四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0121民初4126号
原告：中国建设银行股份有限公司金堂支行，住所地成都市金堂县。
负责人：王炯，行长。
委托诉讼代理人：李梦颖，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。
被告：刘祖国，男，汉族，1973年10月28日出生，公民身份号码，住四川省金堂县。
被告：金芳，女，汉族，1975年1月29日出生，公民身份号码，住四川省金堂县。
被告：金堂县鑫宇房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金堂县。
法定代表人：何炼，总经理。
委托诉讼代理人：孙成兴，四川蜀都金丰律师事务所律师。
被告：四川荣跃房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县。
法定代表人：伍辉光，董事长。
委托诉讼代理人：孙成兴，四川蜀都金丰律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司金堂支行（以下简称建行金堂支行）与被告刘祖国、金芳、金堂县鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）、四川荣跃房地产开发有限责任公司（以下简称荣跃公司）金融借款纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行金堂支行的委托诉讼代理人李梦颖、被告刘祖国、金芳，鑫宇公司及荣跃公司委托诉讼代理人孙成兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行金堂支行向本院提出请求：1.请求判令刘祖国、金芳偿还建借款本金258024.56元、利息5700.89元、罚息169.28元，上述金额共计人民币263，894.73元（截至2017年9月18日，最终利息、罚息金额以合同约定方式计算至实际付清之曰）；2.鑫宇公司、荣跃公司对上述债务承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费、保全费由四被告承担；4.建行金堂支行对鑫宇公司的质保金账户存款享有优先受偿权。事实与理由：2014年原告建行金堂支行与被告刘祖国、金芳签订了《个人住房借款合同》，约定刘祖国、金芳向建行金堂支行借款30万元用于购买位于金堂县赵镇青平街x号的住宅，借款期限为180个月，从2014年1月21日至2029年1月21日），合同对贷款利率、罚息、违约责任以及争议解决方式做了明确约定。同日，建行金堂支行向被告刘祖国、金芳发放了贷款。2012年6月22日，建行金堂支行与鑫宇公司、荣跃公司签订了《最高额保证合同》，约定鑫宇公司、荣跃公司为为购置坐落于金堂县赵镇青平街x号“北滨壹号”项目所属之住宅或商业用房房产，在2012年6月22日至2014年6月21日与建行金堂支行形成的一系列债权提供最高额保证，最高额保证金额为人民币6100万元，担保方式为连带责任保证，担保期限为自建行金堂支行与债务人签订单笔借款合同之日起至所担保主债权合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交债务人核对无误、收执之日。因刘袓国、金芳所购买的房屋属于上述保证合同保证范围内，故鑫宇公司、荣跃公司应当对刘祖国、金芳的上述债务承担连带清偿责任。此外，鑫宇公司还与建行金堂支行签订了《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》，约定鑫宇公司为购置坐落于金堂县赵镇青平街xxx号“北滨壹号”项目房产提供保证金质押担保，故建行金堂支行对保证金账户存款享有优先受偿权，现提起诉讼，愿判如所请。
被告刘祖国辩称，未继续向原告建行金堂支行还款是事实，但是没还款的原因系开发商没有给刘祖国办理房产证，所致。如果开发商办理了房产证，刘祖国就继续履行还款义务。
被告金芳辩称，因刘祖国与金芳已经离婚，涉案房屋虽在离婚时分割给了金芳，但金芳未实际占有房屋，故金芳不承担还款责任。
被告鑫宇公司、荣跃公司辩称，因涉案房产办理了抵押登记，故原告建行金堂支行主张鑫宇公司、荣跃公司承担担保责任超过了担保期间，故鑫宇公司、荣跃公司不应承担责任。
本院经审理认定事实如下：1.2014年1月21日，建行金堂支行与刘祖国、金芳签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：刘祖国、金芳向原告借款30万元用于购买位于购买鑫宇公司开发的位于金堂县赵镇青平街xx号“北滨壹号”xx号的房屋。借款期限180个月，从2014年1月21日至2029年1月21日止；利息执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；利率调整日于每年1月1日；还款日为每月21日；按照等额本息还款法，采取委托扣款方式还款；如借款人不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，建行金堂支行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款项宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等。2.2014年1月21日，建行金堂支行向刘祖国、金芳放款30万元。3.2012年6月22日，建行金堂支行分别与鑫宇公司、荣跃公司签订了《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，约定鑫宇公司、荣跃公司为购置坐落于金堂县赵镇青平街206号“北滨壹号”项目所属之住房或商业用房房产而与建行金堂支行发生借贷关系的全部债务人，在2012年6月22日至2014年6月21日与建行金堂支行形成的一系列债权提供最高额保证，最高额保证金额为人民币6100万元，提供连带责任保证。担保方式为连带责任保证，担保期限为自建行金堂支行与债务人签订单笔借款合同之日起至所担保主债权合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交债务人核对无误、收执之日。