广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23279号
上诉人（原审原告）：张美娟，女，1980年11月14日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。
被上诉人（原审被告）：广州市广亮物业管理有限公司，住所广州市荔湾区桨栏路125-127号一楼自编之一。
法定代表人：罗伟亮，职务：总经理。
委托代理人：沈金桃，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：姚舜，女，该公司员工。
上诉人张美娟因与被上诉人广州市广亮物业管理有限公司(以下简称“广亮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张美娟向本院提起上诉称：一、张美娟在履行2014年8月1日签订的租赁合同时，并未欠租。广亮公司强行收回铺位是单方违约。本案并非张美娟拖欠租金违约造成合同解除，而是由于广亮公司强行收回铺位违约行为造成，广亮公司应当承担违约责任，赔偿损失，退回履约保证金。二、广亮公司负有拉走张美娟货物的举证责任。广亮公司不顾张美娟的反对，在没有公证处人员公证的情况下，将张美娟的货物拉走清场。按照正常程序，广亮公司即便拉走货物，也应当双方在场，清点后由双方签名认可。既然是广亮公司单方拉走了货物，应当承担拉走什么货物的举证责任。一审法院错误适用法律。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、判决广亮公司赔偿张美娟商品损失249870元；3、判决广亮公司赔偿张美娟平均营业利润损失99948元；4、诉讼费由广亮公司承担。
广亮公司辩称：一审的判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审的判决，不同意张美娟的全部上诉请求，请求二审法院维持原判。
张美娟于2016年12月5日向一审法院起诉请求：1、广亮公司赔偿张美娟商品损失249870元；2、广亮公司赔偿张美娟商品平均纯利润40%的损失99948元（以商品损失249870元为本金）；3、诉讼费由广亮公司承担。
一审法院经审理查明：2014年12月20日，广亮公司（承租人、乙方）与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区桨栏路125-127号首层、二、三楼部位（产别：经租产）的房地产出租给乙方，作首层商业用途，建筑面积面积639.11平方米；租赁期限从2013年7月1日至2015年6月30日；等。
2012年7月28日，张美娟（承租方、乙方）与广亮公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方同意承租甲方位于广州市荔湾区桨栏路125-127号一楼自编之一自编号为东17租位的场地用作商业用途；乙方已对租位的现状充分了解并确认，愿意按本合同的约定承租；本合同租赁期限为24个月，即从2012年8月16日起到2014年7月31日，其中60天为免租期，免租期间乙方免计租金，但此期间的综合物业管理费和其它相关费用仍需按合同约定缴交；租金起算日自2012年8月16日起计；租金为5000元/月，综合物业管理费以租位建筑面积计算每月为600元；乙方应在每月5日前向甲方缴付当月租金、综合物业管理费电费及其它相关费用，若此日期适逢法定节日，则乙方可在法定节日结束后的第一个工作日向甲方履行义务；乙方以现金方式向甲方缴纳当月租金及其它相当费用；（第八条第5点）租赁合同终止，乙方未按甲方规定限期移出承租的租位内的所有物品，甲方有权向公证部门提存，提存费用由乙方承担，甲方亦可通过向乙方发出书面通知之形式限期乙方迁移铺内物品，乙方逾期不迁移，视为乙方放弃铺内物品所有权，甲方有权自行处理；如果出现乙方不按合同约定如期缴交每月租金、综合物业管理