山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁15民终2483号
上诉人(原审被告)：崔保宽，男，1986年10月7日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：崔学元，男，1955年10月9日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区，系崔保宽之父。
委托诉讼代理人：张书锋，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许尚功，男，1969年1月12日出生，汉族，居民，住聊城市。
被上诉人(原审原告)：张同运，男，1963年8月25日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：刘文娟，女，1972年11月28日出生，汉族，聊城高新志诚法律服务所法律工作者，住聊城市东昌府区。
上诉人崔保宽、许尚功与被上诉人张同运房屋买卖合同纠纷一案，不服东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人崔保宽不服一审判决上诉，请求二审法院改判涉案合同合法有效或发回原审法院重审。理由如下：一、被上诉人张同运虽持有涉案房屋系其所有的判决书，但根据物权法解释及相关材料，张同运持有的判决书并非能直接导致物权变动效力的法律文书范围。在张同运未对该判决书进行强制执行并在房管局进行转移登记的前提下，案涉房产仍属于许尚功。许尚功出卖该房产，合法有效。即使被上诉人许尚功无权处分，涉案合同也是有效合同。二、本案一审原告起诉要求确认合同无效，崔保宽及许尚功均答辩称合同有效，法院总结的争议焦点为上诉人是否构成善意取得，与当事人争执并不相关，且与庭审中归纳的焦点也不一致。上诉人并非无权处分，不存在适用善意取得制度的条件。三、一审法院审理范围超过当事人诉求，程序违法。一审起诉的案由是确认合同无效纠纷，而一审判决书却大篇幅阐述善意取得的问题，超过当事人诉求，程序违法依法应予以撤销。四、即使按照一审逻辑，事实认定也是错误的。买卖合同显示成交价为60万元，双方陈述实际成交价为110万元，符合物权法善意取得的规定。山东永邦土地房地产资产评估测绘有限公司的对该房屋的评估价为60万元，即使许尚功欠上诉人父亲崔学元的45万元及利息不能折抵房价，上诉人也已经支付55万元。结合评估价60万元，也属于合理价格。且上诉人在购买该房产时房产登记簿上没有任何异议查封抵押等登记请求。上诉人系通过聊城市中联房地产经纪有限公司购买的涉案房产，上诉人在购买房产过程中没有任何过错。涉案合同为有效合同。被上诉人张同运也没有举出任何证明上诉人非善意的证据，一审法院认定上诉人不构成善意，认定事实、适用法律均存在错误。五、对一审法院认定的先过户才支付房款的问题，涉案房产只能先过户才能办理抵押登记手续，银行也才能放款，进而购房人向许尚功支付房款。不存在任何不合理的情形。且房屋抵押贷款合同签订在房屋过户之前，在该合同签订后，银行经过审查批准才进行了房产过户，进而办理了抵押贷款。
上诉人许尚功上诉，请求撤销一审判决，改判合同有效或发回重审。理由为：被上诉人虽持有对涉案房屋享有使用权的判决，但判决结果是错误的，且已过执行期。许尚功有权处分，合同有效。房产证在许尚功处，并办理合法过户手续，应认定买卖行为有效。法院的判决并不能起到房产证的作用，只能证明谁有资格成为变更后的新产权人。只有凭法院判决办理房产证并依法纳税后，才是法律承认的产权人，才有出售房屋的权力。因此，该房屋不属于张同运所有，张同运只是租赁该房屋。
被上诉人张同运答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、根据物权法及司法解释等相关规定，张同运持有法院确认涉案房屋所有权的判决。改变了房屋的原有物权，应当属于法律规定的导致物权设立、变更、转让或者消灭，改变原有物权关系的法律文书。二、上诉人许尚功在明知法院判决的情况下，补办房产证并出售给崔保宽，并声称自己有权处分，侵害了张同运对房屋的所有权。
张同运向一审法院起诉，请求法院确认二被告签订的存量房买卖合同无效。
东昌府区人民法院一审认定事实如下：2002年5月份，被告许尚功以20余万元购买了位于古楼办事处建设西路A2-3（即香江光彩大市场上海路13号）房屋一套。自2003年1月19日起，原告租赁被告许尚功的该套房屋至2008年10月份，原告以40万元的价格购买该套房屋，被告许尚功亦将房屋所有权证和土地使用权证交付给原告，该房屋所有权证号为：聊房权证古字第××号。2013年3月26日原告以要求被告履行房屋买卖合同义务，协助原告办理房屋过户手续并承担过户费用为由向本院提起诉讼，2013年8月3日本院作出（2013）聊东民初字第1273号民事判决，判决位于古楼办事处建设西路A2-3登记在被告许尚功名下（房屋所有权证：聊房权证古字第××号）的房屋所有权属于原告张同运所有。被告许尚功不服该判决，向聊城市中级人民法院提起上诉，2013年11月20日聊城市中级人民法院作出（2013）聊民一终字第527号民事判决，判决驳回其上诉，维持原判。
2015年8月3日被告许尚功补办了房屋所有权证，房屋所有权证号为：聊房权证古字第××号。2016年7月5日被告许尚功与被告崔保宽签订《聊城市存量房买卖合同》（合同编号：201607050069号），约定崔保宽以60万元的价格购买位于古楼办事处建设西路香江光彩大市场66幢A2-3上海路13号房屋，建筑面积120.79平方米；该房屋成交价款为60万元，房款的支付方式为自行划转60万元。2016年7月13日被告崔保宽取得房屋所有权证，该房屋所有权证号为：聊房权证古字第××号。2016年7月15日被告崔保宽将该套房屋作为抵押，在兴业银行股份有限公司聊城分行办理抵押贷款，贷款金额为55万元整，同日崔保宽通过该行将55万元转账至被告许尚功名下。
