广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0491民初845号
原告：孙瑞，女，1987年12月3日出生，土家族，住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：肖进胜，广东国硕律师事务所律师。
被告：陈永强,男，1962年8月26日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：陈杰，广东铭建律师事务所律师。
原告孙瑞诉被告陈永强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖进胜、被告陈永强及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙瑞向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方2017年1月15日签订的《房产转让协议书》，将珠海市香洲区九洲大道西2108号（兰埔花园）18栋3单元1102房（以下简称1102房）（权证号码Ｃ3××63号）过户至原告名下，在过户手续当日交清水电费、管理费并将涉案房屋交付原告使用；2.被告支付原告违约定金60万元；3.被告以购房总价318万元为基数，按日万分之五，从2017年8月12日起计付违约金至办好房屋手续及交付涉案房屋使用之日止；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告2017年1月15日签订《房产转让协议书》，约定被告以318万元的价格将1102房转让给原告，被告应于30个工作日内配合原告办理银行按揭手续，原告依约支付了购房定金60万元。但其后被告以需要将按揭文件带回澳门家中考虑为由拒绝配合签署，经原告多次催促，直到6月20日才签署好按揭文件，迟延办理按揭手续四个多月。2017年7月12日，原告取得银行的同贷书，被告提出急需10万元周转，原告当日向被告支付了10万元，双方签下《收款确认书》，被告承诺在一个月内办理过户手续、三个月内将房屋交付原告使用，否则将承担之前的违约定金60万元及逾期办理过户手续和交房的违约金。但被告至今仍未履行合同义务，已构成根本违约。
被告陈永强辩称，一、被告从未拒不交付房屋、拒不办理过户手续，因银行同意贷款的金额比原先双方设想的200万元少得多，只有118万元，原告曾经提出分期支付剩余尾款，被告对于原告的支付能力产生疑虑，所以要求原告将资金打入银行监管账户，被告立即办理过户手续，但经被告多次催促，原告未予理睬；二、被告没有根本违约，原告要求被告支付60万元“违约定金”缺乏事实与法律依据。1.被告从未作出违背根本交易义务——为原告办理过户手续、交付房屋的行为或意思表示，只是出于资金安全考虑，要求原告将尾款打入银行监管账户，再为其办理相关手续；2.在协助原告办理按揭手续过程中，因银行需要被告出具亲属关系证明，且被告不熟悉交易流程，不清楚签署按揭文件是否会对其不利，所以需要向专业人士咨询，花费了一定时间，但被告最终配合原告完成了按揭手续，原告没有任何损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《房产转让协议书》、《付款委托书》、银行转账交易明细、收款收据、购房定金收据、《贷款审批通知书》、房地产权证、2017年8月30日《催告信》及快递邮件、不动产权登记表、原告社保缴费记录，被告不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：
1.对于原告提交的2017年4月1日《催告函》及快递邮件、快递邮件收据，2017年4月21日《催告函》及快递邮件、快递邮件收据，2017年6月14日《敦促函》及快递邮件、快递邮件收据，《收款确认书》，2017年7月26日《催告函》及快递邮件、回执、快递邮件收据，他项权情况及个人贷款结清证明，被告对其真实性、合法性不持异议，但认为被告并非恶意拖延配合原告签署按揭文件，而是需要了解相关情况，避免对己不利；《收款确认书》中除了收款10万元是双方确认的事实以外，其余都是各自的单方承诺，不代表被告承认应支付原告违约定金60万元；被告已在2016年8月24日将其银行按揭贷款全部结清，不存在迟延配合原告办理相关手续的情形。本院经审查认为，鉴于被告认可上述证据的真实性、合法性，本院予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到原告的证明目的，则由本院综合全案事实判定；
