上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3263号
上诉人（原审原告）张生国。委托代理人迟庆明，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海瑞堃企业发展有限公司。法定代表人刘科，执行董事。委托代理人徐俐。委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。上诉人张生国因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人张生国及其委托代理人迟庆明，被上诉人上海瑞堃企业发展有限公司之委托代理人沈华连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海瑞堃企业发展有限公司（以下简称“瑞堃公司”）受“高东xx商业广场”L2-203、204B商铺（以下简称“系争商铺”）产权人的委托代为办理商铺的相关出租事宜。2014年6月10日，张生国（乙方）与瑞堃公司（甲方）签订《高东xx商业广场商铺租赁合同》一份，约定上海市浦东新区新园路***弄高东xx商业广场项目由上海xx房地产有限公司（以下简称“xx公司”）开发建设，并由xx公司将项目内各物业分别对外出售给第三方（以下简称“业主”）。业主已委托甲方为高东xx商业广场项目的唯一经营管理方，将包括本合同项下租赁物业在内的商业项目授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于甲方以自己名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。甲方出租给乙方的物业坐落于上海市浦东新区新园路***弄***号2014-2018，2026-2028，2049-2051（即高东xx商业广场L2-203，204b，以下简称“该物业”），该物业建筑面积为514.10㎡。乙方向甲方承诺租赁该物业用以经营火锅店，经营的字号为“妙生火锅”。该物业租赁期为八年，自计租日起算。免租装修期自进场日起算共计六个月，计租日为免租装修期届满次日。合同第5.2条约定：第一、二个租赁年的日租金标准为人民币（下同）1.85元/平方米/日，月租金为28,928.84元，年租金为347,146.03元……合同第6.1条约定：该物业租赁保证金为相当于该物业租赁期内月租金的3倍，以保证乙方履行本合同之条款；乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金86,786.52元；自第三个租赁年起，因租金递增，租赁保证金也相应递增，乙方应于每个递增租赁年到来前的10个工作日内补足相应的租赁保证金，使租赁保证金不低于月租金的3倍。合同第7.1条约定：租赁期内，该物业的物业管理费为每月每平方米22元，月物业管理费合计11,310.20元，租赁期间由乙方承担并按期向甲方交纳。合同第7.4条约定：为确保乙方按约定支付物业管理费，乙方须于合同签署日向甲方一次性交付相当于3个月物业管理费的保证金计33,930.60元。合同第10.1条约定：该物业进场日为2014年10月1日。合同第10.4条约定：若乙方未按时进场或未按上述约定办理进场手续，则本合同约定的期限不顺延，该物业自进场日或甲方另行通知乙方的进场日（以下简称“通知进场日”）起视为已交付给乙方；如乙方直至进场日或通知进场日起的第15日仍未进场或实际办理验收交接等进场手续的，则甲方有权提前解除本合同；本合同因此而提前解除的，则乙方应向甲方支付相当于保证金总额双倍的违约金，且甲方有权将该物业出租于任何第三方或作他用而无须通知乙方。合同第18.2条约定：在租赁期内，因一方违约，另一方有权根据本合同的约定提前解除本合同，违约方应承担相应的违约责任。合同第20.1条约定：租赁期内，除出现本合同约定的情形或法律规定的情形或双方另行协商一致外，甲方不得擅自解除本合同；若有违反，甲方应赔偿乙方所遭受的损失。合同第23.2条约定：因本合同引致的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该物业所在地人民法院提起诉讼，因诉讼产生的费用包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、执行费、差旅费，由败诉方承担。合同第25.6条约定：本合同中“保证金”是租赁保证金与物业管理费保证金及其他保证金的合称。2014年11月20日，张生国委托上海名知律师事务所向瑞堃公司发送了一份《律师函》，内容为，根据委托人的陈述，委托人因经营所需，于2014年6月与贵司签订了一份《高东xx商业广场商铺租赁合同》，向贵司承租坐落于上海市浦东新区新园路***弄***号2014-2018、2026-2028、2049-2051即高东xx商业广场L2-203、204b商铺，该商铺建筑面积为514.10平方米，委托人将开设、经营“妙生火锅”项目。合同中约定贵司应当于2014年10月1日向委托人交付该商铺，以便委托人尽快经营。合同签订后，委托人当即向贵司支付了161,000元（包含保证金120,717.12元及第一个月的租金和物业管理费40,239.04元）。嗣后，委托人为履行该合同，与第三方签订了该商铺的设计合同、装修合同，并按商铺的尺寸订制了餐具、灶具，招聘、培训了服务工作人员等，支付了相关费用。