山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁民终429号
上诉人（原审原告）：蒋永富，男，1962年12月12日出生，汉族，住北京市石景山区。
委托代理人：高进华，山东北斗星辰律师事务所律师。
委托代理人：于百林，男，1961年10月4日出生，汉族，住天津市大港区。
上诉人（原审被告）：威海金泓房地产置业有限公司，住所地：山东省乳山市银滩旅游度假区银海路。
法定代表人：顾国宾，董事长。
委托代理人：张传军，山东海明达律师事务所律师。
上诉人蒋永富与上诉人威海金泓房地产置业有限公司（以下简称“金泓公司”）财产损害赔偿纠纷一案,不服山东省威海市中级人民法院（2006）威民一初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋永富的委托代理人高进华、于百林，上诉人金泓公司的法定代表人顾国宾、委托代理人张传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，案外人乳山市白沙滩村建筑公司诉河南鑫港房产实业公司乳山分公司建设工程施工合同纠纷一案，经乳山市人民法院审理后，在执行过程中将属于河南鑫港房产实业公司乳山分公司位于乳山市银滩度假区鑫源度假村16号别墅一套（建筑面积223.86平方米）依法拍卖。1999年10月13日，原告蒋永富通过威海市华海拍卖行，以170074元的价格购买该别墅，并于同日取得乳房权证银字第××个号房屋所有权证。同年10月22日，乳山市人民法院向乳山市土地管理局发出协助执行通知书，通知该局为原告办理16号别墅土地使用证。1999年12月6日，原告取得乳银国用（99）字第012号国用土地使用证。2006年9月18日，原告诉至本院，主张2005年11月份，被告金泓公司非法拆除原告的别墅，请求被告赔偿经济损失1427373.20元。
另查，被告开发的乳山银滩悦海嘉园于2006年10月18日取得了乳银国用（2006）第396号土地使用证，本案涉案房屋坐落于该土地范围内。
诉讼过程中，双方争议的事实是：一、原告的别墅是否为被告所拆除。原告申请法院调取了乳山市银滩公安分局对被告方在银滩悦海嘉园负责施工的人员房国信的询问笔录，证实涉案别墅在2005年11月被被告单位拆除，拆迁时与产权人因价格问题没有协商成，顾国宾经理指示先拆除，有什么事以后再谈。经质证，被告对房国信的身份提出异议，但在规定的期限内未能就此提供反驳证据；二、原告损失的数额如何确定。原告主张房屋的价值按照每平方米4920元计算，应为4920元×223.86平方米=1101391.20元，加上房屋装修款325982元，损失共计1427373.20元。为此，原告提供了乳山方正房地产中介评估服务中心出具的房地产咨询报告书，证实该别墅2006年8月30日的市场参考价为人民币4920元／平方米。关于房屋装修，原告提供了16号别墅装饰装潢项目结算表及证人谢某出庭作证，拟证实该证人于2000年4月份在银滩从事装修，原告代理人王经理认识证人，故给原告装修半年有余，双方没有签订合同，十月底结的帐，一共是32万多元。上述证据经质证，被告认为原告提供的房产咨询报告书与本案争议的房产不同，本案的房产是1993年承建的，无法确认是海景别墅，且报告书的价格既包括房产又包括土地价格，而讼争房产原告只对房屋具有所有权，无土地使用权。为此，被告提供乳山市国土资源局出具的证明材料，证实由于工作人员疏忽，误将他人公司土地证确定的土地范围当作河南鑫港房地产实业有限公司（93）字第158号土地证所确定的范围发证给蒋永富，将按照程序撤销该土地登记。对于原告装修方面的证据，被告认为证人无装修资质亦无装修合同，对装修具体事宜无法说清，且购买别墅花费17万，而装修32万元与常理不符，故证言不应采信。