东昌府区人民法院一审认为：本案的争执焦点为被告崔保宽取得涉案房屋的所有权是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据该条规定，善意取得的构成要件为：受让人受让该财产是善意的、以合理的价格有偿转让、转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，虽然被告崔保宽称其购买登记在许尚功名下的涉案房屋时，并不知道该房屋已经法院判决归原告所有，但双方签订的《聊城市存量房买卖合同》中约定涉案房屋的总房价款为60万元，而二被告声称实际交易价格为110万元，根据二被告提交的转账凭证，可以显示被告崔保宽向被告许尚功交付了55万元，但剩余的款项，依照二被告的陈述，是以2008年许尚功欠崔保宽父亲崔学元45万元，加上利息共计55万元而折抵，且被告崔保宽提交2008年6月9日证明复印件予以证明，对于这一事实及证据，原告不予认可。一审法院认为，首先，二被告是在先行办理了房屋过户手续，崔保宽取得房屋所有权证的情况下，在兴业银行以该套房屋作为抵押办理了抵押贷款，然后将该笔银行贷款转账至许尚功名下，作为支付给许尚功的房款，不符合正常的交易习惯。其次，被告崔保宽提交的2008年6月9日证明复印件，崔保宽无其他旁证佐证该证据的真实性，且该证据中注明“盈利平均分成”，故即使该证据真实有效，许尚功欠崔学元的款项亦并非证据中注明的“45万元”，而应当是22.5万元，因此该证据不足以证明崔保宽以许尚功欠崔学元的欠款折抵房款的事实，且崔学元与崔保宽系父子，有一定的利害关系，故对于二被告主张的以2008年许尚功欠崔保宽父亲崔学元45万元及利息折抵剩余房款的事实，依法不予采信。综上，被告崔保宽购买被告许尚功名下的涉案房屋，不具备善意取得的构成要件之一，即以合理的价格有偿转让，故不构成善意取得。本案被告许尚功在明知涉案房产已经法院判决归原告所有的情况下，仍补办了房屋所有权证，并出售给被告崔保宽，主观上存在一定的恶意行为。因此，原告要求确认二被告签订的聊城市存量房买卖合同无效的诉讼请求，依法予以支持。
对于被告许尚功和崔保宽辩称的原告据以主张权利的原判决书不具有物权确权效力，许尚功对涉案房屋的出售等处置行为在法律上系合法行为，一审认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”依据上述法律规定，原告持有的（2013）聊东民一初字第1273号民事判决书和（2013）聊民一终字第527号民事判决书已生效，其判决内容为涉案房屋的房屋所有权属于原告张同运所有，改变了涉案房屋的原有物权，应当属于上述法律规定中“导致物权设立、变更、转让或者消灭”的改变原有物权关系的法律文书，因此被告许尚功、崔保宽的辩称理由均不能成立，依法不予采信。
据此，东昌府区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：确认被告许尚功、崔保宽于2016年7月5日签订的《聊城市存量房买卖合同》（合同编号：201607050069号）无效。案件受理费100元，由被告负担。
本院经审理查明，在许尚功与崔保宽签订存量房买卖合同之时，张同运实际占有并出租该涉案房产。在本案审理期间，崔保宽与岳宗超签订一份二手房买卖合同，以75万元的价格将涉案房产出售给岳宗超。
本院查明的其他事实，与原审判决查明的事实一致。
本院认为：本案张同运请求法院确认许尚功与崔保宽签订的房屋买卖合同无效，当事人之间争议的焦点问题首先应该是涉案合同是否无效。在此基础上，对于崔保宽是否基于善意取得享有涉案房产的所有权，才能作为进一步审理合同效力的关联问题。一审法院庭审时归纳争议焦点为合同是否有效，而在判决书中归纳争议焦点为崔保宽取得涉案房屋的所有权是否构成善意取得，二者之间存在差异，但该认定的差异，并不构成程序违法。
（2013）聊东民初字第1273号民事判决及（2013）聊民一终字第527号判决，确认涉案房产所有权属于张同运所有。该生效判决将涉案房屋由许尚功所有变更为张同运所有，符合《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的“导致物权设立、变更、转让或者消灭的”生效法律文书条件。在该判决生效时，涉案房屋的所有权即发生了转移。张同运虽未在相关部门进行不动产变更登记，并不能否认其对涉案房屋享有所有权。许尚功及崔保宽上诉称，上述生效法律文书不能产生物权变动的效力，没有法律依据。其上诉称，因张同运未申请强制执行并在房管部门办理登记而未取得房屋所有权，同样与法律规定相悖。在生效判决将房屋变更为张同运所有时，许尚功即丧失了房屋所有权，许尚功处置房屋即构成无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。依照该法律规定，在许尚功与崔保宽签订存量房买卖合同时，因许尚功对于房屋并不具备处分权，双方签订的合同处于效力待定的状态。在实际权利人张同运对于许尚功的处分行为未进行追认，许尚功订立合同后也未取得处分权时，该合同应归于无效。崔保宽是否因物权法善意取得制度的规定而取得涉案房屋的所有权，并不能改变合同无效的结果，也非本案审理的范围。一审法院适用物权法确认存量房买卖合同无效，适用法律错误，但判决结果正确，本院予以维持。
综上，崔保宽与许尚功的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回崔保宽与许尚功的上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由崔保宽和许尚功平均负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓光
审 判 员 徐红杰
审 判 员 范晓静
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 高 原
书 记 员 袁新民