江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2691号
原告：贾晓民，男，1961年12月9日生，汉族,住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：王学强，江苏彭隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李靖，江苏彭隆律师事务所律师。
被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路118号。
法定代表人：赵亚新，总经理。
委托诉讼代理人：王建军，男，1968年10月1日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。
原告贾晓民与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案后，依法由审判员金文独任审理，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，又于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告贾晓民及其委托诉讼代理人李靖、王学强，被告荣盛公司的委托诉讼代理人王建军、董振龙到庭参加了诉讼。本案因审理需要，经批准依法延长审限，现已审理终结。
原告贾晓民向本院提出诉讼请求：1、判令被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2008年9月29日至原告取得房地产证之日期间的违约金135025元；2、判令被告对该商品房的供暖设备进行分户控制、一户一表的改造；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的荣景盛苑商品房，合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2008年6月30日将该商品房交付原告使用。但由于被告的原因，原告不能按约取得房地产权属证书，同时被告也没有按照合同约定对供暖设备进行分户控制、一户一表改造。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告荣盛公司辩称，一、原告的诉请已过诉讼时效。该诉请系债权请求权，应当适用民诉法的两年的诉讼时效，被告在2008年6月30日前向原告交付了房屋，按照合同的约定，被告应当在2008年9月28日前将办理房屋权属登记需由被告提供的材料报产权机关备案，因此原告应当在2010年9月29日前提起诉讼，但原告系2015年才诉讼，已超诉讼时效。二、原告主张逾期办证违约金的计算起止时间错误，按照原被告签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告在商品房交付之日起90日内将办理房屋权属登记证书需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。被告办理房屋权属登记的义务仅限于在规定期限内向产权机关提交相关资料，故被告逾期办理房屋权属登记的违约责任应当计算至被告向产权登记机关报备资料之日，而不是原告取得房屋权属登记证书之日。三、按照签订商品房买卖合同时（2006年12月）办理初始登记的收件政策，不应出现逾期办证的情形。（一）本案《商品房买卖合同》签订前（2006年12月）徐州市产权处办理权属初始登记证的政策：徐州市房管局2006年6月27日发布了《关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发〈2006〉33号）、2006年3月8日发布了《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》。第一份文件清楚的表明，需要提交的办证材料为：“4、已办理《商品房预售许可证》的，仅须提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件”。第二份文件进一步对“竣工验收证明材料”做出了非常明确的界定，即：“一、当事人申请新建房屋所有权初始登记时，应当提交工程验收报告或工程竣工验收备案表。”被告在2008年9月28日（商品房买卖合同约定的办证日期）前已将上述资料备齐，可以申请房屋的初始登记。但自2008年2月1日起，市政府114号令强制性将徐州房管局（2006）33号文件中的竣工验收证明材料变更为“第十五条、住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”政策变更直接导致了被告的办证逾期。（二）房地产交付管理政策发生重大变化且溯及既往，给被告办理商品房初始登记带来无法逾越的阻碍。1、2008年2月1日后，市政府114号令将办理初始登记需要提交的竣工验收证明文件调整为《交付使用通知书》。被告与原告签订合同日期为2006年12月，而市政府114号令于2007年12月10日公布，2008年2月1日实施。该114号令溯及既往的规定房地产住宅项目交付及办证均必须取得《交付使用通知书》，并新增前置性规定：新建房地产住宅项目应当编制《住宅项目建设方案》，该方案须经过建设局、规划局、国土局、房管局、市政局、城管局、公安局等部门的审核通过，该方案是项目建设的前提性条件，是指导后期组织各项综合验收内容的标准和依据，设置了由11家机关及事业单位（市建设局、市政公用事业局、市城管局、市水务局、市园林局、市房管局、港华燃气、首创水务、供电公司、街道办、市公安局）参与验收的繁杂程序。在验收形式上改变过去的由市建设局牵头共同现场勘验，变更为各部门、各单位分别独立组织验收的形式，其中涉及到“配套设施与住宅同步建设、同步交付使用”、“物业用房已经落实的证明”、“社区用房已经落实的证明”、“市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明”、“园林验收合格的证明”等等变化，对始料不及的被告产生了无法逾越的障碍。