广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19741号
上诉人（原审原告）：陆静，女，1984年12月1日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：莫穗玲，广东大篆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华南农业大学，住所地广州市天河区五山。
法定代表人：陈晓阳，该大学校长。
委托诉讼代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州华南海股份有限公司，住所地广州市经济技术开发区志诚大道302号1402房。
法定代表人：唐群英，该公司董事长。
上诉人陆静因与被上诉人华南农业大学（以下简称华农大）、广州华南海股份有限公司（以下简称华南海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陆静上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉请。事实与理由：一、一审法院认为“涉案房屋及附属单车房为华南海公司与华农大合作建设，华南海公司组织相关员工集资建设，陆静根据华南海公司发出的《收款通知》支付购房款等，据此不能认定陆静直接向华农大购买涉案房屋”，属于认定事实错误。（一）华农大与华南海公司签订《合作兴建住宅楼房协议书》及《补充协议书》，建立了内部合作建房的法律关系。但对外部关系而言，两者属于合作建房者的共同体，对于合作建房以外的第三人关于房屋的买卖、交付及所有权转移，应共同承担权利义务。双方《补充协议书》约定，由华农大协助华南海公司办理该区住户房产证，并不能改变两者作为合作建房者共同体的事实。因此，华农大负有为陆静办理房地产证的义务。（二）华南海公司向陆静发出《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》是要约行为，陆静已实际向华南海公司及华农大支付了全部购房款是承诺行为，双方之间成立房屋买卖合同关系。华南海公司主张其与陆静是合资建房关系，因其并非土地使用权提供方，该主张显然不能成立。（三）虽华南海公司仅以其名义单方向陆静以集资名义销售涉案房屋，但华农大作为合作建房者共同体的其中一方，且在《合作兴建住宅楼房协议书》与华南海公司就向华南海公司职工出售房屋已达成共识，两者事实上共同与陆静建立了房屋买卖合同关系。二、一审法院认为陆静并非《补充协议书》一方当事人，其要求华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证缺乏合同依据，属于认定事实错误。（一）陆静事实上与华农大及华南海公司建立了房屋买卖合同关系，陆静基于此要求华农大、华南海公司协助办理涉案房屋房产证具有合同依据。（二）华农大与华南海公司签订《补充协议书》明确约定华农大对陆静等住户办理房产证具有协助义务，即其在内部关系上对协助华南海公司解决住户办证作出承诺。华南海公司一审中已明确同意与华农大共同协助陆静等住户办理涉案房屋的房产证，即在外部关系上，合作建房者对陆静等购房者关于办理房产证作出承诺。陆静提交的证据中，华农大在2004年12月30日《复函》、2006年12月1日《会议纪要》、2008年7月30日《关于华南海公司要求协助办理茶山住户房地产证的复函》，均表明华农大协助华南海公司、陆静等住户办理房产证的承诺，只是同时要求华南海公司及陆静等住户承担过户税费。从华南海公司与华农大签订了《合作兴建住宅楼房协议书》即向陆静在内的小业主发出了购房的要约，陆静与华南海公司的购房合同是贯穿于华农大、华南海公司的合作建房的权利义务中的。陆静与华南海公司之间的购房合同的权利义务，在华农大与华南海公司的合同、协议、复函、会议纪要等一系列的书证里予以明确。（三）一审法院认定陆静并非《补充协议书》一方当事人，缺乏对陆静与华农大、华南海公司法律关系的正确考量，迳行判决陆静无权向华农大、华南海公司主张协助办理房产证，明显是对本案法律关系及事实的认定错误。三、一审法院认为“虽华南海公司确认陆静的购房款已支付完毕，但华农大表示不清楚陆静是否已支付全部购房款，且华农大表示其与华南海公司之间的合作建房合同未履行完毕，双方的财务尚未结算，陆静直接要求华农大、华南海协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证依据不足”，认定事实错误。