上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三(民)初字第2361号
原告谢民生。委托代理人徐一鸣，上海市东方理律律师事务所律师。被告魏学新。第三人卢春龙。委托代理人曾梦华，上海创兆律师事务所律师。第三人谢庆瑞。原告谢民生与被告魏学新占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法通知卢春龙、谢庆瑞作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢民生及其委托代理人徐一鸣、被告魏学新、第三人卢春龙及其委托代理人曾梦华、第三人谢庆瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢民生诉称：原告为本市平凉路XXX号底层101室南间、北间、底层小卫生间(以下简称系争房屋)的承租人。2012年8月，被告乘原告身体不好居住女儿家之际，擅自占用系争房屋。之后，原告发现后多次与被告交涉，要求其搬迁，但被告自称其系合法使用系争房屋，并向原告出示一份其与第三人卢春龙就系争房屋签订的房屋租赁合同。原告与卢春龙素不相识，也没有委托任何人将系争房屋出租给被告。原告几经交涉无果。现原告起诉要求被告返还系争房屋。审理中，原告称其未委托谢庆瑞出租系争房屋，谢庆瑞与卢春龙之间的债权债务与原告无关。被告魏学新辩称：2013年10月，被告向卢春龙承租系争房屋，当时，卢春龙向被告出示了卢春龙与谢庆瑞之间就系争房屋签订的房屋租赁协议、谢庆瑞委托卢春龙出租系争房屋的委托书、谢庆瑞的身份证复印件及餐饮服务许可证、个体工商户营业执照、酒类商品零售许可证。被告在核实了上述材料后与卢春龙签订了租赁合同，约定租赁期限为2013年11月1日至2015年10月30日。目前系争房屋由被告用于经营餐饮，被告向卢春龙支付租金至2015年4月30日。不同意原告的诉讼请求。第三人卢春龙述称：卢春龙的表弟汪某某原向谢庆瑞承租系争房屋，卢春龙通过汪某某认识了谢庆瑞。2012年2月25日，谢庆瑞向卢春龙借款10万元，约定利息每月8,000元并进行了借款公证，卢春龙于2012年2月27日将10万元转账给谢庆瑞，之后谢庆瑞未偿还该款，仅支付卢春龙2个月利息共计1.6万元。2012年4月3日，卢春龙又借给谢庆瑞13万元，并约定按同期银行贷款利率的4倍支付利息，该13万元由卢春龙通过公司员工杨某某转账给谢庆瑞，之后谢庆瑞仅支付卢春龙3万元利息，未归还本金。2012年7月2日卢春龙又借款3.5万元给谢庆瑞，约定一个月还款。2012年8月，谢庆瑞仍未还款给卢春龙。当时，汪某某即将撤离系争房屋，卢春龙遂与谢庆瑞商谈还款事宜，谢庆瑞表示将系争房屋出租给卢春龙，由卢春龙收取房屋租金作为借款的利息，在谢庆瑞归还卢春龙借款本金时，卢春龙再将系争房屋归还给谢庆瑞，双方并于2012年8月18日签订了5年的租赁合同。当时，谢庆瑞表示系争房屋承租人为其父亲谢民生，谢民生年纪大，住在医院里，故委托谢庆瑞管理系争房屋，由谢庆瑞代谢民生与卢春龙签订租赁合同。谢庆瑞还向卢春龙出具一份授权委托书，委托书写明委托卢春龙在租赁期限内全权处理系争房屋出租事宜，该委托书由谢庆瑞签字，且谢庆瑞当场加盖了原告的印章。该委托书的出具时间为2012年8月18日，因笔误写成了“2018年8月18日”。谢庆瑞并将其身份证、户口簿的复印件及餐饮服务许可证、个体工商户营业执照、酒类商品零售许可证的原件交给卢春龙。签订合同当日，谢庆瑞向卢春龙出具了15万元的租金收据及1万元的押金收据，实际卢春龙未支付谢庆瑞租金和押金。卢春龙取得系争房屋后，将房屋分隔成上下两层，并将系争房屋对外转租。2013年11月1日，卢春龙将系争房屋转租给被告用于经营小吃店，租期自2013年11月1日至2015年10月31日，每月租金5,000元。2014年4月，谢庆瑞要求卢春龙每月支付其一半的房租，卢春龙未同意。