浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民再3号
抗诉机关：浙江省宁波市人民检察院。
申诉人（原审被告、反诉原告）：胡某某。
申诉人（原审被告、反诉原告）：陈某某。
委托诉讼代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师。
被申诉人（原审原告、反诉被告）：曹某某。
委托诉讼代理人：吴琼，浙江云驰律师事务所律师。
申诉人胡某某、陈某某因与被申诉人曹某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2008)慈民一初第548号民事判决，向慈溪市人民检察院申诉。宁波市人民检察院作出甬检民(行)监[2017]33020000059号民事抗诉书，向宁波市中级人民法院提起抗诉。宁波市中级人民法院作出(2017)浙02民抗5号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。宁波市人民检察院指派慈溪市人民检察院检察员施丹莹、吕丛杰出庭。申诉人胡某某、陈某某及委托诉讼代理人叶建荣、被申请人曹某某及委托诉讼代理人吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浙江省宁波市人民检察院提出抗诉意见，认为慈溪市人民法院（2008）慈民一初字第548号民事判决中关于讼争房屋尚未交付曹某某的事实认定错误，关于胡某某、陈某某（以下均称胡某某夫妇）与曹某某签订的房屋买卖协议的无效认定存在适用法律错误。理由如下：第一，根据童某某的证言及其与曹某某签订的定金协议（实质为包含涉案房屋面积、房屋总价、违约金等条款的房屋买卖合同），曹某某作为房屋出售方将涉案房屋转卖给童某某，并将房屋钥匙交付给了童某某;第二，涉案房屋所有权的转移过程足以证明胡某某夫妇已将涉案房屋交付给曹某某。根据（2009）甬慈商初字第477号民事判决和（2010）浙甬民二终字第56号民事判决，叶某某购买房屋给付了相应对价。该对价包括曹某某欠叶某某的142000元借款，以及王某某欠叶某某的220000元欠款，其中王某某因代曹某某归还童某某225000元而对曹某某享有的债权，也因王某某抵债的行为归于消灭。因此实际上，叶某某通过与王某某签订房屋买卖协议，以向曹某某直接或间接地支付对价（债务抵偿）的方式，履行了房屋买卖合同义务，为弥补涉案房屋所在的土地使用权瑕疵，又与胡某甲签订了形式上的房屋买卖协议，在胡某甲的协助下完成了房屋过户;第三，涉案土地存在权利瑕疵不足以证明涉案房屋不能被交付控制。涉案土地的权利瑕疵可借助原土地使用权人的配合进行弥补。这从叶某某在胡某甲的协助下取得涉案房屋的所有权证即可证明;第四，曹某某与胡某某夫妇之间的法律关系是房屋买卖合同纠纷，而非国有土地使用权合同纠纷。本案所涉房屋买卖合同并不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定适用的国有土地使用权合同纠纷范畴。房屋所有权转让和土地使用权转让并非两个独立的法律关系，不可分别进行合同效力评判;第五，涉案土地使用权是国有划拨性质并不意味着涉案房屋买卖合同必然无效。胡某某夫妇与曹某某订立的房屋买卖合同是否办理过审批手续，属于合同生效与否的争议而非无效合同的范畴;第六，涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，并未损害第三人的利益，也已实际履行，应当认定有效;第七，即使认定胡某某夫妇与曹某某签订的房屋转让协议无效，也不应判决胡某某夫妇返还曹某某已经支付的定金265000元，就协议无效，曹某某的过错与胡某某夫妇至少是相当的。在叶某某已实际取得涉案房屋所有权使曹某某已经不能将涉案房屋返还给胡某某夫妇的情况下，判决胡某某夫妇返还265000元购房款有违常理和日常生活法则，严重损害当事人的合法权益。
胡某某夫妇称，不服慈溪市人民法院(2008)慈民一初字第548号民事判决,认为该判决要求两申诉人返还被申诉人款项265000元错误，同时以房屋买卖协议有效为由变更再审请求：1、依法判决被申诉人支付申诉人购房款140000元，并支付自2006年5月7日起至实际付清140000元房款之日止、以140000元为基数，按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；2、本案诉讼费用由被申诉人承担。事实和理由如下：讼争房屋买卖协议,不是单纯的土地使用权买卖,而是房屋和相应占有范围内的整体转让,原判所适用的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定错误,且本案房屋所涉土地系住宅用地,应适用我国《城市房地产管理法》第40条以及《房地产转让规定》第12条的规定,因此本案房屋买卖协议的效力应为合法有效；此外,宁波中院(2010)民二终字第56号判决已经认定涉案房屋已由申诉人交付给被申诉人。
