重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0152民初3212号
原告:唐燕,女,1968年12月6日出生,汉族,住重庆市潼南区。
被告:徐中明,男,1981年9月7日出生,汉族,住重庆市潼南区。
被告:唐红梅,女,1987年10月20日出生,汉族,住重庆市潼南区。
原告唐燕与被告徐中明、唐红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐燕、被告唐红梅到庭参加诉讼。被告徐中明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告唐燕向本院提出诉讼请求：1、二被告连带向原告支付2016年1月1日至2016年10月10日期间的租金30000元；2、二被告向原告支付违约金10800元。事实和理由：二被告系合伙关系。2013年，被告唐红梅与原告签订房屋出租合同，约定原告将位于潼南区XX街道办事处XX大厦XX号房屋出租给被告，并对租赁期限、租金、违约责任等事项作出了详细约定。合同签订后，原告即将房屋交给二被告使用。2016年1月1日，被告在从该房屋撤出时对原告房屋造成结构性损坏，致使原告房屋推迟至2016年10月10日才出租给第三人。
被告徐中明未到庭，但在本案审理过程中，徐中明向本院陈述唐红梅于2014年上半年退伙，并给原告说退出房屋租赁合同，由徐中明继续承租，2015年徐中明另行与原告签订了租赁合同，之前唐红梅与原告签订的合同已经作废，2016年徐中明未与唐燕续租。
被告唐红梅辩称，唐红梅确实承租了唐燕的一个门市以及张洪波的两个门市，用于与徐中明合伙开泰辣上瘾餐馆，但经营了大半年后，唐红梅就退伙了，并且与唐燕协商退出租赁关系，唐燕表示同意。此后，一直是徐中明在租赁房屋。故原告的损失与唐红梅无关。
本院经审理认定事实如下：2013年10月13日，原告唐燕（甲方）与被告唐红梅（乙方）签订《房屋出租合同》，约定唐燕将其所有的位于潼南区XX街道办事处XX大厦XX号门市（即XX街XX号门市）出租给唐红梅。合同具体条款如下：1、出租金额为第一年度人民币25000元，之后每年按上年租金的20%递增（即2015年度租金30000元，2016年度租金36000元，2017年度43200元）。签订合同时支付2014年度租金，之后每年1月1日前10天支付下年度的租金…门市到期后，乙方交房于甲方时经甲方验收无任何损坏还原成原样或由甲乙双方协商而定，乙方不得故意破坏装修，并将水电费用交清，保证搞好门市内的清洁卫生，下水道畅通后甲方将保证金如数退还给乙方，如有违反视为乙方违约…4、乙方在装修时不得破坏房屋的主体结构，不得向楼顶的顶板上打膨胀螺丝…6、房屋出租起止时间为2014年1月1日到2017年12月31日，到时自动终止…8、以上各条款双方任何一方若有违反将按当年年度租金的30%向对方支付违约经（金）。
被告徐中明、唐红梅系合伙关系，共同经营位于潼南区XX街道办事处XX街XX、XX、XX号的潼南县泰辣上瘾海鲜养生馆。2014年上半年，唐红梅在与徐中明合伙经营了约半年之后，退出了合伙关系。此后，由徐中明继续租用原告的XX号门市。潼南县泰辣上瘾海鲜养生馆于2014年7月8日成立，于2016年5月31日字号变更为潼南区泰辣上瘾徐家菜馆，地址变更为潼南区XX街道办事处XX街XX号。
2016年5月19日，经原潼南县（现潼南区）XX街道办事处人民调解委员会主持调解，徐中明与唐燕达成人民调解协议，协议载明：2013年10月13日，徐中明租用了唐燕位于潼南县XX街道办事处XX大厦XX号的门市用于餐饮经营，于2016年1月1号撤出时对原房屋结构造成了一定损害，现徐中明自愿承担对该房屋结构造成的损害的修复责任，对上述房屋修复的所有费用（包括材料费、工人工资等各项费用）均由徐中明承担，徐中明保证在2016年6月1日前修复完工，修复完工后保证垃圾清运彻底、卫生打扫彻底后由唐燕验收。后徐中明未能如期修复该房屋。2016年10月7日，唐燕验收该门市时发现仍未修复好，没有通过验收。2016年10月10日，唐燕与张础签订房屋出租合同，将XX号门市出租给张础，出租金额为第一年度人民币25000元，之后每年按上年租金的10%递增。
