四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川16民终839号
上诉人（原审原告[反诉被告]）：陈启萍，女，生于1963年6月19日，汉族，住四川省广安市。
委托诉讼代理人：张冬林，四川爱众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈继祥，四川爱众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告[反诉原告]）：广安市房地产开发有限公司，住所地四川省广安市。
法定代表人：龙承军，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。
上诉人陈启萍为与被上诉人广安市房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服广安市广安区人民法院于2016年7月14日作出(2015)广安民初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭于2016年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈启萍及其委托诉讼代理人张冬林、陈继祥，被上诉人广安市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨先国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈启萍的上诉请求：一、撤销原审判决，判决被上诉人赔偿延期交房租金及利息损失共计250186.24元；二、判决上诉人与被上诉人就超过合同约定面积3%以内的房屋价款按约定价款结算找补；三、本案诉讼费由被上诉人承担。其事实及理由：一、一审判决认定上诉人向被上诉人主张违约损失已经超过诉讼时效错误，应当予以纠正。双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》中明确约定是上诉人应当承担差价和超面积部分款项支付的义务，在约定付款到期后，上诉人基于被上诉人延期交房的事实未予以支付，实际履行互负债务的抗辩权，在互负债务且未结算情况下，互负债务的客观事实本身就是对权利的阻断，不应当适用于诉讼时效制度。一审在双方未结算的的情况下，认定上诉人向被上诉人索赔延期交房造成的租金及利息损失超过诉讼时效有误。事实上，被上诉人享有的权利按一审法院理解和查明事实，也应当以超诉讼时效为由予以驳回。二、关于超面积部分应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审判决适用法律错误，应当予以纠正。因为，拆迁产权调换还房中，超出面积部分在本质上就是商品房买卖，被上诉人擅自改变房屋设计结构，擅自扩大面积超过总面积3%的部分，一审判决由上诉人承担其价款，违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）款的规定，应当撤销一审判决。
广安市房地产开发有限公司辩称，一审判决结果是正确的，事实认定清楚，应驳回上诉人的上诉请求。上诉人主张迟延交付租金及租金利息损失我们认为不仅过了诉讼时效，且同时主张租金及租金利息损失有违合同约定，迟延交房是要支付过渡费，上诉人单独主张租金及利息损失不符合双方的合议，且这个不等同于商品房买卖合同。正负3%也是在商品房买卖合同中才适用，拆迁安置合同对这个有约定据实结算，关于上诉人的两点上诉理由不符合双方约定也无法律依据。
陈启萍一审诉讼请求：1、被告将拆迁还房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交付原告；2、原、被告结算中超面积部分仅就合同约定面积的3%计算价款，同时被告赔偿迟延交房的违约损失、因房产设计及周边环境超出原约定造成的损失等合计25万元；3、本案诉讼费由被告承担。
广安市房地产开发有限公司一审反诉请求：判令陈启萍向自己支付房屋结算尾款166598元，并承担本诉及反诉的诉讼费用。
