苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初6735号
原告（反诉被告）吴江市新和平物业有限公司,组织机构代码66271949-5，住所地苏州市吴江区松陵镇仲英大道梅里公寓12#。
法定代表人倪国良，该公司总经理。
委托代理人周喻，江苏震宇震律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴江通达房产发展有限公司,组织机构代码74068829-3，住所地苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧。
法定代表人贾凤根，该公司董事长。
委托代理人吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴江市新和平物业有限公司（下称新和平公司）与被告（反诉原告）吴江通达房产发展有限公司（下称通达公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员刘胜芝适用简易程序审理，后因案情复杂依法转为普通程序审理，由审判员刘胜芝、人民陪审员徐火观、秦月琴组成合议庭，于2017年11月3日公开开庭进行了审理，新和平公司的委托代理人周喻、通达公司的委托代理人吴卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告新和平公司诉称：2013年12月2日，原、被告签订一份《前期物业管理委托合同》，约定被告将江南奥斯卡物业委托原告处理，服务期限为12个月，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。原告按约履行了物业服务，但被告未按约支付物业费。本诉原告诉至法院请求判令：1、判令被告支付自2014年1月1日至2014年12月31日止的商业用房（空置房）物业费151232元（计算方式如下：12602.71平方*1月每平方每月*12月=151232元）；2、判令被告支付自2014年1月1日至2014年12月31日止的商业用房（非空置房）物业费693578元（计算方式如下：46601.64平方-12602.71平方=33998.93平方*1.7元每平方每月*12月=693578元）；3、判令被告支付自2014年1月1日至2014年12月31日止的办公用房物业费210742元（计算方式如下：11707.914平方*1.5元每平方每月*12月=210742元；4、判令被告支付利息损失（以1055552元为基数，从2015年1月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。5、办公楼、商业的公摊电费489800.22元（46601.64平方米+11707.91平方米=58309.55平方米*0.7元每月每平方*12月）；6、诉讼费用由被告承担。
本诉被告通达公司答辩称：对原告第一项诉讼请求无异议。原告其他的诉讼请求无依据。
反诉原告通达公司诉称：通达公司与新和平公司于2013年12月2日签订《前期物业管理服务合同》及补充条款，由反诉原告就“江南奥斯卡”物业的相关物业服务工作委托反诉被告提供服务管理服务，期限为12个月，就相关物业服务的内容、要求、收费、合同到期移交等事项进行了约定。新和平公司在物业服务合同期内，根据补充条款的约定，争取完成业主委员会的成立，故在2014年7月，我方向新和平公司支付了组建业委会的经费34604元且对方已开具发票，但新和平公司未能完成业委会的组建（业委会的组建完成指在住建局完成业委会的登记备案），故我方在2015年向新的物业公司再次支付了该笔费用，并完成了备案，新和平公司应当依返还该笔费用。因新和平公司在合同期内未能就消防设施进行管理，苏州市公安消防支队吴江大队于2014年9月16日作出行政处罚（苏江公（消）行罚决字{2014}0444号），罚款2万元，因新和平公司未予缴纳该笔罚款，而我方出于消防安全的整体考虑，只能代其缴纳了罚款2万元，该笔款项新和平公司应予返还。在合同期内，新和平公司没有按照补充协议的约定对物业的公共设施、共用设备、共用部位进行正常的维修，尤其是消防设施、设备进行维修保养，双方在2014年12月28日办理了物业移交，就相关物业设施的损坏情况进行了确认。通达公司作为“江南奥斯卡”物业的开发商，在新和平公司没有按约履行设备、设施维修、保养义务的情况下，为保障全体业主的人身、财产安全，只能在物业移交后出资就相关消防设备、设施损坏委托三方进行维修，计产生维修费用132000元；住宅的门禁更换及监控维修费用32000元；屋面分隔缝及沉降缝防水修理费用35000元，共计发生维修费用199000元。上述维修内容均属于双方约定的由新和平公司负责范围，并约定在“物业收费中内列支”，即由新和平公司承担。为维护自身合法权益，通达公司诉请判令新和平公司：1、支付其垫付的维修费用199000元；2、返还代付的消防行政处罚罚款20000元；3、返还组建业委会费用34604元；4、承担本案诉讼费用。
反诉被告新和平公司答辩称：1、关于维修费用，通达公司未提供证据证明损坏事实、损坏程度，事实上通达公司将物业交给我方时，根本没有验收消防等设施。前期物业管理合同第五条明确约定质量责任由房产公司承担，假设即使由乙方承担的话，根据前期物业合同第22条约定，因业主延迟交付物业费等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担。所以不管哪种情况有无维修费用都应当由通达公司承担。所以第一项诉请无依据。2、罚款与我方无关，因通达公司物业费未交，故所有责任都应由违约方即通达公司承担。3、关于返还组建业委会费用，我方确实组建了业委会且活动了几次，要求被告出资维修等，但被告不愿维修，所以业委会经营了一段时间后主动辞职了，包括向建管部门提出了辞职说明。组建业委会费用已经用完。
