苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初14111号
原告苏州汾湖投资集团有限公司，统一社会信用代码913205097827335079，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇府前路北侧。
法定代表人杨亚峰，该公司总经理。
委托代理人杨俊华，江苏尚维律师事务所律师。
委托代理人金晓文，江苏尚维律师事务所律师。
被告陈志华，男，1970年11月30日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
原告苏州汾湖投资集团有限公司（以下简称汾湖投资公司）与被告陈志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案受理，并依法由审判员王坚适用小额诉讼程序进行审理。后因双方当事人争议较大，不同意适用小额诉讼程序，本院依法将本案转为简易程序审理，并于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告汾湖投资公司的委托代理人杨俊华、金晓文到庭，被告陈志华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汾湖投资公司诉称：2014年2月20日，被告陈志华通过拍租的方式取得了吴江汾湖芦墟社区西南街5号院内5号房屋三年的租赁权，租赁面积为130平方米。同日，苏州市吴江区工业资产经营总公司（以下简称吴江工业总公司）与被告即签订房屋租赁协议一份，约定将其合法拥有的位于苏州市吴江区汾湖芦墟社区西南街5号院内5号房屋租给被告，使用期限三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。双方约定每年租金10000元，一年一付。后原告通过资产置换的方式取得了该地块。另查明，资产置换相关文件上所写的“吴江区黎里镇××号”与涉案房屋中“吴江区黎里镇芦墟西南街5号院”为同一地址。原告取得该地块后，继续向被告履行出租义务。租赁合同到期后，被告既未与原告续签租赁合同，也未继续支付租金，原告就2017年1月1日后的房屋使用费多次催讨，均未果。现原告诉至法院，要求判令：1、被告陈志华立即搬离该房屋，并将位于苏州市吴江区汾湖芦墟社区西南街5号院内5号房屋立即返还给原告；2、被告陈志华向原告支付房屋使用费（自2017年1月1日起至实际搬离之日止，按照年租金10000元的标准计算），同时支付违约金3000元；3、案件受理费由被告陈志华承担。
被告陈志华答辩称：原告汾湖投资公司所述的原与吴江工业总公司签订的租赁合同租赁期限和租金标准都属实，且租赁期内的租金已经全部交清。2017年1月1日之后，我要继续交纳租金，原告不收我的租金。被告陈志华认为其具有优先承租权，故要求继续租赁案涉房屋。
经审理查明：
2014年2月20日，吴江工业总公司（甲方）与陈志华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方同意承租坐落于苏州市××区汾湖镇××社区西南街××院内××号之房屋，房屋的租用面积为130平方米。租赁期限为3年，自2014年1月1日始至2016年12月31日止。若期限届满，乙方有意续租的，应提前一个月书面形式通知甲方，甲方按照“公开、公平、公正”的原则重新进行拍租，在同等条件下，乙方对承租房屋具有优先权。租金一年一付，第一年于2014年2月25日前，乙方支付租金10000元，第二年于2014年12月25日前，乙方支付租金10000元，第三年于2015年12月15日前，乙方支付租金10000元。乙方承诺所租房屋用于生产加工用途，房屋内禁止经营危险品行业。乙方经营过程中涉及到用电、用水、工商、消防、卫生许可等证照手续办理，均由乙方自行负责办理并承担全部费用，经营时必须符合法规要求，否则甲方有权解除合同，收回标的，乙方应承担由此造成的一切损失。乙方未经甲方书面同意，不得进行转租、分租。如乙方擅自转租、分租的，乙方应承担由此造成的一切损失，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方另需向甲方支付总租金30%的违约金。如甲方同意转租的，甲、乙双方之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，乙方应当连带赔偿由此给甲方造成的损失。……乙方应妥善保管使用房屋，合同结束应将房屋完好移交给甲方，乙方自行购置的动产部分由乙方自行处理，装修的不动产部分归甲方所有，不做任何补偿和抵押，如因乙方原因导致房屋出现毁损的，甲方可依法要求乙方作价赔偿。……在本合同有效期内，一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄或者传真送达。”
