中华人民共和国
广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗番法民三初字第422号
原告：杨镇耀，男，1945年11月6日出生，香港居民。
委托代理人：幸小平，广东瑞迪安律师事务所律师。
委托代理人：曾庆娟，广东瑞迪安律师事务所律师。
被告：冼锋，男，1977年12月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：王少芬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：广州市火域房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中82号九楼F房，组织机构代码69153776-2。
法定代表人：郭文辉。
原告杨镇耀诉被告冼锋、广州市火域房地产代理有限公司（以下简称火域公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员区韶适用简易程序审判，公开开庭进行了审理。原告杨镇耀的委托代理人曾庆娟，被告冼锋的委托代理人王少芬到庭参加了诉讼。被告火域公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨镇耀诉称：2010年7月30日，原告与火域公司签订《环球数码港认购书》（编号：NO.0715078），约定：原告作为认购方自愿向作为出售方的火域公司认购广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4、6、8、12号首层156号物业，建筑面积为14.82平方米，套内建筑面积为8.07平方米，总价为人民币580359元，最终认购价为人民币354898元。原告以银行按揭的方式付款，定金人民币50000元，须签订认购书当日付清。首期价款134898元须于2010年8月7日前付清，其余价款170000元由原告以申办银行按揭贷款的方式支付，原告须于2010年8月7日前向指定的律师事务所提交申办银行按揭贷款手续所需的全部资料，并签署按揭合同。原告还需支付契税人民币10647元、产权登记费人民币800元、交易服务费45元、交易印花税178元、房产证印花税5元、律师费1300元，合共人民币12975元，须与首期款同时交付。前述价款及付款方式如有调整，以火域公司与原告签订的《商铺买卖合同》为准。原告须于2010年8月7日前到发展商指定律师事务所签署《买卖合同》及有关文件。该物业仅作商业用途使用，该物业于2013年10月1日前交付使用。按照上述认购书的约定2010年8月7日，原告向火域公司刷卡支付了首期款134898元、律师费1300元、定金50000元。2010年8月26日，原告与冼锋、火域公司签订了《商铺买卖合同》（编号：穗房合字156号），约定：原告所购商铺是冼锋名下所属的位于广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4、6、8、10、12号首层156号物业，房价款总金额为人民币354898元。2010年8月7日前支付全部房价款的52%（包含定金），计人民币184898元，余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入冼锋的指定银行帐号。冼锋、火域公司应当于2013年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付原告使用，原告同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。《商铺买卖合同》生效以后的210个工作日内，由冼锋、火域公司负责申办涉案商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，原告有权单方面提出和决定解除本合同。原告决定解除本合同的，冼锋、火域公司应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向原告计付违约金。按照认购书和买卖合同的约定，2011年10月24日，原告向冼锋、火域公司支付按揭转一次性费用人民币300元及税费人民币11674元。原告认为，冼锋、火域公司未按照《商铺买卖合同》第八条、第十五条的约定履行义务，是属于严重违约的行为，侵害了原告的合法权益。原告有权按照《商铺买卖合同》的约定以及《合同法》的规定决定解除合同且要求被告冼锋、火域公司承担违约责任。综上所述，被告冼锋、火域公司未能在《商铺买卖合同》约定的期限内同原告办理好过户手续及交付使用，已经构成合同根本违约，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至本院，请求判令：一、解除原告与被告广州市火域房地产代理有限公司签订的《环球数码港认购书》（编号：N0.0715078）；二、解除原告与被告冼锋、广州市火域房地产代理有限公司签订的《商铺买卖合同》（编号：穗房合字156号）；三、被告冼锋、广州市火域房地产代理有限公司返还原告支付的购买鸿成大街环球数码港首层156号商铺的首期款134898元、律师费1300元、定金50000元、按揭转一次性的费用300元、税费11674元，共计：198172元；四、被告冼锋、广州市火域房地产代理有限公司支付原告违约金35489.8元；五、被告冼锋、广州市火域房地产代理有限公司承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。
