山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁02民终5755号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司青岛市分行。
主要负责人：段红涛，行长。
委托诉讼代理人：刘艳艳，山东元鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛豪仁置业有限公司。
法定代表人：周应杰，董事长。
委托诉讼代理人：薛峰。
原审被告：任瑞海。
上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）因与被上诉人青岛豪仁置业有限公司（以下简称豪仁置业公司）、原审被告任瑞海金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2016)鲁0212民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘艳艳，被上诉人的委托诉讼代理人薛峰到庭参加诉讼，原审被告任瑞海经公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行青岛分行的上诉请求：一、依法撤销原审判决第六项，并改判被上诉人对任瑞海的债务及上诉人为实现债权而发生的相关费用承担连带保证责任；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案的保证期间，按照上诉人与被上诉人双方的约定，系被上诉人收到上诉人发放的全额贷款之日起至任瑞海收到上诉人提供的可办理《房屋所有权证》所需的完备材料之日止。对此，一审判决认定被上诉人邮寄上述材料的日期为2016年5月5日，而回执显示“他人收蜂巢”，本案被上诉人提交的证据根本不能证明任瑞海已经实际收到办证材料。因此，保证期间是否届满仍无法确定。即便任瑞海收到上述办证材料，确定本案的保证期间届满之日为2016年5月5日，而本案借款人任瑞海逾期还款时间发生在2015年10月22日，仍在保证期间内。三、上诉人已经在保证期间内（2016年3月9日）以诉讼形式向借款人任瑞海及被上诉人提起诉讼，主张债权。因此，即便在2016年5月5日被上诉人的保证期间已经届满，被上诉人仍应承担连带保证责任。
本案中保证人承担的连带保证责任，系依据上诉人与被上诉人签订的《最高额保证合同》第七条第一款的约定产生，是在借款人违约时，上诉人可以采取的救济措施之一，与是否解除借款合同无关，二者都是借款人违约时，上诉人可以采取的违约救济措施，因而被上诉人以一审判决中第一项确认的借款合同解除时间（2016年7月13日）作为该案已过保证期间的说法是毫无根据的。
豪仁置业公司辩称：根据一审判决书，上诉人已经享有对涉案房屋优先受偿权，根据相关法律规定，上诉人应先对房产进行拍卖，然后再主张担保。根据一审判决书，担保期限于2016年5月5日已经届满，在2016年5月5日已经达到了可以提供办理房产证相关的证件为止，被上诉人的担保期限已经截止，上诉人的起诉已过保证期限，被上诉人不应承担保证责任。请求维持原判。
建行青岛分行向一审法院起诉请求：一、解除建行青岛分行与任瑞海签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、任瑞海、豪仁置业公司立即偿还剩余借款本金340781.2元及截止到2016年1月8日的利息等6018.27元，合计人民币346799.47元；三、任瑞海、豪仁置业公司偿还自2016年1月9日起至实际给付之日的利息及罚息；四、豪仁置业公司对上述债务承担连带清偿责任；五、确认建行青岛分行对任瑞海、豪仁置业公司设定抵押的财产享有优先受偿权；六、本案诉讼费用及律师代理费18000元由任瑞海、豪仁置业公司承担。
一审法院认定事实：2012年11月23日，建行青岛分行与豪仁置业公司签订《最高额保证合同》，该合同第一条约定：本合同所称“债务人”是指因购置坐落于即墨市崂山二路288号《万科东郡》项目所属之住房房产而与乙方（建行青岛分行）发生借贷关系的全部债务人。第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围：本最高额保证所担保的债权是指自2012年11月23日至2015年11月23日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等。）第三条保证方式：甲方（豪仁置业公司）在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间从甲方收到乙方与债务人签订的借款合同约定的全额贷款之日起，至甲方完成本协议第一条所确认的商品房项目竣工验收并具备《房屋所有权证》所需材料并通知购房人领取，使购房人持上述材料后无须甲方的协助即可办理完毕《房屋所有权证》之日止。第七条保证责任：无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。
2013年11月1日，建行青岛分行与任瑞海签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同第十三条抵押条款：抵押人以本合同第三十七条“抵押财产清单”所列之财产设定抵押。抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、公告费等）。第十六条违约情形：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约。第十七条违约救济措施出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。第二十九条借款人借款本金为人民币叁拾陆万元整。第三十条借款期限为贰佰肆拾个月（即2013年10月30日至2033年10月30日）。第三十一条贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同项下贷款的利率调整日于每年1月1日调整。第三十七条本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称为即墨市崂山二路288号《万科东郡》18号楼2单元1层103户。第二十一条费用承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