曹某某辩称，原审认定事实清楚，法律适用准确，原审判决不能撤销。理由为：1、案涉房屋两申诉人未交付被申诉人:王某某支付给童某某225000元的购房款属于还款行为，且被申诉人将房屋转卖给童某某，事实上并没有履行，仅仅只是带童某某看了一次房，收了一部分预付款,王某某、孙某某(以下均称为王某某夫妇)尚欠被申诉人193000元，叶某某仍持有曹某某出具的140000元的借条，可以证明该笔债务尚未清偿,因此叶某某未支付365000元的对价；同时,根据慈溪法院(2008)民一初字第548号案证人胡某丁、钟某某证言，涉案房屋在2007年春节后仍在装修，该时间段已远在被申诉人带童某某看房之后，同时两申诉人在(2007)慈民一初字第2561号案件诉状中也自认建房后涉案房屋一直由他们自己管理和使用，同时也自认对房屋进行了装修；2、所涉房屋的土地使用权仍是国有划拨形式，未经审批允许和缴纳土地使用权出让金不得用于交易，且两申诉人至今为止从未合法登记成为房屋的产权人和土地使用权人，因此两申诉人转让给被申诉人的行为违反了法律和行政法规强制性规定,故房屋买卖协议应属无效；3、被申诉人至今没有得到过房屋，同时支付给两申诉人265000元的购房款仍未追回，遭受了巨大的经济损失。
原审原告曹某某也即被申诉人向本院起诉请求：1.判决确认原、被告胡某某夫妇售房协议无效；2.判令两被告立即返还原告定金265000元，并赔偿原告利息损失66780元（从2004年11月9日算至2007年11月9日按3年计算），共计人民币331780元；3.本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告放弃了要求两被告赔偿利息损失的诉讼请求。被告（反诉原告）胡某某夫妇反诉请求：1、如认定双方房屋买卖协议无效，则原告应当返还两被告讼争房屋的房地产；如不能返还，则应依法对两被告予以赔偿（具体金额按评估机构出具的房地产价值评估意见确定）；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。本院原审认定事实：被告胡某某与陈某某系夫妻关系。2004年2月26日，被告胡某某与孙某甲、陈某甲三人为了在原本市浒山街道上傅村后陈家的他人名义的三间拆迁安置土地上合伙建造楼房，与他人签订了建房工程承包协议书。楼房建成后，2004年4月，被告胡某某与孙某甲、陈某甲三家签订了合伙建房分房协议及补充协议，三家按楼层分房，被告胡某某家分得二楼房屋及相关附属建筑。2004年11月9日原、被告之间签订了一份售房协议，被告胡某某夫妇上述合伙建房后分得二楼房屋一套，被告胡某某夫妇将位于浒山街道上傅村后平畈路122
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124号（原后陈家）的上述房屋(建筑面积为127平方米，楼下架空层40平方米)，以房价405000元卖给原告；并约定在协议签订时，原告先给付被告购房定金265000元，余款在2006年5月6日一次性付清。售房协议中未明确交房时间。原告为支付售房协议约定的定金，自协议签订之日起至2006年1月25日期间分五次支付被告款项共计人民币265000元，尚余房款140000元未予支付。2007年5月，原、被告讼争的上述房屋以胡某甲名义转让给了案外人叶某某，由叶某某取得了该房地产权证（房屋所有权证：慈房权证2007字第00XX**号，国有土地使用权证：慈国用（2007）字第011017号）。该土地在叶某某转让所得之前，胡某甲名下的土地性质为国有划拨。原、被告之间对划拨土地的转让未办理审批手续。
本院原审认为，被告胡某某夫妇交付原告房屋的证据不足。同样，被告认为该房屋是通过原告抵债给案外人叶某某的，原告又予以否认，对此被告未能提供确切证据予以证明，故原审不予采信,原审同时认为,原、被告签订的售房协议中所涉土地系国有划拨土地，转让始终未取得相关政府部门的批准，故对原、被告签订的房屋买卖协议应认定为无效。被告胡某某夫妇因该无效合同而从原告处取得的款项265000元，应返还给原告曹某某。被告交付给原告房屋的证据不足，被告要求原告返还房屋以及不能返还时要求赔偿的诉讼请求，也缺乏依据与理由，原审不予支持。审理中，原告放弃要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，系原告对其实体权利的处分，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：一、确认原告曹某某与被告胡某某夫妇于2004年11月9日签订的这份售房协议无效。二、被告胡某某夫妇返还原告曹某某款项人民币265000元，于本判决生效后十日内履行。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告胡某某夫妇的反诉诉讼请求。本案预交本诉受理费6280元，应交本诉受理费6280元，由原告负担1005元，被告负担5275元；预交反诉受理费7375元，应交反诉受理费7375元，由被告负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
