广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第1313号
上诉人（原审被告）：廖少霞，住广东省从化市。
委托代理人：李煜林，系廖少霞所在单位从化市妇幼保健院推荐。
上诉人（原审被告)：杨鸣，住广东省从化市。
上诉人（原审被告）：杨杰，住广东省从化市。
上诉人（原审被告）：杨带娣，住广东省从化市。
上诉人（原审被告）：杨带榕，住广东省从化市。
上诉人（原审被告）：杨新彩，住广东省从化市。
上诉人（原审被告）：杨美连，住广东省从化市。
上诉人（原审被告）：杨秀英，住广东省广州市白云区。
上诉人（原审被告）：杨灶英，住广东省从化市。
上列上诉人杨鸣、杨杰、杨带娣、杨带榕、杨新彩、杨美连、杨秀英、杨灶英共同委托代理人：古志军，广东政衡律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李爱玲，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。
上诉人廖少霞、杨鸣、杨杰、杨带娣、杨带榕、杨新彩、杨美连、杨秀英、杨灶英因与被上诉人李爱玲物权保护纠纷一案，不服原广东省从化市人民法院（2014）穗从法房重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年1月5日，廖少霞与从化市成东发展有限公司签订《房地产预售契约》，以6.5万元购买从化市成东发展有限公司位于从化市街口街西宁西路19号之105、106房，廖少霞于当日一次性付清款项。《房地产预售契约》以及收款收据上“105、106房”均被涂改，原为“101、102房”。
2004年12月3日，廖少霞作为甲方，李爱玲、沙某甲作为乙方，徐某嫦作为中介人签订一份《协议》，约定“甲方坐落西宁西路19号商铺左侧巷道直入左边A幢地下两卡仓库总面积68.6平方米，价伍万伍仟元人民币卖给乙方（沙某甲06仓，李爱玲05仓，各付贰万柒仟伍佰元）。协议并决定一次付款，验收无误后，同时仓库锁匙由甲方给乙方使用。该仓库原2001年1月5日甲方向从化市成东发展有限公司买的，现因甲方急需款应用，通过徐某嫦介绍转卖给乙方，现还未领房产证，稍后还须甲方协助乙方办理过户手续。协议还决定，甲乙双方应遵守协议，如甲方违反协议，应赔偿乙方双倍购仓库款，如乙方违反同样应双倍赔偿库款给甲方。”该协议上“沙某甲06仓，李爱玲05仓”有涂改，原为“沙某甲01仓，李爱玲为02仓”。
根据2003年11月27日从化市房管部门核发的房地产权证（证号为粤房地证字第C1511439号）记载，权属人为廖少霞，房屋座落为从化市街口街西宁西路19号之一后座105、106房，建筑面积为68.06平方米，房屋价值为36070元。
2005年4月18日，从化市成东发展有限公司收取李爱玲、沙昌明西宁西路19号之一105、106号铺办证费590.71元。
在2005年4月20日的《契税纳税申报表》上，沙卓建作为廖少霞的委托代理人为讼争房屋从化市街口街西宁西路19号之一后座105、106房申报纳税。李爱玲、沙某甲还为讼争房屋支付了相关办证税费。
2005年10月31日，沙某甲将06仓作价4万元转让给李爱玲李爱玲。该转让协议记载在2004年12月3日《协议》左下角，内容为：“沙某甲06仓转让给李爱玲所有，总结全额人民币肆万元，一次付款于2005年10月31日由李爱玲付给沙某甲，同时房产证（06、05仓房产证共一本）以及有关资料亦由沙某甲付给李爱玲了。”该协议证明人为沙某乙。
讼争房屋的《房地产预售契约》、房地产权证以及相关办证费用原件均由李爱玲保管，租金收益也一直由李爱玲收取。
李爱玲为沙某甲外孙女，沙某乙为沙某甲儿子，沙某乙与徐某嫦为夫妻关系，徐某嫦与廖少霞为同学关系，廖少霞与杨某于1978年11月27日登记结婚。
李爱玲向原审法院请求：1、判令廖少霞提供办理房屋产权证过户所需的全部资料到从化市国土资源和房屋管理局，将位于从化市街口街西宁西路19号之一后座105、106房的房屋产权过户到李爱玲名下，过户费用按房管部门规定执行；2、本案的诉讼费用由廖少霞承担。
