四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终101号
上诉人（原审第三人）：蒲万芬，女，1968年10月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：余建和，男，1955年1月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：伍秋林，男，1969年8月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：邓红，女，1983年5月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：郭伟，男，1976年10月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：曾红英，女，1949年12月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：陈素珍，女，1956年11月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：姜怀清，男，1960年1月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：耿忠云，男，1964年2月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：耿全芳，女，1967年1月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：庞秀英，女，1963年2月5日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
上诉人（原审第三人）：魏冶，男，1987年10月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：陈秀英，女，1964年1月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：王桂红，女，1973年10月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审第三人）：廖琼，女，1965年1月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人:鲜明，四川恒耀律师事务所律师。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人:龚晓梅，南充市法律援助中心律师。
上诉人（原审第三人）：蒲静敏，女，1956年1月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：邓忠兴（蒲静敏丈夫），男，1951年10月23日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系特别授权。
委托诉讼代理人:鲜明，四川恒耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：延安巷261号富达小区业主委员会，住所地四川省南充市顺庆区延安路261号富达小区。
负责人：曹新玉，主任。
委托诉讼代理人：甘涛，四川兴恒平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川南充市富能达汽车运输有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路二段87号。
法定代表人：陈登才，董事长。
委托诉讼代理人：青桂平，四川英特信律师事务所律师。
原审第三人：胡飞，男，1966年2月3日出生，汉族，住四川省岳池县。
原审第三人：何金泉，男，1948年2月7日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原审第三人：杨友铭，男，1976年4月3日出生，汉族，住重庆市万州区。
原审第三人：王春华，女，1966年2月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人蒲万芬、余建和、伍秋林、邓红、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、魏冶、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英、蒲静敏因与被上诉人延安巷261号富达小区业主委员会（以下简称富达小区业委会）、四川南充市富能达汽车运输有限公司（以下简称富能达公司）及原审第三人胡飞、杨友铭、何金泉、王春华业主共有权纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初6718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒲万芬、余建和、伍秋林、邓红、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、魏冶、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英的委托诉讼代理人鲜明、龚晓梅，上诉人蒲静敏的委托诉讼代理人邓忠兴、鲜明，被上诉人富达小区业委会负责人曹新玉、委托诉讼代理人甘涛，被上诉人富能达公司的委托诉讼代理人青桂平及原审第三人胡飞、杨友铭、何金泉、王春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蒲万芬上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第十九项富能达公司于判决生效后15日内向蒲万芬退还租金12,263.00元部分，改判富能达公司退还蒲万芬租金18,394.00元及利息；2.