黑龙江省海林市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黑1083民初655号
原告：中国建设银行股份有限公司海林支行，住所地黑龙江省牡丹江市海林市。
负责人：蔡昊权，男，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈洪海，该支行工作人员。
被告：穆文龙，男，1980年12月3出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。
被告：刘忠霞，女，1985年12月25日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。
原告中国建设银行股份有限公司海林支行（以下简称海林建设银行）与被告穆文龙、刘忠霞借款合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月11日公开开庭进行了审理。原告海林建设银行的委托诉讼代理人陈洪海到庭参加诉讼，被告穆文龙、刘忠霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海林建设银行向本院提出诉讼请求：1.解除与穆文龙、刘忠霞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.穆文龙、刘忠霞偿还借款本息合计180199.13元（截止2017年9月8日，本金164385.90元，利息15813.23元）及按照合同约定方法计算至本金全部清偿之日止的后续利息；3.确认与穆文龙、刘忠霞之间的抵押合法、有效、要求行使担保权利，在实现抵押权范围内有优先受偿权，不足部分穆文龙、刘忠霞仍负给付义务。事实和理由：2014年8月23日，穆文龙、刘忠霞与海林建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1.借款人向贷款人借款170000元，用于购置坐落于海林市欧洲城18#1-702室房屋，期限240个月，贷款年利率为7.205%，为基准利率上浮10%，逾期利率上浮50%，每年1月1日调整利率，采用等额本息还款法；2.借款人用上述房屋设定抵押；3.借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息，解除与借款人借贷关系。2014年9月9日，穆文龙、刘忠霞到房屋部门办理了预购房屋抵押权预告登记。2014年9月10日，海林建设银行按合同约定发放了贷款。初期，穆文龙、刘忠霞尚能按合同约定偿还借款本息，共偿还借款本金5614.10元，利息15413.73元，合计21027.83元。自2016年4月起，穆文龙、刘忠霞开始拖欠还款，已构成严重违约。截至2017年9月8日，穆文龙、刘忠霞尚欠借款本金164385.90元，利息15813.23元，合计180199.13元。
穆文龙、刘忠霞未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认证如下：
海林建设银行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、开立贷款账户通知书、个人贷款对账单、个人贷款结清试算单、房屋预告登记证明，证明：穆文龙、刘忠霞向海林建设银行申请借款，从开发商处购买房屋，并以该房屋为涉案借款到房屋部门办理了预购房屋抵押权预告登记的事实。上述证据来源合法，内容真实，可以相互印证，本院应予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年8月23日，穆文龙、刘忠霞与海林建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款用途从海林市绿园房地产开发有限公司处购置坐落于海林市欧洲城18#1-702室房屋1栋，金额170000元，期限240个月，贷款年利率为7.205%，为基准利率上浮10%，逾期利率上浮50%，每年1月1日调整利率，采用等额本息还款法，每月归还本息1339.01元，用上述房屋设定抵押，借款人不按时足额偿还借款本息即构成违约，海林建设银行有权解除与借款人借贷关系，借款人应当立即返还其所欠借款本息。2014年9月9日，穆文龙、刘忠霞用上述房屋为涉案借款到房屋部门办理了预购房屋抵押权预告登记，登记号海房预海林字第YD2000348号，权利人海林建设银行，义务人穆文龙，共有权人刘忠霞，债权金额170000元。2014年9月10日，海林建设银行向海林市绿园房地产开发有限公司汇款170000元。自2014年10月10日起至2016年3月29日止，穆文龙、刘忠霞每月陆续共偿还借款本金5614.10元，利息15413.73元，合计21027.83元。自2016年4月至今，穆文龙、刘忠霞未按合同约定偿还借款本息。截至2017年9月8日，穆文龙、刘忠霞应返还借款本金164385.90元，利息15813.23元，合计180199.13元。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期后返还借款并支付利息的合同。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，穆文龙、刘忠霞与海林建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，依法成立，合法有效。该合同约定，穆文龙、刘忠霞未按期支付海林建设银行借款本息即构成违约，海林建设银行有权依约定解除借款合同。穆文龙、刘忠霞未依合同约定按期履行还款义务，解除合同的条件已成就，海林建设银行有权要求解除双方签订的借款合同，并要求穆文龙、刘忠霞偿还剩余全部借款本息，承担违约责任。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。本案，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，实为穆文龙、刘忠霞以按揭贷款购置房屋方式，从海林建设银行处借款，并以房屋作为抵押，办理了预购房屋抵押权预告登记。虽然双方之间已形成了合法有效抵押合同的法律关系，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。海林建设银行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实的抵押权。海林建设银行可在具备抵押权登记条件时，向房屋部门提交相关资料后办理抵押登记，并在此基础上行使抵押权以实现债权的优先受偿或向人民法院另行起诉，要求穆文龙、刘忠霞完成抵押权登记，以胜诉判决替代穆文龙、刘忠霞申请登记的意思表示，在此基础上行使抵押权以实现债权的优先受偿。
综上所述，海林建设银行要求解除与穆文龙、刘忠霞于2014年8月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，给付借款本息180199.13元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；海林建设银行要求确认涉案房屋抵押合法、有效，但对预告登记抵押房屋实现优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。穆文龙、刘忠霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释〉》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司海林支行与穆文龙、刘忠霞于2014年8月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、穆文龙、刘忠霞在本判决生效之日起三十日内给付中国建设银行股份有限公司海林支行借款本金164385.90元，利息15813.23元(计算至2017年9月8日)，合计180199.13元，并依约定的借款利率计算至本判决确定的履行期内实际给付之日止;
三、穆文龙、刘忠霞与中国建设银行股份有限公司海林支行于2014年8月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中，约定穆文龙、刘忠霞以坐落于海林市欧洲城18#1-702室房屋抵押借款的内容合法有效；
四、驳回中国建设银行股份有限公司海林支行要求对抵押房屋行使抵押担保权，并在实现抵押权范围内享有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3903.98元，减半收取计1951.99元，由穆文龙、刘忠霞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 员 潘远成
二〇一八年五月二十一日
法官助理 李 凯
书 记 员 毕晓继