济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)高民初字第2168号
原告（反诉被告）山东神州数码网络科技有限公司，住所地济南高新区。
法定代表人周建民，董事长。
委托诉讼代理人徐文龙，男，1980年12月5日出生，该公司法务部职工，住公司宿舍。
被告（反诉原告）中国电信集团山东电信分公司，住所地济南高新区。
法定代表人姜弘民，总经理。
委托诉讼代理人杨春森，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人张琦，男，1961年12月2日出生，该公司行政主管，住公司宿舍。
原告山东神州数码网络科技有限公司（神州数码）与被告中国电信集团山东电信分公司（山东电信）租赁合同纠纷一案,本院于2015年8月21日立案受理后，本院依法组成合议庭于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告神州数码的委托代理人徐文龙，被告山东电信的委托代理人杨春森、张琦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告神州数码向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年7月20日至2016年7月19日房屋租金，共计1582413.7元；2、被告向原告支付逾期支付租金的违约金至实际支付之日；3、本案诉讼费用全部由被告承担。原、被告双方于2014年8月28日签订了《办公室房屋租赁合同（续租）》，双方约定被告承租原告位于济南市高新区舜华路XXXX号舜泰广场XX号楼南XX层的办公房屋，房屋建筑面积为2506平方米，租赁期限自2014年7月20日至2017年7月19日。租金按房屋面积计算，每平方米每天1.73元，每年租金合计1582413.7元。原、被告双方在合同中约定租金按年支付，自第二年起被告需提前10日支付下次租金，先付后用，即被告需于2015年7月10日向原告支付2015年7月20日至2016年7月19日的房屋租金，计1582413.7元。根据租赁合同约定，租赁期内，被告如逾期支付租金，每逾期一日，被告除不足拖欠房租外还应按日租金的10%支付违约金。时至今日，虽原告催收，被告仍未向原告支付2015年7月20日至2016年7月19日的房屋租金。迫于无奈，特向贵院提起诉讼。
被告山东电信辩称，1、涉案的租赁合同无效，根据庭前查阅原告提交的材料既未有房产证也没有规划证。根据最高院司法解释应为无效。2、涉案房屋被告方已经于第一年租期届满将出租房屋交付给被告，不存在支付第二年全年租金的问题。3、原告主张逾期违约金不予支持。
被告山东电信向本院提出反诉请求：1、依法确认双方所签《办公室房屋租赁合同（续租）》于2015年7月22日解除；2、判令反诉被告向反诉原告返还保证金131867.8元。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定，2014年8月28日原告神州数码（甲方）与被告山东电信（乙方）签订了《办公室房屋租赁合同（续租）》一份，约定双方约定：一、甲方将其位于济南高新区舜华路XXXX号舜泰广场XX号楼南XX层租赁给乙方办公使用。二、租期：3年，从2014年7月20日至2017年7月19日止。甲方于首次房租缴纳后3日内将房屋交付乙方。三、租金及租金支付：1、按房屋面积计算，每平方米每天1.73元（含税），每年租金合计1582413.7元（壹佰伍拾捌万贰仟肆佰壹拾叁元柒角整）。2、租金按年交付，自本合同签订之日起20日内，乙方应支付全年的租金即2014年7月20日至2015年7月19日前的租金1582413.7元（壹佰伍拾捌万贰仟肆佰壹拾叁元柒角整）。以后提前支付下次租金，先付后用；乙方必须将下次的租金汇至甲方指定的银行账户。3、为保证合同得到全面的履行，乙方在支付首期租金的同时向甲方缴纳保证金131867.80（壹拾叁万壹仟捌佰陆拾柒元捌角整）（1个月房租），在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项。租赁届满或合同终止、解除时，乙方将租赁房屋及设备归还甲方，甲方在租赁届满当日起时十日内将保证金无息退还给乙方。十一、违约责任：3.租赁期内，乙方未经甲方书面同意擅自退租时，甲乙双方对于退租事宜应当通过友好协商解决，协商不成，按以下方式处理：（1）乙方于第一年租赁期内擅自退租时，应当按照当年租金总额的20%向甲方支付违约金；（2）乙方于第二年租赁期内擅自退租的时，应当按照当年租金总额的10%向甲方支付违约金；……7、任何一方违约应当向对方支付违约金以赔偿对方损失。违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付赔偿金，违约方均应继续履行合同。
被告于2014年10月22日向原告神州数码转账131867.80元。
诉讼中，2015年6月2日，被告主张向原告神州数码发出《关于电信公司租房退租的通知》，并由原告公司员工胡海晶于2015年6月3日签发收条。2015年6月11日被告与原告就退租事宜进行协商，并于2015年6月15日由原告员工胡海晶签收收条，载明：今收到中国电信山东分公司《会议纪要》一份，为2015年6月11日双方就14楼退租沟通事宜。2015年6月18日，双方就退租事宜再次进行协商，并于2015年6月25日由原告胡海晶签收收条，载明：今收到中国电信山东分公司《会议纪要》一份，为2015年6月18日双方就14楼退租沟通事宜。2015年7月13日，山东电信向神州数码发出《山东电信致神州数码公司的函》，要求原告配合被告搬离物品，并由原告员工林杰同日签发收条，载明：今收到山东电信《致神州数码公司的函》一份，日期为2015年7月13日。2015年7月22日，被告搬离租赁地，并由原告员工郭宇签发收条，载明：今收到14楼钥匙：室内3串，玻璃门3把。原告神州数码主张没有收到被告山东电信发出的退租通知和会议纪要，并且主张胡海晶、林杰、郭宇等人均不是原告公司员工。
