湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0105民初357号
原告：向莹，女，1963年11月26日出生，汉族，东方夏威夷国际花园社区副书记，住武汉市蔡甸区，
委托诉讼代理人：胡冰涛、宛芹，湖北高照律师事务所律师，一般授权代理。
被告：陈曦，女，1981年11月13日出生，汉族，武汉长电发展有限公司员工，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：周守梅、王影，北京大成（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。
第三人：武汉得翼房地产经纪有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉花园12栋1层6室。
法定代表人：徐德文，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：周守梅、王影，北京大成（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。
原告向莹与被告陈曦、第三人武汉得翼房地产经纪有限公司（以下简称得翼房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡冰涛，被告陈曦及其委托诉讼代理人周守梅、王影，第三人得翼房产公司的委托诉讼代理人周守梅、王影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向莹向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将已出卖的房屋腾退并交付给原告；2.判令被告以已付购房款本金3,450,000元为基数，按每逾期一日以千分之五的标准向原告支付自2017年11月26日起至房屋实际交付之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月21日，原、被告及第三人就房屋买卖、经纪代理事宜签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将其所有的位于武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期2栋1单元13层03室的房屋出卖给原告，房屋交易价3,450,000元。甲方应在收到房屋全部房款2日内，房屋过户完成后将房屋交付于原告，并结清交房前该房屋产生的相关费用。卖方逾期不交付房屋，买方不解除合同的，每逾期一日，按已付房款的0.5%向买方支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务并足额支付了购房款。但被告至今未按照合同约定与原租户解除租赁合同，原告多次催促，被告以各种理由推诿，综上请求法院依法判决。
被告陈曦辩称：诉争房屋系带租约买卖，租赁关系现仍存续，租户仍在该房屋内居住，应视为被告已完成交付义务，原告应继续履行出租义务，被告没有腾退的义务。本案系原告恶意更改签订租赁合同的条件，失去租户信任，致使其与租户新的租赁合同无法签订，被告不存在任何违约行为，相反被告在原告与租户没有签订新的租赁合同的情况下，积极进行了各种协调工作。被告已书面通知原告办理交房手续，并已要求租户向原告履行了租金支付义务，原告已实际接收了该房屋且没有任何损失，由此引起的违约责任应由原告自行承担。《存量房居间（买卖）合同》第九条约定的逾期交房违约金为每日0.5%，明显高于实际损失，应当予以调整。
第三人得翼房产公司述称：一、第三人已经履行了协助买卖双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作。该房屋买卖是带租约买卖，买卖合同也完全是原告修改过的，房款付清且房屋过户后，第三人多次组织买卖双方到房屋现场进行查看、交割。但是原告不愿意按照原租赁合同内容签订新的合同，被告并不存在违约行为。另第三人已经尽到房屋买卖协助义务，原告的诉求于法无据，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年9月4日，出租方陈曦（甲方）与承租方陆智平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的位于武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期2栋1单元13层03室（建筑面积130.94平方米）房屋，租期自2017年9月10日至2018年9月9日，租金3,300元/月，按季支付，房屋押金3,300元。甲方承担物业费，乙方交纳租赁期间的水电费、煤气费、暖气费、电话费。家电明细单：电视一台、洗衣机一台、冰箱一台、热水器一台、微波炉一台、中央空调一套。
2017年10月21日，卖方陈曦（甲方）与买方向莹（乙方）及经纪代理方得翼房产公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：乙方购买甲方位于武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期2栋1单元13层03室（建筑面积130.94平方米）房屋，房屋成交价3,450,000元整。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付违约金。附加条款：1、甲方负责结清该房屋贷款，如有需要，在丙方的配合下办理该房屋析产手续；2、该房屋内的所有设施设备甲、乙自行协商（原开发商的电器设备不得带走或破坏）；3、交房当天，丙方协助甲、乙双方办理房屋交割手续，甲方与原租户解除租赁合同，乙方与原租户重新签署租赁合同，租期和价格按原合同内容执行等内容。