审理中，经原告申请，原审法院委托山东大地房地产估价有限公司对乳山市银滩旅游度假区鑫源度假村相似地段新建别墅2005年12月至2006年12月的价格进行了鉴定，结论为：2005年12月30日，该地段市场价格为3970元／平方米，2006年12月30日，该地段市场价格为5180元／平方米。经质证，原告认为该报告未对别墅的院落及装修损失进行鉴定，其他无异议。被告则认为该鉴定报告是对新建别墅价值的鉴定，而本案讼争的别墅于1993年竣工，结构已经过时，两者无可比性。此外，该鉴定报告明确说明鉴定价值中包含土地使用权价值，而涉及讼争别墅的价值不应包括该部分，故该鉴定报告不应予以采信。针对被告提出的异议，原审法院委托山东大地房地产估价有限公司对涉案房屋拆迁时的市场价值进行补充鉴定。山东大地估价房地产估价有限公司于2007年12月21日作出补充说明：乳山银滩旅游度假区在估价时点阶段，没有与鑫源度假村16号别墅相似的旧房产出售，找不到可比对象，原报告评估的是相似地段新建别墅的市场价值。2013年12月18日，该公司再次做出补充说明：确定2005年12月30日估价对象剩余年限土地使用权价值为52146元，扣除剩余年限土地使用权价值后房产价值为836578元，确定2006年12月30日估价对象剩余年限土地使用权价值为54135元，扣除剩余年限土地使用权价值后房产价值为1105460元。经质证，原告对该补充说明无异议，被告主张涉案别墅并非新建，且缺少配套设施，土地使用权价值远高于该补充说明确定的价值。
诉讼中，被告向乳山市国土资源局提起撤销原告的国有土地使用权证的申请，乳山市国土资源局于2008年4月11日作出撤销乳银国用（99）字第012号国有土地使用证的决定。原审法院据此裁定本案中止审理。原告不服乳山市国土资源局的决定，向乳山市人民法院提起行政诉讼，请求撤销乳山市国土资源局的决定，乳山市人民法院作出（2008）乳行初字第67号行政判决，维持乳山市国土资源局作出的《关于撤销蒋永富土地登记的决定》。原告不服该判决向威海市中级人民法院提起上诉，威海市中级人民法院作出（2009）威行终字第1号行政判决：驳回上诉，维持原判。原告向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院2010年8月20日作出（2009）鲁行再终字第72号行政判决，撤销威海市中级人民法院（2009）威行终字第1号行政判决和乳山市人民法院（2008）乳行初字第67号行政判决，撤销乳山市国土资源局于2008年4月11日作出的《关于撤销蒋永富土地登记的决定》。此后，原告申请对本案恢复审理。被告另向乳山市人民法院提起民事诉讼，请求确认原告取得涉案别墅项下土地使用权无效，本案尚处理审理过程中。
以上事实，有双方当事人陈述、证人证言、乳银国用（99）字第012号国有土地使用证、乳房权证银字第××号房屋所有权证等证据在案为凭。
原审法院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏；公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。原告于1999年10月通过法院拍卖程序取得讼争房屋，并陆续取得房屋产权和土地使用权，其对房屋的合法权益应受到法律保护。根据从乳山市公安局银滩分局对被告方负责施工的人员房国信的调查笔录可以证实，被告未经原告同意，擅自拆除了诉争房屋，已构成侵权，应依法承担赔偿责任。关于原告损失的计算期间界定问题，被告的侵权行为发生于2005年11月，故应根据侵权行为发生时涉案别墅的价值计算原告的损失。原告要求按现在市场价值计算损失，于法无据，不予支持。按照鉴定结论，2005年12月该地段新建别墅的市场价格为3970元/平方米，被告应参照该鉴定结论予以赔偿。因被告的行为导致原告在侵权行为发生后的可得利益亦受到损害，被告对该利益应予以赔偿，该部分损失应以赔偿数额的利息进行计算较为适宜。原、被告因涉案别墅项下土地使用权问题曾产生行政诉讼，经各级人民法院处理后，现又处于民事诉讼过程中。到目前为止，原告仍持有涉案别墅项下土地使用权证，待上述关于土地使用权的案件处理完毕后，双方可对此可另行处理。关于房屋装修损失，因该房屋现已灭失，原告提供的装潢项目结算表与证人谢某的证人证言不足以证实其主张，故原告要求被告赔偿其装修损失325982元的主张，证据不足，不予支持。