2013年12月20日，即墨市房产管理处颁发预告登记权利人为建行青岛分行的房屋预抵押权证，该权证载明预告登记义务人为任瑞海，房屋坐落于即墨市崂山二路288号18号楼2单元103户。
《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，建行青岛分行如约向任瑞海发放贷款36万元。任瑞海未按约及时足额偿还借款，截至2016年1月8日任瑞海尚欠建行青岛分行借款本金340781.2元、利息及罚息6018.27元，合计346799.47元。
建行青岛分行为实现债权支付律师代理费人民币18000元。
任瑞海设定抵押房屋所属工程项目于2014年12月18日完成竣工验收。2015年3月1日，豪仁置业公司向任瑞海发出交付使用通知书，通知任瑞海其所购买商品房青岛万科东郡1期18号楼2单元103可以正式交付并办理交付使用手续。同日，任瑞海在客户钥匙/物品签收单中，该签收单中载明：入户门钥匙、商品房预售合同等。2016年4月22日，即墨市国土资源局作出房地产登记明细，该登记明细主要内容为：经审查，你公司（豪仁置业公司）投资开发的下列商品房已具备房地产登记条件，准予登记。房地产坐落：即墨市崂山二路288号11-18号楼。2016年5月5日，豪仁置业公司给任瑞海邮寄“东郡项目1期住宅领取办理房地产证资料”，邮寄回执显示“他人收丰巢”。
一审法院认为：建行青岛分行与任瑞海签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，当事人应全面履行。建行青岛分行如约提供贷款，任瑞海即应依约及时还款。建行青岛分行与任瑞海签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，建行青岛分行有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。任瑞海出现未按约及时足额偿还借款情形，截至2016年1月8日任瑞海尚欠建行青岛分行借款本金340781.2元、利息及罚息6018.27元，故建行青岛分行可要求任瑞海清偿剩余的全部贷款本息，解除与任瑞海之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，2016年12月30日开庭审理视为解除通知送达任瑞海，合同即可宣告解除。合同约定了律师费由借款人支付，建行青岛分行提交的证据显示建行青岛分行支付18000元律师费，建行青岛分行要求任瑞海给付18000元律师费的主张，法院予以支持。任瑞海以即墨市崂山二路288号《万科东郡》18号楼2单元103户房产提供贷款担保，即墨市房产管理处颁发预告登记权利人为建行青岛分行的房屋预抵押权证，且没有证据显示因建行青岛分行过错导致该房产未及时办理正式抵押登记，故在任瑞海未能按约履行还款义务的情况下，建行青岛分行对该房产依法享有优先受偿权。
豪仁置业公司与建行青岛分行签订《最高额保证合同》，该合同约定保证期限为从豪仁置业公司收到建行青岛分行与任瑞海签订的借款合同约定的全额贷款之日起，至豪仁置业公司完成本协议第一条所确认的商品房项目竣工验收并具备《房屋所有权证》所需材料并通知购房人领取，使购房人持上述材料后无须甲方的协助即可办理完毕《房屋所有权证》之日止。豪仁置业公司提供的证据证实任瑞海购买房产所属项目已经竣工验收，且具备房地产登记条件，故豪仁置业公司提交的证据可以证实任瑞海可以为其购买的房屋办理完毕《房屋所有权证》，因此对建行青岛分行要求豪仁置业公司承担保证责任的主张不予支持。任瑞海经合法传唤未到庭，法院依法缺席审理。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、建行青岛分行与任瑞海于2013年11月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2016年12月30日解除；二、任瑞海偿还建行青岛分行借款本金人民币340781.2元及利息6018.27元（该利息截至2016年1月8日）；三、任瑞海给付建行青岛分行借款利息、罚息（该利息、罚息自2016年1月9日起计至实际清偿之日止，以建行青岛分行与任瑞海签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定利率计算）；四、任瑞海赔偿建行青岛分行本案律师代理费损失18000元；五、建行青岛分行就任瑞海名下的房屋（该房屋坐落于即墨市崂山二路288号《万科东郡》18号楼2单元103户）享有优先受偿权,有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分任瑞海应继续支付，超过部分归任瑞海；六、驳回建行青岛分行对豪仁置业公司的诉讼请求。上述给付义务的履行期间为判决生效之日起十日内，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6772元，保全费2520元，公告费600元，共计9892元，由任瑞海承担。
二审期间，各方均未提出新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为：豪仁置业公司是否承担连带保证责任。本案中，豪仁置业公司与建行青岛分行签订《最高额保证合同》，该合同约定保证期限为从豪仁置业公司收到建行青岛分行与任瑞海签订的借款合同约定的全额贷款之日起，至豪仁置业公司完成本协议第一条所确认的商品房项目竣工验收并具备《房屋所有权证》所需材料并通知购房人领取，使购房人持上述材料后无须豪仁置业公司的协助即可办理完毕《房屋所有权证》之日止。本案中，涉案房屋已经竣工验收，且豪仁置业公司已经将办理《房屋所有权证》所需材料邮寄给购房人任瑞海，已履行保证合同中约定的义务，保证期间结束。此外，办案人员在二审中至涉案房屋所在地的不动产登记中心查询，证实该房屋确已具备办理房产证的条件。本院认为，在支持建行青岛分行对该房屋的处分价款享有优先受偿权的基础上，豪仁置业公司的阶段性保证责任应予免除，这亦符合约定阶段性保证责任的目的。因此，本院对建行青岛分行要求豪仁置业公司承担保证责任的主张不予支持。
综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6772元，由上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 矫 镭
审判员 冷 杰
审判员 李鸿宾
二〇一七年十二月十五日
书记员 王 越