贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔01民终1754号
上诉人（原审原告、反诉被告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司。
法定代表人丁世祥。
委托代理人程庚、肖冰茹。
被上诉人（原审被告、反诉原告）廖文科。
委托代理人詹婧。
上诉人聚鑫品牌服装商场管理有限公司（以下简称聚鑫商场）与被上诉人廖文科房屋租赁合同纠纷，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2015年12月3日作出（2015）筑观法民初字第1440号民事判决，上诉人聚鑫商场不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2013年1月26日，出租方（甲方）聚鑫商场、承租方（乙方）廖文科签订了一份《商铺租赁合同（一楼）》，约定乙方租赁位于贵阳市金阳新区（注：现行政区划调整为观山湖区）“乾图中心广场B区商业裙楼”一楼A－172号门面商铺，经营品牌服装，其品牌为蒙莎莎。合同还对“租赁期限和免租期、保证金、租金和其它费用租赁物业交付、乙方的权利和义务、房屋装修和改造、合同的终止解除及违约责任、保证金的适用、不可抗力、争议解决、保险、合同生效等事项进行了约定。合同成立后，被告（反诉原告）缴纳了保证金20000元，并对商铺装修后进场经营至2015年6月5日（对于装修，经反诉原告申请，法院委托贵州瑞华亚丈房地产土地评估有限公司进行评估，结果为：至2015年10月16日时点的装饰装修价值为162030元）。其间被告（反诉原告）存在租金支付超过合同约定的应缴期限而延期支付的情况。最后一次交纳租金及费用的情况是：房租102773元，期限2014年11月25日至2015年11月24日；物管费2014年11月25日至2015年5月24日。2015年5月9日12时36分许，卢纪明（廖文科之妻）报警称与聚鑫商场公司因为门面租赁合同发生纠纷，经贵阳市公安局观山湖分局碧海派出所出警后，告知双方到法院起诉处理。当日19时11分左右，易洪再次报警，经贵阳市公安局观山湖分局碧海派出所出警，出警情况记载“经出警，系报警人易洪与聚鑫商场因为门面租赁合同发生纠纷，已告知双方到法院起诉处理。”2015年5月10日10时许，卢纪明（廖文科之妻）向贵阳市公安局观山湖分局珠海派出所报案称“聚星商场发生纠纷”，该所接警后到现场核实，系卢纪明与商场管理人员因合同问题发生纠纷，导致商场管理人员不准卢纪明将放在商场内的货物拖走而发生抓扯，派出所民警将双方带回所作进一步处理，后双方达成一致协议“互不追究法律责任、互相赔礼道歉，合同问题告知双方到法院处理。”2015年5月11日派出所民警在询问原告（反诉被告）员工龚某某：为何你商场经营户卢纪明向公安机关反映其货物被你们非法扣押时，其称“我们商铺跟卢纪明就合同上的纠纷进行了协商，我提出了两种解决方案：一、卢纪明明确地以书面形式告诉商铺是否继续经营；二、如要卢纪明觉得经营负担重可以退还50%的门面给商铺，然后留下继续经营，商场视其不违约。协商过程中，卢纪明说出去考虑考虑再回复我，后来她也没给我答复就报警了。然后公司就通知将卢纪明的商铺进行暂时停业整顿，我们就让保安将她的商铺锁了。”问其商铺为何将卢纪明的商铺上锁时，其回答“因为2015年5月10日，卢纪明在商场管理人员不知情的情况下将自己的财产搬出商场，结果与商场内的工作人员保安发生了冲突。为了避免类似事件再次发生，我要求卢纪明暂时停业整顿，协商好了再开业。”之后，双方对是否继续经营以及被告（反诉被告）认为原告（反诉被告）动辄对其经营商铺上锁导致其无法经营为由，于2015年6月4日向原告（反诉被告）聚鑫商场发出书面《通知书》，称“2015年5月8日在未拖欠商场租金和物业费的情况下，用锁锁住其经营的商铺，完全限制其在商场的商品流通……。决定在2015年6月5日搬离聚鑫商场，交回租赁商铺等等。”之后，被告（反诉原告）停止经营。2015年6月12日，原告（反诉被告）聚鑫商场在贵阳晚报上刊登启事，通知“廖文科、卢纪明，你俩承租聚鑫商场一楼172、五楼15、16、17商铺，在合同期间严重违约，现通知你俩在三日内将滞留上述铺中物品搬出，逾期我司将视为空铺收回另行安排。”由于前述商铺大门一直处于上锁状态，双方对系何方上锁互相指责。至2015年10月16日，因评估需要，经法院主持、在不确定为何方锁门的前提下，经双方同意采取将锁锯开后进行评估。之后被告（反诉原告）将商铺内滞留物品搬离。后双方以各自诉称事实和理由，向法院提起本诉和反诉。原告本诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同（一楼）》；2、判令被告向原告赔偿损失274061元；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。被告反诉请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同（一楼）》；2、判令反诉被告返还保证金20000元；3、判令反诉被告退还物管费4282元、房屋租金51386.5元；4、判令反诉被告赔偿损失398901元；5、判令反诉被告返还扣留的服装202件（价值80618元），不能返还时照价赔偿；6、判令本案的反诉费用由反诉被告承担。原判同时查明，2015年10月28日，贵阳市公安局消防支队、贵阳市安全生产监督管理局、贵阳市城市管理局、贵阳市工商行政管理局、贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局、贵阳市商务局、贵阳市观山湖区人民政府联合发出《关于对聚鑫商场实施停业整改的通告》，内容“聚鑫商场开业至今，经营规模和经营效益逐渐萎缩，存在业态结构不合理，经营方式落后等问题。同时，未经消防验收擅自投入使用，存在严重违法行为……等等。”
