广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤0113民初1246号
原告（反诉被告）：张××，女，1984年5月4日出生，汉族，住武汉市江夏区。
被告（反诉原告）：卢×灏（曾用名：卢×灏），男，1990年8月18日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：卢×敏，系被告的父亲。
委托诉讼代理人：胡伟明，广东海际明律师事务所律师。
原告（反诉被告）张××与被告（反诉原告）卢×灏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张××、被告卢×灏的委托诉讼代理人卢×敏、胡伟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张××向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除张××与卢×灏双方签订的《房地产买卖合同》；2.请求判令卢×灏返还购房款700000元；3.请求判令卢×灏支付自2018年1月25日起至实际返还之日止的逾期返还购房款的利息，每日按总楼价的千分之一计算，暂计至2018年2月1日，合计28640元；4.判令卢×灏承担本案诉讼费用。事实与理由：张××和卢×灏于2017年8月30日签订了《房地产买卖合同》，约定张××向卢×灏购买位于广州市番禺区××镇××路×号×座××房的住房一套（以下简称涉诉房产），总楼价3580000元。合同【D】其他方式第1条约定：“买卖双方协商一致，此房款3580000元包含一个有产权车位。”合同签订后，张××依照合同的约定分别于2017年8月31日、10月13日向卢×灏支付了购房定金100000元、部分购楼款800000元。卢×灏将涉诉房产交付给张××使用。在合同履行过程中，由于卢×灏对合同中约定过户的车位不具有产权，张××的社保缴纳未满连续五年，按照现行法律和政策，涉诉房产不具备过户条件，该合同不具备继续履行的条件。双方就合同解除事宜进行了多次协商，均未能达成一致意见。据此，张××于2018年1月16日向卢×灏发出通知书，解除双方签订的《房地产买卖合同》，要求卢×灏于2018年1月24日前返还购房款700000元并验收房屋。现张××早已搬出并将房屋恢复至接收时的原样。综上所述，双方之间的《房地产买卖合同》不具备继续履行的条件，张××有权要求解除合同，并且张××不追究卢×灏在合同不能继续履行中所承担的过错责任，主动将定金100000元给予卢×灏作为赔偿，卢×灏理应返还张××支付的购房款。卢×灏不予退还购房款的行为给张××造成了不必要的损失，现张××为了维护自己的合法权益，特向法院提出诉请，望判如所请。
卢×灏辩称，要求1.驳回张××的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由张××负担。张××与卢×灏于2017年8月30日签订了《房地产买卖合同》约定张××向卢×灏购买涉诉房产，商定价格为3580000元，并请广州××置业有限公司作为经纪方（中介）为双方的买卖提供中介服务，协助完善交易手续。次日，张××向卢×灏支付了购房定金100000元，并于2017年10月13日预付了购房款700000元，卢×灏已于当日把涉诉房产交付张××使用，但在卢×灏协助张××办理房产过户时，由于张××不具备“连续六十个月在广州购买社保”这一购房条件而导致原告无法过户。张××为掩饰自己的责任，转移因其个人原因而无法履行合同的过错风险，在双方约定最后履行期的2018年1月30日期限之前向人民法院提起了本案诉讼。卢×灏认为，双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方应按约定各自履行相应的义务。而张××却因其本人不具备连续六十个月购买广州市社保这一政策条件而无法继续履行合同，张××自身的过错责任或因素而导致的法律后果应由其本人承担。因此，张××的诉请不应得到支持。
