北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4834号
上诉人（原审原告）：盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：董敏，董事长。
委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京首地恒瑞投资管理有限公司，住所地北京市东城区工人体育场西路3号5层II段501-3。
法定代表人：刘军，执行董事。
委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
上诉人盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司（以下简称盛世百盈公司）因与上诉人北京首地恒瑞投资管理有限公司（以下简称首地恒瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
盛世百盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持盛世百盈公司原审诉讼请求，支付B2、B3层商业面积物业欠费1745699.02元。2.支持盛世百盈公司原审诉讼请求，判令首地恒瑞公司支付23层、25层(出租给丽池公司)部分房屋的物业费和制冷费及滞纳金。事实和理由：一、一审判决关于停车场管理费价格认定错误。本案中的停车场系首地恒瑞公司通过法院拍卖获得的商业产权物业，首地恒瑞公司现将停车场出租给他人经营停车收费项目，故停车场应按商业用途支付物业费。盛世百盈公司考虑到停车场的实际用途及运营成本，并未按底商33元/平米/月收取，而是委托相关机构结合周边停车场物业费收取情况，进行评估并制定了新的临时价格标准8.2元/月/建筑平方米的收费标准，应属合理。一审判决未充分考虑盛世百盈公司物业实际管理成本、地下车库现状及周边其他楼宇车库收费标准及业主大会决议，认定有误。二、一审判决判令首地恒瑞公司按原收费标准支付停车场物业费没有事实和法律依据。依据盛世百盈公司与北京市朝阳区旺座中心小区业主委员会签订的《委托物业管理合同（临时）》中物业费收费标准的约定，新的收费标准待旺座中心业主大会对物业费的表决结果通过后执行。而新的标准在2013年12月4日第二届业主大会决议中产生，并经法院审理后效力获得确认。对此，一审法院也予以确认，但一审判决依旧按原收费标准判令支付地下停车库物业费，没有法律依据。三、一审判决对首地恒瑞公司名下出租给丽池公司房屋的物业费及制冷费、滞纳金不予处理不当。一审判决以盛世百盈公司与首地恒瑞公司间没有提交丽池公司已交费的证据，而未处理该部分房屋的物业费、制冷费及滞纳金不当。首地恒瑞公司作为该房屋的产权拥有人及交费义务人应当交纳相关费用，盛世百盈公司的诉求请求应当获得支持。综上所述，一审判决没有事实和法律依据，应予改判。
首地恒瑞公司辩称：不认可盛世百盈公司的上诉请求，同意一审判决关于地下停车场、物业管理费以及涉案的23、25层租用费用的处理。1.一审法院认定地下停车场收费标准原标准正确，盛世百盈公司单方委托的评估价格对首地恒瑞公司没有约束力。盛世百盈公司提到的业委会调整价格，而小区商业房产和商业用途的公寓是完全不同的概念，所以曾经的涨价决定不能作为盛世百盈公司自行提高地下车库费用的依据，一审关于地下车库费用的判决合理，应予维持。2.承租部分物业费的处理，一审判决暂不处理这部分物业费做法严谨，应予维持。因为承租部分物业费根据一审查明的事实，应该由承租人缴纳，其缴纳情况我们双方都不清楚，首地恒瑞公司服从该部分判决。
首地恒瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回盛世百盈公司的全部诉讼请求。2.由盛世百盈公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决对涉案小区在2015年2月以后底商物业管理费收费标准的认定有误。底商物业费明确写明22元/月，业主委员会针对公寓部分有涨价决定，盛世百盈公司擅自按照公寓部分给商业部分进行涨价，提高到33元，这部分涨价没有依据。2.公寓类房产物业管理费收费标准具体适用出现错误。涉案小区在2015年2月之后有过一次涨价，涨价只限定在公寓部分，公寓部分涨价之后按照房产使用用途分成三种收费方法，居住用途公寓部分是9元/月/平米，办公用途公寓是18元/月/平米，商业用途的是36元/月/平米，一审判决把所有2015年2月以后处于出租的房产全部按照办公用途，即18元/月/平米的收费标准计算错误。3.一审判决对已付物业管理费数额认定存在错误。一审法院只计算首地恒瑞公司给盛世百盈公司交费的票据，未考虑承租人直接向盛世百盈公司交纳的物业费，漏算了承租人给盛世交费的部分，而承租人缴纳的费用由盛世百盈公司向承租人开具票据，首地恒瑞公司无法提供。一审法院认定事实错误，应予撤销并改判。
盛世百盈公司答辩称：1.物业公司严格按照形成的法院生效判决认定第二次业主大会决议第一条第二项内容实施，对物业费缴费标准调整，商业收费标准是22元/月/平米，在2015年2月实施的新的物业收费标准是33元/月/平米，符合业主大会决议，一审法院对2015年2月1日之后的商业物业费确定为33元/月/平米正确。2.在一审审理过程中，首地恒瑞公司没有向法院出示房租出租情况，二审中提出两套房屋是个人居住应该提供相应证据。3.就未缴纳物业费计算方式问题，盛世百盈公司认为一审计算并无不妥，首地恒瑞公司提交的票据盛世百盈公司认可，一审中首地恒瑞公司未提出承租人直接缴纳物业费一事，也未提供相应的证据，对其二审中提出，盛世百盈公司认为没有事实依据。
