广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19721号
上诉人（原审原告）:陈厚玗，女，1943年1月25日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：林维业，广东洛亚律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：詹益伟，男，1967年5月1日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州大明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。
法定代表人：蔡宏江，职务董事长。
委托诉讼代理人：曾泽华，广东埔穗律师事务所律师。
上诉人陈厚玗、詹益伟因与被上诉人广州大明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈厚玗、詹益伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令广州大明房地产开发有限公司为陈厚玗、詹益伟办妥领取广州市海珠区东晓路20l号1805房房地产产权证手续。事实和理由：一、陈厚玗、詹益伟诉请广州大明房地产开发有限公司依照商品房预售合同的约定为其办妥领取所购房屋的房地产产权证手续，该请求合约、合理、合法。陈厚玗、詹益伟及广州大明房地产开发有限公司在一审诉讼中，确认1996年10月20日陈厚圩、詹益伟与广州大明房地产开发有限公司双方所签商品房预售合同是合法真实有效的，确认陈厚玗、詹益伟已经依约付清了购房款。二、涉案广州市海珠区东晓路201号1805房房地产产权清晰，不存在权属争议。广州大明房地产开发有限公司一直承认“由于工作失误，在早期向房管部门提交的业主名单中，错将涉案房屋购房业主写成他人”，一直否认涉案房屋“一房两卖”，结合广州市国土资源和规划委员会于2016年7月11日颁发的(2016)广州市不动产权第00241286号《中华人民共和国不动产权证书》的声明，足以说明广州大明房地产开发有限公司在2000年6月向房管部门提供的《申请办理业主房产预售登记鉴证》的报告中注明“广州市海珠区东晓路201号1805房的购房业主是彭丽婉等”的历史问题已经查核厘清，足以判断陈厚玗、詹益伟是案涉房屋的唯一购房业主。三、即使案涉房屋存在“一房两卖”问题，依法理其产权归属也应判归陈厚玗、詹益伟。陈厚玗、詹益伟自1996年购得广州市海珠区东晓路201号1805房屋，并从广州大明房地产开发有限公司处合法取得该房屋的占有权及使用权至今已二十一年，从未有案外人对该屋所有权、占有权及使用权提出过任何异议，并且房屋限购政策对1996年的房屋买卖行为没有溯及力。
广州大明房地产开发有限公司辩称，我方不同意一审判决，我方愿意给陈厚玗、詹益伟进行办证。
陈厚玗、詹益伟于2017年4月6日向一审法院起诉请求：1.广州大明房地产开发有限公司为陈厚玗、詹益伟办妥领取广州市海珠区东晓路201号1805房房地产权证的手续；2.广州大明房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1996年10月20日，陈厚玗、詹益伟（乙方、买方）与广州大明房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》（编号：市管契字第93016279号），约定：甲方将座落在海珠区东晓路明珠花园海棠阁18/G（05）的房地产出售给乙方，成交价格为58万元；甲方保证上述房地产权属清楚；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；如甲方的原因给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；等。
2016年3月16日，陈厚玗、詹益伟（乙方、买方）与广州大明房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约补充协议》，约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定项目总18层05房，门牌地址为广州市海珠区东晓路201号1805房；该商品房按总价交易，总金额58万元；甲方与乙方共同约定双方共同办理《不动产权证》；甲方已将符合交付条件的房层交付乙方使用，乙方同意就该房屋的交付事宜不再向甲方提出任何权利主张及要求；等。
