黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黑01民终622号
上诉人（原审被告）:张春爽，男，1991年3月27日出生，汉族，直线传媒广告有限公司负责人，住黑龙江省巴彦县。
委托诉讼代理人：李自刚，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：韩士伟，男，1970年3月28日出生，汉族，原黑龙江省巴彦县馨园物业管理有限责任公司负责人，住黑龙江省巴彦县。
被上诉人（原审原告）：黑龙江省巴彦县第一百货商店第二届业主委员会，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇人民大街。
负责人：王秀杰，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：尹哲峰，男，汉族，1976年10月24日出生，黑龙江省巴彦县彦盈法律服务所法律工作者，住黑龙江省巴彦县。
上诉人张春爽、韩士伟因与被上诉人巴彦县第一百货商店第二届业主委员会（以下简称第二业主委员会）侵权责任纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2017）黑0126民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式审理了本案。上诉人张春爽及其委托诉讼代理人李自刚、上诉人韩士伟、被上诉人第二业主委员会的委托诉讼代理人尹哲峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张春爽上诉请求：撤销黑龙江省巴彦县人民法院（2017）黑0126民初2213号民事判决，改判驳回第二业主委员会的诉讼请求。事实和理由：巴彦县货商店用房系国家财产，不是业主的共有部分，业主仅购买商店的床位与精品屋，用房主体没有出卖给任何业主。因商店用房系国家财产，本案的适格主体是商店，而不是业主委员会。本案案由为侵权责任纠纷，一审却将第一届业主委员会与馨园物业所签订的《物业服务合同》及《外墙租赁合同》认定为无效错误。韩士伟提供的合同存档于巴彦县商务局，并加盖商务局公章，可见签订合同时商务局认定合同的真实性，且案涉合同因恶意串通是否有效，不是本案审理范围。因案涉房屋系第一百货商店管理与使用，张春爽没有将广告牌匾挂在任何一个业主的商床与精品屋的一侧，故不存在侵害业主的权益，更不影响任何一个业主的经营活动。张春爽租赁广告位的行为是善意行为，与馨园物业签订的合同为十年，一次性支付了租金15万元，租赁的八年在馨园物业管理该商场的合同期限内，且租赁合同加盖商务局的公章，合同为真实，广播牌位不侵占业主的任何利益。
第二业主委员会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判，非张春爽所称“认定事实错误，适用法律错误”。巴彦县货商店自2005年国家实行经济体制改革，该企业已经将资产全部面向社会销售完毕，企业性质随之转变为民营经济联合体，原巴彦县货商店部分职工及社会出资购买人成为了分别独立的不动产所有人，且已经取得了独立的房屋产权证。现巴彦县货商店的工商营业执照多年未检，已经被吊销，不具备独立法人资格。一审法院并未有超出该案诉求范围。张春爽在第二业主委员会所有的建筑主体外墙悬挂广告牌进行盈利行为形成侵权与否，取决于其是否具有该外墙的承租权、使用权。如果不查明“韩士伟与张春爽之间的两份合同中，哪一个才是合法有效的”这个本案基本事实，就无法确认张春爽是否构成侵权，因此一审法院为查明案件事实，所作出的该项认定是必要的、客观的。第二业主委员会等全体业主均已通过购买形式，合法取得了房屋产权证书，全体业主无疑是该建筑物的业主，对于建筑物的外墙公共部分具有处置权利。张春爽认为其“租赁广告位是善意行为”与其是否侵权没有必然联系。
韩士伟辩称，韩士伟是通过竞选选上业主委员会，业委会和商务都在场时韩士伟表示协议不能签，韩士伟要求签合同，后与商务局研究决定后签的合同，如认为合同是假的可以进行鉴定。