但至2014年10月1日，贵司却无法按期向委托人交付该商铺，并拖延至今。期间，委托人与贵司交涉，贵司确认贵司逾期交付商铺的行为已经构成违约，应当承担违约责任，并表示愿意向委托人承担赔偿责任。综上，贵司与委托人签订的《租赁合同》合法有效，受到法律的保护，贵司应当按约定的期限向委托人交付该商铺。现贵司逾期并至今未能履行交付义务，已经给委托人造成了巨大的经济损失，该过错责任全部应当由贵司承担，贵司理应向委托人承担违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》及最高院司法解释之规定，结合双方所签《租赁合同》的约定，我们希望贵司在收到本律师函之日起三日内，向委托人提出如何处理贵司逾期向委托人交付该商铺的妥善解决方案，并无条件赔偿因贵司逾期交付商铺所造成委托人的经济损失。逾期贵司不予解决的，委托人保留追究贵司违约责任的权利，同时我们将予以配合并维护委托人的合法权利。望三思，以免不必要之损失！2014年12月19日，瑞堃公司向张生国发送了一份《回复函》，内容为：根据贵我双方签署的《高东xx商业广场商铺租赁合同》之约定，进场日为2014年10月1日。但由于该商铺及其所在商业项目开发商即xx公司至今未能（将商铺）交付给我公司，造成贵方无法进场。期间，我公司也多次就进场问题与贵方进行了沟通，告知贵方不能进场的原因主要是xx公司工程进度及施工问题，以及竣工备案验收尚未完成。现我公司也在积极地与开发商协调沟通此事，但开发商表示工程进度和竣工验收的完成的确存在很多因素不在其掌控之内，所以对于进场时间暂时无法确定。如果贵方愿意继续等待，我公司也非常感激，但对于违约交付的赔偿，我公司不予认可。如果贵方不愿意继续等待，要求解除租赁合同的，那我公司也非常愿意与贵方就解约、赔偿事宜进行进一步地协商沟通。2015年2月11日，瑞堃公司向张生国发送了一份《解约函》，内容为：贵方委托上海名知律师事务所于2014年11月20日发来的律师函我公司已收悉并于2014年12月19日予以回函。后又经我公司与开发商多次沟通，对于贵方所承租的上海市浦东新区新园路***弄***号2014-2018、2026-2028、2049-2051即高东xx商业广场L2-203、204b商铺的进场时间仍无法确定。为避免贵方无意义的等待，经我公司认真商讨，现决定如下：一、贵、我双方于2015年2月13日解除合同；二、对于贵方已支付的161,000元（包括保证金120,717.20元及第一个月的租金和物业管理费40,239.04元），我方将于合同解除后退还贵方，请贵方向我公司提供退款的账户信息及相关收款收据；三、对于因开发商工程进度及施工问题导致我公司未能按约向贵方交付该商铺，我公司深感遗憾，贵方若因此造成损失，请贵方向我公司提出相应损失的凭证及证明文件，我公司愿在合法合理的基础上与贵方协商确认相关损失。2015年2月13日，张生国向瑞堃公司发送了一份《回函》，内容为：本方与上海瑞堃企业发展有限公司2014年5月28日签订的上海市高东镇新园路***弄***号xx商业广场2014-2018、2026-2028、2049-2051商铺租赁合同，合同有效，贵方提出单方面解约，不予认可。2015年3月3日，瑞堃公司向张生国发送了一份《回复函》，内容为：我司多次提到贵我双方签署的《高东xx商业广场商铺租赁合同》所涉及的商铺及其所在商业项目开发商即xx公司至今未能交付商铺给我司，导致贵方无法进场。经过我司多次积极地与开发商协商沟通此事宜，现开发商仍无法确定进场时间。这导致贵我双方签订的租赁合同无法继续履行下去，故我司已于2015年2月11日函告贵方：贵我双方签订的租赁合同已于2015年2月13日解除，对于贵方因此造成的损失，请贵方向我们提出相应损失凭证及证明文件，我司核实无误后与贵方协商确认赔偿事宜。如贵方仍不同意解约，也可寻求法律救济途径，我司愿积极配合，处理后续事宜！2015年3月5日，张生国向瑞堃公司发送了一份《回复函》，内容为：贵方于2015年3月5日回函本人已收到，针对贵方所述，本人已理解，本人以“妙生火锅”与贵方所签《高东xx商业广场商铺租赁合同》合同编号JY-
GD-2014052801，贵方违约属实。贵方所述自行解约，本人绝不认可，原因如下：贵方对本人造成巨大损失，在没有达成赔偿的共识下，谈解约无从谈起。望你我双方在尊重法律的前提下，能够早日达成一致共识，时间愈久，对你我双方皆不利，针对贵方所提本人损失凭据，特打印一份损失清单，望验证，如有疑问，当面释疑，电话通知。原审另查明，2014年6月5日，张生国向瑞堃公司支付了物业费保证金33,930.60元、租金保证金86,786.52元、租金28,928.84元及物业管理费11,310.20元。此外，张生国为本案诉讼支付了律师费20,000元。2015年6月24日，张生国提起本案诉讼。原审审理中，张生国请求法院判令：1、确认张生国与瑞堃公司签订的《高东xx商业广场商铺租赁合同》解除；2、瑞堃公司立即退还张生国支付的第一个月的商铺租金及物业管理费40,239.04元；3、瑞堃公司立即退还张生国支付的商铺租赁保证金120,717.12元；4、瑞堃公司支付张生国违法解除租赁合同的违约金241,434.24元；5、瑞堃公司补偿张生国恶意解除合同8年非法利益所得即惩罚性违约金80,000元；6、瑞堃公司赔偿张生国律师费损失20,000元；7、本案诉讼费由瑞堃公司承担。