中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终6127号
上诉人（原审原告）：黎伟彦，住广州市荔湾区。
委托代理人：杜官新、柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王容绮梅（英文名：MARIAYEEMUIWONG），住澳大利亚。
委托代理人：刘华，广东增法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王德煌(英文名JOSEPHTAKWONG)，现住澳大利亚。
委托代理人：周邦慧、陈燕纯，广东穗卫律师事务所律师。
上诉人黎伟彦因与被上诉人王容绮梅、王德煌房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区杉木栏路113号房屋原是登记在陈某名下，后上述房屋被征用，征用补偿的房屋为杉木栏路101号102、202房。2004年9月12日，陈某订立书面遗嘱，将包括上述房屋在内的财产全部遗赠给其女儿MariaYeeMuiWong及TeresaYeeLingYung两人全权拥有。2005年3月4日陈某去世,王容绮梅于2014年4月4日在广东省广州市南方公证处办理了涉案房屋在内的遗产继承公证。2015年4月27日，涉案房屋产权登记至王容绮梅名下。
2012年12月22日，王德煌以陈某继承人的合法代理人的身份与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》，约定：将包括涉案房屋在内的房产出售给黎伟彦，实收售价为12500000元等。上述合同的见证人为钟某。同日，王德煌出具《诚意金收条》，内容是“证明其本人收到黎伟彦将来用于购买包括涉案房屋在内的房产诚意金50000元”。同年12月26日，王德煌以王容绮梅（甲方）的名义与黎伟彦（乙方）另签订《房屋买卖协议书》，内容是：包括涉案房屋在内的房产交易价暂定为人民币12500000元，其中涉案房屋为3645000元等；甲方提供韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第一、第二间铺面（以下简称“韶关铺面”）作为履约担保物。支付方式为：1、乙方应在2012年12月22日前向甲方支付人民币5万元诚意金。甲方收到诚意金后45天内为乙方办理韶关铺面的抵押登记手续。2、在抵押登记办理完成后3天内，乙方向甲方支付人民币45万元……。3、甲方应当在收到45万元后30天内办理韶关铺面除乙方他项权外的其他所有他项权的涂销手续，并在涂销完成后及时通知乙方。乙方应在收到甲方通知和涂销完成的证明后3天内，向甲方支付人民币80万元。4、甲方承诺在2013年6月30日前将目标房产登记在甲方或甲方中的某人名下，并将完成情况及时通知乙方。同时，甲方应在取得目标房产的产权证明后45天内办理授权甲方出售目标房产的经公证的《委托书》。乙方在收到甲方通知、相关产权证明和公证委托书后3天内，向甲方支付人民币70万元。5、乙方应当在收到目标房产的产权证明文件及公证委托书后三个月内，根据其他人出售目标房产的情形，按照《四项物业预测表格》中约定的价格，向甲方支付不少于本协议项下由甲方收取的交易总金额的50%扣除全部已支付的款项……合同另约定“甲方应当配合乙方完成向他人出售目标房产并办理相关过户的手续”。2013年1月31日，王德煌、彭某（甲方）与黎伟彦（乙方）签订《补充协议（一）》，内容是：甲方与乙方于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》约定乙方需支付甲方人民币80万元，同时甲方需将其共有的“韶关两铺面”办理完涂销手续后抵押给乙方。乙方签订本合同后3日内，向甲方支付人民币75万元，指定收款帐号（户名彭某；开户行中国银行韶关分行）；甲方收到上述款项后30日内，甲乙双方（或其合法代理人）需前往相关部门办理……。
2013年1月31日，彭某出具《收条》证明收到黎伟彦转帐750000元。2013年4月8日，王德煌出具《收条》证明收到黎伟彦500000元。
原审另查，王容绮梅与王德煌原为夫妻关系，双方于1991年离婚。2005年1月17日，陈某书面委托王容绮梅办理其本人房产的出售等手续；2005年11月3日，王容绮梅书面委托钟某商议关于陈某于2005年1月17日授权书上授予王容绮梅及AndrewChristopherWong权限内之事项；2013年5月10日，MariaYeeMuiWONG书面委托JosephTakWongWONG包括涉案房屋在内的陈某遗产的继承、出售等代理权。
2015年6月11日，黎伟彦向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、王容绮梅及其代理人王德煌立即将位于广州市荔湾区杉木栏路101号102、202房过户到黎伟彦名下；2、王容绮梅、王德煌承担本案全部诉讼费、财产保全费。