富能达公司赔偿蒲万芬装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由：一审法院认定蒲万芬缴纳的租金对应的租赁期限为20年错误，应为40年。《租赁协议》约定：“租房时间从2006年9月1日起至2026年9月1日，到期后自动续租，续租期限从2026年9月1日起为长期租用，在此期间乙方享有长期使用的权力（利）”。蒲万芬一次性向甲方缴清长期租房金额。“在协议有效期内，如因不可抗力或国家政策改变等因素，造成该协议无法正常履行，甲方（即富能达公司）提前壹月通知乙方（即蒲万芬），本协议无条件解除……按40年计算剩余的租金不计息退还乙方”。因此，涉案租金对应的租赁期限为40年。富能达公司应按此退还蒲万芬剩余租期的租金。
余建和上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十项富能达公司于判决生效后15日内向余建和退还租金10,157.00元部分，改判富能达公司退还余建和租金15,235.00元及利息；2.富能达公司赔偿余建和装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
伍秋林上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十一项富能达公司于判决生效后15日内向伍秋林退还租金9,149.00元部分，改判富能达公司退还伍秋林租金13,723.00元及利息；2.富能达公司赔偿伍秋林装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
邓红上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十三项富能达公司于判决生效后15日内向邓红退还租金12,488.00元部分，改判富能达公司退还邓红租金18,732.00元及利息；2.富能达公司赔偿邓红装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
郭伟、曾红英上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十六项富能达公司于判决生效后15日内向郭伟、曾红英退还租金11,786.00元部分，改判富能达公司退还郭伟租金17,679.00元及利息；2.富能达公司赔偿郭伟装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
陈素珍上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十七项富能达公司于判决生效后15日内向陈素珍退还租金12,029.00元部分，改判富能达公司退还陈素珍租金18,043.00元及利息；2.富能达公司赔偿陈素珍装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
姜怀清上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十八项富能达公司于判决生效后15日内向姜怀清退还租金8,438.00元部分，改判富能达公司退还姜怀清租金12,657.00元及利息；2.富能达公司赔偿姜怀清装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
魏冶上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十九项富能达公司于判决生效后15日内向魏冶退还租金12,209.00元部分，改判富能达公司退还魏冶租金18,813.00元及利息；2.富能达公司赔偿魏冶装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
陈秀英上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第三十项富能达公司于判决生效后15日内向陈秀英退还租金9,990.00元部分，改判富能达公司退还余建和租金14,985.00元及利息；2.富能达公司赔偿陈秀英装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
廖琼上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第三十二项富能达公司于判决生效后15日内向廖琼退还租金9,315.00元部分，改判富能达公司退还廖琼租金13,972.00元及利息；2.富能达公司赔偿廖琼装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
耿忠云、耿全芳上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第三十三项富能达公司于判决生效后15日内向耿忠云、耿全芳退还租金12,263.00元部分，改判富能达公司退还耿忠云租金18,394.00元及利息；2.富能达公司赔偿耿忠云、耿全芳装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
庞秀英上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第三十四项富能达公司于判决生效后15日内向庞秀英退还租金12,209.00元部分，改判富能达公司退还余建和租金18,313.00元及利息；2.富能达公司赔偿庞秀英装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