另查明：2014年5月22日，吴江工业总公司与汾湖投资公司签订《意向协议书》一份，约定：吴江工业总公司拟将其所属的四幅地块使用权及地上建筑物、附着物和相关设施有偿置换给汾湖投资公司，分别为：一、a,位于吴江区××交通××路××号，原吴江市红旗化工厂地块，土地证号为吴国用（2008补）第1005705号，登记面积为8468.9平方米；b，位于吴江区××交通××路××号，原吴江市红旗化工厂另一地块，土地证号为吴国用（2008补）第1005704号，登记面积为32078.8平方米；c，位于吴江区黎里镇××号，原吴江造船厂地块，土地证号为江国用（89）第0604330号，登记面积为9156.68平方米，地上房产建筑面积为5086.25平方米，房屋所有权证号为吴证字第00699233号；d，位于吴江区黎里镇××号，原吴江造船厂（上海丝织六厂吴江分厂）地块，土地证号为江国用（89）第0604331号，登记面积为2867平方米，地上房产建筑面积为1692.56平方米，房屋所有权证号为吴证字第699238号。同时还包括上述四块地块上的其他建筑物、构筑物和一切的附着设施。二、汾湖投资公司同意以持有的苏州市汾湖科技小额贷款有限公司12%的股权作为对价置换给吴江工业总公司。具体置换资产和股权过户手续根据区国资办和相关法律规定办理。三、原吴江市红旗化工厂及吴江造船厂四块地块所涉及的物业出租清理，包括或有的债权债务均由吴江工业总公司负责处置并承担，汾湖投资公司负责做好相关协调工作。
2014年6月25日，苏州市吴江区人民政府国有资产监督管理办公室印发吴国资办[2014]62号文件《关于吴江工业总公司有关资产置换的批复》，载明：“一、同意吴江工业总公司将资产置换意向协议书中载明的四块土地及土地范围内的所有附属设施置换给汾湖投资公司；二、汾湖投资公司以持有的苏州市汾湖科技小额贷款有限公司12%的股权为对价置换给吴江工业总公司，小贷公司注册资本2亿元。请吴江工业总公司按《吴江市市级国有（集体）资产置换管理办法》和《吴江市市级国有（集体）资产置换管理细则》规定，与汾湖投资公司签订资产置换协议，由我办鉴证。资产置换双方协调做好上述资产及产权变更手续。”
2014年8月29日，吴江工业总公司与汾湖投资公司签订《备忘录》一份，约定：一、按照协议书，吴江工业总公司置换给汾湖投资公司的黎里两幅地块和房产以及芦墟两幅地块和房产（包括该土地和房产的全部资料）于2014年9月1日正式移交汾湖投资公司接管等事务；二、上述地块和房产所涉及的债权债务由吴江工业总公司负责处理并承担；三、上述地块和房产与第三方存有租赁关系的，汾湖投资公司承诺尽量能沿租到合同期止，到期时由吴江工业总公司负责承租人的清退事宜，承担因此可能出现的经济补偿，如果汾湖投资公司提出提前清退则汾湖投资公司必须做好配合工作；……五、汾湖投资公司力争在2015年3月底前，将持有苏州市汾湖科技小额贷款有限公司12%的股权变更过户给甲方。
2015年6月9日，苏州市吴江区人民政府国有资产监督管理办公室出具《国有资产流动通知单》（编号：吴国资[2015]53号），同意吴江工业总公司将位于吴江区××交通××路××号原吴江市红旗化工厂的两处地块和位于吴江区黎里镇××号原吴江造船厂两处地块及房产以成交价24000000元置换给汾湖投资公司。
2017年5月8日，吴江工业总公司向汾湖投资公司出具《委托书》一份，载明：“按照《意向协议书》，置换给汾湖投资公司的地块和房产上若涉及到与第三方存在租赁关系的，汾湖投资公司承诺延期到合同期止，吴江工业总公司负责承租人的清退工作。现在为管理方便，吴江工业总公司委托汾湖投资公司就陈志华、陆伟红的租赁关系，代为办理合同的履行、租金收取、解除、清退等一系列事宜，汾湖投资公司可就此采取自行协商或者法律诉讼等途径解决。”
还查明：有苏州市吴江区公安局汾湖派出所出具《证明》，证实苏州市吴江区黎里镇××号与苏州市吴江区黎里镇芦墟西南街5号为同一地址。
庭审中，汾湖投资公司与陈志华均陈述陈志华已经将2014年1月1日至2016年12月31日期间的全部租赁费用30000元缴纳完毕。其中，汾湖投资公司认为陈志华将后两期的租赁费交至汾湖投资公司处。
