广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第1212号
原告刘亦男，女，汉族，1986年5月3日出生，住址江西省九江市武宁县。
委托代理人谭景林，广东冠景律师事务所律师。
委托代理人莫炳章，广东冠景律师事务所实习律师。
被告高纬宸，男，住址台湾高雄市前金区。
第三人黄春苗，女，汉族，1981年2月11日出生，住址深圳市宝安区。
委托代理人刘任庚，广东瀚宇律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人杜艳花。
委托代理人张尊，女，汉族，1992年10月25日出生，住址广西北海市海城区，员工。
委托代理人陈金月，女，汉族，1990年11月23日出生，住址广东省深圳市福田区，员工。
第三人深圳市盛联行投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人杜艳花。
委托代理人张尊，女，汉族，1992年10月25日出生，住址广西北海市海城区，员工。
委托代理人陈金月，女，汉族，1990年11月23日出生，住址广东省深圳市福田区，员工。
第三人永亨银行（中国）有限公司深圳分行，住所地深圳市罗湖区深南东路。
法定代表人吴兴红，行长。
委托代理人黄畅，广东晟典律师事务所律师。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人谭景林、莫炳章，第三人黄春苗代理人刘任庚，第三人永亨银行（中国）有限公司深圳分行代理人黄畅到庭参加了诉讼。被告高纬宸，第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为买方，被告为卖方，与第三人家家顺
公司于2015年5月3日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。合同约定，被告将位于深圳市宝安区观澜街道环观南路招商观园8栋1单元2F房产转让给原告，转让总价款120万元，交易定金5万元，买方在合同签订时支付2万元，5日后再向卖方支付3万元，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。原告依据合同约定，在合同签订后即向监管账户付清定金5万元，被告也向原告开具定金收据。但在履行合同过程中，因深圳市房价上涨，被告提出要求加价20万元才出售，否则不再履行合同。原告与居间方多次与被告沟通，要求其履行合同，均遭到拒绝。原告又于2015年6月5日向被告发出履行合同的催告函，被告不予回复。依据合同第十二条约定，卖方逾期履行超过15个工作日，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、解除原、被告及第三人家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、解除原、被告及第三人盛联行公司签订的《资金托管协议》；3、被告及第三人盛联行公司返还原告定金人民币5万元；4、被告向原告支付违约金人民币24万元；5、第三人家家顺公司、盛联行公司返还原告已付居间费人民币7200元；6、被告承担本案的诉讼费用。
被告高纬宸未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人黄春苗答辩称，合同第十六条对合同第三条交易
定金和合同的方式做了特别的约定，应以合同第十六条备注的约定为准，因本案被告及第三人黄春苗均没有收到原告的5万元定金，所以黄春苗主张合同并未生效。5万元中的2万元，居间方没有根据资金托管协议支付至被告指定账户，另3万元原告并未支付。综上，因原告未支付定金，依据合同第十六条，合同并未生效，原告的请求没有事实和法律依据。
第三人家家顺公司、盛联行公司均未到庭，于2016年2月15日共同提交《情况说明》称，2015年5月3日，原告与第三人黄春苗在家家顺公司促成下签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定涉案房产以120万元价格成交，在签订合同前，家家顺公司已告知原告，黄春苗是代理人。随后被告在合同卖方处补签名按手印，对合同进行了追认。该合同为原被告真实意思表示，合同真实合法有效。原被告在第三人盛联行公司促成下签订了《资金托管协议》。2015年5月3日，原告交齐定金5万元，目前该定金仍由盛联行公司监管。同日，原告向盛联行公司交纳合同约定的必要费用7200元。2015年5月8日，家家顺公司通知被告依合同约定办理委托公证担保赎楼，被告未依约办理。2015年5月底，家家顺公司再次催促被告按照合同约定办理公证担保赎楼，被告未依约办理，交易停滞不前。2015年6月5日，家家顺公司与原告向被告发出《催告函》。综上，家家顺公司与盛联行公司促成买卖双方交易，在交易出现障碍时积极与原被告沟通，已尽查明告知义务，有权要求违约方支付全额佣金，请法院公正判决，保障第三人的佣金收取权益。
第三人永亨银行（中国）有限公司深圳分行答辩称，我方是抵押权人，对交易过程不清楚，请法庭依法裁决。