原审法院认为：荔湾区杉木栏路101号102、202房是登记在王容绮梅名下的房产，王德煌在2012年12月22日及当月26日，以王容绮梅代理人的身份将包括上述房屋在内的多处物业售予黎伟彦、与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》时，王容绮梅尚未作出授权委托书委托王德煌代为出售上述房屋。虽然，2012年12月26日《房屋买卖协议书》附6提及“王容绮梅签署的授权王德煌处理本协议所涉房产事宜的授权委托书”，但黎伟彦无法提供签订协议时的这份授权委托书。之后，王德煌虽取得王容绮梅的授权，但该授权委托书自签署之日即2013年5月10日才有效，纵观该委托，没有追认王德煌之前的代理行为的意思表示，黎伟彦也没有提交其它证据证明王容绮梅追认王德煌在此之前的代理行为。且王容绮梅在原审庭审期间没有确认对《房屋买卖协议书》进行追认。即使黎伟彦有理由相信王德煌有权代为出售案涉房屋，根据2012年12月22日及26日所签订的《房屋买卖协议书》明确，黎伟彦与王容绮梅之间的买卖协议暂不办理相关过户手续，即使办理过户手续，依照上述协议约定也是王容绮梅配合黎伟彦完成向他人出售目标房产并办理相关过户的手续，可见黎伟彦与王德煌所签订的两份合同均不是约定将涉案房屋在内的房产过户给黎伟彦。故黎伟彦要求王容绮梅、王德煌办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，没有合同依据和法律根据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定作出如下判决：驳回黎伟彦要求王容绮梅及其代理人王德煌将广州市荔湾区杉木栏路101号102、202房过户到黎伟彦名下的诉讼请求。一审案件受理费100元，诉讼保全费5000元，由黎伟彦负担。
判后，上诉人黎伟彦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《中华人民共和国合同法》第五十一条明确规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。王德煌在代理王容绮梅签订《房屋买卖协议书》之后，实际取得了王容绮梅的委托，从而对涉案房屋享有处分权，因此本案《房屋买卖协议书》依法应当有效。一审判决对合同效力不作出认定，明显违反法律规定。二、《房屋买卖协议书》明确约定了双方各自承担的义务，双方应当各自履行自己的义务，我已经按照《房屋买卖协议书》的规定，支付了前期应当支付的全部款项130万元，不存在任何违约，一审法院对此事实认定不清。三、《房屋买卖协议书》第二页第七款约定：“在甲方(王容绮梅)合法取得目标房产所有权后，按照乙方(黎伟彦)的指示将目标房产过户给乙方(黎伟彦)确定的买受人”，这是一个以“取得目标房产所有权”为生效条件的附条件民事法律行为。在王容绮梅分别于2014年12月2日、2014年12月3目取得了涉案房屋产权的情况下，双方约定的生效条件即王容绮梅取得合同项下房屋所有权已经成就，王容绮梅依法必须承担“将目标房产过户给乙方(黎伟彦)确定的买受人”的合同义务。王容绮梅不依照合同约定的时间配合我办理房屋过户手续，明显违约，应当承担继续履行合同的法律责任。四、我至今没有违反任何合同义务，向王容绮梅支付剩余房款均属我的未到期义务，原审法院以我未履行未到期合同义务为由，免除王容绮梅不履行合同的违约责任，违反法律规定。五、《房屋买卖协议书》约定的过户对象为我确定的买受人，现我确定自己为买受人，并无不当。原审判决以“黎伟彦确定的人”不能确定为我自己为由，驳回我的诉讼请求，法律依据不足。综上，我上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、认定本案房屋买卖合同有效；3、王容绮梅及其代理人王德煌履行合同义务，立即将位于广州市荔湾区杉木栏路101号102、202房过户至我名下；4、本案一、二审诉讼费全部由王容绮梅、王德煌负担。二审中，黎伟彦明确表示有关合同效力问题不作为上诉请求，只作为上诉理由之一。
被上诉人王容绮梅答辩称：一、无权代理和无权处分的根本区别在于：无权代理是以被代理人的名义，而无权处分是以自己的名义。涉案《房屋买卖协议书》是王德煌以我的名义与黎伟彦签订，并不是王德煌以自己名义出售房屋，故本案纠纷性质是无权代理合同纠纷，应适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定。黎伟彦以《中华人民共和国合同法》第五十一条提出上诉，是对法律的错误理解。二、黎伟彦明知王德煌没有代理权。1、王德煌在签订2012年12月26日的《房屋买卖协议书》时没有提供相应的委托书，且该合同附件所列的委托书根本不存在。2、黎伟彦在付款时，与王德煌约定了用韶关的房产作担保，这违背商业交易习惯，证明黎伟彦明知此买卖合同的履行可能存在很大风险，也即黎伟彦担心最终王德煌没有代理权。3、黎伟彦的委托代理人在原审法庭上称黎伟彦在签订2012年12月26日《房屋买卖协议书》时，王德煌提供过另一份含有代理买卖权限的《授权委托书》给黎伟彦，只是黎伟彦自己不慎遗失了该《授权委托书》，且黎伟彦还申请证人钟某作证该《授权委托书》的存在，这充分证明2013年5月10日签署的《授权委托书》与2012年12月26日签订的《房屋买卖协议》无关，黎伟彦应承担举证不能的后果。三、其他答辩意见与我一审答辩意见一致。综上，我认为本案是一起房屋买卖的代理人恶意与黎伟彦串通、无权代理的案件，请求二审法院驳回上诉。
