广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3143号
上诉人（原审被告）：吴海华，男，1963年5月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：广东厚园物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：谢礼海，该司董事长。
委托代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。
上诉人吴海华因与被上诉人广东厚园物业管理有限公司（以下简称厚园公司）物业管理合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2012）穗荔法民三初字第448号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州金辉洋房地产有限公司是广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区的开发商，厚园公司是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2008年3月5日，金辉洋公司（甲方）与厚园公司（乙方）签订《物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对“辉洋苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。2008年3月7日，金辉洋公司发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主／住户们的正常生活不受影响，该司委托厚园公司承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，厚园公司向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金辉洋公司临时委托，厚园公司进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致。2008年6月5日，金辉洋公司向厚园公司发出《中标通知书》，确认厚园公司为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人。2008年6月6日，金辉洋公司（甲方）与厚园公司（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托予乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元／平方米；物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。2008年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局向金辉洋公司发出《前期物业管理中标备案通知书》，确认对金辉洋公司报送的“辉洋苑”小区前期物业管理中标材料给予备案。
吴海华与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》，由吴海华向金辉洋公司购买本市黄沙大道189－201号辉洋苑金洋阁1005房，建筑面积为142.87平方米。吴海华收楼入住使用至今。吴海华没有向厚园公司支付2008年3月至2012年3月的物业管理服务费和2008年9月至2012年2月的公摊电费。
诉讼中，厚园公司提供广东电网公司开具的电力收费发票、公用电表抄表记录等证据，以证明吴海华应支付2008年1月30日至2012年2月27日的公摊电费。
因本案纠纷，厚园公司于2012年3月20日向原审法院起诉请求：1、请求判令吴海华按《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定的物业服务收费标准（1.87元／每平方米建筑面积／每月）向厚园公司支付拖欠的2008年3月至2012年3月的物业管理服务费13039.90元；至付清欠款之日止的滞纳金（从欠交服务费用次月1日起按每日千分之一计算，暂计至2012年2月止为8452元），合计21491.9元。2、请求判令吴海华支付2008年9月至2012年2月的代垫公摊电费1051.3元。3、本案诉讼费由吴海华承担。
吴海华原审没有到庭答辩。
原审法院认为：“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，厚园公司依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》对业主有约束力。吴海华享受了厚园公司提供的物业管理服务，应向厚园公司支付物业管理服务费。
厚园公司主张的物业管理服务费标准没有超过合同约定的标准及2008年度广州市住宅物业服务收费政府指导价基准价浮动幅度范围，原审法院予以采纳。由于厚园公司从2008年3月7日开始对“辉洋苑”小区进行物业管理，因此吴海华应从2008年3月7日起向厚园公司缴纳物业管理费。吴海华迟延缴纳物业管理服务费，其应当承担违约责任，厚园公司要求吴海华支付滞纳金符合合同约定，原审法院予以支持，每期滞纳金不超过当月的物业管理服务费本金。厚园公司代垫的公摊电费，吴海华亦应该清付给厚园公司。吴海华经原审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，原审法院依法作出缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，于2012年7月23日判决：一、吴海华自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向厚园公司支付从2008年3月7日至2012年3月30日的物业管理费（每月按142.87平方米×1.87元／平方米计算）。二、吴海华自本判决发生法律效力之日起十日内，向厚园公司交纳从2008年3月7日起至2012年3月30日止的物业管理服务费的滞纳金（滞纳金按月计算，从欠交物业管理服务费的次月1日起至吴海华付清当月物业管理服务费之日止，以142.87平方米×1.87元／平方米为本金，按每日1‰计算，每期滞纳金不超过当月的物业管理服务费本金）。三、吴海华自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向厚园公司支付从2008年9月至2012年2月止的公摊电费1051.30元。本案受理费364元，由吴海华负担。
判后，吴海华不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、2002年1月6日，吴海华与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定出卖人应于2002年10月31日前将具备：“规划验收合格证、竣工验收备案表、电梯验收合格证、消防验收意见书”条件的房屋交付吴海华使用，但截止上诉日，金辉洋公司并没有公示或提交上述资料给买受人，物业一直未符合《商品房买卖合同》约定交付的条件，未合法交付买受人使用。二、根据2003年1月10日，由林树森签发的《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》，未经消防验收合格的区分所有物业，建设单位应当进行物业管理，承担物业管理费用，不得委托物业管理企业管理。三、《广东省物业管理条例》第二十条规定，物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定制定前期管理守则并在售房时予以明示。四、《广东省物业管理条例》第四十一条规定，物业买受人应当在建设单位交付物来后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或已出售但未交付物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该区域同类物业标准全额交纳。五、2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用适用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。前提是建设单位依法，金辉洋公司未依法具备交付房屋给买受人使用，违反了合同法第一百零七条的规定。六、一审判决认定2008年3月5日，厚园公司与金辉洋公司签订《物业管理合同》，并于2008年3月7日进场进行前期物业管理服务，根据前述法律规定，应由金辉洋公司承担支付管理费的义务。吴海华上诉请求撤销一审判决，将本案发回重审。
厚园公司二审答辩称其司物业管理权是依照物业管理条例规定依法招投标，是合法取得的。广州金辉洋公司已经交付房屋给吴海华使用，按照最高人民法院司法解释物业费是应由吴海华支付、公摊电费也应当由吴海华承担，所以一审判决是正确的，请二审法院予以维持。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，吴海华向本院提交《商品房买卖合同补充协议》一份证明其主张涉案小区不应由厚园公司行使物业管理权。厚园公司则向本院提交2012年3月广州市公安局常住人口资料、业户登记表、门禁IC卡发卡登记表、开发商证明、管理费发票、车辆行驶证、吴海华出入监控、水电表、煤气表、门口照片等证据证明吴海华已实际入住使用涉案房屋。
本院认为：“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，前期物业管理由开发商聘请委托物业管理公司进行物业管理服务。厚园公司依据其与开发商签订的《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》对涉案小区进行前期物业管理，原审法院认定厚园公司行使物业管理的行为符合法律规定并无不妥。对吴海华上诉以《商品房买卖合同补充协议》认为前期物业管理公司应非厚园公司的主张，本院不予采纳。
从本案证据及当事人的陈述可知，涉案小区房屋虽欠缺交付条件，但广州金辉洋房地产有限公司证明吴海华已于2008年3月7日前收楼入住。而厚园公司向本院提交广州市公安局常住人口资料、业户登记表、门禁IC卡发卡登记表、开发商证明、管理费发票、车辆行驶证、吴海华出入监控、水电表、煤气表、门口照片等证据可佐证吴海华已实际使用涉案房屋，享受了厚园公司的物业管理服务，故依据权利与义务相一致原则，吴海华应向厚园公司支付欠缴的物业管理费，其未支付的，则应承担逾期支付的滞纳金。厚园公司代垫的公摊电费，吴海华亦应清付给厚园公司。为此，原审判决判处并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴海华上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费364元，由吴海华负担。
本判决为终审判决。