江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异10号
案外人：储瑞琴，女，1972年10月4日生，，汉族，住宜兴市。
案外人：毛一涵，女，1994年11月3日生，，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：蒋小宝（受储瑞琴、毛一涵共同授权委托），宜兴市官林法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：储立根（受储瑞琴、毛一涵共同授权委托），男，1948年1月9日生，，汉族，住宜兴市。
申请人：卢新华，男，1952年4月13日生，，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：邬蕾，上海君澜(无锡)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张姝，上海君澜(无锡)律师事务所实习律师。
被申请人：承强，男，1961年10月2日生，，汉族，住江苏省宜兴市。
被申请人：张惠亚，女，1961年9月6日生，，汉族，住江苏省宜兴市。
被申请人：江苏东来房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园绿园路41号。
法定代表人：承强，该公司董事长��
委托诉讼代理人：吴炜，该公司员工。
本院在执行申请人卢新华与被申请人承强、张惠亚、江苏东来房地产开发有限公司（以下简称东来公司）民间借贷纠纷保全一案中，因本院查封了东来公司名下的房产。案外人储瑞琴、毛一涵向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证，案外人储瑞琴、毛一涵的委托诉讼代理人蒋小宝、储立根，申请人卢新华的委托诉讼代理人邬蕾、张姝，被申请人东来公司的委托诉讼代理人吴炜到庭参加听证，现已审查终结。
案外人储瑞琴、毛一涵异议称：其于2014年8月21日与东来公司签订了商品房买卖合同，购买了坐落在宜兴市新街街道新城路、宜房初登记号为100010149012、100010149067两套房屋，同日对该房进行了备案登记。房款全部付清后，公司开具了发票。房屋交付��，其已逐步装修，并已履行了商品房买卖合同的所有约定，无违约行为，为保障其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。
申请人卢新华辩称：案外人不是房产的所有权人，对本案房产至今没有办理房产过户手续，存在重大过错责任。我方的申请查封是合理合法的，不动产物权设立，变更转让和消灭，应依法登记才发生效力，对于房屋的转让，以登记作为房产权属变动的必要条件，案外人未办理过户变更登记，物权并无设立，无法得到涉案房产物权。
被申请人东来公司则称：案外人提供的证据和我司实际销售情况一致，该房屋确实是销售给案外人的，请求法院解封该异议房屋。
本院经审查查明：2016年9月9日，本院作出（2016）苏02民初255号民事裁定，裁定：冻结被申请人承强、张惠亚、东来公司名下的银行存款8000万元或查封、扣押相��价值的财产。2016年9月27日，本院作出了（2016）苏02民初255号-1协助执行通知书，并至宜兴市不动产登记中心查封了东来公司名下的房产，包括登记的所有权证号（初始登记证）为100010149067，房屋座落在宜兴市新街街道新城路510-5号1702室，建筑面积为190.03平方米和登记的所有权证号（初始登记证）为100010149012，房屋座落在宜兴市新街街道新城路510-5号1602室，建筑面积为190.03平方米的房屋。
本院查封上述房屋后，案外人储瑞琴、毛一涵即向本院提出保全异议，认为本院查封的房产系其所有，并提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明其于2014年8月21日向东来公司购买了房屋代码为100010149067，房号为商务港幢17层1708号房，建筑面积为192.01平方米和房屋代码为100010149012，房号为商务港幢16层1608号房，建筑面积为192.01平方米。储瑞琴、毛一涵作为买受人进行了签字��2、销售不动产统一发票，证明东来公司于2014年8月21日向储瑞琴开出了购买《东来国际商务港》，不动产楼牌号为510-5-1702、建筑面积为190.03平方米和不动产楼牌号为510-5-1602、建筑面积为190.03平方米两套房屋支付房款的票据。3、宜兴市商品房初始登记证，证明东来公司销售的房屋代码为100010149067和100010149012的房屋，初始登记的房屋座落于新街街道新城路510-5号1702和1602室，建筑面积各为190.03平方米，初始登记时间为2014年8月19日。4、结婚证及户口簿，证明毛文光与储瑞琴于1992年11月16日登记结婚。毛一涵为二人之女。5、借据、本票、情况说明等，证明东来公司向毛文光借款2000万元后，毛文光又向东来公司支付390万元和820万元，以抵付储瑞琴、毛一涵购买的38套（本案2套、另案36套）购房款。
申请人卢新华质证认为对于商品房买卖合同真实性合法性无法确定��不予认可。对商品房初始登记证原件予以认可，但认为其依然不能证明合同房屋为异议房屋。对发票原件真实性予以认可，但对其证明目的不予认定，发票上的房屋坐落与商品房合同上的房屋地址并不一致，无法确认其异议房屋与查封房屋是同一套房屋。对商品房用地初始登记，真实性予以认可。对开发商的证明不予认可，并没有经过政府部门备案，是开发商单方出具的证明，对2011年1月13日2000万元借据及本票三性均不予认可，无法确认案外人与东来公司之间是否存在真实借贷关系。
本院另查明，储瑞琴、毛文光名下登记有宜兴市宜城街道逸品尚东花园173号住宅房（面积578.04平方米）一套，储瑞琴名下登记有宜兴市岳堤南苑19幢203室住宅房（面积202.15平方米）一套。
上述事实有本院民事裁定书、协助执行通知书、当事人举证材料及本院听证笔录���宜兴市房屋权属证明等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：本院查封的东来公司名下的本案房产应否解封。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，储瑞琴、毛一涵与东来公司签订《商品房买卖合同》的时间早于本院查封的时间，且所购房屋的房款已支付完毕，故符合上述第（一）、（三）项的规定，至于是否符合所购商品房系用于居住且买受人名���无其他用于居住的房屋的规定，因该房的设计用途为“成套住宅”，该房应属于用于居住的房屋，但储瑞琴、毛一涵母女在宜兴另有用于居住的房屋，故不符合法律规定的其权利能够排除执行需要的所有条件。综上，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人储瑞琴、毛一涵的异议请求。
如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
代理审判员 杨 曦
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法��效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。