经审理查明，第三人黄春苗作为卖方代理人，原告作为买方，在第三人家家顺公司的居间下，于2015年4月前后签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。其后，被告作为卖方，于2015年5月3日对该合同签字确认，并在合同下方“收据”中签名，确认收到原告交付定金人民币5万元。合同约定，被告将位于深圳市宝安区观澜街道环观南路招商观园8栋1单元2F房产转让给原告，转让总价款120万元；交易定金5万元，买方在合同签订时支付2万元，合同签订后5日内再向卖方支付3万元，双方一致同意定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方应于2015年5月25日前支付除定金之外的首期款31万元至双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，首期楼款视按揭银行审批后的承诺贷款金额多退少补；卖方应于合同签订之日起5日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三人方指定人员出具委托赎楼公证书，若卖方虽有担保公司担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在45日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内将房地产证原件交给第三方办理过户；买卖一方未按照合同约定期限履行义务的，另一方有权要求以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期超过15个工作日的，守约方有权解除合同并要求双倍返还定金或支付转让总价20%的违约金。合同还对递件过户、税费承担、佣金与必要费用、各方收取邮寄材料的地址等作了约定。合同第十六条备注，“合同生效为卖家收到买家定金为准”。
2015年4月，原告作为买方，被告作为卖方，第三人盛联行公司作为居间方，三方签订《资金托管协议》，约定将买卖涉案房产的定金2万元交由盛联行公司免息托管，房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封后5个工作日内，居间方可直接将托管定金划入卖方指定收款账户。2015年5月1日，原告向盛联行公司的监管账户支付定金2万元。2015年5月3日，原告向盛联行公司的监管账户支付定金3万元。当天，原告向盛联行公司支付必要费用7200元。
2015年6月6日，原告向买卖合同中约定的卖方地址给被告邮寄《催告函》，催促被告履行办理公证委托等合同义务。邮件已于2015年6月7日被签收。
以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、定金收据及刷卡单、催告函、快递单、邮件查询单、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。合同第十六条约定，“合同生效为卖家收到买家定金为准”，这是当事人对合同生效条件的约定，符合《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定，合法有效。合同第三条约定，“买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫”，该条对何为定金支付完毕作了清晰明确的解释，与第十六条没有冲突。结合第三条与第十六条来看，应当理解为，买方将定金支付至第三方监管账户则合同生效。原告已经按时足额支付定金5万元，合同生效。被告没有如约履行委托担保公司赎楼、注销抵押登记的义务，逾期天数超过15个工作日，合同约定的解除合同条件成就，原告主张解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，予以支持。《资金托管协议》作为买卖合同的从合同，合同目的已无法实现，应当一并解除。被告作为卖方，盛联行公司作为资金监管方，应当向原告返还5万元定金。
关于违约金，综合考虑被告的过错、原告的实际损失与预期利益、合同的履行情况，本院认为房价20%的违约金并不过分高于实际损失，对24万元违约金予以支持，不作调整。
关于返还居间费用7200元的诉讼请求，与本案买卖合同纠纷不属于同一法律关系，原告可以居间合同纠纷另行主张权利。
被告高纬宸及第三人家家顺公司、盛联行公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告刘亦男、被告高纬宸与第三人深圳市家家顺房产交易有限公司签订的关于深圳市宝安区观澜街道环观南路招商观园8栋1单元2F房产的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；
二、解除原告刘亦男、被告高纬宸与第三人深圳市盛联行投资发展有限公司签订的关于深圳市宝安区观澜街道环观南路招商观园8栋1单元2F房产的《资金托管协议》；
三、被告高纬宸、第三人深圳市盛联行投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘亦男返还定金人民币5万元；
四、被告高纬宸于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘亦男支付违约金人民币24万元；
五、驳回原告刘亦男的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费5758元，财产保全申请费1720元，公告费450元，均由被告高纬宸负担。
如不服本判决，被告高纬宸可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，原告刘亦男、第三人深圳市盛联行投资发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年八月十一日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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