湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民再137号
上诉人（原审第三人）：湖北中部置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区南京路×号。
法定代表人：肖仁珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾雪萍，男，1957年2月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王丽琴，女，1971年3月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：武汉市恒鼎商贸有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区幸福二村×号。
法定代表人：程刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾宗国，湖北卓创德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：七天酒店（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华路×号综合楼。
法定代表人：郑南雁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡海容，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何志胜，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
原审第三人：中国元通汽车贸易服务有限公司，住所地广东省深圳市福田区泰然九路喜年中心×室。
法定代表人：张亚伶，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯东，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：武汉中南汽贸宾馆，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道×号。
法定代表人：贺德瑛，该宾馆经理。
上诉人湖北中部置业有限公司（以下简称中部置业）因与被上诉人武汉市恒鼎商贸有限公司（以下简称恒鼎公司）、七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店），原审第三人中国元通汽车贸易服务有限公司（以下简称元通公司）、武汉中南汽贸宾馆（以下简称中南宾馆）房屋腾退纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民再字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人中部置业委托诉讼代理人曾雪萍、王丽琴，被上诉人恒鼎公司法定代表人程刚、委托诉讼代理人顾宗国，被上诉人七天酒店委托诉讼代理人胡海容，原审第三人元通公司法定代表人张亚伶、委托诉讼代理人冯东，原审第三人中南宾馆法定代表人贺德瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中部置业上诉请求：1、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民再字第00001号民事判决第二项，改判支持上诉人在一审提出的诉讼请求，即：确认中部置业拥有武汉市解放大道×号房屋的使用权，确认中部置业与中南宾馆于2006年4月8日签订的协议书、与七天酒店于2007年9月16日签订的房屋租赁合同有效，判令七天酒店向中部置业支付房屋租金360000元（截止一审起诉时）；2、本案一切诉讼费用由被上诉人及第三人承担。主要事实及理由：1、一审对中南宾馆过了时效并已放弃权利的鉴定申请予以接受并违规操作，在鉴定程序上严重违法。本案从2009年第一次一审，至本案再审一审，期间有7年时间，中南宾馆在举证期内未提出鉴定申请，应视为其放弃举证权利，应由其承担举证不能的法律后果；2、一审对甘肃中科的错误鉴定报告及说明违规违法予以采信，属于认定事实错误。甘肃中科不具备鉴定能力和条件，甘肃中科的鉴定报告及说明完全不合规，甘肃中科没有按规定出庭接受质询；3、一审故意遗漏、变造、臆测和歪曲有关重要事实，对我司负责人与元通公司董事长张亚伶谈话录音的质证情况，未在判决中予以载明，抛开合同约定和违背常理，主管臆测我司有伪造元通公司同意租赁的《回复证明》的嫌疑；4、错误地适用法律，剥夺上诉人对诉争房屋的使用权及其他一切权利。
恒鼎公司答辩称，1、一审法院接受中南宾馆的司法鉴定申请符合相关规定，甘肃中科出具的鉴定报告合理合法；2、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。两份《回复证明》确有不合常理之处，元通公司与中部置业一直在诉讼中，元通公司不可能同意中部置业转租涉案房屋，不可能在《回复证明》上加盖元通公司印章，一审判决对此事实的认定并无不当；3、一审判决适用法律正确。无论中南宾馆与中部置业租赁合同或联营合同效力如何，未经产权人同意均不得将涉案房屋转租给他人，这是一个基本常识。一审判决适用合同法第四十五条的规定驳回恒鼎公司的诉请是基于恒鼎公司与七天酒店签订的补充协议对房屋租赁合同生效条件有约定的事实，符合法律规定。