以上事实，由当事人陈述、《房屋租赁合同》、《意向协议书》、《关于吴江工业总公司有关资产置换的批复》复印件、《备忘录》、《国有资产流动通知单》、负责人身份证明、工商登记信息、苏州市吴江区公安局汾湖派出所出具《证明》、《委托书》等证据以及本案庭审笔录证实，足以认定。
本院认为：租赁合同的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案被告陈志华与吴江工业总公司签订的租期为三年的房屋租赁合同依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。在该三年租期内，吴江工业总公司已经将案涉的房屋交被告陈志华使用，并在吴江工业总公司与原告汾湖投资公司进行了案涉房屋的资产置换后，原告汾湖投资公司仍履行了保证被告陈志华对案涉房屋继续足期使用的义务，被告陈志华作为承租人也已经履行了支付该三年租期内的全部租金的义务。现租期已经届满，双方的债务已经按照约定履行，故本案所涉的房屋租赁合同已经终止，承租人即被告陈志华应当向吴江工业总公司返还该租赁房屋。虽然在原告汾湖投资公司与吴江工业总公司的《意向协议书》中约定，所涉租赁房产的租赁合同到期时由吴江工业总公司负责承租人的清退事宜，但2017年5月8日，吴江工业总公司为管理方便，向汾湖投资公司出具《委托书》，就本案所涉的租赁合同的解除、清退等事宜，委托原告汾湖投资公司代为办理。故原告汾湖投资公司有权向被告陈志华主张返还案涉租赁的房屋。因双方在租赁合同中约定了租赁合同期满后，承租人返还租赁物的方式和标准，即承租人在租赁合同结束后应将房屋完好移交给出租人，承租人自行购置的动产部分由承租人自行处理，装修的不动产部分归出租人所有，不做任何补偿和抵押。因此，被告陈志华应当按照该约定向原告汾湖投资公司履行返还租赁房屋的义务。因被告陈志华在租赁合同期满后未及时返还租赁房屋，而占用了该租赁房屋，故被告陈志华应当参照租赁期内的租金支付标准即每年10000元向原告汾湖投资公司支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。对原告汾湖投资公司相关的诉请，本院予以支持。关于原告汾湖投资公司主张的违约金3000元的诉请，因该违约金的约定是针对在租赁期内承租人违法转租、分租的违约行为而作出的约定，被告陈志华在租赁期内并未有违法转租、分租的违约行为，故原告汾湖投资公司该项主张无事实依据，本院对此不予支持。关于被告陈志华提出的其要求继续承租案涉房屋，并享有优先承租权的答辩意见，因双方在租赁合同中约定，承租人有意续租的，应当提前一个月书面形式通知出租方，并采用公开拍租的方式进行。而被告陈志华并未提交证据证实其在租赁合同届满前一个月内以书面形式通知了出租人，故本院对被告陈志华提出的该点答辩意见不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第九十一条第（一）项、第九十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈志华于判决生效之日起十日内立即搬离位于苏州市吴江区汾湖芦墟社区西南街5号（即芦墟西南街3号）院内5号房屋，并将该房屋完好返还给原告苏州汾湖投资集团有限公司。返还该房屋时，属于被告陈志华自行购置的动产，由被告陈志华自行处理，装修的不动产部分归原告苏州汾湖投资集团有限公司所有，不做补偿；
二、被告陈志华于判决生效之日起十日内向原告苏州汾湖投资集团有限公司支付房屋使用费（自2017年1月1日起至实际搬离之日止，按照年租金10000元的标准计算。如采用转账方式支付，请汇入原告苏州汾湖投资集团有限公司指定的账号，或汇入苏州市吴江区人民法院账户：开户行：中国农业银行吴江分行，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××65）；
三、驳回原告苏州汾湖投资集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取45元，由原告苏州汾湖投资集团有限公司负担10元，由被告陈志华负担35元，被告陈志华应当负担的部分于判决生效之日起十日内直接给付原告苏州汾湖投资集团有限公司，原告苏州汾湖投资集团有限公司已经预交的45元法院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 王 坚
二〇一八年一月二日
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书记员 肖晨纯