徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0311民初字603号
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行。
负责人李厚网，该分行行长。
委托代理人侯小永，男，1971年12月18日生，汉族。
被告冯福月，男，1961年12月6日生，汉族。
被告江苏荣发房地产开发有限公司。
法定代表人赵亚新，该公司总经理。
委托代理人徐超群，男，1986年12月26日生，汉族。
委托代理人龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行诉被告冯福月、江苏荣发房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的委托代理人侯小永，被告江苏荣发房地产开发有限公司的委托代理人龙海江到庭参加诉讼,被告冯福月经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行诉称，2015年5月25日，被告冯福月与原告签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为39万元，借款期限15年，到期日为2030年5月26日，采用等本递减还款方式，每月27日还款，并以贷款所购徐州市云龙区香榭兰庭XX号楼X单元XXX室房产作为抵押，且依法办理了预抵押登记手续，同时约定被告江苏荣发房地产开发有限公司承担保证责任。原告于2015年5月27日发放贷款后，借款人已连续4期未足额偿还借款本息。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、被告清偿借款本金385666.66元及利息6799.29（暂计算至2015年11月30日，要求继续计算至本息还清之日止）；2、原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求，请求解除《个人购房担保借款合同》。
被告冯福月未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。
被告江苏荣发房地产开发有限公司（以下简称荣发公司）辩称，被告对原告所陈述的事实没有异议，但因涉案借款有抵押担保，故希望原告方先行使优先受偿权后，荣发公司在抵押物不能清偿的范围内承担保证责任。同时，荣发公司在承担连带责任后有权向被告冯福月进行追偿。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、借款合同、借款凭证，证明原告与被告冯福月有借贷关系，并且按照合同约定于2015年5月27日发放了贷款39万元，且荣发公司负有连带担保责任。
2、抵押合同、预告登记证书，证明被告冯福月用所购房办理了预抵押登记手续。
3、欠款清单，证明被告冯福月截至2015年11月30日共欠本金385666.66元，欠利息6641.71元，逾期利息89.98元，复利67.6元，欠息合计6799.29元。
被告冯福月未到庭，无法对证据进行质证。
经质证，被告荣发公司对以上证据的真实性均无异议。
被告荣发公司未向法庭提交证据。
本院审查后认为，原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够客观反映案件的真实情况，可以作为案件的定案依据。
经审理查明，2015年5月25日，原告与被告冯福月签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告冯福月向原告贷款39万元用于购买徐州市云龙区香榭兰庭XX号楼X单元XXX室房产；借款期限自2015年5月27日起至2030年5月25日，共计180个月，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币货款基准利率基础上下浮10%，以12个月为一个调整周期，在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，采用等本递减还款法，每期末月的借款发放日对应当日为还款日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，并提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告荣发公司自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务提供阶段性连带保证责任。同时抵押人冯福月同意以所购房产设定抵押。合同对其他事项亦作了明确约定。
同日，原告同被告冯福月签订了《徐州市房地产抵押合同》，约定被告冯福月用其购买的位于徐州市云龙区香榭兰庭XX号楼X单元XXX室房产为其贷款提供抵押担保，双方办理了抵押权预告登记。
2015年5月27日，原告依约向被告冯福月发放贷款39万元，被告冯福月未能按照合同约定履行还款义务，截至2015年11月30日被告冯福月共计拖欠贷款本金共欠本金385666.66元，欠利息6641.71元，逾期利息89.98元，复利67.6元，利息合计6799.29元。因向被告催收未果，原告遂起诉来院。
本院认为，原告与被告冯福月、荣发公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。原告已按约发放贷款，被告冯福月未按期足额还款已构成违约，原告请求解除双方之间的借款合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于原告主张逾期罚息及复利应计算至本息清偿完毕止的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，原告再行主张逾期罚息和复利的，本院依法不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而本案中被告冯福月虽同原告签订了抵押合同，约定以其所有的房产为该笔债权提供抵押担保，但本案中的房屋仅办理了抵押权预告登记，原告尚未取得房屋他项权证，因此，原告要求对抵押的房产享有优先受偿权，本院不予支持。原告的该笔债权有被告荣发公司作为保证人，依据法律规定及合同约定，荣发公司应对借款人的上述债务承担连带责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，被告荣发公司承担担保责任后，有权向债务人冯福月追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司徐州分行与被告冯福月签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告冯福月于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州分行本金385666.66元，利息6641.71元、逾期利息89.98元、复利67.6元（利息、罚息、复利计算至2015年11月30日，自2015年12月1日起逾期罚息、复利，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%，计算至实际给付之日）。
三、被告江苏荣发房地产开发有限公司对被告冯福月的上述债务承担连带责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7190元，减半收取3595元，保全费2480元，合计6075元，由被告冯福月、江苏荣发房地产开发有限公司连带负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 赵艳鹏
二〇一六年四月十四日
书记员 黄永梅
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。