黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑01民终614号
上诉人（原审原告）:哈尔滨顺通绿化工程有限公司，住所地哈��滨市南岗区红旗大街时代广场小区A栋12层B号。
法定代表人：刘洪彦，董事长。
委托诉讼代理人：石建荣，黑龙江申度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金马建设开发集团股份有限公司第十一分公司，住所地哈尔滨市松北区太阳岛松北街19号。
负责人：王兆峰，总经理。
委托诉讼代理人：施楠，黑龙江嵘斗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：哈尔滨金马房地产开发有限公司，住所地哈尔滨利民开发区南京路南农行西侧第E座一、二层4号商服。
法定代表人：卢玉芬，经理。
被上诉人（原审被告）：哈尔滨金马房地产开发有限公司第一分公司，住所地哈尔滨市松北区松北一路1号。
法定代表人：王国臣，经理。
上诉人哈尔滨顺通绿化工程有限公司（以下���称顺通公司）与被上诉人金马建设开发集团股份有限公司第十一分公司（以下简称金马集团第十一分公司）、哈尔滨金马房地产开发有限公司（以下简称金马开发公司）、哈尔滨金马房地产开发有限公司第一分公司（以下简称金马开发公司第一分公司）执行异议之诉纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顺通公司的委托诉讼代理人石建荣，被上诉人金马集团第十一分公司的委托诉讼代理人施楠到庭参加诉讼。金马开发公司、金马开发公司第一分公司经本院传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
顺通公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除哈尔滨市松北区松北之家小区EI-02栋4单元601室、EII-02栋2单元2301室房产的查封，停止对此二处房产���执行。事实和理由：1、顺通公司在诉争房屋查封前已实际占有房屋，一审判决未予认定错误。诉争的二处房产，案外人哈尔滨市太阳岛风景区管理局用来抵偿其拖欠顺通公司的工程款，并已通过银行转账的方式支付给金马开发公司第一分公司二处房屋全款，金马开发公司第一分公司给顺通公司出具了收到全部房款的收据，同时将房屋钥匙交付给顺通公司，顺通公司在房屋被查封7年前就已实际控制占有房屋，一审法院对此未予认定且遗漏顺通公司是现金支付房屋全款的事实，属认定事实错误。2、顺通公司未办理产权登记，是金马开发公司第一分公司拖延办理所致，顺通公司对此没有过错。3、顺通公司持有金马开发公司第一分公司出具的收到全部房款的收据、诉争房屋的钥匙，对实际占有诉争房屋举证充分，一审判决认为顺通公司未举示使用房屋的证据属适用法律���误，加重顺通公司的举证责任。
金马集团第十一分公司辩称，1、本案是执行异议之诉案件，顺通公司只有对执行标的享有绝对的所有权，才能享有排除对执行标的强制执行的权利。本案中争议房产登记的开发人、所有权人为被执行人金马开发公司，顺通公司主张对争议房产享有所有权就应举示其与金马开发公司签订的商品房买卖合同、金马开发公司出具的商品房购房发票、收到购房款的转款凭证、进户通知等证据，但顺通公司均未提交，所以顺通公司的主张无事实及法律依据。2、顺通公司主张诉争房屋系金马开发公司第一分公司替哈尔滨市太阳岛风景区管理局抵债所得，却未能举示哈尔滨市太阳岛风景区管理局与诉争房屋所有权人金马开发公司签订的合法有效的以房抵债协议、转让协议等证据，因此顺通公司的主张不能成立，不能享有排除对执行标的���制执行的民事权益。3、金马开发公司第一分公司不是争议房产的所有权人，亦无权将争议房产替他人抵债及处分，顺通公司以金马开发公司第一分公司出具的单位往来账目、付款凭证等票据主张享有争议房产的所有权，违反了案外人提出执行异议的相关法律规定，应予驳回。4、顺通公司主张因争议房产所在小区全部未办理权属登记，故其房屋也未能办理产权证，但金马开发公司所有销售或抵债的房屋均在产权交易部门办理了联机备案登记，法院查封的涉案房产均是在产权交易部门未办理权属联机备案登记的房产。顺通公司主张其在2009年就已取得争议房产，但却在长达7年的时间里未到产权部门办理权属备案登记，因此顺通公司的此项上诉请求亦不能成立。5、商品房入户需办理多项手续，待各项手续履行完毕后购房人享有对房屋的占有及使用权并受法律保护，本案中顺通公司仅以其持有争议房产的钥匙即视为对争议房产占有及使用的主张，没有事实和法律依据。请求驳回顺通公司的上诉请求。
