广东省开平市人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤0783执异10号
案外人：张伟雄，男，汉族。
被异议人（申请执行人）：开平市农村信用合作联社城区信用社，住所地：开平市长沙光华路*号。
负责人：黄健明，该联社主任。
委托代理人：司徒宠惠，该社职员。
委托代理人：余兰芳，该社职员。
被异议人（被执行人）：开平市鸿业房地产开发公司，住所地：开平市月山镇深南路36-60号首层地下5号铺位。
法定��表人：何荣达。
第三人：方畅义，男。
委托代理人：劳锦华。
本院于2017年2月13日受理案外人张伟雄与申请执行人开平市农村信用合作联社城区信用社（简称“开平农信社”）、被执行人开平市鸿业房地产开发公司（简称“鸿业公司”）、第三人方畅义执行异议一案后，依法组成合议庭，于2017年2月23日公开召开听证。案外人张伟雄、申请执行人开平市农村信用合作联社城区信用社的委托代理人司徒宠惠、余兰芳，被执行人开平市鸿业房地产开发公司的法定代表人何荣达、第三人方畅义及委托代理人劳锦华到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人张伟雄向本院提出异议请��为：解除（2004）开法执字第899号案对开平市三埠区沿江东路原市委小所A1号地中属案外人购买的座落于开平市三埠区沿江东路130号XX房和首层XX号车房土地使用权的查封。
事实和理由：案外人张伟雄于2010年10月23日与第三人方畅义（鸿业公司项目挂靠人）签订购房合同，购买开平市三埠区沿江东路130号XX房和首层XX号车房。当时由鸿业公司开出《销售不动产统一发票》，当年案外人就入住一直至今，期间案外人一直催促第三人及鸿业房地产开发公司办理房屋产权证。后来房产部门告知开平市人民法院于2016年12月22日作出执行裁定书，查封了该项目土地，导致案外人无法办理房屋产权证。案外人购房时已查明该项目土地来源合法，各种手续办理齐全合法，且取得商品房预售许可证，案外人与项目实际开发人方畅义签订的购房合同合法有效，且鸿业公司认可，并开具销售不动产统一发票。案外人签订的购房合同是2010年，法院裁定查封是2016年，该查封显然不合法、不合理的，故案外人提起本案执行异议。
案外人张伟雄对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、张伟雄的身份证复印件一份；2、（2004）开法执字第899号之一执行裁定书复印件一份；3、购房合同复印件一份；3、购房发票2张复印件一份；4、中国南方电网发票复印件一份；5、开预许字第2009021号商品房预售许可证复印件一份；6、新定门牌通知书复印件一份；7、开府国用[2004]第00253号土地使用权登记信息复印件一份。8、[房]字[工商]行[开平]支行[2010]年[784]号个人购房借款/担保合同复印件一份。9、税收转账专用完税证复印件2张。10、契税完税证复印件一份。
申请执行��开平农信社答辩意见：申请执行人是申请执行被执行人鸿业公司的财产，对鸿业公司与案外人之间的房屋买卖并不清楚，涉案土地非申请执行人申请查封，而是法院在执行过程中依法查封，因此本案由法院依法审查裁判。
申请执行人开平农信社没有向本院提交证据。
被执行人鸿业公司答辩意见：2003年9月8日鸿业公司与方畅义签订挂靠开发合同，共同合作开发位于开平市三埠区沿江东路原市委小所A1号地（开府国用[2004]第00253号），该土地是方畅义通过合法手续从开平市国土局公开挂牌竞价出让中购买的，实际付款人也是方畅义，双方约定“该土地”所有权和以后项目建成后房屋所有权属方畅义。2009年该工程开发建成，并于2009年5月20日取得开平市商品房预售许可证，并��法出售商品房。在开平法院于2016年12月22日裁定查封该项目土地之前，本项目所有房屋已售馨，业主已经入住。因此鸿业公司认为该土地使用权属方畅义，其公司债务与善意取得资产的个人无关。法院查封该土地造成全体业主无法办理房产证，故依法应解除开平市三埠区沿江东路原市委小所A1号地的查封。
被执行人鸿业公司没有向本院提交证据。