申诉人胡某某夫妇在原审中向本院提供如下证据:
1.2002年11月26日,慈溪市经济开发区房屋拆迁处与胡某甲签订的农民房屋拆迁安置协议一份，拟证明双方讼争的房地产的土地系拆迁安置而来的事实。
2.2003年7月23日及同年9月12日被申诉人曹某某、孙某乙、孙某乙、房某某四人签订的买地协议各一份以及2003年12月13日曹某某向杨某某等三人出具的欠条一张，拟证明曹某某与孙某乙、孙某乙、房某某四人合伙购买上述涉案三间拆迁安置土地并如何分配利益的事实。
3.2004年1月2日由被申诉人曹某某作为卖方，杨某某、申诉人陈某某、陈某甲作为买方签订的卖房定金收据一份，拟证明被申诉人曹某某将三间地基作价660000元出售给申诉人陈某某、杨某某，陈某甲三家的事实。同时这个证据能印证前面证据2中的三份证据（二份买地协议及一份欠条）所载明的事实。
4．2004年2月26日建房工程承包协议书和同年4月合伙建房分房以及补充协议各一份，拟证明涉案房屋承建的事实以及胡某某、陈某甲、孙某丙三家按楼层分房，胡某某分得二楼房屋及相关附属建筑的事实。
5.2004年11月13日，曹某某作为卖方，童某某作为买方，王某某作为中介人三方签订的定金协议一份，结合（2007）慈民一初字第2561号案件的民事答辩状的内容，拟证明被申诉人曹某某将讼争的房地产转卖给了案外人童某某，童某某因过户手续有难度，将房地产退还给了被申诉人曹某某的事实。
6.2006年6月9日由胡某戊代曹某某向胡某某出具的承诺书一份，拟证明曹某某曾因身体状况不佳而向申诉人要求延期支付购房款余款的事实。
7.根据申诉人申请，本院向本市房地产交易中心及本市国土资源局作了相应调查，调查资料主要涉及以胡某甲名义过户到叶某某名下的房地产相关资料。本市房地产交易中心调查所得资料：2002年10月18日以胡某甲为申请人的慈溪市私人建住宅和用地申请审批表一份、2007年2月26日的房屋买卖协议一份。本市国土资源局调查所得资料：2007年5月24日慈溪市国有土地使用权变更申请审批表一份、2007年5月16日由叶某某作为申请人的慈溪市土地使用权登记申请表一份、国有土地使用权出让合同一份、2007年5月9日的房屋买卖协议一份、慈房权证2007字第00XX**号房屋所有权证、慈国用（2007）第011XX44号土地使用权证等23页。申诉人称这些资料结合胡某乙与叶某某的丈夫胡某丁的证人证言，拟证明申诉人胡某某夫妇已将讼争的房地产交付给被申诉人曹某某、曹某某后将讼争的房地产处分给叶某某的事实。
8.2008年2月13日，浙江煜华律师事务所律师熊玉祥、黄瑞军分别对胡某乙、胡某丁所作的调查笔录各一份（其中被调查人胡某乙系胡某甲的父亲、被调查人胡某丁系叶某某的丈夫），拟证明被申诉人曹某某购买了申诉人胡某某夫妇的房地产后，将该房地产抵债给叶某某的事实。
9.申请本院调取的（2007）慈民一初字第2561号案中的胡某甲答辩状、胡某甲提供的2006年3月3日的房屋转让协议与2007年2月26日的房屋转让协议复印件各一份，拟证明因被申诉人曹某某欠王某某夫妇和叶某某债务，经被申诉人曹某某、王某某夫妇、叶某某、胡某甲协商，将讼争的房地产，通过胡某甲办理过户手续，抵偿给叶某某的事实。
10．2008年5月21日，原审本院对童某某所作的谈话笔录一份，该笔录中童某某讲到在买讼争房屋前，由被申诉人曹某某陪同童某某去看讼争房屋的，而且持有讼争房屋的钥匙。该证据拟证明申诉人胡某某夫妇已将房屋交付给了被申诉人曹某某的事实。
申诉人再审中所举证据：（1）2004年3月2日、5日、10日申诉人购买装修建材的收据各三份。拟证明涉案房屋相关装修系于2004年3、4月份开始的事实，被申诉人认为申诉人房屋未予交付、在2007年还在装修不能成立；（2）胡某丁证人证言，证明对象同证据８。
被申诉人在原审中向本院提供如下证据：
1．2004年11月9日申诉人胡某某和被申诉人曹某某签订的售房协议一份，拟证明申诉人与被申诉人之间曾订立房屋买卖协议，并约定被申诉人曹某某支付定金265000元，余款140000元于2006年5月6日前支付的事实。
2.收条四张，拟证明被申诉人曹某某曾支付申诉人胡某某夫妇定金265000元的事实（收条中款项是245000元，另20000元是先付的）。
3．2003年9月30日的房地产买卖契约一份，拟证明涉案房屋是孙某乙买进后再由胡某甲出面签订契约，卖给周某某等三人，被申诉人曹某某是见证人的事实。
