江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异110号
案外人：史幼琴，女，1965年9月14日生，汉族，户籍地江苏省宜兴市，现住宜兴市。
委托诉讼代理人：何晨，宜兴市新街法律服务所法律工作者。
申请执行人：石冬琴，女，1974年11月9日生，汉族，住江苏省宜兴市。109
委托诉讼代理人：丁国芳，江苏鼎一律师事务所律师。
被执行人：杨钧，男，1972年4月8日生，汉族，住江苏省宜兴市。
被执行人：周君，女，1974年6月16日生，汉族，住江苏省宜兴市。
被执行人：周华，女，1974年6月16日生，汉族，住江苏省宜兴市。
被执行人：欧础磐，男，1973年3月3日生，汉族，住江苏省宜兴市。
本院在执行申请执行人石冬琴与被执行人杨钧、周君、周华、欧础磐民间借贷纠纷一案中，因本院查封了杨钧名下位于宜兴市宜城街道金色阳光花园15号504室房屋（以下简称涉案房屋），案外人史幼琴向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证，案外人史幼琴及其委托诉讼代理人何晨，申请执行人石冬琴的委托诉讼代理人丁国芳到庭参加听证。现已审查终结。
案外人史幼琴异议称：涉案房屋，系张淑媛在2010年8月2日从杨钧处购得，后其于2011年1月10日向张淑媛购买并签订了《购房合同》。合同签订后，其于2011年1月22日支付中介费6000元，向张淑媛支付部分购房款1167000元，余款以贷款形式支付。2011年9月13日装修并入住至今，按期偿还了抵押权人贷款，故请求法院终止对上述房屋的执行并解除查封。
案外人史幼琴向本院提供如下证据：1、2009年10月12日其与杨钧签订的自行车车库转让协议原件一份，2010年8月2日杨钧与张淑媛签订的房屋买卖协议复印件一份，2011年1月10日张淑媛与其签订的房屋买卖协议原件一份，证明涉案房屋的买卖过程；2、2011年1月22日三个中介收到其中介服务费六千元（复印件），2011年1月22日收到其1167000元收条一份；3、其持有的农行卡6228480434079703519，归还贷款时汇入杨钧农行卡9559980430100301612，证明其是通过中介购买的该房产，且支付了张淑媛首付，余款按照合同约定以归还贷款的形式支付，因为是两次转手，所以其归还贷款时是将其银行卡的金额11000元左右直接汇入杨钧卡中，由银行代扣。4、装修的相关证据，包括和物业签订的装修服务协议、消防安全协议、装修主管的协议，装修保证金押金单复印件，证明在2011年9月13日该涉案房屋已经开始装修；5、杨钧转给其的关于房屋办理过户的相关材料，包括燃气开户单等。
申请执行人石冬琴辩称：1、对2009年10月12日与杨钧签订的自行车车库转让协议真实性无异议，对2010年8月2日杨钧与张淑媛签订的房屋买卖协议由于是复印件其不予认可，对2011年1月10日张淑媛与异议人签订的房屋买卖协议三性无法确认；2、对2011年1月22日的收条，收款人是三个，但是只有一个签字，且没有加盖公章；对2011年1月22日张淑媛的收条应该提供支付1167000元的相应证据；3、所有付款的流水不能证明其证明目的；4、对装修人的证明因为没有时间所以不予认可，对消防安全协议书和本案没有关联性不予认可，对装修管理服务协议没有甲方盖章，不予认可；5、房产证、土地证均证明涉案房屋属于杨钧和杨蔚共同拥有，与异议人无关。其要求对杨钧名下涉案房屋强制执行。
本院经审查查明：石冬琴与被告周君、周华、欧础磐、杨钧、北京磐石矿业投资控股有限公司（以下简称磐石公司）民间借贷纠纷一案，本院于2013年4月23日作出（2012）锡民初字第0070号民事判决，周君、周华、磐石公司不服该判决提起上诉，江苏省高级人民法院于2013年9月17日作出（2013）苏民终字第0207号民事裁定，将本案发回重审。后，本院于2015年6月23日作出（2013）锡民初字第0110号民事判决，确定：一、周君、周华于本判决发生法律效力之日起立即归还石冬琴借款本金3500万元，并支付该款自2012年1月14日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息。二、周君、周华于本判决发生法律效力之日起立即支付石冬琴律师费744600元。三、欧础磐对上述周华的还款义务承担共同还款责任。四、杨钧对上述第一、二项周君、周华的还款义务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向周君、周华追偿。五、驳回石冬琴的其他诉讼请求。上述判决生效后，因被执行人未能按期履行，石冬琴遂申请本院强制执行。
2012年8月16日，本院依据2012年8月13日作出的（2012）锡民初字第0070号“冻结被告周君、欧础磐、杨钧、北京磐石矿业投资控股有限公司银行存款4200万元或查封、扣押其他相应价值财产”的民事裁定书，查封杨钧名下的11套房产，其中含前述该套房屋。
另查明，杨钧于2009年11月12日与无锡金帝房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买上述涉案房屋，合同备案号为200911120014，面积为208.78平方米，单价为6216元/平方米。宜兴市房屋权属证明显示，上述房屋所有权登记人系杨钧、杨蔚，发证日期为2011年9月7日。所有权证号为1000059641。杨钧与张淑媛于2010年8月2日签订《宜兴市房产买卖协议》购买上述期房。张淑媛与史幼琴于2011年1月10签订《宜兴市房产买卖协议》购买上述期房。
上述事实有本院民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、当事人举证材料及本院听证笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：本院查封的上述涉案房屋应否中止执行。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述条件必须同时具备方能够排除执行。本案中，杨钧取得房屋所有权证的时间为2011年9月7日，案外人史幼琴与张淑媛及张淑媛与杨钧签订《宜兴市房产买卖协议》的时间均在此之前，且在杨钧办理了房屋所有权证后，史幼琴也未及时督促张淑媛先与杨钧办理房产过户手续然后再与自己办理房产过户手续，其自身存在过错，故案外人史幼琴的异议请求不符合法律的规定，本院对其请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回史幼琴的异议请求。
如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 刘永刚
审判员
审判员 俞 彤
二〇一七年十二月十八日
书记员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。