吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉24民初254号
原告：樊金慧，住吉林省敦化市。
委托诉讼代理人：王欢，自由职业者，住吉林省敦化市，系樊金慧的表哥。
委托诉讼代理人：王永德，敦化市法律援助中心律师。
被告：通州建总集团有限公司，住所地江苏省南通市通州区金沙镇新金路34号。
法定代表人：张晓华，总经理。
委托诉讼代理人：李晓丽，北京市汇京律师事务所律师。
被告：敦化市立通房地产有限公司，住所地吉林省敦化市胜利街风尚阳光城一楼。
法定代表人：李飞跃，董事长。
委托诉讼代理人：沙金强，男，1990年10月7日生，汉族，敦化市立通房地产有限公司员工，住吉林省敦化市康桥宜居。
原告樊金慧与被告通州建总集团有限公司（以下简称“通州建总”）、敦化市立通房地产有限公司（以下简称“立通公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告樊金慧及其委托诉讼代理人王欢、王永德，被告通州建总的委托诉讼代理人李晓丽，被告立通公司的委托诉讼代理人沙金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
樊金慧向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对樊金慧购买的位于敦化市怡品.蓝庭小区4号楼1单元402号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月1日，立通公司与福建荣信环境建设集团有限公司（以下简称“荣信公司”）签订建设工程施工合同，约定荣信公司负责施工怡品.蓝庭小区地下车库工程及人防工程。双方于2015年6月16日又签订补充协议书，约定立通公司用包括本案涉案房屋在内的共15套房屋抵顶工程款。随后，荣信公司又将涉案房屋抵债给王欢，2015年7月18日，立通公司与王欢签订涉案房屋的商品房买卖合同，并给王欢出具购房款收款收据。王欢与樊金慧之间存在借贷关系，王欢将涉案房屋抵债给樊金慧。2016年6月10日，立通公司与樊金慧签订商品房买卖合同，并完善相关手续后，将涉案房屋予以交付，樊金慧入住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，樊金慧购买涉案房屋符合排除执行的条件。樊金慧的执行异议事实清楚理由充分，延边州中级人民法院作出的执行裁定错误。
通州建总辩称：樊金慧主张的房屋来源于立通公司与荣信公司签订的承包合同和补充协议约定的抵债条款，并未办理不动产变更登记手续，故仅能产生债法上的效力，不能产生物权变动的法律后果，不属于可以排除执行的物权期待权，在省法院查封之前，樊金慧并未与立通公司签订商品房买卖合同，也未合法占有涉案房屋，故请求驳回原告诉讼请求。
立通公司辩称：对原告的诉请无异议，2015年6月1日，立通公司与荣信公司签订建设工程施工合同，约定荣信公司负责施工怡品.蓝庭小区地下车库工程及人防工程。又于2015年6月16日签订补充协议书，约定立通公司用房屋抵顶工程款，其中包含涉案房屋，这些合同均形成于通州建总申请保全涉案房屋之前，这些房屋的物权及使用权、处置权均归樊金慧。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
樊金慧为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：立通公司与荣信公司于2015年6月1日签订的建设工程施工合同及补充协议各一份、立通公司与王欢于2015年7月18日签订的商品房买卖合同及收款收据各一份、立通公司与樊金慧于2016年6月10日签订的商品房买卖合同及收款收据各一份，更名申请书一份，退房、更名、换房申请表各一份。证明：2015年6月1日，立通公司与荣信公司签订建设工程施工合同，约定由荣信公司承担怡品.蓝庭小区地下车库、人防工程的施工，又于2015年6月16日签订补充协议，约定用怡品.蓝庭4号楼1单元402室商品房等共15套住宅抵顶工程款。嗣后，荣信公司将涉案房屋抵债给王欢，立通公司与王欢于2015年7月18日签订商品房买卖合同并出具购房款收款收据，因王欢与樊金慧之间存在借贷关系，王欢用该房屋抵偿樊金慧的债务，并于2016年6月10日在立通公司办理更名手续，当日诉争房屋交付给原告，原告于2016年9月份开始入住该房屋。通州建总质证称，对证据的真实性、合法性及证明目的均有异议，双方签订的建设工程施工合同与其补充协议间仅隔半个月，不符合通常结算工程款后协商抵账的惯例，不具有可信性。荣信公司将案涉房屋抵给王欢未办理不动产变更登记手续，不产生物权变动的法律后果。王欢将案涉房屋又抵债给原告仍然未办理不动产变更登记手续，同样不产生物权变动的法律后果，两次抵债目的仅是消灭金钱债务，不属于可以排除执行的物权期待权。另外，原告与立通公司签订的商品房买卖合同时间及原告实际入住涉案房屋时间均发生在吉林省高级人民法院查封之后，不属于合法占有。立通公司对该组证据的真实性及证明目的均没有异议，质证称立通公司与荣信公司签订建设工程施工合同及其补充协议，均发生在吉林省高级人民法院查封涉案房屋之前，通州建总主张双方签署合同只抵消双方债务关系，因此在债务消除之时，该房屋的物权应归荣信公司所有。即使物权没有归荣信公司所有，但荣信公司仍对该涉案房屋具有使用权和处置权。该房屋所在地敦化市房产管理部门于2015年开始才实行网签备案政策，因涉案房屋已于2015年被保全查封，因此原告并不知情有该政策，而且法律也没有强制规定必须办理网签备案，吉林省高级人民法院保全涉案房屋错误。
