贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔03民初769号
原告：李泗刚，男，1964年3月19日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：杨松涛，贵州于道律师事务所律师。
被告：遵义市九州房地产开发有限公司。住所地，贵州省遵义市红花岗区迎红桥头。
法定代表人：廖俊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。
原告李泗刚与被告遵义市九州房地产开发有限公司（以下简称九州房开公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李泗刚的诉讼代理人杨松涛，被告九州房开公司的诉讼代理人黄军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李泗刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告借款本息合计1295万元；（其中本金380万元，利息915万元；注：利息按年利率24%暂计算至起诉之日）；2、判令原告对其与被告所签订的28套房屋买卖合同项下的房屋享有优先受偿权；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：被告九州房开公司因资金周转需要于2007年6月29日向原告借款50万元，约定利息为每月5%，借款期限为三个月；2007年11月1日向原告借款330万元，约定利息为每月7%，借款期限为六个月，共计380万元。借款期限届满后，被告因负债累累无力偿还，遂与原告签订补充协议，以自己开发的九州大厦房屋与原告签订《房屋买卖合同》，以房屋买卖的形式作为借款抵押，并办理了预售登记。被告未按约履行还款义务，已构成违约，请求人民法院依法支持其诉讼请求。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即返还原告借款本息合计1295万元；（其中本金380万元，截止至起诉之日的利息915万元；注：利息以50万元为本金，按年利率24%计算自2007年6月29日起至本金清偿之日止；以330万元为本金，按年利率24%计算自2007年11月1日起至本金清偿之日止）；2、判令原告对其与被告所签订的28套房屋买卖合同项下的房屋享有优先受偿权；3、由被告承担诉讼费用。
被告九州房开公司辩称，1、对原告主张借款本金380万元的事实没有异议，但双方未就其中330万元本金约定利息，对50万元本金约定利息没有异议，故原告主张330万元按照年利率24%计算利息没有事实和法律依据；2、关于原告主张优先受偿权的问题，该28套房屋系双方为借贷关系所作抵押，没有办理抵押登记，故抵押无效，且根据民间借贷司法解释的相关规定，原告亦不因此享有优先受偿权；3、被告已于2007年11月2日、12月1日向原告偿还共计462000元，应当予以扣减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年6月29日，原告李泗刚（甲方）与被告九州房开公司（乙方）签订《借款协议》，载明：“经甲乙双方商定，甲方借款乙方九州大厦项目50万元整，借款期限3个月，2007年6月29日至2007年9月29日。乙方用位于红花岗区××头××州大厦××、××、××、××套住宅房屋作抵押，并签订了《商品房买卖合同》，在借款期满之前，合同暂不生效；如借款期满，乙方不能按时偿还甲方款项，则合同生效，此房屋归甲方所有；到期乙方归还甲方借款时，收回全部合同，并予以作废。乙方每月支付甲方借款金额5%作为借款利息”。同日，双方签订《补充协议》，载明：“甲乙双方签订的A-8H、A-9H、B-11G、B-12G四套住宅《商品房买卖合同》用于借款抵押，合同价款为974280元，实际借款为50万元，在借款期满之前，合同暂不生效；如借款期满，乙方不能按时偿还甲方款项，则合同生效，此房屋归甲方所有，甲方不再补钱；到期乙方归还甲方借款时，收回全部合同，并予以作废”。
2007年11月1日，原告李泗刚（甲方）与被告九州房开公司（乙方）签订《借款协议》，载明：“经甲乙双方商定，甲方借款乙方九州大厦项目330万元整，借款期限6个月，2007年11月1日至2008年4月30日。乙方用位于红花岗区××头××州大厦××套住房作抵押，并签订了《商品房买卖合同》，在借款期满之前，合同暂不生效；如借款期满，乙方不能按时偿还甲方款项，则合同生效，此房屋归甲方所有；到期乙方归还甲方借款时，收回全部合同，并予以作废。乙方每月支付甲方借款金额7%作为借款利息，支付方式为每月支付一次”。同日，双方签订《补充协议》，载明：“甲乙双方签订的A栋22、23、24层全部24套住房《商品房买卖合同》用于借款抵押，合同价款为330万元整，实际借款为330万元，在借款期满之前，合同暂不生效；如借款期满，乙方不能按时偿还甲方款项，则合同生效，此房屋归甲方所有，甲方不再补钱；到期乙方归还甲方借款时，收回全部合同，并予以作废”。
李泗刚将上述两笔借款交付给九州房开公司，九州房开公司于签订《借款协议》当日向李泗刚出具了收据两份。2007年12月30日，原告李泗刚（甲方）与被告九州房开公司（乙方）签订《补充协议》，载明：“2007年6月29日，经甲乙双方商定，甲方借款乙方九州大厦项目50万元整，借款期限3个月，2007年6月29日至2007年9月29日。乙方用位于红花岗区××头××州大厦××、××、××、××套住宅房屋作抵押，并签订了《商品房买卖合同》，在借款期满之前，合同暂不生效；如借款期满，乙方不能按时偿还甲方款项，则合同生效，此房屋归甲方所有；到期乙方归还甲方借款时，收回全部合同，并予以作废。现在由于乙方仍然需要用款，经双方商议，甲方同意该笔款项继续借给乙方使用，自2007年11月开始，乙方每月按照借款金额支付7%给甲方作为借款利息”。
2007年12月1日，李泗刚收到九州房开公司偿还的231000元利息。审理过程中，九州房开公司主张50万元本金亦未约定利息，且该231000元系330万元预先在本金中扣除的利息，故对该笔借款本金应认定为306.90万元。
另查明，原告李泗刚与被告九州房开公司就本案28套房屋签订了28份《商品房买卖合同》，且双方当事人均认可该28份《商品房买卖合同》系为本案借款所作抵押，但未办理抵押登记。2017年8月25日，九州房开公司以李泗刚为被告诉至贵州省遵义市红花岗区人民法院，请求确认双方签订的28份《商品房买卖合同》无效，并由李泗刚协助九州房开公司撤销预售备案登记。在该28案的民事起诉状中载明：“九州房开公司向李泗刚借款，李泗刚要求九州房开公司与其签订低价买房的《商品房买卖合同》作为担保。双方于2007年6月29日签订《借款协议》，约定李泗刚向九州房开公司出借50万元，借款期限3个月，利息为每月5%”。