第三人方畅义答辩意见：同意案外人提出的异议请求。涉案开平市三埠区沿江东路原市委小所A1号地是本人通过合法手续在开平市国土局挂牌拍卖取得。并于2003年9月8日鸿业公司与方畅义签订挂靠开发合同，约定土地使用权及以后开发商品房所有权属本人。2009年涉案开发商品房已卖光，业主已经入住；开平市金鸡建设综合发展有限公司是第三人成立的公��，售房时有的合同是金鸡公司签订的，但后来正式的购房合同都是以鸿业公司的名义签订的，因此业主签订的合同是合法有效的，希望依法解除涉案土地的查封。
第三人方畅义向本院提交证据：1、现金缴款单2张复印件一份；2、挂靠合同；3、拍卖成交确认书、拍卖代理委托书、国有土地使用权出让合同复印件各一份。
经审查查明：本院在执行（2004）开法执字第899号申请执行人开平市农村信用合作联社城区信用社与被执行人开平市鸿业房地产开发公司一案过程中，因被执行人鸿业公司未完全履行生效判决书确定的义务，本院于2016年12月22日作出（2004）开法执字第899号之一《执行裁定书》，裁定查封被执行人开平市鸿业房地产开发公司名下的开平市三埠区沿江东路原市委小所A1号的土地使用权（证号：开府国用[2004]第00253号，土地使用权面积2156.40㎡），查封期限：自2016年12月29日起至2019年12月29日止。
另查明，2009年5月27日，开平市鸿业房地产开发公司取得编号：开预许字第2009021号《广东省开平市商品房预售许可证》。开平市三埠区沿江东路130号XX房及首层XX号车房所占土地使用权属开平市三埠区沿江东路原市委小所A1号土地使用权范围内土地。2010年6月21日，案外人张伟雄与开平市金鸡建设综合发展有限公司签订《购房合同》，约定张伟雄购买沿江东路XX房及首层XX号车房，按套总计金额625000元，付款方法：2010年10月23日付定金5000元，2010年11月3日前付首期款330000元及办理银行按揭付清余款290000元。2010年11月19日开平市鸿业房地产开发公司为收款方出具金额分别为367475元及89395元的两张售房款发票给案外人张伟雄。案外人张伟雄在听证审查中还提交个人购房/担保合同、契税缴纳申请表、电费发票等证据，证明其确已付清全部购房款，且购买房屋后已实际占有和使用该房屋。第三人方畅义听证陈述其为挂靠人委托开平市金鸡建设综合发展有限公司销售开平市沿江东路原市委小所A1（春晓园）项目房屋；被执行人鸿业公司及第三人方畅义确认案外人张伟雄已付清涉案房屋购房款并实际使用涉案房屋。
本院认为：本案属案外人提出的排除执行异议。本院在执行（2004）开法执字第899号一案过程中，因被执行人鸿业公司未完全履行生效判决书确定的义务，作出（2004）开法执字第899号之一执行裁定查封被执行人开平市鸿业房地产开法公司名下的开平市三埠区沿江东路原市委小所A1号土地使用权依法有据、程序合法。对案外人请求解除开平市三埠区沿江东路XX房和���层XX号车房土地使用权查封的主张，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，有证据显示本院查封涉案的开平市三埠区沿江东路原市委小所A1号（证号：开府国用[2004]第00253号）土地使用权前，案外人已于2010年10月签订购房合同购买涉案房屋，并交付了全部的购房款及实际居住使用。本案未有证���证明涉案房屋未办理过户手续属案外人自身原因造成。故案外人对本院查封涉案房屋所占的土地使用权提出的执行异议理由成立，足以排除执行，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、二十三条的规定，裁定如下：
中止对位于开平市三埠区沿江东路XX房和首层XX号车房所占用范围内的土地使用权（按土地登记部门核准的面积为准）的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
申请执行人自本裁定书送达之日起十五日内未提起诉讼的，本院将裁定解除开平市三埠区XX房和首层XX号车房所占用范围内的土地使用权（按土地登记部门核准的面积为准）的查封执行措施。
本裁定书送达后立即生效。
审判长 戚锦洪
审判员 张永进
审判员 黄婷婷
二〇一七年三月二十日
书记员 高万丽
戚晓红