北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0107民初7968号
原告（反诉被告）瞿晓雪，女，1990年3月5日出生，住云南省昆明市。
被告（反诉原告）北京金川百货有限公司，住所地北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园4号楼202号（注册号：110107012843152）。
法定代表人郝颜涛,总经理。
委托代理人杨立国，北京市亚太律师事务所律师。
原告（反诉被告）瞿晓雪与被告（反诉原告）北京金川百货有限公司（以下简称:金川百货）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员沈霞担任审判长，人民陪审员张丹茹、周丽萍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瞿晓雪，被告（反诉原告）金川百货的委托代理人杨立国均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）瞿晓雪起诉称：2014年10月2日，金川百货和瞿晓雪签订房屋租赁合同。金川百货将石景山区八宝山南路重兴嘉园4号楼一层底商出租给原告做餐饮用途，合同期限为2014年11月10日至2017年11月9日，共计3年。金川百货承诺为瞿晓雪办理营业执照相关手续。合同约定，房屋租金为120000元/年，支付方式为半年支付（后协商变更为三个月支付一次），租赁押金10000元。期间，被告未按照合同约定为原告办理卫生许可证等相关手续，致使原告无法经营，门店多次被迫停业。2016年7月被告再次通知原告，要求原告撤店，不能再继续经营，无奈之下原告于7月10日关店停业。被告至今仍扣留原告2016年8月份租金10000元及租赁押金10000元不予退还。综上所述，原告与被告之间的房屋租赁合同未到期而解除，被告应该退还原告未使用的租金及租赁押金，被告推诿不退的行为侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令金川百货退还租赁费10000元、租赁押金10000元，共计20000元；2、诉讼费由被告承担。
被告（反诉被告）金川百货答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是原告的诉讼请求没有事实和法律依据。双方确实签订了合同，约定被告向原告提供办理营业执照的相关手续，营业执照现在也办理了，卫生许可证不在合同约定范围内；2、正是因为原告没有按照规定至相关部门办理卫生许可证导致违规经营，最终在2016年7月份自行离开，原告的单方违约行为造成了被告的损失。
被告（反诉被告）金川百货反诉称:金川百货与瞿晓雪就租赁北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园4号楼一层北侧底商（18平方米）事宜分别于2014年10月15日、2014年10月21日签署《租赁协议》及《房屋租赁合同》，租赁合同载明租赁位置、租金金额及支付方式、违约责任等。合同履行过程中，双方均依约履行。2016年7月，瞿晓雪单方以其行为明确表示不再继续履行双方签署的租赁合同，实属违约。据此，金川百货特提起反诉。反诉请求：1、请求法院依法判令瞿晓雪向金川百货支付违约金66660元；2、请求法院依法判令金川百货不退还瞿晓雪押金10000元；3、请求法院依法判令瞿晓雪向金川百货支付水、电费2527.4元；4、反诉费由瞿晓雪承担。
原告（反诉被告）瞿晓雪答辩称:不同意金川百货的反诉请求。理由是：第一，原告租赁房屋是用于办理餐饮。虽然对方协助办理了营业执照，但做餐饮办理营业执照和餐饮服务许可证(卫生许可证)是必备条件。但涉案场地不能办理餐饮服务许可证（卫生许可证）。合同约定的租金过高，可以看出应当由被告协助瞿晓雪办理卫生许可证。第二，瞿晓雪没有违法行为，卫生局只来过一次。原告自己不愿离开涉案场地，是被告迫使原告离开的。
经审理查明：2014年10月15日，金川百货（甲方）与瞿晓雪（乙方）签订《租赁协议》。该协议载明：经双方协议达成金川百货有限公司一楼商铺（21世纪门面房18平方米）出租给乙方，乙方已支付定金一万元，双方于十月二十日签订租赁合同。装修期间电费、水费由乙方承担。签订合同后，甲方负责协助乙方办理营业执照。租金支付方式押一付六的方式支付。
2014年10月21日，金川百货与（甲方）与瞿晓雪（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同载明:租赁房屋地址北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园4号楼一层北侧底商（18平方米）。乙方承租房屋用途为餐饮，甲方提供办理营业执照相关手续。租赁房屋期2014年11月10日至2017年11月9日，共计3年。装修免租期为20天，自2014年10月22日起至2014年11月10日止。租金支付方式:年租金12万元，支付方式为半年支付。押金1万元……第八条：违约及合同终止1.如甲方违约提前解除合同，甲方所承担责任依违约责任，即退还乙方的剩余租金及押金。2.合同生效后，因乙方违约甲方有权提前解除合同，乙方承担违约金为合同六个月租金。剩余租金押金不予退还。对乙方装修残值部分，甲方不予赔偿，不得拆除任何设备。3.如乙方违约不享受免租期，需支付免租期的房屋租金。
