天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4528号
上诉人(原审被告):天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第109号房间。
法定代表人:杨文杰,职务总经理。
委托诉讼代理人:孙博,该公司职员。
委托诉讼代理人:殷碧薷,该公司职员。
被上诉人(原审原告):郭校荣。
委托诉讼代理人:张中杰(郭校荣之夫)。
上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)因与被上诉人郭校荣商品房销售合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初44634号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人孙博、殷碧薷,被上诉人郭校荣的委托诉讼代理人张中杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求:撤销一审判决第二项,改判驳回被上诉人租房费、物业费的诉讼请求;一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人公司出具的《一封信》仅针对有严重质量问题且该质量问题影响实际入住的业主进行赔偿,对于居住功能无影响的业主,上诉人仅负责维修,不赔偿。被上诉人未提交证据证明涉诉房屋是否存在质量问题以及该质量问题是否足以影响其实际入住、因影响入住给其造成的损失及影响入住的时间等,故上诉人不应就房屋租房补贴及物业费损失承担赔偿责任。
被上诉人郭校荣辩称,同意一审判决,请求驳回上诉,维持原判。
郭校荣向一审法院起诉请求:1、判令碧桂园公司支付燃气逾期开通违约金人民币23750元;2.判令碧桂园公司依据合同重新铺设暖气;3.判令碧桂园公司依承诺给付其12个月的租房补贴24000元及期间预交的物业费706.05元;4.判令碧桂园公司依据《天津市新建商品住宅使用说明书》将窗户改成外平开;5.判令碧桂园公司依据《住宅设计规范》调整入户门;6.判令碧桂园公司完成未装修完毕的部分;7、本案受理费由碧桂园公司依法承担。
一审法院认定事实:双方于2013年10月4日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078684)及补充合同。合同约定郭校荣购买碧桂园公司开发建设的坐落于天津滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑7-1-204室房屋一套,建筑面积为94.14平方米。价格为人民币722203元。合同约定,涉诉房屋于2014年5月30日交付;上水、下水、供电、燃气(其余按种类)、暖气、有线电视、电信在该商品房交付时达到正常使用条件。同时双方在补充合同第六条约定,甲乙双方(乙方即原告)一致确认:《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方向水、点、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理供应手续的条件;甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第九条的如下内容“上述配套设施未按约定日起运行的……向乙方支付违约金”全部变更为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。合同签订后,郭校荣付清了全部购房款。2014年5月30日,郭校荣在接收了涉诉房屋。同年6月1日,郭校荣预交了三个月的物业费人民币706.05元。郭校荣接收并占有涉诉房屋后,发现该房屋存在质量问题,便向碧桂园公司进行反映,为方便碧桂园公司对涉诉房屋进行维修,郭校荣在2014年6月11日将户门钥匙交由凤凰苑物业服务中心。2014年6月17日,碧桂园公司公开发出“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”。其主要内容为:碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,再次向各位业主致以诚恳的道歉;公司已组建专项维修整改小组,针对户内不同问题,按照业主的合理诉求,根据“整改方案双方认定”及“工期服务质量”原则,一户一方案,进行彻底整改;为确保整改工作的顺利进行,原则需配合开启入户门获奖装修钥匙留存物业服务中心;整改期间免收原则物业费,对于已交物业费的业主,按整改工期顺延;根据“先整改后补偿”原则,按照碧桂园滨海城项目周边同等品质楼盘租房标准,自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,标准为,小于100平方米户型子房费用2000/月(62元/天),100-150平方米户型租房费用2800元/月(94元/天)150平方米以上户型租房费用3500元/月(117元/天)。其后,碧桂园公司对涉诉房屋进行维修,因碧桂园公司维修工程进展缓慢,因此,郭校荣于2015年7月初将托管的户门钥匙取回。在诉讼期间,涉诉房屋的户门门口尚未安装完毕、次卧室等多处漏水问题尚未解决、因漏水产生的霉变尚未清除。