七天酒店答辩称，第一、七天酒店希望法院尽快产生一个明确的生效判决文书，明确七天酒店自何时起向谁支付房屋租金；第二、一审判决没有处理七天酒店多支付的房屋租金、使用费及其他费用的返还事宜。请求二审判决明确我们应该向谁支付租金，我们遵从生效判决履行租金支付义务。
元通公司述称，第一、对于一审法院委托甘肃中科进行的鉴定，我们认为该鉴定机构资质合格，鉴定材料不存在失真，鉴定程序合法。事实上，元通公司从来没有同意联营转租赁，元通公司对贺徳瑛擅自签订的联营协议予以否认的情况下，不可能同意联营转租赁。对于中部置业负责人与元通公司张亚伶所谓的谈话录音，我们坚持一审的质证意见，即该录音检材失真，录音并未经过会谈当事人的同意或知晓，录音背景嘈杂，张亚伶也从未默认过该录音的内容。对于《回复证明》的有关问题，元通公司在本案起诉之前已经向公安机关报案，指出该证明是虚假的，这是中部置业为了继续无偿占用涉案房屋与他人串通捏造出来的。在元通公司未同意的情况下，联营协议是贺徳瑛与中部置业擅自签订的，中部置业明知贺徳瑛没有权限，为了不向元通公司支付租金，恶意串通贺徳瑛签订该协议，严重损害了元通公司的利益，应属无效。第二，中部置业应该承担占有使用涉案房屋期间所有的房屋使用费，一审对元通公司的该主张未予支持，元通公司将另案起诉。第三，恒鼎公司与恒信签订的拍卖协议应属无效，武汉市硚口区人民法院（2007）硚执行字第58-2号民事裁定应予撤销，涉案房屋产权应属元通公司。拍卖所依据的民事判决系违法作出的，该案已经武汉市人民检察院抗诉进行再审，2010年3月1日，武汉市人民检察院就房屋拍卖依据的民事判决提出过检查意见。所涉房屋既不属于中部置业，也不属于恒鼎公司，应归还给元通公司。我们请求维持一审第一、二项判决。
中南宾馆法定代表人贺德瑛述称，我宾馆支持一审判决，当时给法院提交了三份协议，各方意见不一致，我才向法院申请司法鉴定，整个鉴定程序合理合法，鉴定结果真实有效。另外，我本人从来未向中部置业提供过任何公章。
2008年7月23日，恒鼎公司向原审法院起诉请求：1、确认恒鼎公司对上述房屋拥有使用权，七天酒店立即腾退座落于武汉市江岸区解放大道×号房屋；2、七天酒店赔偿我公司房屋使用费损失330000元；3、七天酒店承担本案诉讼费。在本案审理中恒鼎公司变更第二项诉讼请求为七天酒店赔偿房屋使用费损失1614342元。
2009年8月20日，中部置业向原审法院起诉请求：1、确认中部置业拥有武汉市解放大道×号房屋的使用权；2、确认中部置业与中南宾馆于2006年4月8日签订的协议书、与七天酒店于2007年9月16日签订的房屋租赁合同有效；3、判令七天酒店向中部置业支付房屋租金360000元（截止一审起诉时）；4、本案诉讼费用由被告承担。
元通公司起诉请求：1、判令七天酒店向元通公司支付设备转让款1200000元及银行同期贷款利息；2、判令七天酒店向元通公司支付设备租赁费103900元（自2007年9月16日至2008年2月20日）及银行同期贷款利息；3、判令七天酒店向元通公司支付房屋租金155800元（自2007年9月16日至2008年2月20日）及银行同期贷款利息；（以上请求均以七天酒店与中部置业签订的房屋租赁合同及设备租赁合同的约定为计算标准）；4、判令中部置业对七天酒店的前述付款义务承担连带责任。
一审查明：一、中国汽车贸易中南公司（以下简称中南公司）于1997年7月投资兴建中南宾馆，该宾馆是隶属于中南公司的全民所有制企业。中南宾馆的注册资金40万元由上级划拨。中南宾馆的经营场所系中南公司提供由其所有的位于武汉市解放大道1137号（该地址后变更为解放大道×号、1795号）面积1986平方米的房屋。2002年1月1日，中南公司（甲方）与贺德瑛（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：将中南宾馆以每年200000元的租金标准租赁给贺德瑛进行经营管理，租赁期至2003年12月31日；乙方对租赁财产有完全的使用权；乙方对宾馆的经营有完全的自主权；不经甲方同意不得将宾馆转租、转包他人经营。2002年7月24日，中南宾馆法定代表人变更为贺德瑛。2004年1月1日、7月1日，贺德瑛又分别与中南公司签订《协议书》，将原租赁合同有效期延长至2004年9月30日。该《协议书》约定：乙方应根据该合同延长的有效期，谨慎适度的决策投资和经营方式，同时应积极认真做好合同期限届满前的准备，负责解决和处理好任何遗留问题。以上三份合同甲方均加盖中南公司的印章，甲方代表为周和清，乙方贺德瑛。2004年4月29日，中南公司整体改制成立了元通公司，法定代表人为张亚伶。同年9月30日，贺德瑛在租赁经营到期后与周和清签订续租协议，约定：甲方因其整体改制和大楼改造的时间无法确定，经甲方研究同意将上述合同的有效期暂延长至2004年12月31日。该协议上仅有周和清和贺德瑛签名，元通公司及中南宾馆均未在协议书上加盖公司印章。该协议约定的期限到期后，该房屋仍由中南宾馆贺德瑛经营使用，中南宾馆向元通公司缴纳房屋租金至2005年7月份。
二、2005年7月8日，甲方中南宾馆、乙方湖北新东方置业发展有限公司（以下简称新东方置业）签订《联营协议》，约定1、甲方以现中南宾馆房屋使用权、设施、证照等为条件，乙方以现金投入为条件，进行联营；2、期限为15年，即从2005年9月1日至2020年12月31日，甲方给予4个月无偿装修期，即实际从2006年1月1日算起；3、利益分配：甲乙双方按三、七分成，甲方为三，乙方为七，共负盈亏。若出现亏损，由乙方垫支，以后由盈利弥补。若连续亏损半年或连续两年甲方年分红达不到20万元，双方另行商议经营合作方式。