根据整理的《政府部门及公用事业单位分项独立验收审批时限统计》表明，完成114号令规定的竣工综合验收项累计需要208个工作日，折合290个自然日。加之涉及验收单位的工作安排、期间的整改和会商时间，114号令所要求的15日组织完成验收的规定在实际工作中成为不可能完成的任务。另据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部，消防、规划、园林、给排水、物权法、物业管理条例等验收政策及标准又发生了众多调整。2008年底市政府机构改革，原市政公用事业局的验收项分解到了市城管局、市水利局、市建设局，相关职能及人员半年后才到岗，客观上延长了验收的周期。在溯及既往的政府规章面前，被告只得在2009年3月18日补办了《住宅项目建设方案》，在督促政府尽快交付已延迟的土地，并完成了冗长的综合验收后，于2010年11月29日取得《交付使用通知书》，此后，在2010年12月17日取得了初始登记证。114号令的实施显然违反了“法不溯及既往”的立法原则，对办理初始登记产生了无法逾越的障碍，使得被告失去了合同签订时所依托的政策环境，直接造成了被告不能在合同约定的期限前完成初始登记的后果。根据相关法律规定和双方合法签订的《商品房买卖合同》第八条免责条款约定，因政策、法规变动以及政府部门有关机构的行为导致的违约，不应由被告承担不利后果。2、市建设局和市法制办在2012年针对114号令的实施效果共同发布了《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》（以下简称“《立法后评估报告》”）提供了有力佐证。114号令的立法起草部门市法制办和执法牵头部门市建设局经过充分调研和科学评估，权威的反映了114号令的立法原由以及实施过程中存在的问题，并提出了建议废止的意见。该报告载明：“三、（三）：《办法》的立法意图在于加强我市房地产开发住宅项目的交付使用管理，保障住宅的整体居住功能和质量。但是《办法》仅是在2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）取消'住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收'的情况下，为保障我市房地产开发住宅项目竣工验收管理延续性的权宜之计，因此被确定为'暂行办法'。”该报告客观的反映实施后出现的问题：在验收过程中验收程序复杂，等待验收时间长，个别部门或公用事业单位存在部门利益协调等情形，拖延验收进程，与上位法抵触……在其适用的4年时间里给房地产开发企业造成了不利影响。由于在实施114号令的综合验收过程中出现了众多房企难以克服的困难，故2009年初我市建设局专题呈报了市政府《关于〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉实施中有关问题的请示》（徐建报〈2009〉12号）文件，为此市政府于2009年3月做出批复，对于政策“溯及既往”的情况要求建设局责令开发企业补办《交付使用通知书》。由此也有力证明，市政府（2004）41号文和市政府（2007）114号令所共同要求必须取得《交付使用通知书》才可以交付住宅的规定并不存在政策上的连续性。（三）政府延期交付土地造成企业无法开工建设以及114号令要求的物业用房、社区用房、安防验收等综合验收项，共同造成了办理初始登记的向后顺延。根据提交的《国有土地使用权出让合同》、市国土资源局《关于土地移交通知书》、市政府办文单《关于对〈关于申请解决纺织厂地块地违约金问题的请示〉的回复意见》、谷歌地图历史镜像4份等证据材料，可以认定政府本应于2007年11月30日前移交的第二批次土地，直到2009年1月12日市国土资源局才发出《关于土地移交通知书》。根据已查明的事实和被告提交的规划许可证、施工许可证表明，这种迟延交地行为，使位于迟延地块上的物业用房、社区用房、监控室、警务室等公共配套设施大大拖延了开工日期，也势必造成了公安验收、园林验收、道路、照明验收等的延迟。显然，114号令的施行是被告在签订商品房合同时所始料不及的，政府延迟交付土地的行为又使被告取得《交付使用通知书》变为客观不能，这种客观不能的结果必然导致被告办证逾期。对此，结合2009年初市建设局呈报市政府的《关于〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉实施中有关问题的请示》（徐建报〈2009〉12号）文件和2009年3月20日市政府批复文件《市政府关于实施〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉有关问题的批复》（徐政复〈2009〉6号），该2份文件也足以证明（2007）114号令和（2004）41号文并不存在政策上的连续性和执行上的一致性，该2份文件与《立法后评估报告》相互印证，清晰表明了如下事实：《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法的通知》（徐政发〈2004〉41号）于2004年4月7日颁布，但同年5月19日国务院发布了《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〈2004〉第16号）文件，取消了房地产开发项目竣工综合验收制度，市政府虽然制订了（2004）41号文，但直到2007年经市政府常务会议审议通过并以114号市长令的形式才得以正式实施。原告认定市政府（2004）41号文和市政府（2007）114号令存在政策上的连续性，也难以解释下列3个疑问：既然该2份文件都要求房地产开发企业必须取得《交付使用通知书》才能够交付住宅，那么为什么市建设局在2008年2月前就没有颁发过《交付使用通知书》？既然主题同属“房地产开发住宅项目交付使用管理”，那么先后出台2部规范性文件的必要性在哪里？既然（2004）41号文的类型为“管理办法”，那么为什么（2007）114号令反倒降格为“暂行办法”？不仅如此，如果认真研究该2份文件，不难发现：（2004）41号文及（2007）114号令之间无论从制度设计、验收内容、验收程序上的差别是显而易见的。特别是114号令要求优先编制《住宅项目建设方案》的制度设计，将该文件作为指导建设和验收标准的纲领性文件，还有从安全防范、物业用房、社区用房等的验收项以及办理初始登记所要求提交的文件等均存在不一致性。四、依据合同约定免责条款，不应由被告承担合同履行期间因政策变动和政府延迟交地行为所产生的不利后果。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