2014年5月，谢庆瑞又向卢春龙要钱，卢春龙支付谢庆瑞5,000元并提出延长租赁期限，故谢庆瑞又与卢春龙签订一份租期为2014年5月18日至2029年5月17日的租赁合同，并约定如该合同期内系争房屋拆迁，由谢庆瑞支付卢春龙系争房屋总价20%的赔偿款。在签订该份租赁合同时，谢庆瑞将2012年8月18日出具的授权委托书上的落款时间“2018年8月18日”改为“2014年8月18日”。在卢春龙承租系争房屋的两年内，原告未提任何异议，也未要求收回系争房屋，说明原告对于谢庆瑞将系争房屋出租给卢春龙进行了追认。不同意原告的诉讼请求。第三人谢庆瑞述称：系争房屋一直由其父亲谢民生管理。2012年2、3月，谢庆瑞向卢春龙借款10万元，约定利息每月3万元，之后一个月不到，谢庆瑞即偿还卢春龙本金及利息约12.5万元。2012年4月，谢庆瑞又向卢春龙借款，卢春龙通过杨某某转帐给谢庆瑞13万元，谢庆瑞当场取款3万元交给卢春龙作为第一个月的利息，卢春龙实际给付谢庆瑞10万元，谢庆瑞出具一份借款金额为13万元的借条给卢春龙。次月，谢庆瑞又支付卢春龙一个月利息3万元，之后，谢庆瑞未再还款。在卢春龙催讨借款的情况下，谢庆瑞未经原告同意，与卢春龙签订了租赁合同，由卢春龙收取系争房屋租金，当时，卢春龙口头承诺其只要收回14万元即可。2012年8月18日谢庆瑞与卢春龙所签租赁合同第6条补充条款“甲方代产权人谢民生签订本合同”的内容是卢春龙事后添加的。餐饮服务许可证、个体工商户营业执照、酒类商品零售许可证的原件原先都放在系争房屋内，谢庆瑞的身份证及户口簿的复印件在谢庆瑞向卢春龙借款时交给了卢春龙。谢庆瑞出具给卢春龙的授权委托书上的字是谢庆瑞书写，手印也是谢庆瑞摁的，但原告的章是卢春龙伪造并事后加盖的，该授权委托书是在2012年8月18日出具的，卢春龙将落款时间“2012年8月18日”改成了“2018年8月18日”，之后，卢春龙又将“2018年8月18日”改成了“2014年8月18日”。卢春龙取得系争房屋后即对外出租，目前系争房屋由卢春龙出租给被告使用。卢春龙所称3.5万元的借款不存在，3.5万元借条是谢庆瑞出具，但卢春龙实际未支付谢庆瑞该3.5万元。谢庆瑞实际欠卢春龙本金7万元，卢春龙收取的租金已超出7万元。谢庆瑞与卢春龙之间的借贷关系与原告无关，系争房屋应返还给原告。经审理查明：原告谢民生与第三人谢庆瑞系父子关系。原告为本市平凉路XXX号底层101室南间(独用，使用面积19.90平方米)、底层101室北间(独用，使用面积7.90平方米)、底层小卫生间(公用)的承租人。2012年8月18日，谢庆瑞因无力偿还卢春龙借款，将系争房屋出租给卢春龙，双方签订一份《房屋租赁协议》约定，租赁房屋座落于本市平凉路XXX号XXX室，租赁期限为2012年8月18日起至2017年8月17日止；租金每月2,500元，卢春龙先付给谢庆瑞12个月租金计3万元，按年结算；第6条补充条款约定，谢庆瑞代产权人谢民生签订本合同。合同签订后，谢庆瑞向卢春龙出具数份租金收条及1万元押金收条，但卢春龙实际未支付谢庆瑞租金及押金。谢庆瑞并向卢春龙出具一份《授权委托书》，载明，委托人谢庆瑞，受委托人卢春龙，现委托卢春龙在租赁平凉路XXX号XXX室租赁期内全权委托处理房屋租赁一切事宜。落款处有谢庆瑞签名及署名为谢民生的印章，落款日期经修改为“2014年8月18日”。之后，卢春龙将系争房屋对外转租。2013年11月，卢春龙将系争房屋转租给被告魏学新，双方签订一份《租赁协议书》约定，租期为2013年11月1日起至2015年10月30日，租金每年6万元。目前系争房屋仍由被告用于经营餐饮。另查明：2014年5月18日，谢庆瑞与卢春龙又签订一份《租赁协议》，约定，谢庆瑞同意将平凉路XXX号XXX室，建筑面积约90平方米房屋提供给卢春龙做经营使用；租期为15年，自2014年5月18日起至2029年5月17日止；租金每年3万元，卢春龙在合同生效前先交纳1万元作为押金(2014年5月18日已付)，每年付一次房租；本合同至少15年，在合同期限内如遇市政府动迁或其它原因致使本合同无法正常履行双方的约定，由谢庆瑞赔偿卢春龙本房屋总价值的20%作为赔偿(不包括卢春龙的装修及租不出去空关的房租及所有纠纷赔偿)；双方约定：以本合同为准，其它合同无效(指本合同签订之前的所有合同)，以后双方重新签订合同后，本合同作废。