综上，原告诉讼请求中合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款之规定，判决：一、被告威海金泓房地产置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告蒋永富经济损失888724元（3970元/平方米×223.86平方米）及利息（以本金888724元为基数自2005年12月1日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告蒋永富的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17406元，原告蒋永富负担6963元，被告威海金泓房地产置业有限公司10443元；财产保全费7921元，原告蒋永富负担3168元，被告威海金泓房地产置业有限公司负担4753元；鉴定费5798元，原告蒋永富负担2320元，被告威海金泓房地产置业有限公司负担3478元。
蒋永富不服原审判决上诉请求二审法院改判，按照上诉人起诉时的财产价值认定损失，支持上诉人的装修损失。事实与理由如下：一、被拆别墅应按5180元/平方米进行赔偿。1、根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》规定“拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。”因此涉案房屋应按区域内新建别墅的市场价格赔偿。2、原审法院委托的鉴定机构所作的鉴定结论中，2006年12月30日该区域别墅价格为5180元/平方米。《民法通则》规定，损坏财物，应当恢复原状或折价赔偿。被拆别墅恢复原状时间不应是2005年12月30日，而2006年12月的房屋价值才是恢复原状的价值体现。二、对上诉人投入的325982元装修损失应当支持。首先，导致装修现场灭失的原因是被上诉人非法将上诉人别墅拆除，因此上诉人只需提出损失主张，被上诉人提供对其主张的相关证据。其次，上诉人一审时已经申请负责别墅装修施工的谢某出庭作证，并提交装修价格结算表，已经尽到举证责任。
金泓公司答辩称，原审对于蒋永富装修损失的驳回与事实相符。该房产长期空置，并没有实际入住和装修，其提供的装修证明不符合举证规则的要求。对于蒋永富认为应当按照5180元/平方米的价格进行赔偿，与法无据。金泓公司在2005年将该别墅拆除之后，拆除损失就是固定的，不因蒋永富起诉的时间而发生变化。蒋永富认为应当使用拆迁相关的法律规定，显然不当。本案是侵权损失，而非是拆迁纠纷，赔偿应当和损失相当。金泓公司认为，金泓公司拆除的蒋永富的别墅只是一个建筑物，因为其土地使用权归金泓公司所有。即使按照3970/平方米，也远远超出其实际损失。另外，上诉期间本案的事实发生了变化，乳山市人民法院（2015）乳执再字第1号再审裁定书裁定撤销该院1999年10月22日作出的协助执行通知书。乳山市国土资源局根据该再审裁定书撤销了蒋永富的本案争议房产的土地证。蒋永富的房产在法律上属于非法建筑，违章建筑，虽然该建筑的形成原因是由于原建设单位及登记部门的失误造成的，但是这不影响该建筑的定性，因土地属于金泓公司所有，金泓公司具有合法使用权，金泓公司只需要赔偿蒋永富的建筑成本。退一步说，即使蒋永富的房产及土地手续均是合法的，也不能按照2005年新置别墅的价格来计算。该别墅建于1993年，应当刨除12年的折旧，另外该房产是否是别墅，应当依据土地使用权的性质，蒋永富没有合法的土地使用权，该房产也不应该以别墅来进行评估。
金泓公司上诉请求撤销原审判决第一项。事实与理由如下：一、原审判决程序不当。原审认定涉案房产地有争议且法院正在审理中，《土地管理法》确认了房产与土地不可分离的原则，因此应当中止审理。二、原审鉴定结果自相矛盾，补充鉴定后更显鉴定结果之违法。其一，原审鉴定为当地市场价值，补充结论认为该价值为新建价值，因鉴定区域无同类别墅可对比，那么何来当地市场价值，两者相互矛盾。其二，原审鉴定结论为地上房产和土地价值的总和，认定土地价值为剩余土地使用权时间价值不当，由于土地存在争议，应将扣除全部70年土地使用价值。其三，房产的差价主要由于土地使用权的价值，因此原审认定房产总价值为88万多元，而剩余土地使用价值仅为5万余元，显然与事实不符。
