北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终2351号
上诉人（原审原告）：武剑，男，1977年9月25日出生。
上诉人（原审原告）：韩华，女，1981年9月16日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：杜朋，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐文灿，男，1937年6月24日出生。
委托诉讼代理人:董玉琴（徐文灿之妻）。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人武剑、韩华因与被上诉人徐文灿、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人武剑、韩华及二人之委托诉讼代理人杜朋，被上诉人徐文灿及其委托诉讼代理人董玉琴到庭参加诉讼，链家公司未出庭。本案现已审理终结。
武剑、韩华上诉请求：撤销原判第4项，改判徐文灿支付我方违约金142.11万元，赔偿居间代理费81400元、保障服务费18500元；同时自2015年8月29日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付10万元定金的利息。事实和理由：1、一审法院同意鉴定申请，却未根据我方的鉴定结果支持我方的赔偿要求，自相矛盾；2、一审法院没有查清徐文灿的多项违约行为，徐文灿未履行物业交割的义务，拒不配合办理评估和贷款手续均属于违约行为。
徐文灿辩称，从2015年8月29日签约一直到12月，武剑、韩华没有任何履行合同的行为，真正的原因是对方没有能力买房。
链家公司向本院提交书面材料表明了该公司的意见，其答辩意见如下：第一次网签是为了核实相关税费，并非是为交易履行。一审判决认定事实不清，适用法律错误，不同意一审法院查明的事实及判决结果。
武剑、韩华向一审法院起诉请求：1、解除武剑、韩华与徐文灿签订的《北京市存量房屋买卖合同》及武剑、韩华、徐文灿、链家公司签订的《补充协议》；2、徐文灿返还定金10万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2015年8月29日起至实际给付之日止的利息；3、徐文灿赔偿居间代理费81400元、保障服务费18500元；4、徐文灿支付违约金142.11万元；5、徐文灿协助武剑、韩华办理网上签约注销手续，链家公司予以配合；6、徐文灿支付评估费11528.3元。
一审法院认定事实：2015年8月29日，经链家公司居间，武剑、韩华（买受人）与徐文灿（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定买受人购买出卖人北京市海淀区104号房屋（以下简称104号房屋），房屋成交总价为370万元；买受人需向出卖人支付定金10万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元；出卖人应在2015年12月1日将104号房屋交付给买受人；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人逾期在15日之内，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，出卖人逾期超过15日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20％向买受人支付违约金；双方同意自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息，买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
同日，武剑、韩华（买受方、乙方）与徐文灿（出卖方、甲方）及链家公司（居间方、丙方）就104号房屋签订《补充协议》，主要约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为370万元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2015年8月29日向甲方支付定金10万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；2、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；3、首付款：（1）乙方于权属转移前三个工作日内将第一笔首付款60万元以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于权属转移前三个工作日内将第二笔首付款179万元以非建委资金监管方式支付甲方；4、申请购房贷款：甲乙双方应于丙方出具网签合同后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；5、权属转移登记：甲乙双方同意在收到批贷函、接到丙方通知三个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；6、物业交割：甲乙双方应在2015年12月1日自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应在甲乙双方办理物业交割当日由乙方自行支付给甲方；第三条：税费的承担：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担；第四条：违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证等相关产权证明不真实等，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，……；4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决；第五条：其他：1、在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