中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4098号
上诉人（原审原告）：马淑贞，加拿大籍，住加拿大。
上诉人（原审原告）：马淑馨，澳大利亚籍，住澳大利亚。
上诉人（原审原告）：马德鄰，香港居民，住香港。
上诉人（原审原告）：马淑君，香港居民，住香港。
上诉人（原审原告）：马德光，香港居民，住香港。
上述五上诉人共同委托代理人：李耀华、刘茗轩，广东华盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨萌，户籍地址广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：吕丽英，户籍地址广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：杨照民，户籍。
上诉人马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光的共同委托代理人刘茗轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区宝华路十六甫东街XX号房屋原是国家经租房，于1994年9月发还业主马荣宗自行管业，发还时，杨萌是上址房屋二楼三房的租户，承租面积为20.03平方米。马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光及马德成、马德润于1994年6月向马荣宗共同继承取得讼争房屋（继承时，马德成、马德润因住址不详，其继承份额由马德鄰代管理）。马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光取得讼争房屋后，没有与杨萌、吕丽英、杨照民签订租赁合同，也没有收取杨萌、吕丽英、杨照民租金及对房屋进行修缮。
2013年7月20日，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光委托广东华盈律师事务所向杨萌发出《律师函》，通知杨萌、吕丽英、杨照民立即迁出讼争房屋，将房屋交还业主并按广州市房管局公布私房租金或租金参考价支付至迁出房屋之日止的房屋使用金；等等。该《律师函》因查无此人被退回。
另查，吕丽英是杨萌的前妻，杨照民是杨萌的儿子，吕丽英及杨照民的户籍仍在讼争房屋。杨萌已另外购买了广州市麓景路XX号XXX房，该房屋建筑面积为44.5836平方米。
原审法院认为：马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光是讼争房屋的产权人，对该房屋享有处分、占有、使用、收益的权利。杨照民没有与马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光签订租赁合同，杨照民继续使用讼争房屋没有合法依据，现马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光起诉要求杨照民交还房屋和支付房屋使用金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。杨萌及吕丽英自认没有在讼争房屋居住，故交还房屋及清租的义务应由目前的房屋使用人杨照民承担。由于杨照民目前没有其他房屋可供搬迁，故马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光应给予其合理的过渡期，应确定过渡期为一年。在过渡期内，杨照民应积极寻找其他房屋搬迁，并向马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光支付房屋使用金。对于房屋使用金的清缴问题，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光在2013年7月20日已经向杨萌租户发函追讨租金主张权利，依据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的相关规定，2013年7月20向前倒退二年即2011年7月20日起的房屋使用金，由于马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光主张了权利，构成诉讼时效的中断，故马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光主张自2011年7月20日之后的房屋使用金并无超过诉讼时效。杨照民支付该房屋使用金的时间应从2011年7月20日起计算至其交还房屋之日止。根据本案的实际情况和公平原则，在本判决生效之前的房屋使用金标准应按私房租金标准计算，在本判决生效之后至交还房屋之日至的房屋使用金应按租金参考价标准计算，上述两租金的具体数额由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光申请有资质的评估公司进行评定，杨照民按评定的数额支付给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2015年3月判决：一、自本判决发生法律效力之日起一年内，杨照民（含同住人员）搬出广州市荔湾区宝华路十六甫东街XX号二楼三房（含公共厨厕），将上述房屋腾空交还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光管业使用；二、自本判决发生法律效力之日起5天内，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光向有资质的评估公司申请对广州市荔湾区宝华路十六甫东街XX号二楼三房（承租面积20.03平方米），按私房租金标准评定2011年7月20日起至本判决生效之日止的房屋使用金，按房屋租金参考价标准评定本判决生效次日起的房屋使用金，杨照民对评估房屋使用金应予协助（评估费由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光和杨照民各负担一半）。自取得评估结果之日起3天内，杨照民按评定的数额支付房屋使用金给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光；三、驳回马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光的其他诉讼请求。
判后，上诉人马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光不服，向本院提起上诉称：1.原审判决杨萌、吕丽英无需向马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光承担交还房屋及支付房屋使用金的义务，缺乏事实依据。首先，1994年9月，广州市荔湾区土地房屋管理所将涉案房屋发还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光管业，在发还证明中清楚记载了杨萌是涉案房屋的承租人。杨萌与吕丽英曾是夫妻，且吕丽英的户籍至今仍登记在涉案房屋，故杨萌、吕丽英应与杨照民一起向马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光承担交还房屋及支付房屋使用金的义务。其次，杨萌、吕丽英并没有提供其已不在涉案房屋居住的证据，应承担举证不能的责任。杨萌、吕丽英至今仍未与房管部门就涉案房屋进行交接，吕丽英的户籍至今仍在涉案房屋，故马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光依旧有权要求杨萌、吕丽英承担交还房屋及支付房屋使用金的义务。