原审法院于2012年2月21日立案受理后，因沙某甲于2012年4月26日死亡，原审法院依据沙某甲的继承人申请及意愿，追加其妻子李某及子女沙某乙、沙某丙参加诉讼。又因廖少霞的丈夫杨某与案件的审理有法律上的利害关系，故追加杨某为本案第三人。后又因杨某于2013年4月21日死亡，原审法院追加其法定继承人杨鸣、杨杰、邓邡银作为第三人参加诉讼。原审法院于2013年11月20日作出（2012）穗从法房初字第39号民事判决。廖少霞，杨鸣、杨杰不服上诉，广东省广州市中级人民法院于2014年7月10日作出（2014）穗中法民五终字第2043号民事裁定，查明，邓邡银已于2013年10月31日死亡，但杨鸣、杨杰在一审期间未将邓邡银已经死亡事实告知原审法院，以致原审法院程序不当，遂裁定撤销（2012）穗从法房初字第39号民事判决，发回原审法院重审。原审法院于2014年8月5日立案重审，重审案号为（2014）穗从法房重字第2号，并另行组成合议庭。重审期间，原审法院追加邓邡银的法定继承人杨带娣、杨带榕、杨新彩、杨美连、杨秀英、杨灶英为本案第三人参加诉讼。原审法院于2014年9月29日公开开庭进行了审理，李爱玲的委托代理人利某律师，廖少霞及其委托代理人李煜林，第三人的共同委托代理人古志军律师均到庭参加诉讼。2015年1月15日，原审法院通知杨鸣、杨杰、杨带娣、杨带榕、杨新彩、杨美连、杨秀英、杨灶英的诉讼地位变更为被告。2015年1月16日，李某、沙某乙、沙某丙向原审法院申请撤诉，原审法院另行作出裁定，准许李某、沙某乙、沙某丙撤回起诉。
一审庭审中，廖少霞表示当时她与徐某嫦每人各买了两个仓库，价格均为6.5万元，预售协议写是01、02号仓库，但不清楚房产证编号为何是05、06号。当时因为急需偿还赌债而向徐某嫦借款，徐某嫦表示无钱可借，后介绍向其家公某借款，并立下借据，签订了抵押协议。两个仓库原来是出租给其他人，后廖少霞与沙某甲约定让沙某甲直接收租用来抵扣利息。廖少霞还表示关于5.5万元借款，沙某甲并没有向其追讨过，也没有提起诉讼。
一审庭后，李爱玲以及李爱兰、沙某乙、沙某丙向原审法院提交书面说明，表示李爱玲等人除了主张与廖少霞有买卖合同关系外，并无借款关系。
原审法院认为，李爱玲诉讼请求廖少霞将位于从化市街口街西宁西路19号之一后座105、106房的房屋产权过户到李爱玲李爱玲名下。李爱玲该项诉讼请求的前提是确认讼争房屋为其所有。因为，只有在物权的归属和内容明确的前提下，物权人才能进一步行使其他物权请求权。本案讼争房屋虽然登记在廖少霞名下，但物权法的公示公信原则只适用于对外交易行为，而李爱玲作为利害关系人仍然可以依据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，请求确认物权归属，至于李爱玲的事实依据在于她与登记权利人廖少霞之间的内部协议约定。因此，本案必须先行审查协议是否有效以及有否履行。
关于《协议》效力问题。廖少霞庭审中对2004年12月3日《协议》的真实性态度模糊，并主张抵押借款关系，但没有进一步的证据予以反驳及证明，同时承认曾经向沙某甲借款5.5万元但沙某甲一直没有追讨，也即廖少霞存在有收取沙某甲5.5万元款项的事实，而李爱玲等人亦已确认沙某甲与廖少霞之间只有买卖合同关系而不存在借款关系，且《协议》约定了一次付款，验收完毕后，讼争房屋交付使用。因此，原审法院对2004年12月3日《协议》的真实性予以确认，该协议并没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对协议当事人均有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即使签订《协议》时，讼争房屋并未办理物权登记，但并不影响《协议》的效力。
至于《协议》上将01仓、02仓涂改为06仓、05仓，只是编号涂改，并不能否认《协议》效力。
关于协议有否履行问题。如前所述，廖少霞已经收取沙某甲的款项5.5万元，讼争的两间房屋租金收益也一直由李爱玲方收取，且李爱玲方在签订协议时持有房地产预售契约原件，及后又为廖少霞代办房产证并支付房产税费，并一直持有房产证原件。可见，协议已经实际履行。