4．房屋卖绝契一份，系证据3的补充协议，拟证明涉案房屋系由胡某甲等三人卖给周某某等人，被申诉人曹某某只是见证人的事实。
5．（2007）慈民一初字第2561号土地转让协议纠纷一案的民事起诉状一份，拟证明本案讼争的房屋一直由申诉人胡某某夫妇管理和使用，并未被交付给被申诉人曹某某的事实。
6．两位证人胡某丁、钟某某出庭作证。拟证明在2007年2月份之后，申诉人胡某某夫妇仍在装修讼争房屋的事实。该证据与上述证据5相印证。
被申诉人再审中所提供证据：
1.转让协议一份，由胡某甲、胡某乙、潘某某与孙某甲、陈某甲、胡某某于2004年2月24日签订，拟证明曹某某的中介人身份。
2.2007年6月19日申诉人胡某某起诉胡某甲的民事起诉状及证人胡某丁、钟某某在原审（548案）的证言，拟证明申诉人对涉案房屋在2007年仍在装修，投入装修费用为62300元，房屋当时仍在申诉人的掌控之下，证明当时房屋仍未交付被申诉人的事实。
3.借条7份，拟证明王某某夫妇原共欠被申诉人40多万，在替其返还童某某房款225000元之后，仍欠被申诉人193000元、不存在以房抵债的事实。
4.2007年5月9日房屋买卖协议一份，拟证明涉案房屋已经于2007年5月由胡某甲转让给叶某某的事实；
5.2007年6月份，申诉人胡某某夫妇发给胡某甲关于解除转让协议的通知1份，拟证明2007年6月份申诉人仍是涉案房屋所有权人的身份而在主张权利的事实。
6.孙某某书面证言，拟证明本案讼争房屋抵债的事实不存在。
被申诉人对申诉人所举证据的质证意见：
（一）对讼争土地性质及原土地使用权人的证据即：（1）2002年11月26日,慈溪市经济开发区房屋拆迁处与胡某甲签订的农民房屋拆迁安置协议；（2）2002年10月18日以胡某甲为申请人的慈溪市私人建住宅和用地申请审批表一份，被申诉人对这两组证据的三性均无异议；
（二）对讼争土地发生一系列转让证据即：（1）2003年7月23日及同年9月12日被申诉人曹某某、孙某乙、孙某乙、房某某四人签订的买地协议各一份；（2）2003年9月30日由卖出人胡某乙和胡某甲父子、与买进人周某某、杨某某（孙某甲之妻）、沈某某三人、曹某某作证人的房屋买卖绝契一份及2003年12月13日曹某某向杨某某等三人出具的欠条一份；（3）2004年1月2日由被申诉人曹某某作为卖方，杨某某、申诉人陈某某、陈某甲作为买方签订的卖房定金收据一份，被申诉人对上述证据（1）认为系复印件而对真实性持异议，就证据（2）也系被申诉人在原审中自身所举证据，认为真实性无异议，其在此地基买卖中仅系中介人；对证据（3）被申诉人认为其非出卖方，系中介人，也未收到过陈某某方的定金；
（三）对讼争土地上建房的证据即2004年2月26日建房工程承包协议书和同年4月合伙建房分房以及补充协议各一份，被申诉人认为对真实性没法确认；
（四）对讼争房屋发生买卖关系的证据：（1）2004年11月9号申诉人胡某某和被申诉人曹某某签订的售房协议一份；（2）申诉人支付被申诉人房款的收条四份；（3）2004年11月13日曹某某作为卖方、童某某作为买方、王某某作为中介人三方签订的定金协议一份；（4）2008年5月21日，原审本院对童某某所作的谈话笔录一份；（5）2006年6月9日由胡某戊代曹某某向胡某某出具的承诺书一份；（6）2006年3月3日王某某夫妇作为卖方，叶某某作为买方所签订的房屋转让协议一份；（7）2007年2月26日胡某乙与叶某某及同年5月9日叶某某与胡某甲之间的房屋转让协议各一份、2007年5月16日及24日由叶某某作为申请人的慈溪市土地使用权登记申请表及慈溪市国有土地使用权变更申请审批表各一份；（8）胡某乙调查笔录和胡某甲在2007慈民一初字第2561号的民事答辩状；（9）胡某丁（叶某某丈夫）证人证言。被申诉人认为对证据（1）、（2）无异议，对证据（3）认为协议未实际履行，不能证明其取得了房地产所有权；对证据（4）认为其虽向胡某某夫妇借来钥匙陪同童某某看过房屋，但看房后当天即将钥匙返回给了胡某某夫妇，因此也不能证明胡某某夫妇已将涉案房屋交付给其的事实；对证据（5）认为证据的三性均有异议，且认为胡某戊不是其干女儿，其也从未出具过承诺书；对证据（6）被申诉人认为其不知情也没她的签字确认，其去年才听说，对真实性有异议；对证据（7）的真实性没有异议，但对证明对象有异议，对2007年2月26日的房屋买卖协议因没有曹某某的本人签名，因此对真实性、关联性有异议；对证据（8）认为胡某乙父子俩的陈述对讼争房屋抵债转让之事因其不知情而不予认可；对证据（9）胡某丁证人证言认为部分证言内容不真实，其未接到过胡某乙的电话，也不存在其与证人碰面并到证人办公室去要还借条之事等。