蒲静敏上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号第二十四项民事判决富能达公司于判决生效后15日内向蒲静敏退还租金12,488.00元部分，改判富能达公司退还蒲静敏租金18,732.00元及利息；2.富能达公司赔偿蒲静敏装修损失13,258.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
王桂红上诉请求：1.撤销（2015）顺庆民初字第6718号第三十一项民事判决富能达公司于判决生效后15日内向王桂红退还租金3,625.00元部分，改判富能达公司退还王桂红租金5,437.00元及利息；2.富能达公司赔偿王桂红装修损失15,000.00元；3.诉讼费由富能达公司、富达小区业委会承担。事实与理由同蒲万芬。
富能达公司辩称，第一，涉案租赁合同无效，己方无责任。涉案租赁合同无效是历史原因所致。富能达公司与富达小区业委会签订涉案《协议》时，不知道该业委会未经业主大会授权。业委会未主持召开业主大会是业主内部事宜。富能达公司基于对富达小区业委会的信任才与其签订前述《协议》。并且，富达小区业委会明知涉案租赁物（富达小区防洪层）产权不明，仍与富能达公司签订该《协议》。因此该《协议》无效责任在富达小区业委会。第二，涉案租赁合同签订时，《物权法》尚未颁布。故涉案租赁合同无法履行是因国家法律规定变化所致。第三，关于租赁期限。法律明确规定租赁期限最长为20年。涉案租赁合同约定租赁期限为20年，满20年后自动续期，但还约定，若因不可抗力或国家政策变化，富能达公司有权收回租赁物。所以涉案租金对应的租赁期限不是40年，而是20年。第四，关于装修费赔偿。从程序上看，蒲万芬、余建和、伍秋林、邓红、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英当庭增加的赔偿装修损失15,000.00元的上诉请求，不是在上诉期间提出，不符合法律规定，富能达公司不认可该部分上诉请求。从实体上看，涉案租赁合同第四条约定，装修费用由承租人承担。因物权法的施行致涉案租赁合同无效，富能达公司对此无过错，故富能达公司对装修损失不承担赔偿责任。
原审第三人杨友铭、何金泉、胡飞、王春华述称，对上诉人蒲万芬、余建和、伍秋林、邓红、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、魏冶、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英、蒲静敏的上诉请求及事实与理由无异议。
富达小区业委会向一审法院起诉请求：1.判令富能达公司立即将富达小区涉案防洪层返还给己方；2.判令富能达公司将出租富达小区涉案防洪层收取的租金返还给己方；3.诉讼费由富能达公司承担。
第三人蒲万芬一审诉请：判令富能达公司继续履行租房协议。如无法继续履行，富能达公司则补偿20万元，赔偿装修损失4万元，共计24万元。
第三人余建和一审诉请：判令富能达公司赔偿违约金、房屋租金、水电气户表安装及装修费23万元。
第三人伍秋林一审诉请：判令富能达公司赔偿17万元。
第三人胡飞一审诉请：判令富能达公司赔偿20万元。
第三人邓红一审诉请：判令富能达公司赔偿14万元。
第三人蒲静敏一审诉请：判令富能达公司赔偿121,702.00元。
第三人杨友铭、何金泉一审诉请：判令富能达公司赔偿300,000.00元、水电气安装及装修费用20,000.00元、违约金20,000.00元。
第三人郭伟、曾红英一审诉请：判令富能达公司赔偿36万元。
第三人陈素珍一审诉请：判令富能达公司赔偿312,500.00元。
第三人姜怀清一审诉请：判令富能达公司补偿租金14万元及装修损失2万元，共计16万元。
第三人魏冶一审诉请：判令富能达公司赔偿损失161,790.00元。
第三人陈秀英一审诉请：判令富能达公司赔偿30万元。
第三人王桂红一审诉请：判令赔偿189,392.00元（其中剩余租金163,400.00元，装修费用19,415.00元，水电气安装费用6,577.00元）。
第三人廖琼一审诉请：判令富能达公司赔偿违约金、房屋租金及水电安装和装修费用18万元。
第三人耿忠云、耿全芳一审诉请：判令富能达公司赔偿损失共计32万元（其中剩余租金26万元，水电气安装及装修损失6万元）。
第三人庞秀英一审诉请：判令富能达公司赔偿289,000.00元（其中剩余租金217,000.00元、水电气安装及装修费30,000.00元、已交的剩余年限租金及利息22,000.00元、违约金20,000.00元）。
第三人王春华一审诉请：判令富能达公司赔偿装修费用等8万元。
一审法院认定事实：2001年，富能达公司开发建设了延安巷261号富达小区。2006年起，富能达公司将该小区防洪层先后出租给蒲万芬、余建和、伍秋林、邓红、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、魏冶、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英、蒲静敏、杨友铭、何金泉、胡飞、王春华。其中：（一）2006年9月1日，富能达公司（甲方）与蒲万芬（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将位于富达小区1幢3单元底层14号房屋（面积约39.21平方米）长期出租给乙方使用；租房时间从2006年9月1日起至2026年9月1日，到期后自动续租，续租期限从2026年9月1日起为长期租用，在此期间乙方享有长期使用的权利；签订协议的同时，乙方一次性向甲方缴清租房金额24,526.00元；乙方应对该租房的水、电、气、给排水、物管费及装修、维护、改造负全部责任，所产生的一切费用由乙方承担。在协议有效期内，如因不可抗力或国家政策改变等因素，造成该协议无法正常履行，甲方提前壹月通知乙方，本协议无条件解除，乙方应自觉迁出，且乙方的装修费用自行承担。按40年计算剩余时间的租金，不计息退还乙方。