证据2：敦化市房屋产权管理中心出具的房屋档案信息查询证明二份。证明：在敦化市樊金慧及其父樊万生名下无登记房屋。通州建总集对证据的真实性无异议，质证称其他证据足以说明原告的情形不属于可以排除执行的情形。立通公司质证称，对证据的真实性及证明目的均无异议。
通州建总为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1：延边州中级人民法院作出的（2017）吉24执异47号执行裁定书1份。证明：樊金慧以抵账为由，主张对案涉房屋享有权利，并提出案外人执行异议。延边州中级人民法院审查认为立通公司将涉案房屋抵债给荣信公司后，该房屋又经过两次抵债，均未办理不动产变更登记手续，故仅能产生债法上的效力，目的是消灭其他金钱债务，不属于可以排除执行的物权期待权。且该房屋在吉林省高级人民法院查封前樊金慧没有合法占有，故不符合人民法院应予支持其权利能够排除执行的情形。樊金慧对证据的真实性没有异议，质证称因原告对该裁定书结论有异议，故提起本案诉讼。立通公司对证据的真实性无异议，质证称立通公司与荣信公司签订建设工程施工合同及其补充协议，均在吉林省高级人民法院查封涉案房屋之前，通州建总主张双方签订抵债协议只抵消双方之间的债务关系，当债务消除时房屋的物权应归荣信公司所有，即使物权没有归荣信公司所有，但荣信公司仍对该涉案房屋具有使用权和处置权。该房屋所在地敦化市房产管理部门于2015年开始才实行网签备案政策，因涉案房屋已于2015年被保全查封，因此原告并不知情有该政策，而且法律也没有强制规定必须办理网签备案，吉林省高级人民法院保全涉案房屋错误。
证据2：《商品房买卖合同》一份。证明：樊金慧与立通公司于2016年6月10日签订涉案房屋的买卖合同，在吉林省高级人民法院查封案涉房屋之后。樊金慧对证据的真实性无异议，质证称立通公司与案外人王欢于2015年6月26日签订商品房买卖合同，明确涉案房屋的具体位置，说明人民法院查封涉案房屋前已出售。立通公司对证据的真实性无异议，质证称虽其与樊金慧于2016年签订商品房买卖合同，但是2015年6月该房屋已抵债给荣信公司，该房屋已归荣信公司所有，因此樊金慧与立通公司之间签订的买卖合同是属行使荣信公司的权利。
证据3：吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第2号民事裁定书、协助执行通知书、查封清单各一份。证明：吉林省高级人民法院于2015年8月12日作出财产保全裁定，2015年8月14日，将涉案房屋予以查封，立通公司项目负责人何总及售楼处蔡姓工作人员签名确认，且立通公司对此未提出任何异议。樊金慧对该证据的真实性无异议，质证称该房屋在查封扣押前已出售给案外人王欢并签订商品房买卖合同明确房屋位置，因此该查封内容不符合相关法律规定。立通公司对该证据的真实性无异议，但对证据的准确性有异议，质证称上述裁定查封的怡品.蓝庭小区129套房屋中，部分房屋的查封错误，已被解除查封，现该案由延边州中级人民法院执行。
立通公司为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1：延边州中级人民法院民事裁定书一份，执行裁定书两份。证明：吉林省高级人民法院作出裁定查封的怡品.蓝庭小区129套房屋中，部分房屋的查封错误，已被解除查封，现该案由延边州中级人民法院执行。樊金慧质证称，对上述证据的真实性及证明目的均无异议。通州建总对证据的证实性无异议，质证称因特殊原因我公司起诉后又撤诉，另外两个案件通州建总已提起诉讼。
证据2：荣信公司与王欢于2015年6月19日签订的土方工程分包合同及工程结算书各一份。证明：王欢与荣信公司签订上述协议，王欢对涉案工程进行施工并已结算完毕。樊金慧质证称，对证据真实性及证明目的均无异议。通州建总对证据的真实性和证明目的均有异议。质证称即使是该合同真实也只能证明王欢进行施工，不能证明涉案房屋的物权发生变动。
本院认定证据如下：通州建总虽对樊金慧提供的证据1提出异议，但立通公司对该证据的真实性无异议，通州建总对荣信公司施工立通公司开发的怡品.蓝庭小区地下车库工程及人防工程的事实无异议，因此樊金慧提供的证据1的真实性予以采信。通州建总、立通公司对樊金慧提供的证据2的真实性无异议，因此樊金慧提供的证据的真实性予以采信。樊金慧、立通公司对通州建总提供的证据1、证据2、证据3的真实性无异议，故本院对通州建总提供的上述证据的真实性予以采信。樊金慧、通州建总虽对立通公司提供的证据1的真实性无异议，但该证据与本案无关联性，因此本院对立通公司提供的证据1不予采信。通州建总虽对立通公司提供的证据2提出异议，但樊金慧对该证据的真实性无异议，该证据中均加盖有荣信公司公章及王欢的签名，因此立通公司提供的证据2的真实性予以采信。
