不记得），我经过涉案商铺时，看见有人在搬东西。在此之后，就再没有到涉案商铺，只是偶尔会经过。我不清楚姚竹珍拆除空调的事情。商铺的空调主机安装在外面，商铺内有风口。
18、姚竹珍于2014年4月18日向某桂某公司发出的《债务抵销通知书》，拟证明由于瑜桂某公司收取了姚竹珍的押金20000元及预付款109396元，因此，姚竹珍欠瑜桂某公司的租金、管理费、水电费、滞纳金等费用，可与瑜桂某公司欠姚竹珍的债务抵销，抵销后若瑜桂某公司仍有债务欠付的，由瑜桂某公司向姚竹珍清偿。
瑜桂某公司的质证意见：1、对证据1、2、4的真实性、合法性及关联性无异议；2、对证据3的真实性有异议，但不申请对公章的真实性进行签订。对该证据的关联性有异议，姚竹珍只是支付了2013年11月的水电费；3、对于证据5的真实性无异议，但对其关联性不予认可，因为不清楚空调是否就是安装在涉案商铺；4、对于证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可，该合同是为了减少税费而签订的备案合同，双方实际履行的不是该合同，该合同不具有实际履行性；5、对于证据7、8、9的真实性、合法性无异议；6、对证据10的真实性、合法性无异议，报警回执无法证明姚竹珍想证明的内容；7、对于证据11、12、13、14，确认照片拍摄的地址，但照片的拍摄时间无法确认，对照片的证明内容不予认可；8、对于证据15的真实性无异议；9、对于证据16、17曹某和何某的证言，两名证人是姚竹珍的员工或合作关系，存在明显的利害关系，其证明的效力存在瑕疵。事实上，2月17日当日，我方没有焊死姚竹珍的商铺，我方补充提交的监控录像对此可以证明。姚竹珍打开商铺门时，管理处人员并没有在现场，有公安辅警在场，姚竹珍大概在下午17、18时左右擅自撬开门锁，我方在2月17日晚上20时左右发现商铺门口被撬开，姚竹珍的人员在商铺内，所以我方报了警。从监控录像可以清楚反映我方并没有焊死门锁。17日下午姚竹珍确实有报警，警察也有到现场找管理处协调，但管理处的人员表示涉案商铺的门锁不是其焊死，其也无法打开，我方认为，有可能是姚竹珍股东之间闹矛盾导致门被上锁，而非证人陈述门被焊死或用工具凿开，其中有一把锁是姚竹珍自行打开的，只是有另外的锁需要凿开，我方没有焊死姚竹珍的门锁；10、对于证据18的真实性无异议，但不同意该《债务抵销通知书》的内容，由于姚竹珍违约，姚竹珍已经交纳的全部费用（含：预付款和押金），应当全部没收。
原审法院认为：姚竹珍主张瑜桂某公司提交的《商铺租赁合同》（落款时间2013年6月7日）除第一页及最后一页之外，由瑜桂某公司私自更改后再交给姚竹珍，但姚竹珍对该主张未提出相应的证据予以证实，原审法院对该意见不予采信，故瑜桂某公司提交的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。瑜桂鸿公司和姚竹珍均表示《广州市房屋租赁合同》仅用于房屋租赁管理部门备案，故该《广州市房屋租赁合同》并非当事人的真实意思表示，对当事人无约束力。
关于姚竹珍从2014年1月1日开始未支付租金及管理费是否具有正当理由。据证人曹某所称，姚竹珍没有缴纳租金，是以下原因：姚竹珍要求瑜桂某公司开具发票，但瑜桂某公司要求其缴纳10%的税金；瑜桂某公司收取的管理费比其他商铺的管理费高；漏水导致商铺门牌的灯坏了，姚竹珍要求瑜桂某公司维修，但瑜桂某公司不维修；瑜桂某公司没有解决商铺无通风口导致商铺气味太难受的问题；商铺经营困难。姚竹珍还表示，当时姚竹珍资金困难，是没有按时缴纳租金的主要原因。姚竹珍提交的证据不足以证实上述内容的真实性，且上述事由均不构成拒付租金的合理抗辩理由，故原审法院认为姚竹珍逾期支付租金，构成违约，应向某桂某公司承担相应的违约责任。
