福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终1153号
上诉人（原审被告）：厦门市第三建筑工程有限公司，住所地福建省厦门市思明区文屏路186号201室。
法定代表人：杨树注，董事长。
委托诉讼代理人：李朝晖，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洪群育，男，1983年3月8日出生，台湾地区居民，住台湾地区金门县烈屿乡林湖村东林街***号，现住福建省厦门市。
委托诉讼代理人：林基典，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人厦门市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）因与被上诉人洪群育合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三建公司上诉请求：撤销原判，改判驳回洪群育的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由洪群育承担。理由如下：一、生效民事判决虽认定三建公司与洪群育签订《房屋使用权出让协议》和《备忘录》的真实意思表示应当是房屋所有权买卖，但并未认定双方约定的600万元是房屋所有权的买卖价格。《房屋使用权出让协议书》第五条第5.2款明确约定“届时双方商定对甲方土地使用权的补偿金额”，双方虽约定土地使用权补偿事宜参考公司的案例执行，但并未明确是参考梁连泉的案例，该案中也没有“届时双方商定对甲方土地使用权的补偿金额”的特别约定。即使参考梁连泉的案例，也仅是“参考”，即使梁连泉无支付土地使用权补偿款，也不能否定洪群育应向三建公司支付土地使用权的补偿。因此，即使讼争房产所有权可转让，双方还应协商洪群育对三建公司土地使用权的补偿数额。现双方尚未对土地使用权的补偿数额进行协商，洪群育无权要求三建公司配合办理产权过户登记手续。二、洪群育承租使用讼争房产多年，对讼争房产现状十分清楚，对三建公司原职工或其家属因历史原因一直居住于讼争房产二楼的情况非常了解，洪群育亦承诺保证该职工及家属的居住权。《房屋使用权出让协议》第五条第5.3款约定：乙方承诺对本协议负有保密义务。但是，洪群育在《房屋使用权出让协议书》签订后，即向上述职工或其家属表明其已受让房屋使用权，并强行收回部分房间的管理权。由于洪群育的违约行为，导致三建公司、洪群育、上述职工或其家属之间产生激烈的矛盾冲突。对此，洪群育应承担违约责任。同时，为了社会的和谐和稳定，依法依情处理，在未妥善处理上述职工或其家属居住权的相关问题之前，都不应支持洪群育要求三建公司配合办理产权过户登记手续的请求。三、本案讼争房产的土地使用权类型为划拨土地，2002年7月5日《福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知》【闽政（2002）33号】，是适应当时历史条件的办法，现在国有土地出让皆应以招拍挂的方式进行。《福建省人民政府关于规范性文件清理结果的通告》【闽政（2014）10号】亦公布：《福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知》【闽政（2002）33号】需适时修改。在本案讼争房产的土地使用权类型由划拨土地变更为出让土地之前，本案讼争房产不具备产权过户登记于洪群育名下的条件。
洪群育答辩称：《房屋使用权出让协议》和《备忘录》实质上是房屋所有权转让协议，所约定的转让价款是房屋所有权转让价格。上述协议对住户的居住权作了约定，三建公司要求先解决住户的居住问题再履行合同义务缺乏事实和法律依据。《福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知》【闽政（2002）33号】仍然有效，本案可以依法适用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
洪群育向一审法院起诉请求：三建公司将坐落于厦门市思明区思明南路398号1号楼、思明南路398号2号楼的房屋产权过户登记至洪群育名下，并协助配合办理申请补交土地出让金、缴交税费等相关手续。