一审法院查明，2003年8月2日，陈启萍与广安市房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：1、陈启萍位于广安区盐井街X号的38.34平方米临街门市（门市前7米35.87平方米，后7米2.47平方米）交由广安市房地产开发有限公司实施改造，广安市房地产开发有限公司在龙马商业广场C-3区临建设路方向交还45.75平方米门市给陈启萍，陈启萍分三次补交差款54028.80元；2、广安市房地产开发有限公司拆除陈启萍的旧房按照拆一还一，就地安置，新旧补差的原则进行；3、还房时间为：经双方协商确定，从该地段动工之日起，两年内偿还新房；4、房屋建设面积以竣工验收后房屋管理部门核发的产权证面积为准，并按此面积进行最后的结算；5、新房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》由广安市房地产开发有限公司负责办理，陈启萍只承担超面积部分税费，在陈启萍领证时，一次性向广安市房地产开发有限公司支付。2009年12月，广安市房地产开发有限公司取得应还房地段广安市龙马商业广场建筑工程施工许可证。2010年12月9日，广安市房地产开发有限公司将位于龙飞路X号附23、24号新建门市交由陈启萍使用至今。
2012年4月1日，广安市房地产开发有限公司为陈启萍办理了其位于广安市广安区龙飞路X号附23、24号门市房屋所有权证（产权证号：20120XXXXXX**），国有土地使用权证（产权证号：广市国用（2012）第040XX号）。其中房屋产权证载明房屋建设面积82.73平方米（门市前7米54.63平方米，后7米28.10平方米），超出改造前陈启萍位于广安区盐井街X号的门市面积44.39平方米。《绿荫商城建设工程房屋拆迁安置方案》第四条第（一）项规定：鉴于盐井街X号门市所处的特殊地段，其安置补偿价格按照渠江北路对应标准下浮40%执行。即陈启萍位于广安区盐井街X号的被拆出的门市前7米按5100元、后7米按1860元，新建安置门市前7米按5280元、后7米按2040元的标准进行新旧补差。
2013年6月26日，广安市房地产开发有限公司办理陈启萍的位于龙飞路X号附23、24门市房屋所有权证和国有土地使用权证时，缴纳契税9971.32元、印花税124.6元，合计10095.92元。同时，缴纳测绘费92元、交易费1187元，合计1279元。
同时查明：2015年6月，陈启萍申请对其位于广安市广安区龙飞路X号附23、24号门市从2005年2月14日到2010年12月9日的租金损失、改变户型设计和周边环境造成的租金损失进行评估，又于同年7月提出补充申请，对逐年应得租金利息进行评估，利息计算的鉴定期间至2015年7月30日。2015年8月3日，广安区人民法院委托四川新广资产评估事务所有限公司对上述申请进行了评估，四川新广资产评估事务所有限公司出具了报告书（新广资评报字[2015]B075号），评定广安市广安区龙飞路X号附23、24号门市从2005年2月14日到2010年12月9日的租金参考值为167432元，2005年2月14日至2015年7月30日单利计算租金利息参考值为82754.24元、复利计算租金利息参考值为103776.64元。
一审法院认为，陈启萍、广安市房地产开发有限公司签定的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定行使权利、履行义务。
关于还房超面积的数量问题。《房屋拆迁安置补偿协议》约定，广安市房地产开发有限公司对陈启萍位于广安区盐井街X号的38.34平方米临街门市实施改造，还给陈启萍位于龙马商业广场C-3面向建设路方向门市建筑面积约45.75平方米，同时约定按照拆一还一，就地安置，新旧补差的原则进行，陈启萍应分三次补交房屋差价款54028.80元。事实上，广安市房地产开发有限公司还给陈启萍位于龙飞路X号附23、24号门市建筑面积82.73平方米，超出协议约定的还房面积36.98平方米，超出实施改造的陈启萍位于广安区盐井街X号的门市面积44.39平方米，陈启萍未证明其向广安市房地产开发有限公司支付了54028.80元房屋差价款，其主张超面积部分为36.98平方米，对广安市房地产开发有限公司有失公允，不予支持。按照《房屋拆迁安置补偿协议》约定的拆一还一，就地安置，新旧补差的原则，超面积应认定为44.39平方米。
关于超面积部分的结算问题。陈启萍主张应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定进行结算。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，可知该解释有明确的适用范围。而本案争议的拆迁安置补偿协议，其实质是房屋所有权的调换，显然不在上述解释的适用范围之内。《房屋拆迁安置补偿协议》第二条第8项“房屋建筑面积以竣工验收后房屋管理部门核发的产权证面积为准，并按此面积进行最后的结算。”对超面积部分的结算方式协议作了明确约定，因此，应按照协议的约定进行最后结算。