关于《商铺租赁合同》解除的时间。瑜桂某公司和姚竹珍均表示涉案商铺的大门于2014年2月17日被人封住，无法进入。据瑜桂某公司表示，其没有焊死商铺，姚竹珍于2月17日17时左右擅自撬开门锁，瑜桂某公司在晚上20时左右发现商铺门口被撬开，姚竹珍的人员在商铺内，想搬走商铺内的财产及拆走空调，瑜桂某公司为了阻止姚竹珍搬东西，双方发生纠纷，故瑜桂某公司报警，报警后，姚竹珍只是拿了一小部分物品。在瑜桂某公司报警之前，其没有发现涉案商铺被焊住，也没有发现除姚竹珍之外的锁。瑜桂某公司还认为，可能是姚竹珍股东之间闹矛盾，导致门被上锁。姚竹珍对此表示，姚竹珍于2014年2月17日上午发现涉案商铺由瑜桂某公司焊住，无法进入，在报警的情况下，姚竹珍于当日晚上才撬开门锁，并取回部分物品。据当事人所述上述情况，本案焦点之一在于，2014年2月17日涉案商铺的门锁由谁上锁或焊住。据证人曹某的证言，其曾经找过瑜桂某公司的经理，当时瑜桂某公司的经理承认是其焊死的，并表示不交纳租金就不同意开门。据瑜桂某公司提交的视频资料，涉案商铺门口安装有监控设备，完全可以通过查看监控资料，查清到底是谁对涉案商铺上锁或焊死商铺大门。原审法院要求瑜桂某公司提交从2014年2月16日至2月18日期间的监控视频，但瑜桂某公司仅提交了2014年2月17日晚上的两段视频，并表示其他时段的相关内容没有保存，故无法提供。从瑜桂某公司提供的两段视频内容上看，该两段视频仅记录了当事人报警情况下，姚竹珍进入商铺时的情况，无法知晓由谁上锁或焊死商铺。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。原审法院已经明确要求瑜桂某公司提供上述期间的全部视频资料，但瑜桂某公司选择性地截取部分视频提交给原审法院，造成原审法院无法查明到底是谁对商铺上锁或焊死商铺。姚竹珍主张商铺由瑜桂某公司焊死，结合证人曹某、何某的证言，原审法院推定姚竹珍的该主张成立，认为瑜桂某公司将涉案商铺大门焊住，导致姚竹珍于2014年2月17日无法进入商铺，在当事人报警的情况下，姚竹珍才于当日晚上取出部分物品，之后瑜桂某公司再次焊住商铺大门，直至姚竹珍于2014年2月26日取出全部物品，并于2014年2月底拆除空调。《商铺租赁合同》约定，姚竹珍须在每月的5日前交纳租金及相关费用，逾期30日未缴足租金的，瑜桂某公司有权解除合同，收回商铺。由于姚竹珍无正当理由，逾期30日未支付从2014年1月1日起的租金，瑜桂某公司有权解除合同，并收回商铺。瑜桂某公司把商铺门口焊住，导致姚竹珍于2014年2月17日开始无法正常使用商铺，瑜桂某公司的该行为表明，其不再同意将商铺继续出租给姚竹珍，视为瑜桂某公司行使单方解除权，故双方的租赁合同关系事实上已经于该日解除。瑜桂某公司认为《商铺租赁合同》于2014年2月26日解除的意见，与事实不符，原审法院不予采纳。
关于姚竹珍拖欠租金及管理费的金额。姚竹珍拖欠租金逾期30日，构成根本性违约，瑜桂某公司有权单方解除合同，并要求姚竹珍承担相应的违约责任。但瑜桂某公司应通过合理的方式解除合同、收回商铺，否则，因维权不当造成的损失，由瑜桂某公司自行承担。鉴于瑜桂某公司擅自把商铺门口焊住，导致姚竹珍于2014年2月17日无法进入及正常使用商铺，故租金及管理费应计至2014年2月16日止。瑜桂某公司要求姚竹珍支付2014年2月17日之后的租金或房屋占用费，有违公平原则，原审法院不予支持。因此，瑜桂某公司应支付拖欠的租金和管理费，从2014年1月1日起计至2014年2月16日止，租金按合同约定的每月35000元的标准计算，管理费按合同约定的每月1500元的标准计算。
