四川省成都市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)川01民终1850号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司成都锦城支行。住所地：成都市锦里东路*号宏达大厦。
主要负责人：向虹，行长。
委托诉讼代理人：税浴洋，四川明炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何东阳，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾正中，男，1964年5月11日出生，汉族，住成都市高新区。
委托诉讼代理人��刘静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易守达，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司成都锦城支行（以下简称农行锦城支行）因与被上诉人贾正中返还原物纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业区人民法院（2017）川0191民初11658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人农行锦城支行上诉请求：撤销原判，依法改判贾正中立即腾退成都市高新区芳草街47号1栋2单元2层4号房屋并将上述房屋交付给农行锦城支行；判决贾正中向农行锦城支行支付占用房屋使用费48000元。事实和理由：农行锦城支行与贾正中只达成了对案涉房屋��租借合意，《个人住房抵押担保借款合同》系复印件，不应采信。且《个人住房抵押担保借款合同》只是双方达成买卖意向的前置条件，并不构成完成双方房屋买卖要约的法定条件。
被上诉人贾正中辩称，原审判决正确，请求维持。
农行锦城支行向一审法院起诉请求：判决贾正中立即腾退案涉房屋，并将案涉房屋交付给农行锦城支行；判决贾正中支付自2015年7月27起按照每月2000元的标准向农行锦城支行支付占用房屋使用费至贾正中腾退房屋之日止；判决贾正中结清占用房屋期间的水、电、气费。
贾正中向一审法院反诉请求：判决确认案涉房屋属于贾正中所有。
一审法院审理查明，农行锦城支行原为中国农业银行四川省分行���属支行。1995年成都市人民政府出台关于深化城镇住房制度改革的决定。贾正中作为原农行锦城支行职工，根据相关政策享有参加购买房改房的权利。1995年12月22日，贾正中与农行锦城支行签订《借房协议书》，约定贾正中缴纳住房保证金和其他费用共计14610元，可在农行锦城支行处借住房一套。协议签订后，贾正中向农行锦城支行缴纳了上述14610元。1997年12月30日，贾正中与中国农业银行四川省分行府河支行签订《个人住房抵押担保借款合同》，其中规定“一、借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款，借款人（抵押人）自愿以其所购有权处分的房屋作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物价值为38800元；二、贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为15000元，本项贷款用于购买芳草街一幢二单元四号房屋。……；三��……本合同项下贷款本息采用等额偿还法偿还，每月偿还本息196.68元……；五、借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户；六、借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息并不可撤销地授权具体委托的保证人在借款人每月工资中扣减贷款本息并划入贷款人指定账户；七、省分行行政处为本次分行机关职工贷款的保证人，在抵押贷款合同有限期内，负责妥善统一保管各贷款人的房屋产权证，并以之作为借款人的还款保证；……十二、发生下列情况之一的，贷款人有权依法处分抵押物（抵押物），（一）借款人不按合同约定的还款计划归还贷款本息……”。省农行直属支行作为保证人在上述借���合同上签字盖章。1997年12月30日，中国农业银行四川省分行府河支行根据上述借款合同发放15000元的贷款。1998年3月4日，贾正中因涉嫌违法发放贷款、伪造公司印章被逮捕。1999年2月25日，中国农业银行四川省分行以贾正中违反金融规章制度为由给予贾正中行政开除处分。2000年3月22日，贾正中因构成违法发放贷款罪被判刑。2009年12月17日，农行锦城支行办理案涉房屋的产权登记，具体位置为高新区芳草街47号1栋2单元2层4号。农行锦城支行申请的证人沈某原系农行锦城支行行长，其当庭陈述“贾正中原系四川省农业银行直属支行的职工，其享有房改的资格也参与了房改，都是以借房协议这种方式操作，第一次由个人支付部分钱，剩余部分向府河支行贷款，贷款都是直接转给单位的”。另查，在省级单位职工、居民住房情况调查表中显示贾正中作为产权人在成都芳草街有住房一套，同时显示入住未办证，贾正中的配偶作为四川省气象局的职工未享有政策性住房。又查，案涉房屋一直由贾正中或者其亲属居住至今。