被告冼锋辩称：1.同意解除《商铺买卖合同》以及于2011年10月24日签署的《商铺买卖合同》补充协议，并同意向原告返还首期价款134898元、定金50000元、税费11674元，不同意退还律师费1300元以及按揭费用300元，该费用并不是由我方收取的。2.不同意向原告支付违约金，虽然被告逾期涂销抵押及办理过户，原告因此享有合同解除权，但是原告在合同解除条件成就后，依然于2011年10月24日与我方签订了《商铺买卖合同补充协议》变更了付款方式，表明原告是愿意继续履行合同的。在继续履行合同期间，在2012年3月1日，因为广州市国土部门下发了《印发关于进一步加强房地产市场监管工作的意见的通知》（穗国房字[2012]188号）,该通知第四条规定境外个人只在广州市购买一套用于自住的住房，不能购买非住宅房屋。因涉案的物业是商业商铺，因此无法过户到原告名下。该情况原告也是清楚的，被告是在2012年4月20日取得涉案商铺的房产证，只是因为该政策导致无法过户到原告名下，无法继续履行合同。按照《商铺买卖合同补充协议》第五条约定，原告应当在被告取得房产证3天内支付剩余的房款，因为原告也是清楚无法继续履行合同，原告没有支付剩余的房款。因此我方认为合同无法继续履行不能归责于原、被告双方，所以被告方无须承担违约责任。3.火域公司是冼锋委托的代理人，火域公司是代表冼锋对外销售商铺及收取房款，至于火域公司收取的律师费1300元在之后已经转交给协助签订合同的律师事务所，按揭的300元费用是由火域公司自行收取的，与冼锋无关。
被告广州市火域房地产代理有限公司无答辩。
经审理查明：2010年7月30日，火域公司作为出售方，杨镇耀作为认购方，签订编号为NO.0715078的《环球数码港认购书》，约定：认购方认购广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4、6、8、12号首层156号物业，建筑面积为14.82平方米，套内建筑面积为8.07平方米，最终认购价为354898元；认购方须于认购当日付清定金50000元，于2010年8月7日前付清首期价款134898元，剩余价款170000元由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付；认购方还须与首期款同时交付契税10647元、产权登记费800元、交易服务费45元、交易印花税178元、房产证印花税5元、律师费1300元，合共12975元；认购方须于2010年8月7日前，携同认购书、身份证明文件原件等到指定律师事务所签署买卖合同及有关文件；认购方逾期未签署买卖合同及有关文件的，视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方并有权对该物业另行处理，所付定金不予退还，所付购房价款（不含定金）无息退还，认购书终止履行；出售方、认购方同意在未签订《商铺买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之法律文件，出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准。
同日，火域公司收取了杨镇耀定金50000元，并出具编号为5025734的《收据》予以确认。
2010年8月7日,火域公司收取了杨镇耀首期房价款134898元及律师费1300元，并分别出具编号为5022515、5026545的《收据》予以确认。
2010年8月26日，冼锋作为出卖人，火域公司作为出卖人委托代理人，杨镇耀作为买受人，签订编号为穗房合字首156号的《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购的商铺为广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷4、6、8、10、12号首层156号铺，建筑面积共14.82平方米，套内面积8.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.76平方米，该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为354898元；买受人于2010年8月7日前支付全部房价款的52%（包含定金），计184898元；余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拔入出卖人指定的银行账号；买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间长短分别处理：逾期不超过15日的，自合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除合同，若出卖人决定解除合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；出卖人应于2013年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人如未按合同规定的期限将商铺交付买受人使用，按逾期时间长短，分别处理：逾期不超过15日的，自合同约定的交付期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金，若买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的交付期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人未按合同规定的时间办理商铺的涂销抵押手续和申办商铺的交易过户手续的，按下列方式处理：逾期不超过15日的，自合同规定的申办期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。