合同签订后，瞿晓雪在涉案场地经营餐饮（餐馆名为云水人家），并办理了餐饮管理公司的营业执照。瞿晓雪于2014年10月22日向金川百货交纳2014年11月10日至2015年5月10日的房租6万元，押金1万元。2015年4月22日，瞿晓雪向金川百货交纳2015年5月11日至2015年8月10日的房租3万元。2015年7月12日，瞿晓雪向金川百货交纳2015年8月11日至2015年11月10日的房租3万元；2015年10月10日，瞿晓雪向金川百货交纳2015年11月11日至2016年2月10日的房租3万元。2016年1月10日，瞿晓雪向金川百货交纳2016年2月11日至2016年5月10日的房租3万元；2016年4月10日，瞿晓雪向金川百货交纳2016年5月11日至2016年8月10日的房租3万元。
2016年7月10日，瞿晓雪搬离涉案场地。同日，瞿晓雪与北京乐活酒店管理有限责任公司签订《租赁合同》。租赁了石景山区苹果园南路9号之乐活美食汇（商业）楼二层F205号，用于继续经营云水人家。
2016年7月24日，金川百货支付了“云水人家”2016年6月20—2016年7月的水电费1929.6元。
另查明:涉案房屋系金川百货向北京鸿润华源投资发展有限公司租赁。租期为2014年10月20日至2019年10月19日。押金8000元，年租金10万元。2016年8月22日，金川百货向北京鸿润华源投资发展有限公司签订《合同解除协议》。其中载明:北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园4号楼101室，面积18平方米。因我公司经营不善，特申请将房屋退还出租方北京鸿润华源投资发展有限公司。原2014年9月22日签订的租赁合同作废。水电费已结清（此费用由金川缴纳）。按合同约定押金不与返还，现双方协商返还押金3000元。
再查明，2014年1月6日实施的《北京市餐饮服务许可管理办法（试行）》第七条规定：本市小吃店的经营场所使用面积不得小于30平方米。第八条规定：本市小型餐馆的经营场所使用面积不得小于50平方米。
瞿晓雪提出因涉案房屋无法办理餐饮服务许可证，经常被迫停业，后不得已搬离。经询问，瞿晓雪认可没有去行政机关申请办理餐饮服务许可证，也没有对涉案房屋是否能够办理餐饮服务许可证进行考察。金川百货认可涉案房屋所在西富港写字楼还有金川百货的其他承租人，其中有用于做餐馆的并取得餐饮服务许可证的承租人。
金川百货提出瞿晓雪搬离涉案房屋是单方解除合同的意思表示，金川百货认可于2016年7月12日收回房屋，并同意解除双方的合同。瞿晓雪要求被告退还租金及押金的理由是因为合同目的不能实现，搬离场地就是解除合同的意思表示。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同，收据、合同解除协议等证据在案佐证。
本院认为，金川百货与瞿晓雪于2014年10月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。双方应当遵循诚实守信的原则，全面履行自己的义务。现瞿晓雪认可其提前搬离涉案房屋是解除合同的意思表示。而金川百货也认可瞿晓雪的解除行为，并于2016年7月12日收回房屋。再鉴于金川百货于2016年8月22日将涉案房屋归还给北京鸿润华源投资发展有限公司。故原、被告之间的租赁合同关系实际已经解除。
关于瞿晓雪提出，请求判令金川百货退还租赁费10000元、押金10000元的诉讼请求。对此，金川百货提出根据合同第八条第二款规定，因乙方违约甲方有权提前解除合同，剩余租金押金不予退还的反诉请求。本院认为，合同第八条第二款规定的情形是指瞿晓雪单方违约，而金川百货无违约行为，且可提前解除合同的情形。经查，第一，瞿晓雪是因涉案房屋无法办理餐饮服务许可证，不能实现顺利经营目的，才搬离涉案房屋。此后，金川百货也确认双方的合同解除。故本案是瞿晓雪提前解除合同，金川百货予以确认的情形；第二，现原、被告之间的合同已经解除。但对于合同解除的责任该如何认定。根据《租赁协议》，涉案房屋用于经营餐饮。而涉案房屋仅18平米，不具备办理餐饮服务许可证的基础条件。故出租人应当对合同解除承担主要责任。而瞿晓雪在签订合同前没有考察过涉案房屋是否能够办理相关证照，也从未申请办理证照。故承租人应当对合同解除承担次要责任。据此，本案合同解除的情形不适用合同第八条第二款规定，本院对被告要求剩余租金押金不予退还的反诉请求不予支持。另金川百货于2016年7月12日才收回房屋，瞿晓雪应当支付2016年7月12日以前的房租。故金川百货应当退还瞿晓雪房租9333元及押金10000元。
关于金川百货提出，瞿晓雪应向金川百货支付违约金66660元的反诉请求。经查，合同第八条第二款规定的违约责任，是指承租人违约，出租人无违约行为且可提前解除合同的情况。本案不适用该条款，故本院对金川百货的该反诉请求不予支持。
关于金川百货提出，瞿晓雪应向金川百货支付水、电费2527.4元的反诉请求。经查，金川百货于2016年7月24日支付了“云水人家”2016年6月20—2016年7月的水电费1929.6元。故瞿晓雪应当向金川百货支付水、电费1929.6元。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、北京金川百货有限公司于本判决生效后七日内向瞿晓雪退还租赁费九千三百三十三元及押金一万元；
二、瞿晓雪于本判决生效后七日内向北京金川百货有限公司支付水、电费一千九百二十九元六角；
三、驳回瞿晓雪的其他诉讼请求；
四、驳回北京金川百货有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三百元，由瞿晓雪负担六十元（已交纳），由北京金川百货有限公司负担二百四十元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费八百九十元，由瞿晓雪负担五十元（于本判决生效后七日内交纳），由北京金川百货有限公司负担八百四十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 张丹茹
人民陪审员 杨尚云
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 王洁如