（一）华农大与华南海公司关于合作建房的争议属于两者内部关系，与陆静房屋买卖合同履行无关，应由其自行协商处理，陆静对此不应承担任何连带或共同责任，华农大及华南海公司应共同承担对陆静履行办证的义务。（二）华南海公司作为合作建房一方当事人，明确表示已收齐陆静购房款，即在对外部关系上，是对房屋买卖合同购房履行完毕的确认。（三）华农大、华南海公司共同合建房分为两期，第二期房屋也属于两者合建房合同及补充协议范围内，华农大、华南海公司均为第二期小业主办理了房地产过户手续。第一期小业主因为资料收集不齐没有办成，陆静已在一审中提供了相关的资料证实。四、广州市国土资源和规划委员会向一审法院发出的复函中已明确表示涉案房屋(除单车房)可以办理转移登记，并不存在办证障碍。陆静亦向一审法院提交了《购房资格证明》，证明其具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。一审片面强调单车房存在转移登记手续上的障碍，认定事实主次不分。五、华农大与华南海公司签订的《合作兴建住宅楼房协议书》、《补充协议书》，华农大在2004年12月30日《复函》、2006年12月1日《会议纪要》、2008年7月30日《关于华南海公司要求协助办理茶山住户房地产证的复函》以及在2009年7月3日发出的《关于茶山区房屋使用证明的函》里，均明确涉案房屋所有权归华南海公司一方。华农大、华南海公司在一审中已对此予以确认。从华南海公司依据《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》向陆静发出要约以及陆静向华南海公司支付购房款、华农大与华南海公司将涉案房屋交付陆静使用的事实，充分证实华南海公司与陆静之间的房屋买卖合同成立，涉案房屋的产权归陆静所有，华农大、华南海公司有义务为陆静办理房地产证的过户手续。六、陆静购买涉案房屋直接向华农大支付房款265451元，其中包括税金10469.65元，并向陆静出具了加盖华农大财务处发票专用章的收据。陆静购房时，涉案房屋是现楼，且知道是华农大建设的，才购买的。陆静并非华南海公司职员，与华南海公司及其合作建房单位并无劳动关系，并非华南海公司集资建房主体，陆静向华农大购房。因此，陆静与华农大之间存在直接的房屋买卖关系。综上，陆静上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人华农大二审答辩称：不同意陆静的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、华农大仅与华南海公司存在合作建房关系，与陆静不存在任何合同关系，即便华农大需要协助办理房屋过户手续，也仅需要协助华南海公司。陆静上诉华农大协助办证缺乏合同依据。二、涉案房屋现大确权在华农大名下，如果需要协助华南海公司过户其他人名下，涉及国有资产处分，需要上级主管部门批准，不能直接协助办理。
被上诉人华南海公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
陆静于2015年12月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：华农大、华南海公司协助陆静办理广州市天河区五山路483号大院华农茶山区x栋xx房及单车房的房地产证。
一审法院认定事实：1994年6月20日，广州市经济体制改革委员会同意设立华南海公司，后广州经济技术开发区华南海股份有限公司成立，华南海公司确认其前身为广州经济技术开发区华南海股份有限公司，后广州经济技术开发区华南海股份有限公司更名为华南海公司的现名称，以下亦简称广州经济技术开发区华南海股份有限公司为华南海公司。