申诉人对被申诉人原审所举证据的质证意见：对证据1、2即2004年11月9号申诉人胡某某和被申诉人曹某某签订的售房协议一份均无异议，对证据3、4即2003年9月30日由出卖人胡某甲、胡某乙与买进人周某某、杨某某、沈某某三人、曹某某作证人的房屋买卖绝契两份，申诉人认为反映的系案外人之间的买卖关系，与本案也缺乏关联性；对证据5（2007）慈民一初字第2561号案的民事起诉状及证据6证人胡某丁、钟某某证言，申诉人认为该诉状中其未明确讲明管理使用时间，因此与房屋出卖时间并无矛盾，不能证明被申诉人的举证目的；对证据6认为两位证人与被申诉人系朋友亲戚关系，存在利害关系，且所反映内容也没把装修的情况说清楚，缺乏证明力。
申诉人对再审中被申诉人所举证据的质证意见：对证据1即由胡某甲、胡某乙、潘某某与孙某甲、陈某甲、胡某某于2004年2月24日签订的转让协议真实性无异议，但认为因当时原土地权利人系胡某甲，该协议系为审批手续及过户登记之便利而所签，且与其与申诉人胡某某签订的售房协议也相矛盾，对证据2即2007年6月19日申诉人胡某某起诉胡某甲的民事起诉状及证人胡某丁、钟某某在原审（548案）的证言与原审一样，意见同上；对证据3借条7份，认为真实性没有异议，但对关联性有异议，认为基于477号案和中院的56号案件两判决所认定的相关事实，该证据所反映的内容已经没有法律效力，因涉案房屋已转让给叶某某已被认定合法有效；对证据4认为系案外人孙某某出具，故对真实性、合法性有异议；对证据5即申诉人于2007年发给胡某甲关于解除转让协议的通知，认为所发确实，但所发原因系当时不知被申诉人与王某某夫妇、叶某某就讼争房屋予以抵债之事，后发现胡某甲将房屋过户到叶某某名下时才发此通知的，不能证明被申诉人的欲证明讼争房屋未交付其的待证事实；对证据6即孙某某书面证言，证人未予到庭作证，也无法确认该书面证明是否系孙本人所写。
本院再审认证意见和事实认定意见：
对讼争土地性质及原土地使用权人的证据即：（1）2002年11月26日,慈溪市经济开发区房屋拆迁处与胡某甲签订的农民房屋拆迁安置协议；（2）2002年10月18日以胡某甲为申请人的慈溪市私人建住宅和用地申请审批表一份，被申诉人对这两组证据的三性均无异议，予以确认；就讼争土地发生一系列转让证据即：（1）2003年7月23日及同年9月12日被申诉人曹某某、孙某乙、孙某乙、房某某四人签订的买地协议各一份；（2）2003年9月30日由卖出人胡某乙胡某甲父子、与买进人周某某、杨某某、沈某某三人、曹某某作为证人的房屋买卖绝契一份及2003年12月13日曹某某向杨某某等三人出具的欠条一份；（3）2004年1月2日由被申诉人曹某某作为卖方，杨某某、申诉人陈某某、陈某甲作为买方签订的卖房定金收据一份，被申诉人对该组证据（1）认为系复印件而对真实性持异议，证据（2）也系被申诉人在原审中自身所举证据，认为真实性无异议，其在此地基买卖中仅系中介人；对证据（3）被申诉人认为其非出卖方，系中介人，也未收到过陈某某方的定金。本院经审查认为，三方面证据内容上能相互印证，真实性可以认定，但从证据内容上来看，证据（1）明确写明曹某某也系土地款支付者之一，证据（3）也明确写明曹某某系出卖方，故就申诉人方的举证目的可以达到，被申诉人方为证明其在土地及房屋买卖中均系中介人的身份，缺乏证明力；对讼争土地上建房的证据即2004年2月26日建房工程承包协议书和同年4月合伙建房分房以及补充协议各一份，被申诉人认为对真实性没法确认，本院审查认为两份证据能相互印证，且内容上与申诉人提供的胡某甲的答辩状和胡某乙的调查笔录均相印证，故应予确认证明力。
关于讼争房屋发生买卖关系的证据：（1）2004年11月9号申诉人胡某某和被申诉人曹某某签订的售房协议一份；（2）申诉人支付被申诉人房款的收条四份；（3）2004年11月13日曹某某作为卖方、童某某作为买方、王某某作为中介人三方签订的定金协议一份；（4）2008年5月21日，原审本院对童某某所作的谈话笔录一份；（5）2006年6月9日由胡某戊代曹某某向胡某某出具的承诺书一份；（6）2006年3月3日王某某夫妇作为卖方，叶某某作为买方所签订的房屋转让协议一份；（7）2007年2月26日及同年5月9日房屋转让协议各一份、2007年5月16日及24日由叶某某作为申请人的慈溪市土地使用权登记申请表及慈溪市国有土地使用权变更申请审批表各一份；（8）胡某乙调查笔录和胡某甲的答辩状各一份；（9）证人胡某丁证言。本院就上述九方面证据认证意见为：被申诉人对其与胡某某也即就讼争房屋的买卖关系的售房协议证据（1）无异议，证据（2）也系其提供了的即按售房协议申诉人支付房款245000元的收条，同时结合其与童某某讼争房屋买卖协议的证据（3）和本院对童某某所作的笔录以及证据（7）即胡某乙父子俩的陈述，这些证据之间相互印证，能形成证据链，虽然证据（4）系复印件，但结合售房协议履行情况和申诉人的庭审陈述，与其他证据也并无矛盾，可以确定其真实性，故上述这些证据应予确认证明力，可以认定被申诉人系讼争房屋的出卖方；至于证据（5）和（6），结合证据（8）胡某乙父子俩的陈述以及证人胡某丁证言，真实性可以认定，同时结合证据（4）童某某的笔录，能够证明申诉人其房屋已交付被申诉人的举证目的，故均应确认证明力。至于被申诉人认为证据（6）及（7）其不知情也未签字，该理由并不能否定该些协议的客观存在，同时其所称其与童某某之间的协议未履行且所返还童某某的房款非其所还而系童某某与王某某夫妇的债务相抵销以及向申诉人方借钥匙陪童某某看房，看房当天即将钥匙返还申诉人方，申诉人的证据不能证明胡某某夫妇已将涉案房屋交付给了曹某某的等诸理由，缺乏证据佐证，且也与证据（4）和证据（8）相矛盾，故本院不予采信。