根据《绿荫商城建设工程房屋拆迁安置方案》第四条第（一）项“鉴于盐井街1号门市所处的特殊地段，其安置补偿价格按照渠江北路对应标准下浮40%执行”的规定，陈启萍位于广安区盐井街X号的被拆迁的门市前7米按5100元、后7米按1860元，新建安置门市前7米按5280元、后7米按2040元的标准进行新旧补差。原门市前7米35.87平方米，后7米2.47平方米，新建还房门市前7米54.63平方米，后7米28.10平方米，计算后陈启萍应补广安市产地产开发有限公司房屋款158239元。广安市房地产开发有限公司在办理陈启萍位于龙飞路X号附23、24号门市房屋产权证、土地使用权证时缴纳契税9971.32元、印花税124.6元，合计10095.92元。《房屋拆迁安置补偿协议》约定陈启萍承担超面积部分的税费，非超面积部分由广安市房地产开发有限公司承担，广安市房地产开发有限公司、陈启萍承担契税、印花税应按44.39：38.34的比例划分，计算后陈启萍应承担税费5417.11元。另外，广安市房地产开发公司缴纳超面积部分的测绘费92元、交易费1187元，合计1279元，也应由陈启萍承担。因此，陈启萍应累计向广安市房地产开发有限公司支付房屋款及税费165601.11元。
关于广安市房地产开发有限公司迟延交房的违约金及诉讼时效问题。《房屋拆迁安置补偿协议》约定还房时间为“从该地段动工之日起，两年内偿还新房”。陈启萍认为《房屋拆迁安置补偿协议》约定其2003年8月15日前搬迁完房屋，并将钥匙及房屋交给广安市房地产开发有限公司，就意味着此地段已经动工，还房时间应当是2005年8月14日。广安市房地产开发有限公司出示了应还房地段广安市龙马商业广场的建筑工程施工许可证，证明该还房地段动工时间是2010年1月1日。广安市房地产开发有限公司举示的建筑工程施工许可证只能证明其向行政机关报批施工的时间，不能证明应还房地段的实际动工时间，且2003年8月就拆除陈启萍的旧房，2010年1月才动工，有损陈启萍的正当利益。因此，认定应还房地段的动工时间为2003年8月15日，相应地还房时间应为2005年8月14日。事实上，2010年12月9日广安市房地产开发有限公司才向陈启萍交付位于龙飞路X号附23、24号的门市，迟延交房5年4个月。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，广安市房地产开发有限公司2005年8月14日还未向陈启萍交付应还房屋，违反协议约定，此时诉讼时效开始计算二年至2007年8月13日。在此诉讼时效期间内，陈启萍未向广安市房地产开发有限公司主张迟延交房损失，亦未有证据证明其向广安市房地产开发有限公司主张过迟延交房损失而引起诉讼时效中断，以及证明引起诉讼时效中止或延长的法定事由的证据。因此，广安市房地产开发有限公司提出诉讼时效抗辩的理由成立，陈启萍向广安市房地产开发有限公司主张的迟延交房违约金的请求，不予支持。
关于广安市房地产开发有限公司改变户型设计和周边环境给陈启萍造成的租金损失问题。陈启萍就广安市房地产开发有限公司改变户型设计和周边环境给其造成的租金损失申请评估，评估公司对此无法评估并作出评估意见，且广安市房地产开发有限公司改变户型设计和周边环境依法经过行政机关审批后实施的行为，故陈启萍认为广安市房地产开发有限公司改变户型设计和周边环境给其造成租金损失，欠缺法律和事实依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：一、被告（反诉原告）广安市房地产开发有限公司将位于广安市广安区龙飞路X号附23、24号门市的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交付原告（反诉被告）陈启萍；二、原告（反诉被告）陈启萍向被告（反诉原告）广安市房地产开发有限公司支付房屋款及税费165601.11元；三、驳回原告（反诉被告）陈启萍、被告（反诉原告）广安市房地产开发有限公司的其他本诉和反诉诉讼请求；本案本诉案件受理费5050元，减半收取2525元，反诉案件受理费3630元，减半收取1815元,由原告（反诉被告）陈启萍负担4000元，被告（反诉原告）广安市房地产开发有限公司负担340元。本案鉴定费8000元，由原告陈启萍负担。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。故二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》意识表示真实，主体适格，内容合法，故合法有效，协议相对方均应全面履行协议约定的义务，《房屋拆迁安置补偿协议》载明陈启萍被拆迁房屋原面积38.34平方米，协议约定还45.75平方米（其中7米前45.25平方米），分三次补房屋差价款共计54028.80元。