江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执复34号
复议申请人（利害关系人）：杭美桃，女，1957年3月6日生，汉族，住无锡市新区。
申请执行人：王三君，男，1961年11月29日生，汉族，住宜兴市。1129
被执行人：蒋小军，男，1976年6月22日生，汉族，住宜兴市。
被执行人：黄国昌，男，1958年9月18日生，汉族，住无锡市新区。
复议申请人杭美桃不服宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2017）苏0282执异63号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
宜兴法院查明，王三君与蒋小军、黄国昌民间借贷纠纷一案，该院于2013年3月1日作出（2012）宜民初字第2375号民事调解书，确认：“一、蒋小军确认尚欠王三君借款本金942万元及该款自2012年2月10日起至实际还款之日止按照银行同期贷款利率的四倍计算的利息，蒋小军自2013年5月起每月月底前支付借款本金39.25万元，至本金付清之日止，利随本清。二、黄国昌对蒋小军上述还款义务承担连带保证责任。黄国昌承担还款义务后，有权向蒋小军追偿。三、若蒋小军、黄国昌有一期未能按时支付，则王三君有权就未支付部分向法院申请全额执行。”调解书生效后，蒋小军、黄国昌未能履行相应义务，王三君申请执行，该院于2013年6月24日立案受理。
执行过程中查明，黄国昌名下有坐落于无锡市新区旺庄镇××的房屋一套，所有权证号为65001083，结构为混合，房屋总层数为3层，建筑面积为317.46平方米。该房屋于2014年9月5日院依据（2013）宜执字第0974号民事裁定书予以查封。后因被执行人未予履行付款义务，王三君申请要求拍卖黄国昌名下的财产。2014年3月28日，经随机摇号确认委托无锡市求实房地产评估交易有限公司对涉案房产进行评估。2014年3月28日，无锡市求实房地产评估交易有限公司作出《无锡求实（2014）字第2012号》房地产评估报告，评估涉案房屋价格为307.85万元（其中房屋估价293.27万元，装修14.58万元）。2014年5月21日，向杭美桃送达《无锡求实（2014）字第2012号》房地产评估报告并制作谈话笔录一份，告知其评估报告内容并询问其是否行使优先购买权。杭美桃陈述“我是想购买，但是我现在没钱，要借也没有地方借。现在还有个女儿在浙江念书，每年的生活费都难以维持，即使贷款的话也无还贷能力，望法院再给我几天时间，我回去想想办法，看能否借到再做决定”。后杭美桃未再向法院作出是否行使优先购买权的意思表示。2014年12月4日，该院出具（2013）宜执字第0974-1号民事裁定书，裁定“拍卖被执行人黄国昌所有的坐落于无锡市新区旺庄镇××号（所有权号：65001083）房屋一套以清偿债务”。2015年1月5日，第一次拍卖，起拍价为307.85万元，后因无人竞拍而流拍。
又查明，执行过程中，案外人武杰提出对上述房屋享有10年租赁权，并提交2015年8月26日的租房协议书一份（租赁期为10年，租金一次性付清，共计135万元）、2012年12月30日黄国昌出具的收条1份。被执行人黄国昌对案外人武杰主张的租赁权予以认可，确认已收到135万租金。2015年1月16日，该院向武杰送达民事裁定书和协助执行通知书。期间申请执行人王三君要求暂缓拍卖，对租赁协议等证据材料的真实性进行鉴定。后申请执行人王三君同意扣除案外人武杰提出的未到期租金。该院于2015年10月28日重新对上述房屋进行网上拍卖，其中起拍价为原评估价307.85万扣除尚未租赁79个月的租金88.875万后的218.975元，后因无人竞拍而流拍。2015年12月3日，第二次拍卖，起拍价为175.18万元，后丁丽萍以175.18万元购得。2015年12月23日，该院出具（2013）宜执字第0974-11号民事裁定书，裁定“原登记在黄国昌名下的坐落于无锡市新区旺庄镇××号（所有权号：65001083）房屋一套的所有权及土地使用权，转归买受人丁丽萍所有”。
再查明，黄国昌与杭美桃于1993年2月20日登记结婚。
杭美桃异议称，在（2013）宜执字第0974号执行一案中，法院拍卖坐落于无锡市新区旺庄镇××巷的房产，该执行行为存在错误，要求确认宜兴市人民法院在拍卖该房产过程中程序违法，请求撤销拍卖，将上述房产恢复至其名下。理由如下：1、法院未向其送达评估报告及告知拍卖情况，属于程序违法；2、其作为涉案房产的共同共有人之一，享有优先购买的权利，而法院至今未向其发出任何通知，明显违反法律程序；3、涉案房屋评估价为307.85万元，2015年1月6日第一次挂牌拍卖时为307.85万元，而2015年10月29日法院又以218.975万元的基准价重新进行第一次拍卖，2015年12月4日以175.18万元的价格第二次拍卖，并以175.18万元的价格拍出。最终拍卖成交价175.18万元只有评估价的56%，这属于违法贱卖。
异议人杭美桃为证实自己的主张，提供如下证据：1、2014年3月7日的执行异议申请书，以证明曾提出异议要求法院解除对房屋的查封，但是法院未予理涉。2、2015年1月6日、2015年10月29日、2015年12月14日淘宝司法拍卖网页截图，以证明最终成交价只有评估价的56%。