该《租赁协议》签订后，谢庆瑞又向卢春龙出具1万元的押金收条，卢春龙实际未向谢庆瑞支付该押金。再查明：2012年2月25日，谢庆瑞与卢春龙签订一份《借款保证合同》，约定，谢庆瑞向卢春龙借款10万元，利率为月息2%，借款期限为2012年2月25日起至2012年4月24日。2012年2月27日，卢春龙转帐给谢庆瑞10万元。2012年4月3日，谢庆瑞向卢春龙出具一份《借条》，载明：今借人民币13万元，借款期限2012年4月3日至2012年6月2日，利息按银行同期利率4倍计算。借款人逾期还款，除应向出借人归还本金外，还应支付：1、逾期利息：按月计算，不足一个月按一个月计算，利息按银行同期贷款利率4倍计算；2、违约金：按天计算，每天按借款金额的千分之五计算；3、出借人在催讨本金期间实际发生的劳务费及差旅费、律师费、评估费、公证费、拍卖等相关费用。当日，谢庆瑞从案外人杨某某账户转账取得13万元。2012年7月2日，谢庆瑞向卢春龙出具一份《借条》，载明：今收到卢春龙借款人民币3.5万元，借款期限2012年7月2日至2012年8月2日，利息按银行同期利率4倍计算。借款人逾期还款，除应向出借人归还本金外，还应支付：1、逾期利息，按月计算，不足一个月按一个月计算，利息按银行同期贷款利率4倍计算；2、违约金，按天计算，每天按借款金额的千分之五计算；3、出借人在催讨本金期间实际发生的劳务费及差旅费、律师费、评估费、公证费、拍卖等相关费用。该借条上备注一栏载明：今收到现金人民币3.5万元整。上述事实，由《租用居住公房凭证》、《房屋租赁协议》、租金押金收条若干、《授权委托书》、《租赁协议书》2份、《借款保证合同》、银行转帐凭证2份、借条3份及当事人陈述等证据佐证。本院认为：原告作为系争房屋承租人，对该房屋享有使用、收益的权利。谢庆瑞将系争房屋出租给卢春龙时，虽向卢春龙出具了《授权委托书》，但原告对该委托书予以否认，卢春龙未能举证证明该委托书上的印章为原告本人的印章，也无证据证明该印章系经原告同意加盖，故依据该委托书无法认定谢庆瑞将系争房屋出租给卢春龙的行为得到原告的同意。关于卢春龙以谢庆瑞将其身份证、户口簿的复印件及餐饮服务许可证、个体工商户营业执照、酒类商品零售许可证的原件交付卢春龙作为抗辩理由，主张原告同意谢庆瑞将系争房屋出租给卢春龙的意见，因卢春龙未提供确实充分的证据证明谢庆瑞将餐饮服务许可证、个体工商户营业执照、酒类商品零售许可证的原件交付给卢春龙，且即使如卢春龙所称谢庆瑞将上述证照原件及谢庆瑞的身份证、户口簿的复印件交付给卢春龙，也无法得出原告同意谢庆瑞将系争房屋出租给卢春龙的结论。关于卢春龙述称在其承租系争房屋的两年内，原告未提任何异议，也未要求收回系争房屋，说明原告对于谢庆瑞将系争房屋出租给卢春龙的行为进行追认的意见，因原告已年逾八旬，由于身体、精力等原因疏于对系争房屋进行管理，也在情理之中。故对卢春龙的上述意见，本院均不予采纳。因此，谢庆瑞与卢春龙先后签订的两份租赁协议应为无效，卢春龙与被告签订的租赁协议也应认定为无效。在此前提下，被告不具备合法使用系争房屋的基础，现原告要求被告返还系争房屋，理由正当，依法应予支持。至于卢春龙与谢庆瑞之间的借贷纠纷及卢春龙与被告之间的租赁纠纷，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起15日内，被告魏学新携物迁出上海市平凉路XXX号底层101室南间、底层101室北间及底层小卫生间，并将该房屋返还给原告谢民生。本案受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一五年六月五日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
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