2011年10月24日，冼锋作为出卖人，火域公司作为出卖人委托代理人，杨镇耀作为买受人签订《商铺买卖合同补充协议》，作为对编号为穗房合字首156号《商铺买卖合同》的修改和补充。协议第四条约定出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式；第五条约定买受人须按下列方式按时付款：（1）2010年8月7日前支付全部房价款的52%（包含定金），计184898元；（2）全部房价款的48%，计170000元于出卖人出示出卖人名下该商铺的房地产权证三天内支付。第六条约定买受人如未按本协议第五条规定的时间付清剩余款项，则按买卖合同第五条处理。
同日，火域公司收取了杨镇耀支付的税费11674元及按揭转一次性费用300元，并分别出具编号为0618601、0618652的《收据》予以确认。
2014年4月28日，杨镇耀以火域公司及冼锋逾期交付商铺和逾期办证为由诉至本院，要求解除《环球数码港认购书》《商铺买卖合同》，并要求火域公司及冼锋返还相关购房款项共198172元及支付解除合同的违约金35489.8元。
另查明：位于广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4号、6号、8号、10号、12号银苑大厦（1楼）156号的涉讼商铺权属人为冼锋，产权证号为0210195356，发证日期为2012年4月20日。
庭审中，冼锋确认火域公司为其委托代理人，代表其对外销售商铺及收取房款。冼锋亦确认收取了杨镇耀支付的定金50000元、首期价款134898元及税费11674元，但主张律师费1300元及按揭转一次性费用300元并非由其收取，律师费1300元已转交协助签订合同的律师事务所，按揭转一次性费用300元由火域公司自行收取。另冼锋主张因广州市国土资源和房屋管理局下发了《印发关于进一步加强房地产市场监管工作的意见的通知》（穗国房字[2012]188号），该政策原因导致双方签订的《商铺买卖合同》已无法继续履行，杨镇耀对合同无法履行的事实亦予以确认。
诉讼中，杨镇耀及冼锋均同意庭外调解期30日进行庭外协商。调解期届满，双方未能协商一致。
上述事实，有杨镇耀提供的《环球数码港认购书》《商铺买卖合同》、收据、房地产权情况证明，冼锋提供的《商铺买卖合同补充协议》及本院的庭审笔录予以证实。
本院认为：虽然杨镇耀与火域公司就涉讼商铺签订了《环球数码港认购书》，但其后杨镇耀已与冼锋签订《商铺买卖合同》（以下简称合同）及《商铺买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），《环球数码港认购书》已因合同及其补充协议的签订而失效，故对于杨镇耀要求解除《环球数码港认购书》的诉请，本院不予支持。火域公司作为冼锋的委托代理人与杨镇耀签订合同及其补充协议，相应的法律后果应由冼锋承担。杨镇耀与冼锋签订的合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。
根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）第一条第（一）项规定：“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。”和《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号）第一条规定：“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。”以及广州市国土资源和房屋管理局下发的《印发关于进一步加强房地产市场监管工作的意见的通知》（穗国房字[2012]188号）的要求，目前合同客观上无法继续履行，应当予以解除。合同解除后，冼锋应向杨镇耀返还已收取的定金50000元、首期价款134898元及税费11674元，合共196572元。至于律师费1300元及按揭转一次性费用300元，冼锋虽主张并非由其收取，且1300元律师费已转交协助签订合同的律师事务所，但杨镇耀所提交的证据显示上述两项费用的收款人为火域公司，而火域公司作为冼锋的委托代理人，代表冼锋签订合同及收取款项，同时冼锋并未提供上述1300元律师费已交第三方的证据，故该款项也应由冼锋负责退还。另杨镇耀要求支付违约金的诉请，现合同因事实上不能履行而解除，不可归责于当事人双方，故冼锋无需向杨镇耀支付解除合同的违约金，但冼锋应当从杨镇耀起诉之日，即2014年4月28日起，向杨镇耀支付已收取的198172元（196572元+1300元+300元）的利息（利息以198172元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2014年4月28日起计至实际清偿之日止）。
被告广州市火域房地产代理有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告杨镇耀与被告冼锋于2010年8月26日签订的编号为穗房合字首156号的《商铺买卖合同》；
二、被告冼锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨镇耀返还已收取的款项198172元（包括首期价款134898元、定金50000元、税费11674元、律师费1300元及按揭转一次性费用300元）及其利息（利息以198172元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2014年4月28日起计至实际清偿之日止）；
三、驳回原告杨镇耀的其余诉讼请求。
本案受理费2402元，由原告杨镇耀负担270元，由被告冼锋负担2132元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
代理审判员 区 韶
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 霍淑玮