联营合同签订后，双方于同年8月8日还签订一份补充协议，内容为：经甲乙双方友好协商，一致同意将原协议约定的合作方式改为乙方向甲方承包，甲方同意乙方实行单方承包，以乙方名义注册宾馆，注册手续办完后，甲方收回原中南宾馆证照手续；本补充协议与正式协议是同等效力。违反本补充协议，亦构成违约。但该补充协议关于承包费及递增比例处系空白，未填写数字。该份补充协议经庭审双方均确认未实际履行。
联营协议签订后新东方置业即进入中南宾馆进行装修，元通公司知晓后，于2005年11月7日向新东方置业发出关于请求立即停止侵权、恢复原状的函，该函载明：中南宾馆系我公司物业，2002年1月1日由我公司出租给贺德瑛，租赁期到2004年9月30日结束。此后我公司未与任何人订立租赁合同。…要求贵公司立即将施工队撤出我公司物业，停止侵害、恢复原状。否则我公司将追究贵公司的法律责任。2005年11月9日元通公司在长江日报第三版刊登声明，内容为：中南宾馆位于武汉市汉口解放大道×号，系我公司拥有100%产权的物业。自2004年10月1日起，我公司已将宾馆收回，贺德瑛一切处置宾馆资产的相关行为均与我公司无关，我公司不承担任何责任。自即日起，宾馆原公章、财务章等印章全部作废，凡涉及宾馆资产任何处分行为的业务接洽，均须有我公司的明确授权或直接与我公司联系，谨防上当，否则后果自负。
2005年11月10日中南宾馆向新东方置业发函，内容为：我宾馆的上级单位元通公司不同意贵公司与我双方进行合作并采取干预措施，为避免矛盾的进一步激化，我宾馆特正式通知贵公司，暂时中止履行《联营协议》，待有关争议解决后，再行商议恢复履行《联营协议》。
同年11月11日，因贺德瑛未交还中南宾馆的营业执照、公章等相关资料，元通公司遂以中南宾馆的名义，以营业执照遗失为由在武汉市工商局申请补发《营业执照》，并于同年11月18日在长江日报上刊登遗失声明。同年12月19日贺德瑛以中南宾馆法定代表人身份向武汉市工商局发函，说明11月11日的补发申请并非其意思表示，要求追回补发的营业执照，武汉市工商局重新核发了中南宾馆的相关证照。
三、2005年11月17日，元通公司以贺德瑛、新东方置业侵权为由，向一审法院提出诉前保全申请，该院作出（2005）岸法保字第79号民事裁定书，对中南宾馆的装修、设备等予以查封，同时查封了元通公司用以担保的涉案房屋。2005年11月23日，元通公司以贺德瑛、新东方置业侵权为由，向武汉市中级人民法院起诉，武汉市中级人民法院作出（2006）武民初字第3号民事裁定书，以元通公司与中南宾馆约定有仲裁条款为由，裁定驳回元通公司的起诉。元通公司于2006年1月12日上诉于湖北省高级人民法院，湖北省高级人民法院于2006年10月11日作出（2006）鄂民二终字第98号民事裁定书，裁定驳回元通公司的上诉，维持原裁定。
2006年1月12日，新东方置业与被告中南宾馆、第三人元通公司联营合同纠纷一案一审法院立案受理。在诉讼过程中，元通公司未派人到庭参加诉讼，但提交民事答辩状称“我公司是中南宾馆物业的所有权人，原被告之间的联营协议未经答辩人许可，联营协议中涉及中南宾馆使用权的任何约定都属于无权处分，属于无效约定。中南宾馆不具有与中部置业签约的主体资格，中南宾馆是我公司的全资子公司，由案外人贺德瑛租赁经营，至2004年9月30日租赁期满，我公司已收回租赁经营权。但贺德瑛拒不交出中南宾馆的公章、营业执照等，私下与原告签订联营协议，属无效民事行为”。一审法院于2007年3月30日作出（2006）岸民商初字第392号民事判决书，判决中南宾馆继续全面履行与新东方置业于2005年7月8日签订的联营协议。在此期间新东方置业于2006年12月2日在湖北省工商行政管理局核准登记变更名称为中部置业。法定代表人由曾雪萍变更为肖仁珍。
四、原告武汉楚雄汽车销售服务有限公司（以下简称楚雄公司）与元通公司等六被告借款合同纠纷一案，楚雄公司于2006年4月19日向硚口区人民法院提出财产保全申请，2006年4月20日硚口区人民法院作出（2006）硚立保初字第21号民事裁定书，裁定将涉案房屋予以查封、冻结。该案硚口区人民法院于2006年9月25日作出（2006）硚民初字第111号民事判决书。2007年1月，楚雄公司依据该判决申请强制执行。硚口区人民法院于2007年1月16日向元通公司下达了执行通知书。2007年3月13日硚口区人民法院委托湖北添翼房地资产评估有限公司对涉案房屋进行评估。2007年3月19日，湖北添翼房地资产评估有限公司作出房地产估价结果报告，该报告对估价对象权属状况表述为：估价对象产别为中国汽车贸易中南公司单位自管房产，他项权利情况不详，现有租户经营使用。由于租赁纠纷，估价对象处于经济诉讼案件中。估价结果为：确定估价对象房地产在估价时点2007年3月19日市场价值为591.37万，平均单价为3591元/平方米。
