江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终1443号
上诉人（原审被告）：赵志红，男，1978年11月10日生，汉族，户籍地湖北省汉川市，现暂住江苏省苏州市吴中区。
上诉人（原审被告）：唐玮，女，1975年7月16日生，汉族，户籍地湖北省黄冈市黄州区，现暂住江苏省苏州市吴中区。
被上诉人（原审原告）：汪健坚，男，1993年10月1日生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：夏志涛，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆一峰，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁宏学，女，1989年12月3日生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：夏志涛，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆一峰，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
上诉人赵志红、唐玮因与被上诉人汪健坚、丁宏学房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2017)苏0506民初6156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵志红、唐玮的上诉请求：撤销原判，依法改判，诉讼费由汪健坚、丁宏学承担。事实和理由：一、一审判决认定赵志红、唐玮为违约方错误。根据合同约定，赵志红、唐玮应在2017年7月31日前办理抵押注销义务；汪健坚、丁宏学应在2017年7月31日前办理资金托管手续，并将首付款打入资金托管账户；但合同并未约定哪一方先履行上述合同义务。汪健坚、丁宏学先履行合同义务，不符合公平原则，和利益均衡原则。汪健坚、丁宏学未积极配合中介办理贷款预审批手续，导致赵志红、唐玮无法获得垫资款，本案违约方为汪健坚、丁宏学。二、赵志红、唐玮为履行合同一直在努力。三、一审判决赵志红、唐玮承担20万元违约金，不符合本案事实，也不符合公平原则。
汪健坚、丁宏学辩称，根据一审法院向吴中区不动产登记中心核实，应由赵志红、唐玮解除抵押权后才能进行下一步的房屋买卖流程。赵志红、唐玮没有按照合同约定期限涤除抵押，致使合同无法履行，构成违约。
汪健坚、丁宏学向一审法院起诉请求：一、解除双方2017年7月10日签订的房屋买卖合同。二、赵志红、唐玮返还定金10万元，支付违约金30万元。
一审法院认定事实：苏州吴中经济开发区××街道湖××世家××室房屋于2017年6月16日登记在被告赵志红、唐玮名下，建筑面积90.98平方米。
2017年7月10日，汪健坚、丁宏学（买受方）与赵志红、唐玮（出卖方），在中介苏州我爱我家房地产经纪有限公司处签订房屋买卖合同，合同约定：出卖方将位于苏州市吴中区湖居世家52幢1307室房屋（建筑面积90.98平方米）出售给买受方，合同总价1500000元。涉案房屋在本合同生效前已经设定抵押权，出卖人应于2017年7月31日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。房屋价款以贷款方式支付，买卖双方约定于2017年7月31日前，共同申请办理资金托管手续，买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。在合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。本合同未尽事宜，买卖双方应当在本合同附件一、附件二内协商约定补充协议，补充协议内容不得约定与本合同内容相抵触的条款。
该房屋买卖合同中违约责任的约定有如下内容：第五条买受人逾期付款违约责任中约定，买受人逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，买受人在出卖人解除合同通知送达之日起15日支付房屋总价款的20%违约金；第八条出卖人逾期交房违约责任中约定，出卖人未能按照合同约定交付房屋及其附属物品，逾期超过15日，买受人有权退房，出卖人在收到退房通知15日内退还全部已付款，并支付房屋总价款20%的违约金；第十条关于房屋权属转移登记的约定，买受人付清房款15日内，双方共同申请办理房屋权属转移登记，属出卖人责任逾期超过15日，买受人有权退房，出卖人接到退房通知书15日内将已收价款退还买受人并支付房屋总价20%的违约金，属于买受人责任的，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，买受人自接到出卖人解除合同通知书15日内将房屋及其附属物品退还给出卖人并支付房屋总价20%的违约金。
双方同时签订补充协议，约定如下：买受方在签约当天支付出卖方定金10万元由中介代为保管，待房屋经房管局挂牌审核通过后，由中介方将10万元支付给出卖方，出卖方在资金托管时将定金10万元打入资金托管账户。买卖双方约定于2017年7月31日前办理网签、并将首付款（房款）打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期不超过15天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属登记申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按本合同第三条约定房屋价款的20%向守约方支付违约金。
该合同出卖方处有赵志红、唐玮签名，买受方处有丁宏学、汪健坚签名，中介处有苏州我爱我家房地产经纪有限公司合同专用章盖章。该合同签订后，汪健坚向唐玮支付购房定金人民币10万元，唐玮出具了收条。汪健坚、丁宏学于2017年8月7日向俩赵志红、唐玮寄送律师函，要求赵志红、唐玮解除抵押、办理网签。
