陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终11007号
上诉人（原审被告）：陕西建工安装集团有限公司，住所地陕西省西安市碑林区含光路111号。
法定代表人：孟坚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：金韬，陕西众邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陕西高达实业有限责任公司，住所地西安市雁塔区小寨东路196号国贸中心28楼2812室。
法定代表人：王铁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：盖剑，男，1956年8月2日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。
上诉人陕西建工安装集团有限公司（以下简称建工公司）因与被上诉人陕西高达实业有限责任公司（以下简称高达公司）排除妨害纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建工公司委托诉讼代理人金韬、被上诉人高达公司委托诉讼代理人盖剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建工公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回高达公司的诉讼请求；诉讼费用由高达公司负担。事实和理由：一审认定高达公司于2011年11月18日通过拍卖程序取得西安市小寨东路196号1幢1单元12713号房屋的所有权，与事实不符。高达公司持有的房产证在西安市房产处办理登记时，使用的是2004年与小寨国贸签订的商品房买卖合同，与高达公司所称该房屋是拍卖所得的事实矛盾。一审认定其主张高达公司物权存在瑕疵，该辩称不能对抗高达公司取得西安市雁塔区小寨东路196号幢1单元12713号房屋的房屋产权证书，于法无据。其对涉案房屋自1999年起一直处于占有状态，该占有具有权利基础，即其与小寨国贸签订的就建筑工程欠款抵偿房屋的协议。高达公司于2013年取得涉案房屋产权证书时，其尚对该房屋处于占有状态。高达公司于2005年9月22日成立，高达公司2004年与小寨国贸签订的商品房买卖合同时，高达公司尚未依法设立。故高达公司物权取得过程存在瑕疵。从交易习惯来看，高达公司在购买涉案房屋之前并未实地查看房屋，买房后相当长的时间内未去查验房屋。高达公司在明知涉案房屋被实际占有且有一系列违背交易习惯的行为，应当推定高达公司已接受房屋的现状和未能按时交付的风险，高达公司无权在取得涉案房屋产权登记后，主张其腾退房屋。另外，房屋所有权证书并非认定房屋所有权的唯一证据。高达公司取得涉案房屋的过程、形式均违法，高达公司持有涉案房屋产权证书并不能代表自己就是涉案房屋的合法所有权人，高达公司仅依据产权证书主张其腾退房屋无法律依据。高达公司一审申请对涉案房屋租金进行司法鉴定，后经法院委托陕西开平房地产评估有限公司对涉案房屋进行租金鉴定，并作出陕开平〔2017〕字第FY-006号估价报告书。其对该估价报告书提出书面异议，一审认定该份报告错误。高达公司一审主张其赔偿租金20990.4元，但一审判决其向高达公司支付2.3万元租金，已经超出高达公司诉讼请求。
高达公司辩称，其于2011年11月18日通过公开拍卖形式获得西安市小寨东路196号1幢1单元12713号房屋的所有权，并完成了支付购房款的行为。按照正常程序，应由小寨国贸将房屋过户给银行，再过户给其，考虑到时间长、程序复杂且费用过高，故后经几方沟通，决定由其与小寨国贸直接签订买卖合同。2013年1月24日，其通过合法程序取得了涉案房产的房屋所有权证，依法对涉案房屋享有合法、完全排他的所有权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
高达公司向一审法院起诉请求：⒈判令建工公司立即腾还被其侵占的西安市雁塔区小寨东路196号1幢1单元的12713号房屋；⒉判令建工公司赔偿租金损失20990.4元及利息损失35688元；⒊本案诉讼费用由建工公司负担。
一审法院认定事实：2011年11月18日，高达公司通过拍卖形式取得了西安市小寨东路196号国贸大厦27号楼2701-2718号，共计18套房产的所有权，并于2011年12月2日经由陕西省西安市汉唐公证处公证，此后高达公司于2011年1月16日、2011年11月30日分两次共计支付398万元房款，并于2013年1月24日通过合法程序取得了西安市雁塔区小寨东路196号1幢1单元的12713号房屋所有权证书。现建工公司实际占有并使用该房屋。经高达公司申请，陕西开平房地产评估有限公司对该房屋的年租金进行了司法鉴定，租金为每年23000元。