关于瑜桂某公司要求姚竹珍支付水费600元（从2013年12月1日至2014年2月17日）、电费8785.5元（从2013年12月1日至2014年2月26日）。涉案商铺在《商铺租赁合同》中记载的地址为“广州市海珠区江南大道中234、236、238号首层‘潮界商业街’自编A43号铺”，而瑜桂某公司提交的电费发票中的地址为“江南大道中234号1楼”，自来水公司发票中的地址为“江南大道中路236号地下”，瑜桂某公司对此表示涉案商铺内安装有分表，瑜桂某公司是根据分表的读数计算出姚竹珍应支付的水电费。姚竹珍对此表示，瑜桂某公司提交单据的交费期间与瑜桂某公司诉请要求支付水电费的交费期间不符，且对瑜桂某公司自行制作的《缴费通知单》不予认可，对瑜桂某公司所列的水电表的读数无法确认，仅确认2013年12月1日至2014年2月17日期间尚欠电费5000元，水费只同意支付500元。鉴于瑜桂某公司提交的证据不足以证实姚竹珍实际应交纳水电费的金额，故原审法院按姚竹珍自认的水电费金额，判令姚竹珍应向某桂某公司支付相应的费用，即姚竹珍应支付的水费为500元，应支付的电费为5000元。
关于瑜桂某公司要求姚竹珍支付拖欠租金而产生的滞纳金。《商铺租赁合同》第四十五条约定：“如乙方迟延缴交租金等费用的，须向甲方支付滞纳金。从迟交之日起，按日加收所欠款金额5‰。如乙方未按时缴交，甲方有权停止该商铺的水、电供应。如果乙方逾期30日未能缴足租金等费用的（无论是否已获正式通知催款），甲方有权解除《租赁合同》，收回商铺，没收乙方已交费用，并要求乙方缴足所欠的一切费用”，由此可见，该合同约定的滞纳金，其性质属于合同继续履行的情况下应支付的违约金，即：姚竹珍拖欠租金在30日内的，瑜桂某公司有权按日加收所欠金额5‰的滞纳金，合同继续履行。在姚竹珍构成根本性违约的情况下，瑜桂某公司享有单方解除权，没收已交费用，并要求补齐拖欠的租金和管理费。鉴于姚竹珍已经构成根本性违约，瑜桂某公司已经行使解除权，双方的租赁关系于2014年2月17日解除，瑜桂某公司可没收已交费用，对于其要求按日加收所欠金额5‰滞纳金的诉请，属于主张双重违约责任，不予支持。
关于瑜桂某公司要求姚竹珍支付商铺占用费的问题。如前所述，瑜桂某公司采取不当方式阻止姚竹珍继续使用商铺，造成姚竹珍从2014年2月17日开始无法使用商铺，故瑜桂某公司要求姚竹珍支付从2014年2月17日开始的商铺占用费，不予支持。
关于姚竹珍反诉要求返还预付款109396元及押金20000元的问题。由于姚竹珍无正当理由逾期支付租金超过30天，瑜桂某公司有权解除租赁关系，并按《商铺租赁合同》第四十五条的约定，没收姚竹珍已交费用，故姚竹珍要求返还预付款及押金的请求，不予采纳。
关于姚竹珍所欠的款项能否从预付款及押金中抵扣的问题。《商铺租赁合同》第六十一条约定：“按本合同所约定的租赁期限届满前三个月内，如乙方已缴清全部租金及其他应缴费用并无违约行为的，则乙方之前已交的预付款可直接折抵租赁期内最后三个月的租金。租赁期内如乙方存在结欠租金等费用或存在违约事项的，甲方可直接于乙方已交的预付款及押金中扣付。预付款及押金不足以扣付时，甲方有权要求乙方一次性补足，乙方拒绝一次性补足的，甲方有权解除合同，收回商铺，并要求乙方赔偿一切损失”，由此可见，预付款及押金抵扣租金的前提条件，是合同约定的租赁期届满前三个月内。该合同租期至2017年5月31日才届满，姚竹珍要求将所欠的款项从预付款及押金中扣除的意见，尚未达到该条款约定的条件，故原审法院对姚竹珍的该意见不予采纳。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，于2015年1月23日判决如下：一、确认原告广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司和被告姚竹珍之间的房屋租赁关系于2014年2月17日解除；二、被告姚竹珍在本判决生效之日起10日内，向原告广州市瑜桂某物业管理发展有限公司支付从2014年1月1日起至2014年2月16日止的租金和管理费（租金按每月35000元的标准计算，管理费按每月1500元的标准计算）；