至于廖少霞等主张讼争房产未经杨某同意擅自处分协议无效问题。讼争房屋虽为廖少霞与杨某的夫妻共同财产，但李爱玲与廖少霞签订《协议》，廖少霞交付《房地产预售契约》原件给李爱玲，及后李爱玲代办房产证，且至本案诉讼，李爱玲一直实际占有、使用和收益讼争房屋长达七年之久，作为共同生活的丈夫杨某在这么长的时间里对其妻子处分讼争房屋的情况毫不知情有违生活常理，因此，李爱玲有理由相信廖少霞已经取得杨某同意，其行为为夫妻共同意思表示。再者，根据2001年1月5日廖少霞和从化市成东发展有限公司签订《房地产预售契约》，廖少霞购买讼争房屋价格为6.5万元；2003年11月27日房产证上记载的讼争房屋价值为36070元，况且，李爱玲代办并实际支付了办证税费，因此，2004年12月3日协议受让价格为5.5万元并不存在交易价格明显过低。根据《<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释一》第十七条第二款的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。据此，廖少霞等主张讼争房产未经杨某同意擅自处分协议无效的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。
关于李爱玲诉讼请求讼争房屋过户登记到李爱玲名下问题。根据《协议》约定，廖少霞有协助李爱玲办理过户登记的义务。《协议》还约定了违约赔偿条款，并未约定解除合同条件。廖少霞未履行过户义务，故应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”该规定明确了权利人在请求违约方继续履行或采取补救措施之后，仍然可以请求赔偿损失。而李爱玲仅在本案中诉讼请求廖少霞继续履行合同，办理过户登记。2004年12月3日签订《协议》时，受让人为李爱玲与沙某甲，之后，2005年10月31日，沙某甲将其中一间讼争房屋转让给李爱玲。因此，李爱玲为讼争两间房屋的实际权利人，李爱玲诉讼请求讼争房屋过户登记到李爱玲名下，有理有据，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二款之规定，原审法院于2015年1月23日作出判决：廖少霞于本判决发生法律效力之日起7日内将座落为从化市街口街西宁西路19号之一后座105、106房的房屋所有权（证号为粤房地证字第C1511439号）过户登记在李爱玲名下，过户费用按房管部门规定执行。本案受理费100元，财产保全费370元，均由被告廖少霞负担。
判后，上诉人廖少霞、杨鸣、杨杰、杨带娣、杨带榕、杨新彩、杨美连、杨秀英、杨灶英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院处理违反程序，李爱玲的诉请不合法，应予驳回。1.李爱玲在一审期间的诉请为将廖少霞的房屋过户登记在其名下，该诉请的前提为房屋所有权为廖少霞所有，而依据已查明事实及继承法有关规定，廖少霞与杨某为夫妻关系，财产为夫妻共同共有，杨某死亡后其涉案标的为杨鸣、杨杰等共同共有，至于个人所持份额应根据各继承人的约定或法院判决确定。李爱玲固然可依据《物权法》第三十三条请求确认物权归属，但是其也应当向不动产所在地法院提起确认之诉后，再提起合同履行之诉，而原审法院在未对确认之诉处理的情况下判决合同履行之诉，属于程序违法。2.关于本案协议履行问题。廖少霞在庭审中已经明确陈述双方为借款抵押关系，向李爱玲出具借据及借款收据，这些证据均在李爱玲处，故廖少霞将房屋合同交付李爱玲抵押是正常的。李爱玲主张是房屋买卖关系，而不是借款关系，应由其举证证明已向廖少霞交付购房款的收据。李爱玲利用廖少霞对同学及同事的信任，将借款抵押关系变成买卖关系，但却未能出示已支付购房款的证据。原审法院对举证责任的分配不当，损害我方的合法权益。3.原审法院适用法律错误。首先，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条的适用前提是善意第三人已取得标的物，而本案房屋登记人仍为廖少霞，不存在善意取得。其次，原审法院推定杨某同意处分房屋无依据。杨某如同意处分，则当时双方就可办理过户，但讼争房屋至今未过户。另该房屋并非我方家庭唯一房产，属于商业用途，距离较远，杨某从来没有去看过，租金也不是其收取的，其不知晓也是正常。第三，关于房屋价格，廖少霞从来没有办理2003年房地产证，该证记载价格不真实，原审法院以登记价格525.8元每平米代替实际市场价格，严重不合理。综上，请求本院：1.撤销原审判决；2.驳回廖少霞的诉讼请求。