一、合同号为0122504的《商品房买卖合同》一份，该合同签订日期为2006年12月11日，约定原告以总金额700316元的价格购买被告开发的荣景盛苑B4-1-1401号房，该房屋建筑面积183.81平方米、套内建筑面积156.73平方米；房屋交付时间为2008年6月30日，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
原告以此拟证明原、被告双方存在合同关系，合同中约定了被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
经质证，被告对该商品房买卖合同的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为合同约定被告的义务仅限于向产权登记机关提交办理产权登记的资料，产权登记机关收到被告提交的资料之日即是被告完成自己合同义务之日，至于原告何时去办理产权证，与原告无关。
二、加盖荣盛公司财务专用章的销售不动产统一发票一份，载明的开票日期为2011年1月18日，付款方名称为贾晓民，销售的不动产楼牌号为（荣景盛苑）B4-1-1401，建筑面积183.35平方米，收取购房款金额为698564元。
原告以此拟证明其交纳购房款698564元，被告开具发票的时间为2011年1月18日。
经质证，被告对该发票无异议。
三、房屋所有权证一份，载明房屋所有权人为贾晓民，房屋坐落于纺织南路荣景盛苑B4#-1-1401、登记日期为2011年2月17日、建筑面积为183.35平方米。
原告以此拟证明其领取房屋所有权证的时间2011年2月17日。
经质证，被告对房屋所有权证合法性、真实性均无异议，但对关联性持有异议，认为按照合同的约定被告的义务仅限于向产权登记机关提交办理产权登记的资料，产权登记机关收到被告提交的资料之日即是被告完成自己合同义务之日，至于原告自己何时去办理产权证则与被告无关。
被告为支持其诉讼主张，提交了如下证据：
一、《2008年2月前办理房证流程及政策依据》、《2008年2月后办理房证流程及政策依据》资料一份。证明以市政府令（2007）114号实施日（2008年2月1日）为界，该令实施前后提交办证材料存在重大调整。
二、发布实施时间为2006年6月27日的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》(徐房发〈2006〉33号)一份，其中第四条规定：商品房初始登记提交的要件材料：1、《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）；2、徐州市地名委员会的地名命名文件；3、《徐州市城市房屋权属登记管理条例》第九条、第十九条规定的材料；4、已办理《商品房预售许可证》的，只须提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件。如果委托内容与办理《商品房预售许可证》时不一致的，还须提交《徐州市城市房屋权属登记管理条例》第九条规定的材料。
被告以此拟证明该通知第四条第四项规定已办理《商品房预售许可证》的只需要提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料以及徐州市地名委员会的地名命名文件。
三、徐州市房管局《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》（2006年3月8日）文件一份。其中规定“申请房屋所有权初始登记应提交竣工验收证明材料的事宜通知如下：一、当事人申请新建房屋所有权初始登记时，应当提交工程验收报告或工程竣工验收备案表。”
被告以上述证据拟证明市房管局文件明确竣工验收仅需提交工程验收报告或工程竣工验收备案表。
四、徐（房）售许字（2006）第92号《商品房预售许可证》一份，该预售许可证发证机关为徐州市房产管理局、落款时间为2006年11月30日，其中载明荣盛（徐州）房地产开发有限公司开发建设的荣景盛苑B1、B4、B6#楼商品房屋经审查具备预售条件，准予批准。
被告以此拟证明其于2006年11月30日即已取得涉案房屋的预售许可。
五、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，其中载明荣盛（徐州）房地产开发有限公司建设的B区4#楼开工日期为2006年8月30日，竣工日期为2008年5月18日，工程竣工验收日期为2008年5月18日。该工程竣工验收备案文件已收讫，文件齐全。
被告以此拟证明涉案房屋在2008年6月30日前即已符合合同交付条件。
六、徐州市地名委员会关于市区部分地理实体命名的公告【徐地名（2006）1号】一份，该文件的落款日期为2006年3月23日，其中第六条内容为：在泉山区永安街道办事处范围内，位于建国西路以南、纺织南路以北、二环西路以东、纺织路以西规划待建的居民区命名为荣景盛苑。
被告以此拟证明被告在2006年3月23日取得了徐州市地名委员会对涉案荣景盛苑小区的命名批准，依据合同签订时正在实施的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》，被告在2008年6月30日上房后已经备齐办理房屋权属登记需由被告提供的资料。
七、徐州市发展和改革委员会《关于2005-18号地块项目核准的通知》、国有土地使用权证、平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房备案证明工程竣工验收报告各一份。