一审法院认定事实：一、2014年5月8日，三建公司与洪群育签订了一份编号为（2014）厦三建产字第007-1号的《房屋使用权出让协议书》，三建公司有意出让讼争房屋的使用权，洪群育有意受让讼争房屋的使用权，双方经充分协商根据相关法律规定，订立本协议。双方确认:1.三建公司转让或洪群育受让的标的仅是讼争房屋的使用权；2.洪群育取得讼争房屋使用权后，有权依本协议之规定在法律允许的范围及期限内使用讼争房屋，并有权利用讼争房屋进行收益；3.讼争房屋使用权转让价款为200万元，洪群育应于本协议签订的当日或次日向三建公司支付本协议转让款200万元；4.因该项转让而产生的税费由三建公司根据法律规定承担；5.洪群育按本协议的规定取得讼争房屋的使用权后，若具备了单独办理房屋所有权的条件，可将讼争房屋的所有权转让给洪群育时，三建公司应给予洪群育充分的配合；但洪群育因办理讼争房屋的所有权转移手续所应补交的土地出让金、配套费、增值税、营业税等一切税费，概由洪群育自行承担，与三建公司无关，届时双方商定对三建公司土地使用权的补偿数额（参考公司的案例执行）；6.洪群育承诺对本协议负有保密义务，且在未办妥讼争房屋的所有权过户手续前，洪群育保证暂住在讼争房屋内三建公司的原职工及其家属的居住权，但洪群育享有这些房屋物业管理和收取租金的权利；7.因履行本协议或与本协议相关的一切争议，由房屋所在地人民法院解决。双方还约定了其他权利义务。
同日，三建公司与洪群育签订了一份《备忘录》，约定：双方对编号（2014）厦三建产字第007-1号《房屋使用权出让协议书》所指标的物转让价款进行重新约定，确定上述协议所指讼争房屋使用权的转让价格变更为600万元，因该项转让而产生的税费其中200万元仍按上述《房屋使用权出让协议书》执行，对后增加的400万元价款若有税费产生则由洪群育承担。洪群育应于本协议签订的次日向三建公司支付本协议定金300万元，否则本协议自动失效，三建公司有权将讼争房屋使用权转让给他人。
二、讼争房屋的登记权属人为三建公司，登记的土地使用权类型为划拨用地。
三、2014年12月22日，三建公司以重大误解为由向原审法院请求撤销其与洪群育签订的《房屋使用权出让协议书》。原审法院于2015年12月25日作出（2015）海民初字第7号民事判决：驳回三建公司诉讼请求。三建公司不服该判决提起上诉，本院作出（2016）闽02民终1025号民事判决：驳回上诉、维持原判。该案生效判决查明以下事实：1.2002年7月5日《福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知》【闽政（2002）33号】，同意贯彻执行省国土资源局制定的《福建省国有企业改革土地资产处置意见》，意见中，处置办法第（一）项规定“企业改制涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续”。2.2006年7月31日的《厦门市建设与管理局关于同意厦门市第三建筑工程公司改制的批复》【厦建（2006）89号】，同意三建公司按照企业改制方案进行改制。该案生效判决认定：《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》系三建公司与洪群育真实意思表示，实质为房屋所有权转让协议，三建公司与洪群育对交易的实质标的系房屋所有权是清楚知悉的，且与双方真实意思相符。
四、在案外人梁连泉与三建公司房屋买卖合同纠纷一案【一审：（2013）思民初字第13396号；二审：（2017）厦民终字第679号】中，法院生效裁判认定“三建公司已进行改制，根据闽政（2002）33号文件精神，三建公司与梁连泉签订的《房产买卖协议书》虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效”。该案判决三建公司协助办理所涉划拨用地上的房屋（厦门市思明区溪岸路145号）的过户登记手续。
2015年1月19日，厦门市国土资源与房产管理局（下称“厦门土房局”）根据法院的《执行裁定书》和《协助执行通知书》要求，批复同意梁连泉补交土地出让金的申请。此后，梁连泉与厦门土房局签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》并补交相应的土地出让金、契税、增值税等费用，取得了思明区溪岸路145号房产的产权证。
一审法院认为：洪群育系台湾地区居民，本案系涉台纠纷。讼争房屋位于福建省厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，故一审法院对本案享有管辖权。本案当事人对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应当适用大陆法律。
本案中，三建公司与洪群育签订的《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》，系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式符合法律规定，合法有效。生效判决已明确认定讼争《房屋使用权出让协议书》名为使用权出让，实为房屋所有权买卖。三建公司关于《房屋使用权出让协议书》为使用权出让的抗辩与生效判决的认定相悖，不予采纳。
