黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑06民终1757号
上诉人（原审原告）：梁凤杰，男，1965年9月24日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：苑晟涛，黑龙江苑晟涛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大庆市佞金房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区远望04-30-1-63号室。
法定代表人宁希春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张万菊，北京岳成律师事务所律师大庆分所律师。
被上诉人（原审被告）：大庆市东安阳光商场有限公司，住所地大庆市萨尔图区纬七路12号。
法定代表人王金成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵丽雅，女，1964年4月21日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵天宇，北京岳成律师事务所律师大庆分所律师。
上诉人梁凤杰因与被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司（以下简称佞金公司）、大庆市东安阳光商场有限公司（以下简称东安公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨民初字第1616号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
梁凤杰上诉请求：一、二审法院撤销大庆市萨尔图区人民法院作出的（2015）萨民初字第1616号民事判决，并改判被上诉人赔偿上诉人经济损失23583元；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人财产损害赔偿纠纷一案，经一审法院认定，上诉人与佞金公司签订的商品房买卖合同及委托管理协议合法有效。东安公司统一管理，收取费用合理。上诉人拒不缴费要求自主经营势必扰乱商场的管理秩序，损害社会公共利益，被上诉人禁止上诉人入驻并不违反法律规定。上诉人认为，一审法院认定事实及适用法律错误。1.上诉人与被上诉人之间不具备委托合同关系。上诉人购买该商铺后，前三年是由被上诉人经营管理，三年期满就返租比例没有达成协议，故双方没有签订委托合同。东安商场也明确表示由业户自主经营。双方没有签订合同的情况下，双方互不负有合同的权利义务。任何一方没有法律及事实依据要求对方承担责任。在上诉人没有委托被上诉人管理的前提下，要求上诉人承担各项费用是没有依据的。2.一审法院认为，上诉人要求自主经营的行为势必扰乱商场的正常管理秩序，这一认定没有事实依据。自主经营从购买商铺时就不是上诉人要求的，是被上诉人违背销售承诺的情况下造成的。上诉人委托期满后，由于被上诉人的阻挠，没有自主经营，是否会扰乱商场的管理秩序，应当由具体的行为即事实来确认，事实没有发生，扰乱的结果没有出现，一审法院作出肯定的判断没有依据。法院审理的是法律事实，在没有任何证据的情况下作出的推定不符合法律规定。事实上，现在佞金公司委托东安公司管理的东安市场出现业主改变经营业态，私搭乱建，公共部分出租，已经影响了公共利益。3.一审法院将债权凌驾于物权之上。上诉人从佞金公司购买商铺获得所有权。对该商铺有处分、收益、占有、使用的权利。具有排他性、优先性和追及效力。而东安公司仅仅是登记注册的法人单位。在没有被委托管理东安市场之前，与上诉人没有任何关系，其对东安市场的财产没有支配权。其成立在上诉人购买商铺之后。东安公司行驶的权利只是在委托的业户的权利范围内行使代为管理的责任。收取管理费的前提条件是与业户之间形成委托经营管理的合同关系。因此，东安公司要求上诉人支付管理费属于主张债权，但债的特定人之间的法律关系，债权只对某个或者某些义务人有拘束力，债权人得向其请求给付，其他人则不受债权的约束，即债权的义务人是特定的。本案中，双方之间不具备合同关系，就没有形成合同之债。被上诉人在上诉人不缴纳管理费的情况下禁止上诉人入驻经营的行为侵犯了上诉人的物权。根据《物权法》第70条可知，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。即建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员全。本案中的商铺属于建筑物的专有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条可知，建筑物的专有部分必须具有构造上的独立性、利用上的独立性以及能够登记成为特定业主所有权的客体。本案上诉人购买的商铺与普通住宅不同，其封闭性和独立性没有普通住宅那样明确，甚至没有独立的出入通道，但各个商铺仍然具有构造上的独立性、利用上的独立性，其在法律上也可能与其他业主的商铺区分开。房屋管理机关为上诉人颁发房屋产权证能够证明上述商铺属于专有权的客体。上诉人对自己所购商铺享有专有权，即具有占有、使用、收益和处分的权利。这也表明，专有权对专有部分的所有权与一般所有权一样，包含所有权的全部全能。又因为商铺业主对其购买的商铺依法享有经营权，其权利基础是业主对商铺享有的所有权，有权决定如何行使该权利，既可以自己经营商铺也可以出租商铺；既可以自己管理商铺也可以委托他人管理商铺，不受其他主体的干预或支配。被上诉人无权干涉上诉人的经营，东安公司也不是物业管理公司，更无权以不交管理费禁止上诉人入驻，其侵犯了上诉人的无权。一审法院认为其行为不违反法律规定，势必造成东安公司随意对管理费的收取标准涨价。同时，上诉人采用前三年的收益作为经济损失参照是符合法律规定的。
大庆市佞金房地产开发有限公司答辩称：我公司已经履行完毕商品房买卖的全部义务，不应当承担任何赔偿责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