被告以上述证据拟证明被告于2008年9月28日前已经具备办理初始登记需要的材料。
八、《关于印发徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法的通知》（徐政发〈2004〉41号）文件一份、《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）一份、国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〈2004〉16号）及网站截屏文件一份、《徐州市城市房地产开发住宅项目建设方案》及市建设局批准文件（徐建方审〈2009〉第7号）一份、《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》及市法制办网站截屏文件一份、市政府给市建设局《市政府关于实施〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用暂行办法〉有关问题的批复》文件一份。其中《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》公布日期为2007年12月10日、施行日期为2008年2月1日。其中第十条规定住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有限电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。
被告以此拟证明2008年2月起，市政府114号令规定办理初始登记需要取得《交付使用通知书》，且市政府文件（2004）41号与市政府令（2007）114号令不存在政策上的连续性及执行上的一致性：一、前者文件已被国务院文件明令废止；二、两者从制度设计、验收内容、验收程序上的差别显而易见，如：114号令要求前置性编制《住宅项目建设方案》的制度设计；在安全防范措施、物业用房、社区用房等的调整；在提交证明文件等内容上均存在不一致性；三、市政府114号令于2007年12月10日公布，于2008年2月1日起实施，而当事双方早在2006年12月就已签订合同。114号令明显违反了“法不溯及既往”的原则。由于政策性变动和延迟交地行为，使得荣盛公司失去了签订合同时所依托的政策环境，给荣盛公司办理初始登记带来无法逾越的阻碍，直接造成了荣盛公司不能在合同约定的期限（2008年9月28日）前完成初始登记的后果。
九、政府部门及公用事业单位分项独立验收审批时限统计资料一份、《建筑类规范文件修订统计》（2007年～2010年）不完全统计资料一份。
被告以此拟证明据统计完成114号令规定的竣工综合验收项累计需要290个自然日；据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部。政策法规的调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，合同约定90日提交办证材料失去签订时所依托的法规政策环境，逾期办证确属企业无法控制的客观因素造成。
十、《国有土地使用权出让合同》一份，徐州市国土资源局《关于土地移交通知书》、市政府《关于对〈关于申请解决纺织厂地块地违约金问题的请示〉的回复意见》政府办文单各一份、谷歌地图历史数据库（2005年5月2日镜像、2007年3月7日镜像、2012年10月14日镜像、2015年8月29日镜像各一份）。
被告以此拟证明政府应于2007年11月30日前移交第二批次土地，但直到2009年1月12日市国土局才发出第二批次的《关于土地交付通知书》，造成迟延地块上的物业用房、社区用房、安防措施等公共配套大大拖延了开竣工时间，导致了公安、园林、道路、照明、物业、社区等的验收延迟。政府延迟交付土地行为使得在合同约定办证期限内取得《交付使用通知书》成为客观不能，其结果必然拖延了荣盛公司办证时间。
十一、《建设工程施工合同》两份及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表六份。其中订立时间为2008年2月的合同载明发包人为荣盛（徐州）房地产开发有限公司、承包人为南通市新华建筑安装工程有限公司、工程名称为徐州阿尔卡迪亚一期二批B7#、B8#及5#地下车库、物业楼工程，开工日期拟定为2008年3月10日，竣工日期B7#楼2008年11月24日、B8#楼2009年3月4日、5#地下车库2008年7月7日、物业楼2008年6月7日。订立时间为2008年1月的合同载明发包人为荣盛（徐州）房地产开发有限公司、承包人为江苏汉中建设集团有限公司、工程名称为徐州阿尔卡迪亚一期二批B2#、B3#及B5#楼及3#、4#地下车库工程，开工日期拟定为2008年2月20日、竣工日期B2、B3#楼2008年12月30日，B5#楼2008年12月30日，B3、B4#地下车库2008年6月18日。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表载明荣盛（徐州）房地产开发有限公司建设的荣景盛苑B2#、3#、5#、7#、8#、物业综合楼该工程竣工验收备案文件已收讫，文件齐全。
被告以此拟证明被告与南通市新华建筑安装工程有限公司、江苏汉中建设集团有限公司签订建设工程施工合同，开工建设荣景盛苑B2#、3#、5#、7#、8#、物业楼，2010年6月上述楼栋通过竣工验收。
十二、2010年10月28日签订的《荣景盛苑社区服务中心办公用房移交协议书》一份。
被告以此拟证明市政府（2007）114号令新增了社区用房证明，因土地延迟交付原因导致在2010年10月28日才签订移交协议。
十三、公安部、国家安防委《安全防范工程技术规范》、市建设局《关于组织房地产开发住宅项目交付使用验收并出具相关合格证明的通知》、市公安局《住宅小区安全防范建设验收意见书》各一份。