一审诉讼中，陈厚玗、詹益伟为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1.广州大明房地产开发有限公司于2017年3月9日开具的明珠花园海棠阁1805房58万元的发票；2.广州大华物业管理有限公司于2017年3月13日出具的《证明》兹证明海珠区东晓路明珠花园海棠阁18/G座与广州市海珠区东晓路201号1805房是同一地址。广州大明房地产开发有限公司的质证意见如下：对于上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
为查明案件事实，一审法院依法向广州市国土资源和规划委员会发函调查。广州市国土资源和规划委员会于2017年8月28日作出《关于（2017）0105民初2420号之一<调查函>的复函》称：海珠区东晓路明珠花园海棠阁，由广州大明房地产开发有限公司开发建设，已领取930067号预售许可证；2000年，广东省住房城乡建设厅（下称省建设厅）为解决购买了惠阳“太阳城”烂尾楼的香港和新加坡等地业主信访问题，通过“异地组合换楼”的方式，将广州明珠花园部分房屋置换给香港和新加坡等地的业主；海珠区东晓路201号1805房是置换单元之一；2000年4月28日，省建设厅召开了协调会议，并以《关于广州明珠花园替换抵押（查封）物的会议纪要》明确：一是广州大明房地产开发有限公司必须主动全面配合解决惠阳“太阳城”换楼业主的预售房登记问题，尽快与“太阳城”换楼业主签订《商品房预售合同》，并办理好商品房预售合同的备案；二是“太阳城”三方应委派代表（会后确定为香港华建集团公司下称香港华建公司）将以上资料在我局（原广州市国土资源和房屋管理局）协助下查实后送我局，市中级法院备案；但广州大明房地产开发有限公司没有按会议纪要落实相关事项，香港华建公司也没有通过经确认的业主明细表；此外，根据2000年6月广州大明房地产开发有限公司提供的《申请办理业主房产预售登记监证的报告》（下称《报告》）注明，东晓路201号1805房的购房业主是彭丽婉等，与该案陈厚玗、詹益伟姓名不一致，且该房屋并没有根据会议要求在我局办理预售合同备案；2014年12月，原市国土资源和房屋管理局就广州大明房地产开发有限公司提供的《报告》附件注明换楼后单元业主名单不符的问题征询省建设厅意见，但至今未回复；现东晓路201号1805房以16登记01025798登记号登记在广州大明房地产开发有限公司名下，暂无该房屋的查封、抵押、转移登记信息；等。
另查明，在一审诉讼期间，陈厚玗并不具备本市住房限购区域内住房购买资格。詹益伟具备本市住房限购区域内住房购买资格。
经一审法院释明，陈厚玗、詹益伟表示坚持其诉讼请求。
一审法院认为：据广州市国土资源和规划委员会的复函显示，涉案房屋为置换单元之一，广州大明房地产开发有限公司于2000年6月提供的《申请办理业主房产预售登记监证的报告》也注明涉案房屋的购房业主是彭丽婉等，与本案陈厚玗、詹益伟姓名不一致。在涉案房屋涉及与案外人存在权属争议的情况下，陈厚玗、詹益伟要求办妥领取广州市海珠区东晓路201号1805房房地产权证的手续存在障碍，故不予支持。
据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释>》第九十条之规定，于2017年9月19日作出如下判决：驳回陈厚玗、詹益伟的诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈厚玗、詹益伟负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。二审中,双方当事人共同确认案涉合同没有在房管部门进行备案。广州大明房地产开发有限公司表示：其同意给陈厚玗、詹益伟办证。
本院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。本案中，从行政主管部门出具的复函显示，案涉房屋在行政管理部门登记备案的买受人为彭丽婉等，而陈厚玗、詹益伟与广州大明房地产开发有限公司所签订的《房地产预售契约》并没有办理备案手续，也无证据显示上述转让行为取得了登记权利人彭丽婉等的同意，因此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第四条之规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”，陈厚玗、詹益伟主张广州大明房地产开发有限公司为其办证，缺乏法律依据，应予驳回。一审法院实体处理正确，本院予以维持。陈厚玗、詹益伟上诉提出本案系广州大明房地产开发有限公司工作失误原因导致备案登记错误，双方当事人可以另寻行政途径予以解决。
综上所述，陈厚玗、詹益伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈厚玗、詹益伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年十二月十二日
书记员 袁蕾
游瑞娜