上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三(民)初字第612号
原告游某，男，汉族，1978年3月19日生，住XX市。原告唐某，女，汉族，1980年9月3日生，住XX市。二原告共同委托代理人江某，XX律师事务所律师。被告陆某某，男，汉族，1963年4月2日生，住XX市。委托代理人蒋某某。原告游某、唐某诉被告陆某某商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理。依法适用简易程序审理，并公开开庭进行了审理，原告游某、唐某、被告陆某某以及原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二原告系夫妻关系，经被告介绍欲购买XX市XX区XX镇XXX街XXX号商铺693.1平方米，当时被告称该房屋每平方米单价9,900元，原告可享有其中50%的产权，2013年7、8月原告将185万元购房款分四次打入被告账户，并在2013年7月7日至XX市XX公证处办理公证委托被告代为签订最终的《房地产买卖合同》，并代为支付房款。被告于2013年8月14日代表原告签订了《房地产买卖合同》，最终成交价为每平方米9,000元，被告应返还原告成交差价每平方米900元的购房款，计311,895元。然经原告多次催讨，被告均拒绝返还，故诉请法院判令被告返还剩余购房款311,895元；支付逾期利息8,200元。庭审中原告变更利息请求，要求被告支付从2013年8月15日至判决生效为止，以311,895元为本金，按银行同期贷款利率计算的利息。被告辩称，双方是委托代理关系，被告一直是根据委托协议在履行义务，接受原告的购房款185万元并转交，代原告与所涉商品房中介进行洽谈，并将中介引荐给原告。购房价每平方米9,900元原告也是认可的，其中的每平方米900元由中介收取，不可能由被告返还，故不同意原告的诉讼请求原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、购买商铺意向书，证明当时约定涉案商铺每平方米最高不超过1万元。被告对真实性无异议。2、公证书，证明二原告委托被告代为签订房地产买卖合同以及支付房款的事实，但不包括支付中介费。被告对真实性无异议，但提出委托书第八条明确了代为办理其他有关手续，包括中介。3、付款凭证，证明二原告分四次将185万元房款打入被告账户的事实。被告对真实性无异议，称将该款项交付给了中介。4、房地产买卖合同、公证费、水费、产权登记费以及产权登记信息，证明房屋最终成交价为每平方米9,000元的事实。被告对真实性无异议，但提出在办理贷款之前的房款由姚某某(案外人)垫资的，所以不能撇开中介。5、电话录音，证明被告承认没有与原告说过姚某某是中介，所有费用的支付和原告没有明示过。被告表示电话内容差不多，并表示其事后联系了姚某某，姚某某说这些金额通过电子邮件与原告确认过了。6、商铺买卖合同，原告表示该份合同是与2013年11月2日收条一起收到的。被告对真实性无异议。被告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、收条，证明中介垫资3,586,000元，每平方米900元包括中介费、维修基金、垫资的利息、劳务费和风险费。原告对真实性不予认可。2、结算清单和确认邮件，证明对购买涉案商铺的费用进行了结算，原告没有异议。原告对真实性无异议，但提出表格如此详细，但却对623,790元中介费没有明确。3、转账凭证，证明中介通过XX翌澳服装辅料有限公司以及戚某某垫资3,586,000元。原告对真实性无异议，但提出付款方XX翌澳服装辅料有限公司以及戚某某，是被告个人借款，原告没有授权。4、XX服装辅料有限公司营业执照以及证明，证明是姚某某向XX服装辅料有限公司借款打入被告账户，并不是被告借款。原告对真实性不予认可。5、汇款凭证，证明被告将房款打入XXXX小额贷款有限公司账户的事实。原告对真实性无异议。被告为证明案件事实申请证人俞某某、冯某某、姚某某、戚某某出庭。证人俞某某系涉案商铺10%的产权人。其陈述房屋的价格最初是每平方米10,000元，最后支付的是每平方米9,900元，其中每平方米9,000元是开发票的，每平方米900元是没有发票的，购房过程中都洽谈过，大家都是认可的。姚某某是起到中介作用的，先由姚某某垫资办出产证，然后再以单位流动资金的名义去贷款400万元。证人冯某某系涉案商铺产权人之一。其陈述内容与证人俞某某陈述内容一致。证人姚某某表示其是涉案商铺的中介。其陈述涉案商铺本来是金禹房产公司的，王某某(音同)想整体收购，其是王某某的代理人，后被告想买，并提出价格是否可以便宜些，之后就签订了每平方米10,000元的意向书。因为涉案商铺涉及抵押，所以与王某某合同无法履行，但被告还是想要涉案商铺，其告知被告与金禹房产公司签订合同是不可能的。后来其找到顾某某，顾某某是XXXXXX小额贷款有限公司代理人，最后谈妥每平方米9,000元开发票，900元不开发票。当时也知道是几个人合买的，所以都说清楚的，二原告也通过邮件确认的，结算后退款也已经退给了原告。购房垫资是其从XX翌澳服装辅料有限公司以及戚某某借的，打在被告的账上，之后又找了一家公司以流动资金的名义贷款了400万元。