卢×灏向本院提出反诉请求：1.判令张××按照总楼价的10%赔偿；2.判令张××赔偿卢×灏因向按揭银行提前还贷而违约造成的经济损失10000元；3.判令张××赔偿卢×灏因重新申请房屋贷款造成的上浮利息差额280000元（800000元×0.15%×12个月×20年）；4.判令张××赔偿卢×灏因本诉及反诉而支付的律师费20000元；5.反诉费由张××承担。事实与理由：张××与卢×灏于2017年8月30日签订了《房地产买卖合同》，约定张××向卢×灏购买涉诉房产，商定价格为3580000元，并请广州××置业有限公司作为经纪房（中介）为双方的买卖提供中介服务，协助完善交易手续。次日，张××向卢×灏支付购房定金100000元，并于2017年10月13日预付了购房款700000元，卢×灏已于当日把涉诉房产交付张××使用。2017年11月下旬，卢×灏协助张××到房管部门办理产权过户手续，由于张××没有在广州市连续六十个月购买社保而不具备广州市辖区购房资格导致不能过户，双方合同无法继续履行。因此衍生一系列问题：卢×灏因涉诉房产提前还贷而违约被按揭银行处罚违约金；卢×灏重新向银行申请银行贷款而面临贷款基准利率上浮30%；卢×灏在2017年8月至现在的六个月时间无法买卖涉诉房产；因张××的过错和违约导致本诉及反诉而令卢×灏支出律师费。为维护卢×灏的合法权益，卢×灏特提起反诉，请求人民法院判如所请。
张××对卢×灏的反诉辩称，1.卢×灏要求张××支付违约金、赔偿经济损失的反诉请求不应得到支持。合同第七条【D】项第一条约定“买卖合同双方协商一致，此房款3580000元包含一个有产权车位。”但卢×灏对合同中约定的车位根本不具有产权且短时间内也不可能取得车位的产权，张××的社保缴纳情况不符合连续五年的政策要求，所以双方签订的合同根本不具备继续履行的条件。双方协商多次，也未能就合同继续履行的事宜达成一致意见，且张××在本诉中不追究卢×灏在合同中不能继续履行中应承担的过错责任，主动将定金100000元给予卢×灏作为赔偿，卢×灏的损失得到了填补。2.卢×灏要求张××赔偿上浮利息差额的反诉请求不应得到支持。卢×灏没有提交向银行重新申请贷款的证据，且按照20年计算，要求赔偿上浮利息的差额没有事实依据，另张××支付卢×灏的100000元定金足以弥补卢×灏的所有损失。3.卢×灏要求张××承担其律师费的反诉请求不应得到支持。律师费并非必要支出，且合同中也没有关于相关费用的承担约定。4.反诉费由卢×灏自行承担。卢×灏在明知涉案合同不具备继续履行的条件，且在张××支付100000元定金以赔偿损失的前提下，提起反诉，增加张××的诉累，应该由卢×灏自行承担反诉费用。
双方当事人围绕本诉诉请和反诉诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：
卢×灏是位于广州市番禺区××镇××路×号×座×房（产权证号粤20**广州市不动产权第07090308号）的产权所有权人。2016年12月26日，涉诉房产以16登记02680146办理抵押登记，他项权利人为中国××银行股份有限公司广州黄埔支行，债权数额810000元。
2017年8月30日，卢×灏（卖方）与张××（买方）签订《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买涉诉房产；涉诉房产总楼价为3580000元；房屋定金100000元，买方应在签署本合同时自行交付给卖方；本次交易须在2018年1月30日之前办理递件过户手续（建议时间不超过六个月）；买方应在交易过户当天，将全部首期楼款、含定金，具体金额按银行审批同贷之差额为准，支付给卖方；买方承诺帮业主方赎契并承诺承担做按揭产生的一切费用；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；买卖合同双方协商一致，此房款3580000元包含一个产权车位；买方应在购买该物业前，了解清楚自己银行征信并没有不良记录，保证有购房资格购买该物业，否则，卖方有权拒绝出售及追偿；等等。合同载明卖方卢×灏联系地址为广州市番禺区××路258号××园三街三座北501房，买家张××联系地址为武汉市江夏区金口街三门口村道师湾12号。合同另行备注：买卖双方在签订该合同当天清晰知道现时购房政策，并符合购房资格。上述合同落款处均有卢×灏及其代理人卢×敏与张××的签名及按捺，经纪方广东××置业有限公司公章确认。
2017年8月31日，卢×灏出具收款证明，确认收到张××交来承购涉诉房产之购房定金100000元。2017年10月13日，卢×灏出具收款证明，确认收到张××交来承购涉诉房产之购房部分楼款700000元。2017年11月1日，张××入住涉诉房产。2017年11月1日，中国××银行股份有限公司广州番禺康平支行扣取卢×灏贷款本息778910.18元。卢×灏以此证实其已提前还贷。
