苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初2335号
原告(执行案外人)：吴江市迪宇化纤原料有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区平望镇梅堰双龙路。
法定代表人：张建良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚鹤方，江苏李杏珍律师事务所律师。
被告（申请执行人）：江苏资产管理有限公司,住所地江苏省无锡市金融一街8号。
法定代表人：汤兴良，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：杜江枫，国浩律师（苏州）事务所律师。
委托诉讼代理人：孙晓彦，国浩律师（苏州）事务所律师。
第三人（被执行人）：苏州迪宇喷气织造有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区平望镇梅堰上练村。
法定代表人黄春林，该公司总经理。
原告吴江市迪宇化纤原料有限公司（以下简称迪宇化纤公司）与被告江苏资产管理有限公司（以下简称江苏资产公司）、第三人苏州迪宇喷气织造有限公司（以下简称迪宇喷织公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告迪宇化纤公司的委托诉讼代理人龚鹤方、被告江苏资产公司的委托诉讼代理人杜江枫到庭参加诉讼，被告迪宇喷织公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迪宇化纤公司向本院提出诉讼请求：1、确认迪宇化纤公司对登记在迪宇喷织公司名下的位于吴江区平望梅堰上练村的面积为5245平方米的厂房（其中有证面积为3723.75平方米，产权证号为苏房权证吴江字第××号，建筑面积为2726.71平方米，幢号为12号，总层数1层；所有权证号为吴房权证平望字第××号，，建筑面积498.68平方米、498.36平方米，幢号为10号、11号，总层数1层；其中无证面积为1521.25平方米）享有至2021年9月30日的租赁权；2、停止对上述厂房的不带租拍卖；3、本案的诉讼费用由被告负担。
事实和理由：迪宇化纤公司于2013年4月1日与第三人迪宇喷织公司签订《厂房租赁协议书》，迪宇喷织公司将位于吴江区平望梅堰上练村的面积为5245平方米的厂房租赁给迪宇化纤公司使用，租赁期限为8年半，从2013年4月1日起至2021年9月30日止，租金为630000元/年，租金采用先付后用方式，第一期2013年4月1日到2014年9月30日租金在2013年4月1日前支付，第二期租金2014年9月30前支付，以后每年租金以此类推，迪宇化纤公司已经根据合同约定按时支付租金至2018年9月30日。以上事实有迪宇化纤公司提供的存单为凭，并且通过迪宇化纤公司提供的证据材料里可以看出，迪宇化纤公司在租赁过程中对位于苏州市吴江区平望镇上练村的厂房一直在占有、使用。根据合同法和物权法的规定，租赁权是基于租赁合同产生，但其目的在于用益，最终形式表现为承租人对租赁物的占有、使用和支配，我国法律还确定了“买卖不破租赁”“承租人优先购买”等规则，这都是对租赁权物权化的肯定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，故提起以上诉讼。
江苏资产公司辩称：其对迪宇化纤公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，其同意带租拍卖，请求法院依法判决。
迪宇喷织公司提交书面意见述称：我公司的厂房之前是由案外人苏州市吴江合众科技纤维有限公司租赁，于2013年4月1日将厂房租赁给迪宇化纤公司。且出租厂房的变电设备在苏州市吴江合众科技纤维有限公司退出租赁后由迪宇化纤公司使用，直到2014年5月29日变电设备变更为迪宇化纤公司。迪宇化纤公司租赁的厂房面积是5245平方米，有产权证的10、11、12幢3723.75平方米，其他搭建的有1521.25平方米，迪宇化纤公司最后一次支付租赁费的时间是2017年9月30日，金额为63万元，租赁的使用期至2018年9月30日。综上，迪宇化纤公司与我司之间的租赁合同真实有效，应当受法律保护。
经审理查明：迪宇化纤公司与迪宇喷织公司于2013年3月20日签订了1份《厂房租赁协议书》，迪宇喷织公司将位于吴江区平望镇××村厂区西侧的厂房5245平方米租赁给迪宇化纤公司作为厂房和办公使用，期限自2013年4月1日起至2021年9月30日止，租金为每平方米每年120元，合计63万元每年。租金采取先付后租的方式，第一年于2013年4月1日前支付，第二年于2014年9月30日前支付，以后每年以此类推。迪宇化纤公司与迪宇喷织公司在庭审中确认租赁的厂房中有产权证的面积为3723.75平方米，分为两部分：1、所有权证号为苏房权证吴江字第××号，房屋登记日期为2013年11月18日，建筑面积为2726.71平方米，幢号为12号，总层数1层；2、所有权证号为吴房权证平望字第××号，登记时间为2012年4月19日，建筑面积498.68平方米、498.36平方米，幢号为10号、11号，总层数1层。所有权证号为苏房权证吴江字第××号的不动产于2014年5月6日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司吴江支行，2016年3月30日被本院首次查封，后多次被轮候查封；所有权证号为苏房权证吴江字第××号的不动产于2014年6月17日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司吴江支行，2015年4月21日被本院首次查封，后多次被轮候查封。