中部置业于2007年5月22日、5月24日、5月30日三次向硚口区人民法院提出执行异议，要求中止对武汉市江岸区解放大道×号房地产的执行和处分。中部置业在5月22日提出的异议理由是“异议人与中南宾馆签署了《联营协议》，期限为15年；异议人已经对涉案房产投入了200多万元的装修费。湖北添翼房地资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》没有对异议人拥有的房产装修部分的价值单独分项予以确认，混同了房产所有人和房产添附（装修）所有人的不同权利价值，如果贵法院对该房产予以执行，则侵犯了异议人房产添附的财产所有权”。2007年5月24日的异议理由是鉴于异议人与拥有该房屋长期使用权的中南宾馆签订了15年的联营合同，该协议已经江岸区法院判决生效，硚口区法院应公开听证进行审查，以查实异议人投入该房屋所形成的财产及经营权。2007年5月30日异议理由是异议人与拥有该房屋长期使用权的中南宾馆签订了15年的联营合同，该协议已经江岸区法院判决生效，后又与中南宾馆签订了租赁协议，应召开听证会，查实并确认中部置业对执行拍卖房屋所拥有的使用权。针对中部置业提出的执行异议，硚口区人民法院于2007年9月21日作出（2007）硚执行字第58-2号民事裁定，认为：被执行人元通公司在本院送达执行通知后，仍未按执行通知规定的期限履行义务，本院有权依法评估、拍卖该公司坐落于武汉市解放大道×号房产。异议人在未征得房屋所有权人元通公司同意的情况下对上述房产进行装修，由此产生的争议属于另一法律关系，异议人要求确认并补偿其装修投入，应依法另行向元通公司追偿。裁定驳回异议人中部置业的异议，本案继续执行。2007年10月12日，中部置业不服该裁定，向武汉市中级人民法院提出执行监督申诉书，要求撤销该裁定并停止对诉争房产的拍卖。2007年10月31日，硚口区人民法院委托湖北诚信拍卖有限责任公司（以下简称诚信拍卖公司）拍卖涉案房屋。2008年1月16日恒鼎公司与诚信拍卖公司签订的《竞买协议》中未载明竞买人已知晓关于中南宾馆的联营协议及江岸区法院判决书等相关资料。2008年1月18日恒鼎公司经过竞买以6050000元的最高价竞得涉案房屋，硚口区人民法院于2008年2月20日作出（2007）硚执字第58-4号民事裁定，裁定涉案房屋所有权及相应的土地使用权归恒鼎公司所有。同年5月5日，涉案房屋权属变更登记在恒鼎公司名下。
五、在诉争房屋进入执行拍卖期间，中部置业与七天酒店协商租赁涉案房屋进行酒店经营。中部置业向七天酒店提交了涉案房屋产权证（产权人为中南公司）、国有土地使用证等相关材料，因该房产证上产权人为中南公司，七天酒店要求中部置业补充其有权转租的证明材料，中部置业又提交了其与中南宾馆于2005年7月8日签订的联营协议及同年8月8日签订的补充协议；2006年4月8日双方签订的联营转租赁《协议书》；2007年9月18日中南宾馆向武汉市工商局出具的证明，载明：我单位同意提供汉口解放大道1797、1795号房屋供中部置业转租给七天酒店使用并注册新酒店。元通公司的回复（证明）两份，一份时间为2006年4月8日，该回复（证明）载明：我公司同意中南宾馆及联营方新东方置业将现有汉口解放大道1797、1795号房屋采取租赁方式对外合作。期限以中南宾馆与新东方置业的约定为准。该份回复（证明）上有曾雪萍的签名。另一份落款时间为2005年4月18日，联营方由新东方置业变为中部置业，其余内容与上份相同。以上两份回复（证明）的落款为中国元通汽车服务有限公司，而盖章名称为中国元通汽车贸易服务有限公司。在中部置业提交上述材料后，双方于2007年9月16日签订《房屋租赁合同》、《补充合同》、《设备租赁合同》，《房屋租赁合同》约定：甲方（中部置业）出租给乙方（七天酒店）位于武汉市解放大道×号房屋总建筑面积1646.6平方米；甲方承诺其为该物业的唯一合法出租人，其对该物业拥有完整的房屋出租权，其拥有将该物业出租给乙方的全部权利和权力，本合同起租日为2007年12月8日，本合同结束日为2020年12月27日，年租金为360000元，租金从第5年起每2年递增5%；乙方同意向甲方支付工程设备、经营用品（现有酒店经营用的工程设备、经营用品列清单作为本合同附件八）转让款1200000元。该合同对其他条款进行约定。《设备租赁合同》约定：甲方出租给乙方的设备为原中南宾馆内经营配套设备：供冷、热水系统、供电系统（含高压）、消防系统、配电室、电梯等，租金为年租金240000元，租金从第5年起每2年递增5%。合同签订后，七天酒店对涉案房屋进行装修。在装修过程中，硚口区人民法院于2007年10月29日在涉案房屋门口张贴了该房屋已进行了评估，且进入拍卖程序的公告。但七天酒店仍进行装修并经营。并按合同约定向中部置业缴纳租金至2008年9月。经硚口区法院协调未果且涉案房屋已过户给恒鼎公司的情况下，七天酒店未再向中部置业支付租金。
六、2008年7月2日，恒鼎公司向武汉市公安局举报：中部置业董事长曾雪萍为达到与七天酒店签订租赁合同，收取租金的目的，私刻元通公司印章，并以“回复”形式谎称元通公司同意其转租房屋，在此期间元通公司曾为收回房屋使用权与中部置业进行诉讼，在硚口区法院执行过程中也表示不同意转租，认为曾雪萍的行为已涉嫌伪造公司印章罪。2008年10月11日，元通公司向武汉市公安局经济犯罪侦察处报案，称元通公司从未与新东方置业签订租赁、联营等任何合同及协议，也未出示任何证明，新东方置业在元通公司不知情的情况下搬进公司名下房产，非法占用达三年之久，现请求协助追回损失。武汉市经济犯罪侦察四大队受理此案后，对中部置业提交给七天酒店2006年4月8日盖有元通公司印章的回复（证明）与深圳市工商物价信息中心提供的盖有元通公司样本印章的印鉴式样进行刑事科学技术鉴定，其结论为：检材上盖有的元通公司印文与样本印文不是同一枚印章所盖印。