三、被告姚竹珍在本判决生效之日起10日内，向原告广州市瑜桂某物业管理发展有限公司支付水费500元、电费5000元；四、驳回原告广州市瑜桂某物业管理发展有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告姚竹珍的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2750元，由广州市瑜桂某物业管理发展有限公司负担1444元，姚竹珍负担1306元。反诉受理费1494元，由广州市瑜桂某物业管理发展有限公司负担50元，姚竹珍负担1444元。
判后，上诉人姚竹珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决适用法律错误。一、一审法院没有使用合同法应有的法律术语，没有形成合同法关于合同当事人的法律地位平等的法律思维。一审判决多次使用“没收”这一字眼。但我国合同法是没有“没收”这一概念的。“没收”仅存于行政法和刑法，仅适用于国家运用惩罚权，依法剥夺公民财产的行为。在合同法范畴内，即使当事人约定了“没收一方财产”，作为司法机关，应当对“没收财产”作出符合合同法的解释，而不应全凭当事人约定作出裁判。涉案《商铺租赁合同》，出租人的违约责任只有2条，承租人的违约责任有13条，且均约定承租人只要有一般过错或违约，即被出租人没收财产。显然，涉案合同是基于出租人处于强势地位，才导致出现不公平条款。二、一审法院没有认定承租人交付的预付款和押金的性质。(一)从《商铺租赁合同》第六十一条规定来看，预付款和押金具有租金和保证金的双重属性：一是主合同标的租金的一部分，一是补偿性的违约担保金。(二)若《商铺租赁合同》第四十五条规定有限且“已交费用”被解释为“预付款+押金”，则此时预付款和押金具有定金性质。(三)按照民法等价有偿原则和合同权利义务对等规则，应当认定押金才是符合合同当事人预期、合理分配当事人违约风险的定金，而预付款则不应认定为定金。三、瑜桂某公司关于支付违约金的诉请具有事实和法律依据，姚竹珍亦大部分予以认可，但一审判决破坏了当事人“意思自治”原则，强行又随意地适用了定金罚则，自相矛盾。四、一审法院判决出租人无须返还预付款和押金，于法无据。本案承租人只有一个违约行为，在判决承租人支付部分租金后，出租人的实际损失只有逾期支付租金的利息不足1000元，而承租人应支付的违约金11000元则已远远超过出租人的损失，且出租人没有任何协商和告知的情况下永久性封铺，房屋内20多万元装修无法拆除和转移或变卖，承租人的损失巨大。五、本案合同解除之日起，双方合同约定的权利义务终止，出租人即有返还承租人交付的预付款和押金及其利息的义务。而此时，承租人可行使抵销权，以预付款和押金抵销欠付租金。所以，在双方无须再履行合同的前提下，一审判决认为预付款和押金要等到2017年才能抵扣租金，没有法律依据。六、一审法院没有查明以下事实：1、《商铺租赁合同》第四十三条的约定；2、瑜桂某公司在没有任何协商和通知的情况下就把涉案商铺收回，导致涉案商铺内二十多万元的装修无法拆除和转移或变卖，姚竹珍损失巨大。综上所述，承租人应支付出租人租金55000元、管理费2357.14元、水费500元、电费5000元、违约金11000元，合计73857.14元；出租人应返还承租人预付款和押金合计129396元；抵销后，出租人应返还出租人55538.86元。故上诉请求：l、改判驳回瑜桂某公司的所有诉讼请求；2、改判瑜桂某公司向姚竹珍返还人民币55538.86元；3、本案诉讼费由瑜桂某公司承担。
被上诉人瑜桂某公司答辩认为：一审法院认定事实清楚无误，判决依法有据，请二审法院维持一审判决。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。上诉人姚竹珍与被上诉人瑜桂某公司二审均表示无新证据提交。
