上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三(民)初字第2471号
原告崔贞淑，女，1968年7月18日生，朝鲜族，住黑龙江省。原告申英民，男，1968年9月5日生，朝鲜族，住黑龙江省。两原告共同委托代理人程庆军，北京市盈科(苏州)律师事务所律师。被告上海电器城市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人胡伟航，董事长。委托代理人陈志远，浙江六和律师事务所律师。委托代理人郑莎莎，浙江六和律师事务所律师。原告崔贞淑、申英民诉被告上海电器城市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月6日受理，依法适用简易程序，于2014年9月2日公开开庭进行了审理，两原告委托代理人程庆军和被告委托代理人郑莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年2月9日，原、被告签署《上海电器城房屋买卖合同书》，约定原告向被告购买其开发的位于上海市金山区亭林镇大亭公路XXX号“上海电器城”C区第16幢第5号房屋，合同总价为1,028,544元(人民币，下同)，约定交房日期为2010年6月底，并约定商铺带有3年包租，合同签订后，原告按约支付了房屋价款，被告一直未能按期交房。2012年11月12日，应被告要求，双方另行签订了《上海市商品房预售合同》、《补充协议》、《声明书》；将原合同约定的房屋分割为2194号、2166号独立产权房屋；原合同延期交付违约为以原告原交款51.8万元为基数，按每日万分之二计算731天；三年包租改为委托经营，并支付原告租金；但被告迄今仍未向原告支付上述约定的违约金、房屋租金、面积价差等等。故原告诉讼来院，请求判令：1、被告向原告支付违约金(按补充协议，以51.8万元为基数，自2010年7月31日按日万分之二计算至2012年7月31日，金额为75,732元；以662,711.6元为基数，自2013年7月1日按日万分之一计算至2014年5月19日，金额为16,700元，共计92,432元)；2、被告向原告支付赔偿金6627元(662,711.6元*1%)；3、被告支付房屋面积差价5,301.7元；4、被告向原告支付房屋经营租金99,406.74元。庭审后，原告将第一项诉讼请求变更为被告向原告支付违约金(以335,711.6元为基数，自2010年7月31日按日万分之二计算至2012年7月31日，共731天，金额为49,081元；以662,711.6元为基数，自2013年7月1日按日万分之一计算至2014年5月19日，共322天，金额为21,339.31元)。被告辩称，原告陈述其按约支付价款，但2案件中共按揭款499,000元直到2014年6月10日才到被告账户，原告没有履行义务在先，被告有先履行抗辩权。对于原告诉请，我方认为违约金只能算至被告取得大产证(2013年12月11日)，对于赔偿金请法院计算，对于房屋差价，我方认为共用面积误差小于0.8%，房屋价格应该不变，租金我方不认可。经审理查明，2010年2月9日，原告购买被告上海电器城C区第16幢第5号房屋。被告定于2010年6月底交房。2012年11月12日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告坐落于上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层XXX层室(涉案房屋)。该房屋暂测建筑面积为46.25平方米，其中套内建筑面积为43.83平方米，公用分摊面积为2.42平方米，每平方米房屋建筑面积单价14,328.9元，总价暂定662,711.6元。被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。如被告未在上述期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。原告继续履行合同的，违约金算至实际交付之日止，并由被告向原告支付总房价款的1%作为赔偿金。房屋交付的标志是该套房屋钥匙的交接。合同补充条款一第十条约定该房屋预售时约定的房屋建筑面积和交付的实测建筑面积不一致时，按共用部分分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理：共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法：预售合同约定的面积和交付实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内(含)，预售合同约定的转让总价格不变。实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超过0.8%的，原告承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超过0.8%的，被告应退还超出0.8%部分的房价款。房屋分套建筑面积计算成果表显示，该房屋独用面积43.83平方米，共用面积2.05平方米，总建筑面积45.88平方米。2012年11月12日，原、被告签订补充协议，约定违约金数额以预售前原告实际预订付款额51.8万元为基数，按照每日万分之二标准，自2010年7月31日至2012年7月31日止计算。同日，原告发表声明书，将其名下位于上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号、XXX号XXX室物业除物业所有权以外的符合国家法律法规规定的权利包括但不限于使用权、收益权、经营权、租赁权等物业派生性权利，自2013年3月7日起授予运营上海电器城专业市场之商业地产项目的商业管理公司。自2013年3月7日起至2016年3月7日内，原告名下物业产生的相关收益均由商业管理公司收取并所有，用于市场起步期之培育市场、开拓商户、健全管理等商业运营基础所需。2014年3月7日支付租金为总房款的4%；2015年3月7日支付租金为总房款的5%，2016年3月7日支付租金为总房款的6%。2012年11月12日，原告开具金额为335,711.6元的购房发票。另查明，2014年5月29日，原告办理了涉案房屋的上海市房地产权证，使用期限为2014年5月19日至2045年5月29日。庭审后，原告认可涉案房屋的按揭贷款于2014年6月发放。原告将补充协议中的51.8万元分割为335,711.6元及182,288.4元，在本案中主张335,711.6元。以上事实，由上海电器城房屋买卖合同书、上海市商品房预售合同、补充协议、申明书、上海市房地产权证、发票、房屋实测报告、建设银行客户专用回单，当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为准，并经本院查证属实。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》、补充协议、是双方真实意思的表示，真实、有效，双方均应切实履行。被告未按照预售合同约定的期限履行交房义务，应当承担相应的违约责任。按揭贷款于上海市房地产权证办理后才发放，该部分金额不应计算违约金。关于原告主张违约金和赔偿金的诉讼请求本院予以支持，具体金额以本院认定为准。关于原告主张的面积差价，经计算，建筑面积误差比为0.8%，在合同约定的总金额不予调整范围内，故该项诉请本院不予支持。关于原告主张的经营租金损失，本院认为预售合同已经实际履行，且声明书是双方真实意思的表示，对于已到付款期限的租金本院予以支持。至于被告提出的协助原告办理按揭手续垫付的费用，基于原告未认可，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告上海电器城市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告崔贞淑、申英民违约金人民币59,891元。二、被告上海电器城市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告崔贞淑、申英民赔偿金人民币6,627元；三、被告上海电器城市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告崔贞淑、申英民房屋经营租金人民币26,508.5元；四、驳回原告崔贞淑、申英民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4,040元减半收取人民币2,020元，由被告上海电器城市场经营管理有限公司承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 钱 静
二〇一四年十月二十日
书 记 员 李贵贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
…
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。