协议的解除，甲乙双方不承担违约责任。（二）2006年9月1日，富能达公司与余建和签订《租房协议》，将富达小区1幢1单元底层4号房屋（面积约32.19平方米）出租给余建和，租金20,314.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（三）2006年9月1日，富能达公司与伍秋林签订《租房协议》，将富达小区3幢1单元底层19号房屋（面积约28.83平方米）出租给伍秋林，租金18,298.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（四）2007年8月30日，富能达公司（甲方）与胡飞（乙方）签订《房屋使用权出让协议》，约定甲方将富达小区1幢1单元底层第一间（面积35.1平方米）的房屋的使用权40年出让给乙方，相当于乙方租用该房40年。使用权出让金为22,060.00元；使用权出让时间自2007年8月30日起算，至2047年8月29日到期。如国家依照法律和政策不收回该房土地使用权及房屋所有权，乙方有权继续无偿使用该房屋。该房屋的所有权为甲方所有，但甲方在乙方行使使用权期间,不能将此房回收、转卖或作他用。如甲方在乙方使用期内对该房设施拆迁，可按国家拆迁政策对乙方拆迁补偿，协议自行终止。乙方在使用该房屋期间应承担对该房屋的管理、维护、维修责任，并承担因此带来的一切法律经济后果。（五）2006年9月1日，富能达公司与案外人席国超签订《租房协议》，约定将富达小区1幢3单元底层15号房屋（面积约39.96平方米）出租给席国超，租金24,976.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。2007年10月18日，席国超将该房屋转租给第三人邓红，由邓红享有该房屋的一切权利并承担义务。（六）2006年9月1日，富能达公司与蒲静敏签订《租房协议》，约定甲方将富达小区1幢2单元底层6号房屋（面积约39.96平方米）出租给乙方，租金24,976.00元，《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（七）2007年1月27日，杨友铭、何金泉（乙方）与富能达公司（甲方）签订《房屋出租协议》，约定将富达小区1幢1单元底层第三间（面积44.28平方米）出租给乙方，租金24,354.00元，租赁期限为2007年1月27日至2047年1月26日。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（八）2006年9月1日，富能达公司与郭伟父亲、曾红英丈夫郭金荣（已去世）签订《租房协议》，将富达小区3幢1单元底层18号房屋（面积约37.62平方米）出租给郭金荣，租金23,572.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（九）2006年9月1日，富能达公司与陈素珍的丈夫徐全达（已去世）签订《租房协议》，将富达小区1幢3单元底层11号房屋（面积约38.43平方米）出租给徐全达，租金24,058.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（十）2006年9月1日，富能达公司与姜怀清签订《租房协议》，将富达小区1幢1单元底层2号房屋（面积约26.46平方米）出租给姜怀清，租金16,876.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（十一）2006年9月1日，富能达公司与案外人姜怀树签订《租房协议》，将富达小区1幢2单元底层8号房屋（面积约39.03平方米）出租给姜怀树，租金24,418.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。姜怀树于2010年10月11日与魏冶签订《房屋转租协议书》，以房租47,000.00元的价格将原《租房协议》的所有权利义务转移给第三人魏冶。（十二）2006年9月1日，富能达公司与陈秀英签订《租房协议》，将富达小区1幢1单元底层5号房屋（面积约39.96平方米）出租给陈秀英，租金19,980.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（十三）2006年8月21日，富能达公司与王桂红签订《租房协议》，将富达小区1幢2单元底层9号房屋（面积约27.63平方米）出租给王桂红，租金7,250.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（十四）2006年9月1日，富能达公司与廖琼的丈夫邓常凯签订《租房协议》，将富达小区3幢1单元底层16号房屋出租给邓常凯，租金18,630.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（十五）2006年9月1日，富能达公司与耿忠云、耿全芳签订《租房协议》，将富达小区1幢3单元底层13号房屋（面积约39.21平方米）出租给耿忠云、耿全芳，租金24,526.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。（十六）2006年9月1日，富能达公司与案外人张宗会签订《租房协议》，将富达小区1幢2单元底层7号房屋（面积约39.03平方米）出租给张宗会，租金24,418.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。2008年1月1日，张宗会将该房转租给第三人庞秀英，由庞秀英享有该房的一切权利并承担义务。（十七）2006年9月1日，富能达公司与案外人杨晓波签订《租房协议》，将富达小区1幢2单元底层10号房屋（面积约38.43平方米）出租给杨晓波，租金24,058.00元。《租房协议》其余内容与蒲万芬所签《租房协议》一致。2007年10月18日，杨晓波将该房屋转租给第三人王春华，由王春华享有该房屋的一切权利并承担义务。各承租人均付清了租金，并在接房后对所租防洪层进行了装修及水电气安装。其中水户表安装费用2,000.00元、电户表安装费用980.00元、天然气安装费用3,597.00元，共计6,577.00元。