根据当事人提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：
2015年6月1日，立通公司与案外人荣信公司签订《地下车库工程及人防工程承包合同》，双方约定荣信公司承包立通公司承建的敦化市怡品.蓝庭小区地下车库及人防工程，工程价款暂定为4000万元。2015年6月16日，立通公司与荣信公司敦化分公司签订《补充协议》，约定因立通公司融资困难，双方同意以房顶账形式支付部分工程款（进度款），荣信公司以每平方米4500元平均单价，选取怡品.蓝庭小区内总价款在540万元范围内选择十五套房屋，其中包括怡品.蓝庭小区4号楼1单元402号涉案房屋。同年6月19日，荣信公司敦化分公司与案外人王欢签订《土方工程分包合同》，王欢分包荣信公司承包的人防地下工程土方挖、运土部分，总工程价款为约21万元。同年7月18日，双方对工程价款进行结算，王欢施工土方挖、运土工程总价款为17万元。同日，立通公司与王欢签订商品房买卖合同，约定立通公司将怡品.蓝庭小区4号楼1单元402号涉案房屋，以20万元的价格出售给王欢，并给王欢出具20万元的购房款收据。立通公司又于2016年6月10日将上述房屋的买受人变更为樊金慧，与樊金慧重新签订商品房买卖合同，以20万元的价格将涉案房屋出售给樊金慧，并出具给樊金慧17万元的购房款收据。樊金慧主张因王欢拖欠其借款，将上述房屋以物抵债形式转让给自己。樊金慧主张经立通公司同意于2016年9月将涉案房屋装修后入住使用。
另查明，2015年7月28日，通州建总向吉林省高级人民法院提起诉讼，要求立通公司支付拖欠工程款、赔偿损失、承担违约责任，并于同年8月12日申请保全了怡品*蓝庭小区包括本案涉案房屋在内的129套房屋。2015年12月29日，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民一初字第2号民事判决，判令：1.立通公司向通州建总支付工程欠款34121068元，并自2015年6月6日起至实际履行之日止，以尚欠工程款为基数，按年24%的标准支付违约金；2.立通公司向通州建总支付招标代理费400000元；3.通州建总对其施工建设工程享有优先受偿权。2016年8月18日，最高人民法院作出（2016）最高法民终352号民事判决，维持了吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第2号民事判决。吉林省高级人民法院指定本院执行上述案件。本院在执行申请执行人通州建总与被执行人立通公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人樊金慧于2017年6月23日以其为涉案房屋的实际权利人，请求解除涉案房屋的查封为由，提出书面执行异议。本院于2017年8月28日作出（2017）吉24执异47号民事裁定书，以樊金慧所主张的房屋来源于立通公司与荣信公司后，又经过两次抵债，均未办理相关不动产登记手续，故仅能产生债法上的效力，目的是消灭双方之间的金钱债务，不属于可以排除执行的物权期待权为由，裁定驳回樊金慧的异议请求。
再查明，在吉林省敦化市内樊金慧及其父樊万生名下无登记房屋。
本院认为：立通公司与荣信公司签订地下车库及人防工程施工合同后，以拨付工程进度款名义以物抵债给荣信公司涉案房屋包括在内的15户房屋。荣信公司又与案外人王欢签订涉案工程土方挖、运土分包合同，王欢按合同约定完成工程量，并与荣信公司对工程款数额进行清算。当日，立通公司与王欢签订涉案房屋买卖合同，并出具给王欢购房款收据。上述事实均发生在吉林省高级人民法院对涉案房屋采取查封措施时间之前，因此应认定立通公司与王欢在人民法院查封涉案房屋之前签订有效的房屋买卖合同，并已支付50%以上的购房款。
案外人王欢将涉案房屋享有的权利、义务一并转让给樊金慧，因此应认定樊金慧在人民法院查封涉案房屋之前，已支付超过合同约定总价款50%以上的购房款。樊金慧在敦化市内无其他用于居住的房屋，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，樊金慧对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的停止对涉案房屋执行的主张成立，应予支持。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
不得执行位于吉林省敦化市怡品.蓝庭小区4号楼1单元402号房屋。
案件受理费4300元，由被告敦化市立通房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 刘景秋
审判员 刘晓娟
审判员 池东波
二〇一七年十二月二十八日
书记员 陈显文