韩士伟上诉请求：撤销黑龙江省巴彦县人民法院（2017）黑0126民初2213号民事判决，确认韩士伟与第一百货商店第一届业主委员会签订的合同的真实性、有效性、合法性；诉讼费由第二业主委员会负担。事实和理由：韩士伟与巴彦县货商店第一届业主委员会签订的合同是真实、有效、合法。一审没有证据能够证实韩士伟与巴彦县货商店第一届业主委员会签订的《物业服务合同》属恶意串通，虽《物业服务合同》约定的履行期限为一年，但管理至2015年底前，且签订合同时商务局作为主管机关也在合同上加盖公章。韩士伟与张春爽签订的《外墙广告位租赁合同》有效。与张春爽签订的合同在韩士伟管理范围内，合同所涉外墙系商店的主外墙，属国有资产，安装外墙广告后商店没有反对与阻止，该外墙广告不影响业主的经营活动。一审法院程序违法，适用法律错误。第二业主委员会诉讼请求侵权赔偿，一审却审理合同，超出诉讼请求范围，属适用法律错误。
第二业主委员会辩称，韩士伟与巴彦县货商店第一届业主委员会之间签订的“约期十年的《物业服务合同》无效。韩士伟未能就其与张春爽之间签订的《外墙广告位租赁合同》及韩士伟与巴彦县货商店第一届业主委员会之间签订的“约期十年的《物业服务合同》”是真实合法有效的提供任何证据予以证实。巴彦县商务局从未监督指导、组织协调过第一届业主委员会与馨园物业之间签订过任何约期十年的《物业服务合同》，也未在该所谓的《物业服务合同》上加盖过巴彦县商务局的公章，在此情形下张春爽在第二业主委员会所有的建筑主体外墙悬挂广告牌进行盈利行为无疑侵害了第二业主委员会的合法权益。一审法院并未有超出该案诉求范围。韩士伟在第二业主委员会所有的建筑主体外墙悬挂广告牌进行盈利行为形成侵权与否，取决于其是否具有该外墙的承租权、使用权。因此一审法院为查明案件事实所作出认定是必要的、客观的，并不存在程序错误。
第二业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令张春爽立即停止侵害、排除妨碍、拆除在巴彦县货商店西外墙和正门上方的广告牌和电子屏幕；2.请求判令张春爽赔偿相应损失；3.请求张春爽依法承担诉讼费用。
张春爽辩称，同意韩士伟的上诉请求及理由。
一审法院认定事实：2012年11月8日，巴彦县货商店业主委员会与韩士伟负责的巴彦县馨园物业管理有限责任公司（以下简称馨园物业公司），签订了《物业管理协议书》，约定由馨园物业公司为巴彦县货商店业主委员会提供物业管理服务，合同约定期限为一年，自2012年11月8日起至2013年11月8日止。该份《物业管理协议书》期限届满后，韩士伟于2013年11月16日将巴彦县货商店整体户外广告位出租给了张春爽，双方签订了《户外广告场地租赁协议书》约期八年，2014年6月1日至2022年6月1日止。韩士伟与张春爽签订《户外广告场地租赁协议书》，系根据韩士伟持有的一份2012年11月9日其与巴彦县货商店业主委员会田芙蓉、马彦华签订的《物业服务合同书》，该份合同约期为十年，既自2012年11月9日起至2022年11月9日止，合同书上盖有巴彦县商务局公章。2013年11月8日，韩士伟与巴彦县货商店业主委员会物业管理协议届满后，至2015年12月23日巴彦县货商店业主委员会换届选举第二届业主委员会产生期间，正值第一百货商店全体业主与原业主委员会馨园物业公司矛盾逐渐尖锐，无法协调妥善处理的时期。三方无法就是否继续聘用馨园物业公司、是否重新选举业主委员会、以何种方式如何选举新的业主委员会等问题达成一致意见。期间，经巴彦县第一百货商店全体业主不断到巴彦县政府反映问题，要求政府帮助解决其业主委员会换届选举问题。2015年12月23日，根据巴彦县政府领导的批示，经巴彦县法制办请示哈尔滨市法制办，由巴彦县物业管理办公室、巴彦县巴彦镇兴胜社区、巴彦县商务局依法认定了巴彦县货商店第二届业主委员会的选举结果合法有效。2016年1月8日，第二业主委员会正式以书面形式向韩士伟发出了《解聘通知书》，同时多次与张春爽协商其使用第二业主委员会建筑主体外墙进行户外广告经营事宜。未果后，第二业主委员会于2017年3月27日向张春爽送达了限期拆除广告牌、电子屏幕《通知》，限于张春爽2017年4月1日前自行拆除广告设施。张春爽拒不履行后，第二业主委员会诉至法院。诉讼期间经第二业主委员会申请，依法向巴彦县商务局时任副局长，现任巴彦县工业规划局局长程卓、巴彦县商务局时任办公室主任，现任巴彦县畜牧局草原管理站站长朱建军调查了馨园物业公司与巴彦县货商店业主委员会签订《物业管理协议书》及《物业服务合同书》的情况。二人均证实：“馨园物业公司与巴彦县货商店业主委员会确于2012年11月8日签订了《物业管理协议书》约期为一年。该份协议签订之时，我局只负责协调监督，没有在该协议上加盖公章。