武汉市经济犯罪侦察四大队对元通公司法定代表人张亚伶、中南宾馆法定代表人贺德瑛、中部置业董事长曾雪萍、七天酒店经理刘志琪、中部置业经理王晖等人进行了询问。张亚伶在公安机关陈述元通公司只有一枚公章且在深圳，从未对外开具过同意转租证明。贺德瑛陈述回复证明是中部置业自行取得，其不知道公章是如何加盖。曾雪萍陈述回复证明是贺德瑛与其公司的员工王晖一起到中南公司的宿舍，贺德瑛上楼取了交给王晖的。刘志琪陈述中部置业提供两份回复（证明），第一份是2005年4月18日，当时新东方置业名称还没有变更为中部置业，因此中部置业又提供了2006年4月8日的这份回复（证明）。同时陈述七天酒店与中部置业是从2007年8月开始协商租赁事宜的，2007年9月16日签订的租赁合同。王晖陈述这份回复是我们中部置业与中南宾馆由原来的联营改为租赁时中南宾馆的贺德瑛提供给我们的，是我和我公司的司机罗家波还有贺德瑛一起到惠西小区去拿的，我们的车停在小区的外面，贺德瑛一个人上去拿的，她说是找元通公司的留守人员盖的章。
七、2008年11月27日中部置业以诚信拍卖公司、恒鼎公司为被告向一审法院起诉，请求判令诚信拍卖公司于2008年1月18日对拍卖标的物武汉市江岸区解放大道×号房产进行的拍卖无效，诚信拍卖公司与恒鼎公司签订的《竞买协议》无效。该院于2009年2月12日作出（2009）岸民商初字第73号民事裁定书，裁定驳回原告中部置业的起诉。中部置业不服该民事裁定，上诉于武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2009年5月14日作出（2009）武民商终字第734号裁定，驳回中部置业上诉。
八、2009年11月16日中部置业不服硚口区人民法院作出的（2007）硚执字第58-2号民事裁定书向武汉市人民检察院申诉，武汉市人民检察院立案后，于2010年3月1日作出武检民行建（2010）4号检察建议书，认为硚口区法院作出的（2007）硚执字第58-2号民事裁定书认定事实不当，对异议人提出的异议请求未予裁定，房屋拍卖过程监督不严。硚口区法院于2010年4月27日对该建议书予以书面回复，认为中部置业与贺德瑛签订联营协议，并未征得房屋产权人元通公司的同意即对房屋进行装修，为此元通公司曾向江岸区法院申请诉前财产保全，江岸区法院裁定查封了上述房屋及其全部设施，但又于当日以中部置业提供了相应的财产担保为由解除了对房屋的查封。其后元通公司向武汉市中级人民法院起诉，要求中部置业腾退并恢复原状并赔偿损失，本案经中级人民法院和高级人民法院审理，认为该案应向仲裁机构申请仲裁，不属法院主管，裁定驳回元通公司的起诉。中部置业自2005年9月起使用上述房产，但一直未向元通公司和中南宾馆交任何费用。本案在执行过程中，元通公司派员到庭，再次明确表示对中部置业未征得其同意擅自装修上述房产不予认可，仍然坚持要求中部置业腾退上述房产，恢复房产的原貌。在本案执行过程中，中部置业与中南宾馆均确认双方系联营关系，无任何一方向本院陈述也无任何证据材料显示双方签订过租赁协议。在房产拍卖成交并裁定过户之后，中部置业才在信访材料中提出其与中南宾馆签订了租赁协议。而中部置业在未经元通公司同意，擅自将涉案房屋转租给七天酒店时，为证实其具有转租资格，向七天酒店提供的两份元通公司同意其租赁和转租上述房产的证明也有伪造嫌疑。在本次听证会中，中南宾馆一方承认其与中部置业签订的租赁协议是为了应对本院的执行而做的假协议，协议时间是2006年4月8日，但实际签订时间是2007年11月。因此中部置业与中南宾馆签订的租赁协议的真实性存在疑问。
九、中部置业向七天酒店提交2006年4月8日签订的协议书一份（甲方为中南宾馆、乙方为新东方置业），该协议第一条为：双方同意将原双方于2005年7月8日签订的《联营协议》改为甲方向乙方租赁经营，除合作方式和分配方式改变外，其他条款不变。乙方独立经营，自负盈亏，乙方亦可转租或与连锁公司联营。该协议书对租金、租赁时间等事项进行了约定。中南宾馆辩称该协议书的签订不是双方真实意思的表示，而是中部置业在2007年与七天酒店协商租赁涉案房屋时要求其倒签的。当时一共签订了三份协议书，大致内容相同，第一份也即中部置业提交的那份协议书（即检材1），签订方为中南宾馆和新东方置业，时间为2006年4月8日，该协议书第八条约定：本补充协议与以前所签协议具有同等法律效力，若有抵触处，以本补充协议为准。违反本协议，亦构成违约。违约方应赔偿对方全部损失，并罚违约金50万元；第九条约定：甲方保证本协议的合法有效，并经元通公司书面同意，否则，应按原双方此前签订的《联营协议》执行。第二份为补充协议（即检材2），签订人与签订时间与第一份相同，该协议第一条约定：双方同意将原合作方式改为甲方向乙方租赁经营，乙方独立经营，自负盈亏。乙方亦可转租或与连锁公司联营。第八条约定：本补充协议与以前所签协议具有同等法律效力，若有抵触，以本补充协议为准。违反本协议，亦构成违约；第九条：甲方保证本协议的合法有效，否则，应按原双方此前签订的协议执行。第三份为补充协议（即检材3），签订方甲方中南宾馆，乙方中部置业，签订时间空白。该协议内容与第二份完全相同。经中南宾馆的申请，武汉市中级人民法院委托甘肃中科司法物证技术鉴定中心对这三份协议书是否签订于同一时间进行鉴定，该鉴定中心作出鉴定意见：武汉市中级人民法院委托的检材1、2、3经差热技术检验，三份检材的喷墨打印时间和“武汉中南汽贸宾馆”红色印文盖印时间均为同期形成。因中部置业对该鉴定结论持有异议，一审法院将中部置业的异议发函至甘肃中科司法物证技术鉴定中心，该鉴定中心作出答复如下：“同一时间”与“同一时期”为文书形成时间鉴定术语。“同一时间”是指一个小时内的时间。“同一时期”是指6个月内的时间。同一时间不包括同一时期，但同一时期包括同一时间，而且不排除同一时间的可能。本例检材不具备“同一时间”鉴定条件，但具备“同一时期”鉴定条件。本例检验表明三份检材为同期形成，而且不排除是同一时间形成的可能。该回复还针对中部置业的其他疑问进行了答复。