关于被申诉人再审中所举证据的认证意见：1、转让协议一份，由胡某甲、胡某乙、潘某某与孙某甲、陈某甲、胡某某于2004年2月24日签订，拟证明曹某某的中介人身份。该证据真实性申诉人无异议，故可以认定该证据的真实存在，但根据申诉人和以上胡某乙父子俩的陈述，仅系为官方的备案需要而制作，即使该协议中被申诉人为中介人身份，也与本案讼争房屋的买卖其系中介人缺乏关联，故不予确认证明力；所举证据2即2007年6月19日申诉人胡某某起诉胡某甲的民事起诉状及证人胡某丁、钟某某证言，被申诉人拟证明涉案房屋在2007年申诉人仍在装修，投入装修费用为62300元，房屋当时仍在申诉人的掌控之下、仍未交付被申诉人的事实。本院审查认为，起诉状所称的装修和管理，并未明确时间，两位证人证言本身即传闻证据，与上述所有房屋转让协议直接证据而言，在无相应直接证据的佐证下，证明力不予确认；关于证据3借条7份，被申诉人拟证明王某某夫妇在替曹某某偿还童某某退房款225000元之后，仍欠被申请人193000元，被告不存在以房抵债的事实。本院审查认为，从其举证目的的表述来看，也可认定其对讼争房屋在2006年3月3日抵债转让的事实，反之与申诉方所举证据相合，更可确认申诉人方的证明力，而就其待证事实而言缺乏关联，不能确认证明力。至于证据4即2007年5月9日由胡某甲转让给叶某某的房屋买卖协议及2007年6月份，申诉人胡某某夫妇发给胡某甲关于解除转让协议的通知1份，与上述第四方面房屋转让的就客观真实并无矛盾，而就关联性而言与其待证事实也一样缺乏关联，不予确认证明力。至于孙某某的书面证明，证人未予到庭接受质询，依法不予确认证明力。
综上，本院经再审后对案件事实的认定如下：
申诉人陈某某与胡某某系夫妻关系。讼争房屋所涉土地系案外人胡某乙、胡某甲父子于2002年11月26日因拆迁取得，地基位于慈溪市原浒山街道上傅村后陈家，土地性质为国有划拨。2003年7月23日及同年9月12日被申诉人曹某某、孙某乙、孙某乙、房某某四人签订买地协议各一份，约定四人合伙出资购买上述胡某乙胡某甲父子三间地基。后孙某乙与房某某等人因资金紧张退出，相应份额通过曹某某转手，曹某某随即于2004年2月23日，与胡某某、陈某甲、孙某甲签订了一份《买房协议》，约定三人以660000元的价格购买上述三间地基（其中胡某甲与父胡某乙原转让孙某乙、房某某的地基2间、潘某某分得的拆迁地1间），款由曹某某收取。出于做证需要，在该协议签订次日，胡某某、陈某甲、孙某甲三人与胡某乙父子及潘某某又签订了一份《转让协议》，该协议虽约定以600000元的价格购买地基3间，但事实上该协议并未履行。同年9月30日，胡某甲、胡某乙、潘某某作为卖方，周某某、杨某某（孙某甲之妻）、沈某某作为买方，又签订了一份房屋买卖绝契，曹某某作为中介人在该协议上签名，约定将涉案三间拆迁安置土地出售给周某某等三人。同年12月13日，曹某某向周某某、杨某某、沈某某三人出具欠条一份，收回涉案三间地基。2004年1月2日，曹某某作为出卖方与作为买受方的杨某某、陈某某、陈某甲签订了一份卖方定金收据，该协议约定将涉案三间拆迁安置土地作价660000元出售给陈某某等三人，并对地价660000元整、现付定金陆万元整、首期地款元月15日付拾万元正、余款造房前付清等作了约定。2004年2月26日，申诉人胡某某与孙某甲、陈某甲三人与晁海波签订了建房工程承包协议书。楼房建成后的同年4月，申诉人胡某某与孙某甲、陈某甲三家签订了合伙建房分房协议与补充协议，三家按楼层分房，胡某某家分得二楼房屋及相关附属建筑。同年11月9日，申诉人与被申诉人之间签订了一份售房协议，申诉人胡某某夫妇将上述合伙建房后分得的二楼房屋出售给被申诉人曹某某，该售房协议中约定：申诉人胡某某夫妇将位于浒山街道上傅村后平畈路122