盛世百盈公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求首地恒瑞公司支付拖欠的物业费3097066.05元（自2014年4月16日至2015年4月30日止）、滞纳金27839.82元；2、要求首地恒瑞公司支付盛世百盈公司垫付的水电费539326.67元（自2014年4月16日至2015年2月28日）、滞纳金112329.96元；3、要求首地恒瑞公司支付空调费（制冷费）128811.2元（自2014年4月16日至2015年2月28日）滞纳金247994.67元。
一审法院认定事实：2013年8月28日，北京市朝阳区旺座中心小区业主委员会（作为甲方、委托人，以下简称业委会）与盛世百盈公司（作为乙方、受委托方）签订《委托物业管理合同（临时）》，双方约定，甲方将位于北京市朝阳区旺座商务中心小区项目范围内的物业全部委托给乙方实行统一管理，综合服务。按照建筑规划许可证，乙方负责管理旺座中心项目物业房产总建筑面积为112857.79平方米（其中包含但不限于住宅面积，商业面积，会所面积，地下车库及地下人防面积等）。甲方将旺座中心项目运营设备（包括但不限于：空调、中控、水、电、气、交换机、电梯、消防设备、通讯、电视设施等）全部移交给乙方。
乙方对本物业的管理事项包括：1.房屋建筑本体的使用、维修、养护和管理；2.物业范围的公用设施、设备及场所（地）（其中包括但不限于消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、人防、地上/地下停车场等）的使用、维修和管理；3.清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；4.公共生活秩序；5.文娱活动场所；6、便民服务网点及物业范围内所有营业场所；7.车辆行驶及停泊；8.物业档案管理；9.物业管理费、租金等各项费用的收取；（自本协议实施之日起，甲方委托乙方全权负责向各业主收取旺座项目物业房产的物业管理费、租金等各项费用）；10.代为出租本物业管理范围内的房产及其它相关衍生业务（自本协议实施之日起，甲方委托乙方进行物业管理并代为出租物业房产）；11.对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理，（包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交、催改）；12.授权由物业管理公司管理的其他事项。
物业管理收费标准：本物业管理收费标准执行现行物业收费标准（其中公寓：人民币6元/平米，商业：人民币22元/平米，制冷费：35元/平米季）。新的收费标准待旺座中心业主大会对物业收费的表决结果通过后执行。
委托物业管理形式：乙方采取包干制、自主经营、自主进行物业管理，自负盈亏。
物业管理期限：1.委托管理期限为2年，自2013年8月30日起到2015年7月29日止，甲方应在上述起始之日起七日内将旺座中心项目房产全部交付乙方统一管理。2.在合同有效期内，如甲方经过业主大会，以招投标方式选举出新的物业公司，乙方应在接到甲方书面通知三个月内，无条件向甲方选举的新物业管理公司进行工作移交。3.如合同期满后，甲方没有选举出新的物业公司，则本合同自动顺延至旺座业主大会选举出新的物业公司为止。
2014年4月18日，盛世百盈公司（作为乙方）、北京首地物业管理有限公司（以下简称首地物业公司）（作为甲方）、业委会（作为丙方）签订《旺座中心小区物业管理权交接协议书》，自2014年4月1日起，旺座中心的物业管理责任由盛世百盈公司承担。
2013年，业委会召开业主大会并形成《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》。其中包含提高物业费标准等事项。
2015年，首地恒瑞公司将盛世百盈公司、业委会诉至一审法院，要求：1、撤销业委会于2014年12月28日作出的关于变更物业收费方案的业主委员会决定；2、撤销业委会于2014年4月18日作出的关于选聘、解聘物业服务企业的业主委员会决定，认定两被告签署的《委托物业管理合同》无效。
一审法院作出（2015）朝民初字第29839号民事判决书，判决：驳回首地恒瑞公司的全部诉讼请求。首地恒瑞公司不服，提起上诉。
北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终9729号民事判决书，在该案查明以下事实：首地恒瑞公司系朝阳区景华南街1号楼5层515号房屋业主，该房屋所在物业为北京市朝阳区旺座商务中心小区（以下简称旺座中心）。该物业成立了业委会。
2011年7月，业委会与首地物业公司签订《物业服务合同》，业委会委托首地物业公司对旺座中心提供物业服务。双方约定本项目管理阶段之服务期限为2年，自2011年7月1日至2013年6月30日。本合同签订后，甲方将根据2010年业主大会通过的《旺座商务中心业主大会议事规则》第十七条第八款的规定，积极征求业主意见，组织物业管理企业报价与竞标，在做好前期准备工作后，适时召开业主大会，决定选聘新物业公司的事宜。