十、恒鼎公司（甲方）与七天酒店（乙方）于2008年7月30日签订协议书，该协议书约定：鉴于乙方承租的房屋被甲方合法买受取得所有权，在相关权利未清晰前，为防止乙方的损失扩大，甲乙双方承诺在解决乙方与中部置业原租赁合同问题期间达成以下协议：1、自乙方与甲方签订房屋租赁合同之日起，为防止中部置业或其他以出租权、使用权纠纷为由的第三方干扰，甲方协助乙方维护七天酒店武汉解放公园店的正常经营秩序；经维护若乙方仍不能正常经营的或甲方拒绝维护的，甲方赔偿乙方的房屋使用费损失；2、在甲乙双方签订房屋租赁合同后七个工作日内，甲方提起对乙方的民事诉讼；乙方收到法院应诉通知后5个工作日内，乙方向甲方支付定金330000元。通过法院生效裁判文书确认甲方对该房屋具有使用权、乙方应腾退该房屋；确认乙方支付甲方自该房屋产权取得之日起至生效裁判期间的房屋占用费或使用费。若甲方关于“确认甲方对该房屋具有使用权、乙方应该腾退该房屋”的诉请经法院生效裁判予以确认的话，则甲乙双方的房屋租赁合同应自法院裁判文书生效之日起自动生效。若甲方诉请不包括前述内容，乙方有权拒付定金。乙方不按协议规定时间支付定金，甲方有权要求乙方停业；若乙方与中部置业签订的房屋租赁合同被法院生效裁判文书认定有效并对甲方有法律约束力，则甲乙双方签订的房屋租赁合同未生效。该协议书签订后，双方于同日签订租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市解放大道×号，该房屋租赁期自起租日起至结束日止共计10年；本合同自符合以下两个条件，并经双方书面确认起租日起开始计付租金（或定金冲抵租金）：A按甲、乙双方于2008年7月30日签订的《协议书》约定的情形，本合同已生效；B、乙方能正常经营使用该房屋，不受甲方所导致的任何第三方干扰或妨碍；同时对租赁房屋的维修责任、转租和转让、合同解除及违约责任进行约定。2009年2月13日双方签订补充协议，约定将原协议约定的33万元定金变更为93万元；本补充协议生效后，甲方不再向乙方主张其取得房屋所有权后、上述《房屋租赁合同》生效前的租金或者使用费损失。2010年11月25日双方再次签订协议书，约定将原协议约定的93万元定金变更为173万元，其余条款与前次协议相同。2011年5月12日，恒鼎公司（甲方）与七天酒店（乙方）再次签订《补充协议》（三），该协议约定：甲乙双方签订上述合同及协议，乙方已按照原协议的有关约定及时向甲方支付了153万元定金，以作为甲方解决使用权纠纷和避免损失扩大的诚意定金；目前上述房屋使用权纠纷诉讼案法院已经开庭审理，目前已有最终裁决；甲乙双方签署的上述《房屋租赁合同》目前已经达到约定的生效条件，故甲乙双方之间需要正式履行原协议确立的租赁关系；房屋租赁合同正式起租日确立为2008年2月20日，截止到2018年2月19日；年租金为662973元，从第4年开始每一年递增3%；乙方应向甲方支付前三个合同年度以及第四个合同年度的第一季租金合计2159634.6元，扣除前述的定金153万元以及位于武汉市江岸区解放大道×号第一层左侧门面，房屋面积40平方米，自2009年4月15日至2011年4月14日的转租租金100000元已由甲方收取，乙方应付甲方529634.58元。庭审中恒鼎公司与七天酒店确认：七天酒店共向恒鼎公司支付2008年2月20日至2012年2月19日的房屋使用费2571781.23元。
一审法院针对各方当事人的请求分别评判如下：
一、恒鼎公司通过拍卖取得涉案房屋的所有权，并于2008年5月5日办理了房屋所有权证。故恒鼎公司取得对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。恒鼎公司取得房屋所有权后即与七天酒店就该房屋的租赁进行协商并于2008年7月30日与七天酒店签订了协议书，该协议书对七天酒店承租该房屋的条件进行约定，后于同日签订了房屋租赁合同。该协议书和租赁合同签订后，恒鼎公司根据协议书的约定向法院提起诉讼。之后双方又于2009年、2010年分别签订协议书，上述协议书及租赁合同已明确表明双方就涉案房屋的租赁已达成合意。在原审案件审结后，双方于2011年5月15日再次签订了《补充协议》（三），约定双方签署的《房屋租赁合同》已经达到约定的生效条件，故双方需正式履行原协议确立的租赁关系。在上述协议书签订后恒鼎公司已收取了七天酒店按协议约定缴纳的保证金。而后在《补充协议》（三）签订时双方经对账确认了七天酒店应付给恒鼎公司的房租金额。双方在庭审中确认七天酒店向恒鼎公司交付2008年2月20日至2012年2月19日的房租2571781.23元。因原审案件再审后七天酒店才停止向恒鼎公司交付房租。故七天酒店在涉案房屋内经营是取得恒鼎公司的认可并已交付部分房租，而不是无故占有使用涉案房屋，故恒鼎公司要求七天酒店腾退的诉讼请求一审法院未予支持。