至于双方是否在第二天，既2013年11月9日签订约期十年的《物业管理和同书》，我局从不知情，也从未有任何人在合同上盖章。”第二业主委员会提交的证据A5亦证实了馨园物业公司与巴彦县货商店业主委员会田芙蓉、马彦华签订的十年期限的《物业服务合同书》，全体业主均不知情，不同意，并且损害了全体业主的利益。一审法院认为，张春爽在第二业主委员会所有的建筑主体外墙悬挂广告牌进行盈利行为形成侵权与否，取决于其是否具有该外墙的承租权、使用权。张春爽提交的《户外广告场地租赁合同书》系与韩士伟于2013年11月16日签订的，出租方为韩士伟，承租方为张春爽，当韩士伟在不具有出租权的情况下将巴彦县货商店建筑主体外墙出租给张春爽的行为是无效的。巴彦县货商店业主委员会与韩士伟签订的合法有效《物业管理协议书》约定期限为2012年11月8日起至2013年11月8日止。2013年11月16日，韩士伟与巴彦县货商店的《物业管理协议书》已经届满终止，其已无权将本案所涉外墙体出租给张春爽。关于韩士伟所持其与巴彦县货商店业主委员会的十年期限的《物业服务合同书》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的合同无效。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该份合同上印有“巴彦县商务局”的公章，但经第二业主委员会申请调查取证证实，巴彦县商务局对于该份合同从不知情，自始至终没有任何人批准、经手在该份《物业服务合同》上盖章。第二业主委员会提交的证据亦证实了该份约定十年期限的《物业服务合同书》全体业主从不知情，如签订则损害了全体业主的利益。张春爽与韩士伟均未能就该份合同的合法有效提供证据予以证实。据此，韩士伟与巴彦县货商店业主委员会签订的十年期限的《物业服务合同书》无效。所以韩士伟与张春爽《户外广告场地租赁合同书》随之无效。关于张春爽与韩士伟签订《户外广告场地租赁合同书》之时，韩士伟是否正在实际履行物业服务义务问题。根据第二业主委员会提交的证据证实，综合调查取证结合认定2013年11月8日韩士伟与巴彦县货商店业主委员会物业管理协议届满后，巴彦县货商店全体业主对当时的第一届业主委员会以及韩士伟的物业管理公司已经不认同，决议重新选举业主委员会，并重新选聘物业管理公司。对此韩士伟及张春爽均未能举示证据证实韩士伟在2013年11月8日履行了一年合法《物业管理协议书》后，又继续为第二业主委员会提供物业服务的事实。故韩士伟与巴彦县货商店业主委员会的物业服务期限为一年即自2012年11月8日起至2013年11月8日止。因此，2013年11月16日韩士伟无权将涉案外墙体出租给张春爽使用。关于张春爽是否系本案适格主体问题。庭审中张春爽对于第二业主委员会举示的其侵权事实成立、第二业主委员会已经行使了要求张春爽停止侵权的权利、张春爽无权占有第二业主委员会的外墙悬挂广告牌等事实，没有异议，不否认其侵权行为的存在。基于本案系侵权责任纠纷案件，在张春爽并不否认其侵权行为，且无权在第二业主委员会所有的建筑主体外墙悬挂广告牌进行盈利行为的情况下，故张春爽侵权事实成立，应认定确系本案适格主体。关于张春爽认为“业主委员会诉张春爽主体不适格，巴彦县货商店应为适格主体，作为公家起诉”问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定；“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”巴彦县货商店系该商场的企业管理单位，并非“公家的”，其并非本案所涉建筑主体及共有部分的所有人，本案所涉的外墙体租赁与否、侵权与否均与巴彦县货商店无关，其与本案任何一方都不具有本案事实的相对性和关联性。所以其不是本案的适格主体。第二业主委员会各个业主均购买了该建筑的摊床、店铺、精品屋。系该建筑的全体业主即共有部分的共有人。根据上述法律规定，本案中第二业主委员会确系被侵权人、符合法律规定的适格主体。关于第二业主委员会请求赔偿相应损失问题。第二业主委员会主张张春爽赔偿其相应损失，因不能提交任何损失依据及赔偿损失标的依据，故不予支持。综上所述，第二业主委员会主张张春爽立即停止侵害、排除妨碍拆除在巴彦县货商店西外墙和正门上方的广告牌和电子屏幕的诉讼请求成立，应予支持。第二业主委员会主张张春爽赔偿相应损失没有事实依据，不予支持。张春爽与韩士伟之间租赁合同纠纷，可另案主张权利。