2013年，业委会采取书面征求意见的方式于2013年3月1日至2013年10月31日召开了旺座中心小区第二届第一次业主大会，并于2013年12月4日形成《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》。决议事项中包括提高物业品质、关于住宅专项维修基金的使用、紧急情况下使用公共维修基金等。其中有：2、表决配合启动业态转变恢复公寓，为体现酒店式公寓服务品质，物业重点岗位将更换或新招聘服务人员，由此会带来服务成本增加，将视情况对物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%。收到书面意见表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积的76.57%。3、表决确定商住物业费单价问题。（1）若用于办公用途，物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取。（2）若用于商业经营用途（非住宅用途对外营业的），包括但不限于如商店、美容按摩等类型的零售及服务业，物业费按照居住用途物业费的4倍标准收取。（3）在上述物业费单价实施一年以后，将视情况及条件，清除商户，包括但不限于办公、商业经营等，全部恢复为高档公寓住宅用途。收到书面表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积76.09%。收到书面意见表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积76.09%。首地恒瑞公司的工作人员作为业主代表担任监票人，形成《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》后，首地恒瑞公司还在《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》上加盖了印章。
在首地恒瑞公司返还的书面意见表决书中，“2.表决配合启动业态转变恢复公寓，为体现酒店式公寓服务品质，物业重点岗位将更换或新招聘服务人员，由此会带来服务成本增加，将视情况对物业费交费标准适当调整，提高幅度最高不超过物业费收费标准的50%”一项，首地恒瑞公司的表决意见为：同意；“3表决确定商住物业费单价问题3.1若用于办公用途，物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取”一项，首地恒瑞公司的表决意见为：同意；“3.2若用于商业经营用途（非住宅用途对外营业的），包括但不限于如商店、美容按摩等类型的零售及服务业，物业费按照居住用途物业费的4倍标准收取”一项，首地恒瑞公司的表决意见为：同意。
业委会提交了通知函，以证明2013年3月31日向首地物业公司发送《通知函》，《通知函》内容为通知首地物业公司，与首地物业公司的《物业服务合同》至2013年6月30日到期后不再续约。
2013年8月28日，业委会（作为甲方）与盛世百盈公司（作为乙方）签订《委托物业管理合同（临时）》，双方约定由业委会委托盛世百盈公司对旺座商务中心小区项目提供物业管理服务，委托管理期限为2年，自2013年8月30日起至2015年7月29日止，在合同有效期内，如甲方经过业主大会，以招投标方式选举出新的物业公司，乙方应在上述起始之日起三个月内，无条件向甲方选举的新物业管理公司进行工作移交。如合同期满后，甲方没有选举出新的物业公司，则本合同自动顺延至旺座业主大会选举出新的物业公司为止。物业管理费收费标准：本物业管理收费标准执行现行物业收费标准（其中公寓：人民币6元/平米，商业：人民币22元/平米，制冷费：人民币35元/平米季）。新的收费标准待旺座中心业主大会对物业收费的表决结果通过后执行。委托物业管理形式：乙方采取包干制、自主经营、自主进行物业管理，自负盈亏。
2014年3月30日，业委会与首地物业公司、盛世百盈公司签订《会议纪要（备忘录）》，三方就物业交接等问题达成协议。
2014年4月15日，业委会（作为丙方）与首地物业公司（作为甲方）、盛世百盈公司（作为乙方）签订《补充会议纪要》，内有“三方同意首地恒瑞公司在物业管理权移交协议签订后五个工作日内预交商业房产2014年4月份的物业费，并于此后每月16日前交纳当月商业房产物业费，交纳期限至首地恒瑞股权转让工商变更登记日或2015年4月15日（以先到期限为止），上述所有物业费均按照原物业费标准交纳。”；“如甲方原有人员愿在乙方工作，乙丙双方确认在物业管理权移交协议签订后五个工作日内由丙方在保证原工资水平和待遇及岗位不变的前提下，与相关员工签署不少于一年的劳动合同，国家对劳动合同期限有规定的，从国家规定”。还约定三方同意不晚于2014年4月18日签署物业管理权移交协议，协议内容以纪要约定为准，本纪要未约定事项由三方协商确定。
上述两份会议纪要显示，首地物业公司的参会人员包括王宝良等人，王宝良等人在《会议纪要（备忘录）》上签字。
2014年4月18日，首地物业公司（作为甲方）与盛世百盈公司（作为乙方）、业委会（作为丙方）签订《旺座中心小区物业管理权交接协议书》，内容为：鉴于1、2014年3月30日，甲乙丙三方就旺座商务中心小区（以下简称“旺座中心”）物业管理权问题签署《会议纪要（备忘录）》（以下简称“原纪要”）；2、2014年4月15日，甲乙丙三方就旺座中心物业管理权问题签署《补充会议纪要》；3、甲方于2008年11月20日从北京万马物业管理有限责任公司（以下简称“万马物业”）接管旺座中心物业管理权时属现状交接，相关资料等不全；4、乙丙双方认可自2014年4月1日起旺座中心的物业管理责任由乙方全部承担。现甲乙丙三方就旺座中心小区物业管理权交接达成如下协议：……二、交接内容：1、相关房产（1）三方确认于本协议签订后两个工作日内将旺座中心四层及34、35层房产由甲方移交给乙方、丙方。乙方及丙方在该期间内将原纪要中约定用作员工宿舍的旺座中心地下二层北侧房产腾空，并将二层北侧乙方保安居住用房移交给首地恒瑞。丙方同意保持旺座中心大堂现状至首地恒瑞股权转让交割完成日。（2）物业工程资料及设备：物业管理资料由甲乙丙三方按照乙方提供的清单，逐项核实，甲方在本协议签订后两个工作日内将甲方掌握的与物业管理有关的资料全部移交给乙方及丙方。工程设备现状移交。（3）客服资料：甲方在本协议签订后两个工作日内将包括业主名册（含业主名称、房号、房产面积及交费期限）在内的客服资料移交给乙方及丙方。（4）库存物料：库存维修物料由乙方接收，乙方按照库存物料原购买价值于本协议签订后五个工作日内支付给乙方等额资金，实报实销，该库存物料金额不得超过人民币壹拾贰万万整。