2.原审判决给予杨萌、吕丽英、杨照民一年的搬迁过渡期，明显违背公平合理原则。首先，早在2013年7月20日，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光就已向杨萌所在涉案房屋的地址发出《律师函》，要求其搬出涉案房屋及支付房屋使用金。虽然该《律师函》被退回，但按照杨照民在原审庭审的陈述，其一直居住在涉案房屋，杨萌、吕丽英、杨照民理应知道马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光的主张，原审法院另行给予杨萌、吕丽英、杨照民一年的搬迁过渡期明显违背公平合理原则。其次，杨萌有自有产权房屋，完全足够其一家人居住，原审法院不应给予杨萌、吕丽英、杨照民搬迁过渡期。3.原审判决按私房租金标准对涉案房屋的房屋使用金进行评估，严重违背公平合理原则。首先，自1994年9月发还之日起，涉案房屋的性质已从经租房变成了私有房产，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光提出按广州市房屋租金参考价计算房屋使用金合理合法。其次，广州市国土资源和房屋管理局公布的穗国房字[2001]174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》中“私房租金”的适用对象是直管房中的“私房”，并不是归个人所有的私有房屋。现涉案房屋已发还，性质上属于个人所有的私有房屋，不应适用上述174号文的相关标准。此外，房管部门已取消了“私房租金”，故现在根本没有上述174号文的“私房租金”标准可依。该174号文中当时的私房月租金标准仅为7.3元／平方米，时至今日，即使是公房租金，其标准也已达到了每月每平方米10多元，如果依旧沿用上述174号文中的“私房租金”来计算本案的房屋使用金，是严重违背公平合理原则的。4.房屋使用金的评估费用理应由杨萌、吕丽英、杨照民负担。涉案房屋自1994年9月发还之日起已变成了私人房产，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光提出按广州市房屋租金参考价计算房屋使用金并无不妥，如杨萌、吕丽英、杨照民对该标准提出异议，应由杨萌、吕丽英、杨照民支付相关的评估费用。据此，请求：1.撤销原审判决第一项，改判自本判决发生法律效力之日起一个月内，杨萌(含吕丽英、杨照民等同住人员)搬出广州市荔湾区宝华路十六甫东街XX号二楼三房(含公共厨厕)，将上述房屋腾空交还马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光管业使用；2.撤销原审判决第二项，改判自本判决发生法律效力之日起5日内，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光向有资质的评估公司申请对广州市荔湾区宝华路十六甫东街XX号二楼三房(承租面积20.03平方米)，按广州市房屋租金参考价标准评定2011年7月20日起至杨萌、吕丽英、杨照明搬出广州市荔湾区宝华路十六甫东街XX号二楼三房之日止的房屋使用金，杨萌、吕丽英、杨照民对评估房屋使用金应予以协助（评估费用由杨萌、吕丽英、杨照民负担）。自取得评估结果之日起3日内，杨萌、吕丽英、杨照民按评定的数额支付房屋使用金给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光；3.撤销原审判决第三项；4.本案诉讼费用由杨萌、吕丽英、杨照民承担。
被上诉人杨萌、吕丽英、杨照民未到庭参加答辩。
二审期间，上诉人马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光提交《房屋交接证明书》，证实涉案房屋已于2015年9月6日交还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光，并当庭申请撤回其关于交还涉案房屋的第一项上诉请求。对于原审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋发还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光等业主前属于国家经租，杨萌作为承租人租住在涉案房屋。涉案房屋发还给业主管业后，业主未与杨萌签订租赁合同，但由于涉案房屋现在由杨萌的儿子杨照民实际占有使用，因此原审法院根据本案实际情况和公平原则，判决由杨照民按照私房租金标准支付自2011年7月20日起涉案房屋的使用费，并无不当。马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光上诉主张由杨萌、吕丽英、杨照民按照房屋租金参考价标准支付涉案房屋的使用费，缺乏依据，本院不予支持。由于杨照民已于2015年9月6日将涉案房屋交还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光，判令杨照民腾空涉案房屋已无实际意义，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光要求撤回关于交还涉案房屋的上诉请求，合理合法，本院予以准许。相应地，涉案房屋的使用费也应计算至2015年9月6日止。由于双方对涉案房屋的使用费标准无法达成一致，需要评估公司予以评估确定，从公平合理原则考虑，原审判决该笔评估费由双方共同负担并无不当，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光上诉主张应由杨萌、吕丽英、杨照民一方负担，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯二审期间出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第261号民事判决第三项。
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第261号民事判决第一项。
三、变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第261号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起5天内，上诉人马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光向有资质的评估公司申请对广州市荔湾区宝华路十六甫东街XX号二楼三房（承租面积20.03平方米），按私房租金标准评定2011年7月20日起至2015年9月6日止的房屋使用金，杨照民对评估房屋使用金应予协助（评估费由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光和杨照民各负担一半）。自取得评估结果之日起3天内，杨照民按评定的数额支付房屋使用金给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费756元，由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光共同负担700元，由杨照民负担56元；二审受理费756元，由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文劲
审判员 苗玉红
审判员 钟淑敏
二〇一五年九月二十三日
书记员 刘 琦
邱穗珠