另查明，2017年1月，唐燕之前因同一事实和理由起诉了徐中明，未起诉唐红梅，该案件字号为（2017）渝0152民初288号。后唐燕自愿撤诉。唐燕在该此诉讼中称租赁期间唐红梅退出合伙关系，徐中明按原租赁合同约定事项继续租赁使用该房屋，唐红梅是合同签订人，徐中明是实际承租人。
原告在本案审理过程中自愿放弃第二项诉讼请求要求被告给付原告违约金10800元。
上述事实，有当事人陈述、房屋出租合同、人民调解协议书、工商查询信息、房地产权证、潼南区XX街道办事处XX社区居民委员会出具的证明、（2017）渝0152民初288号案件的民事起诉状及庭审记录等证据在卷佐证。这些证据经庭审质证和本院审查，足以采信。
本院认为，原告唐燕与被告唐红梅签订的《房屋出租合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，为合法、有效合同，双方当事人均应按合同约定，全面履行合同义务。被告徐中明与唐红梅系合伙关系，共同租用原告的房屋用于合伙经营，亦为房屋租赁合同的当事人，受合同约束。本案的争议焦点为：一、被告唐红梅是否退出了房屋租赁合同；二、原、被告之间租赁合同的解除时间；三、原告的损失金额。本院作如下评述：
一、被告唐红梅是否退出了房屋租赁合同。被告唐红梅、徐中明均称被告唐红梅于2014年退出了租赁合同，并得到了原告同意，原告不认可。但依据原告在（2017）渝0152民初288号案件中的陈述（租赁期间唐红梅退出合伙关系，徐中明按原租赁合同约定事项继续租赁使用该房屋，徐中明是实际承租人）以及原告与被告徐中明达成的人民调解协议可以认定被告唐红梅于2014年期间退出了租赁合同，并且得到了原告的同意，原告与被告徐中明继续履行《房屋出租合同》，并由被告徐中明支付了2015年度的房屋租金。被告唐红梅不再是房屋租赁合同的当事人，不再受该合同的约束，故原告要求被告唐红梅承担合同责任的诉讼请求，本院不予支持。
二、原、被告之间租赁合同的解除时间。被告徐中明称2015年徐中明另行与原告签订了租赁合同，之前唐红梅与原告签订的合同已经作废，2016年徐中明未与唐燕续租，故房屋租赁合同已于2015年年底解除。原告对此不认可，称原告未与被告协商解除房屋租赁合同，原告于2016年10月10日才从被告处拿到房屋钥匙，故房屋租赁合同于2016年10月10日才解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。解除合同应以约定或者法定解除为基础，未达到合同解除权的条件，不产生合同解除的法律效力。本案中，被告徐中明称其于2015年是与原告另行签订了房屋租赁合同，并且约定了一年一签，2016年不再与原告续租，且提前告知了原告，但是徐中明未能出示证据予以证明，而原告对此不认可。被告徐中明于2016年1月1日撤出该租赁房屋，也未交纳房屋租金，是以自己的行为表明不履行主要债务，其单方违约行为，不能确定其行为符合法定解除的条件，被告徐中明不具有约定或法定合同解除权，其撤出房屋及不缴纳租金的行为不产生解除合同的法律效力，其辩称的房屋租赁合同于2015年年底解除，本院不予采纳。而原告作为守约方，在被告徐中明不履行主要债务的情况下，于2016年10月10日完成房屋验收并将该房屋另行出租他人，双方的行为可以视为原告与被告徐中明于当日达成合意解除了房屋租赁合同，合同解除的时间为2016年10月10日。
三、原告损失的金额。原告要求被告给付2016年1月1日至2016年10月10日期间的租金。而原告于2016年10月10日起将49号门市另行租赁他人，故原告只能要求被告徐中明给付2016年1月1日至2016年10月9日期间的租金。根据合同约定，2016年度租金为36000元，故被告徐中明应给付原告2016年1月1日至2016年10月9日期间的租金共计27900元。原告自愿放弃要求被告支付违约金10800元，系对自身民事权利行使处分权，且不违反法律规定，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告徐中明于本判决生效之日起十日内支付原告唐燕2016年1月1日至2016年10月9日期间的租金共计27900元；
二、驳回原告唐燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费498元，减半收取249元，由被告徐中明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 张 娥
二〇一七年十二月二十八日
书记员 李沁洁