三、甲方外包合同处理。乙丙双方同意履行原甲方就旺座中心的保洁、绿化等与有关单位签署的所有协议的剩余期限（除保安合同），2014年4月15日前对应的合同价款由甲方支付，2014年4月16日后经乙方确认的已执行合约部分对应的合同价款由乙方支付。三方确认在本协议签订后五个工作日内换签外包合同。
四、费用结算：1、2014年4月15日（含）前的物业费归属甲方所有，由乙方于本协议签订后七日内将已收取的该期间的物业费支付给甲方；2014年4月16日之后的物业费归属乙方所有，由甲方于本协议签订后七日内将已收取的该期间的物业费支付给乙方。甲方收取的2014年度的空调费由甲方于本协议签订后七日内支付给乙方……7、三方同意首地恒瑞在本协议签订后五个工作日内预交商业房产2014年4月份的物业费，并于此后每月16日前交纳当月商业房产物业费，交纳期限至首地恒瑞股权转让工商变更登记日或2015年4月15日（以先到期限为止），上述所有物业费均按照原物业费标准交纳。
五、员工合同：如甲方原有人员愿在乙方工作，乙丙双方确认在本协议签订及甲方向乙方提交原有人员劳动合同后五个工作日内由丙方在保证原工资水平和待遇及岗位不变的前提下，与相关员工签署不少于一年的劳动合同，国家对劳动合同期限有规定的，从国家规定。
七、甲方确认已取得首地恒瑞关于本协议中甲方处分首地恒瑞相关权利、义务的全部授权。三方同意并认可本协议中甲方作为首地恒瑞的关联公司就首地恒瑞的房产及其他权利所做的约定，并承诺严格履行，乙丙双方不得以甲方无权处分为由拒绝履行。若甲方未得到首地恒瑞的授权而产生的责任由甲方承担。
《旺座中心小区物业管理权交接协议书》签订后，盛世百盈公司与首地物业公司、业委会依据上述《旺座中心小区物业管理权交接协议书》的约定办理了交接手续，盛世百盈公司对旺座中心小区持续提供物业服务至今。首地恒瑞公司称其已按照原物业费的标准支付2014年4月至2015年4月期间的物业费。
2014年12月28日，业委会向盛世百盈公司发出《通知函》，内容为：贵司自今年四月进驻旺座中心以来，旺座中心的物业管理工作已平稳过渡，贵司为旺座中心物业品质的提升作出了较大贡献，我委代表广大业主对贵司的工作表示感谢。旺座中心第二届第一次业主大会已召开完毕，会议通过了多项议案，并于2013年12月4日形成业主大会决议。决议第一条第2项确定：“对物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%。”决议第一条第3项确定：“（1）若用于办公用途，物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取。（2）若用于商业经营用途（非住宅用途对外营业的），包括但不限于如商店、美容按摩等类型的零售及服务业，物业费按照居住用途物业费的4倍标准收取。”鉴于旺座中心的前期物业管理合同即已按1.5美元/平米/月收取物业费。考虑到物价上涨因素，以及配合旺座中心的业态转变。依据旺座中心第二届第一次业主大会决议，请贵公司自2015年2月l日起按照不同用途执行如下收费标准：居住用途的公寓9元/月/平米。办公用途公寓18元/月/平米；商业用途的公寓36元/月/平米。请贵司将新收费标准在旺座中心大堂、电梯间等公共场所予以公告。
2014年12月29日，盛世百盈公司向业委会回函，确认收到业委会的调整物业收费的通知，将按照通知内容制作公告，将调整物业费的相关事宜公示。
2014年12月31日，盛世百盈公司张贴公告，内容为：旺座中心全体业主：您好！为提升旺座中心物业的服务品质及管理水平，恢复原有设计理念，打造高档酒店式公寓，以提高投资回报率，我公司于今年4月接管了旺座中心物业管理项目。由于该项目历史特殊原因，使用业态与功能错位给物业管理带来了巨大压力，大部分基础设备设施均已超出应有寿命，急需大量资金进行更新升级改造，作为管理方的我们至今一直在超额垫资的困境下努力维持。在此期间，我们付出了很多努力。时至今日，我公司在270余万资金亏口下，仍旧垫付巨资加设了电子门禁系统，升级改造了消防系统，更换了区域水系统等诸多工作。为推动旺座中心使用业态的转变，在新的一年里，我们还将对大堂进行装修改造，合理布局，最终重塑旺座中心品质形象，一步一步将旺座中心推上新台阶。为此盛世百盈公司坚决执行第二届业主大会第一次会议表决通过的物业费上调决议及相关实施细则规定如下：1、自2015年2月1日起自住用途公寓在原有基础上上浮50%即9元/月/每平米；2、自2015年2月1日起办公用途公寓按自住用途公寓物业费2倍收取即18元/月/每平米；3、自2015年2月1日起商业用途公寓按自住用途公寓物业费4倍收取即36元/月/每平米（如按摩、美容等）；4、自2015年2月1日起底商物业费在原有物业费基础上上浮50%即33元/月/每平米。全体业主朋友们，旺座中心在风雨飘摇中已走过了十年，随着产权证逐步的办理，智能楼宇安防系统的启用，旺座中心内外环境的改造升级，我们定能提升旺座中心的环境品质，让我们一起携起手来，共同努力将我们的家园建设的更美更好。
盛世百盈公司提交的工商查询信息显示：首地物业公司与首地恒瑞公司的投资人均为首都机场集团资产管理有限公司。王宝良同时担任首地恒瑞公司、首地物业公司的执行董事，经理。