2007年10月19日，富达小区业委会在未召开业主大会也未张贴公告告知小区业主的情况下与富能达公司签订《协议》，约定：富达小区业委会同意富能达公司将涉案防洪层向小区业主出租；富能达公司向富达小区业委会一次性支付人民币26,000.00元；涉案防洪层及小区公共财产的维护维修由富达小区业委会负责。协议签订后，富能达公司向富达小区业委会支付了《协议》约定的26,000.00元，并将涉案防洪层出租给小区部分业主。承租人对涉案防洪层装修后用于居住或转租。此后，富达小区业委会为收回涉案防洪层，多次与富能达公司协商，但未达成一致意见，遂诉请确认双方于2007年10月19日签订的《协议》无效。顺庆法院审理该案后，作出（2014）顺庆民初字第3923号民事判决，认定富能达公司将涉案防洪层出租供他人居住改变了防洪层的用途，违反了《物业管理条例》第五十条第一款“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”之规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该协议违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效，遂判决富达小区业委会与富能达公司于2007年10月19日签订的《协议》无效。富能达公司对该一审判决不服，向本院提起上诉，本院审理后，认为：第一，关于涉案防洪层的权属。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分意外的共有部分享有共有和共同管理的权利”和第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，专有部分以外的共有部分，包括其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。涉案防洪层属于专有部分还是业主共有部分，物权法并未予以明确，应当根据防洪层的规划用途和当事人之间的约定确定。根据物权法第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，如果防洪层规划为车位，开发商和业主之间可以将其作为专有部分约定权属，但涉案防洪层规划用途为防洪，属于小区有专门用途的公共设施，应当属于专有部分以外的共有部分，由业主共有。第二，关于2007年10月19日富达小区业委会与富能达公司签订的《协议》效力问题。《协议》中处分的是属于业主共有的防洪层部分，且由富能达公司将防洪层长期出租给业主或其他人，已改变防洪层的用途。根据双方《商品房买卖合同》第十八条第二款“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”的约定，富能达公司不能改变涉案防洪层的使用性质；原审依照《物业管理条例》第五十条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，认定《协议》因违反法律、行政法规强制性规定而无效并无不当，应予维持。本院二审判决“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，因富能达公司未能将涉案防洪层返还给富达小区业委会，富达小区业委会遂起诉要求富能达公司返还涉案防洪层及收取的租金，并承担诉讼费。
一审法院认为，富达小区业委会与富能达公司签订的《协议》已被生效判决确认为无效。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故《协议》中涉及的涉案防洪层应当返还给富达小区业委会。但因富能达公司已将涉案防洪层长期出租，故富能达公司实际无法履行返还义务。因该《协议》自始无效，富能达公司将涉案防洪层出租系无权处分，富达小区业委会对富能达公司的出租行为亦未追认，且富能达公司将涉案防洪层出租作为住房使用，改变了防洪用途，依照《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及《物业管理条例》第五十条第一款“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”之规定，富能达公司与蒲万芬等签订的《租房协议》违反了该强制性规定，应认定为无效，蒲万芬等承租人应将其占有的涉案防洪层返还给富达小区业委会，富能达公司收取的租金应分别向富达小区业委会和第三人返还，并赔偿蒲万芬等承租人的损失。对于承租人主张的损失，因安装的水电气费用6,577.00元有发票证实，应予认定。蒲万芬等承租人主张的装修费用因未提交证据证实，依法不予认定。各承租人完善证据后可另行向富能达公司主张。关于承租人主张应收租金损失。因承租人转租应收取的租金系可得利益，主张可得利益损失须以合同有效为前提。由于涉案《租房协议》无效，因此不存在可得利益损失，故承租人主张的该项损失不予支持。魏冶向案外人姜怀树支付的47,000.00元租金与姜怀树向富能达公司支付租金24,418.00元的差额部分，魏冶可以另行向案外人姜怀树主张退还。综上所述，依照合同法第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、蒲万芬于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢3单元底层14号房屋，并向富达小区业委会返还；二、余建和于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢1单元底层4号房屋，并向富达小区业委会返还；三、伍秋林于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区3幢1单元底层19号房屋，并向富达小区业委会返还；四、胡飞于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢1单元底层第一间房屋，并向富达小区业委会返还；五.