被上诉人王德煌答辩称：一、《房屋买卖协议书》是我以王容绮梅的名义与黎伟彦签订的，可见这是代理法律关系，应适用无权代理的法律规定。黎伟彦上诉称根据合同法第五十一条我取得了涉案房屋的处分权，证据是《授权委托书》，黎伟彦混淆了无权代理和无权处分的区别，属于对法律的错误理解，应驳回黎伟彦的上诉。二、黎伟彦要求将涉案房屋过户给其没有法律依据，且根据涉案协议书约定，若我方违约，黎伟彦只能要求返还已付金额、赔偿利息损失，不能要求直接将房屋过户至其名下。三、黎伟彦明知我没有代理权，其应该承担相应的法律后果。1、我没有提交过书面委托书给黎伟彦，2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》附件所列委托书根本不存在；2、黎伟彦付款时一定要与我签订抵押担保合同，且去房管局办理了抵押登记后才肯支付款项。黎伟彦多次口头表示担心王容绮梅不承认，风险太大，故要求我提供房产作担保；3、黎伟彦提交给法庭的2013年5月10日王容绮梅签署的《授权委托书》是黎伟彦从房管部门调查所得，并不是我给黎伟彦的。四、黎伟彦代理人在一审时称我向黎伟彦提供过一份含有代理买卖权限的《授权委托书》，但黎伟彦不慎遗失该委托书，且黎伟彦还申请证人钟某证明该委托书的存在，这充分证明2013年5月10日签署的《授权委托书》与2012年12月26日签订的《房屋买卖协议》无关，黎伟彦应承担举证不能的后果。五、我的其他答辩意见同一审答辩意见。综上，我无权代表王容绮梅、容某与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》，请求法院查清事实，驳回上诉，维持原判。
经二审庭询，各方当事人均确认原审判决书第12页第二段中的“50000元”有误，应为“500000元”。原审其余查明事实无误，本院予以确认。王容绮梅在二审中表示其没有收到涉案房屋任何购房款，王德煌确认其将收取的130万元全部用掉了，没有给王容绮梅。
二审另查明，王德煌代王容绮梅（甲方）与黎伟彦（乙方）在2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》载明，附：1、甲乙双方及代理人身份证明文件；2、协议所涉房屋产权证明；3、《四项物业预测表格》；4、广州市荔湾区土地房屋管理所2012年3月7日出具的《办理继承公证通知单》三份；5、陈某遗嘱公证书；6、王容绮梅签署的授权王德煌处理本协议所涉房产事宜的授权委托书；7、陈某身份证明；8、韶关铺面产权资料；9、诚意金收条。对此，王德煌表示虽然该协议载明有如上附件，但实际上没有一个附件，当时王德煌还没有取得授权委托书，但因黎伟彦要求王德煌要办好授权托书，所以先写上去。黎伟彦则表示其签订上述协议时附件内容都存在，也有附件6王容绮梅给王德煌的授权委托书，但是其不慎弄丢了该授权委托书。
本院认为：本案二审主要争议的焦点问题有二：一、涉案《房屋买卖协议书》是否有效；二、黎伟彦能否主张将涉案房屋过户至其名下。
关于涉案《房屋买卖协议书》是否有效的问题。涉案《房屋买卖协议书》是黎伟彦与王德煌协商一致签订，是双方的真实意思表示，合法有效。虽然王德煌与王容绮梅均主张王德煌在签订该协议书时并未取得王容绮梅的授权，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该协议书不因王德煌未取得王容绮梅的授权而无效，对黎伟彦和王德煌均具有约束力。
关于黎伟彦能否主张将涉案房屋过户至其名下的问题。王德煌代王容绮梅与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》时并未取得王容绮梅的授权，而王容绮梅在本案诉讼期间亦明确表示对王德煌代其签订涉案《房屋买卖协议书》的行为不予追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，该协议书对王容绮梅不发生效力，而王德煌并非涉案房屋产权人，故黎伟彦不能依据涉案协议书要求王容绮梅和王德煌将涉案房屋过户至其名下。黎伟彦自称其与王德煌签订《房屋买卖协议书》时看到了王容绮梅授权王德煌处分涉案房屋的材料，且该材料是协议书的附件之一，但王德煌对黎伟彦该说法并不认可，黎伟彦亦没有充分举证证实该材料的存在，故本院对黎伟彦的上述陈述不予认可。
综上所述，原审判决认定事实清楚，案件处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人黎伟彦的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人黎伟彦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年七月六日
书 记 员 刘 纯