业委会提交的《北京市朝阳区旺座商务中心业主大会议事规则》规定：业主大会会议应当对以下事项进行表决：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘、续聘和解聘物业服务机构；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十七条第（八）项：在物业管理公司不履行约定的物业管理事项、日常的物业管理工作或怠于完成前述工作内容时，可口头或书面要求物业公司履行义务。物业公司有严重违约行为的，有权按照物业服务合同的约定追究物业公司的违约责任。物业公司有产重侵犯业主权益的行为，经两次书面要求其履行或改善仍未履行、改善，可代表业主追究物业公司的侵权责任。如出现物业公司完全不履行物业服务的情况，则可聘请其他物业公司对本物业区域进行临时物业服务。应及时将有关情况报告至东大桥居委会、呼家楼街道办事处和朝阳区房管局等相关部门。同时应按本规则第七条第二款第二项的规定，召开临时业主大会，决定解聘原物业公司及选聘新物业公司等事项。
一审法院询问业委会，选聘盛世百盈公司进行物业管理，是否经过业主大会的决议，业委会称是依照议事规则第十七条第（8）项选聘的，小区情况比较复杂，但没来得及召开业主大会。原合同已经到期，首地恒瑞公司和首地物业公司实际是一套人马两块牌子，他们非法占有了业主的许多面积，侵害了小业主的权益。后来，他们要将股权进行转让。原来的首地物业管理公司基本不提供服务，第二次第一届大会，也是与首地物业公司一起起草的，当时小区的保安和保洁已经撤走了。我们只能临时聘请物业管理企业。
业委会还称，当初委托首地物业公司进行物业管理，也没有走业主大会表决手续，走议事规则的手续。
一审法院要求首地恒瑞公司明确第1项诉讼请求，要求撤销关于变更物业收费方案的业主委员会决定所指文件？首地恒瑞公司称，首地恒瑞公司提供的证据2中的北京市朝阳区旺座商务中心业委会致旺座中心全体业主的材料，也包含这个公告。具体涨价内容包含在公告中。但公告是以盛世百盈公司的名义作出的，但盛世百盈公司不可能作出这样的方案，业委会应该有自己的会议决议，确定这个方案。
一审法院询问首地恒瑞公司，第2项诉讼请求，撤销2014年4月18日的作出的关于选聘、解聘物业服务企业的业主委员会决定指的是哪份文件？首地恒瑞公司称系其提交的《旺座中心小区物业管理权交接协议书》体现的决定。
北京市第三中级人民法院认为，2013年12月4日形成的《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》系业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会后做出，首地恒瑞公司对该决议中包括提升物业管理收费标准的各项内容均未表示异议。从《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》的内容来看，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，从盛世百盈公司入驻旺座中心小区后实施的物业费标准来看，亦未违反该业主大会会议决议的相关规定，故首地恒瑞公司认为业委会擅自提高了收费标准，侵害了包括首地恒瑞公司在内的业主权益的上诉意见，缺乏依据，二审法院不予采纳。
关于选聘、解聘物业服务企业。第一，一审法院根据旺座中心小区原物业管理公司即首地物业公司与业委会、盛世百盈公司签订的《会议纪要（备忘录）》、《补充会议纪要》、《旺座中心小区物业管理权交接协议书》中关于首地恒瑞公司相关权利义务的约定及首地恒瑞公司接受盛世百盈公司物业服务并交纳物业费的情况，联系首地物业公司与首地恒瑞公司系关联公司及公司执行董事、经理的任职情况，认定首地恒瑞公司知悉并认可旺座中心小区的物业公司变更为盛世百盈公司并无不妥，二审法院予以确认。第二，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。首地恒瑞公司如对物业公司变更为盛世百盈公司存在异议，应在合理期限内提出。作为首地物业公司的关联公司，首地恒瑞公司明知《补充会议纪要》、《旺座中心小区物业管理权交接协议书》等协议中关于变更物业公司的相关约定，却在协议签订一年后，盛世百盈公司已实际管理旺座中心小区的情况下向法院提起诉讼，其行使业主撤销权超过了法律认可的除斥期间。第三，从业委会与盛世百盈公司签订的《委托物业管理合同（临时）》内容看，该合同系临时合同，即使在合同有效期内，如业主大会以招投标方式选举出新的物业公司，盛世百盈公司亦应无条件向新物业管理公司进行工作移交，尽管本案中业委会在选聘、解聘物业服务企业的程序上存在不规范之处，但从其签订的背景来看，系在业委会与首地物业公司物业服务合同已到期的情况下为保障物业服务的连续性而签订。故考虑以上三点因素，二审法院认为首地恒瑞公司关于撤销业委会选聘、解聘物业服务公司决定的上诉意见，缺乏依据，二审法院不予采信。综上，二审法院认为，上诉人首地恒瑞公司的上诉请求无相应的事实及法律依据，二审法院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。
首地恒瑞公司自有的公寓部分建筑面积为10617.3平方米，底商建筑面积15539.93平方米（含曾出租给丽池公司的面积3266.95平方米、除工商银行外的面积11773.79平方米，以及工商银行使用的103号房屋），地下车库建筑面积17031.21平方米。
盛世百盈公司提交了首地恒瑞公司持有房屋欠交物业费统计表，首地恒瑞公司提交了《北京首地恒瑞投资管理有限公司旺座商务中心有证房产情况统计表》，双方对首地恒瑞公司自有的公寓房屋用于出租的统计并不一致。
首地恒瑞公司提交了大量的发票、收据，证明已向盛世百盈公司支付本案争议期间的物业费，首地恒瑞公司的提交的发票、收据显示，首地恒瑞公司已向盛世百盈公司支付的物业费数额为4298983.81元。
盛世百盈公司还要求首地恒瑞公司支付垫交的水、电费，经询，旺座中心小区尚未实现分户计量水、电，首地恒瑞公司称，过去交水、电费都是按照使用人数，按人头估算。本案审理过程中，双方均未提交水、电的计量数额，亦未提交双方均认可的估算数据。
