黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑02民终1491号
上诉人（原审第三人）：黑龙江宝泉房地产开发有限责任公司，住所地拜泉县拜泉镇曙光街2委6组。
法定代表人：陈宝忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王佳润，拜泉县育新法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：宋国军，男，1959年7月1日出生，汉族，无职业，住拜泉县。
委托诉讼代理人：张彦，拜泉县阳光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：郝振海，男，1964年4月28日出生，汉族，无职业，住拜泉县。
委托诉讼代理人：韩文煜，拜泉县星火法律服务所法律工作者。
上诉人黑龙江宝泉房地产开发有限责任公司（以下简称宝泉房地产公司）因与被上诉人宋国军、郝振海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服拜泉县人民法院（2017）黑0231民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宝泉房地产公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，给予改判；2、一、二审诉讼费用由宋国军、郝振海承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。2013年宝泉房地产公司与郝振海签订房屋产权置换协议书，郝振海以自己居住的32.16平方米房屋及49平方米的院落房置换120平方米楼房，是有效行为。2016年6月19日，郝振海与宝泉房地产公司协商,双方约定，郝振海置换宝泉房地产公司85.31平方米楼房，郝振海支付楼层差价款60,000.00元，宝泉房地产公司没有侵害宋国军的合法权益。其一、宝泉房地产公司与郝振海签订的置换协议，是以房产证照为准，郝振海持两本房照，宝泉房地产公司与之签订置换协议，双方变更置换协议内容是以49平方米院落房面积和32.16平方米房屋面积为基础变更的，宝泉房地产公司没有侵占宋国军24.5平方米的面积。其二、宋国军妻子与宝泉房地产公司签订协议，由宝泉房地产公司给宋国军置换51平方米楼房，宋国军没有主张争议的49平方米院落房有其24.5平方米的面积。其三、郝振海从郝庆学处购买了其三间房屋的西侧一间半，面积为32.16平方米，同时取得三间房屋前有照无房的49平方米产权证，与宝泉房地产公司签订的置换协议有原房主郝庆学签字。综上，宝泉房地产公司与郝振海签订即85.31平方米楼房，宋国军获得未实际回迁51平方米楼房，是属于合理安排范围。至于宋国军诉争的24.5平方米院落房面积，宝泉房地产公司以房屋产权证为依据，对郝振海进行安置，因而宝泉房地产公司不应再承担安置24.5平方米楼房面积给宋国军。二、适用法律不当。原审判决引用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定，判决宝泉房地产公司安置宋国军面积24.5平方米楼房，适用法律不当。宝泉房地产开发公司不存在不合理安置的问题。宝泉房地产公司与宋国军、郝振海分别签订的房屋产权置换协议书均以房屋产权证照为依据，宝泉房地产公司与郝振海变更协议内容进行安置，因院落房24.5平方米产权发生纠纷，与宝泉房地产公司无关，如系产权证发生纠纷，应由宋国军、郝振海与郝庆学协商解决。
宋国军辩称：因郝振海向郝庆学买房在先，所以有照无房的产权证在郝振海手中，但产权证是两家的。2009年宋国军、郝振海分别在自家院内自行出资建造的房屋。郝振海与宝泉房地产公司之间怎样签订安置协议与宋国军无关，宋国军只要求宝泉房地产公司将自己拆迁的房屋回迁安置。拆迁时开发公司口头同意给宋国军予以安置。故一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回宝泉房地产公司的上诉请求。
郝振海辩称：我不同意宝泉房地产公司的上诉请求。我与宝泉房地产公司签订回迁120平方米楼房的协议时，包括宋国军建造的24.5平方米，但实际回迁时因该房屋存在争议，宝泉房地产公司只给我回迁了我自己的那部分，并补交了60,000.00元房屋差价款，宋国军的24.5平方米不包含在我回迁面积的85.31平方米之内，所以宋国军未得到的24.5平方米应由宝泉房地产公司另行给予安置，一审判决并无不当，应予维持。
宋国军向一审法院提出的诉讼请求：1.要求郝振海及宝泉房地产公司返还25平方米院落房置换楼房的相应面积；2.诉讼费用由郝振海负担。