经审理查明：2013年12月2日，通达公司（甲方）与新和平公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将江南奥斯卡物业委托乙方实行物业管理服务。总建筑面积69208.53平方米，住宅22606.89平方米、商场34893.73平方米、办公楼11707.91平方米。物业管理服务期限为12个月，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同第五条规定：本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯24月、监控智能化设备24月、消控设备24月、电信设备24月、前路24月、绿化24月。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，由甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用。在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用。本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。合同第九条规定：在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定）。住宅、办公楼、商业另行收取电梯、公共照明等公摊电费：0.7元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。第十四条约定：物业共用部分共用照明、水电、高层住宅电梯水泵运行费全部纳入物业服务成本，平均分摊。第十六条约定：前期物业管理阶段，在成立业主委员会之前甲乙双方均不得擅自使用专项维修资金。第十七条约定：甲方相关的权利义务：……(十一)在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内,配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会；……。第十八条约定：乙方相关的权利义务：……（十一）与甲方一起在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内,配合行业主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；……。第十九条约定：在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：……（七）因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害；…（九）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；……。第二十二条约定：包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。
2013年12月2日，原、被告签订关于物业管理合同的补充条款，约定1、物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅0.7元/月/平方米;办公楼1.5元/月/平方米；商业1.7元/月/平方米，另增加公摊电费：0.7元/月/平方米（住宅、办公楼、商业）。其中公摊电费还包括：电梯运行、公共照明、公用设施、户外路灯、景观灯、霓虹灯及消防、弱电所需的用电费用。2、关于空置房的补偿：对于没有出租掉的房屋面积，乙方同意按1.0元/月/平方米结算补偿，面积按核实为准。……5、物业管理包括物业相关的所有项目全面负责。包括公共设施、共用设备、共用部位的维修、养护、管理，确保正常运行，电梯年检、电梯维保、消防设施、设备的维保，均在物业收费内之列。6、甲方关于常年合作的物业：肯德基、汉庭、7天、KTV等物业交费标准按原合同履行，不得任意提高或调整。……9、关于小区业主委员会成立，争取在2014年底成立，若有特殊情况，另行约定。
新和平公司提供的测绘日期为2009年10月17日的商品房测绘成果表复印件载明，运河之东商业中心5幢测区面积为46601.64平方米，房屋用途为商业服务。
2014年9月16日,苏州市公安消防支队吴江区大队对新和平公司作出行政处罚决定书,该行政处罚决定书载明“2014年8月8日，在检查中发现吴江市新和平物业有限公司负责管理的江南奥斯卡商业广场楼顶消防水箱破裂、无水，十六层区域火灾报警装置存在故障，消防控制室控制柜存在故障点，消防设施未保持完好有效，根据《中华人民共和国消防法》第十六第一款第二项的规定，给予吴江市新和平物业公司罚款人民币贰万元的处罚”。
通达公司提供的日期为2014年9月22日的吴江农村商业银行进账单显示，名称为费莲的出票人向收款人苏州市吴江区财政局非税收入专户转入2万元人民币。
以上事实，由新和平公司提供的苏州市前期物业管理委托合同、商品房测绘成果表复印件、通达公司提供的补充协议、空置房统计表、消防报价单、付款凭证、消防系统测试情况说明、整改报价单、门禁、监控维修结算单、屋面维修费用清单、进账单及庭审陈述等证据证实，本院予以确认。
关于本案的争议焦点一、通达公司结欠新和平公司物业费金额几何?新和平公司主张通达公司至今未交过物业费，应向其缴纳全部商业用房（包括空置房与非空置房）及办公用房的物业费。其中新和平公司主张空置商业用房的面积为12602.71平方米，通达公司结欠该部分物业费的金额为151232元（12602.71平方*1元/平方/月*12月），通达公司对此亦无异议，对该部分本院予以确认，故通达公司结欠新和平公司空置商业用房的物业费为151232元。对于非空置商业用房的物业费，新和平公司主张商业用房的总面积为46601.64平方米，减去空置商业用房的面积12602.71平方米，即得出非空置商业用房的面积为33998.93平方，故计算方式为33998.93平方*1.7元/平方/月*12月=693578元。通达公司认为，首先，新和平公司对非空置商业用房面积计算有误。新和平公司提交的商品房测绘成果表载明的商业服务面积46601.64平方米系物业合同中的商场34893.73平方米与办公楼11707.91平方米的面积之和，新和平公司重复计算。根据双方签订的前期物业管理委托合同载明的商场建筑面积为34893.73平方米，减去空置部分的面积12602.71平方米，非空置商业用房面积应为22291.02平方米。其次，通达公司不承担非空置商业用房的物业费，根据物业合同的约定，对该部分物业费，新和平公司应向业主或使用权人（承租人）收取。本院认为，根据双方签订的前期物业管理委托合同的约定，甲方未出售的空置房和出租房的物业费由甲方全额交纳。但通过补充条款的约定“甲方常年合作的物业如肯德基、汉庭、7天、KTV等物业交费标准按原合同履行，不得任意提高或调整”可以看出，此条款主要为约束新和平公司，由此可知像肯德基、汉庭、7天、KTV等使用权人的物业费系由新和平公司直接向使用权人收取，而非由通达公司全额交纳，否则此条款的约定纯属多余。综上，双方通过补充条款变更了对于出租房由甲方即通达公司承担物业费的约定，故新和平公司要求通达公司支付非空置商业用房物业费的主张无合同依据，本院不予支持。关于新和平公司主张通达公司应支付办公用房物业费210742元的诉请，通达公司认为办公用房不存在空置，该部分物业费不应由其承担。本院认为，新和平公司未举证证明办公用房为空置房，故该诉讼请求本院不予采纳。综上，通达公司结欠新和平公司的物业费为151232元，关于新和平公司要求被告以1055552元为基数，从2015年1月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算逾期利息的主张，本院认为，逾期利息应以151232元为本金，新和平公司主张的逾期利息计算起止时间及利率不违反法律规定，本院予以支持。