1995年5月23日，华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《合作兴建住宅楼房的协议书》（以下简称《协议书》），约定：华农大（简称甲方），华南海公司、案外人广州恒发房地产公司、案外人商建房地产公司（简称乙方），华南海公司为乙方的全权代表；甲方在其使用管辖范围内（地点：集资房第二期建设用地范围内）提供约5000平方米的土地给乙方投资兴建10000平方米建筑面积的九层职工住宅楼，并归乙方在合作期限内使用；按“1:1”的合作原则，由乙方出资在甲方集资房第二期建设用地范围内兴建与乙方楼房同等建筑面积的住宅楼给甲方使用；双方的合作期限为七十年，从1995年12月1日至2065年12月31日止；合作期满，乙方将用地交还甲方，并将楼房移交给甲方，在不影响城市总体规划和甲方校园规划的前提下，如双方同意，到时可另行协商签订续期协议；甲方负责以其名义办理双方住宅楼房的自筹基建指标和有关报建报批手续，乙方予以积极协助；在条件许可时，乙方可按甲方房改的有关规定参与房改；乙方的职工购房后如要转让，应按房改政策的规定，首先转让给甲方，甲方不受让时，才可将房屋的使用权向社会转让；乙方按双方住宅楼的总建筑面积每平方米100元的标准计算，在本协议书签订后三个月时间内一次性拨给甲方，以支付场地三通一平、市政配套工程前期费用，由甲方包干使用；乙方住宅楼用地的土地有偿使用费，房产税及人防费均与甲方条件相同，须按广州市政府的有关规定，由乙方将其应缴交的款项拨给甲方，由甲方统一向广州市有关主管部门缴纳；甲方负责提供合作兴建住宅楼房的用地等；乙方负责支付应由乙方负责的合作双方住宅楼房的工程投资费用等条款。
1995年11月13日，华南海公司及商建房地产公司发出《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》，内容为：为了改善职工住房条件，由华南海公司、广州开发区恒发房地产公司、商建房地产公司三方发起，共同与华农大合作兴建广州五山茶山小区部分住宅楼；集资所建住宅个人具有使用权，年限为70年，从1995年12月1日至2065年12月31日止，在条件许可的情况下力争办理个人产权，所需费用由个人支付等。同日，华南海公司及商建房地产公司发出《关于华农大茶山小区集资建房有关问题的通知》，要求有关单位组织有意向集资者的报名工作等。
陆静提供的1996年3月12日华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《扩大合作兴建住宅楼房规模的补充协议》（复印件），约定：甲方在其使用管辖范围内新增提供约9000平方米土地给乙方投资兴建约16000平方米建筑面积的8层楼职工住宅；双方合作期限为七十年，时间从领取建筑施工许可证之日算起，双方于1995年5月23日签订的《协议书》的合作期限的起算时间亦改为按此原则执行等等。在本案中，华农大表示上述证据没有原件，真实性、关联性无法确认，且与本案所涉及的办证这一争议焦点也没有直接的关联性。华南海公司公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
陆静提供的落款时间为1996年9月16日的《五山茶山职工解困房具体要求说明》显示：“五山住宅筹建办公室”发出上述说明，内容为：拟建项目主要目的是改善职工的住房条件，特别是解决无住房职工的住房问题；拟建项目筹资对象主要是满足公司内部职工为主，筹资者应按照职务档次标准及楼层、方向不同价格档次交付房款，交款分四期（暂按每平米2000元计收）；第一期：96年10月5日前付25%；第二期：97年1月15日前付30%；第三期：97年4月15日前付25%；第四期：交房付清；在建设期内任何人不得以任何形式将所得房产转手，如有违反，即取消其参资资格等。
1999年11月2日，广州市房地产管理局出具《广州市房地产权属证明书》，该证明书记载：天河区五山路华南农业大学茶山区1栋2-8层、6幢、7幢1-9层的所有权人为华农大，备注显示已征收国有土地使用权出让金等等。
2000年4月28日，华农大与华南海公司签订《补充协议书》，约定：1995年5月23日双方签订关于在华南农业大学茶山地段合作兴建住宅楼房的协议；现经双方协商同意，由华南海公司支付100万元，作为对华农大在该区建设过程中水电等设施的补偿；华农大积极协助华南海公司办理该区住户的房产证；在办理房产证过程中的一切费用由华南海公司负责，华农大概不承担任何费用等条款。
2004年10月，茶山小区的部分业主就办理房产证事宜向华农大进行信访，要求华农大协助办理房产证等。
2004年11月12日，华南海公司向华农大发函要求华农大协助业主办证等等。
2004年12月30日，华农大向华南海公司复函称：华农大同意协助华南海公司办理申领《房地产证》的手续，但华南海公司需首先完成工程项目结算，按房屋建筑面积每平方米100元缴交产权转移费，由华南海公司组织住户向华农大统一缴交等等。