效，并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易；2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准；3、甲乙双方达成的其他约定：关于央产房的约定，甲方应于2015年11月15日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能如期取得，则应承担相关责任；甲乙丙三方友好协商，甲方承诺此房划片学区学校首师大附属育新学校小学部上学名额，在甲方拥有此住房期间从来没有用过；甲乙丙三方友好协商，此房屋为甲方名下唯一住房，甲乙双方同意丙方在2015年9月出具网签合同后，甲乙双方配合丙方到海淀税务去核实个人所得税征收方式，如按网签价格的1％征收，则乙方承担，如按照网签价格20％征收，则甲乙丙三方免责，无条件解约。
同日，武剑、韩华（委托人、买方）与徐文灿（委托人、卖方）及链家公司（受托人）签订《授权委托书》，载明：“委托事项：委托人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的合法代理人协助我们办理上述房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限：自本授权委托书签发之日起至上述事项办理完结之日止。委托网签内容：卖方信息：……，买方信息：……，交易房屋信息：104号房屋，成交总价：370万元。”
上述合同签订后，武剑、韩华向徐文灿支付了定金10万元，向链家公司支付了居间代理费81400元、保障服务费18500元。
2015年9月22日，双方通过链家公司完成了网上签约手续，武剑、韩华在网签合同上签字，徐文灿未签字。
2015年10月14日，徐文灿委托孙某办理网上签约的注销手续。
2015年12月15日，徐文灿通过挂号信方式向武剑、韩华寄送《通知》，主要内容为：“本房屋买卖合同的补充协议上约定，丙方在2015年9月出具网签合同，至今已3个多月了，乙方仍不能办理网签合同。按补充协议规定，乙方存在下列情况之一的，……”。该挂号信因“原书地址不详”被退回。徐文灿同时向链家公司发送了同样内容的《通知》，链家公司收到后将该通知的大概内容告知了武剑、韩华。
2015年12月17日，链家公司再次进行了网签手续。
2015年12月18日，链家公司向徐文灿发送了《催告函》，主要内容为：“敬请您于2015年12月24日18时前办理下列事宜：1、办理交易房屋的评估手续；2、完成交易房屋的交付；3、办理配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的公积金贷款面签手续。”
2015年12月21日，徐文灿向链家公司发送《回复函》，主要内容为：“2015年12月15日，甲方发给丙方和乙方的通知上告知，按丙方起草的补充协议，乙方已构成根本违约。丙方不按补充协议追究乙方已构成根本违约的行为，又说不出乙方不违约的理由的情况下，却给甲方发来完全违背补充协议上的各项约定时间的催告函，催逼甲方按丙方私定的约定时间进行房屋交易手续。……你同时寄来的网签注销申请表上，我才看到丙方首次网签时间是2015年9月22日，请问：1、首次网签合同时间是2015年9月22日，丙方为何不及时通知甲方？2、既然是9月22日已网签，为何不及时面签？为何不及时办理交易房屋的评估手续？这都应该是2015年9月完成的工作，为什么要拖到2015年12月下旬？原因是什么？谁的责任？谁违约？3、补充协议上约定，丙方出具网签合同后五个工作日（即9月27日）内，甲乙双方共同前往贷款机构办理公积金贷款申请手续，为什么丙方不按时执行？原因是什么？谁违约？4、乙方迟迟不办理贷款，不办理资金监管、不办理过户，造成2015年12月1日不能进行物业交割，是因为在约定的时间内，乙方没有资质购房。……5、如果乙方承认根本违约，可以再协商补充协议如何继续执行，如果乙方和丙方都不承认乙方根本违约，按补充协议的规定，甲方有权解除房屋买卖合同。”
2015年12月22日，武剑向徐文灿发送书面文件，主要内容为：“我们在和您签署买卖合同时，您知道我本人位于昌平区名佳花园的房产也刚刚签署了买卖合同，正在办理房屋的买卖相关手续，因本人房产的购买方情况比较复杂，合同的履行时间比较长，直到2015年的12月14日才办理完过户手续，在此期间我们也一直催促其尽快办理相关手续，同时为了缩短与您的交易时间，我与链家和您曾提出多个方案供参考，但不管怎么样，确实因为我让您等了三个月的时间才可以办理房屋买卖手续，您一直在为此着急上火，对此我深感内疚，实在抱歉，还请您多多体谅。……”
庭审中，各方对于《补充协议》中约定的网签内容的理解存有争议。武剑、韩华认为，《补充协议》约定的网签内容是为了试税，试完后便撤销了，后期根据链家公司安排，只要在没有超过双方合同约定的180天的过户期限再行网签，并没有违反双方房屋买卖合同和补充协议的约定，双方仍应当按照房屋买卖合同及补充协议的约定履行义务，第一次网签事宜并不影响徐文灿违约行为的成立。链家公司认为，《补充协议》约定的网签内容仅仅是用于核实税收的征收方式以确定合同是否继续履行，在确认之后，如果合同能够继续履行，则需重新办理网签。徐文灿则认为，《补充协议》约定的网签内容就是合同履行的一个必要内容，在9月份网签之后，相关税收征收情况符合双方约定的继续履行的条件，之所以撤销，是因为武剑、韩华当时不具备申请贷款的条件，此后在徐文灿发送通知之前，双方一直未就合同下一步履行情况达成一致意见，而在徐文灿发送通知之后，链家公司和武剑、韩华恶意串通，私自进行了第二次网签。
经询问，链家公司表示，再次进行网签手续依据的是双方的授权委托，而具体何时进行第二次网签手续，则由链家公司根据双方合同履行情况决定。另经询问，链家公司表示在再次进行网签手续之前，已与双方当事人联系确认，但徐文灿表示对此完全不知情，链家公司未就此向本院提供相应证据。
庭审中，经释明，徐文灿明确表示不在本案中以反诉方式向武剑、韩华主张违约责任，且其不退还定金亦仅作为答辩意见。
