天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终2826号
上诉人（原审被告）天津市佳威塑料制品有限公司，住所地天津市河西区小围堤道31号715室，实际经营地天津市津南区八里台镇刘家沟村西。
法定代表人陈连荣，经理。
委托代理人秦嗣文，天津正阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市新星泡沫塑料制品厂，住所地天津市津南区八里台镇刘家沟村西。
代表人马国峰，厂长。
上诉人天津市佳威塑料制品有限公司因租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2016）津0112民初678号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月12日受理，依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人天津市佳威塑料制品有限公司的委托代理人秦嗣文，被上诉人天津市新星泡沫塑料制品厂的代表人马国峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1995年，天津市新星泡沫塑料制品厂（以下简称新星泡沫厂）租用七六四农场厂房设备进行生产经营，并将租赁地作为其住所进行工商登记。后新星泡沫厂在该地翻建并新建800平方米厂房、600平方米楼房，另在河边临建900平方米的厂房和场院。2014年4月3日，新星泡沫厂与天津市佳威塑料制品有限公司（以下简称佳威公司）签订《厂房租赁合同》，约定新星泡沫厂将位于天津市津南区八里台镇八二零干校原天津市新星泡沫厂的部分厂房（800平方米）租赁给佳威公司使用，租金110000元/年，租期三年，自2014年4月1日起至2017年4月10日止，合同第三条约定，佳威公司应在合同签订之前向新星泡沫厂支付一年的租赁费，然后每年三月之前交第二年的租赁费至合同终止。2014年4月10日，双方又签订《厂房租赁合同》及《楼房租赁合同》，新星泡沫厂又将坐落于上述位置的、其所有的其他厂房（900平方米）以及楼房六间租赁给佳威公司使用，厂房租金为50000元/年，楼房租赁费为30000元/年，合同第三条约定，佳威公司应在合同签订之前向新星泡沫厂支付一年的租赁费，然后每年四月之前交第二年的租赁费至合同终止。合同签订后，佳威公司使用其中800平方米的厂房及六间楼房，并支付租金10000元。案外人李玉宝与佳威公司因纠纷呈讼，李玉宝申请查封存放在诉争场院内的、佳威公司所有的机器设备等，新星泡沫厂提出的书面异议被驳回后，又申请复议，形成（2015）滨港民初字第5074号案件，天津市滨海新区人民法院于2015年12月22日作出（2015）滨港民初字第5074号民事裁定书，查明本案双方之间签订有两份租赁合同，分别为租赁面积为900平方米的厂房（年租金110000元）、六间楼房（年租金30000元）。2015年7月15日，双方签订协议，约定放置于诉争厂房内的设备由新星泡沫厂使用。该裁定书认定，新星泡沫厂与佳威公司之间既存在租赁合同纠纷、又存在企业借贷合同纠纷，新星泡沫厂依据法律规定对已经占有的佳威公司所有的机器设备主张留置权，符合法律规定，新星泡沫厂可以行使优先受偿权。
另查明，2013年5月10日，双方签订一份协议书，约定佳威公司向新星泡沫厂提供借款100000元，协议中对利息、还款方式及金额等内容进行了约定。新星泡沫厂不同意佳威公司用借款抵销等额租金。
新星泡沫厂的诉讼请求：1、解除双方于2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》、2014年4月10日签订的《厂房租赁合同》、《楼房租赁合同》，佳威公司将上述房屋腾空交付新星泡沫厂使用；2、判令佳威公司立即给付新星泡沫厂租赁费322500元；3、诉讼费由佳威公司承担。
原审法院认为，双方于2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》、2014年4月10日签订的《厂房租赁合同》及《楼房租赁合同》均系双方真实意思表示，新星泡沫厂虽对上述合同中约定的标的物享有所有权，但由于新星泡沫厂并未取得上述厂房、楼房的建设工程规划许可证，上述合同应属无效。新星泡沫厂要求解除上述三份合同的诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。佳威公司认可承租了2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》、2014年4月10日签订的《楼房租赁合同》中涉及的800平方米的厂房和六间楼房，并同意腾空上述厂房、楼房，故佳威公司应在法院确定的腾房日前腾空上述厂房、楼房。新星泡沫厂提交的证据不足以证明2014年4月10日签订的《厂房租赁合同》已经实际履行，且佳威公司否认双方履行了这份合同，该厂房亦被拆除，故新星泡沫厂要求佳威公司腾空该厂房的诉讼请求，原审法院不予支持。双方于2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》、于2014年4月10日签订的《楼房租赁合同》虽然无效，但合同中涉及的标的物确为新星泡沫厂所有，佳威公司应参照双方合同中关于租金的约定，向新星泡沫厂支付其使用上述标的物期间的使用费。佳威公司认为双方于2014年4月10日签订的《楼房租赁合同》中涉及的标的物属于双方于2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》的一部分，但未提交充分的证据予以证明，故佳威公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采信。按照合同约定，厂房租金为110000元/年、楼房租金为30000元/年，上述合同最晚的一份于2014年4月10日开始履行，故佳威公司应自当日开始向新星泡沫厂支付使用费。天津市滨海新区人民法院作出（2015）滨港民初字第5074号民事裁定书，认定新星泡沫厂对诉争厂房、楼房内的、属于佳威公司所有设备享有留置权、优先受偿权，但上述设备的所有权仍属于佳威公司，且双方之间并未形成终止双方租赁关系的合意，另，佳威公司仍有除设备外的其他财物存放于其承租的厂房、楼房内，故佳威公司认为（2015）滨港民初字第5074号民事裁定书作出之日，即为双方租赁合同终止之时的抗辩理由不成立，原审法院不予采信，双方租赁关系至本案诉讼时仍在存续。