2005年2月2日，华南海公司向华农大发函称：华南海公司给华农大的100万元就包含华农大协助华南海公司茶山区和翠华苑两项目办理房产证的费用，现再提出另收茶山区住户100元/平方米的产权转移费实属重复收费；华南海公司、华农大双方款项的结算是双方的事，而协助住户办理房产证亦是双方应该积极协助的事，应该分开处理等等。
2006年12月1日，茶山小区的部分业主与华农大的会议纪要显示：华农大的相关人员表示华农大将按照《补充协议书》办理，对账应与办理房地产证同步进行，房产证的主办方为华南海公司，华农大只是协助等等。
2008年4月18日、6月6日，华南海公司向华农大再次发函称：要求华农大协助茶山小区94户住户办理个人房产证等等。
2008年7月30日，华农大向华南海公司发出《关于华南海公司要求协助办理茶山住户房地产证的复函》，函称：经询问房管部门的有关人员，茶山小区的房产既已确权给学校，如转让必须经过学校上级国有资产主管部门批准，获得批准后，按照房地产交易程序由学校转让给开发公司，再由开发公司转让给住户等等。
2009年5月5日，华农大校长办公室会议决议，同意为华南海公司出具该司使用茶山6、7栋相关房屋的证明，而不直接对各业主出具任何证明。
2009年7月3日，华农大向华南海公司发出《关于茶山区房屋使用证明的函》，函称：华农大同意为华南海公司出具使用茶山1、6、7栋相关房屋的证明，而不直接对各业主出具任何证明。该函附有证明三张，内容为华农大确认位于五山路××大院内××小区××、××、××、××、××、××、××共××房，6栋101-106、201-206、301-306、401-406、501-506、601-606、701-706、801-806共48套及首层相应的杂物间，7栋101-102、201-202、301-302、401-402、501-502、601-602、701-702、801-802、901-902共18套及首层相应的杂物间归华南海公司使用，使用期至2065年12月31日止等等。
2014年，华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《关于华农大茶山小区宿舍6、7栋加装电梯管井的协议》，约定：甲方有偿提供加装电梯所需电梯管井用地；乙方负责加装电梯的建设实施；本协议因加装电梯而增加的房屋面积以及梯井的权属问题与双方1995年签订的《合作兴建住宅楼房的协议》约定一致，使用期限至2065年止等条款。陆静称上述协议可证明华农大、华南海公司同意为业主办证，华农大、华南海公司均认为上述协议与本案无关。
一审中，陆静为证明本案事实及其主张在本案中提交了以下证据：1、加盖华农大财务处收费专用章的《收据》一张，载明日期为1998年2月23日，内容为陆静交来华农五山宿舍购房款（其中税金10469.65元、单车房6676元）265451元，证明陆静已支付房款。2、常住人口登记卡（载明陆静与案外人钟志红母女关系等），中国电信股份有限公司广州分公司收费专用发票（载明案外人钟志红2010年1月1日至1月31日电话费用缴费情况，发票收件人处地址为涉案房屋），广州燃气集团有限公司2012年1月13日出具的发票（载明用气地址为涉案房屋，抄表日期为2011年12月22日，顾客名称为案外人钟志红，发票邮寄地址为涉案房屋），证明陆静与水电使用人的关系及陆静已实际入住涉案房屋。华农大对上述证据质证称：其已收到《收据》所显示的购房款项，该款项并非因陆静向其购买房屋支付的购房款，是因华南海公司拖欠华农大的款项，华南海公司要求住户将购房款最后一期的款项直接向华农大支付，以抵偿华南海公司尚欠华农大的款项。华南海公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