另查明：2013年3月5日，苏州市吴江合众科技纤维有限公司与迪宇化纤公司签订设备买卖合同，将其所有的设备以2700万元的价格出售给迪宇化纤公司，迪宇化纤公司自受让开始至2014年5月29日前的电费由苏州市吴江合众科技纤维有限公司代缴，后由迪宇化纤公司以承兑汇票和银行转账的方式支付给苏州市吴江合众科技纤维有限公司。2014年5月29日，迪宇化纤公司与江苏省电力公司苏州市吴江供电公司签订高压供电合同，约定的供电地址为吴江市平望镇梅堰上练村。迪宇化纤公司于2013年3月23日、2014年10月10日、2015年9月30日、2016年9月30日、2017年9月30日以银行承兑汇票的方式分别向迪宇喷织公司支付租金95万元、65万元、65万元、59万元、63万元。
又查明：中国工商银行股份有限公司吴江分行与迪宇喷织公司、黄春林、陈菊妹、赵宏、黄梅婷金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月21日作出（2016）苏0509民初10281号民事判决：一、迪宇喷织公司于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司吴江分行借款本金3034994.4元并支付相应欠息；……四、如迪宇喷织公司未按期履行上述付款义务，则中国工商银行股份有限公司吴江分行有权以迪宇喷织公司抵押的坐落于苏州市××区平望镇××村的房屋（他项权证号：苏房他证吴江字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押金额150万元范围内优先受偿……。该判决书发生法律效力后，根据中国工商银行股份有限公司吴江分行的申请，本院于2017年8月2日立案执行，案号为（2017）苏0509执6613号。在该案执行过程中，江苏资产公司与中国工商银行股份有限公司江苏省分行于2017年9月1日签订债权转让协议，约定中国工商银行股份有限公司江苏省分行将包括本案所涉债权在内的12名债权转让给江苏资产公司，并履行了相关的登报公告手续，其后江苏资产公司向吴江法院提交了变更申请执行人材料。2018年1月8日，本院依法作出（2017）苏0509执6613号执行裁定：拍卖迪宇喷气公司名下位于吴江区平望镇××村的工业房地产[含无证房产及改扩建房产，有证房产房产证号：04××82、25××98、04××12，土地证号：吴国用（2006）第12200047号]及机器设备。期间迪宇化纤公司为案外人以对案涉房屋享有租赁权为由向本院提出执行异议，本院于2017年2月8日裁定驳回其异议请求。
本案审理中，本院至涉案不动产处调查，确认迪宇化纤公司目前在涉案房屋内从事生产经营活动。
以上事实，由迪宇化纤公司提交的《厂房租赁协议书》、房产证、收据、银行承兑汇票、银行交易明细、设备买卖合同、高压供电合同、供电公司通用机打发票，本院调取的（2016）苏0509民初10281号民事判决书、（2017）苏0509执6613号执行裁定书、（2018）苏0509执异29号执行裁定书等证据予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行人不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院予以支持。具体本案中，一方面，迪宇化纤公司与迪宇喷织公司就案涉房屋签订了租赁合同，双方签订时间为2013年3月20日，在本院查封该不动产之前。另一方面，根据迪宇化纤公司提交的租金支付、缴纳电费的收据、供电协议等证据，结合原、被告和第三人的庭审陈述，迪宇化纤在签订租赁合同后确实已经占有和使用案涉不动产。但因双方确定的租赁面积中有产权证的部分为3723.75平方米（所有权证号为苏房权证吴江字第××号的不动产建筑面积为2726.71平方米；所有权证号为吴房权证平望字第××号的建筑面积498.68平方米、498.36平方米），未取得产权证的建筑面积为1521.25平方米，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效，据此，超出有产权证房产面积的租赁系无效，故本院对原告迪宇化纤公司对涉案房屋主张的租赁权中有产权证的部分予以支持，对未取得产权证的部分不予支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告吴江市迪宇化纤原料有限公司对第三人苏州迪宇喷气织造有限公司所有的位于吴江区平望镇梅堰上练村的房屋（1、所有权证号为苏房权证吴江字第××号的厂房，幢号为12号，总层数1层，建筑面积为2726.71平方米；2、所有权证号为吴房权证平望字第××号，幢号为10号、11号，总层数1层，建筑面积498.68平方米、498.36平方米）享有租赁权，租赁期限至2021年9月30日止。
二、驳回原告吴江市迪宇化纤原料有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费46800元，由原告吴江市迪宇化纤原料有限公司负担14040元，被告江苏资产管理有限公司负担32760元，被告江苏资产管理有限公司负担部分由其在本判决生效后十日内直接给付原告吴江市迪宇化纤原料有限公司，原告吴江市迪宇化纤原料有限公司已预交的诉讼费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 郝 振
审 判 员 程 鹏
人民陪审员 范莉芬
二〇一八年五月二十二日
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书记员张肖肖