申请执行人王三君辩称，1、涉案房产非被执行人维持生活所必须的居住房屋，法院对房屋进行查封拍卖，行为合法；2、拍卖所得在扣除拍卖费用后应全额支付给申请执行人，杭美桃对于黄国昌对外提供担保是明知的，如果杭美桃能证明其对黄国昌对外提供担保不知情，其也应承担导致拍卖价值贬损的部分租金，不能在拍卖款中主张权利；3、法院拍卖是交由第三方机构进行的，合法性毋容置疑。综上要求驳回异议人的异议申请。
宜兴法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”本案中，该院于2014年5月21日已向杭美桃送达《无锡求实（2014）字第2012号》房地产评估报告，并告知评估、拍卖的相关情况，同时就询问优先购买权等问题制作谈话笔录一份，执行程序合法，并无不当。至于对于异议人杭美桃主张该院未保障其作为共有人的优先购买权的异议。该院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，人民法院应在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到达现场。本案中，杭美桃系黄国昌配偶，案涉房屋系其夫妻关系存续期间取得，属于黄国昌与杭美桃共同共有，杭美桃作为案涉房屋的共有权人，对案涉房屋享有优先购买权。2014年5月21日，执行法院告知杭美桃享有优先购买的权利，并询问其是否购买案涉房屋。杭美桃请求法院给与几天时间考虑，但一直未答复法院。自2014年5月21日至2015年1月6日法院第一次对案涉房屋进行网络拍卖，期间长达七个月之久，杭美桃既未向法院作出要求购买的意思表示，也没有向执行法院缴纳拍卖保证金，亦没有参加竞买，杭美桃怠于行使权利，应视为其放弃优先购买权。在后续重新拍卖过程中，该院虽未书面直接通知杭美桃，但在拍卖公告中均写明“对标的物有优先购买权人等均可参加竞拍”的内容，已尽适当通知义务，且杭美桃亦未实际参加竞价，故异议人认为执行法院没有依法保护其优先购买权的理由，该院不予支持。
对于异议人主张执行法院将案涉房屋违法低价拍卖的异议。该院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款的规定“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”本案中，因案涉房屋由承租人长期占有使用，在第一拍卖流拍后暂缓拍卖，后经申请执行人申请在评估价基础上扣除黄国昌已收取的承租人享有的尚未租用的79个月租金计88.875万元。该88.875万元系拍卖房屋上的预期收益，该院扣除该预期收益后重新启动拍卖，并无不当。在流拍后降价前一次保留价的百分之二十确定起拍价，最终以保留价175.18万元成交。上述拍卖过程中确定的价格符合《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款的规定，异议人关于执行法院违法贱卖房屋的异议与事实不符，不予支持。至于申请执行人王三君称拍卖所得款在扣除拍卖费用后应全额支付给申请执行人的意见，并不属本案执行异议审查范围，本案不予理涉。
综上，该院拍卖坐落于无锡市新区旺庄镇××号房屋的执行行为，符合法律规定，执行程序并无不当。对异议人杭美桃提出的上述异议主张，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第六条、第八条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十一条第一款的规定，驳回杭美桃的异议请求。
杭美桃向本院申请复议称，一、原审法院未向其送达评估报告及告知拍卖情况，系程序违法；二、原审法院对其享有的优先购买权熟视无睹，属程序违法；三、原审法院违法贱价拍卖房产，明显违反法律规定。
本院认为，本案的争议焦点是，执行法院的拍卖行为有无违反法律规定的程序。
关于评估报告的送达及优先购买权的告知，执行法院执行人员已于2014年5月21日，在该院执行局向杭美桃送达了涉案房地产评估报告，其签收了评估报告，并明确表示对评估报告没有异议。对是否行使优先购买权，其表示考虑几天，决定后告知法院。故其复议称执行法院未向其送达评估报告及告知其享有优先购买权，与事实不符，本院不予采信。
关于涉案房屋是否违法低价拍卖，鉴于本案有案外人提出对上述涉案房屋享有10年租赁权，被执行人黄国昌对案外人主张的租赁权予以认可，并确认已收到10年的租金135万元。且申请执行人王三君也同意扣除案外人提出的尚未到期的79个月的租金88.875万元，执行法院将原评估价307.85万元扣除88.875万元后的218.975元作为涉案房产起拍价，在此基础上进行降价拍卖后成交，并无不当，其该复议理由不能成立，本院不予支持。
综上，宜兴法院的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：
驳回杭美桃的复议申请，维持江苏省宜兴市人民法院（2017）苏0282执异63号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘永刚
审判员 俞 彤
审判员 秦小兵
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。