被告以此拟证明114号令新增的《建设方案》要求的安防验收内容包括“人防、物防、技防”等内容，其中：地上、地下、电梯及车库的监控设施、大门出入系统、门禁系统、周边电子围栏、监控室等需在B区全部建成后方可具备验收条件，因此在2010年11月22日安防验收才获市公安局通过，这与物业楼及B区其它5栋楼的建设时间一一对应。并且安防验收标准于2004年颁布，原一审周文博案中询问市公安局人员“记事”中所述：“没有相关文件要求楼盘的安防验收必须小区全部楼房一起验收，至于具体如何验收，他们是配合建设局的工作”明显存在失实和误导。
十四、徐州市建设局于2010年11月29日签发的徐建住[2010]通字第28号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》一份，其中载明：荣盛（徐州）房地产开发有限公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅、建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，同意交付使用。
被告以上述证据拟证明其在2010年11月29日取得涉案房屋的交付使用通知书。
十五、徐州市房屋权属登记申请书（非交易类）、徐州市房产登记收件收据各一套。其中徐州市房屋权属登记申请书（非交易类）中载明申请人为荣盛（徐州）房地产开发有限公司，申请办B1#、4#、6#初始登记，申请人荣盛（徐州）房地产开发有限公司遵章向徐州市房产管理局申请上述房屋权属登记。申请人保证所提交资料和本申请书填写内容真实、合法，签字盖章属实，保证该房产无任何纠纷。否则，申请人承担一切法律责任和经济责任，申请日期为2010年12月7日；收件明细中包括测绘报告、定点图、法定代表人身份证明、竣工验收资料复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、申请书、受委托人身份证、土地证复印件、委托书、营业执照复印件、组织机构代码证复印件。
被告以上述证据拟证明因《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》的实施，导致被告新增十余项验收手续，致使被告无法按照合同约定的期限提交办理房屋权属登记的资料，而是在取得交付使用通知书8天后的2010年12月7日才将新规定要求的资料备齐交至产权登记部门。
十六、荣景盛苑小区业主领取《商品房初始登记证》的通知书及邮寄名单一份。其中荣景盛苑小区业主领取《商品房初始登记证》的通知书的内容为：尊敬的业主，感谢您选择了荣盛开发的荣景盛苑小区。该小区（B1、B4、B6号楼）可以领取《商品房初始登记证》，请您亲自或派员（须携带公证授权委托书）到荣盛阿尔卡地亚销售中心领取。集中办理时间为2011年1月25日前每周一至周五（8:00-12:00、13:30-17:30）。须携带本《通知书》原件，业主本人带身份证（验原件），《购房合同》原件，购房收据原件，如委托他人代办的，需提供业主公证授权委托书和业主及代办人的身份证。如有疑问，请拨打0516-82028888。落款日期为2010年12月31日。
被告以上述证据拟证明被告在2011年1月14日及2011年1月21日通过邮件方式通知买受人领取初始登记证。
经质证，原告提出对以上证据由法院审核确认。
另，本院调取自徐州市住房保障和房产管理局房产档案馆的资料显示：荣景盛苑B区1#、4#、6#楼竣工验收资料备案的日期为2009年10月12日；申请办理B1#、4#、6#初始登记资料提交的日期为2010年12月7日，审批日期为2010年12月17日。
根据原、被告双方的举证、质证及其当庭陈述，本院确认如下事实：
被告荣盛公司系涉案荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。
2006年11月30日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。
2006年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总金额700316元的价格购买被告开发的荣景盛苑B4-1-1401号房，该房屋建筑面积183.81平方米、套内建筑面积156.73平方米；合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。
后被告于2008年6月30日前通知原告上房，原告办理了上房手续。
2010年11月29日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日；2011年7月，被告向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。
2011年1月18日，被告向原告出具了金额为698564元的销售不动产统一发票。
2011年2月17日，徐州市纺织南路荣景盛苑B4#-1-1401室房屋完成房屋所有权登记手续，登记面积为183.35平方米。
另查，徐州市人民政府于2004年4月7日发布并实施了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号】，该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”
2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号），该管理暂行办法自2008年2月1日起施行，其第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。
被告在庭审中主张：其曾于2008年7月底和2010年12月7日两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，其中2008年7月底是按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但产权处以《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施为由要求被告按照该暂行办法的要求准备资料，故没有收取被告的材料也没有给被告出具相关收件收据；2010年12月7日将各种材料准备齐全后向产权部门报送，产权部门出具了收件收据。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、关于本案原告起诉是否超过法定诉讼时效的问题。