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124号（原后陈家）二楼房屋一套，建筑面积为127平方米，楼下架空层40平方米，以房价405000元卖给被申诉人，并约定在协议签订时，被申诉人先给付申诉人购房定金265000元，余款在2006年5月6日一次性付清。售房协议中未明确交房时间。签约后，被申诉人曹某某自协议签订之日起至2006年1月25日期间分五次支付申诉人款项共计人民币265000元，其中245000元申诉人陈某某出具了四份收条，另20000元系现金支付而未出手续。此外，孙某甲（其妻杨某某）经胡某某介绍将分得的一楼以400000元的价格卖给曹某某，曹某某再以430000元的价格卖给孙玉素。2004年11月13日，曹某某将讼争房屋转手卖给案外人童某某，中介人为案外人王某某，双方签订了一份定金协议。曹某某收取了童某某的225000元定金也即房款。因产权证办理存在障碍，童某某数次要求退房并返还房款，后由中介人王某某夫妇垫付225000元。基于被申诉人曹某某与王某某夫妇之间的房款垫付关系及前者与叶某某之间的债务关系（由孙某某作担保）以及王某某夫妇与叶某某之间的债务关系，王某某夫妇与叶某某于2006年3月3日达成房屋买卖协议一份。该协议内容为：王某某夫妇愿意将上傅村浒山镇后陈家新村一套与曹某某拼资购买的二层楼及架空层的股份220000元的资金，其中王某某夫妇的一股220000元人民币转给叶某某。因为王某某夫妇借叶某某人民币220000元正，假如有朝一日王某某夫妇转让给叶某某的座落在浒山镇后陈家新村一套二楼面积128平方米及架空层40平方米左右股份不管今后涨或跌与王某某夫妇无关，保证承诺；王某某夫妇全力协助产证转让，毫无报酬，协议下方承诺人、保证人由王某某夫妇签名，但协议中没有叶某某和曹某某的签名。协议备注中注明：“包括其中5000元作为叶某某几年来利息，王某某、孙某某的股份转让给叶某某，今后一套房子与孙某某、王某某无关。”。此外，因被申诉人对售房协议中约定的140000元所余房款迟迟未予支付，经申诉人方的催讨，2006年6月9日，被申诉人委托胡某戊并由周某某代笔向申诉人胡某某出具承诺书一份，称因身体状况不佳而要求延期一个月。对上述房屋转让之事，王某某夫妇同叶某某向胡某乙也予以了联系和商议，在胡某乙父子同意下，在2007年4月23日，原拆迁安置地的使用权人胡某甲对讼争房屋进行了初始登记，初始登记后讼争房屋的房产权证号为20070039**、土地证号为2007011XX**，初始登记所需费用由叶某某承担；2007年5月9日，为办证需要，胡某甲与叶某某签订房屋买卖协议一份，约定胡某甲将座落在浒山街道后畈路122号201室的讼争房屋转让给叶某某，价款为360000元。2007年5月14日，叶某某交纳了房地产交易税费及土地出让金后，于同年5月24日将房屋产权证过户到自己名下（房屋所有权证：慈房权证2007字第00XX**号，国有土地使用权证：慈国用（2007）字第011017号）。2007年6月18日，叶某某补偿支付胡某甲房费用24000元。
2007年6月20日，申诉人胡某某起诉案外人胡某甲，要求判决确认其与胡某甲订立的《转让协议》无效并且要求立即返还地基转让款193000元以及赔偿建房款、楼层贴补款、房屋装修款、利息损失共计213739元。该起诉状中申诉人所称的“住宅房建成后由原告管理和使用，原告投入装修款62300元”未明确写明涉案房屋装修的具体时间。该案胡某甲的答辩状中陈述了其与父胡某乙取得拆迁地、拆迁地转卖过程、地上房屋建造过程等、曹某某又转让胡某某等人，审理过程中，胡某某撤回起诉，本院作出（2007）慈民一初字2561号裁定书准予撤回起诉。
2009年2月4日，申诉人胡某某起诉本院，要求：1.确认王某某夫妇与叶某某之间订立的房屋转让协议无效；2.确认叶某某与胡某甲订立的《房屋买卖协议》无效；3.确认叶某某与胡某甲间的转让土地使用权行为无效。本院作出（2009）甬慈民初字第477号民事判决。该案审理中，叶某某表示因以房抵债了，故对于曹某某所欠叶某某的借款不再追索，而将相应借条提交法院存档了。该判决认为，原告（申诉人）以三被告恶意串通损害原告权益为由主张讼争的两份房屋转让协议无效，证据不足，理由不能成立，本院不予支持，判决驳回原告胡某某的诉讼请求。胡某某对此提起上诉，宁波市中级人民法院认为“原审法院对本案主要事实认定清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人理由不足，不予支持”而维持原判。
2015年12月18日，申诉人胡某某夫妇提起再审，本院于2016年5月16日以胡某某夫妇所举证据不属于新证据且又超过法定时限为由而裁定驳回了其再审申请。2017年1月16日，胡某某夫妇又向慈溪市人民检察院提请抗诉。现本案系被抗诉再审案。
本院再审认为，被申诉人曹某某在原审中诉称申诉人陈某某、胡某某夫妇房屋买卖法律关系无效，诉称理由系讼争房屋非胡某某夫妇所有、擅自将他人房屋作为己有而主张双方买卖关系无效，后因申诉人提起反诉，曹某某又辩称申诉人方从未交付房屋给其，现再审中又称其非买受方而系中介人，按买卖法律关系的要件来看，这也系评判房屋买卖合同是否成立的问题，本院认为被申诉人曹某某上述诉称理由均不能成立：
首先，从房屋买卖合同的主体来看，被申诉人曹某某所称其非买受人而系中介人，本院认为，从其所提起的买卖合同诉讼来看，其已认可了自己系买受人的身份，同时根据审理查明的事实即其与胡某某夫妇所订协议及协议履行情况来看，可以确定其系房屋的买受人而非中介人，故该主张不能采纳。从讼争房屋的所有人来看，根据审理查明，申诉人胡某某夫妇与他人合伙买地并建房，分得相应房屋的事实清楚，故被申诉人曹某某以房屋所有权人非申诉人夫妇的理由主张房屋买卖关系无效也不能成立。