一审法院认为，高达公司持有西安市雁塔区小寨东路196号1幢1单元的12713号房屋的房屋所有权证，并出示证据能够证明高达公司获得了西安市雁塔区小寨东路196号1幢1单元的12713号房屋的不动产物权的过程，高达公司理应享有排他的物权，建工公司占有该房屋无正当理由，高达公司要求建工公司腾交房屋和支付房屋占有期间的费用合理合法，依法应予支持。高达公司主张建工公司承担其购买房屋的贷款利息损失，该损失由高达公司自身经营产生，并非建工公司行为所致，高达公司要求建工公司承担，于法无据，依法不予支持。建工公司辩称高达公司物权存在瑕疵，依法不能对抗高达公司取得西安市雁塔区小寨东路196号1幢1单元的12713号房屋的房屋产权证书，故对其辩称，依法不予采信，建工公司可另案主张。依据《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告陕西建工安装集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西高达实业有限责任公司腾交西安市雁塔区小寨东路196号1幢1单元12713号房屋；二、被告陕西建工安装集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西高达实业有限责任公司支付房屋租金2.3万元；三、驳回原告陕西高达实业有限责任公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案件受理费1217元，由陕西高达实业有限责任公司负担200元，由陕西建工安装集团有限公司负担1017元；因陕西高达实业有限责任公司已预交，故陕西建工安装集团有限公司应在给付上述款项同时一并支付给陕西高达实业有限责任公司。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，一审中，经高达公司申请，本院委托陕西开平房地产评估有限公司对涉案房屋的年租金进行了司法鉴定，并于2017年3月1日作出陕开平〔2017〕字第FY-006号估价报告书。建工公司对该评估报告书提出书面异议，认为评估人员未对评估标的物进行实地现场勘验，报告中缺少可比实例位置图和外观照片，且未考虑房屋租赁税，该评估报告不应作为有效证据予以采信。2017年5月9日，陕西开平房地产评估有限公司向本院作出书面答复称，“一、我公司通过西安市中级人民法院司法技术室对外公开摇号，对委托案件进行评估，与涉案双方均无利害关系。二、接受委托后，我公司估价人员多次与涉案双方电话联系沟通约看现场，并及时向主审法官汇报沟通情况。与被申请方联系，我公司估价人员除了督促申请方和被申请方联系外，也直接通过电话及短信方式先后6次联系被申请方。经过两个多月的沟通联系，最终与双方约好于2017年2月28日早9:00-9:30勘查现场，但被申请方推说钥匙找不到没到现场。估价人员因此在被申请方没在现场情况进行现场勘查，并向法官说明了情况。三、编号陕开平〔2017〕字第FY-006号的房地产估价报告是我公司估价师根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析已有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析后，得出估价对象在估价时点时的价值。我公司通过网络信息收集、实地调查、电话访问等多种渠道收集房地产市场价格信息，结合委托方提供的资料、估价对象实物、区委状况，选取适当的案例作为比较依据，综合测算出估价对象的市场租赁价格，租赁价格韩税收。”
本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，根据高达公司提供的证据能够证明高达公司取得西安市雁塔区小寨东路196号1幢1单元的12716号房屋不动产物权的过程，故一审认为高达公司享有排他的物权，建工公司占有该房屋无正当理由，对高达公司要求建工公司腾交房屋和支付房屋占用期间的费用的诉讼请求予以支持，于法有据，并无不妥。虽然建工公司对涉案房屋自1999年起一直处于占有状态，但并不足以对抗高达公司取得西安市雁塔区小寨东路196号1幢1单元的12716号房屋的房屋所有权证书的事实，故对建工公司关于高达公司物权取得过程存在瑕疵，无权在取得涉案房屋产权登记后主张其腾退房屋等的上诉意见，本院不予采纳。对此，建工公司可另行主张。经鉴定，涉案房屋年租金为23000元，但高达公司仅主张建工公司支付房屋租金损失20990.4元，与法不悖，应予支持。对此，一审判决建工公司支付高达公司房屋租金损失23000元，超出当事人诉讼请求范围，依法应予纠正。高达公司主张建工公司承担其购买房屋的贷款利息损失，因该损失由高达公司自身经营产生，并非建工公司行为所致，一审对高达公司该项主张不予支持，并无不妥。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2549号民事判决第一项、第三项；
二、变更西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2549号民事判决第二项为，本判决生效之日起十日内，陕西建工安装集团有限公司向陕西高达实业有限责任公司支付房屋租金损失20990.4元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费1217元，由陕西高达实业有限责任公司负担200元，由陕西建工安装集团有限公司负担1017元；二审案件受理费1217元，由陕西建工安装集团有限公司负担1117元，由陕西高达实业有限责任公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年十月三十日
书 记 员 侯力萌