2017年11月16日，张××向广州市番禺区地方税务局番禺税务分局打印社会保险费缴费证明，显示有出现缴费延迟，迟缴原因为其他原因，具体所属期分别为2013年5月的社保费于2013年6月7日扣费、所属期2013年7月的社保费于2013年8月28日扣费、所属期2013年9月的社保费于2014年1月7日扣费、所属期2013年11月的社保费于2014年1月7日扣费、所属期2013年12月的社保费于2014年1月7日扣费。
2018年1月16日，张××以顺丰快递形式按双方合同载明的联系地址向卢×灏邮寄《通知书》，寄件地址为番禺区××大道×号××花园南区，收件地址为番禺区××路258号××园×街座××房。《通知书》载明：张××通知“双方签订《房地产买卖合同》自本通知送达你方之日起解除；你方应于2018年1月24日之前验收涉诉房产，并退还本人支付的购楼款700000元。逾期验收房屋的，视为房屋验收交付完毕；逾期返还购楼款的，每日按总楼价的千分之一支付迟延履行期间的利息”。卢×灏确认收到过《通知书》，但表示并未理会。张××遂于2018年1月30日诉至本院。在立案后，双方曾要求调解，并已达成初步协议，后因网签合同注销问题未能履行协议。张××已于2018年1月6日搬离涉诉房产，卢×灏曾于本案调解过程中前往察看，后以合同未解除为由不予接收。
现双方的争议在于造成上述合同不能继续履行的过错责任以及应承担的违约责任范围问题。
一、张××认为其因没有在广州市连续六十个月购买社保而不具备购房资格是有过错，但双方《房屋买卖合同》中约定的3580000元包含一个产权车位，卢×灏没有这个产权车位也是造成合同不能继续履行的原因，故认为卢×灏对此亦负有过错；并认为其不要卢×灏退还100000元的购房定金已按合同约定承担违约责任。卢×灏认为是有车位提供给张××使用的，并提供证据1.《协议书》，该协议书以卢×灏为甲方、广州××装饰工程有限公司为乙方、××集团有限公司为丙方，三方就有关委托装修设计、装修施工、车位购买等事项达成协议，其中约定“甲方将××御府号房屋委托乙方进行室内装饰设计，并确认委托乙方进行该房屋的装修，双方确认设计费59900元，而装修施工费双方另行签订合同确定。甲乙双方同意在签约时一次性付清设计费及装修施工预付款129900元。在丙方开发的××御府车位首次公开发售后，如甲方书面申请终止委托装修设计及装修施工，并经乙方、丙方双方同意并确认后，甲方可选择购买丙方开发的××御府项目车位一个，车位总金额129900元，购车位款可用甲方所交设计费及装修施工预付款进行抵扣；丙方承诺甲方所购车位在××御府首次公开发售时，由甲方优先选择，按照本补充协议书的编号依次任选，以当时所选编号为准。甲方已经交纳的装修设计费及装修工程预付款自从转为购买车位的款项，同时改换该车位的买卖合同，原委托合同作废；在丙方开发的××御府车位首次公开发售后，如甲方书面申请放弃购买丙方开发的××御府项目车位，则甲方必须按本协议约定将××御府房屋交由乙方进行室内装饰设计与装修以履行本合同义务，甲方交纳的预付费用作为房屋设计与装修的预付款，在实际的装修工程结算款中进行抵扣；在丙方开发的××御府车位首次公开发售后，甲方既不同意按本协议约定将××御府房屋交由乙方进行室内装饰设计与装修以履行本合同义务，又不同意购买车位、拒绝签订购买车位的买卖合同的，则乙方有权将甲方已交的预付款的100%即129900元作为违约金没收”；等等。上述协议有卢×灏手写签名及广州××装饰工程有限公司、××集团有限公司公章盖印，但没有时间落款。证据2.2014年10月20日收款收据，编号0020959，以证实广州××装饰工程有限公司收到卢×灏交付××设计费及装修施工预付款30000元；2014年10月27日收据收据，编号0020960，以证实广州××装饰工程有限公司收到卢×灏交付××设计费及装修施工预付款39900元；2014年11月20日收款收据，编号0009888，以证实广州××装饰工程有限公司收到卢×灏交付××设计费及装修施工预付款60000元。卢×灏以上述证据证明其与张××签订的《房地产买卖合同》中所约定的车位是其向房地产开发商所购买，可具备产权资格。张××对上述证据均无异议，但认为不能证明属于有产权车位。另卢×灏表示除以上证据外，其没有其他关于车位权属和具体位置方面的证据；另涉诉房产由开发商交付时为毛坯房，并没有带装修等；卢×灏也承认未有车位的产权证且何时有产权证并不确定，但认为并不影响张××使用车位；且其虽承诺是有产权车位给张××，但该车位并不是买卖合同中的主要标的物，车位只是合同中的附随义务，故认为造成合同不能继续履行的过错责任全在于张××。此外，双方均确认没有明确车位在合同总价中的价格，对车位价格也未能协商一致。