蒋永富答辩称，一、原审判决程序合法。按照《中华人民共和国土地管理法》关于房产与土地不可分离的原则，蒋永富是通过法院委托拍卖的方式取得涉案财产，原审法院将房产、土地价值判决一并由金泓公司赔偿并无不当。二、原审鉴定结果并不矛盾。首先，按照《山东省城市房屋拆迁管理条例》第二十六条规定，拆迁房屋实行货币补偿的，补偿金额应按同区域新建房屋的市场价格评估确认。原审的鉴定结论和补充说明，并没有将新建房屋和市场价格分离，既不矛盾也不违背房屋拆迁补偿规定。其次，房产按新建房屋的市场价值评估是针对被拆迁人的，但土地使用权证所载述的土地使用年限是不变的。对于金泓公司而言，就应按剩余土地使用年限评估土地使用权价值。第三，鉴定报告是以与涉案房地产相似地貌、类别、时间段的别墅确认的房屋价值，价格鉴定客观。
二审期间，金泓公司提交两份证据：1、乳山市人民法院2015年11月25日作出的（2015）乳执再字第1号再审裁定书，裁定撤销该院1999年10月22日出具的协助执行通知书。2、乳山市国土资源局公告，内容为撤销蒋永富持有的乳银国用（1999）第012号国有土地使用权证。金泓公司依据上述证据主张蒋永富对涉案土地已无使用权,金泓公司赔偿蒋永富的款项中不应包括土地价值。蒋永富质证称：1、涉案房屋是1993年建成，而乳山源远物业公司取得涉案土地使用权的时间是1995年9月，即房屋建造的时间比源远物业公司取得土地使用权的时间早。2、蒋永富是通过法院委托拍卖取得包括房屋和土地，这种取得行为是属于善意取得。3、再审裁定只是撤销了协助执行通知书，法院向国土局出具的公函并没有撤销。
二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，本案的焦点问题如下：一、原审认定以2005年12月新建房屋价格作为赔偿标准是否正确。二、原审对蒋永富要求赔偿装修损失的诉讼请求未予支持是否正确。
关于焦点问题一，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案金泓公司拆除涉案别墅的行为发生在2005年11月，原审判决依据通过司法鉴定确定的，2005年12月当地同等情况的房屋市场价格作为赔偿的标准，符合法律规定，应予维持。蒋永富主张按照其起诉时涉案房屋的价值赔偿，没有法律依据，该上诉理由不能成立。
关于焦点问题二，蒋永富主张其装修房屋投入325982元，并申请为其装修施工的谢某出庭作证。本院认为，蒋永富不能证明其与谢某之间存在装修合同关系，也未提交装修产生费用的相关单据，蒋永富主张装修损失的证据不足，且金泓公司对该事实亦不予认可。原审法院根据现有证据，对蒋永富该项诉讼请求未予支持，并无不当。
另外，关于本案土地使用权的问题。本院认为，人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力。买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其受让所获得的权益应当予以保护。虽然涉及本案房产的协助执行书被撤销，但执行拍卖程序合法有效，蒋永富通过拍卖取得财产也是合法有效的，应当受到保护。因此，金泓公司提交的两份证据不能起到其证明目的，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人蒋永富、金泓公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17406元，由蒋永富负担6963元，威海金泓房地产置业有限公司负担10443元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
代理审判员 毕中兴
代理审判员 王海娜
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 黄世媛