再查,郭校荣收到碧桂园公司交付的涉诉房屋后,燃气尚不能开通使用。燃气供应单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司确定郭校荣所在的碧桂园凤凰苑7号楼1单元立管带气的时间为2015年9月17日。一审法院在2015年10月29日至2016年1月期间审理同类案件时,曾就燃气不通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解,经核实被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置中的燃气表与灶具安装距离过近,不符合供气安全条件,故由碧桂园公司联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外的其他房屋全部进行了整改,花费时间大概2-3月。同时,关于燃气开通问题,除受到燃气设施是否符合安全标准这一因素限制之外,还受到郭校荣所购房屋所在的204室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合这一因素的限制。在审理中,郭校荣未就其自己以及其所购房屋所在的204室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合提供证据予以证明。
另查,郭校荣户门距离其西邻201室户门较近。郭校荣户门在开启角度为30°左右、其东邻户门开启角度为130°左右、且相邻两户同时开启户门时相抵触。
一审法院认为,双方当事人之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当全面履行合同义务。关于碧桂园公司是否应承担燃气未能及时开通承担违约责任问题。就碧桂园公司而言,碧桂园公司不仅应向郭校荣交付符合合同约定的质量标准的房屋,而且应当具备合同约定的配套设施并具备相应的使用功能。但是,通过本案已经查明的事实表明,碧桂园公司向郭校荣交付的涉诉房屋存在装修质量问题,而且因为燃气设施不符合安全标准,成为郭校荣不能在涉诉房屋交付时正常开通燃气的原因之一。碧桂园公司应按照约定承担违约责任。1.关于郭校荣租房费用、郭校荣预交物业费的承担的问题。郭校荣要求碧桂园公司给付租房费的依据为“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”,其中已经明确向包括郭校荣在内的业主承诺,“自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿”。该承诺虽为碧桂园公司单方意思表示,因郭校荣对此未持异议,因此,自碧桂园公司单方意思表示成立时起,即产生法律效力,碧桂园公司应当履行其意思表示中为自己确定的义务。郭校荣自2014年6月11日起,以向诉争房屋所在的物业服务中心托管户门钥匙为标志,向碧桂园公司报修,至2015年7月初,郭校荣方将诉争房屋户门钥匙要回,在此期间,碧桂园公司应当按照其标准,给予郭校荣对应补偿,即按照2000元/月(62元/天)的标准,本应给付郭校荣十二个月零19天的租房费用人民币25178元,但因为郭校荣仅请求被告给付十二个月的租房费用,因此一审法院不能突破郭校荣的请求范围,故碧桂园公司应给付郭校荣十二个月的租房费用人民币24000元。同时,按照碧桂园公司“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”中的单方承诺,在涉诉房屋维修期间,免收物业费,对此碧桂园公司亦应当履行,因此,碧桂园公司对郭校荣已经预交的三个月的物业费人民币706.05元应予承担。对于涉诉房屋尚未完成的维修工程,碧桂园公司应当按照合同约定继续承担维修义务。2.关于燃气迟延开通问题。按照双方的约定,碧桂园公司在向郭校荣交付房屋时,就应当具备燃气开启的条件,而郭校荣在接收了碧桂园公司交付的涉诉房屋后,因涉诉房屋燃气设施存在不安全的因素,因此暂时不具备开启的条件,对此,碧桂园公司应按双方约定,每日承担人民币50元的违约金。但是,燃气的开启除燃气设施应当具备开启的安全条件这一因素外,还有包括郭校荣在内的其他业主的配合,在审理中,郭校荣未就包括郭校荣在内的问题业主已经就燃气开启进行了充分的配合一节,提供相应的证据予以证明,因此,一审法院仅就燃气设施存在安全隐患这一原因,对碧桂园公司科以责任。