二、卢×灏提供中国××银行股份有限公司广州番禺平康支行借记卡账户历史明细清单，主张其为履行双方《房地产买卖合同》向银行提前还贷支出违约金9985.91元；为了本案诉讼其委托律师于2018年2月12日，分别支出鉴证咨询服务律师费15000元和5000元。张××对卢×灏提前还贷所支付的违约金无异议，但认为因其自身未具有购房资格是导致合同不能履行的原因之一，其把已付的100000元定金款作为违约金已足以赔偿卢×灏的损失；对卢×灏委托律师参加诉讼所支出的费用认为不是必要的支出，其已自负有关违约责任，是卢×灏拖延不予配合并增加彼此讼累，故不同意承担该费用。
此外，卢×灏认为如不能继续履行合同，则其需重新申请贷款，因现住房贷款政策越来越严且利率上升，故造成利息差280000元。对此，卢×灏并没有提供证据证实其已重新申请贷款和其原贷款利率的证据。
本院认为，卢×灏与张××签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。依据本案查明的事实和当事人陈述，在合同履行过程中，张××因未具备广州辖区内购房资格导致涉诉房产无法办理过户，是合同履行不能的主要原因。但从现有证据和当事人陈述显示，涉诉房产交易中“包含一个产权车位”，而至合同约定的“本次交易须在2018年1月30日之前办理递件过户手续”期限内，卢×灏实际并未取得车位的产权，故卢×灏亦违反了“买卖合同双方协商一致，此房款3580000元包含一个产权车位”的约定。卢×灏虽举证证实与××集团有限公司、广州××装饰工程有限公司签订了协议书，并缴付预付款129900元。但是，依据该协议书的约定，一是卢×灏未实际取得车位产权的事实，车位具体位置及车位产权办证期限均无法确认；二是预付款129900元的支付作用存在不确定性，即认购车位款、房屋室内装饰装修款或者可能因违约行为导致成为违约金；三是在其提供的三张收款收据中，合计129900元的预付款用途均列为“××设计费及装修施工预付款”。故此，卢×灏主张自己具备车位产权资格的理据明显不足。另，针对“此房款3580000元包含一个产权车位”的约定，卢×灏提出了非主合同义务的抗辩，主张车位是附随的义务。本院认为，本案并不存在主合同与从合同的法律情形，车位权并不具有法律上的从属性。双方当事人在合同中以手写形式专门备注“此房款3580000元包含一个产权车位”，应当视为双方就涉诉房产买卖合同主要权利义务作出的进一步明确约定，该意思表示完整，不存在歧义。且从目前社会生活实际考虑，车位已经成为居住生活的必要配置，3580000元支付对价包括一个产权车位，不违背常理。因此，卢×灏对涉诉房产买卖合同的不能履行亦存在过错。同时，鉴于张××在签订涉诉房产买卖合同过程中以及房屋实际交付使用过程中，其作为一名具备完全民事行为能力人，应当对车位权的实际状态具有一定辨识。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于涉诉房产买卖合同不能继续履行，张××应负主要责任，卢×灏负次要责任。
关于本诉请求解除涉诉房产买卖合同的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，张××因其不具备广州地区购房资格，直接导致双方《房地产买卖合同》事实上的不能履行，即使双方均同意等待张××满足“在广州市连续六十个月购买社保”的购房条件，显然会衍生履行费用过高的现实问题。张××在确认自身不具备购房资格条件的情况下，及时提出解除合同，亦可减低双方因履行合同义务导致的损失。张××也通过《通知书》的形式，正式向卢×灏发出了解除合同的意思表示。故张××诉请法院判令解除双方签订的《房地产买卖合同》，依法有据，本院予以支持。根据查明事实，张××已于2018年1月16日依据双方合同载明的联系地址，向卢×灏发出了解除合同的《通知书》，卢×灏也确认收到《通知书》。双方虽未就具体送达时间进行确认，但据常理可推定，同城快递邮寄《通知书》的送达时间在2018年1月17日，故本院依法确认《房地产买卖合同》解除时间应为2018年1月17日。
关于本诉请求返还购房款700000元的问题。如上所述，涉诉房产买卖合同已于2018年1月17日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于张××已向卢×灏支付了购房款800000元，现张××自愿按合同约定由卢×灏没收定金100000元，只要求卢×灏退回700000元，属当事人自主处分权利范畴，没有损害卢×灏的利益，本院予以采纳。因合同约定，“已收之房款于解除合同通知书发出之日起五天内退还”上述合同解除后，卢×灏已不具有合法占有的法律依据，卢×灏理应向张××返还700000元。
