安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖0103民初1947号
原告:张正兵，男，1969年4月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号。
法定代表人：解光熙，董事长。
委托诉讼代理人：徐俊峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。
原告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资经营公司）诉被告张正兵房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年3月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张正兵，被告庐阳国资经营公司的委托诉讼代理人徐俊峰、唐卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张正兵向本院提出诉讼请求：1、判令免除原告承租的清源路交口源水家园3-A、3-B两幢商业楼在2016年11月21日至2017年5月6日的房租495000元；2、判令降低原告承租涉案房屋的房租标准,具体降低至3-A幢商业楼房租为每季度106750元、3-B幢商业楼房租为每季度123250元,并不得再递增；3、判令被告一次性赔偿原告经济损失40万元;4、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由:2016年5月13日,原告通过网上竞标方式取得董铺路与清源路交口源水家园3-A(1330.98平方米)、3-B(1270.6平方米)两幢商业楼的承租权。原、被告于2016年5月23日签订了《房屋租赁合同》两份,约定原告对该两栋楼的承租期限为6年,自2016年6月13日起至2022年6月12日止，承租用途为商办。合同签订后，原告如约足额缴纳了房租180万元，然而在使用过程中，发现商业楼存在重大问题，导致原告无法正常使用，给原告造成巨大损失。
首先，原告承租后，拟将3-B商业楼的二、三层作为宾馆经营所用,装修后于2017年6月12日依法办理了营业执照，登记为合肥庐阳区心语宾馆。然而,原告在之后申领消防证件时,却得知案涉房屋消防竣工验收不合格，不具备使用条件，导致原告无法申办证照、投入经营，只能低价出租给安徽迈绩建设公司作为办公室使用，导致原告每年亏损40万元。同样原因，原告承租的3-A商业楼三层的网吧经营证照办理未予以批准，只能闲置，导致每年亏损22万元。
其次，原告承租后发现3-A、3-B两幢商业楼均有部分房屋存在渗漏情况，影响正常使用。经原告多次催促、要求维修，被告方才于2016年11月21日起上门维修，维修直至2017年5月6日，但本次维修未能彻底解决渗漏问题。此后房屋仍然渗漏。因为渗漏及维修，导致该商业楼内的饭店、超市等均不能正常经营而停业，饭店停业已达一年多，渗漏的房屋只能一直闲置，导致原告经营损失巨大。原告认为，渗漏导致无法正常使用的期间，被告不应当收取原告租金，因此请求法院予以免除。
最后，市场行情不景气，原告经营成本过高，无力支付高额租金。涉案房屋为回迁安置小区，居住人口较少，且居住在该小区内的都是低收入人群、困难户等，消费能力弱、购买能力不强，人气萧条。原告在3-B商业楼底层经营汽车美容业务期间，物业对3-B商业楼1-3层均按照9元/吨的标准收取水费,导致原告经营成本过高，不得不缩小经营范围,底层有一半的房屋均闲置无法经营。种种原因导致原告的经营收入非常微薄，别说盈利，甚至不足以抵付房租。更雪上加霜的是，由于该水费标准过高，承租3-B商业楼三层的安徽迈锁建设公司也提出了退房意向，导致原告又即将面临笔损失。以上情况导致原告的合伙人均因涉案房屋经营无利可图而纷纷撤资，原告也无力承担高额的租赁费用。原告积极响应中央提出的大众创新、万众创出的精神，自我找出路、自谋职业减轻国家社会负担，向创建和谐家庭、维护社会稳定的方向去努力。但同时，也恳请法院考虑本案的实际情况和原告的客观困难，支持原告的诉请，维护原告的合法权益。
综上，被告提供的房屋存在质量问题，导致原告无法正常使用，造成重大损失，被告应当予以排除，且市场不景气，原告经营收入过于微薄，无力支付高昂房租，故原告诉至法院，望判如所请。
被告庐阳国资经营公司辩称：一、原告诉请无事实及法律依据，本案案涉房屋消防手续齐全，只是没有办理消防合格证；二、案涉合同就漏水有约定，由承租人自行承担，且漏水只是在卫生间部位；三、两份合同均没有约定房屋具体用途，因为原告从事项目无法办理相关证照，应由承租人自行承担；四、原告装修损失，没有相应合法有效证据佐证；五、水费是由供水部门收取，与被告无关。
经审理查明：2016年5月23日，庐阳国资经营公司（甲方）与张正兵（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，约定：1、张正兵承租位于董铺路清源路交口源水家园3-A和3-B幢商业楼，租赁期间为2016年6月13日至2022年6月12日。2、年租金在2018年6月12日前不做变更，其中3-A幢租金为507000元/年,3-B幢租金为573000元/年；另，3-A幢租赁保证金为126750元，3-B幢租赁保证金为143250元，如乙方在承租期间无违约情况，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息），如乙方发生违约行为，则违约金将直接从租赁保证金中扣除，或直接扣除应由乙方及时结清的租金及各项费用。3、甲方应为乙方提供办理各种经营证照所需的房屋产权、租赁证明等相关材料，甲方按现状提供租赁房屋现有的附属设施、设备供乙方使用，但不承担合同期内此类设备的检测、维修、使用、监管等义务;4、乙方负责合同履行期内房屋日常维修管理（含对屋顶、屋面、墙体、地面以及上下水管道破损渗漏等维修）、安全、消防、门前三包等事项并承担产生的相应费用；5、租期内房屋屋面墙体地面渗漏及管道破损维修事宜由乙方负责并承担相关费用，承租期内如因乙方维修不及时发生物品受损情况，甲方对此不承担任何赔偿责任；6、乙方在不支付或者不按照约定支付租金达30日的，或欠缴各项费用达一定数额的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，甲方不需承担违约责任，对乙方承租期间所实施的装修改造部分不需进行任何补偿。