被告提供的收条上的名字是其本人签的。证人戚某某陈述去年8月14日其通过网银向被告账户打入的386,000元是姚某某的借款。二原告表示被告支付款项并没有按合同操作，其与姚某某之间达成垫资的口头协议，让姚某某赚取10%的中介费，被告应付责任，且姚某某属没有专业资质的中介。被告表示证人证言客某的反映了事实，被告在代理行为中没有过失。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据的真实性予以认定。对证人证言本院认为，四位证人客某的陈述其亲身感知的事实，且其他证据相吻合，故本院对证人证言予以采纳。根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：二原告系夫妻关系，被告系原告唐某的舅舅。2013年7月6日，原告从案外人姚某某处签订了一份与XX金禹房地产开发有限公司的购买商铺意向书。意向书载明：乙方有意向甲方购买坐落于XX区XX镇XXX街XXX号商铺，面积为693.10平方米，价格暂定每平方米10,000元。在意向书签订之日起10天内，双方签订正式购房合同。意向书乙方为原、被告以及案外人俞某某、冯某某。之后，因故正式合同未能签订。2013年7月7日，二原告与被告签订了一份委托书，就原告打算购买XX区XX镇XXX街XXX号商铺事宜全权委托被告为合法代理人，包括代为签订上述房产的《房地产买卖合同》及相关文件；代为支付房款；代为向有关房地产交易管理、登记部门办理上述房产的过户等相关手续；代为支付一切上述房地产应支付的费用和税费；代为与相关银行签订抵押借款合同，办理上述房屋的抵押登记、并领取他项权利证书等相关手续；代为领取上述房屋的房地产权证；代为办理上述房产的交接手续；代为办理与上述房产转让相关的其他一切手续。凡由受托人陆某某在上述委托权限内，代理委托人游某与唐某就上述房屋所实施的法律行为及造成的法律后果，委托人游某与唐某均予以承认，由此产生的权利和义务委托人游某与唐某均愿意享受和承担。委托期限为2013年7月7日1日起至2014年7月6日止。该委托书经XX市XX公证处公证。2013年7月3日至8月5日期间，原告分4次向被告账户汇款185万元。2013年8月10日，出让方王某某与原、被告以及案外人俞某某、冯某某签订了商铺买卖合同。合同约定，商铺坐落于XX区XX镇XXX街XXX号，建筑面积为693.1平方米。该商铺权利人XXXXXX小额贷款有限公司，并由XXXXXX小额贷款有限公司控制。签订商铺买卖合同，以保证原、被告以及案外人俞某某、冯某某实现本合同的目的。商铺买卖总价为6,861,690元，每平方米为9,900元，其中开票为每平方米9,000元，每平方米900元不开票。2013年8月14日，由卖售人XXXXXX小额贷款有限公司与原、被告以及案外人俞某某、冯某某签订了XX市房地产买卖合同，由XXXXXX小额贷款有限公司将位于XX区XX镇XXX街XXX号，建筑面积为693.1平方米的店铺以6,237,900元的价格转让给原、被告以及案外人俞某某、冯某某。当日，房款从被告账户中全额汇入XXXXXX小额贷款有限公司账户，其中包括了185万元原告的购房款。上述商铺买卖合同以及XX市房地产买卖合同的签订原告方均由被告代理。2013年8月22日，原、被告以及案外人俞某某、冯某某取得了涉案房屋的产权，二原告各享有该店铺其中25%的产权。2013年9月27日，姚某某将涉案店铺有关费用的清算表通过电子邮件发送给原告，供原告确认。29日，原告唐某回复姚某某：“清算表格已经看过，没有疑问”。清算表载明项目第二项为购房款分摊(无票)，金额为623,790元，二原告分摊金额均为155,947.50元。根据清单，姚某某将实际应退尾款退至原告账户。2013年11月2日，姚某某与顾某某出具了623,790元收条。收条载明：兹由顾某某(XXX街XXX号出让方XXXXXX小额贷款有限公司代理人)和姚某某(XXX街XXX号受让方与转让方的中介人和垫资方代理人)收到受让方中介费和垫资费用共计693.10平方米×900元／平方＝623,790元(不开票，含维修基金)。本院认为，本案原、被告均系涉案商铺买卖的受让方，被告接受原告的委托，依据委托书，在代理权限内，以原告的名义与出卖人签订买卖合同，支付购房款、为原告取得涉案房屋的产权份额等行为并没有超越代理权限。原告诉请要求返还的311,895元购房款系涉案商铺购房款未开发票部分。涉案商铺有关的费用结算由中介方姚某某与原告直接核算，每平方米900元不开票的购房款的分摊在清单中列明，原告对此也是确认无疑的。退一步讲，即使被告在签订商铺买卖合同时未告知原告其中每平方米900元购房款系不开具发票的，那么事后也是得到原告认可的。故原告现诉请返还的311,895元购房款并支付利息，本院难以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告游某、唐某的诉讼请求。本案案件受理费3,050元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市第一中级人民法院。
审判员 邓玲娣
二〇一四年四月十五日
书记员 寿飞飞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。