瑞堃公司辩称：同意确认双方签订的《高东xx商业广场商铺租赁合同》解除，解除时间为2015年2月13日。瑞堃公司也同意退还张生国已支付的租金、物业管理费、租赁保证金，但不同意张生国要求瑞堃公司支付违法解除合同的违约金、惩罚性违约金以及律师费的诉讼请求。原审庭审中，张生国、瑞堃公司一致确认，系争商铺现已由瑞堃公司出租给案外人使用。此外，张生国明确表示其诉请所主张的8万元赔偿金的性质属于惩罚性违约金而并非实际损失。原审认为，张生国、瑞堃公司签订的《高东xx商业广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同的约定履行义务。现瑞堃公司未按合同约定的进场日（即2014年10月1日）如期交付系争商铺给张生国，且在张生国发送《律师函》追究瑞堃公司逾期交付商铺的违约责任后，瑞堃公司于2015年2月11日单方向张生国发送《解约函》提前解除双方签订的租赁合同，该解除行为缺乏依据，不发生法律效力。鉴于系争商铺现已由瑞堃公司出租给案外人使用而导致张生国、瑞堃公司签订的租赁合同客观上已无继续履行的可能，张生国要求确认双方签订的《高东xx商业广场商铺租赁合同》因瑞堃公司单方违约而提前解除，于法有据，法院予以支持。鉴于双方的租赁合同已经解除，且张生国并未实际使用系争商铺，瑞堃公司理应按约退还张生国所交付的商铺租金及物业管理费40,239.04元和商铺租赁保证金120,717.12元。鉴于合同中明确约定瑞堃公司单方擅自提前解除租赁合同的违约责任为赔偿张生国所遭受的损失，现张生国要求瑞堃公司支付违法解除租赁合同的违约金241,434.24元和惩罚性违约金80,000元，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。张生国要求瑞堃公司赔偿律师费损失20,000元，鉴于合同中关于律师费的约定并不明确，故法院对此亦不予支持。原审法院审理后于二○一五年九月十日作出判决：一、张生国与上海瑞堃企业发展有限公司之间的《高东xx商业广场商铺租赁合同》解除；二、上海瑞堃企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还张生国商铺租金及物业管理费40,239.04元、商铺租赁保证金120,717.12元；三、驳回张生国其余诉讼请求。案件受理费8,823元，减半收取计4,411.50元，由张生国负担2,998元，上海瑞堃企业发展有限公司负担1,413.50元。判决后，张生国不服，上诉于本院称：被上诉人逾期交付商铺，已构成违约。之后，被上诉人为了获取更高的租金，又擅自单方解除合同，将商铺出租给他人使用。被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨大的经济损失，被上诉人理应予以赔偿。上诉人请求撤销原审判决第三项，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。被上诉人瑞堃公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《高东xx商业广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，被上诉人未按合同约定的期限交付租赁房屋，已构成违约。在双方就交房事宜进行协商的过程中，被上诉人单方提前解除合同，之后又将房屋出租给他人使用，致使双方的租赁合同无法继续履行，被上诉人的行为已构成严重违约。现双方均同意解除合同，故租赁合同予以解除。合同解除后，被上诉人应将收取的租金、物业管理费以及商铺保证金返还给上诉人，并承担相应的违约责任。租赁合同约定，被上诉人擅自解除合同的，应当赔偿上诉人所遭受的损失。至于具体的赔偿数额，考虑到上诉人租赁系争房屋系用于开设火锅店，上诉人也提供了部分证据证明其为履行合同做了相应的准备工作，本院根据本案的实际情况，综合合同的履行情况，酌情确定被上诉人赔偿上诉人损失80,000元。此外，合同还约定，因诉讼产生的费用包括诉讼费和律师费均由败诉方承担。因此，上诉人为本次诉讼支出的律师费20,000元以及案件受理费均应由被上诉人承担。原审法院对违约后果的处理不当，本院对原审相关判决予以改判。上诉人的部分上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22334号民事判决第一、二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22334号民事判决第三项；三、上海瑞堃企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿张生国人民币80,000元；四、上海瑞堃企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿张生国律师费损失20,000元；五、驳回张生国其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4,411.50元，二审案件受理费人民币8,823元，均由上海瑞堃企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年一月七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……