关于本案的争议焦点二：通达公司是否结欠新和平公司办公楼、商业的公摊电费？新和平公司认为根据合同约定，住宅、办公楼、商业另行收取电梯、公共照明等公摊电费0.7元/月*平方米，故通达公司还应向其支付公摊电费。通达公司认为非空置房的公摊电费是由新和平公司向房屋的所有权人或使用权人直接收取，新和平公司无权向其主张。而对于空置房的公摊电费，双方在补充协议中约定对没有出租掉的房屋面积乙方（新和平公司）同意按1元/月/平方米补偿，该补偿款已包含公摊电费在内。本院认为，物业服务合同第十四条约定物业共用部分共用照明、水电、高层住宅电梯水泵运行费全部纳入物业服务成本，平均分摊，可见物业费中已包含公摊电费。同时双方通过补充条款的约定变更了对于出租房由甲方即通达公司承担物业费的约定，根据双方签订的前期物业管理合同及补充条款约定，对于物业费应向业主及使用权人收取，另在补充条款中新和平公司同意对于空置房的补偿按1元/月/平方米计算，且条款中并未约定通达公司对于空置房应额外支付公摊电费，故新和平公司要求通达公司支付公摊电费的主张无合同依据，本院不予支持。
本院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴江市新和平物业有限公司与吴江通达房产发展有限公司签订的前期物业管理委托合同及补充条款合法有效，双方均应依约履行。被告通达公司尚结欠新和平公司151232元租金未按约支付，应承担相应的违约责任。关于通达公司诉请新和平公司支付其垫付的维修费用199000元的主张，本院认为，根据双方在前期物业管理委托合同第五条的约定，在保修期内，不论物业共有部分还是专有部分的质量问题均是由通达公司负责或承担维修费用，根据该约定，如设备在保修期内则通达公司的诉请无合同依据。另根据前期物业管理委托合同第十九条第（九）项的约定，“合同标的物之共用部分（含共有部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏，构成乙方（新和平公司）的免责事由，乙方均不负赔偿责任，但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限”，根据该约定，即使设备已过保修期，则通达公司亦应提供证据证明涉案维修设备的损坏系因新和平公司的故意或重大过失所致，因通达公司未提供相关证据，故其该项诉请本院不予支持。关于通达公司要求新和平物业有限公司返还代付的行政罚款2万元的主张，本院认为，通达公司提供的吴江农村商业银行进账单与新和平公司被行政处罚的金额一致，时间连续性上能够吻合，新和平公司未能提供相关反证，故对通达公司的该项诉请主张本院予以采纳。关于通达公司要求被告返还组建业委会费用34604元的主张，本院认为，根据前期物业管理合同第十七条及十八条的约定，对于组建成立业主委员，通达公司及新和平公司均负有相应的义务，且双方只是约定争取在2014年成立业委会，不排除其他特殊情况，由于通达公司未举证证明系因新和平公司的工作不到位致业主委员会未能成功组建，因此其主张新和平公司应返还组建业委会的费用本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、本诉被告吴江通达房产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告吴江市新和平物业有限公司2014年1月1日至2014年12月31日的空置商业房物业费151232元及逾期利息（151232元为基数，从2015年1月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；如采用转账方式支付，请汇入本诉原告吴江市新和平物业有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63）。
二、反诉被告吴江市新和平物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告吴江通达房产发展有限公司代付的行政罚款2万元；如采用转账方式支付，请汇入反诉原告吴江通达房产发展有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62。
三、驳回本诉原告吴江市新和平物业有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告吴江通达房产发展有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费18708元，由本诉原告吴江市新和平物业有限公司负担15383元，由本诉被告吴江通达房产发展有限公司负担3325元。本诉被告吴江通达房产发展有限公司应负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告吴江市新和平物业有限公司，本诉原告吴江市新和平物业有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。反诉案件受理费2552元，由反诉原告吴江通达房产发展有限公司负担2402元，由反诉被告吴江市新和平物业有限公司负担150元。本诉被告吴江市新和平物业有限公司应负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告吴江通达房产发展有限公司，本诉原告吴江通达房产发展有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 刘胜芝
人民陪审员 徐火观
人民陪审员 秦月琴
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 丁家宁