顺通公司向一审法院起诉请求：解除哈尔滨市松北区松北之家小区EI-02栋4单元601室、EII-02栋2单元2301室房产的查封，停止对此二处房产的执行。
一审法院认定事实：哈尔滨市松北区松北之家小区EI-02栋4单元601室房产、EII-02栋2单元2301室房产登记所有权人系金马开发公司。2007年8月8日，顺通公司与哈尔滨市太阳岛风景区管理局签订以房抵历史陈欠工程款协议，约定哈尔滨市太阳岛风景区管理局用金马开发公司开发的坐落于哈尔滨市松北区松北之家小区EI-02栋4单元6楼1号房屋，抵偿顺通公司的工程款。2007年8月9日，金马开发公司第一分公司向顺通公司出具上述房产房款的收据，金额为420103.32元。2009年6月5日，金马开发公司第一分公司向顺通公司出具坐落于哈尔滨市松北区松北之家小区EII-02栋2单元2301室房产房款的收据，金额为739571元。另查明，2014年4月8日，哈尔滨市道里区人民法院作出（2014）里法执字第129-4号执行裁定书及协助执行通知书，查封上述两处房产。该执行裁定发生效力后，顺通公司向哈尔滨市道里区人民法院提出执行异议，哈尔滨市道里区人民法院于2016年4月14日作出（2015）里执异字第31号执行裁定书，裁定驳回顺通公司的异议请求。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”规定，顺通公司主张其购买诉争房屋，但未进行所有权的变更登记，争议房屋的所有权人仍为金马开发公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七���“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，顺通公司主张对诉争房屋有足以阻却法院强制执行的实体权利，除举证证明其支付全部价款并实际占有房屋的情况外，还应就法院强制执行程序开始前，其对未办理过户登记手续没有过错承担举证责任。诉讼中，顺通公司主张其于2007年8月8日以抵账的形式向金马开发公司购买诉争房屋，虽然双方未约定办理产权变更登记的时间，但其理应在合理期限内办理产权证。顺通公司未能举示证据证明其在购买诉争房屋后至法院查封前，未办理产权变更登记系��意志以外原因所致。故顺通公司在上述期间未能及时行使办理产权转移登记的权利，应视为其怠于行使权利，顺通公司应预见到不办理产权变更登记可能存在的风险，却迟迟未办理产权变更登记，主观上存在过错，由此产生的不能对抗他人的不利后果，应由顺通公司自行负责。另外，顺通公司未就其实际占有使用诉争房屋进行举证。顺通公司要求解除诉争房屋查封并停止对诉争房屋执行的诉讼请求不予支持。判决：驳回哈尔滨顺通绿化工程有限公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法��应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件必须同时满足，且买受人的权利能够排除执行。本案中，诉争房屋的所有权人是金马开发公司，金马开发公司第一分公司不是诉争房屋的所有权人，顺通公司主张以抵账的形式从金马开发公司第一分公司取得诉争房屋，但没有提交金马开发公司对金马开发公司第一分公司该抵账认可的证据，顺通公司未与金马开发公司签订商品房买卖合同，未办理产权过户登记手续，虽然诉争房屋小区未办理权属登记，但金马开发公司就诉争房屋未在产权交易部门办理权属联机备案登记，因此顺通公司对其抵账取得诉争房屋后未能及时办理产权转移登记手续，主观上存在过错。顺通公司提出其实际占有使用诉争房屋多年，亦未提交充分证据证实，本院不予认定。顺通公司不符合法定停止执行情形，其上诉主张不成立，本院不予支持。
综上所述，顺通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨顺通绿化工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 王爱军
审 判 员 刘 春
二〇一七年五月四日
法官助理 张恭允
书 记 员 张春天