恒鼎公司与七天酒店虽已签订了租赁合同，但该租赁合同附有生效条件，现该租赁合同因条件未成就而未生效，而七天酒店明确表示愿意待该合同生效后按此合同履行相应义务，故恒鼎公司要求七天酒店支付房屋使用费的诉讼请求一审法院不予支持。
二、中部置业要求确认2006年4月8日与中南宾馆签订的联营转租赁协议书有效，中南宾馆辩称该协议是中部置业为和七天酒店签订租赁合同而倒签于2007年，且在同一时间内签订了3份内容大致相同的协议书。故该联营转租赁协议不是真实意思表示。鉴定机构对中南宾馆提交的3份协议书鉴定后，认定这三份协议书为同期形成，该鉴定机构作出解释为“同一时期”是指6个月以内的时间。中部置业提交的协议书签订时间是2006年4月8日，而中南宾馆提交的三份协议书中的一份（即检材3）是与中部置业签订的，而中部置业成立时间为2006年12月。由此可推断这三份协议书签订的时间应该是中部置业成立后。因而中南宾馆关于这三份协议书是签订于中部置业与七天酒店商谈租赁合同期间的辩称意见一审法院予以采信。因中部置业与中南宾馆签订的该份联营转租赁合同不是双方真实意思表示，中部置业也未提交其据此协议向中南宾馆缴纳过房租的证据，故中部置业要求确认该份协议书是合法有效的诉讼请求一审法院不予支持。
因中部置业与中南宾馆签订的联营转租赁协议无效，故中部置业没有将涉案房屋转租的权利，而中部置业与七天酒店签订租赁合同时提交的元通公司同意其转租的回复证明所盖印章经鉴定认定与元通公司在工商局备存的公章不是同一枚印章所盖，同时元通公司诉被告贺德瑛、中部置业侵权的上诉案件在2006年4月8日还在湖北省高级人民法院审理，由此可认定中部置业将涉案房屋租赁给七天酒店没有得到产权人元通公司的认可。故中部置业在明知涉案房屋已被硚口区人民法院查封并即将进入拍卖程序，且其根本没有转租该房屋权利的情况下，仍将涉案房屋对外转租，其行为违反法律规定，故中部置业与七天酒店签订的《房屋租赁合同》为无效合同。中部置业要求确认其与七天酒店签订的《房屋租赁合同》有效，并要求七天酒店缴纳租金的诉讼请求，一审法院不予支持。
中部置业虽然与中南宾馆签订了联营协议，且该联营协议经一审法院判决确认有效，但中部置业并未实际按联营协议在涉案房屋内进行经营使用，而是在明知该房屋已被查封并即将进入拍卖的过程中，将该涉案房屋租赁给七天酒店并收取了七天酒店给付的转让费及租金，中部置业的行为应视为其自愿放弃使用涉案房屋的权利，现七天酒店因承租涉案房屋而取得该房屋的使用权，在同一房屋内不能同时存在两个享有使用权的主体，故中部置业要求依据联营协议而享有涉案房屋使用权的诉讼请求，一审法院不予支持。
三、元通公司要求七天酒店给付房屋被拍卖前的房租和转让费的请求，因中部置业与中南宾馆签订联营合同取得该房屋的使用权，中部置业在联营期间将房屋租赁给七天酒店，该时间段的房租和转让费七天酒店已缴纳给中部置业。故该时间段的房屋租金及转让费应由哪方收取与本案不是同一法律关系。故元通公司要求七天酒店给付房租和转让费、中部置业承担连带责任的诉讼请求一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定及该院审判委员会形成的决议，一审法院判决：一、驳回原告武汉市恒鼎商贸有限公司的诉讼请求；二、驳回第三人湖北中部置业有限公司的诉讼请求；三、驳回第三人中国元通汽车贸易服务有限公司的诉讼请求。原告武汉市恒鼎商贸有限公司缴纳的诉讼费19330元、诉讼保全费5000元及邮寄费60元由武汉市恒鼎商贸有限公司负担；第三人湖北中部置业有限公司缴纳的诉讼费6860元及邮寄费80元由湖北中部置业有限公司负担；第三人中国元通汽车贸易服务有限公司缴纳的诉讼费8969元由中国元通汽车贸易服务有限公司负担。本案鉴定费22000元由湖北中部置业有限公司负担。
本院二审期间，中部置业围绕上诉请求依法提交了6份证据：证据1、联营期间中南宾馆法定代表人贺徳瑛及其朋友的住宿挂账明细、招待费、工资明细；证据2、双方签订联营协议后，共同聘请的员工工资表；证据3、购买发票证明；证据4、以中南宾馆名义缴纳的水、电、排污费缴费证明；证据5、缴税凭证；证据6、税务报表。以上6份证据拟证明中部置业实际经营并使用了涉案房屋，自2005年12月至2007年9月转租给七天酒店前的一年多时间里，中部置业与中南宾馆根据联营协议及联营转租赁协议书开展经营，实际使用了涉案房屋，并非一审判决所称的中部置业并未根据协议实际使用过房屋。恒鼎公司对上述证据质证称，中部置业提交的并非新证据，这些证据形成于2005年至2007年期间，对于这些证据的真实性我们不发表意见，这些证据与上诉人上诉请求确认联营协议效力没有关联，不影响对联营协议效力的认定。七天酒店质证称，我们对该6份证据的真实性没有异议，这些证据应该与本案有关联，至于能否达到中部置业所称的证明目的，请人民法院予以审核。中南宾馆法定代表人贺德瑛质证称，中部置业提供的这些证据，有我签字的，我认可，当时是有我的朋友去那里住过，但我都结清了费用。员工工资跟我没有关系，中南宾馆未收到任何分利，实际上并未参与过联营，联营事实并不存在，以上证据不能说明任何问题。元通公司质证称，上述证据的真实性、合法性、关联性都无法确认，如果这些证据反映的是事实，正好说明中部置业占用了元通公司房屋，中部置业与贺徳瑛串通，签订了虚假的联营协议，联营协议违背了元通公司真实意思表示，应属无效。贺徳瑛已经明确，联营协议虽已签署，但并没有实际履行，中部置业提供的这6份证据不能证明中部置业按照联营协议进行经营的事实。本院审查后认为，中部置业提交的这6份证据均产生于中部置业经营涉案房屋过程中，真实可信，与本案纠纷存在关联，可以证明中部置业在与中南宾馆签订联营协议后经营使用了涉案房屋。