审理中，赵志红、唐玮明确涉案房屋至庭审日仍未注销抵押权，同意解除本案所涉房屋买卖合同，但认为赵志红、唐玮方签订该合同后，从2017年7月12日起就开始着手办理垫资手续，以便办理抵押注销，并提供了赵志红、唐玮方与中介之间的微信聊天记录予以证明。汪健坚、丁宏学对聊天记录真实性不予认可，并表示按合同约定，垫资系赵志红、唐玮义务与汪健坚、丁宏学无关。
赵志红、唐玮当庭提供2017年7月24日在苏州市吴中公证处办理公证，明确登记在委托人赵志红、唐玮名下的位于苏州吴中经济开发区××街道湖××世家××室房屋的出售事宜，全权委托陈林办理以下事项：一、办理与原贷款银行抵押贷款的结清手续，并领取他项权证，向房屋登记部门办理上述房屋他项权证的注销手续。二、代理委托人签订上述房屋的《存量房屋买卖合同》，办理网签或网签撤销等相关手续……。汪健坚、丁宏学明确对上述公证事宜当庭赵志红、唐玮提供公证书后才知晓内容，且即使赵志红、唐玮于2017年7月24日委托他人办理他项权证注销手续，但提前还贷行为也无法在2017年7月31日前完成。
以上事实，由汪健坚、丁宏学提供的房屋买卖合同、房屋所有权复印件、收条、律师函，赵志红、唐玮提供的房屋买卖合同、微信聊天记录、公证书及庭审笔录等证据予以佐证。
一审法院认为，汪健坚、丁宏学与赵志红、唐玮之间签订的关于苏州市吴中区湖居世家52幢1307室房屋的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，因当事人一方不履行合同义务的，权利人可以根据约定主张违约责任。
根据本地区二手房交易流程，出卖房屋的抵押权应先行注销才可进行资金托管等行为，依据合同约定，涉案房屋的抵押权由赵志红、唐玮负责注销，并应于2017年7月31日前完成，无论赵志红、唐玮采用何种方式自行还是委托他人注销房屋抵押权，现赵志红、唐玮缔约后未能于2017年7月31日完成注销抵押权手续，即构成违约，应当承担相应的违约责任。赵志红、唐玮抗辩因汪健坚、丁宏学不配合提交贷款预审批资料导致赵志红、唐玮无法办理涉案房屋抵押权注销，汪健坚、丁宏学亦应承担责任，经查，该辩称无事实、合同及法律依据，法院不予支持。在赵志红、唐玮未完成涉案房屋抵押权注销手续的前提下，赵志红、唐玮抗辩汪健坚、丁宏学未按约网签并支付首付款，构成根本违约，不符合常理，法院不予支持。据此，汪健坚、丁宏学在本案中无违约行为，赵志红、唐玮构成违约，汪健坚、丁宏学依约有权解除涉案合同，该涉案合同自本案起诉书副本送达赵志红、唐玮之日即2017年8月30日解除。
现因赵志红、唐玮原因，涉案房屋买卖双方无法于2017年7月31日前办理网签、并将首付款（房款）打入资金托管账户，故汪健坚、丁宏学作为守约方有权要求赵志红、唐玮支付违约金。根据双方签订的补充协议第九条的内容，违约方按房屋价款的20%向守约方支付违约金。结合苏州市场存量房交易价格的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能及汪健坚、丁宏学在本案中无过错等因素综合考量，法院酌情认定赵志红、唐玮支付汪健坚、丁宏学违约金200000元。赵志红、唐玮认为汪健坚、丁宏学的损失仅仅是100000元定金的利息损失，要求违约损失由双方分担的意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。另双方交易不再继续进行，赵志红、唐玮收取的定金100000元应返还汪健坚、丁宏学。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决：一、汪健坚、丁宏学与赵志红、唐玮于2017年7月10日签订的关于苏州吴中经济开发区××街道湖××世家××室房屋买卖合同于2017年8月30日解除。二、赵志红、唐玮于判决生效之日起十日内支付汪健坚、丁宏学违约金200000元，并返还汪健坚、丁宏学定金100000元，以上合计300000元。三、驳回汪健坚、丁宏学的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计9150元、财产保全申请费5000元，合计14150元，由汪健坚、丁宏学负担150元，由赵志红、唐玮负担14000元。
二审经审理查明的事实与一审一致。
二审中，赵志红、唐玮提供了与丁宏学的短信往来，证明赵志红、唐玮在2017年7月31日前没能完成涤除抵押后，与丁宏学联系，希望给自己时间解决，但丁宏学不答应。
汪健坚、丁宏学质证认为短信只是双方合同履行中的沟通。
二审中，唐玮陈述2017年7月27中介反悔不答应垫资，以赵志红征信有问题为由要求提高垫资费用,赵志红、唐玮无法接受，导致垫资失败。
本院认为：2017年7月10日汪健坚、丁宏学与赵志红、唐玮签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。根据合同约定，赵志红、唐玮应在2017年7月31日前办理抵押注销手续。汪健坚、丁宏学应当在2017年7月31日前与赵志红、唐玮共同申请办理资金托管手续，将首付款打入资金托管账户。虽然合同没有约定上述两项义务的先后履行顺序，但根据二手房交易流程，赵志红、唐玮未消除房屋抵押权之前，无法办理资金托管手续，因此赵志红、唐玮负有先履行义务。根据赵志红、唐玮二审中陈述，因为垫资失败导致无法偿还贷款注销抵押，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，赵志红、唐玮逾期不办理手续超过十五天的，守约方有权解除合同，并由违约方支付房屋价款20%的违约金计30万元。一审判决根据当时二手房交易的市场行情及本案中的违约情形等因素将违约金调整为20万元并无不当。
综上，赵志红、唐玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由赵志红、唐玮负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年三月二十三日
书记员 沈华君