其次，关于再审的主要争议事实即涉案房屋两申诉人是否交付被申诉人的问题。根据本院查明的涉案房屋所有权的转移过程来看，两申诉人已将房屋交付被申诉人，即被申诉人转让童某某，童某某反悔，被申诉人应付的房款由王某某夫妇垫付，王某某夫妇再将房屋抵偿其和被申诉人所欠叶某某的债务，叶某某再在原土地所有权人胡某甲的配合下取得了房屋和土地的产权证，在此转移过程中，不存在申诉人仍占有、处分的行为和事实，恰恰充分证实系被申诉人对房屋掌控并进行处分的事实；第二，两申诉人认为在售房协议签订、被申诉人支付265000元房款后已将房屋钥匙交付给了被申诉人曹某某，根据曹某某转让讼争房屋给童某某的事实包括所订协议及童某某所作陈述（包括向两申诉人方律师以及向本院）来看，曹某某实际已取得了该房屋的占有权和处分权，此外，也无证据表明当时童某某在付265000元房款给曹某某的情况下又反悔、不想再要这房屋系出于曹某某未取得房屋的情况，而曹某某庭审中也自认（包括原审及再审）在童某某看房屋时向胡某某夫妇拿过钥匙；第三，被申诉人所举证据，均缺乏证明力（前面已作认证），不能证实其主张。因此，本院认为，胡某某夫妇交付曹某某讼争房屋的事实应予认定。
综上，被申诉人与申诉人之间的房屋买卖法律关系明确，应予成立，原审认为申诉人方交付房屋的证据不足不能认定，且不予采信讼争房屋通过抵债给案外人叶某某的，属事实认定有误。至于该合同是否合法有效，本院认为，双方之间的售房协议意思表示真实，虽然当时讼争房屋土地尚属国有划拨性质，但根据审理查明，该土地系胡某乙父子系政府拆迁所安排的私人住宅地基，土地取得方式非纯粹的以划拨方式取得，故非单纯的国有划拨土地，同时本案系房屋买卖合同纠纷，而非国有土地使用权合同纠纷，不能将房屋买卖合同割裂为房屋所有权和土地使用权转让两个独立的法律关系分别予以合同效力评判，故原审引用的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》属适用法律错误，同时，按本案事实来看，该房屋在案外人叶某某受让后，叶某某缴纳了相关的房地产交易税费及土地出让金后，于2007年5月24日已办理出其名下的房屋产权证和土地权证，由此看来，本案的房屋转让也不受法律禁止或其他相关事情的约束，这也符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，因此，申诉人与被申诉人之间的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、集体或第三人利益，应属有效。原审以讼争房屋所涉国有划拨土地的转让未取得相关部门的批准而认为双方当事人之间的房屋买卖协议无效，属适用法律错误。法律依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，现被申诉人曹某某尚欠申诉人购房款140000元，申诉人请求支付，应予支持，至于申诉人同时要求赔偿自2006年5月7日始至实际清偿日止、按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率上浮50%、以140000元为基数计的利息损失，现两申诉人已放弃对上浮50%的诉讼请求，本院予以照准，对其余利息损失的赔偿请求属合理合法，本院应予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条、第一百零八条、第四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销本院（2008）慈民一初字第548号判决；
二、驳回被申诉人曹某某对申诉人胡某某、陈某某的诉讼请求；
三、被申诉人曹某某于本判决生效之日起五日内支付申诉人胡某某、陈某某人民币140000元，并赔偿自2006年5月7日起至实际清偿日止、以140000元为基数、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。
本案本诉受理费6280元，由被申诉人曹某某负担，反诉受理费7375元由被申诉人曹某某负担6150元，申诉人胡某某、陈某某负担1225元，交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 黄文琼
审 判 员 徐冬云
审 判 员 景赞宇
二〇一八年三月二日
代书记员 胡利娜
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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