首地恒瑞公司原一直按照0.57元/建筑平方米/月的标准向物业公司支付停车管理费。盛世百盈公司提交了其单方委托北京天坪慧物业服务评估监理有限公司作出的评估报告书，该报告称，经综合测算，旺座中心地下车库的年度物业服务费总额
1675818.28元，物业服务费用标准如下：地下车库：8.2元/月/建筑平方米。盛世百盈公司以此为据，要求首地恒瑞公司按照8.2元/月/建筑平方米的标准支付地下车库的物业服务费，因该评估报告书系盛世百盈公司单方委托所作，首地恒瑞公司不予认可，同意继续按照原标准支付地下车库的物业服务费。
首地恒瑞公司自有的部分底商（建筑面积3266.95平方米）交由北京丽池商务酒店管理有限公司（以下简称丽池公司）使用，103号交由工商银行使用，2015年1月1日前，丽池公司和工商银行曾单独向盛世百盈公司交纳物业管理费，本案审理过程中，双方均未提供丽池公司已交费的证据。
现盛世百盈公司要求首地恒瑞公司支付公寓（建筑面积10617.3平方米）、底商（建筑面积15040.74平方米）、停车场（建筑面积17031.21平方米）2014年4月16日至2015年4月30日期间的物业费，要求首地恒瑞公司支付丽池公司使用底商部分的制冷费，垫付的水、电费、滞纳金等费用。
首地恒瑞公司提交了公证书，以证明盛世百盈公司的物业服务不到位，未尽到应尽的义务，存在损害首地恒瑞公司合法权益的行为，盛世百盈公司质证时称，对其真实性认可，关联性不认可，不能证明盛世百盈公司的物业服务不到位，仅能证明旺座中心部分电和门禁出现问题，后又称现在门禁不存在任何问题，物业公司变更后，出现过交接问题。
上述事实，有当事人提交的《委托物业管理合同（临时）》、（2015）朝民初字第29839号民事判决书、（2016）京03民终9729号民事判决书、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为，盛世百盈公司、首地恒瑞公司、业主委员会曾因业主撤销权纠纷成讼，根据已生效判决，盛世百盈公司接受业主委员会的委托对旺座中心小区进行物业管理并无不当，业主委员会作出《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》后，盛世百盈公司自2015年2月1日起有权按照公告后的物业费标准收取物业管理费。
针对地下车库的物业管理费，盛世百盈公司提交北京天坪慧物业服务评估监理有限公司作出的评估报告书，作为索要地下车库物业管理费的依据，业委会并未就地下车库物业管理费的调整与盛世百盈公司达成协议，该评估报告书系盛世百盈公司单方委托，对首地恒瑞公司无约束力，首地恒瑞公司可按照原收费标准支付地下车库的物业管理费。
双方对首地恒瑞公司自有的公寓用于出租的统计并不一致，双方亦未就差异部分举证，不排除存在房屋出租、退租后未在物业公司及时报备或统计错误因素，本案暂依据首地恒瑞公司提交的《北京首地恒瑞投资管理有限公司旺座商务中心有证房产情况统计表》上关于自有公寓的出租情况确定首地恒瑞公司应交纳的物业管理费。盛世百盈公司如有证据证明首地恒瑞公司统计有误，可在今后的收费中根据实际出租情况予以增减。
针对丽池公司使用底商部分的物业费和制冷费，因双方均未提交丽池公司已交费的证据，仅根据本案现有证据，无从核实丽池公司所使用底商的物业费及制冷费的欠费数额，故本案对丽池公司使用底商的物业费和制冷费及滞纳金的请求不予处理，盛世百盈公司可另行向交费义务人主张权利。
根据上述收费标准及首地恒瑞公司《北京首地恒瑞投资管理有限公司旺座商务中心有证房产情况统计表》中自行统计的房屋出租情况，2014年4月16日至2015年4月30日期间，首地恒瑞公司应向盛世百盈公司交纳的公寓部分（建筑面积10617.3平方米）物业管理费958695.33元；底商部分（建筑面积11773.79平方米，不包含丽池公司所使用的房屋面积、工商银行使用的103号面积）的物业费3626327.32元、地下停车场物业管理费121347.37元，同时应扣除首地恒瑞公司已经支付的物业管理费4298983.81元。
针对盛世百盈公司垫交的水、电费，因旺座中心小区并非实现分户计量，本案审理过程中，双方均未提交水、电的准确计量数据，亦未提交双方均认可的估算数据，故本案对水电费及滞纳金不予处理。双方可自行核算数额后交费，如有纠纷，亦可另行通过合法途径解决。
民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业服务费系物业公司赖以维持运转和持续提供物业服务并保证服务质量的资金来源，若部分业主长期恶意欠费，必将影响物业管理活动的正常进行和物业服务质量的维系。首地恒瑞公司提交的公证书，不能排除盛世百盈公司在物业管理过程中存在一定瑕疵，结合首地恒瑞公司欠费及影响等因素，综合考虑本案实际情况，一审法院对盛世百盈公司有关滞纳金的请求不予支持。希望首地恒瑞公司今后及时交费，盛世百盈公司及时向业主提供相应服务，避免陷入部分业主欠费，物业公司因收费不足，怠于提供服务或降低服务质量，业主以服务质量为由进一步欠费的恶性循环。