本院二审查明：2005年7月8日，新东方置业（后更名为中部置业）在与中南宾馆签订《联营协议》后，实际投入资金对中南宾馆进行了装修改造，并以中南宾馆的名义使用和经营涉案房屋达一年多时间。一审判决认定中部置业“并未实际按联营协议在涉案房屋内进行经营使用”的事实与二审查明的事实不符。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院经审理认为，2005年7月8日，中南宾馆与新东方置业（后更名为中部置业）签订《联营协议》，约定联营期限为15年，该协议经武汉市江岸区人民法院作出的（2006）岸民商初字第392号生效民事判决确认有效。后双方又于2006年4月8日签订《协议书》，将《联营协议》约定的联营方式改为租赁经营，并明确约定“中南宾馆保证本协议合法有效，并经元通公司书面同意，否则，应按双方此前签订的《联营协议》执行”。在元通公司未以书面形式同意中南宾馆与中部置业联营转租赁的情况下，中南宾馆与中部置业于2006年4月8日签订的《协议书》因所附条件未成就而未生效，双方仍应依照此前签订的《联营协议》执行。依据《联营协议》的约定，中部置业自2005年7月8日起对涉案房屋享有经营使用权，元通公司对涉案房屋享有的所有权应受到该经营使用权的制约。2008年5月，恒鼎公司通过人民法院主持的拍卖程序从元通公司取得涉案房屋的所有权及相应土地的使用权，恒鼎公司继受取得的上述权利亦应限于元通公司原权利范围，中部置业依据《联营协议》在先取得的涉案房屋经营使用权及投资权益依法应予以保护。
《联营协议》虽未约定中部置业可以对外出租涉案房屋，但亦未明确禁止。2007年9月，中南宾馆向武汉市工商局出具的《证明》表明中南宾馆同意中部置业将涉案房屋出租给七天酒店。中南宾馆系依法成立的企业法人，涉案房屋是其合法占有使用的财产，其有权决定涉案房屋的经营使用方式。中部置业基于《联营协议》对涉案房屋享有经营使用权，并在中南宾馆同意其出租的情况下，可以将涉案房屋出租给七天酒店使用。2007年9月16日，中部置业与七天酒店签订《房屋租赁合同》，双方对租赁期限、租金、房屋维修责任及违约责任等事项进行了约定。该合同是双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该《房屋租赁合同》并未将需取得元通公司的同意作为生效条件，因此无论中部置业向七天酒店出具的两份加盖有元通公司印章的《回复（证明）》真伪如何，均不影响《房屋租赁合同》的效力。合同双方应据此享有权利，履行义务。中部置业、七天酒店已按该合同的约定实际履行至2008年9月7日。中部置业现向七天酒店主张自2008年9月8日至2009年9月7日期间的房屋租金360000元，于法有据，应予支持。中部置业从七天酒店收取的房屋租金，应依照其与中南宾馆签订的《联营协议》中相关约定，向现产权所有人恒鼎公司进行利润分配。
一审期间，经中南宾馆申请，本院委托鉴定人甘肃中科司法物证技术鉴定中心对中南宾馆提交的三份协议书（中南宾馆与新东方置业签订的落款为2006年4月8日的协议书及补充协议，中南宾馆与中部置业签订的没有落款时间的补充协议）是否签订于同一时间进行鉴定，鉴定人于2016年5月13日出具鉴定意见。在中部置业对鉴定意见提出异议的情况下，鉴定人应出庭作证而未出庭，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条的规定，对其鉴定意见本院不予采信。
综上所述，湖北中部置业有限公司上诉请求部分成立。一审判决适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民再字第00001号民事判决第一项、第三项；
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民再字第00001号民事判决第二项；
三、湖北中部置业有限公司与七天酒店（深圳）有限公司于2007年9月16日签订的《房屋租赁合同》有效；
四、七天酒店（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向湖北中部置业有限公司支付房屋租金360000元；
五、驳回湖北中部置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审时武汉市恒鼎商贸有限公司缴纳的案件受理费19330元、诉讼保全费5000元及邮寄费60元由武汉市恒鼎商贸有限公司负担；湖北中部置业有限公司缴纳的案件受理费6860元及邮寄费80元由湖北中部置业有限公司、七天酒店（深圳）有限公司各负担3470元；中国元通汽车贸易服务有限公司缴纳的案件受理费8969元由中国元通汽车贸易服务有限公司负担。一审案件鉴定费22000元由湖北中部置业有限公司、武汉中南汽贸宾馆各负担11000元。
二审案件受理费6860元由武汉市恒鼎商贸有限公司、七天酒店（深圳）有限公司各负担3430元。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"广州市越秀区人力资源和社会保障局与广州市广交置业发展有限公司其他行政非诉审查与执行其他执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-12-16\\\\\",\\\\\