判决：被告张春爽于本判决生效之日起十日内将悬挂于巴彦县货商店外墙及正门上方的广告牌、电子屏幕全部拆除。案件受理费100元，由被告张春爽负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张春爽举示证据巴房字第××号《房屋所有权证存根》，因韩士伟、第二业主委员会对该证据真实性无异议，予以采信；韩士伟举示证据巴彦县公安消防大队出具的《责令限期改正通知书》，因该证据不能证明韩士伟欲证明的2015年第一百货商店仍由其管理的待证事实，与本案不具有关联性，不予采信；第二业主委员会举示证据一巴彦县商务局出具的《关于巴彦第一百货商店企业性质及目前状况的情况说明》一份、巴彦县百货第一商店原法人王全出具的《证明》一份，因该两份证据相互佐证，能够证明本案客观事实，虽王全出具的《证明》属证人证言，应出庭接受质询，但第二业主委员会出具王全的《诊断书》证明王全确系身体原因不能参加庭审接受质询，故对该组证据予以采信；第二业主委员会举示证据二17本《房屋所有权证》（巴房权证巴彦字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、巴房权证巴字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、巴房权证巴彦镇字第××号、第××号），因该组证据能够证明本案客观事实，予以采信。二审查明，2018年1月3日，巴彦县商务局出具《关于巴彦县货商店企业性质及目前状况的情况说明》，主要内容为：“巴彦县货商店原为国营企业。在我们国家实行计划经济向市场经济体制转轨的过程中，该企业为了扭转严重亏损的被动局面，在报请县政府批准的情况下，率先在全国实行了“国有民营”的体制性改革（将企业柜台、摊位出售给职工及社会自然人）。其后，企业自主经营，独立核算、自行承担民事、经济责任。2005年，国家实施“并轨”政策之后，该企业职工与原单位彻底解除了劳动关系，巴彦一百事实上成为了真正的一个民营经济的联合体（各精品屋、摊位拥有独立产权人）。当时为了维系企业正常运转，原巴彦一百的留守人员承担了物业管理等项工作，至2012年。因有些业主拒缴相关费用，致使正常的经营支出无法维系，造成业主多次上访，为化解矛盾、保持社会稳定，县政府决定由县物业管理办公室、区城所辖巴彦镇政府、商务局出面依照相关法规组织全体业主选举产生了巴彦县货商店第一届业主管理委员会，自行决策、运营、管理。（此后，巴彦一百的工商营业执照数年未检，已被吊销，不具备独立法人企业资质）。截止到目前，我们商务局对该企业仅施行安全、指导等行业性监管，而不对业主委员会的决策、运营以及债务纠纷承担任何民事、经济责任。目前，巴彦县货商店由第二届业主委员会全权负责企业相关事宜。”二审中，因张春爽、韩士伟与第二业主委员会均举示第一百货商店房屋的《房屋所有权证》，故函询巴彦县房产住宅局：“1.巴彦县货商店房屋所有权归属及产权性质；2.巴房权证巴彦字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、巴房权证巴字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、巴房权证巴彦镇字第××号、第××号《房屋所有权证》所涉房屋是否均位于巴彦县货商店房屋内；3.巴房字第××号《房屋所有权证》是否有效；4.如果巴房字第××号《房屋所有权证》有效，是否与问题2所列的《房屋所有权证》存在房屋面积重叠；5.巴彦县货商店店内面积分别出售给新的业主，且新业主办理了私有房产权属登记，取得《房屋所有权证》后，房屋外墙所有权归属如何界定。”2018年4月3日，巴彦县房产住宅局出具《巴彦县房产住宅局关于巴彦县货商店房屋所有权问题的复函》，内容为：“第一、贵院函附巴房字第××号《房屋所有权证》已经作分户转移登记处理，具体应以各业主分户以后的房屋所有权证面积为准；第二、巴房权证巴彦字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、巴房权证巴字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、巴房权证巴彦镇字第××号、第××号《房屋所有权证》所涉房屋均位于巴彦县货商店房屋内；第三、巴房字第××号《房屋所有权证》上面积与上述分户登记的面积从发证情况看，不重叠；第四、房屋外墙按照物权法区分所有权的规定界定，不在我局登记的范畴。”后巴彦县房产住宅局又出具落款日期同为2018年4月3日的《巴彦县房产住宅局关于巴彦县货商店房屋所有权问题的复函》，复函第一项增加了“巴房字第××号《房屋所有权证》剩余面积1074.03平方米”内容。除此本院经审查确认一审法院认定的事实。