综上，判决：一、被告北京首地恒瑞投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司公寓物业管理费九十五万八千六百九十五元三角三分、底商物业管理费三百六十二万六千三百二十七元三角二分、停车场管理费十二万一千三百四十七元三角七分，同时扣除被告北京首地恒瑞投资管理有限公司已付的物业管理费四百二十九万八千九百八十三元八角一分；二、驳回原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，盛世百盈公司提交了照片复印件6张，据此证明案件诉争期间地下车库还在经营，是收费停车场，当时是商业性质。首地恒瑞公司对照片的真实性无法确认，认为与本案没有关联性，地下停车场是否经营与本案物业费收费标准无关，盛世百盈公司无权提高地下车库收费标准。首地恒瑞公司提交了以下证据：1.承租人付款票据，据此证明付款票据所显示的交费人虽不是首地恒瑞公司的租户，但这部分物业费是应该交给首地物业公司的，盛世百盈公司应将这部分物业费退还给首地物业公司，2014年11月首地恒瑞公司进行了财务处理，将应退还给首地物业公司的物业费在首地恒瑞公司应交纳的物业费中进行了抵扣。盛世百盈公司表示上述票据中1-18号票据都不是首地恒瑞公司的房屋所交纳的物业费，19-34号票据是水电费，本案未处理水电费，与本案无关，不认可证明目的；2.租赁合同二份，据此证明旺座中心公寓1007、2715号房屋由个人承租，未改变居住用途，不应按照办公用途的标准收费。盛世百盈公司认可2715号房屋租赁合同的真实性和证明目的，认可1007号房屋租赁合同的真实性，不认可证明目的，认为合同前后主体不一致。关于双方当事人二审中提交的上述证据，本院认定如下：一、关于盛世百盈公司提交的照片复印件，因其未提交原件，本院无法对证据的真实性进行核实，该证据不符合证据的形式要件，故对该证据本院不予确认。二、关于首地恒瑞公司提交的票据，首地恒瑞公司称票据中涉及的物业费系盛世百盈公司应退未退给首地物业公司的物业费，首地恒瑞公司在其应交纳的物业费中进行抵扣，对此，本院认为涉及物业费的票据并非首地恒瑞公司所有的房产所交纳，首地物业公司与首地恒瑞公司作为两个独立的主体，且首地恒瑞公司未举证证明其与首地物业公司、盛世百盈公司就该部分费用进行抵扣协商一致的相关证据，故首地恒瑞公司提交的涉及物业费的相关票据本院不予确认；关于涉及水电费的票据，因本案未处理水电费且双方对此均未提出上诉，本院不予认定；关于租赁合同，盛世百盈公司认可二份租赁合同的真实性及2715号房屋租赁合同的证明目的，本院对此不持异议，关于1007号房租租赁合同，在该合同首页中承租方、送达地址、证件类型及编号、联系人、联系方式处均为空白，在合同最后承租方处加盖有钰盛佳华（北京）服装有限公司合同专用章，委托代理人处有张高子钰签名，据此本院无法认定1007号房屋系个人承租且用于居住，故对1007号房屋的租赁合同的证明目的本院不予确认。
本院补充查明以下事实：旺座中心公寓2715号房屋系个人承租，用途为居住。在盛世百盈公司主张的欠交物业费中（除丽池公司所使用面积），不存在承租户与首地恒瑞公司重复交纳物业费的情况。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、2015年2月1日后底商部分房屋的物业费应按何标准计算；二、地下停车场物业费应按何标准计算；三、1007号房屋和2715号房屋的物业费应按何标准计算；四、丽池公司所使用面积的物业费、制冷费是否应在本案中处理；五、首地恒瑞公司主张的盛世百盈公司应退未退给首地物业公司的费用是否可以在首地恒瑞公司应交纳的物业费中予以抵扣。关于上述争议焦点本院分析如下：
一、关于2015年2月1日后底商部分的物业费计算标准问题。物业服务收费标准，应属于应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项。根据盛世百盈公司提供的《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》（以下简称业主大会决议）规定，物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%。该调高物业费的行为，已经过半数业主同意。盛世百盈公司有权依据业主大会决议内容调整物业费收费标准，根据查明的事实，业主大会决议通过时底商部分物业费收费标准为22元/月/平米，盛世百盈公司调整后的收费标准为33元/月/平米，并未超过业主大会决议规定的调高幅度，故盛世百盈公司有权按照公告后的物业费收费标准收取物业管理费。首地恒瑞公司未提供充分证据证明其主张，本院对其提出的盛世百盈公司无权于2015年2月1日起调高底商物业费的上诉请求，不予支持，一审法院按照调整后的底商收费标准计算物业费并无不当。
二、关于地下停车场物业费收费标准问题。盛世百盈公司主张地下停车场应按8.2元/月/平米标准收取物业费，并提交了北京天坪慧物业服务评估监理有限公司出具的评估报告书。对此本院认为，根据盛世百盈公司提交的现有证据，不能证明其就地下停车场物业管理费收取标准与业委会达成一致意见，评估行为亦为盛世百盈公司单方委托，故对于盛世百盈公司要求按照评估报告书确定的标准收取物业费的上诉意见，本院不予支持，一审法院按照原收费标准计算地下车库物业管理费并无不当。
三、关于1007号房屋和2715号房屋的物业管理费收费标准问题。二审中，首地恒瑞公司提交了1007号房屋和2715号房屋租赁合同，关于2715号房屋，盛世百盈公司认可该房屋系个人承租居住使用，本院不持异议，2015年2月1日后，2715号房屋物业管理费收费标准应按照自住用途公寓9元/月/平米的标准收取物业费，一审法院按照办公用途18元/月/平米计算不当，本院予以纠正。关于1007号房屋，首地恒瑞公司提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信，具体理由已在证据认定部分进行说明，此处不再赘述。
四、关于丽池公司所使用面积的物业费、制冷费是否应在本案中处理问题。一审法院认为双方均未提交丽池公司已交费的证据，仅根据本案现有证据，无从核实丽池公司所使用底商的物业费及制冷费的欠费数额，故在本案中对丽池公司使用底商的物业费和制冷费及滞纳金的请求不予处理的做法并无不妥，本院予以支持，如此部分费用查清后盛世百盈公司可另行主张相关权利。