费、水电等费用，甲方除有权单方面解除或终止本租赁合同和没收履约保证金和水电周转金等费用外，还有权在未通知乙方的前提下打开乙方承租的租位，将租位内所有物件清除，乙方不得要求甲方赔偿；根据本合同规定，乙方应向甲方缴纳的各项费用在本合同规定的应缴纳之日起计满15天后仍未缴纳的，甲方无须另行通知乙方有权立即单方免责解除本合同，履约保证金和水电周转金不予退回；无论任何原因终止本合同，乙方均应于合同终止之日起计5天内（含5天）结清各项费用，办理相关手续，将租位内可移动的自有物品搬走，退还租位及租位内配套设施给甲方；逾期不办理或不搬走物品的，视为乙方放弃租位内物品所有权，甲方有权自行处理租位内物品，乙方对此不得提出异议；等。
2014年8月1日，张美娟（承租方、乙方）与广亮公司（出租方、甲方）就涉案档口再签订《租赁合同》，约定：租赁期限从2014年8月1日起到2016年7月31日止；租金起算日自2014年8月1日起计；其他约定项目：租金必须在当月底缴清，否则马上解除租赁合同，乙方无条件将铺面退还甲方；等。2014年8月3日，张美娟分别向广亮公司缴纳了6月、7月、8月的管理费1800元和租金15000元。
张美娟就其主张还提交了以下证据：1、2014年10月31日的转账凭证的照片打印件，数额为5600元；2、日期分别为2014年10月16日和2014年10月27日的《送货单》，分别载明收货单位为张美娟、名称为外套、数量为1290、总额为118480元；名称为裤子、数量为1410、总额为131390元；3、2014年11月1日，派出所接警后现场的录像光盘。张美娟质证表示：证据1中转帐凭证上的帐号不是广亮公司的帐号，但确认张美娟已经缴纳了2014年10月份的租金；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，是张美娟和案外人签订的，上面没有送货地址，无法证明这些货物送达到涉案商铺，并且也没有付款凭证，无法凭借该送货单证明张美娟的损失；对证据3的真实性没有异议，确认拍摄的时间是2014年11月1日，但对关联性、合法性有异议；视频内广亮公司人员已经明确了张美娟尚欠2014年5月份的租金，广亮公司已经将相关的催交通知张贴在其铺内，表明广亮公司已经履行了相关的催收义务；该份录音录像无法证明广亮公司扣留的物品就是张美娟提供的送货单上的物品，更无法证明该货物的价值就是张美娟诉请的金额，同时广亮公司已经于2014年11月放行张美娟自行取回货物。
广亮公司就其抗辩还提交了以下证据：1、广亮公司于2014年9月15日发出的《缴费通告》，主要内容是告知张美娟，经查实你5月份拖欠租金5600元，现你提出5月份租金分两次补缴，经研究同意你的申请：即9月份补缴5月份拖欠的租金2800元，10月份补缴5月份拖欠的租金2800元；2、《收据》两张，其中出具日期为2014年10月1日的《收据》载明东17档补交5月份（半个月）租金2800元，余下半月在10月底前结清；出具日期为2014年11月1日的《收据》载明租户东17补交10月份租金5000元；3、广亮公司于2014年11月1日出具的《通知》，主要内容是：东17档，你欠我场多月租金，责令你在十一月一日上午12时前退场，自行搬清档铺内一切物资，否则在十一月一日下午三时前将强行清场；广亮公司于2014年11月5日出具的《撤场通知》，主要内容为：告知张美娟，责令其马上撤场，并在本月10号内将铺内的物资自行搬走，否则将作自行处置；4、广亮公司于2015年11月3日出具的《关于张美娟严重扰乱我商场经营秩序的情况说明》复印件，主要内容为：张美娟此人原是我商场租户，在2012年我商场开业期间签订了两年的租赁合同，合同期至2014年7月31日止。当时张美娟承租的分别是A1、A2、A7、A8、A10、A18、A19及东17共8个铺位。2013年，张美娟开始拖缴或欠缴租金。经催缴，至2014年8月她共拖欠了4个月的租金累计达10多万，而且经我商场调查了解，张美娟把其中个别的铺位在未经我商场同意的情况下擅自转租第三人。