关于本诉请求判令卢×灏自2018年1月25日起至实际返还之日止，每日按总楼价的千分之一计付逾期返还购房款利息的问题。根据双方在涉诉房产买卖合同中的“已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还”的约定，张××于2018年1月16日发出顺丰快递后，卢×灏并没有依约在五天内退还已收房款700000元，且造成合同不能继续履行双方均有过错，卢×灏继续占有购房款没有合法依据。张××主张自2018年1月25日为计息起算日，该时间不违反双方约定，系张××对其权利的处分，本院予以认可。对张××主张每日按总楼价千分之一计息的标准，因在双方涉诉房产买卖合同中并未有相关约定，仅是张××向卢×灏发出解除合同通知时作出的单方意思表示，故本院不予采纳。双方虽未以合同约定逾期返还购房款违约金的相关内容，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，故卢×灏应向张××支付逾期返还购房款利息（以700000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率计息从2018年1月25日至实际还清款项之日止）。
关于反诉请求判令张××按总楼价10%进行赔偿的问题。庭审中卢×灏确认该项诉请是基于解除合同关系提出。依据涉诉房产买卖合同中“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任”的约定，双方已就违约责任适用选择了定金罚则。张××亦在庭审中明确以100000元定金作为赔偿，不要求返还。据此，卢×灏要求张××按总楼价10%进行赔偿的反诉请求，明显缺乏理据，本院不予支持。
关于反诉请求判令张××赔偿卢×灏因向按揭银行提前还贷而违约造成的经济损失10000元的问题。据查明事实显示，卢×灏主张在履行涉诉房产买卖合同义务中，依约向涉诉房产的他项权利方中国××银行股份有限公司广州番禺平康支行申请提前还贷产生违约金。张××确认该笔向银行的违约支出，但认为其100000元定金赔偿已经足以弥补卢×灏的损失。本院认为，卢×灏在合同履行过程中，申请向涉诉房产按揭银行进行提前还贷，是符合合同约定的履约行为，其违约支出为必要支出。因合同目的最终不能实现，该笔违约支出则可认定为履约过程中产生的支出损失。基于合同已经对解除合同情形下的违约责任选择适用定金罚则，故100000元定金转化为弥补因任一方违约而造成的损失赔偿。另鉴于对《房地产买卖合同》履行不能的原因力和双方过错责任的分析，按照公平原则，卢×灏实际履约过程中的损失足以在100000元中得到补偿，故此本院对该反诉请求不予支持。
关于反诉请求卢×灏因重新申请房屋贷款造成的上浮利息差额的问题。现卢×灏并没有提供证据证实其有重新申请贷款，故该项诉请并无事实依据，且造成合同不能继续履行卢×灏也有过错，张××已自愿按合同约定承担了被没收定金的责任，故本院对卢×灏所诉的利率差不予采纳。
关于反诉请求张××承担律师费的问题。因该项支出并非必要支出，且双方并未就实现债权范围包括律师费进行约定，故本院不予支持。
关于本案诉讼费用的负担问题。本院认为，考衡到本案双方在合同中的过错责任和张××在主张解除合同时已向卢×灏明确自愿按合同约定承担被没收定金的违约责任，而卢×灏不予接受。起诉后，张××也多次要求调解，卢×灏拒不接受并提起反诉，引致诉累，故本案大部分的诉讼费用由卢×灏负担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认卢×灏与张××签订的《房地产买卖合同》于2018年1月17日解除；
二、卢×灏应于本判决发生法律效力之日起十日内向张××返还购房款700000元；
三、卢×灏应于本判决发生法律效力之日起十日内向张××支付逾期返还购房款利息（以700000元为本金，从2018年1月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计息至实际还清款项之日止）；
四、驳回张××的其他本诉请求。
五、驳回卢×灏的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费17720元，由张××负担720元，由卢×灏负担17000元；案件反诉受理费5240元，由卢×灏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 冯静雯
二〇一八年四月二十四日
书记员 何绮静