另查明，2006年1月11日由山东大风车教育科技有限公司（委托人）和济南齐鲁软件园发展中心（受托人）签订了《“怡科产业基地”建设项目委托建设合同》（合同编号：XXX）。双方约定：由受托人名义办理建设项目的全部手续。项目立项、土地使用权、规划手续等所有建设手续均以受托人的名义办理。受托人保证项目建成以后，将属于委托人的房地产直接办理在委托人名下。项目位于济南齐鲁软件园发展中心建设位于济南高新区舜华路以东、软件学院以南、经十路以北的地块……土地使用权性质为出让，使用年限50年，该项目为框剪结构，共14层，地上12-14层，地下2层，济南齐鲁软件发展中心已经取得了建设项目登记备案证明，建设用地规划许可证。2011年5月13日山东大风车科技教育有限公司与神州数码签订授权书，授权：现大风车公司授权神州公司以自身名义代理大风车公司将上述位于怡科产业基地十四层766平米房产租赁给中国电信集团公司山东省电信分公司。
上述事实，有原告提交的《办公室房屋租赁合同（续租）》、林杰等人的劳动合同，被告提交的《关于电信公司租房退租的通知》及收条、《会议纪要》及收条、《山东电信致神州数码公司的函》及收条、《挂号信接收表》、照片、光盘、“怡科产业基地”建设项目委托建设合同、授权书、转账凭证，本院予以确认。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、租赁合同是否有效。被告山东电信主张租赁房屋没有房产证和规划证，应当认定为无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案地产是由山东大风车教育科技有限公司与济南齐鲁软件园发展中心签订了《“怡科产业基地”建设项目委托建设合同》，济南齐鲁软件发展中心作为受托方已经取得了建设项目登记备案证明，建设用地规划许可证。且山东大风车科技教育有限公司与神州数码签订授权书，授权神州公司以自身名义代理大风车公司将上述位于怡科产业基地十四层766平米房产租赁给被告山东电信。综上，原告神州数码与被告山东电信签订的《办公室租赁合同（续租）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法真实有效，本院予以确认。
二、郭宇等人是否为原告公司员工。原告主张郭宇等人并非原告神州数码员工，并提交了郭宇等人与山东大风车科技有限公司和济南今日国际广告有限发展公司的劳动合同，被告主张郭宇等人为原告公司员工，并提交了郭宇等人签收的收条、顺丰速运单号、挂号信接收表、光盘照片等证据为原告公司员工，工商登记信息证明原告方有“神州数码”、“今日集团”、“大风车”等多个公司名称。本院认为，被告提交的收条、顺丰速运单号、挂号信接收表、光盘照片等证据形成证据链，且“神州数码”、“今日集团”、“大风车”三个公司均在同一个楼层办公，“神州数码”与“大风车集团”的工商登记信息显示法定代表人均为周建民，“神州数码”、“今日集团”、“大风车集团”存在混同用工的情形，郭宇、胡海晶、林杰出具的收条等行为应为代表神州数码的职务行为。
本院认为，原、被告签订的合同中约定了双方都具有解除权，并且合同约定：（1）乙方于第一年租赁期内擅自退租时，应当按照当年租金总额的20%向甲方支付违约金；（2）乙方于第二年租赁期内擅自退租的时，应当按照当年租金总额的10%向甲方支付违约金。原、被告的合同于2014年7月20日开始履行，被告山东电信于2015年6月2日向原告神州数码发出退租通知，并由原告公司员工胡海晶签收，后经过多次协商退租事宜，并于2015年7月22日搬离租赁地，原告员工郭杰接收房屋钥匙。根据双方合同约定，原、被告合同已于2015年7月22日解除。对于双方争议的违约金数额问题，本院认为虽然被告解除合同的行为处于第一个租赁期内，但是实际解除租赁的行为是发生在第二个年度，应该按照第二年租赁期内擅自退租的约定，即当年租金的10%向原告支付违约金。根据合同约定，租赁届满或合同终止解除时返还保证金，被告已于2015年7月22日搬离该房屋，原告已接受该房屋，故不存在合同继续履行的情形，被告要求原告返还保证金的反诉请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的《办公室租赁合同（续租）》于2015年7月22日解除。
二、被告中国电信集团山东电信分公司于本判决生效之日起十日内向山东神州数码网络科技有限公司支付违约金158241.37元。
三、原告山东神州数码网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国电信集团山东电信分公司支付保证金131867.8元。
四、驳回原告山东神州数码网络科技有限公司的其他诉讼请求。
原、被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19042元，由原告山东神州数码网络科技有限公司承担17138元，由被告中国电信集团山东电信分公司承担1904元。反诉案件受理费1468元，由原告山东神州数码网络科技有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘 蕾
人民陪审员 师长利
人民陪审员 赵立海
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 王瑞雨