第三人邓红于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢3单元底层15号房屋，并向富达小区业委会返还；六、蒲静敏于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢2单元底层6号房屋，并向富达小区业委会返还；七、何金泉、杨友铭于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢1单元底层第三间房屋，并向富达小区业委会返还；八、郭伟、曾红英于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区3幢1单元底层18号房屋，并向富达小区业委会返还；九、陈素珍于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢3单元底层11号房屋，并向富达小区业委会返还；十、姜怀清于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢1单元底层2号房屋，并向富达小区业委会返还；十一、魏冶于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢2单元底层8号房屋，并向富达小区业委会返还；十二、陈秀英于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢1单元底层5号房屋，并向富达小区业委会返还；十三、王桂红于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢2单元底层9号房屋，并向富达小区业委会返还；十四、廖琼于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区3幢1单元底层16号房屋，并向富达小区业委会返还；十五、耿忠云、耿全芳于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢3单元底层13号房屋，并向富达小区业委会返还；十六、庞秀英于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢2单元底层7号房屋，并向富达小区业委会返还；十七、王春华于判决生效之日起三十日内搬离其占有的富达小区1幢2单元底层10号房屋，并向富达小区业委会返还；十八、富能达公司于判决生效后15日内向富达小区业委会退还已收取的租金171,490.00元；十九、富能达公司于判决生效后15日内向蒲万芬退还剩余年限租金12,263.00元、水电气安装费6,577.00元，共计18,840.00元；二十、富能达公司于判决生效后15日内向余建和退还剩余年限租金10,157.00元、水电气安装费6,577.00元，共计16,734.00元；二十一、富能达公司于判决生效后15日内向伍秋林退还剩余年限租金9,149.00元、水电气安装费6,577.00元，共计15,726.00元；二十二、富能达公司于判决生效后15日内向胡飞退还剩余年限租金17,096.50元、水电气安装费6,577.00元，共计23,673.50元；二十三、富能达公司于判决生效后15日内向邓红退还剩余年限租金12,488.00元、水电气安装费6,577.00元，共计19,065.00元；二十四、富能达公司于判决生效后15日内向蒲静敏退还剩余年限租金12,488.00元、水电气安装费6,577.00元，共计19,065.00元；二十五、富能达公司于判决生效后15日内向何金泉、杨友铭退还剩余年限租金18,265.50元、水电气安装费6,577.00元，共计24,842.50元；二十六、富能达公司于判决生效后15日内向郭伟、曾红英退还剩余年限租金11,786.00元、水电气安装费6,577.00元，共计18,363.00元；二十七、富能达公司于判决生效后15日内向陈素珍退还剩余年限租金12,029.00元、水电气安装费6,577.00元，共计18,606.00元；二十八、富能达公司于判决生效后15日内向姜怀清退还剩余年限租金8,438.00元、水电气安装费6,577.00元，共计15,015.00元；二十九、富能达公司于判决生效后15日内向魏冶退还剩余年限租金12,209.00元、水电气安装费6,577.00元，共计18,786.00元；三十、富能达公司于判决生效后15日内向陈秀英退还剩余年限租金9,990.00元、水电气安装费6,577.00元，共计16,567.00元；三十一、富能达公司于判决生效后15日内向王桂红退还剩余年限租金3,625.00元、水电气安装费6,577.00元，共计10,202.00元；三十二、富能达公司于判决生效后15日内向廖琼退还剩余年限租金9,315.00元、水电气安装费6,577.00元，共计15,892.00元；三十三、富能达公司于判决生效后15日内向耿忠云、耿全芳退还剩余年限租金12,263.00元、水电气安装费6,577.00元，共计18,840.00元；三十四、富能达公司于判决生效后15日内向庞秀英退还剩余年限租金12,209.00元、水电气安装费6,577.00元，共计18,786.00元；三十五、富能达公司于判决生效后15日内向王春华退还剩余年限租金12,029.00元、水电气安装费6,577.00元，共计18,606.00元；三十六、驳回蒲万芬、余建和、伍秋林、胡飞、邓红、蒲静敏、杨友铭、何金泉、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、魏冶、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英、王春华的其他诉讼请求。