2.对于原告提交的不动产登记情况查询证明，被告认为无法核实是否原件，由法院认定。本院经审查认为，原告提交该证据的目的在于证明原告在本市无住房，符合本市限购政策，结合被告认可的《贷款审批通知书》、原告社保缴费记录来看，原告向被告购房确实符合本市限购政策，故本院对原告提交的不动产登记情况查询证明予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：
2017年1月15日，原被告签订《房产转让协议书》，约定被告将1102房以318万元的价格转让给原告，原告于合同签订后5个工作日内向被告或被告指定的第三人支付60万元定金，优先清偿被告欠案外人莫长耀的债务；第二期付款为银行按揭付款，估算为200万元，被告应在原告支付购房定金之日起30个工作日内配合原告办理银行按揭手续；2.4条约定，第三期付款为剩余购房款，原告自被告办理完该房产过户手续、领取《物权证》并取得被告移交的房产当天通过银行转账或现金方式付清。2017年1月19日，原告向被告指定的案外人莫长耀转账支付50万元，次日，原告向被告转账支付10万元，被告于同日向原告出具2份合计60万元的购房定金收据。2017年2、3月期间，原被告共同向银行申请办理按揭手续，被告主张其不清楚相关交易流程，担心在相关文件上签名后对己不利，所以要求将按揭文件带回澳门咨询专业人士后再作决定。经原告多次书面催告，双方于2017年6、7月期间共同办理了银行按揭申请手续，原告于2017年7月12日取得了《贷款审批通知书》，银行同意贷款金额为118万元。2017年7月19日，被告办理了1102房的注销抵押手续。庭审中，被告主张其在2016年8月24日已经结清了银行贷款，之所以直到2017年7月19日才注销抵押登记是根据原告贷款银行工作人员的提示办理的；原告主张被告是在原告多次催促之后才办理房产抵押注销手续的。
2017年7月12日，双方签订《收款确认书》，确认原告提前向被告支付购房款10万元，被告已经收取该款项；被告承诺在银行出具同贷书之日起1个月内为原告办理房产过户登记手续，以及在该确认书签订之日起3个月内将房屋交付给原告居住，逾期则以总购房款按逾期日的万分之五计算违约金；如果被告在上述约定的期限内办理房产过户登记手续及将房屋交付给原告使用的，则原告放弃对被告之前违约定金60万元的责任追究，否则，原告有权对被告此前违约定金60万元追偿；剩余购房款按双方2017年1月15日签订的《房产转让协议书》第二条2.4款执行。庭审中，被告主张，其不懂法律规定，且因为双方很熟悉，因此对方给了被告什么文件，被告就在上面签名，被告至今未将1102房交付原告使用。原告主张，原告在本案中主张的违约金包括被告之前拖延办理按揭手续的违约定金60万元及被告之后逾期办理过户及交付房屋的违约金两部分，都有合同的明确约定。原告之前在中山有供房，为了办理涉案房屋买卖，将中山房屋一次性结清贷款出售；在本市限购政策出台之前，原告申请贷款的金额可以达180万元，现在申请贷款金额仅仅为118万元，原告无形中要多支付62万元余款；由于被告拖延办理房屋过户手续，原告的购房资金一直存在银行，不能挪作他用，另外原告已经支付了70万元给被告，按照民间借贷的正常利息，原告的损失也非常巨大。
2017年8月30日，被告向原告发出《催告信》，催告原告收信后3日内将剩余购房款汇入双方共同办理的银行监管账户，被告即为原告办理1102房的房产过户手续。庭审中，被告主张，原告曾拿两张空白的补充协议给被告签名，要求将尾款130万元由一次性支付变为分期支付，被告对原告的支付能力产生疑虑，要求原告将余款130万元打到银行监管账户之后才办理过户，但原告一直没有办理；原告主张，根据双方的合同约定，被告办理过户手续和交付房屋属于先履行义务，被告提出办理银行监管手续未与原告协商一致，原告也从未提出分期支付尾款。
本院认为，本案被告为澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案是房屋买卖合同纠纷，合同履行地、不动产所在地在内地，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。
原被告签订的《房产转让协议书》、《收款确认书》系双方真实意思表示，内容并无违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院认定上述合同合法有效，双方之间房屋买卖关系依法成立，双方均应依约履行。被告主张其不熟悉法律规定、不熟悉交易流程，因双方比较熟悉，所以就随意在原告提供的上述文件上签字，而被告作为完全民事行为能力人，应当知悉其在上述书证上签名的法律后果，被告的上述抗辩意见不是其不履行合同义务的法定事由，本院不予采纳。根据《收款确认书》的约定，被告应于银行出具同贷书之日起1个月内为原告办理过户手续、该确认书签订之日起3个月内将1102房交付原告居住，但被告至今未履行上述义务，构成违约，原告诉请判令被告履行过户及交付房屋义务、结清水电费和管理费符合法律规定和双方约定，本院予以支持。