在本案中，一审法院就涉案房屋及附属单车房的产权性质及上述房屋过户至陆静名下是否存在障碍等问题向广州市国土资源和规划委员会发函调查。广州市国土资源和规划委员会就上述调查事项向一审法院复函称：天河区五山路华南农业大学茶山区1幢首层、1幢2-8层、6幢、7幢地下室、7幢支柱层、7幢1-9层分别以稳字46601、34693、34698、46605、46606、34699号案办理了初始登记，产权单位为华农大，土地性质为国有土地，不属于划拨用地；其中1幢、7幢部分房屋已进行房改，并以房改购房人名义按单元办理产权登记；涉案房屋未按单元办理转移登记，暂无查封、抵押信息；经调阅上述初始登记档案，无《协议书》及《补充协议书》；涉案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定；其中1幢没有规划单车库，6幢单车库未单独办理分割登记，7幢地下室以稳字46605号案办理产权登记，规划用途部分为单车库，7幢支柱层以稳字46606号案办理产权登记，规划用途为自行车库；暂无上述单车库（自行车库）的抵押、查封、转移登记信息；鉴于单车库（自行车库）属于公共配套设施，归全体业主共同使用，建议不宜办理分割登记或转移登记手续。
2016年10月11日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明陆静具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。
另在本案中，各方就以下问题发表各自观点：一、关于陆静与华农大是否就涉案房屋及附属单车房签订合同。陆静与华农大均确认双方没有签订合同。二、关于陆静与华南海公司是否就涉案房屋及附属单车房签订合同。陆静与华南海公司均确认双方没有签订合同。陆静认为华南海公司发出的方案可以视为要约，陆静的付款行为是一种承诺，陆静与华南海公司之间是房屋买卖关系。华南海公司表示其与陆静之间是合资建房关系，不存在买卖关系。三、关于陆静的房款支付情况。陆静表示其房款已经支付完毕，一部分房款向华南海公司支付，一部分房款向华农大支付，向华农大支付房款是因为华南海公司通知陆静向华农大支付。华南海公司对陆静上述陈述予以确认。华农大表示其已收到其出具收据所显示的购房款项，该款项并非因陆静向其购买房屋支付的购房款，而是因华南海公司拖欠华农大的款项，华南海公司要求住户将购房款最后一期的款项直接向华农大支付，以抵偿华南海公司尚欠华农大的款项，陆静参与了华南海公司职工集资购房，而购房款是由华南海公司向陆静发出收款通知，购房款的第一、二、三期均是华南海公司收取，华农大是代华南海公司向陆静收取第四期费用，华农大不清楚陆静是否已支付全额购房款。四、关于涉案房屋及附属单车房的交付情况及现状。陆静称涉案房屋及附属单车房是华农大向其交付，但没有办理书面的交接文件，上述房屋现由陆静使用。华农大称其向华南海公司交付上述房屋。五、关于华农大与华南海公司之间的合作建房合同是否已履行完毕。华农大表示未履行完毕，双方的财务尚未结算。另在本案中，陆静明确其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼，华农大确认涉案房屋所在的大楼确权在其名下，陆静与华农大确认涉案房屋的附属单车房设置在一楼。
一审法院认为：关于陆静要求华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证诉讼请求。陆静明确其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼。涉案房屋及附属单车房现登记在华农大名下。一审法院认为：第一，根据本案查明的事实，涉案房屋及附属单车房为华南海公司与华农大合作建设，华南海公司组织相关员工集资建设，且陆静与华农大确认双方并未就涉案房屋及附属单车房签订合同，陆静与华南海公司亦确认陆静是基于华南海公司的通知向华农大支付部分房款，据此陆静向华农大支付购房款不能认定陆静直接向华农大购买涉案房屋，亦不能证明双方就涉案房屋及附属单车房已成立房屋买卖合同关系。第二，华农大与华南海公司签订的《补充协议书》约定：华农大积极协助华南海公司办理在该区住户的房产证。华农大的合同相对方是华南海公司，因此华农大以合同相对性原则为由主张不直接承担协助陆静的办证义务，合理有据。陆静非上述《补充协议书》的当事人，陆静根据《补充协议书》要求华农大协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证亦缺乏合同依据。第三，虽华南海公司确认陆静的购房款已支付完毕，但华农大表示不清楚陆静是否已支付全额购房款，且华农大表示其与华南海公司之间的合作建房合同未履行完毕，双方的财务尚未结算，陆静直接要求华农大协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证依据不足。