本院二审期间，蒲静敏围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织了质证。其他当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：蒲静敏装修所承租的防洪层支出费用13,258.00元。另查明，富能达公司将富达小区1幢2单元底层9号房屋出租给王桂红的时间为2010年3月。
本院认为，本案争议焦点为：一是涉案《租房协议》约定的租赁期限是20年还是40年；二是承租人主张的装修费应否支持。关于第一个争议焦点。涉案《租房协议》约定租房时间从2006年9月1日起至2026年9月1日，到期后自动续租，续租期限从2026年9月1日起为长期租用。在协议有效期内，如因不可抗力或国家政策改变等因素，造成该协议无法正常履行，本协议无条件解除，按40年计算剩余期间的租金，不计息退还承租人。因此富能达公司与各承租人约定的租赁期限实质为40年。涉案租金与40年租期形成对价，租金标准应按40年计算。蒲万芬、余建和、伍秋林、邓红、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、魏冶、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英、蒲静敏的上诉理由成立，应予支持。富能达公司将涉案防洪层出租他人居住使用，改变了防洪层规划的防洪功能，违反了《物业管理条例》第五十条第一款“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”的禁止性规定，依照合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，涉案《租房协议》无效。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，各承租人应将租用的涉案防洪层返还给富能达公司。因涉案防洪层为富达小区全体业主共有，富能达公司出租涉案防洪层系无权处分，且富能达公司认可由各承租人将涉案防洪层直接返还给富达小区业委会，故各承租人应将所承租的防洪层直接返还给富达小区业委会。富能达公司亦应将收取的租金返还给各承租人。因各承租人使用所租用的防洪层期间，双方形成事实租赁关系，且各承租人因使用涉案防洪层而获利，故依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，故各承租人使用涉案防洪层期间的占有使用费应予扣减。截至2017年6月，各承租人的占有使用费分别为：蒲万芬6,642.46元，余建和5,501.71元，伍秋林4,955.71元，邓红6,764.33元，蒲静敏6,764.33元，郭伟、曾红英6,384.08元，陈素珍6,515.71元，姜怀清4,570.58元，魏冶6,613.21元，陈秀英5,411.25元，王桂红1,314.06元，廖琼5,045.63元，耿忠云、耿全芳6,642.46元，庞秀英6,613.21元。相应地，富能达公司应将剩余租金退还各承租人，分别为：蒲万芬17,883.54元，余建和14,812.29元，伍秋林13,342.29元，邓红18,211.67元，蒲静敏18,211.67元，郭伟、曾红英17,187.92元，陈素珍17,542.29元，姜怀清12,305.42元，魏冶17,804.79元，陈秀英14,568.75元，王桂红5,935.94元，廖琼13,584.38元，耿忠云、耿全芳17,883.54元，庞秀英17,804.79元。因涉案防洪层系富达小区业主共有，富能达公司出租涉案防洪层系无权处分，故其应将收取各承租人的占有使用费97,356.73元（含胡飞、何金泉、杨友铭、王春华三户占有使用费17,618.00元）返还给富达小区业委会。
关于第二个争议焦点。承租人占有使用涉案防洪层期间进行了装修，因涉案《租房协议》被认定无效后不能继续使用而受损。富能达公司明知防洪层规划功能为防洪，但仍出租他人居住使用，存在过错。依照合同法第五十八条的规定，对承租人的装修损失，富能达公司应承担赔偿责任。蒲静敏装修所承租的防洪层支出13,258.00元，按装修合理使用的最长年限15年计算，其已使用10年又10个月，还可使用4年又2个月，其装修损失为3,682.78元。故富能达公司应赔偿蒲静敏装修损失3,682.78元。魏冶因未提交证据证明其所受装修损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(以下简称民诉法解释)第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对其主张不予支持。蒲万芬、余建和、伍秋林、邓红、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英关于装修费损失的上诉请求未在上诉期间提出，视为未提出上诉，依照民诉法解释第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”及第二款“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法不予审理。蒲万芬、余建和、伍秋林、邓红、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、魏冶、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英可依法另行向富能达公司主张权利。