一审法院认定上述事实，有借房协议、贷款合同、调查表、处分决定、判决书、贷款发放凭证、房屋摘要、政府文件、证人证言等证据在卷佐证，足以认定。
一审法院认为，本案实质为房屋权属争议，因此对双方提出的诉讼时效的意见均不采纳。本案要讨论的问题是，贾正中是否已经完成了房改的所有程序，是否已经实际取得了案涉房屋的所有权。证人沈某作为原行长，现退休，与双方均无利害关系，其证言具有可信性，可以作为认定本案事实的依据。根据证人证言以及双方提供的证据，可以确定参与房改的程序如下：首先���订借房协议，由农行锦城支行将出卖的房屋借给职工，职工按照借房协议中的约定向农行锦城支行支付部分款项，其次，职工与银行签订贷款协议，并以其上述有处分权的房屋作为抵押，同时农行锦城支行也作为该贷款的保证人，贷款协议签订后，银行直接将贷款的款项转账给农行锦城支行，职工按照贷款协议中约定的方式向银行支付本息，上述本息直接从职工工资扣划，在过户条件成熟后，农行锦城支行将房屋过户至职工名下。基于上述程序以及农行锦城支行、贾正中的诉辩意见，一审法院认为本案的争议焦点为：1.贷款是否已经按约发放，是发放到贾正中账户，还是直接转账到农行锦城支行在中国农业银行四川省分行府河支行开立的账户；2.贾正中是否按约还款；3.贾正中被开除、判刑是否影响其购买资格或者购房程序是否已经中断。一审法院认为，关于贷款��放问题，现在无证据证明贷款具体发放到何处，但根据农行锦城支行作为保证人签订的贷款协议中的约定，上述贷款应直接转账到农行锦城支行账户，现在查明的是上述贷款已经发放，因此根据贷款协议能推定上述贷款作为贾正中的购房款已直接发放到农行锦城支行账户。关于贾正中是否还款的问题，贷款协议中约定贾正中应还的本息从其工资中直接扣除，因此应当由工资的发放方也即农行锦城支行证明贾正中还款问题，再者，即使贾正中的工资不足以还贷款本息，也应当由贷款银行主张对房屋的抵押权或者由保证人农行锦城支行承担保证责。就本案事实看，贷款银行未主张对房屋抵押权，因此即使贾正中未足额偿还贷款本息，也应由农行锦城支行承担了保证责任，农行锦城支行也只能向贾正中主张代为支付本息的权利，而并不能直接取得案涉房屋的所有权。关于贾正中被开除、判刑是否影响其购买资格或者购房程序是否已经中断的问题，基于上述分析，贾正中已实际支付了购房款，并履行了《个人住房抵押担保合同》中的义务，对于贾正中而言，整个购房程序已经完成，而现行法律、法规并没有规定受到刑事处罚就丧失了参与房改的资格，农行锦城支行也没有提供证据证明开除就丧失了参与房改的资格，因此贾正中被开除、判刑不影响其购房资格。综上评析，贾正中享有参与房改的资格且其已经完成了房改中其需要履行的义务，因此，案涉房屋贾正中已实际购买。基于房改的特殊性以及贾正中或者其家人一直居住在该房中而其配偶未在其单位享受房改资格的事实，一审法院确定案涉房屋的真实权利人为贾正中。遂依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认位于成都市高新区芳草街47号1幢2单元2层4号房屋归贾正中所有。二、驳回农行锦城支行的全部诉讼请求。案件本反诉受理费11800元，由农行锦城支行负担。
本院认为，本案农行锦城支行与贾正中之间的房屋争议，系因农行锦城支行与贾正中在参与房改过程中引发的纠纷，其实质是由单位内部分房引发。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“…因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应依法驳回起诉。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三项，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发（1992）38号）第三条之规定，裁定如下：
一、撤销四川省成都高新技术产业区人民法院（2017）川0191民初11658号民事判决；
二、驳回中国农业银行股份有限公司成都锦城支行的起诉。
三、驳回贾正中的反诉。
一审案件受理费11800元，退还中国农业银行股份有限公司成都锦城支行；上诉人中国农业银行股份有限公司成都锦城支行预交的二审案件受理费11800元，予以退还。
本裁定为终审裁��。
审判长 邓凌志
审判员 黄小华
审判员 牛玉洲
二〇一八年三月二十九日
书记员 刘 杨