根据燃气供应机构的证明,该机构未消除安全隐患,对相应的燃气设施进行整改,整改工程持续了2-3个月,就此,一审法院酌定,碧桂园公司承担燃气未开启的时间为75天,碧桂园公司按照每日人民币50元的标准,给付郭校荣违约金人民币3750元。3.关于涉诉房屋入户门是否应当进行调整问题。对此争议的处理,首先应当考量双方的主观情形,即双方是否在面临相邻业主户门应当距离远近问题时,是否进行了对双方均有拘束力的约定,其次应当考量客观情形,即相关国家标准对住宅户门的设计是否有强制性规定。从双方的合同约定中看,双方对户门与相邻业主户门之远近没有特别约定,因此,双方未就此形成对双方具有拘束力的合意;从客观情形而言,《中华人民共和国住宅设计规范》于2011年7月26日由中华人民共和国住房和城乡建设部公布。其中5.8.5条规定:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”从这一规范内容而言,郭校荣的涉诉房屋户门与其东邻户门的距离较近,并对郭校荣及其动力开启户门时稍有妨碍,就此与此规范稍有不符,但在该规范前言中,明确规定:“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文,必须严格执行。”而5.8.5条未用黑体字标志;同时,国家住房和城乡建设部公告中更进一步明确确定了所有强制性条文的条目,其中亦不包括郭校荣所依据的5.8.5条。因此,在双方未就户门形成特别约定且郭校荣与其东邻只有在及其巧合才可能影响户门开启的情况下,不能判定被告有关户门的设计违反《住宅设计规范》,因此,对郭校荣要求碧桂园公司依据《住宅设计规范》调整入户门的诉讼请求,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决:“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告郭校荣燃气迟延开通的违约金人民币3750元;二、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告郭校荣租房费用人民币24000元、物业费(包括预交部分)人民币706.05元,合计人民币24706.05元;三、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司继续承担原告所购买的天津市滨海新区碧桂园凤凰苑7号楼1门204室的维修义务;四、驳回原告郭校荣的其他诉讼请求。上述应给付原告的人民币共计28456.05元,被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息金。案件受理费人民币505元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向一审法院交纳。”
二审中,双方当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在本案中,对于涉诉房屋是否存在装修质量问题以及该问题是否足以导致延迟入住一节,首先,涉诉房屋虽经验收合格并取得竣工验收备案书及准许交付使用证,但业主在收房过程中确实对部分房屋的装修问题进行反映,碧桂园公司在公开信中亦确认该小区1-7号楼装修出现了问题,并认可导致业主延迟入住,对此碧桂园公司提出的解决方案是由业主将钥匙留存在物业服务中心,并承诺给予一定数额的租金补贴。其次,郭校荣提供的证据能够证明涉诉房屋在收房中发现了装修质量问题,且郭校荣也于验房后将房屋钥匙留存在物业服务中心。碧桂园公司虽对涉诉房屋存在质量问题并经过维修的事实予以否认,但经法院释明,未能提交涉诉房屋交付当日的验房单,故应当承担举证不能的不利后果。再次,一审审理期间,经一审法院组织双方当事人进行现场勘验,涉诉房屋现在仍处于维修状态,碧桂园公司对该事实亦未提供相反证据予以反驳。综合分析上述事实,应当认定涉诉房屋在收房中发现装修质量问题,且问题程度已符合公开信中提及的导致业主延迟入住的情形,一审法院对上述事实的认定无误,本院对此予以确认。碧桂园公司应向郭校荣支付房屋租房补贴。碧桂园公司虽主张一审判决认定的维修期间过长,但未能举证证明其已将涉诉房屋修复完毕并交付业主的相关证据,故对于碧桂园公司的该项上诉主张,本院不予支持。
对于物业费损失一节,因郭校荣提交的证据可以证实其已预交前三个月的物业费数额计为706.05元,碧桂园公司对此应予赔偿。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费418元,由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 穆 艺