该还45.75平方米补差价款均应按照合同约定履行。其超过45.75平方米部分即实际还面积82.73平方米-45.75平方米=36.98平方米的差价款单价，超过45.75平方米房屋差价款未约定，故应按照《绿荫商城建设工程房屋拆迁安置方案》规定执行符合规定，即《绿荫商城建设工程房屋拆迁安置方案》第四条第（一）项“鉴于盐井街X号门市所处的特殊地段，其安置补偿价格按照渠江北路对应标准下浮40%执行”的规定，陈启萍位于广安区盐井街X号的被拆迁的门市前7米按5100元、后7米按1860元，新建安置门市前7米按5280元、后7米按2040元的标准进行新旧补差。”新建还门市前7米面积为54.63-45.75=8.88平方米，补房屋差价款为46886.4元，新建还门市7米后的面积为28.10平方米，补房屋差价款52266元，据此，陈启萍按照协议约定和规定应补广安市产地产开发有限公司房屋款52266元+46886.4元+54028.80元=153181.2元。据此，上诉人就超过合同约定面积3%以的房屋价款适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的上诉理由不成立，本院不予以支持。
广安市房地产开发有限公司在办理陈启萍位于龙飞路X号附23、24号门市房屋产权证、土地使用权证时缴纳契税9971.32元、印花税124.6元，合计10095.92元。《房屋拆迁安置补偿协议》约定陈启萍承担超面积部分的税费，非超面积部分由广安市房地产开发有限公司承担，广安市房地产开发有限公司、陈启萍承担契税、印花税应按44.39：38.34的比例划分，计算后陈启萍应承担税费5417.11元。另外，广安市房地产开发公司缴纳超面积部分的测绘费92元、交易费1187元，合计1279元，也应由陈启萍承担。
关于诉讼时效的问题。上诉人和被上诉人在一审均主动主张对方的诉讼请求超过诉讼时效，故均应审查诉讼时效是否超过的问题。上诉人在协议中约定了支付期限，诉讼时效应从约定履行期限届满时开始计算，故《房屋拆迁安置补偿协议》第二条第7项约定：“陈启萍补交房屋差价款办法为：交旧房钥匙时交60%，计人民币28700元，当新房主体盖第二层预制板时再缴，30%，计人民币14300元，在新房交付使用时将余下10%计人民币4817.72元，付清。”以上陈启萍应支付的款项从其支付期限届满时起应开始计算诉讼时效两年，被上诉人未提供证据证明诉讼时效有中止、中断等法定情形，上诉人在一审庭审中也主张其超过诉讼时效。本院对原审判决上诉人向被上诉人补房屋差价款中54028.80元错误，本院予以纠正。故超过诉讼时效两年不应支持，上诉人该上诉请求应予以支持。
关于广安市房地产开发有限公司迟延交房租金及利息损失的诉讼时效问题。《房屋拆迁安置补偿协议》约定还房时间为“从该地段动工之日起，两年内偿还新房”。陈启萍认为《房屋拆迁安置补偿协议》约定其2003年8月15日前搬迁完房屋，并将钥匙及房屋交给广安市房地产开发有限公司，就意味着此地段已经动工，还房时间应当是2005年8月14日。事实上，2010年12月9日广安市房地产开发有限公司才向陈启萍交付位于龙飞路X号附23、24号的门市，迟延交房5年4个月。陈启萍从2010年12月9日应知道或者应当知道权利被侵害时起计算，并且未提供证据证明诉讼时效中止、中断的法定情形，故其于2015年4月26日才向人民法院起诉，已超过诉讼时效两年，据此，原审法院以其超过诉讼时效不予支持该诉讼请求是正确的，应予以维持。
综上所述，上诉人陈启萍的上诉理部分成立，本院予以支持。原审认定事实和适用法律正确部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项之规定，判决如下：
一、维持(2015)广安民初字第1402号民事判决第一项，第三项；
二撤销(2015)广安民初字第1402号民事判决第二项即“原告（反诉被告）陈启萍向被告（反诉原告）广安市房地产开发有限公司支付房屋款及税费165601.11元”；
三、上诉人陈启萍向被上诉人广安市房地产开发有限公司支付房屋差价99152.4元，契税、印花税5417.11元，测绘费92元、交易费1187元，共计105848.51元。
一审广安市房地产开发有限公司反诉案件受理费减半收取1815元,由陈启萍负担1200元，广安市房地产开发有限公司负担615元。二审案件受理费5050元，由被上诉人广安市房地产开发有限公司负担1680元，上诉人陈启萍负担3370元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张登贵
审 判 员 黄正明
代理审判员 梁 成
二〇一六年十月二十九日
书 记 员 杨 珺