原判认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人签订的《房屋租赁合同》经当事人签字成立、协议约定的内容不违反法律强制效力性规定，合法有效，各方当事人应当按约定全面履行各自义务。在租赁合同履行过程中，被告（反诉原告）虽有逾期支付租金的现象，但原告（反诉被告）并未据此依合同约定解除租赁合同，并接受了被告（反诉原告）交纳的租金的租赁期限至2015年11月24日止，在此期间双方当事人应当严格按租赁合同的约定履行各自义务。本案中，原告起诉、被告反诉均请求解除租赁合同，均主张对方违约。究竟是何方违约，原告依据的是双方签订租赁合同以及被告（反诉原告）已经离开租赁场所的事实、而被告（反诉原告）提供的是公安机关的出警登记表以及证明和调查笔录。仅从原告提供的证据，不能得出何方违约的结论。而从被告（反诉原告）提供的证据中，可以看出双方在履行租赁合同中发生争执，原告（反诉被告）在2015年5月9日、10日期间，以被告（反诉原告）违反商场规定为由，将被告（反诉原告）租赁经营的门面用锁锁住，导致无法正常经营。在公安机关对原告（反诉被告）的工作人员的调查笔录中，锁门的原因是：原告（反诉被告）认为是被告（反诉原告）违反了其规定而上锁。对此，首先，原告（反诉被告）在本案审理中并没有举证证明被告（反诉原告）违反的是什么规定；其次，亦未提交违反这样的“规定”应予以锁门的“规定或者约定”；最后，即便当事人存在违约行为，法律也未赋予对方采取侵权方式维权。故原告（反诉被告）用锁锁住被告（反诉原告）租赁门面导致被告（反诉原告）无法正常经常的行为应属违约行为，原告有权据此解除租赁合同，故对双方均要求解除双方租赁合同的请求，应予支持。但原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）违约的理由，不予采纳，由此提出的相关诉请，不予支持。对于反诉原告（被告）的反诉请求。被告（反诉原告）通知2015年6月5日搬离聚鑫商场并交回租赁了商铺，双方的租赁合同关系事实上已经于此时终止履行，被告（反诉原告）要求退还此后的租金及物管费的请求，符合法律规定，亦应予以支持；但租赁剩余期限至2015年11月24日，计172天，每天租金102773÷365＝281.57元，应退金额为172×281.57＝48332元，应据此金额支持。而物管费不应退还。对于退还保证金（押金）的请求，基于前述理由，原告（反诉被告）同样应予退还，请求予以支持；原告（反诉被告）提出，被告（反诉原告）从未按约定的逾期交纳租金，按约定是原告（反诉被告）有权解除合同，押金不予退还。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据该条法律规定，发生未支付或者迟延支付租金，出租人应予催收后方可行使解除权。双方虽有相关约定，被告（反诉原告）亦存在逾期支付租金的情形，但原告（反诉被告）接受被告（反诉原告）迟延支付的租金，继续履行了租赁合同，双方租赁合同有效，并在正常履行过程中，且故原告（反诉被告）主张应予扣除押金的意见，于法律规定不符，不予采纳。对于装修损失，双方租赁合同对装修问题虽有约定，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，本案系因原告（反诉被告）违约导致合同解除，故被告（反诉原告）请求赔偿装修损失的请求，应予支持。对于装饰装修残值损失，经法院委托评估，评估机构确定至2015年10月16日价值时点的装饰装修价值为162030元，该估价应视为剩余租赁期内装饰装修残值损失，据此金额支持反诉原告的主张。对于反诉原告（被告）请求返还扣留货物的主张，证据不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第四项、第九十七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司与被告（反诉原告）廖文科于2013年1月26日签订的《商铺租赁合同（一楼）》；二、反诉被告（原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效后三日内返还反诉原告（被告）廖文科押金20000元；三、反诉被告（原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效后三日内返还反诉原告（被告）廖文科租金48332元；四、反诉被告（原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效后三日内赔偿反诉原告（被告）廖文科装饰装修损失162030元；五、驳回原告（反诉被告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司、被告（反诉原告）廖文科的其余本诉与反诉请求。本诉案件受理费减半收取2706元（本诉原告已预交）、反诉案件受理费4676元（反诉原告已预交），合计7382元。由原告（被告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司负担4707元、被告（反诉原告）廖文科负担2675元。