本院认为，关于张春爽于二审中举示巴房字第××号《房屋所有权证》以主张“第一百货商店房屋系国有财产，第二业主委员会不具有诉讼主体资格”问题。根据巴彦县房产住宅局出具《巴彦县房产住宅局关于巴彦县货商店房屋所有权问题的复函》能够认定第二业主委员会的业主持有的《房屋所有权证》登记的房屋均位于第一百货商店内，产权性质均为私有房产，虽巴房字第××号《房屋所有权证》仍余1047.03平方米，但依据巴彦县商务局出具《关于巴彦县货商店企业性质及目前状况的情况说明》中关于“第一百货商店由第二业主委员会全权负责企业相关事宜”的内容能够认定第二业主委员会对于涉及第一百货商店房屋的权利主张时，可以作为诉讼主体参加诉讼，故张春爽关于“因第一百货商店房屋系国家财产，第二业主委员会不具备本案诉讼主体资格”的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于张春爽、韩士伟上诉主张“一审确认十年期限《物业服务合同》及韩士伟作为馨园物业管理有限责任公司负责人与张春爽签订的《户外广告场地租赁合同书》无效属超诉讼请求”的问题。第二业主委员会诉请张春爽、韩士伟停止侵害、排除妨害，拆除位于第一百货商店房屋外墙的广告牌及电子屏幕，该诉讼请求属物权侵权之诉。张春爽、韩士伟抗辩主张韩士伟依据十年期限的《物业服务合同》享有第一百货商店房屋外墙的对外出租权，一审在审查韩士伟、张春爽是否构成侵权时必须先审查韩士伟、张春爽该抗辩主张是否成立，即韩士伟能否依据十年期限的《物业服务合同》享有第一百货商店房屋外墙的对外出租权。因根据一审查明的事实，十年期限的《物业服务合同》虽盖有“巴彦县商务局”的公章，但巴彦县商务局对该份合同从不知情，没有任何人批准、经手在该份《物业服务合同》上盖章，且作为该《物业服务合同》的合同相对人第一百货商店的业主亦不知情，该《物业服务合同》的真实性无法确定，故韩士伟关于依据该《物业服务合同》而享有第一百货商店房屋外墙的对外出租权的抗辩主张不能成立。在不能确定韩士伟是否享有第一百货商店房屋外墙对外出租权的情况下，张春爽依据其与韩士伟签订的《户外广告场地租赁合同书》不构成侵权的抗辩主张亦不能成立，故一审据此未支持张春爽、韩士伟该抗辩主张正确，本院予以维持。因第二业主委员会未诉请确认案涉十年期限的《物业服务合同》及《户外广告场地租赁合同书》无效，故一审于判决论理部分阐述该两份合同无效不当，本院予以纠正。
关于张春爽上诉主张“一审导致国有资产窃为己有”问题。因第二业主委员会的业主已享有第一百货商店部分房屋的产权，根据《中华人民共和国物权法》第七十条关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以上的共有部分享有共有和共同管理的权利”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分”的规定，第一百货商店房屋的外墙亦属第二业主委员会的业主的共有部分，故张春爽该上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于张春爽上诉主张“其租赁广告位时属善意”问题。因韩士伟与张春爽签订《户外广告场地租赁合同书》，双方属合同法律关系，张春爽签订该合同时是否善意并不影响张春爽使用案涉广告位是否构成侵权的事实认定，故张春爽该上诉主张与本案事实认定不具有关联性，本院不予支持。
关于韩士伟上诉主张“十年期限《物业服务合同》及其作为馨园物业管理有限责任公司负责人与张春爽签订的《户外广告场地租赁合同书》有效”的问题。因本案诉讼请求不包含确认该两份合同是否有效问题，故对韩士伟该上诉主张，本院不予审理。
综上所述，张春爽、韩士伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共200元，由上诉人张春爽负担100元，由上诉人韩士伟负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 春
审 判 员 王爱军
审 判 员 郑兴华
二〇一八年六月六日
法官助理 范东哲
书 记 员 张春天