关于违约金问题。根据本院查明的事实，被告存在如下违约行为：一是未按照《房产转让协议书》约定的时间配合原告办理银行按揭申请手续，被告以不熟悉交易流程、担心签署文件对己不利而需征询专业人士意见为由迟延履行义务纯属主观原因，不是免除其合同义务的法定事由；二是未按照《收款确认书》约定的时间为原告办理房产过户手续及交付房产，被告主张原告曾提出分期支付剩余购房款，但并未提供证据证实，原告也不予认可，本院不予采信；根据《房产转让协议书》2.4款的约定，被告办理过户手续、交付房屋确实属于先履行义务，双方并未约定对于剩余购房款需办理银行资金监管手续，被告提出该主张后，原告以双方未协商一致为由予以拒绝理由正当，被告以原告拒不配合办理资金监管手续为由拒绝办理过户手续没有合同依据，本院不予采纳。从《收款确认书》的约定看，双方在此约定了违约金的计算方式，即对于被告逾期办理房产过户手续或交付房屋的，以购房总价、日万分之五计算违约金；在被告逾期办理房产过户手续或交付房屋的情况下，原告有权追偿被告此前的违约定金60万元。虽然“违约定金”的表述并非法律术语，双方对于何为被告此前的违约定金未作进一步的明确约定，但从本案的基本事实来看，被告的两项违约行为是非常清晰明显的，结合《收款确认书》相关条款的文义理解，该部分违约金显然指的是被告之前迟延配合原告办理银行按揭申请手续的违约金，因此，原告同时主张被告迟延配合办理银行按揭申请手续以及迟延办理房产过户、交付房屋的违约金事实依据充分，亦符合法律规定和合同约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告提出了无需支付违约定金60万元的答辩意见，也认为原告没有实际损失，可以认定被告就迟延配合原告办理银行按揭申请手续的违约金过高提出了抗辩意见，本院应结合具体案情予以适当调整。从原告庭审主张的损失情况看，其主张的一次性提前结清中山房产的房贷并无证据证实，该部分损失无从核实；本市限购政策的出台本身属于不可抗力，具有不可预测性，与被告的违约行为并不存在直接因果关系，原告主张因限购政策出台导致银行同意贷款的金额大幅下降、原告需额外支付现金的损失，理由不成立，本院不予认定。当然，被告迟延配合办理银行按揭申请手续，导致原告已支付的购房定金60万元以及需支付的购房余款不能自由周转，原告的损失客观存在，但原告主张的60万元违约定金明显过高。结合本案的实际情况，本院酌定被告支付原告迟延配合办理银行按揭申请手续的违约金20万元。对于被告逾期办理过户手续及交付房屋的违约金，原告主张以购房总价318万元为基数、从2017年8月12日起按每日万分之五计算至被告履行完毕上述义务之日止符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。鉴于本案的违约行为均在被告一方，本院确定全案诉讼费用由被告承担。
综上，原告的诉讼请求部分合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告陈永强继续履行2017年1月15日与原告孙瑞签订的《房产转让协议书》，于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告孙瑞办理珠海市香洲区九洲大道西2108号（兰埔花园）18栋3单元1102房（权证号码Ｃ3××63）的产权转移登记手续，向原告孙瑞交付房屋，并在办理产权转移登记手续当天结清水电费、物业管理费；
二、被告陈永强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙瑞迟延配合办理银行按揭申请手续的违约金200000元；
三、被告陈永强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙瑞逾期办理房产过户手续及交付房屋违约金，以3180000元为基数，按日万分之五从2017年8月12日计算至被告履行完毕上述义务之日止；
四、驳回原告孙瑞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15911元、保全费5000元，均由被告陈永强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 郑 恒
二〇一七年十一月二十一日
书记员 李智武