重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0105民初18598号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆保税港支行，住所地重庆市江北区寸滩镇羊坝滩重庆国际集装箱码头综合大楼物理层第一层，统一社会信用代码91500000676145381Y。
负责人：曾勇，该行行长。
委托诉讼代理人：谭康、吕冠达，重庆伟豪律师事务所律师。
被告：蒋朝明，男，1970年2月3日出生，汉族，住重庆市大足县。
被告：张明兰，女，1972年8月24日出生，汉族，住重庆市大足县。
原告中国农业银行股份有限公司重庆保税港支行（以下简称农行保税港支行）与被告蒋朝明、张明兰金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行保税港支行的委托诉讼代理人谭康到庭参加诉讼，被告蒋朝明、张明兰经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行保税港支行向本院提出诉讼请求：1、二被告偿还借款本金920364.47元；2、二被告支付利息、罚息、复利，具体为：①截止2017年6月18日，未付利息为10463.01元、罚息67.16元、复利119.94元；②自2017年6月19日起至借款本息偿清时止，以借款本金920364.47元为基数，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息；③自2017年6月19日起至借款本息偿清时止，以截止2017年6月18日产生的未付利息10463.01元和未付罚息67.16元为基数，按本合同约定的借款执行利率上浮50%计收的复利；④自2017年6月19日起至借款本息偿清时止，先以借款本金920364.47元为基数，按合同约定的借款执行利率上浮50%计算出罚息，再以该罚息为基数，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收的复利；3、确认原告对被告所有的、位于重庆市北碚区同兴北路X-
X-X-X-X号的房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、公告费、保全费及实现债权的其他费用全部由二被告承担。
事实与理由：2016年8月23日，蒋朝明与农行保税港支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由农行保税港支行向蒋朝明发放贷款93万元用于购房，借款期限23年，借款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮7%；借款人未按约还款的，贷款人有权收取罚息，提前收回已发放借款。张明兰与蒋朝明系夫妻关系，应承担共同还款责任；蒋朝明以重庆市北碚区同兴北路X-
X-X-X-
X号提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，农行保税港支行履行了放款义务，但蒋朝明却未按合同约定偿还借款本息，经农行保税港支行多次催收，被告仍不履行还款义务。
被告蒋朝明、张明兰未答辩。
本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，二被告向原告发出《同意房产抵押承诺书》，同意将重庆市北碚区同兴北路X-X-X-X-
X号房产作为借款的抵押担保。当天，张明兰还在《共同还款承诺书》上签名，该书载明：“现本人自愿与借款人蒋朝明共同承担每月按揭月供。如果到期不能归还贷款本息，中国农业银行股份有限公司重庆保税港支行有权任意处置该房产，并依据相关法律法规向本人行使追索权，一切法律责任由本人承担。”
2016年8月23日，蒋朝明（借款人、抵押人）与农行保税港支行（贷款人）签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》）。主要约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款等违约情形的，贷款人有权提前收回已发放借款；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
该合同特别约定：蒋朝明向农行保税港支行借款93万元用于购买住房；借款期限23年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮7%，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整的，执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起进行浮动；还款方式为分期还款、等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款的担保方式为抵押。
2016年9月29日，不动产登记机构对抵押的重庆市北碚区同兴北路X-X-X-X-X号房屋进行了抵押登记。
2016年9月30日，农行保税港支行向蒋朝明发放93万元贷款。《借款凭证》载明，到期日期2029年9月29日；执行利率为4.557%，逾期利率为6.8355%，还款日为每月20日；还款方式为等额本息还款。贷款发放后，蒋朝明未按约偿付借款本息。截止到2017年10月24日止，尚欠贷款本金920364.47元，利息27751.83元，逾期罚息240.24元，复利426.5元。
上述事实，有《借款合同》、《共同还款责任书》、《借款凭证》、个人逾期贷款明细表以及当事人陈述等证据予以佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与蒋朝明签订的《借款合同》等是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。原告按约发放贷款后，蒋朝明未按约定还款，已构成违约，应该承担相应的违约责任。依照《借款合同》约定，原告有权提前收回已发放给蒋朝明的全部贷款。但提前收回借款，变更了借款到期日，是对原合同的变更，原告应将提前收回借款的意思通知蒋朝明。原告直接用诉讼的方式要求被告提前还款，故以本院将起诉状副本送达被告之日视为借款到期日。本院将起诉状副本送达被告日期为2017年10月3日。原告有权从10月4日起对全部未还本金按逾期利率计收罚息。在审理中，原告自愿要求从2017年10月24日起才对全部未还本金计收罚息，有利于被告，不违背法律的有关规定，本院予以支持。原告主张两被告是夫妻关系，只提供了两被告的结婚证复印件。但该复印件无法与原件核对，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，本院不予认定；张朝兰在《共同还款承诺书》中也仅仅表明愿意偿还月供及同意到期未还时处置担保财产，没有愿意一次性偿还全部借款的意思表示，故对原告要求张朝兰共同清偿全部债务的请求依据不足，不予支持。原告依法对登记的抵押物享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋朝明于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司保税港支行借款本金920364.47元，支付利息27751.83元及相应的罚息、复利（截止到2017年10月24日的罚息为240.24元，复利为426.5元；从2017年10月25日起到本息付清日止的罚息和复利分别以未还的本金及应付未付的利息和罚息为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮7%再上浮50%计算）：
二、原告中国农业银行股份有限公司保税港支行对被告蒋朝明位于重庆市北碚区同兴北路X-X-X-X-
X号房屋享有优先受偿权；在被告蒋朝明不清偿上述债务时，有权就该房屋折价或者拍卖、变卖所得优先受偿；
三、驳回原告中国农业银行股份公司保税港支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取计6555.07元，由被告蒋朝明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 龚建勇
二〇一七年十一月十六日
书记员 潘 利