大庆市东安阳光商场有限公司答辩称：第一、本案是财产损害赔偿纠纷，上诉人应证明被上诉人确实存在侵权行为和其发生的实际损失，从上诉人举证看并没有直接证据证明被上诉人的侵权行为，也没有证据证实上诉人的损失实际发生，以及二者之间存在因果关系。第二、是否该交管理费，是商业惯例，应当尊重惯例和交易习惯。法律虽然没有明确规定，但是也没有禁止性规定不可以收取商管费。按照商业惯例，目前全国各大商场管理模式大体是一致的，只要有商铺位于商场范围内就与商场公共资源不可分割，商场均按照客观公正标准收取管理费。第三、上诉人主张自主经营，如果在不接受商场统一管理的情况下势必造成混乱，商场作为管理方不能任凭损失扩大，因此预收取费用并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
梁凤杰向一审法院起诉请求：判令二被告赔偿二原告2014年的经济损失23583元，并承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2010年，原告购买了由被告佞金公司开发的位于大庆市萨尔图区东安市场二层xx号商铺，该商铺在购买时被告佞金公司承诺售后返租三年，每年返租8%，一次性返还三年回报率24%。2010年12月22日签订合同时，因该约定不能实现，故被告佞金公司将三年一次性回报24%的租金修改成一次性7.6的折扣。原告实际支付购房款294796元。合同约定原告将购买的商铺免费给被告佞金公司使用三年，由被告佞金公司或者其委托的第三方经营。合同期内，被告佞金公司委托被告东安阳光商场经营，期满后，双方就是否继续委托被告佞金公司及东安阳光商场经营该商铺及房租、管理费收费标准等事宜未达成协议。原告认为其有权自主经营，在没有委托被告东安阳光商场经营管理的前提下，没有缴纳管理费的义务，同时，被告东安阳光商场交付商铺的面积与房屋产权证登记面积不一致，且被告东安阳光商场擅自将公共部分出租，经营与部分业主商铺同类项目，其行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求被告佞金公司、被告东安阳光商场赔偿经济损失23583元，并由被告佞金公司、东安阳光商场承担本案的诉讼费用。一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。原告梁凤杰与被告佞金公司签订的商品房买卖合同及委托经营管理协议均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。原告梁凤杰所购买东安市场改造工程底层商服高层公寓办公楼一层商铺x号房不同于一般个人住宅，该房的用途为商铺，位于东安阳光商场室内，该商铺及其他众多商铺由东安阳光商场统一管理，有利于保证商场及商铺规范、有序、正常的运行。商场在管理运营过程中必然发生公用照明、公用水费、中央空调能源费、各类设备设施器具的维修、更换等各项费用。由各商铺经营者对上述管理费用予以分担并无不当。原告认为其享有自主经营权，没有缴纳管理费的义务，但其拒不缴费要求自主经营的行为势必扰乱商场的正常管理秩序，损害社会公共利益。东安阳光商场在原告拒不缴纳管理费用的情况下，禁止其入驻经营并不违反法律规定。原告以此为由要求被告佞金公司及东安阳光商场赔偿经济损失的诉讼请求理由不充份，且原告主张的赔偿金额系自行推算，并无法律依据。综上，本院对原告梁凤杰的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告梁凤杰的诉讼请求。案件受理费704元，由原告梁凤杰负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明，2010年12月与佞金公司签订委托经营管理协议第九条其它相关事项（一）中约定：合同期内及期满后，乙方必须服从甲方及甲方委托的管理机构的管理，遵守甲方的各项规章制度，甲方委托的管理机构有权与乙方签订各项管理协议。其他事实与一审查明的一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，东安商场系一所较大型农贸综合商场，佞金公司系建设单位。该商场建成投入使用时，各商铺业主与佞金公司协商由佞金公司给各商铺业主商铺房款优惠，各商铺交由佞金公司免费使用三年。佞金公司与各商铺业主签订了《委托经营管理协议》，约定佞金公司可委托第三方经营管理，期间及期满后，各业主应服从第三方的管理，第三方有权与业主签订管理协议。佞金公司在免费使用期间，委托东安公司对商铺进行经营管理及商场整体物业服务。期满后、与东安公司虽然未签订委托管理协议，但东安公司系佞金公司委托的管理公司，基于前期与佞金公司形成的物业管理关系，对欲自主经营的商铺业主、仍具有约束力。商场在运营过程中必然发生的相关物业管理费用，应由各商铺经营者缴纳。故提出的其没有委托东安公司管理的前提下，要求其承担各项费用没有依据的主张，本院不予支持。购买的商铺虽然属于建筑物区分所有权中的专有权部分，其享有所有权的全部权能。但该商铺与普通住宅不同，其位于东安阳光商场室内，众多商铺使用多个公共出入通道，共用商场照明、中央空调、卫生间以及各类设备设施器具等，由管理公司统一管理并向有关单位缴纳相关费用，才能保证商场及商铺经营有序进行。故各商铺经营者应缴纳商场在运营过程中必然发生的相关物业管理费用。东安公司基于佞金公司委托，在管理东安商场过程中，东安公司既是经营管理公司，又实际上承担着商场整体物业服务的工作，要求先行缴纳相关物业管理费用符合此类商场经营管理商业惯例，且基于佞金公司与其签订委托经营管理协议第九条其它相关事项（一）的约定，其自主经营亦有义务须服从佞金公司委托的管理机构即东安公司的管理，缴纳相关物业管理费用后再进行经营。故东安公司要求、先行缴纳因经营而产生的物业管理费用有其与佞金公司的委托协议及佞金公司与梁凤杰的协议约定，并不构成对商铺物权的侵犯。综上，一审法院认定事实清楚，适用的法律正确。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人梁凤杰负担。
本判决为终审判决。
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审判长 臧国燕
审判员 王东辉
审判员 于志友
二〇一七年八月三十一日
法官助理李军志
书记员屈淑荣
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。