在多次催缴无效的情况下，我司于2014年9月1日收回张美娟承租的A1、A2、A7、A8、A10、A18、A19共7个铺位。东17铺由于地理位置优越，张美娟不想放弃，在2014年7月底合同到期后要求续签。为显诚意，张美娟在2014年8月补缴了6、7、8三个月的租金，并承诺9月份会把欠缴的5月份租金（5600元）也补齐。我商场考虑到其是老租户，轻信了她的承诺，与她续签了两年的租赁合同。然而，到了2014年9月15日，张美娟却以资金紧张为由向我商场提出2014年5月的租金分两次补缴，9月和10月各缴一半。在缴交9月份租金的同时，张美娟仅补缴了5月份的一半租金2800元。之后在10月，张美娟并没有兑现承诺补缴5月份的另一半租金，而且当月的租金也是过交租期后经多次催促才缴交的。再者，张美娟在承租我商场铺位经营期间，由于她私人的债务关系，每隔两、三天便有债主上门追讨，其中包括她因转租被收铺而未退对方押金的租户，情况极为混乱。由于债主多次到场追债已严重影响到商场的正常运作，其余租户或债主也多次报警处理。张美娟的该等行为严重影响了其他租户的正常营业，扰乱了我商场的经营秩序。考虑到上述，我商场经研究决定，于2014年11月1日依据合同条款与她解除合同并对东17铺进行了回收。2015年10月26日中午时分，张美娟携同叁个男人气势汹汹地来到我商场管理处，要求我商场赔偿其200万元并扬言要取回东17铺继续经营……2015年11月2日，张美娟再次来我商场门前拉横幅捣乱，不但严重扰乱我商场经营秩序，更扰乱了社会秩序和交通治安。张美娟质证表示：证据1张美娟没有看到过，也没有向对方申请过；证据2是2014年5月份的租金，是履行前一份合同，张美娟不存在欠租的情况；张美娟没有看到过证据3，广亮公司也没有给过张美娟；证据4是广亮公司自行制作的，不确认其陈述的内容，2015年10月26日张美娟确实有去找广亮公司要求解决问题。
一审诉讼中，广亮公司自认扣留了张美娟档口里挂的几件衣服样本。张美娟、广亮公司确认：广亮公司扣留时没有制作清单。张美娟表示涉案店铺面积为8平方米左右，广亮公司则表示地面面积为1.5平方米左右。张美娟表示其用现金支付了送货单上载明的货款。
一审法院认为：张美娟、广亮公司分别于2012年7月28日和2014年8月1日签订的《租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广亮公司辩称张美娟承诺一次性交纳拖欠的2014年5月份至7月份的租金作为双方续签2014年8月1日合同的条件，此后张美娟又以资金紧张为由向广亮公司请求2014年5月份的租金分两次补交（分别于2014年9月份和10月份缴纳），对此张美娟虽予以否认，但张美娟提交的《收据》载明其确于2014年8月3日才补交2014年6月至8月的租金及管理费，故对广亮公司的上述抗辩意见，一审法院予以合理采信。广亮公司主张张美娟于2014年10月没有交纳其承诺的在当月补交2014年5月份的一半租金，并提交了《收据》为证，张美娟主张其没有存在欠租的行为，但没有举证证明其已足额缴纳2014年5月份的租金，故广亮公司据此要求解除合同，并要求张美娟限期迁移铺内物品合理有据。按照合同第八条第5点的约定，广亮公司需向张美娟发出书面的通知，但张美娟否认收到广亮公司的证据3，广亮公司也没有举证证明其将证据3中的《通知》送达给张美娟，故广亮公司辩称其有权搬走涉案档口中物资的意见，依据不足，一审法院不予采纳。一审诉讼中，广亮公司自认于2014年11月1日扣留了涉案档口中张美娟的衣服样本，张美娟也提供了视频光盘作为证据，故对该事实，一审法院予以确认。广亮公司辩称张美娟已于2014年11月将扣留的物品自行拉走，但未举证证明，故广亮公司的该主张，证据不足，一审法院不予采信。张美娟现要求广亮公司赔偿其被扣留的商品合法有理，但张美娟提交的证据不足以证明其被广亮公司扣留的商品为其提供的证据1中的物品及价值。