杨鸣、杨杰、杨带娣、杨带榕、杨新彩、杨美连、杨秀英、杨灶英补充发表意见称：一、我方不清楚廖少霞与他人的借款或买卖关系，但是从本案证据看，李爱玲没有提供已支付购房款的证据，即没有证据证明廖少霞已收取房款。二、从法律关系看，李爱玲主张的买卖合同关系并没有证据证明已履行。另根据廖少霞的上诉，其与李爱玲之间系借款关系，李爱玲已出具借据给廖少霞，因此李爱玲应持有廖少霞出具的借据或收据证明，但是李爱玲没有。三、在廖少霞与他人签订协议时，讼争房屋产权证明并没有办理。产权办理以后房屋的产权人为廖少霞，廖少霞与杨某是夫妻关系，杨某死亡后杨某的继承人与廖少霞对讼争房屋处于共有关系，鉴于讼争房屋仍在廖少霞名下，我方与廖少霞基于继承关系，属于共有关系。廖少霞在讼争房屋办理产权证明后没有与他人签订任何关于该讼争房屋的买卖合同关系，《中华人民共和国物权法》第九十四条规定共有人有优先购买权。根据《城市私有房屋管理条例》第十条，出售房屋时应当出示共有人同意的书面文件，未经其他共有人同意，处分共有房产是无效的。四、原审判决以2003年房管部门核发房产证证明房屋价值是错误的，因为本案房屋办理契税是2005年4月15日，2005年4月20日才缴纳契税，该房屋证件办理是在2005年办理，即该证办理在先，契税缴纳在后，不合正常办理程序，因此我方对讼争房屋产权证的真实性也有异议。
李爱玲答辩称：在原来的一、二审过程中，廖少霞对讼争房屋房产证真实性没有异议，杨鸣等是后来追加的当事人。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。首先，关于廖少霞是否收到购房款，廖少霞与李爱玲签订房屋转让协议，明确约定双方是买卖关系，在签订协议时廖少霞已经收取5.5万元转让款，廖少霞确认该事实。房屋也在签订之前就将房屋的钥匙交付李爱玲，李爱玲一直实际使用讼争房屋，并向他人出租收取租金。现廖少霞等上诉人以没有支付购房款、没有交付房屋来抗辩，没有依据。对于杨杰等上诉人的上诉，在签订出售时讼争房屋属于廖少霞，当时杨某还在世，杨杰等对讼争房屋买卖及交付房款无权主张，廖少霞与李爱玲之间的法律关系合法有效。对方主张廖少霞与李爱玲之间存在借款关系没有证据证明。签订协议时房产证确实还未办理，但房产公司已为廖少霞办理产权证明，且由李爱玲代廖少霞缴纳相关费用，廖少霞配合将相关资料交给李爱玲代为办理，因此也证明房屋转让的真实性及实际交付给李爱玲。讼争房屋转让之后杨某才去世，未就讼争房屋发生继承问题，故杨杰等人主张对讼争房屋共有关系没有依据。
经查，原审法院查明事实无误，本院依法确认。
本院认为：关于本案案由，讼争房屋现登记于廖少霞名下，李爱玲系依据其与廖少霞签订的《协议》主张过户，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，而非物权保护纠纷。
关于《协议》的效力问题，首先，廖少霞等上诉人主张双方为借款关系，但未能举证予以证明，而李爱玲对此予以否认，故廖少霞等上诉人该主张不能成立。其次，签订《协议》之时，讼争房屋系廖少霞与其丈夫杨某共有，但讼争房屋于2004年《协议》签订后即已交付李爱玲，《房地产预售契约》、房地产权证均由李爱玲持有，多年来一直由李爱玲出租及收取租金，亦由李爱玲缴纳办证费、税费，现无证据显示杨某在此过程中曾提出异议，原审法院据此认定李爱玲有理由相信廖少霞出售房屋系廖少霞和杨某的共同意思表示，并无不当。因此，廖少霞等上诉人主张《协议》无效，理据不足，本院不予支持。
关于继续履行问题，《协议》已确定购房款已付清，讼争房屋已由李爱玲占有、使用和收益多年，故李爱玲依据《协议》主张继续履行，合法有据，本院予以支持。至于杨鸣等上诉人主张其经继承后成为讼争房屋共有人的问题，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。因此，杨某的继承人仍应受到《协议》的约束，杨鸣等人的上述上诉理由，理据不足，本院不予支持。
综上所述，廖少霞、杨鸣、杨杰、杨带娣、杨带榕、杨新彩、杨美连、杨秀英、杨灶英的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人廖少霞负担100元，杨鸣、杨杰、杨带娣、杨带榕、杨新彩、杨美连、杨秀英、杨灶英负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 李宪琼