四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1622民初895号
原告：邓居平，男，1966年8月24日出生，汉族，住四川省武胜县。
委托诉讼代理人：赵文轩，武胜县沿口法律服务所法律工作者。
被告：四川家居赋房地产开发有限公司，住所地武胜县沿口镇石桥南路，统一社会信用代码915116227939785348。
法定代表人：陈真华，公司董事长。
委托诉讼代理人：邓闯，四川君尊律师事务所律师。
原告邓居平与被告四川家居赋房地产开发有限公司（以下简称家居赋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月18日公开开庭审理了本案。原告邓居平的委托诉讼代理人赵文轩与被告家居赋公司的委托诉讼代理人邓闯到庭参加了诉讼，原告邓居平与被告家居赋公司的法定代表人陈真华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓居平向本院提出诉讼请求：判令被告家居赋公司向原告邓居平支付违约金108740元（从2013年4月1日起至2018年1月31日止，按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。诉讼过程中，原告邓居平将要求被告家居赋公司给付的违约金金额由108740元变更为104318元。事实和理由：2011年1月23日，原告邓居平向被告家居赋公司购住房一套，建筑面积99.52平方米，原告邓居平分四次支付购房款共计338824元。原告邓居平按合同约定全面履行了义务，被告家居赋公司未按照合同约定全面履行义务，致使原告邓居平至今未取得买卖房屋权属证书，被告家居赋公司已经构成违约。原告邓居平为维权特诉至法院，请求支持原告邓居平的诉请。
被告家居赋公司辩称：1.被告家居赋公司于2009年8月通过拍卖取得武胜县沿口镇凯旋城小区土地使用权后与原告邓居平签订《商品房购销合同》，现房屋已交付使用；2.因该土地上面的建筑物至今未完全拆除，致使整个小区的配套设施、地下车库、消防通道无法按设计规划全面进行施工，工程亦无法通过综合验收，导致无法办理房屋产权证，政府没有及时组织拆迁，不是被告家居赋公司的原因造成，被告家居赋公司不应承担违约责任；3.如法院判定被告家居赋公司违约，被告家居赋公司认为原告邓居平主张的违约金过高，请求法院调减；4.原告邓居平的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，应当驳回原告邓居平的诉讼请求。综上所述，请求人民法院依法驳回原告邓居平的诉讼请求。
原告邓居平围绕诉讼请求依法提交了《商品房购销合同》、购房款票据等证据，被告家居赋公司围绕诉讼请求依法提交了《国有建设用地使用权出让合同》、交纳土地出让金的票据、向政府、信访局等相关部门报告办理产权的请示材料、照片、凯旋城物管费结算表等证据。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，经本院审查上述证据具有客观真实性、合法性，并与本案具有关联系，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年1月23日，原告邓居平（买方，乙方）与被告家居赋公司（卖方，甲方）签订了《商品房购销合同》（合同编号：2011第X住宅），原告邓居平购买被告家居赋公司开发的位于武胜县房屋。合同约定：“……第二条乙方向甲方购买商品房建筑面积共99.52平方米。……第四条该商品房不属于政府定价的商品房。按建筑面积计算，该商品房售价为每平方米3408元，总金额为337164元。注：活动优惠2000元已在总房款中扣除。……第五条实际面积与暂测面积差异的处理该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±3%时，按实际面积结算。……第九条交接商品房时付款额约定在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%……第十一条交付期限甲方须于2012年12月30日前，将竣工验收（包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付给乙方使用。……第十九条关于产权登记的约定乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。《商品房销售办法》第三十四条之规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……”。本案中，原被告在签订《商品房购销合同》时涉案房屋尚未建成。合同签订后，原告邓居平已按合同约定交付了购房款、税费、大修基金等费用。被告家居赋公司于2013年2月4日向原告邓居平交付了本案涉案房屋，被告家居赋公司至今未办理并交付不动产权证书。
本院认为，原被告自愿签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告邓居平已按合同约定全面履行了向被告家居赋公司交付购房款、税费及大修基金等费用，被告家居赋公司于2013年2月4日向原告邓居平交付了本案涉案房屋，履行了部分义务，但涉案房屋的不动产权证书至今没有办理并交付给原告邓居平。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告家居赋公司的行为已构成违约，理应承担违约责任。原告邓居平请求被告家居赋公司按照合同约定支付原告邓居平自2013年4月1日起至2018年1月31日止期间的逾期办证违约金104318元，庭审中被告家居赋公司对原告邓居平的诉讼请求提出已经超过诉讼时效期间的抗辩。本院认为，被告家居赋公司的抗辩理由成立，本院依法予以采信。其理由如下：一、本案原被告签订的《商品房购销合同》中并没有约定具体的交证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。”之规定，被告家居赋公司应当最迟于实际交接房屋之日（2013年2月4日）起90日即2013年5月5日向原告邓居平交付本案涉案房屋权属证书，即从2013年5月6日起，原告邓居平就知道或应当知道自身权利受到侵害，并及时向被告家居赋公司主张权利；二、原告邓居平要求被告家居赋公司给付逾期办证违约金，该请求权系债权请求权，适用诉讼时效期间的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，且本案中的诉讼时效期间在2017年10月1日即《中华人民共和国民法总则》施行前已届满二年，因此本案应适用《中华人民共和国民法通则》二年诉讼时效期间的规定，即原告邓居平要求被告家居赋公司向其支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2013年5月6日至2015年5月6日。但本案中原告邓居平于2018年3月1日提起诉讼，且原告邓居平未提供证据证明本案存在诉讼时效期间中断、中止的情形，故本案原告邓居平要求被告家居赋公司支付逾期办证违约金的请求权已超过法律规定的二年诉讼时效期间，故对原告邓居平要求被告家居赋公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
驳回原告邓居平的诉讼请求。
案件受理费2474元，减半收取1237元，由原告邓居平负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 滕俊贤
二〇一八年五月七日
书记员 王志强