另外，按照张美娟提供的光盘中现场场地的状况，张美娟主张涉案档口为8平方米左右的事实，依据不足，一审法院不予采纳。现场档口不是仓库，且面积也不足以放置张美娟所主张的被扣留商品的数量，故张美娟要求广亮公司赔偿其商品损失249870元，依据不足，一审法院不予支持。张美娟并要求按商品损失的40%主张利润损失，依据不足，一审法院也不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年5月27日作出如下判决：驳回原告张美娟的全部诉讼请求。本案受理费6547元由原告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据本院组织当事人进行了质证。张美娟向本院提交，证据1：黄海华的情况说明，拟证明当时是交了身份证原件的，照片的资料，黄海华也在涉案商场工作。证据2：拍摄工商局的公告栏复印件，拟证明公告栏中写明私人产权住宅用途的房屋临时经营场地的备案证明、市场经营管理公司的执照副本复印件，地址名字必须相符，但广亮公司都没有提供。证据3：光盘、视频，拟证明档口必须是商场先备案。证据4：视频，拟证明清平工商局告知商场档口不合法。证据5：光盘尾数538，拟证明出租屋管理人员告诉张美娟出租屋是一直没有备案的。证据6：光盘尾数724视频，拟证明和平东126-128号是房管局的房屋，广亮公司是属于第二手、三手，房管局的房屋是不可能转租，所以广亮公司人是无法备案的，也不可能办理营业执照，涉案场地本身就有纠纷，是无法办理营业执照的。广亮公司质证称：一、情况说明三性不予认可，没有黄海华相关身份信息，也没有出庭作证，对黄海华的身份无法核实。二、广亮公司没有黄海华的员工，黄海华也不是广亮公司委托的代表，黄海华所有的行为与我方无关。二、对于工商登记的公告三性不予认可，这份证据仅仅是工商局的清单，与本案无关。三、对于光盘的三性不予认可，是偷拍的视频，没有经过法律的程序不合法，视频仅仅反映了张美娟咨询性的视频，对于其要证明的内容没有明确的结论也没有书面的回复，因此对三性不予认可。广亮公司向本院申请闫西超、王瑞良、王杰作为证人出庭作证拟证明扣留张美娟的物品只有很少一部分，且2014年12月张美娟已经把物品拿走。张美娟质证称：不认可广亮公司的说法，证人是广亮公司的员工，证人证言不可信，我不可能提走物品。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议的焦点在于承租人张美娟是否欠租，对于涉案商铺物品赔偿责任。张美娟坚持认为对于涉案商铺其已经付清租金。同时，双方合同约定明确，涉案物业可由其出租经营，也约定了由出租人统一办理营业执照，其欠租的原因在于广亮公司未依约办理证照，导致其无法另行出租。经二审审核，关于欠租事实的认定，双方争议在张美娟是否已经补交2014年5月租金，张美娟二审提交收据复印件，并无原件提供，经当庭质证，广亮公司提供同一编号的收据原件，但该原件三联，且注明作废，张美娟陈述其丢失原件，对于对方同一编号的原件无法解释，而广亮公司陈述，其编写相关收据，但张美娟未能支付款项，故此在三联票上注明作废。双方各有表述，结合交付租金是张美娟主要合同义务，对其主张负有举证义务，且两相比较，广亮公司的陈述与相关证据更为吻合，故此，本院采纳广亮公司的陈述，确认张美娟未付清租金。至于张美娟认为，其所欠的是前合同的租金，双方已经重新签订合同，属于两个法律关系，但该陈述与双方前后合同具有延续性，且双方明确应清付所欠租金的事实不符，本院不予采纳。另，张美娟要求赔偿的诉求，对于实际损失在诉讼中并未充分举证，据现有证据无法处理，该后果由举证义务人承担。
综上，一审认定事实及处理结果并无不当，上诉人上诉理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6547元，由张美娟承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年三月十四日
书记员 冯冠豪