2017年11月24日，向莹向陈曦交付上述购房总款，并于当日办理了上述房屋产权人为向莹的不动产权证书（权证号：鄂（20**）武汉市汉阳不动产权第0057229号）。上述买卖合同签订前，买方向莹已实际进行看房，并对该房屋中存在未到期租赁合同关系一事知情。后因租户出差致使房屋租赁合同续签事宜未能在房款交付当日完成，房屋不动产权人向莹分别于2017年12月12日、18日与租户进行协商，因向莹提出变更租赁押金由原3,300元提高至5,000元及剩余租赁期限内房款应一次性支付等要求，租户认为上述要求与原房屋租赁合同内容差异较大，双方未签订新的租赁合同。
2017年12月19日，陈曦通过微信方式向向莹送达《交房通知》，内容载：“真诚友善的提醒您，请尽快与租客陆智平先生联系，重新签订租赁合同。租户陆智平一月一号又要出差，由于此人工作性质特别，出差地没有信号，手机将无法联系。以免造成不必要的麻烦与损失。下面将联系方式以及移交明细列表如下：1、租户：陆智平，身份证号：，租户联系电话：188××××2600；2、购买完成时间2017年11月24日，上期租金交至2017年12月9日。有15天应该由您收取，应退您3300/30*15=1,650元，房租押金3,300元（押一付三）合计应退4,950元（今天将汇入您的账户）；3、物业费已交止11月30日；4、水电费已交止12月3日；5、房内标配设施（中央空调、地暖、冰箱、抽油烟机、煤气灶、微波炉）；6、房内标配设施除外的家具暂时给租户用，待租期届满时通知我们拉走”。当日，陈曦即以微信方式向向莹转账4,950元，但向莹未收取，该款于次日退回陈曦账户。
2018年2月13日，陈曦通过其支付宝账户向向莹支付宝账户（账号：159××××1012）转交2017年11月24日至2018年3月代收租金14,850元（含押金3,300元，2017年11月24日至2017年12月9日租金1,650元及2018年一季度租金9,900元），向莹认可收取该款。
另查明：本院就原、被告购房及协商签订新的租赁合同事宜向房屋承租人陆智平进行调查，其以书面材料向本院反映：2017年10月21日，陈曦电话告知陆智平，有人欲购买该住房，现需实地看房，后陈曦于当日带着向莹进行了看房。同年11月13日，陈曦告知陆智平，已确定将该房屋出售于向莹，待房屋交接时，须承租人配合新房屋产权人签订新的租赁合同，陆智平表示愿意配合。同年11月24日，陈曦通知陆智平与向莹签订新的租赁合同，因陆智平出差，双方约定于同年12月12日进行协商，其后承租人与向莹分别于12月12日、18日见面约谈，但因向莹不同意按原租赁合同条款执行致双方未重新签订合同。其后，承租人依照与陈曦原租赁合同，继续向陈曦支付2018年一季度房屋租金。
还查明：诉争房屋物业费由陈曦交纳至2017年11月30日止，房屋水、电、燃气费依照陈曦与承租人所签租赁合同之约定，由承租人根据实际使用情况缴纳，承租人已交纳实际各期水、电、燃气费用。买卖双方所签房屋买卖合同附加条款第2条：该房屋内的所有设施设备甲、乙自行协商（原开发商的电器设备不得带走或破坏）,庭审中双方均未能举证对此进行过书面约定。被告认为双方实际已在看房现场对设施设备归属进行过口头确认，并应以《交房通知》中第5、6项确定的物品及归属内容为准。现原、被告就房屋交付履行问题发生纠纷，原告诉至本院。本案经调解，原、被告未能达成一致协议。
本院认为：向莹与陈曦就诉争房屋签订的《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法、有效，双方均应严格履行。合同签订前，买房人向莹对所购房屋存在未到期租赁合同及具体租赁内容知情，双方亦在房屋买卖合同附加条款中明确交房当天由向莹与承租人重新签订租赁合同，租期及价格按原租赁合同内容执行等内容，且在房屋出售前，陈曦已就房屋租赁合同续签事宜与承租人取得一致意见，承租人承诺予以配合，据此应认定买卖双方及承租人三方就新房屋租赁合同依照原租赁内容执行取得了一致意见。原告向莹认为被告陈曦未能在合同约定的交款日即2017年11月24日履行交付义务已构成违约。对此，因承租人出差的客观障碍，经买卖双方协议变更交付日为同年12月12日，向莹对此变更未提出异议，且此后向莹与承租人也实际进行了协商，应视为双方就交付日期变更取得了一致合意。其后因向莹单方变更租赁条件，致使承租人未能与其顺利签订租赁合同，其单方变更行为与《存量房买卖合同》附加条款中所约定之内容明显不符，租赁合同未能签订之责任应归属于原告向莹。2017年11月24日向莹办理了所购房屋的不动产权证书，依照《中华人民共和国物权法》第二十六条：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付”之规定，房屋出卖人陈曦分别于物权转让前的2017年11月13日及物权转让当日的2017年11月24日指示承租人与向莹签订新的租赁合同，并实际结清应由其负担的物业费用，另将向莹应收取而未收取的房屋押金、当期租金向向莹进行了转账汇款，向莹亦实际收取了上述款项，被告陈曦的上述行为应认定其已就房屋交付履行了积极义务，其指示交付义务已经完成。综上，对原告向莹要求被告陈曦腾退、交付房屋并支付违约赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告向莹的诉讼请求。
本案受理费减半收取为4,432元、保全费4,020元（上述款项原告已交纳）由原告向莹负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 张朝管
二〇一八年四月四日
书记员 杨昀晅