综上所述，蒲万芬、余建和、伍秋林、邓红、郭伟、曾红英、陈素珍、姜怀清、魏冶、陈秀英、王桂红、廖琼、耿忠云、耿全芳、庞秀英、蒲静敏的的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、二十二、二十五、三十五、三十六项；
二、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第十八项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向原告延安巷261号富达小区业主委员会退还已收取租金97,356.73元”；
三、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第十九项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人蒲万芬退还剩余年限租金17,883.54元、水电气安装费6,577.00元，共计24,460.54元”；
四、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人余建和退还剩余年限租金14,812.29元、水电气安装费6,577.00元，共计21,389.29元”；
五、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十一项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人伍秋林退还剩余年限租金13,342.29元、水电气安装费6,577.00元，共计19,919.29元”；
六、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十三项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人邓红退还剩余年限租金18,211.67元、水电气安装费6,577.00元，共计24,788.67元”；
七、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十四项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人蒲静敏退还剩余年限租金18,211.67元、赔偿水电气安装费6,577.00及装修损失3,682.78元，共计28,471.45元”；
八、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十六项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人郭伟、曾红英退还剩余年限租金17,187.92元、水电气安装费6,577.00元，共计23,764.92元”；
九、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十七项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人陈素珍退还剩余年限租金17,542.29元、水电气安装费6,577.00元，共计24,119.29元”；
十、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第二十八项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人姜怀清退还剩余年限租金12,305.42元、水电气安装费6,577.00元，共计18,882.42元”；
十一、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第第二十九项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人魏冶退还剩余年限租金17,804.79元、水电气安装费6,577.00元，共计24,381.79元”；
十二、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第三十项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人陈秀英退还剩余年限租金14,568.75元、水电气安装费6,577.00元，共计21,145.75元”；
十三、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第三十一项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人王桂红退还剩余年限租金5,935.94元、水电气安装费6,577.00元，共计12,512.94元”；
十四、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第三十二项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人廖琼退还剩余年限租金13,584.38元、水电气安装费6,577.00元，共计20,161.38元”；
十五、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第三十三项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人耿忠云、耿全芳退还剩余年限租金17,883.54元、水电气安装费6,577.00元，共计24,460.54元”；
十六、变更（2015）顺庆民初字第6718号民事判决第三十四项为“被告四川南充市富能达汽车运输有限公司于本判决生效后15日内向第三人庞秀英退还剩余年限租金17,804.79元、水电气安装费6,577.00元，共计24,381.79元”；
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