一审宣判后，上诉人聚鑫商场不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人擅自搬离商场的行为是直接导致双方合同无法履行、合同目的无法实现的根本原因，构成根本违约，应当承担违约责任。2、上诉人虽有违约行为，但是其违约行为并不是直接导致合同无法履行的根本违约行为。并且在租赁合同中明确约定了违约条款：租金免除责任：因甲方原因致使乙方商铺无法营业的，甲方免除乙方无法开业期间的租金。原判对该违约条款不予认定对上诉人不公平。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误。故上诉请求：1、撤销(2015)筑观法民初字第1440号民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人廖文科答辩称：1、上诉人所称被上诉人擅自搬离商场的行为是造成合同解除的原因没有事实依据，被上诉人最后搬离商场是因为上诉人对商铺上锁，阻止被上诉人对外发货，致使无法正常经营，导致合同无法履行。2、合同约定的违约责任条款因为格式合同对上诉人不公平，上诉人是根本违约，不能据此免责。请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同（一楼）》第八条“房屋装修、改造”第3款中约定“因任何原因发生本合同终止、解除或撤消的情形，甲方无需要求乙方将房屋改造、装修部分恢复原状，乙方向甲方返还租赁物时，只需按租赁物当时状况向甲方交付，乙方也无需因此向甲方要求任何赔偿责任，甲方也无需承担任何费用，乙方只能搬走无需撤除的物件……”。
二审审理查明的其他事实与原判查明的事实基本一致。
本案事实有当事人陈述、收据、通知书、登报启事、公安机关证明及询问笔录、房地产估价报告、《商铺租赁合同（一楼）》、《关于对聚鑫商场实施停业整改的通告》等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证核实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人系哪一方违约以及违约方应当承担何种责任。因双方签订的《房屋租赁合同（一楼）》系有效合同，双方应当按照合同约定全面行使权利和履行义务，违约方的认定及违约责任的承担也应当以合同为依据。根据合同约定，被上诉人支付上诉人租金后上诉人应当将门面交付给被上诉人作经营使用。上诉人已交租金的租赁期限至2015年11月24日，但在该租赁期间届满之前上诉人在没有任何合同依据的情况下将门面锁住，该行为导致被上诉人无法正常经营，故上诉人系违约方。被上诉人系在上诉人存在前述违约行为后才书面通知要搬离商场，故上诉人所提被上诉人擅自搬离商场导致合同无法履行、构成根本违约的主张不成立，对上诉人要求被上诉人承担违约责任的主张亦不成立。至于上诉人违约的责任承担问题，上诉人主张应依据租赁合同中的租金免除责任条款免除被上诉人无法开业期间的租金,但该条款系针对合同继续履行的情形，而本案中合同双方已在事实上终止履行并且双方均要求解除合同，故上诉人的违约责任不适用前述条款。在因上诉人一方原因导致合同解除的情况下，原判判决上诉人退还被上诉人押金以及剩余租赁期间的租金并无不当。但对于装修损失，因双方在《商铺租赁合同（一楼）》中已明确约定因任何原因发生合同终止、解除或撤消的情形，被上诉人无需因房屋改造、装修向上诉人要求任何赔偿责任，上诉人也无需承担任何费用，故本案并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条中规定的双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情形，原判适用前述司法解释判决上诉人承担装饰装修残值损失不当，本院予以纠正。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第1440号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第1440号民事判决第四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取2706元（上诉人已预交）、反诉案件受理费4676元（被上诉人已预交），合计7382元，由贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司负担4500元，廖文科负担2882元；二审案件受理费14764元，由贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司负担8275元，廖文科负担6489元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
代理审判员 王书建
代理审判员 李 娜
二〇一六年六月十二日
书 记 员 陆治杭