被告主张，涉案房屋由被告按照合同约定于2008年6月30日前交付给原告，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2008年9月28日前将办理房屋权属登记证书需要的资料报产权登记机关备案，自此起算诉讼时效原告应在2010年9月29日提起诉讼，但原告直至2015年才向法院提起诉讼明显超过了诉讼时效期间。
本院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，被告开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；原告主张其曾委托代表提起诉讼但被告知法院不再受理，且主张其多次曾到被告办公地点主张权利，原告虽然无充分的证据证明该期间曾提起诉讼或曾向被告主张权利，但被告在庭审亦认可该期间内曾有业主去往该公司主张权利。就一般认知，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为被逾期办证群体中的一员应当在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果，故本院确认原告于2015年6月提起诉讼要求被告支付逾期办证违约金并不超过法定诉讼时效。
二、关于办理涉案房屋权属证书逾期是否因被告违约引起以及相应的违约金如何计算的问题。
涉案商品房买卖合同签订于2006年12月11日，房屋交付于2008年6月30日前，被告向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日、徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此被告主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。
本院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变；与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为被告无限期延长房屋权属登记的免责事由；且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，被告应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但被告并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。且依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，即认定被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。
涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，被告于2008年6月30日前将涉案房屋交付给原告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应自2008年9月29日起向原告承担违约责任；又因被告未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知原告领取及原告实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，原告主张逾期办证违约金的计算截止至2011年6月30日在被告为涉案房屋办理土地分割证的日期之前。庭审时，原告明确其主张违约金的起止日期自2008年10月1日至2011年2月17日止，本院对原告主张的违约金计算期限予以采纳。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，但第十五条对逾期办证约定的处理方式是“协商解决”而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故逾期办证违约金的标准应以原告的实际损失或参照合同有关条款或交易习惯确定。而根据商品房买卖合同的性质，交付房屋属于开发商的主合同义务，协助办证属于合同附随义务，故开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。本案中，原告未举证证明因逾期办证给其造成的损失数额，被告也无法证明在签订合同时其预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额，因此本院参照涉案合同约定的逾期交房违约金标准确定逾期办证违约金，即按原告已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告应向原告支付的逾期办证违约金。据此，被告应向原告支付的逾期办证违约金的数额为60775元（698564元×1‱×870天）。
三、关于原告主张的对涉案房屋的供暖设备进行分户控制、一户一表改造问题，从合同字面理解，被告对“分户控制、一户一表”，仅为提供“可实现的”安装条件，故对原告的该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告贾晓民支付逾期办证违约金60775元；
二、驳回原告贾晓民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
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