本院认为，本案争议焦点为：1、九州房开公司应否向李泗刚偿还借款本息及其数额；2、李泗刚是否对本案28套房屋享有优先受偿权。
关于九州房开公司应否向李泗刚偿还借款本息及其数额的问题，原告李泗刚与被告九州房开公司签订的《借款协议》和《补充协议》中关于借款的内容，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于本案借款本金如何认定的问题，李泗刚主张九州房开公司偿还借款本金380万元，九州房开公司在答辩阶段对借款本金380万元没有异议，但在审理过程中主张已于2007年12月1日偿还231000元利息，该款系330万元预先在本金中扣除的利息，故对330万元借款本金应认定为306.90万元。本院认为，双方当事人就330万元借款于2007年11月1日签订《借款协议》并由九州房开公司于同日出具收据，而本案231000元的还款日期为2007年12月1日，即借款日期与还款日期不同，故对九州房开公司的该辩解理由，本院不予采信，予以驳回。本院认定该231000元系九州房开公司支付的利息，即九州房开公司应向李泗刚偿还的借款本金为380万元。九州房开公司未偿还借款，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，对李泗刚要求九州房开公司偿还借款本金380万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于本案借款利息如何认定的问题，李泗刚主张九州房开公司支付借款利息（以50万元为本金，按年利率24%计算自2007年6月29日起至本金清偿之日止；以330万元为本金，按年利率24%计算自2007年11月1日起至本金清偿之日止），九州房开公司在答辩阶段对50万元本金约定利息的事实没有异议，主张330万元本金未约定利息，但在审理过程中主张50万元本金亦未约定利息。经审查，关于50万元本金的《借款协议》虽系复印件，但双方于2007年12月30日签订的《补充协议》约定该50万元本金自2007年11月起约定月利率7%，结合九州房开公司在起诉李泗刚另28案的民事起诉状中载明本案50万元本金约定月利率5%的事实，故本院对双方当事人就该50万元本金自借款之日起约定月利率5%的事实予以确认。且双方亦在2007年11月1日的《借款协议》中明确约定330万元本金按每月7%计算利息，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”规定，李泗刚主张本案借款利息按每月2%计算，符合法律规定，本院予以支持。李泗刚自认于2007年12月1日收到九州房开公司偿还的231000元利息，本院予以确认，该231000元应在九州房开公司支付的利息中予以扣减。故对李泗刚要求九州房开公司支付利息（以50万元为本金，按年利率24%计算自2007年6月29日起至本金清偿之日止；以330万元为本金，按年利率24%计算自2007年11月1日起至本金清偿之日止）的诉讼请求，与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定相矛盾，本院确认借款利息以50万元为本金，按年利率24%计算自2007年6月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止；以330万元为本金，按年利率24%计算自2007年11月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，再扣减九州房开公司已支付的231000元，对于李泗刚主张的超出部分，本院予以驳回。对九州房开公司关于其已分两次向李泗刚偿还共计462000元的辩解理由，本院认为，九州房开公司于2007年12月1日偿还231000元，李泗刚予以认可，本院已对此进行扣减。关于2007年11月2日的231000元，李泗刚不予认可，九州房开公司提交的领条仅有复印件，不足以证明其事实主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，九州房开公司应承担举证不利的后果。
关于李泗刚是否对本案28套房屋享有优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”及第四十二条第二项“办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”规定，涉案28套房屋未办理抵押登记，即抵押未生效，且双方当事人以签订《商品房买卖合同》作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”规定，该条款仅明确了借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务，并未规定出借人可对商品房买卖合同约定的标的物享有优先受偿权。因此，李泗刚主张对本案28套房屋享有优先受偿权的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，原告李泗刚的诉讼请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告遵义市九州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告李泗刚借款本金380万元，并支付利息（以50万元为本金，按年利率24%计算自2007年6月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止；以330万元为本金，按年利率24%计算自2007年11月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，再扣减遵义市九州房地产开发有限公司已支付的231000元）；
二、驳回原告李泗刚的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费99500元，保全费5000元，共计104500元，由被告遵义市九州房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之次日起十五日内向本院或者直接向贵州省高级人民法院递交上诉状，同时，在上诉期限届满后七日内向贵州省高级人民法院预交二审案件受理费，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，权利人可以在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 何 亮
人民陪审员 唐吉李
人民陪审员 杨廷敏
二〇一七年十一月十日
书 记 员 覃 烨