五、关于首地恒瑞公司主张的盛世百盈公司应退未退给首地物业公司的费用应当在首地恒瑞公司交纳的物业费中予以抵扣的上诉意见，本院对不予采信，具体理由已在证据认定部分进行论述，此处不再赘述。
综上，盛世百盈公司依约提供了物业服务，首地恒瑞公司应当及时交纳物业管理费。按照双方认可及本院认定的物业管理费收费标准及房屋面积，一审法院判决确认的首地恒瑞公司应交底商物业管理费、停车场物业管理费及首地恒瑞公司已交物业管理费金额计算正确；对于公寓物业管理费部分，其中2715号房屋的物业管理费收费标准应按9元/月/平米标准收取，本院核算后对于一审判决中多出部分予以扣除。
综上所述,首地恒瑞公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17807号民事判决第一项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17807号民事判决第一项为：北京首地恒瑞投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司公寓物业管理费九十五万五千五百九十一元四角、底商物业管理费三百六十二万六千三百二十七元三角二分、停车场管理费十二万一千三百四十七元三角七分，同时扣除北京首地恒瑞投资管理有限公司已付的物业管理费四百二十九万八千九百八十三元八角一分；
三、驳回盛世百盈（','2018-10-08
23:16:03',0,'web',NULL),(16197166,'f299f1c2-a71a-4086-b801-953fb2e96760','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：79次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院区县\":\"汨罗市\",\"补正文书\":\"2\",\"法院ID\":\"2049\",\"DocContent\":\"\",\"审判程序\":\"\",\"案号\":\"（2016）湘0681执5\",\"法院地市\":\"岳阳市\",\"法院省份\":\"湖南\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1478620800000)\\\/\",\"案件类型\":\"5\",\"文书ID\":\"f299f1c2-a71a-4086-b801-953fb2e96760\",\"案件名称\":\"汨罗市中小企业信用担保有限公司申请湖南汨特科技新材料股份有限公司等追偿权纠纷一案执行裁定书\",\"法院名称\":\"汨罗市人民法院\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"不公开理由\":null,\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"汨罗市中小企业信用担保有限公司申请湖南汨特科技新材料股份有限公司等追偿权纠纷一案执行裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"汨罗市中小企业信用担保有限公司申请湖南汨特科技新材料股份有限公司等追偿权纠纷一案执行裁定书
（2016）湘0681执5\");$(\"#hidDocID\").val(\"f299f1c2-a71a-4086-b801-953fb2e96760\");$(\"#hidCaseName\").val(\"汨罗市中小企业信用担保有限公司申请湖南汨特科技新材料股份有限公司等追偿权纠纷一案执行裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2016）湘0681执5\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"汨罗市人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"5\");$(\"#HidCourtID\").val(\"2049\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"汨罗市人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"执行案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2016-06-07\" },{ name:
\"当事人\", key: \"appellor\", value:
\"汨罗市新东方特种环氧制造有限公司破产管理人,汨罗市中小企业信用担保有限公司,岳阳市中小企业担保投资有限公司,李要军,陈驷翰,胡文锦,ＸＸ军,李建忠,潘钧,何牡丹,别必红,湖南汨特科技新材料股份有限公司,李厚献,周昔萍,曹克勇,毛飞跃,李真,姜俊,王艳,李伟\"
}],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第二百四十四条\',法条内容:\'第二百四十四条
系统尚未收录或引用有误
\'},{法条名称:\'第二百四十七条\',法条内容:\'第二百四十七条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"汨罗市中小企业信用担保有限公司申请湖南汨特科技新材料股份有限公司等追偿权纠纷一案执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-11-09\\\\\",\\\\\