本院认为，根据姚竹珍的上诉意见，本案二审争议的焦点问题为：姚竹珍要求瑜桂某公司返还预付款109396元和押金20000元、以及其拖欠的租金从预付款和押金中抵扣的主张应否支持。
原审认定双方《商铺租赁合同》于2014年2月17日解除，以及姚竹珍拖欠2014年1月1日至2014年2月16日止的租金并构成违约，因双方对此均无提出上诉，本院予以确认。此外，原审认定因姚竹珍拖欠租金超过30天，构成根本性违约，瑜桂某公司有权解除合同，姚竹珍也无对此提出上诉，本院对原审上诉认定予以确认。至于姚竹珍的上述违约行为应承担什么违约责任，双方《商铺租赁合同》第四十五条约定：“如乙方（即姚竹珍）迟延缴交租金等费用的，须向甲方（即瑜桂某公司）支付滞纳金。从迟交之日起，按日加收所欠款金额5‰。如乙方未按时缴交，甲方有权停止该商铺的水、电供应。如果乙方逾期30日未能缴足租金等费用的（无论是否已获正式通知催款），甲方有权解除《租赁合同》，收回商铺，没收乙方已交费用，并要求乙方缴足所欠的一切费用”。按照该约定，若姚竹珍欠缴租金等费用超过30日，瑜桂某公司有权解除合同并没收姚竹珍“已交费用”，因姚竹珍在签订合同时向某桂某公司支付了押金20000元和预付款109396元，故可以认定该“已交费用”是指押金20000元和预付款109396元。而双方《商铺租赁合同》第六十一条约定：“租赁期内如乙方存在结欠租金等费用或存在违约事项的，甲方可直接于乙方已交的预付款及押金中扣付。预付款及押金不足以扣付时，甲方有权要求乙方一次性补足，乙方拒绝一次性补足的，甲方有权解除合同，收回商铺，并要求乙方赔偿一切损失。”按照该约定，若姚竹珍欠缴租金，瑜桂某公司可从预付款及押金中扣付。本院认为，该合同第四十五条及第六十一条针对姚竹珍欠缴租金的违约行为的后果分别作了“没收已交费用”和“从预付款和押金中抵扣”两种不同的约定，且相互矛盾，应视为约定不明。因此，姚竹珍欠缴租金的违约行为的后果，应根据双方履行合同的情况以及租赁的行业习惯来处理。如上所述，姚竹珍拖欠租金超过30天，构成根本性违约，瑜桂某公司有权解除合同。而按照一般的租赁的行业习惯，本案的押金实为租赁保证金，是作为承租人履行租赁合同的担保，若承租人违约导致合同解除，出租人有权没收租赁保证金。因姚竹珍拖欠租金的违约行为导致租赁合同解除，故瑜桂某公司有权没收姚竹珍已交的押金20000元。故原审判决瑜桂某公司没收押金20000元并无不当，本院予以确认。鉴于姚竹珍拖欠租金的违约行为已承担了没收押金20000元的违约责任，而预付款109396元属于预付性质，本案已对姚竹珍拖欠的租金、管理费、水电费等费用作出向某桂某公司支付的处理，故瑜桂某公司应将预付款109396元返还给姚竹珍。当然，姚竹珍与瑜桂某公司在清结租金、管理费、水电费等费用时可与该预付款互相抵扣。原审对此处理欠妥，本院予以纠正。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，但对预付款109396元处理欠妥，本院予以纠正，其他处理并无不当，本院予以维持。姚竹珍的部分上诉请求成立，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第464号民事判决及案件受理费的决定；
二、在本判决送达之日起五日内，被上诉人广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司向上诉人姚竹珍返还预付款109396元。
本案二审案件受理费2888元，由上诉人姚竹珍负担400元，由被上诉人广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司负担2488元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年八月四日
书 记 员 邹文芳
颜玉婵