4.2012年6月22日，建行金堂支行（质权人）与鑫宇公司（出质人）签订了《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》，约定鑫宇公司为购置坐落于金堂县赵镇青平街xxx号“北滨壹号”项目所属之住房或商业用房房产而与建行金堂支行发生借贷关系的全部债务人，提供保证金质押担保，建行金堂支行有权直接要求鑫宇公司在其担保范围内优先承担担保责任。保证金专户账号：5xxxxx4，开户行：建行金堂支行。鑫宇公司在担保存续期间内，自保证金开立之月下月起，每月月初五个银行工作日内存入保证金。保证金担保的存续期间自建行金堂支行与债务人签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押的房地产权证书等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交债务人核对无误、收执之日。5.借款合同签订后，刘祖国、金芳归还了借款本金41957.44元，利息56981.95元。截止2017年9月18日，刘祖国、金芳尚欠建行金堂支行借款本金258024.56元，利息5700.89元、罚息169.28元以及2017年9月19日以后的利息、罚息等。
另查明，2014年3月27日，刘祖国、金芳与建行金堂支行在金堂县城乡房产管理局办理了涉案房产的抵押预告登记，预告登记权利人为建行金堂支行。鑫宇公司在建行金堂支行开立的保证金专户5xxxx4账户中的保证金余额为237555.4元。
以上事实有下列证据予以证实：原被告身份信息、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房/商业用房借款最高额保证合同、个人住房/商业用房贷款保证金质押合同、贷款支付凭证、金房预抵金堂字第0xx2号预告抵押登记证、建行个人贷款对账单、提前结清贷款通知书、履行担保责任通知书、律师函、提前结清贷款通知书等。上述证据经庭审核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性以及证明力，应予采信。
本院认为，建行金堂支行与刘祖国、金芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，建行金堂支行按约履行了合同义务，但刘祖国、金芳未严格按照合同约定还款，存在多次逾期还款，建行金堂支行现要求刘祖国、金芳归还全部剩余借款本息，符合双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中关于“如借款人不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，建行金堂支行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”的约定和《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、二百零七条的规定，本院予以支持。刘祖国以开发商不办理过户手续为由，金芳以因离婚且未实际占有房屋为由，辩称不归还借款，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告鑫宇公司和荣跃公司是否承担担保责任，建行金堂支行是否对鑫宇公司提供的保证金享有优先受偿权的问题。本案中，鑫宇公司、荣跃公司为购买购置“北滨壹号”项目所属之房产而与建行金堂支行发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带责任保证，且鑫宇公司提供了保证金质押担保。双方签订的《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》、《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》合法有效，被告刘祖国、金芳所形成的债务属于上述保证合同范围内，因双方约定担保期限为借款合同签订之日起至所担保主债权合同项下的抵押已生效之日止。本案中，刘祖国、金芳所购置的房产只办理了预告抵押登记，不具有正式抵押的效力，故建行金堂支行要求被告鑫宇公司、荣跃公司承担担保责任在保证期间内，被告鑫宇公司、荣跃公司应对被告刘祖国、金芳因违约还款而形成的债务承担连带担保责任。关于保证金质押的问题，因鑫宇公司在建行金堂支行设立了保证金账户提供为购房者的债务质押担保，故建行金堂支行要求对保证金优先受偿的请求符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条之规定，本院予以支持。对鑫宇公司、荣跃公司关于建行金堂支行的主张超过保证期间的辩称，与事实不符，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告刘祖国、金芳于本判决生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司金堂支行归还借款本金258024.56元及利息、罚息【采用分段计算方式：截止2017年9月18日的利息5700.89元、罚息169.28元；2017年9月19日以后的利息、罚息，以258024.56元为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定方式计算至借款本金付清之日止】；
二、被告金堂县鑫宇房地产开发有限公司、四川荣跃房地产开发有限责任公司对上述第一项被告刘祖国、金芳的还款责任承担连带清偿责任，并在承担清偿责任后有权向被告刘祖国、金芳追偿；
三、原告中国建设银行股份有限公司金堂支行在上述第一项债务范围内对被告金堂县鑫宇房地产开发有限公司缴存于原告中国建设银行股份有限公司金堂支行5xxxxx4帐户内的保证金享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2629元，保全费1920元，两项合计为4549元，被告刘祖国、金芳、金堂县鑫宇房地产开发有限公司、四川荣跃房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 金奕汐
二〇一七年十二月十日
书记员 周 霞