另诉讼中，经武剑、韩华申请，本院委托北京中资房地产土地评估有限公司（以下简称中资评估公司）就104号房屋的现值进行评估。后中资评估公司于2016年11月11日出具《房地产估价报告》，估价结果为104号房屋市场价值总价为512.11万元、单价为每平方米73473元。武剑、韩华为此向中资评估公司支付12220元，其中评估费11528.3元，税额691.7元。经质证，武剑、韩华、徐文灿、链家公司对该报告均没有异议。
另诉讼中，本院释明双方，鉴于双方均同意解除合同及办理网签合同注销手续，双方庭下自行办理网签合同的注销手续，但双方未实际办理。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，武剑、韩华与徐文灿签订的《北京市存量房屋买卖合同》及武剑、韩华、徐文灿及链家公司签订的《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照合同约定，全面履行各自义务。现武剑、韩华、徐文灿、链家公司均同意解除相应的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，并办理相应的网签合同注销手续，本院对此不持异议。
本案的争议焦点在于徐文灿违约行为的认定。对此，本院认为：首先，根据《补充协议》约定的有关网签内容，从该约定的字面含义看，确含有试税的意思表示，但从该约定的具体内容上来看，并未明确约定此次网签在试税后必须予以注销而进行二次网签。因此，对于武剑、韩华及链家公司有关的必须进行二次网签手续的意见，本院不予采信；其次，因双方已于2015年9月办理了网签手续，则根据双方向链家公司出具《授权委托书》的内容，该委托期限已届满，同时，因双方已实际注销了该次网签手续，则后续网签手续何时及如何办理，应当由双方在合同约定的过户期限届满前另行协商确定，现链家公司依据委托期限已届满的《授权委托书》而直接代为徐文灿进行二次网签手续，在没有充分证据证明链家公司已另行获取徐文灿的明确授权下，该二次网签手续并非系徐文灿的真实意思表示，对徐文灿不具有法律约束力；再次，即便鉴于网签手续是双方履行贷款申请、产权过户手续的必要前置手续，但现有证据不足以证明武剑、韩华和徐文灿就二次网签事宜达成了一致意见，亦不足以证明武剑、韩华向徐文灿进行了合理催告，要求其协助办理二次网签手续，且确因徐文灿原因致使二次网签手续无法办理。因此，徐文灿虽客观上存在接到链家公司通知后未按期办理评估及配合办理贷款手续的行为，但其行为不构成违约。至于武剑、韩华所主张的徐文灿还存在的未按期交付房屋和办理物业交割手续、未按期办理已购公房变更通知单等行为，如前所述，鉴于双方对于二次网签手续尚未达成一致意见，且非因徐文灿原因致使网签手续未完成，徐文灿基于交易安全而拒绝履行上述义务，亦不构成违约。
综上，武剑、韩华要求徐文灿赔偿居间费用及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于定金及利息一节，如前所述，导致双方无法履约系双方就有关网签约定内容理解不一致且未能达成一致意见所致，武剑、韩华的行为亦不属于违约行为，故徐文灿有关定金不予退还的答辩意见，本院不予采信，徐文灿应将收取的定金予以退还，但武剑、韩华针对定金主张的利息主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于鉴定费，因本次鉴定系武剑、韩华申请，且徐文灿无违约行为，故相应评估费用，应由武剑、韩华自行负担。判决如下：一、解除武剑、韩华与徐文灿于2015年8月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及武剑、韩华与徐文灿、北京链家房地产经纪有限公司于2015年8月29日签订的《补充协议》；二、徐文灿于本判决生效后七日内协助武剑、韩华办理就北京市海淀区104号房屋所签署的网签合同的注销手续，北京链家房地产经纪有限公司对此给予必要协助；三、徐文灿于本判决生效后七日内向武剑、韩华返还定金10万元；四、驳回武剑、韩华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。
本院审理后对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案涉及的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，对合同当事人具备同等的法律约束力。双方争议的焦点在于徐文灿是否存在违约行为，根据本案查明的事实本院认为一审法院对此作出的判定正确，理由如下：第一，根据双方作出的“同意丙方在2015年9月出具网签合同后，甲乙双方配合丙方到海淀税务去核实个人所得税征收方式，如按网签价格的1％征收，则乙方承担，如按照网签价格20％征收，则甲乙丙三方免责，无条件解约。”的约定，双方的真实意思应为如果税额为第一种情况，则合同如约履行；如果为第二种情况，则无条件解除，即视税额而定，并非一定解除网签；如无特殊原因，合同两次网签亦无必要，因此，武剑、韩华及链家公司有关必须进行二次网签手续的意见不能成立；第二，因第一次网签已办理，徐文灿的委托事项已完成，委托期限届满，链家公司不因该《授权委托书》的存在当然地享有代为第二次网签的权利，代理人的每一项代理行为均应得到委托人的明确授权。第一次网签撤销后，网签手续何时及如何办理，应当由双方在合同约定的过户期限届满前另行协商确定，事实上双方对此未约定。链家公司直接办理网签手续无徐文灿的授权，不能约束徐文灿。因网签行为无依据，徐文灿在签订合同后长达数月的时间里仅收到10万元定金，合同无实质性进展，徐文灿出于自身交易安全的考虑拒绝交房系正当行为。网签是办理贷款的前置程序，由于网签的不正常办理，徐文灿对合同的履行产生合理质疑从而未配合评估不构成违约。综上所述，因徐文灿无违约行为，本院对武剑、韩华的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18489元，由武剑、韩华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年三月十六日
法官助理 李 想
书 记 员 舒 妍