一审认定的事实：郝庆学原有房屋三间,三间房屋前部有一个房屋产权证记载49平方米院落房，但该房屋已经灭失。该三间房位于拜泉县西安路西、建设街南地段。郝振海于1999年9月8日从郝庆学处购买了三间房屋的西侧一间半，面积为32.16平方米,同时郝庆学将三间房屋前面有照无房49平方米产权证亦交给郝振海。宋国军于2003年3月5日在郝庆学处购买其东侧的一间半房，面积为34.22平方米。2009年，宋国军、郝振海分别在各自的院落前面出资在有证无房49平方米范围内建造房屋，实际面积在拆迁时未测量。49平方米的产权证房屋在灭失前坐落在宋国军与郝振海各自的院落内，各占面积为24.5平方米。2013年宝泉房地产公司在该地段进行房地产开发建设，宝泉房地产公司与郝振海签订了房屋产权调换协议书，郝振海以自己居住的32.16平方米房屋及49平方米的院落房置换120平方米的楼房。2016年6月19日，郝振海与宝泉房地产公司协商，双方约定：郝振海置换宝泉房地产公司8＃楼6单元202室85.31平方米的楼房，郝振海支付楼层置换差价款60000.00元。郝振海现已回迁入住该楼房。宋国军得知郝振海将其所有24.5平方米房屋与宝泉房地产公司签订了120平方米的置换协议后，与郝振海、宝泉房地产公司协商未果，诉至法院，要求郝振海及宝泉房地产公司返还24.5平方米的楼房。宋国军、郝振海双方自购买房屋后，至房屋拆迁前，二人均未办理房屋产权变更登记。双方均以产权人郝庆学的相关产权凭证与宝泉房地产公司签订房屋拆迁协议。
一审法院认为：郝振海与宝泉房地产公司签订的回迁120平方米楼房的协议中，包括本应属于宋国军24.5平方米房屋，在未得到宋国军的追认的情况下，郝振海、宝泉房地产公司处分该24.5平方米房屋的行为，属于无效行为。郝振海与宝泉房地产公司应将此房屋予以返还。鉴于本案宝泉房地产公司对郝振海回迁安置过程中，宝泉房地产公司与郝振海私自对原有的房屋置换协议变更后，郝振海实际回迁到85.31平方米楼房。郝振海并未取得24.5平方米房屋面积的利益，实际上是宝泉房地产公司未对宋国军的24.5平方米房屋进行回迁安置,所以宝泉房地产公司应对宋国军安置24.5平方米楼房。综上，本案系宝泉房地产公司未合理安置宋国军的住房引起的争议，所以本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原审法院依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决：黑龙江宝泉房地产开发有限责任公司安置宋国军面积24.5平方米的楼房（如无法执行，可按照同等地段同类房屋最高价格为标准，给付原告宋国军折价款）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50.00元，由黑龙江宝泉房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，郝庆学原有房屋三间,三间房屋前部有一个房屋产权证记载49平方米院落房，但该院落房屋已经灭失。郝振海从郝庆学处购买了三间房屋的西侧一间半，同时郝庆学将三间房屋前面有照无房49平方米产权证亦交给郝振海。之后，宋国军在郝庆学处购买其三间房屋东侧的一间半房。2009年，宋国军、郝振海分别在各自的院落前面出资在有证无房的49平方米范围内建造了房屋。有照无房的49平方米房屋在灭失前坐落在宋国军与郝振海各自的院落内，各占面积为24.5平方米。2013年宝泉房地产公司在该地段进行房地产开发建设，宝泉房地产公司与郝振海签订了房屋产权调换协议书，郝振海以自己居住的房屋及49平方米的院落房置换120平方米的楼房。后宝泉房地产公司与郝振海对原有的房屋置换协议进行变更，郝振海实际回迁到85.31平方米楼房。虽然郝振海与宋国军购买郝庆学房屋时，49平方米有照院落房屋已经灭失，争议49平方米房屋系后建，但宝泉房地产公司同意按照动迁标准即按照产权证照面积，回迁标准按1:1.5予以安置，并已实际对郝振海予以安置。根据宝泉房地产公司对郝镇海的安置情况，郝镇海自己居住房屋面积为32.16平方米，后建院落房24.5平方米，按照动迁置换标准，郝振海回迁楼房面积应为84.99平方米，郝振海实际回迁楼房面积为85.31平方米，并支付楼层置换差价款60，000.00元。从郝振海回迁楼房的面积看，郝振海只取得24.5平方米房屋面积的利益，宝泉房地产公司对余下的宋国军后建的49平方米房屋中的24.5平方米并未进行回迁安置,且郝振海对宋国军应得到24.5平方米的回迁安置亦无异议，故宝泉房地产公司应对宋国军的24.5平方米予以回迁安置。原审判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，宝泉房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事讼诉法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由黑龙江宝泉房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董春良
审判员 戚丽英
审判员 李立新
二〇一八年一月十二日
书记员 杨子旋