本案系房屋买卖合同纠纷，三建公司作为出卖方，待合同约定的过户条件成就后即负有办理过户及协助的义务。讼争《房屋使用权出让协议书》对过户条件的约定为“具备了单独办理房屋所有权的条件，可将房屋的所有权转让给乙方时，甲方应给予乙方充分的配合。……届时双方商定对甲方土地使用权的补偿数额”；即双方约定满足了“具备单独办理房屋所有权的条件”时，三建公司即应当协助办理过户。对于讼争房屋是否具备单独过户条件问题，讼争房屋所涉土地虽系划拨用地，但三建公司已进行改制，根据闽政（2002）33号通知，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理，无需进行审批手续。此外，案外人梁连泉针对三建公司其他划拨用地上的房产完成了土地出让金的补缴及房屋过户手续，三建公司的交易案例亦说明讼争房屋的过户登记并不存在法律上和实务中的障碍。因此，洪群育要求三建公司将讼争房屋过户至其名下并协助配合办理申请补交土地出让金、缴交税费等相关手续，于法有据，予以支持。三建公司主张应先由洪群育补偿土地使用权再行过户，并无事实与法律依据，不予采纳。具体而言：其一，合同约定双方应协商土地使用权补偿数额，但洪群育是否应当支付补偿款、应当支付的补偿数额并未确定；其二，不论是洪群育的“商定”义务，抑或是商定后可能产生的具体“补偿”义务，均非三建公司履行过户义务的先行条件；其三、该条约定土地使用权补偿事项参考公司的案例执行，但公司至今唯一案例即三建公司与梁连泉的房屋买卖关系，而在梁连泉取得产权过程中并无支付土地使用权补偿款情形。
此外，三建公司关于洪群育违反保密义务及在未妥善安置讼争房屋的租户前，无权要求三建公司履行过户义务的抗辩，亦无事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：厦门市第三建筑工程有限公司于判决生效之日起一个月内协助办理厦门市思明区思明南路398号1号楼、思明南路398号2号楼的申请补交土地出让金、缴交税费等相关手续，并协助将前述房屋产权过户登记至洪群育名下，所应补交的土地出让金以及所需税费等均由洪群育负担。案件受理费100元，减半收取50元，由厦门市第三建筑工程有限公司负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人三建公司与被上诉人洪群育于2014年5月8日签订的《房屋使用权出让协议书》、《备忘录》，实质为房屋所有权转让协议，双方对交易的实质标的系房屋所有权是清楚知悉的，与双方真实意思相符，上述合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应依约履行。
讼争《房屋使用权出让协议书》约定：“具备了单独办理房屋所有权的条件，可将房屋的所有权转让给乙方时，甲方应给予乙方充分的配合。……届时双方商定对甲方土地使用权的补偿数额（参考公司的案例执行）”。讼争房产所涉土地虽系划拨用地，但房产的所有权人三建公司已进行改制，根据福建省政府的相关文件精神，企业改制后，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理。三建公司与案外人梁连泉的相关案例表明，三建公司其他划拨用地上的房产在完成土地出让金的补缴手续后已办理房屋过户手续。虽然合同约定“届时双方商定”土地使用权数额，但对于洪群育是否应当支付补偿款并未确定；与此同时合同也约定了“参考公司的案例执行”，根据查明的情况目前仅有的案例即三建公司与梁连泉的房屋买卖关系，该案中梁连泉取得产权过程中并无支付土地使用权补偿款情形。现洪群育要求三建公司协助配合办理申请补交土地出让金、缴交税费等相关手续，将讼争房屋过户至其名下是合法的，一审法院予以支持并无不当。三建公司的该项上诉缺乏依据，不予采纳。至于讼争房屋内住户的居住问题与本案房产过户问题无关，三建公司以此为由拒绝履行合同义务缺乏依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。三建公司的上诉缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人厦门市第三建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一八年四月二十六日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。