第四，目前涉案房屋并未大确权至华南海公司名下，故陆静要求华南海公司协助其办证亦事实不能履行，故一审法院对此亦不予支持。第五，广州市国土资源和规划委员会出具复函表示：涉案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料；单车库属于公共配套设施，归全体业主共同使用，建议不宜办理分割登记或转移登记手续。根据上述复函，附属单车房目前尚不具备办理产权过户登记手续的条件，且目前亦无依据显示涉案房屋符合复函中提及的可予办理转移登记的情形。综上，陆静诉请华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及单车房的房产证缺乏事实与法律依据，因此对陆静上述诉请一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年6月21日判决如下：驳回原告陆静的诉讼请求。一审案件受理费5125元，由原告陆静负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方当事人二审均未提交新证据。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。据此，针对二审争议焦点华农大、华南海公司是否应协助陆静办理涉案房屋的产权证的问题，认定如下：
首先，从各方的法律关系而言。（一）一审认定陆静与华农大之间就涉案房屋并未成立房屋买卖合同关系，论理清晰，认定并无不妥，本院予以确认且不予赘述。因陆静与华农大确认双方并未就涉案房屋及附属单车房签订合同，陆静与华南海公司亦确认陆静是基于华南海公司的通知向华农大支付部分房款。因此，陆静虽向华农大支付购房款不能认定陆静直接向华农大购房涉案房屋，不足以证明两者之间存在房屋买卖合同关系。（二）依据陆静一审自述华南海公司于1995年11月13日发出的《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》以及陆静与华南海公司一审陈述确认的事实，本院确认两者就涉案房屋之间形成了房屋买卖合同关系。（三）依据华农大与华南海公司1995年5月23日签订的《合作兴建住宅楼房的协议书》，华农大与华南海公司之间就涉案房屋所属的房地产项目形成了合资合作开发房地产项目合同关系。
其次，从华农大与华南海公司2000年4月28日签订的《补充协议书》约定“1995年5月23日双方签订关于在华南农业大学茶山地段合作兴建住宅楼房的协议；现经双方协商同意，由华南海公司支付100万元，作为对华农大在该区建设过程中水电等设施的补偿；华农大积极协助华南海公司办理该区住户的房产证；在办理房产证过程中的一切费用由华南海公司负责，华农大概不承担任何费用”来看，华农大作为合建方，对于华南海公司出售房屋给陆静等购房人是知情且没有异议，但华农大主张其作为合建方的义务是协助华南海公司办理房产证，而并不直接对陆静等购房人取得产权证承担义务。对此，因如前所述，华农大是与华南海公司建立了合资合作开发房地产合同关系，华农大的合同相对方是华南海公司。因此华农大以合同相对性原则为由主张不直接承担协助陆静等购房人的办证义务，合理有据，本院予以支持；陆静主张华农大向其承担办证义务缺乏理据，本院不予采信。
最后，关于目前是否具备办理涉案房屋产权过户手续的问题。（一）从广州市国土资源和规划委员会就上述调查事项向一审法院复函中“涉案房屋未按单元办理转移登记，暂无查封、抵押信息；经调阅上述初始登记档案，无《协议书》及《补充协议书》；涉案房屋如办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定”等内容来看，目前无依据显示本案符合复函中“提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明”的情形。（二）目前涉案房屋并未大确权至华南海公司名下，故陆静要求华南海公司协助其办证亦事实不能履行，故本院对此亦不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉陆静的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5125元，由上诉人陆静负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十一月二十四日
书记员 璩方慧