关于新星泡沫厂要求佳威公司给付上述厂房、楼房2014年4月10日至2016年1月10日间的拖欠的使用费的数额一节，按照双方的租赁合意，该期间的使用费合计应为140000÷12×21=245000元。佳威公司认为其已经支付租金40000元，其中30000元支付给案外人周××、10000元支付给新星泡沫厂，因佳威公司未能举证证明其支付给案外人的费用与本案的关联性，且新星泡沫厂只认可收到佳威公司交付了10000元使用费，故应认定佳威公司给付新星泡沫厂厂房、楼房使用费10000元，因此，佳威公司尚欠新星泡沫厂厂房、楼房使用费245000-10000=235000元。双方之间虽还存在借贷关系，但新星泡沫厂不同意佳威公司以借款抵销租金，因二者并非同一法律关系，故佳威公司认为应在扣减借款后给付租金的抗辩理由不成立，原审法院不予采信。新星泡沫厂要求佳威公司给付超过该235000元外的其他费用，于法无据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告天津市佳威塑料制品有限公司于本判决生效后十日内腾空原、被告双方于2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》、2014年4月10日签订的《楼房租赁合同》中涉及的厂房、楼房。二、被告天津市佳威塑料制品有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市新星泡沫塑料制品厂厂房、楼房使用费235000元。三、驳回原告天津市新星泡沫塑料制品厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3069元，由原告天津市新星泡沫塑料制品厂承担833元，由被告天津市佳威塑料制品有限公司承担2236元。”
一审宣判后，上诉人佳威公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销天津市津南区人民法院（2016）津0112民初678号民事判决，将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足。双方均认可共签订三份合同。2014年4月3日签订的厂房租赁合同包含2014年4月10日签订的厂房租赁合同、楼房租赁合同及被上诉人与案外人周××签订的租赁合同，故上诉人应向被上诉人交纳的租金数额应按每年80000元计算。此外，被上诉人现场可用于出租的厂房仅有一处，楼房也仅有一处，因此不可能出现三份合同对应三处租赁物的情况。2、原审判决程序违法。上诉人申请证人出庭作证，因证人受被上诉人威胁而未能出庭，导致上诉人提交的证人证言未被采信。
被上诉人新星泡沫厂答辩称，被上诉人并未对证人进行威胁，同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人佳威公司申请证人周××出庭作证，证明被上诉人在2014年4月10日之前出租给上诉人的仅一处厂房，并不存在两处厂房、一处楼房的事实。
被上诉人新星泡沫厂质证认为，对证人周××陈述被上诉人与周××之间存在租赁合同关系，且被上诉人将该租赁标的物转租给上诉人的事实予以认可，对于该份证人证言的证明目的不予认可。
本院经审查认为，证人周××陈述其与被上诉人的投资人马国峰之间存在租赁合同关系，对此被上诉人不持异议，同时证人周××亦陈述被上诉人确有两处厂房，对于被上诉人位于河边的厂房的租赁情况不清楚，故本院对该份证人证言的证明目的，不予确认。
本院经审理查明，上诉人与被上诉人于2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》中约定的租赁标的物包含案外人周××出租给被上诉人的空地一处，上述事实有证人周××及双方当事人陈述予以佐证。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方于2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》、2014年4月10日签订的《厂房租赁合同》及《楼房租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，上述合同中对于租赁标的、租金标准等均有明确约定。上诉人虽主张后两份合同系对第一份合同的细化拆分，双方并未实际履行第一份合同，但从现有合同文本及当事人所举证据分析，尚无法得出第一份合同涵盖后两份合同的结论，且生效民事裁定书亦查明双方分别签订了2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》及2014年4月10日签订的《楼房租赁合同》的事实。故上诉人主张双方并未履行2014年4月3日签订的《厂房租赁合同》，依据尚不充分，本院不予支持。原审判决据此认定上诉人应交纳使用费数额并无不当，本院予以维持。对于已付使用费数额，上诉人主张其已付使用费40000元，被上诉人二审审理期间对于上诉人所主张的数额未提出异议，本院予以确认。综上，上诉人欠付使用费数额应为245000-40000=205000元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市津南区人民法院（2016）津0112民初678号民事判决第一、三项；
二、变更天津市津南区人民法院（2016）津0112民初678号民事判决第二项为：上诉人天津市佳威塑料制品有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人天津市新星泡沫塑料制品厂厂房、楼房使用费205000元；
三、驳回上诉人天津市佳威塑料制品有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3069元、二审案件受理费4825元，共计7894元，由上诉人天津市佳威塑料制品有限公司负担5018元，被上诉人天津市新星泡沫塑料制品厂负担2876元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈欣
代理审判员 李敏
代理审判员 郭鑫
二〇一六年六月十二日
书 记 员 穆艺
速 录 员 李楠