合同签订后，庐阳国资经营公司依约将房屋交付给张正兵。张正兵将3-B商业楼的二、三层装修作为宾馆使用，3-A商业楼的三层作为网吧，但由于案涉房屋一直无法办理消防许可证，导致张正兵投资装潢的宾馆、网吧不能正常经营。承租期间，张正兵发现案涉房屋多处出现渗漏和墙面脱落等情形，其于2016年11月起要求庐阳国资经营公司予以维修，但经庐阳国资经营公司维修，渗漏部分至2017年5月都未能修复完好。
在庭审中，庐阳国资经营公司认可案涉房屋无消防许可证，并认可案涉房屋存在渗漏问题，并为此维修。
张正兵就装修损失提供了两份《装饰工程决算表》，证明使用案涉房屋的开办的心语宾馆装修费用为3712456元，鹏东饭店的装修费用为330880元。庐阳国资经营公司对上述两份《装饰工程决算表》的三性均有异议。但张正兵和庐阳国资经营公司均同意由法院酌定损失费用。
另查明：在合同履行过程中，张正兵按约支付了保证金；张正兵交付的房屋租金，其中3-A幢租金交至2017年12月12日，3-B幢租金交至2017年9月12日，之后租金未能按期支付。经庐阳国资经营公司催要，张正兵于2017年7月17日书面要求庐阳国资经营公司解决消防证件、渗漏以及改进案涉房屋配套设施等问题，并承诺如解决上述问题就不会拖欠房租。之后，张正兵多次要求庐阳国资经营公司减免房租，但庐阳国资经营公司未能同意减免。
2018年1月2日，庐阳国资经营公司向张正兵送达催缴租金通知，告知张正兵于2018年1月5日缴纳拖欠的租金，如逾期不付，将依据合同约定，解除合同收回房屋。
庭审中，经本院向庐阳国资经营公司释明，该公司表示如张正兵将欠付的房租付清，同意继续履行合同。
上述事实由双方提供的《房屋租赁合同》、《装饰工程决算表》、《关于房租缴纳的回复函》、《关于减免房租的请求》、照片，以及当事人庭审陈述佐证。关于张正兵提供的水费通知单，证明案涉房屋水费过高造成张正兵经营困难，本院认证意见，水费并非庐阳国资经营公司收取，故对该证据的关联性不予认定。
本院认为：张正兵与庐阳国资经营公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
在本案中，依据张正兵提供的证据能够证明案涉房屋无法办理消防许可证，对此，庐阳国资经营公司亦予以认可，故庐阳国资经营公司应就未能办理消防许可证，造成张正兵无法正常使用案涉房屋的损失承担赔偿责任。
关于房屋渗漏的问题，庐阳国资经营公司对此予以认可，但抗辩案涉合同约定应由张正兵自行修复，本院认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，案涉合同约定“三楼楼顶为玻璃，可能存在渗漏，如需维修或改造，由承租人自行负责”，但根据张正兵提供的证据佐证渗漏部位并不符合案涉合同约定的情形，且庐阳国资经营公司亦认可曾就渗漏进行了维修，证明了应由庐阳国资经营公司对案涉房屋的渗漏进行维修，同时，提供适租房屋是出租人的义务，庐阳国资经营公司在合同中就维修进行了免责，亦违反了公平原则，故本院认定应由庐阳国资经营公司对案涉房屋的渗漏造成的损失予以赔偿。
关于未能办理消防许可证以及房屋渗漏的损失数额，张正兵提供的两份《装饰工程决算表》予以佐证，但庐阳国资经营公司对此不予认可，由于双方都未申请对损失数额进行评估鉴定，且都要求本院予以酌定，故本院基于公平、诚实信用原则，酌定庐阳国资经营公司应赔偿张正兵的损失合计为262000元，其中，1、无法办理消防许可证的损失，依据张正兵提供的心语宾馆《装饰工程决算表》，该装潢价款3712456元较为符合实际，本院予以采信，故本院酌定该部分损失为100000元；2、房屋渗漏损失，由于房屋渗漏经庐阳国资经营公司维修时间长达6个月，本院按此期间案涉房屋租金的七折计算损失，损失为162000元[（143250元+126750元）×30%×2个月]。
关于张正兵诉请免除和降低案涉房屋的租金，由于本院对张正兵诉请损失予以了部分支持，故对其免除案涉房屋租金的诉请不予支持；对降低案涉房屋的租金标准，由于该项诉请属于合同双方协商议定的内容，需要出租人和承租人达到一致，并非法院调整范围，故对该项诉请不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥庐阳国有资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张正兵损失262000元；
二、驳回原告张正兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为6415元，由原告张正兵负担3800元，由被告合肥庐阳国有资产经营有限公司负担2615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 谢伟林
二〇一八年五月十七日
书记员 王 蓓
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。